浙江省杭州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）浙01民特3号
申请人：杭州瑞合酒业有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区钱江国际时代广场*幢**************室。
法定代表人：金雄波，该公司总经理。
委托代理人：范晶晶，浙江康城律师事务所律师。
被申请人：浙江友莱医疗器械有限公司。住所地：浙江省台州市黄岩北城大桥路***号。
法定代表人：施慧斌，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：楼一萍，浙江六和律师事务所律师。
申请人杭州瑞合酒业有限公司（以下简称瑞合公司）与被申请人浙江友莱医疗器械有限公司（以下简称友莱公司）申请确认仲裁协议效力纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日组织双方进行了听证。申请人瑞合公司的委托代理人范晶晶、被申请人友莱公司的委托代理人楼一萍参加了听证。本案现已审理终结。
申请人瑞合公司提出申请称：2013年6月8日，出租人王静与申请人瑞合公司签订《房屋租赁合同》，王静将坐落于杭州市西湖文化广场19号环球中心1203室房屋出租给瑞合公司，租赁期限自2013年6月8日至2023年6月8日。合同第二十一条约定，合同发生争议，解决方式由当事人约定从下列两种方式中选择一种（即在1或2中打“√”，未打“√”的，按选择1对待）：1.因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交杭州仲裁委员会仲裁；2.因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。瑞合公司认为上述条款对合同争议方式的约定，为一种选择性约定，表明发生争议时，双方协商可以选择提交杭州仲裁委员会仲裁，也可以依法向人民法院起诉。括号里面“即在1或2中打‘√’，未打‘√’的，按选择1对待”的表述是对“选择”这个动作表现方式的解释，并非是双方对争议解决方式的确认，合同签订时双方并没有确定哪种解决方式。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国仲裁法>若干问题的解释》第七条规定，属于当事人约定可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的情形，因此该仲裁协议无效。故请求确认双方签订的《房屋租赁合同》中的仲裁条款无效。
被申请人友莱公司答辩称：依据案外人与瑞合公司于2013年6月8日签订的《房屋租赁合同》，王静将其位于杭州市西湖文化广场19号环球中心1203室房屋出租给瑞合公司使用。在租赁期内，因王静无法履行债务，杭州市中级人民法院对上述房屋进行了拍卖，友莱公司竞得。其后，瑞合公司未向友莱公司支付过房租，且擅自将房屋隔断为两间，交由另两家公司使用，故友莱公司有权依据合同约定及法律规定解除合同，其亦依据涉案合同第二十一条的约定向杭州仲裁委员会提出了仲裁请求。而在该条约定中，已经明确了合同争议的解决方式，即合同发生争议时，当事人从两种方式中选择一种（即在1或2中打“√”，未打“√”的，按选择1对待）。因当事人没有在合同中打“√”选择，故应当按选择1对待。而1约定，“因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交杭州仲裁委员会仲裁”。所以，上述仲裁条款的约定是明确的、有效的，友莱公司依据该条约定向杭州仲裁委员会提请仲裁是正确的。
申请人瑞合公司为证明自己的主张，向本院提交证据《房屋租赁合同》，由王静与瑞合公司签订，证明该合同第二十一条约定的争议解决方案为由当事人从两种方案中选择一种，但瑞合公司和友莱公司没有协商，故没有进行过选择，不符合该条约定的内容。对该证据，被申请人友莱公司质证认为，对其真实性没有异议，对证明目的有异议，合同中的第二十一条已经明确约定了发生争议的解决方式，该条款的达成已经经过当事人的协商。
被申请人友莱公司为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：
1．《房屋租赁合同》。证明：《房屋租赁合同》的签约双方对于合同发生争议时的解决方式已经进行了约定，友莱公司向杭州仲裁委员会申请仲裁是正确的，以及签约双方的其他权利义务内容。
2．《拍卖成交确认书》、杭州市中级人民法院（2014）浙杭执民字第478－2号《执行裁定书》、案涉房屋的产权三证。证明：友莱公司现在是涉案租赁房屋的所有权人。
3．（2015）浙杭钱证内字第22753号《公证书》。证明：未经友莱公司许可，涉案房屋被瑞合公司分隔成了两间，由其他两方使用。
4．仲裁申请书、杭州仲裁委员会（2015）杭仲字第554号仲裁案件的《受理通知书》。证明友莱公司向杭州仲裁委员会申请仲裁，并已由杭州仲裁委员会受理。
对上述证据，申请人瑞合公司质证认为：对证据1的真实性没有异议，对其证明对象有异议，涉案合同没有约定要选择仲裁来解决发生的纠纷。对证据2的真实性没有异议，证明对象也没有异议。对证据3《公证书》的真实性没有异议，但对证明对象有异议，为对方主观臆测，且《公证书》的内容与本案没有关联。对证据4的真实性没有异议，但正是因为未经协商，合同中约定进行仲裁的条件未达到，故瑞合公司提起了本案确认仲裁协议效力的诉讼。
本院经审查，对瑞合公司提交的证据以及友莱公司提交的证据1、2、4的三性予以确认，可以证明双方就仲裁的约定情况以及友莱公司向杭州仲裁委员会申请仲裁的情况，对上述证据效力予以确认。友莱公司提交的证据3涉及双方的实体争议，非本案审查的范围，故对其证据效力不予确认。
根据上述有效证据和当事人在审理中的陈述，本院认定以下事实：
2013年6月8日，涉案房屋即杭州市西湖文化广场19号环球中心1203室房屋当时的所有权人王静与瑞合公司签订《房屋租赁合同》，约定王静将上述房屋出租给瑞合公司，租赁期限自2013年6月8日至2023年6月8日。合同第二十一条约定：“合同发生争议，解决方式由当事人约定从下列两种方式中选择一种（即在1或2中打‘√’，未打‘√’的，按选择1对待）：1.因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交杭州仲裁委员会仲裁；2.因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉”，当时的合同签订双方未对上述1或2选项进行勾选。
因当时的房屋所有权人王静无现款偿还杭州仲裁委员会（2014）杭仲（金）调字第00055号裁决书中确定的债务，依据该案债权人的申请，杭州市中级人民法院对王静名下的上述房地产委托中介机构评估后，于2015年7月3日通过杭州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台对上述房地产公开进行拍卖，最终由本案被申请人友莱公司以人民币913万元的最高价竞得，相应款项已全部付清。杭州市中级人民法院于2015年8月3日作出（2014）浙杭执民字第478-2号《执行裁定书》，裁定王静名下的涉案房地产拍卖归友莱公司所有。友莱公司依据上述裁定至房地产管理部门办理了产权过户手续，取得了涉案房地产的所有权[房屋所有权证号为杭房权证下移字第××号，国有土地使用证号为杭下国用（2015）第010051号]。
在房屋租赁过程中，友莱公司就其与瑞合公司的房屋租赁合同纠纷于2015年11月27日向杭州仲裁委员会提请仲裁，杭州仲裁委员会于当日立案受理了，向其出具了（2015）杭仲字第554号案件的《受理通知书》。
2016年1月14日，瑞合公司向本院申请确认《房屋租赁合同》中约定的仲裁条款无效。
本院认为，友莱公司经拍卖获得涉案房屋的所有权，致使涉案房屋作为租赁房屋在租赁期限内发生所有权变动，友莱公司作为涉案房屋新的所有权人，依据法律规定，承继了原所有权人王静与承租人瑞合公司所签订《房屋租赁合同》中原所有权人的权利义务，瑞合公司与友莱公司亦确认依照《房屋租赁合同》解决双方房屋租赁关系中产生的纠纷。瑞合公司主张，其在签订合同时并未就争议解决方式与王静协商，双方的真实意图是在纠纷发生时再行协商从合同所提供的两种争议解决方式中选择其一，而本案发生纠纷时，其与友莱公司并未就此进行协商。本院认为，涉案《房屋租赁合同》经当时的合同签订方王静及瑞合公司签字或盖章，可以确认《房屋租赁合同》的条款内容均为二者的真实意思表示，合同已经成立并生效，友莱公司作为新的所有权人亦应遵守其中的规定。而依据《房屋租赁合同》的条款内容，双方在签订合同时已经对争议解决方式进行了明确约定，并没有关于当发生争议时需再对争议解决方式进行协商的意思表示，故对于瑞合公司的该项主张本院不予认可。依据《房屋租赁合同》的约定，双方当事人如未在争议解决条款所提供的两种争议解决方式中勾选时，按选择第一种争议解决方式对待，即选择提交杭州仲裁委员会仲裁。因当时合同签订双方未在两种方式中进行勾选，应当认定已经选择了提交杭州仲裁委员会仲裁的争议解决方式。该项约定意思表示清楚，具有当事人请求仲裁的意思表示和仲裁事项，且选定了明确的仲裁机构，不存在既选择向仲裁机构申请仲裁、又选择向人民法院起诉两种争议解决方式并存的情形，故该仲裁条款的效力应属有效，瑞合公司所提相应主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第十六条、第二十条之规定，裁定如下：
驳回申请人杭州瑞合酒业有限公司要求确认《房屋租赁合同》中仲裁条款无效的申请。
案件受理费400元，由申请人杭州瑞合酒业有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 沈 斐
代理审判员 李洁瑜
代理审判员 谢银芝
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 金不换