济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初2643号原告：上海绿地物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：王炜，总经理。委托诉讼代理人：高彤晖，男，1961年4月9日出生，汉族，该公司员工，户籍所在地江苏省徐州市，现住济南市。委托诉讼代理人：刘险峰，上海显栋律师事务所律师。被告：韩桂秋，男，1981年7月20日出生，汉族，户籍所在地山东省烟台市，现住济南市。原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司（以下简称绿地物业）与被告韩桂秋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地物业委托诉讼代理人高彤晖、刘险峰，被告韩桂秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地物业向本院提出诉讼请求：1.韩桂秋支付物业费4194.50元及违约金4613.95元；2.诉讼费由韩桂秋承担。事实与理由：韩桂秋购买了绿地物业提供物业服务的三区的房屋，双方签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业费为1.8元/月?平方米，每半年的首月前7日按半年度预缴；逾期缴纳物业费，从应付之日起按日支付未缴付款项0.3%的违约金。自2015年7月1日至2016年12月31日，韩桂秋共欠物业费4194.50元、违约金4613.95元。经多次催要，至今未交。韩桂秋辩称，1.我们与开发商签订的房屋买卖合同不包括前期物业条款，我们与绿地物业的物业合同订立缺乏依据；2.绿地物业与开发商有一致利益，有损害业主利益行为，属于物业管理重大过失之一；3.绿地物业对接收的物业是否具备交付标准，未进行严格审查，存在强制交房行为，开发商绿地地产截止到2017年5月28日仍未取得综合验收证明，绿地物业明知道有此�况，却故意隐瞒，属于重大过失之二，绿地物业从未主动向业主公示过主管部门核发的收发文件，业主收房时，是被迫缴纳半年物业费；4.绿地物业一直从未公布公共区域的收益，违反法律规定，侵吞业主公有资产收益，属于监守自盗，是物业管理的重大过失之三；5.绿地物业的收费标准与物业管理区域配套设施和绿化环境不相符，收费不合理，未达到四星级标准，如安保如同虚设、封闭小区没有大门、存在大量的小旅馆，对此各个媒体都有报道，有关部门均有上访登记、给予回复，并监督物业与开发商整理整顿；5.开发商、物业与业主签订的所有合同全部是霸王条款，它们得到的赔偿费率是按照天计算，而业主得到的赔偿是按照一次性支付，差额巨大，属于恶性欺诈，也显失公平。绿地物业所主张的欠费时间、数额属实。由于上述原因，我们认为绿地物业没有提�合理的物业服务，且沟通不到位，故未缴纳物业费，不应支付违约金；6.由于楼上邻居开设小旅馆，改造房屋结构，导致我家的卫生间、阳台漏水；7.我接收房屋后，因楼上是旅馆一直没有入住，2017年6月开始装修，现在没有装修完毕；8.绿地物业一直为安装小区大门，直到业主上访，经有关部门协调也给予部分安装，并非物业自愿的行为。本院经审理认定事实如下：绿地物业与绿地地产签订《D-3地块前期物业服务合同》，约定绿地物业对D-3地块提供物业服务。提供的前期物业服务质量：普通住宅项目：公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》（济价费字[2012]76号）规定的四星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》（济价费字[2012]76号）规定的特种设施设备维护运行服务标准。物业服务收费选择包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准为高层住宅1.8元/月?平方米（其中公共性物业服务费1.25元/月?平方米，电梯维护运行费0.35元/月?平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月?平方米）；商业用房2.4元/月?平方米。合同期限自2013年1月10日起至2016年12月31日止。2014年12月15日，韩桂秋到场收房，并签署《商品房资料签收单》、《商品房钥匙及物品签收单》。同日，绿地物业（甲方）与韩桂秋（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：乙方房屋座落位置3号楼1单元1404室；第一条、在物业管理区域内，甲方提供的前期物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维护和管理；3.公共区域环境卫生的维护；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理服务；6.公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；7.物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8.物业共用部位、公用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账户管理服务；9.装饰装修管理服务；10.物业档案及物业服务档案保管。第二条、甲方提供的前期物业服务质量。普通住宅项目：公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》（济价费字[2012]76号）规定的四星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》（济价费字[2012]76号）规定的特种设施设备维护运行服务标准。第三条、本物业管理区域物业服务收费选择方式：物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套�储藏室面积）交纳，具体标准如下：高层住宅1.8元/月?平方米（其中公共性物业服务费1.25元/月?平方米，电梯维护运行费0.35元/月?平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月?平方米）；商业用房2.4元/月?平方米）。物业服务费主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）日常办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费。第四条、业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费。物业服务费按半年交纳，业主或者物业使用人应在每半年初第一个月5日前履行交纳义务。延期缴纳物业费的按日�甲方支付应交款项千分之三的滞纳金。业主无正当理由拖延办理房屋交纳手续的，业主应以地产开发商书面通知起房屋交付手续之日起交纳物业服务费。业主所购物业空置半年以上的，经业主或者物业使用人与甲方共同确认后，可按照物业服务收费标准的70%交纳物业空置期间的物业服务费，并签订《空置房协议》。……第七条、甲方的责任和义务。1.按照合同要求，对物业管理区域全体业主提供物业服务。积极参与前期介入，熟悉场地，掌握管网、线路布置及设施设备功能，并对设计建设方案提出优化修改建议；2.结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度管理计划、年度维修养护计划，制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序环境卫生的维护等方面的规章制度；3.根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主、物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费的问题；4.及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接受业主、物业使用人的监督；5.督促业主、物业使用人遵守《临时管理规约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；6.采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；7.应与装饰装修房屋的业主、物业使用人签订《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改公用管线等�害公共利益的行为进行劝阻、制止，劝阻无效的，及时向有关部门报告；8.法律、法规、规章规定的由甲方承担的其他责任。乙方责任和义务：1.参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3.遵守本物业的《临时管理规约》和《业主手册》；4.依据开发商与甲方签订的前期物业服务合同的规定，向甲方交纳物业管理费用；5.装饰装修房屋时，和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，遵守有关法规、规章、政策的规定；6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿；7.转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议；8.对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和《业户手册》造成的损失、损害承担民事责任；9.按照安全�公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益；10.业主或物业使用人应按规划用途使用物业。确需改变物业规划用途的，应当经有利害关系的业主同意，依法办理相关手续。同时，告知物业服务企业、产权人或业主委员会；11.违反本合同约定或者给甲方造成损失的承担甲方为实现债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、鉴定费、送达费、公告费、律师费等。第八条、在合同期限内，如遇价格主管部门调整前期物业服务费、停车服务费等基准价，则本合同约定的前期物业服务费、停车服务收费标准按照基准价调整幅度同时、同比例予以调整。……第十二条、本合同期限自2015年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效�日止。韩桂秋支付了至2015年6月30日止的物业管理费。同日，韩桂秋在《承诺书》中签署姓名。该《承诺书》载明：本人声明如下：1.本人已收到绿地物业提供的《业户手册》。本人已经详细阅读并理解本手册，同意遵守本手册及《临时管理规约》的一切条款，且同意按照《临时管理规约》的标准按时缴纳物业服务费用。2.同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本手册内的《临时管理规约》。3.本人同意承担违反本手册内《临时管理规约》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本手册内《临时管理规约》的行为承担连带责任。4.本人同意转让该物业时，将物业继受人签署的本手册内《临时管理规约》承诺书送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。2015年1月8日，韩桂秋填写《装修申请表》，申请自2015年1月8日至2015年4月8日对房屋进行装修。在审理过程中，韩桂秋提供业主签名的证人证言用以证明绿地物业不作为、服务不达标。绿地物业对于签名的真实性提出异议。在审理过程中，韩桂秋提供《房屋验收单》、视频资料及照片，并辩称上述证据材料中显示小区内非法小旅馆众多、没有安装大门、人员随意进出、小区内车辆乱停乱放、个别业主侵占绿地、公共部位维修不到位、对业主家中情况维修不到位、保安亭中没有保安人员值班、小区内搞促销活动、没有向业主公示收支情况，绿地物业所提供的物业服务未达到四星级标准，且其家中窗户变形虽经未修，但一直没有维修好。绿地物业提出异议，认为对于出现的小旅馆问题，收到投诉后已经报告公安机关，并配合公安机关进行了整治；对于大门的安装问题，由于小区是分期开发，没有规划大门，接到投诉后，经与开发商协商，已经积极落实了安装大门和门禁的事项；对于侵占绿地问题，已经发出了整改通知书，尽到了物业服务的责任；业主家中的房屋质量问题是开发商的责任，绿地物业已经联系进行了维修；对于楼上的漏水问题，已经积极让其与楼上邻居协商，在协商未成的情况下，建议其通过法律途径解决；其他内容部分不属实，需庭后落实。绿地物业未在限定的期限内向本院答复其落实的情况。绿地物业在提供物业服务过程中，因韩桂秋未交纳2015年7月1日至2016年12月31日的物业服务费，其诉至本院。在本案审理中其说明韩桂秋的房屋面积为129.46平方米，按1.8元/月·平方�计算，物业费为4194.50元；违约金按照合同约定，从应付之日起按日支付未交付款项0.3%，以未交付款项为基数分段计算，截至2016年12月31日，违约金共计4613.95元。韩桂秋认可欠付物业费的时间，但认为不其因房屋空置，物业费应该按照70%交纳，且不应支付违约金。本院认为，韩桂秋系小区的业主。在入住小区时，韩桂秋与绿地物业签订了《前期物业服务协议》，此时该小区没有成立业主委员会，该物业服务公司系小区开发单位绿地地产选聘，因此《前期物业服务协议》应为前期物业服务合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。韩桂秋作为业主既有权利接受物业服务，又有义务缴纳物业服务费用。其辩称与绿地物业签订�业服务合同没有依据的理由于法无据，不予支持；其辩称绿地物业存在损害业主利益的重大过失，对此未提供充分证据予以证实，其该辩称理由不予支持；其辩称上述合同存在欺诈、显失公平，其未提供充分证据予以证实，且亦未主张相应的合同权利，该辩称理由不予支持。绿地物业在本案审理过程中诉称韩桂秋未交纳2015年7月1日至2016年12月31日间的物业服务费用4194.50元，该数额符合物业服务合同约定的标准，韩桂秋在本案审理中未对该物业费的计算期间提出异议，其辩称因房屋空置要求按照70%交纳，绿地物业不予认可，韩桂秋对此没有提供证据予以证实，其该辩称理由不能支持。绿地物业的请求合法有据，予以支持。韩桂秋在答辩中对绿地物业提供的物业服务不满，提出了诸多问题，包�服务标准不达标、财务不公开、处理问题不及时、管理不完善等。其中一些问题在本院审理绿地物业起诉其他业主的案件中也多有涉及，对此本院也有明确的认识，认为绿地物业在提供物业服务过程中确实存在不足，对业主不积极缴纳物业服务费用的行为应作深刻的反省。但本院同时也认为，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内几百上千的业主接受着物业服务，各人、各户对物业服务的评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常会采用拒交物业服务费来表达不满情绪。但物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源就是业主缴纳的物业服务费用。如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，�么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区的正常运行与发展。试想，如果小区的业主一旦认为物业服务企业服务存在瑕疵或不足，就可以拒交物业服务费，那么这个小区的物业服务如何能够正常进行下去？小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。从本案审理查明事实来看，韩桂秋自2015年7月1日起一直拒交物业服务费，其应该认识到，一是小区还有很多业主缴纳了物业服务费用，二是此期间其仍然在接受着物业服务（尽管其对物业服务不满），从这两点来说，其拒交物业服务费的行为一是损害了其他缴纳物业服务费业主的共同利益，二是对物业服务企业而言也是不公平的。韩桂秋提出答辩主要是认为绿地物业提供的物业服务质量差，其作为小区的业主，个人及家庭的生活质量可以说与小区的整体环境健康发展息息相关，其却没有考虑到自己不缴纳物业服务费的行为不但不会促使物业服务质量的提高，反而只会导致物业服务质量的进一步下降。综上，本院对韩桂秋拒交物业服务费的答辩意见不予采纳。但本院也同样认为，绿地物业对自身在提供物业服务过程中存在着的不足与缺陷，首先要有清醒的认识，其次要有积极改正的态度与措施。鉴于其提供物业服务客观上存在着瑕疵与缺陷，本院对其要求韩桂秋支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中�人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、韩桂秋于本判决生效之日起十日内向上海绿地物业服务有限公司济南分公司支付2015年7月1日至2016年12月31日物业服务费4194.50元；二、驳回上海绿地物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由韩桂秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李子萍二〇一七年七月二十五日书记员  史 磊