江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2058号
上诉人（原审原告）：胡剑平，男，汉族，1962年7�30日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市东湖区。
委托代理人：罗振山，江西全意律师事务所律师，执业证号13601199910151907。
被上诉人（原审被告）：南昌橡木桶贸易有限公司，住所地：南昌市青山湖区塘山镇永溪村132号，组织机构代码证59376627-0。
法定代表人：孙谦华。
被上诉人（原审被告）：孙谦华，男，1965年4月2日生，汉族，江西省于都县人，住江西省赣州市于都县。
上述两被上诉人共同委托代理人：温辉，江西创兴律师事务所律师，执业证号13607201410709739。
被上诉人（原审被告）：彭聪兰，女，1974年12月14日生，汉族，江西省于都县人，住江�省赣州市章贡区。
上诉人胡剑平因与被上诉人南昌橡木桶贸易有限公司、孙谦华、彭聪兰房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初6100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。
胡剑平不服一审法院判决，向本院上诉请求：1、撤销原审法院判决；2、判决自2016年12月31日解除双方的房屋租赁合同；3、判决三被上诉人立即支付所欠上诉人的房屋租金共计531000元（自2012年12月1日起至2016年12月31日止），支付所欠租金逾期利息85860元（自2012年12月1日起至还清之日止的利息，暂时计算至2016年12月31日，利息按月利率1%计算）；4、本案诉讼费由上诉人承担。事实和理由：涉案中的2012年9月18日签订的房屋租赁合同是本案真实的租赁合同。本案中的承租人是南昌橡木桶贸易有限公司及其法人代表孙谦华，应共同承担本案的民事责任。被上诉人孙谦华的配偶彭聪兰依法应当共同承担本案的民事责任。一审判决认定上诉人与被上诉人双方达成口头协议，自2014年12月1日终止租赁合同的履行，没有事实及法律依据，应认定2016年12月31日双方解除涉案的房屋租赁合同。三被上诉人应立即归还上诉人欠交的涉案租金及逾期支付租金利息。虽然代理人为一般代理，但原审法院应做好本案的调解工作。
南昌橡木桶贸易有限公司、孙谦华辩称，南昌橡木桶贸易有限公司与胡剑平于2012年10月8日签订的涉案合同是双方的真实意思表示，合法有效。双方约定涉案房屋租金按每月3600元计算符合客观事实。答辩人已将涉案房屋钥匙归还了上诉人，双方权利义务终止。双方口头解�涉案的合同符合法律规定。
胡剑平向一审法院起诉称：1、解除2012年9月18日原告与被告南昌橡木桶贸易有限公司、孙谦华签订的房屋租赁合同。2、三被告立即支付所欠原告的房屋租金共计531000元。3、三被告支付所欠租金逾期利息85860元。（其中从2014年12月1日计算之前拖欠的租金216000元，按月息1分计算至还清之日，自2017年1月1日起按月息1分计算至还清之日止），4、本案诉讼费由被告承担。
原审法院经审理查明：2000年2月18日，汤成沛与刘华萍、李敏、程菲菲、吴波、胡剑平以汤成沛名义合作建房并签订协议，房屋位于南昌市××××号，建筑面积1343.63平方米（六层楼），其中一楼建筑面积207.93平方米归胡剑平所有。2004年8月31日，汤成沛取得该房所有权证。根据合作协议，胡剑平行使该房屋一楼的处分权，将房屋出租给他人。
2010年10月17日原告胡剑平与案外人张世芬签订一份租赁合同，约定原告将位于南昌市青山湖区××（后××为南昌市××塘山镇××村湖滨××路××）一楼房屋出租给张世芬，租期七年，租金3000元（三个月一付）。双方履行合同至2012年10月，经协商，原告与案外人张世芬同意终止该合同，自2012年10月8日由南昌橡木桶贸易有限公司签订租赁协议并承租该房屋。就此，原告与案外人张世芬均在该合同的首页签字确认。
原告与案外人张世芬达成转让诉争房屋承租权给被告南昌橡木桶贸易有限公司的意思后，原告胡剑平（甲方，出租人）与被告南昌橡木桶贸易有限公司（乙方，承租人）于2012年10月8日签订一份房屋租赁合同，约定1、甲方将其拥有的南昌市东湖区塘山镇永溪村湖滨�路46号一楼全部房屋租赁给乙方经营。2、租赁期限五年，自2012年12月1日至2017年11月30日止。第一年房屋租金人民币3600元，第二年、第三年房屋每月租金4158元……，同时交2万元押金给甲方，押金不计利息，本合同履行终结时，甲方一次性退还给乙方；三个月租金期满前五天，乙方必须将下三个月租金全部交还给甲方……。合同签订后，被告南昌橡木桶贸易有限公司于同年10月31日通过公司账户将2万元押金转账给原告胡剑平，同时按约定每月3600元交付租金（次年递增）。合同履行至2014年11月30日，被告向原告提出解除合同，押金2万元用于冲抵原告的损失，屋内装修和设施归原告，并将房屋钥匙交给原告。原告收到被告钥匙，押金占用至今。
上述事实有原被告的当庭陈述以及原�提供的（2009）东民初字第1391号民事判决书、（2010）洪民三终字第141号民事判决书及被告提供的2010年10月17日胡剑平与案外人张世芬签订的房屋租赁合同、2012年10月12日张世芬出具的收条、2012年10月8日原告与被告南昌橡木桶贸易有限公司签订的租赁合同、2012年10月31日银行进账单（押金回单）等证据予以证实。
另查，原告在本案审理中提供一份2012年9月18日原告与被告签订的房屋租赁合同，除合同中第二条关于房屋租金每月12600元外，其他约定条款内容与被告提供的2012年10月8日租赁合同基本一致。该合同甲方处胡剑平签字，乙方处南昌橡木桶贸易有限公司加盖公章，孙谦华签字。原告依据该合同约定的租金，认为被告拖欠部分租金，故提起本案诉讼。
本案争议焦点：1、双方实际履行的合同是哪份。审理中，被告提供了2012年10月8日原告与被告南昌橡木桶贸易有限公司签订的租赁合同一份，约定租金数额为3600元（次年递增）。而原告提供了2012年9月18日原告与被告南昌橡木桶贸易有限公司签订的房屋租赁合同一份，约定租金数额每月12600元。上述两份合同其他内容一致。被告方在出示2012年10月8日合同的同时，还提供了2010年10月17日胡剑平与案外人张世芬签订的房屋租赁合同（租金每月3000元）以及被告支付给张世芬的收条，此合同首页有张世芬及胡剑平签字确认终止双方租赁关系，自2012年10月8日由橡木桶公司承租诉争店面的文字记载；另被告提供2012年10月31日交付押金20000元的银行进账回单，且被告实际所交租金数额每月为2012年10月8日租赁合同约定的金额，从而印证双方实际履行的合同为2012年10月8日的租赁合同。原告则未提供其他证据佐证。故根据原被告双方举证情况以及合同履行情况，原告提供的证据为孤证，且未提供证据证明其所陈述被告自2012年12月1日开始未按该合同约定交付租金数额的情况下向被告主张过给付拖欠租金的事实；而被告提供的证据形成了较完整的证据链，起到了相互印证的作用，且与实际履行合同情况吻合，足以对抗、推翻原告所述证据事实，故应当认定双方实际履行的租赁合同为2012年10月8日原告与被告南昌橡木桶贸易有限公司签订的租赁合同。此外，被告还出示一份2014年7月31日诉争房屋租赁合同（租金为21600元），原告在此合同尾页注明“此合同双方不执行，仅为了配合检查所用”并签名。由此判断双方签订多份合同存在阴阳合同的情况。
2、原被告双方是否达成终止租赁合同一致意见以及解除租赁关系的时间。庭审中，原告陈述被告自2014年12月1日开始未交付租金，并将店面钥匙交给了原告，但双方未就终止租赁关系达成一致意见，原告为防止扩大损失于本案第一次开庭后即2017年5月5日后将诉争店面出租给他人，就此双方终止租赁合同。被告方则陈述其交付租金至2014年11月30日，双方达成口头协议，自2014年12月1日开始终止租赁合同的履行，被告所交押金20000元及店内装修和设施用于补偿原告损失，并将钥匙交还给原告。根据双方陈述、举证以及合同履行情况，原告在2014年12月确已收到被告交还的诉争店面钥匙，也一直占用押金，而原告称其第一次开庭后将诉争房屋出租给他人，即未提供相关证据，也未将该出租事实告知法院或被告。另外原告还认可被告所述在收到房屋钥匙后搬走遗留的酒。在此情况下，原告在向法院起诉前从未向被告主张过给付租金及违约责任，且诉请的租金中部分主张已过一年诉讼时效。故被告所称双方于2014年12月1日后达成终止租赁合同的事实更符合双方此后存在的实际状态，原审法院对被告陈述的双方终止租赁合同的相关事实予以采信。
原审法院认为：原告胡剑平与他人合作建房，取得诉争房屋处分权，并于2012年10月8日与被告南昌橡木桶贸易有限公司签定房屋租赁合同，属双方真实意思表示，未违反国家有关法律、法规强制性规定，合法有效。合同签订后，双方按约履行至2014年12月1日协商终止租赁关系，事实清楚，证据充分，且双方已就终止合同后产生的法律后果作出处分。原告认为被告尚欠其2012年12月1日至2014年11月30日拖欠租金差额216000元以及自2014年12月1日至2016年12月31日拖欠租金315000元，拖欠租金利息计85860元，证据不足，原审法院不予确认，其要求解除2012年9月18日原告与被告南昌橡�桶贸易有限公司、孙谦华签订的房屋租赁合同并给付拖欠的租金，原审法院不予支持。另双方所签订的租赁合同中承租人即乙方处加盖了南昌橡木桶贸易有限公司公章，且押金支付账户为公司账户，故应当视为公司承租行为，被告孙谦华系南昌橡木桶贸易有限公司法人代表，在合同上签字符合公司要求。故原告要求被告孙谦华承担合同责任，不符合合同主体相对性原则。此外，原告要求被告孙谦华妻子对夫妻共同债务承担偿付责任，可待本案确认债务事实和债务主体后另案提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告胡剑平的诉讼请求。本案由原告预交的案件受理费9970元，全部由原告承担。
本院经审理查明：南昌橡木桶贸易有限公司于2015年4月23日将存放在涉案房屋中的酒搬走。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本案的争议焦点：1、本案中应采信2012年9月18日签订的房屋租赁合同还是2012年10月8日签订的租赁合同。2、南昌橡木桶贸易有限公司的法定代表人孙谦华是否为本案的共同承租人，孙谦华的配偶彭聪兰是否为本案的适格被告。3、双方解除涉案的房屋租赁合同时间如何认定。4、三被上诉人是否欠付上诉人胡剑平的租金及应支付逾期租金利息。5、一般代理是否有权进行调解。
本院认为，上诉人胡剑平与他人合作建房，取得诉争房屋处分权，并于2012年10月8日与被上诉人南昌橡木桶贸易有限公司签定房屋租赁合同，属双方真实意思表示，未违反国�有关法律、法规强制性规定，合法有效。合同签订后，双方按约履行至2014年12月1日协商终止租赁关系，事实清楚，证据充分，且双方已就终止合同后产生的法律后果作出处分。胡剑平认为南昌橡木桶贸易有限公司尚拖欠其租金和利息，证据不足，本院不予确认，其要求确认涉案的租赁合同应按2012年9月18日签订的合同支付，胡剑平提供的证据不能证明该主张，本院不予支持。另双方所签订的租赁合同中承租人即乙方处加盖了南昌橡木桶贸易有限公司公章，且押金支付账户为公司账户，故应当视为公司承租行为，孙谦华系南昌橡木桶贸易有限公司法人代表，在合同上签字符合法律规定及公司法的要求。故胡剑平要求孙谦华及其妻子彭聪兰承担责任，不符合本案的事实及法律规定，本院不予支持。本案中，双方的委托诉讼代理人在一审中均为一般授权，根据法律规定委�诉讼代理人一般授权无权进行调解，胡剑平认为一般授权有权进行调解不符合法律规定，对于胡剑平的该请求，本院不予支持。
另，南昌橡木桶贸易有限公司于2015年4月23日将存放在涉案房屋中的酒搬走，南昌橡木桶贸易有限公司应当支付房屋使用费，在本案中参照双方于2012年10月8日签订的合同中约定的租金支付，即自2014年12月1日至2015年4月23日南昌橡木桶贸易有限公司支付房屋使用费17160元[3600×4+（3600÷30×23）=17160元]给胡剑平。
综上，上诉人胡剑平的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果欠当。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初6100号民事判决；
二、被上诉人南昌橡木桶贸易有限公司于本判决生效之日起五日内支付17160元给上诉人胡剑平；
三、驳回上诉人胡剑平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9970元，由上诉人胡剑平承担9000元，被上诉人南昌橡木桶贸易有限公司承担970元。
本判决为终审判决。
审判长 曹 成 云
审判员 �建平
审判员 罗 云 奇
二〇一七年十二月十一日
书记员 刘 欢 欢