浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第75号
原告：吴某窈，居民。
原告：金某纬，学生。
法定代理人：吴某窈（系金某纬的母亲）。
被告：李某如，农民。
原告吴某窈、金某纬为与被告李某如房屋买卖合同纠纷一案，于2014年12月26日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由代理审判员吕益波适用简易程序独任审判，于2015年3月4日公开开庭进行了审理。原告吴某窈、被告李某如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某窈、金某纬起诉称：两原告系母子关系，与金某波系配偶、父子关系。2006年6月25日，金某波与李某如签订一份《房屋买卖协议》，李某如以24万元的价格将待批的位于东阳市白云街道西庄小区的一间半房屋出让给金某波，房屋面积60㎡，无论房产市场行情发生任何变化双方均以此价格为准，还约定在居委会给金某波丈量该一间半房屋宅基地后，金某波应支付李某如购买款20万元，余款4万元待李某如协助金某波办理出让和过户的一切手续后支付。2006年6月27日，金某波代李某如支付了该宅基地的“报批规费”和“拆建规费”22000元，于2006年8月10日按约定支付给了李某如20万元，2007年吴某窈与金某波出资20多万元在该一间半宅基地上建造了房屋四层半。2014年2月3日，金某波因病死亡。期间，吴某窈多次催促李某如协助办理上述一间半房产的过户手续，均遭到拒绝。为此原告诉至本院，请求判令：一、判令被告李某如与金某波签订的《房屋买卖协议》有效；二、判令被告李某如协助原告办理房地产登记、过户手续；三本案诉讼费用由被告李某如承担。
原告吴某窈、金某纬提供了下列证据：
一、2006�6月25日《房屋买卖协议》1份，以证明房屋买卖的事实。
二、李某如于2006年8月10日出具的收条1份、收款收据1份，证明李某如收取了购买款20万元以及原告代被告缴纳22000元相关规费的事实。
三、户口薄、结婚证各1份，证明吴某窈同金某波夫妻关系的事实，原告之间为母子关系的事实。
四、身份证、死亡证明、火化证明各1份，证明金某波已亡故的事实。
五、放弃继承权声明书2份，证明金某波的父母放弃继承涉案房地产的事实。
六、原告申请法院向东阳市国土资源局调取李某如的《东阳市农村私人建房用地审批表》及《个人国有土地增补呈批表》拟证明建房用地已经审批的事实。
被告李某如答辩称：1、房屋买卖协议系金某波趁人之危签订；2、该宗土地是农村宅基，依法不得转让，且系被告唯一财产，是养老的保障；3、交易价格明显不公；4、被告仍然同意�助原告办理过户登记手续，但是，近年来被告多次从外地赶回东阳要求原告办理过户登记，造成被告巨大误工损失，且至今未支付合同中的4万元购买款。所以，被告协助原告办理过户登记手续，应以原告支付被告剩余4万元购买款及误工损失和相应利息共计15万元为前提。
被告李某如未提供证据。
经庭审质证，对原告提供的证据，本院认证如下：
证据一，被告无异议，本院予以采纳；证据二，被告对于20万元收条无异议，对于22000元的规范收据不清楚且当时说好被告出卖一间半房屋，其他所有费用与其无关。本院认为该组证据具备有效证据的认定要件，予以采纳；证据三，被告认为只认识金某波，其他不清楚。本院认为，该份证据符合有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具有证明原告主张的相应事实的证明力；证据四，被告无异议，本院予采纳；证据五，被�认为与其无关。本院认为，该份证据符合有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具有证明原告主张的相应事实的证明力。关于本院依原告申请所调取的《东阳市农村私人建房用地审批表》及《个人国有土地增补呈批表》，原告无异议；被告认为其出让的房屋面积60㎡，超出的部分不予认可也不应该以其名义审批。本院认为该证据具有证明原告主张的相应事实的证明力，予以采纳。
根据原、被告的陈述及本院确认的有效证据，经审理查明的本案事实如下：
原告吴某窈、金某纬系母子关系，与金某波分别为夫妻、父子关系。在东阳市白云街道西庄小区旧城改造之际，金某波与被告李某如于2006年6月25日签订一份《房屋买卖协议》，李某如以24万元的价格将待批的位于东阳市白云街道西庄小区面积为60㎡的一间半宅基地出让给金某波，无论房产市场行情发生任何变化双方均以此价格为准。另约定在居委会给金某波丈量该一间半宅基地后，金某波应支付李某如购买款20万元，余款4万元待李某如协助金某波办理出让和过户的一切手续后支付。该小区村主任金某杰及村委委员金某仁作为见证人在协议上签字见证。2006年6月27日，金某波代李某如缴纳了相关宅基地的“报批规费”和“拆建规费”共计22000元，于2006年8月10日按约支付李某如20万元购买款。2007年，在上述一间半宅基地以及另外从金国星处购买的一间半宅基地的土地上，吴某窈与金某波出资建造了现有的房屋共计三间四层半，登记门牌号为西庄路61号。其中东边一间半即建造于购买自金国星宅基地上的房屋，以吴某窈名义于2014年办理了土地使用权证（登记建筑占地66.94㎡）和房屋所有权证；西边一间半即为本案所涉房地产，实际建筑占地69.22㎡。2014年4月16日，相关部门实际核批李某如宅基地面积为40㎡，土地性质为国有划拨土地，同日吴某窈以李某如名义向东阳市国土资源局办理了超建的29.22㎡以及庭院45.57㎡、阳台6.56㎡增补处罚手续。2014年2月3日，金某波因病死亡。期间，金某波父母金某潭、杜某芳出具了声明书，放弃本案所涉房地产的继承权。
另根据东阳市白云国土资源所出具的证明确认东阳市白云街道西庄小区建房户李某如已办理一间半房屋（建筑占地69.22㎡）的审批手续，其中于2014年4月16日审批40㎡，实际超建占地29.22㎡于2014年办理了增补手续。
本院认为：根据本院查明的事实，原、被告间成立的是国有土地使用权转让合同关系而不是房屋买卖合同关系，本案案由也应相应确定为国有土地使用权转让合同纠纷而不是房屋买卖合同纠纷。正确处理本案的关键在于：一、本案所涉《房屋买卖协议》的效力认定问题；二、如认定协议有效，则如何确定被告履行协助原告过户义务的范围。关于第一个问题，被告在庭审中多次确认愿意协助原告办理过户手续，基于此可认定被告与金某波签订《房屋买卖协议》系其真实意思表示，并不违背其意愿，那么本案只需审查双方协议是否违反法律强制性规定。因作为协议标的物的涉案宅基地土地使用权的性质为国有划拨，在补交国有土地出让金后可以转为国有出让，而现有的西庄路61号三间房屋中的东边一间半即原告从金国星处受让的宅基地，现产权已过户登记至原告名下，说明政府认可本案所涉的转让行为，且东阳市白云国土资源所亦出具相关证明。因此，涉案宅基地使用权的转让没有违反法律禁止性规定，故本院确认上述《房屋买卖协议》合法有效。关于第二个问题，本案实质上涉及的是李某如名下宅基地的转让，而该宅基地的申请取得是以李某如是�小区（白云街道西庄小区）居民为前提的，即具有身份依附性。双方签订的《房屋买卖协议》涉及一间半60㎡的宅基地出让事宜，后因小区宅基地分配政策的调整，实际审批面积为40㎡。但之后原告以李某如的名义向相关部门办理了29.22㎡的国有土地的增补手续，东阳市白云国土资源所也开具证明“白云街道西庄小区建房户李某如已办理一间半房屋（建筑占地69.22㎡）的审批手续”。藉此可认定李某如已具备《房屋买卖协议》所涉一间半房屋的出让标的，故被告李某如协助原告办理过户手续的义务范围应涵盖一间半（69.22㎡）的房地产。
综合上述分析，应确认金某波与被告李某如签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。金某波现已身亡，其父母声明放弃继承，故金某波与被告李某如就《房屋买卖协议》而产生的权利义务应由原告继受。被告李某如负有办理涉案一间半房屋的产权（包括所有权和国有土地使用权）初始登记并协助将涉案一间半房屋的产权过户登记至原告名下的义务，但根据东阳市房地产交易的惯例，并综合分析双方协议的内容，就此产生的相关税费（包括国有土地出让金）应由原告承担。同时，被告要求原告补偿其误工费等15万元的辩称意见，无法律和事实依据，本院不予支持。本案原告存在超建行为，因此产生的法律责任最终应由原告承担，若今后确因原告的超建行为给被告造成了相应损失，被告可凭有效证据另行向原告主张权利。
综上，原告的诉讼请求符合本案客观事实及相关法律规定，本院予以支持。被告的辩称意见与本案客观事实和相关法律规定不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认金某波与被告李某如于2006年6月25日签订的《房屋买卖协议》有效。
二、被告李某如应于本判决生效后的十五日内办理坐落于东阳市白云街道西庄路61号下西边一间半（建筑占地69.22㎡）四层半房屋的产权（包括房屋所有权和国有土地使用权）初始登记手续，并在办妥上述房屋产权初始登记后十日内协助原告吴某窈、金某纬办理将上述房屋产权过户至原告吴某窈、金某纬名下的手续，办理产权初始登记和过户登记需交纳的税费（包括国有土地出让金、罚款等）由原告吴某窈、金某纬承担。
三、前述房屋产权正式完成过户登记后十日内原告吴某窈、金某纬应支付被告李某如剩余购买款40000元。
案件受理费4900元，减半收取2450元，由被告李某如承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 吕益波
二〇一五年三月十日
代书 记员 朱雅俊