四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终2842号
上诉人（原审被告）：杨英，女，汉族，1968年3月5日出生，住四川省南部县。
委托诉讼代理人：王玺围，四川建春律师事务所律师。法律援助。
诉讼代表人：杨仕贵，男，汉族，1949年9月2日出生，住南部县。
诉讼代表人：李小珍，女，汉族，1970年12月16日出生，住南部县。
诉讼代表人：贾德芳，女，汉族，1954年7月29日出生，住南部县。
诉讼代表人：周晓君，女，汉族，1972年11月2日出生，住南部县。
诉讼代表人：何泽胜，男，汉族，1964年7月11日出生，住南部县。
被上诉人（原审原告）：四川省南部红岩子电力有限责任公司,住所地四川省南部县南隆镇滨江大道红电调度大楼。
法定代表人：杨中华，董事长。
委托诉讼代理人：朱勇林，四川惠博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张恒，四川惠博律师事务所律师。
上诉人杨英因与被上诉人四川省南部红岩子电力有限责任公司（以下简称红电公司）排除妨害纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2017）川1321民初432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨英上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.如改判，改判请求如下：一是判令驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求；二是判令被上诉人按2002年4月22日南府发〔2002〕62号文件的规定，按当时的建安价继续履行合同并赔偿上诉人损失；三是判令被上诉人按2002年4月22日南府发〔2002〕62号文件的规定，返还邓家岩小区的A幢B层C号房屋中40%的面积部分，并为上诉人办理产权登记手续。事实及理由：1.一审程序违法。本案涉及当事人29户，案情复杂，不应适用简易程序。本案为普通共同诉讼，一审送达的《举证通知书》《传票》将29名上诉人的姓名、案号一并列举，未分开单列，送达程序违法。2.一审事实认定不清，法律适用错误。（1）案涉房屋属于拆迁安置房，根据南府发〔2002〕62号文件的规定，上诉人可按县主管部门核定的市场基准价60%的优惠价格，购买安置房一楼口面房或市场摊位中的任意一个，故对于本案诉争房屋，上诉人拥有40%的产权。现被上诉人红电公司将产权全部办理在自己名下，属于无权处分，不能主张排除妨害的请求权，同时应承担侵权责任。（2）按照南府发〔2002〕62号文件的要求，邓家岩小区需要安置的群众有148户，应该建148间口面房或市场摊位，但实际上红电公司仅修建了137间口面，没有修建市场摊位，导致无法满足邓家岩小区居民的安置需要，构成根本违约，应该承担违约责任。（3）红电公司2004年2月21日发布的《关于优售邓家岩小区口面房的通知》，包括上诉人在内的绝大多数安置对象不知情。红电公司向拆迁户以外的外地人出售安置房，严重侵犯上诉人利益。（4）红电公司2004年2月21日发布的优售通知载明的口面房价格为1400-2200元/㎡，2016年10月17日发布的《关于处置邓家岩小区口面房遗留问题的公告》载明的单方委托评估的价格为5000-9200元/㎡，均明显过高，其所谓优惠价格实际并不优惠。（5）按照南充市人民政府〔1994〕247号文件，拆迁还房应为每人20-25平方米，但邓家岩拆迁户享受的优惠还房仅为18平方米。同时，南部县政府征收土地时，没有对上诉人的宅基地进行征收，红电公司使用土地违法。红电公司2004年出售口面房时，并未取得合法的土地使用权和房屋所有权，其出售行为亦违法。红电公司的行为属于强拆强建强买强卖。
红电公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.一审中上诉人未提出反诉，其二审上诉中提到第二项第二、三分项请求，即要求红电公司按2004年建安价的40%向上诉人出售房屋、办理产权，并赔偿损失的问题，属于新增加的诉讼请求，不是本案二审审理范围。2.一审中对案涉29件案件分案受理、合并审理符合法律规定，且各上诉人及其代理人均到庭应诉，程序合法。3.案涉房屋为红电公司修建，土地为红电公司所有，故诉争房屋亦为红电公司所有。上诉人提出其享有40%的房屋产权，属于法律认识错误。4.拆迁安置问题与本案无关，且已由双方自愿签订拆迁安置协议并履行完毕。5.2004年第一次优价出售时经过了公告，上诉人是应当知情的，且当时已有53户安置对象按公告购买了口面房。6.为处理历史遗留问题，2016年红电公司推出第二次优价出售，但由于时隔10余年，此时已不再适宜执行2004年的第一次优惠价格，故红电公司委托专业机构进行了评估，且实际执行的价格是在评估价的基础上下浮20%，再按南府发〔2002〕62号文件优惠40%，作为上诉人购买房屋的最终执行单价。若上诉人不购买房屋，红电公司则按实际执行价格的40%给予现金补偿。故第二次优价出售方案合法合理，没有损害上诉人利益。
红电公司向一审法院起诉请求：1.判令杨英立即向红电公司返还位于南部县南隆镇城北街邓家岩还房小区的A幢B层C号房屋，并按每年每间7000元以上的标准，向红电公司支付占用期间的房屋使用费。2.案件受理费由杨英承担。
一审法院认定事实：1998年4月18日，因红岩子电站建设用地需要，南部县人民政府（以下简称县政府）作出南府发〔1998〕92号《关于红岩子电航工程全征蔬菜社土地有关问题的通知》文件，对包括杨英在内的蔬菜社四个村民小组的集体土地全部征用为国家所有，并按政策规定支付了土地补偿费、个人安置补助和生活补助费，并将正住农民人口转为非农业人口。由于杨英的宅基地被同时征用，县政府拆迁安置管理办公室2002年4月12日作出南府拆办发〔2002〕19号和〔2002〕20号《关于实施凌云居委会邓家岩建设规划拆迁房屋的通知》、《关于对凌云居委会邓家岩第四批拆迁工作的实施意见》文件，明确红电公司为拆迁单位，拆迁方式由拆迁单位按有关政策法规统一组织，统拆统建、统一还房安置，并对拆迁补偿政策、要求进行了明确。同时，县政府2002年4月30日作出南府发〔2002〕62号《凌云居委会邓家岩拆迁房屋统建还房的实施办法》文件，明确还房的基本原则是将建成的房屋以货币方式优惠销售给被拆迁安置户，安置房的建安成本均价为350元/㎡，商品房均价为500元/㎡（特殊地段和位置上的商品房基准价由建设方根据具体情况确定），每一户被安置户（合户买房的算一户）可以优价购买安置房一楼口面房或市场摊位中的任意一个，其价格按市场价60%计算（即优惠40%），市场基准价由县主管部门核定等。
期间，红电公司与杨英签订了房屋《拆迁协议》，在杨英自行拆迁房屋后，红电公司对杨英的拆迁房屋按约进行了全额补偿。
2002年10月，红电公司取得包括杨英在内的座落于南部县南隆镇蔬菜村一、二、三、四社国有土地使用证。期间，红电公司根据（南府发〔2002〕62号）《凌云居委会邓家岩拆迁房屋统建还房的实施办法》的规定，修建了邓家岩还房小区，并陆续对包括杨英在内的被拆迁还房户进行了还房安置。2004年2月21日，红电公司发布了《关于优售邓家岩小区口面房的通知》，告知被拆迁安置户可按规定享受优价购买邓家岩还房小区一楼口面房的权利，并载明向被拆迁户优价出售口面房工作从2004年3月10日开始至5月10日结束，逾期不购者不分原因一律视为自动放弃优价购买口面房的权利，不作任何特殊处理。红电公司在优价出售口面房期间，部分被拆迁安置户办理了优价购买口面房的手续。优价出售口面房期间届满后，因红电公司对未能出售的一间口面房向被拆迁户以外的人员进行了出售，致使未在优价出售口面房期间购买口面房的被拆迁户迳行占用了红电公司未出售的口面房，杨英占用的为邓家岩还房小区A幢B层C号口面房，建筑面积17.36平方米。2014年11月10日，红电公司在南部县房地产管理局办理了杨英占用的口面房的房屋所有权证书。2016年10月17日，红电公司发布《关于处置邓家岩小区口面房遗留问题的公告》，载明为使邓家岩小区口面房遗留问题（被占用）尽快妥善处理，根据南府发〔2002〕62号文件的规定，处置口面房的购买对象必须是《实施办法》明确规定的有权购买口面房的被安置户，每一安置户（含两户或以上的合并户）只能购买一个口面房，处置口面房的单价按照其具体位置，实行分段评估，评估单价将公示于邓家岩小区公示区域，最终购买价款按照南府发〔2002〕62号文件第五条第七款（每一户被安置户（合户买房的算一户）可以优价购买安置房一楼口面房或市场摊位中的任意一个，其价格按市场价60%计算（即优惠40%），市场基准价由县主管部门核定）的规定办理签约和购房款缴付，未履行购买手续但已占用口面房且具有口面房购买资格的被安置户，在自愿前提下，可优先购买已占用的口面房，若不愿购买，应在通告时间内（具体时间另行公告）自行撤离，因占用口面房所发生的一切支出（含支付约定），由占用人自行承担，处置时间为2016年10月17日至2016年11月17日止，在规定处置时间内未进行资格审查和交纳购房价款，无论其是否具有购买处置口面房的资格，均视为放弃优价购买处置口面房的权利，逾期不再对其做任何特殊处理或补偿，如系具有购买处置口面房资格的被安置户违规强占，不予购买也不腾退的，则取消其优价购买口面房的权利和资格等等。同时，红电公司对处置口面房的单价按照其具体位置，委托了评估机构进行了分段评估，并公示于邓家岩小区公示区域，其中杨英所占口面房评估单价为7800元/平方米。公告发出后，多数被拆迁安置户重新申报并办理了优价购买手续。杨英虽在红电公司办理了申报购买口面房登记，但未缴纳购房款。2016年11月8日，红电公司在邓家岩小区张贴《通知》，载明：邓家岩小区已认购处置口面房拆迁户，红电公司于2016年10月17日发出了《关于处置邓家岩小区口面房遗留问题的公告》，你们作为拆迁户已到红电公司按照公告办理了认购手续，但你们至今为止未按公告规定交纳处置口面房的购房价款，鉴于公告规定的截止时间（2016年11月17日）将近，特向你们发出通知，请你们按照公告规定时间及时交纳购房价款，逾期未到红电公司办理的，红电公司将按公告规定进行处理。通知发出后，杨英仍然未在《通知》规定的时间内交纳处置口面房的购房价款，并继续占有案涉房屋。
诉讼过程中，经一审法院多次与红电公司协商，红电公司同意按照2016年10月17日发布的《关于处置邓家岩小区口面房遗留问题的公告》所载条件予以出售，即在评估价格的基础上下调20%为口面房单价，再按照南府发〔2002〕62号文件精神予以优惠40%作为出售单价，终因杨英认为单价过高调解未果。
一审法院认为，红电公司、杨英签订的《拆迁协议》，系根据政府文件精神所签订，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。杨英抗辩《拆迁协议》不是其真实意思表示，属于强拆、强建，缺乏相关证据支持，且事实上红电公司已按《拆迁协议》对被告进行了全额补偿，杨英并已受领，同时，双方已按政府文件精神各自履行了建房和优价购房权利和义务，故其抗辩意见，一审法院不予采纳。杨英抗辩红电公司未批先建，属于违法建筑，一审法院认为，即或存在未批先建，但人民法院在受理本案时，红电公司已完善所有建设手续，并办理了权属证书，故杨英的该项抗辩意见，一审法院不予支持。杨英抗辩红电公司发布《关于优售邓家岩小区口面房的通知》是单方行为，且严重损害被拆迁户的利益，一审法院认为，虽通知系红电公司单方行为，但通知内容符合政府文件精神，故该行为并未损害被拆迁户的利益。杨英抗辩南府发〔2002〕62号文件第五条规定“口面房按市场价格优惠40%”，即红电公司只能处理其中60%的口面房，另40%口面房属于被拆迁安置户的，而其将100%的口面房办理在了自己名下，其产权应当撤销，属于理解错误，一审法院不予支持。本案属于侵权纠纷，不属于房屋买卖合同纠纷，故评估价格是否过高，不影响本案处理结果。至于杨英抗辩邓家岩住户拆迁系政府行为，政府已对住房进行了安置，故口面房政府也应予以安置，同样属于认识错误，房屋拆迁是一种市场行为，是市场主体各方（开发商、被拆迁人）之间根据市场规则而进行的交易关系，由市场主体各方通过市场进行利益博弈，政府在其中的主要职能是制定市场规则、执行规则，并裁决纠纷，而不是作为一个市场主体直接介入拆迁过程，所以房屋拆迁本质上不是一种政府行为，故拆迁补偿应按照双方签订的《拆迁协议》之约定，由《拆迁协议》的当事人全面履行合同义务。对于红电公司修建的口面房，南府发〔2002〕62号文件已明确“每一户被安置户（合户买房的算一户）可以优价购买安置房一楼口面房或市场摊位中的任意一个”，并不是无偿还被安置户一楼口面房或市场摊位中的任意一个，在双方未建立买卖合同并实际履行的基础上，杨英对安置房一楼口面房不享有所有权，红电公司通过合法手续取得案涉房屋所有权，杨英擅自强占，显属违约，依法应承担相应的民事责任，故红电公司请求判令被告腾退房屋、赔偿损失的诉求，一审法院予以支持。对于赔偿损失的时间起点问题，虽杨英已于2004年进行了占有，但红电公司事后发出公告，载明杨英购买该口面房的截止时间为2016年11月17日，即视为红电公司放弃之前的损失，故赔偿损失的时间起点一审法院认定为2016年11月18日较为适宜，至于损失如何确定的问题，根据相关法律规定，以房屋租金计算较为适宜，虽红电公司提交了相关租金的证据，但由于各个口面房所处位置及面积等存在差异，故一审法院进行综合认定，案涉租金以2900元/年予以确定。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第七十一条、第七十五条第二款、第一百三十四条之规定，判决如下：杨英在本判决生效后十日内向四川省南部红岩子电力有限责任公司返还位于南部县南隆镇城北街邓家岩还房小区的A幢B层C号房屋，并向四川省南部红岩子电力有限责任公司支付占用该房屋期间的损失（损失的计算方法：从2016年11月18日起至该房屋实际返还之日止，以2900元/年为标准进行计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由杨英负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案是基于物权请求权而引发的排除妨害纠纷，争议焦点是上诉人是否有权占有案涉房屋，以及应否支付占用费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，案涉房屋由红电公司合法建造，并已办理房屋所有权证书，修建房屋所需的土地也已办理国有土地使用权证（南国用（2002）字第002XXXX号，使用类型为出让），其依法享有对案涉房屋的所有权。
本案中，根据双方签订的《拆迁安置协议》，上诉人杨英可按市场价优惠40%的价格，购买案涉口面房，但此约定属于双方对房屋买卖价款的约定，上诉人如需取得房屋所有权，仍需以市场价格的60%为标准，向红电公司支付购房款。上诉人在未支付任何房屋价款的情形下，以双方存在关于买卖价款优惠条款的约定，主张对案涉房屋享有40%的所有权，无法律依据，本院不予支持。至于杨英上诉中提到的红电公司公告的出售价格过高、上诉人对公告内容不知情、红电公司未按约定修建足够的口面房或市场摊位等问题，其本质为基于双方《拆迁安置协议》产生的合同债权争议，对应的权利义务关系应为继续履行合同，或因无法履行合同而产生的违约责任、赔偿损失等问题，与处理本案物权纠纷无关，不属本案审理范围。上诉人所称的拆迁安置标准不合理等问题，亦不属本案审理范围。关于上诉人主张的被上诉人使用土地不合法的问题，经查，由于被上诉人红电公司已就案涉土地办理土地使用权证，登记的使用类型为“出让”，使用权面积为“160790平方米”，其已合法取得案涉土地使用权，故对上诉人的此项抗辩主张，本院不予支持。因此，上诉人杨英占有案涉房屋缺乏法律依据，其无权占有房屋的行为已侵犯红电公司的合法物权，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，一审判决上诉人杨英返还房屋，并根据房屋所处位置及面积，按照相当于房屋租金的标准，判决杨英向红电公司支付占用房屋期间的损失并无不当，本院依法予以维持。
关于杨英“要求判令红电公司继续履行合同并赔偿损失，返还40%的房屋面积并为上诉人办理产权登记手续”的上诉请求，由于其在一审中并未提出反诉，二审中双方未能就此达成调解，红电公司亦明确表示对上诉人的该项诉请不应在二审审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，故本院二审对杨英提出的该项诉讼请求不予审理。
关于杨英上诉主张的一审程序问题。经查，本案一审中红电公司虽同时起诉了29户被告，但29户被告所占用的系不同房屋，一审对此采取分案受理、合并审理并适用简易程序的办案方式并无不当，送达时将上诉人姓名、案号一并列举亦不违反法律规定，且一审中上诉人及其委托诉讼代理人均到庭应诉，其诉讼权利得到应有保障。因此，对于上诉人提出的一审程序违法、应将案件发回重审的主张，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由杨英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 任雅莉
审 判 员 陈国兵
二〇一七年十一月十五日
法官助理 王婵轶
书 记 员 范云荣