浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙09民终459号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈雪娟，女，1962年4月30日出生，汉族，住舟山市普陀区。
委托诉讼代理人：李浙平，舟山市星欣法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐静霞，女，1964年2月10日出生，汉族，住舟山市普陀区。
委托诉讼代理人：陆玲波，浙江明达律师事务所律师。
上诉人陈雪娟因与上诉人徐静霞房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2017）浙0903民初1445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈雪娟上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审认定解除合同时间为2017年4月12日是不妥的，且徐静霞违约在先，新的承租人在此通知之前已进驻该租赁房屋准备经营，一审判决其承担2000元违约押金是错误的；2.一审认定其对房屋的装修原样经历三任租客已灭失是错误的；3.判决其向徐静霞支付2016年房屋租赁税费4108元也是错误的，补交税费的后果应由徐静霞承担。
徐静霞上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判陈雪娟向其支付2015年10月16日至2017年4月12日的房屋租赁税7012元。事实和理由：陈雪娟不履行合同义务，应承担违约责任。一审判决对陈雪娟租赁期间所需承担税费及退还部分押金系法律适用错误。
陈雪娟向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方的房屋租赁合同；2.判令徐静霞退还房租押金5000元；3.依法判令徐静霞赔偿装修损失30000元及水费200元。
徐静霞向一审法院提出反诉：请求判令陈雪娟支付自2015年10月16日至2017年4月12日的房屋租赁税7012元。
一审法院认定事实：2015年10月14日，陈雪娟与徐静霞签订房屋租赁协议一份，约定徐静霞将位于舟山市普陀区的店面租赁给陈雪娟经营使用，租赁期限为三年，自2015年10月16日至2018年10月15日止；年租费为85000元；全年租金须每年提前一月一次性付清；租赁期间的各种费用包括房屋租赁税费、经营税费、水费、电费、装潢等一切费用均由陈雪娟自理，并须预付风险押金5000元，如中途退租，押金押没给徐静霞等。2016年4月15日，陈雪娟与徐芹签定房屋租赁协议一份，约定将上述房屋转租给徐芹使用，租期为2年半，年租金每年85000元，包括装修，另陈雪娟收取了15000元的转让费用。2016年4月25日，徐静霞在该租赁协议上签名，同意陈雪娟转租。2016年9月19日，陈雪娟向徐静霞支付了半年租金42500元（2016年10月16日至2017年4月15日）。2017年4月11日，徐静霞以陈雪娟未足额支付2016年10月16日至2017年10月15日的租金为由，向陈雪娟寄送解除房屋租赁协议的通知一份，该通知于2017年4月12日由陈雪娟签收。2017年4月15日，徐静霞与张步云签订房屋租赁协议一份，将上述房屋租赁给张步云使用，张步云向徐芹支付了50000元的转让费。另，2016年6月，徐静霞缴纳了2016年1月和2月的出租房屋税费共计968元。一审期间，徐静霞补缴了2016年3月至12月的税费4840元。一审审理期间，陈雪娟同意其与徐静霞签订的房屋租赁协议于2017年4月12日解除，对多支付的租金要求徐静霞予以退还。
一审法院认为，陈雪娟与徐静霞签订的房屋租赁协议是各自真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现陈雪娟要求解除租赁合同，徐静霞亦同意解除，双方对协议解除的时间也达成一致，故确认陈雪娟与徐静霞签订的房屋租赁协议于2017年4月12日解除。因陈雪娟已支付租金至2017年4月15日，而徐静霞于2017年4月15日即与张步云签订了新的租赁协议，故对徐静霞多收取的租金应予以退还，酌情确定为230元。关于押金的退还问题。陈雪娟未按照合同约定的时间足额支付租金，构成违约。根据我国法律规定，徐静霞应要求陈雪娟在合理期限内支付，陈雪娟在该期限内未支付租金的徐静霞可解除合同。本案中，徐静霞并未提供其曾向陈雪娟催讨租金的证据，且在其向陈雪娟寄送解除通知后的数日内即与他人签订新的房屋租赁协议，并没有给陈雪娟合理的处理租赁事宜的期限，故徐静霞在行使单方解除权时有不符合法律规定的行为，也存在一定的过错，故综合考虑酌情退还押金3000元。关于装修赔偿。本案房屋自陈雪娟开始已经历三任租客（陈雪娟、徐芹、张步云），且徐芹和张步云都对房屋进行了装修，陈雪娟最初进行的部分装修现在已灭失，部分财物已由陈雪娟自行处理，且徐静霞对陈雪娟陈述的装修范围不予认可，陈雪娟也未提供充分的证据证明其装修的范围，故对陈雪娟在本案中主张的装修赔偿不予支持。关于水费200元。该费用系徐芹经营期间产生的费用，应由徐芹承担。关于税费。徐静霞于陈雪娟签订的租赁协议约定房屋租赁税费由承租人承担，故对徐静霞已支付的2016年的税费5808元陈雪娟应予承担。陈雪娟主张已支付给徐静霞2700元，徐静霞仅认可1700元，因陈雪娟缺乏相应证据证明支付的款项金额，故认定陈雪娟已支付给徐静霞1700元房屋租赁税费，尚需支付4108元。对徐静霞主张的2015年10月至12月及2017年1月至4月的税费，因无相应证据，不予支持。陈雪娟抗辩称，2016年系徐芹在占有使用房屋，房屋租赁税费应由徐芹承担。一审法院认为，徐芹和徐静霞之间未建立房屋租赁关系，徐静霞无权要求徐芹承担税费，如陈雪娟与徐芹订立的租赁协议中关于税费的承担有明确约定，陈雪娟可另行向徐芹主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认陈雪娟与徐静霞于2015年10月14日就位于舟山市普陀区的店面房签订的《房屋租赁协议》于2017年4月12日解除；二、徐静霞于判决生效之日起十日内退还陈雪娟押金3000元、房屋租金236元，合计3236元；三、陈雪娟于判决生效之日起十日内向徐静霞支付2016年房屋租赁税费4108元；综合第二、三两项，陈雪娟应于判决生效之日起十日内向徐静霞支付872元；四、驳回陈雪娟的其他诉讼请求。本诉案件受理费680元，减半收取340元，由陈雪娟负担300元，徐静霞负担40元；反诉案件受理费25元，由陈雪娟负担15元，徐静霞负担10元。
二审中，徐静霞向本院提交2017年7月13日缴纳的税收缴款书一份，载明2017年1月1日至3月31日期间缴纳房屋租赁税1452元。证明每月缴纳484元房屋租赁税，减去已支付的1700元剩余租赁税应由陈雪娟承担。陈雪娟对该税收缴款书的真实性、合法性、关联性无异议。本院对该证据拟证明的每月租赁税金额标准予以确认，对租赁费由谁承担的问题在本院认为部分予以分析确认。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方签订的房屋租赁协议合法有效，双方均应全面履行合同约定的内容。陈雪娟未按合同约定全面履行合同，徐静霞有权解除合同，解除通知到达陈雪娟之日，双方合同解除。一审认定2017年4月12日合同解除符合法律规定。陈雪娟违约在先，陈雪娟所交5000元押金，一审考虑徐静霞存在过错，判决其退还3000元，并无不当。对于陈雪娟装修费用。双方合同约定，租赁结束以后，陈雪娟所装潢的不动产无偿归徐静霞所有。由此可以证明徐静霞在租赁期满后的装潢无需折价补偿给陈雪娟，在此期间合同解除，没有约定必须由出租人徐静霞折价补偿。由于陈雪娟经营困难，将该房屋转租给他人，收取一定的装修使用费，后续承租人也进行了相应改造、装潢。陈雪娟要求徐静霞赔偿装修损失30000元的上诉请求缺乏证据，本院不予支持。合同约定房屋租赁税由承租人承担，一审判决陈雪娟尚需支付4108元，符合合同约定。一审对徐静霞未实际缴纳的房屋租赁费不予支持，并无不当。徐静霞二审期间向本院提交的2017年1月1日至3月31日期间房屋租赁税1452元，鉴于其缴纳时间发生在一审判决之后，不属于二审审理范围，徐静霞可另行主张。
综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审本诉案件受理费680元，由上诉人陈雪娟负担。二审反诉案件受理费50元，由上诉人徐静霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 佑
审 判 员 褚 炅
审 判 员 张秀梅
二〇一七年十一月六日
法官助理 高嘉侃
代书记员 毛 赟