广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终8936号
上诉人（原审原告）：韦淑婷，女，1991年5月13日出生，汉族，住所地广东省连平县，
委托诉讼代理人：卢守瑜，广东淳锋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玥，广东淳锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市嘉洲世界投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道松明大道松新石岗大楼201，组织机构代码093620558。
法定代表人：林钟洲，总经理。
委托诉讼代理人：杨金明，广东鼎方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张威，广东鼎方律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市金宝雅投资有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处东坑社区创业路7号，组织机构代码587912104。
法定代表人：蔡美德，总经理。
委托诉讼代理人：黄桢茹，广东深宝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市松岗松新股份合作公司，住所地深圳市宝安区松岗街道红星松新村松新大楼，组织机构代码771647101。
法定代表人：文庆和，董事长。
委托诉讼代理人：赵欢，广东深宝律师事务所律师。
上诉人韦淑婷因与被上诉人深圳市嘉洲世界投资发展有限公司（以下简称嘉洲公司）、深圳市金宝雅投资有限公司（以下简称金宝雅公司）、深圳市松岗松新股份合作公司（以下简称松新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院作出的（2016）粤0306民初10757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韦淑婷上诉请求：1、撤销原审判决，判令支持上诉人一审诉讼请求。2、判令嘉洲公司、金宝雅公司、松新公司连带承担本案的一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、在合同的定性及效力认定上，一审法院认定合同性质为租赁合同，韦淑婷认为是正确的；出租标的物没有相关合法报建和规划手续，一审法院认定租赁合同无效，韦淑婷也认为是正确的。一审中，韦淑婷申请法院依法撤销租赁合同的理由为嘉洲公司在整个标的物租赁流转过程中隐瞒了租赁标的物没有合法报建和规划手续的事实，虽说在合同签订过程中，韦淑婷有审慎责任，但是在签订合同时，嘉洲公司明确表示自己对租赁标的物具有合法的使用和租赁权，这一点嘉洲公司不但明确予以确认而且也在合同中明确写明，韦淑婷正是出于对嘉洲公司虚假承诺的信任才没有再坚持让嘉洲公司出具合法报建和规划手续的情况下签订了租赁合同。鉴于以上情况，在租赁物流转过程，嘉洲公司、金宝雅公司、松新公司共同隐瞒了租赁标的物没有合法报建和规划手续的事实，构成共同侵权．理应共同承担由此给韦淑婷带来的损失。2、本案中造成合同不能继续履行的责任在于嘉洲公司而不是在于韦淑婷，在开庭时嘉洲公司也明确确认，租赁物房门被锁是由于自己经营上的问题，从这一点来看，韦淑婷在整个合同履行过程没有任何过错和违约行为，嘉洲公司应对自己行为给韦淑婷所造成的损失承担责任。而且正是嘉洲公司这一行为，不但让韦淑婷无法正常经营，而且事发突然，导致韦淑婷产生新的工资损失，以及后来被人强行处置的财物损失、装修物无法评估损失，本案中，韦淑婷完全处于被动局面，首先是突然被人强行锁了房门，后来又被人强行处置了财物、拆除了装修，在韦淑婷合法权益受到损害时，求助无门，向公安机关报案但公安机关称是经济纠纷，向法院提起诉讼而一审法院认定韦淑婷没有证据证明自己所受到的损失，韦淑婷经营需要支付工人工资、进货、装修、这一切都是事实，装修无法评估是嘉洲公司的强行拆除所造成，交易是否发生也不是一定要有发票、转账凭证来证明，事实是否存在应根据实际情况结合全案的证据和情况确定，本案的事实非常清楚。3、本案中韦淑婷提供工程合同、合作协议、收款收据、工人工资表等证据，韦淑婷认为这些证据结合本案的其他事实，足以证明韦淑婷所遭受的损失；而且这些损失大部分系嘉洲公司的违约行为所造成，其一韦淑婷是在被强制锁门情况下被动停止营业，其二韦淑婷是在不知情的情况下被强行清场，韦淑婷希望法院设想韦淑婷处于此种被动局面下如何举证、如何维护自己的合法权益，韦淑婷相信法律是公正的，现韦淑婷依法提起上诉，请求二审法院依法支持韦淑婷的合法权益不受侵害。
被上诉人嘉洲公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人金宝雅公司辩称，对于上诉人在上诉状中称的上诉人突然被人强行锁了房门，后来又被人强行处置了财物，拆除了装修，这些所谓的事实，对于被上诉人金宝雅公司来说完全不知情，也没有实施过相应的行为。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持原判。
被上诉人松新公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
韦淑婷向一审法院起诉请求：1、撤销韦淑婷与嘉洲公司签订的《合作经营合同》；2、嘉洲公司、金宝雅公司、松新公司退还韦淑婷履约保证金人民币4,400元（以下货币均为人民币），水电押金330元；3、嘉洲公司、金宝雅公司、松新公司连带支付韦淑婷的装修费35,000元；4、嘉洲公司、金宝雅公司、松新公司连带支付韦淑婷不能正常经营的品牌投资费19,800元；5、嘉洲公司、金宝雅公司、松新公司连带支付韦淑婷逾期的经营利益损失（9个月）工资31,950元；6、嘉洲公司、金宝雅公司、松新公司连带支付由此给韦淑婷带来的财产损失21,000元；7、嘉洲公司、金宝雅公司、松新公司连带支付本案的律师费5,000元、受理费、公告费等。
一审法院认定事实：
2014年5月7日，韦淑婷与嘉洲公司签订《合作经营合同》，约定嘉洲公司提供位于深圳市宝安区××街道××大道××大楼××楼××号商铺作为合作场地，面积约22平方米，韦淑婷就该合作场地用于经营冰雪童话品牌小吃用途，否则视为韦淑婷违约，嘉洲公司有权收回合作场地并没收履约保证金；合作方式为嘉洲公司提供合作场地、办理相关营业执照，韦淑婷负责经营；合作期限2014年6月1日至2016年5月30日，合同期满同等条件下韦淑婷有优先继租权；韦淑婷应向嘉洲公司缴纳履约保证金，如合同期满韦淑婷无违约情形在返还合作场地及付清应付费用15日内返还韦淑婷；韦淑婷缴纳保证金后，嘉洲公司于2014年7月31日前将场地交付韦淑婷；嘉洲公司交付场地后，韦淑婷需提供装修效果图给嘉洲公司，经嘉洲公司审核同意后进行装修；韦淑婷自行承担经营期间产生的电费、员工工资等费用，韦淑婷在合作期内所发生的债权债务由韦淑婷负担；韦淑婷负担合作期间场地的保养维修；合作期间，未经嘉洲公司书面同意，韦淑婷不得将合作场地全部或部分转租他人，否则嘉洲公司有权单方终止合同，没收保证金；合同终止或期满，韦淑婷应迁离并返还合作场地，逾期未迁离或返还的，嘉洲公司有权就逾期部分收取双倍租金。
2014年5月7日，韦淑婷向嘉洲公司支付履约保证金4,400元，水电押金330元。同日，嘉洲公司将涉案位于深圳市宝安区××街道××大道××大楼××楼××号商铺交付韦淑婷使用。韦淑婷随即进行了装修，并用于冰雪童话品牌小吃用途。韦淑婷主张自2015年1月9日起因整栋商城关闭无法正常经营。现涉案商铺已经由他人承租并重新装修使用。
原审法院另查明，各方确认涉案XX大楼1-2层商铺的系松新公司物业。松新公司将上述商铺租赁给金宝雅公司使用，后来嘉洲公司于2014年3月10日从案外人深圳市XX商贸有限公司处转租了上述物业。嘉洲公司主张其于2014年10月7日与深圳市XX商贸有限公司解除了租赁合同关系，由深圳市XX商贸有限公司直接履行嘉洲公司与各商户的合同，韦淑婷对该主张未予认可。各方均未能提供涉案物业产权登记信息及建设工程规划许可证等合法报建材料。韦淑婷主张其因无法正常经营受有的损失，包括装修费35,000元、9个月工资损失31,950元，品牌投资费19,800元，带来的财产损失21,000元，律师费5,000元，其中工资损失证据为工资表，律师费有发票佐证，其余损失费用均为收款收据，被告均不予认可。
一审法院认为，综合各方的诉辩意见，原审法院归纳本案争议焦点主要有二个方面，一是合同的定性及效力认定问题，二是损失的认定及责任承担问题。
关于争议焦点一，合同定性及效力问题。
一是合同性质的认定。韦淑婷与嘉洲公司对双方签订的《合作经营合同》的性质存在争议，韦淑婷主张双方为租赁合同关系，嘉洲公司则主张双方为合作经营合同关系。原审法院认为，民事法律关系的定性，应当根据民事法律关系所确立的权利义务的具体内容来进行综合判断。租赁合同关系与合作经营合同关系存在差别。租赁合同系指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的权利义务主要表现为出租人转移租赁物使用收益权，承租人给付租金报酬、合同期满返还租赁物；而合作经营合同的主要特征则体现为合同双方当事人的合作性质，具体表现为双方共同出资、共同经营、共享收益、共担风险。结合本案，从《合作经营合同》的约定内容上看，《合作经营合同》约定内容虽在嘉洲公司收益计付标准、履约保证金数额的约定上有所不同，但合同中双方均明确约定了嘉洲公司向韦淑婷提供涉案商铺并每月按韦淑婷营业额的一定比例收取利益，不参与韦淑婷的经营管理，不负担经营所产生的债权债务，韦淑婷则负责场地装修、独自经营商铺并独立承担经营期间债权债务，上述合同的主要权利义务未体现双方共同经营、共负盈亏的合作经营特性；有关嘉洲公司每月按韦淑婷营业额一定比例收取的利益，每月实际收益额虽有所不同，但该收益并不受韦淑婷经营效益的实质影响，韦淑婷即便出现亏损状况仍应按期给付相应费用，嘉洲公司的收益应认定为韦淑婷使用涉案商铺而支付的相应对价，该对价采取的系浮动计价标准，但双方对计价标准的变通约定并不影响该对价的租金性质，本案更加符合一方提供场地、另一方支付租金的租赁合同法律特征。其次，从《合作经营合同》的形式上看，合同约定内容也多次出现“优先继租权”、“双倍租金”等字样，可见合同双方在缔结合同时系存在订立租赁合同关系的意思表示的。综上，原审法院认定，本案《合作经营合同》名为合作，实为租赁合同关系。
二是合同效力的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。结合本案，鉴于各方在一审辩论终结前均未能提交涉案商铺的房地产证或建设工程规划许可证等合法报建材料，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案《合作经营合同》因违反了法律行政法规的强制性规定，均应当认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。韦淑婷主张因存在合同欺诈而请求撤销《合作经营合同》，原审法院认为合同的撤销系指因合同意思表示不真实，撤销权人通过行使撤销权使已经生效的合同归于消灭，本案《合作经营合同》已经原审法院认定无效，不具备合同撤销的法律基础，且韦淑婷主张合同缔结存在欺诈情形也缺乏证据佐证，韦淑婷该项请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于争议焦点二损失的认定及责任承担问题。
一是损失数额的认定。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，韦淑婷在签订《合作经营合同》后，于2014年5月7日向嘉洲公司支付履约保证金4,400元、水电押金330元，根据合同无效的处理原则，嘉洲公司受有该笔利益缺乏法律依据，应当返还韦淑婷。至于合同无效所致损失，应按合同当事人各自过错予以承担，本案韦淑婷与嘉洲公司在订立合同时对涉案商铺的权属状况及规划报建情况均应予以了解，而未依法取得房屋所有权证或缺乏合法规划报建手续的房屋不得出租，双方在此情况下仍然缔结合同关系，原审法院认定双方对于合同无效均有过错，均应承担本案责任，并负担本案损失。嘉洲公司主张其早与案外人深圳市XX商贸有限公司解除租赁关系且由深圳市双润华商贸有限公司实际履行本案合同，韦淑婷未予认可并表示不知情，鉴于现有证据无法证实韦淑婷已与案外人就本案商铺重新签订租赁合同或本案合同主体已发生实质变更的事实，原审法院认定嘉洲公司系本案合同当事人，基于合同相对性原理，韦淑婷有权主张嘉洲公司承担本案责任，对于嘉洲公司该项抗辩，原审法院不予采纳。至于韦淑婷因合同无效而实际受有的损失，按照“谁主张谁举证”的诉讼证据规则，应由韦淑婷负担举证义务。然而，韦淑婷提供的有关装修费等损失证据均为收款收据，并无正式发票及收款人工商登记信息等佐证，而涉案商铺亦已经他人重新装修使用，韦淑婷装修损失已丧失评估条件；2014年8月至2016年4月工资损失仅有工资表证明，并无实际发放工资的银行付款凭证等佐证；律师费虽有发票及合同，但律师费属间接损失，双方并未明确约定律师费的负担；且嘉洲公司对上述费用均不予认可。原审法院认为韦淑婷提供的上述证据不能充分证实其所受损失的实际情况，本案有关损失数额无法核定，韦淑婷应当承担未能充分举证的不利后果，对于韦淑婷主张的损失，原审法院不予认定。
二是金宝雅公司、松新公司责任的认定。本案为合同纠纷，金宝雅公司、松新公司并非本案《合作经营合同》的当事人。根据合同的相对性原则，韦淑婷与嘉洲公司的合同关系对金宝雅公司、松新公司不产生拘束力，金宝雅公司、松新公司不承担本案合同关系所致法律责任，韦淑婷又未能提供其他证据证实金宝雅公司、松新公司存在其他应当承担责任的事实，韦淑婷要求金宝雅公司、松新公司承担履约保证金返还义务、损失赔偿责任，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、韦淑婷与嘉洲公司于2014年5月7日签订《合作经营合同》无效；二、嘉洲公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还韦淑婷履约保证金4,400元、水电押金330元；三、驳回韦淑婷其他诉讼请求。本案一审受理费1,325元，由韦淑婷负担1,272元，嘉洲公司负担53元。管辖权异议受理费100元，由金宝雅公司负担。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另补充查明，一、原审查明韦淑婷对涉案房产进行了装修；二审期间，嘉洲公司确认对原审查明的事实没有异议。二、二审期间，韦淑婷向法庭提交银行转账记录，证明其向广州XX投资管理有限公司支付两笔品牌加盟费9800元、26000元，以及向案外人深圳市龙华新区观澜XX电器商行支付过11980元材料款，向案外人吴某分别支付4000元、4800元、4000元三笔装修款。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，出租人未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，涉案《房屋租赁合同书》违反了法律的强制性规定，为无效合同，原审法院认定正确，本院予以维持。
本案中，涉案合同无效系因涉案商铺未有合法报建手续，故被上诉人嘉洲公司作为出租人未能提供合法租赁物致合同无效，其对于涉案合同无效具主要过错；上诉人韦淑婷作为承租人于签订合同时未审慎注意租赁物是否有合法产权登记、是否有合法报建手续，故其对涉案合同无效亦具有一定过错。据此，被上诉人嘉洲公司和上诉人韦淑婷均应对合同无效造成的损失承担相应的过错赔偿责任；上诉人韦淑婷上诉主张其未有过错，理据不足，本院不予采纳。依前述涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人韦淑婷是否有充分有效的证据证明其损失，及由此被上诉人嘉洲公司是否应承担相应的过错赔偿责任。
首先，关于装修费用。原审查明上诉人韦淑婷对涉案商铺进行了装修，被上诉人嘉洲公司对此未持异议，故本院认为，在合同双方均认可上诉人韦淑婷有装修涉案商铺，且未有证据显示上诉人韦淑婷对涉案商铺丧失装修评估条件具有过错的情形下，依公平合理原则，应予认定上诉人韦淑婷具有装修损失且被上诉人嘉洲公司亦应就此承担相应的过错赔偿责任；上诉人韦淑婷于原审诉求装修费35000元，考虑到上诉人韦淑婷仅提供装修合同及收款收据的举证情况，结合合同履行过程中装修物已有折旧情形，本院酌定上诉人韦淑婷就涉案商铺的装修损失为19000元，故被上诉人嘉洲公司依其过错应承担60%的损失赔偿责任，其应就此向上诉人韦淑婷支付装修费11400元。原审就此处理欠妥，本院予以纠正。
其次，关于品牌投资费19800元。上诉人韦淑婷提交的其与广州XX投资管理有限公司签订的《冰雪童话合作协议书》中约定投资费为19800元、协议期限为1年及2014年5月5日至2015年5月4日，上诉人韦淑婷主张实际使用涉案商铺至2015年1月9日，此时《冰雪童话合作协议书》约定的协议期限已经接近届满，且上诉人韦淑婷提交的银行转账记录与《冰雪童话合作协议书》约定金额不一致，根据民事证据规则，原审法院认定上诉人韦淑婷应当承担不能充分举证的不利后果，对特许加盟费19800元不予支持，处理正确，本院予以维持。
再次，关于工资损失31950元，上诉人韦淑婷仅提供其单方制作的工资表，而未能提供相应的劳动合同及实际支付工资的付款凭证予以佐证；另，上诉人韦淑婷主张实际使用涉案商铺至2015年1月9日，其提交工资发放表却发放至2015年9月，不合常理，也有违防止损失扩大原则。故本院对上诉人韦淑婷关于工资损失的上诉主张不予支持。
至于财产损失21000元。商铺内货物上诉人韦淑婷可予搬离利用，也没有有效证据证明被上诉人对上诉人韦淑婷无法搬离涉案商铺内财产具有过错，故上诉人韦淑婷诉求被上诉人嘉洲公司赔偿该财产损失理据不足，原审法院不予支持，处理正确，本院予以维持。
另，被上诉人金宝雅公司、松新公司并非涉案合同主体，依合同相对性，现上诉人韦淑婷诉求被上诉人金宝雅公司、被上诉人松新公司与被上诉人嘉洲公司对其损失承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。原审认定正确，本院予以维持。
综上，上诉人韦淑婷的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初10757号民事判决第一项、第二项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初10757号民事判决第三项；
三、被上诉人深圳市嘉洲世界投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人韦淑婷赔偿装修损失11400元；
四、驳回上诉人韦淑婷其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案一审受理费1,325元，由韦淑婷负担1,143元，嘉洲公司负担182元；管辖权异议受理费100元，由金宝雅公司负担；本案二审案件受理费2,650元（韦淑婷已预交），由韦淑婷负担2,382元，嘉洲公司负担268元。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年七月三日
书记员 廖冉冉(兼)
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。