黑龙江省建三江农垦法院
民 事 判 决 书
（2017）黑8102民初937号
原告：喻荣辉，女，1975年5月1日出生，汉族，建三江管理局个体工商户，住黑龙江省。
委托诉讼代理人：刘兆武（与喻荣辉夫妻关系），男，1973年3月16日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省�
委托诉讼代理人：张春香，黑龙江红旗（建三江）律师事务所律师，执业证号：12308200911229284。
被告:周志波，男，1973年10月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。
被告:周志涛（案外人），男，1981年7月26日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省。
委托诉讼代理人：王海峰，黑龙江昕会律师事务所律师，执业证号：1230820140861023。
原告喻荣辉与被告周志波、案外人周志涛执行异议之诉一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告喻荣辉、委托诉讼代理人刘兆武、张春香，被告周志波，案外人周志涛、委托诉讼代理人王海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告喻荣辉向本院提出诉讼请求：1.依法恢复并继续执行涉案房产位于前锋农场场直三委54栋302号门市（前锋房私字第1853号），标的620000元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年7月25日，建三江农垦法院对原告喻荣辉与被告周志波民间借贷纠纷一案作出（2016）黑8102民初916号民事调解书。调解书确定：周志波在2016年9月30日前给付喻荣辉借款本金600000元，利息288000元（计算至2016年9月30日），合计888000元，案件受理费7057元由周志波负担。调解书确定的履行期限届满后，周志波没有主动履行给付义务，喻荣辉向法院申请执行。在执行过程中，法院依据喻荣辉申请作出（2016）黑8102执939号执行裁定，查封前锋农场场直3委54栋302号住宅、门市。被告周志涛于2017年4月6日对法院查封的执行标的前锋农场场直3委54栋302号门市房提出书面异议，建三江农垦法院于2017年4月19日作出（2017）黑8102执异3号执行裁定书：中止对（2016）黑8102执939号执行裁定的执行。原告认为法院中止对前锋农场场�3委54栋302号门市房的执行缺乏事实及法律依据。原告根据民事诉讼法的规定，向法院提出执行异议之诉，理由有：1.前锋农场场直3委54栋302号门市房登记公示的权利人是周志波，依据《物权法》的规定：物权法定，物权公示原则，物权的权利人应以在房产管理部门登记的权利人为准，所以房产应当认定为债务人周志波的财产。2.周志波作为前锋农场场直3委54栋302号门市房进行登记公示的物权所有人，在向喻荣辉借款时以房产抵押并办理了抵押登记，抵押符合法律规定的合法生效要件，喻荣辉的抵押权合法有效。3.周志波在向喻荣辉以房产抵押借款时，使用人周志涛是明知该情形存在的，且其本人在借款合同上签字同意，使用人周志涛就应当承担周志波以抵押房产偿还债务的法律后果。再者说，无论任何原因，被告的涉诉房产并没有过户到被告周志涛的名下，依照《物权法》的规定：周志涛就没有取得该物权，周志涛的执行异议就没有法律根据，应当予以驳回。4.周志波在2015年6月24日向喻荣辉变更还款期限时，喻荣辉的抵押权仍在有效期内，依据担保法解释第12条规定：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律效力。担保物权所担保的债权诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。因此喻荣辉行使担保物权，要求法院执行抵押房产符合法律规定，应当予以支持。综上所述，为维护原告（××）的合法权益，原告依法诉至法院。
被告周志涛辩称，一、周志波与喻荣辉办理的抵押登记行为无法律依据，依法应予撤销。首先，原告与周志波签订借款合同时，原告对本案争议房屋的所有权人是周志涛是知情的，因此原告才一再要求周志�在该借款合同上签字。周志涛虽表示对借款一事知情，但不能否定周志涛是房屋所有权人的事实。后原告与周志波变更借款合同条款，变更后的借款合同对周志涛不发生法律效力。我国《担保法》第24条明确规定，“债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任”。此外，在签订借款合同时，周志涛不知道此时周志波已将本案争议房屋登记在周志波名下。签订借款合同时，周志波对周志涛隐瞒事实，有欺诈故意。原告对房屋所有权人是周志涛一事知情，周志波在签订借款合同时又隐瞒事实，欺骗周志涛，其二人系恶意串通损害房屋所有权人的合法权益。其次，本案争议房屋从2006年购入至今，一直由周志涛占有使用。周志涛与周志波签订了房屋买卖合同、支付了购房款、合法占有使用至今，是该房屋的所有权人。开发商周志波没有履行房屋买卖合同的约定，未为周志涛办理房屋产权登记，且欺骗周志涛说房照一直未办理。该房屋的所有权从2006年起已经转至买受方周志涛名下。故周志波无权用周志涛的房屋与他人签订抵押合同并办理抵押登记。我国合同法第52条规定，”恶意串通，损害国家、集体、第三人利益而签订的合同无效”。原告与周志波签订的借款合同、抵押合同均系无效合同，故其办理抵押登记的行为应予撤销。
二、周志涛执行异议请求符合法律规定，依法应予支持。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；
(一)在人民�院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；
2006年，周志波开发本案争议楼房，周志涛从周志波处购买了该栋楼房中186.88平方米的房屋。买卖双方签订了书面买卖合同。2016年11月16日，喻荣辉向法院提出申请将该栋楼房查封。查封时间距周志涛购买该房屋时已近十年，远在同周志涛与周志波签订书面买卖合同并交付使用之后。
(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产
周志涛从购入该房屋后，一直是自行使用该房屋。从与建三江电业局前锋供电局签订供电合同到交付供热费、电费等各项费用足以证实本案争议房屋一直是由周志涛居住、使用、经营。从2007年开始，申请人自行经营”雪人冰淇淋店”。2011年3月6日，申请人从邻居杨国志处购买了另外186.88平方米后开始自营宾馆。上述证据足以证实申请人合法占有、使用本案争议房屋的时间早于人民法院的查封时间。
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
周志涛在购买房屋后，陆续支付了全部购房款，有周志波为申请人出具的收条及周志波前妻才丽侠的证人证言为证。
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记
本案中，申请人周志涛在该房屋买卖过程中没有任何过错。周志涛与周志波签订的书面买卖合同中明确约定，”出卖方负责办理房产证”。申请人购入房屋后，一直要求周志波为其办理房产证，周志波以种种理由进行推托且不断向申请人承诺尽快为其办理。直至该房屋被申请强制执行时，周志涛才得知该房屋的房产证已经办下来且登记在周志波名下。周志波就办理房产证一事存在严重的欺诈行为，其本身�是过错方。本案中的争议房屋是周志波开发，其作为开发商，在办理房产证等相关事项上具有一定的便利条件和隐蔽性，周志涛对周志波将房产证办在自己名下是无法知情的。申请人是从开发商处购买的房屋，并不是购买的二手房。如果申请人是从个人手里购买的二手房而未办理过户登记可以认为其未及时行使自己的权利而存在一定过错，但本案中申请人是从开发商周志波处购买的房屋，周志涛个人无法办理房照并提供办理房照的相关手续，只能被动的等待开发商为其办理。而事实上，周志波又一再作出虚假承诺称尽快为其办理，周志涛没有其他选择。此外，邻居刘艳文也遇到同样的情况，周志波就办理房产证一事以种种理由多次欺骗刘艳文。此外，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：”第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，周志涛基于有效合同取得了合法占有所购房屋的权利，且支付了合同价款。虽未办理过户登记手续，但周志涛对未办理过户登记没有过错。由此可见，不管是最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》还是最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》都对案外人主张实体权利进行了立法保护，相关规定的立法本意即为保护善意购买人的合法权益。
综上，周志涛的执行异改请求符合法律规定，且有充分证据予以证实。请法庭综合考虑本案的客观事实及证据的充分程度，依法作出维持的建三江农垦法院(2017)黑8102执异3号执行裁定书的判决，以维护周志涛的合法权益。
�告周志波辩称，借款属实，房屋之前卖给周志涛、刘艳文也是事实，原告知道房子是周志涛的，当时借款第一次签字时原告要求周志涛签字了，第二次就没有要求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据被告周志涛对其真实性无异议，虽对证明的问题有异议，但依据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。执行标的登记在被告周志波名下，被告周志波是该房产的合法所有权人，被告周志波将房产抵押给原告喻荣辉，并办理了抵押登记，并且在抵押借款时告知了房屋正在使用的使用人周志涛，因此房产抵押合法有效。2015年6月30日，周志波与喻荣�变更还款期限，并对该房产进行了续押，同时办理了抵押登记，因此原告喻荣辉的抵押权效力合法的。对于原告提交的上述证据本院予以采信；对于被告周志涛提供的证据及证人证言原告对其真实性及证明的问题均有异议，依据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。执行标的登记在被告周志波名下，被告周志波是该房产的合法所有权人，被告周志涛只是该房屋的使用人，对于被告提交的上述证据所证明的问题本院不予以采信。
本院认为，被告周志波与原告喻荣辉签订借款合同，被告周志波并以自己名下的前锋农场场直3委54栋302号房产办理抵押登记，将房产抵押给原告喻荣辉，且房屋使用人即被告周志涛在借款合同上签字认可周志波房产抵押借款过程，借款到期后，被告周志波又与原告喻荣�约定2015年12月30日还清本息，并继续办理了房产抵押。原告喻荣辉与被告周志波民间借贷纠纷一案，由黑龙江省建三江农垦法院（2016）黑8102民初916号民事调解书确定被告周志波在2016年9月30日前应当给付原告喻荣辉借款本金600000元，利息288000元，合计888000元。进入执行程序后，法院作出（2016）黑8102执939号执行裁定，查封执行标的前锋农场场直3委54栋302号房产，2017年4月6日本案被告周志涛提出书面异议，法院经过异议听证程序，于2017年4月19日作出（2017）黑8102执异3号执行裁定书，中止对（2016）黑8102执939号执行裁定的执行。原告喻荣辉不服该执行裁定，遂以周志涛、周志波为被告提起本案申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，判决执行标的能否执�，需认定原告喻荣辉申请执行的执行标的是否应当继续执行。本案的争议焦点是：原告喻荣辉申请执行的执行标的是否应当继续执行。
一、前锋农场场直3委54栋302号房屋抵押权是否合法有效。依据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。执行标的登记在被告周志波名下，被告周志波是该房产的合法所有权人，被告周志波将房产抵押给原告喻荣辉，并办理了抵押登记，并且在抵押借款时告知了房屋正在使用的使用人周志涛，因此房产抵押合法有效。2015年6月30日是，周志波与喻荣辉变更还款期限，并对该房产进行了续押，同时办理了抵押登记，因此原告喻荣辉的抵押权效力合法的。
二、被告周志涛排除强制执行的理由不成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条之规定：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案执行标的是登记在周志波名下，周志波为房产所有权人，因此按照法律规定周志涛不享有排除本案房产执行的权利。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，判决如下：
撤销（2017）黑8102执异3号执行裁定书；
准许执行黑龙江省前锋农场场直3委54栋302号房
屋。
案件受理费10000元，由被告周�波、周志涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审 判 长 刘汉生
人民陪审员 徐丽霞
人民陪审员 孙红英
二〇一七年十月十九日
书 记 员 李嘉欣