吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉2401民初6087号
原告：朴丽梅，女，1993年4月12日出生，朝鲜族，住延吉市进学街丰满委*组。
委托诉讼代理人：李书敏，吉林常春（延边）律师事务所律师。
被告：李品清，男，1962年11月4日出生，汉族，住延吉市依兰镇社直职工户*组。
被告：延吉市房地产开发有限公司，住所：延吉市北山街大宇路8号。
法定代表人：朱俊峰，该公司总经理。
原告朴丽梅诉被告李品清、延吉市房地产开发有限公司（以下简称“延吉市房产公司”）之间占有物返还纠纷一案,本院于2017年10月13日受理后，依法适用简易程序，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告朴丽梅及其委托诉讼代理人李书敏、被告李品清到庭参加诉讼。被告延吉市房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朴丽梅诉称，2012年7月26日，原告与被告延吉市房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告延吉市房产公司开发建设的位于延吉市局子街东大宇路北、延北小区、15#楼2单元602号，建筑面积共计﻿112.72平方米，房屋价款484540余元。2014年5月原告交付完毕全部房屋价款，同时交纳了装修管理费、物业费、电梯费以及2014年度-2015年度全年取暖费、2015-2016年度报停取暖费。即被告延吉市房产公司在房屋竣工后将诉争房屋交付给原告，原告实际占有诉争房屋。但2017年9月原告发现诉争房屋出入门锁被他人更换导致原告无法出入，同时发现诉争房屋被李品清非法侵占。经了解得知，被告延吉市房产公司与被告李品清存在借贷关系，因未能及时偿还借款导致被告李品清侵占诉争房屋，原告多次要求二被告归还诉争房屋未果。原告认为自己与延吉市房产公司签订的商品房买卖合同合法有效，且实际受领、合法取得占有。二被告现恶意串通非法侵占已为原告占有的房屋，构成占有物侵权，损害了自己的合法权益。现诉至法院，要求：1.确认原告与被告延吉市房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；2.判令被告李品清从位于延吉市局子街东大宇路北、延北小区、15#楼2单元602号的房屋腾出，并协助将该房屋的商品房买卖合同备案登记变更至原告名下；3.由二被告承担本案的全部诉讼费用。
李品清辩称，通过朋友介绍认识了延吉市房产公司的董事长张福森，因张福森的公司经营困难，李品清向其公司出借50万元。在张福森将诉争房屋备案到被告的名下后，被告向其交付了50万元借款，双方约定月利率3分。但张福森及其公司至今未向被告偿还本金及利息。李品清在多次索要借款无果后，装修了已抵押并且备案在其名下的诉争房屋。现诉争房屋基本装修完毕，装修共计花费7万余元，还欠装修工人工资2万余元。李品清不同意腾迁诉争房屋。
延吉市房产公司未向本院提交书面答辩意见。
经本院审理查明：2012年7月26日，案外人李美花与延吉市房产公司签订了商品房买卖合同，约定：李美花购买延吉市房产公司开发建设的位于延吉市局子街东大宇路北、延北小区、15#楼2单元602号，建筑面积﻿112.72平方米的住宅，房屋总价款为48.4540万元。李美花分别于2012年7月26日、2012年8月5日向延吉市房产公司交纳购房款20万、9万，总计29万元。后朴丽梅与李美花达成购买诉争房屋的意向，朴丽梅陆续向李美花支付了29万元购房款。2014年5月20日，朴丽梅向延吉市房产公司缴纳剩余房款19.4540万元，并在商品房买卖合同上添上了朴丽梅的名字。2017年7月23日，朴丽梅向延吉市房产公司交纳了上下楼清运费、装修押金、装修管理费、物业费、2014年度取暖费、电梯费、水表费等费用，延吉市房产公司向朴丽梅交付了诉争房屋的钥匙。朴丽梅向延吉市佳能热力有限公司缴纳了诉争房屋2015年度、2016年报停断网后的取暖费。2017年9月期间，朴丽梅发现诉争房屋被李品清装修。2017年9月12日，延吉市房产公司原法定代表人现为股东的张福森给朴丽梅出具承诺书：承诺诉争房屋为朴丽梅所有，在2017年10月1日前将借款还给李品清，把诉争房屋重新备案给朴丽梅。如不按承诺办延吉市房产公司按朴丽梅购房之日起承担1.5%利息，现装修所有东西的成本由延吉市房产公司承担，朴丽梅如将现装修拆除，所发生的费用也由延吉市房产公司承担。以后如有任何纠纷都有延吉市房产公司承担，如给朴丽梅退款将在2017年10月15日前全部结清。诉争房屋因2017年10月13日朴丽梅申请诉讼保全，现已被本院依法查封，诉争房屋的商品房买卖合同备案登记手续被依法冻结。
另查明，李品清与张福森、延吉市房产公司之间存在民间借贷法律关系。为借款担保，2014年11月11日延吉市房产公司与李品清签订了商品房买卖合同（预售），将诉争房屋的商品房买卖合同备案登记在李品清名下。2017年6月30日，张福森、延吉市房产公司为李品清出具欠条，载明：今欠李品清人民币276万元整，在2017年6月30日前全部结清。如逾期还不上抵押物归李品清处理，出现纠纷由张福森自己处理，出现费用也由张福森自己负责。因该笔借款在2017年6月30日前未及时偿还，李品清装修了诉争房屋。
认定上述事实的主要证据有：商品房买卖合同，补充协议，收据10份，延吉市佳能热力有限公司收款收据，承诺书，商品房买卖合同（预售），延吉市个人房屋信息自助查询结果证明，欠条，朴丽梅及李品清的陈述。
本院认为，案外人李美花与延吉市房产公司签订商品房买卖合同，双方形成商品房买卖合同关系；李美花购房后又将诉争房屋出售给朴丽梅，并在其同意及协助下朴丽梅与延吉市房产公司签订了商品房买卖合同（原商品房买卖合同上添加“朴丽梅”名字），故诉争房屋的买受人由李美花变更为朴丽梅，李美花已退出原商品房买卖合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、八十九条之规定，朴丽梅与延吉市房产公司之间形成了商品房买卖合同权利义务概括转让关系。故朴丽梅与延吉市房产公司之间签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。关于朴丽梅要求确认其与延吉市房产公司签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。在朴丽梅交纳全部购房款及入住相关费用后，延吉市房产公司向朴丽梅交付了诉争房屋。朴丽梅取得了诉争房屋的占有、使用、收益的权利。关于朴丽梅要求李品清腾出诉争房屋的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”的规定，朴丽梅作为房屋的合法占有人，有权要求李品清腾出并返还诉争房屋，故对该诉讼请求本院予以支持。关于朴丽梅要求李品清协助将诉争房屋的商品房买卖合同备案登记在其名下的诉讼请求，因商品房买卖合同的备案登记与李品清无关，故对该诉讼请求本院不予支持。关于李品清以诉争房屋的商品房买卖合同已备案登记在其名下为由不同意腾空诉争房屋的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”规定，对该抗辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告朴丽梅与被告延吉市房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；
二、被告李品清于本判决生效之日起十日内从位于延吉市局子街东大宇路北、延北小区、15#楼2单元602号室的住宅中腾出；
三、驳回原告朴丽梅的其他诉讼请求。
案件受理费8568元（原告已预交），减半收取4284元，由被告延吉市房产公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 邱艳红
二〇一七年十一月二十三日
书记员 王彩霞