甘肃省金昌市金�区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0302民初23号
原告：鲁军善，男，汉族，住金川区。
委托诉讼代理人：王永精，金川区桂林路法律服务中心法律工作者。
被告：甘肃八冶房地产开发集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。
法定代表人：吴国友，职务经理。
委托诉讼代理人：解建平，甘肃德融律师事务所律师。
原告鲁军善与被告甘肃八冶房地产开发集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁军善及其委托诉讼代理人王永精、被告甘肃八冶房地产开发集团有限公司委托诉讼代理人解建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁军善向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的商品房买卖合同，判令被告返还原告购房款706580元；2、判令被告向原告支付违约金112257.89元（自2013年6月29日起至2016年2月28日止，按照购房款706580元，以年利率6.15%的标准计算了31个月）；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由：2013年7月24日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于金昌市金川路以南、北京路以西紫金广场3-3-43号商铺出售给原告使用。双方合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定的期限�取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人退房的方式处理，且出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款2%赔偿买受人违约金。上述合同条款足以证明买受人提出退房符合合同约定。出卖人自2014年8月31日开始将上述房产交付使用，但至起诉之时仍不给买受人办理权属登记手续。由于被告违约，导致原告在经营活动中遭受巨大的经济损失，损害了原告的权益，致合同无法履行。此外，被告在紫金广场销售宣传活动中就相关设施向原告做了具体承诺，如30部电梯上通下达，室内商街店店独立，十一旺季隆重开业、两个月装修期免收租金，首年度免收空调及物管费。同时，被告承诺对原告购买的经营性商品房进行承租，让原告在十年内收回成本。但被告实际建成的紫金广场变更了足以严重影响到商品房质量、安全性能、使用功能的规划和设计（如设计电梯是30部，实际只有25部；一些电梯直通5楼，不通2、3、4楼；将建筑物内部分共有部分改建成建筑面积为450平米的14间经营性用房予以出售、出租）。此外，被告没有按照约定对商铺进行代理出租及返租，使买受人蒙受了巨大损失。原告于2015年12月向被告提出解除合同、退还房款和赔偿经济损失的请求，被告同意了原告的要求，但随后又以种种理由拖延履行。原告遂诉至法院，请求判处。
被告甘肃八冶房地产开发集团有限公司（以下简称八冶房地产公司）辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、2013年7月23日，原、被告签订了商品房买卖合同。后被告按约于2014年7月28日将原告所购商铺交给了原告，原告书面签字接收并使用至今。原告使用期间并未向被告提出过办理产权登记事宜，且没有办理产权登记并未影响原告正常经营使用涉案商铺。2、未能办理产权登记手续并非被告八冶房地产公司责任。2011年8月24日，金昌市人民政府形成关于北京路市场改造有关问题的会议纪要，改造北京路大市场的任务由被告承担。改造项目涉及的问题众多，例如：北京路大市场原商铺产权人置换、搬迁、过度安置等等。同时市政府同意将回购17000平米用以安置原市场内的部分商户。被告在改造中产生了大量的费用，如过度市场建设费用、原商户搬迁补偿费等迟迟未能得到落实。同时，市政府回购费用也未能到位，导致被告建设资金紧张。另外回购的17000平米安置在建成后市场的哪一层，对此问题迟迟不能形成一致意见，导致被告在紫金广场项目建设中不能整体统筹、全面规划，经常存在请示汇报、征求意见等问题。这些事实导致紫金广场项目建设进展缓慢，迟迟未能竣工�收。3、原告购买的商铺并不是不能办理产权证书，而是由于多方面原因导致延期办理。如果解除合同、返还房款，必然造成两败俱伤的后果。4、被告不应承担原告诉请主张的损失，双方合同第十五条第一款明确约定了损失的比例，且原告未能提供证据证明有实际损失。综上，原告诉讼请求不能成立。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月23日，原告与被告八冶房地产公司签订商品房买卖合同，约定八冶房地产公司将紫金广场（位于金昌市金川路以南、北京路以西）建筑面积为90平米的商业用房（三层3-43号）出售给原告，该商品房价款为人民币706580元。双方合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月31日前将经验收合格的�品房交付买受人使用。第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。（1）商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起15天内将买受人已支付款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告鲁军善向被告八冶房地产公司分三次支付全部购房款，八冶房地产公司于2014年7月28日将涉案商铺交付原告使用。自商品房交付之日起90日内，被告八冶房地产公司未能及时将相关资料报产权登记机关，进行紫金广场产权初始登记。原告于2016年1月6日诉至金川区人民法院。
根据金昌市房地产交易中心产籍档案：产权人甘肃八冶房地产开发集团有限公司于2016年5月18日在金昌市房地产交易中心为紫金广场（坐落于金川区龙川里金川路以南、北京路以西）办理了初始登记（权证号2016020**）。
经查询，紫金广场商业用房共计498套，至2017年6月12日，其中154套已办理了产权登记手续。
另查明，因甘肃八冶房地产开发集团有限公司与金昌市迪一大市场运营管理有限公司签订了房地产买卖契约，金昌市国土资源局于2016年7月为金昌市迪一大市场运营管理有限公司办理了紫金广场负一层土地使用权转让变更手续，并对金昌市人民政府2013年11月核发的金国用（2013）第0199号土地使用证予以注销。甘肃八冶房地产开发集团有限公司所使用的紫金广场剩余面积为22659.66平米的土地使用权，仍合法有效。
上述事实，有原、被告陈述及原告提交的商品房买卖合同、收据，被告提交的紫金广场验收记录（认可表）以及本院调取的金昌市房地产交易中心档案查询证明、金昌市国土资源局关于涉及甘肃八冶房地产开发集团有限公司土地登记有关问题的复函在案证实，予以确认。
本院认为，原、被告双方在商品房买卖合同中约定了办理产权登记的期限，并约定了迟延办理产权登记的违约责任。经审理查明，确因被告迟延办理房产初始登记手续，致原告无法在规定期限内取得房屋权属证书。根据双方约定，原告取得了合同解除权。本案所涉及的解除权，其性质上属于形成权。形成权是权利人得以自己一方的意思表示而发生法律关系变化的权利。法律为求安定，一般对形成权科之以一定的行使期限。这一制度的价值在于，尽快消除形成权带给当事人的法律利益不确定的状态，以稳定民事法律关系，维护社会的正常秩序。《中华�民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使权利的该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据上述规定，约定解除权成就时，有约定的从约定，没有约定的应以“合理期限”确定解除权行使期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条规定了开发商逾期交房或买受人逾期付款导致合同主要目的无法实现时，对方当事人得行使解除权的合理期限。商品房买卖合同中，开发商负有两项义务，一是标的物的实际交付，二是法律权属的转移。此系买受人签订商品房买卖合同目的的两个侧面，均符合法律规定解除权行使合理期间以督促当事人及时行使权利、安定法律秩序的规范目的，故而，上述两个目的属于同种情况，按照“类似情况，相同处理”的原则，两者应相同对待，对逾期办证解除权的行使期限，应参照《解释》第十五条逾期交房解除权行使期限的规定，在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。原告提交了“退房申请”一份，欲证明原告曾向被告主张解除合同，被告对此事实不予认可，原告无其他证据与其相互佐证，也不能证明该退房申请书的签收人与被告之间的关联性，因此本院对此份证据不予认定。原告无其他证据证实其在解除权发生之日（根据合同约定，被告应在2014年10月26日之前将办理产权登记的相关材料报产权登记机关备案，故2014年10月27日为解除权发生之日）起一年内向被告主张过权�（合同解除权）。故应以原告诉至法院之时确定为其主张行使解除权的时间。原告诉至本院主张解除合同时（2016年1月6日），已经过了解除权行使的一年期间，期限届满不行使权利的，该权利消灭。
此外，原告作为买受人向出卖人八冶房地产公司支付房款，出卖人将房屋向买受人转移占有完成交付，合同的基本内容已经履行，双方各取所需，合同目的基本实现。双方虽然约定了办理房产登记的时间，并约定了由于出卖人原因逾期办证的，买受人有退房权利。但在诉讼过程中，被告八冶房地产公司已经取得了涉案房屋初始登记，且紫金广场的部分业主也已办理的产权登记。金国用（2013）第0199号土地使用证被注销的事实并不影响被告初始登记的效力，也不会对紫金广场业主办理产权登记产生消极影响。这意味着阻却合同完全履行的情形已经消失，原告作为买受人已经可以办理产权登记实现合同目的。此时解除合同让双方的权利恢复到初始状况已无必要。如果此时以迟延办证为由赋予当事人单方解除合同的权利，这势必不利于交易稳定。
原告提交了“紫晶广场（原北京路市场）招商指南”及紫金广场室内照片，欲证明被告违反合同约定变更设计，构成解除合同的条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定了商业广告和宣传资料作为合同内容的条件：一是广告中的说明和承诺在项目开发范围内；二是广告内容必须是关于房屋和相关设施的说明和承诺；三是广告的说明和承诺内容必须是具体确定的；四是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。被告的招商宣传资料并非“明确具体加有重大影响”。首先，广告对象不特定，从宣传材料来看，对象既可能是买受人也可能是商铺承租人；其次，该宣传材料中只对商铺划分、位置及单间面积作出图示，并未明确对其他功能区域作出图示及说明；第三，该宣传资料上有关电梯数量及其他设计的宣传内容并不能对房屋价格的确定有直接的影响力，也不能对购房者的心理产生直接的冲击力。因此上述宣传资料不能构成要约，也不能成为双方商品房买卖合同的内容。且原告提交的证据不足以证明规划、设计的变更导致涉案商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能，故而不能以双方合同第十条为由主张解除合同。
综上所述，对原告要求解除原、被告签订的商品房买卖合同、返还购房款的诉讼请求不予支持。被告迟延办理初始登记，致原告未能在规定期限内取得权属证书，其行为构成违约，应向原告承担违约责任。原告主张双方关于违约金的约定明显低于实际损失，但其提交的证据不能客观充分证明其损失情况，因此对其要求参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约损失的诉讼请求不予支持。被告应按合同载明的违约金支付比例（2%）向原告承担违约责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告甘肃八冶房地产开发集团有限公司向原告鲁军善支付违约金14131.6元（706580元×2%=14131.6元）；
二、驳回原告鲁军善的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费12109元，由原告鲁军善承担11903元，由被告甘肃八冶房地产开发集团有限公司承担206元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。
审 判 长 瞿晓萍
人民审判员 吴有明
人民陪审员 许燕霞
二〇一七年六月二十日
书 记 员 王秀萍