山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋02民终1104号上诉人（原审第三人）：王建国。委托诉讼代理人：阎庆东，山西民仁律师事务所律师。被上诉人（原告原告）：席志敏。委托诉讼代理人：郭海新，山西黄河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华，该公司经理。上诉人王建国因与被上诉人席志敏、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王建国的委托诉讼代理人阎庆东、被上诉人席志敏的委托诉讼代理人郭海新到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。王建国上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判确认席志敏与中大公司签订的房屋认购协议书无效，确认华田苑府城二期3-1-2903房屋所有权归其所有，中大公司向其交房并为其办理房屋产权手续。事实和理由：中大公司在2013年出售的楼房就没有3号楼出售，席志敏提交的购房收据明显表明是顶账房屋，且盖章均是业务章，故席志敏与中大公司签订的购房协议书属无效合同。中大公司没有合法向席志敏交付房屋，一审法院以中大公司已向席志敏交付房屋为由，认定房屋归席志敏所有明显不符合法律规定。中大公司为王建国办理了正规的商品房预售合同并在大同市房管局了网签登记手续，按照法律规定，只有了网签登记的房屋才能办理房屋产权手续，而中大公司未为席志敏办理房屋网签手续，故席志敏不能取得房屋的所有权，该房屋的所有权应归王建国。席志敏购买抵债房屋不合法，存在严重错误。本案属于因商品房买卖产生的纠纷，应当适用相关的房地产和商品房买卖等法律法规，但一审法院擅自把案由变更为所有权纠纷，以物权法、合同法的概括性规定判决案件，明显适用法律错误。席志敏辩称，原判正确，应予维持。中大公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。席志敏向一审法院起诉请求：确认其与中大公司所签订购卖位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期3号楼1单元2903号房屋合同有效；位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期3号楼1单元2903号房屋所有权为其所有；中大公司协助其办理产权登记。一审法院认定事实：2013年3月16日，席志敏与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，未注明合同签订日期，编号592号。约定：席志敏自愿认购中大公司位于华田苑府城二期3号楼1单元2903号住宅一套，建筑面积91.92㎡，单价4100元，总价376872元，一次性交付。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。中大公司向席志敏出具了376872元的房款收据（标注时间为2013年3月16日）。席志敏交纳了燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金6894元，暖气费1588.22元、契税5653.08元、产权登记费80元、产权查档费100元、代办费500元（上述收据标注日期为2014年11月19日）装修服务费827元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）1655元（上述收据标注日期为2014年11月20日）。另查明，王建国与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月11日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：王建国向中大公司购买华田苑府城3号楼1单元2903号房，建筑面积91.92㎡，单价4000元，房屋总价367680元，买受人一次性付款；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给王建国出具了367680元的购房款收据。一审法院认为，席志敏与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。席志敏已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，现席志敏已合法占有该房屋，故席志敏要求确认位于本市华田苑府城二期3号楼1单元2903号房屋归其所有及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，予以支持。席志敏要求撤销王建国与中大公司之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对席志敏的该项诉讼请求，不予支持。王建国就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，可向中大公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条规定，判决：一、席志敏与大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑·府城二期房屋认购协议书》有效；二、位于本市华田苑府城二期3号楼1单元2903号房屋归席志敏所有；三、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为席志敏办理上述房屋的产权登记手续；四、驳回席志敏的其余诉讼请求。案件受理费200元，由席志敏负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担100元（于本判决生效后十日内给付席志敏）。本院二审查明的事实和一审认定的事实一致。本院认为，关于本案案由问题。席志敏在原审中依据其与中大公司所签订的房屋认购协议书起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销王建国的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于席志敏与中大公司签订的房屋认购协议书是否为商品房买卖合同及效力的问题。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形，恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。王建国主张，中大公司与席志敏存在恶意串通情形，应认定该房屋认购协议无效。从本案一二审查明的事实看，席志敏所签订的认购协议书并不存在上述规定的情形，王建国也没有证据证明席志敏和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定席志敏方所签订的房屋认购协议书合法有效有事实和法律依据，应予确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给席志敏及席志敏入住房屋是否合法的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。席志敏提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为席志敏开具了入住通知书和装修通知书。本案中大公司为席志敏出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于席志敏作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故王建国所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，不能成立。关于王建国与中大公司所签合同的效力问题。原审法院对王建国与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定。综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认王建国与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，王建国就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。关于席志敏能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助席志敏办理产权登记的义务，因此席志敏要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为席志敏办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归席志敏所有的判项属适用法律错误，应予撤销。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。王建国的上诉理由部分成立，对其上诉请求的合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1008号民事判决第一项、第三项，即“原告席志敏与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑·府城二期房屋认购协议书》有效”、“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告席志敏办理上述房屋的产权登记手续”;二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1108号民事判决第二项、第四项，即“位于本市华田苑府城二期3号楼1单元2903号房屋归原告席志敏所有”和“驳回原告席志敏的其余诉讼请求”；三、驳回席志敏的其他诉讼请求。一审案件受理费200元，由席志敏负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担100元。二审案件受理费300元，由王建国负担。本判决为终审判决。审判长 马剑峰审判员 张晨曦审判员 马   祖   荡二〇一七年十二月一日书记员 杨      卿