山东省济南市章丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0181民初1292号
原告：郭明明，男，1985年10月25日出生，汉族，居民，住诸城市。
委托诉讼代理人：陈家乐，山东泊汀律师事务所律师。
被告：苏纪华，男，1978年6月2日出生，汉族，居民，住济南市。
被告：康秀芬，女，1980年2月22日出生，汉族，居民，住济南市。
委托诉讼代理人：汪林，山东清照律师事务所律师。
第三人：章丘市明水同城房产信息咨询部，住所地济南市。
主要负责人：李冰艳，女，1975年4月13日出生，汉族，该咨询部经理。
委托诉讼代理人：王义生，男，1973年1月18日出生，汉族，该咨询部工作人员。
原告郭明明与被告苏纪华、康秀芬、第三人章丘市明水同城房产信息咨询部（以下简称章丘同城咨询部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用简易程序审理。本案因案情复杂，转为普通程序并延长审限六个月，于2017年6月29日、12月5日公开开庭进行了审理；原告郭明明的诉讼代理人陈家乐、被告康秀芬以及两被告的诉讼代理人汪林、第三人章丘同城咨询部的主要负责人李冰艳到庭参加了第一次庭审；原告郭明明及其诉讼代理人陈家乐、被告康秀芬以及两被告的诉讼代理人汪林、第三人章丘同城咨询部的诉讼代理人王义生到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
郭明明向本院提出诉讼请求：1.判决苏纪华、康秀芬继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》；2.判决苏纪华、康秀芬支付违约金61600元；3.判令苏纪华、康秀芬承担全部诉讼费用。本案审理过程中，郭明明追加章丘同城咨询部为共同被告并变更诉讼请求为：1.判令苏纪华、康秀芬、章丘同城咨询部赔偿损失125200元；2.判令苏纪华、康秀芬支付违约金62600元；3.判令康秀芬退还定金3000元；4.判令章丘同城咨询部退还服务佣金4000元；5.判令章丘同城咨询部退还评估费2000元；6.判令苏纪华、康秀芬、章丘同城咨询部承担全部诉讼费用。本院于2017年4月28日裁定驳回郭明明追加章丘同城咨询部为共同被告的申请。郭明明于第一次庭审中，再次变更诉讼请求为：1.判决苏纪华、康秀芬继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》；2.判决苏纪华、康秀芬支付违约金123200元；3.判令苏纪华、康秀芬返还定金3000元；4.判决苏纪华、康秀芬承担全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月6日，原告与被告及第三人签订了《房屋买卖合同》1份，约定两被告将位于章丘市龙山街道办事处龙山花苑3号楼502房出售给原告，该房面积89.26㎡，配套房9.5㎡，房产证号为章房权证（龙）字第10000341和10000342号，总价款为31.3万元。合同签订后，原告与第三人积极履行合同，但两被告于2017年2月24日突然毁约，明确表示不履行合同。为维护原告合法权益，提起诉讼，请法院依法判决。
苏纪华辩称，我不同意继续履行合同，愿意支付1万元违约金。庭审中，苏纪华提交答辩状变更答辩意见为：一、原告在诉状中的陈述与事实不符，苏纪华并没有与原告签订任何《房屋买卖合同》，也没有将涉案房屋出卖给原告的任何意思。2016年11月6日，原告跟康秀芬签订的所谓《房屋买卖合同》，苏纪华并不知情，也不同意，因此该《房屋买卖合同》也并不成立及生效。二、根据物权法第九十七条规定，即便康秀芬与原告签订的合同成立并生效，因涉案房屋系登记在康秀芬、苏纪华二人名下，属于两人共同共有，要想履行涉案买卖合同，实现该共有房屋的物权变动，必须取得房屋共有人苏纪华的同意。在本案中，苏纪华既没有在涉案买卖合同中签字，事后也没有追认涉案买卖合同及出售房屋的意思表示，苏纪华不同意出售涉案房屋。故，原告要求继续履行合同的诉讼请求，不符合物权法规定的条件，不应予以支持。三、综上，请求依法驳回原告对苏纪华的诉讼请求。四、原告要求支付违约金123200元的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回，同意返还定金3000元。
康秀芬辩称，一、原告在诉状中的部分陈述于事实不符。事实是康秀芬并不是因为房价上涨而不履行2016年11月6日双方签订的所谓《卖屋房卖合同》，而是因为双方签订的上述协议没有成立，因此协议才没有履行。当初康秀芬也并没有接受该买卖协议内容的意思表示。2016年11月6日晚上7点多钟，中介工作人员王义生和原告来到我家，说跟苏纪华谈好了，过来要交定金，要求康秀芬拿出房产证。由于当时康秀芬正带着孩子，也没多想，就拿出了房产证后，中介人员王义生拿出一张合同填写好后，然后翻到最后一页说，你签字吧，康秀芬称要跟苏纪华商量，商量后再做决定，原告跟中介都称没事，说跟苏纪华都商量好了，说康秀芬先签了协议也没事，况且根据合同第十二条约定“本合同自甲乙双方签字之日起发生法律效力”，要是跟苏纪华说的不一致，苏纪华回来不签字，不会生效。中介人员还称，其实这就是一个定金合同，况且按照协议你一共才收取对方3000元定金，不行就退了就行。因此，在原告及中介的劝说下，考虑到等苏纪华签字后才生效，于是康秀芬才在协议第三页中签字。协议第三页前面的内容，康秀芬当时没有阅看。因此，康秀芬认为因合同没有苏纪华的签字，协议约定的主要内容也没有经过康秀芬同意，康秀芬与原告于2016年11月6日签订的《卖屋房卖合同》并不是康秀芬的真实意思表示，当初康秀芬并没有接受该买卖协议内容的意思表示。故，合同并没有成立及生效。况且在签订合同的第二日，康秀芬便通过中介告知合同不能成立的要求并拿回了房产证，也可间接证明了康秀芬的上述陈述。二、原告的起诉无事实依据与法律依据。1.因为合同并没有成立及生效，故，原告依据合同条款要求继续履行合同并赔偿违约金125200元的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。2.因合同没有成立，即便康秀芬具有部分过失，康秀芬也仅仅是承担部分缔约过失责任。然而原告在诉讼请求中分别主张违约金、定金没有法律依据，依据合同法及其司法解释，违约金与定金只能任选其一，如定金或违约金不足弥补其损失，原告的要求不得超过其实际损失数额。在本案中，康秀芬仅仅收取了原告3000元的定金，且及时通知了原告因合同未成立而无法履行，康秀芬收取原告3000元定金的行为并没有影响到原告继续购买其它房屋的能力，没有造成原告损失。既然没有损失，即便康秀芬具有一定过失，也无需赔偿原告的损失。因此，原告要求赔偿损失123200元的诉讼请求无事实和法律依据。3.另，在原告起诉后，据康秀芬了解，原告具有20多次征信不良信息，即便合同成立并生效，原告也无法通过按揭贷款履行合同内容，最终导致合同无法实际履行。因此，即便原告有实际损失，也应自行承担。三、因合同没有成立及生效，如双方调解的话，康秀芬同意返还其3000元定金。四、根据物权法第九十七条规定，即便康秀芬与原告签订的合同成立并有效，因该涉案房屋系登记在康秀芬、苏纪华二人名下，属于两人共同共有，要想履行涉案买卖合同，实现该共有房屋的物权变动，必须取得房屋共有权利人苏纪华的同意。在本案中，苏纪华既没有在涉案买卖合同中签字，事后也没有追认该涉案买卖合同及出售涉案房屋的意思表示，在本案审理过程中也一直表示不同意出售涉案房屋。故原告要求继续履行合同的诉讼请求，不符合物权法规定的条件，不应支持其诉讼请求。五、综上，请求法院依法查明事实，驳回原告无理的诉讼请求。
章丘同城咨询部述称，没有答辩意见，愿意配合法庭调查事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
苏纪华与康秀芬为夫妻关系，两人共同共有位于龙山街道办事处龙山花苑3号楼502室的不动产一处，2016年上半年，苏纪华与康秀芬欲出售上述房屋，将房屋信息发布在网络平台。郭明明通过网络平台的信息，与苏纪华联系，双方协商房屋买卖事宜，协商过程中，苏纪华要求郭明明一次性付款。在协商过程中，通过康秀芬提供的联系方式，章丘同城咨询部工作人员王义生与郭明明取得联系，郭明明要求章丘同城咨询部提供居间服务。2016年11月6日，康秀芬、郭明明在章丘同城咨询部工作人员王义生的居间下签订了《房屋买卖合同》1份。合同载明卖方(甲方)为苏纪华、康秀芬，买方（乙方）为郭明明，居间方（丙方）为章丘同城咨询部，合同第一条对房产状况进行了描述，房产坐落于龙山街道办事处龙山花苑3号楼502室，房屋面积为89.26㎡，配套房9.5㎡，房屋为苏纪华、康秀芬共同共有，房产证号为章房权证（龙）字第100003**号、100003**号，土地性质为国有出让，房屋无租赁、无抵押；第四条约定房产及配套设施总价款为31.3万元；第五条约定合同签订日，乙方付给甲方购房定金3000元，余款乙方选择商业按揭贷款付清，按成交价六成贷款，过户日乙方付清甲方首付款；第八条约定甲方累计收到购房全款的当日为交房日，实际交房日为2017年7月中旬；第十二条约定本合同自甲、乙双方签字之日起发生法律效力，双方不得违约，若甲方或乙方违约，应支付对方总房款的20%作为违约金。签订合同时，苏纪华在外地工作，并不在场。签订合同前，王义生曾与苏纪华通电话，但王义生未告知苏纪华合同的具体内容。王义生与苏纪华通电话前，王义生曾提醒郭明明、康秀芬应有苏纪华的书面授权。康秀芬在合同上甲方签章处签字，并在王义生要求下在甲方签章处代苏纪华签字，苏纪华未委托康秀芬签订《房屋买卖合同》。合同签订当日，郭明明支付康秀芬定金3000元，康秀芬将涉案房屋的两本房产证交给王义生。合同签订的次日，康秀芬从王义生处要回房产证，并称苏纪华对合同有意见，但康秀芬未立即告知郭明明不再履行合同。2017年初，郭明明联系苏纪华，要求办理贷款手续，苏纪华拒绝履行《房屋买卖合同》。另查明，郭明明支付章丘同城咨询部佣金4000元、评估费2000元。2017年2月21日，章丘同城咨询部的主要负责人李冰艳向郭明明出具证明1份，载明“兹证明所收郭明明服务佣金肆仟元，若购房不成，原款退回，若交易顺利进行，郭明明付佣金捌仟元整。”2017年2月23日，李冰艳向郭明明出具收条1张，载明“今收到评估费贰仟元整（?：2000.-），多退少补。”
本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有不动产应经全体共同共有人同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权仍实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，苏纪华未委托康秀芬签订《房屋买卖合同》，康秀芬代苏纪华签订合同，属于无权代理，未经苏纪华追认，对苏纪华不发生效力。二、签订合同前，王义生已提醒郭明明、康秀芬需要有苏纪华的委托，郭明明知晓涉案房产为苏纪华、康秀芬共同共有，郭明明应当知道康秀芬无权代理，郭明明未支付合理对价，涉案房产亦未办理所有权变更登记，故郭明明未善意取得涉案房产。三、郭明明未善意取得涉案房产，苏纪华拒绝追认《房屋买卖合同》，故郭明明要求苏纪华、康秀芬继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，证据不足、理由不当，本院依法不予支持。四、签订合同时，康秀芬已知晓合同内容，《房屋买卖合同》合法有效，苏纪华、康秀芬辩称《房屋买卖合同》未成立及生效，理由不当，本院不予采纳。合同无法履行，康秀芬应向郭明明承担相应民事责任。郭明明应当知道康秀芬无权代理，故应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款规定，由郭明明、康秀芬按照各自的过错承担责任。五、郭明明要求增加违约金至123200元，康秀芬不同意支付违约金。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。郭明明未能提交充分有效证据证明其实际损失，考虑到康秀芬在签订合同的次日取回房产证，但未及时通知郭明明，苏纪华在2017年初明确告知郭明明不再履行合同的事实，以及郭明明应当知道康秀芬无权代理，郭明明对合同不能履行亦有过错的事实，本院依据上述规定酌定违约金金额为3万元，对郭明明主张的超出部分，本院不予支持。六、依照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》的相关规定，上述违约金并非苏纪华、康秀芬的夫妻共同债务，郭明明要求苏纪华支付违约金的诉讼请求，证据不足、理由不当，本院不予支持。七、郭明明选择适用违约金罚则，康秀芬应当返还郭明明定金3000元。苏纪华同意承担返还定金3000元的责任，不违反法律规定，本院予以确认。八、郭明明与章丘同城咨询部间形成居间合同法律关系，章丘同城咨询部向郭明明承诺“若购房不成，原款退回”，且郭明明未实际办理贷款手续，章丘同城咨询部是否应退还郭明明佣金及评估费，是基于郭明明与章丘同城咨询部间的居间合同法律关系而产生的。因涉案房屋买卖交易无法完成，关于居间合同产生的相关纠纷，郭明明可另案向章丘同城咨询部主张，本案不予处理。
综上所述，郭明明要求康秀芬支付违约金3万元的部分，以及要求苏纪华、康秀芬返还定金3000元的诉讼请求，本院予以支持，其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第四款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告康秀芬于本判决书生效之日起十日内支付原告郭明明违约金3万元；
二、被告苏纪华、康秀芬于本判决生效之日起十日内返还原告郭明明定金3000元；
三、驳回原告郭明明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7888元，由原告郭明明负担7295元，被告康秀芬负担593元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 肖 寒
人民陪审员 王加英
人民陪审员 王恩俊
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 蔡克涛