黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第146号
上诉人（原审原告）李成良，住黑龙江省依兰县。
委托代理人张春，北京泽文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）依兰县人民政府房屋征收办公室，住所地黑龙江省依兰县依兰镇。
法定代表人陈冠军，职务主任。
委托代理人李维库。
被上诉人（原审被告）葛英，住黑龙江省依兰县。
被上诉人（原审第三人）依兰县商务粮食局，住所地黑龙江省依兰县依兰镇。
法定代表人战金成，职务局长。
委托代理人黄庆利。
上诉人李成良因与被上诉人依兰县人民政府房屋征收办公室（以下简称征收办）、葛英，依兰县商务粮食局确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省依兰县人民法院（2013）依民初字第1108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定：1986年年末，为解决困难职工住房问题，经原依兰县粮食局（现为第三人依兰县商务粮食局）党委研究决定，购买李成良坐落在依兰镇五街一委，房屋建筑面积为41.25平方米住房一座，将该房屋分配给葛英使用，该房屋的购房款从李成良在太平粮库的欠款中支付给李成良。后在处理公产房屋时将该房屋出售给葛英并由其占有使用至房屋被拆迁，葛英以房屋修缮费用抵顶购房款。葛英多次向李成良索要房屋产权证书，李成良以房屋产权证丢失为由拒绝。李成良与原依兰县粮食局没有签定房屋买卖协议，争议房屋没有办理房屋转籍过户手续，争议房屋拆迁时，争议房屋产权证书登记的所有人仍为李成良。2013年5月3日被告葛英以李成良的名义与征收办签订了房屋征收产权调换协议书，葛英调换到三江家园四号楼六单元一楼西门69.11平方米房屋，领取拆迁补偿费41，815元，争议房屋已拆除。
李成良诉称：李成良在依兰镇五街一委有面积41.25平方米砖木结构的房屋一处，房屋所有权证号为依房权证2008字第0284**号。2013年李成良房屋所在位置拆迁，葛英与征收办在李成良没有授权且不知情的情况下，伪造李成良的签名，于2013年5月3日签订了房屋征收产权调换协议书。协议内容并非李成良本人的意思表示，葛英与征收办擅自处分的行为侵害了李成良的合法权益，故依法诉至法院，请求确认葛英与征收办签订的房屋征收产权调换书无效并承担本案的诉讼费用。
被告葛英辩称：争议房屋是原依兰县粮食局安排的公产房，被告葛英已居住了二十六、七年，都没有争议。房屋动迁时葛英不属于伪造签名，因为动迁时需要签原房主的名，请求法院驳回李成良的诉讼请求。
征收办辩称：李成良诉征收办与葛英签订的房屋征收产权调换协议无效一案，因征收办与葛英在签订此协议的过程中，依兰县商务粮食委员会出具证明，证明该房屋在1986年为解决困难职工住房问题，经该局党委开会研究决定分配给葛英的。同时该局又出具2001年7月30日会议记录的第十项议题显示“关于葛英、葛英住房存在的问题：葛英、葛英住房是李成良当时在太平粮库拿钱盖的，现房照在李成玉手里，李成玉在太平粮库打2万元欠条。此事，由粮食局打条，抽李成玉2万元欠条，把房照先拿回来，然后葛英、王波自行去办理房照。”又出具了太平粮库的往来帐作为佐证，证明该房屋产权为该局所有。葛英、王波也出具了当时做出该决定的原局领导刘忠仁、刘忠、尹玉琨等人的证言。因第三人依兰县商务粮食局为行政机关，其重大问题应由党委会讨论决定，党委会的意见就是该局的意见，因此征收办有理由据此认为葛英为该房屋实际所有人，与葛英签订了房屋产权调换协议书。现案外人李成良提出异议，为了方便案件的审理，厘清该房屋产权的归属，征收办认为该案所涉及的房屋产权的归属是本案的焦点，具体该房屋的归属由人民法院裁定，征收办只是被动补偿、补偿给谁的问题。
依兰县商务粮食局辩称：一、葛英及依兰县商务粮食局向法庭提供的证据完全能够证明李成良在27年前就已将诉争的房屋出售，并已经收取20000元价款的事实。葛英出示的原依兰县粮食局时任领导刘忠仁等五人的证言，太平粮库李成良往来账页及粮食局调查组的证明材料，都充分说明诉争的房屋是李成良出售给原依兰县粮食局的，而并非是借用的；二、从葛英实际占有使用诉争房屋27年之久这一客观事实，不难看出诉争的房屋并非李成良借用给原依兰县粮食局的。27年来李成良从来就未对出售一事提出过异议，李成良称曾向周时学书记、王云君副局长提出过此事，但这二人均已故，又不是处理此事的主管领导，处理此事的刘忠仁局长仍健在，他的证言是出具给依兰县商务粮食局的，这个证言是一个老干部以党性做保证出的证言，可信。依兰县商务粮食局对诉争的房屋已交付了价款，房屋是李成良主动交付的并不存在借用之说；三、从逻辑推理角度考虑，27年前的依兰县粮食局是不可能向个人借房分给职工的；四、李成良持有房产证只能证明诉争的房屋李成良曾经拥有过所有权，但并不能证明他现在仍然拥有该房的所有权，理由很简单，诉争的标的物在27年前就交付买受人了；五、从诉讼时效讲，李成良的起诉应依法驳回。民法有明确规定，诉讼时效最长的为20年，诉争的房产已交付27年，并已经灭失，拆迁的补偿已归被告葛英，无论是程序上还是实体上，李成良的诉请都不能得到支持。综上，李成良主张房屋是借给依兰县商务粮食局的，没有证据支持，应依法驳回。
原审判决认为：综合全案证据，能够认定李成良已于1986年将争议房屋出卖给依兰县商务粮食局，第三人购买后，将争议房屋交由葛英居住使用，后又将争议房屋出卖给葛英并占有使用至争议房屋被拆迁。李成良虽持有争议房屋的所有权证书，但因其已将争议房屋出卖给依兰县商务粮食局并实际交付，其已不再享有争议房屋的所有权，葛英应为争议房屋的实际所有权人；在争议房屋被拆迁时，被告葛英作为争议房屋的实际所有权人有权处分争议房屋，并与征收办签订拆迁补偿协议。葛英虽以李成良的名义签订拆迁补偿协议不当，但未对李成良的合法权益造成损害，该拆迁补偿协议亦不存在其他无效的法定事由。综上，李成良的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，不应予以支持。据此判决：驳回李成良的诉讼请求。案件受理费100元由李成良李成良负担。
李成良不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决违背《中华人民共和国物权法》第九条、十四条、十六条等法律条文的明确规定。李成良对争议房屋享有完全物权，具有完全的对世效力。依兰县商务粮食局没有提供任何直接证据证明其与李成良之间存在房屋买卖关系，房屋属于不动产，不动产物权的公示效力以登记为准。原审判决错误的认为葛英已经实际占有使用争议房屋，就认定葛英是争议房屋的实际所有权人，违反了《中华人民共和国物权法》的规定。李成良依法取得争议房屋的房屋产权证，是该房屋的所有权人，葛英在没有取得李成良同意或追认的情况下，违法与征收办签订房屋征收产权调换协议书的行为，属于无权处分，违反了《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该协议书应当被依法认定为无效。故请求撤销原审判决，改判葛英与征收办签订的房屋征收产权调换协议书无效。
葛英辩称：同意原审判决。
征收办辩称：同意原审判决。
依兰县商务粮食局辩称：同意原审判决。
本院二审认定的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：本案当事人诉争的焦点问题为：1、李成良就被征收房屋与依兰县商务粮食局之间形成的法律关系；2、葛英对案涉房屋是否构成本权占有；3、葛英与征收办之间签订的征收补偿协议的效力问题。
（一）关于李成良就被征收房屋与依兰县商务粮食局形成法律关系问题。本案中，被征收房屋系李成良于1986年交付给依兰县商务粮食局至房屋被征收，该房屋所有权虽登记在李成良名下，并未办理变更登记，即未发生物权的变动，但已构成转移占有。李成良主张房屋交付的原因系将房屋借给依兰县商务粮食局，但未提交充分证据证明双方之间借用关系的成立，且对出借原因、期限均未作出合理说明，而依兰县商务粮食局及葛英提交了原依兰县粮食局党委会议纪要、原局领导刘忠仁、孙玉清以及高洪涛、周华清、赵忠刚等原依兰县粮食局职工的证人证言、依兰县太平粮库证明及财务传票等证据，已形成证据链条，证明李成良及案外人李成良的房屋以2万元的价格卖给原依兰县粮食局，经原依兰县粮食局党委会研究决定，将购买的李成良房屋分配给该单位职工葛英的事实。因葛英及依兰县商务粮食局提交证据的证明力明显大于李成良提交证据的证明力，因此，原审判决根据民事诉讼的优势证据原则，认定李成良与依兰县商务粮食局存在房屋买卖关系正确，该房屋买卖行为系双方真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，具有法律效力。
（二）关于葛英对被征收房屋是否构成有权占有问题。依兰县商务粮食局基于与李成良的合法房屋买卖关系占有被征收房屋，为有权占有，其有权将该房屋分配给单位职工葛英承租居住。葛英基于单位正当分配住房，以公产房承租人的身份对被征收房屋进行占有，后单位在处理公房时又将该房屋出售给葛英，故葛英对被征收房屋构成物权法上的有权占有。
（三）关于葛英与征收办之间签订的征收补偿协议的效力问题。葛英与征收办签订的《房屋征收产权调换协议书》系双方当事人的真实意思表示，虽然在被征收人一栏，因被征收房屋尚未办理所有权的变更登记，表述为“李成良（葛英）”，存在瑕疵，但其对公产房承租人予以安置补偿，并不违反国家法律和行政法规定的强制性规定。并且，该被征收房屋登记的所有权人虽仍为李成良，但李成良于1986年即将被征收房屋出卖给依兰县商务粮食局，转移占有达27年，未办理所有权的变更登记，不发生物权变动的法律后果，但不影响买卖行为的法律效力。现被征收房屋又已经被依兰县商务粮食局出卖给单位职工葛英，葛英作为占有人与征收办签订《房屋征收产权调换协议书》，不构成无权处分，李成良作为房屋出卖人以此为由主张现占有人葛英与征收办签订的征收协议无效，缺乏事实和法律依据。原审判决认定葛英与与征收办签订的《房屋征收产权调换协议书》有效，驳回李成良的诉讼请求正确，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李成良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘松涛
审 判 员 王秀丽
代理审判员 董茂建
二〇一五年四月十五日
书 记 员 马立娜