南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺庆民初字第908号原告成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司。负责人袁毅，副总经理。委托代理人陈晓东，四川泰宇律师事务所律师。委托代理人李盼，四川泰宇律师事务所律师。被告袁小丽。委托代理人李明（特别授权）。原告成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司诉被告袁小丽物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依法由审判员庞娅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈晓东、李盼和被告的委托代理人李明到庭参加了诉讼。本案现已审查终结。原告诉称，2009年9月13日，被告与丰泰（四川.南充）房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了“格兰·星河湾”14幢3单元401号房屋一套，同时该合同第二十三条约定由原告承担前期物业管理，按建筑面积每平方米每月0.6元的标准收取物业管理费。2009年9月13日，被告还向原告承诺，确认已详细阅读“格兰·星河湾”业主临时管理规约和前期物业管理服务内容，遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守前期物业管理的全部规定并支付相关全部费用。《格兰·星河湾业主临时管理规约》（简称《临时规约》）第五章第二十八条第3款约定“多层住宅每月每平方米0.6元，非住宅（营业房）、电梯公寓每月每平方米1.0元；代收生活垃圾清运处理费5元／月／户”。截止目前，被告并未按约定支付相关费用，经原告多次催收，被告仍拒不履行支付义务。因此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令被告支付物业管理费2040.71元、生活垃圾清运费175.5元等共计2216.21元，并按合同约定支付利息和违约金、滞纳金至其付清为止；本案诉讼费由被告承担。被告辩称，本案原告与我方并没有签订合同，原告是否更名，我方不清楚，应驳回原告的诉请。之前因为门进系统未安装好，导致我的自行车被盗了两辆，物管公司来人与我协商说抵我20年停车费，后因物管公司频繁换人，此事就一直未处理。为支持其其诉请，原告提交了如下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、准予变更登记通知书复印件、公司法定代表人身份证明书，被告身份信息复印件，拟证实原、被告主体适格。2、商品房买卖合同、业主临时管理规约、承诺书，拟证实被告住在原告管理的小区内，临时管理规约约定了物业费的收取标准，被告应按约定和承诺履行。3、张贴物业管理费催收通知的照片、电子商务小包详单以及律师函，拟证实原告已通过张贴通知和寄律师函的方式向被告催收了物管费。被告质证后对原告所提交的证据均无异议，但原告公司成立时间为2013年7月30日，未与我方签订物业服务合同。被告未提交任何证据。庭审后，原告提交了分公司登记基本情况、企业迁移（迁入）登记注册通知函、企业迁移登记调档通知函、注销决定、准予变更登记通知书、成都明宇豪雅物业服务公司营业执照（复印件），拟证实南充宇豪物业管理有限公司于2013年7月迁址成都，同时于7月30日成立南充宇豪物业管理有限公司顺庆分公司，后又于2013年8月6日通过成都市高新区工商局审批将南充宇豪物业管理有限公司更名为成都明宇豪雅物业服务公司，并于2013年10月10日将南充宇豪物业管理有限公司顺庆分公司更名为成都明宇豪雅物业服务公司南充分公司。本院依法通知被告对上述证据进行质证，被告质证后不予认可。被告提供了《格兰·星河湾业主服务手册》，拟证实与之签订前期物业管理服务协议的是南充宇豪物业管理有限公司格兰·星河湾管理处，而非原告，原告质证后认为南充宇豪物业管理有限公司格兰·星河湾管理处仅是南充宇豪物业管理有限公司设立的内部管理部门，其主要职责就是对格兰星·河湾进行物业管理服务。审理查明，2009年9月13日，被告与丰泰（四川.南充）房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了“格兰·星河湾”14幢3单元401号房屋一套，合同第二十三条约定：“（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：南充宇豪物业管理有限公司，资质证号为：05050901。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.6元／月·平方米（减租面积）”。2009年9月13日，被告确认“格兰·星河湾”业主临时管理规约和前期物业管理服务内容后，向南充宇豪物业管理有限公司出具承诺书，承诺遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守前期物业管理的全部规定并支付相关全部费用。《临时规约》第二十八条第3款约定：“多层住宅每月每平方米0.6元，非住宅（营业房）、电梯公寓每月每平方米1.0元；代收生活垃圾清运处理费5元／月／户”，第四十九条约定：“业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，从逾期之日起，按每月万分之五的标准向物业服务公司支付滞纳金”。《临时规约》签订后，南充宇豪物业管理有限公司按照约定对“格兰·星河湾”进行了物业服务管理，后于2013年7月23日迁址成都，同时于7月30日成立南充宇豪物业管理有限公司顺庆分公司接手“格兰·星河湾”的物业服务管理工作，又于2013年8月6日通过成都市高新区工商局审批将南充宇豪物业管理有限公司更名为成都明宇豪雅物业服务公司，并于2013年10月10日将南充宇豪物业管理有限公司顺庆分公司更名为成都明宇豪雅物业服务公司南充分公司即本案原告。被告入住后并未按约定支付相关费用，原告分别于2013年12月6日和2014年4月20日通过张贴通知和邮寄律师函的方式进行物管费催收，但被告仍拒不履行支付义务，截止起诉之日，被告共欠物业管理费2040.71元、生活垃圾清运费175.5元，因此而引发了此纠纷。本院认为，被告对《商品房买卖合同》、《临时规约》以及承诺书均无异议，认可了南充宇豪物业管理有限公司是“格兰·星河湾”小区的物业管理公司。被告提出与之签订前期物业管理服务协议的是南充宇豪物业管理有限公司格兰·星河湾管理处，而非原告。然而南充宇豪物业管理有限公司格兰·星河湾管理处仅是南充宇豪物业管理有限公司设立的内部管理部门，应由公司对外应承担责任，经过依法登记和变更名称登记后，原告作为南充宇豪物业管理有限公司的分公司承接了其在“格兰·星河湾”的物业管理工作，原告能够独立参加诉讼，系本案的适格主体。原告按照约定对“格兰·星河湾”小区进行了物业服务管理，被告应当按照约定支付物业管理费以及垃圾清运处理费，被告对于未支付物业管理费以及垃圾清运处理费的事实以及金额予以认可，却提出因物管公司未及时修理门进系统导致其两辆自行车被盗，物管公司向其承诺过用抵扣停车费的方式对其进行赔偿，但被告未提交任何证据，且此事与本案无关，故对于被告的这一主张不予认可。综上，被告应当向原告支付拖欠的物业管理费2040.71元、垃圾清运处理费175.5元，并承担违约责任。《临时规约》约定从逾期之日起交纳滞纳金，但原告未明确被告的逾期日期，故将起诉之日认定为逾期之日。原、被告未约定利息及违约金，故对于原告主张的利息和违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、第一百一十四条第一、三款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支持物业费的，人民法院应予支持”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第三十四条第一款“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利”判决如下：一、被告袁小丽于本判决生效后十日内给付原告成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司物业管理费2040.71元、生活垃圾清运费175.5元共计2216.21元，并从2015年1月9日起，至实际付清之日止，按每月万分之五的标准支付滞纳金；二、驳回原告成都明宇豪雅物业服务有限公司南充分公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告袁小丽负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 庞 娅二〇一五年三月三十日书记员 任芷函