安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终528号
上诉人（原审被告）：陈静波，男，1971年8月12日出生，住安徽省合肥市包河区。
委托代理人：黄正巍，安徽神州行律师事务所律师。
委托代理人：刘刚，安徽神州行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐兴英，女，1940年2月25日出生，住安徽省合肥市瑶海区。
委托代理人：曹冬梅，安徽永承律师事务所律师。
委托代理人：王立朝，安徽永承律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：熊小勇，男，1967年10月7日出生，住安徽省合肥市瑶海区。
委托代理人：曹冬梅，安徽永承律师事务所律师。
委托代理人：王立朝，安徽永承律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：夏登芝，女，1970年1月20日出生，住安徽省合肥市瑶海区。
委托代理人：曹冬梅，安徽永承律师事务所律师。
委托代理人：王立朝，安徽永承律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈静波，男，1971年8月12日出生，住安徽省合肥市包河区。
委托代理人：黄正巍，安徽神州行律师事务所律师。
委托代理人：刘刚，安徽神州行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱明，女，1972年2月11日出生，住安徽省合肥市包河区。
委托代理人：黄正巍，安徽神州行律师事务所律师。
委托代理人：刘刚，安徽神州行律师事务所律师。
上诉人徐兴英、上诉人熊小勇、上诉人夏登芝与上诉人陈静波及被上诉人朱明因确认合同无效纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第02900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
徐兴英、熊小勇、夏登芝原审诉称：熊小勇等为位于合肥市临泉路与铜陵北路交口的安徽大市场A2幢330室房产的所有人，陈静波与朱明系夫妻关系。2011年5月24日，因熊小勇向陈静波借款50万元，其要求熊小勇等用本案诉争的房产以及另一门面房做保证，要求熊小勇等将房产证原件交给其保管，并要求熊小勇等和其一起到公证处进行授权委托书公证，授权陈静波为代理人，全权办理出售熊小勇等所有的安徽省合肥市大市场A2幢330室的面积由73.8平方米的商用房产，由其出售熊小勇等的两处门面房。2012年9月27日，熊小勇等在不知情的情况下，陈静波与朱明之间签订房屋买卖合同，将上述房屋以73.8万元的价格登记到朱明名下，事实并没有发生实际交易买卖行为，陈静波与朱明侵占了熊小勇等的房产。因陈静波与朱明系夫妻关系，其为了侵占熊小勇等的房产，恶意串通，用明显低于市场价合同价，利用其代理权进行虚假买卖将房产登记在其妻子名下，从而形成夫妻共同财产；陈静波与朱明的买受行为显然不属于善意取得。陈静波与朱明恶意串通，严重损害了熊小勇等的权利，给熊小勇等造成了重大损失，熊小勇等三人以及三个孩子一家人全靠此门面租金维持生活，由于陈静波与朱明的行为，导致熊小勇等一家人无生活来源，难以维持正常的生活。中华人民共和国合同法第52条规定有“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”行为的，合同无效。诉讼请求：1、判决确认陈静波以徐兴英、熊小勇、夏登芝名义与陈静波与朱明朱明于2012年9月27日签订的位于安徽大市场A2幢330室的存量房买卖合同无效；2、判决陈静波与朱明返还房屋、赔偿损失（暂且按照每年20万元的房租赔偿至房屋返还之日止），并协助熊小勇等办理房产变更登记手续，将房产恢复登记在熊小勇等的名下，陈静波与朱明承担变更登记费用；3、由陈静波与朱明承担本案的诉讼、保全费。
陈静波、朱明原审辩称：熊小勇等诉请确认陈静波与朱明于2012年9月27日签订的安徽大市场A2幢329、330号商铺买卖合同无效，无任何事实和法律依据，依法不能成立。2、陈静波与朱明是经熊小勇等授权，合法出售涉案商铺。3、陈静波与朱明的证据证明熊小勇等房产因提供抵押担保，被法院依法判决承担担保责任，在陈静波与朱明出售之前银行享有涉案房屋的优先受偿权。
原判认定：熊小勇原为位于合肥市临泉路与铜陵北路交口的安徽大市场A2幢330室房产的所有人，徐兴英系其母亲，夏登芝系其妻子。陈静波与朱明之间系夫妻关系。2011年5月24日，因熊小勇向陈静波借款，其用本案诉争的房产以及另一门面房做担保，熊小勇等和陈静波一起到公证处进行公证，授权陈静波为代理人全权办理出售熊小勇等所有的安徽大市场A2幢330室（面积73.8平方米）及另一处房屋。2012年9月27日，因熊小勇未能归还借款，陈静波与朱明之间签订一份房屋买卖合同，由陈静波作为熊小勇的代理人将合肥市临泉路与铜陵北路交口的安徽大市场A2幢330室房产出售给朱明，并办理了房屋过户手续。
以上事实，有房屋所有权登记、转让审核表、公证书、房屋所有权登记、转让审核表、申请、存量房买卖合同以及当事人陈述等证据佐证在卷。
原审法院审理后认为：熊小勇向陈静波借款，并授权陈静波出售其所有的涉案房屋，熊小勇等和陈静波为此进行了公证。当事人的上述行为均是真实意思表示，合法有效。陈静波根据熊小勇等的委托，在熊小勇未归还借款的情况下，将上述房屋出售，但陈静波不应当将之出售给自己的配偶，因为陈静波与朱明之间系夫妻关系，朱明作为买受人取得的房产系婚后取得，则形成朱明与陈静波共同拥有所有权。事实上形成陈静波利用授权将房屋出售给自己，这明显违背了合同法关于委托合同的受托人只能与第三人签订合同办理委托事项的规定，故陈静波与朱明签订的房屋买卖合同无效，陈静波与朱明应当将房屋恢复至熊小勇等名下。至于熊小勇等要求的损失，因房屋出售是熊小勇等的委托行为产生的，陈静波与朱明仅仅是违反了接受委托人不能与自己进行交易的规定，所以熊小勇等要求陈静波与朱明赔偿损失的请求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项之规定，判决：一、陈静波与朱明于2012年9月27日签订的位于安徽大市场A2幢330室的存量房买卖合同无效；二、陈静波与朱明于本判决生效之日起三十日内将安徽大市场A2幢330室房产恢复登记在熊小勇的名下，陈静波与朱明承担变更登记费用；三、驳回徐兴英、熊小勇、夏登芝其他诉讼请求。本案一审案件受理费9800元，财产保全费5000元，合计14800元，由徐兴英、熊小勇、夏登芝负担4300元，由陈静波、朱明负担10500元。
上诉人徐兴英、熊小勇、夏登芝上诉称：1、原判对熊小勇借陈静波的借款数额认定事实不清。2、原判认为陈静波仅仅是违反了接受委托人不能与自己进行交易的规定，故而不支持熊小勇等赔偿损失诉请，没有事实和法律依据。陈静波与朱明利用虚假交易将熊小勇等的房产占为己有，损害了熊小勇等的财产权利，应当承担赔偿责任。3、熊小勇等不应承担原审诉讼费用4300元。综上，请求二审法院依法改判。
针对徐兴英、熊小勇、夏登芝的上诉，陈静波和朱明答辩称：1、关于垫付款和借款问题，陈静波将另案诉讼。2、原判认定合同无效没有依据。3、熊小勇等要求赔偿损失更是没有事实和法律依据。
上诉人陈静波上诉称：1、陈静波与朱明虽系夫妻关系，但系两个完全不同的民事主体，案涉房屋明确属于朱明个人所有，陈静波并非共有权人。原判仅以陈静波与朱明系夫妻关系，即认定陈静波利用授权将房屋出售给自己，该事实认定明显错误。2、朱明既非委托合同中的委托人，也非受托人，而是第三人。房屋买卖合同公平合理，没有损害委托人利益，原判以陈静波违反合同法关于委托合同的受托人只能与第三人签订合同办理委托事项的规定为由，认定房屋买卖合同无效，适用法律不当。3、在陈静波代理出售房屋之前，该房屋上欠有银行债务，并被法院查封，陈静波代熊小勇等偿还了200多万元巨额债务，使得房屋免遭被拍卖的厄运。熊小勇等现要求确认房屋买卖合同无效，严重违背了公平公正和诚实信用原则。综上，请求二审法院依法改判，驳回熊小勇等的原审诉讼请求。
针对陈静波的上诉，徐兴英、熊小勇、夏登芝答辩称：1、陈静波和朱明系夫妻关系，陈静波以代理人名义将案涉房屋出售给朱明，将房屋变成了夫妻共同财产，此代理行为相当于自己代理。2、陈静波与朱明签订房屋买卖合同的行为系恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，将案涉房屋以明显低于市场价格（评估价格在1736803元）的73.8万元成交，应属无效。3、陈静波不仅应当将案涉房屋恢复登记在熊小勇等名下，还应赔偿因其侵权行为造成的损失。综上，请求二审法院驳回陈静波上诉。
被上诉人朱明同意陈静波的上诉意见。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，根据法律规定，受托人根据与委托人的委托合同约定处理委托人事务，应当遵循诚实信用原则，不得滥用代理权限。代理人以被代理人名义与自己实施民事行为在法理上被称作自己代理，因其造成了代理人所代表的被代理人利益与代理人自身利益的本质冲突，有违代理的本质特征和诚实信用原则，在法律上作为滥用代理权的典型情形之一而被禁止。在被代理人不予追认的情况下，应当认定为无效行为。第二，本案中熊小勇等的代理人陈静波与交易相对方朱明系夫妻关系，即使双方就案涉房屋约定为夫妻一方朱明的个人财产，夫妻另一方的陈静波对该财产仍有重大实质性共同利害关系，而不是毫无关系。陈静波以所谓其与朱明各为独立的民事主体和婚内财产约定等为由否定其与朱明之间就案涉房屋存在的共同利益关系，依据不足。原判认定陈静波在代理熊小勇等时将房屋卖给妻子朱明构成自己代理，并无不当。第三，陈静波和朱明提供的证据显示，在案涉房屋过户至朱明名下后，熊小勇等与陈静波、朱明双方即发生冲突等，并影响到案涉房屋的出租及收益，具体损失状况并不明确，熊小勇等要求按每年20万元的房租标准赔偿损失的主张，依据不足，可由熊小勇等待相关事实明确后另行主张。第四，原判根据熊小勇等诉讼请求所获支持情况来确定双方当事人分别负担相应的案件受理费及其数额，并无不当。综上，上诉人徐兴英、熊小勇、夏登芝和上诉人陈静波的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费20100元，由上诉人徐兴英、熊小勇、夏登芝负担10300元，上诉人陈静波负担9800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 李 颖
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。