山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终6137号上诉人（原审被告）：济南舜德物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨丽英，总经理。委托诉讼代理人：岳冬雪，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董小岑，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：济南高新技术产业开发区物业管理总公司，住所地济南高新区崇华路1111号205室。法定代表人：郭志明，总经理。委托诉讼代理人：孔磊、刘杰，山东豪才律师事务所律师。上诉人济南舜德物业管理有限公司（以下简称“舜德物业公司”）因与被上诉人济南高新技术产业开发区物业管理总公司（以下简称“高新物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。舜德物业公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项，改判驳回高新物业公司全部诉讼请求；二、一审、二审案件受理费由高新物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定高新物业公司起诉时未超过诉讼时效错误。高新物业公司主张2012年8月后的物业服务费，舜德物业公司认为根据合同约定应当事先提供费用发票，然后由舜德物业公司支付，但是高新物业公司一直未向舜德物业公司主张，其主张的费用已经超过了诉讼时效，一审判决认定高新物业公司自签订合同至今一直提供物业服务欠费行为处于持续状态，从而认为本案未超过诉讼时效，这是错误的，请二审法院依法予以纠正。二、一审判决推定认为高新物业公司提供物业服务是错误的。《物业分包合同》第四条约定了委托管理期限为1年，自2011年11月23日起至2012年11月22日止。上述《物业服务分包合同》到期后，双方未就续签事宜达成一致书面意见，高新物业公司亦未再提供物业服务。因此，对高新物业公司主张的2011年12月至2015年5月期间的物业服务费，舜德物业公司不应支付。一审判决的认定没有依据。三、一审判决认定事实错误。1、在合同期限内，2012年1月，高新物业公司因未尽职责，导致舜泰广场2号楼漏水，给部分业主造成财产损失，舜德物业公司先行承担了赔偿责任622031元，该部分责任应当由高新物业公司承担，但是该部分费用至今高新物业公司未支付给舜德物业公司。因此，舜德物业公司将高新物业公司2012年8月至11月期间的物业服务费予以相抵，不再支付。但一审判决未依法认定该事实，错误的认定责任与高新物业公司无关，这是错误的，请二审法院依法查清事实予以改判。2、高新物业公司未按照《物业分包合同》约定配备人员，依法应当扣减物业服务费。双方在签订物业分包合同时，约定每年物业服务费83万元，该款项对应了高新物业公司应当配备人员24名，但是高新物业公司并没有按照该约定配备相应的人员，应当相应扣减约定的服务费用，但是一审判决未查清事实，形成错误判决。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，导致错误的判决，存在明显的偏袒，请二审法院依法予以改判。高新物业公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，高新物业公司请求人民法院依法驳回舜德物业公司的上诉请求，维持原判。高新物业公司向一审法院起诉请求：1、判令舜德物业公司支付2012年7月23日至2015年3月22日专项服务费用2213333.44元及利息损失161298.55元；2、本案的诉讼费用由舜德物业公司承担。一审法院认定事实：2011年11月，舜德物业公司与高新物业公司签订《产业总部基地B6大厦（舜泰广场2号楼）物业服务分包合同》，由舜德物业公司委托高新物业公司为座落于济南高新区舜华路2000号，舜泰广场2号楼的写字楼提供物业管理服务。服务范围包括：楼内地上公共环境卫生的清洁及生活垃圾的收集，以及建筑本体共用部位、附属设施的日常维修养护等。其中，合同第三条第二项约定：……（4）有关各种阀门、给水泵、排污泵、低压配电室的维修养护，在高新物业公司进驻1个月后，根据实际工作量及原告人员配置情况，双方另行商定委托事宜。第四条约定：委托管理期限暂定为一年，自2011年11月23日起至2012年11月22日止。合同第七条第一项约定：专项服务费用为830000元/年，每月为69166.66元。高新物业公司每月5日前向舜德物业公司提供上月专项服务费发票，舜德物业公司每月10日前向高新物业公司支付专项服务费用。合同签订后，高新物业公司依约为舜德物业公司提供了物业管理服务，舜德物业公司支付了2011年11月23日至2012年7月22日的专项服务费571777.79元。之后，虽高新物业公司向舜德物业公司开具了2012年8月至2013年6月的专项服务费计691666.7元的发票共计10张（2012年10月以及2013年6月之后的发票未开具）。但舜德物业公司并未支付专项服务费至今。由于舜德物业公司2012年7月23日至2015年3月22日共欠高新物业公司专项服务费用2213333.44元，高新物业公司向法院提起了诉讼，诉求所请。另，合同于2012年11月22日到期后，双方并未再签订新的物业服务合同。审理中，舜德物业公司主张上述期间内的物业服务系其自行提供，但并未提供相关证据予以证明。另外，舜德物业公司主张本案所涉写字楼是由于高新物业公司疏于管理，才在2012年1月25日发生了漏水，给5户业主造成了损失，舜德物业公司为此垫付了维修费622031元。为了支持其主张，舜德物业公司提供赔偿情况表和垫付维修款的相关收据等予以证明。但经审查，上述证据的内容均无法体现漏水的具体原因。另外，双方在合同第三条第二项中约定了“有关各种阀门、给水泵、排污泵、低压配电室的维修养护，……双方另行商定委托事宜”，但舜德物业公司未能举证就上述事宜另行委托了高新物业公司让其进行维护。一审法院认为，对于本案是否已过诉讼时效的问题，因高新物业公司自签订合同起至起诉时一直为舜泰广场2号楼提供物业服务，而舜德物业公司自2012年7月23日起未再向高新物业公司支付专项服务费，该欠费行为处于持续状态，诉讼时效并未开始起算。因此，对于舜德物业公司主张本案已过诉讼时效的抗辩理由，一审法院不予采纳。高新物业公司与舜德物业公司于2011年11月签订的《产业总部基地B6大厦（舜泰广场2号楼）物业服务分包合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。另根据《山东物业管理条例》第六十八条“物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，……物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务”的内容来看，物业合同到期后，物业服务企业停止物业服务或撤离物业区域的前提条件是办理退出手续。结合本案，合同到期后，双方没有办理物业的退出手续，且舜德物业公司也没有证据对高新物业公司继续提供物业管理服务提过异议。据此，能够认定合同到期后高新物业公司继续提供了物业管理服务且得到了舜德物业公司的认可。故对舜德物业公司主张合同到期后，不应支付专项服务费的抗辩理由法院不予采纳。高新物业公司已经依约提供了物业管理服务，而舜德物业公司享用了高新物业所提供的物业管理服务后，理应依照双方合同的约定交纳专项服务费。而舜德物业公司尚未交纳2012年7月23日至2015年3月22日期间的专项服务费的事实，已经构成了违约，理应承担相应的违约责任。高新物业公司要求舜德物业公司支付上述期间的专项服务费的诉讼请求，事实清楚，证据充分，法院予以支持。对于高新物业公司所主张的利息损失，由于合同中没有逾期付款的相关违约条款，且高新物业公司也没有证据证明舜德物业公司的违约对其造成的损失，故高新物业公司的该主张法院不予支持。对于舜德物业公司主张将漏水损失折抵物业费用的抗辩，由于舜德物业公司没有提供有效证据证明漏水的具体原因，且漏水导致的赔偿问题不属于本案所涉的物业合同法律关系，该抗辩法院不予处理。而舜德物业公司抗辩高新物业公司配备的人员不足的主张，证据不足，法院亦不予采纳。另外，舜德物业公司主张高新物业公司未开具发票而不应支付专项服务费，一审法院认为，高新物业公司向舜德物业公司提供专项服务费发票的约定，虽物业服务分包合同中确有约定，但根据物业服务合同的合同目的及性质，其主合同义务应为提供物业服务及支付物业费，而开具发票仅是高新物业公司的附随义务，舜德物业公司以附随义务的履行来对抗合同主义务的履行，没有法律依据，故法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用经审理本院认定，一审判决认定事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案双方二审争议的焦点问题是：1、合同到期后舜德物业公司是否继续提供物业服务，本案是否超过诉讼时效；2、2号楼漏水是否应与物业费抵消；3、高新物业公司是否存在人员配备不足问题从而扣减相对费用。对于焦点1，根据高新物业公司在一审时提交的相关证据，可以证实在双方签订的物业分包合同到期后，高新物业公司继续为舜泰广场2号楼提供物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，舜德物业公司对此虽予以否认，但并未对此进行举证，本院不予采信。双方的物业服务合同一直处于延续状态，舜德物业公司主张高新物业公司起诉时已超过诉讼时效的主张，不能成立，本院不予支持。对于焦点2，舜德物业公司虽主张2号楼漏水损失应与所欠物业费抵消，但其未证实该损失与高新物业公司的关联性，高新物业对此亦不予认可，且舜德物业公司该抗辩主张与本案并非同一法律关系，故本院不予支持。对于焦点3，舜德物业公司对于其高新物业公司人员配备不足的主张未提交证据，且双方合同并未对此进行约定，故对其据此主张扣减相应物业费的主张，本院不予支持。综上所述，舜德物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31153元，由济南舜德物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 郎家涛审判员 宋海东二〇一六年十二月十六日书记员 王宪峰