上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初12037号
原告(反诉被告)：杨飞，女，1974年8月30日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔金杰，上海小城(苏州)律师事务所律师。
被告(反诉原告)：庞帅涛，男，1992年10月20日出生，汉族，住河南省。
委托诉讼代理人：邓美玲，上海申浩律师事务所律师。
第三人：章增辉，男，1992年2月14日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区阴平镇卜乐村***号。
原告杨飞(反诉被告，以下简称原告)、被告庞帅涛(反诉原告，以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，因被告申请，本院依法追加章增辉为第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人孙睿、被告委托诉讼代理人邓美玲到庭参加了诉讼。第三人章增辉经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的租赁合同于2017年5月1日解除；2、判令被告返还房屋，将房屋恢复原状；3、判令被告支付原告自2017年5月1日起至实际搬离日止的房屋使用费(参照转租合同中的租金标准)。事实和理由：2015年8月2日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于嘉定区新郁路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，租期自2015年10月1日至2025年9月30日止，租金每月人民币(以下币种同)6,000元，2017年4月23日，原告发现被告擅自将系争房屋转租给第三人，原告随即向被告送达了《物业租赁合同解除告知函》，以被告未经原告同意擅自转租为由，告知其双方签订的租赁合同于2017年5月1日解除。合同解除后，被告仍未将系争房屋返还原告，故原告诉至法院。
被告辩称，同意双方租赁合同于2017年5月1日解除，但解除的原因并非由于被告擅自转租，而是因原告自行向第三人收回房屋，不同意其余诉请，被告不是系争房屋的实际使用人，被告已支付租金至2017年7月24日，原告应将2017年5月1日之后的房租返还被告。
第三人对原告提出的本诉未作陈述。
被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告归还押金6,000元及2017年5月1日至2017年7月24日期间的租金18,600元；2、判令原告赔偿被告装修费损失111,117元(总装修费用138,896元*剩余年限0.8)。事实和理由，原、被告签订房屋租赁合同，但自2017年5月1日之后，被告并未实际使用系争房屋，故原告应将被告多付的租金返还被告。原告与被告签订租赁协议时口头同意被告对系争房屋进行装修，现因原告向第三人自行收回房屋，从公平合理的角度，应赔偿被告装修损失。
原告针对被告反诉辩称，不同意被告所有诉请，被告未经原告同意将系争房屋转租给第三人，已属违约，原告至今未能收回房屋，不同意返还押金及租金。原告将房屋交付给被告时已是装修过的现状，且租赁合同第六条第一款明确约定被告应按照房屋现状使用，故被告主张的装修费损失没有事实及法律依据。
第三人对被告提出的反诉未作陈述。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月2日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《物业租赁合同》一份，约定原告将位于嘉定区新郁路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给被告，租期自2015年10月1日至2025年9月30日止，租金每月6,000元，租金每三个月支付一次，先付后租，租房保证金6,000元。合同第六条第一款约定被告已实际验看过房屋，应依房屋交接时现状使用，第六条第八款约定本合同签订后，未经甲方协商一致，乙方如要求提前解除本合同或存在其他严重违约行为致使甲方的租赁关系无法继续履行的，乙方无权要求甲方返还保证金，如对甲方造成其他损失的，乙方负有赔偿责任。合同第十条其他约定从第一年租金为6,000元，每年递增100元，不得扰民，不得群组，不得改房租，从甲方把房子交接给乙方之后一个礼拜开始起算，如未租满三年退租，押金不予退还。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告对系争房屋做了简易装修。被告支付租金至2017年7月24日。2016年7月10日，被告未经原告同意与第三人签订《租赁合同》一份，将系争房屋转租给第三人，租期自2016年7月13日起至2017年7月12日止，月租金9,000元。2017年4月23日，原告至系争房屋处发现被告擅自将系争房屋转租给第三人，遂要求第三人搬离。原告于同年4月26日向被告发函要求解除合同并搬离系争房屋，因未果，故原告涉讼。
审理中，被告提出经原告口头同意后，对系争房屋进行了装修，具体为铺设地板及浴室地砖，改装水电管线，进行吊顶，粉刷墙面，安装空调及浴霸，更换门。原告认为其在出租前已对系争房屋进行了装修，被告未经原告同意对墙面进行粉刷，并作了隔断，未对房屋作其他的装修，对被告的装修不同意利用。
被告于2018年1月30日搬离系争房屋，并与原告办理了房屋交接手续，故原告向本院申请撤回了第二项诉讼请求。
本院认为，原、被告签订的物业租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，被告擅自转租，原告据此行使解除权符合合同约定和法律规定，原告于2017年4月23日向被告送达了解除通知，明确要求双方签订的租赁合同于同年5月1日解除，被告亦同意于该日解除，故对于原告要求解除合同的诉请，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告继续占用房屋，应支付房屋使用费，庭审中，本院向被告释明不返还房屋将扩大使用费损失，但被告直至2018年1月30日才与原告办理房屋交接手续，将房屋返还原告，现双方确认被告已将房租支付至2017年7月24日，故被告应向原告支付2017年7月25日至2018年1月29日的房屋使用费，使用费标准参照合同约定的租金标准即每日200元标准进行确定。对于被告要求原告退还押金的诉请，因合同约定如被告存在违约行为致使租赁关系无法继续履行的，被告无权要求原告返还保证金，故该诉请本院不予支持。被告称其并非实际使用人，据此要求原告返还租金的反诉诉请，于法无据，本院亦不予支持。至于被告提出的装修损失，因合同解除系由被告违约导致，且被告未提供证据证明其装修系经过原告同意，也无证据证明其装修的具体内容，原告亦不同意利用装修，故被告请求原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的诉请，本院不予支持。诉讼中，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利，相应法律后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告杨飞与被告庞帅涛就上海市嘉定区新郁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同于2017年5月1日解除；
二、被告庞帅涛应于本判决生效之日起十日内支付原告杨飞2017年7月25日至2018年1月29日期间的房屋使用费人民币37,800元；
三、驳回反诉原告庞帅涛的全部反诉请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，减半收取25元，由被告庞帅涛负担。反诉受理费1,507.17元，由反诉原告庞帅涛负担。被告庞帅涛负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 黄燕
二〇一八年三月二日
书记员 丁维
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。