江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣执复69号
复议申请人（异议人、被执行人）：上饶县灵峰泉饮用水工程有限公司。住所地：江西省上饶市上饶县。
法定代表人：徐林红。
复议申请人（异议人、被执行人）：徐林红，女，汉族，住江西省上饶市信州区。
申请执行人：上饶银行股份有限公司带湖路支行。住所地：江西省上饶市信州区。
负责人：彭丽华，系该行行长。
被执行人：方黎彬，男，汉族，住江西省上饶市信州区。
复议申请人上饶县灵峰泉饮用水工程有限公司（以下简称灵峰泉公司）、徐林红不服江西省上饶市中级人民法院（以下简称上饶中院）（2017）赣11执异19号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
上饶中院查明：上饶银行股份有限公司带湖路支行诉灵峰泉公司、徐林红、方黎彬金融贷款合同纠纷一案，该院于2014年10月29日作出（2014）饶中民二初字第45号民事判决书，判决：一、被告灵峰泉公司自本判决生效之日起三十日内向原告上饶银行股份有限公司带湖路支行偿还借款本金300万元整及利息（利息按照合同约定的利率计算至本案债务清偿之日止）。二、原告上饶银行股份有限公司带湖路支行对被告灵峰泉公司提供的抵押物（详见饶（县）房他证字第××号《房屋他项权证》载明的房产及土地）折价或者变卖、拍卖所得的价款，在上述第一项债权范围内享有优先受偿权。三、被告徐林红、方黎彬对上述第一项判决所确定的债务承担连带清偿责任。一审宣判后，双方均未上诉，判决书于2014年11月16日生效。
因被执行人灵峰泉公司、徐林红、方黎彬未按判决履行还款义务，申请执行人上饶银行股份有限公司带湖路支行于2014年12月31日向该院申请强制执行。该院于2015年1月12日立案执行。2015年1月27日将被执行人灵峰泉公司名下房产及土地移送该院技术处，由技术处委托评估，随机选择上饶市国盛房地产土地评估有限公司进行评估。2015年4月10日评估机构人员勘验现场，2015年4月23日将司法鉴定征求意见稿送达给被执行人灵峰泉公司，灵峰泉公司对该司法鉴定意见书征求意见稿提出异议。2015年10月27日上饶市国盛房地产土地评估有限公司出具饶国盛评字（2015）第1054号《评估报告》，估价结果为：确定估价对象于2015年10月21日的房地产价值为RMB504.6万元（其中房产评估总价为457.91万元，土地评估总价为43.4万元，地上附属物评估总价为3.29万元）。2015年11月6日该《评估报告》送达给被执行人灵峰泉公司。2016年5月3日上饶市嘉盛拍卖有限公司受该院委托拍卖被执行人灵峰泉公司被评估的房产及土地使用权，2016年5月17日首次公告拍卖，起拍价505万元，截止2016年6月3日因无人报名，第一次拍卖流拍。2016年6月1日，被执行人灵峰泉公司向该院出具报告，要求延期拍卖并由案外人郑常武担保拆迁后帮助还贷。2016年7月13日被执行人灵峰泉公司、徐林红、方黎彬向该院出具承诺书，承诺：300万元贷款本金于2016年8月30日归还，2016年8月30日如未归还，所有房产由法院执行拍卖。上饶市嘉盛拍卖有限公司于2016年11月23日组织第二次拍卖，起拍价404万元，截止2016年12月14日共有两位竞买人报名参加竞买，并在2016年12月16日上午在上饶市司法网络拍卖中心举行的拍卖会上，经网络电子竞价以430万元成交。
2016年2月3日，上饶市城市建设管理监察支队向该院出具《关于上饶县灵峰泉饮用水工程有限公司办公用房加建部分有关情况的回复》，内容为：“经查：灵峰泉公司位于罗桥街道、××对面（××房产证××地址××县××镇××），属市、县两级共同管辖范围，该公司于2015年4月至9月期间，先后在原三层办公用房上加建二层和在院内空地浇注水泥桩基。该公司提供不出城乡规划行政主管部门审批加建部分的相关手续。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定：建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市或县人民政府城乡规划主管部门提出申请。而该公司在未取得市、县城乡规划主管部门审批手续的情况下，擅自建设的行为，属违法建设行为。目前，市城管支队已立案调查，届时将依法拆除违法加建部分。”。
2016年6月1日，上饶县工业和信息化委员会出具一份《上饶县企业投资技术改造项目备案通知书》（饶县工信投资备[2016]4号）给异议人，主要内容为：灵峰泉公司：你单位报来的一年产100万桶桶装水生产线技改项目的备案申请表收悉。经审查，符合有关规定，同意备案。备案项目情况如下：项目名称：年产100万桶桶装水生产线技改项目。建设地点：上饶县罗桥街道办罗桥村。主要改造内容：新增HMHL-
桶装饮用水罐装生产线2条，新增HMHL-饮用水水质处理机2台及配套设备，新建制水车间生产线厂房及员工宿舍1000平方米。形成年产100万桶桶装水能力。
本案在审理及执行期间，该院于2014年5月27日作出（2014）饶中民二初保字第45号民事裁定书，对灵峰泉公司名下房产及土地使用权进行了查封，期限至2016年6月3日，并于2016年6月1日作出（2015）饶中执字第39号执行裁定书继续查封了灵峰泉公司名下房产及土地使用权，查封期限至2019年6月2日。
另查明，该院于2015年7月13日、2015年12月19日及2016年8月8日三次向被执行人灵峰泉公司、徐林红、方黎彬发出通知，要求停止任何改变或增加厂区内建筑物的施工行为。并于2016年12月27日发布了清场公告，要求被执行人灵峰泉公司于2017年1月20日搬迁出厂区，并保持建筑物原状，不得有毁损建筑物的行为，逾期未搬出，将依法强制清场。
上述事实，（2014）饶中民二初字第45号民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、公告、通知、执行笔录等证据证实。
上饶中院认为，本案的争议焦点为：一、本案评估过程是否存在违法情形。二、本案拍卖过程是否存在违法情形。
一、关于本案评估过程是否存在违法情形的问题。
异议人提出在评估过程中存在委托手续不完备，评估机构未向被执行人调取有关资料，评估范围未包括加盖建筑等情形。对此，该院认为，本案执行过程中该院依据相关程序随机选定上饶市国盛房地产土地评估有限公司为本案的评估机构，上饶市国盛房地产土地评估有限公司依据抵押物资料经现场勘验后出具了征求意见稿并送达给被执行人，异议人在收到征求意见稿后对部分内容提出了意见，其后，上饶市国盛房地产土地评估有限公司出具的正式的《评估报告》，该评估过程符合法律规定。异议人虽然提出评估过程违法，但其未能提供相应的证据加以证明上饶市国盛房地产土地评估有限公司在评估过程中存在法律法规禁止性行为及最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第八条的情形，因此，对于异议人提出本案评估存在违法情形的理由，该院不予采纳。
对于异议人提出的本案评估范围的问题，该院认为，本次评估、拍卖的对象是异议人灵峰泉公司提供给申请执行人上饶银行股份有限公司带湖路支行的贷款抵押物（详见饶（县）房他证字第××号《房屋他项权证》载明的房产及土地使用权），异议人灵峰泉公司在抵押物已被依法查封且已进入评估、拍卖阶段的情况下，自行从事加盖活动，加盖行为持续到拍卖结束，因此，其所加盖的建筑不属于本案的抵押物，加之被执行人在2015年10月27日《评估报告》出具前，未向该院或评估机构提供由相关职能部门出具的确认其加盖行为合法的相关证明材料，因此，异议人在所加盖的建筑并不在本次评估、拍卖范围。
对于异议人提出综合楼应当按酒店进行评估的问题，该院认为，本案在评估过程中，异议人未向该院或是评估机构提供证据证明综合楼是正在正常经营中的酒店，异议人被评估的土地整体均为工业用地，综合楼的证载用途为综合并非酒店，因此，上饶市国盛房地产土地评估有限公司未按酒店对综合楼进行评估并无不当之处，异议人的申请理由不能成立。
二、关于本案拍卖过程是否存在违法情形的问题。
该院认为，上饶市嘉盛拍卖有限公司接受该院委托，拍卖被执行人灵峰泉公司被评估的房产及土地使用权，并于2016年5月17日首次公告，并在首拍流拍后，进行了两次拍卖并成交，该拍卖过程并无违反我国法律法规强制性规定的情形，而异议人是否报名参与竞拍并不影响本次拍卖的合法性，异议人虽然提出本次拍卖存在违法情形，要求撤销本次拍卖，但其未能提供证据证明本次拍卖过程存在《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条所规定的可以撤销拍卖的情形，因此，对于异议人提出的拍卖过程违法，要求撤销拍卖的理由，该院不予采纳。上饶中院裁定驳回异议人灵峰泉公司、徐林红的异议申请。
灵峰泉公司、徐林红向本院申请复议称，1、申请人公司房产及土地使用权未经合法程序选取评估机构，导致评估结论明显低于市场的正常价格行情。上饶中院在确定评估机构程序中，始终没有通知申请人参与随机摇号选择评估机构，由于评估项目不齐全、评估依据不规范等原因，最终导致评估结果严重失实。申请人在2013年4月贷款时，抵押标的物评估价格为600多万元，随着房地产价格的提高，到2015年却评估少了100多万，令人费解。2、申请人的综合楼应当按酒店进行评估，灵峰酒店正在经营中，有上饶县地税局发放的用户卡和发票领购卡以及用户认证为证。3、上饶市国盛房地产土地评估有限公司的评估报告自出报告之日起有效期一年，超过一年需要重新进行评估。本案房产及土地使用权拍卖的时间是2016年12月16日，评估报告的有效期止于2016年10月26日，所以该拍卖行为无效。请求撤销异议裁定，依法裁定对申请人公司房产及土地使用权重新委托评估及拍卖，并对涉及的错误执行行为给予纠正。
本院补充查明，上饶中院送达了选择鉴定机构通知给灵峰泉公司，经上饶中院采取随机选择方式，选定了上饶市国盛房地产土地评估有限公司为评估机构，徐林红在该院对外委托确认书上签名。灵峰泉公司于2015年4月30日对该司法鉴定意见书征求意见稿提出异议。评估公司予以了回复，认为评估项目是根据法院委托书提出的鉴定事项评估，按照独立、客观、公正原则评估出房产和土地的价值，本评估对灵峰酒店室内装修做了一般程度的评估（含墙面粉刷、地面贴地砖、照明设施完善、水电到位等）等。饶国盛评字（2015）第1054号《评估报告》注明，灵峰酒店系按酒店风格装修，2015年10月21日估价勘查时未营业，处于空置状态。经核实，其建筑物坐落的土地性质为工业用地，建筑物做酒店使用属于擅自改变土地用途，故此评估价值为其建筑物成本价值，未考虑其作为酒店使用的价值。该报告于2015年10月27日提交，注明自出报告之日起有效期为一年。
复议期间，灵峰泉公司提供上饶县地方税务局纳税服务分局证明材料，内容为灵峰酒店现电脑系统显示属正常户。还提供上饶县地税局发放的用户卡和发票领购卡。
另查明，灵峰酒店企业类型属个体工商户，经营范围为餐饮（有效期至2015年7月31日止）服务*。
本院查明的其他事实与上饶中院一致。
本院认为，本案的争议焦点是对灵峰泉公司房产及土地使用权是否应重新委托评估及拍卖。
关于复议申请人提出该公司房产及土地使用权未经合法程序选取评估机构，导致评估结论明显低于市场的正常价格行情以及综合楼应当按酒店进行评估的问题。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条规定，人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构。高级人民法院或者中级人民法院可以根据本地实际情况统一实施对外委托。根据查明的事实，上饶中院送达了选择评估机构通知给灵峰泉公司，经采取随机选择方式，选定了上饶市国盛房地产土地评估有限公司为评估机构，徐林红在该院对外委托确认书上签名。因此，上饶中院选定评估机构的程序符合司法解释的规定。复议申请人提出评估项目不齐全、评估依据不规范等原因，最终导致评估结果严重失实，但在复议申请书中既未提出具体存在的问题，亦未提供相关证据，只是提出2013年4月贷款时对抵押标的物评估价格比本案评估结论高。由于房地产的评估行为受估价目的、估价的时间节点、市场行情变化、评估对象的用途以及评估方法等诸多因素影响和制约，不同评估机构对同一标的物的评估结论往往不一致。复议申请人将评估目的不同，评估时值点不同，且已失效的用作抵押贷款参考依据的涉案房地产评估价为依据，质疑本案通过法定程序作出的《评估报告》确定的评估价值过低，依据不足。况且执行程序中为了拍卖目的而对拍卖财产进行评估，只是辅助人民法院确定拍卖保留价的手段之一，评估价格并不是最终交易价，拍卖财产最终成交的价格仍需由市场检验确定。本案拍卖的标的物经过二次拍卖并且第二次拍卖予以了降价拍卖才成交，亦能反映出拍卖标的物的市场价值。因此，复议申请人该复议理由不能成立，本院不予支持。关于综合楼是否应当按酒店进行评估的问题。司法评估是依法取得相关资质的评估机构接受人民法院委托，依据相关规定和有关资料，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对委托评估的涉案房地产的价值进行评定和估算，从而作出相应评估结论。本案中，评估机构在评估时对复议申请人主张的灵峰酒店的建筑物进行了勘查和核实，在勘查时该酒店未营业，处于空置状态，核实了该建筑物坐落的土地性质为工业用地，建筑物做酒店使用属于擅自改变土地用途，故评估报告按照评估时应遵循的评估原则、规范，根据相关评估材料，以房产和土地使用权确定的类别性质为评估依据而得出的评估结论并无不当。综上，复议申请人没有充分证据证明评估机构、评估人员不具备相应评估资质或者评估程序严重违法，且本案标的物价值通过拍卖已经市场检验确定，故复议申请人上述复议理由不能成立，本院不予支持。
关于复议申请人提出本案评估报告超过一年有效期拍卖而需要重新进行评估拍卖问题。本案评估报告作出时间为2015年10月27日，载明有效期为一年。上饶中院在2016年6月已进行了第一次拍卖，因无人报名而流拍。第二次拍卖在2016年12月16日，虽然超过评估报告有效期，但该案在评估报告有效期内已进入拍卖程序，评估报告有效期届满不影响后续拍卖程序的继续进行，只有拍卖时间过长或市场行情发生重大变化的，才应当重新评估，按重新评估的价格进行拍卖。本案拍卖时间不存在过长情况，复议申请人亦未提供证据证明市场行情发生重大变化，故复议申请人该复议理由不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人上饶县灵峰泉饮用水工程有限公司、徐林红的复议申请，维持江西省上饶市中级人民法院（2017）赣11执异19号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵九重
审 判 员 罗 伟
审 判 员 汤志勇
二〇一七年十二月二十八日
代书记员 尹 伟