广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初16015号
原告：陶莉，女，1981年10月16日出生，汉族，住湖南省桃源县，
委托代理人：山永国，广东国悦律师事务所律师。
委托代理人：邵崇杰，男，1983年2月6日出生，汉族，住陕西省武功县，原告陶莉的配偶。
被告：东莞市富盈十里银湾建造有限公司（法人独资，私营），住所地：广东省东莞市厚街镇S256省道赤岭路段富盈大厦7楼701号。
法定代表人：刘学斌，董事长。
委托代理人：莫任天，男，汉族，1978年7月6日出生，住广东省怀集县，该公司员工。
原告陶莉诉被告东莞市富盈十里银湾建造有限公司（以下简称“富盈公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶莉及其委托代理人山永国、邵崇杰，被告富盈公司的委托代理人莫任天到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陶莉诉称，2016年6月19日上午，陶莉及其丈夫邵崇杰到富盈公司开发的位于东莞市××镇北王公路边的楼盘中堂富盈公馆看房，富盈公司的工作人员称该楼盘是学位房，将来小孩可以在附近上学，在明知陶莉已经结婚的前提下，以将来再买房方便为由与陶莉一人签订了《中堂富盈公馆—三期认购书》。《中堂富盈公馆—三期认购书》中对房屋的面积、价格、违约责任等均作了约定，签订认购书时，富盈公司的工作人员没有告知陶莉不可以使用住房公积金贷款，还在出具给陶莉的《置业计划》中列明了商业银行贷款和住房公积金贷款的利息之差别。当日，陶莉向富盈公司缴纳定金20000元，随即开始准备银行贷款和住房公积金贷款的资料。在陶莉和富盈公司协商银行贷款和住房公积金贷款事宜时，富盈公司却告知陶莉不能使用住房公积金贷款。2016年6月26日，双方再次协商有关签订《商品房买卖合同》等事宜时，富盈公司再次明确告知陶莉不能使用住房公积金贷款，连原先承诺的学位房也不能写进合同中去，至此，双方就《商品房买卖合同》的一些关键问题未能达成一致意见。陶莉认为，富盈公司拒绝陶莉使用住房公积金贷款的行为违背了国家相关法律法规及政策规定，还拒绝将承诺的学位问题写进《商品房买卖合同》中，富盈公司的上述行为是造成双方未能签订《商品房买卖合同》的根本原因。为维护自身合法权益，原告陶莉依法起诉，请求判令：一、被告富盈公司向原告陶莉退还购房定金款20000元；二、本案诉讼费用由被告富盈公司承担。
被告富盈公司辩称，一、富盈公司不同意返还定金，《中堂富盈公馆—三期认购书》的内容合法有效，对陶莉、富盈公司均有约束力，陶莉未在认购书签订后的5天内付清首期房款，也没有按时前来签订商品房买卖合同，已经违反了认购书的约定，因此富盈公司有权单方面解除认购书并没收定金，还可以将案涉房屋另行出售给第三方；二、陶莉明显违反认购书的约定，应该承担违约责任，陶莉无权要求富盈公司退还定金；三、本案的诉讼费应由陶莉承担。
经审理查明，位于东莞市××镇北王公路边的富盈公馆项目已于2016年5月27日领取了商品房预售许可证，开发企业是富盈公司。2016年6月19日，陶莉与富盈公司签订一份《中堂富盈公馆—三期认购书》，双方约定：一、陶莉认购的物业是东莞市××镇北王公路边中堂富盈公馆—三期之7幢2单元1302号，建筑面积（暂估）为88.85平方米，套内面积（暂估）为71.35平方米，成交价为830000元；二、付款方式是银行按揭，在签署本认购书时付清20000元定金，首期楼款30%（含定金），即250000元，需于签订本认购书次日起5天内（即2016年6月21日前）付清，余款580000元需于2016年6月21日前办理银行按揭（交齐足定次日起5天内），申请银行按揭的年限、金额最终以贷款银行批复为准；三、陶莉需于2016年6月21日前携带本认购书、定金收据、身份证明文件、首期款、其他应缴的有关费用及银行按揭所需资料（如需银行按揭）到富盈公司售楼中心签署《商品房买卖合同》、《按揭贷款合同》等有关法律性文件；四、除不可抗力因素外，若陶莉未能在约定的时间内到富盈公司售楼中心签署《商品房买卖合同》、《按揭贷款合同》等有关法律性文件，除陶莉征得富盈公司的书面同意可延期签约之外，不论任何情况皆视为陶莉放弃签订《商品房买卖合同》、《按揭贷款合同》等有关法律性文件，同时视为陶莉以默认方式单方面解除本认购书，富盈公司有权没收陶莉已缴纳的认购定金，并在不另行通知陶莉的情况下将本认购书约定的物业另行出售给第三方；五、陶莉在签署此认购书时已清楚了解并同意富盈公司展示的《商品房买卖合同》示范文本中的条款约定，如有异议，可向富盈公司提出，双方可在合理的范围内作出补充或修改，达成合意后，陶莉不得因《商品房买卖合同》条款原因而拒不签订《商品房买卖合同》、《按揭贷款合同》等有关法律性文件，否则视为陶莉自动放弃或违约处理，富盈公司有权单方面解除本认购书，没收陶莉已缴纳的认购定金，并在不另行通知陶莉的情况下将本认购书约定的物业另行出售给第三方；六、若陶莉未在约定的时间内缴纳或未足额缴纳房款的，若富盈公司书面同意陶莉可以延期缴纳并继续履行的，陶莉需向富盈公司支付违约金，违约金的计算方法：每逾期一天支付未付房款总额的万分之五，若富盈公司不同意延期缴纳并继续履行的，富盈公司有权单方面解除本认购书，没收陶莉已缴纳的认购定金，在不另行通知陶莉的情况下将本认购书约定的物业另行出售给第三方；七、在签署《商品房买卖合同》前，因富盈公司原因致使该物业不能出售时，本认购书自动解除，富盈公司需向陶莉退还双倍定金及其他所缴费用，除此之外，富盈公司无须对陶莉作其他任何赔偿或补偿，陶莉对该物业不再拥有任何权益，而富盈公司有权将该物业自行处理。《中堂富盈公馆—三期认购书》末尾富盈公司的落款处记载的销售代表为关杰荣、陈家鸿、钟顺才。2016年6月19日，陶莉向富盈公司支付了定金20000元，富盈公司向陶莉出具了《收款收据》。
2016年7月12日，富盈公司向陶莉发出《通知函（挞定）》，主要内容是：陶莉未按认购书的约定与富盈公司签署《商品房买卖合同》并支付首期款，并于近日起诉富盈公司明示违约，该认购书于此函发出日解除，富盈公司正式通知陶莉，富盈公司已对该房作出挞定处理，没收陶莉所付的定金20000元。
陶莉主张，1、2016年6月19日，陶莉及其丈夫邵崇杰到富盈公司开发的楼盘富盈公馆看房，富盈公馆的销售人员钟顺才称案涉的商品房是学位房、买房后只需交付10000元的借读费就可让子女入读中堂的学校，陶莉购房的目的就是方便子女上学，故当天即与富盈公司签订《中堂富盈公馆—三期认购书》；2、签订《中堂富盈公馆—三期认购书》前，钟顺才向陶莉出具了一份《置业计划》，并根据银行按揭和公积金贷款的两种贷款方式计算了相应的利息，钟顺才并没有向陶莉、邵崇杰说明案涉商品房不能使用公积金贷款，而《中堂富盈公馆—三期认购书》中也没有约定不能使用公积金贷款；3、《中堂富盈公馆—三期认购书》签订后，钟顺才主张楼盘实际上无法保证拿到学位、拒绝将学位房的约定记载到正式合同上，也明确向陶莉表示不能用公积金贷款方式付款，故双方最终未能签订正式合同，正式合同不能签订的原因是双方协商不成，故富盈公司应向陶莉返还定金20000元。
对此，陶莉提供了钟顺才名片、微信聊天记录、短信记录、录音等材料予以佐证。钟顺才的名片记载其为富盈公馆3期、富盈地产的高级置业顾问，也记载了其移动电话的号码。微信聊天记录是邵崇杰与微信号为×××（以下简称z）的聊天记录，z的移动电话号码与钟顺才名片中的号码一致，聊天记录的主要内容为：1、2016年6月26日中午，z同意邵崇杰于2016年6月30日前付清首期房款，邵崇杰与z说还是想用住房公积金贷款，要求z向公司高层申请，商业贷款利息过高；z回应称确实不能接受住房公积金贷款；邵崇杰称其非常纠结，还要再想想；2、2016年6月26日傍晚，邵崇杰想约z晚上洽谈合同的事宜，并叫z准备合同，z称当天签不了合同；3、2016年6月30日晚上，邵崇杰向z主张要求其公司受理住房公积金贷款和在合同中加上学位房承诺，z回应说确实无法做到。短信记录显示钟顺才于2016年6月29日向陶莉发短信称签约的时间为2016年6月30日，并提醒陶莉携带相关的资料。录音的内容为邵崇杰、陶莉与一名男子的对话，邵崇杰问男子学位房承诺能否在合同上记载，男子回答说不会在合同中记载，楼盘与学校有合作，但也不能保证100%拿到学位；邵崇杰要求男子为其计算住房公积金的区别，男子称差不了多少且该楼盘不能做公积金贷款，邵崇杰问男子合同上有没有约定不能使用公积金贷款，男子回应说合同中没有约定，但会和客人提前说，而且一般客人也不会使用公积金；邵崇杰说该男子之前没有说不能用公积金贷款，该男子回应说并不知道邵崇杰有住房公积金。
陶莉主张，上述微信聊天记录是邵崇杰与钟顺才的聊天记录，而录音则是邵崇杰、陶莉与钟顺才于2016年6月26日在富盈公司售楼中心发生的对话，可见双方就学位房、公积金贷款的问题发生了分歧且无法达成合意，住房公积金属民生政策，富盈公司无权排除住房公积金的使用，且富盈公司没有书面告知陶莉不能使用公积金贷款，案涉买卖合同不能签订的原因不可归责于双方，故富盈公司应向陶莉返还定金20000元。同时，陶莉还提交了其于2016年6月21日在东莞市住房公积金管理中心打印的《东莞市住房公积金缴存凭证》佐证。
富盈公司主张，1、钟顺才是富盈公司的营销代理商的员工，在富盈公馆的销售中心工作，名片上印有的移动电话号码确实是钟顺才的号码；2、对微信聊天记录的真实性不认可，且聊天方也没有同意变更付款的方式为公积金贷款；3、富盈公司从未承诺案涉商品房为学位房，若有如此重大的约定应该书面约定或告知；4、延期付款应该经过富盈公司书面审批，钟顺才无权作出决定，陶莉与富盈公司已在认购书中约定支付首期房款、签订正式合同以及办理银行按揭的履行时间，现陶莉在富盈公司发出《通知函（挞定）》前仍未按期履行义务，存在严重违约，富盈公司有权没收其缴纳的定金不予返还。
陶莉向本院提出调查取证申请，请求法院调查钟顺才名片中的移动电话号码的机主登记信息，以证明双方确实曾对住房公积金贷款的问题进行过协商。
以上事实，主要有原告陶莉提供的《置业计划》、《中堂富盈公馆—三期认购书》、收款收据、银行卡刷卡凭单、录音光盘、结婚证、《东莞市住房公积金缴存凭证》、《通知函（挞定）》、钟顺才名片、微信号信息截图、微信聊天记录、短信记录，被告富盈公司提供的广东省东莞市商品房预售许可证，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，富盈公司确认钟顺才名片中的移动电话号码是钟顺才所有，本院对此予以确认，陶莉申请法院调查该电话号码的机主信息没有必要，本院不予准许。
《中堂富盈公馆—三期认购书》是陶莉与富盈公司自愿签订的，内容未违反国家法律、行政法规定的强制性规定，该认购书合法有效，双方应该切实履行。
钟顺才在富盈公司开发的富盈公馆的销售中心工作，为富盈公司销售富盈公馆的商品房，还在陶莉与富盈公司签订的《中堂富盈公馆—三期认购书》中富盈公司落款销售代表一栏有署名，陶莉有理由相信钟顺才是富盈公司的代理人，钟顺才以富盈公司的名义，在认购书的履行过程中对陶莉提出的问题陈述了相应的意见，其行为已经构成表见代理，相应的法律后果应由富盈公司承担。陶莉提供的微信号信息截图、微信聊天记录、短信记录显示的电话号码均是钟顺才在名片中所记载的电话号码，可信性较高，富盈公司对上述记录的真实性不予认可，但是未能提供任何相反的证据予以反驳，故本院对陶莉提供的上述证据予以采信。
关于富盈公司应否向陶莉退还定金20000元的问题，本院分析如下：首先，《中堂富盈公馆—三期认购书》是陶莉与富盈公司于2016年6月19日签订的，认购书约定陶莉应于签订本认购书次日起五日内付清首期楼款并签订《商品房买卖合同》，但括注的首期楼款付款时间、合同签订时间却为2016年6月21日前，存在矛盾之处，且认购书约定的付款方式为银行按揭，并没有排除使用住房公积金贷款；其次，认购书签订后，陶莉即于2016年6月21日到东莞市住房公积金管理中心打印了《东莞市住房公积金缴存凭证》，陶莉的丈夫邵崇杰与钟顺才分别于2016年6月26日、6月29日、6月30日就首期款的支付时间、能否使用住房公积金贷款、能否将学位承诺记载到正式合同上的问题进行了协商，钟顺才明确回复：可以将首期款的支付时间延至2016年6月30日、不能使用住房公积金贷款、不能在合同中记载学位承诺；2016年6月26日，钟顺才称当天无法签订合同；2016年6月29日，钟顺才通知陶莉的签约时间为2016年6月30日；再次，陶莉于2016年7月7日向法庭提起本案诉讼，而富盈公司于2016年7月12日才向陶莉发出《通知函（挞定）》。上述事实可以视为富盈公司已同意陶莉将首期款支付的时间、《商品房买卖合同》签订的时间延至2016年6月30日。
本院认为，《中堂富盈公馆—三期认购书》没有明确排除使用住房公积金贷款，也没有明确记载学位承诺，在《商品房买卖合同》约定的签订时间前，陶莉作为认购人，与其丈夫邵崇杰多次与富盈公司协商要求使用住房公积金贷款、将学位承诺载入《商品房买卖合同》，属于正常磋商，但富盈公司不能接受陶莉的补充要求，最终双方对《商品房买卖合同》的条款未能协商一致，导致《商品房买卖合同》无法签订，合同无法订立的原因不可归责于陶莉或富盈公司，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，富盈公司应向陶莉返还定金20000元，陶莉的诉请合法有据，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
限被告东莞市富盈十里银湾建造有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陶莉返还定金人民币20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币150元（原告陶莉已预付），由被告东莞市富盈十里银湾建造有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 陈 静
二○一六年二○一六年九月二十七日
书 记 员 卢嘉雯
黎满多
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。