福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第181号
上诉人（原审被告）柯海容，男，1948年7月15日出生，汉族，住漳州市。
委托代理人李溪泉，福建兴世通律师事务所律师。
委托代理人郑南铿，福建兴世通律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）沈秋农，男，1936年6月15日出生，汉族，住漳州市。
被上诉人（原审原告）沈长城，男，1942年1月17日出生，汉族，住泉州市。
被上诉人（原审原告）沈清火，男，1946年10月26日出生，汉族，住漳州市。
被上诉人（原审原告）沈水根，男，1945年11月30日出生，汉族，住漳州市。
被上诉人（原审原告）沈建成，男，1956年7月14日出生，汉族，住漳州市。
被上诉人（原审原告）沈珍赐，男，1950年8月8日出生，汉族，住漳州市。
被上诉人（原审原告）沈振龙，男，1948年11月14日出生，汉族，住漳州市。
被上诉人（原审原告）沈青山，男，1950年8月20日出生，汉族，住漳州市。
被上诉人（原审原告）沈微加，男，1943年10月29日出生，汉族，住漳州市。
上述九被上诉人的共同委托代理人沈玉忠，福建兴南律师事务所律师。
上诉人柯海容因与被上诉人沈秋农、沈长城、沈清火、沈水根、沈建成、沈珍赐、沈振龙、沈青山、沈微加返还原物纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第2762号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人柯海容的委托代理人李溪泉、郑南铿，上述九个被上诉人的共同委托代理人沈玉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，址于漳州市芗城区瑞京路202号（地籍列市区西北段1914号）“同德堂”房产系漳州沈氏宗祠所在地，解放后由于无人管理，被国家代管，并由漳州市直管公房经营管理处出租给柯海容等人使用，其中柯海容使用面积58.13平方米。2009年10月10日，漳州市人民政府下发漳政综（2009）153号《漳州市人民政府关于市区瑞京路202号“沈氏宗祠”房产退管的批复》，同意将市直管公房经营管理处代管的市区瑞京路202号“沈氏宗祠”退还给沈氏后裔推举的代管人自行管理。2009年11月5日，漳州市直管公房经营管理处下发漳房处（2009）23号《关于芗城区瑞京路202号退还业主代管人自行管理的通知》及漳房处（2009）24号《关于终止与黄蔓丽等14户租户租赁关系的通知》，决定自2009年11月起瑞京路202号“沈氏宗祠”房产退回业主代管人自行管理，漳州市直管公房经营管理处终止与原租户的租赁关系，由产权代管人与现租户重新建立租赁关系。2010年10月20日，漳房权证芗字第011036**号房屋所有权证书确认沈秋农、沈长城等九个人取得漳州市芗城区瑞京路202号房产“沈氏宗祠”（同德堂）产权代管人权利。
原审判决另查明，柯海容之前租用漳州市芗城区瑞京路202号房产，2007年6月25日，柯海容与漳州市直管公房经营管理处再次签订租赁合同，由柯海容租用漳州市芗城区瑞京路202号房产，计租面积58.13平方米，月租金69.76元，租赁期限自2006年1月1日起至2013年12月31日止。其中合同第六条约定：租赁方对所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添；若发现房屋损坏或危房，应及时用书面向当地房管部门申请报修。第十条约定：今后如遇信托房退房、落实私房政策、侨房政策退还租赁房屋时，本合同自行终止。
原审判决认为，国家依法保护公民及其他单位的房屋所有权，房屋所有权包括对房屋的占有、使用、收益等权利，对房屋的占有以合法使用权为前提。本案讼争房屋原为政府代管，由漳州市直管公房经营管理处与柯海容签订房屋租赁合同，现讼争房屋依据有关文件规定落实退还给沈秋农、沈长城等九个代管人自行管理。漳州市直管公房经营管理处已书面通知柯海容，双方终止租赁合同，讼争房屋退还沈秋农、沈长城等九个代管人管理。沈秋农、沈长城等九个代管人并未与柯海容重新签订租赁合同，在该情况下，柯海容继续占有讼争房屋已失去合法依据，沈秋农、沈长城等九个代管人要求柯海容返还讼争房屋合法有据，应予支持。对于沈秋农、沈长城等九个代管人主张的房屋占用费问题，其取得讼争房屋代管权虽以人民政府文件为依据，但根据《物权法》规定，物权所有权的确认以登记为其形式要件，而沈秋农、沈长城等九个代管人取得代管权的时间应为产权证颁发时间即2010年10月20日。柯海容在沈秋农、沈长城等九个代管人取得代管权后未与其达成重新租赁的协议，柯海容继续占用讼争房屋侵犯了沈秋农、沈长城等九个代管人的合法权益，依法应承担相应的民事责任。对于占用费的标准，沈秋农、沈长城等九个代管人提出每月按10元／平方米计付，柯海容不予认可，考虑到讼争房屋所在位置、房屋状况及市场评估行情，结合原租金标准，酌情计算为每月348元（共58.13平方米），柯海容应自2010年10月20日起每月按348元的标准支付占用费直至其返还讼争房屋之日止。经查，在漳房权证芗字第011036**号房屋所有权证书中，已确认本案沈秋农、沈长城等九个人取得漳州市芗城区瑞京路202号房产产权代管人权利，故沈秋农、沈长城等九个人主体适格。柯海容提出其对讼争房屋进行维修加固花费105000元以及扩建20多平方米，要求沈秋农、沈长城等九个代管人赔偿，但未能提供证据予以支持，沈秋农、沈长城等九个代管人亦不予认可，故对柯海容的该主张，不予支持。柯海容提出其与漳州市直管公房经营管理处原租赁合同至2013年12月31日到期，在2013年12月31日前应按原租赁合同的租金标准（每月69.76元）履行，本案中，漳州市直管公房经营管理处已书面通知柯海容，终止了其与柯海容所签订的《住宅用房租赁合同》，并将讼争房屋退还沈秋农、沈长城等九个代管人自行管理，在柯海容未与沈秋农、沈长城等九个代管人重新签订租赁合同的情况下，柯海容要求按原租金标准履行，缺乏依据，不予支持。对于柯海容要求沈秋农、沈长城等九个代管人对其安置并解决居住问题的主张，于法无据，亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告柯海容应在本判决发生法律效力之日起三十日内将讼争的漳州市芗城区瑞京路202号房屋（面积58.13平方米）归还给原告沈秋农、沈长城、沈清火、沈水根、沈建成、沈珍赐、沈振龙、沈青山、沈微加代管执掌；二、被告柯海容应在本判决发生法律效力之日起按每月348元的标准向原告支付自2010年10月20日起至被告将讼争的漳州市芗城区瑞京路202号房屋（面积58.13平方米）归还给原告执掌之日止的占用费。本案受理费423元，由原告沈秋农、沈长城、沈清火、沈水根、沈建成、沈珍赐、沈振龙、沈青山、沈微加负担124元，被告柯海容负担299元。
宣判后，上诉人柯海容不服，向本院提起上诉。
上诉人柯海容上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。2005年，因台风，房屋年久失修，白蚁猖獗，上诉人所承租的房屋多出坍陷，严重危及上诉人的家人的生活财产安全。经漳州市直管公房经营管理处的同意，并在漳州市直管公房经营管理处出资1300元的情况下，上诉人自己购买水泥、钢筋等材料，雇请工人对所承租的房子进行彻底的修补，并对水、电等设施重新更换和布置，还在巷道及空地扩建了20多平方米，共花费了105000元。但是上诉人维修加固房子的事实是客观存在的，而原审法院以上诉人未能提供证据，被上诉人不予以认可为由，不支持上诉人的主张是错误的。根据《中华人民共和国民法通则》及有关法律规定，修缮的费用应由房屋的出租者承担，添附而增加的价值，房屋出租人应折价补偿。请求法院依法改判被上诉人补偿上诉人2005年修缮及扩建承租房所指出的费用105000元。
被上诉人沈秋农、沈长城、沈清火、沈水根、沈建成、沈珍赐、沈振龙、沈青山、沈微加答辩称：上诉人提出加固及扩建承租房，没有事实和法律依据，且未能提供证据予以证实。上诉人是向漳州市直管公房经营管理处承租讼争房，上诉人修建和扩建承租房的费用应由漳州市直管公房经营管理处承担，故假设上诉人所主张的上述费用能成立，上诉人也只能向漳州市直管公房经营管理处主张，与被上诉人无关。请求法院驳回上诉，维持原判。
本院查明，双方当事人均陈述对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。
另查明，上诉人柯海容在二审诉讼中放弃“撤销原审判决”的诉讼请求。
本院认为，本案讼争房屋原为漳州市直管公房经营管理处代管，现漳州市直管公房经营管理处依据有关文件规定落实退还讼争房屋给被上诉人代管，自行管理。漳州市直管公房经营管理处与上诉人柯海容已合法解除双方之间的租赁合同，且上诉人未与被上诉人重新签订租赁合同，在此情况下，上诉人继续占有讼争房屋已丧失合法依据，被上诉人依据有关文件规定及漳房权证芗字第011036**号《房屋所有权证》有权要求上诉人归还讼争的房屋及支付占用费。故原审判决正确，应予维持。虽然上诉人在一审诉讼中有陈述到其对讼争房屋进行维修加固花费105000元，并提出要求被上诉人赔偿其在讼争房所扩建20多平方米的费用及安置解决居住问题的主张，但是，上诉人在一审诉讼中对此并未提出反诉请求，而原审法院予以合并审理存在不当，应予以纠正。因此，根据有关法律规定，上诉人上诉提出要求被上诉人补偿2005年修缮及扩建承租房所支出的费用105000元不属于二审的审理范围，本院依法不予审理，关于上诉人柯海容所提出的该上诉主张可另案处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2400元，由上诉人柯海容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐志忠
代理审判员 陈天明
代理审判员 杨国栋
二〇一四年三月五日
书 记 员 蒋舒红
附本判决适用的主要法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。