江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终4361号
上诉人(原审被告)：陆祖德，男，1944年2月2日生，汉族，住无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：包杰、孙建江，江苏行德律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：无锡市锡山区东港镇人民政府，住所地无锡市锡山区东港镇。
法定代表人：张盛，该镇镇长。
委托诉讼代理人：薛静、过静，江苏漫修律师事务所律师。
上诉人陆祖德因与被上诉人无锡市锡山区东港镇人民政府(以下简称东港镇政府)土地租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2016）苏0205民初3226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
陆祖德提出上诉称：1、其在不清楚涉案土地使用权的情况下，才与东港资产办签订租赁合同，后来通过调查，了解到执行法院已裁定将土地使用权连同房屋所有权一并判归无锡农行和农行西门办，之后转让给陆祖德，其支付对价中包含了土地使用权的费用，所以无需再支付相关费用，鉴于租赁合同已到期，故其未提起撤销之诉，但不代表其认同该合同的效力；2、原无锡市锡山区东湖塘镇人民政府(以下简称东湖塘镇政府)从未向原产权人无锡农行、陆卫忠等人主张过土地使用费，佐证各方对争议土地使用权与房屋产权为同一人并无异议，东港镇政府无权收取土地使用费用；3、目前陆祖德与东港镇政府没有土地租赁关系，如果计算实际使用费应参照相邻土地的租金，每亩每年2000元；4、东港镇政府主张的土地面积中有300平方米由陆建忠搭建设施使用，应从中扣除。请求二审法院驳回东港镇政府的诉讼请求。
被上诉人东港镇政府辩称：1、东湖塘经济发展总公司通过破产拍卖取得原无锡东湖物资公司(以下简称东湖公司)的27914.5平方米土地使用权，东湖塘镇政府于2002年经土地管理部门审核取得《集体土地使用证》，涉案土地使用权发生变动的效力。后因区划调整，东港镇政府承受上述权利。相比之下，陆祖德从陆卫华等人处受让土地使用权的行为发生于2012年，陆卫华等人尚不是合法的土地使用权人，陆祖德更不可能取得土地使用权。故陆祖德与东港镇资产审计办公室(以下简称东港资产办)签订的土地租赁合同是双方真实意思表示，合法有效；2、陆祖德二审中提出涉案土地上有陆建忠搭建的违章建筑，事实上在陆祖德受让涉案土地及其上房产时，该违章建筑就已搭建，签订土地租赁合同乃至一审审理时，陆祖德从未对上述建筑提出过异议，故二审中陆祖德要求扣除该建筑占有的土地面积的意见，法院不应支持；3、陆祖德签订土地租赁合同时已对涉案土地使用权租金市场价值进行考察，在双方未重新签订合同的情况下，一审法院比照双方曾认可的租金标准认定土地使用费正确。请求二审法院维持原审判决。
东港镇政府向一审法院提起诉讼请求：1、陆祖德立即支付拖欠的2015年土地租金41500元及逾期付款违约金（自2015年1月1日起至实际清偿之日止，以41500元为基数，按每日万分之四计算）；2、陆祖德立即支付自2016年1月1日起至2017年12月31日止的土地使用费83000元（按照原合同20元/平方米计算）。
一审法院查明：
东湖公司原系东湖塘镇政府的镇集体企业。1994年12月领取锡土集建［1994］字第012号集体土地建设用地使用证，土地位于东湖塘东新(锡港公路旁)，面积27914.5平方米。
一、陆祖德受让争议土地及其上的房屋所有权经过
(一)争议土地及其上房屋执行裁定给无锡农行、农行西门办
1997年3月17日，无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）审理中国农业银行无锡市西门办事处（以下简称农行西门办）与东湖公司、无锡湖光电炉厂（以下简称电炉厂）借款合同纠纷一案，作出（1997）锡经初字第40号民事判决：东湖公司归还借款本金260.4万元及利息，电炉厂承担连带责任。
1997年4月30日，无锡中院审理中国农业银行无锡分行(以下简称无锡农行)与东湖公司、无锡亚光型材集团公司（以下简称亚光公司）承兑合同纠纷一案，作出（1997）锡经初字第44号民事判决：东湖公司归还借款335万元及利息；亚光公司承担连带清偿责任。
上述两案进入执行程序后，东湖公司与无锡农行就已判决和未诉讼的其他债务一并达成和解协议，无锡中院于1997年11月30日作出（1997）锡中经执字第165号、192号民事裁定书：准予东湖公司以锡房权字第××号中第15幢综合楼（包括装潢、舞厅设施等）作价1413万元、附属设施作价100万元、6.65亩土地使用权作价99.75万元及丰田面包车（苏Ｂ×××××）一辆作价60万元抵偿结欠无锡农行、农行西门办本息1672.65万元。
1999年3月31日，农行西门办、无锡农行办理房屋变更过户，领取锡房权字第××号房屋所有权证，房屋面积为2336.3平方米。
(二)无锡农行、农行西门办将不动产转让给陆卫华等人
2006年6月4日，江苏天泽资产管理有限公司（以下简称天泽公司）与陆卫华、王逸芬、孙宏签订《债权转让协议》，约定天泽公司将对东湖公司（截止2004年4月21日本金为335万元，利息为256.5006万元）共两笔债权，以40万元的价格转让给陆卫华、王逸芬、孙宏。
2007年5月，无锡农行、农行西门办(甲方)与陆卫华、王逸芬、孙宏(乙方)签订《无锡市房产转让协议》，约定甲方将坐落于锡山区东湖塘镇、东锡港南路的房产4层，建筑面积为2336.6平方米转让给乙方，价款120万元，甲方在2007年5月22日前将房产交付给乙方，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。该协议的落款甲方盖章为无锡农行、中国农业银行无锡市太湖支行(以下简称农行太湖支行)。
(三)陆卫华等人将不动产转让给陆祖德
2012年6月2日，陆卫华、王逸芬、孙宏(甲方)与陆祖德(乙方)签订《转让协议书》约定：1、甲方与天泽公司签订了《债权转让协议》，与无锡农行、农行太湖支行签订《无锡市房产转让协议》，现甲方将两协议所享有的权利全部转让给乙方；2、乙方在充分了解标的的债权的全部情况下，愿意接受现状，受让转让的权利；3、转让金额118万元。
(四)通过诉讼，陆祖德办理房屋过户手续
2012年11月2日，陆祖德以陆卫华、王逸芬、孙宏未办理过户手续为由，诉至法院，请求判令确认双方签订的房屋转让协议有效；陆卫华、王逸芬、孙宏及第三人无锡分行、农行太湖支行办理过户手续。当日，法院作出民事调解书：一、各方确认陆祖德与陆卫华、王逸芬、孙宏于2012年6月2日签订的有关锡房权字第××号房屋转让的协议有效，确认坐落于东湖塘镇××××）房屋转让给陆祖德所有；二、各方同意由陆卫华、孙宏、王逸芬及农行无锡分行、农行太湖支行于2013年2月2日前协助陆祖德办理好坐落于东湖塘镇××××）房屋［房屋所有权证号为锡房权字第××号、共4层、面积为2336.3平方米］过户手续，过户费用由陆祖德承担等。
2013年4月8日，法院作出协助执行通知书，将上述房屋过户到陆卫华、王逸芬、孙宏名下；陆卫华、王逸芬、孙宏将上述房屋过户到陆祖德名下；陆祖德承担全部过户费用。
2013年5月14日，上述房屋变更登记至陆祖德名下，房屋总层数为4层，建筑面积2336.3平方米。
二、东港镇政府受让争议土地使用权情况
2000年3月16日，锡山市人民法院受理东湖公司申请破产还债一案，3月31日裁定宣告东湖公司还债。
2000年8月3日，南京五星资产评估有限责任公司对东湖公司工业用地27914.5平方米（锡土集建［1994］字第012号集体土地建设用地使用证）评估价值为195万元。
2000年8月23日，在东湖公司破产财产公开拍卖中，无锡东湖塘经济发展总公司（于1993年经无锡县计划委员会同意东湖塘乡人民政府建办）以25万元中买27914.5平方米土地使用权。
2002年6月4日，东湖公司因破产被注销。
2002年11月8日，东湖塘镇政府提交《土地登记申请书》，土地管理部门经审核认为：该宗地为集体土地，总用地面积为33441.1平方米，其中27914.5平方米和4006.2平方米由镇集体企业东湖公司于1994年和1995年土地登记，证号为锡土集建（1994）字第012号、锡土集建（1995）字第5402-04-02号，其余土地于1995年由锡土管补182号批准给镇集体企业无锡隆东制衣有限公司使用，现原东湖公司和无锡隆东制衣有限公司均已转制，土地由镇政府使用，依据土地管理法有关规定，予以变更登记。
2002年11月21日，无锡市锡山区国土资源局颁发了锡锡集用（2002）字第0888号《集体土地使用证》：土地使用者，东湖塘镇政府；土地所有者：东湖塘镇政府；座落，无锡市锡山区东湖塘镇；地号，54-02-17；图号H-51-（64）；用途，工业用地；使用权类型，集体土地使用权划拨；使用权面积为33441.1平方米。
三、陆祖德与东港镇政府关于争议土地使用权的协议
因区划调整，由东湖塘镇政府的权利义务由东港镇政府承受。2015年1月20日，东港镇政府内设部门锡山区东港镇资产审计办公室（以下简称东港资产办）与陆祖德签订租赁合同：陆祖德承租坐落于锡港东路原物资公司西的土地，面积2075平方米，租赁期限为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，土地租金为每平方米20元/年，合计年总租金为41500元，于订立合同时一次性支付，陆祖德不按期支付租金，应每日以应付而未付部分租金的万分之四向东港资产办承担逾期付款违约金。
因陆祖德未按约支付租金，东港镇政府催讨无着，诉至法院。
上述事实，有租赁合同、工商登记资料、土地估价报告、拍卖公证书、关于同意建办经发公司的批复、集体土地使用证、土地登记申请书、土地登记审批表、（1997）锡经初字第40号民事判决书、（1997）锡经初字第44号民事判决书、申请执行书、执行通知书稿、执行笔录、执行和解协议、（1997）锡中经执字第165号、192号民事裁定书、债权转让协议（复印件）、无锡市房产转让协议（复印件）、转让协议书（复印件）、（2012）锡法湖商初字第0212号民事调解书、房屋所有权证、土地登记审批表及法院庭审笔录等在案佐证。
一审法院认为：
东港资产办作为东港镇政府内设部门与陆祖德签订的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定，土地租金为每年每平方米20元，年总租金为41500元，现陆祖德未按约于2015年1月20日签订合同时支付租金，理应按照合同约定承担每日以应付未付部分租金的万分之四计算的逾期付款违约金。故东港镇政府主张陆祖德支付2015年租金41500元及按照每天万分之四计算的逾期付款违约金，予以支持，但违约金应自2015年1月21日起计算。
租赁合同到期后，陆祖德仍占用涉案土地，双方关系为不定期租赁，东港镇政府请求按照合同约定每年41500元的标准计算2016年期间的土地使用费，予以支持。
关于东港镇政府主张的2017年1至12月的土地使用费，经审查，本案租赁标的物为土地使用权，陆祖德所有的房屋系不动产，坐落于租赁标的物上，虽然东港镇政府主张的2017年土地使用费期间尚未届满，但考虑到本案的租赁标的物使用的特殊性，东港镇政府主张2017年1月至12月的土地使用费41500元，予以支持。
陆祖德辩称涉案土地使用权已在其他案件执行过程中被处分为由，不同意支付土地租金及使用费，经审查，虽在其他案件执行过程中，无锡中院确将东湖公司6.65亩土地使用权抵偿银行债权，但该案并未明确抵偿的土地界至，虽陆卫华、王逸芬、孙宏自银行受让房屋的房产转让协议明确房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移，但该协议针对的是房产转让行为，土地管理部在房产转让协议签订前已将涉案土地使用权证办至东湖塘镇政府名下，故对陆祖德的此项抗辩意见不予采纳。
关于陆祖德所辩与相邻土地租赁租金标准相比，东港镇政府主张的租金标准明显过高，经审查，涉案土地租赁属民事行为，租金标准受合同签订时间、租赁期限长短、租赁地段等众多因素影响，双方协商一致即可确定，相互之间并无可比性。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、陆祖德于判决生效后十日内向东港镇政府给付124500元及逾期付款违约金（以41500元为基数，自2015年1月21日起至实际清偿之日止，按每日万分之四计算）；二、驳回东港镇政府的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2910元，由东港镇政府负担485元，陆祖德负担2425元（东港镇政府同意其预交的诉讼费中的剩余部2425分元由陆祖德于判决生效后十日内向其直接支付）。
二审查明的事实与原审相同，本院予以确认。
二审审理中，双方确认陆祖德受让的房屋位于原东湖公司27914.5平方米土地范围内；陆祖德认可，陆建忠搭建的违法设施在其受让房屋之前，但称2015年1月20日签订土地租赁合同时东港资产办承诺限期拆除该违建，至今未拆除。
本院认为：
一、关于本案争议土地使用权归属问题。
根据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，无锡农行、农行西门办依人民法院执行裁定书取得6.65亩土地使用权，其后两者将上述权利转让给陆卫华等人，陆卫华等人再于2012年转让给陆祖德，之间各方均未办理土地使用权变更登记，陆卫华等人与陆祖德对争议土地仅享有合同权利，不具有物权的效力。
东湖塘经济发展公司通过拍卖取得27914.5平方米的土地使用权，其后主管部门东湖塘镇政府经土地行政管理机关的审核，于2002年11月办理了上述包括诉争土地在内的土地所有权和使用权登记，取得物权变更的效力。
东港镇政府取得争议土地物权在前，陆祖德向他人受让该土地使用权及其上房屋所有权在后，陆祖德以其享有的合同权利不足以对抗东港镇政府的物权。
二、关于涉案土地上的违建占地是否应计算土地使用费。
根据已查明的案件事实，陆祖德受让房屋以及与东港资产办签订租赁合同之前，争议的违建就已成为客观事实，陆祖德明知该事实，仍确认承租的土地为2075平方米，且一审时也从未提出过异议，故陆祖德二审中要求扣除其中的占地面积，与合同约定不符，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2910元，由上诉人陆祖德负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛 崴
审判员 潘晓峰
审判员 林中辉
二〇一七年十二月四日
书记员 汪丽敏