湖北省荆门市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鄂08行终33号
上诉人（原审第三人）中国工商银行股份有限公司荆门东宝支行，住所地：荆门市东宝区金虾路25号，统一社会信用代码91420800880119340U。
法定代表人陆东，行长。
委托诉讼代理人王建国，男，1966年11月7日出生，汉族，该行员工，住荆门市东宝区，
委托诉讼代理人吕孝国，男，1967年5月23日出生，汉族，荆门市人，该支行员工，住荆门市东宝区，
被上诉人（原审原告）余刚，男，1972年12月11日出生，汉族，荆门市人，住荆门市掇刀区，
委托诉讼代理人石磊，湖北京中金律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）荆门市国土资源局，住所地：荆门市东宝区象山二路9号，组织机构代码01123636-9。
法定代表人刘炎发，局长。
委托代理人宋文权，湖北法之星律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）李国强，男，1975年12月21日出生，汉族，荆门市人，住荆门市掇刀区，
被上诉人（原审第三人）李会平，女，1976年4月6日出生，汉族，荆门市人，住荆门市掇刀区，系李国强之妻。
被上诉人（原审第三人）唐凤梅，女，1970年3月19日出生，汉族，荆门市人，住钟祥市，
被上诉人（原审第三人）周光发，男，1972年9月15日出生，汉族，荆门市人，住钟祥市，
上诉人中国工商银行股份有限公司荆门东宝支行（以下东宝工行）因与被上诉人余刚、荆门市国土资源局、李国强、李会平、唐凤梅、周光发不动产行政登记一案，不服荆门市掇刀区人民法院（2016）鄂0804行初28号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人东宝工行的委托诉讼代理人王建国、吕孝国，被上诉人荆门市国土资源局行政负责人副局长段文军及委托诉讼代理人宋文权，被上诉人余刚的委托诉讼代理人石磊到庭参加诉讼，被上诉人李国强、李会平、唐凤梅、周光发经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，1999年，李国强欲在政府××掇刀区××栋（后更名为掇刀名泉小区中5栋11单元）120m2土地上修建一栋三层楼房，其中一楼为各40m2的门面三个，二楼和三楼各为120m2的住房一套。同年9月27日，余刚与李国强签订《购房协议》，李国强将欲建房屋的一楼门面一个及二楼房屋一套出售给余刚。2000年该房屋建成后余刚即入住至今。2001年3月5日，该栋房屋下的土地使用权分别登记在余刚与李国强名下，其中余刚的土地使用权面积为45m2，李国强的土地使用权面积为76.3m2，土地使用权证号为荆国用（2001）字第01041205177号。
2003年9月16日，高占亮代李国强向荆门市房产管理局申请办理上述整栋房屋的房屋所有权证。其向该局提交了荆国用（2001）字第01041205177号土地使用权证和整栋房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程质量检验合格证以及两人的身份证复印件，但未提交李国强的授权委托书。同年11月7日，荆门市房产管理局为李国强颁发了上述整栋房屋的房屋所有权证，房权证号为荆门市房权证市辖区字第××号。
2014年5月29日，李国强以上述整栋房屋为唐凤梅、周光发向东宝工行贷款作抵押担保。同年6月5日，荆门市房产管理局为东宝工行颁发了上述整栋房屋的房屋抵押权证，抵押权证号为荆门市房他证掇刀乡镇字第××号。
2016年6月，李国强告知余刚，上述房屋被登记在自己名下，并被抵押给东宝工行。余刚认为该登记行为侵犯了自己的权益，诉至原审法院。
原审另查明，李国强与李会平为夫妻关系。唐凤梅与周光发为夫妻关系。自2016年8月15日起，荆门市实行不动产统一登记，荆门市房产管理局进行房屋登记的职能由荆门市国土资源局行使。
原审认为，涉案房屋所在辖区的房屋登记职权在2016年8月15日以前由荆门市房产管理局行使，之后由荆门市国土资源局行使，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定，行政机关职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告，故涉案房屋虽由荆门市房产管理局进行的房屋登记，但现在荆门市国土资源局为本案适格被告。
荆门市房产管理局应当依照涉案房屋申请登记时房屋登记的相关规定进行房屋登记。因涉案房屋申请所有权登记在2003年9月16日，荆门市房产管理局应当依照当时适用的《城市房屋权属登记管理办法》的规定对该房屋进行所有权登记。《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第十三条规定，代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。本案中，高占亮代李国强向荆门市房产管理局申请办理涉案房屋的所有权登记时，其向该局提供了荆国用（2001）字第01041205177号土地使用权证和整栋房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程质量检验合格证以及两人的身份证复印件，但未提供李国强的授权委托书。从中明显可见，李国强的土地使用权面积76.3m2，而申请登记的房屋占地面积120m2，该房屋下的土地使用权并不完全属于李国强，即房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体不一致，且没有李国强授权高占亮代为申请登记的书面委托书。荆门市房产管理局疏于审查，在申请资料明显不符合房屋所有权登记的规定的情况下违法进行了涉案房屋所有权登记，发放了荆门市市辖区字第××号房屋所有权证，故其应当予以撤销。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，所有权不明的财产不得抵押。涉案房屋所有权证被撤销后，其权属处于不确定状态，不能进行抵押，即涉案房屋抵押权登记失去抵押基础，不再具备当时适用的《房屋登记办法》关于抵押权登记的条件，故该抵押权登记依法亦应予撤销。对余刚要求撤销荆门市市辖区字第××号房屋所有权证（登记）和荆门市掇刀乡镇字第××号房屋他项权证(登记)的请求予以支持。余刚与李国强之间签订《购房协议》，双方之间产生债权债务关系，并不当然产生物权公示效力，掇刀区名泉小区中5栋的二楼120m2住房及一楼的45m2门面是否应当被登记在余刚名下，需余刚依照房屋登记的规定提出申请并提交相应的资料，由房屋登记机关依法审查确定是否应予登记，此属于房屋登记机关的职权范围，在本案中不属于法院的审查范围，故对余刚要求将位于掇刀区名泉小区中5栋11单元的二楼120m2住房及一楼的45m2门面变更登记其名下的请求不予支持。
荆门市国土资源局提出，余刚从未办理掇刀区名泉小区中5栋房屋建设相关审批手续，本案房屋所有权登记及抵押权登记没有侵犯余刚权益。因余刚已取得涉案房屋下45m2土地使用权，涉案房屋登记在他人名下，当然侵犯了余刚的土地使用权，也对余刚申请地上房屋权属登记造成了障碍，故荆门市国土资源局的上述意见不成立，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条第一款第（一）项的规定，判决：一、撤销荆门市市辖区字第××号房屋所有权证（登记）；二、撤销荆门市掇刀乡镇字第××号房屋他项权证（登记）；三、驳回余刚的其他诉讼请求。案件受理费50元，由荆门市国土资源局负担。
东宝工行上诉称：一、荆门市房产管理局在办理涉案房屋的初始登记过程中并不存在过错。以李国强为持证人的【2001】173号《建设用地规划许可证》、【2001】173号《建设工程规划许可证》记载的涉案房屋的占地面积均为120平方米，且其附图中记载的李国强的土地使用权面积均为120平方米。《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的颁发时间均迟于李国强持有的土地使用权证的颁发时间，荆门市房产管理局有充分理由相信李国强实际享有使用权的土地面积已变更为120平方米，对涉案房屋进行登记不违反房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则，不存在过错；二、虽然高占亮代李国强向荆门市房产管理局申请办理涉案房屋的所有权登记时未提供李国强的授权文件，但不能否认李国强委托高占亮代为办理房屋登记的事实，原审判决以未提供授权文件为由撤销房屋所有权登记没有法律依据。1、高占亮代李国强向荆门市房产管理局申请涉案房屋所有权登记时提供了李国强签字的《荆门市房屋的所有权登记申请审批表》等用于办理房屋初始登记的相关文件，以实际行为表示代为办理的意思表示，其授权行为真实存在。2、高占亮代李国强向荆门市房产管理局申请办理涉案房屋的所有权登记的行为属于民事代理行为，即使未获授权，李国强取得房屋所有权证后并未提出异议，且多次持该证办理房屋抵押登记，应视为李国强以自己的行为对高占亮的代理行为进行了追认，且李国强至今未以未授权为由要求撤销房屋登记。请求撤销荆门市掇刀区人民法院（2016）鄂0804行初28号行政判决书，改判驳回余刚的诉讼请求。
余刚辩称，房屋所有权与土地使用权主体不一致，代理人未提交委托手续，房产管理部门违反程序为李国强办理房屋登记和抵押登记，违背客观事实，应予撤销。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
荆门市国土资源局辩称：一、对东宝工行的上诉请求没有异议，并表示赞同；二、对东宝工行关于李国强与高占亮之间存在代理关系的主张有异议。李国强的房产证是自己办理的，不是高占亮代理办理的，不是代理关系，是协助关系；三、原审判决认定的部分事实错误。对余刚将其45平方米的土地使用权转让给李国强的事实未予认定；四、荆门市房产管理局在本案中的房屋登记和抵押登记行为符合法律规定，没有违反房地一体的登记原则，没有损害余刚的合法权益；五、余刚与荆门市房产管理局的登记行为没有利害关系，应当驳回余刚的起诉。
李国强、李会平、唐凤梅、周光发未发表参诉意见。
经审理查明，本院查明的事实与原审认定一致，本院予以确认。
本院认为，荆门市国土资源局提交的李国强申请办理涉案房屋登记的审批资料载明，李国强的土地使用权证的土地使用面积为76.3m2，《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》记载的房屋占地面积为120m2，明显不一致。该审批资料中并没有余刚将其45m2土地使用权转让给李国强的资料。荆门市国土资源局称《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》记载的房屋占地面积为120m2，《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的颁发时间迟于李国强土地使用权证的颁发时间，荆门市房产管理局在登记时有理由相信余刚将其45m2的土地使用权转让给李国强，荆门市房产管理局登记时房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致，没有事实依据，本院不予采信。
余刚享有使用权的45m2的土地上房屋被荆门市房产管理局登记为李国强所有，余刚与该登记行为有法律上的利害关系。荆门市国土资源局称余刚与登记行为无利害关系，应驳回其起诉，无事实和法律依据，且其未提起上诉，对其该答辩意见，本院不予采纳。
综上，上诉人东宝工行的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，经合议庭评议，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人中国工商银行股份有限公司荆门东宝支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 李国林
审判员 苏 华
审判员 杨红艳
二〇一七年十二月二十一日
书记员 曾 靖