沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皇民二初字第01549号
原告沈阳市皇姑区三台子街道方溪湖村民委员会，住所地沈阳市皇姑区三台子街道方溪湖村。
法定代表人周文铎，系该村主任。
委托代理人冯颖，女。
委托代理人曲大胜，男。
被告郑志伟，男。
委托代理人李洪彪，男。
第三人沈阳凯世达科技发展有限公司，住所地沈阳市皇姑区北部经济开发区方溪湖村。
法定代表人吴凯，系该公司董事长。
委托代理人郑志伟，男，1969年4月8日出生，回族，系个体业者，住沈阳市沈河区奉天街*****号631。
委托代理人李洪彪，男，1975年9月11日出生，汉族，无职业，住辽宁省康平县方家屯镇李影匠村*组251。
第三人周彩斌，男，1949年3月10日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区方溪湖村*号43。
委托代理人冯颖，女，1975年7月30日出生，汉族，系方溪湖村法律顾问，住沈阳市和平区延边街****号672。
委托代理人曲大胜，男，1972年12月7日出生，汉族，系皇姑北部经济区主任科员，住沈阳市皇姑区陵北街45-6号531。
原告沈阳市三台子街道方溪湖村村民委员会（以下简称方溪湖村委会）诉被告郑志伟、第三人沈阳凯世达科技发展有限公司（以下简称凯世达公司）、周彩斌土地租赁合同纠纷一案，我院于2012年12月25日受理后，于2013年6月13日作出（2013）皇民二初字第83号民事判决书，后被告郑志伟上诉于沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2013年12月19日作出（2013）沈中民二终字第1912号裁定书，裁定撤销我院（2013）皇民二初字第83号民事判决，发回重审。我院另行组成合议庭，于2014年6月10日作出（2014）皇民二初字第0623号民事判决书，后被告郑志伟上诉于沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2015年2月6日作出（2014）沈中民二终字第1700号裁定书，裁定撤销我院（2014）皇民二初字第0623号民事判决，再次发回重审。我院重审立案后，由审判员林雪梅担任审判长并主审，同审判员历贺、人民陪审员王文冉另行组成合议庭，并于2016年4月7日公开开庭进行了审理，原告方溪湖村委会、第三人周彩斌共同委托代理人冯颖、曲大胜，被告郑志伟及其委托代理人李洪彪（同为第三人凯世达公司的委托代理人）均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2000年2月，原告签订土地转让协议，原告将原周彩斌的厂房、厂地3.7亩围墙转让给被告使用，使用期限50年，转让费25万元。截止到目前，被告尚欠5.3万元。2008年被告在涉案宗地上成立了凯世达公司。因原、被告间土地转让协议违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，故请求判令原、被告双方签订的土地转让协议无效；请求法院判令被告及第三人凯世达公司腾退土地；诉讼费由被告及第三人凯世达公司承担。
被告及第三人凯世达公司辩称，合同有效，即使无效，缔约过失责任也在原告，故该案的损失应该由原告承担。如果政府给予合理合法的补偿我们同意腾退土地。
第三人周彩斌述称，原、被告签订协议，擅自转让了我所有的房产属于无权处分，被告通过多种关系取得了本应该属于我的财产，要求确认原、被告双方签订的协议无效，损失由原、被告各自承担。
经审理查明，第三人周彩斌系方溪湖村村民。1994年沈阳市星火实业公司（后更名为沈阳市星火工艺品厂）成立，企业性质为沈阳市于洪区陵东乡方溪湖村（后因行政区划变更，更名为沈阳市皇姑区三台子街道方溪湖村）村办集体企业，第三人周彩斌为该企业法定代表人。1995年5月原告与第三人周彩斌签订协议，约定将方溪湖村南北宽38米，东西长65米，约3.7亩土地租赁给第三人周彩斌办企业使用，租赁费每亩2,000元，租赁时间为5年，即1995年5月11日至2000年5月11日止。协议签订后，方溪湖村委会将约定土地交予沈阳市星火实业公司使用，该公司按期缴纳租赁费，并在租赁土地上建有厂房及办公室。1997年6月20日，沈阳市星火工艺品厂经济性质由集体所有制变更为私营。1998年12月30日，沈于政地（占）字（1998）77号建设用地批复中其他事项第1项，同意占用村场地0.2272公顷，作为星火工艺品厂建设用地；第2项，批准用地权属为村集体所有，使用权未经政府有关部门批准，不得擅自出让、转让、出租、抵押，承包户的土地由村自行调整。
2000年2月24日，原告与被告郑志伟（非方溪湖村村民，城市户口）签订《土地转让协议书》，约定将原周彩斌的厂房、厂地3.7亩、围墙转让给被告使用，时间50年，转让费总计25万元，分期付款；由原告办理变更手续，如土地使用证、房证、费用由原告负责；如协议内容，与国家政策有矛盾，以国家政策为准；签订时间从2000年3月1日起生效。协议签订后，原告将土地交付被告（地至为东至居民区边长36米；西至光明有色铸造厂边长35米；南至居民区边长63米；北至村路边长65米），郑志伟分期向原告共计交纳转让费197,000元，尚欠转让费53,000元。其后被告对原沈阳市星火工艺品厂厂房进行了翻建、扩建，所建地上物取得房屋所有权证，登记建筑面积为638.6平方米，所有权人为沈阳市星火工艺品厂。被告亦取得集体建设用地使用权证，使用权面积为2334平方米，使用权人为沈阳市星火工艺品厂。2008年起，被告与第三人凯世达公司合作，被告为该公司股东，第三人凯世达公司以本案争议地块为经营场所。
2009年11月9日，沈阳市皇姑北部经济区管委会下发拆迁通知，拆迁范围为方溪湖和北四台子两村区域的民宅及相关企业。2012年4月24日，沈阳市北部经济发展投资有限公司及沈阳市皇姑北部经济区管委会委托辽宁搏宇房地产土地评估有限公司对沈阳市星火工艺品厂位于沈阳市皇姑区陵东乡方溪湖村纳入征收范围的地上物进行评估。2012年4月24日出具了评估报告，结论为厂房（不含土地）、构筑物及附属设施评估市场总价为2,197,070元。2014年末，经拆迁部门做工作，第三人凯世达公司已将设备搬离该住所地。
另查，本案审理期间，经原告申请，本院委托辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司对诉争土地上房屋及构筑物、附属设施价值进行鉴定，另外，对2334平方米集体建设用地使用权价值（有争议）进行评估，2015年上11月26日出具评估报告，评估结论为地上物（房屋、构筑物、树木、货物）价值共计2,603,163元，集体土地使用权693,198元。评估报告送达后，被告申请复议，2016年3月2日，评估机构出具回复函，复核结论为评估结论不予调整。
上述事实，有当事人陈述及土地转让协议书、收款收据、企业法人申请变更登记注册书、土地使用证、房屋所有权证、建设用地批准书、建设用地批复、评估报告等证据在卷，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案原、被告签订《土地转让协议书》转让集体建设用地使用权的时间是2000年，按照当时施行的《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）及国务院相关部门规范性文件规定,农村集体建设用地的使用范围仅限于乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设，而乡镇企业又必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业。本案被告郑志伟非方溪湖村村民，第三人凯世达公司亦非该农村集体经济组织或农民投资的乡镇企业。原、被告签订土地使用权转让协议时，未向政府土地管理部门递交书面申请，亦未经有批准权的人民政府批准，其间虽仍以原乡镇企业沈阳市皇姑区星火工艺品厂名义办理土地房屋相关手续，也未办理土地使用权人更名手续。综上，原告将集体土地使用权转让给被告的行为违反了国家法律、行政法规的强制性规定，当属无效，本院对原告请求确认土地转让协议无效的请求予以支持。关于导致合同无效的过错责任，原告在沈阳市星火实业公司承租土地期间，又将诉争土地及地上物转让给被告，并承诺负责办理更名过户手续，其对协议无效应当承担全部过错责任。
关于原告请求被告及第三人凯世达公司腾退土地的问题。依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。被告及第三人凯世达公司作为诉争土地的实际使用者，应腾退土地，同时，原告应将被告已支付的转让费扣除已使用年限后予以返还，被告及第三人凯世达公司至今未腾退土地，使用16年(计算至2016年3月1日)，故应为117,000元（197,000元-250,000元/50年*16年）。关于诉争土地的地上物，原告现同意对被告给予补偿，并申请司法评估，本院对评估报告中地上物价值部分（无争议）予以确认，为2,603,163元。被告腾退土地的同时，将地上物一并腾出交予原告。
关于被告主张集体建设用地使用权补偿问题。现原、被告双方所签订的《土地转让协议书》已被确认无效，依据法律规定，合同被确认无效后自始无效，在转让协议无效的情形下，仅涉及腾退土地返还租金问题。对地上物的补偿是原告方自愿，本院不予干涉，现原告对集体土地使用权补偿明确表示不同意，被告该项主张于法无据，本院不予支持。
关于被告主张企业经营损失问题。现被告提供了2011、2014年第三人凯世达公司交纳私营企业增值税票据，因诉争土地于2009年11月被决定征收，第三人凯世达公司于2014年9月搬迁，被告需提交企业被征收前或企业搬迁前连续三年税费收据，用以证明其具备经营事实并有盈利，因被告提交票据不足，故评估机构未能对此作出评估结论。本院依据2015年2月1日起施行的《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》（沈阳市人民政府令第46号）第三十九条有关“征收非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋房地产市场评估价格的6%一次性给予停产停业损失补偿费”的规定，判决原告按诉争土地地上物估值2,460,239元（扣除树木、货物）的6%给付第三人凯世达公司停产停业损失补偿费147,614元。
关于被告主张拆迁补偿款问题。被告主张按政府规定给予补偿，但未明确给付标准及给付数额，原告对此项请求不同意。因被告诉请不明确且未提交相关法律、行政法规及政策文件规定，故本院不予支持。
关于被告主张企业搬迁费问题。被告主张企业搬迁费80,000元，但未提交相关鉴定机构报告,原告对此事实予以否认。鉴于第三人凯士达公司确系因拆迁行为于2014年9月迁出，企业搬迁费用今后其无权再主张，故原告应赔偿凯士达公司企业搬迁费损失，本院酌定该项金额为80,000元。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十条、第六十三条及《中华人民共和国乡镇企业法》第二条之规定，判决如下：
一、原告沈阳市皇姑区三台子街道方溪湖村村民委员会与被告郑志伟签订的《土地转让协议》无效；
二、被告郑志伟、第三人沈阳凯世达科技发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内将位于方溪湖村土地（地至为东至居民区边长36米；西至光明有色铸造厂边长35米；南至居民区边长63米；北至村路边长65米）及地上房屋、构筑物、树木腾退给原告沈阳市皇姑区三台子街道方溪湖村村民委员会，同时将土地上货物交付给原告沈阳市皇姑区三台子街道方溪湖村村民委员会(详见附后清单）；原告沈阳市皇姑区三台子街道方溪湖村村民委员会于本判决发生法律效力后十日内给付被告郑志伟、第三人沈阳凯世达科技发展有限公司地上物及货物补偿款2,603,163元；
三、原告沈阳市皇姑区三台子街道方溪湖村村民委员会于本判决发生法律效力后十日内向被告郑志伟返还剩余土地转让费117,000元;
四、原告沈阳市皇姑区三台子街道方溪湖村村民委员会于本判决发生法律效力后十日内给付被告郑志伟、第三人沈阳凯世达科技发展有限公司企业搬迁费80,000元；
五、原告沈阳市皇姑区三台子街道方溪湖村村民委员会于本判决发生法律效力后十日内给付郑志伟、第三人沈阳凯世达科技发展有限公司停产停业损失补偿费147,614元；
六、驳回原告其他诉讼请求。
上述当事人如如逾期履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29,201元，由原告沈阳市皇姑区三台子街道方溪湖村村民委员会承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 林雪梅
审 判 员 历 贺
人民陪审员 王文冉
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 李 丽
附：
腾退房屋、构筑物、树木及货物清单
房屋：
厂房1，248.20平方米；
厂房2，390.40平方米；
无证房1，425.45平方米；
无证房2，394.46平方米；
无证房3，40.04平方米；
宿舍，46.33平方米；
办公用房，189.90平方米。
构筑物：
大门1个；
铁艺大门1个；
彩砖路面，600平方米；
砖围墙，160米；
渗水井6个；
路灯2个；
排水管线1，60米；
排水管线2，32米；
鱼池，20.40立方米；
狗舍，9.6立方米；
铁艺围栏，16米；
电缆，100米；
市政砖地面，151.65平方米；
过水桥1处；
排水护坡墙1处。
树木：
南果梨树，20棵。
货物：
玻璃，223.20平方米；
速溶海水晶，2000袋；
水族鱼池砂，3400斤；
增氧泵砂头气泡石，35000个；
活性炭，15000斤。