山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终130号上诉人（原审第三人）：威海博大房地产开发有限公司，住所地威海市文登区天福办文山东路90号。法定代表人：徐慧娟，经理。委托诉讼代理人：黄乐云，山东威扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟强，山东威扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海久源物业服务有限公司，住所地威海市经济技术开发区东海路11号802室。法定代表人：霍明，总经理。委托诉讼代理人：吕寒冰，山东寒冰律师事务所律师。原审被告：威海三洋国际经济技术合作有限公司，住所地威海市文登区天福办文山东路90号。法定代表人：于建学，经理。原审被告：威海易兴国际经济技术合作有限公司，住所地威海市海滨南路55号嘉和国际15F。法定代表人：于建学，经理。以上二原审被告共同委托诉讼代理人：宋修刚，男，二公司法律顾问。上诉人威海博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）因与被上诉人威海久源物业服务有限公司（以下简称久源物业公司）、原审被告威海三洋国际经济技术合作有限公司（以下简称三洋公司）、威海易兴国际经济技术合作有限公司（以下简称易兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2016）鲁1003民初3665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博大公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审法院采信被上诉人单方制作的证据，认定被上诉人提供了物业服务，事实认定错误。被上诉人一审中提交的保安巡逻表、保洁记录表、工程巡视记录表、工资表、职工考勤表等证据系单方制作，上诉人及原审被告三洋公司、易兴公司均不认可，被上诉人应承担举证不能的法律后果；2.文登财富大厦的垃圾桶、垃圾处理服务均系原三洋公司办理并交纳费用，更加证实被上诉人未提供物业管理服务；3.被上诉人在一审中提交了一份《电梯维护保养合同》，证实其为文登财富大厦提供了物业服务，但事实上文登财富大厦的电梯在2014年尚未安装，不可能需要维护保养，该证据系伪造。一审法院虽然未对该证据进行认定，但最后仍然认定被上诉人提供了物业管理服务系事实认定错误；4.根据《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应与物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图等资料，但本案上诉人与被上诉人未进行资料移交和承接验收，也从未通知被上诉人入驻提供物业管理服务，双方签订的《前期物业服务合同》并未实际履行；5.上诉人认可本案《前期物业服务合同》的真实性，但双方并没有实际履行该协议，即使被上诉人起诉上诉人，上诉人也只应承担违约责任，被上诉人要求上诉人支付物业费无事实依据。实际上双方签订《前期物业服务合同》是为了办理综合验收手续，双方均清楚该合同不会实际履行，所以合同中也未对违约责任进行约定；6.根据被上诉人的陈述，被上诉人是在上诉人没有支付任何费用，没有办理任何交接手续的情况和移交物业办公用房的情况下，坚持提供了两年零八个月的前期物业服务，并在此期间从未要求上诉人支付物业费，明显不符合常理。久源物业公司辩称，不同意上诉人博大公司的上诉请求和理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。三洋公司、易兴公司述称，同意上诉人的上诉请求和事实理由。久源公司认可没有进行物业交接，也没有物业用房，据此久源公司不具备提供物业服务的条件。据了解，该房屋至今未能进行验收，不具备物业交付的条件，久源物业公司在一审时未提交相关证据证实接手了物业，该楼的物业服务一直由业主自己进行管理。久源物业公司向一审法院起诉请求：判令三洋公司、易兴公司支付久源物业公司物业费161356.80元以及从起诉之日起至判决确定履行之日止的同期银行贷款利息。庭审中，久源物业公司将物业费部分的诉讼请求变更为175385.76元（自2013年12月31日至2016年7月19日）。事实和理由：2011年7月19日久源物业公司与博大公司签订了前期物业服务合同，双方约定久源物业公司为博大公司开发的位于文登世纪大道西、文山东路南的“文登财富大厦”提供物业服务。服务期限从2011年7月19日至2016年7月19日，物业服务费标准为办公楼：2.2元/月/平方米，服务费应从交房之日计收，按年预付整年物业服务费。久源物业公司按约定如期进驻并提供物业服务，但是三洋公司、易兴公司入驻财富大厦11、12楼后至今欠付两年物业费。一审法院认定事实：2011年7月19日，博大公司与久源物业公司文登分公司签订文登市前期物业服务合同一份，合同约定博大公司选聘久源物业公司文登分公司为其提供前期物业服务，物业名称为文登财富大厦。前期物业服务期限为5年，自2011年7月19日至2016年7月19日。合同期满或业主委员会与业主大会所聘请的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止。物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，办公楼为2.2元/月/平方米。业主应于开发商交房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因博大公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由博大公司全额交纳。因产权人的原因而处于闲置的物业，物业服务费用由产权人全额交纳。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在第二年度提前一个月（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。物业服务费应当从博大公司通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付[一年]的物业服务费。此后按[一年交纳]，具体时间为第二年度提前一个月。博大公司应当在办理业主入住60日前，提供符合办公要求的物业用房，在办理业主入住后1月内，向久源物业公司文登分公司移交本物业的竣工总平面图，在办理业主入住10日前，向久源物业公司文登分公司移交本物业的其他相关资料。博大公司在销售物业之前，制定《临时管理规约》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《临时管理规约》。博大公司与物业买受人签订的物业买卖合同应当包括本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、关于涉案房产的面积。三洋公司称涉案房产的面积为2650平方米，博大公司称涉案房产面积为2657.36平方米，久源物业公司在庭审中称涉案房产面积按1310.48平方米乘以2计算，即2620.96平方米，因久源物业公司主张的面积小于三洋公司、博大公司自认的面积，应当按照久源物业公司主张的面积进行计算。2、关于三洋公司搬入财富大厦的时间。因三洋公司急需办公场所，故其与博大公司协商在涉案房屋未经过验收的情况下提前搬入。庭审中三洋公司称其于2016年7月25日搬入，博大公司称三洋公司于2015年4月28日搬入，因博大公司系开发商，其应对房屋的交付时间承担举证责任，在其未提供证据予以证实的情况下，应以三洋公司自认的2016年7月25日为准。3、久源物业公司提交电梯日常维护保养合同一份，证实久源物业公司为财富大厦物业提供了物业服务。对此三洋公司、博大公司对该份证据的真实性不予认可，博大公司称财富大厦电梯2014年尚未安装，不存在维修保养的情况，且现在电梯也未进行验收，不符合使用条件。该份证据与本案待证事实相关联，但无法确定该份证据的真实性，故对该份证据不予认定。4、久源物业公司提供财富大厦物业项目履约保证金收据一份，证实久源物业公司系财富大厦物业项目服务的公司，且其已向物业管理办公室交纳了物业项目履约保证金10000元。三洋公司对该份证据的真实性没有异议，但认为该份证据与双方之间的物业纠纷没有关联，博大公司对该份证据的真实性无法确认，且认为无法证实久源物业公司实际提供了物业服务。该份证据系文登市物业管理办公室为久源物业公司出具的，收据上明确载明久源物业公司交纳了物业项目履约保证金10000元，对该证据予以认定。5、久源物业公司提交保安巡逻情况表、保洁记录表、工程巡视记录表、工资表、职工考勤表、照片一宗，证实久源物业公司按照前期物业服务合同的约定履行了合同义务，提供了物业服务。三洋公司、博大公司对此均不予认可，认为系久源物业公司自行制作。保洁记录表等证据系久源物业公司雇佣相关人员进行具体物业服务过程中形成的记录材料，这些证据载明了久源物业公司持续的进行了保洁、保安巡逻等物业服务项目，照片中也显示了实际提供物业服务的情形，故对久源物业公司提供的以上证据，予以认定。6、久源物业公司提交商品房买卖合同复印件三份、业主明细表复印件一份，证实财富大厦的交房时间为2013年12月31日，三洋公司、博大公司为逃避资金监管买卖合同没有备案，同时证实财富大厦共有楼房438户，其中杨锡龙名下有11套、宋协忠有24套，吴学秀有24套，另有少部分业主尚未装修入住，入住的即三洋公司及易兴公司、口腔诊所共四层。三洋公司、博大公司认为系复印件，无法确认其真实性，且该几份证据均与本案无关联。根据相关司法解释的规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定事实的依据，在三洋公司、博大公司均不认可该几份证据真实性的情况下，对以上证据不予认定。7、三洋公司提交由博大公司出具的证明一份，证实博大公司与三洋公司于2012年12月签订买卖合同，三洋公司向博大公司购买财富大厦11层、12层房屋，但财富大厦项目因各种原因工程一直未完工且至今未进行工程竣工验收，不具备交付房屋条件，三洋公司因需办公场所，自行将其购买的房屋装修并搬入使用。在三洋公司使用期间，物业管理由三洋公司负责，没有物业公司提供物业服务，产生的水电费由博大公司根据实际产生的费用临时收取。庭审中博大公司确认该份证明确系博大公司出具，对该份证据的真实性予以认定。8、三洋公司提交水电费收据五份，证实三洋公司进驻办公后使用的是临时的供水、供电系统，水费、电费均交给开发商，同时证实涉案房产并没有进行验收和供水、供电的交接，也可以证明没有物业进行服务。该份证据经第三人确认系真实的，但物业合同中并未约定由久源物业公司代收水电费，故该份证据无法证实久源物业公司并未提供物业服务，对该份证据不予认定。一审法院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，三洋公司向博大公司购买财富大厦房产，博大公司就财富大厦物业与久源物业公司签订了前期物业服务合同，合同明确约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因博大公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由博大公司全额交纳。根据庭审查明的事实，涉案的财富大厦并未进行验收，导致无法正常交房，因三洋公司需要办公场所，遂于2016年7月25日前搬入，在此之前物业费应当由博大公司支付。根据久源物业公司庭审中的陈述，其主张的物业费为2013年12月31日至2016年7月19日的物业费，涉案房屋建筑面积为2620.96平方米，物业费为2.2元/月/平方米，物业费应为176827.43元，现久源物业公司主张的数额为175385.76元，予以支持。博大公司抗辩久源物业公司并未提供物业服务，但根据双方签订的前期物业服务合同，载明物业服务期间为自2011年7月19日至2016年7月19日，且因物业服务系长期持续性的服务，其性质决定了无法对提供物业服务的具体行为进行详尽完整的记录，根据庭审中久源物业公司提供的保洁记录表、保安巡逻记录表及照片等证据充分记录了部分进行物业服务的具体内容，足以证实久源物业公司提供了物业服务，博大公司应当向久源物业公司支付物业费。合同约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金，现久源物业公司自愿将违约金降低，要求自起诉之日起按照银行同期贷款利率支付利息，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、威海博大房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付威海久源物业服务有限公司物业费175385.76元，并自2016年9月27日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；二、驳回威海久源物业服务有限公司对威海三洋国际经济合作有限公司、威海易兴国际经济技术合作有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3808元，由威海博大房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交文登市环境卫生管理处出具的收据两张，载明2015年5月12日三洋公司从文登市环境卫生管理处购买塑料垃圾桶2个，支付600元，交纳垃圾代运处理费2000元，证实文登财富大厦的垃圾桶及垃圾处理服务均由三洋公司办理并交纳费用，久源物业公司未提供物业服务。经质证，被上诉人久源物业公司对该证据的真实性有异议，认为该收据中的交款人不是上诉人博大公司，时间为2015年5月至2016年5月，即使该证据真实，也属于三洋公司作为业主私有领域的卫生费，不能据此即排除被上诉人为公共领域提供物业服务。同时，久源物业公司也表示如果属实，同意在物业费中予以扣除。三洋公司对该证据的真实性予以认可，该证据来源于三洋公司，系三洋公司在2016年进驻时补交的前一年费用时产生的，如果三洋公司不补交费用，之前和以后的垃圾文登市环境卫生管理处都将不予处理，而且购买的这两个垃圾桶是财富大厦同环卫部门进行垃圾处理的唯一公用的垃圾桶。易兴公司对该证据及证明内容均无异议。本院经审查认为，该证据来源、形式符合法律规定，对该证据的真实性予以认定，对于久源物业公司是否履行了物业服务义务，本院将结合其他证据予以综合认定。另查明，一审中，久源物业公司明确表示“在房产交付前物业费由第三人（博达公司）承担，交付后由买受人承担。”一审中，久源物业公司还提交了照片32张，证实物业公司服务人员进行保洁、保安等服务。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，久源物业公司与博大公司签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容合法、形式完备，应认定双方成立物业服务合同关系。本案二审争议焦点为：被上诉人久源物业公司是否按照合同约定履行了物业服务义务。对此，久源物业公司应提交相应的证据证实。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的应当认定该事实存在。本案中，被上诉人久源物业公司提交了财富大厦项目履约保证金收据、报案巡逻情况表、保洁记录表、工程巡视记录表、工资表、职工考勤表及照片等证据，达到了高度可能性的证明标准，一审法院综合上述证据认定久源物业公司提供了物业服务，并据此判令博大公司支付相应的物业管理费用，并无不当，本院予以维持。二审中，上诉人虽然提交了三洋公司购买垃圾桶及交纳垃圾清运费的证据，但仅凭三洋公司购买垃圾桶并交纳垃圾清运费的事实不足以否认久源物业公司提供对涉案项目提供物业服务的事实，对于三洋公司交纳的上述费用2600元，久源物业公司同意在物业费用中予以扣除，扣除后，博达公司应支付久源物业公司物业费172785.76元。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；二审中，因上诉人提交了新证据，对于博大公司应支付的物业费数额予以变更；对于一审判决其余部分，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持威海市文登区人民法院（2016）鲁1003民初3665号民事判决第二项；二、变更威海市文登区人民法院（2016）鲁1003民初3665号民事判决第一项“威海博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付威海久源物业服务有限公司物业费175385.76元，并自2016年9月27日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息”为“威海博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付威海久源物业服务有限公司物业费172785.76元，并自2016年9月27日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息”。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3808元，由上诉人威海博大房地产开发有公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张英秋审 判 员 王小平审 判 员 葛俊生二〇一八年三月二十八日法官助理 李亚男书 记 员 陈俣彤