北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初25258号
原告（反诉被告）：姚元玺，男，1987年10月6日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨震，男，1942年12月21日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：何竹兰，北京市易行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨利明，北京市易行律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住公司宿舍。
第三人：杨春燕，女，1970年4月13日出生，住北京市朝阳区。
第三人：杨春鹏，女，1976年5月1日出生，住北京市朝阳区。
第三人：张向新，男，1978年3月7日出生，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：张海龙，男，1981年10月29日出生，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）姚元玺（以下简称姚元玺）与被告（反诉原告）杨震（以下简称杨震）、追加北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、杨春燕（以下简称杨春燕）、杨春鹏（以下简称杨春鹏）、张向新（以下简称张向新）为第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。姚元玺及其委托诉讼代理人孙凤起，杨震及其委托诉讼代理人何竹兰、杨利明，链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳，杨春燕、杨春鹏均到庭参加诉讼。张向新在第一次庭审时到庭，第二次开庭时经传票传唤，未出庭应诉。本案现已审理终结。
姚元玺向本院提出诉讼请求：1、判令杨震继续履行房屋买卖合同及补充协议，办理北京市朝阳区××西里2区22-1-603号房屋（以下简称603号房屋）权属过户手续；2、判令杨震办理过户手续后5日内向姚元玺交付房屋；3、姚元玺于判决生效后七日内代杨震向张向新一次性偿还涉案房屋的抵押借款，偿还金额抵扣房款，张向新收到姚元玺代杨震偿还的借款后5个工作日内解除涉案房屋的抵押登记；4、判令杨震支付姚元玺自2016年1月15日至实际办理房屋过户手续止的违约金，按房屋总价款日万分之五计算；5、诉讼费由杨震负担。事实及理由：2015年12月27日，姚元玺经链家公司居间与杨震签订603号房屋买卖合同及补充协议。当日，姚元玺支付定金20000元。约定2016年1月13日，办理603号房屋网签手续，1月15日办理贷款面签手续。但杨震拒绝办理，2016年4月25日，杨震向姚元玺发送《解除房屋买卖合同及居间服务合同通知书》，故诉至法院。
杨震辩称并反诉称：请求法院判令撤销2015年12月27日杨震、姚元玺签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，不同意姚元玺诉讼请求。事实理由：诉争房屋是杨震和妻子白××的夫妻共同财产，杨震没有权利单方独自出售房屋，并没有取得白××的同意；现白××在诉讼过程中去世，需追加白××之女杨春燕和杨春鹏参加诉讼。姚元玺是链家公司的销售经理，熟悉房屋买卖的各种程序和知识，杨震签订合同时明确告知603号房屋已设定抵押且房产证原件在抵押权人处，姚元玺利用杨震年纪大，不了解市场行情及交易的风险和过程，签订了房屋买卖合同及补充协议，但是只支付了20000元定金，与正常的房屋买卖存在显失公平的情况；签订合同次日，杨震就向姚元玺提出不卖房屋，但姚元玺仍执意要继续履行。603号房屋有抵押，而且经过法院的判决，目前603号房屋已进入执行阶段；涉案房屋是杨震的唯一住房，该房屋如被拍卖或过户，将居无定所。综上，不同意姚元玺的各项诉讼请求，请法院依法驳回。
姚元玺辩称：不同意杨震的反诉请求和事实理由，签约当时杨震本人及白××和杨春燕、杨春鹏同时到场与姚元玺签订买卖合同，合同是双方的真实意思表示。根据评估报告，双方约定价格符合当时的市场价格，签约前杨震就涉案房屋报价250万元，双方经磋商后交易价格商议为248万元，故杨震要求撤销房屋买卖合同、补充协议没有法律依据。
链家公司述称：同意姚元玺诉讼请求，不同意杨震反诉请求，签订合同时杨震一家均在场并未提出任何异议，没有合同法中规定的可撤销的情形。
张向新述称：如果姚元玺支付我欠款，我同意配合解除抵押。
杨春鹏、杨春燕述称：杨震与白××于1968年12月11日登记结婚，婚后生育杨春燕、杨春鹏。2008年1月14日，因家庭需要办理了离婚手续。但二人感情一直很好，一直共同生活。2000年11月7日，以双方工龄共同购买603号房屋，未对该房屋进行分割。白××没有授权杨震出售603号房屋，杨震、姚元玺签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效，白××有独立的请求权。同意杨震反诉请求，不同意姚元玺诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年6月27日，杨震将603号房屋抵押给张向新并办理了他项权证（他项权证号：X京房他证朝字第4046**号），载明房屋所有权人为杨震，他项权利人为张向新，债权数额为150万元。2015年12月27日，姚元玺、杨震在链家公司签订603号房屋买卖合同及补充协议。约定杨震将603号房屋出售给姚元玺，房屋价格248万元，定金2万元，买受人拟贷款190万元。合同第九条第一款、第二款约定自合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。补充协议第二条第一款第二项约定，杨震承诺在2016年2月29日前取得房屋所有权证，取得所有权证后5日内通知姚元玺和链家公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。姚元玺在出网签、出批贷函后5个工作日内将首付款54万元以理房通托管方式支付杨震。第一款第6项约定，双方于出网签、出评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；第一款第7项约定贷款批贷后3个工作日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。2015年12月27日，姚元玺支付定金2万元。姚元玺主张合同签订时约定2016年1月13日，办理603号房屋网签手续，1月15日办理贷款面签手续，但杨震拒绝办理。杨震主张合同签订时未告知离婚情形，未经其前妻白××同意，亦未经抵押权人张向新同意，次日即向姚元玺提出不再履行房屋买卖合同及相关协议。2016年4月25日，杨震向姚元玺发送《解除房屋买卖合同及居间服务合同通知书》。
2008年1月14日，杨震与白××在西城区街道办事处办理离婚，签订了《离婚协议书》，约定双方自愿离婚，家庭财产已分清，无债权债务。
2016年8月，杨震申请对603号房屋进行价格鉴定，经随机选定，本院委托北京银通安泰房地产评估有限公司出具房地产估价报告在2015年12月27日房屋估价2528900元。2017年2月11日，白××因感染性休克死亡。杨震与白××生育二女杨春燕、杨春鹏。
2015年12月，张向新将借款人李×（杨震之女婿）、担保人杨震诉至北京市房山区人民法院，要求二人连带给付借款140万元及利息。北京市房山区人民法院出具（2015）房民（商）初字第19775号民事判决书，判决李×偿还张向新借款140万元及利息（以140万元为基数，自2014年7月2日起至实际还款之日止，按年利率24%标准支付）;杨震对上述债务承担连带给付义务，杨震承担连带清偿责任后，可以向李×追偿。另需依《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，支付迟延履行利息。该判决已生效并已进入执行程序。杨震主张603号房屋已进入执行程序。本案审理中，经询张向新，张向新明确表示姚元玺及杨震在合同签订时均未通知其房屋买卖事宜，在法院通知时才知道杨震将603号房屋出售，现其已申请执行603号房屋，无论是谁偿还借款及利息都可以配合解除对603号房屋的抵押。开庭后，姚元玺申请链家公司经办人刘允×出庭，证明杨震、张向新和杨震的二位家人去核房，签定合同后咨询张向新拍摄房本照片等事宜，张向新认可证人的陈述。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议及其它相关材料在案佐证。
本院认为，姚元玺与杨震签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，依担保法之规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的杨春燕、杨春鹏提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。姚元玺要求办理房屋移转登记，但603号房屋在2013年已设定抵押，在法庭辩论终结前，抵押并未解除，故该请求不符合法律规定，本院难以支持。虽然现张向新表示不论是谁向其偿还借款及利息均可以配合办理解除抵押手续，但依上述法律规定，抵押权人同意出售后抵押人才能够出卖房屋，房屋解除抵押后，买卖房屋的程序如办理网签、转移登记等才能够继续进行，603号房屋目前已进入执行程序，其他人员亦享有在拍卖或执行中竞购的权利，且该判决书中债务在持续发生，本院亦难以确定是否足以清偿债务及是否符合解除抵押的条件，由本案直接创造条件，由姚元玺办理继续履行，转移登记欠妥。且姚元玺身为专业的房屋买卖中介人员且双方在补充协议中明确约定杨震在2016年2月底前取得房屋所有权证，其明确知道603号房屋被抵押，房屋所有权证亦不在杨震手中，存在出售的权利瑕疵。姚元玺亦未要求杨震提供与其配偶的相关材料及确定603号房屋权属证据，在未见到603号房屋明确权属为杨震个人的情形下仍签订合同，且以现有证据可以证明杨震与白××离婚时未对房屋权属进行约定，603号房屋仍属于二人共同共有，杨震单独出售603号房屋存在权利瑕疵。诉讼中，经法院释明，姚元玺坚持诉讼请求，故如存在其他争议，可另行解决。
依法律规定，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。依杨震申请鉴定的房屋价格与出售房屋的价格基本一致，不构成重大误解和显失公平；杨震作为完全民事行为能力人签订合同，未提交受到欺诈、胁迫等证据，杨震要求撤销双方签订的房屋买卖合同及补充协议，不符合上述法定条件，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决如下：
一、驳回姚元玺之全部诉讼请求；
二、驳回杨震之全部反诉请求。
案件受理费13320元，反诉费13320元，由原告（反诉被告）姚元玺负担13320元（已交纳）；由被告（反诉原告）杨震负担13320元（已交纳）；鉴定费7000元，由被告（反诉原告）杨震负担（已交纳）。
如不服本判决，于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 田丽丽
审判员 孙 琪
审判员 付瑞洁
二〇一七年七月十四日
书记员 霍 琪