湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0105民初1638号
原告：汉阳区汉府上院业主大会业主委员会。住所地：武汉市汉阳区十里铺汉府上院1-2-101。
主要负责人：许平，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：张春玉，女，汉府上院小区业主。一般授权代理。
委托诉讼代理人:汪新华，男，汉府上院小区业主。一般授权代理。
被告：武汉宏安物业管理有限公司。住所地：武汉市汉阳区十里新村***号汉府上院第*幢*单元*层**号。
法定代表人：邱星球，该公司经理。
委托诉讼代理人：罗来德，男，该公司员工。特别授权代理。
委托诉讼代理人：李南，湖北高颂律师事务所律师，特别授权代理。
被告：武汉市京楚置业有限公司。住所地：武汉市硚口区玉带正街**号。
法定代表人：黎逢斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：李南，湖北高颂律师事务所律师，特别授权代理。
原告汉阳区汉府上院业主大会业主委员会(以下简称汉府上院业委会)与被告武汉宏安物业管理有限公司(以下简称宏安物业公司)、武汉市京楚置业有限公司(以下简称京楚公司)合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。原告汉府上院业委会的主要负责人许平及委托诉讼代理人张春玉、汪新华，被告宏安物业公司的委托诉讼代理人罗来德、李南，被告京楚公司的委托诉讼代理人李南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汉府上院业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告宏安物业公司提供预收物业费、水费、停车管理费、装修押金、共有面积收益账目；2、要求被告宏安物业公司向原告移交被告预收小区业主的物业费、水费、停车管理费、装修押金、共有面积收益20万元；3、判令被告宏安物业公司移交服务期间的财务档案、所有对外合同，移交业主共有的场地、设施设备、门房钥匙（各防火门独立钥匙）；4、判令被告宏安物业公司赔偿拖欠原告预收费用的利息损失（从2016年10月31日至今）；5、判令被告赔偿原告提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费、律师费等；6、判令被告京楚公司对上述诉讼请求承担连带责任。事实和理由：原告和被告宏安物业公司签订的物业服务合同于2016年10月31日到期，并且被告宏安物业公司宣布从2016年11月1日起退出小区物业管理。被告预收小区业主的物业费、水费、停车管理费、装修押金、共有面积收益费用20余万元。同时被告宏安物业公司未移交服务期间的财务档案、对外合同（水务、国家电网、垃圾清运等）、业主共有的场地、设施设备、门房钥匙（各防火门独立钥匙）等。原告多次要求被告宏安公司进行实物和账目资金的移交，但被告宏安物业公司以各种理由拖延，迟迟未移交。被告京楚公司作为开发商长期与被告宏安物业公司混同，并代理被告宏安物业公司进行物业管理活动，应与被告宏安物业公司承担连带责任。
原告汉府上院业委会为支持其主张，向本院提交了下列证据：
证据一：物业服务合同。拟证明原告与被告宏安物业公司签订了物业服务合同，是符合法律规定，真实有效的。双方约定依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止合同时被告宏安物业公司应当按照有关规定和本合同的约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续、退出手续，向原告移交以下项目：档案及图纸资料、物业服务用房及设施设备、共有面积收益余额、业主清册及业主缴费、欠费资料、以及按照法律规定应当移交的财务、资料，但是目前业主预交的物业费、水费、车位管理费、装修管理费、共有面积收益，业主共有的场地、设施设备，没有完全移交。
证据二：解聘通知。拟证明原告经过业主大会表决通过，决定在物业服务合同期满后解聘被告宏安物业公司，并在2016年11月2日向被告宏安物业公司下达解聘通知；通知上明确规定乙方在接到本通知后30日内必须撤离小区，同时配合业主委员会的安排完成交接手续，以及移交预交费用和共有场地及设施设备。
证据三：承诺书、告示、工作联系函。拟证明被告宏安物业公司收到解聘通知后向原告作出承诺，被告宏安物业公司严格按照《武汉市物业服务企业退出住宅小区的管理指导意见》（武房规2016第2号）规定，以及业委会提出的时间节点做好移交工作。
证据四：委托函。拟证明被告委托朴勇军、高志义负责汉府上院小区固定资产交接以及其他物业相关交接事宜。
证据五：情况说明。拟证明宏安物业公司在2016年10月31日之前预收物业费131941元，涉及业主364户，预收装修押金27600元，预收水费46068.48元。
证据六：速递易合作协议。拟证明被告宏安物业公司未经原告授权与速递易公司签订合作协议。
原告汉府上院业委会提交补充证据如下：汉府上院小区物业水表止码交接协议。拟证明被告宏安物业公司未移交预收水费。
被告宏安物业公司辩称：原告诉讼的主体资格不适格，原告作为业主委员会，没有经过业主大会的决议，不具有诉讼主体资格；原告代表业主与被告签订物业服务合同，但不是合同相对人，无权要求被告返还收取的物业费、水费，并且被告已经部分返还，原告主张的收益已经返还；根据原告与被告签订的物业合同，收费方式为包干制，原告要求移交财务档案无法律依据；相关的移交手续已经办理完毕，原告主张的防火门独立钥匙是没有的，按照规定防火门不允许上锁，没有钥匙；被告在管理期间，被告的管理残值是23.5万元左右，退出时垫付电费10658元，原告应予以支付。请求驳回原告的诉讼请求。
被告宏安物业公司为支持其主张，向本院提交下列证据：
证据一：武汉市物业服务合同。拟证明原被告物业服务合同法律关系，采用的是包干制收费方式。
证据二：收条10份。拟证明被告已向原告交付了共有面积收益。
证据三：移交资料5份。拟证明被告依法完成了移交事宜。
证据四：相片3张。拟证明被告已向业主返还预收的费用及装修押金。
证据五：业主委员会承诺。拟证明被告宏安物业公司代交2016年11月的半个月电费10658元。
被告京楚公司辩称：两被告系相互独立的法人，被告京楚公司不应承担相应的连带责任；原告收取了停车位的租金20800元，应予以返还。请求驳回原告对被告京楚公司的诉讼请求。
被告京楚公司未向本院提交证据。
经庭审质证，被告宏安物业公司和被告京楚公司对原告汉府上院业委会提交的证据质证意见如下：证据一真实性无异议，对证明目的有异议，被告已按要求办理了移交手续；证据二真实性、证明目的均有异议，没有被告的签收，不能证明原告已经将该文件送达被告；证据三无异议；证据四真实性有异议，证明目的有异议；证据五真实性无异议，该证据证明被告已经向原告移交预交物业费、水费、装修保证金及其金额。证据六真实性无异议，2017年的费用被告未收，2015、2016年费用已收，没有向原告移交该费用。被告宏安物业公司和被告京楚公司对原告汉府上院业委会提交的补充证据真实性无异议，对证明目的有异议，被告应向后来的物业公司移交，原告无权主张。
原告汉府上院业委会对被告宏安物业公司提交的证据质证意见如下：证据一无异议；证据二收条上的钱收到了，但2016年10月31日之后共有面积收益没有向原告支付，在被告退出之前，没有原告授权的情况下被告与三家快递柜公司签订的协议所产生的收益没有向原告支付；被告退出之后，在退出之前被告签订的有关协议仍在履行，被告因此收到的共有面积收益没有向原告支付；证据三不能证明被告已经完成预交水费的移交、预交物业费的移交，没有提交业主预交车位管理费的账目，不能证明已经完成预交装修押金的移交，对业主共有场地、设施设备不能证明已经完成移交；证据四原告要求被告直接向原告移交，而不是直接向业主移交，不认可该证据，根据武汉市物业企业退出住宅小区管理指导意见第15条，原物业企业在合同终止之日起十日内向业主委员会办理移交事项，原告没有收到被告向原告移交的费用及账目；证据五认可被告多支付的电费，由原告向被告支付。
根据上述举证、质证情况，结合当事人陈述，本院对本案相关证据综合分析判断如下：原告汉府上院业委会提交的证据一武汉市物业服务合同即被告宏安物业公司提交的证据一，被告京楚公司对该证据无异议，本院对该证据予以认定。两被告对原告提交的证据二有异议，对证据三无异议，但证据三中的承诺书、告示和工作联系函证明两被告已知晓了证据二解聘通知中的事项并进行解聘后的相关工作。故本院对原告提交的证据二、三予以认定。两被告对原告提交的证据四、五、六的真实性无异议，本院对原告提交的证据四、五、六的真实性予以认定。但证据四不能证明被告京楚公司应承担民事责任。证据五只能证明被告宏安物业公司预收了物业费、装修押金和水费的金额，不能证明被告应将该款交付给原告。证据六只能证明宏安物业公司与“成都我来啦网格信息技术有限公司”签订了速递易合作协议，不能证明被告宏安物业公司已收到合同款项并应将该合同款项支付给原告。原告提交的补充证据不能达到证明目的，反而证明宏安物业公司和鹤园物业公司就小区水费问题进行了协商及交接。被告宏安物业公司提交的证据一和原告提交的证据一相同，本院予以认定。证据二可以证明被告宏安物业公司已交付了部分共有面积收益。证据三证明宏安物业公司已与原告完成了相关移交事项。证据四结合宏安物业公司与原告对账的情况，可以证明被告宏安物业公司已退还了部分预收费用。证据五只能证明被告宏安物业公司代交了电费10658元，不能证明原告承诺支付给被告宏安物业公司，该证据与本案也无关联性。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月1日，原告汉府上院业委会（甲方）与被告宏安物业公司（乙方）签订武汉市物业服务合同一份，约定宏安物业公司为坐落于武汉市汉阳区二桥街十里新村151号汉府上院小区（建筑面积64916.10平方米）商住楼提供物业服务，期限2年，自2014年11月1日至2016年10月31日，服务收费方式为包干制；物业管理区域内，乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。二次供水、供电设施设备运行中产生的漏（损）耗、电费等相关费用，由业主按实际发生额据实分摊；合同约定了物业服务内容、服务标准、物业费收费标准及时间、停车收费标准及方式、共有部位、共有设施设备所得收入的分配方式、甲方权利及义务、乙方权利及义务、违约责任等。该合同签订后，被告宏安物业公司进入汉府上院小区进行物业服务。2016年10月31日，合同到期。2016年11月2日，原告汉府上院业委会向被告宏安物业公司发出解聘通知：“应广大业主要求，经业主大会表决通过，决定正式解聘贵企业。受业主大会委托，现请贵企业：1、接到本通知函之日起30日内撤离本小区；2、接到本通知函之日起30日内，配合业主委员会的安排，完成交接的相关手续；3、撤离前与相关代收费企事业单位结清有关费用；撤离前不得再以新的维修项目向业主征求动用维修资金的意见；5、撤离前将业主预缴的物业费及其他应当移交的事项移交本会；6、对于业主欠缴的物业费以及其他费用，可与业主委员会在街道党工委的协调下另行商定。”2016年11月14日，宏安物业公司向汉府上院全体业主出具承诺书：“接到业委会通知，结束双方服务关系，我公司在此承诺严格按照《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》的规定以及业委会提出时间节点做好移交工作。”同日，被告宏安物业公司对汉府上院全体业主出具告示：“根据业委会不予续聘的通知要求，结束双方服务关系，我公司在此承诺严格按照《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》的规定以及业委会提出时间节点做好移交工作。另外，我公司决定参加汉府上院物业管理投标选聘，我公司承诺做好小区各种服务工作，力争将小区建立成一个和谐美满的幸福小区，希望广大业主支持我公司。”被告京楚公司也在2016年11月14日向原告汉府上院业委会发出工作联系函：“接贵方通知，决定解聘宏安物业公司，对此我公司声明如下：1、我公司将督促宏安物业公司完成各项移交工作。2、自汉府上院小区2012年5月收房起，我公司为方便业主投资的各项设备、资产（后附清单）贵方须与我公司协商相关处置事宜。3、根据《武汉市物业管理条例》第六十三条规定，物业管理区域内停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。故汉府上院小区地上规划车位及地下车位所有权属于我公司，我公司将与业主代表协商车位出租价格并最终由我公司定价。”
2016年11月17日，原告汉府上院业委会与被告宏安物业公司对施工图、公共设施设备、钥匙、业主资料进行了交接，并在交接单上签字盖章。2016年11月20日，汉府上院业委会出具说明：2016年11月1日始至本月供电局抄表日止，电费已由宏安物业代交，具体用电量及电费金额以供电局出具的证明和发票为依据，双方协商确定。2016年11月1日始至本月水务局抄表日止，水费已由宏安物业缴交，具体用水数量和金额以水务局抄表单和发票为准。2017年6月21日，国网湖北省电力公司向京楚公司出具电费发票，显示2016年11月电费为21315.75元。
2016年12月1日，武汉市鹤园园管理有限公司（以下简称鹤园物业公司）入驻汉府上院小区进行物业服务。
2016年12月3日，宏安物业公司、鹤园物业公司、汉府上院业委会签订汉府上院小区物业水表止码交接协议：对于生活总水表，宏安物业承担12月3日止码数之前的水费，并付清水费中的历史遗留水费、排污费、垃圾清运费等费用。止码数之后的水费由鹤园物业承担；对于住宅分户水表，根据三方共同抄表记录的水表余额总数值，由宏安物业按照余额总值2.5元/方计算总水价,以12月3日下午14时刷卡显示的余额数值为准,并支付给鹤园物业。由于未刷卡导致的水费余额费用由鹤园物业和业委会共同承担。对于消防总水表、绿化总水表、商铺总水表，根据三方共同抄表记录的水表止码数值，宏安物业承担10月31日止码数之前的水费费用。从11月1日至12月3日下午14时，根据三方共同抄表记录的消防水表、绿化水表、商铺水表止码数值，由鹤园物业向水务局付款。生活水费充值系统由宏安物业先行提供给鹤园物业使用，系统费用由宏安物业与鹤园物业双方协商决定。
2017年2月7日，被告宏安物业公司向武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局出具情况说明：截止2016年10月31日，我公司预收物业费131941元，涉及业主364户，装修押金27600元，水费46068.48元，欠缴的物业费共151822元，涉及业主141户。
2017年4月13日，宏安物业公司在小区张贴公告二张，一张内容为：因业委会已经选聘了新的物业服务单位，现我公司就预收、代收有关费用的结清工作公告如下：经过我公司前期财务清算工作，据公司财务资料记载，截止2016年10月31日，我公司预收物业费共131941元，涉及业主364户，未退装修押金共27900元，涉及业主98户。有上述情况的业主请于2017年4月28日前及时到我公司办公点进行申报核实，以便于相关费用的清退。另一张内容为：因业委会已经选聘了新的物业服务单位，现我公司就欠缴物业费的结清工作公告如下：经过我公司前期财务清算工作，据公司财务资料记载，截止2016年10月31日，欠缴的物业费共151822元，涉及业主141户。欠缴物业费的业主请于2017年4月28日前补缴物业费。逾期不缴纳的，我公司将通过法律途径追索。
本院认为：原告汉府上院业委会与被告宏安物业公司签订的武汉市物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效。在原告汉府上院业委会向被告宏安物业公司发出解聘通知后，被告应按约向原告汉府上院业委会办理全部交接手续。国务院《物业管理条例》第三十八条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”而国务院《物业管理条例》第二十九条第一款规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。”本案中，被告宏安物业公司已与原告汉府上院业委会完成了上述资料的交接。《武汉市物业管理条例》第五十七条规定：“物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，履行下列义务：（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；（三）清退预收、代收的有关费用；（四）法律、法规、规章规定的其他义务。”而《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》第十五条规定：“原物业服务企业应当按照约定在合同终止之日撤出住宅小区内的物业服务人员，并在合同终止之日起10日内向业主委员会或新的物业服务企业办理下列移交事宜：（一）档案及图纸资料；（二）物业服务用房、业主共有的场地、设施设备；（三）在街道、社区的指导监督下，将业主大会委托物业服务企业管理的公共收益余额移交给业主委员会或者新选聘的物业服务企业；（四）业主清册及业主欠缴、预缴费等相关资料；（五）实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件；（六）按照规定应当移交的资料和财物。”根据上述规定，结合本案证据，宏安物业公司系采用包干制而非酬金制，所以被告宏安物业公司无需向原告移交管理期间的主要财务资料复印件，而防火门钥匙并不存在，其他资料已移交。故本院对原告诉请判令被告宏安物业公司提供预收物业费、水费、停车管理费、装修押金、共有面积收益账目的诉讼请求，以及要求被告宏安物业公司移交服务期间的财务档案、所有对外合同的诉讼请求不予支持。对原告要求被告宏安物业公司移交业主共有的场地、设施设备的诉讼予以支持，但被告宏安物业公司已实际履行移交手续。《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》第十四条第一款规定：“物业服务企业退出前，应当继续提供物业服务，并根据有关协议或者约定将预收的物业服务费等相关费用退还给业主或者转交给新聘物业服务企业；原欠缴物业服务费等相关费用的业主，应当按照物业服务合同的约定，及时补缴至合同终止之日。”上述规定表明被告宏安物业公司在退出小区后并不是向业主委员会退还该费用,而是将相关费用退还给业主或转交给鹤园物业公司，事实上被告已按上述规定在小区内张贴公告向业主退还费用，且已实际向部分业主退出部分费用，故原告汉府上院业委会请求判令被告宏安物业公司退还预收物业费、水费、停车管理费、装修押金的请求，本院不予支持。据此，原告诉请判令被告宏安物业公司赔偿其拖欠原告预收费用的利息的诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告诉请判令被告宏安物业公司返还原告共有面积收益费用的22340.54元诉讼请求，经双方对账,对其中13615元无异议，对“驰众传媒”的5400元，被告宏安物业公司认为应当退给“驰众传媒”，由“驰众传媒”再支付给原告。本院认为，宏安物业公司应将该款直接支付给原告，若有纠纷，也有证据证明，无需增加诉累。对“富友快递”的费用，原告未提交证据证明，本院不予认定。关于“中上广告”、“中广楼宇”的费用，系原告计算错误，本院不予认定。经计算，被告宏安物业公司应付给原告的共有面积收益为19015元。原告诉请被告宏安物业公司支付律师费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告认为被告宏安物业公司和被告京楚公司混同，被告京楚公司应承担连带责任，却未能提交相关证据证实，本院对该项诉讼请求不予支持。被告宏安物业公司辩称原告应向其支付代付电费，该电费不应由原告承担，被告宏安物业公司可另行向鹤园物业公司主张权利。
综上，原告诉请求判令被告宏安物业公司移交共有面积收益的诉讼请求，本院部分予以支持。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、参照《武汉市物业管理条例》第五十七条、《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》第十四条第一款、第十五条的规定，判决如下：
一、被告武汉宏安物业管理有限公司向原告汉阳区汉府上院业主大会业主委员会支付共有面积收益19015元，于本判决发生法律之日起五日内付清；
二、驳回原告汉阳区汉府上院业主大会业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费4300元，原告已预交，由原告汉阳区汉府上院业主大会业主委员会负担4025元，由被告武汉宏安物业管理有限公司负担275元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 祝 玲
人民陪审员 张 军
人民陪审员 付北达
二〇一八年三月十五日
法官 助理 张大国
书 记 员 杨 洋