广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终14613-14621号
上诉人（原审被告、反诉原告)：深圳市恒信奥特投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道人民二街道2号Ucity商场701，统一社会信用代码91440300738833287G。
法定代表人：袁军。
委托诉讼代理人：吴小超，男，公司法务专员。
14613案件被上诉人（原审原告、反诉被告）：李松泉，男，1978年11月20日出生，汉族，住江西省抚州市南丰县，
14614、14615号案件被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆军华，男，1971年6月4日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区，
14616号案件被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈喜娇，女，1962年3月12日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，
14617、14618号案件被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵惜卿，女，1972年4月29日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，
14619号案件被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪祝生，男，1958年1月15日出生，汉族，住江西省樟树市，
14620号案件被上诉人（原审原告、反诉被告）：马丽娥，女，1968年1月8日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，
14621号案件被上诉人（原审原告、反诉被告）：李乐平，女，1988年11月12日出生，汉族，住湖北省云梦县，
九案被上诉人共同委托诉讼代理人：颜嘉耀，广东承鹏律师事务所律师。
九案被上诉人共同委托诉讼代理人：崔曲平，广东承鹏律师事务所律师。
原审被告：深圳市优一城商业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道人民二横街2号Ucity商城7楼，统一社会信用代码91440300685392923C。
法定代表人：袁军。
委托诉讼代理人：吕成廉，男，公司员工。
上诉人深圳市恒信奥特投资发展有限公司（以下简称恒信公司）因与被上诉人李松泉、陆军华、陈喜娇、赵惜卿、汪祝生、马丽娥、李乐平（以下简称李松泉等九案当事人）、原审被告深圳市优一城商业管理有限公司（以下简称优一城公司）房屋租赁合同纠纷九案，不服深圳市罗湖区人民法院(2017)粤0303民初52-60号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本九案。现已审理终结。
上诉人恒信公司上诉请求：1、改判一审判决第一项，对违约金的计算标准予以适当调低；2、撤销一审判决第四项并改判支持上诉人恒信公司一审全部反诉请求，即解除上诉人恒信公司与被上诉人李松泉等九案当事人之间签订的《深圳市房屋租赁合同》、上诉人恒信公司按上述《深圳市房屋租赁合同》约定条款承担支付年租金30%违约金的违约责任。事实与理由：一、继续让上诉人恒信公司承担约定违约金将进一步加重上诉人恒信公司的负担和损失，且有违公平原则。上诉人恒信公司基本确认一审法院所认定的事实，但上诉人恒信公司违约欠租确系事出有因，并非被上诉人李松泉等九案当事人在原审所称的丧失诚实信用原则，刻意不支付租金。上诉人恒信公司一审反诉时提交了相关证据，以证明上诉人恒信公司经营严重亏损情况。事实上，上诉人恒信公司现巳无力按约定支付租金，继续让上诉人恒信公司承担日千分之一的迟延履行违约金将进一步加重上诉人恒信公司的负担和损失。而且，被上诉人李松泉等九案当事人并未举证证明房屋租赁合同迟延履行除利息损失外损失及损失数额。因此，根据公平原则及合同法的相关规定，请求对违约金的计算标准予以适当调低。二、现行法律并未明确禁止违约方解除合同的权利。按约履行合同除必须符合法律规定外，更多的是取决于当事人的自愿。在一方不愿意继续履行合同时，虽然有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有不自愿履行的情形。由于本案发生时，上诉人恒信公司现巳处于严重亏损，入不敷出的状态，除须承担租金外，还须承担迟延履行违约金，且租金和违约金的数额随时间流逝在不断加大。同时，上诉人恒信公司因同样案由被起诉的案件多达上百宗。强制履行合同将使上诉人恒信公司无法生存，该判决背离诉讼经济原则。因此，在法律没有明确禁止违约方行使合同解除权的情形下，违约方主张解除合同的权利不应完全予以排斥。三、现行法律中可以找到违约方解除合同的依据。合同法第一百一十条规定，在当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定时，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。因此，在出现上述情形时，违约方得以在承担违约责任的前提下，主张免除合同义务的履行。本案中，上诉人恒信公司与被上诉人李松泉等九案当事人因合作基础丧失而引起诉讼，且上诉人恒信公司已无法继续按约支付租金至租赁期满，强制履行合同于法无据。据此，请求二审法院支持上诉人恒信公司的请求，对一审判决第一、四判项进行改判。
被上诉人李松泉等九案当事人辩称：第一，上诉人恒信公司称违约金过高不符合事实，因为九案所涉租赁合同是被上诉人李松泉等九案当事人带租出售，上诉人恒信公司对租金的金额和租金有明确认知，是其真实意思表示。第二，合同解除权的实施方是守约方，上诉人恒信公司作为违约者不享有解除权，应按照合同约定继续履行合同义务。第三，上诉人恒信公司主张违约金过高没有事实依据，因违约金的计算标准是合同明确规定的，且上诉人恒信公司在一审期间并没有对违约金的计算标准提出异议，认同了被上诉人李松泉等九案当事人对违约金计算标准的主张。
原审被告优一城公司述称，对一审判决没有异议。
被上诉人李松泉等九案当事人向一审法院起诉请求：一、判令恒信公司向李松泉等九案当事人支付拖欠的租金（以合同约定的每月租金标准为基数计算拖欠租金至全部付清之日止，暂计至起诉之日）；二、判令恒信公司向李松泉等九案当事人支付违约金（按拖欠租金以每日千分之一标准自各应交付租金之日起计算至付清之日止，暂计算至起诉之日）；三、恒信公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：优一城公司与恒信公司签订《深圳市房屋租赁合同》，约定由优一城公司将其位于深圳市罗湖区新风花园鸿基商业中心的商铺出租给恒信公司。其后，优一城公司与李松泉等九案当事人签订《深圳市二手房买卖合同》，将涉案商铺出售给李松泉等九案当事人，双方签订了《深圳市二手房买卖合同补充协议》，约定优一城公司与恒信公司签订的租赁合同对李松泉等九案当事人具有法律约束力。恒信公司向李松泉等九案当事人出具《承诺函》，承诺向李松泉等九案当事人履行承租人义务，按时支付租金。实质上，恒信公司是优一城公司唯一股东，两者是关联公司，两者的法定代表人都是袁军，袁军是优一城公司及恒信公司的实际控制人。优一城公司为吸引李松泉等九案当事人投资购买商铺，许诺将涉案商铺以长期、稳定租金出租给恒信公司，李松泉等九案当事人因此购买了带租约的涉案商铺。现因恒信公司涉案商铺销售目的达到，且恒信公司经营管理缺失，挪用收取商铺经营者资金投资其它项目，恒信公司屡屡拖欠李松泉等九案当事人应付租金。至今累计拖欠租金数月，经李松泉等九案当事人多次催讨，恒信公司均置之不理。综上，恒信公司拖欠租金的行为已构成根本违约，请求判如所请。
上诉人恒信公司反诉请求：1、判令解除恒信公司与李松泉等九案当事人之间签订的《深圳市房屋租赁合同》；2、判令恒信公司按上述《深圳市房屋租赁合同》约定条款承担支付年租金30%违约金的违约责任；3、本案诉讼费由恒信公司承担。事实与理由：恒信公司与优一城公司签订了一系列《深圳市房屋租赁合同》，主要约定由恒信公司承租位于深圳市罗湖区新风花园鸿基商业中心北二楼绝大部分商铺用于经营UCT商城。2013年，优一城公司将上述商铺出售并过户给李松泉等九案当事人。该商铺《深圳市房屋租赁合同》原出租人的相关权利义务也一并转移给了李松泉等九案当事人，恒信公司应按该合同约定向李松泉等九案当事人承担支付租金等合同义务。近几年，深圳东门商圈受电商冲击严重，百货商城普遍经营不佳。恒信公司所经营的UCT商城更由于刚起步，尚处于业态培育期，无法抗拒冲击，经营出现严重亏损。自2016年起，恒信公司已无力按约支付租金，大面积拖欠北二楼众业主租金，并导致北二楼业主提起大量诉讼。经统计，自2015年至今，恒信公司转租经营上述北二楼商铺所得收益，不足其需向北二楼众业主支付一年租金的一半，根本无力按原租赁条件继续向李松泉等九案当事人支付租金至租赁期结束（2023年），双方合同目的无法得到实现。《合同法》第九十四条规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的，当事人可以解除合同。另，合同双方在《深圳市房屋租赁合同》第10.3条约定“任何一方不得无故解除合同，否则应向对方支付年租金30%的违约金……”。综上，恒信公司无法继续履行《深圳市房屋租赁合同》，特根据法律规定提起反诉，请求支持恒信公司相关诉求。
一审法院认定事实：李松泉等九案当事人与优一城公司签订的《深圳市二手房买卖合同》及补充协议约定，李松泉等九案当事人购买优一城公司所有的位于深圳市××××路新风花园鸿基商业中心房地产，且已知悉并接受优一城公司将该房产出租给恒信公司，租期自2013年1月25日至2023年1月24日。其后，产权转移登记至李松泉等九案当事人名下。优一城公司作为出租方（甲方）与恒信公司作为承租方（乙方）签订《深圳市房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于深圳市××××路新风花园鸿基商业中心商铺出租给乙方使用，租赁期限为2013年1月25日起至2023年1月24日；并对2013年1月25日至2014年1月24日月保底租金、2014年1月25日至2015年1月24日月保底租金、2015年1月25日至2016年1月24日月保底租金、2016年1月25日至2017年1月24日月保底租金、2017年1月25日至2018年1月24日月保底租金均进行明确约定；每月10日前向甲方通过银行转帐方式支付月租金，不得有任何扣减，因租金支付所产生的费用均由恒信公司负担；在租赁期内，乙方按规定时间缴纳租金，每逾期一天，按应缴纳租金的千分之一支付违约金；合同还对其他事项作了约定。恒信公司向李松泉等九案当事人出具《承诺函》称：我司和优一城公司签订《深圳市房屋租赁合同》，承租优一城所有的商铺，因我司放弃上述商铺的优先购买权，知悉优一城将该商铺出售给你方，我司承诺在租约期内，保证遵守上述《深圳市房屋租赁合同》，履行承租人义务，在你方已向优一城结清购房款的前提下，按时支付租金。自2016年1月起，恒信公司开始拖欠李松泉等九案当事人租金。在九案审理过程中，李松泉等九案当事人申请追加优一城公司、厦门网元通信技术有限公司作为被告参加诉讼，要求对恒信公司所负债务承担连带清偿责任。后李松泉等九案当事人撤回了对厦门网元通信技术有限公司的起诉，一审法院依据李松泉等九案当事人的申请追加优一城公司为九案的被告。
一审法院认为，优一城公司与恒信公司签订的《深圳市房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。李松泉等九案当事人向优一城公司购买前述租赁合同约定的出租房产时，明确表示知悉并接受优一城公司将该房产出租给恒信公司，且恒信公司亦向李松泉等九案当事人出具《承诺函》称保证向李松泉等九案当事人履行租赁合同的约定，故李松泉等九案当事人成为优一城公司与恒信公司签订的《深圳市房屋租赁合同》中出租人权利、义务的承接人。恒信公司未按合同约定支付租金，其行为已构成违约，应向李松泉等九案当事人支付租金并承担违约责任。李松泉等九案当事人要求恒信公司支付自2016年1月起至2016年12月31日的租金的诉讼请求予以支持。租赁合同约定，在租赁期内，恒信公司按规定时间缴纳租金，每逾期一天，按应缴纳租金的千分之一支付违约金。李松泉等九案当事人要求恒信公司按照合同约定支付违约金，恒信公司亦未提出异议，对该项诉讼请求依法予以支持。优一城公司系涉案商铺的转让方，李松泉等九案当事人未提交证据证实优一城公司应对恒信公司支付租金及违约金承担连带责任，故李松泉等九案当事人要求优一城公司对恒信公司所负债务承担连带责任的理由不能成立，依法不予支持。2016年12月31日之后的租金，李松泉等九案当事人在起诉时并未予以明确，且一审法院并未向李松泉等九案当事人计收该部分受理费，故对于该部分租金，在九案中不作处理。李松泉等九案当事人可另行向恒信公司主张。恒信公司反诉要求解除租赁合同并自愿承担违约责任，李松泉等九案当事人并无违约行为，《合同法》第九十四条规定的合同解除权的实施主体是守约方，违约方不享有该条规定的合同解除权，虽然恒信公司的违约已经达到了合同约定的解除条件，但作为享有解除权的李松泉等九案当事人在本案中明确要求不解除合同，因此涉案合同不能解除。恒信公司的诉讼请求不予支持。一审判决：一、恒信公司应于判决生效后十日内向李松泉等九案当事人支付自2016年1月起至2016年12月31日的租金及违约金（违约金的计算标准：逐月以每月所欠租金为基数按每日千分之一的标准自每月的10日起计至实际付清之日止）。二、驳回李松泉等九案当事人要求优一城公司对判决第一项恒信公司所负债务承担连带责任的诉讼请求。三、驳回李松泉等九案当事人的其他诉讼请求。四、驳回恒信公司的全部反诉请求。
本院二审查明，上诉人恒信公司未提交证据证明违约金过高的主张，且其在一审庭审过程中表示对合同约定的违约金标准没有异议。一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本九案为房屋租赁合同纠纷案件。根据各方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人恒信公司要求解除合同的理由能否成立；二、上诉人恒信公司二审要求调低违约金的请求能否支持。关于争议焦点一，上诉人恒信公司作为违约方，并不享有合同法第九十四条规定的合同解除权。在被上诉人李松泉作为合同守约方明确要求不解除合同的情况下，上诉人恒信公司以无力继续履行合同为由请求解除合同，既无合同依据，亦无法律依据，本院对该主张不予支持。关于争议焦点二，上诉人恒信公司既未提交证据证明涉案合同所约定的违约金过高，一审审理过程中亦未请求调低违约金，且表示对违约金标准没有异议，故一审法院据此未调整违约金，并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人恒信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
九案二审案件受理费56124元，由上诉人深圳市恒信奥特投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 翟 墨
审 判 员 徐 雪 莹
代理审判员 夏 静
二〇一七年十月十一日
书 记 员 梁艺（兼）