广西壮族自治区天峨县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）峨民初字第494号
原告王其疆，男，1969年2月生，汉族，住广西壮族自治区河池市天峨县。
委托代理人韦凤金，广西皓辰律师事务所律师。
被告林圣瑶，男，1969年1月生，汉族，住福建省三明市尤溪县。现下落不明。
第三人罗玉梅，女，1962年7月生，汉族，住广西壮族自治区河池市天峨县。
第三人罗玉萍，女，1973年6月生，汉族，住广西壮族自治区河池市天峨县。
第三人谢丽妲，女，1985年11月生，汉族，住广西壮族自治区河池市天峨县。
第三人共同委托的代理人彭高云，男，汉族，1972年5月1日生，个体户，广西壮族自治区河池市天峨县，系第三人罗玉萍丈夫。
原告王其疆与被告林圣瑶、第三人罗玉梅、罗玉萍、谢丽妲房屋租赁合同纠纷（立案案由为确认合同无效纠纷，经本院释明变更为房屋租赁合同纠纷）一案，本院2015年11月2日受理后，依法组成由审判员韦乔山担任审判长，与审判员莫日蒙、人民陪审员黄光崇参加的合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。书记员王阳升担任法庭记录。原告王其疆及其委托代理人韦凤金，第三人共同委托的代理人彭高云到庭参加诉讼。被告林圣瑶经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告王其疆诉称，2009年1月，原告听说被告林圣瑶在天峨有酒店对外承包后，于2009年2月28日到天峨实地察看后口头达成了意向协议。2009年3月28日原告打款5万无给林圣瑶做为意向定金。2009年4月25日双万签订租赁及装修合同时原告又支付了5万元共计10万元作为抵押金。合同约定由出租方负责安装电梯和消防工程及停车场的清理等并支付该项目的全部费用。合同签订后，原告即进场装修、投入大量人力、物力。水电、七楼加层及电梯间改造等一个月大部分做好。原说好电梯、消防与原告方的装修同步进行，但由于被告林圣瑶资金没到位，消防施工做做停停。电梯工程只付了4万元定金，消防工程只支付了8万元，其他项目也因资金不到位而陷于停顿。由于被告林圣瑶资金不到位电梯厂家也不给林圣瑶安装，原告一再催被告林圣瑶，但其基本不在天峨，原告想进不能想退不得，被拖了一年多。经多次催促，原告与被告同意于2010年8月3日对2009年4月25日签订的合同进行补充变更。双方约定对原属于被告林圣瑶租赁前后负责的电梯及消防等项目的剩余款项则由原告帮被告垫付，相应抵付第二期租金，同时约定第二期租金为143万元。双方约定，酒店租赁合同以2010年8月签订的文本为凭据。经原告与被告核对，原告帮被告垫的装修款项为355420.70元，变更及补充协议签证后，原告即按约定将该款项支付给了本应由被告支付的装修项目的施工人，连同原告于第一次签订合同时支付的145万元，这样原告一共支付了1805420.70元给被告，合同约定的第二笔租金给付的租金金额为143万元。2010年10月6日，原告承租的酒店正式开业至今。2013年10月份，河池市中级人民法院的法官通知原告说法院准备执行被告林圣瑶位于的房产，叫原告提供与林圣瑶的租赁合同给法院作为评估之用，原告即提交了2009年和2010年经过协商后签订的变更补充租赁合同。2013年12月25日，原告收到河池市中级人民法院（2013）河市法执字第11-1号通知书，该通知内容称由于被告林圣瑶（被执行人），未能履行生效法律文书确定的义务，所以该院决定拍卖被执行人林圣瑶天和大酒店房地产用于清偿债务，故通知原告暂停支付第二期租金给林圣瑶。2014年1月和4月河池市中级人民法院又分别向原告送达优先行使购买权的通知。2014年4月底，原告到河池市中级人民法院复印评估报告，才知晓被告林圣瑶已于2009年6月18日将酒店的所有财产抵押给黄世宾作为债务担保。原告认为，原告与被告签订了房屋租赁及装修协议，但在履行过程中由于被告未能有效地履行自已的义务。经双方协商由原告为被告垫付355420.70元的装修款抵扣下期租金，现由于被告隐瞒事实和违约，至使其出租房屋被法院拍卖后被第三人通过拍卖程序获得，第二期租金143万元原告已按法院的裁定金额给了第三人，故原告与被告约定的垫付装修款抵扣下期租金的约定已无法履行，现被告理应承担返还原告为其垫付的装修款及利息，现为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求判令被告偿还原告因被告违约造成的损失355420.70元及利息暂算为30000元（利息从2010年8月按人民银行同期利率计算起至本案终结止）
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：（1）身份证复印件，证实原告身份适格。（2）房屋租赁合同2份，证实原告于2009年4月签订协议后在履行过程中于2010年8月3日对该合同进行了变更和补充。（3）（2012）河市民三初字第六号判决书，证实被告因欠黄世宾的债务被判赔偿债务，其出租的“天和大酒店”亦已抵押给债权人。（4）（2013）河市法执字第11-1号通知书，证实原告于2013年12月底收到河池市中级人民法院暂停向被告林圣瑶支付第二期租金的通知。（5）（2014）河法委拍通第1-5号通知、（2014）河法委拍通第1-14号通知，证实原告于2014年1月18日收到河池市中级人民法院于2014年1月22日及4月21日决定拍卖“天和大酒店”房地产的通知。（6）（2013）河市法执字第11-1号执行裁定书，证实位于六排镇城东路240号的房产于2014年5月9日起由被告林圣瑶转移到第三人罗玉梅、罗玉萍、谢丽妲共同所有。（7）消防工程施工合同监控购货合同、成品购销合同、铝合窗装修合同、装饰装修工程合同及价格款、瓷砖订货合同、成品门购销合同、电梯房改造等施工承包合同电梯购销合同复印件，证实原告垫付了按双方约定消防、监控、门铝合金、装饰、瓷砖、电梯等属于由被告林圣瑶装修及支付相关费用。（8）清单确认书、收款收据及现金支出单据复印件，证实经原告与被告林圣瑶确认原告为被告林圣瑶支付属林圣瑶应支付的装修款项355420.70元。（9）（2014）峨民初字第145号民事裁定书，证实2014年原告曾向法院起诉要求该合同对第三人有效，在中院拍卖房屋执行和解后撤诉。
被告林圣瑶经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证和答辩的权利。
第三人罗玉梅、罗玉萍、谢丽妲述称，一、被答辩人的诉求与答辩人没有任何连带关系，答辩人的财产是依法竞买得，并根据相关法律及有关法律文书行使权利及履行义务。
二、依照有关法律文书及受法律保护的《房屋租赁合同》条款，被答辩人应在2014年5月24日前交纳第二期租金143万元。但被答辩人以投入35万元安装电梯及消防设备等为由要求抵扣租金，对答辩人而言这一要求显然是没有法律依据的。考虑到被答辩人的实际困难，2014年7月10日在河池市中级人民法院执行局的协调下，答辩人同意少收被答辩人18万元租金，被答辩人投入酒店的可移动财产变压器、空气源、电视、空调、电脑、冰箱、洗衣机、小家电和家俱归王其疆所有，除上述动产归王其疆所有外，王其疆投入酒店的其他财产都不计价归答辩人所有，并且达成补充协议。
三、关于《房屋租赁合同》承租人向出租人林圣瑶交纳壹拾万元押金问题，河池市中级人民法院执行局也作了情况说明。根据被答辩人的诉求和2014年7月10日执行笔录及补充协议，被答辩人所诉求的财产（投入酒店的电梯及消防设备等），答辩人已同意少收被答辩人18万元租金，被答辩人投入酒店的这些财产已不计价归属答辩人。如果被答辩人胜诉，本案被告补清该笔投资设备装修款后，那这些财产最终归属被告林圣瑶（该财产是否在此次拍卖范围另行定论），这样被答辩人少交的18万元租金应补给答辩人，保护答辩人的合法利益。根据以上事实依据请法院依法判决。
第三人为其主张在举证期限内提供的证据有：（1）情况说明；（2）2014年7月10日的执行笔录。两证据证实被告应给35万元装修款给原告，原告应付143万房屋租金给第三人，原告35万元的装修款已经抵作18万元给被告，原告只支付125万给第三人，所以这些装修物已经属于第三人所有。
经过开庭质证，第三人对原告提供的证据（1）、（2）、（6）至（9）无异议，原告对第三人提供的证据（1）无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以确认。
第三人对原告提供的证据（3）、（4）、（5）、（7）、（8）有异议，认为证据（3）、（4）、（5）与第三人无关；证据（7）、（8）第三人不清楚。原告对第三人提供的证据（2）有异议，认为证据（2）其证明内容35万元的装修款本应作为一年半的租金，与那折抵的18万元房租无关。本院认为，原告证据（4）、（5）是国家机关即河池市中级人民法院的法律文书，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定。证据（7）其中与本案标的装修款355420.70元有关的部分具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。证据（8）即票据，能证明装修款355420.70元的事实，具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。第三人证据（2）即河池市中级人民法院执行局2014年7月10日的执行笔录，出自国家司法机关，证明装修款35万元（亦即本案装修款355420.70元，下同）等事项达成执行和解协议的事实，具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年4月25日，原告王其疆与被告林圣瑶签订《房屋租赁合同》，约定由王其疆租赁林圣瑶的房屋，每五年交一次租金，每次为人民币145万元，租赁期限10年，即至2019年5月24日止。该合同签订后，王其疆依约支付了第一期（前五年）租金145万元。原属于林圣瑶负责的电梯及消防等项目的剩余装修款项为355420.70元，由王其疆垫付。2010年8月3日，双方就同一租赁房屋另签订了《酒店租赁合同》，其中约定10年的租金为人民币288万元，分二期付款，第一期145万元，合同签字之日应付林圣瑶145万元。所有租金，抵王其疆在该洒店的投入款，投入款抵完后，王其疆应付清余款。第二期143万元，应在前一期到期前一个月内付清。合同期限至2020年10月3日止。该合同是对上述2009年4月25日《房屋租赁合同》的补充。2009年6月17日，林圣瑶与案外人黄世宾签订借款合同，约定林圣瑶向黄世宾借款600万元，期限2个月，林圣瑶以天峨县六排镇城东路240号房产一栋（即本案租赁房屋）及综合土地一块作为借款抵押物。后因林圣瑶未能在期限内还款，引发纠纷，黄世宾将林圣瑶及其妻子朱枚华诉至河池市中级人民法院，该院作出（2012）河市民三初字第6号民事判决书，判决林圣瑶、朱枚华于该判决生效之日起30日内共同偿还黄世宾本金及违约金共计10310966.67元。该判决生效并进入执行程序后，该院依法拍卖抵押物，由本案第三人罗玉梅、罗玉萍、谢丽妲竞标买得。王其疆向河池市中级人民法院提出执行异议，并以罗玉梅、罗玉萍、谢丽妲为被告，林圣瑶为第三人向本院提起诉讼，即（2014）峨民初字第145号房屋租赁合同纠纷案。因涉及抵押物租赁关系主体的变更、王其疆提出执行异议和王其疆垫付装修款35万元的处理等问题，又涉及本院对上述（2014）峨民初字第145号案的审理问题，河池市中级人民法院于2014年7月10日组织王其疆和罗玉梅、罗玉萍、谢丽妲进行协商，最后双方采纳该院执行员的建议，并达成执行和解协议：1、按照2009年的合同，租期到2019年5月24日届满。2、王其疆应付的第二期租金为143万元，现在双方同意由原来的143万元减为125万元，由承租人王其疆分两期支付，王其疆于2014年7月30日前支付第一笔租金80万，2014年10月30日前支付剩余的45万元。3、如果承租人王其疆不按约定支付租金，买受人可以按照2009年的合同向法院起诉，要求承租人承担违约责任。4、租赁期限届满后，王其疆原投资酒店的可移动财产变压器、空气源、电视、空调、电脑、冰箱、洗衣机、小家电和家具都归王其疆所有，出上述动产归王其疆所有外，王其疆投入的其他财产都不计价的归买受人所有。5、王其疆作为原告向天峨县法院起诉罗玉梅、罗玉萍、谢丽妲的民事诉讼，王其疆同意撤诉。6、双方达成的协议由王其疆、罗玉梅、罗玉萍、谢丽妲各持壹份，天峨县人民法院民二庭备案壹份，河池中院执行局备案壹份。7、租赁期满，房屋所有权人如继续出租，在同等条件下，王其疆享有优先租赁权，王其疆与2014年7月7日向河池中院提出的执行异议，同意撤回。
根据原告起诉和第三人的陈述情况，本案争议焦点归纳为：一、原告王其疆与被告林圣瑶分别于2009年4月25日、2010年8月3日签订的《房屋租赁合同》、《酒店租赁合同》的效力如何认定？二、被告林圣瑶是否违反2010年8月签订的《酒店租赁合同》的约定？三、原告请求被告偿还为其垫付的装修款有否事实依据？
本院认为，一、关于原告王其疆与被告林圣瑶分别于2009年4月25日、2010年8月3日签订的《房屋租赁合同》、《酒店租赁合同》的效力如何认定的问题。原告王其疆与被告林圣瑶分别于2009年4月25日和2010年8月3日签订《房屋租赁合同》和《酒店租赁合同》，是当事人在平等自愿，协商一致，意思表示真实的基础上订立，其内容没有损害国家利益、社会公共利益、集体或者第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。
二、关于被告林圣瑶是否违反2010年8月3日签订的《酒店租赁合同》约定的问题。本院认为，被告林圣瑶在2009年6月17日与另一案的原告黄世宾签订借款合同，并以本案租赁房屋作抵押，后来又与本案原告王其疆分别于2009年4月25日和2010年8月3日签订《房屋租赁合同》和《酒店租赁合同》，后因其不能归还借款，导致租赁房屋被拍卖，租赁房屋所有权转归第三人罗玉梅、罗玉萍、谢丽妲所有，引起本案标的即王其疆垫付的装修款355420.70元未能按《酒店租赁合同》的约定抵作租金。但由于租赁物已转归第三人所有，有关租赁物的权利和义务也随之由第三人享有和承担。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”且河池市中级人民法院于2014年7月10日组织本案原告王其疆和第三人进行协商，已达成执行和解协议，装修款355420.70元（折为35万元）与第二期租金143万元一并处理为租金125万元。王其疆已按该协议交纳了125万元租金，现正按该协议行使权利，承担义务。即《酒店租赁合同》关于原告装修款抵扣租金的约定已经履行，实现了合同目的。因此，被告林圣瑶的行为并未影响原告王其疆对该租赁房屋的继续使用，亦未损害原告与第三人合法权益及其租赁关系，不视为违约。
三、关于原告请求被告偿还为其垫付的装修款有否事实依据的问题。本院认为，原告曾为被告垫付装修款355420.70元，在河池市中级人民法院于2014年7月10日组织本案原告和第三人进行协商之前，原告请求被告偿还该款有事实依据。但在2014年7月10日原告与第三人达成执行和解协议之后，因该款已与第二期租金143万元一并处理为租金125万元，据以再次主张偿还该款的事实已不存在。这是因为，根据2014年7月10日河池市中级人民法院执行笔录的内容，原告的请求主要是35万元（即355420.70元，折为35万元）装修款抵作租金的问题。虽然执行和解协议第二项没有“35万元装修款抵作租金”的表述，但结合整个调解过程中各方当事人的意见和执行员的建议，无论装修款折为18万元，还是少收租金18万元，与《酒店租赁合同》约定的租金143万元，现减为125万元的结果（143万元-125万元=18万元）相一致，与一名执行员建议的“……关于35万元的装修款是否抵扣租金的问题，我提议，双方都妥协一下，买受人少收18万元租金，到时候你们双方可以重新签订租赁合同”中“35万元装修款是否抵扣租金的问题”和“少收18万元租金”是有关联的，亦与第三人“35万元的装修款折为18万元租金”的抗辩主张相吻合。而原告和第三人最后采纳了另一名执行员的建议：“……承租人王其疆分期支付125万元给买受人，双方都放弃对35万元装修费用的诉求，王其疆于2014年7月30日前支付80万元，2014年10月30日前支付45万元”，与执行和解协议第二项内容“王其疆应付的第二期租金为143万元，现在双方同意由原来的143万元减为125万元，由承租人王其疆分两期支付，王其疆于2014年7月30日前支付第一笔租金80万，2014年10月30日前支付剩余的45万元”一致。即该建议提到了“双方都放弃对35万元装修费用的诉求”，因而才产生执行和解协议第二项中租金“由原来的143万元减为125万元”的结果。此外，该协议第一项为“按照2009年的合同，租期到2019年5月24日届满”，与王其疆的意见：“我认为，按照2009年的合同，35万元的装修款我放弃，我想平均每年支付27万元的租金”中“按照2009年的合同，35万元的装修款我放弃”的意思表示一致，亦与上述执行员“双方都放弃对35万元装修费用的诉求”的调解意向一致。再以王其疆意见中的数据来计算，租金27万元/年×10年=270万元，而《酒店租赁合同》约定的10年租金总额为288万元，那么288万元-270万元=18万元，与上述执行员建议“买受人少收18万元租金”的调解意向相吻合，与第二期租金143万元-18万元=125万元的调解结果一致，即租金减少18万元，王其疆就“35万元的装修款我放弃”，等于35万元的装修款抵作18万元租金。简言之，第二期租金由原来的143万元减为125万元，原告就放弃对35万元装修款的诉求，该装修款已与第二期租金143万元一并处理为租金125万元，原告享有的35万元装修款债权已通过抵扣租金的形式得以实现。和解协议是由司法机关主持，由当事人在平等自愿，协商一致，意思表示真实的基础上达成，其内容没有损害国家利益、社会公共利益、集体或者其他人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，对各方均有约束力，且各方当事人已按该协议履行义务。因此，现原告再以该装修款主张权利，没有事实依据。其诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条、第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告王其疆的诉讼请求。
案件受理费7081.00元，由原告王其疆负担（已预交3540.50元,应补交3540.50元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7081.00元。（收款单位：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98,开户行：农行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦乔山
审 判 员 莫日蒙
人民陪审员 黄光崇
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 王阳升
附本案适用法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：
（一）自然规律以及定理、定律；
（二）众所周知的事实；
（三）根据法律规定推定的事实；
（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；
（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；
（七）已为有效公证文书所证明的事实。
前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。
第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。