浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0122民初4391号原告：浙江成诚物业服务有限公司，住所地：浙江省桐庐县城桂花路85号格林花园9幢5-9号。法定代表人：徐群峰，该公司经理。委托诉讼代理人：赵军良，浙江凯运律师事务所律师。被告：张兵，男，汉族，1958年8月6日出生，住浙江省杭州市下城区。委托诉讼代理人：范顺陆，浙江合强律师事务所律师。原告浙江成诚物业服务有限公司与被告张兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用简易程序于2017年9月26日�2017年11月8日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告浙江成诚物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵军良，被告张兵的委托诉讼代理人范顺陆到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告浙江成诚物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵军良，被告张兵及其委托诉讼代理人范顺陆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江成诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令依法解除原、被告房屋租赁合同。2、判令被告张兵支付房屋租金450000元，承担解除合同违约金5万，并承担按日千分之五计算逾期付款滞纳金：其中(1)15万元自2016年2月20日起至款付清日止，(2)30万元自2017年2月20日起至款付清日止。事实和理由：2014年3月17日，原、被告签订租房协议一份，约定，被告承租原告的康乐路60号房屋，租赁期限5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止。租金支付：2014�3月20日向原告支付半年12.5万元，2014年8月20日向原告支付半年12.5万元；2015年2月20日向原告支付年25万元；2016年2月20日向原告支付年27万元；2017年2月20日向原告支付年30万元；2018年2月20日向原告支付年30万元。同时，协议规定，任何一方违约而终止协议，则由违约方承担5万元违约金，二个月未交租金的，原告有权终止协议，并承担按日千分之五计算逾期付款滞纳金。合同签订后，原告依约交付房屋。被告承租后付清了第一、二年房租金。但第三年度的租金27万元及第四年度租金30万元，被告仅支付12万元，尚欠原告45万元。此款原告已多次催讨，而被告至今未付。综上，原告认为，原、被告房屋租赁合同合法有效，被告拖延支付租金的行为于法不符，且违反合同的规定，应承担违约责任。据此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。原告浙江成诚物业服务有限公司向本院提供的证据材料有：1、租房协议，用以证明原、被告房屋租赁关系及被告应付租金的事实。2、告知书及照片，用以证明原告向被告催收房租及告知其合同终止的事实。3、承诺书，用以证明被告承诺第三年的房租分期支付，若在约定付款期内未支付，其愿意接受房东停水停电停业的风险。被告张兵答辩称：双方之间签订的租赁合同无异议，但租赁期限从2014年5月1日开始，每年均是跨年度的，被告已付的租金是付到2016年底，2016年12月底时被告与原告公司的会计也进行了结算，双方讲好租赁合同到2016年12月底，后来也付了12万元的租金。当时原被告讲到将饭店进行转让，因价格未谈妥，导致转让未成，后来原告就将饭店中的水电停掉了。被告张兵向本院提供的证据材料有：1、照片，用以证明原告将被告租赁场所电表敲掉的事实。2、历年电费明细，用以证明原告从2017年5月起将被告处电停掉的事实。经庭审质证，对原告提供的证据，被告质证如下：证据1，三性无异议，但租赁期限从2014年5月1日开始，跨年度计算租金，我们已支付的12万元是支付2016年5月至12月期间的租金。证据2，告知书的时间是2017年7月30日，就算要交租金也是截止到2017年7月30日，之后再让被告支付，没有依据。证据3，真实性无异议，对证明对象有异议，形成时间2016年9月11日，当时是原告向被告催收第三期租金，承诺的付款已支付14万元，但也写明如果不付清就不再承租，说明双方达成意向表明如果付不出了合同就解除。本院对原告提供的证据均予以认定。对被告提供的证据，原告质证如下：证据1，无法看出是哪里的电表，真实�无法确认，仅从照片上也无法看出是谁来断电以及是否是断电，三性均有异议。证据2，系打印件，真实性无法确认，不能够证明是原告断电，假如是被告自己不经营，那也是不会产生电费的，所以对三性均有异议。本院认为被告提供的证据无法达到其证明目的，不予认定。本案审理过程中，原告申请证人余某、方某出庭作证，用以证明余某系被告张兵与原告公司法定代表人徐群峰商谈终止租赁合同的知情人，方某系对张兵停电情况的知情人。证人余某陈述在2017年1月份，与被告张兵去原告公司商谈房屋转让事宜，但未涉及房屋终止合同一事。证人方某陈述在2017年2月份的时候，路过被告张兵饭店门口，看见有人在拔饭店的电。原告认为两位证人与被告之间具有利害关系，无法达到被告的证明目的，证人余某陈述当初商谈时只是在谈饭店转让事宜，并没有谈到房屋合同终止的事情，但是证人也说了如果转让不成的话原告还是会向被告收取租金的。证人方某自己也不知道是谁将被告处的电拔掉。被告认为两位证人的证言能与原告提供的承诺书相互印证，原、被告之间的合同于2016年12月底已解除。本院认为两位证人的证言在无其他证据佐证的情况下，不予认定。根据上述有效证据，及结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2014年3月17日，原、被告签订了一份租房协议，约定原告将位于桐庐县康乐路60号房屋出租给被告，租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日，为期五年。房租金及付款时间约定：2014年5月1日至2016年4月30日，年租金25万元；2016年5月1日至2017年4月30日，年租金27万元；2017年5月1日至2019年4月30日，年租金30万元。第一期，2014年3月20日向原告支付半年租金125000元；第二期，2014年8月20日向�告支付半年租金125000元；第三期，2015年2月20日向原告支付年租金250000元；第四期，2016年2月20日向原告支付年租金270000元；第五期，2017年2月20日向原告支付年租金300000元；第六期，2018年2月20日向原告支付年租金300000元。租房押金3万元，于2014年3月20日交纳。违约事项：未出现协议自然终止现象，原被告不得提前无故终止协议，若有违反，违约方应赔付守约方五万元经济损失。按协议规定时间，被告过期一个月未交纳房租金的，原告有权追加过期滞纳金（滞纳金按5‰计算）；过期二个月未交纳，被告有权单方面终止协议，并追究被告的违约责任。合同签订后，被告交纳押金3万元。2016年9月11日，被告出具承诺书一份，记载：第三年房租费支付承诺，截止2016年9月20日，支付7万元，2016年9月30日前支付7万元，余款13万元于2016年12月30日前付清。若本人在承诺付款期内未支�，本人愿意接受房东停电停水及停业，同时不再续租，原房屋内家具设施等不得搬离。后被告支付第三年的房租12万元，其余未支付。2017年7月30日，原告向被告催收第三年剩余租金15万元及第四年期间的房租30万元。庭审中，原被告均同意将3万元租房押金折抵未支付的房租。本院认为：原、被告之间签订的租房协议系当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。原告将房屋出租给被告后，被告负有按约支付租金的义务。被告未按照约定支付租金，原告有权解除合同，并承担由此产生的违约责任。被告辩称根据其出具的承诺书记载的在2016年12月30日前未支付余款则视为双方已解除合同的事实，原告对此不认可，关于合同已经解除的抗辩意见不能成立，合同应继续履行，被告应支付尚欠的租金。因此，本院对原告要求支付租金及违约金的请求予以支持。对原告主张的滞纳金，因本院支持的违约金已能弥补原告方的损失，故对此不合理部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、浙江成诚物业服务有限公司与张兵于2014年3月17日签订的租房协议自本判决生效之日起解除。二、张兵于本判决生效之日起十日内支付浙江成诚物业服务有限公司第三年的房屋租金12万元（已扣除3万元租房押金）及第四年的房屋租金（自2017年2月20日起至判决生效之日止按年租金30万元的标准计算）。三、张兵于本判决生效之日起十日内支付浙江成诚物业服务有限公司违约金5万元。四、驳回浙江成诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费8800元，减半收取计4400元，保全费3270元，合计7670元，由张兵负担。原告浙江成诚物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告张兵于本判决生效之日起七日内交纳应负担的案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  郑霞二〇一七年十一月十三日书记员  孙洁?附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-5-?