中华人民共和国
上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1035号
上诉人（原审被告、反诉原告）邵温如。
委托代理人蔡恩平，系邵温如母亲。
委托代理人左春，上海沪家律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨晓静。
被上诉人（原审原告、反诉被告）HERBERTATZL。
上诉人邵温如因房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人邵温如之委托代理人左春、蔡恩平及被上诉人杨晓静、HERBERTATZL到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，邵温如系上海市徐汇区凯滨路房屋的产权人，2012年8月，邵温如出具公证委托书委托蔡恩平办理系争房屋的出租事宜。2012年9月11日，蔡恩平（甲方）与杨晓静、HERBERTATZL（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2012年9月20日起至2014年9月19日止。每月租金为人民币（下同）14，000元，以转账方式支付。租金按叁个月为一期支付，每期租金的支付时间为当期的柒天之前，先付后用。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付月租金的千分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过三十日，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意支付给甲方保证金14，000元。除合同另有约定之外，在乙方保证原有房屋及设施正常状态，并付清所有应付费用，乙方搬离房屋后当天内甲方将保证金全额无息无条件退还乙方。因乙方违反本合同约定而产生的违约金，损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可经乙方书面确认后在保证金中抵扣，不足部分由乙方书面确认后予以补足。乙方应承担租赁期内的电话费、水、电、煤费用，并按公用事业单位的单据如期缴纳。土地使用税、房屋维修费、租赁综合税、物业管理费、有线天线初装费及其他费用由甲方缴纳。甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为14，000元。在合同项下并注明了受托人蔡恩平的银行账户。2013年3月17日，蔡恩平出具“更改账号确认”一份，确认其银行账户进行了更改，并由中介公司人员见证。2013年6月21日，邵温如致函杨晓静、HERBERTATZL称，因杨晓静、HERBERTATZL多次逾期支付租金，且本月租金已逾期10日未付，故要求解除租赁合同，并要求杨晓静、HERBERTATZL于收到本告知函之日起十日内腾空搬出租赁房屋，并向邵温如支付未付的租金。对于该函件，杨晓静、HERBERTATZL表示其于2013年7月6日收到，但其已经于2013年6月26日支付了2013年6月至2013年9月的房屋租金。后杨晓静、HERBERTATZL诉至法院，要求判令：一、解除杨晓静、HERBERTATZL与邵温如就上海市徐汇区凯滨路房屋所签订的租赁合同；二、邵温如支付违约金14，000元；三、邵温如返还押金14，000元；四、本案诉讼费由邵温如承担。邵温如则提出反诉，要求判令：一、杨晓静、HERBERTATZL赔偿因其擅自搬离系争房屋，未将房屋交接给邵温如造成的房屋空置损失28，000元；二、杨晓静、HERBERTATZL支付违约金14，000元；三、邵温如所收取的押金不予退还；四、杨晓静、HERBERTATZL补足2013年1月至2013年3月的房屋租金650元；五：杨晓静、HERBERTATZL补足2013年4月至2013年6月的房屋租金110.50元；六、杨晓静、HERBERTATZL向邵温如支付逾期支付租金的滞纳金2，604元（2013年1月至2013年3月的滞纳金计算标准为：以42，000元为本金，按日千分之一的标准计算22天；以28，000元为本金，按日千分之一的标准计算30天；2013年4月至2013年6月的滞纳金计算标准为：以42，000元为本金，按日千分之一的标准计算7天；2013年7月至2013年9月的滞纳金计算标准为：以42，000元为本金，按日千分之一的标准计算13天）；七、杨晓静、HERBERTATZL向邵温如支付拖欠的公用事业费1，128.90元（2013年9月至2013年10月的电费644.72元；2013年6月至2013年10月的燃气费456.20元；2013年9月的水费28元）；八、诉讼费由杨晓静、HERBERTATZL承担。
原审庭审中，杨晓静、HERBERTATZL提供2013年9月30日尚海湾15单元903室租客交接清单一份，载明物业收到下列物品：门禁卡贰张；进户门电子钥匙贰把；信箱钥匙壹把；内户门钥匙陆把，同时对水、电、煤的读数进行了记录；同时称：业主于2013年9月23日致电尚海湾物业管理处同意房客家具搬离本小区，因2013年9月30日业主本人因故未能到达现场办理房屋的交接手续，同意物业代为办理，物业已现场拍照存档。15单元903室电子门锁密码于2013年9月30日由物业已更改，水电煤总闸全部关闭。该交接清单上有杨晓静的签字并注明“物业方莉”等字样。对于该交接清单邵温如表示不予认可，并称其并未委托过物业代为就系争房屋进行交接。
原审庭审中，杨晓静、HERBERTATZL另提供短信记录一份，认为邵温如对杨晓静、HERBERTATZL搬离系争房屋是知情的。对此邵温如认为，虽然该电话号码为蔡恩平本人，但是对其中的内容不予认可。
原审另认定，杨晓静、HERBERTATZL就系争房屋的租金支付至2013年9月20日止。
原审认为，杨晓静、HERBERTATZL与邵温如签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，因邵温如对解除双方签订的租赁合同未持异议，故对于杨晓静、HERBERTATZL要求解除其与邵温如签订的租赁合同的诉请法院予以支持。根据双方签订的租赁合同约定，如杨晓静、HERBERTATZL逾期支付租金超过三十日，则视为自动退租，构成违约。邵温如有权收回房屋，并追究杨晓静、HERBERTATZL违约责任。从邵温如致杨晓静、HERBERTATZL的函件内容看，杨晓静、HERBERTATZL逾期支付租金的行为并不直接导致双方租赁合同解除的后果，但邵温如却要求解除双方之间签订的房屋租赁合同并要求杨晓静、HERBERTATZL搬离系争房屋，对此法院认为邵温如存在违约行为，故对杨晓静、HERBERTATZL要求邵温如支付违约金的诉请，法院予以支持，对邵温如要求杨晓静、HERBERTATZL支付违约金的诉请，法院不予支持。从邵温如提供的银行付款凭证看，杨晓静、HERBERTATZL确实存在逾期支付租金及未足额支付租金的行为，虽然杨晓静、HERBERTATZL称其扣除相应的租金存在一定的理由且已经和邵温如进行了沟通，但作为承租人，按时足额支付租金系其应尽的义务，杨晓静、HERBERTATZL所提供的证据亦不足以证明其可以逾期且不足额支付租金，故法院对邵温如要求杨晓静、HERBERTATZL补足租金并支付逾期付款滞纳金的诉请，予以支持。但是根据合同约定，杨晓静、HERBERTATZL的租金应以转账的形式支付且在租赁合同中注明了邵温如的相应银行账号，但2013年3月17日，邵温如向杨晓静、HERBERTATZL出具了更改账号确认，故法院认为杨晓静、HERBERTATZL对于2013年4月至6月租金的逾期支付不存在过错，但是杨晓静、HERBERTATZL在接到邵温如银行账户更改确认单之后亦有及时支付租金的义务，故邵温如对于该期租金逾期付款滞纳金的计算方式有误，法院依法予以调整。邵温如要求没收杨晓静、HERBERTATZL支付的保证金的诉请，因缺乏事实依据及合同依据，法院不予支持。从杨晓静、HERBERTATZL提供的物业交接清单及和邵温如受托人蔡恩平的短信记录看，虽然邵温如否认了双方短信来往的内容，但是确认该手机号码为邵温如受托人蔡恩平的手机号码，且邵温如在反诉状中亦陈述，杨晓静、HERBERTATZL于2013年9月30日搬离了系争房屋，故对该物业交接清单及双方来往的短信记录法院予以认可。邵温如作为出租人在知晓杨晓静、HERBERTATZL已经搬离系争房屋的情况下，有及时接收房屋的义务，故对邵温如要求杨晓静、HERBERTATZL赔偿房屋空置损失的诉请，法院不予支持。因杨晓静、HERBERTATZL同意支付邵温如相应的公用事业费用，故对邵温如要求杨晓静、HERBERTATZL支付公用事业费用的诉请，法院依法予以支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，于二○一四年三月五日作出判决：一、确认杨晓静、HERBERTATZL与邵温如间的租赁合同解除；二、邵温如于判决生效之日起十日内支付杨晓静、HERBERTATZL违约金14，000元；三、邵温如于判决生效之日起十日内返还杨晓静、HERBERTATZL租赁保证金14，000元；四、杨晓静、HERBERTATZL于判决生效之日起十日内支付邵温如2013年1月至2013年3月的租金650元；五、杨晓静、HERBERTATZL于判决生效之日起十日内支付邵温如2013年4月至2013年6月的租金110.50元；六、杨晓静、HERBERTATZL于判决生效之日起十日内支付邵温如逾期付款滞纳金2，436元；七、杨晓静、HERBERTATZL于决生效之日起十日内支付邵温如拖欠的公用事业费1，128.90元（2013年9月至2013年10月的电费644.72元；2013年6月至2013年10月的燃气费456.20元；2013年9月的水费28元）；八、驳回邵温如的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，减半收取计275元，由邵温如负担。反诉案件受理费减半收取计656元，由邵温如负担610元，杨晓静、HERBERTATZL负担46元。
判决后，邵温如不服，上诉于本院，诉称：上诉人欲出售房屋，然被上诉人拒绝看房，致其无法出售房屋；双方虽讨论了解除合同事宜，但未达成一致，被上诉人亦支付了租金，合同处于正常履行状态；被上诉人未经上诉人同意搬离，违反合同约定，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三项。
被上诉人杨晓静、HERBERTATZL辩称：合同并未约定被上诉人有配合看房义务；上诉人提出的解除合同的理由均不符合合同约定；上诉人要求被上诉人搬离，然在被上诉人搬离后，上诉人又认为被上诉人系擅自搬离，故不同意上诉请求。
二审中，上诉人申请物业公司员工方莉到庭作证。方莉陈述：2013年9月，被上诉人搬离，交给其一份清单，其收到清单所列的门禁卡、钥匙等物品，并签字；其当时没有联系到上诉人，仅复印了租赁合同；当天下午，其联系上诉人，上诉人表示知道了，对于是否同意被上诉人搬离未作明确表态。上诉人主张方莉的证言证明其没有同意交房；被上诉人认为2013年9月前，其分六次搬离物品，告知其每次搬离均经房东同意。本院认为，方莉之证言并不能证明上诉人之主张，故不予采纳。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方签订的房屋租赁合同于法无悖，双方均应恪守。在合同履行期间，配合看房并非承租人的法定义务，双方合同对此亦未有约定，因此，杨晓静、HERBERTATZL拒绝看房不能成为邵温如解除合同的理由。杨晓静、HERBERTATZL虽有逾期付租的行为，但逾期的期限尚未达到合同约定的解除条件，故该行为亦不能成为邵温如单方解约的理由。邵温如2013年6月21日发函要求杨晓静、HERBERTATZL搬离租赁房屋，因此，杨晓静、HERBERTATZL之后的搬离行为事出有因，显然不属于擅自解约。综上而言，涉讼合同无法履行系邵温如单方要求杨晓静、HERBERTATZL搬离所致，故其关于撤销原审判决主文第二、三项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币500元，由上诉人邵温如负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年五月十九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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