山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并商终字第91号
上诉人（原审原告）山西龙城医院，住所地太原市小店区北营黄陵路*号。
法定代表人杜新莲，院长。
委托代理人梁庆隆，山西佳镜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山西永隆劳务有限公司，住所地太原市小店区坞城南路56号。
法定代表人李有贵，经理。
委托代理人李隽敏，山西永隆劳务有限公司总经理。
上诉人山西龙城医院（以下简称龙城医院）因租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2014）小商初字第46号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明，山西永隆劳务有限公司（以下简称永隆劳务公司）原名称为“山西永隆再就业劳务有限公司”。2010年4月16日，山西普国电子城有限公司（甲方，以下简称“普国公司”）和永隆劳务公司（乙方）签订《合作协议》一份，协议约定，甲方同意将位于北营黄陵路7号，建筑群包括教学楼、学生宿舍、学生食堂、门房、操场等基础配套设施，总面积约10亩，建筑面积9553.3平方米，交于乙方整体经营与出租；甲方提供校舍、操场及相关设施（水、电、暖），乙方负责招生等工作，进行合作办学；合同期限为15年，从2010年6月1日起至2025年5月31日止（2010年4月至2010年底为装修期）；利润分成比例为1：9，即甲方得纯利润的10%，乙方得纯利润的90%；合作期间，乙方应当按照甲方水、电、暖及排污费的相关规定及收费标准，及时缴纳包括水、电、暖及排污费（随国家规定的标准调整）；甲方应当提供并确保乙方合法使用合同约定的相关建筑物、操场及配套设施，以前的纠纷及一切费用都与乙方无关；甲方还应做好上述建筑物及配套设施的大型维修工作。暖气、水、下水主管道维修由甲方负责，屋顶防水五年内由甲方维修；对于闲置校舍，乙方有权采取与他人联合办学的方式经营，以提高固定资产的使用效率；乙方有权对上述建筑物进行适当的改造维修，但需要提出改造计划书经甲方签字同意，以保证上述建筑物主体结构不受损坏。乙方对相关校舍进行装修、改造、维修的费用由乙方承担；合同履行期内，乙方应按期向甲方缴纳管理费、水、电、暖及排污费。合同还约定了双方的其他权利义务。
2012年7月19日，为向永隆劳务公司租赁房屋，龙城医院预支付永隆劳务公司租金300000元。2012年9月1日，永隆劳务公司（甲方）与龙城医院（乙方）正式签订《租赁合同》一份，合同约定，甲方将北营黄陵路7号教学楼面积7918平方米及楼前院子部分租给乙方（四层楼的地下室和一层的后半部分不在合同范围内）；合同期限为12年，自2012年9月1日至2025年5月31日。前三年即2012年10月16日至2015年10月15日每年租金为1300000元，后每三年递增200000元。付款方式为一年两次，每半年期支付一次；合同签订之日起15日内，甲方移交房屋于乙方签收，30天开始算房租（30天为装修期）。未交部分第二次交房租时按面积均价扣除；甲方协助乙方办理消防、用电扩容等相关手续。保证用水、电、暖交付乙方时能正常使用。保证租期内院内道路畅通，协调周围居民同意在此开办医院；合同期限内双方不得以任何理由停租，否则赔偿对方3000000元；甲方和普国公司的合作协议中所能享受的权益，甲方同样给乙方提供，乙方代甲方享有（第八条）。2012年9月2日，永隆劳务公司将部分房屋交付龙城医院使用，其中未交付的房屋包括地下室（面积876.975平方米）、一层大厅东面房间（面积263.74平方米）及一层大厅西面房间（面积225平方米）。一层大厅东面房间永隆劳务公司已于2012年9月交付龙城医院使用，但因消防存在问题，龙城医院不予接收。2012年9月4日，龙城医院支付永隆劳务公司租金350000元。
2012年10月12日，永隆劳务公司（甲方）和龙城医院（乙方）签订《补充合同》一份，合同约定，为避免乙方损失继续扩大，经双方协商，补充条款如下，如做不到，甲方按停租承担赔偿责任。1、甲方保证合同期内有独立出租权（注：楼房租赁面积按实际面积支付租金，院子面积不算租金，但甲方保证乙方租期内享有独立使用权不受第三方干涉），甲方不得干涉乙方经营。大棚底下隔断，甲方完成并承担费用，楼前院子甲方协助乙方围挡，乙方准备好后，甲方两天内协助乙方围挡，不得超过院子总面积的一半，甲方保证乙方使用不受甲方和第三方干涉；2、合同期内，乙方对房屋有独立使用权，乙方对房屋按乙方办院需要进行装修和改造，改造前三日书面通知甲方并提供施工图纸，乙方在楼顶盖两处洗衣房自建房，费用由乙方承担，甲方不收取租金，甲方不得参与和干涉。因甲方移交房屋与第三方发生纠纷，由甲方处理，与乙方无关，乙方签字收房之日，收房内的所有遗留物均由乙方处理，产生纠纷由甲方负责，与乙方无关；3、自房屋交付乙方使用之日起，如果水、电、暖不能正常使用，甲方在接到乙方通知后三日内负责修好（意外情况除外），交乙方使用，如三日后甲方未处理，乙方可自行维修，费用从租金中扣除。乙方在经营中使用的水、电、暖产生的费用应按供水、供电、供暖部门（未独立开户前按普国电子城）实际收取的费用缴纳，甲方不以任何理由和形式加价收取，由甲方代收（代收时必须持相关部门的真实票据），甲方保证第三方不代收和干涉。若乙方办理了非营利应享有的待遇，甲方不加价和干涉。乙方使用中只承担水、电、暖的费用；4、乙方如不能享受《租赁合同》第八条权益，甲方将承担停租的违约责任，乙方为减少损失扩大，可先行修复，所产生费用由甲方向普国电子城有限公司追讨，乙方从租金中扣除；5、现在未交部分装修期为45天，免租金，签收之日起算装修期，交付办法为地下室15日内交乙方，一层大厅东面所有房间2012年10月20日交乙方，一层大厅西面所有房间2013年1月30日交乙方。甲方不能按期交付乙方，期满三个月内乙方按面积双倍扣除租金，三个月后甲方按停租承担赔偿责任；6、甲方同意乙方在下次付租金时扣除十五天租金，作为造成乙方损失的部分补偿。永隆劳务公司法定代表人李有贵在该协议上签字认可，但未加盖永隆劳务公司公章。协议签订后，永隆劳务公司于2012年10月15日将地下室移交龙城医院，于2013年4月9日将一层北营商贸（补充协议约定的一层大厅西面所有房屋）房屋移交龙城医院。对于一层大厅东面所有房间龙城医院自述永隆劳务公司实际于2013年9月24日交付，但未提供相关证据佐证，永隆劳务公司对此不予认可。
2013年5月28日，龙城医院支付永隆劳务公司租金300000元。2013年5月31日，龙城医院支付永隆劳务公司租金350000元。2013年5月31日，永隆劳务公司法定代表人李有贵以手写方式向龙城医院出具《说明》及永隆劳务公司向龙城医院出具《确认书》一份。《说明》内容为“关于黄陵市场龙城医院租金有争议的部分放到下一年再计算。”《确认书》内容载明：“根据山西永隆劳务有限公司与山西龙城医院于2012年签订的《租赁合同》和《补充合同》，合同签订后，山西龙城医院依据山西永隆劳务有限公司要求，支付全年租金1300000元，山西龙城医院实际多支付租金，因双方存在违约等争议，山西永隆劳务有限公司要求有争议和多付部分租金放到下一年结算，山西龙城医院同意。”永隆劳务公司在此《确认书》上加盖公章。2013年10月29日，龙城医院支付普国公司2013年度暖气费260000元。2013年11月25日，龙城医院支付永隆劳务公司租金380000元。2013年12月3日，龙城医院支付永隆劳务公司租金70000元。以上共计龙城医院已支付永隆劳务公司租金1750000元，永隆劳务公司对此无异议。
后龙城医院、永隆劳务公司因对双方存在违约、租金应支付数额产生争议，龙城医院未再支付永隆劳务公司租金。2014年3月24日，永隆劳务公司委托负责管理龙城医院日常收费工作的黄陵大卖场的工作人员朱俊清于2014年3月24日下午五点半左右，拿着毛刷和墨汁在龙城医院楼的外面墙上、大厅玻璃上、医院大厅柱子上、一层到四层楼梯两侧上等七八处地方书写“龙城医院欠房租不给，市场办”等字样。2013年5月还因房租纠纷在龙城医院大门处实施贴封条、锁门、拉横幅、放音响等行为，扰乱龙城医院正常秩序，致使龙城医院不能正常开展工作。
2014年2月8日龙城医院诉来法院，称其在2012年10月16日至2013年10月15日一年的租期内多支付永隆劳务公司271196.87元费用，而龙城医院自2013年10月16日至2014年4月15日应支付永隆劳务公司租金650000元，核减龙城医院已付的450000元租金，故龙城医院要求确认截止到2014年4月15日龙城医院多支付永隆劳务公司71196.87元，并要求永隆劳务公司赔偿因其封堵龙城医院大门造成的15天经济损失279254.3元。271196.87元的组成为：多交北营商贸西一层房间租金及暖气费35910元，多交地下室租金17364.11元，多交东一层房间租金及暖气费96054.1元，按照补充合同扣除15天租金1300000元/365天×15天=53424.66元，屋顶防水花费69040元，北营商贸拆除外接花费1000元，暖气维修花费380元。279254.3元的组成为：房租53426.5元（1300000元/365天×15天）、暖气费25827.8元（260000元/151天×15天）及员工工资200000元（每月工资约400000元）。
确认以上事实的证据有龙城医院向法庭提交的《合作协议》、《租赁合同》、《补充合同》、确认书、证明、进账单、网银转账凭证、交接明细、平面图、发票、太原市公安局小店分局行政处罚决定书等，上述证据经当庭举证、质证及法院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。
原审法院认为，龙城医院、永隆劳务公司签订的《租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于双方有争议的《补充合同》的法律效力，《补充合同》系双方在永隆劳务公司未完全履行《租赁合同》约定义务的情况签订，系对《租赁合同》的补充，及对永隆劳务公司违约行为的补救，《补充合同》上虽仅有永隆劳务公司法定代表人的签字没有永隆劳务公司的公章，但永隆劳务公司实际按照《补充合同》的约定向龙城医院移交了房屋，永隆劳务公司于2013年5月31日出具确认书也视为是对《补充合同》的确认，且作为缔约方的龙城医院、永隆劳务公司双方地位平等，因此龙城医院、永隆劳务公司签订的《补充合同》依法成立并已发生法律效力，《补充合同》对永隆劳务公司具有约束力。龙城医院要求确认截止到2014年4月15日龙城医院多支付永隆劳务公司71196.87元，第一，因永隆劳务公司在履行上述两份合同中存在迟延交付房屋的违约行为，永隆劳务公司应按照合同约定将龙城医院多支付的房屋租金及暖气费从龙城医院后应支付的租金中予以扣除，具体为：1、对于北营商贸西一层房屋部分：因永隆劳务公司迟延交房，龙城医院多支付租金225平方米×0.45元/平方米/日（1300000元/7918平方米/365天）×220天（原应付租金日2012年10月16日起计算至实际应付租金日2013年5月23日）=22275元。另依据《补充合同》的约定，龙城医院有权要求扣除2013年1月31日至2013年4月8日的租金68天×225平方米×0.45元/平方米/日=6885元。龙城医院已预交了2012年度的暖气费260000元，龙城医院有权要求将预交的暖气费从后续租金中予以扣除，即为260000元/7918平方米/×225平方米=7388.23元。2、对于地下室部分，龙城医院多支付该部分房屋租金44天(2012年10月16日至2012年11月28日)×876.975平方米×0.45元/平方米/日=17364.11元。3、对于北营商贸东一层房屋部分，因龙城医院、永隆劳务公司双方之前交接房屋均有书面交接单，本次却没有书面交接单，且相对于龙城医院而言在交接房屋上永隆劳务公司更具有主动权，永隆劳务公司作为履行义务方应举证证明其交付房屋的具体时间，在永隆劳务公司举证未能的情况下，交房日期以龙城医院陈述的日期为宜。至2013年9月24日永隆劳务公司交房，龙城医院多支付永隆劳务公司租金388天（2012年10月16日至2013年11月7日）×263.74平方米×0.45元/平方米/日=46049元，另依据《补充合同》的约定，龙城医院有权要求扣除2012年10月21日至2013年1月20日的租金10918.84元（92天×263.74平方米×0.45元/平方米/日）。同时，龙城医院有权要求将预交的暖气费从后续租金中予以扣除，即为260000元/7918平方米/×263.74平方米=8660.32元。第二，龙城医院依据《补充合同》约定要求扣除15天租金1300000元/365天×15天=53424.66元，予以支持。第三，龙城医院主张屋顶防水工程支出69040元，并向法庭提交了《防水施工合同》、建设工程造价结算书及建筑业统一发票（代开）予以证明，因结算书上既未加盖施工单位公章，又未附有结算明细，且龙城医院也未提供收据或转账凭证等证据佐证款项实际支付，仅凭一张发票证明支出69040元，龙城医院证据的证明力明显不足，因此，对龙城医院的该项请求，不予认定。第四，对龙城医院主张的拆除外接花费1000元及暖气维修花费380元，龙城医院未提交证据予以证明，对此不予认定。综上，龙城医院有权要求将22275元+6885元+7388.23元+17364.11元+53424.66元+46049元+10918.84元+8660.32元=172965.16元从其应付650000元租金（2013年10月16日至2014年4月15日）中扣除，核减龙城医院已支付450000元租金，因此截至2014年4月15日龙城医院还应支付永隆劳务公司租金650000元-450000元租金-172965.16元=27034.84元，故对龙城医院主张的其多支付永隆劳务公司租金71196.87元的请求，不予认定。龙城医院称永隆劳务公司封堵其办公场所，因此主张永隆劳务公司赔偿15天的停业损失279274.3元，对永隆劳务公司封堵龙城医院办公场所的事实予以认定，但龙城医院所主张的房租、暖气费及员工工资三部分费用均是龙城医院正常营业时也应承担的营业成本，龙城医院所遭受的损失应是正常营业时产生的利润，因龙城医院未能提供相关证据证明，故对龙城医院的该项请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、原告山西龙城医院与被告山西永隆劳务有限公司于2012年10月12日签订的《补充合同》合法有效；二、被告山西永隆劳务有限公司继续履行其与原告山西龙城医院签订的《租赁合同》及《补充合同》；三、驳回原告山西龙城医院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6557元（原告已预交），由原告山西龙城医院负担3557元，被告山西永隆劳务有限公司负担3000元。”
龙城医院不服上述判决，向本院提起上诉称，根据龙城医院与永隆劳务公司签订的《租赁合同》第八条，永隆劳务公司与普国公司签订的《合作协议》中所能享受的权益，永隆劳务公司同样给龙城医院提供，龙城医院代永隆劳务公司享有。双方的《补充合同》又约定，龙城医院如不能享受《租赁合同》第八条的权益，永隆劳务公司将承担停租的违约责任，龙城医院为减少损失自行修复的，费用从租金中扣除。根据永隆劳务公司与普国公司的《合作协议》，房屋屋顶的防水应由普国公司负责维修，龙城医院为减少损失先自行对屋顶进行防水修复工程，支出工程款69040元。根据《补充合同》，该工程款应当从租金中扣除。龙城医院向提交了防水施工合同、建设工程造价结算书、太原市小店区地方税务局代开的建筑业统一发票，足以证明该费用支出的事实。原审法院认为证据的证明力不足，不认定龙城医院的该项请求，毫无依据。原审判决“本院认为”部分已确认上半年租金中应当扣减租金172965.16元，扣除屋顶防水工程款69040元，截止上半年，龙城医院仍多支付租金242005.16元。永隆劳务公司委派黄陵大卖场工作人员多次采用在龙城医院外墙、大厅玻璃等多处乱写乱画“龙城医院欠房租不给”等字样，甚至还将医院大门非法封堵，致使龙城医院无法正常开展工作，病人人心惶恐，纷纷出院，给龙城医院造成巨大经济损失。依据《租赁合同》、《补充合同》，永隆劳务公司已构成停租违约，应当承担停租违约责任。对于永隆劳务公司委派他人扰乱龙城医院医疗秩序的事实有公安机关的行政处罚决定书予以证明，原审法院亦给予认定，但在判决中只字未对龙城医院要求确认非法封堵医院大门行为构成合同约定的停租违约的诉讼请求作出评价。永隆劳务公司委托他人扰乱医院医疗秩序、封堵医院大门达15天之久，影响了龙城医院的商业信誉，给龙城医院造成了巨大的营业损失。龙城医院第二次庭审时，向原审法院提交了由财务部门统计的医院大门被封堵前三个月的营业收入作为计算损失的参考数据，合情合理，原审判决陈述龙城医院不能提供相关证据证明，不支持永隆劳务公司赔偿龙城医院封堵大门期间所造成的损失，有违事实。龙城医院没有涉及履行给付金钱义务的诉请，原审法院超判“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”此项判决与龙城医院一审诉讼请求毫无关联，结合原审判决中截至2014年4月15日龙城医院还应支付永隆劳务公司租金的陈述，该项判决是要求龙城医院履行给付永隆劳务公司租金的义务，让人匪夷所思。请求二审法院撤销原判第三项，改判确认龙城医院向永隆劳务公司多支付租金242005.16元，改判永隆劳务公司多次非法封堵龙城医院大门的行为构成合同约定的停租违约，应承担停租违约责任；改判永隆劳务公司赔偿龙城医院封堵大门期间所造成的损失共计279274.3元，从龙城医院向永隆劳务公司支付的租金中予以抵扣；本案一、二审诉讼费全部由永隆劳务公司负担。
永隆劳务公司辩称，根据合同的约定，龙城医院每半年支付租金65万元，龙城医院现在还欠租金，并没有多付。龙城医院所说的屋顶防水工程没有经过永隆劳务公司同意，是龙城医院私自做的，如何做的，做了多大面积，永隆劳务公司都不清楚，永隆劳务公司不认可龙城医院做防水的费用。龙城医院作为承租人，应当按时向永隆劳务公司交纳租金，龙城医院拖欠房租，永隆劳务公司封门收取租金的行为，并不影响龙城医院经营。永隆劳务公司希望解除合同，但龙城医院仍在装修房屋。
本院二审审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，龙城医院与永隆劳务公司签订的《租赁合同》及双方于2012年10月12日签订的《补充合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，原审判决确认上述《租赁合同》、《补充合同》合法有效，符合《中华人民共和国合同法》对合同效力的有关规定，本院予以确认。原审法院根据永隆劳务公司迟延交付房屋的具体情况，计算出永隆劳务公司迟延交付房屋期间对应的房屋租金和相应的暖气费数额，加上龙城医院根据《补充合同》扣除的15天租金，共计172965.16元，龙城医院及永隆劳务公司对原审判决确认的这一数额均无异议，本院予以确认。龙城医院认为还应从租金中扣除其垫付的屋顶防水工程款69040元，原审判决以龙城医院提交的工程结算书无施工单位公章及结算明细，也未提交工程款已实际交付的证据，不支持龙城医院的该项诉讼请求。二审期间，龙城医院未补充提交证据材料，证明防水工程的具体施工情况及其已实际支付了工程款；龙城医院上诉要求确认从应付租金中扣除防水工程款69040元，证据不足，本院不予支持。2013年10月16日至2014年4月15日期间，龙城医院应付永隆劳务公司租金65万元，已支付租金45万元，核减上述永隆劳务公司迟延交付部分的租金、暖气费及扣除的15天租金172965.16元，龙城医院还应支付永隆劳务公司租金27034.84元。龙城医院并未多向永隆劳务公司支付租金，龙城医院起诉要求确认其实际向永隆劳务公司多支付租金71196.87元，原审判决驳回龙城医院的该项诉讼请求，并无不妥。龙城医院根据永隆劳务公司封堵大门期间的房租及暖气费、职工工资数额，要求永隆劳务公司赔偿封堵大门期间的损失279274.3元，该数额不是龙城医院正常经营时应产生的利润，龙城医院提交的“科室发生费用汇总表”“科室结算费用汇总表”也不能客观反映出龙城医院的利润水平，龙城医院要求判决永隆劳务公司赔偿封堵大门期间的损失279274.3元，证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费3557元，由上诉人山西龙城医院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 卫
审 判 员 赵耀功
代理审判员 温冠华
二〇一五年九月十四日
书 记 员 陈晋婷