广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2017）粤14民终1153号
上诉人（原审原告）：梅州市梅县区乐嘉酒店有限公司。住所地：梅州市梅县区程江镇连心路*****号。
法定代表人：卢秋菊，该公司经理。
委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈勇志，广东义致律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东大埔农村商业银行股份有限公司。住所地：梅州市大埔县湖寮镇虎山路***号。
法定代表人：曾少周，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨春燕，广东客中梅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄穗慧，广东客中梅律师事务所实习律师。
原审第三人：梅州市东江实业有限公司。住所地：梅州市新都路**号-1。
法定代表人：梁嘉好，该公司经理。
原审第三人：卢秋菊，女，1979年9月25日出生，汉族，现住：梅州市梅江区。
上诉人梅州市梅县区乐嘉酒店有限公司（简称乐嘉公司）因与被上诉人广东大埔农村商业银行股份有限公司（简称大埔农商行）、原审第三人梅州市东江实业有限公司（简称东江公司）、卢秋菊租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅县区人民法院（2017）粤1403民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梅州市梅县区乐嘉酒店有限公司委托诉讼代理人丘国中律师、被上诉人广东大埔农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人杨春燕律师到庭参加诉讼，原审第三人梅州市东江实业有限公司、卢秋菊经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人梅州市梅县区乐嘉酒店有限公司上诉请求：1.撤销（2017）粤1403民初13号民事判决书，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋早已于2013年8月由第三人梅州市东江实业有限公司出租给上诉人用于酒店经营。上诉人提供的上诉人与第三人东江公司于2013年8月1日签订的《租赁合同》《个体工商营业执照》《税务登记证》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《“尚客优”商标使用授权》《特种行业许可证》等足以证明。二、被上诉人提供的向梅县工商局调取的上诉人前身梅州市梅县区乐嘉酒店的工商登记档案中的一份形成于2013年7月20日的《租赁合同》证明本案中的“租赁关系”的存在，可以证明在2013年8月之时该涉案房屋已出租给上诉人的事实。三、一审法院以“合同的形式和内容”以及“合同的履行”等两个方面认定原告所主张的《租赁合同》未实际履行明显违反基本的法律逻辑。（一）关于一审法院认为本案所涉房屋存在多份《租赁合同》，合同内容不一致，相互矛盾从而认定租赁关系不存在的问题，上诉人认为该理由不成立。本案中确实存在三份《租赁合同》，即上诉人提供的形成于2013年8月1日的上诉人与第三人东江公司签署的《租赁合同》，由被上诉人提供的从工商内档中调取的形成于2013年7月20日的上诉人与第三人东江公司签署的《租赁合同》及2015年3月1日丘玉梅与第三人东江公司签署的《租赁合同》。在上诉人与第三人东江公司两份《租赁合同》中，一份形成于2013年7月20日，一份形成于2013年8月1日，虽然两者的租金、押金条款不完全一致，根据我国现行的法律规定，应当采信在后签订的2013年8月1日的《租赁合同》。案外人丘玉梅与东江公司于2015年3月1日签订的《租赁合同》在无证据证明本案中形成于2013年8月1日的《租赁合同》已终止或解除的情况下，本案第三人未经承租人同意的基础上擅自又将依然在上诉人控制和支配使用的同一房屋出租给案外人丘玉梅，属于一房两租，且由于该房屋一直在上诉人控制与支配使用过程中，第三人东江公司与案外人签署的《租赁合同》在客观上根本无法履行。（二）一审法院认为2013年8月1日签订的《租赁合同》未实际履行的理由是主观臆断的结果：1.涉案房屋自2013年8月已由第三人东江公司交由上诉人用于经营酒店，且该酒店一直存续经营过程当中，一审时上诉人提交《租赁合同》《个体工商户营业执照》《税务登记证》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《尚客优”商标使用授权》《特种行业许可证》等证据均能证实，不存在合同未实际履行的问题。2.一审法院将上诉人通过卢秋菊的丈夫黄汉斌转账给东江公司的418万元认定为“是东江公司向广东大埔农村商业银行股份有限公司偿还贷款本息”，而不是上诉人交付租金和押金混淆了不同的法律主体从而导致认定事实错误。东江公司向被上诉人贷款，依法有还款义务的是东江公司，而不是卢秋菊或黄汉斌个人，上诉人提供的银行流水明确显示黄汉斌通过个人账户向东江公司转账支付418万元。卢秋菊或黄汉斌个人并不欠被上诉人款项，对被上诉人并无还款义务，东江公司在收到黄汉斌支付的租金及押金之后用途与上诉人无关，黄汉斌支付给东江公司的款项不能等同是东江公司向本案被上诉人还款。3.上诉人自2013年8月占有使用东江公司的房屋有充分的证据证明，上诉人未支付租金及押金给东江公司是上诉人对东江公司的违约问题，在东江公司未主张上诉人违约之前，本案中的租赁关系在法律上依然存在。4.一审法院以租金明显低于市场价格，可能损害第三人的理由无法律依据。首先，该租赁合同形成于2013年8月，早在被上诉人与第三人东江公司办理抵押登记之前该租赁关系已经存在。其次，房屋所有人依法有权根据自身的权利自由决定租赁价格甚至将自己的财产无偿借给他人使用。再次、本案中，虽然合同约定每月租金为5000元，但承租方另行提供400万元的押金给出租方，该押金到期后无息返还，这相当于承租方给了出租方400万元的无息融资，而400万如果按正常市场利率月息2分计算的话，等于出租方每月节省了8万元的利息支出，如果该笔利息也结算在内的话，这实际上相当于原告方每月支付的租金高达8.5万元。四、一审法院在本案中举证责任分配错误。上诉人有充足的证据证明自2013年8月已经实际支配涉案房屋用于酒店经营并一直延续至现在。根据《中华人民共和国合同法》第229条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，本案中的上诉人与东江公司之间的租赁关系依法应由被上诉人承继，除非被上诉人能提供证据证明本案的涉案房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的或房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中的房屋租赁不存在上述两种情形，既然被上诉人无法举证证明涉案房屋存在上述两种例外情形，依法应由其承担举证不能的法律后果。
被上诉人广东大埔农村商业银行股份有限公司辩称：一、关于卢秋菊与梅州市东江实业有限公司是否存在租赁关系问题。1.从合同形式来看，本案所涉房屋存在多份《租赁合同》，结合上诉人和东江公司的工商登记，黄汉斌、卢秋菊夫妇曾经是东江公司的股东，卢秋菊曾任法定代表人，卢秋菊利用掌控东江公司之便，为办理工商登记的不同需要，对同一租赁物制造不同的租赁合同。2.从合同内容来看，签订时间显示2013年8月1日由两位第三人签订的两份不同的《租赁合同》及2013年7月20日由两位第三人签订的《租赁合同》，上述三份合同约定的租金价格均远远低于市场价格。3.从合同履行情况来看，卢秋菊从未向东江公司支付分文租金及押金。上诉人提交多笔由黄汉斌转账给东江公司的明细对账单，拟用于证明支付租金及押金的事实，但根据如下证据：1.答辩人与东江公司于2013年1月6日签订的《借款合同》；2.答辩人与卢秋菊、黄汉斌夫妇等人于2013年1月6日签订的《保证合同》；3.卢秋菊、黄汉斌夫妇等人于2013年1月6日出具的《保证担保声明书》；4.答辩人通过系统查询的东江公司账户支付系统明细。上诉人主张的由黄汉斌支付给东江公司的款项并不是租金及押金，而是卢秋菊、黄汉斌作为东江公司的股东，同时又是东江公司借款的保证人，用于偿还答辩人的借款。另，上诉人提交经手人为“梁嘉好”开具的收款收据是不真实的，收款收据里面押金400万元是巨额资金，无其他证据予以佐证实际支付；况且按上诉人提交的明细对账单，最后一次交易发生是在2015年1月27日，当时东江公司的股东为丘伟元、郭爱萍夫妇，为何要待他们夫妇股权于2015年10月14日转让给梁嘉好后，于次日由梁嘉好作为经手人出具该收款收据，这完全不符合逻辑，又恰逢答辩人起诉东江公司金融借款合同纠纷一案的诉讼阶段之际。由此可见，纯粹是上诉人与第三人为非法目的，恶意串通形成的虚假证据，此外，上诉人未提交其他合法有效的可证实卢秋菊履行合同支付租金及押金义务的依据。卢秋菊在使用涉案房屋期间曾为房屋的实际所有人。根据《公司股权/资产（含酒店经营权）转让合同》及《公司股权/资产（含酒店经营权）转让补充合同》的内容，卢秋菊、黄汉斌夫妇于2014年12月15日转让给丘伟元、郭爱萍夫妇的标的物有：东江公司股份、酒店经营权、涉案两处房屋。由此可见，涉案两处房屋虽登记在东江公司名下，但在签订上述转让合同前，房屋的实际所有人及控制人为卢秋菊、黄汉斌夫妇，因此有了转让股份及房屋的表述。综上，卢秋菊与东江公司虽然为工商登记需要制造租赁合同，但实际双方并未形成租赁合同关系，而是卢秋菊、黄汉斌夫妇作为东江公司的实际控制人及房屋的实际所有人，无偿使用涉案房屋。二、关于上诉人是否有权利承继合同权利义务的问题。1.根据《公司股权/资产（含酒店经营权）转让合同》、《公司股权/资产（含酒店经营权）转让补充合同》内容，约定卢秋菊、黄汉斌夫妇收到定金后十五日在内将房屋原状移交给丘伟元、郭爱萍夫妇；2015年1月1日前，将东江公司（含梅州尚客优快捷酒店经营权）移交给丘伟元、郭爱萍夫妇。房屋及酒店经营权的移交意味着卢秋菊与东江公司签订的形式上的《租赁合同》项下的权利义务已终止。根据东江公司与丘玉梅签订的《租赁合同》内容，丘伟元、郭爱萍夫妇在接收东江公司股份及涉案两处房屋后，将房屋及酒店经营权交给他们的女儿丘玉梅经营。2.上诉人与2013年8月1日的租赁合同无任何关联。上诉人在上诉状中称其与东江公司自2013年8月1日存在租赁关系，一直延续至今无任何事实依据。根据工商登记资料显示，上诉人是由2015年10月14日成立的注册号为441421600315559的梅州市梅县区乐嘉酒店升级而来，由此可见，上诉人在2013年8月1日时还未存在，何来与东江公司存在租赁关系，至于之后上诉人基于何种法律关系使用涉案房屋，均发生在设定抵押之后。综上，卢秋菊与东江公司于2013年8月1日签订的形式上的《租赁合同》的权利义务已终止，不存在上诉人是否有权承继的问题。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求无事实依据无法律依据，应当驳回。
原审第三人梅州市东江实业有限公司、卢秋菊无陈述意见。
梅州市梅县区乐嘉酒店有限公司向一审法院起诉请求：一、依法确认第三人卢秋菊与第三人梅州市东江实业有限公司于2013年8月1日签订的《租赁合同》由原告与被告承继，即原告与被告之间就位于梅州市××区××、××号及梅县程江镇程苑二区连心路桃源综合楼的房产存在租赁合同关系；二、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：一、关于原告据以主张权利的2013年8月1日签订的《租赁合同》的约定及履行情况。该合同显示：“出租方（甲方）：梅州市东江实业有限公司，承租方（乙方）：卢秋菊。房产坐落地址：梅州市××区××、××号及梅县程江镇程苑二区连心路桃源综合楼的物业，建筑面积约5000平方米（含未办理房产证的通道及停车场约1000平方米）。租赁期限：租期为20年，自2013年8月1日起至2033年7月31日止。租金和租金交纳期限：1.每月租金为人民币5000元，2.付款方式：按月支付，另付押金400万元，租赁终止，甲方验收无误后，将押金退还给乙方，不计利息……”出租方（甲方）梅州市东江实业有限公司及其代表刘利华，承租方（乙方）卢秋菊在合同中盖章或签名确认。关于上述合同的履行情况，原告在庭审中表示“租金和押金合并根据经济状况按月进行付款的，所以没有明确分出租金和押金，至所有押金支付完毕之后在2015年出具了押金单，租金已经每个月支付，只不过是连着押金一起支付。从2013年7月开始至2015年1月，每月均有转款给东江公司，数额不等，共支付418万，包含了租金和全部押金。均是通过卢秋菊的丈夫黄汉斌转账给东江公司”，但根据对应的银行转账记录显示，黄汉斌转账的款项绝大部分“附言”均显示为“还款”，且全部款项均作为梅州市东江实业有限公司的贷款还本或贷款还息支付给了被告广东大埔农村商业银行股份有限公司，与原告的表述并不一致。二、关于涉案租赁物（房产）的借款抵押和处置情况。2013年2月11日，梅州市东江实业有限公司（借款人）与广东大埔农村商业银行股份有限公司（贷款人）签订《借款合同》，约定借款人向贷款人借款1500万元，借款期限自2013年1月6日起至2016年1月6日止，还款方式为按月结息，分期还款。为此，双方还签订了《抵押担保合同》，约定将权属人为梅州市东江实业有限公司的梅县程江镇程苑二区连心路桃源综合楼（粤房地权证梅县字第××号）和梅县程江镇扶外连心路11、13号（粤房地权证梅县字第××号）作为上述贷款的抵押物。2015年2月11日，梅州市东江实业有限公司提前清偿完毕上述借款本息。2015年2月11日，梅州市东江实业有限公司（甲方）与广东大埔农村商业银行股份有限公司（乙方）签订《流动资金借款合同》，约定甲方向乙方借款1600万元，借款期限自2015年2月11日起至2016年2月11日止，还款方式为按月结息，分期还款。同日，双方还签订了《抵押担保合同》，约定将权属人为梅州市东江实业有限公司的梅县程江镇程苑二区连心路桃源综合楼（粤房地权证梅县字第××号）和梅县程江镇扶外连心路11、13号（粤房地权证梅县字第××号）作为上述贷款的抵押物。2015年3月12日，梅州市梅县区程江乐嘉酒店的经营者丘玉梅出具《关于放弃租赁优先权声明》，其中载明：“本人于2015年3月1日与房产产权所有人梅州市东江实业有限公司签订了房产租赁合同，租赁物坐落在梅县××镇××区连心路××综合楼、××镇××、××总面积4005.29平方米房地权证梅县字第××、11××13号，期限至2018年2月28日，由于应产权所有人向广东大埔农村商业银行股份有限公司借款抵押担保，如产权所有人未履行借款合同的内容，本人声明放弃租赁期限内租赁优先权。借款后，因梅州市东江实业有限公司未按约定偿还借款本息，广东大埔农村商业银行股份有限公司遂向大埔县人民法院起诉，该院于2015年12月10日作出判决[（2015）梅埔法民二初字第435号]：一、被告梅州市东江实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东大埔农村商业银行股份有限公司偿还借款本金人民币16000000元及利息（自2015年6月22日起至还清借款本息之日止的利息以实欠本金数额按合同约定利率计付）。二、如被告梅州市东江实业有限公司未按上述判决所确定的期限履行还款义务，则原告广东大埔农村商业银行股份有限公司有权要求处理被告梅州市东江实业有限公司提供的抵押物，就处理抵押物梅县程江镇程苑二区连心路桃源综合楼（产权证号为粤房地权证梅县字第××号）所得价款用于优先偿还第一项判项中的债务12000000元及其相应利息，就处理抵押物梅县程江镇扶外连心路11、13号（产权证号为粤房地权证梅县字第××号）所得价款用于优先偿还第一项判项中的债务4000000元及其相应利息。三、被告丘伟元、郭爱萍均对被告梅州市东江实业有限公司第二判项中未能清偿债务部分承担连带清偿责任。四、驳回原告广东大埔农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。上述案件进入执行程序后，梅州市梅县区乐嘉酒店有限公司提出执行异议，认为法院的执行行为侵犯了异议人添附财产的所有权、承租权及优先购买权，大埔县人民法院于2016年7月26日作出执行裁定书[（2016）粤1422执异7号]：驳回异议人的异议。后梅州市梅县区乐嘉酒店有限公司申请复议，梅州市中级人民法院于2016年11月28日作出执行裁定书[（2016）粤14执复10号]：驳回梅州市梅县区乐嘉酒店有限公司的复议申请，维持大埔县人民法院（2016）粤1422执异7号执行裁定。2016年8月19日，大埔县人民法院作出执行裁定书[（2016）粤1422执114号之一]：一、将被执行人梅州市东江实业有限公司所有的位于梅县程江镇程苑二区连心路桃源综合楼（产权证号为粤房地权证梅县字第××号）和梅县程江镇扶外连心路11、13号（产权证号为粤房地权证梅县字第××号）作价1746万元，交付申请执行人广东大埔农村商业银行股份有限公司抵偿借款本金1600万元、案件受理费117800元、财产保全费5000元、评估费104150元、利息1233050元。财产权自本裁定送达买受人广东大埔农村商业银行股份有限公司时起转移。二、申请执行人广东大埔农村商业银行股份有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。三、关于其他相关《租赁合同》的情况。被告广东大埔农村商业银行股份有限公司为其主张，向本院提交了3份已在梅州市工商行政管理局梅县分局登记备案的《租赁合同》，具体内容如下：1.签订时间显示为2013年7月20日的《租赁合同》，其中载明：“出租方：梅州市东江实业有限公司，承租方：卢秋菊。房产坐落地址：梅州市××区××、××号，位于第3-7层的物业，建筑面积2500平方米。租赁期限：租期为20年，自2013年8月1日起至2033年7月31日止。租金和租金交纳期限：1.每月租金为人民币10000元，2.付款方式：按月支付，另付押金20000元，租赁终止，甲方验收无误后，将押金退还给乙方，不计利息。3、出租期间每四年递增10%的租金……”，出租方梅州市东江实业有限公司及其代表黄汉斌，承租方卢秋菊在合同中盖章或签名确认。2.签订时间显示为2015年3月1日的《租赁合同》，其中载明：“出租方：梅州市东江实业有限公司（甲方），承租方：丘玉梅（乙方）。一、甲方将位于梅县程江镇扶外莲心路11、13号出租给乙方使用，租赁期间自2015年3月1日至2018年2月28日，计36个月。二、本套房租金为人民币2000元，按月结算……”，出租方梅州市东江实业有限公司，承租方丘玉梅在合同中盖章或签名确认。3.签订时间显示为2013年8月1日的《租赁合同》，其中载明：“出租方：梅州市东江实业有限公司（甲方），承租方：卢秋菊（乙方）。房产坐落地址：梅州市××区××、××号的物业，建筑面积约5000平方米（含未办理房产证的通道及停车场约1000平方米）。租赁期限：租期为20年，自2013年8月1日起至2033年7月31日止。租金和租金交纳期限：1.每月租金为人民币5000元，2.付款方式：按月支付，另付押金400万元，租赁终止，甲方验收无误后，将押金退还给乙方，不计利息……”，出租方梅州市东江实业有限公司，承租方卢秋菊在合同中盖章或签名确认。（注：该份《租赁合同》与原告提交的《租赁合同》除房屋坐落地址的表述以及出租方签名盖章处有所不同外，其他内容基本一致）四、关于“乐嘉酒店”的工商登记情况。根据《个体户机读档案登记材料》显示：1.梅州市梅县区乐嘉酒店（个体工商户营业执照：441421600252793）于2014年1月9日成立；经营者姓名为卢秋菊；经营场所为梅州市××区××、××号；于2015年3月3日注销，注销原因为转让他人经营。2.梅州市梅县区程江乐嘉酒店（个体工商户营业执照：441421600288529）于2015年3月3日成立；经营者姓名为丘玉梅；经营场所为梅州市××区××、××号；于2015年10月13日注销，注销原因为经营不善，终止经营。3.梅州市梅县区乐嘉酒店（个体工商户营业执照：441421600315559）于2015年10月14日成立；经营者姓名为卢秋菊；经营场所为梅州市××区××、××号；于2016年5月6日注销，注销原因为个体工商户升级设立企业。4.2016年5月6日，经全体经营者一致同意并向工商部门申请，个体工商户梅州市梅县区乐嘉酒店（注册号：441421600315559）升级设立为企业，名称为梅州市梅县区乐嘉酒店有限公司；住所为梅州市××区××、××号；法定代表人为卢秋菊。五、关于梅州市东江实业有限公司的工商登记情况。梅州市东江实业有限公司成立于2012年6月29日，其中，在2013年11月5日至2014年4月9日、2014年7月31日至2014年12月17日期间，卢秋菊为公司法定代表人，黄汉斌、卢秋菊夫妇为该公司股东。以上事实，有经过质证的《营业执照》《身份证》、2013年8月1日《租赁合同》《个体工商户营业执照》《税务登记证》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《“尚客优”商标使用授权》《（2016）粤1422执异7号执行裁定书》《（2016）粤14执复10号执行裁定书》《（2016）粤1422执114号之一执行裁定书》《特种行业许可证》《收款收据》《结婚证》《广东省农村信用社客户对账明细单》《关于同意升级企业使用字号名称的函》《个体工商户升级设立企业申请书》《抵押担保合同》、2015年3月1日《租赁合同》《关于放弃租赁优先权声明》、2013年7月20日《租赁合同》《企业机读档案登记资料》《借款合同》《保证合同》《抵押担保声明书》《（2015）梅埔法民二初字第435号民事判决书》《他项权登记证》《房地产抵押评估报告》《价格评估结论书》及当事人陈述等证据证明，予以确认。
一审法院认为，本案争议的焦点是原告据以主张权利的第三人卢秋菊与梅州市东江实业有限公司于2013年8月1日签订的《租赁合同》是否实际履行，能否由原告梅州市梅县区乐嘉酒店有限公司与被告广东大埔农村商业银行股份有限公司所承继。首先，从合同的形式和内容看，本案所涉房产存在多份《租赁合同》，合同内容（包括房产坐落的位置表述、面积、租赁期限、租金、押金及租金缴纳期限等）不相一致；而且根据相关证据显示，2015年3月1日，在东江公司与被告签订《流动资金借款合同》后，当时的梅州市梅县区程江乐嘉酒店的经营者丘玉梅还与东江公司签订一份《租赁合同》，约定将本案涉案房产出租给丘玉梅，租赁期为3年，与原告提交的2013年8月1日的《租赁合同》相互矛盾。结合“乐嘉酒店”和东江公司的工商登记情况看，黄汉斌、卢秋菊夫妇曾经是东江公司的股东，卢秋菊曾经是东江公司的法定代表人，可见，卢秋菊与东江公司签订《租赁合同》存在便利性，造成签订合同的随意性。其次，从合同的履行情况看，原告虽然主张从2013年7月开始至2015年1月，通过卢秋菊的丈夫黄汉斌转账给东江公司418万，其中包含了租金和全部押金，但根据相关证据显示，上述款项实际上是东江公司向广东大埔农村商业银行股份有限公司偿还的贷款本息，可见，第三人之间并未实际履行该份《租赁合同》；而且该份2013年8月1日签订的《租赁合同》约定的每月租金仅为5000元、租期为20年，明显低于市场价格，可能存在损害第三人（即被告广东大埔农村商业银行股份有限公司）的情况。原告据以主张权利的2013年8月1日签订的《租赁合同》并未实际履行，原告提出的诉讼请求证据不足，不予支持。第三人梅州市东江实业有限公司、卢秋菊经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证权利，依法缺席判决。综上，原审依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回原告梅州市梅县区乐嘉酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
二审中，各方当事人未提交新证据。一审查明事实除乐嘉公司对原审认定东江公司与卢秋菊于2013年8月1日签订的《租赁合同》并未实际履行有异议外，其他无异议，无异议部分本院予以确认。
本院认为，根据上诉人乐嘉公司上诉主张，本案二审争议焦点是对乐嘉公司一审诉讼请求能否予以支持。
首先，关于乐嘉公司是否是涉案房屋的承租人问题。涉案房屋原权属人是东江公司。大埔农商行依据大埔县人民法院2016年8月19日（2016）粤1422执114号之一执行裁定书非带租约以物抵债取得涉案借款抵押房屋。乐嘉公司一审请求确认卢秋菊与东江公司于2013年8月1日签订的《租赁合同》由其与大埔农商行承继，即主张乐嘉公司与大埔农商行之间就涉案房屋存在租赁合同关系。乐嘉公司为其主张提供的主要证据是落款时间为2013年8月1日的《租赁合同》。根据该《租赁合同》显示，出租方东江公司与承租方卢秋菊就涉案房产于2013年8月1日签订《租赁合同》，租赁期限自2013年8月1日起至2033年7月31日止，双方就房屋坐落、租金和租金交纳期限等进行了约定，但未约定房屋用途。乐嘉公司于2016年5月6日由梅州市梅县区乐嘉酒店（个体工商户营业执照441421600315559）升级设立。该梅州市梅县区乐嘉酒店于2015年10月14日成立，2016年5月6日注销，注销原因为个体工商户梅州市梅县区乐嘉酒店（经营者为卢秋菊）升级设立企业（即乐嘉公司）。2014年1月9日成立的梅州市梅县区乐嘉酒店（个体工商户营业执照441421600252793）因于2015年3月3日转让给丘玉梅经营而注销，变更名称为梅州市梅县区程江乐嘉酒店（个体工商户营业执照441421600288529）。丘玉梅于2015年3月1日与东江公司签订《租赁合同》。因经营不善，丘玉梅于2015年10月13日终止经营并注销梅州市梅县区程江乐嘉酒店。梅州市梅县区乐嘉酒店成立时间在涉案《租赁合同》签订之后。据此，虽然乐嘉公司现占有使用涉案房产，但是，乐嘉公司据以主张的合同是2013年8月1日签订，而乐嘉公司及其前身个体工商户梅州市梅县区乐嘉酒店均是在涉案《租赁合同》签订之后才成立。涉案《租赁合同》承租方是卢秋菊，与乐嘉公司是不同的主体，乐嘉公司亦未提供其或者其前身与东江公司就涉案房产签订了租赁合同或其他证明其是涉案房产合法承租人的证据，故乐嘉公司并非涉案《租赁合同》的主体，不是该合同权利义务的承受人，乐嘉公司不能以此主张合同权利。乐嘉公司提供的《个体工商营业执照》《税务登记证》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《“尚客优”商标使用授权》《特种行业许可证》等证据，只能证明乐嘉公司的经营场所是涉案房产，但乐嘉公司占有使用涉案房产并不能证明其是涉案房产合法承租人。而且，就涉案房产的租赁事宜，存在多份内容不尽相同的租赁合同。本案中无证据证明卢秋菊或乐嘉公司及其前身向东江公司缴交涉案房产租金。综上，乐嘉公司无证据证明其对涉案房屋存在合法有效的租赁合同，其不是涉案房屋的承租人。东江公司经一、二审法院依法传唤拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利。
其次，关于能否适用“买卖不破租赁”原则问题。乐嘉公司主张适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，要求大埔农商行承继卢秋菊与东江公司2013年8月1日签订的《租赁合同》。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”涉案房屋在2013年2月11日设立抵押关系，在涉案房屋出租前已设立抵押权，因抵押权人大埔农商行实现抵押权而发生所有权变动。即使乐嘉公司对涉案房产享有租赁权，根据上述规定，该租赁权也不能对抗大埔农商行的所有权，不适用“买卖不破租赁”原则。综上，乐嘉公司的一审诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，原审不以支持，并无不妥。
再次，关于乐嘉公司提供的东江公司在大埔农商行账户银行流水及东江公司于2015年10月15日开具收到卢秋菊400万元押金《收款收据》，能否证明黄汉斌向东江公司转账支付的418万元即系黄汉斌向东江公司缴交涉案房屋租金18万元和押金400万元问题。上述款额支付从2013年7月19日起，至2015年1月27日止，由16笔次累计构成，银行流水清单中无支付用途记载，按照东江公司与卢秋菊签订的《租赁合同》约定，租金按月支付，东江公司收取乐嘉公司主张的418万元租金和押金方式有悖常理。同时，东江公司2013年2月向大埔农商行借款时出具《抵押担保声明书》自愿以公司所有的涉案房屋作借款抵押担保，并已办理他项权利登记手续。黄汉斌则与卢秋菊等东江公司股东共同出具《保证担保声明书》，承诺保证自愿以本人所有资产承担连带清偿责任，直至还清贷款本息为止。对黄汉斌累计支付给东江公司的418万元款额的用途性质，在乐嘉公司与大埔农商行均无直接证据证明的情况下，按照民事诉讼中谁主张谁举证的原则，乐嘉公司应承担黄汉斌累计支付418万元是租金和押金证据的举证责任，否则，应承担举证不能的法律后果。
综上所述，梅州市梅县区乐嘉酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梅州市梅县区乐嘉酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁小艾
代理审判员 李新红
代理审判员 范宜洪
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 朱红珍