广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛中法民一终字第426号
上诉人（原审被告）：荣盛广东房地产开发有限公司。
法定代表人：林琴，该公司总经理。
委托代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。
委托代理人：刘晓鸣，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：李华霸。
被上诉人（原审原告）：周念梅。
委托代理人：李华霸，基本情况同上。
上诉人荣盛广东房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）因与被上诉人李华霸、周念梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2014）湛麻法民二初字第393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员邓浓、唐文飞参加的合议庭进行了审理。书记员张荣担任记录。上诉人荣盛公司的委托代理人刘晓鸣，被上诉人李华霸（同时是上诉人周念梅的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年5月16日，李华霸、周念梅与荣盛公司签订了《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201202534）。合同第三条约定，李华霸、周念梅购买荣盛公司位于湛江市麻章区瑞云北路56号南亚郦都商住小区二期22号23号楼702房；第四条约定总房款为374840元；第八条约定，荣盛公司应于2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付李华霸、周念梅使用；第九条第1款第（2）项对出卖人逾期交房的违约责任进行约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，荣盛公司按李华霸、周念梅留下的地址邮寄送达入住通知或电话（短信）告知入住通知后即视为李华霸、周念梅已实际收到入住通知书，李华霸、周念梅自收通知之日起15日内到荣盛公司处办理房屋交接手续，逾期三天后视为交付。合同签订后，李华霸、周念梅依约支付了全部房款给荣盛公司，荣盛公司却不能在约定交付商品房的期限内交付房屋，荣盛公司对逾期交房的事实没有异议，但认为2014年1月13日之后的违约金不应该计算，理由是荣盛公司于2014年1月13日办理了竣工验收备案。荣盛公司称于2014年5月8日及2014年5月18日向李华霸、周念梅发出催促交房通知书，李华霸、周念梅在庭审中确认于2014年5月8日及2014年5月18日收到荣盛公司发出的催促交房通知书。
2014年11月4日，李华霸、周念梅向原审法院起诉，请求：判决荣盛公司赔偿李华霸、周念梅延期交房违约金9595.90元，案件诉讼费由荣盛公司承担。
原审法院审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。李华霸、周念梅与荣盛公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。
关于违约金如何计算的问题。合同约定荣盛公司应于2013年11月30日前将商品房交付给李华霸、周念梅，但荣盛公司未能依约交付，显然构成违约，应当承担违约责任。虽涉案的商品房已于2014年1月13日办理了竣工验收备案，但荣盛公司并未在竣工验收备案之日实际履行交房义务，故荣盛公司主张违约金计算至备案之日的理由不成立。涉案商品房已办理竣工备案，应当视为涉案商品房符合交付条件。荣盛公司分别于2014年5月8日及2014年5月18日向李华霸、周念梅发出催促交房通知的邮件，荣盛公司于2014年5月18日再次通知李华霸、周念梅收房，视为荣盛公司对通知收房日期的变更，依双方合同约定李华霸、周念梅自荣盛公司发出收房通知之日起15日内到荣盛公司处办理房屋交接手续，逾期三天后视为交付，故依约应视为李华霸、周念梅于2014年6月5日已收房。李华霸、周念梅主张计算至2014年8月13日依法无据，据此，违约金应以合同约定计算总房款374840元为计算基数，按每日万分之一计算，从2013年12月1日起计算至2014年6月5日止，共187日，违约金应为7009.51元，荣盛公司予以支付给李华霸、周念梅。对于李华霸、周念梅超出部分的主张，予以驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内支付违约金7009.51元给李华霸、周念梅。如果不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回李华霸、周念梅的其他诉讼请求。案件受理费25元，由荣盛广东房地产开发有限公司全部承担。李华霸、周念梅已预交受理费25元，荣盛广东房地产开发有限公司在上述履行期限内径付给李华霸、周念梅。
荣盛公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决以荣盛公司最后一次寄件的日期来作为荣盛公司通知李华霸、周念梅收楼时间的起算点是错误的，以此来认定李华霸、周念梅收楼时间是2014年6月5日更是无法律依据。涉案房屋于2014年1月13日取得《竣工验收备案表》，荣盛公司分别于2014年5月8日及2014年5月18日以寄件的方式催促李华霸、周念梅及时收楼。荣盛公司逾期取得《竣工验收备案表》后，也承担了相应的违约责任，但荣盛公司在2014年5月8日寄件给李华霸、周念梅时，荣盛公司已按合同约定履行其义务，违约行为即已终止。荣盛公司积极履行通知收楼的义务，而原审判决却以荣盛公司最后一次寄件的时间2014年5月18日作为认定荣盛公司通知收楼的时间是错误的。更何况，在荣盛公司通知李华霸、周念梅收楼后，李华霸、周念梅也有义务积极履行收楼行为，但原审判决将李华霸、周念梅怠于履行其合同义务的期间的违约责任强制让荣盛公司来承揽是不公平的；二、原审法院适用法律错误。根据我国《合同法》第一百一十九条的规定，荣盛公司虽逾期取得《竣工验收备案表》，但在取得《竣工验收备案表》后，李华霸、周念梅也应采取适当措施防止损失扩大，及时收楼。本案中，荣盛公司在取得《竣工验收备案表》后多次通过电话及寄件的方式通知李华霸、周念梅收楼，李华霸、周念梅在收到荣盛公司通知后应及时收楼，减少损失，但李华霸、周念梅却一直怠于收楼，放任损失的扩大。因此，对于其放纵扩大的损失部分不应得到赔偿，即荣盛公司不应支付2014年1月13日后的逾期交房违约金。退一步来讲，在取得《竣工验收备案表》后，荣盛公司多次通过寄件的方式催促李华霸、周念梅收楼，李华霸、周念梅在第一次接到荣盛公司的催促收房函后，就应及时收楼，而不应继续放任损失的扩大。事实上，在荣盛公司寄件（2014年5月8日）通知李华霸、周念梅收楼后，李华霸、周念梅不但没有及时收楼，还故意拖延不收楼，因此，在2014年5月8日逾期交房的行为是由李华霸、周念梅造成的，与荣盛公司无关，该部分的逾期交房违约金是不应得到支持。因此，请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判认定荣盛公司支付从2013年12月1日至2014年1月27日止的逾期交房违约金1640.30元，一、二审案件诉讼费由李华霸、周念梅负担。
被上诉人李华霸、周念梅口头答辩称：合同签订后，荣盛公司承诺在2013年11月30日前将验收合格的房子交给李华霸、周念梅使用。2013年11月29日，李华霸、周念梅前去收楼时要求荣盛公司提供《竣工验收备案表》，但荣盛公司未能提供，李华霸、周念梅认为房子不合格，就没有办理房子交接手续。直到2014年5月8日，李华霸、周念梅才第二次收到对方的交房通知书，遂于2014年5月18日到荣盛公司办理交房手续，并要求其提供《竣工验收备案表》原件，但荣盛公司只提供了一份复印不全的复印件，并没有加盖与原件核对无异章，故李华霸、周念梅认为不合格再次拒绝办理交接手续。2014年5月18日下午李华霸、周念梅再次收到荣盛公司的催促交房通知书，李华霸、周念梅于2014年5月25日再次来到荣盛公司，但荣盛公司依然未能提供《竣工验收备案表》原件，导致李华霸、周念梅又再次拒绝收房。从上述事实可知，李华霸、周念梅并没能怠于履行收楼的义务，荣盛公司的上诉理由是不成立的，请求法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据荣盛公司的上诉理由和李华霸、周念梅的答辩意见，本案当事人二审争议的问题是：逾期交房违约金应如何计算的问题。
荣盛公司与李华霸、周念梅签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同第八条约定，荣盛公司应于2013年11月30日前将经验收合格的商品房交付李华霸、周念梅使用。2014年1月13日，涉案房屋办理了竣工验收备案，应视为符合交付条件。2014年5月8日，荣盛公司向李华霸、周念梅发出《催促交房通知书》，告知李华霸、周念梅涉案房屋已验收合格，要求李华霸、周念梅到荣盛公司办理入住手续。对此，李华霸、周念梅予以确认收到荣盛公司发出的该份《催促交房通知书》。合同第十一条约定，荣盛公司按李华霸、周念梅留下的地址邮寄送达入住通知或电话（短信）告知入住通知后即视为李华霸、周念梅已实际收到入住通知书，李华霸、周念梅自收通知之日起15日内到荣盛公司处办理房屋交接手续，逾期三天后视为交付。根据上述约定，荣盛公司于2014年5月8日向李华霸、周念梅发出《催促交房通知书》后，就已经履行了合同约定的通知李华霸、周念梅收房的义务，因此，李华霸、周念梅应自荣盛公司发出该通知之日起15日内到荣盛公司办理房屋交接手续，逾期三天后则视为交付。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，因荣盛公司已于2014年5月8日履行了合同约定的通知李华霸、周念梅收房的义务，涉案房屋应视为于2014年5月26日交付，故涉案房屋的逾期交付时间应从2013年12月1日起计算至2014年5月26日止，共176天。根据合同约定，逾期交房违约金应以总房款374840元为计算基数，按每日万分之一计算，故荣盛公司逾期176天交付涉案房屋的违约金应为6597.18元。荣盛公司关于涉案房屋应以其于2014年5月8日第一次通知李华霸、周念梅收房的18天后即2014年5月26日视为交付，符合合同约定，本院予以采纳。但荣盛公司关于涉案房屋的逾期交房违约金只应计算到其取得《竣工验收备案表》之日（2014年1月13日）止的上诉理由，因荣盛公司未能提供其在2014年1月13日已尽到合同约定的通知李华霸、周念梅收房的义务，故本院不予采纳。本案中，荣盛公司虽于2014年5月18日再次向李华霸、周念梅发出《催促交房通知书》，并在通知中明确“……请你于2014年5月21日前到物业中心办理入住手续，逾期不来办理的，视为该房屋已按合同约定交付使用……”，但从该次通知的内容来看，荣盛公司在通知中要求李华霸、周念梅到荣盛公司收房的最后时间是2014年5月21日，该时间并没有超出合同约定的在其尽到通知义务的18天后（2014年5月26日）即视为交付的时间，故不应将荣盛公司第二次通知李华霸、周念梅收房的时间视为对第一次通知收房时间的变更。原审判决将荣盛公司于2014年5月18日再次通知李华霸、周念梅收房，视为荣盛公司对通知收房时间的变更，从而将李华霸、周念梅收房时间确认为2015年6月5日不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省湛江市麻章区人民法院（2014）湛麻法民二初字第393号民事判决第二项；
二、变更广东省湛江市麻章区人民法院（2014）湛麻法民二初字第393号民事判决第一项为：限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内支付逾期交房违约金6597.18元给李华霸、周念梅。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由荣盛广东房地产开发有限公司承担；二审案件受理费50元，由李华霸、周念梅负担25元，由荣盛广东房地产开发有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 春 丽
审判员 邓 浓
审判员 唐 文 飞
二〇一五年九月八日
书记员 张荣（代）
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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