北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终12429号
上诉人（原审原告）：北京发条物业管理有限公司，住所地北京市西城区太平街19号。
法定代表人：覃驰，总经理。
委托诉讼代理人：张先勇，北京市常鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张燕利，女，1970年7月17日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：高强，北京道君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：明帛翰，北京道君律师事务所律师。
上诉人北京发条物业管理有限公司（以下简称发条物业公司）因与被上诉人张燕利物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初3669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
发条物业公司上诉请求：撤销原判，依法将本案发回重审或改判支持我公司一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由张燕利承担。事实和理由：1.我公司针对消防通道禁止停车相关标识的设置已经尽到相应管理义务，张燕利一审提交照片中显示车辆并不是长期停放；2.一审判决以西城区房屋管理局对我公司下发整改通知为由认定我公司未提供合乎标准的物业服务属于认定事实不清；3.一审法院以上述两项理由酌减物业费，我公司不予认可，一方面，照片证据中显示车辆停放在消防通道应判断为临时停放；另一方面，一审法院认定我公司对西城区房屋管理局下发的整改通知已经整改完毕且意见书的检查日期和答复日期均是2013年，与本案无关；4.一审法院未对我公司的全部诉讼请求予以处理，属于遗漏诉讼请求。
张燕利辩称：同意一审判决，不同意发条物业公司的诉讼请求。
发条物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张燕利支付我公司2013年11月27日至2015年12月31日期间物业费18358.95元（房屋建筑面积112.24平米，每平米每月6.5元）；2.判令张燕利支付2013年11月27日至付清物业费之日的逾期给付物业费的违约金9179元（按合同约定逾期按欠缴物业费日万分之八计算至付清之日止，9179元是暂时计算至起诉之日的数额）；3.诉讼费用由张燕利承担。
一审法院认定事实：北京市西城区陶然亭路2号9号楼4层×号房屋产权人系张燕利，该房屋建筑面积112.24平方米。壹瓶房地产开发（北京）有限公司（甲方）与北京众泰鑫物业管理有限公司（现为北京发条物业管理有限公司，乙方）于2007年11月1日签订了《御前陶然亭家园前期物业服务合同》（合同期限为2007年11月日至2010年10月31日），于2013年10月31日签订了《壹瓶小区前期物业服务合同》（期限为2010年11月1日至2013年10月31日），2013年10月31日双方签订《前期物业服务委托合同补充合同》，约定：一、《壹瓶小区物业服务合同》到2013年10月31日已到期，现就期限问题，双方协商一致后，补充合同期限延长至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本补充合同自动终止。二、本协议为双方签订的《壹瓶小区前期物业服务合同》附件，与合同具有同等法律效力，与合同同时生效；其中内容如与合同有冲突的以协议约定为准，其他未尽事宜由双方协商解决。
《壹瓶小区前期物业服务合同》约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，8-9号楼物业：4.95元/月.平方米；7号楼物业11.00元/月.平方米；办公物业12.00元/月.平方米；商业物业12.00元/月.平方米。本案中，发条物业公司起诉要求的物业费标准为6.5元/月.平方米，经询，涉案房屋为商住两用，原本物业费标准为12.00元/月.平方米，后经双方协商降至6.5元/月.平方米，原、张燕利双方对此均无异议。
合同第二章服务内容与质量约定：第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的手机、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。第四条，单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行协商。
合同第四章物业的经营与管理约定：第七条，乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第八条，本物业管理区域内如设立会所，则会所属甲方所有。会所委托乙方经营管理的，乙方向使用会所的业主或物业使用人收取费用。
合同第六章物业的使用与维护第十四条约定：乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
庭审中，发条物业公司提供资质证书、质量管理体系认证证书、发条物业公司历年的部分奖励及荣誉，证明发条物业公司的物业服务质量。张燕利认可资质证书、质量管理体系认证证书，不认可发条物业公司的奖励及荣誉。同时，发条物业公司提交律师函、快递底单、物业费催缴照片，证明向张燕利催缴物业费，但是张燕利逾期未交纳。张燕利不认可，认为根本没有催缴过。另，发条物业公司提交任务协调单及文件呈报批示单，证明张燕利涉案房屋物业费下调。张燕利表示，真实性无法核实，但是认可涉案房屋物业费目前的价格。
庭审中，张燕利认为发条物业公司物业服务没有达到合同约定的标准，并提供如下证据加以证实：1、会所及木材加工厂照片，证明发条物业公司承诺开会所的地方，目前仍是木材加工厂。发条物业公司否认该证据的真实性，认为开发商没有将会所移交物业，张燕利没有证据证明会所是物业配套的，发条物业公司只负责管理装修，会所现在不是木材加工厂；2、中门现状照片，证明发条物业公司承诺中门开放，截止到目前仍未开放。发条物业公司认为中门是有短暂关闭，2015年夏天至2016年2月底期间是关闭的，关闭的原因是中门地下一层施工，处于安全考虑关闭，后于2016年3月1日开通，现在是分时段打开；3、消防设施照片，证明发条物业公司未按月对消防设施进行检查，且消防设施有破坏的情况，发条物业公司物业服务不到位。发条物业公司不认可照片真实性，无法核实消防设施是哪个楼的；4、地下停车场照片，证明车辆停车占用消防通道及地库，发条物业公司未尽到管理义务。发条物业公司不认可真实性，认为无法核实；5、管道垃圾照片，证明发条物业公司对管道井里的垃圾未及时清理。发条物业公司不认可照片真实性，无法核实；6、建筑垃圾照片，证明垃圾清运不及时，建筑垃圾长期堆放，发条物业公司未尽到相应责任。发条物业公司不认可照片真实性，表示庭审当日去看了，但是没有垃圾；7、《直播北京》、《特别关注》视频，证明发条物业公司物业服务不到位，电视台进行了报道。发条物业公司认为真实性无法核实，是由于车位发生的争议，且视频中只有张燕利一人，与本案物业纠纷没有关系；8、信访答复意见书，证明西城房屋管理局对发条物业公司物业服务不到位下发整改通知，发条物业公司仍未整改到位。发条物业公司认为张燕利提供的是复印件，没有原件，且下发的35项整改内容与物业服务没有关系；9、快递单和告知函，证明张燕利房屋漏水，发条物业公司不予维修，张燕利后向发条物业公司送达告知函。发条物业公司认为不是发条物业公司的维修义务，外墙漏水，现在修好了；10、2014西民初字第16194号民事判决书，证明张燕利房屋漏水，张燕利多次要求发条物业公司进行维修，发条物业公司为予以维修，法院判决发条物业公司支付维修费。发条物业公司认为该案判决已经被发回，还没有生效；11、2014西民初字第1459号民事判决书，证明发条物业公司将小区商业对外租赁开餐饮，与居民楼间距过近，发条物业公司就此事并未征得小区业主同意，但对外宣称已经取得业主同意。发条物业公司不认可真实性，认为和本案无关；12、9-5-601收费情况说明，证明601房间玻璃破裂，发条物业公司不予更换，张燕利自行更换，花费9000元。发条物业公司不认可，认为不符合证据形式；13、成立业主大会倡议书和业主签名。发条物业公司不认可真实性，无法核实；14、业主反对在九号楼开餐馆的签名。发条物业公司不认可真实性，认为和本案无关，且餐饮企业没有实际开起来；15、501房屋情况说明，证明物业服务存在瑕疵。发条物业公司认为情况说明是张燕利自己写的，不是证据，真实性不认可，发条物业公司作为物业单位对漏水情况已经尽了义务，相应的损失已经赔偿，供暖也与本案无关。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，壹瓶房地产开发（北京）有限公司与发条物业公司签订的《壹瓶小区前期物业服务合同》及《前期物业服务委托合同补充合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关法律法规规定，应属合法有效。张燕利系发条物业公司所服务小区的业主，《壹瓶小区前期物业服务合同》及《前期物业服务委托合同补充合同》对张燕利应当具有约束力。发条物业公司、张燕利均应当按照合同的约定履行各自的义务。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。庭审中，张燕利认为发条物业公司物业服务存在不到位的地方，不同意发条物业公司的诉讼请求，对此，法院分析如下：
关于张燕利主张认为发条物业公司承诺开会所的地方现在是木材加工厂，发条物业公司并没有制止该行为，张燕利提供了照片作为证据。法院认为，《壹瓶小区前期物业服务合同》第四章第八条规定：本物业管理区域内如设立会所，则会所属甲方所有。会所委托乙方经营管理的，乙方向使用会所的业主或物业使用人收取费用。可以看出，如果设立会所，会所属于壹瓶房地产开发（北京）有限公司，壹瓶房地产开发（北京）有限公司委托发条物业公司进行经营管理。现根据照片显示，小区会所并未实际存在与经营。故发条物业公司也无实际会所经营管理权，张燕利该项主张缺乏相应事实依据，法院不予采信。
关于张燕利主张发条物业公司承诺中门开放，截止到目前仍未开放。发条物业公司认为中门是有短暂关闭，2015年夏天至2016年2月底期间是关闭的，关闭的原因是中门地下一层施工，处于安全考虑关闭，后于2016年3月1日开通，现在是分时段打开。法院认为，发条物业公司应当考虑到小区实际出行情况，对中门的开放作出事宜决策，以方便小区出行，现发条物业公司已经开通中门，故对张燕利的该项抗辩法院不予认可。
关于张燕利主张发条物业公司未按月对消防设施进行检查，且消防设施有破坏的情况，发条物业公司物业服务不到位。发条物业公司不认可该照片的真实性。法院认为，无法看出照片的实际拍摄时间，张燕利虽然主张照片是2016年3月15日拍摄，但是并未向法院提供相应证据，因此，该照片无法证实发条物业公司未按时进行消防检查。故对张燕利的该项主张，法院不予认可。
关于张燕利主张车辆停车占用消防通道，发条物业公司未尽到管理义务。发条物业公司不认可真实性，认为无法核实。根据照片显示，车辆确实占用了消防通道入口，发条物业公司虽然不认可真实性，但并未向法院提供相应证据，消防通道是严禁占用的，否则会造成安全隐患，发条物业公司应当及时清空消防通道。张燕利该项抗辩理由，法院予以认可。
关于张燕利主张发条物业公司未及时清理管道井里的垃圾，未及时清理建筑垃圾。发条物业公司不认可照片真实性。法院认为发条物业公司的物业服务具有持续性和长期性，发条物业公司亦不可能做到随时清理垃圾，张燕利提供的照片无法证明发条物业公司没有在持续性的时间段内清理垃圾，无法证明发条物业公司在该项物业服务存在瑕疵，对张燕利的该项抗辩，法院不予认可。
关于张燕利主张发条物业公司物业服务不到位，电视台进行了报道。发条物业公司认为真实性无法核实，是由于车位发生的争议，且视频中只有张燕利一人，与本案物业纠纷没有关系。法院认为，双方系就车位问题产生的争议，《壹瓶小区前期物业服务合同》及《前期物业服务委托合同补充合同》均无关于停车位的约定，故张燕利如主张，应当另行起诉，对张燕利该项抗辩意见，法院不予采信。
关于张燕利主张西城房屋管理局对发条物业公司物业服务不到位下发整改通知，发条物业公司仍未整改到位。发条物业公司认为张燕利提供的是复印件，没有原件，且下发的35项整改内容与物业服务没有关系。经法院与西城房管局核实，发条物业公司已经整改完毕，故对张燕利该项抗辩意见，法院不予采信，但发条物业公司今后应当提供合乎标准的物业服务。
张燕利提供的快递单、告知函及2014西民初字第16194号民事判决书证明发条物业公司物业服务存在瑕疵。法院认为，就漏水情况张燕利已经起诉开发商壹瓶房地产开发（北京）有限公司，要求进行赔偿。张燕利在本案中再次提起漏水情况，根据一事不再理原则，对张燕利在本案中的该项抗辩，法院不予认可。
张燕利提供的9-5-601收费情况说明及501号房屋情况说明不符合证据的形式，法院亦不予认可。张燕利提供的成立业主大会倡议书和业主签名与本案无关，法院不予采信。
张燕利提供2014西民初字第1459号民事判决书及业主签名表，证明发条物业公司将小区商业对外租赁开餐饮，与居民楼间距过近，发条物业公司就此事并未征得小区业主同意，但对外宣称已经取得业主同意。发条物业公司不认可真实性，认为和本案无关。对此，法院认为，《壹瓶小区前期物业服务合同》第六章第十四条约定：乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。合同中只约定了重大事项要通告小区业主，并无征询业主同意事项，且张燕利亦未提供相应证据证明因发条物业公司对外租赁开餐饮对其居住生活造成了实质性的影响。本案发条物业公司诉讼物业费期间为2014年11月9日至2015年11月8日，2014西民初字第1459号民事判决书载明出租房为壹瓶房地产开发（北京）有限公司，壹瓶房地产开发（北京）有限公司与北京豪迈餐饮有限公司签订的租赁合同于2013年1月7日解除。不论是对象还是诉讼期间均不吻合，故对张燕利的该项抗辩意见，法院不予采信。
综上，发条物业公司提供适宜的物业服务部分，张燕利理应按照合同约定向发条物业公司支付物业费，发条物业公司物业服务不到位的地方，法院予以相应的酌减，具体数额由法院酌定。关于发条物业公司主张违约金，因合同中并无关于违约金的约定，且双方就物业服务一直在协商中，张燕利并非恶意拖欠，对于发条物业公司要求违约金的主张，法院不予支持。发条物业公司计算物业费有误，物业费标准为6.5元每月每平方米，张燕利房屋的建筑面积为112.24平方米，涉案房屋2013年11月27日至2015年12月31日的物业费应为18348.93元，法院予以纠正。据此，一审法院于2016年11月判决：判决生效后七日内，张燕利支付北京发条物业管理有限公司二〇一三年十一月二十七日至二〇一五年十二月三十一日物业费共计人民币一万七千四百三十一元五角。
本院查明的事实与一审一致，双方当事人在二审中均未提交新证据。二审中，发条物业公司认可张燕利一审提交的照片中有一张可以看出有一台车辆停放在消防通道上，但主张其公司已明确标明了“消防通道，禁止停车”字样，针对消防通道禁止停车相关标识的设置已尽到管理义务，且从车身以及地面洁净度可以看出车辆系临时停放，不存在长期占用消防通道的情形。
本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中，发条物业公司上诉主张其公司已向张燕利提供合乎标准的物业服务，就车辆停车占用消防通道问题，已尽到管理义务，就西城区房屋管理局下发的整改通知，已经整改完毕且从时间上来看与本案所诉期间无关，故不同意一审法院酌减物业费。关于占用消防通道停车一节，发条物业公司应根据《壹瓶小区物业服务合同》的约定进行停车管理，保证车辆停放有序，主要干道和消防通道交通顺畅。本院庭审中，发条物业公司对曾有车辆占用消防通道一事予以认可，故一审法院认定发条物业公司物业服务存在瑕疵并就物业费予以酌减，并无不妥，本院不持异议。发条物业公司上诉主张车辆系临时停放，但从照片中无法核实车辆实际停放时长，故就发条物业公司关于已尽到停车管理义务的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。关于西城区房屋管理局下发的整改通知是否可以认定发条物业公司物业服务存在瑕疵一节，一审法院以发条物业公司已经整改完毕为由未支持张燕利的该项抗辩理由，本院不持异议。
发条物业公司上诉主张一审判决遗漏诉讼请求，经查，发条物业公司起诉要求张燕利支付2013年11月27日至付清物业费之日的逾期给付物业费的违约金9179元，一审判决对该项诉讼请求未予处理，本院予以纠正。关于发条物业公司主张违约金，因合同中并无关于违约金的约定，且双方就物业服务一直在协商中，张燕利并非恶意拖欠，故对于发条物业公司要求违约金的主张，本院不予支持。
综上，北京发条物业管理有限公司的上诉请求部分成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2016）京0102民初3669号民事判决第一项；
二、驳回北京发条物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费488元，由北京发条物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 李 桃
审 判 员 王 云
二〇一七年十二月二十七日
法官助理 郭 融
书 记 员 房依彤