广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初7243号
原告：吴海祥，男，1952年6月5日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区，
委托诉讼代理人：陈峰，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹晶晶，广东东方昆仑律师事务所实习律师。
被告：林善红，男，1957年11月16日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市，
委托诉讼代理人：张明俊，广东同福律师事务所律师。
第三人：吴喜兴，男，1955年7月19日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区，
原告吴海祥诉被告林善红、第三人吴喜兴民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴海祥及其委托诉讼代理人陈峰、曹晶晶，被告林善红的委托诉讼代理人张明俊，第三人吴喜兴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴海祥诉称：2014年9月1日，原被告签订《借据》，被告向原告借款120万元，口头约定月息2.5%，按月支付，借款期限1年，至2015年8月31日。2014年10月30日，原被告再次签订《借据》，被告向原告借款120万元，口头约定月息2.5%，按月支付，借款期限1年，至2015年11月3日。原告按照约定支付第一笔借款120万及第二笔借款中的80万，第二笔借款中的另40万由第三人代原告向被告支付。被告收到上述借款240万元，借款期限届满后经原告多次催要，被告拒不支付借款本金及利息。被告拒不还款行为已严重侵害原告合法权益，为维护原告利益，特起诉至法院。诉讼请求：1.被告立即偿还借款240万元及利息，利息以240万元为本金自2016年2月1日起按照月利率2.5%计算至付清之日止；2.被告承担诉讼费用。
被告林善红辩称：确认拖欠原告款项，但实际金额应为188159元。1.原被告之间的借款利息为月息3%，且第二笔借款实际出借金额为116.4万元，其借款的实际转账时间与借据约定时间不一致，故应以实际转账日期为准计算利息。2.原被告之间存在债权相抵的情况，抵账金额为285万；原被告于2016年11月16日进行对账，抵账后的欠款金额为527200元。3.根据2016年11月16日的对账单，2016年2月初尚欠37万元，但该欠款是按照借款本金240万元、月息3%计算的。根据法律规定，利息最高应为每年24%，故实际应按照2364000元为本金，按照24%年利率计算利息，扣减超出24%部分的利息金额，实际欠款金额应为188159元。
第三人吴喜兴陈述：原告借给被告的240万元中，有100万元实际由我出资，现将全部权利义务转由原告一并主张。
经审理查明：2014年9月1日，被告林善红签名并按捺手印向原告出具《借据》，写明被告向原告借款120万元，借款期限自2014年9月1日至2015年8月31日；《借据》下方被告另签名并手写“于2015年11月30日双方同意延长到2016年7月30日”。次日，原告通过中国工商银行向被告转账支付120万元。2014年10月30日，被告林善红再次签名并按捺手印向原告出具《借据》，写明被告向原告借款120万元，借款期限自2014年10月30日至2015年9月29日；《借据》下方被告另签名并手写“于2015年11月30日双方同意延长到2016年12月底”。2014年10月30日，原告向被告转账80万元；2014年11月3日，第三人向被告转账364000元。
2016年10月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订第一份《合资合作建房协议书》，约定：1.甲方提供在“南村十三社的宅基地建房用地与乙方合资兴建楼房”，建房地点为甲方受赠予的宅基地建房用地约158.7平方米，宅基地证号为穗龙字第NO.00054**号，购置费用由甲方负责，该用地属甲方所有；2.甲方负责承建合资楼的土建工程，提供合资楼所需的建筑用图，负责合资楼的施工管理工作，对合资楼的工程施工质量负责；乙方将合资楼的土建工程委托给甲方承建，并依时按期支付合同款，合资楼建成合格交付乙方使用，乙方负责使用期间所属部分的水电费用；3.本幢合资楼建成后，乙方占有本幢楼房二楼（本层公共部分：楼梯、电梯、通道属于乙方所有）；4.付款方式：乙方委托甲方承建合资楼房，委托八楼面积为158.7平方米，合计总工程款45万元，签订合同一次性付清合资款。该协议后附《补充协议》，约定因甲方欠乙方借款185万元，双方同意在2017年9月前甲方还清乙方全部借款，则甲方收回上述协议中房屋；如未能还清或无力偿还，则上述协议中的房屋归属乙方，借款冲抵房屋款，双方互不相欠。
2016年10月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订第二份《合资合作建房协议书》，约定建房地点为龙归镇夏良乡白庙五队内，建房用地约159平方米，宅基地证号为NO.00086**号，乙方占有本幢楼房1楼、2楼，乙方应支付的工程款为140万元；其余内容均与第一份《合资合作建房协议书》一致，但无补充协议。2016年10月28日，第三人（乙方）与被告（甲方）签订第三份《合资合作建房协议书》，约定建房地点为广州市白云区南村十三社内，宅基地证号为穗龙字第NO.00054**号，建房用地约158.7平方米，乙方占有本幢楼房3楼、4楼，乙方应支付的工程款为100万元；其余内容均与第一份《合资合作建房协议书》一致，且有《补充协议》。《补充协议》约定因甲方欠乙方借款100万元，双方同意在2017年9月前甲方还清乙方全部借款，则甲方收回上述协议中房屋；如未能还清或无力偿还，则上述协议中的房屋归属乙方，借款冲抵房屋款，双方互不相欠。
2016年11月16日，被告向原告手写欠条一份，内容为“今欠到吴海祥借款利息人民币伍拾贰万柒仟贰佰元整（￥52700）此据”。同日，原告向被告出具手写字条一张，写明“老林你好，前算到2016年2月初结欠我370000元，又到2016年10月28号房合同共公证8个月加28天240万共息643200元，退前120万先来月头息36000元结欠607200元息加前算2016年2月初欠370000元，息共欠977200元。付本金240万共3377200元。海祥投资3层1850000元、喜兴投资2层1000000元，共2850000元，相抵欠海祥527200元，若有差错可另算，租房从2016年10月28号公证合同算起。吴海祥字”。
庭审中，原告称口头约定月息为3%，被告已在2016年2月之前支付了利息776000元，之后仅在2016年12月16日收到25000元。被告确认口头约定月息3%，确认已在2016年2月之前支付了利息776000元，按照年利率24%计算，多支付的利息应扣减本金。关于合资建房，原告称在三份协议签订之前，协议约定需要建设的房屋实际已由被告建好并由被告出租使用，故约定2016年10月28日起的租金归原告收取，才在手写字条中写明“租房从2016年10月28号公证合同算起”，之后被告支付的25000元实际是被告代原告收取的房租；现协议约定的房屋并未交付给原告，合资建房实际并未履行，且原告明确不同意继续履行合资建房协议。被告确认在三份协议签订之前，协议约定需要建设的房屋实际已建好，确认向原告支付了25000元的租金，但称该租金是被告代原告收取的，双方此时已实际履行了《合资合作建房协议书》。
以上事实，有《借据》、银行转账回单、银行账户交易明细、欠条、债权证明、《合资合作建房协议书》、手写字条及当事人陈述予以证实。
本院认为：原告出示借据两张、银行转账记录三份，主张原告与第三人共出借给被告240万元，但根据银行转账记录记载，应为2014年9月2日出借120万元，2014年10月30日出借80万元，2014年11月3日出借364000元。被告确认收到上述款，故本院亦予以确认，故原告、第三人与被告之间的民间借贷关系成立。第三人确认其出借的100万元款项的权利义务转由原告进行行使，视为第三人对己方权利的处分，原告与被告均未提出异议，本院予以照准。
被告抗辩称原告及第三人均通过签订《合资合作建房协议书》就借款性质予以变更，变更为购房款，本院认为，《合资合作建房协议书》中约定的建设房屋在原告、第三人与被告签订协议之前均已建成，且协议签署在借款之后，故协议中的合资建房实际应为以房抵债，故上述以房抵债协议应属无效。被告另抗辩称借款已转变为购房款，现原告及第三人均非所建房屋的农村集体经济组织成员，故转变为购房款亦于法无据，本院不予采纳。现上述《合资合作建房协议书》及其补充协议均应属无效，原被告及第三人应仍应按照民间借贷关系处理借款。
原告确认涉案借款240万元中预先扣除利息36000元，实际交付现金2364000元的事实，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”之规定，故本案的借款本金应认定为2364000元。关于借款利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定，借贷双方约定的逾期利率以不超过年利率24%为限，本案中，以120万元为本金按照年利率24%自2014年9月2日计算利息至2016年2月1日的利息为408000元（120万元×24%+120万元×24%÷12月×5月），以80万元为本金按照年利率24%自2014年10月30日计算利息至2016年2月1日的利息为241972.6元（80万元×24%÷365天×460天），以364000元为本金按照年利率24%自2014年11月3日计算利息至2016年2月1日的利息为109140.16元（364000元×24%÷365天×456天），故截止至2016年2月1日法律保护的最高利息应为759112.76元（408000元+241972.6元+109140.16元），现原被告均确认截止2016年2月1日，被告支付了利息776000元，现被告要求将多支付的利息抵扣本金合法合理，本院予以支持。多支付的利息为16887.24元，抵扣后借款本金应为2347112.76元。现被告在借款到期后未按时还款，原告要求被告还款并支付利息合法合理，本院予以支持，但应以2347112.76元为本金自2016年2月2日起以年利率24%计算至付清之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。
关于原告收取的被告交付的租金25000元，因本院确认《合资合作建房协议书》及其补充协议均无效，故被告依据上述协议交付的费用可自行要求原告返还，本院在本案中不做调处。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起三日内，被告林善红偿还原告吴海祥借款2347112.76元及利息（利息以2347112.76元为本金，按照年利率24%，自2016年2月2日开始计算至实际还清之日止）；
二、驳回原告吴海祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15400元，由原告吴海祥负担340元，由被告林善红负担15060。本案财产保全费5000元，由被告林善红负担。被告负担的受理费，原告同意由被告在履行判决时向原告直接给付；被告负担的财产保全费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 林艾婧
二〇一七年八月二十一日
书记员 蔡佳丽