江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1102民初4289号原告：镇江香江汇投资管理有限公司，住所地镇江市京口区。法定代表人：吴树斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：常立，江苏朱方律师事务所律师。被告：周涛，男，1990年8月20日生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：樊巧云，江苏东方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王筱华，江苏众泰律师事务所律师。原告镇江香江汇投资管理有限公司（以下简称香江公司）与被告周涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后,依法由审判员周伟独任审判，于2016年12月29日公开开庭进行了审理,原告香江公司的委托诉讼代理人常立，被告周涛及其委托诉讼代理人樊巧云、王筱华到庭参加诉讼。经审理，发现有不宜适用简易程序的情形，2017年2月20日，本院裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年4月7日公开开庭进行了审理，原告香江公司的委托诉讼代理人常立，被告周涛及其委托诉讼代理人王筱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香江公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告租金73255元，并从2016年7月8日起至该款给付之日按照日千分之三的标准承担违约金。事实与理由：原告受业主委托对镇江市京口区xx号不夜街商铺进行招租管理。2014年12月9日，原、被告就该不夜街3幢0105号商铺签订了《香江·不夜街租赁管理合同》。2015年11月9日，被告收到原告出具的《商户进场装修通知书》，按照约定，被告应于2015年11月9日进场装修并起算租期，租期为三年，从不夜街正式开业之日起前两个月缴纳首年租金73255元，逾期一个月不付租金则按日千分之三的标准承担违约金，未经同意擅自退场，原告有权单方解除租赁合同并追缴免收租金及经济损失。2016年7月8日，不夜街正式开业，原告已通知被告，但被告却未付租金。被告周涛辩称：法院应驳回原告的诉讼请求。一、原、被告之间的合同不成立。原、被告于2014年12月9日签订了租赁合同，而原告与业主签订合同的时间却在2015年8月10日，原告签订合同时对出租房屋没有代理权、处置权。二、根据合同约定，租赁期限的起算日为不夜街通过验收交付之日，并非原告诉称的通知进场装修之日。三、原告主张的租金交付条件不成就。原告诉称在开业前两个月交纳租金，但何为开业、何时开业并不确定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：1.商品房买卖合同、委托经营管理合同各一份，证明被告承租的房屋经业主授权。2.租赁管理合同、商户手册各一份，证明原、被告之间建立租赁合同关系及原告主张违约金的依据。3.商户进场装修通知书、水电交接单、缴费清单各一份，收据三份，证明2015年11月9日为租赁起始日。4.告知函一份，证明原告通过在被告商铺张贴通知的方式向被告催收租金。5.合同及广告宣传画册各一份，证明原告委托第三方于2016年7月8日组织不夜街开业活动。6.竣工验收备案表一份，证明被告承租的房屋于2015年6月11日验收合格。7.租赁合同一份，证明北京华联超市将入驻不夜街。被告对原告提交的证据质证称：证据1中的委托管理合同真实，但该合同迟于原、被告之间租赁合同的签订，原告存在欺诈，商品房买卖合同真实，但与本案无关联；证据2真实，但对租赁期限的起算及租金交付时间有异议，商户手册中约定的违约金计算标准过高；证据3真实，但进场装修通知系原告的单方行为，该通知并非双方协议；证据4的真实性无法确定；证据5中的合同真实，但不能证明不夜城开业，广告宣传画册的真实性无法确定；证据6的真实性不予认可；证据7真实，但该超市未实际入驻，侧面证明原告存在虚假宣传。被告为证明其抗辩提交以下证据：1.广告宣传单一份，证明原告招租时存在欺诈，构成违约。2.不夜街现场照片三十张，证明不夜街现状萧条，反映原告存在欺诈行为。原告对被告所提交证据质证称：证据1的真实性无法确认；证据2真实，但与本案没有关联性。结合原、被告的举、质证意见，对原、被告提交的证据，本案认证认为：被告对原告提交的证据1-3、5、7的真实性无异议，本院予以采信；庭审中被告认可原告曾向其催收租金，故对原告提交的证据4本院予以采信；证据6中盖有竣工验收单位的公章，并且被告已实际使用了租赁房屋，对该证据本院予以采信；原告对被告提交的证据1不予认可，但通过比对原告提交的用户手册中的封面二，可以确定该证据为涉案不夜街的宣传资料，但凭该证据证明原告存在欺诈依据不足；被告提交的证据2反映了不夜街一时状况，与本案并无关联。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《香江·不夜街租赁管理合同》（以下简称12.9合同）一份，合同约定被告承租原告管理的商铺从事经营，合同第二条中的第一小条约定：“乙方选择的租赁周期为叁年，租赁起始日为不夜街通过验收交付之日起算（即2015年1月1日至2017年12月31日），如遇交付延迟，则租赁期限作相应调整。”合同第三条中的第二小条约定：“自甲方确定不夜街正式开业之日起前两个月，开业日期暂定为2015年7月1日（具体开业时间以甲方递送的书面通知为准），乙方向甲方缴纳首年租金，即RMB73255元。以后各年度租金均在该年度租赁周期到期前3个月向甲方缴纳，具体金额见上表。”该合同“违约责任”条款中未就逾期支付租金的违约责任进行约定。此外，被告还签署了《商铺物业管理公约》，该公约“商铺管理的违约责任”部分的第三条载明：“承租人无故拖延应缴纳的有关费用超过一个月时商管公司按有关规定，将增收违约金，按日千分之三计收。仍不缴纳者，商管公司将采取法律手段，直到终止租赁合同。”2015年11月9日，被告收到原告送达的《商户进场装修通知书》，通知中要求被告接洽办理进场装修手续，及时进场装修，同时明确开始计算租赁时间。当日，被告与原告就水、电进行了交接，并向原告预交了物业费1882元、商管费1394元、公共能耗费488元、垃圾清理费697元、装修押金2000元。后被告开始装修商铺，但至今未付原告租金。另查明，香江世纪名城(A地块)楼盘由案外人升辉实业（镇江）有限公司（以下简称升辉公司）开发建设。升辉实业于2015年2月1日将该楼盘第3幢1-2层0105号的商业用房（建筑面积113.63平方米）预售给案外人薛启睿。该幢楼于2013年7月15日开工建设，于2015年7月2日竣工验收合格。2015年8月10日，原告与薛启睿签订一份《香江·不夜街委托经营管理合同》，合同约定薛启睿将所购房屋委托原告经营管理（包括但不限于与第三方签署租赁合同）；期限三年，从商户正式进场装修之日起算；商铺首年前六个月免租，第一年收益为56511元，以后每年113022元，收益每半年支付一次；委托经营期间因商铺使用产生的物业管理费、水电费、商业管理费等涉及经营的费用由承租方承担；原告逾付租金，每日按应付租金1.5‰的标准支付违约金。被告承租的商铺位于薛启睿所购房屋的第一层。还查明，2010年9月26日，升辉公司与案外人北京华联综合超市股份有限公司(以下简称华联公司)签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定华联公司租用升辉公司开发建设的10582.47平方米的房屋设立超市。此外，就不夜城的开业，原告与镇江上善文化传播有限公司（以下简称上善公司）签订了开业活动协议，协议约定，上善公司于2016年7月1日至2016年7月3日期间为原告举办开业庆典活动。合同签订后，上善公司于2016年7月8日组织策划了不夜街开业庆典。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”原、被告对12.9合同的真实性均无异议，该合同中有原告公司的公章和被告本人签名，为此合同已成立。该合同主要约定了原告向被告提供房屋从事商铺经营，被告按约定支付租金，而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，为此，原、被告之间成立房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该规定明确效力待定合同经权利人追认后取得法律效力。本案中，在12.9合同签订时，尽管原告未取得业主的授权，但原告事后通过与业主签订合同的方式取得了对涉租房屋的处分权，同时涉租房屋为合法建筑，并且12.9合同的内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，故12.9合同具有法律效力。被告辩称合同不成立的意见，于法无据，本院不予采纳。当事人应当按照合同约定的内容全面履行自已义务。结合12.9合同的内容，关于租赁期限及租金的约定均很明确，即租赁期限为三年、首年租金为73255元，关于租赁的起始日及租金交付时间的内容，虽然很明确，却留有余地，约定了变通内容，而作出变通的约定也符合常理，因为在双方签订合同时，涉案房屋并未完工，不确定因素很多。从另一角度来看，原、被告约定变通内容更加体现了双方努力完善合同，促成合同履行。为此，关于租赁期限的起始日和租金给付时间应当结合合同的履行情况进行确定。对于租赁期限的起始日，因被告已于2015年11月9日签字认可原告提交的《商户进场装修通知书》并缴纳了相应费用，同时双方交接了水、电，被告此时已实际占有使用涉租房屋，为此，可以认定2015年11月9日为租赁期限的起始日。对于租金的交纳时间，合同约定：“自甲方确定不夜街正式开业之日起前两个月……”从原告与上善公司签订的协议来看，原告已确定不夜街的开业时间为7月1日，并且不夜街已于2016年7月8日举行了开业庆典，为此按照合同约定，首年租金最后交付时间最迟应为2016年7月1日，故原告要求被告支付首年租金73255元，依据充分，本院予以支持。被告关于租赁的起始日及租金的交付时间不确定的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。12.9合同中并未约定关于逾期交付租金的违约责任，而《商铺物业管理公约》中关于逾期交付费用的违约金系涉及物业服务管理的相关费用，该公约中并未明确该费用包括本案租金，为此原告要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十一条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周涛于本判决生效之日起十日内给付原告镇江香江汇投资管理有限公司租金73255元。二、驳回原告镇江香江汇投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1681元，由原告镇江香江汇投资管理有限公司负担50元，被告周涛负担1631元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  周 伟人民陪审员  钟文斌人民陪审员  邵德安二〇一七年十一月十八日书 记 员  唐 靓