宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0104民初9708号
原告（反诉被告）:银川力鼎房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰南街4-6号。
法定代表人:强飚，该公司总经理。
委托诉讼代理人:谢雄，该公司业务经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被告:禹睿（反诉原告），女，1987年10月12日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人:周洁，宁夏辅德律师事务所律师。
原告银川力鼎房地产开发有限公司(以下简称力鼎公司)与被告禹睿及被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法适用简易程序于2016年12月21日公开开庭进行了审理,后因案情复杂,本院裁定本案转为普通程序并依法组成合议庭于2017年3月20日公开开庭进行了审理。审理过程中，被告申请审判人员回避，本院准许并变更审判人员后，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告力鼎公司的委托诉讼代理人谢雄，被告禹睿及其委托诉讼代理人周洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
力鼎公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.解除合同之日被告向原告返还租赁房屋；3.依法判令被告向原告支付2015年11月15日至2016年4月1日租金28750元；4.判令被告向原告支付2016年4月1日至2016年10月的租金186666元，违约金14496元，并支付至实际返还房屋之日止的租金及违约金；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月15日，被告经他人转租原告位于银川市兴庆区某综合楼3-4层，用于经营宾馆。原、被告于2016年3月28日补签《房屋租赁合同》一份，约定：被告继续租用原告位于银川市兴庆区某综合楼3-4层，建筑面积1400平方米，承包费每年320000元，承包期自2016年4月1日起至2021年3月31日止，同时对承包费的支付方式、双方权利义务及违约责任均作了明确约定，特别是合同第五条之第1款明确约定”乙方逾期交付承包费用的，除应如数支付外，应承担每日年租金万分之三的违约金”。同时，被告向原告出具欠条一张，载明：被告于2016年4月20日内付清尚欠原告自2015年11月15日至2016年4月1日的租金38750元。合同签订后，原告向被告履行了房屋交付义务，但被告仅支付了10000元的欠款，下剩租金未予以支付，故诉至法院。
禹睿辩称并反诉称，原告提供的租赁房屋不能正常供暖，且房屋质量有问题，应减免房租；被告于2016年11月19日收到原告的增加诉讼请求申请书后，已明确表示同意解除涉案《房屋租赁合同》，该合同已解除。被告在2017年1月9日原主审法官实地现场勘验涉案宾馆已关闭，房屋钥匙交付原主审法官。2013年11月15日，原告将涉案房屋租赁给案外人周恒，用于经营宾馆。2015年10月，被告与周恒签订《宾馆转让合同》，转让取得该宾馆的经营权，继续承租涉案房屋。原告对宾馆转让及被告承租涉案房屋的相关事实予以认可，并与被告约定由被告承租涉案房屋的相关事实予以认可，约定由被告直接向原告支付房租。2015年11月进入采暖季后，被告发现该宾馆没有暖气，经询问供暖部门后得知，该房屋此前3年一直未交暖气费已被停止供暖3年，现必须缴清此前所欠暖气费后才能供暖。被告要求原告解决供暖问题并拒付房租，原告随即在2015年10月至2016年3月期间采取锁门、闹事等方式向被告索要房租。因没有暖气及原告闹事等原因导致被告无法正常营业，给被告造成了经济损失。为减少经济损失，2016年3月，被告向原告支付10万元房租，并与原告签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告应解决宾馆的供暖事宜，产生的费用由原告承担。2016年5月，涉案房屋房顶突然整体坍塌，不仅导致被告关门维修，还导致客源的大量流失，给被告造成了经济损失。2016年6月，原告为解决供暖问题向周恒提起诉讼，双方达成协议，原告书面追认宾馆的转让行为有效并限期周恒缴清暖气费欠款。2016年11月虽供热公司恢复供暖，但因停止供暖3年，导致一大半房屋没有暖气，有暖气的房屋也未达成暖气标准温度，继而导致宾馆无法入住，基本歇业。对上述问题给被告造成的经济损失，原告拒不承担赔偿责任，仅一味地索要租金，双方就此产生纠纷。故被告提出反诉请求，要求判令：1.原告向被告赔偿因租赁房屋不能供暖、存在质量问题等原因导致被告无法正常营业而造成的各项经济损失共236866元（其中2015年11月至2016年3月人员工资52000元，房租110000元。2016年5月房顶坍陷，维修期间1个月，房租损失26666元、人员工资损失10400元及部分营业利润损失6200元，共计43266元。2016年11月至2017年1月11日人员工资20800元。水管破裂维修费10850元）；2.原告承担本案的全部诉讼费用。
力鼎公司针对禹睿的反诉辩称，原、被告于2016年3月28日建立租赁合同关系，合同之所以将租金由原来的37万元将为32万元，也是针对被告的让步，所以被告关于合同签订之前的事情，不属于本案审理范围；被告在2015年10月转租涉案宾馆并未经原告同意，也没有告知原告，原告对其转租事实予以认可，是在被告承诺支付之前欠付租金后才重新签订租赁合同。原告在向被告索要房租时才知道欠暖气费的事情，但原承租人一直正常经营，被告在转租后亦经营了一个冬天，被告所谓停止供暖三年并因没有暖气导致无法经营，并非客观事实；房屋塌陷属于不可预料事件，维修期间的损失原告也同意根据实际情况合理补偿。对于被告主张的维修管道所产生的费用不予认可，即便产生，因维修义务人为使用者，不应由原告承担。故，被告的反诉请求缺乏事实依据，应当予以驳回。
原告围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：宾馆承包经营合同、宾馆交接清单、增值税普通发票、缴费证明各一份、房屋租赁合同一份、欠条一张，被告提交的《宾馆转让合同》一份及收据、和解协议书一份、收据、瑞阳时尚宾馆服务员收银员简易合同、宾馆治安管理工作档案、特种行业许可证、收条、短信截图、中铁水务集团有限公司营业收费系统截图，照片六张，以上证据经本院组织双方庭审质证，结合当时双方的陈述，本院审理认定事实如下：2016年3月28日，原告及被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于银川市兴庆区某综合楼3-4层，建筑面积1400平方米；第一年租赁费320000元，以后每年租金较前一年度的租金随市场行情增减；租赁期限为5年，自2016年4月1日至2021年3月31日止；第一年租赁费按季度支付，每季度支付80000元，第一次在本合同签订后4月20日内付清，以后每个季度的租金应在第一个月的15号前支付......；自合同签订之日起，房屋发生的水、电、暖、物业及各项费用均由被告承担；原告应当积极与供暖单位协调，解决宾馆的供暖事宜，产生的费用由原告承担，不得影响被告2016年度采暖期正常使用；被告迟延支付租赁费及保证金的原告有权终止合同；被告逾期支付租赁费的，除应如数支付外，应当承担每日相当于年租金万分之三的违约金；原告保证出租房屋水、电、暖基础设备的完好，使用过程中因使用不当造成的损坏由被告负责维护、维修；合同期满被告原装修投入的设施产权无偿归原告。同日，被告向原告出具欠条一张，载明：”欠2015年11月15日-2016年4月1日房屋租金叁万捌仟柒佰伍拾元，￥38750于2016年4月20日内付清，禹睿”。2016年3月28日，原告向被告出具收据一张，载明：”今收到禹睿交来银川市兴庆区某综合楼3-4层房屋租金（2015.11.5-2016.2.20）人民币壹拾万元整，￥100000元”。后被告又向原告支付了租金10000元。被告反诉过程中主张，因房屋塌陷，前后因维修房顶又因消防问题造成重新维修，共历时1个月。
另查明，2015年10月16日案外人周恒与被告签订《宾馆转让合同》，周恒将南薰西街金广和宾馆（面积1500平方米）转让给被告，宾馆现有装修、装饰、工具、酒店用品、办公及其他所有设备全部无偿归被告，被告应向周恒支付定金50000元及转让费150000元。合同签订后，被告向周恒支付了50000元定金及转让费50000元。后周恒向被告要求支付下剩100000元转让费，于2016年10月8日诉至本院，同时被告提起反诉，要求解除其与周恒签订的《宾馆转让合同》并赔偿2015年10月16日至2016年6月17日期间的营业损失100000元、维修费11520元。本院作出（2016）宁0104民初8893号民事判决书，认为被告及周恒的《宾馆转让合同》已经实际履行，且原告对周恒转让宾馆的行为进行了追认，故认定上述《宾馆转让合同》合法有效，后判决：被告及秦秀广于判决生效之日起十日内向周恒支付转让费100000元并支付相应预期付款违约金；驳回被告的反诉请求。后被告不服上述判决，上诉至银川市中级人民法院，该案正在审理中。
诉讼中，双方认可，涉案宾馆共计房间40余间，2016年度采暖期期间，暖气不热的大概有20间，因无法供暖，供热公司已给予免交采暖费。被告主张其在经营宾馆期间，共雇佣服务员4名，每月人员工资支出共计10400元。2017年1月11日，被告停止营业。2017年3月20日，被告称房屋内的物品未搬离，其向原告交还涉案房屋钥匙，但原告不予接收，故其未经原告及本院准许，将涉案房屋钥匙放置在本院813办公室后离去。
本院认为，依法成立的合同对合同双方有拘束力。原、被告均应按照合同约定全面、及时履行各自义务。被告于2015年11月15日接受案外人转租的涉案房屋，后被告向原告出具欠条确认，欠付原告房屋2015年11月15日至2016年4月1日止的房屋租金38750元，因双方认可被告已经支付租金10000元，故对原告要求被告支付该笔下剩租金28750元的诉讼请求本院予以支持。双方于2016年3月28日补签《房屋租赁合同》，涉案房屋由被告租赁使用，被告亦应按照合同约定的期限向原告支付租金。根据合同约定，被告未按合同约定支付租金的，原告有权解除合同，因被告应当于2016年4月20日前向原告支付第一季度租金80000元，但被告至今未向原告支付，违反合同约定，原告要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，被告于2016年12月21日庭审中表示同意解除合同,故双方之间的《房屋租赁合同》已于2016年12月21日解除。被告应当向原告支付2016年4月2日至2016年10月25日止的租金186666元，因被告逾期向原告支付租金，按照《房屋租赁合同》的约定，被告应当按照320000元/年万分之三的标准向原告支付自2016年4月21日至2016年10月25日止的违约金，原告要求被告支付违约金14496元，不违反双方的约定及法律规定，本院予以支持。对于原告所主张的2016年10月25日之后的违约金，被告应当顺延支支付至本判决确定的付款之日，该付款日后如发生迟延履行，迟延履行期间的债务利息足以弥补损失，故判决确定的付款之日之后的违约金不应再得到支持。合同解除后，被告应当向原告腾退房屋，因不能及时腾退涉案房屋，仍然占用涉案房屋，给原告造成了损失，故被告应当按照合同约定的876.71元/天租金标准向原告支付自2016年10月25日起至向原告腾退房屋时止的租金和使用费。对于被告的反诉诉讼请求，2016年3月28日，原、被告签订涉案《房屋租赁合同》，约定原告应当积极与供暖单位协调，解决宾馆的供暖事宜，不得影响被告2016年度采暖期正常使用,同时被告向原告交纳了截止2016年4月1日的部分租金100000元并向原告出具欠条一张，从合同内容及被告支付100000元租金的情况可以看出，双方已对2016年3月28日前包括供暖和租金的问题达成了解决方案，并要求原告保证2016年度的供暖问题，上述行为应当视为双方当事人对截止当日各自权利义务的重新约定，故被告不应在本次诉讼中主张原告赔偿其自2015年11月至2016年3月供暖期的人员工资及房租损失162000元，对于该项主张，本院不予支持。对于被告主张的2016年5月涉案房屋顶部塌陷维修一个月产生的房租损失26666元、人员工资损失10400元及部分营业利润6200元，共计43266元。考虑到因房屋塌陷势必会影响被告经营，结合被告提交的证据，被告主张的维修一个月时间在正常范围，人员工资标准亦未超出正常标准，故对于维修期间的损失43266元，本院予以支持。对于被告所主张的2016年11月至2017年1月11日人员工资的损失20800元，虽该损失中部分产生于合同解除后，但因双方纠纷一直未解决，供暖问题影响经营的情况持续至被告停止经营时，原告存在过错，且该时期被告亦承担了占用费，故对于被告该部分的主张，本院予以支持。对于被告所主张维修管道的费用，被告提交的证据不足以证明上述费用的产生，且管道损坏的原因不明，原告亦不予认可，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告银川力鼎房地产开发有限公司（反诉被告）与被告禹睿（反诉原告）在2016年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月21日解除；
二、被告禹睿（反诉原告）于本判决生效之日起七日内向原告银川力鼎房地产开发有限公司（反诉被告）支付欠付租金28750元，并支付2016年4月2日至2016年10月25日的租金186666元，同时支付违约金14496元（截止2016年10月25日），后期违约金按照合同约定的标准顺延计算至本判决确定的付款之日；
三、被告禹睿（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告银川力鼎房地产开发有限公司（反诉被告）腾退位于银川市兴庆区某综合楼3-4层房屋，并按照日876.71元/天的标准向原告银川力鼎房地产开发有限公司（反诉被告）支付自2016年10月26日至上述房屋腾退之日止的租金和使用费；
四、原告银川力鼎房地产开发有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起七日内赔偿被告禹睿（反诉原告）2016年5月涉案房屋顶部塌陷维修期间产生房租损失、人员工资损失及部分营业利润共计43266元，2016年11月至2017年1月11日人员工资损失20800元，以上共计64066元；
五、驳回原告银川力鼎房地产开发有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求；
六、驳回禹睿（反诉原告）的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4748元，由被告禹睿负担。反诉案件受理费2427元，原告银川力鼎房地产开发有限公司负担656元，被告禹睿负担1771元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 马金利
人民陪审员 杨伟红
人民陪审员 边慧娟
二〇一七年五月二十五日
法官 助理 蔡 霞
书 记 员 朱 莹