苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0507民初2836号
原告：惠学中,男,1971年9月6日生,汉族，住江苏省淮安市清浦区。
被告：孔丽,女,1984年6月28日生,汉族，住江苏省海安县。
被告：许金兵，男，1982年2月19日生，汉族，住江苏省海安县。
两被告共同委托诉讼代理人：丁维仁，南通市实力法律服务所法律工作者。
原告惠学中与被告孔丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月14日受理后，依法由审判员王建根独任审判，于2016年8月26日以简易程序公开开庭进行了审理，原告惠学中、被告孔丽到庭参加诉讼。许金兵自愿作为被告申请参加诉讼，本院予以准许。被告孔丽、被告许金兵的共同委托�讼代理人丁维仁到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法组成合议庭，由审判员王建根担任审判长，人民陪审员吴进兴、钱惠良参加评议，于2017年2月27日以普通程序公开开庭审理，原告惠学中、被告孔丽、被告许金兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告惠学中诉称，2016年2月25日，惠学中、孔丽、许金兵与相城区渭塘镇和平房产中介服务部三方订立了二手房买卖协议，孔丽、许金兵将位于渭塘镇渭泾西路5号402室卖给惠学中，约73.5平方米，约定成交价48万元。双方还约定在2016年6月12日前到相城区房产交易中心办理网签和资金托管手续。如有单方违约，按约定成交价的30%向对方支付违约金。协议签订后，惠学中立即向孔丽、许金兵支付了购房定金2万元。孔丽、许金兵承诺卖此房已经得到第三人也就是涉案房屋共有人的同意，并表示愿意承担所有法律后果。但双方到了约定办理网签和资金托管手续的时间，孔丽、许金兵拒绝过户，恶意违约，惠学中多次催促，孔丽、许金兵均置之不理。另外在2016年3月8日，惠学中、孔丽、许金兵双方还签订了一份涉案房屋租房协议，双方约定在3月12日至6月12日期间三个月惠学中以每月1000元租住孔丽、许金兵的房子，惠学中一次性支付了房租3000元，其已实际租住涉案房屋。孔丽、许金兵的违约行为大大增加了惠学中的购房成本，孔丽、许金兵应承担恶意违约给惠学中造成的损失。请求法院判令：1、被告孔丽、许金兵退还购房定金20000元。2、被告孔丽、许金兵支付违约金14.4万元。3、被告孔丽、许金兵承担本案诉讼费用。
被告孔丽、许金兵辩称，惠学中与孔丽、许金兵之间通过协商签订的涉案房屋买卖合同合法有效。在合同签订之后作为出卖人的孔丽、许金兵并没有实施任何违约行为，从来没有向惠学中作出过不履行合同的意思表示，相反是惠学中基于自己的原因改变了原先购买房屋的主张，导致了双方没有能够按照合同约定到房产交易中心办理网签和资金托管手续，到目前为止孔丽、许金兵均愿意履行合同义务，希望安排一个恰当的时间，共同到房产交易中心办理相关手续，故孔丽、许金兵认为惠学中主张孔丽、许金兵违反合同的约定没有事实依据。请求驳回惠学中的诉请。
经审理查明，2016年2月25日，售房人（甲方）孔丽、购房人（乙方）惠学中与相城区渭塘镇和平房产中介服务部（下称和平房产）签定房屋买卖定金协议，约定甲方自愿将位于渭塘镇渭泾西路5号402室的房屋出售给乙方，房屋面积为73.05平方米，房产证号：30××10，土地证号：07××43，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，自愿购买。甲乙双方约定该房屋的实际成交价格为：人民币48万元。甲乙双方约定的房屋实际成交价格包含水电、煤气、有线电视等固定设施及固定装修的费用。双方对付款方式约定乙方于2016年2月25日向甲方支付购房定金人民币贰万元正，定金最终充抵房款。乙方向甲方支付房款的方式为剩余房款通过交易中心帐户支付给甲方。甲方向乙方交付房屋的时间为：款清交房，甲方应于交房时将水电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费等相关费用全部结请。甲方应协助乙方办理相关证件的变更手续。甲乙双方约定本定金协议生效后2016年6月12日内签定市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。甲乙双方约定办理该房屋转让手续所产生的相关税费由乙方承担。甲方自愿把“两证”〔房产证、土地证）交给中介方保管至本协议履行完毕为止。若该定金协议签订之前，该房屋已抵押他人，甲方须于办理资金托管手续前偿还债务，注销抵押。甲方须保证该房屋权属无争议，井承诺该房屋的出售已征得其他共有人同意，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷导致协议无法履行，由甲方负责解决并承担相关违约责任。如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的30％作违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。违约方承担中介方的全部佣金费用。该协议还对其他事项进行了约定。协议分别由甲方孔丽、乙方惠学中及中介方和平房产签字盖章。同日，孔丽向惠学中出具收条，内容为“收到惠学中购房定金20000元整（贰万元整），渭塘镇渭泾西路5号402室”。孔丽还出具承诺，内容为“本人今出售渭塘镇渭泾西路5号402室房屋给惠学中�经得共有人的同意，如有异议本人愿承担一切法律责任。”
2016年6月11日，惠学中与孔丽、许金兵的短信内容为“你好，我们约定的过户时间已经到了，请尽快启动交易吧，如果有变化，也请提前告知”。同日，惠学中与中介方的短信内容为“刘经理你好，既然对方房子不同意卖了，你也就不要再劝了，这个事一开始可能就有问题，房还给她我没什么后悔的，但是违约金她是必须付的”。6月13日，惠学中与孔丽、许金兵的短信内容为“孔丽你好，如果你坚持违约，请你在三天内退还定金，支付违约金十四点四万元，我也会在收到钱一个月内退还房子，你再考虑下吧，房子买不成，但我们不是仇人”。诉讼中孔丽、许金兵称惠学中的短信是过了5、6天后才看到的，到了合同约定的2016年6月12日办理网签手续时间未去办是没人通知其，且因为怀孕不方便。
另查明，2016年3月8日，惠学中与孔丽、许金兵就涉案房屋另签订租房协议，约定孔丽、许金兵将涉案房屋租给惠学中三个月，总月租为3000元三个月，惠学中必须保证房屋内设施完好。孔丽、许金兵确认已收到房租费3000元。另，渭塘镇渭泾西路5号402室房屋由孔丽与许金兵共同共有。诉讼中惠学中明确表示不愿意继续履行涉案《房屋买卖定金协议》。
上述事实，由《房屋买卖定金协议》、收条、短信记录及当事人陈述等佐证，本院予以认定。
本院认为，本案中惠学中与孔丽、许金兵之间签订的协议虽名为“定金协议”，但其中对于房屋座落、面积、交易价格、付款方式、交付时间、签订网签合同时间、税费承担、违约责任等均作了详细明确的约定，其具备了房屋买卖合同的实质要件，应认定为房屋买卖合同本约。双方签订涉案《房屋买卖定金协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方签订该协议后均应按照合同约定履行各自的义务。现惠学中已按约支付了购房定金20000元，根据合同的约定双方应于2016年6月12日至房管部门办理网签及资金托管手续，但孔丽、许金兵在惠学中短信通知其去办理后未予回复，亦未按约定时间去办理相应手续，且至今未予办理，孔丽、许金兵已构成违约，应向惠学中承担违约责任。现惠学中明确表示不愿意继续履行涉案《房屋买卖定金协议》，故惠学中与孔丽、许金兵之间签订的《房屋买卖定金协议》应予解除。鉴于孔丽、许金兵违约，惠学中现按照合同中约定的房屋总价款的30%即144000元主张违约金，而孔丽、许金兵抗辩违约金过高，对此，本院认为，关于违约金的认定应在守约方具体损失的基础上进行综合判断。本院结合孔丽、许金兵未予办理手续的原因、涉�房屋所在区域在上述时间区段内房屋价格的市场行情、惠学中实际支付的购房定金、惠学中的实际损失及预期利益、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素综合考量，酌情认定由孔丽、许金兵支付惠学中违约金80000元。此外，因本院已认定本案合同解除，惠学中作为守约一方要求孔丽、许金兵返还定金20000元于法有据，本院对此予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定的规定，判决如下：
一、被告孔丽、许金兵于本判决生效之日起十日内向原告惠学中支付违约金80000元，返还定金20000元，合计人民币100000元（如采用转账方式支付，请汇入惠学中指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部�账号：32×××22）。
二、驳回原告惠学中其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币3580元，由被告孔丽、被告许金兵负担（此款原告自愿垫付，本院不再退回，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号10×××76户名苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王建根
人民陪审员 钱惠良
人民陪审员 吴进兴
二〇一七年六�三十日
书 记 员 林晓华