贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2601民初3182号
原告：李某某，男，1967年12月6日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
委托诉讼代理人：吴晓彤、何冠尧，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：庞某某，男，1950年3月25日出生，汉族，陕西省宝鸡市人，住宝鸡市金台区。
被告：李某某，女，1949年5月24日出生，汉族，陕西省宝鸡市人，住宝鸡市金台区。
二被告共同委托诉讼代理人：余某，女,1995年8月25日出生，苗族,贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。
第三人：庞某某，男，1970年7月11日出生，汉族，陕西省宝鸡市人，住陕西省宝鸡市渭滨区。
原告李某某诉被告庞某某、李某某及第三人庞某某确认合同有效纠纷一案，本院2017年8月11日立案受理后，依法适用简易程序于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告李某某委托的诉讼代理人何冠尧、被告庞某某与李某某共同委托的诉讼代理人余某到庭参加了诉讼，第三人庞某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某请求依法判决：1、确认2005年11月18日签订的《住房转让协议》有效；2、确认位于凯里市××路××号（原棉纺厂）28栋3单元17号房屋（房产证号为“凯房权证州房字第××号”）归原告所有；3、由二被告协助办理房屋过户登记手续；4、由二被告承担本案受理费。事实及理由：经朋友介绍和多次实地考察，在同被告庞某某协商一致后，我于2005年11月18日与被告庞某某委托的代理人庞某某（本案第三人）签订了一份《房屋买卖协议》。协议不仅约定庞某某以3万元的价款将享有所有权位于凯里市××路××号（原棉纺厂）28栋3单元17号房屋（房产证号为“凯房权证州房字第××号”）出售给我，而且明确买方需要办理过户手续则承担相关费用。协议签订后，被告委托的代理人庞某某在足额收取购房款的情况下，既将涉案房屋交由我管理使用，又把房屋所有权证及相关票据原件交给我保管。十几年来，我不仅对所购房屋进行了装修，而且家人入住至今。根据当地政府和房屋主管部门的文件要求，原凯里棉纺厂的职工住房从2014年开始办理《房地产交易市场准入许可证》和房屋过户登记手续。2015年8月27日，被告在凯里市房产主管部门申请办理涉案房屋的市场准入证后，并未履行将房屋产权过户到我名下的义务，以致我迟迟未能取得所购房屋的所有权证。二被告不履行协助办理过户登记手续的行为，已违背民事活动中的诚实信用原则。为了维护我的合法权益，特诉至法院。
原告李某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告及二被告的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明原告及二被告的基本身份信息及诉讼主体资格。2、2005年11月18日签订的《房屋买卖协议（合同）》复印件一份1页，拟证明（1）二被告以3万元的价格将涉案房屋转卖给原告的事实；（2）双方在合同中明确约定相关权利义务的内容。3、凯房权证州房字第××号《房屋所有权证》、黔字第50113733号《契税完税凭证》复印件各一份共4页，拟证明（1）被告对出售的涉案房屋享有所有权；（2）涉案房屋的相关税费已交缴完毕的事实。4、2016年7月6日南山社区服务中心出具的《证明》复印件一份1页，拟证明原告向被告购买涉案房屋后，从2005年起居住至今的事实。5、（2016）黔2601民初2444号《民事判决书》、（2017）黔26民终999号《民事判决书》复印件各一份共18页，拟证明（1）二被告已将涉案房屋出售给原告的事实；（2）原告与被告委托的代理人庞某某签订的买卖协议合法有效。
被告庞某某、李某某辩称：一、关于我们与李某某房屋买卖纠纷的案件已经一、二审法院审理判决，李某某与庞某某当年签订的房屋买卖合同有效，我们服从终审判决。二、涉案房屋是厂内房，我们只有一半的产权，庞某某是在没有授权的情况下，擅自与李某某签订的房屋买卖合同。再说李某某也不居住该房屋，十几年来均是李辽平家在居住，其未与我联系房屋过户之事，实际上李某某纯属是投机性买房。三、我回凯里办理涉案房屋的上市证时，是李辽平拿一半（本）房产证陪我去办理的。因为另一半（本）的房产证姓名签写有误需要改办，所以一直由我保管至今，不存在我把房产手续交给李某某保管的事实。房屋结构应以产权证为准，南山社区无权开具产权结构的证明。四、合同写的是二室一厅一厨一卫，但庞某某跟我说协商留一间房子给我回凯里临时居住。按三室的平均面积和国家拆迁补偿标准，原告李某某应当支付我82893.89元的一室购房款。五、我在办理涉案房屋的市场准入证时，支付存量补贴13850元，缴纳投资收益3532.18元，交纳房屋维修金393.76元，共计17776.57元。六、李某某购买涉案房屋时的价格为160元/平方米，2015年取得房屋上市证时却上涨为480元/平方米。因为房屋没有上市前不存在办理过户登记手续，所以李某某只享有一半的产权。是我提供相关资料才能办理市场准入许可证，说明我也拥有产权资格。根据拆迁文件规定的补偿标准，暴涨的利益双方应当平均分配。综上所述，房屋买卖合同明确约定谁要求办理产权过户登记手续，谁就要承担相关的费用。因此，李某某应当支付我240205.37元后，我才能协助其办理涉案房屋的过户登记手续。
被告庞某某、李某某为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、二被告的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明二被告的基本身份信息及诉讼主体资格。2、2005年11月18日的《房屋买卖协议（合同）》复印件一份1页，拟证明原告与被告的代理人庞某某签订房屋买卖协议的事实，并在协议中约定各自权利义务的内容。3、办理《房地产交易市场准入证》审核表复印件一份1页，拟证明办理涉案房屋的市场准入证应缴纳投资收益3532.81元，存量补贴13850元（其中庞某某的9800元，李某某的4050元）的事实。4、凯府办函[2017]41号《市人民政府办公室关于印发原凯里棉纺厂片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案的通知》、凯府发[2016]26号《市人民政府关于印发凯里市2011年房屋重置价格标准的通知》、《原凯里棉纺厂片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》复印件各一份共7页，拟证明涉案房屋的拆迁补偿标准为1：1.6，价格为3916元/㎡的事实。5、《住户购房审批登记表》复印件一份1页，拟证明1998年购买涉案住房时的价格标准为160元/㎡的事实。6、《市场准入许可证》复印件一份2页，拟证明2015年办理涉案住房市场准入许可证时价格标准为480元/㎡的事实。7、《贵州省住宅专项维修资金专用收据》复印件一份1页，拟证明被告在办理涉案住房市场准入许可证时支付房屋维修资金393.76元的事实。8、《房屋所有权证》复印件一份2页，拟证明被告出售给原告的房屋平面图为三室一厅一厨一卫的事实。9、（2016）黔2601民初2756号《民事裁定书》复印件两份共3页，拟证明原告曾向法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，并在诉讼中撤回起诉的事实。
第三人庞某某述称：一、本案房屋买卖合同是我在没有授权情况下代庞某某签订的。二、双方在协商买卖涉案房屋时，考虑到被告庞某某的户口仍在凯里棉纺厂，为了方便其回单位办事，预留一间房子给被告庞某某，具体是哪一间没有商定。三、涉案房屋买卖前，我与原告李某某都知道房屋是厂内房，居住的职工仅有一半产权。四，原告李某某明知该住房是被告庞某某的，房屋买卖合同签订后也不与被告庞某某联系或补签合同。
第三人庞某某为证明述称理由成立，在举证期限提供的证据有：庞某某的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明庞某某的基本身份信息。
为查明案件的基本事实，本院在庭审结束后派员到涉案住房中查勘房屋结构与买卖协议的约定是否相符。
经审理查明：被告庞某某与第三人庞某某系同胞兄弟，二人与原告李某某均属原凯里棉纺厂职工。庞某某退休返回老家陕西宝鸡定居后，将原在凯里棉纺厂购买的房改房交由庞某某居住。2005年11月18日，以庞某某为甲方、以李某某为乙方就房屋买卖事宜签订了一份《房屋买卖协议（合同）》。协议主要内容为：“一、甲方庞某某将28××一厅一厨一厕、柴棚，另有自己在房后盖的一间小屋卖给乙方李某某，经双方协商，房屋一次性买断，房价款为人民币叁万元整（30000.—）。二、甲、乙双方协商达成协议，至签协议（合同），交付房款之日起，房屋发生的一切费用均由乙方承担。三、甲方将房屋产权证交给乙方，如甲方要求办理过户，则由甲方承担费用，乙方要求办理过户，乙方承担费用。交付房款日期：2005.11.18；本协议一式二份。甲方：庞某某、庞某某代；乙方：李某某。”房屋买卖协议签订后，李某某依约向庞某某支付购房款3万元，庞某某不仅将涉案住房交由李某某管理使用，而且将房屋所有权证、契税完税凭证的原件交给李某某保管。2016年7月28日，庞某某、李某某以未授权庞某某出卖涉案房屋为由向本院提起诉讼。案经一、二审法院审理后，认为从庞某某交付涉案住房和房屋相关产权证原件来看，庞某某的行为符合表见代理，李某某完全有理由相信庞某某有权代表庞某某签订房屋买卖协议。从庞某某收取购房款并转交给庞某某的情况来看，结合庞某某2015年回凯里办理新的房屋所有权证后又将新证交由李某某保管的事实，足以说明庞某某夫妇默认庞某某与李某某签订的《房屋买卖协议（合同）》。判决：驳回庞某某、李某某的诉讼请求。终审判决生效后，李某某于2017年8月11日向本院提起本案诉讼。庭审中，因第三人庞某某未到庭参加诉讼，本院未主持到庭当事人进行调解。
另查明：庞某某与李某某系夫妻关系。涉案房屋买卖协议落款处的甲方“庞某某”三个字系庞某某代签。
同时查明：李某某曾于2016年以庞某某为被告、庞某某为第三人向本院提起诉讼，并在诉讼中撤回起诉。
上述事实，有原告的起诉状、二被告的答辩状、第三人的述称意见以及本院采信各方当事人所举证据与庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案第三人庞某某代表被告庞某某与原告李某某就涉案房屋的买卖事宜签订协议（合同）是事实。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……”第六十六条第一款规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”从李某某装修入住和保管登记在庞某某名下的房屋所有权证、契税完税凭证原件来看，二原告十二年来均未提出任何异议，可以认定其已默认第三人的代理行为；从第三人转交购房款的情况来看，二被告对第三人代表其出售涉案房屋给原告是知情的。从生效法律文书认定的事实和二被告在本案中的答辩来看，足以说明二被告已追认当年庞某某的代理行为。
虽然房屋买卖协议上仅有庞某某的名字，但李某某与庞某某系夫妻关系，在原告管理使用涉案房屋十多年期间未提出异议，不仅可以认定李某某默认庞某某的代理行为，而且说明房屋买卖协议系二被告与原告的真实意思表示，其内容未违反法律或者行政法规的强制性规定，对其真实性及合法性，本院予以确认。出卖人协助买受人办理房屋过户手续既是房屋买卖合同履行过程中的附随责任，也是房屋买卖合同性质和交易习惯决定的义务。鉴于涉案房屋已于2015年8月27日取得市场准入许可证，具备办理过户手续的条件，故二被告应当积极协助原告办理产权过户登记手续。被告在取得涉案房屋市场准入许可证时支付或缴纳部分费用客观存在，从公平合理的原则和减少当事人诉累的角度考虑，原告应当对二被告实际支出的费用进行补偿。虽然《办理〈房地产交易市场准入证〉审核表》上载明投资收益3532.81元，但被告未提供交纳该款项的票据，本院不予认定。因为房屋所有权归属问题不是司法权所能解决的，应当由房屋主管部门依法予以确定，故本院对原告的该项请求予以驳回。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”第三人述称曾与原告协商预留一间住房方便被告回单位办事时居住，因未能提供证据予以证明，加之与房屋的实际结构和协议约定不符，故本院依法不予采纳。
综上所述，原告的诉请部分事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以部分支持。二被告的答辩仅有部分合理，本院予以部分采纳。第三人庞某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告诉请及所举证据的默认，本院依法予以缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第六十三条第一、二款、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十九条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、2005年11月18日原告李某某与被告庞某某签订的《房屋买卖协议（合同）》有效。
二、被告庞某某、李某某在本判决生之日起三十日内协助将涉案房屋（位凯里市××路××号号原棉纺厂职工宿舍28栋3单元17号房屋、房产证号为“凯房权州房字第××号号”）过户登记至原告李某某的名下。原告李某某在取得涉案房屋所有权证之日起十日内一次性补偿被告庞某某、李某某存量补贴和房屋维修基金，共计14243.76元。
三、驳回原告李某某的其余诉讼请求。
案件受理费550元，减半收取275元，由被告庞某某、李某某负担。
若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审判员 彭 春
二〇一七年十月十日
书记员 刘春香（代）