西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）雁民初字第3617号
原告（反诉被告）西安人人乐超市有限公司，住所地西安市环城西路78号。
法定代表人李彦峰，该公司总经理。
委托代理人郭某某、何某某，该公司员工。
被告（反诉原告）陕西益顺燃气技术发展有限公司，住所地西安市经济开发区凤城二路12号云天大厦1幢1单元604室。
法定代表人任峰波，该公司董事长。
委托代理人赵立，陕西金镝律师事务所律师。
原告（反诉被告）诉称，2007年6月21日原被告签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于人人乐南郊店1-2层265平方米的场地用于开设火锅店使用。合同签订后原告如约履行了场地交付义务，被告也于约定期限内开业。2007年12月被告开始拖欠原告租金，经原告多次催要，被告均以种种理由不予缴纳，截止2008年8月10日被告共计拖欠租金达304000元、拖欠水电费21465.3元。依据合同第八条之规定被告还因违约而承担滞纳金122000元、违约金76000元，上述共计523465.3元。故诉至法院，要求解除租赁合同，判令被告缴付欠租及水电费325465.3元，判令被告承担违约金、滞纳金198000元，被告承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）辩称，被告在履行合同过程中有重大违约行为，被告暂缓缴纳租金的行为是依法行使法律赋予的抗辩权，并非违约行为，更无需承担违约责任。原被告签订合同后，还签订了作为合同附件的《技术条款》。约定原告应当提供被告房屋内的空调设备应按照国家及西安地区有关空调供给时间供给，冬天出风口的温度不低于23摄氏度，夏天不高于23摄氏度。但2008年租赁房屋内的温度仅有零下6度，根本无法正常营业。无奈之下，被告依法行使的是抗辩权，并非拒付租金的违约行为。由于原告无法按照合同约定向租赁房屋供暖，导致被告合同目的不能实现，故对被告在答辩期内实际占用房屋期间的租金数额应予调整。另外，《租赁合同》也因原告的违约行为而在2008年3月解除。2008年3月，原被告双方协商，在征得原告的同意后撤场，双方已经以自己的实际行为表示同意解除合同，因合同已经于2008年3月解除，原告主张3月份以后的租金不符合事实，也不符合法律规定。
反诉原告（本诉被告）诉称，双方签订协议后，反诉被告应当按照协议约定的标准提供租赁房屋，而因为该房屋不符合协议约定，导致反诉原告的合同目的不能实现，按合同法规定，反诉原告要求法院确认解除合同，并要求反诉被告赔偿经济损失20万元，房屋的前期装修费用52万元，同时一并退还所缴纳的保证金7.6万元和装修保证金5000元。
反诉被告（本诉原告）辩称，反诉被告没有供暖的义务，双方的合同也没有解除，反诉原告的经营损失不是反诉被告造成的，所以此损失不应由反诉被告承担。
经审理查明，2007年6月21日，原告西安市人人乐超市有限公司与被告陕西益顺燃气技术发展有限公司签订《租赁合同》，双方约定，原告把位于南郊店1-2层建筑面积为265平方米的房屋租赁给被告经营火锅。租赁期限为3年，自2007年6月15日至2010年6月14日。2007年5月31至2007年7月15日作为被告装修时间，原告从2007年7月16日起按合同约定开始收取租金。租金为每月38000元。合同签订后5日内交纳保证金76000元，合同期满后退还。双方还约定被告进场施工时需交纳施工保证金5000元。如果被告有合同约定的拖欠租金等违约行为，原告有权单方全部或者部分解除合同，被告除应付清租金等其他费用外，租赁保证金转为违约金支付原告，同时被告至少再赔偿原告2个月的租金作为违约金。2008年2月3日，双方又签订了《技术及现场条件》，约定由原告提供的空调，按国家及西安地区有关温度供给时间供给，冬天出风口的温度不低于23摄氏度，夏天不高于23摄氏度。并且双方一致同意把《技术及现场条件》作为《租赁合同》的附件。合同签订后，被告在租赁房屋经营红屋小就小涮涮吧，2007年11月15日，原告没有按合同约定提供符合条件的空调温度，使屋内温度达不到约定标准，取暖问题直到2008年元月20日才解决。被告于2007年12月份后就未交纳房租。经被告申请，陕西高德资产评估有限责任公司对租赁房屋的场地装修价值评估为188496元，其中可移除的装修设备包括：门头卷帘门4398元、不锈钢水槽(大)1840元、不锈钢水槽(小)1200元、不锈钢隔油池2000元、四门冷柜2个4320元和平冷工作台2个2160元，合计15918元。另查明，2008年4月11日被告致函原告：“因空调问题协商未果，故从4月11日起停业改造，具体装修时间待双方合作内容确定后确定。”后原被告双方都在租赁房屋门口各挂一把锁，互相限制。2009年1月23日，在法院协调下，双方当事人同时在场，把锁撬开后，原被告双方就租赁房屋进行了交接。2007年12月份到2008年3月份，红屋小就小涮涮吧使用的水电费共计为21465元。
上述事实有《租赁合同》、《技术及现场条件》、情况说明、租金发票、陕高德评报字［2009］第30号评估报告书及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以确认。
本院认为，原被告之间的《租房合同》与《技术及现场条件》符合法律规定，合法有效，依法应予以确定。合同签订后，双方当事人都应当依法履行。原告应当交纳出租房屋及履行随附义务，被告应当按时交纳房租。关于原告诉称被告违约没有按时交纳房租，要求承担违约金的诉请，因2007年冬天原告没有按合同约定供给合适温度的暖气，严重影响被告的正常经营，属于违约在先，被告因为原告的违约行为而拒不交纳2008年1月份至4月份的152000元租金，属于行使抗辩权的意思表示，符合法律规定，故对原告的该项诉请依法不予支持。原告的违约行为给被告造成房租损失和经营损失，虽然合同没有约定对原告的违约处罚措施，但对于被告的经济损失原告应当适当承担为宜，被告并没有向法庭提交其经营损失的相关证明，对此本院不予支持，对于被告从2007年11月15日至2008年1月20日的房租，酌情应由原告承担一半为宜。从2008年1月20日起至2008年4月11日，被告实际使用租赁房屋，也正常经营，房屋租金（38000*2）+38000/30*21＝102600元应当依法予以补交。从2008年4月11至2008年8月10日原告起诉之日，被告停止营业后，双方当事人协商不下，也没有明确解除合同的意思表示，原被告双方都对出租房屋的大门加锁控制，因合同没有解除，在被告实际承担房租的情况下，原告对房屋加锁控制的行为属于违约行为，但该行为事出有因，故酌情由原告承担1/3房租为宜。综上，从2007年11月15日至2007年12月31日的房租被告已经实际交纳57000元，被告应当承担一半即28500元，所以原告应当返还被告28500元。从2008年1月1日至2008年1月20日的房租共计25333.34元，被告只承担一半12666.67元。从2008年1月21日至2008年4月11日的房租98600元全部由被告承担。从2008年4月12日至2008年8月10日的房租149466.67元，被告承担三分之二即99644.45元。关于被告反诉中提出的房屋装修费的损失问题，因原告违约在先，该装修残值（188496元-15918元＝172578元）依法应由原告承担。关于被告反诉提出的经营损失，该损失无法进行评估，经本院再三释明，被告仍未提供自己经营收入的完税票据，故本院对此不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告西安市人人乐超市有限公司与被告陕西益顺燃气技术发展有限公司签订的《租赁合同》。
二、被告陕西益顺燃气技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安市人人乐超市有限公司水电费21465元。
三、被告陕西益顺燃气技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安市人人乐超市有限公司房租182411.12元。
四、驳回原告西安市人人乐超市有限公司要求被告陕西益顺燃气技术发展有限公司承担违约金和滞纳金的诉讼请求。
五、反诉被告西安市人人乐超市有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告陕西益顺燃气技术发展有限公司装修费用172578元及保证金76000元、装修保证金5000元。
六、反诉原告陕西益顺公司于本判决生效之日起十日内自行移走门头卷帘门、不锈钢水槽（大）、水锈钢水槽（小）、不锈钢隔油池、四门冷柜2个、平冷工作台2个。
七、驳回反诉原告陕西益顺燃气技术发展有限公司要求反诉被告西安市人人乐超市有限公司赔偿经济损失的诉讼请求。
上述二、三、四、五项合并后，原告西安市人人乐超市有限公司共计返还被告陕西益顺燃气技术发展有限公司49701.88元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10542元，由原告承担。反诉案件受理费5550元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郭天鲁
人民陪审员 李忠民
人民陪审员 尹顺安
二〇〇九年五月三十日
书 记 员 李 玎