广东省清远市�级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终1982号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：谢景志，男，1971年9月24日出生，汉族，住佛山市南海区。
委托代理人：陈绰君，广东杰辉律师事务所律师。
委托代理人：高志富，广东杰辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：清远市清城区龙塘镇陂坑村民委员会黄洞村民小组，住所地：清远市清城区龙塘镇波坑村委会黄洞村。
负责人：钟国辉。
委托代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：赵子恒，广东明典律师事务所律师。
上诉人谢景志因与被上诉人清远市清城区龙塘镇陂坑村民委员会黄洞村民小组（以下简称“黄洞村民小组”）土地租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第728号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年1月15日，以黄洞村民小组为甲方，谢景志为乙方，双方签订一份《土地租赁合同》，甲方将位于清远市清城区龙塘镇陂坑村委会××lO7国道东侧的土地（土地使用权人为黄洞村民小组，性质为综合用地）总面积约15亩（9868平方米）租给乙方经营使用，其中第二条约定，土地租赁年限为18年，即从2011年12月1日起至2029年11月30日止。（说明：2011年6月1日至2011年11月30日为基建期）双方签订同意协议时，乙方应先交诚意金50000元，基建期过后以每半年一次性支付半年的租金。诚意金于第一期冲减为租金；第四条约定，租金计算方式：土地租金头三年每年240000元，约15亩计算，从第四年起租金每隔三年递增5%计算，直至租赁期满为止；第五条约定，租金的缴交方式：双方确定租金按半年计算，……乙方在每半年期内的当月10日前一次性交清半年租金，如逾期未交纳租金的，乙方除应补交所欠租金外还另加收本月租金总额的万分之五滞纳金；如逾期60日的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金千分之二十五的违约金；第十条约定，违约责任：（1）如乙方在租赁期内发生违约行为或中途退租，则定金归甲方所有，并终止合同。（2）如甲方在乙方租用期内没有违约的情况下而中途终止本合同的，作甲方违约。甲方则双倍返还乙方所交的定金以及赔偿乙方在土地上所投资的经济损失（经评估以后作经济赔偿）。在乙方租赁期内（如国家需要或征用除外）甲方无权终止合同。（3）在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因政府收回和城市规划建设需要等，致使双方解除合同，因此造成的经济损失双方互不承担责任。为保证承租方正常经营，双方于2011年4月18日签订《土地租赁补充协议》，就该租赁事宜作出了进一步的约定。2013年11月8日，双方再就双方在2011年4月18日签订的土地使用协议的基础上，签订一份《土地租赁合同补充协议（2）》，约定：“（1）由于政府相关部门在审批该土地上建筑物的许可证延误时间过长，经双方同意，原合同土地租赁年限为18年不变，但使用时间变更为2014年6月1日起至2032年5月31日止，从2013年12月1日起至2014年5月31日为基建期，基建期不计算租金，从2014年6月1日起计算租金，按原合同租金计算方式不变，支付租金时间按本补充协议的时间顺延计算。……（3）如承租方没有按政府相关部门要求而造成工期延迟的，与出租方无关，承租方要按合同条款支付租金。（4）如因出租方原因或有村民阻碍施工而延迟工期的，承租方有�追究出租方的责任，并赔偿出租方的所有损失。……”合同签订后，谢景志向黄洞村民小组支付了50000元诚意金。黄洞村民小组主张在2011年4月签订合同后，黄洞村民小组已将涉案土地交付给谢景志占有使用，但谢景志一直没有缴纳租金。对此，谢景志在庭审中提供照片复印件十三张共五页，拟证明截止至今，涉案土地上仍然堆放多种杂物并有建筑未拆除，黄洞村民小组仍未能向谢景志交付土地；另提供一份《土地租赁合同及突袭租赁补充协议附件》，拟证实谢景志合法租赁涉案土地；提供《关于申请核发清城区龙塘镇陂坑村委会107国道东侧局部用地规划设计条件的审议意见》、公示的图片、《规划设计条件公示》的报纸、《清远市临时建设工程申请表》、《临时建设工程审核意见书》、《临时建设工程规划许可证（附件）》、《审定通知书》、《清远市市政建设�程施工图审查申请表》、《发票联》、图纸、《临时建设工程规划许可证》复印件各一份共十四页，拟证明谢景志租赁涉案土地时为了建设汽车展销店，办理相关的报建申请手续、支出了相关的费用，且取得清远市城乡规划局清城分局的审定同意；并提供2013年2014年格尔发重卡商务政策复印件两份共十六页，拟证明谢景志因无法使用土地造成的损失。
原审法院认为，双方签订的《土地租赁合同》及其补充协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效。谢景志在签订合同后没有依约向黄洞村民小组缴纳租金，黄洞村民小组遂起诉至本院，请求解除双方签订的《土地租赁合同》及其相关的《土地租赁补充协议》、《土地租赁合同补充协议（2）》，并要求谢景志立即撤离租赁土地并将租赁土地交还给黄洞村民小组，谢景志在诉讼中亦同意解除上述合同，故对于黄洞村民小组的该项诉讼请求，原审法院予以支持。对于谢景志反诉要求黄洞村民小组支付报建费用50000元以及预期可得收益400000元的请求，其中报建费用系谢景志为使用涉案土地而支出的自身费用，并非基于黄洞村民小组的原因而造成的损失，对于预期可得收益，根据现有证据，谢景志未能举证证明涉案土地无法供水、村民阻挠土地使用和黄洞村民小组未按约定交付租赁土地的违约行为而导致延迟工期，故对于谢景志的上述反诉请求，原审法院不予支持。
关于租金计算问题，根据黄洞村民小组与谢景志在《土地租赁合同》以及《土地租赁合同补充协议（2）》中的约定，从2014年6月1日起计算租金，土地租金头三年每年240000元，鉴于谢景志已向黄洞村民小组缴纳诚意金50000元，减除该诚意金，对于黄洞村民小组要求谢景志立即支付自2014年6月1日至2015年7月6日止拖欠的租金214000元的诉讼请求，原审法院予以支持。至于之后的租金，根据黄洞村民小组的诉讼请求，并参照《土地租赁合同》约定的20000元／月的租金标准，以场地占用费用的方式由谢景志支付至其实际交还租赁土地之日止。对于滞纳金和违约金，合同中约定，谢景志应在每半年期内的当月10日前一次性交清半年租金，如逾期未交纳租金的，谢景志除应补交所欠租金外须另加收本月租金总额的万分之五滞纳金；如逾期60日的，谢景志应向甲方支付年租金千分之二十五的违约金，黄洞村民小组要求谢景志支付截至2015年7月6日止的滞纳金6230元和违约金6000元的诉讼请求符合合同约定，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条�第二百二十六条、第二百二十七条之规定，于2016年1月4日作出（2015）清城法横民初字第728号民事判决：一、解除清远市清城区龙塘镇陂坑村民委员会黄洞村民小组与谢景志于2009年1月15日签订的《土地租赁合同》及其合同补充协议；二、限谢景志于本判决生效之日起10日内向清远市清城区龙塘镇陂坑村民委员会黄洞村民小组支付截至20l5年7月6日止的租金2l4000元、滞纳金6230元以及违约金6000元合共226230元；三、限谢景志于本判决生效后20日内撤离其租赁的位于清远市清城区龙塘镇陂坑村委会××107国道东侧土地，将租赁土地交还给清远市清城区龙塘镇陂坑村民委员会黄洞村民小组，并向清远市清城区龙塘镇陂坑村民委员会黄洞村民小组支付场地占用费用（按20000元／月的标准，自2015年7月7日起支付至实际交还租赁土地之日）；四、驳回反诉原告谢景志的诉讼请求。案件受�费2347元，反诉费4400元，合共6747元，由谢景志负担。
宣判后，上诉人谢景志不服原审判决，向本院提起诉讼。请求：1、判令撤销（2015）清城法横民初字第728民事判决；2、依法改判被上诉人向上诉人返还诚意金50000元；3、依法改判被上诉人向上诉人支付报建费用50000元；4、依法改判被上诉人向上诉人支付预期可得收益400000元；5、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认为“上诉人的报建费用系上诉人为使用涉案土地支出的自身费用，并非基于被上诉人的原因而造成损失，对于……的违约行为而导致延迟工期”并没有事实和法律依据。原审法院如此判决实属地方保护主义。首先，被上诉人一直无法向上诉人交付土地，除了“沙石树柴杂物垃圾满地放，摩托车维修店霸占土地对外营业、水电一直无法提供、村民长期无理阻挠”的原因之外，还有一个重要原因是：根据红线图可见，涉案土地的东面有一栋民居的建筑占用了涉案土地，导致被上诉人无法向上诉人交付完整的土地。上诉人曾书面请求原审法院核实红线图占用范围的土地面积与现场的土地面积的差别，但原审法院对上诉人的请求置之不理。其次，根据2013年l1月8日双方签订的《土地租赁合同补充协议（2）》的第（4）条“如因出租方原因或有村民阻碍施工而延迟工期的，承租方有权追究出租方的责任，并赔偿承租方的所有损失”的约定可见，事隔两年签订的两份补充协议均对被上诉人交付土地的问题作出补充协议，则证明上诉人在提出的上述事实是真实存在的，不是上诉人拒付租金，而是被上诉人违反合同约定，没有向上诉人交付可正常使用的土地。最后，上诉人曾向原审法院提交照片，最直观地证明了涉案土地仍然堆放多组杂�并且建筑物未被拆除。照片上，有村民搭建棚来经营维修摩托车的生意，而上诉人并未向此村民收取任何租金，进一步证明，被上诉人并无向上诉人交付土地。原审法院对相关的情况没有进行核实，也没有到实地进行核实便如此草率地判决上诉人败诉，实属无理无据，更存在地方保护主义之嫌。二、原审法院并无对涉案土地的交付作出任何的认定。本案的关键是涉案土地的交付，只有认定了土地是否真正交付才能确认双方的责任。但根据上述情况，上诉人多次强调被上诉人从未真正向上诉人交付土地，被上诉人在涉案土地中并无向上诉人提供水电，而被上诉人清楚被上诉人租赁涉案土地是为了建设汽车展销店，没有水电，如何使用土地如何建设汽车展销店合同目的如何实现？但原审法院却在审理过程中不断回避交付的问题，并且在判决书上也对交付问题回避不提�如此重要的问题若无一个认定，那么原审法院又凭什么作出决断？三、在本案开庭后，上诉人在规定的时间内再向法庭提交了一份《临时规划报建缴费通知书》及报建发票的证据，但原审法院并无再次组织开庭对此证据进行质证，程序实属违法。四、合同解除后给上诉人造成巨大经济损失的事实客观存在。被上诉人从未主动向上诉人催收租金，但上诉人却曾多次主动向被上诉人提出要求其清理好涉案土地后再将涉案土地完整交付，但截止至今，被上诉人一直无理拒绝履行，致使被告一直无法使用该地，造成上诉人的巨额损失，包括上诉人由此而支出的报建费用及汽车展销店正常营业的可得收益。根据《合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失�的规定，被上诉人应向上诉人返还诚意金50000元，及赔偿上诉人由此而支出的报建费及汽车展销店正常营业的可得收益。五、原审法院判决上诉人向被上诉人支付场地占用费没有事实和法律依据。退一万步来说，即使上诉人需向被上诉人支付场地占用费，但上诉人早在本案庭审过程中，已明确同意解除租赁合同。即在解除租赁合同上，上诉人与被上诉人已达成一致的意见，同意解除租赁合同，故租赁合同在双方达成一致意见的时候便已经解除，上诉人已向被上诉人归还涉案土地。故被上诉人并没有再占用涉案土地，不需要向被上诉人支付任何的占地费用。
被上诉人黄洞村民小组口头答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求维持原判。一、涉案土地已于2011年4月签订《土地租赁合同》时已经交付给上诉人，并给了6个月的基建期，上诉人亦进行�规划申报、报建等手续。证明了该土地的使用权已经交付给上诉人。二、不存在村民阻止的情况。1、土地已经交付给上诉人，由上诉人对该土地进行管理与使用。2、在2013年11月8日签订的《土地租赁合同补充协议（2）》第一条中已经阐明是由于政府部门在审批该土地地上建筑物的许可证而延误时间过长，根本没有提到村民阻碍，上诉人主张《土地租赁合同补充协议（2）》第四条如因出租方村民阻碍等等，只是假设性条款，并非存在有相关事实。三、上诉人至今未交回本案所涉的土地。1、双方至今未办理交还手续。2、案件仍在审理阶段，上诉人请求撤销包括一审判决第一条“解除合同”的判决，因此，至今未有终审判决，土地使用权利仍处于待定状态，在法理上也不可能实施交还。四、上诉人一审提交的部分证据是开庭后提交，已经超过举证期限，被上诉人有权�绝质证，因此一审程序并无不妥。五、本案的诚意金50000元，已根据约定冲抵第一期的租金，被上诉人在一审起诉前也在诉讼请求中将诚意金予以冲减，不存在返还的理由。六、上诉人所为的损失是不成立的。1、上诉人至今未对土地进行一个开工建设，根本未形成经营条件，不会存在所为的经营损失。2、因上诉人拖欠被上诉人租金导致本案合同的解除，上诉人存在过错，即使有损失，应由上诉人自行承担。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，上诉人于2015年8月9日签收被上诉人的原审起诉状，并在原审及二审庭审中明确解除本案的《土地租赁合同》及补充协议，且承认其逾期收益损失是推算出来。
再查明，双方于2011年4月18日签订的《土地租赁合同》第八条“甲方（被上诉人）负责提供水电到该土地侧边给乙方（上诉人）使用，提供380伏38KW电量，……甲方投资安装变压器以及供水设施租赁期满后产权属甲方。……”及《土地租赁补充协议》第四条“甲方（被上诉人）负责协调相邻地界，促成相邻地界建好挡土墙，排水渠及清除所有场地内的障碍物”。
再次查明，上诉人原审提供：《现场照片》拟证明，租赁土地上有建筑物及堆放物。经出示，被上诉人对此予以确认，但认为土地已经交付，土地的管理与使用与其无关。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。经查，双方签订的《土地租赁合同》及补充协议是双方自愿签订，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。鉴于上诉人与被上诉人同意解除本案《土地租赁合同》及补充协议，本院予以确认。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，对本�争议焦点分别评析如下：
一、关于涉案租赁土地的交付。经查，双方未对涉案土地办理交接进行具体的约定。但双方签订《土地租赁合同》后上诉人向有关部门办理租赁土地报建申请手续，经公示后，于2013年6月21日获得清远市城乡规划局批准，虽然上诉人提出租赁土地并未实际移交，但至原审诉讼前上诉人一直未对此提出异议，据此，视为被上诉人已将涉案的土地交付给上诉人。虽然土地已经交付，但根据上诉人原审提供的现场照片显示，被上诉人并未能按合同约定安装变压器、供水设施，亦未提供向有关部门申请水电报装及增容等证据。同时，被上诉人亦未履行协调相邻地界，促成相邻地界建好挡土墙，排水渠及清除所有场地内的障碍物的义务。据此，被上诉人的行为已构成违约，应对此承担上诉人不能完整对涉案土地进行合理使用的违约责任。另外，虽然被上诉人存在违约行为，但上诉人使用涉案土地而没有交付租金的行为同样构成违约，上诉人亦应对此承担相应的违约责任。综上，本案合同的解除双方存在过错，上诉人与被上诉人应对此各自承担50%的违约责任。
二、关于本案租金、滞纳金及违约金的计算及承担。鉴于被上诉人对原审判决上诉人支付2014年6月1日至2015年7月6日期间的租金并无异议，且双方对原审法院确认2015年7月6日为合同解除之日没有异议，本院予以确认。根据本案合同及补充协议的约定，前三年的年租金为240000元，从2014年6月1日计付租金。上诉人拖欠被上诉人从2014年6月1日至2015年7月6日的租金总额为264000元，鉴于双方对合同的解除各承担50%的违约责任，上诉人应承担的租金为132000元（264000×50%），扣减已抵扣租金的50000元诚意金，上诉人应实际支付82000元（132000元-50000�）租金给被上诉人。对于合同约定的滞纳金及违约金，鉴于双方的违约行为导致本案合同的解除，被上诉人无权要求上诉人支付上述滞纳金及违约金。综上，原审法院判决上诉人支付滞纳金及违约金给被上诉人错误，本院予以纠正。
三、关于本案占用费及交还租赁土地问题。上诉人取得土地的使用权是基于双方签订的租赁合同，因双方的违约行为导致本案租赁合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，本案合同及补充协议自解除合同通知到达上诉人之日解除，鉴于上诉人未对涉案土地进行开发，不存在占用行为，因此，被上诉人自合同解除之日即可随时收回该租赁的土地。据此，被上诉人原审要求上诉人�付占用费用的诉请理据不足，本院不予采纳。
四、关于上诉人请求被上诉人返还诚意金50000元、支付报建费用50000元及预期收益400000元的上诉请求。首先，根据上述租赁合同的约定，诚意金50000元用于冲抵第一期的租金，鉴于该诚意金已冲抵租金并已从租金中扣减该50000元，故上诉人的该项上诉请求理据不足，本院不予采纳。其次，上诉人提供的发票单位名称为清远市骏威汽车贸易有限公司，鉴于上诉人提供的证据仅能证明清远市骏威汽车贸易有限公司支付了报建相关费用，不能证明上诉人已实际支付了上述费用，况且导致合同解除上诉人亦存在违约行为，据此，上诉人的该项上诉请求缺乏证据支持，本院不予采纳。再次，虽然上诉人提供了《2013年格尔发重卡商务政策》用以证明其预期利益损失，但上诉人在二审庭审中陈述该预期利益损失是其推算所得，鉴于上诉人未能提供确实的证据证明其预期利益的损失，仅为推算，故上诉人的该项上诉请求同样缺乏证据支持，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实错误，实体处理不当，本院予以纠正。上诉人的部分上诉理由理据充足，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第728号民事判决第一、四项；
二、撤销清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第728号民事判决第三项；
三、变更清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第728号民事判决第二项为：限上诉人谢景志于本判决生效之日起10日内向被上诉人清远市清城区龙塘镇陂坑村民委员会黄洞村民小组支付截至2015年7月6日止的租金82000元。
�、驳回被上诉人清远市清城区龙塘镇陂坑村民委员会黄洞村民小组其他诉讼请求。
一审案件受理费2347元，由上诉人谢景志与被上诉人清远市清城区龙塘镇陂坑村民委员会黄洞村民小组各负担1173.5元，一审反诉费4400元，由上诉人谢景志负担；二审案件受理费8800元，由上诉人谢景志与被上诉人清远市清城区龙塘镇陂坑村民委员会黄洞村民小组各负担4400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年十一月十五日
书本件记员张丽萍
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适�法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。