湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院行 政 判 决 书（2018）鄂28行终30号上诉人（原审原告）湖北城峰置业有限责任公司，住所地：来凤县武汉大道龙凤夏威夷3栋2603号。法定代表人刘新颖，总经理。委托代理人周斌，湖北雄视律师事务所律师。委托代理人李永琴，湖北雄视律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）来凤县工商行政管理局，住所地：来凤县翔凤镇凤翔大道89号。法定代表人杨天之，局长。被上诉人（原审被告）恩施土家族苗族自治州工商行政管理局，住所地：恩施市施州大道18号。法定代表人吴贤勇，局长。上诉人湖北城峰置业有限责任公司（以下简称城峰置业公司）因工商行政处罚及行政复议一案，不服恩施市人民法院（2017）鄂2801行初45号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审查明，城峰置业公司开发的“城峰国际”商住小区位于来凤县翔凤镇东和平路32号，2013年12月9日取得该项目《建设工程施工许可证》，2014年3月31日取得《商品房预售许可证》。2013年7月22日城峰置业公司与湖北明天房地产营销策划有限公司签订《城峰·国际全程销售代理合同》，委托湖北明天房地产销售策划有限公司对“城峰国际”商住小区进行销售策划和销售代理，并在未取得商品房预售许可的情况下进行商品房预售促销活动（按全款2299元/平方米和按揭2399元/平方米或2499元/平方米价格预售）。促销活动中，由城峰置业公司向购房户收取购房款，并以湖北明天房地产策划销售公司的名义向购房户出具其私下购买的“借据”。2014年7月城峰置业公司通知购房者签订《商品房买卖合同》，并要求2013年享受“优惠价格”的135户购房户签订格式合同条款的《补充协议》，要求购房者支付“水、电、气立户费”8000元后再签订《商品房买卖合同》。城峰置业公司与购房消费者签订《商品房买卖合同》和《补充协议》时，既未向购房者解释“一价清”政策，也未按要求将价格相关的信息在销售中心公示，《补充协议》也未按法律规定在来凤县住建局和工商局备案。在此期间，城峰置业公司累计收取135户购房消费者108万元，计入财务“其他应付款/代收款/水电气立户费”会计科目。2016年5月25日，经购房者集体索要购房合同，城峰置业公司将《商品房买卖合同》交付给购房者，但《补充协议》仍未交付。此后，购房消费者得知“水、电、气立户费”包含在总房价款中后，部分购房户集体上访，并联名要求城峰置业公司退还“水、电、气立户费”。经来凤县住房和城乡建设局调解，部分购房消费者与城峰置业公司达成和解协议，即城峰置业公司限期拆除违章建筑、支付延期交房违约金，但水电气立户费至今未退还。来凤县工商局于2016年10月31日作出“来工商处字〔2016〕36号”《行政处罚决定书》，认定城峰置业公司明知已收取的水、电、气立户费违背国家政策规定，仍以各种理由和方式故意拖延和无理拒绝买受人请求退还该项费用的合理诉求，加重了买受人的经济责任，严重侵害了消费者权益，属于欺诈行为，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十六条“经营者有下列情形之一，除承担相应的民事责任外，其他有关法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的，依照法律、法规的规定执行；法律、法规未作规定的，由工商行政管理部门或者其他有关行政部门责令改正，可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上十倍以下的罚款，没有违法所得的，处以伍拾万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照”第（八）项“对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的要求，故意拖延或者无理拒绝的”规定，责令城峰置业公司改正违法行为，并对城峰置业公司作出罚款500000元的行政处罚。城峰置业公司不服，向恩施州工商局申请复议，恩施州工商局受理后于2017年3月27日作出“恩施州工商复字〔2017〕2号”《行政复议决定书》，认定来凤县工商局作出的前述行政处罚决定认定事实清楚、证据确凿、定性准确、适用法律正确、程序合法。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(一)项的规定，维持来凤县工商局作出的前述《行政处罚决定书》。原审认为，城峰置业公司以《补充协议》的方式向购房者收取水、电、气立户费这一事实，双方当事人均无异议，原审法院对此予以确认。本案争议的焦点是该项收费是否违反法律法规的规定。湖北省物价局、建设厅《关于商品房销售价格管理有关问题的通知》（鄂价房服〔2005〕165号）第二条规定：“规范商品房合同签订中的价格行为，实行‘一价清’制度。开发企业应将已经物价部门批准的代收代办费用全部在合同中予以明确，合同外不得再加收任何费用。”《恩施州物价局州房地产管理局关于转发的通知》（恩施州价〔2006〕50号）第一条规定：“物价部门批准的代收代办费用是指房屋维修基金（个人应交部分）及办理《土地使用证》、《房屋所有权证》时应由买受人承担的费用。”第二条规定：“水、电、气、有线电视、对讲系统、安全系统、防盗系统等配套设施的建设费用及初装费按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并计入房价，房地产开发企业不得以任何名义向购房者重复收费。”第三条规定：“各县市物价、房地产管理局要做好文件的宣传工作，各房地产开发企业应及时将此文件内容告知购房者，并在售楼部张贴。”《关于商品和服务实行明码标价的规定》（国家发展计划委员会第8号令）第十八条规定：“房地产经营者应当在交易所标明房地产价格及相关收费情况。”第十九条规定：“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。城峰置业公司在购房合同之外以补充协议的方式收取水、电、气立户费，既扰乱了商品房价格管理秩序，同时也与商品房“一价清”规定不符，属于违法行为。《消费者权益保护法》规定消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利，亦享有自主选择商品或者服务以及公平交易的权利。该法第二十六条第二款亦规定，经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。城峰置业公司不仅违规收取该项费用，且并未告知购房户上述规定，当购房者要求退还城峰置业公司所收水、电、气立户费用时，城峰置业公司不遵守“一价清”规定并予以拒绝。城峰置业公司的该行为侵犯了消费者合法权益，应予以查处。依据《消费者权益保护法》第五十六条规定：“经营者有下列情形之一，除承担相应的民事责任外，其他有关法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的，依照法律、法规的规定执行；法律、法规未作规定的，由工商行政管理部门或者其他有关行政部门责令改正，可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上十倍以下的罚款，没有违法所得的，处以五十万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照。”而属于该情形的包括“对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的要求，故意拖延或者无理拒绝的”。故本案中，对城峰置业公司的上述违法行为，来凤县工商局作出的行政处罚决定符合法律法规的规定，应予以支持。恩施州工商局作出的行政复议决定书亦符合法律法规规定，程序合法，依法亦应予以支持。综上，城峰置业公司诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院依法不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回城峰置业公司要求撤销来凤县工商局作出的“来工商处字〔2016〕36号”《行政处罚决定书》以及撤销恩施州工商局作出的“恩施州工商复字〔2017〕2号”《行政复议决定书》的诉讼请求。案件受理费50元，由城峰置业公司负担。城峰置业公司上诉称，一、原审法院认定事实不清。1、原审法院认为城峰置业公司与购房者签订《商品房买卖合同》和《补充协议》时，未向购房者解释“一价清”政策，也未按要求将价格相关信息在销售中心公示。实际上，城峰置业公司在开展特价促销活动时已将“特价的收费项目中不包含水、电、气立户费，若要以特价购买该楼盘商品房的，须在签订《商品房买卖合同》的同时签订自愿交纳水、电、气立户费的《补充协议》以及若由开发商承担水、电、气立户费的，则不能享受本次特价促销活动”的条件告知前来咨询的购房人，并在售楼部进行了公示。2、原审法院认为城峰置业公司与部分购房者达成和解协议，但至今未退还水、电、气立户费。事实上，城峰置业公司与购房者2016年7月11日签订的《协议》已明确8000元水、电、气立户费通过法律途径解决，双方2016年8月25日再次签订的《协议》约定水、电、气立户费通过法律途径解决且不论输赢由城峰置业公司承担诉讼费。原审法院引用该两份协议时并未审核客观事实，存在事实认定不清情形。3、原审法院认定城峰置业公司拒绝退还购房者水、电、气立户费。实际上，城峰置业公司是在购房者明知特价不包含水、电、气立户费仍自愿购房且双方约定由法院认定是否退还水、电、气立户费，然而购房者目前仍未按约定诉至法院的清苦选的情况下，才未处理该费用，并非原审法院认定的拒绝退还。二、原审法院及二被上诉人适用法律错误。城峰置业公司与购房者签订《补充协议》遵循自愿、平等、公平、诚实信用原则，在未经人民法院认定该协议为无效合同且须退还的情况下，该协议即为有效且受法律保护。城峰置业公司与购房者已约定8000元水、电、气立户费是否退还由法院认定，至今无人诉至法院。因此，城峰置业公司至今未退还立户费，并非故意拖延或无理拒绝。所以，原审法院及二被上诉人适用《消费者权益保护法》第五十六条的规定对城峰置业公司进行处罚，属于适用法律错误。综上，请求撤销原审判决，撤销来凤县工商局作出的“来工商处字”〔2016〕36号《行政处罚决定书》及恩施州工商局作出的“恩施州工商复字”〔2017〕2号《行政复议决定书》。本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人来凤县工商局、恩施州工商局二审期间未提交书面答辩意见。本院认为，根据湖北省物价局、建设厅《关于商品房销售价格管理有关问题的通知》（鄂价房服〔2005〕165号）第二条、《恩施州物价局州房地产管理局关于转发的通知》（恩施州价〔2006〕50号）第一、二、三条及《关于商品和服务实行明码标价的规定》(国家发展计划委员会第8号令)第十八、十九条的规定，城峰置业公司在商品房买卖合同之外以补充协议的方式向购房者征收水、电、气立户费是违反政策规定的。因此，城峰置业公司上诉所称其已向购房者解释特价活动内容及将特价相关信息在售楼部进行公示，与上述文件要求开发商向购房者解释“一价清”政策及将价格相关信息在销售中心公示，二者不是一个概念，不能相提并论。城峰置业公司即使进行了相关解释及公示，也是对自己违反政策行为的辩解，与上述文件要求大相径庭，更不能以自己所谓的解释及公示为由，否定其违法行为。城峰置业公司上诉称其与购房者已经通过行政协调，协议约定水、电、气立户费是否退还由法院认定，而目前没有购房者诉至法院，认定其无故拖延或无理拒绝退还水、电、气立户费属于事实认定错误。本院认为，城峰置业公司违反“一价清”政策收取的水、电、气立户费，属于非法所得，应无条件立即返还给购房者。若购房者非通过法律途径，不能主张城峰置业公司返还明显违反政策征收的不合理费用，实属故意设置维权门槛，增加购房者维权难度，降低自身违法成本，购房者的合法权益将难以得到维护，城峰置业公司的违法违规行为也难以得到纠正，净化商品房买卖市场秩序也将成为一句空话。城峰置业公司上诉称原审法院适用法律错误，本院认为正是因城峰置业公司与购房者签订购房合同及补充协议时，未向购房者解释“一价清”政策及将价格相关信息在销售中心公示，其行为被认定触犯《消费者权益保护法》关于消费者知情权等权利的规定。同时，正是因城峰置业公司以未有购房者按照协议约定诉至法院为由，至今未退还购房者水、电、气立户费，被认定触犯《消费者权益保护法》第五十六条，并据此予以工商行政处罚。城峰置业公司辩称原审法院适用法律错误的理由不成立，本院不予采纳。综上，来凤县工商局作出的“来工商处字”〔2016〕36号《行政处罚决定书》及恩施州工商局作出的“恩施州工商复字”〔2017〕2号《行政复议决定书》认定事实清楚，适用法律准确，处罚适当，应予维持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，原审判决结果正确。城峰置业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人湖北城峰置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭文审 判 员 李野审 判 员 李丽二〇一八年三月十九日法官助理 李睿书 记 员 李居