上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4045号
上诉人(原审被告)：徐连成，男，1969年1月29日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海新亚快餐食品有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：营部，执行董事。
委托诉讼代理人：邓哲，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李璇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
上诉人徐连成因与被上诉人上海新亚快餐食品有限公司(以下简称“新亚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初15576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人徐连成上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人新亚公司的一审诉请。事实与理由：第一，新亚公司要求解除与徐连成之间的房屋租赁合同没有事实和法律依据。徐连成从原承租人处接受涉案房屋是经过新亚公司同意的。且徐连成对涉案房屋并未进行额外装修或改变房屋现状，新亚公司对涉案房屋原本就存在的经营现状是明知并同意的。故新亚公司无权据此解除租赁合同。第二，即使房屋租赁合同解除，因徐连成已经归还了地下室部分，故租金及占用费应当扣除地下室部分的面积。第三，对于房屋装修部分，徐连成已经提出补偿要求。虽然没有经过鉴定评估，但徐连成已经提供了装修的部分合同收据等，结合现存装修的状况，一审法院可以确定由新亚公司给予徐连成适当的装修补偿。
被上诉人新亚公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审法院在事实认定与法律适用方面都没有错误。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
新亚公司向一审法院起诉请求判令：1、新亚公司与徐连成之间的租赁合同关系于2017年6月15日解除；2、徐连成向新亚公司支付欠付的租金46,924.25元(其中2017年2月1日至2017年3月31日欠租10,500元，2017年6月1日至2017年6月15日欠租36,424.25元)；3、徐连成向新亚公司支付逾期付租违约金(以各期延迟支付租金金额为基数，按照每日0.3%的标准，自各期应付未付逾期发生之日起计算至实际付清之日止)；4、徐连成搬离上海市杨浦区铺面及地下室房屋(以下简称“涉案房屋”)，将房屋交还给新亚公司；5、徐连成支付房屋占用期间使用费(其中2017年6月16日至2017年6月24日按照合同租金标准计算为21,854.55元，2017年6月25日起按照每日每平方米10元计算至徐连成实际交还房屋之日止)；6、徐连成支付的保证金133,333.4元由新亚公司予以没收，不再退还。
一审法院认定事实：1999年7月1日，新亚公司与上海阳厦物业管理有限公司(以下简称“阳厦物业”)签订《公有非居住用房租赁合同》约定，新亚公司向阳厦物业租赁涉案房屋，建筑面积643平方米，期限自1999年6月1日至2019年5月31日止，每月租金3,249.5元。
2013年6月1日，新亚公司与阳厦物业就租赁涉案房屋又签订一份《公有非居住房屋租赁合同》，合同期限自2013年6月1日起至2023年5月31日，月租金为6,078.9元。同年，新亚公司、上海颂杰投资有限公司(以下简称“颂杰投资”)与阳厦物业签订《公有非居住房屋转租合同》约定，阳厦物业同意新亚公司将其承租的之底层部位非居住房屋建筑面积239.5平方米转租给颂杰投资。房屋使用用途为投资实业，投资管理，月标准租金为2,443元。转租期限自2013年6月1日起至2023年5月31日止,转租费用为每月32,332.5元。
2013年，新亚公司(甲方)与颂杰投资(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，甲方将涉案房屋出租给乙方用作商铺，铺面面积338.25平方米，地下室305平方米。租赁期限自2013年1月1日起至2019年5月31日止。甲方同意2013年1月1日将房屋交付给乙方先行装修，装修免租期自2013年1月1日起至2013年3月31日止。该房屋2013年4月1日至2014年12月31日的月租金为66,666.7元。该房屋租金自第三年起每年在前一年的基础上递增3%。即该房屋2015年1月1日至2016年12月31日的月租金为68,666.7元；2016年1月1日至2017年12月31日的月租金为70,726.7元；2017年1月1日至2018年12月31日的月租金为72,848.5元；2018年1月1日至2019年12月31日的月租金为75,034元；2019年1月1日至2019年5月31日的月租为77,285元。租金每2个月为一个支付周期，先支付后使用。首期租金支付时间为2013年4月10日前，乙方应于每支付周期的前10日内向甲方支付下2个月的租金。乙方同意于签订本房屋租赁合同的三个工作日内支付给甲方133,333.4元保证金。乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应支付应付租金总额的0.3%作为违约金。租赁期间，乙方逾期或不足额支付租金超过30天的，甲方有权单方解除本合同，且乙方的保证金不予退还，乙方还应负责赔偿甲方实际损失。乙方必须确保在该房屋的经营活动不得违反包括但不限于有关工商行政管理等行政法律及规章。否则，视为乙方违约，并且乙方将承担因此所造成的一切责任和后果。租赁合同终止后，乙方须在五日内将添置的可移动的动产部分自行搬离租赁房屋，并将租赁房屋恢复原状后交还甲方。逾期交还房屋，则每逾期一日乙方应按10元/平方米向甲方支付房屋占有期间的使用费。
同年，新亚公司与颂杰投资、上海颂杰资产管理有限公司(以下简称“颂杰资产”)签订《房屋租赁合同主体变更协议》，从2013年9月1日起承租方由颂杰投资变更为颂杰资产。合同签订后，新亚公司出具证明同意颂杰资产对外转租。
2016年3月22日，新亚公司与颂杰资产、徐连成签署《房屋租赁合同主体变更协议之二》约定，从2016年4月1日起租赁合同承租方由颂杰资产变更为徐连成，由徐连成承担租赁合同约定的所有权利义务。颂杰资产同意其根据合同交纳的合同保证金直接转为徐连成应支付的合同保证金，在租赁合同期满后由徐连成凭合同保证金票据原件到新亚公司处办理退还手续。徐连成承租涉案房屋后将房屋转租给多个案外人。
2016年4月26日，徐连成向新亚公司出具书面承诺：1、2016年5月31日前完成煤气管道铺设工作。煤气管道达到安全使用的标准，符合政府监管部门的规定要求。2、做好租赁区域的卫生、安全管理等工作，避免发生群体性上访和投诉。3、所有转租租约期限不超过2019年5月31日。4、上述条款任何一条触发，视同徐连成违约，新亚公司可以立即与徐连成解除合同关系，没收合同保证金，并保留追究徐连成给新亚公司造成其他损失的权利。
徐连成成为承租人后，分别于2016年4月29日、7月12日、8月26日、9月18日、10月16日、11月25日、2017年2月22日、2月24日、2月27日、4月10日、5月4日向新亚公司支付租金141,453.4元、120,000元、21,453.4元、200,000元、82,906.8元、143,575.5元、50,000元、50,000元、35,197元、30,000元、115,697元。
2016年5月10日，阳厦物业向新亚公司发送告知书称，2013年6月1日，阳厦物业与新亚公司签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，由新亚公司租用涉案房屋，转租、装修需要经过阳厦物业书面同意。2013年9月23日，阳厦物业、新亚公司与颂杰投资签订《上海市公有非居住房屋转租合同》，由新亚公司将房屋底层239.5平方米转租给颂杰投资，颂杰投资不得再将房屋进行转租。现据当地居民群众反映，房屋内所开设的“黄焖鸡米饭”、“老四川麻辣烫”、“千里香馄饨”、“招牌红烧牛肉面”等都是无证经营，且对居民生活造成严重影响。这些经营内容，显然不属于颂杰投资的经营范围，明显是一种违法违约的转租行为。阳厦物业要求新亚公司接函后一周内解除与颂杰投资的合同、清退商户、停止违法、无证经营。
2017年6月15日，新亚公司向徐连成发出解约通知称，徐连成在履约过程中存在大量根本违约行为，包括但不限于长期拖欠、逾期支付房屋租金，在使用房屋时普遍存在无证经营和扰民等违法违规情形，且一直未能按照承诺进行有效整改等。据此，新亚公司通知徐连成自2017年6月15日起解除双方的房屋租赁合同及相关一切协议；徐连成应于本函件发出之日起的10日内，即2017年6月24日前负责完成房屋腾退清场工作，将房屋交还予新亚公司。徐连成收函后并未返还房屋，新亚公司遂诉至法院。
一审审理中，徐连成表示其2016年6月对涉案房屋进行了装修，后因房屋地下室部分无法办理执照，故徐连成于2017年4月25日将地下部分房屋返还给了新亚公司。因新亚公司要求解除合同，徐连成申请对涉案房屋的装修残值进行评估。徐连成申请评估后，一直未预缴评估费，后徐连成向法院明确表示不再进行评估。徐连成表示其从颂杰资产处接手涉案房屋支付了转让费、装修费，虽然徐连成不再进行评估，但请法院考虑这节事实。颂杰资产承租房屋时就已转租给小商户，小商户都没有执照。徐连成从颂杰资产处接收小商户，没有去了解能否办理营业执照。徐连成延期付租的情况一直存在，之前新亚公司对此并不介意，所以新亚公司现在提出解除合同的原因主要是社区整顿，而小商户的问题在徐连成接手前就已存在。
新亚公司表示租赁合同约定的租金标准是明确的，即从第三年起每年在前一年的基础上递增3%。合同中每一时间段的截止时间确实写错了，但结合实际履行情况，新亚公司认为并不存在异议。新亚公司称徐连成接手房屋后并没有对房屋进行装修，也没有在2017年4月将房屋返还给新亚公司。徐连成地下部分不能经营是因违法经营被行政机关处分所致，徐连成曾表示要把没有转租的部分还给新亚公司，新亚公司没有同意，新亚公司要求收回全部房屋。一审庭审后，新亚公司变更第三项诉讼请求为要求徐连成支付违约金(以46,925.25元为本金，按照每日0.3%的标准,从2017年6月1日起算至实际支付日止)。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
根据庭审查明，徐连成确实未按合同约定付租、亦未按照承诺进行转租经营，故新亚公司行使合同解除权符合法律规定及双方约定，可予支持。合同解除时间为徐连成收到解约通知之日，即2017年6月15日。合同解除后，徐连成应将涉案房屋返还给新亚公司，尚未付清的租金应予支付。鉴于合同解除是徐连成的违约行为所致，故新亚公司依约没收徐连成的保证金，于法有据，予以支持。至于逾期付租的违约金以及房屋使用费，徐连成以计算标准过高为由提出抗辩，一审法院将根据合同履行情况以及案件实际情况酌情予以调整。
据此，一审法院作出判决：一、新亚公司与徐连成就上海市杨浦区铺面及地下室房屋订立的房屋租赁合同于2017年6月15日解除；二、徐连成应于判决生效之日起十日内搬离上址房屋，将上址房屋返还给新亚公司；三、徐连成应于判决生效之日起十日内给付新亚公司欠付的租金46,924.25元；四、徐连成应于判决生效之日起十日内按每日25元的标准给付新亚公司从2017年6月1日起至实际付清之日止的逾期付租违约金；五、徐连成应于判决生效之日起十日内按每月72,848.5元的标准给付新亚公司自2017年6月16日起至实际返还房屋之日止的使用费；六、徐连成支付的保证金133,333.4元由新亚公司没收，不予返还。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据已查明的事实，徐连成确实存在逾期支付租金等违反合同约定的情况，故新亚公司依约享有合同解除权，现新亚公司要求确认双方房屋租赁合同已于2017年6月15日解除的诉请，于法有据，应予支持。徐连成称已向新亚公司返还地下室房屋，但未提供充分证据予以证实，故其认为应当扣减相应租金的主张，不能成立。由于合同解除是因徐连成违约所致，故其要求新亚公司赔偿装修损失的主张，缺乏依据，本院无法支持。
综上所述，徐连成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,860元，由徐连成负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 艺
审判员 邬海蓉
审判员 成 皿
二〇一八年五月二十一日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……