湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终2575号
上诉人（原审被告）：唐久善。
被上诉人（原审原告）：伍安清。
委托诉讼代理人：蒋成（系伍安清女婿）。
原审被告：永州市冷水滩区菱角山街道办事处。
法定代表人：朱小波，该办事处主任。
委托诉讼代理人：蒋卫德，系该单位工作人员。
原审被告：永州市冷水滩区菱角山街道办事处活龙井社区居民委员会。
负责人：钟扬，该社区主任。
委托诉讼代理人：邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师。
上诉人唐久善因与被上诉人伍安清、原审被告永州市冷水滩区菱角山街道办事处活龙井社区居民委员会（以下简称活龙井社区）、原审被告永州市冷水滩区菱角山街道办事处（以下简称菱角山街道办事处）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初1446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐久善上诉请求：1、撤销向原告伍安清支付违约金5000元的判决；2、撤销返还原告伍安清购房款4432元减除水电开户费3500元；3、撤销为伍安清办理房屋所有权证和土地使用权证（或不动产证）的判决；4、伍安清退房于上诉人，上诉人退还伍安清购房款与其装修费；5、本案一、二审诉讼费用由伍安清承担。事实和理由：1、一审认定上诉人与被上诉人签订的《购房合同书》为有效合同，属于适用法律错误，该《购房合同书》应为无效合同。上诉人唐久善是通过与车站社区（现为活龙井社区）合作建房的方式修建该房屋，建房所需土地属于车站社区，规划、报建、办证等手续是由车站社区负责完成。上诉人与被上诉人签订购房合同时，没有车站社区签字认可。上诉人没有取得涉案房屋所有权，无权与他人签订买卖合同。因此，上诉人与被上诉人签订的购房合同无效。合同无效后，一审应判决双方退房退款。一审判决上诉人为被上诉人办证将无法履行。2、一审判决上诉人支付被上诉人伍安清违约金5000元这与客观事实不符。被上诉人首先违约，应当判决被上诉人承担违约责任。被上诉人未按约定交清全部购房款，也没有按约定交清水电开户办证费，首先违约。购房款应扣除3500元水电开户费等费用。3、一审法院漏列诉讼主体，冷水滩车站社区是该房屋的现有所有者，在该房屋发生产权过户的过程中，已过户的32户都是由车站社区重新与购房者签订了购房合同才能分户。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，房产局不予认可。
伍安清辩称，1、一审认定事实清楚，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同为有效合同。被上诉人已经支付全部购房款16万元，且已装修入住多年，上诉人应按照合同约定为被上诉人办理产权证书。2、涉案房屋系由上诉人与活龙井社区（原冷水滩车站社区）合建，一审判决双方为上诉人办理产权证书，是正确的。3、上诉人要求撤销返还被上诉人购房款4432元减除水电开户费3500元，说明上诉人已经认可双方签订的购房合同。4、上诉人要求退房退款，被上诉人不同意，双方应按合同履行。
菱角山街道办事处述称，永州市冷水滩区菱角山街道办事处不是合同纠纷的相对人，办事处领导也没有在合同上签字，土地证、房产证都不在办事处名下，办事处与本案纠纷无关。
活龙井社区述称，1、一审程序严重违反法律规定，一审超出原告诉讼请求范围作出判决。活龙井社区并非合同相对人，伍安清并未要求活龙井社区承担任何责任。2、涉案房屋办证涉及划拨地转出让地，须受让人补缴土地出让金，才能办理产权证书。
伍安清向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告为原告所购房屋办理房产证、土地使用证，将房屋过户到原告名下；2、判令被告将多余的售房款退还给原告（参照购房合同书第二条，已按面积约138平方米，总金额165,600元付款，其实际建筑面积为129.64平方米，价值总额155,568元，计退购房款10,032元）；3、判令被告按原告所支付的购房款自交房款之日起按银行同期贷款利率支付违约金53,000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2010年10月9日，原告伍安清与被告唐久善签订一份《购房合同书》，原告伍安清向被告唐久善购买位于永州市冷水滩区潇湘西路19号1栋2单元3层左边房屋一套，实际建筑面积129.64平方米，每平方米1200元，实际总价为155,568元。原告伍安清已付购房款160,000元，多付4430元。双方约定被告唐久善在一年内为原告伍安清办理好房屋所有权证和国有土地使用证，相应费用由原告伍安清负担，逾期办理，被告唐久善按银行基准利率计算承担违约责任。合同签订当日，被告唐久善向原告伍安清交付该房。2011年10月9日，被告唐久善未按约为原告伍安清办理房屋所有权证和国有土地使用证，经原告伍安清多次催促未果，酿成纠纷。本案诉争房屋的土地属活龙井社区（原冷水滩区菱角山街道办事处车站社区委员会）所有。2007年5月30日，活龙井社区为甲方，被告唐久善为乙方，双方签订了房屋合作改建合同。合同约定：一、合作房屋改建开发的面积：车站社区居委会的占地面积为2亩，本次合作改建开发后剩余的房屋、空地全部归车站社区居委会所有。二、办理土地规划报建有关手续的职责：甲方提供永州市国土、房产部门的土地使用证、房屋产权证和危房改建申报报告等证件，乙方负责承办规划建设工程报批等各项手续。在承办手续过程中所发生的各项税费由乙方负担。三、合作房屋改建开发的形式及利益分配：合作开发的形式：甲方以土地作为投资，由乙方全额投资建设开发，建设开发的项目包括：土建工程（砖混）；装饰工程（外墙按规划图纸装饰，内部墙面混合砂浆粉刷，楼梯间涮988）；水电安装工程；路面硬化工程；排水工程以及其他辅助工程等。利益分配按总建筑面积3：7的比例进行实物分成，即：门面房屋车库建成后，每层甲方占30%，乙方占70%。乙方力争充分利用土地必须保证所建设开发的门面房屋车库达到7层以上。同时，乙方要负责办理好房屋产权总证和水电开户总证，以及土地、房屋、水、电分户手续，在办理分户手续过程中所发生的税费由各自负责。在具体操作中2-7层房屋分成中，若出现其中一套房屋甲乙双方各占一部分时，按双方所占比例协商解决。若乙方只占该房屋面积的20%之内（含20%）。就无偿赠与甲方。车库实物分成必须左右相邻连为一体，零头按所占的实际面积乘以该栋楼的售房均价卖给甲方。合同签订后，被告唐久善按约定建好了房屋。
一审法院认为，原告伍安清购买被告唐久善房屋，双方签订了《购房合同书》，该合同系双方真实意思表示，系有效合同。该房屋系被告唐久善与活龙井社区合建，应由被告唐久善与活龙井社区为原告办理该房屋所有权证和国有土地使用权证（或不动产权证）。被告唐久善在双方签订合同的当日已向原告伍安清交付该房，原告伍安清要求被告唐久善支付违约金53，000元过高，违约金应以5000元为宜。原告伍安清实际购房价格155，568元，原告伍安清多支付的4432元，被告唐久善应予返还。被告菱角山街道办事处与本案无关，不承担民事责任。被告活龙井社区答辩称其与本案无关，与查明事实不符，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决:一、限被告唐久善、永州市冷水滩区菱角山街道办事处活龙井社区居民委员会在本判决生效后二十日内，为原告伍安清办理其位于永州市冷水滩区潇湘西路19号1栋2单元3层左边住房一套房屋所有权证和国有土地使用权证（或不动产权证），相应费用由原告伍安清承担；二、限被告唐久善在本判决生效后十日内向原告伍安清支付违约金5000元；三、限被告唐久善在本判决生效后十日内返还原告伍安清多支付的购房款4432元；四、驳回原告伍安清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1151元，由被告唐久善负担。
本案二审期间，上诉人唐久善向本院提交了一份证据，宗地图，拟证明涉案楼盘占了划拨地的面积。被上诉人质证认为，该证据与本案无关。原审被告菱角山街道办事处质证认为，该证据与办事处无关。原审被告活龙井社区质证认为，认同上诉人提交的证据。本院认证认为，该证据真实性无法核实，且与本案无关，故本院对该证据不予采信。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为上诉人唐久善与被上诉人伍安清签订的《购房合同书》是否有效。依据唐久善与活龙井社区签订的合作建房协议，唐久善与活龙井社区之间属于合作建房关系，对于建好后的房屋，双方按照合同约定分得各自相应的房屋。唐久善处分其分得的房屋，与伍安清签订房屋买卖合同，不属于无权处分行为。唐久善关于涉案合同未经活龙井社区签字认可而无效的上诉理由，与事实不符，不能成立。在合同有效的情况下，唐久善应按照合同约定，为伍安清办理相应的产权证书。唐久善多收的房款应退还伍安清。如按约定水电开户费应由伍安清承担，则唐久善在返还多收的购房款时可依法主张抵销。在唐久善逾期办证的情况下，唐久善应承担违约责任，一审酌情确定5000元的违约金并无不当。一审原告对所列一审被告均提出了诉讼请求，一审判决结果并未超出原告诉请范围。
综上，上诉人唐久善的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1151元，由上诉人唐久善负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐向东
审 判 员 刘志军
代理审判员 陈 楠
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 孙志芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。