云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）官民一初字第2385号
原告昆明市官渡区竟达星光雅园第二届业主委员会。
负责人田儒珍，副主任。
委托代理人韩震宇，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。
被告昆明星航物业服务有限公司。
法定代表人赵剑星，经理。
被告梁晓建，汉族。
委托代理人黄鹏程、李佳，云南君晟律师事务所律师，特别授权代理。
原告昆明市官渡区竟达星光雅园第二届业主委员会诉被告昆明星航物业服务有限公司、被告梁晓建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，被告梁晓建在答辩期间向本院提出管辖异议，本院审查后依法作出裁定，驳回被告梁晓建提出的管辖异议，被告梁晓建不服，提出上诉，经昆明市中级人民法院二审审查后，驳回上诉，维持原裁定。本院于2016年3月10日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告负责人田儒珍及其委托代理人韩震宇，被告梁晓建的委托代理人黄鹏程、李佳到庭参加诉讼。被告昆明星航物业服务有限公司经本院公告送达传票传唤，期限届满未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告昆明市官渡区竟达星光雅园第二届业主委员会诉称，小区于2004年由竞达房地产公司兴建，整个小区共有332户业主。2010年前小区物业管理由开发商负责。2010年7月小区成立第一届业主委员会，聘请了物业服务有限公司接管小区物业。至2011年，第一届业委会因与公司发生矛盾，伙同赵剑星等人利用非正常手段将公司赶出小区，并由无经营证照的赵剑星等人接管小区物业，直至2012年赵剑星等人才设立了公司。上述情况第一届业委会并未召开业主大会，也未征求业主意见。原告是经竞达业主选举产生并备案的第二届业主委员会，备案时间为2014年6月16日。原告经选举产生后，第一届业委会、公司不向原告提交竞达小区的任何资料。经原告对业主共有房产进行了解过程中，发现使用小区的梁晓建，经要求其出具使用凭证。梁晓建出具了两份与公司签订的《房屋使用权永久性转让（租赁）合同》及附属的《授权委托书》。称其是向公司永久性转让租赁的房屋，公司是由第一届业委会授权对外处置房屋。与此相关的事宜，原告均不知晓。经原告向多数业主询问，业主均表示对此毫不知情，并表示反对授权星航公司对外处置房产、并要求将房产收回。原告认为，梁晓建出示的授权委托书未经过半业主同意，且有过半业主反对，未获得追认，不具备法律效力，应认定为无效。其出示的与公司签订的《房屋使用权永久性转让（租赁）合同》，以永久使用权转让为目的，违反法律对租赁的强制规定，并且公司无权处分该房产，亦应认定为无效。为此，原告特诉至法院请求：1、判决确认被告物业服务有限公司和被告梁晓建签订的两份《房屋使用权永久性转让（租赁）合同》及附属的《授权委托书》无效；2、由被告承担诉讼费用。
被告梁晓建辩称，1、自己与物业服务有限公司签订的租赁协议有效，有小区业主委员会授权；2、自己是善意取得的第三人，梁晓建按照合同约定履行义务，支付对价；3、诉讼主体是梁晓建与星航物业服务有限公司，不应由业主委员会提出。
被告物业服务有限公司经本院公告送达传票传唤，期限届满未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视其自动放弃答辩权利。
本案在审理过程中，原告针对其诉讼请求向本院提交以下证据：
一、房屋使用权永久性转让（租赁）合同及附属的《授权委托书》各一份，欲证明合同、委托书未经半数的业主同意。合同、委托书排除业主委员会、业主的主要权利，合同名义上租赁，实为买卖；
经质证，被告梁晓建对证据的三性认可，但不认可证明目的。认为合同经小区业主委员会授权，物业服务有限公司和梁晓建签订，从合同本身不能看出未经半数的业主同意，合同是租赁合同期限较长，梁晓建享有使用权，无所有权。
二、业主委员会备案单，欲证明原告经选举产生，在2014年6月16日在物业管理处备案。小区共有业主332人；
经质证，被告梁晓建对证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为与本案无关。
三、证明4份、租赁协议1份、租房合同2份、身份证复印件3份、收条1份、收据15张、转账凭单1份、上届业委会做出的租金交付截止时间凭据1份，欲证明涉案合同中的房屋是星光雅园全体业主共有。
经质证，被告梁晓建对该组证据真实性、合法性认可，关联性及证明内容不予认可。
四、（1）业主意见征求表232份（附意见统计表），证明共有232户业主不同意该合同，要求收回合同涉及的房屋。前业委会委托星航公司签订永久转让（租赁）合同未向业主征求意见。（2）业主资料（附物业服务委托合同），证明区业主情况。
经质证，被告梁晓建对该组证据的真实性不予认可。
被告梁晓建针对其答辩主张向本院提交以下证据：
一、被告梁晓建身份证，证明梁晓建具有被告主体资格；
经质证，原告对该证据的证据三性认可。
二、房屋使用权永久性转让（租赁）合同（2013年4月8日签订）、收条，欲证明2013年4月8日被告昆明星航物业服务有限公司接受原告主委员会的委托同被告梁晓建签订房屋使用权永久性转让（租赁）合同，合同签订后，被告梁晓建按照合同约定的付款方式依次向被告物业服务有限公司支付租金。被告物业服务有限公司具有合法的主体资格及对标的物的处分权利，且上述合同是当事人双方真实意思表示，被告梁晓建也按照合同约定支付对价，故两份合同皆为真实、合法、有效的合同；
三、房屋使用权永久性转让（租赁）合同（2013年5月26日签订）、收条，欲证明2013年5月26日被告物业服务有限公司接受原告主委员会的委托同被告梁晓建签订房屋使用权永久性转让（租赁）合同，合同签订后，被告梁晓建按照合同约定的付款方式依次向被告物业服务有限公司支付租金。都是在业主的授权委托的情况下签订的。不能因授权委托的瑕疵否认善意第三人的权利。
经质证，原告对证据二、三合同本身真实性无意见，但认为是无效合同。该合同虽为租赁，实为买卖，对合同永久性转让价格偏低。每平米2600元远低于房屋售价，合同无业主讨论过半数同意，合同内容恰好证明了合同无效。两被告恶意串通侵害原告合法权益，对授权委托书的三性不予认可。认为第一被告滥用权利，超出授权范围，其不具备处理资格。对三份收条三性不予认可，不能证明其主张。
被告物业服务有限公司经本院公告送达传票传唤，期限届满未到庭应诉质证，视其自动放弃举证、质证权利。
综上原、被告双方的举证、质证意见，本院运用证据规则分析后认为，原告所提交的证据一，经被告梁晓建质证后对其证据三性无异议，本院依法对其证据三性予以确认。能够证明两被告依原告的授权委托所建立的租赁关系。对原告提交的证据二，被告虽然对关联性不予认可，但该证据能够证明原告主体的合法性，本院予以确认。原告所提交的证据三，因与本案法律关系不具有关联性，本院不予确认。原告提交的证据四，被告梁晓建虽然不予认可，但未提交反驳证据，故能够证明原告的诉讼行为系征得小区业主意见的前提下所为，本院依法予以确认。被告梁晓建提交的证据一，经原告质证后对证据三性无异议，本院予以确认，能够证明被告梁晓建的身份。被告梁晓建提交的证据二、三，经原告质证后对证据的三性无异议，本院依法对证据的三性予以确认。能够证明两被告间所建立的租赁关系及合同的履行情况。
综上所述，本院确认本案法律事实如下：小区于2004年由竞达房地产公司兴建，整个小区共有332户业主。2010年前小区物业管理由开发商负责。2011年，第一届业委会聘请被告物业服务有限公司对小区进行管理。2013年3月15日小区第一届业主委员会出具授权委托书给被告物业服务有限公司，委托书载明“经双方共同协商达成共识，为小区管理的需要，业主委员会已聘请物业服务有限公司为小区合法管理公司。现授权委托物业服务有限公司管理小区的出租房，选择租赁方并确定租赁方式和价格，代为签署房屋租赁合同、收取租金。”2013年4月8日，被告物业服务有限公司与被告梁晓建签定了一份房屋使用权永久性转让租赁合同，合同约定：被告物业服务有限公司将小区房屋使用权永久性转让租赁给被告梁晓建；租赁总价780000元；付款方式为合同签订后支付150000元，2014年春节前支付150000元，余款480000元于2014年12月31日前付清；受让方拥有该房屋后拥有所有自主权包括转让、租赁、合理使用等；鉴于该房屋使用上的局限性，而且受让方支付的金额较高，该款项又是用于公共维修基金，因此该房屋不再另行收取物业管理费。合同签订后，被告梁晓建于2013年4月8日、2014年1月17日、2014年7月30日三次共计支付被告物业服务有限公司转让租赁费460000元。2013年5月26日，被告物业服务有限公司与被告梁晓建又签订了一份房屋使用权永久性转让租赁合同，合同约定：被告物业服务有限公司将小区房屋使用权永久性转让租赁给被告梁晓建；租赁总价610000元；付款方式为合同签订后支付200000元，2014年春节前支付200000元，余款210000元于2014年12月31日前付清；受让方拥有该房屋后拥有所有自主权包括转让、租赁、合理使用等；鉴于该房屋使用上的局限性，而且受让方支付的金额较高，该款项又是用于公共维修基金，因此该房屋不再另行收取物业管理费。合同签订后，被告梁晓建于2013年5月26日、2014年1月17日、2014年8月11日三次共计支付被告昆明星航物业服务有限公司转让租赁费600000元。
另查明，原告第二届业主委员会系2014年6月16日经物业管理处备案成立。原告在征得小区215户业主同意进行维权的前提下，遂诉至本院主张诉请。
本院认为，本案系合同效力确认民事法律关系。本案两被告之间所签订的租赁合同系在第一届业主委员会的授权之下签订的。就授权委托书及合同的效力问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《中华人民共和国物权法》第七十条关于“业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主而且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意”。《中华人民共和国物业管理条列》第十五条关于“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责（一）召开业主大会会议，报告物业管理实际情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同；…（五）业主大会赋予的其他职责”本案中，由于小区的第一届业主委员会在未征得小区二分之一业主同意的情况下，也未经过业主大会的表决便授权被告物业服务有限公司对小区业主共有房屋进行出租，其行为已经违反国家法律的相关规定，故其出具的授权委托书应为无效，被告昆明星航物业服务有限公司在其无效的授权委托情况下，与被告梁晓建所签订的二份房屋使用权永久性转让租赁合同系无效处分行为，事后也未得到追认，应确认无效。原告的诉请具有事实及法律依据，本院依法予以支持。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告昆明星航物业服务有限公司经本院公告送达传票传唤，期限届满未到庭应诉，应承担由此产生的法律后果。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认昆明市官渡区竟达星光雅园小区第一届业主委员会于2013年3月15日出具给被告昆明星航物业服务有限公司的授权委托书无效；
二、确认被告昆明星航物业服务有限公司与被告梁晓建分别于2013年4月8日、2013年5月26日签订的房屋使用权永久性转让租赁合同无效。
案件受理费100元，由被告昆明星航物业服务有限公司、梁晓建共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 谈建国
人民陪审员 李雪丽
人民陪审员 秦建云
二〇一六年四月八日
书 记 员 邹 雄