湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0302民初1716号原告：刘俊泉，男。委托诉讼代理人：戴静，湖南湘晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙燕，湖南湘晋律师事务所律师。被告：刘礼湘，男。委托诉讼代理人：李钢，湖南谛议律师事务所律师。被告：罗映梅，女。委托诉讼代理人：李双鸣，湖南谛议律师事务所律师。原告刘俊泉与被告刘礼湘、罗映梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。后原告刘俊泉变更诉讼请求，本院于2017年5月25日第二次对本案公开开庭进行了审理。原告刘俊泉及其委托诉讼代理人戴静、被告刘礼湘的委托诉讼代理人李钢、被告罗映梅的委托诉讼代理人李双鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊泉向本院提出诉讼请求：1.判令位于湘潭市雨湖区雨湖路街道车站路18号2栋2单元102号房屋（原市检察院宿舍房65.99m2）属原告所有；2.判令被告立即到湘潭市房产局、国土局办理上述房屋的房产证、国土证过户手续；3.判令被告承担全部诉讼费用。后因该案涉房屋纳入政府征收范围，原告刘俊泉向本院申请变更诉讼请求为：判令位于湘潭市雨湖区雨湖路街道车站路18号2栋2单元102号房屋（原市检察院宿舍房）的征收款等房屋所有权权益归原告所有，同时撤回原诉讼请求第二项。事实和理由：原告刘俊泉系被告刘礼湘的哥哥，被告罗映梅系被告刘礼湘的妻子，刘某1系原告刘俊泉和被告刘礼湘的姐姐。2001年端午节，原、被告及刘某1从父母家吃完午饭同车返家时，两被告在车上说起要卖掉位于湘潭市雨湖区雨湖路街道车站路1号检察院宿舍2栋2单元102号共有房屋，房款用来装修新房。原、被告的母亲得知后，建议被告在同等条件下把房屋卖给刘俊泉。2001年8月，被告刘礼湘两次打电话问原告是否要此房，要就给50,000元，房产所有权归原告。原告同意并在2001年8月分两次将50,000元现金送给被告。此后，被告把房屋钥匙交给了原告，由原告居住占有至今。但被告在收到房款后迟迟未办理房屋过户手续，原告多次催促未果。2011年3月20日，在姐姐刘某1的见证下，被告刘礼湘向原告补了一张50,000元房款收据，并承诺尽快办理房产证过户。后被告未信守承诺，反而提出要无偿拿回已出卖15年的房屋，要求原告搬出。原告早已全额支付房款并实际占有该房屋，是房屋的真实所有权人。现该房屋遇国家征收，征收范围内的房屋已全部停止办理过户手续，故原告申请变更诉讼请求。被告刘礼湘辩称，买卖行为不具备法律效力,应予以撤销。本案是买卖合同纠纷不是物权纠纷，房屋所有权的取得是通过买卖关系而确定，不动产所有权的取得是依登记而确定，本案房屋没有登记是不争事实，买卖关系成立方可登记，买卖关系不成立不享有物权。原告变更诉讼请求违背法律规定，依法应不予支持。被告罗映梅辩称，原告刘俊泉与被告刘礼湘的行为对被告罗映梅形成共同侵权。刘俊泉与刘礼湘的行为不具备合法性，是一种无效的法律行为，应予撤销，相关法律后果应由刘俊泉与刘礼湘承担。刘俊泉在知道罗映梅不同意卖房的情况下仍然要求将买卖行为进行下去，不具备法律条件。原告变更诉讼请求违背法律规定，依法应不予受理。原告没有取得房屋所有权，何来取得征收款和房屋所有权收益的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以确认如下：1.原告刘俊泉提交：证据2结婚证存根、湘潭市城镇房屋登记核发权证申请表、湘潭市职工按成本价购买公房审批表，能证明本案相关事实，本院予以确认；证据3证人刘某1、刘某2的证言、收条，证人刘某1已出庭作证，应以其出庭所作证言为准，证人刘某2未出庭作证，对其证言本院不予确认，收条能证明本案相关事实，本院予以确认，但结合当事人的陈述及本院查明的相关事实，本院认为该组证据达不到原告的部分证明目的；证据4证人刘某1的证言、水费缴费凭证、用户用水清单、燃气费缴费凭证及缴费明细、汤向东与刘俊泉结婚证复印件、电费缴费凭证及缴费明细，证人刘某1的证言的认定意见与前述一致，该组证据的其他证据，被告未对真实性提出异议，本院予以确认；证据5证人刘某1的证言、档案查询（产权），证人刘某1的证言的认定意见与前述一致，档案查询（产权）被告未对真实性提出异议，本院予以确认；原告申请的证人刘某1出庭所作证言，结合本院查明的相关事实，本院认为证人刘某1的部分证言客观、真实，本院予以确认，但部分内容系证人听说得来，因此达不到原告的部分证明目的。2.被告罗映梅提交：证据1房产证、国有土地使用证，原告对该证据的真实性无异议，本院予以确认，但达不到被告罗映梅的部分证明目的；证据2水电改造费收条、湘潭市人民检察院行政装备科出具的情况说明，证据3证人罗清莲的证言，证据4证人王筱珊的证言，证据5证人游江的证言，原告对该4组证据均有异议，该收条的出具人及另外三位证人均未出庭作证，本院对该几份证据均不予确认，情况说明虽加盖了行政装备科公章，但没有出具证明的经办人及负责人的签字确认，不符合证据形式，本院不予确认。庭后，原告刘俊泉向本院补充提交了一组证据：雨征办征告[2017]1号《关于启动国有土地上房屋征收工作的公告》及附件，庭前本院已组织两被告质证，两被告均对该证据无异议，但两被告在庭审时拒绝质证，本院向其释明后仍未不予质证，在视为其放弃质证的权利，该证据能证实本案涉案房屋被纳入征收范围的事实，故本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘俊泉与被告刘礼湘是兄弟关系，被告刘礼湘与罗映梅系夫妻关系。罗映梅于1997年参加湘潭市人民检察院单位房改购得本案所涉位于湘潭市雨湖区××街道车站路××单元××号房屋（面积66平方米，以下均称该房屋）一套，于1999年取得房产证（产权证号02××82），2003年取得国有土地使用证[潭国用（2003）字第14F00761号），均登记在罗映梅名下。2001年，因红旗商贸城新买房装修需要钱，刘礼湘、罗映梅有过出售该房屋的想法。2001年8月，在刘俊泉与刘礼湘的母亲提议下，刘俊泉支付了50,000元购房款给刘礼湘。2002年初，刘礼湘、罗映梅搬走后，刘俊泉搬进该房屋。后该房屋的水、电、燃气开户改为刘俊泉或其爱人汤向东。2010年，刘俊泉要求罗映梅办理该房屋过户手续，罗映梅明确表示不同意卖房，拒绝过户。2011年1月，刘俊泉与刘礼湘的母亲逝世。2011年3月20日，刘礼湘在刘俊泉的要求下，向刘俊泉出具一张收条。该收条写明：”兹于公元2001年8月份收到刘俊泉购买本人与妻子罗映梅共有的原市检察院宿舍房款伍万元整”。2017年3月，因湘潭市雨湖区人民政府实施”中心医院片区棚户区改造征收项目”需要，该房屋纳入征收范围。本院认为，本案争议的焦点有：1.原告刘俊泉与被告刘礼湘之间的房屋买卖合同关系是否成立；2.若成立，该房屋买卖合同是否有效。原告刘俊泉与被告刘礼湘双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方已履行了买卖合同的主要义务，原告支付了购房款并已于2002年实际搬进该房屋居住，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条”法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，原告刘俊泉与被告刘礼湘双方的房屋买卖合同关系应当成立。关于房屋买卖合同是否有效的问题。本案诉争房屋系两被告的夫妻共同财产，产权证上所有权人登记为被告罗映梅，但该房屋应系两被告共同共有。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，被告刘礼湘未经被告罗映梅同意擅自将登记在罗映梅名下的诉争房屋出卖给原告刘俊泉，且事后被告罗映梅一直拒绝过户，对被告刘礼湘的行为未予追认，该房屋的相关产权证书也一直在被告罗映梅手中。此外，原告刘俊泉在购买该房屋时，明知被告罗映梅是该房屋的产权人，并在被告罗映梅明确拒绝的情况下，仍要求被告刘礼湘单方面出具收条，其并非法律规定的善意第三人。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故被告刘礼湘擅自出售诉争房屋的行为侵犯了被告罗映梅的合法财产权益，原告刘俊泉与被告刘礼湘之间的房屋买卖合同中涉及被告罗映梅所享有的房屋共有部分不发生效力。该合同虽对被告罗映梅不发生效力，但在原告刘俊泉与被告刘礼湘之间仍有效，对双方具有约束力。被告刘礼湘作为该房屋的共同共有人，将其所享有的该房屋的共有部分转让给刘俊泉有效。关于原告刘俊泉主张案涉房屋的征收款等房屋所有权权益的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。涉案房屋被纳入政府征收范围，并已启动征收程序，该不动产物权即停止交易，不得办理物权变更手续。因此，本案原告刘俊泉已取得被告刘礼湘原享有该涉案房屋部分的实际所有权，此部分房屋征收后所得房屋征收款应归原告所有。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现原告主张该房屋的全部征收补偿款等权益，其实质也包含了主张因未能过户而造成的相关损失。结合本案的实际情况，考虑到资金时间价值和房屋的升值情况，及原、被告双方各自的过错程度等，本案对原告造成的损失亦发生在两被告夫妻关系存续期间，故本院予以酌情确定由原告享有涉案房屋征收补偿的65%份额，由被告罗映梅享有35%的份额。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十八条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，判决如下：一、登记在被告罗映梅名下位于湘潭市雨湖区雨湖路街道车站路18号2栋2单元102号的房屋（产权证号02××82）的征收补偿款，由原告刘俊泉享有65%的份额，由被告罗映梅享有35%的份额；二、驳回原告刘俊泉的其他诉讼请求。案件受理费500元，由原告刘俊泉负担175元，由被告刘礼湘负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  吴金平代理审判员  李 艺人民陪审员  肖淑如二〇一七年六月二十二日代理书记员  蒋梁燕附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。