河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0802民初1387号原告（反诉被告）于觉非委托诉讼代理人张紫薇，河北骥腾律师事务所律师。被告（反诉原告）张洪军委托诉讼代理人张国强，河北山庄律师事务所律师。委托诉讼代理人闫旭，河北山庄律师事务所律师。原告（反诉被告）于觉非与被告（反诉原告）张洪军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于觉非的委托诉讼代理人张紫薇，被告张洪军的委托诉讼代理人张国强、闫旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：原、被告于2012年9月9日签订了《房屋买卖合同》，约定原告狮子沟101国道路北荣基花园别墅A1号（承房权证双桥区字第2009067**号）出售给被告，房价总计495万元，被告于2012年9月10日支付105万元预付款，在2012年10月1日前再付200万元，此时原告将房屋交付被告,剩余款项,被告在2013年1月1日前支付100万元，2013年春节前支付90万元，此时原告将房屋的《产权证》、《契税证》交给被告。合同签订后，被告向原告支付了305万元房款，原告将房屋交付了被告。双方又于2012年10月6日签订了补充合同，约定原告为被告出资10万元用于修整双方交易的房屋及院落，资金从购房款中扣除，自第二次付款之日起，原告及时配合被告进行房屋过户，过户后，被告在2012年12月31日之前付清剩余的180万元。同时，原告在出资10万元修整院落后不再对房屋的质量承担任何责任。合同签订后，原告将房产过户给被告，被告向原告支付了160万元房款，但剩余20万元房款被告却推诿扯皮，原告屡次向被告催款均遭到拒绝，为维护原告合法权益，依据《民事诉讼法》和《合同法》的相关规定，特起诉。请求判令被告向原告支付房款20万元及逾期付款利息，被告承担诉讼费用。原告（反诉被告）提供如下证据：1、房屋买卖合同1份、购房补充合同1份，拟证明被告张洪军尚欠原告购房款20万元。按照合同约定，被告应自2013年1月1日起，向原告支付每天总房款10%的违约金。2、欠据一张，拟证明2012年10月6日，被告张洪军为原告出具欠条，欠购房款180万元。3、照片2张，拟证明红顶车库是于觉非紧邻A1别墅私建车库，即为买卖合同中的两处车库，足以停放两辆车，与涉案车库不是一体。4、照片三张，拟证明于觉非交付的红顶车库为两间，其中面向车库左侧车库门宽2.9米，右侧车库门宽2.4米，为两个车库，停放两台车。5、奥迪A6参数配置图册一张，拟证明原告于觉非交付的红顶车库任意一间均可停放包括奥迪A6在内的小型车，被告张洪军以原告交付的车库只能停放一辆车为由认为不是两处出库，没有事实依据。6、张跃新庭审证言，（2014）双桥民初字第184号案卷第71页，张跃新询问笔录1份，（2015）承民终字第790号卷宗第53页，拟证明涉案车库的建造者为案外人张跃新，并不是本案原告，而且占地不是A1别墅规划土地，也不是荣基花园小区建设用地，是小区院外的集体土体，后被征占，涉案车库建设没有手续，属于违法建筑。7、解凤柱询问笔录1份，（2015）承民终字第790号卷宗第24页，拟证明涉案车库的建造者为案外人张跃新。8、照片2张，勘验笔录和手绘勘验图，（2015）承民终字第790号卷宗第56、57页，拟证明被告要求原告交付的车库为张跃新所建，与张跃新车库和库房为一体，原告没有处分权。9、照片1张，拟证明张跃新所建车库包括涉案车库，与A1房屋不相邻，距离五米有余，占用的土地不是A1房屋附属土地，原为小区院外土地，原告更没有权利将张跃新的车库和库房中间的车库卖与被告。10、照片2张，拟证明张跃新拆除小区院墙后利用院外土地建成车库。被告（反诉原告）张洪军答辩并反诉称，按反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖合同》的约定，反诉人给付购房款305万元，被反诉人即应将转让的标的物交付给反诉人，但反诉人至今已经在约定时间内给付购房款465万元，房屋也办理了过户手续，而被反诉人至今未将院内另一处车库交付给反诉人，反诉人因此暂扣20万元购房款；被反诉人交付房屋时，未结清房屋所发生的水、电、暖费用0.21万元；办理房屋过户手续时，反诉人代被反诉人缴纳了房屋买卖营业税、个人所得税10.192万元；被反诉人还拒绝按合同约定帮助反诉人搞清楚房屋结构等各种情况和关系，给反诉人维修、使用房屋带来困难。被反诉人的行为违反了《房屋买卖合同》第4、7、8、9条的约定，在其完全履行全部合同义务之前，反诉人有权暂扣一定数额的购房款，并有权按第10条约定要求被反诉人给付违约金。基于以上理由，本诉被告提出反诉，请求人民法院查明事实，判令被反诉人立即将承德市下二道河子狮子沟101国道荣基花园别墅A1院内另一处车库和小库房交付给反诉人使用。判令被反诉人偿还反诉人代缴的房屋买卖营业税、个人所得税等10.192万元。判令被反诉人向反诉人给付违约金48.5万元。判令被反诉人给反诉人提供其出让给反诉人的房屋建筑结构、电路、管道图，并保证对其真实性承担责任。判令由被反诉人承担本诉、反诉的全部诉讼费用。被告（反诉原告）提供如下证据：1、房屋买卖合同1份，拟证明于觉非只交一处车库构成违约；出卖房屋的于觉非依法有缴纳营业税、个人所得税的义务，其拒绝缴纳构成违约；于觉非未尽“帮助买受人（张洪军）搞清楚房屋结构等各种情况和关系”的义务构成违约；于觉非有0.21万元水电费未结构成违约；于觉非违约，应按约定给付张洪军违约金。2、购房款收条（2张），于觉非出具。拟证明张洪军在2012年10月6日已经给付购房款305万元，于觉非自2012年10月6日产生交付全部出卖物的义务。3、现场照片9张，拟证明朝南东侧卷帘门后不是车库；三个样式相同卷帘门后面的车库、房屋原来都是于觉非所有；诉争车库、小库房是别墅的整体组成部门，于觉非少交付一处车库构成违约。4、电话录音，拟证明转让给张洪军的标的物包括诉争车库和小库房。5、赵明华证言，拟证明于觉非毁约拒不交付西侧车库构成违约。6、刘秀霞证言，拟证明张洪军未能交付20万元购房尾款是因为于觉非毁约拒绝交付买卖标的物。7、完税证，拟证明于觉非应向张洪军返还营业税、个人所得税等10.192万元。8、房产交易手续费发票，拟证明张洪军已经履行了“过户费用由乙方（张洪军）承担”的合同义务。9、A1别墅房产证。原告（反诉被告）辩称，一、答辩人已经完全履行了《房屋买卖合同》的交付义务，交付内容包括合同中约定的车库。答辩人已经按照《房屋买卖合同》的约定，向被答辩人交付了车库两间，即该合同所称的”两处车库”。该两间车库均可以停放小型车，不存在停放不能的情况。被答辩人通过咬文嚼字曲解合同本意，恶意侵占他人财产，不应得到支持。二、被答辩人起诉所要求的荣基花园Al房屋西侧车库为案外人张跃新所有，是违法建筑，不属于《房屋买卖合同》约定的应由答辩人交付的范围.1、被答辩人另外要求的车库，为案外人张跃新所建，与张跃新的车库和库房为一体，同时建成，处分权不属于答辩人。2、被答辩人另外要求的车库，不仅是违法建筑，而且建在小区外的土地上，为案外人张跃新私自推到小区院墙向外拼张占地所建。包括争议车库在内的张跃新所建的→排三件房屋，都是私占土地的违法建筑。人民法院如果将其中的车库判令交付被答辩人，不仅损害案外人权益，而且根据地随房走的物权原则，被答辩人就可以公然占有不属于其房屋占地甚至不属于荣基花园该小区用地的其他土地，侵犯他人的国有土地使用权。3、被答辩人要求的车库，距离Al别墅距离五米以上，远离Al别墅所附属的土地，从任何角度观察也不属于Al别墅的附属建筑，任何具有一般认识水平的人都不可能产生该车库属于Al别墅附属建筑的误解。被答辩人再如何咬文嚼字，也否认不了涉案车库不附属于Al别墅的事实。三、答辩人与被答辩人签订购房补充合同以前已将向被答辩人交付合同约定的标的物，被答辩人在补充合同中没有主张答辩人交付另外的车库，在此之后被答辩人又向答辩人付款360万元，仍未提出异议，说明被答辩人对房屋及附属物认可。直至答辩人起诉要求全额支付房屋款项时，其才以此为由提出反诉，说明被答辩人一直对房屋及附属物情况明确知晓，要求额外的车库没有事实依据。四、答辩人与被答辩人合同价款485万元，针对的是能够进行产权过户的合法建筑物，其余扩建的前后院和违法建造的车库都属于不动产，但都不能进行登记确权，都不具有市场价值，更不能进行交易。五、在二手房交易中，由买房承担一切交易费用为常见的交易习惯。通常情况下，出卖方所要求的收益为房屋买卖合同净收益，不承担税费。对此，法律没有禁止性规定，双方可以自由约定。被答辩人如果没有对双方约定的“过户费由乙方承担”有充分的理解，不可能在过户时直接缴纳营业税，直至双方诉讼前均未提出返还。被答辩人要求答辩人承担违反合同约定，也违反已经形成交易。六、如果被答辩人认为两处车库包含争议的张跃新所建车库，且房屋过户费当中的房屋买卖营业税应由答辩人承担，答辫人认为双方在订立合同时存在重大误解，该合同应予以撤销，答辩人绝不可能以465万元的价格将Al别墅卖出，法院无权擅自调整合同价款，更无权判令答辩人向被答辩人交付不属于答辩人的标的物。本院经庭审质证，审核双方提供的证据并综合考量质证意见，查明如下事实：原告（反诉被告）于觉非作为甲方与被告（反诉原告）张洪军作为乙方于2012年9月9日签订了房屋买卖合同一份，约定：“1、甲方自愿出售狮子沟101国道路北荣基花园别墅A1、房产证号承房权证双桥区第2009067**号、房产证面积168.82平方米。2、甲方对此房进行了翻建扩建，实有住房二层，共有面积300平方米，阁楼、地下室两处面积共320平方米，房屋附属的不可以拆除的设施（如中央空调、电取暖设备等），院中车库两处，前后院，一并出售给乙方。3、上述房屋等共计售价490万元，另有扩充院落西北角的5万元活动费，总计495万元。4、乙方于2012年9月10日付甲方105万元预付款，在2012年10月1日前再付200万元，此时甲方将房屋交付乙方。5、其余的剩下款项，乙方在2013年1月1日前付100万元，2013年春节之前付90万元，此时甲方将房屋的产权证、契税证交付乙方。7、交付房屋时，甲方负责结清房屋已发生的水、电、暖等费用。8、甲方有义务协助乙方办理房屋过户手续，过户费用由乙方承担，以及土地的过户手续。9、因此房院增建、改建部分较多，又无建房图纸，甲方应帮助乙方搞清房屋结构等各种情况和关系。10、双方必须遵守本合同的各项约定，如发生违约，违约方支付对方违约金，数额为该房款的10%，违约支付期限为违约行为发生15日内。”合同签订后，被告向原告交付了购房款305万元，2012年10月1日，原告将房屋及合同签订的附属物交付给被告，其中包括位于主房西侧，与主房相连，向南开设两个卷帘门但内部没有隔断墙的车库。2012年10月6日，原、被告签订购房补充合同一份，约定：甲方为乙方出资10万元用于修整甲乙交易房屋及院落，资金从购房款中扣除；以后该房屋出现任何质量问题与甲方无关，甲方不承担任何责任；剩余房款180万元乙方必须于2012年12月31日之前付清。如过期不付，每天按购房款的10%给付甲方违约金。被告为原告出具欠条一张：“今欠到房款180万元”。2012年11月20日，被告向承德市双桥区税务局交纳营业税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，共计101920.01元，完税证记载纳税人为于觉非。2012年11月21日，被告在承德市住房和城乡建设局将本案涉及的房屋登记在其名下，房号为承房权证双桥区字第2012060**号，总层数2，建筑面积168.82平方米，套内建筑面积168.20平方米。2013年1月10日，被告给付原告150万元，2013年4月17日被告给付原告10万元，剩余20万元被告以原告未交付另一处车库和小仓库为由拒付。另查明，被告讼争的另一间车库和小库房（以下简称讼争物）位于院落西侧向东开门，与主房相对，北侧与已经交付的车库相连。原告称讼争物属于案外人张跃新所有，不包含在房屋买卖合同范围内。原、被告均承认讼争物无合法手续，且在原审、二审中，案外人张跃新作证主张其系讼争物的建设者、使用者。本院认为，关于本案的主要争议焦点，被告（反诉原告）讼争物是否为原告（反诉被告）应当交付的合同标的物问题。首先，当事人向法院主张的权利应具有合法性即应受法律保护性。本案原、被告对于讼争物为业主未经批准自建均无异议，被告提交的房产证中也不包含车库面积，故依据物权法定原则应认定讼争物不具有法律保护性。双方订立房屋买卖合同之初，讼争物已经建设完成，故基于常理，当事人在交易中能够尽到的合理注意义务，被告张洪军对于房屋产权证上能够进行物权登记的面积为168.82平方米是明确知悉的，对于讼争物未经建设审批也是知悉的。也就是说，被告张洪军在交易之时明确知悉房屋买卖合同中的标的物中仅有面积168.82为平方米的房产为合法建筑，能够进行不动产物权登记，具备不动产物权交付的可能性，但其仍愿意以485万元为对价完成交易。因此，应当认定房屋买卖合同中双方约定的485万元对价，仅能够及于可交付的不动产。现原告于觉非已将面积为168.82平方米的房屋产权变更登记至被告张洪军名下，完成了本次交易中能够进行的不动产物权的交付，被告张洪军应当按照合同约定支付485万元购房款。综上，即便被告张洪军能够证明讼争物为合同标的物，其也不能以原告于觉非未向其交付为由拒不支付购房款。其次，原一审、二审案外人张跃新均对本案讼争物明确提出自己是建设者、所有人和使用人，于觉非无权处分。本次庭审过程中，原、被告双方对于讼争物为案外人张跃新所建并无异议，在此前提下，如果被告张洪军认为其与原告于觉非的房屋买卖合同中包含了张跃新所建的讼争物，应首先举证证明原告于觉非已经合法取得了对讼争物的处分权，否则被告主张交付缺乏事实和法律依据。关于原告于觉非所主张的违约金，因其未明确计算方式，被告张洪军也履行了支付大部分购房款的义务，本院酌定以被告张洪军未付的购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2013年4月18日起计算至判决确定的给付之日。关于被告张洪军所主张的0.21万元水、电费，原告予以认可并同意支付，本院予以支持。根据房屋买卖合同约定过户费用由被告张洪军承担，实际履行过程中被告张洪军也已经实际承担了双方的交易费用。在不损害国家和社会公共利益的前提下，买卖双方对税费承担进行特殊约定符合交易习惯且不违反法律的强制性规定，被告张洪军的该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。因涉案房屋增建、改建部分较多，部分无合法手续且已交付使用四年有余，合同中已经明确记载无建房图纸，故被告张洪军关于原告于觉非向其交付房屋建筑结构、电路、管道图的主张，并保证对其真实性承担责任的诉求，本院不予支持。被告张洪军关于违约金的主张，没有事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张洪军于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）支付购房款200,000.00元，并自2013年4月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付利息至本判决确定的给付之日止。二、原告（反诉被告）于觉非于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）支付水、电费2100.00元。三、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300.00元，反诉案件受理费4850.00元，由被告（反诉原告）张洪军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  李初啸人民陪审员  杨桂琴人民陪审员  李宝健二〇一七年五月三十一日书 记 员  王 媛附页《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。