黑龙江省黑河市爱辉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）爱民初字第96号
原告黑河自由贸易建设投资有限公司。
法定代表人金喜权，该公司董事长。
委托代理人成善国，该公司法律顾问。
被告季野，男，1975年2月20日出生，汉族，无业。
委托代理人李莉，女，1978年10月9日出生，汉族，无业。系原告季野妻子。
原告黑河自由贸易建设投资有限公司与被告季野房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭进行了审理，原告黑河自由贸易建设投资有限公司的委托代理人成善国、被告季野的委托代理人李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2008年8月12日签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发建设的大黑河岛自由贸易城一层A区1144号两个商铺，面积为14.4平方米，每平方米23，280.00元，合计房款总额为335，232.00元，付款方式为签约当日付齐总款的50%，其余款项银行贷款详见补充协议。在补充协议第四条中约定：乙方应于签约之日起30日内向银行提供按揭贷款资料并签订贷款合同，逾期视为违约，按本合同第七条之约定承担逾期付款责任。合同第七条第一项约定：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付房款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。原、被告双方签订合同后原告于2008年8月12日履行了合同，由原告代为租赁管理商铺，但是被告没能履行合同，不仅未在银行贷款也没能给付剩余房款。现经原告多次与被告索要剩余房款及利息未果，故诉至法院，请求被告给付剩余房款160，000.00元及利息69，899.36元，合计229，899.36元；诉讼费由被告承担。
原告为证实自己的主张，向法庭提供以下证据：
证据一、商品房买卖合同复印件2份。证明买卖合同所涉及的楼房是A区1144A、1144B两个商铺，房款均为167，616.00元。付款方式按合同第六条为签约当日付齐总款的50%，其余款项银行贷款详见补充协议。合同对交款期限、违约责任及违约之后支付利息予以约定。原告履行了合同，被告却仅支付了50%的房款，剩余房款至今未付，应承担支付违约金和利息的违约责任。被告质证认为对合同真实性无异议，对证明问题有异议。合同第六条第三款约定首付50%，剩余是贷款，贷款期限是原告公开自认的十年期银行贷款。剩余款项应当由银行按揭支付给原告，并不是被告分期付款给付原告。现贷款不能的原因是原告不给被告办理产权证导致被告不能自行去贷款。原告当年私自承诺的为业户办理五成十年期贷款变成了五成五年期贷款，若原告在签约时能如实告诉被告不能办理十年期贷款，被告就不会购买原告的商铺，原告至今没有给被告找一家能提供十年期贷款的银行，所以导致合同无法履行。不是被告违约，而是原告在虚假宣传时本身就知道这种后果，责任由原告承担，被告不承担任何责任更不存在违约。
证据二、商品房买卖合同补充协议复印件1份。证明原、被告双方签订了补充协议，其第四条约定：如被告未能按时交付房款应承担逾期付款责任，且应当由被告自行贷款，如未能按时贷款视为其违约，应承担违约金及利息。协议没有约定十年的贷款期限，也没有约定由原告办理贷款。只有当被告提交手续办理了按揭贷款，银行才能支付给原告剩余的款项。由于被告没有办理按揭贷款，应按第七条的约定承担违约付款责任，被告认为由原告向银行主张权利是错误的。被告质证认为对真实性无异议，对证明问题有异议。协议没有约定贷款不能是逾期付款，更没有约定由被告自行贷款。银行按揭贷款有一个先天条件是企业与银行有按揭贷款协议，然后才由业户提交材料办理贷款手续。原告说应由被告自行办理贷款从根本上违背了银行按揭贷款的规律，自行贷款属于个人贷款不属于按揭贷款。被告有证人能证明被告在与原告签约后15日左右去了原告指定的交通银行递交全部贷款资料，所以被告不属于逾期付款，不用承担逾期付款责任。当时银行告知被告其与原告只有五年期贷款协议，银行拒绝与被告签订十年期贷款协议，被告与原告联系，原告让被告等其与银行签订十年期贷款协议后再联系被告。
证据三、黑河市中级人民法院判决书复印件1份。证明法院对事实的认定，已对被告的答辩予以否定，被告应给付剩余款项。原、被告签订的合同依法有效，应当继续履行，被告要求解除合同没有理由，应予以驳回。被告质证认为不认可。被告针对两级法院的判决已向黑龙江省高级人民法院提起申诉，在申诉结果没下来之前，此判决书不应作为证据使用。原告所说的判决书根本没有判令被告给付原告剩余款项。如果不能解除合同的话，被告也要求履行合同由原告为被告办理十年期按揭贷款。合同中约定的付款方式是剩余房款银行按揭贷款，故在签订合同时双方真实意思表达一致，希望法院维护被告的合法权益。
被告辩称，要求驳回原告所有的诉讼请求，若原告不能按照约定履行合同，不能实现合同的真实目的，请人民法院依法判令原告返还被告已交购房款及利息。原告违约在先，导致被告至今贷款不能，原告应当承担违约责任。原告在起诉状中称是银行按揭贷款，而并非是分期付款，这是事实也是双方认可的履行方式。原告没有履行合同义务在180天内为被告办理产权证，导致被告无法正常自行去银行按揭贷款也是事实。被告在与原告签约后15天左右去原告指定的交通银行递交了全部贷款材料，所以被告不属于逾期付款。买卖合同签约到现在已经过去六年半之久，原告明知被告贷款不能，无法给付剩余房款，这期间原告从来没有以书面形式通知过被告交纳剩余房款，根据《民事诉讼法》有关诉讼时效的规定，原告已经超过了两年的诉讼时效期，等于原告已经放弃了自己的民事诉讼权利。虽然有三十个业户与交通银行达成五年期贷款协议，但是这些贷款的业户均由原告做担保人，原告应当履行承诺和约定，为被告提供五成十年期银行按揭贷款并承担担保责任。
被告为证实自己的主张，向法庭提供以下证据：
证据一、买卖合同复印件1份。证明合同真实有效，根据合同第十五条约定原告应在180日内或者按照法律规定自合同订立之日起90日内为被告办理产权证。现已过去六年多，原告没有为被告办理产权证一直违约到现在，应给付被告违约金并赔偿损失。原告质证认为对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。关于办理房证的问题被告已另案诉讼，不在本案审理范围内，与本案无关。
证据二、中俄自由贸易城客户通讯复印件1份。证明原告在预售商铺时对外公开承诺与保证是原告的自认，证据详细记载了商铺的地理位置、面积、楼层的布局、各个楼层的经营规划，还有销售价格、付款方式以及贷款十年期限和对外出租价格的规定等等一系列的销售和运营情况。证据是在签订房屋买卖合同前的一个要约，虽然没有载入合同但也是合同的一部分，具有同等法律效力，可以证明按揭贷款的用户贷款期限均约定为十年。原告质证认为有异议。证据已经法院认定不构成要约，其内容并没有载入双方的合同中，与本案无关。黑河市中级人民法院的判决书已经对事实予以认定，原告于2008年4月3日在黑河日报上刊登的对自由贸易城的宣传和介绍是一种征集活动，其内容不符合要约的要件。原告关于载有银行十年按揭贷款的资料不符合相关的司法解释。
证据三、证明复印件1份。证明被告所说贷款不能的原因主要是交通银行与原告合作按揭贷款项目的期限均为五年，导致被告不能在原告指定的交通银行正常办理十年期按揭贷款，违约人是原告不是被告。原告质证认为有异议。银行贷款是银行与被告签订的贷款合同，办理多少年是被告与银行之间的事情。银行的贷款有五年、十年、十五年、二十年的，是根据各业户符合哪个期限的条件就给其办理哪个期限的贷款。银行是可以为被告以及所有用户办理贷款的，其他业户也相应的办理了贷款手续，只是个别业户没有办理。原审法院的判决对这一事实也予以认定，原告在其宣传资料中载明的银行五成十年按揭贷款不构成要约。至于贷款的形式、期限以及额度都应由银行和贷款人之间进行约定，与原告无关。
证据四、庭审笔录复印件2份。证明原告公开承认给被告贷款十年期是真实的约定，只是当时没有办成，不是被告的故意行为，而是当时银行承诺有十年期的后来又变成五年期的。庭审时原告方承认五成十年按揭贷款利息低，是双方的选择，不存在欺骗行为，其承认十年期按揭贷款是事实。原告质证认为对真实性无异议，对证明目的有异议。庭审中的发言只是原告一个委托代理人做出的答辩意见，不能作为一种承诺。至于是否能办理贷款以及贷款期限是贷款人与银行之间协商确定的，并不是原告代理人能协商的。对贷款的约定只能以双方签订合同时的约定为依据，当事人、委托代理人的观点与合同发生冲突时，应当以合同为准。
证据五、个人商铺抵押贷款合同复印件1份。证明办理五成五年期贷款的三十个业户的担保人是原告，原告与交通银行还单独签有一份担保合同。所有业户若想按揭贷款必须由原告先行向银行提供担保合同，然后给业户贷款。若原告不为业户承担担保责任和义务，业户个人是不能自行去贷款的，这也是被告贷款不能的原因之一。原告质证认为有异议。这是被告的错误理解，借款人是业户，并不是自由贸易城，贷款合同与本案无关，能否贷款是业户与银行之间的事情。
证据六、申请证人刘羽新出庭作证。证明被告在购买自由贸易城的商铺之前到原告的销售部门去了解购买方式时遇到了刘羽新，因原告的销售方式分为一次性购买和十年期银行按揭贷款两种，一次性购买可以打9.8折，银行按揭则是十年期限，当时的销售人员还详细为被告做了十年还款计划。原告质证认为对证人有异议。证人与被告存在利害关系，二人均为自由贸易城的业户，2014年证人连同被告共同参与了要求与原告解除合同的诉讼，在法院判决继续履行合同驳回被告及证人的请求之后，被告及证人又另案诉讼原告给付租金，所以其证明效力法院不应予以采信。依据司法解释对证据效力的规定，书证的效力大于证人证言的效力，原、被告双方的合同没有约定被告购房时是按十年期贷款办理的，证人证言与合同这样的书证发生冲突时应以书证为准。
经审理查明，2008年8月12日，原告黑河自由贸易建设投资有限公司与被告季野签订了商品房买卖合同及补充协议，被告购买了原告开发的黑河中俄自由贸易城A座一层1144A和1144B两户商铺，套内建筑面积均为7.2平方米，两户商铺总价款为335，232.00元。双方约定：签约当日被告付齐首付款，其余款项银行贷款，并约定被告于签约之日起30日内向银行提供按揭贷款所需资料并签订贷款合同，如其未能按期提交全部贷款资料，则视为逾期付款。……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……出卖人愿意继续履行合同的……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。被告按合同约定给付原告首付款175，232.00元，因后期被告未能在交通银行黑河支行办理按揭贷款，剩余房款至今没有给付。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告关于载有“银行提供5成10年按揭”字样的宣传资料，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该宣传应视为要约邀请，因其内容并未写入商品房买卖合同中，对双方不产生权利和义务上的约束。现被告未按合同约定履行付款义务，故原告要求被告给付剩余房款160，000.00元的诉讼请求合理，本院予以支持。被告辩解原告的主张已经超过诉讼时效，因合同尚在履行过程中，其辩解理由本院不予采信。被告辩解因其不能在银行办理十年期按揭贷款，致使合同无法继续履行，由于原告所作宣传不构成要约，其辩解理由不成立，本院不予采信。原告要求被告给付逾期付款利息的诉讼请求，因合同仅约定剩余房款由银行贷款支付，并未约定明确的付款期限，在贷款不能的情况下，双方并未就付款期限进行协商确定，且原告并未提供证据证明已就付款一事向被告发出催告，故原告要求被告给付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告季野给付原告黑河自由贸易建设投资有限公司房款160，000.00元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告黑河自由贸易建设投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，749.00元由原告黑河自由贸易建设投资有限公司承担1，472.00元、被告季野承担3，277.00元，邮寄送达费50.00元由被告季野承担，保全费1，145.00元由被告季野承担，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。
审 判 长 卢宏波
审 判 员 张家双
人民陪审员 吴树峰
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 张 扬
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。