广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0403民初2398号
原告：广东粤财投资控股有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路481号粤财大厦15楼，统一社会信用代码：91440000728770876K。
法定代表人：杨润贵，董事长。
委托诉讼代理人：付小承，广州金鹏律师事务所律师。
被告：广东斗门塑料厂，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇井湾路451号，统一社会信用代码：914404001926714732。
法定代表人：周国权。
委托诉讼代理人：王超，广东君安律师事务所律师。
原告广东粤财投资控股有限公司（以下简称原告）与被告广东斗门塑料厂（以下简称被告）借款合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用普通程序，由审判员杨瑛、韩蕾蕾、人民陪审员陈芳芳组成合议庭，并于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人付小承、被告的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告偿还借款30万元及利息1212117.42元（利息暂计至2017年8月20日），合计1512117.42元；2.原告对被告位于珠海市××区井岸镇××临街底层房产享有优先受偿权；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1993年9月30日，被告与广东发展银行斗门支行签订斗发银信字93011号《借款合同》，约定：借款方（即被告）向贷款方（即广东发展银行斗门支行）借款人民币30万元，借款期限6个月，自1993年9月30日至1994年3月30日，借款利息为月息9‰。被告提供其位于斗门区井岸镇××临街底层房产作抵押担保，并移交了相关资料。广东发展银行斗门支行于1993年10月30日向被告发放贷款30万元。借款期满后，被告未依时偿还借款，广东发展银行斗门支行持续向借款人送达《还款通知书》及还款计划，直至2006年9月20日，借款人均予签收确认。2006年10月31日，广东发展银行斗门支行与原告签订《债权转让协议》，将其对借款人《借款合同》（编号：斗发银信字93011号）项下的债权及担保权益转让给原告。原告分别于2007年1月13日、2008年12月2日、2010年10月19日、2012年9月18日、2014年9月2日、2016年8月19日，在《南方日报》刊登了债权催收公告，但借款人至今仍未向原告偿还债务，原告为维护自身合法权益，遂起诉。
诉讼过程中，原告明确诉讼请求第1项的中利息是暂计算至2017年8月20日，要求计算至被告实际清偿之日止。该利息包含正常利息、罚息和复利，正常利息以30万本金为基数，按月息9‰从1993年9月30日起计算至1994年3月30日止。罚息是分成两段计算，第一段以30万本金为基数，按月息9‰从1994年3月31日起计算至2005年6月30日止；第二段以30万本金为基数，按年利率7.56%从2005年7月1日起计算至被告实际清偿之日止来计算。复利的计算标准与罚息的一致。
被告辩称，对于借款30万元的事实予以确认。因涉案《借款合同》并未约定复利，不同意计算复利。对于原告陈述的正常利息的计算起止期间无异议，对罚息的起算时间无异议，但截止时间应计算至债权受让日即2005年6月30日。对正常利息和罚息的计算标准有异议，利率应随中国人民银行贷款利率的调整而调整。原告提交的利息计算清单中载明的金额与同日银行发出的催款通知书中所列的利息金额不一致，对该利息计算清单不认可。被告虽与广东发展银行斗门支行签订了借款抵押书，但借款抵押书中载明的房产当时并未办理房产证，该房产属于权利待定物，非合法的抵押物。签订借款抵押书后也未进行相应的权利公示，也未就该房产办理抵押登记手续。抵押合同成立但未生效，原告方主张的优先受偿权不应得到支持。
原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《借款合同》（编号：斗发银信字93011号）；2.借款抵押书、抵押证书；3.借款借据；4.到（逾）期贷款、利息催收通知书、《催/还款通知书》；5.《债权转让协议》；6.《南方日报》债权催收公告；7.利息计算明细。
被告未向本院提交任何证据。
本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，原告提交的证据1、5、6，被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：原告提交2、3、4来源合法、内容真实，证据间能相互印证，与本案有关联并能证明本案相关事实，可以作为定案依据，本院予以认定；原告提交的证据7为原告单方制作，本院不作为证据认定。
本院根据认定的证据及庭审笔录，查明事实如下：
1993年9月30日，广东发展银行斗门支行（贷款单位）与原告（借款单位）签订一份编号为斗发银信字93011号的《借款合同》，主要约定原告向其借款30万元，贷款种类为流资，借款用途为购材料，借款利率为月息9‰，借款期限自1993年9月30日起至1994年3月30日止。
同日，原告向广东发展银行斗门支行出具一份《借款抵押书》，原告自愿用其位于斗门区井岸镇××临街底层房产（面积350㎡，净值35万元）为涉案30万元借款提供抵押担保。
1993年10月16日，原告向广东发展银行斗门支行出具一份《抵押证书》，证明原告向广东发展银行斗门支行借款30万元，原告愿意用其临街大楼底层作抵押，如发生产权纠纷，广东发展银行斗门支行为第一受益人。广东发展银行斗门支行同意原告用其临街大楼底层作抵押。
1993年9月30日，广东发展银行斗门支行向原告发送借款30万元。
借款到期后，1994年12月16日至2004年4月6日期间，广东发展银行斗门支行持续向被告送达到（逾）期贷款、利息催收通知书或催/还款通知书或付（催）还款通知书。后广东发展银行斗门支行更名为广东发展银行股份有限公司珠海斗门支行（以下简称广发斗门支行）。2004年6月21日、2004年9月21日、2004年12月21日，广东发展银行股份有限公司珠海分行分别向被告送达催/还款通知书。2005年3月21日至2006年9月20日期间，广发斗门支行持续向被告送达催/还款通知书。上述通知书上均载明了被告的逾期本金金额（30万元）及拖欠利息、罚息、复利的金额，被告均在上述通知书上盖章签收。
2006年10月31日，广发斗门支行（转让方）与原告（受让方）签订一份编号为11130057的《债权转让协议》，主要约定广发斗门支行将本案借款债权转让给原告，双方确认该借款债权项下的风险和利益的转移基准日为2005年6月30日。原告享有该债权自2005年6月30日次日起产生的收益，并承担自2005年6月30日次日起与该债权相关的风险，及广发斗门支行本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律文件项下的全部义务、风险与责任。并由原告将转让事实以法律认可的方式及时通知义务人，及承担相应费用。
2007年1月13日、2008年12月2日、2010年10月19日、2012年9月18日、2014年9月2日、2016年8月19日，原告就涉案借款债权分别在《南方日报》上刊登了债权转让及催收公告。
再查明，原告未取得中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》。
本院认为，广东发展银行斗门支行与原告签订的《借款合同》、广发斗门支行与原告签订的《债权转让协议》为各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。广发斗门支行将案涉债权转让给原告，并通过登报的方式履行了债权转让通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，原告依法成为本案所涉借款债权的债权人。
关于借款本金。依据原告提交的《借款合同》、借款借据、催收通知等证据及被告自认的事实，可以确定被告拖欠借款本金30万元。
关于利息问题。依据《金融资产管理公司条例》第二条“金融资产管理公司，是指经国务院决定设立的收购国有银行不良贷款，管理和处置因收购国有银行不良贷款形成的资产的国有独资非银行金融机构”、第六条“金融资产管理公司由中国人民银行颁发《金融机构法人许可证》，并向工商行政管理部门依法办理登记”的规定，及《最高人民法院关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》第九条关于受让人收取利息的问题“……受让人向国有企业债务人主张利息的计算基数应以原借款合同本金为准；受让人向国有企业债务人主张不良债权受让日之后发生的利息的，人民法院不予支持……”、第十二条关于《纪要》的适用范围“……受让人是指非金融资产管理公司法人、自然人……”的规定，原告非金融资产管理公司，被告承担的借款利息应计算至不良债权受让之日。涉案《债权转让协议》约定，涉案借款债权项下的风险和利益的转移基准日为2005年6月30日。原、被告双方均确认不良债权受让之日为2005年6月30日。故被告承担的借款利息应计算至2005年6月30日。至于原告主张的2005年6月30日之后的利息，于法无据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第七条“债务人逾期归还贷款，原借款合同约定的利息计算方法不违反法律法规规定的，该约定有效。”的规定，利息的计算应按原借款合同的约定计算。按照涉案《借款合同》的约定，借款期限内的利息应以借款本金30万元为基数，按月息9‰从1993年9月30日起计算至1994年3月30日止，金额为16380元。
关于罚息，依据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”、中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》第二十五条“逾期贷款从逾期之日起按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息……”、《广东省高级人民法院关于审理金融机构借贷纠纷案件的指导意见》第二十一条“……借款到期后，借款人没有归还应付本金和利息，对逾期本金部分按同期贷款的罚息标准计收逾期罚息；对逾期罚息不再计收复息”及银发【1990】97号《中国人民银行关于违反银行结算制度处罚规定》、银发【1994】256号《中国人民银行关于修订<异地托收承付结算办法>和<异地托收承付结算会计核算手续>的通知》、银发【1995】237号《中国人民银行关于调整贷款利率后有关计算办法的通知》、银发【1996】156号《中国人民银行关于降低金融机构存贷款利率的通知》、银发【1998】586号《中国人民银行关于降低存款利率的通知》、银发【1999】192号《中国人民银行关于降低存贷款利率的通知》、银发【2003】251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定。中国人民银行于1990年4月7日起调整逾期贷款利率为日万分之三、于1995年5月1日起调整逾期贷款利率为日利率万分之五、于1995年7月1日起调整逾期贷款利率为日利率万分之四至万分之六，于1996年5月1日起调整逾期贷款利率为日利率万分之四，于1998年12月7日起调整逾期贷款利率为日利率万分之三，于1999年6月10日起调整逾期贷款利率为日利率万分之二点一，于2004年1月1日起调整逾期贷款利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。原告要求从1994年3月31日起至1995年4月30日止的罚息、从1998年12月7日起至1999年6月9日的罚息，均按月息9‰计算，与中国人民银行同期罚息利率一致，本院予以支持；原告要求从1995年5月1日起至1998年12月6日止的罚息按月息9‰计算，低于中国人民银行同期罚息利率，减少了相对方的支付义务，属于原告对自己权利的处分，本院予以准许；原告要求从1999年6月10日起至2003年12月31日止的罚息按月息9‰计算，高于中国人民银行同期罚息利率，本院不予支持，应按中国人民银行同期罚息利率即日万分之二点一计算；原告要求从2004年1月1日至2005年6月30日止的罚息按月息9‰计算，低于中国人民银行同期罚息利率的上限即日利率万分之四点五（月息9‰÷30天×1.5倍），减少了相对方的支付义务，属于原告对自己权利的处分，本院予以支持。故罚息应分段计算如下：以30万元为基数，按月息9‰从1994年3月31日起至1999年6月9日止，计息170730元；以30万元为基数，按日利率万分之二点一，从1999年6月10日起至2003年12月31日止，计息104958元；以30万元为基数，按月息9‰从2004年1月1日起至2005年6月30日止，计息49230元。综上，从1994年3月31日起计算至2005年6月30日止的罚息共计324918元。
关于复息，依据《广东省高级人民法院关于审理金融机构借贷纠纷案件的指导意见》第二十一条“……借款合同没有约定计算复息，金融机构要求借款人支付复息的，不予支持，但借款人明确同意的除外。借款到期后，借款人没有归还应付本金和利息，对逾期本金部分按同期贷款的罚息标准计收逾期罚息；对逾期罚息不再计收复息”的规定，涉案《借款合同》中未约定计算复息，原告亦未提交证据予以证实广发斗门支行与被告之间有关于复息的约定，故原告主张计算复息，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告对被告位于珠海市××区井岸镇××临街底层房产是否享有优先受偿权的问题。被告向广发斗门支行出具了《借款抵押书》及《抵押证书》，自愿以其位于珠海市××区井岸镇××临街底层房产为涉案借款提供抵押担保。依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、第一百八十条第一款第一项至第三项“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；……”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，涉案房产抵押权的设立是以登记公示的方式作为成立的要件，但双方未办理涉案房产的抵押登记，抵押合同虽有效，但抵押权未设立，不产生物权变动的效力。原告要求对被告位于珠海市××区井岸镇××临街底层房产享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条第一款、第八十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《金融资产管理公司条例》第二条、第六条，《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告广东斗门塑料厂于本判决生效之日起十日内向原告广东粤财投资控股有限公司偿还借款本金30万元；
二、被告广东斗门塑料厂于本判决生效之日起十日内向原告广东粤财投资控股有限公司支付利息（包含正常利息和罚息，其中正常利息16380元、从1994年3月31日起计算至2005年6月30日止的罚息324918元）；
三、驳回被告广东斗门塑料厂的其他诉讼请求。
如果被告广东斗门塑料厂未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18409元，由原告广东粤财投资控股有限公司负担10602元，被告广东斗门塑料厂负担7807元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 杨 瑛
审 判 员 韩蕾蕾
人民陪审员 陈芳芳
二〇一七年十一月九日
书 记 员 陈宝仪
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
……
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第
五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《金融资产管理公司条例》
第二条金融资产管理公司，是指经国务院决定设立的收购国有银行不良贷款，管理和处置因收购国有银行不良贷款形成的资产的国有独资非银行金融机构。
第六条金融资产管理公司由中国人民银行颁发《金融机构法人许可证》，并向工商行政管理部门依法办理登记。
《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》
第七条债务人逾期归还贷款，原借款合同约定的利息计算方法不违反法律法规规定的，该约定有效……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。