河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涧民二初字第411号
原告（反诉被告）陈盼盼，住洛阳市涧西区。
委托代理人刘德强，男，住洛阳市涧西区（特别授权）。
被告（反诉原告）张东梅，女，住洛阳市涧西区。
委托代理人李世杰、焦春艳（实习），河南洛太律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈盼盼诉被告（反诉原告）张东梅为租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈盼盼及其委托代理人刘德强、被告（反诉原告）张东梅及其委托代理人李世杰、焦春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈盼盼诉称，原被告于2014年6月11日签订《租房合同》一份，约定被告将其位于涧西区10-13-1-101号门面房一间出租给原告经营使用，期限三年，自2014年6月15日至2017年6月14日止，月租金6000元，付保证金6000元。合同签订后，原告如约缴纳了三个月的租金18000元、保证金6000元。当原告办理完毕“贝尔尼芬”内衣加盟（交费46000元）、装修（12990元）、进货（价值12514元）后，去工商局办理营业执照时，被告知此房屋属“苏援”建筑文化保护街区，禁止用做经营用途，不予办理经营许可。而且原告又得知被告并非实际房主且系临街住宅违法破窗开门改为门面房，被有关部门强令必须恢复原状。原告找到被告请求解决，被告总是答应协调解决，但至今无果。原告认为，被告明知禁止商用却故意将该房破窗开店高价出租给原告，问题出现后三个月未能解决造成合同无法履行，且原告另辟门店仍需时日，给原告造成了极大损失。原告不得已请求解除合同。故诉至法院请求解除合同、由被告收回房屋、退还已交租金和保证金，同时对其违约和欺诈行为给原告造成了至少六个月不能经营的损失，应承担赔偿责任。请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：一、依法判决解除原、被告2014年6月11日签订的《租房合同》。二、依法判令被告退回原告已交2014年6月15日-2014年9月14日房租18000元、保证金6000元。三、依法判令被告赔偿原告投资和合理的经营损失共计45280元。四、依法判令被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）张东梅当庭辩称：一、答辩人有权出租房屋。答辩人于2014年6月1日与房主翟金花签订租房合同，承租该房屋。根据与房主的租房合同的约定，答辩人有权对该房屋进行转租。原告以答辩人不是房屋所有权人为由，诉称答辩人无权出租房屋，没有事实依据。二、答辩人与原告之间签订的是《租房合同》，作为出租资格的房屋权利人，将房屋交付给原告并使原告在租赁期间内正常使用即完成了租赁合同的主要义务。答辩人（出租方）将房屋出租给原告（承租方）后，原告至今一直在正常使用。至于原告承租房屋后怎么使用，是原告的权利，答辩人也不干涉。答辩人从未阻碍原告正常使用该房屋，更未向原告承诺仅作为商业经营所用。三、原告对该房屋在租赁前已作充分了解。自愿、主动与答辩人签订租赁合同，该合同合法有效，是双方当事人真实的意思表示，受到法律保护。原告就应当按照合同的约定履行自己的义务，即按时交房租。四、该房屋是可以作为商业经营用。洛阳市涧西区招商引资局在其网站上发布《涧西区十号街坊项目》中，明确该地区房屋可以作为商业经营所用。原告经营内衣店隔壁商户也都有营业执照。原告所称的“禁止用作经营用途”没有事实和法律依据。相反，在这条街上有其他人都取得合法经营的执照，在相邻房屋内作为经营性用途并正常使用。五、原告的所谓损失与答辩人无关。原告是否将房屋用于商业经营，双方没有特别约定。原告可以作为商用，也可作为非商用。故原告作为商用是否盈利，与答辩人无关。六、原告自2014年6月11日以来一直租用答辩人房屋，就应当按照《租房合同》的约定支付租金，由于原告未按照合同约定交付下一次房租，致使原告违约，答辩人有权要求原告承担违约责任，即不予退还原告6000元保证金。综上所述，请法院依法查明事实，维护答辩人的合法权益，驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）张东梅反诉称，2014年6月11日，反诉人与被反诉人签订《租房合同》一份，被反诉人向反诉人承租房屋一间，租赁期限自2014年6月15日至2017年6月14日。按照该租房合同，被反诉人应于14年8月15日前交纳2014年第四季度租金18000元，否则，视为双方解除合同，上诉人有权收回房屋，并有权要求被反诉人支付违约金。合同签订后，反诉人依约向反诉人交付房屋，被反诉人也一直实际使用该房屋。但被反诉人到期既未缴纳第四季度租金，也未腾房交钥匙。为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉。反诉请求：1、依法判令被反诉人支付占用房屋的费用，暂计算两个月为12000元（依照双方签订的租房合同约定的租金，自2014年9月15日起，计算至腾房之日）。2、判令被反诉人支付违约金6000元（总计12000元，已支付6000元）。
原告（反诉被告）陈盼盼针对反诉辩称：一、被答辩人张东梅不是洛阳市涧西区10号街坊13栋3门101号的房主，她对此房既无所有权，又无使用权，更无出租的权力，所以她与答辩人陈盼盼签约的租房合同应视为无效合同，不应受到法律的支持。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第八条第二款、第三款明确规定租赁房屋权属有争议的，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持。二、被答辩人张东梅无视国家及政府法律、法规各项规定，没有经过房屋管理鉴定机构及政府各项职能部门的申报批准擅自破窗开店，改变房屋结构及使用性质，造成楼房严重的不安全隐患，中华人民共和国住房和城乡建设部关于《商品房屋租赁管理办法》第6号令第六条第二款、第三款明确规定不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租。洛阳市人民政府关于《洛阳市城市房屋安全管理办法》第94号令第6条第一款规定，房屋使用过程中，禁止拆除、破坏承重墙体、梁、板、墩、柱等结构危害房屋构造安全的行为。第七条规定，房屋使用及装饰装修过程中，需要增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸等拆除（变动）非承重结构，增设构筑明显增大荷载可能影响房屋结构安全的房屋所有人，使用人在施工前应按下列规定办理；（一）实行物业管理的，应当事先征得房屋安全鉴定机构或者房屋原设计单位同意后物业管理企业办理相关手续。（二）使用公有房屋和单位自管房的，应事先向房屋产权单位提出书面申请，房屋产权单位收到申请后，在5个工作日内决定是否同意房屋所有人、使用人施工。第八条规定强调，房屋使用过程中，房屋所有人、使用人不得违反法律、法规以及物业管理规约，将住宅改变为经营性用房，房屋所有人、使用人将住宅改变为经营性用房的应当征得有利害关系的业主同意，并按照《洛阳市城市规划管理条例》第四十六条的规定办理批准手续。洛阳日报就此文件发表通讯员文章，为彻底治理整顿违规破窗开店行为，打造平安和谐洛阳，保障市民居住和消费安全，我市出台了《洛阳市集中治理整顿城市破窗开店工作方案》，全面治理整顿破窗开店行为，违规把住房改成商业用房，有的还擅自改变房屋结构很不安全，将给本人和其他居民带来安全隐患，本次集中治理整顿的内容包括，房屋在使用过程中违规破窗开店的，装饰装修过程中擅自改拆房屋结构的，擅自拆改房屋承重结构及非承重结构的，增加房屋荷载，影响房屋安全的，6月30日前治理整顿完毕。文章还强调若属于2007年15日以后违规破窗开店，擅自拆改房屋构造的，相关部门依照相关法律、法规，强制责任人将其恢复原状。（三）针对张东梅的不法行为，原告陈盼盼于2014年8月6日起诉至人民法院，法院受理后，正在排期审理期间，张东梅未经法院批准，个人擅自于10月23日带人强行将陈盼盼所租门面房内的内衣、衣柜及全部物品抛至门外，造成部分内衣及物品丢失损坏，在此，答辩人保留对其另案诉讼的权利。综上所述，被答辩人张东梅不是出租房的业主，却冒名越权与答辩人陈盼盼签订租房合同，已经构成欺诈行为，其租房合同及约定内容，不应受到法律的支持。加之张东梅本人无视政府各项法律、法规，未经任何审批手续擅自破窗开店，造成社会影响极坏，至此政府各职能部门、城管、工商、卫生防疫对此营业租房不予认可。致使答辩人无法正常经营，故诉至法院请求解除合同，退还已交的租金和保证金，同时对其违约和欺诈行为给答辩人造成至少五个月不能经营的损坏应承担赔偿责任。敬请法院审理后对原告的请求予以支持，对被答辩人的反诉请求予以驳回。
经审理查明，2014年6月11日，原告（反诉被告）陈盼盼（乙方、承租方）、被告（反诉原告）张东梅（甲方、出租方）签订《租房合同》一份，第1条：房屋座落10-1-101号一间；第2条：租赁期限三年，从14年6月5日至17年6月14日，租金每月6000元，自合同签订之日，乙方需向甲方交纳上季度（14年6月15日至14年9月14日）租金，下季度租金必须提前壹个月交清，否则视为自动弃权，甲方有权收回房屋；第4条：自合同生效之日起，乙方向甲方交纳保证金6000元，作为租期电费、物业费等履约保证金；第7条：合同未到期甲方收回房屋或乙方退租，应赔偿对方2倍保证金。第10条：甲方提供证明、房产手续。合同签订当日，陈盼盼将押金和三个月房租计24000元交付张东梅。张东梅也将房屋及时交付陈盼盼使用，陈盼盼租赁房屋后进行商业经营，2014年8月去办理营业执照时未果。2014年8月26日陈盼盼向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《租房合同》等，依合同应交的2014年9月14日起的下季度租金也未向张东梅及时交纳。2014年10月23日，张东梅将陈盼盼店内的物品搬出店外，收回房屋。
还查明，2014年6月1日，张东梅（承租方、乙方）、翟金花签订《租房合同》一份，翟金花将其涧西区10街坊13-3-101号房屋出租给张东梅，租金每月8000元，约定合同期内乙方有对该房屋经营使用权（包括出租）。
上述事实，由当事人提交的合同、视听资料、当庭陈述等在卷资证，足以证明。
本院认为，原、被告签订的《租房合同》意思表示真实、权利义务约定清楚、不违反法律、行政法规效力性规范的强制性规定，且在原、被告双方合同履行中房屋所有权人未提出异议，故《租房合同》合法有效。合法有效的合同对当事人具有法律约束力，未经双方协商一致，合同不能随意解除。本案中，被告（反诉原告）张东梅将租来的房屋转租给陈盼盼使用，陈盼盼予以接受，原告（反诉被告）陈盼盼要求解除租赁合同事实根据和法律依据不足，本院不予支持。2014年10月23日，因原告（反诉被告）陈盼盼迟延交付租金，被告（反诉原告）张东梅将房屋收回，双方的《租房合同》已经实际解除，故被告（反诉原告）张东梅收取原告（反诉被告）陈盼盼的6000元保证金（押金）应退还陈盼盼。原告（反诉被告）陈盼盼2014年9月15日至2014年10月23日占用房屋期间（计40天）的租金8000元应支付张东梅。原告（反诉被告）陈盼盼的其他诉讼请求证据不足本院不予支持。被告（反诉原告）张东梅的其他反诉请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张东梅退还原告（反诉被告）陈盼盼保证金（押金）6000元。
二、原告（反诉被告）陈盼盼支付被告（反诉原告）张东梅占用房屋费用（租金）8000元。
上述第一项、第二项冲抵后，原告（反诉被告）陈盼盼支付被告（反诉原告）张东梅2000元。该款于判决生效后十日内付清。逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。即加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告（反诉被告）陈盼盼的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）张东梅的其他反诉请求。
本案诉讼费1532元，由原告（反诉被告）陈盼盼负担1332元，被告（反诉原告）张东梅负担200元。反诉费125元，由被告（反诉原告）张东梅负担70元，原告（反诉被告）陈盼盼负担55元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 杜六斌
审 判 员 李晶晶
人民陪审员 李春芳
二〇一五年一月十五日
书 记 员 李丽艳
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