广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终3582号
上诉人（原审原告）：孙筱晓。
委托诉讼代理人：廖国葵，广西邦泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：莫娟。
原审第三人：南宁昌运商业管理有限公司。
法定代表人：杨嫣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯燕滨。
上诉人孙筱晓因与被上诉人莫娟、原审第三人南宁昌运商业管理有限公司（以下简称“昌运公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2016)桂0102民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人孙筱晓及其委托诉讼代理人廖国葵，原审第三人昌运公司的委托诉讼代理人冯燕滨到庭参加诉讼。被上诉人莫娟经本院传票传唤，无正当理由拒不当庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人孙筱晓上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：2013年7月15日，被上诉人与原审第三人签订商铺租赁合同，承租位于南宁市兴宁区店铺，铺面租赁期限是2013年8月1日至2015年10月31日。2014年4月12日和4月20日，被上诉人未经原审第三人同意，私自与上诉人达成转让协议，并保证上诉人享有被上诉人与原审第三人签订的商铺租赁合同中的所有权利和义务，同时约定租赁期满，上诉人如需继续使用，被上诉人承诺在同等条件下给予上诉人优先承租权。协议签订之日，上诉人全部支付转让费22000元给被上诉人。被上诉人多次承诺上诉人享有的权利与被上诉人与原审第三人签订的商铺租赁合同中的权利一致，原审第三人委托管理商铺的广西利澳物业服务公司不管，被上诉人欺骗上诉人，广西利澳物业服务公司不同意双方私下转让铺面，导致上诉人不能享有应有的转让铺面的合同权利，不能续签合同，严重违背合同约定，损害上诉人的合法权益，原审第三人陈述被上诉人在与上诉人订立合同前，已多次违约拖欠租金，并认为上诉人与被上诉人的转让合同无效，不同意转让和续签合同。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人莫娟未答辩。
原审第三人昌运公司述称：一审判决没有涉及到原审第三人承担责任，对一审认定的事实和判决内容没有异议。不认可上诉人的上诉请求和理由，请求二审法院维持一审判决。不认可一审审理查明原审第三人知晓上诉人与被上诉人转租的事实，原审第三人对该情况并不知晓。
上诉人孙筱晓向一审法院起诉请求：一、双方签订的《门面转让协议》无效；二、莫娟归还孙筱晓铺面转让费22000元。
一审法院认定事实：莫娟与昌运公司签订《商铺租赁合同》，租赁位于南宁市兴宁区店铺，铺面租赁期限是2013年8月1日至2015年10月31日，同时该合同第九条提前终止本合同的条件中第9.3款约定“甲（昌运公司）、乙（莫娟）双方同意，在发生下列情形之一时，本合同自守约方将终止合同通知书送达违约方之日或守约方在该通知书中规定的其他日期起即行终止。违约方应向守约方支付相当于该时月基本租金六（6）倍的违约金；违约金不足抵付守约方实际损失的，违约方还应向守约方赔偿实际损失与违约金的差额部分：……9.3.4乙方（莫娟）未征得甲方（昌运公司）事先书面同意擅自转租该房屋、或转让本合同的……”。莫娟与昌运公司如约履行该合同。2014年4月12日，双方签订《门面转让协议》，该合同载明“第一条：甲方（莫娟）同意将自己位于南宁市兴宁区店铺（原店名为：女人当道）转让给乙方（孙筱晓）使用……并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；第二条：甲方需协助乙方与商场直接签订门面租赁合同的各种手续办理，包括甲方和商场终止租赁合同；第三条：店铺转让费总额贰万贰仟元整，乙方在2014年4月12日向甲方首付转让费壹万壹仟元整（小写：11000元）。余款在乙方于商场签订正式合同时一次性付清。第四条：甲方铺面装修归乙方所有。第五条：如因甲方或商场原因，使乙方未能与商场签下租赁合同，则甲方需退回转让费壹万壹仟元整，及押金壹仟元整。第六条：本协议一式两份，甲、乙各执一份，自两方签字之日起生效”，并有孙筱晓和莫娟的签名和手印。2014年4月20日，双方再次签订《门面转让协议》，该合同载明“一、甲方（莫娟）将位于南宁市兴宁区门面转让给乙方（孙筱晓）使用……并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。二、甲方与商场己签订了期限为2年3个月的租赁合同，自2013年8月1日起至2015年10月31日，本协议期满后，乙方如需继续使用，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予乙方优先承租权。三、门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向商场履行原有门面租赁合同中所规定的条款。四、转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。五、乙方于本合同签订之日向甲方支付人民币22000元，（大写：贰万贰仟元整）。甲方在合同签订后，将于2014年5月15日向乙方腾让门面并交付钥匙，乙方向甲方支付转让费共计人民币22000元，（大写：贰万贰仟元整），上述费用包括甲方已交付商场的铺面租金2740元，物业管理费822元，押金4300元以及第四条所述的装修、装饰费用，此外甲方不得再向乙方索取其他任何费用。六、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关。八、在合同约定的期限内乙方应合法经营，如有一切违法行为均由乙方自行承担一切法律后果。九、本合同一式二份，双方各执一份，自双方签字之日起生效”，并有孙筱晓和莫娟的签名和手印。后双方如约履行合同。孙筱晓自认，其使用该房屋至2014年12月份后，与案外人达成转让协议转让了涉诉房屋，后与案外人协商一致又解除了该转让协议。涉诉房屋已于2015年10月31日被昌运公司收回并出租给案外人使用。
一审法院另查明，南宁市兴宁区店铺所有人为案外人覃灿明，已经委托昌运公司管理，含对外出租。
一审法院再查明，自2014年5月孙筱晓接收涉诉铺面并开始经营时起，昌运公司在盛天公馆88街区管理负责人对双方之间的转租事实已知悉，并多次口头表示不认可双方之间的私下转租行为，但却定期收取孙筱晓所交的租金。诉讼中，关于本案涉诉租赁合同效力问题，经释明后，孙筱晓坚持涉诉租赁合同无效并坚持其诉讼请求。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，莫娟经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。双方就涉案商铺转租事宜分别于2014年4月12日、2014年4月20日签订了两份不同的《门面转让协议》，后签订的《门面转让协议》应当视为双方对之前《门面转让协议》协商后的变更，故应依法认定2014年4月20日签订了的《门面转让协议》是双方最终的真实意思表示。关于2014年4月20日双方签订的《门面转让协议》效力问题。莫娟与昌运公司签订的《商铺租赁合同》明确约定未征得昌运公司事先书面同意擅自转租该房屋昌运公司有权提前解除该租赁合同，但昌运公司驻本案铺面所在地管理人员自2014年4月起就知道双方的转租事实，尽管主张曾多次口头表示不同意双方之间的转租行为但依然收受孙筱晓定期交付的租金，且未行使合同约定的解除合同的权利，应当视为昌运公司已经认可了双方之间的转租效力，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，双方于2014年4月20日签订的《门面转让协议》合法有效，对此应予以确认。经一审法院向孙筱晓释明了合同效力问题后，孙筱晓坚持合同无效并坚持其诉讼请求，故应对其关于涉诉租赁合同无效的主张不予支持。关于转让费的问题。涉诉合同签订后，莫娟如约交付了涉诉商铺且孙筱晓接收了涉诉商铺并经营使用，双方已经如约履行了合同义务，孙筱晓主张返回转让费的诉讼请求于法无据，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回孙筱晓的诉讼请求。案件受理费350元，由孙筱晓负担。
本案二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院对一审判决认定的基本事实予以确认。
本院认为：上诉人孙筱晓与被上诉人莫娟分别于2014年4月12日、2014年4月20日签订的《门面转让协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。上诉人孙筱晓与被上诉人莫娟于2014年4月20日签订的《门面转让协议》视为对2014年4月12日订立的《门面转让协议》的变更，双方之间的合同权利和义务应按2014年4月20日签订的《门面转让协议》之内容确认。上诉人主张被上诉人转租涉案铺面未经原审第三人的书面同意，上述合同应属无效合同。综合全案证据及当事人陈述，被上诉人莫娟与上诉人孙筱晓订立合同后，即将铺面交付上诉人孙筱晓经营，上诉人孙筱晓定期向原审第三人支付租金，上诉人亦称被上诉人曾于2014年4月11日带其找过管理负责人，原审第三人述称其并不知情，理由并不充分。虽其曾口头表示不同意转租，但仍继续收取上诉人交付的租金，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，上诉人主张上述合同无效，于法无据，本院不予支持。
被上诉人莫娟与上诉人孙筱晓订立合同后，已如约将涉案铺面交付上诉人经营使用，上诉人在本案中称其于2014年12月将涉案铺面再行转让他人，被上诉人与原审第三人的合同期满后，原审第三人方收回涉案铺面，可见被上诉人莫娟与上诉人孙筱晓之间订立的合同已实际履行，故上诉人要求被上诉人返还转让费22000元中铺面租金2740元、物业管理费822元及装修、装饰费用，于法无据，本院不予支持。鉴于原审第三人已收回涉案铺面，双方的《门面转让协议》已履行完毕，上诉人主张返还押金4300元，确属合理，本院予以支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2016)桂0102民初588号民事判决；
二、被上诉人莫娟向上诉人孙筱晓返还押金4300元；
三、驳回上诉人孙筱晓的其他诉讼请求。
一审案件受理费350元，由上诉人孙筱晓承担282元，由被上诉人莫娟承担68元。二审案件受理费350元（上诉人孙筱晓已预交），由上诉人孙筱晓承担282元，由被上诉人莫娟承担68元。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 黄敏俊
审判员 陈 杨
审判员 兰 帅
二〇一七年五月二十六日
书记员 王熙伟