广州铁路运输第一法院
行 政 判 决 书
（2016）粤7101行初2995号
原告：广州塞纳森晴物业管理有限公司，地址：广州市海珠区前进路前桂街46号。
法定代表人：吕国，职务：经理。
原告：吕国，男，1974年8月14日出生，汉族，地址：湖南省衡阳市雁峰区。
原告：潘虹，女，1973年4月16日出生，汉族，地址：广州市。
上述三原告委托代理人：许莹，广东伯方律师事务所律师。
被告：广州市海珠区人民政府江南中街道办事处，地址：广州市海珠区江南西路青竹大街32号。
法定代表人：朱俊学，职务：主任。
负责人：阳隆军，该办事处副主任。
委托代理人：廖琼灵，广东穗恒律师事务所律师。
第三人：广州市海珠花园业主委员会，地址：广州市前进路148号。
负责人：余荣彬，职务：主任。
委托代理人：黄健生，该业委会委员。
原告广州塞纳森晴物业管理有限公司、吕国、潘虹不服被告广州市海珠区人民政府江南中街道办事处作出的业主委员会备案回执一案，于2016年11月23日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2017年1月19日公开开庭审理了本案。三原告广州塞纳森晴物业管理有限公司、吕国、潘虹的共同委托代理人许莹律师，被告广州市海珠区人民政府江南中街道办事处的负责人阳隆军及委托代理人廖琼灵律师，第三人广州市海珠花园业主委员会的负责人余荣彬及其委托代理人黄健生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称，2015年7月13日海珠花园业主大会公布了首次业主大会投票表决结果，表决事项是选举业委会成员及业主议事规则和管理规约。业主大会公布的投票结果显示原告吕国、潘虹参与了投票，但两原告并未得到选票也没有投票。原告广州塞纳森晴物业有限公司（以下简称物业公司）作为车位业主，拥有758.9257平方米专有面积，依照《广州市物业管理暂行办法》规定，应享有投票权。原告认为业主大会进行的选举存在严重造假行为，没有真实反映业主投票的意见，应当无效。业主多次向被告投诉，其均不予理会。第三人向被告提交的业委会登记备案资料中的“业主大会会议记录及决定”使用虚假错误的信息（没有达到面积过半），骗取被告予以备案。被告收到第三人资料后没有尽到审查义务，导致无效的第一次业主大会选举产生的业主委员会成为合法。此外，“议事规则”是此次表决的事项之一，被告有权在审查备案资料时，要求第三人提供议事规则第十条第（四）项“默示”条款已经向全体业主公示并得到业主认可的证明材料，第三人没有提供被告应不予登记备案。被告没有认真履行审查职责，没有发现第三人提供虚假材料骗取备案登记的事实，存在严重过失，故请求法院依法判决：一、撤销被告于2015年7月22日作出的海江南物业备[2015]第01号《业主委员会备案回执》；二、本案诉讼费由被告承担。
被告广州市海珠区人民政府江南中街道办事处辩称，根据《广东省物业管理条例》第五条、《广州市物业管理暂行办法》第五条、第五十三条规定，我办事处具有为第三人备案的职权。2015年5月31日广州市海珠花园业主大会筹备组向我方提交了《关于召开海珠花园业主大会的函》，函告了召开首次业主大会的时间、内容、方式等。筹备组于2015年6月20日至2015年7月13日召开首次业主大会，我方工作人员和社区居委会工作人员参加了相关大会，具有业主大会投票权的业主总人数756人，具有业主大会投票权的建筑总面积78071.63平方米；参加投票人数且同意票597人，占总人数78.96%；同意专有部分面积为44591平方米，占建筑总面积57.11%；达到了人数和面积双过半的要求。业主大会审议表决了《管理规约》、《业主大会议事规则》，选举了业主委员会委员。第三人成立后，根据《广东省物业管理条例》第二十七条、《广州市物业管理暂行办法》第五十三条，并按照《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条、三十四条规定向我方提交了本案申报表等相关备案资料，包括管理规约、业主大会议事规则、业主大会的会议记录和会议决定、业主委员会委员名单及其基本情况等资料。我方经审查后认为第三人报送资料齐全，符合法定条件，于2015年7月22日出具了书面备案回执。我方作出的备案行为不是具体行政行为，不具有可诉性。而且根据行政诉讼法第四十六条规定，三原告已超过六个月的诉讼时效，请求法院依法驳回其的起诉。
第三人广州市海珠花园业主委员会述称，我方向被告申请备案，被告在规定时间内发出备案回执是其法定职责。行政机关同意业委会备案的行为是对业委会备案申请的处理，不涉及业主个人及物业公司的权利义务，对业主个人及物业公司的权利义务不直接产生影响，故原告与被诉备案行为无利害关系，对其起诉应予驳回。我方于2015年7月28日将备案情况公示并发函告知前期物业服务企业，通知其向新成立的业主委员会依法提供相关资料。上述工作足以证明原告知道或者应当知道业主大会已经依法成立，选举产生了业主委员会并已经向街道办事处登记备案。根据行政诉讼法第四十六条规定，原告已经超过六个月起诉期限。被告在业主委员会提交管理规约、业主大会议事规则、业主大会的会议记录和会议决定、业主委员会（后补委员）名单及其基本情况资料齐全情况下，同意备案合法合理。原告认为业主委员会的行为损害了其合法权益，依法可通过民事诉讼等途径解决。本案所涉及行政备案得到市区两级法院的确认，至于原告提出车位问题，因建设单位已经解散，因此向筹备组提供业主清册等资料是物业公司的法定职责。本案涉及业主大会召开所依据的业主清册是区产权管理部门责令物业公司履行法定职责后才交该部门转给被告的，筹备组依法从主管机关取得业主清册，经上门核对及抽查验证，确定业主投票权人为756人、专有部门建筑总面积为78071.63平方米。因此筹备组所采用的数据符合法定要求，也符合业主意愿。投票结果公示期间没有任何一个业主提出要将车位作为“专有部分”面积计入投票权；也没有任何一个车位所有人（包括原告）出具过车位符合“专有部分”面积条件的相关证据。关于没有参与投票却被计入已投票是统计时用弃权代表没参与投票来统计，只是在公示说明栏漏了该说明，但发过公告补充说明，所以向被告上报备案时没投票的不计入同意数，不影响法律规定的“双过半”结果。本案所涉每个业主专有部分面积之和78071.63平方米与物业服务合同记载的建筑面积96652平方米是两组不同法律概念的数据，原告没有证据证明96652平方米是每个业主专有部分面积之和。“默示条款”已经按规定公示20天，而且首次业主大会没有运用该条款。原告起诉撤销涉案备案没有法律和事实依据，请求法院依法判决驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，2015年1月13日，被告广州市海珠区人民政府江南中街道办事处向海珠花园各位业主发出《海珠花园业主大会筹备组成立公告》，注明附筹备组成员名单。2015年7月13日，海珠花园业主大会筹备组召开了首届业主大会，对《广州市海珠花园临时管理规约》、《广州市海珠区海珠花园业主大会议事规则》（以下简称管理规约、议事规则）等事项进行投票表决，选举产生了11名业主委员会委员等。
2015年7月，第三人广州市海珠花园业主委员会向被告申请备案，提交了物业管理区域基本情况表、申请报告、备案申报表、管理规约、议事规则等资料。据物业管理区域基本情况表及申报表等记载：海珠花园业主总人数为756人（建筑总面积78071.63平方米、专有建筑总面积78071.6317平方米）；参加投票的业主人数为597名（专有部分的总面积44591.0416平方米）；其中同意《管理规约》及《议事规则》人数均为597人（专有部分面积44591平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.96%（专有部分面积占建筑物总面积的比例57.11%）；同意选举余荣彬为业主委员会委员的人数为596人（专有部分面积44509.3299平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.8%（专有部分面积占建筑物总面积的比例57.01%）；同意选举张玲为业主委员会委员的人数为596人（专有部分面积44482.4575平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.8%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.97%）；同意选举黄健生为业主委员会委员的人数为596人（专有部分面积44451.4127平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.8%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.93%）；同意选举周嘉裕为业主委员会委员的人数为595人（专有部分面积44373.8734平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.7%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.83%）；同意选举徐泽波为业主委员会委员的人数为593人（专有部分面积44183.5776平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.4%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.59%）；同意选举胡育勤为业主委员会委员的人数为593人（专有部分面积44175.1089平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.4%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.58%）；同意选举裴在智为业主委员会委员的人数为592人（专有部分面积44066.5248平方米），同意人数占业主总人数的比例为78.3%（专有部分面积占建筑物总面积的比例56.44%）；同意选举黄春果为业主委员会委员的人数为582人（专有部分面积43000.1273平方米），同意人数占业主总人数的比例为76.98%（专有部分面积占建筑物总面积的比例55.07%）；同意选举刘江波、谭增显为业主委员会委员的人数均为580人（专有部分面积42768.3719平方米），同意人数占业主总人数的比例为76.7%（专有部分面积占建筑物总面积的比例54.78%）；同意选举辛盛为业主委员会委员的人数为579人（专有部分面积42685.4851平方米），同意人数占业主总人数的比例为76.58%（专有部分面积占建筑物总面积的比例54.67%）。
2015年7月22日，被告向第三人发出海江南物业备[2015]第01号《业主委员会备案回执》，备案主要内容如下：1、管理规约、业主大会议事规则；2、业主大会的会议记录和会议决定；3、业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4、本届业主委员会任期：2015年7月13日起，至2020年7月12日止；5、业主委员会委员名单：余荣彬（主任）、黄春果（副主任）、张玲（副主任）、黄健生、周嘉裕、徐泽波、胡育勤、裴在智、刘江波、谭增显、辛盛。
另查明，三原告是广州市海珠花园小区业主，据房屋情况表显示前桂街30号、401房、407房总建筑面积为64660.1936平方米；前桂街32号至62号（双）、32号之1至之12总建筑面积为32744.9404平方米。另原告吕国、潘虹提供的前桂街32号、32号之1至之3、之9至之12的房地产权证附图显示其所在栋总建筑面积为32744.9404平方米。
上述事实，有《海珠花园业主大会筹备组成立公告》、物业管理区域基本情况表、申请报告、备案申报表、管理规约、议事规则、备案回执、房屋情况总表、房地产证等证据证实，原告、被告及第三人亦当庭陈述在案。
本院认为，《物业管理条例》第十六条第一款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”《广东省物业管理条例》第二十七条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案时应提交以下材料：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。……”《广州市物业管理暂行办法》第五十三条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会的会议记录和会议决定；（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。……。”本案被告备案行为是依据上述规定履行其行政管理职权所作出的具体行政行为，具有可诉性，符合行政诉讼受案范围。
《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”本案三原告均是广州市海珠花园小区业主，因此其与海珠花园业主委员会备案具有法律上利害关系，主体资格适格。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。”涉案业主委员会备案于2015年7月22日作出，被告及第三人并不能提供充分的证据证实三原告已经知道诉权或起诉期限，故三原告提起本案诉讼未超过上述规定的2年起诉期限。
《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十八条规定：“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”《业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条规定：“业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”第二十五条规定：“业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。”《广东省物业管理条例》第二十二条规定：“业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。”《广州市物业管理暂行办法》第四十条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。采用电子投票形式的，应当通过业主决策电子投票系统表决。”从上述规定可以看出，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算。本案被告收到第三人提交的备案申请及相关材料后，应当审查是否符合上述有关“双过半数”的法定条件才能予以备案。现从原告提供的房屋情况表及房地产权证附图均可显示该小区的建筑总面积与第三人申请备案所注明的建筑总面积不一致，但第三人申请备案材料内并未提供计算小区建筑总面积、专有部分面积以及应否包含车位等面积的依据，在上述数据可能影响表决结果而通过小区业主房地产证已可核查建筑总面积的情况下，被告未尽审慎审查义务即作出备案不符合上述规定，该备案应予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决如下：
一、撤销被告广州市海珠区人民政府江南中街道办事处于2015年7月22日作出的海江南物业备[2015]第01号《业主委员会备案回执》；
二、被告广州市海珠区人民政府江南中街道办事处于本判决发生法律效力之日起5日内对第三人广州市海珠花园业主委员会的备案申请重新作出处理。
本案受理费50元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。
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审 判 长 周健彬
人民陪审员 周小燕
人民陪审员 冼静文
二〇一七年四月十四日
书 记 员 李 艳