北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终14163号
上诉人（原审被告）：北京东南得利卡汽车贸易有限公司，住所地北京市经济技术开发区北环东路甲15号1幢1层01西侧。
法定代表人：马忠甲，执行董事。
委托诉讼代理人：赵岩，北京市东易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路东口甲1号。
法定代表人：王晓京，董事长。
委托诉讼代理人：李君，北京市炜衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐群，北京炜衡（天津）律师事务所律师。
上诉人北京东南得利卡汽车贸易有限公司（以下简称东南得利公司）因与被上诉人北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司（以下简称青年路汽车城）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第44777号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东南得利公司的委托诉讼代理人赵岩，被上诉人青年路汽车城的委托诉讼代理人李君、徐群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东南得利公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回青年路汽车城的一审诉讼请求；2.由青年路汽车城承担本案诉讼费用。事实和理由：一、青年路汽车城以收取市场服务费之名，行收取物业服务费之实，因其未取得物业企业资质证书，违反了法律、行政法规的禁止性规定，故本案所涉《东方基业汽车商贸城“汽车品牌专卖店”场地租赁合同》（以下简称《场地租赁合同》）、《北京东方基业投资有限公司市场服务协议》（以下简称《市场服务协议》)项下的市场服务费相关条款均属无效，一审判决未作出正确认定。2003年6月18日双方签订的《场地租赁合同》和同日双方签订的《市场服务协议》中与市场服务费有关的条款均因违反法律、行政法规的禁止性规定而归于无效，青年路汽车城的主张缺乏合同依据。首先，青年路汽车城主张所谓的市场服务费系以收取市场服务费之名行收取物业服务费之实。其次，根据国务院《物业管理条例》的有关规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，未取得资质证书的企业不得从事物业管理经营活动。另外，根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》（京高法发[2003]389号）第13条关于物业服务合同效力的规定，物业管理企业虽不具有独立的法人资格，但具备国家规定的物业管理资质的，可以确认其所签物业服务合同的效力。鉴于青年路汽车城未提供其拥有物业服务企业资质证书的证据，故其实际以收取物业服务费为目的在《场地租赁合同》和《市场服务协议》中订立的市场服务费相关条款均属无效条款。另外，从合同内容上看，青年路汽车城收取市场服务费属于重复收费，相关协议条款免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，应属无效。二、从法律关系上看，青年路汽车城作为业主无权向作为承租人的东南得利公司收取市场服务费，即物业费，一审判决错误。依据《物业管理条例》的规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，根据《场地租赁合同》的约定，租赁场地上的汽车品牌专卖店虽由作为承租方的东南得利公司自行投资建设，但建成后的专卖店房屋所有权则由作为出租方的青年路汽车城无偿取得。即使不考虑合同效力问题，这里青年路汽车城身兼业主和物业服务企业双重角色，反倒向承租方收取物业费，这在法律关系上实在讲不通。三、从合同履行方面看，青年路汽车城未向东南得利公司提供过任何市场服务，无权收取市场服务费，一审判决未作出正确认定。首先，如东南得利公司在一审中所指出的，青年路汽车城主张提供市场服务的履行标的根本不存在，市场服务相关条款在事实上是无法履行的。汽车城内各家4S店承租场地采取划块分割方式，彼此之间并无所谓的“公共区域”，一审中青年路汽车城也未从建设用地规划方面就“公共区域”范围给出具体、明确的说明，故东南得利公司仍坚持“公共区域”不存在，合同条款事实上不能履行的观点。其次，青年路汽车城实际上从未向东南得利公司提供过任何有效的市场服务。四、青年路汽车城的诉讼请求已超过诉讼时效，一审判决未作出正确认定。东南得利公司不认可收到过青年路汽车城的催收文件，青年路汽车城所提交的证据既不足以证明其将催收文件有效送达给东南得利公司，也不能证明其以其他方式向东南得利公司主张过市场服务费，故其诉讼请求己超过了诉讼时效，一审判决支持了其自2006年10月之后市场服务费的诉讼请求是错误的。五、一审法院判决东南得利公司给付青年路汽车城市场服务费的标准缺乏依据。一审法院分三个时间段判令东南得利公司按不同标准给付青年路汽车城市场服务费，明显缺乏依据。《市场服务协议》第5条约定，交纳市场服务费的标准依照政府物价部门核定的收费标准收取服务费。且不考虑协议条款的效力问题，既然协议己约定收费标准由政府物价部门核定，那么自应由主张收费一方的青年路汽车城完成报核工作，这是其收取费用的前提条件。未经政府定价，青年路汽车城无权自行定价收费，法院也不应代行政府行政职责酌定收费标准。一审法院的做法与协议约定不符，其判决服务费标准缺乏依据。
青年路汽车城辩称，服从一审判决，不同意东南得利公司的上诉请求和理由。青年路汽车城实际提供了物业服务，收取费用是有依据的。
青年路汽车城向一审法院起诉请求：1.东南得利公司按照每平方米6元的标准支付2876.27平方米场地自2003年7月1日至2015年12月31日的市场服务费；2.东南得利公司自2015年以后按照每平方米6元的标准支付市场服务费；3.东南得利公司按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付青年路汽车城滞纳金。
一审法院认定事实：青年路汽车城原系北京东方基业投资有限公司，2003年7月15日，经工商行政管理主管部门核准变更为北京东方基业国际汽车城市场有限公司，2004年6月24日，经工商行政主管部门核准变更为现名称。
2003年6月18日，青年路汽车城与东南得利公司签订了一份《场地租赁合同》，该合同约定由东南得利公司承租青年路汽车城出租的场地用于建设汽车专卖店并经营汽车销售，合同约定场地面积为5316平方米，合同期限自2003年7月1日至2023年6月1日。该合同第十七条约定：“甲方（青年路汽车城）负责提供商贸城公共卫生、消防、保安、保洁等市场管理服务，有权建议和要求乙方（东南得利公司）的专卖店符合有关消防、环保、安全等规定。”同日，青年路汽车城与东南得利公司签订了一份《市场服务协议》，该协议第三条约定：“本协议所称市场管理服务收费是指甲方（青年路汽车城）接受乙方（东南得利公司）的委托，对商贸城公共区域内公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它相关服务所收取的费用。”该协议第五条约定：“乙方交纳上述市场服务费的标准，北京东方基业有限公司将依照政府物价部门核定的收费标准收取服务费。”该合同第九条约定：“乙方应分别于当年的1月1日和7月1日起，向甲方支付上半年和下半年的市场服务费。”上述合同签订后，东南得利公司在承租的场地上建设汽车专卖店，建造后的房屋建筑面积为2876.27平方米。截止本案庭审结束，东南得利公司未向青年路汽车城支付过任何市场管理服务费。在一审法院审理（2015）朝民初字第44760号民事案件过程中，青年路汽车城申请对该市场服务费的标准进行评估，后评估机构向一审法院作出《退案说明》，明确表示本案不具备评估条件。
2010年以前，青年路汽车城曾向包括东南得利公司在内的场地内的汽车专卖店按照每月每平方米1.61元的标准主张市场服务费，本案中，青年路汽车城向一审法院提交的最早向东南得利公司主张市场服务费的通知系在2006年9月发出。一审庭审中，青年路汽车城向一审法院提交了多份保安服务合同、保洁合同、化粪池清掏合同、劳动合同以及垃圾清运等费用支付凭证，青年路汽车城以此证明其提供了市场服务并支付相应费用。东南得利公司向一审法院提交了保安合同，以此证明其自行负担了其承租范围内的市场服务管理费用。
2011年，本案青年路汽车城曾起诉与本案东南得利公司在同一汽车城内租赁场地从事汽车销售经营的庞大汽贸集团股份有限公司（以下简称庞大公司），要求庞大公司支付2003年5月1日至2013年12月31日期间的物业服务费。一审法院于2015年1月作出了（2011）朝民初字第07777号民事判决书，判决庞大公司按照每平方米每月1.61元的标准支付自2007年2月至2010年6月期间的物业服务费，按照每平方米2元的标准支付自2010年7月至2013年12月期间的物业服务费。此后，庞大公司不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，北京市第三中级人民法院于2015年7月作出了（2015）三中民终字第04368号民事判决书，判决维持了一审法院作出的青年路汽车城向庞大公司收取上述物业服务费的判决（改判了庞大公司的反诉部分的裁判结果）。
一审法院认为，依法成立的合同对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，青年路汽车城与东南得利公司双方签订的《场地租赁合同》、《市场服务协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，青年路汽车城与东南得利公司应当按照合同的约定履行各自的义务。东南得利公司所作的青年路汽车城名义收取市场服务费，实际收取物业费的答辩意见，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。关于东南得利公司所述该汽车城市场内没有公共区域的答辩意见，一审法院认为，东南得利公司承租场地后，使用其承租的部分场地建造了汽车销售用房，在该房屋以外部分，东南得利公司并未对其享有完全专属的使用权，房屋以外部分事实上形成了市场的公共区域，东南得利公司自行花费费用对其建造房屋范围内区域承担管理责任的事实并不能作为东南得利公司不按照《市场服务协议》承担市场服务费的合法抗辩理由，且结合青年路汽车城提交法院的因市场管理签订的合同和支付费用的凭证，可以认定青年路汽车城为市场管理支出了相关费用。故一审法院认为，青年路汽车城要求东南得利公司支付市场服务费的诉讼请求，具有事实和合同依据，一审法院予以支持。关于市场服务费的标准，一审法院认为，双方签订的《市场服务协议》中约定市场服务费按照政府物价主管部门核定的标准收取，但因政府物价部门并未实际核定该收费标准，故一审法院将根据目前已经生效的（2015）三中民终字第04368号民事判决书确定2013年12月31日以前的市场服务费的收费标准。关于2014年1月1日至2015年12月31日期间的市场服务费标准，一审法院酌定每建筑平方米每月2.5元。关于东南得利公司辩称青年路汽车城主张市场服务费超过诉讼时效的答辩意见，一审法院认为，青年路汽车城无证据证明其向东南得利公司主张过2006年10月以前的市场服务费，故一审法院对青年路汽车城主张该期限以前市场服务费的诉讼请求不予支持。因2006年以后，青年路汽车城曾多次向东南得利公司主张过市场服务费，故一审法院对东南得利公司所称2006年以后青年路汽车城主张的市场服务费超过诉讼时效的答辩意见不予采信。关于青年路汽车城主张2016年开始按照每平米每月6元的标准收取市场服务费的诉讼请求，一审法院认为，青年路汽车城的该项诉讼请求属于尚未发生的争议，一审法院在本案中不予处理。关于青年路汽车城主张滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，因双方未确认市场服务费的收费标准，故青年路汽车城的该项诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（二）项之规定,判决：一、东南得利公司于判决生效之日起7日内给付青年路汽车城2006年10月1日至2010年6月30日期间的市场服务费208385.76元；二、东南得利公司于判决生效之日起7日内给付青年路汽车城2010年7月1日至2013年12月31日期间的市场服务费241606.68元；三、东南得利公司于判决生效之日起7日内给付青年路汽车城2014年1月1日至2015年12月31日期间的市场服务费172576.20元；四、驳回青年路汽车城的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二：一是青年路汽车城是否有权要求东南得利公司支付市场服务费以及一审判决的收费标准是否妥当；二是青年路汽车城的诉讼请求是否超过了诉讼时效。
对于争议焦点一，青年路汽车城是否有权要求支付市场服务费以及一审判决的收费标准是否妥当。
本案中，青年路汽车城起诉的主要合同依据系《场地租赁合同》和《市场服务协议》。《场地租赁合同》系东南得利公司在青年路汽车城经营的主要依据，该合同具有租赁合同的明显属性，其中第十七条规定甲方（青年路汽车城）负责提供商贸城公共卫生、消防、保安、保洁等市场管理服务。而作为本案直接合同依据的《市场服务协议》在第一条就开宗名义：为落实甲、乙双方签订的“汽车品牌专卖店场地租赁合同”的有关规定，……甲、乙双方自愿达成本协议。因此《市场服务协议》虽然在内容上体现了与管理服务有关的特征，但究其实质仍系对《场地租赁合同》第十七条的落实和细化，双方之间的法律关系性质仍然属于承租人和出租人之间的租赁合同关系，产生的纠纷亦系在履行租赁合同中发生的纠纷。《市场服务协议》、《场地租赁合同》不存在违反物业管理的相关法律、行政法规的强制性规定而导致无效的情形，青年路汽车城亦有权基于上述合同的约定向东南得利公司主张市场管理服务费。
《场地租赁合同》第十七条规定在《场地租赁合同》第七章甲、乙双方的权利和义务部分，纵观该条与下文的联系，本院注意到第十七条的表述为“甲方负责提供……”，而第十八条、第二十条使用的是“甲方有义务……”，并且合同中并未体现甲方提供服务系免费的条款。同时双方签订的《市场服务协议》的第三条、第五条均以清楚的表述说明承租方应当交纳市场管理服务费。事实上，东南得利公司承租的场地所属的汽车商贸城存在公共区域部位，青年路汽车城对上述公共区域部位的管理并非包含在双方的租赁合同范围内。因而应当认为青年路汽车城收取市场管理服务费有事实依据。
对于收费标准一节，因双方均未举证证明本案存在政府物价部门核定的收费标准，因此应当视为约定不明，本院认为可以基于实际情况根据公平原则予以确定。需要说明的是，本案中争议的系市场管理服务费，对处于同一市场的企业而言，作为青年路汽车城的承租人，接受出租人提供的有关公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌的日常维护、修缮、整治服务应当基本相同。鉴于已经生效的（2015）三中民终字第04368号民事判决书已经对青年路汽车城提供市场服务的园区内其他同类企业交纳2013年12月31日以前的市场服务费的收费标准予以确定，本院审查后认为本案适用该标准并无明显不当，且从司法裁判的角度，在没有其他个性证据证明服务在不同企业间存在差异的前提下，理应同案同判。考虑到近几年物价上涨、人力成本增加等因素，本院认为一审法院确定的2014年1月1日至2015年12月31日期间的市场服务费标准亦无不妥。综上，东南得利公司该部分上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。
对于争议焦点二，青年路汽车城的诉讼请求是否超过了诉讼时效。诉讼时效制度的设立目的在于督促债权人及时行使权利，绝非鼓励债务人通过诉讼时效躲避债务。考虑到青年路汽车城一直持续提供市场服务，结合青年路汽车城提供的照片、催款函等证据，本院认为自2006年后不能认定青年路汽车城存在怠于行使债权的行为，因此，一审法院未支持东南得利公司的时效抗辩意见亦无明显不当。
综上所述，东南得利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10019元，由北京东南得利卡汽车贸易有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 郑吉喆
代理审判员 王天水
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 矫冰玉
书 记 员 刘 畅