贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终1294号
上诉人（原审原告）：贵州省建筑医院。
法定代表人：杨永红，该院院长。
委托诉讼代理人：冉光杰，贵州贵正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄谱，贵州贵正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯立明。
委托诉讼代理人：汪浚，贵州合兴律师事务所律师。
上诉人贵州省建筑医院与被上诉人冯立明租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年6月8日作出（2015）南民初字第2050号民事判决，贵州省建筑医院不服向本院提起上诉，本院于2015年10月29日作出（2015）筑民一终字第1295号民事裁定，全案发回贵州省贵阳市南明区人民法院重审。贵州省贵阳市南明区人民法院于2016年12月15日作出（2016）黔0102民初13号民事判决，贵州省建筑医院不服该判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贵州省建筑医院上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：第一，原判驳回其要求返还摊位的请求，违背本案的基本事实及争议问题，越权裁判不属于本案诉讼范围的事项并错误引用法律规范，本案争议区域属于医疗用地并非农贸市场用地。第二，一审法院认为上诉人无权单方面关闭农贸市场，应取得城乡规划部门及商务部门的批准脱离本案基本诉请。本案属于租赁合同纠纷，双方未达成新的租赁合同，对方不交租金，上诉人请求对方返还摊位于法有据。第三、在农贸市场没有关闭的情况下，被上诉人应当缴纳2014年12月22日以后的租金，原判简单地以市场中断水电为由判决不支持租金费用，违反法律规定，系错误裁判。
冯立明辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
贵州省建筑医院向一审法院起诉请求：1、判令被告立即搬离贵阳市花果园街27号农贸市场并将其承租的卤味门面返还原告；2、判令被告支付原告2014年6月至12月的租金共计2100元；3、判令被告赔偿原告租金损失（租金损失自2014年12月22日起，按照300元/月计算至实际返还摊位之日止，暂计算至起诉之日为900元）；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：位于贵州省贵阳市南明区花果园后街27号，使用权面积3875.62平方米的土地，系原告以划拨方式取得。1998年被告等人在原告管理的土地上从事市场经营，2004年原告将其房屋报经规划等部门批准，改、扩为总建筑面积为6050平方米的房屋，其中，农贸市场面积2150平方米、门诊面积800平方米、住宅面积3100平方米。2010年3月，政府在“三创一办”期间，投入了157万元对该市场进行升级改造。同年6月12日，原告与被告等人订立《花果园农贸市场租赁合同》，约定：被告租赁原告农贸市场的3号卤制品摊位，月租金300元，协议期限为2010年6月12日
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2012年6月11日。该合同期限届满后，双方未续订合同，但被告继续使用摊位，原告也照常收取租金。2013年原告拟将市场关闭后改为医疗用房向贵阳市城乡规划局南明分局提出申请，该局于12月10日回复：待邻近区域的农贸市场投入使用后，再行决定原告的关闭申请。2014年后原告陆续拒收被告等承租人的租金并告知被告等人解除合同、收回摊位等，2014年12月5日原告再次向贵阳市城乡规划局申请关闭市场，该局以筑规询［2014］0257号业务征（咨）询回复函回复：原告如需将农贸市场变更为医疗用房，应按《贵阳市城镇房屋变更用途管理规定》办理审批手续。2015年11月20日贵阳市商务局下发标题为：《贵阳市商务局关于省建筑医院老花果园农贸市场关闭工作的回复》的文件一份，该文件内容为：“南明区商务局：根据你局《关于省建筑医院老花果园农贸市场关闭工作有关事宜的报告》（南商报（2015）54号）以及省建筑医院《关于明确回复我院关闭农贸市场的请示》（省建医呈［2015］40号）有关事宜，结合《贵阳市城乡规划局业务征（咨）询回复函》（筑规询［2014］0257号），回复如下：一、同意你局建议，按照《贵阳市农贸市场管理办法（试行）》有关规定，及《贵阳市城乡规划局业务征（咨）询回复函》（筑规询［2014］0257号）有关回复执行处理。二、按照属地管理原则，请你局拟定安置方案，妥善安置农贸市场经营户异地经营。三、鉴于目前省建筑医院老花果园农资市场经营户现状请你局及时向区政府汇报，做好相关信访维稳工作。四、对花果园片区有关农产品销售点进行摸底调查，在空白区域安排生鲜直销店进驻，确保该区域不发生买菜难买菜贵的现象，保障群众生活不受影响。
一审法院认为，本案的争议焦点为，原告是否有权收回被告所租赁的摊位，关闭农贸市场。原告主张，自2012年6月12日起，原、被告双方之间的租赁合同为不定期租赁，双方均有权随时解除合同，现因医疗服务市场竞争日益激烈，原告急需扩大医疗用房，故决定收回农贸市场，恢复为医疗用房，原告作为出租人，在行使解除合同权利前已在合理期限内履行告知义务，故被告理应向原告返还所租赁的摊位。被告主张，原告无权单方关闭市场，理由如下：2010年市场升级改造时区政府也投入了资金，原告并非唯一的业主，无权单方关闭，且关闭市场需先建后搬再拆，且需要向相关政府部门层层报批，经同意后方可关闭，现仅有书面和广播通知就关闭市场，要求商户搬迁是违反规定的。对于原、被告双方上述争议，法院认为，农贸市场属于公用性、公益性、民生性城市基础设施，花果园农贸市场管理者虽为贵州省建筑医院，而该市场升级改造时所须（需）的一百余万资金仍由政府出资亦可佐证花果园农贸市场的前述性质。故作为城市基础设施，农贸市场之开办、经营、关闭等不仅仅只是市场行为，受市场经济规则制约，市场开办者及管理者理应从社会公益角度出发，受到更多的约束。根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条：“……公共服务设施的用地以及其他需要保护的用地，禁止擅自改变用途”之规定以及《贵阳市农贸市场管理办法（试行）》第六条规定：“符合规划的农贸市场拆迁应当遵循‘拆一建一’、‘先建、后搬、再拆’的原则。符合规划的农贸市场不得擅自关闭、拆除或改变用途；新建、改（扩）建农贸市场以及确需关闭、拆除或改变用途的，由市场开办者依法向所在地的区（市、县）城乡规划主管部门提出书面申请，由区（市、县）城乡规划主管部门会同商务部门共同研究提出意见，按程序报批。”本案纷争源于原告欲关闭该农贸市场，故未续签摊位的租赁合同，而原告现欲关闭农贸市场，须经区（市、县）城乡规划主管部门、商务部门等进行行政审批，申请获批准后，才能开展相关搬迁工作。现原告不能提交规划部门同意其变更房屋用途的证据，商务部门回函关闭市场亦附有“妥善安置农贸市场经营户异地经营”之前提条件，根据《中华人民共和国合同法》第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”之规定，现原告尚未完全完成各项审批手续，租赁户异地经营亦尚未能妥善安排，故原告要求被告返还摊位之诉请，依法不予支持。原告提出的，请求判令被告支付原告2014年6月至12月租金共计2100元的诉请，法院认为，上述期间内被告确系实际使用向原告承租的摊位，故原告的该项诉请并无不当，依法予以支持。原告提出的被告赔偿原告租金损失（租金损失自2014年12月22日起，按照300元/月计算至实际返还铺面之日止，暂计算至起诉之日为900元）的诉请，法院认为，2014年12月22日后的租金损失，因系原告断水断电造成门面不能正常使用，被告等人拒交并无不当，由此给原告造成的租金损失，应由原告自行承担，依法不予支持。综上，经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条之规定，判决：一、被告冯立明于本判决书生效之日起十日内向原告贵州省建筑医院支付2014年6月至12月的摊位租金2100元；二、驳回原告贵州省建筑医院的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费25元，由被告冯立明承担。
本院二审期间，当事人双方均未提交新的证据。2017年12月13日，本院依职权前往涉案农贸市场进行现场访谈和拍照等现场调查，可以确认农贸市场各承租户均在市场内经营，各经营户都是通过从楼上居民户搭接电线进行照明，搭接线路混乱，存在巨大的安全隐患。本案二审查明的其余事实与一审认定事实一致。上述事实有双方身份证明、事业单位法人证明、《房屋租赁协议书》、公告、照片、现场访谈记录、当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案涉及的花果园农贸市场系上诉人贵州省建筑医院于2004年经规划批准修建、开办的农贸市场。现上诉人出于医院自身发展的需要欲关闭该市场，诉请被上诉人返还摊位。虽然上诉人是该农贸市场的物权权利人，但是，任何权利的行使都具有一定的法律边界。因本案涉及的农贸市场具有民生工程属性，政府也投入了一定的财政资金对其进行升级改造，因此，其开办和关闭涉及一定范围内的公共利益，依照《中华人民共和国物权法》第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”、《中华人民共和国合同法》第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”以及《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条：“……公共服务设施的用地以及其他需要保护的用地，禁止擅自改变用途”的规定，并参照贵阳市人民政府2010年6月28日公布实施的《贵阳市农贸市场管理办法（试行）》第六条：“符合规划的农贸市场拆迁应当遵循‘拆一建一’、‘先建、后搬、再拆’的原则。符合规划的农贸市场不得擅自关闭、拆除或改变用途；新建、改（扩）建农贸市场以及确需关闭、拆除或改变用途的，由市场开办者依法向所在地的区（市、县）城乡规划主管部门会同商务部门共同研究提出意见，按程序报批”的规定，上诉人如需关闭本案农贸市场必须履行一定的行政审批程序。从本案现有证据来看，上诉人尚未履行完成关闭农贸市场所需的行政审批程序，因此，原审判决驳回其要求被上诉人返还摊位的诉讼请求符合法律规定，并无不当，上诉人的该项上诉理由于法无据，本院不予支持。
根据本院调查的情况和当事人的陈述，自2014年12月22日涉案农贸市场中断水电以后，被上诉人冯立明客观上通过自己搭接电线继续使用涉案摊位进行经营活动，原审认为自2014年12月22日后，被上诉人冯立明可因上诉人断水断电行为而无偿使用摊位，显然对摊位的物权权利人贵州省建筑医院不公平，应予纠正。考虑到上诉人断水断电对涉案摊位正常使用造成不利影响的程度，根据贵州省建筑医院的诉讼请求，结合本案的实际情况，本院酌情确定按照150元/月的标准支持2014年12月22日至2017年12月21日，共计三年的摊位使用费：150元/月×12月×3=5400元。至于2017年12月22日以后的摊位租金问题，需根据市场的整顿情况，摊位的使用情况，由当事人双方另行协商解决。至于原判确定被上诉人冯立明支付贵州省建筑医院2014年6月至12月的摊位租金2100元，当事人双方均未提出异议，应视为服从原审判决，本院予以维持。
综上所述，上诉人贵州省建筑医院的上诉请求部分成立；原判认定事实清楚，但适用法律不妥当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初13号民事判决第一项即：冯立明于本判决书生效之日起10日内向贵州省建筑医院支付2014年6月至12月的摊位租金2100元；
二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初13号民事判决第二项；
三、冯立明于本判决书生效之日起10日内向贵州省建筑医院支付2014年12月22日至2017年12月21日的摊位使用费5400元。
四、驳回贵州省建筑医院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照原审判决执行；二审案件受理费50元,由贵州省建筑医院负担15元，由冯立明负担35元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 妍
审判员 李云鹤
审判员 唐有临
二〇一七年十二月二十八日
书记员 袁华丽