北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终4504号上诉人（原审原告）：王彦彦，女，1982年1月20日出生。委托诉讼代理人：郭迎，北京市中洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩宇，北京市中洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：向才华，男，1971年11月5日出生。委托诉讼代理人：尹泽海，北京市陆通联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘莹珠，女，1979年11月14日出生。向才华、刘莹珠共同委托诉讼代理人：程广辉，北京市高界律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法务。上诉人王彦彦因与被上诉人向才华、刘莹珠，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初5809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王彦彦上诉请求：撤销一审法院判决第二项，改判向才华、刘莹珠赔偿我违约金196万元。事实和理由:1、我虽未支付20万元定金，但向才华拒绝开立理房通账户，我享有先履行抗辩权。一审法院对此认定错误。2、向才华以短信不回、电话不接的方式拒绝办理理房通手续，并单方退还定金，上述行为表明向才华不愿意出售房屋。3、向才华对个税负担问题提出异议，要求变更合同中约定的个税负担方式、王彦彦多负担税费，该行为应属擅自提高房屋价格的行为。4、向才华不愿意出售房屋及擅自提高房价之行为属《补充协议》约定中的根本违约行为，应承担违约责任。向才华、刘莹珠辩称：同意一审法院判决，不同意王彦彦的上诉请求和理由。1、向才华只是就个税问题进行协商，并未要求提高房价。2、双方实际上直接支付了部分定金，该行为应当视为双方以实际行为变更了定金的支付方式，即不再通过理房通账户支付。3、王彦彦未按时支付定金已经构成违约，我方有权不履行后续义务。链家公司述称：服从一审法院判决。理房通的功能类似于支付宝，既能保障卖家得到钱，又能避免买家直接付款造成损失。王彦彦向一审法院起诉请求：1、解除我与向才华签订的房屋买卖合同及补充协议；2、对方赔偿我违约金196万元；3、对方返还我空调一台、冰箱一台、电风扇一个等物品。4、本案诉讼费由对方承担。一审法院判决认定：当事人依法可以委托代理人订立合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李爱华代理向才华签订涉案房屋买卖合同系经向才华同意，向才华亦明确表示认可李爱华的代签行为，故向才华与李爱华之间就签订涉案房屋买卖合同立有效的授权委托，涉案房屋买卖合同及补充协议于代理人李爱华在合同文本上签字后即对向才华产生法律拘束力。向才华在合同签订后就合同的具体条款提出变更意见，未能与王彦彦达成一致，后向才华于2016年11月28日将收取的定金30万元退还王彦彦，王彦彦受领后，提起本案诉讼要求解除合同，现向才华同意解除合同，法院对此不持异议。本案的争议焦点为向才华是否构成合同约定的根本违约并承担相应违约责任。一、王彦彦主张向才华未于合同约定的2016年9月14日前开立理房通托管账户，第三笔定金20万元无法支付，系向才华违约。向才华一方则认为，王彦彦实际支付前两笔定金30万元的方式与《补充协议》约定不符，其中28万元通过银行转账直接支付，表明对方存在可以不按合同约定的托管方式直接付款的条件，而对方未在合同约定的期限内支付剩余20万元定金，构成违约。对此法院认为，依据查明的事实，王彦彦于2016年9月3日现金支付定金2万元，9月4日通过向李爱华银行账户转账支付定金28万元，对于发生在合同文本签订之前的定金给付，双方理应在此后签订合同时通过合同文本予以确认，但双方于9月4日签订的《补充协议》中对此未有体现，就此应视为双方均有过错，在定金支付的实际履行与合同约定严重不符的情形下，双方在沟通协商过程中未再有一致意见确认剩余20万元定金具体如何支付，故双方依据剩余20万元定金未予支付的事实而主张对方违约，均缺乏充分依据，法院均不予支持。二、王彦彦主张向才华在合同履行过程中要求其增加负担应由向才华缴纳的个人所得税，系向才华变相提高房屋价格，构成合同约定的根本违约。对此法院认为，税费是国家税务机关依据相关税收法律规定予以确定的问题，而房屋交易价格是合同双方自行协商在合同订立时即可确定的问题，双方在合同中关于向才华应缴个人所得税及负担问题的约定，系双方对于可能出现的交易税费的一种预判，并非最终确定的、必然的事实；双方所签《补充协议》对此亦有印证，《补充协议》中其他部分一节中其他约定项下载明：如果向才华缴税前，房屋属于向才华唯一住宅，双方约定的个税均不承担，并且互不补偿对方。鉴此，涉案合同中的个税负担不属于房屋交易价格的范畴，王彦彦仅据此事实主张向才华擅自提高房屋价格，缺乏充分依据，法院不予支持。三、王彦彦认为向才华未依约交付房屋及办理房屋解除抵押构成违约，然鉴于双方在合同履行过程中对于定金支付产生争议在先，综合考虑合同履行的具体情况，向才华上述行为不应独立认定违约，对王彦彦的上述主张，法院不予支持。综上，现无证据表明涉案房屋除抵押登记外客观上不能交付，王彦彦主张向才华构成根本违约而诉请对方支付违约金，但王彦彦就其上述主张未能向法院提交充分证据，故对其该项诉请，法院不予支持。王彦彦要求刘莹珠承担相应合同责任，于法无据，本院不予支持。王彦彦要求返还其存于涉案房屋中的物品，与本案并非同一法律关系，法院在本案中不予处理，其可另行解决。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人链家公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除王彦彦与向才华签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、驳回王彦彦的其他诉讼请求。本院经审理查明：向才华与刘莹珠系夫妻，李爱华系向才华的岳母。2016年9月4日，李爱华代向才华与王彦彦签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李爱华代签上述合同时未有向才华的书面授权，但向才华认可李爱华的代签行为。《补充协议》载明丙方（居间方）为链家公司，但链家公司未在《补充协议》上加盖公章。上述合同载明的签订日期为2016年9月11日。上述买卖合同及补充协议约定，王彦彦以980万元购买向才华名下18B房屋，其中定金50万元。《补充协议》第二条中定金部分载明，王彦彦应于2016年9月4日前将第一笔定金10万元自行支付给向才华，于2016年9月7日前将第二笔定金20万元以理房通托管的方式支付给向才华，于2016年9月14日前将第三笔定金20万元以理房通托管的方式支付给向才华。另约定，向才华应于2016年9月15日前将房屋交付王彦彦。涉案房屋交易产生的个人所得税，向才华承担60万元，王彦彦承担8万元。如向才华有逾期履行《补充协议》第二条约定的义务超过十五日、拒绝将房屋出售给王彦彦或者擅自提高房屋交易价格等情形之一的，属于根本违约，应按照房屋总价款的20%支付违约金。王彦彦于2016年9月3日现金支付定金2万元，9月4日通过向李爱华银行账户转账支付定金28万元，同日，李爱华向王彦彦出具了金额为30万元的定金收据。合同签订后，向才华曾就合同中包括房屋有无抵押、房屋交付、权属转移登记、个税负担等若干条款提出修改意见，但未能与王彦彦达成一致。合同履行过程中，向才华要求王彦彦增加负担房屋交易产生的个人所得税金额。向才华未于2016年9月14日前开立理房通账户，王彦彦亦未于该期限前将定金20万元支付予向才华。向才华于2016年11月28日将收取的定金30万元退还了王彦彦。本院认为：《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应适当依据合同履行各自的义务。本案的争议焦点在于向才华之行为是否符合《补充协议》中约定的拒绝出售或提高房价之行为。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。向才华、刘莹珠主张各方变更了《补充协议》中定金的支付方式，即不再通过理房通账户支付，向才华、刘莹珠应对此承担举证责任。向才华、刘莹珠以第二笔的支付方式为双方自行交付为由，主张双方变更了定金的支付方式，即第三笔定金的支付方式亦是不再通过理房通账户。第二笔定金支付方式之变化不能够证明双方对第三笔支付款的支付方式亦发生了变更。向才华、刘莹珠未能证明其主张，应当承担相应的不利后果。本院认定第三笔定金的支付方式仍应通过理房通账户支付。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。向才华、刘莹珠主张退还30万元定金有口头协议，向才华、刘莹珠应对此承担举证责任。向才华、刘莹珠未能证明其主张，应当承担相应的不利后果。本院认定向才华退还该30万元定金时，双方不存在口头约定。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。向才华未按照协议约定开通理房通账户，王彦彦有权利不支付剩余定金20万元。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，向才华存有如下违约行为。1、擅自提高房屋交易价格。《补充协议》约定了税的承担方式，向才华却要求王彦彦增加个税的负担。个税负担的变化无疑会增加王彦彦的交易成本并增加向才华的收益。向才华要求变更个税负担方式的行为无疑属擅自提高房屋交易价格之行为。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。2、拒绝出售房屋给王彦彦。向才华应当办理理房通账户却一直拖延而未办理、未达成一致意见的情况下将30万元定金返还给王彦彦，结合当时的房地产市场行情发生变化，已经足以认定向才华以实际行为拒绝向王彦彦出售房屋。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。向才华拒绝出售房屋且擅自提高房屋交易价格，符合《补充协议》约定的根本违约情形，向才华应承担违约责任。向才华、刘莹珠主张违约金过高，考虑到《补充协议》约定的196万违约金确实存在过高情形，本院以王彦彦之实际损失为依据进行酌减。兼顾违约金的补偿性及惩罚性，考虑向才华在合同履行过程中的过错情况，本院酌定向才华应承担的违约金为八十万元。王彦彦主张向才华、刘莹珠共同赔偿违约金，该主张有违合同的相对性且法律依据不足，本院不予支持。综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初5809号民事判决第一项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初5809号民事判决第二项；三、向才华于本判决生效后七日内支付王彦彦违约金八十万元；四、驳回王彦彦的其他诉讼请求。一审案件受理费11220元，由王彦彦负担5900元（已交纳）；由向才华、刘莹珠负担5320元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费22440元，由王彦彦负担11800元（已交纳）；由向才华、刘莹珠负担10640元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘新泉审判员 范 磊二〇一七年七月二十四日书记员 赵梦芸