上海市宝山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）宝执异字第47号
案外人李某某，女，1952年9月30日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托代理人李成林，江苏嫁禾律师事务所律师。委托代理人王步林。申请执行人汤丽俊，女，1968年10月23日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市杨浦区。被执行人臧道荣，男，1957年8月6日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市。本院在执行申请执行人汤丽俊与被执行人臧道荣民间借贷纠纷一案中，案外人李某某对本案执行标的提出书面异议，本院依法进行了执行听证审查。案外人李某某的委托代理人李成林、王步林，申请执行人汤丽俊到庭参加了听证，被执行人臧道荣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证。现本案已执行听证审查终结。案外人李某某称，2011年3月28日案外人与被执行人臧道荣通过上海平怡房地产咨询有限公司(以下简称“平怡公司”)的介绍就上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《房屋产权转让协议》，约定房屋总价款计人民币845,000元(以下币种均为人民币)，案外人向被执行人付清全部购房款后，被执行人于2011年3月30日向案外人交付了上述房屋，案外人即实际占有、使某该房，后又将该房出租给他人居住。但因该房屋为动迁房而暂时无法办理产权过户手续，后案外人得知该房已本法院查封，故向本院提出书面异议，请求本院解除对上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋的查封，中止对该房屋的执行。案外人李某某为证明其主张，向本院提某了以下证据：1、被执行人臧道荣的身份证复印件以及离婚证复印件，旨在证明案外人房屋买卖的交易对象为臧道荣，臧道荣当时处于离婚状态；2、2011年3月28日案外人与被执行人臧道荣之间签订的《房屋产权转让协议》，旨在证明被执行人已于2011年3月28日将上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人，双方约定房屋总价款为845,000元，并约定了具体的付款方式、交房日期及办理过户手续日期等内容，该协议第十四条还约定2011年3月31日起该房屋使某所产生的所有费用由乙方即案外人支某；3、2009年12月20日的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，旨在证明系争房屋的性质为动迁安置房，系由被执行人臧道荣拆迁所得；4、2011年3月28日臧道荣出具的定金收据以及中国农业银行转帐凭证，旨在证明案外人向臧道荣支某第一笔定金15万元，其中8万元从案外人的银行帐户转帐至臧道荣的银行帐户，7万元为现金支某；5、2011年4月7日臧道荣出具的房款收据以及中国农业银行转帐凭证，旨在证明案外人向臧道荣支某第二笔房款30.5万元，其中30万元从案外人的银行帐户转帐至臧道荣的银行帐户，5,000元为现金支某；6、2011年7月8日臧道荣出具的房款收据以及中国农业银行转帐凭证，旨在证明案外人向臧道荣支某第三笔房款11万元，系从案外人的银行帐户转帐至臧道荣的银行帐户；7、2011年10月21日臧道荣出具的房款收据以及中国农业银行转帐凭证，旨在证明案外人向臧道荣支某第四笔房款22万元，系从案外人的银行帐户转帐至臧道荣的银行帐户，以上证据4至7证明案外人共某向臧道荣支某了房款78.5万元，案外人在支某第三笔房款后，双方就案外人提前支某房款并要求适当降低房款事宜进行了协商，并于2011年10月21日达成一致，在中介的见证下确认臧道荣放弃余款6万元，故臧道荣于2011年10月21日的房款收据上明确至此全部房款已结清；8、2013年1月10日中介方平怡公司出具的证明，还有经办人田华的签名，明确了双方的交易过程，包括付款时间及交房时间；9、2009年12月15日上海市电力公司开具的发票一份，旨在证明系争房屋的电表装置费发票已由臧道荣移交给案外人；10、2011年3月25日上海圣维仕物业管理有限公司开具的物业管理费发票一份，旨在证明系争房屋2011年4月至2012年3月物业管理费发票已由臧道荣移交给案外人，该发票上的钱款虽由臧道荣拿房时支某，但根据案外人与臧道荣所签协议的约定，2011年3月31日后该房屋使某产生的费用应由案外人支某，故臧道荣凭该发票向案外人收取了相应款项；11、2012年5月29日上海圣维仕物业管理有限公司开具的物业管理费发票一份，旨在证明案外人直某向物业公司支某了2012年4月至12月的物业管理费；12、2014年7月27日上海宝房(集团)大楼物业管理有限公司开具的物业管理费发票一份，旨在证明案外人直某向物业公司支某了2013年1月至2014年12月的物业管理费，该发票上明确付款单位为案外人；13、2012年4月19日案外人与刘红霞签订的《房屋租赁合同》一份，旨在证明案外人于2012年4月19日将系争房屋出租给刘红霞，目前刘红霞仍然居住在该房内。申请执行人汤丽俊认为，系争房屋的权利人系被执行人臧道荣，对案外人与被执行人间的房屋买卖毫不知情，系争房屋为动迁房，三年内不得转让，他们间的交易违反了相关规定；申请执行人与被执行人间的民间借贷纠纷经过生效法律文书确认，申请执行人依此向法院申请强制执行，请求法院保护申请执行人的合法权益，故不同意案外人的某某。申请执行人对案外人提某的上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议；证据2系案外人与被执行人之间签订，申请执行人不知晓其交易情况，对真实性也无法确认；对证据3的真实性没有异议；证据4至7的收据是否系臧道荣出具无法确认，对于银行转帐凭证的真实性无异议，但系争房屋为动迁安置房，根据有关规定不能交易，故他们之间的交易违反了相关规定；对证据8的真实性没有异议，但对其所述交易情况从不知情；对证据9至13的真实性均无异议。经执行听证查明，本案系争房屋上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室的权利人登记为被执行人臧道荣，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX，该房屋性质为动迁安置房，三年内不得转让、抵押。申请执行人汤丽俊与被执行人臧道荣之间系民间借贷纠纷，杭州市上城区人民法院以(2012)杭上商初字第891号立案审理，该案在审理过程中，根据申请执行人汤丽俊的财产保全申请，该院于2012年8月将系争房屋予以查封，查封时系争房屋登记在被执行人臧道荣名下。该院于2012年8月17日作出了(2012)杭上商初字第891号民事判决书：一、臧道荣于本判决生效之日起十日内归还汤丽俊借款28万元；二、驳回汤丽俊的其他诉讼请求；如果未按本决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息；预收案件受理费5,800元、实收2,900元，财产保全申请费2,020元，由臧道荣负担。该判决书生效后，因臧道荣未能按期履行付款义务，汤丽俊遂向杭州市上城区人民法院申请执行，杭州市上城区人民法院委托本院代为执行，本院以(2015)宝执字第392号立案执行，但被执行人臧道荣至今未能履行全部付款义务。本案在执行过程中，本院于2014年7月对系争房屋进行了续封。又查明，2011年3月28日案外人李某某(乙方)与被执行人臧道荣(甲方)之间签订了一份《房屋产权转让协议》，双方约定被执行人将上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人，房屋总价款为845,000元，并约定了具体的付款方式，第四条约定甲方应于2012年12月30日前积极主动配合乙方前往宝山区房地产交易中心办理过户手续，第十四条约定2011年3月30日之前的该房屋使某所产生的所有费用由甲方支某，2011年3月31日起该房屋使某所产生的所有费用由乙方支某。被执行人分别于2011年3月28日、2011年4月7日、2011年7月8日、2011年10月21日出具收到定金15万元、房款30.5万元、房款11万元、房款22万元的收据，并在2011年10月21日的房款收据中明确“至此全部房款已结清”。上海平怡房地产咨询有限公司于2013年1月10日出具证明，明确双方房价款已全部结清，被执行人于2011年3月30日将系争房屋交付给案外人使某。以上事实，有本院调取的上海市房地产登记簿，(2012)杭上商初字第891-1号民事裁定书、协助执行通知书(稿)及送达回证，(2012)杭上商初字第891号民事判决书，(2015)宝执字第392号执行裁定书、协助执行通知书(稿)及送达回证；案外人李某某提某的房屋产权转让协议、收据、中国农业银行转帐凭条、上海平怡房地产咨询有限公司出具的证明等证据予以证明，并经执行听证质证，本院对此予以确认。本院认为，根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权；诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施；金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支某全部价款，或者已按照合同约定支某部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中杭州市上城区人民法院于2012年8月对系争房屋上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室采取财产保全的查封措施时，该房屋的权利人登记为被执行人臧道荣，故该院的查封措施并无不当。然经过执行听证审查查明，在该院采取查封措施前上述房屋已由案外人李某某购买并付清了全部房价款，且已实际占有，但因上述房屋的性质而导致暂时无法办理过户手续，案外人对此并无过错。据此，本院应当作出解除对上述房屋查封的裁定，案外人李某某提出的执行异议成立，本院对此予以支持。案外人、当事人如对本裁定不服的，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定行使相应的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对于上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房产的执行。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 朱奇松
审 判 员 李 洁
代理审判员 王丽辉
二〇一五年八月十三日
书 记 员 张玉麟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支某全部价款，或者已按照合同约定支某部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。