杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第1772号
原告：杭州欧亚达企业管理有限公司。
法定代表人：徐良喜。
委托代理人：俞瑛、桑晓伟。
被告：张东苗，
身份号码3303041982********，住浙江省温州市鹿城区藤桥镇上寺西村南市东路**弄**号。
原告杭州欧亚达企业管理有限公司诉被告张东苗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理后，先由审判员姜学英独任审判，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2013年9月17日、2013年11月27日、2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人俞瑛，被告张东苗到庭参加诉讼。本案审理过程中，原被告双方向本院申请庭外和解。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年3月5日，原告与被告签订了一份《卖场租赁合同》，原告将位于杭州市古墩路829号的欧亚达家居杭州天亿店1楼编号为1-002号铺位（以下简称涉案铺位）租赁给被告使用。合同约定租赁期限12个月，每月租金22253元，每月物业管理费14835元，实行先付后用的原则，首期租金、物业管理费于签订合同的当日支付，以后各期租金于当期即每月起始日的5日前付清；如被告逾期支付超过20日或逾期支付2次，原告有权提前解除合同，被告已交纳的各项款项不予退还并且赔偿不低于一个月租金的违约金；双方租赁关系终止后，被告应将房屋退还原告，超过两日的，被告应当按原租金、物业服务费标准的2倍支付原告相关费用。自2012年4月14日，商场开业以来，被告从未交纳过租金及物业管理费。为此，原告起诉要求判令：1、被告支付拖欠的2012年4月14日至2013年7月20日的租金338987元、物业管理费225987元；2、被告支付违约金22253元；3、解除原、被告签订的《卖场租赁合同》，被告立即腾退房屋，并支付未腾退房屋之前所产生的场地使用费、物业服务费（按原租金22253元／月、物业服务费14835元／月的2倍标准、自2013年7月21日起计算至实际腾退日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：原告不是涉案铺位的相关权利人，无权向被告主张租金等相关费用，不是本案适格的主体。另一方面，原告无法证明商场的开业时间，合同约定的租期开始起算条件未具备，原告无权向被告主张租金、物业费等费用。由于原告在被告违约30日后未及时解除合同并收回涉案铺位致使损失扩大，原告不得就该部分损失向被告主张权利。被告主张的违约金明显过高，且于法无据，应当驳回。原告要求按照约定标准的两倍支付租金及物业费属于重复计算违约金，计算金额明显过高。原告应当返还被告交付的订金20000元及价值1273590元的家具，如果原告想要对该部分进行处理，应将该部分款项直接折抵被告应支付的费用后将剩余款项返还。综上，请求法院作出公正的处理。
原告提供了下列证据材料：
1、卖场租赁合同，证明原被告存在租赁关系的事实以及双方关于租金、物业管理费、违约金等的约定。
2、开业广告，证明原告商场于2012年4月14日开业。
3、都市快报的广告；
4、销售合同缴款单和汇款凭证；
证据3、4拟共同证明原告商场已经于2012年4月14日开业。
5、劳动合同，拟证明代表原告签字的李航吉为原告公
司商务部员工，有权代表原告对外签订合同。
6、授权委托书，拟证明李航吉系受原告委托与被告签订《卖场租赁合同》。
7、民事判决书；
8、租赁合同；
9、托管协议；
证据7-9拟共同证明原告拥有涉案铺位的合法出租权。
10、宣传广告，拟证明原告以“古墩天亿店”、“欧亚达天亿家居”对外宣传，涉案合同中的“欧亚达家居杭州天亿店”是原告承租的商场坐落地址和对外称谓。
原告提供的证据经质证，被告认为：证据1的真实性没有异议，但合法性有异议，该份合同没有盖章，所以无法确认合同的一方主体为原告。同时对部分内容的合法性存在异议，合同约定的违约金过高。证据2有异议，无法判断该证据是否真实，且该证据即使是真实的，也是原告自己制作的广告，仅能证明原告计划于2012年4月14日开业，无法证明商场于2012年4月14日开业正式营业。证据3、4、5，被告未到庭，放弃了质证的权利。证据6有异议，被告不认识李航吉，也未与原告签订合同。证据7、8、9没有异议。证据10系原告单方制作，真实性有异议。
被告提供了下列证据材料：
杭州别墅之窗店订单明细、杭州别墅之窗国庆上货价格明细，拟证明被告尚有价值1273590元的家具被原告非法扣押。
被告提供的证据经质证，原告认为：该证据有异议，被告目前确有一批货物放在涉案铺位，但价值不明，并且不属于原告扣押的物品。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
原告提供证据1与证据5、6能够相互印证原告公司的员工李航吉代表原告与被告签订了租赁合同，原被告双方就租赁事宜达成了相关协议的事实，故本院对该三份证据予以认定。证据2、3、4能够共同证明原告商场已经于2012年4月14日开业并正式营业的事实，本院予以认定。证据7-10能够证明原告的待证事实，本院均予以认定。被告提供的证据无法证明被告的待证事实，不予认定。
根据上述确认的证据以及当事人的陈述，本院认定事实如下：
2012年3月5日，被告（乙方）与原告下属的欧亚达家居杭州天亿店（甲方）签订一份《卖场租赁合同》，约定甲方将涉案铺位租赁给乙方经营使用，计租面积为247.25平方米，租赁期限为12个月，自甲方商场开业之日起满12个月止，入场装修时间为2012年3月6日；乙方以每1个月为一周期按计租面积支付租金（法定假日租金照计），租金单价为90元／平方米／月，每月租金为22253元，租金支付实行先付费后使用的原则，首期租金乙方应在签订本租赁合同的当日向甲方付清，以后各期租金乙方须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；乙方以每1个月为一个周期按计租面积支付物业服务费（法定假日物业服务费照计），物业服务费单价为60元／平方米／月，每月物业服务费为14835元，物业服务费按租金支付的方式及时间同时支付；乙方逾期向甲方支付租金、物业管理费、物业服务费或电费的超过30日或出现2次逾期支付前述款项的，甲方有权提前解除合同；除本合同有特别约定外，因乙方原因违反本合同约定导致提前解除或终止合同的，乙方赔偿甲方不得低于一个月租金，如乙方赔偿金不足时，甲方有权暂扣乙方商品且甲方有权对乙方暂扣商品进行处理，暂扣款额超出部分，甲方退还乙方；合同正常履行到期终止双方未续约的，乙方须于到期日当日或之前结清相关费用、办理合同约定的其他交接事项并将其的商品清理完毕后将涉案铺位按现状交还给甲方，如逾期返还的，乙方应按原租金、物业管理费、物业服务费标准的2倍向甲方支付相关费用；其它非正常情形下甲乙双方租赁关系终止的，自终止事由发生日起2日内（此2日照常计算租金、物业管理费、物业服务费等）乙方须结清相关费用、办理合同约定的其它交接事项并将其的商品清理完毕后将房屋按现状交还甲方，超过2日的，乙方应按原租金、物业管理费、物业服务费标准的2倍向甲方支付相关费用。合同另约定了双方的其他权利义务。合同签订当日，原告将涉案铺位交付给被告使用。2012年4月14日，欧亚达家居天亿店正式开业，但被告一直未交纳租金、物业服务费等。2013年8月5日，原告向本院起诉。本案审理过程中，原告于2013年10月31日将被告从涉案铺位腾退。
本院认为：原告与被告之间签订的《卖场租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律的禁止性规定，应认定为有效合同，合同双方应按合同内容履行自己的权利义务。本案中，《卖场租赁合同》约定的租赁期间虽然于2013年4月13日已经届满，但因被告在租赁期间届满后继续使用涉案铺位，原告没有提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期租赁。根据合同约定，被告逾期支付租金、物业服务费超过30日或逾期超过2次，原告有权提前解除合同。本案被告至今没有支付过一期租金及物业服务费，其行为已构成违约，故原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。被告于2013年8月17日收到诉状，应确认双方合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应支付合同解除前的房屋租金及物业服务费，并及时腾退商铺归还原告。因此，原告主张从2012年4月14日起算租金，本院予以支持。2012年4月14日至2013年8月17日按合同约定的22253元／月标准计算租金，为359015元；按14835元／月标准计算物业服务费，为239338元。
本案中，因被告逾期未交纳租金、物业服务费，构成违约，原告依约解除合同，故被告应承担相应的违约责任。现原告同时主张按一个月租金计算违约金，2013年7月21日至房屋腾退交付前的场地使用费、物业服务费按合同租金、物业服务费标准双倍计算，均属于违约责任。但根据合同法的规定，违约金具有补偿性质，主要在于补偿守约方的损失。如合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。考虑涉案合同正常履行原告可获得的利益，结合被告违约情况，本院认为原告主张的违约金明显过高，被告要求调整，合法有据。综合以上因素，本院确定自2013年8月18日至实际腾退日（即2013年10月31日），被告仍参照原合同约定标准计算支付原告场地使用费、物业服务费。同时，被告支付原告一个月租金的违约金22253元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认张东苗与杭州欧亚达企业管理有限公司之间的2012年3月5日签订的《卖场租赁合同》于2013年8月17日起解除。
二、张东苗于本判决生效之日起十日内支付杭州欧亚达企业管理有限公司自2012年4月14日至2013年8月17日的租金359015元、物业服务费239338元，并按租金22253元／月、物业服务费14835元／月的标准支付场地使用费、物业服务费（自2013年8月18日起计算至2013年10月31日止）。
三、张东苗于本判决生效之日起十日内支付杭州欧亚达企业管理有限公司违约金22253元。
四、驳回杭州欧亚达企业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9672元，由张东苗负担，于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 姜学英
人民陪审员 王 皓
人民陪审员 王友瑞
二〇一四年六月九日
书 记 员 谭一萍