广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23076号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市美百年商业管理有限公司。住所地：广东省深圳市福田区莲花街道商报东路英龙商务大厦1408单位。法定代表人：焦昆华，执行董事。委托诉讼代理人：化中毅，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑燕丽，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州信于诚资产管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区华强路*号****房。法定代表人：尤嘉，经理。委托诉讼代理人：莫洋根，广东瑞科律师事务所律师。上诉人深圳市美百年商业管理有限公司（以下简称美百年公司）因与被上诉人广州信于诚资产管理有限公司（以下简称信于诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初13137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：美百年公司提交的案外人小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）于2015年8月1日向美百年公司出具的《同意转租证明》载明：兹证明美百年公司与小高德公司签订了广州市天河区XX路XX号16、19、21、29、30、31楼共六层物业的租赁合同，租赁期限2015年12月1日至2023年11月30日，现小高德公司同意美百年公司在租赁合同约定的范围内，有权对上述单元进行转租或分租，转租或分租期不得超过小高德公司与美百年公司之间的租赁合同期限等内容。2015年8月21日，美百年公司（出租方/甲方，下同）与信于诚公司（承租方/乙方，下同）签订《房屋租赁协议》（以下简称《协议》），约定：甲方将案涉房屋（广州市天河区XX路XX号3004单元）出租给乙方；案涉房屋建筑面积共计498.73平方米；双方约定租赁期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止；其中双方约定2015年9月1日起至2015年10月15日为装修期；装修期甲方免收租金，……案涉房屋用途为办公，……租金按月支付，每月16日前（含当天），乙方应按约定将当月租金支付至甲方指定账户；该租金为含租税金；若乙方拖欠租金，逾期三天后每日须支付甲方所拖欠租金3‰金额之滞纳金（付租日为法定节假日则顺延，不算逾期），若乙方拒付上述滞纳金，甲方有权在押金中扣除；2015年9月1日至2015年10月15日为免租期，2015年10月16日至2016年10月15日的月租金额为72316元，……乙方拖欠租金达10日或其他费用累计达24105元整，甲方有权委托物业管理公司对案涉房屋采取停水停电锁门等措施，直至乙方结清欠款；乙方签署本协议后须于2015年8月27日前支付甲方定金72316元；双方约定于2015年9月7日前乙方须支付甲方租赁保证金及首月租金共计216948元，乙方可在该项金额中扣除已支付的定金，该定金作为部分租赁保证金；首月租金为72316元，租赁保证金为144632元；租赁期满，乙方未拖欠甲方本协议约定之租金，并未欠缴任何案涉房屋租赁期间物业费用的，甲方应于乙方撤场后7个工作日内全额退还上述租赁保证金给乙方（不计利息）；甲方应于2015年9月1日前将案涉房屋交付乙方，并办理有关移交手续；双方约定于2016年3月31日或之前按本协议的相关内容至租赁合同登记（备案）机关签订《广州市房屋租赁合同书》，因签订《广州市房屋租赁合同书》所产生的税费由甲方承担，印花税由双方各自承担；若乙方单方解约或拒不履行本协议，甲方不退回租赁及物业费保证金，乙方应按首年租金标准补偿免租期租金给甲方，因签订本合同甲方所支付的佣金应由乙方补偿给甲方，同时甲方可向乙方要求损害赔偿；若甲方单方解约或拒不履行本协议，甲方应双倍返还租赁保证金，乙方可向甲方要求损害赔偿；双方签订本协议后应到合同备案登记备案管理机关登记备案，登记备案的合同仅作为乙方办理工商注册登记使用，如与本协议有不一致的地方，均以本协议为准等条款。同日，双方还签订了《补充协议》。2015年9月14日，美百年公司出具了收到信于诚公司支付承租案涉房屋的租赁保证金144632元、物业管理费保证金29924元和水电周转金11471元的《收据》（共3张）。2015年10月27日，美百年公司将案涉房屋交付给信于诚公司使用。2015年12月4日，双方签订《补充协议（三）》，约定：甲方于2015年10月27日将案涉房屋交付给乙方使用；租赁期限自2015年10月27日起至2018年10月26日止；其中双方约定2015年10月27日起至2015年12月11日为装修期；装修期甲方免收租金，……每月12日前（含当天），乙方应按约定将当月租金支付至甲方指定账户；此补充协议为甲乙双方于2015年8月21日签署的《协议》的补充条款，其他条款还以双方签署的《协议》为准等条款。关于信于诚公司使用案涉房屋及支付租金的情况。双方均确认信于诚公司依约应于每月16日前向美百年公司支付案涉房屋当月27日至次月26日期间的租金。信于诚公司和美百年公司均确认信于诚公司已付清案涉房屋截止至2016年8月31日的租金。信于诚公司称2016年9月起案涉房屋被间歇性的停电和断门禁，其无法正常使用案涉房屋，为了使用案涉房屋，只好与广州迪志贸易有限公司（以下简称迪志公司）签订《房屋租赁协议》。2017年5月22日，信于诚公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.美百年公司向信于诚公司返还租赁保证金、物业管理费保证金和水电周转金合计186027元；2.美百年公司向信于诚公司支付逾期返还上述款项的利息（以186027元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2016年9月7日起计至实际返还之日止）；3.美百年公司承担本案诉讼费用。诉讼中，美百年公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.信于诚公司向美百年公司支付免租期（即2015年10月27日至2015年12月11日期间）的租金108474元（即72316元÷30天×45天）；2.信于诚公司向美百年公司支付佣金36171元；3.本案诉讼费由信于诚公司负担。本案审理过程中，信于诚公司为证明其主张还向一审法院提交如下证据，美百年公司也发表了相应质证意见，具体情况如下：1.显示由广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）及小高德公司于2016年9月7日作出的致“各分租户”的《公告》（原件；其中包括：因美百年公司拖欠小高德公司的租金超过30日，根据美百年公司与小高德公司签订的房屋租赁合同之约定，小高德公司已于2016年9月7日解除美百年公司关于天河区XX路XX号1601、1901、2101、2901、3001、3101共六层的物业的房屋租赁合同；同时，本物业的业主明和公司决定收回本物业，另行出租；鉴于美百年公司已丧失本物业合法的出租权，明和公司将于2016年9月18日收回本物业，如贵租户需继续租用本物业，请在2016年9月10日前反馈给小高德公司或明和公司；如贵租户不愿意继续承租本物业的，请贵租户于2016年9月18日前自行迁出所承租的物业等内容），该证据拟证明案涉房屋的业主明和公司和出租人小高德公司于2016年9月7日联合函告信于诚公司，其已终止与美百年公司关于案涉房屋的租赁合同关系，并将于2016年9月18日收回案涉房屋。美百年公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据是案外人发给信于诚公司的文件，美百年公司无法确认其真实性；函中称美百年公司违约，这并非事实；业主方提出解除合同的行为违法，依据合同相对性原则，业主与美百年公司的纠纷已交由法院裁决，该证据与本案无直接关联，无法证明业主收回案涉房屋。2.显示由小高德公司及案外人雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司（以下简称雅居乐物管公司）向美百年公司发出的《关于解除合同的通知》（复印件；其中包括：美百年公司承租广州市天河区XX路XX号1601、1901、2101全层的物业，至今未缴交齐租金、管理费等合计596782.01元；逾期缴交租金、管理费等已超过三十日，构成严重违约，合同无法继续履行；为减少小高德公司及雅居乐物管公司的损失，通知美百年公司2016年9月7日起解除合同，并于合同解除当日与小高德公司及雅居乐物管公司办理退场相关手续，小高德公司及雅居乐物管公司将于合同解除当日停止向上述场地提供服务；如美百年公司未能在10日内交回上述场地，小高德公司及雅居乐物管公司将于2016年9月18日自行收回美百年公司承租的场地另行出租等内容），该证据拟证明美百年公司已丧失物业转租权。美百年公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据无法证明美百年公司已实际丧失转租权；对于业主发出的解除合同通知，美百年公司已将纠纷交由法院裁决，业主属于违法解除合同，依法不发生解除合同的法律效力。3.美百年公司于2016年9月12日作出的《致各租户的意见征询函》（原件；其中包括：明和公司与小高德公司于2016年初伊始，为强行单方解除与美百年公司签订的租赁合同，以各种理由及手段不断对美百年公司及各租户正常使用物业设置各种障碍，拟逼迫美百年公司及各租户最终妥协而退出租赁合同关系，……一、美百年公司对各位租户出租的单元均已取得合法有效转租权，而且美百年公司一直严格按照跟小高德公司的约定履行；但是，明和公司、小高德公司及物业管理公司以对美百年公司尚未分租使用的物业强行连续上锁、违约向各租户提供物业管理服务等手段，欲逼迫美百年公司接受其单方强行解除租赁合同之要求；……我司曾多次与小高德公司、物业管理公司进行协商，要求对涉事物业解锁并交付美百年公司使用，并确保已转租、分租的租户得到正常物业服务，但均未果等内容），该证据拟证明美百年公司与房屋所有权人存在纠纷。美百年公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该函证明美百年公司在与业主发生纠纷后向信于诚公司征询处理意见及建议，而且组织各次承租人协商处理，而且信于诚公司一直使用案涉房屋至今，不存在无法使用案涉房屋的情形。4.显示由明和公司于2016年9月18日作出的《同意分租证明》（原件；其中包括：兹证明迪志公司与明和公司签订了广州市天河区XX路XX号2901、3001、3101、1601、1901、2101全层的租赁合同，租赁期限2016年9月18日至2023年11月30日；现明和公司同意迪志公司在租赁合同约定的范围内，有权对上述单元的部分面积进行分租等内容），该证据拟证明美百年公司已经丧失了转租权。美百年公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据由案外人单方出具，真实性无法确认；该证据的出具时间是业主与美百年公司的租赁合同关系存续期间，业主将案涉房屋转租给迪志公司的行为属于重复出租，违反美百年公司与出租人签订的租赁合同的约定，因此，该证据不具有合法性；且该证据与本案无直接关联，无法证明美百年公司已丧失租赁权。5.信于诚公司于2016年9月27日作出的致美百年公司的《关于终止及返还相关款项的律师函》[原件；其中包括：案涉房屋自2016年9月20日开始断电断网，且至今未能恢复，导致信于诚公司无法正常使用案涉房屋；……但美百年公司不采取任何措施，信于诚公司作为承租方的权益未能得到任何救济；鉴于美百年公司不履行《协议》项下的出租方义务，构成实质性违约，……正式通知美百年公司：①终止《协议》；②请美百年公司于收到本函后3个工作日内双倍返还租赁保证金合计289264元、返还物业管理费保证金29924元、返还水电周转金11471元；③就案涉房屋不能正常使用给信于诚公司造成的其他损失，信于诚公司保留向美百年公司进一步索赔的权利等内容]及EMS全球邮政特快专递详情单（原件；显示：收件单位名称为美百年公司，收件地址为美百年公司的住所地，内件品名为“终止房屋租赁协议并要求双倍返还租赁保证金的通知”）和邮政部门出具的上述邮件的妥投证明（复印件；显示上述邮件于2016年9月28日交寄，于2016年9月29日妥投），该组证据拟证明信于诚公司解除与美百年公司的房屋租赁合同关系。美百年公司发表以下质证意见：对该组证据真实性、合法性、关联性均不予确认，《律师函》与邮件详情单上注明的内件品名不一致；律师函称美百年公司消极对待业主的纠纷、不履行出租人的义务且无法正常使用案涉房屋的陈述均非事实；实际上，美百年公司一直积极与业主进行沟通，而且信于诚公司也一直正常使用案涉房屋，不存在无法使用的情况。6.信于诚公司与迪志公司签订的《房屋租赁协议》（原件；约定：迪志公司将案涉房屋出租给信于诚公司；租赁期限自2016年9月28日起至2018年10月26日止；迪志公司应于2016年9月28日前将案涉房屋交付乙方，并办理有关移交手续等条款），该组证据拟证明美百年公司已经丧失转租权和对案涉房屋的实际控制，信于诚公司只能与案涉房屋的实际控制人重新签订租赁合同才能继续使用案涉房屋。美百年公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，对证明内容不予认可，无法证明美百年公司已经丧失转租权；业主违法解除合同不发生解除合同的效力，在法院未对业主与美百年公司的租赁合同纠纷作出生效裁决之前，美百年公司依然拥有合法出租权；信于诚公司违法与案外人签订租赁合同，违反其与美百年公司的《协议》，应承担违约责任。美百年公司还提交了《佣金支付声明》《现金奖支付声明》及上述两笔款项的银行支付凭证用于证明其主张的佣金损失问题（注：美百年公司称双方没有签订的居间合同等书面文件），提交了《公证书》用于证明信于诚公司正常使用案涉房屋。信于诚公司对上述证据发表以下质证意见：对《佣金支付声明》《现金奖支付声明》和上述两笔款项的银行支付凭证的真实性、合法性、关联性均不予确认，这属于美百年公司与案外人所制作的，根据日常交易习惯，如果是通过中介公司促成租赁，信于诚公司和中介公司肯定存在接洽的相关文书，中介公司利用相关文书才向美百年公司主张中介费，这是中介的交易习惯，然而，美百年公司并没有举证，因此，不能证明美百年公司基于与信于诚公司的租赁合同关系产生上述佣金，且信于诚公司在本次诉讼之前不知道美百年公司支付了上述费用，也没有接触过中介公司。对《公证书》的真实性没有异议，确认信于诚公司至今仍在案涉房屋经营使用。一审另查明，小高德公司另案向一审法院起诉美百年公司，要求美百年公司向其支付包括案涉房屋在内的租赁场地的租金等，一审法院以（2016）粤0106民初17944号案受理上述案件。在该案庭审中，小高德公司称因美百年公司拖欠租金，其于2016年9月7日向美百年公司发函解除其与美百年公司的租赁合同；美百年公司确认其于2016年9月7日收到小高德公司要求解除租赁合同的函件，并表示小高德公司强行收回租赁场地。一审法院已于2017年9月27日裁定驳回小高德公司的起诉。美百年公司另案向一审法院起诉小高德公司、明和公司，一审法院以（2017）粤0106民初7661号案受理上述案件。在（2017）粤0106民初7661号案审理过程中，美百年公司称小高德公司、明和公司从2016年9月18日起强行收回租赁物业即广州市天河区XX路XX号29、30、31层，并完全禁止美百年公司的人员进入上述物业；小高德公司、明和公司亦在该案庭审中确认因美百年公司拒绝交回上述物业，小高德公司、明和公司已于2016年9月18日自行收回上述物业。一审法院认为：信于诚公司和美百年公司关于租赁案涉房屋的权利和义务的约定均是双方的真实意思表示，其主要内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约切实履行。关于信于诚公司主张美百年公司返还租赁保证金、物业管理费保证金和水电周转金的问题。《补充协议（三）》约定案涉房屋的租赁期限于2018年10月26日届满；若美百年公司单方解约或拒不履行本协议，美百年公司应双倍返还租赁保证金，信于诚公司可向美百年公司要求损害赔偿。从本案查明的事实看，双方当事人均确认信于诚公司已付清截止至2016年8月31日的租金，且信于诚公司已举证证明小高德公司等主体在2016年9月以美百年公司已丧失包括案涉房屋在内的租赁场地的出租权为由告知要求收回包括案涉房屋在内的租赁场地，根据小高德公司与美百年公司在一审法院审理的（2016）粤0106民初17944号案庭审中确认的事实，因美百年公司与小高德公司存在纠纷，小高德公司已于2016年9月7日发函解除其与美百年公司就包括案涉房屋在内的租赁场地的租赁合同，且在（2017）粤0106民初7661号案审理中，小高德公司、明和公司均确认已于2016年9月18日收回租赁场地。因此，美百年公司作为案涉房屋的出租人已实际丧失案涉房屋的出租权，即美百年公司无法在《补充协议（三）》约定的租赁期限内将租赁标的物交付给信于诚公司使用，《协议》及《补充协议（三）》已无法继续履行。信于诚公司已举证证明其已向美百年公司支付租赁保证金144632元、物业管理费保证金29924元和水电周转金11471元，现信于诚公司主张美百年公司向其返还上述款项，并无不当，予以支持。至于信于诚公司主张的逾期返还上述款项的利息问题。信于诚公司已于2016年9月28日以美百年公司的住所地为收件地址邮寄了《关于终止及返还相关款项的律师函》，以其从2016年9月20日开始无法正常使用案涉房屋为由提出终止《协议》等要求，该邮件于2016年9月29日妥投。在一审法院审理的（2017）粤0106民初7661号案中，美百年公司称2016年9月18日起小高德公司、明和公司强行收回租赁物业即广州市天河区XX路XX号29、30、31层并完全禁止美百年公司的人员进入上述物业，小高德公司、明和公司亦确认其已于2016年9月18日自行收回了上述物业。由此可知，信于诚公司关于其无法正常使用案涉房屋的陈述属实，信于诚公司的合同目的无法实现，其主张解除《协议》及相关补充协议的理由成立，其与美百年公司就案涉房屋的租赁合同关系于小高德公司、明和公司收回包括案涉房屋在内的物业之日起解除。但鉴于现有证据显示信于诚公司于上述邮件中才提出退还相关保证金的要求，从公平原则出发，并参考双方关于退还保证金的相关约定，一审法院酌情认定美百年公司应于上述邮件妥投之日起7个工作日内（即2016年10月13日前）退还相关保证金，否则，应承担相应的法律责任。美百年公司至今没有退还上述保证金，信于诚公司主张以上述保证金合计186027元为本金、按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付利息，并无不妥，予以支持。上述利息应从2016年10月14日计至信于诚公司主张的实际返还之日止。信于诚公司主张从2016年9月7日起计付利息，一审法院不予支持。关于美百年公司主张信于诚公司支付免租期租金及佣金损失的问题。如前所述，导致双方当事人的租赁合同关系提前解除的责任不在于信于诚公司，因此，一审法院对美百年公司上述反诉请求均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年10月27日作出一审判决：一、深圳市美百年商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州信于诚资产管理有限公司返还租赁保证金144632元、物业管理费保证金29924元和水电周转金11471元；二、深圳市美百年商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州信于诚资产管理有限公司支付逾期返还上述款项的利息（以186027元为本金、按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2016年10月14日计至实际返还之日止）；三、驳回广州信于诚资产管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回深圳市美百年商业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4540元，由深圳市美百年商业管理有限公司负担；反诉受理费减半收取1595元，由深圳市美百年商业管理有限公司负担。判后，美百年公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、关联案件庭审中双方的陈述和主张，不能作为认定上诉人“已实际丧失涉案房屋的出租权”的事实依据。本案应当中止审理，待关联案件判决生效后恢复审理。1.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第(四)项之规定，未生效判决所查明的事实不能作为认定案件事实的依据，当事人在另案庭审中的陈述是否可以成立，尚存争议，需要该案件的生效判决予以查明。因此，原审法院将未发生法律效力的(2016)粤0106民初17944号案及(2017)粤0106民初7661号案(统称另案)庭审中当事人的部分陈述和主张，作为上诉人“已实际丧失涉案房屋的出租权”之事实依据，显然不当。退一步讲，如以另案庭审之陈述作为本案的定案依据，也应待另案判决生效后，才具有定案依据之效力。2.另案生效判决的事实认定以及裁判内容将可能对本案有直接的影响，本案的事实认定届时很可能需以该案件的审理结果为前提，因此，依照《民事诉讼法》第一百五十条第(五)款之规定，本案应中止诉讼，待该案裁判生效后再恢复审理。二、原审法院认定事实不清。1.案外人小高德公司和明和公司作为业主违约解除合同的通知，并不发生解除租赁合同的法律效力，其与上诉人的房屋租赁协议仍然合法有效，至少在关联案件开庭前，上诉人对案涉房屋仍然拥有合法转租权。2.鉴于以上，被上诉人在与上诉人的房屋租赁关系仍然存续，在被上诉人仍然实际使用案涉房屋的情况下，私下解除涉讼租赁合同、与第三方另行签订房屋租赁合同，违反了与上诉人的房屋租赁协议约定，违反了诚实守信的原则，构成违约。3.原审法院认定上诉人对案涉房屋丧失转租权，同时认为涉讼租赁合同于小高德公司、明和公司收回案涉房屋之日起解除，是在另案尚未生效的情况下得出的结论，缺乏依据，存在明显的逻辑错误，属于认定事实不清。4.原审法院关于上诉人应向被上诉人支付逾期返还相关保证金利息的认定缺乏事实依据。首先，原审法院依据被上诉人提交的《关于终止及返还相关款项的律师函》确定上诉人应返还相关保证金的日期，但该函并无对应的快递单，无法证明被上诉人实际已向上诉人送达了该函。原审法院由此认定上诉人应于2016年10月13日前退还相关保证金，并支付逾期返还相关保证金利息的认定缺乏事实依据。三、原审法院未经当事人申请调取与案件实体争议相关的证据，违反《民事诉讼法》及《证据规定》。根据我国《民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》(简称《证据规定》)第十五、十六条之规定，人民法院只能依职权调取涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实或与实体争议无关的程序事项的证据。除此之外，人民法院应当直接依据证明责任的规则作出裁判。但原审法院未依双方当事人的申请，主动调取关联案件在庭审中当事人的陈述及主张作为认定本案事实的证据，违反了《民事诉讼法》及《证据规定》的相关规定，明显有失公平公正。一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案应当中止审理，待关联案件的判决生效后，恢复审理。综上所述，美百年公司请求二审法院：一、撤销一审判决第二项，改判上诉人无须向被上诉人支付逾期返还第一判项款项的利息；二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人信于诚公司二审辩称：不同意美百年公司的上诉请求，同意一审判决的处理。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。经查，（2016）粤0106民初17944号案，为小高德公司起诉要求美百年公司支付拖欠2016年8月1日至9月30日期间租金及违约金的诉讼。（2017）粤0106民初7661号案，为美百年公司起诉要求小高德公司、明和公司退还已收取的租赁保证金、水电费周转金等费用及赔偿可得利益损失的诉讼。该两案件均由一审法院审理，（2016）粤0106民初17944号案已于2017年9月27日裁定驳回起诉，（2017）粤0106民初7661号案现在本院二审之中。美百年公司在两案审理中所作陈述，经核对卷宗材料，美百年公司对陈述的内容并无异议。另查明，被上诉人于一审中提交了单号为1063824756621的EMS全球邮政特快专递邮单，该邮单所载内件品名及备注均有“终止房屋租赁协议并要求双倍返还租赁保证金的通知”的字样，被上诉人称内件为《关于终止及返还相关款项的律师函》。2017年8月31日，中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具上述邮件于2016年9月28日交寄、2016年9月29日妥投的证明。本院认为：经审查，上诉人在（2016）粤0106民初17944号、（2017）粤0106民初7661号案中所作陈述，一审法院在本案审理中予以引用，上诉人对其陈述的内容并无异议，一审法院依当事人所作陈述作为证据认定本案相关事实，并无不当。上诉人以《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第(四)项的规定所提相关上诉理由，并不恰当。涉案房屋被产权人收回，作为已客观发生的案件事实，并不因另案的处理结果而改变，本案的事实认定并不以另案的审理结果为依据，上诉人所提本案应中止诉讼的主张，于法不符，本院不予支持。需要明确的是，为查明案件事实，一审法院调取该院所审另案卷宗材料并由当事人核对确认，是法院审判职能的正当行使，不容置疑。基于合同相对性原理，上诉人与涉案房屋产权人租赁合同纠纷尚在另案审理之中，对产权人收回房屋是否违法进行评价并不是本案的审理范畴。现有证据表明，本案上诉人与被上诉人就转租涉案房屋所设租赁权利义务关系事实上业已终止。在涉案房屋被产权人收回的情况下，被上诉人为继续承租使用而另行签订租赁合同，上诉人以此主张被上诉人构成违约，理由并不充分；被上诉人现在实际使用涉案房屋，并不能以此证明上诉人与被上诉人的租赁关系仍然存续。依《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向合同相对人承担违约责任。一审法院认定上诉人无法保障被上诉人对涉案房屋的使用，双方租赁合同已无法继续履行，支持被上诉人所提退还租赁保证金、物业管理费保证金和水电周转金的诉请，处理有据。至于本案上诉人主张其不应承担逾期返还租赁保证金、物业管理费保证金和水电费周转金的利息问题。本案诉讼中，被上诉人主张1063824756621邮政特快专递内附资料即为《关于终止及返还相关款项的律师函》，上诉人以1063824756621邮政特快专递邮单所载内件品名“终止房屋租赁协议并要求双倍返还租赁保证金的通知”为由主张该律师函并无对应邮单，对该律师函的送达不予认可。经审查，1063824756621邮政特快专递邮单所载内件品名及备注，被上诉人已明确了“终止房屋租赁协议”、“返还租赁保证金”的意思，该意思表示与被上诉人主张的《关于终止及返还相关款项的律师函》主要内容一致，可以认定被上诉人当时已经直接对上诉人提出了终止房屋租赁协议并返还相应款项的要求。一审法院从公平原则出发并参考双方关于退还保证金的相关约定，酌定上诉人应于上述邮件2016年9月29日妥投之日起7个工作日内即2016年10月13日前退还被上诉人所主张的保证金，并无不当；一审法院判决上诉人从2016年10月14日起计付逾期还款的利息，并无不妥。上诉人主张其无须支付逾期还款的利息，理由并不充分；一审法院所作处理，应予维持。综上所述，深圳市美百年商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由深圳市美百年商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  柳玮玮审判员  李 民二〇一七年十二月二十六日书记员  马婷婷冯镇辉