江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆千民初字第0722号
原告周伟。
委托代理人赵颖，上海市华亭律师事务所律师。
被告昆山国银置业有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇淀兴路，组织机构代码73958270-7。
法定代表人张力，该公司董事长。
委托代理人王辉。
委托代理人任博峰。
原告周伟与被告昆山国银置业有限公司（以下简称国银公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理后，依法适用简易程序由审判员苏军伟独任审判，于2014年10月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告周伟的委托代理人赵颖、被告国银公司的委托代理人王辉、任博峰两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周伟诉称：2013年11月，原告欲购买被告开发建设的位于江苏省昆山市淀山湖镇《XX小区》XX区XX号XX室的房屋，参观样板房时被告的销售人员明确表示如购买该房，则该房的汽车库予以赠送。据此，原告与被告签订了《上海富力湾商品房认购书》，该认购书约定，原告于签约当日支付定金20000元，后被告向原告提供了一份《昆山市商品房购销合同》草稿，根据该合同第四条计价方式与价款的约定，被告将汽车库计入了房价款中，原告认为此约定明显与双方先前的约定不符，且造成地上面积减少，房屋性价比降低。据此，原告多次要求被告返还20000元认购定金均未果。原告认为被告的行为侵犯了原告的合法权利，故诉至法院，请求判令被告返还原告20000元认购定金，本案诉讼费由被告承担。
被告国银公司辩称：被告认为认购书已经生效，希望原告继续签订商品房买卖合同并支付首期购房款。
经审理查明：2013年11月1日原告周伟与被告国银公司订立上海富力湾商品房认购书一份，其中约定由原告认购被告位于江苏省昆山市淀山湖镇【XX小区】G2区XX号XX室，建筑面积为200.96平方米，套内建筑面积栏空白，原告同意按商业贷款方式付款，装修标准为精装修，特惠房，优惠认购价为2165956元，原告于签署本认购书时支付定金20000元，首期于2013年11月11日前交付房款30%，即635956元（已扣除定金），原告于2013年12月11日前申办按揭贷款，按揭额1510000元，年限待定（所申办的按揭贷款及年限、利率最终由银行确定为准）。在原告支付定金后，被告应与原告签署《商品房买卖合同》，若原告支付定金之日起十日内未能依约签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则被告有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。上述认购书由原告签名与被告盖章予以确认。原告于签约当日向被告支付了认购定金20000元。
被告向原告提供了昆山市商品房购销合同草稿一份，该草稿载明被告出售给原告周伟位于江苏省昆山市XX镇XX园路西侧的XX小区XX幢XX＋XX号房，该商品房的用途为普通住宅，层高为2.75-3.15米，该幢房屋总建筑层数为7层（地下1层），该商品房住宅总面积共160.97平方米，套内面积138.237平方米，汽车库位于XX小区XX幢XX附1，建筑面积17.61平方米、储藏室面积位于XX小区XX幢XX附2，建筑面积22.38平方米。按建筑面积计算该商品房价款，住宅单价每平方米10778.045元，金额1734941.90365元；汽车库单价每平方米10778.045元，金额189801.3725元；储藏室单价每平方米10778.045元，金额241212.6471元，该商品房总价款为216595元。原告认为双方在洽谈涉案房屋买卖时被告的销售人员明确表示汽车库是赠与的，但在签订正式合同时被告却将汽车库计算房价中，损坏了原告的合法权益，引起本案诉讼。
原告委托上海市华亭律师事务所赵颖律师于2014年3月5日向被告发出律师函，该律师函载明原告在与被告签署商品房认购书后，被告向原告提供了上述商品房购销合同草稿，原告认为合同草稿中将汽车库计入房价款的约定与双方之前的约定不符，且造成地上面积减少，房屋性价比降低，故提出要求被告在收到律师函后7个工作日内将20000元认购定金返还原告，如有异议，可在该期限内与赵颖律师联系，逾期不支付的，赵颖律师将根据原告的授权，采取必要的措施，以保障原告的合法权益。被告当庭表示收到了该份律师函。
原告为证明在其支付定购定金时被告的销售人员告知车库是赠送的，但在正式签订商品房购销合同时，被告将车库也计算了购房款，与被告先前的承诺不符，向本院提供录音资料一份，表示该录音资料系在来源于2013年12月2日王萍（原告妻子）与被告国银公司销售策划部客户经理申焘的通话，2013年12月1日申焘将上述合同草稿提供给原告，该录音资料中有申焘表示在原告看样板房时告知原告车库是赠送的陈述。被告表示申焘确系被告的销售员工，但申焘已于2014年5月离职，经与公司相关人员联系，申焘表示不知道这个谈话内容，且该录音有未听到电话拨号声，也未确认对方的身份等疑点，该录音未经申焘同意，属非法证据，故对录音资料证明的内容不予认可。被告表示在先提供原告草稿后，双方才签署商品房认购书，原告要求退房的时间是2013年12月左右，因距今时间较长，具体哪一天暂时无法核实，原告看样板房时确实告知样板房的车库是赠送的，因为样板房的车库层高低于2.2米，但并未告知诉争房屋的车库是赠送的，而且诉争房屋的车库层高高于2.2米是需要计算建筑面积的。
以上事实有原告提供的上海富力湾商品房认购书、付款凭证、商品房购销合同草稿、录音资料、律师函以及原、被告在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告订立的上海富力湾商品房认购书依法成立有效。该认购书属于预约合同，原告支付被告定金20000元的目的是保证将来签订正式商品房购销合同，该协议书应为预约合同，所涉及定金种类应为立约定金。双方签订的商品房认购书中约定的涉案房屋的建筑面积为200.96平方米，房屋总价款为2165956元，未具体约定建筑面积的具体构成，被告提供给原告的商品房购销合同草稿中对于建筑面积分为住宅建筑面积、车库建筑面积、储藏室建筑面积，并分别计价，总建筑面积及总价款与商品房认购书一致，虽然原告未充分举证被告告知原告涉案房屋的车库也是赠送的，不纳入计价面积，但因在原告看样板房时被告的销售人员告知样板房的车库是赠送的，极易误导原告认为涉案房屋的车库是赠送的，被告应在商品房认购书中明确建筑面积的具体构成，被告未予明确的，应承担不利的法律后果，且被告认可原告在2013年12月左右提出退房，原告在2014年3月向被告发律师函，原告也及时向被告主张双方在买卖涉案房屋车库是否赠送的意见不一致，故本院认定双方对于合同的主要条款未协商一致，原告签署商品房认购书的合同目的难以实现，故原告提出要求退还定购定金的行为，系要求解除原、被告双方签订的商品房认购书，本院予以确认。因双方在履行商品房认购书的过程中均未违约，故原告要求被告返还认购定金20000元符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
被告昆山国银置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告周伟定金20000元。如采取转账方式支付，请汇入原告朱小和指定账户；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费300元，由被告昆山国银置业有限公司负担。此款原告已经预交，本院不再退还，被告在本判决生效后十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。）
审 判 长 苏军伟
人民陪审员 朱 炜
人民陪审员 屠 杰
二〇一五年二月十二日
书 记 员 黄维珺
附民事判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。