山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终5703号
上诉人（原审被告）：徐元凯。
委托诉讼代理人：左文娟。
被上诉人（原审原告）：山东黄金矿业（莱西）有限公司。
法定代表人：曲永利，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：邵桂芹。
委托诉讼代理人：王世琳。
上诉人徐元凯因与被上诉人山东黄金矿业（莱西）有限公司（以下简称山东黄金公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2017）鲁0285民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人徐元凯之委托诉讼代理人左文娟，被上诉人山东黄金公司之委托诉讼代理人邵桂芹、王世琳参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐元凯上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人不承担租赁费。事实与理由：双方于2015年1月1日口头达成一致意见，约定租赁合同终止。一、本案的事实是：上诉人自1995年租赁被上诉人涉案房屋和场地，合同一年一签订，期限自每年的1月1日至12月31日，于每年的1月份提前缴纳下一年度租金。在租赁期间经过被上诉人允许在空闲场地盖了一个4*16米的平房，和原来租赁锅炉房一起经过装修经营装饰材料店，合同的签订和租金的缴纳都是左文娟与黄金公司之间操作。2010年左右被上诉人办公楼便已经闲置，在2014年时被上诉人向上诉人提出想把办公楼和涉案房屋整体往外出租，为此左文娟与三木装饰城签订租赁合同，12月底上诉人便不再使用被上诉人的房屋和场地，将自己经营的门面店整体迁往莱西市烟台路西三木装饰城重新开业经营至今。被上诉人自2015年初开始在办公楼二楼制作广告牌招租，空闲一年到15年底被上诉人将黄金公司办公大楼以及涉案房屋场地整体出租给了松山养老院，现该养老院已经开始对外营业。二、租赁双方当事人更新期限续订合同有两种方式：约定更新和法定更新。约定更新又称明示更新，是指合同当事人于租赁期间届满后重新订一合同，约定延长租赁期限。本案双方当事人一直沿用的都是约定更新这一明示方式，从1995年至2014年，20年每年都签订一份新的租赁合同以确定双方租赁关系是否继续，每年都提前缴纳下一年度的租赁费。双方之间这样一个交易习惯可以认定如果双方没有书面的延续合同，就是视为双方租赁合同关系终止。而法定更新又称默示更新，是指租赁期间届满后，合同当事人的行为表明其租赁关系继续存在。《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”即是对法定更新的规定。根据本条规定，租赁期间届满，承租人仍继续对租赁物使用收益，出租人亦不反对；承租人继续支付租金，而出租人也接受了。当事人有此行为即可以推定双方有继续租赁关系的意向，租赁期限视为更新，双方之间定期租赁更改为不定期租赁。本案的事实显然不符合法定更新成立不定期租赁的情形，首先上诉人没有继续使用租赁物并以此取得收益，其次本来应该每年预交的租赁费上诉人也没有缴纳，而且从2015年开始，被上诉人从来也没有提出过要租赁费，双方的租赁合同因为到期已经终止，期限没有延续。三、一审上诉人错过开庭时间没有出庭说明情况，导致自己的权利丧失，但是一审法院也应当在查清案件事实的基础上裁决，但本案被上诉人没有提供任何证据证实上诉人继续使用租赁房屋和场地，仅凭被上诉人一方说辞，法院便认定上诉人继续使用，从而适用《合同法》第二百三十六条规定判定双方成立了不定期租赁合同，该事实认定和法律适用错误，请二审法院予以纠正。
山东黄金公司辩称，原判认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
山东黄金公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方租赁合同关系，并判令被告返还房屋、场地；2、判令被告按照2014年租金标准支付自2015年1月1日至2017年1月15日的房屋使用费26542元，并按照该标准继续支付租金至被告实际返还房屋之日；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年1月5日，青岛鑫莱矿业投资有限公司与被告徐元凯签订《租赁合同》，约定原告将办公楼以西的闲置场所一处和原锅炉房两间租赁给乙方，租赁面积120平方米，租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日，租金12000元。2012年2月1日，青岛鑫莱矿业投资有限公司更名为山东黄金矿业（莱西）有限公司。2012年12月30日，原被告就同一场地、房屋续签《租赁合同》，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，租金12000元。2013年12月30日，原被告再次续签《租赁合同》，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，租金13000元。2014年12月31日租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，被告继续使用相关房屋、场地，但自2015年1月1日起至今未支付房屋、场地使用费；2016年初，原告欲收回相关房屋、场地，被告拒绝返还。原审认为，原、被告间租赁关系明确，被告租赁原告房屋、场地的事实清楚，证据确凿。被告在租赁合同约定的租赁期满后，继续使用原告的房屋、场地，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，而不定期租赁合同的出租人有权随时解除合同，因此，原告要求解除与被告的租赁合同关系并要求被告在合理期限内返还租赁的房屋、场地，于法有据，予以支持。原告要求被告按照原租赁合同约定的13000元/年的标准支付自2015年1月1日至2017年1月15日的租金26542元，经审查，该期间的租金应为26534.24元（13000元/365天×745天）。原告要求被告按照合约约定租金标准支付自2017年1月16日起至实际返还租赁房屋、场地之日止的使用费，合法有据，予以支持。据此判决：一、解除原告山东黄金矿业（莱西）有限公司与被告徐元凯间的租赁合同关系。二、被告徐元凯向原告山东黄金矿业（莱西）有限公司返还租赁的办公楼以西的闲置场所一处和原锅炉房两间。三、被告徐元凯支付原告山东黄金矿业（莱西）有限公司自2015年1月1日至2017年1月15日的租金26534.24元。四、被告徐元凯支付原告山东黄金矿业（莱西）有限公司自2017年1月16日起至实际返还房屋之日止按照13000元/年的标准计算的租金。上述二、三、四项于判决生效后十日内履行。案件受理费232元，由被告负担。
本院二审期间，上诉人徐元凯提交新证据如下：证据一、涉案租赁标的门面店照片两张。证实内容：上诉人自2014年底便不再使用涉案租赁物，该门面店已经空置两年半的时间无人经营。门面店上边红色的装饰板，就是2015年莱西休闲体育大会开幕前3月份时间，由莱西城管大队统一安装的门头灯箱底座，安装店铺字号灯箱必须统一规格在底座上安装，从照片上看，底座从未使用过，足以证实2015年至今该门面店一直空置无人经营。证据二、租赁合同证明一份以及圣象地板门面店照片3张，证实内容：自2014年11月份开始，上诉人接到被上诉人不再租赁的通知后，与三木装饰城签订租赁合同，在2014年底将自己的店面整体搬迁到新的租赁地点，重新开业经营至今，租赁被上诉人房屋场地经营的原来的门面已经空置，不再使用。证据三、提供上诉人妻子左文娟和被上诉人办公室主任、一审代理人邵桂琴录音光盘一张及录音整理材料一份、结婚证复印件一份。录音主要内容：1、2014年底双方当事人已经说好不再继续租赁了；2、2015年初被上诉人便广告将黄金公司办公楼和涉案房屋及场地整体往外出租。直到2015年底才整体出租给松山养老院，通知让左文娟拆除房屋；3、拆除房屋过程中左文娟存放在小屋的材料丢失，拆除作业暂时停止，双方协商赔偿，期间达成了赔偿3万元的协议，因为左文娟提供的卡号不对打款没有成功，邵桂琴带着现金3万元给左文娟，后因左文娟要求两天拆除期限没有谈成，事情搁置至今。通过以上证据所证明的内容：一、2014年12月31日合同到期后，双方租赁关系终止，再未形成新的租赁事实和租赁关系。二、租赁关系终止之后，被上诉人租给松山养老院之前，涉案标的空闲了一年，期间关于上诉人建的房屋没有定下拆不拆除。三、关于拆除房屋问题。拆除房屋不是必然的、必须的结果，而是一个附条件的拆除，因为租赁合同约定如果需要使用场地，无偿拆除，拆除与否由被上诉人决定。不能以上诉人建的房屋至今未拆这一事实，认定是上诉人没有倒房。本案在2014年合同终止时，被上诉人没有提出拆除房屋，直接广告整体出租，在租赁给松山养老院后，基于养老院的意愿才决定拆除。所以只有合同终止了才会产生房屋拆除事情，而双方有了拆除房屋的事实，就足以证实合同已经终止。四、关于屋里还有上诉人的材料问题。在2014年底终止合同时，被上诉人口头同意在整体租赁出去之前，上诉人材料可以暂时存放在搭建的小屋内，并不是占用租赁物不返还，而且在被上诉人15年底整体出租给松山养老院后，上诉人也按照被上诉人的指示开始进行了房屋拆除作业，只不过在拆的过程中，屋内价值4万元材料丢失，针对赔偿双方协商都到了被上诉人拿着3万元现金给上诉人的阶段，这个事实说明：1、上诉人在租赁场地的小屋存放材料是符合双方意愿的，只有这样丢了东西被上诉人才会同意赔偿。2、存放东西的行为不是继续租赁，不是继续收取租赁费，否则赔偿款就应抵扣一部分租赁费，但是显然双方均没有提到还需要支付租赁费。由上，存放材料不是不倒房，不是租赁合同的延续。
被上诉人山东黄金公司的质证意见是：证据一不能说明没有形成事实的租赁关系，而且门上的锁是上诉人的锁，恰恰证明上诉人没有向我方返还房屋。证据二的证明与本案无关。证据三恰恰证明我方要求上诉人返还房屋，而上诉人以种种理由拒绝返还的事实。无论上诉人的说法怎样，目前其在承租房屋内存放财产以及在门上加锁的事实恰恰说明到目前为止，标的房屋仍由上诉人占用。录音中邵桂琴的说法仅代表个人的观点，并不代表被上诉人，且上诉人配偶多有诱导性表达。
经法庭调查和现场勘验，本院认定如下事实：一、双方之间的租赁合同已经于2014年12月31日期满后终止履行，被上诉人山东黄金公司已经将包括涉案房屋（场地）的整个院落于2015年底整体出租给了松山养老院；二、根据当事人描述和现场勘验，租赁合同所指的“租赁处所”即“办公楼以西的闲置场所”和“锅炉房两间”的现状为：“办公楼以西的闲置场所”系临街简易房，由上诉人自建，上诉人自认其钥匙由自己控制。现场勘验时房内空置，墙壁及房屋主体结构破损严重，房门玻璃破碎，没有近阶段使用过的迹象；“锅炉房两间”都单独向养老院院内方向开门，但其中一间房门破损，门锁不完整且锈迹斑斑，未见近期修复或使用痕迹，房屋闲置。另一间房门无锁，被重物封堵，但可以开启。与简易房之间简单间隔，房屋闲置。该两间房屋均破损不堪，没有近阶段使用过的痕迹；三、双方认可的录音证据的内容和报警记录证实，租赁期间届满后，因上诉人财物损失问题，被上诉人工作人员即本案被上诉人的委托诉讼代理人邵桂芹曾携带3万元现金作为赔偿款（补偿款）给付上诉人，只因收款人账户问题，被上诉人没有向上诉人完成交付。
本院查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。本案经调解,当事人未能达成一致意见。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。当事人双方对原判第一、二项没有异议，其争议的主要焦点问题是：原判（第三、四项）上诉人徐元凯支付被上诉人山东黄金矿业（莱西）有限公司“租金”是否正确。本院认为，原判上诉人徐元凯支付被上诉人山东黄金矿业（莱西）有限公司自2015年1月1日至2017年1月15日的租金26534.24元及自2017年1月16日起至实际返还房屋之日止按照13000元/年的标准计算的租金错误。理由如下：一、与被上诉人一审诉讼请求不符。山东黄金矿业（莱西）有限公司向一审法院的起诉请求是要求上诉人徐元凯支付“房屋使用费”而非“租金”；二、从现场勘验的情况看，被上诉人所谓的“房屋”，其中“锅炉房两间”墙体破烂、地面污浊不堪，长期空置。被上诉人没有证据证明上诉人合同期满后仍在使用。其要求上诉人支付该“房屋使用费”没有事实依据。“办公楼以西的闲置场所”上的临建房系由上诉人所建，合同期满后如何处置，双方没有约定，被上诉人主张该房的使用费，亦无依据。且该房墙壁及房屋主体结构破损严重，房门玻璃破碎，没有近阶段使用过的迹象；三、租赁合同期满后，被上诉人已经将包括涉案房屋在内的整个院落于2015年底整体出租给了“松山养老院”，从养老院的院子内可以直接进入涉案“房屋”。双方对上述“房屋”虽形式上没有交接手续，但实际上上诉人已经不再使用，被上诉人完全可以实际控制。且被上诉人没有实际利益损失；四、双方认可的录音证据的内容和报警记录证实，在上诉人自建的简易房的处置问题上，双方以及与案外人“松山养老院”之间存在未了的债权债务的可能性很大。故上诉人的上诉理由与客观事实基本相符，其上诉请求本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省莱西市人民法院（2017）鲁0285民初782号民事判决第一、二项；
二、撤销山东省莱西市人民法院（2017）鲁0285民初782号民事判决第三、四项。驳回被上诉人山东黄金矿业（莱西）有限公司的第2项诉讼请求。
一审案件受理费按照原审判决执行。二审案件受理费463元，由上诉人徐元凯、被上诉人山东黄金矿业（莱西）有限公司各负担231.5元。
本判决为终审判决。
审判长 綦晓声
审判员 高中日
审判员 苏 勇
二〇一七年十月十一日
书记员 胡浩东
书记员 于国荣