重庆市高级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）渝高法行终字第00003号
上诉人（一审第三人）刘君孝，男，土家族，住石柱土家族自治县。
委托代理人王义勇，重庆市金冠律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）邓琼，女，土家族，住石柱土家族自治县。
被上诉人（一审原告）邓云，男，土家族，住石柱土家族自治县。
被上诉人（一审原告）邓芳，女，土家族，住石柱土家族自治县。
被上诉人（一审原告）邓华，男，土家族，住石柱土家族自治县。
四被上诉人的共同委托代理人周志明，重庆市律缘律师事务所律师。
一审被告石柱土家族自治县人民政府。住所地：石柱土家族自治县南宾镇玉带河街*号。
法定代表人左军，县长。
委托代理人谭红军，石柱土家族自治县人民政府法制办科长。
委托代理人谭宁棠，石柱土家族自治县国土资源房屋管理局法规科科长。
上诉人刘君孝因邓琼、邓云、邓芳、邓华（以下简称邓琼等四人）诉石柱土家族自治县人民政府（以下简称石柱县政府）集体土地使用权行政登记一案，不服重庆市第四中级人民法院（2012）渝四中法行初字第00044号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，审理中，因出现需要中止诉讼的情形，本院根据最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十一条第一款第（七）项的规定中止诉讼，现恢复诉讼并审理终结。
一审法院查明，本案争议房屋及土地位于西沱镇竹景山村棕树堡组，系邓琼等四人之母刘君容继承父母遗产取得，并进行了扩建。1996年6月2日，邓琼等四人与其父母签订《房屋产权协议书》，约定本案争议房屋权属在其父母在世时归父母所有，父母有权处理该房屋，如其父母去世后，房屋还未处理，由邓琼等四人共同所有。邓琼等四人之父邓礼培1998年去世，其母刘君容2010年去世。1999年3月2日，刘君容与刘君孝签订《房屋继承权转让协议》，约定刘君容将争议房屋转让给刘君孝，由刘君孝支付刘君容4000元。之后，刘君孝搬入争议房屋居住，在刘君容去世前一直无争议。2011年，因建移民生态工业园区，需要搬迁争议房屋，西沱镇政府将争议房屋及附属物登记在刘君孝之女刘兴琼名下。邓琼等四人不服，诉至石柱法院，在庭审中得知争议房屋已在1999年登记给刘君孝，并颁发了西集建（1999）字第363号集体土地建设用地使用证。事后，邓琼等四人到石柱县国土房管局查询得知，刘君孝于2008年10月8日以争议房屋系危房，办理迁建手续而注销了西集建（1999）字第363号集体土地建设用地使用证。邓琼等四人认为石柱县政府的登记行为侵犯其合法权益，诉至法院，请求确认西集建（1999）字第363号集体土地建设用地使用证违法。
一审法院认为，本案争议房屋的所有权及房屋所依附的土地使用权应属邓琼等四人之父母享有，其父母未办理房地产权登记系历史形成，不能否定邓琼等四人之父母对争议房屋及土地享有的权利，石柱县政府认为邓琼等四人之父母未办理登记而未取得房屋所有权和土地使用权的理由不成立。邓琼等四人不知道石柱县政府1999年向第三人颁发了西集建（1999）字第363号集体土地建设用地使用证，2011年才知道该证的具体内容，至提起本案行政诉讼之日止未超过2年，其起诉未超过法定起诉期限，石柱县政府主张邓琼等四人起诉超过法定期限的理由不成立。根据邓琼等四人与其父母签订的《房屋产权协议书》，争议房屋在其父母去世后如未处置，邓琼等四人对争议房屋享有继承权，在刘君容与刘君孝签订的《房屋继承权转让协议》未被确认无效的前提下，邓琼等四人与争议房屋有法律上的利害关系，认为石柱县政府的登记行为侵犯其合法权益，有权提起行政诉讼，邓琼等四人主体适格，石柱县政府主张其不适格的理由不成立。刘君孝取得西集建（1999）字第363号集体土地建设用地使用证是不争的事实，石柱县政府没有提供第三人取得该证的登记档案，也无证据证明档案丢失具有法定事由，石柱县政府向刘君孝颁发西集建（1999）字第363号集体土地建设用地使用证没有证据证明其颁证行为合法。由于刘君孝迁建房屋，西集建（1999）字第363号集体土地建设用地使用证2008年已被注销，不具有可撤销内容，应确认石柱县政府登记行为违法。邓琼等四人不是以刘君容与刘君孝签订的《房屋继承权转让协议》无效为由提起的本案诉讼，不适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，石柱县政府主张先民后行的理由不成立。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项、《中华人民共和国行政诉讼法》第三十二条、《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第一条的规定，判决：确认石柱县政府1999年8月6日向第三人刘君孝颁发的西集建（1999）字第363号集体土地建设用地使用证违法。
上诉人刘君孝上诉称，一审判决认定事实不清，未准确认定争议纠纷的起因，本案是因上诉人所购买房，因西沱修建工业园区而增值，被上诉人邓琼等四人不顾亲情，挖空心思前来争夺财产，而一审判决无视这事实采取含混模糊的裁决，严重损害了上诉人的合法权益；一审判决未认定被上诉人邓琼等四人的母亲刘君容对《房屋继承权转让协议》和1999年8月办理产权过户登记手续后，在其生前从未发生争议的事实，仅仅以“被告未提供登记档案”就认定登记违法，明显违背法律和道义；一审判决结果显失法律公正，审判结果含混模糊，导致上诉人与被上诉人的纠纷不能彻底解决，客观上支持了企图霸占上诉人财产的侵权行为，导致矛盾扩大，明显违背法律规定。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人邓琼等四人在二审中辩称，上诉人与其母亲签订的《房屋继承权转让协议》，在其母亲在世时，从未听其说过本案争议房已被转让的事实，直到诉讼后，也仅看到复印件，且上诉人一直也未能出示购房付款的收据，因此，对这份协议真实性质疑。石柱县政府将争议房登记在上诉人名下，其登记行为侵犯了上诉人的合法权益。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院依法维持一审判决。
一审被告石柱县政府述称，邓琼等四人确实不具有原告主体资格，刘君容在去世前与刘君孝签订了《房屋继承权转让协议》出售了房屋，房屋不是遗产，四被上诉人对该房屋没有所有权和处置权，也没有继承权，也就没有法律上的利害关系，不具备原告主体资格。本案应中止诉讼，本案土地使用权登记实质是对《房屋继承权转让协议》的登记确认，根据查明的事实，可以看出解决本案的关键在于《房屋继承权转让协议》是否合法有效。该协议如果有效，被上诉人就与该房屋没有利害关系了，如果无效，被上诉人才可以启动继承。所以本案必须先通过民事诉讼解决《房屋继承权转让协议》是否有效的问题。否则，即使判决确认登记违法，对于解决争议房屋的产权归属也没有任何作用，双方还是需要去提起民事诉讼，明确合同效力，确定产权归属。请求二审法院驳回被上诉人的起诉，或者中止本诉讼，先解决民事争议。
一审中，石柱县政府未在法定举证期限内向法院提交并经庭审质证的证据有：
1.刘君孝的集体建设用地审批档案一卷。包括石国土房管审字（2008）714号集体土地建设用地批准书，建设项目用地呈报说明书（含建设用地申请表、审批表、宗地草图），西集建（99）字第362号集体土地建设用地使用证，西集建（1999）字第363号集体土地建设用地使用证，刘君孝的户籍资料，土地开发、整理、复垦合同，2008年的完税证，说明。拟证明办理刘君孝迁建批准用地手续时，西集建（1999）字第363号土地证已注销，迁建按一户一宅的规定，原363号土地证范围的土地已退回集体，应拆除房屋复耕，迁建宅基地新批面积与原证面积无关，与家庭人口有关，363号土地证与第三人没有利害关系。
2.《物权法》第九条，《土地管理法实施条例》第四条、第六条，《村镇建房用地管理条例》第五条、第十四条，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条。拟证明土地使用权登记取得，建房占地需经审批，对房地产买卖有异议而否认登记的，应中止行政诉讼，先解决民事纠纷。
邓琼等四人对石柱县政府提交的证据质证意见如下：证据1，（2008）714号集体土地建设用地批准书来源于363号土地使用权证，不合法，与本案不具关联性；建设项目用地呈报说明书中的申请表、审批表、宗地草图真实，与本案不具关联性；西集建（99）字第362号集体土地建设用地使用证无原件核对，对真实性、合法性、关联性均有异议；西集建（1999）字第363号集体土地建设用地使用证的真实性、关联性、合法性均有异议；刘君孝户籍资料真实、合法，与本案不具关联性；土地开发、整理、复垦合同不真实，与本案不具关联性；完税证、说明，是审批2008年迁建房屋的依据，与本案不具关联性。证据2，石柱县政府适用《物权法》第九条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条属适用法律错误。
第三人对石柱县政府提交的证据无异议。
一审中，邓琼等四人提交并经庭审质证的证据有：
1.邓琼等四人的身份证复印件。拟证明其身份情况。
2.西集建（99）字第362号集体土地建设用地使用证复印件。拟证明其起诉的理由。
3.竹景山村委会的书面证明。拟证明诉争土地使用权及房屋所有权属邓琼等四人。
4.《房屋产权协议书》一份。拟证明诉争房屋属邓琼等四人所有，刘君孝在协议上签字，知晓并认可此协议。
5.刘某甲的证言。拟证明刘某乙、谭某甲生前有祖业六柱五步水房两间，产权系邓琼等四人父母所有，来由细节不清楚，刘君容、邓礼培对取得的祖业进行过整修，对房前屋后进行过扩建。后面是购买刘某丙的祖业进行扩建，前面是购买刘某丁的祖业进行扩建，扩建部分的地基是邓礼培与其一起砌的，砖是刘君容和子女背泥巴筑的干砖。
6.刘某戊等四人的《管业证》。拟证明邓礼培、刘君容购买了刘某戊等四人的瓦房一间半，四至界限为东刘某丁屋壁，南刘某丁屋壁，西滴水，北路。
7.谭某乙的证言。拟证明刘某乙、谭某甲有祖业五柱房两间，小两间一间。五柱房两间是邓礼培、刘君容所有，小两间是刘君孝所有，横起的厕所及五柱房一间的楼板是刘某己所有。邓礼培、刘君容对五柱房及厕所进行过整修扩建，五柱房后面是买的刘某丙的祖业，前面是刘某丁的祖业，扩建厕所的地基也是刘某丁的祖业。扩建部分的地基是刘某甲、邓礼培砌的，砖是刘君容和子女背泥巴筑的土坯砖。
8.刘某丁等人的《管业证》。拟证明邓礼培、刘君容对刘某乙、谭某甲的五柱房前面、厕所进行扩建占用的地基系刘某丁的祖业。
9.张某某的证言。拟证明邓礼培、刘君容负责刘某乙、谭某甲的生养死葬，按儿子一样参加家庭财产分配，刘君容分得五柱房两间，刘君孝分得小两间，刘某己分得厕所半间及五柱房一间的楼板。刘君容对五柱房前后进行了扩建，前面是占刘某丁的地坝，后面是找刘某丙买的。扩建部分地基是刘某甲与邓礼培砌的，砖是刘君容和子女背泥巴筑的土坯砖。自己的丈夫叫刘某己，2000年正月15日去世。对1999年3月2日由胡某某执笔书写的房屋转让协议不知情。
10.照片三张及复印件。拟证明原告父母扩建的具体部位，扩建部分有土坯砖，与老业木列子有明显区别。
石柱县政府对邓琼等四人提交的证据质证意见如下：证据1无异议；证据2真实；证据3有异议，竹景山村委无权对房屋、土地权属进行证明，且证实不清楚房屋产权是否转移，不能实现证明目的；证据4证明邓琼等四人家庭内部有约定，邓琼等四人父母生前有权对房屋进行处理，刘君容卖房有效；证据5、7、9形式不合法，没有证人的身份证明，证言内容不真实；证据6、8的《管业证》是1953年的，四固定已废止，不具法律效力，没有证明力；证据10真实，但扩建未经审批，是非法的，不受法律保护。
第三人对邓琼等四人提交的证据质证意见如下：证据1、2无异议；证据3不属实，土地房屋权属只能由产权证证明，刘君孝2001年才搬进争议房屋不符合客观事实，证实对所有权是否转移不清楚，不能实现证明目的；证据4真实，与本案不具关联性，刘君容生前有权处理争议房屋；证据5、7、9同意石柱县政府的质证意见；证据6、8已作废，没有法律效力；证据10真实，不能证明原告的主张。
一审中，第三人刘君孝提交并经庭审质证的证据如下：
1.刘君孝的身份证复印件。拟证明刘君孝的基本情况和主体资格。
2.《房屋继承权转让协议》。拟证明刘君容与刘君孝于1999年3月2日签订协议，将本案争议房屋以4000元转让给刘君孝，协议由双方的亲戚胡某某执笔，并在1999年8月6日办理了过户登记，刘君容去世前无任何争议。
3.胡某某的身份证及调查笔录。拟证明房屋转让协议由刘君容、刘君孝协商好后，由胡某某执笔，转让属实，转让款是刘君孝女儿刘兴琼支付的，当时双方还有亲戚在场。
4.刘某庚的身份证及证实材料。拟证明房屋转让协议上在场人刘某庚后面的同意二字是刘某庚亲笔书写。
5.西集建（1999）字第363号集体土地建设用地使用证.拟证明刘君容于1999年8月6日将争议土地过户给刘君孝，填证机关是国土局，颁证机关是石柱县政府。
6.石国土房管审字（2008）714号集体土地建设用地批准书。拟证明刘君孝2008年10月8日办理了建房迁建土地手续。
邓琼等四人对第三人提交的证据质证意见如下：证据1无异议；证据2无刘君容、四原告、刘君孝签字，真实性质疑，将争议房屋说成谭某甲所有，合法性质疑，变更登记时第三人无任何证据，与本案不具关联性；证据3证实刘君孝支付4000元，刘君孝、刘君容在协议上签字的内容不属实；证据4不具关联性；证据5的真实性、合法性、关联性不认可；证据6不具关联性。
石柱县政府对第三人提交的证据无异议。
经庭审质证，一审法院对证据认证如下：石柱县政府提交的证据1，（2008）714号集体土地建设用地批准书，建设项目用地呈报说明书中的申请表、审批表、宗地草图，西集建（99）字第362号集体土地建设用地使用证，土地开发、整理、复垦合同，完税证，说明，来源合法，内容真实，与本案待证事实不具关联性，不予采信；西集建（1999）字第363号集体土地建设用地使用证，刘君孝的户籍资料来源合法，内容真实，与待证事实具有关联性，予以采信。证据2真实、合法，但《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条与本案不具关联性，不予采信，其余证据予以采信。
邓琼等四人提交的证据1真实、合法，予以采信；证据2来源合法，内容真实，与待证事实有关联，予以采信；证据3对房屋权属的证实与客观事实吻合，但不能实现证明目的；证据4真实，与待证事实有关联，予以采信；证据5证实争议房屋在刘君容夫妇去世前一直由其执业与客观事实吻合，予以采信；证据7系证人听父辈传闻得知，不予采信；证据9证实争议房屋属原告父母的内容与客观事实吻合，予以采信；证据6、8与本案争议事实没有直接关联，不予采信；证据10客观真实，予以采信。
第三人提交的证据1真实，予以采信；证据2是否真实有效，不属本案审查范围，对效力不予认定，但邓琼等四人无证据反证协议无效，对刘君孝通过与刘君容签订协议转让取得争议房屋的事实予以确认；证据3、4在证据2的效力得到确认之前，无法确认证实内容的真实性，不予采信；证据5来源合法，内容真实，与待证事实有关联，予以采信；证据6来源合法，内容真实，与本案不具关联性，不予采信。
上述证据已随案移送本院，经审查，一审法院对石柱县政府提交的证据1，（2008）714号集体土地建设用地批准书，建设项目用地呈报说明书中的申请表、审批表、宗地草图，西集建（99）字第362号集体土地建设用地使用证，土地开发、整理、复垦合同，完税证，说明，来源合法，内容真实，与本案待证事实不具关联性的认证不准确，对《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条与本案待证事实的关联性认证不正确，其他认定事实与本院认证一致。
二审中，邓琼等四人于2013年2月向本院提出因第三人刘君孝一审庭审中出示的《房屋继承权转让协议》需进行效力确认，请求中止审理本案。同月，重庆市石柱土家族自治县人民法院受理了邓琼等四人诉刘君孝确认《房屋继承权转让协议》合同无效纠纷一案，2013年7月重庆市石柱土家族自治县人民法院作出（2013）石法民初字第00669号“《房屋继承权转让协议》无效”的民事判决。刘君孝对此不服，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，该院经公开开庭审理后作出（2013）渝四中法民终字的01097号终审民事判决：“对《房屋继承权转让协议》的效力依法予以确认”，“一、撤销重庆市石柱土家族自治县人民法院作出（2013）石法民初字第00669号民事判决；二、驳回邓琼、邓云、邓芳、邓华的诉讼请求”。
本院认为，石柱县政府的颁证行为本身只是对当事人证载权利的一种确认和登记，权利证书虽然是证载权利的一种有效凭证，但权利证书只是证载权利的证明，而不是证载权利的来源凭据。就本案而言房屋的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等法律行为才是导致权利人取得房屋权利的来源。在当事人对房屋权利存在争议的情况下，本案应根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，中止本案诉讼。因此石柱县政府二审中的陈述主张依法成立。本案争议的石柱县政府1999年8月6日向第三人刘君孝颁发的西集建（1999）字第363号集体土地建设用地使用证，是石国土房管审字（2008）714号集体土地建设用地批准书合法的基础，因此，一审法院对石柱县政府提交的证据（2008）714号集体土地建设用地批准书，建设项目用地呈报说明书中的申请表、审批表、宗地草图，西集建（99）字第362号集体土地建设用地使用证，土地开发、整理、复垦合同，完税证，说明等的关联性认定不准确。石柱县政府向第三人刘君孝颁发的西集建（1999）字第363号集体土地建设用地使用证的行为，是对刘君孝所获得的房屋权利的确认。本案中石柱县政府未能提供其颁发西集建（1999）字第363号集体土地建设用地使用证的事实依据，但在第三人刘君孝向法院提供其与邓琼等四人之母刘君容签订的《房屋继承权转让协议》证据后，若对该协议效力各方当事人无争议，且有证据证明行政机关的登记程序符合法律规定，人民法院应当依法确认被诉具体行政行为合法，判决驳回原告的诉讼请求；若各方当事人对该协议效力有争议，人民法院应根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，告知当事人先行解决民事争议，中止本案诉讼。本案二审中止审理期间，当事人双方对《房屋继承权转让协议》效力的认定提起民事诉讼，经重庆市第四中级人民法院公开开庭审理作出（2013）渝四中法民终字的01097号终审民事判决，对《房屋继承权转让协议》的效力依法予以确认，且依据各方当事人在一审中提交的证据，石柱县政府1999年8月6日向第三人刘君孝颁发的西集建（1999）字第363号集体土地建设用地使用证的行政行为并无不当。据此，上诉人的上诉理由成立。
综上所述，一审法院认定事实基本清楚，适用法律不正确，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市第四中级人民法院作出（2012）渝四中法行初字第00044号行政判决；
二、驳回邓琼、邓云、邓芳、邓华的诉讼请求。
一审、二审案件受理费各50元由邓琼、邓云、邓芳、邓华共同承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 洁
审 判 员 许 勇
代理审判员 陈克梅
二〇一四年七月二日
书 记 员 陈晓岑