广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤52民初61号
原告：广东普宁农村商业银行股份有限公司。住所地：普宁市流沙市区广达东侧。
法定代表人：陈怀斌，董事长。
委托诉讼代理人：刘少春、陈建生，公司员工。
被告：普宁市天之湖贸易有限公司。住所地：普宁市流沙北街道白沙陇禄合新村**幢东起第一间。
法定代表人：陈初民。
被告：李光炜，男，1972年8月8日出生，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：陈丽英，广东省谨信律师事务所律师。
被告：陈初民，男，1972年9月24日出生，住广东省普宁市。
被告：温春华，女，1978年10月26日出生，住广东省普宁市，系陈初民的妻子。
原告广东普宁农村商业银行股份有限公司(以下简称普宁农商行)诉被告普宁市天之湖贸易有限公司(以下简称天之湖公司)、李光炜、陈初民、温春华金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。普宁农商行的委托诉讼代理人刘少春、陈建生，李光炜的委托诉讼代理人陈丽英到庭参加诉讼。天之湖公司、陈初民、温春华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
普宁农商行向本院起诉请求：1.判令天之湖公司付还普宁农商行借款9296.6万元及计至2017年6月20日止的应收利息18768345.50元、拖欠本金罚息8367186.75元，本息共120135532.25元（自2017年6月21日起至还清之日止，逾期罚息利率按合同约定调整的利率计）；2.判令李光炜与普宁农商行的房地产抵押关系有效，普宁农商行对李光炜提供抵押的位于中山市坦洲镇金山××区××、××、××、××、××、××、××、36Ａ的的房地产（证号：粤房地权证中府字第××号、中府国用(2009)第易335229号）和中山市坦洲镇金山××底层××区××、××、××、××、××、××、××、36Ａ的房地产（证号：粤房地权证中府字第××号、中府国用(2009)第易335300号）依法享有优先受偿权；3.判令陈初民、温春华、李光炜对天之湖公司向普宁农商行的借款及利息承担连带保证责任；4.本案诉讼费等费用由天之湖公司、李光炜、陈初民、温春华承担。庭审时，普宁农商行当庭撤回要求李光炜对天之湖公司向普宁农商行的借款及利息承担连带保证责任的诉讼请求。
事实与理由：天之湖公司与普宁市农村信用合作联社（以下简称普宁联社）于2014年9月19日签订了编号：普宁农信（2014）流借字第000570号《借款合同》，天之湖公司向普宁联社借款人民币（下同）9400万元，借款期限从2014年9月19日至2016年9月15日止，双方约定，按年结息，分期还本；借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮88%，据此确定借款发放当年年利率为11.562%，借款发放后遇基准利率调整，借款利率实行一年一定，在借款期限内分段计息，借款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及双方约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；逾期贷款的罚息利率在上述确定的贷款利率水平上加收30%。
李光炜与普宁联社于2014年9月19日签订了编号为普宁农信（2014）抵字第000690号《抵押担保合同》、普宁农信（2014）抵字第000701号的2份《抵押担保合同》，李光炜自愿提供位于中山市建筑面积共2686.35平方米、土地使用权面积共619.13平方米的二宗房地产为被告天之湖公司向普宁联社借款作抵押，分别为：位于中山市坦洲镇金山××区××、××、××、××、××、××、××、36Ａ的建筑面积1837.69平方米、土地使用权面积423.54平方米的房地产（权证号：粤房地权证中府字第××号、中府国用(2009)第易335229号）和位于中山市坦洲镇金山××底层××区××、××、××、××、××、××、××、36Ａ的建筑面积848.66平方米、土地使用权面积195.59平方米的房地产（证号：粤房地权证中府字第××号、中府国用(2009)第易335300号）。普宁联社与李光炜到中山市国土资源局办理了抵押登记手续，由中山市国土资源局发给普宁联社他项权证。
陈初民、温春华于2014年9月19日同日分别与普宁联社签订了《保证合同》，合同编号依序为：普宁农信（2014）保字第00701-1号、普宁农信（2014）保字第000701-2号。陈初民、温春华自愿为天之湖公司向普宁联社借款提供连带保证责任。
签订合同后，普宁联社根据合同的有关约定及天之湖公司的提款申请，于2014年9月19日将9300万元付给天之湖公司，履行付款义务。按照普宁联社与天之湖公司的约定，天之湖公司应到期结息、分期还本，可是天之湖公司仅付还至2014年10月19日止的利息及2017年6月21日在其存款账户扣收本金34000元。至今没有归还余下本金及结欠利息，天之湖公司未按期还本付息的行为已构成违约。虽经多次催讨，天之湖公司根本没有履行还款义务的诚意，李光炜未能承担抵押担保责任，陈初民、温春华也未能承担连带保证责任。天之湖公司现结欠本金9296.6万元及计至2017年6月20日止的应收利息18768345.50元、拖欠本金罚息8367186.75元，本息共120135532.25元（自2017年6月21日起至还清之日止，逾期罚息利率按合同约定调整的利率计）。
广东普宁农村商业银行股份有限公司经中国银行业监督管理委员会广东监管局批准（粤银监复〔2016〕47号）于2016年3月18日成立，广东普宁农村商业银行股份有限公司根据公司章程规定，于2016年3月17日公告普宁市农村信用合作联社及其分支机构的债权债务转为广东普宁农村商业银行股份有限公司所有，因此，本案广东普宁农村商业银行股份有限公司具有主体资格。
李光炜当庭口头辩称：一、普宁农商行2014年10月27日扣收天之湖公司的925923.5元应当抵作付还贷款本金。按照《借款合同》第二条约定，本案的借款利息为按年结息，结息日固定为每年末月第20日，但是普宁农商行在放款后一个多月（2014年10月27日）即计收了天之湖公司2014年9月19日至2014年10月20日31天的利息共计925923.5元，普宁农商行扣收前述利息违反合同约定，该扣收的925923.5元应当抵扣为付还贷款本金。二、普宁农商行主张的利息以及罚息利率过高，请求人民法院依法予以调整。根据《借款合同》第二条的规定，借款期限内的借款利率系以中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上浮88%确定年利率为11.562%，原同期基准利率仅为6.15%，该11.562%年利率比同期利率已经超出了5.412%，超出将近一倍，另若罚息利率还在此基础上再上浮30%，即罚息利率超出了基准利息1.444倍，该利率明显过高，也超出了国家对于银行贷款利率的限度，因此，借款合同中对于借款期间的利息、罚息利率的约定过高，请求法院依法调整。三、李光炜仅为本案借款的抵押担保人，普宁农商行要求李光炜对本案的借款本息承担连带担保责任没有事实及法律依据，依法应予驳回。根据普宁农商行与李光炜签订的《抵押担保合同》，李光炜以位于中山市坦洲镇金山城的两处房产提供抵押担保，抵押权的效力及于抵押物的主物、从物、主权利、从权利、附合物、加工物和孳息等，抵押人仅就抵押物对借款的借款承担担保责任，根据《物权法》第一百九十八条的规定，若抵押财产折价或者拍卖、变卖后，价值不足债权数额的，不足部分由债务人清偿，李光炜无需承担责任，包括本案的诉讼费用等其他费用，若抵押物价值不足以偿还的，李光炜亦无需再承担任何的法律责任。普宁农商行要求李光炜对借款人的债务承担连带担保责任没有事实及法律依据。四、各被告自案件发生后一直积极与普宁农商行进行调解，并非故意不履行还款义务或担保责任。首先，天之湖公司因经营不善，本案贷款利率过高，天之湖公司无力偿还贷款，并非其故意不予偿还。其次，本案的贷款由李光炜提供了位于中山市坦洲镇金山城的两处房产作为抵押担保，两处抵押物评估的市值153559160元，足以付还本案的贷款本金及利息，普宁农商行有权以协议折价、变卖、拍卖或法律允许的任何方式处置抵押物，并以所得价款优先受偿。李光炜愿意配合普宁农商行办理任何实现抵押权的手续，并非不予履行抵押担保责任。另各被告与普宁农商行在庭前调解中，普宁农商行承诺免除全部利息、罚息，李光炜愿意配合普宁农商行将抵押物通过法院拍卖等方式付还普宁农商行贷款本金，普宁农商行放弃追究本案其他被告的法律责任，希望普宁农商行能根据案件的实际情况予以考虑，从尽快收回贷款的角度出发，同意被告的调解方案。
普宁农商行为支持其主张提供了以下证据：
1.普宁农商行的《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《居民身份证》、《开业批复文件》、《开业公告》各1份，证明普宁农商行经中国银行业监督管理委员会广东监管局批准（粤银监复[2016]47号）于2016年3月18日成立，根据公司章程规定，于2016年3月17日公告普宁市农村信用合作联社及其分支机构的债权债务转为普宁农商行所有，本案普宁农商行具有主体资格。
2.天之湖公司的《营业执照》、《机构代码证》复印件各1份，《工商信息查询》打印件各1份，陈初民、温春华、李光炜的《居民身份证》复印件各1份，证明天之湖公司、陈初民、温春华、李光炜的诉讼主体资格。
3.编号为普宁农信（2014）流借字第000570号的《借款合同》、《借款借据》各1份，证明天之湖公司向普宁联社借款9400万元。
4.编号为普宁农信（2014）抵字第000690、000701号的《抵押担保合同》各1份、《抵押物清单》各1份、《房地产权证》2本、《土地使用权证》2本、《他项权证》2本。证明李光炜自愿提供2宗房地产为借款作抵押担保。
5.《保证合同》原件2份，证明陈初民、温春华对借款及利息承担连带保证责任。
6.《利息清单》《存款账户明细》《贷款交易明细》《还款凭证》各1份，证明截止至2017年6月20日，天之湖贸易有限公司结欠普宁农商行借款利息27135532.25元。
李光炜对普宁农商行提交的证据的质证意见为:证据1至2没有异议，证据3的真实性没有异议，特别强调的是借款合同第二条关于利息的结算明确约定是按年结息。证据4真实性没有异议，根据该合同第2条约定，李光炜仅就天之湖公司的借款就抵押物承担担保责任，担保的范围已经包括了普宁农商行实现债权而发生的一切费用，包括本案的诉讼费用。证据5没有异议。证据6贷款逾期未还款明细中计息的本金按9300万元计算是错误的，应该抵扣天之湖公司已经付还的925923.5元及3.4万元，帐户明细查询中2014年10月27日扣划的925923.5元标记为贷款还息错误。
对双方当事人均没有异议的证据本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明：2014年9月19日，天之湖公司与普宁联社签订了编号为普宁农信（2014）流借字第000570号的《借款合同》，约定，天之湖公司向普宁联社借款9400万元，借款期限从2014年9月19日至2016年9月15日止，每笔借款的起始日和到期日均以借款借据所载日期为准。借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮88%，据此确定借款发放当年年利率为11.562%，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。借款发放后遇基准利率调整，借款利率实行一年一定，在借款期限内分段计息，借款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及双方约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；逾期贷款的罚息利率在上述确定的贷款利率水平上加收30%。借款利息自实际放款之日(即起息日)起按实际借款额和实际借款天数计算。借款按年结息，结息日固定为每年末月第20日。合同签订当天，双方签订了《借款借据》，约定，借款金额为9300万元，还款方式为按年结息，分期还本，到期日为2016年9月15日，同日，普宁联社将9300万元转账给天之湖公司。
2014年9月19日，李光炜与普宁联社签订了编号为普宁农信（2014）抵字第000690号、第000701号的两份《抵押担保合同》，约定，李光炜自愿提供位于中山市坦洲镇金山××区××、××、××、××、××、××、××、36Ａ的建筑面积1837.69平方米、土地使用权面积423.54平方米的房地产（房地产权证号：粤房地权证中府字第××号；土地使用权证号：中府国用(2009)第易335229号）和位于中山市坦洲镇金山××底层××区××、××、××、××、××、××、××、36Ａ的建筑面积848.66平方米、土地使用权面积195.59平方米的房地产（房地产权证号：粤房地权证中府字第××号，土地使用权证号：中府国用(2009)第易335300号）为天之湖公司的上述借款作抵押担保，担保范围为主合同项下债务人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息(包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等)、违约金、损害赔偿金和抵押权人为实现债权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等)。普宁联社与李光炜到中山市国土资源局办理了抵押登记手续，由中山市国土资源局发给普宁联社粤房地他项权证中府字第0114024831号、第0114024832号两本他项权证。
2014年9月19日，陈初民、温春华分别与普宁联社签订了普宁农信（2014）保字第00701-1号、第000701-2号《保证合同》，约定，陈初民、温春华自愿为天之湖公司的上述借款提供保证担保，保证方式为不可撤销的连带责任保证担保。保证范围为主合同项下债务人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息(包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等)、违约金、损害赔偿金和抵押权人为实现债权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等)。当债务人未能按主合同约定履行其债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保(无论是物的担保还是其他形式的担保)，债权人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，且承担担保责任不分先后顺序。保证期间为主合同项下的债务履行期限届满之日起两年。
借款后，天之湖公司于2014年10月27日偿还普宁农商行925923.5元，普宁农商行于2017年6月21日在天之湖公司的存款账户中扣划3.4万元，其余借款本金及利息尚未归还。
普宁农商行经中国银行业监督管理委员会广东监管局批准（粤银监复〔2016〕47号）于2016年3月18日成立，根据公司章程规定，于2016年3月17日公告普宁联社及其分支机构的债权债务转为普宁农商行所有。
本院认为，本案为金融借款合同纠纷。本案各方当事人于2014年9月19日签订的《借款合同》、《抵押担保合同》、《保证合同》，主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应认定为有效。普宁联社的债权债务转为普宁农商行所有，因此，普宁农商行是本案适格原告。
天之湖公司向普宁联社借款9300万元，天之湖公司于2014年10月27日偿还925923.5元、于2017年6月21日偿还3.4万元，事实清楚，证据充分，本院予以认定。李光炜主张借款利率及罚息利率过高应予以调整。根据《中国人民银行关于进一步推进利率市场化改革的通知》(银发[2013]180号)第一条“取消农村信用社贷款利率2.3倍的上限，由农村信用社根据商业原则自主确定对客户的贷款利率”及中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号）第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；…”的规定，《借款合同》约定借款利率为11.562%，罚息利率为在11.562%的基础上加收30%，并不违反上述规定，应认定为有效。李光炜该主张理由不成立，本院不予支持。按《借款合同》的约定，借款按年结息，结息日固定为每年末月第20日，即第一次结息日为2014年12月20日。天之湖公司于2014年10月27日偿还925923.5元时尚未到结息日，该款应抵扣借款本金，抵扣后借款本金为92074076.5元。普宁农商行主张925923.5元应抵扣利息的理由不成立，本院不予支持。借款后，天之湖公司没有按合同约定足额偿还借款本息，已构成违约，应承担还本付息的责任及支付逾期利息的违约责任，即天之湖公司应偿还普宁农商行借款本金92074076.5元及利息、罚息。
李光炜自愿提供其位于中山市坦洲镇金山××区××、××、××、××、××、××、××、36Ａ的建筑面积1837.69平方米、土地使用权面积423.54平方米的房地产（房地产权证号：粤房地权证中府字第××号；土地使用权证号：中府国用(2009)第易335229号）和位于中山市坦洲镇金山××底层××区××、××、××、××、××、××、××、36Ａ的建筑面积848.66平方米、土地使用权面积195.59平方米的房地产（房地产权证号：粤房地权证中府字第××号；土地使用权证号：中府国用(2009)第易335300号）为天之湖公司的上述借款作抵押担保，并依法办理了抵押物登记手续，抵押权依法设立。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，天之湖公司未依约还款，普宁农商行请求对抵押物享有优先受偿权的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第五十七条“为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿”的规定，李光炜承担担保责任后，有权向天之湖公司追偿。
陈初民、温春华自愿为天之湖公司的上述借款提供不可撤销的连带责任保证担保，双方之间的保证合同关系合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”以及《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本案中，普宁联社与陈初民、温春华约定，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保(无论是物的担保还是其他形式的担保)，债权人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，且承担担保责任不分先后顺序。现天之湖公司未按期归还借款本息，普宁农商行请求连带责任保证人陈初民、温春华对天之湖公司所欠借款本息承担连带清偿责任，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，陈初民、温春华承担担保责任后，有权向天之湖公司追偿。
综上所述，经开庭审理，天之湖公司、陈初民、温春华均无到庭应诉，视为放弃质证和抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、普宁市天之湖贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还广东普宁农村商业银行股份有限公司借款本金92074076.5元及利息、罚息。(利息、罚息计算：2014年9月19日至2014年10月26日，以9300万元为基数，按年利率11.562%计算；2014年10月27日至2016年9月15日，以92074076.5元为基数，按年利率11.562%计算；92074076.5元从2016年9月16日起至实际履行之日止，按15.0306%计算。普宁市天之湖贸易有限公司已经偿还利息3.4万元，在上述应付利息、罚息中予以扣减）。
二、对本判决第一项所确定的债权，广东普宁农村商业银行股份有限公司有权以李光炜提供的抵押物，即位于中山市坦洲镇金山城1幢2层C区1-7、12-20、21A、22A、28-32、33A、35、36A的房地产［房地产权证号：粤房地权证中府字第××号；土地使用权证号：中府国用(2009)第易335229号］和位于中山市坦洲镇金山城1幢底层C区5-7、19-20、21A、31-32、22A、33A、35、36A的房地产［房地产权证号：粤房地权证中府字第××号；土地使用权证号：中府国用(2009)第易335300号］折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。李光炜承担担保责任后，有权向普宁市天之湖贸易有限公司追偿。
三、陈初民、温春华对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任。陈初民、温春华承担担保责任后，有权向普宁市天之湖贸易有限公司追偿。
四、驳回广东普宁农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费642477元，由普宁市天之湖贸易有限公司、李光炜、陈初民、温春华共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长 邹 秋 玲
审判员 郭 嘉 银
审判员 刘 伟 凯
二〇一七年十一月二十七日
书记员 刘俊雄（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十七条为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。