山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁08民终286号
上诉人（原审原告）王芹身，农民。
委托代理人梁延行，山东中都剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王建军，居民。
被上诉人（原审被告）刘茂强，退休职工。
委托代理人刘健（系被上诉人刘茂强之女）。
上诉人王芹身因房屋买卖合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2014）汶民一初字第2468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2014年1月，被告王建军在汶上县吉市口佳苑小区张贴售楼信息。原告王芹身亲属看到信息后，将该信息通知了原告王芹身。2014年1月10日，被告王建军将位于汶上县某某北区某号楼某单元某室（该楼房建筑面积120平方米、车库25平方米）卖给原告王芹身。原告王芹身与被告王建军签订了楼房买卖合同，合同约定，“该房产交易总价368,000元，本合同签订之日，乙方（原告王芹身）向甲方（被告王建军）人民币壹拾陆万元整，剩余房款贰拾万零捌仟元于2014年7月1日12时前付清，甲方将钥匙及应有的手续交给乙方。……。”。被告刘茂强作为担保人在合同上签字。2014年7月1日，原告多次到被告王建军家及其父母家找被告王建军未找到，双方形成纠纷。另查明，涉案房屋为拆迁房，拆迁房主为被告王建军父亲王某甲，王某甲名下共分的楼房四套，产权属王某甲家庭所有。涉案房屋为其中一套，被告王建军对该楼房投资约10万元。
原审法院认为，被告王建军将其父亲名下的房产卖于原告王芹身，被告王建军虽对该房产有所投资，但被告王建军对该房产不拥有所有权，依照法律规定，被告王建军对该楼房无权处分，因此，原告王芹身与被告王建军签订的楼房买卖合同为无效合同。基于该合同无效，被告王建军依法应予退还收取的原告王芹身的购房款，造成合同无效的责任属被告王建军，被告王建军应自收到原告王芹身购房款之日起至偿还之日止，按照中国人民银行同类同期贷款利率支付给原告王芹身损失。被告刘茂强作为该合同的担保人，因该合同无效，不应承担担保责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告王芹身与被告王建军签订的楼房买卖合同无效；二、被告王建军于判决生效后十日内偿还原告王芹身购房款16万元；三、被告王建军于判决生效后十日内偿还原告王芹身购房款损失（自2014年1月10日起至偿还之日止，按中国人民银行同类同期贷款利息计算）；四、驳回原告王芹身对被告刘茂强的诉讼请求；五、驳回原告王芹身的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,500元、保全费1,370元，均由被告王建军负担。
王芹身不服原判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判被上诉人继续履行合同与上诉人之间的合同或在合同不能履行的前提下解除上诉人与被上诉人王建军之间的房屋买卖合同，由王建军退还购房款16万元并支付违约金、赔偿损失，被上诉人刘茂强负连带责任。其理由主要为：一、一审认定被上诉人王建军对涉案房屋没有所有权，对房屋无权处分，楼房买卖合同无效，属于认定事实错误。一审上诉人申请调取了汶上县公安局刑警队对被上诉人母亲张某的询问笔录，证实涉案房屋已分给了王建军，王建军投资10万元，且王建军已实际入住。一审基于上诉人申请对涉案房屋保全后，被上诉人之母张某又提出保全异议，改口称涉案房屋属于王某乙、张某所有，是恶意干预本案房屋买卖。一审采信张某反悔后的证明，认定王建军对涉案房屋没有所有权，对房屋属于无权处分，楼房买卖合同无效错误。二、一审认定被上诉人刘茂强作为该楼房买卖合同的担保人，因该合同无效，不应承担担保责任错误，既然一审认定合同无效，应主动移交公安机关。担保法规定，主合同无效导致担保合同无效，担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。本案中，被上诉人刘茂强作为担保人，同时也是房屋买卖的介绍人，其对涉案楼房理应清楚，上诉人也是基于对其信任才购买，因主合同无效，导致担保合同无效，被上诉人刘茂强作为担保人存在明显过错，故即使合同无效，刘茂强也应承担相应责任。三、一审不追加被上诉人王建军的父母王某乙、张某为被告属于漏列主体。四、上诉人维权之路艰难，要求刑事立案未予立案，提起民事诉讼并要求查封涉案房屋，又因张某提起异议而解除查封，上诉人再次回到公安机关坚持控告，仍不予立案，如今法院判合同无效，又认定房屋不属于王建军所有，判决无法得到履行。
被上诉人王建军未作答辩。
被上诉人刘茂强辩称，一、本案买卖合同因无权处分导致无效，从合同自然无效。二、被上诉人刘茂强在本案中无过错，刘茂强担任的是王芹身的担保人，而与王建军素不相识，不可能担任王建军的担保人。房屋买卖合同中，房屋出卖人不需要担保人，房屋就是最可靠的担保。在房屋买卖合同签订前，上诉人与刘茂强、刘某多次在王建军的陪同下看房，确认房屋归王建军所有后才签订买卖合同。后王建军携款潜逃，王建军之母亦称该房屋已在家庭内部分给王建军。王建军故意隐瞒房屋在其父亲名下的事实签订合同，导致合同无效，应承担全部责任，刘茂强没有过错。请求二审查明事实依法裁判。
二审查明的事实与一审基本一致。
本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、上诉人王芹身与被上诉人王建军签订的房屋买卖合同的效力及应否解除；二、被上诉人刘茂强是否应承担连带退还购房款等的担保责任；三、应否追加王建军的父母王某乙、张某参加诉讼。关于第一个焦点问题，上诉人王芹身与被上诉人王建军就涉案房屋签订了楼房买卖合同，被上诉人刘茂强作为担保人亦在该合同中签字，该合同系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同。无论被上诉人王建军对涉案房屋是否享有所有权、处分权，都不影响该合同的效力，一审以被上诉人王建军对涉案房屋系无权处分为由认定合同无效，属适用法律错误，本院依法予以纠正。在上述房屋买卖合同有效的前提下，上诉人王芹身提起本案诉讼要求解除该合同，因现被上诉人王建军已以自己的行为表示将不再履行合同义务，故上诉人请求解除合同，应予支持。关于第二个焦点问题，在涉案楼房买卖合同中，出卖方系被上诉人王建军，购买方系上诉人王芹身，被上诉人刘茂强作为担保人在该合同中签字。该合同中的条款并未约定刘茂强作为担保人应承担的担保责任，结合该合同签订时在场并作为见证人签名的刘某在一审的证言可以证实，被上诉人刘茂强在担保人处签字是为了给上诉人王芹身提供担保；另外，从本案各方当事人的关系分析，被上诉人刘茂强与上诉人系亲戚关系，而刘茂强与被上诉人王建军在购买涉案房屋之前并不相识，只是看到广告后介绍王芹身向王建军购买涉案房屋，故依此也可分析认定刘茂强系为王芹身提供担保更为适宜。综合上述分析，本院认定被上诉人刘茂强在涉案楼房买卖合同中担保人处签名系为上诉人王芹身提供担保，现被上诉人王建军收取上诉人的购房款后不履行交付房屋的义务，在上诉人要求解除合同的情况下，应由王建军负责退还购房款并赔偿相应损失，因被上诉人刘茂强并非王建军的担保人，故上诉人要求刘茂强承担退还购房款等的连带责任，与事实及法律规定不符，应不予支持。关于第三个焦点问题，上诉人一、二审均申请被上诉人王建军的父母王某乙、张某参加本案诉讼，但根据上诉人的诉讼请求，系要求解除涉案楼房买卖合同并退还购房款等，鉴于王建军的父母并非合同当事人，故依据合同相对性，无需追加王建军的父母参加诉讼；另外，上诉人主张应追加王建军的父母参加诉讼以查清涉案房屋所有权归属，鉴于如上所述，王建军对该房屋是否享有所有权、处分权，均不影响涉案楼房买卖合同的有效，故亦无需追加王建军的父母参加诉讼。因此，本案不应追加被上诉人王建军的父母参加诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持汶上县人民法院（2014）汶民一初字第2468号民事判决第二、三、四、五项；
二、撤销汶上县人民法院（2014）汶民一初字第2468号民事判决第一项；
三、解除上诉人王芹身与被上诉人王建军签订的涉案楼房买卖合同。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3,500元、保全费1,370元，由被上诉人王建军负担；二审案件受理费3,500元，由上诉人王芹身负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周英杰
审 判 员 扈 琳
代理审判员 吕玉宝
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 刘 丹