江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终2558号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江西人和人力资源股份有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区水南安居玉苑12栋二层写字楼。
法定代表人：谢春花，总经理。
委托诉讼代理人：邹木长，男，1975年1月21日出生，汉族，住赣州市章贡区，系该公司董事长。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西龙潭水电实业有限公司，住所地：江西省赣州市上犹县营前镇蛛岭村。
法定代表人：李文豪，董事长。
委托诉讼代理人：许明月，江西南芳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文冠华，江西南芳律师事务所律师。
上诉人江西人和人力资源股份有限公司（下称“人和公司”）因与被上诉人江西龙潭水电实业有限公司（下称龙潭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初2363号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人人和公司的上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判人和公司无需向被上诉人支付滞纳金；2、撤销一审判决第五项，改判被上诉人承担修缮费用11151.72元，并从上诉人应当支付的租金中扣除；3、本案诉讼费由被上诉人承担。
主要事实与理由：一审法院认定案涉房屋存在漏水，但未影响上诉人使用，不符合客观事实。实际上，由于案涉房屋渗漏导致案涉房屋无法正常使用，而且上诉人发现后多次找到被上诉人修缮，但是被上诉人不予理会。一审法院判决上诉人按照银行同期贷款利率承担逾期租金滞纳金，缺乏法律依据，上诉人与被上诉人并未约定滞纳金，上诉人不应当承担滞纳金。
被上诉人龙潭公司辩称，被上诉人对于案涉房屋存在漏水并不知情，上诉人从未向被上诉人提出过案涉房屋漏水及维修请求。即使存在漏水，上诉人亦可自行修缮后，再与被上诉人协商处理修缮费用。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
龙潭公司向一审法院的起诉请求：1、解除原、被告于2012年6月13日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告立即将租赁房产交还原告；2、被告立即向原告支付所拖欠的租金1102510元（每月38155元计算至租赁房产交还原告之日止，暂计至2016年6月30日），并支付滞纳金81627元（滞纳金分段暂计算至2016年6月30日，2016年7月1日后，以1102510元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至付清所拖欠的租金止），以上合计1184137元。3、本案诉讼费用由被告负担。
人和公司向一审法院的反诉请求：1、反诉被告龙潭公司对房屋进行修缮；2、反诉被告龙潭公司向反诉原告支付修缮费用11151.72元；3、本案鉴定费用8000元由反诉被告承担。
一审法院查明：2012年6月13日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告所有的位于章贡区水南安居玉苑的房屋。合同约定：“出租房屋总面积895㎡（赣房权证字第××号、00××31号、00××32号、00××33号、00××34号），其中写字楼715㎡，四间店房180㎡；写字楼租金每月37元/㎡，月租金26455元，年计317460元；房屋租金每月65元/㎡，月租金11700元，年租金140400元；租金按月支付，每月五日之前支付当月租金；乙方（本案被告）应当按照合同约定支付租金，逾期（需）支付滞纳金。合同生效后，原告依约交付了房产，被告分别于2012年12月支付租金20000元、2013年5月200000元、2013年12月支付租金100000元，2014年1月支付租金200000元，2016年3月支付租金20000元，2016年4月支付租金20000元。双方确认，从租赁合同开始后，被告总共支付了56万元租金。因被告从2014年以后开始拖欠租金，原告于2016年4月1日向被告发出了《催收房屋租金和终止租赁合同的函》，提出解除租赁合同，并要求被告缴清租金及腾房，被告签收函告后作出了4月1日还2万元，4月15日还40万元的还款计划。但是还款期限届满后，被告并未依约履行，原告于2016年4月15日再次向被告发出了《关于终止房屋租赁合同的函》，解除了双方所签订的《房屋租赁合同》。被告签收《关于终止房屋租赁合同的函》后既未付清租金，也没有腾房。审理过程中，反诉原告向法院申请对案涉房屋漏水原因及维修费用进行鉴定，江西赣州司法鉴定中心接受本院委托于2017年4月25日作出了赣虔司鉴中心[2017]（建）鉴字第04001号司法鉴定意见书。鉴定意见为：1、赣州市章贡区水南安居苑12栋二层写字楼屋顶漏水的原因：现状住户砖砌及简易搭建雨棚，直接阻断了原有设计的排水系统，在相邻房屋之间留有局部露台，雨水在局部露台面汇集，加之楼面板出现裂缝，汇集的水源无法及时排走，是造成二层通道处渗漏及吊顶板霉变的主要原因；其它部位渗漏为楼面板出现裂缝、排水管与楼板交接口处出现渗漏所致。2、因受损项目为零星加固工程，没有相应市场单价，故据赣州市建筑工程造价管理部门近期公布的材料及劳务价格信息，结合江西省现行工程定额消耗量估价确定损失费用，赣州市章贡区水南安居苑12栋1-2层写字楼房屋漏水产生的修复费用估算为：￥11151.72元（大写：人民币壹万壹仟壹佰伍拾壹元柒角贰分）。
一审法院认为：本案的争议焦点在于原、被告双方2012年6月13日签订的《房屋租赁合同》能否解除及如何承担违约责任。首先，关于案涉的《房屋租赁合同》能否解除的问题。被告主张其未交租金的原因是原告未履行房屋修缮义务，本院认为被告不能证明案涉房屋系在拖欠租金之前出现的漏水，并影响了其使用，被告也从未向原告提出过房屋存在漏水问题及要求原告修缮房屋。即使存在漏水，被告也可以自行修缮后再与原告协商处理修复费用，而不能以此为由拖欠租金，被告长期拖欠租金构成根本性违约，原告诉请解除《房屋租赁合同》并要求被告支付拖欠房租，于法有据，对此请求予以支持。关于租金计算方式如下：2012年11月-12月：20000元/月×2月=40000元；2013年-2015年：457860元/年×3年=1373580元；2016年1-6月：（26455元+11700元）/月×6月=228930，以上租金合计1642510元，欠付租金差额：1642510元-560000元=1082510元。其次，关于违约责任的承担问题，截止到2014年1月5日，被告应付536015元租金，已付租金520000元。此后被告仅在2016年3月、4月分别支付20000元租金。合同约定需支付滞纳金，但未明确滞纳金如何计算的情况下，原告主张2014年2月以后产生的租金按中国人民银行同期贷款利率分段累计计算至2016年6月30日止，2016年7月1日后，原告以累计欠付的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率主张滞纳金至清偿之日止，予以支持。但原告计算数额有误，法院予以调整。最后，关于反诉原告的反诉请求，反诉原告要求反诉被告对房屋进行修缮，并支付修缮费用，法院认为，案涉房屋存在漏水问题，但未影响被告使用，反诉原告也未证明其已经实际修缮过房屋。《房屋租赁合同》解除后，是否修缮的决定权在于房屋所有人，故对反诉请求不予以支持。反诉原告主张垫付的鉴定费用8000元，因该鉴定与本案租赁合同纠纷无关，鉴定费应由反诉原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条，第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、解除原告江西龙潭水电实业有限公司与被告江西人和人力资源股份有限公司于2012年6月13日签订的《房屋租赁合同》，被告江西人和人力资源股份有限公司应将位于赣州市章贡区水南安居玉苑房屋（赣房权证字第××号、00××31号、00××32号、00××33号、00××34号）交还原告江西龙潭水电实业有限公司。二、被告江西人和人力资源股份有限公司支付原告江西龙潭水电实业有限公司从2012年11月起至2016年6月30日止所欠的租金1082510元及滞纳金80570元。三、自2016年7月1日起，被告江西人和人力资源股份有限公司每月支付38155元租金给原告江西龙潭水电实业有限公司，直至被告江西人和人力资源股份有限公司履行完毕止，并支付滞纳金（自2016年7月1日起，以1082510为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至所欠租金清偿之日止）。上述各项确定的义务限被告江西人和人力资源股份有限公司于判决生效后五日内履行完毕。四、驳回原告江西龙潭水电实业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告江西人和人力资源股份有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15457元，减半收取7728.5元，保全费5000元；反诉费250元，减半收取125元；鉴定费8000元，共计20853.5元，由被告（反诉原告）江西人和人力资源股份有限公司负担。
二审期间，上诉人人和公司向本院提交了2012年8月25日授权书、维修费用收据及欠条各一份，证明被上诉人授权上诉人维修及因维修产生的费用。被上诉人经质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均持异议，授权书只是授权上诉人在使用权的范围内行使部分所有权事宜，不存在漏水维修事项，上诉人亦并未对案涉房屋进行维修。
经审查，上诉人提交的授权书并未载明被上诉人授权上诉人维修，欠条系上诉人向邹木长出具的，并非被上诉人向上诉人出具，且欠条内容无法反映系因维修案涉房屋的欠款，收据出具时间为本案双方诉讼期间，且该收据内容无法反映上诉人系维修案涉房屋而支出的维修费，故对上诉人提交的上述证据的真实性、合法性、关联性，本院不予确认。
二审确认一审查明的事实。
本院认为，上诉人人和公司在承租被上诉人的案涉房屋过程中，长期拖欠房屋租金，而且经被上诉人书面催缴后，上诉人在作出租金支付计划的情况下，仍然无法缴纳租金，其行为已然构成根本性违约，被上诉人龙潭公司有权主张解除双方签订的租赁合同，并要求上诉人承担逾期交租的滞纳金。虽然双方租赁合同中仅约定了上诉人违约应当缴纳滞纳金，未明确约定逾期交租的滞纳金计算标准，但是，上诉人人和公司对其根本性违约行为应当承担一定的违约责任以补偿被上诉人的损失。因此，一审判决认定滞纳金计算标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，符合公平公正原则，并无不当，本院予以维持。上诉人主张其不承担逾期交租的滞纳金，于法无据，本院不予支持。
关于被上诉人龙潭公司是否应当承担维修费用11151.72元的问题。本院认为，一审法院委托的鉴定机构虽然认定案涉房屋存在一定的漏水，并对漏水修复费用估算为11151.72元，但是，该修复费用仅为鉴定机构的估算价，并非对上诉人实际维修费用的认定，上诉人人和公司对于其是否履行案涉房屋的修缮义务，以及其为此实际支付的修缮费用，应当承担相应的举证责任。本案中，上诉人人和公司并未能提交有效证据证明其确实已经履行了对案涉房屋的维修，故其主张被上诉人龙潭公司承担维修费用11151.72元，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人人和公司的上诉事实与理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1703元，由上诉人江西人和人力资源股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾文俊
审 判 员 王阿婷
审 判 员 赖国东
二〇一七年十月二十四日
法官助理 张志平
书 记 员 钟 琳
书 记 员 童子风