江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1084民初4231号
原告：中国农业银行股份有限公司高邮市支行，住所地高邮市环城南路1号。
代表人：林学忠，该行行长。
委托诉讼代理人：李峰，江苏金飞达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈富冬，江苏金飞达律师事务所律师。
被告：吴海，男，1990年8月30日生，汉族，高邮市人，住高邮市。
被告：居则彪，男，1966年9月11日生，汉族，高邮市人，住高邮市。
原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行（以下简称农行高邮支行）与被告吴海、居则彪金融借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用普通程序于2017年3月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈富冬到庭参加诉讼；被告居则彪到庭参加诉讼；被告吴海经本院公告送达传票传唤，公告到期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴海立即偿还原告借款本金378178.92元、利息10828.6元、罚息119.67元、复利198.98元，合计389326.17元（利息、罚息、复利按照借款合同的约定计算至2016年6月24日，逾期顺加）；2、原告对吴海抵押的位于高邮市开发区秦邮路393#-507室房屋的处置价款享有优先受偿权；3、被告居则彪对上述债务承担连带偿还责任；4、被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年9月23日，原告农行高邮支行与被告吴海、居则彪签订《个人购房担保借款合同》，约定将高邮市开发区秦邮路393#-507室房屋抵押给原告，并办理了抵押登记，此前，被告居则彪向原告出具了同意保证承诺书。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告吴海自2015年12月24日起未按合同约定还款，原告有权提前收回已发放借款，宣布合同项下借款全部到期，并有权提前行使担保权。
被告吴海未答辩。
被告居则彪答辩称：担保是事实，因经济困难不能履行保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了庭审调查。对本案的证据和事实，本院认定如下：2015年9月23日，原告农行高邮支行与被告吴海、居则彪签订《个人购房担保借款合同》一份。合同约定：被告吴海向原告借款38万元用于购房，借款期限240个月，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入高邮市房屋权属登记交易中心资金托管帐户，开户行为：中国农业银行股份有限公司高邮市支行环城路支行，帐号为：10×××98。还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款执行年利率5.15%。如果借款人未按约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起，罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为，提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。本合同项下借款采用保证和抵押担保方式，由被告居则彪为被告吴海提供了连带责任保证，同时被告吴海还以自己所有的坐落于高邮市开发区秦邮路393#-507室房屋提供抵押担保。担保的范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人、抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁费、律师费）等贷款人实现债权的一切费用。合同还约定合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押，又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权，抵押权顺位，或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照合同约定承担连带保证责任。
2015年9月23日，原告按约定向指定账户汇款38万元，双方针对上述抵押房屋，办理了抵押登记，原告领取了房他证开发字第2015012282号房屋他项权证，抵押金额为38万元。合同履行初期，被告吴海尚能按约还款，但被告吴海自2015年12月24日起不再按合同约定还款，被告居则彪也没有履行保证义务，截止至2016年6月24日尚欠原告借款本金378178.92元、利息10828.6元、罚息119.67元、复利198.98元，原告遂提起诉讼。
以上事实有原告陈述，原告提交的《个人购房担保借款合同》、银行进帐单、同意保证承诺书、房屋他项权证、利息清单及债务明细表等予以证实。被告吴海经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见，视为其放弃举证、质证的权利。本院审查后，认定上列证据的证明力。
本院认为：原告农行高邮支行与被告吴海、居则彪签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，被告吴海、居则彪未按合同约定完全履行义务，构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放的借款，提前行使担保权并收取罚息、复利。原告要求被告吴海提前偿还所欠借款本金、利息、逾期罚息、复利，并要求提前行使担保权的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。
被告吴海以自己所有的房屋为本案借款提供了抵押担保，且办理了抵押登记，抵押权依法成立，原告作为抵押权人有权请求拍卖、变卖抵押财产，对所得价款在担保合同约定的担保范围，并在抵押登记对外公示的抵押金额38万元范围内优先受偿。《中华人民共和国物权法》第一百九十四条第二款规定：“债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。”本案中，存在既有主债务人被告吴海以自己的财产提供抵押担保，又有被告居则彪提供保证的情况，但原被告在借款合同和保证合同中明确约定“当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照合同约定承担连带保证责任”，故原告针对抵押物享有优先受偿权的同时，原告还直接要求被告居则彪承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定的权利行使条件和保证责任范围，本院应予支持。保证人履行保证责任后，享有向被告吴海追偿的权利。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴海应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行借款本金378178.92元、利息10828.6元、罚息119.67元、复利198.98元，合计389326.17元（上述利息、罚息、复利计算至2016年6月24日，从2016年6月25日起至被告实际给付之日止的利息、罚息、复利，按照原被告双方所签订的《个人购房担保借款合同》的约定计算）。
二、如被告吴海未履行上述义务，原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行有权申请法院拍卖、变卖被告吴海用以抵押的位于高邮市开发区秦邮路393#-507室房屋，以所得价款对上述债权在抵押登记范围内优先受偿。
三、被告居则彪对被告吴海所负债务承担连带清偿责任。保证人履行保证责任后，享有向被告吴海追偿的权利。
如被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费7140元（已减半收取），保全费2570，合计9710元，由两被告连带承担（此费用原告已预交，被告应于履行判决义务时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 韩兆平
人民陪审员 任 铭
人民陪审员 冯正香
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 王国鑫
附本判决所依照的法律条款：
《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”
《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”
《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”
《中华人民共和国物权法》第一百九十四条第二款规定：“债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。”
《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”
《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”
《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”