重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南川法民初字第01709号
原告重庆市宜君佳物业管理有限公司，住所地重庆市南川区西城街道渝南大道5号，组织机构代码55904173-5。
法定代表人张川，重庆市宜君佳物业管理有限公司总经理。
委托代理人黄勇，男，1966年9月14日出生，汉族，重庆宜君佳物业管理有限公司客户主管，住重庆市南川区。
委托代理人唐继川，重庆春意律师事务所律师。
被告郑洪敏，1965年10月27日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
被告王小莹（郑洪敏之女），1995年2月25日出生，汉族，学生，住重庆市南川区。
委托代理人郑洪敏，1965年10月27日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
被告甘红红，男，1971年10月11日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆市宜君佳物业管理有限公司（以下简称宜君佳物业公司）与被告郑洪敏、王小莹物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月9日受理后，由于甘红红与本案有利害关系，本院依法追加其作为被告参加诉讼，并依法由代理审判员丁忠林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市宜君佳物业管理有限公司的委托代理人黄勇、唐继川，被告郑洪敏、甘红红及王小莹的委托代理人郑洪敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告宜君佳物业公司诉称，原告于2011年5月17日与重庆康田置业有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告为“XX”小区提供物业管理服务，被告系“XX”小区X幢XX号的业主。被告从2013年9月起至2014年4月止拖欠原告物管费2136元，经原告多次催收，被告至今仍未偿付，为此，原告将被告起诉至人民法院，请求：1、判令被告立即偿付拖欠原告2013年9月至2014年4月的物管费2136元，并承担违约金869.88元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告郑洪敏辩称，原告在小区提供物业服务，但是没有完善监控、照明设施，给被告的人生安全带来隐患，同时一楼与二楼的物管费应该有区别，被告房屋的楼顶原来应该是花园，但是现在已经被其他业主做成坝子了，还有电梯没有运行但是把被告的门面遮挡住了。
被告王子莹同意被告郑洪敏的意见。
被告甘红红辩称，物业管理费应该交纳，被告没有交纳的原因是物业公司没有履行物业职责，严重违背了《物业管理条例》第51条、61条的规定，还有被告的商铺门前唯一的公用安全通道没有安装照明及监控设施，经业主多次反映都没有结果，这导致被告的人生安全及财产安全得不到保证，同时，被告经营餐饮业的共用烟道堵塞，导致被告的油烟排放受阻，使被告不能正常营业，给被告造成经济损失，但是原告没有及时进行修复，电梯也没有正常运行，由于以上原因，所以被告未向原告交纳物管费。
经审理查明，被告郑洪敏、王小莹是南川区“XX”小区X幢XX号的业主，郑洪敏、王小莹系母女关系，被告郑洪敏、王小莹的物业为商业门面，其建筑面积为74.33㎡。原告重庆市宜君佳物业管理有限公司是南川区“XX”小区的物业服务企业，2011年5月17日，原告重庆市宜君佳物业管理有限公司（乙方）与“XX”小区的开发商重庆康田置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，该合同第二章第二条约定：“重庆市宜君佳物业管理有限公司为南川XX小区提供前期物业管理服务，服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通……8、物业专项维修资金的使用。第三章第六条约定：“物业服务收费采用包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅1.6元／月.平方米（含电梯运行维护费），商业物业3.5元／月.平方米（不含电梯运行维护费），第七条约定了小区公共水电费分摊，住宅按建筑面积100㎡以内（不含100㎡）为7元／户／月，建筑面积100㎡以上（含100㎡）为10元／户／月；非住宅及商业公共区域水电费按实向业主、使用人进行分摊收取；第十条约定了业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知物业公司，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月的25日前履行交纳义务。该合同第八章第三十一条规定，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业费、水电费的，应按所欠费金额的5‰，自欠费之日起按日计算，向物业公司支付违约金。在合同的第九章第三十五条约定了合同期限自2011年5月起至业主大会召开且业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。
另查明，XX小区至今未成立业主委员会。庭审中，被告郑洪敏表示，本案诉争的门面已经出租给被告甘红红经营，且应由甘红红支付物业服务费用，被告甘红红同意郑洪敏的这一意见。但被告甘红红认为，被告不交纳物管费是因为被告经营的餐馆门前唯一的公用安全通道没有安装照明及监控设施，这导致被告的人生安全及财产安全得不到保证，同时，被告经营餐饮业的共用烟道堵塞，导致被告的油烟排放受阻，使被告不能正常营业，给被告造成经济损失，但是原告没有及时进行修复，为此，被告甘红红曾在2013年9月28日以其所经营的“XXXXXX”的名义给原告物业公司发出过“告诉书”，要求原告及时疏通排烟管道，但是原告都未给予解决。同时，被告经营的餐馆门前的电梯也没有正常运行，由于以上原因，所以被告未向原告交纳物管费，而原告认为被告的烟道阻塞后，原告也曾去看过，但是由于被告甘红红自己改装烟道及排风扇风力比较小才导致影响正常排烟。
还查明，被告甘红红每月应该向原告交纳的物业服务费260.16元（3.5元／月.平方米×74.33平方米），被告甘红红每月应该交纳公摊水电费7元／月／户，所以被告甘红红每月应该向原告交纳物业服务费用的金额为267.16元，由于被告甘红红从2013年9月至2014年4月未向原告交纳物业服务费用，所以在此期间，被告甘红红应该向原告交纳物业服务费用的金额为2137.28元。庭审中，原告表示，由于被告未交纳物业服务费的行为已经违约，所以要求被告支付违约金，依据《前期物业服务合同》的约定，违约金标准为5‰，但是原告愿意降低违约金的标准，按照3‰计算，因此被告应该向原告支付的违约金计算为869.88元。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《前期物业服务合同》、《业主承诺书》、被告所欠物管费的计算材料、催收通知、催收短信记录、电费缴费通知单，被告甘红红提交的照片五张等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。
本院认为，依据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在“XX”小区的业主委员会尚未成立的前提下，小区建设单位重庆康田置业有限公司选聘原告作为小区前期物业服务公司，并与其签订的《前期物业服务合同》合法有效，对小区全体业主均有约束力。关于下欠物业服务费交纳主体的问题。国务院《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，被告郑洪敏、王小莹将门面出租给被告甘红红，并且约定由甘红红承担物业服务费用，所以，被告郑洪敏、王小莹作为房屋的业主，虽已经与房屋的实际使用人即被告甘红红约定由甘红红自行负担物业服务费，但并不能免除连带清偿物业服务费的义务，但鉴于被告郑洪敏与被告王小莹系母女关系，且庭审中，被告郑洪敏称王小莹还在读书，没有经济来源，因此，对下欠的物业服务费应由被告甘红红承担交纳义务，被告郑洪敏承担连带交纳责任。关于下欠物业服务费的金额及违约金的计算问题。对物业服务费本金，虽然被告并未明确承认，结合庭审查明的事实，从2013年9月至2014年4月期间，被告未交纳的物业服务费为2137.28元，但原告主张的金额为2136元，原告主张的金额是对其民事权利的放弃，不损害他人利益，本院予以准许，故被告应该向原告交纳物业服务费的金额为2136元，对于该金额本院依法予以确认。对于违约金的计算问题，虽然在《前期物业服务合同》中约定，业主或物业使用人违反该合同约定，未向物业公司交纳物业费、水电费的，应按所欠费金额的5‰支付违约金，虽然原告庭审中已经将违约金降低为按照3‰的标准收取，但是该标准依然明显过高，且庭审中，经本院询问，被告均表示违约金过高，且不应该支付违约金，由于合同签订时约定违约金的目的是促使双方履行物业服务合同，同时双方所约定的违约金的数额应该与给对方造成的损失相对应，在原告没有提出证据证明因被告的逾期支付物业服务费的行为给原告造成多大损失的情况下，也不宜按照原告所主张的3‰的标准进行计算，同时，原告作为物业服务的提供者在提供物业服务的过程中存在不完善之处，所以综合以上因素，本院酌定确定由被告向原告支付违约金100元。
对于被告郑洪敏、王小莹、甘红红庭审中提出的商铺门前唯一的公用安全通道没有安装照明及监控设施，经业主多次反映都没有结果，这导致被告的人生安全及财产安全得不到保证的抗辩理由，由于被告所陈述的公用安全通道属于小区的公共区域，而原告作为物业服务的提供者也没有法定的应该为小区公共区域安装监控设施及照明设施的义务，对于被告甘红红所提出的烟道被堵塞，导致被告在经营中排放油烟受阻，给被告造成损失的抗辩意见，由于被告甘红红并未举证证明被告的烟道受阻与原告有因果关系，所以被告甘红红以上述理由拒交物业管理费没有法律依据，本院对其上述辩论意见不予采信。对于被告郑洪敏、王小莹提出的一楼与二楼门面物管费应该有所区别以及楼上住户将原来的花园改成坝子的抗辩理由，对于一楼与二楼的门面的物业费应该有所区别的理由缺乏事实及法律依据，本院不予采纳，对于楼上住户将花园改成坝子的抗辩理由，由于原告虽是物业服务的提供者，但不具备行政强制执法权，若被告郑洪敏、王小莹认为楼上住户的行为侵犯了其权利，可向相关行政机关举报，或者通过其他方式解决，但是不得以上述理由来拒交物业服务费。对于被告甘红红提出的电梯没有正常运行的问题，由于在《前期物业服务合同》中所约定的物业服务费3.5元／月.平方米是不包含电梯运行维护费的，所以对于电梯运行问题，费用如何收取问题，可由双方另行达成补充协议，被告甘红红也不得以此理由来拒交物业服务费。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条的规定，判决如下：
一、被告甘红红于本判决生效之日起十日内支付2013年9月至2014年4月期间下欠原告重庆市宜君佳物业管理有限公司物业服务费2136元，违约金100元，合计2236元，由被告郑洪敏承担连带支付责任。
二、驳回原告重庆市宜君佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已交纳），由被告甘红红负担。甘红红负担之金额限于本判决生效之日起十日内迳付原告重庆市宜君佳物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 丁忠林
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 宋小亚