浙江省缙云县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1122民初2288号原告（执行案外人）：褚红焱，男，1991年11月18日出生，汉族，住浙江省缙云县。被告（申请执行人）：缙云县农村信用合作联社舒洪信用社，住所地浙江省缙云县舒洪镇振兴路*号。主要负责人：李华，该社主任。委托诉讼代理人：卢江林，男，该信用联社员工。被告（被执行人）：麻卫华，男，1975年2月14日出生，汉族，住浙江省缙云县。被告（被执行人）：朱剑，女，1977年2月17日出生，汉族，住浙江省缙云县。原告褚红焱与被告缙云县农村信用合作联社舒洪信用社（以下简称舒洪信用社）、麻卫华、朱剑案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告褚红焱、被告舒洪信用社的委托诉讼代理人卢江林到庭参加诉讼；被告麻卫华、朱剑经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告褚红焱向本院提出诉讼请求：1、判令停止对坐落缙云县××街道××路××室房屋的强制执行，并解除查封；2、判令确认坐落缙云县××街道××路××室的房屋为原告所有。事实和理由：2012年10月6日，在缙云县石城房产经纪有限公司的见证下，原告与被告麻卫华、朱剑签订了《房地产买卖契约》，约定：被告麻卫华、朱剑将坐落缙云县××街道××路××室的房屋出售给原告，价格为938800元，当日首付400000元，余款在过户后一次性付清。当日，原告按约支付首付款400000元；但被告麻卫华、朱剑未能及时清偿抵押借款而无法消灭抵押权，导致房屋至今未过户至原告名下。同年11月，被告将房屋交付给原告占有使用，双方均无异议。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条及《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，故原告已取得该房屋的所有权，没有办理过户手续只是物权未设立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案涉房屋的所有权应归原告所有。缙云县人民法院在执行被告舒洪信用社与被告麻卫华、朱剑金融借款合同纠纷一案中，查封了坐落缙云县××街道××路××室房屋，原告提出执行异议，该院作出（2017）浙1122执异10号民事裁定书，裁定驳回原告的执行异议。被告舒洪信用社辩称，2011年8月23日，被告麻卫华、朱剑与被告舒洪信用社签订了《抵押借款合同》，约定：被告麻卫华、朱剑向被告舒洪信用社借款330000元，被告麻卫华、朱剑以其所有的坐落缙云县××街道××路××室的房产提供抵押。被告麻卫华、朱剑逾期未还款，被告舒洪信用社向法院起诉，经法院调解结案。在执行过程中，法院查封了坐落缙云县××街道××路××室的房产。被告舒洪信用社认为被告麻卫华、朱剑在抵押期间，未经被告舒洪信用社同意，擅自转让抵押房产无效。综上，请求本院驳回原告的诉讼请求。被告麻卫华、朱剑未作答辩也未提交证据。原告褚红焱为证明其主张，向本院提交了如下几组证据：1．原告的身份证复印件一份，被告的营业执照及户籍证明各一份，待证原、被告的身份情况；2．《房地产买卖契约》、收条、个人业务凭证各一份，待证原告与被告麻卫华、朱剑签订合同购买案涉房屋，并支付首付款400000元等事实；3.（2017）浙1122执异10号执行裁定书一份，待证缙云县人民法院裁定驳回原告的执行异议等事实。被告舒洪信用社为证明其主张，向本院提交了如下几组证据：1.（2013）丽缙商初字第1068号民事调解书一份，待证被告舒洪信用社与被告麻卫华、朱剑金融借款合同纠纷一案经法院调解达成协议由被告麻卫华归还借款本息并以案涉房产承担抵押责任等事实；2.（2017）浙1122执异10号执行裁定书一份，待证被告舒洪信用社对案涉房产享有优先受偿权等事实；3.抵押借款合同、他项权证、结婚证复印件各一份，待证被告麻卫华、朱剑原系夫妻，2011年8月23日，二人将案涉房产作抵押向被告舒洪信用社借款330000元，抵押发生在房屋买卖之前等事实。经开庭审理和质证，对原告提交的证据1、3，被告舒洪信用社无异议；对证据2，被告舒洪信用社对其真实性没有异议，但提出房屋买卖在抵押登记之后与本案不具关联性的异议；被告麻卫华、朱剑经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告的证据放弃质证的权利。本院经审核认为，证据1、3能够证实原、被告的身份情况及本院驳回原告执行异议的情况；证据2能够证实原告于2012年10月6日与被告麻卫华、朱剑就案涉房产签订了《房地产买卖契约》，并支付首付款400000元的事实，本院予以采信。对被告舒洪信用社提交的证据1、2、3，原告无异议，被告麻卫华、朱剑经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告的证据放弃质证的权利。本院经审核认为，被告舒洪信用社提交的证据能够证实被告舒洪信用社与被告麻卫华、朱剑的金融借款合同纠纷一案经本院调解及执行等事实，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月23日，被告麻卫华、朱剑与被告舒洪信用社签订了《抵押借款合同》，约定：被告麻卫华、朱剑向被告舒洪信用社借款330000元，借款期限自2011年8月23日起至2012年8月15日止，被告麻卫华、朱剑以其所有的坐落缙云县××街道××路××室的房产提供抵押担保。合同签订后，被告舒洪信用社按约发放贷款，被告麻卫华、朱剑逾期未还款。2012年10月6日，被告麻卫华、朱剑未经被告舒洪信用社的同意，在缙云县石城房产经纪有限公司的见证下，与原告褚红焱签订《房地产买卖契约》，约定：被告麻卫华、朱剑将坐落缙云县××街道××路××室的房产出卖给原告褚红焱，价格为938800元，首付款400000元，被告麻卫华、朱剑收款后立即清偿债务消灭抵押权，协助原告办理过户登记后原告支付购房余款。合同签订后，原告依约支付了首付款，但被告麻卫华、朱剑未能清偿抵押借款，导致原告无法完成过户登记，原告也没有支付购房余款。2012年11月，被告麻卫华、朱剑将上述抵押房产交付原告居住使用至今。2013年10月8日，被告舒洪信用社向本院提起诉讼，经本院主持调解，双方达成如下协议：一、被告麻卫华于2014年3月底前归还被告舒洪信用社借款330000元，支付利息57856.58元及从2013年9月13日起至款还清日止按月利率11.48‰计算的利息；二、被告麻卫华、朱剑以抵押房产对上述款项承担抵押责任。本院于2013年12月9日依法作出了（2013）丽缙商初字第1068号民事调解书，民事调解书生效后，被告麻卫华逾期未履行，被告舒洪信用社向本院申请强制执行。2014年7月10日，本院在执行过程中裁定查封了上述抵押房产，并于2017年3月28日发布腾房公告，限定被告麻卫华于2017年4月12日前腾空房屋。原告褚红焱不服，于2017年3月17日向本院提出书面执行异议，请求本院中止对该房屋的执行。2017年4月25日，本院作出（2017）浙1122执异10号执行裁定，驳回案外人褚红焱之异议。本院认为,抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。被告麻卫华、朱剑在向被告舒洪信用社借款设定房产抵押期间，未经被告舒洪信用社同意，将抵押房产出卖给原告，违反法律的强制性规定，且原告也没有代为被告麻卫华、朱剑清偿债务消灭抵押权的情形，应认定《房地产买卖契约》无效。同时不动产物权遵循登记公示原则，案涉房产登记在被告麻卫华、朱剑名下，应认定属其所有。故原告的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。被告舒洪信用社提出《房地产买卖契约》无效并请求驳回原告诉讼请求的辩称意见有理，本院予以采纳。被告麻卫华、朱剑经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告褚红焱的诉讼请求。案件受理费80元，由原告褚红焱负担。该费用在本判决生效之日即向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  李献进人民陪审员  李国省人民陪审员  张耀进二〇一七年十月二十六日法官 助理  丁展瑶代书 记员  舒 昉附：裁判文书适用法律条文依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条?对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。