中华人民共和国
福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第1833号
原告陈志宝，男，1975年7月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人张盛利、吴维钦（实习），福建大道之行律师事务所律师。
被告陈玉花，女，1941年9月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人张亚东，福建炼海律师事务所律师。
被告李永伟，男，1971年10月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人庄家谊，男，1973年4月5日出生，汉族，住福建省大田县。
被告李永坚，男，1963年5月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人张亚东，福建炼海律师事务所律师。
被告李红红，女，1966年9月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人张亚东，福建炼海律师事务所律师。
被告李真真，女，1964年9月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人张亚东，福建炼海律师事务所律师。
被告李小梅，女，1969年6月22日出生，现住香港特别行政区。
委托代理人张亚东，福建炼海律师事务所律师。
原告陈志宝与被告陈玉花、李永伟、李永坚、李红红、李真真、李小梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告陈志宝及其委托代理人张盛利、吴维钦，陈玉花、李永坚、李红红、李真真、李小梅等五被告的共同委托代理人张亚东，被告李永伟的委托代理人庄加谊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈志宝诉称，2009年6月14日，陈志宝与陈玉花及其配偶李贵美签订一份编号为0000161的《房产买卖协议》，约定陈玉花、李贵美将坐落于厦门市湖里区金秋花园第8栋402室（现为厦门市湖里区金昌里141号401室）房产出售给陈志宝，房产总价为785000元，付款方式为：协议签订之日支付定金50000元，之后于2009年7月18日前再向卖方支付房款共计500000元，剩余285000元由买方向银行申请贷款支付给卖方，卖方应于收到首付款当日将房产交付给买方使用，双方保证于一手产权办出3日内前往市土房局办理交易过户手续，否则视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。合同签订当天，陈志宝支付了购房定金50000元，2009年7月10日陈志宝与陈玉花、李贵美向厦门市公证处办理了前述《房产买卖协议》的公证手续，2009年7月11日，陈志宝支付了购房款450000元，该些购房款均由陈玉花的儿子李永伟代收并出具收据。诉争房产也于2009年7月11日交付给陈志宝居住使用至今。由于诉争房产系安置房，陈玉花及李贵美迟迟未能办理诉争房产的产权证，诉争房产至今未过户至陈志宝名下。2014年底陈志宝得知诉争安置房的产权证已经陆续开始办理，开始与陈玉花及李永伟联系，要求办理诉争房产的过户手续，但陈玉花、李永伟等却以房价上涨为由要求陈志宝在合同约定的房价之外另行支付数十万元的购房款，否则拒绝配合办理诉争房产的过户手续。现陈志宝了解方知李贵美已经于2010年11月23日去世，李永伟、李永坚、李红红、李真真、李小梅为李贵美的子女及继承人。陈志宝认为：诉争《房产买卖协议》系买卖双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按合同约定履行义务。陈志宝的大部分合同义务已经实际履行，诉争房产也已经实际交付占有使用多年，被告方拒不将房产交易过户至陈志宝名下的行为已经构成违约，陈志宝有权要求陈玉花继续履行合同义务，李永伟、李永坚、李红红、李真真、李小梅等继承人如继承了李贵美的遗产，也应对李贵美的债务负有履行义务。陈志宝有权要求各被告依约办理诉争房产交易过户手续并承担违约责任，按总房款的日万分之五支付逾期过户的违约金。陈志宝为维护自身合法权益，请求法院判令：1、陈玉花、李永伟、李永坚、李红红、李真真、李小梅立即履行编号为0000161的《房产买卖协议》，立即向厦门市国土资源与房产管理局办理位于厦门市湖里区金昌里141号401室（原厦门市湖里区金秋花园第8栋402室）房产的权属变更登记手续，将前述房产过户至原告名下；2、陈玉花、李永伟、李永坚、李红红、李真真、李小梅按购房款总额（785000元）的日万分之五向陈志宝支付逾期办理房产交易过户手续的违约金（自2015年5月26日起计至房产过户至陈志宝名下之日止）；3、本案的诉讼费用由陈玉花、李永伟、李永坚、李红红、李真真、李小梅承担。
被告陈玉花、李永坚、李红红、李真真、李小梅共同辩称，陈志宝的诉求不成立，因讼争房产买卖协议第4条第一款已经约定买方应向出卖方支付500000元购房款，但是陈志宝至今未支付500000元购房款。讼争的房产买卖协议并未实际履行，协议虽然有效，但陈玉花等五被告未收到500000元的购房款，至于李永伟是否收到500000元购房款，由法庭根据陈志宝提交的证据予以审查。陈玉花等五被告要求解除合同，李贵美、陈玉花没有授权李永伟收取购房款，从李永伟出具的房款收据来看，当时李贵美尚未去世，李永伟无权代理李贵美、陈玉花出售房屋并代收购房款。
被告李永伟辩称，陈志宝的诉求不能成立，李永伟不存在违约的情况，是陈志宝自身存在违约的情况。
经审理查明，2009年6月14日，李永伟作为出售方（甲方）李贵美的代理人与作为购买方（乙方）的陈志宝双方签订一份《房屋买卖协议》，协议约定：李贵美同意将坐落于厦门市湖里区金秋花园安置房第8栋402室的房产出售给陈志宝，房产建筑面积98.5平方米，成交价格为785000元，付款方式为分二期支付：2009年7月18日之前支付500000元，定金可冲抵首期购房款，余款285000元通过向银行申请贷款的方式支付。李贵美应于收到首付款之日将房产交付陈志宝使用。双方保证于一手产权证办出3日内办理交易过户手续，否则视为违约，每逾期一日，由违约方向守约方支付上述购房款0.05%作为违约金。买卖双方确认房屋的实际地址为湖里区金昌里141号401室，协议载明代理人在出售该房产时已完全取得产权人及权属共有人的同意并愿意承担一切违约责任。房产买卖协议的中介方为厦门市鑫亿邦置业有限公司金昌分公司。同日，陈志宝向李永伟支付了购房定金50000元。
2009年7月10日，李贵美、陈玉花与陈志宝就陈志宝与李永伟于2009年6月14日签订的《房产买卖协议》至厦门市公证处进行公证，李贵美、陈玉花与陈志宝均在《房产买卖协议》的落款处签字、捺指印。2009年7月11日李永伟以李贵美代理人的身份出具《收条》确认收到陈志宝支付的购房款450000元。双方签订协议后，讼争房产通过房产中介交付给陈志宝使用至今。
另查明，李贵美、陈玉花原系夫妻关系，李永伟、李永坚、李红红、李真真、李小梅均为李贵美、陈玉花的子女，李贵美于2010年11月23日死亡。厦门市湖里区金昌里141号401室现登记于李贵美名下，领取产权证的日期为2015年5月22日。
庭审过程中，证人赵汝雄向本院陈述其为厦门市鑫亿邦房产置业有限公司的销售经理，负责本案讼争房产买卖的公证、交房等事宜。2009年李永伟委托其出卖本案讼争房屋，后与陈志宝以785000元的价格成交，并至厦门市公证处办理了相关公证手续。陈志宝支付定金50000元及首付款450000元后，中介公司将房屋交付给陈志宝。李永伟收取500000元购房款时李贵美、陈玉花均在场，李永伟收取购房款已经征得了李贵美、陈玉花的同意。案外人胡泽洪陈述其为本案讼争房产中介公司的员工，由其组织双方协商价格、签订房产买卖协议，签完协议后的中介工作由赵汝雄负责，其平时用“胡宏”这个名字。
在本案审理过程中，被告陈玉花、李永坚、李红红、李真真、李小梅向本院提交了职工登记表、经公证的《赠与合同》、厦门市城市劳力就业登记表，欲证明李小梅系陈玉花、李贵美子女。陈志宝虽表示继承关系应以户籍登记部门出具的文件为准，但亦表示李小梅的身份由法院予以认定。陈玉花、李永伟、李永坚、李红红、李真真、李小梅六被告均确认没有放弃对李贵美遗产的继承权。之后李永伟向本院提交一份放弃继承权声明书，欲证明李永伟通过公证方式放弃对本案讼争房屋的继承权。陈志宝表示愿意支付尚未支付的285000元购房款。
诉讼过程中，陈志宝请求保全位于厦门市湖里区金昌里141号401室的房产，同时陈志宝提供其名下位于厦门市思明区嘉禾路335号1414室房产作为担保。本院依法作出（2015）湖民初字第1833号《民事裁定书》，裁定查封了厦门市湖里区金昌里141号401室房产及陈志宝提供的担保房产。本院于2015年3月24日查封了陈志宝的担保财产，并于2015年6月4日查封了厦门市湖里区金昌里141号401室的房产。
以上事实，有陈志宝提供的《房产买卖协议》、公证书、定金收据、收条、兴业银行账号明细、水费及物业管理费发票、户口信息查档资料、土地房屋登记卡，陈玉花、李永坚、李红红、李真真、李小梅提交的职工登记表、经公证的赠与合同、厦门市城市劳力就业登记表，李永伟提交的经公证的《放弃继承权声明书》，本院形成的2015湖民初字第1833号《民事裁定书》、《协助执行通知书》，证人赵汝雄、案外人胡洪泽的陈述及庭审笔录为证。
本院认为，陈志宝与李贵美、陈玉花之间的《房屋买卖协议》经各方签字认可并由公证机关予以公证，是买卖双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照协议内容行使权利、履行义务。陈志宝依约向李贵美、陈玉花的代理人李永伟支付了500000元购房款，并同意支付剩余的285000元购房款。虽然各被告均认为李永伟收取购房款的行为没有取得李贵美、陈玉花的授权，但结合证人赵汝雄的陈述及出卖方在交付房屋后长达几年的时间内均未对购房款的支付提出异议的情况，可以表明李永伟作为李贵美、陈玉花的房产买卖事宜的代理人具有收取购房款的授权委托权限。李贵美去世后，其继承人亦应在继承遗产的实际价值范围内承担继续履行合同义务的责任，现讼争房产的一手产权证已经办理，各被告作为房产的继承人及共有人应根据与陈志宝签订的房产买卖协议协助办理变更登记手续。陈玉花、李永坚、李红红、李真真、李小梅关于李永伟未收到500000元购房款的抗辩主张及李永伟关于陈志宝存在违约的抗辩主张均不能成立。讼争房产在李贵美去世前已经出卖给陈志宝，李永伟仅公证放弃讼争房屋的继承权而未放弃对李贵美全部遗产的继承权，仍负有履行本案讼争买卖合同的义务。根据双方合同约定，出卖方应于讼争房产一手产权证办出3日内办理交易过户手续，各被告未按约定协助陈志宝办理交易过户手续，应依约以购房款为基数按日万分之五的标准支付违约金。陈志宝主张自本案讼争房产办出一手产权证三日后即2015年5月26日起的违约金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈玉花、李永伟、李永坚、李红红、李真真、李小梅应于本判决生效之日起十日内协助办理址于厦门市湖里区金昌里141号401室房屋过户至原告陈志宝名下的权属变更登记手续。
二、被告陈玉花应于本判决生效之日起十日内向原告陈志宝支付逾期交房违约金（违约金以购房款785000元为基数，按日万分之五的标准自2015年5月26日起计至本判决确定的协助办理过户登记手续之日止）；被告李永伟、李永坚、李红红、李真真、李小梅对上述被告陈玉花应承担的还款责任在继承李贵美遗产的实际价值范围内与被告陈玉花承担共同支付责任。
三、驳回原告陈志宝的其他诉讼请求。
如果被告陈玉花、李永伟、李永坚、李红红、李真真、李小梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5575元、财产保全费4445元，均由被告陈玉花、李永伟、李永坚、李红红、李真真、李小梅、李小梅承担。
如不服本判决，原告陈志宝与被告陈玉花、李永伟、李永坚、李红红、李真真可在判决书送达之日起十五日内，被告李小梅可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 张占甫
人民陪审员 陈亚源
人民陪审员 林月琼
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 陈盛鑫
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。