四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终1483号
上诉人（原审原告）：郭红军，男，1983年2月2日出生，汉族，住四川省南充市营山县。
上诉人（原审原告）：陈洁，女，1987年8月27日出生，汉族，住四川省南充市营山县，系郭红军妻子。
二上诉人委托诉讼代理人：郭凤初（郭红军父亲），男，1955年1月28日出生，汉族，住四川省南充市营山县，系特别授权。
委托诉讼代理人：杨斌，四川营欣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川省鸿华房地产开发有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇祥升大道。
法定代表人：周德胜，董事长。
委托诉讼代理人：舒珊，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：宋新民，四川维尊律师事务所律师，系特别授权。
上诉人郭红军、陈洁因与被上诉人四川省鸿华房地产开发有限公司（以下简称鸿华房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2017）川1322民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭红军、陈洁的委托诉讼代理人郭凤初、杨斌及被上诉人鸿华房产公司的委托诉讼代理人舒珊、宋新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭红军、陈洁上诉请求：l.撤销四川省营山县人民法院（2017）川l322号民初362号民事判决；2.改判鸿华房产公司向郭红军、陈洁支付违约金40,887.59元；3.判决鸿华房产公司向郭红军、陈洁支付租房损失9,000．00元；4.本案一、二审诉讼费用全额由鸿华房产公司承担。事实与理由：一、鸿华房产公司未按约定期限交房，应当按约定向郭红军、陈洁计付违约金40,887.59元。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，鸿华房产公司应在2015年12月31日前向郭红军、陈洁交付该商品房。该合同的第十三条约定，逾期交房责任“逾期超过90日后，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”。二、鸿华房产公司并未主张约定的违约金过高而请求减少，法院不应依职权减少违约金。并且，约定的违约金并不高。鸿华房产公司仅主张郭红军、陈洁请求的项目重复计算，未申请法庭减少违约金数额。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第114条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”故鸿华房产公司应按约定计付违约金，且并不能免除后续债务。合同法第112条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”鸿华房产公司在涉案商品房因质量问题被投诉后，进行了整改。这是鸿华房产公司履行合同义务，不是赔偿损失。履行合同义务与赔偿损失是两个不同的法律概念，不能等同。三、鸿华房产公司因逾期交房导致郭红军、陈洁产生了经济损失，应当赔偿郭红军、陈洁的经济损失。一审法院将违约金与违约损失合二为一不当。鸿华房产公司支付违约金是履行合同约定的义务，赔偿损失是对守约方加大损失的弥补，二者并存，各有侧重。合同法的归责原则是严格责任原则。根据该法第113条的规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时可以或应当预见的损失。”郭红军、陈洁主张的损失赔偿额只有9,000.00元，远低于约定的违约金40,887.59元。郭红军、陈洁主张的租房损失玖仟元，并不包含逾期交房给郭红军、陈洁造成的所有损失，法庭应当支持郭红军、陈洁的合理请求。实际上，郭红军、陈洁还产生车旅、误工损失，但并没有主张。
鸿华房产公司辩称，一审判决合理、合情、合法，依法应予维持。本案争议焦点是开发商是否应当承担违约责任以及承担责任的方式。一审在郭红军、陈洁提供的租金损失的基础上判决鸿华房产公司承担违约责任，是以租金损失为基数乘以130%。一审法庭辩论时，鸿华房产公司的特别授权代理人就指出，如果要承担违约责任，约定的违约金过高，应予调整。所以一审法官不存在依职权调整违约金。因此一审程序合法。郭红军、陈洁既主张违约金又主张损失，不符合法律规定。商品房买卖合同司法解释的位阶低于合同法，依据上位法优于下位法的原则，本案应首先适用合同法。
郭红军、陈洁向一审法院起诉请求：1.判令鸿华房产公司向郭红军、陈洁支付逾期交房违约金40,887.59元；2.判令鸿华房产公司向郭红军、陈洁赔偿逾期交房的经济损失9,000.00元及使用资金利息15,832.90元；3.本案诉讼费用由鸿华房产公司承担。
一审法院认定事实：2013年12月4日，郭红军、陈洁购买鸿华房产公司开发的位于营山县城南镇营渠大道华盛国际10栋2单元xx号商品房，双方订立了《商品房买卖合同》。合同第十一条约定，鸿华房产公司应在2015年12月31日前向郭红军、陈洁交付该商品房，并且商品房需取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等。合同第十三条约定，逾期交房，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过90日后，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。双方还订立了《商品房买卖合同补充协议》，其中：关于合同第十一条、第十三条推迟交房的补充约定，如因法律政策变动的限制，政府及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期交房的，鸿华房产公司可据实延期交房，并无需承担逾期交房的违约责任等。按照约定，郭红军、陈洁先后分三次支付购房款273,930.00元，并支付房屋维修基金3,622.00元及现浇板款2,500.00元。2015年10月28日，涉案建设工程经五方责任主体进行竣工验收，质量为合格。2015年11月27日，鸿华房产公司向营山县住建局报送该建设项目的竣工规划验收申请及相关验收资料。2015年12月20日，鸿华房产公司发出交房通知，并在小区张贴，同时电话、书面通知郭红军、陈洁于当月30日前办理房屋交接手续。2016年1月、9月、12月，鸿华房产公司继续电话通知郭红军、陈洁接房。在2015年底，郭红军、陈洁准备接房时，因部分购房人反映涉案楼盘出现“地下室大梁、车库梁断裂，柱子裂口一米多高，住房车库楼面断裂”等情况，郭红军、陈洁等购房人认为房屋质量存在问题，鸿华房产公司必须整改处理，郭红军、陈洁等业主不愿意接房并向营山县住建局信访、投诉。营山县住建局于2016年5月11日以营住建函（2016）46号文书面答复：涉案工程目前未竣工验收合格，建设单位擅自交房，本局已责成建设单位立即整改。房屋未竣工验收合格，开发企业要求业主接房，业主可拒绝接收。所以，虽然鸿华房产公司多次电话通知郭红军、陈洁接房，因鸿华房产公司未通过工程综合竣工验收备案，郭红军、陈洁等业主拒绝接房。
2016年2月29日，中国人民解放军后勤工程检测中心受施工单位四川明越建筑工程有限公司的委托，对涉案工程检测后出具结论：华盛国际住宅小区（西苑）框架梁、现浇楼板的承载力满足安全使用要求；剪力墙等出现的裂缝均为非受力裂缝，裂缝不影响结构安全，但对结构耐久性有一定影响，必须对裂缝进行封闭处理、补强处理等，需由具有资质的设计单位根据工程实际情况出具处理方案。鸿华房产公司及施工企业已经重新进行施工处理，该工程已于2016年12月9日取得竣工规划验收和综合竣工验收备案书。
本案诉讼中，郭红军、陈洁提供了租房合同及房租收条各两份，证实未接房入住而在小桥镇租房居住两年已支付的房租费9,000.00元。
一审法院认为，郭红军、陈洁与鸿华房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。双方合同约定鸿华房产公司应于2015年12月31日前向郭红军、陈洁交付案涉商品房，且必须满足合同约定的交付条件，即取得规划验收批准和建筑工程竣工验收备案登记。结合现行法律规定，竣工验收合格并经备案登记是商品房交付的法定条件。鸿华房产公司开发的楼盘虽然已经五方责任主体验收合格，但至合同约定的交房时间，鸿华房产公司未取得竣工验收备案表，未达到商品房交付的条件。同时因郭红军、陈洁等业主信访投诉，营山县住建局明确答复业主可拒绝接收房屋，鸿华房产公司一直到2016年12月9日才取得竣工验收备案表。所以，鸿华房产公司从合同约定的交房时间至取得竣工验收备案表期间段内，鸿华房产公司逾期交房的行为已构成违约，应按合同法第一百零七条的规定承担违约责任。虽然鸿华房产公司辩称，未按时取得竣工验收备案表致逾期交房，是因政府主管部门原因造成，从营山县住建局出具的情况说明看，也不能免除鸿华房产公司的违约责任。
根据合同法第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释二）第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。从以上规定可以看出，违约金的主要功能为填补守约方的损失，违约金数额应以实际损失额为依据。郭红军、陈洁等购买商品房是为了居住，而不是用于投资，所以因逾期交房对郭红军、陈洁的损失主要就是未入住房屋的租金损失。双方约定的逾期交房应按已交房款的日万分之四计算违约金，该违约金数额远远高于郭红军、陈洁未接房入住的房租损失，也不符合公平原则、诚实信用原则、双方利益均衡原则。本案中，鸿华房产公司答辩中提出违约金的计算应以造成的实际损失为限，即请求降低违约金。郭红军、陈洁主张的租房损失即为其实际损失，结合郭红军、陈洁提供的租房合同、房租收条及本县同地段同类房地产租赁价格的实际情况，依法酌定2016年12月9日以前因逾期交房，鸿华房产公司应承担的违约金可按县城同地段同类房地产租赁价格8,000.00元／年的1.3倍计算，即为10,400.00元。当然，鸿华房产公司因逾期交房承担了违约责任后，郭红军、陈洁再要求赔偿房租损失的理由不成立，依法不予支持。郭红军、陈洁主张由鸿华房产公司支付逾期交房期间所交购房款的资金利息，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，判决：一、鸿华房产公司于判决生效之日起三日内，赔偿郭红军、陈洁逾期交房的损失共计10,400.00元；二、驳回郭红军、陈洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人双方未提交新证据。二审查明的事实与一致。
本院认为，郭红军、陈洁与鸿华房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方争议焦点：一是合同约定的逾期交房违约金应否减少；二是郭红军、陈洁的租房损失及所付房款利息应否支持。关于第一个争议焦点。鸿华房产公司未在约定的2015年12月31日前向郭红军、陈洁交付房屋，构成违约，应当按照约定向郭红军、陈洁支付违约金。鸿华房产公司在本案一审、二审中均辩称，双方约定的逾期交房违约金过高，应以郭红军、陈洁因逾期交房实际所受损失为限。鸿华房产公司逾期交房主要损害郭红军、陈洁对所购房屋的使用利益，即郭红军、陈洁所受损失主要为该房屋的租金损失。虽然郭红军、陈洁另行租赁房屋的租金低于涉案房屋所在地段同类房屋的租金，但其接收涉案房屋所获收益应为涉案房屋的租金，故郭红军、陈洁所受损失应以涉案房屋的租金损失为准。由于鸿华房产公司已于2016年12月9日取得《竣工验收备案书》，达到交付条件。在此前后，鸿华房产公司多次通知郭红军、陈洁接收房屋，但二人拒绝接收房屋，依照商品房买卖合同解释第十一条第二款“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，涉案房屋视为已交付。一审法院据此确定鸿华房产公司交付房屋逾期1年，鸿华房产公司未提出异议，视为认可。依照第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，鸿华房产公司应当向郭红军、陈洁支付的逾期交房违约金为涉案房屋一年租金8,000.00元的130%即10,400.00元。一审法院确定的违约金额并无不当，亦不存在依职权调整违约金的情形，程序合法。郭红军、陈洁的该项上诉理由不成立，依法不予支持。关于第二个争议焦点。根据合同法第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及合同法解释二第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，违约金的功能主要是填补守约方所受损失。郭红军、陈洁主张的租房损失已由上述违约金填补，故其诉请鸿华房产公司另行赔偿无法律依据，依法不予支持。郭红军、陈洁交付房款是其应当履行的合同义务，鸿华房产公司收取郭红军、陈洁交付的房款是其依法享有的合同权利，因此鸿华房产公司无需向郭红军、陈洁支付该款的资金占用利息。郭红军、陈洁的该项主张无法律依据，依法不予支持。
综上所述，郭红军、陈洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,047.00元，由上诉人郭红军、陈洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘荣耀
审判员 田 娟
审判员 吴 彪
二〇一七年九月八日
书记员 凌鸿雁