上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2471号
原告张月发，男，1949年6月22日出生，汉族，住上海市中山北路。
原告孙伟勤，女，1951年6月25日出生，汉族，住址同上。
法定代理人张月发，年籍同上。
原告张斌，男，1949年6月22日出生，汉族，住址同上。
原告共同委托委托代理人颜震宇，上海海业韬律师事务所律师。
被告王渊，男，1960年2月29日出生，汉族，住上海市临山路。
被告张龙妹，女，1958年3月22日出生，汉族，住上海市老沪太路。
被告何英蓉，女，1983年2月10日出生，汉族，户籍地上海市凉城三村。
第三人徐俊，男，1975年2月7日出生，汉族，住上海市惠民路。
委托代理人赵瑾，上海明伦律师事务所律师。
原告张月发、孙伟勤、张斌与被告王渊、张龙妹、何英蓉及第三人徐俊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张月发、孙伟勤、张斌的特别授权委托代理人颜震宇，被告王渊、张龙妹，第三人徐俊及其特别授权委托代理人赵瑾到庭参加诉讼。被告何英蓉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张月发、孙伟勤、张斌诉称，2012年2月29日，上海市普陀区人民法院作出2011普民四（民）初字第962号民事判决书确认三原告与被告王渊于2005年1月18日签订的关于上海市中山北路1560号1905室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。2009年9月16日，被告王渊因资金周转需要，通过虚假交易方式，与被告何英蓉签订了关于系争房屋的买卖合同，并将系争房屋过户至被告何英蓉名下，双方并另订有协议约定，系争房屋产权人暂变更为被告何英蓉，银行贷款由被告王渊负责归还，贷款期间被告何英蓉不得出租、出售、无居住权。原告认为系争房屋自始由三原告居住，且两被告签订的关于系争房屋的买卖合同并非以房屋交易为目的而是为套取银行贷款，两被告恶意串通的行为不仅违反法律规定，也损害了三原告的利益，故原告诉至法院，请求判决：1、被告王渊与被告何英蓉于2009年9月16日签订的关于上海市中山北路1560号1905室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；2、确认被告何英蓉与第三人徐俊的买卖合同无效；本案诉讼费由被告负担。
被告王渊辩称，与三原告以及与何英蓉先后签订系争房屋的买卖合同的目的都是为了套取银行贷款，并非真实的买卖。与原告签订合同后套取的银行贷款，本人从未经手。后因银行催款，被告张龙妹找来被告何英蓉以买卖为名重新套取银行贷款，用于归还之前买卖中套取的银行贷款。合同是否无效与本人无关。
被告张龙妹辩称，因本人做生意需要资金周转，遂与原告协商用系争房屋套取银行贷款。之后由于银行还贷发生困难，故本人为被告王渊联系了被告何英蓉再次办理了假买卖，套取银行贷款。何英蓉曾写下承诺书，承诺其对系争房屋不得转让、无权居住。两次套取的银行贷款大部分都由本人领取，三原告从未经手钱款，之后再也无法与何英蓉取得联系。第三人在未看房的情况下即购买系争房屋，存在很多不合理的地方。对原告诉讼请求表示同意。
被告何英蓉未作答辩。
第三人徐俊述称，首先被告何英蓉是否有权处分系争房屋因其未到庭参加诉讼，无法查实。即便何英蓉无权处分，第三人与被告何英蓉之间也是真实的买卖关系，双方买卖系通过中介居间，第三人也向被告何英蓉支付了合理的对价，系争房屋也已过户至第三人名下，第三人对系争房屋为善意取得。故不同意原告诉讼请求，并要求系争房屋判归第三人所有。
经审理查明，2005年1月18日，三原告与被告王渊就上海市中山北路1560号1905室房屋签订《上海市房地产买卖合同》。本院于2012年2月29日依法作出2011普民四（民）初字第962号民事判决书，认定三原告与被告王渊签署上述房屋买卖合同的真实意思并非为完成房屋交易，而仅是以此形式从银行获取资金，合同的缔结显然违反了法律规定，应为无效。原告同时表示在上述案件中，对该份房屋买卖合同无效的法律后果不要求处理，故该案对该份合同的无效后果未作处理。2009年9月16日，两被告签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，约定由被告何英蓉购买被告王渊名下的系争房屋，被告何英蓉并同时以系争房屋为抵押，与中国邮政储蓄银行上海分行浦东支行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款金额为人民币80万元。同年11月28日，两被告签订协议书，约定：1、被告王渊因资金周转需要而将系争房屋暂过户至被告何英蓉名下，贷款人民币80万元；2、在贷款期限内，被告何英蓉对系争房屋不得出租、出售、无权居住；3、被告何英蓉随时随地无条件将该房屋过户给被告王渊。后系争房屋过户至被告何英蓉名下。
2011年3月2日，被告何英蓉与第三人徐俊就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定第三人以人民币123万元的价格购买被告何英蓉名下上述房产。因系争房屋现由三原告实际居住，且被告何英蓉未与第三人办理房屋交接手续，剩余房款5000元第三人目前尚未向被告何英蓉支付。系争房屋于2011年3月28日已过户至第三人徐俊名下。因三原告与被告王渊的房屋买卖合同已经由生效判决确认无效，故原告以被告王渊无权处分系争房屋为由，诉至本院，请求判决如其诉请。
另查明，系争房屋一直由三原告实际居住，第三人于2012年9月6日向本院起诉本案三原告，要求本案三原告迁出系争房屋。同日，第三人又向本案被告何英蓉提起诉讼，要求其履行交房义务并支付逾期交房违约金。相关诉讼现正在审理过程中。被告张龙妹自述三原告与被告王渊、被告王渊与被告何英蓉办理虚假买卖套取银行贷款的相关款项三原告均未经手，由其领取使用。2011年3月16日，税务部门核准的系争房屋成交的计税价格为人民币145万元。第三人徐俊于2011年3月2日起至2011年3月16日陆续向被告何英蓉支付房款共计人民币1225000元。
审理中，原告主张第三人徐俊在未至系争房屋实地查看，且明知三原告户籍仍在系争房屋内的情况下，以远低于市场价向被告何英蓉购买系争房屋，损害了三原告利益，故被告何英蓉与第三人徐俊所订立的房屋买卖合同应为无效，该合同无效的后果要求法院在本案中一并予以处理。第三人徐俊对此表示，被告何英蓉因急需资金周转，将系争房屋在网上挂牌出售，第三人通过中介居间与被告何英蓉达成买卖意向，因何英蓉提出要求买受人承担所有税费，并在较短时间内以现金全额支付全部房款，所以系争房屋的成交价格才会略低于市场价。第三人另陈述其在看房过程中遭遇租客不配合，因何英蓉承诺能处理，故仍与何英蓉签订了买卖合同。第三人徐俊坚持认为其对系争房屋系支付了合理对价后的善意取得，不同意原告诉讼请求，并要求将系争房屋判归其所有。
本院认为，从系争房屋的权源看，三原告与被告王渊所签订的房屋买卖合同因违反法律规定已经由生效判决确认无效，故被告王渊无权处分亦无权将系争房屋出售给被告何英蓉。同时，法律规定，民事合同的效力源自法律规定及当事人的合意，现已查明被告王渊与何英蓉订立房屋买卖合同的目的在于套取银行贷款，且被告何英蓉未向被告王渊支付过购买系争房屋的价款，亦未与被告王渊就系争房屋办理过交接手续，该合同的缔结显然违反了法律规定。据此，两被告之间订立的关于系争房屋的买卖合同应属无效。
合同无效后，基于合同所取得的财产在不涉及案外人利益的情形下，应相互返还，即系争房屋的产权应归三原告所有。但本案中被告何英蓉登记为产权人后又将房屋向第三人徐俊出售，第三人徐俊并已取得系争房屋产权，三原告能否主张返还系争房屋产权应建立在第三人徐俊对系争房屋产权的取得是否符合法定的善意取得标准。关于第三人徐俊对系争房产是否属于法定的善意取得，本院认为，税务部门在进行合理评估的基础上，对进行交易的房地产，核定计税金额，根据一般交易惯例，税务机关核定的计税金额一般会低于交易房屋的实际市场价值。现税务部门核定系争房屋的计税金额为人民币145万元，与被告何英蓉与第三人徐俊约定的成交价格亦存在显著差距。第三人徐俊在购房前的看房过程中遭到阻碍情形，因房屋买卖属重大财产处分行为，此时第三人徐俊更应尽到合理的审慎义务，以避免交易风险。然其仍以可能远低于房屋实际市场价值的价格向被告何英蓉购买系争房屋致涉讼。基于以上理由，第三人作为买受人，取得系争房屋不符合法定的善意取得构成要件。对三原告主张被告何英蓉与第三人徐俊关于系争房屋的买卖合同无效的主张，本院予以采纳。合同无效后，系争房屋应行恢复原状，原告要求处理无效后果的主张，于法不悖，本院对此予以采纳。至于被告何英蓉与第三人徐俊之间关于系争房屋的买卖合同被确认无效的法律后果，为免当事人讼累，本案对此一并予以处理。被告何英蓉应向徐俊返还徐俊支付的购房款。被告何英蓉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王渊与被告何英蓉签订的关于上海市中山北路1560号1905室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告何英蓉与第三人徐俊签订的关于上海市中山北路1560号1905室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；
三、上海市中山北路1560号1905室房屋产权归原告张月发、孙伟勤、张斌所有。
四、被告何英蓉应于本判决生效之日起十日内返还第三人徐俊购房款人民币1225000元；
五、被告王渊、何英蓉及第三人徐俊应于本判决生效之日起十日内协助原告张月发、孙伟勤、张斌办理上海市中山北路1560号1905室房屋产权变更登记手续。
本案受理费人民币3945元，由被告王渊、何英蓉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陆 敏
代理审判员 王春晖
人民陪审员 朱二珍
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 张敏娴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。