内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内07民终1345号
上诉人（原审被告）：满洲里市世兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。
负责人：庄建娟，经理。
委托诉讼代理人：赵甲玲，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：刘东星，男，汉族，无职业，住内蒙古自治区满洲里市。
委托诉讼代理人：徐冬冬，内蒙古诚众律师事务所律
上诉人满洲里市世兴房地产开发有限责任公司（以下简称世兴地产公司）因与被上诉人田金柱商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2016）内0781民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
世兴地产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决中第二项及第三项，按双方签订的商品房买卖合同第十二条约定承担违约责任；2.一、二审诉讼费由刘东星承担。事实及理由：一审认定双方签订的商品房买卖合同订立的格式条款无效，适用法律错误。一、世兴地产公司与刘东星签订的商品房买卖合同由内蒙古建设厅和工商行政管理局监制，且该合同正文前附有使用说明书。说明书中告知”签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容”，”为体现合同双方自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。二、双方签订的商品房买卖合同第十二条商品房权属登记属于选择条款，并不是世兴地产公司强加给刘东星，在条款下方有横线特别标注以引起对方注意。该条款是双方选择且符合法律规定。世兴地产公司违约也要承担责任，不存在免除世兴地产公司责任加重刘东星责任的情形，故不能适用《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，认定世兴地产公司与刘东星签订的房屋买卖合同中第十二条属于格式条款而无效。双方应当以合同约定承担各自义务。
刘东星辩称，购房合同采用何种文本由世兴地产公司决定。一、世兴地产公司采用的是内蒙古建设厅和工商行政管理局监制的预先拟定好可反复使用的合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款”格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。世兴地产公司提供商品房买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，属于格式条款。二、商品房买卖合同第十二条第二款第一项”由于甲方原因，未能在上述时间内办结房屋权属转移登记，合同继续履行，甲方应按房屋价款0.01%向乙方支付违约金”，但该条款并未明确体现违约金支付方式。世兴地产公司认为按照房屋价款0.01%给付违约金，刘东星认为应按世兴地产公司违约的天数，按日支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条”对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。三、世兴地产公司提供的商品房买卖合同约定刘东星应在规定时限内交付房款，如逾期交付房款，按日计算逾期利息。但商品房买卖合同第十二条第二款，对于违约金的给付方式模糊带过，明显不利于刘东星。即世兴地产公司利用自己优势地位及购房者匮乏法律知识，签订不利于购房者的商品房买卖合同。根据公平原则及《中华人民共和国合同法》第四十条”提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。世兴地产公司应按刘东星购买房屋价款的0.01%乘以违约天数计算违约金数额。四、商品房买卖合同第十二条下方横线不属于特别标志，是为方便填写而预先留出的空白，不能引起购房者的注意。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条，世兴地产公司未能就在订立合同时已采取引起购房者注意的文字、符号、字体特别标识及按购房者的要求对该格式条款予以说明举出证据，需承担举证不能的法律后果。综上所述，刘东星认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘东星向一审法院起诉请求：1.判令世兴地产公司为刘东星办理某某家园3号楼4单元202室房屋及2号车库的房屋所有权证和土地使用权证；2.世兴地产公司给付刘东星房屋违约金12006元（自2015年1月1日起至2016年6月30日止，按逾期未办理房屋权属转移登记的545天×22.03元/天）；3.世兴地产公司给付刘东星车库违约金5604元（自2014年9月27日起至2016年6月30日止，按逾期未办理房屋权属转移登记的639天×8.37元/天）；4.世兴地产公司给付刘东星自2016年7月1日起至房屋权属转移登记办理完毕之日止的违约金，房屋按22.03元/天计算，车库按8.37元/天计算；4.案件受理费由世兴地产公司承担。
一审法院认定事实：世兴地产公司系某某家园开发商，世兴地产公司与刘东星于2012年9月13日、2016年5月26日先后签订商品房买卖合同，刘东星购买了某某家园3号楼4单元202室房屋及2号车库，房屋面积为91.81平方米，总价款220344元。车库面积为20.93平方米，总价款为87680元。刘东星向世兴地产公司交纳了购房款220344元，世兴地产公司于2012年12月30日前将房屋交付刘东星使用至今。刘东星于2016年5月26日交纳了车库款83720元，世兴地产公司当日将车库交付刘东星使用至今。2014年5月9日，某某家园3号楼及附属用房已验收完毕。双方在商品房买卖合同第六条约定，刘东星逾期付款的，应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，刘东星还应每日按商品房价款的5‰向世兴地产公司支付违约金；第十二条约定，世兴地产公司应于商品房竣工备案之日起720日内为刘东星办结房屋权属转移登记。由于世兴地产公司的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按照第1种约定处理：合同继续履行，世兴地产公司按房屋价款的0.01%向刘东星支付违约金。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容合法，系有效合同。世兴地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，刘东星购买了世兴地产公司开发的位于某某家园3号楼4单元202室房屋及2号车库，刘东星履行了全额交付房款的义务，世兴地产公司仅在2012年6月30日履行交付房屋的义务，未完成房屋权属转移登记手续，世兴地产公司的行为已形成逾期办理房屋权属转移登记的事实，应承担相应的违约责任。经核实，自2015年3月1日起，不动产登记机构启用新的不动产登记簿证，即不动产权证书和不动产登记证明，世兴地产公司应在本判决生效后6个月内，为刘东星办理完毕涉案房屋的不动产权证书。为此刘东星要求世兴地产公司办理房屋不动产权证书的主张，予以支持。刘东星要求世兴地产公司支付逾期办理不动产权证书违约金的主张，因双方签订商品房买卖合同的具体内容系由世兴地产公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，世兴地产公司提供的格式合同即世兴地产公司按已付房价款的0.01%向刘东星支付违约金，但对世兴地产公司逾期办理房屋权属转移登记，则无时间限制，世兴地产公司可无期限拖延办理房屋权属转移登记，不能督促世兴地产公司尽快完成义务，该格式条款的约定免除了世兴地产公司责任、加重刘东星责任、排除刘东星主要权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条”格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款依法应认定为无效条款。刘东星主张以房款220344元的0.01%即22.03元为基数，按合同约定自商品房交付之日起720日后，即自2015年1月1日至2016年6月30日止，房屋违约金为12006元，未超过法律规定的上限，予以支持。基于前述理由，世兴地产公司应支付刘东星自2016年7月1日起至某某家园3号楼4单元202室房屋的不动产权证书办理完毕之日止，按每日22.03元计算逾期办理房屋不动产权证书的违约金。刘东星主张以车库款83720元的0.01%即8.37元为基数，自2014年9月27日起至2016年6月30日止违约金为5604元，刘东星的起算日期有误，双方签订车库买卖合同的日期是2016年5月26日，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，世兴地产公司应自合同签订之日起90日内，即自2016年8月25日至某某家园2号车库的不动产权证办理完毕之日止，给付刘东星按每日8.37元计算的逾期办理房屋不动产权证书违约金。综上，判决：一、满洲里市世兴房地产开发有限责任公司在本判决生效后6个月内为刘东星办理完毕某某家园3号楼4单元202室房屋及2号车库的不动产权证书；二、满洲里市世兴房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内支付原告刘东星逾期办理房屋不动产权证书的违约金12006元（自2015年1月1日至2016年6月30日止）：三、满洲里市世兴房地产开发有限责任公司支付刘东星自2016年7月1日起至某某家园3号楼4单元202室房屋的不动产权证书办理完毕之日止，每日按刘东星已付房款220344元的0.01%计算逾期办理房屋不动产权证书的违约金；支付刘东星自2016年8月25日起至某某家园2号车库的不动产权证书办理完毕之日止，每日按原告刘东星已付车库款83720元的0.01%计算逾期办理房屋不动产权证书的违约金。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
承办人认为，双方争议的焦点为：商品房买卖合同第十二条中关于世兴地产公司承担违约责任的条款是否为格式条款。刘东星与世兴地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律及社会公共利益，合同真实有效。刘东星按照合同约定支付房款，世兴地产公司虽然履行了交付房屋的义务，但未按照合同约定协助刘东星办理不动产权证书。对该违约事实世兴地产公司无异议，但认为其与刘东星于2012年9月13日、2016年5月26日签订的《商品房买卖合同》第十二条并不是格式条款也不属于无效条款，应该按照该条款支付违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》是世兴房地产公司出售该楼盘房屋均采用的统一范本，内容由世兴地产公司事先拟定，属于格式合同。该合同第十二条第二款对于世兴地产公司逾期办理房屋权属;转移登记违约责任约定不明，较之约束买受人的逾期交付房款违约金按日给付的约定明显权利义务不对等。且世兴地产公司不能证明在订立合同时对该条款内容按照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定情形”采取合理的方式”引起买受人的注意。该条款免除了世兴地产公司主要义务，加重对方责任，扩大自己的利益，排除对方主要权利，违背了公平原则。一审法院认定该条款为格式条款，判决由世兴地产公司承担违约给付责任并无不当。世兴地产公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于一审法院判决书第一项”一、被告满洲里市世兴房地产开发有限责任公司在本判决生效后6个月内为原告刘东星办理完毕某某家园3号楼4单元202室房屋及2号车库的不动产权证书”的表述不当。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房屋权属证书的义务主体为买受人，房地产开发企业只是负有协助义务，故本院将该判项纠正为”一、满洲里市世兴房地产开发有限责任公司在本判决生效后6个月内协助刘东星办理完毕某某家园3号楼4单元202室房屋及2号车库的不动产权证书”。
综上所述，满洲里市世兴房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但判项用词表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由满洲里市世兴房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯国华
审 判 员 王宝珍
代理审判员 蒋忠顺
二〇一七年十二月一日
书 记 员 范晨阳