北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13258号
上诉人（原审原告）毛曦，男，1983年11月22日出生。
委托代理人毛楚铭（毛曦之父），1950年12月26日出生。
上诉人（原审被告）杨翠梅，女，1970年12月30日出生。
原审第三人北京好家好房房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路107号院32号楼1层102。
法定代表人窦翔宇，总经理。
上诉人毛曦与上诉人杨翠梅、原审第三人北京好家好房房地产经纪有限公司（以下简称好家好房公司）租赁合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院曾于2013年11月作出（2013）朝民初字第30050号民事判决，毛曦不服该判决上诉至本院，本院于2014年4月作出（2014）三中民终字第1807号民事裁定，撤销原判决，发回重审。2014年7月，北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝民初字第21254号民事判决，毛曦、杨翠梅均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人毛曦的委托代理人毛楚铭，上诉人杨翠梅均到庭参加了诉讼。好家好房公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月，毛曦起诉至原审法院称：2012年7月2日，我由父亲毛楚铭代理与杨翠梅签订了《房屋租赁合同》，约定我以年租金80000元把坐落于北京市朝阳区××室（以下简称涉案房屋）出租给杨翠梅，杨翠梅7月3日支付了第一年的租金80000元及押金7000元。依据合同第十三条（二）之规定，杨翠梅应当在2013年6月2日支付第二年租金80000元，但是，杨翠梅拖延至今未付。按合同第九条（四）约定，乙方不按约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。据此租赁合同在今年6月13日已解除。合同第十条（四）约定杨翠梅因违约应当支付违约金13332元。合同第七条（二）和第十条（七）约定，杨翠梅应支付7月9日至实际返还房屋之日止的租金，按原定月租金6666元计算，并支付该租金50%标准计算的违约金。现我起诉至法院要求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》在2013年6月13日解除，杨翠梅按照合同第十条（四）约定支付违约金13332元。2.杨翠梅按照合同第七条（二）返还承租的涉案房屋及该房屋的门卡一张、电卡一张、热水卡一张及合同约定的壁挂空调两部。3.杨翠梅按合同第十条（七）规定，支付自2013年7月9日至实际返还房屋之日止的房屋租金；以及按该房屋租金的50%计算的违约金，自2013年6月13日起至腾房之日止。
杨翠梅未到庭应诉但提供答辩意见辩称：我认为合同已经事实上解除了，我在2013年10月将涉案房屋交还毛曦，此后的租金不应再由我承担。我没有违约，合同约定正常到期后空调留给业主，现在合同没到期不同意其请求。根据合同约定，毛曦应当承担房屋的物业费及供暖费，以保证我能够正常使用房屋。但我入住后，由于毛曦自2011年1月1日起拖欠物业费致使我从未享受物业维修，每次报修物业公司均以拖欠物业费为由拒不维修。我无奈每次都是自行外招技工维修，物业公司曾经以断电方式催缴物业费，给我造成诸多不便。另由于对方自2011年1月1日起拖欠供暖费，物业公司不卖给我热水，致使我从未享受24小时热水服务，我每次洗澡只能外出解决，严重影响了生活。在我入住的一年中，物业公司和我多次向对方催缴物业费及供暖费，但是对方不接电话就是恶语拒绝。对方恶意隐瞒房屋拖欠物业费及供暖费的情况，且交付房屋不符合合同约定严重影响我方使用。
好家好房公司未到庭应诉亦未提供答辩意见。
原审法院经审理查明：2012年7月2日，毛楚铭代理毛曦作为出租方（甲方）与杨翠梅作为承租方（乙方）及好家好房公司作为居间方（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落于北京市朝阳区××室，该房屋为楼房二室二厅一卫，建筑面积90平方米，装修情况按现状。甲方将该房屋出租给乙方作为居住办公用，房屋租赁期自2012年7月8日至2014年7月8日，共计二年。租金标准6666元／月。租金总计80000元，租金支付时间2012年7月2号，租金支付方式押一付十二。乙方向甲方支付房屋租赁保证金7000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费。甲方应于2012年7月2日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后3日内向物业申报进行维修。第九条合同解除……（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按约定时间交付该房屋达10日的。2.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。4.交付的房屋危及乙方安全或健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达10日的……第十条违约责任（一）甲方有本合同第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金……（四）乙方有本合同第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金……（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按该房实际成交月租金的50%标准支付违约金……第十三条其他约定事项（一）客户自备两部空调，到期后留给业主；（二）押一付十二，提前一个月打足下一年租金；（三）此房不得注册，并平时办公不超过5个人；（四）第三年递增6%租金。
合同签订后，双方即开始履行。2012年7月3日杨翠梅通过银行转账向毛楚铭名下中国银行账户支付了押金7000元和租金80000元，毛楚铭为杨翠梅出具了租金及押金收条，并向杨翠梅交付了房屋。
庭审中，毛曦提交2013年6月22日短信及2013年5月至7月的通话记录，以证明通知杨翠梅交纳租金。短信内容为：“杨总，你方已逾期付款了，请您马上付款。款汇工行浙江省温岭市支行×××毛楚铭收”。毛曦称当日杨翠梅回电称就是不付钱，故其告知了杨翠梅如果不付钱就解除合同。毛曦另提交邮政特快专递详情单，以证明2013年6月24日向法院邮寄起诉材料。
毛曦于2013年7月将杨翠梅起诉至原审法院，诉讼请求同本次诉讼，杨翠梅提出反诉，要求毛曦结清拖欠的物业费和供暖费、支付违约金13332元、赔偿损失13000元。原审法院于2013年11月12日作出（2013）朝民初字第30050号民事判决书，判决《房屋租赁合同》于2013年8月20日第一次开庭之日解除；杨翠梅向毛曦交还涉案房屋及门卡一张、电卡一张、热水卡一张；杨翠梅自2013年7月9日至实际腾退之日止按每月6666元标准向毛曦支付房屋租金；杨翠梅给付毛曦违约金7000元。后毛曦不服上诉，本院作出（2014）三中民终字第1807号民事裁定书，认为本案基本事实需要进一步查清，撤销了原审法院（2013）朝民初字第30050号民事判决书，发回重审。
毛曦称，原二审期间杨翠梅称其在2013年10月一审期间将涉案房屋交给房屋所在小区的物业公司，但其没有收到涉案房屋钥匙。毛曦亦称其没有委托物业公司代收钥匙，且解除合同亦应该提前30日通知。
经询，杨翠梅称其在2013年10月搬离涉案房屋，并将相关门卡等交予物业公司，物业公司向毛曦之父毛楚铭打电话，毛曦之父未接听电话，故物业公司将门卡等放置屋内，杨翠梅从涉案房屋中搬出。经询，杨翠梅称没有向毛曦之父毛楚铭直接告知搬出事宜。
2014年7月11日，原审法院致电毛曦之代理人毛楚铭，询问其是否持有涉案房屋钥匙，其称没有。原审法院向其告知应在一个月的合理期限内自行收回房屋以免扩大损失。
原审法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。杨翠梅、好家好房公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。同时杨翠梅曾于原审中提起反诉，未按时到庭应诉，故对于其提起的反诉，按撤诉处理。
毛曦、杨翠梅、好家好房公司签订的房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应诚实信用的依约履行。杨翠梅应依约按时足额交纳租金，毛曦应保证杨翠梅对房屋的正常使用。交纳租金是合同履行的主要义务，杨翠梅未按期交纳租金已构成根本违约，毛曦主张解除合同于法有据。关于解除时间，双方合同约定为提前一个月打租下一年租金，故杨翠梅应在2013年6月7日前支付下一年度租金。杨翠梅如未在2013年6月16日前支付租金，毛曦则具有了合同约定的单方解除权。而根据毛曦的陈述，其在2013年6月22日还以短信方式向杨翠梅催要租金，在得到杨翠梅不同意支付租金的情况下表示了要求解除合同，此时毛曦才实际行使了合同约定的单方解除权。故解除合同时间法院认为以2013年6月22日毛曦向杨翠梅提出之日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。毛曦要求杨翠梅返还房屋及门卡、电卡、热水卡有相应合同依据，法院予以支持；关于两部空调的归属处理合同有明确约定，现毛曦主张返还和获得空调不符合合同约定，该项请求法院不予支持。毛曦要求杨翠梅支付自2013年7月9日至实际返还房屋之日的租金有事实和法律依据，法院根据合同约定依法确定。毛曦主张杨翠梅依据合同第十条第四款约定支付违约金于法有据，法院予以支持。毛曦依据合同第十条第七款约定主张的违约金不符合本案合同解除情形，故法院不予支持。杨翠梅曾于原二审期间称在2013年10月一审期间将涉案房屋交给该房屋所在的小区物业，但杨翠梅将涉案房屋钥匙交予物业前后均未采取任何方式向毛曦告知此事，亦不符合合同约定的验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章的房屋返还的方式，故对于杨翠梅于2013年10月所称交还房屋之行为，实难认定系杨翠梅与毛曦就涉案房屋返还进行了交接。故杨翠梅应支付自2013年7月9日起的房屋使用费。考虑到双方合同届满，毛曦可自行收回房屋，法院将使用费截止日期定为自通知毛曦自行收回房屋后的一个月合理期限后，即2014年8月10日。此期限后如毛曦仍未收回房屋，属于自行扩大损失，应自行承担扩大的损失。
据此，原审法院于2014年7月判决：一、确认毛曦与杨翠梅及好家好房公司在二〇一二年七月二日签订的《房屋租赁合同》于二〇一三年六月二十二日解除；二、杨翠梅于判决生效后十日内将北京市朝阳区××室房屋腾空交还毛曦，并向毛曦返还门卡一张、电卡一张、热水卡一张；三、杨翠梅于判决生效后十日内给付毛曦自二〇一三年七月九日至二零一四年八月十日止的房屋使用费八万七千一百零二元四角；四、杨翠梅于判决生效后十日内给付毛曦违约金一万三千三百三十二元；五、驳回毛曦的其他诉讼请求。如果杨翠梅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，毛曦、杨翠梅均不服，上诉至本院。毛曦认为：合同因杨翠梅违约而于2013年6月22日解除，但杨翠梅没有按约定及时返还房屋及附属设施，杨翠梅应按照合同第十条（七）的约定支付违约金；对于两部空调，应按合同第十三条（一）的约定处理。综上，请求二审法院撤销原判第五项，改判杨翠梅支付逾期返还房屋的违约金45328.8元并返还合同约定的壁挂空调两部。杨翠梅认为：毛曦自2011年1月1日起拖欠物业费致使我从未享受物业维修和24小时热水服务，严重影响我的生活；我已于2013年10月将涉案房屋腾空交还，在交还时委托物业公司代为通知，我采取这种方式通知毛曦是合理的选择，事实上毛曦早已接管了涉案房屋；退一步说，我只要通知了毛曦，即使毛曦未及时接管房屋，因此扩大的损失也应由毛曦承担。综上，请求二审法院撤销原判并依法改判。好家好房公司未上诉。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
以上事实，有房屋租赁合同、收条、中国银行客户回单、短信记录、通话详单及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，毛曦与杨翠梅签订之房屋租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。按期足额支付租金是杨翠梅作为承租人的主要合同义务，杨翠梅未依约履行，已构成根本违约，毛曦有权单方解除合同。毛曦于2013年6月22日以短信方式向杨翠梅催要租金，在杨翠梅仍不同意支付租金的情况下毛曦表示解除合同，原审法院认定上述日期为双方合同解除的时间并无不当，本院予以确认。
合同解除后，毛曦依据合同要求杨翠梅返还房屋及门卡、电卡、热水卡，应当予以支持。毛曦要求杨翠梅支付自2013年7月9日至实际返还房屋之日的房屋使用费有事实和法律依据，应当予以支持。毛曦主张杨翠梅按照合同第十条第（四）款支付未按期支付租金的违约金于法有据，应当予以支持。毛曦另依据合同第十条第（七）款主张杨翠梅支付违约金，本院认为该合同条款不适用于合同解除的情形，故对毛曦此项上诉请求不予支持。毛曦主张返还壁挂空调两部，根据合同第十三条第（一）款的约定，“客户自备两部空调，到期后留给业主。”该约定不适用于本案合同解除的情形，故对毛曦此项上诉请求本院亦不予支持。
杨翠梅主张毛曦拖欠物业费致使其无法正常使用房屋，毛曦对此不予认可，杨翠梅亦未提供充分有效的证据证明其存在不能正常使用房屋的情形，故本院对杨翠梅此项上诉请求不予支持。
杨翠梅主张2013年10月已将涉案房屋返还，返还的方式是将房屋交给该小区物业公司，物业公司代为通知毛曦。首先，杨翠梅是在未先行通知毛曦的情况下直接将房屋交给物业公司，物业公司管理员打电话联系毛曦，毛曦未接电话，事后杨翠梅亦未采取其他方式告知毛曦房屋已交还；其次，双方签订的房屋租赁合同第七条第（二）款约定了合同解除后返还房屋的方式，即“甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章”。综上所述，杨翠梅将房屋交给物业公司的行为不能认定为向毛曦返还涉案房屋，本院对杨翠梅该项上诉主张不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费308元，由杨翠梅负担（毛曦已预交，杨翠梅于判决生效之日起7日内给付毛曦）；二审案件受理费1241元，由毛曦负担933元（已交纳），由杨翠梅负担308元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周艳雯
代理审判员 贾 旭
代理审判员 孙承松
二〇一四年十二月八日
书 记 员 禹海波