青海省西宁市城北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青0105民初73号
原告：李东良，男，汉族，1984年3月27日出生。
委托代理人：寻丙沂、李西京，青海徐晓同律师事务所律师。
被告：青海海宏房地产有限责任公司。
法定代表人：于志坚，该公司总经理。
委托�理人：朱建伟、葛建浩，该公司副总经理。
本院于2016年1月3日立案受理了原告李东良诉被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称“海宏地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，依法组成合议庭，于2016年5月13日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人寻丙沂、李西京，被告海宏地产公司的委托代理人朱建伟、葛建浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李东良诉称，2013年3月1日，原、被告签订了《商品房预售合同》，约定原告购买位于西宁市城北区海西路61号10号楼1单元1041室，建筑面积143.8平方米，单价3470元，总价498986元，交房日期为2014年10月30日。被告若逾期交房，向原告支付房屋总价款每日万分之一的违约金。原告按约交清了房款，被告未能如期交房。双方于2015年7月31日签订《补充协议》，计算约定2015年7月1日至2015年9月28日被告逾期交房按总价款万分之二计算违约金。若再次违约按总房款的万分之四支付违约金。故请求法院判令被告支付2014年10月31日至2015年6月30日的违约金12125.36元；2015年7月1日至2015年9月28日违约金8981.74元；2015年9月29日至2015年11月30日违约金12574.45元共计33681.54元。追加的违约金为2015年12月1日至2016年4月30日计30338元。判令被告免除交房后一个采暖期的暖气费及一年的物业费，并承担案件受理费。
被告海宏地产公司辩称，此次涉诉的房屋1、2、3、9、10、12号楼房逾期交付予以认可，对原告要求的前两段计算的违约金予以认可。被告愿意用物业费冲抵违约金；赔偿违约金的截止日期以报纸公告日为准；对原告要求免除在接受符合条件的房屋后一个采暖期的暖气费和一年物业费的诉求予以驳回。该房已达到交房条件，原告未按公告的日期办理入房手续，故对原告要求的后两段违约金不予认可。
根据双方当事人的陈述，本案争议的焦点为：涉案房屋是否达到交付条件，对此，原告提交的证据为：1、光盘、照片复印件，拟证明至2016年4月9日房屋的状况，没有达到入住条件；2、洽谈纪要，拟证明案件在法院审理过程中，经法院主持调解，被告方认可房屋实际未达到交房条件。
被告提交的证据为：1、单位（子单位）工程质量竣工验收记录；2、工程质量分户验收表、工程质量保证书等六本。以上证据拟证明被告向原告交付的房屋经相关部门验收是合格的；
3、照片6张、通知一份、送水记录清单，拟证明2015年12月已有业主入住，需要装修房屋的业主，由被告提供送水服务。
被告对原告提供的证据1不予认可，认为所拍摄的视频照片没有办法确认是本案中的楼盘；对于证据2，认为当时没有调解成功，也没有三方的签字，不予认可。
原告对被告提交的证据1、2真实性无异议，但对证明方向有异议，认为原告根本没有见过该证据，验收报告只能证明发包方与施工方的验收问题，与本案无关，原告要求房屋达到硬件、水电暖等符合入住条件才能交付房屋。对证据3不予认可，但该证据反能证明自来水并没有供应到各家各户。
根据当事人的质证意见，结合本案的实际情况，对证据作出如下认定：对原告的证据1，因无法确定部分视频资料及照片拍摄的具体是哪栋楼，哪间房，对其证明力不予确认；对证据2，因该洽谈纪要是原告将本院法官调解海宏公司系列案而未能达成协议的过程进行了的简要记录，不符合证据规则，对其证明力不予认定。
对被告提交的证据1、2，原告对其真实性无异议，该证据能够客观证实被告开发的1、2、9、10、11、12号楼盘经过施工、设计、地勘、监理、建设单位验收合格的事实，对其证明力予以确认；对证据3，结合照片、通知、送水记录清单等证据能够相互印证被告在华能公司没有供暖的情况下，停止楼盘供水，统一给装修住户送水的事实，予以认定。
根据以上证据的认证，结合双方当事人的陈述，确认如下事实：2013年3月1日，原告李东良与被告海宏地产公司签订《商品房预售合同》约定：原告购买被告位于西宁市城北区海西路61号“九号公馆”10号楼1单元1041室，建筑面积143.8㎡，总价款498986元；被告于2014年10月30日前将验收合格的商品房交付原告；同时约定在出售方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房。后被告未按合同约定时间交付房屋。2015年7月31日，被告海宏地产公司作为甲方与原告（乙方）对被告延期交房违约金赔付签订《补充协议》约定：一、交房日期为2015年9月28日；二、从《商品房预售合同》中规定的交房日期到2015年6月30日，由甲方按日向乙方支付已付总房款万分之一的违约金；2015年7月1日至交房时间由甲方按日向乙方支付总房款的万分之二的违约金；根据九号公馆交房时间安排表约定的日期，如再次发生延期造成的新的违约，由甲方按日向乙方支付总房款万分之四的违约金；三、关于取暖费方面：根据交房时间安排表截止2016年4月15日取暖费由甲方承诺全额减免；四、关于物业费方面：截止2016年4月15日的物业管理费，由甲方按收费标准的15%向乙方收取物业管理费。《补充协议》签订后，被告亦未按约定的时间交付房屋。2015年10月20日-23日经相关部门对1、2、9、10、11、12号楼盘工程质量验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。2015年10月30日被告在《西海都市报》刊登公告，公告银泰九号公馆1、2、3、4、9、10、11、12号楼盘的交验时间。原告所购买的10号楼的交验时间为2015年11月6日前交付房屋。原告以该房未达入住条件为由，拒绝入住。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》以及补充协议，合法有效，双方应自觉履行。被告未按合同约定的时间交付房屋，依法应承担违约责任。对原告要求的2014年10月31日至2015年6月30日的违约金12125.36元；2015年7月1日至2015年9月28日违约金8981.74元，被告不持异议，其计算方式及数额均符合双方的约定，对原告的该项诉讼请求，依法予以支持。对原告要求的2015年9月29日至2015年11月30日违约金12574.45元及追加的2015年12月1日至2016年4月30日计30338元违约金的诉讼请求，被告对违约金计算的时间段有异议。本案涉案房屋已于2015年10月20日-23日竣工验收合格，被告通过公告的方式，通知原告于2015年11月2日-11月6日办理交验房屋手续，原告未按被告通知的时间接收房屋，依据双方合同约定的“在出售方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房”条款内容，原告接收房屋的时间应为2016年1月5日，被告应支付的违约金为2015年9月29日至2016年1月5日即498986元×0.0004×99天=19759.84元，对原告要求过高的部分，依法不予支持。上述违约金共计是40866.94元。关于原告主张被告免除接收符合交接条件的房屋后一个采暖期的暖气费用及一年的物业费用的诉讼请求，被告不同意，且原告的诉讼请求无法律依据，故对该项诉讼请求，依法予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告青�海宏房地产有限责任公司于本判决书生效后十五日内给付原告李东良违约金40866.94元；
二、驳回原告李东良的其他诉讼请求。
如被告未在指定的期限内履行给付金钱义务，则依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1401元，由被告青海海宏房地产有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审 判 长 倪艳丽
审 判 员 卓玛措
人民陪审员 蓉 措
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 李海连
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百零一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费�。
第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。