杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第855号
原告：黎冰。
委托代理人：李静。
被告：杭州鸿雁电器有限公司。
法定代表人：俞长铭。
委托代理人：陈杰。
被告：浙ＸＸ元建设置业有限公司。
法定代表人：厉文明。
委托代理人：徐骏。
委托代理人：汪凌萍。
原告黎冰与被告杭州鸿雁电器有限公司（以下简称鸿雁电器公司）、浙ＸＸ元建设置业有限公司（以下简称华元置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2010年4月16日受理后，依法由审判员吴玉凤独任审判，于2010年6月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2010年9月7日再次公开开庭进行了审理。原告黎冰及其委托代理人李静，被告鸿雁电器公司的委托代理人陈杰，被告华元置业公司的委托代理人徐骏、汪凌萍到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告黎冰起诉称：2004年12月2日，作为出租方的鸿雁电器公司（甲方）与作为承租方的黎冰（乙方）签订了《房屋长期租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）。该合同约定：租赁物业位于杭州市天目山路250号。甲方出租给乙方的房屋坐落在该物业的A楼1404室。该房屋暂测建筑面积156.33平方米。租赁期限自2005年6月30日起至2025年6月29日，期限为20年。若租赁期限内乙方受让该承租房屋所有权的，则自房屋所有权转移至乙方名下之日起，本租赁合同终止。上述租赁期限届满后，如乙方未受让房屋所有权的，则本合同自动延长（续订）20年，自2025年6月30日起至2045年6月29日止继续有效。本合同上述延长（续订）20年期限届满，如乙方仍未受让房屋所有权的，本合同再自动延长（续订），自2045年6月30日起至2053年6月29日止继续有效。本合同三个阶段租期的租金合计为1430000元。全部租金中的40%为第一阶段租赁期限的租金；40%为第二阶段租赁期限的租金；20%为第三阶段租赁期限的租金。同日，鸿雁电器公司还与黎冰签订《房屋转让合同》（以下简称房屋转让合同），约定：甲方转让给乙方的物业坐落在杭州市天目山路250号A楼1404室；本合同项下房屋转让金为1430000元，每平方米转让价格为9147.32元。该价格不因今后土地出让金的调整而调整。上述房屋租赁合同和房屋转让合同均约定华元置业公司作为担保方（丙方）为鸿雁电器公司的责任和义务提供不可撤销的保证并承担连带责任。上述两份合同签订后，黎冰分两次向鸿雁电器公司交付1430000元后，鸿雁电器公司于2004年12月1日和12月21日向原告开具了两份预收款收据。后鸿雁电器公司交付了合同中约定的房屋。2008年12月，黎冰以房屋买卖合同纠纷为案由，针对房屋转让合同向法院提起诉讼。法院认为房屋转让合同成立未生效；黎冰支付的1430000元款项性质是在房屋转让合同生效前为租金，生效后转化为购房款。原告黎冰认为，根据合同法“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，鸿雁电器公司应当返还原告多收取的超过二十年的租赁费85.8万元并赔偿相应的经济损失。为此，原告起诉请求判令：一、鸿雁电器公司返还原告858000元；二、鸿雁电器公司赔偿原告损失300300元（以858000元为基数，按年利率7%从2004年12月22日计算至2009年12月21日，此后按此标准另计）；三、华元置业公司对上述请求承担连带责任。四、本案的诉讼费用由鸿雁电器公司及华元置业公司承担。
被告鸿雁电器公司答辩称：一、鸿雁电器公司获取、占有黎冰交付的1430000元的基础是双方签订的房屋转让合同和房屋长期租赁合同。原告在没有解除房屋转让合同和确认房屋长期租赁合同部分无效的前提下，请求返还部分已收款项缺乏法律基础。二、本案不能撇开房屋转让合同来单独处理房屋租赁合同。2004年12月2日，鸿雁电器公司、华元置业公司与黎冰签订了房屋转让合同，其目的是为了向黎冰转让华鸿大厦A楼十四层1404室房屋。由于合同三方对当时交易政策及相关法规认识上的局限性，三方认为根据《杭州市国有土地使用权出让合同书》【杭土合字（2003）10号】（以下简称土地出让合同）规定，该合同项下房屋土地使用权在2008年1月16日允许转让。所以，三方又签订了房屋租赁合同，对案涉房屋转让之前作了按租赁使用的过渡性安排。房屋转让合同与房屋租赁合同不仅签订时间、标的物、租金和转让款均相同，而且将房屋租赁合同作为房屋转让合同的附件。因此，黎冰和鸿雁电器公司的真实意思表示是转让房屋，租赁只是过渡性手段；房屋租赁合同和房屋转让合同应作为一个整体加以考虑和处理。
被告华元置业公司答辩称：黎冰与鸿雁电器公司签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示。该合同对租赁期限以及续租的约定均没有违反法律规定，应为合法有效，并且已经实际履行。因此，请求驳回原告要求鸿雁电器公司返还部分已收款项并赔偿损失，以及要求华元置业公司承担连带责任的诉讼请求。
黎冰提供了下列证据材料：
1.2004年12月2日，鸿雁电器公司、黎冰及华元置业公司签订的房屋租赁合同。
2.鸿雁电器公司于2004年12月1日及21日出具收款收据2份。
3.本院（2009）杭西民初字第105号民事判决书。
4.浙江省杭州市中级人民法院（2009）浙杭民终字第1733号民事判决书。
5.2004年12月2日，鸿雁电器公司、黎冰及华元置业公司签订的房屋转让合同。
以上五份证据用以共同证明房屋租赁合同约定的租赁期限超过了法律规定的最长期限20年以及生效判决认定黎冰所交付的1430000元系租金，前20年的租金是1430000元的40%等事实。
6.杭州市国土资源局于2009年2月17日向本院出具的杭土资便函（2009）67号。
7.2008年11月17日，鸿雁电器公司出具给其他业主的《关于华鸿大厦无法办理分户产权证的函》。
以上证据6、7共同用以证明相关政策并没有变化，鸿雁电器公司向业主隐瞒事实真相。
被告鸿雁电器公司、华元置业公司均未提供证据材料。
原告黎冰提供的证据经质证，被告鸿雁电器公司认为：对证据1的真实性无异议，该合同与房屋转让合同签订的时间、约定的费用金额等均相同，是为了向原告转让房屋才签订的，其本身无独立处理的价值。对证据2的真实性无异议，但对款项性质有异议，当时双方的真实意思为房屋转让款。对证据3、4的真实性无异议，该两份判决书均确定了房屋转让合同和房屋租赁合同的目的是房屋转让，房屋租赁合同仅是过渡性安排。同时，该两份判决书均认定华鸿大厦的房屋不得分割转让。对证据5无异议，应先行处理该房屋转让合同纠纷。对证据6的真实性、合法性无异议，该复函对政策的解释是华鸿大厦不能分割转让。该证据不能实现原告的证明目的。对证据7的真实性无异议，该证据证明鸿雁电器公司对要把案涉房屋转让过户已经作了努力，但政策作了改变，鸿雁电器公司无能为力。华元置业公司认为：对证据1的真实性无异议，该合同约定的内容均未违反法律规定。对证据2的真实性无异议，黎冰支付的1430000元款项既是房屋租赁合同签订的条件也是房屋转让合同签订的条件。对证据3、4、5无异议，房屋租赁合同与房屋转让合同组成了一个统一整体，无法割裂。对证据6无异议，该复函说明案涉华鸿大厦转让条件是五年之后以及只能整体转让不能分割转让。对证据7的真实性无异议，但从该份函件中可以看出相关的政策发生了变化，鸿雁电器公司在积极履行合同义务。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院经审查，原告提供的证据均符合证据的真实性及合法性要求，与本案的审理也具有一定的关联性，故本院对原告提供的证据均予以确认。
根据上述认定之证据及当事人在庭审中的陈述，结合当事人在本院受理的（2010）杭西民初字第1237号案件中提供的证据，本院认定下列事实：
案涉房屋系鸿雁电器公司名下的华鸿大厦中的一套。华鸿大厦系鸿雁电器公司与华元置业公司合作建造，其土地使用权系鸿雁电器公司以协议方式取得。
2003年1月15日，鸿雁电器公司与杭州市国土资源局签订杭土合字（2003）10号《杭州市国有土地使用权出让合同书》，鸿雁电器公司通过协议出让方式取得西湖区东至万荷路，南至天目山路，西至城西汽配城，北至浙江省电信实业集团杭州市有限公司。宗地总面积为12830平方米，其中出让土地面积为10013平方米的国有土地使用权。合同项下出让宗地的用途为综合（办公）用地、商业用地。主体建筑物的性质规定为创业中心项目。根据杭州市人民政府杭政（2002）13号文件的规定，鸿雁电器公司同意合同项下的宗地使用权在5年内不得转让；如5年后转让的，则应按市场评估价补缴差价，且首次转让剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定并按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。2003年3月17日，鸿雁电器公司取得该土地的土地使用权证，证号为：杭西国用（2003）字第000108号，坐落西湖区天目山路70号，土地地号为6-1-（5）-出606-1，图号为76-83.2-16，土地用途为综合，终止日期2053年3月16日。在该证记事一栏载明：该宗地实际用途为综合（办公）用地。2006年8月7日，鸿雁电器公司取得证号为：杭西国用（2006）字第000186号土地的土地使用证，坐落西湖区天目山路238-250号（双号），土地地号为6-001-005-00073，图号为76-83.2-82.4-A，土地用途为综合（创业中心用地），终止日期2053年3月16日。2006年10月18日，鸿雁电器公司取得在上述土地上建造的华鸿大厦1号楼杭房权证西字第××号房屋所有权证，在该证附记一栏载明：规划批建为办公楼，土地用途为综合（创业中心用地），本宗地使用权在5年内不得转让，若5年后转让的，则应按市场评估价补土地差价，单一产权。
2004年12月2日，鸿雁电器公司作为出租方（甲方）与作为承租方的黎冰（乙方）以及担保方华元置业公司（丙方）就华鸿大厦写字楼租赁事宜签订了房屋租赁合同，该合同约定：一、租赁范围：1.租赁物业位于杭州市天目山路250号。甲方对该物业拥有独立、完整的所有权，乙方对该物业的土地所有权、房屋开发情况及产权充分了解后，同意承租该物业范围内的写字间及有关设施。2.甲方出租给乙方的房屋坐落在该物业的A楼的十四层1404室。3.该房屋暂测建筑面积为156.33平方米。二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。三、租赁期限：1.甲乙双方约定该房屋的租赁期限自2005年6月30日起至2025年6月29日，期限为20年。2.若租赁期限内乙方受让该承租房屋所有权的，则自房屋所有权转移至乙方名下之日，本租赁合同终止。3.上述租赁期限届满后，如乙方未受让房屋所有权的，则本合同自动延长（续订）20年，自2025年6月30日起自2045年6月29日止继续有效。4.本合同上述延长（续订）20年期限届满，如乙方仍未受让房屋所有权的，本合同再自动延长（续订），自2045年6月30日起至2053年3月15日止继续有效。四、物业交付：甲乙双方约定，甲方于2005年6月30日前，将符合本合同约定的房屋交给乙方使用，交付方式为甲方书面通知乙方办理接受手续。五、租金及支付方式：1.本合同项下房屋三个阶段租期的租金合计为1430000元，每平方米租金价格为9147.32元，于2004年12月15日前向甲方一次性交清全部租金。若乙方逾期不付该笔预付租金，视为乙方自动放弃承租该房屋，甲方有权解除本合同，并将本合同项下的房屋另行处理。2.全部租金中，40%为第一租赁期限的租金，40%为第二租赁期限的租金，20%为第三租赁期限的租金。…十五、本合同自租赁房屋的所有权证和土地使用权证变更至乙方名下之日起即行终止。十六、合同的担保：华元置业公司为甲方在本合同的责任和义务提供不可撤销的保证责任并承担连带责任。
2004年12月2日，转让方鸿雁电器公司（甲方）与受让方黎冰及担保方华元置业公司（丙方）就华鸿大厦写字楼转让事宜签订了《房屋转让合同》，合同约定：一、转让房屋范围：1.转让物业位于杭州市天目山路250号。甲方对该物业拥有独立、完整的所有权，乙方对该物业的土地使用权、房屋开发情况及产权充分了解后，同意受让该物业范围内的写字间及有关设施。2.甲方转让给乙方的房屋坐落在该物业的A楼的十四层1404室。3.该房屋暂测建筑面积为156.33平方米。二、转让房屋的情况：甲方向乙方转让的房屋为写字楼，仅能作为办公场所，乙方应遵守国家和本市有关房屋事宜和物业管理的规定。三、房屋转让事项：1.根据《杭州市国有土地使用权出让合同书》杭土合字（2003）10号规定，本合同项下房屋的土地使用权在2008年1月16日后允许转让。2.本合同签订时，乙方已与甲方签订《房屋长期租赁合同》，乙方已为本合同项下房屋的承租人，乙方有优先受让权。本合同的生效以合同项下房屋及土地使用权具备转让条件为前提。3.当本合同房屋具备转让条件后，甲方以书面形式通知乙方，如乙方决定受让房屋的，则应于收到通知之日起三个工作日以书面形式通知甲方。通知到达甲方时，本合同生效。若乙方逾期未予明确回复，则视为乙方自动放弃受让该房屋的权利，继续以租赁方式承租该房屋。4.如乙方受让承租房屋的，则甲方承诺在2008年12月31日前办妥房屋所有权和土地使用权等一切转让手续，将本合同项下的房屋所有权证和土地使用权证变更至乙方名下，乙方须配合甲方办理转让手续。如因法律修改、政策变化、政府规定或乙方原因届时房屋不能按时办理手续的，甲方不负违约责任。四、转让金及支付方式：1.本合同项下房屋的转让金为1430000元，每平方米转让价格为9147.32元。该价格不因今后土地出让金的调整而调整。房屋转让前乙方支付之长期租赁的租金自动转为转让款。…七、不可抗力：本合同所述之不可抗力是指双方当事人在订立本合同时不可预见，对其发生和后果不能避免并不能克服的事件。包括但不限于地震、洪水、风灾、暴雨、旱灾、战争、严重的动乱或恐怖行动等自然灾害与社会事件，以及根据法律、法规、政策之调整。八、违约责任：如因法律修改、政策变化、政府规定原因造成房屋无法过户至乙方名下的，则乙方选择按以下第1种方式处理：继续以租赁方式使用本合同项下的房屋，甲方按500元／平方米向乙方支付补偿款。…十、合同的担保：华元置业公司为甲方在本合同的责任和义务提供不可撤销的保证责任并承担连带责任。待房屋产权过户完成…，华元置业公司的保证责任免除，保证条款终止。
2004年12月1日、21日，黎冰分两次付清1430000元，后鸿雁电器公司亦按约交付了上述房屋。2008年12月12日，鸿雁电器公司致函给包括黎冰在内的业主，告知在办理分户产权证的过程中，政府主管部门告知华鸿大厦按规定不能分套转让，房屋转让合同因此无法生效并履行，应继续按照房屋租赁合同的约定履行各自的权利义务。
2008年12月23日，黎冰以鸿雁电器公司和华元置业公司为被告向本院起诉，要求鸿雁电器公司履行房屋转让合同，办妥房屋所有权和土地使用权等一切转让手续，将该合同项下的房屋所有权证和土地使用权证书转移至黎冰名下；华元置业公司承担连带责任。本院于2009年7月12日就该纠纷作出（2009）杭西民初字第105号民事判决，以房屋转让合同项下房屋所有权及土地使用权现不具备转让条件，房屋转让合同尚未生效为由，驳回了黎冰的诉讼请求。后黎冰不服该判决上诉于杭州市中级人民法院。杭州市中级人民法院于2009年11月12日作出（2009）浙杭民终字第1733号民事判决，维持原审判决，驳回了黎冰的上诉。该生效判决认定：鸿雁电器公司取得的土地使用权为以协议方式出让的科研、创业楼用地，根据目前政策，鸿雁电器公司作为项目用地受让人不具备分割转让土地及地上建筑物的条件；房屋转让合同中的条款不符合格式条款的定义；该房屋转让合同成立但未生效；黎冰已支付款项的性质在房屋转让合同生效前为租金，生效后转化为购房款。
本院认为：黎冰与鸿雁电器公司、华元置业公司三方签订的房屋租赁合同是合同当事人的真实意思表示。该房屋租赁合同和房屋转让合同系针对同一房屋而签订的两份合同，不但标的物相同，而且房屋租金和房屋转让款的金额也完全相同。根据该两份合同约定的内容，房屋转让是目的，房屋租赁是对房屋转让前的使用安排。因合同当事人均预料到房屋转让会受到政策的限制，故将房屋转让合同设置成附生效条件的合同，其主要生效条件就是政策允许合同项下土地使用权和房屋所有权允许转让。在房屋转让合同生效前，合同当事人约定以租赁的方式使用合同项下的房屋，一旦政策允许，租赁合同即终止履行。合同当事人即按房屋转让合同的约定进行房屋转让，黎冰所交付的143万元款项也随即转化为房屋转让款。因此，本案房屋租赁合同的期限具有不确定性，对于超过20年后的房屋租赁具有预约合同的性质，而黎冰所交付的143万元的款项也具有双重性，即在房屋转让前系租金，在房屋转让后即转化为房屋转让款。况且，房屋租赁合同现仅履行了五年多的时间，房屋转让合同也有生效的可能。因此，黎冰认为其交付的143万元就是租金，鸿雁电器公司应当返还多收取的超过二十年的租赁费85.8万元并赔偿相应经济损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回黎冰的诉讼请求。
案件受理费15225元，财产保全申请费5000元，合计20225元，由黎冰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 吴玉凤
审 判 员 陈 曦
人民陪审员 张庆华
二〇一〇年十一月二十日
书 记 员 陈容容