广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂04民终954号上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：李常春，男，1982年2月7日出生，汉族，住广西梧州市。委托诉讼代理人：赵法，广东国悦律师事务所律师。被上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：广西梧州市海骏达房地产开发有限公司，住所地广西梧州市长洲区西堤三路63-3号。法定代表人：叶桂根，总经理。委托诉讼代理人：万伟，广西正立律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫英军，广西正立律师事务所实习律师。上诉人李常春因与被上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司（以下简称海骏达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李常春上诉请求本院：1.撤销一审判决，发回重审；2.改判被上诉人向上诉人支付违约金15805元；3.改判被上诉人赔偿上诉人经济损失5000元；4.撤销一审判决第二项，改判认定被上诉人的反诉已经过诉讼时效，驳回被上诉人的反诉请求；5.本案全部诉讼费由海骏达公司承担。事实与理由：1.一审法院将二十二件民事案件合并审理属于程序违法；2.一审认定2016年8月5日，涉案房产符合交楼条件是错误的。至2016年8月5日止，涉案房屋的消防工程竣工验收和环保工程竣工验收程序尚未完成。上诉人李常春认为到2016年12月20日，涉案房屋才符合交楼条件；3.一审认定上诉人存在迟延履行办理按揭贷款支付余款的行为是错误的，且被上诉人的反诉已经过了诉讼时效，依法应当驳回被上诉人的反诉请求；4.一审不支持上诉人请求被上诉人赔偿经济损失5000元是不正确的。海骏达公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。李常春向一审法院起诉请求：1.判决被告支付违约金15805元；2.判决被告赔偿原告损失16500元；3.判决被告承担本案的诉讼费用。海骏达公司向一审法院提出反诉请求：1.判决反诉被告向反诉原告支付违约金8710元；2.判决反诉被告向反诉原告支付律师费1000元；3.判决反诉被告承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月14日，李常春作为买受人与出卖人海骏达公司签订一份合同编号为WZ2014038158的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于梧州市，商品房建筑面积共93.67平方米，单价为每平方米4099.50元，总金额384000元；2.付款方式为：于2014年5月3日前支付定金20000元；于2014年6月14日前支付首期房款（含定金）116000元，余款268000元于买受人签订本合同之日起三十天内以办理银行按揭贷款方式支付；3.买受人逾期付款的违约责任：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；4.出卖人应当在2016年6月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；5.出卖人逾期交付商品房给买受人使用的，买受人同意继续履行本合同，但自商品房约定交付期限届满次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二点一的违约金；6.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人按买受人在本合同提供的联系地址发出《收楼通知书》，买受人必须在收楼通知书规定期限内办理收楼手续，若买受人于收楼期限届满仍不办理收楼手续的，则以发出《收楼通知书》通知的收楼期限届满日为商品房交付日。上述商品房买卖合同附件四补充协议对“付款方式及期限”补充约定：若买受人选择银行按揭或公积金贷款付款的，自愿选择出卖人指定银行或公积金中心办理按揭，买受人应在签订《合同》后30天内与银行或公积金中心（公积金贷款为签订《合同》后40天内）签订抵押贷款协议，并提供银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，办理按揭或公积金贷款手续过程中的所有相关费用由买受人自行支付，贷款年限和贷款额度以银行或公积金中心最终批复为准。无论银行或公积金中心核准贷款额度足额与否，买受人保证于签署《合同》之日起50天内付清全部购房款，否则应按照《合同》的约定承担逾期付款的违约责任；对“买受人逾期付款的违约责任”补充约定：买受人逾期付款，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延，买受人在已付清应付款或违约金后十日内自行前往出卖人处办理交接手续；对“交付期限及交付条件”补充约定：商品房符合交付条件后，买受人必须按照出卖人通知的收楼期限内参加房屋的验收及办理房屋交接手续，若买受人于收楼期限届满前不参加房屋验收及办理收楼手续的，视为自愿放弃验收房屋的权利，并认可房屋质量符合《合同》约定的交付标准并同意收楼；对“规划、设计变更”补充约定：在不影响本商品房项目总体功能及绿化率等整体规划的前提下，出卖人有权对项目总平面布局进行局部调整，除非买受人因布局改变而遭受直接损失的，否则出卖人不承担违约责任。李常春按约定向海骏达公司支付了房屋首期款116000元。余款268000元通过银行按揭贷款方式支付。李常春于2014年8月19日向中国银行股份有限公司梧州分行申请贷款，并于2014年9月4日签订了《个人一手住房贷款合同》借款268000元。2014年9月17日，中国银行股份有限公司梧州分行向李常春发放了贷款，依据贷款合同约定的受托支付方式将放款支付至海骏达公司账户。2016年8月，海骏达公司向李常春发出《收楼通知书》，通知其于2016年8月25日办理梧州市的有关收楼手续。李常春以海骏达公司未按合同约定的时间交付房屋为由，要求支付逾期交楼的违约金，并向法院起诉成讼。另查明，2014年10月，被告海骏达公司开发的梧州市海骏达卡地亚建设工程经有关主管部门的审核同意后进行了设计更改施工，即“将电井内各层住宅电表箱移至楼梯间处”。梧州市海骏达卡地亚3-4#、5-7#楼建设工程于2016年8月5日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收组验收合格。2016年12月20日，梧州市海骏达卡地亚3-4#、5-7#楼建设工程通过竣工验收备案。一审法院认为，本案的争议焦点有：1.案涉标的商品房是以竣工验收合格还是以竣工验收备案为交付条件；2.海骏达公司是否存在顺延交付房屋的情形以及顺延的天数；3.违约金如何计算；4.李常春诉请的损失赔偿以及双方诉请的律师费是否有依据。关于争议焦点一，李常春与海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同约定海骏达公司应当在2016年6月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。该院认为，我国《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”李常春买受的商品房所在的梧州市海骏达卡地亚5#楼于2016年8月5日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收组验收合格，符合了合同约定及条例规定的交付条件。海骏达公司通知李常春于2016年8月25日办理收楼手续，据此房屋实际交付时间为2016年8月25日。李常春主张商品房通过竣工验收备案的时间为符合交付条件的交房时间，但其主张无法律依据，不予采纳。关于争议焦点二，合同约定了可顺延交付房屋的情形为“如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。该院认为，“不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。梧州地处亚热带季风气候地区，每年都遭遇台风、强降水天气，这些地区特有的气候因素，工程的建设单位和施工方应当预见到并在工期测算时作出合理安排。高考、宝石节等这些特定的活动，每年定期举行，占用工期的时间应该是确定的，并非不可预见，建设单位和施工方也应当在工期测算时予以计算。因此，海骏达公司认为上述停工原因属于不可抗力的理由不成立，其要求顺延房屋交付时间的主张，不予采纳。另外，按照《梧州市商品房买卖合同》中关于付款方式和期限的约定，李常春应在合同签订之日起三十天内即在2014年7月13日前以办理银行按揭贷款方式支付购房余款。但李常春在2014年8月19日才向中国银行股份有限公司梧州分行申请贷款和签订《个人一手住房贷款合同》，逾期办理按揭贷款支付购房余款37天。根据《梧州市商品房买卖合同》附件四补充协议中“买受人逾期付款，则商品房交付的时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延”的约定，海骏达公司可顺延37天交付房屋。关于争议焦点三，李常春付清了购房款，海骏达公司应当按照合同约定在2016年6月10日前交付符合条件的商品房，但海骏达公司直到2016年8月25日才通知李常春交付梧州市，逾期76天。由于李常春存在逾期办理按揭贷款支付余款的行为，依约海骏达公司可顺延37天交付房屋。顺延后，海骏达公司实际逾期交房39天。海骏达公司没有按照合同约定如期交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。根据《梧州市商品房买卖合同》约定，逾期交付商品房且继续履行合同的，自约定交付期限届满次日至实际交付之日止，每日按已交房款万分之二点一的标准计付违约金。综上，海骏达公司应支付李常春违约金3144.96元（384000元×0.21‰×39天）。关于海骏达公司反诉要求李常春支付逾期付款违约金的问题，李常春存在逾期37天办理按揭贷款支付购房余款的行为，按照《梧州市商品房买卖合同》的约定以及海骏达公司的答辩主张，该37天已抵作顺延交付房屋时间。因此，海骏达公司再要求计算支付违约金，没有事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点四，李常春主张海骏达公司擅自安装用电设备损毁涉案房产楼梯间的外观审美，导致涉案房产商业价值大降，侵犯了业主权益。该院认为，根据海骏达公司提供的卡地亚小区配电工程设计图以及设计更改通知单，说明其是按照规定并经审批程序后进行变更施工的，不存在私自更改安装用电设施。另外，李常春主张海骏达公司为商业利益将涉案楼宇间应当绿化范围圈出改变性质出卖或赠与给部分业主，损害业主权益，但其提供的证据尚不足以证明自己的主张。因此，李常春要求海骏达公司赔偿擅自安装用电设备及将涉案楼宇间绿化范围圈出改变性质出卖或赠与给部分业主的损失的诉请，因缺乏事实和法律依据，不予支持。李常春要求海骏达公司支付律师费的诉讼请求，以及海骏达公司反诉要求李常春承担其为追究违约责任而支付的律师费的诉讼请求，因无法律依据，不予支持。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李常春支付违约金3144.96元；二、驳回原告李常春的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费608元，由原告李常春负担549元，被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担59元；反诉案件受理费25元，由反诉原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院另查明，被上诉人海骏达公司于2017年3月29日向一审法院提出反诉请求。本院认为，本案的争议焦点是：1.海骏达公司是否存在逾期交付房屋的违约行为？如存在违约行为，应支付多少违约金？2.海骏达公司应否赔偿经济损失给李常春？3.海骏达公司的反诉是否已经过了诉讼时效？4、合并审理是否合法？关于争议焦点一。海骏达公司认为因施工期间遭遇台风、强降雨等恶劣天气及政府要求停止施工的原因导致停工的天数不应算逾期交房的理由不成立。梧州地处亚热带季风气候地区，每年的都会遭遇台风、强降雨的天气，梧州市宝石节、全国高考期间不能施工等，这些都是可以预见的情形，不属于不可抗力。因此，海骏达公司以此作为工期延期的理由不成立，本院依法不予采纳。李常春认为工程竣工备案作为交付条件是不成立的。双方签订的合同约定是工程竣工验收合格作为交付的条件，本案涉案房屋在2016年8月5日已经由施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收合格，已经符合交付条件，海骏达公司亦已通知了李常春于2016年8月25日办理收楼手续，因此，一审法院认定涉案房屋2016年8月5日符合交付条件并无不妥。海骏达公司存在逾期交付房屋的违约事实，应承担违约责任。由于李常春也存在逾期办理银行按揭贷款的事实，一审判决认定海骏达公司逾期交房76天，李常春逾期办理银行按揭37天，按照《合同补充协议》的约定海骏达公司可顺延交房37天，即海骏达逾期交房39天，违约金为3144.96元（384000元×0.21‰×39天）是正确的。关于争议焦点二。李常春认为海骏达公司擅自将公共绿化带赠与给一楼业主，存在侵权的行为，应当提供充足的证据予以证实。但李常春提供的证据不足以证明海骏达公司存在侵权行为，因此李常春要求海骏达公司承担赔偿损失的主张没有事实及法律依据，本院依法不予支持。关于争议焦点三。本案海骏达公司的反诉请求已经被一审法院依法驳回，上诉人再提出反诉已经过诉讼时效没有意义，本院不再赘述。关于争议焦点四。本案一审不存在程序违法，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条的规定“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。”一审法院合并审理基于同一违约事实的多件民事案件，是符合法律规定的。综上所述，上诉人李常春的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元(上诉人李常春已预交)，由上诉人李常春负担。本判决为终审判决。审判长  黄树东审判员  潘志安审判员  毛美美二〇一七年十二月十三日书记员  冯正群附法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。