北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初9821号
原告：李同斌，男，1982年6月26日出生，国网冀北电力有限公司检修分公司职员，住北京市房山区。
原告：侯燕，女，1986年2月16日出生，北京市房山区良乡医院护士，住北京市房山区。
被告：北京首创奥特莱斯房山置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇悦盛路6号院1号楼三层。
法定代表人：冯瑜坚，总经理。
委托诉讼代理人：罗强，男，该公司部门经理。
委托诉讼代理人：张静懿，北京市京瀚律师事务所律师。
原告李同斌、侯燕与被告北京首创奥特莱斯房山置业有限公司（以下简称首创置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李同斌、侯燕，被告首创置业公司的委托诉讼代理人罗强、张静懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李同斌、侯燕向本院提出诉讼请求：1.被告按照每30天5000元的标准赔偿自2017年2月4日至房屋维修好之日的房租损失，暂计算至2017年7月4日的房租损失为3万元；2.被告将地下室漏水部分维修完毕（包括但不限于地下室西墙、北墙及南墙）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年6月22日签订了一份《房屋维修协议》，合同约定原告于2016年7月4日将房屋交给被告维修，被告在35天完成，如因被告原因导致延期完工，则逾期造成的租房费用损失按5000÷30×实际逾期天数计算。从2016年7月4日至今，房屋的维修还在持续中，原告多次与被告协商，要求尽快完工并赔偿相应的租房费用。但被告一直拖延，房屋至今还在漏水，导致原告无法进行室内装修。
被告首创置业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉小区二期项目首层住户地下室出现房心土下沉现象，被告查看并判断与地下所埋管线有关。经多部门协调，被告与涉事业主就维修方案达成一致意见，被告对方案进行了公示并按照该方案统一进行维修。原告家在维修范围内，双方签署了《房屋维修协议》，对维修和赔偿等事宜进行了约定。2017年7月中旬左右，在施工单位挖开房心土后，原告为扩大生活空间要求施工人员停工。2016年8月24日，原告提交了书面申请，要求后续工程由其自行解决。该申请是对《房屋维修协议》的变更，原告应对自行改造行为承担责任，要求被告赔偿没有依据。原告位于X单元X02号，他家的东边是X单元X01号，西边是Y单元X01号。X单元X01号已经修好，所以原告东边的墙已经不漏了。Y单元X01号还没有维修，原告西边的墙里面还是有水，所以有洇湿的现象，需要到Y单元X01家的地下挖开垫土并清空，找到渗点进行维修。但这个维修工作需要Y单元X01家配合才可以。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李同斌、侯燕（买受人）与首创置业公司（出卖人）于2012年4月14日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），购买位于房山区长阳镇悦盛路X号院X号楼X层X单元X02（以下简称X02号）的房屋一套。预售合同对房屋基本情况、价款、付款方式和期限、房屋交付时间和条件、产权登记、违约责任等事项作了约定。预售合同同时约定，首创置业公司自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的住宅质量保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理，没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。
首创置业公司于2012年12月向李同斌、侯燕交付了房屋，并提供了《住宅质量保证书》。《住宅质量保证书》列明：在保修期内，在正常使用条件下，首创置业公司对质量问题进行保修的范围包括：“（1）地基与基础工程。（2）主体结构工程……（6）建筑给水及排水工程，包括输水设备及附属设备、管道设施、给排水器具及卫生器具等等……”；质量保修期限为：“（1）地基与基础工程质量保修期限应为设计文件确定的建筑设计使用年限……（6）除采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道质量保修期限不得低于10年外，建筑给水及排水工程质量保修期限不得低于2年，若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同……”。
2016年，包括李同斌、侯燕购买房屋在内，小区内部分首层房屋的地下室垫层受到地下管道渗水影响，房心回填土出现了下沉现象。在有关部门协调下，首创置业公司与业主代表就维修问题进行了协商并确定了维修方案。2016年6月22日，首创置业公司（甲方）与李同斌、侯燕（乙方）签订《房屋维修协议》，约定由首创置业公司对李同斌、侯燕的房屋进行维修。《房屋维修协议》约定：乙方在协议签订之日起10个工作日内腾空房屋，不迟于2016年7月4日前将房屋交由甲方维修；甲方同意赔偿乙方全部装修费用（包括但不限于地面及防水费用、装修费用、人工费用、材料费用、运输费用等）、维修期间的租房费用、其他费用（包括但不限于搬家费、误工、交通等其他费用），赔偿款共21万元，乙方不再向甲方主张与房屋有关的其他任何损失；维修改造自乙方移交钥匙之日起35日完成，若因甲方原因导致维修延期，则逾期造成的租房费用按5000÷30×实际逾期天数计算，若因乙方原因导致施工逾期或乙方逾期不接收房屋，甲方不承担逾期后租房费用等逾期责任。该协议还对双方的其他权利义务作了约定。
《房屋维修协议》签订后，首创置业公司开始组织人员进场对X02号房屋进行维修施工，并向李同斌、侯燕给付了赔偿款21万元。施工人员进行地下室下土方开挖和地埋管道维修后，李同斌、侯燕要求不由施工方进行土方回填。2016年8月24日，李同斌向首创置业公司出具《申请》，内容为“芭蕾雨二期X号X单元X02室，地下室改造户内挖完土后，不进行回填，后续工程业主自行解决。X号X单元单元门及北侧外墙漏水要求处理外防水，主管道更换”。后，首创置业公司停止了施工，向李同斌、侯燕返还了房屋钥匙。
2017年9月12日，本院组织双方当事人到X02号房屋进行现场勘验。经勘验：X02号房屋南侧有一个下沉小院，小院地表及地下室垫层部分的土方已经开挖，尚未回填。地下室地面到垫层下底板的距离约为1.4米。李同斌、侯燕确认其在本案诉讼中要求维修的为地下室地面以下垫层部分的西墙、北墙和南墙。该北墙、南墙上均无水痕。地下室以下垫层部分的西墙与地下底板相交部分有被水洇湿的痕迹，水痕高低不一。垫层下的底板上有约2厘米的积水，双方当事人确认其为2017年8月2日下雨时从窗户进水后，未能完全抽出的积水。
首创置业公司称，需要将X02号房屋西侧的Y单元X01室的地下室垫土开挖清空查找渗漏点再进行维修，但由于未能与业主就赔偿等问题达成一致意见，Y单元X01室至今未能入户维修。李同斌、侯燕称是墙体施工工艺问题导致墙面洇湿。李同斌、侯燕与首创置业公司均表示不对墙面洇湿的原因及维修方案等问题进行鉴定。
本院认为，李同斌、侯燕与首创置业公司签订的预售合同及《房屋维修协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人双方均应当按照约定全面履行自己的义务。
案涉小区内部分首层房屋的地下室垫层受到地下管道渗水影响，房心回填土出现了下沉现象，首创置业公司对共用部位埋设的给排水管道进行维修，是其依据《住宅质量保证书》及相关法律规定，履行质量保修义务的行为。在履行保修义务的过程中，首创置业公司与李同斌、侯燕签订了《房屋维修协议》，对首创置业公司维修X02号房屋和损失赔偿等问题进行了约定。虽然施工人员在地下室下土方开挖和地埋管道维修后，李同斌、侯燕要求不由施工方进行土方回填，双方对《房屋维修协议》的履行作出了变更。但是双方对于土方回填方式的履行变更，不影响首创置业公司保修义务的履行。首创置业公司应当根据《住宅质量保证书》和相关法律的规定，继续履行质量保修义务，采取有效措施解决渗水问题。现场勘验显示，X02号房屋地下室垫层部分的西墙面仍有洇湿痕迹。该西墙的洇湿状态对X02室房屋的使用存在一定影响。李同斌、侯燕要求首创置业公司将X02号房屋地下室漏水部分维修完毕的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。首创置业公司所称后续维修工作未取得案外人配合，不构成免除其维修义务的正当事由，本院对首创置业公司的相关抗辩意见不予采信。
首创置业公司已依据《房屋维修协议》的约定履行了赔偿义务，且系基于李同斌、侯燕的要求不再完成土方回填的工作。综合考虑地下室垫层部分的洇湿程度以及地下室的一般用途，现存质量问题不足以构成X02号房屋无法入住的情形。李同斌、侯燕未提供证据证明，因首创置业公司不履行维修义务造成其产生了房租损失。李同斌、侯燕要求首创置业公司按照每30天5000元的标准赔偿自2017年2月4日至房屋维修好之日房租损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告北京首创奥特莱斯房山置业有限公司于本判决生效之日起九十日内将位于房山区长阳镇悦盛路X号院X号楼X层X单元X02号房屋地下室垫层部分西墙漏水部位维修完毕；
二、驳回原告李同斌、侯燕的其他诉讼请求。
案件受理费二百七十五元，由原告李同斌、侯燕负担二百四十元（已交纳），由被告北京首创奥特莱斯房山置业有限公司负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周桓
二〇一七年十一月二十日
书记员 杨飞