北京市密云县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）密民初字第03425号
原告于淑印，女，1962年2月13日出生。
委托代理侯文生，北京仁道律师事务所律师。
被告北京市密云化工公司，组织机构代码10301XXXX。
法定代表人罗士泰，经理。
委托代理人张策，北京市檀州律师事务所律师。
原告于淑印与被告北京市密云化工公司（以下简称化工公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵云江独任审判，公开开庭进行了审理。原告于淑印之委托代理人侯文生，被告化工公司之委托代理人张策到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告于淑印诉称：我与被告于2001年6月28日签订《密云化工公司关于幼儿园租赁的协议》，约定由被告提供坐落在X区化工公司幼儿园内的房屋、设施、低值易耗品等各类物资和财产，我负责安置被告的9名职工到幼儿园工作，被告自签订协议之日起三年内不收租金，自第四年起，每年收取租金1万元，租期十年。2001年8月28日，双方签订《化工公司幼儿园租赁经营资产移交表》。2002年11月6日，被告在我不知情的情况下与信远发公司签订《资产转让合同》。被告的行为侵犯了我的优先购买权，给我造成了经济损失。故起诉至法院，请求判令：1、补偿我对幼儿园装修、增加设施的损失335263.64元。2、案件受理费、鉴定费由被告承担。
被告化工公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，资产转让时间是2002年进行的，当时原告对此知情，其诉讼请求超过诉讼时效。第二，涉案房屋和土地被纳入密云县旧城改造工作中，2002年10月密云县政府召开专题会议研究旧城改造，涉案土地和房屋不是单独转让而是整体转让，原告不具备房地产开发资质，不享有优先购买权的前提条件。第三，信远发房地产开发有限公司因此给付的25万元并非资产转让费，是一次性经济补偿，双方签订的合同中有表述。第四，资产转让时原告知情，不存在行使优先购买权的情况。
经审理查明：2001年6月28日，原告于淑印（乙方）与被告化工公司（甲方）签订《密云化工公司关于幼儿园租赁的协议》，约定“甲方负责提供坐落在X区化工公司幼儿园内的房屋、设施、低值易耗品等各类物资和资产。甲方自签订本租赁协议之日起，三年内不收租金，自第四年开始，每年收取乙方租金1万元。甲方移交给乙方的全部财产，在租赁期满时，甲方验收后如数收回。对于乙方造成的财产损失，甲方有权向乙方索赔。（如乙方要求继续租赁时，可重新签订合同。）乙方经营范围：幼儿园项目或相关服务。经营期限：10年。乙方必须安置9名职工上岗，执行国家有关工资、保险等各项国家及地方标准”等内容，双方签字并盖章。2002年10月23日，密云县人民政府办公室印发《X地区拆迁工作协调会议纪要》（密政字（2002）133号），载明“10月18日，副县长王广双同志主持召开果园斜街地区拆迁工作协调会。会议决定：1、X地区改造工程享受我县旧城改造优惠政策，土地、规划等部门要尽快做好相关工作。2、经委放弃拆迁范围内所涉及的化工公司家属院土地及幼儿园、锅炉房产权，信远发房地产开发公司补偿化工公司25万元3、拆迁工作由国土房管局拆迁所负责，各有关单位要积极协助做好拆迁工作，有关单位设施要在10月30日前拆迁完毕。化工公司要抽调得力人员配合做好职工的思想工作，确保住宅楼、锅炉房在11月30日前拆迁完毕。4、化工公司幼儿园要采取先建后拆的办法，首先由信远发房地产开发公司负责在超市发商场西侧新建一所幼儿园，保障幼儿园入托；原化工公司幼儿园安置的9名职工按照相关政策在新建的幼儿园安置”等内容。
2002年11月6日，被告化工公司（出让方）与北京信远发房地产开发有限公司（受让方）签订《资产转让合同》，约定“根据县政府密政字（2002）133号会议纪要精神，为改善化工厂职工住房条件，美化这一地段环境，由北京信远发房地产开发有限公司对X路西侧家宿院进行拆迁并开发建设。为此，就出让方现有的3栋住宅楼及幼儿园、锅炉房搬迁问题。双方达成如下协议：资产转让标的坐落于X路西侧，X区21#、24#、25#住宅楼及以西的化工公司幼儿园、锅炉房；资产转让用途：按县政府旧城改造规划进行开发建设。21#、24#、25#住宅楼及幼儿园、锅炉房拆除后，受让方按县政府旧城改造规划要求，建设商业及住宅楼，幼儿园搬迁新址。根据县政府会议纪要精神，出让方无偿放弃原有产权，住宅楼原有产权按原面积归住户所有，幼儿园、锅炉房产权归受让方所有。化工公司所拥有产权的土地、建筑物、固定资产及所有物品，产权归受让方所有（以化工公司与幼儿园的移交表为准）；原化工公司同幼儿园承包人签订的合同废止；原幼儿园承包人需同受让方（新的产权人）重新签订承包合同，合同内容由新的产权人与承包人另行商定”等内容，双方签字并盖章。
2011年12月，北京傲祺房地产开发集团有限公司（原北京信远发房地产开发有限公司）曾向本院提起诉讼，要求原告于淑印腾退其承租的化工公司幼儿园内的房屋、设施等。本院审理后作出（2012）密民初字第342号民事判决，判决：一、于淑印于判决生效后三十日内将坐落于密云县X区化工公司幼儿园内的两层楼房一栋、平房（正房）五间、平房（西厢房）三间腾退给北京傲祺房地产开发集团有限公司；二、于淑印于判决生效后十日内给付北京傲祺房地产开发集团有限公司房屋租金七万四千一百六十七元；三、驳回北京傲祺房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。判决后，于淑印不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院终审审理后认定：根据密云县政府密政字（2002）133号文件，果园斜街地区改造是密云县城市建设的重点工程，且密云县经委将拆迁范围内所涉及的化工公司家属院土地及幼儿园、锅炉房产权转让给信远发公司。信远发公司与化工公司签订《资产转让合同》，取得了位于密云县X路西侧，X区21#、24#、25#住宅楼土地使用权及以西的化工公司幼儿园、锅炉房产权，并在该合同中对幼儿园和锅炉房做出专门的拆迁政策，该合同合法有效。据此，北京市第二中级人民法院于2012年7月作出（2012）二中民终字第8016号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2012年6月，于淑印向本院提起诉讼，请求确认北京傲祺房地产开发集团有限公司（原北京信远发房地产开发有限公司）与化工公司签订的《资产转让合同》无效。本院审理后作出（2012）密民初字第4067号民事判决，判决：驳回于淑印的诉讼请求。判决后，于淑印不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院终审审理后认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。且傲祺公司与化工公司签订的《资产转让合同》已经法院生效判决认定为有效合同，故于淑印以傲祺公司与化工公司签订的《资产转让合同》侵犯了其优先购买权为由要求确认该《资产转让合同》无效的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。故，北京市第二中级人民法院于2012年11月20日作出（2012）二中民终字第17577号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2015年5月28日，于淑印向本院提交价格评估鉴定申请，请求对其租赁的幼儿园房屋装修以及改造和增加的设施、房屋及土地现有价值进行评估。本院通过高院摇号委托北京龙泰房地产评估有限责任公司进行评估。2015年6月11日，北京龙泰房地产评估有限责任公司出具评估说明，载明“因我公司未入围北京高院装修价值评估、造价评估目录，故无法进行此项评估业务”。
2015年6月30日，于淑印分别提交对其租赁的幼儿园房屋装修、增加和改造的设施进行价格评估的价格评估鉴定申请和对其租赁的房屋及土地现有价值进行价格评估的价格评估鉴定申请。本院通过高院摇号分别委托北京建基业工程管理有限公司、北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司进行鉴定。
2015年8月28日，北京建基业工程管理有限公司出具《工程造价鉴定意见书》（文号：JJY-（司鉴）-2015-206），载明“……项目名称：（2015）密民初字第3425号案件涉案幼儿园装修以及增加、改造设施造价。……鉴定参考依据：1.北京市密云县人民法院2015年7月17日委托司法鉴定函。2.2015年6月30日价格评估鉴定申请。3.2015年5月11日民事起诉状。4.2015年8月17日工程造价司法鉴定现场勘察记录表。5.育新幼儿园占地平面图一份。6.施工时间表一份。7.2001年（北京市建设工程预算定额）、2009年第10期《北京工程造价信息》、2010年第5期《北京工程造价信息》、2011年第8期《北京工程造价信息》及2012年第4期《北京工程造价信息》。……鉴定范围：原建筑装修：前院南边砖混二层楼、北边砖木平房5间、西边三间砖木平房重新装修，后院锅炉房外墙单面粉刷及围墙刷白、绘画；改造工程：原建筑给排水、采暖工程及电气工程进行改造；增加工程：前院5间砖木平房旁彩钢隔离室1间、睡觉房、库房、小间（粗加工间），后院两间彩钢房教室及其周围地面硬化。……鉴定结果：鉴定造价总合计335263.64元”等内容。2015年9月16日，化工公司提出书面《鉴定异议书》，认为该鉴定意见书参考依据不客观、不全面，在鉴定依据匮乏情况下不应出具鉴定结论。2015年9月28日，北京建基业工程管理有限公司出具《关于北京市密民初字3425号案件涉案幼儿园装修以及增加、改造设施造价工程造价鉴定意见书异议回复》，载明“2015年8月17日，由北京市密云县人民法院组织原告、被告和我机构三方进行该案件的现场勘验工作。被告未按约定时间到达勘察现场，此后我机构和北京市密云县人民法院法官先后联系被告，被告均表示拒绝参加现场勘验工作。现场我机构对原告提供的工程平面图进行核实和测量，并听取原告关于幼儿园装修以及增加、改造设施工程做法的描述，对原告所述的内容在现场进行了核实及测量并记录在《现场勘察记录表》上。由于被告未到现场配合勘察工作，最终鉴定意见书依据原告单方提供资料及现场测量的数据做出。鉴定范围依据北京市密云县人民法院委托司法鉴定函进行鉴定”等内容。
2015年9月10日，北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司出具《关于取消（2015）密民初字第3425号委托司法鉴定的函》，载明“受贵院委托评估（2015）密民初字第3425号案件涉及的北京市密云县X区化工公司幼儿园的房屋及土地价值，因当事人提供的《房屋所有权证》中未载明房屋用途，故我司无法鉴定房屋价值。特申请贵院取消我公司对此案件进行鉴定”等内容。对此，于淑印撤回该项评估申请。
上述事实，有双方当事人陈述、《密云化工公司关于幼儿园租赁的协议》、密政字（2002）133号《X地区拆迁工作协调会议纪要》、《资产转让合同》、（2012）二中民终字第17577号民事判决书、（2012）二中民终字第8016号民事判决、（2012）密民初字第4067号民事判决、《工程造价鉴定意见书》、《关于北京市密民初字3425号案件涉案幼儿园装修以及增加、改造设施造价工程造价鉴定意见书异议回复》、《关于取消（2015）密民初字第3425号委托司法鉴定的函》等证据材料在案佐证。
本院认为：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。本案中，原告于淑印与被告化工公司就涉诉房屋订立的《密云化工公司关于幼儿园租赁的协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在合同约定的租赁期内，化工公司出卖涉案房屋，于淑印作为承租人，依法享有优先购买权。根据已生效判决及现有证据，化工公司未在合理期限内通知于淑印，侵犯了于淑印的优先购买权，造成了其经济损失，故对于于淑印要求化工公司承担相应的赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。但是，对于侵害优先购买权的赔偿标准、范围，目前法律没有明确的规定。本院认为，确定适当的赔偿额度，既要合理有效弥补承租人丧失优先购买权所造成的损失，又要惩戒出租人不诚信行为，同时也不要过分加重其赔偿责任。于淑印主张其装修、增加及改造设施的评估总造价即为侵害其优先购买权的损失数额，因该数额远高于化工公司出卖涉案房屋的价格，且已超过被告出卖房屋时所能预见的范围，故对于被告侵害原告优先购买权所应支付的赔偿数额，本院将综合考虑双方的过错程度、被告的预见范围、租金标准、租赁期限等因素，依法予以酌情确定较为恰当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。化工公司辩称于淑印对转让其涉案房屋知情，不存在请求其赔偿损失的前提，且不具有行使优先购买权的能力，其提供的证据不足以证明其主张，本院对于该答辩意见不予采信。化工公司辩称于淑印主张权利已超过诉讼时效，根据于淑印的起诉情况来看，其多年来为此一直在主张权利，故化工公司的辩称意见，没有事实及法律依据，本院对该答辩意见亦不予采信。综上，本院为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告北京市密云化工公司赔偿原告于淑印经济损失二十五万元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告于淑印的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费一万五千元，由被告北京市密云化工公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费三千一百六十五元，由原告于淑印负担六百四十元（已交纳），由被告北京市密云化工公司负担二千五百二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 赵云江
二〇一五年十二月四日
书记员 肖萌萌
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