广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1693号
上诉人（一审原告）：珠海市金豪物业管理有限公司。
法定代表人：赖水洁。
委托诉讼代理人：王德光，广东友邦律师事务所律师。
被上诉人（�审被告）：汪中正，男，汉族。
被上诉人（一审被告）：陈春梅，女，汉族。
委托诉讼代理人：汪中正，男，汉族，系陈春梅丈夫。
上诉人珠海市金豪物业管理有限公司（以下简称金豪物业公司）因与被上诉人汪中正、陈春梅物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初10641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金豪物业公司的委托诉讼代理人王德光、被上诉人汪中正及陈春梅的委托诉讼代理人汪中正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金豪物业公司上诉请求：1、依法撤销（2016）粤0402民初10641号民事判决书；2、依法判令汪中正、陈春梅支付金豪物业公司物业管理费8014.5元，物业管理费违约金8014.5元；3、依法判令汪中正、陈春梅支付金豪物业公司代缴的水费1339元，代缴水费违约金1339元；4、依法判令汪中正、陈春梅支付金豪物业公司公共设施维修摊分费1155元，公共设施维修摊分费违约金1155元；5、依法判令汪中正、陈春梅支付金豪物业公司代缴水费的利息117.5元，代缴公共设施摊公费利息101.4元；6、判令汪中正、陈春梅承担本案一审、二审的诉讼费用。事实及理由如下：一审法院在金豪物业公司继续管理服务金地花园小区的合法性问题上认定事实不清，适用法律错误。1、在金地花园业主委会解聘金豪物业公司的法律效力上存在认定事实错误。在金豪物业公司与汪中正、陈春梅所签订的前期物业管理服务协议是否已解除的问题上，金豪物业公司认为，虽然金地花园业主委员会曾书面通知解聘金豪物业公司，金豪物业公司对该通知解聘的效力不予认可。根据双方所签订的前期物业管理服务协议第十六条规定�“本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解无效的，向珠海市仲裁委员会申请仲裁。”该条款不仅仅是一个仲裁条款，还约定了双方发生争议的解决方式，双方在解聘效力的问题上发生争议，应该根据协议第十六条约定先经过协商或调解程序，协商或调解无效的，再向仲裁委申请仲裁。故金地花园业主委员会无权单方面解除前期物业管理服务协议，且目前双方均未依据该条款就解聘效力的争议申请仲裁或提起诉讼，金地花园业主委员会通知解聘的效力处待定状态。因此金豪物业公司与汪中正、陈春梅所签订的前期物业服务协议仍然有效，金豪物业公司继续管理服务金地花园小区合法有据。2、一审法院混淆了金地花园业主大会决定解聘金豪物业公司的决议是属于小区业主自治的范畴，该决议所具有的法律效力并�必然地产生解除前期物业管理服务协议的效力。金地花园业主大会决定解聘金豪物业公司的决议所具有的法律效力是指针对全体小区业主而言具有法律效力，具有约束力，属于小区业主自治的范畴，该决议对金豪物业公司没有任何法律约束力。金地花园业主委员会作为业主大会的执行机构对外执行该决议时，应当根据法定或约定的方式解除合同，双方所签订的前期物业管理服务协议第十六条明确约定了解决争议的方式、方法。根据民法意思自治的原则，既然双方约定了解决争议方式，那么金地花园业主委员会行使自治权利解聘金豪物业公司所发生的争议应当按照双方约定的解决争议方式进行。很明显，金地花园业主委员会执行业主大会关于解聘金豪物业公司的决议，其法律效力仅指对全体小区业主而言具有法律效力，具有约束力，两种对内和对外不同的法律效力�能混淆，不能以此就认定为金豪物业公司就丧失继续管理小区的合法性。3、已生效判决（2014）珠中法民三终字第30号判决中所认定的事实同样存在认定事实错误，不能作为本案裁判的依据。在（2014）珠中法民三终字第30号判决书第10页最后一段，“本案中，金地花园业委会召集业主大会决议明确小区的物业服务公司并非续聘，而是解聘金豪物业公司，至今未有业主行使撤销权予以撤销，故该决议对外具有法律效力。金地花园小区已作出解聘金豪物业公司的决议，现金豪物业公司请求继续履行前期物业管理服务合同无合法依据，一审判决不予支持正确，本院予以维持。”从上述已生效判决的事实认定中，我们不难看出，该判决依据是金地花园业主大会所作出的解聘金豪物业公司的决议，就认定金豪物业公司继续管理金地花园小区无合法依据。正如前面所述，业主大会产生的解聘金豪物业公司的决议的法律效力仅对小区全体业主而言具有约束力，具有法律效力，属业主自治范畴，对外并不当然产生解聘的法律效力。要对外解聘金豪物业公司还应当根据合同法规定的法定或约定的方式进行。因此该已生效判决所认定的事实错误。根据民诉证据规则第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。因此金豪物业公司与金地花园业主签订的前期物业服务协议并未解除，金豪物业公司继续管理服务金地花园小区、收取物业费合法有据。
在庭审中，金豪物业公司补充上诉理由：退一步来讲，即便是前期物业服务合同已被解除或无效，那么金豪物业公司没有退出金地花园管理区责任在金地花园业主委员会，金豪物业公司继续管理服务金地花园小区符合无因管理构成要�。1、金豪物业公司作为金地花园前期物业管理企业，自2008年管理服务金地花园小区以来，先后投入大量的服务设施设备如监控系统，车库收费系统等。而2012年金地花园业主委员会要求金豪物业公司撤出金地花园管理区域时，未与金豪物业公司就其投入的设施设备如何移交、如何补偿等问题进行过任何协商，严重侵犯了金豪物业公司的合法权益。故金豪物业公司未撤出金地花园管理区是有正当原因的，责任在金地花园业主委员会。2、2012年以来，金地花园业委会和其新选聘的房产物业公司一直未组织有效的物业交接工作也是金豪物业公司未能撤出金地花园管理区的原因。从汪中正、陈春梅一审中提供的证据12，即金地花园业主委员会发给房产物业公司的《关于继续履行合同义务的通知》来看，证明房产物业公司一直未履行其与金地花园所签订的物业服务合同，房产�业公司一直未组织有效的交接工作。因此金豪物业公司未撤出金地花园管理区，责任在金地花园业主委员会和其新选聘的房产物业公司。3、2012年至今已过去近五年的时间，由于小区物业管理服务涉及小区698户业主的日常生活与安全，一日不可或缺，在没能顺利交接的情况下，金豪物业公司为了不影响金地花园小区业主的正常生活和安全，善意管理服务小区至今，付出劳动和巨大成本，需支付数十名工作人员的工资。汪中正、陈春梅却一直接受金豪物业公司所提供的物业服务，且金地花园绝大部分业主还是按时缴纳物业服务费的，事实上也认可金豪物业公司提供的物业服务。即便是前期物业服务合同已无效或解除，那么金豪物业公司善意为金地花园提供物业服务的行为也符合无因管理的构成要件。根据享受服务需支付等价有偿的原则，金豪物业公司参照前期物业服�合同的收费标准收取汪中正、陈春梅物业服务费及公摊费也是于法有据。
汪中正、陈春梅辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请依法予以维持。对金豪物业公司补充的无因管理的说法，不适用于本案，本案不构成无因管理。
金豪物业公司向一审法院起诉请求：1.判令汪中正、陈春梅支付金豪物业公司2012年12月至2016年8月物业管理费8014.5元，物业管理费违约金8014.5元；2.判令汪中正、陈春梅支付金豪物业公司2012年12月至2016年8月代缴的水费1339元，代缴水费违约金1339元；3.判令汪中正、陈春梅支付金豪物业公司公共设施摊分费1155元，公共设施摊分费违约金1155元；4.判令汪中正、陈春梅支付金豪物业公司代缴水费的利息117.5元(从2013年1月计至2016年8月，按年息5%计算）代缴公共设施摊分费利息101.4元(从2013年1月计至2016年8月按年息5%计算），并请判令汪中正、陈春梅从2016年9月起支付金豪物业公司代缴水费利息，代缴公共设施摊分费利息到付清拖欠的水费和公共设施摊分费之日止(以水费1339元、公共设施1155元为基数并按年息5%利率计算）；以上请求合共为21235.9元；5.本案诉讼费用由汪中正、陈春梅承担。
一审法院认定事实：汪中正、陈春梅是香洲区翠前南路212号1栋801房的产权人，房屋的建筑面积为121.32平方米。
2008年9月28日，汪中正（即乙方）签署《前期物业管理服务合同》,约定由金豪物业公司（即甲方）对“金地花园”进行前期物业管理。其中，第一条：“前期物业管理是指业主、业主大会首次聘请的物业管理企业进驻物业管理区域之前的物业管理，也即房屋交付适用之日起至物业成立业主大会，并与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。”第六条：“二、物业管理服务费用标准为住宅用房1.5元/平方米/月。六、公共用电、用水费用按政策、法规规定由住户合理分担。七、排污费、清理垃圾费及与物业管理有关的费用。”第八条：“受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。”第十一条:“在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，该协议继续有效。”第十二条：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。二、乙方违反协议，造成甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方按本物业有关管理制度及《业主公约》的规定限期采取相应改正措施；逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的赔偿责任。三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标�和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天交纳3‰的违约金，直至交情欠款之日止或采取相应法律措施。”
金豪物业公司主张截至2016年8月，汪中正、陈春梅尚欠物业管理费8014.5元、水费1339元、公共设施摊分费1155元、管理费违约金15193.4元、水费违约金2538.4元、公共设施摊分费违约金2189.6元、水费利息117.5元、公共设施摊分费利息101.4元。
根据（2013）珠香法湾民一初字第120号民事判决书所查明的事实：2011年5月23日，珠海市香洲区金地花园小区召开首次业主大会，选举产生了金地花园业主委员会（以下简称“业委会”），并于2011年7月12日报当地行政主管部门备案。2012年4月20日，业委会向金豪物业公司出具《告知函》，表示：业委会经过广泛征求小区全体业主的意见后决定不与金豪物业公司续签物业管理合同，业委会将�招投标的形式重新选聘新的物业管理企业，要求金豪物业公司做好相关事宜。同年4月24日，金豪物业公司复函业委会称业委会的成立以及当选委员存在违反规定的情形，将待相关部门对此作出认定后再进行交接。同年5月18日，业委会在小区内发布公告，确定房产物业公司和珠海市葆力物业管理有限公司作为候选单位，决定于2012年6月2日至2012年6月9日召开业主大会对上述两家候选企业进行投票表决。同年6月14日，业委会在小区内发布公告，载明投票结果为选定房产物业公司为小区物业管理服务企业。同年6月25日，业委会向金豪物业公司发出一份《告知函》，内容是：该小区于6月2日至8日采用书面征求意见的形式召开了业主大会，根据全体业主投票表决结果，房产物业公司被聘为小区的物业管理服务企业并于同年6月30日零时起进驻小区，要求金豪物业公司做好交接工作并移交相关资料、图纸等。同年7月1日，业委会在小区内张贴通告，要求业主停止向金豪物业公司交纳物业管理费、停车费等各项费用。同年8月27日起，在相关政府部门指导下，业委会再次组织召开业主大会，对于是否解聘金豪物业公司向业主书面征求意见。同年9月12日，业委会在表决投票程序结束后向相关部门发出邀请，请求指导开箱验票。同年11月14日在中山亭社区居民委员会开箱验票，开箱计票结果为同意解聘金豪物业公司。同年11月15日，业委会在小区内就上述投票情况发布公告。同年11月22日，业委会致函金豪物业公司，再次要求其十五日内退出金地花园管理服务区域并移交相关资料等。同年12月7日，珠海市香洲区前山街道办事处致函原告，要求其尽快与业委会做好交接工作，退出该小区的物业管理区域，但金豪物业公司至今仍未退出。
再查，（2014）珠中法民三终字第30号民事判决书对（2013）珠香法湾民一初字第120号民事判决书所查明的事实予以确认，并认定业委会于2012年11月14日召集业主大会决定解聘金豪物业公司的决议具有法律效力。
金豪物业公司在庭审中称：（2014）珠中法民三终字第30号民事判决书生效时金地花园业主委员会任期已经届满，金豪物业公司并不清楚是否成立了新的业委会，金豪物业公司有责任继续履行《前期物业管理服务合同》。
汪中正、陈春梅在庭审中称：金地花园业主委员会于2011年5月23日成立，任期三年直至2014年5月22日到期，到期后由于各种原因未能重新成立新的业主委员会。原业主委员会继续行使职能，直到2016年11月在街道办和居委会的协助下才重新成立业委会。而由于金豪物业公司拒绝退出小区管理，房产物业公司无法进驻小区进行实际管理。汪中正、�春梅于2012年12月开始停止向金豪物业公司缴纳费用。关于金豪物业公司代缴水费等费用，汪中正、陈春梅从来没有委托金豪物业公司收取，金豪物业公司的损失应该由金豪物业公司自己承担。
一审法院认为：案涉的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《前期物业管理服务合同》第一条约定，“前期物业管理”是自房屋交付适用之日起至物业成立业主大会，并与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。
金地花园业委会于2011年5月23日选举产生并于2011年7月12日报当地行政主管部门备案,其后亦已聘用房产物业公司作为新的物业管理企业。此外，业委会于2012年4月20日向金豪物业公司出具《告知函》决定不再与金豪物业公司续签物业管理合同。4月24日，金豪物业公司复函业委会称业委会的成立以及当选委员存在违反规定的情形，将待相关部门对此作出认定后再进行交接。可见金地花园业委会的成立有效，且已就解聘金豪物业公司的事宜对金豪物业公司进行了通知。上述事实亦已经过珠海市中级人民法院终审判决认定。一审法院认为，解聘金豪物业公司的行为是业委会依法享有的自治权利，此时金豪物业公司已然丧失继续管理小区的合法性。金豪物业公司不顾业委会解聘及办理交接的通知，继续管理小区物业，有强买强卖之嫌，违背了公平、诚信原则，且不利于小区的管理及社会的稳定，此风不可助长。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因此，就金豪物业公司向业主主张2012年4月20日后的物业管理费等费用及违约金的请求，一审法院不予支持。
至于金豪物业公司主张的水费、电费、公摊费等费用，金豪物业公司并未提交相关证据证明上述费用已实际发生或已实际支付。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”金豪物业公司没有完成其证明责任，应承担证据失权的不利后果。一审法院对于金豪物业公司主张汪中正、陈春梅支付上述费用及违约金的请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：驳回金豪物业公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费165元，由金豪物业公司负担。
二审中，金豪公司提交关于水电费的证据，汪中正、陈春梅对其真实性、合法性均不予认可。本院认为，金豪公司二审提交的关于水电费的证据均形成于在一审庭审结束之前，金豪公司对一审为何未提交该证据没有合理的解释，汪中正、陈春梅对该证据的真实性、合法性又不予认可，因此，本院不予�纳。
经审理，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，金豪公司上诉主张依据双方签订的前期物业管理服务协议第十六条之约定，解除前期物业服务协议应通过仲裁程序，且金地花园业主大会的解聘决议对金豪公司不发生法律效力，因此，双方签订的前期物业服务协议并未解除，金豪公司继续管理金地花园小区、收取物业服务费用有合法依据。为此，本院认为，首先，根据双方签订的前期物业管理服务协议第十六条关于“本协议在履行过程中如发生争议，双方应协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解无效的，向珠海市仲裁委员会申请仲裁”之约定，申请仲裁的程序解决的前提是双方因履行前期物业管理服务协议而发生纠纷。本案中，金地花园于2011年5月成立了业主委员会，业主委员会并聘用�新的物业公司。根据《物业管理条例》第二十六条关于“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”之规定及双方《前期物业管理服务合同》第一条关于“‘前期物业管理’是自房屋交付适用之日起至物业成立业主大会，并与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理”之约定，双方《前期物业管理服务合同》已经终止，故金豪公司主张通过仲裁程序解决纠纷的前提条件已经不存在；其次，金地花园业主委员会成立并聘用了新的物业服务企业后，向金豪公司出具了《告知函》决定不再与金豪公司续签物业服务合同，即对解聘金豪公司的事宜进行了通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，因金豪公司并未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，因此，自金地花园业主委员会的《告知函》到达金豪公司时，前期物业服务协议即已解除；再次，金豪公司主张其行为构成无因管理。为此，本院认为，无因管理构成要件之一为管理人的行为不得违反本人明示或可推知的意思。本案中，金地花园业主委员会明确解除与金豪公司的物业服务关系，故金豪公司的行为诚如一审法院所认定，为强行提供服务，违背了公平、诚信原则；最后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条关于“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支�物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，金豪公司依据前期物业服务协议向业主主张2012年4月20日后的物业管理费、水费、电费、公摊费等费用及违约金的请求，均无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，金豪公司的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费335.02元，由珠海市金豪物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 发
审判员 朱文春
审判员 杨卫星
二〇一七年六月二十七日
书记员 苏婉婷