广东省佛山市高明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0608民初3171号
原告：佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道祥福路11号江景蓝湾五座物业用房01，统一社会信用代码914406086788879791。
负责人：麦宗盛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄旭彬，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：罗连花，女，该公司员工。
被告：黎灿源，男，1967年5月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
委托诉讼代理人：黎辉源（系被告黎灿源的哥哥），住广东省佛山市高明区。
�告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司（以下简称“兴业物业高明分公司”）诉被告黎灿源物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月12立案受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2017年11月3日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄旭彬、罗连花和被告黎灿源、被告的委托诉讼代理人黎辉源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴业物业高明分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付自2017年1月至2017年9月拖欠的物业管理费1305.81元及违约金587.61元，共计1893.42元；2.判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告于2014年3月11日购买了高明区金丰盛房地产有限公司开发的嶺秀国际小区物业商铺一套，商铺编号为015铺，面积为65.95平方米。根据原告与被告达成的前期物业服务协议之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年1月起便无故拖欠物业管理费至2017年9月止共计1305.81元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。现根据双方签订的前期物业服务协议第九条之规定，向法院提起诉讼。
被告黎灿源辩称：一、案涉物业管理合同是被告被迫无奈而签订，并非被告的真实意思表示。被告购买商铺时，开发商从未提及不在小区物管范围内的商铺需要支付物管费。被告将商铺出租给案外人后，需要接通水源装修，原告才告知需签订物业管理协议后才能通水。被告购买商铺是为了使用，签订了租赁合同就必须履行，被告于万般无奈之下签订了案涉物管合同。被告系被迫签订案涉物管合同，该合同并非被告的真实意思表示。二、被告的商铺处于原告物业管理范围的区域之外，根本不可能享受到原告的物业管理服务。被告所购买的是门口正对着市政道路的商铺，商铺与小区之间没有互通的门口和通道，商铺与住宅小区并不相通，被告无法使用小区内物业的专有部位、道路、绿地和其他任何公共设施，事实上被告根本不能进入该住宅小区，不可能享受到原告的服务。原告应当举证证明行政主管批准的物管范围有无包括被告的商铺在内以及原告为被告商铺提供了什么具体物业管理服务。三、案涉物管合同对被告没有约束力。原告没有向被告提供任何物业服务，按权利、义务对等的原则，该协议对被告没有约束力，原告无权向被告收取物业管理费，原告保留追索之前已缴纳的物业管理费的权利。四、即使原告有权收取物业管理费，违约金也严重畸高。原告收不到物业管理费的损失也只是利息损失，每日3‰的违约金远高于实际损失，应按同期银行贷款利率计算违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对被告提交的证据1光碟一张无法确认，经审查，被告提交的光碟中储存的照片与其提交的纸质照片一致，原告对纸质照片的真实性予以确认，光碟中的视频与照片能互相印证，故本院确认被告提交的光碟的真实性。双方当事人对对方提交的其余证据的真实性均无异议，本院确认双方提交证据的真实性，经审查，双方提交的证据同时具备合法性和关联性，本院予以采信，双方对证据的证明内容的争议在本院认为部分予以回应。
本院经审理认定事实如下：兴业物业高明分公司于2008年9月9日成立，经佛山市高明区工商行政管理局审批，其经营范围包括物业管理、房地产信息咨询、水电维修和园林绿化护理。2013年9月28日，佛山市金�盛房地产开发有限公司（以下简称“金丰盛公司”）与兴业物业高明分公司签订《嶺秀国际前期物业服务合同》，合同约定金丰盛公司将位于佛山市高明区荷城街道高明大道东177号的嶺秀国际小区委托兴业物业高明分公司进行物业服务和管理，范围包括用地总面积4488.77平方米、总建筑面积11483.49平方米，其中商铺面积1141.51平方米。2014年3月11日，黎灿源向金丰盛公司购买位于佛山市高明区荷城街道高明大道东177号首层015商铺（以下简称“案涉商铺”），案涉商铺为临街商铺，建筑面积为65.95平方米，套内建筑面积为62.68平方米。2014年10月23日，黎灿源与兴业物业高明分公司签订《岭秀国际前期物业管理服务协议》（以下简称“案涉物业服务合同”），合同第一条约定：“甲方（兴业物业高明分公司）的权利义务……（6）依据本协议向乙方收取物业管理费用；……”。合同第五条第（4）项约定，从2016年10月1日起商铺的物业服务费按建筑面积每月2.2元/平方米计收。合同第五条第（16）项约定，黎灿源首月十天之内向兴业物业高明分公司缴付当季的物业服务费。合同第九条第（4）项约定，黎灿源逾期不交纳物业服务费，兴业物业高明分公司从逾期之日起每天按欠款的3‰计收违约金。2015年3月17日，黎灿源为案涉商铺办理了房地产权证。黎灿源已向兴业物业高明分公司支付了2017年1月前的物业服务费。2017年8月19日，兴业物业高明分公司向黎灿源发出《催缴欠费通知单》，催收2017年1月至9月的物业服务费。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告在诉讼中向本院提交了原、被告双方签订的案涉物业服务合同，合同约定原告为被告的案涉商铺提供物业服务，被告依约向原告交纳物业服务费。被告作为完全民事行为能力人，理应知悉签订民事合同引起的法律后果，被告在诉讼中未能举证证明其在签订合同时存在被胁迫、欺诈或其他可以认定为虚假意思表示的情形，且被告在合同签订后也依约向原告交纳了2017年1月前的物业服务费，已实质上履行了合同的义务。因此，被告抗辩案涉物业服务合同并非其真实意思表示且其不受合同约束的意见，本院不予采纳。原告具备物业管理的资质，案涉物业服务合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，对双方具有法律约束力，被告应当遵循诚实信用原则全面、忠实履行合同义务。
虽然案涉商铺为临街商铺，但仍是小区物业不可或缺的一部分，被告案涉商铺的正常经营活动皆与原告对小区物业共用部分之管理和服务息息相关，被告认为其不可能享受到原告的物业服务的意见不具有客观性。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，关于被告以案涉商铺为临街商铺不可能享受到原告的物业服务为由拒交物业服务费，本院不予支持。原告请求被告交纳2017年1月至9月的物业服务费共1305.81元（65.95平方米×2.2元/平方米×9个月），有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告请求被告支付违约金587.61元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当�少。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失。因此，被告抗辩原告以每日按欠款的3‰计收违约金畸高的意见，本院予以采纳。本院酌定违约金按中国人民银行同期贷款利率130%标准计付，至本案辩论终结时中国人民银行同期贷款利率为4.75%（1-3年）。本院酌定被告应按每日0.172‰（4.75%×130%÷360）利率的标准计付违约金予原告。因合同约定为每季首月十天之内向兴业物业高明分公司缴付当季的物业服务费，被告每季应缴纳的物业服务费为435.27元（65.95平方米×2.2元/平方米×3个月），原告请求违约金计至2017年9月，故第一季度物业服务费的违约金为435.27元×0.172‰×（20天+30天×8个月）＝19.47元，第二季度物业�务费的违约金为435.27元×0.172‰×（20天+30天×5个月）＝12.73元，第三季度物业服务费的违约金为435.27元×0.172‰×（20天+30天×2个月）＝5.99元，合计违约金为38.19元（19.47元+12.73元+5.99元）。原告请求过高部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告黎灿源应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海区兴业物业管理有限�司高明分公司支付物业服务费1305.81元和违约金38.19元；
二、驳回原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易（小额诉讼）程序减半收取25元，由原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司负担7元，由被告黎灿源负担18元。被告黎灿源应在履行本判决时将上述受理费迳付给原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司，本院不作另行收退。
本判决为终审判决。
审判员 伍翠婷
二〇一七年十一月二十五日
书记员 刘艳芳