北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初67462号
原告：张某，男，1990年6月24日出生，中华人民共和国外交部职员，住北京市朝阳区雅宝路三丰北里6号悠唐青年公寓1516号，身份证号3705021990********。
被告：周某，女，1984年7月28日出生，住。
被告兼周某之委托诉讼代理人：李某（周某之夫），男，1985年1月1日出生，北京穆土科技有限公司总经理，住。
原告张某与被告李某、周某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张某向本院提出诉讼请求：判令李某、周某继续履行《存量房屋买卖合同》，配合我办理北京市朝阳区XXX号房屋过户手续；李某、周某支付违约金729600元（包括罚息177600元、罚息8000元、罚金544000元），赔偿房租损失（按照月4700元，自2016年10月1日起算至房屋实际过户之日止）。事实和理由：2016年6月26日，我与李某签订了案涉房屋《存量房屋买卖合同》及相关文本，并当日支付定金10万元。双方同意自合同签订之日起150日内申请办理房屋权属转移登记手续。之后，2016年7月18日完成网签，向银行申请贷款，8月29日缴纳税费，9月10日将第一笔首付款148万元以理房通托管方式支付，李某将房屋交付给我，我支付2万元房款及物业等相关费用。按照合同约定，李某应在8月31日交房，后以不在京等理由迟延到9月10日才交房，将钥匙、购电卡、燃气IC卡等交与我。双方约定9月29日办理房屋过户手续，李某称不在京，双方再次约定10月31日办理过户，后李某以财产问题等理由拒绝办理过户。
李某、周某辩称，我们当时出售房屋系基于孩子出国，现在孩子出不去了，在北京也没有房屋，能否不卖房，支付张某部分违约金。张某主张的违约金过高。我们至今才收到10万元定金。我们不是北京户口，再买不了房屋，所以不愿意继续履行合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2016年6月26日，张某与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买案涉房屋，房屋成交价格160万元、房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价112万元；8月31日将房屋交付给张某；逾期交房，逾期在15日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付已交付房价款万分之五的违约金；双方同意自本合同签订之日起150日内共同申请办理房屋权属转移登记手续；张某未能在办理房屋权属转移登记手续后7个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。另，双方签订《补充协议》，约定张某于6月26日支付定金10万元、于缴税后10个工作日内将第一笔首付款148万元（不包含前日支付定金）以理房通托管的方式支付给李某；双方应于网签出来后的五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方应当在交房当天自行办理物业交割手续，一致同意从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金；双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；李某若出现下列情形之一的，构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的……以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。周某签字出具《配偶同意出售证明》。
6月26日，张某支付10万元定金。7月18日办理了网签手续。7月份左右，第一次办理贷款手续，因张某材料问题未办理成功，后在8月5日办理成功。8月29日缴纳了相关税费。9月10日，张某将148万元支付至理财通托管账户，李某将房屋交付张某，办理钥匙、购电卡、燃气IC卡等交接，张某支付李某2万元。张某称之后在10月3日将房屋对外出租，因李某多次声称要换锁，其将情况反映给租户，租户在12月底搬走，租户因此也未支付房租，之后房屋一直未出租，房屋钥匙在租户处未收回，2017年5月10日租户称钥匙已经打不开门锁，李某已更换锁。李某称未更换锁，5月22日庭审后去房屋处，发现房屋原锁已被更换。张某两次预约过户，李某均未予以配合，并声称换锁。
审理过程中，本院依张某的申请，对案涉房屋采取了财产保全措施。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。周某签署《配偶同意出售证明》，同意出售案涉房屋。故，对于张某要求继续履行合同，办理产权转移登记手续的请求，本院予以支持。李某、周某提出的理由，不能成为不继续履行合同的理由，本院不予采纳。
关于张某主张的177600元逾期办理房屋产权证的违约金。李某和周某无正当理由未按约办理房屋产权转移登记手续，存在违约，应当支付违约。对于违约金数额，本院结合合同履行情况、过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量、裁决。
关于张某主张的8000元逾期交房的违约金。李某、周某未按约将房屋交付张某，应当按照约定支付违约金。虽存在两次办理贷款事宜，但合同并未约定贷款作为交付房屋的条件，因此对于李某、周某的该项抗辩意见，本院不予采纳。按照合同约定，李某、周某应当支付逾期交房的违约金8000元。
关于张某主张的544000元不同意过户并要求加价的违约金。按照合同约定，该项违约金的条件是李某、周某属于根本违约，张某据此解除合同，因此在张某主张继续履行合同的情况下，其主张该项违约金不符合合同约定，本院不予支持。
关于张某主张的房租损失。李某已于2016年9月10日将房屋交付张某，随后张某将房屋出租，张某已实际控制、收益房屋，其主张的租户未支付房租的理由，不能以此要求李某、周某承担租金损失。张某主张李某更换锁导致其不能入内，但李某、周某不予认可，证据不能证明李某方实际对锁具进行了更换，故对于张某主张的房租损失，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、李某、周某与张某继续履行于2016年6月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于本判决生效后七日内协助张某办理北京市朝阳区XXX号房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至张某名下，张某同时支付李某、周某房款二百六十万元；
二、李某、周某于本判决生效后七日内支付张某逾期交房的违约金八千元及逾期办理房屋产权证的违约金（按照日一百元的标准，自2016年12月3日计算至实际办理房屋产权转移登记之日止）；
三、驳回张某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28560元，由李某、周某负担（其中14280元于本判决生效后七日内给付张某，另14280元于本判决生效后七日内交纳）。
保全申请费5000元，由李某、周某负担（张某已交纳，李某、周某于本判决生效后七日内给付张某）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ林
代理审判员 周 墨
代理审判员 袁书亮
二〇一七年八月七日
书 记 员 裴 娜