杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第1780号
原告：浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人：韩芳。
委托代理人：李小文。
委托代理人：杨小芬。
被告：张美玉。
委托代理人：张临杭。
委托代理人：王维。
原告浙江南都物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告张美玉（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2010年8月19日受理后，依法由审判员倪泓适用简易程序，于2010年9月17日第一次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李小文、杨小芬，被告及其委托代理人张临杭、王维到庭参加诉讼。2010年11月17日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李小文，被告及其委托代理人张临杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：德加公寓业主委员会委托原告为德加公寓提供物业服务，并签订了德加公寓物业服务合同。原告为被告提供物业管理服务，并且向被告收取物业服务费。但自2008年1月1日开始至2010年6月30日，被告拒绝按合同约定向原告交纳物业服务费。经原告多次催告无果，故请求法院判令：一、被告向原告支付物业管理服务费6872.1元；二、被告支付原告逾期支付物业服务费而产生的滞纳金10155.96元（以所欠物业服务费为基数，按日3‰标准自2008年1月1日计算至2010年5月15日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：首先，本案物业服务合同系无效合同。业主大会未授权业主委员会签订该物业合同，合同条款事先未经业主大会审查同意，且该届业主委员会的成立本身存在瑕疵；该合同没有签订日期，根据合同法第36条之规定，该合同尚未生效；该合同尾部无双方负责人签名，鉴于业主委员会公章曾存在使用、保管不善的问题，故仅凭合同上加盖的业主委员会公章不能确认该合同的合法性、真实性；合同附件内容被告至今未看到；该合同第三章第17条中委托管理期限约定不明，前后矛盾，合同约定的委托管理期限是3年，但自2008年1月1日起至2011年12月31日止实为4年；原告对德加公寓提供的服务系包干制，但依据该合同书第四章第18条第8项，原告仍从专项维修基金及共用部位、公共设施业权收入中摊派经营管理成本，对被告不公；合同中所涉及服务内容、服务标准，均按照《杭州市物业管理服务甲级服务内容服务标准》制定，而未按照《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》（试行），且合同中约定的服务标准也未达到《杭州市物业管理服务甲级服务内容服务标准》，如小区失窃事件频繁、保安脱岗等，原告却按甲级标准上浮收费；合同中约定的双方权利义务明显不对等，没有关于原告违约责任的条款。其次，原告无权主张被告违约。根据《物业管理条例》第六十七条之规定，在业主委员会未向业主督促其限期交纳物业费时，物业公司无权直接起诉业主。被告不存在违约行为，也不需要交纳滞纳金。被告仅愿意按照前次合同约定的每平方米0.9元标准一次性支付未付的物业服务费。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告提供了下列证据材料：
1.《德加公寓物业服务合同书》一份（原件）；
2.商品房交付手续一份（原件）；
3.业主信息登记表一份（原件）。
证据1-3共同证明原、被告之间存在物业服务合同之事实及物业服务合同关于相关费用收取的规定，以及被告是业主及物业的基本信息。
4.2009年7月17日、2009年7月28日催款函各一份（原件）；
5.2008年6月、2008年9月、2009年3月、2009年9月催款通知书各一份（原件）；
6.2008年3月、2008年7月、2009年2月、2009年5月、2009年7月、2010年1月费用交纳通知单各一份（原件）；
7.照片一份（复印件）；
8.EMS国内快递邮件详情单、EMS查询结果一份（原件）。
证据4-8共同证明原告已多次向被告催交拖欠的物业服务费。
9.关于召开业主大会公告一份（复印件）；
10.空白表决单一份（复印件）；
11.开箱验票现场照片两张（原件），地点是在德加东区原先的社区活动中心18号楼2楼；
12.关于德加公寓业主大会表决结果的公告一份（原件）。
证据9-12共同证明关于续聘原告、签订物业服务合同经过业主大会表决通过。
13.物业服务合同文本公示照片三张（原件）。证明本案物业服务合同文本内容已经过公示。
14.房屋所有权证一份（原件）。证明被告的房屋面积为143.17平方米。
15.感谢信四份（原件）。证明原告的物业管理服务较好。
16.门岗秩序维护员工作日志二份、秩序维护部主管工作日志二份、巡逻岗秩序维护员工作日志三份、来访人员登记表一份、外来车辆出入登记表一份（原件）。证明原告已严格按照规范要求进行小区物业管理服务。
原告提供的上述证据经质证，被告认为证据1无签订日期，合同未生效；对证据2、3无异议；对证据4有异议，被告未收到2009年7月17日催款函；对证据5、6无异议；证据7照片中的场景确是被告家门口，但被告未看到过该通知张贴；证据8确已收到，但寄送内容与注明的不一致；证据9、10未看到过，不予认可；证据11有异议，被告不能确定照片中部分人员的身份；证据12没有监票人和计票人的签名，真实性有异议；证据13形式真实性予以认可，但合同文本公示应当事前通知业主，并在业主大会前先行公告，程序不合法；证据14无异议；证据15真实性无法确认，即使是真实的，也不能证明原告的整体服务都是好的；证据16，不能证明原告的证明对象，与本案无关。
被告提供了下列证据材料：
1.部分业主签名一份（原件）。证明合同条款未经业主大会审查同意。
2.德加公寓业主大会议事规则一份（复印件）。证明业主大会没有授权业委会。
3.电视新闻片断的刻录光盘一份。证明业主委员会与原告的利益连体，以及原告提供的物业服务达不到甲级标准。
4.业主委员会成立备案表一份（复印件）。证明业主委员会不合法。
5.《德加公寓物业服务合同书》一份（复印件）。证明合同没有签订日期，未生效，服务内容及服务标准错误。
6.民事诉讼证据清单一份（复印件）。证明合同缺少附件。
7.杭价服（2005）307号一份（复印件）。证明原告提供物业服务应该执行而没有执行的标准。
8.《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准（试行）》一份（复印件）。证明原告提供物业服务应该执行而没有执行的标准。
9.《杭州市普通住宅小区物业收费等级评分标准（甲级）》一份（复印件）。证明甲级标准具体内容，原告参照了过时的标准。
10.自制对照表一份（复印件）。证明《杭州市普通住宅小区物业收费等级评分标准》（甲、乙级）与“德加公寓物业服务合同书”对照后存在的差距。
11.德加公寓业主委员会（扩大）工作例会纪要一份（复印件）。证明原告承诺的服务人员数量。
12.物业服务人员实际情况调查表一份（复印件）。证明原告缺少服务人数。
13.德加社区失窃统计表一份（复印件）。证明小区失窃严重。
14.自制调查表一份（复印件）。证明小区失窃严重。
15.关于督交物业服务费用的工作联系函一份（复印件）。证明业主委员会没有督促过被告交纳物业服务费。
16.催款函一份（复印件）。证明被告仅收到2009年7月28日的催款函，原告提交的2009年7月17日的催款函系伪造。
17.标号为“德加公寓东区业主委员会2010［006］”函件一份（原件）。证明众多业主均对原告的物业服务不满意。
18.标号为“德加公寓东区业主委员会2010［007］”函件一份（原件）。证明内容同上。
被告提供的证据经质证，原告对证据1的内容真实性不予认定，且该证据属证人证言，但证人没有到庭作证；证据2的真实性由法庭确认，对证明对象不予认可；证据3的形式真实性无异议，但个别业主被盗的问题与本案无关；证据4的真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，对该备案表有异议可另案向法院申请撤销；证据5的真实性、合法性无异议，合同无签订时间只是小瑕疵，但起始日期是可以确定的，原告认可该合同的委托管理期为3年，即从2008年1月1日至2010年12月31日止；对证据6，原告一时未找到合同附件，但该附件与本案实无关联；证据7的真实性由法院确认；证据8的真实性由法院确认，但该文件仅供参考，并非强制；证据9是否过时由法院确认；证据10、12、13、14的真实性、合法性、关联性均有异议；证据11原告未看到过，真实性、合法性、关联性均有异议；证据15、16无异议，可证明原告已向被告催讨过；证据17、18属于证人证言，且其中的“德加公寓东区业主委员会”主体不合法，真实性、合法性、关联性均有异议。
审理过程中，为查明事实，本院依职权向德加公寓前业主委员会主任李味琦进行调查并制作调查笔录。李味琦陈述：《德加公寓物业服务合同书》约定的服务期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日止，合同中的“至2011年12月31日”系笔误；被告提交的《德加公寓业主委员会（扩大）工作例会纪要》是真实的，会上原告提出以酬金制的方式进行管理，故进行了服务人员数量的核定，但当天该提议并未通过，最后采纳了包干制，而在包干制的管理方式下，只有服务标准的规定，对服务人员的数量并未具体规定；对被告提交的物业服务人员实际情况调查表不清楚，但原告确实存在过个别人员脱岗的情况。原、被告对上述调查笔录的真实性均无异议，本院予以认定。
本院对原告提供的上述证据认证如下：证据1系原件，真实性予以认定，至于合同是否生效问题，本院将作综合分析认定；证据2、3、5、6、14，被告无异议，本院予以认定；证据4中，被告已认可收到2009年7月28日催款函，本院予以认定，原告未能举证证明2009年7月17日催款函已向被告送达，故本院对该份催款函不予认定；证据7，被告已确认照片拍于其户门，本院对真实性予以认定；证据8，被告异议不成立，本院予以认定；证据9、11、12，本院经核实，对其真实性予以认定；证据10系空白表决单，不能证明原告的证明目的，本院不予认定；证据13，被告对真实性无异议，本院予以认定；证据15，系证人证言，但证人未出庭作证，不符合证据的形式要件，故本院对其不予认定；证据16，本院对真实性予以认定。
本院对被告提供的上述证据认证如下：证据1系证人证言，其中所列证明人均未出庭作证，故其所出具的证言不符合证据的形式要件，本院不予认定；证据2系网络打印件，真实性无法确定，本院对该证据的真实性不予认定；证据3系媒体报道，不能证明被告的证明目的，本院不予认定；证据4，对真实性予以认定，但不能证明被告的证明目的；证据5与原告提供的证据1相同，本院对该证据的真实性已予认定；证据6系原告提交的证据目录，证据7、8、9系规范性文件，证据10、13、14系被告自行制作，均不属于证据范畴，本院不予认证；证据11，经李味琦确认，本院对其真实性予以认定，但不能证明原告在包干制的情况下配备物业服务人员的数量；证据12，真实性、合法性无法确认，本院不予认定；证据15，真实性予以认定；证据16，即原告提供的证据4中的2009年7月17日催款函，本院根据前述分析不予认定；证据17、18，德加公寓东区业主委员会并未依法正式成立，其出具的函件不具有合法性，本院不予认定。
根据上述确认的证据以及双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
被告系杭州市西湖区南都德加公寓东区18幢1单元501室房屋（建筑面积143.17平方米）的所有权人，该房屋于2000年10月28日交付被告使用，房屋总层数10层。
2007年11月30日，因原告与德加公寓业主委员会此前所签订的物业服务合同即将于2007年12月30日到期，德加公寓业主委员会发布公告，于2007年12月15日开始，以书面征求意见的形式召开了业主大会。2008年1月8日，德加公寓业主委员会发布关于德加公寓业主大会表决结果的公告，载明：德加公寓业主大会自2008年1月3日至6日就续聘或解聘原告依法进行书面表决，并于1月6日晚由业主代表和文新街道派出的社区工作者担任监票和计票工作，文新街道党工委派员全程监督开票和计票工作，经统计共回收票数866份，占实发票数90.59%，表决结果中同意续聘原告票数628张，占应发票的57.09%，总建筑面积57.21%，续聘应视为有效。该结果在德加公寓小区公告栏内进行了公告。嗣后，德加公寓业主委员会作为甲方，原告作为乙方签订《德加公寓物业服务合同书》一份，双方就物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限及违约责任等内容进行了约定，其中：甲方将德加公寓委托乙方实行物业管理，委托管理期限为三年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止；委托管理的服务事项包括对房屋建筑共用部位的日常养护和管理等十余项内容，服务内容与服务标准依据《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》中（甲级）标准，结合小区实际情况拟定；业主按其拥有建筑面积，于每半年首月的5号前支付该半年物业服务相关费用，其中小高层按每月每平方米1.20元，小高层电梯、水泵的日常维护养护及运行分摊费每月每平方米0.4元；业主不按照约定的收费标准和时间交纳物业服务费的，乙方有权要求业主补缴并从逾期之日起按每天千分之三加收逾期费用的违约金。合同签订后，原告从2008年1月1日起至今继续为德加公寓提供物业服务。但被告却以《德加公寓物业服务合同书》无效为由，自2008年1月1日起未再交纳物业服务费。经原告多次通知、催缴，被告仍拒不支付，原告遂诉至本院，要求判如所请。
本院认为：根据原、被告的诉辩主张，本案主要有以下三个争议焦点，现分别分析如下：
（一）原告与德加公寓业主委员会签订的《德加公寓物业服务合同书》是否有效的问题。根据物权法的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，德加公寓业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后续聘原告，并由业主委员会代表业主、业主大会与原告签订了《德加公寓物业服务合同书》，该合同系依法成立，并自成立时生效，对作为业主之一的被告具有约束力。虽然该物业服务合同未载明签订日期，但被告自2008年1月1日起实际已按该协议享受原告提供的物业服务，合同的起始时间可以确定，故没有签订日期并不影响协议的生效。该物业服务合同中的委托管理期限约定为三年，当时签订合同的原告和德加公寓业主委员会均认可为自2008年1月1日起至2010年12月31日止，并未超出约定范围，不影响该合同的效力。故本院对原告与德加公寓业主委员会签订的《德加公寓物业服务合同书》的效力予以确认。根据《杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定，业主委员会成立后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价；普通住宅小区业主委员会成立后，业主委员会与物业管理企业选用菜单式服务，按照《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》，协商确定收费标准。由此可见，《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》只是业主委员会与物业管理企业可选用的参考标准之一，并非必须适用。故被告以合同中未按照《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准（试行）》确定服务内容和标准为由，主张合同无效，无法律依据，本院不予采信。至于被告提出德加公寓业主委员会成立不合法，以及业主委员会侵害了业主合法权益的问题，与本案系不同的法律纠纷，被告可通过其他途径另行主张。
（二）德加公寓业主委员会进行督促交纳是否为原告起诉的必经程序的问题。《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。由此可见，督促业主交纳物业服务费用是业主委员会的一项工作内容，但法律并未规定该督促为物业管理企业向人民法院起诉的必经前置程序，故本院对被告的该项抗辩不予采信。且原告作为物业服务企业在请求业主支付物业服务费前，已经书面催交，故原告的起诉并未违反法律规定。
（三）原告是否已提供了符合合同约定的物业服务的问题。在物业服务过程中，如因物业服务瑕疵，对业主人身财产造成损害的，业主可另行起诉。故被告以小区失窃频繁作为抗辩，认为原告所提供的物业服务存在瑕疵而拒付物业服务费，依据不足，本院不予采信。关于被告提出的保安数量配备及个别保安脱岗问题，本院认为，在包干制的管理方式下并未有人员数量的要求，原告也向本院补充提交了相应的管理台帐以证明其已进行了规范管理，且物业服务系一个动态式服务，不能由于保安的流动服务即认定物业服务未达到标准，故本院对被告的该项抗辩亦不予采信。
据此，原告自2008年1月1日起向被告提供约定的物业管理服务，被告亦一直接受原告的物业服务，被告应按照《德加公寓物业服务合同书》的约定向原告交纳2008年1月1日起至2010年6月30日的物业服务费6872.10元。根据《德加公寓物业服务合同书》的约定，业主逾期交纳物业服务费的，需支付一定比例的违约金。据此，原告有权要求被告承担相应的违约责任。但双方约定的“从逾期之日起按每天千分之三加收逾期费用的违约金”，明显过高，本院按日万分之二点一的标准予以分段计算至2010年5月15日止，为712元。对原告诉请中超过部分的逾期付款违约金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、张美玉支付浙江南都物业管理有限公司物业服务费6872.10元，该款于本判决生效之日起十日内付清；
二、张美玉支付浙江南都物业管理有限公司逾期付款违约金712元，该款于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费226元减半收取113元，由浙江南都物业管理有限公司负担88元，张美玉负担25元；其中张美玉负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 倪泓
二〇一〇年十一月十八日
书记员 李韵