广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初10361号
原告（反诉被告，以下统称原告）：深圳唯圈科技有限公司，法定代表人：秦元，总经理、执行董事。
委托诉讼代理人：欧倩怡，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称被告）：深圳市速科讯科技有限公司，
法定代表人：赖淑晴，总经理。
被告：深圳中深国投物业管理有限公司，
法定代表人：徐瑶瑶，总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：崔琼斯，广东利人律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：韦明春，广东利人律师事务所律师。
原告深圳唯圈科技有限公司（以下简称“唯圈公司”）与被告深圳市速科讯科技有限公司（以下简称“速科讯公司”）、深圳中深国投物业管理有限公司（以下简称“中深国投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理。被告速科讯公司在法定期限内提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序于2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧倩怡，两被告的共同委托诉讼代理人崔琼斯、韦明春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告速科讯公司签署的《房屋租赁合同》于2016年8月8日解除；2、被告速科讯公司向原告退还2016年7月16日至2016年7月31日期间的房租和物业管理费共计22210.5元（人民币，下同），及房屋租赁保证金133263元；3、被告速科讯公司向原告赔偿因租赁房屋漏水造成原告的所有损失（包括财产损失、装修损失及搬迁费用等）共计51900元；4、被告中深国投公司对上述款项的支付承担连带责任；5、两被告承担本次诉讼全部费用。庭审中，原告明确其诉求的房屋租金和物业管理费为2016年7月16日至2016年7月30日期间的，分别为20995元和1215.5元；第二项诉讼请求的损失包括搬家费用损失3400元、网络迁移安装费500元，其他均为搬迁到新的办公场所而支出的装修费用。事实及理由：原告与被告速科讯公司于2015年2月15日签署《嵘兴通讯房屋租赁协议》（以下称“租赁协议”），约定由原告承租被告速科讯公司位于深圳市南山区XXXXXXX房产（涉案房产），建筑面积（实际使用面积加公摊面积）共442平方米，上述租赁房屋用途为办公。租赁期限自2015年3月28日至2017年7月24日止。租金为每月41990元，物业管理费每月为2431元，租赁保证金为133263元。自2016年6月中旬起，上述租赁房屋开始出现严重漏水，房屋多处顶部、墙面存在渗漏后的起泡、开裂、霉变、散发恶臭等现象，且因漏水发生了租赁房屋天花板掉落、屋内电线亦因漏水及积水浸泡而停电、漏电等对原告工作人员造成人身危险的意外情况，因租赁房屋装修所产生的噪音也严重影响了原告处的正常经营、办公。自2016年6月16日起，原告根据被告速科讯公司指定，将租赁房屋租金支付至被告中深国投公司账户，并由被告中深国投公司向原告出具租金发票。且在租赁期间，原、被告间的租赁事宜均由被告中深国投公司股东赖海汶进行协商处理。综上，虽原告系与被告速科讯公司签署租赁协议，但协议签署人亦为被告中深国投公司股东赖海汶，被告中深国投公司为租赁协议的实际履行人，应当与被告速科讯公司共同承担连带责任。自漏水情况发生之日起，原告与两被告多次沟通协商房屋修缮事宜，并于2016年8月8日向被告发函，要求解除租赁协议。且原、被告已于2016年8月10日与被告完成交接手续。截至原告向被告就漏水事宜发函并解除租赁协议之日，上述房屋漏水情况并未最终修缮完毕。鉴于房屋漏水问题迟迟未能解决，上述情况已导致原告无法正常经营及办公，并造成了原告的极大损失。
被告速科讯公司辩称：一、原告于2016年8月10日强行搬离涉案房产，原告以实际行为表明不再履行租赁协议义务，即原告于2016年8月10日单方解除租赁协议，被告速科讯公司同意原告与其签订的《嵘兴通讯房屋租赁协议》于2016年8月10日解除。合同一方当事人构成根本违约时，对方当事人不享有法定解除权，据此，原告于2016年8月8日出具的解除通知不发生法律效力，2016年8月10日原告未经被告速科讯公司同意单方强行搬离，即原告以实际行为表明此后不再履行租赁协议，被告速科讯公司确认原告与被告已签订租赁协议于2016年8月10日解除。二、租赁房屋虽因第三方施工导致漏水现象，房屋有一定的霉味，但并不存在原告所称的严重恶臭，而且存在的渗漏水问题并不足以导致原告无法按照合同约定用途使用房屋，而原告也未提供证据证明渗漏现象对房屋的整体使用功能造成严重影响或导致房屋无法正常使用；且被告速科讯公司已及时委托维修公司进行维修，租赁房屋维修后已经能够正常使用且不存在任何危及承租人安全及健康情形，原告在无法定事由或无约定事由情形下无权行使合同解除权，原告单方解除租赁协议已构成根本违约，依据原告与被告速科讯公司双方签订的租赁协议约定原告必须向被告已支付相当于租赁保证金等额款项作为违约金，被告速科讯公司无需向原告返还房屋租赁保证金。1、原告与被告速科讯公司签订的《嵘兴通讯房屋租赁协议》第11条第（3）款约定“任何一方在租赁有效期内终止合作，须提前两个月书面通知对方，由一方主动提出的，则乙方向甲方支付相当于租赁保证金金额的违约金”，原告无正当理由单方解除租赁协议已经构成根本违约，依约必须向被告速科讯公司支付相当于租赁保证金等额款项作为违约金，即原告已缴纳的租赁保证金已转化为违约金。（虽然被告速科讯公司在2016年8月10日被动接管了租赁房屋，但并不意味着被告速科讯公司放弃追究原告的违约责任）。2、漏水情形发生后，被告速科讯公司及管理处已及时向深圳市南山区住房和建设局报告相关情况，住建局与关联第三方深圳正中置业有限公司已经委托第三方对租赁房屋进行鉴定，鉴定数据显示相关数据均在与预警值内。即便涉案房产存在漏水现象，但被告速科讯公司已在合理时间内进行维修，维修后涉案房产已经正常使用，原告无权以此要求解除租赁协议。3、原告并未提供有效证据证明涉案房产存在严重瑕疵导致原告无法正常使用或租赁房屋危及原告安全或健康，依法应承担举证不能的不利后果。三、原告的诉讼请求存在严重冲突，原告既主张租赁协议于2016年8月8日解除，但同时又主张要求被告速科讯公司退还自2016年7月16日至7月31日租金，二者存在严重矛盾，根据原告要求与2016年8月8日解除租赁协议的主张，原告应依法向被告支付截至2016年8月8日租赁费用及水电费。四、原告单方违约所导致的一切损失应该由其自行承担，原告无权要求被告赔偿损失。
被告中深国投公司辩称，其与被告速科讯公司为相互独立的法人，没有任何关联性，被告中深国投公司不是租赁合同的当事人，也不是本案的适格被告，请求驳回原告对被告中深国投公司的诉讼请求。
被告速科讯公司向本院提出反诉请求：1、原告支付被告自2016年8月1日起至2016年8月10日止房屋租赁费13996元及物业管理费810元，共计14806元；自2016年7月1日起至2016年8月10日止的水电费共计4082元及上述款项的逾期付款利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率从起诉之日起计至生效判决确定的支付之日止）；2、原告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告与原告于2015年2月15日签订《嵘兴通讯房屋租赁协议》，双方约定由被告将位于深圳市南山区XXXXXXX房产交付原告承租，被告已履行租赁协议义务，原告于2016年8月8日以租赁房屋存在瑕疵导致原告无法正常经营、办公为由致函被告要求解除租赁协议，并于2016年8月10日强行搬离租赁房屋，根据租赁协议第11条第(3)款约定，原告行为已严重违反租赁协议约定。同时，原告至今尚未向被告支付2016年8月1日起至2016年8月10日止房屋租赁费及物业管理费及自2016年7月1日起至2016年8月10日止水电费等款项。综上所述，原告的行为已构成违约，但其不仅不依约履行合同义务，反而起诉被告，给被告造成了很大的经济损失和名誉损失，恳请法院在查明事实的基础上依法支持被告的全部反诉请求。
针对被告速科讯公司的反诉，原告辩称：1、房屋自2016年中旬就出现漏水，墙裂等情形，且根据原告提交的视频、照片证据显示，截至2016年10月16日，租赁房屋仍存在多处墙体断裂、霉变等情形，并非如被告所述，房屋已维修完毕；2、在租赁期间，原告已多次向被告速科讯公司沟通关于房屋维修事宜，但房屋的漏水情况仍无法解决；3、原告已于2016年8月8日向被告速科讯公司寄发解除函，且交接清单已由被告签收，原告解除合同为依法解除，无需承担违约责任，请求法院驳回被告速科讯公司的反诉请求。
被告中深国投公司同意被告速科讯公司的反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年2月15日，原告（承租方，乙方）与被告速科讯公司（出租方，甲方）签订《嵘兴通讯房屋租赁协议》，约定：乙方租赁涉案房产作为办公、研发之用；建筑面积为442平方米，租期自2015年3月28日起至2017年7月24日止，水电费、管理费等其它费用从2015年3月28日起收；甲方于2015年3月10日之前将租赁房屋交付乙方；租金标准为每月每平方米95元，全部承租房屋每月租金41990元；乙方每月按规定向管理处交纳物业管理费为每月5.5元/平方米，全部承租房屋每月物业管理费为2431元；以上费用合计每月租金与物业管理费总和为44421元；乙方应于本合同签订后一个工作日内支付首月租金与物业管理费等应缴费用44421元，乙方应须于每月5日前支付当月租金；乙方一次性向甲方支付相当于三个月的租金作为租赁保证金，合计133263元，其中一个月押金44421元一年内付清；乙方未依约定时间支付租赁综合费、水电费等费用的，自逾期之日起，乙方应当每日按逾期未付款项的千分之五比例向甲方支付滞纳金；任一方有意在租赁有效期内终止合作，须提前两个月书面通知对方，经双方协商同意，则互不构成违约；如协商不成，由甲方主动提出的，则甲方向乙方支付相当于租赁保证金金额的违约金，由乙方主动提出的，则乙方向甲方支付相当于租赁保证金金额的违约金；甲方需对装修材料、房屋已安装的设备做质量保证（符合国家规定），出现非乙方造成的损坏，甲方需进行保修保养或更换。
2016年1月13日，原告向被告速科讯公司支付房屋租赁保证金133263元，被告速科讯公司向原告出具了收据。
2016年6月16日，两被告向原告出具《代收款证明》，内容为：中深国投公司为速科讯公司旗下公司，自2016年7月1日起原告每月产生的租赁费支付至中深国投公司账户，该账户收取原告的一切费用均视为原告向被告速科讯公司支付，同时亦由被告中深国投公司出具相应的发票，由此产生的一切后果均由两被告承担。
2016年8月8日，原告向被告速科讯公司邮寄解除租赁协议的函件，内容为：自2016年3月份以来，由于办公室多处地方严重漏雨，已经造成原告无法正常办公，致使合同根本目的无法实现；原告决定于2016年8月8日解除与被告速科讯公司签订的房屋租赁合同；本合同的解除系因房屋出现严重质量问题原因导致，被告速科讯公司构成根本违约；请被告速科讯公司于2016年8月10日前将收取原告的押金133263元予以全额返还；并于2016年8月10日上午到租赁房屋内办理交接事宜，若被告速科讯公司逾期不至或拒绝办理交接手续，则视为原告已经按房屋租赁合同之约定履行了房屋交接手续，原告将不再承担合同义务及法律责任。被告速科讯公司于2016年8月9日收到该函件。
2016年8月10日，原告及被告公司的财务人员刘爱玲签署《嵘兴通信212物品交接清单》，双方交接的物品为钥匙、空调遥控器及天窗遥控器。被告表示，虽然收到原告交付的钥匙，但是涉案房产并没有正式移交。
庭审中，原、被告均确认2016年6月中旬，涉案房产出现漏水情况。原告提交相关照片、录音光盘、微信群记录、视频资料等，以证明涉案房产存在严重漏水、墙面开裂、霉变、噪音严重等情况，严重影响原告的正常经营和办公。被告提交《速科迅科技防水补漏施工合同》，广东深望达建材科技工程有限公司营业执照、工程竣工验收表、《嵘兴厂房及峥鑫建筑物沉降检测报告》、深圳市嵘兴通讯技术有限公司出具的《情况说明暨确认函》、照片等，共同证明涉案房产出现漏水现象系由第三方施工原因造成，被告速科讯公司已及时委托专业第三方公司从2016年6月26日起对涉案房产所在的整栋大厦漏水问题进行维修，并于2016年6月29日维修完毕，维修后涉案房产已能正常使用，不存在导致影响承租人正常使用或危机承租人安全的情形。
原告提交搬家费用发票、电信扣费回单，以证明原告支付搬家费用3400元，支付固话、网络迁移支出的损失费用500元。被告对该证据不予认可。
另查，原告支付租金及物业管理费至2016年7月31日、支付水电费至2016年6月30日。
被告提交了2016年5月1日至8月10日期间的收费通知单，以证明原告未支付自8月1日起至2016年8月10日期间的租金和管理费共计13996元，及自2016年7月1日至2016年8月10日期间的水电费共计4082元（其中水费294.7元，电费3787.52元）。
庭审中，原、被告均确认涉案租赁合同已于2016年8月10日解除。
以上事实，有《嵘兴通讯房屋租赁协议》、收据、嵘兴通讯收费通知单、7月份房屋租金及物业管理费发票、租赁房屋物品交接清单、《代收款证明》、解除租赁协议的函件函、录音光盘、微信群记录、视频资料、《嵘兴厂房及峥鑫建筑物沉降检测报告》、《情况说明暨确认函》、照片、收费通知单、发票、电信扣费回单等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，原告与被告速科讯公司签订的《嵘兴通讯房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。
从原、被告提交的相关证据来看，涉案房产存在漏水等问题并非由于涉案房产本身的质量问题或被告速科讯公司的原因造成，系因第三方原因导致，且被告速科讯公司在发现漏水情况后亦及时采取了相关措施进行维修和补救；而原告提交的证据不足以证明因涉案房产的漏水情况导致原告承租涉案房产的租赁目的根本无法实现，故被告速科讯公司并不存在根本违约行为。但考虑到涉案房产确实存在漏水等情况，原告提出解除合同系事出有因，且原告在2016年8月8日提出解除合同后，被告亦与原告于2016年8月10日进行了交接，故本院认为涉案租赁合同的解除系双方协商一致解除。庭审中，原、被告均确认涉案租赁合同已于2016年8月10日解除且双方已于该日进行了交接，故本院确认原告与被告速科讯公司签订的《嵘兴通讯房屋租赁协议》已于2016年8月10日解除。
对于原告要求被告速科讯公司退还租赁保证金的诉讼请求，如上所述，涉案租赁合同系双方协商一致解除，故被告应退还原告租赁保证金133263元。
对于原告要求被告速科讯公司退还2016年7月16日至7月31日期间房租及物业管理费的诉讼请求，涉案房产系于2016年6月中旬出现漏水情况，两被告提交证据证明被告速科讯公司已对涉案房产漏水等情况进行了维修处理，而原告提交的证据不足以证明2016年7月16日至2016年7月31日期间，原告未正常使用涉案房产，故原告无权要求被告速科讯公司退还上述期间的房租及物业管理费，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
对于原告要求被告速科讯公司赔偿因租赁房屋漏水造成原告损失的诉讼请求，本院认为，涉案租赁合同的解除系双方协商一致解除，被告速科讯公司并不构成违约；而且原告提交的搬迁费等证据不能证明与本案的关联性，故原告的该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。
对于被告速科讯公司要求原告支付房屋租赁费13996元，物业管理费14806元及水电费4082元的诉讼请求，本院认为，原告于2016年8月10日搬离涉案房产，原告缴纳租金、物业管理费等费用至2016年7月31日，故原告应向被告速科讯公司支付2016年8月1日至2016年8月10日期间的租金、物业管理费等共计14214.72元（44421元/月×10/31个月）。因原告未支付2016年7月1日至2016年8月10日期间的水电费，且两被告已提交收费通知单等证明上述期间的用电用水量，故原告应向被告速科讯公司支付2016年7月1日至2016年8月10日期间的水电费共计4082元。对于被告速科讯公司要求原告支付上述款项的逾期付款利息的诉讼请求，因原告未予支付租金等费用系事出有因，故对于被告速科讯公司要求支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。
对于原告要求被告中深国投公司就被告速科讯公司的支付义务承担连带责任的诉讼请求，本案中，原告系与被告速科讯公司签订的租赁合同，被告中深国投公司仅系代被告速科讯公司收取租金、开具发票，租赁合同的当事方为原告和被告速科讯公司，故依据合同相对性原则，原告无权要求被告中深国投公司承担责任，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告深圳唯圈科技有限公司与被告深圳市速科讯科技有限公司于2015年2月15日签订的《嵘兴通讯房屋租赁协议》于2016年8月10日解除；
二、被告深圳市速科讯科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳唯圈科技有限公司支付租赁保证金133263元；
三、原告深圳唯圈科技有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市速科讯科技有限公司支付2016年8月1日至2016年8月10日期间的房租、物业管理费共计14214.72元及2016年7月1日至2016年8月10日期间的水电费4082元；
四、驳回原告深圳唯圈科技有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告深圳市速科讯科技有限公司的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2205.3元，保全费1556.87元，共计3762.17元，由原告深圳唯圈科技有限公司负担1354.39元，被告深圳市速科讯科技有限公司负担2407.78元；反诉案件受理费136.1元，由原告深圳唯圈科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 庞海婷
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 黄 笑
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。