浙江省宁海县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0226民初4505号原告：太史策，男，1979年7月19日出生（公民身份号码：2203031979********），汉族，私营企业主，户籍地福建省福州市鼓楼区河南新村**座304，现住宁海县前童镇联合村***号。委托诉讼代理人：徐天胤，浙江诚航律师事务所律师。被告：吴才秋，男，1964年5月17日出生（公民身份号码：3302261964********），汉族，住宁海县岔路镇柴家村西塘吴*组**号。被告：陈彩华，女，1966年2月20日出生（公民身份号码：3302261966********），汉族，住宁海县岔路镇柴家村西塘吴*组**号。被告：吴晶晶，女，1988年2月7日出生（公民身份号码：3302261988********），汉族，住宁海县岔路镇柴家村西塘吴*组**号。原告太史策与被告吴才秋、陈彩华、吴晶晶确认合同无效纠纷一案，于2017年6月22日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序审理。2017年6月30日至2017年9月13日，系原告申请对坐落于宁海县岔路镇柴家村西塘吴村的房屋由原告建造装修部分的费用进行评估期间。2017年11月15日，本院第一次对本案进行开庭。2017年11月17日，因案情复杂，本案转为普通程序审理并依法组成合议庭。本院于2017年12月20日对本案第二次公开开庭进行了审理。两次开庭原告太史策的委托诉讼代理人徐天胤，被告吴才秋均到庭参加诉讼，被告陈彩华、吴晶晶经本院传票传唤无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太史策起诉称，2013年1月15日，原告与三被告签订《房屋土地永久性转让协议》一份，约定三被告将坐落于宁海县岔路镇柴家村西塘吴的三间三层落地房（毛坯房）及周边空地转让给原告所有，价款1028000元，协议签订起2日内支付200000元，三被告负责建成房屋周边围墙后7日内支付200000元。另行约定三被告负责承包在空地上建造钢棚，钢棚完工时间约定在2013年6月底前，如三被告在2013年6月底前无法搭建钢棚的，其余尾款原告有权终止支付。原告按约定支付了购房款400000元及10000元围墙建造费用，后因被告没能为原告搭建钢棚，原告就未支付余款，但因被告多次要求原告支付购房款，后原告又支付购房款150000元。2013年3月份，原告对该房屋的屋顶进行了重新建造，对房屋包括厨房、地砖、楼梯、水电等进行了装修装潢。2016年1月1日前，被告吴才秋因被告吴晶晶结婚需要向原告借用了该处房屋，至今一直未搬出。原告认为原被告之间的房屋土地买卖违反了国家法律的强制性规定，应属无效，被告应返还原告购房款，且因原告在接收该房屋后进行了后续建造和装修装潢，对此后续建造费用和装修装潢损失被告应予赔偿。故原告诉至法院要求：1.确认原被告之间签订的《房屋土地永久性转让协议》无效；2.判令三被告共同返还原告购房款550000元，返还建造围墙的费用10000元，赔偿原告后续建造以及装修费用189704元并赔偿利息损失（以749704元为基数从2013年4月20日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款项付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。为证明自己的主张，原告太史策提供以下证据：1.《房屋土地永久性转让协议》1份，拟证明原被告双方就房屋土地买卖达成协议，并就价款及支付等作出具体约定的事实。2.收条8份，拟证明原告向被告支付了购房款550000元，建造围墙费10000元的事实。3.评估报告1份和评估发票1张、预缴通知书1份，拟证明：①原告装修投入是189704元，双方无争议是137784元，有争议是51920元，有争议是室内管线和墙体；②评估费用是7000元（一张是2000元，另一张是5000元）的事实。4.宁海县农（居）民私人建房呈报表一份，拟证明涉案房屋的土地是经过审批的，并且申请人是三被告的事实。被告吴才秋答辩称，一、原告与被告签订《房屋土地永久性转让协议》时很清楚，谁反悔，谁要负赔偿责任。协议约定：经中间人见证，买卖双方认可交易后双方不得反悔，反悔方要赔付对方此交易款壹倍数额的赔偿金。所以说，当时买卖违法，原告是知道的。当时被告房屋的价格2000000元，以1028000元卖个原告的。原告要求被告返还购房款550000元与事实不符，被告收了原告购房款是490000元，另外60000元是打围墙的钱。该协议约定由被告负责建成房屋周边围墙，围墙高度2.5米，具体施工及费用由买方出资。所以说打围墙的60000元应该由原告承担。二、被告的房屋是经过宁海县国土资源局审批的，如果原告房屋不要了，就要把私人建房呈报表以及一张村里的买卖协议归还给被告。三、490000元购房款被告愿意归还，利息也应该还，当时在签订完《房屋土地永久性转让协议》后，被告把房屋的钥匙和私人建房呈报表都交给原告了，在这四年半的时间里原告给被告造成的损失，原告应该赔偿给被告。关于装修这块按照评估是189704元，但是装修并不是被告叫原告装修的，是原告自己装修的，原告当初把房屋买去是按照厂房装修的，把被告的房屋的整体结构都改变了，被告认为为了减少损失，原告应该将装修拆回去，把上面要漏的补好，把厕所重新装好。至于钢棚，被告是负责搭建钢棚，钢棚的材料是原告指定的，被告负责施工的。协议约定被告在2013年6月底前无法搭建钢棚，其余尾款原告有权利终止支付。被告不得提出任何异议。被告是有能力搭建钢棚的，而且钢棚在2013年6月27日就搭建好了，有协议和收款收据为凭。被告认为双方的协议无效，但被告要求原告支付这四年半的房租费以及要求原告把装修拆回去，把围墙拆掉并赔偿原告给被告造成的损失。同时要求原告把私人建房呈报表以及一张村里的买卖协议归还给被告。被告吴才秋提供以下证据：1.照片打印件4张、收条复印件4份、围墙建造协议复印件1份，拟证明被告把围墙承包给别人并且围墙已经打好，金额为53350元的事实。2.照片打印件1张、建筑钢结构工程承包合同复印件1份、收款收据复印件1份，拟证明2013年6月底之前钢棚已经搭建好的事实。3.照片打印件1份，拟证明被告把涉案房屋的电接好了的事实。4.照片打印件1份，拟证明被告把涉案房屋的水也接好了的事实。被告陈彩华、吴晶晶未作答辩，亦未举证。被告陈彩华、吴晶晶未到庭，视为放弃对原告以及被告吴才秋所举证据质证的权利。经庭审质证，本院对原告以及被告吴才秋提供的证据认证如下：一、原告提供的证据1，被告吴才秋对该证据的真实性无异议，对于付款方式有意见，认为协议明确约定被告负责建成房屋周边围墙，围墙高度2.5米，具体施工及费用由原告负责；被告负责承包钢棚搭建，钢棚在2013年6月27日就搭建好了。本院认为，该证据能够证明原告的待证事实，本院对该证据予以认定。二、原告提供的证据2，被告吴才秋认为落款时间为2013年1月23日的10000元、2013年2月8日的30000元、2013年3月17日的20000元，这60000元都是打围墙的款项。本院认为，对于落款时间为2013年1月23日的这10000元，双方均认可系建造围墙的钱，本院予以认可；对于2013年2月8日的30000元、2013年3月17日的20000元被告认为系打围墙的钱，但其未提供有效证据予以证明，被告吴才秋的该辩称本院不予采纳，本院对该证据予以认定。三、原告提供的证据3，被告吴才秋对鉴定报告的真实性无异议，被告认为原告对自己购买的房屋进行装修是原告自己的事情，跟被告无关；认为评估费发票也是原告自己的事情，与被告无关。本院认为，该评估报告系本院根据原告申请依法对外委托，由具有相应资质的评估机构出具，通过该评估报告书可以明确坐落于宁海县岔路镇柴家村西塘吴村的房屋装修属于原告部分在价格评估基准日2017年8月31日的市场评估价格为189704元，其中双方对属于原告装修部分无争议的评估价格为137784元，对属于原告装修部分有争议的评估价格为51920元，本院对这一事实予以认定；对于鉴定费发票，原告明确实际支出为5000元，与鉴定费发票载明的金额一致，本院对鉴定费发票予以认定。四、原告提供的证据4，被告吴才秋无异议。本院对该证据予以认定。五、被告吴才秋提供的证据1，原告对照片打印件无异议；对收款人为吴才秋的三张收条复印件真实性无异议，认为钱的支付是事实，认为落款时间为2013年1月23日的那张10000元是打围墙的钱，另外50000元是购房款；对于围墙建造协议复印件以及收款人为王显昌的收条复印件的真实性有异议，围墙可能搭好，但具体费用多少不清楚，双方没有结算过。本院认为，原告对照片打印件无异议，本院予以认定；对于落款时间为2013年1月23日的收条复印件，双方均认可系建造围墙的钱，本院予以认可；对于落款时间为2013年2月8日的30000元以及落款时间为2013年3月17日的20000元，被告吴才秋也认为系打围墙的钱，但被告吴才秋未提供有效证据予以证明，无法证明该两笔款项系打围墙的款项；对于围墙建造协议复印件以及由案外人签字的收条复印件，本院认为，该证据系复印件，且与本案不具有关联性，本院对围墙建造协议复印件以及由案外人签字的收条复印件不予认定。六、被告吴才秋提供的证据2，原告对照片打印件无异议，对建筑钢结构工程承包合同复印件、收款收据复印件均有异议，认为这个与原告约定的情况不符，当时搭建钢棚是为了生产需要，1200元的钢棚费显然不现实的。本院认为，原告对照片打印件无异议，本院予以认定；对建筑钢结构工程承包合同复印件、收款收据复印件，本院认为，该证据系复印件，且与本案不具有关联性，本院不予认定。七、被告吴才秋提供的证据3，原告认为电是原告自己用的，也都是原告接的，并不是被告接的。本院认为，该证据无法证明被告吴才秋的待证事实，本院不予认定。八、被告吴才秋提供的证据4，原告认为水是原告自己接的。本院认为，该证据无法证明被告吴才秋的待证事实，本院不予认定。经审理，本院认定事实如下：2013年1月15日，原告与被告吴才秋、陈彩华、吴晶晶签订《房屋土地永久性转让协议》一份。该协议约定三被告将坐落于宁海县岔路镇柴家村西塘吴的三间三层落到房及周边空地转让给原告，作价1028000元；签订协议起2日内，原告先行向被告支付贰拾万元整；被告负责建成房屋周边围墙，围墙高度2.5米，具体施工及费用由买方出资，（时间约定春节前完工。2013年2月前）待围墙完工经买方验收合格；7日内再由原告向被告支付人民币贰拾万元整；协议签订后，被告必须保证原告所得利益，负责通水（自来水）、通电（电压380伏有独立电表）；被告负责承包钢棚构建；钢棚规划及设计由原告提出；钢棚材料由原告确定，三被告负责施工，材料由三被告垫资购买；钢棚完工时间约定在2013年6月底前完工，若延期未完工，三被告必须每天支付交易总价5%的违约金；经中间人见证，买卖双方认可交易后双方不得反悔，反悔方要赔付对方此交易款壹倍数额的赔偿金。2013年1月15日，被告吴才秋收到原告交付的购房款200000元。2013年1月23日，被告吴才秋收到建造围墙款10000元。2013年1月26日、2013年2月6日、2013年2月8日、2013年3月17日、2013年3月30日、2013年4月20日，被告吴才秋分别收到原告交付的购房款100000元、100000元、30000元、20000元、77000元、23000元。2017年6月30日，原告申请对坐落于宁海县岔路镇柴家村西塘吴村的房屋由原告建造装修部分的费用价值进行评估。2017年9月13日，宁波天润资产评估有限公司作出评估报告：坐落于宁海县岔路镇柴家村西塘吴村的房屋装修属于原告部分在价格评估基准日2017年8月31日的市场评估价格为189704元，其中双方对属于原告装修部分无争议的评估价格为137784元，对属于原告装修部分有争议的评估价格为51920元。本院认为，涉案房屋地基属于集体所有，而协议的双方当事人分属于不同的集体经济组织，该协议违反了法律、行政法规的强制性规定，不具有法律效力。故对原告要求确认落款时间为2013年1月15日的《房屋土地永久性转让协议》无效的诉请本院予以支持。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告吴才秋辩称2013年2月8日的30000元、2013年3月17日的20000元均系建造围墙的钱，被告吴才秋未提供有效证据予以证明，被告吴才秋的该辩称本院不予采纳。本案中，被告吴才秋收到原告购房款550000元，故对原告要求被告返还购房款550000元的诉请应予支持。该协议约定，三被告负责建成房屋周边围墙，围墙高度2.5米，具体施工及费用由买方出资。被告吴才秋认可2013年1月23日收到建围墙款10000元，该10000元应当予以返还，故对原告要求被告返还围墙款10000元的诉请予以支持。原、被告在签订《房屋土地永久性转让协议》时均知晓非同村村民之间购买农村房屋会导致合同无效，原告明知其不是该村集体经济组织成员的情况下仍与三被告签订该转让协议，而且在该协议中明确约定：经中间人见证，买卖双方认可交易后双方不得反悔，反悔方要赔付对方此交易款壹倍数额的赔偿金。根据公平原则，本院酌情确定原、被告对合同无效的损失承担50%的责任。本案中，原告在起诉前已将房屋返还三被告，但实际上原告对讼争房屋进行了装修，且将装修财产随房屋一并返还给三被告。被告吴才秋辩称要求原告将装修拆回去，因装修财产无法拆除或拆除后有损财产价值，被告的该辩称本院不予采纳。经宁波天润资产评估有限公司评估，坐落于宁海县岔路镇柴家村西塘吴村的房屋装修属于原告部分在价格评估基准日2017年8月31日的市场评估价格为189704元，其中双方对属于原告装修部分无争议的评估价格为137784元，对属于原告装修部分有争议的评估价格为51920元。本院认为，对于是否系原告装修（即有争议的部分），原告未提供相关系其装修的证据，本院对有争议部分不予认可。故对原告所主张因合同无效所造成的装修损失酌情支持68892元（137784元×50%）。关于利息损失，本院认为，原、被告在本案中导致合同无效均存在过错，本院已酌情确定双方承担50%的责任，故原告应返还三被告购房款550000元以及建造围墙款10000元（即共计560000元）为基数的一半的利息损失，该利息损失原告主张从2013年4月20日起算，本院予以准许。即该利息损失从2013年4月20日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的一半计算至款项付清之日止。原告主张从2013年4月20日起算装修费用的利息损失，缺乏依据，本院不予采纳。被告吴才秋辩称要求原告支付占有房屋期间的使用费以及其它损失，由于三被告未提出反诉主张，且根据现有证据无法具体确定其因此所受到的损失，故本案中本院不予处理。被告陈彩华、吴晶晶经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合法法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告太史策与被告吴才秋、陈彩华、吴晶晶签订的落款时间为2013年1月15日的《房屋土地永久性转让协议》无效；二、被告吴才秋、陈彩华、吴晶晶应于本判决生效后二十日内返还原告太史策购房款550000元、围墙建造款10000元并支付利息（以560000元为基数，从2013年4月20日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的一半计算至款项付清之日止）；三、被告吴才秋、陈彩华、吴晶晶应于本判决生效后二十日支付原告太史策装修损失68892元；四、驳回原告太史策的其他诉讼请求。如果被告吴才秋、陈彩华、吴晶晶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分的债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费9300元，由原告太史策负担1165元，被告吴才秋、陈彩华、吴晶晶负担8135元；本案鉴定费5000元，原告太史策负担2500元，被告吴才秋、陈彩华、吴晶晶负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），帐号：384458332636,开户行：中国银行宁海支行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  王 琼人民陪审员  葛民开人民陪审员  葛华越二〇一八年一月四日代书 记员  陈丽萍????12?