北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初8599号原告（反诉被告）：王魁桥，男，1962年3月23日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张博涵，北京九融律师事务所律师。被告（反诉原告）：张中解，男，1970年1月18日出生，个体工商户，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡豫珍，北京市盈科律师事务所律师。原告王魁桥与被告张中解房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王魁桥委托诉讼代理人张博涵，被告张中解及其委托诉讼代理人胡豫珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王魁桥向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付租金155000元、交给房管所管理费用10000元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年8月26日，原被告双方签订《租房协议》，约定被告承租原告位于北京市新街口xxx门脸房4间，房屋年租金31万元，房租支付方式为半年付，房屋租期6年。原被告签订上述合同后，被告分别于2015年12月支付2016年度上半年房租，2016年6月支付2016年度下半年房租。被告应于2017年1月1日前支付2017年上半年房租，即16万5千元，但时至今日被告始终未能如约支付房租。原告经多次催要无效，现诉至法院，请求支持原告全部诉讼请求。被告张中解辩称，一、原告仍旧依照《房屋租赁协议》的约定租金履行，诉求被告支付2017年1月1日至2017年6月30日的房屋租金155000元，这对被告明显不公平，有悖于合同法的公平原则。位于北京市西城区新街口48号店铺房屋（以下简称涉案房屋）座东朝西。2015年8月26日，原被告双方就涉案房屋租赁经营订立了《租房协议》、《房屋租赁协议》、《补充协议》，其中《房屋租赁协议》约定：（1）甲方将涉案房屋租给乙方经营（骆驼牌系列皮鞋），租期从2015年8月18日至2021年12月31日。（2）2016年1月1日至2021年12月21日期间的每年房屋租金为叁拾壹万元，付款方式半年付。（3）水电卫生、物业费等由乙方支付。合同订立后，被告已分别于2015年12月、2016年6月向原告支付2016年1月1日至2016年6月30日房屋租金，以及2016年7月1日至2016年12月31日房屋租金共计310000元。合同履行过程中，自2016年9月开始至现在，因北京市政建设需要，北京市西城区新街口道路由北向南开挖修路，市政建设单位将包括涉案房屋在内的临街店铺与街面用蓝色钢板隔离，导致无人涉足涉诉房屋购买鞋子，被告承租经营的西城区xxx店铺不能正常经营，造成每月经营亏损。这一客观情况是原被告双方签订房屋租赁合同时不可能预见到的，被告的损失也非商业风险所致。为此原告仍旧依照《房屋租赁协议》的约定履行，诉求被告支付2017年1月1日至2017年6月30日的房屋租金155000元，必然导致原告取得与出租房屋经营价值不对等的房屋租金，而被告则承担了全部损失，这对被告而言明显不公平。二、被告承租经营的北京市西城区xxx店铺因北京市政建设不能正常经营，造成每月经营亏损，属于情事变更情形，应依法驳回原告的诉讼请求，判决对2016年10月1日起至2017年4月30日期间的每月房屋租金25833.33元变更为每月房屋租金12916.67元。在履行《房屋租赁协议》过程中，北京市政建设需要，政府对西城区xxx店铺与街面隔离，不能正常经营，造成每月经营亏损，这一客观情况是原被告双方在签订合同时不可能预见到的，被告的损失也非商业风险所致。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，被告反诉请求对《房屋租赁协议》关于2016年10月1日起至2017年4月30日期间每月房屋租金25833.33元变更为每月租金12916.67元于情于理于法有据。被告据此提出反诉：1.请求原告返还2016年10月1日-2016年12月31日一半租金38750.01元；2.请求2017年1月1日-2017年4月30日的租金减半收取，按每月12916.67元收取。针对被告张中解的反诉，原告王魁桥辩称，不同意反诉请求。双方是租赁合同关系，不是合作经营。我方合同义务是提供房屋，至于使用房屋用途，是否赚了，与我方无关。人流量问题是商业风险。修路是有这个事，是政府建设行为或政策变更，是不可抗力，不是我修，修路跟我无关。交给房管所的管理费3.4万元，这个价格是固定的，不是我能跟房管所商量的，这钱肯定是要付的，不能降低。被告说10月开始修路，应该提交证据。修路和影响经营的时间也不一定完全重合。本院经审理认定事实如下：2015年8月26日，王魁桥（甲方、房东）与张中解（乙方、承租方）签订《租赁协议》，约定：一、甲方将新街口xxx门脸房4间（使用面积50平方米）租给乙方经营，合同期限从2016年1月1日，合同期限为陆年。年租金叁拾壹万元整。二、付款方式半年付。三、自租期内，甲方提供给乙方营业执照，税务登记证，保证乙方正常经营，不受损失。四、在合同期限内租金不变，双方不得反悔，如有一方反悔，按合同一年半租金做为补偿。五、乙方在租期期间内不得从事任何违法行为，如发生由乙方承担相关责任。六、在租期内，甲方不得以任何理由，方式干涉乙方经营活动。如乙方受到任何损失，按照本合同第三条进行赔偿。七、在租期内，乙方不得私自改变房屋结构。八、水电费卫生费由乙方支付。同日，王魁桥（甲方、房东）与张中解（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、甲方将西城区新街口北大街48号门脸房4间（实用面积50平方米）租给乙方经营，租赁期限从2015年8月18日至2021年12月31日。二、考虑出租的房屋其中两间自2015年10月1日开始承租以及房屋重新装修时间等因素，甲乙双方协商一致，同意自2015年8月18日至2015年12月31日的房屋租金合计人民币肆万元，由乙方于本协议签订之日一次付清。2016年1月1日至2021年12月31日期间的每年房屋租金为叁拾壹万元，付款方式半年付。三、经双方协商一致，甲方同意在房屋租赁期限内有权转租、转让本协议项下的全部权利义务，乙方有权以自己的名义直接对外签署房屋转租、转让协议。四、在租赁期限内，甲方提供给乙方营业执照、税务登记证，保证乙方正常经营，不受损失。五、在合同期内租金不变，双方不得反悔，如有一方反悔，按合同一年半租金作为补偿。六、乙方在租赁期限内，不得从事任何违法行为，如发生由乙方承担相关责任。七、在租赁期限内，甲方不得以任何理由、方式干涉乙方经营活动。如乙方受到任何损失，按照本协议第五条进行赔偿。八、在租赁期限内，乙方不得私自改变房屋结构。九、水电费卫生费由乙方支付。此后，王魁桥（甲方、房东）与张中解（乙方、承租方）签订了《补充协议》，约定：1、经双方协商一致，甲方同意乙方在房屋租赁期限内有权转租、转让本协议下的全部权利义务，乙方有权以自己的名义直接对外签署房屋转租、转让协议。2、乙方如有将房子对外出租成功后，乙方每年给甲方一万元。如不转租、转让，就不用给这一万元。3、门面房后面有一处自建房甲方如果提供给乙方使用，乙方需要每年给甲方5000元，如没有提供，乙方就不用付给这5000元。4、时间以房子转租、转让后为准。上述合同签订后，王魁桥向张中解交付了租赁房屋，张中解向王魁桥支付房屋租金至2016年12月31日。此后，张中解未再支付房屋租金。现王魁桥诉至本院，要求张中解支付2017年1月1日至2017年6月30日的租金155000元及交给房管所的费用10000元。张中解不同意王魁桥的诉讼请求并提起反诉，要求王魁桥返还2016年10月1日-2016年12月31日的一半租金38750.01元并减半收取2017年1月1日-2017年4月30日的租金。王魁桥不同意张中解的反诉请求。张中解主张2016年9月底10月初，租赁房屋面临的街面修路，市政建设单位将租赁房屋与街面用蓝色钢板隔离，导致租赁房屋无法正常经营，每月经营亏损，该情形属于双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，应当减少该期间的房屋租金。王魁桥对张中解的主张不予认可。审理中，张中解针对修路的情况，向本院提交了相关照片、录像、微信聊天记录予以证明。王魁桥对上述证据的真实性均不予认可。王魁桥另主张向房管所交的费用每年有所区别，目前尚未交纳。本院认为：王魁桥与张中解签订的《租赁协议》、《房屋租赁协议》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。王魁桥按照合同约定向张中解交付了租赁房屋，张中解应当按照合同约定按时、足额交纳房屋租金。王魁桥要求张中解支付2017年1月1日至2017年6月30日租金的诉讼请求，具有合同及法律依据，本院予以支持。王魁桥尚未向房管部门交纳相关费用，故王魁桥要求张中解向其支付该费用，缺乏依据，本院不予支持。租赁房屋门前的道路进行市政施工与王魁桥无关，施工期间租赁房屋门前的人行道路可以通行，张中解亦在经营，张中解提供的证据亦不足以证明对其造成了相应损失，故张中解要求修路期间减半收取租金，缺乏依据，对张中解要求王魁桥返还2016年10月1日-2016年12月31日的一半租金并减半收取2017年1月1日-2017年4月30日租金的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，张中解支付王魁桥二О一七年一月一日至二О一七年六月三十日的房屋租金十五万五千元。二、驳回王魁桥的其他诉讼请求。三、驳回张中解的反诉请求。如果张中解未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千八百元，由王魁桥负担一百零九元（已交纳）；由张中解负担一千六百九十一元，自本判决生效之日起七日内交纳。反诉费三百八十四元，由张中解负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 俊二〇一七年六月十三日书记员 王德林书记员 林 彤