广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1102民初2235号原告：覃运超，男，1981年10月11日出生，壮族，住广西梧州市万秀区。原告：石姿雅，女，1980年10月13日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。委托代理人：刘雄新，女，1977年6月10日出生，汉族，住八步区。被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。法定代表人：覃展敏，董事长。委托代理人：陈新刚，公司员工。委托代理人：欧兴国，广西桂三力律师事务所律师。原告覃运超、石姿雅诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理后，依法由审判员莫衍扬适用简易程序于2017年7月24日公开开庭审理本案。原告委托代理人刘雄新及被告委托代理人陈新刚、欧兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金51141元（暂计2016年4月1日至2017年3月6日，违约金计算按日万分之三的标准计算，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贺州市鞍山西路83号的桂东汇豪国际城第11幢1单元1305号商品房一套，总金额395525元，交房时间是2015年12月31日前；合同第九条约定被告逾期交房的违约责任：······逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。签订合同后，原告按约定付清了全部购房款。截至起诉之日，原告仍未收到被告的交房通知，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋并未施工。被告逾期交房，构成违约，侵害原告的合法权益，为此，特向法院提起诉讼。原告对其陈述事实向法院提供的证据有：1、商品房买卖合同；2、贺州市房屋交易管理中心的证明;3、企业信用信息公示报告；4、销售不动产统一发票；5、《关于汇豪10#-13#楼交房的情况说明》、《情况汇报》；6、《关于对信访人黄兰信访事项的回复》；7、《关于对黎修桥等人信访事项的答复》；8、汇豪房合字第12-1-2405号商品房买卖合同、汇豪房合字（2016）第12-1-2102号商品房买卖合同、汇豪房合字第12-2-1904号商品房买卖合同。被告桂东公司辩称，1、关于原告的诉请继续履行合同，被告没有异议，但被告遇到困难，2014年贺州市国土局发文给相关部门，被告及十多个单位停止了施工、验收等手续。被告被迫停工该项目建设，这是行政部门决议，导致被告施工不能，拖延施工进度，导致不能交房。2、关于逾期交房天数问题，根据原告与被告签订的商品房买卖合同第8条约定被告可顺延交房的事由，所以被告应当扣除延期施工顺延交房天数是271.5天。3、原告主张违约金计算按国家万分之三标准计算没有事实和法律依据，双方签订的合同已经明确约定是按照万分之一标准计算。被告桂东公司对其辩称向法院提供的证据有：1、停水通知8张；2、停电通知11张；3、中高考、公务员考试停工通知5张；4、气象资料《2012年-2016年贺州市八步降雨实况》；5、2013年1月-2015年5月《监理月报》。证据1-5证明在汇豪国际12#楼工程施工过程中由于停水、停电、中高考、下雨等原因延误工期183.5天；因地质原因、桩基塌陷等原因延期工期88天；以上两项导致延误工期271.5天的事实。6、贺州市住房和城乡建设局《关于汇豪国际城广豪阁报建的函》；7、贺州市国土资源局《关于暂停办理改变土地用途和容积率等规划设计条件项目相关审批手续的函》。证明被告于2014年12月24日起，因政府部门暂停了被告及贺州市相关的10个施工项目，不予报建、竣工验收、销售许可等审批手续，导致被告无法正常施工，拖延了施工进度，不能按期交房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告证据1三性没有异议，对证据2-3没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告证据4、5，与本案有关联,本院予以认定。对原告证据6、7、8，与本案无关联,本院不作为本案的定案依据。对有争议的证据的事实，本院认定如下：被告证据6关于汇豪国际城广豪阁报建的申请报告，贺州市住房和城乡建设局关于汇豪国际城广豪阁报建的函是关于广豪阁的报建的情况，与本案无关，本院不予认定。被告证据7国土局的函，因涉案12号楼已经在建设中，已取得销售许可证，尚未竣工，不存在函中“暂停办理报建、竣工验收、销售许可等审批手续”的情形，该证据与本案无关，本院不予认定。根据被告提交的证据，11、12号楼从2013年1月开始施工至2015年5月被告停工，被告因停水、停电导致延误工期15天；因中高考停工导致延误工期8天；因降雨（中雨以上）导致延误工期115天；因桩基延误工期20天。扣除停电与降雨重合的4天，以上共计延误工期154天。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告覃运超、石姿雅与被告桂东公司签订《商品房买卖合同》，约定：桂东公司将贺州市鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城第11幢1单元1305号房出卖给原告，房屋总价款395525元；第八条约定出卖人应在2015年12月31日前将具备下列第五种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方签字单体验收合格；但如遇有下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力；二是国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为；三是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。签订合同后，原告依约支付了全部购房款。桂东公司在施工建设期中，因桩基塌陷导致工程延误的天数为20天。根据2013年1月-2015年5月的《监理月报》，结合《停水通知》、《停电通知》、中高考、公务员考试停工通知以及贺州市气象科技服务中心出具的《2013年-2016年贺州市八步区降雨实况》，被告在工程施工过程中受降雨、停水停电、中高考等因素影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为134天。因此，被告桂东公司可据实予以延期的天数为154天。约定的交房期限到后，被告未按时交房。为此，原告诉至法院，请求被告交房和支付逾期交房违约金。本院认为：原告与被告之间的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照约定履行自己的义务。被告未按约定交房，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告继续履行合同义务，本院予以支持，但涉案房屋尚未竣工验收，未达到合同约定的交房条件，被告应积极处理，尽快复工，及时履行交房义务。关于逾期交房的违约金。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，但是被告桂东公司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告桂东公司应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告桂东公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等，因此，被告桂东公司据实延长履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。关于违约金计算的标准。合同约定出卖人逾期交房的按买受人已付房价款的万分之一支付每日逾期违约金，原告主张按每日万分之三计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告请求增加违约金，但其并未提交证据证明其损失，原告主张按每日万分之三计算违约金，没有依据，本院认为应按合同约定的每日万分之一计算。《商品房买卖合同》约定的交房期限为2015年12月31日前，现被告仍未将符合合同约定条件的房屋交付原告，被告应按已付款的万分之一从2016年1月1日起至实际交房之日向原告支付违约金，原告主张从2016年4月1日开始计算违约金，是原告的自由处分权，本院予以确认。暂计至2017年3月6日，被告逾期交房339天，扣除可以延期的154天，被告违约185天，被告应支付的逾期交房违约金为7317元（395525元×0.1‰×185天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应继续履行合同义务，及时将符合合同约定条件的房屋交付原告覃运超、石姿雅。二、二、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告覃运超、石姿雅支付逾期交房违约金7317元（暂计至2017年3月6日，之后的计算至被告实际交房之日止）。本案受理费1079元，减半收取540元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担77元，由原告覃运超、石姿雅承担463元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审判员  莫衍扬二〇一七年八月十五日书记员  何丽靓