文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终216号上诉人（原审被告）：平远平城投资实业有限公司。住所地：平远县大柘镇平远大道北。法定代表人：黄天城，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨文书、曾胜标，广东东冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马广发，男，1982年8月6日出生，汉族，住所地：平远县。被上诉人（原审原告）林秀平，女，1980年9月20日出生，汉族，住所地：广东省平远县。委托诉讼代理人：余少彬，广东客中梅律师事务所律师。上诉人平远平城投资实业有限公司（以下简称“平城公司”）因与被上诉人马广发、林秀平房屋买卖合同纠纷一案，不服平远县人民法院（2016）粤1426民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。平城公司上诉请求：一、依法撤销平远县人民法院（2016）粤1426民初283号民事判决；二、依法发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审程序不合法。本案的纠纷并非个案，涉及群体，在一审诉讼中，我方已经申明，只要买方申请房产登记资料齐全，我方都已向登记部门提交，但登记部门不出具接收资料凭证，要求法院向登记部门调取，何况法律已明确该事项属于应依职权调查范围，但一审迳行下判，程序违法。二、一审判决事实不清。1、一审判决遗漏《商品房买卖合同》没有约定交楼后我方向被上诉人发出通知的期限的事实。2、一审判决称“经审理查明，……因此，被告至今一直未能给原告办理房屋的权属登记手续”，违背了事实，不知一审是不清楚银行按揭规定，还是故意回避。实际上，能批准按揭，我方就已经提供了相关手续。3、一审故意忽视被上诉人义务，暂且不论是否向登记部门提供登记资料，如果被上诉人没有提供资料，我方怎么能向登记部门提供，我方没有通知，并非可以免除被上诉人提供资料的义务，否则，就是默认。只有被上诉人履行了提供资料的义务前提下，我方不予申报，才谈得上违约，因而一审认定我方的违约事实错误。三、一审判决错误。我方已经在为被上诉人办理银行按揭贷款流程中，向登记部门提供了相关资料，并发布公告公示。不存在违约行为，如果存在资料不齐的话，登记部门会通知，不存在由我方再提供资料的情形，因而一审判决违背事实和法律，判决错误，请求依法予以撤销，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。马广发、林秀平辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉人的上诉，维持原审判决。马广发、林秀平向一审法院起诉请求：一、判令平城公司限期内按合同的约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案；二、判令平城公司承担逾期办证的违约责任，向马广发、林秀平支付违约金33924.05元（日违约金按房屋总价款的0.02%从2015年5月25日起算，暂计至2016年5月24日，共计365天，2016年5月25日后的违约金另行计付，直至商品房权属证书签发之日为止；三、本案的诉讼费用由平城公司承担。一审法院认定事实：2013年11月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0797）和《补充协议》，原告自愿认购被告开发的位于平远县××柘镇岭××花园商住楼××层××号房及××号杂房，合同约定建筑面积163.64平方米杂房建筑面积为11.71平方米（其中计价面积为7.28平方米）。该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2653元，杂房单价为人民币每平方米4200元，总金额人民币464713元。约定付款方式为分期按揭付款，在签约之日买受人付清首期房款194713元，余款270000元在30日内通过银行做20年按揭贷款付清。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合同。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。但《补充协议》并未有相关约定，仅在《房屋买卖合同》附件四其他约定第4条中有规定：交楼后，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。该《商品房买卖合同》第二十三条还约定：本合同自双方签订之日起生效。2012年12月1日物业公司将房屋钥匙交付原告使用，原告亦认可于该日收楼（接收房屋）。原告付清房款后，2015年7月21日被告平城公司出具了售房款发票和23栋11号杂房款发票交由原告收执。但被告平城公司至起诉之日仍未向原告发出通知，要求原告为协助办理房地产权属证明书而必须提交相关资料，因此，被告至今一直未能给原告办理房屋的权属登记手续，原告要求被告承担逾期办证的违约责任未果，为此诉至本院，提出上述诉请。以上事实，有原告提交的与原件核对无异的《商品房买卖合同》（平城售合字[2013]0797号）复印件及编号为09405542、03279711的购房发票复印件、发放日前为20140110的中国农业银行集中作业平台贷款放款回执复印件，被告提交的编号为平城售补字[2013]0797号补充协议复印件、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件、建筑工程施工许可证复印件以及一审庭审笔录予以证实。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0797号）及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。按照《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但是被告并未在合同约定的期间内履行合同上述约定义务。一审庭审中，虽然被告辩称是由于原告的原因导致无法办证，但其抗辩理由不成立，因为如果需购房人提供相关办理房产证的资料，协助被告售房公司办证，前提条件是被告应发出通知，而被告并无证据证实其已在诉讼前发出通知且合同中并未约定原告需提供的资料名称。同样，被告认为是原告拖欠物业管理费用而致使被告未能办证的抗辩理由亦不能成立。如果原告拖欠物业管理费亦不构成被告超过合同约定的期限仍未将需由被告提供的资料报产权登记机关备案的抗辩理由。故本院认为被告逾期未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的行为已构成违约。关于如果原告逾期交清购房款是否导致被告违约的起算时间也相应顺延的问题，因被告自愿在原告交清房款前便向原告交付了房屋。故被告的抗辩缺乏事实依据和合同依据，不予支持。关于逾期办证违约责任问题，《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人负有将相关资料交付登记机关备案的义务，而非在房屋交付使用后的360天内交付房产证的义务，因此出卖人仅负逾期提交登记备案资料的违约责任。《商品房买卖合同》第十五条还规定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。但《补充协议》并未对此种情况有相关规定，所以仅适用《商品房买卖合同》附件四第4条关于违约金的约定即“交楼后，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。”上述附件四条款中的“360个工作日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容应理解为是指交付房屋后的360个工作日，并非是通知之日后的360个工作日。根据查明的情况，虽然被告于2012年12月1日已将房屋交付原告使用，但原、被告双方是在2013年11月16日签订的《商品房买卖合同》，因此，该合同从签订之日起生效，并不能约束在此之前原、被告双方的行为。被告交付房屋的时间最早也只能从2013年11月16日起算。故被告应于2015年4月4日前（即从2013年11月16日开始计算360个工作日）将办证所需资料交产权登记机关备案。然而被告至起诉之日仍未将办理房屋权属证明所需材料交给房管部门备案。因此被告应向原告支付自2015年4月5日起至被告向房产部门提交办证材料之日止按合同约定自逾期之日起按日向原告支付原告已付房价款万分之二的违约金，即被告应向原告支付自2015年4月5日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款464713元为基数，按日万分之二为标准计算向原告支付违约金。但根据原告的诉讼请求，原告仅要求被告支付从2015年5月25日起计算的违约金。故支持原告获得被告自2015年5月25日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款464713元为基数，按日万分之二为标准计算向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，作出判决：一、被告平远平城投资有限公司应当按照《商品房买卖合同》以及合同附件约定的条件，于判决生效后三十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。二、被告平远平城投资实业有限公司应向原告马广发、林秀平支付自2015年5月25日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款人民币464713元为基数，按日万分之二为标准计算的违约金。三、驳回原告马广发、林秀平其他诉讼请求。案件受理费依法收取648元，由被告平远平城投资实业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，平远县住房和城乡规划建设局作出《关于平城花园住户“五一”期间上访维权信访的答复》，在该答复中附有平城公司于2016年5月13日出具的《关于解决平城花园房产证遗留问题的实施方案》。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案。根据诉辩双方的主张，本案二审争议的主要焦点为：上诉人平城公司在办理房地产权属证书方面是否存在违约行为。平城公司上诉主张，上诉人已依约按时交楼，办理房地产权属登记是双方当事人的义务，只有被上诉人履行了提供资料义务的前提下，上诉人不予申报才谈得上违约；双方签订的补充约定条款中，没有约定上诉人向被上诉人发出通知的履行期限，被上诉人既未催告，又一直未将自己应提供的资料交给上诉人，造成上诉人无法申报，故上诉人不存在违约行为。被上诉人则认为，房屋权属登记未能如期办理的主要原因应归责于上诉人，上诉人亦自认至今未履行“通知办证”义务，上诉人应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”而该合同附件四第4条约定：“交楼后，乙方（买受人）应在甲方（出卖人）发出通知（以寄出邮戳挂号信签收为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。”由此可见，双方约定出卖人应在交楼后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在交楼后向买受人发出协助办理房地产权属证明书的通知，在360个工作日内取得房地产权属证明书。根据上述约定，出卖人应于交楼后的360日内应当承担的办证义务。若上诉人认为上述关于办证时间的约定不明，视为没有约定，那依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，上诉人应自房屋交付使用之日起90日内办理并取得房屋权属证书。上诉人本应向被上诉人支付从2015年4月5日起至上诉人将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款为基数，按日万分之二为标准计算的违约金，但被上诉人仅要求上诉人支付从2015年5月25日起计算违约金。因此，一审法院认定自2015年5月25日起至上诉人将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款人民币464713元为基数，按日万分之二为标准计算的违约金并无不当。从查明的事实看，被上诉人向政府职能部门投诉后，上诉人亦未能依照《关于解决平城花园房产证遗留问题的实施方案》中承诺的时间办理房屋权属证书；同时，在该实施方案中，上诉人承认延迟办证的原因在于该公司的资金存在问题，故上诉人主张是被上诉人的原因造成办证迟延的，依据不足。综上，上诉人平城公司上诉请求依据不足，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费648元，由上诉人平远平城投资实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄洪远审 判 员  罗锡芳代理审判员  黄基烽二〇一七年三月××日书 记 员  陈宏群