北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0109民初246号
原告（反诉被告）：杨再恒，男，1966年12月27日出生，住河北省沧州市，公民身份证号码×××。
原告（反诉被告）：白振国，男，1950年11月11日出生，住北京市海淀区，公民身份证号码×××。
委托诉讼代理人：胡菲菲，北京商专律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱英宗，北京融开律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京三仁科技有限责任公司，住所地北京市房山区窦店镇山水汇豪苑公建1号楼2层1号-11。
法定代表人：庞雪峰，总经理。
委托诉讼代理人：刘平，北京市汉和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李楠，男，1988年12月25日出生，汉族，北京三仁科技有限责任公司员工，住北京市房山区，公民身份证号码×××。
第三人：王利，男，1957年5月19日出生，合体经营户，住河北省三河市，公民身份证号码×××。
第三人兼第三人王利之委托诉讼代理人：由亮亮（王利之妻），1980年8月10日出生，汉族，个体经营户，住河北省三河市，公民身份证号码×××。
第三人：闫永生，男，1969年2月11日出生，户籍所在地吉林省吉林市，公民身份证号码×××。
原告（反诉被告）杨再恒、白振国诉被告（反诉原告）北京三仁科技有限责任公司（以下简称“三仁科技公司”）、第三人王利、由亮亮、闫永生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨再恒、白振国之委托诉讼代理人胡菲菲，被告（反诉原告）三仁科技公司之委托诉讼代理人刘平，第三人兼第三人王利之委托诉讼代理人由亮亮到庭参加诉讼。第三人闫永生经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告白振国、杨再恒向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告方支付房屋租金人民币630000元（从2015年4月到2016年9月30日）。事实与理由：原被告于2014年1月1日签订《房屋租赁协议》，约定被告承租原告购买的位于北京市门头沟区滨河路18号（以下简称“滨河路18号”）面积1053平方米的商铺。租赁期限自签字之日到2019年12月31日。年租金360000元，每年按40000元递增，第6年按50000元递增。支付租金方式为每季度支付一次，提前一个月的1号支付到原告杨再恒的账户。被告一直将上述承租房屋用于经营餐饮业务，按照协议约定，被告应于2015年3月1日支付2015年第二季度租金100000元，应于6月1日支付第三季度租金100000元，9月1日支付第四季度租金100000元。2015年12月1日应当支付2016年第一季度租金人民币110000元。被告迟延支付房租的行为，已经违反了双方的合同约定及法律规定，已经构成违约，故原告诉至法院，希望法院判如所请。
被告三仁科技公司答辩并反诉称，原告所述原被告双方就滨河路18号签订房屋租赁合同情况属实，反诉被告同意反诉原告在租赁商铺经营的同时可以对商铺进行装修，协议签订后反诉原告依约缴纳了合同约定应缴租金，并将该商铺委托给合伙人王利及由亮亮负责装修整理承租商铺，采购设施设备经营餐饮火锅城，并安排招聘培训员工，反诉原告在到工商部门办理营业执照时被告知该租赁房屋没有产权手续，不能办理工商经营执照，后在反诉原告实际经营过程中，因无经营执照造成无法办理餐饮服务许可证，无法办理税务发票登记等，并造成反诉原告承租的经营场所，经营设施被食品药品监督管理部门查封，给反诉原告造成极大经济损失，在反诉原告多次与反诉被告沟通协商无果的情况下，反诉原告于2015年10月将反诉被告诉至贵院，要求反诉被告承担赔偿责任，后双方达成庭外和解意向，而向贵院申请撤诉。反诉原告因上述原因无法经营而被迫关张停业，并于2016年2月16日向反诉被告发出书面通知函，通知反诉被告收回房屋，解除租赁关系。但反诉被告却以租金主张为由将反诉原告诉至贵院，现查悉，反诉被告出租的涉案房屋没有取得规划部门批准的建设工程规划许可证，也没有取得建设主管部门批准的施工许可证，应属于违章建筑，因此双方之间签订的涉案房屋租赁合同应属无效，而反诉被告井没有向反诉原告如实告知以上事实，应承担全部赔偿责任，故提出如下反诉诉讼请求：判令反诉原告与反诉被告所签订的房屋租赁合同无效；反诉被告赔偿反诉原告租赁房屋的装修损失人民币850000元。
反诉被告杨再恒、白振国辩称，不同意反诉原告的反诉诉讼请求。涉案房屋是经北京市门头沟区建设管理委员会（以下简称“门头沟区建委”）批准建设的，不属于违章建筑，《房屋租赁协议》有效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称“《最高院解释》”)第二条之规定：“在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。涉案房屋系当时的门头沟区建委与大兴安岭嫩源生态工程投资发展有限公司（以下简称“嫩源生态公司”）共同联合建设，以北京嫩源房地产开发有限公司（以下简称“嫩源房地产公司”）作为开发商对房产予以建设出售，嫩源生态公司和嫩源房地产公司的法定代表人均为赵宇林。依据嫩源生态公司与门头沟区建委签订的《门头沟区建委培训学校二期工程联合建设合同》（以下简称“《联建合同》”）第五条规定，项目建成后，门头沟区建委和嫩源生态公司实行二八分成。由此可知，涉案房屋属于经门头沟区建委批准建设，不属于违章建筑，本案的《房屋租赁协议》合法有效，应当予以认定。三仁科技公司不能仅仅凭借在北京市规划委员会门头沟分局（以下简称“门头沟区规委”）查到的无建设工程规划许可证证明，就断定涉案房屋属于违章建筑。在《房屋租赁协议》有效的前提下，三仁科技公司作为诉争房屋的承租人提前解除租赁协议，应当承担违约责任，赔偿房屋闲置期间的损失。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷若千疑难问题的解答》（以下简称“《房屋租赁疑难问题解答》”）第26条规定：“因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持……损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月”。退一步讲，即使房屋属于违章建筑，《房屋租赁协议》无效，三仁科技公司也应当支付占有费。依据《最高院解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。故，三仁科技公司应当依据《房屋租赁协议》约定数额及方式支付占有使用费，支付自2015年4月起至2016年9月30日占有使用费合计人民币630000元。并且，双方应按照导致合同无效的过错责任分担装修现值损失，我方订立合同时同意三仁科技公司对该房屋进行装修，但其仅进行了小修小补，装修的整体基础在出租给三仁科技公司之前就已经存在了，我方现在不同意利用装修现值。依据《最高院解释》第九条：“租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装修装饰物，出租人同利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，反诉被告对合同无效不承担任何过错。原因在于：涉案房屋是政府主导项目，反诉被告有合理的理由相信房屋的合法性；三仁科技公司的法定代表人庞雪峰也是涉案项目的购房人之一，他对房屋的性质和历史沿革是完全知晓，当然三仁科技公司对于合同无效也不存在过错，在双方均无过错的前提下，依据公平原则，双方应当承担同等责任，即，双方对于装修的现值损失各承担50%的责任；关于装修鉴定的问题，《房屋租赁疑难问题解答》第15条规定：“房屋租赁合同无效……法院应当释明承租人可就装饰装修的现值或残值损失要求赔偿，承租人坚持不主张或只提出抗辩的，就装饰装修损失，法院不予处理，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”在本案中，三仁科技公司对于其主张的装修损失赔偿负有举证义务。在双方不能就装修现值达成一致的情况下，反诉被告没有义务申请对装修现值予以鉴定，应当由三仁科技公司申请有资质的鉴定机构予以鉴定，以鉴定结果作为法院判决的依据。综上，涉案房屋不是违章建筑，《房屋租赁协议》合法有效，三仁科技公司应当赔偿解除合同给反诉被告造成的损失。即使涉案房屋是违建，《房屋租赁协议》无效，三仁科技公司仍应支付占用使用费，对于装修现值的损失，由双方各自承担50%，且三仁科技公司应当对自己的主张承担举证义务。
第三人由亮亮、王利述称，不同意白振国、杨再恒主张的事实、理由和诉讼请求，我与三仁科技公司系合伙关系，在北京市门头沟区滨河路18号第负1.1.2层6-8轴C号房屋（以下简称“C号房屋”）内经营饭馆，由于C号房屋没有房产证，导致无法办理营业执照，饭馆不能正常经营，认可三仁科技公司主张的事实，同意三仁科技公司的反诉诉讼请求。
第三人闫永生经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
双方当事人无争议的事实如下：
白振国、杨再恒于2005年9月27日与嫩源房地产公司订立《房屋买卖合同》，约定白振国、杨再恒从嫩源房地产公司购买建设商业性房屋，具体位置为C号，建筑面积约1053.34平方米，建筑层数为地上五层、地下一层。小懒羊（北京）餐饮有限责任公司（以下简称“小懒羊餐饮公司”）于2005年6月10日与嫩源房地产公司订立《商铺购买协议书》，约定小懒羊餐饮公司从嫩源房地产公司购买滨河路18号商铺，具体位置为14-17轴负一层、正一层、二层房屋，测量面积约为1472.36平方米。该《商铺购买协议书》上有小懒羊餐饮公司法定代表人庞雪峰签字。
三仁科技公司与小懒羊餐饮公司的法定代表人均为庞雪峰。
滨河路18号房屋未取得建设工程规划许可证。
2011年5月8日，白振国、杨再恒与北京快益顺涮肉店（以下简称“快益顺涮肉店”）就C号房屋订立《房屋租赁协议》，约定：快益顺涮肉店承租C号房屋，租赁期限为2011年6月1日至2012年12月31日，每月租金10000元。根据《个体工商户营业执照》记载，字号名称为“北京快益顺涮肉店”；经营者姓名为“闫永生”；组成形式为“个人经营”；经营场所为“北京市门头沟区滨河路18号”；经营范围及方式“许可经营项目：单纯火锅（含凉菜、不含裱花蛋糕、不含生食海产品）一般经营项目：无”；执照有效期自2009年9月27日至2013年9月26日。
2014年1月1日，白振国、杨再恒与三仁科技公司就C号房屋签订《房屋租赁协议》，协议约定：乙方（三仁科技公司）承租甲方（杨再恒、白振国）坐落于北京市门头沟区滨河路18号面积1053平方米商铺；甲方保证享有该商铺的合法出租权，乙方享有该商铺经营权和对外转租权；租赁期限为2014年1月1日至2019年12月31日，免租期2个月；租金计算方式为每年360000元，每年按40000元递增，第六年按50000元递增，其他费用由乙方承担，租金支付方式为每季度支付一次，乙方提前一个月的1号付款到甲方账号，如乙方到期不付房租，甲方有权收回、另行出租，否则诉之法律追讨；如果遇到政府或开发商征用、拆迁、收购等无法继续经营的情况，取得除房屋补偿外的装修及经营等全部补偿归乙方所有，如房屋租赁协议中止执行，乙方所投资装修、装饰设施不得拆除；此租赁协议经签字后任何一方不得单方违约，如违约按实际投入赔偿相关损失。
三仁科技公司、王利、由亮亮、闫永生曾于2015年10月以房屋租赁合同纠纷将白振国、杨再恒诉至我院，后撤诉。
在本案审理中，三仁科技公司于2016年2月16日以邮寄方式向白振国、杨再恒发出《退交承租房屋通知》，表示自当日起将C号房屋交还白振国、杨再恒，希望白振国、杨再恒积极收房、交接，以避免扩大损失。白振国、杨再恒认可于2016年2月16日收到该通知，但由于本案正在审理过程中，为保持现场状况便于评估、指认等，并未主动联系三仁科技公司收房。三仁科技公司于2016年11月7日在法院主持下将C号房屋交还白振国、杨再恒。
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、C号房屋能否被认定为经主管部门批准建设的房屋。
白振国、杨再恒主张C号房屋所在的滨河路18号商铺虽未办理建设工程规划许可，但系经主管部门批准建设的房屋，提交门头沟区建委分别于2002年10月16日及2003年1月8日向北京市门头沟区人民政府（以下简称“门头沟区政府”）所做的《请示》、门头沟区政府分别于2002年10月31日及2003年1月9日做出的公文批办单、门头沟区建委向北京市门头沟区发展计划委员会报送的请示、门头沟区规委做出的《关于门头沟区建设委员会培训学校综合楼的规划意见》（以下简称“《规划意见》”）、门头沟区建委出具的《变更通知》、北京市门头沟区公安消防支队（以下简称“门头沟区消防队”）出具的《关于北京市门头沟区建委培训中心综合楼建筑工程消防验收的意见》、国有土地使用证、北京市门头沟区住房和城乡建设委员会（以下简称“门头沟区住建委”）与嫩源生态公司订立的《关于住建委培训学校二期工程土地腾退的会议纪要》、门头沟区政府作出的《通知》、《门头沟区人民政府常务会议纪要》、2011年5月23日及2011年8月4日的《会议纪要》，三仁科技公司、由亮亮、王利对上述证据真实性没有异议，不认可证明目的，认为上述证据不足以证明C号房屋为经主管部门批准建设的房屋。经本院调查，门头沟区规委表示，本案所涉项目无“选址意见书”、“设计方案审查意见”及“建设工程规划许可证”；依照《中华人民共和国城乡规划法》，符合法律规定的合法建设项目在规划部门需要办理的流程包括四个步骤，第一步需到规划部门办理选址意见书，有合法选址意见书后第二步是办理建设用地规划许可证，第三步办理建设项目的设计方案审查意见，设计方案审查意见通过后，第四步才可办理建设工程规划许可证；依照法律规定，只有取得建设工程规划许可证，并严格按照建设工程规划许可证许可的范围建设才是合法的建筑，本案所涉项目没有办理建设工程规划许可证，不具备完整的建设手续。门头沟区住建委（原门头沟区建委）表示，本案所涉项目的建设单位为原门头沟区建委，仅办有建设用地规划许可证，因历史原因该项目建设手续不齐全，原门头沟区建委就该项目在建设时与嫩源房地产公司签订的联建协议，但建设完成后并未按照上述联建协议实际履行。而原告提交的《规划意见》的内容为：“门头沟区建设委员会培训学校综合楼位于滨河路18号，地下1层，地上主体5层，建设面积13427.12平方米，其中地下面积2328.5平方米，地上面积11098.61平方米，地上建筑高度20.85米，属于建委培训学校综合用楼。由于2003年4月正值非典时期，该工程未办理规划意见书，但符合规划选址要求。经审核同意上述规划意见。”可见该《规划意见》的功能最多仅能替代选址意见书，白振国、杨再恒提交的证据不足以证明C号房屋为经主管部门批准建设的房屋。
2、三仁科技公司交纳租金情况。
三仁科技公司及由亮亮、王利主张三仁科技公司交纳租金至2015年6月底，但就其租金交纳情况未提交相关证据。白振国、杨再恒对此不予认可，认可已收到三仁科技公司2014年1月1日至2015年3月31日租金共400000元。白振国、杨再恒的计算方式为，根据双方的约定，2014年1月1日到2014年12月31日年租金标准为360000元，由于该年度有两个月免租期需扣除两个月租金60000元，故2014年1月1日到2014年12月31日租金实际为300000元，2015年年租金为400000元，每季度租金100000元，故收到2014年1月1日至2015年3月31日租金共400000元。本院认定三仁科技公司交纳租金至2015年3月底，自2015年4月起未支付租金，已支付租金共计400000元。
3、白振国、杨再恒将C号房屋交付给三仁科技公司的时间。
白振国、杨再恒主张房屋交付时间为2011年5月8日，理由为闫永生仅为快益顺涮肉店的名义上的经营者，快益顺涮肉店的实际经营者为三仁科技公司的法定代表人庞雪峰，三仁科技公司及由亮亮、王利对此不予认可，主张房屋交付时间为三仁科技公司与白振国、杨再恒订立租赁协议当日，理由为三仁科技公司虽与由亮亮、王利及闫永生存在合伙关系，但快益顺涮肉店、三仁科技公司和庞雪峰个人在法律上是不同的主体，且三方之间的合伙关系自2013年10月7日订立《合伙协议》时起才产生，不能以白振国、杨再恒将房屋交付给快益顺涮肉店的时间作为交付给三仁科技公司的时间。由于快益顺涮肉店和三仁科技公司系不同的主体，本院认定白振国、杨再恒将C号房屋交付给三仁科技公司的时间为双方订立房屋租赁合同的时间即2014年1月1日。
4、三仁科技公司承租房屋后的装修情况。
三仁科技公司主张其承租C号房屋后，对房屋进行了装修，装修现值为850000元。三仁科技公司为证明其主张，提交由亮亮与北京创高建筑装饰工程有限责任公司（以下简称“创高建筑公司”）订立的《北京市建设工程施工合同》、四张创高建筑公司出具的收据、证人刘某的证人证言、《合伙协议》在案佐证，并在诉讼中申请对C号房屋装修现值进行评估。《北京市建设工程施工合同》载明：发包方为由亮亮、王利，承包方为刘某；工程名称为“火锅店装修”，工程地点“滨河路18号”，建筑面积1053平方米，层数为三层；承包方式为包工包料，工程承包造价为850000元；工期为2014年3月6日至2014年4月30日，共54天；发包方分四次向承包方支付工程款，分别是2004年3月5日300000元、2014年3月30日200000元、2014年4月10日200000元、2014年5月15日150000元；工程项目为吊顶、包箱隔断、铺地砖、墙沿壁纸、水电及照明设备、卫生间、门头装修、改造厨房上下水、排风吊顶、监控设备、收银台2个、空调安装（16台）；合同订立时间为2014年3月6日。由亮亮在“发包方”及“委托代理人”处签字，“承包方”处有创高建筑公司的印章，刘某在“委托代理人”处签字。四张创高建筑公司出具的收据分别载明，创高建筑公司于2014年3月5日收到由亮亮、王利交来火锅涮肉店装修款人民币300000元；于2014年3月30日收到由亮亮、王利交来涮肉店装修款200000元；于2014年4月10日收到涮肉店由亮亮、王利交来装修款200000元；于2014年5月15日收到由亮亮、王利交来涮肉店装修款150000元。收据上均盖有创高建筑公司的印章，并由刘某在收款人处签字。证人刘某出庭作证，证人证言为：“我叫刘某，原在北京创高建筑装饰工程有限责任公司工作。2014年3月初，受王利、由亮亮、北京三仁科技有限责任公司委托，公司指派，装修门头沟区滨河路18号，小懒羊海鲜火锅，全部装修工程。装修工程近两个月，装修工程项目如下，（一）木工部分，一二层吊顶，地下室吊顶，包间隔断，收钱吧台，平封。门头铝型板，门头制作等。（二）水电部分。一二层，地下室照明，所有桌子、电源。空调和动力电源及插座，后厨所有用电的设备电源。门头灯箱，消防增加和改造，厨房上、下、水、空调。卫生间上下水、排风系统。（三）瓦工部分。一二层地砖，地下室墙地和里面设备，楼梯踏步，卫生间墙地砖、设备。（四）油工部分。一二层地下室，所有的墙面顶棚壁纸等涂料。为了避税，所以没有为由亮亮、王利开发票，仅仅出具了收据。”其当庭指认的施工地点与C号房屋位置一致。《合伙协议》载明：“甲方由亮亮、王利乙方三仁科技公司丙方闫永生经友好协商，共同出资经营饭店（名称待办照后确定），承租位于北京市门头沟区滨河路18号房屋等事宜，达成以下协议：一.承租房屋所需资金暂由乙方承担，乙方并负责该房屋装修需要所需资金。二.甲方负责承担承租房屋经营所需要设施设备等，并负责人员招聘及日常经营管理，甲方承诺以承包方式作为对乙方、丙方的投资保证。三.丙方负责饭店经营手续与出租方协商及办理，并同意以丙方名义办理相关证照，负责相关物业管理费用的承担。四.甲、乙、丙三方同意在饭店正常经营盈利后，以4：4：2的比例分配，如因经营发生的损失，亦按以上比例承担分配。五.如在经营中，发生法律纠纷，应协商解决，在行使共同合法权利时，任何一方均应相互配合，不能推诿拖延，如造成损失，按责任予以承担。六.三协议一式三份，各执一份，具有同等效力。七.本协议自三方签字盖章后生效。2013年10月7日”由亮亮、王利、闫永生及三仁科技公司分别在该协议上签字、盖章。在诉讼中，我院委托北京科正资产评估有限责任公司（以下简称“科正评估公司”）对C号房屋装修现值进行评估。科正评估公司于2016年7月26日出具评估报告，评估结论为C号房屋装修现值评估值为962386.35元。白振国、杨再恒认可三仁科技公司对C号房屋进行了装修，但装修范围仅为局部修补，C号房屋由快益顺涮肉店之前的承租人陈东生进行过装修。对《北京市建设工程施工合同》、收据、证人证言、《合伙协议》的真实性均不予认可，对评估报告的结论没有异议，但应剔除C号房屋原有装修。白振国、杨再恒为证明C号房屋原有装修情况，提交了杨再恒与陈东生于2007年9月16日订立的《房屋租赁合同》、自北京中恒永兴房地产评估事务所有限公司（以下简称“中恒永兴评估公司”）调取的照片及手写的《快益顺涮肉店评估结果通知单》（评估金额为1024544.13元），称2011年政府考虑在给予合理补偿的前提下将滨河路18号的房屋拆除，并委托中恒永兴评估公司对包括C号房屋在内的滨河路18号所有商铺的装修价值进行了评估，虽拆除未果，但中恒永兴评估公司留有材料可以证明C号房屋2011年时的装修情况，当时在此经营的是快益顺涮肉店。三仁科技公司对杨再恒与陈东生于2007年9月16日订立的《房屋租赁合同》的真实性和证明目的均不认可，认可《快益顺涮肉店评估结果通知单》和照片的真实性、合法性，但认为不足以证明C号房屋现在的装修就是2011年的装修，当年的装修评估金额与本案的评估金额不一致，恰好证明了三仁科技公司于2014年对C号房屋重新进行了装修。由亮亮、王利对三仁科技公司提交的证据和主张的事实均没有异议，对白振国、杨再恒提交证据质证意见与三仁科技公司一致。本院认为，三仁科技公司提交的《北京市建设工程施工合同》、收据、证人刘某的证人证言与《合伙协议》形成了完整的证据链条，白振国、杨再恒亦认可三仁科技公司承租房屋后对房屋重新进行了装修，但白振国、杨再恒提交的证据不足以证明C号房屋装修现值中包含将房屋出租给三仁科技公司前原有的装修价值，且依照白振国、杨再恒的陈述，原有装修系原承租人陈东生于2007年所为，三仁科技公司重新进行装修的时间为2014年，结合C号房屋系经营餐饮业的商铺、房屋出租次数、两次装修时间的间隔等因素，认定现有装修系由三仁科技公司进行。科正评估公司出具的评估结论装修现值为962386.35元，三仁科技公司仅主张850000元，本院不持异议。
5、三仁科技公司在C号房屋的经营时间以及无法继续经营的原因。
三仁科技公司主张其在C号房屋内实际经营至2015年8月20日，白振国、杨再恒对此不予认可，称三仁科技公司在2015年8月20日后还在继续经营，不清楚具体经营到什么时间。三仁科技公司提交北京市门头沟区食品药品监督管理局（以下简称“门头沟区食药局”）分别于2015年8月6日出具的《北京市食品药品行政指导文书行政告诫书》（以下简称“《行政告诫书》”）、于2015年8月20日出具的《查封（扣押）决定书》及《责令改正通知书》，证明因无法办理相关证照被行政机关处罚导致无法继续经营，自2015年8月20日物品被扣押后未经营。《行政告诫书》内容为：“干锅鸭头：我局于2015年8月6日10时30分，在监督检查中发现你单位后厨整体卫生情况定期整改（因房屋产权问题未取得餐饮服务许可证）……”由王利在当事人处签字。《查封（扣押）决定书》记载的当事人为由亮亮，地址为滨河路18号，理由为因未取得《餐饮服务许可证》从事餐饮服务活动。《责令改正通知书》记载的当事人和事项与《查封（扣押）决定书》一致。白振国、杨再恒对《行政告诫书》和《查封（扣押）决定书》、《责令改正通知书》的真实性认可，对关联性和证明目的不认可。理由为根据《行政告诫书》记载，其告诫对象为“干锅鸭头”，而三仁科技公司承租C号房屋后的经营项目为涮肉，且基于三仁科技公司所称其与由亮亮、王利存在合作关系，三仁科技公司的法定代表人庞雪峰亦是小懒羊餐饮公司的法定代表人，而小懒羊餐饮公司在滨河路18号购有商铺，因此上述行政处罚指向的不是C号房屋内的经营活动，可能是发生在滨河路18号其他商铺的经营活动。三仁科技公司、由亮亮、王利称“干锅鸭头”为当时在C号房屋推出的一项新增加项目。白振国、杨再恒就由亮亮、王利在滨河路18号其他商铺内进行经营活动未提交证据。结合各方当事人的陈述和证据，本院认定三仁科技公司在C号房屋经营至2015年8月20日。
白振国、杨再恒称三仁科技公司原本用快益顺涮肉店的执照进行经营，由于怠于延期导致执照过期，之后受政策影响就无法办理营业执照了，但现在由于区里协调应该又可以办理了。三仁科技公司对此不予认可，称根据与闫永生、由亮亮、王利订立的合伙协议，应由闫永生负责办理营业执照，而不是直接使用快益顺涮肉店的营业执照，因为快益顺涮肉店的营业执照系个体工商户营业执照，许可营业项目仅限于单纯火锅，不足以涵盖他们在C号房屋经营的饭馆的经营项目，由于C号房屋的产权问题，一直无法办理营业执照及餐饮服务许可证。本院向门头沟区食药局调查，门头沟区食药局答复，当时处罚的干锅鸭头项目位于整个院子正门一进门正对着的位置，两侧有其他房屋；根据当时的政策，有营业执照且经营场所有房产证方可办理餐饮服务许可证，而这个饭馆既没有营业执照，其所在的经营地点亦无房产证，因为没有房产证系由于一些历史原因造成，故并未对其进行罚款等处罚，但又不能允许其继续无证照经营下去，故对其进行了告诫并劝说其迁至其他地点经营。本院向北京市门头沟区工商局调查，该局答复，该局于2014年以前接到区政府通知，滨河路18号由于涉拆迁，禁止以该地区为营业住所办理营业执照，此后未接到相关政策变更的通知或指示，至2015年工商登记执行新的政策，办理营业执照的营业住所需有非住宅房屋权属证书，滨河路18号京西俱乐部所在的那栋楼既无房屋产权证书，也没有符合其他无产权证书可以办理营业执照的条件，所以自2015年至今，上述地址都无法办理营业执照。根据原告此前提交的书证及陈述，闫永生个人名下的“快益顺涮肉店”个体工商户营业执照于2013年9月26日到期，白振国、杨再恒与三仁科技公司于2014年1月1日订立《房屋租赁协议》，此后进行装修并开始经营，可见在三仁科技公司承租C号房屋之前，快益顺涮肉店的营业执照就已经过期，本院对白振国、杨再恒所称三仁科技公司等因怠于办理闫永生名下的个体工商户营业执照的延期手续导致无法经营的理由不予采信，认定无法经营的原因系房屋没有所有权证书导致无法办理营业执照和餐饮服务许可证。
本院认为：当事人就自己的主张，有责任提供证据。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现各方当事人均认可C号房屋未取得建设工程规划许可证，白振国、杨再恒提交的证据不足以证明C号房屋经主管部门批准建设，故三仁科技公司要求确认白振国、杨再恒与三仁科技公司于2014年1月1日订立的《房屋租赁协议》无效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现白振国、杨再恒要求三仁科技公司按照2014年1月1日订立的《房屋租赁协议》约定的租金标准支付2015年4月至2016年9月30日的房屋占有使用费，三仁科技公司虽在法院组织双方进行房屋交接前占有房屋，但并未实际经营，且自2015年8月20日即停止经营，并于2016年2月16日书面通知原告进行房屋交接，故本院结合双方约定的租金标准、经营情况、未能经营的原因、房屋实际交付时间等因素酌定三仁科技公司应再向白振国、杨再恒支付房屋占有使用费466000元。三仁科技公司在承租房屋后，在白振国、杨再恒的同意下对房屋进行了装修，该装修现值为850000元，白振国、杨再恒表示不同意利用，双方应各自按照导致合同无效的过错分担装修损失。根据本案查明的事实，白振国、杨再恒将未取得建设工程规划许可证亦未经主管部门批准建设的房屋出租给三仁科技公司，因此存在过错。小懒羊餐饮公司在C号房屋所在项目购有房屋，且小懒羊餐饮公司与三仁科技公司的法定代表人均系庞雪峰，因此三仁科技公司对C号房屋的建设审批和产权证书办理情况知晓。三仁科技公司主张其于2013年10月7日与由亮亮、王利及闫永生约定合伙在C号房屋经营饭店，并由闫永生以闫永生的名义负责饭店经营手续。闫永生以其个人名义申领的个体工商户营业执照已于2013年9月26日即三方订立合伙协议之前就已过期，三仁科技公司在庭审中自认闫永生之所以曾在C号房屋所在项目滨河路18号办理了个体工商户营业执照，系凭借门头沟区住建委出具的相关证明，门头沟区住建委在该营业执照过期前未继续出具相关证明，故相关行政部门拒绝办理该营业执照延期手续，因此，三仁科技公司在承租C号房屋前应预见到无法在C号房屋办理营业执照、餐饮服务许可证等相关经营证照。双方就合同无效应承担同等责任。白振国、杨再恒应赔偿三仁科技公司装修损失425000元。三仁科技公司与闫永生、由亮亮、王利之间若存在争议，另行处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、白振国、杨再恒与北京三仁科技有限责任公司于2014年1月1日订立的《房屋租赁协议》无效；
二、北京三仁科技有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付白振国、杨再恒房屋使用费466000元；
三、白振国、杨再恒于本判决生效之日起七日内赔偿北京三仁科技有限责任公司装修损失425000元；
四、驳回白振国、杨再恒的其他诉讼请求；
五、驳回北京三仁科技有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万零一百元，由白振国、杨再恒负担五千零五十元，已交纳，由北京三仁科技有限责任公司负担五千零五十元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费六千九百元，由北京三仁科技有限责任公司负担三千四百五十元，已交纳，由白振国、杨再恒负担三千四百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费二百六十元，由北京三仁科技有限责任公司负担，已交纳。鉴定费一万五千元，由北京三仁科技有限责任公司负担五千元，已交纳；由白振国、杨再恒负担一万元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 裴凌晨
审 判 员 周伟男
代理审判员 邓琦耀
二〇一七年六月七日
书 记 员 谭 浩
计算明细：2015年4月至2015年8月按照年40万除以12月计算月租金乘以5个月约16.66万元
2015年9月至2016年11月按照每月2万元，共15个月，共30万元
一共46.66万元