云南省通海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0423民初634号
原告（反诉被告）：夏永先，男，1958年10月8日生，汉族，居民，住通海县。
原告（反诉被告）：胡伟凤，女，1966年3月17日生，汉族，居民，住址同上。
二原告兼反诉被告共同委托诉讼代理人：廖庆生，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告（反诉原告）：通海县海纳房地产开发有限公司。
住所地：通海县纳古镇三组。
法定代表人：纳学远，总经理。
被告：通海县富润建材厂。经营场所：通海县纳古镇。
经营者：纳学文，男，1980年7月15日生，回族，居民，住通海县。
二被告共同委托诉讼代理人：陈少敏，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
二被告共同委托诉讼代理人：李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告夏永先、胡伟凤与被告通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理，后被告海纳公司向本院提起反诉，2017年5月18日本院立案受理，依法适用简易程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理，原告夏永先、胡伟凤及其委托诉讼代理廖庆生，被告（反诉原告）海纳公司、被告富润建材厂的委托诉讼代理人陈少敏、李剑蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即为原告办理房屋产权证；二、请求人民法院依法判令二被告连带赔偿原告2015年11月1日至2016年12月6日的逾期交房违约金22579.24元（具体计算为：30元×30天+292173元×0.02%×371天=22579.24元）；三、判令二被告连带赔偿多收取的契税5843.47元，四、由被告退还原告多收的购房款10471.5元，以上合计38894.21元；五、本案案件受理费由二被告承担。事实及理由：2013年8月6日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定二被告将其开发建盖的“天湖银座”E幢1单元409号房屋出售给原告。合同约定商品房应于2015年10月31日前验收合格并交付原告使用。若二被告未按约定时间交房，自合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天30元支付原告违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部房款人民币292173元，但二被告在约定交房的期限届满后却未按约将房屋及车位交付给原告，直到2016年12月6日才交房给原告。据此，二被告的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。原告当庭增加诉讼请求称，原告实测房屋面积比原来的面积少着2.85平方米，单价3674.21元，请求人民法院判了二被告退还原告10471.50元。为维护原告合法权益，特依据《合同法》及相关法律向贵院提起诉讼，望判如所请。
海纳公司、富润建材厂辩称，1、请求人民法院依法驳回被答辩人针对2015年11月15日以后的逾期交房违约金的请求；开发商与各购房户约定的交房时间为2015年10月31日，本案涉诉房屋经建设单位组织验收合格是在2015年11月15日，被告已经向各业主发出了接房通知书，已经完全履行了合同约定的交房义务。开发商未在约定的2015年10月31日时间内交房，是存在违约，但违约的时间应自2015年10月31日起算至2015年11月15日止，违约期限应按15天计算。2、双方约定车位的交付时间是2015年12月30日前建设单位组织验收合格，被告已于2015年12月30日发出公告要求办理车位的交接手续接手车位。不存在违约。原告的主张无事实依据。3、违约金过高，应以同地段的房屋租金来计算违约金。4、驳回原告对多收契税的诉讼请求，依照双方的约定，契税、印花税、住宅专项维修资金、产权工本费等由原告在接到被告通活的交接房期间内向被告足额支付，约定包括上述相关款项契税在内的款项收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，实行多退少补。现应以实际发生的费用才能确定具体数额。不应当在房屋产权证尚未办理尚未发生费用时就要求退还。5、原告请求被告承担办证违约金没有依据。原告向法院诉请要求被告立即为其办理房屋产权证，并承担逾期办证违约金，有点可笑，首先，被告不是办证机关，不具有办理房屋产权证的权利，不可能冒死为其办理房屋产权证，原告不能强人所难。原告要求被告给付逾期办证违约金就更加没有依据了。办证机关是房屋登记机关，原告却要求被告违法代替房屋登记机关为其办理房屋产权证。6、原告方自测面积不具有法律效力，被告方不予认可。被告当庭增加要求被告退还原告房款10471.5元的诉讼请求，没有事实和法律依据。原告单方测绘的不能作为案件的定案依据，原告没有资质测绘。依据测绘机构实测的面积已经多出原告的原来的面积，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
海纳公司提出反诉请求：1、判令二反诉被告支付反诉原告逾期接房违约金11580（自2015年11月15日计算到二反诉被告实际接房之日2016年12月6日，按每天30元计算）；2、判令二被告按产权登记面积中的套内面积向反诉原告支付款项3857元；3、由二反诉被告承担本案诉讼费、反诉费。事实和理由：海纳公司出售的房屋已于2015年11月15日经建设单位组织验收合格，已电话、公告或书面形式通知反诉被告办理交接手续。反诉被告未按期办理交接手续，视为反诉原告已按期履行交房义务，反诉被告自此应按每日30元支付逾期违约金，合同继续履行。根据双方签订的《商品房购销合同》的约定，对买卖房屋的面积误差的处理，约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建设面积计算，现为办理产权登记证而对涉案房屋进行实测，实测面积与商品房购销合同约定的面积差1.05平方米应由反诉被告向反诉原告按合同约定单价3674元/平方米计算的面积差额房价款3857元，向反诉原告支付。综上所述，反诉原告已经组织验收合格，符合双方约定的交房条件，反诉被告在反诉原告通知办理房屋交接手续后，未来办理，构成违约，应依约定承担逾期接房的违约责任。双方买卖的房屋实测面积与合同约定面积有误差，应依双方约定的面积误差方式予以计算，由反诉被告向反诉原告支付实测面积房屋价款，请求人民法院予以支持。
针对海纳公司提出的反诉请求，夏永先、胡伟凤辩称，1、原告不存在逾期接房的违约事实，不应该承担任何违约责任。因为被告在2015年11月11日取得的是预验收合格证书，而不是验收合格证书。在被告通知原告接房以后，原告已经到被告公司接房，但是当时房屋不具备接房条件，也没有经过竣工验收。被告是于2016年5月12日才取得工程竣工合格证书，本案诉争的房屋才初步达到验收的条件。原告于2016年5月9日就已经主动到被告公司接房，所以不存在违约接房的事实，不应该承担违约责任。被告反诉主张逾期接房违约金按照合同约定每天以30元计算，但是按照被告代理人答辩陈述原告主张按照合同约定由被告承担逾期交房违约金被告认为过高，我方认为被告的主张是自相矛盾且显失公平，所以我方请求法庭由被告按照合同约定承担逾期交房违约金。2、原告要求被告支付面积差价，被告到现在仍没有为原告办理房屋产权证，房屋面积没有得到最终的确认，所以被告无权主张支付房屋面积差价。和本案相同的上一批案件已经经过玉溪市中级人民法院判决，并且已经生效，被告在上一批案子中没有针对该问题起诉或者反诉，被告现在提起反诉实质上是否定前诉的判决结果，属于重复起诉，依法应当驳回被告的反诉。
综合双方诉辩主张，本案争议焦点：1、本案被告（反诉原告）应如何承担逾期交房的违约责任？原告（反诉被告）是否存在违约，是否应承担逾期接房的违约责任？2、本案被告（反诉原告）是否存在逾期办证，是否应承担违约责任？3、原告所购房屋实际面积是否多于或少于《购房合同》的确认的面积？
原告针对争议焦点，举证如下：
1、身份证二份、结婚证一份、被告营业执照复印件二份，以证明原、被告的主体身份情况及二原告系夫妻关系的事实；
2、《商品房购销合同》一份、《合同补充协议》一份，以证明原、被告签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》及双方就购房款交付、房屋交付、违约责任等事项进行约定的情况；
3、发票二张及收款收据一张，以证明原告已将房款292173元付清给二被告，并按3%向被告交纳了契税的基本情况；
4、公告（复印件）一份、信访回复（复印件）一份，以证明被告未取得《竣工验收报告》、未能按期交房及通海县住建局通知被告，天湖银座工程尚未竣工验收，还不具备交房条件，不得交付使用的事实；
5、工程竣工验收证明书一份（复印件），以证明被告2016年5月12日取得工程竣工验收证明书，但仍未经质检部门验收合格的情况；
6、建设工程竣工验收备案表一份（复印件），以证明与天湖银座项目相邻的通海县紫金花苑小区建设项目，经包括通海县建设工程质量安全监督管理站在内的相关部门对该项目进行了竣工验收，并取得《建设工程竣工验收备案表》，至此才达到竣工验收合格的验收标准的情况；
7、关于调整契税、营业税通知一份（复印件），《商品房购销合同一份》、收款收据一份、发票一张，以证明2016年2月17日，首套房面积为90平方米以下的契税调整为1%，但被告仍然要求原告按合同总价的3%交纳契税，天湖银座另一业主向被告按3%交纳契税后，又向政府部门交纳契税，所缴纳契税税率为1%的基本情况；
8、玉溪市中级人民法院（2016）云04民终927号民事判决书复印件一份，以证明天湖银座另一业主相同情况经玉溪市中级人民法院判决被告逾期交房构成违约并应赔偿违约金，业主一方不构成违约，天湖银座至今未完成初始登记的基本情况；
9、昆明中院2015年度商品房销售合同纠纷精品案例，以证明在商品房销售合同纠纷中逾期办证应承担违约责任；
10、人民法院报中福建漳州中院案例，以证明约定的违约金过分高于造成的损失的，应由主张的一方当事人承担举证责任。
经质证，被告对原告向法庭所举证据提出以下意见：对1号证据的真实性没有意见；对2号证据《商品房购销合同》的真实性、关联性没有意见，但是对原告提出的证明目的不予认可，合同不仅能体现原告证明的内容，还能证明其他的内容；对3号证据发票、收据的真实性、关联性没有意见；对9号证据提出异议认为，本案和昆明中院的案子是不吻合的，双方没有在合同中对逾期办证要承担的责任进行约定；10号证据人民法院报中福建漳州中院的案例与本案没有关系，10号证据是租赁合同纠纷，本案是商品房购销合同，二者不是同一法律关系，所以对关联性、真实性不予认可。对玉溪中院的判决希望法庭注意：我国实行的不是判例法，所以中院的判决对本案没有指导性异议。玉溪中院的判决已经确认天湖银座附近小区地段房屋一天的租金是0.27元∕平方米，我方认可原告举证证明天湖银座租金是0.27元平方米一天，所以我方认为原告主张的违约金过高。对4号证据公告、信访回复的真实性、合法性没有意见，但对关联性有意见。公告和信访回复是针对天湖银座综合验收做出的，因此公告和信访回复客观上没有反映天湖银座单位（子单位）竣工验收的情况，根据建筑法及建设工程管理条例及合同第七条、补充协议第四条规定和约定，涉及本案房屋竣工验收问题和验收标准是以单位（子单位）竣工验收为标准，正因为如此公告和信访回复均回避了单位（子单位）验收问题。建设项目综合验收是过去一个老办法，已经被国务院命令取消，正因为如此公告和信访回复所反映的问题与本案天湖银座项目工程单位（子单位）竣工验收无关。因此我方认为公告和信访回复不能客观真实及合法的证明天湖银座的竣工验收问题及时间；5号证据是2016年5月12日出具，竣工验收证明没有竣工验收资料予以印证，并且5月12日的证明是竣工验收和综合验收，而不是单位（子单位）验收，用该证明来证明天湖银座没有经过竣工验收本身就是偷换概念，天湖银座是一项建设工程，竣工验收不是用证明来证明，竣工验收有法定的程序、主体、要求和标准。全部工程验收到单位（子单位）验收就截止了，因为2016年5月12日竣工验收证明不能证明在此之前工程没有经过验收，2015年10月15日天湖银座已经经过单位（子单位）工程竣工验收合格，因此对该证据证明目的有异议；6号证据在本案中是多余的，该证据与本案无关。该证据是不合法、不合程序的。竣工验收是由五方责任主体来进行验收的，原告不能作为验收主体参与验收。竣工验收和验收备案是两个性质不同的过程和行为，竣工验收是五方责任主体对工程质量是否合格按照一定程序进行的验收活动。竣工验收备案是工程经过竣工验收结束以后由行政机关及授权单位通过行政行为对竣工验收的结果予以备案，无论是否通过备案，都不影响竣工验收的结果。本案天湖银座所建房屋是否把备案作为交房条件由双方当事人约定，本案商品房购销合同中原、被告双方没有约定把备案作为验收条件，所以该证据与本案没有任何关系，对该证据我方不予认可；对7号证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有不同意见，无论契税是什么标准，原、被告双方在合同中约定了代收、代付，这是根据合同约定产生的，被告也是按照双方的约定履行，约定行为不违法，原、被告双方按照合同约定交纳和收取没有违反合同，也没有违法。契税的交纳还有一个总条款叫多退少补，因此原告不能推翻自己和被告的约定，原告也不能按照约定交了契税以后反悔。原告不能违背多退少补的约定。因此我方认为7号证据仅仅能证明契税标准及如果双方结算的时候由双方按照相关的约定及标准进行多退少补。所以对该证据的关联性不予认可；对8号证据玉溪市中级人民法院生效的民事判决书我方无权做质评，我方仅就其中认定的一些事实作出说明：首先该判决没有否定天湖银座单位（子单位）工程竣工验收合格的事实。第二该判决认定关于被告交房构成违约，我方没有否定这个问题。业主不构成违约，是一种概括的说法，我方认为过于笼统，且该判决也无此结论。起诉和反诉是我方的一项权利，我方可以行使也可以放弃，对于何时行使也是我方的事情，所以不需要用中院的判决来认定我方构成违约的问题。
被告针对争议焦点和反诉，举证如下：
1、营业执照及副本复印件各一份、个体工商户营业执照复印件一份、身份证复印件二份、法定代表人身份证明一份，以证明被告（反诉原告）的身份情况；
2、《商品房购销合同》一份，以证明原告（反诉被告）逾期接房应承担的违约责任及原告（反诉被告）应按实测房屋产权面积给付房价款的依据；
3、单位（子单位）工程质量验收记录一份，以证明天湖银座小区的房屋于2015年11月15日经建设单位组织验收的事实；
4、单位（子单位）工程质量验收证明书一份，以证明天湖银座小区的房屋于2015年11月15日经建设单位组织验收的事实；
5、云南省澄江县人民法院（2015）澄民一初字第463号及云南省澄江县人民法院（2015）澄民一初字第464号民事判决书各一份，以证明“经建设单位组织验收合格”应具备的交付条件；
6、天湖银座交房方案一份、交房通知书（创建时间）一份、接房登记表一份、交车位公示（创建时间）一份、交车位公示（公开粘贴）一份，以证明被告通知原告接房的基本情况；
7、《云南省契税实施办法》及收款收据、交易税金计算表各一份，以证明应收契税标准的情况；
8、通海县国土资源局不动产登记公告，以证明政府统一进行不动产登记的相关规定；
9、通海县房屋面积测绘报告一份，以证明原告购买房屋实测面积多于合同约定面积的事实；
10、当庭提交房屋租赁合同一份，以证明天湖银座小区年租金为7300元的事实。
经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）向法庭所举证据提出以下意见：对1号证据的三性无异议；对2号证据的三性无异议，但是对被告（反诉原告）提出的证明目的有异议，原告坚持认为原告按照合同履行了合同义务，被告应该按照合同承担违约责任；对3、4号证据因为原告作为业主不是施工单位，没有参与相应的过程，所以对真实性不发表意见，对关联性和合法性不予认可，因为该证据与法律规定不符，没有法律规定验收是经过单位（子单位）验收就为验收合格，被告方与本案相同的第一批案子的庭审中提交的预验收合格、工程验收合格证明和今天提交的单位（子单位）验收证明在时间上是违背的，所以对该证据的关联性、合法性不予认可。该证据不能实现被告的证明目的；5号证据：我们国家不是实行判例法，不能用其他法院的判决作为指导，除非是最高院公布的指导性案例，被告方提交的判决不是最高院公布的指导性案例，所以对判决的真实性没有意见，但是对关联性和合法性有意见；6号证据：交房方案是被告单方提供的，是被告内部资料，是否真实原告不清楚。交房通知书是电脑上的打印件，对真实性不予认可。接房登记表对真实性没有异议，原告在2015年11月15日接到被告通知以后就去办理接房手续，但是因为被告没有经过竣工验收，所以不能成功接房，原告履行了合同接房的义务。7号证据：对实施办法真实性没有异议，该办法是1998年5月18日发布施行的，根据新法优于旧法，被告应该把原告多交纳的契税予以退还。原告提交证据证明了其他业主到政府部门缴纳契税现在政府已经按照新标准征收契税，既然双方已经约定契税多退少补，并且原告已经按照3%交纳契税给被告，被告就应该把多收的契税退还原告；8号证据没有意见；9号证据：测绘公司是受被告的委托对天湖银座的房屋面积进行测绘，该测绘是被告单方行为，产权登记最终面积的确认应该以房管部门委托测绘单位测绘的面积为准；10号证据是一份复印件，且原告没有参加，对真实性不予认可，从租房合同双方来看也不是本案当事人，与本案也没有任何关联，原告提交的第10组证据最高院的案例裁判已经写得很清楚，被告违约仅仅按租金来承担损失没有尽到惩罚性，应该按合同承担违约责任。
出示本院依职权收集的证据：
1、本院向通海县住房和城乡建设局调取的关于天湖银座购房户信访件的回复一份；
2、本院向云南建工第四建设有限公司调取的工程质量安全整改通知书一份、建设工程竣工验收申报书一份；
3、本院向石建金所作的调查笔录一份；
4、玉溪市中级人民法院（2016）云04民终885号判决书一份。
经质证，原告（反诉被告）的意见是：回复已经说明天湖银座的房屋存在质量问题，政府部门要求天湖银座对房屋进行整改，整改以后才能进行竣工验收。被告单方委托进行测绘，测绘结果要由房管所认可后才能对面积进行最终的确认；到2015年12月29日天湖银座的房屋仍存在问题，政府部门明确要求天湖银座整改以后才能进行竣工验收。3号证据证明了没有上级行政部门同意自己做的验收是没有效力的；1-3号证据能证明被告方是在2016年5月12日才进行竣工验收，之前房屋都存在质量问题，上级行政主管部门已经明确严禁擅自交接房。4号证据对三性没有异议，判决已经确认被告违约，原告不存在违约，且判决已经确认2016年5月12日是天湖银座竣工验收的日期。被告（反诉原告）的意见是：在三个文件作出之前，2015年10月15日工程已经通过预验收和单位（子单位）验收，文件是在验收后才作出的，如果按照这三个文件反映的情况看，验收通不过是矛盾的事情。整改通知不具有合法性，根据有关规定，质检机构在履行监督检查职责的时候有权要求被检查单位提供相应的资料并进入单位进行检查，发现有问题的时候责令改正，但是没有任何文件规定施工单位不能进行验收，也就是说质检机构不能强令要求施工单位不得进行验收。通知是发给施工单位的，要求施工单位不能组织验收，竣工验收无权组织竣工验收就意味着通知对建设单位没有约束力。整改通知是信访的一个翻版。法院的询问笔录中被询问人谈论的人和整改通知是重复的，因此这三个材料反映的问题超越了权限，不符合法律规定。这三个材料针对的问题与法律规定不符合。整改通知对建设方没有任何效力，不具有约束力。我方认可这三个文件材料本身的真实性、合法性，但是对证明内容不予认可。信访回复、整改通知和笔录不能作为认定天湖银座不具备交付条件的依据。
综上，本院对本案证据分析认证如下：
经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）向法庭提交的证据的真实性无异议，但对原告（反诉被告）向法庭提交的第2、3、4、5、6、7、8、9、10号证据的关联性或合法性或证明目的均提出异议，原告（反诉被告）向法庭提交的第2、3、4、5、6、7、8号证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，对其证明力，本院予以确认。原告（反诉被告）向法庭提交的第9、10号证据，与本案有关联的内容，本院将结合本案案情在综合评判时作为参考。被告（反诉原告）向法庭提交的第1、2、3、4、6、7、8号证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，对其证明力，本院予以确认。原告（反诉被告）对上述证据所提异议，本院将结合本案其他证据对被告（反诉原告）提出的证明目的进行分析确认。被告（反诉原告）向法庭提交的第5号证据，与本案有关联的内容，本院将结合本案案情在综合评判时作为参考。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）向法庭提交的第9、10号证据所提异议成立，本院对该证据的证明力不予确认。本院依职权收集的第1、2、3、4号证据，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，被告（反诉原告）所提异议不成立，对该证据证明力，本院予以确认。
综上所述，本院认定本案法律事实如下：
夏永先与胡伟凤系夫妻。海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2013年8月6日，海纳公司、富润建材厂作为甲方与夏永先、胡伟凤作为乙方共同签订合同编号为通THYZ（2013）第105号《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买海纳公司、富润建材厂开发的位于通海县××街道办事处××路××号天湖银座E幢1单元4层09号房屋（套内建筑面积79.52平方米，分摊面积23.23平方米,合计102.75平方米），每平方米3674.21元(已包含分摊的共有建筑面积的价格)，购房款总金额292173元。乙方于2013年8月6日前向甲方支付总房价款的30%即（含定金）92173元，剩余200000元乙方应按银行规定在签署本合同之日起五日内向甲方指定的银行提供完整合法有效的资料申请并办理完成贷款手续以作支付，贷款发放到甲方账户则视为乙方结清房款。乙方应于2015年10月31日前经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的将该商品房交付给乙方。乙方如未按约定时间付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内按每天30元向甲方支付违约金，逾期30天至实际付款之日，每天按应付未付款的0.02%支付甲方违约金。甲方如未按合同约定时间交房，自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每日30元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30日后，按已付房款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以电话、公告或书面通知办理交接手续。由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担，按逾期交房的违约责任处理。由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担，甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定地点办理交接手续。乙方超过上述期限未办理交接手续的，视为甲方已按期交房，自此日起至实际接房日止，按每日30元支付逾期接房违约金等内容。同日，双方又签订《合同补充协议》，约定主合同中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及甲方共同验收合格并签章。房屋取得上述单位验收签章的即视为已具备交付条件。乙方未向甲方足额支付全部购房款及补缴费用、配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，乙方无权要求甲方交付服务，且甲方不承担逾期交房的违约责任。契税、印花税、住宅专项维修基金、产权工本费等由甲方代收代缴，乙方应在甲方通知的交接房期限内向甲方足额支付。上述款项收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补。若乙方延迟交纳上述费用，除乙方按主合同约定承担违约责任外，甲方交付该商品房的交付期限和办证期限相应顺延，甲方不承担违约或赔偿责任。补充协议与主合同具有同等法律效力等内容。
2013年8月7日，夏永先、胡伟凤支付购房款的30%即92173元给海纳公司、富润建材厂。2013年10月25日，夏永先、胡伟凤向银行按揭贷款支付购房余款200000元给海纳公司、富润建材厂。
2015年11月11日，通海天湖银座工程经建设、监理、设计、勘察、施工单位初验为合格，并颁发房屋质量保证书、房屋使用说明书。2015年11月15日，海纳公司、富润建材厂发出书面通知向，通知购房户办理接房手续。因房屋未通过竣工验收且认为房屋存在质量问题，夏永先、胡伟凤未办理接房手续。2015年11月26日，海纳公司向购房户发出公告，表示天湖银座建设工程因施工单位未按期完成施工，导致海纳公司不能按期办理相关手续如期交房。海纳公司还没有如期取得《竣工验收报告》，但该项目已通过初验，五方验收合格，不影响购房户对房屋交接手续的办理。如购房户愿意接受可按接收流程先办理房屋交接手续，海纳公司应负责处理的事宜及合同约定的权利不会受影响。如不愿意接收的，静候海纳公司取得《竣工验收报告》再通知购房户接收。
2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对该工程进行了竣工验收。2016年12月6日，夏永先、胡伟凤向海纳公司交纳了维修基金、契税、登记费、工本费、印花税票共计15648元。2016年12月6日，夏永先、胡伟凤与海纳公司办理了接房手续，接收了天湖银座小区E幢1单元409号房子。另查明，通海县天湖银座小区附近的房屋年租金约为100元/平方米，日租金约为0.27元/平方米。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。海纳公司、富润建材厂与夏永先、胡伟凤签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议不存在无效情形，系合法有效的协议，双方当事人均受该协议的约束，双方应按《商品房购销合同》、《合同补充协议》的约定履行权利义务。双方在《合同补充协议》中约定海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及海纳公司、富润建材厂验收合格的房屋交付夏永先、胡伟凤，海纳公司、富润建材厂提交的2015年11月11日的工程竣工预验收证明书仅有建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位的签章，而夏永先、胡伟凤提交的2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具了情况说明能够确定2016年5月12日通海县建设工程质量安全监督管理站参与了诉争房屋的验收，只是根据相关规定其无需签章，同时建设、勘察、设计、监理、施工单位均参与了该次验收，工程竣工验收证明书载明验收结论为合格，故本案应认定2016年5月12日诉争房屋符合合同约定的交房条件，而双方约定诉争房屋于2015年10月31日前交房，海纳公司、富润建材厂未按约交房，其行为已构成违约，故海纳公司、富润建材厂应承担逾期交房的违约责任。关于夏永先、胡伟凤未接房的行为是否构成违约的问题，经审查，海纳公司、富润建材厂未在约定的期限内交房，在海纳公司、富润建材厂逾期交房时，夏永先、胡伟凤对逾期交房产生的纠纷未妥善解决前拒绝接房属正当理由，故夏永先、胡伟凤未接房的行为不构成违约。故对被告（反诉原告）提出由原告（反诉被告）支付逾期接房违约金的反诉请求，本院不予支持。
海纳公司、富润建材厂在诉争房屋竣工合格验收后，于2016年6月11日已电话通知部份购房户接收房子，部份购房户也按通知对房子进行接收，但海纳公司、富润建材厂无证据证实在2016年6月11日已电话通知夏永先、胡伟凤接房，夏永先、胡伟凤也称未接到海纳公司、富润建材厂的接房通知，故对夏永先、胡伟凤提出逾期交房违约金支付到其实际接房时的诉讼请求，本院予以支持。在《商品房购销合同》中约定交房时间是2015年10月31日前，故应确认海纳公司、富润建材厂违约的天数为2015年11月1日至2016年12月6日，共计401天。关于逾期违约金的认定，经审查，双方在《商品房购销合同》中约定海纳公司、富润建材厂逾期在30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分按已付款0.02%计算违约金，现夏永先、胡伟凤主张按合同约定支付违约金，海纳公司、富润建材厂抗辩主张违约金过高，要求予以调整，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。夏永先、胡伟凤主张的逾期交房产生的违约损失客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为对外租房应付租金或可将该房屋出租所得的租金，而通海县天湖银座相近地段的房屋年租金约为100元/平方米，日租金约为0.27元/平方米，故夏永先、胡伟凤主张的逾期交房违约金确实过高，应予调整，结合上述分析及实际逾期天数，本院确定海纳公司、富润建材厂应向夏永先、胡伟凤支付的违约金为11125元（具体计算为：0.27元/天×401天×102.75平方米=11124.74元）。
关于夏永先、胡伟凤要求海纳公司、富润建材厂返还多收契税的主张，对此双方已在补充协议中明确约定契税等以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补，故夏永先、胡伟凤要求返还多收取契税的主张应待海纳公司、富润建材厂依照政府相关规定缴纳后再依双方约定退补，本案中不予处理。关于夏永先、胡伟凤要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋产权证的主张，因办证是由业主、房地产公司、房管部门三方行为决定，从双方合同约定来看，申请办理产权登记手续还需夏永先、胡伟凤配合交齐委托办理产权证所需相关资料，且天湖银座小区已完成初始登记，经查，天湖银座现未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对夏永先、胡伟凤提出的该诉讼请求，在本案中暂不予处理。
《商品房购销合同》第五条：“面积误差处理一、合同约定的套内面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，甲乙双方同意按下述第2种方式处理:2、本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积的套内建筑面积计算，合同继续履行。”套内建筑面积与产权登记面积的误差在绝对值超出3%时按第2种方式处理，现诉争房屋的产权证还未办理，产权登记面积不能确定，故对双方提出诉争房屋面积多少或退补的问题本院暂不予处理。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、被告通海县富润建材厂于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）夏永先、胡伟凤逾期交房违约金11125元。
二、驳回原告（反诉被告）夏永先、胡伟凤的其余诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按判决确定的履行期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费300元，减半交纳即150元，由原告夏永先、胡伟凤负担100元，被告通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担50元。反诉案件受理费80元，减半交纳即40元，由被告通海县海纳房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。
审判员 代伟忠
二〇一七年六月二十二日
书记员 文学赋