河北省迁西县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0227民初1586号原告：广东康景物业服务有限公司唐山分公司，住所地：唐山市迁西县长城北路东侧（东湖湾A11底商）。负责人：韩铁成，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：满顺为，男，1968年1月7日出生，满族，现住迁西县。系该公司副经理。委托诉讼代理人：曹君英，女，河北乾伦律师事务所律师。被告：马艳，女，1979年11月18日出生，汉族，个体工商户，现住迁西县。原告广东康景物业服务有限公司唐山分公司与被告马艳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告广东康景物业服务有限公司唐山分公司委托诉讼代理人满顺为、曹君英、被告马艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东康景物业服务有限公司唐山分公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付物业费4754.54元；2.请求被告承担本案诉讼费。事实和理由：本案被告马艳是迁西县津西东湖湾123095室业主，原告为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《物业服务合同》第三十三条约定：“业主违反本合同第十三条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，乙方有权要求业主补交”。现被告违反双方签订的协议内容，无故拖欠12号楼123095室自2015年10月19日至2017年5月31日的物业费4754.54元。此间，经原告多次催缴被告仍然拒绝交纳。被告上述行为，严重侵害了原告及广大业主的合法权益，并给原告运营造成不利影响。请求法院支持原告诉讼请求，依法判令被告支付无故拖欠的物业费。被告马艳辩称，一、2014年买房交钥匙后，被告发现地暖坏了，被告就找到物业。物业检查了两三次，被告把钥匙交给了物业，修地暖时物业将被告家屋内地暖刨了几处。因为地暖的问题房屋一直没装修，被告至今在外租房居住。从2014年至今被告一直在找，至今地暖未修。因为与物业、开发商有纠纷，装修公司也不给装修，现在房子一直是毛坯房未装修。被告也找过开发商的工程部要求延长房屋质量保质期，但开发商不同意。根据物业服务合同，房屋质量合格后物业才会接手，物业接手后房屋出现质量问题不能说与物业一点关系没有。质量保证合同是原告签订的，按照合同规定原告就有义务对房屋质量负责。被告买的是新房，房屋有质量问题肯定和原告有推脱不掉的责任。责任大小另行再定，但肯定是有关系，不能全部推给开发商。二、被告没在东湖湾住，原告所说的服务被告没有享受过，要求将被告已交的一年的物业费退给被告。原告为证实自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、营业执照复印件，用以证明原告是依法成立的物业服务企业；证据二、资质证书复印件，用以证明原告具备一级物业服务资质；证据三、物业服务合同复印件，用以证明原、被告存在物业服务合同关系，被告应履行缴费义务；证据四、日常清洁合同及验收表、保安服务合同及验收表、绿化保养合同及验收表、电梯保养合同及验收表复印件，用以证明原告提供了各项物业服务均符合物业服务合同标准；证据五、住宅质量保证书复印件，用以证明被告购买的楼房房屋质量问题由河北津西博远房地产开发公司负责，与物业公司无关；证据六、欠费催缴书复印件，用以证明此次诉讼前原告书面向被告催收所欠物业服务费，但被告至今未交纳的事实；证据七、欠费明细原件，用以证明被告所欠物业服务费的具体时间、收费标准及金额。被告对原告提交的证据发表质证称：对证据一、二无异议。对证据三有异议，没见过这个合同。对证据四无异议。对证据五验收结果合格有异议。对证据六有异议，被告没收到过。对证据七有异议，证据中说被告要求退房，被告没要求退房，被告只是要求重新铺设地暖管，肯定不交物业费，因为被告接收到房子时质量就是不合格的。被告未提交书面证据。经庭审质证，本院对证据作如下认定：原告提交的证据一、证据二、证据四，被告无异议，本院作为认定案件事实的依据予以采信。证据三物业服务合同系迁西县津西·东湖湾小区业主委员会与原告所签订，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同职责，业主委员会的决定，对业主具有约束力。故该合同虽无业主签字，业主并非合同当事人，但符合法律规定，依法确认为有效证据，本院予以采信。证据五与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。证据六从该证据形式上看，符合物业服务企业对服务的小区业主催收费用的通常做法，具有客观真实性，且与原告提交的其它证据内容上具有关联性，能够与其他证据相互佐证，本院对该证据予以采信。证据七系原告根据被告拖欠物业费的时间、收费标准、房屋建筑面积计算得出拖欠物业费金额，能够与原告提交的证据三、证据六相互印证，本院予以采信。通过当事人的陈述，举证、质证及本院的审查及对证据的认定，查明如下事实：原告广东康景物业服务有限公司唐山分公司是经唐山市工商行政管理局注册登记的外商投资企业分公司，经营范围为：物业管理、酒店管理、房地产咨询及中介服务，经营工程安装维修等。物业服务企业资质等级为壹级。原告与迁西县津西·东湖湾小区业主委员会就小区物业管理服务事宜签订了《物业服务合同》，合同中就物业服务事项、期限、收费的标准、权利义务等都作了明确的约定。被告系迁西县津西·东湖湾小区123095室业主。被告拖欠自2015年10月19日至2017年5月31日的物业费4754.54元。另查明：2015年11月20日，迁西县住房和城乡规划建设局出具《迁西县业主委员会备案证明》，载明：贵小区业主委员会提供的相关资料齐全、选举程序合法，准予备案。从备案之日起，请按相关法律法规履行职责开展工作。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。迁西县津西·东湖湾小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，是对迁西县津西·东湖湾小区物业管理所做约定，该合同系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律的强制性、禁止性规定，应为有效，原被告双方应依约履行。被告作为该小区业主，享有物业服务合同约定的权利，亦应履行合同义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告马艳称其房屋存在质量问题，与本案不是同一法律关系，可另行主张权利。被告马艳作为该小区业主以未在该小区居住而不享受相关物业服务为由不交纳物业费，本院不予支持。其要求退还已交纳的物业费的请求缺乏事实及法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，原告要求被告支付自2015年10月19日至2017年5月31日拖欠物业费共计4754.54元的诉讼请求，事实清楚，于法有据，应当予以支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告马艳于本判决生效之日起十日内一次性给付原告广东康景物业服务有限公司唐山分公司自2015年10月19日至2017年5月31日的物业费4754.54元。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马艳承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 梁 境二〇一七年八月十四日书记员 路燕飞附：相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。