天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第1056号
原告天津新滨江机电广场有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦5楼503.
法定代表人胡时俊，该公司董事长。
委托代理人高康，该公司职员。
委托代理人冯博洋，该公司职员。
被告天津白鹿餐饮管理有限公司，住所地天津市和平区南马路11号麦购国际大厦四层。（未出庭）
被告天津香江御品餐饮管理有限公司，住所地天津市南开区天塔道南侧上谷商业中心1-A-507.
法定代表人赖远平，该公司总经理。
委托代理人刘震宇，天津寰宇律师事务所律师。
原告天津新滨江机电广场有限公司与被告天津白鹿餐饮管理有限公司、被告天津香江御品餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高康，被告天津香江御品餐饮管理有限公司法定代表人赖远平及委托代理人刘震宇到庭参加了诉讼，被告天津白鹿餐饮管理有限公司经本院合法传唤后未出庭应诉，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告天津新滨江机电广场有限公司诉称，原告与被告天津香江御品餐饮管理有限公司（以下简称被告香江公司）2010年11月17日签订《租赁合同》。双方约定，被告香江公司使用原告位于天津市和平区南马路11号×的房屋经营餐饮，合同期限为2010年11月17日起至2020年11月16日止。2010年11月17日至2011年6月16日期间，被告香江公司无需交纳租金。租金为按季度支付，被告香江公司应在下季度前一个月的25日前向原告交付下一个季度的租金。被告拖欠任何一项应当向原告交纳的费用时，每拖欠一日应按拖欠费用的千分之一向原告交纳违约金，从应付之日到实付之日。合同签订后，原、被告依约履行义务。双方于2011年11月14日签订《补充协议》，双方约定，合同乙方由被告香江公司变更为天津创新苑香江御品餐饮有限公司（以下简称创新苑公司），创新苑公司后更名为被告天津白鹿餐饮管理有限公司（以下简称被告白鹿公司），若发生一切债权债务及其他事宜由被告香江公司承担相关责任并提供担保。《补充协议》签订后，原告依约履行义务，被告白鹿公司却自2012年8月25日开始欠缴租金，截止2013年7月16日共计欠缴995137.30元，以及由此产生的违约金223207.53元（截止2013年7月20日）。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求法院判令：1、请求二被告连带支付拖欠的2012年10月17日至2013年7月16日租金995137.3元，以及由此产生的违约金223207.53元；2、案件诉讼费用由二被告承担。
原告为支持其主张，提供证据材料：1、租赁合同、合同附件签收单、房屋平面图；2、2011年11月14日签订的补充协议；3、2012年7月15日签订的补充协议；证据材料1-3证明原告与被告白鹿公司存在租赁合同关系，被告白鹿公司应按《租赁合同》及补充协议的约定履行支付租金的义务，并由被告香江公司承担担保责任。4、有限责任公司变更登记申请；5、企业名称变更核准通知书；证明被告白鹿公司系创新苑公司更名而来。6、天津白鹿餐饮管理有限公司租金欠款明细；证据材料6证明被告白鹿公司拖欠租金的事实及具体明细。7、授权委托书；8、委托书；9、易静、李晓燕律师执业证；证据材料7-9证明被告白鹿公司委托天津宁一律师事务所易静、李晓燕两位律师处理清算事宜。10、2013年7月25日催款函；11、2013年10月28日通知函；12、2014年5月15日催款通知函；证据材料10-12证明原告多次向被告白鹿公司主张权利，被告代理人已经签收员工的催款函件，原告的诉讼请求没有超出诉讼时效。13、2014年5月15日向被告香江公司发出的通知函及EMS回执，证明原告要求被告香江公司承担担保责任；14、房地产权证，证明原告系涉案场地产权人；15、被告白鹿公司缴纳租金的银行业务回单。证明被告白鹿公司交纳租金情况。
被告香江公司针对原告证据材料发表质证意见：对证据材料1、没有异议；对证据材料2、没有异议；对证据材料3、没有异议；对证据材料4、没有异议；对证据材料5、没有异议；对证据材料6，真实性不认可，因为这仅为原告自行制作的明细；对证据材料7、8、9、被告方不清楚，不发表意见；对证据材料10、11、12、被告方不清楚，也不认可该证据的真实性，因为都是复印件；对证据材料13，不认可真实性，因为通知函是复印件，该份函件我方也没有收到过，该回执的形式要件不完备；对证据材料14、不发表意见；对于证据材料15、被告方也是不清楚，但是对于票据上交款人是被告白鹿公司交租金的部分被告方认可。
被告白鹿公司未出庭，未对原告证据材料发表质证意见。
对于原告的证据材料1、2、3、4、5、6、10、11、12、14、15，具有证据真实性，与本案有直接法律关系可以作为本案证据。原告提供的证据材料13，被告香江公司否认收到该函件，原告提供的证据不能证实确实向被告香江公司发出该函件，对原告提供的证据材料13本院不予确认。对于原告提供的证据材料7、8、9与本案没有直接法律关系，本院不予确认。
被告香江公司辩称，不同意原告对被告香江公司的全部诉请。原、被告之间的担保关系已经由2012年7月份的补充协议解除。同时根据担保法第26条，由于原告并未向被告香江公司要求承担担保责任，因此应免除被告香江公司的担保责任。同时被告香江公司还认为被告起诉请求已经超过了诉讼时效。
被告香江公司提交证据材料：1、2011年11月14日签订补充协议，证明原告与被告香江公司对原租赁合同进行了更改；2、2012年6月15日签订股权转让协议2份、2012年6月27日签订股权转让协议，证明被告香江公司将创新苑的股权全部转让；3、2012年7月15日协议书，证明创新苑公司准备更名为白鹿后责任承担；4、2012年7月15日签订的补充协议，证明已经免除了我方的担保责任；5、企业名称变更核准通知书，证明被告白鹿公司更名的情况。
原告针对被告白鹿公司质证意见为：对证据材料1，真实性认可，但是证明了原告的证明目的；对证据材料2，系被告内部行为，与租赁合同的履行没有关系，不认可被告的证明目的；对证据材料3，真实性认可，证明目的不认可，可以证明后续合同是由被告白鹿公司履行；对证据材料4，真实性认可，证明目的不认可，被告香江公司并非合同主体，且该协议并没有免除被告香江公司的担保责任；对证据材料5，没有异议。
被告白鹿公司未出庭，未对被告香江公司证据材料发表质证意见。
被告香江公司的证据材料1、2、3、4、5具有证据材料真实性，与本案有法律关系，可以作为本案证据。
被告白鹿公司经合法传唤，在法院通知到庭的期限内未到庭应诉，亦未提交书面答辩及证据。
经审理查明，原告系天津市和平区南马路×房屋产权人，天津市和平区南马路×建筑面积8658.31平方米，所在层数为3至4层。涉案场地属于天津市和平区南马路×房屋4层。
2010年11月17日，原告与被告香江公司签订租赁合同，约定原告将天津市和平区南马路×，使用面积2055平方米租赁给被告香江公司（场地具体位置见合同附件1平面图），租期自2010年11月17日至2020年11月16日。2010年11月17日至2011年2月16日、2011年2月17日至2011年6月16日分别为装修期、免租期，被告香江公司均无需支付租金。2011年6月17日之后的租金标准约定于租赁合同第3.1条。租赁合同还约定租金支付方式为按季度支付，被告香江公司应在下季度前一个月的25日前向原告支付下季度租金。被告香江公司应支付租赁押金30万元及装修保证金125012.5元。被告香江公司拖欠任何一项应当向原告支付的费用，每拖欠一日应按拖欠费用的千分之一向原告支付违约金，从应付日至实付日。
上述合同签订后，原告将涉案场地按合同约定交付给被告香江公司，被告香江公司向原告支付了租赁押金30万元及装修保证金125012.5元，并按合同约定向原告支付租金。被告香江公司完成装修后，原告将装修保证金125012.5元退还给被告香江公司。
2011年11月14日，原告与被告香江公司签订补充协议，该协议约定原告与被告香江公司就涉案场地签订的租赁合同的使用方由被告香江公司变更为被告香江公司设立的实际使用该租赁物的公司：创新苑公司，由此公司根据合同约定享受原租赁合同的权利并履行原租赁协议的义务，今后创新苑公司若发生一切债权债务及其他事宜被告香江公司承担相关责任并提供担保。原告、被告香江公司以及创新苑公司在该补充协议落款处上盖章。
2012年7月15日，原告与创新苑公司、被告白鹿公司签订补充协议，该协议约定：创新苑公司更名为被告白鹿公司，被告白鹿公司从2012年7月17日起缴费。2012年7月16日前租金由创新苑公司承担。涉案场地的租赁合同使用方由创新苑公司变更为被告白鹿公司，由该公司根据合同约定享受原租赁协议的权利，并履行原租赁合同的义务。更名后新公司发生的一切债权债权及其他事宜由被告白鹿公司承担全部责任。
2012年8月14日，创新苑公司向工商管理部门提交有限责任公司变更登记申请，申请将创新苑公司名称变更为天津白鹿餐饮管理有限公司，法定代表人由赖远平变更为彭迎春，股东由天津香江餐饮管理有限公司变更为彭迎春、金振黎。同日，工商管理部门为被告办理了核准登记。
被告白鹿公司签订上述补充协议并完成公司变更登记后，以白鹿公司名义使用涉案房屋用于经营餐厅。原告自述被告白鹿公司自2012年10月17日开始欠付原告租金。根据原告证据显示被告白鹿公司在2013年2月7日向原告支付租金13万元、在2013年3月20日向原告支付租金7万元，在2013年4月26日向原告支付租金5万元、在2013年5月1日向原告支付租金3万元、在2013年6月7日向原告支付租金10万元，2013年2月至6月期间被告白鹿公司共计支付租金38万元，其后被告白鹿公司未向原告支付涉案场地租金。
另查，在本案审理过程中，本院组织原告及被告香江公司对涉案房屋现场进行勘验并拍照，现原告已经自行将涉案房屋收回并另行租赁他人，现场勘验时涉案房屋内正进行装修施工，未施工部分遗留有被告白鹿公司经营时期的装修、家具等相关设施。
上述事实，有原、被告当庭陈述及所提交的证据予以佐证，经质证无异议，本院予以确认。
本院认为，原告与被告香江公司就涉案房屋2010年11月17日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效。2011年11月14日，原告与被告香江公司签订补充协议，约定原告与被告香江公司就涉案场地签订的租赁合同的使用方由被告香江公司变更为被告香江公司设立的实际使用该租赁物的公司：创新苑公司，由创新苑公司根据合同约定享受原租赁合同的权利并履行原租赁协议的义务。虽然上述补充协议上所列协议甲乙双方为原告和被告香江公司，但创新苑公司在上述补充协议落款处加盖该公司公章。说明创新苑公司对该补充协议知晓并同意。因此签订该补充协议后，涉案场地承租方变更为创新苑公司。2012年8月14日，创新苑公司在工商管理部门进行变更登记，创新苑公司更名为被告白鹿公司，名称变更后，涉案场地承租方即为被告白鹿公司。在原告、创新苑公司、被告白鹿公司2012年7月15日签订的补充协议中对该情况也进行确认。因此被告白鹿公司作为涉案场地的承租人应按租赁合同约定内容的履行合同义务。
对于原告要求被告白鹿公司支付拖欠的2012年10月17日至2013年7月16日租金995137.3元的诉讼请求，被告白鹿公司作为涉案场地承租人应依约向原告支付涉案场地租金。现根据原告陈述及提供的证据显示，被告白鹿公司自2012年10月17日开始欠付原告租金，被告白鹿公司在2013年2月-6月期间向原告支付了38万元租金，其后被告白鹿公司未向原告支付涉案场地租金。因此根据涉案场地租赁合同约定的租金标准计算，被告白鹿公司应向原告支付2012年10月17日至2013年7月16日期间的租金995137.3元。鉴于租赁关系中，被告白鹿公司尚有30万元押金在原告处，原告也表示同意将该30万元押金冲抵被告白鹿公司所欠租金，因此冲抵后，被告白鹿公司应向原告支付自2012年10月17日至2013年7月16日期间的租金695137.3元。
对于原告要求被告白鹿公司支付因拖欠租金产生的违约金223207.53元的诉讼请求，根据租赁合同第九条的约定，被告白鹿公司拖欠任何一项应当向原告支付的费用，每拖欠一日应按照拖欠费用的千分之一向原告支付违约金，自应付日至实付日。被告白鹿公司自2012年10月17日开始欠付原告租金，应当按照上述约定向原告支付违约金。根据租赁合同约定，涉案场地租金应按季度支付，被告白鹿公司应在下季度前一个月的25日前向原告支付下季度租金。原告主张的2012年10月17日至2013年7月16日欠付租金期间，共计有三个季度租金应支付。三个季度租金应付日期分别为2012年9月25日、2012年12月25日、2013年3月25日。在2012年10月17日至2013年7月16日期间，被告白鹿公司在2013年2月7日向原告支付租金13万元、在2013年3月20日向原告支付租金7万元，在2013年4月26日向原告支付租金5万元、在2013年5月1日向原告支付租金3万元、在2013年6月7日向原告支付租金10万元。根据原告起诉提供的其违约金计算明细，原告主张违约金计算截止日期是2013年7月20日。根据该明细显示，原告将被告白鹿公司在2013年2月至6月期间支付的部分租金均算做被告白鹿公司按期支付，因此原告所主张的违约金数额明显小于被告白鹿公司按照合同约定应支付的违约金，故对于原告主张的被告应支付违约金223207.53元，本院予以支持。
对于原告针对被告白鹿公司的诉讼请求，原告提供相应证据及陈述，被告白鹿公司若要反驳，应提供相反证据。现被告白鹿公司未出庭，放弃了自己举证和陈述的权利，应承担不利后果。被告白鹿公司经法院合法传唤未到庭应诉，漠视其应承担的诉讼义务，以其行为放弃了自己的诉讼权利。本院根据原告提供的证据及其当庭陈述，运用证据归责原则，作出裁判。
对于原告要求被告香江公司对被告白鹿公司欠付租金及违约金承担连带保证责任的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。现对于原告主张被告白鹿公司应承担的截止到2013年7月16日的涉案场地租金以及截止到2013年7月20日的违约金，原告均没有在主债务履行期间届满之日起六个月内要求被告香江公司承担保证责任，因此被告香江公司的保证责任依法应当免除。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，被告天津白鹿餐饮管理有限公司向原告支付自2012年10月17日至2013年7月16日期间的租金695137.3元；
二、本判决生效之日起十五日内，被告天津白鹿餐饮管理有限公司向原告支付因拖欠租金产生的违约金223207.53元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费15765元，公告费600元，由被告白鹿公司全部负担（本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 陈亚洁
代理审判员 喻润东
人民陪审员 李绍江
二〇一五年六月十六日
书 记 员 高汐滢