湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂12民终647号
上诉人（原审原告）：张丽梅，女，1957年1月19日出生，汉族，住湖北省通山县。
委托诉讼代理人：王义汉，湖北省通山县通羊法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：唐国文，男，1956年9月23日出生，汉族，住湖北省通山县。
委托诉讼代理人：田安，湖北省通山县楠林桥镇法律服务所法律工作者。
上诉人张丽梅因与被上诉人唐国文宅基地使用权纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2016））鄂1224民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
张丽梅上诉请求：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。因上诉人与被上诉人协议离婚时约定，将其共同共有的位于湖北省通山县大路乡下朗村三组的老屋归上诉人所有。根据私法意思自治原则，双方对夫妻关系存续期间共有合法不动产的分割处理，应对双方产生约束力。该老屋为继承祖业所得，为夫妻共同财产，该房屋的二层住房为夫妻二人1982年建造。上诉人与被上诉人即使后来先后成为集体企业、事业单位的职工，退休后领取养老金，也未丧失对该房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具等不动产和动车享有所有权”的规定，上诉人对该房屋的所有权应受到法律的保护。一审法院援引国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》和《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，判决驳回上诉人的诉讼请求错误。该行政规章的颁行是基于我国改革开放时代特定的历史背景，该规章针对的是城镇居民到农村购买宅基地并建造住宅，从而导致农村集体经济组织的土地无序混乱状态。上诉人诉称的房屋虽坐落于农村，但上诉人诉请法院判决被上诉人按照双方离婚协议的约定，将该房屋建设用地使用证的名字变更登记为上诉人，而一审判决以上诉人为城镇居民不得到农村购买宅基地为由驳回了上诉人的诉讼请求明显错误。2.依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释》（二）第8条的规定，“离婚协议中，关于财产分割的条款或当事人因财产分割达成协议，对男女双方具有约束力”，双方在订立财产分割协议时，不存在欺诈、胁迫等违法情形，故上诉人依据该协议请求被上诉人将不动产登记薄上的名字变更为上诉人，与法有据，请求人民法院予以支持。请求二审法院撤销一审判决，改判责令被上诉人依照离婚协议的约定，将坐落于大路乡下朗村三组的二层房屋及房屋旁边低级、房前宅基地、屋后厕所的土地使用权证变更登记在上诉人名下。
唐国文辩称：1.上诉人与被上诉人在婚姻存续期间共同生育三个女儿。被上诉人深受农村只有男孩才能传宗接代的传统观念的束缚，在外生育一个私生子。当时被上诉人并不想与上诉人离婚，只想将私生子带回家来抚养，上诉人坚决不同意，大吵大闹，担心上诉人告发其重婚罪。被上诉人在恐惧无奈的情形下，只有答应上诉人的财产分割要求，才能尽快离婚，最终违心的签订了这份所谓的离婚分割财产协议书。这是一份不是被上诉人真实意愿，又显失公平的财产分割协议。因此，该协议条款无效，请求人民法院重新合情、合理、合法地分割财产；2.所谓协议中的宅基地、厕所这部分地产属老业，父辈健在，被上诉人无权将该不动产分割给上诉人。因此，该协议条款依法无效；3.农村房产如果登记在上诉人名下，必然遭到父辈、兄弟、房头宗族的干涉指责，纠纷不断，后患无穷。4.现被上诉人因创业失败债台高筑，且有三个年幼的儿子需要抚养，请求人民法院根据公平的法律原则，依法驳回上诉人的上诉请求。
张丽梅向一审法院起诉请求：请求法院依法判令唐国文按照双方离婚协议的约定，将原属于双方共有的二层房屋及旁边地基、房后厕所地基的土地使用权证名字变更在张丽梅名下，并由唐国文承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：原、被告于1980年自愿登记结婚，婚后生育三个女儿，现均已自立成家，由于被告长期在外经商且有了外遇，夫妻感情破裂，于2013年10月22日双方自愿到通山县民政局婚姻登记处办理了协议离婚手续，同时对夫妻关系存续期间共有财产进行了分割处理，将位于通山大路乡下朗村房屋一栋二层，旁边地基，房后厕所一间及老房门前地基分割给原告所有，原告提出将该房屋地使用权过户其名下时，遭被告拒绝，原告诉至湖北省通山县人民法院。同时查明，原告诉请的该房屋土地使用权属农村集体所有制性质，用地面积164.84平方米。原告系退休的城镇居民职工，自2007年2月起开始领取养老金。
一审法院认为：原、被告就婚姻存续期间的共有财产，在离婚时已协议分割。本案中，诉争的大路乡下朗村房屋一栋二层厕所、门前的土地属农村宅基地，依据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中的规定：“严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因原告系退休的城镇居民职工，并非该集体经济组织成员，故要求将该农村宅基地使用权过户其名下的请求于法无据。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十八条第二款之规定，判决：驳回原告张丽梅的诉讼请求。本案受理费1050元，由原告张丽梅负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，唐国文名下位于湖北省通山县大路乡下朗村三组的宅基地面积为164.84m2，用途为住房。通山县土地管理局于1993年元月十日为该土地颁发了集体土地建设用地使用证。唐国文与张丽梅在该宅基地上建造的二层房屋未办理房屋所有权证。2013年10月22日，唐国文与张丽梅在通山县民政局签订了离婚协议书，协议书第一条约定，位于下朗村房屋一栋二层、旁边地基、屋后厕所一间及老屋门前地基归女方所有，该协议还加盖有通山县民政局婚姻登记专用章。因张丽梅要求唐国文协助其办理集体土地建设用地使用证更名未果，张丽梅诉至湖北省通山县人民法院。
本院认为：1.唐国文离婚时能否将位于通山县大路乡下朗村三组的房屋一栋二层，旁边宅基地，房后厕所一间及老房门前宅基地分割给张丽梅。
根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三规定，宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家的有关规定。根据我国土地管理相关的法律规定，“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有”。据此，宅基地属于集体所有，而非个人所有。唐国文与张丽梅婚后取得的位于通山县大路乡下朗村三组的一处宅基地，在该宅基地上建造住宅并居住生活，相关部门向唐国文所在的整个家庭颁发了集体土地建设用地使用证，确认了该家庭对该宅基地享有占有、使用的权利。因夫妻共同财产仅包括个人享有所有权的财产，夫妻双方对宅基地也只能享有使用权，而不享有所有权，本案，唐国文处分房产的宅基地归张丽梅所有，即处分了房屋以下的宅基地的使用权，损害了集体经济组织的利益，故张丽梅与唐国文无权将集体所有的土地予以财产分割。
2.张丽梅能否请求法院将该宅基地的土地使用权证由唐国文变更登记为张丽梅。
本案争议的标的物，为唐国文、张丽梅双方共同建造房屋的宅基地，该宅基地位于唐国文原户籍所在地集体所有的土地之上。因宅基地使用权是一种带有身份性质和福利性质的财产权。根据《中华人民共和国土地管理法》的六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许向集体经济组织之外的人转让。本案中，唐国文、张丽梅在取得该宅基地的使用权时，是本集体经济组织成员，夫妻离婚后，女方因为不具有集体经济组织成员身份，当然不能享有宅基地使用权。上诉人的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，张丽梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由张丽梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 斌
审判员 王凯群
审判员 李 伟
二〇一六年十一月十六日
书记员 蒋 昊