湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘08民终1号
上诉人（原审被告）：湖南省张家界市永定区五交化公司，住所地湖南省张家界市永定区北正街1号。
法定代表人：周长春，总经理。
委托诉讼代理人：张霞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡和民，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:李志平，男，1980年6月17日出生，汉族，住湖南省邵东县。
委托诉讼代理人：欧震，湖南澧滨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柯少华，桑植县广信法律服务所法律工作者。
原审被告:张家界隆辉商贸有限公司，住所地湖南省张家界市回龙路43号。
法定代表人：赵云元，董事长。
原审第三人：雷云波，男，1964年5月6日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
上诉人湖南省张家界市永定区五交化公司（以下简称五交化公司）因与被上诉人李志平及原审被告张家界隆辉商贸有限公司（以下简称隆辉公司）、原审第三人雷云波确认合同无效纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人五交化公司的法定代表人周长春及委托诉讼代理人张霞、胡和民，被上诉人李志平的委托诉讼代理人欧震、柯少华到庭参加诉讼，原审被告隆辉公司及原审第三人雷云波经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
五交化公司上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判驳回被上诉人李志平一审诉讼请求；2.一、二诉讼费用由五交化公司承担。事实和理由：1.五交化公司与李志平不存在合同关系，五交化公司不同意李志平代替隆辉公司履行相关租赁协议；2.隆辉公司与李志平签订转租合同，未取得五交化公司的同意，且李志平承租后擅自对租赁场地进行装修、改变主体结构，造成安全隐患、引发安全事故，给五交化公司造成重大损失，五交化公司根本不想将场地交给李志平使用；3.五交化公司与隆辉公司签订《终止租赁经济合同的协议》合法有效，李志平知晓整个过程，且五交化公司已书面通知李志平等经营户撤离场地并可以参加公开招租，李志平未报名参与，应视为李志平放弃继续承租的权利，无权继续占有使用租赁场地；4.五交化公司与隆辉公司签订《终止租赁经济合同的协议》符合意思自治原则的法律规定，一审法院仅以上述协议的签订损害了李志平利益为由确认其无效，适用法律错误，且并未对隆辉公司与李志平签订的转租合同效力进行审查。
李志平辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确；2.对于隆辉公司的转租行为，五交化公司知情且未提出异议，转租合同合法有效；3.五交化公司与隆辉公司签订《终止租赁经济合同的协议》并未告知李志平，李志平要求代隆辉公司缴纳租金，五交化公司与隆辉公司均不同意，且无视转租合同对外进行招租，明显属于恶意串通损害李志平合法权益。
原审被告隆辉公司及原审第三人雷云波未作陈述。
李志平向一审法院起诉请求：1.判决确认五交化公司与隆辉公司于2016年2月4日签订的《终止租赁经营合同的协议》无效；2.案件受理费由隆辉公司及五交化公司共同承担。
一审法院认定事实：2002年3月13日，以张家界市大庸百货公司为甲方、五交化公司为乙方，与张家界市协力房地产开发有限公司为丙方的三方签订了《联合投资开发华联商厦商业综合楼合同书》，合同约定五交化公司取得从丙方的16米止起向西延伸约20－22米，深约50米占地1000平方米建筑面积的商场以及相对应的第二层1000平方米的商场（建筑面积共2000平方米）的产权，张家界市大庸百货公司取得从五交化公司商场共墙起向西延伸约20－22米，深约50米占地1000平方米建筑面积的商场以及相对应的第二层1000平方米的商场（建筑面积共2000平方米）的产权。2012年8月1日，五交化公司将其在华联商场一楼的场地租赁给隆辉公司并签订了《房屋租赁经营合同》，租赁期限为5年，在租赁期内，第一个承租年度的租金为伍拾万元人民币，从第二个承租年度起，每年在上一个承租年度的租金额上，递增租金壹万元人民币，在经营期内，未经五交化公司书面同意，隆辉公司中途不得对租赁物转租、对租赁合同不得转让。2013年3月13日，五交化公司与隆辉公司又签订了《补充协议》，补充协议约定原一楼签订的租赁合同继续生效，租赁期限增加3年，即8年，并约定华联一楼五交化公司允许隆辉公司在特殊情况下可以转租。2013年3月24日，隆辉公司将从张家界市大庸百货公司与五交化公司承租的华联商场一楼场地整体转租给案外人申金平并签订了《房屋租赁经营合同》，2015年4月9日，因申金平退出与李志平等人的合伙，隆辉公司与李志平重新签订了《房屋租赁经营合同》，合同均约定租赁期限从2013年6月1日至2020年10月5日止，第一年租金为壹佰贰拾叁万元，每年递增贰万元。李志平承租该商场经营百货并按约向隆辉公司交纳租金至2016年5月30日。
2015年11月29日，隆辉公司以市场变化大，无法继续履行租赁合同为由向张家界市大庸百货公司报告请求解除租赁合同，张家界市大庸百货公司于2015年12月1日在该报告中批示同意解除隆辉公司承租张家界市大庸百货公司出租的华联商场一楼场地，随后，李志平与张家界市大庸百货公司重新签订了租赁合同。2016年元月29日，隆辉公司又以市场变化大，经营困难为由又向五交化公司报告请求终止租赁合同，五交化公司（甲方）与赵云元（乙方）于2016年2月4日签订了《终止经营合同的协议》，协议约定“根据2016年元月29日赵云元先生关于请求终止华联一楼区五交化公司产权商场租赁合同的报告，考虑到赵云元先生经营十分困难，无法缴纳租赁合同约定的租金，经公司集体研究并报上级主管部门同意，解除赵云元先生与区五交化公司于2012年8月1日签订在市区回龙路43号华联商厦一楼中属于五交化公司产权的商用房产……。1、终止租赁合同时间：2016年2月4日。2、由于赵云元先生已经将华联商厦一楼中属于甲方产权的商用房产（面积约1000平方米）的租金收至2016年5月31日，为此，赵云元应负责向甲方缴纳租金至2016年5月31日止。同时甲方允许一楼中属于甲方产权的现有经营户经营至2016年5月31日。甲方将从2016年6月1日起另行招租。3、由于赵云元经营亏损巨大，无法再经营华联商厦一楼中属于甲方产权的商场。甲方与乙方终止其租赁合同后甲方不再追究其它相关责任。但赵云元必须自行处理其原一楼出租给李志平等租赁人的合同纠纷和经济纠纷。甲方概不负责。……7、至2016年元月31日，乙方原承租华联五交化商场一、二楼所欠租金（一楼租金计算至2016年5月31日；二楼租金计算2015年11月31日）为598653.40元，乙方终止协议后应积极组织资金主动向甲方缴纳；同时乙方应积极主动履行好所承租的五交化产权二楼商场的合同。……”此后，五交化公司要求李志平等经营户腾让商场，李志平要求代隆辉公司交纳租金，继续履行五交化公司与隆辉公司签订的租赁合同，双方多次协商未果，原告李志平遂于2017年1月向人民法院提起诉讼，请求确认被告五交化公司与隆辉公司之间签订的《终止经营合同的协议》无效。
另查明，2015年下半年，五交化公司知晓隆辉公司将其承租的一楼商场转租给李志平。
再查明，五交化公司与隆辉公司解除租赁合同之后，五交化公司通过在商场张贴函、告知书的形式要求各经营户在一定期限内腾让场地。后来，五交化公司通过公开招租的方式，已经将本案所涉商铺租赁给第三人雷云波。
一审法院认为，被告五交化公司与被告隆辉公司签订的《终止租赁经营合同的协议》是否应确认无效，关键在于五交化公司与隆辉公司是否存在恶意串通损害原告李志平合法权益的情形。
本案中，2013年3月13日，隆辉公司与五交化公司签订的《补充协议》中约定，华联一楼五交化公司允许隆辉公司在特殊情况下可以转租，但双方对何种情况为特殊情况并未作具体界定。《终止租赁经营合同的协议》中约定，五交化公司与隆辉公司终止其租赁合同后五交化公司不再追究其它相关责任，但赵云元必须自行处理其原一楼出租给李志平等租赁人的合同纠纷和经济纠纷，五交化公司概不负责。据此，可以认定，被告五交化公司至少在签订《终止租赁经营合同的协议》时，对隆辉公司将一楼商场转租给李志平这一事实是明知的。且五交化公司自己明确承认其在2015年下半年对隆辉公司转租一楼商场的行为已经知晓。再者，五交化公司允许隆辉公司对其承租的一楼商场在特殊情况下进行转租。故李志平与隆辉公司之间签订的《房屋租赁经营合同》系当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李志平的承租利益理应受到法律的保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予以支持。但转租合同无效的除外。”上述规定突破了债权相对性的原理，给予合法转租中的次承租人代位清偿权，以限制出租人的租金违约解约权，实现了出租人同合法次承租人间的权利平衡，维护了交易稳定。代位清偿权为形成权，次承租人代位清偿时，无需出租人同意，出租人对于次承租人的清偿不得拒绝，在租赁过程中，次承租人代位向出租人偿付租金，以维护自己承租利益的稳定性，对出租人和承租人均无不利，且符合民法保护弱者的承租人利益的价值取向。本案中，五交化公司与隆辉公司解除租赁合同形式上虽系双方签订《终止租赁经营合同的协议》，协商一致解除租赁合同，但其实质原因在于隆辉公司经营困难，无法缴纳租金。即其解约事由为隆辉公司经营困难，无法缴纳租金。鉴于李志平作为次承租人，其实际使用房屋的特殊状态，五交化公司与隆辉公司在解除合同时，应当向李志平履行告知义务，以确保李志平可通过合理方式获得救济。本案中，五交化公司与隆辉公司解除合同时，双方均未通知李志平，未履行该告知义务，李志平对此不知情，使得李志平当时未能作出请求代隆辉公司支付欠付的租金的意思表示，以此来进行抗辩。且李志平亦有代位清偿的意愿。故五交化公司与隆辉公司解除合同时未履行告知义务，损害了李志平的承租利益，其双方解除合同对李志平不必然产生法律效力。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决：确认被告湖南省张家界市永定区五交化公司与被告张家界隆辉商贸有限公司于2016年2月4日签订的《终止租赁经营合同的协议》无效。案件受理费80元，由被告湖南省张家界市永定区五交化公司、张家界隆辉商贸有限公司共同负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人五交化公司在二审中提交的八张照片，与本案基本事实无关，不予采纳。五交化公司认为一审遗漏了隆辉公司于2016年5月25日向被上诉人李志平下发解除双方租赁合同的通知的事实，因没有相关证据证实李志平确已收到上述通知，故本院二审对此不予认定。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院二审予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，被上诉人李志平与原审被告隆辉公司签订的《房屋租赁合同》虽然系隆辉公司转租本案所涉场地的行为，但出租人五交化公司明知隆辉公司的转租行为，未曾依法提出解除合同或认定《房屋租赁合同》无效的异议，《房屋租赁合同》系隆辉公司与李志平的真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，在此前提下，五交化公司与隆辉公司均不应损害李志平依约使用租赁场地的权益。五交化公司与隆辉公司法定代表人赵云元就本案所涉场地签订《终止租赁经营合同的协议》，终止协议的理由是“赵云元先生经营十分困难，无法缴纳租赁合同约定的租金”，但实际上赵云元并未在租赁场地内从事经营活动，而是将所涉场地转租给李志平，且赵云元收取的租金高于其应向五交化公司支付的租金，李志平在双方签订终止协议之前又没有拖欠赵云元的租金，由此可见，上述理与客观实际并不相符，不能成立。赵云元与五交化公司签订终止协议之时，李志平的转租合同尚在有效期限内，五交化公司与隆辉公司在各自合同利益均能够实现且明知终止协议将损害李志平合法权益的情况下，以并不成立的理由终止协议，违背常理。李志平在终止协议形成后，亦表示愿意代隆辉公司支付租金并继续履行转租合同，但五交化公司仍坚持要求李志平腾让场地。综合以上情况，可以认定五交化公司与隆辉公司签订《终止租赁经营合同的协议》系恶意串通损害李志平合法利益，该协议依法不能产生效力。对于五交化公司认为李志平装修破坏房屋主体结构、未参与招租等上诉理由，即便能够成立，亦不影响上述合同效力的认定，故本院不予支持。
综上所述，五交化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人湖南省张家界市永定区五交化公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 燕
审 判 员 詹恒清
审 判 员 肖昌全
二〇一八年三月二日
法官助理 盖景阳
书 记 员 李苹源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。