河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫02民终2718号
上诉人（原审被告）：开封市江南房地产开发有限公司，住所地：开封市内环路东路南段146号付16号。
诉讼代表人：开封市江南房地产开发有限公司管理人（以下简称江南开发公司管理人）
负责人闫姣敏，任主任。
委托诉讼代理人：郝勇晓，河南辽源律师事务所律师，代理权限系特别授权。
被上诉人（原审原告）：郝惠芳，女，汉族，1962年9月23日出生，住河南省开封市顺河回族区。
委托诉讼代理人：房贵鑫，男，汉族，1965年4月29日出生，开封市龙亭区。系郝惠芳所在社区推荐，特别授权代理。
上诉人开封市江南房地产开发有限公司（以下简称江南开发公司）因与被上诉人郝惠芳房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（2017）豫0204民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后依法组成合议庭，经过阅卷、询问，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。此前，开封市鼓楼区人民法院（简称鼓楼区法院）2016年7月15日作出（2015）鼓民初字第1337号民事判决，江南开发公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月3日作出（2016）豫02民终2154号民事裁定书，发回重审。鼓楼区法院于2017年1月5日立案受理，并另行组成合议庭，公开开庭审理后作出上述（2017）豫0204民初55号民事判决。另，本院已于2016年11月28日作出（2016）豫02民破申6号民事裁定，受理丹阳市巨泰劳务有限公司对江南开发公司的破产清算申请。
江南开发公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。主要事实与理由：一审判决认定事实错误，明显偏袒被上诉人。被上诉人未提供据以证明双方当事人之间存在拆迁安置协议及其内容的证据，按照《民事诉讼法》谁主张谁举证的原则，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。退一步讲，即使存在安置协议，被上诉人要求安置到开封市卧龙家园（现名为卧龙佳苑）9号楼1单元1层西户房屋，建筑面积94.51平方米，按照现行政策和常理应当补足房款差价方可安置新房，这是最基本的日常生活法则。但被上诉人至今未支付任何安置房款的费用；一审判决适用法律错误，判决开封市江南公司管理人承担责任缺乏法律依据。承担主体应当是开封市江南开发公司，而不应是管理人；一审程序严重违法。
郝惠芳未提交答辩状。在本院询问中提出意见：对一审判决查明部分无异议，对方说没有签订房屋拆迁安置补偿协议与事实严重不符，如果不签房屋拆迁安置补协议绝对不会让他拆房子，签过后当时说等盖章后通知。
郝惠芳向一审法院起诉请求：请求判令被告按照拆迁安置协议规定的内容将开封市卧龙家园9号楼1单元1层西户房屋（建筑面积95.8平方米）交付给原告；被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：开封市鼓楼区卧龙街159号房产系房管所直管公有住房，原告系该房产的合法租赁人。2006年，被告江南开发公司对“卧龙家园”项目宗地进行拆迁。原告郝惠芳居住的位于开封市××街××号公房一处（面积19.46平方米）被被告江南开发公司拆除，并由被告江南开发公司对涉案地块进行开发。被告江南开发公司委托河南方迪土地房地产估价有限公司对上述房屋作出估价分户报告单，经评估，该房作价为19616元。2009年3月7日，被告江南开发公司出具的档案移交登记表上显示，为原告安置房屋地点为卧龙家园（现名为卧龙佳苑）9号楼1单元1层西户（面积95.80平方米）。庭审中，原告称其已与被告签订了房屋拆迁安置补偿协议，协议一式三份均在被告处，其无法向法院提交，但其提交由被告江南开发公司出具的档案移交登记表中明确载明原告涉案房产档案中存在《安置协议书》一份，而被告则称双方未签订相关协议。
另查明，2015年8月26日，开封市房屋拆迁安置处出具证明一份，内容为：“证明，卧龙街159号被拆迁人郝惠芳同志的住房，南房屋2间，砖木结构，面积19.46平方米（直属公有住房），自建住房12平方米，砖混结构。属开封市江南房地产开发公司“蔡河湾”地块拆迁改造范围，我单位为江南公司委托的拆迁实施单位。郝惠芳第一期与江南公司签订原地产权调换拆迁协议，并于2007年元月6日将其房屋交江南公司拆除。后因江南公司原因，至今未对郝惠芳给予安置。特此证明，开封市房屋拆迁安置处（公章），2015年8月26日”。
还查明，涉案房产卧龙家园（现名为卧龙佳苑）9号楼1单元1层西户房产已办理分割证（权利人为开封市江南房地产开发有限公司，房地证号：257638，建筑面积94.51平方米）。
一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告对是否签订房屋拆迁安置补偿协议存在分歧，原告作为开封市鼓楼区卧龙街159号公有住房的合法承租人，该涉案房产系由被告拆除并开发，事实清楚充分。原告虽未提交房屋拆迁安置补偿协议，但其提交的证据已形成完整证据链，证明被告作为拆迁安置方，系在与原告达成房屋拆迁安置补偿协议（为原告安置涉案房产，即位于开封市卧龙家园，现名为卧龙佳苑，9号楼1单元1层西户房屋）后对原告原有的房产进行拆除。庭审中，原告明确表示要求被告交付该涉案房产，因本纠纷系房屋拆迁安置补偿纠纷，不同于一般商品房买卖合同纠纷，该房产系特定物，已竣工且已办理分割证，具备交付条件，原告要求被告将涉案房产交付给原告符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：本判决生效之日起三十日内，被告开封市江南房地产开发有限公司管理人将位于卧龙佳苑9号楼1单元1层西户房屋交付原告郝惠芳，并协助原告郝惠芳办理该房产的登记手续。案件受理费200元，由被告开封市江南房地产开发有限公司负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认，另查明：江南开发公司于2016年11月28日进入破产程序；一审判决江南开发公司管理人交付郝惠芳的位于卧龙佳苑9号楼1单元1层西户房屋，江南开发公司已于2012年11月22日出卖给张贞，并与张贞签订商品房买卖合同，将该房屋交付张贞，张贞在该房屋居住。关于当时的房屋补偿标准，江南开发公司二审提交了与郝惠芳同等地段的案外人刘秀花、许书智的两份《房屋拆迁补偿安置协议书》以及《开封市国有土地上房屋征收附属设施及附属物补偿标准》等当时的相关规定。本案在审理过程中，江南开发公司表示，鉴于当时安置补偿给郝惠芳的卧龙佳苑9号楼1单元1层西户房屋已经卖给张贞居住，解决的办法是可以更换一套房屋给她，具体为卧龙佳苑10号楼2单元101室，但被上诉人应该按照相关补偿安置政策及开封市相关房屋拆迁补偿安置规定补偿差价。郝惠芳表示按照当时的补偿标准和相关规定，应补给江南开发公司15万元。同意一次性给付江南开发公司15万元，自己作为当时的搬迁第一户应得的奖励款、室内装修及水电等应补偿给自己的钱款，自己均放弃不要了。以后配套的钱以及其他相关款项，包括将来的契税、印花税、维修基金等颁证费用均由自己承担，不再让江南开发公司承担。但是此房屋办理产权证，江南房地产公司有协助办理的义务。江南房地产公司对郝惠芳上述解决方案表示同意。
本院认为，公有住房使用权包含了国家给予个人的福利，其法定租金和市场租金之间存在着巨大的差距，因而有别于市场化的私有房屋租赁。本着有合法损失即应获得相应补偿的原则，根据当时的房屋拆迁补偿安置法律法规政策，公房承租人对于因房屋拆迁而受到的损失依法应当获得相应的补偿。郝惠芳承租的是公管住房，可以成为公房拆迁补偿关系的主体。根据一审证据，2006年，江南开发公司作为拆迁人对“卧龙家园”项目宗地进行拆迁，郝惠芳居住的位于开封市××街××号公房一处（面积19.46平方米）被江南开发公司拆除、江南开发公司对郝惠芳给予卧龙家园（现名为卧龙佳苑）9号楼1单元1层西户房产安置的事实明确。根据本案证据、总体案情以及当时拆迁安置实际情况，可以确认签订拆迁安置协议的事实。房屋已经拆除，江南开发公司档案移交登记表上显示为原告安置房屋地点为卧龙家园（现名为卧龙佳苑）9号楼1单元1层西户（面积95.80平方米），加之开封市房屋拆迁安置处出具证明中有“郝惠芳第一期与江南公司签订原地产权调换拆迁协议”的内容，故江南开发公司否认签订房屋拆迁补偿安置协议，与实际情况不符。江南开发公司于2016年11月28日进入破产程序。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（简称《审理企业破产规定》）第七十一条第一款第五项规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产。对于本案来说，房屋问题涉及公民的重大利益，房屋拆除后，房屋拆迁的应补偿安置人的利益较普通的买卖行为利益，更具优先保护的特性。因而本案涉及的安置补偿问题可以参照此规定。房屋被拆除应视为支付了对价。江南开发公司为郝惠芳安置房屋的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系特定物，因而不属于破产财产。根据《审理企业破产规定》第七十二条第三款规定，债务人转让上述财产获利的，财产权利人有权要求债务人等值赔偿。本案中江南开发公司为郝惠芳安置的房屋，已经被江南开发公司卖给张贞获利，因而郝惠芳有权要求江南开发公司等值赔偿。
本案审理过程中，根据当时的补偿安置政策、开封市相关房屋拆迁补偿安置规定以及同地段他人补偿安置方案，江南开发公司表示可以更换一套房屋即卧龙佳苑10号楼2单元101室给郝惠芳，郝惠芳同意，并表示可以一次性补足差价15万元，由江南开发公司协助办理房屋产权证。郝惠芳自愿放弃其他财产补偿。江南开发公司同意郝惠芳的解决意见。本院认为，双方的一致意见较为合理，且符合相关房屋拆迁补偿安置政策以及开封市相关房屋拆迁补偿安置规定，应予采纳。该一致意见还应视为江南开发公司对上诉请求中“依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求”事项的变更。
此外，江南开发公司管理人不是本案诉讼主体，而是诉讼主体之一的江南开发公司的诉讼代表人。一审判决江南开发公司管理人承担责任缺乏法律依据。
综上，江南开发公司关于撤销一审判决以及变更的上诉请求（上述“一致意见”）成立，予以支持。关于诉讼费用的请求事项，不属于诉讼请求范围，由本院根据案件审理结果依照国务院《诉讼费用交纳办法》以及相关司法解释而确定。一审法院适用法律不当，应予改判。依照最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第一款第五项、第七十二条第三款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销开封市鼓楼区人民法院（2017）豫0204民初55号民事判决；
二、本判决生效之日起十日内，开封市江南房地产开发有限公司将位于开封市卧龙佳苑10号楼2单元101室房屋交付郝惠芳，并协助郝惠芳办理该房产的登记手续；
三、郝惠芳在接收开封市江南房地产开发有限公司交付房屋的同时，给付该公司15万元差价款。
一审、二审案件受理费各200元，均由双方各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 赵根喜
审判员 刘庆龙
审判员 王 岩
二〇一七年十二月二十一日
书记员 吕开心