广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂09民终1781号上诉人（一审被告）：黄汉越，男，1963年12月26日出生，汉族，居民，住广西容县。上诉人（一审被告）：曾燕萍，女，1963年2月14日出生，汉族，居民，住广西容县。两上诉人的共同委托代理人：梁军，广西梁军律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王丽，女，1973年2月4日出生，汉族，居民，住广西容县。委托代理人：潘海玲，广西五行律师事务所律师。一审第三人：王晓，男，1964年3月1日出生，住广西容县。一审第三人：容县经济贸易局，住所地：容县容州镇北门街87号。法定代表人：伍德剑，局长。委托代理人：凌武，广西千剑律师事务所律师。上诉人黄汉越、曾燕萍因物权保护纠纷一案，不服容县人民法院（2016）桂0921民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日受理后，依法组成由审判员罗飒担任审判长，审判员李小莉、代理审判员周冬梅参加的合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：王丽与第三人王晓是兄妹关系，黄汉越与曾燕萍是夫妻关系，第三人王晓和曾燕萍原是容县医药公司正式职工，王丽曾在容县医药公司做日工。王丽与第三人王晓的父亲王祥平（1985年已故）是容县医药公司离休干部。本案讼争房屋（容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302房）是容县医药公司分配给王丽父亲王祥平一家居住，王丽一直在本案讼争房屋居住至今，王丽对本案讼争房屋进行了装修、管理、使用并交纳相关费用。2001年容县医药公司进行房改，2001年7月16日王丽出资13000元以第三人王晓的名义与容县医药公司签订了《转让容县医药公司宿舍区红砖楼房屋（套间）使用权的协议》，购买了本案讼争房屋并用第三人王晓的名义办理了公司内部房屋使用权证书。2005年容县医药公司在本案讼争房屋前面进行集资建房，第三人王晓因使用了其购房资格导致其申请购买集资房没有得到批准。2005年7月21日曾燕萍的弟弟曾勇代曾燕萍与第三人王晓签订了《房屋对调协议书》，第三人王晓用本案讼争房屋改到曾燕萍名下，第三人王晓得到了集资房并居住至今，对《房屋对调协议书》曾燕萍予以认可。2012年6月19日黄汉越、曾燕萍获得本案讼争房屋的房权证。王丽与黄汉越、曾燕萍为本案讼争房屋权属问题产生纠纷，2015年10月26日黄汉越、曾燕萍诉至该院，请求判令王丽搬出本案讼争房屋并支付租金（案件已中止审理）。2016年3月3日，王丽向一审法院起诉，请求法院依法判决：1、确认王丽是容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302房的房屋所有权人；2、黄汉越、曾燕萍在本案生效判决之日起30日内配合王丽将容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302房产权过户至王丽名下。一审法院认为：本案讼争房屋（容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302房）根据房改政策登记在黄汉越、曾燕萍名下，但王丽是本案讼争房屋实际出资人，对本案讼争房屋管理、使用并居住至今，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。王丽提供的证据足以证实其为该不动产物权的真实权利人，因此，王丽起诉请求确认王丽是容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302房的房屋所有权人及判决黄汉越、曾燕萍配合王丽将房产权过户至王丽名下的诉讼请求，证据充分，该院依法予以支持。黄汉越、曾燕萍主张本案已超出诉讼时效，理由不充分，该院依法不予支持。第三人容县经济贸易局经该院合法传唤，不到庭参加诉讼，也未进行书面答辩，视为其已放弃其抗辩权利，该院依法可以缺席判决。据此，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认位于容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302号房屋所有权（房屋产权证号：容县字第××号）属王丽所有；二、黄汉越、曾燕萍在本案生效判决之日起30日内配合王丽将容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302房产权过户至王丽名下。案件受理费1800元，由黄汉越、曾燕萍负担。上诉人黄汉越、曾燕萍不服一审判决，上诉称：1、一审判决认定事实错误，适用法律错误。2001年广西容县医药公司进行房改，一审第三人王晓得到了本案争议的房屋，有广西容县医药公司与王晓签订的转让红砖楼房屋协议、广西容县医药公司收到王晓购房款的收据、广西容县医药公司发给王晓的房屋使用权证书作为证据。2005年广西容县医药公司筹建经济适用房，规定已经获得公司房改房的人不能再参加集资建房，如果已经获得公司房改房的人，将原买到的公司房改房按原价转让给本公司无房户，之后可以得到该受让人参加集资建房的指标。一审第三人王晓不符合参加公司集资建房的条件，就与曾燕萍弟商量，由曾勇代理曾燕萍与王晓签订了《房屋对调协议书》，约定：一审第三人王晓将已买的公司房改房按原价转让给上诉人曾燕萍，曾燕萍将已经获得的参加公司集资建房的指标给王晓。王晓与曾燕萍签订以上《房屋对调协议书》后，王晓将对调协议上交公司，公司再将协议上报县经贸局、房改办，最后王晓据此获得了参加集资建房的资格并得到了参加集资建房的房产所有权证，曾燕萍也得到了本案争议房屋的所有权证。一审判决认定被上诉人王丽是争议房屋的实际出资人，认定王丽借用王晓名义购房严重错误，没有任何证据证明。一审第三人王晓与上诉人曾燕萍对调房屋，事实上是一种附条件的房屋买卖关系，是曾燕萍用13000元向王晓购买本案争议房屋，并由曾燕萍将参加集资建房指标让给王晓。上诉人曾燕萍是善意、有偿取得争议房屋。至于曾燕萍至今都未交购房款给王晓的原因是：《对调房屋协议》第二条第一项约定，王晓将房屋交付曾燕萍使用后，才能向曾燕萍一次性收清购房款。王晓至今都未将本案争议房屋交付曾燕萍。同时也由于曾燕萍一直没有得到房产证，在没有得到房产证之前，曾燕萍也没有依据叫王晓交付房屋，直到去年曾燕萍获得房产证后，才持证叫王晓交付房屋，但王晓拒绝交房，拒绝结算。2、本案争议的房屋属于经济适用房，被上诉人王丽不属于广西容县医药公司职工，根本没有购买经济适用房的资格。3、被上诉人王丽的起诉超过诉讼时效。王丽在2009年在办理将争议房屋登记到曾燕萍名下手续时，代曾燕萍签名，如果房屋是王丽的，那么在2009年王丽代曾燕萍签名时，王丽就已经明确知道自己的房屋所有权受到了侵害，在知道权利受到侵害后六年多才提起诉讼，显然已超过诉讼时效。4、王晓与曾燕萍签订《房屋对调协议书》后，王晓没有履行协议内容，将争议房屋霸占使用至今，一审判决将违法占用行为认定是合法使用错误。综上所述，一审第三人王晓于2001年向广西容县医药公司购买争议房屋的行为合法有效，王晓与上诉人曾燕萍对调房屋的行为合法有效，被上诉人王丽根本没有与广西容县医药公司发生过购买房屋的行为。一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人王丽一审的诉讼请求。被上诉人王丽答辩称：1、被上诉人王丽的起诉没有超过诉讼时效。2015年之前，上诉人黄汉越、曾燕萍对诉争的房屋没有提出过异议，直到2015年黄汉越、曾燕萍才向容县人民法院起诉王丽、王晓搬出诉争房屋才引起争议，被上诉人王丽才提起本案的房屋所有权确认诉讼，王丽的起诉并没有超过诉讼时效。2、被上诉人王丽是本案争议房屋的实际购买人，对该房屋长期占有、使用，是该房屋的实际所有权人及实际使用人。3、本案诉争的房屋可以进行更名转户，被上诉人王丽使用上诉人的购房资格并不违反法律、行政法规的强制性规定。诉争房屋现有的房权证记载的产权来源是：集资建房。集资建房是允许上市交易转户的，王丽使用曾燕萍的购房资格，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，王丽使用上诉人的集资房资格并不属于法律规定的无效行为。4、被上诉人王丽有充足的证据证明本案房屋的真实权利状态与不动产登记的记载不符，根据相关法律规定，应确认王丽是争议房屋的所有权人，上诉人应配合被上诉人办理房屋产权变更登记手续。一审第三人容县经济贸易局陈述称：一、本案诉争的房屋是经济适用房。1、诉争的房屋容县容州镇城西路131号医药公司宿舍旧红砖楼2单元302房的房权证记载产权来源：集资建房。2、国家国务院建设部等七部门发布的建住房【2007】258号《经济适用住房管理办法》第35条、广西壮族自治区人民政府发布的桂政发【2009】22号《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》第39条都明确规定：单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。说明集资建房是经济适用住房。二、被上诉人王丽不是本案诉争房屋的所有权人。王丽曾是容县医药公司的日工，不是容县医药公司的正式在编职工，王丽不符合集资建房的对象所规定的条件，王丽不能自己直接取得诉争的房屋，如果王丽想取得诉争房屋，唯一的方式就是从他人手上购买。王丽不能提供诉争房屋买卖双方的相关手续，不能确认王丽是诉争房屋的所有权人。三、上诉人尚未取得本案诉争房屋的所有权。上诉人没有支付过诉争房屋的任何款项及费用，上诉人没有履行支付相应对价的义务，当然不能取得诉争房屋的所有权。请求二审法院依法判决。一审第三人王晓陈述称：原302号经济适用房的指标是上诉人曾燕萍转让给王晓的，由于政策原因，本案诉争的房屋可以与集资房对调，所以就与曾燕萍签订了《房屋对调协议书》。在二审诉讼中，一审第三人容县经济贸易局在举证期限内向法庭提供以下证据：1、容县人民政府容政发【2005】43号文件，欲证明容县医药公司因企业改制已经撤销；2、建设工程规划许可证，欲证明容县医药公司改制企业职工集资楼于2005年7月15日准予建设。3、竣工验收备案表，欲证明王晓得到的新经济适用住房所在3#楼于2006年10月24日竣工验收；4、房权证，欲证明王晓新得的经济适用住房是容县容州镇城西路131号3幢1单元7楼1号房。经庭审质证，上诉人对一审第三人容县经济贸易局提供的以上四份证据的真实性、关联性、合法性均无异议，但如果被上诉人主张本案涉案房屋所有权，应找政府部门处理，与上诉人无关。被上诉人王丽、一审第三人王晓对一审第三人容县经济贸易局提供的以上四份证据的真实性、证明内容均无异议，但容县经济贸易局所举证的房屋与本案诉争的房屋不是同一房屋，房屋性质有区别，本案涉案房屋没有注明是经济适用房。本院经审核认为：一审第三人容县经济贸易局提供的以上四份证据，与本案没有关联性，本院不予采纳。经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明：2005年容县医药公司上报初审集资建房名单中，曾燕萍在“其他无房户参加集资建房名单”中。2005年7月21日曾燕萍的弟弟曾勇代曾燕萍为乙方与王晓为甲方签订了《房屋对调协议书》，内容为：第一条：甲乙双方愿意对调下列房屋使用权：1、乙方需要甲方座落在容县容城镇城西路131号，原容县医药公司宿舍区红砖楼三楼从东边算起第二个楼梯间靠西面的一厅二房水泥钢筋结构套间房屋居住权。2、甲方需要乙方现参与容县容城镇城西路131号改制企业职工集资建房的套间居住权。第二条其他约定事项：1、甲方搬迁到新套间楼后，十天内交付乙方使用，并向乙方一次性收清原容县医药公司当时的收款价格房屋费人民币壹万叁仟元正（13000元）（装修费等其他费用另行商议）。2、甲乙双方对调房产权后：①以乙方名义办理座落在容县容城镇城西路131号，原容县医药公司宿舍红砖楼三楼从东边算起第二个楼梯间靠西面的一厅二房的房产证，办证等所需的一切费用，均由乙方承担，与甲方无关。②以甲方名义办理新建房屋的房产证。新建房屋的集资款、办证费等所需的一切费用，均由甲方承担，与乙方无关。③本协议在履行过程中，如发生争议，双方应共同协商解决，协商不成时，任何一方均可向容县经济贸易局、容县住房制度改革办公室调解或仲裁，也可以向人民法院起诉。本协议一式六份，甲乙双方各执一份，房改办、经贸局、房管所、医药公司各一份，双方签字盖章之日起生效。同时王晓填写申请住房审核表交容县医药公司，容县医药公司于2005年7月22日在单位意见上注明：同意上报。并盖公章。2005年10月19日容县经济贸易局在主管部门意见上注明：同意报房改办。并盖公章。2005年10月19日，容县住房制度改革办公室在房改办意见注明：同意与曾燕萍户对调，参加集资新建房。2009年9月29日容县医药公司与曾燕萍签订《办理红砖楼房地产证件及有关问题的协议书》。后曾燕萍与黄汉越办理了编号为房权证容县字第××号房屋所有权证。本院认为：广西容县医药公司与一审第三人王晓签订的《转让容县医药公司宿舍区红砖楼房屋（套间）使用权的协议》、王晓与上诉人曾燕萍签订的《房屋对调协议书》，均是双方的真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。本案诉争房屋对调前，房屋使用权证书登记的房屋使用者是一审第三人王晓，上诉人曾燕萍与王晓签订《房屋对调协议书》，约定曾燕萍获得本案诉争房屋的居住权并以曾燕萍的名义办理涉案房屋的房产证，曾燕萍将参加集资建房指标让给王晓，并以王晓名义办理集资房屋的房产证。该《房屋对调协议书》上报有关部门后经房改部门同意认可。房屋对调后，一审第三人王晓取得了参加集资建房的权利，上诉人黄汉越、曾燕萍丧失参加集资建房的机会，同时上诉人依《房屋对调协议书》的约定并经相关部门同意办理了讼争房屋的房权证。被上诉人王丽主张其是本案涉案房屋的实际购买人，是涉案房屋的实际所有权人，请求确认位于容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302号房屋所有权（房屋产权证号：容县字第××号）属王丽所有，黄汉越、曾燕萍配合王丽将容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302房产权过户至王丽名下没有事实与法律依据，本院不予支持。本案涉案房屋的使用权证书登记的房屋使用者是王晓，根据容县医药公司的房改政策，王晓为了获得容县医药公司集资建房的资格，与曾燕萍签订《房屋对调协议书》，将涉案房屋对调给曾燕萍并已经办理了所有权变更手续，曾燕萍已经合法取得涉案房屋。被上诉人王丽如其认为其是实际购买人，王晓造成其损失的，其可向王晓另行主张赔偿。本案属于物权的确认之诉，不适用诉讼时效的规定，上诉人黄汉越、曾燕萍主张被上诉人王丽的起诉已超出诉讼时效没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人黄汉越、曾燕萍上诉请求驳回被上诉人王丽的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。一审判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第（二）项的规定，判决如下：一、撤销容县人民法院（2016）桂0921民初458号民事判决；二、驳回被上诉人王丽的诉讼请求。本案一审案件受理费1800元，由被上诉人王丽负担。二审案件受理费1800元（上诉人黄汉越、曾燕萍已预交），由被上诉人王丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 飒审 判 员  李小莉代理审判员  周冬梅二〇一七年三月二十二日书 记 员  马思宇