辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终616号
上诉人（原审原告）：刘福学，男，1973年10月18日出生，汉族，住山东省乳山市。
委托诉讼代理人：孙大鹏，山东北斗星辰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连信托投资公司清算组，住所地大连市中山区友好路155号。
负责人：张国平，该清算组组长。
委托诉讼代理人：吴洪涛，辽宁壹品律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许晓岑，辽宁壹品律师事务所律师。
原审第三人：中国华联房地产开发公司大连公司德成公司，住所地大连市中山区锦江路548号。
法定代表人：董德成，该公司总经理。
上诉人刘福学因与被上诉人大连信托投资公司清算组（以下简称大信清算组）及原审第三人中国华联房地产开发公司大连公司德成公司（以下简称华联公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2015）大民二初字第00174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘福学的委托诉讼代理人孙大鹏，被上诉人大信清算组的委托诉讼代理人吴洪涛到庭参加诉讼，原审第三人华联公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
刘福学的上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法确认刘福学与山东省乳山市西里村建筑工程公司（以下简称西里公司）就乳山市向阳二区66号楼2单元504室之间的房屋买卖关系合法有效；3.一审法院解除对刘福学购买房屋的查封，停止对该房屋的执行。事实和理由：一审判决认定刘福学与西里公司、华联公司未签订合法有效的书面买卖合同，仅凭一张西里公司出具的收据无法证明刘福学系案涉房屋的买受人，刘福学无证据证明支付了全部购房款、在一审法院查封之前已合法占有案涉房屋，未办理过户登记手续不能排除刘福学自身原因，均属认定事实错误；一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定错误，应适用该规定的第二十九条。刘福学虽未与西里公司、华联公司签订书面的房屋买卖合同，但西里公司出具了收款收据，该收据上注明了必要的购房信息，西里公司还出具了记账凭证及证明，上述证据可以证明刘福学不仅与西里公司、华联公司之间存在房屋买卖关系，还可以证明刘福学已经支付了全部购房款；乳山市法院427号民事判决书并未作出以物抵债的法律确认，而是对西里公司2002年以房抵债后由于华联公司的过错导致刘福学等购房户不能办证造成的损失以及限期办证事实的确认，该判决亦可以证实系因华联公司的原因造成刘福学等购房户无法办理产权证书；案涉房屋至今仍登记在华联公司名下，故应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。
大信清算组辩称，刘福学现有的证据不足以证明其与诉请的房屋具有关联性、其与华联公司之间存在真实有效的房屋买卖合同关系、其已支付了案涉房屋的全部购房款、其在法院查封前已经合法占有该房屋；即使刘福学购买了案涉房屋，但其依据查封后的民事判决排除大信清算组的执行行为不应得到支持，且其未办理房屋过户登记手续也有重大过错，不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第十七条的规定，一审判决适用《执行异议和复议规定》规定第二十八条正确。刘福学提交的证据所记载的房屋与案涉房屋的楼宇名称、单元号、房间号、楼层都不相同，且该证据仅是西里公司出具的收据，并无买卖合同、合法发票，亦未提供购房资金的来源和流水证据，刘福学未能提交因其占有使用房屋而由电力公司、水力公司出具的合法有效的水电费票据和证明；乳山市法院的427号判决仅能证明西里公司通过以物抵债行为对华联公司取得债权，不能证明西里公司实际取得该房屋的所有权及已经占有该房屋。
华联公司经本院合法传唤未到庭应诉。
刘福学向一审法院提起诉讼称：2002年10月28日，刘福学以7.1万元的价格从西里公司购买了华联公司的乳山分公司在乳山市区开发的住宅，该房屋原坐落位置标记为乳山市二轻4号楼西单元504室，后经乳山市公安局编排为向阳二区66号2单元504室，刘福学已将购房款全部付清并实际占有居住至今，但未办理过户登记手续，原因是华联公司资金困难无力交纳有关办证税费。2006年，一审法院在执行大信清算组与华联公司的借款纠纷一案中，将刘福学购买的房屋查封，后来又多次续封，直到今日仍处于查封状态。2015年5月刘福学向一审法院提出书面执行异议，2015年12月2日，一审法院以（2015）大执异字第148号执行裁定书驳回了刘福学的异议。由于西里公司与华联公司之间的房屋抵顶关系业经乳山市人民法院（2010）乳民初字第427号民事判决书确认，所以刘福学与西里公司之间的房屋买卖行为合法有效。一审法院的查封不符合《查封、扣押、冻结规定》第17条以及《执行异议和复议规定》第28条之规定，因此刘福学依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第305条的规定提起诉讼，请求：1.确认刘福学与西里公司就乳山市向阳二区66号楼2单元504室之间的房屋买卖关系合法有效；2.判令对一审法院查封的乳山市向阳二区66号楼2单元504室标的不予执行。
一审法院经审理查明：1997年8月6日，一审法院作出（1997）大经初字第263号民事判决书，判令华联公司于该判决发生法律效力之日起十日内向大连信托投资公司（现大信清算组）偿还借款本金500万元及利息。1998年3月31日，一审法院作出（1997）经上执字第263号民事裁定书，依法查封被执行人华联公司所有的位于山东省乳山市向阳街西段南侧地块编号为C-96-1DC-1（面积3458平方米）上的两栋商品房住宅楼（面积6600平方米，其中一栋四层、另一栋五层）。2006年2月27日，一审法院作出（1997）大经执字第263号民事裁定书，查封被执行人华联公司位于山东省乳山市向阳街西段地号为C-96-1DC-1上的4＃楼（不含403＃、501＃、202＃、204＃）的全部房屋（包括案涉房屋），查封期限两年。后一审法院分别于2008年2月26日、2009年4月22日、2011年4月20日、2012年4月19日、2013年4月12日、2014年4月1日、2015年4月8日作出裁定，对上述房产查封至2018年4月9日。
2010年，西里公司起诉中国华联房地产开发公司大连公司德成公司乳山分公司（以下简称乳山分公司），要求乳山分公司办理8户宿舍楼及10户门市房的房产所有权证和土地使用权证，并赔偿其经济损失。该判决认定：2000年，乳山分公司开发建设了乳山市的二轻住宅楼，该工程由西里公司承建。工程完工后经双方协商乳山分公司以8户住宅楼和10户门市房抵顶部分工程款。该8户住宅楼分别为东单元一楼东、东单元三楼东、东单元四楼西、西单元一楼东、西单元二楼西、西单元三楼西、西单元四楼东、西单元四楼西。乳山市人民法院于2010年12月6日作出（2010）乳民初字第427号民事判决书，支持了西里公司的诉讼请求。
2001年5月16日，大连市整顿信托投资公司领导小组办公室下发大整信托办字［2001］4号文件，决定于2001年5月19日撤销大连信托投资公司，成立大信清算组。
2016年7月6日，乳山市公安局门楼牌管理办公室出具证明：兹有原《房屋所有权证》地址（乳山市）向阳街20-4号楼。于2012年10月18日由公安机关规范地址为（乳山市）向阳二区66号楼。
另查明，刘福学从乳山市住房保障和房产管理局调取如下证据：一份《建筑工程施工许可证》，载明：建设单位大连华联房地产大连公司乳山分公司，工程名称乳山二轻住宅楼，建设地址，合同开工日期2002年4月26日。一份楼、房主为辛本明的房屋产权证，载明房屋竣工时间2002年。一份土地使用权证，载明：土地使用者乳山分公司，坐落在，土地使用权终止日期2071年10月25日。一份房屋登记簿，载明城区4＃所有权人为乳山分公司，所有权证号为20041373。
又查明，刘福学提供如下证据：一份收据，记载：交款单位刘福学，收款单位西里公司，购二轻4＃楼西单元4楼西，86.8平方米，菜棚7.92平方米，金额7.1万元。该收据上记载的时间为2002年10月28日，西里公司在收据上加盖公章，在交款单位一栏名称经涂改后，改为刘福学。一份乳山分公司2009年8月18日出具的证明，内容为：刘福学在我公司购住宅楼一套，地址经乳山市公安局编排为向阳二区66号楼2单元504室，因开发商经理回大连，未回乳山，未能及时办证，今特给此证予证。一份乳山市向阳社区居民委员会2014年8月5日出具的证明：兹证明刘福学系我社区居民，现居住在向阳二区66号楼504室。一份乳山市城区街道办事处西里村村民委员会2015年10月29日出具的证明：楼居民（包括刘福学）共12户自2003年1月由乳山市城区街道办事处西里村村民委员会代替其村办企业西里公司收取居民的水电费，直到2008年8月移交给乳山市东风物业服务中心（以下简称东风物业）管理。一份东风物业于2015年10月20日出具的证明，记载：向阳二区66号楼（原20号楼）居民（包括刘福学）共12户自2008年8月由乳山市城区街道办事处西里村交付给东风物业负责该小区物业管理，管理期间上述居民就在该楼居住并及时缴纳水、电及物业的有关费用。同时，刘福学还提供了2011年4月至2013年11月期间向东风物业缴费的部分收据。
一审法院在执行申请执行人大信清算组与被执行人华联公司借款合同纠纷一案中，刘福学作为案外人对执行标的提出书面异议，一审法院经审理于2015年12月3日作出（2015）大执异字第148号执行裁定书，驳回刘福学的异议。刘福学提起本案诉讼。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。又根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定系对房屋买受人物权期待权的保护。就本案诉争而言，刘福学应当举证证明其与被执行人华联公司之间存在真实的房屋买卖关系，且同时符合上述法律规定的四项情形，进而证明其享有足以排除强制执行的民事权益。但综合已查明事实，刘福学提供的现有证据无法认定刘福学与华联公司之间存在房屋买卖关系，不足以排除大信清算组的强制执行。具体理由如下：
首先，刘福学与被执行人华联公司之间并未签订合法有效的书面买卖合同，现有证据亦不足以证明双方存在买卖合同关系。刘福学主张，华联公司将案涉房屋抵顶给西里公司，西里公司又将案涉房屋出售给刘福学。但其既未提供其与西里公司签订的购房合同，亦未提交其与华联公司签订的商品房买卖合同，其主张购买案涉房屋的依据仅为一张西里公司出具的收据，而从该收据的内容看，刘福学所购房屋位置是，二轻4＃楼西单元4楼西，现并无证据证明收据上记载的房号即为本案刘福学诉请的向阳二区66号楼2单元504室，故仅凭现有证据无法证明刘福学系案涉房屋买受人的事实，不能适用上述规定将刘福学作为房屋买受人保护其物权期待权。至于乳山分公司出具证明，认可刘福学购买其房屋一节，大信清算组对该证明的真实性不予认可，而该证明上并无乳山分公司单位负责人及制作证明材料的人员的签名或者盖章，亦无制作证明材料的人员出庭作证，不符合单位出具证据材料的法定形式要件，对该证明的真实性一审法院无法确认。并且该证明亦无法代替商品房买卖合同作为确认双方之间买卖关系的依据，不足以证明刘福学的主张。至于乳山市向阳社区居民委员会出具的证明，仅能证明刘福学系其社区居民，无法证明刘福学购买案涉房屋的情况，亦不足以证明刘福学的主张。退一步讲，即使刘福学主张其从西里公司购买案涉房屋的情况属实，则根据本案已查明的事实，一审法院于2006年2月27日已将案涉房屋查封，而乳山市人民法院于2010年12月6日才作出（2010）乳民初字第427号民事判决书，确认乳山分公司将乳山市的二轻住宅楼的8户住宅楼和10户门市房抵顶西里公司的部分工程款的事实，即以物抵债的法律文书系于案涉房屋查封后作出。根据《执行异议和复议规定》第二十六条第二款的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。故刘福学主张以（2010）乳民初字第427号民事判决书排除大信清算组对案涉房屋的执行，没有充分的事实和法律依据，一审法院不予支持。
其次，现有证据不足以证明刘福学在法院查封前已合法占有该房屋。为证明其主张，刘福学提供了一份乳山市城区街道办事处西里村村民委员会出具的证明，证明刘福学等楼的12户居民自2003年1月起由乳山市城区街道办事处西里村村民委员会收取居民的水电费，但该证明不具备单位出具证据材料的法定形式要件，并且除该证明外，刘福学亦未能提供其在一审法院查封前交付水、电、煤气费的收据、发票等其他能够证明对案涉房屋占有情况的证据予以佐证。至于其提供的收据，均发生于2011年以后，且从收据上无法看出是何种费用，不足以证明刘福学主张在法院查封前已实际占有案涉房屋的情况，故对于刘福学的该项主张没有充分的事实和法律依据，一审法院不予支持。
再次，现有证据不足以证明刘福学已支付了案涉房屋的全部购房款。本案中，因刘福学与西里公司未签订房屋买卖合同，故无法确定双方约定的购房款数额。而刘福学除提供一份西里公司出具的收款收据以外，亦未能提供其交付房款的资金来源、资金流向及购房发票等相关证据，大信清算组对于该收据的真实性不予认可，故仅凭现有证据不足以证明刘福学已实际交付了案涉房屋的全部购房款。
最后，案涉房屋未能办理过户登记手续不能排除系刘福学自身原因所致。根据刘福学提供的房屋登记簿显示，案涉房屋已于2004年办理初始登记，产权人为乳山分公司，且在同一住宅楼（即案涉的向阳二区66号楼）内已有部分业主办理了产权登记手续，由此表明案涉房屋具备办理产权证的条件，刘福学于2002年10月28日购买案涉房屋，一审法院于2006年查封该房屋，刘福学有机会办理案涉房屋的产权证却一直未办理，故其主张未能取得案涉房屋的产权登记手续系因华联公司的原因所致没有充分的事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，结合刘福学提供的现有证据，不足以证明其符合法律规定的排除执行的条件，故刘福学要求确认其与西里公司的房屋买卖关系合法有效，进而要求对已查封的案涉房屋不予执行的诉请，无充分的事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《执行异议和复议规定》第二十六条第二款、第二十八条之规定，判决如下：驳回刘福学的诉讼请求。案件受理费1575元，由刘福学承担。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
本院认为，刘福学就案涉房屋提起案外人执行异议之诉，人民法院应审查刘福学对案涉房屋是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。一审判决依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定审查刘福学对案涉房屋的实体权利以及该实体权利能否排除强制执行，并无不当。
关于刘福学对案涉房屋的买卖合同。关于刘福学购买案涉房屋，在本案诉讼中，刘福学既未提交与案涉被执行人华联公司签订的房屋买卖合同，亦未提交与西里公司签订的房屋买卖合同，仅提交了西里公司出具的记载有案涉房屋信息的收款收据。虽然该收据上所载明的楼宇名称、单元号、房间号等与现案涉房屋不同，但从乳山市公安局及村民委员会出具的证明看，二者应是指向同一房屋。西里公司并非本案的诉讼当事人，对于刘福学与西里公司之间关于案涉房屋的权利义务以及刘福学与西里公司之间的房屋买卖关系是否合法有效，在本案中无法审查。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，本案应当将西里公司列为当事人。但如刘福学所提交的西里公司出具的案涉房屋收据真实，仅可以证明刘福学与西里公司之间存在对案涉房屋的买卖合同关系，而不能依据该收据认定刘福学就案涉房屋签订有书面合同。且案涉房屋被华联公司抵顶给西里公司，但双方始终未办理案涉房屋的权属登记手续，案涉房屋所有权至今仍登记在华联公司名下。则西里公司与刘福学之间发生对案涉房屋的买卖合同关系时，西里公司仅享有对案涉房屋的债权，而不享有对案涉房屋的处分权。即便2010年乳山市人民法院作出民事判决判令华联公司为西里公司办理案涉房屋的所有权证和土地使用权证，案涉房屋也早于2006年被一审法院查封并一直处于被查封状态。则是否追加西里公司作为当事人参加本案诉讼，都不能改变西里公司在（2010）乳民初字第427号民事判决生效前就案涉房屋缺乏处分权这一事实，故为减少当事人的诉累，本院不再追加西里公司参加本案诉讼，而依据现有证据进行裁判。综上，不能认定刘福学在一审法院查封之前就案涉房屋签订有合法有效的书面合同，刘福学就案涉房屋所提出的执行异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，不能排除一审法院的强制执行，一审判决对其诉讼请求未予支持，并无不当。刘福学提出的一审判决认定事实错误的上诉主张，本院不予支持。
关于本案的法律适用。刘福学上诉提出，案涉房屋至今登记在华联公司名下，本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，一审判决适用该规定第二十八条错误。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。该第二十九条的规定，是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。而这里的房屋消费者，应是从房地产经营者处购买该经营者所开发的商品房的买受人。本案中，刘福学亦自认，华联公司为案涉房屋的开发商，西里公司系因华联公司以案涉房屋抵顶所欠付的工程款而取得对案涉房屋的权利，刘福学向西里公司支付价款购买案涉房屋。刘福学并非从开发商华联公司处购买案涉房屋，案涉房屋虽然仍登记在开发企业华联公司名下，但本案不应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，一审判决适用该规定第二十八条正确，刘福学提出的一审判决适用法律错误的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，刘福学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1575元，由刘福学负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 维 良
审判员 倪 立 新
审判员 赵 碧 涛
二〇一八年二月七日
书记员 周明静（代）