江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终2843号上诉人（原审被告）：ＸＸ。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处，住所地连云港市连云区长虹路*号。法定代表人：尹伟，该处处长。委托诉讼代理人：高海洋、万玥，江苏和济律师事务所律师。上诉人ＸＸ因与被上诉人中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处（以下简称警备区保障处）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ、被上诉人警备区保障处的委托诉讼代理人高海洋及万玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人ＸＸ上诉请求：撤销一审判决；退还交给警备区保障处的过户费2000元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2015年合同是欺骗性情况下签订，2016年未签订合同，不存在合同纠纷；二、2016年7月12日已经断水断电；三、一审开庭没有进行庭前调解，过后也未曾调解，我认为不公，望二审法院公正裁决。被上诉人警备区保障处辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉。警备区保障处向一审法院起诉请求：1、判令ＸＸ立即返还租赁房屋；2、判令ＸＸ赔偿因其侵占房屋至今造成警备区保障处的经济损失40000元（从2016年1月1日起暂计至2017年2月8日，共计405天，依据合同的每天租金99元）；3、本案诉讼费用由ＸＸ承担。一审诉讼中，警备区保障处撤回第1项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年4月15日，警备区保障部下属单位警备区保障部基建营房科（甲方）代表警备区保障部与ＸＸ（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，双方约定:1、甲方将海州区海丰巷路2号2-11.1号房屋，建筑面积24平方米，出租给乙方使用；租赁期限自2015年1月20日起至2015年12月31日止；租金总额34411元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。第八条约定：租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿；（二）负责所承租的房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；（四）不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；（五）不得擅自改变租赁用途，不得开展影响军队形象的活动，不得以军队名义开展经营等活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动。不得生产加工和存放易燃易爆物品，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，不得违反城市管理及市容环境要求；（六）处理租赁期内与甲方出租房地产权属无关的各种纠纷。双方还就其他事项进行了约定。警备区保障部将租赁房屋交付ＸＸ使用，ＸＸ按约给付警备区保障部租金。2016年2月23日，警备区保障部张贴《停止租赁通知书》，内容为“根据上级通知，要求全军停止一切租赁项目。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，请各租赁户自接到该通知书之日起三个月内将承租的房地产及按合同约定的权属归部队的财产交还部队。逾期部队将采取强制措施。”并在租赁房屋处进行了张贴。另查明，警备区保障部系涉案租赁房屋的土地使用权人。警备区保障部于2014年1月1日取得军队单位对外有偿服务许可证，于2014年12月30日取得军队单位对外有偿服务收费许可证。2017年3月27日，ＸＸ将租赁的涉案房屋退房给警备区保障部。一审法院认为，警备区保障部、ＸＸ签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。双方签订的租赁合同于2015年12月31日到期，到期后，双方未续签合同，警备区保障部亦未同意ＸＸ继续使用房屋，ＸＸ应当将租赁房屋返还警备区保障部。双方合同约定自2015年1月20日起至2015年12月31日止的租金为34411元，则每日租金应为99.74元（34411元÷345天）。合同到期后，ＸＸ未能及时返还警备区保障部房屋，故警备区保障部有权要求ＸＸ按照原合同约定的租金标准支付自2016年1月1日起至警备区保障部主张的2017年2月8日的经济损失，共计404天，房屋占有使用费为40294.96元。警备区保障部主张40000元，符合法律规定，一审法院予以支持。ＸＸ辩称警备区保障部将水电关掉，但未向一审法院提供证据，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：ＸＸ于判决发生法律效力后十日内给付警备区保障部40000元。一审案件受理费800元，由ＸＸ负担。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部改编为中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处，该处履行原部职能。本案二审争议焦点：1、双方租赁合同到期后上诉人是否使用涉案房屋，应否支付使用费；2、被上诉人应否退还上诉人过户费。关于第一个争议焦点，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。涉案租赁合同期限届满后，上诉人负有返还租赁物和支付占有使用费的义务。上诉人未能举证证明其在租赁届满后退还涉案房屋，应支付占有使用期间产生的相关费用，上诉人关于被上诉人不能对外出租房屋、没有损失，不应支付使用费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。因上诉人在一审诉讼中未对该诉求提起反诉，且被上诉人对该诉求不同意调解，也不同意在本案中一并审理，故本院二审对该诉求不予审查，上诉人可另行起诉。关于上诉人二审庭审中提出的赔偿损失的请求。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。因上诉人在一审诉讼中未对该诉求提起反诉，且被上诉人对该诉求不同意调解，也不同意在本案中一并审理，故本案二审对该诉求不予审查，上诉人可另行起诉。关于上诉人主张一审法院未予调解就作出一审判决的问题，本院经审查后认为，调解程序非强制性程序，应根据双方自愿进行。本案中，警备区保障处不同意一审法院组织调解，一审法院遂作出一审判决并不违反法律规定，本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。综上，上诉人ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人ＸＸ负担。本判决为终审判决。审判长 程 晨审判员 何 平审判员 严伟晏二〇一七年十二月二十日书记员 孙潘红书记员 刘雨君法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。