江苏省大丰市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）大商特字第0005号
申请人江苏大丰农村商业银行股份有限公司新丰支行，住所地大丰市新丰镇人民路。
负责人王琴，该支行行长。
委托代理人夏济干，江苏大丰农村商业银行股份有限公司资产保全部经理。
委托代理人李耀华，该支行客户经理。
被申请人江苏德胜阀门制造有限公司，住所地大丰市新丰镇工业园区。
法定代表人施德胜，该公司董事长。
申请人江苏大丰农村商业银行股份有限公司新丰支行（以下简称农商银行新丰支行）要求实现担保物权一案，本院依法进行了审查，并组织了听证，申请人农商银行新丰支行的委托代理人夏济干、李耀华，被申请人江苏德胜阀门制造有限公司（以下简称德胜公司）的法定代表人施德胜到庭进行了听证。现已审查终结。
申请人农商银行新丰支行申请称，2012年1月17日，被申请人德胜公司与申请人农商银行新丰支行签订《流动资金循环借款合同》一份，约定自本合同生效之日起至2017年1月15日止，在该期限内，可以循环借款最高额不超过350万元，每笔借款的金额、期限、利率以借据为准，按月结息等。同日，被申请人德胜公司与申请人农商银行新丰支行签订《最高额抵押合同》一份，约定被申请人德胜公司以其房产为该借款合同提供抵押担保，并办理了他项权证。合同签订后，申请人农商银行新丰支行于2013年10月18日向被申请人德胜公司提供借款150万元，到期日为2014年9月15日。2014年5月20日又向被申请人德胜公司提供借款200万元，到期日为2015年4月20日。借款发放后，被申请人德胜公司对其中150万元贷款未能按约偿还，经协商同意还款1万元本金，余款149万元展期至2015年4月20日。2014年7月21日，被申请人德胜公司的房地产及银行账户被浙江省丽水市中级人民法院查封，涉案金额达1200万元。因抵押资产被查封，贷款不能按约偿还。现要求拍卖或变卖被申请人德胜公司所有的房屋以及土地（证号分别为大丰房他证新丰字第201201**号、第20120161号，大土他项（2012）第012号），对拍卖或变卖后的价款优先偿还申请人借款本金349万元、利息及实现债权的费用。
被申请人陈述，申请人所诉属实，现同意申请人的申请事项。
经审查查明，2012年1月17日，申请人农商银行新丰支行与被申请人德胜公司签订《流动资金循环借款合同》一份，约定：自本合同生效之日起至2017年1月15日止，在该期限内，可以循环借款最高额不超过350万元，每笔借款的金额、期限、利率以借据为准；如借款人到期不偿还本合同项下借款本金及利息，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期罚息利率为约定的借款利率水平上加收50%等。同日，申请人农商银行新丰支行与被申请人德胜公司又签订《最高额抵押合同》一份，约定：德胜公司以其所有的坐落于大丰市新丰镇工业集中区（裕南村三组）1幢、2幢房屋及土地为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息以及实现债权的费用；任一主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿等。合同签订后，双方为抵押物办理了他项权证。他项权证号分别为大丰房他证新丰字第201201**号、20120161号；大土他项（2012）第012号。房屋他项权电子登记表中记载：被担保主债权数额合计为350万元，担保范围同抵押合同中的约定。2013年10月18日、2014年5月20日，申请人农商银行新丰支行分别向被申请人德胜公司发放贷款150万元、200万元，合计350万元，到期日分别为2014年9月15日、2015年4月20日，年利率为8.1%，按月结息。借款发放后，因被申请人德胜公司对其中150万元的借款未能按约偿还，经双方协商同意还款1万元本金，余款149万元展期至2015年4月20日。上述二笔借款到期后，被申请人德胜公司仅偿还了借款本金1万元，以及2015年3月20日前的利息，尚欠借款本金349万元，以及2015年3月21日以后按合同约定的利息。因被申请人德胜公司的经营状况发生变化，申请人于2015年4月10日向本院提起申请。
上列事实，有当事人陈述，借款合同，抵押合同，借款借据，他项权证，房屋他项权状态登记表等证据在卷证实。
本院认为，申请人农商银行新丰支行与借款人德胜公司间签订的借款合同以及抵押合同，系双方当事人的真实意思表示，被申请人德胜公司以其所有的房地产为上述借款提供抵押担保的意思表示具体明确，且依法进行了抵押登记，办理了他项权证，应为合法有效。上述合同成立并生效后，双方当事人均应按约全面履行义务。在合同约定的期限内，申请人农商银行新丰支行向借款人德胜公司发放了贷款，因借款人未能按约偿还借款，按照相关法律规定，申请人对抵押物变价后所得价款在抵押登记债权范围内优先受偿。根据房屋他项权电子记载中的约定，担保范围同抵押合同中的约定，即为借款本金、罚息等。综上，申请人农商银行新丰支行按照借款合同及抵押合同的约定，要求实现担保物权，就抵押物在拍卖、变卖后所得价款在349万元借款本金、利息内优先受偿，符合法律规定和双方合同约定，本院予以准许。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条、第十四条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条，《最高人民法院﹤民事诉讼法司法解释﹥》第三百六十七条、第三百六十八条、第三百七十四条的规定，裁定如下：
一、被申请人江苏德胜阀门制造有限公司结欠申请人江苏大丰农村商业银行股份有限公司新丰支行借款本金3490000元、利息24342.75元（2015年4月20日前的利息），以及3490000元自2015年4月21日起至履行之日止按合同约定的逾期贷款利率计算的利息。
二、准予对被申请人江苏德胜阀门制造有限公司所有的座落于大丰市新丰镇工业集中区（裕南村三组）1幢、2幢房屋及占用范围内的土地使用权（证号分别为大丰房他证新丰字第201201**号、20120161号；大土他项（2012）第012号）采取拍卖、变卖等方式依法变价。申请人江苏大丰农村商业银行股份有限公司新丰支行在抵押登记范围内对上述债权及申请费享有优先受偿权。
如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十五日内向本院提出书面异议。
审 判 长 陈 春 银
审 判 员 朱 列
人民陪审员 徐 荣
二〇一五年五月七日
书 记 员 单文（代）
附录法律条文
1.《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
3.《最高人民法院﹤民事诉讼法司法解释﹥》
第三百六十七条申请实现担保物权，应当提交下列材料：（一）申请书。申请书应当记明申请人、被申请人的姓名或者名称、联系方式等基本信息，具体的请求和事实、理由；
（二）证明担保物权存在的材料，包括主合同、担保合同、抵押登记证明或者他项权利证书，权利质权的权利凭证或者质权出质登记证明等；
（三）证明实现担保物权条件成就的材料；
（四）担保财产现状的说明；
（五）人民法院认为需要提交的其他材料。
第三百六十八条人民法院受理申请后，应当在五日内向被申请人送达申请书副本、异议权利告知书等文书。
被申请人有异议的，应当在收到人民法院通知后五日内向人民法院提出，同时说明理由并提供相应的证据材料。
第三百七十四条适用特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议人不成成立的，裁定驳回。
对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。