江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民初字第2768号原告：张振尧，男，1963年1月12日生，汉族，工程师，住徐州市。委托代理人：王学强，江苏彭隆律师事务所律师。被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市王陵路。法定代表人：赵亚新，总经理。委托诉讼代理人：徐超群，男，1986年12月26日生，汉族，公司职员，住。委托诉讼代理人：龙海江，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。原告张振尧与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张振尧及其委托代理人王学强、被告荣盛公司的委托代理人龙海江、徐超群到庭参加诉讼。本案曾因需以其他案件的审理结果为依据而中止审理。本案现已审理终结。原告张振尧向本院提出诉讼请求：1.判令被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2008年10月1日起至原告取得房地产产权证书之日期间的违约金，暂计67943元；2.判令被告对该商品房的供暖设备进行分户控制、一户一表的改造；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年12月16日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的荣景盛苑商品房，合同签订后，原告已付清全部购房款。被告于2008年6月30日将该商品房交付原告使用。但由于被告的责任，原告至今不能取得房地产权属证书，同时被告也没有及时按照合同约定对供暖设备进行分户控制、一户一表改造。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告荣盛公司辩称：1.原告主张逾期办证违约金的计算截止期限错误，根据合同约定，被告的义务仅限于在约定时间内将相关资料报送产权登记机关备案，故该违约责任的截止时间应为被告将相关资料报送产权登记机关备案之日，而不是原告取得房屋权属证书之日。2.被告逾期提交办理房屋权属登记资料非因被告主观拖延，而是因为2008年2月1日施行的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（以下简称《办法》）比2006年6月27日徐州市房地产管理局发布的《关于完善商品房初始登记工作的通知》（以下简称《通知》）规定的需由被告提交的资料多了十余项，该变更属于政策性变更，被告不可预见、不能抗拒，属于不可抗力，根据合同法第117条的规定，被告不应承担违约责任。3.根据《通知》，已办理商品房预售许可证的，在申请初始登记时只需提交《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类）、竣工验收证明文件、徐州市地名委员会的地名命名文件；而根据《办法》规定，住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用，市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续；申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明、公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明、街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明等十余项证明材料。以公安机关出具的安全防范验收证明为例，原、被告签订商品房买卖合同时无需提交，故在对房屋进行规划设计时，第一批次先行开工建设xxx号楼，对剩余的xxxx号楼及物业楼是放在第二批次进行建设。但随着《办法》的实施，被告开发的该小区8栋楼必须全部通过竣工验收后才可以出具相关验收意见，被告为取得公安机关的验收记录，在2008年2月20日与南通新华建筑安装工程有限公司签订建设工程施工合同，直至2010年6月份，7、8楼及物业楼才通过竣工验收。被告在2006年签订合同时无法预见2008年6月30日交房后办理房屋权属登记需提交的资料的政策性变化，被告未能在合同约定期限内提交相关资料是政府政策的调整所致，具有不可预见性，被告也不能抗拒，属不可抗力。被告在2010年11月29日取得交付使用通知书后在2010年12月7日就向产权登记机关提交了资料，完成了初始登记，故不能认定被告存在主观故意拖延。4.根据合同约定，被告只是承诺采暖管道预埋至每室，提供安装一户一表的条件，并没有承诺为每户安装暖气计量表，故原告要求对该商品房的供暖设备进行分户控制、一户一表的改造没有事实和法律依据。5.原告主张权利已经超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原被告双方的举证、质证，本院认定如下事实：被告系涉案的荣景盛苑小区的开发企业。对于该小区B区xx号住宅楼及物业综合楼，被告系分两批申请取得的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。其中在2006年xxxx号住宅楼首先获批，在2008年xxxxxx号住宅楼及物业综合楼第二批获批。2006年11月30日，被告取得了荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。2006年12月16日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州市二环西路荣景盛苑XX幢X单元XXXX室房屋一套，建筑面积共119.11平方米，总价为511816元。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一(该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意“协商解决”处理。附件四“合同补充协议（一）”第9条约定：“采暖：集中供暖，管道预埋至每室；可实现分户控制、一户一表。散热（器）片客户自理。”2010年11月29日，被告取得荣景盛苑xxxx号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区xxxx号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日，被告向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料。2012年9月20日，被告向原告出具了金额为505806元的销售不动产统一发票。另查，2004年4月7日，徐州市人民政府发布《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号，自公布之日起实施】。该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号，自2008年2月1日起施行）。该暂行办法第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。庭审中，被告主张：“被告曾两次将办理房屋所有权证所需要的资料报产权登记机关，第一次是在2008年7月底，第二次是2010年12月7日。当时在2008年7月底的时候，被告按照2006年签订合同时的政策提交了材料，但后来产权处称2008年2月1日《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》已经实施，要求被告公司按照该暂行办法的要求准备资料，当时就没有收取被告的材料，也没有给被告出具相关收件收据，但是在产权处的系统内能查到被告当初提交资料的记录。2010年12月7日各种材料准备齐全，被告第二次向产权部门报送材料，产权部门出具了收件收据”；“对于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》中规定的申请办理住宅项目交付使用手续时应当提交的‘市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明’，被告开发的该小区B1-8栋楼必须全部通过竣工验收后才可以出具相关验收意见”；“只有B1、B4、B6号楼没有实现一户一表，其他的如Bx号楼能够实现一户一表”。截止至本案法庭辩论终结时，原告尚未办理案涉房屋的权属证书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。一、对于原告主张的逾期办证违约金问题本案中，被告未能按照合同约定在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，故被告存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。被告关于相关政策性变化属于不可抗力因而应免除其责任的辩称意见没有事实和法律依据，本院不予支持。综合案件事实，被告应向原告支付2008年10月1日至2011年8月31日的逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准问题，本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条对于逾期办证约定的处理方式是“协商解决”，对此应视为双方对逾期办证违约金没有约定。由于开发商协助办证属于合同附随义务，而交房属于其主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任；且原告也未举证证明其因被告的逾期办证行为所造成的损失数额。在此情况下，本院参照双方合同第九条关于逾期交房违约金的约定，以已付房款为基数，按日万分之一的标准计算被告逾期办证的违约金。综上，本院支持原告自2008年10月1日至2011年8月31日以511816元购房款为基数按日万分之一的标准计算的逾期办证违约金。二、对于原告主张的对涉案房屋的供暖设备进行分户控制、一户一表改造问题本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，原、被告双方对《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议（一）”第9条约定的“采暖：集中供暖，管道预埋至每室；可实现分户控制、一户一表。散热（器）片客户自理”存在理解上的分析，在此情况下应首先遵循合同的文义解释规则。“分户控制、一户一表”只是处于“可实现”情形，这种可实现的情形仅是一种条件，而非现实状态。故对于原告的该项诉请，本院不予支持。三、本案原告主张权利是否超过了诉讼时效的问题。对于被告关于诉讼时效的抗辩，因原告于2010年6月将诉讼材料交至本院，故原告主张权利未超过法律规定的二年诉讼时效，被告的此项抗辩意见缺乏依据，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百二十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日向原告张振尧支付逾期办证违约金（以511816元为基数、以日万分之一为标准、自2008年10月1日计算至2011年8月31日止）；二、驳回原告张振尧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担（原告张振尧已预交，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  杨 瑞人民陪审员  牛太平人民陪审员  李 丽二〇一七年七月十三日书 记 员  赵 静