广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初733号
原告:蔡晶，女，1983年9月24日出生，住所地广东省揭阳市揭东区。
委托代理人：吕积彬，广东强邦律师事务所律师。
被告：广州市广拍行房地产咨询有限公司，住所地广州市天河区景邮路12号（A）栋816房。
法定代表人：冯磊，总经理。
被告：冯磊，男，1988年7月11日出生，住所地陕西省子洲县。
原告蔡晶诉被告广州市广拍行房地产咨询有限公司、冯磊委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吕积彬、被告广州市广拍行房地产咨询有限公司的法定代表人冯磊（亦是本案被告）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告广州市广拍行房地产咨询有限公司于2016年12月13日签订《购买房屋委托代理合同》，合同约定，被告广州市广拍行房地产咨询有限公司受原告委托入场参与竞拍广州市海珠区东沙街65号2901房（以下简称涉案物业），双方约定代理总价为935万元，代理总价包括物业成交价及原告支付给被告的代理服务费，代理服务费的计算标准为代理总价935万元减去物业成交价的差额计算确定。双方进一步约定，原告应当按时支付竞拍保证金72万元至广州产权交易所指定账户，并保证原告具有在广州市购房资格；合同签订后，任何一方不得单方终止合同，否则视为违约，违约方应向守约方支付代理总价百分之十的违约金即93.5万元。合同签订后，原告依约将竞拍保证金付至广州产权交易所指定账户并打印社保缴费记录证明原告具备广州市购房资格。2016年12月19日，被告广州市广拍行房地产咨询有限公司受托入场竞拍涉案物业，拍卖过程中，涉案物业竞拍价格至888.272万元时，被告广州市广拍行房地产咨询有限公司以其没有利润可赚为由擅自终止拍卖，导致涉案物业最终以888.272万元被第三方竞得。随后，原告多次向被告广州市广拍行房地产咨询有限公司主张违约责任均遭到拒绝。被告冯磊作为被告广州市广拍行房地产咨询有限公司的法定代表人及唯一的股东，依照公司法规定应当承担相应的连带责任。故请求判令：1、被告广州市广拍行房地产咨询有限公司向原告支付违约金93.5万元；2、被告冯磊对上述第一项违约责任承担连带责任；3、本案诉讼费由二被告负担。
两被告辩称，原告与被告广州市广拍行房地产咨询有限公司于2016年12月13日签订了《购买房屋委托代理合同》，合同中约定的代理总价935万元，包含拍卖公司收取的拍卖佣金、竞拍物业按揭贷款的垫资服务费、中介交易佣金、物管费、水电煤气有线电视费等所有费用，这些成本达到57万元。合同签订后，被告广州市广拍行房地产咨询有限公司按照合同约定履行入场竞拍相关工作，投注大量人力及物力，力求促成原告购买竞拍物业。拍卖过程中，被告积极竞拍，从底价722.272万元竞拍到888.272万元，经被告团队核算相关费用，该竞拍价格已经超出被告所能承担范围，故无法再加价竞拍，最后该物业被第三方竞拍所得。在此委托竞拍过程中，被告始终积极履行自己的义务，没有违反合同约定，也从未向原告承诺一定竞拍成功，竞拍价格也是被告无法决定的，在竞拍价格已经超出被告所能承受范围时，在合理范围内没有继续加价，被告做出的竞拍决定合情合理，故被告广州市广拍行房地产咨询有限公司不应承担违约责任。另外，本案是由被告广州市广拍行房地产咨询有限公司作为签约主体达成合作的，广州市广拍行房地产咨询有限公司具有独立法人资质，可以独立承担相关法律责任，作为公司法定代表人的冯磊不应承担任何连带责任。
经审理查明，原告蔡晶（甲方）与被告广州市广拍行房地产咨询有限公司（乙方）于2016年12月13日签订《购买房屋委托代理合同》，约定：（第一条）1、乙方代理甲方购买位于广州市海珠区东沙街65号的2901房，房产登记号：2012登记字8301491号。2、甲方委托乙方的指定代表为代理人参加现场及书面竞买，将竞买成交及房产证办理到甲方名下，委托期限自签订本合同之日起至物业产权过户至甲方名下之日止。（第二条）乙方代理甲方购买该物业的代理总价为9350000元，代理总价包含物业成交价及甲方支付给乙方的代理服务费，甲方在代理总价外另需承担：契税、个人所得税、增值税金及附加、按揭服务费叁仟伍佰元整、评估费贰仟元整、房屋登记费贰佰元、住房交易手续费（每平方米4元）和中介公司的交易佣金。上述房产过户至甲方名下所欠缴纳的物业管理费、水电费、煤气费和上述房产的拍卖费等相关其他一切费用均由乙方承担。（第四条）1、若乙方代理甲方竞买成功（以成交确认书或者实物资产交易合同及类似法律文本为准），甲方须按交易成交文件标明的付款金额、时间及付款方式等要求支付物业成交价款。乙方基于代理竞买该物业成功及代办该物业过户至甲方名下手续而向甲方收取的代理服务费按照本合同第二天所列的代理总价减去该物业成交价（以成交确认书或实物资产交易合同所列的物业成交价为准）的差额计算确定为准。（第六条）2、甲乙任何一方不得单方终止本合同，否则视为违约，违约方应向守约方支付本合同第二条所列代理总价百分之十的违约金；3、甲乙任何一方违反本合同约定，违约方须向守约方支付本合同第二条所列的代理总价百分之十的违约金；4、如因任何一方违约导致守约方为实现债权而需支付费用（包括但不限于律师费、诉讼费、担保费、保全费等费用），则违约方应向守约方赔偿前述实现债权的费用。
诉讼中，原告提供社会保险基金中心出具的《个人参保证明》、《缴费历史明细表》，证明原告具备在广州市辖区内购买商品房的资质；提供《[2016]第2367期标的2广州市海珠区东沙街65号2901房拍卖公告》、2016年12月14日向广州产权交易所转账720000元的招商银行汇款电子回单，证明原告已按公告要求缴纳保证金；提供[2016]第2367期拍卖结果公布网络截图，证明涉案物业以888.272万元被第三方竞得；提供广州市天河区工商行政管理局出具的被告广州市广拍行房地产咨询有限公司的公司章程，证明被告冯磊是公司的唯一股东且未实际出资。两被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
原告为证明被告广州市广拍行房地产咨询有限公司在拍卖过程中，擅自终止拍卖，导致涉案物业最终以888.272万元被第三人竞得，申请证人出庭，本院予以准许。证人刘某，系广州市堂正房地产代理有限公司员工，提供证言称，其为原告与被告广州市广拍行房地产咨询有限公司提供中介服务，促成双方订立委托代理竞拍房屋的合同，其见证了双方签订合同及竞拍的过程，证明被告终止竞拍的行为未得到原告的授权同意。被告对此证人证言不予确认。
另，被告对于自己的主张没有提供证据。
本院认为，本案属委托合同纠纷。原被告双方对于签订上述《购买房屋委托代理合同》，原告已获得竞买资格，被告广州市广拍行房地产咨询有限公司入场参与竞拍以及涉案房产以888.272万元价格被第三方竞得的事实均无异议，故案件的争议焦点在于：一、当竞拍价格达到888.272万元时，被告广州市广拍行房地产咨询有限公司终止竞拍的行为是否违反约定；二、被告冯磊是否需对公司债务承担连带责任。
对于争议焦点一，根据双方合同约定，竞拍代理总价为935万元，代理总价=物业成交价+代理服务费，由于物业成交价具有不确定性，即是说代理服务费与物业成交价的高低成反比，也具有不确定性。涉案物业的竞拍底价为722.272万元，被告广州市广拍行房地产咨询有限公司作为一家专门从事房地产相关业务咨询服务的公司，其与原告签订代理竞买房屋的合同，将代理总价约定为935万元，即可认为被告已评估考虑己方应负担的成本及可获利润，对代理服务费的不确定性风险也是认可的。那么在竞拍价不超过935万元的前提下，被告应无条件为原告竞拍，故被告以终止竞拍是因为竞拍价超出自己承受范围，己方已无利润空间为由抗辩，不成立。原告与被告广州市广拍行房地产咨询有限公司所签订的《购买房屋委托代理合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。现被告广州市广拍行房地产咨询有限公司未征得原告同意，单方终止竞拍，已构成违约，原告主张其按照合同约定支付代理总价百分之十的违约金93.5万元，本院予以支持。
对于争议焦点二，根据广州市天河区工商行政管理局的工商查册资料显示，被告广州市广拍行房地产咨询有限公司为一人有限责任公司，被告冯磊是其唯一股东。现两被告均未能提供证据证明广州市广拍行房地产咨询有限公司的财产独立于股东冯磊自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”故本院无法认定广州市广拍行房地产咨询有限公司为独立承担民事责任的企业法人，对于原告主张被告冯磊对公司债务承担连带责任，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第三百九十九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定判决如下：
一、被告广州市广拍行房地产咨询有限公司在本判决生效之日起10日内向原告蔡晶支付违约金935000元；
二、被告冯磊对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13150元，由被告广州市广拍行房地产咨询有限公司、冯磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈文玲
人民陪审员 梅玉兰
人民陪审员 彭容爱
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 倪凯娜