浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初15619号原告：郑志坚，男，1974年6月21日出生，汉族，住江西省德兴市，委托诉讼代理人：张燕，浙江振业律师事务所律师。被告：杭州伯乐制冷设备有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区星桥街道星桥北路72号1幢。法定代表人：黄井虎，总经理。委托诉讼代理人：李亚楠，浙江北鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩学倩，浙江北鼎律师事务所律师。原告郑志坚与被告杭州伯乐制冷设备有限公司（以下简称伯乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月29日、2018年2月2日两次公开开庭进行了审理。原告郑志坚及其委托诉讼代理人张燕，被告伯乐公司的委托诉讼代理人李亚楠到庭参加诉讼。期间，本院于2017年11月29日决定延长审限二个月。本案现已审理终结。原告郑志坚向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.被告伯乐公司支付原告�志坚违约金135000元；3.被告伯乐公司负担本案诉讼费。事实与理由：2017年8月2日，原告郑志坚与被告伯乐公司签订房屋租赁合同（以下简称第二份合同）一份，约定原告郑志坚承租被告伯乐公司坐落于杭州市余杭区的房屋（以下简称租赁房屋）用于汽车维修厂使用；被告伯乐公司于2017年8月31日前向原告郑志坚交付租赁房屋，租赁期自2017年9月1日至2025年8月31日；第一年到第三年年租金为810000元。双方还约定若被告伯乐公司出现在满足本合同条件情况下无故终止合同的，则无条件支付给原告郑志坚当年两个月的租金作为违约金。现原告郑志坚已支付租金，但被告伯乐公司未按期交付租赁房屋。为此，原告郑志坚多次要求被告伯乐公司履行合同，但被告伯乐公司置之不理。原告郑志坚为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民�通则》和《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特提起诉讼，请求依法公正判决。被告伯乐公司答辩称，一、原告郑志坚请求解除第二份合同没有事实依据。第二份合同约定原告郑志坚应当于合同签订后一日内向被告伯乐公司支付202500元作为第一季度房租。但原告郑志坚并未按照约定按时、足额支付第一季度的租金。本着合作共赢、促成交易的原则，被告伯乐公司与原告郑志坚对此事进行沟通协商，期望签订补充协议，但是由于双方分歧较大，无法达成一致意见，遂于2017年8月15日协商一致解除第二份合同，且被告伯乐公司已按照原告郑志坚的指示将退还了200000元租金；二、原告郑志坚请求被告伯乐公司支付违约金没有事实及法律依据。原告郑志坚并未按照第二份合同的约定按时足额支付，而是于2017年8月3日支付50000元、于2017年8月4日支付50000元，于2017年8月5日支付50000元，2017年8月6日支付50000元。截至双方解除第二份合同之日，被告伯乐公司仅仅收到原告郑志坚陆陆续续支付的200000元租金，仍有2500元的租金以及其他费用（包括公共部分损耗水电费、门卫工资、垃圾清理费）未支付。约定的付款期限如此之短，是因为被告伯乐公司曾于2017年7月10日与原告郑志坚签订过房屋租赁合同（以下简称第一份合同）一份，但是，由于原告郑志坚未按照约定的付款期限支付租房定金，导致合同目的无法实现，为此，双方之间又签订了第二份合同。双方考虑到原告郑志坚存在违约记录，避免再次出现逾期付款的违约情形，才将付款期限规定得如此之短。但原告郑志坚仍然未按照约定的付款节点足额向被告伯乐公司支付第一季度的租金。综上，被告伯乐公司已经根据诚实信用原则及相关法律法规的规�，严格按照约定履行了自己的义务，但是原告郑志坚仍然屡屡违约，故被告伯乐公司不应向原告郑志坚承担任何违约责任。原告郑志坚为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1.房屋租赁合同（即第二份合同）一份，用以证明原告郑志坚与被告伯乐公司签订房屋租赁合同，原告郑志坚已经支付租金200000元，但被告伯乐公司未按期交付租赁房屋，构成违约的事实；2.中国农业银行自助设备客户通知书和中国工商银行凭证各二份，用以证明原告郑志坚已支付第一季度租金的事实；3.微信聊天记录一份共八页（复印件），用以证明原告郑志坚多次与被告伯乐公司法定代表人黄井虎联系，告知没有在一天内转账完成的原因，被告伯乐公司没有做出异议，并要求继续履行合同的事实。被告伯乐公司为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据：1.房屋租赁合同（即第一份合同）一份，用以证明双方之间曾签订房屋租赁合同的事实；2.微信聊天记录（复印件）一份，用以证明原告郑志坚对第一份房屋租赁合同的履行存在违约行为的事实；3.房屋租赁合同（即第二份合同）一份，用以证明双方又签订房屋租赁合同的事实；4.中国农业银行自助设备客户通知书（复印件）二份、中国工商银行凭证（复印件）二份，用以证明原告郑志坚逾期付款的事实（说明：系原告郑志坚提交的证据2的复印件）；5.微信聊天记录（复印件）一份，用以证明原告郑志坚同意解除第二份合同并提供银行账号，接受被告伯乐公司退还租金的事实；6.借记卡账户历史明细清单一份一页，用以证明被告伯乐公司将200000元租金转入原告郑志坚账户的事实；7.杭州市不动产权属信息查询记录一份，用以证明第二份合同是有效的，因为租赁房屋有合法权证的事实。上述证据，经对方当事人当庭质证，并经审查，本院认证如下：（一）原告郑志坚出示的证据，被告伯乐公司质证意见如下：对“三性”均无异议，但对证明对象均有异议，认为其中：证据1，双方约定原告郑志坚应在第二份合同签订后一日内支付第一季度租金202500元，但原告郑志坚却分三天支付，且未足额支付。在原告郑志坚之前已经存在违约行为的情况下，被告伯乐公司才认为原告郑志坚已经违约而无法继续履行第二份合同；证据2，原告郑志坚尚余租金2500元未支付；证据3，原告郑志坚虽然多次与黄井虎联系要求继续履行第二份合同，但是，被告伯乐公司与原告郑志坚交涉的一直是一位姓郑的主管，且原告郑志坚在第一份合同履行中违约，第二份合同又未按时付款的情况下，黄井虎在聊天记录中未作任何回应，表明被告伯乐公司认为原告郑志坚已经严重违约，无法再履行第二份合同。本院认证意见如下：上述证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，且来源和形式符合法律规定，符合证据的采信规则，故确认其作为确�本案相关事实的依据。（二）被告伯乐公司出示的证据，原告郑志坚质证意见如下：证据1、3、4的“三性”均无异议，但对证明对象有异议，认为证据1正好能证明原告郑志坚与被告伯乐公司就房屋租赁磋商了较长时间，原告郑志坚有诚意租房，又因被告伯乐公司先违约，因有更高的出价，所以解除第一份合同，后又签订第二份合同，将被告伯乐公司应承担的违约金降低；证据3原告郑志坚已经履行了支付第一季度租金的义务，但被告伯乐公司未按约定交付租赁房屋，同时，因被告伯乐公司提出给予原告郑志坚租金优惠，所以原告郑志坚支付租金200000元，而被告伯乐公司未提出任何异议；证据4原告郑志坚已经履行了支付租金的义务，因原告郑志坚身份证破损，每天只能�账50000元的情况，原告郑志坚也与黄井虎进行了联系，且其未提出任何异议；证据2，真实性无异议，但与本案无关，认为无法认定原告郑志坚有违约行为；证据5，真实性无异议，但对证明对象有异议，对方是被告伯乐公司的财务人员，原告郑志坚为了挽回部分损失，不得已提供账号，想先把租金要回，然后对于赔偿的请求另行起诉主张；证据6、7的“三性”无异议，但认为证据6是被告伯乐公司单方面提交的证据。本院认证意见如下：上述证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，且来源和形式符合法律规定，符合证据的采信规则，故确认其作为确认本案相关事实的依据。根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2017年8月2日，被告伯乐公司与原告郑志坚签订房屋租赁合同（即第二份合同）一份，约定：被告伯乐公司将坐落于杭州市余杭区房屋（即租赁房屋）出租给原告郑志坚，用于汽车维修厂使用；面积为3043.04平方米；被告伯乐公司应于2017年8月31日前交付租赁房屋；租赁期间自2017年9月1日起至2025年8月31日止；租金：第一年到第三年为22.18元/平方米·月，年租金为810000元（不含税），后续租金每三年在前期租金的标准上递增5%；原告郑志坚应于本合同签订后一日内支付202500元作为第一季度租金；自2019年9月1日2个月内再支付202500元作为本合同约定的半年租金；2017年9月1日至2018年8月31日止的本年度租金每季度一付，提前一个月支付下季度的租金，但后续第二年开始租金每半年一付，并提前二个月支付后半年的租金；被告伯乐公司出现在满�本合同条件情况下无故终止合同的，则无条件支付原告郑志坚当年2个月的租金作为违约金；原告郑志坚有超过应支付租金日累计超过15天（经被告伯乐公司同意的除外）等情形的，被告伯乐公司可终止合同并收回房屋，造成的损失，由原告郑志坚负责赔偿。双方还约定了其他内容。第二份合同签订后，原告郑志坚于2017年8月3日和2017年8月4日两次通过中国农业银行以转账方式分别支付租金50000元，于2017年8月4日和2017年8月5日通过中国工商银行以汇款方式分别支付租金50000元，合计支付第一季度租金200000元。2017年8月15日，原告郑志坚收到被告伯乐公司退回的租金200000元。又认定：（一）租赁房屋的登记的权利人为杭州余杭星业塑化有限公司。（二）原、被告双方曾于2017年7月10日签订过房屋租赁合同（即第一份合同）一份，约定：被告伯乐公司将租赁房屋出租给原告郑志坚。双方当事人当庭确认，两份合同，除d第四条“租金、付款方式和期限”中第一份合同约定的年租金为820000元，于本合同签订后6日内支付210000元作为租房定金；于2017年9月1日起3个月内再支付200000元作为约定的半年租金；后续租金半年一付，但第二年开始需提前三个月交付后半年租金、第五条“房屋租赁期间乙方应承担的其它有关费用”约定的金额以及第八条“解除本合同的条件及违约责任”中第一份合同约定被告伯乐公司出现在满足本合同条件情况下无故终止合同的，则无条件支付原告郑志坚当年租金作为违约金的相关内容不同外，其余内容相同。（三）原告郑志坚与被告伯乐公司的经办人在2017年7月10日后至2017年7月19日期间微信聊天记录有如下内容：（经办人）“兄弟：什么时候可以打款？”，（原告郑志坚）“六天之内”；2017年7月18日，（经办人）“兄弟：款打了吗？”，（原告郑志坚）“20十万今真打不了”。（四）原告郑志坚与被告伯乐公司法定代表人黄井虎的2017年8月3日至2017年9月4日期间微信聊天记录有如下内容：2017年8月3日和2017年8月4日，原告郑志坚发送付款凭证照片三份；2017年8月10日，原告郑志坚向黄井虎解释“之前五万五万一�，我是身份证在补办，没办法，银行最多不能超过五万”，并希望“你老哥谅解一下”；2017年8月15日13时许，原告郑志坚发送了“补充协议”一份；15时许，原告郑志坚发送“黄总，退钱没必要的，大家把合同完善下，继续合同。大家总有个态度在的，你说呢”，“谈了两个多月，说不做就不做，我也很为难的”。黄井虎除2017年9月4日回复了一句“呵呵你去法院起诉吧”，无其他聊天内容。（五）原告郑志坚于2017年8月15日13时43分通过了被告伯乐公司财务人员的微信朋友验证请求，双方打了招呼后，原告郑志坚发送了“郑志军”的中国农业银行银行卡照片，后经双�交涉，原告郑志坚于当天下午15时32分发送了其银行卡照片，对方回复“收到”。（六）原告郑志坚在庭审中陈述：1.在2018年8月3日，其在中国农业银行储蓄卡账户内的余额足以履行租金支付义务，没有一次性付款的原因是其身份证破损的情况下，中国农业银行规定一天取现限额为50000元，转账限额也为50000元；2.其身份证是2017年4月份时破损的，至今未办理新的身份证；3.第二份合同约定合同签订后一天内支付租金的原因是前一份房屋租赁合同的履行过程中双方在很多事情上表现得很不愉快了，除了约定的内容外，还有其本人原因导致没有在约定时间内给对方打款，事实上，在其准备打款的时候，是被告伯乐公司还与另一家单位协商，让其不要急，在协商不成的情况下，又对相关内容进行修改后，双方签订�第二份合同；4.第一份合同履行中不能按约定期限付款的原因是其家人进行手术，当时其与黄井虎沟通过，被告伯乐公司的经办人不知道这个情况；5.未按202500元金额完全履行是黄井虎本人在电话里说，他当时资金紧张，先打200000元给他，并给予其10000元的优惠；6.其于2017年8月15日向被告伯乐公司财务人员提供银行卡账号的原因是财务人员在半小时内打了他很多电话，要其不要为难他，说他很难做，另外是考虑先收退还的租金，还可以再起诉。（七）被告伯乐公司在庭审中陈述：1.因原告郑志坚未按第一份合同履行付款义务，已经严重违约，后双方经商议，被告伯乐公司也做出了让步，拿出诚意，于是，双方又签订了第二份合同。为了督促原告郑志坚切实尽快履行合同，双方约定了合同签订后一日内支付第一季度租金202500元的内容。但是，原告郑志坚又一次违约；2.租赁房屋是转租给原告郑志坚的，因为要按约定支付租金给出租人，被告伯乐公司对原告郑志坚一再做出让步，最终因为原告郑志坚一再迟延履行付款义务，才决定与原告郑志坚解除第二份合同；3.原告郑志坚主张的因身份证破损而无法在一日内付清租金，以及第一份合同未履行付款义务的原因没有证据证明；4.操作退还租金的是原告郑志坚才加为微信好友的、被告伯乐公司的财务人员，是根据黄井虎的指示退还租金的；5.若原告郑志坚不同意的话，被告伯乐公司是不会退还租金的。如按原告郑志坚的说法，若其不同意解除合同，并将通过司法途径解决纠纷，而被告伯乐公司资金又紧张，那么，被告伯乐公司更不可能退款的；6.被告伯乐公司于2017年8月16日将租赁房屋转租他人，年租金为820000元。�院认为，原、被告于2017年8月2日签订的房屋租赁合同（即第二份合同）系双方当事人的真实意思表示，且无证据证明存在应当认定无效之情形，故合法有效，依法应予保护。本案争议焦点在于第二份合同是否已于2017年8月15日解除？对此，本院认为，（一）从双方当事人在不到一个月时间里就租赁房屋签订了两份合同的过程来看，被告伯乐公司陈述的第二份合同将第一季度租金付款期限缩短至合同签订后一日内的原因较原告郑志坚所述更为可信，这不仅有被告伯乐公司经办人通过微信催款的内容为证，而且原告郑志坚有关未履行第一份合同付款义务的原因缺乏证据证明；（二）原告郑志坚有关中国农业银行一天内转账限额的陈述有违常理，因为储蓄卡一天50000元的转账限额在日常生活中显然是不能满足很多交易需求的，且原告郑志坚在本院指定期限内提交的相关规定也不能予以证实；（三）原告郑志坚在微信聊天中有关身份证因破损而在“补办”的解释，与其庭审陈述的不符；（四）原告郑志坚对未足额支付202500元租金原因的陈述无证据证明，而被告伯乐公司在相应的庭审陈述中也指明了其矛盾之处；（五）从双方的沟通过程来看，被告伯乐公司于2017年8月15日退还租金是在双方无法就补充协议达成一致意见的情况下作出的。从内容上看，被告伯乐公司有关陈述更可信，也就是说，在对解除第二份合同协商一致的情况下，被告伯乐公司将租金退还给原告郑志坚。原告郑志坚在协商的过程中是否提出合法权益受损而要求赔偿，不影响第二份合同解除效力的发生。综上所述，本院认为，第二份合同已于2017年8月15日解除；从两份合同的�行情况来看，被告伯乐公司因基于原告郑志坚未按约定期限支付租金而与原告郑志坚协商解除合同，与原告郑志坚主张的被告伯乐公司构成“无故终止合同”的约定情形不符，故其要求被告伯乐公司支付违约金的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郑志坚的诉讼请求。本案减半收取案件受理费1500元，由原告郑志坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  蔡国伟二〇一八年二月六日书记员  徐 锋