大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0214民初1971号
原告：大连宜家物业管理有限公司，所在地大连市普兰店区。
法定代表人：隋世川，系该公司经理。
被告：姜振福，男，1977年4月11日出生，汉族，农民，住大连市普兰店区，公民身份证号码：XXX
原告大连宜家物业管理有限公司与被告姜振福为物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连宜家物业管理有限公司的法定代表人隋世川和被告姜振福均到庭参加到诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即给付2013年11月14日至2018年11月14日物业管理费合计2456元（58.49平方米×0.7元/月平方米×5年×12个月）及滞纳金（按照日千分之三计算）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月被告在普兰店区安波镇际温泉新城小区购买商品房，被告缴纳了2010年到2013年11月13日的物业费，2013年11月14日至2018年11月14日的物业管理费一直没有缴纳，5年共欠2456元，经原告多次催要，被告一直没有给付，被告的行为构成侵害原告的合法权益。诉至法院请求依法判决立即给付拖欠的物业费及滞纳金。
被告姜振福辩称：开发商逾期交房产生的违约金应该用来顶物业费，换物业公司自己不知道，新的物业公司没有权利向其主张物业费，同时物业公司因挖水管给其造成了损失，损失数额也应该用来顶物业费，物业管理也不到位，物业公司成立不合法，没有资质，被告在装太阳能热水器时，物业公司强买强卖，太阳能热水器不好用，现在强烈要求将太阳能拆除，返还购买太阳能热水器款项。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告大连宜家物业管理有限公司针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：大连安波国际温泉新城物业管理合同2份，业主临时公约、承诺书、协议书、收费许可证、资质证书、营业执照各一份。被告姜振福针对其答辩向本院提交了以下证据：商品房买卖合同1份、照片15张。本院组织当事人对证据进行了交换和质证。
本院对上述证据认定如下：原告提交的大连安波国际温泉新城物业管理合同，业主临时公约、承诺书协议书，上述证据形式合法，能够证明案件相关内容，本院予以确认并在卷佐证，原告提交的收费许可证、资质证书、营业执照均系有权机关在其权限范围内颁发，本院予以采信。被告提交的商品房买卖合同与本案没有关联性，本院不予采纳，被告提交的15张照片没有拍摄时间，并且显示的只是小区局部的静态图像，而且从照片显示的内容不足以证明原告未尽到物业管理责任，故本院对被告提交的该证据，不予采纳。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月10日，建设单位大连凯强房地产开发有限公司，选聘大连一合物业管理服务有限公司为被告实施物业服务，2016年6月10日，因大连一合物业管理服务有限公司一直处于亏损状态，无力经营，大连凯强房地产开发有限公司、大连一合物业管理服务有限公司与原告三方签订了协议书约定物业管理相关事宜，重新选聘原告为被告实施物业服务，并约定业主所欠的物业服务费由原告收缴。2016年8月10日，大连凯强房地产开发有限公司重新与原告签订了大连安波国际温泉新城物业管理合同。被告姜振福于2011年11月13日签订的《承诺书》的内容为：本人为安波国际温泉新城的买受人，为维护本物业管理区域内群体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读大连凯强房地产开发有限公司制定的业主临时公约。二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约。三、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反临时规约的行为承担相应责任。四、本人同意转让该物业时取得物业受让人签署的临时公约承诺书并送交物业管理企业，物业管理企业收到物业受让人签署的承诺书之前，本承诺继续有效。《业主临时公约》中第四条，明确约定建设单位有权选聘物业管理企业。被告缴纳了2011年至2013年11月13日的物业费。2013年11月14日至2018年11月14日五年的物业费没有缴纳。被告房屋面积为58.49平方米，物业费的收费标准为0.7元每月每平方米。
另查，该小区未成立业主委员会。
本院认为，合法的物业服务合同应受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故建设单位与大连一合物业管理服务有限公司、原告签订的物业服务管理合同对被告均具有约束力，被告签订承诺书的行为也表明其同意由建设单位为其选聘物业服务公司，故本案的原告与被告均应该遵守合同的约定履行自己的权利义务。物业公司按照合同约定提供了物业服务，被告理应按照合同约定期限及标准交纳物业费。建设单位、大连一合物业管理服务有限公司和原告签订的协议约定，由原告向拖欠物业费的业主收缴拖欠物业费，该约定系债权的转让，合法有效，原告提出诉讼之日应视为该债权转让通知了被告。故原告要求被告支付拖欠的2013年11月14日至2018年11月14日五年的物业费2456元的诉请，于法有据，本院予以支持。庭审中被告所述开发商延期交房应给予其赔偿，原告私自接水管给其造成的损失及返还购买太阳能热水器的费用，要求原告拆除违章建筑等主张与本案并非同一个法律关系，不属于本案审理的范围，本案不予涉及。
关于滞纳金一节，因被告未能及时按照合同约定交纳物业费，理应支付相应的滞纳金，但考虑到按原告主张滞纳金的数额应与逾期交费所造成的损失大体相当，按照原告主张的计算滞纳金方法计算出的滞纳金数额明显过高，同时考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业服务公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，故本院将滞纳金计算标准调整为五年所欠物业费2456元的30%即736.8元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告姜振福于本判决生效后十日内支付原告大连宜家物业管理有限公司2013年11月14日至2018年11月14日五年的物业费合计人民币2456元，并支付滞纳金736.8元；
二、驳回原告大连宜家物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告姜振福承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。
代理审判员 郭万一
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 原春子
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。