上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第10948号
原告上海芸绮物业管理有限公司。
法定代表人沈建中。
委托代理人周云凤。
被告胡礼庆。
原告上海芸绮物业管理有限公司（以下简称芸绮公司）与被告胡礼庆物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月11日公开开庭进行了审理。原告芸绮公司的委托代理人周云凤、被告胡礼庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告芸绮公司诉称，2011年9月15日，原告与阳光国际公寓小区业主大会签订了物业管理服务合同，约定该小区一楼的物业管理费为每月每平方米人民币（以下币种同）1.50元，并约定原告有权对逾期支付物业管理费的业主从逾期之日起按所欠费用的日千分之三加收滞纳金。合同签订后，原告开始对该小区实行物业管理服务。被告为该小区XXXXXXXX的业主，每月应付该房屋物业管理费248.21元。被告从2011年9月20日至2013年5月31日未付物业管理费计5，045.90元，原告多次催讨未果。起诉要求被告支付上述欠付的物业管理费5，045.90元，并支付自2011年9月20日起至2013年5月31日止的违约金1，512元。审理中，原告放弃主张违约金。
被告胡礼庆辩称，因为该小区XXXXXXXX的阳台入口是敞开着，被告觉得影响私密性，因此晚了半年拿房，经与开发商协商，开发商帮被告做了景观围栏，外面还有石墩子，被告将此情况拍照并在物业管理处留底。后来原告为了收钱，把景观围栏拆了，把石墩子移走了，在里面停了辆宝马车。被告对此表示反对，原告置之不理，被告说这影响了被告的安全，被告是不会交物业管理费的。一直到被告卖掉房子，车子也一直停在那里。被告将房屋卖给下家后，车子就不停了，石墩子也放好了。在划定车位之前，被告一直按时付物业管理费。后来物业管理处的经理也向被告催讨物业管理费，被告说恢复原样后才付。事情发生已经2年多了，而原告现在才起诉要物业管理费。被告认为，原告的行为严重损害被告的日常生活和人身安全，而且带头破坏小区环境，利用自身的权利收取高额停车费。不同意原告的诉讼请求。
针对被告的答辩意见，原告芸绮公司补充陈述，2006年被告与开发商协商对被告家门前的景观进行改造，整个小区只此一家，其实是将公共区域私有化。原告仅对公共区域进行养护，对于被告家外的景观围栏没有养护的职责。景观围栏是木质的，经过长时间自然破损，被告曾要求原告恢复，但原告没有这样的权利，否则就侵犯了其他业主的权利。围栏破损后原告进行了清扫，因此地方空出来了。由于被告将涉案房屋出租且是群租，为解决小区停车难的问题，所以移开石墩子在该处设了个临时停车位。以前被告是委托他的二房东代付物业管理费的，付了一年多，二房东说被告不同意付了，原告联系被告，被告也没有说什么原因不付，一直说来付，但就是不来付。在被告要出售房屋时，被告为了卖个更好的价钱，向原告提出此事，原告告知如果业主自住的话会将车位取消。被告将房屋出售后，新业主已经入住，原告已经将该处车位取消。小区对于停车收费是有规定的，其中很大部分收费是属于全体业主的。
被告胡礼庆补充陈述，围栏可能有部分脱落烂掉，但景观中的三个花坛是在的。原来被告是叫二房东付物业管理费的，后来二房东说有车停在这里，被告就说不要付了。被告的妹妹曾开车带被告就去找物业管理处，当时物业管理处把留底的东西都调出来了。当时被告已经跟物业经理说过不会交物业管理费的，即使发来律师函什么的也不交，除非原告起诉。
经审理查明，2011年9月15日，原告与上海市浦东新区阳光国际公寓小区业主大会签订了物业管理服务合同，约定由原告对本市浦东新区佳乐路77弄阳光国际公寓小区实施物业管理服务，管理期限自2011年9月19日起至2014年9月18日止。合同第二十条约定一楼物业的管理服务费按建筑面积为每月每平方米1.50元。合同第二十一条约定，原告可以向业主预收3个月的物业管理费，除第一次外，之后的物业管理费在每次的首月10日前交纳一次；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以对该业主或者物业使用人通过诉讼途径解决，且有权从逾期之日起按所欠物业管理费的千分之三／每日加收滞纳金。合同第二十四条约定，小区物业公益性收入（包括停车费在内）的70%归业主大会。合同签订后，原告开始对该小区实行物业管理服务。
被告原系上述小区8号101室业主，于2006年9月15日办理入住手续，后于2013年将该房屋出售，于2013年7月申请办理产权转移登记手续，该房屋的建筑面积为165.47平方米。该房屋的南面有一块公共场地，场地两边是绿化带，场地南面与小区道路相连，有石墩可阻止车辆进入该场地，该房屋的阳台与上述场地相连，可以出入，但此处不是房屋的入户口。被告在办理入住手续之前，认为其私密性受到影响，经与开发商协商，由开发商在上述场地南侧用木质围栏和木质花坛围起。随着时间的推移，木质围栏和花坛逐渐破损。在原告管理该小区前，被告已将房屋出租。在原告管理该小区后，原告因为被告是将房屋出租的，为了解决小区停车难的问题，将阻止车辆进入该处场地的石墩移开，在场地上划了条停车线，用于停放一辆车辆。在被告提出异议后，原告承诺如业主自己入住就不再停车。被告因此自2011年9月20日起未付物业管理费，原告催讨未果。被告将房屋出售后，因新业主入住，原告取消了该处的停车位。
以上事实，有原告提供的物业管理服务合同、被告办理入住手续的入住手续书和房屋验收表、原告向被告催讨物业管理费的律师函和挂号信函收据、涉案房屋的房地产登记簿信息、涉案房屋和同小区相似房屋外公共场地的照片，被告提供的2006年开发商做好围栏和花坛的照片，双方当事人的陈述等证据证明。
本院认为，原告与被告的房屋所在小区的业主大会签订的物业管理服务合同对被告具有约束力，原告依据该合同对小区进行了物业管理服务，作为业主，被告有向原告支付物业管理费的义务。本案的争议焦点在于是否是原告为了停车而将开发商为被告安置的围栏、花坛损坏及原告在被告的屋外场地设定停车位是否可构成被告拒付物业管理费的理由。本院认为，涉案房屋南面的场地原属公共场地，开发商根据被告的要求所设置的木质围栏、花坛不属于原告的维护范围，而围栏和花坛由于材质本身的原因自然破损后，原告进行清理无不当。被告没有证据证明上述木质围栏和花坛是原告为了设定停车位而故意毁坏清除。小区车辆的停放管理是物业管理服务范围，鉴于现在普遍存在着停车难问题，在不对业主的利益造成损害的情况下，应允许物业管理服务单位的管理行为有一定的机动灵活度，根据实际情况对小区的停车进行管理。虽然按照原规划此处空地并非用于停放车辆，但原告为了解决小区停车难问题，基于被告将房屋出租（且被告亦不否认是群租）而不损害业主利益的情况将该处临时用于停放车辆，并承诺如果业主自行入住则不停放车辆，没有给被告的利益造成损害，被告以此为由不付物业管理费依据不足，应当将欠付的物业管理费支付给原告。小区停车费的收取是小区的公益性收入，绝大部分属于全体业主所有，被告所述原告是为了收取高额停车费而在此设置停车位的说法缺乏根据。原告放弃主张违约金，于法不悖，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：
被告胡礼庆于本判决生效之日起十日内支付原告上海芸绮物业管理有限公司物业管理费5，045.90元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡礼庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李桔英
二〇一四年五月十三日
书记员 余晨曦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业管理费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。