广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10512号
上诉人（原审被告)：周神峰，男，汉族，住湖北省通城县。
委托诉讼代理人：张帆，国信信扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶智芬，国信信扬律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈德荣，男，汉族，住广东省遂溪县。
委托诉讼代理人：万建华，广东德良律师事务所律师。
原审第三人：佛山市顺德区大良xxx信息服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：梁素芳。
委托诉讼代理人：廖日晖，广东顺朗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：麦文龙，广东顺朗律师事务所实习律师。
上诉人周神峰因与被上诉人陈德荣、原审第三人佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（以下简称天之龙）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周神峰上诉请求:1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判驳回陈德荣要求周神峰支付违约金156000元的请求；3.驳回陈德荣要求周神峰支付中介服务费11700元的请求；4.由陈德荣承担本案一、二审全部诉讼费。后将上述第2、3项变更为：周神峰向陈德荣赔偿定金30000元、周神峰向陈德荣支付中介服务费5850元。事实与理由：一、周神峰因《房屋买卖合同》履行不能而解除合同，不构成违约，无需向陈德荣支付违约金，一审判决对此有意回避周神峰关于履行不能的抗辩意见。1.《房屋买卖合同》对于陈德荣支付首期款和贷款数额的约定，明显违反国家房贷政策，无法通过银行贷款，进而不能全部支付房价款，双方按该合同约定根本无法履行。合同约定陈德荣除向周神峰80000元定金外，只需支付20000元首期款，即共100000元，明显违反中国人民银行关于《关于调整个人住房贷款政策有关问题的意见》第一条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，属于不可归责于周神峰的事由导致合同履行不能，周神峰不应承担违约金。2.一审判决未对周神峰庭上提出的“首期款”进行论述。“首期款”的概念对《房屋买卖合同》的履行具有至关重要的作用，但一审法院对此予以回避。二、关于合同效力问题。涉案合同的内容若要履行，涉及到违反国家政策、损害银行利益、损害国家税收的阴阳合同，依法属于无效。具体意见按一审的答辩意见。三、天之龙的严重违规是造成交易无法达成的直接原因，其依法不能收取中介费，周神峰无需向陈德荣支付中介费。1.天之龙作为专业的房地产中介机构，向买卖双方提供内容违反国家相关政策的格式合同，其行为违反了《房地产经纪管理办法》第十五条规定，是本次交易未能达成的直接原因，不应收取中介费。2.天之龙在《房屋买卖合同》上签名的工作人员，没有取得房屋经纪资格，违反《房地产经纪管理办法》第九条规定，不属于合法收费。3.xx天之龙本身就有审慎审查和合法引导双方成交的义务，但一审法院有意忽略其违反《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，错误地支持中介服务费。四、一审法院有意回避陈德荣作为专业人士的买方存在严重故意和过错，导致合同履行不能。陈德荣作为一名从业6年的房地产经纪，熟知我国房屋买卖的相关政策的事实，而故意与xx天之龙串通，以低于3成的首付款比例，并约定多次转名，明显是炒房卖房。因此，合同按正常交易程序无法履行。一审法院却有意忽略，机械判案。五、一审判决结果保护和鼓励了错误的价值观。二审中，周神峰补充上诉意见如下：即使周神峰违约，但因双方协商解除合同，周神峰不存在恶意违约情形，愿意双倍赔偿陈德荣所支付的30000元定金。另外，根据合同第十一条第1.2项，其适用条件是收到全部定金80000元，即使按照该条第1.1项，周神峰最多也只需赔偿80000元。
陈德荣辩称，一、涉案合同是双方的真实意思表示，合法有效，合同签订后，陈德荣履行了自己的义务，周神峰因房价上涨而要求解除合同，构成违约，请求二审驳回其上诉请求。二、违约金是双方在合同中明确约定的，周神峰认为只赔偿80000元，是其单方对合同的解读。根据合同约定，只要陈德荣支付了定金是应该适用合同第十一条第1.2条处理。三、周神峰是在本案起诉后，才退回定金，故该定金对应的诉讼费用不应该由陈德荣承担。
天之龙述称，一、涉案合同是双方的意思自治，不存在欺诈胁迫情形，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、xx天之龙依约提供了服务，有权收取中介费。三、周神峰曲解合同条款，对首期款的问题在合同中有明确约定。四、周神峰是因房价上涨而不履行合同，其违反诚实信用原则。
陈德荣向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年3月3日签订的房屋买卖合同；2.周神峰给付陈德荣违约金156000元；3.周神峰退还陈德荣定金30000元；4.周神峰赔偿陈德荣中介费损失11700元；5.诉讼费由周神峰承担。
一审法院认定事实：2017年3月3日，陈德荣与周神峰在天之龙的促成下签订了《房屋买卖合同》，合同载明：甲方（周神峰）自愿把座落于佛山市顺德区容桂街道办事处**社区居民委员会**路**花园天行*座1203房屋（合同号：Y210033）出售给乙方（陈德荣）；该房屋成交总价为780000元；付款方式为银行按揭方式支付，乙方支付甲方购房定金80000元，甲、乙、丙（xx天之龙）三方于2017年3月3日签订本合同，并于当天乙方支付甲方购房首次定金30000元，甲方领取该房屋首次不动产权证书五个工作日内，乙方支付甲方购房二次定金50000元；乙方购买该房屋要办理银行按揭贷款，甲乙双方于甲方领取房屋首次不动产权证书十个工作日内，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续；甲方领取该房屋首次《不动产权证书》四十五个工作日内，甲乙双方带齐相关资料及乙方申请的该房屋的抵押借款合同一起到不动产登记中心办理该房屋的买卖过户手续或到顺德公证处办理公证，同时乙方向甲方支付购房首期款20000元。购房余款680000元于乙方房产证及他项权证申领并交于银行后，由银行直接转账入甲方账号；购房余款金额以该房屋的抵押借款合同最终批准的借款金额为准，购房首期款应按该房屋成交总价扣除购房定金、房屋贷款额后的金额支付。若该房屋的抵押借款合同最终批准的借款金额超出购房余款金额的，超出部分甲方于银行放款当天一次性转账至乙方指定账户；本合同签订后，在未到定金约定支付的时间，甲方反悔拒绝转让该房屋，则甲方承担违约责任，甲方必须赔偿乙方80000元；收到定金后，甲方反悔拒绝转让该房屋，甲方必须双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项给乙方，并按本合同约定的总价的20%赔偿给乙方，本合同自动解除；基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付佣金。守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。合同还对双方其他的权利义务进行了约定。签订合同当天，陈德荣依约支付了30000元的定金，周神峰向陈德荣出具了《收据》，在收据中签名并加盖了指模。陈德荣于2017年3月3日向天之龙支付了中介佣金11700元。2017年4月21日周神峰以《律师函》的方式告知陈德荣解除双方于2017年3月3日签订的《房屋买卖合同》。周神峰于2017年5月10日将30000元定金退还给了陈德荣。
一审法院认为，本案争议焦点一：陈德荣与周神峰签订的《房地产买卖合同》是否有效。对此作如下分析：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，因此，只要依法成立，出于当事人真实意思表示、符合合同成立的要约、承诺要求的合同，以保护其生效为原则，而对合同无效的认定，因涉及到以公权力对公民私权的限制，则应以严格的法律要件规制。合同法第五十二条明确规定了合同无效的五种形式分别为“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，同时，《中华人民共和国民法通则》第五十八条亦规定民事行为无效的七种情形。由此可见，合同无效的认定，应严格依据法定的程序和法律明文规定的条件。本案中周神峰及xx天之龙均未提供证据证明案涉合同签订时存在上述情形。根据上述法律规定，陈德荣、周神峰于2017年3月3日签订的《房屋买卖合同》为双方自愿签订，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。周神峰于2017年4月21日制作《律师函》送达给陈德荣，亦明确表示解除与陈德荣签订的《房屋买卖合同》，陈德荣也确认收到该《律师函》，故对陈德荣提出解除涉案合同的诉请，予以支持。
本案争议的焦点二：合同解除后，周神峰承担何种责任。案涉的《房屋买卖合同》中明确约定中，收到定金后，周神峰反悔拒绝转让该房屋，周神峰必须双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项给陈德荣，并按本合同约定的总价的20%赔偿给陈德荣。陈德荣与周神峰签订房屋买卖合同，并依约支付了30000元定金，双方就房屋买卖已经达成了合意，周神峰却不履行合同约定的义务，并发《律师函》要求解除合同，导致合同目的无法实现，周神峰应承担相应违约责任，故对于陈德荣主张周神峰应向其支付违约金156000元（780000×20%），符合双方约定及法律规定，予以支持。庭审中陈德荣确认已经收到周神峰退还的30000元定金，周神峰对退还定金的义务已经履行完毕，故对于陈德荣要求周神峰退还定金的诉请，不予支持。案涉合同第十一条第3.4款约定：“基于甲、乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付佣金。守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方”。陈德荣向xx天之龙支付了佣金11700元，xx天之龙也确认收取了11700元佣金，故陈德荣主张周神峰向其赔偿11700元的佣金损失，合法有据，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决：一、确认陈德荣与周神峰于2017年3月3日签订的《房屋买卖合同》解除；二、周神峰于判决发生法律效力之日起十五日内向陈德荣支付违约金156000元；三、周神峰于判决发生法律效力之日起十五日内向陈德荣支付中介服务费11700元；四、驳回陈德荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2127元（陈德荣已预交），由陈德荣负担550元，周神峰负担1577元。
二审中，当事人没有提供新的证据。
经审查，一审判决认定事实正确，本院予以确认。
本院认为,本案的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律的强制性或禁止性规定，应合法有效。双方在合同中明确约定：“购房余款以该房屋的《抵押借款合同》最终批准的贷款金额为准，购房首期款应按该房屋成交总价扣除购房定金、房屋贷款后的金额支付。”可见，双方均知悉首期款之含义，即清楚该首期款是取决于银行最终批准的贷款金额。由于银行会根据相应法律规定、政策等因素来审批申请人之贷款申请，故双方在合同中对首期款的约定，并未存在违反房贷政策、损害银行利益和国家税收政策的情形。并且按照合同约定，即使陈德荣最终无法获得银行贷款，其仍要按约定履行支付“首期款”（即房款，以房屋成交总价减去购房定金）的义务，也就不存在周神峰所称的合同履行不能之情形。因此，在陈德荣无违约行为的情况下，周神峰在合同签订不久即单方要求解除合同，其依法应承担违约责任。一审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于违约金问题。双方在合同第十一条“违约责任”第1.1项约定：“本合同签订后，在未到定金约定支付时间，甲方反悔拒绝转让该房屋，则甲方承担违约责任，甲方必须赔偿乙方人民币捌万元整（小写：￥80000.00元）”;第1.2项约定：“收到定金后，甲方反悔拒绝转让该房屋，甲方必须双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项给乙方，并按本合同约定的总价的20%赔偿给乙方，本合同自动解除。”周神峰上诉主张其只需要双倍返还定金30000元，即使认定其违约也只能适用上述条款中的第1.1项，即赔偿80000元；陈德荣则认为应适用第1.2项的约定，因为该合同条款中约定是“收到”，并非“收齐”。双方的上述分歧属于对合同条款的理解发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一项的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对于双方的争议，本院认为，由于双方在合同中约定的购房定金为80000元，签订合同当天支付30000元，在周神峰领取该房屋首次《不动产权证书》5个工作日内，陈德荣再支付50000元。也就是说，双方对于定金约定分两期支付。而从文义上理解，上述违约责任的两个条款是以定金支付为前提，且以责任轻重呈递进关系，可见，双方是根据定金支付的不同阶段所导致的违约程度的轻重来设定相应的违约条款，即不同的定金支付阶段将导致不同的违约责任，此其一；其二，基于第一期定金30000元是在双方签订合同当天即支付，该事实在双方签订合同时即已确定并到期，而第二期定金50000元的支付时间取决于周神峰何时办理房屋的首次产权证书，属于合同签订后的将来才能确定的事实，故上述条款中第1.1项约定“本合同签订后，在未到定金约定支付时间”，应是指未到第二期定金的支付时间，而并非指第一期定金，因为第一期定金在签订时即已到期，无需如此约定；其三，上述条款第1.2项中的违约责任显然比第1.1项的约定重，基于两项之间的责任轻重之递进关系，第1.2项中所约定的“收到定金后”，应当是指收到全部定金80000元的情形。综上理由，陈德荣仅支付了部分定金30000元，故本案应适用双方在违约责任条款中的第1.1项的约定，并且陈德荣也未能提供充分证据证明其实际损失高于80000元，故周神峰应赔偿违约金80000元。一审法院按照上述条款中第1.2项的约定判决周神峰赔偿156000元，处理不当，本院予以纠正。
关于中介费的承担问题。房屋买卖合同第十一条第3.1项约定：“甲、乙双方之间相互违约或单方违约导致无法交易的，不能免除向丙方支付佣金的义务。”第3.4项约定：“基于甲、乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付佣金。守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”由于天之龙已促成买卖双方的合同成立，合同亦不存在无效情形，其有权按约定收取报酬，并且按照上述约定，周神峰作为违约方负有赔偿守约方陈德荣已向xx天之龙支付的中介服务费11700元的义务。周神峰以xx天之龙提供违法的格式合同、工作人员没有经纪资格以及存在违法行为为由，上诉主张其只需向陈德荣支付中介费5850元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人周神峰的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6810号民事判决第一项、第三项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6810号民事判决第四项；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6810号民事判决第三项为：周神峰于本判决发生法律效力之日起十五日内向陈德荣支付违约金80000元；
四、驳回陈德荣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2127元，由陈德荣负担1000元，周神峰负担1127元；二审案件受理费2737元，由周神峰负担1903元，陈德荣负担800元。
本判决为终审判决。
审判长 吴健南
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年十二月五日
书记员 梁启星