江西省瑞金市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0781民初1849号
原告（反诉被告，以下简称原告）：邹群秀，女，1967年2月17日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市，
被告：杨金兰，女，1971年7月10日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市，
委托代理人:杨美英,女，1982年12月15日生，汉族，江西省瑞金市人，住江苏省昆山市，系杨金兰侄女。
被告（反诉原告，以下简称被告)：杨美英，女，1982年12月15日生，汉族，江西省瑞金市人，住江苏省昆山市，
原告邹群秀诉被告杨金兰、杨美英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日受理后，被告杨美英于2017年7月7日对原告邹群秀提起反诉。本院依法组成合议庭，于2017年7月13日对本诉及反诉进行了公开开庭审理。原告邹群秀、被告杨美英到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告邹群秀诉称，2011年5月26日，原告与被告杨金兰就位于绵江小区三楼一套房屋租赁事宜签订了《租房合同》，该合同约定：租赁期自2011年5月26日至2016年5月26日止，租金每月800元整，房屋押金2600元，合同租赁期满，甲方将押金退回给乙方。合同签订后，原告支付租房押金2600元给被告杨金兰，并按约履行了付租、缴纳水电费的义务。在租期届满后，原告腾退房屋给被告时，原告提出要求：如果被告对房屋重新粉刷，并更换防盗网，原告愿意续租。被告答应会出该笔修缮、维修费用，让原告帮忙雇请人员完成修缮、维修事务，基此，原告帮被告雇请人员完成修缮、维修事务，重新进行墙体粉刷，以及更换防盗网，经结算此笔修缮、维修费用共计4850元。等原告帮其完成修缮、维修事务后，被告杨金兰却收回了该出租房屋，另行租赁给他人使用。原告向被告要求退回押金及支付垫付的修缮、维修费用未果后，诉至法院，请求判令：一、被告返还原告租房押金2600元；二、被告支付原告为其垫付的修缮、维修费4850元；三、本案的诉讼费由被告承担。
被告杨金兰、杨美英辩称，原告拖欠被告杨美英租金5600元及修理费5400元。
被告杨美英反诉称，原告邹群秀租赁其位于瑞金市绵江小区三楼房屋，于2011年5月26日签订了《租房合同》。合同约定了租赁期限、租金及权利义务。合同第2条约定“租赁期限自2011年5月26日起至2016年5月26日止，每月租金800元。”合同第5条约定“2013年以后每月加50元”。合同到期后，原告邹群秀称需要续租，并缴纳了三个月的房租。原告邹群秀实际租住到2016年12月底，2016年12月双方解除了租赁合同。（2017）赣0781民初669号案件询问笔录中双方对解除时间予以认可。基此，原告邹群秀应支付被告杨美英2016年9月至12月四个月的租金，每月850元共计3400元。另自2013年起原告邹群秀未依约支付增加的每月50元租金，故原告还应支付2013年至2016年8月每月50元的租金共计2200元。另，合同明确约定“房租不得欠10天，押金没收”，原告拖欠被告租金长达四个月之久，故押金不应退还给原告。对于原告诉称的修缮、维修费用4850元，原告未提供证据证明，且在（2017）赣0781民初669号案件的询问笔录中，原告称其装修并未经过被告杨美英的同意，故不应支持该诉求。合同第3条约定“如有损坏，乙方（原告）必须及时修复并承担费用和照价赔偿”，原告租赁房屋时，屋内有空调两台，全新的一台被原告拆走，另外一台用坏未修理，故被告杨美英要求原告赔偿空调费2850元，以及另台空调修理费500元，以及灶台台面损害的修理费850元，窗帘损坏的修理费200元，沙发损失600元，床损失400元，共计5400元。基此，被告杨美英请求法院判令：一、原告支付拖欠的房屋租金5600元；二、原告支付被告杨美英修理费5400元；三、驳回原告的全部诉讼请求；四、反诉诉讼费由原告承担。
原告邹群秀辩称，被告杨美英反诉状陈述不是事实。
原告邹群秀为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体适格；2、《租房合同》、押金收条各一份，证明被告收取原告押金；3、2017年2月2日原告与被告杨美英录音一份，证明原告没有欠被告房租，没有损害被告的东西，且被告也说了把遥控器拿回去才退押金给原告；4、证人杨某、钟某的证人证言，证明原告维修、修缮租赁房屋经过被告杨美英的同意。被告杨美英、杨金兰对邹群秀提交的上述证据，发表质证意见如下：对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但认为录音内容是因为空调遥控器争吵；对证据4，认为证人陈述不是事实。
被告杨美英为支持自己的反诉请求向本院提交照片八张，证明原告将其空调、液化灶拆走，灶台弄坏，床及沙发各少一张，空调遥控器少两个。原告邹群秀经质证对该八张照片不认可。
经庭审举证、质证，本院对原、被告双方提供的证据作如下认定：对邹群秀提交的证据1、2，被告无异议，本院予以确认；对证据3，对其真实性予以确认，但从录音内容看，并不能证明其待证事实；对证据4，本院认为该两名证人证言不能证明待证事实。对杨美英提交的八张照片，无其他证据佐证，并不能证明损害事实，本院对该照片不予确认。
根据以上认定的证据及原、被告的陈述，本院确认事实如下：被告杨美英系瑞金市象湖镇绵江小区F幢303室所有权人，2011年5月26日，原告邹群秀与杨美英的委托人杨金兰就上述房屋租赁事宜，签订了一份《租房合同》。合同约定：“甲方杨金兰乙方邹群芳（邹群秀）……1、甲方将坐落于绵江小区三楼的一套房子租赁给乙方日常居住生活、办公……2、乙方租赁期限为5年，2011年5月26日起至2016年5月26日，每月租金800元，房屋押金2600元……3、乙方在租赁期间，必须保护好房屋设施，不得擅自改变房屋设施、结构和水电，房屋内有空调、沙发、二张床、热水器，如有损坏，乙方必须及时修复并承担费用或照价赔偿。乙方在租赁期间应承担水费、电费、闭路费、不得拖欠，一切费用乙方承担。房屋不得欠10天押金没收……5、2013年以后加50元每一月”。合同签订后，被告杨金兰代杨美英收取了邹群秀房屋押金2600元，并向邹群秀出具了收条一张。合同租赁期到期后，邹群秀经杨美英同意继续租赁了涉案房屋，双方未再签订书面租赁合同。2016年12月31日，杨美英通知邹群秀解除租赁关系。2017年3月2日，邹群秀以向杨金兰要求退还房屋押金及支付垫付的修缮、维修费用未果为由诉至法院，杨金兰亦提起反诉，后双方分别于2017年4月18日、5月7日向本院申请撤回本诉及反诉，本院作出（2017）赣0781民初669号民事裁定书裁定准许。2017年6月8日，邹群秀再次诉至本院，要求杨金兰、杨美英退还押金及支付垫付的修缮、维修费用，杨美英于2017年7月7日提起反诉。
本院认为，原告邹群秀与被告杨美英的委托人杨金兰于2011年5月26日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，邹群秀继续租赁涉案房屋，双方未签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，邹群秀与杨金兰签订的《租房合同》继续有效。该合同系杨美英委托被告杨金兰代签，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，邹群秀在签订合同时知晓杨金兰与杨美英之间的代理关系，该《租房合同》直接约束邹群秀与杨美英，邹群秀与杨美英应按合同约定全面履行义务。故，杨金兰不应承担本案的民事责任，对邹群秀要求杨金兰退还押金及支付修缮、修理费用的诉讼请求，本院不予支持。
关于杨美英是否应退还邹群秀押金2600元问题。本院认为《租房合同》中的押金具有违约金性质，邹群秀在（2017）赣0781民初669号案件中陈述其缴纳租金至2016年9月26日，在本案中陈述缴纳至2016年11月，而双方于2016年12月31日解除租赁合同关系，邹群秀未按约支付租金，应承担违约责任。但本院认为双方约定的违约金过高，本院酌定邹群秀应支付杨美英违约金600元，剩余2000元应退还或抵作房屋租金。
关于杨美英是否应当支付邹群秀对涉案房屋墙体重新粉刷及更换铁皮雨棚的修理、修缮费用4850元问题。本院认为，邹群秀未提供充分证据证明其于2016年10月份对涉案房屋墙体重新粉刷及更换了铁皮雨棚，也未提供证据证明涉案房屋墙体、铁皮雨棚已损坏，影响居住，需进行维修。退一步讲，即使有重新装修的事实，因邹群秀未提供充分证据证明该行为经过出租方杨美英的同意及事后得到杨美英的追认，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，亦不应得到支持。故，对于邹群秀的该项请求，本院不予支持。
关于邹群秀是否应当支付杨美英房租5600元问题。本院认为，邹群秀在（2017）赣0781民初669号案件开庭笔录中多处陈述其缴纳房租至2016年9月26日，虽其在本案中又陈述缴纳至2016年11月，但未提供证据证明，诉讼中杨美英认可邹群秀缴纳房租至2016年9月26日，故本院对于杨美英要求邹群秀支付2016年10月至12月按每月850元计算的租金2550元的诉请予以支持，对于2016年8月的租金不予支持。对于杨美英主张的自2013年至2016年8月每月50元的租金2200元，杨美英已认可邹群秀缴纳房租至2016年9月26日，其未提供证据证明邹群秀未按约定数额支付租金，故本院对杨美英该项主张不予支持。
关于邹群秀是否应当支付杨美英修理费5400元问题。本院认为杨美英未提供充分证据证明损害事实，本院对于该项诉请不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨美英应退还原告（反诉被告）邹群秀押金2000元；
二、原告（反诉被告）邹群秀应当支付被告（反诉原告）杨美英房屋租金2550元；
三、第一、二项相抵后，原告（反诉被告）邹群秀还应当支付被告（反诉原告）杨美英房屋租金550元，该款于本判决生效后十日内支付；
四、驳回原告（反诉被告）邹群秀其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）杨美英其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，反诉案件受理费75元，减半收取37.5元，共计87.5元，由原告（反诉被告）邹群秀承担37元，由被告（反诉原告）杨美英承担41.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 郭瑞萍
审 判 员 白振斌
人民陪审员 黄人杰
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 杨 杰