江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9476号
上诉人（原审原告）：史卫斌，男，1976年5月17日生，汉族，住南京市栖霞区。
被上诉人（原审被告）：南京海麒房地产开发有限公司，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。
法定代表人：齐大鹏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄莎，江苏致邦律师事务所律师。
上诉人史卫斌因与被上诉人南京海麒房地产开发有限公司（以下简称海麒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初17171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人史卫斌、被上诉人海麒公司委托诉讼代理人黄莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史卫斌上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求或发回重审；2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、一审判决适用法律不当。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，开发商应在90日内提供必要的证明文件，协助购买人同时办理土地证和房产证。而本案中预售合同第十五条的约定明显违反该条例的强制规定。一审法院忽视该条例规定，直接认可预售合同的效力，明显不当。二、一审判决认定事实不清。1.南京实施新政不是不可抗力。《不动产登记暂行条例》于2014年底公开发布，南京市于2016年6月28日实施不动产统一登记，新政实施后，开发商办理不动产权证程序比以前减少了，必然比原先规定办理两证需要的90日更短。而所谓的“不可抗力”是指“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，南京市新政给开发商办证带来的是积极影响，上诉人认为不可认定为不可抗力；2.被上诉人怠于履行合同义务。2016年6月28日新政实施后，由于减少了流程，速度大为加快，只要开发商上报的材料合格，建筑物区分所有权首次登记受理后办理时限只需30个工作日。开发商申报材料不合格，办理周期超过时限的，即使需要权籍调查，时限也仅为30个工作日。由此可见虽然被上诉人有办理不动产统一登记的行为，但是不能认定被上诉人未怠于履行合同。3.一审法院对合同内容的解释不当。首先，合同的约定本就违法。其次，从房产证、土地证的作用来说，该两证的作用明显存在不同。房产证对买房人迁移户籍、二手房买卖等有更大的重要性。购房人自然是希望90日内办理房产证，以便办理相关事项，尤其是新政实施后，肯定是希望被上诉人90日内办好产权证。再次，按照合同法关于格式条款的规定，在被上诉人认为180日办理两证，上诉人认为是至少90日内办理房产证的情况下，自然应当作出不利于被上诉人、有利于上诉人的解释。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
海麒公司辩称：1.新政实施后，必须要先进行土地分割后，才可以取得不动产权证，该情形是政府政策的调整变化，确属当事人在订立合同时无法预见的情形。因为该项政策，合同中先办理房屋所有权证，后办理国有土地使用权证的约定在事实上无法实现。不动产登记中心于2016年12月21日通知海麒公司领取相关资料，海麒公司也于2016年12月27日即以小区公告发短信的形式通知业主（包括史卫斌）领取相关资料，史卫斌完全可以在约定的180天即2016年12月30日之前进行不动产登记申请，故海麒公司并未怠于履行协助办理不动产登记的义务，且该义务的履行也未超出合同约定时间。2.上诉人无权要求海麒公司承担违约责任。依据合同约定，只有在超过180天且业主进行催告后60天内，仍未办理不动产登记证的，开发商才向业主承担违约责任。但本案中开发商并未超过合同约定的180天的期限，其已经在2016年12月27日通知业主领取资料办理不动产登记，无需承担违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
史卫斌向一审法院起诉请求：1.判令海麒公司支付违约金22976.99元（自2016年9月29日起以购房款1810994元为本金按照同期银行贷款利率计算至2016年12月20日止）；2.判令律师费500元由海麒公司承担；3.本案诉讼费用由海麒公司承担。
一审法院认定事实：2015年11月25日，史卫斌、朱乔与海麒公司签订了《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字2013222718号）1份，约定“预售人（下称“甲方”）海麒公司，预购人（下称“乙方”）朱乔、史卫斌。甲方已领取宁江国用（2013）第28488号《国有土地使用证》，依法享有南京市江宁区麒麟街道麒麟科创园东至南湾营路，南至东麒路，西至天成路，北至沧麒东路地块的国有土地使用权……甲方获准在上述地块上开发建设商品房地名核准名称为海麒花园。甲方已领取宁房销第2014200077号《南京市商品房预售许可证》……第六条，房屋交付时间、条件和迟延交付的责任，甲方应于2016年6月30日前向乙方交付该商品房……第十五条，合同备案手续和权属登记手续……四、该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记。甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市房产管理局产权市场处。五、甲方承诺：乙方领取《房屋所有权证》90天后，乙方有权且应当要求甲方配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记。六、因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后60天仍未办理的，过错方应当向对方承担下列违约责任：按每迟延一天50元计算，支付违约金。……”。“甲乙双方的其他约定”中第24条，本合同生效后，因不可抗力或情势变更不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免除甲方责任，不可抗力包含但不限于：自然灾害、战争暴乱、政府或政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致时间延误、误差等事件”。合同还对双方的付款、交付等其他权利义务作了约定。上述合同签订后，史卫斌、朱乔向海麒公司支付了全部房屋价款，并于2016年6月30日完成了案涉房屋的交付手续。
一审法院另查明，南京市人民政府发布“关于实施不动产统一登记的通告”，通知自2016年6月28日起，在南京市行政区域内实施不动产统一登记。南京市江宁区的不动产登记工作由南京市江宁区不动产登记局和不动产登记中心具体承办，其中不动产登记办理类型中包含房屋等建筑物、构筑物所有权。根据该通告，海麒公司于2016年7月25日向南京市江宁区国土局申请了土地修测，于9月5日向南京市不动产登记中心申请了不动产权籍调查（自不动产权籍调查形成成果之日起，转入不动产登记受理手续），于11月10日申请案涉房屋商品房初始登记，取得了南京市江宁区不动产登记收件单，12月21日南京市江宁区不动产登记中心通知海麒公司办理后续不动产登记手续，海麒公司于12月27日通知到史卫斌、朱乔领取相应办理不动产登记的材料。
2016年12月，史卫斌向一审法院提起诉讼要求海麒公司向其支付迟延办理房屋产权转移登记手续的违约金及律师费等，案外人朱乔明确由史卫斌代其提起诉讼。
一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，史卫斌、案外人朱乔与海麒公司签订的《南京市商品房预售合同》及补充约定系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，应受法律保护。双方于合同中约定，在案涉房屋交付后90日内应当共同申请房屋所有权转移登记，并在史卫斌、朱乔领取《房屋所有权证》90天后，海麒公司配合办理案涉房屋占用范围内的国有土地使用权证变更登记。该约定的目的即是为在房屋交付后至少180日内使史卫斌、朱乔完成办理案涉房屋的所有权及相应的国有土地使用权证的变更登记。现南京市政府发布通告，要求自2016年6月28日起，在南京市行政区域内实施不动产统一登记，即房屋所有权证和国有土地使用权证合二为一统一为不动产登记证，该情形系政府政策的调整变化，应是双方在签订合同时所不能预见的客观情况。结合双方合同约定可知，在案涉房屋交付后的至少180日内将不动产权登记办理完毕即是对合同中两项产权变更登记目的的实现。海麒公司在2016年6月30日向史卫斌、朱乔交付了案涉房屋，并在2016年7月后按照规定程序办理了相应登记手续，至12月27日通知到史卫斌、朱乔领取办理不动产登记的相应材料，上述期间内，海麒公司并无怠于履行合同义务的情形，虽发生不可抗力导致合同内容发生变化，但史卫斌、朱乔仍可以在约定期限内实现合同目的，故海麒公司并不存在违约的事实情形。由此，史卫斌据此要求海麒公司支付迟延履行产权转移登记手续的违约金及承担律师费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回史卫斌的全部诉讼请求。一审案件受理费365元，由史卫斌负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
一、关于不动产统一登记的实施时间是否属于不可预见的情况。上诉人史卫斌提交不动产登记中心工作人员通话录音一份、不动产登记中心网站新闻稿件两份以及不动产网站办事指南一份，证明该新政的出台是可以预见的，并非是不可抗力。上诉人认为，从新政的内容来看，该新政与之前的政策没有太大区别，只是会使办证流程和时间进一步简化与缩短，只要开发商资料齐全，不动产登记中心必须在30个工作日内办理完毕登记手续。被上诉人对通话录音的真实性不予认可，认为通话对象无法确认，且从通话内容来看，不动产统一登记确实发生了变更；对新闻稿件的真实性无异议，但认为无法达到上诉人的证明目的，市政府发布的关于实施不动产统一登记的公告时间为2016年6月中下旬，并非如上诉人陈述的“早就公告了”；对办事指南的真实性无异议，但该指南的公布时间为2017年11月中下旬，且该规定限制的是不动产登记中心，并非针对被上诉方。本院经审查认定，该组证据可以证明双方合同对房屋交付后90天办理房产证、办理房产证后90天办理土地证的约定，因不动产登记政策的变化已无法实现，且南京市实施不动产统一登记的日期是2016年6月中下旬，确属于当事人在签订商品房预售合同时所不能预见的情况。
二、关于被上诉人是否怠于履行协助办证义务。上诉人提交了被上诉人办公室图片两张、购房发票一份、购房合同一份以及业主联名签字复印件一份，证明上诉人全面履行合同义务，不存在过错，并对被上诉人进行过催告，而被上诉人办事效率低，对不动产延迟办理存有过错。被上诉人办公室图片的关联性不予认可；对购房合同及发票的真实性予以认可，但认为无法达到上诉人的证明目的；对业主联名签字的真实性不予认可，无法从形式上判断上诉人的证明目的。本院经审查认定，虽然上诉人已经按照合同约定履行相应义务，但是该组证据不足以证明被上诉人在办理不动产统一登记的过程中存在故意拖延等怠于履行合同义务的行为，亦无法证明上诉人曾就办理不动产登记一事进行过催告，故本院对上诉人就此组证据的证明目的不予认定。
二审另查明，国务院《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日公布，2015年3月1日施行。南京市人民政府颁布《关于实施不动产统一登记的通告》的时间为2016年6月17日，文号为2016通告3号。
本院认为，上诉人史卫斌与被上诉人海麒公司签订的《南京市商品房预售合同》，上诉人认为该合同中关于办理两证时间的约定违反《城市房地产开发经营管理条例》的规定，应属无效。因《城市房地产开发经营管理条例》系管理性规定，并不影响案涉合同的效力，且该条例亦未禁止当事人对办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的时间另行约定，故案涉合同不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。
国务院《不动产登记暂行条例》虽于2014年11月24日公布，2015年3月1日施行，但各地明确开始办理不动产权证的时间并不一致，南京市直到2016年6月17日才发布通告，自2016年6月28日起在全市行政区域内实施不动产统一登记。本案中，当事人双方签订商品房预售合同的时间是2015年11月25日，当时双方当事人对南京市何时实施不动产统一登记政策无法预知，至房屋交付之后，在合同约定的办理房屋所有权证的时间内，相关行政机关已不再办理房屋所有权证，故上诉人要求被上诉人在交付房屋90天内办理房屋所有权证，客观上已无法实现，其以被上诉人未在交房后90日内协助办理房屋所有权证为由，要求被上诉人承担违约责任，依据不足，本院不予采信。
上诉人虽举证证明只要提交相关材料，不动产登记中心在30天内即可完成不动产登记，但该时间仅系不动产登记中心办理手续的时间，并非被上诉人准备资料的时间，其并无证据证明被上诉人在准备办证前各项资料的过程中存在故意迟延的行为。且根据双方合同约定，被上诉人协助上诉人办理两证的时间最长为180日，现被上诉人于2016年12月27日通知包括史卫斌在内的业主领取相应办理不动产登记的材料，海麒公司的行为并未违反合同约定，故史卫斌主张海麒公司承担逾期办证的违约责任，依据不足，本院不予采纳。
综上，史卫斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费365元，由上诉人史卫斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年十二月二十五日
书记员 孙雪松