广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23075号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市美百年商业管理有限公司。住所地：广东省深圳市福田区莲花街道商报东路英龙商务大厦1408单位。法定代表人：焦昆华，执行董事。委托诉讼代理人：化中毅，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑燕丽，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东广铁天骏传媒有限公司，住所地广东省广州市天河区XX路XX号1901房之自编04单元。法定代表人：张国炎，经理。委托诉讼代理人：黎同珠，广东卓信律师事务所律师。上诉人深圳市美百年商业管理有限公司（以下简称美百年公司）因与被上诉人广东广铁天骏传媒有限公司（以下简称天骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初13032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：美百年公司提交的案外人小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）于2015年8月1日向美百年公司出具的《同意转租证明》载明：兹证明美百年公司与小高德公司签订了广州市天河区XX路XX号16、19、21、29、30、31楼共六层物业的租赁合同，租赁期限2015年12月1日至2023年11月30日，现小高德公司同意美百年公司在租赁合同约定的范围内，有权对上述单元进行转租或分租，转租或分租期不得超过小高德公司与美百年公司之间的租赁合同期限等内容。2015年9月18日，美百年公司（出租方/甲方，下同）与天骏公司（承租方/乙方，下同）签订《房屋租赁协议》（以下简称《协议》），约定：甲方将案涉房屋（广州市天河区XX路XX号1904单元）出租给乙方；案涉房屋建筑面积共计300平方米；双方约定租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止；其中双方约定2015年10月1日起至2015年11月24日为装修期；装修期甲方免收租金，……案涉房屋用途为办公，……租金按月支付，每月25日前（含当天），乙方应按约定将当月租金支付至甲方指定账户；该租金为含税租金；若乙方拖欠租金，逾期三天后每日须支付甲方所拖欠租金3‰金额之滞纳金（付租日为法定节假日则顺延，不算逾期），若乙方拒付上述滞纳金，甲方有权在押金中扣除；2015年10月1日至2015年11月24日为免租期，2015年11月25日至2016年11月24日的月租金额为39000元，……乙方拖欠租金达10日或其他费用累计达13000元整，甲方有权委托物业管理公司对案涉房屋采取停水停电锁门等措施，直至乙方结清欠款；乙方签署本协议后须于2015年9月6日前支付甲方定金10000元；双方约定于2015年9月26日前乙方须支付甲方租赁保证金及首月租金共计117000元，乙方可在该项金额中扣除已支付的定金，该定金作为部分租赁保证金；首月租金为39000元，租赁保证金为78000元；租赁期满，乙方未拖欠甲方本协议约定之租金，并未欠缴任何案涉房屋租赁期间物业费用的，甲方应于乙方撤场后7个工作日内全额退还上述租赁保证金给乙方（不计利息）；甲方应于2015年10月1日前将案涉房屋交付乙方，并办理有关移交手续；双方约定于2016年3月31日或之前按本协议的相关内容至租赁合同登记（备案）机关签订《广州市房屋租赁合同书》，因签订《广州市房屋租赁合同书》所产生的税费由甲方承担，印花税由双方各自承担；若乙方单方解约或拒不履行本协议，甲方不退回租赁及物业费保证金，乙方应按首年租金标准补偿免租期租金给甲方，因签订本合同甲方所支付的佣金应由乙方补偿给甲方，同时甲方可向乙方要求损害赔偿；若甲方单方解约或拒不履行本协议，甲方应双倍返还租赁保证金，乙方可向甲方要求损害赔偿；双方签订本协议后应到合同备案登记备案管理机关登记备案，登记备案的合同仅作为乙方办理工商注册登记使用，如与本协议有不一致的地方，均以本协议为准；1905A单元（以下简称1905A房）为乙方承租的相关联公司，若乙方承租的1905A房存在违约情况则乙方承租的案涉房屋同样视为违约，必须承担违约责任等条款。2015年12月28日，双方还签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：本合同如与《协议》有不一致的，均以《协议》为准等条款。双方均确定《合同》是用于租赁备案之用。2015年9月28日，天骏公司向美百年公司支付承租案涉房屋的租赁保证金78000元，美百年公司亦于2015年10月8日出具了相应的收费凭证。关于天骏公司使用案涉房屋及支付租金的情况。双方均确认天骏公司依约应于每月25日前向美百年公司支付案涉房屋当月22日至次月21日期间的租金。天骏公司于2015年9月28日支付了案涉房屋首月（即2015年12月22日至2016年1月21日）租金39000元，于2016年1月29日支付2016年1月22日至2016年2月21日的租金39000元，于2016年2月24日支付2016年2月22日至2016年3月21日的租金39000元，于2016年4月5日支付2016年3月22日至2016年4月21日的租金39000元，于2016年4月27日支付2016年4月22日至2016年5月21日的租金39000元，于2016年5月27日支付2016年5月22日至2016年6月21日的租金39000元，于2016年6月22日支付2016年6月22日至2016年7月21日的租金39000元，于2016年7月26日支付2016年7月22日至2016年8月21日的租金47194元的租金39000元，于2016年8月22日支付2016年8月22日至2016年9月21日的租金39000元。天骏公司称2016年9月15日起案涉房屋被停水停电，其无法正常使用案涉房屋，为了继续在案涉房屋经营，只好与广州迪志贸易有限公司（以下简称迪志公司）签订《房屋租赁协议》。2017年5月18日，天骏公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.美百年公司立即向天骏公司双倍返还租赁保证金合计156000元及相应利息（以156000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年10月1日起计至实际返还之日止）；2.美百年公司向天骏公司赔偿经济损失20000元（包括：律师费12500元，余款7500元是天骏公司在2016年8月下旬至2016年9月底期间无法继续正常经营的损失，具体日期无法明确）；3.美百年公司承担本案诉讼费用。诉讼中，美百年公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.天骏公司向美百年公司支付迟延支付2016年1月22日至2016年2月21日、2016年3月22日至2016年4月21日的租金的滞纳金（以当月拖欠租金39000元为本金，按照每日3‰的标准，从当月26日计至实际支付之日止）；2.天骏公司向美百年公司支付免租期租金71500元（即39000元÷30天×55天）；3.天骏公司向美百年公司支付佣金20770元[即39000元×（1-租赁税费14%）÷2+4000元]；4.本案诉讼费由天骏公司负担。本案审理过程中，天骏公司为证明其主张还向一审法院提交如下证据，美百年公司也发表了相应质证意见，具体情况如下：1.显示由广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）及小高德公司于2016年9月7日作出的致“各分租户”的《公告》（原件；其中包括：因美百年公司拖欠小高德公司的租金超过30日，根据美百年公司与小高德公司签订的房屋租赁合同之约定，小高德公司已于2016年9月7日解除美百年公司关于天河区XX路XX号1601、1901、2101、2901、3001、3101共六层的物业的房屋租赁合同；同时，本物业的业主明和公司决定收回本物业，另行出租；鉴于美百年公司已丧失本物业合法的出租权，明和公司将于2016年9月18日收回本物业，如贵租户需继续租用本物业，请在2016年9月10日前反馈给小高德公司或明和公司；如贵租户不愿意继续承租本物业的，请贵租户于2016年9月18日前自行迁出所承租的物业等内容），该证据拟证明案涉房屋的业主明和公司和出租人小高德公司于2016年9月7日联合函告天骏公司，其已终止与美百年公司关于案涉房屋的租赁合同关系，并将于2016年9月18日收回案涉房屋。美百年公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，这是案外人发给天骏公司的文件，美百年公司无法对其真实性进行确认；函中称美百年公司违约，这并非事实；业主提出解除合同的行为违法，该函不具有合法性；依据合同相对性原则，业主与美百年公司的纠纷已交由法院裁决，该证据与本案无关，无法证明天骏公司的证明内容。2.显示由明和公司和小高德公司于2016年9月7日作出的致1904房的承租人的《征询函》（原件；其中包括：因美百年公司违约，小高德公司已于2016年9月7日终止其与美百年公司签订的天河区XX路XX号16、19、21、29、30、31楼共六层的物业的租赁合同，并将于2016年9月18日前收回该物业；根据实际情况，业主明和公司可以考虑由贵方租赁上述物业；为明确贵方租赁意向，请贵方根据实际需要，填写下列回执，并请于2016年9月10日前交回明和公司，明和公司将于收到贵方回执后，安排专人与贵方接洽有关租务事宜；如贵方书面答复不继续租赁或逾期无任何回复的，则视为贵方放弃租赁本物业，明和公司将按时收回本物业等内容）及天骏公司与迪志公司签订的《房屋租赁协议》（原件；约定：迪志公司将案涉房屋出租给天骏公司；租赁期限自2016年10月1日起至2020年9月30日止；迪志公司应于2016年9月19日前将案涉房屋交付乙方，并办理有关移交手续等条款）和天骏公司与迪志公司签订的租赁案涉房屋的《广州市房屋租赁合同》（原件），该组证据拟证明因美百年公司违约，业主要求收回案涉房屋，天骏公司为了继续在案涉房屋经营，只好与迪志公司签订租赁合同，继续承租案涉房屋。美百年公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，《征询函》由案外人单方出具，业主与出租人违法解除与美百年公司的租赁合同关系依法不发生法律效力，函中的内容不具有合法性；《房屋租赁协议》和《广州市房屋租赁合同》是天骏公司与案外人签订，即使是真实的，对其合法性亦不予确认，美百年公司对案涉房屋拥有合法转租权，迪志公司无权出租案涉房屋，天骏公司私下与迪志公司签订租赁协议违反了其与美百年公司的约定，不具有合法性，应当承担违约责任；该组证据无法证明天骏公司的证明内容。3.美百年公司于2016年9月12日作出的《致各租户的意见征询函》（原件；其中包括：明和公司与小高德公司于2016年初伊始，为强行单方解除与美百年公司签订的租赁合同，以各种理由及手段不断对美百年公司及各租户正常使用物业设置各种障碍，拟逼迫美百年公司及各租户最终妥协而退出租赁合同关系，……一、美百年公司对各位租户出租的单元均已取得合法有效转租权，而且美百年公司一直严格按照跟小高德公司的约定履行；但是，明和公司、小高德公司及物业管理公司以对美百年公司尚未分租使用的物业强行连续上锁、违约向各租户提供物业管理服务等手段，欲逼迫美百年公司接受其单方强行解除租赁合同之要求；……我司曾多次与小高德公司、物业管理公司进行协商，要求对涉事物业解锁并交付美百年公司使用，并确保已转租、分租的租户得到正常物业服务，但均未果等内容），该证据拟证明美百年公司于2016年9月12日向天骏公司发函，承认案涉房屋被多次上锁导致其无法依约将案涉房屋交付给天骏公司使用，并承认在物业服务上也遭到刁难，无法依约提供物业服务。美百年公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明内容有异议，该函恰恰证明美百年公司在与业主发生纠纷后积极与天骏公司协商，提供多种处理方式以保证天骏公司的正常经营。4.天骏公司于2016年9月12日作出的致美百年公司的《中止履行通知》（原件；其中的主要内容为：天骏公司以其收到《公告》为由，称美百年公司有可能丧失出租案涉房屋的权利，无法确保继续履行《协议》，其依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定中止履行《协议》，并自2016年9月起暂停支付租金；请美百年公司收函后，及时解决与案涉房屋所有权人的租赁纠纷，以便《协议》得以恢复履行等内容）及顺丰速运寄件客户存根联（原件；显示：收件单位名称为美百年公司，收件地址为美百年公司的住所地），该组证据拟证明天骏公司向美百年公司发出上述通知，要求美百年公司及时解决与明和公司、小高德公司的纠纷，以便《协议》得以恢复履行。美百年公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，美百年公司没有收到该邮件；顺丰速运寄件客户存根联没有标明邮寄的内容是《中止履行通知》；美百年公司对天骏公司中止履行《协议》的行为不予确认，《协议》不符合中止履行的条件，案涉房屋没有出现不能使用的情形。5.天骏公司于2016年9月28日作出的致美百年公司的《解除合同通知函》[原件；其中包括：自2016年9月15日开始，因美百年公司与小高德公司就案涉房屋关于出租等权属问题出现重大争议和纠纷，小高德公司为收回案涉房屋，采取停水停电等方式，导致天骏公司正常的营业和办公被迫停止；天骏公司一直要求美百年公司协调解决相关问题，按照约定保障天骏公司使用案涉房屋的权利，但是美百年公司却直接告知无法解决，天骏公司通过报警、寻求街道办调解等多种途径仍无法恢复正常营业；2016年9月27日，小高德公司及其控制的物业公司直接采取停电措施，然而美百年公司对该等情况仍束手无策，并无理拒绝天骏公司关于协商解除租赁合同的请求；鉴于上述情况，以及美百年公司作为出租人不能履行应尽义务，天骏公司现函告如下：①《协议》于2016年9月30日正式解除；②请美百年公司于收到本函三日内退还租赁保证金78000元；③因美百年公司未妥善解决与小高德公司权属纠纷，不能履行出租人义务，给天骏公司造成的全部损失（包括但不限于停业损失、装修损失等），天骏公司将依法向美百年公司追偿等内容]及顺丰速运寄件客户存根（原件；显示：收件单位名称为美百年公司，收件地址为美百年公司的住所地）和《签收函》（原件；其内容为：本人焦昆华已于2016年9月29日签收解除合同通知函文件；但没有加盖任何单位印章），该组证据拟证明天骏公司于2016年9月28日邮寄邮件通知美百年公司于2016年9月30日正式解除《协议》，并要求美百年公司退还租赁保证金和赔偿天骏公司的经济损失；上述邮件于2016年9月29日由美百年公司的法定代表人签收。美百年公司发表以下质证意见：对该组证据真实性、合法性、关联性均不予确认，没有收到该邮件；《签收函》虽已出示原件，但其中的“焦昆华”并非美百年公司的法定代表人本人签署，美百年公司对此申请笔迹鉴定（注：天骏公司称其无法确定上述“焦昆华”的签名是否是焦昆华本人签署）。6.1905A房的承租人与天骏公司作为委托方与广东卓信律师事务所于2017年4月18日签订的《诉讼委托代理合同》（原件；委托方委托广东卓信律师事务所代理其与美百年公司发生的两起房屋租赁合同纠纷的一二审诉讼阶段的法律事务；一审阶段的律师费为25000元等条款）及广东卓信律师事务所于2017年4月18日出具的收到天骏公司支付的律师费12500元的发票（原件）和《中信银行客户回单》（原件；显示：交易日期为2017年4月20日，付款人为天骏公司、收款人为广东卓信律师事务所，金额为12500元、摘要或附言为律师费），该组证据拟证明天骏公司为维护自身合法权益支付了合理费用。美百年公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性均无异议，但该费用并非必需发生的费用，《协议》没有对律师费的承担作出约定，相关法律也没有规定，因此，律师费应由天骏公司自行承担。美百年公司称其没有承诺免除天骏公司迟延支付租金的违约责任，天骏公司未能举证证明美百年公司同意免除其迟延支付租金的违约责任。美百年公司还提交了《佣金支付声明》《现金奖支付声明》及上述两笔款项的银行支付凭证用于证明其主张的佣金损失问题（注：美百年公司称双方没有签订居间合同等书面文件），提交了《公证书》用于证明天骏公司正常使用案涉房屋。天骏公司对上述证据发表以下质证意见：对《佣金支付声明》《现金奖支付声明》的真实性不予确认，对上述两笔款项的银行支付凭证的真实性没有异议，但导致合同解除的责任方是美百年公司，天骏公司无需对其支付的佣金承担责任；对《公证书》的真实性没有异议，但对其关联性不予确认，《公证书》于2017年2月13日作出，公证员到案涉房屋拍照的时间是2017年1月20日，天骏公司当时已经与业主所委托的迪志公司签署新的租赁合同，当然有权正常使用案涉房屋，并非如美百年公司所述天骏公司是从美百年公司处承租案涉房屋而正常使用案涉房屋。一审另查明，小高德公司另案向一审法院起诉美百年公司，要求美百年公司向其支付包括案涉房屋在内的租赁场地的租金等，一审法院以（2016）粤0106民初17944号案受理上述案件。在该案庭审中，小高德公司称因美百年公司拖欠租金，其于2016年9月7日向美百年公司发函解除其与美百年公司的租赁合同；美百年公司确认其于2016年9月7日收到小高德公司要求解除租赁合同的函件，并表示小高德公司强行收回租赁场地。一审法院已于2017年9月27日裁定驳回小高德公司的起诉。美百年公司另案向一审法院起诉小高德公司、明和公司，一审法院以（2017）粤0106民初7662号案受理上述案件。在（2017）粤0106民初7662号案审理过程中，美百年公司称小高德公司、明和公司从2016年9月18日起强行收回租赁物业即广州市天河区XX路XX号16、19、21层，并完全禁止美百年公司的人员进入上述物业；小高德公司、明和公司亦在该案庭审中确认因美百年公司拒绝交回上述物业，小高德公司、明和公司已于2016年9月18日自行收回上述物业。一审法院认为：天骏公司和美百年公司关于租赁案涉房屋的权利和义务的约定均是双方的真实意思表示，其主要内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约切实履行。关于天骏公司主张美百年公司双倍返还租赁保证金及相应利息的问题。《协议》约定案涉房屋的租赁期限于2020年9月30日届满；若美百年公司单方解约或拒不履行本协议，美百年公司应双倍返还租赁保证金，天骏公司可向美百年公司要求损害赔偿。从本案查明的事实看，天骏公司虽存在迟延支付案涉房屋租金的行为，但美百年公司在天骏公司提起本案诉讼之前并没有以此为由主张解除《协议》。天骏公司已举证证明小高德公司等主体在2016年9月以美百年公司已丧失包括案涉房屋在内的租赁场地的出租权为由告知要求收回包括案涉房屋在内的租赁场地，根据小高德公司与美百年公司在一审法院审理的（2016）粤0106民初17944号案庭审中确认的事实，因美百年公司与小高德公司存在纠纷，小高德公司已于2016年9月7日发函解除其与美百年公司就包括案涉房屋在内的租赁场地的租赁合同，且在（2017）粤0106民初7662号案审理中，小高德公司、明和公司均确认已于2016年9月18日收回租赁场地。因此，美百年公司作为案涉房屋的出租人已实际丧失案涉房屋的出租权，即美百年公司无法在《协议》约定的租赁期限内将租赁标的物交付给天骏公司使用，《协议》已无法继续履行。天骏公司已举证证明其已向美百年公司支付租赁保证金78000元，其根据上述约定主张美百年公司向其双倍返还租赁保证金合计156000元（即78000元×2），并无不当，予以支持。至于上述利息损失，因双倍返还租赁保证金已足以弥补天骏公司的上述利息损失，因此，一审法院对天骏公司该诉讼请求不予支持。关于天骏公司主张赔偿经济损失20000元（包括：律师费12500元，余款7500元是天骏公司在2016年8月下旬至2016年9月底期间无法继续正常经营的损失，具体日期无法明确）的问题。由于上述律师费支出并非主张权利必然发生的费用，不予支持。至于上述无法正常经营的损失，天骏公司对此并未举证证明，一审法院亦不予支持。关于美百年公司主张天骏公司支付迟延支付租金的违约金问题。如前所述，天骏公司存在迟延支付租金的行为，且未能举证证明美百年公司已承诺免除其迟延支付租金的违约责任，因此，天骏公司应承担相应的违约责任。迟延支付租金的违约金均以当月未付的租金39000元为本金，按每日3‰的标准，从迟延之日计至实际支付之日止。依据《协议》关于每月租金应于当月25日前（含当天）支付和“若乙方拖欠租金，逾期三天后每日须支付甲方所拖欠租金3‰金额之滞纳金（付租日为法定节假日则顺延，不算逾期），……”的约定，迟延支付租金应从当月29日（付租日为法定节假日则顺延）开始计付。综上，对迟延支付2016年1月22日至2016年2月21日期间租金的违约金的处理，因天骏公司于2016年1月29日支付上述租金，因此，仅需计付2016年1月29日一天的违约金；迟延支付2016年3月22日至2016年4月21日期间租金的违约金从2016年3月29日计至2016年4月5日止；对于美百年公司超出上述金额部分的诉讼请求，一审法院不予支持。关于美百年公司主张天骏公司支付免租期租金及佣金损失的问题。如前所述，导致《协议》提前解除的责任不在于天骏公司，因此，一审法院对美百年公司该部分诉讼请求均不予支持。至于天骏公司提交的前述证据5中的《签收函》中“焦昆华”的签名真实性问题，由于天骏公司不确定上述签名是否是焦昆华本人签署，且该问题不影响本案的处理结果，本案不启动笔迹鉴定程序。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年10月27日作出一审判决：一、深圳市美百年商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东广铁天骏传媒有限公司双倍返还租赁保证金合计156000元；二、广东广铁天骏传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向深圳市美百年商业管理有限公司支付迟延支付租金的违约金［均以39000元为本金，按每日3‰的标准计付；其中，迟延支付2016年1月22日至2016年2月21日期间租金的违约金，按迟延一天（即2016年1月29日）计付；迟延支付2016年3月22日至2016年4月21日期间租金的违约金从2016年3月29日计至2016年4月5日止］；三、驳回广东广铁天骏传媒有限公司的其他诉讼请求；四、驳回深圳市美百年商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3820元，由广东广铁天骏传媒有限公司负担400元，深圳市美百年商业管理有限公司负担3420元；反诉受理费减半收取1075元，由广东广铁天骏传媒有限公司负担25元，深圳市美百年商业管理有限公司负担1050元。判后，美百年公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、关联案件庭审中双方的陈述和主张，不能作为认定上诉人“已实际丧失涉案房屋的出租权”的事实依据。本案应当中止审理，待关联案件判决生效后恢复审理。1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第(四)项之规定，未生效判决所查明的事实不能作为认定案件事实的依据，当事人在另案庭审中的陈述是否可以成立，尚存争议，需要该案件的生效判决予以查明。因此，原审法院将未发生法律效力的(2016)粤0106民初17944号案及(2017)粤0106民初7662号案(统称“另案”)庭审中当事人的部分陈述和主张，作为上诉人“已实际丧失涉案房屋的出租权”之事实依据，显然不当。退一步讲，如以另案庭审之陈述作为本案的定案依据，也应待另案判决生效后，才具有定案依据之效力。2.另案生效判决的事实认定以及裁判内容将可能对本案有直接的影响，本案的事实认定届时很可能需以该案件的审理结果为前提，因此，依照《民事诉讼法》第一百五十条第(五)款之规定，本案应中止诉讼，待该案裁判生效后再恢复审理。二、原审法院认定事实不清。1.案外人小高德公司和明和公司作为业主违约解除合同的通知，并不发生解除租赁合同的法律效力，其与上诉人的房屋租赁协议仍然合法有效，至少在关联案件开庭前，上诉人对案涉房屋仍然拥有合法转租权。2.鉴于以上，被上诉人在与上诉人的房屋租赁关系仍然存续，在被上诉人仍然实际使用案涉房屋的情况下，就私下与第三方另行签订房屋租赁合同，违反了与上诉人的房屋租赁协议约定，违反了诚实守信的原则，构成违约。3.本案涉讼租赁合同是否解除、如何解除、何时解除、物业交接等重要事实均未查明，被上诉人还在继续使用物业的情况下，就草草认定涉讼租赁合同无法继续履行，存在明显错误，而且该等事实对本案及后续权利的主张等均有至关重要的影响。4.原审法院对被上诉人应支付的迟延支付租金的滞纳金计算方式错误。上诉人与被上诉人的房屋租赁协议明确约定租金的支付时间为每月25日前，故被上诉人未在约定的付款日期前支付租金即构成迟延支付，滞纳金应从迟延之日开始计算。“逾期三日后每日须支付甲方所拖欠租金3‰金额之滞纳金”是指被上诉人拖欠租金的，上诉人给予三天宽限期，三天后仍未支付租金的，应从迟延支付之日起开始计付滞纳金。原审法院未从实际交易习惯及诚实信用原则出发，确定该条款的真实意思，导致对被上诉人应支付滞纳金的计算方式错误。三、原审判决在认定事实不清的情况下，判令上诉人双倍返还租赁保证金，适用法律错误。上诉人与被上诉人的房屋租赁合同明确约定在上诉人“单方解约或拒不履行本协议”时，应双倍返还租赁保证金。而事实上，被上诉人一直正常使用案涉房屋至今，也不存在上诉人拒不履行协议的情形。根据被上诉人的陈述，在上诉人尚未丧失转租权的情况下，被上诉人私下发函解除涉讼租赁合同、与第三方重新签订新的租赁合同，是其自行作出的行为，并不能由此造成上诉人“单方解约或拒不履行本协议”，因此，原审法院判令上诉人双倍返还租赁保证金，没有合同依据。四、原审法院未经当事人申请调取与案件实体争议相关的证据，违反《民事诉讼法》及《证据规定》。根据我国《民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》(简称《证据规定》)第十五、十六条之规定，人民法院只能依职权调取涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实或与实体争议无关的程序事项的证据。除此之外，人民法院应当直接依据证明责任的规则作出裁判。本案中，原审法院未依双方当事人的申请，主动调取关联案件在庭审中当事人的陈述及主张作为认定本案事实的证据，违反了《民事诉讼法》及《证据规定》的相关规定，有失公平公正。一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案应当中止审理，待关联案件的判决生效后，恢复审理。综上所述，美百年公司请求二审法院：一、撤销一审判决第一项，改判上诉人深圳市美百年商业管理有限公司无须向被上诉人支付双倍租赁保证金78000元；二、撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付迟延支付租金的违约金合计1755元(以39000元为本金，按每日3‰的标准计付；其中迟延支付2016年1月22日至2016年2月21日期间租金的违约金从2016年1月26日计至2016年1月29日止；迟延支付2016年3月22日至2016年4月21日期间租金的违约金从2016年3月26日计至2016年4月5日止)；三、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人天骏公司二审辩称：不同意美百年公司的上诉请求，同意一审判决的处理。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。经查，（2016）粤0106民初17944号案，为小高德公司起诉要求美百年公司支付拖欠2016年8月1日至9月30日期间租金及违约金的诉讼。（2017）粤0106民初7662号案，为美百年公司起诉要求小高德公司、明和公司退还已收取的租赁保证金、水电费周转金等费用及赔偿可得利益损失的诉讼。该两案件均由一审法院审理，（2016）粤0106民初17944号案已于2017年9月27日裁定驳回起诉，（2017）粤0106民初7662号案现在本院二审之中。美百年公司在两案审理中所作陈述，经核对卷宗材料，美百年公司对陈述的内容并无异议。本院认为：经审查，上诉人在（2016）粤0106民初17944号、（2017）粤0106民初7662号案中所作陈述，一审法院在本案审理中予以引用，上诉人对其陈述的内容并无异议，一审法院依当事人所作陈述作为证据认定本案相关事实，并无不当。上诉人以《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第(四)项的规定所提相关上诉理由，并不恰当。涉案房屋被产权人收回，作为已客观发生的案件事实，并不因另案的处理结果而改变，本案的事实认定并不以另案的审理结果为依据，上诉人所提本案应中止诉讼的主张，于法不符，本院不予支持。需要明确的是，为查明案件事实，一审法院调取该院所审另案卷宗材料并由当事人核对确认，是法院审判职能的正当行使，不容置疑。基于合同相对性原理，上诉人与涉案房屋产权人租赁合同纠纷尚在另案审理之中，对产权人收回房屋是否违法进行评价并不是本案的审理范畴。现有证据表明，本案上诉人与被上诉人就转租涉案房屋所设租赁权利义务关系事实上业已终止。在涉案房屋被产权人收回的情况下，被上诉人为继续承租使用而另行签订租赁合同，上诉人以此主张被上诉人构成违约，理由并不充分；被上诉人现在实际使用涉案房屋，并不能以此证明上诉人与被上诉人的租赁关系仍然存续。依《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向合同相对人承担违约责任。一审法院认定上诉人无法保障被上诉人对涉案房屋的使用，双方租赁合同已无法继续履行，支持被上诉人所提双倍退还保证金诉请，处理有据。关于被上诉人迟延支付租金的违约责任。依双方当事人所签租赁合同，每月租金应于当月25日前（含当天）支付，并明确“若乙方拖欠租金，逾期三天后每日须支付甲方所拖欠租金3‰金额之滞纳金”，被上诉人未在约定的付款日期前支付租金，即构成逾期付款，一审法院对被上诉人迟延支付租金从当月29日开始计付违约金的处理，有失妥当，本院予以调整。综上所述，深圳市美百年商业管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初13032号民事判决第一、三、四项；二、变更广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初13032号民事判决第二项为：广东广铁天骏传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向深圳市美百年商业管理有限公司支付迟延支付租金的违约金（均以39000元为本金，按每日3‰的标准计付；其中，迟延支付2016年1月22日至2016年2月21日期间租金的违约金，从2016年1月26日计至2016年1月29日；迟延支付2016年3月22日至2016年4月21日期间租金的违约金从2016年3月26日计至2016年4月5日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3820元，由广东广铁天骏传媒有限公司负担400元，深圳市美百年商业管理有限公司负担3420元；反诉受理费减半收取1075元，由广东广铁天骏传媒有限公司负担17元，深圳市美百年商业管理有限公司负担1058元。二审案件受理费3420元，由广东广铁天骏传媒有限公司负担33元，深圳市美百年商业管理有限公司负担3387元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  柳玮玮审判员  李 民二〇一七年十二月二十六日书记员  马婷婷冯镇辉