湖南省津市市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）津民一初字第474号
原告刘国林，男，1973年8月25日出生，户籍所在地津市市。
原告刘宗秀，女，1950年3月15日出生，住津市市。
两原告共同委托代理人陈思华，湖南鼎鸣律师事务所律师。
被告余学军，男，1966年10月5日出生，现住津市市。
委托代理人余辉，女，1969年10月20日出生，住澧县。
被告龚大军，男，1969年6月25日出生，住津市市。
原告刘国林、刘宗秀（以下简称两原告）诉被告余学军、龚大军农村房屋买卖合同纠纷一案，于2014年10月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员于海燕担任审判长，与代理审判员任惠、人民陪审员肖洪斌参加的合议庭，于2014年11月28日公开开庭进行了审理，代理书记员刘津津担任庭审记录。原告刘国林及其委托代理人陈思华，被告余学军及其委托代理人余辉，被告龚大军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘国林、刘宗秀共同诉称，津市市城东社区居民委员会08013号房屋为该村八组村民原告刘宗秀及其夫龚光银（已故）于1985年在批准的宅基地上修建，其集体土地使用权经批准并备案。原告刘国林、被告龚大军系原告刘宗秀及其夫龚光银二子，龚光银过世后原告刘宗秀改嫁，原告刘国林长期在外务工。2007年10月13日，被告龚大军擅自将该房屋出卖给户籍所在地为澧县小渡口镇杨家村5组村民即被告余学军，被告余学军明知被告龚大军一人无权处分该房产，但为各自利益驱使，恶意串通，双方违法签订了《房屋买卖协议》，该协议违反了相关法律法规的强制性规定，是自始无效的协议。在签订该协议后，被告余学军实际长期占有津市市城东社区居民委员会08013号房屋及宅基地。两原告得知后，虽多次要求被告余学军返还其违法占有的房屋和宅基地，但被告余学军至今拒不返还。为维护两原告合法权益，故诉至人民法院，请求确认两被告于2007年10月13日签订的《房屋买卖协议》无效，并判令被告余学军返还其占有的津市市城东社区居民委员会08013号房屋。
原告刘国林、刘宗秀为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、原告刘国林常住人口登记卡及身份证复印件、原告刘宗秀常住人口登记卡及身份证复印件、被告龚大军常住人口登记卡、被告余学军户籍证明各1份，拟证明原、被告的主体身份，被告余学军是澧县小渡口镇杨家村村民；
2、津市市城东社区居民委员会2014年8月12日、2014年8月26日的证明各1份，拟证明原告刘国林与被告龚大军系龚光银之子，刘宗秀系龚光银之妻，诉争房屋为龚光银与原告刘宗秀共同修建，龚光银去世后该房屋为两原告及被告龚大军共同所有及原告刘国林长期在外打工的事实；
3、《房屋买卖协议》1份，拟证明两原告未在该协议上签字，被告龚大军私自出卖诉争房屋，系无权处分；
4、1991年10月1日阳由乡政府证明、集体土地建设用地使用权登记卡各1份，拟证明诉争房屋土地的使用权人为龚光银，该土地为对内划拨的集体土地；
5、刘大明证明1份，拟证明在两被告签订《房屋买卖协议》时作为原城东社区主任的刘大明知道原告刘国林亦是诉争房屋的权利人，在向被告余学军开具（房屋）宅基地转让费收据时该《房屋买卖协议》上无原告刘国林的签字，认为只有原告刘国林签字了诉争房屋才算正式成交，故在收条上特别注明“待正式成交后开据”。
被告余学军辩称，第一，两原告的诉讼请求已过诉讼时效，请求依法驳回两原告的诉讼请求。两被告是于2007年10月13日签订的《房屋买卖协议》，至起诉时止已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的2年诉讼时效。第二，被告余学军是善意购买房屋，故两被告签订的《房屋买卖协议》是合法有效的。两原告诉称两被告恶意串通无证据证实，在出卖诉争房屋时被告龚大军告知被告余学军该房屋系其一人所有，而且为打消被告余学军的顾虑在《房屋买卖协议》中明确约定诉争房屋如存在产权纠纷由被告龚大军承担全部责任，被告余学军在购房时也不知道两原告亦是诉争房屋的权利人，并且在向村里缴纳（房屋）宅基地转让费时村里出具的收据上载明的卖房人也只有被告龚大军一人。此外，当时被告余学军是以24000元购得诉争房屋，高于当时的市场价格，同时还向村里缴纳了1000元（房屋）宅基地转让费，以上事实足以证明被告余学军购房时是善意的，依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定，两被告签订的《房屋买卖协议》是有效的。第三，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款的规定，农村房屋可以买卖，买卖后只有一个不良的法律后果就是再申请宅基地的不予批准，并未规定房屋买卖无效。《湖南省国土资源厅关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见》第一条第3项也只是严禁城镇居民在农村购房，而未禁止农村居民，被告余学军是农村户口，故被告余学军购买农村房屋是有效的。另外，即使购买宅基地不合法，但宅基地包含在房屋中，被告余学军购买房屋是有效的，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，购买宅基地无效不影响房屋买卖无效。最后，两原告的诉请只涉及到房屋而未涉及到宅基地，故人民法院只能对房屋买卖进行审理。
被告余学军为支持其辩称意见，向本院提交了如下证据：
1、澧县小渡口镇杨家村民委员会证明1份，拟证明被告余学军系杨家村的移民户，在该村未分得耕地及宅基地，属空挂户；
2、收条1份，拟证明被告余学军购买房屋时经过村里同意并且缴纳了1000元（房屋）宅基地转让费，该收条上载明的吴铁为该村8组组长。
被告龚大军辩称，两原告的陈述属实，认可两原告的诉讼请求。
被告龚大军就其辩称意见，除庭审陈述外未向本院提交证据。
对原、被告提交的上述证据，经庭审质证，本院综合全案认证如下：
一、对两原告提交的证据1、2、3、4，两被告质证后无异议，经审查，上述证据形式来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，对其证据效力本院予以采信；对两原告提交的证据5，被告余学军质证后有异议，认为该证明不属实，在缴纳（房屋）宅基地转让费时刘大明并未告知被告余学军需原告刘国林在房屋协议上签字才生效，被告龚大军质证后无异议。本院认为，证人应当出庭作证接受当事人质询，其证明的内容亦无其他证据佐证，故对证据5的证明效力本院不予采信；
二、对被告余学军提交的证据1，两原告质证后对合法性、关联性有异议，认为该证明上无负责人签字，且证明的内容与本案无关联，被告龚大军质证后无异议。本院认为，从被告余学军的户籍资料上载明的内容来看，被告余学军确系澧县小渡口镇杨家村民委员会的村民，但被告余学军是否为该村空挂户与《房屋买卖协议》的效力无关，加之该证明上又无单位负责人的签章，不符合法律规定，故对证据1的证明效力本院依法不予采信；对被告余学军提交的证据2，两原告质证后对真实性无异议，但对关联性有异议，认为该收条上注明“待正式成交后开据”的意思是在出具收据时作为原城东社区主任的刘大明知道作为诉争房屋另一权利人的原告刘国林未在协议上签字，只有原告刘国林在该协议上签字后诉争房屋才算正式成交，故在收条上特别注明“待正式成交后开据”。被告龚大军质证后无异议。本院认为，原、被告双方对该收条的真实性均无异议，故对该收条的真实性本院予以确认，对收条上注明的“待正式成交后开据”的意思现除刘大明一人的证词外无其他证据佐证，而刘大明又未出庭接受当事人的质询，被告余学军在购买房屋后向村里缴纳了1000元（房屋）宅基地转让费的事实被告龚大军亦无异议，故对证据2的证明效力本院依法予以采信。
根据当事人举证、质证、当庭陈述及本院认证情况，本院确认如下案件事实：
原告刘宗秀、刘国林及被告龚大军均系津市市城东社区居民委员会（原津市市城东村）居民，被告余学军系澧县小渡口镇杨家村村民，本案诉争房屋位于津市市城东社区居民委员会（原津市市城东村）08013号。该房屋系原告刘宗秀及其夫龚光银（已故）修建，该房屋的宅基地使用权由阳由乡人民政府于1985年10月20日批给原津市市城东村八组村民龚光银，当时批准用地面积为329.76平方米，其中建筑占地面积为139.6平方米，该用地来源系集体对内划拨土地。1990年6月，龚光银死亡，原告刘宗秀系龚光银之妻，原告刘国林及被告龚大军系龚光银与原告刘宗秀之子，两原告及被告龚大军均系龚光银的法定继承人。龚光银过世后原告刘宗秀改嫁，被告龚大军及其妻女长期居住在该诉争房屋内直至该房屋卖出，原告刘国林于2000年在该诉争房屋内结婚，并于2006年独自出资修缮了该房屋。2000年被告龚大军在诉争房屋的宅基地外又取得了两间房屋的宅基地，原告刘国林、刘宗秀在津市市城东社区除诉争房屋的宅基地外无其他宅基地。2007年10月13日，被告龚大军作为甲方与被告余学军作为乙方签订《房屋买卖协议》1份，协议主要内容为：一、甲方将自建的四间平房、六分地及小屋整体转让，总价为24000元；二、付款方式及时间：根据甲方要求，房屋交付时间为2007年10月17日，付款时间乙方先预付甲方贰仟元定金，待10月17日交房时再将余款22000元一次性付清；三、甲方在交房之前应管理好房子，保证交房时现有设施、装饰齐全（包括门、窗、防盗设施、水电设施等附属设施的完好），不是撤毁固定之产，甲方搬家时只能电器、家具搬走；四、甲方原有的建房手续，产权、土地使用证及旁边空地的原买卖协议要保管好，交房时一并交付乙方；五、甲方出卖的房屋及附属宅基地如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任；六、以上合同一式两份，双方应互守承诺，不得单方毁约，本协议从订立之日起即产生法律效力。在签订该协议时两原告不在场，事后亦未在该协议上签字，庭审中原告刘国林陈述两被告买卖房屋时其母亲即原告刘宗秀不同意出售该房屋，该诉争房屋价款24000元由被告龚大军一人收取，且在庭审中被告龚大军自认该卖房款已被其使用完毕，并陈述未将卖房事宜告知两原告，也未将诉争房屋存在其他权利人的情况告知被告余学军。在购得诉争房屋后，被告余学军还向当时的城东村民委员会缴纳了（房屋）宅基地转让费1000元，此后，被告余学军对该房屋进行了装修并一直居住在诉争房屋内。2014年，该诉争房屋被划入征收范围。
诉讼中，经本院书面释明，被告余学军申请对诉争房屋的现有价值及室内装饰物价值进行评估，后又因被告余学军不同意而未能对诉争房屋的现有价值及室内装饰物价值进行评估。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。违反国家法律及行政法规的强制性规定签订的合同，属无效合同。本案中，两被告签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，宅基地的流转只能在本村集体经济组织成员之间进行，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告余学军并非原津市市城东村（系现在的津市市城东社区）村民，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十条的强制性规定，两被告基于宅基地基础上房屋所签订的《房屋买卖协议》无效，对两原告要求确认《房屋买卖协议》无效的诉讼请求本院依法予以支持。被告余学军辩称即使购买宅基地不合法，但宅基地包含在房屋中，故购买房屋是有效的，且两原告的诉请只涉及到房屋而未涉及到宅基地，故人民法院只能对房屋买卖进行审理的意见不符合法律规定，本院依法不予采信。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，当事人请求确认合同无效，不属于债权请求权，不应受诉讼时效期间的限制，故被告余学军辩称的本案已过诉讼时效的意见依法不能成立，本院依法不予采纳。
从庭审查明的事实来看，本案诉争房屋的宅基地使用权登记在龚光银名下，两原告及被告龚大军基于身份关系对诉争房屋享有权益，在签订《房屋买卖协议》时及之后两原告虽未在该协议上签字，但原告刘国林庭审中陈述原告刘宗秀对两被告买卖房屋之事知晓，只是表示不同意，原告刘宗秀陈述被告龚大军未告知其卖房事宜与事实不符，对出卖房屋此等关系自身利益的重大事项原告刘宗秀不关注不合常理。即便原告刘宗秀当时不知情未在合同上签字，该买卖房屋行为系公开行为，还需经过原城东村民委员会的同意，被告余学军在购买该房屋后还向村里缴纳了（房屋）宅基地转让费1000元，原告刘宗秀系原城东村户籍居民，有多种途径知晓卖房一事，不可能事隔七年后即2014年恰逢诉争房屋被划入征收范围才知晓，故原告刘宗秀称其不知晓出卖房屋一事的意见依法不能成立；原告刘国林亦陈述直至2014年才知晓卖房一事与事实不符更不符合情理，原告刘国林于2000年在该诉争房屋结婚，还于2006年独自修缮了该房屋，在外务工回家时都居住在该房屋，日常用品也摆放在该房屋内，除诉争房屋外原告刘国林在原津市城东村（现津市城东居民委员会）无其他住房，被告龚大军出卖原告刘国林唯一住处的房屋不可能不告知原告刘国林，出卖房屋系与原告刘国林自身利益密切相关的重大事项，即便被告龚大军当时未向其告知，其母亲即原告刘宗秀也会向其告知，且原告刘国林陈述其每年在外务工都会回家。如前所述，出卖房屋系公开行为，原告刘国林有多种途径可以知晓，在出卖房屋后7年原告刘国林都声称不知晓出卖房屋之事，恰逢诉争房屋2014年被划入征收范围原告刘国林就知晓房屋被卖出之事，其陈述的认为被告龚大军出租了诉争房屋故在长达七年的时间里都不知晓诉争房屋的意见有逃避责任之嫌，且对其该项陈述也未提交证据证实，故原告刘国林称其不知晓出卖房屋一事的意见依法不能成立。综上，两原告主张被告龚大军擅自处分房产的意见依法不能成立，本院依法不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。本案诉争房屋的宅基地使用权登记在龚光银名下，不动产登记具有公示公信的效力，被告余学军在购得诉争房屋后未办理宅基地使用权变更登记，不适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得，即不能取得诉争房屋的宅基地使用权，故被告余学军辩称其是善意取得诉争房屋，《房屋买卖协议》是有效的意见依法不能成立，本院依法不予采信。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案诉争房屋的买卖双方为被告余学军和龚大军，现合同已被确认无效，被告龚大军因该房屋获得的购房款24000元应向买受人即被告余学军返还，被告余学军因该合同取得的津市市城东社区居民委员会08013号房屋亦应向出卖人即被告龚大军返还，因两原告与被告龚大军均系该诉争房屋的利害关系人，在房屋返还给被告龚大军后如何分配房屋权益属另一法律关系，两原告与被告龚大军可自行协商确定，本院不予评判，故对两原告要求被告余学军返还津市市城东社区居民委员会08013号房屋的诉讼请求本院依法不予支持。诉争房屋的现有价值随着经济的增长必然高于当时购买价值，被告余学军购房后又在该房屋上进行了装修装饰，对于房屋现有价值（截至本院作出判决时止）与当时购买价值之间的差价部分以及房屋的装修装饰价值均属于被告余学军的损失，亦应向被告余学军支付，因原、被告就该房屋现有价值（截至本院作出判决时止）及装修装饰价值均未达成一致意见，且被告余学军经本院释明后执意不申请鉴定评估，两原告亦未对该部分损失申请鉴定评估，故本院只能确定被告余学军的损失范围为房屋现有价值（截至本院作出判决时止）与当时购买价值之间的差价部分以及房屋的装修装饰价值。
本案中，被告龚大军明知诉争房屋存在其他权利人，而其在向被告余学军出售该房屋时未将该情况如实告知，且明知其出卖的宅基地属禁止流转范围，还擅自与被告余学军签订了《房屋买卖协议》，故应对合同无效承担主要责任，本院认为以80%为宜。两原告对被告龚大军出卖了三人共有诉争房屋的事实早已知晓，在出卖后长达7年的时间都未向被告余学军主张权利，直至2014年该诉争房屋被划入征收范围两原告才以不知情为由要求被告余学军返还房屋，严重违背诚实信用原则，对被告余学军损失的造成和扩大负有不可推卸的责任，应与被告龚大军连带承担被告余学军损失的80%。被告余学军作为一名完全民事行为能力人，在办理房屋买卖手续时未审查诉争房屋的相应产权手续，仅凭被告龚大军一人陈述该房屋无其他权利人的情况下就与之订立合同，且双方签订的合同违反了法律强制性规定，应对合同无效承担次要责任，本院认为以20%为宜。故对被告余学军的损失，由两原告与被告龚大军连带赔偿80%，被告余学军自负20%。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第十条、第六十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：
一、确认被告余学军与被告龚大军于2007年10月13日达成的《房屋买卖协议》无效；
二、被告余学军于本判决生效后六十日内返还被告龚大军位于津市市城东社区居民委员会08013号房屋（含该房屋的装修装饰部分）；
三、被告龚大军于本判决生效后十日内返还被告余学军购房款24000元；
四、原告刘国林、刘宗秀与被告龚大军连带赔偿被告余学军损失（截至本院作出判决时止）的80%；
五、驳回原告刘国林、刘宗秀超出本判决以外的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2000元，由原告刘国林、刘宗秀与被告龚大军共同负担1600元，被告余学军负担400元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 于海燕
代理审判员 任 惠
人民陪审员 肖洪斌
二〇一五年四月二十七日
代理书记员 刘津津
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国土地管理法》
第二条……
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
……
第八条……
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
……
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：
（一）支付存款本金及利息请求权；
（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；
（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；
（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。