广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1506号
上诉人（原审原告）李禄玲，女，1965年4月3日出生，汉族。
委托代理人董福根，上海利好律师事务所律师。
上诉人（原审被告）广州万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）。
法定代表人丁本锡，该公司董事长。
委托代理人庞勇智，广东智洋律师事务所律师。
上诉人李禄玲、万达公司因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月23日，李禄玲（乙方）与万达公司（甲方）签订《白云万达广场认购协议书》，约定：乙方向甲方认购白云万达广场云城南三路393号803房，并确认该商品房建筑面积约为265.03平方米，套内建筑面积约为169.27平方米（具体面积数据以双方签订的商品房买卖合同约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准），单价为每平方米24384元（建筑面积），购房款总价为6462492元，一次性付款享受97折，购房款总价6268617元。双方签订商品房买卖合同后，本认购协议书自动终止。
2010年7月27日，李禄玲（买房、乙方）与万达公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为201007163524），该合同正本第一部分商品房预售合同说明第1条内容为：合同双方当事人应当在签订本合同前仔细协商本合同全部条款，对合同条款及用词理解不一致的，进行充分协商，达成一致意见后，可在合同中明确约定。合同生效后，合同双方当事人因合同条款及用词理解不一致等发生合同纠纷，由合同双方当事人协商解决，协商不成的，可以遵循本合同约定的争议解决途径依法向人民法院或向仲裁机构申请仲裁。第2条内容为：本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定。为体现合同双方当事人的自愿原则，本合同中部分条款中有供合同双方当事人自行选择的【】以及可自行约定的空白行。本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由合同双方当事人平等协商确定。商品房预售合同则约定：乙方购买位于白云万达广场自编A、B、C区自编云城南三路393号办公楼8层803房，房屋地址云城南三路393号803房；约定建筑面积共265.03平方米，其中，套内建筑面积169.27平方米，共有分摊面积约95.76平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米37033.24元，总金额6268617元；甲方同意乙方一次性付款，在2010年7月27日前支付全部房价款。甲方应在2011年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介结构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，选择以套出售，按套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。等等条款。
上述合同签订后，李禄玲向万达公司支付了房价款6268617元。万达公司于2011年4月20日出具发票确认，该发票上载明内容包括：销售的不动产楼牌号为云城南三路393号803房，建筑面积245.1846平方米，单价每平方米25462.71元，金额6243064元，款项性质是售房款。根据广州市房地产测绘所于2011年4月2日就云城南三路393号-401号物业出具的测字：110111521《房屋面积测量成果报告书》显示，诉争房屋测绘结果：套内面积168.58平方米，分摊面积76.6046平方米，总面积245.1846平方米。
2011年4月15日，万达公司出具了《入伙通知书》，通知李禄玲收楼，同时告知李禄玲购买上述商品房实测面积与约定面积误差0.69平方米，万达公司退回李禄玲面积误差款25553元，万达公司实收李禄玲房款6243064元。李禄玲接收了诉争房屋。
广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第3292号生效民事判决查明记载：2012年8月31日，广州市国土资源和房屋管理局出具对广州市中级人民法院的查询复函，内容是：经查，111201362《房屋面积预算（测算）成果报告书》和测字110111521《房屋面积测量成果报告书》，均是按规划部门的报建图和竣工验收图出具的。经核查，由于大楼首层大堂在其报建图与《建设工程规划验收合格证》附图中的功能定性不同，参与分摊的主体变更，导致两次测绘分摊面积相差较大。报建图中，大楼首层大堂的功能为“办公大堂”，由3至9层相关单元分摊，而在《建设工程规划验收合格证》附图中，其功能改为“入口大堂”，由负1层及3至9层相关单元分摊。经核，预测和实测面积两组数据反映纳入的分摊部位没有不同，是一致的。上述两次面积计算依据相同，符合《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）附录B中关于商住楼和多功能综合楼共有建筑面积的分摊规定。
李禄玲于2012年5月11日向原审法院起诉称：合同签订后，李禄玲依约付清房款，但万达公司开出的发票显示建筑面积只有245.1846平方米，与合同约定相差19.8454平方米。请求判令万达公司赔偿李禄玲因公摊面积减少而造成的损失443840元，受理费由万达公司承担。
原审法院认为，李禄玲、万达公司分别于2010年7月23日、同年7月27日签订的《白云万达广场认购协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《白云万达广场认购协议书》约定“双方签订商品房买卖合同后，本认购协议书自动终止”，故双方的权利义务应根据2010年7月27日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》来确定。
涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》约定涉案商品房“以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米37033.24元，总金额6268617元”，虽然该《广州市商品房买卖合同（预售）》中的房屋总价款与《白云万达广场认购协议书》约定的总价款相同，但计价方式已由按房屋总建筑面积计算变更为按套内建筑面积计算，房屋单价也相应做了变更。李禄玲无提供证据证明其在对房屋计价方式的变更存在重大误解或者是在受欺诈的情况下签订涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》，万达公司开具的售房发票只是销售凭证，并不能证明万达公司与李禄玲再次变更了合同约定的房屋计价方式为按房屋总建筑面积计价，也不足以证明万达公司通过合同欺诈来获取非法利益。
虽然《广州市商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋是按套出售，但同时亦约定了建筑面积为265.03平方米，其中，套内建筑面积169.27平方米，共有分摊面积约95.76平方米。从测字110111521《房屋面积测量成果报告书》来看，涉案房屋的公共分摊面积比合同约定的面积减少了19.1536平方米，不符合合同约定，故李禄玲要求万达公司对公共分摊面积的减少承担履行合同不当的责任的主张有理。涉案房屋买卖合同中并无对公共分摊面积在实测小于合同约定时，应如何补偿以及补偿标准作出约定，李禄玲要求按照总购房款与总建筑面积计算所得单位面积平均价格结算公摊面积差异款损失，没有合同依据和法律依据。鉴于李禄玲、万达公司签订的《白云万达广场认购协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》的时间在测字110111521《房屋面积测量成果报告书》作出之前，两份书面合同中关于涉案房屋面积的描述与测字110111521《房屋面积测量成果报告书》载明的测算结果相当（误差面积李禄玲、万达公司已作补差价处理），李禄玲没有证据证明万达公司在签订两份合同书时知道或应当知道涉案房屋的实际公摊面积与预测公摊面积不符，故现有证据不足以证明万达公司在签订涉案合同是存在故意隐瞒、谎报房屋面积的情形。鉴于涉案房屋买卖合同中无对公共分摊面积的差异款如何补偿作出明确约定，万达公司与李禄玲签订合同后，不存在漏建、少建计入公摊的公共部位的情况，上述实测报告公共分摊面积缩小部分对李禄玲使用涉案房屋尚不致于产生实质性的影响，李禄玲亦无提供证据证明由此造成的实际损失，根据公平合理原则，可由万达公司酌情补偿给李禄玲的公摊面积差异款为133152元。
综上所述，李禄玲认为万达公司应补偿其公摊面积差异款损失的理由成立，予以支持。李禄玲要求按照总购房款与总建筑面积计算所得单位面积平均价格结算公摊面积差异款的损失的理由不成立，不予支持。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条的规定，判决：一、在本判决生效之日起十日内，广州万达广场投资有限公司支付公摊面积差异款133152元给李禄玲；二、驳回李禄玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7958元，由李禄玲负担4995元，由广州万达广场投资有限公司负担2963元。
判决后，李禄玲、万达公司均不服，分别向本院提起上诉。
李禄玲上诉并答辩称：一、本案商品房预售合同纠纷实质是万达公司利用合同欺诈，获取非法利益。李禄玲与万达公司签订的《白云万达广场认购协议书》清楚地写明涉案房屋建筑面积为265.03㎡，套内建筑面积为169.27㎡，以建筑面积出售，建筑面积单价为24384元／㎡，购房总金额计算方式为：建筑面积265.03㎡×建筑面积单价24384元×优惠折扣97%=6268617元。《广州市商品房买卖合同》也清楚地写明涉案房屋建筑面积为265.03㎡，套内建筑面积为169.27㎡，套内建筑面积单价为37033.24元／㎡，总金额为6268617元。以上证明了建筑面积265.03㎡与建筑面积单价24384元是构成涉案房屋总金额母体依据、原始依据，但万达公司开具的发票却是清楚写明商品名称、销售属性、单价，即建筑面积245.1846㎡，建筑面积单价为25462.71元／㎡，足以证明万达公司开具的发票是以涉案房屋的建筑面积进行销售，显示了万达公司的违约行为，其用套内建筑面积做合同，偷梁换柱，恶意缩小建筑面积，从而抬高建筑面积的单价，获取非法利益，有预谋的将购房合同条款统一以套出售为所有购买万达公司房屋的业主设下了合同欺诈陷阱。二、万达公司违约售房事实存在，广东省高级人民法院粤高法（2012）240号发文对此违约行为又有相关处置规定，但原判无视该规定，擅自以“酌情赔偿”133152元判决结案，可见原判查清的事实与判决结果相矛盾，判决结果于法无据。三、万达公司上诉提到应在收到收楼通知后七天内提出异议，但根据民法通则的规定，时效是二年，李禄玲收到收楼通知七天后提出异议并不违反法律规定。综上，原判在事实、证据及适用法律上有错误，请求依法撤销原判，支持上诉人一审诉请，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
万达公司上诉并答辩称：一、原判认定万达公司与李禄玲签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，则双方都应依据合同的约定来处理纠纷，对于双方权利义务的处理不应超出双方在合同中的约定。在李禄玲收楼时，万达公司已向其告知了面积差异事实，开具的发票上也已明确写明了房屋建筑面积为245.1846平方米，李禄玲收到该发票后未在约定的期限内对面积提出任何异议，应视为李禄玲已用行为表明其是接受房屋面积变动的事实，李禄玲起诉时已远超合同约定的异议期限，不应得到法院的支持。二、万达公司对于大楼首层大堂功能定性发生变化并无任何过错，认定两份面积测量报告书中关于公摊面积的差异不能归咎于万达公司，但原判在查明事实后却无缘无故判决万达公司向李禄玲支付133152元的“补偿款”，损害了万达公司的合法利益，且该补偿金额不仅没有法律依据，也无计算依据。综上，原判错误，请求撤销原判，依法改判驳回李禄玲的全部诉讼请求，诉讼费由李禄玲承担。
上诉人李禄玲、万达公司在二审中均没有新证据提交，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，原判认定上诉人李禄玲、万达公司分别于2010年7月23日、7月27日签订的《白云万达广场认购协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》均合法有效正确，以及认定双方的权利义务应根据2010年7月27日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》来确定亦正确，本院均予以确认。
原判已就本案没有证据足以证明上诉人万达公司通过合同欺诈来获取非法利益，以及由上诉人万达公司酌情补偿给上诉人李禄玲的公摊面积差异款133152元的理据作了充分的论述，并无不当，且该理据在已生效的本院（2011）穗中法民五终字第3292号民事判决书中已被确认，本院不再赘述，予以维持。现上诉人李禄玲、万达公司在没有提供新证据的情况下，分别上诉提出前述的上诉请求，本院不予采纳。
综上，审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应当维持。上诉人李禄玲、万达公司的上诉意见均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7958元，由上诉人李禄玲负担4995元、上诉人广州万达广场投资有限公司负担2963元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷