广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终22397号
上诉人（原审原告、反诉被告）：樊诗慧，女，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：潘元君、潘奇伟，广东永通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭炳发，男，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：欧阳达辉、吴紫维，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人樊诗慧因与被上诉人郭炳发租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初7549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人樊诗慧上诉请求：1、撤销原审判决；2、郭炳发向樊诗慧返还押金7100元及支付逾期违约金7100元；3、一、二审的所有诉讼费用由郭炳发承担。事实和理由：樊诗慧与郭炳发于2015年11月29日在第三方满堂红(中国)置业有限公司广州分公司的见证下签订《租赁合同》。合同约定郭炳发将涉案房屋出租给乙方使用。租赁期自2015年11月23日起至2016年11月22日止。樊诗慧向郭炳发缴纳人民币柒仟壹佰元整作为房屋押金，樊诗慧在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，郭炳发将押金无息退回樊诗慧。樊诗慧按照合同的约定，每月向郭炳发支付租金。并在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用，且在广州市伟腾物业的负责人、保安的见证下当即搬离涉案物业。且樊诗慧多次发微信及短信，声明已经搬离涉案物业，请郭炳发尽快退还押金，郭炳发都不予理会，也不作任何的反驳。在樊诗慧把郭炳发告至法院后，郭炳发才提出存疑的证人证言去证明樊诗慧没有搬离房屋。而原审的判决是仅凭所谓的证人证言及收款收据，就判断樊诗慧是在2016年12月31日才搬离涉案房屋及认定樊诗慧多次对涉案房屋的门锁进行破坏。首先，樊诗慧在庭上及代理词中对证人的证言提出质疑。证人怎么可能仅凭房屋有人居住，就断定该人是樊诗慧。到底有没有人居住，郭炳发没有任何的有力的证据可以证明。再者，若是真的见到有人在涉案房屋，又如何得知居住的人就是樊诗慧。其二、郭炳发提供2017年1月7日装修房屋的合同，而证人是在2017年12月31日与郭炳发签订所谓的租赁合同。一个正常的承租人，都会等待房屋装修完毕后，再签订合同，再在其后搬入房屋，或者选择其他更加适合的房屋。其三、涉案房屋是有物业管理公司进行管理，并且出入口都需要登记的，现场是有摄像头摄录到现场的情况。郭炳发提供的更换钥匙的《收据》出具的时间是2017年1月9日、2017年1月12日、2017年1月17日，由广州市荔湾区百信通修锁店提供的收据。这并不是需要缴税的发票，有没有发生这些款项，是根本无法得知。《收据》的日期是与郭炳发提供的装修合同的装修日期2017年1月7日至2017年1月17日是完全重合的。樊诗慧如何在逃避了物业管理的视线，并且在涉案房屋有人施工的时候，跑去堵住门缝。三、广州市荔湾区百信通修锁店的地址是在广州市荔湾区宝源路67号103房，涉案房屋是在天河区的，荔湾区的修锁店怎会到天河区修锁呢。四、若郭炳发的门锁真的被封堵，不让物业管理公司处理，也不报警，是不符合常理的。郭炳发违反约定，没有按照约定时间双方到达涉案房屋现场，在樊诗慧预先通知，多次催促下才到现场，到达现场后双方清点财务交接房屋、交还钥匙后才通知管理处放行，双方签订的租赁合同第11条第3项约定租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋与设备，如发现有人为损坏的，在押金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。2016年11月22日搬家当日，人人搬家公司准时到了，未见郭炳发到场，樊诗慧于9点07分发微信给郭炳发，要求其到场，樊诗慧及广场管理处多次电话联系郭炳发，郭炳发不听电话，樊诗慧一直等到中午将近12点，郭炳发才到场，在郭炳发确认搬家财物交清水电费、管理费后，小区管理处才放行搬家。上诉方将钥匙交还钥匙给郭炳发，并请郭炳发退还押金7100元，但郭炳发说现在中午先食饭，下午到X房交接退房，但上诉方在23楼等到下午4点，郭炳发都不出现，14：42分樊诗慧发微信叫郭炳发到场，郭炳发违反约定与诚信原则。上述事实，樊诗慧一审提交的微信证据足以证明。樊诗慧认为郭炳发是故意不办交接想侵吞樊诗慧的押金。樊诗慧没有占用涉案房屋的本意，在合同到期日按时搬家，不存在占住多一个月的事实，从樊诗慧提交的证据知道，11月18日前樊诗慧已经通过微信通知郭炳发，11月22日约好搬家公司樊诗慧按时到场，清点房屋的财物，从微信可以知道樊诗慧多次催促郭炳发，郭炳发故意不到现场，到了现场又借食饭要离开，不退还樊诗慧的押金。从证据知道，樊诗慧在交还房屋前一周已经交清了水电费与管理费，樊诗慧无占有房屋的意图。樊诗慧没有占有涉案房屋一个月的事实，11月22日搬走后不断催郭炳发退还押金。租赁合同第2条约定租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月第23日前交纳下月租金，按合同是先付款再承租的，郭炳发说樊诗慧一直居住到2016年12月30日没有看到郭炳发催收租金，郭炳发所说与事实不符，与合同约定不符，也不合常理，郭炳发无证据证明樊诗慧一直在X房居住。证人江某到庭反证明了2016年12月26日前郭炳发已经在裕丰中介公司放租。证人江某的证言还证明樊诗慧已经搬走并交了钥匙给郭炳发，如果樊诗慧还在居住，中介公司凭什么拿钥匙去开房屋的房门，郭炳发如何能将正在出租的房屋的钥匙给中介公司，如果郭炳发承认这个事实就是侵权行为。没有证据证明堵塞门锁的事实，原审判决没有事实与证据来证明，没有证据证明樊诗慧去堵塞门锁，樊诗慧认为没有证据证明郭炳发换锁的事实，换什么锁，什么牌子没有证据，价格1200元的门锁应该是比较好的门锁，郭炳发对此没有能提交证据，而且在短短一个月就换了几次锁，郭炳发都未能提交证据，更没有证据证明是樊诗慧去堵塞门锁，樊诗慧当时只是年仅21岁的大学生，不可能做这种伤天害理的事，证人江某说是樊诗慧堵塞门锁是没有依据，且堵塞门锁是违法行为，一个月内四次堵塞门锁损失4900元，足以构成刑事犯罪，但郭炳发没有报警，也没有报告管理处，涉案小区是管理完善的高层小区，所以郭炳发主张樊诗慧堵塞门锁是虚构有事实，想侵吞樊诗慧的押金。证人江某证言漏洞很多，凭空说樊诗慧在涉案房屋居住，没有事实的依据，不能采信。法院应查明事实，严惩伪造证据之人。涉案房屋的是管理完善的小区，搬运贵重物品只有业主才能办放行处条，郭炳发主张樊诗慧2016年12月30日第二次搬走物品，没有证据证明，如果没有业主放行条是不能搬家的。
被上诉人郭炳发答辩称：一、郭炳发提交的证据充分，事实清楚，其诉讼请求应予支持。郭炳发与樊诗慧于2015年11月19日签订《租赁合同》，约定郭炳发将涉案房屋出租给樊诗慧使用，租赁期自2015年11月23日起至2016年11月22日止，并约定樊诗慧在租赁期内应爱护和正常使用房屋及其设备等。租赁期届满前约一个月，樊诗慧要求延长租期一个月，郭炳发未同意。租赁期届满之日，樊诗慧答应与郭炳发进行房屋交接，郭炳发到场时发现，樊诗慧的家私等已从房间搬离，郭炳发出租时交付给樊诗慧使用的电风扇不知去向，冰箱和燃气灶已损坏不能使用，遂要求樊诗慧交还风扇并维修损坏的电器等，并结清水电煤气费等未结清的费用，为此郭炳发要求樊诗慧到场，她拒不到场，要求其父亲结清相关费用并维修损坏的电器，其父亲当场予以拒绝。双方因此没有顺利完成交接，樊诗慧也一直不归还房屋钥匙，其父亲也一直占居该房屋不走，持续阻扰郭炳发出租该房屋。郭炳发与案外人江某达成租赁协议后，为阻止郭炳发将房屋出租，樊诗慧多次对郭炳发更换的房屋外门门锁进行堵孔破坏，致使新承租人江某(本案一审到庭证人)无法开锁进屋，为此郭炳发不得不多次更换新锁，致使郭炳发遭受损失。在新承租人江某找到樊诗慧父亲家里谈判后，才未再发生锁孔被堵的破坏事件。一审中郭炳发已提供相关证据并有证人江某出庭作证，多次上门维修被破坏门锁的翁师傅就住在天河区石牌东附近，到郭炳发房屋不到20分钟。其所属的广州百信通开锁服务有限公司是经工商注册并颁发工商营业执照(注册号：S0392014040406G)，公安备案开锁，110联动开锁服务特许点，是开锁行业中的优选品牌企业和守法诚信企业。在天河区、白云区、越秀区、海珠区、黄埔区等设有开锁分部，通过网上电话接单，全市24小时专人快速提供上门服务。樊诗慧在租赁期间损坏了电冰箱、空调、煤气灶、沙发等原配置的设备及房屋内墙，该行为给郭炳发造成了直接经济损失，樊诗慧已构成严重违约，根据合同约定，樊诗慧应负责赔偿或修复。根据郭炳发与案外人江某的租赁承诺，郭炳发对樊诗慧在租赁期间损坏的电冰箱、空调、煤气灶、沙发等原配置的设备及房屋内墙现已进行了维修更换。以上事实均有充分的证据予以证明，法院应予以支持。二、樊诗慧的上诉理由不充分，且缺乏证据予以证明。樊诗慧在上诉状中所陈述的事实与理由，系其出于主观猜测的一面之词，其个人的主观认定不能反驳事实的真相。郭炳发在原审反诉中对己方的反诉请求均提供了充分的证据予以证明，而樊诗慧对其上诉请求并未提供任何有效的证据，仅仅以“不符合常理”为由请求二审法院撤销原审判决于法无据。根据“谁主张，谁举证”，樊诗慧未能提供证据证明其主张，应当承担举证不能的后果。
上诉人樊诗慧向原审法院提起诉讼，请求判令：1、郭炳发返还押金7100元；2、郭炳发支付违约金7100元；3、本案诉讼费由郭炳发承担。被上诉人郭炳发反诉请求：1、樊诗慧支付2016年11月15日至2016年12月27日的水费47.15元、电费107.22元、煤气费17.25元；2、樊诗慧赔偿落地扇损失200元及真皮沙发损坏1000元；3、樊诗慧赔偿家电损坏及房屋装修损失合计9600元；4、樊诗慧赔偿门锁损坏、更换损失4900元；5、樊诗慧支付2016年11月23日至2016年12月27日的租金3600元；6、本案诉讼费由樊诗慧承担。
原审法院认定事实：2015年11月19日，郭炳发（出租方/甲方）与樊诗慧（承租方/乙方）经经纪方满堂红（中国）置业有限公司广州分公司经纪，就广州市天河区黄埔大道中一路X号之五X房（以下简称涉案房屋）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用；月租金为3550元，租赁期自2015年11月23日起至2016年11月22日止；租金按月结算，由乙方在每月开始的第23日前缴纳下月租金；乙方缴纳7100元作为房屋租金押金，乙方在租赁期满之日缴清该物业的一切费用后，甲方应将押金无息退回乙方，押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期内，物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；乙方在租赁期内应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋；如因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额百分之二十收取违约金；租赁期届满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方；等条款。
樊诗慧表示其于2016年11月22日搬离涉案房屋，当日郭炳发到涉案房屋进行核查，确认没有水电欠费、房屋没有损坏后，向物业公司表示同意放行，但双方没有进行交接，在当日樊诗慧将涉案房屋的钥匙归还郭炳发，对于上述主张，樊诗慧表示没有证据予以证明。郭炳发对樊诗慧的上述主张予以否认，表示在2016年11月22日其的确到涉案房屋进行交接，当时樊诗慧本人不在现场，仅其父亲在场，郭炳发发现樊诗慧搬走了一台落地扇及两个席梦思床套，且家私内墙有多处人为损坏，郭炳发要求樊诗慧归还搬离的物品及对人为损坏的物品进行维修，但樊诗慧的父亲态度恶劣，当场反对且要求郭炳发归还押金，并表示押金条在樊诗慧处，没有直接出示，所以双方当天产生争议不欢而散，在2016年11月22日并没有进行交接，樊诗慧也没有将钥匙归还给郭炳发，涉案房屋的钥匙有两套，樊诗慧及郭炳发各持有一套，2016年12月27日左右郭炳发陪新的租户到涉案房屋查看，发现樊诗慧仍在涉案房屋居住，2016年12月31日再次查看时发现樊诗慧已自行搬离，郭炳发遂自行更换门锁，让新租户入住。樊诗慧、郭炳发均确认樊诗慧支付涉案房屋的租金至2016年11月22日。
案件审理过程中，经郭炳发申请，证人江某到庭发表证言称：我是涉案房屋的新租户。我于2016年12月26日、27日左右通过裕丰中介公司带我到涉案房屋进行查看，当时涉案房屋原租户仍在里面居住，仍有生活用品在其中，当时裕丰公司持有涉案房屋的钥匙，当时我方因发现涉案房屋有人居住就敲门进去查看，我查看后对涉案房屋也比较满意，就与房东交换了电话，过了几天就签了合同，签了合同后房东就给我钥匙。我于2017年1月1日开始起租，由于我方的起租日期为2017年1月1日，我于2016年12月31日自行搬东西到涉案房屋，发现涉案房屋的门锁被堵了，我就叫房东过来，房东无奈当天将门锁换了，我方进入其内后发现已无人居住。2017年元旦假期期间我到涉案房屋查看，涉案房屋门锁又堵了，后来房东跟我解释说因为其与前租户的交接问题发生纠纷。故我与原来的租客联系，其称房东一直不退租，就会一直堵门锁，要求我方与房东沟通。当时我要求前租户将锁的问题解决，但其一直没有解决，后来我与房东沟通得到房东同意于2017年1月8日、9日自行换锁，在换锁时，我方有让楼下的保安做见证，过了几天我到涉案房屋，涉案房屋的门锁又给堵上了，我再次与原租客联系，原租客仍坚持表示要房东退回押金，不然还会继续堵门锁，无奈我与房东沟通，自行再次更换门锁。我总共换了3、4次门锁，该几次换锁的费用均是由房东承担。后来我方到原租户的居住地址员村四横路1号大院与原租客直接沟通，其也承认堵了门锁。自从我找原租客交涉后，其后来再也没有堵门锁了。我方与房东签订租赁合同后对涉案房屋的大型家私电器进行核对，空调基本无法使用，维修师傅上门维修时称是人为弄坏的。冰箱也是无法制冷的，现已完全无法使用。且当时涉案房屋的马桶盖都是坏的。原审庭审中，证人江某出示手机短信，内容为“员村四横路1号大院15栋24号603对吧，我们没有什么恩怨，但锁必须给我换好，我可以当没事”，收信人电话号码分别为138××××7580、159××××5051，发送时间为2017年1月6日。
樊诗慧为证明其主张，提交下列证据：1、收款收据、银行卡客户交易查询、账单详情、发票（原件，开票日期均为2016年11月15日，内容分别为支付2015年9月至2016年10月水费、2015年11月至2016年10月管理费及垃圾处理费）、电费通知单（计费时段为2016年9月3日至11月3日），拟证明其向郭炳发支付了租赁押金7100元，并付清租赁期间的一切费用；2、手机短信、微信聊天记录，拟证明其多次要求郭炳发归还押金。经质证，郭炳发对证据1、2的真实性予以确认，但认为樊诗慧仅支付涉案房屋的租金至2016年11月22日，在合同约定的租赁期满后，樊诗慧及其父亲在搬走部分家私的情况下仍在涉案房屋内居住，发票及电费通知单的开票日期均在樊诗慧搬离涉案房屋之前，不能证明樊诗慧已清付所有费用。
郭炳发为证明其主张，提交下列证据：1、照片、租赁合同（郭炳发与江某于2016年12月31日签订）、家具清单，拟证明樊诗慧对涉案房屋及家具的损坏情况；2、开锁、换锁登记单（时间分别为2016年12月31日、2017年1月9日、1月12日、1月17日，金额分别为1200元、1200元、1200元及1300元，地址为涉案房屋，备注为开锁、换锁，其上加盖广州市荔湾区百信通修锁店公章），拟证明郭炳发维修房屋门锁遭受的损失；3、电费欠费停电通知单（电费月份为2017年1月，欠费金额100.39元）、好易用户通知单（显示缴纳涉案房屋2017年1月电费100.39元、滞纳金6.83元）、水费发票（复印件，开票日期为2016年11月15日，内容为支付2015年9月至2016年10月水费558元，该发票与樊诗慧提交的水费发票一致），拟证明樊诗慧欠缴电费、水费及煤气费；4、收据（开立日期为2017年1月3日，项目为维修空调、冰箱、管道煤气炉，金额为2100元），拟证明郭炳发维修家电的损失；5、家庭居室装饰装修工程施工合同（签订日期2017年1月7日，工程为内墙维修、马桶维修、木墙裙及家具修补，工程造价7500元）、收据（日期2017年1月12日），拟证明郭炳发维修房屋花费7500元；6、手机聊天记录，拟证明郭炳发要求樊诗慧归还风扇及床套。经质证，樊诗慧对证据1、2的真实性不予确认，对证据3的真实性予以确认，但表示其并未欠费，对证据4、5的真实性不予确认，对证据6的真实性予以确认，但表示并没有搬走风扇及席梦思床套，而是放置在涉案房屋的柜子里。
原审法院认为：樊诗慧、郭炳发签订的《租赁合同》，系当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
《租赁合同》约定的租赁期限为2015年11月23日至2016年11月22日，樊诗慧主张其在2016年11月22日已搬离涉案房屋并将钥匙交还郭炳发，对此并未充分举证予以证明，郭炳发表示其于当日至涉案房屋现场查看，但双方并未进行交接，樊诗慧亦并未返还钥匙，对于樊诗慧的陈述，原审法院不予采信，郭炳发表示其在2016年12月31日上门查看时发现樊诗慧已自行搬离，其遂于当日更换门锁，即郭炳发在2016年12月31日自行收回涉案房屋，现樊诗慧、郭炳发均确认樊诗慧支付涉案房屋租金至2016年11月22日，郭炳发反诉诉请要求樊诗慧支付2016年11月23日至2016年12月27日的租金，原审法院予以支持。经计算，该段期间的租金为4141.66元（3550+3550÷30×5），郭炳发主张为3600元，属其对权利的自主处分，原审法院予以照准。
郭炳发主张樊诗慧多次对涉案房屋的门锁进行破坏，导致其数次进行更换门锁，对此提供开锁、换锁登记单予以证明，结合本案查明事实及证人证言，原审法院对郭炳发的陈述予以采信，郭炳发反诉诉请要求樊诗慧支付换锁费用4900元（1200+1200+1200+1300），原审法院予以支持。
郭炳发反诉诉请要求樊诗慧支付涉案房屋2016年11月15日至2016年12月27日的水费47.15元、电费107.22元、煤气费17.25元，落地扇损失200元、真皮沙发损坏1000元，家电损坏及房屋装修损失9600元，对此并未充分举证予以证明，对于郭炳发的该几项反诉请求，原审法院不予支持，予以驳回。
《租赁合同》并未约定有没收押金的条款，郭炳发应在樊诗慧缴清一切费用后将押金7100元无息退回，根据本案查明事实，樊诗慧至今欠缴2016年11月23日至2016年12月27日的租金3600元及换锁费用4900元，在进行抵扣后，樊诗慧仍应向郭炳发支付1400元（3600+4900－7100）。樊诗慧诉请要求郭炳发退回押金7100元及支付违约金7100元，原审法院不予支持，予以驳回。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、樊诗慧于本判决发生法律效力之日起10日内向郭炳发支付1400元。二、驳回樊诗慧的诉讼请求。三、驳回郭炳发的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费160元，由樊诗慧负担，反诉受理费144元，由樊诗慧负担64元，郭炳发负担80元。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，樊诗慧虽上诉要求撤销原判，支持其诉讼请求，但本院审理期间，樊诗慧既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对樊诗慧的上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据酌情采信了证人的证言等，对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。另，虽樊诗慧从2016年11月22日搬离涉案房屋后要求与郭炳发进行交接，但在郭炳发拟实际使用房屋时又以堵锁的方式阻挠郭炳发收回房屋，故原审判决樊诗慧承担租金3600元及换锁的费用并无不妥，本院予以维持。
综上所述，樊诗慧的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费224元，由樊诗慧负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚伟华
审判员 吴国庆
审判员 黄 嵩
二〇一七年十二月二十二日
书记员 徐毅敏