浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0681民初5253号
原告（执行案外人）：郭少林，男，1978年11月15日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。
委托诉讼代理人：周建春，浙江正众律师事务所律师。
被告（申请执行人）：浙江诸暨农村商业银行股份有限公司直埠支行，住所地：浙江省诸暨市直埠镇直下村。组织机构代码：77647343-8。
负责人：朱环，系该支行行长。
委托诉讼代理人：袁均，男，系该支行员工。
被告（被执行人）：诸暨市宏鹰袜业有限公司，住所地：浙江省诸暨市直埠镇霞浦村（原霞山村）。组织机构代码：73525551-4。
法定代表人：郭叶成。
原告郭少林与被告浙江诸暨农村商业银行股份有限公司直埠支行（以下至判决主文前简称直埠支行）、诸暨市宏鹰袜业有限公司（以下至判决主文前简称宏鹰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告郭少林及其委托诉讼代理人周建春、被告直埠支行的委托诉讼代理人袁均到庭参加诉讼，被告宏鹰公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭少林向本院提出诉讼请求：一、确认原告郭少林与被告宏鹰公司于2012年3月11日签订的房屋租赁协议有效；二、对登记在被告宏鹰公司名下、坐落于诸暨市直埠镇霞山村的国有土地使用权及地上建筑物（以下简称案涉房产）带租拍卖，原告有优先购买权；三、诉讼费由两被告承担。庭审中，原告对第二项诉讼请求范围作了变更，即对其实际承租的部分案涉房产主张租赁权〔陈述其租赁的房屋为案涉房产房产证及国有土地使用权证平面图所示东南方向的房屋一幢（一至三楼）、西南方向的房屋一幢中第三层的的宿舍六间〕。对第三项诉讼请求，本院向其释明，诉讼费用不属于诉讼争议的事项，故诉讼费用由谁承担不属于诉讼请求范围。原告郭少林坚持将诉讼费用由两被告负担列入诉讼请求。
事实和理由：原告自2007年起在被告宏鹰公司上班，任机修工兼质量管理员。2012年初，因原告妻子欲租用被告宏鹰公司的部分厂房从事针织加工业务，原告遂与被告宏鹰公司商量，利用原告在被告宏鹰公司两年工资计24万元作为原告租用被告宏鹰公司厂房十年的租金，双方并签订协议一份。后被告宏鹰公司按约将部分厂房移交给原告使用。2016年被告直埠支行与被告宏鹰公司之间的金融借款合同经诸暨市人民法院判决，被告直埠支行在被告宏鹰公司无法按期履行还款义务的情况下有权对涉案房产进行评估、拍卖。在诸暨市人民法院评估过程中，原告提起执行异议被驳回。原告认为，原告与被告宏鹰公司的租赁合同真实合法有效，租金抵扣借款债务未侵犯国家、集体、第三人的利益。原告自2012年起之间占有使用被告宏鹰公司的房屋，交纳水电费用，租赁协议一直处于履行状态。请求支持原告的诉讼请求。
被告直埠支行辩称：对原告提供的协议真实性存在异议。首先，对租费支付方式存在异议。原告提供的职工基本养老保险历年参保证明书仅能证明原告曾与宏鹰公司存在劳动关系，不能证明其向宏鹰公司实际支付了租金，且10年租金用2年工资抵消，也不符合常理。其次，该协议中双方并未约定具体的租赁物。原告仅提供了两张图片用以证明租赁厂房、宿舍，证明力不足。假设该两幢房屋确实为租赁物的话，更进一步证实年租金2.4万元明显偏离市场价格，不符合常理。被告直埠支行对于宏鹰公司的抵押物享有优先受偿权，应驳回原告的诉讼请求。
被告宏鹰公司未向本院提出答辩意见。
原告郭少林为证明其主张的事实向本院提供的证据如下：
一、协议一份，拟证明原告与被告宏鹰公司于2012年3月11日签订房屋租赁协议，租赁了案涉房产中的部分房屋，该租赁行为早于被告宏鹰公司的抵押行为的事实。经庭审质证，被告直埠支行提出异议，认为其不具有真实性，具体理由与答辩意见相同。
二、房产证、土地证，拟证明案涉的三处房产共计1400多平方米，原告租赁其中部分房产的事实。经庭审质证，被告直埠支行提出异议，认为证据系复印件，对其真实性不能确认。
三、劳动合同四份、工资发放协议书两份、工资发放表21份，拟证明原告于2010年到2013年期间与被告宏鹰公司存在劳动关系的事实。经庭审质证，被告直埠支行提出异议，认为对劳动合同的真实性存疑，是否真实有待考证，即使劳动合同是真实的，只能证明原告在被告宏鹰公司处上班的情况，不能对抗抵押权。
四、浙江省职工基本养老保险参保证明一份，拟证明2007年起到2013年间，原告确系被告宏鹰公司的职工，2014年开始，该证明上载明费用是宏鹰公司交纳的，实际上2014年到2016年的费用是原告自己交纳的事实。经庭审质证，被告直埠支行提出异议，认为该证明只能证明原告与被告宏鹰公司存在劳动关系，并不能证明向该公司实际支付租金。
五、安全资格证书一份，拟证明原告在被告宏鹰公司处担任安全管理员的职务的事实。经庭审质证，被告直埠支行提出异议，认为资格证书只能证明原告是安全管理员，与抵押合同的成立和行使没有实质性的关联。
六、收货人为赵霞的出库单15页、赵某的出库单14页、杨小其的出库单16页，拟证明原告于2012年承租被告宏鹰公司的房屋后，自行购置设备在承租房屋内进行针织业加工生产，并且将产品发送给客户赵霞等人，原告在2012年后一直实际使用租赁房屋的事实。经庭审质证，被告直埠支行提出异议，认为从以上出库单看不出发货地址是哪里，不能看出是被告宏鹰公司里出去的产品，不能证明与被告宏鹰公司有关。
七、水电费交付凭证（陈述由被告宏鹰公司出具，总的缴纳6次），拟证明原告向被告宏鹰公司交纳2012年到2015年度的水电费的事实。经庭审质证，被告直埠支行提出异议，认为该证据的真实性存疑，并不能看出与租赁行为有什么关系。
八、执行裁定书，拟证明原告曾经提出执行异议，被法院驳回的事实。经庭审质证，被告直埠支行无异议。
九、照片二份，拟证明原告承租被告宏鹰公司的房屋的所在位置。经庭审质证，被告直埠支行提出异议，认为照片用以证明租赁物的所在位置证明力不足。
十、户名为原告的存款分户明细查询单（陈述其中转入61000元，是被告宏鹰公司转给原告的部分工资收入），拟证明原告与被告宏鹰公司签订租赁合同之前，原告作为被告宏鹰公司的职工，年工资收入比较高。经庭审质证，被告直埠支行提出异议，认为与本案无直接关系，应不予采信。
十一、证人赵某出庭作证，其证言主要内容为“郭少林出示的14页出库单上的名字是由我本人书写的，我是给郭少林做加工业务的，加工所需的棉纱由郭少林送过来的，我们做好后，由他们来拉走。如果要我们送，我们就送到宏鹰公司门口”。经庭审质证，原告无异议，认为可以证明2012到2013年期间，原告利用承租的房屋开展业务，与赵某发生具体的业务关系的事实。被告直埠支行提出异议，认为证人证言并不能证明郭少林租用被告宏鹰公司厂房的事实，从该证人证言可以看出证人是为宏鹰公司加工，而不是为郭少林加工，郭少林是该厂的员工，其出面承揽加工业务是很正常的。
十二、证人汪某出庭作证，其证言主要内容为“我在2012年、2013年给郭少林打工，我是缝袜子的，工资是与郭少林结算的，由郭少林以现金形式发放给我，我打工的地点是在宏鹰公司里面。听他们说，郭少林在宏鹰公司里面租了房屋”。经庭审质证，原告无异议，认为证人所证明的内容属实，能够证实原告诉请事实中的租赁合同关系在2012年客观存在的事实。被告直埠支行对证人证言的真实性提出异议，认为不能证明郭少林租赁宏鹰公司的房屋的事实。
十三、证人郭某出庭作证，其证言主要内容为“我在2012年到2013年给郭少林干活，工资是老板郭少林发的，现金发放，多劳多得。我们干活的地点是在宏鹰公司里面其中一幢房子的2楼，这个楼的对面是食堂。我们只知道郭少林租了宏鹰公司的房屋，其他不清楚”。经庭审质证，原告无异议，认为证人证言属实，能够证明原告自2012年开始租用案涉厂房的事实。被告直埠支行对证言的真实性提出异议，认为证人汪某与郭某的证言自相矛盾。
被告直埠支行、宏鹰公司未向本院提供证据。
为查明案件事实，本院出示证据如下：
十四、最高额抵押合同、抵押财产清单、房权证、国有土地使用证、房屋他项权证、财保裁定书、协助执行通知书、送达回证、民事调解书。经庭审质证，原告、被告直埠支行均无异议。
本院认为，被告宏鹰公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为放弃对证据质证的权利。对当事人无异议的证据八、十四，本院予以确认。证据二，与证据十四中的房权证、国有土地使用证系同一内容，对其真实性予以确认，但该证据不能证明原告主张的其租用其中部分房屋的事实。证据三、四、五、六、十，其内容所涉的劳动关系存在与否、养老保险的交纳情况、发货情况、原告的从业资格及存款情况与本案所涉的租赁关系是否成立、有效、履行没有关联性，本院不予确认为有效证据。证据一，从其内容来看，虽有租赁部分厂房之语，但没有写明具体租赁标的，不符合常理，且因其未写明具体租赁标的物，已载明的年租金2.4万元是否合理无从判断。但是从其载明的合同目的来看，是就宏鹰公司用厂房租赁费抵郭少林工资达成协议，其实质是房屋使用权抵债，因此，本院对其真实性不予认可，不予认定为有效证据。证据七，虽有收某年度水电费多少元之语，但未载明向谁收费，因何收费，不能证实原告郭少林主张的其因租赁宏鹰公司的厂房向宏鹰公司交纳水电费的事实，本院不予确认为有效证据。证据九，原告郭少林提供的租赁协议上都没有载明具体租赁标的物，该两份照片不能证明郭少林主张的其租赁房屋范围及所在位置，本院不予认定为有效证据。证据十一中证人所述的“如果要我们送货，我们就送到宏鹰公司门口”，证据十二中证人所述的“听他们说，郭少林在宏鹰公司里面租了房屋”，均不能证明原告所主张的其租用宏鹰公司部分房屋的事实。证据十三，证人虽有“我们只知道郭少林租了宏鹰公司的房屋”之语，但对具体租赁情况表示不清楚，因此也不能证明原告郭少林租赁宏鹰公司房屋的事实，本院不予认定为有效证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年5月4日，本院受理直埠支行与宏鹰公司金融借款合同纠纷一案。直埠支行向本院申请财产保全，本院裁定对案涉房产予以查封。2016年5月12日，直埠支行与宏鹰公司达成如下协议：一、宏鹰公司归还直埠支行借款本金100万元，并支付相应利息，定于2016年6月12日前付清；二、若宏鹰公司未按期履行义务，则直埠支行对其提供抵押（他项权证号：诸房他证抵字第××号，抵押登记时间：2014年3月27日）的案涉房产依法定程序拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权。此后，宏鹰公司未按期履行债务，直埠支行向本院申请强制执行。本院执行过程中，对案涉房产委托评估，准备拍卖。案外人郭少林向本院提出异议，认为其对部分案涉房产享有租赁权。本院执行部门经审查驳回其执行异议。郭少林遂向本院提起本案之诉。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告提供的租赁协议，本院已在上文中作了分析，对其真实性不予认可，不予认定为有效证据。而即使按上述租赁协议所述，应按月扣除郭少林2012年和2013年的工资，直至扣满24万元，用于支付10年的租金24万元，原告郭少林未提供证据证明其与被告宏鹰公司之间为履行上述租赁协议而被被告宏鹰公司实际扣除了工资及被扣除的工资数额。且原告提供的其他证据也不能证实其在宏鹰公司于2014年3月27日将案涉房产抵押给直埠支行前签订上述租赁协议、已实际占有使用案涉房产或部分案涉房产。因此，原告主张的租赁协议有效、其对部分案涉房产享有租赁权，本院不予采信。其要求确认租赁协议有效及保护其租赁权的诉讼请求，本院不予支持。其诉讼请求中还涉及诉讼费用的负担，因诉讼费用不属于诉讼争议的事项，故诉讼费用由谁承担不属于诉讼请求范围，不予列入判决主文内容。诉讼费用的负担，由本院决定。被告宏鹰公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，鉴于本案事实已查清，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告郭少林的诉讼请求。
案件受理费4900元，由原告郭少林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判长 郭幼芬
审判员 许 君
审判员 叶 江
二〇一七年十一月七日
书记员 俞哲萍