福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终3086号上诉人（原审原告、反诉被告）：石狮市众辉驾驶培训有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人：李广俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪秋生，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢萍霞，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：石狮市华景教育发展有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人：许景期，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：康志祥，福建重宇合众律师事务所执业律师。上诉人石狮市众辉驾驶培训有限公司（下称众辉公司）与被上诉人石狮市华景教育发展有限公司（下称华景公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2016）闽0581民初4703号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众辉公司上诉请求：撤销原判，改判华景公司返还众辉公司租赁费52万元，并驳回华景公司的反诉请求。事实和理由：众辉公司向华景公司支付年度租金52万元后，华景公司从未将案涉土地交付给众辉公司，众辉公司也从未使用过案涉土地。至于2016年11月24日众辉公司到现场只是强调众辉公司未使用过土地，并未承认原来有接收过案涉土地。一审法院认定案涉土地属违法改变土地用途，根本影响租赁合同目的实现，但华景公司作为出租方，对此应承担主要过错。一审法院未判决支持众辉公司关于返还租赁费的诉讼请求是错误的。本案合同系众辉公司与华景公司的代表许聪海（因许聪海签名潦草，众辉公司以闽南语误认为“许沧海”）签订，且华景公司留的电话号码为157××××8888，故众辉公司用中国邮政快递将《解除合同通知书》邮寄给许聪海。该邮件经查有人签收，签收人与华景公司系关联单位，地址为案涉土地所在地，作为签约代表的许聪海肯定可以知悉，后众辉公司的工作人员也多次与许聪海电话协商解除合同事宜。由此可见，众辉公司确于201年8月14日向华景公司发出《解除合同通知书》。华景公司辩称，案涉土地已交付给众辉公司，本案系因众辉公司违约导致合同解除，众辉公司应承担违约责任。华景公司从未收到《解除合同通知书》。华景公司上诉请求：撤销原判第三项，改判众辉公司支付华景公司3个月租金合计13万元作为违约金。事实和理由：案涉土地系华景公司通过与石狮市国土规划建设局签订《国有土地使用权出让合同》取得，合同第四章约定，华景公司在取得土地使用权后，有权将合同项下的土地使用权转让、出租、抵押。华景公司已于2007年3月21日取得案涉土地使用权，故于2015年5月13日与众辉公司签订的《合作协议书》不存在无法履行的情形，且华景公司在合同签订后即向众辉公司交付案涉土地。后因石狮市政府扩建学府路和拥军路，导致华景公司用地面积增加，华景公司遂申请不动产权利登记重新制作《国有土地使用权证》，石狮市不动产登记中心于2015年12月2日登簿，于2016年10月14日颁证，但这不影响华景公司在《合作协议书》签订时对案涉土地所享有的合法使用权，华景公司出租案涉土地未违反法律规定。同时，根据《合作协议书》第二条之（5）约定，华景公司向众辉公司交付案涉土地后，合同义务即已履行完毕，众辉公司在接收土地后应自行进行场地建设，并履行向华景公司支付租金的合同义务，故本案不存在因违法而导致无法实现合同目的的事由，一审法院认定双方均有权解除合同是错误的。经一审法院组织现场勘验，案涉土地为空地，长满杂草，未建造驾校培训相关设施或其他设施。这是众辉公司对其自身合同权利的处分，与华景公司无关，众辉公司不能以此为由不支付华景公司租金。本案系因众辉公司违约导致合同解除，众辉公司应依照合同约定承担违约责任，华景公司请求众辉公司支付3个月租金合计13万元作为违约金的依据充分。众辉公司辩称，华景公司在收到众辉公司支付的52万元后，未交付案涉土地，未向众辉公司明确土地具体情况，未提供相应土地使用权证供众辉公司办理驾校许可，无权向众辉公司收取租金。一审法院现场勘验也证实案涉土地杂草丛生，无驾校建设痕迹。因华景公司的违约行为，导致众辉公司另行租赁土地办驾校，众辉公司也向华景公司发出《解除合同通知书》。众辉公司向一审法院起诉请求：一、撤销双方于2015年5月13日签订的《合作协议书》；二、华景公司向众辉公司返还土地使用权租赁费52万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自付款时起至实际还款时止的利息。诉讼过程中，众辉公司变更其诉讼请求为:一、确认双方于2015年5月13日签订的《合作协议书》无效；二、华景公司向众辉公司返还土地使用权租赁费52万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自付款时起至实际还款时止的利息。华景公司提出反诉请求：一、解除双方于2015年5月13日签订的《合作协议书》；二、众辉公司向华景公司支付自2016年6月15日起至合同实际解除之前所欠的场地使用租金（暂计至2016年9月14日租金为13万元），以及按合同约定因提前终止合同应支付三个月的土地租金13万元。诉讼过程中，华景公司变更其诉讼请求为：一、解除双方于2015年5月13日签订的《合作协议书》；二、众辉公司向华景公司支付自2016年6月15日起至实际交还场地之日止的场地使用租金，以及按合同约定因提前终止合同应支付三个月的土地租金13万元。一审法院认定事实：众辉公司是一家从事普通机动车驾驶员培训的有限责任公司。址于石狮市宝盖镇坑东、龙穴村A宗地（下称案涉土地）的土地使用权登记在华景公司名下，该宗土地于2007年3月21日办理国有建设用地使用权初始登记，原国有土地使用证号为狮地宝国用（2007）第0013号，宗地面积为27434.85平方米，后于2015年12月3日办理变更登记，现国有土地使用证号为狮地宝国用（2015）第00704号，宗地面积为27929平方米，土地用途为生活配套，权属性质为国有建设用地使用权，使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2056年6月19日。2015年5月13日，许聪海代表华景公司（甲方），张荣团代表众辉公司（乙方），双方签订《合作协议书》一份，约定：甲方为乙方有偿提供座落于龙穴村的华景公司A宗地（即案涉土地）40亩作为驾驶培训场地，乙方自协议签订之日全额支付第一年土地租金，以后每年5月15日前支付当年土地租金，第二年至第三年每年各52万元（现金或汇入甲方指定卡号，甲方提供收款收据）；租赁（合作）时间为三年（2015年6月15日至2018年6月14日）；租赁期间的三年内，甲方要使用该土地进行建设，提前三个月通知乙方，乙方须积极配合，做好该地面设备撤离工作，甲方退还给乙方已交纳而未使用的租金，按未使用的月份计算退还，甲方不承担违约责任；乙方要提前终止本协议，同等条件提前三个月通知甲方，扣除这三个月的租金，其余未使用的部分租金退还，不再承担其他违约责任等内容。合同签订后，众辉公司于2015年5月14日通过张荣团建设银行的账户转账52万元到华景公司的出纳许丽旋的银行账户，华景公司于同日出具收款收据一份交由众辉公司收执，载明“收到A宗地租金52万元（第1年：2015年6月15日到2016年6月14日期间租金）”，华景公司亦将案涉土地交付众辉公司。诉讼过程中，华景公司申请对案涉土地进行现场勘验，并要求众辉公司提前移交案涉土地，办理交接手续。一审法院于2016年11月24日组织双方当事人到案涉土地进行现场勘验，勘验情况和结果为：案涉土地为空地，长满杂草，未建造驾校培训的相关设施，也未有其他设备；双方同意自勘验当日将案涉土地交由华景公司管理使用。一审法院认为，众辉公司与华景公司在平等自愿基础上，于2015年5月13日签订的《合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，在合同已经履行的情况下，众辉公司以华景公司未取得土地使用权及改变土地用途为由起诉，要求确认合同无效，明显违背了诚实信用原则。另根据查明的事实，华景公司已于2007年3月21日取得案涉土地的国有土地使用权，使用权类型为出让，而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条至第四十七条系关于划拨土地使用权的规定，且《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第五十六条关于“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”的规定，系属管理性强制性规范，而非效力性强制性规范，违反该规范并不必然导致合同无效。众辉公司主张确认合同无效的理由不足，不予采纳，双方于2015年5月13日签订的《合作协议书》依法应认定为合法有效。经释明，众辉公司明确表示不变更诉讼请求，故众辉公司请求确认双方于2015年5月13日签订的《合作协议时》无效，没有法律依据，不予支持。关于华景公司应否返还众辉公司租金52万元并支付相应利息的问题。华景公司已将案涉土地交付众辉公司使用，众辉公司亦应依照约定支付租金，故众辉公司请求华景公司返还已支付的第一年租金52万元并支付相应利息，于法无据，不予支持。关于《合作协议书》（2015年5月13日）的解除问题。众辉公司主张其于2015年8月14日向华景公司邮寄《解除合同通知书》，即使《合作协议书》（2015年5月13日）有效，也已经解除。华景公司否认其有收到该通知。因众辉公司未能提供充分的证据证明其根据《合作协议书》的约定提前三个月通知华景公司解除合同，故其主张依据不足，不予采纳。华景公司将用途为生活配套的案涉土地出租给众辉公司作为驾驶员培训场地之用，改变了土地用途，违反了《土地管理法》的相关规定，导致案涉土地无法使用，合同目的不能实现，华景公司与众辉公司均有权解除合同。现华景公司请求解除双方于2015年5月13日签订的《合作协议书》，符合法律规定，予以支持。关于众辉公司是否应支付华景公司相应租金的问题。《合作协议书》签订后，华景公司即将案涉土地交付众辉公司，直至现场勘验之日即2016年11月24日，双方同意于当日将案涉土地交由华景公司管理使用。而众辉公司只支付案涉土地2015年6月15日至2016年6月14日期间的租金52万元，故华景公司请求众辉公司支付自2016年6月15日起实际移交场地之日即2016年11月24日止的租金，有事实和法律依据，予以支持。第二年的租金标准为52万元/年，故众辉公司应支付华景公司租金共计231111元。现《合作协议书》因不能实现合同目的而解除，但导致合同解除的责任不能完全归责于任何一方，双方产生的损失由各自负担，故华景公司请求众辉公司支付因提前终止合同应支付的3个月租金13万元，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、驳回众辉公司的诉讼请求；二、众辉公司应于判决生效后十日内支付华景公司租金231111元；三、驳回华景公司的其他反诉请求。案件本诉受理费9283元，由众辉公司负担；反诉受理费2600元（已减半收取），由众辉公司负担2383元，华景公司负担217元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据和事实，本院认定如下：众辉公司提供的狮运管【2016】1号文件及众辉公司与石狮市一泓包装用品有限公司签订的租赁合同、租金票据等证据，所载为众辉公司与案外人签订租赁合同并将该租赁场地变更为众辉公司教练场地和经营场地等内容，与本案不具有关联性，不足以证明众辉公司关于华景公司未交付案涉土地的主张，也不足以证明众辉公司提供的《解除合同通知书》内“实际情况限制”所指即是上述变更场所事项，故不予采信。众辉公司二审中主张华景公司未交付案涉土地，但其在一审中未就此提出异议并自称其曾就在案涉土地上兴建培训场的事项报批未果，故不予采纳。众辉公司另主张其于2015年8月14日向华景公司邮寄《解除合同通知书》通知解除本案《合作协议书》，经查该邮件回单，从回单上收件人姓名“许沧海”、地址“石狮市宝盖镇闽南理工学院新校区”、内件信息“文件”及签收人“闽南理工学院收发专用章”等记载内容均无法与本案合同主体华景公司及其签约代表许聪海准确对应，仅凭记载的电话号码157××××8888机主为许聪海这一事实尚不足以证明华景公司确已收到众辉公司要求解除本案《合作协议书》的书面通知，故对众辉公司的上述主张，不予采纳。经审查，一审法院认定事实清楚，二审予以确认。本院认为，众辉公司关于案涉土地未交付、其于2015年8月14日通知华景公司解除本案《合作协议书》的主张，经查与事实不符，故不予采纳。关于本案合同解除是否因一方根本违约所致的问题，一审法院所作认定并无不当，二审予以确认。众辉公司及华景公司就此问题的上诉理由均不成立，故不予采纳，华景公司据此请求判令众辉公司支付其3个月租金合计13万元作为提前终止合同的违约金，亦不予支持。综上所述，众辉公司及华景公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10733元，由石狮市众辉驾驶培训有限公司负担9283元，石狮市华景教育发展有限公司负担1450元。本判决为终审判决。审判长  黄祥彪审判员  傅嘉钦审判员  李玮玲二〇一七年九月十一日书记员  陈高煌附注本案适用的主要法条及执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。—-10-—