广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0783民初2139号
原告：广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司（原广州中颐物业管理有限公司开平分公司），住所地：开平市长沙区三江大道海伦堡一号楼首层06、07。
法定代表：徐正海。
委托代理人：潘美凤，该公司员工。
委托代理人：余丽萍，该公司员工。
被告：关超泉，男，汉族，1984年7月23日出生，住址：开平市，现住址：开平市，
原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司（原广州中颐物业管理有限公司开平分公司，以下简称海伦堡物业公司）诉被告关超泉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海伦堡物业公司的委托代理人余丽萍、被告关超泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海伦堡物业公司向本院提出诉讼请求为：1、判令被告向原告支付支付从2014年5月至2017年11月止的物业服务费4351.17元、水费25元、公共分摊费人民币474.67元；2、判令被告支付滞纳金从逾期之日起每日按应交费用总额的3‰计至全部清偿之日止，暂计至2017年11月为8997.97元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：原告是开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司委托的开平市三江大道海伦堡花园的物业管理单位，被告是开平市三江大道海伦堡1号楼2座1701房的业主，该房屋建筑面积为91.99平方米。原、被告签订了《管理公约》及《物业管理服务协议》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月8日-20日之间向原告缴纳物业服务费及水费、公共分摊的电费。涉案房屋的收费标准为每月每平方米1.1元；被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金等。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2014年5月起至今一直没有支付物业服务费及公摊电费，截止2017年11月被告已累计欠缴物业费及违约金共计人民币13848.81元，原告多次向被告催收，被告均无理拒绝缴纳。被告的欠款行为违反了《管理公约》和《物业管理服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定和协议的约定提起本案诉讼，以维护原告合法权益。
原告海伦堡物业公司对其陈述事实在举证期限内提供如下证据：
1、原告负责人身份证明书原件、负责人身份证、营业执照、核准变更通知书（名称变更）复印件各一份；2、被告关超泉身份证复印件一份；3、管理公约及物业管理服务协议复印件一份；4、购房发票复印件一份；5、欠费明细复印件一份。
被告关超泉答辩称：我确认原告所称我拖欠的物业管理费、水费、公告分摊费数额，这些费用我可以缴纳，但是因为原告没有履行合同约定的内容，是原告违约，所以我没有缴纳上述费用。我所购买房屋的楼上漏水，我要求物业公司协助我解决这个问题，但是物业公司一直都没有解决；对于公共部分，公共垃圾没有及时清理，公共区域的瓷砖烂掉了没有处理，地下室进水，水池不清理干净，自来水黄等问题，原告都没有按照合同的约定履行。
被告关超泉在举证期限内没有证据向本院提交。
经庭审质证，被告对原告提交的证据没有异议。对于原告海伦堡物业公司提交的证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。
根据上述认定的证据及原告的陈述，本院认定事实如下：
2011年4月8日，原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司（甲方）与被告关超泉（乙方）签订《管理公约》及《物业管理服务协议》，上述协议约定：一、根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就物业管理达成协议。二、物业管理费按建筑面积计算，由于小区分期建设，物业配套设施尚未完全交付使用之前，物业管理服务费暂按高层住宅（带电梯）每月每平方米1.1元收费，按上述计算方式、标准，乙方建筑面积为91.99平方米，乙方应按101.19元/月向甲方交纳物业服务费。三、物业管理服务费不含公共分摊费。电梯运行电费按30元/月/户分摊，二次加压供水水泵、梯间照明等设备运行的公共电费由受益人按照政府有关规定或受益人所享有的份额进行分摊。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、有限电视使用费、网络使用费、房租等代收代缴收费，收费标准执行政府规定。没有政府规定的，由双方协商收费标准。四、乙方交纳费用时间：每月8日-20日缴交当月管理费及上月水电费。五、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰的标准交纳违约金。物业公司有权以民事诉讼的形式提出追讨。
协议签订后，原告依约向被告提供物业服务，被告亦依照约定向原告缴纳物业服务费。但从2014年5月1日起至今，被告没有依约向原告缴纳物业服务费及公摊电费。原告多次要求被告缴纳其拖欠的物业服务费、公摊电费及违约金，被告均拒绝缴纳。自2014年5月起至2017年11月止，被告拖欠原告物业服务费为4351.17元，水费25元，公共分摊费474.67元。因原告多次向被告催收未果，遂成诉讼。
庭审中，被告关超泉对所欠原告上述物业服务费、水费、公共分摊费用予以确认。
本院认为：本案属物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”根据原告与被告签订的《管理公约》及《物业管理服务协议》，原告是被告选聘实施物业管理服务的物业服务企业，其为海伦堡的业主提供物业管理服务，并收取物业服务费。被告关超泉在接受原告海伦堡物业公司提供的物业管理服务后，应当按照双方签订合同的约定向海伦堡物业公司支付物业服务费用。被告称原告没有处理其房屋屋顶漏水以及未尽职履行物业管理事项，导致涉案小区存在公共卫生脏乱等情形，但其未提供证据证明物业管理长期存在公共卫生脏乱等问题。至于被告提出的其房屋屋顶漏水的问题，由于物业服务企业的职责是为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权认定其房屋屋顶漏水的成因，如果被告认为相邻业主导致其房屋漏水，侵犯了自已的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由，因此，被告的辩解理据不足，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，原告请求被告支付2014年5月至2017年11月的物业服务费4351.17元、公摊电费人民币474.67元、代其缴纳2014年5月至2017年11月的水费25元，理据充足，本院予以支持。
关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”及第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，关超泉未按期支付物业服务费，其行为已构成违约，造成海伦堡物业公司利息损失。但依照原、被告双方签订的《管理公约》及《物业管理服务协议》的约定，乙方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金。上述约定折合年利率为109.5%（每日3‰×365日），明显过分高于利息损失，因此，根据公平的原则，本院予以调整。结合本案关超泉违约的性质，本院酌定调整违约金为按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计付。对此，被告关超泉应支付违约金（从2014年5月起至本判决确定的履行期限最后一日止，从每年每个月的21日起算，逐月以欠缴金额101.19元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算）给海伦堡物业公司。
综合上述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告关超泉应自本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费4351.17元、公摊电费474.67元，代缴的水费25元及违约金（从2014年5月起至本判决确定的履行期限最后一日止，计算方法：从每年每个月的21日起算，逐月以欠缴金额101.19元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算）给原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元（原告已交纳），由被告关超泉负担。被告应在支付欠费时迳付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 员 戚锦洪
审 判 员 张永进
人民陪审员 余春实
二〇一七年十二月七日
书 记 员 高万丽
戚晓红