广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终4691号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道中35号，统一社会信用代码914406008935304032。
负责人：米晋湘，行长。
委托诉讼代理人：黄文欣，广东豪盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡洁兴，广东豪盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市南海利澳房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵官山城区（江浦西路34号），组织机构代码79777158-1。
法定代表人：黎永成，经理。
委托诉讼代理人：梁锦耀，广东盾理律师事务所。
委托诉讼代理人：何敏莹，广东盾理律师事务所。
上诉人中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建行佛山市分行）因与被上诉人佛山市南海利澳房地产开发有限公司（以下简称利澳公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2016）粤0605民初19409号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
建行佛山市分行向一审法院起诉请求：1.利澳公司立即偿还建行佛山市分行贷款本息422299.51元（其中本金412595.52元、利息8536.69元、罚息1167.3元，利息、罚息暂计至2016年11月25日止，自2016年11月26日起至实际清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算）；2.利澳公司赔偿建行佛山市分行为实现债权而支付的本次诉讼一审律师费28115元；3.利澳公司对建行佛山市分行为实现债权已产生仲裁律师费27837元，仲裁费10194元，合计38031元承担连带清偿责任；4.利澳公司承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。
一审法院认定事实：建行佛山市分行与利澳公司于2010年9月7日签订《楼宇抵押贷款合作协议》(以下简称《合作协议》)，根据该协议第二条，利澳公司获准开发兴建及销售佛山市南海区西樵镇樵金路（批准命名永利花苑）的商品楼宇进行抵押贷款合作，由建行佛山市分行对该项目的购房者提供相关的抵押贷款业务。该合作协议第五、六、七条约定，利澳公司同意为购房者向建行佛山市分行提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证范围为全部贷款本金和利息、逾期利息以及建行佛山市分行为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、保全费、执行费等）。保证期间为建行佛山市分行将贷款划入利澳公司的账户之日起至利澳公司为购房人办妥所购房屋的《房地产权证》和《他项权证》之日止。
2010年10月27日，建行佛山市分行与购房人刘永峰签订合同编号440660022-011-2010006188的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）。《借款合同》约定：建行佛山市分行向刘永峰提供贷款79万，用于购买位于佛山市南海区西樵镇金南路211号永利花苑2座2301房。借款期限为120个月，从2010年11月1日起至2020年11月1止；上述贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上下调30%，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，还款方法为等额本息还款法。《借款合同》签订后，建行佛山市分行依约履行了划款义务，但刘永峰却未依约履行还款义务。自2016年4月1日起至2016年6月30日止，上已累计拖欠逾期本息共24100.85元。经建行佛山市分行多次催缴，却一直拖欠至今。
建行佛山市分行认为，由于刘永峰所购的房产尚未办妥《房地产权证》和《他项权证》，故利澳公司应按照《合作协议》第五条之约定承担连带保证清偿的责任。截止2016年11月25日，刘永峰尚欠建行佛山市分行贷款本息422299.51元（其中本金412595.52元、利息8536.69元、罚息1167.3元）。
1.建行佛山市分行与刘永峰于2010年10月27日签订《借款合同》，约定：因该借款合同引起的或与该合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成的提交佛山仲裁委员会，按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。后刘永峰从2016年4月起未足额还款，建行佛山市分行向佛山仲裁委员会提起仲裁，裁决号为（2016）佛金仲字第265号，裁决内容如下：1.本案建行佛山市分行与刘永峰签订的《借款合同》于2016年6月30日提前到期；2.刘永峰应于该裁定书作出之日起十日内向建行佛山市分行偿还借款本金413142.38元及至2016年6月30日止的利息3410.27元、罚息192.02元，及从2016年7月1日起至全部本金实际清偿之日止的利息（自以413142.38元为基数按罚息利率计算，罚息标准为按中国人民银行公布的五年以上贷款基准利率下调30%再上浮50%，若基准利率发生变化，以上罚息标准从次年的1月1日开始调整。）3.刘永峰应于该裁决书作出之日起十日内向本案建行佛山市分行偿还为实现债权而产生的律师费27837元；4.本案建行佛山市分行就上述第二、三项裁决确定的债权及本案仲裁费10194元的范围内对刘永峰提供抵押的“南房按证字第886125363号”《佛山市南海区房地产按揭登记证明书》项下的位于佛山市南海区西樵镇樵金南路211号永利花苑2座2301房的房产享有优先受偿权。
后建行佛山市分行以该仲裁裁决书向佛山市中级人民法院申请执行，案号为（2016）粤06执1133号之一，佛山市中级人民法院于2016年12月21日出具裁定书，该裁定书查明刘永峰提供抵押的“南房按证字第886125363号”《佛山市南海区房地产按揭登记证明书》项下的位于佛山市南海区西樵镇樵金南路211号永利花苑2座2301房的房产因其他法院首查封，暂不具备处分条件，此外未发现刘永峰有其他可供执行的财产，且本案建行佛山市分行在指定期限内不能提供财产可供执行，该次执行程序无法继续进行而裁定（2016）粤06执1133号案终结本次执行程序。
2.建行佛山市分行与利澳公司于2010年9月7日签订《合作协议》，该协议第一条约定：建行佛山市分行、利澳公司双方就利澳公司依法开发建设并销售的坐落于佛山市南海区西樵镇樵金路经批准合名为永利花苑的商品楼宇进行抵押贷款合作，建行佛山市分行为利澳公司该整个项目的住宅、商铺、车位的购房人提供相关贷款业务。第五条约定：利澳公司对建行佛山市分行向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款）在建行佛山市分行最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，责任总额不超出最高抵押贷款额，并随着购房人逐期还贷相应递减。第六条约定：利澳公司的保证期限自建行佛山市分行将贷款资金划入利澳公司的银行帐户之日起，至利澳公司为购房人办妥所购房屋的《房地产权证》和《他项权证》，并交由建行佛山市分行保管之日止。第七条约定：保证范围为建行佛山市分行为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他相关费用。
3.建行佛山市分行因本起诉讼支出律师费28115元。
一审法院认为：建行佛山市分行与借款人刘永峰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及与利澳公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》系本案当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，各方应严格按照合同的约定履行义务。建行佛山市分行依约履行了放贷义务，借款人刘永峰自2016年4月1日开始未能依合同约定按时偿还本息已构成违约，经佛山仲裁委员会（2016）佛金仲字第265号仲裁裁决，刘永峰尚欠本金413142.38元及至2016年6月30日止的利息3410.27元、罚息192.02元，及从2016年7月1日起至全部本金实际清偿之日止的利息（自以413142.38元为基数按罚息利率计算，罚息标准为按中国人民银行公布的五年以上贷款基准利率下调30%再上浮50%，若基准利率发生变化，以上罚息标准从次年的1月1日开始调整。）
利澳公司为永利花苑购房人即刘永峰的保证人，保证责任期限为至刘永峰办妥所购房屋《房地产权证》和《他项权证》并交由建行佛山市分行保管之日止。根据该合同目及该条约定而言，作为约定房地产开发公司即利澳公司作为保证人在于确保督促购房者即借款人能及时办理房产证并办理抵押登记让银行能顺利取得抵押权。本案中，涉案抵押房屋已办理房地产按揭登记，建行佛山市分行本案中的债权已经生效仲裁裁决确认对该抵押房产享有优先受偿权，法院认为利澳公司的担保责任已履行完毕，故利澳公司于本案中无需再行承担保证责任，对建行佛山市分行诉请法院不予以支持，予以驳回。
利澳公司经法院依法传唤没有到庭，依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国担保法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回建行佛山市分行的全部诉讼请求。案件受理费因适用简易程序结案减半收取4313.34元，由建行佛山市分行负担。
建行佛山市分行不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持建行佛山市分行要求利澳公司对购房人刘永峰拖欠的借款本金及建行佛山市分行因实现债权而产生的仲裁费、诉讼费和律师费等费用承担连带保证清偿责任的诉讼请求；2.一、二审诉讼费、公告费等全部诉讼费由利澳公司承担。
事实和理由：一、利澳公司提供的担保责任尚在保证期限内，担保责任尚未履行完毕。双方签订的《合作协议》第五、六条约定，利澳公司对购房人刘永峰借款提供无条件、不可撤销的连带保证，保证期间为建行佛山市分行将贷款划入利澳公司指定账户之日起至利澳公司为购房人办妥所购房屋的《房地产权证》和《他项权证》，并交由建行佛山市分行保管之日止。但利澳公司尚未将《房地产权证》和《他项权证》交给建行佛山市分行，也未通知建行佛山市分行领取。《合作协议》第八条第（四）项约定，利澳公司同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要建行佛山市分行发出书面通知，利澳公司即在建行佛山市分行发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠建行佛山市分行的款项。由此可见，建行佛山市分行有权根据该约定实现债权的顺序，直接要求利澳公司承担连带清偿责任，而无需先执行借款人的抵押房产。
二、一审对《合作协议》签订目的与条款的理解有误。第一，建行佛山市分行享有优先受偿的抵押权，并不能免除利澳公司的保证担保责任。因利澳公司当时销售的房屋不具备办理房地产权证的条件，更不可能办理他项权证，利澳公司即作出保证担保，保证建行佛山市分行的贷款可以正常回收。从《合作协议》第八条第（四）项的约定可见利澳公司与刘永峰为同一顺序的债务偿还主体，无先后顺序之分。而且，建行佛山市分行享有抵押权并不影响利澳公司承担连带保证责任。第二，建行佛山市分行取得抵押房产的优先受偿权，并不等同于债权的必然实现。本案中，案涉房产因被多宗另案查封而暂不具备处分的条件，导致建行佛山市分行难以实现债权。
三、建行佛山市分行为实现债权而产生的律师费、诉讼费、仲裁费、公告费系利澳公司未按《合作协议》的约定履行所造成的损失，《合作协议》第七条、第八条第（四）项对此有明确约定，也未超出其订立协议时可以预见违反协议可能造成的损失范畴，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，应予支持。
利澳公司答辩称：一、一审判决合法公正，应予维持。利澳公司作为保证人的作用在于确保督促购房者即借款人能及时办理房产证并办理抵押登记让建行佛山市分行顺利取得抵押权。从大环境来看，利澳公司与建行佛山市分行并不特定为某个购房者签署《合作协议》，而是概括为永利花苑整个项目的购房者服务，由利澳公司为永利花苑购房者提供贷款业务，督促购房者即借款人能及时办理房产证并办理抵押登记让建行佛山市分行顺利取得抵押权，旨在促进各方交易的顺利进行。本案中，案涉房产已办理了房地产按揭登记，已取得抵押登记证明书，建行佛山市分行是否持有他项权证并不影响其对案涉房屋享有优先受偿权，利澳公司已履行了合同目的，担保责任已完成，无需再行承担保证责任。
二、《合作协议》中并无明确约定建行佛山市分行实现债权的先后顺序。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，实现债权有先后顺序，应先以案涉房产实现债权，不足部分再由利澳公司承担保证责任。另，生效的仲裁裁决已确认建行佛山市分行对案涉房产享有优先受偿权，债权已得到极大程度的保护，即使该房产被多宗另案查封，但实现债权是指日可待。
三、根据《合作协议》第八条第（四）项约定，利澳公司至今未收到建行佛山市分行发出的任何书面通知，故建行佛山市分行无权要求利澳公司代偿刘永峰的债务。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本案二审争议焦点系利澳公司应否承担保证责任及保证责任的范围。
根据本案查明的事实，利澳公司与建行佛山市分行签订的《合作协议》约定，利澳公司在永利花苑的商品楼宇销售期间，对建行佛山市分行向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在建行佛山市分行最高贷款额限额内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限自建行佛山市分行将贷款资金划入利澳公司的银行账户之日起，至利澳公司为购房人办妥所购房屋的《房地产权证》或《他项权证》并交由建行佛山市分行保管之日止。依据上述合同约定，在未有证据证明案涉房屋已经办理了《房地产权证》或《他项权证》并已交给建行佛山市分行保管的情况下，利澳公司提供的保证仍在保证期限内，利澳公司对刘永峰就案涉房产所负债务应当承担连带保证责任。利澳公司以建行佛山市分行已达到其合同目的为由辩称利澳公司无需承担保证责任，理由不能成立，本院不予采纳。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中，《合作协议》第八条第（四）项约定，利澳公司同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要建行佛山市分行发出书面通知，利澳公司即在建行佛山市分行发出通知之日起三十日内代偿购房人所欠建行佛山市分行合同约定的有关款项。有鉴于此，双方对建行佛山市分行债权的实现方式已有明确约定，在建行佛山市分行本案起诉利澳公司要求其承担购房人刘永峰所欠债务的保证责任，即法院将建行佛山市分行起诉状送达给利澳公司，可以视为建行佛山市分行已向利澳公司发出书面通知，则利澳公司应当依约承担相应的保证责任。利澳公司认为双方对建行佛山市分行实现债权的顺序无明确约定，及以其至今未收到建行佛山市分行发出的书面通知辩称其无需承担保证责任，理由均不能成立，本院不予采纳。
《合作协议》第七条“关于保证范围”约定，利澳公司保证责任的范围包括抵押贷款本金、抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）及建行佛山市分行为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及例如评估费、差旅费等其他有关费用）。佛山仲裁委员会（2016）佛金仲字第265号仲裁裁决刘永峰对建行佛山市分行承担偿还借款本金、利息、罚息、律师费并承担仲裁费等责任，上述费用均在利澳公司的保证范围内，建行佛山市分行要求利澳公司对此承担连带清偿责任有理，本院予以支持。另，建行佛山市分行为本案纠纷委托广东豪盛律师事务所代理，虽然建行佛山市分行尚未实际支付律师费，但广东豪盛律师事务所已派出律师为建行佛山市分行参与诉讼，并依约提供了法律服务，属于必然发生的费用，也属于建行佛山市分行、利澳公司约定的担保债权范围。而《委托代理协议》约定律师费为28115元，亦属合理，建行佛山市分行要求利澳公司支付该律师费，本院予以支持。利澳公司承担保证责任后，有权向刘永峰追偿。
综上所述，建行佛山市分行的上诉理由可以成立，本院予以支持。一审对此处理错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院(2016）粤0605民初19409号民事判决；
二、佛山市南海利澳房地产开发有限公司对刘永峰在（2016）佛金仲字第265号仲裁裁决第二、三项确定的债务及仲裁费10194元承担连带清偿责任；
三、佛山市南海利澳房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还律师费28115元予中国建设银行股份有限公司佛山市分行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取4313.34元、二审案件受理费8626.68元，由佛山市南海利澳房地产开发有限公司负担。中国建设银行股份有限公司佛山市分行多缴纳的二审诉讼费100元，经其书面申请后，由本院予以退回。佛山市南海利澳房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向本院支付二审诉讼费8626.68元，逾期将由本院强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 李秀红
代理审判员 曾慧元
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 陈艺婷