北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1037号
上诉人（原审被告）：兰小娟，女，1983年2月8日出生。
被上诉人（原审原告）：王会军，女，1975年7月29日出生。
原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：陈鑫，女，北京麦田房产经纪有限公司法务。
原审第三人：福建金诚丰担保有限公司北京分公司，住所地：北京市怀柔区北房镇幸福西街1号301室。
法定代表人：林根秀，总经理。
上诉人兰小娟因与被上诉人王会军、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）、原审第三人福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰北京分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初2595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
兰小娟上诉请求：撤销一审法院判决第二项，依法改判兰小娟给付王会军违约金17万元或将本案发回重审。事实和理由：王会军实际支出85万元购房款打入金诚丰北京分公司的资金监管帐户，后因涉案房屋被查封导致合同无法继续履行，以至于后来的尾款亦未支付，虽然合同总价款是165万元，但应按实际已支付的85万元承担违约金，一审判决违约金数额过高，远超过王会军的实际损失，应当予以酌减。而且签订合同时双方确实核查过房屋未被查封，兰小娟不存在恶意情形。交易合同已经明确表示12万元放弃资金监管，该12万元包括定金10万元，王会军没有按照合同约定向兰小娟支付定金。中介也没有按照合同约定履行义务。
王会军辩称，同意一审判决，不同意兰小娟的上诉请求。
麦田公司辩称，判决结果与我公司无关，不发表任何答辩意见。
金诚丰北京分公司辩称，同意一审判决，不同意兰小娟的上诉请求。
王会军向一审法院起诉请求：1.解除本案《交易合同》、《房屋交易资金监管协议》及《附件二》；2.兰小娟向王会军支付购房款人民币92万元之利息，自2016年7月1日起至实际支付之日止（按同期银行贷款利率计算，暂计至2017年1月16日为22122.17元）；3.兰小娟向王会军支付公证费460元，评估费1000元，保险费4950元，误工费2574.71元；4.兰小娟赔偿王会军损失55万元；5.兰小娟向王会军支付逾期违约金144375元，违约金人民币33万元；以上各项合计1055481.88元；6.本案诉讼费、保全费由兰小娟承担。
一审法院认定事实：位于北京市708室房屋登记在兰小娟名下。2016年6月18日，兰小娟（出卖人）与王会军（买受人）在麦田经纪公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，出卖人将位于北京市708室房屋出售给买受人；房屋成交总价为165万元；该房屋已设定抵押，抵押权人为工商银行。同日，双方签订附件二，约定买受人以资金监管方式支付定金十万元，该笔定金作为购房款的一部分，签订本附件当日支付3万元，剩余7万元于2016年6月19日前（含当日）支付，房屋上设定的抵押权人为工商银行，数额为85万元，出卖人应于2016年6月30日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，该笔借款由出卖人自行清偿；买受人于2016年6月27日前支付出卖人购房款85万元，支付方式为金诚丰北京分公司指定账户资金监管，买受人于2016年7月25日前支付出卖人购房款68万元，支付方式为银行资金监管，剩余2万元作为物业交割保证金，双方应于2016年7月25日前办理税费交纳手续并于取得契税完税凭证当天办理房屋权属转移登记手续。附件二第六条关于“房屋产权、具体状况的承诺”约定“出卖人承诺其配偶及其他共有权人均知晓并认可本次交易，该房屋无查封、保全等强制措施，不存在任何优先购买权及租赁纠纷，符合国家及北京市房屋交易的法律、法规及规定。”附件二第七条约定“买卖双方应按约定履行义务，若逾期履行，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。”第八条约定“买卖双方的权利义务以本附件及《买卖合同》为准……”2016年6月23日，兰小军（出卖人）与王会军（买受人）、金诚丰北京分公司(监管方)签订《房屋交易资金监管协议》，约定买受人应于2016年6月27日前将85万元支付至监管账户，出卖人授权监管方将监管的交易资金85万元支付至开户名为林祥政的银行账户；该房屋被司法机关查封、保全或被其他相关部门限制交易的，或发生该房屋权属纠纷的诉讼或仲裁的，监管方解除对交易资金的监管并将监管的交易资金划付至买受人指定的汇款账户，无需取得出卖人的同意。
合同签订后，王会军于2016年6月18日、2016年6月20日分两笔向麦田经纪公司支付定金共计10万元。王会军分别于2016年6月29日向金诚丰北京分公司支付购房款22万元、于2016年6月29日支付35万元、于2016年6月30日支付28万元。因支付错误，麦田经纪公司于2016年6月30日将10万元退还给王会军。兰小娟于2016年7月1日办理工商银行提前还款手续。2016年7月13日，兰小娟与经纪人办理抵押登记注销手续时，被告知涉案房屋被查封，查封法院为北京市昌平区人民法院。王会军于2016年7月14日得知房屋被查封的情况，双方对此事进行协商，但未能达成一致意见，此后合同未再继续履行。金诚丰北京分公司已于2017年1月17日将85万元购房款退还给王会军。
案外人毕向玲以民间借贷纠纷为由起诉兰小娟、刘军至北京市昌平区人民法院，北京市昌平区人民法院于2016年6月29日作出（2016）京0114财保8号民事裁定书，查封兰小娟名下的涉案房屋。后该案件移送内蒙古自治区额尔古纳市人民法院审理，该院于2017年7月21日作出（2017）内0784民初535号之一民事裁定书，裁定解除对兰小娟名下涉案房屋的查封。
2016年6月23日，林祥政（出借人、甲方）与兰小娟（借款人、乙方）、金诚丰北京分公司（担保人、丙方）签订《借款合同》，约定出借人向借款人借款85万元，借款期限自借款发放之日起3个月，借款用途为向抵押权人工商银行清偿借款，以解除抵押房屋的抵押登记。2016年，林祥政以借款合同为由起诉兰小娟、刘军至北京市朝阳区人民法院，北京市朝阳区人民法院于2016年11月20日作出（2016）京0105民初44780号民事判决书，查明林祥政于2016年7月1日向兰小娟转账85万元，认定林祥政依约履行了出借义务，林祥政要求兰小娟、刘军归还欠款有合同依据，并判决兰小娟、刘军共同偿还林祥政借款85万元并支付利息。判决作出后，兰小娟向北京市第三中级人民法院提出上诉，北京市第三中级人民法院于2017年7月4日作出（2017）京03民终6435号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在上述案件审理期间，林祥政申请财产保全，涉案房屋被采取查封措施。
案件审理过程中，王会军申请对涉案房屋进行保全。北京市昌平区人民法院于2017年2月14日作出（2017）京0114民初2595号民事裁定书，查封兰小娟名下位于北京市708室房屋。北京市昌平区人民法院于2017年2月23日轮候查封该房屋。
一审法院认定以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及附件二、《房屋交易资金监管协议》、（2017）内784民初535号之一民事裁定书、（2016）京0105民初44780号民事判决书、（2017）京03民终6435号民事判决书、银行交易明细、个人贷款提前还款凭证、《借款合同》、（2017）京0114民初2595号民事裁定书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件二系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行。在合同履行过程中，因兰小娟被另案起诉，另案的原告申请对涉案房屋进行财产保全，涉案房屋先后两次被采取了查封措施，导致本案中双方的房屋买卖合同在合同履行期限内无法继续履行。因合同目的无法实现，现王会军要求解除房屋买卖合同及附件二、资金监管协议的诉求，有事实与法律依据，法院予以支持。因王会军所支付的购房款均由第三人收取，麦田经纪公司与金诚丰北京分公司已将所收取的购房款全部返还给王会军，且王会军支付购房款系出于购买房屋的目的，在双方签订的买卖合同解除前，王会军应依据合同约定履行支付款项的义务，故王会军要求兰小娟支付购房款利息的诉求，依据不足，法院不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因兰小娟的原因导致涉案房屋被查封，王会军无法在合同履行期限内取得房屋所有权，故兰小娟构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据房屋买卖合同附件二的约定，兰小娟应承担成交价格20%的违约金，即33万元。王会军同时要求兰小娟应支付逾期违约金，根据合同约定，支付逾期违约金的前提为合同继续履行，现王会军主张解除合同，故上述诉求依据不足，法院不予支持。关于王会军主张的公证费、评估费、误工费以及损失一节，因王会军均未提供充分证据予以证明上述损失实际发生及与本案的关联性，故上述诉求，法院均不予支持。王会军因申请财产保全而向保险公司支付的保险费应由其自行承担，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告王会军与被告兰小娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件二及《房屋交易资金监管协议》；二、被告兰小娟于本判决生效后七日内支付原告王会军违约金330000元；三、驳回原告王会军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。兰小娟在二审期间主张违约金过高，请求减少违约金。本院另查，双方在2016年7月1日签订《补充协议》约定：买卖双方确认：附件二第二条第5款第（1）项约定，“买受人于2016年6月27日前支付出卖人购房款人民币捌拾伍万元整，支付方式为福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管方式。”，按买卖双方实际约定情况，该条约定的购房款捌拾伍万元整中包含附件二第二条第1款中约定的以资金监管方式支付的定金人民币壹拾万元整。因上述原因，附件二中所有购房款相加总额为人民币一百伍拾伍万元整，相比较实际成交价格少人民币壹拾万元整，故将附件二第二条第5款第（2）项约定中银行资金监管数额由人民币陆拾八万元整变更为人民币柒拾捌万元整。一审中，兰小娟称对于《补充协议》的真实性不予认可，但并未就此提供证据予以证实。本院经审理认定的其他事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，2016年6月18日，兰小娟与王会军在麦田公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件二系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应当依约履行合同义务。合同履行过程中，王会军已经支付了部分购房款，但因兰小娟涉及其他诉讼，诉争房屋被案外人申请查封，导致双方房屋买卖合同无法在约定时间内继续履行，兰小娟构成根本违约。兰小娟是否知晓房屋被查封的事实，以及其对此是否具有恶意，不影响对兰小娟根本违约行为的认定。王会军要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及附件二、《房屋交易资金监管协议》的诉求，有事实与法律依据，兰小娟对此亦未上诉，一审法院认定合同解除并无不当，本院予以维持。
对于合同解除后的违约责任的承担问题，因双方约定，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。王会军在一审中选择按照违约金33万元提出诉讼请求，一审法院判决兰小娟支付违约金33万元具有事实和合同依据，本院予以维持。兰小娟主张应按照王会军实际已支付的85万元为基数承担违约金，无法律或合同依据，本院不予支持。对于兰小娟所提减少违约金数额的请求，综合考量合同的履行情况、王会军的实际损失等因素，本院对兰小娟的该项请求不予支持。
对于兰小娟上诉所称《交易合同》中约定12万元放弃资金监管，该12万元包括定金10万元，因此王会军没有按照合同约定向兰小娟支付定金一节。双方虽在《交易合同》中的《放弃资金监管提示函》中约定：该房屋成交价格为人民币壹佰陆拾伍万元整，其中壹拾贰万元整（含定金、物业交接保证金、户籍迁出保证金）放弃监管，由双方自行交接。但在后的附件二中明确约定：第二条付款方式：1、定金：买受人以资金监管方式支付定金人民币壹拾万元整。故双方对于定金是否通过资金监管方式支付在此存在相反约定。但双方在2016年7月1日签订的《补充协议》中明确：该条约定的购房款捌拾伍万元整中包含附件二第二条第1款中约定的以资金监管方式支付的定金人民币壹拾万元整，并通过《补充协议》约定弥补了之前协议的矛盾之处。诉讼中，兰小娟否定该《补充协议》的真实性，但并未就此提供充分证据予以证实。故对于兰小娟上诉所称定金10万元支付方式不符合约定的上诉理由，本院不予采信。
综上所述，兰小娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由兰小娟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二〇一八年三月二十三日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸