上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2292号
上诉人（原审被告）：朱金铨，男，1934年1月1日出生，汉族，住本市长宁区。
上诉人（原审被告）：吴三大（别名吴英娟），女，1935年2月4日出生，汉族，住本市长宁区。
共同委托诉讼代理人：朱培青，系两上诉人之子，1965年10月15日出生，汉族，住本市静安区。
共同委托诉讼代理人：朱燕青，系两上诉人之子，1961年2月3日出生，汉族，住本市黄浦区。
被上诉人（原审原告）：朱钧，男，1971年11月9日出生，汉族，住本市长宁区。
上诉人朱金铨、吴三大因与被上诉人朱钧其他用益物权纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初18669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人朱金铨、吴三大上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判驳回被上诉人朱钧一审诉请。在两上诉人没有得到政府安置居住地之前，按照“代经租”标准继续居住上海市长宁区XX路XX弄XX号XX楼房屋（以下简称涉案房屋）。事实和理由：1、被上诉人提供的2017年3月24日“关于房租事宜的通知”是一份打印文字，没有签名盖章，没有法律效力，一审作为审判依据不当。被上诉人依据（2016）沪0105民初6891号判决内容起诉本案要求上涨租金，但因朱培青、朱某2、朱某3户籍迁出，主体发生变化，故6891号判决书不能作为本案依据。被上诉人起诉要求的是上涨租金，但一审判决上涨的是使用费，虽然被上诉人在一审庭审中临时改口租金为使用费，但上诉人当庭提出程序异议，一审直接判决使用费不符合“不告不理”原则。2、被上诉人的祖母徐某于1960年将涉案房屋出租给上诉人朱金铨、吴三大，徐某之后将涉案房屋上交给国家并不是自愿上交，且上诉人自1981年6月从长宁房管局取得涉案房屋的公有住房凭证，说明产权人是国家，上诉人是合法租用。长宁房管局发放涉案房屋时只是给了上诉人一份通知，并没有与上诉人协商一致，上诉人与长宁房管局的租约没有解除。上诉人与被上诉人之间也没有新的租赁协议或者合同，因为涉案房屋的户主是吴三大，徐某与朱金铨1993年达成协议，吴三大对该份协议书的签订不知情，公证时也不在场，上诉人已经另案起诉公证处，被上诉人要求增加房屋租金以及一审参照市场租金判定使用费没有依据。上诉人认为应当按照“代经租”处理办法和标准，在政府没有提供住房及本人没有其他住所情况下，有权继续居住涉案房屋。3、上诉人朱金铨的养老金4,400元/月(人民币，下同）、吴三大养老金4,000元/月，且均年老体弱，请了护理工护理，上诉人提交了护理工张桂兰的证词及护理的照片，证明每月必须支出护理费5,000元，上诉人没有能力支付高昂的房租。根据公房标准，涉案房屋的房租是94元/月，被上诉人认为应以该标准支付租金。
被上诉人朱钧辩称，不同意上诉人上诉请求。涉案房屋归还被上诉人有很长时间了，是上诉人自己一直不去解决自己的居住问题，导致被上诉人至今无法收回房屋。被上诉人也是近几年才提出增加房租的要求，一审认定房屋使用费与被上诉人起诉主张房租在性质上是一致的，一审对房租也不是全部按照市场价认定的。上诉人提出的因年老体弱额外支付护理费等不能作为其不承担或者减少支付的理由，对上诉人要求以公房租金标准支付房租，被上诉人不予接受。
朱钧向一审法院起诉请求：判令朱金铨、吴三大按照每月8000元标准向朱钧支付自2017年4月1日起的房屋使用费。
一审法院认定事实：朱金铨、吴三大系夫妻关系。
上海市长宁区XX路XX弄XX号XX楼共三间房屋（前间、卫生间、亭子间），建筑面积68.80平方米，使用面积为39平方米，系砖木一等结构，房屋地段等次为甲级。涉案房屋原系案外人朱某1所购，1959年12月，朱某1与妻子徐某离婚。1960年4月，上海市徐汇区人民法院作出裁定，涉案房屋产权归徐某所有。朱钧系徐某之孙。
2014年1月26日，本案朱钧向法院提起案号为（2014）长民三(民)初字第260号的诉讼，起诉要求本案朱金铨、吴三大及案外人朱某2、朱培青、朱某3向其支付涉案房屋房屋使用费。该案审理中查明：自1960年11月起，徐某将涉案房屋出租给朱金铨，月租金35元，未约定租期。自1963年起，涉案房屋由上海市长宁区房产管理局接管。1992年11月，接管单位落实私房政策，将涉案房屋产权发还徐某。1993年3月，徐某与朱金铨达成协议，徐某将涉案房屋出租给朱金铨，月租金26.60元，租期自1992年12月1日至1993年8月31日，该协议经上海市长宁区公证处公证。租期届满后，朱金铨、吴三大未搬迁，当时涉案房屋内户籍有朱金铨、吴三大、张某（系朱金铨之母）、朱某4、朱培青、朱某2六人，案外人王某与朱培青结婚后亦居住在涉案房屋内。1995年2月，徐某向法院提起诉讼，将居住在涉案房屋内的上述七人列为被告，以租期届满，自己居住发生困难为由，要求七人搬离，将涉案房屋收回自用。七人表示因长年居住在涉案房屋，现无他处房屋可搬迁，不同意徐某的诉讼请求。该案审理期间，徐某于1996年2月取得涉案房屋所有权证。该案经法院审理后认为，涉案房屋产权属徐某所有，其享有占有、使用、收益、处分的权利，朱金铨、吴三大以他处无住房为由拒绝迁离的理由不能成立。考虑到朱金铨、吴三大的实际情况，应给予一定期限腾退。1997年10月16日，法院作出（1995）长民初字第280号民事判决，准予徐某收回涉案房屋，七人搬离涉案房屋，于判决生效后一年内履行完毕。上述判决生效后，朱金铨、吴三大未搬离。
1999年徐某再次诉讼来院，仍将居住在涉案房屋内的上述七人列为被告，称涉案房屋长期由其使用，1997年经法院判决被告应在判决生效后一年内搬离，目前距判决生效已过一年多，被告仍拒不搬离，要求被告支付自1998年10月16日起至1999年8月15日止每月按631.80元计算的房屋使用费。七被告表示现无住房，无法搬离，且收入有限，无法承受徐某要求的费用，只同意支付每月123元的房屋使用费。法院经审理后认为，朱金铨、吴三大在法院判令迁出的期限届满后仍占用徐某所有的涉案房屋，是非法的。徐某要求朱金铨、吴三大支付房屋使用费，于法有据，应予支持。具体房屋使用费的数额，可根据案件的实际情况及朱金铨、吴三大的经济负担能力合理酌定。1999年10月13日，法院作出（1999）长民初字第2530号民事判决，七被告应于判决生效后三日内给付徐某自1998年10月16日起至1999年8月15日止每月按351元计算的房屋使用费。
嗣后，朱金铨一直以每月351元的标准向徐某支付房屋使用费。2006年7月31日，徐某将涉案房屋产权过户至孙子即朱钧名下，朱钧并取得涉案房屋的房地产权证。涉案房屋内户籍有朱金铨、吴三大、案外人朱某2、朱某3、朱培青五人内，由朱金铨、吴三大，案外人朱某2及其妻子、案外人朱某3实际居住。
2013年10月11日，朱钧向朱金铨、吴三大及案外人朱某2、朱某3、朱培青寄送《关于房租事宜的通知》，表示涉案房屋已过户至其名下，发函对房租作出调整，决定由原先每月351元调整至每月2,600元，自2013年11月1日起实施，2013年10月仍按原租金收取，每三个月一付，请于2013年10月31日前支付10月至12月的租金共计5,551元，若逾期未支付视为停止租赁，房东有权立即收回房屋。朱钧同时要求朱金铨、吴三大在7日内作出答复，逾期未答复的视为同意上述所有事项。朱金铨、吴三大及案外人朱某2、朱某3、朱培青收到后未予答复，朱钧遂于2013年11月7日向法院递交诉状。
2014年6月24日，法院作出（2014）长民三(民)初字第260号民事判决，判决朱金铨、吴三大及案外人朱某2、朱某3、朱培青按每月2,600元的标准向朱钧支付自2013年11月1日起的房屋使用费（应扣除朱金铨、吴三大、案外人朱某2、朱培青、朱某3已按月支付351元的房屋使用费）。该案判决生效后，经朱钧申请强制执行，朱钧自认朱金铨、吴三大及案外人已经以每月2,600元的标准将涉案房屋的房屋使用费支付至2016年12月31日，朱金铨、吴三大对此亦无异议，并称为涉案房屋维修多次支付维修款，共计17,400元。
2016年4月5日，本案朱钧向法院提起案号为（2016）沪0105民初6891号的诉讼，要求自2016年1月1日起调整涉案房屋的房屋使用费，由每月2,600元调整至每月4,000元，法院于2016年6月30日对该案作出民事判决，判决朱金铨、吴三大及案外人朱某2、朱培青、朱某3按每月3,600元的标准向朱钧支付自2016年2月1日起的房屋使用费（应扣除朱金铨、吴三大、案外人朱某2、朱培青、朱某3已按月支付2,600元的房屋使用费）。该案现已生效。
2017年3月28日，朱钧向朱金铨、吴三大及案外人朱某2、朱某3、朱培青寄送《关于房租事宜的通知》，表示由于目前房屋的租金明显大大低于市场价格，因此决定房屋的租金由原先的3,600元调整至8,000元，该房租标准自2017年4月1日起实施。对于租金的支付方式为先付后住，每三个月一付，朱金铨、吴三大方租金现支付到2016年12月31日，请于2017年3月31日前支付2017年1月1日至2017年3月31日仍按原租金3,600元/每月收取（至今未付），共计10,800元，若逾期支付视为停止租赁，房东有权立即收回房屋。朱钧要求朱金铨、吴三大收到通知后3日内做出明确答复，逾期未答复的视为同意上述所有事项。朱金铨、吴三大收到后未予答复。
审理中，法院就涉案房屋向上海XX有限公司进行询价，中原物业顾问有限公司回复涉案房屋在2017年初至今市场租金价格为每月6,000元左右。
另查明，目前涉案房屋由朱金铨、吴三大居住，案外人朱某2、朱培青、朱某3户籍已从涉案房屋中移出并已搬离涉案房屋，朱钧自认朱金铨、吴三大已按照每月3,600元的标准支付涉案房屋的使用费至2017年3月底。
一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。涉案房屋产权系朱钧所有，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋经原权利人徐某提起诉讼，法院判决朱金铨、吴三大搬离，同时法院考虑到朱金铨、吴三大他处无房的实际情况，给予朱金铨、吴三大一年的腾退期限。但朱金铨、吴三大在期限届满后拒不搬离，徐某在无奈之下只得再次诉讼来院，要求朱金铨、吴三大支付占用涉案房屋期间的使用费，法院经综合考量，判决朱金铨、吴三大按月向徐某支付351元的房屋使用费。嗣后，朱金铨、吴三大继续占用涉案房屋至今，仍未积极履行腾退义务。后经朱钧两次提起增加房屋使用费的诉讼，后一次判决朱金铨、吴三大及案外人朱某2、朱某3、朱培青每月按3,600元支付房屋使用费。现因周边房屋租赁价格上涨，朱钧请求继续调高房屋使用费的诉讼请求，于法不悖，法院予以准许。至于调整时间应从朱钧递交诉状之日即2017年9月5日起算。关于房屋使用费的调整幅度，法院综合考虑周边房屋租赁的市场价格，酌定将房屋使用费调整至每月4,500元为宜，朱金铨、吴三大已经支付的房屋使用费予以抵扣。至于朱金铨、吴三大的抗辩均无事实和法律依据，法院不予采信。
一审法院审理后作出判决：一、朱金铨、吴三大应于判决生效之日起十日内按每月3,600元的标准向朱钧支付自2017年4月1日起至2017年9月4日止的房屋使用费计18,480元；二、朱金铨、吴三大应于判决生效之日起十日内按每月4,500元的标准向朱钧支付自2017年9月5日起的房屋使用费。案件受理费1,800元，因适用简易程序，减半收取900元，由朱金铨、吴三大负担。
二审中，上诉人提交护理工张桂兰的证词及照片，证明上诉人长期需要护理花费较高，没有经济能力支付房屋使用费。被上诉人对该份证据真实性没有异议，但不认可没有能力支付房屋使用费的证明目的。本院认为，对上诉人提交的证据真实性予以确认，但该证据反映的是上诉人目前生活状态，基于本案法律关系，与其所要证明目的之间不具有关联性，故本院不予采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，双方一致确认：上诉人按照3,600元/月标准支付房屋使用费至2017年4月底。
本院认为，鉴于涉案房屋产权已变更至被上诉人名下，因此被上诉人对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分等权利。由于上诉人朱金铨与原产权人徐某签订一份经过公证的协议书，故双方之间建立房屋租赁合同关系，因两上诉人未能在约定的时间搬离，导致被上诉人不能享有占有使用涉案房屋的权利，故被上诉人有权要求两上诉人支付房屋使用费。两上诉人对徐某与朱金铨签订的经公证的协议书效力提出异议，但至今未能提交相关证据加以佐证，故本院不予采信。至于上诉人称其合法占有房屋，并表述其取得长宁房管局的公房租用凭证，但根据已查明事实，涉案房屋已被发放给原产权人徐某自行管理，故上诉人要求以“代经租”的租金标准支付房屋使用费，本院难以采信。至于上诉人以其年老体弱需要护理已无支付能力为由，不同意按照一审确定的房屋使用费标准支付，基于本案之法律关系，本院对其上述理由不予采信。上诉人可另寻途径解决生活困难问题。
虽然被上诉人起诉时主张的是房租，但其在一审审理中已变更为房屋使用费，故一审法院在查明事实情况下直接作出判决认定，不存在程序不当问题。至于房屋使用费标准，一审综合考量了前一次审理时对房屋使用费的认定情况，结合本案审理时周围房屋租金价格上涨等因素，酌情调整每月房屋使用费为4,500元，应属合理，本院予以认同。一审在本案中引用前案事实及判决结果，因与本案同一法律关系，故进行引用并无不当。上诉人就本案事实及审理程序提出的异议，本院不予采信。
综上所述，朱金铨、吴三大的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于双方在二审中一致确认上诉人房屋使用费已付至2017年4月底，故本院对一审第一项主文中的房屋使用费起算时间重新作出认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初18669号民事判决第二项；
二、变更上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初18669号民事判决第一项为：上诉人朱金铨、吴三大应于本判决生效之日起十日内按每月3,600元的标准向被上诉人朱钧支付自2017年5月1日起至2017年9月4日的房屋使用费人民币14,880元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币1,800元，由上诉人朱金铨、吴三大负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
审 判 员 杨斯空
代理审判员 吴 丹
二〇一八年四月十八日
书 记 员 林佳豪
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……