广东省深圳市龙岗区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0307执异181号
案外人：深圳市某某大酒店有限公司。
法定代表人：利某某。
委托代理人：李某。
委托代理人：罗某。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司深圳某某支行。
负责人：张某某。
委托代理人：王某某。
被执行人：深圳市某某投资有限公司。
法定代表人：某某宝。
被执行人：深圳某某投资发展有限公司。
法定代表人：罗某某。
被执行人：深圳市某某集团有限公司。
法定代表人：杨某。
被执行人：深圳市某某园林有限公司。
法定代表人：杨某。
被执行人：周某。
被执行人：周某某。
被执行人：深圳市某某集团有限公司。
法定代表人：利某某。
申请执行人中国农业银行股份有限公司深圳某某支行（以下简称农行某某支行）与被执行人金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2015）深龙法民二初字第684号民事判决已发生法律效力。由于上述被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，立案号为（2016）粤0307执9296号。在执行过程中，案外人深圳市某某大酒店有限公司（以下简称某某大酒店）以（2016）粤0307执9296号公告侵害其优先购买权为由提出执行异议，请求裁定中止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审理，本案现已审查终结。
案外人某某大酒店提出异议称：其与被执行人某某公司之间签订了《房屋租赁合同》，合同约定：某某公司将位于深圳市龙岗区布吉街道金鹏路房产（不动产证号为60000000、60000000）出租给案外人，合计建筑面积2932.79平方米，合同约定了押金、租金支付方式、违约责任等相关条款。合同签订后，案外人按照合同约定支付租金等相关费用，同时花费巨资对租赁物进行了装修，彤富公司也依约交付了房产，案外人使用至今。案外人的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。案外人作为合法承租人对上述房产依法享有优先购买权，且“买卖不破租赁”，因此，龙岗法院作出（2016）粤0307执9296号公告，要求案外人在15日内腾退该房屋是错误的，也是违法的。龙岗法院定于2017年10月30日在司法淘宝网上拍卖上述房产，侵害了案外人的优先购买权，特提起执行异议，请求中止拍卖，请求中止对上述房产的执行。
申请执行人农行某某支行答辩称：龙岗法院发送公告，并依法择期拍卖上述房产，没有侵害案外人某某大酒店的合法权益。理由如下：1、案外人的租赁是在抵押权设立之后发生的，不适用“买卖不破租赁”的法律规定。根据《物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；根据《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。2、案外人所提“优先购买权”已过除斥期间，实体权利已经灭失。龙岗法院的三份执行公告的内容明确指出“……上述房产如存在合法承租人，应于本公告张贴之日起十五日内亲自携主体资料、送达地址确认书、租赁合同、已付租金的给付凭证、是否主张优先购买权的书面意见书等材料原件及复印件提交至本院执行局某某法官处，逾期未提交，本院将视为不存在租赁关系，则在拍卖上述房产时，你/你单位将不享有优先购买权……”但在上述限期内，案外人并没有向法院主张优先购买权，因此，其权利因未在合理期间内行使而灭失。3、案外人与被执行人某某公司租赁合同的签订时间在龙岗法院采取查封措施之后，属于查封后租赁，不得对抗申请执行人。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的财产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。4、案外人存在恶意阻碍执行进度的嫌疑。被执行人涉嫌与案外人恶意串通，通过虚构租赁关系等方式，故意在公告限期之后临近拍卖日之前，提出执行异议恶意拖延、抵抗执行，侵犯申请执行人的合法权益，严重干扰司法正义的实现。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。
案外人某某大酒店提交如下证据材料：《房屋租赁合同》复印件1份及房租收款收据复印件9张，拟证明：2016年9月10日，案外人与被执行人某某公司之间签订《房屋租赁合同》，约定将位于深圳市龙岗区布吉街道金鹏路房产（不动产证号为6000000000、6000000000）出租给案外人，合计建筑面积2932.79平方米，租赁期限为20年，从2016年9月21日至2036年5月20日止，每5年为一个不变租金租期，首个5年租期每月租金为人民币82118元，以后每5年租期每月租金在上一个5年租期每月租金的基础上递增5%……；案外人向被执行人彤富公司支付了2016年12月21日至2017年9月20日的租金。
申请执行人农行某某支行提交证据如下：1、《商业铺位租赁协议书》复印件1份及《抵押物承租人承诺书》复印件1份，拟证明：涉案2间房产已于2009年10月25日由深圳市某某湖物业管理有限公司承租，租赁期限为2009年11月1日至2019年10月30日止，承租人不是案外人，且深圳市某某物业管理有限公司于2013年12月9日向农行某某支行作出了不可撤销承诺，同意放弃对该房产的优先购买权。2、涉案2间房产的不动产资料电脑查询结果、不动产抵押登记查询表和不动产查封（备案）表，拟证明：上述涉案房产抵押登记日期为2013年12月19日，龙岗法院以（2015）深龙法民二初字第684号案件进行了查封，查封日期均为2015年7月3日。
经审查查明，申请执行人农行某某支行与被执行人某某公司、某某公司、某某集团公司、某某园林公司、周某、周某某、某某集团公司之间的金融借款合同纠纷，本院作出了（2015）深龙法民二初字第684号民事判决，某某集团公司不服判决，上诉至深圳市中级人民法院，后因上诉人未在法定期限内交纳上诉费，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终14537号民事裁定，裁定按自动撤回上诉处理。现上述法律文书均已发生法律效力。
本院作出的（2015）深龙法民二初字第684号民事判决，判令：1、某某公司应于本判决生效之日起三日内偿付农行某某支行贷款本金1700万及利息、罚息、复利（2015年5月21日之前的利息、罚息、复利合计190908.58元，2015年5月21日之后的利息、罚息、复利按《流动资金借款合同》和《借款凭证》的约定及中国人民银行的相关规定计至判决确定的付款之日止）；2、农行某某支行有权对某某公司名下位于深圳市龙岗区布吉街道房产(深房地字第60000000**号)等房产行使抵押权，以上述房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿，某某公司承担担保责任后，有权向和某某公司追偿；3、某某集团公司、某某山园林公司、周某、周某某对和某某公司的上述债务承担连带清偿责任，上述主体承担担保责任后，有权向和某某公司追偿；4、某某集团公司对和缘顺公司的上述债务承担共同清偿责任。
由于上述被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人农行龙岗支行向本院申请强制执行，立案号为（2016）粤0307执9296号。在诉讼过程中，本院已于2015年7月3日依法保全查封被执行人某某公司名下位于深圳市龙岗区布吉街道房产（不动产证号为600000000，原诉讼保全查封在进入执行阶段后依法自动转为执行查封。在执行过程中，因被执行人仍未履行生效法律文书确定的义务，本院以（2016）粤0307执9296号、（2016）粤0307执9295号和（2016）粤0307执9294号三案依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对上述房产统一进行评估。上述房产评估价值为合计人民币某某元【详见国众联评字（2017）第1-00000号房地产评估估价报告】。2017年4月12日，本院作出（2016）粤0307执9294号、（2016）粤0307执9295号、（2016）粤0307执9296号三份公告，拟对上述查封的房产进行拍卖以清偿债务，同时要求房产占有使用人于本公告张贴之日起十五日内搬离上述房产，逾期不履行，本院将依法强制执行。公告内容注明：如上述房产存在合法承租人，应于本公告张贴之日起十五日内亲自携主体资料、送达地址确认书、租赁合同、已付租金的给付凭证，是否主张优先购买权的书面意见书等交至法院，逾期未交，本院将视为不存在租赁关系，在拍卖该房产时，将不享有优先购买权。2017年5月10日，本院将上述公告张贴于案外人某某大酒店所在地。案外人未在公告限期内向本院主张优先购买权。本院已作出裁定书拟于2017年10月30日10时至2017年10月31日10时止在广东省深圳市龙岗区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台对上述房产依法进行公开拍卖。2017年10月25日，案外人提出上列执行异议。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。涉案的上述2间房产的抵押登记日期为2013年12月19日，案外人金鹏大酒店提交的《房屋租赁合同》即使是合同双方的真实意思表示，该合同的签订日期2016年9月10日亦在抵押权设立之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，申请执行人可依法行使抵押权，要求法院评估拍卖房产以实现其抵押权；且在抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力，不适用“买卖不破租赁”。另，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人；第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。涉案的上述2间房产已经由本院于2015年7月3日依法查封，案外人提交的《房屋租赁合同》即使是合同双方的真实意思表示，该合同的签订日期2016年9月10日亦在本院查封之后，因此，该合同的约定不得对抗申请执行人；案外人未经本院准许占有使用本院查封的上述2间房产，本院根据上述相关规定可依职权解除其占有或者排除其妨害，因此，本院作出公告责令房产占有使用人于公告张贴之日起十五日内搬离房产，于法有据，没有错误。关于案外人主张的优先购买权问题，公告已从保护当事人以及相关利害关系人的合法权益出发，在公告内容中注明：如上述房产存在合法承租人，应于本公告张贴之日起十五日内亲自携相关材料交至法院，逾期未交，本院将视为不存在租赁关系，在拍卖该房产时，将不享有优先购买权等，并依法张贴于案外人金鹏大酒店所在地，该公告符合相关法律的规定，案外人即使对上述2间房产享有优先购买权，亦应在公告限期内提出主张，案外人未在公告限期内提出主张，本院不予进行实质审查，案外人可另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人深圳市某某大酒店有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内，向本院提交复议申请书，并按对方当事人的人数提交副本，向广东省深圳市中级人民法院申请复议。
审 判 长 罗伟锋
人民陪审员 郭大元
人民陪审员 孙 燕
二〇一七年十二月八日
书 记 员 钟志洋