湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第187号
上诉人（原审被告）湖南华苑房地产开发有限公司，住所地株洲市荷塘区红丽路汽车城社区居委会办公楼。
法定代表人岑瑞永，董事长。
委托代理人周红宇，湖南湘江律师事务所律师。代理权限为特别授权（有代为�认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉或反诉的权利）。
被上诉人（原审原告）株洲市佳乐多贸易有限公司，住所地株洲县禄口镇向阳广场。
法定代表人李金玲，总经理。
委托代理人张清安，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、提起上诉、签收法律文书等）。
原审被告吴文华，男，1968年9月2日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托代理人孙雅平，湖南法达律师事务所律师，代理权限为特别授权（代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、提起上诉、签收法律文书等）。
原审被告成宏彬，男，1966年10月1日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市芦淞区，现住株洲市天元区。
上诉人湖南华苑房地产开发有限公司与被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司、原审被告吴文华、成宏彬租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2011）芦法民一初字第539号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人湖南华苑房地产开发有限公司的委托代理人周红宇，被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司的委托代理人张清安，原审被告吴文华的委托代理人孙雅平，原审被告成宏彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年11月18日，原告佳乐多公司与吴文华以株洲市华苑房地产开发有限责任公司名义委托成宏彬签订了房屋租赁合同，双方在合同书中约定了十一条：“出租人：株洲市华苑房地产开发有限责任公司（甲方），承租人：佳乐多贸易有限公司（乙方）。第一条甲方出租标的物：位于株洲市芦淞区芦淞路161号（名雅阁）一、二层商场面积合计约1800平方米，租赁给乙方。（详见：房屋产权证）……；�二条租赁期限：从2009年11月19日起至2010年2月18日止，甲方提供给乙方三个月的免租期，在免租期内不计算租金。从2010年2月19日起至2019年2月18日止，甲方提供给乙方的合同租赁期共为陆年。合同签订后，双方对场地进行清理并办理移交手续，从移交日起开始计算租期。……。第四条1、本合同签订之日乙方向甲方交纳人民币伍万元整履约保证金，作为全面履行本合同的保证。2、履约保证金不计利息，在租赁期满时7日内归还乙方。……。第六条1、……。4、……甲方向乙方提供当地消防部门验收合同的主体消防验收合格证、消防设备、设施。（如消防栓、消防水池、消防水增压器、消防喷淋等）并配合乙方取得商用消防验收意见书。……。第七条1、……。3、乙方在租赁期内可根据经营需要对承租物适当装修改造（费用均由乙方自行承担），……乙方的装修改造不得�变房屋的主体结构以及消防设施。……6、甲方原超市场设施（指：设备清单范围内专用动产设施。不包括专用电梯、空调和消防喷淋设施），一次性转让给乙方，乙方在签订本合同后一周内一次性支付甲方设施转让金肆万元整。……。出租人处加盖株洲市华苑房地产开发有限责任公司的公章，授权代表人：成宏彬。承租人处加盖株洲市佳乐多贸易有限公司，授权代表人：刘亮。”合同中体现附件：附件一：营业执照复印件（甲方）：成宏彬向原告提供了2007年8月3日的湖南华苑房地产开发有限公司的企业法人营业执照，法定代表人为杨旭；附件二：营业执照复印件（乙方）；附件三：签订合同代表授权委托书（甲方）；成宏彬向原告提供了2009年11月18日加盖了株洲市华苑房地产开发有限责任公司公章并有法定代表人杨旭签名的授权委托书；附件四：签订合同代表授权委托书（乙方）；附件五：移交确认书（原、被告均未向法庭提交）；附件六：配套设施交付确认书（原、被告均未向法庭提交）；附件七：乙方购置甲方设备清单（原、被告均未向法庭提交）；附件八：配套财产移交清单（原、被告均未向法庭提交）；附件九：房产平面图复印件；附件十：房屋所有权登记证明（2009年11月18日前）；成宏彬向原告提供了房屋所有权人为“株洲市华苑房地产开发有限公司”、所有权证号：株房权证株字第001487**号的房屋所有权证复印件（2004年9月9日）和国有土地使用证（2002年10月31日）。合同签订后，原告依约通过银行转帐向成宏彬支付了50000元房屋租赁押金和40000元购置设备款。随后，原告对租赁房屋进行装修后并开业经营。2010年2月25日湖南华苑房地产开发有限公司委托湖南湘江律师事务所律师致函原告：“……一、株洲市芦淞区�淞路161号名雅阁商住楼1-111、1-211号房产系湖南华苑房地产开发有限公司所有的资产。二、湖南华苑房地产开发有限公司自2009年3月至今并未将该资产租赁给任何单位，也未与任何单位签订租赁合同。请贵公司或李总收到本律师函后，速与本律师联系协商。否则，如引发产生的一切不良后果及经济损失由贵公司承担全部责任，与湖南华苑房地产开发有限公司无关。”2010年4月23日，湖南省株洲市荷塘区人民法院向原告送达一份2009年10月10日制作的（2009）株荷法诉前保字第1号民事裁定书和协助执行通知书，告知原告该租赁物已被查封，并要求原告暂停支付向湖南华苑房地产开发有限公司缴纳租金（暂停支付期限为六个月，自2010年4月23日起至2010年10月22日止）。2010年8月16日，株洲市中级人民法院亦向原告送达了拍卖通知书和执行公告，告知原告该院已于2010年7月5日作出（2010）株中法执字第60-1号执行裁定书：评估、拍卖被执行人湖南华苑房地产开发有限公司所有的株洲市芦淞区芦淞路161号名雅阁商住楼商场。要求原告于2010年9月30日前自动退出，并搬走全部货物及物品。逾期，该院将依法采取强制清场，强制清场后所产生的一切后果，概由其自行承担。由此，原告租赁的房屋无法继续经营超市，原、被告双方因租赁合同酿成纠纷，协商未果，原告于2011年6月16日向该院提起诉讼。在审理过程中，原告承租的房屋被株洲市中级人民法院处理给新买受人范顺女。2012年6月12日，原告收到株洲市中级人民法院转交的5000元整自动搬迁费（湖南华苑公司交纳的）。当天新的买受人的范顺女的代理人周红宇也是本案湖南华苑房地产开发有限公司的代理人收到株洲市中级人民法院转交的株洲市佳乐多超市移交的名雅阁钥匙一串。
另查明，株洲市华苑房地产开发有限公司成立于2000年6月，法定代表人为杨健，股东为杨健、吴文华、杨旭；2005年10月31日，法定代表人变更为杨旭，股东变更为杨健、杨娟等二人、杨旭；2007年4月2日单位名称变更为湖南华苑房地产开发有限公司；2007年8月3日，股东变更为杨娟、杨旭、吴文华；2009年3月26日，杨旭、杨娟（转让方）、岑瑞永、梁宝东（受让方）、吴文华（丙方）三方签订股权转让协议，杨旭、杨娟将其在湖南华苑房地产开发有限公司的股权全部转让，吴文华转让30%的股权给岑瑞永、梁宝东，吴文华保留5%的股权份额。同日，签订了股权转让补充协议以及翠堤湾项目转让协议，并签订了华苑房地产公司名下资产构成和债务承担协议，其中约定名雅阁商场及商场内所有设备及物资（含电梯两台及中央空调等）由吴文华享有。2009年3月27日，法定代表人变更为岑瑞永，股东变�为吴文华、梁宝东、岑瑞永。名雅阁商场并未变更登记在吴文华名下。在庭审中，被告湖南华苑房地产开发有限公司认可吴文华有占用、使用、收益的权利。在这期间，该诉争房屋的也确实由吴文华在占用、使用并收益，且所有水电费用也是由吴文华在承担。
再查明，诉争的房屋于2004年9月9日初始登记，所有权人：株洲市华苑房地产开发有限公司、所有权证号：株房权证株字第001487**号。株洲市华苑房地产开发有限公司更名为湖南华苑房地产开发有限公司后于2008年3月3日登记为所有权人：湖南华苑房地产开发有限公司，所有权证号：株房权证株字第002333**号。2009年10月10日诉争的房屋被湖南省株洲市荷塘区人民法院查封。
又查明，成宏彬系被告吴文华原经营的大当家的员工，成宏彬向原告提交的资料均系被告吴文华所交付的，成宏彬收到原告转给他的90000元后交付给了株洲市华苑房地产开发有限公司（收据上加盖的公章），在庭审中被告吴文华认可实际上是他收取了该90000元。庭审中，被告吴文华的特别授权代理人认可杨旭的签名不是杨旭所签，株洲市华苑房地产开发有限责任公司的公章也系吴文华所保管。
还查明，原告诉请其损失包括开办费用229469元、固定资产679236元、低值易耗品36688元、装修款316069元、开业筹备工资100816元、工资350729元、（预估）清场费用100000元、消防改造款100800元，合计1913807元。在鉴定过程中，因原告未能提供开业经营损失的相关的鉴定所需的材料，被鉴定机构湖南天岳联合会计师事务所退回该项鉴定。2013年5月17日，鉴定机构株洲鼎诚造价咨询有限责任公司向该院提交了一份工作联系函（我公司接受贵院委托对“佳乐多超市装修、改造、设备安装，收到该工作联系函后该院将函送达给了双方当事�，并要求原告按要求向鉴定机构提供相关的鉴定材料，但原告未向鉴定机构提供相关的鉴定材料，2013年7月25日，鉴定机构株洲鼎诚造价咨询有限责任公司再次向该院提交了一份工作联系函，收到该工作联系函后该院再次将函送达给了双方当事人，并要求原告按要求向鉴定机构提供相关的鉴定材料，但原告仍未向鉴定机构提供相关的鉴定材料，该院依据该函再次向鉴定机构提供了关于公证书的质证笔录，据此，株洲鼎诚造价咨询有限责任公司于2013年10月18日向该院出具了资产评估报告书，对原告的资产评估价值为59.37万元。同时，在该份资产评估报告书中：“十一、特别事项说明：1、对于佳乐多超市装修、改造工程，由于评估人员无法进行现场勘察，故无法评估；2、对于消防设施安装，由于评估人员无法进行现场勘察，并且资产占有方未提供工程图纸，故无法评估�……。”目前评估的部分资产均在原告的名下。
原审认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点：一、2009年11月18日签订的租赁合同书是否有效；二、被告湖南华苑公司、吴文华、成宏彬是否应当返还原告房屋押金50000元；三、被告湖南华苑公司、吴文华、成宏彬是否共同赔偿原告各项损失1963807元。一、关于2009年11月18日签订的租赁合同书是否有效的问题？该租赁合同书无效。理由如下：经查，本案中，虽然被告吴文华有与原告协商签订租赁合同的情况，但事实上被告吴文华并未签署合同，更不是合同当事人。根据原告向法庭提供的2009年11月18日合同来看，该合同中体现的出租人为“株洲市华苑房地产开发有限责任公司”，加盖的也是“株洲市华苑房地产开发有限责任公司”的公章。且从庭审查明的情况看，原株洲市华苑房地产开发有限责任公司已于2007年4月2日�更为湖南华苑房地产开发有限公司，也就是在签订该份租赁合同时该名称的公司根本不存在。根据《中华人民共和国合同法》第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。而本案中订立合同的主体是一个不存在的主体，是一个不具有相应民事权利能力和民事行为能力的主体。故2009年11月18日签订的租赁合同书是一份无效的合同。二、关于被告湖南华苑公司、吴文华、成宏彬是否应当返还原告房屋押金50000元的问题。经庭审查明，原告的房屋押金虽然是通过银行转帐汇给了成宏彬，但是成宏彬在收到该笔款项后及时交到了株洲市华苑房地产开发有限公司（收据上加盖的公章），而该押金实际上是被告吴文华收取了，因2009年11月18日签订的租赁合同是一份无效的合同，根据法律规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应�予以返还”，故被告吴文华应将该50000元房屋押金返还给原告，而被告湖南华苑公司、成宏彬并未取得该房屋押金，故对该押金的返还不承担责任。三、关于被告湖南华苑公司、吴文华、成宏彬是否共同赔偿原告各项损失1963807元的问题。其中：第一个问题原告的各项损失1963807元能否得到支持的问题；原告诉请其损失包括开办费用229469元、固定资产679236元、低值易耗品36688元、装修款316069元、开业筹备工资100816元、工资350729元、（预估）清场费用100000元、消防改造款100800元，合计1913807元。这些损失中的开办费用229469元、开业筹备工资100816元、工资350729元，由于原告自身未能提供鉴定资料而无法鉴定，对这部分损失原告应自行承担举证不能的责任；对固定资产679236元、低值易耗品36688元的诉请，经湖南中鼎精诚资产评估有限公司评估，评估价值为59.37万元，但该部分资�目前由原告在控制，故对这部损失不予采信；对清场费用100000元，因原告已领取了该笔自动搬迁费用5000元（湖南华苑公司所交），而且原告也未提交清场费用的证据，对这部分诉讼不予以支持；对于装修款316069元、消防改造款100800元损失，因评估机构无法进行现场勘察，导致无法评估，可是无法进入现场进行勘察有多方面的原因存在，且不能否认原告确实对租赁场所进行了装修改造、消防改造。从原告提供的装修款证据看，虽然装修主体的资格存在问题，但是证据之间还是能够相互印证，而消防改造都是些白条，没有汇款凭证，也没有工程图纸，无法核实其真实性，故只对装修款损失进行认定，结合资产评估报告，按9.5折计算，即316069.73元×9.5=300266.2元；第二个问题被告湖南华苑公司、吴文华、成宏彬是否共同赔偿原告损失的问题；从庭审查明的情况看，株洲市华苑房地产开发有限责任公司的单位名称已于2007年4月2日变更为湖南华苑房地产开发有限公司，诉争的租赁场所已于2008年3月3日登记为湖南华苑房地产开发有限公司，2009年3月27日，法定代表人已变更为岑瑞永，而被告吴文华委托成宏彬在与原告协商签订租赁合同时，向原告提交的是2007年8月3日的湖南华苑房地产开发有限公司的企业法人营业执照，法定代表人为杨旭、2009年11月18日加盖了株洲市华苑房地产开发有限责任公司公章并有法定代表人杨旭签名的授权委托书、房屋所有权人为株洲市华苑房地产开发有限公司的房屋所有权证复印件（2004年9月9日）和国有土地使用证（2002年10月31日）的复印件，上述资料有的是过期的、有的是被告吴文华伪造的，故被告吴文华在与原告协商签订租赁合同时故意隐瞒相关的事实，故意提供虚假的资料，加盖不具有相应民事权利能力�民事行为能力主体的印章，造成合同无效，存在主要过错，其应该对原告的损失承担相应的赔偿责任。所辩称已根据股权转让协议书享有租赁场所的占有、使用、收益的权利，其与原告签订的合同是有效合同的辩称，与庭审查明的部分事实相符，但因该合同上的主体并不是被告吴文华，故其辩称该合同有效的意见不予支持；原告在与被告吴文华的授权代理人成宏彬签订合同时，未能认真的审查上述资料，并且未认真审查加盖的印章主体是否存在，造成合同的无效也有过错，故，原告也要承担相应的过错责任；同时，被告湖南华苑公司在资产管理以及对作废的公章管理方面也存在过错，故其也应对原告的损失承担相应的赔偿责任；被告成宏彬作为被告吴文华的授权委托代理人，其只是在代理权限内履行自己的职责，被告吴文华应对成宏彬的代理行为承担民事责任，故被告成宏彬对原告的损失不承担责任。综上所述，被告湖南华苑公司、吴文华不承担共同赔偿的责任，而是根据各自的过错承担赔偿责任，结合本案具体情况，原告、被告湖南华苑公司、被告吴文华承担过错的比例为3：3：4为宜，即原告对其装修损失自行承担30%的责任；被告湖南华苑公司对原告的装修损失承担30%的赔偿责任，即300266.2元×0.3=90079.9元；被告吴文华对原告的装修损失承担40%的赔偿责任，即300266.2元×0.4=120106.5元。故原告的诉讼请求该院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第三十七条、第五十五条、第六十三条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第九条、第四十二条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认2009年11月18日签订的租赁合同书无效；二、被告湖南华苑房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性赔偿原告株洲市佳乐多贸易有限公司装修款损失90079.9元；三、被告吴文华于本判决生效后十五日内一次性返还原告株洲市佳乐多贸易有限公司房屋押金50000元，赔偿原告株洲市佳乐多贸易有限公司装修款损失120106.5元，共计人民币170106.5元；四、驳回原告株洲市佳乐多贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22910元，由原告株洲市佳乐多贸易有限公司承担19950元；被告湖南华苑房地产开发有限公司承担1025元，被告吴文华承担1935元。
上诉人湖南华苑房地产开发有限公司不服一审判决向本院提起上诉，请求本院：1、依法驳回被上诉人要�上诉人赔偿的诉讼请求；2、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、在本案中，上诉人没有过错，不应承担任何赔偿责任。2、被上诉人经营的“佳乐多超市隆泉店”因消防未通过验收合格，无法办理营业执照。被上诉人的经营行为系非法经营，其为经营行为的所有投入，无法得到法律的认可和支持。3、被上诉人实际使用上诉人的房屋不但分文未付，在市中级法院拍卖成交后，反而要求支付搬迁费用，否则强占房屋不予搬迁。中院执行局为构建和谐，避免矛盾，在不得已的情况下，通过反复做工作，上诉人在不情愿的情况下，支付了被上诉人5000元搬迁费。综上，上诉人知道名雅阁房屋已被法院查封，且查封名雅阁时房屋未出租。对房屋出租完全不知情，发现名雅阁房屋已出租时，及时沟通和告知房屋被查封的事实，尽到了义务；被上诉人在明知房屋存在纠纷的情况下，仍要使用。其法律后果应由被上诉人自行承担。故请求二审法院判如所请。
被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司答辩称：请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。理由如下：1、一审判决第27页7-9行认定上诉人在资产管理方面存在过错是完全正确的。名雅阁是华苑公司名下的财产，却没有以华苑公司的名义管理，而是由吴文华进行管理。2、上诉人对作废公章的管理也存在过错。吴文华与被上诉人签订的合同被认定为无效，就是因为上诉人对已经作废的公章没有尽到管理义务，而是由吴文华拿到该公章在合同中加盖了公章。3、被上诉人是合法经营，龙泉分店的营业执照当时也正在办理中，本案的租赁合同只履行了几个月，中级法院就查封了该房屋。4、一审判决上诉人承担被上诉人的装修部分损失，并非是被上诉人的全部损失。一审判决合法�理，请二审依法维持。
原审被告吴文华答辩如下：1、吴文华对名雅阁行使租赁权是合法的。本案发生是上诉人新的股东没有按照双方的约定进行或名雅阁的过户，如果在2009年3月26日签订协议后，按照协议履行将名雅阁过户到吴文华名下就不会发生本案的纠纷。2、上诉人的新股东受让了翡堤湾项目后，就应当将无关资产剥离出来。3、名雅阁被查封后，上诉人没有及时通知吴文华。上诉人对名雅阁资产的管理存在过错。4、名雅阁从建成到本案发生，一直都是吴文华在管理和经营，上诉人新的股东也没有提出异议，直到吴文华将名雅阁出租后，上诉人才发的通知，故上诉人是存在过错的。吴文华保留向被上诉人追偿租金的权利。
原审被告成宏彬答辩如下：1、意见同吴文华的意见一致，并保留一审的意见。2、其不应承担责任。
二审中，各当事人均未提交新的证据�
对一审查明的事实，本院予以认定。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案争议焦点为：上诉人湖南华苑房地产开发有限公司对本案租赁合同的无效是否存在过错，是否应当承担相关责任。现分析如下：
本案中，吴文华予以证明本案房屋租赁权存在的房产证、土地证文件虽系株洲市华苑房地产开发有限责任公司名义的复印件、但复印件属证据法上的补强证据，并非绝对无效，在有旁证佐证的情况下，是可以采信的。吴文华向被上诉人株洲市佳乐多贸易有限公司出示的株洲市华苑房地产开发有限责任公司授权委托书上法定代表人杨旭的签名虽系伪造，但伪造系一审时查明的事实，不影响签订合同时被上诉人的认识。且授权委托书所盖的“株洲市华苑房地产开发有限责任公司”的印章在上诉人无反证之情况下，应推定属实。因株洲市华苑房地产开发有限责任公司属湖南华苑房地产开发有限公司的前身，两者之间系前后历史承继关系，故公司在变更过程中，有基于诚实信用之义务妥善处理好公司历史上的证明文件、印章等重要物品，防止不当流失或被他人不法利用可能对外产生损害他人利益之结果。本案吴文华提供的产权复印件虽不能单独作为认定本案房屋租赁权利存在的依据，但该产权复印件与吴文华一并提供盖有“株洲市华苑房地产开发有限责任公司”印章的授权委托书以及吴文华作为公司股东长期对该房屋占有、使用并收益的情况相结合（占有本身就具有权利外观的表象），则于客观上于一定程度使被上诉人有陷于“误判”合同相对方有租赁权假象之可能，之所以如此，是因为这种误判非基于法律专业人士之判断而系基于不谙法律的普通承租者之身份予以判断使然，否则对普通承租者未免过酷，有失公平。故于此角度�从湖南华苑房地产开发有限公司营业执照复印件亦难以得出被上诉人就一定明知签订合同时株洲市华苑房地产开发有限责任公司已不存在，且为湖南华苑房地产开发有限公司所代替的事实。而法人成立后，其组织、名称、住所、经营范围等重要事项发生的的变更，可依法人意思自主决定，法人只要作相应的变更登记，即可发生变更效力。故法人名称、股东等事项的变更仍属于法人内部事物变更的范畴。而公司内部事项的变更、内部事物的管理不具有外部对抗性，即不影响公司责任的承担。故上诉人以新股东不了解股权转让前的公司历史情况以及公章的使用情况为由欲免除公司怠于管理所产生的不利后果之抗辩无法律依据。上诉人亦无证据证明被上诉人于签订合同时系恶意。基于上述分析，一审判决认定上诉人具有一定过错并承担相关责任并无不妥，上诉人要求改�其不承担责任的理由不成立。
综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2052元，由上诉人湖南华苑房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 颜松喜
审 判 员 陈 程
代理审判员 李 黎
二〇一四年九月十二日
书 记 员 邹春华