黑龙江省绥棱县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1226民初733号原告：黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥化市北林区红卫街烟草小区1栋1层108号。法定代表人：郭洪伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘立立，女，1995年4月15日出生，汉族，该公司职员，住黑龙江省绥棱县。被告：焦健，男，1987年10月31日出生，汉族，绥棱县房产局职员，住黑龙江省绥棱县。委托诉讼代理人：于利，黑龙江拓亚律师事务所律师。第三人：魏春，男，1980年3月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥棱县。原告黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限公司与被告焦健、第三人魏春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘立立、被告焦健及其委托诉讼代理人于利、第三人魏春到庭参加诉讼，原告黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限公司法定代表人郭洪伟未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付购房款195000元并支付逾期付款违约金44330元（从2016年3月26日开始按月利率2%计算到2017年3月9日），合计239330元；2.诉讼期间的违约金延续计算到实际给付之日；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系绥棱县龙科花园小区的开发建设商，2016年3月18日双方签订了商品房买卖合同，约定原告将位于龙科花园2号楼502室的住宅出卖给被告，面积为87.50平方米，总价款为245196元，付款方式为被告首付50196元，余款195000元贷款给付，签订合同七日内付清，如逾期按照日万分之三支付逾期付款违约金。合同签订后，被告交付了预付款，由于被告在其他银行有贷款未偿还，不符合贷款条件，因此被告以没有取得贷款为由拒不给付剩余购房款。原告认为，双方签订的买卖合同合法有效，被告应当按照合同约定履行付款义务，双方对逾期付款违约金约定为日万分之三，但该约定明显过高，因此原告主张按照月利率2%支付逾期付款违约金，故来法院诉讼。焦健辩称，一、原告的诉讼请求均无事实依据和法律依据。二、原告在起诉状上称原、被告签订的合同是合法有效的，被告予以认可。三、原告在起诉状上称付款方式由被告首付50196元，余额为195000元贷款给付，该陈述与事实不符。综上，恳请贵院依法查清事实，驳回原告的所有诉讼请求，并同时确认原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效。魏春述称，没有意见。黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限公司为证明其所主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据：证据一，商品房买卖合同复印件，书证，来源于绥棱县房产局，主要证实被告向原告交付了房屋的首付款，余款195000元没有交付。证据二，购房票据第一联、第三联原件、第二联复印件，书证，主要证实2016年3月18日原告焦健交了首付50196元，剩余房款195000元，以贷款偿还给原告。焦健为证明其所主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据：证据一，第三人给被告出具的收条、房屋预告登记证明、商品房买卖合同，书证，主要证实：1.诉争房屋是被告在第三人魏春处购买的顶账房屋；2.第三人与被告共同到原告处于2016年3月18日签订了房屋买卖合同，且该合同对付款方式及时间均未做约定，因为该争议房屋的价款被告已足额支付给第三人，原告对诉争房屋的买卖行为是知情的、认可的，所以被告在未向原告缴纳任何购房款的情况下原告与被告签订了正式的商品房买卖合同并于2016年3月21日配合被告到房产登记机关办理了预告登记证，该组证据足以证明原告本次的诉讼系虚假诉讼。证据二，业主入住通知书、业主入住缴费通知书，书证，主要证实：1.被告于2016年3月18日对该房屋进行了实际占有并使用至今，且对诉争房屋进行了装修；2.在2016年3月18日之前涉案房屋由第三人缴纳相应费用。证据三，录音，视听资料，主要证实2016年住房公积金与原告和农行达成了一个三方协议，协议的主要内容是如果顶账房经原告同意公积金贷款的可以打到购房者个人名下，并不像原告向法庭陈述的是被告在其他银行有贷款而贷不下来款的情形。证据四，叶子广告微信手机截屏，书证，来源于第三人在公共平台上打出的广告，载明“本人有房屋出售，位置在龙科花园，复式，有意者电话联系180XX****XX、180XXXX****”，主要证实第三人对诉争房屋具有处分权，同时被告系基于对公众平台的广告及对第三人的信任，所以相信第三人对该房屋有处分权。第三人魏春，没有向法庭提供证据。本院当庭组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：被告焦健、第三人魏春对原告提供的证据一、二的真实性均没有异议，对证明问题有异议，被告焦健和第三人魏春质证认为，1.证据一的第六页第六条，付款方式与期限与原告诉状中第一页倒数第五行所约定的是矛盾的，原告在诉状中明确称付款方式是被告先付首付款，余款由贷款进行给付，据此原告向法庭陈述的付款方式是不一致的；2.本合同的来源是被告根据第三人在电子微信叶子广告中发出的卖房信息由被告联系到第三人，第三人称该争议房屋系原告顶账给第三人的，据此被告才在第三人的带领下到原告处签订了该份房屋买卖合同，被告据此向第三人全额支付了争议房屋的房款，据此可以证明第三人以顶账房的方式卖给被告的争议房产原告是知情的并且认可的，同时原告自愿与被告签订了房屋买卖合同，所以在该合同的付款方式上没有进行任何约定，据此原、被告签订的买卖合同合法有效；3.原告向法庭举证时称余款由贷款偿还，该陈述与原告所出示的证据不符，该证据没有这种文字表述；4.该票据的来源是由第三人与原告协商并且带领被告到原告处开具的该收据，被告并未向原告支付过任何款项，能够证明第三人与原告之间的房屋顶账行为是客观存在的。本院认为原告提供的两份证据被告和第三人对真实性没有异议，该两份证据来源合法、与本案具有关联性，且两份证据相互佐证，具有证明力，应予采信。原告黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限公司对被告焦健提供的证据一中的预告证和收条的真实性没有异议，对证明问题有异议，质证认为该合同与原告提供的合同不一样，诉争房屋是原告的，不是魏春的，第三人魏春没有权利处分诉争房屋，原告没有收到全额房款。第三人魏春没有异议。本院认为该组证据来源合法，但不具有被告主张的诉争房屋是从第三人处购买的且原告知情的证明力，具有证明原告协助被告到房产部门为诉争房屋办理预告登记和第三人收取被告交付的240000元购房款的证明力，与本案具有关联性，予以确认。原告黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限公司对被告焦健提供的证据二的真实性没有异议，对证明问题有异议，质证认为该证据能够证实费用是被告交的，第三人魏春没有异议，本院认为该组证据来源合法，但不具有被告主张的诉争房屋于2016年3月18日以前的相应费用由第三人魏春交纳的证明力，具有证明被告于2016年3月18日就占有使用诉争房屋的证明力，与本案具有关联性，予以确认。原告黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限公司对被告焦健提供的证据三真实性没有异议，对证明问题有异议，质证认为诉中房屋不是顶账房，所以贷款必须打到原告的账户，第三人魏春没有异议，本院认为该证据与本案不具有关联性，不予确认。原告黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限公司对被告焦健提供的证据四的真实性有异议，对证明问题有异议，质证认为打广告的太多了，公众平台的广告及对第三人的信任证明不了第三人对诉中房屋有处分权。第三人魏春没有异议，质证承认广告系其发布的，本院认为该证据不具有被告主张第三人具有诉争房屋的处分权的证明力，不予采信。根据当事人陈诉和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限公司系绥棱县龙科花园小区的开发商，2016年3月18日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告将坐落于龙科花园小区2号楼502室建筑面积为87.57平方米的住宅出卖给被告，总价款为245196元。合同中，就付款方式和期限处空白，未作出明确约定；就违约责任作出明确规定，约定逾期违约金为逾期在7日内按日支付逾期应付款日万分之3的违约金,逾期超过7日后，出卖方有权解除合同，解除合同同时按累计应付款的为5%向出卖人支付违约金，继续履行合同，按日支付逾期应付款日万分之5的违约金。合同签订当日，原告为被告出具了50196元购房收据，购房收据上载明“入账时间2016年3月18日，交款单位焦健，收款方式空，人民币伍万零壹佰玖拾陆元，收款事由龙科花园小区2-2-502室、87.57㎡×2800元/平=245196.00，贷：19.5万”。合同签订后，原告将诉争房屋交付给被告焦健占有使用，同日绥棱县龙科物业有限公司向被告焦健发送了《业主入住缴费通知书》，被告焦健于2016年3月18日在《业主入住通知书》业主签字处签名，同时该通知书上载明钥匙交付业主的时间为2016年3月18日。2016年3月18日，绥棱县龙科物业有限公司与被告焦健签订了业主装修管理协议。2016年3月21日，原告协助被告焦健到绥棱县房产部门办理了诉争房屋的房屋预告登记证明，预告登记载明，预告登记权利人为原告焦健，共有人为焦健和王春玲，购房款为245196元。另查明，2016年3月18日，第三人魏春以出卖诉争房屋的名义收取了被告焦健交付的240000元购房款。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当履行合同约定的义务。1.关于诉争房屋第三人魏春是否有处分权的问题。本案被告焦健与第三人魏春提出的诉争房屋系原告抵顶给第三人的抵账房，第三人有诉争房屋的处分权，且原告也知情的抗辩主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中第三人魏春仅口头陈述诉争房屋系原告抵顶给其的抵账房，被告焦健以第三人发布买房广告等认定第三人有诉争房屋的处分权，原告不认可诉争房屋系抵顶给第三人魏春的抵账房，系公司的房屋，本院认为第三人魏春和被告焦健提供的证据没有相应的证明力。因被告焦健和第三人魏春没有向法院提供有效的证据加以证明，应承担不利的法律后果，故本院不予支持。2.关于原、被告双方签订的商品房买卖合同是否有效的问题。本案中交易诉争房屋的商品房买卖合同系原、被告双方签订的，且庭审中原、被告也认可其真实性，原告亦将诉争房屋交付被告焦健占有、使用，并协助被告到房产部门办理了预告登记。可以认定系双方真实的意思表示，该商品房买卖合同不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。3.关于付款方式和期限的问题。本案中，就诉争房屋的付款方式和交款期间，双方签订的商品房买卖合同没有明确的约定，但在收款票据上明确载明为收款50196元，贷款195000元，与合同和预告登记载明的购房款总额相互佐证，结合当地的建筑市场交易的习惯，可以认定首付和贷款的方式支付购房款，虽然合同中就逾期违约责任作出了相应的约定，但没有就支付期限作出明确的规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，因被告焦健主张其已向第三人魏春支付了全部购房款，不需要再向原告给付购房款，且就没有向原告再给付购房款的余款的原因向法院出示有效的证据，应担承担不利的法律后果，故原告提出的由被告焦健给付诉争房屋的购房款余款195000元的请求，证据充分，应予支持。对于原告提出的被告焦健应承担逾期付款违约金44330元（自2016年3月26日开始，按月利率2%计算到2017年3月9日）的请求，因合同中没有就支付期限作出明确的规定，故自2016年3月26日起计算没有根据，应自起诉之日起计算支付逾期付款违约金。因合同约定的违约金为逾期超过7日后双方继续履行合同的，按日支付逾期应付款日万分之5的支付违约金，原告诉请为按照月利率2%计算，视为对自己权利的处分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告焦健于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限公司购房款195000元并支付逾期付款违约金（以195000元为本金，自2017年5月13日开始按月利率2%计算至给付完毕时止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4890元，由原告黑龙江省泓滟伟业房地产开发有限公司负担880.20元，被告焦健负担4009.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。如当事人在法定的期限内未提出上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以向本院或其他有管辖权的人民法院申请执行，申请执行期间为二年。审 判 长  李国平人民陪审员  张海涛人民陪审员  董洪宝二〇一七年十月三十日书 记 员  李志伟