浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙10民终2250号上诉人（原审被告）：温岭市城东街道莘塘村村民委员会，住所地：温岭市城东街道莘塘村。法定代表人：林国程，主任。委托诉讼代理人：王建宏，浙江法锤律师事务所律师。委托诉讼代理人：林夏友，男，1955年7月24日出生，汉族，住温岭市。被上诉人（原审原告）：林国荣，男，1972年1月5日出生，汉族，住温岭市。委托诉讼代理人：金西艇，浙江明权律师事务所律师。上诉人温岭市城东街道莘塘村村民委员会因与被上诉人林国荣房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2017）浙1081民初7816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温岭市城东街道莘塘村村民委员会上诉请求：1、依法撤销浙江省温岭市人民法院（2017）浙1081民初7816号民事判决。2、依法改判驳回被上诉人的原审诉请；3、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、前面厂房的占有使用费计算至被破坏前一日没有依据。在原审中，被上诉人仅主张上诉人未向其交付承租厂房，从未主张对厂房占有使用至厂房被破坏前一日；原审既然认定厂房已经交付，此时管理义务应该在被上诉人。且所谓前面厂房被“破坏”实际上只是装修受到毁损，并无证据证明水、电受到了直接的影响，更不会导致被上诉人无法使用。而原�在无当事人主张的情况下，仅凭主观猜测，认为被上诉人对前面厂房的占有使用就此终止，实属臆断。二、前面厂房的占有使用费应计算至被上诉人原审起诉之日止。即使按原审认定，前面厂房于交付后10余天（2017年1月下旬）被“破坏”，但是被上诉人却在时隔五个月后（2017年6月22日）才向法院起诉，期间亦未向上诉人主张所承租厂房无法使用，这足以证明该期间被上诉人并未停止对厂房的占有使用，应当支付占有使用费；另一方面，这也导致上诉人无法及时将厂房进行使用并获取利益，该损失应由被上诉人承担。综上所述，原审以上诉人交付前面厂房之日至被破坏前一日的13天期限来计算占有使用费当属事实认定错误，该部分占有使用费应计算至被上诉人原审起诉之日止（总计160天）。被上诉人应支付上诉人前面厂房部分的占有使用费为106666.67元（20000元/月÷30天×160天），结合后面厂房的占有使用费6500元，被上诉人总计应支付上诉人占有使用费用为113166.67元，已经超过上诉人应当返还被上诉人的10万元押金。林国荣辩称，一、被上诉人对一审认定关于房屋被破坏的事实无异议。实际上对房屋被破坏的事实，双方也已经认可，是在租赁后三四天被破坏，而上诉人认为是在十几天后被破坏，现一审认可了上诉人的主张，并没有认可被上诉人的主张。二、一审中，双方从来没有就附属厂房的问题进行辩论，故一审直接认定对后面附属厂房的租赁费用错误，且上诉人也明知被上诉人从没使用过附属厂房。三、被上诉人在一审庭审中已经提供了大量的现场照片以及一审审判人员会同上诉人、被上诉人进行实地勘查，现场一片狼藉，任何设施都受到破坏，因此水电没有受到影响不能成立。水管电线遭到破坏，不符合原先合同的约定。房屋被毁，在当地闹得比较大，街道和派出所有记录，也与上诉人协商，要求退回房屋押金，但上诉人一直推诿搪塞，被上诉人无奈之下才起诉。林国荣向一审法院起诉请求：判令被告返还房屋租赁押金100000元。一审法院认定事实：2017年1月7日，被告温岭市城东街道莘塘村村民委员会发布《招标通告》一份，载明：现有坐落在间厂房对外招标，厂房有水有电，前面厂房标底240000元/年，后面附属厂房租金为每月15元/平方（如后面厂房拆除，按实际使用时间计算租金）；厂房租期为2年；招标时间为2017年1月9日；有意者需交100000元押金方可参与招标。原告向被告缴纳100000元押金后，于2017年1月9日参与投标并中标。双方并未�订书面的租赁合同。原告中标后，前面厂房被他人破坏，造成电线及水管等设施损坏。另查明，后面附属厂房现已被拆除。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案厂房至今未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故原、被告之间的租赁合同虽成立，但应认定无效，被告应当返还给原告押金100000元。被告要求原告支付占有使用期间的费用，该院认为双方均认可前面厂房被上一任承租人破坏，上述行为对厂房使用造成了一定影响，故前面厂房的占有使用费用应从被告交付厂房之日起计算至厂房被破坏前一日止。对于厂房被破坏的时间，原告认为是中标后三四天，被告认为是中标后半个月，该院认为在双方陈述不一的情况下，应由原告对该事实承担举证责任，现原告未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故该院以被告认可的时间作为依据。附属厂房因原告未举证遭到破坏，占有使用的费用应从被告交付厂房之日起计算至该厂房被拆除前一日止，被告认为该厂房于2017年5月21日或22日被拆除，与原告在2017年9月18日接受该院询问时所陈述的“（后面厂房）大概是两三个月前拆的”大致相符，该院予以认定。对于附属厂房的面积，原告认为是100平方米，被告认为是140平方米，该院认为上述事实应由作为出租人的被告承担举证责任，现被告未提供相应的证据予以佐证，该院以原告认可的面积作为依据。综上，原告应支付的占有使用费为15166.67元（面前厂房20000元/月÷30天×13天＋后面厂房15元/平方米/月×100平方米÷30天×130天）。被�应返还的押金折抵原告应支付的占有使用费后，被告应返还给原告84833.33元。被告抗辩上一任承租人破坏的是其在租赁期间自己装修的设施，厂房的总电表和水表仍然存在，并不影响原告使用，该院认为被告作为出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，被告在向原告交付时厂房维持了上一任承租人装修的现状，使原告有理由相信其承租的是带有装修的厂房，上一任承租人如因其遗留的装修问题产生纠纷，应由被告与之协商，现厂房在承租期内被上一任承租人损毁，且对电线水管的损毁情况对原告用水用电产生了影响，故应认定被告未尽到出租人对厂房的使用保障义务，存在过错，其要求原告支付前面厂房损毁后的占有使用费用，不予采纳。综上，原告合理的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十六条和《最高人民�院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：被告温岭市城东街道莘塘村村民委员会于本判决发生法律效力之日起二十日内返还给原告林国荣84833.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告林国荣负担190元，被告温岭市城东街道莘塘村村民委员会负担960元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，因上诉人未取得涉案厂房的建设工程规划许可证或经主管部�批准建设，故双方当事人之间的租赁合同无效，且二审期间双方当事人对一审认定合同无效也无异议。因此，根据合同无效之后的法律后果，上诉人应返还被上诉人租赁押金100000元，而被上诉人则应参照合同约定支付相应的房屋在占有使用费。双方当事人均认可前面厂房被前一任承租人破坏，根据上诉人二审时的陈述，被破坏的原因是前一任承租户要求被上诉人支付一定的装潢费用导致。但从合同相对性的原则出发，前一任承租户因装潢问题发生纠纷，其相对方系上诉人，而非被上诉人。作为出租人的上诉人，应当保证租赁物的正常使用，而本案的现有证据，可以认定该破坏行为对涉案厂房的正常使用造成了一定的影响，特别是电线水管的毁损情况。同时招标公告亦载明厂房有水有电，但房屋被破坏系在招投标之后，现厂房的状况也不符合招标公告载明的情形。�者，上诉人二审认可在厂房被破坏之后，被上诉人曾与其协商退还押金的事宜，但并没有涉及因房屋被破坏而要求退还押金，仅因厂房租不出去而要求退还。该陈述与日常经验法则不符，故本院对上诉人的该陈述不予认定。基于以上理由，综合本案的具体情况，一审确定房屋占有使用费计算至厂房被破坏前一日止并无不当，也符合公平原则。综上所述，温岭市城东街道莘塘村村民委员会的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2300元，由上诉人温岭市城东街道莘塘村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬卫国审 判 员 吴 谦审 判 员 汤坚强二〇一七年十二月十三日代书记员 严 凌·8··1·