北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初6704号
原告：北京力道文创工艺品市场有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇王府街21号-2。
法定代表人：康章龙，总经理。
委托诉讼代理人：吴立军，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：陶亮，北京市融智律师事务所律师。
被告：中战蓝盟科技开发股份有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇荆卷村汇英街9号106、107、108室。
法定代表人：张有亮，总经理。
委托诉讼代理人：汪兆生，男，该公司经理。
原告北京力道文创工艺品市场有限公司（以下简称力道文创公司）与被告中战蓝盟科技开发股份有限公司（以下简称中战蓝盟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员杨帆独任审判，公开开庭进行了审理。原告力道文创公司的委托诉讼代理人吴立军、陶亮、被告中战蓝盟公司的委托诉讼代理人汪兆生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
力道文创公司向本院提出如下诉讼请求：1．确认原被告双方在2015年6月11日签订的《协议书》无效；2．判令被告支付2015年6月11日至2017年6月10日的占有使用费11,712,400元，按照每天每平米3．8元计算（总共租金是14,424,800元，被告已经支付了2,712,400元）；3．判令被告支付×层4200平方米占有使用费自2017年6月11日至实际腾退之日止，按照每天每平方米3．8元计算；4．判令被告支付2015年11月15日至2016年3月15日期间的供暖费187,200元；5．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月11日，原被告双方在原告住所地签订了《协议书》，该协议书约定，原告给被告提供5200平方米办公场地出租给被告，期限为三年，被告应付原告租金总额21,637,200元。同时双方约定，原告以租金抵资购买被告5%股份，被告扣除抵资购买甲方股份部分，其余租金按期支付给原告。被告向原告出让股份比例为公司总股份的5%（总股本￥2亿元），出让股份原始价格￥1．35元/股，原告以应收租金折抵被告应收股金￥1350万元（总股本￥2亿元）。合同签订后，原告按约向被告交付了出租场地，但被告至今未将协议所约定的股份转让给被告，经原告查询得知，被告公司注册资本为5000万元，而且并未实际出资。被告作为公司，是法人主体，其无权处分股东的股权，因此，从主体上说，被告是不能将其公司股份转让给原告的，并且并未实际出资，总股本也并非2亿元，因此，该租金折抵股权转款的约定条款是无法履行的，从而导致原告收取租金的目的不能实现。据此，原告要求被告将1350万元租金直接支付给原告。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。
中战蓝盟公司答辩称：第一，本案不是简单的合同纠纷，而是涉及股权纠纷。原告以房屋场地入股我公司合作经营，在双方形成战略合作协议后，我公司耗巨资进行装修，在此期间让原告出具相关证明协助我公司工商注册和股份变更。原告出具的住所证明是北京市昌平区北七家镇×村村民委员会住所证明，当我公司经办人到所在地镇政府办理注册时，注册登记单位告知本场所属违章建筑，不能办理变更注册，经与原告多次协商无果。由于原告提供的场地，被告已投入资金装修并对外公开经营，并按协议约定履行了相关义务。故经我公司董事会研究并于2016年7月1日书面通知原告，原签订的协议书中第四项第四条年度付费改为季度付费，为此原告多次无理由停电，致使我公司不能正常运营，为了不影响公司正常运营，被迫于2016年9月7日签订了补充协议，截止2017年6月11日原告强行封门致使我公司停止运营前，我公司并不拖欠原告租金。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人双方具有法定约束力，当事人应当按照协议的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案当事人双方自愿达成的协议并不违反我国法律行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照协议的约定履行相应责任。如判定协议书无效，应由造成协议书无效的过错方承担责任并赔偿损失。第二，原告起诉我公司向原告支付租金1350万。根据双方签订的协议书中双方已经明确甲方向乙方出让股份比例为总股份（2亿元）的5%，股份的原始股价为1．35元/股，乙方以三年（2015年6月11日-2018年6月11日）应收租金折抵甲方应收股金1350万元，并由中战蓝盟公司法人代持。原告占股我公司股权已经形成事实，如因法律规定使协议不能正常履行，原告应以现金向我单位补缴股本金（第三年度肆佰伍拾万￥450万元人民币股本金）。本案中双方签订的协议书各方意思表示真实、内容合法，符合民事法律行为的要件，应认定为合法有效；我公司已经全面、完整的履行了协议约定的义务，原告的诉讼请求违反了我国民法的诚实信用原则，也违反了我国《合同法》第八条规定，请求人民法院依法予以驳回。第三，我公司一直以来坚持诚信为本，原告于2017年2月至6月期间多次停电，张贴告知书等形式给我方经营和信誉造成了巨大影响（我公司为电商平台，服务于全国乃至世界的互联网企业，服务器搭建在一楼办公大厅，停电后我单位网站被迫全部关闭，无法经营，损失无可估量）。2017年6月11日原告强行停电，把我单位员工强行赶出并用封条封贴所有办公场地进出通道至诉至法院前，未经我单位允许私自将我公司门头强行拆除后并更换门头对外进行招商，造成我公司停产停业至今，致使全国股东和投资人要求撤资退股，员工被迫离职遣散，给我公司的经营造成巨大损失和负面影响。具体损失恳请法院委托评估机构进行评估并查明事实真相，依法公平公正作出裁决。第四，原告请求判令我公司支付供暖费187,200元。该费用产生于2016年11月15日至2017年3月15日，事情经过是2016年8月原告强行占有我公司房屋租赁合同内己装修的（尚未启用）卫生间60平方米。总费用30余万元（其中，60平方米×3．8元×3年=249,660元；装修费5．6万元）。当时多次和市场部吴立军协商，给我公司答复是我们是打工的，只是执行老板的命令，我公司也多次说明从该款项中扣除供暖费，余额支付给我公司，但至今未付。原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理、公正裁决，以维护被告的合法权益。
中战蓝盟公司在诉讼中曾提起反诉要求赔偿，本院向其开具交费单据，并告知其在7日内交纳，但其并未在规定日期内交纳反诉受理费，故本院告知中战蓝盟公司本案不再处理其反诉请求，赔偿问题可另行起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：
1．案涉北京市昌平区北七家镇×街×号×北京力道文创工艺品市场由原告力道文创公司实际经营管理使用，该房屋没有规划建设审批手续和不动产权利证书。
2．2015年6月11日，力道文创公司（甲方）和中战蓝盟公司签订《协议书》，《协议书》第二条“合作内容及形式”约定：“1、乙方根据甲方发展进程需要为甲方提供平西王府古玩城部分场地用于办公；2、甲方根据使用场地的面积核算甲方应付乙方租金；乙方以部分租金抵资购买甲方5%的股份；甲方应付乙方租金总额，扣除乙方抵资购买甲方股份部分，其余租金按期支付乙方。”《协议书》第三条“甲方出让给乙方的股份及股价”约定“1、甲方向乙方出让股份比例为公司总股份的5%（总股本￥2亿元）；2、甲方向乙方出让股份的原始股价格：￥1．35元/股；3、乙方以应收租金折抵甲方应收股金：￥13,500,000．00元（总股本￥2亿元）。”《协议书》第四条“甲方应付乙方租金”约定：“1、乙方提供办公场地总面积5200㎡(1层4200㎡+2层1100㎡)；2、甲方应付乙方租金总额￥21，637，200．00元(5200㎡×3．8元／㎡×365日×3年)；3、甲方应实付乙方租金总额￥8,137,200．00元（21637200元－13500000元）；4、甲方应实付乙方租金的支付方式分三期三年支付；每期支付￥2,712,400．00元；为了支持甲方装修，在甲方装修投入不低于200万元的情况下，乙方免除甲方第一期应付租金；协议期满一年前十日内支付第二期租金。”《协议书》第五条“其它约定”约定：“1、双方协议签署后乙方负责将约定区域现状交付甲方；甲方负责根据需要自行设计并装修（空调设备已安装，水电已接入，相关费用自负）。2、乙方将×层后侧新装修的部分办公用房及艺术中心大厅提供给甲方合作项目使用，解决目前总部人员办公、会务、培训场地需要。3、双方根据项目发展情况和实际需要，在不违反乙方与第三方合同权利的基础上，可签署长期战略性合作协议，甲方如另有需要，乙方将尽力解决。4、本协议签署后，甲方负责办理股权转让相关的工商变更登记手续（乙方指定股份受让人）。5、本协议为双方合作基础文件，未尽事宜另行协商并签署补充协议条款；本协议一式四份，双方各执两份；任何一方违约，应负责承担相关赔偿责任；自双方签字并盖章之日始生效。”
3．协议签订后，力道文创公司将诉争房屋交付给中战蓝盟公司使用。按照上述《协议书》的约定，中战蓝盟公司应于2016年6月支付第二期租金2,712,400元,但中战蓝盟公司未如期支付，故力道文创公司于2016年6月20日向中战蓝盟公司发送《关于支付租金的通知》，内容为“根据贵方与我公司于2015年6月11日签署的协议之约定：贵方应于2016年6月11日前向我公司支付协议第二期（2016年6月12日至2017年6月11日）的租金共计2,712,400元（人民币大写：贰佰柒拾壹万贰仟肆佰元）。然而贵方到期未能如期支付租金已属违约。根据贵方要求，我司又将应付租金期限延至2016年6月20日现已到期，我方正式通知贵方立即履行承诺，否则一切后果及经济赔偿责任由贵方承担。”中战蓝盟公司法定代表人张有亮在通知上签字并手写一段说明“本协议条款属实，由于合同范围内的本工作地没有完成注册（工商）导致合同履行延后。中战科技正在积极努力办理相关手续，有望本月底完成工商注册后履行合同。”
4．2016年9月7日，中战蓝盟公司作为甲方，力道文创公司作为乙方，双方又签订一份《补充协议书》，内容为“根据甲乙双方2015年6月11日签署的《协议书》约定，乙方向甲方出租包括大楼×层×侧4200㎡和×层×侧物业办公区内东半部1100㎡，两项实际计租总面积为5200㎡的办公场地（此内不包括甲方第二次向乙方承租的大楼第×层×区特×、特×号共计495㎡的出租面积）。一、双方《协议书》第四条第四款中约定：甲方应于2016年6月11日前向乙方支付协议约定的第二期（2016年6月11日至2017年6月10日）租金共计￥2,712,400．00元（人民币大写：贰佰柒拾壹万贰仟肆佰元整），甲方到期后支付70万元，仍欠租2,012,400元（人民币大写：贰佰零壹万贰仟肆佰元整）。二、经双方协商一致，就甲方还款一事，达成如下补充协议：2016年9月11日前，甲方向乙方支付拖欠租金1,012,400元和7、8、9三个月的空调费140,400元，合计1,152,800元（人民币大写：壹佰壹拾伍万贰仟捌佰元整）；其余欠付租金100万元（人民币大写：壹佰万元整），甲方保证在2016年12月30日前一次性付清。协议约定第三期（2017年6月11日至2018年6月10日）租金共计￥2,712,400．00元（人民币大写：贰佰柒拾壹万贰仟肆佰元整），甲方按每半年一次分两次计交，即：2017年6月11日前向乙方支付￥1，356，200．00元（人民币大写：壹佰叁拾伍万陆仟贰佰元整），2017年12月10日前向乙方支付￥1,356,200．00元（人民币大写：壹佰叁拾伍万陆仟贰佰元整），甲方每次提前一周支付租金，如甲方逾期支付，应按千分之五向乙方支付违约金。甲方的取暖及空调费用，根据乙方物业统一的规定按时交付。三、违约责任：1、在甲方租期内，如遇政府拆迁，乙方根据甲方实际使用日期扣除租金，剩余部分租金保证退还甲方，与拆迁相关的其它所有权益均归乙方所有，与甲方无关（包括装修及设施设备等）。2、如甲方不能按照前述约定，按时足额向乙方支付租金及空调费，期满之日，甲方即构成单方根本违约，双方协议自动终止，乙方即有权无条件收回房屋，甲方必须无条件撤出场地，现状完好移交乙方，属甲方可移动办公用品自行处理，否则乙方可单方收回房屋，甲方所有遗留物品均视为甲方自动放弃全部权利，由乙方自行处理而不承担任何责任，因此给双方及第三方造成的全部经济损失和赌偿责任，均由甲方承担。四、本协议一式两份，自双方签字盖章之日始生效。本协议条款为双方最终确定的租金支付方案，原合作协议书中内容与本补充协议条款内容发生冲突或不一致时，以本协议条款为准。本协议书如有异议，双方均可向房屋所在地人民法院起诉。”
5．此后，中战蓝盟公司按前述2016年9月7日的《补充协议书》的约定，于2016年9月11日前，向力道文创公司支付了拖欠租金1,012,400元和7、8、9三个月的空调费140,400元，在2016年12月30日前一次性付清了其余欠付租金100万元。但中战蓝盟公司2017年6月11日前应向力道文创公司支付的1，356，200元，其并未按期支付，故力道文创公司于2017年6月将诉争租赁房屋锁闭。中战蓝盟公司称其曾找过力道文创公司，希望将多余的部分场地退给力道文创公司，但力道文创未给予答复就将诉争房屋全部锁闭了。
6．2017年10月27日，本院组织双方当事人对诉争房屋开门交接，将诉争房屋的×层1100㎡返还力道文创公司，×层4200㎡仍由中战蓝盟公司占有。
7．关于供暖费，经询力道文创公司，其主张2015年11月15日至2016年3月15日的空调费187,200元，其提交的证据为2015年11月10日力道文创公司向中战蓝盟公司发送的交付供暖费通知，中战蓝盟公司法定代表人张有亮在通知上签字。中战蓝盟公司确认该空调费金额，但表示这笔取暖费已经支付。后力道文创公司确认此期间的取暖费中战蓝盟公司已交纳，并提出2016年11月15日至2017年3月15日期间中战蓝盟公司的空调费未交，本院向力道文创公司告知其在法庭辩论后增加诉讼请求，不符合法律规定，故本案对该项请求不予处理。
8．关于《协议书》中中战蓝盟公司以股份折抵租金的约定，事实上并未履行，中战蓝盟公司的股东和股份均没有工商变更登记。力道文创公司称中战蓝盟公司无权将股东的股权进行转让，该协议本身属无效约定。中战蓝盟公司称其有董事会决议，但并未向法庭提交。
本院认为：本案第一个争议焦点为本案诉争合同的性质。力道文创公司主张和中战蓝盟公司签订的协议书为租赁合同，中战蓝盟公司主张该协议是合作协议，从合同履行来看，力道文创公司为中战蓝盟公司提供房屋使用，不参与中战蓝盟公司的实际经营，双方只是约定以中战蓝盟公司总股份的5%，按照1．35元/股的价格，总计1350万元去折抵应付租金，租金价格均是明确具体的，因此力道文创公司和中战蓝盟公司签订的协议书符合租赁合同的特征，应属租赁合同。
本案第二个争议焦点为诉争租赁合同的效力问题，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，诉争房屋所在土地为昌平区北七家镇×村集体土地，力道文创公司无法举证证明诉争房屋建设具有合法的规划建设审批手续和产权证书，本院确认中战蓝盟公司与力道文创公司签订的《协议书》无效。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院可予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，租赁房屋面积为5200㎡，协议约定的租金标准为3．8元/㎡/日，故一年的房屋占有使用费应为7,212,400元。中战蓝盟公司占有使用诉争房屋至2017年6月共两年，后诉争房屋由力道文创公司锁闭，故中战蓝盟公司应向力道文创公司支付的占有使用费为14,424,800元。中战蓝盟公司已经支付2,712,400元，此外，双方的《协议书》中约定，力道文创公司免除中战蓝盟公司“第一期应付租金”2,712,400元，此后双方的《补充协议书》也未对该部分金额有其他争议，故虽双方租赁协议无效，但本院认为双方已对该部分“租金”达成一致，应视为中战蓝盟公司支付了第一期的占有使用费2,712,400元。综上，中战蓝盟公司还应向力道文创公司支付占有使用费900万元。关于中战蓝盟公司称已用公司股份折抵租金的意见，中战蓝盟公司的工商登记情况没有发生变化，中战蓝盟公司也未举证证明已实际履行以股份抵租金的约定，故本院对中战蓝盟公司的意见不予采信，不能认定中战蓝盟公司以其股份折抵了“租金”。
关于力道文创公司主张的诉争房屋×层4200㎡面积2017年6月以后的占有使用费，首先，2017年6月，力道文创公司将诉争房屋锁闭，中战蓝盟公司无法使用，故不应承担占有使用费。2017年10月27日，本院组织双方当事人对房屋开锁交接，此后中战蓝盟公司继续占有使用×层4200㎡的房屋，应当支付占有使用费，但中战蓝盟公司提出房屋断水断电，无法正常使用的情况，本院认为应当予以考虑，考虑到本案双方争议的实际情况和房屋使用现状，本院酌情确定2017年10月27日以后×层4200㎡房屋的占有使用费标准为2元/㎡/天。
关于力道文创公司主张的2015年11月15日至2016年3月15日的空调费，经查实，中战蓝盟公司已交纳，故本院对该项诉请不予支持。关于2016年11月15日至2017年3月15日期间的空调费，系力道文创公司在法庭辩论后增加的诉讼请求，故本案不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认北京力道文创工艺品市场有限公司与中战蓝盟科技开发股份有限公司于2015年6月11日签订的《协议书》无效；
二、中战蓝盟科技开发股份有限公司于本判决生效后三十日内向北京力道文创工艺品市场有限公司支付拖欠的房屋占有使用费900万元；
三、中战蓝盟科技开发股份有限公司于本判决生效后向北京力道文创工艺品市场有限公司支付×层4200㎡房屋的占有使用费，自2017年10月27日至实际腾退日，按2元/㎡/天计算；
四、驳回北京力道文创工艺品市场有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费74993元，由中战蓝盟科技开发股份有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 杨帆
二〇一八年六月八日
书记员 陈曦