北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2857号
上诉人（原审原告）中国民生银行股份有限公司总行营业部，住所地北京市海淀区复兴路三爱大厦二层。
负责人马琳，行长。
委托代理人李曦，北京公元博景泓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘南南，女，1981年11月1日出生，自由职业。
委托代理人梁聪，北京市证信律师事务所律师。
上诉人中国民生银行股份有限公司总行营业部（以下简称民生银行总行营业部）因与被上诉人刘南南案外人执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第39490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日受理后，依法组成了由法官邹明宇担任审判长，法官刘海云、黄占山参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
民生银行总行营业部在一审中起诉称：民生银行总行营业部与案外人林清、北京吉诺威科技有限公司（以下简称吉诺公司）金融借款合同纠纷案件中，北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）查封了林清名下位于北京经济技术开发区×××号房屋（以下简称涉案房屋），现该案已进入执行程序。刘南南向海淀法院提出执行异议，要求解除对上述房屋的查封。海淀法院经过听证，支持了刘南南的请求。民生银行总行营业部认为刘南南的主张不能成立，一是刘南南的丈夫王旭向林清汇款的银行凭证上没有注明购房款等字样，并不能证明该汇款是购买上述房屋的购房款；二是在执行异议听证程序中，刘南南没有任何证据证明石瑞与其存在亲属关系，因此石瑞向林清汇款的银行凭证无法证明汇款时购房款，即使双方存在亲属关系，仅凭没有写明用途的汇款凭证亦无法证明该款项是购房款；三是林清给刘南南出具的收条为146.8万元，少于刘南南主张的购房合同款216.8万元，无法证明刘南南已经缴纳了全部购房款。故民生银行总行营业部起诉至法院，请求判令对被执行人林清名下位于北京经济技术开发区×××号的房屋许可执行。
刘南南在一审中答辩称：不同意民生银行总行营业部的诉讼请求。刘南南于2013年10月21日在北京麦田中介公司的服务下与林清签订了购房买卖合同，并在2013年10月21日至2013年11月20日期间，通过刘南南的丈夫王旭及其亲属石瑞共向林清支付购房款216.8万元，且目前刘南南已经实际占有涉案房屋。
一审法院审理查明：因民生银行总行营业部起诉林清、吉诺公司金融借款合同纠纷一案，海淀法院以（2014）海民初字第13531号协助执行通知书，查封了林清名下位于北京市经济技术开发区×××号的房屋，即涉案房屋。该案判决生效后，由民生银行总行营业部作为执行申请人进入执行程序。
另查，2013年10月21日，刘南南与林清签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定刘南南以216.8万元的价格向林清购买涉案房屋，买受人应当于合同附件签订当日支付林清定金30万元，于2013年10月24日支付林清购房款40万元，刘南南以资金监管的方式于2013年11月20日支付林清购房款146.8万元；买卖双方应于2013年11月20日向该房屋所属区县税务部门缴纳交易所需的税款，双方应于取得完税凭证后当日，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记。买卖双方系通过北京麦田房产经纪有限公司签订了居间介绍成交，刘南南亦与北京麦田房产经纪有限公司签订了居间服务合同。签订上述合同后，2013年10月21日，刘南南的丈夫王旭通过银行转账方式向林清账户支付购房定金30万元；2013年10月23日，刘南南的丈夫王旭通过银行转账方式向林清账户支付购房款40万元；2013年11月20日，刘南南的丈夫王旭通过银行转账方式向林清账户分两笔支付购房款75万元，刘南南通过王旭弟妹石瑞的账户向林清账户支付购房款71.8万元，以上刘南南共向林清支付购房款总计216.8万元。林清于2013年11月20日向刘南南出具收条两张，一张载明“今林清收刘南南购买×××室房款壹佰肆拾陆万捌仟元整。”另一张载明“今林清收到刘南南×××室物业交接费用电费314元，燃气393元，物业费192元，取暖费2607元，总计叁仟伍佰元整。”刘南南缴纳了涉案房屋2014年和2015年的物业管理费，北京晟邦物业管理有限公司为刘南南开具了两张物业费发票，并出具了居住证明显示刘南南及其配偶王旭于2013年10月入住涉案房屋。刘南南现持有涉案房屋的所有权证。
签订《北京市存量房屋买卖合同》并办理了物业交接手续后，林清未能协助刘南南办理涉案房屋所有权证。刘南南于2014年12月26日向北京市大兴区人民法院提起诉讼，要求林清、陈碧英将涉案房屋过户给刘南南。后由于刘南南无力缴纳诉讼费用，撤回了对林清、陈碧英的起诉。
2015年，刘南南向该院提起执行异议，申请解除对涉案房屋的查封。经该院审查，认为刘南南提供的证据能够证明其已经与林清签订了房屋买卖合同，并缴纳了全部房款，刘南南及其家人已经在海淀法院查封涉案房屋之前合法占有了该房产，且由于林清不配合而导致未能办理涉案房屋的过户手续，故于2015年10月16日裁定刘南南的执行异议成立，并中止对林清名下涉案房屋的执行。民生银行总行营业部不服该裁定，遂提起本案诉讼。
以上事实，有民生银行总行营业部提交的财产保全案件执行结果通知书、（2015）海执异字第179号执行裁定书，刘南南提交北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同及发票、银行汇款凭证、石瑞证明和身份证复印件、结婚证、房屋所有权证、物业费发票和居住证明、取暖费发票、诉讼费收据、起诉书和证据清单、公证书、收条、户口本及居民身份证号码重错更正证明等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
一审法院判决认定：案外人对法院的执行标的提出执行异议，主张自己的权利，应当根据相关事实及法律规定，并提交相应证据证明自己的主张。根据该院已查明的事实，在民生银行总行营业部与林清、吉诺公司金融借款合同纠纷一案中，海淀法院于2014年5月裁定查封了涉案房屋。根据刘南南提交的存量房屋买卖合同等证据可以认定，在海淀法院采取财产保全措施查封涉案房屋之前，刘南南已经与林清签订了购买涉案房屋的书面合同；根据刘南南提交的银行转账凭证以及林清出具的收条等证据可以认定，刘南南已经全部履行了房屋买卖合同当中的付款义务；根据刘南南提交的居住证明、物业费、取暖费发票以及林清出具的收条等证据可以认定，刘南南已经在海淀法院查封涉案房屋之前合法占有了该房屋；根据刘南南提交的起诉书、诉讼费专用收据等证据可以认定，刘南南至今未办理涉案房屋的过户手续，是由于林清不配合导致，因此刘南南对未办理房屋过户登记手续并无过错。根据相关法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，刘南南已经与林清签订了房屋买卖合同并支付了全部购房款，且在涉诉房屋被人民法院查封之前，已实际占有了该房屋，刘南南对涉诉房屋没有办理过户手续不存在过错。现民生银行总行营业部起诉要求许可对涉诉房屋进行执行，缺乏事实及理由，该院对其诉讼请求不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回民生银行总行营业部的诉讼请求。
民生银行总行营业部不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、现有证据不能证明刘南南已支付了全部购房款。刘南南的丈夫王旭向林清汇款的银行凭证没有注明购房款等字样，不能证明该汇款是购买上述房屋的购房款；石瑞向林清汇款的银行凭证没有写明用途，故无法证明该款是购房款；林清给刘南南出具的收条为146.8万元，少于合同约定的购房合同款216.8万元，无法证明刘南南已交纳全部购房款。二、据刘南南当庭所述及林清的收条，刘南南在2013年11月才支付了部分房款，而物业公司的证明上却写明刘南南于2013年10月就入住诉争房屋。物业公司中注明的入住时间违背常理，该证明不能证明刘南南入住的真正时间。综上，民生银行总行营业部认为刘南南提出的理由不符合相关司法解释的规定，因此提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判对林清名下位于北京经济技术开发区×××号的房屋许可执行。
刘南南服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：不同意民生银行总行营业部的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
本院二审期间补充查明如下事实：2015年10月16日海淀法院作出（2015）海执异字第179号执行裁定书，查明：“该院于2015年7月24日赴×××号房屋处进行了调查，该房屋现由王旭的父母王治银、云素英居住。该院也分别对王旭、石瑞、北京晟邦物业管理有限公司林肯公园服务中心员工刘艳平、北京麦田房产经纪有限公司员工常晓波进行了询问。王旭述称，×××号房屋是他和妻子刘南南一起购买的，合同上写的是刘南南的名字，但部分购房款是王旭通过他的银行卡转给林清的，还有一笔钱因为钱不够，让石瑞垫付了；石瑞述称，刘南南是她嫂子，2013年11月，石瑞通过银行转账为刘南南向林清支付了71.8万元购房款；刘艳平述称，刘南南交纳了×××号房屋2014年的物业费，刘南南提交的居住证明是北京晟邦物业管理有限公司出具的；常晓波述称，为购买×××号房屋，刘南南和林清、北京麦田房产经纪有限公司都签订了合同，刘南南已付清全部购房款，林清也出具了收条。”民生银行总行营业部、刘南南对上述查明事实无异议。
二审期间，本院通知石瑞到庭，石瑞陈述其于2013年11月20日向林清汇款71.8万元，系替刘南南向林清支付的购房款，石瑞与林清无其他资金往来。
另查，民生银行总行营业部于2015年10月29日向海淀法院提起本案诉讼。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，尚有本案双方当事人在二审期间的陈述意见在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”刘南南就涉案房屋向海淀法院提出执行异议，海淀法院于2015年10月16日作出（2015）海执异字第179号执行裁定书，裁定刘南南的执行异议成立，并中止对涉案房屋的执行。民生银行总行营业部不服上述裁定书，于2015年10月29日向海淀法院提起本案诉讼，民生银行总行营业部起诉程序符合民事诉讼法的上述规定。
本案当事人争议的焦点是刘南南是否有权要求中止对涉案房屋的执行程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案经一审法院审理查明，在海淀法院于2014年5月8日就涉案房屋进行查封之前，刘南南已经于2013年10月21日与林清签署了存量房屋买卖合同，并于2013年11月20日之前支付了全部216.8万元购房款；刘南南于2013年10月起即实际合法占有涉案房屋；另，因林清下落不明，刘南南无法单方完成涉案房屋过户登记手续，刘南南对未办理过户登记没有过错。基于上述事实，一审判决认定刘南南对涉案房屋享有权利，且能够排除民生银行总行营业部的执行，符合上述司法解释的规定，并无不当。
民生银行总行营业部上诉认为刘南南提供的付款证据未写明款项用途，不足以证明刘南南支付了全部购房款。对此本院认为，刘南南提供了向林清付款的凭证原件，付款总金额与存量房买卖合同金额完全一致，付款时间与卖房人林清出具收条的时间相吻合，收条金额与付款金额亦不相冲突，付款人王旭系刘南南的丈夫，石瑞亦确认其付款是替刘南南向林清支付的购房款，足以认定刘南南的付款事实，在民生银行总行营业部未能提供任何证据推翻刘南南上述证据的情况下，本院对民生银行总行营业部的该项上诉意见不予采信。关于民生银行总行营业部认为物业管理部门出具的证明的入住时间与刘南南付清全部房款时间不一致的问题，本院认为，涉案房屋所在的物业管理部门出具的居住证明与刘南南提供的物业费发票、取暖费发票时间能够相互印证，该事实亦与一审法院执行部门向中介机构以及物业管理部门调查核实的结果相一致，能够证明刘南南于2013年10月起即实际合法占有涉案房屋。在上述情况下，刘南南付清全部房款时间晚于入住时间，不足以否定刘南南对涉案房屋合法占有的事实，故本院对民生银行总行营业部的该项上诉意见亦不予采信。
综上，一审判决处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由中国民生银行股份有限公司总行营业部负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由负中国民生银行股份有限公司总行营业部担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹明宇
审 判 员 黄占山
代理审判员 刘海云
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 丁 晨