河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫09民终703号上诉人（原审原告）：曹爱菊，女，1973年8月25日出生，汉族，住范县新区。委托诉讼代理人：宋雪兰，北京盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：濮阳市亨金置业有限公司，住所地范县新区黄河路东段。法定代表人：于光瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：程伟东，河南振鹭律师事务所律师。上诉人曹爱菊因与被上诉人濮阳市亨金置业有限公司（以下简称亨金置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服范县人民法院（2017）豫0926民初3609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹爱菊的委托诉讼代理人宋雪兰、被上诉人亨金置业的委托诉讼代理人程伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹爱菊上诉请求：撤销一审判决，改判亨金置业支付逾期办理房地产权属证书的违约金暂计38313.05元（以房款总计278014元为本金，自2014年11月28日起至亨金置业提供办理房地产权属证书所需资料报产权登记机关备案之日止，参照中国人民银行同期贷款利息的标准计算）。事实和理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房地产权属登记管理办法》第十六条规定房地产开发企业在房屋交付使用后应及时向产权登记机关提供办理产权登记的资料、申请初始登记、协助买受人办理产权登记。亨金置业没有履行提供办理产权登记所需资料备案的合同义务和法定义务。2、一审判决认定“原告所举证据不足以证明出卖人即本案被告的原因未能办理房地产权属证书”，属认定事实错误。涉案号楼进行初始登记是办理房屋不动产权证的前提条件。另外，违约责任为无过错责任原则，即违约责任主要考虑违约的结果是否因违约方的行为造成，而不考虑违约方的故意或过失。亨金置业未在合同约定的期限内履行报送备案义务、办理房屋所有权的初始登记是客观事实，亨金置业应当举证证明没有履行义务的原因，但亨金置业没有提交不可抗力的证据，其应承担违约责任。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因双方没有约定违约金数额，亨金置业应当在涉案房屋交付后180天起至提供办理房地产权证书所需资料报产权登记机关备案之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准支付违约金。4、范县人民法院（2017）豫0926民初744号民事判决及濮阳市中级人民法院（2017）豫09民终2951号民事判决，对类似案件已判决开发商按中国人民银行同期贷款利率标准向买受人承担违约责任。亨金置业辩称，1、亨金置业于2014年12月份就向有关部门提交了竣工验收监督告知书，相关部门也对工程竣工验收。在验收过程中，因业主反映小区建筑工程质量问题，尤其是1号楼出现裂缝，因此有关部门无法进行综合验收。后经双方进行原因分析，但是小区业主不认可其分析结论，为此选定了河南省基本建设科学实验研究院对1号楼出现的裂缝问题进行了司法鉴定，鉴定结论为因建造时间不同地基沉降不均匀有待于观察。因为1号楼裂缝问题导致无法进行全部房产的综合验收，所以无法进行权属登记。产权登记机关原来是范县房产管理所，后来又变更为范县不动产登记中心，因登记机关变更原因导致产权登记延迟。亨金置业积极报送产权备案材料，导致产权登记延迟并非由亨金置业原因造成，亨金置业并无过错。2、涉案房屋已经实际交付买受人，并不影响居住。3、买受人关于违约金的请求已超过法定诉讼时效。综上，上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。曹爱菊向一审法院起诉请求：1、判令亨金置业立即协助办理房地产权属证书；2、判令亨金置业支付逾期办理房地产权属证书的违约金暂计38313.05元（以房款总计278014元为本金，自2014年11月28日起至亨金置业提供办理房地产权属证书所需资料报产权登记机关备案之日止，参照中国人民银行同期贷款利息的标准计算）；3、一审案件诉讼费由亨金置业负担。一审法院认定事实：双方于2013年4月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定曹爱菊购买亨金置业开发的“未来花园”小区1幢4单元4层401号房屋，总价款278014元。付款方式为银行按揭贷款方式付款,合同约定曹爱菊于签订之日缴纳首付118014元，剩余房款160000元于合同签订30日内办理完毕银行按揭贷款手续交付给亨金置业。关于产权登记的约定，双方仅约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意协商解决处理。亨金置业于2014年7月4日向曹爱菊出具了销售不动产统一发票，并于2014年5月31日交付房屋由曹爱菊使用至今。涉案房屋无房地产权属证书。因未来花园小区1幢楼地基沉降不均匀导致小区内全部楼栋未及时得到相关部门的竣工验收。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，受法律保护。本案中亨金置业为曹爱菊协助办理房地产权属证书是应当履行的义务，故曹爱菊诉求亨金置业协助办理房地产权属证书，予以支持；关于曹爱菊主张的违约金，亨金置业已将房屋按约交付，曹爱菊一直居住至今，事实上已经可以对该房屋进行支配，亨金置业未按期协助曹爱菊办理房地产权属证书的行为并未影响曹爱菊对该房屋进行占有、使用等权利，且曹爱菊所举证据不足以证明因亨金置业的原因未能办理房地产权属证书。综上，对曹爱菊要求亨金置业支付违约金的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决：一、濮阳市亨金置业有限公司于本判决生效后三十日内协助曹爱菊办理房屋产权属证书；二、驳回曹爱菊其他诉讼请求。案件受理费379元，由濮阳市亨金置业有限公司负担。本院二审期间，曹爱菊围绕上诉请求提交证据如下：1、河南省基本建设科学实验研究院有限公司鉴定检测报告一份，证明：1号楼四单元裂缝原因是四单元与五单元结构形式不同、建筑时间不同，地基沉降不均。房屋质量问题系亨金置业责任造成。2、范县住房和城乡规划建设局范住建（2017）127号文件，证明：业主多次反映开发商未办理房产证问题。3、二审濮阳市中级人民法院（2017）豫09民终2951号判决书，因逾期办理房屋权属证书类似案件已判决开发商按同期贷款利率支付违约金。4、范县住建局违法行为通知书，证明：涉案小区没有验收合格即交付使用。5、设计图复印件，证明：1号楼开发商没有按照设计图纸施工，导致四五单元连接处裂缝。亨金置业质证意见：1、对证据1的真实性无异议，但不能证明开发商在建设过程中存在质量问题。2、对证据2的真实性无异议，也证明产权登记机关由房产所变更为国土局不动产登记服务中心，属亨金置业无法控制的情形。3、证据3并非指导性案例，不能参照使用。亨金置业围绕上诉请求提交证据如下：1、范县房地产管理所于2017年12月4日出具的证明一份，证明：亨金置业于2014年12月29日到该单位报送权属登记备案材料，因范县建设工程质量安全监督监察站未备案验收，申报材料被退回，亨金置业已经积极履行报备义务。2、范县建设工程质量安全监督监察站于2018年2月1日出具的证明一份，证明：亨金置业于2014年12月向该单位提交竣工验收相关材料，因1号楼出现裂缝，该单位停止了对涉案小区的验收工作。涉案1号楼经司法鉴定认为，1号楼出现裂缝系建造时间不同、地基沉降不均匀，有待于观察。2016年9月，该单位对除1号楼之外的其他号楼进行了备案验收。亨金置业没有延迟履行义务，不存在过错。3、范县不动产登记服务中心出具的说明一份，证明：在楼房竣工验收后，亨金置业积极提交相关登记材料、完善报表及材料内容，该中心自2017年9月5日至今已经为第2-16号楼办理了不动产登记。4、范县人民政府范政通（2016）4号通告，证明：由于法律制度变化及行政职能变更，原产权登记机构发生变化，导致亨金置业无法正常报送材料进行产权登记。曹爱菊质证意见：1、证据1能够证明亨金置业没有在合同约定期间对房屋进行初始登记，原因是亨金置业提供的材料不符合要求，过错在亨金置业。2、证据2证明因1号楼出现裂缝，影响涉案小区其他楼号的初始登记，过错在亨金置业。3、证据3证明亨金置业在2017年7月才联系范县不动产登记服务中心办理不动产登记事宜，存在违约。4、证据4与本案无关联性。根据双方当事人提交的证据及质证意见，二审确认下列事实：2014年12月份，亨金置业向范县建设工程质量安全监督监察站提交竣工验收告知书，该站组织验收时因部分业主反映1号楼质量问题，遂停止验收工作；至2016年4月29日，该站组织亨金置业及勘察、设计、监理、施工单位和小区业主现场勘察，进行原因分析，在协商无果情况下，共同选定司法鉴定机构对1号楼进行鉴定；2016年6月10日，对1号楼的司法鉴定报告认为，1号楼因建造时间不同，地基沉降不均匀有待于观察；后在该站监督下，亨金置业重新组织人员对除1号楼外的其他号楼进行备案验收，于2016年9月份验收完毕。根据范县人民政府通告，因《不动产登记暂行条例》实施，自2016年6月8日18时起范县房管部门停止受理房产登记业务，自2016年6月13日起范县不动产登记服务中心开始统一受理不动产登记业务。2017年8月14日，范县未来花园部分业主因房屋质量问题向濮阳市信访局反映该小区房产证办理迟延及违约金支付问题。2017年7月份，亨金置业联系范县不动产登记服务中心办理不动产事宜；该中心经查看资料，发现房屋测量报告不符合要求，亨金置业按照要求修改不动产权籍调查表和不动产报告表后，该中心自2017年9月5日陆续为涉案小区2-16号楼办理了不动产权证书。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日公布施行。一审经审理查明认定的事实，二审予以确认。本院认为，曹爱菊与亨金置业签订《商品房买卖合同》，曹爱菊依照合同约定交纳购房款，亨金置业已经交付房屋，双方存在商品房买卖合同关系。依据合同第十四条约定，亨金置业应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方协商解决。现涉案房屋长期未办理产权证，双方对违约责任又无法达成一致，曹爱菊可依据合同主张权利。涉案1号楼因地基沉降不均匀，范县建设工程质量安全监督监察站未进行备案验收，致使涉案房屋长期未能办理产权证书，系亨金置业原因造成，购房人并无过错，亨金置业应当对此承担责任。依据双方合同约定，自交房之日后180日内，亨金置业应将办理权属登记所需资料报送产权机关备案。曹爱菊所购涉案房屋于2014年5月31日交付，向后计算至180日之次日，即2014年11月28日。曹爱菊主张违约期间自2014年11月28日起至亨金置业将办理房地产权属证书所需资料向产权登记机关备案之日止，符合双方合同约定，应予支持。因双方未约定违约金数额或者计算标准，根据案件事实，本案可按已交纳购房款数额为基数，参照中国人民银行同期活期存款基准利率计算。曹爱菊提交的判决书，并非指导性案例，其要求参照的上诉理由不予采纳。一审未支持曹爱菊关于违约金的合理诉讼请求部分不当，二审予以纠正。另外，一审判决亨金置业协助曹爱菊办理房屋产权属证书虽符合合同约定，但根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定该表述不准确，应更正为亨金置业协助曹爱菊办理不动产权属证书。综上，曹爱菊的上诉请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河南省范县人民法院（2017）豫0926民初3609号民事判决第一项为：濮阳市亨金置业有限公司于本判决生效后三十日内协助曹爱菊办理不动产权属证书；二、撤销河南省范县人民法院（2017）豫0926民初3609号民事判决第二项；三、濮阳市亨金置业有限公司向曹爱菊支付违约金（以购房款278014元为基数，按照中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，自2014年11月28日起计算至亨金置业将办理权属登记所需资料报送不动产登记机关备案之日止）；四、驳回曹爱菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费379元、二审案件受理费758元，均由濮阳市亨金置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  魏献忠审 判 员  马艳芳代理审判员  李凤伟二〇一八年四月二十七日书 记 员  谢佩轩