黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民终1554号
上诉人（原审被告）：王春梅，女，1967年7月16日出生，汉族，个体，。
委托诉讼代理人：隋广胜，黑龙江省司洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙明喜，男，1978年2月8日出生，汉族，。
委托诉讼代理人：ＸＸ，黑龙江梓博律师事务所律师。
上诉人王春梅因与被上诉人孙明喜房屋租赁合同纠纷一案，不服大庆市龙凤区人民法院（2016）黑0603民初2534号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人王春梅委托诉讼代理人隋广胜，被上诉人孙明喜委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王春梅上诉请求：撤销一审判决，认定上诉人只承担楼梯修复费用4182.75元。事实与理由：通过一审中上诉人提供的证人证言及被上诉人在起诉状中对案件事实的陈述，足以说明被上诉人存在严重违约，致使租赁使用、经营的合同目的不能达成，被上诉人应承担主要责任，上诉人的装修行为未变动房屋建筑的主体和承重结构，不涉及房屋安全及出租人的后续使用，符合租赁物使用性质，对房屋的装修没有对出租人产生损失；通过上诉人提供的装修合同可以看出，上诉人欲投资七万元进行整体装修，该行为会使房屋增值，被上诉人阻止装修是没有道理的；通过鉴定可以看出恢复楼梯的费用不过四千余元，上诉人出示的录音及证人证言充分证明，上诉人找到被上诉人协商时愿意缴纳五千至八千元作为恢复楼梯的费用，说明上诉人同意在租赁届满后给被上诉人恢复原状，上诉人主动提出的恢复费用也足以保证被上诉人的损失，上诉人的行为不影响合同的履行。补充：上诉人在诉请不存在相互矛盾，双方是混合过错责任，我方承认我方有错，在主要责任在被上诉人。一、最终合同不能履行是被上诉人导致的，其阻止我方房屋装修；二、在合同未到期前将房屋擅自上锁不准许上诉人使用，并且对外粘贴出租信息，这些事实足可以说明是由于被上诉人决定解除合同的，而我方在诉讼当中表示同意解除合同也是无奈的选择。
孙明喜辩称，一、上诉人请求与理由矛盾，上诉人请求只承担部分楼梯维修部分，但其理由又称主要违约责任在被上诉人，二者相互矛盾；二、一审判决楼梯修复费用未包含被上诉人在等待鉴定结论期间损失的租赁费用，但被上诉人出于双方租赁关系的考虑，未就此部分提出上诉，但上诉人对本应承担的维修费用亦不想承担，其上诉请求不符合事实及法律规定。补充：一、合同约定到期前一个月交下一年租金，但上诉人未缴纳下一年租金，故被上诉人有权出租;二、上锁是合同已经到期，被上诉人对自己的房屋可以行使相应权利；三、阻止对方工人施工，是因为上诉人改变房屋的结构，所以才阻止对房屋施工，因为上诉人有违约责任。
王春梅向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的房屋租赁协议；二、要求被告赔偿原告73700元；三、被告承担违约金19440元；四、被告承担案件受理费。事实和理由：2015年7月3日，原、被告协商签订了《房屋租赁协议》，约定原告将坐落在龙凤区湿地福苑S03-4门商服租赁给被告，在租赁至第二年应交付租金时，原告前去索要租金发现被告将楼梯，地热，墙体电线，墙面改动，原告予以制止。原告请求被告恢复原状，被告不但不恢复原状，反而告知原告解除租赁合同。原告同意解除租赁合同，但被告的行为已经给原告造成了损失，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。
一审法院认定事实：2015年7月3日，原告与被告签订了房屋租赁协议，将自有商服龙凤区龙华路176号湿地福苑S-03号4号商服租赁给被告。租赁协议约定，租赁期限为2015年8月3日至2018年8月2日。租金第一年为9万元，一次性付清。每年房屋租金到期提前一个月交付下一年房租。被告在租赁期间不得私自改变房屋用途及房屋结构。房屋租赁期满后，被告是否续租，应提前六个月通知原告。房屋租赁期满后，被告对房屋的装修、装饰等不能拆除的归原告所有。房屋租赁期间，如果任何一方违约，需赔偿对方当年租金20%作为违约金。协议生效后，被告向原告交纳了2015年的租金9万元，原告将房屋交付给被告。2016年6月，被告女儿对房屋原有装修进行拆除，重新进行装修，未经原告同意拆除、改动了房屋的室内楼梯，原告要求被告交纳保证金，双方未达成一致意见，装修停止。原告收回房屋，并于2016年8月向本院提起诉讼，要求与被告解除合同并要求被告承担违约责任。经询问，原、被告均同意解除合同。对房屋恢复原状的费用，原、被告无法达成一致意见。经原告申请，一审法院委托黑龙江锦荣成价格评估有限公司对涉案商服内楼梯、地热、墙体电线、地面设施恢复原状的费用进行评估，黑龙江锦荣成价格评估有限公司出具了“锦荣成价格评估有限公司[2016]评鉴字第2016094号价格评估意见报告书，认为龙凤湿地福苑S03-4门商服恢复原状所需的费用为34480元。包括墙面抹灰162.48㎡，需3655.8元、扣板140.61㎡，需12654.9元、地砖140.61㎡，需8788.13元、电线297.6米，需1249.92元、电线刨沟抹平99.2米，需1736元、地热管51.6米，需309.6元、地热管刨沟抹平51.6米，需903元，楼梯修复7.67米，需2492.75元、楼梯口修复5.2米，需1690元，垃圾清运100元。一审法院认为，原、被告签订的合同是双方真实意思表示，双方均应按照合同履行权利义务。被告未经原告事先允许，拆除室内楼梯，违反了合同规定，原、被告对解决争议无法达成一致意见，原告要求解除合同，被告当庭表示同意解除合同，一审法院对原告解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的不再履行，被告应当将恢复原状的房屋交付给原告，现房屋被损坏，原告可以要求被告恢复原状并赔偿损失，经评估，房屋恢复原状的费用为34480元。被告认为墙面中未覆盖瓷砖的部分、电线、地热管根本没有改动，不涉及上述费用，一审法院认为，原告提供的证据三的照片及鉴定机构提供的现场照片均能够看出墙面、电线、地热管存在损坏的情况。证人郭守敬也证实了其装修时拆除了墙砖。综合上述证据，能够证实经评估的损坏部分均存在，鉴定结论也客观真实，原告按照评估的数额主张恢复原状的费用，一审法院予以支持。关于本案的租赁损失，房屋恢复到适合出租的状态需要一定的时间，延误出租，会造成原告的一定损失，一审法院酌情认定房屋恢复原状的时间为第一个租赁期满后的12日，按照双方约定租金的数额，酌情支持延误出租的租金损失3000元，原告主张的其他损失，一审法院不予支持。上述两项合计37480元。关于原告要求的违约金，违约金具有损害赔偿和惩罚的双重的性质，以损害赔偿为主，惩罚为辅，在实际损失和违约金并存且实际损失高于违约金的情况下，应当以实际损失作为责任的最高限额，一审法院对实际损失数额予以支持后对违约金的诉讼请求不予支持。原告要求被告给付鉴定交通费600元，因没有证据支持，一审法院不予支持。被告提出反诉，但未按照法律规定交纳反诉费，对其反诉不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条规定，判决：一、被告王春梅于本判决生效之日起的十日内赔偿原告孙明喜房屋恢复原状费用34480元、损失3000元，合计37480元；二、驳回原告孙明喜的其他诉讼请求。
二审中双方均未向本院提交新证据。
本院查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件，双方对租赁房屋协议的内容均系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋租赁合同合法有效，各方均应按合同内容履行各自义务。因上诉人未经被上诉人同意私自改变房屋结构，违反了双方租赁合同的相关约定，一审法院通过委托司法鉴定及合理裁量已对上诉人造成因恢复原状产生的直接损失及恢复原状期间产生的间接租金损失予以确定，上诉人虽主张双方应为混合过错，且被上诉人应承担主要责任，但本案一审法院已对双方责任进行了综合衡量，未对违约责任及被上诉人的其他诉讼请求予以支持，故上诉人主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2129元，由上诉人王春梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡海陆
审判员 陈 丽
审判员 王鹏渤
二〇一七年九月十三日
书记员 高伟涛