浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终2365号上诉人（原审原告）：核电秦山联营有限公司，住所地海盐县武原街道核电新村。统一社会信用代码913304241000083927。法定代表人：吴岗，董事长。委托诉讼代理人：孙语、何洁，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴麦乐宝教育信息咨询有限公司，住所地海盐县武原街道新桥南路18-3、18-4号。统一社会信用代码/注册号330424000057548。法定代表人：朱玉秀，经理。委托诉讼代理人：李胜华、方燕，海盐县武原法律服务所法律工作者。上诉人核电秦山联营有限公司（以下简称秦山公司）因与被上诉人嘉兴麦乐宝教育信息咨询有限公司（以下简称麦乐宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2017）浙0424民初3338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。秦山公司上诉请求：撤销原审第二、第三、第四项判决，改判支持秦山公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）麦乐宝公司已经知晓涉案房屋产权人变更及相应的债权转让、债权人变更的情况，不存在履行债务发生困难的问题，且麦乐宝公司亦未举证证明其实际尝试过履行债务，因此一审认定“因债权人原因致债务履行困难”，与事实�符。（二）涉案租金属于同一租赁合同项下分期履行的同一债务，不属于定期金。一审以涉案租金属于定期金为由认定2016年7月1日之前的租金诉讼时效已经届满，与事实不符。涉案违约金的诉讼时效应为二年，自麦乐宝公司拒绝支付租金之日即2014年7月8日起计算。根据涉案合同第十三条的约定，违约金应按3%的标准计算。二、一审适用法律错误。如前所述，本案同一租赁合同项下、分期计付的租金，系同一债务分期履行，其诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日起算。而且，本案诉讼时效也已经因为海盐宝力服务公司（以下简称宝力公司）、秦山公司先后向麦乐宝公司催缴过租金而中断，一审未适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，属于适用法律错误。最高人民法院（2011）民提字第304号及海盐县人民法院（2016）浙0424民初2298号案件中，关于房屋租赁合同约定分期支付租金、承租人未按期支付的，诉讼时效期限从最后一期租金约定支付期限届满的次日起计算。本案系原审法院同案不同判，于法不合。另外，一审错误适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第七十条的规定，认定麦乐宝公司可以中止履行债务，属于适用法律错误。麦乐宝公司答辩称：秦山公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回秦山公司的上诉，维持原判。秦山公司向一审法院起诉请求：一、麦乐宝公司立即腾退承租的海盐县武原街道新桥南路18-3、18-4号房屋；二、麦乐宝公司立即支付秦山公司租金及房屋占有损失233245.95元（从2014年7月1日暂算至2017年6月30日，之后租金及合同解除后的房屋占用损失，按213.01元每日支付至实际腾退完毕之日止）；三、麦乐宝公司立即支付秦山公司逾期支付租金违约金40941.21元（按欠付金额、欠付天数、每日万分之三暂算至2017年6月30日，以后的逾期付款违约金算至相应租金清偿完毕之日止）。一审法院认定事实：2012年，原海盐秦龙房地产开发有限公司（以下简称秦龙公司）与麦乐宝公司签订商业用房租赁合同一份，合同约定秦龙公司将位于海盐县武原街道新桥南路18-3、18-4号（不含公共卫生间及公共走廊，使用面积185.12平方米）房屋出租给麦乐宝公司经营使用，租赁期限为2012年6月1日至2017年5月31日止，房屋一年租金为77750元，租金标准：从房屋租赁期开始一年内的房屋租赁费用为35元/平方米·月（按测绘面积计算），一年租金总额暂定为77750元，第二年起由秦龙公司根据市场行情进行调整，每年调整一次；支付方式为每季度交纳一次，由麦乐宝公司于每季度月初七日内支付；租赁期满，合同终止，届时麦乐宝公司需将房屋退还秦山公司；房屋收回验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，麦乐宝公司交还房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，秦山公司有权处置；在租赁期内，麦乐宝公司逾期交纳该合同约定应由麦乐宝公司承担的费用的，每逾期一天，则按该项费用总额的1%支付滞纳金。合同签订后，秦龙公司将租赁房屋交付给了麦乐宝公司使用，麦乐宝公司则向秦龙公司支付了至2014年6月30日止的租金，后未支付过租金。麦乐宝公司另向秦龙公司支付租房押金2000元。一审另查明，秦龙公司系秦山公司�资子公司海盐宝力服务公司（以下简称宝力公司）全额出资设立。2014年9月11日，秦龙公司因股东会决议解散经工商登记注销。2015年12月17日，宝力公司因自行停业经成立清算组，清算结束，制作清算报告，报经同意后办理工商登记注销，注销时称其债权债务已全部清理完毕。涉案租赁房屋自2015年9月15日起登记房屋所有权人为秦山公司。一审法院认为，秦龙公司与麦乐宝公司签订的商业用房租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中，对于秦山公司主体资格问题，麦乐宝公司无异议，且结合秦山公司提供的证据，确认秦山公司可以按上述租赁合同的相关约定向麦乐宝公司主张权利。但双方争议的焦点主要是：第一，秦龙�司与麦乐宝公司签订的租赁合同，是否已经在租赁期限内解除。第二，麦乐宝公司是否已腾退上述租赁的房屋并将房屋交付给了秦山公司。第三、秦山公司要求麦乐宝公司支付租金是否已经超过诉讼时效；对于秦山公司诉请要求麦乐宝公司支付2014年7月1日至房屋实际腾退之日止的租金及占有使用费是否均可以支持。第四、麦乐宝公司在租赁合同履行期间是否存在违约的情形，即麦乐宝公司是否存在拖欠支付租金的行为；秦山公司要求麦乐宝公司支付逾期支付租金的违约金的诉请是否可以支持。对于上述第一个争议焦点。麦乐宝公司认为其已于2017年1月向秦山公司送达退租申请，且其已与秦山公司办理了交接手续，故双方实际已于2017年1月31日以上述行为表明已经同意解除合同。秦山公司认为虽然其收到了退租申请，但是双方当时�达成解除合同的合意，且麦乐宝公司方尚欠秦山公司租金，也未与秦山公司办理过任何交接手续，秦山公司也不可能同意解除合同，双方合同是合同期满自然终止的。一审法院认为，麦乐宝公司未提供充分证据证明其提出的退房申请已得到秦山公司方的明确同意，也未提供证据证明其在2017年1月底即与秦山公司方办理了房屋交接手续，故无法确认双方已于2017年1月底协议解除合同。因此，对于麦乐宝公司认为双方合同已于2017年1月底约定解除的意见，不予采纳。根据合同约定，租赁期限至2017年5月31日止，因合同未在约定租赁期限内解除，故双方的租赁合同于2017年6月1日自然终止。对于第二个争议焦点。麦乐宝公司认为自己已经腾退，并已与秦山公司办理了交接手续，对于现场置留的物品其同意由秦山公司自行处置。但秦山公司认�麦乐宝公司既未与其办理过交接手续，且根据合同约定，麦乐宝公司腾退时不得留存物品，麦乐宝公司同意秦山公司自行处置的，则清理费用应由麦乐宝公司承担。一审法院认为，由于麦乐宝公司未提供证据证明其与秦山公司已办理过交接手续，从现场查看情况看，现场也确实留存部分杂物及设备，而双方合同也明确约定不得留存物品，对于留存物品的处置，双方亦未协商一致，因此，无法视为麦乐宝公司已完成了腾退。故秦山公司诉请要求麦乐宝公司腾退房屋的请求，予以支持。但鉴于本案租赁房屋进出的铁门已更换新锁，配套钥匙在秦山公司处，故麦乐宝公司在实施腾退时，秦山公司应协助配合。对于第三个争议焦点。首先，秦山公司提交的于2015年12月2日送达给麦乐宝公司的快递单，系催缴租金等费用的函件及债权转让通�书，但麦乐宝公司予以否认，由于该快递签收人员的身份以及快递中文件的具体内容无法确认，且该证据为间接证据，故无法认定原宝力公司已于2015年12月2日向麦乐宝公司催缴过租金的事实。因此，根据秦山公司提交的证据材料，秦山公司在起诉（2017年7月7日）前未向麦乐宝公司催缴过租金。另，从麦乐宝公司于2016年2月4日在秦山公司向麦乐宝公司送达的租房意向书上签字并表示要继续租赁的行为看，可以认定麦乐宝公司自2016年2月4日起已经知晓租赁房屋相关权益的继受人已为秦山公司。本案中，秦龙公司与麦乐宝公司在合同中约定：“从房屋租赁期开始一年内的房屋租赁费用为35元/平方米·月，一年租金总额为77750元，第二年起由秦龙公司根据市场行情进行调整，每年调整一次；支付方式为每季度交纳一次，由麦乐宝公司于每季度月初七日内支付。”根据双方的约定，麦乐宝公司应当在2014年7月8日前、同年10月8日前、2015年1月8日前、同年4月8日前、7月8日前、10月8日前、2016年1月8日前、同年4月8日前、7月8日前、10月8日前、2017年1月8日前、同年4月8日前支付秦龙公司或宝力公司或秦山公司相应房屋租金。本案中，秦龙公司与麦乐宝公司双方约定了分期支付房屋租金，即“租金每季度交纳一次，由麦乐宝公司于每季度月初七日内交付给秦龙公司”，这属于定期发生的不同债务（定期金），而不属于同一笔债务的分期履行。因此，诉讼时效应自每一期房屋租金交纳期限届满之日起分别起算，故本案存在2014年7月8日前、同年10月8日前、2015年1月8日前、同年4月8日前、7月8日前、2015年10月8日前、2016年1月8日前、同年4月8日前房屋租金超过一年诉讼时效的情形，对秦山公�的该部分诉讼请求，不予支持。而麦乐宝公司尚应支付的四期房屋租金（即应支付时间在2016年7月8日前、10月8日前、2017年1月8日前、同年4月8日前）租赁期限在2016年7月1日至合同终止时间即2017年5月31日止期间共计71270.83元（77750元÷12个月×11个月），未超过诉讼时效，在麦乐宝公司知道涉案租赁合同的权利承继人后，应当及时向权利承继人支付。现麦乐宝公司应当知道涉案租赁合同的权利承继人为秦山公司，应当向秦山公司及时支付该部分租金，秦山公司关于该部分房屋租金的诉讼请求，于法有据，予以支持。另，双方合同终止后，因麦乐宝公司尚未腾退房屋，故麦乐宝公司应向秦山公司支付占有使用费，秦山公司按照原租赁合同的租金标准（一年77750元，即每日213.01元）主张房屋占用损失的诉讼请求，予以支持。因此暂算至秦山公司诉请的2017年6月30�，麦乐宝公司还需支付秦山公司占有使用费6390.30元（213.01元/日×30日），之后的占有使用费，按每日213.01元计算至麦乐宝公司实际腾退完毕之日止。对于第四个争议焦点。根据合同法第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。同时参照《合同法》第七十条的规定，债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以中止履行。也就是说，当事人在履行合同中应当将有关重要的事项、情况告诉对方，在发生妨碍合同正常履行的情况下，应当将情况及时告知对方当事人；且要互相合作，不仅要严格履行自己的合同义务，而且要配合对方履行义务。如果在履行合同中未将有关重要事项、情况告诉对方，致使债务履行发生困难的，则存在过失。本案中，秦龙公司与麦乐宝公司签订商业用房租赁合同后，于2014年9月11日经工商登记注销，其唯一股东宝力公司于2015年12月17日经清算后亦办理了工商登记注销，而秦山公司作为宝力公司的唯一股东，却没有将债权人发生变化的情况及时通知麦乐宝公司。由于涉案的商业用房租赁合同，对于房屋权益继受的这种变化的处理方法并没有进行约定，故在2016年2月3日及之前，麦乐宝公司在不知晓这种变化的情况下，其履行债务发生困难，致使麦乐宝公司陷于履行不能，麦乐宝公司可以中止履行合同义务。对此，秦山公司作为债权承继人存在重大过错，故对于2016年2月3日及之前不能视为麦乐宝公司存在拖欠支付租金的行为，即麦乐宝公司不存在违约行为。但2016年2月4日后，麦乐宝公司已经知晓了秦山公司为承继人的情况下，仍未向秦山公司支付任何租金，则其�在拖欠支付租金的行为，秦山公司可以请求麦乐宝公司支付逾期支付的违约金。根据租赁合同第十三条第二款之约定，在租赁期限内，麦乐宝公司逾期交纳应负担的费用的，每逾期一天，则应按照该费用总额的1%支付秦山公司滞纳金。现秦山公司诉请按照每日欠付租金的万分之三计算违约金，于法不悖，予以认可。但是根据对上述第三个争议焦点的认定，依法支持的租金系在2016年7月1日之后，故相应的违约损失的计算基数宜从2016年7月1日的租金开始计算，计算至合同终止之日，即2017年5月31日，违约金计算时间宜从2016年7月8日起算，暂算至秦山公司起诉的2017年6月30日，经计算，应为4958.51元。2017年7月1日及之后的违约金，应以71270.83元为基数，按照每日万分之三，计算至上述租金实际清偿完毕之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二�、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《中华人民共和国合同法》第七十条之规定，判决：一、麦乐宝公司于判决生效之日起十日内腾退位于海盐县武原街道新桥南路18-3、18-4号（秦山公司核电秦山联营有限公司需予以配合）；二、麦乐宝公司于判决生效之日起十日内支付秦山公司房屋租金71270.83元及房屋占有使用费6390.30元（秦山公司实际已请求至2017年6月30日止，以后的房屋占有使用费，按每日213.01元支付至房屋实际腾退完毕之日止）；三、麦乐宝公司于判决生效之日起十日内支付秦山公司逾期支付租金违约损失4958.51元（秦山公司实�已请求至2017年6月30日止，以后的违约金，以71270.83元为基数，按每日万分之三支付至租金实际清偿完毕之日止）；四、驳回秦山公司的其他诉讼请求。案件受理费2706元，由秦山公司负担1891元，麦乐宝公司负担815元。二审中，秦山公司提交了下列证据：1.（2017）浙盐证内字第2032号、2033号公证书各1份，证明案外人张玲晓2014年7月至2016年1月期间在麦乐宝公司经营的实体店“COCO艺术空间”工作，因此张玲晓与麦乐宝公司存在劳动关系。2.邮件全程跟踪查询单（单号1072688430813）、国内邮件处理规则、EMS快递单原件销毁证明各1份，证明秦山公司于2015年12月2日向麦乐宝公司邮寄送达债权转让及催讨租金通知书的事实。3.银行转账凭证及发票各1份（均系复印件），证明麦乐宝公司向秦龙公司转账支付2012年6月至8月的租金共计19437.5元，因此麦乐宝公司关于双方约定秦龙公司上门收取租金的陈述与事实不符。麦乐宝公司质证意见：1.对秦山公司提供的两份公证书的来源及真实性无异议，对待证事实及关联性有异议。用于公证的电脑是秦山公司提供的，秦山公司可以在电脑中对信息进行任何篡改。张玲晓这个名字全国范围内同名很多，并不能确定公证书上的张玲晓与快递单上的签名张玲晓系同一人，且麦乐宝公司也没有叫张玲晓的员工。2.对邮件全程跟踪查询单有异议，相应快递面单上的签收人“张玲晓”并非麦乐宝公司人员，故不能证明该邮件已送达麦乐宝公司。对“国内邮件处理规则”的规定无异议，根据该规定，涉案邮件档案信息（包括电子、纸质信息等）保管期限均为2年，期满后均予以销毁，即投递行为发生之日起2年后，邮局已无任何信息可查。对EMS快递单原件销毁证明有异议，根据前述邮件处理规则，涉案邮件已经过了2年的期限，所有档案信息已经销毁，邮局不可能还存在相关信息。3.转账凭证显示交易时间为2012年12月28日，而发票开票时间为2012年12月5日，可以证明真实的情况是秦山公司持发票上门收款，麦乐宝公司通过网银向秦龙公司转账付款，故对秦山公司的证明目的不予认可。本院认证意见：关于证据1，鉴于张玲晓同名同姓较多，在未提供公民身份号码的情况下难以确定公民的具体身份。另外，经双方共同到社保部门查询，亦无张玲晓在麦乐宝公司的社保缴存记录。因此，秦山公司提供的两份公证书不能证明快递单上的“张玲晓”系麦乐宝公司员工的事实，故不予采纳。关于证据2，该组证据系号码为1072688430813号的EMS邮件的相关证据，因秦山公司不能证明该邮件的真实内容及已送达麦乐宝公司，该组证据与本案缺乏关联性，故不予认定。关于证据3,该组证据与本案相关联，麦乐宝公司对其真实性不持异议，故予以认定，能够证明秦龙公司于2012年12月5日开具发票后向麦乐宝公司收取租金，麦乐宝公司于2012年12月28日向秦龙公司转账支付2012年6月至8月的租金19437.5元的事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：秦山公司向麦乐宝公司主张租金是否已经超过诉讼时效。租金是在租赁合同履行过�中持续定期发生的、具有双务性的债务，即定期给付之债。各期债务履行期限届满后，均为独立债务，并非同一债务分期履行。因此，租金的诉讼时效期间应自当期债务履行期限届满之日起计算。麦乐宝公司虽未支付2014年7月8日前至2016年4月8日前的各期租金，但秦龙公司、宝力公司及秦山公司均未向其主张权利，上述各期租金已经超过法定的诉讼时效。秦山公司主张上述租金未超过诉讼时效的理由不能成立。根据涉案租赁合同，麦乐宝公司应在2016年7月8日前、10月8日前、2017年1月8日前、4月8日前（对应租赁期间为2016年7月1日至2017年5月31日）向秦山公司支付租金。上述四期租金并未超过诉讼时效，麦乐宝公司应当支付，逾期未付已经构成违约，应当支付相应的违约金。一审判决麦乐宝公司向秦山公司支付相应的房屋租金、占有使用费和违约金正确。综上所述，秦山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5413元，由核电秦山联营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  陈 远二〇一八年三月二十六日法官助理  杨维均书 记 员  周 妙