浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终3054号
上诉人（原审被告）：刘记凤，女，1964年8月19日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：张光涛，浙江思大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金信夫，男，1974年10月2日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：楼林红，诸暨市暨阳法律服务所法律工作者。
上诉人刘记凤与被上诉人金信夫房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初5045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘记凤上诉请求：撤销一审判决;依法改判被上诉人存在根本违约行为，应承担违约责任，并赔偿上诉人合理的经济损失;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、2014年3月18日双方签订的房地产买卖协议是期限合同。在2014年4月16日的承诺函上清楚写明，在金信夫亲笔签字“同意金信夫”五个字的左边要“双方帐清”，包括金信夫最后一笔25万元转让费付清后，才办理转让房地产买卖权证过户手续。双方签订日2014年3月18日是合同生效日，至被上诉人25万元转让费付清后，涉及的产权证、土地证成交等事宜解决之后，双方所有帐付清后才失效。2016年4月18日在合同履行期间被上诉人金信夫中途起诉返还已预付的80万元转让款是以实际行动表明金信夫不愿再支付最后一笔25万元的房屋转让款，是属于被上诉人的根本违约。2、被上诉人向一审法院提交的通话录音光盘和通话记录都是伪造的。根据被上诉人提交的中国移动通信客户详单显示通话都是在2016年3月1日同一日发生，且都是在同一分秒里发生的连续行为。上诉人至移动公司查询确认只在32秒里被上诉人打过一个电话给上诉人。通话记录内容是断章取义的，时间与内容均与事实不相符合。且被上诉人于2015年11月8日发给上诉人的两封短信，都可证明被上诉人处心积虑早就在打要上诉人退还被上诉人预付转让款80万元的基础上再一次性算给一分利的如意算盘。3、2014年3月18日上诉人与被上诉人双方先签订了一份《转让协议》，在上诉人与被上诉人双方达成一致意见后，该协议当天作废，没有产生法律效力。之后，当天上诉人和被上诉人双方自愿签订了一份《房地产买卖协议》，该协议上有金信夫及其配偶的共同签字盖章，属于夫妻共同意思表示，是双方自愿签订的真实协议。签订合同当天，金信夫未付任何一分转让费。之后，双方关于转让费口头达成一致，总转让价仍为人民币105万元，刘记凤在金信夫转给刘记凤转账小票上签字以及出具收条和承诺函的形式，确认了转让款105万元，至2014年4月16日上诉人已预收到总的房屋转让款105万元，至2014年4月16日上诉人已预收到总的房屋转让款80万元，最后一笔25万元仍需支付。2014年3月18日签订的《转让协议》已经作废，上诉人当天在作废转让协议上的上半张写了“作废”两字并用剪刀在作废的协议上剪去一小块。在转让协议作废的情况下上诉人才会在小票上签字、打收条和写承诺函，如果不作废，根据协议约定履行就可以了，上诉人根本无需在小票上签字、打收条和写承诺函双方确认。4、2014年3月18日签订的《房地产买卖协议》是真实的合法的协议，是双方应当履行并已经履行的协议。签订合同当天，金信夫未付任何一分转让款，2014年3月18日双方自愿签订的房地产买卖协议转让价是50万元，并不代表双方最终确定的价格。在之后合同履行期间转让价发生变化，最终确定的转让价是105万元，并不影响2014年3月18日双方自愿签订的真实协议的履行。一审法院对该协议效力不予认定，系事实认定错误。5、金信夫早就知晓房产过户手续需要好长时间，金信夫就提出用房屋租金返还给金信夫，上诉人与被上诉人双方于2014年4月16日签订了一份《承诺函》，约定金信夫方付清最后一笔25万元后，刘记凤返还给金信夫每年的房租收入，余年类推，双方帐清后合同才失效作废。所以，本案中不存在房地产证交付的问题。刘记凤在交付房地产证上不存在任何违约。在被上诉人付清最后一笔25万元转让款后，在地税所交契税、办契证要按实际转让费重新签订合同提交地税所存档。6、房屋过户的条件不是以两年还是三年决定的，是以规划许可证、房产证、土地证等实际可办理的条件成就来决定的。在合同履行期间涉案规划图等正在重新办理当中，上诉人并没有违约不过户。并且，上诉人已经出具承诺函给被上诉人，被上诉人也已经同意在合同履行期间双方没有达成共识的观点不影响2014年3月18日的房地产买卖协议的履行。上诉人没有任何违约。
被上诉人金信夫答辩称：上诉人把双方在2014年3月18日签订的《转让协议》说成是撕毁无效的，是错误的。按照《中华人民共和国合同法》的有关规定，上诉人应在2016年3月25日前交付标的物，但上诉人拿了房钱长达两年之久，迟迟没有交付标的物。一审审理案件事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告金信夫向一审法院起诉请求：要求解除双方签订的房屋转让协议，并判令被告返还购房款80万元，赔偿其中5万元自2014年3月21日起，其中30万元自2014年4月2日起，其余45万元自2014年4月16日起至付清之日止按月利率1%计算的利息（计算至2016年4月的利息为192000元）；本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年3月18日，原告金信夫与被告刘记凤签订了一份转让协议，其中载明：一、刘记凤将坐落在本市大唐镇开元西路、地号为904#-100#-990#（A座、B座、C座）房屋中的A座自西向东第四间店面房（面积约33平方米）转让给金信夫，房屋实际面积按房管所测绘为准；二、转让价款为105万元（含税款），2014年3月21日支付定金5万元，2014年4月2日付30万元，双方拍照并将资料提交房管所时付45万元，余款25万元在产权证到手当天付清。三、在星源布艺租期内，此间租金按星源布艺的租金金额每年返还给金信夫，至两年后的此间房屋交界墙面折隔。随后，金信夫和妻子杨冬芳又与刘记凤签订了一份房地产买卖协议，转让标的与前一份转让协议记载的转让标的相同，但转让价款调整为50万元，未载明购房款的具体支付时间，该份协议用于提交给房地产管理部门办理产权证变更登记所需。协议签订后，金信夫先后分三次通过中国农业银行以卡卡转账的方式付给刘记凤定金及购房款80万元，其中2014年3月21日支付定金50000元，2014年4月2日支付购房款30万元，2014年4月16日支付购房款45万元。刘记凤还出具了一份承诺函，载明在金信夫付清最后一期购房款25万元时，返还2014年3月18日至次年3月17日的租费18000元，余年类推。之后由于迟迟未能办理房产总证的分割和转让房屋的产权变更登记手续，金信夫遂于2016年4月诉讼法院，要求判如所请。
一审法院认为：原告金信夫与被告刘记凤于2016年3月18日签订的转让协议，协议内容出于双方当事人自愿，内容不违反相关法律规定，且已实际履行，应属合法有效。而双方于同日签订的房地产买卖协议，用于办理房地产过户手续之需，并非双方实际履行的协议，对其效力该院不予确认。被告辩称双方在推翻前一份转让协议的基础上，方才于同日签订了一份供双方实际履行的房地产买卖协议，理由不足，该院不予采信。前一份转让协议签订后，原告已经按约履行了合同约定的付款义务，并不存在任何违约行为。虽然转让协议并未约定具体的交房时间和产权证变更登记的截止时间，但这并不意味着产权证变更登记手续可以无限期拖延下去，被告应当在合理的期限内协助原告办理产权变更登记手续。被告在转让协议签订两年多之后仍未交付房屋，亦未协助原告办理产权证变更登记手续，且其在庭审中仍表示不能确定变更登记手续的条件何时才能成就，其行为已构成根本违约，现原告起诉要求解除双方于2014年3月18日签订的转让协议，理由正当，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告起诉要求被告返还定金及购房款80万元，并支付资金占用期间的利息，合理合法，该院一并予以支持。因双方对资金占用期间的利息计付标准未作出明确的约定，可确定按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、解除原告金信夫与被告刘记凤于2014年3月18日签订的转让协议；二、被告刘记凤应返还原告金信夫定金及购房款80万元，并支付其中50000元自2014年3月21日起，其中30万元自2014年4月2日起，其余45万元自2014年4月16日起至款付清之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，款限判决生效之日起三十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件应收受理费13720元，依法减半收取6860元，应收财产保全费5000元，合计11860元，由原告金信夫负担480元，被告刘记凤负担11380元。
二审中，上诉人向法院提交了手机短信照片六份，证明上诉人一直按照协议履行，是被上诉人撕毁协议要求退房并退款。被上诉人质证认为，对上述证据的真实性没有异议，正因为上诉人一直没有办出房产证，没有交付房子，所以被上诉人才要求退房退款。本院认为，上述证据的内容无法反映上诉人或被上诉人存在违约的事实，对该证据本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审认定的一致。
本院认为，上诉人与被上诉人于2014年3月18日签订了一份《转让协议》，一份《房地产买卖协议》。被上诉人主张《转让协议》已经作废，但未提供充分、有效的证据，仅凭其单方撕毁作废其个人持有的《转让协议》，并不能达到证明该《转让协议》已经作废的目的。被上诉人主张《房地产买卖协议》并未实际履行，该协议仅为办理房地产过户手续之用。根据一审查明的事实，被上诉人确已按照《转让协议》履行了付款义务并得到上诉人的认可，双方未实际履行《房地产买卖协议》。故一审认定《转让协议》有效，但未确认《房地产买卖协议》的效力并无不当。虽然案涉《转让协议》并未约定具体的交房时间和产权证变更登记的截止时间，然交付房屋和办理变更产权登记手续是上诉人作为房屋出让人应尽的义务，其理应在合理的时间内完成上述义务，然在长达两年多的时间内，上诉人均未能交付房屋或者配合被上诉人办理产权变更登记手续，二审庭审中，上诉人也不能明确可以办理产权变更的具体时间，故本院认为，一审认为上诉人的行为已构成根本违约于法有据。上诉人上诉主张被上诉人一审提交的通话录音光盘和通话记录均是伪造的，然一审并未对该录音证据予以采信，故对上诉人提出的该项理由本院不予审查。
综上所述，上诉人刘记凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13720元，由上诉人刘记凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 韦 玮
代理审判员 李丹丹
二〇一六年十一月七日
书 记 员 王婷婷