广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初10875号原告：唐雪琼，女，1985年10月10日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：王建伟，系原告配偶。被告：ＸＸ，男，1980年8月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：伍荣华，广东海智律师事务所律师。原告唐雪琼诉被告ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日受理后，依法由审判员李海龙适用简易程序独任审理。本案于2017年8月30日公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人王建伟、被告及其委托诉讼代理人伍荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年3月20日，原被告双方签订《房屋买卖合约》，原告作为买方被告作为卖方，约定按揭购买被告位于佛山市顺德区北滘镇三洪奇居委会美的海岸花园海晴居X栋X单元XX房房屋，该涉讼房屋房地产权证号为22××36，建筑面积为92.8方，购买价为746000元。定金为3万元于签约当日支付，约定首期楼款为116000元（实际应支付146000元）于办理过户手续当天支付，楼价余款60万元（实际银行审核批贷58万元）由原告向银行申请办理按揭。签约当日，原告向被告转账支付购房定金3万元，被告向原告出具定金收款证明。同时原告向中介支付佣金7500元。该涉讼合约约定被告应当于收到定金后40日内提供银行贷款所需资料和原告共同向按揭银行申请按揭，约定被告应当于2017年10月20日之前把户口从涉讼房屋所在地址迁出，约定银行发出同意贷款通知书后原、被告应当共同到房屋主管部门办理过户手续，同时原告应当于过户申请被受理且出具回执当天把首付款直接支付给被告。然而，4月11日原告通知被告13日共同办理银行按揭，4月12日被告告诉原告户口不能按时间迁出，原告同意延时迁出；4月13日被告无理由告知原告不再出售涉讼房屋；4月14日原告向被告发送《继续履行通知书》要求被告继续履行合同;4月15日被告告知原告只愿赔付定金，不再出售涉讼房屋；4月17日被告再次表示户口能否给予五年延时迁出，原告再一次同意延时迁出;4月18日，原被告双方于2017年4月18日共同前往按揭银行办理了按揭申请;被告要求把约定的户口迁出时间延期到2022年10月20日，否则不售卖涉诉房屋，原告被迫妥协，原告当场应被告要求出具了《情况说明及保证》，保证书的内容主要为原告准许被告延期到2022年10月20日前迁出户口;5月22日按揭银行发出《同意购房抵押贷款意向书》（俗称同贷书），5月24日至26日，原被告相约于26日过户，但被告因事改约;5月31日，原被告共同前往政府部门办理过户手续，被告配合原告交纳契税4902.49元后，未办理过户手续;6月11日，原告向被告发送《关于请求ＸＸ先生尽快与通知人共同办理房产过户手续的通知》给被告，再一次请求被告三日内履行过户义务。6月12日，被告在收到通知后，一直未予回复至今未配合原告履行过户义务。综上所述可见，原被告依法签订了涉讼合约且未违反法律强制性规定，依法应当受到法律保护，合约双方均应当全面善意的履行合约。原告依约支付了定金、依约向银行申请了贷款按揭并通过了按揭银行的贷款审批。原告应被告的要求更是给予了延期5年迁出户口的宽限，原告依约缴纳了契税。而在原告全面履行合同及应被告要求做出妥协让步的情况下，被告却公然在无任何理由的情况下表示不售卖涉讼房屋，原告更以书面通知的形式要求被告继续履行合同共同办理过户的情况下，被告仍表示不再出售涉讼房屋，且至今被告仍未配合原告履行过户房屋的合约义务。因此，原告认为被告已经根本违约，使原告失去在相同时间相同地段以涉讼合约价格购买房屋的机会，给原告造成严重经济损失，原告更是为此额外损失了银行评估费、中介费、保全担保费、交纳契税费等。特此为了维护原告合法权益，诉致贵院，望判如所请。请求法院判令：1.解除原告与被告之间的房屋买卖合约；2.被告返还原告所支付的购房定金3万元并根据占用该资金的相应期限按照银行同期贷款利率支付利息；3.被告承担原告支付给房产中介的佣金7500元；4.被告承担因违约行为导致原告所购房屋不能正常履行的违约责任74600元；5.被告赔偿原告相同地段、相同户型房产增值部分的实际损失367580.8元；6.被告承担原告因诉讼所交纳的财产保全责任担保投保费2860元；7.被告承担原告向按揭银行申请按揭所交纳的评估费3800元；8.被告承担原告因过户需要而于过户前所交纳的契税4902.49元；以上1-8项共计：491243.29元。9.被告承担本案的诉讼费和财产保全费。被告ＸＸ答辩称：原告与被告签订的《房屋买卖合同》是无效合同。被告配合去顺德区地方税务局北滘分局办理备案合同及缴纳契税，在被告不同意的情况下，原告与中介方广州市鸿江房地产代理有限公司的工作人员冒用被告签订了房地产买卖合同，虚构房地产成交价为30万人民币，并交纳了契税4902.49元，骗取国家税收，使合同以合法形式掩盖非法目的，造成该合同无效，且北滘房管局明确答复这种备案合同违反国家法律，不予过户，原告的所有损失应当由自己承担;原告还要求被告配合其去银行办理按揭手续，虚构银行流水，骗取银行贷款，被告认为这是犯罪行为，没有配合而造成该房屋无法履行过户手续，原告该行为属于非法行为，其造成的所有后果及损失应当由自己承担，与被告无关。根据佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知，原告在佛山地区已经有两套以上住房，不具备购房资格和条件，也是造成合同无法履行的重要条件。四、在本案中由于原告的非法行为造成了该合同无效即无法履行，原告应当承担该案的全部责任，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，确认2017年3月20日双方签订的房屋买卖合同无效。庭审中，被告补充称，同意继续履行合同。诉讼中，本院向原告释明，若认为自己的损失远远大于合同约定的总房价10%的数额，可选择继续履行合同，但原告坚持原诉讼请求。经审查，本院查明如下案件事实：原告与被告于2017年3月20日，在案外人广州市鸿江房地产代理有限公司的居间服务下签订了编号为XX的《房屋买卖合约》，约定：原告向被告采取按揭付款的方式购买被告名下位于佛山市顺德区北滘镇三洪奇居委会美的海岸花园海晴居X栋X单元XX房房屋，房价总款为746000元，定金为3万元，首期楼款为116000元，楼价余款60万元申请办理按揭，贷款不足部分由原告补足交易税款;被告应于2017年10月20日迁出户口;若在守约方或经纪方发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款则构成违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方支付成交价10%的违约金或双倍返还定金，且由违约方支付中介费损失。合同签定后原告依约向被告支付了购房定金3万元，并向中介支付佣金7500元。后合同履行过程中，被告拒绝配合原告办理银行贷款手续，原告向被告发送了《关于要求ＸＸ先生继续履行的通知函》，要求被告继续履行合同，被告遂回复因户口无法迁移，主张按定金条款解除合同。之后，原告予以让步，同意户口可于2022年10月20日迁出，双方继续交易。2017年5月18日，原告获得了中国银行广州番禺支行的准贷书;5月31日，原被告共同前往政府部门办理过户手续，原告依据过户备案的《房地产买卖合同》按照30万元的交易价款交纳了房屋契税4902.49元，但双方未能于当天完成过户手续;6月11日，原告向被告发送《关于请求ＸＸ先生尽快与通知人共同办理房产过户手续的通知》，要求被告于三日内履行过户义务，但被告未予理睬，遂引发本案诉讼。本院认为,原告与被告于2017年3月20日签订的编号为XX的《房屋买卖合约》合法有效，受法律保护，对双方均有约束力。原告于2017年6月11日再次向被告发出过户请求后，被告未予理睬，显然该行为触发了双方有关逾期履行合同义务5日守约方可解除合同的约定。鉴于被告已经于该违约情形发生之前亦曾出现过明示的违约情形，故在原告起诉至本院后，被告又主张同意履行合同，显然是基于限购政策出台之后对房屋无法过户至原告名下所作趋利避害的变通，亦不能改变上述已经发生的违约事实，故原告请求解除编号为XXX的《房屋买卖合约》，由被告支付合同约定的违约金74600元、支付中介费损失7500元，并退还定金3万元，符合双方约定，本院予以支持。被告辩称双方用于过户备案的《房屋买卖合同》无效，因被告已经自认《房屋买卖合同》中的签名非其本人签名，则应认为《房屋买卖合同》并未成立，更不涉及效力之认定问题，故其以《房屋买卖合同》无效抗辩原告的诉讼请求，缺乏理据，本院不予采纳。若被告不同意按过户备案合同中记载的房屋交易价款办理过户手续，其当然可以向原告明示，拒绝配合原告办理纳税，但双方已经办理的纳税反而恰恰证明5月31日未能过户的原因并非源自备案合同中的交易价款，且被告于收到原告6月11日的过户通知后，亦可要求原告按双方约定的实际交易价款补足纳税款，再行办理其他过户手续，则被告亦可认定为不存在上述违约情形，但被告却对于原告的通知不予理睬。纵观整个房屋交易过程，被告出尔反尔，已明显违背了民事行为应当遵循的诚实信用原则，且其在本案中的其他抗辩亦缺乏依据，本院亦不予采纳。至于原告主张由被告承担房屋增值损失、契税损失、担保费损失、评估费损失及其他利息损失，理据不足，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除唐雪琼与ＸＸ于2017年3月20日签订的编号为XX的《房屋买卖合约》;二、ＸＸ应于本判决发生法律效力之日起七日内向唐雪琼返还定金30000元;三、ＸＸ应于本判决发生法律效力之日起七日内向唐雪琼支付违约金74600元;四、ＸＸ应于本判决发生法律效力之日起七日内向唐雪琼支付中介费损失7500元;五、驳回唐雪琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为4334.32元，财产保全费2976.21元，合计7310.53元（唐雪琼已经预交），由唐雪琼负担5642.32元，ＸＸ负担1668.21元（该款项请迳行支付给唐雪琼，本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李海龙二〇一七年九月十三日书记员  李莹芬