湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂02民终1269号上诉人（原审被告）：楚冠军，女，1960年2月1日出生，汉族，住黄石市，委托诉讼代理人：罗云飞，湖北人本律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜飘，湖北人本律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：湖北春秋投资管理有限公司，住所地黄石市黄石大道1399号。法定代表人：赵庆，总经理。被上诉人（原审原告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司黄石分公司，住所地黄石市黄石港区大桥西北角。法定代表人：车建芳，总经理。委托诉讼代理人：夏磊，湖北太圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧因，湖北太圣律师事务所律师。上诉人楚冠军与被上诉人湖北春秋投资管理有限公司（以下简称“春秋投资公司”）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司黄石分公司（以下简称“红星美凯龙”）房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初1305号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月6日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人楚冠军及其委托诉讼代理人杜飘、被上诉人春秋投资公司、红星美凯龙的共同委托诉讼代理人陈慧因、夏磊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人楚冠军上诉请求：1、请求撤销原判决第一项、第二项，发回重审或依法改判；２、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、其实际欠付租金、物业费、管理费为117360元，而非127140元。其与被上诉人签订《保密协议》，约定给予涉案展位一个月的免租期，该免租期的费用应包含租金、物业费及管理费。且被上诉人于2016年1月17日出具的《租金收缴通知单》亦应证了其差欠的租金为78240元，该费用扣减了免租期费用包含租金、物业费及管理费。二、本案应中止审理。其已黄石市向黄石港区人民法院起诉二被上诉人优先续租权的案件正在审理中，本案展位费的审理应以该案的审理结果为依据。三、其支付的质量保证金应冲抵租金。其按照合同的约定向被上诉人缴纳了质保金24000元，该费用应冲抵租金。被上诉人春秋投资公司、红星美凯龙辩称：一、租赁合同的缴费标准应以合同的约定为依据，楚冠军关于欠付租金、物业费、管理费的计算没有事实依据。１、因楚冠军未达到《保密协议》约定的条件，该协议未成立；且因红星美凯龙是春秋投资公司的委托管理公司，其超出委托权限与楚冠军签订保密协议，该协议无效；2、本案租赁合同的缴费标准应以合同约定为依据，如变更应由合同三方当事人确认并签订补充文件才发生法律效力。楚冠军主张以红星美凯龙的缴款通知作为缴费标准依据没有法律依据。二、楚冠军另案起诉的是赔偿装修损失，本案无需以该案的审理结果为依据，原审判决程序符合法律规定。三、楚冠军未向春秋投资公司和红星美凯龙缴纳质量保证金，其冲抵租金的主张没有事实依据。春秋投资公司、红星美凯龙向原审法院起诉请求：1、判令楚冠军向春秋投资公司支付租金82152元，物业费49291.2元，管理费32860.8元，按拖欠金额的3‰每日支付逾期付款违约金至给付之日（截至2016年7月31日为73232.64元）；2、判令楚冠军于2016年7月31日向春秋投资公司、红星美凯龙交还展位，逾期按1329元每日支付逾期占用违约金至退出之日；3、判令楚冠军承担本案诉讼费、保全费。原审法院认定事实：关于春秋投资公司、红星美凯龙之间的关系。春秋投资公司与红星美凯龙之间，签订了委托建设装饰和经营合同（以下简称“委管合同”），约定：红星美凯龙有权向承租方直接收取一部分租金和物业费，作为出租方在委管合同项下应支付的委托经营费，该部分租金和物业费付至红星美凯龙账户。春秋投资公司作为出租方，全权委托红星美凯龙从事商场的全面经营管理并承诺不干预红星美凯龙的日常管理行为。关于春秋投资公司、红星美凯龙与楚冠军之间的合同关系。2015年7月，春秋投资公司（出租方）、红星美凯龙（管理方）与楚冠军（承租方）签订了租赁管理合同（合同编号为0253350000925），约定：出租方将展位编号为1079-A01-Z00094，位于综合馆一楼A8096，A8101展位（面积为310平方米）租赁给承租方，承租方用于经营新古典、后现代类商品美格登-加州贵族品牌。并由红星美凯龙基于商场运营提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务事宜；展位的租赁期限为2015年8月1日起至2016年7月31日止。2015年7月16日，红星美凯龙（甲方）与楚冠军（乙方）签订了保密协议，约定：红星美凯龙的优惠政策：原东邦A8096、A8101展厅；在2016年第一季度给予免租一个月等内容。关于租金、物业费和管理费标准的约定。承租方应于每一付款周期向出租方支付租金、物业费和管理费。出租方授权红星美凯龙工作人员代为收取租金、物业费和管理费。租金单价为32.6元/平方米/月，月租金为10106元；物业费单价为19.56元/平方米/月，月物业费为6063.6元；管理费单价为13.04元/平方米/月，月管理费为4042.4元。承租方应于本合同签订当日支付首期费用，此后应于每月28日前支付下月费用。2016年3月29日，红星美凯龙向楚冠军发出了预警通知书，催交美格登-加州贵族展位租金105876.32元。2016年6月22日，红星美凯龙向楚冠军发出了租金催缴通知书，催交东邦展位租金136920元。关于违约责任的约定。若承租方未按合同约定支付任何款项，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向出租方和红星美凯龙支付违约金。红星美凯龙因承租方逾期占用展位的，红星美凯龙有权停止对承租方的一切服务，包括但不限于采取停水、停电、以合理方式封闭展位等措施。关于已实际履约的行为。楚冠军分别于2015年12月25日向红星美凯龙缴纳了8月份租金9780元、物业费5868元、管理费3912元，共计19560元；2016年3月8日缴纳了10月份租金9780元、物业费1703.68元；2016年3月30日缴纳了10月份余下的物业费4164.32元及管理费3912元；2016年4月27日缴纳了11月份租金、物业费、管理费，共计19560元；2016年6月28日缴纳了12月份租金9780元、物业费1735.2元；2016年6月29日缴纳了12月份余下的物业费4132.8元及管理费3912元；2016年7月25日缴纳了1月份租金543.96元；2016年7月28日缴纳了1月份余下租金9236.04元及物业费5868元、管理费3912元。因楚冠军未按期向春秋投资公司、红星美凯龙缴纳合同约定的相关费用，故而成讼。另认定，红星美凯龙于2016年8月10日将楚冠军的展位停电并封闭经营；该展位已于2016年9月6日腾退。原审法院认为，关于合同效力。春秋投资公司、红星美凯龙与楚冠军签订的租赁管理合同以及红星美凯龙与楚冠军签订的保密协议，均系当事人的真实意思表示，合同内容除约定违约金过高外，应属合法有效，双方应按照协议约定全面履行各自的权利义务。关于楚冠军欠付约定租金、管理费、物业费金额，共计127140元;展位占用费16430.4元。春秋投资公司、红星美凯龙在其与楚冠军签订的租赁管理合同中，对租金、物业费和管理费虽已进行了约定，但红星美凯龙作为管理者有权从事商场的全面经营管理活动，其在合同履行过程中，以保密协议以及向楚冠军发出预警通知书的方式，对楚冠军的权利、义务作出了变更，该变更应为有效。据此核算，红星美凯龙与楚冠军变更后的标准为：每月租金9780元、物业费5868元、管理费3912元，并且在合同期限内减免一个月的租金。故确认楚冠军仍应给付春秋投资公司、红星美凯龙的欠款金额共计为：租金58680元+物业费41076元+管理费27384元＝127140元。关于展位占用费。根据租赁合同约定的租赁期限，楚冠军未于2016年8月1日前与春秋投资公司、红星美凯龙就续租事宜协商一致也未腾退展位，故构成违约。春秋投资公司、红星美凯龙在起诉后，楚冠军已于2016年9月6日腾退了展位。对此予以确认春秋投资公司、红星美凯龙主张上诉人给付逾期按1329元/日支付逾期占用违约金至退出之日的诉请，因合同约定楚冠军逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向春秋投资公司和红星美凯龙支付违约金。支持并确认楚冠军占用展位期间的展位占用费共计16430.4元。关于逾期付款违约金和占用展位违约金标准，可参照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付。根据租赁管理合同的约定，楚冠军未按约支付任何款项（租金、物业费、管理费），应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金，且楚冠军逾期占用展位的，应按每日租金、市场推广费和管理费的二倍向春秋投资公司和红星美凯龙支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，视为约定违约金过分高于遭受的损失，由此，楚冠军认为双方约定违约金过高，请求予以调整的理由成立，予以支持。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对逾期支付租金、物业费、管理费的违约金以及占用展位的违约金调整为按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付。故对春秋投资公司、红星美凯龙主张的违约金超出部分，不符合法律规定，不予支持。春秋投资公司与红星美凯龙之间的权利义务可依法按其合同约定另行主张。楚冠军提出红星美凯龙于2016年8月3日封闭了展位，故楚冠军不应支付期满后占用展位的二倍租金的辩论理由，因合同中已约定楚冠军逾期占用展位的，红星美凯龙有权停水、停电，以合理方式封闭展位等措施，该约定不违反法律规定，故对该抗辩意见，不予采信。对楚冠军提出其享有优先承租权以及装饰装修纠纷已另行起诉，应中止审理的抗辩意见，因与本案无关联，不予采信。楚冠军提出其已交付春秋投资公司、红星美凯龙的保证金应充抵租金以及春秋投资公司、红星美凯龙未按合同约定提供广告位、公共场所照明不足应适当少收租金的抗辩理由，因其提供的证据不足以证实，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、楚冠军于本判决生效后十日内支付春秋投资公司租赁期限内所欠租金、物业费、管理费共计127140元及逾期付款违约金[截止2016年7月27日之前的逾期付款违约金7898.67元；从2016年7月28日起至实际清偿欠款之日止期间的违约金，以127140元为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付]；二、楚冠军于本判决生效后十日内支付春秋投资公司、红星美凯龙2016年8月1日至2016年9月6日期间的展位占用费16430.4元及违约金[违约金以16430.4元为基数，从2016年8月1日起至实际清偿欠款之日止期间，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付]；三、驳回春秋投资公司、红星美凯龙的其他诉讼请求。案件受理费4862元、保全费2020元，共计6882元，由春秋投资公司、红星美凯龙共同负担882元，楚冠军负担6000元。二审期间，上诉人楚冠军提交了一组新证据：《收款收据》七张，拟证明2011年2月23日楚冠军分别支付了卡芬达A8118、年年红A8018、斯曼克D8058、艾芙迪A8096、斯帝罗兰沙发B8080、斯帝罗兰软床C8028、欧瑞D8158七品牌质量保证金10000元，共计70000元，应予冲抵租金。春秋投资公司、红星美凯龙提交了两组新证据：证据一，2013年7月6日楚冠军《领款单》一张，拟证明楚冠军用卡芬达品牌的8500元质保金分别缴纳年年红、艾芙迪品牌2013年7月8日至8月7日管理费156元、8344元；证据二，《先行赔付审批单》、《收银单》、《中国工商银行付款凭证》，拟证明2013年3月15日，红星美凯龙代替卡芬达品牌向卡芬达客户李高霞先行赔付1500元。经当事人质证，春秋投资公司、红星美凯龙认为，对楚冠军提交票据的真实性无异议，但对该证据的关联性有异议。该七份收据的收取时间均为2011年2月，而本案租赁合同的租赁期限为2015年8月1日至2016年7月31日，本案合同期没有收取楚冠军的质保金，也未转为本案合同质保金，与本案无关联；除卡芬达、年年红、斯曼克三个品牌外，其他品牌与本次诉讼十案均无关联。且卡芬达品牌质保金10000元已被冲抵完毕。楚冠军对春秋投资公司、红星美凯龙提交的两组证据的真实性、关联性均有异议，年年红、艾芙迪品牌均缴纳了相应的质保金，用卡芬达的质保金冲抵以上两个品牌的管理费没有依据。且艾芙迪与美格登-加州贵族品牌的展位一致，均为A8096，艾芙迪品牌的质保金可以视为美格登-加州贵族品牌的质保金。本院认为，虽然艾芙迪品牌与美格登-加州贵族品牌的展位有部分重合，但楚冠军未能提供相关证据证明其与春秋投资公司、红星美凯龙协商一致认可艾芙迪品牌缴纳的质保金冲抵美格登-加州贵族品牌应缴纳的质保金，故本院对该组证据不予采信。对于各方当事人提交的其他证据与本案楚冠军经营的美格登-加州贵族品牌展位无关联，本院不予采信。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、保密协议中约定免租期免缴纳的费用除租金以外，是否还应包括物业费、管理费；2、本案是否应中止审理；3、楚冠军是否向被上诉人缴纳质量保证金。一、关于保密协议中约定免租期免缴纳的费用除租金以外，是否还应包括物业费、管理费的问题。首先，春秋投资管理公司（出租方）、红星美凯龙（管理方）与楚冠军（承租方）签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》第四条约定：“承租方应于每一付款周期向出租方支付租金、物业费和管理费。租金单价为32.6元/平方米/月、物业费单价为19.56元/平方米/月、管理费单价为13.04元/平方米/月”。该合同明确约定租金与物业费、管理费分属不同类型的缴费名目。其次，红星美凯龙与楚冠军签订《保密协议》约定，甲方（红星美凯龙）政策：租金支持方面，美格登展厅给予一个月免租期（具体体现为合同期第一季度免租一个月）。该协议中载明红星美凯龙给予楚冠军经营的美格登展厅免租金一个月的支持，亦未载明该免租金包括物业费、管理费。其三，虽然红星美凯龙向楚冠军发出的预警通知书中对各展柜所欠租金进行了统计，但是楚冠军与红星美凯龙没有对租金等相关费用进行最后结算，该预警通知书记载所欠的租金仅为红星美凯龙单方的预估，至于所欠租金的数额应以双方按照合同进行结算后才能确定。故楚冠军提出红星美凯龙向其发出的预警通知书中记载的其所欠的租金不仅扣减了租金还扣减了相应的物业费及管理费，所以《保密协议》中约定免除的租金还应包括物业费及管理费的上诉理由无事实依据，本院不予支持。二、关于本案是否应中止审理的问题。楚冠军提出其以春秋投资公司、红星美凯龙拒绝续签租赁合同剥夺其优先续租权为由诉至法院，该案正在审理中，本案必须以该案的审理结果为依据，需中止审理的上诉理由，因本案系春秋投资公司、红星美凯龙要求楚冠军支付租金、管理费、物业费等费用，无须以楚冠军的优先续租权是否被剥夺为依据，本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第（五）项规定需中止审理的情形，即本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的。故楚冠军的该上诉理由无事实依据，本院不予支持。三、关于楚冠军是否缴纳质量保证金的问题。根据《最高人民法院关于的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本案中，楚冠军提出其向红星美凯龙缴纳了24000元质量保证金，但是未能提供证据予以证明，应承担举证不利的法律后果。故楚冠军的该上诉理由无事实依据，本院不予支持。综上所述，楚冠军的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费455.26元，由楚冠军负担。本判决为终审判决。审 判 长 严云峰审 判 员 曹晓燕审 判 员 童 威二〇一七年十二月四日法官助理 张 莉书 记 员 彭娇娥