杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初15832号原告：杭州安源房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区临平街道陈家木桥村。法定代表人：施中安，董事长。委托代理人：丁佳丽，浙江法君律师事务所律师。委托代理人：韩美琴，浙江法君律师事务所律师。被告：张海芳，女，1977年1月1日出生，汉族，住浙江省宁海县。原告杭州安源房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告张海芳（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理，依法由代理审判员刘娟独任审判，后因被告下落不明，本院依法组成合议庭并于2018年2月5日公开开庭，原告的委托代理人丁佳丽到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉称，2015年5月13日，原、被告签订众安理想湾12幢1单元801室商品房的《浙江省商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的商品房，总价1127468元。被告在2015年5月13日支付首付款347468元（该款中317000元为被告向原告的借款，借款期限为2015年5月13日起至2016年3月12日），剩余房款780000元采用银行按揭方式支付。为继续履行合同，被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市余杭区支行（以下简称银行）签订《中国邮政储蓄银行个人购房/购车借款及担保合同》，原告为被告的贷款提供连带责任保证。被告签订抵押贷款合同后，银行于2015年9月22日放款。然而，自2016年2月起，被告未能按抵押贷款合同约定履行还款义务，导致银行要求原告承担被告贷款本息及相关费用的连带清偿责任。原告于2016年5月27日向银行偿还了全部剩余贷款本息，原告收到的按揭房款用于偿还银行贷款，不足15690.42元，不足款项原告有权向被告追偿，根据《浙江省商品房买卖合同》第十九条第六款的约定，被告未按期归还银行按揭贷款本息的，双方同意按合同第八条处理，原告有权解除商品房买卖合同。同时，2015年5月13日，被告出具承诺书明确承诺，其将在2016年3月12日前支付借款317000元，否则原告有权在不通知被告的情况下单方解除合同。经原告多次催款，被告至今未偿还借款。特起诉，请求判令：1、解除原、被告于2015年5月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预1129903）；2、被告支付违约金22549.36元；3、被告支付代偿款15690.42元；4、被告承担本案诉讼费（包括公告费、保全费等）。原告为支持其诉请主张，在庭审中提供并陈述了下列证据材料：1、商品房买卖合同一份，用于证明原、被告的合同关系，以及因被告断供，原告有权解除合同的事实。2、借款协议、收据、承诺书各一份，用于证明被告向原告借款317000元用于支付购房首付款，被告未按约定偿还借款，原告有权解除合同并要求被告承担违约金的事实。3、代偿说明及代偿凭证各一份，用于证明被告未能按贷款抵押合同约定偿还贷款本息，银行已向原告及被告催款，原告已为被告偿还贷款本息的事实。被告未在法定答辩期间提交书面答辩状。被告未提供证据材料。原告提供的证据，本院在送达起诉状副本和证据材料后，被告未在答辩期内提出异议。本院经审查后对原告提供的证据1-3的真实性均予以确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：2015年5月13日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预1129903）一份，约定被告购买原告开发的位于杭州市余杭区房屋一套，该房屋为预售商品房，建筑面积164.51平方米，总价1127468元。合同约定如下付款方式：“买受人于2015年5月13日前支付首次付款（人民币）347468元，剩余房款（人民币）780000元采用银行按揭方式支付。”同时，合同第八条约定了逾期付款的违约责任：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……”合同第十九条第六款对解除合同、退房银行按揭做出了约定：“本合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，并由出卖人承担担保责任的，双方同意按本合同第八条处理。”合同还对其他权利义务做出了约定。同日，被告与原告签订借款协议，约定被告向原告借款317000元，用于支付案涉房屋首付款，借款期限自2015年5月13日起至2016年3月12日，该借款应于2016年3月12日前偿还。后被告收到原告支付的借款317000元，并按约支付首付款347468元，同时就剩余购房款780000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市余杭区支行（以下简称银行）申请贷款，原告为上述贷款提供连带责任保证。银行于2015年9月22日放款。被告自2016年2月起开始出现贷款逾期。2016年5月27日，银行出具代偿说明一份，载明截至2016年5月27日，被告的贷款已逾期95天，且表示无力偿还，根据住借款合同和担保协议，要求原告代偿逾期贷款，总还款金额为795690.42元，其中贷款本金774844.01元，贷款拖欠利息13007.97元，贷款罚息158.14元，贷款违约金7680.30元。后原告代偿了上述款项共计795690.42元。2017年9月13日，原告诉至本院，望判如所请。本院认为，原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。被告未按约支付款项，是造成本次纠纷产生的原因，应当承担相应的民事责任。本案中，被告支付首付款347468元（其中317000元系其向原告的借款）后，剩余780000元虽办理按揭贷款，但自2016年2月起未按约还款，且逾期超过90日。原告在银行催讨后已代为偿还贷款本息。根据合同约定，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金22549.36元的诉讼请求，本院支持15757元，超出部分，本院不予支持。关于原告主张的代偿费用，由于上述代偿是基于原、被告之间的保证关系所产生，故原告据此主张上述代偿款项的诉讼请求不属于本案商品房预售合同纠纷的范围，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告杭州安源房地产开发有限公司与被告张海芳于2015年5月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预1129903）于本判决生效之日起解除；二、被告张海芳支付原告杭州安源房地产开发有限公司违约金15757元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告杭州安源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费756元，由原告杭州安源房地产开发有限公司负担444元；由被告张海芳负担312元，于本判决书生效后七日内交纳。本案财产保全申请费402元，由原告杭州安源房地产开发有限公司负担236元，由被告张海芳负担166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费756元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 娟人民陪审员  潘金兰人民陪审员  王 军二〇一八年二月八日书 记 员  宣雅萍?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-1-?