北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0119民初9020号原告(反诉被告)：北京永和大王餐饮有限公司,住所地北京市东城区东兴隆街58号606室，统一社会信用代码×××。法定代表人：陈觉中，董事长。委托诉讼代理人:徐世超，北京市立圣律师事务所律师。委托诉讼代理人:王丹，女，1983年9月1日出生，汉族，居民，该公司员工，住公司宿舍。被告（反诉原告）:北京达人凯华餐饮管理有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区康西路1125号，实际办公地北京市西城区半步桥街48号金泰开阳大厦327室，统一社会信用代码×××。法定代表人：张燕华，经理。委托诉讼代理人:于佳斌，北京市京徽律师事务所律师。原告北京永和大王餐饮有限公司（以下简称永和大王公司）与被告北京达人凯华餐饮管理有限公司（以下简称达人凯华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，被告达人凯华公司于2017年4月1日提起反诉，本院于当日立案并决定合并审理，并依法适用普通程序，由代理审判员姚传荣、审判员季凤建、人民陪审员李艳丽组成合议庭，于2017年4月1日，公开开庭进行了审理。原告永和大王公司委托诉讼代理人徐世超、王丹，被告达人凯华公司委托诉讼代理人于佳斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）永和大王公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告（反诉被告）永和大王公司与被告（反诉原告）达人凯华公司之间于2011年9月5日签订的合作合同及一系列补充协议解除。2.本案诉讼费用由被告达人凯华公司承担。事实和理由：原告永和大王公司与被告达人凯华公司于2011年9月5日签署了一份名为合作实为租赁的《合作合同》，双方在合同中约定，以被告达人凯华公司提供合作经营场所，承担经营场所租金及合同约定费用；原告永和大王公司负责餐厅装修、设备采购、人员聘用及日常经营管理；但不形成任何新的法律实体的形式合作经营餐厅。合同签署后，原告永和大王公司即开始经营位于延庆区八达岭特区外宾餐厅西侧×号的餐厅。后双方分别于2011年11月4日、2012年签署了两份补充协议，对餐厅位置和租金进行重新约定。因2014年起八达岭商圈动线发生变化，八达岭游客进入长城景区不再经过原告餐厅位置，客流量减少，原告永和大王公司的餐厅一直严重亏损。原告永和大王公司于2016年9月20日依据双方《合作合同》第8.6条“除本合同约定的其他解除情形外，乙方可以在向甲方提前两个月发出书面通知后提前解除本合同，乙方无须向甲方承担违约责任。但乙方须支付给甲方【一个月的合作受益】作为补偿”和2012年补充协议第二条“甲乙双方一致同意将原合同8.6条约定变更为：除本合同约定的其他解除情形外，乙方可以在向甲方提前两个月发出书面通知后提前解除本合同，乙方无须向甲方承担违约责任。但乙方须支付给甲方【两个月的合作受益】作为补偿”之约定，在大望路SOHO现代城××餐厅向被告达人凯华有限公司联系人董××（联系方式：XXXXX****XX）当面送达了《关于终止租赁合同的函》，在此函中明确告知被告达人凯华公司，原告永和大王公司欲将于2016年11月7日终止和被告达人凯华公司的租赁合同（合作合同），被告达人凯华公司没有表示异议。2016年11月原告永和大王公司准备餐厅的搬迁事宜，被告达人凯华公司拒绝配合，原告永和大王公司于2016年11月3日通过EMS的方式向被告达人凯华公司递送了《八达岭合作合同提前终止的函》，被告达人凯华公司拒绝接收。原告永和大王公司在2016年11月7日进行撤场工作，被告达人凯华公司明确拒绝原告撤场和向被告交付房屋的要求，后原告永和大王公司将《八达岭店交房通知函》贴于餐厅门口，告知被告达人凯华公司随时可以接收房屋。原告永和大王公司在多次联系被告达人凯华公司未果的情况下，为避免双方损失扩大，诉至法院，请求法院支持原告北京永和大王餐饮有限公司的诉讼请求。被告（反诉原告）达人凯华公司辩称，按照双方签订的协议，不具备解除合同的条件，不同意解除合同。被告（反诉原告）达人凯华公司向本院提出反诉请求：1.请求判决反诉被告永和大王公司支付2016年11月8日至2017年4月1日的房屋租金人民币172104.2元。2.要求反诉被告永和大王公司支付如果解约应支付的补偿金人民币137683.36元，计算方式为合同约定4个月的补偿数额。3.请求法院判令反诉被告永和大王公司支付2017年4月1日后至实际搬离现场的实际占有使用费。4.反诉费用由反诉被告永和大王公司承担。事实和理由：反诉原告达人凯华公司与反诉被告永和大王公司双方签订了房屋租赁合同协议，现反诉被告永和大王公司起诉要求解约，反诉原告达人凯华公司依此据理提出反诉请求，请求得到依法支持。反诉被告永和大王公司对反诉原告达人凯华公司的反诉辩称，不同意给付2016年11月8日至2017年4月1日的房屋租金；同意给付共4个月的违约金；不同意给付实际占有使用费；诉讼费用承担请求法院裁决。反诉被告永和大王公司认为，其已于2016年9月20日向反诉原告达人凯华公司的联系人董××当面送达了终止租赁合同的函；反诉被告永和大王公司于2016年11月3日以EMS邮寄方式寄送解约通知，并于2016年11月6日、2016年11月7日在涉案房屋处张贴解除合同通知；反诉被告永和大王公司未能如期搬离涉案房屋系因反诉原告达人凯华公司的阻拦，故反诉被告永和大王公司不应给付2016年11月8日至2017年4月1日的房屋租金以及实际占有使用费。本院经审理认定事实如下：2011年9月5日，达人凯华公司（甲方）与永和大王公司（乙方）签订名为“合作合同”但实为房屋租赁合同，约定：永和大王公司转租达人凯华公司从北京八达岭巨龙工艺品有限责任公司租赁的商铺【位置：北京市延庆县八达岭特区外宾餐厅西侧×幢等×幢（原××天地房屋），房地产权证号：X京房权证延字第XX**号，使用面积约178平方米】，合同期限2011年9月16日至2019年12月31日，2011年11月16日至2013年11月15日年租金（合同称“合作收益”，下同）为400000元，2013年11月16日至2015年11月15日年租金为420000元，2015年11月16日至2017年11月15日年租金为441000元，2017年11月16日至2019年11月15日年租金为463050元，2019年11月16日至2019年12月31日年租金为57881元，并约定：“8.6除本合同约定的其他解除情形外，乙方可以在向甲方提前两个月发出书面通知后提前解除本合同，乙方无须向甲方承担违约责任。但乙方须支付给甲方【一个月的合作受益】作为补偿”。2011年11月4日，双方签订补充协议，确认租赁位置北京市延庆县八达岭特区外宾餐厅西侧×幢等×幢（原××天地房屋）即为北京市延庆县八达岭特区外宾餐厅西侧×号。后（本案立案前）双方再次签订补充协议，变更租金条款为：2012年11月8日至2013年11月7日年租金350000元，2013年11月8日至2015年11月7日年租金370000元，2015年11月8日至2017年11月7日年租金391000元，2017年11月8日至2019年11月7日年租金413050元，2019年11月8日至2019年12月31日年租金59977元，并将前述8.6条款变更为“除本合同约定的其他解除情形外，乙方可以在向甲方提前两个月发出书面通知后提前解除本合同，乙方无须向甲方承担违约责任。但乙方须支付给甲方【两个月的合作受益】作为补偿。除原合同及本协议另有约定外，乙方如无特殊情况应正常履行合同。”2016年9月20日，永和大王公司起草致达人凯华公司《关于终止租赁合同的函》，称将于2016年11月7日终止前述租赁协议，并于当日送交董××（男，身份不详）。2016年11月3日、11月7日，永和大王公司通过中国邮政EMS分别向达人凯华公司的住所地北京市延庆区八达岭经济开发区康西路1125号邮寄《八达岭合作合同提前终止通知函》和《八达岭店交房通知函》，但该二份EMS均被退回，显示“拒收”。2016年11月4日，永和大王公司分别向手机号为XXXXXXXXXXX和XXXXXXXXXXX的用户发送短信通知解除合同及邮寄EMS一事，但未收到回复。2016年11月6日、11月7日，永和大王公司在租赁房屋张贴《通知》，通知合同解除及交付房屋事项。2016年11月7日，永和大王公司在租赁房屋组织员工及车辆搬离，但未成功。2016年12月29日，本院依法向达人凯华公司公告送达起诉状副本，同日，达人凯华公司的委托诉讼代理人亦在本院领取了起诉状副本。截止庭审前，永和大王公司的相关物品尚在租赁房屋处未搬离。上述事实，有永和大王公司和达人凯华公司向本院提交的合作协议、补充协议、照片等在案佐证。本院认为，合同作为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，原告（反诉被告）永和大王公司和被告（反诉原告）达人凯华公司自愿签订房屋租赁合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应严格履行合同义务。当事人也可以约定一方解除合同的条件，当解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案的争议焦点是双方签订的房屋租赁合同是否于2016年11月7日因原告（反诉被告）永和大王公司的通知而解除。针对此争议焦点，原告（反诉被告）永和大王公司向本院提交了其通过当面交付解除通知、发送邮件、手机短信、张贴通知等证据以证实其已经履行了通知被告（反诉原告）达人凯华公司的义务，并主张该房屋租赁合同已解除；被告（反诉原告）达人凯华公司辩称前述通知均未到达，直到2017年4月1日本案庭审时被告（反诉原告）达人凯华公司方收到原告（反诉被告）永和大王公司的解除通知，故若合同解除，原告（反诉被告）永和大王公司应当按合同约定给付相应租金。对此，本院认为，当事人一方先行发出解除通知然后起诉请求解除合同或请求确认合同已解除的或者对方收到解除通知后向法院提出请求确认合同解除无效之诉的，如确认合同解除有效，合同解除时间为解除通知到达合同相对方之日；当事人一方未先行通知即直接向法院起诉请求解除合同的，原告递交起诉状并经由法院向被告送达的行为视为向合同相对方发出了解除合同的通知，如确认合同解除有效，合同解除的时间为起诉状副本送达至被告之日。本案中，因原告（反诉被告）永和大王公司未能完成证明其向被告（反诉原告）达人凯华公司发出的解约通知已到达，故视为其未先行通知，但本院于2016年12月29日通过公告送达和直接送达两种方式向被告（反诉原告）达人凯华公司送达起诉状副本，其中直接送达已产生了送达的法律效力，故当日应视为原告永和大王公司的合同解除通知到达被告达人凯华公司之日。根据双方补充合同的约定，永和大王公司单方行使解除权需提前两个月发出书面通知，并支付两个月租金作为补偿，故2017年2月28日视为双方合同解除之日，永和大王公司应支付达人凯华公司租金至合同解除之日，并另行支付达人凯华公司两个月租金作为解约补偿金。原告（反诉被告）永和大王公司请求依法确认与被告（反诉原告）达人凯华公司之间于2011年9月5日签订的合作合同及一系列补充协议解除之诉讼请求，具有事实与合同依据，理由正当，本院予以支持。被告（反诉原告）达人凯华公司不同意解除双方合同及补充协议之辩解，缺乏事实与理由支持，本院不予采信；其要求反诉被告永和大王公司支付2016年11月8日至2017年4月1日的房屋租金人民币172104.2元的反诉请求，其中2016年11月8日至2017年2月28日期间的租金121049.32元（391000元÷365天×113天），本院予以支持，超过部分，本院不予支持，其要求反诉被告永和大王公司支付解约补偿四个月租金之反诉请求，本院支持双方合同解除之日起两个月部分，计算至2017年4月28日，金额为65166.67元（391000元÷12个月×2个月）。被告（反诉原告）达人凯华公司自合同解除之日起至本判决生效之日期间的房屋占用损失，系其因没有采取适当措施致使损失扩大，故由其自行承担，被告（反诉原告）达人凯华公司的相关诉求，本院不予支持；本判决生效之日起至原告（反诉被告）北京永和大王餐饮有限公司实际搬离之日期间被告（反诉原告）北京达人凯华餐饮管理有限公司的房屋占用费损失，双方可待本案判决生效后另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京永和大王餐饮有限公司与被告（反诉原告）北京达人凯华餐饮管理有限公司签订的房屋租赁合同于2016年12月29日解除；二、原告（反诉被告）北京永和大王餐饮有限公司给付被告（反诉原告）北京达人凯华餐饮管理有限公司2016年11月8日至2017年2月28日期间的租金121049.32元，于本判决生效后七日内履行；三、原告（反诉被告）北京永和大王餐饮有限公司给付被告（反诉原告）北京达人凯华餐饮管理有限公司2017年3月1日至2017年4月28日期间的解约补偿金65166.67元，于本判决生效后七日内履行；四、驳回原告北京永和大王餐饮有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告北京达人凯华餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元、公告费260元，由被告北京达人凯华餐饮管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2973元，由反诉原告北京达人凯华餐饮管理有限公司负担961元，已交纳，由反诉被告北京永和大王餐饮有限公司负担2012元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  姚传荣审 判 员  季凤建人民陪审员  李艳丽二〇一七年九月二十六日书 记 员  沙 莎