广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠中法民一终字第866号
上诉人（原审第一被告）：谢洪，男，汉族，1974年12月30日出生，住广东省深圳市宝安区，
委托代理人：陈宝龙，广东卓凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐燕珠，女，汉族，1981年9月8日出生，住惠州市惠城区，
委托代理人：陈雷，广东金卓越律师事务所律师。
原审第二被告：惠州市纵横房产中介有限公司。
法定代表人：许俊杰
上诉人谢洪因与被上诉人徐燕珠、原审被告惠州市纵横房产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2012）惠城法民一初字第3063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年8月17日，徐燕珠向原审法院提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告一、二于2011年10月17日签订的《房产买卖合同》[N0．0000283]；2、判令被告一退还原告定金人民币40000元；3、判令被告二返还原告向其交纳的按揭资料费及其他费用共计人民币4000元；4、判令被告一、二承担本案全部诉讼费用。
主要事实和理由是：2011年10月17日，原告、被告一、二签订《房产买卖合同》[N0．0000283]，约定由原告购买被告一位于惠州市江北××大道××号小区××广场××阁××房，同日原告按合同的要求向被告一支付购房定金人民币40000元。签订《房产买卖合同》之后，原告积极履行了自己的合同义务，包括但不限于向被告二交付户口本及相关费用人民币2000元，支付按揭资料费人民币2000元等。被告二曾向原告保证购房按揭贷款能顺利审批下来，但直至原告起诉之日止，被告二仍未将其应当为原告办理的银行按揭贷款手续办妥，导致银行贷款至今未能到原告手中，进而导致原告无法按《房产买卖合同》的约定支付相关款项而无法实现买房的目的。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”由于被告二无法按约定为原告办理好银行按揭贷款手续，导致原告与被告一、二签订的《房产买卖合同》已经无法继续履行属于不可归责于原告的事由，原告有权要求解除合同并要求被告一返还购房定金。被告二收取了原告向其交纳的办理银行按揭手续应当交纳的费用但未能将相关手续办理妥当，构成违约，应当将收取的费用返还原告。原告为保护自身的合法权益，特提起本案诉讼。
第一被告谢洪答辩称，在2011年10月17日，答辩人与被答辩人及被告二惠州市纵横房产中介有限公司就座落于惠州市江北××大道××小区××广场××房事宜签订了《房产买卖合同》，约定“三、该房地产转让成交价为人民币78万元整。……买方（即是本案被答辩人）须于签署本合同时交纳定金人民币4万元整。……2、银行按揭付款：（1）上述第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款人民币45万元整支付给卖方（即是本案答辩人），办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约。买方需于2011年11月10日前申请按揭……（2）、买方须在签署《广东省房地产买卖合同》前付清首期款（除已付之定金外）人民币29万元整存入经纪方指定银行账户监管。”《房产买卖合同》签订后，被答辩人仅仅交付了4万元的定金，没有再按照《房产买卖合同》约定的付款方式和付款期限支付首期房款，也没有办理银行按揭手续和协助答辩人办理赎楼手续。经答辩人和被告二惠州市纵横房产中介有限公司多次催告后，也未履行相应义务。被答辩人在《民事起诉状》中陈述“签订《房产买卖合同》之后，原告（即是本案被答辩人）积极履行了自己的合同义务……被告二曾向原告保证购房按揭贷款能顺利审批下来，但直至原告起诉之日止，被告二仍未将其应当为原告办理的银行按揭贷款手续办妥，导致银行贷款至今未能到原告手中，进而导致原告无法按《房产买卖合同》的约定支付相关款项而无法实现买房的目的＂以及“由于被告二无法按约定为原告办理好银行按揭贷款手续，导致原告与被告一、二签订的《房产买卖合同》已经无法继续履行属于不可归责于原告的事由＂这些都与事实不符。被答辩人没有按照《房产买卖合同》约定的付款方式和付款期限支付购房款的根本原因在于被答辩人没有办理银行按揭贷款，找借口规避市场风险。答辩人多次要求被答辩人尽快支付首期房款，签订《广东省房地产买卖合同》和办理银行按揭贷款手续未果，被答辩人的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中的出卖人不是房地产开发企业，而是个人。因此，被答辩人无权要求解除答辩人与被答辩人及被告二惠州市纵横房产中介有限公司于2011年10月17日签订的《房产买卖合同》，更无权要求退还4万元的定金。综上所述，国家立法设立定金担保的立法目的，正在于要求签约双方诚信履行合同，避免任何一方因市场价格的波动而随意毁约，被答辩人单方解除《房产买卖合同》，要求退还定金的理由并不成立，敬请法庭查明事实，驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。第二被
第二被告惠州市纵横房产中介有限公司未到庭参加诉讼亦未作答辩。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年10月17日，原告与第一被告谢洪以及第二被告惠州市纵横房产中介有限公司签订了《房地产买卖合同》。《房地产买卖合同》约定原告购买被告所有的惠州市江北××大道××小区××广场××房屋【粤房地权证字第11××29房产，建筑面积为162.66平方米，其中套内建筑面积为137.09平方米。同日，原告向第一被告支付了购房订金40000元，在合同履行中，因原告的银行按揭申请迟迟未能批准下来，致使合同无法履行。为此原告于2012年8月17日诉至本院，请求判如所请。
另外，2011年10月17日，第一被告在实际收取原告定金40000元后，由第一被告交付押金5000元给案外人黄友良，该收据票号为NO580388。原告诉请第二被告惠州市纵横房产中介有限公司返还按揭资料费及其他费用共计人民币4000元的二张收据的经手人或填票人均为案外人黄友良。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案系商品房买卖合同纠纷，原告与被告在平等自愿、协商一致的基础上签订了《房产买卖合同》，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，在合同履行中，因原告的购房按揭贷款申请，迟迟未得到银行批准的客观原因，造成无法预见的合同无法履行的客观情形，且本案的《房产买卖合同》第三条第二项对办理银行按揭亦有约定。故原告在履行合同中不存在不履行约定的行为，所以，第一被告实际收取了原告定金40000元应当返还。原告诉讼请求部分符合法律规定，本院应予支持。关于第一被告抗辩称，其实际收取原告定金35000元，而另外5000元的定金押在第二被告处的理由，因第一被告举证的相关证据无法证明第二被告实际收取5000元的押金事实，以及案外人黄友良收取了5000元的押金与是否经第二被告确认等事实均无法认定，第一被告的抗辩诉请可另行主张。本院在本案中不予调整。另原告诉请第二被告返还其交纳的按揭资料费及其他费用共计人民币4000元的理由，因原告该项请求因其证据不能证明第二被告实际收取4000元的事实，所以，本院在本案不予支持，原告该项诉请可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告与第一被告、第二被告于2011年10月17日签订的《房产买卖合同》。二、第一被告谢洪应在本判决书生效之日起十日内向原告徐燕珠返还定金40000元。三、驳回原告徐燕珠的其它诉讼请求。本案受理费1000元（原告己预交），由原告徐燕珠负担200元；第一被告谢洪负担800元。
当事人二审的意见
原审第一被告谢洪不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决，并查明事实，依法改判。2、判令被上诉人承担本案一、二审案件受理费和保全费。
主要事实和理由是：一审热定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决存在明显错误。被上诉人徐燕珠的户籍系惠城区本地户籍，没有申请到购房按揭款的关键原因在于被上诉人根本没有向银行提交过相关银行按揭贷款的申请资料（包括但不限于被上诉人的户口本资料、银行账户流水单、工作证明、收入证明等）：被上诉人没有向银行提交相关银行按揭贷款申请资料的根本原因在于规避商业风险。加上，上诉人与被上诉人及原审被告三方签订的《房产买卖合同》第三条第二项约定了被上诉人需于2011年11月10日前申请按揭。而一审法院在没有任何证据能够证明被上诉人曾向银行提交过按揭贷款申请资料，以及递交按揭贷款申请资料后未得到银行批准的情况下，认为因上诉人的购房按揭贷款申请迟迟未得到银行批准的客观原因，造成无法预见的合同无法履行的客观情形，进而判决上诉人向被上诉人返还定金4000元。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”和第五条第二款的规定，“对合同是否履行争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”一审法院的判决显失公平，明显错误。综上所述，原判决认定事实错误，证据不足，适用法律不准确，判决有误，特向贵院上诉，请求准予如上所请。
被上诉人二审口头答辩称：被上诉人当时是委托中介公司办理相关按揭手续，办理按揭手续的材料如户口本及按揭费用，在我方一审提交的证据有体现，不像上诉人所陈述的被上诉人未向银行递交按揭贷款的资料，不存在上诉人所讲的规避商业风险。被上诉人不仅向中介公司递交材料和多次配合中介公司办理按揭手续，贷款未批下来的原因是未能通过银行的审批，根据最高人民法院审理商品房司法解释的规定，当事人可以解除合同，出卖人应将收受定金返还给买受人，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
二审查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人对于解除双方之间签订的《房产买卖合同》均无异议，本院直接予以维持。结合上诉人的上诉人请求和理由，本案二审现争议的焦点为：造成涉案房屋买卖合同解除，被上诉人是否有过错，上诉人应否退回定金给被上诉人。具体评述如下：
签订房屋买卖合同后，被上诉人已经依约向上诉人支付四万元定金，并将户口本、按揭所需资料费及其他费用共计4000元交给了原审第二被告中介公司。一审认定被上诉人已经按照合同约定履行了自己的义务并无不当。此后因按揭没能获得银行批准，导致合同无法继续履行而解除。对解除合同双方均无过错，上诉人应将收取的四万元定金（不计息）返还给被上诉人。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉主张没有充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1000元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 池志勇
审判员 赖锦荣
审判员 曾 莹
二〇一四年五月二十日
书记员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。