浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2008）安民二初字第559号
原告。反诉被告）：潘正相。
委托代理人：赵顺庆。
被告。反诉原告）：安吉县金坤家具有限公司。
法定代表人：沈掌坤。
委托代理人：陈国芳。
委托代理人：朱涛。
原告潘正相为与被告安吉县金坤家具有限公司租赁合同纠纷一案于2008年3月7日向本院提起诉讼并同时提出财产保全申请，同日，本院立案受理，并作出（2008）安民二初字第559-1号民事裁定书对原告的财产保全申请予以准许。2008年3月31日，被告就原告的起诉提起反诉，经审查，本院也予以受理，并依法组成合议庭，分别于2008年5月5日、2008年7月11日、2008年9月10日对原告潘正相（反诉被告）（以下简称原告）诉被告安吉县金坤家具有限公司（反诉原告）（以下简称被告）租赁合同纠纷一案三次公开开庭进行了合并审理。原告潘正相及其委托代理人赵顺庆，被告安吉县金坤家具有限公司法定代表人沈掌坤的委托代理人陈国芳、朱涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年6月13日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将坐落在安吉祥友工业园区主厂房［土地使用权证为安吉国用（2006）第21325号］出租给被告使用；租赁期限为一年，即自2007年7月10日起至2008年7月9日止；租金23.5万元。合同签订后，原告按约履行了合同，被告也依约支付了租金。2008年1月28日的雪灾，压毁了该租赁厂房。上述事实有租赁合同、现场照片等证据可以证实。原告认为，该房屋的被毁系在被告租赁期间，且被告对该房进行了受灾保险，为此，原告为保护其财产所有权，于2008年3月7日诉请判令被告对原告的厂房进行修复或作价赔偿（预定价为99万，待评估后作相应调整），后经本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条向原告行使释明，原告于2008年8月29日变更诉讼请求为要求被告支付从中华保险公司获取的保险金681615元；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告的诉请不能成立。原告要求被告对厂房进行修复没有事实和法律依据，被告承租的厂房系简易钢架结构，因雪灾被压毁，而非被告主观上的过错，是为不可抗力，不属于被告的违约行为。被告对租赁房屋的毁损不承担法律责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期间的维修责任在出租方，即维修责任应由原告负责。原告变更的诉讼请求与原来的诉讼请求属两个完全不同的法律关系，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定的法院释明变更的范畴。
被告针对原告的起诉，反诉称，2007年6月13日，原、被告确实如原告所述签订了一份《租赁合同》。合同签订后，被告即按约定付清了23.5万元租金，原告亦将厂房（钢架结构的简易厂房）交付了被告。不料，被告在使用过程中，由于原告提供的厂房不符合质量要求，在2007年1月28日的大雪中被全部压毁，致使当时在厂房内作业的职工被压伤、价值241754元的库存物品及机器设备被损毁。此后，原告于2008年2月22日在切割钢梁清除被压毁的厂房残物时，其施工产生的火星掉进厂房内又引起火灾，导致反诉人价值10万元的物品被烧毁。事故发生后，被告被迫停工多日，因无法及时供货又遭外商巨额索赔，经济上蒙受了重大损失。自厂房倒塌后，原告至今没有修复，被告亦早已另租他处，原《租赁合同》已经无继续履行的必要。上述事实，由相关证据证实。故被告反诉诉请判令原告赔偿被告各类经济损失250254元（雪灾造成职工受伤的医疗费、误工费等8500元；雪灾造成被告原盘锯和气磅损失6000元，存货、原材料135754元；火灾中的成品损失10万元）；判令原告与被告之间的租赁合同解除，并责令原告退还剩余租金104443元；本案反诉费由原告承担。
原告辩称，被告请求的损失数额不客观。倘若有损失，被告在本案中不具有请求权，因此原告不应当成为赔偿义务人。租赁合同未解除，返还租金的理由不能成立。
原告为证明自己的主张向本院举证如下：
证据一、安吉国用（2006）第21325号土地使用权证复印件1份，用以证明原告对于该租赁房屋享有物权。
被告质证对其真实性、合法性无异议。但认为不具有关联性，该证据只能反映土地使用权是原告，不能证明该租赁房屋符合安全、质量要求。
证据二、租赁合同1份，用以证明原、被告于2007年6月13日签订了一份房屋租赁合同，约定租赁期限自2007年7月10日起至2008年7月9日止，同时还约定了租赁期间双方的权利义务。
被告质证对其真实性无异议。但认为，该证据不能证明原告的诉讼主张，合同第三条第3项中约定房屋在租赁期间由原告进行管理和维修，只是在一些细节上由被告维修，重大维修责任不在被告，合同第五条第1项，约定的是租赁期满后被告应将租赁物返还，而本案租赁房屋在租赁期限尚未届满就因雪灾这一不可抗力原因而毁损，不属于被告违约行为。
证据三、照片1组，用以证明厂房被雪压毁的事实。
被告质证对其真实性无异议。只是第一份照片中左边的6张所反映的房屋不属于本案争议的范围。
被告就本诉部分未向本院举证。
被告为证明自己的反诉主张，向本院举证如下：
证据一，中华联合财产保险股份有限公司（以下简称中华保险公司）的赔案联系记录单草稿1页及财产保险综合险投保单、明细单6页，用以证明被告对本案诉争的租赁物向中华保险公司进行了投保，中华保险公司对雪灾遭受的损失及原告在施工后引起火灾所受的损失进行了核损，初核损失为57万余元，其中雪灾受损的租赁房屋初步核损的数额是420750元，没有扣除免赔率是44万元多，存货15790元，半成品95693.60元。该记录单中第1.2.项固定资产不属于租赁物，而是被告自有；火灾损失，初步核损为成品10万元。投保人为被告，受益人也是被告，投保标的中的部分固定资产、钢棚属于本案的租赁房屋，还有库存物品、机器设备、成品、半成品等。
原告质证认为，该证据中中华保险公司与被告对于损失部分并未达成协议，是不能确定的数额。中华保险公司核定上述租赁房屋为每平米150元，低于市场价格。故该证据不能作为有效证据采信。
证据二、安吉县消防大队出具的证明1份，用以证明2008年2月22日在租赁房屋内发生火灾的事实。
证据三、由安吉县消防大队拍摄的照片14张，用以证明火灾后现场的情况，及被告要求赔偿损失的依据之一。
证据四、发票4份，证明雪灾中受伤的职工进行治疗的凭证，总额是4000元。
证据五、病历两份，用以证明受伤职工的治疗情况。
原告质证对证据二的真实性无异议，但对被告主张的事实有异议：该“证明”不能证明原告也有过错责任，只有出具了火灾责任认定书，才能认定责任人。对证据三的真实性、关联性无异议，房屋被压毁后造成了成品的损失可从中华保险公司得到理赔，况且中华保险公司已经进行了核实。证据四、五与本案无关联性，人身损害是与本案不同的另一种法律关系，应当由受伤人本人另行起诉。
证据六，雪灾后拍的租赁房屋的钢架结构与地层的连接处的照片6张，用以证明地层与钢架结构连接不符合质量要求，是导致倒塌的重要原因。
原告认为证据六为超过举证期间的证据而不予质证。
原告为证明自己就反诉部分的反驳主张，向本院举证如下：
证据一、拆房协议1份，用以证明拆房是承揽关系，因拆房造成的物品损害责任应由承揽人董某承担的事实。
证据二、陈某的出庭证言及书面证词1份，证人陈述自己是以原告代理人的名义与董某签订拆房协议，签订合同时只看了其身份证和安全保险证，没有让他出示建设上岗证。拆房时，存放的物品有机器、半成品、报废的家具等，协议签订后两天，上述物品都搬完了，火灾是董某在割钢棚时落下的火星引起的，火灾发生时值钱的东西已经搬完了。
证据三、董某的出庭证言及书面证词1份，证人陈述证人在割钢棚前让被告把东西都搬走，但被告认为存留的东西都是不值钱的不肯搬，结果被落下的焊割火星点燃，发生了火灾，火灾时有一些椅子皮和烂的条子和一点机器设备。
证据四、来源于中华保险公司的勘察记录1份，用以证明该记录第一条已经告知被告将毁损的物品留在现场，完好的物品拉回厂里。
原告以证据二、三、四，共同证明火灾发生时现场未存留完好的物品。
被告质证对证据一的真实性无异议，对于原告所要证明的目的有异议，原告明知董某没有建设资格证的情况下，把该项目交由他承建，存在主观上的过错，原告应该承担火灾的损失。对证据二的真实性有异议，证人与原告之间有利害关系，其证词与客观事实不符。对证据三，证人陈述的遗留物品为报废物品不是事实。证据四被告没有收到过，且记载的是第二次事故对被告的建议，而第二次事故是指火灾，落款却是2008年2月20日，故该证据与事实有矛盾，不能作为有效证据认定。
本院依职权向中华保险公司调取了赔案联系纪录单1份，组织双方质证。
原告质证对其真实性无异议。涉及本案的诉请标的物为该赔案联系纪录单（一）项中的第2项“租赁钢结构厂房损失”为757350元，还应扣除10%的免赔率。
被告质证对其真实性也无异议。但认为该联系单双方最终未确认，是中华保险公司的单方面行为。上面的数字与原来协商时不符，不能作为定案的依据。被告就该租赁房屋投保的标的是99万元，只仅于被告与中华保险公司之间的保险法律关系有效，于原、被告之间的租赁合同关系并不有效，故原告诉请要求恢复厂房原状，并以该99万元作为诉请依据不能成立。
本院对上述证据认证如下：
原告本诉部分举证的证据一、二、三，被告质证对其真实性未提出异议，经审查，原告所举证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。
被告反诉举证的证据一，中华保险公司赔案联系记录单未有中华保险公司签章确认，本院对其三性无法认定；原告对财产保险综合险投保单、明细单未提出异议，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定；证据二，原告质证对其真实性没有异议，本院对租赁房屋于2008年2月22日发生火灾的事实予以认定；证据三，原告对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予认定；证据四、五，原告对其关联性提出异议，经审查，证据四、五缺乏关联性，本院不予认定；证据六，照片只是客观事物的成像，不能证明本案诉争的租赁物质量等实质问题，故证据六不能作为认定本案事实的证据。
原告反诉部分举证的证据一，该拆房协议是原告内部就火灾责任的承担问题，与本案没有关联性，该证据不属于认定本案事实的证据；证据二、三，证人陈某与原告有利害关系，证人董某与火灾责任有利害关系，其证言均与中华保险公司的赔案联系纪录单反映的事实不符，本院对证据二、三不予认定；证据四，被告质证没有收到过，且是中华保险公司的一项建议，不能反映客观事实，本院对此不予认定。
本院调取的中华保险公司赔案联系纪录单，经双方质证对其真实性没有异议，但被告质证认为该纪录单未经保险合同双方协商系中华保险公司单方行为，对此被告未能提供保险理赔须经保险合同双方协商的依据，且该纪录单理赔的数额远大于被告自己举证的赔案联系纪录单草稿记载的理赔数额，故本院对被告的但书质证意见不予采信，对该赔案联系纪录单的证明效力予以认定。
综上，本院认定本案事实如下：
2007年6月13日，原告与被告签订了一份租赁合同，合同约定，原告将坐落于安吉祥友工业园区主厂房［土地使用权证为安吉国用（2006）第21325号］出租给被告使用，租赁期限为一年，即自2007年7月10日起至2008年7月9日止，租金为23.5万元。合同签订后，原告按约履行了合同，被告也依约支付了租金。2007年9月7日，被告就上述租赁房屋等向中华保险公司进行了投保，保险责任期限自2007年9月10日零时起至2008年9月9日二十四时止，租赁房屋的保险金额为99万元，费率为1.2‰，保险合同双方特别约定，事故绝对免赔额为500元或损失金额的10%，两者以高者为准。2008年1月28日，因大雪压毁了上述租赁房屋。2008年2月22日，原告与案外人董某签订了一份拆房协议，在施工过程中，因焊割产生的火星引起火灾。2008年5月13日，中华保险公司对上述雪灾及火灾损失确认了理赔额，核定雪灾损失为900148元，扣除10%的免赔率后理赔金额为810133.20元，其中该租赁房屋的损失为757350元，扣除10%的免赔率后理赔金额为681615元；核定火灾损失为100000元，扣除20%的免赔率后理赔金额为80000元。两项合计890133.20元。中华保险公司已依据本院的（2008）安民二初字第559-1号民事裁定书及协助执行通知书将上述890133.20元转入本院帐户。
本院认为，原告潘正相与被告安吉县金坤家具有限公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，为合法有效。当既不可归责于出租人，又不可归责于承租人的雪灾事由发生后，上述租赁房屋毁损，原告作为物之所有权人应负担此种情况下租赁物毁损灭失的风险。而承租人可请求减少租金或者不支付租金。
被告据于租赁合同而产生的保险利益向中华保险公司进行了投保，不违反《中华人民共和国保险法》的有关规定，被告与中华保险公司的保险合同为合法有效。该保险合同中的保险标的含上述租赁房屋，而租赁房屋的所有权人为原告，被告的保险利益源于《中华人民共和国合同法》关于租赁合同规定的因保管不善等情形所应承担的赔偿责任，而雪灾造成保险标的的损失不属于被告应承担的责任，但属于上述保险合同的保险责任。现中华保险公司依据保险合同确认应向本案的被告理赔上述租赁房屋因雪灾受损的保险金为681615元，可视为中华保险公司对上述租赁房屋同意理赔的最低保险金，该保险金系上述房屋因雪灾毁损、灭失的价值转化形态，即为上述租赁房屋因雪灾毁损、灭失所得的代位物，原告作为租赁房屋的所有权人可以就该代位物行使权利，即原告变更诉讼请求为要求被告支付从中华保险公司可获取的最低保险金，理由正当，本院予以支持。本院在对本案的审理过程中，基于雪灾事由的特殊性，根据查明的本案事实作出的认定与原告原主张的法律关系不一致，据此对原告予以释明，应属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的范畴。
被告反诉认为原告提供的租赁房屋存在质量问题，但被告未在本院指定的期间内提出质量鉴定申请，也未能提供租赁房屋存在质量问题的证据，故本院对此主张不予采信。被告反诉请求一，要求原告赔偿因雪灾造成的职工人身损害，被告提供的证据不能证明职工人身损害的具体事实及要求原告承担责任的因果关系，故本院对被告的反诉请求一不予支持。反诉请求二，要求原告赔偿因雪灾造成的原盘锯、气磅、存货、原材料损失，本院已如上所述，雪灾为不可归责的事由，物之毁损灭失的风险应由物之所有权人自行负担，且中华保险公司也基于被告的投保对上述损失进行了理赔，故本院对反诉请求二不予支持。反诉请求三，要求原告赔偿火灾中的成品损失100000元，原、被告对火灾系原告施工程中造成的事实无异议，原告应对该起火灾损失承担赔偿责任，至于是否由施工人承担火灾责任，不影响被告对原告的诉请。由于该火灾损失已由中华保险公司进行了理赔，中华保险公司自赔偿保险金之日起，可在赔偿金额范围内代位行使被告对原告请求赔偿的权利，但不影响被告就未取得赔偿的部分向原告请求赔偿的权利，故本院对被告的反诉请求三就被告未取得赔偿的20000元予以支持。反诉请求四，因雪灾致租赁房屋毁损，原、被告租赁合同的目的无法实现，被告要求解除原、被告之间的租赁合同，只须通知原告即可，无须起诉要求法院判决解除；2008年1月的大雪，压毁了上述租赁物，致被告不能对租赁物进行使用收益，被告基于双方的租赁合同已向原告支付了租赁期的全部租金，被告要求原告退还自雪灾起至租赁期满之日止的租金104443元的诉请符合《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，本院予以支持。原告认为租赁合同未解除，被告不能据此提出返还租金的诉请，于法无据，本院不予采信。
至于中华保险公司已转入本院帐户的保险金，可由原、被告于本判决生效之日后领取相应的保险金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十一条、第九十四条第（五）项、第九十六条、《中华人民共和国保险法》第四十五条第一款、第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：
一、被告安吉县金坤家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告潘正相租赁房屋的代位物即保险金681615元。
二、原告潘正相于本判决生效之日起十日内返还被告安吉县金坤家具有限公司租金104443元。
三、原告潘正相于本判决生效之日起十日内赔偿被告安吉县金坤家具有限公司火灾损失20000元。
四、驳回原告潘正相的其他诉讼请求。
五、驳回被告安吉县金坤家具有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费13700元，财产保全费5000元，反诉受理费3315元，合计诉讼费22015元，由原告负担7230元，被告负担14785元。该款原告已预交，限被告于本判决生效之日起十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判长 余文尧
审判员 黄晓海
审判员 马琴芳
二〇〇八年九月十六日
书记员 于 赟