安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0403民初1932号
原告：祁玉峰，男，汉族，1980年7月21日生，住安徽省淮南市谢家集区，
委托诉讼代理人：祁庆富（原告父亲），住安徽省淮南市谢家集区。
委托诉讼代理人：吴佩玲，安徽韶美律师事务所律师。
被告：北京腾跃诚源房地产经纪有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前西街40号205室，统一社会信用代码不详。
法定代表人：赵志奇，职务不详。
被告：淮南市鑫诚房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区陈洞路东侧，统一社会信用代码91340400730024055K（1-1）。
法定代表人：李军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：代程，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：钱慧，男，该公司员工。
被告：中融业担保有限公司，住所地安徽省合肥市包河区金寨路安徽国际商务中心B座1901。
法定代表人：王巨婷，职务不详。
原告祁玉峰诉被告北京腾跃诚源房地产经纪有限公司（以下简称腾跃公司）、淮南市鑫诚房地产开发有限公司（以下简称鑫诚公司）、中融业担保有限公司（以下简称中融业公司）合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告祁玉峰委托诉讼代理人祁庆富、吴佩玲、被告鑫诚公司委托诉讼代理人代程到庭参加了诉讼，被告腾跃公司、中融业公司经本院公告传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
祁玉峰向本院提起诉讼请求：1.判令腾跃公司支付拖欠按揭款155100元（2014年6月至2017年3月,4700×33个月），并判令2017年4月以后按合同约定支付按揭款；2.判令腾跃公司支付年租金23295.6元（35.95×60元/平方×15%×1.2×1.2×50；自2013年1月至2017年3月共50个月）；3.判令腾跃公司支付逾期违约金81443元，并将违约金判至实际支付之日止；4.判令鑫诚公司、中融业公司承担连带责任；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年底，鑫诚公司以售后包租的销售模式向原告出售商品房，2009年12月30日，原告以811575元（首付406575元于2009年12月30日前交付，余款405000元办理贷款）购买位于田家庵区鑫诚花园3栋311号商铺（淮田字第12026942号），面积35.77平方米。2010年1月10日由腾跃公司与原告签订《商铺委托经营合同》，约定：1.原告将其所有的上述商铺委托腾跃公司统一招租经营；2.商铺委托经营期自2010年5月31日至2020年5月30日；3.按揭偿还起始日起计算，第四年至第十年商铺按揭部分由腾跃公司代为偿还，并且腾跃公司每年给予原告本商铺租赁收益的15%，结算时间为每年最后5个工作日；4.腾跃公司若违反前述约定的期限支付原告返租金，每逾期一日，应向原告支付商铺净房款万分之三的日违约金。2014年5月30日后，腾跃公司拖欠原告按揭款及租金至今，经多次催告无法解决故诉至贵院，请依法判如所请。
鑫诚公司辩称：根据合同相对性，银行贷款由原告自行承担，若原告代为偿还后对腾跃公司享有追偿权，鑫诚公司享有连带偿还责任，原告诉请1不能成立；根据补充合同约定，补充合同不存在递增20%，故原告诉请2相应不能成立；违约金部分，腾跃公司逾期支付的是租金，而不是购房款，不应以购房款为基数，第七年的违约金付款期限未到；请法庭对违约金进行相应减少；第五年的保证债务的保证期间已经超过。
腾跃公司及中融业公司未到庭参加诉讼，未在答辩期限及举证期限内提交答辩状及证据。
到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的商铺委托经营合同、补充合同、补充说明，鑫诚公司质证：真实性无异议，对证明观点有异议，租金的计算有异议，违约金计算有异议。本院认证意见：该组证据内容能够反映原告的证明观点，故本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2009年12月底，祁玉峰与鑫诚公司签订《商品房买卖合同》，约定：祁玉峰以811575元的总价购买鑫诚公司开发的位于淮南市××花园××号商铺，建筑面积35.77平方米，祁玉峰于2009年12月30日支付首付款406575元，剩余405000元办理贷款。合同签订后对该商铺进行了网上备案。2010年1月8日，祁玉峰、李娟与徽商银行淮南淮舜路支行签订《个人住（商用）房借款合同》，约定：为鑫诚花园第3幢311号商铺贷款405000元，贷款期限10年即2010年1月8日至2020年1月8日，等额本息每月15日还款，每月偿还借款本息为4605.7元，首次扣款日为2010年1月15日，祁玉峰以账号为62×××28的徽商银行银行卡作为还款账户，徽商银行淮南淮舜路支行每月按时扣款。合同签订后，徽商银行淮南淮舜路支行于2010年1月11日发放了该笔贷款。
2010年1月10日，祁玉峰与腾跃公司签订《商铺委托经营合同》，合同约定：1.祁玉峰将其拥有的3栋311号商铺委托给腾跃公司统一招租经营；2.委托期间，商铺的使用权、经营权、收益权归腾跃公司所有，祁玉峰委托经营期间的收益由腾跃公司给予固定回报；3.祁玉峰委托腾跃公司经营商铺期限为10年，自2010年5月31日至2020年5月30日；4.祁玉峰获取收益方式：按揭偿还起始日起计算，第四年至第十年商铺按揭部分由腾跃公司代为偿还，且腾跃公司每年给予祁玉峰商铺租赁收益的15%，结算时间为每年最后5个工作日；5.如腾跃公司逾期支付返租金，每逾期一日，则应向祁玉峰支付商铺净房款万分之三的日违约金；6.附件：本商铺当前租金状况（委托经营前3年内每年租金递增20%），铺位号:3#311建筑面积:35.77当前租金:￥25754。鑫诚公司、中融业公司作为担保方在合同下方加盖公章确认。
2012年8月24日，鑫诚公司给原告开具了案涉商铺购房款发票，发票显示：鑫诚花园3栋311号商铺建筑面积35.95平方米，购房款为814433.8元。后祁玉峰于2012年10月26日办理了案涉商铺房地产权证书。
2013年1月16日，祁玉峰与腾跃公司就建筑面积增加导致的房屋价款增加签订了补充说明。2013年1月19日，祁玉峰（乙方）与腾跃公司（甲方）就《商铺委托经营合同》签订了《补充合同》，约定：乙方已购买的鑫诚花园3栋311号商铺，预测面积为35.77平方米，实测面积为35.95平方米（商铺面积以实测面积为准）；收益方式：以乙方按揭贷款后的第一个还款日为起始日计算，第四年至第十年商铺按揭部分由甲方代为偿还，且甲方每年给予乙方商铺租赁收益的15%（按实际面积结算，且把预测面积与实际面积间的差额收益补给乙方，计算期限以美食城开业时间为起始日），结算时间为每年最后5个工作日。
上述合同签订后，腾跃公司依约支付了2010年5月31日至2013年5月30日合计三年的返还租金以及截至2014年5月份的贷款，但腾跃公司未按照合同约定继续支付从2013年5月31日开始的返还租金及从2014年6月份开始应当由其承担的房屋贷款。
本院认为：祁玉峰与腾跃公司、鑫诚公司及中融业公司签订的《商铺委托经营合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效的，各方当事人均应依约履行各自合同义务。
对于原告要求由腾跃公司支付拖欠按揭款155100元（2014年6月至2017年3月，4700×33个月），并判令2017年4月以后按合同约定支付按揭款，本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中双方在《商铺委托经营合同》中对原告获取收益模式作出了明确约定，约定：按揭偿还起始日起计算，第四年至第十年商铺按揭部分由腾跃公司代为偿还。再结合本案原告向银行贷款的时间推算，被告腾跃公司应当代替原告向徽商银行淮南龙湖支行偿还2013年1月15日至2020年1月15日期间的银行按揭贷款。截止本案开庭时，被告腾跃公司尚有2014年6月至今的银行按揭贷款未代替原告向银行偿还。由于被告腾跃公司代替原告偿还按揭贷款不仅仅是替代偿还贷款的行为，还是原告按照约定应当获取的收益，因此原告起诉要求被告腾跃公司支付已产生的银行按揭贷款本息有事实和法律依据，《商品房买卖合同》约定每月等额本息还款额为4605.7元，原告主张按照每月4700元计算应归还贷款金额有误，应予以调整；另外计算按揭款期间无误，但原告计算数额有误，应当是34个月，综上，原告诉请贷款数额系原告自行处分权利，不违反法律规定，本院以原告请求数额为限予以支持。
对于原告要求腾跃公司支付年租金23295.6元（35.95×60元/平方×15%×1.2×1.2×50；自2013年1月至2017年3月共50个月），本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，本案中原告将商铺委托被告腾跃公司经营，腾跃公司给予固定回报，其本质系租赁合同，腾跃公司负有履行返还租金的义务。《商铺委托经营合同》附件约定租金为25754元，根据同类案件租金水平可知该租金系涉案商铺一年的租金数额，原告主张按照60元/㎡（年租金25754元÷12个月÷预测建筑面积35.77平方米）计算租金，于法有据，本院予以支持。另外《商铺委托经营合同》附件约定委托经营前3年内每年租金递增20%，而双方签订的补充合同约定腾跃公司按照原告的收益模式继续履行合同义务，未对租金涨幅进行重新约定，应当适用《商铺委托经营合同》中关于租金涨幅的约定，故本院对原告的计算方式予以认定。原告主张按照实际建筑面积35.95平方米计算，有事实依据，本院予以支持。再结合《商铺委托经营合同》约定原告委托经营期间的收益由腾跃公司给予固定回报，腾跃公司每年给予祁玉峰商铺租赁收益的15%，结算时间为每年最后5个工作日。腾跃公司按约支付了截止2013年5月30日的返还租金，但2013年5月31日至今的返还租金未予以支付；另2016年5月31日至2017年3月的返还租金尚不满足支付条件，可在满足支付条件时另行主张；截止本案开庭前已经满3个结算年（2014年、2015年、2016年），故原告诉请的计算期间有误，本院依法调整为2013年5月31日至2016年5月30日。综上，被告腾跃公司应当支付拖欠原告的返还租金16772.8元（35.95×60元/平方×15%×1.2×1.2×36，自2013年5月31日至2016年5月30共36个月）。
对于原告要求腾跃公司支付逾期违约金81443元并计算至实际支付之日止，按照合同约定，腾跃公司应在2014年、2015年、2016年最后五个工作日返还第四、五、六年的租金，腾跃公司未按照合同约定返还租金，应当承担相应的违约责任，支付逾期违约金。关于违约金数额是否过高，腾跃公司辩称逾期支付的是租金，而不是购房款，不应以购房款为基数，第七年的违约金付款期限未到，请法庭对违约金进行相应减少。本院认为，为体现公平、诚实信用的原则，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条等均对违约金责任作了必要的限制，违约金主要是用于补偿当事人的实际损失，合同任何一方不应当因违约金而获利。原告诉请的逾期违约金81443元，实际是按照购房款814433.8元的10%计算得来，但未提供以购房款为基数计算损失的依据，而按照应当返还的收益银行同期贷款利率计算违约金比较符合实际情况，故本院对鑫诚公司的该辩称意见予以部分采信。综上，被告腾跃公司应当支付原告以年返还租金5591元（35.95平方米×60元/平方×15%×1.2×1.2×12个月）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率第四年从2015年1月1日（第五年从2016年1月1日，第六年从2017年1月1日）计算至实际支付之日的逾期违约金。
对于原告要求由鑫诚公司、中融业公司对上述二项诉讼请求承担连带责任，本院认为，由于《商铺委托经营合同》未对担保人承担担保责任的方式及范围作出约定，被告鑫诚公司、中融业公司作为担保人应当按照《中华人民共和国担保法》第十九条、二十一条规定，对腾跃公司应支付的租金、逾期违约金应当承担连带清偿责任，故本院对原告的该项请求予以支持。关于鑫诚公司辩称第五年的保证债务的保证期间已经超过，鑫诚公司并未提供证据予以证明，且涉及三被告的同类案件纠纷近几年在我院有多起，涉及的业主众多，系群体性纠纷，按照常理推断应当向三被告主张权利未果，随后起诉至本院的，故鑫诚公司仍然应当承担保证责任，故而本院对上述答辩意见不予采信。腾跃公司、中融业公司经本院公告传唤无正当理由未出庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证权利，应承担由此产生的不利后果。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告北京腾跃诚源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告祁玉峰银行按揭款155100元（2014年6月至2017年3月），并判令2017年4月以后按合同约定支付按揭款；
二、被告北京腾跃诚源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告祁玉峰应返还租金16772.8元（35.95×60元/平方×15%×1.2×1.2×36，自2013年5月31日至2016年5月30共36个月）；
三、被告北京腾跃诚源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告祁玉峰以年返还租金5591元（35.95平方米×60元/平方×15%×1.2×1.2×12个月）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率第四年从2015年1月1日（第五年从2016年1月1日，第六年从2017年1月1日）计算至实际支付之日的逾期违约金；
四、被告淮南市鑫诚房地产开发有限公司、中融业担保有限公司对被告北京腾跃诚源房地产经纪有限公司上述给付责任承担连带清偿责任；
五、驳回原告祁玉峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5198元，由原告祁玉峰负担1760元，由被告北京腾跃诚源房地产经纪有限公司、淮南市鑫诚房地产开发有限公司、中融业担保有限公司共同负担3438元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 杨 勇
人民陪审员 廖春侠
人民陪审员 张怀德
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 张士军
附1：证据目录清单
一、原告祁玉峰提交的证据名称及证明目的如下：
1、身份证。证明：原告主体资格。
2、商品房买卖合同、网被单、房产证。证明：购买房屋基本信息。
3、销售不动产统一发票。证明：购房支付净房价款。
4、商铺委托经营合同、补充合同、补充说明。证明：原被告之间的权利义务，实测面积是35.95平方；第四年至第十年由北京腾跃偿还，第四年即从2013年元月开始；违约金按照商铺购房款万分之三日计算，不违反法律规定；租金按照商铺租赁收益的15%返还给原告。
5、《个人住商用房借款合同》、借款凭证、徽行个人存款回单。证明：原告按揭贷款共计405000元及每月应偿还等额本息；原告已经依照合同约定偿还前三年按揭贷款。还到2013年元月10日还款的是上个月，即2012年12月份的。
6、还款计划表。证明：被告违约未如期偿还按揭贷款，腾跃公司偿还了2013年1月份至2014年5月份的银行贷款。
二、被告淮南市鑫诚房地产开发有限公司提交的证据名称及证明目的：
1、企业基本信息、法定代表人等。证明被告主体资格。
附2：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第三十四条一般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，从判决或者仲裁裁决生效之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。
连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。