西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第04613号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区南广济街38号。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人：赵洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：瞿龙，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：朱保平，男，1981年7月26日出生，汉族，无业。
被告：刘彩琴，女，1982年4月25日出生，汉族，无业。
被告：西安合能房地产有限公司（原名西安曲江城市花园房地产开发有限公司），住所地：西安市朱雀大街38号金牛大厦23号楼10503号。
法定代表人：侯进桥，该公司董事长。
委托代理人：何婷，女，该公司法务，住西安市长安中路123号。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）与被告朱保平、刘彩琴及被告西安合能房地产有限公司（以下简称合能公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行委托代理人赵洁、被告合能公司委托代理人何婷到庭参加诉讼。被告朱保平、刘彩琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告建行陕西分行诉称，2009年10月16日,原告与被告朱保平、刘彩琴共同签订了《个人住房(商业用房)借款合同》。合同中约定：由原告向被告朱保平发放贷款共计人民币32万元，用于被告朱保平购买合同中列明的位于西安市曲江新区芙蓉西路6号曲江城市花园二期第6幢1单元5层10504号房产，借款期限自2009年10月16日至2024年10月16日止，在此期间被告朱保平、刘彩琴应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月按时归还本息金额2392.42元。为确保上述借款合同的履行，原告与被告朱保平、刘彩琴同日签订了《西安市房地产(预购商品房)抵押合同》,《抵押合同》约定，被告朱保平、刘彩琴以《抵押合同》中列明的上述房产担保其履行债务。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。利息及违约金按借款合同的约定计算。原告与被告合能公司签订了编号为2009-059的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告合能公司对被告朱保平、刘彩琴的上述债务承担最高额保证责任。《借款合同》签订后，原告依约向被告朱保平、刘彩琴发放贷款32万元，但自2015年4月至今，被告朱保平、刘彩琴以种种理由拖延不予足额还款，到2015年7月19日尚有本金人民币226921.32元，利息4608.3元，本金罚息75.52元、利息复利55.54元未归还原告。现起诉请求：1.判令宣布贷款立即到期，被告朱保平、刘彩琴偿还原告本金人民币226921.32元，利息4608.3元、本金罚息75.52元，利息复利55.54元（合计231660.68元）及2015年7月19日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息以及实现债权的全部费用；2、判令原告对被告朱保平、刘彩琴为本案借款提供的抵押房产变卖所得享有优先受偿权；3、判令被告合能公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令由三被告承担诉讼费。
被告朱保平、刘彩琴未答辩。
被告合能公司辩称，根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定以及被告朱保平、刘彩琴的违约行为，原告应首先处置抵押房产，抵押房产处置之后不足清偿的部分才由其承担连带清偿责任。当前，原告既未处置抵押房产，亦未出现抵押房产不足的情形，故其无需承担连带清偿责任。
经审理查明，2009年10月16日，原告建行陕西分行与被告朱保平签订《个人住房（商业用房）借款合同》，双方约定，被告朱保平向原告建行陕西分行借款320000元，借款期限从2009年10月16日至2024年10月16日。在此期间被告朱保平按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月按时归还本息金额2392.42元。该款用于购买位于西安市曲江新区芙蓉西路6号曲江城市花园二期第6幢1单元5层10504号房。双方于《借款合同》第十六条第一款第一项约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款，则构成违约；并于该合同第十七条第一款约定，出现违约行为，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还本息及相关费用。同日，原告建行陕西分行与被告朱保平、刘彩琴签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，合同中约定被告朱保平、刘彩琴以上述房屋作为贷款抵押，于该合同第五条约定，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。并于2010年1月20日在西安市房屋管理局办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》。原告建行陕西分行与西安曲江城市花园房地产开发有限公司于2009年7月31日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。西安曲江城市花园房地产开发有限公司于2009年8月21日更名为西安合能房地产有限公司。双方约定本最高额保证所担保的债权是指自2009年8月10日至2012年8月9日期间因原告建行陕西分行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权。被告合能公司提供的保证为连带责任保证。并于合同第七条第二项约定，“无论原告建行陕西分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立，是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告建行陕西分行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告合能公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告建行陕西分行均可直接要求被告合能公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告合能公司不提出任何异议。”原告建行陕西分行与被告朱保平借款合同签订后，原告依约定向借款人被告朱保平指定的账户发放了借款，但被告朱保平并未按照合同约定履行还款义务。截止2015年7月19日，被告朱保平拖欠原告建行陕西分行借款本金人民币226921.32元、利息4608.3元、本金罚息75.52元、利息复利55.54元未偿还。
被告朱保平、刘彩琴系夫妻。
上述事实，有原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》、《个人贷款支付凭证》、《对账单及拖欠明细》、《个人住房（商业住房）借款最高额保证合同》、结婚证复印件及庭审笔录等证据在卷予以佐证。
本院认为，原告建行陕西分行与被告朱保平签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告建行陕西分行与被告朱保平、刘彩琴签订的《西安市房地产（预售商品房）抵押合同》，意思表示真实，内容合法，不违反法律规定，为有效合同。合同当事人均应按照合同约定履行相应的义务。现被告朱保平未按约定支付借款本息，已经构成违约，且该笔借款发生在夫妻关系存续期间，对原告要求宣布贷款立即到期，要求被告朱保平、刘彩琴偿还借款本金、利息和罚息的请求，依法应予以支持。依据上述抵押合同，被告朱保平、刘彩琴以西安市曲江新区芙蓉西路6号曲江城市花园二期第6幢1单元5层10504号房屋为借款债务作抵押，且已经办理了贷款抵押登记，原告建行陕西分行取得了对该房屋的抵押权，原告请求对该抵押物拍卖或者变卖所得的价款优先受偿的请求，依法应予以支持。关于被告合能公司主张原告应首先处置抵押房产，抵押房产处置之后不足清偿的部分才由其承担连带清偿责任一节，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，即“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”本案中原告建行陕西分行与被告合能公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第七条第二项明确约定，“无论原告建行陕西分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立，是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告建行陕西分行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告合能公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告建行陕西分行均可直接要求被告合能公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告合能公司不提出任何异议。”该约定是对被担保的债权既有物的担保又有人的担保的情形时债权如何实现做出了明确约定，因此，对被告合能公司的该项辩称，本院不予采纳。原告要求被告合能公司对上述债务承担连带清偿责任的请求，依法应予以支持。被告合能公司承担保证责任后，可向被告朱保平、刘彩琴追偿。被告朱保平、刘彩琴未到庭应诉，视为放弃权利。
综上，依据《中国人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条,《中国人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱保平、刘彩琴于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行截止2015年7月19日的借款本金人民币226921.32元、利息4608.3元、本金罚息75.52元、利息复利55.54元（合计231660.68元）及2015年7月19日至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用按合同约定计算支付；
二、被告朱保平、刘彩琴逾期未履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告朱保平、刘彩琴提供抵押担保的位于西安市曲江新区芙蓉西路6号曲江城市花园二期第6幢1单元5层10504号屋拍卖或者变卖所得的价款享有优先受偿权；
三、被告西安合能房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，可向被告朱保平、刘彩琴追偿。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费4933元，公告费690元，由被告朱保平、刘彩琴负担（此款原告已预付，被告在付上述款项时，一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马利群
代理审判员 卫 珊
人民陪审员 付苗苗
二〇一六年三月十六日
书 记 员 蒋金瑜