重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终3964号
上诉人（原审被告）重庆恒方房地产开发有限公司。
法定代表人张方明，董事长。
委托代理人严敏，重庆百君律师事务所律师。
委托代理人龙卫星，重庆锋度律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李兴凡。
被上诉人（原审原告）李林花。
二被上诉人共同委托代理人王伟。
上诉人重庆恒方房地产开发有限公司（下称恒方公司）因与被上诉人李林花、李兴凡商品房销售合同纠纷一案,不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第16395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审查明，2013年2月1日，李林花、李兴凡（乙方）与恒方公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：1、甲方将其开发的位于重庆市九龙坡区科城路129号8幢3-1房屋出售给乙方，总成交金额558186元，乙方选择按揭付款；2、甲方应在2014年10月22日前将进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；3、自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请本商品房预购商品房合同登记备案并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，甲方逾期的，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交并取得受理单之日止，甲方按日支付乙方已付房款万分之1支付违约金，上述违约金应于实际取得登记受理单之日起30日内支付乙方；4、在房屋实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋登记机构提出办理产权证得申请，提交相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单，甲方逾期的，则自约定应取得登记受理单之日起至甲方实际取得登记受理单之日止，甲方向乙方按日支付已付房款万分之1的违约金，该违约金应于实际取得登记受理单之日起30日内支付乙方；5、乙方应在签订合同之日起5个工作日内，前往物业专项维修资金收缴部门，缴纳该套房屋的物业专项维修资金（大修基金）。若乙方原因，未能按时缴纳物业专项维修资金，造成该套房屋不能按时进行相关合同备案的，由乙方承担相应责任；甲方在乙方未付清有关房款之前，甲方有权拒绝交房，同时办理合同登记备案及房地产权证的时间顺延，甲方不因此承担任何违约责任。双方另签订《商品房买卖合同内容确认单》，该确认单载明首付款金额198186元，付款日期为2013年2月4日，贷款金额340000元，付款日期为2013年3月7日。
合同签订后，李林花、李兴凡于2013年2月1日支付恒方公司首付款198186元，并支付了抵押登记费、预告登记费、权证印花税等费用165元。2013年4月24日，重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局向李林花、李兴凡出具重庆市物业专项维修资金专用收据。2013年7月25日，李林花、李兴凡通过按揭贷款向恒方公司支付剩余房款340000元。
另查明，2013年6月8日，本案涉案合同在重庆市国土房管局进行了登记备案。2014年10月10日，恒方公司将房屋交付给李林花、李兴凡。2015年7月14日，重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心受理涉案房屋权属转移登记申请，恒方公司履行完办证义务。
李林花、李兴凡一审诉称：2013年2月1日，李林花、李兴凡与恒方公司签订了《商品房买卖合同》，李林花、李兴凡以总价558186元购买恒方公司开发的位于重庆市九龙坡区科城路129号8栋3－1号商品房，该合同就双方权利义务及违约责任等作出约定。合同签订后，李林花、李兴凡依约履行了合同义务，恒方公司却不按合同约定及时办理合同登记备案和商品房产权登记。李林花、李兴凡多次催促无果，恒方公司仍然造成违约之既成事实。现李林花、李兴凡请求，判令恒方公司向李林花、李兴凡支付逾期办理合同登记备案违约金6586.76元；请求判令恒方公司向李林花、李兴凡支付逾期备案违约金的资金占用损失987元（自逾期支付办理合同登记备案违约金之日2013年7月8日起，计算至2016年1月21日止按6586.76元为基数按银行同期贷款利率计算）；请求判令恒方公司向李林花、李兴凡支付逾期办理产权登记违约金13396.8元；本案诉讼费由恒方公司承担。
恒方公司一审辩称：李林花、李兴凡诉请支付逾期办理合同备案登记违约金及资金占用损失的主张不成立，双方合同约定，李林花、李兴凡应在签订合同之日起5个工作日内，前往物业专项维修资金收缴部门，缴纳该套房屋的物业专项维修资金（大修基金）。若李林花、李兴凡原因，未能按时缴纳物业专项维修资金，造成该套房屋不能按时进行相关合同备案的，由李林花、李兴凡承担相应责任。李林花、李兴凡应于2013�2月6日前缴纳大修基金，但实际缴纳时间为2013年4月24日。合同还约定恒方公司在李林花、李兴凡未付清有关房款之前，甲方有权拒绝交房，同时办理合同登记备案及房地产权证的时间顺延，李林花、李兴凡应于2013年4月7日前将银行按揭贷款34万元支付给恒方公司，但李林花、李兴凡按揭款实际支付时间为2013年7月25日，根据合同约定，恒方公司有权顺延房地产权证的办理时间，及恒方公司顺延办证时间为4个月18天，顺延办证时间的法律责任由李林花、李兴凡承担。综上，李林花、李兴凡在履行双方协议中违约，致合同备案及房地产权证办理时间逾期，责任应自行承担，请求法院驳回李林花、李兴凡的诉讼请求。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不�合约定的，应当承担违约责任。李林花、李兴凡与恒方公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应予遵守。
关于李林花、李兴凡诉请逾期合同登记备案违约金及资金占用损失问题。合同虽约定合同登记备案时间为合同签订之日起10日内，但同时合同也约定合同登记备案条件为李林花、李兴凡付清房款。双方约定李林花、李兴凡应于2013年3月7日支付房屋尾款340000元，但李林花、李兴凡直至2013年7月25日才支付该笔款项，此时涉案房屋才达到合同登记备案的约定条件，恒方公司于2013年6月8日办理了涉案房屋合同登记备案属提前履行义务，并未违约，故对于李林花、李兴凡主张恒方公司支付逾期合同登记备案违约金及资金占用损失的请求，一审法院不予支持。
关于李林花�李兴凡诉请逾期办理房屋产权登记违约金问题。恒方公司辩称应当扣除李林花、李兴凡逾期付款4个月18天的期限，双方虽约定“甲方在乙方未付清有关房款之前，甲方有权拒绝交房，同时办理合同登记备案及房地产权证的时间顺延”，但一审法院认为办理产权证顺延的条件应为在能够办证的情况下李林花、李兴凡仍然逾期付款，恒方公司才能顺延办证时间。本案中，李林花、李兴凡付清房款时间为2013年7月25日，实际接房日为2014年10月10日，恒方公司依约应在李林花、李兴凡接房之日起60日内即2014年12月9日前申请办理房屋权属登记，李林花、李兴凡付款在恒方公司履行办证义务期限之前，故恒方公司的办证期限不应顺延。双方约定逾期则按日支付李林花、李兴凡已付房款558186元万分之1的违约金，直至恒方公司实际取得登记受理单之日止。房屋权属登记业务受理时间�2015年7月14日，实际逾期217日，恒方公司应当支付的违约金为558186元×217天×0.0001＝12112.64元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，遂判决：一、重庆恒方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李林花、李兴凡支付逾期办理房屋权属登记违约金12112.64元；二、驳回李林花、李兴凡的其他诉讼请求。如果重庆恒方房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费151元，李林花、李兴凡负担71元，重庆恒方房地产开发有限公司负担80元。
宣判后，恒方公司不服，提出上诉，请求撤销原判第一项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要理由：1.上诉人恒方公司与被上诉�李兴凡、李林花签订的《商品房买卖合同》中已约定被上诉人不按时付清房款（包括按揭贷款部分未到甲方账户上）或税、费，办理合同登记及房地产权证的时间顺延。上诉人认为：时间顺延的含义通常应理解为从合同约定的时间节点往后延，逾期10天，就顺延10天，合同备案登记按此可以顺延，办理房地产权证的时间也可以顺延。一审认为合同备案可以顺延，办理房地产权证的时间不可以顺延，违反了当事人的意思自治原则，应予改判。2.即使上诉人办证迟延，应当承担违约责任，违约金约定过高，超过被上诉人的实际损失，应予调减。
李兴凡、李林花辩称：1.被上诉人支付购房尾款没有违约，双方约定的是按揭付款，但按揭手续系被上诉人委托上诉人办理，故只要被上诉人交付相关资料其义务即完成，按揭何时能办理下来系上诉人与银行的衔接问题，与被上诉人无关。2.上诉人所述违约金过高不符合事实。
经二审查明的事实及证据与一审一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人恒方公司与被上诉人李兴凡、李林花签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。按照合同约定，上诉人应于房屋实际交付之日起60日内为被上诉人办理《房地产权证》，逾期则按日支付被上诉人已付房款558186元万分之1的违约金，直至恒方公司实际取得登记受理单之日止。现上诉人于2014年10月10日将涉案商品房交付被上诉人，按照合同约定，其应于2014年12月9日为被上诉人申请办理《房地产权证》，但其逾期至2015年7月14日方才为被上诉人取得办理《房地产权证》的受理单，已构成违约，应按照合同约定承担从2014�12月10日至2015年7月14日期间的逾期办证违约金。一审法院据此主张上诉人承担逾期办理产权证的违约金12112.64元正确。
上诉人提出按照合同约定被上诉人不按时付清房款（包括按揭贷款部分未到甲方账户上）或税、费，办理合同登记及房地产权证的时间顺延，故被上诉人未按照合同约定的2013年3月7日支付购房尾款，而是延迟至2013年7月25日方才办理按揭支付购房尾款，上诉人为其办理房地产权证的时间也应相应顺延的上诉意见，经查，合同约定“甲方在乙方未付清有关房款（包括按揭贷款部分未到甲方账户）、税、费、利息、违约金之前，甲方有权拒绝交房，同时办理合同登记及房地产权证的时间顺延”，该条是对发生付款人迟延付款情况时，对上诉人如何履行约定的交房义务、办理合同备案义务以及办理房地产权证义务等合同义务进行调整的约定，并非�种违约责任约定。根据该约定的文字内容并结合双方签订合同的目的，正确理解该条约定的内涵应为：在被上诉人付清全部购房款之前，若上诉人办理房地产权证的合同义务已到履行期限的，上诉人有权按照被上诉人延迟付款导致上诉人不能按时办理房地产权证进而延迟办理的时间应当顺延；若被上诉人付清全部款项的时间尚未导致上诉人履行办理房地产权证的义务延迟的，则上诉人不能依据此条约定对其办理房地产权证书的时间进行顺延。现被上诉人于2013年7月25日已经付清全部款项，此时上诉人尚不具有为被上诉人办理房地产权证的义务，直至2014年10月10日交房后60天，上诉人才具有为被上诉人办理房地产权证的义务，被上诉人于2013年7月25日付清全款并未导致上诉人履行办理房地产权证的义务迟延，故上诉人办理房地产权证的时间不能顺延，该上诉意见，本院不予支持。
由于上诉人在二审中方才提出对违约金标准进行调减，未在一审中申请，对该上诉意见本院也不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费302元，由上诉人重庆恒方房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 科
代理审判员 于 利
代理审判员 黎 明
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 刘琳妍