天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0116民初2574号
原告：中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行，住所地天津经济技术开发区黄海路一号。
负责人：常春，该分行行长。
委托诉讼代理人：杨莉，女，该分行员工。
委托诉讼代理人：王瑾玢，天津多闻律师事务所律师。
被告：徐蕾，女，1960年4月8日出生，汉族，住天津市和平区。
原告中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行与被告徐蕾金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行的委托诉讼代理人杨莉、王瑾玢和被告徐蕾到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告截至2017年8月9日的借款本金2375585.46元、利息96127.21元、罚息23097.34元，及自2017年8月10日起至实际支付之日止的利息和罚息;2.判令被告拒不履行上述给付义务时，原告有权就被告提供的抵押物（位于天津市滨海新区房屋）拍卖、变卖所得价款优先受偿，不足部分由被告继续清偿；3.诉讼费用由被告承担，事实和理由：2014年1月26日，原告与被告徐蕾签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向原告借款3940000元购买位于滨海新区房屋，借款期限72个月，自2014年1月17日起至2020年1月17日止，还款方式为等额本息，贷款利率为浮动利率，罚息利率为借款执行利率上浮50%，为保证借款合同的履行，被告将上述房产抵押给原告，为借款提供担保，并明确约定了抵押担保范围。合同签订后，原告依约履行了放款义务，但被告于2016年11月进行最后一次还款后，便不再继续还款。被告违约给原告造成了巨大损失，故成讼。
被告徐蕾辩称，同意偿还原告主张的借款本金和利息，但是现在没有能力偿还，同意原告对润德大厦1-2901号房产享有优先受偿权。不懂原告主张的罚息的计算方式，不同意给付原告罚息，不同意给付原告诉讼费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交如下证据：
证据1.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明原被告签订了借款合同，并约定了借款期限、借款利率和违约责任等条款。
证据2.个人贷款支付凭证，证明原告已履行了合同约定的放款义务。
证据3.天津市房屋登记证明一份，证明原、被告就滨海新区房屋依法办理了抵押登记，原告对该房屋享有优先受偿权。
证据4.贷款账户基本信息一份，证明截至2017年9月被告的欠款情况。
被告未提交证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告所举四份证据的真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月26日，原告（贷款人）与被告(借款人)签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：120672200-2032-20140288366）。该合同约定：被告向原告借款3940000元购买位于滨海新区房屋，借款期限72个月，自2014年1月17日起至2020年1月17日止。本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日。还款方法为等额本息还款法。借款人应当在每期还款时限前足额偿还当期应还本息，借款到期后如仍有未偿清的本金、利息或罚息的，贷款人将按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本合同约定调整的，罚息利率根据贷款调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任一一期借款本息的行为。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约,贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。本合同项下的担保方式为抵押，抵押物为滨海新区房屋，借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
原、被告于2014年1月28日就滨海新区房屋办理了抵押权预告登记。经核查，上述抵押权预告登记后转为抵押权登记，抵押权人为原告，抵押担保数额为3940000元，债务履行期限为2014年1月17日至2020年1月17日。
2014年2月7日，原告给被告徐蕾发放了贷款人民币3940000元。原告自2014年3月份开始还款，持续还款至2016年11月，自2016年12月起未按约定偿还借款本息。截止至法庭辩论结束时，被告徐蕾尚欠付原告借款本金2375585.46元，截至2017年8月9日的利息96127.21元、“罚息”23097.34元。原告多次催要未果，于2017年8月31日起诉至本院。
本院认为，原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。合同签订后，原告依约履行了发放借款的义务，被告理应按合同约定的还款方式按期还本付息。但被告未按约定偿还借款本息，其行为已构成违约，原告有权按照合同约定宣布借款提前到期并要求被告偿还借款本金和利息。原告现要求被告偿还借款本金2375585.46元和截至2017年8月9日的利息96127.21元，于法有据，本院予以支持。
关于自2017年8月10日起至实际支付之日止的利息，原告主张以借款本金2375585.46元为基数，按照约定的贷款执行利率计算，本院认为利息为借款期限内本金所产生的利息，原告现宣布合同提前到期，按照合同约定，借款逾期后原告可向被告主张罚息，其再主张借款逾期后的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告主张的“罚息”，根据庭审中原告陈述的计算方式，原告所谓的“罚息”包含了合同约定的罚息和复利，因合同约定借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，贷款人有权按照约定的利率标准计收罚息和复利，故对原告主张的借款期限内的“罚息”23097.34元，本院予以支持；关于自2017年8月10日起至实际支付之日止的“罚息”，以借款本金为基数、按罚息利率标准计算的部分，实为中国人民银行发布的《人民币利率管理规定》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定的罚息，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。以借款期限内的利息96127.21元为基数，按罚息利率标准计算的部分，实为上述两个文件规定的复利，也符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。超出上述两部分之外的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于计算期间，本院认定自2017年8月10日起至实际给付之日止。
关于抵押权，被告与原告明确约定了被告以滨海新区房屋为被告的借款提供抵押担保，原告依法就被告提供的上述抵押物办理了抵押登记手续，抵押权自登记时设立。被告在合同履行期内未按约定偿还借款本息，不履行到期债务，原告有权行使抵押权，并就抵押物享有优先受偿权。
综上，对原告主张的借款本金、借款期限内的利息和“罚息”，本院予以支持；对借款逾期后的利息，本院不予支持；对借款逾期后的“罚息”，本院予以部分支持，原告主张对抵押物的优先受偿权，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条之规定，判决如下：
一、被告徐蕾于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行借款本金2375585.46元，并给付原告截止至2017年8月9日的利息96127.21元和“罚息”23097.34元；
二、被告徐蕾于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行自2017年8月10日起至本判决确定的给付之日止的“罚息”（以借款本金2375585.46元加上96127.21元为基数，按照中国人民银行公布实施的同期同档次贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算）；
三、原告中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行对被告徐蕾提供的抵押物（滨海新区房屋）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，超额部分退还被告徐蕾，不足部分由被告徐蕾继续清偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司天津塘沽分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13379元（系减半收取），由被告徐蕾负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 闫秀珍
二〇一七年十月十六日
书 记 员 张世宇
附相关法条：
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。