山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第632号
上诉人（原审被告）：菏泽市奇林房地产开发有限公司。
法定代表人：张宝琴，执行董事。
委托代理人：张雅维，山东邦治律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄艳萍，市民。
委托代理人：王涛，山东敬人律师事务所律师。
上诉人菏泽市奇林房地产开发有限公司（以下简称菏泽奇林公司）因与被上诉人黄艳萍商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2015）菏开民初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月23日公开进行了审理。上诉人菏泽奇林公司委托代理人张雅维，被上诉人黄艳萍委托代理�王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告黄艳萍诉称，2011年11月2日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的位于菏泽市中华路266号的银东家·广场第0001幢02单元16005号商品房，房屋价款为419515元，储藏室一间，价款为38874元；交房期限为2012年12月31日，如逾期，按已交付房款万分之一计算日违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款259515元以及储藏室价款38874元，并办理了银行按揭，履行了全部付款义务，但被告至今仍未交房。被告的行为已经构成违约。请求被告支付逾期交房违约金36900.31元（计算至2015年3月16日）；诉讼费用由被告承担。
原审被告菏泽奇林公司答辩称，造成延期交房的原因，不是因为不可抗力，就是政策变化和第三方的变故等不可控因素。根据双方签订的商品房买卖合同第八条之约定，被告延�交房是属于特殊原因的情形，被告有据实延期权，被告也履行了登报公告告知义务。因此，被告延期交房不属于违约行为，不应承担违约责任；原告应在2011年11月18日前交付按揭房款，但原告交付按揭房款的日期为2013年2月7日，原告已构成违约。
原审法院审理查明，2011年11月2日，原告黄艳萍与被告菏泽奇林公司签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发建设的位于菏泽市银东家·广场第0001幢02单元16005号商品房，价款为419515元，付款方式为首付款外，余款于2011年11月18日前办理完成银行按揭；被告应于2012年12月31日前将房屋交付给原告，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；因国家、地方政策变化，引起工期拖延的；施工中遇到异常困难及重大技�问题不能及时解决；其他非被告所能控制的因素，如供电、供水、供暖等配套工程进度引起的延误；因雨、雪原因被告未交清房款和其他费用、情势变更等原因，被告无需承担违约责任；原告未付清全部房款和相关费用或未办理完成该商品房抵押登记手续的”；除上述特殊情况外，如被告未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同签订后，原告向被告支付了首付款259515元及储藏室款38874元，并于2011年11月10日签订了银行按揭贷款合同，2013年2月7日，被告向原告出具了按揭房款16万元的收据。截至2015年3月16日，被告仍未将涉案房屋交付�原告。
被告提交两份报纸复印件、延期情况回复函复印件、交房短信及交房协议复印件，拟证明因出现合同约定的特殊情况，被告依约定告知了原告延期交房，且履行了告知交房义务，并积极提供了解决延期交房问题的方案。经质证，原告不予认可，称原告未收到交房短信，其余均为复印件，无法核实其真实性，被告逾期交房系被告单方违约造成，并不存在合同中约定的特殊情况。涉案房屋于2011年9月30日因菏泽奇林公司系被执行人被济宁市中级人民法院裁定查封，于2012年12月26日解除查封。
原审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且并不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依合同约定支付购房款后，被告未在约定的期限向原告交付房屋，已经构成违约。被告虽然辩称逾期交房的原因是属于合同中约定的特殊情况，但其提交的两份报纸及延期情况回复函均为复印件，且原告均不认可，故对被告的该项辩解，原审法院不予采信。被告虽然辩称原告逾期办理按揭贷款，但按揭贷款合同签订日期在合同约定的日期之前，且逾期办理按揭贷款的原因系被告所致，原告已依约定履行了自己的义务，故对被告的该项辩解，原审法院亦不予采信。被告虽然辩称其已短信通知原告办理交房，但短信通知与合同约定的书面通知不符，且原告不予认可，故对被告的该项辩解，原审法院亦不予采信。截至2015年3月16日，被告仍未将涉案房屋交付给原告，现原告主张被告按约定支付违约金，应予支持，但因其按揭贷款发放之日晚于合同约定的交房之日，故按揭贷款部分的违约金应自按揭贷款发放之日（2013年2月7日）起计算，另原告提交的证据对逾期交付储藏室的责任并未明确约定，故对原告所付储藏室款部分，不应计算违约金。据此，确定违约金数额为33178.96元（259515元×0.0001／天×805天＋160000元×0.0001／天×768天）。原告诉请过高部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条之规定，判决如下：一、被告菏泽市奇林房地产开发有限公司支付原告黄艳萍逾期交房违约金33178.96元（其中259515元自2013年1月1日起、160000元自2013年2月7日起均计算至2015年3月16日）。于判决生效后三日内履行完毕；二、驳回原告黄艳萍的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费723元，由原告黄艳萍负担94元，被告菏泽市奇林房地产开发有限公司负担629元。
上诉人菏泽奇林公司不服原审判决上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人延期交房属于特殊原因的情形。上诉人提交两份报纸、延期情况回复函、交房短信及交房协议证明出现了合同约定的特殊情况。并且上诉人依约定也告知了被上诉人延期交房的情况，且履行了登报告知义务，并积极提供了解决延期交房问题的方案。所以，根据双方签订的商品房买卖合同第八条之规定，出现了上述不可抗力、政策变化或者第三方的变故等不可控情形，故上诉人延期交房不属于违约行为，上诉人不应该承担违约责任。2、按照双方签订的商品房买卖合同约定，被上诉人应在2011年11月18日前交付按揭房款，但是被上诉人一直到2013年2月7日才交付按揭房款，即被上诉人违约在先。请求依法改判。
被上诉人黄艳萍答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：一、上诉人延期交房的原因是否存在不可抗力的因素，上诉人是否应承担违约责任；二、被上诉人按揭贷款的行为是否属于违约。
关于焦点一、被上诉人黄艳萍与上诉人菏泽奇林公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且并不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。从双方当事人提供的证据分析看，被上诉人依合同约定支付购房款后，上诉人未在约定的期限（2012年12月31日前）向被上诉人交付房屋，已经构成违约。截至2015年3月16日，上诉人仍未将涉案房屋交付给被上诉人，应当承担相应的违约责任�原审判决认定上诉人承担违约责任符合法律规定，本院予以认可。上诉人主张，逾期交房的原因是属于合同中约定的特殊情况，但其提交的两份报纸及延期情况回复函均为复印件，且被上诉人均不认可。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（四）项之规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：…（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品”。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。上诉人上诉称其已短信通知被上诉人办理交房，但短信通知与合同约定的书面通知不符，且被上诉人不予认可，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。上诉人未在约定的期限向被上诉人交付房屋，并且又未能提供逾期交房的原因是属于合同中约定的特殊情形的有力证据佐证，已经构成违约，应当承担违约责任。
关于焦点二、被上诉人与中国工商银行购房借款担保合同签订日期是2011年11月10日，涉案商品房买卖合同约定的是2011年11月18日前办完银行按揭手续。因此，被上诉人并未存在违约行为。上诉人上诉称被上诉人逾期按揭房款违约的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人菏泽奇林公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费629元，由上诉人菏泽市奇林房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 王 婷