江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4679号
上诉人（原审原告）刘小稻，男，1966年11月3日生，汉族。
委托代理人宗炜，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人方兴，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）江苏保利宁远房地产开发有限公司，组织机构代码××，住所地南京市栖霞区马群科技园大道3号。
法定代表人胡在新，该公司董事长。
委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人谢超，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人刘小稻、上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月9日公开开庭进行了审理，上诉人刘小稻的委托代理人宗炜、方兴，上诉人保利地产公司的委托代理人杨焘、谢超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘小稻原审诉称，双方于2010年12月1日签订了一份商品房预售买卖合同，刘小稻购买由保利地产公司预售的位于南京市栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目一期T-28幢2室（含负一层）房屋（现在69-2），房屋总价款为6589016元，刘小稻依合同按时支付了200000元及后续房款，合同第六条明确了保利地产公司应于2012年12月31日交房，但到交房时，刘小稻在保利地产公司工作人员陪同下验房时，当天发现很多房屋质量问题，车库的内长为4.4米，低于国家规定的标准长度为5.3米，而且弯道半径不符合车辆转弯基本需要，还有大于15度的坡度，车辆根本停不进去。这样的房屋根本不具备房屋交付的条件。刘小稻与保利地产公司多次协商未能得到解决，只有诉至法院，请求判令保利地产公司自2012年12月31日至房屋整改验收合格为止，每日按房款总价的万分之五支付迟延交房违约金；判令保利地产公司退还车库价款或者对车库整改至符合规范要求；判令保利地产公司维修房屋漏水等质量问题；判令本案诉讼费由保利地产公司承担。
保利地产公司原审辩称，该房屋已经过相关部门的竣工验收，符合交付条件。刘小稻所称房屋存在质量问题，只是房屋的一些渗漏现象，并不构成房屋主体质量问题。保利地产公司也履行了正常的维修义务。车库符合设计规范要求。刘小稻要求的违约金明显过高，应当降低，可以参照同地段房屋租金计算。
原审法院经审理查明，2010年12月1日，双方签订《保利紫晶山项目一期》商品房预售合同，甲方为预售人保利地产公司、乙方为预购人刘小稻，约定甲方预售给乙方的商品房为栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目一期T-28幢2室（含负一层），该房设计用途为一般住宅，总价款为6589016元。合同第五条付款方式、时间和迟延付款的责任中第一款约定，预购房商品房抵押贷款3290000元，第二款约定，乙方迟延支付合同价款的，按照到期未付价款的万分之五每天计算，向甲方支付延迟期间的违约金。合同第六条房屋的交付时间、条件和迟延交付的违约责任中第一款约定，甲方应于2012年12月31日前向乙方交付该商品房；第二款约定，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘结果》，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第三款约定，甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之五每天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。合同第十条房屋交付和接收手续中第二款约定，甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第二款约定的其它交付条件。甲方不出示证明文件或者出示的文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其它交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任；第三款约定，甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙视为交付。第十三条商品房质量保证中第二款约定，经有市级以上检测资质的省、市工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因商品房存在重大工程质量，严重影响正常使用的，乙方有权解除合同；第三款约定甲方按国家规定和本合同的约定承担该商品房的工程质量维修责任，甲方或其委托人怠于履行该商品房工程质量保修责任，引起的直接经济损失，甲方予以赔偿，该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方赔偿乙方的实际经济损失；第四款约定，甲、乙双方对该商品房工程质量问题发生争议的，任何一方均可委托有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，另一方应当配合和协助检测工作。同日，双方签订了该合同的《合同补充协议》，该补充协议第五条关于交付（补充合同第十条）中第六款约定，乙方在收到甲方发出收楼通知确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如乙方未办理交接手续，无论钥匙是否交接，均视作乙方已对该商品房进行了验收、接管，甲方不再另行通知。第七条，关于保修和质量争议处理（补充合同第十三条中第一款）约定，在该商品房符合合同第六条约定的前提下，除非出现在合同第十三条第二款所述的重大质量问题，否则乙方不得拒绝或迟延接受该房屋。第十六条格式条款提示说明和确认中约定，乙方确认，甲方在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或限制甲方责任的条款作出了特别提示，乙方已充分理解并同意其主要内容。第十七条约定：本协议与合同不一致的，均以本协议为准。
合同履行中，刘小稻已全额支付了购房款。2012年12月26日之前，保利地产公司取得该商品房的《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及《南京市房屋测绘成果报告》。2012年12月28日，保利地产公司向刘小稻邮寄送达《收房通知书》和《收房须知》，建议刘小稻于2013年1月2日带齐相关证件资料前来办理。2013年1月2日，双方交接时，刘小稻方发现房屋有渗漏现象，且认为车库设计建造不符合规范要求，保利地产公司也未提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，因此刘小稻拒绝接受房屋。经过维修整改后，保利地产公司于2013年4月26日，再次通过特快专递方式向刘小稻发出《催收房通知书》，要求刘小稻在收到此通知书后3日内前来办理收房手续。此通知以特快专递形式邮寄，回执查询反映2013年4月30日妥投。但刘小稻仍未接受房屋。
原审审理中，保利地产公司在原审法院原一审中及江苏省南京市中级人民法院二审期间均未向法院提交本案所涉房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，应原审法院要求，保利地产公司保利地产公司向原审法院出示提供了所涉房屋的部分建设设计平面图纸复印件，《住宅使用说明书》和住宅质量保证书复印件。图纸地下一层平面显示“停车”设计内容字样，但在双方的合同中并未对车库具体设计标准要求进行约定。原审庭审中，双方均陈述所涉的房屋存在屋顶及墙壁渗漏问题，原审法院曾到现场察看了诉争房屋状况，发现房屋确有对屋顶及墙壁维修的痕迹，当事人自行委托公证机构也到房屋现场进行了测量、拍照。对车库的长、宽、高进行了测量。
原审法院认为，本案主要焦点是：一、刘小稻所购商品房屋是否存在质量问题？此质量问题属主体结构质量不合格，或因存在重大工程质量问题，严重影响正常使用？二、保利地产公司是否构成延期交房违约？如违约，该承担什么责任？三、合同中对车库的设计、建造、买卖未作明文约定，因此产生争议如何处理？
一、关于商品房质量问题。当事人在原审庭审中陈述，该商品房仅存在墙体和屋顶渗漏现象，对房屋的基础、墙体框架有无质量问题未作陈述，也未提供证据证明，也未依合同约定申请市级以上有检测资质的省、市建筑质量检测机构检测。故应认定为该房屋存在一般质量问题，不影响在整修之后正常使用，刘小稻未主张解除合同，合同应当继续履行。
二、关于保利地产公司是否违约。根据合同第六条的约定，房屋交付时，保利地产公司应当出示的是五份文件，但在本案审理中的原一审、二审保利地产公司仅提供了三份证明文件，经原审法院释明后，才出示两份证明文件，刘小稻陈述时也称当时交房验房时并未见到其他两份证明材料，即住宅使用说明书和住宅质量保证书。依合同第六条约定，刘小稻有权拒绝接收该商品房。因此保利地产公司应承担延期交房的违约责任。合同中对刘小稻方延期付款和对保利地产公司延期交房的违约责任约定的承担方式均是未付部分价款和已收价款的万分之五每天向对方承担违约金，对双方可能存在的违约责任约定是一致的，不存在对哪一方约定过高或过低等不平等的问题，对双方均有约束力。根据合同补充协议第五条第六款的约定，房屋有渗漏现象，保利地产公司有维修的义务，保利地产公司在整修之后向刘小稻发出催收房通知书后，如刘小稻未办理交接手续，无论钥匙是否交接，均视作刘小稻已对该商品房进行了验收、接管。所以，保利地产公司应向刘小稻承担万分之五每天违约金，起止时间应从合同约定应予交房之日第二日起即自2013年1月1日起至向刘小稻发出催收房通知书要求刘小稻收到三日后接受房屋期满之日第二日即2013年5月4日止。刘小稻也应当依照补充协议的约定及时验房接收房屋。
三、关于车库问题。本案诉争的房屋是一般住宅，虽然设计图纸中有关于“停车”的设计内容，但当事人各自提交的预售合同对车库的设计、建造标准未作具体约定。我国实行建设工程监督管理制度，县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内建设工程勘察、设计活动实施监督管理。交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建设工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。本案所涉房屋，已获得竣工验收，保利紫金山项目一期当时也获得预售许可，车库是否符合国家规定的标准，原审法院在此案中不予理涉。
综上所述，双方签订的商品房预售合同及其补充协议系双方真实意思表示，依法成立有效，双方当事人应全面、正确、诚实地依照合同约定行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原审法院判决：一、刘小稻与江苏保利宁远房地产开发有限公司之间签订的《保利紫晶山项目一期》商品房预售合同继续履行。二、江苏保利宁远房地产开发有限公司自2013年1月1日起至2013年5月4日止，按已收房屋价款6589016元为基数以每日万分之五计算向刘小稻支付违约金。此款应在判决生效后十日内给付。三、驳回刘小稻在本案中的其他诉讼请求。如保利地产公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费9104元，由保利地产公司负担。
上诉人刘小稻不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定涉案房屋的质量问题不影响使用，只属于保修范围内的质量问题，认定事实不清。上诉人已提交证据证明，在2013年9月的时候，涉案房屋围满脚手架，甚至连大门都无法出入，整个房屋根本无法使用。在上诉人已初步举证的前提下，作为专业的开发商，被上诉人应承担证明质量问题不影响使用的举证责任。二、根据商品房买卖合同的约定，上诉人拒收房屋有充足的合同依据，被上诉人应当承担逾期交付的责任。本案中，被上诉人直到本案第二次一审程序，才在法院的要求下提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》复印件，故上诉人在此之前有权拒收房屋。故，一审判决以被上诉人通知的交付期限作为房屋的交付日期，适用法律错误。三、一审法院仅以涉案房屋通过竣工验收为由，不予理涉车库问题，也属于适用法律错误。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人一审的全部诉请，并判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
上诉人保利地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实不清。首先，根据双方签订的《南京市商品房预售合同》补充协议第七条、第十五条第7款及第五条第6项的约定，上诉人已根据合同履行了交房义务，没有逾期交房；其次，《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》是住宅类工程通过竣工验收的必备文件，上诉人在合同约定的交付时间之前已经取得了竣工验收备案表，足以说明上诉人具有上述“两书”，不存在上诉人在原一、二审的庭审中没有提交“两书”而不具备合同第六条约定的房屋交付条件的问题；再者，上诉人发催收房通知给被上诉人，仅仅是为了催促被上诉人尽快前来参与保利完成涉案房屋的收房手续，不能因此认定上诉人存在迟延交房的情形。二、一审法院适用法律错误。一审法院没有理解合同法关于违约金规定的实质精神，如果我方违约没有交付房屋，对方仅是对涉案房屋占有、使用及收益权利无法享有，其损失系租金损失，因此违约金应当参照租金标准进行调整。而且关于涉案房屋因质量瑕疵问题导致的损失如何赔偿的问题，双方在合同第13条中有明确的约定。即便是一审法院认为上诉人应当承担赔偿责任，也应当按照该条约的约定进行裁量。综上，我方认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判第二项内容，改判驳回被上诉人要求上诉人承担迟延交房的违约责任的诉请，并判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。
本院对原审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人保利地产公司提交栖霞区法院92号民事判决书，证明在该案件中，其也没有提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，但栖霞法院的认定与本案原审认定完全相反。上诉人刘小稻质证称，我方对该民事判决书的真实性无异议，但我方不清楚该判决书是否生效，且该判决与本案情况不同，栖霞法院在92号案件中，保利地产公司向该案业主出示了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，而本案中保利宁远公司并未向我方出示。上诉人保利地产公司另提交网站下载资料，证明涉案房屋附近别墅的租金在32元／平方米／月左右，刘小稻质证认为与本案无关，双方合同中没有约定以租金作为损失的计算依据。关于车库，一、二审法院均组织当事人到现场察看，证实普通小汽车不能正常入位停进讼争车库。另查明，讼争房屋建筑面积395.04平方米。
本院认为，上诉人刘小稻与上诉人保利地产公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，依法应当认定有效，双方均应按约履行各自的义务。合同履行过程中，保利地产公司收取了刘小稻的房款，其亦应按约交付涉案房屋。在2013年1月2日，双方办理房屋交接时，刘小稻以房屋有渗漏现象、车库设计建造不符合规范要求、且保利地产公司未提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》为由拒收房屋，依照合同第六条约定，刘小稻有权拒绝收房，保利地产公司应当承担延期交房的违约责任。此后保利地产公司进行了质量维修并再次于2013年4月26日发函通知刘小稻收房，刘小稻拒绝收房，应当认定保利地产公司符合交房条件，原审法院判决保利地产公司承担2013年1月1日起至2013年5月4日止的延期交房违约金，并无不当。保利地产公司上诉主张原审判决按照每日万分之五的房款支付违约金明显过高，应参照租金标准降低违约金，本院认为，刘小稻支付全部房款后，其未能按期使用房屋，其损失应为房屋的出租收益，故应参照租金标准对违约金进行调整，考虑到本案别墅的价值巨大，而实际出租租金较低，从公平角度考虑，本院酌定违约金调整至按照64元／月／平方米给付，即保利地产公司应给付刘小稻违约金104501.25元（395.04平方米＊124天＊64元／30天）。
刘小稻上诉主张在2013年4月26日保利地产公司通知其收房后房屋仍存在质量问题并且保利地产公司在进行维修以及车库不符合设计规范，故不符合交房条件，对此本院认为，刘小稻第一次拒收房屋后，保利地产公司进行了维修并再次通知收房，即使房屋此时仍存在一些质量问题，可以通过维修整改解决，由此发生的费用相比价值巨大的别墅而言，成本是较小的，因此应当认定属于一般瑕疵问题，刘小稻仍以此拒收房屋并主张此后的延期交房违约金，本院不予支持。如果此后因维修整改导致不能实际使用房屋，可以另案主张损失。目前刘小稻未能提供证据证明房屋仍存在漏水问题，其要求本院判决保利地产公司维修房屋漏水的质量问题，本院不予支持。关于车库实际存在停车难以入位的问题，本院认为，讼争房屋已通过竣工验收并由行政机关批准进行销售，证明保利地产公司交付的车库符合涉案房屋的规划设计和合同约定，至于车库是否符合国家规定的设计和使用规范要求，本院不予处理。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第95号民事判决第一项、第三项；
二、变更南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第95号民事判决第二项为：上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付上诉人刘小稻违约金104501.25元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9104元，由上诉人刘小稻负担3034元，上诉人保利地产公司负担6070元；二审案件受理费9104元，由上诉人刘小稻负担3034元，上诉人保利地产公司负担6070元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 俞梦霏