重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06975号
上诉人（原审原告）：陈庆琳，住重庆市江北区。
委托代理人：陈天皓，陈庆琳侄儿。
委托代理人：罗伟，重庆银盾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：余卫平，住重庆市江北区。
委托代理人：余大为，余卫平侄儿。
委托代理人：黎晓，重庆龙行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：余卫民，住重庆市江北区。
委托代理人：余大为，男，汉族，1983年1月14日出生，住重庆市江北区石马河。
委托代理人：黎晓，重庆龙行律师事务所律师。
上诉人陈庆琳与被上诉人余卫平、被上诉人余卫民所有权纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年9月1日作出（2014）江法民初字第05601号民事判决，陈庆琳不服该判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员李立新担任审判长，审判员邓山主审，与代理审判员张薇共同组成合议庭，于2014年12月11日对本案进行了审理。陈庆琳及其委托代理人陈天皓、罗伟，余卫平、余卫民及其的委托代理人余大为、黎晓均到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：2003年6月10日，重庆大川集团房地产开发有限公司（拆迁人，下称大川公司）、重庆市创源房屋拆迁有限责任公司（代办拆迁单位）与重庆市北部房地产经营公司（被拆迁人）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，主要载明以下内容：（一）被拆迁房屋基本情况栏包括，房屋坐落地点“石马河2-91114号1-1#”，产权人“北部公司”，承租人“余某”，结构“砖木”，用途“住宅”，建筑面积“17.4”；（二）产权调换安置情况栏包括，安置地点“石马河212号1-3”，安置面积“50.63（建）”，补足面积“16.34㎡”，产权调换价差“13071.70元”；（三）其他费用栏包括，搬家补助费“250元”，水电总表补偿或恢复“480缴”，天燃气补偿或恢复“2150缴”，闭路电视补偿或恢复“450缴”，其他“由承租人补足16.34㎡”；（四）备注“支付250元，缴480＋2150＋450＋13071.70=”16”151.7元，应缴15901.70元”。
2003年6月6日，大川公司出具重庆市不动产销售专用发票，载明：客户名称“余某”，购房地址“石马河212号1-3”，项目“还建房”，建筑面积（㎡）“50.63”，金额“13071.7元”。
2004年2月19日，涉案房屋取得房权证（编号为房权证103字第××号），载明：房屋所有权人为余某、重庆市北部房地产经营公司；建筑面积为50.63平方米；设计用途为住宅；该房由北部房地产经营公司占34.29平方米，余某占16.34平方米，四周干墙和梯间等均为共有。
庭审中，陈庆琳主张其与余某、陈某之间存在口头协议，双方形成了借名购房的关系，涉案房屋登记在余某名下的16.34平方米产权系陈庆琳出资购买，因当时政策的原因，只能暂时登记在房屋承租人余某名下；因此，该部分房屋产权应归陈庆琳所有。为此，陈庆琳举示了如下证据：
1.余某于2004年5月18日书写的收条一份。该收条载明：“收到江北区房管局石马河212号1-3房，原面积17.4平方，原由余某租赁使用，现自愿将使用权转让给陈庆琳使用，双方协议转让金计柒仟伍佰元正，已如数付清，转让后从2004.5.18开始使用房屋，正式与房管局办理手续由被转让人自付。租赁房转让人余某，2004.5.18。证明人余卫民，2004.5.18。注：柒仟伍佰元全部交母亲陈某。”陈庆琳拟证明，该收条实际上是余某欲将房屋权利转让给陈庆琳的协议。余卫民、余卫平质证称，认可其真实性与合法性，但是余某取得产权的时间在其出具收条之前，因此收条载明的内容是余某将所承租的北部公司名下34.29平方米的一半转租给陈庆琳，并收取7500元租金。
2.陈某于2008年2月29日、2009年3月9日书写的证明各一份。其中，2008年2月29日证明中载明的与本案事实相关的内容包括：“陈庆琳现在居住的房屋重庆江北区石马河212号1-3号，户主余某，其中房管局有17.4平方面积，在2003.6.9日由于房屋拆迁还建时，陈庆琳她自己出资以户主余某的名字又购买了16平方面积，我与丈夫没有付这笔房款，所以不属于夫妻共同财产，以上情况属实，特此证明。……”2009年3月9日的证明载明：“我和丈夫余某原在石马河街35号有房管所公房一间，由姪女陈庆琳租赁居住。自大川水岸开发后的还建房石马河212号1-3#，因还建房的面积超出了房管所原房的面积16.34平方米，当时我和余某与陈庆琳有口头约定，同意陈庆琳自己出资以余某户头的名誉购买，16.34平方米是陈庆琳出资购买的，由她本人居住，所以这16.34平方米不属于我们夫妻共同财产。特此证明。陈某。2009.3.9。”陈庆琳拟证明，其与余某、陈某之间存在借名购房的口头协议，余某只是涉案房屋形式上的所有权人，陈庆琳为实质所有权人。余卫民、余卫平质证表示不认可该两份证明的真实性。
3.契税完税证、重庆市房地产交易收费发票、北部公司的证明、沈方珍书写的证明、重庆市直管公房出租收费发票。陈庆琳拟证明，是陈庆琳自己出资以余某的名义购买的涉案房屋16.34平方米的产权，相应票据在陈庆琳手中；陈庆琳一直居住在涉案房屋内，且从2003年6月至今的房屋租赁费是由陈庆琳缴纳。余卫民、余卫平质证称，对沈方珍书写的证明不认可，对其他证据的真实性认可，但不认可陈庆琳的证明目的。
审理中，余卫民、余卫平为反驳陈庆琳所提主张，举示了如下主要证据：
1.协议书一份。载明：“重庆市江北区石马河212号1-3房屋，共有建筑面积50.63平方米，其中北部房地产经营公司占34.29平方米，余某占16.34平方米，该房来源约1963年由余某、余卫平、余卫民共同居住，现余某已于2005年5月16日去世，依照《继承法》，该房应由其子余卫平和余卫民合法继承，该房来源清楚、手续合法、无可争议。由于特殊原因，陈庆琳因无房，于2004年5月18日租用该房屋作为居住使用（余某与陈某系夫妻，其结婚时间为1965年4月，系余卫平、余卫民的继母，陈庆琳系陈某之侄女），后又因陈某于2013年7月22日去世，因此我们认为租赁期已到，余卫平、余卫民理所当然应合法继承该房。但又因特殊原因，陈庆琳现确实无房居住，又系孤寡老人，经余卫平和余卫民商议，与陈庆琳达成协议如下：一、现有石马河212号1-3房屋继续由陈庆琳居住使用，余卫民和余卫平不得干预。二、在居住期间，房屋的租赁费用由陈庆琳承担，由余卫民和余卫平缴纳。三、陈庆琳应配合完善，不得以任何理由阻拦余卫平、余卫民对该房屋的继承、过户，并保证完善该房屋相关的一切手续。四、陈庆琳百年过世后，房屋由余卫平、余卫民收回，任何人不得干预。（第五、六项被划除）七、在使用期间，陈庆琳只有此房屋的租赁使用权，没有其他转租、转卖的权利。八、在此期间，余卫平、余卫民不得再向陈庆琳收取租赁费用。九、与该房无关的人员居住，必须取得余卫平、余卫民、陈庆琳三人同意。此协议一式三份，三人各执一份，一经签字，具有同等的法律效力。租赁人：陈庆琳。房屋合法继承人：余卫平、余卫民。公元二〇一四年5月19日”。余卫民、余卫平拟证明陈庆琳认可涉讼房屋应由余某与余卫民、余卫平共同所有，产权与陈庆琳无关，现陈庆琳违背诚信原则，给余卫民、余卫平造成了损失。陈庆琳质证称，协议书上面的签字和手印是陈庆琳的，但不认可其真实性，因为该协议书是余卫民、余卫平采取各种手段骚扰陈庆琳后，陈庆琳被迫签订的，后来这个协议作废了，并且签订了第二份协议，但该新协议被烧了。
2.户口异动登记表、房屋来源证明、住宅租约、登记信息查询结果、收条、余氏族谱、民事判决书、租房居住证明、遗赠（复印件）、遗赠书（复印件）、2008年2月29日陈某书写的证明（复印件）。余卫民、余卫平拟通过上述证据证明涉讼房屋的来源，余某名下的房屋产权是其与余卫民、余卫平共有，不是余某婚后取得的共同财产；陈庆琳利用余卫民、余卫平父母收留陈庆琳的机会，欺骗陈某写了几份虚假的遗嘱遗赠；余某出具的收条是收取的转租费；余氏族谱可以证明余某是个有文化的人，如果真是买卖关系，应该出具相应的东西说清楚，而不是一个简单的收条。陈庆琳对以上证据质证称，族谱与本案无关，对其他证据的真实性均认可，但不认可余卫民、余卫平的证明目的。
另查，余某于2005年5月16日死亡，除余卫民、余卫平外，无其他子女（含继子女、养子女）；陈某于2013年7月22日死亡，终生未生育子女，与余卫民、余卫平系继母子关系。
陈庆琳一审诉称：位于江北区石马河212号1-3号房屋建筑面积共50.63平方米，现登记在余某（陈庆琳的姨爹）和重庆市北部房地产经营公司名下，其中余某占16.34平方米，北部房产经营公司占34.29平方米。上述房屋是房管所原有的江北区石马河35号公房拆迁后的还建房，由于安置时超出了原有房屋面积16.34平方米，房管所告知陈庆琳可以购买超出部分的面积，另外的34.29平方米只有使用权。因被拆迁之前和拆迁之后一直是陈庆琳居住在此，陈庆琳便与姨爹余某和姨妈陈某商定由陈庆琳出资购买超出部分的面积16.34平方米；因政策的原因，产权和使用权相结合的房屋只能登记在使用权人名下，故当时将16.34平方米产权登记在余某名下。后余某和陈某均死亡，余卫民、余卫平找到陈庆琳要求继承上述房屋中余某名下的份额。陈庆琳认为，上述房屋一直由陈庆琳居住管理，余某名下的16.34平方米也由陈庆琳出资购买，公房部分租赁费也一直由陈庆琳缴纳，且余某生前已将公房部分的使用权转让给陈庆琳。陈庆琳与余某、陈某之间存在借名购房的口头协议，余某只是涉案房屋形式上的所有权人，陈庆琳为实质所有权人，故余某名下的16.34平方米应当由陈庆琳所有。现起诉请求：1.判决位于重庆市江北区石马河212号1-3号房屋中余某名下的16.34平方米属于陈庆琳所有；2.本案诉讼费由余卫民、余卫平承担。
余卫民一审辩称：涉讼房屋最初来源于1960年由余某租赁的公共住房，和长子余卫平共同居住，后次子余卫民也迁入至此，父子三人共同居住。1965年1月22日父亲余某与陈某结婚，继母陈某一生未生育。2003年房改和旧城改造时，原租赁公房还建为涉讼房屋，按当时政策规定，原租赁人余某有权购买还建时超出原租赁部分的面积。2003年6月6日，余某缴清购买该房屋16.34平方米产权的购房款13071.7元，并于2003年7月1日办理完《重庆市公有房屋住宅租约》，取得该房25.6平方米租赁使用权和8.69平方米公摊面积使用权。2004年2月19日该房取得产权证，该房屋由重庆市北部房地产经营公司和余某共同拥有，其中重庆市北部房地产经营公司占34.29平方米、余某占16.34平方米。涉讼房屋的房产证和国土证由重庆市北部房地产经营公司第一房管站保管。父亲余某于2005年5月16日去世，母亲陈某于2013年7月22日去世，父母去世前从未进行过财产分割，因此父母去世后涉讼房屋应由其子余卫平、余卫民合法继承。陈庆琳诱骗陈某为其制造了许多自相矛盾的字据、证明和相互抵触的遗赠，混淆是非、颠倒黑白。陈庆琳要求确认涉讼房屋16.34平方米产权归其所有，并主张依据的是借名购买协议，应举证证明，其举示的证据存在明显矛盾，房屋是由余卫民、余卫平出资，由余某购买的，陈某出具给陈庆琳的东西没有效力。请求驳回陈庆琳的诉讼请求。
余卫平一审辩称：陈庆琳是想侵吞余家的财产而编造事实，余家将陈庆琳从中梁山迁到石马河，帮陈庆琳找工作和住处，陈庆琳趁陈某年老制造了许多虚假证据。陈庆琳称房子是其购买的，应归其所有，需要举证证明。陈庆琳说一直租赁余家的房子居住，但陈庆琳2000年到2003年期间没有在余家居住。涉讼房屋我们本来是同意陈庆琳一直居住到去世，但陈庆琳却想将房屋据为己有；陈庆琳曾两次表示放弃权利，现在又起诉说房子是她的。其他答辩意见同余卫民。请求驳回陈庆琳的诉讼请求。
一审法院认为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，权利人或利害关系人认为不动产登记簿或权属证书记载有误的，应举示充分证据予以证明。
本案中，陈庆琳主张其与余某、陈某之间存在口头的借名购房协议，并举示余某于2004年5月18日出具的收条、陈某分别于2008年2月29日和2009年3月9日书写的证明以及契税完税证原件等证据来印证该协议的存在及其内容。对于前述陈某书写的两份文书，余卫民、余卫平对其真实性不认可，认为并不存在陈庆琳所称的购房协议，并举示协议书等证据予以反驳。就此事实争点，一审法院认为，综合判断双方的举证情况，陈庆琳所举示证据的整体证明力并不足以证明陈庆琳与余某、陈某之间存在关于由陈庆琳出资购买并享有涉案房屋16.34平方米产权等约定的合同关系。理由如下：1.从余某于2004年5月18日出具的收条的内容来看，收条中提到的7500元费用是其将涉案房屋的使用权转让给陈庆琳所收取的对价，并非转让的是房屋产权。2.在陈庆琳未就余卫民、余卫平举示的双方于2014年5月19日签订的协议书的真实性提供有效证据予以反驳的情况下，该协议书的真实性在本案中应予确认；陈庆琳主张该协议书是在余卫民、余卫平胁迫下签订的，后来双方又签了新的协议而该协议被烧毁了，但其并未举示证据加以证明，一审法院不予采信。3.在余某死亡后，陈某分别于2008年2月29日和2009年3月9日书写的证明文书，其所记载的内容以及陈庆琳在诉讼中的有关主张，与陈庆琳本人在协议书中所确认的与涉案房屋权属等事宜相关的事实存在矛盾；因此，陈某书写的两份证明文书的真实性与证明力存疑，无法确定。4.即使前述陈某书写的两份证明文书的真实性能够确定，其内容也仅是陈某在余某死亡后所作的单方面陈述；仅凭陈庆琳举示的现有证据，并不足以充分地直接证明陈庆琳、余某和陈某三人之间形成了借名购房合同，亦不能够充分证明该合同的主要内容
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包括具体的购房出资金额及支付方式，以及双方关于购房后的实际产权享有及处理方式等约定；同时，在无其他证据佐证的情况下，仅凭陈某的单方陈述以及陈庆琳持有契税完税证、房地产交易收费发票和房租发票原件等事实，亦不足以充分证明购买争议房屋产权的款项实际由陈庆琳支付。5.至于陈庆琳陈述的购房出资款问题，在不能证明存在明确具体的借名购房合同的情况下，陈庆琳即使实际支付了相关购房款项，亦属于另一法律关系，在本案中不应予以处理。综上，陈庆琳主张依据其与余某、陈某之间达成的口头借名购房协议要求确认涉案房屋登记在余某名下的16.34平方米归其所有的诉讼请求，缺乏证据依据和法律根据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条之规定，判决：驳回原告陈庆琳的诉讼请求。本案案件受理费减半收取150元，由原告陈庆琳负担。
陈庆琳不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判确认石马河212号1-3号房屋中，余某名下的16.34㎡属于陈庆琳所有，本案全部诉讼费用由余卫平、余卫民承担。主要事实和理由：超出原公房面积由陈庆琳购买，登记在余某名下。房屋一直由陈庆琳居住管理。一审事实认定错误，忽视借名购房的事实。
余卫民、余卫平答辩称：一审判决认定事实清楚，争议房屋是余卫民、余卫平父子共同拥有，与陈庆琳无关，其诉讼目的只是为了侵占余卫民、余卫平的合法财产，请求维持原判。
二审中，陈庆琳举示了《居住证明》、《重庆市江北土地房屋权属登记中心登记信息查询结果》各1份，冯敬俐和杨文淑、任饶全和周小平签名的证词各1份，拟证明陈庆琳长期居住在争议房屋内照顾老人，在江北辖区内陈庆琳无其他房屋，陈庆琳付款购置了涉案房屋中16.34㎡产权。余卫民、余卫平质证表示，4份证据均不属新证据，认可居住证明和查询结果的真实性，但与本案无关，证人证词应出庭作证，且内容与一审举示的收条冲突，系伪造。本院认为，双方均认可《居住证明》、《重庆市江北土地房屋权属登记中心登记信息查询结果》的真实性，本院对真实性予以采信；证人未出庭作证，不符合举证规则的规定，无法确认其真实性，本院不予采信。二审中双方认可，本案争议房屋系原公有房屋石马河2-9114号1-1#建筑面积17.4㎡遇拆迁并增加购买16.34㎡而得来。陈庆琳居住在争议房屋，并照顾余某和陈某至去世。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，陈庆琳举示余某于2004年5月18日出具的收条、陈某分别于2008年2月29日和2009年3月9日书写的证明，其所记载的内容以及陈庆琳在诉讼中的有关主张，与陈庆琳同余卫民、余卫平于2014年5月19日签订的协议书中所确认的与涉案房屋权属等事宜相关的事实存在矛盾，且后协议否认了之前收条及书写证明的内容。虽陈庆琳主张之后的协议书是在余卫民、余卫平胁迫下签订的，后来双方又签了新的协议而该协议被烧毁了，但陈庆琳并未举示证据加以证明，本院不予采信。在陈庆琳举示的证据前后矛盾的情况下，且无合理解释，因此，陈庆琳所举示的证据不足，不能证明陈庆琳与余某、陈某之间存在口头的借名购房协议，以及陈庆琳支付了本案争议房屋的16.34㎡的购房款。因陈庆琳居住在本案争议房屋，并照顾余某和陈某至去世，故陈庆琳持有契税完税证、房地产交易收费发票和房租发票原件等事实，亦不足以充分证明实际系陈庆琳购买争议房屋产权并支付款项。况且《重庆市公有房屋租赁管理暂行办法》规定，承租人不得擅自改变房屋用途，或将房屋转租、转让和利用承租的公房进行牟利。本案争议房屋系公有住房租赁遇拆迁而来，陈庆琳并无证据证明其称购买争议房屋中16.34㎡产权得到了公房管理部门的认可。综上所述，陈庆琳主张确认涉案房屋登记在余某名下的16.34平方米归其所有，证据不足，本院不予支持。陈庆琳的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由陈庆琳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 张 薇
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 江 波