湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浏民初字第03566号
原告林群，男，1962年9月15日出生，汉族。
委托代理人王祥，北京秉道律师事务所律师。
被告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市集里街道办事处礼花东路理想家园附13栋。
法定代表人刘佳荣，董事长。
委托代理人刘裕海，湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司副总经理。
委托代理人肖自力，湖南众议律师事务所律师。
原告林群与被告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2014年8月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员何桂海担任审判长，人民陪审员卢光正、咸景明参加的合议庭，于2014年9月19日公开开庭进行了审理。书记员吴昺阳担任记录。原告林群及其委托代理人王祥，被告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司委托代理人刘裕海、肖自力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林群诉称，2004年4月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发的礼花新城商贸楼二层房屋（目前该房屋门牌号为浏阳市礼花路一段90号二层）。建设工程规划许可证号为：（2002）030号。合同约定房屋建筑面积共2472平方米。商品房单价每平方米850元人民币，商品房总金额为210万元。付款方式为：签订合同后付50万元，签订合同后15日内再支付34万元，其余办理银行按揭支付。合同签订后原告按照合同约定支付了相应房款，并办理了银行按揭手续，以按揭的方式支付了115万元，截止到2012年11月12日，原告共向被告支付了购房款2169386元（注：被告表示因面积有增加，暂收取增加面积的购房款69386元，待房产证办理完后根据产权证上登记的面积结算）及办理证照的费用138614元，两项合计2308000元。原告于签订购房合同之日办理了收房手续，且合法占有并使用了上述房屋。在被告收取了原告办理权属转移登记的相关费用之后，原告一直催促被告协助原告办理权属转移登记，但被告始终推脱不予协助办理，导致原告至今没有取得房屋产权证。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的有关规定，由于被告的原因，导致原告至今没有取得上述房屋的权属证书，应由被告赔偿原告经济损失，该损失按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。计算时间从2013年2月13日开始至原告实际取得相关产权证书之日止。为维护原告合法权益，请求法院判决：1、被告协助原告办理湖南省浏阳市礼花路新城商贸楼二层房屋的权属转移登记手续；2、被告赔偿原告经济损失，损失的计算方式为：按照原告已付款230.8万元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算损失，损失从2013年2月13日计算至产权过户办理完结日；3、本案诉讼费用由被告负担。
被告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司辩称，一、2004年原、被告签订了1份商品房买卖合同，合同约定由原告购买被告开发的礼花新城商贸楼二层房屋，建筑面积2472平方米，单价850元／平方米，总价款210万元，签订合同时付款50万元，15天内付34万元，余款在办理银行按揭时付清，如面积有出入按照多退少补的原则结算。后经测量，该房屋的实际面积为2548.01平方米，比合同约定的面积多76.01平方米，应补交购房款64608.5元，原告应支付购房款2165808.5元。在合同履行过程中，原告于2004年4月7日付50万元，5月8日付34万元，同年11月2日办理银行按揭手续付房款115万元。所欠剩余房款，原告违反合同约定，于2004年12月10日、2005年1月12日、2005年3月26日各付2万元。尚欠购房款115808.5元以及被告代付按揭抵押费2300元、他项权利登记费575元，合计欠118683.5元，加上原告购买门面所欠办证费726.59元，以及原告购买二层商铺所欠办证费138614元，共计258024.09元。虽经被告多次催收，但原告拒不支付。时隔8年之久，原告才于2012年11月12日将上述款项交付给被告，致使被告损失巨大。二、因被告在2008年年底之前系免税单位，由于原告没有按照合同约定交付购房款以及办证费用，导致被告无法在2008年年底之前为其办理产权证，对该损失是由于原告的过错所造成，应当由原告承担，请求判决原告承担办理产权登记应缴纳的税费。三、被告没有为原告办理产权证除原告没有及时缴纳相关费用以外，更为重要的是原告改变了房屋结构，将消防通道予以阻断，导致无法通过消防验收，无法办理产权登记手续。综上所述，导致原告至今没有取得权属证书不是被告的过错所造成，原告要求被告赔偿其经济损失没有事实依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，在诉讼过程中向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及合同内容。
2、2004年4月7日及2004年5月9日收据各1份，拟证明原告在上述日期先后向被告支付了50万元、34万元购房款。
3、2004年11月2日收据、个人贷款支付凭证各1份，拟证明2004年11月2日，原告以银行按揭贷款的方式向被告支付了115万元购房款。
4、2004年12月10日、2005年1月12日、2005年3月26日收据各1份，拟证明原告在上述日期每次支付购房款2万元，三次合计6万元。
5、①2012年11月12日收据及工商银行个人业务凭证各1份，拟证明原告于当日向被告支付了119386元购房款及办理产权证的有关费用138614元，共计258000元；②办理产权证费用明细，拟证明被告提供的办理产权证的有关费用明细，其金额暂按138614元计算，多退少补。
6、湖南省契税纳税申报表1份，拟证明被告应将原告预交的款项支付给地税局，并取得契税完税证。
7、权属转移登记所需资料清单1份，拟证明办理房屋权属转移登记需要向房屋产权管理部门提交的资料，其中应由被告提供的有：①分户平面图、②转移申请表、③授权委托书、④转让方身份证明（被告营业执照副本原件、法定代表人身份证原件）、⑤契税完税证、⑥维修资金缴款凭证（原告已支付给被告）、7、面积核对表、8、房产证总证复印件、9住宅质量保证书、10、商品房使用说明书。
8、浏阳市房地产登记授权委托书1份，拟证明该委托书需被告加盖公章且法定代表人签名。
9、国有土地存量房转移土地使用权变更登记告知单1份，拟证明办理国有土地使用权证被告需提供的资料清单，资料包括：①土地登记申请书、②原土地使用证、③宗地图及宗地界址坐标；④有关税费缴清凭证；⑤被告营业执照及组织机构代码证。
10、浏阳市公安消防大队建筑工程消防设计审核意见书及浏阳市公安消防大队建筑工程消防验收意见书各1份，拟证明原告在经营过程中对装修工程自行办理了消防验收手续。
11、被告于2004年6月30日开具的销售不动产统一发票复印件1份，拟证明被告应缴纳的税款在2004年就已申报并已缴纳完毕。
对于上述证据，被告发表如下质证意见：
对证据1、2、3均无异议。对证据4无异议，需要说明的是原告支付这几笔款项时已构成迟延付款。对证据5中的收据及银行个人业务凭证无异议；对办理产权证费用明细有异议，该明细未加盖被告公章，且办理产权证费用应以税务机关的收费标准为准。对证据6、7、8、9有异议，办理产权证的程序应以房产部门的规定为准。对证据10、11有异议，原告当庭提交该两份证据已超过了举证期限，被告不同意发表质证意见。
被告为支持其抗辩理由，在诉讼过程中向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同1份，拟证明原、被告签订了商品房买卖合同后，被告已按合同约定履行了相关义务。
2、2012年11月12日金额为258000元的收据1份，拟证明原告违反合同约定，直到2012年11月12日才将相关购房款以及办证费用交付给被告，故未办理产权证不是被告过错造成。
3、浏阳市人民政府浏政函（2008）3号《关于礼花路开发建设有关问题的批复》1份，拟证明被告在2008年以前系免税单位，但由于原告没有及时交付购房款以及办证费，造成的税费损失应当由原告承担。
4、林群礼花城商贸二楼办理产权过户应交税费明细表，拟证明由于原告没有及时交付购房款及办证费所造成的损失。
对于上述证据，原告发表如下质证意见：
对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告不存在违约行为，相反是被告严重违约。对证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议，被告直到2012年房屋实测面积出来后才准备为原告办理产权手续，办证费用主要是维修基金、契税、登记费、两证工本费。对证据4有异议，缴纳土地增值税、城市维护建设税等税费系被告义务，与原告无关联。
经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下：
对原告的证据认证如下：
对证据1-5的真实性均予以认定。证据6-9，上述证据原告拟证明办理房屋产权证过程中开发商所需提交的资料，但与认定被告是否存在违约行为之间缺乏关联性。对证据10、11的真实性予以认定。
对被告的证据认证如下：
对证据1-4的真实性均予以认定，其中证据3、4仅能证明被告作为房产开发商应尽的纳税义务，与原告是否存在违约行为之间缺乏关联性。
根据上述已采信的证据，本院认定以下事实：
2004年4月6日，原告因购买被告开发的礼花新城商贸楼二层房屋，与被告签订了《商品房买卖合同》。该合同内容包括：“第三条买受人所购商品房的基本情况：该商品房的用途为商业，……建筑面积共2472平方米；第四条计价方式与价款：……按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米850元人民币，总金额人民币210万元；第六条付款方式及期限：……签订合同交款50万元，在15天内再交满房款40%，即34万元，余款办理银行按揭支付。第七条买受人逾期付款的违约责任：（逾期）10天内由买受人支付给出卖人延交余款日罚息0.2‰；超过10天至20天以内由买受人支付给出卖人延交款日罚息0.3‰；超过20天买受人按累计应付款的5%-10%向出卖人支付违约金，出卖人并有权将房屋另行销售；买受人中途退房，按总购房款的15%向出卖人支付违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2004年4月30日前，……将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。……第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期银行贷款利率赔偿买受人损失”。合同签订次日，即2004年4月7日，原告向被告支付了购房首付款50万元。被告按照合同约定在2014年4月30日前将房屋交付给了原告，2004年5月8日，原告向被告支付了第二笔购房款34万元。后经测量，原告所购房屋的实际面积为2548.01平方米，比合同面积多出76.01平方米，对此原、被告约定房屋总价款变更为2164571.6元，被告并向原告出具了2004年6月30日开具的《销售不动产统一发票》复印件，该发票记载礼花商贸楼201商场面积为2548.01平方米，金额2164571.6元。2004年11月2日，原告通过银行按揭贷款向被告支付了第三笔购房款115万元。此后，原告又先后于2004年12月10日、2005年1月12日、2005年3月26日各付2万元，小计6万元购房款给被告。2012年11月12日，原告继续向被告支付了“礼花商贸二楼办证费、房款”258000元，其中被告售楼部工作人员向原告出具的办证费清单记载：“契税4%，2164571元×4%=86583元；物业维修基金：住房的最高单价×面积×2%，2164571元×2%=43291；房产证：①550元登记费，②（交易费）2548.01平方米×3元／平方米=7644元；土地证：①晒图313元，②交易费200元，③工本费33元，商贸二楼办证费总计138614元”。至此，原告共计支付被告购房款2169386元（注：因房屋实测面积较合同面积有所增加），并预交了办理产权证费用138614元。原告交纳上述费用后，被告至今未能为原告所购房屋办理房屋产权过户手续，原告遂于2014年8月13日向本院起诉。诉讼过程中，被告向本院提起反诉，要求原告支付被告延期付款违约金284840.4元，但未在本院指定的期限内缴纳反诉费，本院依法另行裁定按被告撤回反诉处理。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，对其合法有效性予以确认，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争执焦点如下：
一、关于原告有无延期付款违约行为的问题。
原、被告对分期的第一、二笔购房款的付款期限作了约定，但对第三笔办理银行按揭支付的具体期限未做约定，仅约定：“余款办理银行按揭支付”，故原告在2004年11月2日通过银行按揭贷款向被告支付第三笔购房款115万元并未违约。按面积重新测量后的房屋总价款2164571元计算，截至按揭贷款当日原告已付购房款共计199万，尚差余款174571元未付，应认定原告截至按揭贷款之日已履行了主要付款义务。对于余款174571元，原、被告双方未达成补充协议约定付款期限，被告亦未提供证据证明其曾书面通知原告限期交纳。且对于已交付主要付款义务的房屋购买方原告来说，如能及早办理房屋产权过户，原告既可对该房屋予以转让，又可抵押贷款而获得经济效益，若原告仅为拖延交付房屋余款174571元而不及早办理房屋产权证，与常理不符，故原告先后于2004年12月10日、2005年1月12日、2005年3月26日各付2万元，直至2012年11月12日再次支付被告购房款及办证费258000元的行为，均不足以认定为延期付款的违约行为。
二、关于原告有无改变房屋结构情况以致不能办理所购房屋产权过户的问题。
被告辩称不能办理产权过户系原告擅自改变房屋结构，将消防通道予以阻断，导致无法通过消防验收，但未能提供证据证明，相反原告提供了其所购楼层装修后经消防验收合格的证据，故被告该项辩称理由，本院不予采信。
三、关于被告陈述的税费损失问题。
被告辩称其在2008年底之前系免税单位，由于原告没有按照合同约定交付购房款及办证费用，导致被告无法在2008年底之前为其办理产权证，而不能享受税费减免，并认为该税费损失是由于原告的过错所造成，应当由原告承担。因被告未提供足够证据证明其因办证延期而导致税费损失，且缴纳土地增值税、城市维护建设税等相关税费并非房屋购买方原告之义务，加之本院已认定原告无延迟付款行为，故延期办证并非原告违约行为所致，即使存在上述税费损失，也不应由无过错方的原告承担。原告只承担办理房屋产权过户手续过程中应由房屋购买方承担的物业维修基金、契税、登记费、工本费等正常缴费义务。
综上所述，原告在足额支付购房款及办证费用后，由于被告未及时为原告办理房屋权属证书，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的有关规定，被告应赔偿原告经济损失，该损失按照原告已付购房款，自原告足额支付购房款及办证费用后届满90日之次日（即2013年2月13日）起，至被告协助履行完毕过户手续之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助林群办理浏阳市礼花新城商贸楼二层房屋（现地址浏阳市礼花路一段90号二层）的房屋产权（包括房屋所有权及国有土地使用权）过户登记手续，过户办证费用由林群负担（注：林群已向湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司交纳办证费用138614元）。
二、湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司赔偿林群经济损失［经济损失的计算方法：自2013年2月13日起，至协助林群履行完毕上述房屋产权过户手续之日止（注：本判决生效后，若因林群原因致房屋产权过户手续履行延迟，则双方可另行协商该延迟时间段内不再计算经济损失，如因此发生争议，可通过诉讼或其他合法途径解决），按已付购房款2169386元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算］，于办理完毕上述房屋产权过户手续当日履行清楚。
四、驳回林群其余诉讼请求。
本案受理费25264元，由湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 何桂海
人民陪审员 卢光正
人民陪审员 咸景明
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 吴昺阳
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。