最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）最高法民申603号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：星城大酒店(沈阳)有限公司。住所地：辽宁省沈阳市沈河区北站路***号(***室)。
法定代表人：颜秀贞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李振荣，该公司员工。
委托诉讼代理人：李小虎，该公司员工。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳金利房产发展有限公司。住所地：辽宁省沈阳市沈河区北站路**号（C9地块）。
法定代表人：刘刚，该公司经理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：辽宁大辽河投资集团有限公司。住所地：辽宁省海城市腾鳌开发区。
法定代表人：黄大维，该公司董事长。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：中国建筑第六工程局有限公司。住所地：天津市滨海新区塘沽杭州道**号。
法定代表人：吴春军，该公司董事长。
再审申请人星城大酒店（沈阳）有限公司（以下简称星城大酒店）因与被申请人沈阳金利房产发展有限公司（以下简称金利公司）、辽宁大辽河投资集团有限公司（以下简称大辽河公司）、中国建筑第六工程局有限公司（以下简称中建六局）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2016）辽民终118号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
星城大酒店申请再审称，（一）原判决认定的基本事实不清，缺乏证据证明。1.在星城大酒店申请诉讼保全之前，中建六局与大辽河公司不存在以房抵债清偿行为;2.中建六局与大辽河公司借款关系及（2008）葫民二初字第10号调解书存在诸多不合逻辑的疑点和不合法之处；3.原审判决混淆了房屋所有权初始登记和房屋预告登记备案；4.原判没有查清案涉房产原始权利人、预售许可证、变更登记及未办理登记备案的原因和过错承担等情况，大辽河公司和中建六局都具有过错。（二）原判决适用法律错误。1.因案涉房屋登记在金利公司名下，未经登记的不动产抵顶不产生物权转移效力；2.本案不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，因金利公司并非直接向大辽河公司购买房产，不是直接从被执行人处购买到房产的人，也不属于“出卖”的情形；3.大辽河公司没有与金利公司签订合法有效的书面买卖合同，其与中建六局签订的《协议书》不具备法律效力。大辽河公司不具备《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的权利人资格。（三）原审判决程序违法。1.大辽河公司作为提出执行异议主体不适格；2.原审法院依职权在执行异议之诉中追加中建六局作为无独立请求权的第三人错误；3.原审合议庭审判人员频繁更换、缺席合议，案件严重超过审理期限。
本院经审查认为，本案申请再审涉及的主要问题为：一、大辽河公司是否有权对案涉执行标的提出异议；二、大辽河公司提出的执行异议能否成立；三、原审审理程序是否合法。
一、大辽河公司是否有权对案涉执行标的提出异议
2008年3月13日金利公司与中建六局沈阳分公司签订《对账确认函》，又签订两份《协议书》，内容均涉及金利公司以希尔斯联邦大厦17、18层房屋折抵工程款。以上事实已在（2010）沈中民二初字第64号案件中查明，该判决已发生法律效力，各方对上述事实并无异议。
2008年1月7日，2008年3月6日，鞍山市腾鳌特区辽宁饲料有限公司（后变更为大辽河公司）与中建六局沈阳分公司签订的两份《借款协议》，约定以上述房屋作为借款保证，葫芦岛市中级人民法院（2008）葫民二初字第10号民事调解书对上述事实进行了确认。同年5月6日，双方又签订《协议书》，约定中建六局以希尔斯大厦17、18层（除已售出三套除外）抵顶债务，价款超出部分由腾鳌饲料公司向对方支付。2008年5月8日，中建六局向金利公司发出《通知》，要求金利公司协助将17楼、18楼变更为新的公司，金利公司签署同意并盖章。2008年6月6日，剩余购房价款支付完毕。星城大酒店依据（2011）辽民一终字第131号民事判决向沈阳中院申请执行案涉房产，大辽河公司作为案外人，以其善意受让房屋所有权为由，向沈阳中院提出书面异议，大辽河公司主张权利的行为，符合《民事诉讼法》的规定。星城大酒店认为案外人大辽河公司作为执行异议案件主体不适格的申请再审理由不能成立。
上述协议效力及协议履行情况已经人民法院生效法律文书所确认，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第五项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。大辽河公司对案涉十五套房屋主张权利具有合同依据和法律依据。星城大酒店认为，在申请诉讼保全之前中建六局与大辽河公司不存在以房抵债行为，双方的借款关系及（2008）葫民二初字第10号调解书存在诸多不合逻辑的疑点和不合法之处，大辽河公司不是案涉执行标的的权利人，并未提交充分的证据证明，其申请再审理由不能成立。
二、大辽河公司提出的执行异议能否成立
金利公司与中建六局沈阳分公司在《协议书》中约定，以希尔斯大厦17、18层抵顶工程款，双方应（书面）签订正式《商品房买卖合同》，并在规定的时间内完成备案。大辽河公司与中建六局沈阳分公司签订的《协议书》中亦约定中建六局用17、18楼抵顶债务，价款超出部分由大辽河公司向对方补足，金利公司对此并无异议。上述协议的合同目的均为移转房屋所有权，且大辽河公司已经支付全部价款。上述金利公司与中建六局、中建六局与大辽河公司之间形成的有关房屋所有权移转协议的法律关系均在星城大酒店申请本案财产保全之前。故大辽河公司虽未与被执行人直接交易，结合上述事实，可将大辽河公司视为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所述第三人。后大辽河公司将案涉房屋租赁给中建六局使用，金利公司对该情况知情且未提异议，可视为大辽河公司对本案房屋实际占有。
根据一审法院对房屋权属登记情况的调查，案涉房屋具备初始登记条件的时间是2009年12月25日，而上述房屋已于2009年4月20日被沈阳市中级人民法院预查封，客观上影响办理过户登记手续，故大辽河公司对未办理过户登记手续没有过错。星城大酒店所述希尔斯大厦18层登记在张军名下的三套房屋的情况，因法律上的一般障碍和他人的努力不属于同一层面的问题，故上述问题不能证明大辽河公司未能办理过户登记手续具有过错。
综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，一、二审判决认定星城大酒店请求继续执行案涉房屋的理由不成立是正确的。星城大酒店关于大辽河公司并非直接从金利大厦购买房屋的第三人，亦不符合该条规定的“出卖”的情形，不符合上述司法解释的规定的申请再审理由，不能成立，本院不予支持。
三、原审审理程序是否合法
在本案执行异议之诉中，中建六局作为大辽河公司的债务人，同案件处理结果具有法律上的利害关系，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，依职权追加其参加诉讼并无不当。
经辽宁高院调查，本案在沈阳中院审理期间，合议庭成员更换后已将新的组成情况对当事人进行了告知，各方当事人均未提出异议。在审理过程中，亦办理了延长审限等手续。以上程序均符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，星城大酒店认为原审程序违法的申请再审理由不能成立。
综上，星城大酒店的申请再审不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回星城大酒店（沈阳）有限公司的再审申请。
审 判 长 万 挺
审 判 员 骆 电
审 判 员 潘 杰
二〇一七年三月十日
法官助理 张 闻
书 记 员 曹美施