福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅民初字第891号
原告冯英英，女，1987年9月27日出生。
委托代理人吴红，福建枫桦律师事务所律师。
被告文辉，男，1982年4月27日出生。
被告文和春，男，1939年10月24日出生。
二被告共同委托代理人周善瑜，福建万融律师事务所律师。
原告冯英英与被告文辉、文和春民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月9日受理后，依法由审判员戴丽英适用简易程序于2015年5月14日公开开庭进行了审理（期间双方申请庭外和解）。原告冯英英的委托代理人吴红、被告文辉、文和春的委托代理人周善瑜到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告冯英英诉称，2013年8月3日，被告文辉因资金周转需要向原告借款400000元，约定月利率3%，若因借款方的原因造成纠纷，出借方有权要求借款方承担因实现债权而发生的费用（包括但不限于交通费、误工费、律师费等），若发生纠纷，由三明市梅列区人民法院审理。被告文和春对借款方的偿还承担连带担保责任。原告分别以银行转账及现金的方式将款项借给被告文辉。2013年8月20日，被告文和春与原告签订《购房协议书》，约定将其位于梅列区XX新村8幢XXX室的房产转让给原告，作为被告文辉履行债务的担保，并保证于2013年12月31日将房屋过户给原告。自2014年2月起，被告文辉开始拒付利息，并表示已无能力支付借款本息，原告遂要求被告文和春将梅列区XX新村8幢XXX室过户至原告名下以抵偿债务。2014年7月24日，被告文和春将上述房产抵押给原告并办理了登记，但至今被告文和春拒绝办理房产过户手续。为此，原告请求判令：1、被告文辉返还原告借款本金人民币400000元；2、被告文辉支付原告利息112000元（自2014年2月1日起至2015年3月31日止，按月利率2%计算），此后利息按月利率2%计至还清全部款项之日止；3、被告文和春对被告文辉上述款项承担连带责任，并将梅列区XX新村8幢XXX室的房产过户至原告名下；4、二被告承担原告实现债权发生的律师代理费5000元；5、由二被告承担本案诉讼费。在庭审时，原告将第3项诉讼请求变更为对拍卖变卖梅列区XX新村8幢XXX室房产所得的款项享有优先受偿权。
被告文辉辩称，其向原告借款400000元并没有全部收到，双方虽约定月利率3%，但实际上是3.5%，对于其支付的利息超过银行同期贷款利率的四倍的部分利息应充抵借款本金。请求法院查明本案的事实，并依法作出判决
被告文和春辩称，其并没有为被告文辉借款提供担保，原告要求其承担连带担保责任没有事实依据。其与原告于2013年8月20日签订《购房协议书》，并无买卖的真实意思表示，正如原告所诉是作为被告文辉履行债务的担保。因此，原告要求其将梅列区XX新村8幢XXX室的房产过户至原告名下的请求不能成立。
经审理查明，被告文辉于2013年8月3日向原告借款，并出具给原告借条一份，该借条载明：借款方（文辉）向出借方（冯英英）借款400000元，月利率3%，若因借款方的原因造成纠纷，出借方有权要求借款方承担因实现债权而发生的费用（包括但不限于交通费、误工费、律师费等），担保人文和春对借款方的偿还承担连带担保责任；该借条中的借款方处被告文辉签名，担保人处空白。原告于2013年8月3日通过第三人林庆凤的建行账户转给被告文辉200000元，于2013年8月20日通过其本人工行账户转给被告文辉186000元。2013年8月20日，被告文和春与原告签订《购房协议书》，约定将其位于梅列区XX新村8幢XXX室的房产以400000元的价格转让给原告，作为被告文辉履行债务的担保。原告与被告文和春于2014年7月21日签订了《抵押借款协议》，并于2014年7月24日办理了上述房产的抵押登记手续。借款后，被告文辉对借款本金至今分文未还。
在原告借款给被告文辉后，被告文辉实际按月利率3.5%计付利息给原告，其中2013年8月20日原告转给被告文辉186000元已扣除第一个月借款利息14000元，2014年3月1日至2014年9月3日期间共支付利息71500元。
另查明，原告为实现本案债权委托律师参与诉讼，支付律师代理费5000元。
上述事实，有原告提供的借条、建行历史流水清单、工行网上银行电子回单、第三人林庆凤的说明及证言、《购房协议书》、《抵押借款协议》、收条、房屋他项权证、《委托代理合同》及发票，以及原、被告双方委托代理人在庭审中的陈述等证据证实，原、被告双方对上述事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，被告文辉向原告借款的事实清楚，证据充分，应予以认定。双方在借款时将第一个月的利息14000元直接先予以扣除，亦即将该利息计入借款本金400000元内，不符合相关司法解释的规定，故应认定本案借款本金为386000元。原告要求被告文辉返还借款400000元的诉讼请求，本院对借款本金386000元部分予以支持。被告文辉按月利率3.5%支付利息，该利率高于民间借贷利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍的法律规定，本院依法予以调整，确定被告按中国人民银行同类贷款利率的四倍计付利息。截至2015年2月28日止，被告文辉应支付给原告利息144048元（按月利率2%计算），扣除已支付的71500元，尚欠利息72548元。原告要求被告文辉支付其实现债权的律师代理费5000元的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告文和春为被告文辉的上述债务提供抵押担保，并对抵押物梅列区XX新村8幢XXX室房产办理了抵押登记手续，原告对该抵押物享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、第七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告文辉应于本判决生效之日起十日内返还原告冯英英借款386000元及支付利息72548元（该利息计至2015年2月28日，此后按银行同类贷款利率的四倍计至生效判决确定的还款之日止）。
二、被告文辉应于本判决生效之日起十日内支付原告冯英英实现债权费用5000元。
三、原告冯英英对抵押物梅列区XX新村8幢XXX室房产依法处置所得的价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8970元，因适用简易程序审理减半收取4485元，由被告文辉、文和春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决书的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审判员 戴丽英
二〇一五年七月十六日
书记员 吴明暇
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出的利息不予保护。
第七条出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。