陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民初710号
原告：陕西辉煌物流有限公司，住所地陕西省西安市未央区三桥天台八路付二号5号。
法定代表人：石勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张璠，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘睿，陕西永嘉信律师事务所律师。
被告：陕西永新生态农业开发有限公司西安分公司，住所地陕西省西安市未央区六村堡街办袁家堡村74号付1号。
负责人：田新平，该公司总经理。
被告：陕西永新生态农业开发有限公司，住所地陕西省西安市未央区邓六路与丰产路十字交汇处东北角。
法定代表人：田新平，该公司总经理。
原告陕西辉煌物流有限公司（以下简称辉煌公司）与被告陕西永新生态农业开发有限公司西安分公司（以下简称永新公司西安分公司）、被告陕西永新生态农业开发有限公司（以下简称永新公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辉煌公司委托诉讼代理人张璠、潘睿，被告永新公司西安分公司负责人田新平，被告永新公司法定代表人田新平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辉煌公司起诉请求：1.依法解除辉煌公司与永新公司西安分公司签订的《租赁合同》；2.永新公司西安分公司、永新公司连带返还辉煌公司已付款1180万元；3.本案诉讼费用由永新公司西安分公司、永新公司负担。后辉煌公司将其第1项诉讼请求变更为：判令辉煌公司与永新公司西安分公司签订的《租赁合同》无效。事实与理由：辉煌公司与永新公司西安分公司于2014年12月17日签订《租赁合同》，约定辉煌公司承租的租赁物为：“甲方按乙方要求建设办公楼、库房月台及园区（道路、相关辅助设施、附属的作业场地及其它附属设备）。办公楼、库房月台按建筑面积计收租金，其余为免费使用。”合同亦约定了租赁物交付时间，即：“甲方承诺自本合同签订之月的次月起10个月内交付所有租赁物。”永新公司西安分公司在合同中承诺其对租赁物享有合法权利，具有合法手续。合同签订后，其按照合同约定，如期并超额向永新公司西安分公司、永新公司交纳了定金及预付款。但截至辉煌公司起诉之日,永新公司西安分公司、永新公司尚未能向辉煌公司交付符合合同交房条件的房屋，已超过合同约定交房期限近18个月。庭审中，辉煌公司才得知永新公司西安分公司、永新公司尚未取得相关合法手续。根据租赁合同的司法解释，本合同应为无效合同，永新公司西安分公司、永新公司尚应返还因合同取得的财产。
被告永新公司西安分公司、永新公司辩称，对辉煌公司的诉讼请求不认可，合同合法有效，其有政府审批的农业手续，一共200亩地，一半是花卉，一半是物流，其已投入5000多万。辉煌公司确实已支付1000多万，约定交房，但是其资金链断裂，未将房屋盖起来。1000多万中有550万是租金，其中50万是定金，另外600万是以公司法定代表人田新平个人名义与辉煌公司的借款。因其是按辉煌公司要求进行建造，所以双方达成口头协议，后续资金由辉煌公司负责，根据三方协议也可以看出其资金不足时，由辉煌公司补足。
经审理查明，2014年12月17日，辉煌公司（乙方）与永新公司西安分公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：“甲方按乙方要求建设办公楼、库房月台及园区（道路、相关辅助设施、附属的作业场地及其他附属设备）。办公楼、库房月台按建筑面积计收租金，其余为免费使用。租赁物位于六村××街办关××与相××北，其中库房总面积大约111389平方米，办公楼总面积3408平方米，合计总面积大约114797平方米（最终面积以验收时实测库房月台以上建筑面积及办公楼建筑面积为准）。甲方承诺自本合同签订之月的次月起10个月内交付所有租赁物，甲方建成后通知乙方，乙方将在三个工作日内按双方认可的建设方案及图纸验收，认可后双方签署验收合格意见（或移交书）的时间为实际交付时间。为了表示诚意及促进合作积极稳妥展开，乙方向甲方支付定金50万。甲乙双方合同签署后7个工作日内由乙方支付到甲方账户。甲方保证享有租赁物的合法权利并须出具相关的合法证明（如产权证明、营业执照、税务登记、土地使用证、建设许可证、消防证明等证件复印件）、租赁物竣工验收后、应出具消防验收证明作为本协议的附件，如因土地、产权引起的纠纷对乙方造成损失，甲方承担全部责任并负责赔偿乙方全部损失。该租赁物主要用途为仓储，除双方另有约定外，乙方不得任意改变用途，乙方不得存储易燃易爆、有毒有害等化学危险品，不得从事非法经营活动。”合同落款有永新公司西安分公司盖章及其负责人田新平签字，辉煌公司盖章及其法定代表人石勇签字。合同签订后，辉煌公司分10次向永新公司西安分公司与永新公司转款1150万元。永新公司西安分公司、永新公司向辉煌公司出具租金预付确认函，包括10次转款明细与1次以30万元加油卡方式预付的租金，预付款共计1180万元。
另查明，未农发[2015]15号《西安市未央区农村工作局关于永新生态农业培育基地项目的批复》载明，西安市未央区农村工作局于2015年6月18日同意永新生态农业培育基地项目进行建设，地点为东至生产路（关庙村内）北段，西至关庙村与相小堡村交界处，南至关庙村北，北至绕城高速。建设单位系永新公司，项目占地200亩，其中附属设施占地5亩，蔬果生产基地、高科技农业体验园、花卉苗木产业园等农业休闲观光旅游区为主的农业培育基地共195亩。
本案审理期间，本院前往涉案土地进行现场勘查，涉案土地上盖有库房，其中部分库房已建成，部分库房尚未完工，办公楼及其他附属设备未建造，无可通行的道路。
上述事实，有《租赁合同》、转账凭证、《租金预付确认函》《西安市未央区农村工作局关于永新生态农业培育基地项目的批复》、照片及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，辉煌公司与永新公司西安分公司所签《租赁合同》约定，永新公司西安分公司建设办公楼、库房月台及道路等，建成后交付辉煌公司使用，永新公司西安分公司按照办公楼、库房月台建筑面积计收租金。合同签订后，辉煌公司向永新公司西安分公司支付1180万元。因截止目前，永新公司西安分公司、永新公司未向本院提交建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据，且庭审中永新公司西安分公司、永新公司称涉案土地仅有农业手续，并无建房手续。故涉案《租赁合同》依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，本案辉煌公司主张返还其支付1180万元预付款，于法有据，应予支持。对于辉煌公司要求永新公司西安分公司、永新公司连带返还其已付款1180万元的诉讼请求，因永新公司西安分公司为永新公司设立的分公司，且永新公司西安分公司在《租金预付确认函》中对预付租金1180万元均予以盖章确认，故根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，本案应由永新公司承担返还辉煌公司1180万元的责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、原告陕西辉煌物流有限公司与被告陕西永新生态农业开发有限公司西安分公司签订的《租赁合同》无效；
二、本判决生效之日起三十日内，被告陕西永新生态农业开发有限公司返还原告陕西辉煌物流有限公司已付款1180万元；
三、驳回原告陕西辉煌物流有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费92600元，由陕西永新生态农业开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一七年十一月一日
书 记 员 张小赛