上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初46880号
原告：黄招凤，女，1981年8月31日生，汉族，住江西省宜春市。
委托诉讼代理人：范海平，上海新望闻达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张远征，上海新望闻达律师事务所律师。
被告：上海恒大建材市场管理股份有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：周惠德，董事长。
委托诉讼代理人：杨龙明，男。
委托诉讼代理人：李光熙，上海市申茂律师事务所律师。
原告黄招凤与被告上海恒大建材市场管理股份有限公司(以下简称恒大公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄招凤的委托诉讼代理人范海平和张远征、被告上海恒大建材市场管理股份有限公司的委托诉讼代理人杨龙明和李光熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄招凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租金人民币(以下币种相同)99,630元(以月租金11,070元为标准，从2016年12月1日计算至2017年8月31日，共计9个月)；2.判令被告返还原告质量保证金5,000元；3.判令被告返还原告房屋保证金2,000元；4.判令被告返还原告税费1,782元(以每月198元的标准，从2016年12月1日计算至2017年8月31日，共计9个月)；5.判令被告返还原告电话押金500元；6.判令被告支付原告转让费2,804元；7.判令被告支付原告损失116,850元(其中包括每平米450元计算的装饰装修损失36,900元、按照每平米300元计算的商品损失24,600元及违约金55,350元)。事实和理由：原告自2001年在被告市场经营至今，被告也在该片土地经营了二十年。被告在工商局登记注册，具备营业执照，原告也由被告代理取得了工商营业执照，原、被告都是合法经营。2016年，上海市浦东新区“五违”整治指挥部办公室发布了《整治公告》，但被告故意隐瞒即将拆迁的事实。2017年3月10日，原告知晓此事曾多次建议政府与市场公开政府信息，召开听证会，通过整治，把恒大建材市场建设成建材城，成为上海的一张名片，浦东新区“五违”整治指挥部办公室称，原告的补偿已经打包给被告，要与原告与被告自行协商。后经了解，被告早就知道政府要对市场进行拆迁，为了多骗收租金，向原告隐瞒即将拆迁的事实，还继续与原告签订82平方米的租赁合同，收取至2017年8月31日的租金。同时，被告私下勾结，暗中对拆迁补偿进行评估，私吞展厅补偿款，不公布拆迁补偿方案和补偿标准，原告未取得补偿。“五违”整治说明系争房屋为违章建筑，被告应对造成的损失承担相应的责任。原告于2017年4月听说要拆违，实际经营到2017年5月15日，当天房屋被拆除。原告主张的违约金是依据合同约定，以租金总额为计算基数，按照日5%的标准，从政府公告整改之日计算至被告实际归还租金之日止得出的。后因与被告协商无果，故原告诉至法院。
被告恒大公司辩称，被告是2017年3月10日接到五违办的拆违通知，并同日以市场名义发出通知，不仅以公告形式张贴了通知，还打印了资料送至经营人手中，所以原告一定收到了通知。同意返还2017年4月1日至2017年8月31日的五个月租金及代征税费，不同意返还之前的租金及代征税费。同意退还质量保证金及房屋保证金。同意退还电话押金。转让费确实收过，但是不同意退还。原告在租赁房屋内经营移门，但是房屋内具体情况不清楚。拆除房屋是政府的行为，具体拆除时间不清楚。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院经审理认定事实如下：2016年6月，原告从案外人处某某承租位于上海恒大建材市场y29008、y29009号营业房，原告向被告支付了转让手续费2,804元。2016年8月17日，原告作为承租人与作为出租人的被告签订《上海市浦东新区商品交易市场进场经营租赁合同(2006版)》一份，约定被告将位于上海恒大建材市场y29008、y29009号营业房出租给原告使用，计费面积为82(41+41)平方米，租赁期限自2016年9月1日起至2017年8月31日止，年租金为132,840元，房屋使用保证金为营业房1,000元/间。该合同第六条第(二)项约定：“对出租人的管理，有提出合理化建议，要求进一步完善管理的权利；对出租人工作人员在工作中有不规范、不文明的行为和作风，有投诉和举报的权利；对因出租人在履行合同中的违约行为而造成承租人经济损失的，有要求出租人赔偿的权利。”第六条第(九)项约定：“如遇有行政机关因故发出通知，要求场内某些行业或区域暂停营业或进行行业区域调整、整修的，承租人须无条件服从，并积极配合出租人工作。停业期间租金减免或由市场作其他方式补贴。”第七条第(一)款第5项约定：“在本合同期限内如遇市政动迁、房产开发、出租人项目规划调整、市场总体格局变化等情况，本合同即行终止。合同终止后，承租人在壹个月内自行迁出，承租人迁出后，出租人即行退还剩余租期的租金和房屋保证金，承租人不再要求其他补偿，不要求另行安置。”合同第九条第(一)项约定：“承租人应在本合同租赁期限届满前两个月，向出租人提出续租申请。在同等条件下，承租人享有优先权。”合同签订后，原告实际使用系争房屋，并向被告支付房屋保证金2,000元、质量保证金5,000元、电话押金500元、至2017年8月31日止的代征税费2,376元及至2017年8月31日止的租金132,840元。
2017年3月10日，上海市浦东新区“五违”整治指挥部办公室发出《关于三林镇恒大建材市场区域生态环境综合整治工作的公告》，要求恒大建材市场于2017年4月15日起终止经营。整治范围内的租赁户、经营户必须在2017年4月30日前自行清空、搬离，逾期未执行的，将根据整治需要，适时采取停电、停水、停气等措施，并由政府相关部门进行依法整治并强制拆除，涉及违法犯罪的，依法追究法律责任。整治范围内的无证建筑必须在2017年5月31日前全部拆除。同日，被告向恒大建材市场所有经营户发出《通知函》，通知租赁合同于2017年3月31日终止。按区整治办要求，市场于2017年4月15日起终止经营，请所有经营户于2017年4月30日前自行清空、搬离。逾期未执行的，将根据整治需要，适时采取停电、停水、停气等措施。经营户逾期不清空、不搬离的，所有留在房屋(场地)内的物品将作为无主物处理，并将由政府责成有关部门进行依法整治和予以强制拆除。系争房屋于2017年5月被拆除。
审理中，原告表示系争房屋于2016年7月装修，现要求主张按照每平米450元的标准计算的装修损失36,900元以及按照每平米300元计算的商品损失24,600元，并提供了视频和照片，证明损失的存在。被告则表示对视频、照片不予认可，认为无法确认装修时间，也不认可损失存在。
本院认为，本案中，双方签订的《上海市浦东新区商品交易市场进场经营租赁合同(2006版)》中所涉的系争房屋系无合法建造手续，故双方的租赁合同应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。原告主张要求被告返还2016年12月1日起的房屋使用费(因合同无效，故应为房屋使用费)及代征税费，但其自认使用房屋至2017年5月15日，现被告同意退还2017年4月1日至8月31日期间的房屋使用费55,350元、2017年4月1日至8月31日的代征税费990元、房屋保证金2,000元、质量保证金5,000元，电话押金500元，本院予以照准。对于原告主张的转让手续费，因属于租赁标的转让过程中所应支付的必要费用，因流转状态已经完成，故本院不予支持。对于原告主张的补偿装修损失的诉讼请求，本院认为，虽被告表示未同意原告进行装修和不认可原告装修损失的主张，但根据原告实际经营状况、原告提供铺位照片，本院结合导致无效合同的双方各自过错程度，酌情由被告赔偿原告的部分装修损失。对于原告主张的商品损失的诉讼请求，原告没有足够证据予以佐证，被告亦不予认可，故本院不予支持。对于原告主张的违约金的诉讼请求，因合同无效，原告依据合同向被告主张违约金的请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款的规定，判决如下：
一、原告黄招凤、被告上海恒大建材市场管理股份有限公司于2016年8月17日签订的《上海市浦东新区商品交易市场进场经营租赁合同(2006版)》无效；
二、被告上海恒大建材市场管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄招凤房屋使用费55,350元、代收税费990元、电话押金500元、房屋保证金2,000元、质量保证金5,000元；
三、被告上海恒大建材市场管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄招凤装修损失9,840元；
四、驳回原告黄招凤的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4,674元，减半收取计2,337元，由原告黄招凤负担1,516元，由被告上海恒大建材市场管理股份有限公司负担821元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 范 一
二〇一七年九月七日
书记员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。