江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终2844号上诉人（原审被告）：封琪。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处。法定代表人：尹伟，该处处长。委托诉讼代理人：高海洋、万玥，江苏和济律师事务所律师。原审被告：吴欣儒。上诉人封琪因与被上诉人中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处（以下简称警备区保障处）、原审被告吴欣儒房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人封琪、被上诉人警备区保障处的委托诉讼代理人高海洋及万玥到庭参加诉讼。原审被告吴欣儒经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人封琪上诉理由请求：一、警备区保障处不具有诉讼主体资格（我从未与王立平签过任何合同）。二、根据该部队的规定不能对外出租，警备区保障处没有实际损失，2016年2月23日警备区保障处向各租户发出所谓《停止租赁通知》，内容为：根据上级通知要求全军停止一切租赁项目。三、对于赔偿金额产生异议，经过一系列的审理，判决书上几个疑点一一提出。判决书上支出，2016年2月23日，警备区保障处向各租户发出《停止租赁通知》，内容为：“根据上级通知要求全军停止一切租赁项目。根据双方签订的《部队房地产租赁合同》约定，请各租赁户自接到该通知书之日起三个月内将承租的房地产及按合同约定的权属归部队的财产交还部队。逾期，部队将采取强制措施。”并在租赁房屋处进行了张贴。判决书上有一句话为：“请各租赁户自接到该通知书之日起三个月内将承租的房地产……”，至今我们未接到该通知书，通知书仅仅是在租赁房屋处进行张贴，并未使用任何有效的方式（快递等）交到我们手上，因此本人觉得不符合法律流程，法院并未进行认真取证与调查，听信部队一面之词下此定义，本人不服。四、警备区保障处系涉案租赁房屋的土地使用权人，警备区保障处于2014年1月1日取得军队单位对外有偿服务许可证。于2014年12月30日取得军队单位对外有偿服务收费许可证。判决书上警备区保障处在2014年才取得部队单位对外有偿服务许可证，2014年12月才取得部队对外有偿服务收费许可证，请法院支持让部队退回09年-14年所收取的全部费用。五、对于部队停水停电的事实，所有租户都可以证明，部队于2016年7月12日对所有海丰巷租户进行了断电停水的举措。这个也可以去供电局与自来水公司取证，在不具备正常租赁条件的情况下，依然再收取我们的费用，而法院轻描淡写的一句话对其进行支持，本人不服。被上诉人警备区保障处辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉。原审被告吴欣儒未到庭，亦未发表意见。警备区保障处向一审法院起诉请求：1、判令封琪立即返还租赁房屋；2、判令封琪赔偿因其侵占房屋至今造成警备区保障部的经济损失38000元（从2016年1月1日起暂计至2017年2月28日，共计425天，依据合同的每天租金90元）；3、诉讼费用由封琪承担。一审法院认定事实：2015年10月10日，警备区保障部的下属单位警备区保障部基建营房科（甲方）代表警备区保障部与封琪以吴欣儒名义（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，双方约定:1、甲方将海州区市场路35号房屋，建筑面积32平方米，出租给乙方使用；租赁期限自2015年10月1日起至2015年12月31日止；租金总额8318元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。第八条约定：租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿；（二）负责所承租的房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；（四）不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；（五）不得擅自改变租赁用途，不得开展影响军队形象的活动，不得以军队名义开展经营等活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动。不得生产加工和存放易燃易爆物品，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，不得违反城市管理及市容环境要求；（六）处理租赁期内与甲方出租房地产权属无关的各种纠纷。双方还就其他事项进行了约定。合同还就违约责任等其他事项进行了约定。封琪已给付警备区保障部2015年12月31日前的租金。2016年2月23日，警备区保障部向各租户发出《停止租赁通知书》，内容为“根据上级通知，要求全军停止一切租赁项目。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，请各租赁户自接到该通知书之日起三个月内将承租的房地产及按合同约定的权属归部队的财产交还部队。逾期将采取强制措施。”并在租赁房屋处进行了张贴。一审法院另查明，警备区保障部系涉案租赁房屋的土地使用权人。警备区保障部于2014年1月1日取得军队单位对外有偿服务许可证，于2014年12月30日取得军队单位对外有偿服务收费许可证。封琪系被告吴欣儒母亲，封琪签订租赁合同时未取得吴欣儒的授权委托书，涉案房屋一直由封琪实际经营使用。封琪于2017年3月26日将涉案房屋交还警备区保障部，警备区保障部当庭撤回要求封琪返还租赁房屋的诉求。一审法院认为，《军队房地产租赁合同》是封琪以吴欣儒名义签订的，但吴欣儒并未向其出具授权委托书，事后亦未经吴欣儒追认，故该合同承租方的权利义务应由封琪承担，吴欣儒在本案中不承担责任。警备区保障部、封琪签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方有约束力，警备区保障部、封琪应当按照合同约定履行各自义务。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。警备区保障部、封琪签订的租赁合同于2015年12月31日到期，到期后，双方未续签合同，警备区保障部亦未同意封琪继续使用房屋，封琪应当将租赁房屋返还警备区保障部。双方合同约定自2015年10月1日起至2015年12月31日止的租金为8318元，则每日租金应为90元（8318元÷92天）。合同到期后，封琪未能及时返还警备区保障部房屋，故警备区保障部有权要求封琪按照原合同约定的租金标准支付自2016年1月1日起至封琪主张的2017年2月28日的经济损失，共计425天，房屋占有使用费为38250元。警备区保障部主张38000元，不违反法律规定，一审法院予以支持。封琪抗辩称房屋被停水停电，但其未向一审法院提供证据，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：封琪于判决发生法律效力后十日内给付警备区保障部38000元（自2016年1月1日至2017年2月28日止，按每日90元计算）；二、驳回警备区保障部的其他诉讼请求。一审案件受理费750元，由封琪负担。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部改编为中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处，该处履行原部职能。本案二审争议焦点：1、本案被上诉人是否具有原告诉讼主体资格；2、双方租赁合同到期后上诉人是否使用涉案房屋，应否支付使用费。关于第一个争议焦点，上诉人封琪主张警备区保障处不具备主体资格。对此，因涉案的《军队房地产租赁合同》为吴欣儒代封琪与警备区保障处签订，故警备区保障处具有主体资格，上诉人封琪的该上诉理由不能成立。关于第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《军队空余房地产租赁管理规定》和《中国人民解放军房地产管理条例》并非法律、行政法规，警备区保障处将涉案房屋对外出租时有无履行相关审批手续系其内部管理行为，并未违反法律、行政法规的强制性规定，对涉案租赁合同的效力不产生影响。因被上诉人警备区保障处系涉案场地的合法使用权人，其有权将涉案场地对外出租，至于被上诉人警备区保障处是否有军队单位对外有偿服务收费许可证及军队单位对外有偿服务许可证，因该证件的许可系军队内部管理行为，对涉案租赁合同的效力亦不产生影响。上诉人要求退回2009年至2014年所收费的全部费用的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。涉案租赁合同期限届满后，上诉人负有返还租赁物和支付占有使用费的义务。上诉人还主张涉案房屋2016年7月后被断水断电，不具备使用条件，不应支付占用使用费。对此，本院认为，被上诉人警备区保障处已于2016年2月23日通知上诉人搬离租赁房屋，在被上诉人警备区保障处对涉案房屋断水断电后，上诉人仍继续使用涉案房屋，因上诉人对涉案房屋的现状完全知晓，故一审判决上诉人按照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费并无不当，本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。关于上诉人提出的要求被上诉人赔礼道歉及赔偿库存损失的上诉请求。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。因上诉人在一审诉讼中未对该诉求提起反诉，且被上诉人对该诉求不同意调解，也不同意在本案中一并审理，故本案二审对该诉求不予审查，上诉人可另行起诉。综上，上诉人封琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人封琪负担。决为终审判决。审判长 程 晨审判员 何 平审判员 严伟晏二〇一七年十二月二十日书记员 孙潘红书记员 刘雨君法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。