广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2808号上诉人(原审被告）：刘贤梅，女，汉族，住清远市清城区。上诉人(原审被告）：邓清华，女，汉族，住清远市清城区。两上诉人的共同委托代理人：严翔，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李彩连，女，汉族，住清远市清新区。委托代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。委托代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。法定代表人：刘伟芳。原审第三人：广发银行股份有限公司清远分行。住所地：清远市新城北江三路发展大厦。负责人：温涛，行长。上诉人刘贤梅、邓清华因与被上诉人李彩连、原审第三人清远市嘉和房地产代理有限公司、广发银行股份有限公司清远分行房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘贤梅、邓清华上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回李彩连的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由李彩连承担。事实和理由：一、诉判不一。李彩连的第一项诉讼请求属抽象的诉讼请求，不具体明确，不符合法律规定、不具有执行内容，且与《房屋买卖合同》的约定相矛盾�一审法院超出李彩连的诉讼请求范围，对未在诉讼请求中提出的内容予以判决，存在错误。二、李彩连违约导致合同根本目的不达，刘贤梅、邓清华有权解除涉案合同。由于李彩连一直无法按照期限完成其弟弟李志勇在中国银行的按揭贷款手续，期间房价上涨亦超出了刘贤梅、邓清华的承担能力范围，致使出售目标房产而换购新房的目的已无法实现。刘贤梅、邓清华就上述情况与李彩连多次进行了沟通，但其单方要求变更房款支付方式的行为实质上损害了出卖方的利益，故刘贤梅、邓清华有权不予同意变更合同内容且要求解除合同，亦在情理之中。一审法院认定换房目的与本案无关，且单方变更款项支付方式的行为未损害刘贤梅、邓清华的利益，存在错误。三、一审法院认定刘贤梅、邓清华行使不安抗辩权具有事实依据，故刘贤梅、邓清华在李彩连提起本案诉讼之时并未违约。此外李彩连将购房余款交到法院的行为并未告知刘贤梅、邓清华，且发生在本案诉讼之后，因此本案诉讼费用不应由刘贤梅、邓清华承担。四、恳请法院查明《房屋买卖合同》签署的真实背景情况，维护刘贤梅、邓清华的合法权益。刘贤梅、邓清华之所以签署《房屋买卖合同》目的在于换房。刘贤梅、邓清华与李彩连签署的《房屋买卖合同》过程十分草率和随意，且在缴交税费的方式、赎契款项的筹集和偿还、付款方式等方面与一般二手房买卖合同存在明显差别，是一份权利义务不对等的合同，且在本案交易中还存在骗取银行贷款等多种不诚信的行为。综上所述，一审判决存在认定事实不清和适用法律错误之情形，且不具有可执行性，双方之间亦不再具备履约的基础，请二审法院依法判准刘贤梅、邓清华的上诉请求。李彩连答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决内容在我方的诉讼请求范围内，请二审法院驳回刘贤梅、邓清华的诉讼请求。李彩连向一审法院起诉请求：1、请求法院判决刘贤梅、邓清华履行双方于2017年3月9日签订的房屋买卖合同，将位于清远市清城区东城街办平安居委会加州路一号加州花园X区XX号楼X梯X层XX号房屋所有权过户给李彩连；2、请求法院判决刘贤梅、邓清华从2017年4月19日起按照总交易价格665000元每日万分之二向李彩连支付违约金直至将房屋所有权过户至李彩连名下；3、本案的诉讼费由刘贤梅、邓清华承担。一审法院查明：2017年3月9日，李彩连为买方、刘贤梅、邓清华为卖方、清远市嘉和房地产代理有限公司为经纪方签订的《房屋买卖合同》约定：“买卖房屋之地址为清远市清城区东城街办平安居委会加州路一号加州花园X区XX号楼X梯X层XX号，建筑面积为140.03㎡，成交价格665000元；签订合同时支付20000元作为定金，首期款135000元在房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付给卖方，余款510000元在交易过户及抵押登记完成后，由贷款银行直接划给卖方，买卖双方在签署合同后10日内提供齐相关资料及证件和费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续，最终贷款金额以银行审批结果为准，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差之金额买方须在房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付给卖方；交易税费按房地产交易中心规定各付各税，卖方交付房屋予买方使用之日期为卖方收齐房款的一个月内;卖方在交付房屋前必须付清一切欠费(如水电费、煤气费、管理费、电话费、有线电视费等)；卖方应在办理交易过户手续前将房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁、户口及清还抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责，否则卖方承担由此引起的一切责任；卖方于合同生效之日起30日内（含当日）向银行申请提前还贷，并将所欠银行欠款打入还款帐号，赎出房地产证并注销抵押登记；合同签订之日，买卖双方各向经纪方支付咨询及中介服务费13300元；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过10天，卖方可以解除合同并没收定金或要求买方支付合同转让成交价的百分之十；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过10天，买方可以解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付合同转让成交价的百分之十；由于买方李彩连�征信满足不了供款条件，该物业的按揭办理和过户指定到买方弟弟李志勇（身份证）办理；等…。”X区XX号楼X梯X层XX号房屋所有权过户给李彩连的诉请，事实和理由充分，一审法院予以支持。关于刘贤梅、邓清华是否违约应支付违约金，1、虽然合同约定刘贤梅、邓清华于合同生效之日起30日内（含当日）提前还贷赎出房地产证并注销抵押登记，但李彩连并未能举证证明以其本人或者李志勇名义申请的按揭贷款已获得银行审批同意，在此情况下刘贤梅、邓清华行使不安抗辩权暂时中止提前还贷赎回房产证，具有事实依据，刘贤梅、邓清华提前还贷赎证的期限应适当顺延，李彩连已将减除定金之外的购房余款645000元交到一审法院，其行使不安抗辩权的事由已消灭，应继续履行提前还贷赎出房地产证并注销抵押登记的义务；2、由于双方在合同中并没有明确约定刘贤梅、邓清华协助办理产权转移登记手续应于何时办理，即合同对于刘贤梅、邓清华的该义务履行期限没有作出明确约定。据此，李彩连要求刘贤梅、邓清华按照合同第十一条的约定支付逾期履行义务的违约金，从2017年4月19日开始按照交易价格665000元每日万分之二支付违约金至房屋所有权过户至李彩连名下，事实依据并不充分，一审法院不予支持。判决：一、李彩连与刘贤梅、邓清华于2017年3月9日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、刘贤梅、邓清华于判决生效之日起10日内清偿欠广发银行股份有限公司清远分行贷款本金212311.04元及利息（该欠贷款本金暂计至2017年3月24日止），逾期由李彩连代刘贤梅、邓清华向广发银行股份有限公司清远分行清偿上述贷款本息，款项在购房款当中扣减；三、刘贤梅、邓清华于涂销房屋抵押登记之日起10日内协助李彩�办理清远市清城区东城街办平安居委会加州路一号加州花园X区XX号楼X梯X层XX号房屋的产权转移登记手续；四、驳回李彩连的其他诉讼请求。案件受理费10450元，减半收取计5225元，保全费3845元，合共9070元，由刘贤梅、邓清华负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审查。但一审判决违反法律禁止性规定、或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案的争议焦点是：一、涉案的《房屋买卖合同》是否�继续履行。二、一审判决是否超出李彩连的诉讼请求。关于涉案的《房屋买卖合同》是否应继续履行的问题。买方李彩连就涉案房屋交易事项与卖方刘贤梅、邓清华签订了《房屋买卖合同》，并支付了定金20000元。交易过程中，虽然李彩连未能按照合同的约定由李志勇取得银行贷款，但亦明确表示可以一次性支付剩余楼款。就合同目的而言，本案《房屋买卖合同》订立的主要目的是为了促使涉案房屋交易的顺利进行。由于合同中并没有对买方获取银行按揭贷款的时间做出限制，因此在贷款未获审批的情况下将付款方式变更为一次性支付，实际上并未对卖方合同权益造成损失，也不影响合同目的的最终实现。就合同履行而言，李彩连已经将房屋交易价款交至一审法院，该款项足以消除涉案房屋的交易障碍，不存在合同主要义务不能履行的情况。综上所述，�审法院认定涉案的《房屋买卖合同》可以继续履行并无不当，本院予以确认。关于一审判决是否超出李彩连的诉讼请求的问题。首先，李彩连要求继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，并将涉案房屋过户至其名下这一诉请具有明确的执行内容，符合法律的规定。其次，涉案房屋至今仍抵押在广发银行股份有限公司清远分行名下。虽然李彩连没有单独针对此项提出诉请，但向涉案房屋原抵押权人清偿贷款本息并注销抵押登记是本案《房屋买卖合同》继续履行的前置条件，也是合同目的能够实现的保障。加之李彩连已将房屋剩余款项交至一审法院，亦有可执行的基础。故一审判决就涉案房屋抵押权涂销这一问题所作出的判项未超出李彩连的诉讼请求。综上所述，刘贤梅、邓清华认为一审判决超出李彩连的诉请范围不能成立，本院不予采纳。至于一审诉讼费应由谁承担的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”的规定，本案一审诉讼费用应由刘贤梅、邓清华负担。综上所述，刘贤梅、邓清华的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10450元，由刘贤梅、邓清华负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十一月十四日法官助理 黄 敏书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。-12--10-