北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初54816号
原告：游启旺，男，1964年1月1日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：高登蕾，北京市华城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高登立，北京市华城律师事务所律师。
被告：北京市朝阳区世茂奥临花园小区业主委员会，地址北京市朝阳区清林路一号院世茂奥临花园小区。
负责人：项雷，业委会主任。
委托诉讼代理人：尹子殊，北京市格平律师事务所。
委托诉讼代理人：陈飞，北京市格平律师事务所。
被告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，营业场所北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。
负责人：陈耀忠，董事长。
委托诉讼代理人：张乐乐，北京道盛律师事务所律师。
原告游启旺诉被告北京市朝阳区世茂奥临花园小区业主委员会（以下简称世茂奥临业委会）、被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法由审判员杨静独任审判，公开开庭进行了审理。游启旺及其委托代理人高登蕾、高登立，世茂奥临业委会主任项雷及委托代理人尹子殊、陈飞，长城物业委托代理人张乐乐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
游启旺向本院提出诉讼请求:确认世茂奥临业委会与长城物业于2015年10月16日签订的奥临业-X(15)号《合同补充文件》无效。事实与理由：我系朝阳区清林路一号院世茂奥临花园业主，2011年10月15日，两被告签订《北京市物业服务合同》约定长城物业为世茂奥临花园小区全体业主提供物业服务，物业服务期限为3年，自2011年10月22日至2014年10月21日，合同终止后如果尚未有新物业服务企业承接，长城物业应继续按原先的约定提供服务6个月，延期至2015年4月20日。合同终止日期以及长城物业最后服务期限至今已过两年多，但世茂奥临业委会未履行职责召集业主大会选聘或者续聘物业服务公司。2015年10月16日，世茂奥临业委会未经业主大会表决，与长城物业公司签订奥临业-X(15)号《合同补充文件》，该合同实质上就是两被告在物业服务合同到期后，所签订的物业服备合同，该合同严重违反《中华人民共和国物权法》与国务院《物业管理条例》的强制性规定以及《业主大会议事规则》，也在管理酬金等涉及业主费用承担侵犯了包括原告在内的所有业主的财产权益。《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条等规定，业委会选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而涉案《合同补充文件》未经业主大会表决即签订，违反强制性规定，且对原物业服务合同进行多处实质性修改，侵犯了全体业主合法权益，特诉至法院。
世茂奥临业委会辩称：不同意游启旺诉求。游启旺在诉状中涉及的北京市物业服务合同期限至2014.10.21，后延期六个月，事实认可。物业合同届满之前，业委会试图组织召开业主大会更换或者续聘物业，均未形成有效议案，未能召开业主大会，于是长城物业在合同届满后提供了事实物业服务，基于事实服务业委会于长城物业签订了涉案文件，该文件是对长城物业事实管理期间的管理责任及相应义务进行明确，并非选聘新的物业企业，这是基础事实。补充文件符合法律规定未违反物权法的相关规定，补充文件是对事实服务期间长城物业进行的规制，不涉及物权法76条，并且需要强调该文件4.1条规定了业委会有权随时终止该事实服务状态，是否终止和时限需待形成业主大会有效决议方可，北京高院审理物业意见15条有规定，视为合同自动延续，故该事实服务状态下业委会签署涉案协议，根本目的并非选定物业服务企业，未违反物权法规定。签署涉案协议是为了保护业主的合法权益，未侵犯游启旺权益。世茂奥临小区有特殊情形，长城物业进驻小区时就和业委会进行了账户共管，事实服务期间是否继续履行共管，进行监督，都是业委会履行管理职责，涉案文件都是对长城物业设定义务而未赋予权利。游启旺对本案没有起诉权应裁定驳回。本案是业委会代表全体业主与物业管理人签署的管理文件，游启旺并非合同当事人无权提起诉讼。高院意见16条有明确规定。游启旺作为单个业主无权提起诉讼，其认为业委会行为侵犯其权益应依照物权法78条撤销权规定，撤销业委会决议，发表对涉案文件的意见，不能直接起诉涉案文件无效，物权法76业主共同决定和78条决议效力等同，业委会依据78条签署涉案文件，该决议对全体业主有约束力，应该撤销该决议而不是起诉无效。涉案文件合法有效。
长城物业辩称：同世茂奥临业委会答辩意见。涉案文件是我公司真实意思表示，未违反法律强制性规定应认定有效。
经审理查明：游启旺系世茂奥临花园小区业主。
2011年10月15日，世茂奥临业委会（甲方）与长城物业（乙方）签订了《北京市物业服务合同》，约定长城物业为世茂奥临花园小区提供物业服务，服务期限为3年，自2011年10月22日（交接之日）至2014年10月21日。本物业管理区域物业服务收费方式为酬金制，乙方每年按照实收物业服务资金的8%比例提起。甲方的权利义务：有权要求乙方按本合同及所有附件的约定提供物业服务；监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；……对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益及利息收益和使用情况，业主享有所有权、知情权、监督权，业委会享有批准权；甲方有权对乙方在本项目运作所涉资金共管账户具有监控的权利。合同期限届满前，世茂奥临业委会有权决定是否继续聘用长城物业，如决定继续聘用的，应当在期满前3个月通知，长城物业接到续约通知15日内回复。合同终止后如果尚未有新物业服务企业承接，长城物业应继续按原先的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按合同约定的标准缴纳。
2014年10月21日上述物业服务合同到期后至今，长城物业仍在世茂奥临花园小区提供物业服务。
2015年10月16日，世茂奥临业委会与长城物业签订了奥临业-337（15）《合同补充文件》，该文件约定世茂奥临业委会与长城物业就在世茂奥临花园小区目前事实服务阶段的以下问题取得共识，并根据业委会修订起草的《北京市朝阳区世茂奥临花园小区物业管理服务委托合同》签订该补充文件。关于长城物业管理体现在世茂奥临管理处的应用做如下约定：1、包括代本小区全体业主向每个业主筹集、收取物业费、停车费、采暖费等相关费用，全部费用均存入按原合同约定设立的、由业委会监管的银行共管账户中。长城物业将在本协议签署30天内向世茂奥临花园小区业委会提供长城物业对世茂奥临项目服务管理标准，内容应包括经过认证的长城物业公司质量管理体系ISO9001的全套体系文件，对世茂奥临花园小区适用的部分，由双方另行确定。……2、关于世茂奥临业委会与长城物业管理团队权责边界的约定：关于管理处经理的任命由长城物业书面推荐，业委会面试，业委会最终决定。……3、关于管理酬金的补充约定，长城物业承诺小区业主的长期欠费收缴入账后一半用于归还长城物业的欠款，另一半用于小区设施设备改造。对于前期（2013年10月份之前）最后尚未支付的54万元管理佣金，长城物业愿意做出一个负责任的安排，其中50%作为该阶段管理质量的责任承担，其与50%用于解决其在管理期间因长城公司责任导致的个别业主的纠纷，并于这些纠纷解决完毕之后拨付。经双方协商一致，自2014年11月起长城物业收取供暖酬金，即按小区供暖费用总金额的4%提取。4、关于现状的终止，业委会可根据小区的需求和现状随时终止长城物业对本小区的服务，但应提前三个月书面通知。5、其他约定，……由业委会修订起草的《北京市朝阳区世贸奥林花园小区物业管理服务委托合同》长城物业公司对内容予以确认（加盖公司印章），作为双方在今后执行过程中的指导性文件。该合同由业主委员会择机召开业主大会会议并被通过后方成为本小区物业管理正式合同文本。
另查，《世茂奥临花园小区业主大会议事规则》规定，业主大会应履行以下职责：……选聘、续聘和解聘物业服务企业或其他管理人，审核及决定与物业服务企业或者其他管理人签订的合同的内容；决定一切属于物业管理范畴的、且涉及向全体业主收费的事项；……业主委员会应履行以下职责：……及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业、管理人履行合同条款；监督《管理规约》的实施……
庭审中，游启旺认为涉案《合同补充文件》实质属于物业服务合同，违反物权法强制性规定及《业主大会议事规则》，业委会提交了《合同补充文件》复印件，表示虽内容和游启旺证据一致但这是业委会前置决议，之后才形成的游启旺提供的文件，游启旺表示没见过，属于后补的。
上述事实有当事人陈述及相关书证等在案佐证。
本院认为：本案中，世茂奥临业委会与长城物业签订《北京市物业服务合同》到期后，世茂奥临小区尚未召开业主大会选定新的物业公司，长城物业仍在为该小区提供事实物业服务，在此事实基础上，世茂奥临业委会与长城物业公司签订涉案《合同补充文件》，世茂奥临业委会作为小区全体业主代表履行对物业公司的监督职责，游启旺辩称《合同补充文件》即为新的物业服务合同，缺乏事实依据，且《合同补充文件》条款内容并未排除加重业主责任、排除业主主要权利，故游启旺起诉要求确认《合同补充文件》无效，本院不予支持。涉及程序性权利游启旺可另行起诉撤销决议。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告游启旺的全部诉讼请求。
案件受理费4523元，由原告游启旺负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 杨 静
二〇一七年九月十五日
书记员 辛迎雪