北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
2015昌民初字第14665号
原告（反诉被告）:李百华，男，1957年3月27日出生，北京市浩华电器设备安装工程有限公司董事长，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：舒子平，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡诺，北京大成律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：北京银杏苑生态园林有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇大赴任庄村北。
法定代表人：詹国胜，执行董事。
委托诉讼代理人：谭澈，北京观韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：申意君，北京观韬律师事务所律师。
原告（反诉被告）李百华与被告（反诉原告）北京银杏苑生态园林有限公司（以下简称为银杏苑公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李百华的委托诉讼代理人舒子平、蔡诺，被告（反诉原告）银杏苑公司的委托诉讼代理人谭澈、申意君到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
本诉原告李百华诉称：2000年1月28日至2001年3月1日期间，我及张雁与北京九华投资顾问有限责任公司（以下简称九华投资公司）、北京市昌平县小汤山镇人民政府招商开发办公室招商开发办公室共同签署NO.A-96、NO.A-003、NO.B-100三份《土地使用权出租合同书》，承包了该合同项下的696亩农村土地经营权，另外附15亩道路用地的使用权，土地用途为种植、养殖、观光、休闲，承包期为50年，并按约定支付了全部流转价款1863万元，各方对履行上述合同无任何争议。合同签订后，双方依约履行各自的义务，我依约取得的全部土地承包经营权，发包方为我办理的土地经营权登记，并核发给我四份《土地经营权证书》。我承包的土地在北京市政府、昌平区政府批准和认可的市级农业园区的范围内。
本诉原告取得土地承包经营权后，为提高土地使用的效益，受张雁委托，以本诉原告的名义将承包的711亩土地的经营权转租本诉被告使用，每年租金为500万元，并分支付周期按5%递增，第一个支付周期为五年，之后每三年为一个支付周期。支付方式为：压一付六（月租金）；每个支付年度分两次支付，即每年11月5日前与5月5日前支付下六个月的租金。2008年10月27日，我与本诉被告签署一份土地使用权出租合同书的补充协议，约定从2008年11月11日开始，基本租金由五百万元下调至四百四十元万元。原合同第十条还约定，如果乙方（被告）未按约定向甲方（原告）支付租金，每逾期十日，按日支付逾期应付款的0.1%作为违约滞纳金，逾期三十天，甲方有权终止合同，按乙方违约处理。
合同签订后，本诉被告按合同约定支付租金，但自2014年11月5日后，本诉被告未按合同约定支付租金。我要求本诉被告依约支付租金，于2015年7月7日，本诉被告致函本人，其内容为“九华投资公司与大赴任庄村经济合作社签署的《土地使用权承包合同》已经解除，称原告丧失向被告转租土地的基础，被告继续从原告处租赁土地合同的依据已丧失，要求原告提供土地所有权人出具的证明，证明原告有权承租、转租该711亩土地，否则被告无理由继续支付租金”。针对被告的函件，我与被告进行交涉并指出其拒交租金的理由缺乏事实和合同的依据，希望被告依约交纳租金。2015年7月9日，我委托北京市盈科律师事务所，致函被告督促其尽快支付欠付的租金，但被告仍置之不理，多次交涉无果。
原告认为，与被告所签《土地使用权租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，合同约定应当受法律保护。而被告拒交租金所称的事实和理由是不能成立的：1.被告未提供大赴任庄村经济合作社与九华投资公司土地承包合同已解除的依据；2.即使提供该合同依据，由于该711亩土地的承包经营权依法流转到原告处，并办理了相关土地经营权的登记领证，原告依法拥有该土地的承包经营权，而该经营权在承包期限内具有排他性；即使大赴任庄村经济合作社与九华投资公司解除合同，依然不影响原告取得农村土地承包经营权的效力，更不影响到原告与被告所签《土地使用权租赁合同》的合法有效性。
我与被告所签订的《土地使用权租赁合同》合法有效，被告应按合同约定支付尚欠租金，其未按合同约定支付租金的理由依法无据，其欠租行为既违反了我国《合同法》的规定，也违反了本案合同的约定，还违反了法律的诚实信用原则，按《土地使用权租赁合同》约定，被告应为拖欠交纳租金的违约行为，承担违约责任。由于被告要求无理，为了维护原告的合法权益，依据我国《农村土地承包法》、《物权法》、《合同法》的相关规定，以及《民事诉讼法》的相关规定，原告起诉，请判决如下：一、判令被告按《土地使用权租赁合同书》及《<土地使用权租赁合同书>补充协议》支付土地使用权租金人民币2310000元（2015年5月11日至2015年11月10日）；二、判令被告向原告支付逾期租金的违约金261030元（从2015年5月5日起至起诉之日止的违约金）以及支付从起诉之日起至租金清偿完毕之日止的违约金；三、被告支付本案的全部诉讼费用。
本诉被告银杏苑公司辩称：本诉原告向我公司转租的711亩土地，其土地所有权人为北京市昌平区小汤山镇大赴任庄村经济合作社（以下简称：大赴任庄村）。1999年5月11日，大赴任庄村与北京九华投资顾问有限责任公司（以下简称：九华公司）签订了《土地使用权承包合同》，大赴任庄村将涉案农村集体土地租赁给九华公司使用。九华公司在承租涉案土地后,分别于2000年1月28日、2000年12月28日、2000年3月1日，与原告、张雁共同签订了《土地使用权出租合同书》，将涉案土地转租给原告、张雁使用。2008年1月15日，原告与我公司签署《土地使用权出租合同书》，又将涉案土地转租给被我公司使用。
本案所涉土地所有权人大赴任庄村因未收到与九华公司签署的《土地使用权承包合同》的土地租金，曾通过诉讼途径解除了与九华公司签署的关于168亩土地租赁事宜的《补充协议》，收回了143亩土地，并向九华公司追索拖欠的租金及追究九华公司的违约责任。但九华公司存在逃避债务，拒绝履行生效法律文书的行为。大赴任庄村于2015年2月15日向九华公司发出书面解除合同通知，2015年2月16日大赴任庄村与九华公司签署的《土地使用权承包合同》解除。
本诉原告与九华公司之间系土地租赁关系，且大赴任庄村未与本诉原告签署土地租赁协议，从未收取过本诉原告交付的土地承租费在内的款项，因大赴任庄村与九华公司签署的《土地使用权承包合同》解除，而本诉原告丧失向被告转租本案所涉土地的基础。在大赴任庄村与九华公司签署的《土地使用权承包合同》解除后，本诉原告无权再向被告转租土地，亦无权要求被告向其支付租金。另2015年2月起，我公司已按照与大赴任庄经合社签订的《土地租赁合同》履行支付租金的义务。
反诉原告银杏苑公司诉称：反诉的事实同本诉答辩一致。反诉人与被反诉人于2008年1月15日签署的《土地使用权出租合同书》及2008年10月27日签署的《<土地使用权出租合同书>补充协议》约定，被反诉人向反诉人出租711亩土地，土地位于北京市昌平区小汤山镇大赴任庄村，合同租期为20年，自2007年11月11日至2027年11月10日止。租金为440万元每年，五年后每三年按5%递增。每年11月5日及5月5日支付下六个月的租金。被反诉人用于出租的土地系承租于九华公司，于2015年2月16日，原土地所有人大赴任庄村与九华公司解除了《土地使用权承包合同》，由此反诉原告与反诉被告于2008年1月15日签订的《土地使用权出租合同书》，及2008年10月27日签署的《<土地使用权出租合同书>补充协议》，于2015年2月16日已解除，同时反诉被告应退还反诉原告向其多支付的2015年2月16日至2015年5月10日的租金1078000元。故请求人民法院判决如下：一、解除双方签订的于2008年1月15日签订的《土地使用权出租合同书》及2008年10月27日签署的《<土地使用权出租合同书>补充协议》；二、反诉被告向反诉原告退还支付的土地租金1078000元（2015年2月16日至2015年5月10日）。三、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
反诉被告李百华辩称：不同意反诉原告的诉讼请求，反诉无事实和法律依据，其答辩事实及理由如下：一、反诉原告提出解除双方签订合同，无事实依据，其未按合同约定支付租金已构成违约，无权解除合同，依据《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，第九十四条规定了法定解除的条件。第九十六条规定，当事人一方已按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。反诉被告在合同履行中并无违约，反诉原告主张解除合同的法定或约定条件不成立。
二、反诉被告与案外人九华公司签订的合同，通过流转方式取得了案外人大赴任庄村集体土地的承包经营权，并经合法程序登记取得土地承包权，具有排他性。2000年1月28日至2001年3月1日，反诉被告及张雁（答辩人亲属）与九华公司、北京市昌平县小汤山镇人民政府招商开发办公室签订了编号为NO.A-76、NO.A-003、NO.B-100三份《土地使用权出租合同书》，取得了涉案土地的承包权，土地用途为种植、养殖、观光、休闲农业，承包期限为50年，并按合同约定支付了全部流转价款1863万元。上述合同生效后，反诉被告（包括张雁）合法取得了涉案土地的承包权，双方并办理了土地经营权登记，取得由昌平县人民政府颁发的《土地经营权证书》。根据《物权法》规定，土地承包经营权属于物权范畴。《物权法》第一百二十九条规定，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。《农村土地承包法》第三十八条规定，土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。根据上述规定，土地承包经营权登记具有对抗第三人的效力，基于该对抗效力，在没有经司法程序依法确认答辩人与九华公司所签的土地承包经营权流转合同解除和撤销经营权登记的前提下，即使大赴任庄经济合作社与九华公司解除了合同，及九华公司认可返还土地经营权，由于承包经营权已经流转到答辩人名下，并具有排他性，依法不应影响答辩人所享有的土地承包经营权的效力。反诉原告主张九华公司取得土地经营权的合同被解除，反诉被告丧失转租土地承包经营权的基础，该主张不仅完全没有法律依据，且与我国相关法律法规相悖。因此反诉原告基于反诉被告失去该土地转租权为由，要求反诉被告退还1078000元租金，是无事实和法律依据的。应当驳回其反诉的请求。
经本院审理查明：一、大赴任庄经合社与九华公司签订合同的背景及土地承包合同的履行情况：1998年12月22日，北京市昌平县小汤山镇人民政府为招商引资，授权九华公司负责全镇区域内的工业、农业（九华科普观光示范园区）、文教、旅游、卫生、房地产等项目的全方位策划与招商引资项目。1999年5月11日，大赴任庄村经济合作社（甲方）与九华投资公司（乙方）签订《土地使用权承包合同》。该合同约定：甲方将其所有的宗地位置为大架子地面积350亩、上下大元子面积373亩、卖花坟地59亩及上下方143亩的土地出租给乙方，宗地性质农业用地；承包期限50年（自1999年6月1日至2049年6月1日止）；乙方在该宗地范围内经营都市、观光农业、种植、养殖，乙方承包土地实用面积900亩，50年合同总款为900万元，10年内付清。甲方提供机井3眼给乙方使用，乙方按水表数额交纳水费。合同期满后乙方如愿继续租用土地，应提前一年办理租用手续，在同等条件下有优先续租权。本合同未涉及内容，双方可签订《合同补充协议》，补充协议与本合同具有同等法律效力。合同还约定了其他相关条款。
2000年3月18日，大赴任庄经合社（甲方）与九华投资公司（乙方）又签订了《补充协议》。补充协议约定：经甲、乙商定，因乙方所租的土地被绿化带占用55亩，甲方同意补给乙方55亩。故双方签订补充协议如下：一、甲方同意将渠上马家地、大渠南、大渠北，南至沙顺公路后69亩地北边界，东至辛庄水渠，西至田间路，北至兴寿路地界的土地出租给九华投资公司，总面积168亩（已除去绿化带占用的55亩土地）；二、乙方所租的土地期限与原合同相同50年，每年每亩租金300元，租金一年一付；三、所租土地时间为签订合同当日计算后延50年；四、甲方所租土地已经村民代表大会同意；五、乙方必须优先安排甲方村民就业问题；六、其他条款与原合同相同，不同之处以补充协议为准。合同签订后，大赴任庄村将土地交付九华投资公司。九华投资公司接收土地后未按约定交付168亩土地租金，截至2009年7月20日，九华投资公司尚欠大赴任庄村168亩租赁费470712元。
案外人九华投资公司与大赴任庄村合作社在合同履行中发生争议，于2009年大赴任庄经合社起诉九华投资公司，经本院主持调解，双方达成调解协议：一、九华投资公司将其承包的上下方一百四十三亩土地，于调解协议生效当日返还大赴任庄村经济合作社；二、九华投资公司支付大赴任庄村经济合作社签订的《土地使用权承包合同》应付的土地承包费三百八十四万元（于调解协议生效后二十日内支付伍拾万元，于二〇〇九年十二月三十日前支付三十四万元，于二〇一〇年至二〇一三年每年的十二月三十日前各支付七十五万元）；如逾期支付，按所欠承包费的金额支付违约金（按同期银行贷款利率的二倍计算）；三、大赴任庄村经济合作社放弃要求九华投资公司支付上下方土地承包费一百四十三万元的诉讼请求。本院作出（2009）昌民初字第4699号民事调解书，予以确认该调解协议。
2010年，大赴任庄经合社又起诉九华投资公司土地租赁合同纠纷一案，请求1.解除2000年3月18日，与九华投资公司签订的《补充协议》；2.支付欠其的土地租金470960元。本院作出（2010）昌民初字第506号判决书，认定大赴任庄经合社与九华投资公司签订的《补充协议》约定的土地租赁期限为50年，其中超过20年的租赁期限无效，未超过部分不违反法律相关规定，应为有效。该判决内容如下：一、解除大赴任庄村经济合作社与九华投资公司于二〇〇〇年三月八日签订的《补充协议》（除大赴任庄村经济合作社统一补给九华投资公司的55亩土地）。二、九华投资公司支付大赴任庄村经济合作社土地租金四十七万零七百一十二元（于判决生效后十日内付清）。三、驳回原告其他诉讼请求。宣判后双方当事人均未上诉。
2016年1月21日，大赴任庄村经合社以九华公司未履行生效裁判文书，严重违约为由，起诉至本院，请求确认双方于1999年5月11日签订的《土地使用权承包合同》，于2015年2月16日已解除。本院已另案受理，案号为（2016）京0114民初2348号。该案中，本院查明（2009）昌民初字第4699号民事调解书及（2010）昌民初字第506号判决书生效后，大赴任庄村经合社未申请强制执行。九华公司称，其之所以未履行《土地使用权承包合同》，是因为被告大赴任庄经合社账户被封，大赴任庄经合社不让其继续往该账户上打款，并称可以付清全部款项，但要求大赴任庄经合社将其与土地使用者之间的合同交出。2015年2月25日下午，北京市昌平区小汤山镇大赴任庄村民委员会将《解除合同通知书》以全球邮政特快专递方式邮寄到北京市昌平区小汤山镇人民政府办公楼5层，收件人姓名为杨为民。九华公司称其实际经营地点不在北京市昌平区小汤山镇人民政府办公楼5层，未收到《解除合同通知书》。
二、九华公司与李百华签订的涉案土地转租合同及履行情况。
2000年1月18日，九华公司、北京市昌平县小汤山人民政府招商开发办公室（以下简称：政府招商办）作为甲方，与李百华、张雁（乙方）签订了《北京九华农业科普示范区土地使用权出租合同书》，合同编号NO.Ａ-96，合同约定甲方将位于北京市昌平县小汤山镇九华农业科普示范区内155亩土地出租给乙方。承租期限自2000年10月1日起至2050年9月30日止。土地租赁价格3万元/亩，租赁款445万元，甲、乙方签订合同当日，乙方须付土地租赁总金额的60%，共计279万元，作为合同的定金，甲方为乙方办理《土地经营权证书》。余款186万元，于2000年12月30日前付清。2000年12月28日，甲方九华公司、政府招商办又与乙方李百华签订《土地使用权出租合同书》，合同编号NO.A-003，合同约定甲方将位于北京市昌平县小汤山镇九华农业科普示范区内441亩土地出租给乙方，租期自2000年12月28日起至2050年12月27日止，土地总价款为1150万元，甲、乙方签订合同后十日内，乙方付土地总价款的10%，作为履行合同的定金。租赁款两次付清（即2001年9月30日付收款575万元，余款575万元在2002年12月20日付清）。乙方付首款后甲方在一个月内将《土地经营权证书》交付乙方，乙方先付总价款的10%，土地定金折首付款。2001年3月1日，九华公司、政府招商办作为甲方，再次与李百华签订了《土地使用权出租合同书》，合同编号NO.B-100，合同约定甲方将北京市昌平县小汤山镇九华公司管理示范区内100亩土地出租给乙方，租期自2001年3月1日起至2050年3月1日止。土地总价款240万元，在甲、乙方签订合同后十日内，乙方付土地租赁总金额的50%，共计120万元，作为合同的定金。甲方在一个月内将《土地经营权证书》交乙方，乙方在收到《土地经营权证书》后十日内，向甲方付余款120万元。上述三份合同的第五条第６项均约定，甲方在从事经济活动和民事法律行为时，均不得以乙方所承租的土地用于转让、抵押等用途。第六条第5项约定，属于乙方的权益可以继承、赠与、转让，由甲方协助办理有关法律手续。发生“转让”时，转让价格由乙方自主与受让方协商确定，甲方不予干涉。合同还约定了其他内容。以上合同签订后，原告按照合同约定支付租金，并取得了《土地经营权证书》。该证书载明了承包人、发包土地面积、合同依据、承包期限等内容。
三、李百华与银杏苑公司签订合同及履行情况。
2008年1月15日，李百华与银杏苑公司签订《土地使用权出租合同书》，将其承租的711亩土地及地上物转租给银杏苑公司，租期为20年（自2007年11月11日至2027年11月10日止），每年租金为500万元，每周期递增5%，第一个周期为五年，之后每三年为一个周期。（1）2007年11月11日至2012年11月10日，租金为五百万元整。（2）2012年11月11日至2015年11月10日，每年租金为525万元。租金支付方式为押一付六，每个支付年度分两次支付租金，即每年11月5日前与5月5日前支付下六个月的租金。合同第十条约定了违约责任1.如乙方未按照约定向甲方交付租金，逾期十日，按日支付逾期应付款的0.1%作为违约金；逾期三十天，甲方有权终止合同，按乙方违约处理。2.如甲、乙方某一方违反本合同约定，导致合同不能正常执行，除应承担当年土地租金三个月的违约金外，还应赔偿守约方因此造成的其他经济损失。
2008年10月27日，李百华与银杏苑公司签订了《土地使用权出租合同的补充协议》，约定从2008年11月11日开始，调整《土地使用权出租合同书》租金由500万元下调至440万元，其他合同条款内容不变。
双方签订合同及补充协议后，李百华及银杏苑公司按合同履行了各自的义务。2015年5月，银杏苑公司应付2015年5月11日起至2015年11月10日止的租金2310000元，但其未付上述款项。2015年7月7日，银杏苑公司向李百华送达《通知函》，该函内容：“我公司接到大赴任庄村经济合作社通知，得知大赴任庄经济合作社已向九华投资公司发出解除合同通知，由于九华投资公司持续欠缴租金，大赴任庄村经济合作社与九华投资公司签署的《土地使用权承包合同》已经解除。由于贵方拥有711亩土地使用权，是从九华投资公司转租取得，大赴任庄经济合作社与九华投资公司解除《土地使用权承包合同》后，贵方亦丧失向我公司转租土地的基础，我公司继续从贵方处承租土地的合同依据已经丧失……。因此请贵方提供土地所有权人出具的证明，证明贵方有权承租、转租711亩土地，否则我公司无理由继续支付租金，并且对于因土地合同解除给我公司造成的损失，我公司有权要求贵方承担合同不能履行的违约责任。”2015年7月9日，李百华向银杏苑公司出具律师函，表明李百华拥有711亩土地的合法经营权，大赴任庄经合社与九华公司涉案土地纠纷，不影响李百华对土地的经营权，故不同意银杏苑公司《通知函》的内容，要求银杏苑公司立即支付土地使用权租金2310000元，并支付逾期付款额的0.1%的违约滞纳金，银杏园公司未采纳。2015年8月25日，李百华起诉至本院，2015年9月2日本院立案受理。
四、大赴任庄经合社与银杏苑公司之间的合同。
在本案开庭审理中，银杏苑公司提交补充证据，即大赴任庄经合社（甲方）与银杏苑公司（乙方）于2012年10月23日签订的《协议书》及《土地租赁合同》。本《协议书》约定，甲方在收到乙方的首年土地损失补助金后，同意将所有的土地711亩，交由乙方暂时使用，待甲方与九华公司解除《土地使用权承包合同》后，双方另行商定土地使用事宜。乙方同意自本协议生效之日起按年度向甲方支付711亩土地损失补助金。补助金支付标准为首年115万元，后每三年递增5万元，首年补助金应于本协议生效当日支付，后每年支付时间与首年付款日期相同。协议书还约定了其他事项。
同日，大赴任庄经合社（甲方）与银杏苑公司（乙方）签订《土地租赁合同》。合同约定甲方同意将其所有的集体农业用地711亩承租给乙方使用。该租赁土地四至为：北至甲方外租土地南边界，南至顺沙路绿化带北侧，东至规划二干路西红线，西至沙沟河绿化带东边线。租赁期限20年，自2012年10月23日起至2032年10月22日止。租赁费标准为1950元/亩/年，每两年在原有基础上每亩土地递增50元。租金支付方式为年付。合同第十三条第2项约定，该合同同时满足以下条件，即发生法律效力：（1）甲乙双方共同签署；（2）经甲方村民股东会议或股东代表会议表决通过；（3）报所属地区基层政府备案；（4）甲方收到乙方支付的首期租赁费；（5）甲方通过诉讼或其它方式与北京九华投资顾问有限责任公司解除于1999年5月11日签订的《土地使用权承包合同》，且甲乙双方未就本合同项下租赁、使用等事宜以其他生效合同形式加以确认。合同还约定了其他内容。2015年2月6日，大赴任庄村委会向银杏苑公司发出通知，表明双方于2012年10月23日签订的《协议书》、《土地使用合同》、《土地租赁合同》于该通知发出之日起生效。银杏苑公司提交上述《协议书》、《土地租赁合同》以及其向大赴任庄经合社交纳的土地损失补助金、租金付款凭证，以证明为实现其与李百华签订的《土地使用权出租合同书》及《补充协议》合同目的，其自2012年10月23日起向大赴任庄经合社交纳土地损失补偿金。
另查，涉案土地由被告银杏苑公司使用，用于经营高尔夫球场。2012年12月28日，北京市国土资源局作出京国土（昌）分局罚字[2012]第37号《国土资源行政处罚决定书》，该决定书认定以下违法事实：“2008年2月至12月，北京银杏苑生态园林有限公司在未办理用地审批手续的情况下，非法占用小汤山镇大赴任庄村、赴任辛庄村集体土地819249.47平方米（1228.87亩），北京银杏苑生态园林有限公司将李百华建设的原建筑全部拆除后，在原址上建设了2处二层楼房建筑面积5388.49平方米、5处棚房建筑面积432.24平方米、4处平房建筑面积2416.79平方米、3处彩钢房建筑面积744.36平方米及场地硬化131854.95平方米。根据2011年10月14日北京京昌工程测绘技术有限公司的占地测量成果资料及现场勘验，北京银杏苑生态园林有限公司总占地面积819249.47平方米（1228.87亩），建筑占地面积6987.36平方米，建筑面积8981.88平方米及场地硬化面积131854.95平方米。依据《北京市昌平区土地利用总体规划（2006-2020年）》规划为建设用地面积174848.8平方米（合262.27亩）；规划为一般农用地面积为644400.67平方米（合966.60亩）；在规划为建设用地内建设了楼房<1>、棚房<2-6>、彩钢<7,13-14>、平房<8-9,11-12>、楼房<10>（房屋编号按测绘成果资料为准），建筑面积8981.88平方米，场地硬化面积19456.19平方米包含3个球洞。在规划为一般农用地内场地硬化112398.76平方米包含18个球洞。”作出以下行政处罚：“1.对占用规划为建设用地的：没收北京银杏苑生态园林有限公司未经批准非法占用的小汤山镇大赴任庄村174848.8平方米（合262.27亩）集体土地上建设的楼房<1>、棚房<2-6>、彩钢<7,13-14>、平房<8-9,11-12>、楼房<10>（房屋编号按测绘成果资料为准），建筑面积8981.88平方米及场地硬化19456.19平方米。并处占地每平方米24元罚款（24元×174848.8），共计4196371.3元人民币。2.对占用规划农用地的：责令北京银杏苑生态园林有限公司退还未经批准非法占用昌平区小汤山镇大赴任庄村、赴任辛庄村644400.67平方米（合966.6亩）集体土地，限期15日拆除在该地上建设的高尔夫球场、球洞及场地硬化的112398.76平方米地面，回复土地原貌。并处占地每平方米24元罚款（24元×644400.67），共计15465616.08元人民币。共计罚款金额为1966.198728万元人民币。”据发改社会[2014]1496号《关于落实高尔夫球场清理整治措施的通知》，各地高尔夫球场按照取缔、退出、撤销、整改四类要求进行处理，整改措施落实到位的球场，待国家出台规范高尔夫球场建设的意见后，符合规定的要重新申请办理审批手续。涉案高尔夫球场被列入整改范围，未停止经营。
以上案件事实有小汤山镇人民政府授权书、NO.A-96号《北京九华农业科普观光示范园区土地使用权出租合同书》、NO.A-003号《土地使用权出租合同书》、NO.B-100号《土地使用权出租合同书》、四份农村土地经营权证书、原被告当事人签订的《土地使用权出租合同书》及《补充协议》、（2009）昌民初字第4699号民事调解书、（2010）昌民初字第506号判决书、大赴任庄经合社与九华公司于1999年5月11日签订的《土地使用权承包合同》及于2000年3月18日签订的《补充协议》、大赴任庄经合社与银杏苑公司与2012年10月23日签订的《协议书》、京国土（昌）分局罚字[2012]第37号《国土资源行政处罚决定书》、发改社会[2014]1496号《关于落实高尔夫球场清理整治措施的通知》及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：原、被告当事人签订的《土地使用权出租合同书》，及《<土地使用权出租合同>补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律或行政法规的强制性规定，该合同内容对合同当事人具有法律约束力。合同当事人应当按照合同约定，全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据原、被告之间的《土地使用权出租合同书》及《<土地使用权出租合同>补充协议》，被告应于2015年5月5日前支付后六个月的土地租金，但被告并未交纳，被告辩称，以于2015年2月16日，涉案土地所有人大赴任庄经合社，已解除其与九华公司之间的《土地使用权承包合同》，本诉原、被告之间的《土地使用权出租合同书》及《<土地使用权出租合同>补充协议》失去履行的基础，亦于2015年2月16日也随之解除。关于本诉被告的上述辩称，本院不予采纳，其理由如下：1.依法订立的合同，其解除分为约定解除和法定解除。经当事人协商一致，可以解除合同，或者当事人约定的解除条件成就时，解除权人可以解除合同。但本诉双方签订的合同，并未约定银杏苑公司解除合同的条件，银杏苑公司不具备约定解除权。2.当事人一方已主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2015年7月7日，本诉被告银杏苑公司向本诉原告李百华送达《通知函》，要求解除合同，而李百华于2015年7月9日出具律师函表示不同意，因此原被告当事人就合同解除事宜并未达成一致。3.大赴任庄经合社与九华公司土地合同租赁纠纷一案，本院受理后作出（2016）京0114民初2348号民事判决书，驳回大赴任庄经合社要求确认两者之间的《土地使用权承包合同》于2015年2月16日解除的诉求。虽然本院作出的判决因一方当事人上诉，二审法院裁定撤销原一审判决并发回重审，但该案仍在重审阶段，关于该案双方签订的《土地使用权承包合同》是否于2015年2月16日解除，尚无审判定论，况且即便上述合同已于2015年2月16日解除，而大赴任庄经合社与九华公司之间就涉案土地未实际腾退，该土地仍由本案原告李百华依据合同享有转租收益。由此，被告银杏苑公司的辩称理由不成立，其拒付土地租金的行为构成违约，应依法承担违约责任。
关于本诉原告与九华公司签订的三份《土地使用权出租合同书》的性质及效力，本院认为，依据我国法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而做的特别规定除外。三份合同签订时，我国《农村土地承包法》尚未实施，鉴于法不溯及既往的原则，该三份合同书应适用当时的法律法规。而且对该三份合同书的性质及效力，合同双方即李百华和九华公司并无异议，本案被告不是合同当事人，其无权对上述三份合同提出异议，因此本诉原被告当事人关于三份合同书的争议，并不影响本案租赁合同的履行。由此本院认为，本诉原告要求本诉被告按照合同约定，支付2015年5月11日至2015年11月10日土地租金2310000元的诉求，具有法律和事实依据，本院予以支持。反诉原告要求确认反诉人与被反诉人于2008年1月15日签订的《土地使用权出租合同书》及2008年10月27日签署的《<土地使用权出租合同书>补充协议》解除的诉求，以及被反诉人向反诉人退还2015年2月16日至2015年5月10日多支付的土地租金1078000元的诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于本诉原告要求本诉被告支付从2015年5月5日起至起诉之日止的违约金261030元，及从起诉之日起至租金清偿完毕之日止的违约金的主张，本院认为，我国合同法所规定的违约金条款系约定违约金责任，该责任产生的前提条件是合同当事人之间必须有违约金责任的约定。双方签订的《土地使用权出租合同书》第十条中约定了违约责任：“1.如乙方未按照约定向甲方交付租金，逾期十日，按日支付逾期应付款的0.1%作为违约金；逾期三十天，甲方有权终止合同，按乙方违约处理。2.如甲、乙方某一方违反本合同约定，导致合同不能正常执行，除应承担当年土地租金三个月的违约金外，还应赔偿守约方因此造成的其他经济损失。”第1项，约定了两种情形，即逾期支付在十日以内的，按日支付应付款的0.1%作为违约金，超过三十日的，甲方可以终止合同，按乙方违约处理，即按第2项处理。现被告逾期支付租金超过三十日，而原告未主张终止合同，本院认为，本案本诉原告主张的违约金请求，并不符合上述违约责任条款的约定，不能适用上述条款。另本诉被告主张，其为保障《土地使用权出租合同书》及《<土地使用权出租合同>补充协议》的履行，于2012年10月23日与大赴任庄经合社签订《协议书》、《土地租赁合同》，并自此向大赴任庄经合社交纳土地损失补偿金。由此可见，本诉原告出租的场地存在一定瑕疵，其权属争议对本诉被告的生产经营产生一定影响。本院综合考虑以上情况，认为本诉被告在权利义务存在争议的情况下迟延履行合同具有一定的合理性，故对本诉原告主张的违约金不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、本诉被告北京银杏苑生态园林有限公司于本判决生效后七日内支付本诉原告李百华2015年5月11日至2015年11月10日的土地租金二百三十一万元。
二、驳回本诉原告李百华的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告北京银杏苑生态园林有限公司的全部诉讼请求。
本诉案件受理费二万七千三百六十八元，由被告北京银杏苑生态园林有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费一万四千零二元，由反诉原告北京银杏苑生态园林有限公司负担（已交纳）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 金建军
助理审判员 张 俊
助理审判员 李炜鑫
二〇一七年九月十四日
书 记 员 程建民