重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初1826号原告：戴清海，男，1979年5月6日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：何芬兰，重庆索达律师事务所律师。原告：王槐燕，女，1982年8月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：何芬兰，重庆索达律师事务所律师。被告：重庆市远展房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道兰馨大道77号附1-3号汇祥.好莱坞4幢-1-6。法定代表人：程斌，总裁。委托诉讼代理人：李彦君，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告戴清海、王槐燕与被告重庆市远展房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法由代理审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员陈协蓉、陈位华组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告戴清海、王槐燕的委托诉讼代理人何芬兰、被告重庆市远展房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李彦君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴清海、王槐燕向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付因房屋质量问题造成的原告的实际损失96990元（包括原告因装修支付的违约金10800元，以及自2015年1月9日至2016年6月8日的租金损失86190元）；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年9月30日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市渝北区××街道××大道×号附×号××幢负××门市一套，门市交付后，原告开始进行装修，装修中发现房屋质量不合格，出现了挡墙裂纹、地面下陷、外墙沁水的问题，原、被告多次协商，均未达成一致的装修方案。直至2016年6月8日，被告才将质量问题处理好，双方就质量问题达成和解，但因损失部分无法协调，故原告起诉来院。被告重庆市远展房地产开发有限公司辩称，第一，原告主张实际损失，应证明房屋质量问题造成了实际损失；第二，对于装修合同约定的违约金应受到《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的限制，超出了订立合同时预见的损失，不应得到支持；第三，被告认为租金损失有两个时间段应该扣除，一是原告接房到实际装修时的房屋空置期，二是被告怠于配合物管公司整修造成的损失扩大的期间。本院经审理认定事实如下：2014年9月30日，以被告为甲方，原告为乙方，签订《重庆市商品房买卖合同》一份，合同约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区××街道××大道×号附×号××幢负××号房屋；该房屋为现房，建筑面积33.80平方米，套内建筑面积33.62平方米；房屋总成交金额为1283836元，乙方应于签订本合同时支付购房款643836元，其余房款640000元由乙方向银行申请按揭贷款；甲方应在2014年4月26日前，将商品房交付乙方使用；甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。2014年10月27日，二原告取得案涉房屋的房地产权证，载明建筑面积33.80平方米，套内面积33.62平方米。2014年12月30日，原告办理了接房手续。《验收交接记录表》显示：门、窗、玻璃不合格，存在的问题为“玻璃门擦挂，玻璃没打胶”；墙面不合格，存在的问题为“需2#门市恢复墙面”。2015年3月16日，重庆市公安局渝北区分局出具《“110”报警处理单》，内容为：“……戴清海于2014年12月29日到汇祥林里三千接房时，发现门市有质量问题，2015年3月16日发现物业未经其同意擅自动工敲墙。民警建议双方友好协商，不能有过激行为。双方正在协商中。”2015年4月1日，江苏兴厦建筑安装有限公司出具《汇祥·香芷汀兰一期二标段2#楼1号门市挡墙裂缝修复施工方案》，主要内容为：案涉门面挡墙出现裂缝，分析原因为“此处新增悬臂式挡墙两边与原框架柱有100mm间距，与原建筑设计不是一个整体，应按伸缩缝处理；但施工方内墙面未安装伸缩缝铁皮而是直接用抹灰抹平，热胀冷缩原理抹灰面会开裂”，同时提出了裂缝处理方案。次日，原告戴清海在《楼板裂缝修复报审表》上签署“同意按此方案施工”。2016年5月26日，原告、物管公司等相关人员召开协调会并形成《关于林里3000一期一号门市的协调会》，内容为：“1、林里3000一期一号门市业主戴清海、王槐燕怀疑其门市山墙部位以后会存在渗漏水问题，要求做防水处理；2、经物业公司、丽天防水2016年5月26日单位现场查看，均无渗漏水现象（2015年3月6日山墙开裂，2015年3月31日因开裂渗水）；3、物业公司本着客户至上原则，为消除业主顾虑，征得业主及防水单位负责人同意，对业主山墙两侧墙体与柱体结合部位进行防水处理；4、防水处理前由丽天防水单位出具整改方案及工程报价并经物业、业主签字同意后方可施工；5、防水处理方案初步定于2016年5月27日前由丽天防水单位出具，业主及物业同意后于2016年5月29日前进场施工，2016年6月4日前完工；6、达成本会议共识并签字确认后，在此期间段（2016年5月26日至2016年6月5日）业主、开发单位均不再以任何形式申诉；7、整改结束并经业主方、物业方验收合格后交付业主，后续再商谈经济补偿问题。”庭审中，原告举示载明签订时间为2015年1月9日，签订双方为原告戴清海（甲方）与但堂东（乙方）的《工程承包合同》一份，合同约定：甲方将上述商铺加层工程承包给乙方，施工期限为2015年1月9日至2015年2月18日；总计金额为36000元，乙方工人材料到场，钢材、架管、模板运到现场，甲方给乙方50%工程款，混泥土倒好之后付40%，乙方工程完成后付10%；若因为甲方原因，合同无法进行，则由甲方赔偿乙方装修款的百分之三十的违约金，若因乙方原因导致装修延期，且未与甲方协商得到甲方书面同意，则乙方赔偿甲方百分之三十的违约金。原告申请证人但堂东出庭作证，证人但堂东陈述：证人在签订合同当天进场，原告支付了合同约定的50%的工程款18000元；证人进场当天发现墙面漏水、挡土墙裂缝，所以无法装修；房屋质量问题解决后可以继续装修，如果原告还让证人做，证人就继续做，18000元作为工程款，还要收原告一点违约金，具体金额到时再协商，如果原告不让证人做18000元就不退。原、被告均认可案涉房屋同地段的房屋在2015年1月9日至2016年6月8日期间的租金为110元/平方米。原告陈述：1、案涉房屋的质量问题主要是挡墙裂纹、地面下陷、外墙渗水，原告是在2015年1月9日装修工人准备进场装修时发现的前述质量问题，当天就告知了被告，报警记录上显示2014年12月29日发现质量问题是接房时验收表上的问题；2、原、被告第一次去现场查看是在2015年3月6日。被告陈述：不清楚原告反映问题的具体时间，2015年3月6日双方去现场进行了查看，但是不清楚是第几次去的现场。上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、房地产权证、验收交接记录表、“110”报警处理单、汇祥·香芷汀兰一期二标段2#楼1号门市挡墙裂缝修复施工方案、楼板裂缝修复报审表、关于林里3000一期一号门市的协调会、《工程承包合同》、证人证言等证据在案为证，足以认定。本院认为，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的权利义务。根据买卖合同的约定，在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，被告应当履行保修义务，并对原告造成的损失承担赔偿责任。原告于2014年12月30日接房，案涉房屋在质保期内出现挡墙开裂及墙面漏水的问题。原告称其于2015年1月9日发现前述问题并于当天反映给了被告，但未举示证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。根据《关于林里3000一期一号门市的协调会》，原、被告确认在2015年3月6日山墙开裂，并于2015年3月31日因开裂渗水，因此，原告至迟在2015年3月6日已经将质量问题反映给了被告。由于原告购买的房屋系门面，墙体开裂及漏水将影响原告正常装修及使用，故原告要求被告承担整改期间的租金损失具有事实及法律依据，本院予以支持。案涉房屋于2016年6月8日整改完毕，故其应支付原告2015年3月6日至2016年6月8日的租金损失。被告辩称应扣除原告怠于配合物管公司整修造成的损失扩大的期间，但未举示证据证明该期间的具体时间，应承担举证不能的法律后果。原、被告均认可租金标准按110元/平方米计算，本院对此予以确认，因此被告应支付原告租金损失55842.82元（110元/平方米×33.62平方米×15.1个月）。关于原告诉称的装修违约金10800元，由于该违约金系原告与案外人的法律关系，该笔费用是否产生尚未确定，本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆市远展房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告戴清海、王槐燕损失55842.82元；驳回原告戴清海、王槐燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告戴清海、王槐燕负担400元，被告重庆市远展房地产开发有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  万园薇人民陪审员  陈协蓉人民陪审员  陈位华二〇一六年九月二十八日书 记 员  吕 斌