湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）耒民一初字第669号
原告张小飞。
被告贺桂才。
原告张小飞与被告贺桂才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理。依法由审判员蒋云飞适用简易程序于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告张小飞、被告贺桂才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告分别于2006年7月22日和2006年11月27日签订了二份由被告拟好的《房屋买卖合同》，约定被告将原住房（位于耒阳市人民路215号、人民食堂旁）改建为一栋新楼房。2006年7月22日《房屋买卖合同》约定，被告将在楼内将邻人民食堂过道边第一间门面以8万元出售给原告。2006年11月27日《房屋买卖合同》约定，被告将一层天井边仓库以15180元卖给原告。上述房屋现为耒阳市蔡子池街道办事处人民路216号17栋1层101号仓库和1层106号门面。合同约定原告付清房款后，被告统一代办房产证、水、电上户。原告已按合同约定付清房款，被告也按合同约定交付房屋，原告装修房屋、搬进房屋居住也已9年，但被告却一直未将原告的房屋产权证办理好交给原告。原告多次找被告协商，被告都以各种理由搪塞，现今到房产局查询，房屋已抵押给银行。由于被告的违约，给原告造成了极大的经济损失。现为了维护原告的合法权益，特起诉请求：1、判令房屋买卖合同有效；2、被告依合同约定立即将原告购买的房屋及门面产权证和土地使用权办好，及逾期办理产权证书的费用由被告承担；3、被告承担诉讼费；4、被告支付违约金。
原告为支持其诉讼主张，向法庭提交了如下证据：
1、二份房屋买卖合同原件及购房款收据原件，欲证明：被告将位于耒阳市蔡子池街道办事处人民路216号17栋一层101号（仓库）、106号（门面）出售给原告；房款已付清。被告质证对合同的真实性、合法性、关联性没有异议；购房款确认已经付清；合同约定“甲方统一代办房产证、水、电上户，相关费用由乙方负责”。
2、房屋所有权登记申请书及审批表，由耒阳市房产管理局提供，欲证明耒阳市蔡子池街道办事处人民路216号（原房产证号00117322）楼房登记情况及所属楼层套房、门面分户办证的情况，被告取得房产证后没有及时通知、协助原告办理房产证。被告质证认为，已对其他的买房户进行了及时通知和协助义务，已协助个别买家过户。
3、债务人的个人身份信息、郴州农村商业银行股份有限公司升平街支行的营业执照、贺桂才与李湘华个人身份信息及结婚证，常住人口登记卡，由耒阳市房产管理局提供，欲证明债务人和抵押人的基本情况。
4、个人借款合同（1890010340-2015-00000244）及抵押合同份[(1890010340)抵字（2015）第00000165]，由耒阳市房产管理局提供，证明被告于2015年9月17日为债务人贺柒林用原告已购买人民路216号17栋1楼101号、106门面（耒阳市房产证蔡子池子第00121142号）作抵押担保贷款的情况。担保期限2015年9月23日至2018年9月23日。
5、房屋抵押权登记审核表、房屋登记询问记录、抵押人声明书、抵押登记情况及审批情况表、房屋他项权利登记申请书及房屋抵押清单，由耒阳市房产管理局提供，欲证明被告将已于2006年出售给原告的位于耒阳市蔡子池街道办事处人民路216号101号、106号门面（耒阳市房产证蔡子池第00121142号），在隐瞒房屋买卖合同签订的情况下，于2015年擅自抵押给郴州农村商业银行股份有限公司升平街支行的相关情况。
6、一份《证明》，由耒阳市房产管理局产权产籍管理股出具，主要内容为“兹证明产权人贺桂才，其坐落在蔡子池街道办事处人民路216号房屋（房号：101-106号，301号、202号、502号、602号、701号、601号）在我局于2011年8月30日办理过抵押登记，抵押期限为2011年8月30日至2013年8月30日止”，证明目的，是被告有意将已经出售并交付原告使用多年的房屋抵押借款，房屋未能及时过户的责任在被告。
被告对证据3-6质证，对真实性与合法性无异议，但认为这些证据均与本案无关联。
被告贺桂才辩称：1、房屋买卖合同原件及购房收据需要核实；2、是原告没有主动找被告办理过户手续，造成至今未办理房产证的结果。
被告为支持其诉讼主张，向法庭提交证据，人民路216号房屋产权证代理办理情况表，欲证明2008年至2015年，已有四位买房者在被告的协助下，办理了房产证。原告质证认为直到2015年9月11号，被告才申请办理分证，却没有及时通知原告办理过户手续。
经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据，因被告对真实性均无异议，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，均予以认定。被告提供的证据，也与原告提供的证据相符，具有真实性，予以认定。
经审理查明：原告与被告分别于2006年7月22日和2006年11月27日签订了二份由被告拟好的《房屋买卖合同》，约定被告将原住房（位于耒阳市人民路215号、人民食堂旁）改建为一栋新楼房。2006年7月22日《房屋买卖合同》约定，被告将在楼内将邻人民食堂过道边第一间门面以8万元出售给原告；2006年11月27日《房屋买卖合同》约定，被告将一层天井边仓库以15180元卖给原告。上述房屋现为耒阳市蔡子池街道办事处人民路216号17栋1层101号仓库和1层106号门面。双方还分别约定101号房屋2006年10月底之前交付房屋，106号房屋2006年12月底之前交付房屋。被告统一代办房产证、水、电上户。甲方（即被告）统一代办房产证、水、电上户，相关费用由乙方（即原告）负责。合同还约定了其他权利和义务。原告交清房款，被告依约向原告交付了房屋，原告已入住9年多。被告房屋改建成一栋8层楼房后，于2008年被告取得了该栋楼房的房产证（房产证号：耒阳市房权证蔡子池字第00117322号），该证载明设计用途为商住。并于2011年6月2日取得了该栋楼房占用范围内的土地使用权证[土地使用权证证号：耒国用（2011）第010279号]，该证载明土地使用权类型为划拨。2011年8月30日，被告将该栋楼房中的101-106号、202号、301号、502号、601号、602号、701号办理了抵押登记，抵押期限自2011年8月30日至2013年8月30日止。2015年9月11日，被告向耒阳市房产管理局申请将上述总证办理成四个分证（房产证号分别为耒阳市房权证蔡子池子第00121139、00121140、00121141、00121142号），其中本案涉案房屋耒阳市蔡子池街道办事处人民路101号、106门面,连同102号、103号、104号、105号合办一个房产证（房产证证号：耒阳市房权证蔡子池子第00121142号）。但被告未将房产证的办理情况告诉原告，却于2015年9月18日与贷款人郴州农村商业银行股份有限公司升平街支行签订抵押合同，将第00121142号房产证下的全部房产为借款人贺柒林50万元借款及利息提供了抵押担保，并经耒阳市房产管理局办理了抵押登记，抵押担保期限为2015年9月23日至2018年9月23日。原告等人知悉后，即要求被告履行产权变更登记手续，被告因不能办理，从而引起纠纷。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，原、被告签订房屋买卖合同时，涉案房屋虽然尚未建成，但已于2008年取得了涉案房屋初始登记权属证书，该合同系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，原告请求确认双方签订的房屋买卖合同有效，符合法律规定，本院予以支持。原告已按约定向被告支付了全部购房款，被告也应依照合同的约定诚实、全面履行交付房屋并协助原告过户的义务。被告在涉案房屋交付给原告多年后，才完成涉案房屋物权的初始登记，却未及时协助原告办理权属变更登记，被告构成违约，应当继续履行协助原告办理权属变更登记的义务。涉案房屋已被被告作了抵押担保，并在相关房产部门作了抵押登记，抵押权已设立，故在该抵押权消除后，被告应及时协助原告办理权属变更登记。原、被告签订的房屋买卖合同虽未约定涉案房屋的土地使用权，但依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，属于涉案房屋的土地使用权部分应当依法一并转让。原告要求被告履行办理涉案房屋的权属证书及土地使用权证变更登记手续，符合法律规定，予以支持。至于相关税费，原、被告在合同中约定“甲方（被告）统一代办房产证、水、电上户，相关费用由乙方（原告）负责”，由于“相关费用”并不明确，且因被告未及时履行协助原告过户合同义务，故在变更讼争房屋产权登记时，原、被告各自应按相关法律规定予以缴纳。原告主张被告应支付违约金，因双方在合同中没有约定违约金具体数额或者计算方法，原告也未能就其实际损失提供证据加以证明，故在本案中不作裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下：
一、确认原告张小飞与被告贺桂才于2006年7月22日、2006年11月27日签订的二份《房屋买卖合同》均有效；
二、被告贺桂才在抵押权解除之日起30日内将位于耒阳市人民路216号17栋1层101号和106号房屋所有权证（证号：耒阳市房权证蔡子池子字第00121142号）及土地使用权证，变更登记为原告张小飞，办理变更登记手续产生的税费及相关费用，由原告张小飞与被告贺桂才按照国家规定缴纳；
三、驳回原告张小飞的其他诉讼请求。
本案案件受理费400元，减半收取200元，由被告贺桂才负担。原告预交的另200元予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 员 蒋云飞
二〇一六年十月二十六日
代理书记员 杨伟霞
校对责任人：蒋云飞打印责任人：杨伟霞
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。