江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05426号
上诉人（原审原告）：翁斌军。
被上诉人（原审被告）：朱建新。
委托诉讼代理人：冯丹，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙金凤。
委托诉讼代理人：冯丹，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
上诉人翁斌军因与被上诉人朱建新、孙金凤房屋迁让纠纷一案，均不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟尚民初字第00099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
翁斌军上诉请求：判令朱建新、孙金凤腾空门卫房，并拆除在该门卫房旁擅自搭建的所有简易棚、恢复该门卫的门窗等基本设施；判令朱建新、孙金凤支付2014年1月1日至归还门卫房之日的使用费，按每月1000元计；本次诉讼费由朱建新、孙金凤承担。事实和理由：一审判决认定的情况与事实不符。1、朱建新夫妇于2004年5月11日才与村委会签订其房屋的转让和土地租赁协议，之前使用房屋属于租赁，房屋所有权属于村委会。2002年因南面一层平顶房漏雨严重及手套厂扩大生产需要，曹惠洪向村委会提出在上面加盖一层，村委会是知情的，当时朱建新夫妇只是租赁房屋，其无权干涉。一审法院向加盖的施工人方月兴调查时，方月兴称加盖一层是曹惠洪2006、2007年叫其负责盖的，但曹惠洪已经于2004年去世，该陈述明显与事实不符。2、据曹惠洪的女婿王伟良说，根本没有曹惠洪将涉案门卫房交给朱建新夫妇无偿、无期限使用作为补偿的事情。3、朱建新夫妇在庭审前曾私下要求有关人员出具假证明被拒绝。4、朱建新夫妇曾多次在不同场合表示，手套厂转制买下门卫房后并没有给其使用，是后来朱炳祥向其借了7万元高利贷，朱炳祥将门卫房暂借其堆放杂物的，其在庭上的陈述没有任何依据。5、2013年12月18日我方与朱炳祥公证房屋交易时，询问过朱炳祥门卫房所属情况，朱炳祥明确告知该门卫房不属于朱建新夫妇，在公证后即属于我方，所以不存在让朱建新夫妇无偿使用作为交换的说法。6、一审法院就本案组织过多次调解，我方从社会和谐角度考虑同意调解，本来双方已经达成和解意向，后因朱建新一方不同意未果。
朱建新、孙金凤辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果合法有据，请求驳回翁斌军的上诉请求。1999年左右，村里因朱建新的儿子当兵而给予照顾，给我方分配了一间门面房让我们开店，我方每年交付租金。2003年左右，山联村并入山鑫村，村里房屋转制，我方买下了这件门面房，村里都知道这件事情，但直到2004年5月才签订转让协议。我方买下来不久，手套厂买下了其与门面房，包括本案涉及的门卫房。当时手套厂的厂长曹惠洪想扩大生产，要在门面房上加盖一层，曹惠洪就与我们商量，让我们无偿、无期限使用门卫房，而我们同意其在我们的房屋上加盖一层。加盖大概在2003年9、10月份动工，2004年上半年完工，负责施工的方月兴能够证明此事。当时村里刚刚开始转制，对产权概念并不明确，我们虽然于2004年与村里签订协议，但2003年村里转制时就已经和村委会达成一致意见购买门面房，手套厂尚未签协议购买门面房即先行加盖也可以证明此事。我们占用门卫房是合法有据的。
翁斌军向一审法院起诉请求：朱建新、孙金凤腾空原王庄手套厂门卫房屋，并归还翁斌军；朱建新、孙金凤给付2014年度房屋使用费12000元；本案诉讼费由朱建新、孙金凤承担。
一审法院认定事实：1999年5月28日，常熟市国土管理局颁布常王集用（1999）字第5214202号集体土地使用证，该证上载明王庄镇山联村村委会（第二手套厂，即常熟市王庄手套二厂）为土地使用者，土地坐落于王庄镇山××村××组，地号为5214202，土地用途为工业，使用权面积为1124.93平方米，其中建筑面积为384.72平方米。本案中双方当事人争议的房屋即位于该集体土地使用证上注明的土地上。2002年9月8日，常熟市王庄镇山联村村民委员会（以下简称山联村村委会）与常熟市王庄手套二厂（以下简称王庄手套二厂）签订《关于手套厂厂房转制的协议》，约定由山联村村委会将手套厂厂房转制给王庄手套二厂。山联村村委会代表为曹关保，王庄手套二厂代表为曹惠洪、薛凤英。后曹关保、薛凤英将手套厂变更为常熟市尚湖镇惠业针纺织厂。上述房屋转制转让后，曹惠洪等人又在靠近公路的门面房上（含门卫及朱建新、孙金凤购买的房屋）加盖了一层，形成通间。2003年4月9日，常熟市人民政府作出区域调整的批复，将原山界村民委员会、山联村民委员会与山东村民委员会合并，成立山鑫村民委员会。后曹惠洪去世。2010年2月8日，曹惠洪的女儿朱群英、女婿汪伟良、薛凤英、薛凤英丈夫朱国平与朱炳祥、杨彩英签订《房屋土地转让协议书》，约定由朱群英、汪伟良、薛凤英、朱国平将共同所有的位于常熟市尚湖镇山鑫村老村委会的原常熟市尚湖镇惠业针纺织厂的厂房、土地（土地证编号为5214201、5214202，土地面积1580.60平方米，建筑面积1007平方米）转让给朱炳祥、杨彩英夫妇。上述转让经常熟市王庄法律服务所见证。2013年12月18日，朱炳祥、杨彩英与翁斌军、朱红梅签订《房屋、土地转让协议书》，约定由朱炳祥、杨彩英将原常熟市尚湖镇惠业针纺织厂的厂房、土地（土地证编号为5214201、5214202，土地面积1580.60平方米，建筑面积1007平方米）转让给翁斌军、朱红梅夫妇。该转让亦经常熟市王庄法律服务所见证。
一审另查明：朱建新、孙金凤系夫妻关系。2004年5月11日，常熟市王庄镇山鑫村村民委员会（以下简称山鑫村村委会）与孙金凤签订《房屋转让、土地租赁协议书》，约定由山鑫村村委会将位于原山联村委（即原王庄手套厂）的门面房一间有偿转让给朱建新，土地租赁期限自2004年5月1日至2028年4月30日。朱建新、孙金凤已缴纳相关款项。
一审又查明：本案中所述房屋均未办理产权登记。朱建新、孙金凤现将原王庄手套厂的门卫房用于经营烟杂店，该门卫房位于朱建新、孙金凤所购买的门面房的左隔壁。
一审审理中，为了查明案情，法庭向相关人员进行了了解。时任山鑫村村委会村主任的曹关保向法庭反映：在手套厂转制前，朱建新先是承租了一间门面房，后来转制时在2004年的时候卖给他的，其他厂房和门面房都是卖给曹惠洪等人的，当时所有的门面房都只有一层。这些门面房上加盖一层是在1998年、1999年左右，当时朱建新没有买下那个门面，手套厂是2002年左右转制的。当时因为一层漏水严重，同时也是为了扩大生产，曹惠洪提出加盖一层，朱建新是同意的，所有材料、人工都是曹惠洪的，与朱建新无关。盖好后，手套厂在门卫房里搞了个游戏机房，一年后上面不让搞了，就关了。门卫房是空着的，所以朱建新就在里面放放东西了。朱建新和曹惠洪怎么商量的就不知道了，反正后来就知道曹惠洪让朱建新他们放放东西。当时其没有帮助曹惠洪、朱建新他们调解此事，曹惠洪有无答应朱建新他们无偿、无期限使用门卫房就不清楚了。朱建新他们一直使用门卫房到现在。整个手套厂是有土地证的，这些房子没有产权证，也没有审批手续。后来曹惠洪人不在了，他的子女和薛凤英就把这些房子卖给了朱炳祥，后来的事情其就不清楚了。
当时承建加盖一层工程的施工人方月兴向法庭反映：原手套厂门面房上加盖一层是其负责盖的，是2006年、2007年盖的。当时是老板曹三宝让其盖的，曹三宝真名不清楚。当时手套厂已经转制了，已经卖给了曹三宝，其中第二间门面房已经卖给了朱建新。施工时，曹三宝、朱建新没有争吵过，应该是提前商量好的，要不然朱建新他们不会同意曹三宝在自己的房子上面建第二层，但是具体怎么商量的其不清楚。那时第一层没建几年，还蛮好的，不漏雨的。曹惠洪有没有与朱建新商量，加盖一层用门卫那一间进行交换是他们内部的事情，其不清楚，但是肯定有什么条件的，要不然朱建新不会同意加盖一层的。
薛凤英的丈夫朱国平向法庭反映：当时是朱建新先买的门面房，后来曹惠洪、薛凤英才转制买下来的。转制买下来后，曹惠洪、薛凤英加盖了一层，但是具体时间记不清了。为什么会把门卫房给朱建新使用，其不清楚，都是曹惠洪具体搞的。加盖一层时，朱建新是否同意也不清楚，都是曹惠洪的事情。另外，法庭还向薛凤英、朱炳祥的女婿张月新进行调查。薛凤英表示当初手套厂转制，其与曹惠洪一起买下手套厂，先买的里面的厂房，后来才买下来门面房。其明确表示其买下门面房时，朱建新已经将门卫旁边的那间房屋买了下来，是村里考虑到朱建新儿子在当兵而照顾的。在门面房上加盖一层是其转制买下来之后的事情。关于朱建新为何使用门卫房，其表示只有曹惠洪知道。法庭询问其朱建新何时开始使用门卫房，其笑而不语。法庭对上述内容制作了工作记录。
张月新表示其系朱炳祥女婿，朱炳祥现在人不在家。其表示不清楚门卫房的事情，不可能存在因朱炳祥向朱建新借钱而将门卫交给朱建新夫妇使用这回事。现在朱炳祥已将房屋卖给了翁斌军，现在与朱炳祥无关，其也不清楚朱建新开始用门卫是在朱炳祥买下房屋之前还是之后，这些事情与朱炳祥都无关。法庭询问其可否制作书面笔录，其表示不同意。法庭对上述内容制作了工作记录。
双方当事人经过质证后表示对方月兴的陈述、法庭制作的两份工作记录均没有异议；翁斌军表示对曹关保的陈述没有异议，朱建新、孙金凤表示曹关保陈述的内容不对。
一审庭审中，翁斌军认为，朱建新、孙金凤只购买了原王庄手套厂一间门面房，而翁斌军购买了除朱建新夫妻所购买的之外所有房屋，承租了相应土地。朱建新夫妻占用门卫房没有任何道理，据其所知是朱炳祥向朱建新夫妻借了钱，所以才让朱建新夫妻使用该门卫房。朱建新夫妻现在占用了翁斌军所购买的房屋中的门卫房，所以朱建新、孙金凤应当将所占用门卫房腾空后归还给翁斌军，同时还应给付翁斌军2014年度的房屋使用费。朱建新、孙金凤则认为，其使用门卫房是有理由的：当初曹惠洪要求在朱建新夫妻所购买的的门面房顶加盖一层时，朱建新夫妻明确表示反对，后曹惠洪为了生产需要，答应将门卫房交由朱建新夫妻无偿、无期限使用作为补偿，在此情形下，朱建新夫妻才同意曹惠洪加盖了一层。所以朱建新夫妻并非无理占用门卫房，翁斌军无权要求朱建新夫妻将门卫房腾空后归还，翁斌军更无权要求朱建新夫妻给付使用费。否则翁斌军应当将加盖于其所购买的房屋上的一层拆除。同时，朱建新、孙金凤表示不知道该门卫房有无卖给朱炳祥和翁斌军，也没有因朱炳祥向朱建新夫妻借钱而使用门卫房一事。
一审法院认为，市民社会秩序的构建应当诚信、公平。本案中，曹关保陈述的部分内容与方月兴、朱国平、薛凤英的陈述明显存在差异，而方月兴、朱国平、薛凤英的陈述内容更趋于一致，故一审法院对方月兴、朱国平、薛凤英的陈述予以采信。据此，一审法院结合调查所得，认定如下事实：2004年5月11日，山鑫村村委会与孙金凤签订《房屋转让、土地租赁协议书》，约定由山鑫村村委会将位于该村村委（原王庄手套厂）的门面房一间转制后转让给朱建新，土地租赁期限自2004年5月1日至2028年4月30日。后山鑫村村委会将原王庄手套厂转制后的门面房（朱建新受让的门面房除外）转让给曹惠洪、薛凤英。曹惠洪、薛凤英受让门面房后在所有的门面房（含门卫房、朱建新受让的门面房）上加盖了一层。曹惠洪去世后，其子女与薛凤英夫妇于2010年2月将受让的房屋及土地转让给了朱炳祥、杨彩英。朱炳祥、杨彩英于2013年12月将上述房屋及土地转让给翁斌军及朱红梅。上述房屋未办理权属登记，相应土地现仍登记在王庄镇山联村村委会（第二手套厂）名下。曹惠洪、薛凤英受让门面房后，朱建新、孙金凤开始占有使用其门面房左边隔壁的门卫房至今。
本案中争议的焦点为朱建新、孙金凤占用使用门卫房是否合法有据。根据双方的陈述及一审法院所调查的内容分析，结合自由心证，一审法院认为曹惠洪、薛凤英在朱建新、孙金凤所受让房屋上加盖一层而以将门卫房无偿、无期限交由朱建新、孙金凤使用作为的补偿的可能性更高。否则，朱建新、孙金凤所受让房屋上存在的空间权利必然遭受损害，明显有悖于公平原则，也与常理不符。唯有存在交换，曹惠洪、薛凤英与朱建新、孙金凤之间的利益才能衡平。故一审法院认定曹惠洪与朱建新、孙金凤之间存在以门卫房无偿、无期限交由朱建新、孙金凤使用作为曹惠洪加盖一层厂房补偿的约定。后朱炳祥、杨彩英受让相应房屋后也未对朱建新、孙金凤占有使用门卫房提出异议，也正是诚信、公平社会秩序的延续。故从诚信、公平的角度而言，翁斌军在受让相应房屋后也应接受相应权利瑕疵，容忍现有秩序的延续。故朱建新、孙金凤占有使用门卫房合法、合理。至于翁斌军与朱炳祥、杨彩英之间就买卖合同中的标的物上存在的权利瑕疵问题，可由翁斌军依法向朱炳祥、杨彩英主张相关权利。本案中翁斌军要求朱建新、孙金凤腾空房屋、归还房屋及支付2014年度房屋使用费的诉讼请求，因有悖于市民社会诚信、公平秩序的构建，故一审法院不予支持。朱建新、孙金凤承租相应土地的期限超过了法律规定的最长租赁期限，超出部分应当无效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，一审法院判决：驳回翁斌军的诉讼请求。案件受理费人民币180元，由翁斌军负担。
本院二审期间，上诉人翁斌军围绕上诉请求提交以下证据：1、方月兴出具的房屋建造证明、收款记录以及曹惠洪户口注销证明，证明方月兴在门面房上加盖一层的时间以及曹惠洪的死亡时间，曹惠洪于2004年5月20日死亡，他不可能在朱建新夫妇受让房屋之后叫人加盖房屋，那时候他已经住院；更不可能是一审法院采信的曹惠洪在2006年、2007年叫方月兴加盖一层房屋。根据以上证据所显示的时间和情况，结合朱建新夫妇门面房受让时间，可以说明加盖房屋时间是先于朱建新夫妇受让门面房之前。2、2004年5月18日山鑫村村委会与王庄手套二厂转让协议及见证书，该协议条款和宗地图等很清楚地显示门卫房的产权属于王庄手套二厂，朱建新夫妇是无权使用的。3、转让方朱炳祥出具的房屋所有权转让声明，证明翁斌军出钱受让房屋后拥有包括门卫房在内房屋的所有权。4、录音资料两份，分别是与曹惠洪的女婿汪伟良以及原山鑫村村委会书记朱某夫妇的对话录音，证明：孙金凤有叫汪伟良去证明门卫房作为补偿让给她用的企图，但被汪伟良拒绝了；曹惠洪、薛凤英受让房屋后朱建新夫妇从未被允许使用过门卫房；孙金凤有请求朱某做虚假陈述，但是朱某没有答应。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱建新、孙金凤对翁斌军提供的证据质证认为：1、方月兴出具的房屋建造证明与其一审时的证言相矛盾，根据禁止反言原则，对该份证据真实性不予认可；收款记录的内容并不能证明收款针对的是加盖房屋的事实，与本案没有关联性，不予认可；对于户口注销证明，曹惠洪死于2004年5月20日，是在我方购买门面房之后，不能排除曹惠洪与我方商谈加盖房屋、允许我方使用门卫房的事情，对于该份证据的关联性我方不予认可。2、对于转让协议的真实性没有异议，购买时间是2004年5月18日，可以证明在我方购买之后，符合我方对事实的陈述，正是薛凤英和朱群英购买之后想加盖一层，才与我方商谈的。3、朱炳祥的转让声明是一审判决后新取得的证据，声明中仅说所有权是由原持有者薛凤英所有，并没有说到使用权的情况，我方使用门卫房属于使用权，并不影响所有权。4、对于第一份录音真实性不予认可，录音中是不是汪伟良本人说话无法确认，且汪伟良并非本案关键事实的当事人，对于与本案的关联性也不予认可；材料中提到在平房上加盖一层房子时，门卫房是村委会的，这与付款时由手套厂付款相矛盾，一审中薛凤英的丈夫朱国平陈述，是我方先买的门面房，后曹惠洪、薛凤英转制买下其他的房子，并加盖了一层房屋；对于第二份录音真实性不予认可，并且朱某夫妇并非当事人，材料中也没有提及与本案有关的事实，关联性也不予认可。
后朱建新、孙金凤提交孙后祥、周进、钱军、褚某出具的情况说明，证明朱建新夫妇在1999年开始使用门面房，在朱炳祥购买手套厂厂房之前已经占用门卫房，在三村合并转制后购买了门面房，购买时门面房是平房；并申请证人褚某出庭作证，褚某出庭陈述：其出生在山鑫村，1998年开始在小店后面经营蓄电池厂至2011年搬走，村委会就在其厂前面，对于朱建新夫妇买房的事情附近的都知道；朱建新、孙金凤经营的这个小店大概是2003年、2004年买下来的，具体时间记不清；以前这个房子是村里面的老年活动室；买的时候没有加盖二层，加盖二层的时间也记不清了；朱建新夫妇何时与村委会签约、何时付钱不清楚；门面房上加盖房屋时，曹惠洪还在世；××到去世一共就三个月，××；曹惠洪何时买下门面房其不清楚；原来朱建新的烟杂店是开在一排门面房的第二间，后来第二间用来开饭店，烟杂店就搬去第一间了，什么时候搬的不清楚，之前第一间是朱建新夫妇堆放杂物用的。翁斌军质证认为：1、不认识孙后祥等四人，是否是本村村民也不清楚，更不是本案的相关人员，未参与到当时房屋的实际交易中，也不知晓具体的交易细节，这些证明没有原始证据支持，也明显有悖于朱建新夫妇和村委会签订的房屋转让及土地租赁协议书，与朱建新夫妇一审答辩所称的“到2004年5月三联村并入山鑫村后，村里的房屋要转制，我们花了10405元买下了现在开店的一间31.2平方米的单层门面房，用于继续开店”也矛盾。2、褚某的陈述不能证明朱建新、孙金凤的观点，对本案没有实质性影响。
为查明案件事实，本院向原山鑫村村委会主任曹关保进行调查，曹关保陈述：其担任山鑫村村委会主任至2004年年底，2004年5月18日山鑫村村委会与王庄手套二厂的房屋转让及土地租赁协议是其代表山鑫村村委会签订的，门卫房包含在转让的房屋范围内，协议上手写的“门卫由甲方使用，产权属乙方”应该是当时村里的会计写的，这条备注属实，因为当时村委会还没有搬走，需要使用门卫房，村委会大概在2004年下半年搬到新的办公地址，门卫房就空出来还给王庄手套二厂。争议涉及的一排门面房最早所有权是村委会的，用来做老年活动室、门卫房等，朱建新承租了其中一间开杂货店。门面房后面的厂房在三村合并时就转制给了王庄手套二厂，2003年的时候，王庄手套二厂要扩大生产，房屋不够，就向村委会申请在门面房上再加盖一层。当时所有门面房都是属于村委会的，村委会也同意这个申请，所以2003年下半年由王庄手套二厂在门面房上进行了加盖，大概在2003年底、2004年初左右建好。后来门面房转让是在2004年5月份，本来村委会想将所有门面房都转让给王庄手套二厂，但朱建新提出儿子当兵，希望村里给予照顾，想购买他们承租的门面房，村里商量了一下也同意了，转让给朱建新的时候门面房上面已经加盖了一层房屋。在门面房上加盖时，朱建新一方未提出异议，当时门面房是平房，不加盖的话还会漏雨，所以加盖房屋朱建新应该不会反对。曹惠洪是其哥哥，协议签订后没两天他就去世了，签协议的时候曹惠洪已经无法写字，是他的子女在协议上签字的。对上述调查笔录，翁斌军质证认为曹关保所述均为事实情况，予以认可。朱建新、孙金凤质证认为：对笔录真实性无异议，对房屋加盖的时间和相关情况没有异议，但对于门卫房是否包含在转让房屋内仍持有异议，据测算，涉案一排门面房的面积大概171平方米，转让协议中资产评估测算的面积是181.12平方米，面积不吻合，且曹关保与曹惠洪是兄弟，其证言可信度较低。
后朱建新、孙金凤又提交朱某、王利宝签字的情况说明一份，证明2003年6月份左右其与村委会商定购买承租的门面房，并于2004年5月补办了转让手续；并申请证人朱某出庭作证。朱某出庭陈述：其于1994年到2006年担任山鑫村村委会书记；本案所涉的一排门面房大概是1986年建造的，村集体出资的；其中两间是老年活动室，一间是门卫，还有两间是食堂，这些都属于集体的，连门卫一共有五间；后来老年活动室太挤了，搬走了，其中一间由朱建新承租了，另一间没人租用，闲置着；大概在86、87年左右开始开杂货店，杂货店没有换过地方，但是换过三个老板，朱建新是第三个老板；王庄手套二厂大概在1987年老年活动室搬走之后开始使用门面房来下布料；王庄手套二厂是集体开办的，要扩大生产就把门面房用了；大概是2001年开始有转制这个政策的，除了朱建新开店的那一间，其他门面房都转制了，王庄手套二厂一开始先买的后面厂房，后来才买了门面房，大概是2004年和朱建新夫妇一起买的，当时留了一间门卫，因为门卫是集体的，2004年后来的情况我不清楚了；在门面房上加盖一层的事情知道，是王庄手套二厂大概在2003年顶的，顶的时候门面房还没有转给王庄手套二厂；当时门面房还有漏水的情况，所以朱建新也同意加盖一层的，朱建新因为漏水的问题来村里闹的，村里就给他浇了一层沥青；加盖一层的时候朱建新一方没有到村里来闹，所以对孙金凤当时和曹惠洪有无就加盖的事情吵过并不清楚；转制时孙金凤、朱建新把房子买下来，和村里签协议时在2003年10月份到2004年左右，当时是经党组织同意，由村主任具体办手续；这个房子买卖的话先说好把房子卖给你，然后由评估公司来评估，评估快的话半年，慢的话一年，然后才办正式的手续，交费的话还要晚，因为一般到年终的时候才有收入，所以在年终的时候才交费；其认为协议是晚补的，朱建新夫妇在2003年6月并村后就买了门面房；对于协议中写明要补缴2003年10月到2004年4月的租金，其不清楚；王庄手套二厂后来买门面房时和村里也有签协议，具体买卖的是四间，不是五间，不包括门卫房；门卫房没有转让过，当时半间村委会用，半间是王庄手套二厂摆放电脑，增加点经济收入；并村之后村委会搬走了，后来朱建新夫妇就用那半间门卫房堆堆东西；王庄手套二厂在门卫房上加盖二层村委会是同意的；朱建新购买门面房时还是平顶。翁斌军质证认为：朱某是当时村委会副书记，对门面房转让具体的事务以及操作手续、时间都不太清楚，朱某的陈述与书面材料有出入，朱某的两个观点：1、转让协议是后来补办的；2、门面房上加盖二层是在朱建新夫妇买下后盖的是不对的。
为查明王庄手套二厂的企业情况，本院自常熟市市场监督管理局调取了王庄手套二厂及常熟市尚湖镇惠业针纺织厂工商资料。各方当事人对上述工商材料真实性均无异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王庄手套二厂于1985年经常熟市轻工业公司常轻（1985）第190号文件批准成立，生产和加工手套产品，为村办集体性质企业。王庄手套二厂于1997年6月申请企业转制，转制后企业名称不变，企业负责人变更为曹卫洪（即曹惠洪，又名曹三保），企业经济性质变更为私营独资，企业使用的厂房、场地实行租赁结算。1999年5月28日，王庄手套二厂使用的土地获得《集体土地使用证》，证号：常王集用（1999）字第5214202号，土地使用者为山联村村委会（王庄手套二厂），土地坐落于王庄镇山××村××组，使用权面积1124.93平方米，宗地图上注有建筑面积384.72平方米，包含两排建筑，长均为22.9米，北面建筑宽9.3米，南面建筑宽7.5米。南面建筑即为本案争议涉及的门面房，包含诉争门卫房在内共五间房屋，朱建新夫妇于1999年开始租赁其中一间门面房经营杂货店。2002年9月8日，山联村村委会与王庄手套二厂签订《关于手套厂厂房转制的协议》，山联村村委会将长22.9米，宽9.3米的楼房（即北面建筑）以101096.16元转制给王庄手套二厂。2003年4月，山联村村委会与另两村合并成立山鑫村村委会。2003年8月，王庄手套二厂为扩大生产，经山鑫村村委会同意，在本案争议涉及的一排门面房上加盖一层，于2004年3月完工。2004年5月11日，山鑫村村委会与朱建新、孙金凤签订《房屋转让、土地租赁协议书》，将朱建新夫妇承租的门面房（31.2平方米）有偿转让给朱建新，朱建新应交从2003年10月到2004年4月7个月房租费700元，朱建新、孙金凤于同日缴纳相应费用。2004年5月18日，薛凤英、朱群英（曹惠洪女儿）代表王庄手套二厂（乙方）与曹关保代表山鑫村村委会（甲方）签订《房屋转让及土地租赁协议》，山鑫村村委会将位于山鑫村租赁给王庄手套二厂的厂房有偿转让给王庄手套二厂，其中含门面房149.9平方米，协议中手写备注“门卫由甲方使用，产权属乙方”。协议附件宗地图中标记的门面房剔除了孙金凤购买房屋，协议附件《固定资产
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房屋建筑物清查评估明细表》中沿路门面房底层建筑面积为181.12平方米，手写备注“扣31.2<孙金凤店>”。曹惠洪于2004年5月20日去世。2004年7月13日，王庄手套二厂投资人变更为薛凤英。2005年10月14日，王庄手套二厂注销登记，薛凤英于2005年10月19日在原址××常熟市尚湖镇惠业针纺织厂。2010年2月8日，朱群英、汪伟良、薛凤英、朱国平将常熟市尚湖镇惠业针纺织厂的厂房、土地转让给朱炳祥、杨彩英。常熟市尚湖镇惠业针纺织厂于2010年4月12日注销登记。2013年12月18日，朱炳祥、杨彩英将原常熟市尚湖镇惠业针纺织厂的厂房、土地转让给翁斌军、朱红梅。因朱建新、孙金凤占有使用门卫房与翁斌军产生纠纷，导致本案诉讼。
二审中，朱建新、孙金凤陈述，其之前使用门卫房堆放杂物，在翁斌军购买后二、三个月时其将杂货店搬迁至门卫房，其自己购买的门面房以16000元/年的租金标准对外出租过一段时间。翁斌军陈述其购买的的门面房除争议门卫房之外均已出租，租金为20000元/年至22000元/年不等。
本院认为，本案二审中争议焦点在于：一、翁斌军对诉争门卫房是否享有所有权；二、朱建新、孙金凤占有使用诉争门卫房是否有合法依据。
对于争议焦点一，翁斌军认为诉争门卫房于2004年由山鑫村村委会转让给王庄手套二厂，2010年由王庄手套二厂的负责人薛凤英及曹惠洪的家人转让给朱炳祥夫妇，2013年由朱炳祥夫妇转让给其，其出资购买门卫房，依法对门卫房享有所有权。朱建新、孙金凤则认为山鑫村村委会2004年房屋转制时，转制范围就不包括门卫房，故之后数次转让的房屋中也不包含门卫房。对此，本院认为，翁斌军二审提供了山鑫村村委会与王庄手套二厂2004年5月18日签订的《房屋转让及土地租赁协议》，其中转让的房屋包含门面房149.9平方米，该面积与附件《固定资产
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房屋建筑物清查评估明细表》中沿路门面房底层建筑面积181.12平方米减去朱建新、孙金凤受让门面房面积31.2平方米后的面积相吻合。附件宗地图中标记的转让门面房部分也仅剔除了朱建新、孙金凤购买的门面房。此外，协议中手写备注“门卫由甲方使用，产权属乙方”，代表山鑫村村委会签订协议的曹关保时任村主任，曹关保在接受本院调查时明确上述手写内容是当时的村委会会计备注，门卫房已经转让给王庄手套二厂，只是暂时由村委会作为门卫继续使用。朱建新、孙金凤认为上述评估明细表上门面房底层总面积181.12平方米与《集体土地使用证》上门面房总面积171.75平方米（长22.9米×宽7.5米）有出入。本院认为，如果2004年转让给王庄手套二厂的门面房中不包含门卫房，则评估明细表上的门面房面积应小于《集体土地使用证》上的建筑面积，但现在评估明细表上面积相比更大，故面积记载有出入不足以证明2004年转让的门面房中不包含诉争门卫房。朱建新、孙金凤认为曹关保是曹惠洪的弟弟，其证言可信度不高；并提供证人朱某出庭作证，朱某陈述当时门卫房未转让给任何一方。本院认为，朱某也陈述相应转让手续由村主任负责，对于门卫房2004年之后的情况其并不了解，故朱某并非房屋转让的经办人，曹关保是转让手续的具体负责人，其陈述能够与书面转让协议及协议附件内容相印证，在朱某的陈述无其他证据佐证的情况下，曹关保的陈述可信度更高。综上，上述《房屋转让及土地租赁协议》、协议附件及曹关保的陈述能够相互印证，足以证明门卫房已经于2004年5月转让给王庄手套二厂。王庄手套二厂的房屋经过两次转让后，最终由翁斌军购买，翁斌军对诉争门卫房依法享有所有权。
对于争议焦点二，朱建新、孙金凤认为其在2003年就已经与山鑫村村委会协商购买原租赁的门面房，2004年5月份补签转让协议，王庄手套二厂为扩大生产要在门面房上加盖一层，曹惠洪找到其商量，其同意曹惠洪在其购买的门面房上加盖，曹惠洪同意其无偿、无期限使用诉争门卫房。翁斌军认为朱建新夫妇2004年5月11日才与山鑫村村委会签订协议受让门面房，王庄手套二厂2003年8月即开始加盖，当时门面房属于山鑫村村委会，加盖无需朱建新夫妇同意，所以不存在曹惠洪为了加盖房屋而答应朱建新夫妇可以无偿、无期限使用门卫房的情况。对此，本院认为，翁斌军已经举证证明其购买了诉争门卫房，对门卫房有所有权，朱建新、孙金凤应举证证明其对门卫房有合法的使用权。朱建新、孙金凤认为是门卫房前所有人××手套二厂的负责人曹惠洪为加盖房屋而答应其可以无偿、无期限使用门卫房，但其提供的说明、证人证言中并无直接证据能够证明其与曹惠洪达成上述约定。根据朱建新、孙金凤的陈述，曹惠洪是为了在门面房上加盖房屋而做出该约定，但双方已经明确加盖房屋在2003年8月份，至2004年年初完工，朱建新夫妇与王庄手套二厂均在2004年5月份签订协议受让门面房，即加盖房屋期间，山鑫村村委会尚未将涉案门面房转让给朱建新、孙金凤及王庄手套二厂。朱建新夫妇认为其在2003年就已经与山鑫村村委会商定购买门面房，但其2004年5月11日签订的《房屋转让、土地租赁协议书》中约定朱建新仍需交纳2003年10月至2004年4月房屋租金，可见当时门面房的所有权仍属于山鑫村村委会。曹关保及朱某均陈述王庄手套二厂在门面房上加盖房屋经过山鑫村村委会同意，当时门面房有漏水，加盖一层时朱建新夫妇未提出反对。综上，朱建新、孙金凤认为曹惠洪为在门面房上加盖一层房屋而同意其无偿、无期限使用门卫房的主张没有直接证据证明，而根据当时门面房的权属情况，加盖房屋也无需朱建新夫妇同意，故上述主张没有依据，本院不予采信。
朱建新、孙金凤占有使用诉争门卫房没有合法依据，翁斌军是门卫房的所有权人，要求朱建新、孙金凤腾空、归还门卫房并支付2014年占有使用门卫房的费用于法有据，应予支持。朱建新、孙金凤认可曾以16000元/年的标准出租其自有的门面房，翁斌军按照12000元/年主张门卫房占有使用费在合理范围内，本院予以支持。翁斌军上诉还主张判令朱建新、孙金凤拆除在门卫房旁擅自搭建的简易棚、恢复门卫房的门窗等基本设施并支付占有使用费至实际归还之日，该主张已经超出其起诉时的诉讼请求范围，二审不予理涉。
综上，上诉人翁斌军的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省常熟市人民法院（2015）熟尚民初字第00099号民事判决；
二、朱建新、孙金凤于本判决生效之日起十五日内将原常熟市王庄手套二厂的门卫房腾空并返还翁斌军；
三、朱建新、孙金凤于本判决生效之日起十五日内向翁斌军支付2014年度门卫房占有使用费12000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费180元，由朱建新、孙金凤负担；二审案件受理费180元，由朱建新、孙金凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年九月七日
书 记 员 张维雯