山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初2154号
原告：赵建然，住济南市。
委托诉讼代理人：王如飞，山东易济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹丛丛，山东易济律师事务所律师。
被告：苏纯红，住济南市。
委托诉讼代理人：李志涛，山东泉运律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔长亮，山东泉运律师事务所申请律师执业实习人员，住济南市。
原告赵建然与被告苏纯红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵建然及其委托代理人王如飞，被告苏纯红及其委托代理人李志涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵建然向本院提出诉讼请求：1.被告苏纯红支付逾期办理房屋所有权证的违约金84000元；2.被告苏纯红支付自2016年4月12日起至判决生效之日止的违约金（以28万元为基数，按日利率千分之一计算）；3.诉讼费由被告苏纯红承担。诉讼中，原告赵建然明确其第一项诉讼请求，系根据房屋买卖合同第五条约定，以合同总价款为基数，按每日1‰计算，因该数额过高，原告赵建然调整至按合同总价款的30%计算。事实与理由：2014年1月18日，原告赵建然通过济南万兴房地产营销策划有限公司与被告苏纯红签订了一份房屋买卖合同。合同约定原告赵建然将自己名下的济南市天桥区黄岗路4号7号楼3-502号房屋以总价款28万元卖给被告苏纯红，并在合同中约定：被告赵建然最迟于2015年1月20日前办理过户手续，每逾期一天由违约方向对方支付总房款的千分之一作为赔偿金。且在房屋买卖交易过程中所产生的所有税费由被告苏纯红承担。协议签订后，原告赵建然当日就将房产证交付被告苏纯红，被告苏纯红出具收条一份。被告苏纯红于2014年1月29日将全部购房款支付给原告。为方便办理过户手续，应被告苏纯红要求原告赵建然于2014年1月29日到山东省济南市历城公证处办理了编号为（2014）济历城证民字第860号的委托公证书一份。因被告苏纯红已履行付款义务，原告赵建然希望尽快协助被告苏纯红办理过户事宜，但被告借故拖延，迟迟不愿意办理过户手续。后经了解得知，被告苏纯红买房不是为了居住，是为了再次出售获取利益，办理委托公证的目的也是为了便于将房屋由原告名下直接过户到买家名下，规避二次过户应缴纳的各种税款，但因被告暂时没有找到合适的买家，故迟迟不办理过户手续。直到2016年1月29日，被告苏纯红才将此房屋过户至张强名下，且被告苏纯红为了避税，合同中约定的房价极低。被告苏纯红没有按照合同约定的时间及时办理过户手续，自2015年1月21日至2016年1月28日期间，涉案房屋一直在原告赵建然名下，导致原告赵建然无法在税收、银行利率等方面享受购买一套房的优惠政策，错过了最佳购房时机，现在房价上涨，原告赵建然已无能力购买新房，被告苏纯红的违约行为给原告赵建然造成了经济损失。另外，被告苏纯红所主张的原告赵建然委托其对外销售涉案房屋不属实，原、被告之间存在房屋买卖合同关系，并非委托合同关系，办理公证的目的是为了便于被告苏纯红过户，并非委托其向第三方出售涉案房屋，被告苏纯红的行为涉嫌逃避税款，其与案外人张强签订的合同应为无效合同。现原告赵建然为了维护自身合法权益，特提起诉讼。
被告苏纯红辩称，涉案房屋过户时间延迟的原因在于原告赵建然无法提供相应的免税证明及材料而导致的，原、被告双方在一年多的时间一直在协商个税问题，但协商未果，且房屋买卖合同中并没有约定延期办理过户手续应当支付违约金，只是约定延期交房的违约责任。原告赵建然的起诉没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年1月18日，原告赵建然（甲方）与被告苏纯红（乙方）签订房屋买卖合同，约定被告苏纯红购买原告赵建然所有的位于济南市天桥区黄岗路4号7号楼3单元502室的房屋一套（以下简称涉案房屋），房屋总价款28万元。合同第三条第4款约定：“在房屋买卖交易过程中所产生的所有税费由无个税税费由乙方承担。”第三条第5款约定“房屋交接时间全部房款付清当日。”合同第五条第2款约定：“甲乙双方应按本合同第三条第3款、第5款所规定的时间办理手续，每逾期一天由违约方向对方支付总房款的1‰作为赔偿金。”合同第八条约定：“约定其它事宜：（1）在办理手续前甲方保证把户口迁出水电物业结清。（2）乙方保证在全部房款付清至一年内（2015年元月20日前）办理过户手续。（3）至公证处办理完手续当时一次性付清全部房款。（4）赵建然妻子来代签赵建然一部分权利如违约曹芳青负全部责任。（5）甲方保证天然气开通。”2014年1月29日，原告赵建然与被告苏纯红签订委托书，约定：“…一、委托人委托受托人将座（坐）落于济南市天桥区黄岗路4号7号楼3-502号的房产（房屋所有权证号：济房权证天字第2408**号，房屋建筑面积：42.67平方米）对外出售，并与买受人办理上述房产的买卖及过户手续，办理测绘及面积变更、代理收取房款、签订或撤销网签协议、签订或撤销资金监管协议、交纳税费、办理有关税务部门的完税证明。…”该委托书中签名、指印的真实性经济南市历城公证处予以公证。上述协议签订后，被告苏纯红将全部购房款支付给原告赵建然，原告赵建然亦将涉案房屋交付给被告苏纯红。2016年1月22日，被告苏纯红以原告赵建然的名义交纳了个人所得税，涉案房屋于2016年1月29日过户登记至案外人张强名下。
对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：对原告赵建然提交的涉案房屋买卖合同，原房屋买卖合同第三条第3款约定：“甲乙双方自签订本合同起七个工作日内或支付首付款当天，办理过户登记手续。”因该合同第三条第3款在“支付首付款”及“过户登记”处均有手写改动，故原、被告对“过户登记”处的改动各执一词，原告赵建然认为该条款已作变更，增加了一项办理委托公证。被告苏纯红亦认为该条款已作变更，将“办理过户登记手续”变更为办理公证手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：虽原、被告对此各执一词，但关于该条款中对“办理过户登记手续”的约定确有改动，结合房屋买卖合同第八条中：“（2）乙方保证在全部房款付清至一年内（2015年元月20日前）办理过户手续。（3）至公证处办理完手续当时一次性付清全部房款”之约定，对该合同第三条第3款的改动应认定为双方约定：“甲乙双方自签订本合同起七个工作日内或支付房款当天，办理委托公证手续。”
本院认为，原告赵建然与被告苏纯红签订的房屋买卖合同，系当事人真实的意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。本案争议的焦点问题为：一、被告苏纯红是否存在违约行为。本院认为，因原告赵建然与被告苏纯红之间房屋买卖合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的权利与义务，根据合同约定被告苏纯红应于2015年1月20日前办理完毕涉案房屋过户登记手续，但涉案房屋确于2016年1月29日才从原告赵建然处过户登记至案外人张强名下。虽被告苏纯红称延迟将涉案房屋过户，系因为个税问题双方一直协商未果，但房屋买卖合同中已明确约定税费应由被告苏纯红承担，故被告苏纯红的该项抗辩理由，本院不予采纳。涉案房屋确存在逾期办理过户登记的情形，被告苏纯红应承担违约责任。二、关于原告赵建然主张的违约金计取标准问题。本院认为，一方面，双方在房屋买卖合同中确未明确载明如逾期办理房屋产权过户登记，违约方应承担的违约金数额或违约金的计算方式，且原告赵建然主张按照合同总价款的30%计算违约金未提交相关依据，原告赵建然亦未能提交证据证明其损失的具体数额；另一方面，涉案房屋买卖合同签订后，原、被告签订了委托书，但该委托书并非为履行双方房屋买卖合同而订立的，而系被告苏纯红可以原告赵建然名义直接出售涉案房屋而进行的委托，对此原告赵建然应系明知，之后被告苏纯红虽系以原告赵建然受托人的名义与案外人张强签订房屋买卖合同，实则为被告苏纯红与张强之间订立的房屋买卖合同。如上分析，在双方对逾期办理房屋产权过户登记的行为未约定违约金，且对损失数额难以确定的情况下，本院酌定被告苏纯红应向原告赵建然支付以28万元为基数，自2015年1月20日起至2016年1月29日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金，对于原告赵建然所主张的超出部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告苏纯红于本判决生效之日起10日内向原告赵建然支付违约金，该违约金以28万元为基数，自2015年1月20日起至2016年1月29日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。
二、驳回原告赵建然其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1900元，原告赵建然负担1520元，被告苏纯红负担380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 善
人民陪审员 刘 琪
人民陪审员 韦双双
二〇一七年三月二十日
书 记 员 于 蕊