河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1002民初2934号原告：计伟伟，男，汉族，1981年11月12日出生，住许昌市东城区。委托诉讼代理人：万江涛，河南文中律师事务所律师。被告：王顺才，男，汉族，1989年7月12日出生，住河南省许昌县。被告：柴炎军，男，汉族，1965年8月10日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：柴慧鹏，男，汉族，1988年3月22日出生，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：秦晓东，男，汉族，1984年10月30日出生，住河南省新密市。原告计伟伟诉被告王顺才、被告柴炎军所有权确认纠纷一案，于2016年9月10日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告计伟伟的委托代理人万江涛、被告柴炎军的委托代理人柴慧鹏、秦晓东到庭参加诉讼。被告王顺才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告计伟伟诉称：2012年4月3日，原告与许昌金都房地产开发有限公司（以下简称金都公司）签订《商品房买卖合同》，之后原告已经向金都公司法定代表人杨欣欣账户支付了全部购房款（人民币759120元），金都公司财务出具的有收据，房屋竣工后，原告即领钥匙，并装修入住（有入住至今的物业费缴费凭证、水电费缴费凭证、购买家电等凭证为证）。期间原告一直催促金都公司办理房屋所有权证件，金都公司一直以手续不齐全为由拖延办理至今。2015年，原告关注到自己从金都公司全款购买的房屋经许昌市魏都区人民法院已进入网上拍卖执行程序。为了维护自己的权益，原告主动向执行法院提出了《案外人执行异议申请书》，执行法院于2015年9月29日向原告送达了（2015）魏执异字00018号《执行裁定书》，驳回了原告的执行异议的裁定。原告并因此了解到以下事实：1、涉案标的房屋现登记在被告王顺才名下，因被告王顺才于2014年签订购买合同，按照市场行情，购买时间晚于原告，标的房屋均价应高于原告购买时的价格，但被告王顺才购买的价格明显低于市场价格。2、被告王顺才是金都公司的员工，其与金都公司之间串通签订的《商品房买卖合同》是虚假的，依据该虚假合同取得的产权，应属无效。3、被告王顺才购买标的房屋后从未去过标的房屋查看情况，并非为了居住，而是早有预谋将房屋抵押给上述执行案件中的债权人柴炎军。综上，原告应是争议房产的实际所有人。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求依法判决原告与许昌金都房地产开发有限公司签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于许昌市××路莲城华庭13幢A单元5层501号的房产归原告所有，被告王顺才配合办理产权过户手续。诉讼费用由被告负担。被告王顺才未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。被告柴炎军辩称：原告诉求没有事实依据及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：河南金都房地产开发有限公司原系学院路东侧、前进路南侧原名为“莲城华庭”小区、现小区名字为“城标尚郡”的开发商，该公司开发该小区时依法办理有建设工程规划许可证及施工许可证，预售商品房依法办理有预售许可证号即许房预售[（2012）011号]。2012年4月3日，计伟伟作为买受人、河南金都房地产开发有限公司（以下简称金都公司）作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份、编号为GF-2000-0171，约定出卖人将其开发的位于许昌市××路东侧、前进路南侧的莲城华庭小区中的第13幢A单元5层501室的房产（建筑面积189.78平方米）以每平方米4000元的价格、总金额为759120元出售给计伟伟。签订该房屋买卖合同时，争议房屋属于现房。鉴于原告与开发商金都公司的股东及实际负责人原有其他生意方面的合作关系，签订合同时，原告先行支付5万元现金后便于当年的下半年开始装修、购买家具家电后入住。原告后于2013年7月15日向金都公司法定代表人杨欣欣账户转入房款19.1万元、于2013年7月31日向金都公司法定代表人杨欣欣账户转入房款36.4万元、于2013年8月1日向金都公司法定代表人杨欣欣账户转入房款18.23万元。但是金都公司未将上述房产为原告在许昌市房产交易租赁管理处办理登记备案手续。2013年9月23日，原告又于金都公司签订商品房买卖合同一份，购买该公司开发的商铺一套（建筑面积为1591.09元），并刷卡支付首付款19367942元。金都公司向原告出具的加盖其公司财务专用章的收款收据，该收据显示被告王顺才系该公司收款人。另查，被告王顺才就本案争议的房屋分别于2014年9月16日和2014年9月20日，与金都公司分别签订了两份《商品房买卖合同》。其中，2014年9月16日签订的合同系本院执行部门依法在房管局调取的合同，该合同中的项目建设依据、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证均为空白。该合同约定的单价为每平方米为3161.56元，总价为60万元。该份合同附有办理产权证的发票联，开票日期为2014年9月23日。后该房屋办理房屋产权转让确认表，于2014年9月24日过户给被告王顺才。被告王顺才在2014年9月份，在该小区共办理有四套房屋的产权登记手续。2014年9月20日签订的合同系王顺才在执行异议程序中向本院递交的，该合同中的项目建设依据、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证的文号均与实际不符。登记备案的部门为空白。开具60万元收款收据的日期为2014年9月1日。本次诉讼中，本院向许昌市房产交易租赁管理处查询，争议的房屋已于2011年5月17日备案给被告王顺才，并于2014年9月24日办理房屋所有权证。诉讼中，本院依法在许昌市天平公证处调取被告王顺才使用争议房屋抵押给被告柴炎军用于借款的相关手续。2014年11月27日，王超君作为借款人、王顺才、ＸＸ芳作为抵押人，柴炎军作为抵押权人，双方签订借款合同一份，约定王顺才使用争议的房屋抵押给柴炎军并向其借款50万元，后该房屋于2014年12月3日办理了抵押的它项权证。后公证处为上述借款合同出具2014第1804号公证书和2015第37号执行证书。在办理上述房产抵押借款过程中，被告王顺才自行委托河南紫龙房地产评估咨询有限公司对争议房屋进行评估，但原告表示未见评估机构人员入屋查勘房屋现状，且拍摄的评估照片与房屋现状相互矛盾。另，被告王顺才的户籍单显示，其出生于1989年7月12日，公民身份号码为，户籍地为河南省××××张四村，但上述公证手续中的王顺才信息与户籍信息相互矛盾。在柴炎军依据上述执行证书申请执行王顺才民间借贷的执行过程中，因本院执行部门依法对上述争议房屋予以司法拍卖并责令腾空房屋，计伟伟于2015年8月以案外人的身份向本院提出案外人执行异议。后本院执行部门作为执行裁定书，认为柴炎军对涉案房产享有抵押优先权，驳回计伟伟的执行异议。计伟伟就上述裁定书提出执行异议之诉，后又撤回起诉，本院出具（2015）魏民初字第00003号民事裁定书，准许计伟伟撤回起诉。本案争议房屋一直由计伟伟一方实际占有、控制并居住。现原告认为其应为争议房屋的所有权人，诉至本院要求确认物权，遂引起本案纠纷。以上事实由计伟伟的商品房买卖合同、收款收据、转账凭证、家电票据、水电费票据、执行异议卷宗材料、王顺才签订的商品房买卖合同两份、公证书、执行证书、评估报告、房产证复印件、他项权证复印件及庭审笔录等在卷为凭。本院认为：当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，其应为该不动产的真实权利人，其有权请求确认其享有物权。本案中，原告与金都公司于2012年4月就争议的“莲城华庭”小区13幢东起1单元5层东户房屋签订商品房买卖合同、支付房款并装修入住至今，事实清楚，证据充分，双方之间签订的合同合法有效。鉴于金都公司在出售该房屋时，早已将该房屋备案给其员工即被告王顺才，故原告计伟伟未能办理登记备案手续及办理房屋产权证书，没有任何过错。被告王顺才作为金都公司的职工，就争议的房产分别签订两份内容不同的商品房买卖合同、亦未提供支付房款的银行凭证，在签订合同时原告已经在争议房屋入住，其就原告的入住未提出任何异议也未要求入住争议房屋，且其就争议房屋的备案登记手续、办理产权证的手续均存在重大瑕疵，其在办理产权证后又为了借款，办理抵押给被告柴炎军，在评估争议房屋过程中又未实际查勘拍摄争议房屋的客观现状。综上，被告王顺才的上述行为与日常情理不符，亦不符合购买房屋的日常生活经验。综合本案的案情以及河南金都房产地公司目前在本地区的经营状况，原告提供的证据足以证明被告王顺才作为争议房屋的登记产权人，与真实权利状态不符，因认定原告计伟伟为本案争议房屋的真实权利人。故原告请求其为本案争议房屋即莲城华庭13幢东起1单元5层东户房产的所有权人，合法有据，本院予以支持。原告请求的过户问题，与本案的物权确认诉讼不是同一诉讼事宜，本院不予支持，其可另行解决。被告柴炎军辩称的问题，其可另行解决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、第十七条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、位于许昌市东城区学院路“莲城华庭”小区13幢东起1单元5层东户房产归原告计伟伟所有；二、驳回原告计伟伟的其他诉讼请求。案件受理费11392元，由被告王顺才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李艳喜人民陪审员  尹秀甫人民陪审员  张玉改二〇一七年五月十一日书 记 员  马巍红