浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）越民一初字第2628号
原告绍兴会稽山度假区大禹开发投资有限公司。
法定代表人晏昀。
委托代理人（特别授权代理）赵淑芳。
被告华天投资建设（集团）投资有限公司。
法定代表人莫卫明。
委托代理人（特别授权代理）何震辉。
委托代理人（特别授权代理）徐公福。
原告绍兴会稽山度假区大禹开发投资有限公司与被告华天投资建设（集团）投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年6月5日立案受理。依法由审判员盛跃独任审判，后依法组成合议庭，分别于2008年7月22日、9月10日、10月8日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人赵淑芳、被告之委托代理人何震辉、徐公福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴会稽山度假区大禹开发投资有限公司诉称：2006年10月27日，原告与被告签订《会稽山旅游度假区“禹陵村”租赁合同》一份，约定原告将除会稽山（大禹陵）景区管理用房和姒族研究所用房以外的禹陵村范围全部建筑物及相关设施出租给被告；租赁用途为休闲和度假旅游等经营性项目，不能经营对大禹不敬或有悖于大禹文化的项目；租赁期限共25年，从2006年11月15日起至2031年11月14日止；租金总计5550万元，每年10月底前支付第二年度的租金，先付后租；同时合同还约定被告自承租之日起一年内实际投入建筑装饰和设备安装等不得少于1500万元，且“古越风华”（暂名）在2007年4月15日前开业，“绍兴新天地”（暂名）在2007年9月30日前开业，并限定在18个月内全面开业等，合同明确了双方的权利和义务。合同签订后，被告未按约支付第一期租金，直至2006年12月11日才支付，原告在收到租金后依约履行了交付义务，但被告却未按照合同第七条有关规定履行，部分建筑未能在2007年4月15日前和9月30日前先开业，也未在2007年10月底支付第二年租金120万元，已逾期超过半年。至于被告在18个月内全面开业至今也未有任何迹象，更谈不上1500万元的投入；被告还违反合同第二条有关规定，在租赁物区域内设“莫氏宗祠”，与大禹文化极不协调，实有损于对大禹精神的弘扬，造成了极坏的影响。故原告于2008年5月5日向被告发函解除双方签订的租赁合同，但被告未按解除合同函履行，遂成讼。现诉至法院，请求判令被告立即腾退租赁物，并维持原状；判令被告立即支付租金64.77万元（至2008年5月15日），并承担逾期支付的违约金12.60万元（自2007年11月1日起至2008年5月28日，之后按当年租金120万元的日万分之五计算至支付之日止）；合同解除后的占有费按当年的日租金双倍支付（自2008年5月16日起至腾空之日止）；本案诉讼费由被告承担。
被告华天投资建设（集团）投资有限公司辩称：第一，原告出租给被告的房屋等全部设施的土地应为稽山街道禹陵村所有，故本案的案由应确定为农民集体土地使用权租赁合同纠纷；第二，原、被告签订的租赁合同无效。根据土管法、城市房地产管理法，只有国有土地的使用权才能出租，农民集体所有的土地使用权不得出租，原告虽然办理了建设用地规划许可证，但由于至今未向国土资源部门办理土地征用手续、签订土地出让合同、缴纳土地使用权出让金，故其并非该幅土地的合法使用权人，因此原告不具有合法的签约主体资格；第三，原告将在无合法使用权的农民集体土地上建造的非法建筑物出租给被告，且其建筑物性质属于民用住房，是导致被告无法合法使用租赁物开展经营的主要原因；第四，根据法律关于无效合同的约定，被告保留对原告提起返还租金和索赔之诉的权利。综上，请求法院确认原、被告之间的租赁合同无效，依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、《会稽山旅游度假区“禹陵村”租赁合同》1份，要求证明双方的合同关系及合同对双方的权利义务进行了约定。被告认为合同应为无效合同，对证据真实性、关联性无异议，但认为其不具备合法性。
2、绍兴经济开发区经济贸易局批复2份、建设工程规划许可证2份、建设工程用地规划许可证1份、1、2标段竣工验收会议记要各1份、消防验收意见书1份，要求证明双方租赁标的物的合法性，是经过政府立项及有规划局的相关许可证，并且在租赁前已经竣工验收合格（包括消防验收合格），不存在被告所说的违法用地情况。被告对两份批复、两份建设工程规划许可证、一份建设工程用地规划许可证的真实性、关联性没有异议，但认为不具备合法性，因为该地块仍为农民的集体土地，尚未转化为国有土地；根据浙江省计经委发布的《浙江省建设项目竣工验收管理办法》的相关规定，对1、2标段竣工验收会议记要并不是正式的竣工验收，而仅仅是竣工验收之前由建设单位组织勘测、设计、施工、监理部门的内部交工验收，根据相关规定通过竣工验收的标志是“通过竣工验收报告，确定工程质量等级，签署竣工验收证书”，因此，原告交付被告租赁使用的“禹陵村”，实际上是一个未经过竣工验收的，不能投入使用的在建工程；对消防验收意见书认为专项验收包括环保验收、消防验收、要案验收、职业安全卫生、防疫验收、工程质量监督评定竣工决算的审查审计六项内容，消防验收只是其中一项，且验收结论是基本符合要求，但还须整改完毕方可投入使用，且该建设工程消防设计审批意见书中认定的为小区住宅性质，这与双方租赁合同约定的租赁物用途必须是休闲和度假不相符合。
3、付款凭证1份、记帐回执1份，要求证明被告未按合同约定期限于2006年12月12日支付第一期租金。被告无异议。
4、禹陵村移交手续目录1份、总图1张，要求证明被告按合同约定履行了义务。被告对“禹陵村”移交手续目录没有异议，但认为没有收到竣工验收的资料，
5、催缴房租的通知1份、签收单1份、要求减免租金报告1份、复函及签收单、往来函各1份，要求证明被告逾期支付租金的事实。被告认为因原告出租的租赁物违反国家强制性规定，故原告的催讨对被告没有拘束力，且双方实际履行合同的日期为2006年12月11日，故第二年催交租金也应推迟，另由于原告无法提供租赁物合法的土地使用权证和房屋所有权证，出租的房屋为普通住宅非经营用房，被告投资数百万后经营困难重重，故发函向原告要求减免租金。
6、公证书1份，要求证明被告至2008年5月份没有按合同约定全面开发也不存在已达到1500万投资的事实，且被告擅自在“禹陵村”设立莫氏祠堂，有违对禹陵文化的保护。被告无异议。
7、解除合同通知书及签收单各1份，要求证明因被告违约原告按合同约定发出解除合同通知书及被告已签收的事实。被告对证据的真实性、关联性没有异议，但认为因租赁物违反我国法律强制性规定，且原告并非该租赁物的合法使用权人，不具备签约主体资格，故合同应为无效，不存在可以解除的问题。
8、征地补偿协议复印件1份、国有土地划拔费预付协议1份、往来款收据1份、国土资源局会稽山旅游分局出具的证明2份，要求证明原告方出租的租赁物原涉及农村集体土地，后经征收并已支付了征地补偿费用，进一步说明租赁物涉及的土地已经转为国有土地。被告对国有土地划拔费预付协议的真实性没有异议，但对其合法性、关联性有异议，认为根据相关法律规定凡建设用地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，本案征用农村集体土地达407.96亩，根据规定应当报经国务院的批准，且据被告了解原告提供的征地补偿协议并非本案讼争的租赁物；对往来款收据合法性有异议，根据《土地管理法实施条例》规定征地补偿款自安置方案批准之日起三个月内全额支付的规定，且该补偿安置费用的支付，须在农用地转用经依法批准且其征地补偿、安置方案也被依法批准的前提下才能够支付，同时原告也应举证证明其与会稽山度假区景区管理处的关系；对国土资源局会稽山旅游分局出具的证明有异议，原告对租赁物没有合法的土地使用权。原告后称征地补偿协议涉及案外的土地，故要求撤回该份证据。
9、情况说明1份，要求证明原告出租的房屋、场地等涉及土地的合法性。被告对证据的真实性无异议，但对合法性有异议，认为支付了拆迁安置补偿费用并不等于相关政府机构的土地征用批准文件及国有土地使用权出让合同合法，根据相关法律规定本案所涉的原属禹陵村集体所有的农用地征用为建设用地，必须经过省级人民政府和国务院的批准。
被告为证明自己的主张，提供了以下证据：
10、2005年36、57号建设工程消防设计审核意见书各1份，要求证明“禹陵村”工程施工前，消防大队对原告提交的一标段、二标段施工图进行审核后提出的审核意见。原告对证据真实性没有异议，但认为这是工程进行中需要审核的，不能以此否定原告的出租物没有通过消防的审核。
11、2007年13号建筑工程消防验收意见书复印件1份，要求证明消防验收只是专项验收其中的一部分，验收结论是基本符合要求但须整改完毕后方可投放使用，且该意见书是根据消防的审核意见书制作的，如有改建，扩建，内部装修，用途变更等应及时申报审批。原告认为该证据复印件与原告方提供的原件不符，应以原件为准。
12、《企业名称预先审核通知书》1份，要求证明签订租赁合同后，被告积极履行了合同，于2007年3月向市工商局申报注册了绍兴市华天投资有限公司名称。原告认为该证据与合同约定的投资缺乏关联，不能证明被告在“禹陵村”投资了1500万元。
13、原告出具的证明1份、报告复印件1份，要求证明原告出租的房屋没有房屋产权证致使被告无法办理公司的登记手续。原告认为报告能够证明原告在履行办证义务，该组证据并不能证明因原告方的原因致使本案的被告不能领取营业执照的事实。
14、《要求减免租金报告》及回执各1份，要求证明因原告无法向被告提供合法的土地及房产权属证明，且其所建房屋被认定为“民用住宅”而非经营用房，致使一年来被告在办理证照、房屋改建、装修使用过程中，困难重重，无法启动“禹陵村”的商业经营活动，因此被告函商于原告要求减免租金，但原告拒绝的事实。原告对证据真实性没有异议，但认为报告中根本没有讲到消防等问题，且能证明原告已履行了合同的相关义务，不存在被告所说的违约。
15、《存在问题的报告》及回执各1份，要求证明原告交付的租赁物没有达到标准，被告以书面形式与原告协商。原告承认是收到了该报告，但认为被告所陈述的内容不存在，原告提供的租赁物，被告若要开菜馆肯定要办理卫生许可，不应当涉及原告方办理的说法，原告只有协助义务，投入商业使用和产权问题并没有关系，不能说明原告违约的事实。
16、受理意见书1份，要求证明被告去消防部门审查装修、设计的情况。原告对证据没有异议，认为可以证明被告成立了相关的开发公司也否定了被告不能领取营业执照的事实，还证明被告在2007年底才办理客房的装修审核资料，故无法按合同约定的时间营业，但不能说明原告提交的租赁物存在瑕疵。
17、要求协调的报告1份，回执1份，要求证明被告提出和原告协调的事实。原告认为不能证明被告所要证明的事实。
18、《关于解除合同通知的回复》及回执各1份，要求证明造成被告目前困境的责任在于原告，被告不同意原告提出解除合同的要求。原告认为被告回复中称原告违约的行为并不存在，消防未经验收只是被告的一面之词，同时房屋的使用性质只需要办理相关的手续。
被告对证据1、2、3、4、5、6、7、9及证据8除征地补偿协议外证据的真实性无异议，本院对证据本身予以确认，证据4中原告移交被告的出租物材料以移交总目录为准，证据8中的征地补偿协议，原告已表示系其他土地的协议并申请撤回，本院对该证据不再认定，对于被告提出原告出租合同是否有效、竣工验收需有怎样的形式及消防验收性质问题将在下文综合说明；原告对证据10、12、13、14、15、16、17、18的真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的，本院对证据本身的真实性予以确认，证据所记载的内容将在下文综合说明，原告对证据11有异议，认为是复印件，应以原告提供的原件为准，本院认为原告的质证意见成立，对该证据不予认定。
经审理查明，2006年10月27日，原、被告签订一份《会稽山旅游度假区“禹陵村”租赁合同》，约定原告将座落于会稽山旅游度假区，东至禹陵江西岸、南至会稽山（大禹陵）景区、西至围墙、北至南二环路，具体为除会稽山（大禹陵）景区管理用房和姒族研究会用房以外的禹陵村范围内的全部建筑物、停车场、道路、桥梁、内河、绿地等全部设施即“禹陵村”出租给被告；上述租赁物用途必须是休闲和度假旅游等经营性项目，包括配套的餐饮等相关的经营内容和旅游项目，但应与大禹陵环境和大禹文化相协调，不得经营对大禹不敬或有悖于大禹文化的项目，承租方根据休闲旅游的经营特色，可以设立酒坊等；租赁期限25年，从2006年11月15日至2031年11月14日止；租金总计5550万元，其中2006年11月15日至2011年11月14日，每年120万元；合同签订时支付第一年租金120万元，此后每年10月底前支付第二个年度租金，即2007年10月底前支付第二年的租金，2008年10月底前支付第三年的租金，以此类推，先付后租；合同签订时承租人向出租方一次性缴纳履约保证金30万元，租赁期满后15日内，如承租人无违约情形，且结清所有款项，退还履约保证金（不计息）；出租方配合承租方办理相关行政许可手续，费用由承租方承担；租赁范围内需新建、改建、扩建工程项目（如：围墙、大门、门楼、广告牌、办公楼和工作人员住宿用房等），必须经出租方同意并经有关行政部门批准方可实施，相关审批及建设费用由承租方承担，租用期满上述增建的建筑物和设施不得拆除；第七条其他约定1、租赁范围内，承租方应确保不少于3户大禹姒姓后裔或从事大禹文化和祭祖的工作人员居住，具体房屋安排须与出租方商议，其他相关的收益和费用由承租方承担，出租方进行必要的支持和指导。2、承租人自承租之日起一年内实际投入建筑装饰和设备安装等不得少于1500万元，且“古越风华”（暂名）在2007年4月15日前开业，“绍兴新天地”（暂名）在2007年9月30日前开业；鉴于本租赁合同租期长，“禹陵村”休闲旅游品牌前几年的知名度、起步阶段经营的难度以及1500万元的初期投入尚未盈利回收等情况，如前3年承租方有违约情节，承租方应承担违约责任，但出租方一般不终止合同并收回房屋。但承租方18个月内仍未全面开业，则出租方有权终止合同，收回租赁物；承租人逾期支付租金或其他费用超过2个月的、违反合同第七条第1、2款规定的，出租方有权解除合同，收回租赁物；承租方逾期支付租金及其他费用，除及时补交租金外，从逾期之日起每天按当年租金的万分之五支付违约金；租赁期满或提前解除合同，承租方应及时腾空，逾期腾空的，履约保证金不予退还，并从逾期之日起按当年的租金双倍收取租金。2006年12月11日，被告向原告支付了第一年的租金120万元，原告于同月15日向被告交付了租赁物。被告已支付给原告保证金30万元。原告曾于2007年10月16日催告被告按时支付第二年租金并告知逾期交租的后果。被告于同月29日向原告送达了《要求减免租金的报告》，要求原告给予减免一年租金的优惠。原告于同年11月6日复函给被告，表示其不符合合同约定减免租金的条件，敦促被告按合同约定支付租金，同时加快工程进度，务必在2008年4月全面开业，并再次告知逾期交租的后果等。同年11月14日，被告向原告送达了《关于﹤“禹陵村”租赁合同﹥执行中存在问题的报告》，称由于原告的出租物缺乏权证，导致客房、菜馆等经营的审批手续受阻，无法招商，故认为被告无需支付租金。2007年12月27日，被告设立的绍兴市大禹文化古村旅游开发有限公司向绍兴市公安局越城区分局消防大队递交了关于大禹文化古村客房装修审核资料。2008年3月3日，被告向原告送达了《要求协调客房装修消防审批的报告》，称消防部门认为“禹陵村”内的建筑物系以住宅类审批的，且建筑工程竣工验收尚留有缺陷，建筑物的使用性能不宜改变为商业用客房，故要求原告出面协调。2008年5月5日，原告向被告送达了《关于解除﹤会稽山旅游度假村“禹陵村”租赁合同﹥的通知》，告知因被告未能履行合同第二条、第七条第2点的约定，且逾期支付第二年租金多月，故解除双方的租赁合同。同年5月12日，被告向原告送达回复，称造成目前困境的原因在原告，如果原告无法使得禹陵村达到开展合法经营的基本条件，同意解除合同，但保留被告主张赔偿损失的权利。时至2008年5月14日原告公证“禹陵村”现状，被告仍未按合同第七条第2点开业经营，且被告方自行在“禹陵村”设置了莫氏祠堂。
另查明，原告出租的房屋及场地所在的土地原为绍兴市越城区稽山街道禹陵村的农村集体土地。2003年8月28日、2004年6月16日，绍兴经济开发区经贸局分别作出了《同意大禹陵守陵村建设立项的批复》、《同意大禹陵入口环境工程（二期）项目的批复》。2003年9月30日，绍兴市国土资源局绍兴经济开发区分局与浙江省会稽山旅游度假区景区管理处签订了委托征地协议，约定征用本案出租物所在的集体土地，浙江省会稽山旅游度假区景区管理处于同年底支付了征地款25796000元，绍兴市越城区稽山街道禹陵村经济合作社至今已收到了全部拆迁安置补偿费用。经浙江省会稽山旅游度假区景区管理处同意，原告分别于2004年11月5日、2005年1月12日领取了建设工程规划许可证，并于2005年9月12日领取了建设用地规划许可证（2003年9月22日原领取的建设用地规划许可证作废）。2005年12月30日，召开了原告出租建筑物的竣工验收会议。2007年1月23日，绍兴市公安局越城区分局出具了题为《关于绍兴会稽山度假区大禹开发投资有限公司会稽山守陵村新建工程消防验收合格的意见》的建筑工程消防验收意见书。2008年9月27日，绍兴市国土资源局会稽山旅游度假区国土资源分局证明原告出租物所在土地的用地审批手续尚在办理中。
本院认为，原、被告签订租赁合同事实，也系双方真实意思表示。双方的争议点系合同是否有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人一般应为出租标的物的所有人，但不以所有人为限。凡对标的物享有合法的使用收益权的人，原则上均可为出租人。就租赁合同的目的而言，系承租人是否取得对租赁物的使用收益，只要出租人能满足承租人的这一要求，承租人就没有必要提出其他的要求，因此承租人无权以出租人无出租权而主张合同无效。原告出租物所在土地原系绍兴市越城区稽山街道禹陵村的农村集体土地。该土地已被征收，且征用单位已将全部拆迁安置补偿费用支付给了绍兴市越城区稽山街道禹陵村经济合作社。绍兴市国土资源局会稽山旅游度假区国土资源分局证明原告出租物所在土地的用地审批手续尚在办理中。而原告出租物建设时已领取了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，且已召开竣工验收会议，消防验收意见书也认为原告出租物消防验收合格。故原告提供给被告的出租物是能够达到租赁合同的目的，被告也是能够取得对租赁物的使用收益。被告认为原告尚未取得出租物的土地使用权证和房屋所有权证，故双方的租赁合同无效，依据不足，本院不予采纳。被告未能在租赁合同约定的期限内达到合同约定的开发规模，且至今仍未做到，被告又擅自在租赁物内设立“莫式祠堂”，另外被告只在2006年12月11日支付了2006年12月15日至2007年12月14日的租金，2007年12月15日应付的租金至今未付，故被告的行为已经违反了双方租赁合同第二条、第七条第2点及逾期支付租金2个月的约定，原告由此向被告提出解除合同，符合合同约定和法律规定，应为有效，本院确认原、被告于2008年5月15日解除租赁合同。合同解除后原告可以请求被告腾空租赁物，故对原告这一请求，本院予以支持，腾空期酌情确定为二个月。原告请求被告支付解除合同前的租金，符合法律规定，本院予以支持。但鉴于原告实际交付出租物在2006年12月15日，故第二年度的租金宜从2007年12月15日起算，即为50万元。原告请求被告支付逾期支付租金的违约金，符合法律规定，本院予以支持，但因双方第一年度交接出租物的时间实际在2006年12月15日，故违约金的计算从2007年12月15日开始至本判决生效日止。原告要求被告在合同解除后按当年的租金双倍支付使用费，符合合同约定，本院予以支持。被告称因为原告交付的出租物未有土地使用权证、房屋所有权证等合法手续，导致被告开展经营时困难重重，且因原告提供的房屋是民用住宅故无法开设商业性客房。本院认为被告依据的消防审查意见只提到“小区住宅”，并未说明原告出租物的性质，而租赁合同中未写明允许被告开设客房，只提到承租人可开设餐饮、酒坊，且被告也未有证据证明由于原告的原因导致被告经营困难重重，故对被告这一抗辩，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告华天投资建设（集团）投资有限公司于本判决生效之日起二个月内腾空向原告绍兴会稽山度假区大禹开发投资有限公司承租的座落于绍兴市越城区会稽山旅游度假区，东至禹陵江西岸、南至会稽山（大禹陵）景区、西至围墙、北至南二环路，具体为除会稽山（大禹陵）景区管理用房和姒族研究会用房以外的禹陵村范围内的全部建筑物、停车场、道路、桥梁、内河、绿地等全部设施给原告绍兴会稽山度假区大禹开发投资有限公司，腾空时上述租赁物维持原状；
二、被告华天投资建设（集团）投资有限公司于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴会稽山度假区大禹开发投资有限公司拖欠的租金50万元，并按每天600元支付从2007年12月15日至本判决生效之日止的违约金；
三、被告华天投资建设（集团）投资有限公司按每年240万元的标准支付给原告绍兴会稽山度假区大禹开发投资有限公司从2008年5月16日起至实际腾空租赁物之日止的占用费；
四、驳回原告绍兴会稽山度假区大禹开发投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11537元，由原告绍兴市稽山度假区大禹开发投资有限公司负担3300元，被告华天投资建设（集团）投资有限公司负担8237元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 盛 跃
审 判 员 陈新辉
人民陪审员 鲁关营
二〇〇八年十一月二十七日
书 记 员 周 萍