四川省成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0116民初163号原告：伍小兵，男，1992年3月18日出生，汉族，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：刘乃豪，四川法也律师事务所律师。原告：谢燚，女，1992年6月28日出生，汉族，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：刘乃豪，四川法也律师事务所律师。被告：李玉华，女，1972年5月29日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉诉讼代理人：徐秉晖，北京盈科（成都）律师事务所律师。第三人：成都大唐房屋中介有限公司，住所地成都市双流区东升街道龙桥路6号129栋1单元9层902号。法定代表人：唐军。委托诉讼代理人：何兴，男，1987年8月3日出生，汉族，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：吴阳，女，1989年9月18日出生，汉族，住成都市锦江区。原告伍小兵、谢燚与被告李玉华、第三人成都大唐房屋中介有限公司（以下简称“大唐公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伍小兵、谢燚及其委托诉讼代理人刘乃豪、被告李玉华及其委托诉讼代理人徐秉晖、第三人大唐公司的委托诉讼代理人何兴、吴阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伍小兵、谢燚向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行原、被告签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》，并于判决生效后立即协助原告办理房屋过户手续；2.请求被告支付违约金187500元。事实与理由：原、被告以及第三人大唐公司于2017年3月23日签订了《房屋买卖合同》,约定：被告将其位于成都市双流区西航港街道光电大道X号X栋X单元X层X号房屋（以下简称“案涉房屋”）以625000元的价格出售给原告，建筑面积86.19平方米。合同第二条约定：在签订合同当日，原告向被告支付定金20000元，自原告与被告做公证之日原告支付首付款245000元，剩余尾款360000元由原告贷款银行转账支付；第五条约定：被告应在取得产权证三个工作日内到产权交易中心办理产权过户手续。合同签订后，原告于当日支付了定金20000元。2017年4月6日，原、被告签订《补充协议》，约定被告于原告社保满两年七个工作日内无条件配合原告办理贷款及过户手续，原告支付从被告取得产权证第二日起至原告社保满两年的期间360000元在中国农业银行的同期存款利息。签订协议后，原告支付了购房定金20000元，并于2017年4月6日支付了245000元的首付款，被告交付了案涉房屋。双方并于4月12日到成都市公证处为买卖合同办理了公证手续，原告于4月18日搬进房屋居住，被告于2017年10月24日取得案涉房屋产权证书。2017年12月23日双方因房屋过户问题发生纠纷，被告明确表示不再出卖房屋给原告。原告认为，签订房屋买卖合同及补充协议系三方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按约定履行合同义务，现被告的行为已构成预期违约，损害了原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。李玉华辩称，原、被告双方于2017年4月6日签订的《补充协议》、《协议书》乃意图逃避政府“限购政策”，协议内容系虚假的意思表示，该协议应属无效。依据《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》《成都市人民政府关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》及《成都市城乡房产管理局住房限购政策知识回答（一）、（二）》等文件，原告不具有购买案涉房屋的资格，双方于2017年3月23日签订的《房屋买卖合同》的签约主体不符合法律规定，且约定的房产过户的合同目的不能实现，《房屋买卖合同》应予以解除。原告主张的违约金缺乏事实依据，被告并无明确的违约行为、无明确的违约时间，故原告的诉求应全部驳回。大唐公司述称，原、被告双方的确于2017年3月23日签订了《房屋买卖合同》，原告支付了部分购房款也是事实。当时3月24日“限购政策”出来后大唐公司给原、被告双方打了电话，双方同意继续买卖房屋，随后双方签订了《补充协议》，且均是双方签字并按了手印，当时大唐公司员工也在场。在“限购政策”出台之前大唐公司并不知道会限购，在政策出台后于3月24日根据网上和房管局贴出的相关文件了解了“限购政策”。当时被告是知道原告没有购房资格，才签订的《补充协议》，并且“限购政策”出台后被告仍然同意将房屋卖给原告。结合双方当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：伍小兵与谢燚系夫妻关系。伍小兵、谢燚作为买方（乙方）与李玉华作为卖方(甲方)于2017年3月23日在居间服务方大唐公司（丙方）的居间下签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，约定李玉华将案涉房屋以625000元价格出售给伍小兵、谢燚，付款方式及付款时间约定为：乙方以商贷方式购买此房；在签订合同当日乙方向甲方支付定金20000元；甲乙双方做公证当日乙方支付甲方剩余首付款245000元；剩余尾款360000元由乙方贷款银行转账支付甲方。同时双方约定甲方应在取得产权证3个工作日内到产权交易中心办理产权过户手续……如果双方清楚房屋不动产证（或产权证、国土证）正在办理过程中，事后任何一方又以无证为由主张合同无效或解除合同属违约。甲乙双方约定交房时间为甲乙双方办理公证当日。合同第九条约定：甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按“违约方向守约方赔偿本合同成交金额的30%，违约方并向丙方支付中介费”此种方式追究违约责任。签订合同当日，原告依约向被告支付了定金20000元，被告于2017年3月23日出具收条一份，载明收到此款项。2017年4月6日，原、被告双方签订《补充协议》：经甲乙双方自愿的基础上，就双方买卖房屋事宜做出以下补充协议：1.甲方取得产权证后限购政策变化乙方有购买此房资格，甲方在七个工作日内配合乙方办理此房贷款过户手续；2.甲方取得产权证后，因限购政策乙方暂无购买资格需社保满两年，从甲方取得产权证后第二日算起，乙方补助甲方利息（以乙方购买此房的贷款金额360000元在农业银行的存款利率计算利息，以定期利息计算），在乙方社保满两年七个工作日内甲方无条件配合乙方办理贷款及过户手续。同时双方签订《协议书》，具体包括案涉房屋基本情况、正式协议内容、正式合同的签订时间及甲乙双方承诺等内容。双方并于当日向成都市成都公证处申请办理《协议书》的公证。成都市成都公证处于2017年4月12日出具（2017）成证内民字第6610号公证书，对《协议书》进行了公证。签订《补充协议》当日，伍小兵通过其中国农业银行账号向李玉华账号转账支付购房首付款245000元，被告同日向原告出具了收条，载明收到此首付款，并将案涉房屋交付给原告，原告于2017年4月18日搬进案涉房屋居住。另查明，李玉华于2017年10月24日取得案涉房屋权属证书。期间，因为限购政策，原、被告协商过将案涉房屋过户登记在原告其姐名下，未果。尔后双方因办理过户手续问题发生纠纷，双方分别于2017年12月23日、2018年1月6日、2018年1月13日向成都市公安局双流区分局东升派出所及航空港派出所报案。再查明，四川欣益诚非融资担保有限责任公司于2017年12月28日出具“情况说明”，内容为“兹证明伍小兵、谢燚于2017年10月30日通过我公司向中信银行股份有限公司成都分行申请西航港借贷关电大道X号X栋X单元X层X号房屋的二手房按揭贷款，并于2017年12月8日完成了贷款审批。”一审辩论终结前，案涉房屋不存在抵押、查封等权利瑕疵。原告未给付被告的剩余购房款为360000元。以上事实，有原、被告身份信息、结婚证、房屋买卖合同、补充协议、协议书、公证书、收条两张、转账凭条、中国农业银行银行卡交易明细清单、接（报）处警登记表、情况说明及双方当庭陈述等证据在卷予以佐证，本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点在于：1.原告要求继续履行原、被告签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》是否成立的问题;2.被告是否构成违约的问题。本院将根据查明的事实综合评判如下：1.关于原告要求继续履行原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》是否成立的问题。被告认为，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，未依法登记取得权属证书的不得转让，故主张《房屋买卖合同》《补充协议》无效，应当予以解除。本院认为，上述规定系行政性规定，并非合同的效力性规定，且双方签订的《房屋买卖合同》《补充协议》也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的关于合同无效的法定情形，被告的辩称不成立。原、被告双方自愿签订了《房屋买卖合同》《补充协议》，上述协议系双方当事人的真实意思表示且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方应按合同约定继续履行各自义务。根据本案查明的事实，原、被告双方签订《房屋买卖合同》的时间为2017年3月23日，原告当日履行了支付购房定金的合同义务，两者均发生在“限购政策”出台（2017年3月24日零时）之前，之后原告也向被告支付了245000元的首付款，被告接收了房款，另约定了剩余购房款的支付方式，双方也完成了房屋的交付，原告已实际入住，本案案涉房屋交易是真实的，不受“限购政策”的影响。双方于2017年4月6日签订的《补充协议》当中虽然对办理案涉房屋产权过户手续附有条件，但由于该协议系双方基于对新出台的“限购政策”理解存在偏差、产生误解，为保证双方能顺利完成房屋交易、过户等手续而签订的，故原、被告双方不应受协议中关于办理过户手续条件的限制。现案涉房屋的房屋权属已经办理，且案涉房屋不存在抵押、查封等权利瑕疵，过户条件已经成就，在原告向被告支付剩余房款360000元后，被告应当积极协助原告办理案涉房屋过户手续。故原告要求被告协助办理案涉房屋过户手续，符合法律规定，本院予以支持。2.关于被告是否构成违约的问题。原告认为，被告将双方签署的协议资料予以销毁，明确表示不同意继续履行合同，要求原告搬离案涉房屋，同时未协助原告按照《补充协议》约定的时间为其办理过户手续，并多次带人到案涉房屋对原告进行骚扰，其行为已明显构成了违约，故被告应当继续履行合同并承担违约责任。本院认为，原、被告双方产生本案纠纷的根本原因是双方当事人未对“限购政策”理解透彻，使双方产生误解，从而导致其后签订《补充协议》，重新对办理过户时间条件进行约定，导致因过户问题双方产生纠纷。因原、被告双方均对“限购政策”理解存在偏差，根据公平原则和诚信原则，本案中不应当认定被告构成违约，故本院对原告请求被告承担违约责任，向其支付187500元违约金的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、伍小兵、谢燚于本判决生效之日起十日内向李玉华支付剩余购房款360000元；二、李玉华收到上述购房款后十日内协助伍小兵、谢燚办理位于成都市双流区西航港街道光电大道X号X栋X单元X层X号房屋的产权过户手续；三、驳回伍小兵、谢燚的其他诉讼请求。案件受理费5963元、诉讼保全费3645元，合计9608元，由李玉华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  李 虹二〇一八年三月三十日法官助理  曾晓梅书 记 员  苏翠秀