江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终9790号
上诉人（原审被告）：刘桂林，男，1970年4月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：陈钢，北京市惠诚（昆山）律师事务所。
上诉人（原审被告）：许年翠，女，1975年2月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。
上诉人（原审被告）：刘昊，男，1996年1月10日出生，汉族，住江苏省昆山市。
被上诉人（原审原告）：马志鹏，男，1982年7月14日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：王伟，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。
原审第三人：昆山北区房产咨询有限公司天地华城店，住所地江苏省昆山市玉山镇天地华城花园15号楼6室。
负责人：李旭林，该公司总经理。
上诉人刘桂林、许年翠、刘昊因与被上诉人马志鹏及原审第三人昆山北区房产咨询有限公司天地华城店（以下简称北区房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初5776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘桂林、许年翠、刘昊上诉请求：撤销原审判决并依法改判以定金10万元为基数按同期银行贷款利率计算违约金，刘桂林承担违约金三分之一，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为双方房屋合同解除时间为2016年5月25日不符事实。2016年3月26日许年翠、刘昊向马志鹏发出通知明确不同意出售房屋，双方合同即已解除。二、由于诉争房屋共有人许年翠、刘昊不同意出售房屋导致合同解除，刘桂林并未表示不同意出售房屋，故一审法院将合同解除的原因归责于刘桂林恶意违约不符事实。三、一审法院以上诉人的加价行为、未能保证其签字行为获得其余共有人的授权及共有人不同意出售房屋等情形，认为上诉人有违诚实信用原则构成恶意违约，系认定事实错误。四、诉争房屋其他共有人并未追认涉案房屋买卖合同，故一审法院认为房屋买卖合同有效依据不足。五、关于一审过程中录音资料的真实性上诉人持有异议，该录音是被上诉人故意引诱的情况下产生的，真实性不明的录音资料不能作为查明事实的依据。六、诉争合同第十条的约定属于格式条款，是中介机构免除责任的条款，不具有法律效力。被上诉人签订房屋买卖合同时明知房屋为共同共有，其应承担共同过错。
马志鹏辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确。其同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。
北区房产公司未作述辩。
马志鹏向一审法院起诉请求：1.判决解除马志鹏与刘桂林之间签订的房屋买卖合同；2.刘桂林、许年翠、刘昊返还定金10万元；3.刘桂林、许年翠、刘昊支付违约金30万元。4.诉讼费用由刘桂林、许年翠、刘昊负担。
一审法院认定事实：2015年12月27日，马志鹏（乙方）、刘桂林（甲方）、北区房产公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲方同意将坐落在昆山市玉山镇中大未来城8东2803室房屋出售给乙方，建筑面积149.28平方米，实际面积以房产证、发票、收据为准，成交价170万元，该价格包含地下车位一个，毛坯交房，合同签订时，乙方支付10万元定金。合同第三条约定，甲乙双方同意合同生效之日起60日内，乙方支付甲方77万元，购房定金在付款时抵充，并同意于2016年2月27日前办理过户手续，贷款部分93万元由丙方代乙方办理贷款手续。合同第四条约定，甲乙双方任何一方未按本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。合同第十条第四款约定，如合同所交易房产系共有财产，由部分共有人未能到场签字，在合同上签字的共有人，自动视为向交易各方作出承诺，保证其签署本协议已经取得未到场共有人的授权，如保证不实，由签字者按照本合同第四条规定的违约条款承担违约责任（该义务独立存在，不因本合同无效而无效）。合同第十二条补充条款约定，甲方提供身份证、结婚证、户口本配合乙方和丙方办理贷款和过户；乙方需提供身份证、结婚证、户口本、公积金证、薪资证明配合甲方和丙方办理过户和贷款审批。合同签订当日，马志鹏支付10万元定金给刘桂林。
一审法院另查明：合同签订时，刘桂林并未取得案涉房屋的房产证、土地证，其提供的《昆山市商品房购销合同》，附在上述《房屋买卖合同》后，该《昆山市商品房购销合同》载购房人为刘桂林、刘昊，刘昊与刘桂林系父子关系、刘桂林与许年翠系夫妻关系。2016年2月18日，案涉房屋登记在刘桂林、刘昊名下，许年翠为共有人，建筑面积150.47平方米；2016年3月14日，案涉房屋土地使用权登记在刘桂林、刘昊名下，许年翠为共有人；刘桂林、许年翠、刘昊实际取得房产证、土地证的时间比登记时间延迟；因土地证未能在2016年2月27日前取得，故过户无法进行，刘桂林与马志鹏协商延期。
一审法院又查明：2016年3月12日录音中，许年翠提到“还有房子就是他的，但房产证是三个人的，他一方卖不行的”、“对呀，那时我儿子没签字”、“谁授权的”、“房子我肯定是不想卖了”“看房子时，我也不知道他签了合同”、“10万元我拿了，我给你，再赔个几万块，这是我自己的想法”、“我也是没有办法，因为苏州的房价比这个要涨得不得了，开始我们觉得把这个卖掉，到那边买，贷点款，就算了，现在是，不是我想的了”、“土地证没下来，下个星期刘桂林回来就约谈一下”“下个星期我再给答复，反正再晚下个星期土地证也拿下来了，如果我违约也是下个星期给答复”。2016年3月19日，北区房产公司联系刘桂林，提到马志鹏同意加10万元是否同意，刘桂林说不清楚也不知道，他儿子现在也不想卖了，北区房产公司问是何原因，是价格还是什么，刘桂林在电话中称有事与其老婆联系。2016年3月23日，北区房产公司联系刘桂林，提到27日过户，过户前马志鹏先打首付款，但刘桂林说事情搞不清楚了，也做不了主，土地证还没有办好，提到“我儿子这边我昨天也通电话了，他有点舍不得，他觉得能不能叫客户不买”。2016年3月24日，马志鹏配偶、刘桂林、许年翠在北区房产公司约谈，许年翠提出案涉房屋售价200万元，马志鹏不同意。许年翠、刘昊于2016年3月26日发通知给马志鹏，告知其对刘桂林以170万元出售案涉房屋不知情，明确不同意出售案涉房屋。
以上事实由房屋买卖合同、房产证、土地证、收据、录音材料、通知、商品房购销合同、双方当事人在一审庭审的陈述等证据在卷予以证实。
一审法院认为，本案马志鹏与刘桂林双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。刘桂林以共有人许年翠、刘昊不知情为由抗辩买卖合同无效，与合同约定及法律规定不符，一审法院不予支持。许年翠、刘昊非案涉合同的相对方，故一审法院对马志鹏基于案涉合同约定要求许年翠、刘昊承担责任的诉讼请求不予支持。刘桂林在与马志鹏签订房屋买卖合同后，理应全面履行合同约定，而加价的行为及未能保证其签字行为获得了其余共有人授权，因共有人不同意出售案涉房屋，共同导致案涉合同无法继续履行下去，刘桂林的行为有违诚实信用原则，构成恶意违约，因刘桂林恶意违约，马志鹏主张解除合同的诉讼请求一审法院依法予以准许，因主张解除合同的诉讼请求系马志鹏在第一次庭审即2016年5月25日提出，刘桂林也未提出异议，故《房屋买卖合同》解除的时间为2016年5月25日。马志鹏基于解除房屋买卖合同的情形下要求刘桂林返还定金并承担违约金的诉讼请求应予支持。双方签订的房屋买卖合同明确约定违约金的计算方式为该房屋成交价的20%，即34万元，系双方真实意思表示，合法有效，应予确认，同时鉴于违约条款作为惩罚性条款，综合考虑刘桂林违约主观恶意性和昆山市房价上涨的实际情形，一审法院对马志鹏主张违约金30万元的诉讼请求予以支持。
据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、马志鹏与刘桂林签订的《房屋买卖合同》于2016年5月25日解除。二、刘桂林于判决生效后十日内返还马志鹏定金10万元。三、刘桂林于判决生效后十日内支付马志鹏违约金30万元。四、驳回马志鹏的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由刘桂林负担。
二审中，双方当事人均无提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，诉争房屋买卖合同由马志鹏、刘桂林协商签订，系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人主张诉争合同未经其他共有人追认故合同无效，并无相应法律依据，本院不予支持。因诉争房屋共有人许年翠、刘昊不同意出售房屋导致合同无法继续履行，马志鹏据此于2016年5月25日主张解除合同符合法律规定，一审法院认定前述时间为诉争房屋买卖合同的解除节点并无不当。上诉人虽对一审中马志鹏提交的录音资料持有异议，但并未提供相应的反驳证据，故一审法院采信前述录音资料并无不当。诉争合同第十条明确约定，如合同所交易房产系共有财产，有部分共有人未能到场签字，在合同上签字的共有人，自动视为向交易各方作出承诺，保证其签署本协议已经取得未到场共有人的授权。上诉人主张前述条款系格式条款且马志鹏在签订诉争合同时已经知道诉争房屋为共同共有，故马志鹏对合同无法履行的后果亦应承担共同过错。对此本院认为，马志鹏并非提供前述条款的当事人，马志鹏对合同无法继续履行的法律后果并不存在过错。刘桂林在未经诉争房屋其他共有人同意下即出售房屋并签订房屋买卖合同，对此其应承担违约责任。
综上所述，刘桂林、许年翠、刘昊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由刘桂林、许年翠、刘昊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 黄学辉
代理审判员 黄源榕
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 袁丽媛