山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终2834号
上诉人（原审原告）:刘坡,男,1990年11月7日出生,汉族,无业，现住淄博市周村区。
委托诉讼代理人：王宝林，山东鲁杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：淄博恒大泛华置业有限公司，住所地：淄博市张店区张周路7号甲7。统一社会信用代码：91370303061992613R。
法定代表人：廖嘉宁，董事长。
委托诉讼代理人：张晓光，男，1986年11月26日出生，淄博恒大泛华置业有限公司员工，现住济南市历城区。
上诉人刘坡因与被上诉人淄博恒大泛华置业有限公司（以下简称恒大置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2017）鲁0303民初2448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘坡的委托诉讼代理人王宝林，被上诉人恒大置业的委托诉讼代理人张晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘坡上诉请求：依法撤销原审判决，改判被上诉人返还上诉人支付的房款226588元，并按照7.125%的年利率赔偿自2015年3月5日至清偿之日的利息损失。事实与理由：一、被上诉人的售楼处内部管理政策自始至终由同一个置业顾问对购房者一对一单线服务，这就造成在购房者看来，置业顾问是购房者能接触到的唯一代表被上诉人的人，而置业顾问也是能全权代表恒大的人。这样的管理政策足以让上诉人有理由相信置业顾问李丹有权代理。原审法院认为上诉人仅凭想象赋予李丹收房款的职权系事实认定错误。购房者作为非法律也非房地产领域专家的一般人，并不能当然的知晓置业顾问的权限，也不能苛求购房者在交易时严格按照契约式的交易习惯，以相关的授权文件作为与置业顾问进行交易的依据。购房者只能以中国现有的熟人社会式的交易习惯，认为置业顾问是被上诉人的人，于是就可以代表被上诉人，和置业顾问交易就是和被上诉人在交易，而一审法院不考虑实际情况，以法律推论过于武断。被上诉人售楼的模式有其独特性，被上诉人的售楼工作政策赋予了置业顾问太大的权力，使得置业顾问在外部现象上使购房者有理由相信其是被上诉人的全权代表。在上诉人向被上诉人购买房屋的过程中，被上诉人并没有明确李丹的代理范围，被上诉人将房屋出售的一切事宜笼统的交由置业顾问李丹来处理，在上诉人看来李丹当然可以代表被上诉人。在被上诉人制作的房屋买卖合同中，也并未约定被上诉人的收款账号和收款方式，被上诉人也自始未明确告知上诉人房款不能由置业顾问李丹代交。被上诉人基于管理的高效、方便目的或基于对售楼人员的绩效激励目的，管理政策为购房者自首次看房时确定的置业顾问对购房者进行一对一单线服务，且中途不能变更置业顾问。而上诉人的置业顾问便是李丹，自上诉人从看房的第一天起一直都是与李丹进行单线的对接，自始未与其他工作人员进行沟通磋商。被上诉人向上诉人传达相关通知、表达相关意思也是全部由置业顾问传达。被上诉人的售楼政策使得置业顾问李丹实际上成为了被上诉人与上诉人之间被上诉人的意思表达人。被上诉人采取零首付的售楼促销政策，由购房人向被上诉人无息借款用于支付购房首付款，如果提前还款的，还有利息优惠，也即提前还款优惠政策。因为被上诉人的该项售楼促销政策，在李丹告知上诉人有提前还款优惠活动的时候，上诉人没有理由怀疑其真实性。上诉人确实有理由相信李丹有代收、代交房款的权力。二、上诉人在尽到了科学的一般人的注意义务后仍不能否认置业顾问李丹的代收代交房款的代理权。即上诉人并不存在疏于审查、过于轻信的过失。疏于审查、过于轻信的过失是指行为人未尽到科学的一般人的注意义务。置业顾问李丹前后共以同样方法向李鑫慧、刘坡、吕兵（石艳婷）、孙晓娟四个购房人代被上诉人收取过房款，所有人无一例外的相信李丹是在代表被上诉人收取房款，并没有例外。四个人的全面代表性足以说明即使在尽到了科学的一般人的注意义务后仍不能否认李丹的代理权，即上诉人并不存在疏于审查、过于轻信的过失。三、一审法院以生效的刑事判决确认上诉人为受害人为由否定李丹的行为构成表见代理，没有法律依据。表见代理是指行为人在行为时，相对人有理由相信行为人有代理权。如上所述，在本案中，被上诉人的置业顾问李丹在行为时，上诉人有理由相信李丹是代被上诉人收取房款，且上诉人善意无过失。后来的刑事判决不能对上诉人当时的内心状态产生否定的效果，即使刑事判决对李丹以诈骗罪定罪且被害人是上诉人，不能否定李丹在行为时，上诉人善意无过失的相信李丹是代表被上诉人。故刑事判决书不能否定李丹的行为构成表见代理。综上，被上诉人的售楼工作方式明确无误的让上诉人相信置业顾问李丹有代收、代交房款的权力，上诉人善意无过失，不知道也不应当知道李丹没有代理权，李丹的行为符合表见代理的构成要件。一审判决认定事实错误、适用法律错误，判决结果损害了上诉人的合法利益，请求二审查明事实，依法改判。
恒大置业辩称，一、生效法律文书已经对李丹诈骗行为予以定性，系李丹的个人行为，并已明确被答辩人损失的责任承担主体及偿付主体，李丹的行为不构成表见代理。被答辩人因李丹个人虚构事实、隐瞒真相被骗取的资金，已经在（2016）鲁0303刑初7号刑事判决中作出认定和处理，其无权再向答辩人主张要求赔偿。况且，表见代理的法律后果是代理行为有效，由被表见代理人承担合同责任，即使行为人构成犯罪，相对人亦只需向被代理人主张合同权利。现在生效判决明确被答辩人是受害人，李丹行为不构成表见代理。二、被答辩人未尽到审慎的注意义务，无论是其故意还是过失，均不符合善意且无过失的要件，不构成表见代理。被答辩人有轻信的过失。李丹虚构事实分三次骗取被答辩人119181元款项。彼时，答辩人并未推出任何提前还款可以优惠的活动。对于如此巨额的优惠，被答辩人未向答辩人或答辩人的其他工作人员落实，也未通过其他渠道向其他客户落实，轻信李丹的谎言，具有重大过失。被答辩人缴纳首付款，系到答辩人财务处刷卡缴纳，财务向其开立收据。在明知答辩人收款账户的情况下，被答辩人将巨额款项付给李丹，未尽到合理注意义务。被答辩人将款项交给李丹后，李丹并未立即向被答辩人出具收据。并且，李丹出具的收据与缴纳首付款时答辩人财务现场出具的收据格式不同。李丹出具的收据上财务专用章没有税号或防伪码。被答辩人明确知悉李丹只是销售顾问，依据社会常识和交易习惯，销售顾问除非有明确授权，本身不存在代收购房款的权力。被答辩人在李丹本人没有获得任何授权凭证的情况下，在答辩人工作场所以外向李丹指定的他人账户转款，明显有疏于审查、过于轻信的过失。被答辩人受骗并非因答辩人财务管理漏洞，答辩人并无过错。三、答辩人在与被答辩人进行商品房买卖活动中，并无任何过错。答辩人与案外人世联公司签订了委托代理合同，由世联公司代为销售商品房，李丹系世联公司员工，答辩人无权干涉世联公司选任工作人员，答辩人不存在用人方面的过失，亦不存在内部管理不善问题。置业顾问并非被答辩人能唯一接触到的答辩人处的人，销售现场在置业顾问之上设了销售主管、案场经理等。客户若有任何疑问可向置业顾问的上级了解。之所以在购房时问购房置业是谁是为了计算置业顾问的奖金。答辩人的销售模式与管理政策系目前较大型的地产公司通行模式，并无特别之处。通过销售顾问李丹之手销售的房屋有若干套，受骗的只有包括被答辩人在内的四人。请求二审驳回上诉，维持原判。
刘坡向一审法院起诉请求：1、判决被告淄博恒大泛华置业有限公司返还原告支付的购房款226588元并按照年利率7.125%赔偿原告自2015年3月5日起至清偿之日止的利息损失；2、由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年11月7日，原告刘坡在淄博恒大帝景楼盘销售顾问李丹的引导下与被告恒大置业签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的淄博恒大帝景8号楼1单元011803号房产，并先于2014年7月31日向被告的财务处交纳了299757元购房款，被告为原告开具了左上标注“恒大地产集团”加盖单位印章的机打收据。2014年7月31日，李丹对原告谎称被告正开展交30000元抵60000元的提前还款优惠活动，原告遂将30000元交给李丹。2015年1月23日，李丹谎称被告有交20000元抵50000元的购房淘宝券活动，原告又将20000元交给李丹。2015年3月5日，李丹再次谎称被告有开春抵顶活动，与原告核算后，称原告再交69181元后购房欠款便只剩79764元，原告遂再将69181元交给李丹。李丹则在三次收款后，将伪造的格式与原告首付款收据不一、印文与被告财务专用章相比缺少号码、抬头为“工商服务业统一收款收据”、据号依次为：NO.6729031、NO.6729030、NO.6729033的简易手填收据交给了原告。2015年3月5日，李丹又以“甲方：金碧物业有限公司淄博分公司”的名义，使用伪造的被告公章，与原告签订《借款协议》，确定原告因购买被告房产尚欠甲方借款79764元。2015年7月21日，李丹因涉嫌犯诈骗罪被刑事拘留，追回赃款中原告分得32357元。2016年1月22日，淄博市张店区人民法院以（2016）鲁0303刑初7号刑事判决书判决李丹犯诈骗罪，判处其有期徒刑十年，并处罚金20000元，并责令李丹向原告等人退赔违法所得416401元。
原告刘坡的委托诉讼代理人还向法庭提供了被告恒大置业对公安机关的说明材料，证明被告认同李丹为该公司销售顾问。此外，原告刘坡的委托诉讼代理人还认为，刑事判决书认定李丹有因犯伪造金融票据罪于2013年5月被判处有期徒刑一年缓刑一年的前科，被告对用人负有选任过失。上述证据经质证，被告恒大置业的委托诉讼代理人辩称说明材料内容有误；李丹即使有犯罪前科，但依法也有工作的权利。
被告恒大置业的委托诉讼代理人亦向法庭提供了以下证据：1.《淄博恒大帝景项目策划销售代理合同》复印件，证明被告已于2014年7月14日将淄博恒大帝景项目交深圳世联行地产顾问股份有限公司策划及销售总代理，被告不再委托其他代理公司参与项目策划与销售代理，亦不得自行销售；2.恒大帝景项目现场销售人员工牌照片，证明销售人员佩戴的是深圳世联行地产顾问股份有限公司标志，并称代理销售人员无权收取房款。上述证据经质证，原告刘坡的委托诉讼代理人辩称，合同文本系复印件不足以采信；李丹在与他人签订的协议中也是以被告销售代表的身份，他人佩戴工牌的照片与李丹无关。证据之间互相印证，关于李丹没有获得被告关于收取购房款的授权，原告刘坡并未按照正常程序，在正常的售楼场所向被告财务部门交款的基本事实清楚，足以认定。
一审法院认为，李丹以非法占有为目的，虚构事实，隐瞒真相，骗取原告刘坡财物的事实已经生效刑事判决确认。本案争议的焦点是：李丹收取房款的行为是否构成表见代理？原告刘坡要求被告恒大置业返还房款并赔偿利息损失有无法律依据。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该条对于表见代理的规定中，“相对人有理由相信行为人有代理权”是认定构成表见代理的必要条件，即相对人必须在主观上善意无过失，不知道或者不应当知道行为人无权代理，而根据外部现象符合逻辑地相信行为人有代理权。
就本案而言，即使被告提供的《淄博恒大帝景项目策划销售代理合同》因系复印件不予采信，但原告明确知悉李丹只是销售顾问的身份，依据社会常识及交易习惯，销售顾问除非有公司明确的授权，本身并不存在代收购房款的权力，或者说无权代收房款应是李丹权力的初始状态，除非原告看到改变这一状态的授权文件，否则不应该仅根据想象而赋予李丹收款的职权。被告公司通过财务处向原告收取首笔购房款并给原告开具收据，正是被告公司通过确定付款地点、付款账号（或收款人员）、收款凭证格式，向原告宣示收款主体及程序的行为，而原告在李丹未获得任何授权凭据，所提供的收据明显与首付款收据格式不符，时间跨度大且收据号码倒错、相连的情况下，连续向李丹个人付款，明显有疏于审查、过于轻信的过失，原告的受骗并非因为被告存在财务管理漏洞，被告对此并无过错，李丹的行为不符合表见代理的构成要求；况且，表见代理的法律后果是代理行为有效，由被表见代理人承担合同责任，则即使行为人构成犯罪，相对人亦只需向被表见代理人主张合同权利，实际受害人应是被表见代理单位，而现在已经生效的刑事判决已然明确原告为受害人，并已判决李丹向原告退赔损失，故原告及其委托诉讼代理人关于李丹的行为构成表见代理的观点不能成立，不予采纳。
《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：没有合法根据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。现被告恒大置业不仅没有收到刘坡交付的119181元购房款，对原告还依照合同享有追索剩余房款的债权，原告要求被告就其被骗钱财负还款责任没有法律依据，不予支持，采纳被告的相关答辩意见。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决：驳回原告刘坡的诉讼请求。案件受理费4699元，减半收取计2349.50元，由原告刘坡负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，予以确认。
本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题为恒大置业应否就李丹谎称优惠、收取刘坡款项的行为负责，即双方当事人就李丹的上述行为是否形成有效合意，恒大置业应否就刘坡交付给李丹的款项及李丹承诺的优惠额度向刘坡返还。
刘坡在二审中的上诉理由主要为李丹的行为构成表见代理，故其承诺优惠、收取房款的后果应当由恒大置业承受。对于表见代理，《中华人民共和国合同法》第四十九条及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条作出明确规定，上述规定的目的在于保护善意第三人的合法权益、促进市场交易安全。因此，从立法本意出发，表见代理的条件应当包括代理人无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。而就相对人善意无过失包含两个方面：1、相对人相信代理人所进行的代理行为属于代理权限内的行为；2、相对人无过失，已经尽到了充分的审慎和注意，仍无法否认行为人的代理权。具体到本案而言，李丹的行为并不构成表见代理，理由为：一、李丹收取案涉款项的行为并未客观上形成具有代理权的表象。李丹系恒大置业的置业顾问，并非恒大置业的财务人员，亦未取得恒大置业任何可以收取购房人房款的授权，且房地产市场并未形成置业顾问个人可以代收房款的行业惯例。二、刘坡在向李丹缴纳房款、与李丹签订借款协议过程中存在未尽合理注意义务的过失。其一，如前所述，房地产行业并未形成置业顾问代收房款的惯例。对于李丹的置业顾问身份，刘坡系明知，在李丹未向其出具任何其可代收房款的委托授权的情况下，其对李丹收取房款的行为没有产生怀疑，存在轻信的过失。其二，刘坡在缴纳房款时，对于交款过程中存在的诸多不合常规的操作和问题未产生怀疑。刘坡在第一次缴纳房款时系直接缴纳至恒大置业的财务处，并取得格式收款收据。而在李丹向其谎称有提前还款优惠时其应李丹要求将房款交付给了李丹本人或汇入了李丹指定的个人账户，且在交付房款后其并未即时取得收款收据，而是收取了李丹向其出具的交款核对单，过后才由李丹向其交付了加盖有伪造财务专用章的简易收据。该房款的交付方式、收款凭证格式及出具人均与刘坡此前缴纳房款时的情形不一致。在2014年刘坡与恒大置业就物业息差奖励事宜签订协议时协议双方系本案双方当事人，协议中加盖了恒大置业的单位印章，而刘坡与李丹签订的借款协议系李丹以金碧物业有限公司淄博分公司名义签订，签章处加盖了李丹伪造的财务专用章。两份协议的签订主体、加盖印章格式亦均不一致。购房款应当由购房人缴纳至开发商财务部门或汇入开发商的账户，并由开发商开具正式的收款收据或发票系购买房屋过程中应当具备的常识。刘坡作为完全民事行为能力人，尤其作为曾经在恒大置业财务处缴纳房款取得格式收款收据的购房人，其应当注意到上述过程中的诸多不合常理之处，但其未尽到合理的注意义务，存在重大过失。三、刘坡向李丹交付案涉款项的目的系主观上具有追求高额优惠、免除大额房款交付义务之目的。按照李丹对刘坡的承诺，其缴纳119181元款项，即可抵顶258945元房款，减免的房款高达139764元，减免款项数额超出了其实际缴纳款项的数额，面对如此高额的优惠，刘坡并未产生合理怀疑，亦未向恒大置业进行核实，故不能据此认定其主观上系善意。因此，本案情形不符合相对人善意无过失的表见代理构成要件要求，李丹的行为不构成表见代理。刘坡与恒大置业并未因李丹的行为就案涉房款缴纳及优惠形成合意。因此，刘坡基于其所主张的李丹表见代理行为要求恒大置业向其返还购房款并支付李丹所承诺优惠款项及赔偿利息没有事实及法律依据。综上所述，上诉人刘坡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4699元，由上诉人刘坡负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴永成
审判员 杨继生
审判员 侯 康
二〇一七年十二月十三日
书记员 苏银银