陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终599号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西蔚蓝物业管理有限公司，住所地西安市长安区滦镇南山庭院59号楼401室。
法定代表人：何向龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：麻卫岗，男，1983年2月20日出生，该公司副总经理,住陕西省蒲城县。
委托诉讼代理人：李芙蓉，陕西丰瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：师雯，女，1968年2月25日出生，汉族，凯信广告公司法人，住陕西省咸阳市渭城区。
委托诉讼代理人：冯韧，陕西毕达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖宏宇，陕西毕达律师事务所律师。
上诉人陕西蔚蓝物业管理有限公司(以下简称蔚蓝物业公司)与上诉人师雯因物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初4263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
蔚蓝物业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项，改判为师雯立即支付拖欠物业费13602元及滞纳金2018.5元、卫生费180元，共计15800.5元；2.维持一审判决第三项；3.诉讼费用由师雯负担。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误。一审以其未提供师雯实际入住的证据为由，按照70%空置率计算物业费，与事实不符。师雯实际上已入住，师雯是否经常居住不影响其已使用房屋的事实。且其提供的物业服务质量达标，师雯拖欠物业费，应当支付逾期交纳物业费的滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，其主张的滞纳金仅为实际产生滞纳金的10%，符合法律规定。
师雯辩称，蔚蓝物业公司之前按照物业费的70%进行收取，是因为房屋漏水、无暖气及小区存在诸多问题，导致其无法居住使用，是以空置房屋对待。物业费一直是按照2元/平方米/月收取的，2.5元/平方米/月的收费标准其并不清楚。且其一直以为是向前期物业公司支付物业费，后来得知是蔚蓝物业公司，但是蔚蓝物业公司没有签订物业服务协议，也没有收费的法定依据，因此对其违法收费其有权拒缴，而且享有对之前支付的物业费有要求返还的权利。
师雯上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为驳回蔚蓝物业公司的诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，支持其一审反诉请求3.全部诉讼费用由蔚蓝物业公司负担。事实和理由：涉案南山庭院小区系陕西强信房地产开发公司开发建设，该公司前期选定的物业服务企业为深圳市梁柱物业管理有限公司，隶属于该物业公司的梁柱物业南山庭院物业管理处与小区业主签署了《前期物业管理协议》。2009年至2011年期间，蔚蓝物业公司在无协议无备案情况下违法收费。2011年3月，在没有征得业主同意并履行公示程序的情况下，陕西强信房地产开发公司与蔚蓝物业公司签署新的《前期物业服务合同》，将小区物业管理人更换成蔚蓝物业公司，对其不具有约束力，且其与蔚蓝物业公司也未形成事实上的物业服务合同关系。房屋交付后，由于房屋漏水、小区配套设施不到位等原因，其房屋无法正常使用。蔚蓝物业公司与陕西强信房地产开发公司签订《前期物业服务合同》时，蔚蓝物业公司没有相应的物业管理资质，在招投标过程中存在业主代表为物业公司股东，未履行法定程序等违法情形，因此《前期物业管理协议》无效，蔚蓝物业公司收取其物业费、卫生费无法律依据，应当退还。蔚蓝物业公司未提供应有的安保、维修管理等服务义务，构成违约且拒不改正，其有权拒绝蔚蓝物业公司要求其支付物业费的请求。一审未尽到应有的审查义务，判决确认蔚蓝物业公司收取其2.5元/平方米/月无依据。一审认定事实不清，适用法律错误。
蔚蓝物业公司辩称，其系依法成立、有效存续的公司法人，具有物业服务资质，多年来，其一直为师雯提供物业服务，双方形成了物业服务关系。其通过招投标方式进入南山庭院小区提供物业服务，与开发商陕西强信房地产开发公司先后签订三份《前期物业服务合同》，均经备案，有效期覆盖本案诉讼请求主张的期限，该合同合法有效。其在招标文件中对别墅物业费报价2.5元/平方米/月，物价部门向其发放了经营性物业服务收费证，载明别墅住宅2.5元/平方米/月。虽然物价部门于2017年撤销了该文件，但撤销之前的合同期间应按原标准执行。其对南山庭院小区公寓和别墅住宅的收费进行了公示，师雯和其他业主从未提出过异议。师雯多年来一直按照2.5元/平方米/月向其交纳物业费，未提出过异议。其为涉案小区提供物业服务，师雯应当支付物业服务费用。师雯称其提供的服务质量不合格，未提供有效的证据加以佐证。一审中，其提供大量照片证明其服务质量达标。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
蔚蓝物业公司一审法院起诉请求：1.依法判令师雯立即支付拖欠蔚蓝物业公司的物业费13602元（自2014年12月31日起计算至2017年6月30日）及滞纳金2018.50元（按实际产生滞纳金20185元的10%计收）；2.依法判令师雯立即支付拖欠蔚蓝物业公司的卫生费180元(2014年12月31日至2017年6月30日)；3.案件受理费由师雯负担。
师雯向一审法院反诉请求：1.判决陕西强信房地产开发公司与陕西蔚蓝物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》无效；2.判决陕西蔚蓝物业管理有限公司退还已收取的全部物业费21185元；3.反诉受理费由蔚蓝物业公司负担。
一审法院认定事实：2010年4月10日，师雯与陕西强信房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买南山庭院小区A户型2#-02号房屋（别墅），面积为181.35平方米。2011年3月10日，蔚蓝物业公司向陕西强信房地产开发有限公司提交投标书及报价表，参与南山庭院小区项目物业管理服务投标。2011年3月24日，陕西强信房地产开发有限公司出具中标通知书，通知蔚蓝物业公司：经评标委员会评审确定陕西蔚蓝物业管理有限公司为中标单位。2011年3月25日，蔚蓝物业公司与陕西强信房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，就物业服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、承接验收、使用维护、违约责任等进行了约定，其中约定别墅物业费为2.50元/平方米/月，约定合同期限起止为2011年3月25日至2013年3月25日。该合同于2011年3月31日经长安区房产管理局备案。2013年7月1日，蔚蓝物业公司与开发商续签该合同，收费标准等内容不变，期限起止为2013年7月1日至2015年7月1日，该合同于2013年8月27日经西安市长安区住房保障和房屋管理局备案。2016年又续签该合同，收费标准等内容仍延用同前，期限起止为2016年7月1日至2019年7月1日。于2016年5月26日在西安市长安区住房保障和房屋管理局备案。2013年8月28日，蔚蓝物业公司按70%收取A-2-02户师雯2011年9月15日至2013年12月31日的物业费8506元；2015年1月19日，蔚蓝物业公司按70%收取A-2-02户师雯2014年1月1日至2014年12月31日的物业费3809元。
一审法院认为，蔚蓝物业公司与陕西强信房地产开发有限公司签订物业服务合同，为南山庭院别墅小区提供物业服务。师雯主张该合同无效而提出反诉要求本诉蔚蓝物业公司退还已收物业费21185元。对此，蔚蓝物业公司提供了中标通知书、价格公示书、收款收据等证据对其合同有效性及已实际提供的物业服务进行了证实。师雯并无充分证据推翻蔚蓝物业公司之主张。现蔚蓝物业公司主张由师雯清偿2014年12月31日至2017年6月30日的物业费13602元（181.35平方米×2.50元/平方米/月×30个月），经核实无误，但其未提供师雯实际入住相关证据，故仍以延袭其以往计算70%空置率收费为宜，应为9521.40元。至于蔚蓝物业公司主张滞纳金2018.50元一节，综合考虑其在物业服务中存在的不尽完善之处，依法不予支持。对于蔚蓝物业公司主张卫生费180元（30个月×6元/月），符合相关规定，核算无误，予以支持。至于师雯之辩称，缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。蔚蓝物业公司与陕西强信房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，其主张事由在续签合同期限内，且蔚蓝物业公司从2011年3月以来一直对南山庭院小区进行物业管理，师雯亦实际接受物业管理服务，故师雯的反诉请求，无事实及法律依据，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告师雯在本判决生效后10日内支付原告陕西蔚蓝物业管理有限公司自2014年12月31日起至2017年6月30日的物业管理费9521.40元及卫生费180元，以上共计9701.40元；二、驳回原告陕西蔚蓝物业管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告师雯的反诉请求。被告师雯如未在本判决指定期限内履行上述金钱给付义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费195元蔚蓝物业公司已预交，由蔚蓝物业公司负担95元，由师雯负担100元，与本判决之款一并给付蔚蓝物业公司。反诉受理费费164元师雯已预交，由师雯承担。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，蔚蓝物业公司于2009年11月11日经工商部门登记成立，经营范围包括酒店、物业管理等。2010年1月27日，蔚蓝物业公司取得证书编号西房物[2010]008号物业服务企业资质证书，资质等级叁级（暂定）。2017年2月13日，蔚蓝物业公司证书编号陕建物[2017]644号物业服务企业资质证书，资质等级贰级，有效期至2019年2月13日。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该解释第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，南山庭院小区开发商陕西强信房地产开发有限公司与蔚蓝物业公司先后三次签订《前期物业服务合同》，双方就物业服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、承接验收、使用维护、违约责任等进行了约定，其中约定别墅物业费2.50元/每月/每平方米。涉案《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且经相关部门备案，应属有效合同。依据上述法律规定，涉案《前期物业服务合同》对师雯具有约束力。合同签订后，蔚蓝物业公司为南山庭院小区提供了相应的物业服务，师雯应当交纳物业费等费用。经查，2013年8月28日，蔚蓝物业公司按70%收取A-2-02户师雯2011年9月15日至2013年12月31日的物业费8506元；2015年1月19日，蔚蓝物业公司按70%收取A-2-02户师雯2014年1月1日至2014年12月31日的物业费3809元。对于师雯实际拖欠蔚蓝物业公司费用的数额，经核实，师雯欠付蔚蓝物业公司2014年12月31日起至2017年6月30日的物业管理费9521.40元及卫生费180元，共计9701.40元。对此，师雯应当向蔚蓝物业公司予以支付，一审以蔚蓝物业公司未提供师雯实际入住相关证据，仍延续以往计算70%空置率收费，并无不妥，本院予以确认。考虑蔚蓝物业公司在物业服务中存在不尽完善之处，一审对蔚蓝物业公司主张师雯支付滞纳金2859.20元的诉讼请求不予支持，与法不悖。师雯主张物业公司退还已收取的物业费，无事实与法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，蔚蓝物业公司与师雯的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费430元，由陕西蔚蓝物业管理有限公司负担50元，由师雯负担380元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
审 判 员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 侯力萌