广东省高州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂高法民二初字第13号
原告：高州市中医院。住所地：高州市茂名大道**号。
法定代表人：伍世绩，院长。
委托代理人：梁文雄，广东成就律师事务所律师。
被告：李庆文，男，1956年9月17日出生，汉族，高州市人，住高州市。
委托代理人：梁兴瑞，广东鉴江律师事务所律师。
委托代理人：谢雪英，女，1953年10月16日出生，汉族，高州市人，住高州市。
原告高州市中医院诉被告李庆文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月16日召集双方当事人进行庭前交换证据，并于2015年3月16日、2016年8月11日、2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告高州市中医院的委托代理人梁文雄、被告李庆文及其委托代理人梁兴瑞、谢雪英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高州市中医院诉称:原告因业务发展需要，经与被告协商一致，双方于2001年9月22日签订《转让房屋及土地的协议》，约定被告将坐落于高州市城区的坡头路3号房屋一栋（证号：粤房地证字第××号）及此屋所占用土地[证号：高国用（99）字第特XXX号]转让给原告，总金额为226000元，并约定过户手续由被告协助办理、以及约定交证交房等内容。协议签订后，原告按约定付清了全部款项，被告也将房地产权证和土地使用证移交原告保管，房屋、土地也移交给原告使用。但现在原告提出要求被告协助办理房屋和土地使用权过户给原告时，被告却拒不办理。为此，特向人民法院提起诉讼，请求判决确认原告高州市中医院与被告李庆文于2001年9月22日签订的《转让房屋及土地的协议》是合法有效的合同；判决被告李庆文在判决生效后的十天内协助原告高州市中医院到高州市国土资源局、高州市房产管理局办理房地产过户登记手续，将高国用（99）字第特xxx号《国有土地使用证》（图号：24.0－84.0，地号：9－2－145）内所列土地过户给原告高州市中医院，将粤房地证字第××号《房地产权证》内所列房屋过户给原告高州市中医院；本案全部诉讼费用由被告负担。
原告对自己的主张在举证期限内提供的证据有：
1、原告高州市中医院的《事业单位法人证书》、《组织机构代码证》复印件各一份。证明原诉讼主体适格。
2、《常住人口个人信息表》复印件一份。证明被告的身份及诉讼主体资格。
3、《转让房屋及土地的协议》复印件一份。证明原、被告转让房屋及土地的事实。
4、《暂付款申请单》复印件二份、《进账单》复印件二份、《支票存根》复印件二份。证明原告已付清转让房屋价款226000元给被告。
5、高国用（99）字第特xxx号《国有土地使用证》、粤房地证字第××号《房地产权证》复印件各一份。证明原、被告之间转让房屋、土地的相关情况。
被告李庆文辩称：一、原告诉称要求确认高州市中医院与答辩人李庆文于2001年9月22日签订的《转让房屋及土地的协议》有效是无理的。答辩人认为答辩人与原告人于2001年9月22日签订的《转让房屋及土地协议》是无效的，理由有：1、该协议答辩人是在原告欺骗和施压下签订的，当时原告对答辩人讲府前路的中医院要扩大，要求答辩人把粤房地证字第××号《房地产权证》的房屋卖给原告，如果答辩人不肯卖给原告就在答辩人的屋边做停尸室，所以迫使答辩人与其签订了房屋买卖合同，事后答辩人发现原告的中医院迁往了另外一个地方高州检察院对面，答辩人发现上当受骗，因此答辩人不同意履行合同，所以该合同依法是无效的；2、答辩人的房屋是答辩人与妻子曾淑娟、儿子李持正三人的家庭共有财产，在本案作为答辩人一个人根本无权与原告人签订本案的房屋买卖合同。因此依法根据这一条答辩人与原告签订的本案房屋买卖合同也是无效的；二、原告诉称要求判决李庆文协助原告办理本案房屋过户手续，那是完全不可能的。基于上述答辩人第一点答辩意见答辩人与原告签订的房屋买卖合同是无效的，答辩人不肯协助原告办理什么房屋过户手续，本案房屋的共有人我的妻子曾淑娟、儿子李持正他们也绝对不会协助和绝对不会同意，因此原告诉求的第二个请求是绝对不可能的；三、根据物权法第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力未经登记不发生效力，在本案答辩人基于本案的情况，答辩人在任何情况下也不会协助原告办理什么过户登记手续的，我的妻子、儿子也更不会，绝对不同意；四、在本案本事原告违法，有欺骗行为，因此答辩人希望法院依法办理追究原告的欺骗、欺诈行为的责任；五、原告的诉讼超过诉讼时效。
被告李庆文向本院提交了一份答辩说明：2001年8月，高州市中医院经办人曾雄辉向我李庆文（答辩人）提出：转让我私有房产的要求，位于高州市××号的房屋占地98.6平方米，建筑面积256.8平方米。高州市中医院作价22.6万元，我当时马上提出价格过低，经办人曾雄辉即以医院会在我房屋旁边作停尸房作为要挟，声称现在不卖，以后想求卖给中医院都不会要了。对于作停尸房于自己的房屋旁边，无疑对一般人来说都是相当害怕，也担心以后无人敢居住。迫于无奈只能答应高州市中医院的无理要求，然而高州市中医院居然出示已经拟好的《房屋转让协议》和《房屋无偿赠送书》各一份。我拒绝在《房屋无偿赠送书》上面签字，高州市中医院经办人曾雄辉向我解释：医院扩建是属于公益事业范畴，签订《房屋无偿赠送书》即可在医院搞房屋转户手续的时候无需你的协助，省得你以后的麻烦。而且医院还不用缴纳产生的税费问题。我当时的法律意识薄弱，没有认识到这是逃税避税欺骗国家的行为；糊里糊涂地受到了高州市中医院经办人曾雄辉的教唆，在《房屋转让协议》和《房屋无偿赠送书》上面签了字。因为《房屋转让协议》和《房屋无偿赠送书》各只有一份，在我签字之后，高州市中医院就把文件自行保留，并没有给我一份副本。所以发现上当受骗后，我只能通过隐瞒的办法蒙骗妻儿家人，解释是房屋出租给高州市中医院使用。
当初被原告欺诈的房产证和土地证使用权，十几年后高州市中医院自编自导的恐吓骗局弄巧成拙，今年（2015年）想要办理过户手续的时候，发现这已经远远超过国家建设部订立的《城市房屋权属登记管理办法》：“需在90天内转移登记”的规定时限。因此我之前签订所谓的《房屋转让协议》和《房屋无偿赠送书》均为违法无效的。
现在我向法院陈述答辩观点：1、我李庆文（答辩人）作为社会弱势群体是在受到原告在我房屋旁作医院停尸房的恐吓欺骗下迫于无奈签订了《房屋转让协议》和《房屋无偿赠送书》。2、我李庆文（答辩人）的房屋是我与妻子曾淑娟、儿子李持正三人的家庭共有财产，我一人根本无权与原告签订本案的房屋买卖合同。违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于房地产不得转让的第四款：“共有房地产，未经其他共有人书面同意”。
被告人恳请高州市人民法院：驳回原告的诉讼请求，判定《协议》无效；由原告负担本案诉讼费用。
被告李庆文对其陈述在举证期限内提供的证据有：
1、身份证复印件一份。证明被告的身份。
2、李庆文家庭的户籍资料复印件一份二页。证明被告
李庆文的妻子曾淑娟、儿子李持正没有在《转让房屋及土地的协议》签名同意。
3、《转让房屋及土地的协议》复印件一份。证明原、被告签订的协议只有李庆文参与，其他家庭成员没有参与。
4、《拍卖成交确认书》复印件一份。证明涉案房屋是被告通过拍卖行竞买成得来。
5、付款单据13张。证明被告购房共支付了162055元。
6、装修房屋费用单据9张。证明被告从拍卖行竞拍得房屋后，支付了装修款147000元。
法院调查收集的证据：高州市房产局的查询回执一份。证明被告夫妻除了涉案房屋外，在高州市房产局并没有房产登记。
经过开庭质证，被告李庆文对原告高州市中医院的证据1、2、3、4、5没有异议；原告高州市中医院对被告李庆文的证据1、2、3无异议，对其证据4、5、6有异议；原告及被告对本院收集的证据无异议。对无异议的证据本院确认其有证明力。
经审理查明：原告高州市中医院与被告李庆文于2001年9月22日签订《转让房屋及土地的协议》，约定被告将坐落于高州市城区的坡头路3号房屋一栋（证号：粤房地证字第××号）及此屋所占用土地使用权[证号：高国用（99）字第特xxx号]转让给原告，总金额为226000元，并约定过户手续由被告协助办理、以及约定交证交房等内容。协议签订后，原告按约定付清了全部款项，被告也将房地产权证和土地使用证移交原告保管，房屋、土地也移交给原告使用。原告也接管了该房地产，其中合同第五条约定：“若要过户，过户手续由乙方协助办理，费用由甲方负责”。其后，原告一直没有按合同约定请求被告协助办理涉案房地产的过户登记手续。直到2014年原告才提出要求被告协助办理房屋和土地使用权过户给原告时，被告却拒不办理，引致纠纷。
另查明：涉案房屋是被告李庆文于1998年12月26日从广东高州市拍卖行通过竞价以141750元拍得。1999年2月10日，李庆文领取了上述竞拍所得楼房的《房地产权证》，证号：粤房地证字第××号；1999年6月1日，李庆文领取了上述竞拍所得楼房的国有土地使用权证，证号：高国用（99）字第特xxx号，并支付了过户登记所需各种税费。
另查明：被告李庆文及家人现居住的房屋××州市××号，属于高州市百货公司所有的集体宿舍。经查询，被告李庆文及其妻子除了涉案登记的房屋外，在高州市房产局的范围内没有登记房产。
高州市中医院位于高州××前路，其后面的医疗用户与涉案楼房相邻。由于原址占地及医疗用房面积小，高州市中医院于签订《转让房屋及土地的协议》后不久，开始征地筹建新院址。并于不久后搬迁至位于高州市××大道的新院址，位于高州市府前路××与涉案房屋相邻的旧院址的大多数房屋闲置，涉案房屋在原告接收后也一直闲置未用。
本院认为：原告高州市中医院以业务发展需要与被告李庆文签订《转让房屋及土地的协议》，没有违反法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，该协议是合法有效的合同。当初向被告求购涉案楼房时，原告是以满足其日益紧张的医疗用房为目的，但不久后原告已另择新址建起了新综合院址，拟转让的楼房十多年过去了一直闲置不用，失去了原告当初购房的理由及目的，致合同的基础动摇或丧失，继续履行合同原告也不会将该房屋用作医疗用房。另外，被告当初从拍卖行竞拍涉案房屋时就是为了解决自己居住困难的，但因为该楼房紧靠医院，没有排除会受到与涉案房屋相邻的原告的医疗用房用作临时停尸室的存在威胁，被告最终选择了转让房屋的意向，是在违背自己真实意思的情况下才作出的无奈选择。至今被告还没有拥有属于自己产权的其他房屋，还居住在集体宿舍中，在高州市中医院搬迁原址后，被告的
后顾之忧也解除了，继续履行合同是显失公平的。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，应当由原告对被告作出适当补偿后，继续履行合同。为了弥补双方订立合同时未能预见的情势变更，加上现阶段房地产价格的大幅上涨，作为受让方的原告，应对显失公平的合同作出补偿，这样才会引导被告方心甘情愿、自觉地配合双方办理合同的过户登记义务。对于补偿的数额问题，应以被告购买一套房屋来计算，面积方面，应参照涉案转让房屋面积256平方米的一半，即按被告购买130平方米住房计算，价格方面按现行价格的10%作出补偿，现行高州城区的商品房价极少低于5000元每平方米的，因此原告应补偿给被告的款应为130××××0×10%＝65000元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条《中华人民共和国合法》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六之规定，判决如下：
一、确认原告高州市中医院与被告李庆文于2001年9月22日签订的《转让房屋及土地的协议》是合法有效的合同。
二、被告李庆文在判决生效后的一个月内协助原告高州市中医院到高州市国土资源局、高州市房产管理局办理房地产过户登记手续，将高国用（99）字第特xxx号《国有土地使用证》（图号：24.0－84.0，地号：9－2－145）土地使用权过户给原告高州市中医院，将粤房地证字第××号《房地产权证》房屋所有权过户给原告高州市中医院。
三、原告高州市中医院在一个月内补偿65000元给被告李庆文。
案件受理费4690元，由原告高州市中医院负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审 判 长 ：李卫华
审 判 员 ：黄德强
人民陪审员 ：邓雪萌
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 ： 陀 曼