河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终15284号
上诉人（原审被告）：何凡，女，1977年10月26日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：王朝锋，河南元慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈曦，女，1983年2月8日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：邓勇，河南贵简律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯艳博，河南贵简律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈栋，男，1989年7月1日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。
委托诉讼代理人：邓勇，河南贵简律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯艳博，河南贵简律师事务所实习律师。
原审被告：何清，女，1987年4月16日出生，汉族，住河南省安阳县。
原审被告：郑州大豫房地产营销策划有限公司，住所地，金水区畜牧路中段绿城2号楼2单元2号，统一社会信用代码：91410105054719889F。
法定代表人：陈川川。
委托诉讼代理人：牛勇，男，该公司员工。
上诉人何凡因与被上诉人陈曦、陈栋及原审被告郑州大豫房地产营销策划有限公司、何清房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院于2017年5月19日作出（2017）豫0108民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
何凡上诉请求：1、请求依法撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2017）豫0108民初792号民事判决书中第三项判决内容“被告何凡于判决生效之日起十日内向原告陈曦、陈栋支付房屋差价损失265000元”，并改判驳回被上诉人陈曦、陈栋关于房屋差价损失的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人陈曦、陈栋承担事实与理由：一、一审法院认定房屋差价损失所依据的《房地产抵押预评估报告》并非依法定程序委托评估机构作出的，原审法院不能依此认定案件事实。二、一审计算和认定涉案房屋差价即可得利益损失时没有运用明确规定的可得利益计算规则和考虑相关因素，致使认定差价损失过大。被上诉人在同上诉人签订《房屋买卖（居间）合同》时不可能预见到房屋价格的涨落，而且在上诉人通知其解除合同并自愿承担责任的情况下，仍然拒绝同上诉人协商，导致损失不断扩大。因此被上诉人应对上诉人解除合同后房价上涨部分的损失承担责任。三、上诉人将涉诉房屋出售给第三人的价格为120万元，上诉人根本没有从中获取更高利益，一审法院判决上诉人承担差价损失明显不合常理。何凡补充上诉理由：一、被上诉人陈栋怠于履行《房屋买卖（居间）合同》，属于迟延履行的违约行为，上诉人何凡基于陈栋的违约行为解除合同具有法律效力，陈栋未在法定期限内提起诉讼，何凡在合同解除后再次出售房屋不构成违约行为，原审法院适用法律错误。二、原审法院依据河南创泓房地产评估有限公司出具的《房地产抵押预评估报告》认定涉案房屋价值，属于证据采信错误，且与客观事实不符。
陈曦、陈栋答辩称：第一，上诉人发表的第一点，属于单方主张，没有任何证据支持。双方在合同的履行过程中，被上诉人陈曦、陈栋没有任何违约行为。因此上诉人诉称基于陈栋的违约行为，解除合同，是属于捏造的事实。上诉人并未向被上诉人提出解除合同，而是违反合同约定，要求增加购房款，被上诉人拒绝。因此也不存在上诉人向陈栋发出解除合同的通知。第二，河南创鸿房地产评估有限公司出具的房地产抵押预评估报告是上诉人违反本案合同约定，私下将涉案房屋转卖给第三人梁海婷的交易过程中，在邮政储蓄银行进行贷款时所做的评估报告。因此该评估报告恰恰是上诉人与梁海婷委托作的评估，如果没有上诉人与梁海婷的委托，双方的该项房屋交易将无法获得邮政储蓄银行的贷款。另外上诉人称邮政储蓄银行拒绝向梁海婷贷款，这一描述也是捏造。根据邮政储蓄银行提供的贷款记录报告是梁海婷本人主动取消了该笔贷款。上诉人称我们又向农业银行和焦作中旅银行申请贷款以及上述两家银行也出具有相应的评估报告。但是上诉人在一审中并未将两家银行的评估报告向法庭举证。因此在二审过程当中，即使确实存在这两份评估报告也因违反相应的民事诉讼证据举证规则，请求二审法庭不作为证据来使用。第三，正是因为上诉人的违约行为导致被上诉人在购买房屋时会承受巨大的损失。因此原审法院判决房屋差价由上诉人也即本案的违约方来承担，法律依据充分。
郑州大豫房地产营销策划有限公司发表陈述意见：上诉状情况与事实不符，由于卖方违约导致买方人巨大损失，在卖方房产证还在大豫公司存放时，卖方重新补办了房产证，把房屋卖给了第三方。中间卖方也从来没有要求解除合同，只是由于房价涨了，卖方要求增加房款。
何清发表陈述意见：因为对当时情况很多不是太了解，对上诉状内容不发表意见。
陈曦、陈栋向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，双倍返还原告支付的定金共60000元；2、判令被告支付原告购房款400000元，并按照同期人民银行贷款利率支付利息（从2016年8月10日至被告支付全部购房款时止）；3、判令被告赔偿原告房屋差价损失300000元，其他经济损害120000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。
一审法院查明：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2016年7月21日，原告陈曦（买方）与被告何清（卖方，何凡作为何清的代理人）、大豫公司（居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：何清将其所有的坐落于惠济区××街××楼××西户的房屋以1210000元的价格出售给陈曦，房屋所有权证号1101041472，房屋建筑面积为87.54㎡，陈曦于本合同签订时支付佣金及定金30000元，双方同意采用按揭贷款的方式付款，原、被告双方应在本合同签订之日起20个工作日内共同到贷款银行办理按揭贷款手续，待按揭贷款手续经银行批准之日起20个工作日内共同到房管局办理过户相关手续；大豫公司的佣金由陈曦支付24200元；陈曦、何清办理贷款和过户手续时，代办费1000元整，由大豫公司收取办理后期相关手续；陈曦若违反本合同的各项约定，则无权要求返还定金，并按合同约定赔偿何清的损失；何清若违反本合同的各项约定，则应双倍返还陈曦的定金和合同约定的大豫公司的佣金，何清赔偿后有权要求大豫公司退还押金或房产证；经何清、陈曦协商，何清300000元银行贷款由陈曦解押，剩余200000元过户当天支付给何清，剩余房款由银行支付给何清。上述合同签订后，原告陈曦向大豫公司交纳了购房定金、佣金及代办费30000元。2016年8月10日，原告陈栋（买方）与被告何清（卖方）、大豫公司（中介方）签署《房屋解押附属协议》一份，约定：何清收到陈栋解押款400000元，用于解押涉案房产，此款冲抵陈栋购买何清此房产的房款。原告向被告交纳解押款（首付款）400000元以后，双方在履行合同过程中产生争议，被告将涉案房产出售给案外人梁海婷，并将“郑房权证字第××号房屋所有权证”登报公告遗失，后于2017年1月12日与梁海婷签订了《郑州市存量房买卖合同》。根据河南创泓房地产评估有限公司于2017年1月12日就涉案房屋出具的《房地产抵押预评估报告》，涉案房屋单价为16850元/㎡，总价为1475000元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：原告陈曦、陈栋认为位于惠济区××街××楼××西户（房产证号：郑房权证字第××号）的房产的房屋所有权人为被告何清，何凡作为何清的委托代理人与原告陈曦签订了《房屋买卖（居间）合同》，而被告何清、何凡均主张何清系涉案房屋的登记房主，实际房主系何凡，根据原、被告分别提供的微信聊天记录，及双方关于订立及履行合同过程的描述，一审法院对二被告的主张予以采信，且二原告对此一事实知情，另认定陈曦、陈栋所交纳的400000元购房款实际由被告何凡收取。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，原、被告均应依照合同约定履行各自的义务。原告陈曦、陈栋认为系被告何清、何凡拒绝继续履行合同，并将房屋出售给案外人，违反了合同约定，应承担相应的违约责任；被告何凡则认为系原告陈栋怠于办理银行按揭贷款等相关手续，致使何凡出售房屋的目的无法实现。根据《房屋买卖（居间）合同》的约定，原、被告仅约定“双方应在本合同签订之日起20个工作日内共同到贷款银行办理按揭贷款手续，待按揭贷款手续经银行批准之日起20个工作日内共同到房管局办理过户相关手续”，即原、被告并未限定自申请按揭贷款至银行批准贷款之间的期限，故本院对被告何凡认为系原告违约的辩解理由，不予采信，何凡应承担违约责任并赔偿原告的损失。因被告已将涉案房屋出售给案外人，原、被告之间的买卖合同已经无法履行，故二原告请求解除《房屋买卖（居间）合同》、返还其已支付购房款400000元并自2016年8月10日（即交纳首付款之日）按照同期人民银行贷款利率支付利息的诉讼请求，本院予以支持，购房款及利息应由实际收取房款的被告何凡予以返还；就二原告主张其交纳了定金30000元，并要求三被告双倍返还的诉讼请求，根据查明的事实，在合同签订后，二原告交纳了定金、佣金及代办费30000元，而根据合同约定，其中应包括佣金24200元、代办费1000元，进而可认定原告仅交纳定金4800元，且该笔定金现由被告大豫公司保管，故二原告可要求被告大豫公司返还其代为保管的定金4800元，另由被告何凡向其支付双倍返还的定金4800元；《房屋买卖（居间）合同》上约定的涉案房屋的价款为1210000元，而根据原告申请法院调取的《房地产抵押预评估报告》，涉案房屋的评估价格为1475000元，即房屋差价为265000元，因被告何凡存在过错，其根本违约行为造成原告陈曦、陈栋无法购买涉案房屋并造成实际损失，对此二原告可按估价结果要求何凡赔偿房屋差价损失265000元，超出部分，本院不予支持；二原告要求被告向其赔偿经济损害120000元的诉讼请求，未提供相应证据，本院不予支持。被告何清作为涉案房屋的登记所有权人，对合同未能履行也承担相应责任，但其并未收取二原告支付的购房款，二原告也未提供证据证明何清因房屋另行出售而获益，故被告何清与何凡一并承担双倍返还定金4800元的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈曦与被告何清、郑州大豫房地产营销策划有限公司于2016年7月21日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告何凡于判决生效之日起十日内向原告陈曦、陈栋退还购房款400000元，并自2016年8月10日按照中国人民同期同类贷款利率支付利息至款项付清之日止；三、被告何凡于判决生效之日起十日内向原告陈曦、陈栋支付房屋差价损失265000元；四、被告郑州大豫房地产营销策划有限公司退还原告陈曦、陈栋定金4800元，被告何清、何凡赔偿原告陈曦、陈栋4800元，上述款项均于本判决生效后十日内支付；五、驳回原告陈曦、陈栋其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600元（原告预交诉讼费15987元，后因原告变更诉讼请求应退还诉讼费3387元），由原告陈曦、陈栋负担2941元，由被告何凡负担9659元；第一次保全所交纳的保全费5000元，由原告陈曦、陈栋负担；第二次保全所交纳的保全费4920元，由被告何凡负担。
本院二审期间，上诉人何凡向法庭提交如下证据：一、《房屋买卖合同》原件一份，证明目的：①证明何凡在向陈栋发出解除合同通知三个月后，才将涉案房屋出售给黄磊（实际购房人是梁海婷），何凡出售房屋的行为不构成违约行为；②证明何凡于2017年1月6日出售房屋的实际交易价格为120万元，原审法院认定涉案房屋的价值为147.5万元，与客观事实不符。二、交通银行账户交易明细原件五份，证明目的：证明黄磊向何凡支付购房款以及通过房产经纪人党贝贝向何凡支付购房款的事实。三、房天下官网网页一份，证明目的：证明涉案房屋所在小区在2017年1月份的平均价格为14307元/平方米，创泓公司评估的房屋单价16850元/平方米远远超出了涉案房屋的实际价值。四、房产经纪人党贝贝的证人证言，证明目的：证明何凡同梁海婷交易房屋的过程及交易价格。
陈曦、陈栋发表质证意见称：首先，该四组证据均不属于新证据。根据民事诉讼证据规则，不应当作为证据来使用。其次，该四组证据与上诉人所主张的证明目的之间没有逻辑关系，不能证明上诉人所主张的证明目的。
大豫公司发表质证意见称：这些证据跟本案没有关联性。
何清发表质证意见称：我不懂，不发表意见。
法庭询问上诉人何凡该证据为何一审不向法庭提交，上诉人何凡称：当事人不懂法，一审疏忽没有提交或当事人没有想到去查询资料。
根据当事人的举证、质证情况，本院对证据认证如下：上诉人何凡提交的证据不属于新证据，且不能证明上诉人的主张。
依据有效的证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人何凡（实际房主）、被上诉人陈曦及原审被告郑州大豫房地产营销策划有限公司之间签订的《房屋买卖（居间）合同》及被上诉人陈栋（买方）与原审被告何清（卖方）、郑州大豫房地产营销策划有限公司（中介方）签署《房屋解押附属协议》均真实有效，各方均应按合同要求积极履行自己的义务。在一审中，被上诉人陈曦、陈栋均已认可涉案房屋实际房主系何凡，何凡在履行合同的过程中，将涉案房屋另行出售给案外人梁海婷，已构成根本违约，同时也导致双方签订的合同目的无法实现，故一审判决解除合同并无不当。关于何凡上诉称不是自己违约的问题，一审根据双方交易的过程及进展情况，结合买卖双方之间的微信记录和中介公司的陈述，认定上诉人何凡存在违约并无不当。关于房屋差价损失的问题，一审法院依据的河南创泓房地产评估有限公司于2017年1月12日就涉案房屋出具的《房地产抵押预评估报告》，是上诉人何凡与案外人梁海婷就涉案房屋进行交易时，为了取得金融机构的贷款，共同委托河南创泓房地产评估有限公司作出的评估报告，可能上诉人何凡与案外人梁海婷最后实际交易价与此有出入，但不能否认此评估报告的真实性和科学性，一审对此认定亦无不当。关于上诉人何凡称已向被上诉人下达了解除合同通知书的问题，由于上诉人何凡没有提交充分
的证据予以证明，本院不予采信。
综上所述，何凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5275元，由何凡负担。
本判决为终审判决。
审判长 李运动
审判员 王胜利
审判员 秦 宇
二〇一七年十二月十九日
书记员 王实武