河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终17955号
上诉人（原审被告）：何志敏，女，汉族，1982年1月11日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：魏林普，系何志敏之夫。
被上诉人（原审原告）：郑州隆辉物业管理有限公司，住所地郑州市二七区兴华南街62号。
法定代表人：冯玉琴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱鑫婷，河南文丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所实习律师。
上诉人何志敏因与被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初18309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何志敏及委托诉讼代理人魏林普，被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱鑫婷、彭科科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何志敏上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、原审法院认定事实错误，上诉人并非以拒缴物业费的方式与物业公司对抗，而是上诉人履行不安抗辩权的表现，并且上诉人从未签收被上诉人物业费催缴的通知，也未看到其公告栏粘贴的催缴通知。在被上诉人为上诉人提供物业管理服务期间，上诉人多次向被上诉人请求解决房屋裂缝的问题，被上诉人一再拖延至今尚未解决。为此物业公司魏经理在2014年10月18日作出了“待房屋裂缝问题解决好之后再缴纳物业费”的承诺。被上诉人辩称2015年9月向被告邮寄了律师函，但上诉人至今未收到律师函，也从未看到被上诉人在公告栏粘贴的催缴通知。2、一审法院适用法律错误，物业服务企业书面催缴通知是其向法院起诉的前置程序。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝催缴或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主至服务业务费的，人民法院应予支持。但上诉人并不属于无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限仍未缴纳物业费的范畴，上诉人基于《前期物业管理服务协议》第二十条之规定及物业公司魏经理的承诺等正当理由行使自己的不安抗辩权。综上，特提起上诉，望判如所请。
郑州隆辉物业管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人应依照合同约定及法律规定向答辩人缴纳物业费。上诉人与答辩人签订的物业服务合同期限是2014年1月1日至2018年12月31日。直至2016年7月答辩人被撤出涉案小区前，由且仅有答辩人实际为涉案小区提供物业服务。上诉人按时缴纳物业费是其应尽的义务。因此，一审法院认定事实清楚，上诉人与答辩人签订的《前期物业服务协议》合法有效且已经实际履行，答辩人从未向上诉人出具任何不交物业费的承诺，上诉人依法应向答辩人缴纳物业费。
郑州隆辉物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付其欠缴2011年5月至2016年6月物业费共计2673元，并支付滞纳金1337元（暂计算至2016年6月30日，主张至实际支付之日）2、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：被告系怡景花园的业主，2010年10月30日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：被告所购买的位于怡景花园小区3号楼1单元25层北4户、建筑面积为31．93平方米的房屋（高层住宅），被告对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通灯项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务的内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、交通秩序与车辆停放管理、房屋装饰装修管理、公共绿化的养护和管理；被告交纳费用的时间为每年1月、7月的10日前分别向原告交纳当年1-6月份和7-12月份的物业管理服务费；物业服务费按建筑面积每月每平方米高层1．3元收取，非住宅（含商业）按建筑面积每月每平方米3元，电子监控运行费每月每平方米0．05元；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告自逾期之日起按应交金额的日1％交纳违约金。另查明，涉案房屋的建筑面积为31．94平方米。
交房后，原告为被告提供物业服务，从2011年5月起被告未向原告交纳物业服务费，至2016年6月30日拖欠物业费共计2673元（1．35元／月／平方米×31．94平方米×62个月）。
2015年9月原告委托河南文丰律师事务所通过王水力、邓志鹏律师向被告邮寄了《律师函》，告知被告在收到律师函之日起七日内补交物业服务费用及违约金。期间，原告每六个月在小区内张贴催费通知单，告知欠缴物业费的业主交纳物业费。原告提交《郑州市物业服务合同备案证明》，显示原告在该小区的物业服务合同期限为2014年1月1日至2018年12月31日。
一审法院认为，原告系怡景花园小区开发建设单位依法选聘的前期物业服务企业，并依法向政府主管部门进行备案登记，且原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。本案中原告为被告提供了物业服务，原、被告之间存在物业服务合同关系，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主和物业公司的配合，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约缴纳物业费。对于物业公司服务质量可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗，个别业主拒缴物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益，故被告理应向原告缴纳物业管理费。原告主张被告缴纳自2011年5月起至2016年6月期间的物业管理费的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于被告主张原告服务不合格，而拒绝缴纳物业费用，该院根据原告物业服务的实际情况对其主张的物业服务费标准予以酌定核减25％，即按照1．01元／平方米收取（1．35元／平方米×75％）。关于原告请求被告支付1337元滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。关于被告的辩称，该院不予采信。依照《物业管理条例》第十五条、第二十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告何志敏于本判决生效后十日内支付原告郑州隆辉物业管理有限公司自2011年5月至2016年6月期间的物业服务费2000．08元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担25元，被告负担25元，于本判决生效后十日内付清。
本院二审期间，上诉人何志敏提交了商品买卖合同附件5中第三页补充协议，拟证明被上诉人在2013年8月19日已经不具备管理上诉人所在小区的权利。
被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司发表质证意见称，对该证据的真实性不予认可，因为其是复印件。对其证明目的有异议。根据物业管理相关法律法规，在业主委员会成立并与其选聘的物业服务企业签订服物业务合同前，涉案小区均处于前期物业服务阶段，被上诉人作为开发商依法选聘的前期物业服务企业，在进驻该小区提供物业服务之初，与开发建设单位签署前期物业服务委托合同，在该合同期限届满后，涉案小区仍处于前期物业服务阶段，被上诉人与开发商续签前期物业服务委托合同。该续签合同的期限从2014年1月1日至2018年12月31日。并取得主管部门的备案，详见被上诉人在一审提供的证据，郑州市物业服务合同备案证明。所以截至2016年7月被上诉人撤出案涉小区前，由且仅由被上诉人实际为涉案小区提供了物业服务。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，对何志敏二审提交的证据的真实性予以认可，但截至2016年郑州隆辉物业管理有限公司撤出案涉小区前，实际为涉案小区提供了物业服务，故对其证明目的不予采信。
二审经审理查明的事实除与原审法院相一致外，另查明，何志敏涉案房屋存在多处裂缝，根据何志敏提交的视听资料显示，郑州隆辉物业管理有限公司工作人员承诺“待房屋裂缝问题解决好之后再缴物业费”。
本院认为，双方当事人就物业费问题产生纠纷后，根据何志敏提交的证据显示，郑州隆辉物业管理有限公司工作人员承诺“待房屋裂缝问题解决好之后再缴物业费”，对该视听资料，郑州隆辉物业管理有限公司在河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初10977号案件庭审中，发表质证意见称“庭后质证”，但无证据证明其庭审后提交了质证意见；该案件被发回重审后，在本案一审中，郑州隆辉物业管理有限公司发表质证意见称“以原审庭审质证意见为准”；本院二审中，在询问郑州隆辉物业管理有限公司是否将质证意见提交郑州市金水区人民法院时，郑州隆辉物业管理有限公司代理人称“代理人不太清楚。需要庭后核实”，但截至本判决作出前，郑州隆辉物业管理有限公司未向本院提交任何核实材料，综合以上情况，应视为郑州隆辉物业管理有限公司放弃其质证权利。何志敏以郑州隆辉物业管理有限公司工作人员承诺“待房屋裂缝问题解决好之后再缴物业费”为由，行使不安抗辩权的上诉理由符合法律规定，故何志敏的上诉请求成立，本院依法予以支持。目前无证据证明何志敏的涉案房屋已经维修完毕，结合何志敏提交的视听资料，郑州隆辉物业管理有限公司主张物业费的条件尚未成就，故其关于物业费及滞纳金的诉讼请求不能成立。综上所述，何志敏的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初18309号民事判决；
二、驳回郑州隆辉物业管理有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由郑州隆辉物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹逢春
审判员 黄智勇
审判员 贾建新
二〇一七年十二月二十七日
书记员 张倩倩