江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初9240号原告:张勇,男,1983年11月24日出生,汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陆振华，江苏蓝之天律师事务所律师。被告：黄根兆,男,1936年4月9日出生,汉族，住昆山市，现住江苏省昆山市。被告：黄学先,男,1954年8月26日出生,汉族，住上海市青浦区。第三人：刘立娟，女，1975年11月13日出生，住黑龙江省庆安县。原告张勇与被告黄根兆、黄学先、第三人刘立娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法由审判员金忠独任审判，并于2017年6月13日对本案公开开庭进行了审理。后本院根据被告申请，依法追加第三人刘立娟参加诉讼，并于2017年7月24日第二次公开开庭进行了审理。原告张勇及其委托诉讼代理人陆振华，被告黄学先、第三人刘立娟到庭参加诉讼。被告黄根兆经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄根兆、黄学先共同归还原告房屋租金75000元、保证金10000元，合计85000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年起开始租用两被告位于昆山市周庄××街××、××号的楼房用于开设客房。2015年7月，原合同到期后双方又重新签订租房合同一份，约定继续租用该房，租赁期限自2015年10月9日至2021年10月8日，租金前两年为70000元每年，以后每年递增8%。合同签订后，原告即支付了第一年房租70000元，2016年初被告以原告存在转租未经其同意为由要求解除合同，后经商定待履行完第一年合同后再商定解除事宜。2016年9月21日原告为履行合同，将第二年租金70000元汇至两被告，并多汇5000元作为继续履行合同的意愿，被告仍要解除合同，原告要求被告退还先前已支付的租金，故诉至法院。被告黄根兆未到庭,但提交书面说明一份，辩称年龄大，有病在身，故未出庭。被告黄学先辩称：1、张勇与两被告签订合同后，因张勇未经出租人同意转租，已通知张勇解除合同，张勇也签字确认。2、第三人刘立娟在本案所涉房屋南侧租赁经营，其得知房东将因张勇擅自转租而与张勇解除合同后，其与张勇及房东接洽，希望直接租赁房屋，刘立娟自行与张勇协商愿将房屋内的装潢等从张勇处转下，因担忧房屋被出租给他人，刘立娟与张勇商定由刘立娟先通过张勇向房东支付次年租金，再与房东继续协商由刘立娟直接租赁房屋。嗣后，刘立娟于2016年6月7日向张勇账户二次转账199800元，并督促张勇将其中75000元作为次年租金转给被告。后被告与刘立娟于2016年10月31日签订租赁合同，双方同意合同自2016年10月开始，刘立娟通过张勇账户已付的75000元，又另行向房东支付20000元作为第一年租金。因此，被告认为张勇所诉支付的75000元系刘立娟支付的第一年租金，应当驳回原告诉讼请求。3、请求追加刘立娟为本案第三人参加诉讼。第三人刘立娟述称：本人在2011年开始在诉争客栈的隔壁开客栈，当时本人想把隔壁也转租下来，于是在2016年9月前，本人先与被告房东谈，谈下来房东同意每年75000元房租，两年15万元一付，当时我们只是口头谈的，但是本人又怕谈不下来，于是本人把钱交给原告，在2016年9月20号左右分两次转给了原告5万元和149800元，总计是199800元。当时本人跟原告说这个钱就是用来交房租的，没有说是包括了装修转让款。这个钱转了以后，在2016年10月底前本人与被告黄学先签了协议，协议约定每年租金98000元，本人与原告是没有签协议的。诉争客栈原告是在2016年的8、9月份就退出来了，和房东签了合同后我就在2016年10月份开始装修，在2017年5月本人开始经营了。经审理查明：2015年7月21日，黄根兆、黄学先（两人系甲方）与张勇（乙方）签订租房合同，约定：1、乙方向甲方租赁周庄镇南市街XX号、XX号楼房二幢，租赁期六年，从2015年10月9日至2021年10月8日，租金每年70000元，第三年、第四年递增8%，第五年、第六年在第三年、第四年的基础上递增8%；租金一年一付，先付后住；甲方俩房东，租金各取50%，乙方分别支付。2、乙方向甲方交纳租金，甲方同时将上述房屋交给乙方，房屋由乙方使用；3、乙方在房屋租赁期内保护房屋结构和雕花；一切经费由乙方支付；注意安全，特别是火；4、租赁期满若续租，必须提前一个月重签合同，在同等条件下优先乙方；5、期满不租，乙方装修在地上、墙上、门上的物不准动迁，其他可以搬动的东西可搬走；6、乙方向甲方交纳押金10000元，期满后，如乙方无损坏室内设施，并结清各项费用，押金无息退还。该合同下方由黄根兆、黄学先、张勇三人签字。同时，在该合同左下角载明：本合同于2016年10月21日解除，且有黄根兆、黄学先、张勇三人签字。原告陈述，2016年10月21日后，原告退出房屋，将房屋还给了两被告。原告还陈述，2016年9月21日，原告通过中国农业银行向被告黄学先、黄根兆各汇款37500元，合计75000元。被告黄学先对该转账真实性没有异议，认可已经收到75000元。被告黄学先陈述，2016年9月20日，刘立娟向张勇汇款50000元；2016年9月21日，刘立娟向张勇汇款149800元，合计199800元，并提供了转账凭证及银行交易明细。经质证，原告陈述对转账凭证及银行交易明细的真实性没有异议，确实收到了刘立娟汇给原告的199800元，但认为该款是刘立娟支付的客房装修转让费用。同时，原告在2016年9月21日通过支付宝返还刘立娟10000元，2016年9月23日通过银行转账返还刘立娟42469元，2016年9月25日通过银行转账返还刘立娟50000元，原告还通过现金方式返还马国军3000元，合计返还105469元。对原告上述陈述，刘立娟质证意见为确实收到102469元，对3000元现金不清楚，刘立娟庭审陈述其与马国庆系夫妻关系。关于原告陈述返还第三人及其配偶的105469元，原告书面陈述，因第三人配偶生意周转资金困难，让原告转账，后原告依其要求转账汇款。对于涉案房屋租赁过程，原告与被告的陈述分别为：原告陈述过程：最早原告于2013年在马峥手里转下来该涉案房屋，当时合同没有到期，沿用了他的合同，用于开客房。原来马峥也是开客房的。马峥与房东于2015年10月9号合同到期，于2015年7月21号原告与两被告提前重新签订了租房合同，合同日期是从2015年10月9号开始至2021年10月8号止，约定租金每年70000元，保证金10000元，签了合同当天就付了总计80000元，后来经营了一年左右，因为经营困难，到大概2015年8月19日原告未经两被告同意将房子转租给完颜成凤，当时完颜成凤总共支付了原告142800元，这些钱包括完颜成凤对房屋客房装修设施的使用费及租金，后来大概在2015年8月20号左右完颜成凤又给了原告20000元保证金。后来两被告知道转租一事后提出要解除与原告之间的合同，因此于2016年8月28号原告与完颜成凤也解除了合同，并退还了完颜成凤20000元保证金，原告收取的142800元也作为完颜成凤的租金没有退还。因两被告要求解除合同，在2016年10月21号的原协议下部写明双方解除合同，从2016年10月21号之后原告退出房屋，将房屋还给了两被告。但在2016年9月21号原告为表续租该房屋之诚意，转账给了两被告各37500元，合计75000元，多打了5000元表示诚意。但是被告没有让原告续租原告认为该75000元应当予以退还。同时先前的10000元押金也应该退还。被告黄学先陈述过程为：两被告确实收到了75000元，被告认为该75000元虽然是原告转账的，但当时刘立娟要租下来，是刘立娟先打给原告148000元，原告再打给了两被告75000元。同时，被告明确2016年10月9号前原告应该支付给被告的租金是已经结清了。后，被告与刘立娟是于2016年10月22号签的协议，该协议上写明租金95000元，所以被告认为该款是刘立娟打给两被告的租金。另查明：原告提供协议书一份，载明2012年10月22日，马峥（转让方、甲方）与张勇（受让方、乙方）签订客栈转让经营协议书一份，约定甲方将位于昆山市周庄镇南市街XX号客栈转让给乙方经营，合同中约定租赁时间为协议签订之日至2015年10月9日，合同还约定了转让费、转让期间等内容。经质证，被告黄学先对转让费不清楚，当时是被告将涉案房子租给旅游公司，后旅游公司租给马峥的。第三人刘立娟对上述协议书陈述不清楚。原告还提供欠条一份，载明：“今欠张全根丰泽园客栈转让费60000元，大写陆万元，欠款人马国庆，2017.4.26号”，该欠条有马国庆签字并捺印，原告陈述张全根系原告父亲，马国庆系第三人刘立娟配偶，欠条是马国庆书写，证明第三人尚结欠客栈转让款60000元，同时证明原告与第三人之间的客栈转让事实存在，当时原告与第三人配偶马国庆口头商定转让费25万元，没有书面协议，第三人汇给原告的钱是转让费，后来原告返还第三人10万多，再后来原告一直向第三人配偶催讨，后马国庆在2017年4月26日写下欠条。经质证，被告黄学先对此不清楚。第三人陈述，确认欠条上的签字是其配偶马国庆本人所签，对马国庆谈转让费一事不清楚。被告提供张勇与完颜成凤转让经营协议书一份，载明张勇（转让方、甲方）与完颜成凤（受让方、乙方）就周庄镇南市街XX号丰泽苑客栈签订协议，约定：甲方同意将客栈出租给乙方，租金每年142800元，租赁期间六年，付款方式年付等内容。在该协议书下方，注明：2016年8月28日此合同已解除，并有张勇签字。经质证，原告张勇对上述转让协议书真实性没有异议。被告还提供：2016年3月9日，被告黄根兆、黄学先向张勇发函，内容如下：“张勇：2015年7月21日，你与我签订房屋租赁合同，租赁我方周庄镇南市街XX号、XX号楼房二幢，后你于2015年8月19日将房屋转租给完颜成凤，按《合同法》第二百二十四条规定，承租人转租须经出租人同意，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。鉴于上述事由，郑重函告你方：1、我方从本函发出之日起解除与你方于2015年7月21日订立的房屋租赁合同；2、你方应立即将上述房屋恢复原状，并返还我方”。2016年3月15日，两被告向完颜成凤发出通知书一份，载明：“完颜成凤：张勇于2015年7月21日租赁我方周庄镇南市街XX号、XX号楼房二幢，现因张勇未经我方同意进行转租，故我方已通知张勇解除房租租赁合同。现房屋你在使用，为此，我方郑重通知：周庄镇南市街XX号、XX号楼房二幢属我方所有，你方应立即停止使用房屋，清理房屋，并返还我方”。经质证，原告对对上述函及通知书的真实性均没有异议。第三人陈述不清楚。另查明：2016年10月22日，两被告黄根兆、黄学先（出租方、甲方）与刘立娟（承租方、乙方）签订房屋租赁协议书一份，约定：甲方将坐落在昆山市周庄镇南街10、XX号房屋租给乙方使用；租赁期限为二年，自2016年10月31日期至2018年10月30日止；房屋年租金为95000元，乙方须付房屋租赁押金10000元，先交后使用，于每年订立房屋租赁合同时支付一年的租金；乙方应在租赁届满时，将该房屋交还甲方，如需继续承租，应在租赁期满前三个月提出，经甲方同意后，双方签订新的租赁合同，在同等条件下，优先租给乙方，每两年租金的递增原则上不超过10%；乙方租赁房屋用于开设旅馆等内容，该协议书由两原告及第三人签字及捺印。庭审中，被告黄学先陈述，原告交付的10000元押金，在2016年10月21日与原告解除合同时，第三人陈述由她退还原告，因此被告未退还给原告该10000元押金。第三人认可被告上述陈述；原告陈述被告、第三人均未退还该10000元，且原告未同意由第三人退还该款。再查明：昆山市周庄镇南市街X号、X号房屋所有权人分别为黄伟强、黄兆林；原告陈述，该房屋实际编号为XX号、XX号，黄根兆系黄伟强父亲，黄学先系黄兆林儿子。上述事实，有租房合同、转账凭证、银行交易明细、账户交易流水、客栈转让经营协议书二份、欠条一份、函一份、通知书一份、所有权证书二份、房屋租赁协议书一份及原、被告第三人的庭审陈述等证据所证实。本院认为：本案的争议焦点为：一、涉案两被告收到的75000元款项的性质？二、涉案押金10000元应否返还原告？关于第一个争议焦点，原告主张其在2016年9月21号为表续租该房屋之诚意，转账给了两被告各37500元，合计75000元，该款为2016年10月9日后租的金，但是被告没有让原告续租，原告认为该75000元应当予以退还。被告黄学先认为，两被告确实收到了75000元，被告认为该75000元虽然是原告转账的，但当时刘立娟要租下来，是刘立娟先打给原告148000元，原告再打给了两被告75000元，该款是刘立娟打给两被告的租金。第三人刘立娟认为，其先与被告房东谈，谈下来房东同意房租每年75000元，两年15万元一付，当时其与被告只是口头谈的，但是担心谈不下来，于是本人把钱交给原告，在2016年9月20号左右分两次转给了原告5万元和149800元，总计是199800元。当时本人跟原告说这个钱就是用来交房租的。本院认为，根据双方提供的证据，一、从合同履行先后顺序看：2012年10月22日案外人马峥与原告签订客栈转让经营协议，约定租赁期间为2012年10月22日至2015年10月9日。原告与两被告于2015年7月21日签订租房合同，约定租赁期间为2015年10月9日至2021年10月8日，后因原告未经同意转租给案外人，原告与被告在2016年10月21日解除租赁合同关系。2016年10月22日，两被告黄根兆、黄学先与刘立娟签订房屋租赁协议书。二、庭审中，被告黄学先明确2016年10月9日前原告与被告之间的租金已经结清。三、原告提供了2016年9月21日分别两被告各支付37500元合计75000元的支付凭证，且被告确认收到该款。四、关于刘立娟转账给199800元的款项性质问题：（1）刘立娟转账给原告该款项，刘立娟未提供任何证据证明该款项的性质、缘由；（2）刘立娟陈述其将款转账给原告，让原告代其交租金，刘立娟未提供任何证据；（2）原告在刘立娟转账后旋即通过支付宝、银行转账等返还刘立娟10余万；（3）原告提供了刘立娟配偶的欠条，载明双方之间的欠款关系，且刘立娟认可签字的真实性；综合该三点可知，在刘立娟未提供任何证据的情况下，刘立娟与原告之间199800元性质，难以认定。综上所有情形，本院对被告及第三人的辩称难以采信，现两被告各收取原告支付的37500元，合计75000元没有合法根据，应当取得的款项返还原告，故本院对原告要求两被告合计归还75000元的诉讼请求予以支持。关于第二个争议焦点，原告主张被告应当返还10000元押金。被告确认该款未退还给原告。第三人陈述该款包含在其转账的199800元中。本院认为，根据2015年7月21日，两被告与原告签订租房合同中第六条的约定乙方向甲方交纳押金10000元，期满后，如乙方无损坏室内设施，并结清各项费用，押金无息退还。现被告自认为其未退还，由第三人返还。第三人陈述该款包含在其转账的199800元中，但未提供该款转让性质的证明。本院对第三人的辩称不予采信，现双方确认原告于2016年10月21日退出房屋，并将房屋还给了两被告，且被告确认双方之间的租金结清，两被告理应返还该押金，故本院对原告要求两被告共同返还10000元押金的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄根兆归还原告张勇37500元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、被告黄学先归还原告张勇37500元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、被告黄根兆、黄学先共同归还原告张勇押金10000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1926元，减半收取963元，由被告黄根兆、黄学先负担。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  金 忠二〇一七年八月十四日法官助理  胡凡青书 记 员  陈晓红1、《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。