陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安中民二终字第00199号
上诉人（原审原告）艾正录，男，1957年7月17日出生，汉族，居民，陕西省石泉县人。
委托代理人崔道忠，广东华信达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）艾正友，男，1950年4月6日出生，汉族，四川省会理县人。
委托代理人尹立波，陕西奇声律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）陕西金江福楼房地产开发有限公司。住所地陕西省安康市石泉县城关镇北街*组。组织机构代码：66410027-4。
法定代表人刘英，该公司总经理。
委托代理人刘平，石泉县148法律服务所法律工作者。
上诉人艾正录因确认合同无效纠纷一案，不服石泉县人民法院（2014）石民初字第00207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人艾正录及其委托代理人崔道忠、被上诉人艾正友及其委托代理人尹立波、被上诉人陕西金江福楼房地产开发有限公司（以下简称金江公司）的委托代理人刘平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2002年1月1日，艾正录和侯多宽（2007年病故）与石泉县城关镇新桥村村委会（以下简称新桥村委会）签订《土地转包合同书》。合同约定，新桥村委会将小地名为罗家坡的土地转包给艾正录、侯多宽用于种植石榴，转包期限21年（2002年1月1日至2023年1月1日止）。转包合同签订后，艾正友一直在石榴园干活从事技术方面的工作。2005年1月11日，艾正录以其名义登记办理了《石泉县退耕还林钱粮兑现证》。2010年因石泉县城北环路延伸及东延片区开发，需要征用新桥村罗家坡石榴园27亩及附属物。同年1月26日，石泉县城关镇人民政府与艾正录签订土地征用补偿《协议》，协议约定补偿艾正录石榴园54万元。同期，金江公司与艾正录达成“四间商铺，三套住房”的安置意向。2010年2月10日，金江公司与艾正友签订《商品房预订合同》，合同主要约定，金江公司自愿将商品房建成后同意以较低的价格出售两间商铺，二套住房。待金江公司具备商品房销售条件或对外销售商品房时再与艾正友签订《商品房买卖合同》。2010年2月11日，艾正录与金江公司签订《商品房预订合同》，合同主要约定，金江公司自愿将商品房建成后同意以较低的价格出售两间商铺，一套住房。待金江公司具备商品房销售条件或对外销售商品房时再与艾正友签订《商品房买卖合同》。2010年2月16日，艾正录支付艾正友现金11万元，艾正友遂返回四川老家。2013年9月10日，金江公司与陕西奇声律师事务所共同向艾正友发出律师致函信，要求艾正友在收到函件后三十日内亲自到金江公司按照《商品房预订合同》办理交房事宜。2013年9月11日，艾正录向艾正友发出《告知通知函》，全文如下：艾正友，你在2010年2月10日你与陕西金江福楼房地产开发有限公司签订的商品房预订合同，实际是我与新桥村三组签订的土地租赁二十年期限未到，由陕西金江福楼房地产开发有限公司与我协商后，同意给我三套住房和四间门面房，但要按三套住房和四间门面房的成本价向陕西金江福楼房地产开发有限公司支付，我当时考虑到你与我兄弟关系，将来我们之间也有个相互照应，我同意把陕西金江福楼房地产开发有限公司给我的三套住房和四间门面房让给你两套房和两间门面房，房屋成本价由你支付。2010年2月16日我给你支付壹拾壹万元现金（当时你未打收条），随后离开石泉。后来你于2010年月日来我家，临走时你还拿走了我家房产证和水泵（此事有郭书记的姐夫李义强做证并已向派出所报案）。陕西金江福楼房地产开发有限公司已给你寄去了律师致函信，我也希望你速来石泉与我协商解除我们之间的房屋问题。你若不来协议，我就视为默认，我将两套住房和两间门面房收回，由我与陕西金江福楼房地产开发有限公司协商来解决，望你慎重处理并及时回复，特此告知。（本告知函一式两份，我本人存一份。）告知人：艾正录2013年9月11日。2013年10月16日，艾正录委托陕西奇声律师事务所向第三人提出《关于申请暂停陕西金江福楼房地产开发有限公司与艾正友签订的商品房预订合同履行的申请书》，要求金江公司停止履行与艾正友签订的《商品房预订合同》，待艾正录、艾正友协商后再行办理。此后，双方协商无果。2014年3月19日，艾正录诉至法院要求确认艾正友与金江公司签订的《商品房预订合同》无效，确认该合同涉及的两套住房及两间商铺归艾正录所有。另查明，2010年2月10日以前，艾正录转包新桥村三组土地的征地补偿及与金江公司因土地征用后房屋预购事项均由艾正录办理，金江公司与艾正友不相识。2014年1月20日，艾正录向金江公司账户汇入50万元，金江公司未向艾正录出具收款收据。
原审认为，艾正录转包石泉县城关镇新桥村三组土地经营石榴园，石泉县城关镇人民政府因石泉县城北环路延伸及东延片区开发，双方就新桥村三组罗家坡租地种植的石榴园土地及附属物征用补偿达成《协议》。金江公司在所征用的土地进行房地产开发，为解决被拆迁人的住房和经济来源，金江公司与艾正录达成了按成本价出售四间商铺三套住房的意向。该房屋实际为拆迁补偿安置房，艾正录作为拆迁协议所确定的安置房屋的权利人，有将房屋拆迁协议让与他人的民事权利。从艾正友提供的艾正录给其所书信函可证实，艾正录自愿将其中的两间商铺两套住房的权利和义务转让给艾正友。庭审也查明，2010年2月10日以前艾正友与金江公司并不相识也无联系，艾正录称2010年2月10日艾正友一人未经其到场认可的情况下与金江公司签订了《商品房预订合同》有悖常理。金江公司也证实2月10日当天，艾正录与艾正友一同前往金江公司签订《商品房预订合同》的事实。因此，艾正录将置换房屋中的两间商铺两套住房的权利义务转让给艾正友，同时也通知了金江公司，金江公司与艾正友签订《商品房预订合同》表明了金江公司接受艾正录、艾正友权利义务转让的事实。艾正录称艾正友采用欺骗、隐瞒手段与金江公司签订《商品房预订合同》的理由不能成立。审查合同的效力应当适用合同法的有关规定，合同法第五十二条明确规定了确认合同无效的情形和要件。艾正录请求确认2010年2月10日艾正友与金江公司签订的《商品房预订合同》无效，没有事实和法律依据。原审判决：驳回艾正录的诉讼请求。
宣判后，上诉人艾正录不服提出上诉称，艾正录因其承包的土地被征用，从而获得“四间商铺三套住房”的房产权，原审法院仅以2013年9月11日“告知通知书”的表述，认定艾正录将“两间商铺两套住房”的权利转让给艾正友，属认定事实错误；艾正录在转让时也没有告知其家庭成员，未经其他共有权人书面同意，不得转让；“告知通知书”的表述是附条件的，即使艾正录将房屋转让给艾正友，艾正友应当支付房屋成本价，但艾正友始终没有支付房屋成本价，事实是艾正录向金江公司支付了房屋价款50万元；因此，原审认定事实错误，适用法律不当，请求二审依法改判。
被上诉人艾正友辩称，其也是石榴园的承包人之一，亦享有金江公司开发房屋的购买权。
被上诉人金江公司辩称，服从法院判决，房屋购买权归谁我们就与谁签订合同。
经二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。有《土地转包合同书》、石泉县退耕还林工程钱粮兑现证、《协议》、2010年2月10日、2月11日《商品房预定合同》、律师致函信、告知通知函、陕西省农村信用合作社50万元进账单等证据在卷作证，足以认定。
二审中，艾正录提交的新桥村委会证明，艾正友提交的兴垣村委会证明，都是无正当理由、超过举证期举证，且与本案没有关联性，故本院依法不予采信。
本院认为，本案艾正友与艾正录为同胞兄弟，艾正录与侯多宽合伙承包土地种植的石榴园，被金江公司开发房地产征用，金江公司与艾正录协商，约定艾正录在金江公司开发的商品房中，可以以成本价购买四间商铺，三套住房。该约定实际上是金江公司给予艾正录以成本价购买商品房的优惠权，艾正录上诉认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，其转让不符合法律规定，因本案并非“房地产转让”，不适用该法律规定，因此，该上诉理由不能成立。在原审审理中，金江公司提供《关于艾正友到公司签订商品房预订合同的说明》，说明称：艾正录称艾正友在石榴园承包中占8亩，艾正录带领艾正友到公司要求公司与艾正友签订两间商铺、两套住房的预订合同，公司按照艾正录的要求与艾正友签订了预订合同。另外，从艾正录2013年9月11日发给艾正友的《告知通知函》：“我当时考虑到你与我兄弟关系，将来我们之间也有个相互照应，我同意把陕西金江福楼房地产开发有限公司给我的三套住房和四间门面房让给你两套住房和两间门面房，房屋成本价由你支付”。从《金江公司的说明》和《告知通知函》可见，艾正录将其优惠权转让给艾正友，已通知第三人金江公司，金江公司接受并认可该转让，且已与艾正友签订了预订合同。现艾正录以艾正友与金江公司签订的预订合同其不知情为由，要求确认该合同无效，与事实不符。
艾正友与艾正录转让购买商品房的优惠权，双方虽然没有签订书面转让合同，但艾正友与金江公司签订的《商品房预订合同》，证明了该优惠权转让的事实。艾正录已将优惠权转让给艾正友，金江公司也接受该转让，艾正友获得优惠权后与金江公司签订的《商品房预订合同》属有权处分。艾正录上诉认为该转让是附条件的，即条件是“艾正友需交纳房屋成本价”，因艾正友未按期交纳房屋成本价，该条件未成就，故转让无效的理由，因艾正友与金江公司签订合同后，金江公司享有要求艾正友支付房屋价款的权利，“交纳房屋成本价”的合同义务已与艾正录无法律关系。“艾正友需交纳房屋成本价”也不是权利转让所附条件。该上诉理由亦不能成立。
关于艾正录已向金江公司交纳50万元，艾正录认为该款是交纳艾正友与金江公司签订预订合同中两间商铺、两套住房的成本价。从查明的事实来看，金江公司没有通知艾正录交纳房款，艾正友未向金江公司或者艾正录表示放弃该优惠权，也不认可艾正录的房款是代替艾正友所交。因此，对于艾正录主动汇入金江公司的50万元，不能认定是为艾正友名下商铺和住房所交的房款。
综上所述，艾正录的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元整，由上诉人艾正录负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周红梅
审 判 员 李 丹
代理审判员 张 翼
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 杨锦龙