济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历商初字第1948号
原告矫健，男，1971年11月10日出生，汉族，北京邦盛（济南）律师事务所律师，住济南市。
被告济南泉首寓置业有限公司（组织机构代码：72670431-4），住所地济南市。
法定代表人孙朝晖，总经理。
委托代理人李淮明，山东乐和律师事务所律师。
委托代理人柳玉良，山东乐和律师事务所律师。
原告矫健与被告济南泉首寓置业有限公司（以下简称泉首寓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告矫健，被告泉首寓公司的委托代理人柳玉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告矫健诉称，矫健与泉首寓公司于2002年10月3日签订购房合同，矫健向泉首寓公司购买济南市历下区商品房。双方约定，泉首寓公司交付房屋的最后期限为2003年6月30日，交接时泉首寓公司应当书面通知矫健办理交接手续，并出具该房屋的验收合格证明，泉首寓公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，矫健有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由泉首寓公司承担。双方签订合同后，泉首寓公司一直未按合同约定书面通知矫健交房，后矫健于2007年12月去房管局查档才发现，该房屋直至2005年7月18日才由济南市建筑工程质量监督站出具验收合同证明。矫健找到泉首寓公司要求交房并支付违约金，泉首寓公司以种种理由拒绝。后矫健多次找到泉首寓公司要求解决此事，泉首寓公司以种种理由一再推脱，无奈，矫健只能诉至法院，请求依法判令：1、被告泉首寓公司立即交付房屋并办理房产证；2、被告泉首寓公司支付违约金838040元（自2003年7月1日至2014年9月11日，以已付房款41万元为基数，按日万分之五计算）；3、判令被告泉首寓公司承担本案诉讼费用。
原告矫健为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据1、购房合同及补充协议一份、发票一张，证明原、被告之间签订合同，矫健已交款41万元；
证据2、矫健从济南市房管局调取的泉首寓公司质检合格证明一份、房屋所有权（增减变动）登记申请表一份，证明涉案房屋2005年7月18日才验收合格，按照合同约定，2003年7月1为双方交接房屋的最后期限，此时该房屋并没有达到双方约定的交付条件，直至2005年7月18日才符合条件，但泉首寓公司一直未按合同约定书面告知矫健去交接房屋，其责任由泉首寓公司承担；
证据3、2014年7月18日矫健与泉首寓公司法定代表人孙朝晖对话录音一份，证明矫健多次找泉首寓公司要求解决双方争议，但泉首寓公司一直不予解决；
证据4、违约金计算明细一份；
证据5、矫健于2014年11月6日在济南市房管局调取的泉首寓公司的房产大证及附图一份，证明泉首寓公司在起诉前不但将房产大证办到自己名下，并且给除矫健之外的绝大多数购房者办理了房产证。
被告泉首寓公司辩称，矫健关于交房及违约金的诉讼请求均已超过诉讼时效，应判决驳回矫健的诉讼请求，理由如下：一、矫健关于交付房屋的请求已超过诉讼时效。按照购房合同约定，泉首寓公司应于2003年6月30日前交付房屋给矫健，但矫健直到2014年9月12日才向法院起诉要求交房，已经超过两年的诉讼时效。《民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条明确：“……可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。”二、矫健关于违约金的请求也已超过诉讼时效。首先，违约金依附于违约责任而存在，是违约责任的承担形式而非独立的债权，交房请求已过时效，逾期交房违约金的请求同样也超过了诉讼时效。其次，泉首寓公司逾期交房的行为一经发生，违约金的诉讼时效就应该起算，“按日向乙方支付已交付房价款万分之十违约金”的类似表述仅是计算方式的约定，并非指每天的违约金都构成一个独立债务。综上所述，自泉首寓公司应当交房之日（即2003年7月1日）至矫健起诉之日已达11年之久，其间，矫健明知权利受到侵害而不主张权利，对于矫健此等“权利上的睡眠者”，法律不应保护，请求法院驳回矫健的诉讼请求。
被告泉首寓公司为证明其答辩意见，向本院提交泉首寓公司向矫健邮寄的拒绝接收房屋通知一份（复印件），证明矫健收到过泉首寓公司给其发出的交房通知。
经对原、被告提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人的陈述，本院综合确认事实如下：
2002年10月3日，矫健与泉首寓公司签订购房合同及补充协议，矫健向泉首寓公司购买位于济南市历下区室（以下简称涉案房屋），建筑面积133.46平方米，房屋总价款562573元。合同第七条约定，泉首寓公司需于2003年5月31日前将经竣工验收合格的房屋交付矫健使用，泉首寓公司如迟于上述期限之合理顺延30日后，还不能将该房屋交付，泉首寓公司应向矫健支付从延期支付日即2003年7月1日起至实际交付日止，按矫健已付金额每日万分之五的违约金；补充协议约定，商品房达到交付使用条件后，泉首寓公司应当书面通知矫健办理交付手续，双方进行验收交接时，应出具该商品房验收合格证明，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，泉首寓公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，矫健有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由泉首寓公司承担；补充协议对该条款中违约金支付标准修改为日万分之十。合同及补充协议还对产权登记等作出了约定。购房合同及补充协议签订后，矫健向泉首寓公司支付了购房款41万元，泉首寓公司于2002年11月22日向矫健出具了发票，剩余购房款152573元，双方在补充协议中约定在泉首寓公司取得商品房预售许可证后支付。2003年12月30日，泉首寓公司以特快专递形式向矫健发出交房通知，矫健以房屋未取得验收合格证明、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，未达到交付使用条件为由，拒绝办理交接手续。
另查明，涉案房屋于2005年7月18日取得竣工验收合格证明，于2005年12月7日取得了房屋所有权大证。“泉苑·文景轩”的其他部分业主已办理了房屋所有权小证。涉案房屋取得竣工验收合格证明后，泉首寓公司一直未通知矫健办理房屋交付手续。2007年12月，矫健自济南市房屋档案馆查询档案得知涉案房屋已取得竣工验收合格证明后，多次要求泉首寓公司交付房屋并支付违约金，泉首寓公司均未交付，双方发生争议，矫健诉至本院。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”国家之所以设立商品房预售许可制度，是因为预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设之中，房屋的所有权还没有经登记设立，为了维护交易的秩序，保护消费者的利益，国家设立了商品房预售许可制度。根据我国相关法律法规的规定，房地产开发企业在取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证后才能取得商品房预售许可证，取得了商品房预售许可证即表明该房地产项目具备了合法手续，才具备办理房产大证的必要条件。本案中，虽然，原、被告双方在签订商品房买卖合同时，泉首寓公司未取得商品房预售许可证，在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，但涉案房屋所属的房地产项目已于2005年12月7日取得了房屋所有权大证，表明该房地产项目具备合法手续，房屋权属已经登记设立，因此，原、被告签订的商品房买卖合同应为合法有效。原、被告双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。涉案房屋已于2005年7月18日取得竣工验收合格证明，具备交房条件，故对矫健要求泉首寓公司交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。办理房屋所有权证亦为泉首寓公司应履行的合同义务，涉案房屋所属的房地产项目已于2005年12月7日取得了房屋所有权大证，且部分业主已办理了房屋所有权小证，泉首寓公司亦应履行协助矫健办理房屋所有权证的义务，故对矫健的此项诉讼请求，本院予以支持。
根据合同及补充协议的约定，商品房达到交付使用条件后，泉首寓公司应当书面通知矫健办理交付手续，涉案房屋于2005年7月18日取得竣工验收合格证明后，泉首寓公司一直未通知矫健办理房屋交付手续，虽然泉首寓公司曾于2003年12月30日向矫健发出交房通知，但当时涉案房屋未具备交付条件，不能视为泉首寓公司履行了通知交房的义务，因泉首寓公司未履行完向矫健交付房屋的义务，根据合同及补充协议的约定，应自2003年7月1日起向矫健支付相应的违约金，但双方约定的违约金标准明显过高，本院予以调整，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。故对矫健的此项诉讼请求，本院予以部分支持，超出部分的诉讼请求，不予支持。泉首寓公司辩称矫健要求交房的诉讼请求已超过诉讼时效，对此本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议中约定的交房时间届满后，涉案房屋尚未具备交付条件，涉案房屋于2005年7月18日取得竣工验收合格证明，具备交付条件后，泉首寓公司一直未通知矫健办理房屋交接手续，直到2007年12月，矫健自济南市房屋档案馆查询档案后得知涉案房屋已取得竣工验收合格证明，此后矫健多次要求泉首寓公司交付房屋，因此矫健的此项诉讼请求并未超过诉讼时效，故对泉首寓公司的此项答辩意见，本院不予采纳。因泉首寓公司一直未按合同及补充协议的约定履行向矫健交付房屋的义务，其违约行为处于持续状态，故矫健要求泉首寓公司支付延期交房违约金的诉讼请求，亦未超过诉讼时效。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告济南泉首寓置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告矫健交付位于济南市历下区室房屋；
二、被告济南泉首寓置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告矫健办理房屋所有权证；
三、被告济南泉首寓置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告矫健支付延期交房违约金（以已付房款41万元为基数，自2003年7月1日至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；
四、驳回原告矫健超出部分的诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币26990元，由原告矫健负担6000元，被告济南泉首寓置业有限公司负担20990元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 阴 悦
人民陪审员 李贵生
人民陪审员 赵德荣
二〇一五年四月九日
书 记 员 吕纯纯