湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民一终字第00410号
上诉人（原审原告暨反诉被告）孝感市佳业物业管理有限公司。住所地：湖北省孝感市光荣路特1号百佳豪庭。
法定代表人胡江安，该公司董事长。
委托代理人汪海洪、程世强，湖北自强律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解；提起反诉；代签收法律文书；转委托权等。
被上诉人（原审被告暨反诉原告）邓芳。
委托代理人王超，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：一般代理，代为应诉，答辩，签收法律文书。
上诉人孝感市佳业物业管理有限公司（以下简称佳业物业公司）因与被上诉人邓芳物业服务合同纠纷一案，不服（2014）鄂孝南民初字第01798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人佳业物业公司的委托代理人程世强、被上诉人邓芳的委托代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，邓芳与案外人湖北宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业房产公司）于2013年签订了百佳宏业商城《商铺租赁合同》，合同约定邓芳租赁案外人宏业房产公司百佳宏业商城二楼第2016号商铺（建筑面积约100平方米）用于经营“加加旺火锅”，租赁期限为6年，并对租赁费及物业管理费等事项进行了约定，后佳业物业公司以该《商铺租赁合同》为基础，亦与邓芳签订《商业物业服务协议》，约定：佳业物业公司、邓芳对上述《商铺租赁合同》租赁的商铺（含建筑面积），租赁期限［具体起租日（实际为房屋交付日）即免租期，以租赁合同和相关交接文书为准］一致。并约定邓芳于2013年9月30日起向佳业物业公司交纳物业服务费，即每年的物业服务费为18000元，按季交纳；商业服务费每月每平方米为20元，每经过3年按5%比例递增，前3年为24000元，后3年为25200元；电费每度为1.20元（含电损），水费为每吨3.50元（含水损）；计量用表由佳业物业公司统一安装。邓芳向其交纳电表押金500元、水表押金500元、燃气表押金20000元并就违约事项等进行了约定。协议签订后，案外人宏业房产公司于2013年7月18日将该商铺交付给邓芳进行正式开业经营。邓芳在租赁经营期间，依约于2013年4月25日向佳业物业公司交纳物业费、卫生费合计5100元，于2013年5月24日交纳天然气、水表、电表押金合计21000元，于2013年7月18日交纳装修押金、出入证费、装修许可证费、装修垃圾清运费合计5800元，共计31900元。之后，由于案外人宏业房产公司于2014年4月14日强行封锁了邓芳经营的商铺后，导致其《商业物业服务协议》履行被中止。邓芳租赁商铺经营截止至2013年4月14日止，其实际只租赁经营了5个月5天，其应向佳业物业公司交纳各项物业服务费共计10335元，后经佳业物业公司、邓芳多次协商未果，以致成诉。
另查明，佳业物业公司系案外人宏业房产公司开办的法人单位，法定代表人均为胡江安。
原审法院认为，佳业物业公司依据邓芳与案外人宏业房产公司于2013年签订的百佳宏业商城《商铺租赁合同》亦与其签订《商业物业服务协议》，具备书面形式，且意思表示真实，不违反法律、社会公共利益和他人合法权益，合法有效。邓芳在租赁经营期间依约向佳业物业公司交纳各项物业管理费及押金共计31900元后，因案外人宏业房产公司与邓芳为房屋租赁合同纠纷的原因，导致其协议履行被中止，该协议双方至今亦无法继续履行，邓芳租赁该商铺经营截止至2014年4月14日止，实际只租赁了5个月5天，按双方约定计算各项物业服务费共计10335元，佳业物业公司依约应当从邓芳交纳的各项物业管理费（押金）共计31900元中予以扣减其实际发生经营期间的各项物业管理费，因此，扣减后邓芳并不下欠佳业物业公司的物业管理费等其他费用；另佳业物业公司无证据证明地下仓库租赁费与邓芳有关联，故佳业物业公司的诉讼请求原审法院未予支持。邓芳反诉请求解除佳业物业公司、邓芳签订的《商业物业服务协议》，因双方实际无法再继续履行《商业物业服务协议》，合同目的不能实现，故对该反诉请求原审法院予以支持。邓芳请求退还其交纳各项物业管理费用的反诉请求，因邓芳实际租赁经营了5个月5天，其物业管理费佳业物业公司应当从其交纳的物业管理费中扣减，但剩余款应当退还给邓芳，故邓芳的该反诉请求一审法院部分予以支持。据此，经合议庭评议，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，遂判决：1.驳回佳业物业公司的诉讼请求。2.解除佳业物业公司与邓芳于2013年签订的《商业物业服务协议。3.佳业物业公司于本判决生效后十日内退还邓芳已被扣除后的各项物业管理费（押金）21565元。4.驳回邓芳的其他反诉请求。以上应付款项，如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用520元，反诉费389元，合计909元。由佳业物业公司负担800元，由邓芳负担109元。
佳业物业公司不服原判上诉称：2013年5月28日，邓芳与案外人宏业房产公司之间签订了一份《商铺租赁合同》。合同约定，邓芳向佳业物业公司租赁百佳宏业商城二楼的2016号商铺用于经营“加加旺火锅”，租赁期限六年，并对租金及违约事项进行了约定。随之，邓芳与佳业物业公司之间就邓芳租赁第2016号商铺商业物业管理事宜签订了《商业物业服务协议》，截止到2014年8月9日，邓芳尚欠佳业物业公司物业管理费、商业管理费、卫生费、水电费等共计27346.10元，佳业物业公司多次催收未果，以致成诉。一审诉讼期间，邓芳提出反诉，要求解除合同并要求佳业物业公司退还相应费用。佳业物业公司认为，根据2013年5月28日案外人宏业房产公司与邓芳之间签订的《商铺租赁合同》，合同第三章“租金和履约保证金支付方式”中明确规定，邓芳拖欠租赁费用的，案外人宏业房产公司有权解除合同；对于邓芳拖欠租赁费用以外的其他费用，佳业物业公司有权在履约保证金中予以抵扣。邓芳的所缴纳的履约保证金不足以抵扣上述费用（即邓芳尚欠佳业物业公司物业管理费、商业管理费、卫生费、水电费等）。2013年11月9日，百佳宏业商城开业，邓芳经营的“加加旺火锅”亦开业，邓芳的店铺由于其经营不善，在经营期间，邓芳自行封铺；在此期间，邓芳并未就其经营不善之事与案外人宏业房产公司协商退铺事宜（解除之前的租赁合同）。鉴于邓芳拖欠租金、物业管理费、商业管理费、卫生费、水电费等，经佳业物业公司催收多次，邓芳逾期不交，且邓芳经营不善自行封铺的情形，案外人宏业房产公司遂采取私力救济措施。根据2013年5月28日，案外人宏业房产公司与邓芳之间签订的《商铺租赁合同》，合同第十章“物业管理”中明确规定，《商铺租赁合同》终止，《商业物业服务协议》也随之同时终止。综上，一审认定事实不清，导致判决错误，请求：1.二审法院依法撤销一审判决，支持佳业物业公司在一审期间的诉讼请求，驳回邓芳的反诉请求或将本案发回重审。2.本案的一、二审诉讼费用均由邓芳承担。
佳业物业公司为支持其上诉请求，于开庭审理后的11月17日向本院提交了百佳宏业商城收费通知单一组。拟证明邓芳从2014年2月9日至2014年8月9日未交纳水电费3954元。
邓芳辩称，一、佳业物业公司的开办单位宏业房产公司于2014年4月14日单方强行封锁邓芳租赁的商铺，违约中止《商铺租赁合同》的履行，故相关物业管理费、商业管理费、卫生费和水电等费用应计算至2014年4月13日止。按照双方签订的《商业物业服务协议》的约定，物业服务期限与《租赁合同》的期限相同，且起租日和免租期以租赁合同为准。按照《租赁合同》之约定，起租时间以宏业房产公司下达的开业通知函中的开业时间为准，但宏业房产公司并未向邓芳下达开业通知函，起租时间从何时开始计算，不得而知。即使按照实际开业时间2013年11月9日计算，扣除90天的免租期，至2014年4月13日宏业房产公司强行封铺之日止，邓芳实际应计算物业费的时间仅仅为两个月零七天。而佳业物业公司主张邓芳应支付2013年11月9日至2014年8月共计9个月的物业费毫无事实依据。二、佳业物业公司主张邓芳因经营不善自行封铺毫无事实依据，对于此事实，邓芳在租赁合同纠纷一案中已作表述，这里不再重复。综上所述，佳业物业公司的上诉理由并不成立，请求二审法院依法驳回佳业物业公司的上诉请求。
邓芳二审未提交新的证据。
2015年11月23日，本院将佳业物业公司庭审后提交的一组水电费收费通知单交由邓芳质证，邓芳提交书面质证意见认为：1.对2014年2月至8月份的水电费通知单的真实性有异议，是佳业物业公司自行制作提供，在没有其他证据的情况下，其真实性无从核实。2.仓库不是邓芳租赁，仓库的费用不应由邓芳负担。3.水费计费标准超出了国家定价。4.租赁商铺2014年4月13日已被出租方及管理方封铺，没有再经营，不可能再产生水电费。本院认为，佳业物业公司提交的一组百佳宏业商城收费通知单系佳业物业公司自制的单据，不是正规水电费发票，并且《商业物业服务协议》明确约定水费按每吨3.50元（含水损）进行收费，而该份单据中水费按每吨4.60元收取的标准过高，收费单总和也不是其上诉请求的水电费金额3954元。故本院对其单方制作的该组证据不予采信。
经审理查明，一审判决查明的事实中，除“具体起租日（实际为房屋交付日）即为免租期”合同没有约定，以及“邓芳在租赁商铺经营截止至2013年4月14日止”应为“2014年4月14日”外，其他基本事实属实。
本院认为，本案的《商业物业服务协议》是以另案《商铺租赁合同》为基础签订的合同，该商业物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。本案中，佳业物业公司上诉称截止到2014年8月9日，邓芳尚欠佳业物业公司物业管理费、商业管理费、卫生费、水电费等共计27346.10元，庭审中本院对此进行了详细调查，庭审后佳业物业公司也提交了相关证据，但该证据是其单方制作，邓芳也不予认可，佳业物业公司也无其他证据相佐证，应承担举证不能的不利后果，故对其该上诉理由，本院不予采信。另外，邓芳已于2013年4月25日、2013年5月24日、2013年7月18日向佳业物业公司交纳物业费、卫生费、天然气、水表、电表、装修押金、出入证费、装修许可证费、装修垃圾清运费等共计31900元。2013年4月14日宏业房产公司锁门封铺的行为双方均认可，故邓芳从2013年11月9日开业至锁门不能经营，其实际经营期间为5个月5天，原审查明邓芳应交纳各项费用共计10335元，对此数额双方当事人二审也未提出异议，故本院对此予以认定。扣除邓芳应交纳的5个月5天的费用，还有剩余款项21565元应退还邓芳。故原审判决佳业物业公司退还邓芳剩余物业管理费或押金等相关费用并无不妥，佳业物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费909元，由佳业物业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 石仁礼
审判员 潘玉安
审判员 孙 伟
二〇一五年十一月二十六日
书记员 余艳君
附：适用法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。