杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初10266号
原告：中国人民解放军73226部队，住所地杭州市西湖区留下街道花坞28号。
负责人：卢青海，主任。
委托诉讼代理人：汪政、吴紫轩，浙江泰杭律师事务所律师。
被告：杭州日金物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区西溪路1002号。
法定代表人：邱铭洁，经理。
委托诉讼代理人：李文莉，浙江文颂律师事务所律师。
原告中国人民解放军73226部队与被告杭州日金物业管理有限公司（以下简称日金物业公司）、杭州赫瑞拉医疗美容门诊部有限公司（以下简称赫瑞拉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭于2018年1月11日公开开庭进行了审理。原�的委托诉讼代理人吴紫轩，被告日金物业公司的委托诉讼代理人李文莉，被告赫瑞拉公司的委托诉讼代理人郑洁均到庭参加诉讼。2018年2月7日，原告申请撤回对被告赫瑞拉公司的起诉，本院已裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告日金物业公司之间的房屋租赁合同关系于2017年10月27日起解除；2.被告日金物业公司支付2015年5月20日至2017年10月27日期间的租金1320298元、占有使用费5002.8元（自2017年10月28日暂计至2017年10月30日，实际支付至房屋腾退之日止）；3.被告日金物业公司支付逾期付款利息535664.87元（按年利率24%分段计至2017年10月30日，实际支付至租金付清之日止）；4.被告日金物业公司腾退案涉房屋并停止将该房屋作为工商注册地使用；5.本案诉讼费用由被告日金物业公司承担。事实和理由：2012年5月，原告和被告日金物业公司签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：原告将位于杭州市西湖区房屋（建筑面积1000平方米）（以下简称案涉房屋）出租给被告日金物业公司，租赁期限自2012年5月20日起至2022年5月19日止；租金第一年为52万元，第二年起每年调整一次，第二年至第五年的每年年租金在上一年年租金基础上递增3%，第六年开始每年年租金在上一年年租金基础上递增4%，以此类推直至合同期满；租金按年结算，先付后租，被告日金物业公司应于每年的5月20日前支付。合同签订后，被告日金物业公司自2015年5月20日起未按时支付租金，截至2017年10月27日共欠租金1320298元。原告曾多次向被告日金物业公司送达《催缴房租通知书》催讨租金，均未果。被告日金物业公司的未付租金行为已构成严重违约，且给原告造成巨大的经济损失，故原告于2017年10月27日向被告日金物业公司送达《关于解除〈军队房地产租赁合同〉的通知》，解除了双方之间的房屋租赁合同关系。诉讼过程中，原告变更逾期付款利息为535552.72元（暂计至2017年10月30日），并自愿撤回要求被告日金物业公司停止将案涉房屋作为工商注册地使用的诉讼请求。
被告日金物业公司辩称，一、被告日金物业公司并未收到《关于解除〈军队房地产租赁合同〉的通知》，且根据《军队房地产租赁合同》约定可知，案涉房屋尚在租赁期内，故原告要求确认双方之间的房屋租赁合同关系于2017年10月27日起解除缺乏依据。二、被告日金物业公司未及时支付2015年5月20日至2017年10月27日期间租金的原因在于原告自2015年起多次口头要求解除《军队房地产租赁合同》，并于2015年12月22日向其送达《解除合同通知书》拟解除《军队房地产租赁合同》，违约在先。且租赁期间原告在案涉�屋外设岗对进出人员进行盘查，致使被告日金物业公司不能正常合法经营，造成严重的经济损失。另外，原告当初交付的租赁房屋破旧，被告日金物业公司已对其进行装修和整改。故原告要求支付逾期付款利息的诉请于法无据。三、由于原告和被告日金物业公司之间的房屋租赁合同关系尚未解除，案涉房屋目前仍在租赁期，故原告主张腾退房屋、支付房屋占有使用费均无依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告日金物业公司自述其承租案涉房屋后用于经营会所，不到一年便转租给余岳贵和香港皇瑞国际医疗有限公司，目前案涉房屋由何人占有使用具体并不清楚。
当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院对证据认定如下：1.原告提交的证据。对《军队房地产租赁合同》、《催缴房租通知书》（3份，均由朱红签收）予以认定；《委托管理协议书》、《协助催款函》及现场照片，不能证明案涉房屋现由赫瑞拉公司占有使用，对该部分证据的证明力不予认定；《催缴房租通知书》（落款时间为2016年3月25日），原告未能明确签收人员身份，且被告日金物业公司不予认可，故不予认定；《关于解除〈军队房地产租赁合同〉的通知》及留置送达照片，不足以证明原告已于2017年10月27日向被告日金物业公司送达解除通知，而被告日金物业公司也未予确认，对该部分证据的证明力不予认定。2.被告日金物业公司提交的《合同解除通知书》，不能证明原告违约在先，对该证据的证明力不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年5月，原告（出租方，甲方）与被告日金物业公司（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定“第一条�方自愿将位于浙江省杭州市西湖区招待所的房屋建筑面积1000平方米，范围：东至主干道边石坎一线，南至办公楼后侧墙壁延伸线，西至招待所后侧墙壁及延伸线，北至联通基站南侧及延伸线，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要使用的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条租赁用途：会所（餐饮、住宿）。第三条租赁期限自2012年5月20日起至2022年5月19日止。第四条第一年年租金为人民币（大写）伍拾贰万元（￥520000元）。第二年及以后年租金按附加条款第一条执行。租金按年结算，乙方于每年的5月20日前交付甲方。付款方式：银行转账。第五条租赁期内的水、电、设备等费用，按规定的价格另行计量计价，由乙方承担。第六条自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金人民币（大写）伍万贰仟元（￥52000元）。甲方�取房地产租赁保证金后向乙方开具收款凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。……第九条合同的解除与终止：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；……（四）因不可抗力的原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；……第�一条乙方违约责任……（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定权属归甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。……第十四条双方承认的附加条款如下：一、租金自第二年起每年调整一次，第二年至第五年，年租金在上一年年租金基础上递增3%，从第六年开始，年租金在上一年的基础上递增4%，以此类推直至合同期满。二、原则上不改变仓库招待所结构和原貌，外部不进行大面积装修，不破坏原有植被，若确需改造的，需报请甲方，经甲方批准后方可施工。三、承租单位承诺在租赁期内负责承租的房地产及附属设施设备的看管，并投入相应经费用于装修、维修、维护等；对发生房屋倒塌、失火、人身安全、施工安全等各类事故造成的损失负全责。四、所有租赁的建（构）筑物及配套设施（备）因自然灾害受损后，其维修费等一切经济损失由承租方自负”。合同签订后，原告于2012年5月20日将案涉房屋交付给被告日金物业公司使用，被告日金物业公司亦按约支付租赁保证金52000元。自2015年5月20日起，被告日金物业公司未按约支付租金。2015年12月22日，原告向被告日金物业公司送达《解除合同通知书》一份，载明“贵公司与我方签订了《军队房地产租赁合同》一份。根据上级‘终止合同、收回房产’的要求，鉴于当前该合同履行情况，我方拟解除与贵方签订的军队房地产租赁合同。请在收到本通知书后尽快结清租金，做好搬迁等相关准备工作”。2016年4月12日，被告日金物业公司支付租金10万元。2016年5月25日、2016年12月6日、2017年5月19日，原告分别向被告日金物业公司送达《催缴房租通知书》各一份，催讨自2015年5月20日起的未付租金，但均未果。2017年10月31日原告诉至本院，要求判如所请，同年11月20日本院依法向被告日金物业公司送达起诉状副本等材料。
另查明，被告日金物业公司于2016年5月25日向原告送达《协助催款函》一份，载明“因余岳贵商户，多次催款不理会此事，我公司特请部队协助我方完成对余岳贵商户租金催交一事，若余岳贵商户在2016年5月30日前未交清，请部队采取断电措施直至租金交清为止”。
本院认为，原告和被告日金物业公司签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《军队房地产租赁合同》约定，被告日金物业公司未交付房地产租金及有关费用逾期三十日，原告有权解除合同。现被告日金物业公司自2015年5月20日起未按约支付租金，经原告催缴后仍未全部支付，故原告有权提前解除双方之间的房屋租赁合同关系。被告日金物业公司辩称未付租金的原因在于原告违约在先。对此本院认为，首先，被告日金物业公司并未提供证据证明原告自2015年起多次口头要求解除房屋租赁合同关系的事实；其次，根据《军队房地产租赁合同》约定，被告日金物业公司应于2015年5月20日前支付2015年5月20日至2016年5月19日期间的租金，但至2015年12月22日被告日金物业公司仍未支付，而双方约定的解除合同的条件为未付租金及有关费用逾期三十日，故原告向其送达《解除合同通知书》拟解除《军队房地产租赁合同》的行为具有合同依据；再次，被告日金物业公司事实上还于2016年5月25日发函给原告，请求协助完成对余岳贵商户租金的催缴，更能证明被告日金物业公司欠付原告租金的事实。因此，被告日金物业公司的上述抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于房屋租赁合同关系解除的时间，由于原告提供的证据不足以证明其已于2017年10月27日向被告日金物业公司送达解除通知，故其要求确认双方的房屋租赁合同关系于2017年10月27日解除的诉讼请求不成立。本院认定双方之间的房屋租赁合同关系于被告日金物业公司收到起诉状副本等材料之日即2017年11月20日解除。房屋租赁合同关系解除后，被告日金物业公司作为承租人，应将案涉房屋腾空并返还给原告。关于租金，因被告日金物业公司仅支付2015年5月20日之后的部分租金10万元，故对2015年5月20日至房屋租赁合同关系解除之日即2017年11月20日期间的未付租金，被告日金物业公司理应予以支付。经计算，被告日金物业公司尚应支付的租金为1361989元。关于房屋占有使用费，原告主张按合同约定的租金标准计算，于法有据，本院予以支持。房屋占有使用费应自房屋租赁合同关系解除次日即2017年11月21日起算。关于违约金，原告主张的逾期付款利息实为逾期付款违约金，因《军队房地产租赁合同》约定“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金”，上述约定的违约金过高，应予以适当调整，现原告主动调整违约金计算标准，主张按年利率24%计算，本院予以支持。暂计至2017年10月30日的违约金为534671.05元，原告主张为535552.72元系计算错误，应予以纠正。原告主张违约金实际计至租金付清之日止，尚属合理，本院予以支持。原告自愿撤回要求被告日金物业公司停止将案涉房屋作为工商注册地使用的诉讼请求，系在法律规定的范围内处分自己的诉讼请求，本院予以准许。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款规定，判决如下：
一、中国人民解放军73226部队与杭州日金物业管理有限公司签订的《军队房地产租赁合同》于2017年11月20日解除；
二、杭州日金物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市西湖区房屋腾退并返还给中国人民解放军73226部队；
三、杭州日金物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军73226部队租金1361989元，并支付自2017年11月21日起按合同约定的租金标准计至上述房屋腾退返还之日止的房屋占有使用费；
四、杭州日金物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军73226部队违约金534671.05元（暂计至2017年10月30日，此后按年利率24%计至上述租金付清之日止）；
五、驳回中国人民解放军73226部队的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21498元，由中国人民解放军73226部队负担50元，由杭州日金物业管理有限公司负担21448元，均于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 潘若愚
人民陪审员 王景莉
人民陪审员 楼 宏
二〇一八年二月八日
书 记 员 王好学