湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸宁中民终字第675号
上诉人（原审原告）：张薇，女，汉族，1975年12月18日出生，住赤壁市。
委托诉讼代理人：龚丽娟，湖北君泽律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）：湖北永邦置业投资有限责任公司（以下简称永邦公司），住所地赤壁市陆水湖大道。
法定代表人：孙道文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：昌清，男，汉族，1965年3月20日出生，该公司法律顾问。
上诉人张薇因与被上诉人永邦公司买卖合同及委托合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院[2015]鄂赤壁民初字第198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张薇上诉请求：一、请求二审依法撤销一审判决，改判被上诉人立即恢复二楼公用通道；二、依法改判被上诉人因擅自更改图纸设计致使上诉人购买的门店二楼不能单独出租所造成16个月的经济损失13440元并补足承租差价2184元；三、判令被告返还门店面积差价50160元；四、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定“由于双方签订的《商品房买卖合同》并未约定二楼存在共用通道……故对于原告要求恢复二楼共用通道的诉讼请求，不予支持”属于认定事实错误，且与现有确凿证据相违背。上诉人在一审诉讼中提交的商品房买卖合同书文本中附带的二楼门店平面图纸显示二楼存在有安全消防共用通道，即二楼门店有另外的楼梯可以上下通行，并和其他业主的二楼门店共享通道，与一楼门店相分离可以单独使用。一审判决对于上诉人提供的该平面图纸以复印件为由未予采信，在上诉人的申请下也未向被上诉人、建设规划等职能部门核实其真实性。故申请二审法院对该平面图纸的真实性调查核实，以确定被上诉人违约擅自更改二楼门店公用通道设计规划，导致二楼门店不能单独使用的事实，支持上诉人要求恢复二楼公用通道的诉讼请求。二、因被上诉人违约更改规划设计图纸，取消二楼商铺公用通道导致上诉人二楼商铺无法单独出租使用，因此给上诉人带来的租金等一系列损失，应由被上诉人赔偿。一审判决却认为上诉人没有自建楼梯导致损失扩大，且认为该扩大的损失应由上诉人承担显失公平。三、被上诉人将原属于公用通道的面积10.45平米作为商铺面积出售给上诉人不当，该部分面积价款50160元应当返还给上诉人。请求二审支持上诉人的上诉请求。
永邦公司辩称：上诉人请求撤销一审判决无根无据。一、上诉人主张的二楼公用通道无合同的约定。二、上诉人购买本案房屋时是现房，房子现状根本无公用通道。且购房是一、二层一起整体购买。三、一、二楼商铺委托经营管理结束后，我们将商铺均交付给了上诉人，上诉人是否对外出租是其自主决定的事情，与被上诉人无关。四、上诉人的房产证已经办理，证上的面积是确定的。房产证上的面积比合同上的面积少了1.24平米，我们退还了多收取的购房款。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
张薇向一审法院起诉请求：一、依法判令被告建造店内一楼至二楼的楼梯间，恢复二楼公用通道；二、判令被告因经营不善和私自更改图纸设计致使原告二楼不能出租经营而造成的损失13440元（16个月×42平方米×20元/平方米）；另补承租差价2184元（4个月×42平方米×13元/平方米）；三、判令被告返还面积差价50160元（10.45平方米×4800元/平方米）。
一审法院认定事实：2008年9月26日，原告张薇与被告永邦公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：被告永邦公司将永邦欧洲城第1商业广场A号楼1-34号的一、二层商铺出售给原告张薇；面积按照永邦公司暂测面积85.38平方米付款，每平方米2413.9元，最终面积以当地房地产主管部门核发的产权登记证面积为准，多退少补。同日，原被告双方又签订了一份《商铺委托经营管理协议》。该协议约定：原告张薇将其购买的永邦欧洲城第1商业广场A号楼1-34号的一、二层商铺委托给被告永邦公司经营，委托经营期限从2008年11月17日至2012年2月15日，共计三年三个月，该商铺的装修状况为毛坯，本协议委托经营期结束时，如果永邦公司与实际承租方的租赁关系尚未结束，原告张薇同意与实际承租方的租赁协议继续履行至合同结束，超过原被告双方委托经营期限的租金按照每月20元/平方米计算。其后，原告张薇将所购商铺一、二楼均委托给被告永邦公司经营，永邦公司接手该商铺后，将一楼商铺出租给一承租人，将二楼商铺连同二楼相邻的其它商铺统一出租给另外的承租人。在2012年2月15日原被告双方约定的委托经营期限结束之前，由于与一、二楼的实际承租人的租赁期限尚未到期，原被告双方于2012年1月9日签订了第二份《商铺委托经营管理协议》，该协议约定：原告张薇继续委托被告永邦公司经营管理其购买的永邦欧洲城第1商业广场A号楼1-34号的一、二层商铺，委托经营期限以永邦公司与承租方实际约定的租赁年限为准，即:一楼自2012年4月15日至2012年5月5日，共计20天，二楼自2012年4月15日至2012年8月19日。租金以每月每平方米20元计算，由永邦公司代收后交付给原告张薇，后原告张薇依约定在被告永邦公司处领取了一、二楼商铺延期租赁的租金。2012年8月30日，原告张薇购买的商铺取得了赤壁市房地产管理局颁发的《房屋所有权证》，该房产证登记的商铺建筑面积为84.14平方米，由于在之前的《商品房买卖合同》中，原告是按照85.38平方米向被告缴付的购房款，被告永邦公司依约定向原告张薇退还了多收的购房款。一审法院同时认定，2008年9月26日原被告双方签订《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理协议》时，被告永邦公司向原告张薇交付的永邦欧洲城第1商业广场A号楼1-34号的一、二层商铺均为毛坯房，一、二楼之间未修建上下楼梯，被告永邦公司接受原告张薇的委托经营后，将原告的一、二楼商铺出租，其中一楼的商铺独立出租，二楼商铺连同二楼相邻的他人商铺，出租给他人经营旅馆。二楼承租人在经营期间对二楼商铺按照旅馆的格局进行了装修，将二楼的商铺以走廊连通，在委托经营期限届满后，在原告张薇收回商铺后，二楼商铺另租他人，重新装修，取消了原来的走廊的格局。一审法院还认定，与原告张薇商铺相邻的其它商铺同样存在一至二楼未修建楼梯间的情形，在其与被告永邦公司的委托经营期限届满后，均与永邦公司达成了一致协议，由被告永邦公司一次性支付8000元，作为修建楼梯间的费用。一审法院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理协议》是双方当事人的真实意思表示，上述合同均合法有效，双方当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。对于原告要求被告修建一楼至二楼的第一项诉讼请求，一审法院认为：原告购买的永邦欧洲城第1商业广场A号楼1-34号的一、二层商铺是属于原告的独立单元，一楼至二楼应该有楼梯相连，因此对于原告要求被告修建一楼至二楼楼梯的诉讼请求，依法予以支持。但是由于原被告之间就楼梯间修建的具体规格没有明确约定，一审法院认为参照相邻的其它商铺修建楼梯间的费用，由被告直接支付原告修建楼梯间的费用更为适宜。对于原告要求被告恢复二楼共用通道的诉讼请求，由于双方签订的《商品房买卖合同》并未约定二楼存在共用通道，商铺二楼在委托经营期间的装修格局是基于承租人的经营需要，经营期届满后予以恢复，故对于原告要求恢复二楼共用通道的诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告赔偿二楼16个月不能出租经营的及承租差价的诉讼请求，一审法院认为，依照原被告双方2008年9月26日签订的《商铺委托经营管理协议》第四条第（七）项的约定：“本协议委托经营期结束时，如果乙方与实际承租方的租赁关系尚未结束，甲方同意乙方与实际承租方的租赁协议继续履行至合同期结束。超过甲乙双方委托经营期限的租金按每月20元/平方米计算。由此可以看出，原告在签订该《商铺委托经营管理协议》时已经预见到可能存在超过委托期限交房的情形，而且双方又于2012年1月9日签订了第二份《商铺委托经营管理协议》，对延期交房的事宜进行了约定，因此原告不应以委托经营超期为由，向被告主张赔偿。至于原告认为被告没有修建楼梯间而要求被告赔偿经营损失，一审法院认为，双方在签订《商铺委托经营管理协议》时，基于一、二楼分开出租经营的需要，没有修建楼梯间，对于该情形原告当时是知情的，在双方约定的委托经营期限届满后，被告永邦公司在任何场合均未拒绝修建楼梯，并且和其他与原告存在相同情形的商铺均达成了修建楼梯间的协议。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此即使如原告所说是由于没有修建楼梯间导致二楼不能出租，原告也可以自行修建楼梯防止损失扩大，而不是将二楼商铺放任闲置十六个月。对于原告要求的承租差价，在双方约定的委托经营期限届满后，被告即没有义务保证原告二楼的商铺以20元/平方米出租，原告以何种价格出租是原告的个人经营行为，与被告没有关系。基于上述理由，对于原告的第二项诉讼请求，不予支持。对于原告提出的要求被告返还面积差价的第三项诉讼请求，一审法院认为，依照原被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定,房屋的面积按照被告暂测面积签约付款，最终面积以当地房地产主管部门核发的产权登记证面积为准，多退少补。双方合同约定的面积为85.38平方米，现原告已经取得的《房屋所有权证》登记的面积为84.14平方米，被告永邦公司亦按照合同的约定退还了原告多收的房款，商铺二楼在委托经营期间的装修格局是基于承租人的经营需要，并未因此减少了原告二楼的商铺面积。原告认为商铺少了10.45平方米的面积，没有任何事实依据。故对于原告提出的第三项诉讼请求，亦不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条第一款、第一百三十条、第一百九十六条的规定，判决：一、被告湖北永邦置业投资有限责任公司支付原告张薇购买的永邦欧洲城第1商业广场A号楼1-34号商铺修建一楼至二楼的楼梯的费用8000元，于本判决生效后立即付清。二、驳回原告张薇的其它诉讼请求。案件受理费847元，由原告张薇承担734元，被告永邦公司承担113元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审诉讼中，张薇提交了其购买的本案房屋的房屋产权证，拟证明该房屋产权面积为84.14平方米，其中共有分摊面积为3.04平方米；同时证明永邦公司更改了规划设计图纸，取消了二楼商铺公用通道，并与房管部门一起将本属于公共通道部分面积10.45平方米计入了上诉人房产证上的面积。上诉人张薇并申请本院向相关单位调查取证，以证明永邦公司更改了规划设计图纸，取消了二楼商铺公用通道的事实。对于上诉人张薇提交的上述证据，永邦公司认为，与上诉人张薇同样购买商铺的购房户有20多户，已经办证的购房户的房屋产权证上均没有公共通道或者消防通道之说。上诉人张薇购买本案商铺时是现房，并没有设计公共通道。二楼房屋之间是隔开还是打通由购房者根据经营需要自行决定，房屋产权证上面积的计算是房管局确定的，与永邦公司无关。本院认为，上诉人张薇提交的房产证仅能证明该商铺一、二楼总面积为84.14平方米（其中共有分摊面积为3.04平方米）的事实，不能证明永邦公司更改了规划设计图纸，取消了二楼商铺公用通道的事实。该房产证上的面积84.14平方米与双方签订的《商品房买卖合同》上约定的面积85.38平方米相差不大，与双方买卖商铺的事实更为接近。而上诉人张薇主张二楼商铺之外有10.45平方米的公共通道，据此计算其购买的一、二楼商铺的总面积只有73.69平方米，与双方合同约定的商铺面积85.38平方米相差较大，与双方买卖商铺的事实相去更远，故上诉人张薇主张二楼商铺之外有10.45平方米公共通道的理由缺乏事实依据，本院不予认定。上诉人张薇商铺面积已经房管部门予以确认，其房产证上显示二楼商铺之外并无公共通道，故上诉人张薇申请本院向相关单位调查取证，以查明永邦公司更改了规划设计图纸，取消了二楼商铺公用通道的理由缺乏事实依据，本院不予准许。经本院审理查明，一审查明的事实属实，二审继续予以认定。
本院认为，张薇上诉请求“依法改判被上诉人立即恢复二楼公用通道；改判被上诉人因擅自更改图纸设计致使上诉人购买的门店二楼不能单独出租所造成16个月的经济损失13440元并补足承租差价2184元；判令被告返还门店面积差价50160元”，该上诉请求是否成立所依据的基本事实是，上诉人张薇所主张的被上诉人更改了本案商铺二楼规划设计图纸，取消了二楼商铺公用通道的事实能否认定。对此，本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的是对商铺一、二楼一并出售，并没有将一、二楼房屋割裂开来分别出售；上诉人张薇购买的本案商铺已经办理了《房屋所有权证》，即该商铺一、二层面积、结构已经赤壁市房地产管理局予以行政确认；该《房屋所有权证》显示，上诉人张薇购买的本案商铺是一、二层整体购买，且商铺二层并未设计有公共通道。因此，上诉人张薇认为被上诉人更改了其商铺二楼规划设计图纸，取消了二楼商铺公用通道的主张明显与其《房屋所有权证》所确认的事实不符，与双方当事人签订的《商品房买卖合同》所约定的面积亦不相符，其要求恢复二楼公共通道及请求被上诉人赔偿其租金损失、补足承租差价、返还面积差价的理由均缺乏事实依据，该上诉请求亦与其房屋相邻的其他房屋所有权人的财产权利相冲突，因此，对于上诉人的这一请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人张薇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1244元，由上诉人张薇负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 魁
审判员 侯欣芳
审判员 杨荣华
二〇一六年十二月二十一日
书记员 李 静
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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