上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1708号
上诉人（原审被告）盛智超。
被上诉人（原审原告）陆逸非。
原审第三人上海银行股份有限公司长宁支行。
原审第三人招商银行股份有限公司上海分行。
上诉人盛智超因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市某某区人民法院（2014）闵民五（民）重字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月17日受理后，依法组成合议庭于2015年7月28日公开开庭审理了本案，上诉人盛智超及其委托代理人王涛、被上诉人陆逸非、原审第三人上海银行股份有限公司长宁支行�以下简称上海银行）之委托代理人陈建勋、万能、原审第三人招商银行股份有限公司上海分行（以下简称招商银行）之委托代理人袁倩如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，陆逸非系上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室房屋的权利人，其欲出售该房，2013年5月6日将房屋产权证交居间方上海某某物业顾问有限公司（以下简称某某物业）保管。2013年5月8日，经某某物业居间介绍，由陆逸非作为卖售人（甲方），盛智超作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：上述房地产转让价款200万元（人民币，下同）。乙方的付款方式和期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。甲方于2013年5月8日前腾出房屋并通知乙方进行交接。付款协议中约定：（1）乙方应�签订本合同当日内支付甲方部分首期房价款计20万元（包含已支付的定金5万元），且甲、乙双方应于签订本合同后二日内至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税手续后，二日内至房地产管理部门查询已购住房情况。乙方剩余首期房价款计40万元于过户之前支付给甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计60万元（包含已支付的定金）；（2）待房地产管理部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果且收到乙方支付的首期房价款后二日内，甲方应于抵押权人许可的最短时限内全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等交某某物业代为办理抵押注销手续；（3）甲方同意乙方通过向贷款银行申请140万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方；（4）乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审批通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果，且甲方名义之抵押登记已经注销后二个工作日内，甲、乙双方赴上海市某某区房地产交易中心办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由某某物业收执收件收据。待上海市某某区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以�款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将他项权证交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。甲乙双方确认在2013年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总金额的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须依前款约定向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续。
合同签订后，陆逸非向盛智超交付了房屋。陆逸非称，关于该房屋的使用，双方还另行签订了租赁合同。盛智超支付给陆逸非首期房款60万元。
重审期间，陆逸非与盛智超均向法院确认，系争房屋真实转让价格为230万元。除60万元房款外，盛智超还向陆逸非支付过30万元，陆逸非确认迄今共计收到盛智超支付的房款为90万元。
原审另查明，2013年7月上海银行零售业务部接到了盛智超的商业贷款申请，要求贷款金额为140万元，用于购买某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室的房产。该行经审核同意发放该笔贷款。2013年8月29日该行和盛智超签订了借款合同�2013年9月24日，陆逸非与盛智超将相关材料报送某某区房地产交易中心对该套房产办理产权过户和抵押登记。2013年10月9日，上述房屋的房地产权利登记到盛智超名下。同日，该房屋上设立了抵押权人为上海银行，债权数额140万元的抵押权登记。嗣后，盛智超却向上海银行表示拟自筹资金以支付陆逸非房款，请银行撤销对该房屋的抵押登记手续。上海银行遂向某某区房地产交易中心提出撤销抵押登记的申请，终止了该笔贷款业务。2013年10月19日，该房屋上设立的抵押登记被注销。
在上述办理产权过户和抵押登记过程中，某某物业获知上海银行将不放贷，于2013年10月初告知陆逸非与盛智超双方。盛智超表示将另行筹资支付房款，但要与陆逸非解除原房屋买卖合同，再到居间方重新签订一份买卖合同、重新办理申请贷款的手续。经协商，买卖双方就重新签订买卖合同未能达成一致。居间方曾两次约谈买卖双方，但没有成功。
陆逸非于2013年10月16日、10月19日两次向盛智超及某某物业发出解除房屋买卖合同的通知。10月22日，盛智超收到了解除通知。
原审还查明，2013年10月31日，盛智超与招商银行签订个人授信协议及个人贷款借款合同，以购买电线电缆、公司经营等名义贷款170万元。2013年11月8日，系争房屋上又设立了抵押权人为招商银行、最高债权限额170万元、债权发生期间2013年10月31日至2023年10月31日的抵押登记。盛智超获得170万元贷款后，却未向陆逸非支付房款。
2013年12月26日，陆逸非诉至原审法院要求与盛智超解除上海市房地产买卖合同。法院审理后于2014年7月14日作出（＊＊＊＊）＊民＊（民）初字第＊＊号民事判决：一、确认陆逸非与盛智超于2013年5月8日签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年10月19日予以解除；二、盛智超于判决生效之日起十日内协助陆逸非将座落于上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室房屋的产权人由盛智超转移登记至陆逸非名下；三、盛智超于判决生效之日起十日内支付给陆逸非违约金以人民币100，000元计；四、陆逸非于判决生效之日起十日内返还盛智超购房款人民币600，000元。因盛智超不服此判决，上诉至上海市＊＊中级人民法院。2014年10月29日上海市＊＊中级人民法院以原判决认定事实不清，裁定予以撤销，将该案发回原审法院重审。
系争房屋现由盛智超占有使用。
重审期间，陆逸非将诉讼请求明确为：1、确认陆逸非与盛智超签订的上海市房地产买卖合同于2013年10月19日解除；2、盛智超涤除上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室房屋上招商银行的抵押权后，协助陆逸非将上海市某某�某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室的产权恢复登记至陆逸非名下；3、盛智超支付陆逸非自2013年9月24日至2013年10月13日，以140万元的每日万分之五计算的逾期付款违约金14，000元；4、盛智超支付陆逸非解除合同违约金40万元。
原审认为，陆逸非与盛智超之间所签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，陆逸非与盛智超均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。陆逸非向盛智超交付了房屋，盛智超除支付60万元房款外，未依约于2013年9月24日向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续的送件当日向陆逸非付清140万元房款，逾期超过20日后，仍未支付房款，陆逸非要求解除合同，合法有据。盛智超于2013年10月22日收到陆逸非的解除合同通知，故法院确认双方签订的房地产买卖合�于该日解除。盛智超先向上海银行申请140万元贷款，在房屋已过户至盛智超名下，上海银行的抵押权也设立后，却经盛智超申请上海银行注销了抵押权登记，未予放贷。盛智超又向招商银行申请到170万元贷款，也在系争房屋上设立了抵押权，但仍未向陆逸非付清剩余房款，可见盛智超无继续履行合同的诚意，对合同的解除应承担责任。陆逸非要求盛智超支付迟延支付140万元房款20天的违约金14，000元，盛智超同意支付，法院予以准许。陆逸非要求盛智超支付解除合同的违约金40万元，盛智超认为陆逸非主张的违约金过高，要求法院予以调整。对此法院认为，陆逸非已经将房屋交付盛智超，陆逸非客观上遭受一定的租金损失。陆逸非要求的违约金过分高于其遭受的损失。盛智超坚持要求履行合同，获取银行贷款后却不支付房款，主观上具有违约的恶意。为体现违约金补偿性和惩罚性，法院酌情确定违约金以10万元计。买卖合同解除后，盛智超应将房屋归还陆逸非，陆逸非理应归还盛智超已经支付的90万元。法院注意到陆逸非在原审和重审期间，在主张解除房屋买卖合同的同时从未要求房屋的返还，且根据陆逸非所述双方另行签订有房屋租赁协议，故法院在本案中对房屋的返还暂不处理，陆逸非可在条件具备后另行主张。合同解除后，盛智超负有义务及时清偿所欠招商银行的贷款本息，招商银行应及时配合办理注销抵押登记手续，盛智超应于此后协助将系争房屋房地产权利恢复登记至陆逸非名下。
原审法院于二○一五年四月三十日依法作出判决：一、确认陆逸非与盛智超于2013年5月8日签订的关于上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室房屋的《上海市房地产买卖合同》于2013年10月22日解除；二、盛智超于判决生效之�起十日内清偿所欠招商银行股份有限公司上海分行银行贷款本息；招商银行股份有限公司上海分行于盛智超清偿上述贷款本息之日起五日内协助盛智超办理上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室的抵押权登记注销手续；三、在上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室的抵押权登记注销后三日内，盛智超协助陆逸非办理该房屋的产权恢复登记手续，将该房屋产权恢复登记至陆逸非名下；四、盛智超于判决生效之日起十日内支付陆逸非逾期付款违约金人民币14，000元；五、盛智超于判决生效之日起十日内支付陆逸非解除合同违约金人民币10万元；六、陆逸非于上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室产权恢复登记至其名下后三日内返还盛智超购房款人民币90万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币7，510元，由陆逸非负担人民币3，000元，由盛智超负担人民币4，510元。
判决后，盛智超不服，向本院提起上诉称，其不存在故意违约，虽然付款逾期超出了20日，但是并不是其单方原因。由于上海银行的贷款受到限购政策影响，其不得已取消了原来的贷款和抵押，换到招商银行去贷款，目的也是为了支付房款。在诉讼前其一直积极与被上诉人沟通，其同意支付剩余房款，合同应当继续履行。原审判决上诉人清偿招商银行的贷款，侵犯了其与招商银行的权利。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人陆逸非辩称，原审判决正确，请求依法维持。
原审第三人上海银行述称，是上诉人申请取消了原有贷款，并不是其主动取消的，上诉人存在恶�违约，请求二审法院维持原判。
原审第三人招商银行述称，请求法院依法判决，并保护其抵押权。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，上诉人应当按照规定期限付款，逾期超过20日的，被上诉人有权单方解除合同并向上诉人主张违约金。
合同签订后，被上诉人按约交付了房屋，并向上诉人转移了房屋产权登记，而上诉人现仅向被上诉人支付了90万元，并未按约在产权过户后支付剩余的140万元房款，且逾期超过了20日。因此，被上诉人以书面告知方式行使解除权符合合同约定，系争房屋买卖合同已于上诉人收到书面通知的当日即2013年10月22日解除，原�对此认定正确。上诉人称合同应继续履行，无事实依据，本院不予支持。
关于合同解除的后果处理问题。根据合同法第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被上诉人主张上诉人向其返还房屋产权具有法律依据。因上诉人已将系争房屋作为抵押物向原审第三人招商银行申请了商业贷款，并办理了抵押权登记，形成了对房屋产权变动的担保物权限制。现原审第三人招商银行亦不同意放弃该抵押权。因此，恢复系争房屋产权登记的法律前提在于上诉人完成对招商银行贷款的清偿，并先行涤除抵押权。原审判令上诉人在清偿贷款并涤除抵押权后恢复产权登记是正确的，本院予以维持；上诉人称原审该项处理不当，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决是正确的，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，580元，由上诉人盛智超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶兰
代理审判员 娄永
代理审判员 李兴
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判�、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……