上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第2847号
原告上海瀛程置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人于建斌，执行董事。
委托代理人王晓鹏，上海市金茂律师事务所律师。
委托代理人王宇翔，男。
被告朱以周，男，汉族，户籍地上海市，现住上海市。
被告李娜，女，汉族，住上海市虹口区。
原告上海瀛程置业有限公司诉被告朱以周、李娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王晓鹏、王翔宇、被告朱以周到庭参加诉讼。被告李娜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。各方当事人同意继续适用简易程序，并由本院院长批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系上海市华发路XXX弄馨宁公寓的开发商，并负责上述小区公共租赁住房出租事宜。根据相关公共租赁住房规定，被告取得“市筹公共租赁住房准入资格”，期限2012年6月2日至2014年6月1日。鉴于上述情形，原、被告于2012年6月1日签署《上海市公共租赁住房租赁合同》，约定原告将上海市华发路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）出租给被告朱以周使用，被告李娜为共同居住使用人，租赁期限2012年6月2日至2014年6月1日，合同对租金、违约责任等作出了约定。2014年3月，上海市住房保障和房屋管理局批准馨宁公寓部分房屋用途调整为征收安置住房（动迁安置房），其中包含系争房屋。原告将上述事宜告知相关租户，得到除被告外其他租户的支持，除系争房屋外的其他房屋均已由原告作为动迁安置房交付相关单位。被告原有“市筹公共租赁住房准入资格”于2014年6月1日届期，至今未能重新获得相应资格。而双方合同约定的租赁期限也于2014年6月1日到期，根据合同的约定，承租人应在承租期满后返还房屋。故原告现依据双方租赁合同的相关约定诉至法院，要求判令：1.两被告搬出上海市徐汇区华发路XXX弄馨宁公寓XXX号XXX室房屋（所属物品一并搬出）；2、两被告支付自2014年6月2日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月人民币（以下同）2，717元标准计算；3.两被告支付逾期返还房屋违约金，自2014年6月2日起至实际判决生效之日止，按每日150元计。
被告朱以周辩称，当初因其符合公共租赁住房准入资格，才申请获得了系争房屋。此后，因原告未能提供市筹公共租赁住房准入资格重新审核联系单，才导致其未能重新审核通过获得相应资格，无法重新签订租赁合同，也导致朱以周失去了居住公共租赁住房的权利。此系原告工作失误等原因造成。朱以周现在无处可搬。如果原告出具重新审核联系单，朱以周重新获得公共租赁住房准入资格，则朱以周可以和其他公共租赁住房单位签订合同，符合上述条件后，朱以周同意搬离系争房屋即同意原告的第一项诉请。同意原告的第二项诉请，当时并非被告不缴纳费用，而是原告拒绝收取。不同意原告的第三项诉请，违约金的金额合同中有约定，但是被告未能搬离系争房屋是原告的原因造成，故朱以周不应该承担违约金。其从未收到原告的换房告知书，也不清楚该情况。
被告李娜未当庭答辩。但李娜到院陈述，原告的诉请均与李娜没有任何关系，故不同意原告的诉请。当时朱以周的父母亲想居住公共租赁房屋，但凭朱以周一个人的名义仅能申请到一室户的房屋，所以朱以周将李娜的名字添加在申请材料上，以便申请两室户的房屋。所有的申请手续、签订合同手续等，均是朱以周一人办理，李娜均未参与、也不清楚，合同中李娜的名字也是朱以周书写。上述事情均是朱以周事后才告诉李娜。系争房屋申请后由朱以周的父母亲居住。2013年6月，李娜与朱以周分居，在此之前朱以周并未居住系争房屋，在此之后李娜不清楚朱以周的居住情况。李娜从未居住系争房屋。退房通知、重新申请材料等，李娜均不知晓。2014年，李娜、朱以周已经由法院判决离婚。租赁合同并非李娜签署，而租赁合同也已于2014年6月到期终止，李娜从未居住系争房屋，现与朱以周已经离婚，故原告诉请所涉事宜均与李娜无关，相关责任也不应由李娜承担，其中违约金金额是有合同约定的，那么应当是合理的，但此与李娜无关，故李娜对违约金金额不发表意见。
经审理查明，原告为系争上海市华发路XXX弄（馨宁公寓）XXX号XXX室房屋的开发建设单位和权利人。房地产权证附记记载“公共租赁住房”。2014年10月，房地产权证记载上海市华发路XXX弄XXX号房屋产权人为原告，附记记载为“新建商品房征收安置住房”。馨宁公寓公共租赁住房经租管理中心为上述房屋的日常租赁管理单位。
2012年6月1日，原告（甲方、出租人）、被告朱以周（乙方、承租人）签订《上海市公共租赁住房租赁合同》，其中记载乙方的其他居住使用人共1人，即被告李娜。合同主要约定：1-1甲方将系争房屋出租给乙方；2-1租赁期限2012年6月2日至2014年6月1日；3-1月租金2，717元；4-1乙方向甲方支付房屋租赁保证金5，434元。本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充本合同约定由乙方承担但未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；6-1房屋租赁期满甲方不再继续出租的，应于租期届满前一个月书面通知乙方。逾期未书面通知的，本合同租期届满后继续有效，但租赁期限为不定期；6-2本合同转为不定期合同后，甲方提出解除合同的，应自书面通知乙方之日起，给予乙方一个月的宽限期。宽限期限内，乙方应按本合同的约定，向甲方支付该房屋的租金以及由乙方承担的其他费用；6-3本合同租期届满，乙方需继续承租该房屋的，应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面申请，经区（县）住房保障房屋管理局指定机构重新进行资格审核，符合条件的可以续租，租赁双方重新签订租赁合同，不符合条件的，不得续租，但确有特殊困难，无法按约返还该房屋的，经相关区（县）住房保障机构批准，甲方应给予乙方不超过六个月的过渡期。过渡期限内，乙方应按本合同约定，向甲方支付该房屋的租金及其他费用；7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后当日内返还该房屋；如本合同转为不定期合同的，乙方应在本合同约定的宽限期届满后当日内返还该房屋；7-2乙方未经甲方书面同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按150元／日向甲方支付违约金；合同另有其他约定。合同落款处，乙方为被告朱以周签名。（注：朱以周明确，该合同由其签署，因当时李娜与其为夫妻关系，故将列李娜为共同居住使用人。）
系争房屋的租金已支付至2014年6月1日。原告另收取系争房屋租赁保证金5，434元，该保证金目前仍在原告处。原告同意将该保证金退还被告。
2014年9月，馨宁公寓公共租赁住房经租管理中心向朱以周寄送《退房通知单》。载明：您入住的公共租赁住房系争房屋，退房申请经租管理中心已审核完毕。根据您的申请，租期自2012年6月2日至2014年6月1日为止。请在约定终止日期前完成腾空房屋等手续。落款日期为2014年9月16日，挂号信函邮戳日期为2014年9月17日。
同年10月，原告向朱以周寄送《通知书》，载明：根据租赁合同约定，将在租赁合同的租期届满后收回系争房屋，请朱以周配合结清相关费用并按期返还房屋。如希望继续租赁本项目其他公共租赁住房的，应提出书面申请并向相关机构申请重新进行资格审核。取得《上海市公共租赁住房准入资格确认书》，将参加本项目公共租赁住房的常态化选房，重新签订租赁合同。落款日期为2014年10月30日，挂号信函邮戳日期为2014年10月31日。
2015年6月，原告委托律师向朱以周寄送律师函，要求其在收函后5日内付清所欠的款项、搬离并返还房屋、办理退租手续。
另查明，朱以周、李娜原系夫妻关系，2007年9月登记结婚。2013年6月20日起分居。后李娜起诉朱以周要求离婚。法院审理后判决准许李娜、朱以周离婚，该判决于2014年10月28日生效，其中认定，系争房屋系在朱以周、李娜夫妻关系存续期间租赁，朱以周所付租房押金5，434元属于夫妻共同财产，朱以周同意给付李娜租房押金的一半，法院予以准许并进行了判决。
审理中，原告、被告均确认原租赁合同有效，但已经于2014年6月1日到期终止。
审理中，原告明确，本案诉请的依据是双方签订的《上海市公共租赁住房租赁合同》的约定。虽然合同系朱以周签订，但是合同中列明李娜为同住人（居住使用人），故李娜应与朱以周共同承担返还房屋等其他义务。
审理中，朱以周称，系争房屋现由其一人居住，李娜在2014年6月1日租赁合同到期前已经搬离系争房屋，朱以周的父母亲并不常住系争房屋，仅在朱以周出差时会由朱以周授权而居住至系争房屋，以便照看朱以周的宠物犬。李娜称其从未居住系争房屋。原告称，不清楚系争房屋的居住情况。
审理中，原告提交《市筹公共租赁住房准入资格重新审核联系单》复印件一份，主申请人意见栏载明“本人签订的公共租赁住房合同即将到期，拟申请续租。本人将按照……规定，重新申请准入资格。”落款显示为“朱以周”签名。项目运营机构审核意见栏落款为上海地产馨宁公寓经租管理中心加盖印章，审核日期记载为“2014.3”。原告称，该份材料是被告至管理中心办理手续时向其提交，管理中心盖章后将原件交予被告，并留存复印件一份，此后被告系因其个人原因未能重新审核通过公共租赁住房准入资格。被告朱以周称，其从未看到过该份材料，从未向原告或管理中心提交该份材料，其中签名也并非其本人所签，正是因为缺少该份材料，导致其未能重新审核公共租赁住房准入资格。
审理中，原告提交《换房告知书》复印件一份，载明系争房屋所在10号楼用途更改，租期届满后将不再出租，租户可考虑在原租赁合同到期前办理换房手续。原告称该材料是由上海地产馨宁公寓经租管理中心于2014年3月29日前发放至住户的信箱内。被告朱以周称从未收到该份材料，也未看到该份材料。
上述事实，有当事人陈述、上海市房地产权证、《上海市公共租赁住房租赁合同》、2014年9月《退房通知单》、2014年10月《通知书》、2015年6月律师公函、（2014）黄浦民一（民）初字第27号民事判决书、（2014）沪二中民一（民）终字第2356号民事裁定书等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原告、被告朱以周签订的关于系争房屋的《上海市公共租赁住房租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法无悖，当属有效，双方均应依此履行。合同约定的租赁期限至2014年6月1日届满，此后双方未再续签。现当事人均确认该合同已于2014年6月1日到期终止，此于法无悖，本院予以确认。
关于房屋使用费的诉请。合同到期终止后，被告朱以周自认仍在使用系争房屋，并同意按每月2，717元支付原告自2014年6月2日至实际迁出房屋之日的房屋使用费，此于法无悖，故本院对原告该项请求予以支持。
关于迁出房屋及逾期返还房屋违约金的诉请。朱以周称，因原告未及时向其提供重新审核联系单，导致其未能审核通过公共租赁住房的准入资格，无法重新签订公共租赁住房租赁合同，才导致其未能按期腾退房屋，此系原告的原因造成，故不同意承担逾期返还房屋违约金，在原告出具公共租赁住房准入资格重新审核联系单，朱以周与其他公共租赁住房单位签订租赁合同后，其同意搬离系争房屋。但是分析双方合同约定可知，合同并未将被告审核通过公共租赁住房的准入资格或者重新签订公共租赁住房租赁合同作为其返还系争房屋的前提，朱以周以此拒绝返还房屋或支付违约金，不具有事实和法律依据，朱以周上述意见本院不予采信。原告现起诉要求朱以周迁出系争房屋并支付逾期返还房屋的违约金，依据充分，本院予以支持。双方确认系争房屋的租赁合同到期终止。而根据合同约定，除原告同意续租外，朱以周应于租赁期满后当日返还系争房屋。现合同已于2014年6月1日终止，被告朱以周继续占用房屋，故原告要求自2014年6月2日起算逾期返还房屋的违约金，并无不妥。朱以周提出违约金金额过高，故本院依法予以调低。
原告同意退还已收取的系争房屋租赁保证金5，434元。为避免当事人讼累，本院于本案中一并处理。因（2014）黄浦民一（民）初字第27号民事判决书中对朱以周、李娜的夫妻共同财产已进行分割，并判决认定朱以周应支付李娜系争房屋租赁保证金5，434元的一半。依此，原告应将系争房屋租赁保证金退还给朱以周一人。
李娜陈述其从未居住系争房屋。朱以周陈述，2014年6月1日前，李娜已经搬离系争房屋。再结合生效的离婚判决书中记载，李娜、朱以周于2013年6月20日起已经分居。故可以认定，2014年6月2日之后，李娜并未居住于系争房屋。且被告李娜并非租赁合同的当事人。故原告对被告李娜提出的诉讼请求，不具有事实与法律依据，本院不予支持。
被告李娜经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告朱以周于本判决生效之日起十五日内迁出上海市华发路XXX弄XXX号XXX室房屋；
二、被告朱以周于本判决生效之日起十五日内支付原告上海瀛程置业有限公司自2014年6月2日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费，按每月2，717元为标准计算；
三、被告朱以周于本判决生效之日起十五日内按每月800元为标准支付原告上海瀛程置业有限公司逾期迁出上述房屋的违约金，自2014年6月2日起计算至判决生效之日止；
四、原告上海瀛程置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告朱以周房屋租赁保证金5，434元；
五、驳回原告上海瀛程置业有限公司对被告李娜的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，136元，减半收取计1，068元，由被告朱以周负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李理
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 毛成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。