山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初8976号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司，住所地青岛经济技术开发区长江东路443号4号楼204室。统一社会信用代码：913702116717809928。负责人：张广仁，职务：经理。委托诉讼代理人：高明，山东新和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建立，山东新和律师事务所律师。被告：叶银杰，男，汉族,住青岛市。原告北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司（以下简称均豪物业公司）与被告叶银杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高明、吴建立，被告叶银杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司诉称:1、判令被告支付2014年4月1日至2016年12月30日的物业服务费3175.29元、逾期付款违约金832.01元，合计4007.30元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系位于青岛胶州市李哥庄镇李王路7号青岛星城一期住宅小区提供物业服务合同的公司，被告系该小区业主，房屋建筑面积为83.34平方米。双方签订合同约定，原告为被告提供物业服务，被告按照1.2元/月·平方米向原告缴纳物业服务费用，逾期缴纳物业费超过1个月，每拖欠一日需补交应资费总额0.05%的违约金。原告依约履行合同，但被告自2014年4月1日起一直拖欠物业费，截止2016年12月30日被告共拖欠原告物业费3175.29元，被告拖欠原告物业费的行为已经构成违约，按照约定在此期间的逾期付款违约金为832.01元。被告叶银杰辩称,对物业服务费没有异议，但是其自交房后没有入住，根据物业管理的相关法律规定，没有入住应当适当打折。对原告诉讼主体资格有异议，原告系分公司，不能作为民事诉讼原告参与诉讼。关于违约金，物业服务合同系格式合同，该违约条款只约定了被告义务，没有约定原告的违约责任，属于霸王条款，该条款无效。原告提供的物业服务不达标，经常强行断电，卫生尚未打扫就提前签名，媒体曾经报道多次。被告自2014年4月1日起欠缴物业费，原告只能起诉其近两年以内的物业费，两年之前的物业费超出诉讼时效，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明的事实如下：2011年11月4日，被告叶银杰与青岛派峰旅游发展有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买位于胶州市李哥庄镇李王路7号《青岛星城住宅小区》房屋，房屋建筑面积83.35平方米，被告为涉案房屋所有权人。原告系北京市均豪物业管理股份有限公司的分公司。2013年12月9日，原、被告签订了《青岛星城前期物业管理服务协议》，约定原告提供物业服务，依据本协议收取物业管理费用。该协议第八条约定，住宅物业费为建筑面积1.2元/月·平方米，根据《青岛市物业管理条例》房屋空置一年以上，物业公司费将按照九折收取；第十条约定，业户由于各种原因未能按时交纳有关费用，物业公司将及时提醒，希望您能及时补交，如超过一个月，除交纳所欠的有关费用外，每拖欠一日需补交应交费总额0.05%的违约金。原告曾于2017年7月21日在小区的报栏上张贴《欠费通知单》，向被告叶银杰催交物业费。庭审中，原告明确其主张的物业费系按季度交纳，被告叶银杰欠自2014年4月1日至2016年12月30日的物业费3175.29元（2014年4月1日至2014年9月30日按照6个月×0.95元/每平米/月×83.34平方米，2014年10月1日至2016年12月30日按照27个月×1.2元/每平米/月×83.34平方米），违约金832.01元（每三个月作为一个交款周期，按照欠缴天数×欠缴数额×日万分之五分段计费），以上两项合计4007.3元。被告叶银杰确认自2014年4月1日至2016年12月30日期间未向原告缴纳物业费。被告叶银杰提交的视频、照片表明原告在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在一定的服务质量不达标或不完善的问题。涉案房屋被告叶银杰尚未进行装修，亦未实际居住，处于空置状态。本院所确认的上述事实，有原告提交的《商品房预售合同》一份、《青岛星城前期物业管理服务协议》一份、《业主资料卡》一份、《欠费通知单》一份、北京市均豪物业管理股份有限公司营业执照复印件一份，被告叶银杰提交的照片一宗、视频光盘一张予以佐证。经开庭庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，现实生活中存在服务质量不达标或不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。关于被告提出的原告诉讼主体资格的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构……。”原告系北京市均豪物业管理股份有限公司的分公司，属于《中华人民共和国民事诉讼法》中的“其他组织”，可以作为民事诉讼的当事人。根据本案查明事实，原告均豪物业在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在管理及服务不到位的情形，故对原告均豪物业公司要求被告叶银杰支付违约金的主张，本院不予支持。但原告均豪物业公司并非不履行物业服务合同，或者履行合同有重大问题。原被告之间签订的《青岛星城前期物业管理服务协议》对业主具有约束力，业主应当按照合同约定的服务收费标准交纳物业服务费用。叶银杰虽主张涉案小区物业服务存有问题，但其并未否认原告均豪物业公司提供物业服务的事实，在原告已提供物业服务的情形下，及时依约交纳物业费系被告叶银杰的法定义务。被告叶银杰辩称原告要求其交纳两年前的物业费的期限超过诉讼时效。经本院开庭审查，被告逾期未交物业费的违约行为持续存在，故原告主张的物业费不存在超诉讼时效的问题，本院对被告的该项抗辩不予支持。原告主张涉案房屋自2014年4月1日至2016年12月30日的物业费应计算为3175.29元（2014年4月1日至2014年9月30日按照6个月×0.95元/每平米/月×83.34平方米，2014年10月1日至2016年12月30日按照27个月×1.2元/每平米/月×83.34平方米）。因被告叶银杰收房后尚未装修，亦未实际居住，涉案房屋一直空置，按照合同约定原告应按九折收取物业费。因此，被告交应纳2014年4月1日至2016年12月30日物业服务费为2857.76元（3175.29×90%）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院》第一条、第六条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告叶银杰支付原告北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司物业管理费2857.76元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告叶银杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 刘 娟二〇一七年十二月八日书记员 苏万良附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。