黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0110民初867号原告李凤梅，女，汉族，1961年4月10日出生，无固定职业，住哈尔滨市平房区。委托代理人赵文革，黑龙江兆杰律师事务所律师。被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司，住所地哈尔滨市香坊区大庆四道街6号。法定代表人高寿山，总经理。委托代理人张长瑛，黑龙江福诺律师事务所律师。原告李凤梅与被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，依法另行组成合议庭，于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵文革，被告的委托代理人张长瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告分别于2013年7月11日、10月25日在新晚报和生活报上以及销售现场推销位于哈尔滨市香坊区××龙××小区××楼地下××层商服位。为实现销售目的，被告在宣传中承诺购买者的购买成本及回报率，并且承诺由被告包租托管，回报率达到15%左右。基于此要约，原、被告于2013年11月12日签订了一份《商铺使用权转让合同》。合同中约定，由原告受让产权人属于被告的坐落于哈尔滨市香坊区龙茂小区4号楼地下一层的哈平路农副超市粮油区W97号商铺，使用期限为商场正式开业之日起50年，使用费为110750元。同日，原告又按被告的指令与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订了一份《统一经营租赁协议》。协议约定，由案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司承租原告的摊位，租赁期从2013年12月31日至2015年12月31日，为期二年，月租金922元，两年租金共计22150元。原告认为，被告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司之间系委托管理关系，案外人的行为就是被告的行为。现在，被告违反了当时的承诺，直到原告起诉时，案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司不但没有支付租金，被告也没有将商铺交付给原告使用。根据原告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订的《统一经营租赁协议》第四条第二项的约定，以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告已书面通知案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司解除了双方签订的《统一经营租赁协议》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料视为要约，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告未按照规定使商场开业，原告亦无法使用商铺，也无任何收益，致使原告的合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第一款第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同。现在被告实际上并没有将商铺交付给原告使用，也没有让原告得到预期利息。综上，原告为维护自身合法权益，诉请：1、依法解除原、被告签订的《商铺使用权转让合同》；2、依法判令被告返还使用权转让费110750元；3、依法判令被告赔偿原告2016年1月1日至诉讼终结期间的经济损失；4、案件受理费由被告承担。被告辩称：不同意解除合同，因原、被告都认可《转让协议》合法有效，原告也承认被告已经向其交付了商铺，并已经收取了租金，获得收益，证明被告已经按合同履行完毕义务。现原告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订了租赁协议，原告以未正常履行合同为由，要求解除合同，是不符合法律规定的。如果原告想继续获得收益，可向案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司另行主张权利。原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据一、《商铺使用权转让合同》一份。证明原、被告签订了转让合同的事实。证据二、《统一经营权转让合同》一份。证明原告与被告签订了转让合同后，按照被告的要求与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订了租赁协议。证据三、收据一份。证明原告交付了商铺转让费用。证据四、海报三张。证明被告在销售该商铺时对外宣传固定收益回报率的事实。经庭审质证，对原告提供的证据一，被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据能够证明原、被告应当按照合同约定继续履行合同；对证据二，被告对该证据的真实性没有异议，但认为该协议系原告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订的；对证据三无异议；对证据四的真实性无异议，但认为该宣传约定的回报率已经在双方签订的转让协议中进行了变更，现原告以变更前的内容主张权利，不应当予以支持。被告未提交证据。经审理查明：原告于2013年11月12日与被告签订了《商铺使用权转让合同》，合同约定由原告受让位于哈尔滨市香坊区××龙××小区××楼地下××层的哈平路农副超市粮油区W97号商铺，面积分别为5.26平方米，受让价格为110750元，使用期限为商场正式开业之日起50年。同日，原告又与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订了一份《统一经营租赁协议》，该协议约定由案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司承租原告的一处摊位，租期均从2013年12月31日起至2015年12月31日止，为期两年，月租金为922元。现该农副超市处于停业状态，原告无法使用已购买了使用权的商铺。本院认为：原、被告于2013年11月12日签订的《商铺使用权转让合同》系双方真实意思表示，且不违法法律行政法规的强制性规定，依法成立，并具有法律效力。根据原、被告的当庭陈述以及提供的证据显示，本案涉案商铺所处的商场自建成以来，仅开业经营了极短的时间后，就长期处于关停状态，且无法确定开始营业的具体时间。按照原、被告签订的《商铺使用权转让合同》第五章第十条的规定，被告享有对商场进行宣传和推广的独立自主权、管理权，以及更换商场管理者、合理规划管理和使用商场公共区而无需征得原告同意及通知原告的权利。按照该条款的约定，根据权利义务统一的原则，被告亦应当承担保证商场正常经营运转的义务。虽然被告辩称其将商场的经营管理权委托给案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司进行经营和管理，但该委托行为系被告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司之间的约定，对原告不发生法律效力，被告仍应当按照合同的约定和要求，保证原告购买的商铺能够正常的经营使用。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因原告购买使用权的农副超市已经处于停业状态，原告无法实现取得收益的合同目的，原告请求解除该《商铺使用权转让合同》，符合法律规定，本院予以支持。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告购置的是商铺的50年使用权，已经正常行使了两年使用权，故可由被告向原告返还其余48年的使用权费用，即106320元[110750元÷50年×（50年-2年）]，对该笔合同价款，被告有义务予以返还。原告要求被告按照原告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司之间签订的租赁协议中租赁费用约定的标准，给付原告自2016年1月1日起至诉讼终结时止损失经济的诉讼请求，因该租赁协议系原告与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司之间签订，与被告不具有关联性，且关于租赁费的损失，原告可按照租赁协议的约定另行向案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司主张违约责任，故本院对原告主张的经济损失的标准不予支持。但考虑到因涉案商场未能正常营业，致使原、被告签订的使用权转让合同无法继续履行的事实，以及被告对此存在过错的事实，被告应当向原告支付占用款项期间的利息损失。故被告应从原告合同目的无法实现时起算，即自2016年1月1日起计算，由于原告请求诉讼终结的损失，故计算至本判决生效时止以106320元为基数，按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李凤梅与被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司于2013年11月12日签订的《商铺使用权转让合同》；二、被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司于本判决生效后立即返还原告李凤梅商铺使用权购置款106320元；三、被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司于本判决生效后立即给付原告李凤梅自2016年1月1日起至判决生效之日止（以106320元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）的经济损失。四、驳回原告李凤梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2515元（原告已预交），由被告黑龙江嘉德汇地房产经营有限公司承担，与上款一并给付原告李凤梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  齐明钧人民陪审员  杜景艳人民陪审员  李春英二〇一七年六月六日书 记 员  尹幸运