山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0203民初8667号原告（反诉被告）：冷凤凤，女，1979年2月28日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：朱晓龙，山东恒盛德律师事务所律师。被告（反诉原告）：和记黄埔地产（青岛）有限公司，住所地青岛市延吉路80号。法定代表人周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：苗秀，女，1985年10月13日出生，汉族，住青岛市市北区。系被告公司员工。委托诉讼代理人：吴婧，山东德衡律师事务所律师。原告（反诉被告）冷凤凤与被告（反诉原告）和记黄埔地产（青岛）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年7月21日公开开庭进行了审理，原告冷凤凤的委托诉讼代理人朱晓龙律师与被告和记黄埔地产（青岛）有限公司（以下简称和记黄埔）的委托代理人苗秀及吴婧律师。本案现已审理终结。原告冷凤凤向本院提出诉讼请求:1、判令被告返还原告购房款823448元，住宅专项维修资金6280.14元；2、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告撤回要求返还住宅专项维修资金6280.14元的诉讼请求。事实与理由：2017年8月21日，原被告双方签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买青岛市市北区**《**·**》**户房屋。截止8月21日，原告已向被告支付购房款823448元，住宅专项维修资金6280.14元。原告在办理按揭贷款期间，因不可归责于原告的原因，银行未能审核通过，不予放贷。因原告没有经济能力一次性支付购房尾款。依据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告可以请求解除合同。遂原告于2017年11月1日书面通知被告解除合同，通知已到达被告，双方至今协商未果，诉至法院，请求判如所请。被告和记黄埔辩称，原告未按合同约定支付剩余购房款，并单方面提出解除合同已构成根本违约，我方要求原告承担违约金。同时提出反诉。为保证纠纷的迅速解决，我公司同意原告解除合同，但本案的诉讼费及反诉费应由原告承担。维修基金不是交给我方的，交给了相关的部门，与我方无关，我方无法办理配合，如果需要我方配合，我方同意协助。关于购房款在扣除违约金后我方同意返还。和记黄埔向本院提出反诉请求：1、依法判令冷凤凤支付违约金162344.8元；2、配合我方办理212户商铺撤销网签备案手续；3、诉讼费由对方承担。事实与理由：冷凤凤购买我司开发的****户商铺一套，总价1623448元。2017年8月21日，冷凤凤与我司签订青岛市商品房出售合同及补充协议，合同签订后，冷凤凤未按合同约定的时间履行付款义务，拖欠二期房款80万元至今，已构成根本违约。11月1日，冷凤凤反而致函我司，宣布单方解除合同。对方单方解除合同的理由不能成立，为尽早彻底解决纠纷，我司同意解除合同，但我司特别强调：导致合同解除的责任在于对方，对方应承担相应的违约责任。按补充协议第三条第3项约定，对方应支付违约金162344.8元。冷凤凤对于和记黄埔的反诉辩称，对方要求的违约金过高，依法请求予以降低，我方同意按合同约定自2017年11月20日至对方反诉之日止按未付款部分的日万分之一支付违约金。同意配合办理网签撤销备案手续。经审理查明，2017年8月21日，原告冷凤凤（乙方）与被告和记黄埔（甲方）签订了青岛市商品房预售合同及补充协议。预售合同约定原告购买被告开发建设的青岛市市北区**《**·**》**户房屋，合同总价款为人民币1623448元。该合同附件一约定了付款方式和期限：乙方于2017年8月21日支付首付款823448元；乙方以按揭贷款方式于2017年11月19日前支付房款800000元。补充协议第三条第3款约定：乙方逾期付款超过九十日，甲方有权按照本条规定选择继续履行出售合同或选择以书面形式通知乙方立即解除出售合同而无需另行催告乙方。若甲方选择解除预售合同，则乙方须按该房屋总价款的百分之十支付违约金给甲方。乙方已付房价款在扣除该违约金后，若有剩余款项由甲方在有关政府部门解除出售合同登记备案后三十日内不计息退还乙方。补充协议第十四条第6款约定：出售合同解除后，对因一方违约而导致解除合同的，违约方须承担另一方因此而受到的税费损失。补充协议第十八条第1款约定：依据出售合同所发出的任何通知应采用书面形式，包括但不限于用传真、挂号信件、特快专递的方式，按照双方在出售合同及本协议中列明的通讯地址及联系电话发出。若采用传真方式发出，传真发出的当日即视为送达；挂号信或特快专递，自发出日后的第七日视为送达。预售合同和补充协议签订后，原告支付了首付款823448元，并交纳了6280.14元的住宅专项维修资金。2017年11月2日，原告冷凤凤向被告和记黄埔发出解除合同通知书，以其在办理按揭贷款期间因不可归责其本人的原因未能通过贷款审核、其没有经济能力一次性支付购房款为由，解除双方签订的青岛市商品房出售合同。被告和记黄埔于2017年11月3日收到该解除通知。原告表示，同意承担本诉及反诉的全部诉讼费用。案经调解未果。上述事实，有原、被告陈述笔录、青岛市商品房预售合同及补充协议、解除合同通知书等在案为凭，所有证据均已经庭审质证。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同以及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行合同义务。原告冷凤凤按约支付部分房屋首付款后，未按合同约定支付剩余购房款，已构成违约，应承担违约责任。原告现单方提出解除合同，被告当庭也表示同意，因此双方的合同于开庭当日即2017年12月15日解除。被告要求原告按照房屋总价款的10%支付违约金162344.8元，该违约金过高，应予以酌减。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于对约定违约金数额过高的，当事人可以请求法院予以减少。违约金的调整应根据公平原则和诚实信用原则，以违约造成的实际损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错以及预期利益等多项因素予以权衡等规定，被告要求原告支付的违约金数额确实过高，应予以减少。原告按照其未付房款数额800000元，以银行同期贷款基准利率的1.3倍向被告支付违约金为宜（自其逾期付款之日即2017年11月20日起至双方签订的商品房预售合同及补充协议解除之日即2017年12月15日止），且原告向被告支付违约金的数额不应超过162344.8元（房屋总价款的10%）。合同解除后，原告应配合被告及时办理注销本案所涉预售合同的备案登记手续。被告应将原告已交购房款予以返还。原告自愿承担本诉及反诉的诉讼费用并无不当，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、原告冷凤凤与被告和记黄埔地产（青岛）有限公司在2017年8月21日签订的关于青岛市市北区**《**·小港湾改造项目“风貌区”》**户房屋的《青岛市商品房预售合同》以及补充协议于2017年12月15日解除；二、原告冷凤凤于本判决生效之日起七日内协助被告和记黄埔地产（青岛）有限公司办理解除本案所涉预售合同的备案登记手续；三、原告冷凤凤于本判决生效之日起7日内以其未支付购房款的数额800000元为标准，按照银行同期贷款基准利率的1.3倍向被告和记黄埔地产（青岛）有限公司支付违约金（自2017年11月20日至2017年12月15日止），且原告冷凤凤支付违约金的总数额不超过162344.8元（房屋总价款的10%）；四、被告和记黄埔地产（青岛）有限公司自本判决生效之日起七日内返还原告冷凤凤购房款823448元；五、驳回被告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12097元与反诉案件受理费1773元，均由原告承担。对于反诉费，由原告冷凤凤于本判决生效后履行完毕。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 长  张 玲人民陪审员  于敬乐人民陪审员  牛清洁二〇一七年十二月二十七日书 记 员  吴 洁