广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终11376号
上诉人（原审原告）：全创昕科技（深圳）有限公司（以下或简称全创昕公司）。
法定代表人：黄程楠，总经理。
委托诉讼代理人：游杰，东莞市启明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高欢胜，东莞市启明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈景，男。
委托诉讼代理人：袁仲刚，广东朗正律师事务所律师。
上诉人全创昕科技（深圳）有限公司因与被上诉人陈景房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
全创昕公司上诉请求：1、撤销广东省深圳市南山区人民法院作出的(2016)粤0305民初1392号《民事判决书》；2、依法改判解除全创昕公司、陈景之间关于深圳市南山区XX路XX广场XXG、XXH两套物业的租赁合同关系；3、依法改判陈景向全创昕公司支付2016年1月份至6月份租金人民币18万元，并顺延至陈景腾退并向全创昕公司归还租赁物业之日止；4、一、二审的诉讼费用由陈景承担。
事实及理由：
原审法院查明事实不清，认定事实错误，举证责任分配错误，进而导致判决错误，且全创昕公司另行提交证据证明是陈景拒绝签订新的租赁合同、是陈景违约，足以推翻原审判决。
一、原审法院查明“2016年1月5日，全创昕公司委托律师向陈景发函，告知陈景其已向陈XX购买了涉案房产并已转移登记，其要求陈景在不改变原租赁合同约定的情况下重新签订新的租赁合同并向全创昕公司支付租金，但陈景以各种理由推脱、拒绝，故要求陈景限期重新签订合同并向全创昕公司支付租金。陈景收函后委托律师向全创昕公司复函，表示其就房屋转让一事多次向陈XX求证未得回复，不得己将2016年1月租金付至原合同约定账户，全创昕公司法定代表人亦未直接与陈景确认，其指定人员又无授权，陈景无所适从，请全创昕公司与陈XX联系，双方书面确认租金收款账户。全创昕公司确认收到复函。”属查明事实不清（原审判决书第4页第2段），理由如下：1、陈景以各种理由推脱、拒绝与全创昕公司重新签订新的租赁合同并拒绝向全创昕公司支付租金在全创昕公司委托律师发函前就持续存在。事实上，全创昕公司在取得涉诉房产之后，于2015年12月22日至12月30日期间，共5次与陈景、陈XX及中介公司在中介公司办公室面对面协商办理交接手续并要求陈景重新签署新的租赁合同。全创昕公司的营业执照、法人代表身份证明书、涉诉房产产权证明、银行账户等资料，各方在第一次面谈时就已经向陈景出示。并且原业主陈XX在面谈中清楚明确通过口头及书面告知陈景涉诉房产已经转移至全创昕公司名下，并签署了“房屋租赁合同权益交接确认书”（陈景未签），陈XX将不再收取租金，明确告知陈景向全创昕公司支付租金。但是，在每一次面谈中陈景都是以各种理由拒绝签署相关文件并甩手离去而结束。在2015年12月29日的面谈中，陈景要求签署其更改后的租赁合同（删除了原租赁合同第四条第二款的相关约定，全创昕公司一审提交了网页截图及附件作为证据证明），陈景明确表示其仅愿意签署该份修改后的合同。但是，全创昕公司对陈景修改后的合同是完全无法接受的，修改后的合同与原租赁合同具有本质区别，严重侵害了全创昕公司的合法权益。另外，全创昕公司有微信往来记录及录音证据予以证明陈景在2015年12月已经清楚知悉涉诉房产产权已经变更至全创昕公司名下，且全创昕公司要求签订的是不改变原租赁合同条款的新合同（每次洽谈中，新合同都有全创昕公司的租金收取账户），是因为陈景要求更改原租赁合同并删除原租赁合同第四条第二款的相关约定而每次拒绝签订（陈景每次都是带走新合同，但不签署，陈XX签署的“房屋租赁合同权益交接确认书”也被陈景带走）。2、原审法院并未查明陈景发函的真正目的，陈景发函明确表示拒绝与全创昕公司重新签订新的租赁合同【(2016)朗正律函字第010701号律师函第5段】，然而原审法院对此并未查明。如前所述，全创昕公司要求签订的是一份不改变原合同租赁条款的新合同、陈景要求签订的是一份其修改过的合同（对原合同进行本质修改，严重侵害了全创昕公司的合法权益），因此双方并未签署成功。但是，原租赁合同是陈景与原业主在平等协商一致的基础上所签订，对双方均具有法律约束力，任何一方对合同条款均无权单独变更，全创昕公司作为新的业主，概括承受了作为出租方的全部权利及义务。陈景要求更改原租赁合同，必需征得全创昕公司的同意，否则只能签订与原租赁合同条款一致的新合同。然而，陈景擅自单方更改合同的目的没有实现，并拒绝全创昕公司关于重新签订与原租赁合同条款一致的新合同的要求并拒绝向全创昕公司支付租金。事实上，陈景的行为已经构成根本违约。但是，原审法院对陈景明确拒绝签订租赁合同的事实及原因并未查明，属查明事实不清。
二、原审法院认定“从双方往来的律师函来看，双方就租赁合同的重新签订与继续履行进行协商，双方均主张系对方过错致未能重新签订合同，但均未能举证，应视为双方未协商一致，在双方未重新签订租赁合同的情况下，全创昕公司与陈XX之间的《房屋租赁合同》对陈景具有约束力”属认定事实错误，且让全创昕公司负担了过重的举证责任，显然不公。具体如下：1、全创昕公司在取得涉诉房产之后，多次与陈景、陈XX、中介公司协商要求陈景在不改变原租赁条款的情况下重新签订新的租赁合同，但陈景明确予以拒绝。陈景要求对原租赁合同进行本质更改，严重侵害了全创昕公司的合法权益，进而导致双方至今仍未签订租赁合同。全创昕公司迫于无奈才委托律师发函，郑重的告知陈景并要求陈景限期与全创昕公司签订不改变原租赁条款的新的租赁合同。在此问题上，全创昕公司的要求是合情合理且是合乎法律规定的，全创昕公司是不存在任何过错的。2、陈景收到全创昕公司委托律师所发律师函之后，委托律师复函，陈景委托律师所发的律师函明确向全创昕公司表明拒绝签订租赁合同。由此可见，陈景收到全创昕公司委托律师发函后，明确知道全创昕公司不同意陈景单方更改合同，陈景单方更改合同的想法不能得以实现，陈景进而委托律师发函明确拒绝签订新的租赁合同。显然，未签订租赁合同的过错在于陈景，全创昕公司是不存在任何过错的。原租赁合同并未违反法律的强制性规定，应当合法有效。更改合同相应条款属于合同的变更。根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民法通则》的相关规定，合同的变更必需经过合同相对方的同意，任何一方无权单方变更合同。既然原租赁合同是合法有效的，陈景就无权对原租赁合同进行更改且应当受到原租赁合同的约束，其应当配合全创昕公司签订一份不改变原租赁合同条款的新合同，这也是陈景作为承租方应当尽的基本义务。全创昕公司不同意陈景删改原租赁合同内容的要求是全创昕公司作为新业主的基本权利。3、全创昕公司已经举证《律师函》证明曾要求陈景在限定期限内与全创昕公司重新签订不改变原租赁合同条款的新租赁合同，陈景发律师函明确拒绝签订新的租赁合同，全创昕公司也举证邮件网页截图、邮件附件证明陈景对原租赁合同进行了重大更改。所以，原审法院认定“双方均主张系对方过错致未能重新签订合同，但均未能举证，应视为双方未协商一致”属于事实错误，通过双方互相发的律师函的内容可以明确看出是陈景拒绝签订与原租赁合同条款一致的新租赁合同才导致双方未能签订新的租赁合同，过错显然在陈景方。原审法院的认定不仅是错误的，且给全创昕公司负担了过重的举证责任，显然不公。
三、原审法院认定“庭审中，全创昕公司认可并未向陈景提供收取租金的账号，故陈景于2016年1月6日向其与陈XX约定的收租账户支付当月租金，并未构成违约”属于认定事实错误且是自相矛盾的，理由如下：1、原审庭审中，全创昕公司从未认可并未向陈景提供收取租金的账号，全创昕公司的营业执照、法人代表身份证明书、涉诉房产产权证明、银行账户等资料在第一次面谈时就已经向陈景出示。并且陈景带走的“房屋租赁合同权益交接确认书”上明确记载了全创昕公司的收租账号。2、2015年12月29日的面谈中，陈景要求签署其更改后的租赁合同（删除了原租赁合同第四条第二款的相关约定，全创昕公司一审提交了网页截图及附件作为证据证明）。在该份陈景修改的租赁合同中，明确显示有全创昕公司的收租账号，且该份租赁合同是陈景通过邮件方式发给中介工作人员杜XX的，由此可以证明全创昕公司提供了收租账号给陈景，陈景是清楚知道全创昕公司的收租账号的。3、原审法院查明事实部分明确查明了“庭审中，全创昕公司称，在协商签订租赁合同时其提供了收款账号，但是陈景不予配合，…”（原审判决书第5页第2段）。由此可见，全创昕公司原审庭审当中明确表明曾提供过收租账号给陈景，原审法院对此说法也已查明。但原审法院作出“庭审中，全创昕公司认可并未向陈景提供收取租金的账号，故陈景于2016年1月6日向其与陈XX约定的收租账户支付当月租金，并未构成违约”的认定与查明事实部分显然是相悖的，存在矛盾之处。原审法院作出事实认定应当建立在查明事实的基础之上，但查明事实部分与认定事实部分存在如此明显的矛盾之处，显然是不合理且是错误的。事实上，原审庭审当中，全创昕公司的主张是有提供过收租账号给陈景的（详见庭审笔录及庭审同步录音录像）。
四、原审法院认定“对于全创昕公司关于陈景拒绝签订新的租赁合同、拒绝缴纳租金的抗辩，本院不予采纳”属于认定事实错误，理由如下：1、原审当中，陈景举证律师函明确表示拒绝与全创昕公司重新签订新的租赁合同【(2016)朗正律函字第010701号律师函第5段】，在法律上属于自认行为，陈景自认拒绝与全创昕公司重新签订租赁合同。2、陈景在知晓全创昕公司收租账号的情况下，仍拒不向全创昕公司提供的收租账号支付租金，也不将租金当面交付给全创昕公司（陈景知晓全创昕公司办公地点、知晓全创昕公司法定代表人办公场所，这点从陈景原审的主张中可见，其原审主张有找过全创昕公司法定代表人黄程楠），导致全创昕公司至今仍未收到任何租金，显然是陈景拒绝向陈景支付租金。
五、原审法院认定“至于全创昕公司要求陈景支付租金的诉讼请求，至庭审之日2016年3月18日，涉案房产仍有陈景使用，故陈景应向全创昕公司支付2016年1月至3月的租金9万元”属事实认定错误。全创昕公司于2016年5月20日收到(2016)粤0305民初1392号《民事判决书》。截止2016年5月20日，乃至全创昕公司上诉之日，陈景仍未向全创昕公司支付任何租金。涉案房产至今仍由陈景占有使用，陈景租金应当支付至腾退并向全创昕公司归还租赁物业之日止。
六、全创昕公司有证据证明：涉诉房产转移登记后、2016年1月1日之前，陈景获悉新的租金收取账户，但陈景拒绝向全创昕公司支付租金，其行为已构成违约。全创昕公司除一审提交的证据证明自己的主张之外，另外再提出如下证据证明陈景违约的事实（详见二审证据清单、证据说明）。另外，全创昕公司在本案一审判决之后，通过中介获悉陈景另行存在预期违约的情形，陈景在与原业主陈XX于2015年8月签订了租赁合同，原租赁合同明确规定承租方不可以全部或部分转租该物业，但陈景于2015年9月21号开始在中介公司招商置业登记寻找转租租户，其欲将涉案房屋全部或部分转租给新的租户，陈景以其行为明确表明预期违约。鉴于陈景的上述违约行为，全创昕公司依据原租赁合同单方解除双方的租赁关系也是符合法律规定的，全创昕公司的上诉请求应当得到法律的支持。因为陈景拒绝重新签订新的租赁合同、拒绝向全创昕公司支付租金，且陈景存在欲将涉案房屋全部或部分转租给新的租户等种种违约情形，严重侵害了全创昕公司的合法权益。陈景在整个租赁交接过程中行为恶劣，在一审中谎话连篇，这一切低劣的行为对全创昕公司造成了巨大的精神伤害，全创昕公司坚持要解除与陈景之间的租赁合同关系，以维护自身的合法权益。陈景的做法严重伤害了全创昕公司，全创昕公司势必要解除租赁合同，不再将涉案房屋出租给陈景。
综上所述，原审法院查明事实不清，认定事实错误，举证责任分配错误，进而导致判决错误，且全创昕公司另行提交的证据充分证明了是陈景拒绝签订新的租赁合同、是陈景违约，足以推翻原审判决。所以，全创昕公司的上诉请求，既有事实根据和法律依据，其理由也是充分的，法庭应予以支持。请求二审法院查明事实，依法改判，支持全创昕公司的请求。
陈景辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方在涉案房产发生产权变更后，并未达成任何一致的变更合同的协议。根据合同法的规定，原租赁合同应当继续有效。其次，陈景至今没有收到全创昕公司的收款帐号，故至今没有支付租金的责任完全在于全创昕公司自身故意造成的。陈景曾于2016年1月8日向全创昕公司邮寄的律师函中，要求全创昕公司提供和确认租金收款帐号，但是没有收到全创昕公司的任何回复和回应，全创昕公司就直接向法院起诉。在一审庭审过程中，陈景曾经将租金以现金方式带到法庭请求支付给全创昕公司，但是全创昕公司当庭拒绝接收。今天，陈景也带了银行卡过来，只要全创昕公司愿意接收租金，可以今天就办理转帐。故未支付租金的事实完全是由全创昕公司一手策划和故意造成的，目的就是想要终止租赁合同，所以其要求解除合同的理由不能成立。在一审庭审中，全创昕公司在法官的询问下，一再明确其解除合同的理由和依据，是根据房屋租赁合同第四条第二项的约定，而不是所谓的迟延支付租金。可见，全创昕公司的上诉事实和理由都是不能成立的。
全创昕公司向一审法院起诉请求：1、解除双方之间关于深圳市南山区XX路XX广场XXG、XXH两套物业的租赁合同关系；2、陈景向全创昕公司支付2016年1月租金人民币3万元（以下币种均为人民币），并顺延至陈景腾退并向全创昕公司归还租赁物业之日止；3、诉讼费由陈景承担。原审庭审中，全创昕公司明确第二项诉讼请求是要求陈景向全创昕公司支付自2016年1月起至陈景向全创昕公司归还涉案房产之日止的租金，以3万元/月支付。
一审法院认定事实：2015年8月2日，陈景（承租方）与案外人陈XX（出租方）及深圳市招商置业股份有限公司（居间方）签订编号为ZLNo1405XXX的《房屋租赁合同》，约定：出租方将深圳市南山区XX路XX广场XXG、XXH共计326平方米出租给承租方作办公使用；租赁期限为2015年9月1日至2020年8月31日；租金为每月3万元，每月租金于当月1日前付至出租方名下银行账户；押金为6万元；租赁期未满，出租方单方提前终止本合同的，须双倍返还押金予承租方，承租方单方提前终止本合同的，出租方有权没收押金；承租方拖欠租金达15天或欠交管理费、水电费等费用达两个月，均视为承租方违约，出租方有权单方终止合同，收回房屋，没收押金；备注：前三年租金不变，第四年租金为31500元，第五年租金为33000元；租期内，因出租方出售涉案房产，出租方保证承租方继续履行合同，合同内容不变；及其他条款。涉案房产于2015年12月21日登记至全创昕公司名下，转移方式为买卖。
2016年1月5日，全创昕公司委托律师向陈景发函，告知陈景其已向陈XX购买了涉案房产并已转移登记，其要求陈景在不改变原租赁合同约定的情况下重新签订新的租赁合同并向全创昕公司支付租金，但陈景以各种理由推脱、拒绝，故要求陈景限期重新签订合同并向全创昕公司支付租金。陈景收函后委托律师向全创昕公司复函，表示其就房屋转让一事多次向陈XX求证未得回复，不得已将2016年1月租金付至原合同约定账户，全创昕公司法定代表人亦未直接与陈景确认，其指定人员又无授权，陈景无所适从，请全创昕公司与陈XX联系，双方书面确认租金收款账户。全创昕公司确认收到复函。
陈景提交了其与陈XX配偶2015年12月30日的微信记录及其与陈XX2016年1月29日的短信记录，拟证明其已尽力与陈XX协商租赁合同履行问题及后续租金收款账户。
2016年1月6日，陈景向租赁合同约定的陈XX收款账户转账支付3万元并主张该款系2016年1月租金。庭审中，全创昕公司称，在协商签订租赁合同时其提供了收款账号，但是陈景不予配合，没有签订合同，所以其没有再另行提供账号给陈景，陈景提交的微信记录有记载，原业主说三方已见面并进行了权益交接，陈景拒不在权益交接文书上签字。对此陈景认为，原业主的短信是指双方都没签字，不是指陈景没签字，陈景没有全创昕公司账号，故只能将1月份租金支付给原业主，因原业主销户，陈景无法支付2、3月租金。截至本案庭审时，涉案房产仍由陈景使用。
原审法院另查，陈景于2016年2月3日起诉全创昕公司，案号为（2016）粤0305民初1730号，陈景请求继续履行其与陈XX于2015年8月2日签订的《房屋租赁合同》（编号：ZLNo1405XXX）。原审法院已于2016年4月26日作出（2016）粤0305民初1730号民事判决，判决双方继续履行本案陈景与案外人陈XX于2015年8月2日签订的编号为ZLNo1405XXX的《房屋租赁合同》。
一审法院认为，陈景与陈XX签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。租赁期间，涉案房产由陈XX转移登记至全创昕公司名下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。上述《房屋租赁合同》亦约定，租期内，出租方出售涉案房产的，出租方保证承租方继续履行合同，合同内容不变。从双方往来的律师函来看，双方就租赁合同的重新签订与继续履行进行协商，双方均主张系对方过错致未能重新签订合同，但均未能举证，应视为双方未协商一致，在双方未重新签订租赁合同的情况下，陈景与陈XX之间的《房屋租赁合同》对全创昕公司具有约束力。庭审中，全创昕公司认可并未向陈景提供收取租金的账号，故陈景于2016年1月6日向其与陈XX约定的收租账户支付当月租金，并未构成违约。对于全创昕公司关于陈景拒绝签订新的租赁合同、拒绝缴纳租金的抗辩，原审法院不予采纳。对于全创昕公司要求解除合同的诉讼请求，原审法院不予支持。至于全创昕公司要求陈景支付租金的诉讼请求，至庭审之日2016年3月18日，涉案房产仍由陈景使用，故陈景应向全创昕公司支付2016年1月至3月的租金9万元。陈景已向原业主支付2016年1月租金，陈景可另循法律途径向其主张返还。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、陈景应于本判决生效之日起十日内向全创昕公司支付租金9万元；二、驳回全创昕公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由陈景负担。
二审审理过程中，全创昕公司提交了以下证据：1、原业主陈XX与陈景的短信记录（无原件），证明全创昕公司与陈XX、陈景就涉案房产租赁权利义务交接进行过多次交谈；2、陈XX与全创昕公司法定代表人黄程楠的微信记录（无原件），证明陈景在2015年12月已知道涉案房产已更名；3、买卖合同中介招商置业业务员杜XX与黄程楠的微信记录（未提交原件），证明同证据1、2；4、招商置业工作系统照片（无原件），证明陈景违法分租；5、两段录音及录像光盘，证明新的租赁合同未签订是因为陈景要求更改合同条款；6、邮件网页和邮件截图，该邮件是陈景发给中介人员杜XX，附件中的合同显示有全创昕公司收取租金的账户为黄程楠的私人账户；7、对杜XX、陈XX的询问笔录。陈景对上述证据均不予确认。杜XX在二审中出庭作证，表示证据6是陈景当面从自己的手机发送给杜XX，陈景不予确认对邮件中显示的发送邮箱号为其本人所有。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈景与陈XX签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。在上述合同的履行期间，涉案房产的权利人变更为全创昕公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确定的买卖不破租赁的原则，上述《房屋租赁合同》对全创昕公司和陈景构成约束力。全创昕公司与陈景虽曾协商重新签订《房屋租赁合同》，但双方对新的《房屋租赁合同》约定的内容未达成一致意见，故双方仍应按陈XX与陈景签订的《房屋租赁合同》之约定履行各自的义务。
全创昕公司上诉称陈景已得知其租金收款账户。本院认为，全创昕公司二审提交的相关短信记录均无原件，至于电子邮件，虽然杜XX作证称系陈景当面发送，但陈景不认可该发送邮箱，且即便按邮件的内容，全创昕公司的收款账号并非公司账号，而是个人账号，而全创昕公司并未提交证据证明其已授权黄程楠个人收取涉案合同的租金，陈景未向上述账户支付租金的行为并不构成违约。另外，在未得到全创昕公司的书面通知收款账户的情形之下，陈景于2016年1月6日向其与陈XX约定的收租账号支付了当月租金，可见其履行合同之诚意。全创昕公司于2016年1月27日起诉请求解除合同的条件不成就，本院不予支持。
综上，全创昕公司的上诉请求和理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由全创昕科技（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十二月七日
书记员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。