呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终3037号上诉人（原审被告）：呼和浩特天恒住宅发展有限责任公司。法定代表人：菅雪峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇，内蒙古仁众律师事务所律师。委托诉讼代理人：包冬冬，内蒙古仁众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）裴俊刚，中铁咨询集团有限公司员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：韩燕群，内蒙古远舰律师事务所律师。上诉人呼和浩特天恒住宅发展有限责任公司（以下简称天恒公司）因与被上诉人裴俊刚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天恒公司的委托诉讼代理人李勇、包冬冬,被上诉人裴俊刚及其委托诉讼代理人韩燕群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天恒公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或者依法改判；2、本案一、二审全部诉讼费、评估费用由裴俊刚负担。事实和理由：一、一审法院事实没有查清，导致认定事实错误。1、《拆迁房屋补偿安置协议书》签订时，约定由内蒙古摇坛房屋拆迁有限责任公司（以下简称摇坛公司）承担拆迁征收工作，在履行《拆迁房屋补偿安置协议书》时，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布执行，规定"市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作"，所以依法只能由回民区人民政府征收改造，于是由呼和浩特市回民区土地整理储备中心代表回民区人民政府与上诉人签订《回民区土地整理合作协议书》，由回民区土地整理储备中心完成该地块土地使用权拆迁整理安置回迁户工作。至此，回民区土地整理储备中心代表回民区人民政府成为拆迁主体。因此天恒公司作为本案一审中的被告主体不适格。2、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）基于公平补偿。根据此规定房屋所有权人才能得到补偿，而本案中裴俊刚不具有争议房屋所有权，争议房屋所有权归中铁六局集团呼和浩特铁路建设有限公司所有，因此裴俊刚作为一审原告主体不适格。3、《拆迁房屋补偿安置协议书》的签订主体还有摇坛公司，拆迁实施单位为摇坛公司，应追加摇坛公司为被告或第三人，更有利于查清案件事实。4、回民区土地整理储备中心作为本案的拆迁主体，应作为本案当事人参加诉讼。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，天恒公司按照政府文件的要求，2012年3月5日与回民区土地整理储备中心签订了《回民区土地整理合作协议书》，由回民区土地整理储备中心负责裴俊刚拆迁房屋所在地段的拆迁、安置工作。天恒公司向一审法院提交了申请书，申请追加回民区土地整理储备中心作为本案当事人参加诉讼，而一审法院并未追加，遗漏了重要当事人。5、一审判决认定涉案房屋主体框架还在，门窗水电燃气等配套设施设备已经拆除，不具备居住条件，与判决争议焦点"被告将原告房屋拆除后"说法不一致、相互矛盾。事实上本案一审结束时，本案诉争房屋尚未拆迁。二、一审法院适用法律错误，证据认定不当。1、本案中，因《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，导致《拆迁房屋补偿安置协议书》的履行不能，天恒公司只得退出此项目拆迁补偿工作，该协议因不可抗力终止履行。《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或者全部免除天恒公司的责任。2、裴俊刚一审请求人民法院解除《拆迁房屋补偿安置协议书》，依据法律规定解除协议法律后果应为赔偿直接损失，而裴俊刚作为此房屋使用权人实际所发生的损失仅为因房屋无法居住而产生的过渡费用。房屋实际所有权人中铁六局集团呼和浩特铁路建设有限公司的实际损失，也仅是51.58㎡的被拆迁房屋的评估损失，而一审不顾天恒公司提出的评估异议申请，对不存在的回迁房屋进行了评估，以致发生错判。三、天恒公司在庭审中提交的所有证据，一审法院未在判决书中做出认定，程序不合法。一审中天恒公司在举证期限内向法院提交了内蒙古自治区人民政府办公厅关于贯彻落实国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关事宜的通知（内政办发[2011]68号）、回政发[2011]52号、回政发[2011]38号、呼政发[2012]26号等文件、回民区政府下发的星河御园规划范围的房屋征收公告、天恒公司与回民区土地整理储备中心签订的回民区土地整理合作协议书、裴俊刚与政府工作人员通话录音等足以影响案件结果的一系列证据，证明天恒公司因不可抗力无法履行协议，而由政府负责拆迁及安置裴俊刚。回民区政府与裴俊刚已经达成货币补偿意见后，裴俊刚拒绝接受的事实。一审法院未对天恒公司有利的证据作出认定，明显偏袒了裴俊刚，判决不公。裴俊刚辩称：一、天恒公司上诉主张不能成立。1、裴俊刚未与回民区土地整理储备中心签订过房屋拆迁补偿协议，回民区土地整理储备中心不是合同的相对方，更不能成为本案的诉讼当事人，天恒公司作为合同的相对方，对其违约行为应承担民事责任，其不能以与回民区土地整理储备中心签订的《回民区土地整理合作协议书》来对抗《拆迁房屋补偿安置协议书》。回民区土地整理储备中心非合同相对方，一审未追加其作为本案当事人参加诉讼符合法定程序。2、涉案房屋产权并不存在争议，裴俊刚作为房屋所有权人已按《星河御园二、三期改造拆迁补偿安置方案》备注中的规定，将产权证交付天恒公司，天恒公司交原发证部门注销。《拆迁房屋补偿安置协议书》明确约定产权归属为私产，产权人为裴俊刚，产权号为2010016。3、天恒公司雇佣摇坛公司具体实施拆迁工作，摇坛公司不是拆迁人，与裴俊刚不存在法律关系。一审不追加摇坛公司参加诉讼符合法律规定。4、2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第35条明确规定"本条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理"。天恒公司于2010年取得涉案房屋呼拆许字（2010）第143号《房屋拆迁许可证》。该时间在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前，故涉案房屋拆迁不适用该条例的规定，不属于不可抗力事件。5、裴俊刚已经将房屋交付天恒公司，一审法院认定的天恒公司拆迁进度如何，不影响本案事实的认定。二、本案不属于不可抗力致使合同目的不能实现，天恒公司未按合同约定为裴俊刚回迁安置房屋，已构成根本性违约并致使合同目的不能实现，根据合同法规定，裴俊刚有权解除合同。双方签订《拆迁房屋补偿安置协议书》约定回迁房屋面积为122.02平米，由于天恒公司无法按照合同约定交付房屋，合同目的不能实现，裴俊刚损失的是122.02平米房屋所有权，根据合同法第113条，裴俊刚有权就全部损失获得赔偿。三、一审中天恒公司提交的证据已经经过举证、质证程序，因与本案无关联性，一审未将天恒公司提交证据写入判决内容，上述程序符合法律规定。裴俊刚向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》；2、判令天恒公司赔偿裴俊刚房屋损失495375.4元（依照评估结果以每平米6470元，共122.02平方米进行计算，减去房屋差价294094元）；3、判令天恒公司退还裴俊刚已付的88228.2元购房首付款，并赔偿利息损失（按银行同期同类贷款利率6%计算，自2011年3月4日计算至实际履行之日）；4、判令天恒公司赔偿裴俊刚租房费用，按照评估结果每月2140元的标准，自2014年3月4日计算至实际履行之日；5、评估费12342元、诉讼费6300元由天恒公司承担。一审法院认定事实：1、2011年3月4日，裴俊刚、天恒公司签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，约定由天恒公司将裴俊刚位于新华桥北街设计楼1单元3号建筑面积51.58平方米的房屋拆迁，天恒公司为裴俊刚换购位于原址新建的××园号122.02平方米房屋，换购房屋裴俊刚需补差价314821元，扣减天恒公司应给付裴俊刚的补偿、补助、奖励等20727元（其中包括36个月的过渡费14855元），裴俊刚还需向天恒公司支付房屋差价款294094元。2、2011年3月4日，裴俊刚向天恒公司缴纳星河御园8A-1-16-1601号回迁房屋差价首付款88228.2元。3、经一审法院委托内蒙古科瑞房地产土地评估有限公司，于2016年12月19日作出的内科瑞估（咨）字[2016]第0010号评估报告。评估结果为呼和浩特市回民区新华桥北街星河御园同地段同类房屋（16层122.02平米）的住宅房地产市场价格为：6470元/每平方米，租金为2140元/月。裴俊刚因此次评估花费评估费12342元。4、涉案房屋目前主体框架还在，门窗水电燃气等配套设备、设施已经拆除，不具备居住条件。5、天恒公司至今未为裴俊刚回迁安置房屋。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，争议焦点为：一、双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》应否解除；二、合同解除后，天恒公司应否赔偿裴俊刚房屋损失、租金损失及评估费损失；三、天恒公司应否退还裴俊刚回迁房屋差价首付款及利息。对于第一个争议焦点，双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定："有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约的行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形"。本案中，依据《房屋拆迁安置补偿合同》约定，天恒公司应为裴俊刚回迁原址新建的××园号122.02平方米房屋，裴俊刚向天恒公司缴纳294094元，其中首付款88228.2元。天恒公司未为裴俊刚回迁安置房屋，已经构成违约并致使合同目的不能实现，符合法律规定的合同解除条件。故对于裴俊刚主张判令解除裴俊刚与天恒公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》的诉讼请求，予以支持。对于第二个争议焦点，双方签订《房屋拆迁安置补偿合同》后，天恒公司将裴俊刚房屋拆除后，未能为裴俊刚回迁安置房屋，双方合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，合同解除后，裴俊刚有权向天恒公司主张赔偿房屋损失、租房损失及评估费损失。对于房屋损失额的确定，依据内蒙古科瑞房地产土地评估有限公司于2016年12月19日作出的内科瑞估（咨）字[2016]第0010号评估报告书确定的单价及裴俊刚、天恒公司在《房屋拆迁安置补偿合同》确定的面积计算扣减其应缴纳的购房差价款为495375.4元（6470元/平方米×122.02平方米-294094元）。对于房屋租金的确定，依据内蒙古科瑞房地产土地评估有限公司于2016年12月19日作出的内科瑞估（咨）字[2016]第0010号评估报告书确定的租金标准，对于房租损失计算期限，因2011年3月4日至2014年3月3日的住房损失已经以过渡费的形式予以给付，故应从2014年3月4日起算，计算至实际履行之日。对于评估费依据裴俊刚提供的评估费票据确定为12342元。对于第三个争议焦点，关于天恒公司应否退还裴俊刚已付的购房首付款及赔偿利息问题。依据双方约定天恒公司为裴俊刚回迁安置房屋裴俊刚应向天恒公司缴纳房屋差价款294094元，裴俊刚已经缴纳88228.2元，因裴俊刚在主张房屋损失时已将应缴纳的差价款294094元全部扣减，故天恒公司应当退还裴俊刚已付房屋差价首付款88228.2元。对于裴俊刚主张的利息损失，依据双方约定裴俊刚回迁房屋需向天恒公司缴纳房屋差价款，故裴俊刚主张天恒公司支付利息无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告裴俊刚与被告呼和浩特天恒住宅发展有限责任公司于2011年3月4日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》；二、被告呼和浩特天恒住宅发展有限责任公司于本判决生效后十日内一次性退还原告裴俊刚购房首付款88228.2元；三、被告呼和浩特天恒住宅发展有限责任公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告裴俊刚房屋损失495375.4元、租金损失（按照2140元/月的标准，从2014年3月4日计算至实际给付之日止）及评估费损失12342元；四、驳回原告裴俊刚其他诉讼请求。本院二审期间，天恒公司提交了《呼和浩特铁路局住房证》，拟证明裴俊刚就涉案房屋不具有的所有权。裴俊刚对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。本院对《呼和浩特铁路局住房证》的真实性认可，本院认为，天恒公司为裴俊刚出具《回迁证明单》住房属性一栏为私产，2011年3月4日为裴俊刚出具《回迁证明单》至2016年8月5日裴俊刚提起本案起诉，天恒公司对涉案房屋的性质没有提出过异议，表明天恒公司对涉案房屋的性质是不存异议的。天恒公司还提交了一份新华街道办事处工作人员与裴俊刚的通话录音，拟证明裴俊刚同意政府货币补偿方案。本院认为，该录音对双方进行货币补偿的最终数额并没有达成一致，故天恒公司不能以此主张免除责任。天恒公司二审中申请追加呼和浩特市回民区土地整理储备中心为本案的被告参加诉讼。本院认为，回民区土地整理储备中心不是《房屋拆迁安置补偿合同》的一方当事人，根据合同的相对性，天恒公司申请追加呼和浩特市回民区土地整理储备中心为被告的申请没有依据，依法不予支持。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案的当事人是否适格，是否缺少诉讼当事人；二、裴俊刚要求天恒公司承担相应的赔偿责任或补偿责任有无事实及法律依据，一审判决是否正确。针对焦点一，天恒公司主张本案主体不适格的主要理由有：第一，因国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布执行，该条例规定"市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作"，天恒公司主张本案所涉房屋只能由回民区人民政府征收改造，天恒公司作为本案的被告主体不适格。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定："本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁"。根据上述规定，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施（2011年1月21日）之前已经依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的《城市房屋拆迁管理条例》。本案中天恒公司取得拆迁许可证的时间为2010年，故天恒公司与裴俊刚签订《拆迁房屋补偿安置协议书》并对涉案房屋实施拆迁并不违反法律的规定，天恒公司作为本案的被告主体适格。第二，天恒公司主张根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，房屋所有权人才能得到补偿，涉案拆迁房屋的所有权归中铁六局呼和浩特铁路建设有限公司所有，裴俊刚不是涉案房屋的所有权人，故裴俊刚的原告主体不适格。根据前文论述，本案属于继续沿用原有的《城市房屋拆迁管理条例》的情形，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定："城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例"。第十三条规定："拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过度期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议"。根据上述规定，与拆迁人签订订立拆迁补偿安置协议的包括所拆迁房屋的承租人、房屋所有权人及使用权人。裴俊刚属于被拆迁人范围，天恒公司与裴俊刚签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，裴俊刚的原告主体适格。第三，天恒公司主张摇坛公司作为《拆迁房屋补偿安置协议书》的签订主体应该作为本案的被告或第三人参加诉讼。根据庭审查清的事实，摇坛公司系天恒公司委托，天恒公司是实际的拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，拆迁人应当依照本条例的规定对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。天恒公司取得拆迁许可，对涉案地段进行拆迁，是房屋的实际拆迁人，是承担补偿、安置的义务的主体，摇坛公司不是本案的当事人。第四，天恒公司主张2012年3月5日回民区土地整理储备中心与天恒公司签订《回民区土地整理合作协议书》，回民区土地整理储备中心负责天恒公司涉案地段的拆迁及安置工作，应作为本案的当事人参加诉讼。本院认为，本案裴俊刚依据《拆迁房屋补偿安置协议书》起诉天恒公司，回民区土地整理储备中心不是该协议书的一方当事人，不需要参加本案的诉讼。天恒公司与土地整理储备中心签订《回民区土地整理合作协议书》约定的是天恒公司与土地整理储备中心的权利、义务，根据合同的相对性，土地整理储备中心不是本案的当事人。针对焦点二，关于《拆迁房屋补偿安置协议书》是否解除及解除后责任承担问题。第一，本案因天恒公司未履行交付房屋的义务致使协议目的不能实现，《拆迁房屋补偿安置协议书》的解除条件成就，裴俊刚主张解除的请求应予支持。第二，天恒公司主张《拆迁房屋补偿安置协议书》因不可抗力终止履行，应部分或者全部免除责任，并提交了相关政府文件、征收公告、《回民区土地整理合作协议书》等证据证明天恒公司由于不可抗力退出涉案项目拆迁工作。本院认为，相关法律的颁布及政策实施如果造成合同履行不能，天恒公司可以以不可抗力进行抗辩，但本案中天恒公司提交的政府文件没有否定已经签订的拆迁房屋补偿安置协议书。本案不属于不可抗力事件，如前文所述，本案属于继续沿用原有的《城市房屋拆迁管理条例》的情形，天恒公司与裴俊刚签订《拆迁房屋补偿安置协议书》并没有违反法律的规定，应该按照约定履行其合同义务。即使如天恒公司所述其应政府文件要求退出项目，与回民区土地整理储备中心签订《回民区土地整理合作协议》属于不可抗力的理由成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定"当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明"。天恒公司亦应在政府文件接收后（2011年）及时告知裴俊刚，并解除《拆迁房屋补偿安置协议书》。而天恒公司在本案诉讼中（2017年）才主张因不可抗力免除责任，其抗辩理由不成立，依法不应予以支持。第三，天恒公司主张按照裴俊刚的实际损失进行赔偿。本院认为，双方签订《拆迁房屋补偿安置协议》真实有效，受到法律的保护，天恒公司应当按照《拆迁房屋补偿安置协议》约定对裴俊刚进行赔偿。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。按照《拆迁房屋补偿安置协议》约定，天恒公司应交付的是122.02平米的房屋，自2011年达成拆迁协议至本案起诉。裴俊刚完全按照《拆迁房屋补偿安置协议》中约定履行，房屋已经被部分拆除，天恒公司至今没有交付回迁的房屋。裴俊刚主张按照合同履行后可获得的利益计算其损失，即按照合同约定回迁122.02㎡房屋计算赔偿数额符合法律规定。一审对损失的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，天恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9760元，由上诉人呼和浩特天恒住宅发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴铁刚审 判 员 杨蔚堃代理审判员 韩东妹二〇一七年十一月十日书 记 员 贾沛然