湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民一初字第00087号
原告陈林芳。
委托代理人陈谷丰，湖南玉宇律师事务所律师。
被告罗文昆。
原告陈林芳诉被告罗文昆房屋买卖合同纠纷一案，于2013年12月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员房淼淼适用简易程序进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，由代理审判员房淼淼担任审判长，与人民陪审员林群、瞿九如组成合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员沈沙担任庭审记录。原告陈林芳及其委托代理人陈谷丰，被告罗文昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈林芳诉称，原告与中联房地产顾问有限公司于2013年4月27日签订购房委托合同并交纳3000元诚意金。原、被告及中联房地产顾问有限公司于2013年4月28日洽谈购房事宜，原、被告约定购房款为575000元，税费由原告承担，原告支付20000元作为定金。原、被告约定于2013年5月23日至银行办理购房贷款事宜，被告不予配合办理贷款事宜并表示房子已出售给他人。现诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还定金20000元；2、被告向原告支付违约金28750元；3、被告向原告支付原告因被告违约造成的损失3006元；4、被告承担本案诉讼费。
被告罗文昆辩称，涉案房屋系被告与被告妹妹共同所有，被告出售房屋未经被告妹妹同意，原、被告签订的房屋买卖合同无效。原告明知涉案房屋系被告与被告妹妹共同所有，被告就合同无效不存在过错。原告未支付购房总价款30%的购房首付款、逾期办理银行按揭及委托他人办理银行按揭手续，存在过错。综上，被告无需承担违约金及损失。
经审理查明，原告（甲方）与湖南中联房地产顾问有限公司（乙方）于2013年4月27日签订（购买／承租）委托协议，约定甲方委托乙方购买长沙市xxx区xxx路xxx城xxx苑xxx栋xxx楼xxx号房，甲方购买该物业之意向价格为56万元。若今后该物业买卖成功，甲方同意向乙方支付佣金10400元。甲方同意于签订本合同时向乙方交纳3000元作为购买该物业之诚意金。甲方与业主签订相关的书面协议的，该诚意金经业主以定金名义签收后，自动转为购买该物业之定金。原告（买方）、被告（卖方）与湖南中联房地产顾问有限公司于2013年4月28日签订一份房地产买卖（居间）合同，约定被告将长沙市xxx区xxx城xxx苑xxx栋xxx号房出售给原告；房产有抵押，卖方应在签订本合同后45个工作日内办理完毕赎楼手续并将房产证原件交付经纪方办理过户手续；房屋转让价为575000元（包含维修基金）；买方在签订本合同当日支付购房定金20000元（为保证交易及资金安全，买卖双方将定金委托经纪方进行托管，买方按约定将定金转账或支付给经纪方后，视为定金支付，发生定金支付法律效力。在卖方将房产证原件托管于经纪方且经查档该房屋清晰有效可转让后，经纪方将定金无息放予给卖方，如在约定的放款条件成就前，因买卖双方纠纷导致交易不成，此定金按买卖双方的解约协议或法院生效判决或生效仲裁裁决处分，任何一方无权要求经纪方支付或返还该款）；购房定金外的房款555000元以银行按揭方式（商业贷款）付款，卖方必须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书。按揭金额以银行承诺的贷款金额为准，如买方已付首期款金额少于555000元减去银行贷款承诺贷款之金额，则买方须于银行出具《贷款承诺函》（或贷款审批同意书）后2日内日补足首期款；如买方办理银行按揭，则银行贷款承诺之金额由银行约定时间支付予卖方；如需办理赎楼手续的，在买房贷款银行出具《贷款承诺函》（或贷款审批同意书）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记后2个工作日内，买卖双方需签署《长沙市二手房买卖合同》，办理递件及立契过户手续；邮件回执由经纪方或经纪方指定担保公司代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起2个工作日内，买卖双方须到房地局等相关部门办理完缴纳税费等过户手续。买方在领取新房地产证后办理国土证过户手续，卖方须配合提供相关资料；如买方办理银行按揭的，买方在领取新房产证后2个工作日内须办理该物业银行贷款抵押登记手续，否则买方应承担由此造成卖方及担保人等其他一切损失；买卖双方同意，经纪方在由经纪方指定的托管款项中预留5000元作为交楼押金。该交楼押金于买卖双方按约定条件交楼且完全结清所有费用，并办理完毕水电及其他设备过户手续后2个工作日内由经纪方无息退还给卖方。若有未结费用或财务丢失、损毁，卖方同意经纪方将交楼押金抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部分仍由卖方承担；买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任：如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价百分之五的违约金，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之五的违约金；基于经纪方已提供之服务，买方须向经纪方支付11500元作为佣金，卖方、买方的佣金应于签订《长沙市二手房买卖合同》及办理递件过户手续之前付清，延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金，拒绝支付佣金的，经纪方有权拒绝办理过户手续；买方或卖方任何一方或双方未能依本合同卖出或买入该物业，则违约方须即时付予经纪方17250元作为违约金；买卖双方在签署本合同时双方皆清楚，卖方房产证在银行做抵押，尚欠银行贰拾多万（今买卖双方协商卖方自己负责赎楼，费用自付；该成交价是包含该物业内部所有家私家电）。
原告于2013年4月3日向湖南中联房地产顾问有限公司交纳佣金8000元。原告于2013年4月28日向被告交纳购房定金20000元，被告就上述20000元出具收款收据（上郑重提示本收据仅供有真实房屋买卖／租赁交易双方收款证明之用）。被告于2013年4月28日向湖南中联房地产顾问有限公司交付涉案房屋的房产证复印件、长沙市商品房买卖合同及交房保证金5000元（湖南中联房地产顾问有限公司出具收款收据）。
原告向本院提供交通银行的银行卡及交通银行长沙侯家塘支行于2013年5月3日出具的私人业务受理书（上记载客户姓名为原告），拟证明其为办理购买涉案房屋的银行按揭至交通银行开立个人即办借记卡、电子渠道签约、个人银信通签约维护简单要素开户业务；10份金额合计为2468.5元的交通费票据及3份金额合计为415.5元的购物发票，拟证明其因本次事件支出的交通费及购物费。被告向本院提交交通银行卡及交通银行长沙松桂圆支行于2013年5月2日出具的业务受理书，拟证明其为收取原告的购房款办理了银行卡。
原告于2013年5月4日向被告发送信息与被告就购买涉案房屋办理银行按揭事宜进行沟通，被告回复信息询问原告是否需要其妹妹的资料因其妹妹系涉案房屋的共有人；原告于2013年5月11日向被告发送信息协商5月11日就购买涉案房屋办理银行按揭事宜。原告第一次向银行申请贷款时因存在信用违约情形致贷款未获审批，但其及时采取措施进行弥补。原、被告于2013年5月22日再次至银行办理贷款手续时，被告以原告委托他人办理，未亲自到场为由拒绝配合原告提交申请贷款所需资料致原告未能顺利办理按揭手续。
另查明，涉案房屋系被告与其妹妹罗文达共有（就涉案房屋签订的长沙市商品房买卖合同中约定买受人为被告，共有人为罗文达；就涉案房屋交纳的契税完税证载明纳税人为原告及罗文达；涉案房屋的产权证载明房屋由被告及罗文达共同共有）。
上述事实，有（购买／承租）委托协议、房地产买卖（居间）合同、收款收据、长沙市商品房买卖合同、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的房地产买卖（居间）合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信恪守。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故被告以出卖涉案房屋未经房屋共有人同意为由主张房地产买卖（居间）合同无效的抗辩主张，本院不予采纳。原、被告约定原告在签订合同当日支付购房定金20000元，购房定金外的房款555000元以银行按揭方式（商业贷款）付款。原、被告并未约定原告需支付购房总价款的30%的购房首付款及办理银行按揭的期限，且合同约定如原告已付首期款金额少于555000元减去银行贷款承诺贷款之金额，则原告于银行出具《贷款承诺函》（或贷款审批同意书）后2日内日补足首期款即可，被告亦未举证原告故意延迟办理银行按揭或办理银行按揭超过了合理期限，故被告以原告未支付购房总价款的30%的购房首付款及逾期办理银行按揭为由提出的抗辩主张，本院不予采纳。银行贷款申请可委托他人办理，被告以原告委托他人办理，未亲自到场为由提出的抗辩主张，本院不予采纳。原告申请贷款时未提前做好准备，了解贷款条件，查询个人信用，致双方第一次向银行申请贷款时因存在信用违约情形致贷款未获审批，存在一定过错，但其及时采取措施进行弥补，该过错并不影响实现合同目的，故被告就此主张不承担违约责任，本院不予支持。原、被告于2013年5月再次至银行办理贷款手续时，被告拒绝配合原告提交申请贷款所需资料致原告未能顺利办理按揭手续，违反了合同中关于被告必须配合原告提交申请银行所需全部资料的约定，致房地产买卖无法完成，应承担相应的违约责任。合同约定原告或被告不履行合同义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任：如原告违约，被告有权解除合同并没收定金或要求原告支付房产转让价百分之五的违约金，如被告违约，原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或要求被告支付房产转让价百分之五的违约金。现因被告违约致交易无法完成，原告有权解除合同并要求被告返还定金，故原告诉请被告返还定金20000元，本院予以支持。原告向本院提交交通费票据、购物发票，拟证明其因本次事件发生3006元损失，原、被告约定的违约金为28750元，该违约金标准过分高于造成的损失，考虑到原告在履约过程中亦存在一定过错，本院酌定违约金为4000元。违约金及损害赔偿之和以不超过实际损失额为限，本案违约金足以补偿原告的实际损失，故原告再行主张损害赔偿，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告罗文昆于本判决生效之日起10日内向原告陈林芳返还定金20000元；
二、被告罗文昆于本判决生效之日起10日内向原告陈林芳支付违约金4000元；
三、驳回原告陈林芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费344元，由被告罗文昆承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 房淼淼
人民陪审员 林 群
人民陪审员 瞿九如
二〇一四年六月十九日
代理书记员 沈 沙