广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤执复333号
复议申请人（异议人、案外人）：广州都尔德贸易有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科珠路232号3栋701房。
法定代表人：陈飞龙，该公司董事。
委托诉讼代理人：陈艳，广东匡鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓锁霞，广东匡鼎律师事务所律师。
申请执行人：招商银行股份有限公司广州滨江东支行，住所地广东省广州市海珠区滨江东路586号101及586号之一205、206房。
负责人：黄浩生，该支行负责人。
委托诉讼代理人：郦莉，广东瀛杜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石冰林，广东瀛杜律师事务所律师。
被执行人：广州中伯欧投资有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科汇一街14号901房。
法定代表人：黄亚妹。
被执行人：广州奥原商贸有限公司，住所地广东省广州经济技术产业开发区科珠路232号2栋209房。
法定代表人：刘霞花。
被执行人：广州市益民饮用水技术有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科珠路232号。
法定代表人：黄亚妹。
被执行人：广州保兰德箱包皮具有限公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇联合迳口经济合作社107国道边厂房。
法定代表人：郭顺元。
被执行人：福建保兰德箱包皮具有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区笏石工业园区。
法定代表人：郭顺元。
被执行人：郭顺元，男，1970年8月6日出生，汉族，住内蒙古包头市昆都仑区。
被执行人：郭伯钦，男，1989年4月23日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
被执行人：陈秋香，女，1971年8月25日出生，汉族，住内蒙古包头市九原区。
复议申请人广州都尔德贸易有限公司（以下简称都尔德公司）不服广东省广州市中级人民法院（以下简称广州中院）（2017）粤01执异158号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
广州中院在审理招商银行股份有限公司广州滨江东支行（以下简称招行滨江东支行）诉广州中伯欧投资有限公司（以下简称中伯欧公司）、广州奥原商贸有限公司（以下简称奥原公司）、广州市益民饮用水技术有限公司（以下简称益民公司）、广州保兰德箱包皮具有限公司（以下简称广州保兰德公司）、福建保兰德箱包皮具有限公司（以下简称福建保兰德公司）、郭顺元、郭伯钦、陈秋香金融借款合同纠纷一案中，于2015年11月18日诉保轮候查封广州市高新技术产业开发区科珠路232号3栋101、201、301、401、501、601、701房，查封1栋101、201、301、401、501、601和负一层房产（以下简称涉案房产）。2016年8月16日，广州中院作出（2015）穗中法金民初字第1039号民事判决，内容为：一、中伯欧公司于判决生效之日起十日内向招行滨江东支行偿还借款本金12910万元及支付利息；二、中伯欧公司不履行第一判项时，招行滨江东支行对中伯欧公司提供的涉案房产享有抵押权，并有权就抵押物变现所得优先受偿；三、奥原公司、益民公司、广州保兰德公司、福建保兰德公司、郭顺元、郭伯钦、陈秋香对第一判项债务承担连带清偿责任，奥原公司、益民公司、广州保兰德公司、福建保兰德公司、郭顺元、郭伯钦、陈秋香在承责后，有权向中伯欧公司追偿；等。
判决生效后，广州中院根据招行滨江东支行的申请，于2017年2月24日以（2017）粤01执922号立案执行。执行过程中，涉案房产均已转为本案正式查封。2017年3月27日，广州中院作出（2017）粤01执922号执行裁定，裁定扣留、提取被执行人中伯欧公司、奥原公司、益民公司、广州保兰德公司、福建保兰德公司、郭顺元、郭伯钦、陈秋香在涉案房产的租金收入，扣留、提取金额以161235336.66元为限。2017年4月18日，广州中院按上述裁定内容，向涉案房产的租赁人或场地使用人发出协助执行通知书，要求从2017年4月1日起，不得就涉案房产向被执行人支付租金或场地使用费，相关费用只可向广州中院缴纳。都尔德公司不服，提出异议。
都尔德公司称，一、该公司与中伯欧公司、益民公司、福建保兰德公司签订了《租赁协议》，并已实际交付租赁保证金3659868.6元、租金14189405.28元，按《房产租赁合同》约定该公司应付租金为7928166.69元，该公司已取得物业合法的转租、收益权，涉案房产出租产生的租金属于该公司。法院要求租户将租金交至指定账户没有法律和事实依据。被执行人因经营不善资金周转困难，涉案房产难以出租等原因将其名下益民科技园物业出租给该公司，2012年12月10日，福建保兰德公司与该公司先后签署租赁协议，约定租赁期为十五年。2014年4月9日，益民公司与该公司先后签署租赁协议，约定租赁期为十五年。2013年4月10日，中伯欧公司与该公司先后签署租赁协议，约定租赁期为十五年。该公司承租涉案房产后，想方设法通过多渠道招租，目前共有130多家公司入住园区，这些企业为黄埔区年创造不低于20多亿的收入。法院发出协助执行通知书，既侵害该公司的合法权益，也影响园区稳定。二、本案诉讼期间，因诉保查封超标的而解封了部分查封标的物，评估至今已一年多，结合萝岗地价飙升的情况，被查封的抵押物足以实现清偿前的所有债权，故截留租金没有法律依据。据此，请求撤销广州中院（2017）粤01执922号协助执行通知书，对租金不予截留保全。
都尔德公司提交以下证据：1、《房地产租赁合同》三份（合同编号分别为：DED-FB-01、DED-FB-02、DED-
FB-03）及补充协议；2、中国农业银行客户收（付）款入账通知；3、《房地产租赁合同》七份（合同编号分别为：DED-YM-01、DED-YM-02、DED-
YM-03、DED-YM-04、DED-YM-05、DED-YM-06、DED-
YM-07）及补充协议；4、中国农业银行客户收（付）款入账通知；5、《房地产租赁合同》五份（合同编号分别为：DED-ZBO-01、DED-
ZBO-02、DED-ZBO-03、DED-ZBO-04、DED-
ZBO-05）及补充协议；6、中国农业银行客户收（付）款入账通知；7、（2015）穗中法金民初字第1039号之一民事裁定书。8、《借款合同》（落款日期2013年1月7日）；9、《借款合同》（落款日期2013年3月4日）及银行转账凭证；10、《协议书》（落款日期2015年3月5日）。
招行滨江东支行对都尔德公司提交的证据质证认为，证据1-6、证据8-10的真实性、合法性、关联性均不予认可；证据7的真实性予以认可，但与本案无关。
申请执行人招行滨江东支行称，不同意都尔德公司的异议请求。理由是：一、经向抵押物的管理处调取涉案物业的相关租赁合同，这些合同显示涉案房产益民科技园1栋及3栋均是业主与实际使用人直接签署租赁合同且租期较短一般是1-5年不等，与都尔德公司提交的15年长租合同内容存在明显矛盾，从实际租金、管理费、水电费交付的履行来看，实际履行的是业主与小租户签订的短租合同。二、都尔德公司提交的15份租赁合同地址为广州市花都区狮岭镇自编合成南路5号B2栋905房，合同签署时间为2012年至2014年4月间，但按照工商登记内档显示，上述2012年至2014年4月间都尔德公司工商登记地址实际为益民科技园即科珠路232号2栋208、210、212号，在2014年5月26日才变更为花都区狮岭镇。三、中伯欧公司四份长租合同的签订日期为2013年4月10日和2013年5月10日均在涉案房产登记日期2013年6月21日之前，但是却在租赁合同上写明了租赁房产的房产证号，按照房产登记操作，在房产证出具日期前异议人对房产证号应该是无法知晓的，显然都尔德公司提交的租赁合同签署日期存在虚假。四、《房屋租赁合同补充协议二》（以下简称《补充协议二》）中约定小租户继续履行原租赁合同，租金仍给付被执行人，但要抵减都尔德公司应付的租金。但都尔德公司未提供相关的结算协议，实际支付租金不但未进行抵减且对中伯欧公司和益民公司均支付的额度远大于约定的额度，与交易常理不符合。五、都尔德公司提交的15份长租合同本身存在诸多不合乎租赁交易惯例的约定，证明这些合同是虚假的。六、经工商登记档案查询，都尔德公司提交的租赁合同签署双方的高管交叉，实为关联方，具有恶意串通签订虚假租赁合同逃避执行的动机和条件。七、都尔德公司在2016年7月以前并未实际占有、使用涉案房产中的科珠路232号3栋701房自编726房。但工商档案记载2016年8月17日将经营地址变更为该地址，且在同一时间开始向物业公司缴纳水电费等。综上，都尔德公司未提交证据证实在查封前已经合法占有、使用涉案房产，都尔德公司提交的长租合同是双方恶意串通签署的虚假租赁合同，故应驳回都尔德公司的异议请求。
招行滨江东支行向广州中院提交以下证据：1、益民科技园一栋部分小租户租赁信息表，益民科技园一栋部分小租户《广州市房屋租赁合同》及租金、管理费、水电费的缴费凭证或发票（复印件）；2、益民科技园三栋部分小租户租赁信息表，益民科技园三栋部分小租户《广州市房屋租赁合同》及租金、管理费、水电费的缴费凭证或发票（复印件）；3、益民科技园三栋401、501、601、701房屋产权证（复印件）；4、都尔德公司提交租赁合同情况表（复印件）；5、都尔德公司2016年8月至2017年2月水电费缴费凭证（复印件）；6、都尔德公司工商登记档案资料；7、益民公司工商登记档案资料；8、中伯欧公司工商登记档案资料；9、福建保兰德公司工商登记档案资料（网上打印件）；10、情况说明；11、《物业管理服务合同》（复印件）。
都尔德公司对招行滨江东支行的证据质证认为，证据1-3、5-9的真实性、合法性均无异议，但关联性有异议；证据4、10、11的真实性、合法性、关联性均不予认可。
广州中院查明：
（一）关于涉案房产的不动产登记情况，广州开发区城市建设和房地产档案馆出具的《不动产登记查册表》记载，情况如下：
1.广州市开发区科珠路232号1栋负一层、101房、201房、301房、401房、501房、601房，产权人为益民公司，于2012年1月16日产权登记；2014年4月11日由益民公司申请持房产证抵押（含涂销再抵押），抵押权人招行滨江东支行，性质为最高额抵押登记，登记时间为2014年4月14日。他项案号分别为2014登记字5000681号、2014登记字5000676号、2014登记字5000679号、2014登记字5000677号、2014登记字5000680号、2014登记字5000682号、2014登记字5000678号存案，此后，上述房产于2014年10月22日、2014年10月24日再次抵押，抵押权人仍为招行滨江东支行。
2.广州市开发区科珠路232号3栋101房、201房、301房，产权人为福建保兰德公司，于2012年12月5日产权登记；2012年12月12日由福建保兰德公司申请持房产证抵押（含涂销再抵押），抵押权人招行滨江东支行，性质为最高额抵押登记，登记时间为2012年12月17日，他项案号分别为2012登记5004406号、2012登记5004407号、2012登记5004408号存案，此后，上述房产于2014年10月23日、2014年10月24日再次抵押，抵押权人仍为招行滨江东支行。
3.广州市开发区科珠路232号3栋401房、501房、601房、701房，产权人为中伯欧公司，于2013年6月21日产权登记；2013年6月26日由中伯欧公司申请持房产证抵押（含涂销再抵押），抵押权人招行滨江东支行，性质为最高额抵押登记，登记时间为2013年6月27日，他项案号分别为2013登记5002028号、2013登记5002027号、2013登记5002026号、2013登记5002029号存案；此后，上述房产于2014年10月22日、2014年10月24日再次抵押，抵押权人仍为招行滨江东支行。
（二）据都尔德公司提交的证据反映，该公司对涉案房产签订租赁合同情况如下：
1.都尔德公司与福建保兰德公司签订三份《房产租赁合同》（合同编号：DED-FB-01、DED-FB-02、DED-
FB-03）及三份《关于房产租赁合同的补充协议》（以下简称《补充协议》）。《房产租赁合同》落款时间均为2012年12月10日，分别约定都尔德公司向福建保兰德公司承租广州市开发区科珠路232号3栋101、201、301房，租期15年，约定要缴纳保证金及每年缴纳租金，但均无约定具体支付的时间。《补充协议》均无签署日期，约定2016年8月5日前分期缴纳押金，但无约定具体分期支付方式。《房产租赁合同》及《补充协议》中均无约定承租人迟延缴纳租金及保证金的违约责任。从中国农业银行广东省分行的“客户收（付）款入账通知”中显示，2016年8月都尔德公司向福建保兰德公司付款。
2.都尔德公司与益民公司签订七份《房产租赁合同》（合同编号：DED-YM-01、DED-YM-02、DED-YM-03、DED-YM-04、DED-
YM-05、DED-YM-06、DED-
YM-07）、《补充协议》及《补充协议二》，《房产租赁合同》落款日期均是2014年4月10日，分别约定都尔德公司向益民公司承租广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601及负一层，租期15年，约定承租人要缴纳保证金及每年缴纳租金，但均无约定具体支付的时间。《补充协议》及《补充协议二》均无签署日期，约定2016年10月10日前分期缴纳押金，但无约定具体分期支付方式。《房产租赁合同》、《补充协议》及《补充协议二》中均无约定承租人迟延缴纳租金及保证金的违约责任。从中国农业银行广东省分行的“客户收（付）款入账通知”显示，2016年8月11日及16日、2017年3月都尔德公司向益民公司付款。
3.都尔德公司与中伯欧公司签订五份《房产租赁合同》（合同编号：DED-ZBO-01、DED-ZBO-02、DED-ZBO-03、DED-
ZBO-04、DED-
ZBO-05）、《补充协议》及《补充协议二》，《房产租赁合同》的落款时间均是2013年4月10日，分别约定都尔德公司向中伯欧公司承租广州市开发区科珠路232号3栋701之自编726号、701、601、501、401房，租期15年，约定承租人要缴纳保证金及每年缴纳租金，但均无约定具体分期支付的时间。除其中一份《补充协议》落款日期为2013年5月10日，其余《补充协议》及《补充协议二》均无签署日期，《补充协议》及《补充协议二》约定2016年8月10日、9月10日前分期缴纳押金，但无约定具体分期支付方式。《房产租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》均无约定承租人迟延缴纳租金及保证金的违约责任。从中国农业银行广东省分行的“客户收（付）款入账通知”显示，2016年8月、2017年3月及4月都尔德公司向中伯欧公司付款。
广州中院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。人民法院扣留、提取收入时，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，被执行人所在单位、银行、信用合作社和其他有储蓄业务的单位必须办理。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第36条规定：“被执行人在有关单位的收入尚未支取的，人民法院应当作出裁定，向该单位发出协助执行通知书，由其协助扣留或提取。”本案中，被执行人未履行生效判决确定的义务，广州中院于2017年3月27日作出（2017）粤01执922号执行裁定，扣留、提取众被执行人在涉案房产的租金收入，并向涉案房产的租赁人或场地使用人发出协助执行通知书，要求从2017年4月1日起，不得就涉案房产向被执行人支付租金或场地使用费，相关费用只可向广州中院缴纳。上述执行行为符合法律规定，并无不当。都尔德公司异议称其已向被执行人承租了涉案房产并对外招租。审查都尔德公司提交的证据，《房产租赁合同》共十五份均约定都尔德公司要向被执行人缴纳租赁保证金并分期缴纳租金，但均无约定具体分期支付的时间，而且无约定十五年租赁期间的租金递增。《补充协议》及《补充协议二》无签署日期，约定分期缴纳押金，但无约定具体分期支付方式。《房产租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》均无约定迟延缴纳租金及保证金的违约责任。上述情况不符合租赁合同双方当事人权利义务对等的双务合同特征。而且，上述十五份《房产租赁合同》落款时间在2012年12月10日、2013年4月10日、2014年4月10日，但都尔德公司支付租金及保证金等的汇款证据均集中发生在租赁合同签订后数年且本案查封后的2016年8月及2017年3、4月间，有违日常交易习惯，且都尔德公司未能对此作出充分合理的说明。此外，都尔德公司至今无提交证据证实该公司与众场地使用人的租赁关系，也未举证证实该租赁关系是在广州中院2015年11月18日查封涉案房产以前已经合法成立。综上分析，都尔德公司以该公司承租、转租涉案房产为由异议要求不得扣留、提取众被执行人在涉案房产的租金收入，缺乏事实依据，不予采纳。至于都尔德公司异议认为超标的执行一节，因与该公司无利害关系，依法不予审查。综上所述，都尔德公司的异议理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，广州中院作出（2017）粤01执异158号执行裁定书，裁定如下：驳回广州都尔德贸易有限公司的异议请求。判决书并指定了权利救济的方式：如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向广东省高级人民法院申请复议，也可以直接向广东省高级人民法院申请复议。
都尔德公司不服前述裁定书，向本院申请复议，请求撤销（2017）粤01执异158号执行裁定书，事实与理由如下：一、一审法院凭主观臆断推理代替事实认定，做出不利于复议申请人的裁定，是错误的。复议申请人都尔德公司与被执行人签订了共十五份《房产租赁合同》、《补充协议》及《补充协议二》，复议申请人也提交了相应的转账流水印证，且一审法院也查明该十五份《房产租赁合同》均在案涉房屋抵押登记日之前签署，因此复议申请人与被执行人的租赁关系真实存在且合法有效。复议申请人已取得涉案物业合法的转租、收益权，复议申请人与众场地使用人的租赁关系也是真实存在，在没有任何反证可推翻该十五份《房产租赁合同》及相应银行转账流水所证明事实的情况下，复议申请人的租金收益应当受到法律保护，不应被法院截留。二、本案被查封的抵押物足以实现清偿前的所有债权，采取截留租金的措施不是（2017）粤01执922号案的必然执行措施，且损害了复议申请人（案外人）的利益。2017年7月执行法院对涉案物业委托广州启诚房地产土地评估有限公司作出的初评的结果显示为197247249元，已超出法院判决确认的债权，足够清偿，因此执行法院无须采取截留租金的执行措施。
招行滨江东支行认为，如果15份长租合同是真实的，则承租人都尔德公司应当取得涉案抵押物的占有、使用、转租、收益等租赁合同中约定的权益。但是，都尔德公司没有提交证据证明15份长租合同得到实际履行，即复议申请人对15份租赁合同涉及的标的房产承租后其如何管理、现状如何、转租情况、租金收取情况等均没有提交任何证据证明，仅凭长租合同本身及其单方提交的银行转账凭证不能够证明长租合同的真实有效及实际履行；而同时，招行提交的证据足以证明15份长租合同本身记载具有诸多不合逻辑的地方，涉案房产的出租实际情况是业主直接与租户签署合同且该合同均进行了备案，且按照这些合同的约定租户向业主缴纳租金、向物业公司缴纳水电费，这些业主与租户签署的租赁合同及其履行情况明显与15份长租合同之间存在矛盾，复议申请人对本案中诸多不合逻辑及矛盾的地方均没有作出任何合理解释。因此，申请执行人认为执行法院对于15份长租合同的真实有效性的认定与事实相符，复议申请人对租赁标的所主张的租赁权依法不能成立，其排除租金截留的诉请没有事实及法律依据，法院应当裁定驳回复议申请人的复议请求，维持异议裁定。
本院认为，本案的关键问题是程序问题，即都尔德公司的异议到底是执行行为异议还是案外人异议，应该适用民事诉讼法第二百二十五条还是第二百二十七条审查。
一、都尔德公司不是以协助执行义务人的身份对协助执行的通知提出异议，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（四）项认定为执行行为异议。
广州中院（2017）粤01执922号执行裁定书内容是裁定扣留、提取被执行人中伯欧公司、奥原公司、益民公司、广州保兰德公司、福建保兰德公司、郭顺元、郭伯钦、陈秋香在涉案房产的租金收入。结合2017年4月18日协助执行通知书，可以明确该执行行为的义务主体是负有向上述被执行人交付租金义务的涉案房产的租赁人（场地使用人），执行标的是上述义务主体因承租涉案房产在2017年4月1日后产生的租金。都尔德公司异议的理由是其与中伯欧公司、益民公司、福建保兰德公司签订《房产租赁合同》，取得涉案房产的使用权和收益权，其是涉案房产的租赁权（转租）人，上述租金应当由其收取；其已实际交付租赁保证金和租金，对上述被执行人不再负有交付租金的义务。据此分析，都尔德公司不认为其是协助执行通知书的协助执行义务人，也不是以协助执行义务人的身份对协助执行的要求提出异议，故不宜适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：……（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的……”的规定认定为执行行为异议。
二、都尔德公司依据租赁经营权对广州中院执行涉案房产在2017年4月1日后产生的租金提出异议，是基于实体权利请求排除对执行标的（租金）的强制执行，应当认定为案外人异议。
广州中院作出（2017）粤01执922号执行裁定书并发出协助执行通知书，实质上隐含了一个判断，即涉案房产2017年4月1日后的租金收入全部或者部分属于被执行人中伯欧公司等所有。由于法院在采取执行措施时遵循表面证据和形式审查原则，在确定涉案房产属于被执行人中伯欧公司等所有的情况下，有权作出这一判断。但依据表面证据作出的判断和客观事实可能存在不一致。对此，民事诉讼法设立了异议程序，允许当事人提出异议，由执行法院进一步审查处理。但民事诉讼法异议审查程序有执行行为异议和案外人异议之别。将执行行为异议和案外人异议分置，就是要区分不同性质的执行争议，使仅通过程序性审查就能解决的争议在执行程序中快速解决，必须通过实质性审理才能裁断的争议在诉讼程序中得到公正解决。两种程序不仅制度设计不同，裁判理念也不一样，相互之间不能混用，特别是应该作为案外人异议审理的，不能作为执行异议审查，否则一方面难以保证裁判结果实质公正，另一方面即使裁判结果实质公正，也难以让当事人相信裁判结果实质公正。本案争议的执行标的是涉案房产在2017年4月1日后产生的租金。广州中院初步审查认为租金全部或者部分属于被执行人所有，裁定对租金进行执行；都尔德公司主张依据租赁合同和转租关系，租金应归其所有。故都尔德公司是基于实体权利请求排除对执行标的（租金）的强制执行，应当认定为案外人异议，适用民事诉讼法第二百二十七条审查。
三、本案当事人之间的争议本质上是实体权利义务关系争议，且不能依据表面证据通过形式审查径行驳回都尔德公司的异议，故应当适用民事诉讼法第二百二十七条审查，以使对实体权利义务关系的争议最后能导入诉讼程序。
执行实务中，一项执行异议既可以识别为民事诉讼法第二百二十五条的“利害关系人认为执行行为违反法律规定”提出书面异议，也可以归类为民事诉讼法第二百二十七条“案外人认为对执行标的享有足以排除强制执行的权益”提出书面异议，这种情况比较多见，本案即是如此。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”强制适用和优先适用民事诉讼法第二百二十七条，体现了解决实体权利义务争议时公正优先的理念。当然，社会生活纷纭复杂，千差万别。某些情况下，出现法院查封在先、被执行人出租在后，或者房屋抵押在先、租赁合同签订在后等情形，此时承租权无论是否真实存在、是否合法有效，均不能阻却法院采取拍卖、截留租金等特定执行措施，不将争议解决导入诉讼程序既不影响审判公正，又能够提高执行效率，则人民法院也可直接适用执行异议复议程序处理。但本案中，都尔德公司提交的证据材料显示，其与福建保兰德公司签订的三份《房产租赁合同》落款时间均为2012年12月10日，涉及科珠路232号3栋101、201、301房，相关抵押登记时间为2012年12月17日，广州中院轮候查封时间为2015年11月18日。与益民公司签订的七份《房产租赁合同》落款日期均是2014年4月10日，涉及科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601及负一层房产，相关抵押登记时间为2014年4月14日，广州中院查封时间为2015年11月18日。与中伯欧公司签订的五份《房产租赁合同》落款时间均是2013年4月10日，涉及科珠路232号3栋701、601、501、401房，相关抵押登记时间为2013年6月27日，广州中院轮候查封时间为2015年11月18日。故本案不能直接根据查封时间和抵押登记时间否定都尔德公司的异议，而必须对租赁关系是否存在、能否排除执行进行实质审查。本案当事人之间的争议本质上是都尔德公司与福建保兰德公司、益民公司、中伯欧公司之间是否存在真实、合法、能够排除对租金执行的房产租赁关系。事实上，广州中院的异议审查也是围绕该问题进行，结论是都尔德公司承租、转租涉案房产的主张缺乏事实依据。广州中院作为异议审查法院，围绕争议焦点进行异议审查并作出异议裁定符合法律规定。但因事涉实体权利义务争议，应当在异议审查之后，通过民事诉讼法第二百二十七条，将不服异议裁定的当事人引入诉讼程序，而不是适用民事诉讼法第二百二十五条，导入复议程序。诉讼程序以对抗制为基础，有辩论、质证、上诉等制度设计，更有利于在查明案件事实的基础作出公正的裁判，最大限度地保护当事人的合法权益。
综上，都尔德公司的异议是案外人异议，应该适用民事诉讼法第二百二十七条审查。广州中院认定为执行行为异议，适用民事诉讼法第二百二十五条审查错误。都尔德公司撤销异议审查裁定的请求符合法律规定，本院予以支持，但对其事实和理由是否成立不作审查。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下：
撤销（2017）粤01执异158号执行裁定书，发回广东省广州市中级人民法院重新作出裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 胡志超
审判员 李昙静
审判员 李焱辉
二〇一七年十一月十九日
书记员 刘少娟