江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0381民初250号
原告：陆瑞，男，1990年1月16日出生，汉族，住新沂市。
委托诉讼代理人：王永桥，江苏鸿国律师事务所律师。
被告：新沂市华信置业有限公司，住所地新沂市新安街道东焦路东侧。
法定代表人：汪建，该公司经理。
委托诉讼代理人：石彦华，男，该公司法律顾问。
原告陆瑞与被告新沂市华信置业有限公司（以下简称华信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆瑞委托诉讼代理人王永桥，被告华信公司委托诉讼代理人石彦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆瑞向本院提出诉讼请求：1.华信公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，为陆瑞开具购房全款发票，协助陆瑞办理房地产权属证书；2.华信公司支付逾期办证违约金（自2015年10月1日起至实际办理房地产权属证书时止，按照中国人民银行同期同档存款基准利率即年利率2%计算）。事实和理由：2014年7月23日，陆瑞与华信公司签订《商品房买卖合同》（编号为XY57191），购买华信公司开发的位于新沂市市府东路××小区××阶段××单元××室商品房，建筑面积128.57平方米，单价3588.27元/平方米，总价款为461421元。合同第八条约定出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的人民银行同期活期利息支付违约金。陆瑞依约履行了义务，付清了全部购房款及其他相关费用。但华信公司严重违约，至今未将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，导致陆瑞无法办理房地产权属证书。虽然合同约定了违约金计算方式，但约定的过低，无法弥补陆瑞的损失，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条予以调整至中国人民银行同期同档存款基准利率即年利率2%。
华信公司辩称，1.涉案商品房首付款发票已经开具给陆瑞，按揭贷款部分发票也已开具，由华信公司统一保管，待房屋通过综合验收后根据房管部门测量的面积多退少补，陆瑞到时可持首付款发票及按揭贷款手续换取全额发票。涉案商品房所在聚福园小区已通过单体验收，因系临时用电而未能通过综合验收。临时用电的原因是2014年底江苏省进行了包括电力在内的价格改革，2016年8月，新沂市供电部门组织房地产开发商抽取设计机构，聚福园小区的电力设施设计图至2016年12月底才完成，目前正在报供电部门审批。2017年1月24日，聚福园小区业主代表与华信公司及政府部门协商一致，华信公司于2017年11月30日前完成供电设施施工并验收完毕。目前尚未到办理权属证书和开具发票的节点。2.华信公司不存在逾期协助办证的违约行为。合同第八条规定了可以据实延期交房的情形，且合同补充协议第五条约定，房屋所有权证书、土地使用权证书在小区通过全部综合验收后的360天内办理。3.即使华信公司存在违约行为，也应依照合同约定支付违约金。
经审理查明：2014年7月23日，陆瑞（买受人）与华信公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，编号为XY57191，约定陆瑞向华信公司购买位于新沂市市府东路××小区××单元××室商品房，总价款为461421元；签订合同当日付款141421元，余款320000元申请银行按揭贷款。合同第八条约定华信公司应当在2014年9月30日前交付取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房；同时该条约定了可据实予以延期的三种情形，其中第二种情形为“市政配套设施及安装延误，经相关部门批准的设计变更或延迟文件造成的，包括但不限于由于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、取暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况”。合同第十四条约定交房时通电、通水、通路。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的人民银行同期活期利息支付违约金。该合同附件四为补充协议，其中第五条约定，该房屋的房屋所有权证书、土地使用权证书在小区通过全部综合验收后的360天内办理。该补充协议内容系同样字体打印。
陆瑞于签订合同当日按约支付了141421元首付款，华信公司向其出具了同等金额的销售不动产统一发票，并注明系预收购房款。2014年1月9日，陆瑞缴纳房屋买卖契税6921.32元（计税金额461421元）。2014年8月14日，陆瑞缴纳物业维修基金2571元。陆瑞按揭贷款手续已完成，华信公司认可已收到全部购房款。
聚福园小区未有接入城市生活供电网络，使用临时用电，未能通过综合验收。因用电问题，华信公司曾于2017年1月20日向小区业主承诺在2017年3月30日前筹足正式供电施工专项费用，在2017年8月30日前使用正式用电；后又于2017年1月24日与部分业主代表签订一份《小区供电施工承诺书》，承诺尽快将供电设计图纸报电力主管部门审核，力争在2017年6月初通过审核，2017年4月底前将供电设施建设资金筹集到位，2017年8月底至9月中旬完成全部供电施工，2017年11月底前报电力主管部门验收并通过；如因华信公司自身原因在规定时间内未能通过验收，华信公司将按每户1万元的处罚标准将资金交给无锡工业园管委会监管，用于赔偿业主损失。
以上事实，有陆瑞、华信公司的当庭陈述，各自提供的商品房买卖合同及陆瑞提供的预收购房款发票、契税发票、物业维修基金缴款凭证、承诺书，华信公司提供的小区供电施工承诺书等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，陆瑞与华信公司订立的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。
合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同补充协议第五条约定，房屋所有权证书、土地使用权证书在小区通过全部综合验收后的360天内办理。补充协议系《商品房买卖合同》的附件，两者系同一天签订，但对同一事项作出了不同的约定，内容存在矛盾。其次，合同补充协议系格式条款，且该条补充协议内容系限制华信公司责任的内容，华信公司未举证证明其已尽合理提示及说明义务，违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条的规定，应属无效。双方在合同中约定涉案商品房最后交付时间为2014年9月30日，虽然合同第八条约定了可据实予以延期的情形，但小区供电设施未施工完毕、未通过验收不属于市政因素等“非出卖人能力所及的情况”。根据合同第十五条约定，华信公司应当在此后的360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；同时，该条还约定了相应的违约金的计算方式。华信公司违反约定，未在规定时限内提供资料报送备案，应承担继续履行的违约责任并支付违约金。虽然部分业主代表与华信公司签订了《小区供电施工承诺书》，但内容仅是对华信公司供电设施建设、验收等时限的约定，并未免除华信公司因逾期交房、逾期提供办理权属登记所需材料的违约责任。陆瑞主张约定的违约金过低，应予调整；但未举证证明因华信公司的违约行为给其造成了损失且损失明显高于约定的违约金，故对其调整请求，本院不予支持。华信公司应当按照合同约定向陆瑞支付违约金。
关于发票问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十六条规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，发票属于合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”。虽然《商品房买卖合同》中并未明确约定应限期开具销售不动产统一发票，但发票是合同约定的办理权属登记的必备票证，买受人持完整的商品房销售合同及销售不动产统一发票才能办理权属登记手续。商品房出卖人为买受人开具销售不动产统一发票是应当履行的从合同义务，无论是否在合同中明确约定，要求出卖人收到购房款后开具相应数额的销售不动产统一发票都是买受人的合同权利。因此，对陆瑞要求华信公司开具全额购房款发票的请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：
一、新沂市华信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起九十日内将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案；
二、新沂市华信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内开具销售不动产统一发票（购房款461421元），并交付给陆瑞；
三、新沂市华信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陆瑞支付逾期办理权属登记违约金（以461421元为基数，自2015年10月1日起至新沂市华信置业有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算）；
四、驳回陆瑞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
案件受理费50元，由新沂市华信置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 王颖
二〇一七年三月三十日
书记员 张薇