宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0205民初2512号
原告：浙江永成物业管理有限公司（统一社会信用代码：91330205713342764A）。住所地：宁波市江北区范江岸路***弄*号**幢***室。
法定代表人：梁兵该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈波，男，该公司工作人员。
被告：宁波洪都房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91330200728116137P）。住所地：宁波市江北区洪塘街道江北大道旁，实际经营地宁波市江北区双东路**弄**号。
法定代表人：俞雪儿该公司董事长。
委托诉讼代理人：华旗，浙江贞信律师事务所律师。
原告浙江永成物业管理有限公司（以下简称永成公司）诉被告宁波洪都房地产开发有限公司（以下简称洪都公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永成公司的诉讼代理人陈波，被告洪都公司的诉讼代理人华旗到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告永成公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告车库停车管理费567600元（自2013年10月1日起计算至2017年5月30日止，按照430个车位，每个车位每月30元计算），并支付逾期利息50000元（按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率暂算至2017年5月30日）。事实和理由：原告系宁波市江北区洪塘街道洪都花园小区的物业管理公司，被告系该小区的开发商。截至2017年5月，被告位于该小区的530个车位共计售出100个，剩余430个车位未售出。根据宁波市物价局及相关物业管理规定，被告应该按照每个车位每月30元的标准支付原告未出售车位的管理费。故诉至法院，望判如所请。审理中，原告将诉讼请求中车位管理费的金额变更为532980元，并撤回关于利息的诉讼请求。
被告洪都公司辩称，自2013年10月1日至2017年5月30日，被告未出售的车位如果按照每个车位每月30元的标准计算，共计产生费用532980元，被告对该金额没有异议，但被告不应支付原告停车管理费，理由如下：首先，被告未出售的车位一直空着，并没有车辆停放，原告也没有履行巡逻、清点、卫生、维修等方面的义务；其次，原告主张停车管理费所依据的《宁波市区住宅小区物业管理停车收费办法》已于2016年1月1日废止；第三，双方在物业服务合同中第二十三条第三款约定已经出售的停车位和有产权证的车位不收费，被告对于未出售的车位是享有产权的，符合该条约定不收费的情形；并且双方于2015年4月12日签订的物业服务合同中第十四条约定的原告收取的费用中明确不包含停车管理费；第四，双方前后签订了两份物业服务合同，第一份的合同期限是截至2014年8月31日，第二份的开始时间是2015年4月12日，两份合同的期限中间有几个月的空档，这几个月的空档期双方不存在物业服务合同关系；第五，由于原告管理不善，被告在2013年7月接管了车位，此后的安保、清洁、维修等所有事项均由被告自行负责，原告未再为被告的车位提供任何服务，截至2017年6月被告已经为涉案车位支出费用78万余元；第六，原告于2016年10月13日寄出的催款函被告已经收到，但之前原告从未向被告催讨过款项，因此2014年10月1日前的费用已经超过诉讼时效。综上，被告不应支付原告车位费用，请求驳回原告的诉讼请求。
结合原、被告的诉辩意见及举证、质证，本院综合认定事实如下：
一、双方无争议的事实
宁波市江北区洪塘街道洪都花园小区系被告开发所建，2008年交付使用，由原告提供物业服务。2013年2月3日，该小区业主委员会与原告签订《洪都花园物业服务合同》一份，约定合同期限自2012年9月1日起至2014年8月31日止，合同第十四条约定原告“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.日常维修资金；3.停车费、地下车库管理费”，合同第二十二条约定“本住宅小区物业管理服务费的收取、使用实行包干制……相关业主或物业使用人应当在每年度末之前向乙方（原告）交纳物业管理服务费和日常维修资金”，第二十三条约定“车位使用费由乙方（原告）按下列标准向车位使用人收取：1.露天车位：临时收费……2.地下停车位和人防工程停车位：未出售的地下停车位和人防工程停车位收费标准参照露天车位收取。如有开发商对本条款有异议，由甲方（业主委员会）负责出面解决，地下停车位、楼道灯的能耗费用（管理费用）由乙方（原告）负担；3.其它：已售出的地下停车位及取得产权证的车库暂不收费，但车主必须将车子停放进相应的车库或地下停车位，否则物业可以参照露天车位收费标准收取停车费”。2015年4月12日，该小区业主委员会再次与原告签订《洪都花园物业服务合同》一份，约定合同期限自2015年4月12日起至2017年11月18日止，合同第十四条约定原告“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.日常维修资金”，合同第二十二条约定与前一份合同约定一致，合同第二十三条除第2点中“地下停车位、楼道灯的能耗费用（管理费用）由乙方（原告）负担”改为“地下停车位、楼道灯的能耗费用从停车费收入中支出”外，其余约定与第一份合同约定一致。
2012年被告为加强对未出售车位、车库的管理，出资为涉案小区二期更新、安装了道闸等智能停车场系统，2016年为涉案小区二期安装了车牌识别停车系统。被告于2013年8月至11月出资委托原告安排保安在停车场的出入口站岗管理，并于2013年11月26日开始自行聘请保安人员继续管理至今。
2016年10月13日，原告曾致函被告，要求被告支付2013年10月1日起至2016年12月30日止的停车管理费468000元，该函被告已经收悉。
自2014年1月1日起至2017年5月30日止，如果按照每个车位每月30元的标准计算，被告未出售的车位共计产生费用494280元。
以上事实有原、被告在庭审中的陈述以及原告提供的快递面单和2016年10月13日、2016年12月11日关于催收停车管理费的函，原告与洪都花园业主委员会于2013年2月3日、2015年4月12日签订的《洪都花园物业服务合同》各一份，宁波市不动产信息查询结果，及被告提供的车位销售发票、车位销售情况统计表、2013年7月被告向洪都花园业主发出的公告、停车系统设备采购、安装合同和对应的发票、付款凭证，车牌识别停车管理系统购销合同及对应的发票和付款凭证等证据予以证实，本院依法予以确认并在卷佐证。
二、双方争议的事实：
（一）2014年9月1日至2015年4月11日，涉案小区是否由原告提供物业服务？
原告认为虽然两份物业服务合同中间有段空档期，但空档期内仍由原告提供服务，并向本院提交2017年8月16日由洪都花园业主委员会出具的《情况说明》一份。对该份证据，被告认为形式的真实性没有异议，但事实上合同存在空档期，且涉案争议车位自2013年8月开始已经由被告自行管理，因此该情况说明上载明的内容不属实。本院认为虽然原告与业主委员会签订的两份合同之间存在空档期，但业主委员会出具的情况说明明确该段时间仍由原告提供物业服务，且被告也未能举证证明此段时间另有其他物业公司为涉案小区提供物业服务，故本院对2014年9月1日至2015年4月11日期间由原告对涉案小区提供物业服务的事实予以确认。
（二）2013年10月1日起，被告未出售的车位是否由被告自行保洁并进行维护？
被告为证明自2013年10月1日起涉案未出售的车位由被告自行委托保安人员负责清洁卫生并维修相关设施设备，向本院提交了以下证据材料：1.临时聘用合同5份，合作协议2份，工资单42份，用以证明自2013年10月1日起至2017年5月30日止，被告支出地下车库管理人员工资共计463400元；2.工资单69份、保安服、地下室维修、管道配件、地感线、修道闸、风管子和配件等维修发票6份，用以证明自2013年10月1日起至2017年5月30日止被告为涉案地下车库聘用固定维修人员，支出维修设施设备费用的事实；3.宁波市江北蔡吉平家政服务部出具的情况说明，用以证明地下室维修系对涉案小区的维修。
原告对上述证据质证后认为，对证据1的真实性没有异议，但根据聘用合同和合作协议可以看出，被告聘请的保安仅负责地下车库的车辆管理，对于未购买车位的车辆严禁入内，并未履行其他的例如保洁等工作；对证据2中的工资单的真实性有异议，不能证明被告确实聘用王志洪为涉案车位提供维修服务；对发票中的保安服发票，认为与本案无关；对地下室维修发票，没有明确使用的部分，不能证明系维修涉案小区；对管道配件、地感线、修道闸等发票的真实性没有异议，但此部分开销系被告应该履行的保修义务产生的支出，并且被告是为了更好地管理未出售的车位才支出了上述费用；对证据3，原告认为仅能证明被告对其发现的问题进行了维修，并不能据此证明车位所有的维修事宜均由被告在负责，原告未履行维修义务。对被告提供的上述证据，本院认为因审理中双方对于被告聘请保安人员管理车位并无异议，故对证据1及证据2中保安服发票的真实性予以确认，根据被告提供的聘用合同和合作协议第二条工作内容和要求中明确保安人员从事地下车库的管理工作，具体要求为“对出入的车辆进行管理，未购车位车辆严禁入内。并对地下车库内部进行管理。执行公司的相关管理规则”，从该工作内容要求看，保安人员的职责仅限于对车辆和地下车库的管理工作，并未包含保洁等其他工作，故原告异议成立，本院予以采纳；对王志洪的工资单，因被告未能提供证据证明王志洪是为涉案地下车库提供维修服务，故仅凭该组工资单不能证明涉案地下车库由被告进行维修的事实；对管道配件、风管子和配件的发票，无法看出发票中描述的配件用于小区哪个部位，故对该两份发票的关联性本院不予认可；对地下室维修发票和宁波市江北蔡吉平家政服务部开具的情况说明，本院认为两份证据相互印证，能够证明被告出资维修洪都花园地下室的事实；对修道闸发票和地感线发票的真实性本院予以认可，并对被告曾对道闸、地感线进行维修的事实予以确认，该两笔费用应该是用于维修停车系统方面的费用，并非维修地下车库其他设施的费用。
（三）其他
被告在审理中还向本院提交了以下证据材料：1.洪都花园部分业主“申诉”书一份，用以证明因为原告对车位管理不到位，引发大量业主向洪塘街道申诉，要求政府对原告进行监督管理、追究责任，并不缴纳车位管理费的事实；2.图纸1份，用以证明原告占用涉案小区会所一楼用房的基本情况。
对上述证据1，原告质证后认为己方并未收到该份申诉书，对其真实性不予认可，并且据原告向业主核实，是因为被告承诺不收业主的停车费用，所以业主在没有看申诉书内容的情况下签署了名字；对证据2，原告认为与本案缺乏关联性。对前述证据，本院认为虽然原告否认申诉书的真实性，但其陈述曾与部分业主核实，确实存在签署申诉书的事实，故本院对申诉书的真实性予以确认，但从申诉书无法看出具体出具时间，故其与本案的关联性难以认定；对证据2，本院认为原告是否占用会所一楼房屋与本案缺乏关联性，故对该证据不予认定。
经审理，本院对双方无争议的事实予以确认，并认定下列事实：原告主张向被告收取费用的时间段即2013年10月1日至2017年5月30日，洪都花园小区一直由原告提供物业服务。2013年8月至2017年5月30日，被告委托原告聘请以及被告自行聘请的保安的工作范围为“对出入的车辆进行管理，未购车位车辆严禁入内。并对地下车库内部进行管理”。被告曾对停车系统的道闸和地感线等进行维修，并曾对地下室进行维修。
本院认为，住宅小区的停车管理费通常分两种情况收取，第一是针对没有自有车位的车辆按停车时间或包月（包年）收取费用，此种情况下的费用主要包括公共场地的占有使用费用以及物业提供的服务费用,而根据目前实际中对于此部分停车管理费的处置分配来看，该费用中公共场地的占有使用费用占据了较大比例；第二是针对拥有自有车位的业主收取的“停车管理费”，由于业主拥有自有车位，因此不存在需要占用公共场地的问题，故该费用应主要为物业提供相关服务的费用。物业服务合同第二十三条约定“车位使用费由乙方（业主）按下列标准向车位使用人收取”，结合上述分析，本院认为该条主要是明确“车位使用费”的收费标准，因此原告关于该条第3项中“已售出的地下停车位及取得产权证的车库暂不收费”是指不再向业主收取车位占用费用，而非不收取车位管理费用的主张，本院予以采纳。物业对自有车位的业主提供的服务，本院认为不仅包括对业主车辆的相应管理服务，还应包括针对专有车位的管理、保洁、维修以及对公共道路、场所、设施设备等方面的管理服务，而前述物业提供的服务并不会因个别业主未实际使用车辆而有较大变化，因此本院认为物业针对自有车位的业主收取的“停车管理费”实质上系物业对自有车位的业主收取的一种物业服务费，因此对于被告主张没有停车就无需缴纳停车管理费的抗辩，本院不予采纳。被告作为涉案小区的开发商，在小区委托原告管理后，其角色就转换为未出售车位的业主，与原告之间形成物业服务合同关系，应就其拥有的车位向原告缴纳物业服务费用，即停车管理费。
对于被告提出的业主委员会和原告在2015年4月12日签订的物业服务合同中第十四条约定的原告收费内容中并不包括停车管理费问题，本院认为虽然该条款与前一份合同约定的内容相比较，少了停车费、地下车库管理费的内容，但在此后第二十三条关于停车管理费具体约定的条款仍与前一份合同的约定基本一致，包含了收取停车管理费的相关约定，故合同第十四条的约定不能视为原告对收取车位管理费的权利的放弃。对于被告提出的《宁波市区住宅小区物业管理停车收费办法》已于2016年1月1日废止的问题，本院认为虽然前述停车收费办法已经废止，但根据2015年11月25日发布的《宁波市关于进一步明确机动车停放服务收费等有关事项的通知》第五条规定，停车收费可按物业服务合同的约定收取，因本案中业主委员会与原告签署的物业服务合同中对于自有车位的收费标准没有明确约定，原告主张参照《宁波市区住宅小区物业管理停车收费办法》规定的每月30元的标准收取，尚属合理。对于被告提出的诉讼时效问题，因审理中原、被告确认物业服务合同中约定的物业费于每年度末交纳是指需在12月31日前交纳，因此2014年1月1日至2014年12月31日的费用应于2014年12月31日前支付，故本院认为原告于2016年10月给被告发催款函时，该段时间对应的物业费并未超过诉讼时效。因原告未能举证证明其在2016年10月之前曾向被告催收费用，故2014年1月1日前的停车管理费已超过诉讼时效。
鉴于本案的特殊情况，被告为涉案小区地下车库更新了停车管理系统，并委派人员对地下车库车辆进出进行相应管理，同时还存在参与维修地下车库设施等行为，本院认为被告上述行为一定程度上减少了原告对被告所有的车位的服务内容，同时也有利于原告对其余业主的车辆进出地下车库的管理，另外考虑到被告的车位基本无车辆停放的特殊情况，本院认为被告应该交纳给原告的服务费用可酌情减少，综合本案实际情况，本院依法酌定被告支付总费用的60%，即为296568元（494280元×60%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，参照《国务院物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
、被告宁波洪都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江永成物业管理有限公司2014年1月1日至2017年5月30日的车位管理费296568元。
二、驳回原告浙江永成物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费9976元，减半收取计4988元，由原告浙江永成物业管理有限公司负担2213元，被告宁波洪都房地产开发有限公司负担2775元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审判员 邹 娟
二〇一七年十一月二十三日
书记员 李丹阳