上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0101民初5464号
原告：上海巨鹿食品(集团)有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：王琪，总经理。
委托诉讼代理人：樊云，上海市淮海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：单方明，上海市淮海律师事务所律师。
被告：上海九久假日酒店有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：鲍卫秀，董事长。
委托诉讼代理人：张雪，上海申京律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晔，上海治学律师事务所律师。
原告上海巨鹿食品(集团)有限公司(以下简称“巨鹿公司”)与被告上海九久假日酒店有限公司(以下简称“九久公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨鹿公司的委托诉讼代理人樊云、单方明，被告九久公司的委托诉讼代理人张雪、王晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
巨鹿公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间房屋租赁合同于2016年6月1日终止；2.被告按每月125,000元的租金标准支付自2016年6月2日起至实际搬离之日止的房屋使用费;3.被告立即搬离上海市黄浦区太仓路XXX号经营场所；4.被告支付的保证金抵充上述诉请2的费用。事实和理由：原、被告自2012年9月27日签订房屋租赁合同，合同约定由原告将上海市太仓路XXX号二楼建筑面积938.50平方米出租给被告作为旅馆使用，租赁期限自2012年10月1日至2015年9月30日止，双方签订补充协议约定：租赁期限到期而未违约的及该房屋未规划动迁的顺延两年；年租金为1,500,000元，租金按月支付，每月租金在当期租金到期日前十天支付；租赁期间如遇动迁，则本合同终止。2016年5月5日，上海市黄浦区人民政府做出征收决定，将租赁房屋列入征收范围，为此原告于2016年5月10日以书面形式通知被告，告知于2016年6月1日终止合同，但被告未给予答复，后原告又于2016年6月24日通知被告，要求与被告就搬迁和经济补偿问题进行协商，但仍未得到被告回复。2016年10月18日，原告与上海市黄浦区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。故原告提起诉讼。
九久公司辩称，不同意原告的诉请。原、被告合同尚处于租赁期内，补充协议约定租赁期至2017年9月30日；根据原告的拆迁协议，最后搬离日期为2017年9月30日，故被告继续履行合同对拆迁不会造成影响；因三楼住户已经搬走，导致租赁房屋漏水影响被告正常使用，故主张租金降低至合同标准的七成；不同意保证金抵扣租金，将另案提起诉讼要求返还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的通知，因被告未对该证据的真实性提出异议，仅对其效力不认可，故本院对其证据属性予以认定；2.被告提供的照片，因无法显示拍摄时间及地点，本院对其真实性不予认定；3.被告提供的收据一组，因被告未出示原件，本院对该证据真实性不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
编号为沪房地卢字(2004)第003537号上海市房地产权证记载，上海市黄浦区太仓路XXX号房屋权利人为上海市卢湾区副食品公司吉安菜场。另，1996年7月，原上海市卢湾区人民政府同意将区副食品公司等组建成立原告上海巨鹿食品(集团)有限公司。
2012年9月27日，原告(出租方)与被告(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：租赁地址为太仓路XXX号，租赁面积为938.50平方米(建筑面积)，楼层为二层；租赁期限自2012年10月1日至2015年9月30日；租赁用途仅限于旅馆；租赁费为每年1,500,000元，每月支付月租金125,000元，在当期租金到期日前十天内支付；保证金为375,000元，在租赁期满，被告归还房屋同时应及时注销或迁移注册在本租赁场地内的相关证照后，由原告扣除被告应负担的其他应付款项，将余额无息返还被告；租赁期内，原告不得无故终止合约，否则需赔偿由此给被告造成的损失；租赁期内，该房屋的修缮及其他由被告使用而产生的费用均由被告承担；在租赁期间遇动迁、政府规划或不可抗力的因素(包括整体商业结构调整)，导致本合同不能继续履行，则本协议终止，原告退还保证金及预付租金，原告不作任何经济补偿和安置，原告应在合理期内通知被告搬迁，如被告逾期搬迁，在租赁场地内的物品，视为遗弃物品，原告有权处置，不承担任何责任；该租赁房附属搭建用房(无产权证及其他证明)一并提供给予被告使用，不再另行收取租赁费。同年10月18日，双方签订《补充协议》一份，约定：将原房屋租赁合同中的租赁期限修改为“自2012年10月1日至2015年9月30日止，共计三年，在合同期内如乙方未违约以及该租赁房屋未规划动迁，则本合同顺延贰年”；原合同规定的租赁房附属搭建用房，系原告自行搭建无证用房，预测可用面积：一层约96平方米，二层约79平方米，现由被告根据实际用途以及功能合理使用，考虑到被告对搭建房的装修投入，经双方协商对增加的年租金(150,000元)中，一次性减免25,000元，并在2012年12月的租金中扣除。
2016年5月5日，上海市黄浦区人民政府作出黄府征﹝2016﹞3号房屋征收决定，征收范围包括太仓路XXX号房屋。
2016年5月10日，原告通过挂号信寄送被告《通知》一份，其上载明：租赁房屋及土地使用权已被列入征收范围，双方房屋租赁合同无法继续履行，租金结算至2016年5月31日止，尚未支付的，请尽快支付完毕，自2016年6月1日起，原告停止收取租金，终止租赁关系，请被告收到本通知后，及时配合做好停业和归还租赁房屋等工作。同年6月23日，原告当面送达被告《通知》一份，载明，原告已正式致函被告告知终止租赁关系，现请被告在2016年8月31日前，协商解决搬迁和经济补偿等问题，积极配合政府实施房屋征收。
被告支付原告保证金375,000元，按每月125,000元的标准支付原告租金至2016年5月31日。
另，2016年10月18日，原告与房屋征收部门及征收实施单位签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，征收编号为：单征011号，其上载明，原告公有非居住房屋租赁部位为全幢，房地产权证记载建筑面积2,079平方米，认定建筑面积2,079平方米；被征收房屋价值补偿款为255,320,420元，以货币补偿，考虑到被征收房屋管理的实际情况及职工安置、市场租赁清退等事项，经双方协商，同意将有关停产停业损失、装潢补偿、房屋搬迁、奖励费用及其他各类补贴等另行签订相关补贴事宜；征收范围内企事业单位房屋依照市场租赁关系出租的，企事业单位自行处理市场租赁关系，房屋征收部门与房屋所有权人(公有房屋承租人)签订补偿协议，补偿协议中的停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴可以用于房屋租赁关系的处理；原告应在本协议生效后于2017年9月30日前搬离原址，并负责房屋内租赁户的清退等，如未完成上述事宜，则视为原告未履行搬迁义务，每延迟一日，应当按照支付款项的万分之三支付。
诉讼中，双方确认租赁部位中，938.50平方米系建筑面积(有证面积)，搭建无证用房可用面积一层约96平方米，二层约79平方米。本院就搭建用房合同条款的效力向双方当事人进行释明，原告表示：依合同约定，原告就搭建用房未额外收取被告费用，因租赁合同系整体，应一并处理，除要求被告返还房屋外，其他法律后果不要求处理；被告表示：若认定无效，租金标准应予降低。
本院认为，出租人就未取得建筑工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告租赁合同中涉及的搭建用房(可用面积一层约96平方米，二层约79平方米)系违法建筑物，该部分合同效力应为无效。就无效后果的处理，对被告提出租金应予降低的意见，本院认为双方合同约定搭建用房“不再另行收取租赁费”，原告主张按照租金标准支付房屋占有使用费，并无不当；另被告应将该部分搭建用房返还原告。就建筑面积938.50平方米的部分合同仍为有效，合同约定租赁期间遇动迁、政府规划等，本协议终止，保证金退还被告，原告不作经济补偿。因黄浦区政府已于2016年5月5日就太仓路XXX号房屋所在地块作出房屋征收决定，原告也于同月10日告知被告合同解除事宜，故双方合同解除的条件已成就，原告要求确认房屋租赁合同(建筑面积938.50平方米)于2016年6月1日解除，并无不当，被告应在合理期限内搬离。被告以原告与征收部门约定的搬迁日期提出抗辩的意见，本院难以采纳。关于房屋使用费，双方合同由被告承担房屋的修缮费用，该约定并无不当，故就被告要求降低租金标准主张，无合同及法律依据，本院亦不予采纳。关于保证金，因合同约定可予扣除被告应付款项，故对原告要求抵扣的请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十三条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、确认原告上海巨鹿食品(集团)有限公司与被告上海九久假日酒店有限公司就上海市黄浦区太仓路XXX号房屋附属搭建用房(可用面积一层约96平方米，二层约79平方米)签订的房屋租赁合同无效；
二、确认原告上海巨鹿食品(集团)有限公司与被告上海九久假日酒店有限公司就上海市黄浦区太仓路XXX号二楼(建筑面积938.50平方米)签订的房屋租赁合同于2016年6月1日解除；
三、被告上海九久假日酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海巨鹿食品(集团)有限公司房屋使用费，按每月125,000元的标准，自2016年6月2日支付至被告上海九久假日酒店有限公司实际搬离上海市黄浦区太仓路XXX号二楼及附属搭建用房之日止，被告上海九久假日酒店有限公司向原告上海巨鹿食品(集团)有限公司支付的保证金375,000抵充该款；
四、被告上海九久假日酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市黄浦区太仓路XXX号二楼及附属搭建用房。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15,937.50元，减半收取计7,968.75元，由上海巨鹿食品(集团)有限公司负担1,000元，由上海九久假日酒店有限公司负担6,968.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 焦明静
二〇一七年八月二十八日
书记员 徐公允
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条……
有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。