湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第308号
上诉人（原审被告）云龙和顺房地产开发有限公司，所住地株洲市云龙示范区云龙大道88号管委会5楼。
法定代表人刘文英，该公司董事长。
委托代理人黄暾，男，1983年3月17日出生，汉族，系该公司副总经理，住湖南省株洲县雷打石镇。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、反驳诉讼请求，进行和解，提出反驳、上诉，代为签收各项法律文书等）。
委托代理人张如泉，湖南百杰律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）郑芳，女，1968年12月17日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。
委托代理人谭艳敏，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为一般代理。
委托代理人罗谭勇，湖南法达律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、反驳诉讼请求，进行和解，提出反驳、上诉，代为签收各项法律文书等）。
上诉人云龙和顺房地产开发有限公司与被上诉人郑芳因商品房销售合同纠纷一案，双方均不服株洲市天元区人民法院（2013）株天法民一初字第152号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人云龙和顺房地产开发有限公司的委托代理人黄暾、张如泉，被上诉人郑芳的委托代理人谭艳敏、罗谭勇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告系一家从事房地产开发与经营及房地产代理销售、策划、咨询服务的有限责任公司，成立于2009年11月9日。2012年1月9日，被告与原告签订了一份《株洲市商品房（预）销售合同》，被告为合同甲方，原告为合同乙方，该合同约定：1、乙方向甲方购买位于株洲市天元区黄河北路567号金质颐园3栋503号房屋，建筑面积为166.89平方米，单价为每平方米2860元，总房价款暂定为477305元；2、甲方定于2012年12月31日前将房屋交付给乙方，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理；3、甲方未在合同约定的期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限计算至实际交付之日止，逾期超过180天，乙方有权选择以下两种方案追究甲方的违约责任：一是乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1％向乙方支付违约金，二是乙方要求继续履行合同，合同继续履行的，自本合同约定的最后交付期限至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零点一的违约金；4、房屋交付必须符合下列条件：一是已经办理了房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》（总证），二是该房屋上的抵押权登记已全部注销，按规定缴纳了物业维修基金，三是该商品房经市质量监督部门验收合格。合同签订后，原告依法向被告支付了全部购房款。2012年4月21日、23日，原、被告分别签订了《金质颐园车位使用协议》和《金质颐园杂屋使用协议》，约定被告同意将金质颐园地下车库92号车位及3栋20号上层杂屋给原告使用，原告支付车位使用费60000元、杂屋使用费29320元（不含物管费），使用期限自2013年1月19日起至2079年6月9日止。此后，因被告没有在约定期限交付房屋、车位及杂屋，且在原、被告协商未果的情况下，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、云龙和顺公司支付延期交房违约金直至交房之日止；2、被告支付逾期交付车位违约金直至交房之日止；3、确认双方签订的商品房销售合同补充条款第三条第11项系无效条款；4、确认被告承担本案诉讼费用。
另查明，原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的补充条款第三条第11项约定：“水、电、天然气；电视、电话、网络线；入户防盗门、单元对讲系统、小区监控系统的建设费用由甲方承担40％，乙方承担60％。乙方须在接到甲方缴纳配套费用的通知后7日内一次性付清。”
原审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、被告在履约过程中是否存在违约行为？是否应承担逾期交房的违约责任？2、原告主张的违约金计算标准是否合法？所主张的违约金额是否应予全额支持？3、合同补充条款第三条第11项是否属无效条款？现分析如下：
原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》，协议内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方的合同关系依法成立有效，双方应按约定履行合同义务。但在履约过程中，被告因对开发的商品房没有完成综合验收，没有在约定的交付期限内将房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，而且被告也没有证据证明逾期交付是因不可抗力的原因所造成，故被告应按合同约定承担违约责任。按照《株洲市商品房（预）销售合同》的约定，原告在被告逾期180天没有交付后选择继续履行合同，逾期交付的违约金应按已付房价款的日万分之零点一计算，该约定系双方的真实意思表示，应予认定，原告要求按日万分之一计算没有依据，本院不予支持。由此，就房屋的逾期交付，被告应向原告支付的违约金为8591.49元（477305元×0.1‰／天×180天（自2013年1月1日起计算至2013年6月30日止）），2013年6月30日之后的违约金由被告按照已付购房款的日万分之零点一计付至原告主张的房屋交付之日止。
关于原告诉请被告对逾期交付车位、杂屋的违约金至实际交付之日止的问题。原、被告所签订的车位、杂屋使用协议系双方的真实意思表示，对双方具有约束力。被告在违约的情况下，应按约承担违约责任。双方所约定的违约金是对守约方产生损失的一种补偿，本案原、被告约定违约金按日万分之五的的标准过高，根据本案的实际情况，且被告也请求减少，应依法予以调整，适当核减。因本案原告对车位仅有使用权，在其不行使解除合同权利时，所产生的损失仅为使用损失，综合本案实际情况，对原告主张的逾期交付车位、杂屋的违约金，应调整为日万分之二计算为宜。由此，自2013年1月19日至实际交付之日止期间被告应按车位使用费60000元、杂屋使用费29320元日万分之二的标准计付逾期交付车位、杂屋的违约金。
根据部门规章的规定，原被告所约定的相关费用应当包含在房价之内，虽然双方的约定不违反法律法规的强制性规定，属有效条款，但被告作为开发商不能过分加重购房者的负担，且被告应为约定费用的主要承担者，从公平原则考虑，应将原、被告承担费用的比例予以调整，由被告承担配套费用的60％，原告承担其中的40％，对双方较为公平。故原、被告双方签订的商品房销售合同补充条款第三条第11项属可变更的条款，原告诉请确认该条款完全无效，原审法院不予支持。
本案经原审法院主持调解，双方未能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审法院审委会讨论决定，判决：一、被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告郑芳支付自2013年1月1日起至2013年6月30日期间逾期交付房屋的违约金8591.49元；2013年6月30日之后的违约金由被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司按照已付购房款的日万分之零点一的标准计付至房屋实际交付之日止；二、被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内按车位使用费60000元每日万分之二、杂屋使用费29320元每日万分之二的标准向原告郑芳支付自2013年1月19日至车位、杂屋实际交付之日止期间的违约金；三、驳回原告郑芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费850元，由原告郑芳承担340元，由被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司承担510元。
宣判后，湖南云龙和顺房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决书中关于“上诉人作为开发商应为房屋配套费用的主要承担者为宜。依照公平原则，由上诉人承担配套费用的60%，被上诉人承担其中的40%为宜。”的认定；2、变更一审判决书中判决的第二项，依法改判为：上诉人向被上诉人支付逾期交付车位的违约金为逾期180天之内为被上诉人已交款项的日万分之1，180天之后为日万分之0.1；3、本案诉讼费用由被上诉人承担；其理由是：一、上诉人与被上诉人之间关于房屋配套费承担方式的约定公平、合法有效。本案房屋所在项目中的购房业主分为两类，一是技术监督局的团购业主，二是非技术监督局的团购业主即外购户，外购户按市场价格购买房屋，外购户房屋的配套费全部由上诉人承担。被上诉人为房屋团购户，因其所购房屋房价远低于市场价格，经上诉人与团购代表及团购户单位—株洲市技术监督局充分协商房屋配套费承担方式后形成初步意见，再与每位团购户分别签订合同予以确定的，即上诉人承担配套费的40%、被上诉人承担60%，所以，配套费承担方式是公平的，应按该约定予以确定，一审法院作出“由上诉人承担配套费用的60%，被上诉人承担其中的40%”的认定是错误的。另外，一审法院的上述认定违反了法律规定的不告不理的基本原则，即超出了被上诉人的诉请。二、上诉人和被上诉人约定的逾期交付车位的违约金过高，应予以下调。上诉人和被上诉签订的《商品房预销售合同》约定了预期交房的违约后果，即在被上诉人没有主张解除合同的情形之下，违约金应按逾期180天之内为已付房款的日万分之一，180天之后为已付房款的日万分之0.1予以确定。被上诉人是基于商品房买卖才买受了车位使用权，《车位使用协议》是《商品房预销售合同》的从合同，根据合同的合理性、公平性原则，车位的逾期交付违约标准不应高于逾期交付房屋的违约标准，应调整至与逾期交付房屋的违约标准一致，即逾期180天之内违约金按已支付车位使用费日万分之一予以确定，逾期180天之后按已支付车位使用费日万分之0.1予以确定。综上，一审判决事实认定错误，适用法律不当，上诉人恳请人民法院依据本案的客观事实，合法裁判。
被上诉人郑芳答辩称：一、配套设施费涵盖在房屋价款中，答辩人无需再另行支付，上诉人逼迫答辩人已经交纳的配套设施费应当全额返还，不管是团购户还是非团购户，房屋价款中已经涵盖了配套设施费，团购户买的是期房，房价相比当年同地段的房价并不低，期间上诉人还2次上涨了房价，故不存在上诉人所说的房屋价款远低于当时的市场价格的情形。上诉人通过制定格式合同，以补充协议的方式约定团购户的业主在房款外再另行支付6０％的配套设施费，来达到非法敛财的目的。但该约定违反了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第5条之强制性规定。一审法院认定配套设施费包含在房屋价款中，却又判决答辩人承担4０％的配套设施费。答辩人认为，既然地方部门规章对配套设施费已经有明确的规定，那么就必须遵守，上诉人再次要求答辩人另行交付该款，系重复收费行为，二审法院应当予以制止。二、杂屋、车位违约金应当依据协议约定计算，一审调低违约金标准错误，杂屋和车位使用协议系上诉人自己制定，上诉人与答辩人认可并签字盖章，系双方的真实意思表示，且违约金约定公平、公正、合理、合法，应当受到法律的保护。另外，杂屋和车位与房屋之间不是主物与从物的关系，故杂屋和车位使用协议与商品房买卖合同之间亦不是主合同与从合同关系。再者，违约金的制定就是通过惩罚违约方来保障合同的顺利履行，故本协议中违约金的性质就是惩罚性的，而非补偿性质。上诉人请求按照商品房买卖合同第12条第二项之约定计算违约金没有任何依据。一审法院调低杂屋、车位违约金标准即违背了当事人的真实意思表示，又滥用了法律赋予法官的自由裁量权，因一审法官滥用权力的行为，不但损害了答辩人的合法权益，而且还降低了法律的公信力。故对于一审法院的错误判决，请求二审法院依法予以纠正。三、上诉费用应当由上诉人全部承担，上诉人违反合同约定的义务，违法收取的费用，应当承担不利后果，其上诉行为系无理缠诉，上诉费用应当由其自行承担。综上所述，上诉人的上诉请求既无事实依据，又无法律依据，请求二审法院查明事实后，依法驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实和采信的证据予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方二审争议焦点为：1.商品房配套设施费应如何承担；2.逾期交付车位、杂屋的违约金如何确定。
焦点一，购房户与云龙房产公司签订的商品房（预）销售合同补充条款第三条第11项，系基于购房户属团购户，享受一定房价优惠的背景产生，且该条款不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定为有效条款，原审综合考虑双方利益平衡，将双方承担费用的比例予以调整，由云龙房产公司承担配套费用的60％，购房户承担其中的40％，符合民法公平原则，本院依法予以支持。
焦点二，购房户与云龙房产公司签订的车位、杂屋使用协议系双方的真实意思表示，对双方具有约束力，一方违约的，应当承担违约责任，但双方所约定的违约金是对守约方产生损失的一种补偿。本案购房户对车位、杂屋仅有使用权，在其不行使解除合同权利时，其因对方违约所造成的损失仅为使用损失，原审综合考虑本案具体情况，对双方约定按日万分之五计算违约金予以适当核减，不违反法律规定，本院依法予以支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由上诉人湖南云龙和顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 侯雨凡
附本判决适用相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；