广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初6225号
原告（反诉被告）：佛山市南海万业置地有限公司，住所地：佛山市南海区桂城南海大道北XXX，统一社会信用代码XXX。
法定代表人：刘涛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡令涛，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范莉乔，广东广信君达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：于福湾，男，1963年12月15日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区，
委托诉讼代理人：王见，江苏高的律师事务所律师。
原告佛山市南海万业置地有限公司与被告于福湾租赁合同纠纷一案,本院于2017年5月2日立案后，被告于福湾提起反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，依法适用简易程序，于2017年6月28日、9月7日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范莉乔，被告于福湾的委托诉讼代理人王见到庭参加了两次庭审，诉讼中，根据原告的申请，本院委托司法鉴定，后原告佛山市南海万业置地有限公司撤回鉴定申请，鉴定期间依法不计入审理期限。诉讼中，双方当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的南海创鸿城商铺租赁合同及补充协议；2.原告无需向被告返还履约保证金48736元；3.被告立即向原告交还租赁的房屋；4.被告向原告支付从2016年12月25日起至被告实际归还房屋之日止的租金（按24368元/月计算，自2017年1月24日暂计至2017年4月26日为75541元，该租金从被告已付首期租金78790元中予以扣减）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月，原告开发建设创鸿广场项目，工程地点为南海区桂城街道42街区地段，该项目于2016年6月14日通过政府相关部门的竣工联合验收，并完成备案；其中，创鸿广场5座为商业用途。2016年7月11日，创鸿广场更名为“悦万广场”。2013年年中，原告与被告签署了《南海创鸿城商铺租赁合同》（编号：FSWY-
NHCHGH-K1-2013-017），被告承租原告位于佛山市南海区桂城南海大道北46号悦万广场（原创鸿广场）2F-45号商铺，套内建筑面积为121.84平方米，用于经营服装，品牌为SDEER，租赁期限为三年，自计租日开始计算，预计自2013年12月25日至2016年12月24日。租赁合同第8.1条约定，商业广场的整体开业暂定为2013年12月25日，原告另行书面通知被告开业日的，以原告书面通知为准。同时，租赁合同第17.3条约定，被告逾期开业超过30个自然日的，原告有权提前终止合同；第17.4条约定，合同因被告违约而提前终止的，原告有权没收被告之履约保证金。合同签订后，被告向原告支付履约保证金48736元和首期租金78790元，原告向被告出具收据和发票，双方对商铺进行了交接验收，但被告一直未能完成商铺的装修施工。2016年6月21日，原告向被告寄发《进场通知》，催促被告进场装修、筹备开业事宜。2016年11月，原告多次与被告沟通进场配合商场的开业活动，被告一直未有明确答复，原告于11月17日再次向被告寄发《进场通知》，催促被告进场装修，并明确商场于2016年12月24日盛大开业，被告收到函件。2017年3月18日，原告依租赁合同中列明的联系地址向被告寄发函件，催促其履行合同、尽快开业，被告拒收函件。经多次书面通知，被告仍未能在2016年12月24日开业，且商铺至今仍未完成装修，被告仍占有商铺、拒不交还，亦未向原告缴纳任何租金费用，给原告造成重大经济损失。综上，被告未能按约完成商铺的装饰装修、未能按时开业的行为以及收函后不履行合同义务的消极行为，严重违反了《租赁合同》的约定，给原告商场的整体运营带来了巨大的不良影响，致使原告遭受严重的经济损失，构成根本违约，根据合同法的相关规定以及租赁合同约定，原告有权解除合同、收回商铺并没收履约保证金，被告应归还商铺，向原告支付商铺归还前的租金。
被告辩称，原告至今为止仍没有履约能力，不具备整体开业条件，原告无权向被告主张违约责任；被告要求解除双方的租赁合同，理由是因原告迟延履行致使被告的合同目的不能实现，原告根本违约，被告有权行使解除权，对于被告已支付款项，原告应当全额退还，因此给被告造成的损失，原告也应当予以赔偿。
被告本院提出反诉请求：1.解除原被告签订的南海创鸿城商铺租赁合同及补充协议；2.原告退还被告所交纳的履约保证金48736元，首期租金78790元；3.原告支付被告实际损失236601.21元（包括因被告履行物业合同约定支付的相关费用及损失61009元、被告已支付的装修费用损失160000元、装修过程中产生的杂费15592.21元）；4.原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告签订了《南海创鸿城商铺租赁合同》，原告将位于广东省佛山市南海区桂城街道南海大道北46号的南海创鸿城购物中心2层45号商铺出租予被告，用于经营SDEER品牌服装，租期三年，自计租日开始计算，自2013年12月25日至2016年12月24日，进场日2013年10月10日；根据合同约定，被告向原告支付了履约保证金48736元及首期租金78790元，并按期进场装修，装修近尾声时，不知何故，被告被要求撤出场地，等待后续通知，合同约定的开业时间2013年12月25日，实际未能开业。后原告先后多次通知商场拟开业的时间：2014年4月25日、2015年2月28日、2015年10月1日、2016年1月30日、2016年8月（试营业）、2016年12月24日。自被告第一次接到新的开业时间的函件起，就明确、反复向原告提出，因原告不能履约在先，使被告因此受到重大损失，致使合同目的已不能实现，如果继续合作，须先解决已产生的损失赔偿问题，但原告一直未能予以解决。被告认为，双方签订合同后应当诚信履约，如果没有能力继续履约的，则应承担相应法律责任，原告一而再、再而三地通知被告继续进场装修、准备开业、履行合同，却无法实际做到，致使被告遭受装修、货品、人员等投资损失，早已不能实现当初订立合同的目的，原告根本违约，应当承担损失赔偿责任。
原告针对被告反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。1.商场已经于2016年12月24日开业，但被告一直未进场完成商铺装修，被告构成违约，原告无需向被告承担违约责任；2.被告提交的证据不足以证明商铺的现场装修价值及实际支出，被告主张的相关损失与商铺的实际情况严重不符；3.被告与创鸿商业公司签订物业合同缴纳物业费及保证金等依法应向创鸿商业公司要求退还，创鸿商业公司目前为正常经营有效存续状态，被告支出的各项费用仍可以向其追偿尚不构成实际损失，原告无需承担赔偿责任。综上，请法院驳回被告反诉请求，支持原告诉讼请求。其他答辩意见与起诉意见一致。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.被告提供的收款收据（3938009）原件、广发银行进账单原件、广东建安消防机电工程有限公司第十二分公司账号单复印件、收据（4877466复印件、4877467复印件、4877468原件）、广东省地方税收通用发票联（02574753、07795054）原件各1份，被告提供了收据（4877468）及广东省地方税收通用发票联（02574753、07795054）的原件，且被告确曾入场装修，原告对其真实性虽有异议，但未提供足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认；收款收据（3938009）原件、广发银行进账单原件、广东建安消防机电工程有限公司第十二分公司账号单复印件、收据（4877466复印件、4877467复印件），本院结合案件事实予以综合认定。
2.被告提供的损失明细及工程费用清单复印件4张，该清单由被告单方制作，未经原告认可，原告对其真实性不予确认，本院对其真实性不予确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
原告佛山市南海万业置地有限公司（甲方、出租人）与被告于福湾（乙方、承租人）签订《南海创鸿城商铺租赁合同》（合同编号：FSWY-
NHCHGC-K1-2013-017）（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于广东省佛山市南海区桂城街道南海大道北46号的南海创鸿城购物中心2层45号铺（以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用；进场日为《房屋交接确认书》确定的甲方移交、乙方进入涉讼商铺之日，若乙方在商业广场整体开业日前进场的，开业日为商业广场整体开业日，若乙方迟于商业广场整体开业日后进场的，开业日为免租装修期届满日之次日；涉讼商铺套内建筑面积121.84平方米，涉讼商铺的租赁用途为经营服装，乙方在涉讼商铺内应统一以SDEER作为品牌对外持续营业；租赁期限为三个租约年（计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年），预计自2013年12月5日至2016年12月4日；免租装修期至2013年11月30日结束，乙方采用固定租金标准方式向甲方支付租金，2013年12月25日至2014年12月24日，月租金24368元，年租金292416元，2014年12月25日至2015年12月24日，月租金26317元，年租金315804元，2015年12月25日至2016年12月24日，月租金28425元，年租金341100元；除首期租金外，其余各期租金均以三个自然月为一个交租期，乙方应于每个交租期的最后一个自然月的第20日前（若第20日为法定节假日则提前至法定节假日前一日）向甲方一次性足额支付下个交租期的租金，首期租金为2013年12月25日至2014年3月31日的租金总额为78790元，首期租金应于合同签订后7个自然日内支付；合同签署当日，乙方应当向甲方支付48736元，相当于第一个租约年的2个月租金作为履约保证金，合同终止后30个自然日内，如不存在合同约定的甲方不予退还履约保证金情形的，甲方应当将履约保证金余额（如有）无息退还给乙方；双方约定合同项下的进场日为2013年10月10日，甲方另行书面通知乙方进场日的，以甲方通知为准；至进场日到来之日，若涉讼商铺仍不符合约定交付标准，甲方应提前5日通知乙方，进场日按甲方通知的日期相应顺延，甲方不因进场日的顺延向乙方或任何第三人作出赔偿或补偿；乙方同意，虽然甲方交付的涉讼商铺存在一定瑕疵，但不影响乙方进场开始装修工程的，乙方应与甲方办理交接及进场手续，甲方在乙方进场后继续对瑕疵修补和完善；如乙方验收后认为涉讼商铺不符合约定交付标准而拒绝进场的，应在3个自然日内向甲方提出书面异议，否则视为乙方认为甲方交付的房屋符合约定的交付标准或虽然甲方交付的房屋存在一定瑕疵但不影响其进场开始装饰装修工程；如乙方认为涉讼商铺符合约定交付标准或尽管乙方认为涉讼商铺不符合约定交付标准却在3个自然日内未向原告提出书面异议的，同时乙方未按合同约定的进场日与甲方办理相关房屋交接及进场手续并签署交接确认文件，双方同意进场日即为2013年10月10日；商业广场的整体开业日暂定为2013年12月25日，乙方的开业日也暂定为2013年12月25日，甲方另行书面通知开业日的，以书面通知为准，除合同另有约定或经甲方书面同意外，乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算），乙方不得擅自提前开业，若经甲方允许乙方提前开业，则以实际开业之日为计租日；合同签署后，如乙方未能在合同约定的期限内向甲方支付足额履约保证金、质量保证金以及首期租金，自乙方逾付支付第5个自然日起，甲方有权提前终止合同，甲方提前终止合同的，乙方应当向甲方支付相当于履约保证金和首期租金应付金额的违约赔偿金；合同项下的进场日到来后，如乙方未进入房屋开始装饰装修，经甲方通知仍未纠正的，则自进场日起，每延迟进场施工一日，乙方应当向甲方支付相当于第一个租约年日租金标准（不考虑租金优惠）的违约金，延迟超过30个自然日的，甲方有权提前终止合同，乙方除应支付逾期进场施工违约金外，还应承担导致合同终止的违约责任，如甲方不提前终止合同，则除逾期进场施工违约金外，乙方应自免租装修期满后按照合同约定支付租金，无论届时是否开业；乙方未能在开业日开业，除应按合同约定支付租金等费用外，每日应向甲方支付相当于届时日租金50%的逾期开业违约金，直至涉讼商铺正式开业经营之日为止，乙方逾期开业超过30个自然日的，甲方有权提前终止合同；合同因乙方违约而提前终止合同，甲方有权没收履约保证金，合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还合同项下的履约保证金。涉讼合同的附件《房屋交接确认书》约定：2013年10月10日，原告依据涉讼合同约定，对涉讼商铺进行了交接验收，原、被告确认自验收日起，原告正式将涉讼商铺移交给被告，由被告按租赁合同的约定使用，被告不可撤销地承诺服从原告的同意开业安排，确保涉讼商铺在2013年12月25日按期开业。
后原、被告签订《南海创鸿城商铺租赁合同（2F-45号铺SDEER）补充协议》（合同编号：FSWY-
NHCHGC-K1-2013-017-01）（以下简称补充协议），约定：原告同意在商场整体开业当日起，给予被告1个月经营免租期（但不免除物业服务费及水电费等其他费用）。
被告委托李俊琴于2013年7月4日向原告转账24368元；被告委托袁春于2013年9月25日向原告转账103158元，合共127526元。原、被告均确认上述款项包括被告向原告支付的履约保证金48736元、首期租金78790元。
被告于福湾就涉讼商铺与佛山创鸿商业发展有限公司签订《南海创鸿城物业服务合同》，并向佛山创鸿商业发展有限公司支付2013年12月25日-2014年3月31日首期物业管理费、质量保证金、物业服务费保证金共61009元。
后被告进场装修，2013年11月5日，被告向佛山创鸿商业发展有限公司支付施工临时用电800元、装修期水费146.21元、建筑垃圾清运费（进场）1218.4元、装修管理费1827.6元、装修工人出入证工本费100元。
2013年12月23日，原告向被告发出《关于南海创鸿城正式开业的通知》，该通知写明南海创鸿城定于2014年4月25日正式开业，请被告做好开业前的准备工作。
2014年11月25日，原告以电子邮件形式向被告发出《通知》，通知写明根据工程计划和当前工程进度，原告计划商场于2015年2月28日开始营业，原告承诺将合理安排工作进度，为租户二次进场、装修预留充足时间。被告确认收到该通知。
2014年12月12日，被告向原告发出《回复函》，针对原告发出的通知，被告进行了相应回应，并要求原告赔偿损失。原告确认收到该回复函。
2015年4月24日，原告向被告发出《通知》，该通知写明新城市广场将于2015年9月中旬试营业，10月1日正式开业。
2015年12月8日，原告向被告发出《南海创鸿广场进场通知》，该通知要求被告于12月14日进场并开始施工，1月份消防规划验收，2016年春节前盛大开业。
被告以电子邮件形式向原告发出《联系函》，要求原告按被告2014年12月12日的致函内容对被告进行赔偿，现有品牌组合不变、开业率80%以上时，被告配合开业，同时还需给予被告7个月的免租期。
2016年6月20日，原告向被告邮寄发出《进场通知》，通知写明其试业时间为8月份，请被告收到通知后，尽快告知二次进场时间并以函件形式回复。被告确认收到该进场通知。
2016年11月17日，原告向被告邮寄发出《进场通知》，通知写明进场装修时间为2016年11月，盛大开业时间为2016年12月24日，请被告收到通知后，尽快告知二次进场时间并以函件形式回复。被告确认收到该进场通知。
2017年1月16日，被告向原告邮寄发出《回函》，其要求原告按被告2014年12月12日的致函内容，赔偿损失，不从被告交付款项里扣除2016年12月24日起的租金，待开业率80%以上时，现有品牌组合不变，被告配合开业，并给予被告7个月的免租期。原告确认该邮件上的地址为原告的联系地址。
2017年3月16日，原告向被告邮寄发出《催促开业通知》，通知写明悦万广场（原创鸿广场）项目已于2016年12月24日正式开业，原告已于2016年6月21日寄发通知，通知进场筹备开业事宜，于2016年11月17日寄发进场通知，通知开业时间应为2016年12月24日，请被告配合如期开业，但被告仍未能开业经营，故再次催促被告履行租赁合同约定，尽快开业经营。
另查明，2016年6月27日，涉讼商铺所在的创鸿广场5座工程办理竣工验收备案手续。2016年7月11日，创鸿广场更名为悦万城。
2017年5月2日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告申请对涉讼商铺装修工程造价进行鉴定。后原、被告对装修造价达成一致，确认涉讼商铺装修造价为80000元、消防改造费用6000元。原告撤回鉴定申请；原告陈述悦万城于2016年12月24日开业；被告明确其主张的装修过程中产生的杂费15592.21元包括消防改造费用6000元、装修押金5000元、出入证押金500元、施工临时用电800元、装修期水费146.21元、建筑垃圾清运费（进场）1218.4元、装修管理费1827.6元、装修工人出入证工本费100元；原、被告均确认装修价值80000元不包括上述杂费支出；原、被告均确认涉讼商铺尚未装修完毕。
本院认为，原、被告签订的涉讼合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现原告起诉请求解除涉讼合同及补充协议，被告反诉请求解除涉讼合同及补充协议，双方均无继续履行合同的合意，故本院对原、被告解除涉讼合同及补充协议的请求均予以支持。被告同意于2017年9月7日按现状将涉讼商铺交还原告，原告同意于2017年9月7日按现状接收涉讼商铺，故本院认定被告已于2017年9月7日将涉讼商铺交还原告，对原告要求被告将涉讼商铺交还原告的诉讼请求，本院不再重复处理。
涉讼合同约定涉讼商铺所在的商业广场整体开业日为2013年12月25日，该日期虽为暂定日期，原告可另行书面通知开业日，但原告在2013年12月至2016年6月期间多次通知被告施工并进场，做好开业准备，但原告在其通知的开业日均未如期开业，涉讼商铺也因原告的原因无法正常完成装修工作。2016年11月17日，原告向被告发出的《进场通知》中确定的开业时间为2016年12月24日，原告亦陈述该日期为涉讼商铺所在的商业广场实际开业的日期。但2016年12月24日已是涉讼合同约定的预计租赁期限届满的日期的前一天，该期间已超出被告合同签订时的合理预期，致合同目的无法实现，涉讼合同未能继续履行的责任在于原告，故本院对被告要求原告返还履约保证金48736元、首期租金78790元的反诉请求予以支持；原告主张没收被告履约保证金48736元的诉讼请求无事实依据，本院依法不予支持。原、被告虽于2013年10月10日对涉讼商铺进行了交接验收，被告亦实际进场装修，但其后因原告原因，被告离场，涉讼商铺并未装修完毕，至被告向原告交还涉讼商铺时止（2017年9月7日），未有证据显示被告曾二次进场装修，且涉讼商铺所在的商业广场开业后，被告亦有与原告就原告违约给被告造成的损失、涉讼合同继续履行的条件进行协商，但双方未能达成一致意见，涉讼商铺亦未能开业经营。综上，涉讼商铺空置、未能装修完毕的责任在于原告，原告主张被告支付从2016年12月25日起至实际交还涉讼商铺之日止（2017年9月7日）的租金无事实依据，本院依法不予支持。原告与佛山创鸿商业发展有限公司均为独立法人组织，被告并未举证证明二者财产混同，被告主张原告向其返还其向佛山创鸿商业发展有限公司支付的首期物业管理费、质量保证金、物业服务费保证金共61009元缺乏理据，本院不予支持。
原、被告均确认涉讼商铺装修造价为80000元、消防改造6000元，现涉讼合同因原告违约解除，涉讼商铺尚未开业经营，附合于场地的装修80000元、消防改造6000元应由原告予以赔偿；因原、被告已就装修造价及消防改造费用达成一致，故本院对被告提供的收款收据（3938009）、广发银行进账单及广东建安消防机电工程有限公司第十二分公司账号单不再进行认定。被告向佛山创鸿商业发展有限公司支付施工临时用电800元、装修期水费146.21元、建筑垃圾清运费（进场）1218.4元、装修管理费1827.6元、装修工人出入证工本费100元，合计4092.21元，属于被告因装修而支出的必要费用，现涉讼合同因原告违约解除，涉讼商铺尚未开业经营，该费用属于因原告违约给被告造成的实际损失，故原告应当赔偿上述费用予被告；装修押金及出入证押金由佛山创鸿商业发展有限公司收取，且该款项属于押金性质，被告能否主张佛山创鸿商业发展有限公司退还尚未确定，该款项支出并不构成被告的实际损失，被告主张原告赔偿装修押金5000元、出入证押金500元无事实依据，本院依法不予支持；对被告提供的收据复印件（4877466、4877467），本院不再进行认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）佛山市南海万业置地有限公司与被告（反诉原告）于福湾签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》（合同编号：FSWY-
NHCHGC-K1-2013-017）及《南海创鸿城商铺租赁合同（2F-45号铺SDEER）补充协议》（合同编号：FSWY-
NHCHGC-K1-2013-017-01）；
二、原告（反诉被告）佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金48736元、首期租金78790元予被告（反诉原告）于福湾；
三、原告（反诉被告）佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失80000元、消防改造费用6000元予被告（反诉原告）于福湾；
四、原告（反诉被告）佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿因装修产生的杂费损失4092.21元予被告（反诉原告）于福湾；
五、驳回原告（反诉被告）佛山市南海万业置地有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取549.81元（原告已预交），由原告（反诉被告）佛山市南海万业置地有限公司负担。反诉受理费3380.95元（被告已预交），由原告（反诉被告）佛山市南海万业置地有限公司负担2282元，由被告（反诉原告）于福湾负担1098.95元。原告（反诉被告）佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳2282元，逾期交纳的，本院依法强制执行。
对被告（反诉原告）于福湾已预交的诉讼费用2282元，在本判决发生法律效力后经被告（反诉原告）于福湾书面申请,本院退还予被告（反诉原告）于福湾。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 赵 燕
二〇一七年九月二十五日
书记员 邓洁婷