江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第02249号
上诉人（原审被告）毛长明，个体户。
委托代理人郭永军，淮安市清浦区闸口法律服务所。
被上诉人（原审原告）朱和民，无业。
被上诉人（原审原告）施旭英，无业。
两被上诉人共同委托代理人周炳强，江苏知缘律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人金泉，江苏知缘律师事务所律师。
上诉人毛长明与被上诉人朱和民、施旭英租赁合同纠纷一案，淮安市淮安区人民法院于2015年10月21日作出（2015）淮法民初字第1509号民事判决，上诉人毛长明不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月21日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人毛长明的委托代理人郭永军，被上诉人朱和民、施旭英的共同委托代理人周炳强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年12月22日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《房屋及部分土地租赁协议》一份。协议约定的主要内容：一、甲方同意将生物工程高等学校校内部分土地及房屋租赁给乙方开发经营。该地块的具体范围：1、东起水塔西边通往陈开和宾馆的铁桥西边的围墙，西至学校西围墙，南至黑水河，北到学校的北围墙（养猪场及工人宿舍房屋除外）；2、黑水河南岸，东起学校原养龙虾实验池围墙，西至盐化厂排污河，南至小岛池，北至黑水河（两鱼塘归甲方所有，鱼塘周边两米左右范围由甲乙双方共同使用，甲方可开垂钓中心，但垂钓人员及车辆不得影响驾驶训练，地面保留的绿化树苗属甲方所有）；3、养鸡场与试验田中间的南北路和花卉大棚南边的东西路由甲方与校方协调无偿提供给乙方使用。黑水河南养猪场前后边到黑水河之间给乙方使用；4、办公室16间和门卫室1间。二、租赁期限15年：自2011年2月10日至2026年2月9日。如果工程由甲方施工，租赁费用从交付使用开始计算，且工程造价不能高于市场价。三、租赁费用：15年租金为130万元整。五、付款方式：合同签订时15年所有租金一次付清。五、双方权利和义务：……6、承包期内，若遇到政府强行征地，协议自行终止。政府赔偿按谁投资谁收益的原则进行分配，乙方投资的地面附着物的补偿收益归乙方所有，土地赔偿费用归甲方所有。……。六、本协议在期满之前6个月，双方约定协议续签事宜，在同等条件下，乙方享有优先权。七、违约责任：甲乙双方因人为因素单方毁约，毁约方赔偿对方因此造成的损失。八、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，本协议签字后生效。九、未尽事宜，双方协商解决或到本地法律机关裁决。2010年12月28日，原告给付被告租赁费用130万元，被告出具给原告收条，内容为：“今收到朱和民土地租金人民币壹佰叁拾万元整，具体内容依据合同。租期从交付使用时计算”。2011年2月22日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《协议》，主要内容为：将租赁土地范围内的路面铺设成水泥路面，以及对场地内其他相关工程的施工等事项进行约定。2011年9月10日，原告作为乙方与被告作为甲方对2010年12月22日签订的《房屋及部分土地租赁协议》又签订了《补充协议书》，约定：一、2010年12月22日签订的《房屋及部分土地租赁协议》期限，原租期为15年，现改为14年零6个月，即从2011年9月10日至2026年3月9日止。租金于2010年12月22日已付清。二、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，本协议签字后生效。租赁协议签订后，原、被告均按该租赁协议约定的内容履行。2011年11月10日，淮安生物工程高等职业学校出具证明，内容为：为实施校企合作，我校与毛长明签订了《土地承包使用协议书》，同意在该协议约定的我校区域内筹办“淮农和民驾驶员培训有限公司”。2011年12月5日，原告经工商部门注册成立淮安淮农和民机动车驾驶员培训有限公司，原告施旭英为该公司法定代表人。2015年5月22日，淮安市淮安区住房和城乡建设局发布淮征调字（2015）第2号《房屋征收调查公告》，项目名称：里运河文化长廓（华亭片区一期南岸）项目地块。调查范围：东至河下大桥，南至清安河北崖，西至井神盐业碱厂围墙，北至里运河堤，具体范围以规划红线图为准。据此，原、被告签订的《房屋及部分土地租赁协议》属于征收范围。2015年5月29日，淮安市淮安区住房和城乡建设局发布《里运河文化长廓（华亭片区一期南岸）房屋征收补偿安置方案》。原告得知承租的地块将被拆迁后，即与被告协商未果。2015年7月9日，原告诉至本院。
一审庭审中，原告认为原、被告签订的《房屋及部分土地租赁协议》中约定的原告租赁房屋及场地因政府拆迁被征收，导致双方的协议已无法履行，按照原、被告协议约定：“承包期内，若遇到政府强行征地，协议自行终止”。原告现要求解除《房屋及部分土地租赁协议》及《补充协议书》，判决被告返还原告剩余租金956288元（租金计算：租赁期14年零6个月即174个月，租金130万元，租期从2011年9月10日起，已使用46个月，剩余128个月，按月租金7471元／月计算，剩余租金：7471元／月×128个月计956288元），并承担本案诉讼费用。
朱和民、施旭英一审诉称：2010年12月22日，原、被告双方就原告承租被告位于淮安市楚州区生物工程高等学校内的土地开设和民驾驶员培训学校的相关事宜签订租赁协议。协议约定租赁期限15年，租赁费用130万元，在签订租赁合同时一次付清。协议还约定在承包期内，若遇到政府征地，协议自行终止，政府赔偿按谁投资谁收益的原则进行分配，原告投资的地面附着物的补偿收益归原告所有，土地赔偿费用归被告所有。租赁协议签订后，原告依照约定支付租金130万元。2011年9月10日，原、被告又达成补充协议，租赁期限由原来的15年改为14年零6个月，即从2011年9月10日起至2026年3月9日，同时确认租金已付清。原告遂即对承租的场地进行了道路及桥梁的铺设等建设，并开办了和民驾驶员培训学校。2015年5月22日，当地政府发布了征收公告，原告租赁的土地也在政府征收范围内。原告知悉租赁的土地即将被征用，遂与被告就合同的解除及安置补偿事宜等问题协商未果。原告现诉至法院，要求解除与被告所签订的租赁合同，判决被告退还剩余的租金104.002万元，由原告享有因拆迁而产生的补偿权益，并由被告承担本案的诉讼费用。
毛长明一审未作答辩。
原审法院认为，原告与被告签订的《房屋及部分土地租赁协议》及《补充协议书》，是双方当事人真实的意思表示，且经所有权人同意，不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效。原、被告在协议中对权利和义务第6条约定：承包期内，若遇到政府强行征地，协议自行终止。政府赔偿按谁投资谁收益的原则进行分配，乙方（原告）投资的地面附着物的补偿收益归乙方（原告）所有，土地赔偿费用归甲方（被告）所有。依据该条约定，被告出租给原告使用的房屋及场地，现因政府开发里运河文化长廓的需要，将要被政府征收拆迁，故对原告要求解除双方签订的《房屋及部分土地租赁协议》及《补充协议书》的诉讼请求，符合法律规定及双方当事人的约定，法院予以支持。原、被告的租赁协议解除后，原告在租赁期间所添置的财产及租赁物品，因被告没有到庭应诉，应由原、被告按照双方的协议约定处理，故由原、被告另行协商解决。关于原告要求被告返还剩余租金956288元的诉讼请求，经审查，原、被告约定的租赁期限为14年零6个月即174个月，按照该租赁期限和租赁费用130万元计算，每月租金应为7471元；按双方约定的租期从2011年9月10日起，算至2015年9月10日止，原告已实际使用租赁物48个月，尚余租赁期限为126个月，据此，本院确定由被告返还原告租赁费用941346元（尚余期限126个月×租金7471元／月）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十八条、第二百三十一条之规定，判决：一、解除原告朱和民、施旭英与被告毛长明于2010年12月22日签订的《房屋及部分土地租赁协议》及2011年9月10日签订的《补充协议书》；二、被告毛长明于本判决生效后一个月内返还原告朱和民、施旭英已给付的租赁费用人民币941346元；三、驳回原告朱和民、施旭英的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币14240元（原告已预交14240元），由原告朱和民、施旭英人民币1027元，被告毛长明负担人民币13213元。
上诉人毛长明不服，提起上诉称：2010年12月22日上诉人与被上诉人签订租赁协议，约定将上诉人位于淮安市淮安区生物工程高等学校内的土地租赁给被上诉人开设驾校。该租赁协议第6条约定：“承包期内，若遇政府强行征地，协议自行终止。政府赔偿按谁投资谁收益的原则进行分配，乙方（即被上诉人）投资的地面附作物的补偿收益归乙方所有，土地赔偿费归甲方（即上诉人）所有”，协议第7条约定“合同期满时，乙方在甲方土地上的不动产（如水泥地坪等无法移动的资产）无条件归甲方所有，但甲方不得租给他人办驾校，否则场地投资费用由甲方全部造价赔偿给乙方，所租用的办公楼等甲方资产要完好的交给甲方（自然损毁除外）”。双方当时口头约定租金不予返还，拆迁收益按上述约定。租赁合同还约定15年租金一次性给付，如果双方就返还未租用期间的租金达成合意必定会按年收取租金，也会在合同中明确写明如遇拆迁返还未租租金且不给予被上诉人任何补偿。现被上诉人一次性缴纳租金且在合同中没有退还未租租金的约定，亦约定拆迁给予被上诉人补偿，说明双方在签订合同的时候都是达成不退租金合意的。综上，一审法院认定事实错误，请求二审依法撤销原审判决第二项。
被上诉人朱和民、施旭英辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，第一，关于上诉人是否应该退还被上诉人租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因承租物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，上诉人与被上诉人于2010年12月22日签订租赁协议，该协议第6条明确约定：“承包期内，若遇到政府强行征地，协议自行终止。政府赔偿按谁投资谁收益的原则进行分配，乙方（被上诉人）投资的地面附着物的补偿收益归乙方所有，土地赔偿费用归甲方（上诉人）所有……。”现上诉人出租给被上诉人的土地因政府开发里运河文化长廊的需要将被政府征收拆迁，导致被上诉人承租土地开设驾校的合同目的不能继续实现，双方当事人要求解除合同的诉求符合法律规定及租赁协议约定，应予支持。双方当事人合同解除后，就租金是否返还问题在租赁合同中没有进行明确书面约定，上诉人陈述曾就租金不予返还事宜与被上诉人达成口头协议，但对该事实上诉人未能提交证据予以证明且上诉人对该事实不予认可，故对该事实本院不予认定。非因承租人原因导致租赁物部分或全部灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金，现因承租土地遇政府征地拆迁，导致承租人所租土地灭失且无法实现合同目的，承租人要求解除合同，承租人可以不给付合同解除以后的租金。故租赁合同解除以后的租金部分，本院认为上诉人应退还给被上诉人。
第二，关于上诉人应退还被上诉人租金数额的认定问题。根据上诉人与被上诉人2010年12月22日签订的《补充协议书》，双方将租赁期间变更为从2011年9月10日至2026年3月9日，共计174个月。按照租赁费用130万元计算，每月租金费用为7471元。从2011年9月10日至一审判决合同解除之日即2015年9月10日，被上诉人实际使用土地48个月，剩余租赁期限126个月，按照租金每月7471元计算，上诉人应予返还租金数额为941346元（126个月＊7471元）。
综上，上诉人毛长明上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13213元，由上诉人毛长明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙晓明
审 判 员 李前兵
代理审判员 刘玉娟
二〇一五年十二月十日
书 记 员 丁 然