fymc新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院民事判决书（2017）兵0601民初972号原告：祖克生，男，1979年3月5日出生，住五家渠市。原告：李自芹（系祖克生妻子），女，1980年5月16日出生，住五家渠市。二原告共同委托诉讼代理人：吴卫华，新疆军垦律师事务所律师。被告：新疆夏禹房地产开发有限公司，住所地：五家渠市迎宾大道988号尚湖骏成128号楼，统一社会信用代码：91659004660619909H。法定代表人：方楠，该公司董事长。委托诉讼代理人：田红，该公司行政部经理。委托诉讼代理人：马德清，新疆同创律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行，住所地：乌鲁木齐市天山区东风路16号。负责人：张雅芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：李扬，该公司员工。原告祖克生、李自芹与被告新疆夏禹房地产开发有限公司（以下简称夏禹公司）、第三人交通银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行（以下简称交通银行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祖克生及其诉讼代理人吴卫华，被告夏禹公司的诉讼代理人田红、马德清及第三人交通银行的诉讼代理人李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告签订的《商品房买卖合同》以及原告和被告、第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》；2.判令被告退还原告房屋首付款100000元（房屋首付145000元-原告借款45000元）；3.判令被告退还房屋维修基金9500元、工本费320元，合计9820元；4.判令被告、第三人退还原告缴纳的银行按揭款108645.1元（2014年10月4日至2017年5月4日）；5.判令被告承担原告未缴纳的银行按揭款和其他费用；6.判令被告支付利息26247.66元；7.判令被告支付原告租房费用18500元；以上合计263212.76元。8.由被告承担本案诉讼费及其他费用。事实与理由：2014年6月，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于五家渠尚湖骏城小区xx号楼x单元xxx室（99.47㎡）。房屋每平方米4775.31元，总金额475000元。原告首付145000元，余款330000元按揭付款。合同约定交房时间为2015年6月30日。逾期超过90日，原告有权解除合同，被告应在90日内退还全部房款。合同签订后，原告按约支付了首付款100000元、维修基金9500元、工本费320元，并向被告借支45000元。另外，原告与第三人交通银行签订了《个人房产抵押贷款合同》，按揭贷款330000元，自2014年10月4日至2017年6月5日原告支付房屋按揭款111691.96元，现已过房屋交付时间近两年，房屋仍无法交付，致使原告在外租房居住，故原告诉至法院，要求判如所请。被告夏禹公司辩称，不同意解除商品房买卖合同，双方签订的购房合同系双方真实意思表示，合法有效。如果法院认定合同解除，同意退还房款100000元、维修基金9500元、工本费320元。对违约责任按合同约定标准承担，双方约定的违约金已包含对原告的补偿，不应另外赔偿其他租房费用。第三人交通银行述称，不同意解除《个人房产抵押贷款合同》。购房合同的解除与贷款合同没有关系。对返还贷款的诉求有异议，银行是受托将贷款支付给被告，即使要退还也是应由被告退还。剩余银行按揭贷款应由被告支付第三人。请求保护银行的合法权益。经审理查明，2014年6月4日，原告祖克生、李自芹与被告夏禹公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买五家渠尚湖骏城小区xx号楼x单元xxx室（99.47㎡）房屋。合同约定交付期限为2015年6月30日。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。房屋总金额475000元。原告应于2014年6月4日支付首付145000元，余款330000元按揭支付。合同签订后，原告向被告支付房屋首付款100000元，并与被告签订借款45000元借款合同。2014年8月10日原告作为借款人与第三人交通银行签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款金额为330000元。贷款人将贷款资金以购房款的名义划入被告公司名下账户。贷款人以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。被告夏禹公司为本合同项下原告的贷款本金、利息及实现债权的费用提供连带责任保证。2014年9月4日，交通银行发放贷款330000元。后交通银行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。原告自2014年10月4日起向交通银行归还贷款本息至2017年6月5日为111691.96元。2015年8月6日原告向被告交纳维修基金9500元、工本费320元，合计9820元。因被告未按时交房，原告称其于2015年7月2017年7月，在五家渠租房居住支付租金16500元。涉案房屋目前未竣工验收，原告要求与被告解除合同未果，引起本案争讼。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、借款合同、收款收据、《个人房产抵押贷款合同》、第三人提供的银行还款明细以及各方当事人当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的商品房买卖合同第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。现被告夏禹公司作为出卖人开发的房屋至今仍不具备交房条件已经逾期超过90日，原告作为买受人有权解除合同。故对原告要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据上述规定，购房人有权解除按揭贷款合同，因按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除，购房人向银行承担的损失赔偿责任亦应由开发商承担。故可由被告直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应承担利息。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；…”。本案中《商品房买卖合同》约定交房期限为2015年6月30日，逾期交房的违约金为1％，原告认为该违约金约定明显低于银行同期贷款利率，要求调整符合法律规定。原告已交纳房款100000元、维修基金9500元、工本费320，合计109820元的违约金可调整按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，经核算逾期违约金为13178.4元=[109820元×6%×2年（2015年7月1日至2017年6月30日）]；按揭还款的利息可调整按《个人房屋抵押借款合同》中约定的利率计算。原告要求被告支付租房费用16500元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算的方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参加以下标准确定：…逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”商品房买卖合同中对于逾期交房违约金已有约定，因此原告主张按照房屋租金调整违约金的数额，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下:一、解除原告祖克生、李自芹与被告新疆夏禹房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告祖克生、李自芹与被告新疆夏禹房地产开发有限公司、第三人交通银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行签订的《个人房产抵押贷款合同》;三、被告新疆夏禹房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告祖克生、李自芹已向第三人交通银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行归还的贷款本金及利息共计111691.96元（截止2017年6月5日）；四、被告新疆夏禹房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告祖克生、李自芹购房首付款100000元、维修基金9500元、工本费320元等共计109820元、利息13178.4元，合计122998.4元；五、被告新疆夏禹房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人交通银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行偿还原告祖克生、李自芹自判决生效之日起就《个人房产抵押贷款合同》剩余的贷款；六、驳回原告祖克生、李自芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2624元（已减半收取），邮寄送达费68.8元，合计2692.8元（原告已预交），由原告祖克生、李自芹负担325.8元，被告新疆夏禹房地产开发有限公司负担2367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。审判员刘杰二○一七年八月三日书记员楼昭1