贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2601民初3008号原告：杨治洲，女，1993年4月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：杨光培，男，1966年3月10日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市,系原告杨治洲父亲。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：罗祖海，男，1981年4月8日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市小河区，系原告杨治洲姨父。代理权限为特别授权。被告：凯里市新境界房地产开发有限公司。住所地凯里市迎宾大道丰球绿都幼儿园*号。法定代表人：董希智，董事长。原告杨治洲诉被告凯里市新境界房地产开发有限公司（以下简称：新境界房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年8月3日立案受理后，依法适用简易程序于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告杨治洲及其委托诉讼代理人杨光培与罗祖海到庭参加了诉讼，被告新境界房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨治洲向本院请求依法判决被告：一、立即为原告办理房屋所有权证；二、支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金。违约金按照约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价0.1%的违约金。（暂计至2017年8月3日，金额为278148.98元）。事实与理由：2013年12月20日，我与被告签订房屋买卖合同，约定了房屋坐落位置，建筑面积和套内面积、单价、房屋总价款、违约责任等。合同签订之后，我已经按照约定支付了购房款381026元，按照约定，被告应于2015年9月30日前为我办理房屋所有权证，而被告迟迟不予办理，至今已逾期730天，为维护我的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告新境界房产公司未向本院提交书面答辩意见，也未向本院提交任何证据。原告杨治洲在举证期限内向本院提供的证据材料有：1、《商品房买卖合同》复印件一份50页，拟证明（1）、原告与被告存在房屋买卖关系的事实；（2）、在合同中对相关的赔偿及违约进行了约定。2、《贵州荣华物业服务有限公司收款收据》、《凯里市新境界房地产开发有限公司收款收据》、《销售不动产统一发票（自开）》复印件五份共3页，拟证明（1）、房屋交房的时间；（2）、原告按照合同的约定履行义务。（3）、原告已经全额支付购房款。本案经审理认定事实如下：2013年12月20日，原告杨治洲与被告新境界房产公司就商品房买卖事宜签订一份合同编号为2013005099的《商品房买卖合同》。合同主要约定：杨治洲购买新境界房产公司在建的逸景高山一期第8幢2单元5层2-5-2号商品房。一、建筑面积为102.75㎡、套内建筑面积为92.66㎡；二、按套内建筑面积计算，单价为每平方米4102.9元，总购房款为380175元；三、付款方式：于2013年12月20日之前一次性付清购房款；四、交房时间：2015年3月18日前交付；五、取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间为2015年9月30日前；六、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告依约全额向被告支付了购房款。因被告迟迟未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告在多次催促未果的情况下于2017年8月3日向本院提起诉讼。庭审中，因被告未到庭参加诉讼，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：截止本案庭审结束时（2017年9月27日），被告仍未能向原告交付办理商品房转移登记有关文书，逾期时间为727天。同时查明：原告实际向被告支付的购房款为381026元。上述事实有原告的起诉状、原告所举证据及庭审记录在卷佐证，经庭审举证，本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告新境界房产公司作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预售，故原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签合同第二十二条约定“出卖人承诺于2015年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定，被告应按时提交相关办理商品房转移登记材料，协助原告办理《房屋所有权证》。在约定的期限内，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案，虽然被告未向本院提出请求减少违约金，但本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款0.1%的违约金”过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之一支付违约金。截止本案庭审结束之日即2017年9月27日，被告应向原告支付的违约金为27700.6元（381026元×0.0001×727天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告凯里市新境界房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十个工作日内协助原告杨治洲办理房屋所有权证。二、被告凯里市新境界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告杨治洲逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金27700.6元（2017年9月8日至被告实际交付商品房转移登记有关文书的违约金以381026元为基数，按照日万分之一计算）。三、驳回原告杨治洲的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2751元，诉讼保全费2020元，由原告杨治洲负担2000元，由被告凯里市新境界房地产开发有限公司负担2771元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 朱 艳二〇一七年十月十日书记员 姚彩霞