河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终18286号
上诉人(原审被告)：王增生，男，汉族，1966年4月30日出生，住河南省林州市。
上诉人（原审被告）：王昊，男，汉族，1989年1月2日出生，住河南省林州市。
二上诉人委托诉讼代理人：侯太林，河南建合建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭姝，女，汉族，1981年5月27日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：许祥，河南元慧律师事务所律师。
上诉人王增生、王昊因与被上诉人彭姝房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初28613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王增生、王昊的委托诉讼代理人侯太林，被上诉人彭姝及其委托诉讼代理人许祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王增生、王昊上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人请求或发回重审；二、一、二审诉讼费、保全费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.上诉人按照约定履行了合同义务，不存在违约。2.被上诉人彭姝和大方公司未按合同约定履行义务，存在严重违约行为。合同签订时，乙方和丙方双方首先开始违约，乙方并未支付由丙方代为保管的定金10万元，丙方也未向乙方收取。根据交易习惯，乙方应当在过户前将全部房款打入相应监管账户，在60个工作日届满后彭姝根本没有履行买卖合同约定的支付房款的义务，在根本上违约。二、一审判决适用法律错误。一审法院将代理卖房认定为无权处分是错误的，王增生以儿子王昊的名义出处分财产，根本不存在无权处分的问题。三、一审实体判决错误。本案导致合同不能履行的原因应当是买方彭姝根本违约，未及时按照约定时间履行买卖合同的基本付款义务，并不是王增生没有取得处分权造成。本案中王增生具有代理权限，其本人无需取得房屋的所有权，因此一审判决王增生赔偿彭姝拥金3万元、贷款费用12478元、房屋差价50.53万元是错误的。四、一审判决程序严重违法。一审起诉时应将大方公司列为第三人，但一审没有列，严重程序违法。彭书变更增加诉讼请求后没有通知王昊，属于严重的程序违法。彭姝的鉴定申请超过了法定的举证期限，指定鉴定机构程序不符合规定。判决超出诉讼请求范围，且超过举证期限后再增加诉讼请求程序违法。
彭姝辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。一、答辩人己按合同约定履行，是被答辩人单方违约，明确表示不再出售房屋。1.合同签订后，答辩人支付了定金10万元、佣金3万元、贷款费用12478元，不存在任何违约行为。2.合同签订当天答辩人支付了定金10万元，被答辩人出具了收条，后面也不存在该10万元由中介保管的情形。3.王昊第一次出具的公证书没有办成贷款，之后被答辩人就不再配合并明确表示不卖了。二、一审中王增生明确表示没有授权，而上诉又称有代理权，前后矛盾，应当按一审己经查明的事实维持原判。三、一审判决王增生赔偿房屋差额损失事实清楚、适用法律正确。被答辩人称不具备取得预期利益的条件，没有法律依据。四、一审程序合法。大方公司作为证人出庭，不应再列为第三人。诉讼请求和鉴定申请是在庭审前变更的，未超过法定期限，且被答辩人庭审中也未提出异议。一审判决并未超出诉讼请求范围，变更诉请时答辩人己经申请了房屋评估，应以评估为准。答辩人一审缴纳了诉讼费23360元，比变更请求后的诉讼费还多，不存在未收取诉讼费的情形。
彭姝向一审法院起诉请求：1、请求判令解除三方签订的房屋买卖合同；2、判令二被告退还原告定金10万元人民币；3、判令二被告赔偿原告损失佣金3万元，贷款费用12478元，合同签订时至被告违约日的房价差额（具体数额以房屋评估数额减去购房合同约定的数额为准）；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：二被告系父子关系。2016年8月21日，被告王增生代被告王昊与原告及郑州方大房地产营销策划有限公司第一分公司（以下简称方大公司）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定被告王昊将其位于金水区鸿苑路61号西园区7号楼1单元3层11号、12号房产以197万元出售给原告，原告应于签订本合同时支付定金、佣金及代办费13万元（其中佣金及代办费为3.1万元，余额作为向被告王昊支付的定金）；双方采用按揭贷款方式支付购房款；原告与被告王昊应于本合同签订之日起60个工作日内共同到房管局办理过户及相关手续；原告与被告王昊协商原告于签订合同时向被告王昊支付购房款定金10万元，银行贷款审批通过后原告向被告王昊支付首付款20万元等。同日，被告王增生代被告王昊收取了定金，并向原告出具收条一份，载明今收到彭姝购房定金10万元，金水区鸿苑路61号西园区7号楼1单元3层11、12号。同日，方大公司给原告出具收据一份，载明今收到彭姝3万元整系付购房佣金3万元，剩余1000元过户当日支付。后上述《房屋买卖合同》并未得到被告王昊的追认，酿成本案诉讼。另查明：1、2016年9月20日，郑州众锦房地产营销策划有限公司（以下简称众锦公司）给原告出具收据一张，载明今收到彭姝交来贷款费用12478元。原告称上述12478元款项系其为购买本案涉案房产而支出的贷款费用。方大公司经纪人赵文龙出庭作证，证明众锦公司系与贷款银行合作的公司。2、方大公司出具情况说明一份，主要载明被告王增生系被告王昊的代理人，代表王昊于2016年8月21日与原告签订《房屋买卖合同》；被告王增生代表王昊于2016年11月6日告知公司经纪人赵文龙房屋不再出售，愿意承担违约责任，不再履行《房屋买卖合同》。方大公司经纪人赵文龙出庭作证，称因被告王昊的委托售房公证书格式与国内要求不符，需重新出具，后又因护照原因，在11月6日时被告王增生说不再卖房。3、2017年6月19日，原告提交《房屋价值评估申请书》一份，申请对本案涉案房屋在2016年11月6日时的价值进行评估。河南中正房地产评估咨询有限公司于2017年8月7日出具《估价报告》一份，确定本案涉案房产在2016年11月6日时的市场价值为247.53万元。4、原告提交情况说明一份，主张起变更诉讼请求申请书中的房屋差价损失仅是暂定数额，具体数额以房屋评估数额减去购房合同约定的数额为准。本案房屋差价损失应为评估数额247.53万元-
合同金额197万元=50.53万元。
一审法院认为，原告与被告王增生于2016年8月21日签订《房屋买卖合同》事实清楚，被告王增生以其在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效，本院不予支持；被告王增生签订《房屋买卖合同》后并未取得房屋所有权或处分权，致使标的物所有权不能转移，原告有权要求解除合同并要求被告王增生承担违约责任并赔偿损失，故原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。被告王增生应承担违约责任并对原告的损失进行赔偿：被告王增生收到原告定金10万元事实清楚，有被告王增生出具的收条予以证明，被告王增生应将定金10万元退还原告；原告支付3万元佣金，方大公司向原告出具了收据，该收据与合同相互印证，可证明原告缴纳佣金的事实，故原告要求被告王增生赔偿佣金损失3万元的诉讼请求本院予以支持；被告王增生的赔偿损失额包括合同履行后原告可以获得的利益，故原告主张的房屋差价损失50.53万元本院予以支持。原告提交众锦公司出具的收据一张欲证明其为购买合同约定房产而支出贷款费用12478元，该收据与方大公司经纪人赵文龙的证言相互印证，可证明原告实际支出了该部分费用，故原告要求被告赔偿其贷款费用损失12478元的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告王昊履行上述付款义务依据不足，本院不予支持。
判决：一、解除原告彭姝与被告王增生于2016年8月21日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王增生于本判决生效后十日内退还原告彭姝定金10万元；三、被告王增生于本判决生效后十日内赔偿原告彭姝佣金损失3万元、贷款费用12478元、房屋差价损失50.53万元；四、驳回原告彭姝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23360元，由原告负担13082元、被告王增生负担10278元；保全费5000元由被告王增生负担。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。
一审认定的案件事实清楚，本院经审理，查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，涉案房屋买卖合同签订后，彭姝依照约定将定金10万元交付出卖人、佣金3万元交付居间人，履行了合同义务，王增生出具收条并未提出异议，后王增生以未办理授权公证、未取得房屋处分权为由告知买受人不再履行房屋买卖合同，构成违约，原审判决据此认定双方《房屋买卖合同》解除系由王增生违约造成，本院予以支持。上诉人称合同不再履行是被上诉人根本违约造成，无事实依据，本院不予采信。原审并根据买受人为此受到的实际损失，判令上诉人返还支付的定金、佣金、支出的贷款费用，以及赔偿鉴定得出的合同履行后可以获得的房屋差价损失，于法有据，本院予以支持。上诉人称原审判令其赔偿上述费用实体错误的上诉理由，本院不予采信。上诉人另称原审判决程序违法，经本院审查，原审判决在居间人作为证人出庭、委托鉴定、变更诉讼请求等方面做出的处理并无不当，对该上诉理由不予采信。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23360元,由上诉人王增生、王昊负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨相峰
审判员 李庆伟
审判员 姚振勇
二〇一七年十二月二十七日
书记员 李智远