广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终14249号
上诉人（一审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街学府路2号之一商铺。
法定代表人：王瑞松，该公司总经理。
委托代理人：钟健、钟敏瑶，广东合慧益律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（一审原告）：茆荣，男，1989年1月26日出生，汉族，住江苏省。
委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）与被上诉人茆荣商品房预售合同纠纷一案，上诉人宏峰公司不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
宏峰公司上诉请求：1.请求撤销(2017)粤0114民初810号民事判决书第一项判决，改判宏峰公司承担逾期办证的违约责任截止计算至2015年10月28日，违约金为112569.6元。2.案件诉讼费用由茆荣承担。事实和理由：一审法院在判决宏峰公司在逾期办证违约责任的承担上处理错误。在2015年9月30日初始登记完成前，涉案房屋尚不具备办证的前提条件，因此，此前的时间若因超过约定时间逾期办证，宏峰公司的确应当承担逾期办证的违约责任。但办证过程是一个宏峰公司与茆荣均负有相应义务的过程，及时完备提交办证资料是茆荣的主要义务，若其不提交完整的办证资料，宏峰公司也确实无法为其办理该事项。本案中，茆荣在收楼时涉案房屋尚不具备办证的条件，进而无法在收楼之日起5天内提交全部的办证资料，但在涉案房屋具备办证条件后，及时提交完整的办证资料的责任并不应当免除，否则只会放纵茆荣滥用权利谋取个人利益且损害宏峰公司利益的行为。宏峰公司何时履行通知义务是茆荣得知涉案房屋何时具备办证条件的前提。因此，宏峰公司事实上在房屋具备办证条件的情况下，在2015年10月23日通过首易公司的短信平台向包括茆荣在内的四期业主发送催促提交办证资料的信息，该事实已经生效判决所认可。虽然茆荣不认可上述催促事实，但宏峰公司确于2016年5月10日通过发送短信的方式以及2016年8月19日通过发送律师函的方式再次催促业主提交办证资料。综观主合同及附件的相关约定，涉及业主提交办证资料的事宜的，可见以下条款，主合同第二十一条：“乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料”；附件第九条第一款“在此情况下，乙方应当在收楼之日起5天内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用”、“甲方在签订合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料”；附件第九条第三款“乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同，同意解除对甲方代其办理产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任……乙方自收楼之日起5天内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需要乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用”；《律师函》内容“…对于逾期提交办证资料造成的合同责任，双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及附件对此有关的条款予以约定，委托人参照相关约定对此进行处理，委托人不承担逾期办证的相关责任。对于业主提交全部办证资料的时间，以及未在指定期间提交材料的责任，合同中均有明确约定。后来发送的《律师函》也再次明确未在指定期间提交材料的责任。正如此前所述，在收楼之日起5天内的确无法提交全部的资料，但在涉案房屋具备办证条件的情况下，且宏峰公司明确通知的情况下，业主应当履行5天内交齐资料的义务。迟延提交资料的业主，不能据此向宏峰公司主张逾期办证的违约责任。
茆荣答辩称：不同意宏峰公司的上诉理由以及上诉请求。理由如下：1.关于宏峰公司所提的办证通知，其没有提交相关的证据证明。2.宏峰公司认为业主应该在五天内提交相关的办证资料，但实际上他们所发出的收楼通知书却变更了提交时间。
茆荣向一审法院起诉请求:1.宏峰公司向茆荣支付延迟办证违约金（从2016年3月7日起计至实际取得收件回执之日止，每日按已付房款996191的0.05%计算，计算至2016年12月31日共665天的违约金为331234元）；2.宏峰公司承担本案所有诉讼费用。
一审法院经审理查明：宏峰公司是位于广州市花都区镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。
2012年9月17日，茆荣（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区9栋901房，总房价款996191元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。
合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1.甲、乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2.商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3.乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4.如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。
合同签订后，茆荣依约向宏峰公司支付了全部购房款。
2013年12月31日，茆荣办理了涉案房屋的收楼手续。2015年1月8日，涉案房屋所在的云峰花园D区（4区）1-20栋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年9月30日，宏峰公司为涉案房屋办理了初始登记。
宏峰公司称其于2015年10月23日、2016年5月10日两次通过广州首易信息技术有限公司提供的短信发送平台，以群发方式向茆荣等业主的手机发出短信通知。2015年10月23日的短信内容为：“因办证需要，请携带一张身份证复印件和一张小一寸彩色相片到云峰销售中心售后部，并领取资料办理契税，咨询：020-368××××3998[宏峰物业]”。2016年5月10日的短信内容为：“因办证需要，请未交契税的业主尽快提供1张一小寸彩色相片和1张身份证复印件到云峰销售中心售后前台，并拿取资料办理契税，交完契税的业主请将契税单交回销售中心售后。咨询电话368××××3998。[宏峰物业]”茆荣对此不予认可。
茆荣于2016年2月25日缴纳涉案房屋的契税，同日将完税发票交给宏峰公司，交齐办证资料。2016年8月1日，宏峰公司取得房产登记部门办理涉案房屋房地产权证的收件回执。
一审法院认为：茆荣与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。
茆荣于2013年12月31日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼之日起300个工作日内即2015年3月16日前向房地产登记机构提交办证资料并取得收件回执，但宏峰公司于2016年8月1日才取得收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。经核算，2015年3月17日至宏峰公司取得收件回执之日（即2016年8月1日）共503天，宏峰公司应向茆荣支付违约金为250542.04元（996191元×0.05%×503天）。茆荣要求宏峰公司支付违约金250542.04元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。
补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，茆荣于2013年12月31日收楼，但宏峰公司在该时并未取得涉案项目的竣工验收备案表，也未办妥涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理产权证的条件，茆荣也不能办理缴纳契税，因此，茆荣客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，茆荣也无法主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知茆荣缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司认为其已于2015年10月23日、2016年5月10日以手机短信息形式通知茆荣等业主缴纳契税及提交办证资料，但茆荣不予认可，因此，对宏峰公司的该陈述不予采信。关于违约金计算标准，涉案房屋因宏峰公司原因导致迟延办证，茆荣主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，宏峰公司要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年4月18日作出如下判决：一、广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向茆荣支付迟延办证违约金250542.04元；二、驳回茆荣的其他诉讼请求；三、案件受理费3134元，由茆荣负担763元，广州市宏峰房地产开发有限公司负担2371元。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行,针对宏峰公司的上诉请求以及事实与理由，本院评析如下：
关于宏峰公司以其已于2015年10月23日、2016年5月10日向茆荣发出手机短信办证通知，但茆荣迟延交付办证资料为由，认为其司不应承担迟办证违约责任的上诉主张。经审查，虽然宏峰公司关于其在符合办证条件的情况下不可能部分通知业主的陈述具有一定的合理性，但在宏峰公司无法充分证实短信通知已经送达茆荣，且茆荣否认收到短信通知的情况下，结合双方《商品房预售合同》第二十一条产权登记条款中“……乙方（茆荣）应当在收到甲方（宏峰公司）书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料”的约定，宏峰公司将上述期间的违约责任归于茆荣并无事实及合同依据，一审在此基础上认定宏峰公司需承担迟办证违约责任并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2371元，由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 焕
审判员 梁淑敏
审判员 梁燕梅
二〇一七年九月二十八日
书记员 毕晓蕾