贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0602民初706号原告：凡姣，女，1987年11月2日出生，土家族，贵州省江口县人，无固定职业，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：伍勋，贵州锦江河律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吴成毅，贵州锦江河律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：贵州大容房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区新华中路建设大楼四楼。法定代表人：刘劲松，该公司总经理。委托诉讼代理人：张易才，贵州邦宇律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告凡姣与被告贵州大容房地产开发有限公司（以下简称大容公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凡姣的委托诉讼代理人伍勋、被告大容公司的委托诉讼代理人张易才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凡姣向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金人民币27345元（以下币种均为人民币）（逾期交房违约金14431元、逾期办证违约金12914元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012004544），约定：原告购买被告开发建设的位于铜仁市××区花果山北路××单元××号房屋，建筑面积119.93㎡，房屋总价款为409970元。合同对违约责任及双方的其他权利和义务进行了约定。原、被告在合同中约定被告应于2013年12月31日前向原告交付房屋，如逾期超过60日，从约定的交房时间届满之次日起至实际交房之日止，被告每天按原告已付房款的万分之二计付违约金；被告应在2014年4月30日前完成房屋所有权初始登记并将办理转移登记的相关文书交付给原告，如逾期超过60日，被告自前述约定时间届满之日起至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，每天按原告已付房款的万分之零点五计付违约金。合同签订后，原告切实履行了约定义务，通过现金和银行按揭贷款方式付清房款，并支付了公共维修基金等相关费用。然而被告直至2014年6月26日才向原告交付房屋，至今，被告仍未办理房屋产权手续，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。为此，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告大容公司辩称：本案从客观上、时间上来看，被告没有按照合同约定履行交房及办证义务。被告逾期交房、迟延办证是客观事实，但造成该结果发生不是大容公司的原因，而是因为洪水灾害、政府部门包括电力部门以及置换地块的拆迁征用等不可抗力因素所致。讼争房屋旁加油站的搬迁问题不是大容公司能够克服解决的，大容公司对逾期交房、迟延办证没有过错，民事责任的承担基于过错责任原则，因此，大容公司依法不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年11月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012004544），合同约定：原告购买被告开发建设的位于铜仁市××区花果山北路××单元××号住房；建筑面积119.93㎡，套内建筑面积96.89㎡；按照套内建筑面积计算房屋价款，购房单价为4231.29元／㎡，房屋总价款为409970元；付款方式采取于合同签订之日原告向被告交付首期房款123970元，余款286000元以公积金贷款方式支付；被告应于2013年12月31日前向原告交付所购房屋，逾期超过60日，从约定的交房时间届满之次日起至实际交房之日止，被告每天按原告全部已付房款的万分之二计付违约金；被告承诺于2014年4月30日前完成房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，如逾期超过60日，被告自前述约定时间届满日起至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，每天按原告已付房款的万分之零点五计付违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告通过现金和银行按揭贷款方式付清了房款，并支付了公共维修基金等相关费用。被告于2014年6月27日将案渉房屋交付给原告使用，该房屋至今未办理房屋所有权转移登记。另查明，案渉工程至今未办理工程竣工验收备案登记，未在房产部门办理房屋所有权初始登记。2006年11月28日，大容公司与碧江区国土资源局（原铜仁市国土资源局）签订了《国有土地使用权出让合同》，大容公司通过挂牌出让方式取得了花果山桥头片区宗地面积17250㎡的土地使用权。2009年4月17日，碧江区人民政府（原铜仁市人民政府）与大容公司签订了《铜仁市20060218挂牌的补充协议》，将大容公司取得的17250㎡中的7812㎡调整到该地块的西北方向地块，原地块使用面积17250㎡变更为9438㎡。2010年11月18日，碧江区人民政府又与大容公司签订了《关于调整花果山广场项目的用地置换协议》，约定将大容公司取得的17250㎡中5417㎡（3号地块）调整到该地块的西北方向1号地块（凉水井加油站处）、东北方向6号地块及东南方向5号地块，置换给大容公司的1号、5号、6号共计三块地块，政府需净地交付给大容公司。1号地块至今没有完成拆迁。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。原告按约交付了购房款，被告则应当按照合同约定的时间向原告交付房屋及办理案涉房屋所有权初始登记，并协助原告办理房屋所有权转移登记手续。按照双方合同约定，被告应于2013年12月31日前向原告交付案涉房屋，但被告至2014年6月27日才将案涉房屋交付给原告，逾期交房177天。对此，被告大容公司抗辩提出：逾期交房客观上是政府相关部门原因导致，加之2013年9月10日夜间至11日，铜仁市碧江区遭遇特大暴雨属于不可抗力，才导致被告逾期交房，根据合同约定，因政府或相关部门的原因及不可抗力因素导致被告延期交房的被告不承担责任。对此，本院认为，原、被告对“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任”的条款约定，位于双方签订的《商品房买卖合同》第十二条对相关设施、设备的交付时间与使用条件中“城市基础设施”的第3小项中，从合同内容和上、下文结构看，主要是针对商品房自身的基础设施应当具备的交付条件形成的合意，如通水、通电、通气、供暖、宽带网络等线路敷设到户后，才符合合同约定的交付条件。如果是政府原因或是其他原因造成上述基础设施未达到交付条件的，大容公司免除民事责任。其次从合同设计体系看，该《商品房买卖合同》双方约定有专门的逾期交房违约责任条款，即合同的第十三条。案涉基础设施交付与房屋交付属于两个不同的独立的交付标的，既不矛盾也没有交集。因此，对被告提出因政府或相关部门原因导致其逾期交房不担责的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。对大容公司提出因洪灾不可抗力的因素导致其逾期交房不担责的抗辩理由，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”大容公司以其提交的铜仁市气象局出具的降水量证明及铜仁市水文资源局出具的水情特征值统计表来予以证明不可抗力的事实，本院认为，该证据不符合证据的真实性、合法性和关联性。即使按该证据中载明的内容体现，2013年9月10日夜间至11日累计降水量46.3毫米，其降水的强度、密度不大，造成自然灾害的可能性较小。况且，大容公司作为案涉房屋项目工程的建设单位，对施工期间遭遇不良天气应当有充分的认知，并对该天气造成的影响应能采取相应措施予以克服，加之大容公司主张因持续降雨引发洪水淹没工地，造成其清淤延误工期81天的严重后果也不符合常理，该情形不符合不可抗力的构成要件，大容公司以此为由提出暴雨天气造成延误工期属于不可抗力的理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告提交的证据不足以证明其主张，因此，对其主张不可抗力的观点本院不予采纳。在合同履行过程中，原告凡姣已按约付清了房款，被告大容公司未能按照合同约定履行交房义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告大容公司逾期交房构成违约，其理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，大容公司逾期交房177天，根据约定，其承担的违约金为409970元×0.0002／天×177天＝14513元。原告向本院主张逾期交房违约金14431元的诉讼请求未超过原、被告双方在合同中约定的范围，也符合法律规定。故，对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。对原告主张逾期办证违约金的问题，本院认为，办理商品房所有权登记是否是房开商即本案被告的法定义务，对此，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该条例的规定明确了商品房买卖的买受人是所购买的商品房所有权登记的申请人，本案原告应当是案涉房屋所有权登记的申请人，而被告所负有的是协助办证、提供必要的证明文件的义务。原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中对房屋登记部分进行了约定：被告承诺于2014年4月30日前取得案涉房屋的所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告。故，对房屋登记部分双方约定原告履行的是案涉房屋所有权的初始登记义务，也并没有明确约定被告负有为原告办理房屋所有权转移登记的义务，同时约定被告将办理房屋转移登记的有关文书交付原告，该有关文书不能等同于房屋产权证书，被告交付房屋转移登记的相关文书给原告，是便于原告用于办理房屋所有权转移登记。该约定也与《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定相符。被告已将案涉房屋交付原告使用，因该房屋旁凉水井加油站尚未完成搬迁，势必影响案涉房屋项目工程能否通过消防验收，进而影响房屋所有权初始登记的办理。该加油站的搬迁与否必然会对案涉房屋产权证的办理产生影响，而该因素又非大容公司能够控制及以该公司意志能够决定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”房开商即本案被告承担逾期办证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”导致，但该法条对“由于出卖人的原因”的界定并不清晰，就本案而言，确因不可归责于大容公司的原因导致案涉房屋不具备办证条件，根据公平原则，大容公司不应当承担逾期办证的违约责任。但待此情形消除后，大容公司即应当积极协助原告办证，而不应再行拖延。故，对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告要求被告支付逾期交房违约金14431元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州大容房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告凡姣逾期交房违约金人民币14431元；二、驳回原告凡姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币484元，减半收取计人民币242元，由原告凡姣负担人民币100元，被告贵州大容房地产开发有限公司负担人民币142元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  饶和秀二〇一六年十二月十六日代理书记员  龙仲夏