甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终3218号
上诉人（原审被告）马福俊，男，1966年2月7日出生，东乡族，住兰州市七里河区。
委托诉讼代理人：王耀花，甘肃达而成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王建林，男，1971年1月23日出生，汉族，住兰州市七里河区。
委托诉讼代理人：姜培珍，甘肃恒亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：兰州同盛和商贸有限责任公司，住所地：兰州市七里河区。
法定代表人:毛文莉，该公司经理。
委托诉讼代理人：姜培珍，甘肃恒亚律师事务所律师。
原审第三人：兰州市七里河区七里河小学，住所地：兰州市七里河区。
法定代表人:王俊莉，该校校长。
委托诉讼代理人：张岚，女，该学校党支部书记。
上诉人马福俊因与被上诉人王建林、兰州同盛和商贸有限责任公司（以下简称同盛和公司）、原审第三人兰州市七里河区七里河小学（以下简称七里河小学）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2017）甘0103民初2583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马福俊上诉请求：1.撤销兰州市七里河区人民法院(2017)甘0103民初2583号民事判决，发回重审或者依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。根据双方2014年1月1日、2014年11月15曰签订的《租赁房屋协议书》(以下简称租赁协议)约定，被上诉人诉请立即交回房屋的请求不符合租赁协议的约定，其无权要求上诉人立即交回房屋。原审法院所作的将该房屋交于被上诉人兰州同盛和商贸有限责任公司的判决认定事实不清，于法无据。理由如下：本案标的物是位于兰州市七里河区建工中街51栋159号-2号”嘉峪关烤肉店”的房屋。在2010年12月15日，第三人兰州市七里河区七里河小学(甲方)和被上诉人王建林(乙方)签订了《租赁房屋协议书》，当时被上诉人王建林是兰州同盛和商贸有限责任公司的股东之一，现已变更为其妻毛文莉，所以根据《公司法》的相关规定，王建林的行为被公司所认可，所以其行为视为公司的行为。其中在协议的第三项明确提出：乙方仅限于此房的使用权，而乙方却于2014年1月1日以及2014年11月15日与上诉人签订租赁协议，该协议实质上侵犯了第三人对于该房屋的所有权，第三人并未同意被上诉人的转租行为，甚至明确约定该房屋不得转租，故上诉人与被上诉人之间的租赁协议自始无效，原审法院所判由上诉人将该房屋返还给被上诉人兰州同盛和商贸有限责任公司事实不清，不符合《合同法》的相关规定。二、一审判决证据不充分。被上诉人要求上诉人支付自2015年1月1日至2017年5月2号的房屋使用费35280元，因该房屋系第三人所有，被上诉人无权要求上诉人支付租赁费用。理由如下：1.一审判决中，因上诉人认为其与被上诉人之间签订合法有效的租赁协议，故上诉人与案外人马世夫签订了转让建工中路小学门口嘉峪关烤肉店的书面协议，转让费高达360000元，之后上诉人对店面进行了装修。上诉人所做的都是基于对被上诉人以及租赁协议的确信，根据诚实信用原则，上诉人有权要求被上诉人承担其因实现合同目的所支出的必要费用。2.被上诉人一直谎称该房屋归自己所有，上诉人才将该房屋进行豪华装修，导致上诉人经济损失巨大。事实上，第三人与被上诉人签订协议时，早己明确约定该涉案房屋不得转租、严禁经营烤肉，而被上诉人的这种行为，显然属于民事欺诈。现原审法院判决向被上诉人支付租赁费用的证据显然不足。3.原审判决上诉人支付自2017年5月3日起至实际腾房之日的房屋占有使用费于法无据。该房屋系第三人所有，被上诉人对该房屋无转租权，与上诉人签订的租赁协议自始无效，根据法律规定，上诉人并无义务向被上诉人支付任何租赁费用。
王建林和同盛和公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。被上诉人没有收取任何人的转让费，上诉人的上诉请求与事实不符。租赁合同已到期，上诉人拒不缴纳租金，拒不腾房的行为损害了被上诉人的权利。请求维持一审判决。
七里河小学述称，学校不认可转租行为，对一审判决没有意见。
王建林、同盛和公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即交付房屋。2.被告支付自2015年1月1日至2017年5月2日的房屋使用费35280元，逾期利息4939元，以及至实际腾房日的租金和利息。3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：本案涉诉房屋系位于兰州市七里河区建工中街51栋159号-2号七里河小学校门北侧的第二间店铺字号为”嘉峪关烤肉店”的房屋，该房屋原系七里河建工小学的产业。原告王建林就该房屋与该小学签订房屋租赁合同，由王建林承租该房产，合同租赁期为2011年1月1日至2015年12月31日。2012年，教育系统机构改革，将七里河建工小学与七里河小学合并，合并后的学校为第三人七里河小学，七里河建工小学因机构改革而注销。因此，七里河小学与王建林的妻子毛文莉就涉案房屋重新签订了房屋租赁合同。合同签订后，王建林依约向七里河小学支付了租金。2017年3月20日，同盛和公司股东之一由王建林变更为其妻子毛文莉。另查，2005年11月王建林与案外人姚桂花共同出资成立了同盛和公司，工商登记信息中该公司的地址即为兰州市七里河建工中街159号。2014年11月15日，原告同盛和公司作为出租方与作为承租方的马福俊签订租赁房屋协议书，约定将涉案房屋出租给被告马福俊，租金每月1260元，年租金15120元，租期自2015年1月1日至2016年12月31日。被告马福俊后租赁该房屋经营”嘉峪关烤肉店”且依约向原告缴纳租金。2014年12月，原告要求被告腾房，故自2015年1月起，被告再未缴纳租金。再查，2015年1月14日七里河小学向各承租户告知因政策原因，其出租的房屋均予以收回，不再出租，希望承租户尽快腾房。但王建林迟迟未腾房，七里河小学于2015年向本院起诉要求王建林缴纳实际租金期间的未付租金并立即腾交涉案房屋。2015年8月13日本院判决支持原告的诉讼请求，判令王建林腾房并支付房屋使用费。王建林不服判决结果上诉于兰州市中级人民法院，结果维持原判。以上事实有马福俊经营的”嘉峪关烤肉店”的个体工商户登记信息、原告同盛和公司的工商登记信息，王建林与七里河小学签订的房屋租赁合同、（2015）七民初字第30243号民事判决书、（2015）兰民一终字第814号民事判决书、同盛和公司与马福俊签订的租赁房屋协议书及双方当事人的陈述等证据在案佐证，足以证明。
一审法院认为，对于被告抗辩的同盛和公司将属于第三人的房屋私自转租，未经所有权人同意，该转租行为应属无效的理由没有法律依据，我国的合同法仅规定了若未经出租人同意私自转租房屋的，出租人可以解除合同，但并未明确规定转租合同当然无效，且被告一直租赁使用涉案房屋经营烤肉，第三人作为出租人在一年的时间内均未提出异议，视为其对转租行为的默示同意，被告的抗辩理由不成立。同盛和公司与被告于2014年11月15日签订的租赁房屋协议属双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方应依约履行。被告承认其自2015年1月1日后未交付费用，故原告要求被告按照约定的每月1260元支付租赁期间（即2015年1月1日至2016年12月3日）租金的诉讼请求依法有据，予以支持。对于原告主张的要求被告交付房屋的诉讼请求，因2015年初，王建林的妻子毛文莉代王建林通知马福俊腾房，视为同盛和公司向被告作出要求到期解除合同的意思表示，且给被告留出了足够的准备时间，故对于原告的该诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告按照约定租金支付自2017年1月1日至2017年5月2日的房屋使用费336000元的诉讼请求，因原告已表示要解除租赁合同，故被告此后对该房屋的使用无法律依据，原告可就其损失要求被告支付房屋使用费。对于损失的计算，原告主张仍按照租赁期的约定每月1260元计算符合商铺出租市场的行情，予以支持。同理，对于原告主张的要求被告按照每月1260元支付2017年5月3日至实际腾房之日的房屋使用费的主张，予以支持。对于原告主张的要求被告支付2015年1月1日至实际腾房之日的利息的主张，因合同的解除缺系政策的原因，而被告也因此未再缴纳费用，故另要求被告支付利息对被告显失公平，本院对此诉讼请求不予支持。对被告抗辩的被告的主体资格问题，因被告在租赁房屋协议书的乙方落款处的签字为其本人，且该协议上没有加盖字号”嘉峪关烤肉店”的印章，故被告为本案适格主体，本院对被告的该抗辩理由不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六、第二百三十二条之规定，判决如下：被告马福俊于本判决生效后十五日内，将位于兰州市七里河区建工中街159-2号房屋（即位于七里河小学建工中街校门北侧第二间的”嘉峪关烤肉店”的房屋）腾空并交付与原告兰州同盛和商贸有限责任公司。二、被告马福俊于本判决生效后十五日内向原告兰州同盛和商贸有限责任公司支付自2015年1月1日至2017年5月2日的房屋使用费35280元。三、被告马福俊于本判决生效后十五日内，向原告兰州同盛和商贸有限责任公司按照每月1260元的标准支付自2017年5月3日至实际腾房之日的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费806元（原告已经预交），因适用简易程序，减半收取403元，由原告王建林承担103元，被告马福俊负担300元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，当事人应当依照合同约定履行义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，七里河小学虽然与被上诉人签订有不得转租的内容，但涉案房屋在七里河小学门口，且从事合同约定不得经营的烤肉项目，时间长达数年，应认定为七里河小学对被上诉人将涉案房屋转租马福俊知情，马福俊与王建林、同盛和公司签订的《租赁房屋协议书》合同有效。马福俊在合同租期到期后，应依法返还房屋，并支付占用期间的使用费。马福俊上诉认为双方签订《租赁房屋协议书》无效的理由不能成立，本院不予支持。关于马福俊上诉称其向马世夫支付的转让费系其与马世夫之间的法律关系，其并未向被上诉人支付，与本案无关联，其要求被上诉人承担实现合同目的所付费用无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，马福俊的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由马福俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 王瑞莲
审判员 石 林
审判员 张煜枫
二〇一七年十二月五日
书记员 徐 倩
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