广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初788号原告：王祯明，男，1976年10月1日出生，汉族，住湖南省道县，委托诉讼代理人：苟晟，广东迅衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡嘉雯，广东迅衡律师事务所实习律师。被告：卢良英，女，1965年8月5日出生，壮族，住广东省佛山市南海区，被告：黎许金，男，1967年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，两被告的共同委托诉讼代理人：陈志坚，广东群立弘律师事务所律师。第三人：佛山市南海区御翠地产中介服务有限公司，住所地：佛山市南海区××，统一社会信用代码××。法定代表人：李雄杰。原告王祯明与被告卢良英、黎许金、第三人佛山市南海区御翠地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序于2017年3月24日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人苟晟、胡嘉雯，两被告的共同委托诉讼代理人陈志坚，第三人的法定代表人李雄杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告连带返还原告双倍定金共60000元、支付原告应向第三人支付的买卖代理费3000元；2.两被告连带赔偿原告律师费3000元、诉讼财产保全责任保险费500元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年9月15日，原告与被告卢良英、第三人签订《房地产买卖合同》，约定被告卢良英将佛山市南海区罗村镇罗湖区××房出售给原告，成交价为496000元，付款方式为按揭付款，定金为20000元，首期楼款在交税办过户当天支付；卖方保证其对出售物业享有完整所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，卖方对可能影响交易的真实信息负有如实提供的义务，如因卖方原因导致物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应当赔偿买方全部损失；如因买方或卖方违反合同约定逾期不履行义务的，违约方应当承担定金责任、承担守约方应向第三人支付的买卖代理费等违约责任；出现合同争议纠纷时，任何一方均可向涉案物业所在地法院提起诉讼。签约当日，原告向被告卢良英支付定金20000元，被告卢良英出具收款收据；2016年10月19日，被告卢良英认为约定的20000元定金过低，要求原告再支付10000元定金，原告按照要求和指示向其丈夫即被告黎许金的银行账户转账定金10000元。2016年12月，原告得知上述物业已由案外人区振瑜办理抵押登记。原告认为，两被告为夫妻关系，均实际收取原告支付的购房定金，涉案物业实际为两被告共同所有及共同出售，两被告应当连带承担《房地产买卖合同》项下的合同义务及相关违约责任、赔偿责任。两被告在向原告出售涉案物业时，并未告知原告涉案物业已经抵押的实际情况，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，两被告转让涉案物业的转让行为无效，原告的合同目的由于两被告原因已无法实现；又根据《中华人民共和国合同法》有关规定，《房地产买卖合同》自成立时生效，合同各方应当遵守和履行《房地产买卖合同》各项约定，两被告违背其在《房地产买卖合同》中所作对涉案物业享有完整所有权的保证，属于根本违约。因此，原告依法依约有权要求解除《房地产买卖合同》及要求两被告连带返还双倍定金、承担原告依约应当向经纪方支付的买卖代理费、赔偿原告为实现债权而支付的律师费、诉讼财产保全责任保险费等各项合理费用。两被告辩称，两被告与原告签订涉讼合同时，已由第三人调查并告知原告涉讼房屋办理了抵押贷款，原告一直协助两被告向债权人还款，原告陈述其后期才知道抵押贷款不属实；第三人理应知道涉讼房屋的抵押情况，涉讼房屋抵押情况早已告知原告，因未与债权人协商一致，导致没有办理解除抵押的手续，两被告只收取原告定金20000元，另10000元为购房款，原告答应预付几十万来支付债权人的还款手续。第三人述称，在买卖双方签订涉讼合同时，被告称涉讼房屋不存在抵押，合同签订后双方向银行申请按揭贷款，银行需要房产证原件，但被告一直称其没空，2016年10月份被告告知原告涉讼房屋的产权证抵押给案外人，要求原告多支付10000元用于取出产权证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区罗村罗湖区××房（以下简称涉讼房产）于2003年12月5日登记权利人为被告卢良英。2016年9月15日，原告（买方）与被告卢良英（卖方）在第三人的居间下签订《房地产买卖合同》，约定被告卢良英将涉讼房产作价496000元转让予原告，按揭付款：定金20000元在2016年9月15日支付，首期楼款86000元在交税办过户当天支付，买方应于2016年10月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭，双方应于2016年10月15日前到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，楼价余款为贷款银行批准按揭的金额，在办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行开设的账户；卖方持有该物业房地产权证，卖方保证对上述物业享有完整所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，卖方并应如实提供包括周边情况、租赁情况、户口、土地使用权等有可能影响交易的真实信息，买方或其授权代表已全面检查该物业，已清楚了解该物业的所有情况且并无异议，如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其它原因导致物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失；买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费；等等。同日，被告卢良英出具收款收据确认收到原告支付的定金20000元。2016年10月19日，原告向被告黎许金的银行账号转账10000元，摘要为：购××房定金。查询时间为2016年12月13日的《佛山市（南海区）房产查询证明》显示涉讼房产已办理一般抵押登记，抵押权人为区振瑜。2017年1月10日，原告与广东迅衡律师事务所签订《涉讼委托代理合同》，约定原告因与两被告房屋买卖合同纠纷一案委托该所律师代理诉讼，基础费用3000元。次日，原告支付律师费3000元。2017年1月11日，原告向中国人民财产保险股份有限公司佛山市分公司投保诉讼财产保全责任保险，并支付保险费用500元。两被告于1995年11月22日登记结婚。原告于2017年1月13日提起本案诉讼。诉讼中，原告及第三人均确认约定的中介代理费为3000元，原告尚未支付。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及第三人于2016年9月15日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方均应按照合同约定履行义务。涉讼房屋处于抵押状态，原告购房合同目的无法实现，原告主张解除双方签订的房屋买卖合同，被告卢良英在庭审时亦表示同意，本院确认涉讼合同中关于原、被告权利义务约定的条款已于本案庭审之日即2017年3月24日解除。原、被告之间的房屋买卖合同因涉讼房屋处于抵押状态无法继续履行，被告卢良英构成根本违约，被告卢良英应依据合同约定承担违约责任。涉讼合同约定被告卢良英违约的应向原告双倍返还定金或按总成交价的10%支付违约金，原告请求被告双倍返还定金，本院予以采纳。涉讼合同约定定金为20000元，后原告再转账支付被告黎许金10000元并注明为定金，两被告收取该款项后并未提出异议，故应视为双方已就定金数额变更为30000元达成一致，且变更后的定金数额不违反法律规定。被告辩称原告转账支付予被告黎许金的10000元为预付房款理据不足，本院不予采纳。综上，被告卢良英应双倍返还定金合共60000元予原告。本案中，原告及第三人均确认原告尚未支付中介代理费，故原告主张的中介代理费尚未实际发生，原告请求被告支付该费用理据不足，本院不予支持。律师费属原告主张权利的成本，涉讼合同未明确约定律师费由被告承担，诉讼财产保全责任保险费500元属原告的诉讼成本，本院综合考虑被告的过错程度、原告已付款金额、原告的损失等情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，在被告卢良英已承担违约责任的情况下，本院对原告请求的律师费、诉讼财产保全责任保险费均不予支持。本案所涉债务发生在两被告夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，两被告无证据证明本案的债务已约定属个人债务或属法律规定的个人债务的情形，故本案债务应为两被告的夫妻共同债务，原告主张两被告在本案中共同承担责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告卢良英、黎许金应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金合共60000元予原告王祯明；二、驳回原告王祯明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费693.75元、财产保全费620元，合共1313.75元（原告已预交），由原告负担43.75元，由两被告负担1270元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。对原告多预交的1270元诉讼费，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一七年四月十一日书记员  林浩成