广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贵民二终字第13号
上诉人（一审被告）广西贵港市华隆百货有限公司。
法定代表人黄秋群。
委托代理人梁炳南。
被上诉人（一审原告）张云，女，汉族。
第三人（一审第三人）贵港市华隆房地产开发有限公司。
法定代表人杨益球。
委托代理人谢乔勇。
上诉人广西贵港市华隆百货有限公司因与被上诉人张云、第三人贵港市华隆房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2013）港北民初字第1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月6日受理后，依法组成由审判员陈香妙担任审判长，审判员黄钰雄、代理审判员陈朵朵参加的合议庭，于2014年2月25日公开开庭审理了本案。书记员陆海美担任法庭�录。上诉人广西贵港市华隆百货有限公司的委托代理人梁炳南，被上诉人张云，第三人贵港市华隆房地产开发有限公司的委托代理人谢乔勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年3月18日，张云将座落于贵港市XX中段的华隆商业广场XX楼XX号商铺出租给广西贵港市华隆百货有限公司（以下简称华隆百货公司）使用，同日签订《协议书1》，第二条约定：期限从2007年5月1日起至2018年4月30日止；第三条约定合作方式，张云提供商铺并收取管理费，华隆百货公司独立自主经营；第四条约定每月管理费按购买该商铺合同总价款60%的银行10年按揭贷款月供额为计付，由华隆百货公司按月支付给张云；第五条约定管理费的支付办法，华隆百货公司在每个月的10号前将管理费支付到张云指定的账户，逾期未支付的，按未支付额的每日万分之五支付利息，逾期�个月未支付的，张云有权解除合同；第九条约定双方都不得中途毁约，如毁约，违约方必须按未履行合同期的管理费总额赔偿违约金给守约方。
2008年8月12日，由于华隆百货公司将XX号商铺天花板凿开并搭建楼梯，张云、华隆百货公司双方再次签订《补充协议书》，约定：合作期间一方违约，被依法解除合同，由有资质的建筑公司拆除搭建的楼梯，恢复商铺原状，并由此影响到张云商铺出租的，华隆百货公司按每天300元支付张云作为赔偿。
至2013年8月31日，华隆百货公司尚欠2013年6月1日至8月31日共3个月的管理费19698元（6566元／月×3个月）。
2011年12月12日，华隆百货公司与贵港市华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆房地产公司）签订了一份《经营权收回合同》，约定华隆商业广场综合楼一、二层的经营权由华隆房地产公司收回。
2013年10月11日，张云、华隆百货�司及华隆房地产公司签订了一份《协议书2》，约定华隆房地产公司承诺代华隆百货公司向张云支付租金：于2013年10月15日支付1个月的租金；同年11月20日支付2个月的租金；同年11月30日支付所有欠的租金（含11月份）。协议书签订后，华隆房地产公司按约支付了1个月的租金，其余租金没有按约定期限支付。张云遂诉至法院，请求解除其与华隆百货公司的租赁合同，由华隆百货公司支付拖欠的管理费19698元（计至2013年8月31日），2013年8月31日以后的租金按每月6566元支付到交还商铺止，违约金39396元（6566元／月×6个月）；支付拆除楼梯及恢复天花板原貌人工及材料费约27000元，并从解除协议之日起按每天300元计赔偿；按房产证面积间隔好**号商铺，提供代缴交的2011年1月-2012年5月和2013年2月-5月租赁税发票凭证。
一审法院认为，张云与华隆百货公司于2007年3月18日签订的《�议书1》，是双方的意思真实表示，而且不违反法律规定，因此，依法成立并生效，对双方产生法律约束力，双方约定的管理费实为法律意义上的租金。张云与华隆百货公司应恪守合同，按合同约定履行各自的义务，张云已依约将出租的房屋出租给华隆百货公司使用，华隆百货公司应按约定期限及支付租金的方式向张云支付租金，但华隆百货公司拖欠张云3个月的租金19698元，已构成违约，符合该协议约定解除合同的条件，且华隆百货公司对解除合同没有异议，所以，张云请求解除《协议书1》、华隆百货公司将租赁商铺交还张云、由华隆百货公司支付租金及违约金，理由充分，予以支持。又，华隆百货公司将XX号商铺天花板凿开并搭建楼梯，所以，华隆百货公司应将该商铺恢复原状后交还张云。张云请求拆除楼梯及恢复天花板人工及材料费约27000元、影响商铺出租按�天300元赔偿，因请求的费用及赔偿款尚未实际发生，不予支持。张云请求华隆百货公司按房产证面积间隔好该商铺，因张云提供商铺时是没有间隔好，所以，张云的该项请求，没有法律依据，不予支持。
关于租金。2013年6月1日至8月31日的租金应为：6566元／月×3个月=19698元，扣减华隆房地产公司代支付的1个月租金，尚欠13132元，2013年8月31日以后的租金或解除合同后逾期腾房占有使用费按每月6566元支付到交还商铺之日止。
关于违约金。张云请求支付6个月的租金39396元作为违约金，华隆百货公司以违约金过高为由请求适当减少。根据双方约定违约方必须按未履行合同期的管理费总额赔偿违约金给守约方，又根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”，因此，根据华隆百货公司的违约程度及事实，该院认为张云请求支付6个月的租金39396元作为违约金，理由充分，予以支持。
关于租赁税发票。张云请求华隆百货公司提供2011年1月-2012年5月和2013年2月-5月租赁税发票给张云，因张云、华隆百货公司在协议书中没有约定租赁税方面的内容，租赁税由谁负担、由谁申报没有明确，张云也没有提供证据证实华隆百货公司是否已纳租赁税、是否已取得发票，因此，对张云的该项请求，不予支持。张云的其他诉讼请求，没有法律依据，予以驳回。
华隆百货公司以张云、华隆百货公司之间为合伙关系为由提出驳回张云关于支付租金及违约金诉讼请求的抗辩意见，双方在《协议书1》约定为合作，但根据第三条约定，张云提供商铺并收取管理费，华隆百货公司独立自主�营，所以，双方虽约定为合作关系，但实际上为租赁关系，因此，华隆百货公司的抗辩理由不成立，不予采信。
华隆房地产公司以代华隆百货公司支付所欠租金和违约金为由提出不同意解除合同的抗辩意见，但在约定期限内没有代华隆百货公司交清所欠的租金，以自己的行为表明不履行该项义务，因此，华隆房地产公司的抗辩理由不成立，不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决：一、原、被告2007年3月18日签订的《协议书》于本判决生效之日解除，由被告将租赁D005号商铺恢复原状后交还原告；二、被告广西贵港市华隆百货有限公司支付给原告张云租金13132元（计至2013年8月31日），2013年8月31日以后的租金或逾�腾房占有使用费按每月6566元支付到被告交还商铺之日止；三、被告广西贵港市华隆百货有限公司支付给原告张云违约金39396元；四、驳回原告张云的其他诉讼请求。案件受理费3282元，由被告广西贵港市华隆百货有限公司负担。
上诉人华隆百货公司不服上述判决，上诉称，被上诉人的房屋实际租用人是第三人，且在诉讼过程中被上诉人和第三人在经上诉人同意后已另订立协议，约定上诉人与被上诉人之间的权利义务已转移给第三人，并且该协议订立后被上诉人与第三人已履行合同，一审法院仍判令上诉人向被上诉人支付租金及违约金是错误的。请求二审法院撤销一审判决第二、三项，改判由第三人向被上诉人支付租金及违约金。
被上诉人张云辩称，其是与上诉人签订的合同，一直以来合同的主体都没有改变，故应由上诉人支付租金和违约金。请求二审法院维持原�，驳回上诉人的上诉请求。
第三人陈述称，其意见与上诉人一致。
本院经审理查明的法律事实与一审法院查明的法律事实一致。
本院认为，上诉人主张在诉讼过程中被上诉人和第三人在经上诉人同意后已另订立协议，约定上诉人与被上诉人之间的权利义务已转移给第三人，但三方在2013年10月11日所签订的《协议书》（《协议书2》）中，其中第五条约定：在第三人（甲方）按约定支付完所欠租金给被上诉人（乙方）后，甲乙双方同意协议书（指《协议书1》）主体变更为“贵港市华隆房地产开发有限公司”，被上诉人与上诉人于《协议书1》由第三人继续履行。但在《协议书2》的履行过程中，第三人仅支付了一个月的租金，并未完全履行其承诺的义务，故《协议书1》权利义务转让的条件尚未成就，该协议中有关合同主体变更的约定并未生效，因此，上诉人仍是《�议书1》的合同当事人。故被上诉人向上诉人主张违约责任，依法有据。上诉人的主张无事实和法律依据，不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人的上诉理由不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2098元，由上诉人广西贵港市华隆百货有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈香妙
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 陈朵朵
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 陆海美