湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴北民二重字第2号
原告宁俊玲，女，1970年6月29日出生，汉族，住湖南省郴州市。
委托代理人李震，湖南人和人律师事务所律师。
委托代理人孙水林，湖南人和人律师事务所律师。
被告郴州市众意房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼526室。
法定代表人朱海霞，该公司董事长。
委托代理人李兴，男，1959年2月1日出生，汉族，系郴州市正和法律服务所法律工作者，住湖南省郴州市。
第三人郴州市煤炭局，住所地湖南省郴州市文化路20号。
法定代表人邝良桃，系该局局长。
委托代理人雷大勇，男，1971年8月18日出生，汉族，系该局基建科主任，住湖南省郴州市。
原告宁俊玲与被告郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称众意公司）、第三人郴州市煤炭局商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2014年10月20日作出（2013）郴北民二初字第1750号民事判决；被告众意公司不服提起上诉，湖南省郴州市中级人民法院于2015年3月6日以原审判决认定基本事实不清，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告宁俊玲的委托代理人李震、被告众意公司的委托代理人李兴、第三人郴州市煤炭局的委托代理人雷大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁俊玲诉称，被告与郴州市煤炭局合作开发万华冲“万花山庄”项目。2004年，原告购买了“万花山庄”一期6栋1单元501号房，面积110.95平方米。由于被告的工作失误，被告将原告购买的万花山庄一期6栋501号房出售给了他人。被告为弥补其工作的重大失误，于2011年8月16日与原告签订了《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》。协议约定：由于被告的工作失误，被告同意将原告购买的“万花山庄”一期6栋1单元501号房更换成“万花山庄”二期壹号栋电梯楼七楼7F房。现在，被告已经取得该房的预售许可证，可以向原告交付该房。2012年10月，原告到被告售楼处了解“万花山庄”二期的房屋销售情况，被告的销售人员告知原告，其欲将“万花山庄”二期壹号栋电梯楼七楼7F房出售他人。原告认为，原被告双方签订的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》是在原商品房买卖合同的基础上所作的变更和补充，该协议具有商品房买卖合同的主要内容，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》理应认为商品房买卖合同。为此，原告诉至法院，请求：1、依法确认原、被告双方2011年8月16日签订的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》合法有效；2、依法判令被告向原告交付郴州市“万花山庄”二期壹号栋电梯楼七楼7F房（现更换成二期壹号栋七楼707号房）；3、本案诉讼费由被告承担。另申请增加诉讼请求，要求被告办理二期壹号栋七楼707号房房屋产权证。
原告宁俊玲为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、原告身份证。拟证明原告诉讼主体适格。
2-7、《万花小区后续开发意向协议》、《终止“万花冲房地产联合开发合同”协议书》、《万花冲房地产联合开发合同》、《“万花冲房地产连个开发合同”的补充协议》、《郴州市诚信工程造价事务所报告书》、《项目移交协议书》。拟证明被告从郴州市华新房地产开发有限公司（以下称：华新公司）处接受了万华小区的后续开发建设，承担相应的权利、义务。
8-9、《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》、“承诺书”。拟证明由于被告的工作失误，将原告在“万花山庄”购买的房屋出售给了其他人，故被告承诺将“万华山庄”二期的电梯房给予补偿，
10、“平面图”、“房产测绘图”。拟证明原告购买“万花山庄”二期房产的位置。
11、《郴州市商品房预售许可证申请表》。拟证明被告开发的“万花山庄”二期房产在2013年1月取得了预售许可证。
12、“收据”2张。拟证明原告已将购房款135552元交给了第三人郴州市煤炭局。
庭审质证中，被告众意公司对原告宁俊玲提交的证据1-5、7-11的真实性无异议。但被告对证据2认为是其与第三人郴州市煤炭局达成的协议，第三人应当将开发用地挂牌出让成交金932万元、财政返还约800多万元及双方设立的双控账户内的400万元返还给被告，但第三人没有返还也没有代原告支付房款给被告；对证据3-5、7认为合同、协议都不是原、被告双方签订；对证据8认为原告没有履行该协议，没有支付分文购房款给被告；对证据9认为被告是对第三人作出承诺，没有对原告作任何承诺。被告对证据6、12的真实性、合法性、关联性都有异议。被告认为证据6中的当事人不是原、被告，不能证明原告交了购房款给被告，这份证据与本案无关；对证据12认为是第三人收了原告的付款，被告并没有收到原告的购房款。第三人对原告提交的证据1-12均无异议。
被告众意公司辩称，原告的起诉没有道理。原告没有交付房款给被告，没有按照《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》的约定履行义务，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告众意公司为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：
1-3、《郴州市人民政府国有建设用地使用权出让审批单》、《湖南省非税收入一般缴款书》、《国有土地使用权出让合同变更协议》。拟证明被告所开发万花山庄的土地，系被告出资932万元受让的国有建设用地，所开发的房屋属商品房。
庭审质证中，原告宁俊玲及第三人郴州市煤炭局对被告众意公司提交的证据1-3均无异议。
第三人郴州市煤炭局述称，第三人已经足额将所有款项都交付被告，同意原告的诉讼请求。
第三人郴州市煤炭局为支持其陈述意见，向本院提交如下证据：
1、《万花冲房地产联合开发合同》、《补充协议》。拟证明万花冲房地产前期由华新公司开发。
2、《终止“万花冲房地产联合开发合同”协议书》。拟证明第三人与华新公司终止了对万花冲房地产合作开发。
3、《郴州市诚信工程造价事务所报告书》。拟证明华新公司前期开发中，第三人拨入320.3万元。
4、《项目移交协议书》。拟证明华新公司将万华冲项目移交给被告众意公司。
5、《万华小区后续开发意向协议书》。拟证明第三人与被告达成了万花小区的后续开发意向，约定被告需向第三人的职工提供114套住房及房屋楼下的车库和杂房。
6、《郴州市国有建设用地使用权出让公开交易成交确认书》。拟证明万花小区开发的土地由被告在国土资源局公开挂牌出让中竞得。
7、郴州市契税耕税征办管理局“转账单”2份。拟证明郴州市契税耕税征办管理局分两次转账合计853.92万元至被告与第三人的双控账户。
8、《技术服务合同》。拟证明第三人替被告支付技术服务费16万元。
9、“郴州市审计局文件”、“记账凭证”、“进账单”、“发票”。拟证明财政拨入土地返还款853.92万元至被告与第三人的双控账户，第三人拨付196万元给被告。
10、“银行存款对账单”。拟证明第三人的职工共计交纳房款752万元。
11、“煤炭局集资房房款明细表”。拟证明第三人按合同约定向被告交纳114套房及车库、杂房房款16255130.05元。
庭审质证中，原告宁俊玲对第三人郴州市煤炭局提供的证据1-11均无异议。被告众意公司对第三人提供的证据4-7、9、11的真实性无异议。但是被告对证据5认为没有证明整个协议的内容，第三人应该付给被告挂牌金额932万元及财政返还款800多万，被告才能按协议约定交房；对证据6认为第三人应该将成交款932万给被告；对证据7认为这笔款是拨到第三人账上，账号由第三人掌控的，被告没有使用该款；对证据9认为该款全部都在第三人处，被告并未收到；对证据11认为第三人应该将土地转让款932万元、财政返还款853万元及土地返还款196万付给被告之后才能交房，第三人没有将收到的原告购房款付给被告。被告对第三人提交的证据1-3、8、10不认可。
本院认证，证据应具有真实性、合法性、关联性。经审查，原告宁俊玲提交的证据1-5、7-11，被告众意公司提交的证据1-3，第三人郴州市煤炭局提交的证据，4-7、9、11，各方均无异议，可作为本案的定案依据。原告提交的证据6，结合证据2、7可以认定其真实性；原告提交的证据12，结合第三人的质证，本院对其真实性予以认可；第三人提交的证据1-3，结合证据4-5可以认定其真实性；第三人提交的证据10，被告虽辩称未使用该账户的款项，但对具体的款项并未否认，本院对其真实性予以认可；以上证据均可以作为本案的定案依据。
根据原、被告及第三人的举证、质证及本院认证，结合庭审陈述等情况，本院对本案事实确认如下：
一、2003年2月19日，第三人郴州市煤炭局（甲方）与华新公司（乙方）签订了一份《万花冲房地产联合开发合同》，双方决定联合开发甲方位于107国道万华冲大院，定名为“万华山庄”。合同约定：甲方提供土地证并转让约22亩的土地给乙方，报建费、建设费等一切费用由乙方出资，乙方按548元／㎡造价向甲方职工提供80套住房及底层车库（300元／㎡）；甲方负责职工购房的报名统计和协助收款工作；合同还对开发期限、违约责任等事项作了约定（祥见合同）。2003年12月26日，第三人与华新公司又签订《“万花冲房地产联合开发合同”的补充协议》，协议约定：区内土地红线的划分管辖、住宅楼等水电设施的用料、82套住宅工程款的支付办法、一期工程必须在2004年5月30日交付使用、二期工程必须在2004年12月31日交付使用等等事项（祥见补充协议）。
二、2007年12月12日，第三人郴州市煤炭局与华新公司签订了《终止“万花冲房地产联合开发合同”协议书》，约定华新公司自愿放弃“万花山庄”开发项目的建设，其在合作开发期间所有合同资料、报建报批资料等应完整无缺的移交给第三人，或者直接移交给土地竞拍摘牌的新开发商，由新开发商负责按郴州市诚信工程造价事务所有限公司所作的《报告书》的鉴定结论确定的债权债务，协议还对其他事项作了约定（祥见协议书）。
三、2007年12月12日，被告众意公司（原宜章县众意房地产开发有限公司）与第三人郴州市煤炭局签订了《万花小区后续开发意向协议》，被告有意参加“万花山庄”土地竞拍并继续开发，约定第三人职工2003年订购的82套住房价格调增至800元／㎡向被告购买，新增加职工32户按1200元／㎡的价格向被告购买，被告共应向第三人的职工提供114套住房和底层车库杂房。协议第五条约定，按照郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具的《关于郴州市万花山庄前期工程结算咨询报告》，第三人协助被告和华新公司办理开发项目移交手续；第八条约定，此协议在被告取得《国有土地使用权成交确认书》后方可生效，等等。2008年6月2日，被告参加“万花山庄”地块竞拍成功，签订了郴土成交确字（2008）第19号郴州市国有建设用地使用权出让公开交易成交确认书。之后，被告按照《万花小区后续开发意向协议》承接并开发“万花山庄”项目。第三人前期在和华新公司开发“万花小区”共计拨入320.3万元；第三人于2008年6月至2009年1月分四次从账户转款至被告账户180万元；2008年5月第三人代被告支付中南大学土木工程检测中心技术服务费16万元；2008年6月由郴州市契税耕税征办管理局分两次转账853.92万元至被告与第三人尾号2140的双控账户，第三人在该账户存入单位职工购房款752万元；上述款项共计2122.22万元。被告按协议提供给第三人单位职工114套住房面积共计15845.75㎡，总房价14251025.05元；车库及杂房面积共计2100.58㎡，总价2004105元；总价款为16255130.05元。第三人通过拨付、转账及职工交纳的购房款2122.22万元，已经超过被告提供房屋的总价款。
四、原告宁俊玲于2004年参与第三人郴州市煤炭局职工组团购房，购买上述“万花山庄”一期6栋1单元501号住房，并分别于2008年5月15日、2010年10月13日向第三人交付购房款50000元、85552元，合计135552元。由于被告众意公司的工作失误，其将原告所购买的住房出售给了他人。2011年8月16日，原、被告签订了一份《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》，协议约定：由于被告的工作失误，被告同意将原告购买的“万花山庄”一期6栋1单元501号住房更换成“万花山庄”二期壹号栋电梯楼一栋7楼F房型，建筑面积以房产部门测绘结果为准；电梯楼房面积与原告原购住房面积相等，双方互不补偿差价，多余面积按市场价结算；原告选购的电梯房建筑面积超过其原有的住房建筑面积，原告按照售房开盘价的价格补足差价给被告；被告取得“万花山庄”二期壹号栋电梯楼预售许可证后与原告重新签订商品房买卖合同。2013年1月，被告在房产部门取得了“万花山庄”二期电梯楼的预售许可证（预售许可证号：2013-0019），上述电梯楼一栋7楼F房型在房产部门登记为“二期2、3栋707房”；被告私下将二期2、3栋707房出售给案外人李凤玲、胡久雄，并于2013年4月1日在房产部门办理备案。原告要求被告按双方协议约定交房遭拒，酿成纠纷，原告遂诉至本院，请求：1、依法确认原、被告双方于2011年8月16日签订的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》合法有效；2、依法判令被告向原告交付郴州市“万花山庄”二期2、3栋707房；3、要求被告办理二期2、3栋707房房屋产权证。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。
一、本案的争议焦点是原、被告签订的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》是否合法有效。本院评判如下：
1、原告参与第三人职工组团购房，购买了“万花山庄”一期6栋501号房，被告因工作失误将该房出售给了他人。被告为弥补其工作的重大失误，经协商后与原告签订了《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》，原、被告明显均系自愿。
2、被告与第三人以及第三人与华新公司之间因开发“万花山庄”所签订的系列相关合同，确定了被告为“万花山庄”的开发商；系列相关合同中关于住宅楼的约定结合《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。故本案的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》，应当视为原、被告双方的商品房预售合同。原、被告在签订《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》之时，虽然被告尚未取得商品房预售许可证，但在原告起诉前，被告已经在2013年1月取得该证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》符合该项法律规定。
3、原告原购买的是“万花山庄”一期的住房，也已经向第三人付清了购房款135552元。被告因工作严重失误将该房出售给了他人，其为弥补失误与原告签订了《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》，该协议签订时间系在原告向第三人付清房款之后，且协议中并无原告需支付购房款的约定，仅约定“电梯楼房面积与原告原购住房面积相等，双方互不补偿差价，多余面积按市场价结算；原告选购的电梯房建筑面积超过其原有的住房建筑面积，原告按照售房开盘价的价格补足差价给被告”。显然，被告对原告已付清购房款的事实知情并认可。被告、第三人及华新公司之间对联合开发“万花山庄”所签订的系列相关合同，约定了第三人有义务代被告收取参加团购人员的购房款。第三人在收取了购房款后均已转付给了被告，被告也已向绝大部份购房人员交付了住房。因此，对原告主张其向第三人所交的购房款135552元是向被告所交，本院予以采信。被告与第三人间因联合开发而发生纠纷，系另一法律关系，须另案处理。对被告抗辩第三人没有按协议约定支付“万花山庄”小区地块的土地出让金、也没有收到财政返还款和第三人单位职工的购房款的抗辩理由，本院在本案中不予采信。
以上三点已足已认定原、被告签订的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》合法有效；对原告要求确认该协议合法有效的请求，本院予以支持。
二、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》对原、被告均具有法律约束力，原告已经履行了义务，被告也取得了“万花山庄”二期电梯楼的预售许可证，应该向原告交付二期2、3栋707房并签订商品房买卖合同。但是，被告已经又将二期2、3栋707房私自出售给他人，且在房产部门办理了备案登记，致使原、被告间的协议已无法完全履行，被告为完全过错方。因此，对原告要求被告交付二期2、3栋707房并办理房屋产权证的请求，本院不能支持。原告可就因该协议无法完全履行而遭受的相应损失以及被告应承担的相关违约责任，另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告宁俊玲与被告郴州市众意房地产开发有限公司于2011年8月16日签订的《关于解决万花山庄一期购房遗留问题的协议》合法有效。
二、驳回原告宁俊玲的其他诉讼请求。
本案受理费4300元，财产保全费1520元，合计5820元，由被告郴州市众意房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
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审 判 长 罗文林
人民陪审员 李翠玉
人民陪审员 石丽利
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 张钊玮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。