重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0106民初5329号
原告：重庆新永基商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双巷子街6号，统一社会信用代码91500106693932416H。
法定代表人：汪惠双，重庆新永基商业管理有限公司总经理。
委托诉讼代理人：王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：简娇娇，重庆公鸣律师事务所律师。
被告：黄湘兰，女，1957年7月2日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
委托诉讼代理人：饶嘉陵，重庆百众律师事务所律师。
被告：重庆足源工贸有限责任公司，住所地重庆市渝中区中华路149号-151号，组织机构代码20286048-X。
法定代表人：黄湘兰，重庆足源工贸有限责任公司总经理。
委托诉讼代理人：饶嘉陵，重庆百众律师事务所律师。
原告重庆新永基商业管理有限公司（以下简称“新永基公司”）与被告黄湘兰、重庆足源工贸有限责任公司（以下简称“足源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月3日、2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告新永基公司的委托诉讼代理人简娇娇,被告黄湘兰及其委托诉讼代理人饶嘉陵、被告足源公司的法定代表人黄湘兰、委托诉讼代理人饶嘉陵到庭参加诉讼。审理中双方当事人申请三个月庭外和解期限。本案现已审理终结。
原告新永基公司向本院提出诉讼请求：1、被告黄湘兰支付原告2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金378861.50元；2、被告黄湘兰支付原告2017年5月1日至2017年5月12日期间的房屋占用损失14382.88元；3、被告黄湘兰支付原告2016年5月1日至2017年4月30日期间的POS机租金6000元；4、被告支付原告解除合同违约金91119.60元，该违约金与被告黄湘兰缴纳的履约保证金91119.60元互相冲抵，不再另行支付；5、被告足源公司对上述款项承担连带清偿责任。事实和理由：2015年4月24日，原告与被告黄湘兰签订《租赁合同》，约定由被告黄湘兰承租位于沙坪坝区商铺，租赁面积为116.82平方米，租赁期为24个月，自2015年4月29日至2017年4月30日。根据该合同第22.2条及22.2.4条之约定，若被告黄湘兰未能按时足额缴纳租金、物管费、能源费、推广费等任何费用，则其应按所欠费用金额每日万分之五的标准向原告支付违约金。被告黄湘兰欠缴任何费用超过15日仍未执行纠正，原告有权直接解除合同，被告黄湘兰已交的履约保证金作为违约金不予退还。为保证黄湘兰及时履行合同义务，足源公司于2015年4月24日向原告出具担保书，自愿为黄湘兰的合同的债务提供连带责任保证担保。原告按约将房屋交付黄湘兰使用，但黄湘兰自2016年5月1日起便拒绝缴纳一切费用。原告认为房屋出租人的合法权利依法受到法律保护，因此诉至法院，望判如所请。
被告黄湘兰辩称：黄湘兰不是本案适格被告，其一切行为均是作为足源公司法定代表人履行职务的行为，其法律后果应由足源公司承担，请求法院驳回原告对黄湘兰的起诉。
被告足源公司辩称：1、双方实际系不定期租赁关系，根据法律规定承租人有权随时解除合同。2承租人解除合同后，想要搬离撤场时遭原告无理拒绝，且被原告扣押物品。双方的合同于2016年6月28日解除，足源公司并不存在违约行为，房屋占用损失系原告自身过错造成，不应由被告承担。3、即使足源公司存在违约行为，原告怠于行使自己相关权利造成损失扩大部分也应自行承担。请求驳回对足源公司的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
2009年11月6日、2013年3月25日，重庆煌华实业有限公司向原告出具授权委托书各一份，重庆煌华实业有限公司将位于重庆市沙坪坝区的招商、管理等事宜委托给原告。
2012年12月15日，原告（甲方）新永基公司与被告（乙方）黄湘兰、足源公司签订《租赁合同》。合同主要约定，原告将位于重庆市沙坪坝区商铺及设施出租给被告经营使用。该商铺承租面积约116.82平方米。租赁期限：租赁期为36个月，自2012年4月15日至2015年4月14日止。
2012年3月15日，黄湘兰、足源公司入场接铺，并向原告交纳保证金91119.60元。
2012年5月3日，原告（甲方）与被告黄湘兰、足源公司（乙方）签订合同编号为00354的《补充协议》，约定将租赁期限变更为2012年4月29日至2015年4月28日，在该协议乙方落款处，有被告黄湘兰的签名及被告足源公司加盖公章。
2015年4月24日，原告新永基公司（甲方）与被告黄湘兰（乙方）签订《租赁合同》。合同主要约定，本商铺的产权人为重庆煌华实业有限公司，重庆煌华实业有限公司已将租赁和管理商铺、收取租金及解决租赁合同纠纷的权利转让甲方，乙方认可甲方享有租赁和管理商铺、收取租金以及为了解决租赁合同纠纷而仅以甲方名义提起诉讼的权利。租赁商铺概况：甲方将位于重庆市沙坪坝区商铺及设施出租给被告经营使用，该商铺承租面积约116.82平方米。租赁期限：租赁期为24个月零两天，自2015年4月29日至2017年4月30日止。保底租金/抽成租金计取及缴付办法：2015年4月29日至2016年4月30日期间，保底租金标准为：285元/月/㎡，月租金合计为33293.70元。2016年5月1日至2017年4月30日期间，保底租金标准为：307.80元/月/㎡，月租金合计为35957.20元。保底租金按期足额缴纳，以每叁个月为一期。乙方须于每期开始前1个月的25-30日将该期的租金加物管费、推广费等应交费用交给甲方（如遇节假日需提前至少一个工作日缴纳）。商铺交付办法：乙方须于/年/月/日之前前往甲方指定地点，双方在现场交接商铺并办理交接手续。履约保证金：乙方须向甲方缴纳履约保证金，该保证金数额为人民币113899.50元，须于本合同签署后5日内一次性缴至甲方指定账户，否则本合同不发生法律效力，甲方有权把本合同租赁商铺另行租赁，且不承担任何责任。商铺用途及经营范围：乙方只能以波比一簇为商号，将承租商铺用于经鞋类品类波比一簇品牌的销售与服务。POS机及收银软件系统的使用和乙方开户银行：乙方同意缴纳每台P**机的租金500元/台/月，押金1000元。违约、违约责任及违约处理措施：22.2乙方未能按照本合同约定向甲方全额缴纳或追补履约保证金、或未能按时足额缴纳租金及物管费、能源费、水电气费、推广费、橱窗或广告位租赁费等其他费用。应向甲方就其所欠费的任何部分支付按所欠费金额每日万分之五计算的滞纳金，此外，若乙方欠缴任何费用超过15日仍未自行纠正，则甲方有权采取如下一项或多项处理措施：22.2.5当本租赁合同正常到期或提前终止合同或因乙方根本性违约甲方终止（解除）合同，乙方应在接到甲方书面终止或解除合同通知书后7天内腾空商铺内物品和办理完工商执照、税务登记撤销手续。并向甲方交还商铺，若逾期交还，乙方应按合同终止前3天日租金的3倍向甲方交付商铺占用费；若乙方在甲方按本合同中乙方预留的地址或乙方在本商场的商铺向乙方发出终止（解除）合同通知书15天后未交还商铺，甲方有权在律师的见证下径行腾空乙方商铺，乙方遗留商铺内的物品和装饰物等一切物品视为遗弃物，乙方同意由甲方任意处置，甲方不承担任何赔偿责任。同时，甲方可以把该商铺另租他人。26.3本合同经双方当事人或其授权代表签字盖章后生效。
2015年4月24日，被告足源公司向原告出具担保书，承诺足源公司自愿为黄湘兰与新永基公司于2015年4月24日签订《租赁合同》进行担保。该担保书载明，若黄湘兰不履行《租赁合同》及其附件约定的义务和责任，在重庆新永基商业管理有限公司发出书面通知的15天内，本公司将无条件代为履行，本公司对黄湘兰在履行《租赁合同》及其附件中产生的全部义务和责任承担连带担保责任，担保期限为黄湘兰和重庆新永基商业管理有限公司签订的《租赁合同》租赁期间至该合同期满二年内。
2015年11月27日，原告向波比一簇商家发出通知，要求黄湘兰补齐合同履约保证金差额22779.90元，否则原告将不予充电，由此造成店铺经营的任何影响及损失由其自行承担。
2016年5月31日、6月14日，被告足源公司分别向案外人煌华新纪元购物中心商管部发出《关于我司品牌波比一簇撤场的申请》和《关于我司品牌波比一簇再次提出撤场的申请》，要求撤场。庭审中，原告表示未收到该两份撤场申请。。
2016年7月29日，被告足源公司向案外人煌华新纪元购物中心商管部发出《关于撤场后续工作的完善》，在该函中，足源公司表示，经多次与商场沟通及书面来函协商租金优惠及申请撤场事宜未果，足源公司不得不于2016年6月28日提前撤场，现要求尽快完善解约手续，取回商铺内的物品否则将视为已完善解约协议，双方互不追究违约责任。
2016年8月1日，原告向被告黄湘兰发出《公函》，载明，原告已收到被告2016年7月29日发出的来函，原告对被告2016年6月28日撤场事宜不予认可，要求被告收到函件后三日内恢复经营，并向原告缴纳拖欠的所有费用。
2016年8月10日，被告足源公司向案外人煌华新纪元购物中心商管部发出《关于公函的回复》，载明，迫于现实情况，若要求被告方继续经营，希望原告同意租赁期间租金按照“纯抽”的形式收取。
2016年8月11日，原告向被告黄湘兰发出《公函》，载明，原告已收到2016年8月10日的来函，原告不认同来函提及事宜，不同意对方闭店申请，要求按合同约定继续经营。
2016年9月20日，重庆市沙坪坝公证处作出（2016）渝沙证字第13788号公证书，重庆市沙坪坝区公证处经申请人黄湘兰申请，于2016年9月1日16时50分来到重庆市沙坪坝区，经公证员观察发现LG层有多家商铺处于停业或关闭状态，公证处工作人员对购物广场的外观、LG层商铺现状及人流量情况进行了现场摄像和拍照。2016年9月5日14时12分，公证员及申请人黄湘兰再次来到广场，公证员观察发现该购物广场LG层仍有多家商铺处于停业或关闭状态，公证处工作人员对购物广场的外观、LG层的商铺现状及人流量情况进行了现场摄像和拍照。
本案审理过程中，原、被告双方于2017年5月12日对涉案商铺进行了交接，被告黄湘兰将涉案商铺交还原告，原告确认并接收。
庭审中，原、被告均认可被告未向原告支付涉案商铺2016年5月1日至2017年4月30日期间的房屋租金378861.50元及pos机租金6000元，原告认可被告支付了2016年5月、6月的部分租金，但不能明确具体金额。原、被告双方还确认，被告按照双方2012年2月17日签订的《租赁合同》向原告支付了全部履约保证金91119.6元，合同到期后，双方于2015年4月24日签订了新的《租赁合同》，并将履约保证金约定为113899.50元，2012年2月17日的合同履约保证金91119.6元自动转为2015年4月24日的合同履约保证金，不足部分被告未支付。
本院认为，本案系原、被告在房屋租赁合同履行过程中产生的纠纷，本院现对本案争议焦点、原告的诉讼请求及被告的抗辩分项评述如下：
一、关于本案房屋租赁合同对原告新永基公司和被告黄湘兰是否具有法律约束力的问题。
被告主张新永基公司是重庆煌华实业有限公司的委托代理人，无权作为原告提起本案诉讼。本院认为，新永基公司经重庆煌华实业有限公司授权，进行招商、管理；2015年4月24日《租赁合同》约定“本商铺的产权人为重庆煌华实业有限公司，重庆煌华实业有限公司已将租赁和管理商铺、收取租金及解决租赁合同纠纷的权利转让甲方，乙方认可甲方享有租赁和管理商铺、收取租金以及为了解决租赁合同纠纷而仅以甲方名义提起诉讼的权利”。如黄湘兰签订合同时不知道原告与重庆煌华实业有限公司之间的代理关系，该合同对原告与黄湘兰均有约束力；如黄湘兰签订合同时知道原告与重庆煌华实业有限公司之间的代理关系，但《租赁合同》已明确约定该合同只约束原告与黄湘兰。故无论哪种情形，新永基公司均可以作为本案原告行使权利。
被告黄湘兰辩称其签订合同系其作为足源公司法定代表人履行职务的行为，足源公司才是房屋租赁合同的承租人，黄湘兰不受房屋租赁合同的约束。本院认为，2015年4月24日的《租赁合同》，在合同首部及尾部乙方签名处，有且仅有被告黄湘兰一人签字捺印，且足源公司为黄湘兰履行该合同出具担保书的行为，表明足源公司在该合同中仅是保证人，因此本院对黄湘兰的该抗辩不予支持，本院认定黄湘兰系2015年4月24日的《租赁合同》的承租人，足源公司系该合同保证人。
二、关于《租赁合同》是否生效的问题。
被告抗辩称，2015年4月24日的《租赁合同》11.1条约定，“乙方须向甲方缴纳履约保证金，该保证金数额为人民币113899.50元，须于本合同签署后5日内一次性缴至甲方指定账户，否则本合同不发生法律效力，甲方有权把本合同租赁商铺另行租赁，且不承担任何责任。”黄湘兰认为其未足额向原告缴纳上述履约保证金，该合同生效条件不成就，双方之间只建立了不定期租赁合同，黄湘兰可以随时解除合同，故双方的合同已于2016年6月28日解除。本院认为，黄湘兰只是未足额支付履约保证金，且原告已将案涉商铺交黄湘兰使用，黄湘兰也按合同约定支付前期租金，双方已履行合同权利义务，以其行为变更合同关于生效条款的约定。《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，并已实际履行，故本院认定该合同已经生效，对原告与黄湘兰均有法律约束力。因此，本院对被告的上述抗辩不予支持，
三、关于在合同履行过程中原、被告双方是否有违约行为的问题。
黄湘兰认为其于2016年6月28日撤场，此后未实际使用商铺，是以其行为解除了双方的不定期租赁合同，不应支付该款项。本院认为，在房屋租赁合同关系中，按时支付房租是承租人应履行的义务，使用房屋是承租人的权利，使用房屋的权利可以处分或者放弃。本案中，黄湘兰撤场是其单方行为，并未经原告同意，不能发生合同解除的法律效力，黄湘兰仍应履行合同约定的义务。至于黄湘兰抗辩原告在其承租期间拒绝向其供电，因黄湘兰举示的照片不足以证明其主张，本院对黄湘兰此一抗辩不予采信。综上所述，被告未支付案涉商铺2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金378861.50元及POS机租金6000元的行为违反合同约定，属违约行为。
四、关于被告抗辩因原告未及时起诉造成损失扩大的问题。
庭审中，被告辩称，原告对黄湘兰作出的解除合同意思表示有异议，但原告未按合同法规定在三个月异议期内起诉，由此造成的扩大损失原告无权要求被告承担。本院认为，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条的规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，黄湘兰虽向原告发出解除合同的通知要求解除合同，但并不满足其主张的不定期合同解除的条件，也不满足合同法九十三条或者第九十四条规定的法定或约定合同解除条件，黄湘兰发出的单方面解除合同通知不发生解除合同的法律效力，原告不因此负担在三个月异议期内向法院起诉的义务，且原告明确回复黄湘兰不同意解除合同，要求黄湘兰继续经营。因此，2016年6月28日黄湘兰撤场后，案涉商铺因空置造成无人经营的损失，其过错不在原告，系被告自行撤场所致，本院对被告的此一抗辩不予支持。
五、关于被告应承担违约责任的问题。
原、被告均认可黄湘兰未支付2016年5月1日至2017年4月30日的租金378861.50元，黄湘兰已支付2016年5月、6月的部分租金，但已支付的租金数额不能确定。根据2015年4月24日的《租赁合同》的约定，2016年5月1日至2017年4月30日期间每月租金为35957.20元，POS租金500元每月，租金每三个月一期，黄湘兰须于每一期开始前的一个月25-30日将该期的租金等应交费用交给甲方，故黄湘兰应于2017年1月30日之前向原告支付2017年2月1日至2017年4月30日期间的房屋租金107871.60元及POS机租金1500元，合计109371.60元；于2016年10月30日之前支付2016年11月1日至2017年1月31日期间的房屋租金107871.60元及POS机租金1500元，合计109371.60元；于2016年7月30日之前支付2016年8月1日至2016年10月30日期间的房屋租金107871.60元及POS机租金1500元，合计109371.60元；于2016年4月30日之前支付2016年5月1日至2016年7月31日期间的房屋租金55246.70元（欠付租金总额378861.50元-欠付三个季度的租金323614.80元）及POS机租金1500元，合计56746.70元。黄湘兰未在上述期间内支付租金，应承担逾期支付的违约金，该违约金以当期未付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%从逾期之日计算至付清为止。
《租赁合同》于2017年4月30日到期后，被告应当立即将涉案商铺交还被告，被告继续占用涉案商铺至2017年5月12日，原告要求被告参照合同约定的房屋租金支付房屋占用费，本院予以支持。被告应向原告支付2017年5月1日至2017年5月12日期间的房屋占用费13918.92元（35957.2/31天×12天）。
原告要求被告支付违约金91119.60元，该违约金与被告已支付的履约保证金冲抵，被告认为履约保证金应优先冲抵原告未缴纳的租金，且原告主张的违约金过高，请求法院调减。本院认为
2015年4月24日的《租赁合同》第22.2条约定，“乙方未能按照本合同约定向甲方全额缴纳或追补履约保证金、或未能按时足额缴纳租金及物管费、能源费、水电气费、推广费、橱窗或广告位租赁费等其他费用。应向甲方就其所欠的任何部分支付按所欠费金额每日万分之五计算的滞纳金，此外，若乙方欠缴任何费用超过15日仍未自行纠正，则甲方有权采取下一项或多项处理措施：22.2.4：甲方有权选择直接解除本合同，乙方已交的履约保证金作为违约金不予退还。甲方由此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿”，原告有权要求黄湘兰支付违约金。但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案《租赁合同》于2017年4月30日到期，不会因合同提前解除而产生铺面空置损失。黄湘兰未按合同约定向原告支付房屋租金及POS机租金，原告因此遭受的损失应是由此产生的资金占用损失，据此本院认定原告主张的违约金过分高于造成的损失，本院将违约金标准调整为按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算。
原告要求被告支付违约金91119.60元，该违约金与被告已支付的履约保证金冲抵。本院认为，《租赁合同》第11.2条约定，“若发生乙方不能按时足额交纳租金、物管费、推广费、收银机使用费及其他费用或因乙方违约须向甲方缴纳违约金时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠费和违约金并通知乙方在10日内补足履约保证金”，原告有权要求以被告已交纳的91119.60元履约保证金冲抵违约金。
六、关于原告要求被告足源公司对以上债务承担连带责任的诉讼请求。本案中，足源公司在担保书中对保证责任范围、保证期间、保证责任形式等约定具体明确，被告足源公司应按合同约定承担连带保证责任。本院对原告的该项诉讼请求予以支付。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、被告黄湘兰于本判决生效后立即向原告重庆新永基商业管理有限公司支付2016年5月1日至2017年4月30日的期间的房屋租金378861.50元。被告重庆足源工贸有限公司承担连带清偿责任。
二、被告黄湘兰于本判决生效后立即向原告重庆新永基商业管理有限公司支付2016年5月1日至2017年4月30日的期间的POS机租金6000元。被告重庆足源工贸有限公司承担连带清偿责任。
三、被告黄湘兰于本判决生效后立即向原告重庆新永基商业管理有限公司支付违约金，该违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%，以56746.70元为基数，从2016年5月1日计算至付清之日止；以109371.60元为基数，从2016年7月31日计算至付清之日止；以109371.60元为基数，从2016年10月31日计算至付清之日止；以109371.60元为基数，从2017年1月31日计算至付清之日止。该违约金从被告黄湘兰支付给原告重庆新永基商业管理有限公司的履约保证金91119.60元中抵扣，超出91119.60元部分由被告黄湘兰另行支付原告重庆新永基商业管理有限公司。被告重庆足源工贸有限公司承担连带清偿责任。
四、被告黄湘兰于本判决生效后立即向原告支付2017年5月1日至2017年5月12日期间的房屋占用费13918.92元。被告重庆足源工贸有限公司承担连带清偿责任。
五、驳回原告重庆新永基商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8136元（原告已预交4068元），减半交纳4068元，由被告黄湘兰负担，此款限被告黄湘兰于本判决生效后立即支付原告重庆新永基商业管理有限公司，被告重庆足源工贸有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审 判 员 龚陵川
二〇一七年八月二十八日
法官助理 张 伟
书 记 员 张 立