济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初2011号
原告（反诉被告）：张瑶，女，1989年3月14日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张继林（原告张瑶之父），男，1962年9月23日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王雷，山东天澍律师事务所律师。
被告（反诉原告）：董林茗，女，1968年4月5日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区南辛庄东街*号嘉馨现代逸居*号楼*单元****室。
委托诉讼代理人：孙元，济南槐荫大江法律服务所法律工作者。
被告（反诉被告）：济南房天下房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：徐瑞东，总经理。
委托诉讼代理人：许本轶，男，1991年2月24日出生，汉族，该单位员工，住山东省新泰市。
原告（反诉被告）张瑶与被告（反诉原告）董林茗、被告（反诉被告）济南房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，于2016年6月28日作出（2016）鲁0104民初2011号民事裁定书：本案转入普通程序审理。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张瑶及委托诉讼代理人张继林、王雷，被告董林茗委托诉讼代理人孙元，被告房天下公司委托诉讼代理人许本轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张瑶向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行房屋买卖合同；2.被告董林茗承担违约责任，支付违约金36万元；3.被告董林茗承担诉讼费、律师费。事实与理由：2016年2月28日，原、被告签订了房屋买卖合同，原告向被告董林茗支付了定金1万元。后原告准备好足够的房款并一直催促被告按合同约定履行合同。但是，被告董林茗以种种理由拖延履行合同，被告房天下公司出具证明证实该事实。现在房屋买卖市场房价增长，如果被告不履行合同将给原告造成重大损失。请求法院判决被告继续履行合同并承担违约责任。
被告董林茗辩称，1.2016年2月28日双方签订《房屋买卖合同》，当日答辩人收取原告定金1万元，同时答辩人将买卖房屋所有权证交给被告房天下公司保管。因该房屋在银行有50万元抵押贷款，根据二手房买卖交易流程，必须先办理买卖房屋撤押手续，才能进行下面的交易手续，因此合同第五条第5项约定了撤押时间和撤押款项的来源，撤押日就是原告交50万元首付款的时间，答辩人用该款项待银行办理抵押注销手续，然后银行出具撤押凭据，买方依据该凭据及其他材料办理银行按揭等房屋买卖和过户手续。因原告未在7日内筹集到50万元，撤押手续无法办理，后经答辩人多次催缴，原告均以种种理由没有提供首付款，导致房屋无法撤押，而答辩人却为此继续支付抵押贷款利息。根据合同约定原告拒绝支付首付款构成违约，房屋买卖合同无法履行，因此，答辩人于2016年4月1日向原告及被告房天下公司邮寄《解除房屋买卖合同告知函》，原告与被告房天下公司于2016年4月2日收到该邮件，依据《合同法》的规定，本案《房屋买卖合同》已经解除。2.本案系原告拒绝交纳购房首付款而造成合同违约，致合同无法履行而解除，其过错完全在原告，因此应承担全部责任。原告请求继续履行合同无事实依据和法律依据，其要求答辩人承担违约责任及支付违约金更是没有任何依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告房天下公司辩称，1.针对原告的第一项诉讼请求，我方同意继续履行合同，因编号为NO.GN0002372的房屋买卖合同实际上存在两个法律关系，一是买卖双方的买卖关系，二是三方之间的居间关系。因此我方同意继续履行居间关系的部分。2.针对原告的第二、三项诉讼请求，我方为居间方，根据《合同法》第426条规定，居间人促成买卖双方合同订立，居间义务即刻完成。故原告的第二、三项诉讼请求与我方无关。
被告（反诉原告）董林茗提出反诉请求：1.判令2016年2月28日签订的《房屋买卖合同》于2016年4月2日解除；2.反诉被告张瑶交付的定金1万元归反诉原告董林茗所有；3.反诉被告张瑶支付违约金90750元；4.反诉被告张瑶承担本诉、反诉的诉讼费用。事实与理由：2016年2月28日，原告张瑶与被告董林茗、被告房天下公司签订《房屋买卖合同》，原告张瑶支付定金1万元，被告董林茗将房屋所有权证交付被告房天下公司保管。因涉案房屋在农商银行有50万元抵押贷款，所以双方约定签订合同之日起7日内（即3月6日）原告张瑶支付首付款50万元用于办理银行撤押手续，但原告张瑶迟迟不交付该解押款，造成房屋无法注销抵押登记。二手房买卖必须先把房贷解押后，才能进行交易。经被告董林茗多次催其支付该款，原告张瑶对此置若罔闻，以种种理由拒绝交款，无奈被告董林茗于2016年4月1日向原告张瑶和被告房天下公司邮寄解除房屋买卖合同告知函。依据合同约定，原告张瑶不履行支付首付款的义务构成合同违约，导致房屋买卖合同解除，其应对此承担全部责任并支付违约金。
原告（反诉被告）张瑶针对反诉辩称，1.真正的违约人是被告董林茗，其要求解除合同，没有事实及法律依据。2.被告董林茗要求取得1万元定金，我方认为这是不当得利，应双倍返还给我方。3.被告董林茗要求支付违约金，其所计算的依据也是双方合同的约定。我方认为确认违约责任的情况下，双方对于计算标准是认可的，但是被告董林茗无权要求违约金，因为其是直接的违约人。综上，请求驳回反诉请求。
被告（反诉被告）房天下公司针对反诉辩称，因被告董林茗的反诉请求第一项与我方有关，我方仅针对该项请求答辩：合同是否解除由法院判令。在法院明确违约责任的前提下，我方配合解除该合同。
经审理查明，坐落本市槐荫区南辛庄东街1号嘉馨-
现代逸居1号楼1-2204室房屋所有权人为董林茗，登记日期为2015年7月24日，房屋建筑面积为141.77平方米。
2016年2月28日，原告张瑶（买受人，乙方）、被告董林茗（出卖人，甲方）、被告房天下公司（居间人，丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、房屋状况。甲方自愿出售坐落于济南市槐荫区南辛庄东街1号嘉馨-
现代逸居1号楼1-2204房屋，建筑面积141.77平方米；该房屋有抵押、无查封、无租赁、空置。二、成交价格。甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及附属设施的总价款为121万元，该价格不因市场价格的波动而变化，房产如需测绘，面积测大测小不影响成交价格。三、定金。乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元。甲方于收到定金后将《房屋所有权证》交付于丙方管理。四、付款方式。甲乙双方同意使用本条第二种付款方式：2.按揭贷款的，乙方应于银行按揭贷款审批通过，办理所有权转移登记前将除定金外的首付款50万元交付甲方，剩余房款70万元于乙方办理完房屋所有权抵押手续后由银行直接支付给甲方，最终的贷款金额以银行确定的金额为准，如果贷款不能办理或银行确定的贷款金额少于本合同约定的金额，乙方应于过户前一次性补足。五、相关事宜。1.甲乙双方办理该房屋过户等手续所产生的相关税费，甲方承担无费用，乙方承担营业税、个税、契税、银行贷款及其所需全部费用（税、费的计算以相关部门核定价格为准）。2.经甲乙双方同意，甲方于收到全款后三个工作日内通知乙方进行该房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起三日内对该房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为该房屋转移占有的标志，交付前发生的费用由甲方结清；交付后该房屋及其配套设施物品损坏或所发生的费用由乙方承担。3.甲方保证该房屋项下户口状况为空户，如该房屋项下有户口，甲方应当在产权转移10个工作日前向该房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，否则甲方应当向乙方支付5000元的违约金。……5.该房屋在农商银行设有房产抵押贷款，甲方应当在签订本合同之日起7日内到有关单位办理抵押注销（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为：首付款。6.甲乙双方应予本合同签订之日按照《居间服务费确认单》的约定的金额向丙方支付总房款0.5%居间服务费，且居间服务费不低于2000元。7.乙方委托丙方办理房屋过户、评估、贷款等相关手续，甲方双方应当与本合同签订之日起7个工作日内提供所需的材料并向丙方支付总房款0.2%金融服务费且金融服务费不低于800元，本合同项下金融服务费为2420元。甲乙双方须在丙方通知办理房屋所有权登记之日起7个工作日内配合办理相关过户手续。……六、违约责任。1.甲方必须保证该房屋、地下室/小房权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或者债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面委托书，委托代理人应保证委托书的真实性并在代理权限内行使权利，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担。3.甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）甲方有义务配合乙方的贷款手续，以便乙方贷款的顺利办理；（2）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还；（3）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失；（4）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，且乙方在取得该房屋产权后5日内须积极配合银行办理抵押登记手续，否则贷款延期责任由乙方承担。4.如甲、乙任何一方不履行办理房屋所有权证、房屋交接、缴纳约定税和费、房屋按揭贷款手续的，或乙方不履行付款、缴纳约定税和费、办理房屋按揭贷款以及房屋交接的均视为违约，或发生本条1、2、3违约责任，每逾期一日，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的0.3%作为违约金（或者违约方承担本合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择）。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等），且丙方所收取的本合同中约定的居间服务费一律不予退还；5.签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；若乙方违约，则定金不退。甲乙双方任一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方居间服务费（总房款的0.5%）且居间服务费不低于2000元。七、其它约定事项。1.甲方承诺乙方户口在订合同之日起180工作日迁出；2.甲方于房产过户三日内办理房屋交接手续。……十、本合同在履行过程中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。
同日，原告张瑶向被告董林茗支付定金1万元，被告董林茗出具收条1份。同日，原告张瑶向被告房天下公司支付10890元，被告房天下公司出具收款收据1份，载明：居间服务费6050元，按揭服务费2420元，综合保障服务费2420元，合计10890元。
原告张瑶与被告董林茗签订《房地产经纪服务事项告知书》，载明：交易房屋坐落为济南市槐荫区南辛庄东街1号嘉馨-
现代逸居1号楼1-2204号。在“签约前需要确认的交易信息一栏”载明：交易房屋的性质是商品房；交易房屋有抵押，抵押权人董文欣，人民币50万元；交易房屋无共有人；交易房屋否有土地证；交易房屋未出租；交易房屋否为房屋出售人名下唯一房产；交易房屋未满二年；契税票已满二年；产权人确认交易房屋否已被司法机关查封。
2016年3月8日，原告张瑶及李臣作为买受人与被告董林茗作为出卖人签订《济南市存量房屋买卖合同》，约定：出售房屋坐落于槐荫区南辛庄东街1号嘉馨-
现代逸居1号楼1-2204；该房屋的抵押情况为有抵押；抵押权人为济南农村商业银行股份有限公司润丰（原文如此），抵押金额50万元。出卖人应于申请办理房屋权属转移登记前注销该房屋抵押登记；买卖双方约定该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价为103.7万元。双方协商一致，不予资金监管；买卖双方就该房屋产权转移所发生的相关税费承担约定如下：买方承担；买卖双方应合同签订之日起90日内到登记机构申请该房屋的过户转移登记。如逾期未申请，买卖双方其中一方可申请撤销电子信息。如买卖双方在经纪机构签订《存量房买卖经纪服务合同》的，买卖双方其中一方需会同经纪机构到登记机构申请撤销合同电子信息。撤销电子信息后，出卖人方可与他人重新网签合同；本合同在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交济南仲裁委员会仲裁。
2016年4月1日，被告董林茗向原告张瑶发出《解除房屋买卖合同告知函》，载明：2016年2月28日签订的《房屋买卖合同》，根据合同约定自签订之日起七日内，由你方提供首付款50万元，用于办理涉案房屋银行贷款抵押注销登记手续，但你方至今未提供该款项，造成合同违约，根据《合同法》等相关规定，现通知你方《房屋买卖合同》予以解除。被告董林茗向被告房天下公司发出《解除房屋买卖合同告知函》，载明：2016年2月28日签订的《房屋买卖合同》，根据合同约定自签订之日起七日内，由买方张瑶提供首付款50万元，用于办理涉案房屋银行贷款抵押注销登记手续，但买方至今未提供该款项，造成合同违约，根据《合同法》等相关规定，现通知你公司《房屋买卖合同》予以解除，请将我的房屋所有权证予以退回。4月2日，原告张瑶、被告房天下公司收到该《解除房屋买卖合同告知函》。
2016年4月5日，原告张瑶向被告董林茗邮寄《关于尽快履行房屋买卖合同告知函》，载明：董林茗老师；2016年2月28日我与你及房天下公司三方签订的《房屋买卖合同》，根据合同约定自签订之日起7日内，你方到相关单位办理房产抵押注销手续（合同相关事宜第五条），但你方至今未到农商银行办理抵押注销手续。我方于七日内并延续至今多次通知你及居间人告知出卖人履行合同（给于首付款办理房产抵押注销登记手续），你方借故推迟办理有关手续，造成合同违约，致合同至今无法履行，现通知你尽快履行合同。4月6日，被告董林茗收到该《关于尽快履行房屋买卖合同告知函》。
在审理过程中，原告张瑶提供其父亲张继林银行账户明细及李臣余额宝收支明细，原告张瑶欲以此证实其有履行合同首付款50万元的能力，并且在积极履行合同。被告房天下公司无异议。被告董林茗提出异议，认为张继林的账户明细如果属实只能证明张继林的存款情况，与本案没有关联性，不能证明原告张瑶付款50万元，其未收到首付款50万元，对于余额宝的明细，也与本案没有关联性，该证据与原告张瑶无关，不能证明原告张瑶的主张。
在审理过程中，原告张瑶提供录音资料1份，原告张瑶诉称该录音资料系其母与被告董林茗于2016年4月9日的电话录音。该录音资料记载为：董林茗：“我跟你说嫂子，你也别怪我，这个房子我真不卖了，没法弄了，都这个样了”、“你看这个网签，没交首付就网签了，首付一直没付，又让面签去，这些全是跳着走的”、“假如你没交这个钱，没交首付，我跟你网签，这个名字已经属于张瑶了，你不给钱都行了我怎么都白搭了，……要不咱把合同给解了吧”、“我真不想往前走了，你要是我你也不会往前走了”、“咱这个房子你看能解解了吧，我也不想再解释了，我都跟张经理说了，他应该理解”等内容。原告张瑶欲以此证实被告董林茗违约。被告房天下公司无异议。被告董林茗之委托诉讼代理人孙元对录音资料中被告董林茗的声音没有异议，但认为录音资料是否经过剪辑不清楚，通话时间为2016年4月9日，此时合同已经解除，且录音中原告张瑶之母诱导被告董林茗，也证明了至今原告张瑶未向被告董林茗支付购房首付款，证明了原告张瑶违约的事实。经本院询问，被告董林茗之委托诉讼代理人表示不申请对录音资料的完整性进行司法鉴定。
在审理过程中，原告张瑶申请被告房天下工作人员孙晓雁即业务具体经办人出庭作证。孙晓雁向本院保证按时出庭作证，但在开庭审理时，未出庭作证。
在审理过程中，原告张瑶申请被告房天下公司工作人员张彬出庭作证。证人张彬陈述：签署合同时，我问董林茗需要几天时间解押。董林茗说随时可以解押。我问张瑶和她父亲能否在7日内提供50万元用于解押，张瑶说可以。双方就约定董林茗向银行提出解押，银行同意后，张瑶及其父亲去抵押银行，将50万元存入董林茗贷款账户里。签订合同第2天，我方通知双方去办理网签和面签手续，董林茗有不想卖的意思，说再考虑考虑。后来联系董林茗，董林茗不接电话。快到7天时，我打电话问张瑶和其父亲钱准备好了吗？张瑶答复钱已经准备好了。我又给董林茗打电话询问何时办理解押、网签、面签手续，结果董林茗说不卖房子了。我作为居间方给双方协调，有一天董林茗拿着房屋买卖合同和1万元到店里，说房子不卖了。我就给张瑶的父亲打电话说了这个情况，张瑶父亲表示要买这个房子，想和董林茗见面商量一下，董林茗拒绝见面。我就劝张瑶父亲拿点东西到董林茗家里找她商量。张瑶父亲表示他们见过面了。过了大约四五天，董林茗又派人把合同和1万元拿走了，表示又同意卖房子了。我就给双方约定时间办理网签手续。3月8日，双方到房管局办理了网签手续。本来约定同时去办理结清贷款和面签，但是因为当天时间不太充足就约定改天去办理。结果回去后董林茗提出多加10万元首付款的问题，张瑶就打电话通知我这个事情，经过张瑶父亲与董林茗协商，过了两天张瑶父亲给我打电话说同意增加10万元首付款，我就给董林茗打电话约着去银行办理还贷的事情，董林茗电话里明确答复不卖房子了。董林茗说因为张瑶给其账户里打钱，要求其出具收条，她不同意，所以就不卖房子了。此后我到单位找过董林茗，但董林茗不见，打电话也不接。大约过了一个星期，三月底左右，董林茗又找我要求抓紧时间解除合同。我打电话问张瑶父亲，张瑶父亲不同意解除合同。我就约双方到店里协商，张瑶到了，但董林茗没来。从那以后，这个事就一直拖着。原告张瑶、被告房天下公司对证人张彬证言无异议。被告董林茗提出异议，认为签订合同时一直与之接触的是被告房天下公司工作人员孙晓雁，3月23日给被告董林茗发短信的是刘小舟，并未与证人张彬直接交涉。对此，证人张彬陈述：因出现纠纷后，孙晓雁协调不了，由其作为店长负责协调，多次与被告董林茗联系，在办理网签时就应该办理面签和结清贷款，因打电话被告董林茗不去，后来联系不上，才让店里助理刘小舟给被告董林茗发送短信。原告张瑶、被告房天下公司对证人张彬证言无异议，被告房天下公司认可证人张彬系其公司凯旋新城店店长。被告董林茗认可发生纠纷后证人张彬与其联系过，对于证人张彬陈述的其余内容不予认可。
在审理过程中，被告董林茗提供微信截图复印件1份，载明收信人为“135XX19，张大夫买房人父”，该手机号为原告张瑶之父张继林的电话号码，内容为被告董林茗于3月21日11:11及11:20向其发送“宋丽186XX43”、“622XX93董文欣”。被告董林茗欲以此证实其催促原告张瑶之父尽快支付合同约定的款项，原告张瑶之父收到银行卡照片后未支付款项，宋丽系被告房天下公司的工作人员。原告张瑶对此提出异议，认为该139XX19的手机号系其父的电话号码，但其父未收到该微信，且合同约定通过中介公司处理解押问题，被告董林茗直接发微信要求向其打款，不符合合同约定。被告房天下公司对此表示不清楚，并确认其公司确实有姓名为宋丽的工作人员，但是否是该微信内容中的“宋丽”及电话号码不清楚。经本院告知，被告房天下公司未在本院限定的期限内对此作出答复。
在审理过程中，因涉案房屋已经设立抵押，经本院询问，原告张瑶坚持要求继续履行合同。
在审理过程中，经本院询问，被告董林茗明确表示其选择定金条款，放弃违约金条款。
另查明，2015年，被告董林茗与济南农村商业银行股份有限公司润丰支行（以下简称润丰支行）签订编号为2015-G012的《房地产抵押清单》，载明：抵押物房产，房产坐落济南市槐荫区南辛庄东街1号嘉馨-
现代逸居1号楼1-2204，建筑面积141.77平方米，房产地评估情况房产评估价值129.72万元。
2015年8月17日，被告董林茗之女董文欣与润丰支行签订《个人借款合同》，约定董文欣向润丰支行借款50万元，用途为购房，期限自2015年8月17日至2018年8月10日。同日，被告董林茗作为抵押人与润丰支行作为抵押权人签订《最高额抵押合同》，约定董林茗所担保的主债权为2015年8月17日至2018年8月10日（包括该期间的起始日和届满日，该期间为最高额担保债权的确定期间）；在人民币50万元的最高余额内，润丰支行依据与董文欣签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权，不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生；抵押财产见2015-G012的房地产抵押清单。该抵押权已经在房管部门登记，内容为：债权人润丰支行，抵押金额50万元，债务履行期限2015年8月17日至2018年8月10日。
2015年8月24日、25日，润丰支行分别将29万元、21万元转入董文欣账户，到期日分别为2016年8月23日、24日。
2016年8月18日、8月23日，董文欣偿还上述50万元借款。8月22日、8月24日，润丰支行再次分别向董文欣账户转入29万元、21万元，到期日分别为2017年8月21日、8月23日。
在审理过程中，原告张瑶提出追加润丰支行作为第三人参加诉讼的申请，并诉称：被告董林茗签订合同时承诺只要还款即可办理解押，且原告张瑶有能力代被告董林茗还清贷款。被告董林茗提出异议，原告张瑶认为在签订买卖合同及网签合同时，对抵押贷款的事实是清楚的，本案与银行没有关系，不同意原告张瑶的申请。
上述事实，有原告张瑶提供的《房屋买卖合同》、《济南市存量房屋买卖合同》、收条、收据、张继林账户明细、李臣账户明细、房屋权属信息、《关于尽快履行房屋买卖合同告知函》、证人证言、录音资料，被告董林茗提供的《房屋买卖合同》、《房地产经纪服务事项告知书》、《房屋所有权证收条》、《解除房屋买卖合同告知函》、短信截图、《最高额抵押合同》、《房地产抵押清单》、他项权证、房屋权属信息、《个人借款合同》、借款借据、董文欣账户明细、微信截图和当事人的陈述、答辩为证。
本院认为，本案争议的焦点是：一、是否应该追加润丰支行作为第三人参加诉讼？二、《房屋买卖合同》应继续履行还是应予解除？三、本案的违约责任承担。
对于焦点一，本院认为，根据被告董林茗所提供的《最高额抵押合同》、《房地产抵押清单》、他项权证、房屋权属信息、《个人借款合同》、借款借据、董文欣账户明细等证据证实，借款合同的当事人系董文欣与润丰支行，被告董林茗系以其所有的房屋为董文欣向润丰支行的借款作为债权的担保。被告董林茗与原告张瑶签订买卖合同，将作为担保物的涉案房屋出卖给原告张瑶，双方因房屋买卖合同发生争议，而润丰支行并非房屋买卖合同的当事人，根据合同相对性的原则，原告张瑶该申请不符合法律规定，本院不予准许。
对于焦点二，本院认为，涉案房屋系被告董林茗所有，原告张瑶与被告董林茗、被告房天下公司所签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反强制性规定，该合同为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。《房屋买卖合同》第四条第(二)项约定：原告张瑶应于银行按揭贷款审批通过，办理所有权转移登记前将除定金外的首付款50万元交付被告董林茗，第五条第（五）项又约定：被告董林茗在合同签订之日起7日内办理抵押注销登记手续，办理该手续使用的钱款来源为首付款，由此可知，因被告董林茗房屋设立抵押，原告张瑶与被告董林茗办理所有权转移登记之前要办理完毕抵押注销登记手续，而被告董林茗办理抵押注销登记手续的资金来源为原告张瑶应当支付的首付款。该合同文本由被告房天下公司提供，被告房天下公司亦确认款项支付应以合同第五条第（五）项约定为准，被告董林茗对此予以确认，原告张瑶对此虽表示异议，但未提供证据予以反驳，故根据约定，原告张瑶应当于合同签订之日起7日内办理完毕相应手续后将首付款50万元交付被告董林茗以办理抵押注销登记手续，而原告张瑶并未在合同签订之日起7日内给付被告董林茗首付款50万元，其所提供证人张彬的证言对于时间的陈述不明确，并不足以证明被告董林茗于2016年3月7日前拒绝收款。3月8日，原告张瑶与被告董林茗签订《济南市存量房屋买卖合同》，双方依然存有房屋买卖的意愿，但此后，双方未再继续履行《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，被告董林茗未经涉案房屋抵押权人的同意，不得转让抵押财产，且原告张瑶未代为清偿债务，故原告张瑶要求继续履行合同于法无据，不能支持；被告董林茗要求解除合同合法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，被告董林茗向原告张瑶、被告房天下公司送达解除合同通知，原告张瑶收到通知后，向被告董林茗发出继续履行合同通知，后原告张瑶诉至本院要求继续履行合同，被告董林茗提出反诉要求解除合同，原告张瑶于2016年4月25日、被告房天下公司于2016年4月26日收到反诉状，由于涉案房屋设立抵押，未经抵押权人同意不能转让，而合同当事人均知晓涉案房屋设立的抵押的事实，故本院认为合同解除时间为2016年4月26日。
对于焦点三，原告张瑶诉称被告董林茗违约，并提供证人张彬证言和录音资料，被告董林茗反诉称原告张瑶违约，并提供微信图片。原告张瑶与被告董林茗对彼此提交的证据均提出异议。经审查，本院认为，原告张瑶在审理过程中申请被告房天下公司工作人员孙晓雁作为涉案房屋中介服务的具体经办人出庭作证，而证人孙晓雁在审理过程中向本院作出出庭作证的保证，但在开庭过程中未出庭作证；证人张彬系被告房天下公司的工作人员，但其并非涉案合同的具体经办人，其在发生争议后介入此合同的纠纷处理，其证人证言被告董林茗不予认可；原告张瑶所提供的录音资料中虽然记载有被告董林茗拒绝继续履行并要求解除合同的内容，但该录音资料没有显示出其提出该要求的原因系其个人原因造成，综上，原告张瑶主张被告董林茗违约的事实不能认定；对于被告董林茗所提供的微信图片，因被告房天下公司认可其公司中有姓名为宋丽的工作人员，但不清楚与图片中记载人员“宋丽”是否同一人，被告房天下公司未在限定期限内作出答复，故被告董林茗主张原告张瑶违约的事实亦不能认定。综上，对于本案的违约责任承担，原告张瑶与被告董林茗及被告房天下公司均依据不足，不能支持。故原告张瑶要求被告董林茗支付违约金36万元，被告董林茗要求判令原告张瑶支付的定金1万元归其所有，均不能支持。
原告张瑶要求被告董林茗支付律师费3万元，并提供发票复印件1份，被告董林茗对发票的真实性提出异议，不予认可。经审查，本院认为，原告张瑶对此未提供充分证据予以证实，该主张依据不足，不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张瑶与被告（反诉原告）董林茗、被告（反诉被告）济南房天下房地产经纪有限公司于2016年2月28日签订的《房屋买卖合同》于2016年4月26日解除。
二、驳回原告（反诉被告）张瑶的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）董林茗的其他反诉请求。
案件受理费6700元，由原告（反诉被告）张瑶负担，反诉费7890元，原告（反诉被告）张瑶负担3920元，被告（反诉原告）董林茗负担3970元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李子萍
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 付玉俊
二〇一七年三月十六日
书 记 员 裴立红