浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0212民初4215号
原告（反诉被告）：胡凯，男，1983年8月2日出生汉族，住浙江省杭州市余杭区。
委托代理人：郑克，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：黄明，北京大成（宁波）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄羚，女，1981年11月16日出生汉族，住浙江省宁波市鄞州区。
委托代理人:黄德明（被告父亲），男，1950年8月13日出生汉族，住湖北省武汉市硚口区。
委托代理人：张国权，河南文赢律师事务所律师。
第三人：宁波市江源房地产经纪有限公司（统一社会信用代码：91330205340538800C）。住所地：浙江省宁波市江北区福兴巷*号*幢1-2。
法定代表人：傅斌，该公司经理。
委托代理人：唐家燕，浙江海泰律师事务所律师。
委托代理人：陈姝，浙江海泰律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司宁波市鄞州分行（统一社会信用代码为913302128443960176）。住所地：浙江省宁波市鄞州区首南街道首南西路*号。
代表人：蔡李峰，该分行行长。
委托代理人：朱和鸽，浙江波宁律师事务所律师。
原告胡凯与被告黄羚、第三人宁波市江源房地产经纪有限公司（以下简称江源经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序独任审判。审理过程中，原告追加中国银行股份有限公司宁波市鄞州分行（以下简称中国银行鄞州分行）为本案第三人，本院予以准许。依原告申请，本院对被告的财产实施了保全。被告黄羚于2017年5月26日提起反诉，经审查，其反诉符合受理条件，本院决定合并审理。本案于2017年6月7日公开开庭进行了审理，原告胡凯及其委托代理人郑克，被告黄羚的委托代理人黄德明、张国权，第三人江源经纪公司委托代理人唐家燕，第三人中国银行鄞州分行的委托代理人朱和鸽到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告曾申请庭外和解，但未达成和解协议。审理期限到期后，双方当事人均同意继续适用简易程序，经本院院长批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告胡凯起诉称：2017年3月13日，经第三人江源经纪公司中介，原、被告及中介签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定被告将其单独所有的宁波市鄞州区首南街道金色水岸32幢83号1002室房屋出卖给原告。合同第三条约定，合同价款3965000元，原告于签约当日支付定金10万元，于2017年4月18日前支付房款1095000元，余款277万元办理按揭贷款；第六条约定，中介于2017年4月18日前组织原、被告双方到房地产交易所办理产权过户手续；第十四条约定，被告有义务按约定办理产权过户登记，并及时提供产权过户所需资料及按揭资料，按时按约履行交付房屋及附属设施等，不得逾期，每逾期一日，支付原告违约金500元。因被告未按合同履行合同各项义务，被告应承担原告要求被告履行各项义务而支付的律师费、调查费、差旅费、诉讼费等各项实现权利费用。合同签订当天，原告支付被告定金10万元。因近期房价上涨，被告以未来宁波可能出现房产调控政策、可能影响其重新购房为由毁约。被告既没有及时消除房屋抵押，也不配合办理产权转移登记手续，并在2017年4月17日原告要求支付第二笔房款时，一再要求原告不要支付。出于诚信和继续履行合同的考虑，原告仍按约定于2017年4月17日将第二笔房款1095000元支付到被告银行卡，但被告于次日将该款退还至原告账户。现要求判令：一、被告继续履行原、被告双方于2017年3月13日签订的《存量房屋买卖中介合同》；二、被告消除宁波市鄞州区首南街道金色水岸32幢83号1002室房屋的抵押登记。如被告未消除抵押登记，原告可代被告向第三人中国银行鄞州分行偿还按揭贷款；三、被告在宁波市鄞州区首南街道金色水岸32幢83号1002室房屋的抵押登记消除后将该房屋所有权转移登记至原告名下，并从2017年4月19日起按日承担逾期提供办理房屋所有权转移登记资料违约金500元直至被告提供资料齐全为止；四、被告承担原告支付的律师费60000元。
被告黄羚答辩兼反诉称：一、根据2017年4月23日宁波市出台的限购政策，原告胡凯不具有购房资格，合同已取消。原告未在购房之日起前2年内在宁波累计缴纳12个月以上个人所得税或社会保险。根据三方签订的《存量房屋买卖中介合同》第五条约定，“如发生宁波限购政策，导致乙方（原告）无法完成购买交易的，则合同取消，三方不作违约处理”。因此原告要求继续履行合同，法院应不予支持。根据限购政策，被告在居住地也无法购买两套房屋。被告若将房屋卖出，无居住处所。根据《宁波市房地产交易市场暂行管理办法》，产权人出卖房屋后无处居住的，房屋不得买卖。因此被告也不具备卖房资格；二、原、被告及第三人对税收的约定，未考虑到讼争房屋面积已超过144平方米，不属于普通住宅从而要缴纳营业税的问题。双方未约定营业税的负担问题。根据合同第五条，出现新情况，税费如协商不成，合同取消，三方互不作违约处理。因此合同仍应取消，各方互不作违约处理；三、第三人江源房产未取得被告的书面授权下，私自获取被告的房源信息，并违反了政府的有关规定和诚信原则，存在过错，应返还中介费并赔偿被告的损失。四、被告并提起反诉称：2017年3月初，被告父亲在金色水岸小区万科房屋租售中心登记了房源转让信息。2017年3月13日，一个自称万科中介公司员工的李扬斌说联系到了买方，在李扬斌的居中安排下签订了《存量房屋买卖中介合同》。合同签订地点为万科租售中心（宁波市鄞州朴邻房产经纪有限公司）。被告看到中介公司是江源经纪公司，而不是登记信息的万科房屋租售中心，又发现江源经纪公司经纪人并未在合同上签名，万科起草合同的人以及李扬斌也未在合同上签名，被告当时就提出了质疑，但李扬斌敷衍说“我们都是这样的”。在限购政策出台后，被告于4月6日口头通知原告中止履行合同，不要再支付首付款，但原告于4月17日强行把首付款打到定金账户。被告发现后，随即又把钱原路径返还给原告。万科房屋租售中心擅自转让被告的房源出售信息，侵犯了被告的合法权益。江源经纪公司采取欺诈手段骗取被告签订合同，应赔偿被告所有损失。同时，因限购政策出台，原告不符合购房资格，合同目的已无法实现，被告转让房屋之后也面临失去限制区域内购买房屋的资格。法院应根据情势变更原则判决解除合同。故反诉要求判令：一、解除三方签订的房屋买卖合同；二、原告胡凯及第三人江源经纪公司承担律师代理费6万元。
针对被告黄羚的反诉，原告胡凯答辩称：一、被告违约在先。原、被告签订《存量房屋买卖中介合同》在2017年3月13日，被告在反诉中称其于2017年4月6日口头通知原告中止履行合同。而当时宁波的限购政策尚未出台，被告在这种情况下中止履行合同，构成违约，应承担违约责任；二、原告已获得购房资格，且司法行为不受房产限购政策限制，本案不存在因限购政策而产生合同履行障碍。原告妻子已补交1年以上个人所得税获得购房资格，原告也已补交1年以上社保获得购房资格。而且限购范围内法院裁定进行产权转移的，不受限购政策限制；三、被告提出情势变更的理由不成立。本案合同签订时间、约定的产权过户时间均在限购政策出台之前，原本产权过户手续可以在限购政策出台之前完成。因被告违约阻碍合同正常履行，才导致产权过户延迟到限购政策出台之后。责任完全在于被告。本案合同继续，不存在对一方当事人明显不公或不能实现合同目的的情形。总之，原告不服被告的反诉，被告在房价上涨情况下，不信守合同，有违诚信。要求驳回被告的反诉请求。
第三人江源经纪公司答辩称：一、本公司系原、被告房屋买卖合同的中介方。如果双方按照合同约定，在2017年4月18日之前支付首付款、办理产权过户手续，那就可以完成网签。原、被告之间的房屋买卖，买家采取的是过户完成后纯商业贷款。宁波的限购限贷政策是2017年4月23日晚间出台，4月24日才暂停网签。本案交易中，只要按照合同约定履行，是不会受到限购限贷影响的。虽然合同在第五条第7页有约定“如发生宁波限购政策，导致乙方无法完成购买交易，则合同取消，三方互不作违约处理”，但这里明确说的是乙方无法完成交易；二、被告提到的营业税问题，在限购政策出台前后，宁波都已取消了房产面积超过140平方要收豪宅税的做法；三、2017年3月13日三方签订《存量房屋买卖中介合同》是三方的真实意思表示，签订合同时被告也知道本次的居间中介是我方。同时金色水岸门店虽然是宁波市鄞州朴邻房产经纪有限公司的注册地，但对万科物业宁波区域的租售业务我们之间有合作协议，且合同签订后我方也积极敦促双方按照合同履行。至于返还中介费用的主张，我方至今实际未收到任何中介费用。
第三人中国银行鄞州分行答辩称：被告黄羚确与我方签订了按揭贷款合同，我方办理了房屋他项权证。截至2017年5月15日，黄羚尚余贷款168万余元。若本案房屋买卖合同继续履行，同意由原告胡凯代为偿还按揭贷款。若本案买卖合同解除，则要求由黄羚继续归还按揭贷款。
本院经审理认定事实如下：
2017年3月13日，原告胡凯（买方、乙方）、被告黄羚（卖方、甲方）、第三人江源经纪公司（中介方、丙方）签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定被告将其单独所有的位于宁波市鄞州区首南街道金色水岸32幢83号1002室的、建筑面积为200.27平方米的房屋出卖给原告。合同约定房屋总价款为3965000元，乙方于签约日支付定金10万元，于2017年4月18日前支付房款1095000元（乙方同意此款先用于甲方还贷），余款277万元乙方办理按揭贷款，在放贷和甲方交房后当天转付甲方。对应缴税费，合同第五条约定，契税、评估费、印花税、买卖管理费、权证工本费、土地转让手续费等均由乙方承担，个人所得税由乙方承担。以上所有税费按过户当天国家现行政策标准缴纳。过户前，如遇国家房产税收政策发生变化，甲乙双方协商处理。协商不成，甲方当场退还乙方所付定金及房款，合同取消，三方互不作违约处理。以上内容下另添加手写条款“如发生宁波限购政策，导致乙方无法完成购买交易，则合同取消，三方互不作违约处理”。合同第六条约定，丙方于2017年4月18日前组织甲乙双方到房地产交易所办理产权过户手续。对甲方的违约责任，合同第十四条约定，甲方有义务按约定按时办理产权过户登记，并及时提供产权过户所需资料及按揭资料，按时按约履行交付房产及附属设施等，不得逾期，每逾期一日，支付乙方违约金500元/日。因甲方未按合同履行合同各项义务，甲方应承担乙方、丙方要求甲方履行各项义务而支付的律师费、调查费、差旅费、诉讼费等各项实现权利费用。
合同签订当天即3月13日，原告支付被告定金10万元。4月17日，原告支付1095000元房款给被告，但被告于次日将1095000元退还原告。
2017年4月23日，宁波市人民政府办公厅发出《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，其中规定非本市户籍居民家庭在海曙区、江北区、鄞州区行政区域内拥有1套及以上住房的或不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险缴纳证明的，暂停在限购区域内购买住房。原告胡凯已补缴2016年5月至2017年4月的本市社会保险，2017年5月、6月的本市社会保险也缴纳。
涉案房屋设有抵押，抵押权人为本案第三人中国银行鄞州分行，被担保主债权数额为196万元，债务履行期限为2015年4月24日至2040年4月24日。
原告为本案所涉争议，委托北京大成（宁波）律师事务所提供法律服务，支付律师费6万元。被告为本案所涉争议，委托河南文赢律师事务所提供法律服务，支付律师费6万元。
以上事实，有存量房屋买卖中介合同、定金收条、银行转账凭证、房屋抵押权设定登记申请书、浙江省社会保险参保证明（个人专用）、法律服务合同、律师费发票等证据予以证明。
本院认为：原、被告与第三人江源经纪公司签订的《存量房屋买卖中介合同》系三方真实意思表示，合法有效，三方当事人均应受其约束。被告黄羚提出的几点答辩意见，本院分别论述如下：1.原告不具备购房资格。本市限购政策于2017年4月23日出台，原、被告约定的办理产权过户手续的时间为2017年4月18日，双方本来并不在限购政策的调整范围内。而且原告已提供证据证明其在本市累计缴纳1年以上社会保险，被告的此理由就更不成立。2.被告不具备卖房资格。暂且不论《宁波市房地产交易市场暂行管理办法》是否可作为否定合同效力的规范性文件，即使根据被告援引的条款“产权人出卖房屋后无处居住的”，其所指的情形是无处居住，而本案被告若履行合同可得到3965000元的卖房款，在被告没有提供其它证据的情况下，本院无法采信被告卖房后将无处居住。3.双方未约定营业税的负担。根据第三人江源经纪公司的陈述，本案房屋买卖中不会发生营业税。即使实际会产生营业税，在双方未另行约定的情况下，就应按照法律及行政规定确定营业税的负担，这并不影响合同效力。《存量房屋买卖中介合同》第五条约定的协商处理的情形是指合同中已列明的“以上所有税费”在过户前如遇国家房产税收政策发生变化。4.第三人江源经纪公司私自获取被告的房源信息。根据被告代理人当庭陈述以及被告的反诉状，被告在订合同时已知中介方系江源经纪公司但仍旧在合同上签字及接受原告定金，故此理由不足以抗辩原告的诉请。综上，被告的答辩意见本院不予采纳。原告要求继续履行合同的诉请本院予以支持，被告要求解除合同的反诉请求本院不予支持。对于原告主张的逾期提供办理房屋所有权转移登记资料的违约金，合同中完整的约定为“每逾期一日，支付乙方违约金500元/日；逾期拾日以上的，作违约处理，乙方有权单方解除合同，并同时要求甲方支付违约金10万元”。因此，原告主张从逾期次日到被告提供资料齐全为止每日按500元计算违约金，明显过高，本院酌情调低至200元/日。对于律师费，因《存量房屋买卖中介合同》中约定了违约方应承担律师费等各项实现权利的费用，原告主张的6万元也未高于浙江省律师服务收费标准，故对原告的该项诉请本院亦予以支持。对被告反诉主张的律师费，由于原告并无违约，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
、原告胡凯与被告黄羚、第三人宁波市江源房地产经纪有限公司于2017年3月13日签订的《存量房屋买卖中介合同》继续履行。
、限被告黄羚于本判决生效后十日内办理宁波市鄞州区首南街道金色水岸32幢83号1002室房屋的抵押登记注销手续。若逾期未注销抵押登记的，原告胡凯可代被告黄羚向第三人中国银行股份有限公司宁波市鄞州分行偿还按揭贷款（包含本金、利息）。
、限被告黄羚于上述房屋抵押权注销登记手续完成后十日内协助原告胡凯将位于宁波市鄞州区首南街道金色水岸32幢83号1002室房屋的产权变更登记至原告胡凯名下。
、被告黄羚按200元／日的标准支付原告胡凯自2017年4月19日起至被告完成上述房屋产权变更登记手续的协助义务之日止的违约金，限于本判决生效后十日内履行完毕。
、被告黄羚赔偿原告胡凯律师费60000元，限于本判决生效后十日内履行完毕。
六、驳回反诉原告黄羚的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费39000元，减半收取19500元，保全费5000元，合计24500元，由原告胡凯负担500元，被告黄羚负担24000元。反诉受理费减半收取650元，由反诉原告黄羚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 员 郑 燕
二〇一七年十一月六日
代书记员 阮伊菲