湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终1158号
上诉人（原审原告）：湖北华涛科技实业有限公司，住所地襄阳高新技术产业开发区新风路10号。
法定代表人：李敬伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：史斌，湖北思扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜东，男，1965年9月7日出生，汉族，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：毕奎，湖北联帮律师事务所律师。
上诉人湖北华涛科技实业有限公司（下称华涛公司）因与被上诉人姜东房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市高新区技术开发区人民法院（2016）鄂0691民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华涛公司的委托诉讼代理人史斌、被上诉人姜东及其委托诉讼代理人毕奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华涛公司上诉请求：1、撤销襄阳市高新技术产业开发区人民法院（2016）鄂0691民初32号民事判决。2、判令姜东向华涛公司支付截止2015年11月30日的租金和水电费合计122632元（其中租金130087元、水电费3545元，扣减房屋、大门押金11000元）。3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“2015年7月31日，华涛公司与姜东双方之间的房屋及场地租赁合同已协商解除、此后姜东也未再使用租赁的房屋”，是错误的。1、姜东在一审中提交的全部“拟证明双方解除租赁合同的证据”不能证明双方已于2015年7月31日协商解除租赁合同；2、姜东向华涛公司出具的欠条，只能证明截止2015年8月7日尚欠房屋租金73435元，而不能证明双方已协商解除租赁合同；3、在2015年7月31日之后，姜东在租赁房屋内仍在从事生产经营活动，直至2015年11月中旬。二、一审判决未认定姜东实际使用、应当向华涛公司支付的水电费也是错误的。
姜东辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
华涛公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2011年5月23日签订的《房屋、场地租赁合同》；2、判令被告搬出所承租的房屋并将房屋交还给原告；3、判令被告将所承租的房屋、场地恢复原状；4、判令被告向原告支付截止2015年11月30日前的租金和水电费合计133632（其中租金130087元、水电费3545元）；5、判令被告向原告支付自2015年12月1日起至房屋交还之日期间的租金或房屋占有使用费（按合同约定的租金标准每日630元计算）。
一审法院认定事实：2011年8月11日，华涛公司办理了位于襄阳××新区新风路××幢建筑面积为10943.84平方米的房屋所有权证。2011年5月23日，华涛公司（甲方）与姜东（乙方）签订房屋、场地租赁合同约定，甲方将位于高新区生产车间的部分钢构房屋及场地租赁给乙方使用，乙方租赁该房屋作为生产经营使用。租赁期限为6年，自2011年6月26日起至2017年6月25日止。2011年5月，甲方将约定的房屋及场地交付给乙方使用，2011年6月26日之前不计租金。租赁期满，甲方若收回自用，乙方无条件搬走，将租赁房屋清空交还甲方，若甲方继续对外出租，则乙方在同等条件下有优先承租权。乙方在签订本合同之日应向甲方交纳租赁押金1万元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方无息退还。第一年和第二年租金标准为：钢构房屋每月平方米3元。第三年和第四年租金标准在第一年的基础上增加10%。第五年和第六年租金标准在第一年的基础上增加20%。乙方每半年向甲方交纳一次租金。甲方应向乙方提供生产所需的水电，乙方按月据实向甲方交纳水电费。合同签订生效后，即具有法律约束力，任何一方不得随意变更或解除。经双方协商一致可对本合同进行变更或者提前解除，但应达成书面意见。乙方逾期未足额交纳房屋租金或水电费，每逾期一天按年租金千分之三的标准向甲方支付违约金，直至付清应交租金及水电费为止。逾期二月，甲方有权解除合同。2011年5月24日，华涛公司（甲方）与姜东（乙方）签订租赁面积、租金数额明细单载明：经甲、乙双方现场实地测量，甲方所租赁给乙方使用的钢构房屋面积为1508平方米，场地为400平方米，依据合同经双方协商确定第一年和第二年的钢构房屋年租金为162216元，场地14400元；第三年和第四年的钢构房屋年租金为178438元，场地15840元；第五年和第六年的钢构房屋年租金为212683元，场地17280元。依据合同乙方每次向甲方交纳六个月的租金，每次交纳两次，现确定租金交纳的时间分别为每年的5月28日和11月27日前。上述合同签订后，华涛公司按约将姜东所租赁的钢构房屋及场地交付给姜东使用。姜东向华涛公司交纳房屋租赁押金1万元，大门押金1000元，合计1.1万元。在姜东经营期间，因华涛公司自身经济纠纷，在2014年1月至9月，华涛公司经营场所的大门（姜东承租的房屋也在其内）被华涛公司的债权人堵住，后经报警处理。2015年8月7日，姜东向华涛公司出具的欠条载明：今欠房租73435元，另减房租、大门押金，以单据为准。庭审中，华涛公司、姜东双方认可该欠条上记载的73435元是姜东应支付华涛公司2015年7月31日前的租金金额。此后，姜东向华涛公司支付租金2万元后未再支付，经华涛公司索要未果，因此引起本案诉讼。另查明，华涛公司主张姜东尚欠2015年8月、9月的水电费，在一审庭审中只是提供了一份自制的表格，无其他佐证。一审诉讼中，华涛公司、姜东对于双方之间的房屋、场地租赁合同是否已经协商解除、姜东是否还在继续使用华涛公司的钢构房屋、场地以及姜东是否将租赁的房屋维修后返还给了华涛公司存在争议。华涛公司认为，截止本案一审诉讼姜东仍在使用所租赁的钢构房屋及场地。因而要求解除与姜东签订的房屋、场地租赁合同，由姜东将租赁的房屋恢复原状后返还给华涛公司，并同时要求姜东支付房屋交付之前的租金或房屋占有使用费。姜东认为，姜东在租赁华涛公司房屋经营期间，因为华涛公司的问题，公司大门经常被堵，影响了姜东的正常经营，所以姜东与华涛公司协商对2015年7月31日前的租金进行了结算，解除了双方的房屋租赁合同。姜东于2015年8月7日向华涛公司出具的欠条内容专门注明姜东所欠华涛公司的租金要扣减姜东之前交纳的房屋、大门押金。充分说明该欠条就是双方解除合同时对租金进经过核算后，由华涛公司向姜东出具的结算凭证。要不然怎么会在正常租金期内会出现冲减房屋、大门押金的内容。姜东实际在2015年7月31日前将所租赁的钢构房屋及场地进行维修后返还给了华涛公司。姜东为证明其已将租赁的钢构房屋及场地进行维修后返还给华涛公司的事实，向一审法院提供证据证明其于2015年3月28日向襄阳庆轩汽车零部件有限公司（下称庆轩公司）交纳房租押金2万元，2015年7月13日向庆轩公司支付房屋租金10万元。2015年7月28日与庆轩公司签订了厂房租赁合同。证人陈某出庭证明在2015年4月份根据姜东的要求对华涛公司需要租赁的庆轩公司的房屋进行了平整，在7月上旬基本平整完毕，姜东就将设备搬至新厂房。此后，姜东又要求陈某对姜东原租赁华涛公司的厂房进行维修、平整。当时有华涛公司的胡主任在场监督。陈某于7月中旬将华涛公司的房屋维修完毕。此后，姜东以转账方式向陈某支付了部分款项。华涛公司对姜东提供的上述证据认为姜东是否在其他地方租赁房屋，与本案无关，对于陈某的证言也不能直接证明华涛公司、姜东已经协商解除了租赁合同和姜东已将房屋交付给华涛公司的事实。一审法院认为，华涛公司、姜东均认可姜东出具欠条上所载明的租金金额是姜东应付的2015年7月31日前的租金。而该欠条上记载了另减房租、大门押金的内容。从华涛公司、姜东双方签订的房屋、场地租赁合同约定的内容来看，押金退还的前提条件是合同期满、无息退还。从华涛公司大门被堵的事实看，也确实存在有影响姜东正常经营的现象发生。再结合姜东在2015年7月份租赁其他厂房，支付租房押金和租金以及安排他人对两处租赁房屋进行场地平整、维修的情况看，能够形成有效的证据连。且华涛公司也未提供2015年7月31日以后姜东在使用租赁房屋的证据予以证明。故一审法院认定，在2015年8月7日前，华涛公司、姜东在对姜东应付的2015年7月31日前的租金进行核算后，双方协商解除了房屋、场地租赁合同，此后，姜东将租赁华涛公司的房屋及场地进行维修后交付给了华涛公司。一审法院认为，华涛公司、姜东双方签订的房屋、场地租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，属有效合同，应受国家法律保护。经一审法院查明，姜东在租赁华涛公司房屋期间，经华涛公司、姜东协商提前解除了双方的房屋及场地租赁合同，姜东已将所租赁华涛公司的房屋及场地维修后返还给了华涛公司。故华涛公司要求：解除华涛公司、姜东于2011年5月23日签订的《房屋、场地租赁合同》；并由姜东将所承租的房屋、场地恢复原状后将房屋交还给华涛公司以及姜东向华涛公司支付自2015年12月1日起至房屋交还之日期间的租金或房屋占有使用费（按合同约定的租金标准每日630元计算）的请求，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予支持。华涛公司要求姜东向华涛公司支付水电费的请求，无证据证明，一审法院不予支持。华涛公司要求姜东向华涛公司支付截止2015年11月30日前的租金130087元的请求，经一审法院查明，2015年7月31日，华涛公司、姜东双方的房屋及场地租赁合同已协商解除，此后，姜东也未再使用租赁房屋。而华涛公司、姜东也认可其于2015年8月日向华涛公司出具欠条上载明的73435元系姜东所欠华涛公司2015年7月31日前的租金，该所欠租金扣除姜东原交纳的房屋及大门租金为42435元。姜东未予支付，属违约行为，应承担违约责任。故对华涛公司此项请求，经一审法院核实的部分，一审法院予以支持外，其余部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、姜东于本判决生效之日起五日内支付原告华涛公司房屋租金42435元。二、驳回华涛公司的其他诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2970元，华涛公司承担2000元，姜东承担970元。
二审中，当事人没有提交新证据。原判认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，华涛公司、姜东签订的《房屋、场地租赁合同》第三条第一款明确约定了押金退还的条件为“合同期满，若乙方无违约行为，甲方无息退还”。而姜东于2015年8月7日向华涛公司出具的欠条载明“今欠房租73435元，另减房租、大门押金，以单据为准”。故该欠条应为双方解除合同时对租金经过核算后，由姜东向华涛公司出具的结算凭证。华涛公司上诉认为姜东2015年7月31日以后仍在使用租赁房屋，但未提供相应的证据予以证实，故对其上诉理由，本院不予支持。
综上所述，华涛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1805元，由上诉人华涛公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈守军
审判员 张 杨
审判员 刘媛媛
二〇一七年五月十五日
书记员 周超群