陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终13953号
上诉人（原审被告）刘芳，女，1975年7月5日出生，汉族，外企财务经理，住四川省成都市高新区。
委托代理人王敏，陕西声远律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王新立，男，1970年5月15日出生，汉族，自由职业者，住四川省成都市高新区。
委托代理人王敏，陕西声远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵敏萍，女，1989年11月28日出生，汉族，西安天一生物技术股份有限公司销售经理，住陕西省咸阳市杨凌区。
委托代理人何宏斌，陕西树理律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）西安房天下房屋中介有限公司，住所地西安市雁塔区丈八东路123号裕昌太阳城10幢1单元10103室。
法定代表人徐瑞东，该公司总经理。
委托代理人王晓辉，男，1987年4月20日出生，汉族，法务经理，住。
原审第三人刘瑗，女，1972年3月3日出生，汉族，平安保险公司业务主任，住西安市雁塔区。
上诉人刘芳、王新立因与被上诉人赵敏萍、西安房天下房屋中介有限公司（以下简称房天下公司），原审第三人刘瑷房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初5481号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2016年12月30日，刘芳、王新立委托刘瑗与赵敏萍签订了编号为XA（SFJJ）DS2016002166号《西安市存量房屋买卖合同》，并与房天下公司签订了《居间服务合同》。合同约定，刘芳、王新立将其位于西安市高新区新型工业园紫薇田园都市D区8号楼2单元402室房屋以1100000元总价出售于赵敏萍，并且在合同签订当日赵敏萍应将定金20000元交于居间方托管。另外房天下公司作为居间服务提供方，还应从赵敏萍处获得16500元居间服务费。其中《西安市存量房屋买卖合同》约定，赵敏萍应于合同签订之日起30日内备齐购房首付款380000元，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款存入资金监管账户内，赵敏萍与刘芳、王新立应当在30个工作日内备齐所有过户资料，并在之后10个工作日内到房管局办理过户手续。该合同第十一条双方特别约定：“……2、甲、乙双方约定签订完本合同后甲方补齐房产证原件、授权委托书及大修基金票据。居间方将托管定金转给甲方，如甲方给居间方未能提供以上证件，则三方解约，退还乙方定金及佣金。”《居间服务合同》第四条第三、四项约定：“3、买卖双方任何一方违反本合同第三条或《买卖合同》的约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间费用和交易中已经发生的费用，已收取的费用无需退还。如支付居间服务费的为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。……4、买卖双方中任何一方拖延或者拒绝配合办理交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或者拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或者变更本协议。”在上述两合同签订当日，赵敏萍将向刘芳、王新立支付的定金交由房天下公司保管，并由刘瑗出具收款收据一份；同时赵敏萍向房天下公司支付了居间服务费16500元，房天下公司在次日向赵敏萍出具收款收据一份。此后刘芳、王新立一直未向居间方及赵敏萍提供办理过户所需资料，期间房天下公司曾多次联系刘芳、王新立督促其履行合同义务。2017年5月18日，赵敏萍委托房天下公司向刘芳、王新立发出《合同履约居间方催告函》，催告二人继续履行合同义务。2017年5月25日，赵敏萍向刘芳、王新立发出《解除二手房买卖合同通知书》，意图解除合同并要求刘芳、王新立承担违约责任。另查明，刘芳、王新立目前已将标的房屋出售于案外人。本案在审理过程中，因刘芳、王新立不同意调解，故未能调解。
赵敏萍诉至西安市长安区人民法院，提出诉讼请求：1、刘芳、王新立及房天下公司向其返还定金20000元；2、刘芳、王新立赔偿其违约金110000元，赔偿其支出的律师费5000元，交通费2000元，居间服务费16500元；3、刘芳、王新立承担本案诉讼费用。事实及理由：刘芳、王新立为夫妻关系，刘瑷为刘芳的姐姐。2016年12月30日，刘芳、王新立委托刘瑷，通过房天下公司提供居间服务与其签订了《西安市存量房屋买卖合同》。合同约定，其购买刘芳、王新立位于西安市高新区新型工业园区紫薇田园都市D区8号楼2单元402室房屋，总价1100000元，定金20000元，中介费16500元。其根据合同约定支付了中介费及定金，但刘芳、王新立以补办房产证为由，拖延办理网签手续。其无奈之下于2017年5月25日，向刘芳、王新立发出了《解除合同通知书》。刘芳、王新立违约行为给其造成了巨大损失，故其诉至法院。
刘芳、王新立辩称，应当驳回赵敏萍的全部诉讼请求。首先，赵敏萍所述定金一直由房天下公司保管，其并未收取，要求其返还定金的请求没有事实依据。合同约定赵敏萍应当在合同签订30日内将房款打至监管账户，由于赵敏萍违约未能将资金打入账户，致使合同目的不能实现，因此其要求赵敏萍承担违约责任。另外根据合同第十一条的约定，其若不向居间方提供相关证件，合同就已经依约解除了，故定金应当由居间方退还给赵敏萍。而且因为合同已经解除，所以其有权重新选择卖家将房屋出售。
刘瑷所述意见同刘芳、王新立。
房天下公司述称，赵敏萍与刘芳、王新立在其公司提供的居间服务下达成了买卖合同，并三方签订了居间服务合同。上述两份合同合法有效，应当予以履行。此次纠纷中，赵敏萍多次要求刘芳、王新立配合履行网签等手续，但刘芳、王新立一再拒绝，为此其公司还向二人发出过履约催告函，但刘芳、王新立收到后并未作出回应。
原审法院认为，赵敏萍与刘芳、王新立签订的房屋买卖合同约定权利义务关系明确，刘瑗委托代理手续真实有效，合同内容不违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，合同双方应当充分履行各自义务。而刘芳与王新立系夫妻关系，并作为房屋的共同所有人一并对刘瑗进行了委托，故应当对合同所约定诸项义务承担连带责任。对于合同第十一条第二项的特别约定，双方存在有不同解释，并且对刘芳、王新立是否据此条款解除了《西安市存量房屋买卖合同》产生了争议。其中争议焦点在于“……如甲方给居间方未能提供以上证件，则三方解约，退还乙方定金及佣金”的约定是否赋予了甲方，即刘芳、王新立无责任解约的权利，二人可否依据此约定解除买卖合同。合同的约定解除应当按照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，由双方协商一致解除，或者在约定的解除条件成就时，向对方进行通知之后予以解除。在本案中，双方虽在庭审中都表示出了解除合同的意向，但并未就合同解除达成协议。对于双方所约定的解除事由，刘芳、王新立认为《西安市存量房屋买卖合同》第十一条第二项所约定的解除条件为，只要其单方面主观选择不向居间方提供必要证件，合同解除条件即已促成，合同即告解除；而赵敏萍和房天下公司认为，该约定真实意思为刘芳、王新立必须在其因客观原因不能办理或提供所需证件时，合同才因无法履行而告解除。本案中，刘芳、王新立在合同签订时，称其房产证遗失，需要补办，但对于是否能够顺利办理存疑，遂与赵敏萍和房天下公司协商后，方对合同第十一条第二项进行了约定。交易双方意图显然在于：通过该项约定，在因证件无法顺利办理而导致买卖合同无法履行时，以解除合同、返还定金、退还居间费的方式来化解交易僵局，将各缔约方从无法实现的合同约定中解放出来。同时，《中华人民共和国民法通则》第四条规定了民事活动自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则，在缔约一方和利益相关人均不具备任何有效对抗手段的情况下，却通过特别约定的方式赋予另外一方主观的、单方的无责任合同解除权，显然违背了民事活动公平、等价有偿的基本原则。同时，该约定也明显打破了一般民商事活动中最基本的确定性，导致该合同成为空中楼阁，各缔约方随时会因其中特定一方单方的、主观的、无责任的解约行为而导致合同所约定全部权利与义务的消灭。此种不符合民商事基本活动规律的约定必然是合理谨慎人所竭力避免的。基于以上原因，法院认为刘芳、王新立在能够提供相关证件时，却主观的单方拒不提供的做法，并不导致合同十一条所约定的解除条件促成，并且刘芳、王新立亦未履行法定的合同解除通知义务，故刘芳、王新立关于其已经通过其行为解除了买卖合同的主张，法院不予采信。而赵敏萍按照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，通过委托房天下公司向刘芳、王新立发出合同履约催告函，在合理期限后又向刘芳、王新立发出合同解除通知书的行为，成功解除了2016年12月30日双方所签订的《西安市存量房屋买卖合同》。同时，赵敏萍及房天下公司所提交的邮递单据与通讯记录，均可证明刘芳、王新立已经对该通知内容有所知悉，故对于刘芳、王新立称其对以上通知内容均不知情的意见法院不予采信。对于双方在履约过程中的违约问题，根据合同约定，双方合同义务的履行顺序如下：1、赵敏萍有义务在合同签订后30个自然日内备齐首付款380000元；2、刘芳、王新立有义务在合同签订后30个工作日内备齐房屋过户所需材料；3、刘芳、王新立在之后10个工作日内至房管局办理过户手续；4、赵敏萍应当在所有权转移登记的前一个工作日将首付款存入资金监管账户内。同时根据二手房交易流程，只有在双方持有效证件进行网签后，方能设立资金监管账户。因而刘芳、王新立所称因赵敏萍未能如约在合同签订后30日内将资金存入监管账户导致违约的理由与事实不符，不能成立。而刘芳、王新立并未按照合同约定在签订合同后30个工作日内备齐房屋过户所需材料，亦未能在备齐材料后的10个工作日内办理过户手续，并且随后将房屋出卖给了案外人，以上行为构成根本性违约致使合同目的无法实现。因此刘芳、王新立应当按照合同约定的方式承担违约责任，即：按照房屋成交总价的百分之十向赵敏萍支付违约金，并承担房屋交易过程中已经发生的各项费用及其他损失。赵敏萍主张的违约金110000元，与双方所约定违约金计算方式一致，依法予以支持；而赵敏萍所主张的律师费及交通费并非因房屋交易行为本身产生的费用或损失，故依法予以驳回。另外，赵敏萍向房天下公司支付的16500元居间服务费属于因房屋交易行为本身所产生的费用，并且参照三方签订的《居间服务合同》第四条之约定，赵敏萍作为守约方可向刘芳、王新立进行追偿，因此赵敏萍要求刘芳、王新立支付16500元居间服务费的请求应当依法予以支持。另查明，赵敏萍所请求的20000元定金，至今仍保管于房天下公司，刘芳、王新立并未实际占有该定金，故应当由房天下公司向赵敏萍予以返还。综上所述，房天下公司应当向赵敏萍返还定金20000元；刘芳、王新立应当向赵敏萍支付违约金110000元，并赔偿居间服务费16500元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审遂判决：一、第三人西安房天下房屋中介有限公司应在本判决生效后七日内，向原告赵敏萍返还定金20000元；二、被告刘芳、王新立应当在本判决生效后，十五日内向原告赵敏萍支付违约金110000元，并向原告赵敏萍赔偿居间服务费16500元；三、驳回原告赵敏萍其余诉讼请求。如果被告刘芳、王新立、第三人西安房天下房屋中介有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3370元，原告赵敏萍已预交，由被告刘芳、王新立负担3216元，由原告赵敏萍负担154元。被告应随上述给付内容一并向原告支付案件受理费。
宣判后，刘芳、王新立不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。根据双方协议约定，赵敏萍应于协议签订之日起30日内备齐购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日将38万元首付款存入资金监管账户进行资金监管，同时房天下公司应将2万元定金存入资金监管账户。然而，因赵敏萍提前表示不买房，并未将首付款存入监管账户，而房天下公司在一审中明确称定金还在其公司，由此清楚地表明，是赵敏萍违约，而非其违约。另外，赵敏萍并未按照合同约定进行贷款，证明赵敏萍因无钱购房，才是本案的根本违约者，一审法院在未查清该事实的情况下，认定其违约依法不能成立。二、其与赵敏萍、房天下公司签订的三方合同有特别约定，即在其给居间方未能提供房产证原件、授权委托书及大修基金票据的情况下，则三方解约，此约定是合同设定其应有的权利。由于签订合同时，由其受托人刘瑗代为签订，其保留此项权利的目的就是防止受骗，然一审判决却歪曲事实，认定其违约。三、根据三方合同的特别约定，由于房天下公司未能居间完成交易，其收取的佣金应当返还赵敏萍，故一审判决由其承担居间服务费，没有事实和合同依据。四、其房屋所在地为西安市高新区，本案依法应由雁塔区人民法院管辖。上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判其不承担任何责任；2、诉讼费用由被上诉人承担。
赵敏萍辩称，其没有将首付款存入监管账户是因为刘芳、王新立没有按时配合，其从未提出过不买房，是刘芳、王新立拒绝履约，其还给刘芳、王新立发过履约催告函。关于合同中约定的因刘芳、王新立无法提供房产证等资料，合同就自动解除是指在刘芳、王新立因客观原因未履约的情况下才适用，但刘芳、王新立后来却将涉案房屋高价卖给他人，说明其二人有违约行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判，驳回刘芳、王新立的上诉。
房天下公司辩称，买卖合同第三条明确约定，定金和购房款应共同存入监管账户，但因刘芳、王新立未积极配合，导致网签等事宜无法进行；买卖合同第十一条是在刘芳、王新立因客观原因未能提交房产证的情况下才适用，但事实上刘芳、王新立能正常办理房产证及相关手续，是因为其二人的主观原因才导致合同无法正常履行；根据合同法的相关规定，买卖合同依法有效，其公司应收取相应居间服务费用；关于管辖权问题，涉案房产属于长安区房管局管辖，故刘芳、王新立提出的管辖权异议不成立。
刘瑗述称，其同意刘芳、王新立的上诉请求。
经审理查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，刘芳、王新立作为卖方委托刘瑗，与买方赵敏萍签订的《西安市存量房屋买卖合同》以及刘芳、王新立作为卖方委托刘瑗，与买方赵敏萍、居间方房天下公司签订的《居间服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对各方均具有约束力，各方均应依约履行。合同签订后，赵敏萍按照合同约定将20000元定金交于居间方托管，并向居间方支付了16500元居间服务费。但刘芳、王新立并未按照约定备齐相关的过户资料并配合办理过户手续，并且将涉案房屋另行出售，其行为已构成违约，应承担违约责任。现二审争议的焦点为，对于刘芳、王新立违约责任的认定。首先，关于赵敏萍要求返还其20000元定金的请求。根据《西安市存量房屋买卖合同》第三条“…若甲方（刘芳、王新立）违约双倍返还乙方定金；若乙方违约甲方不退还乙方定金…”之约定，赵敏萍该项请求有合同依据，依法应予支持。其次，关于赵敏萍要求刘芳、王新立赔偿其16500元居间服务费一节。根据《居间服务合同》第四条“买卖双方任何一方违反本合同第三条或者《买卖合同》的约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，已收取的费用无需退还。如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用…”之约定，对于赵敏萍已向居间方支付的居间服务费，赵敏萍可以向违约方刘芳、王新立进行追偿，故一审判决刘芳、王新立赔偿赵敏萍已付的居间服务费符合合同约定，本院亦予以认定。最后，关于赵敏萍主张的违约金部分，依据《西安市存量房屋买卖合同》第八条“…如甲方违约，甲方应于七个工作日内将其已收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的百分之十向乙方支付违约金…”之约定，结合涉案合同的履行情况、违约方的过错程度及房价上涨等实际因素，一审判决支持赵敏萍请求的房价款10%的违约金并无不当，本院予以确认。据此，对于刘芳、王新立上诉认为其未违约，不应承担违约责任的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2830元（刘芳、王新立已预交），由刘芳、王新立承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 王慧芳
代理审判员 辛 娟
二〇一八年四月九日
书 记 员 陈 肖