焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）解民一初字第198号
原告河南省合家安物业管理有限公司。
法定代表人焦斌斌，总经理。
委托代理人冯敬玉，河南华凌律师事务所律师。
委托代理人郜歧勇，系该公司员工。
被告古春芳，女，1978年9月2日出生。
委托代理人桑庆华。
原告河南省合家安物业管理有限公司（以下简称合家安物业公司）与被告古春芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合家安物业公司的委托代理人冯敬玉、郜歧勇，被告古春芳及其委托代理人桑庆华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合家安物业公司诉称，被告系万联.世纪城小区的业主（住房面积110.91平方米），于2011年9月26日与该小区前期物业管理单位深圳市广润物业服务有限公司签订物业服务协议，依照该协议约定被告每月每平方米需交物业管理费1元，逾期承担日万分之五的违约金。自2013年4月开始，被告因房屋问题拒交上述费用。2013年9月1日，河南省万联置业有限公司解除其与广润物业公司的前期物业服务协议，委托原告对万联.世纪城小区进行前期物业服务，广润物业公司亦将其对万联.世纪城小区业主、住户和商户中欠缴物业费用所享有的债权转让给原告。原告接受委托及债权后，依约对万联.世纪城小区进行物业管理并将移交公告在小区张贴公示，后又发律师函催收物业服务费，但被告仍拒交物业服务费。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费1774.56元（2013年4月至2014年7月）及违约金226.26元，共计2000.82元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告古春芳辩称，被告与深圳市广润物业服务有限公司签订过物业服务合同，没有与原告签订合同，原告起诉被告主体错误。
本院根据原、被告的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、本案的原、被告之间是否存在物业服务合同关系；2、原告是否向被告提供了物业服务；3、被告应否向原告支付物业费及违约金，如应支付，数额如何确定。
原告合家安物业公司为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：1、原告的营业执照及组织机构代码证各1份，证明原告的诉讼主体资格；2、河南省万联置业有限公司与原告于2013年9月1日签订的《前期物业服务委托合同》，证明原告于2013年9月1日起对万联.世纪城小区进行物业管理，物业费按照每月每平方米1元的标准收取；3、万联.世纪城小区物业管理权移交公告及张贴该公告的照片各1份、律师函及邮寄律师函的收据和邮件签收查询单各1份，证明原告就被告与深圳市广润物业服务有限公司之间的债权债务转移对被告履行了通知义务，同时证明原告自2013年9月1日起对万联.世纪城小区进行物业管理也对被告履行了告知义务；4、焦作市发展和改革委员会文件1份，证明原告按照每平方米每月1元的标准收取管理费有据可依；5、深圳市广润物业服务有限公司与被告之间签订的《前期物业管理服务协议》，证明被告的房屋面积为110.91平方米，物业费的缴费时间为每月的5日之前，逾期按日万分之五收取滞纳金。
被告古春芳对原告提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但当时小区大部分业主已经入住，应由业主进行选聘物业服务公司。相关法律规定，物业服务公司和开发商不可以将小区物业管理一并委托或转让给其他公司；对证据3中的公告，被告没见过，是否张贴被告也不清楚，但律师函被告确已收到；对证据4的真实性无异议；对证据5，合同是被告签的，但是与深圳市广润物业服务有限公司签的前期物业服务合同，与原告无关。
被告古春芳为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：1、2013年6月4日的情况反映1份；2、2013年6月15日万联.世纪城物业服务中心的回复1份；3、2014年7月11日的告知书1份；4、2014年8月21日的抗议材料1份；5、业主手册1份；6、照片13张，以上证据共同证明被告居住的小区物业服务不完善，物业服务设施被破坏。
原告合家安物业公司对被告提交的证据质证后发表如下质证意见：证据1、2原告没有见过，对真实性不发表意见。但根据回复可以看出，该证据无法证明物业公司提供的服务不到位；对证据3、4的真实性与关联性有异议，该告知书是被告制作的，不能代表大多数业主的意见；对证据5的真实性无异议，但不能证明原告未尽到物业服务的义务；证据6，对照片所拍摄内容的真实性无异议，但对关联性有异议。其中反映房屋质量问题的照片属于建设单位的问题，不属于物业服务范围。堆放杂物及墙上写字是小区其他业主所为，原告也曾就此问题向小区居住的业主宣传、劝解，但因原告无强制执行力，这种屡禁不止的现象不能归结为原告物业管理服务不到位。
本院对当事人提交的证据认证如下：原告合家安物业公司提交的证据1能够证明原告的诉讼主体资格，本院予以采信；证据2，被告对真实性无异议，能够证明河南省万联置业有限公司与原告于2013年9月1日签订《前期物业服务委托合同》，本院予以采信；证据3能够证明原告就其接替原物业服务公司对万联.世纪城小区进行物业管理服务的事宜进行公示并对被告催收物业费的情况，本院予以采信；证据4是焦作市发展和改革委员会的文件，且被告对真实性无异议，本院予以采信；证据5能够证明深圳市广润物业服务有限公司与被告签订《前期物业管理服务协议》的事实，本院予以采信。
被告古春芳提交的证据1、2，能够证明万联.世纪城小区的部分业主就物业管理存在的问题向万联.世纪城物业服务中心提出建议，并由该服务中心对业主进行回复的情况，本院予以采信；证据3、4能够证明部分业主认为原告提供的物业服务不到位，本院予以采信；证据5能够证明深圳市广润物业服务有限公司就物业服务对业主所做的承诺，本院予以采信；证据6，原告对照片拍摄的内容真实性无异议，能够证明被告所居住小区物业管理的部分现状，本院予以采信。
本院根据原、被告的举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：被告古春芳购买了河南省万联置业有限公司开发的万联.世纪城小区10号楼2单元39号的房屋（房屋面积为110.91平方米）。河南省万联置业有限公司委托深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司对万联.世纪城小区进行前期物业服务，且被告于2011年9月26日与深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：原告对房屋共用部位、共用设施、公用设备、公共场所、园林绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业费收费标准为住宅用房按建筑面积每月每平方米1.0元，商业用房按建筑面积每月每平方米1.4元。如业主未按约定交纳物业管理费的，应从逾期之日起按每日万分之五支付滞纳金。协议签订后，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司对被告居住的小区提供了相应的物业管理服务。2013年9月1日，河南省万联置业有限公司与本案原告签订《前期物业服务委托合同》，委托原告自2013年9月1日起为万联.世纪城小区提供前期物业服务，委托管理期限至小区业主委员会成立选聘物业服务企业的物业服务合同生效时止。约定的物业费收费标准为住宅用房按建筑面积每月每平方米1.0元，商业用房按建筑面积每月每平方米1.4元。如业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天千分之五支付违约金。同日，河南省万联置业有限公司、深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司与原告共同签订《万联.世纪城小区物业管理权移交公告》，公告载明：深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司自2013年9月1日正式退出万联.世纪城小区的物业管理，同日起，由原告承担万联.世纪城小区物业管理的责任和义务，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司预收业主及用户的各类费用已全部转交给原告，原告对此予以认同，小区业主及商户欠缴的各类费用由原告收取。原告将该公告在万联.世纪城小区内予以张贴公示，并从2013年9月1日起开始为万联.世纪城小区提供物业服务至今。被告认为深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司提供的物业服务不到位，自2013年4月之后未再缴纳物业服务费，且被告不认可原告为其提供了物业服务，也未向原告缴纳物业服务费。2014年7月7日，原告向被告送达《律师函》，向被告催收2014年7月31日之前的物业服务费及滞纳金共计2000.82元，被告收到《律师函》后，仍未缴纳物业服务费。为此，形成纠纷，原告诉至法院。
万联.世纪城小区的部分业主认为该小区的物业服务不符合购房合同的约定，向物业服务企业提出要求及建议，万联.世纪城物业服务中心于2013年6月15日进行了回复，称业主提出的相关问题已经上报至房产开发商，在等待答复。原告进驻万联.世纪城小区后，部分业主对原告提供的物业服务不满意，认为收取的物业服务费与提供的物业服务不成正比，并提出抗议。
本院认为，原告与深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司之间在平等自愿的基础上签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方当事人均应按约定履行各自的权利义务。深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司提供了物业管理服务，被告即应当按照约定向原告交纳物业管理费。被告虽然未与原告签订书面的物业服务合同，但河南省万联置业有限公司作为建设单位与原告签订了《前期物业服务委托合同》，该合同对包括被告在内的业主均具有约束力，被告亦应按照该合同履行相关义务。关于被告辩称其与原告之间不存在物业服务合同关系的理由不能成立，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告经原告送达《律师函》书面催要仍拒不缴纳物业服务费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告自2013年9月1日起开始为万联.世纪城小区提供物业服务，被告作为业主，应向原告支付此后相应的物业服务费。因深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司将相关权利义务转让给原告，且原告对被告履行了通知义务，故被告拖欠深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司的物业服务费也应一并向原告缴纳。故原告要求被告支付2013年4月至2014年7月的物业服务费的诉讼请求依法成立，本院予以支持。关于被告拖欠物业服务费的数额，被告房屋面积为110.91平方米，根据约定的每月每平方米1.0元计算，被告每月应交纳物业服务费110.91元，2013年4月至2014年7月共应交纳物业服务费1774.56元。关于违约金，被告与深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司签订的《前期物业管理服务协议》中约定未按期缴纳物业费应从逾期之日起按日万分之五支付滞纳金，河南省万联置业有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》中约定未按期缴纳物业费应从逾期之日起按日千分之五支付滞纳金，现原告均按日万分之五主张违约金不违反法律规定，本院对原告要求被告支付违约金226.26元的主张予以支持。
关于被告辩称原告提供的物业服务不到位、存在瑕疵的意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但被告以原告提供物业服务有瑕疵而拒绝缴纳物业服务费没有法律依据，故被告的该辩解意见不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告古春芳于本判决生效之日起十日内支付原告河南省合家安物业管理有限公司物业服务费1774.56元及违约金226.26元，共计2000.82元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费25元，由被告古春芳承担。暂由原告河南省合家安物业管理有限公司垫付，待执行时一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 周荣应
二〇一五年五月十九日
书记员 杨 阳