广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂01民终4219号上诉人（原审被告）：南宁良兵商务酒店管理有限公司，住所地：南宁市佛子岭路2-1号。法定代表人：陈新，总经理。委托代理人：钟春亮，广西欣和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南宁得胜酒店管理有限公司，住所地南宁市明秀西路14号原南宁地区公安局大院。法定代表人：黎强，该公司总经理。委托代理人：黎向忠，南宁市西乡塘区法律援助中心律�。原审原告：黎强，男，1969年3月3日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。原审被告：黎强，男，1966年8月20日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。上诉人南宁良兵商务酒店管理有限公司（以下简称良兵公司）因与被上诉人南宁得胜酒店管理有限公司（以下简称得胜公司）及原审原告黎强、原审被告黎强租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2015）西民一重字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。良兵公司上诉请求：撤销南宁市西乡塘区人民法院（2015）西民一重字第10号民事判决第一项；由被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、原审原告�强在签订《经营权转让协议》前已知道上诉人良兵公司收取了本案争议租金，并认可这部分租金权益归良兵公司享有。二、原审原告黎强以签订《经营权转让协议》后向原审被告黎强收取了2012年1月至2012年7月的租金，原审原告黎强在知道良兵公司已收取2011年5月至2011年12月的租金情况下，其在履行《经营权转让协议》向良兵公司支付转让费时肯定会提出抵销，但原审原告黎强和得胜公司在提起本案诉讼前从没有对本案争议租金权属主张过权利，因此证实原审原告黎强在履行《经营权转让协议》过程中也是认可本案争议租金权益由良兵公司享有。三、争议租金权益归良兵公司享有，才真正符合本案合同本意。良兵公司承租涉案房屋时投资300多万元装修，在其将涉案房屋经营权转让给黎强时还有100多万元的成本未收回，故双方合同才约定黎强应向良兵公司支付80万元的转让费，加上良兵公司在签订经营权转让合同之前已收取的转让之后的租金，总共近110万，良兵公司才基本收回成本，因此对良兵公司已收取的转让之后的部分租金归良兵公司所有，是双方的本意。四、一审判决认定主体错误。2011年5月至同年12月得胜公司尚未成立，相关合同权利义务应由黎强享有，一审却判决良兵公司向得胜公司返还租金，驳回原审原告黎强的全部诉讼请求，一审判决认定主体错误。被上诉人得胜公司辩称，一审判决正确，请求维持一审判决。原审原告黎强述称，同意得胜公司的意见。原审被告黎强未提交意见。原告黎强、得胜公司向一审法院起诉请求：1、良兵公司返还其收取被告黎强2011年5月至同年12�的租金24万元（3万元/月×8个月）；2、被告黎强向得胜公司和原告黎强支付未交付的2012年8月至2013年3月的租金24万元（3万元/月×8个月），良兵公司负连带给付责任；3、被告黎强向得胜公司和原告黎强支付拖欠的水电费6万元；4、解除被告黎强与良兵公司签订的《承包经营合同书》。一审法院认定事实：2009年5月11日，良兵公司（乙方）与崇左市驻南宁管理处（甲方）签订了一份《房屋（铺面）租赁合同》，约定：甲方将座落于南宁市明秀西路14号原南宁地区公安局大院的招待所、办公楼建筑面积5526㎡，一楼一间饭堂建筑面积78㎡，共计建筑面积5604㎡的房屋出租给乙方作宾馆（餐饮、住宿）使用。租赁期自2009年5月11日至2017年5月10日止，双方还对租金数额、结算方式、交纳期限及房屋的维修保养、水电费及物业管理费等相关事项进�了约定。合同签订后，良兵公司即对所承租的房屋进行经营管理。2011年1月25日，良兵公司（乙方）与崇左市驻南宁管理处（甲方）签订了一份《房屋（铺面）租赁合同》，约定：甲方将座落于南宁市明秀西路14号原南宁地区公安局大院法医楼第2、3层建筑面积241.78㎡的房屋出租给乙方作宾馆（餐饮、住宿）使用。租赁期自2011年2月1日至2013年3月31日止，双方亦对租金数额、结算方式、交纳期限及房屋的维修保养、水电费及物业管理费等相关事项进行了约定。2011年5月1日，良兵公司与黎强签订了一份《经营权转让协议》，约定：良兵公司与崇左市驻南宁管理处签订了两份《房屋（铺面）租赁合同》，承租了崇左市驻南宁管理处位于南宁市明秀西路14号的招待所、办公楼、法医楼和饭堂（以下简称涉案房屋），取得了该房屋的经营使用权，该房屋总建筑面积为5845.78平方米，为更好地经营和管理该房屋，经双方协商一致，良兵公司自愿将该房屋的经营管理权转让给黎强，具体条约遵守良兵公司于2009年5月11日和2011年1月25日与崇左市驻南宁管理处签订的两份《房屋（铺面）租赁合同》细则。黎强一次性付给良兵公司转让费80万元，转让费包括了良兵公司原来投资的所有固定资产、无形资产及保证金。黎强分两期付转让费给良兵公司，合同生效即付10万元，良兵公司一个月内把所有证照变更完成给黎强后一次性付清余款。同时，该合同第五条约定：经营管理权交接日期定于2011年5月1日零时切割，交接前的所有债权债务（包括所有的经营费用）由良兵公司承担，交接后的所有债权债务（包括所有经营费用）均由黎强承担。良兵公司有责任督促原已出租给他人的房屋租金、水电费及其它费用，如逾期一个月未交给黎强的，所造成损失由良兵公司全额赔偿。双方把交接前后的有关数目交接完成并经双方确认后在协议签字后生效。该房屋的经营管理权交接给黎强后，良兵公司与黎强一起充当原《房屋（铺面）租赁合同》的乙方，履行乙方的权利和义务，对原甲方（崇左市驻南宁管理处）负责。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，黎强支付给良兵公司转让费73万元，尚余7万元转让费未付。2011年6月2日，崇左市驻南宁管理处书面通知良兵公司，其原经营的留邕经营性国有资产由建卓南宁分公司接管，并通知自2011年7月1日起所有租户租金要到建卓南宁分公司缴纳。2011年11月2日，良兵公司的法定代表人宁云（甲方）又与黎强（乙方）签订了一份《补充协议》，约定：1、甲乙两方原签订转让甲方同�左市驻南宁管理处（原南宁地区公安局大院）签订租用房屋合同中，还欠人民币7万元。现甲方同意乙方同建卓南宁分公司签订房屋租用合同，原则上乙方同意一次性补给甲方人民币7万元，乙方共欠甲方14万元，以上欠款于2012年12月30日前还清。甲方在原南宁地区公安局大院所用房屋两个月内搬清，如果乙方到期不还清欠款，以后每天给200元赔偿金给甲方；2、原与甲方签订该合同的客户，有1号楼的刘景秋，2、3号楼的黎强，还有3号楼6楼、7楼的仁心按摩学校，必须同乙方续约或解除合同，乙方只有同该三客户续约或解除合同，乙方才确认该补充协议的所有欠款；3、乙方同建卓南宁分公司签订合同后，甲、乙双方原于2011年5月1日签订的《经营权转让协议》作废。合同签订后，黎强于2012年8月6日支付良兵公司14万元，至此拖欠的转让费全部付清。2012年5月25日，原告黎强成立了得胜公司，该公司性质为有限责任公司，个人独资控股，原告黎强系该公司的法定代表人。建卓南宁分公司同意良兵公司将经营权转让给原告黎强。得胜公司于2012年10月30日与建卓南宁分公司签订了《房屋（铺面）租赁合同》，约定建卓南宁分公司将座落于南宁市明秀西路14号的原南宁地区公安局大院的招待所、办公楼（建筑面积5526平方米），一楼一间饭堂（建筑面积78平方米）的房屋，房屋建筑面积5604平方米，出租给得胜公司，租赁期限自2011年7月1日起至2017年5月10日止；租金单价按5.50元/月·平方米计，月租金为30822元。双方还对其他事项进行了约定。同时查明：2010年12月22日，良兵公司（甲方）与被告黎强（乙方）签订了《承包经营合同书》，约定：甲方将南宁市明秀西�14号(原南宁地区公安局大院招待所，2号楼共30间客房，3号楼2-5层楼（留509号房给甲方使用外）共31间客房及每层杂物房)共31间客房及每层杂物房发包给乙方承包经营。经双方共同协商达成如下协议：承包期限自2011年1月1日至2017年5月31日止，共6年5个月；承包金每月3万元。第1年按年度交纳，第二年按季度交纳。先交付后使用，逾期不交每月按10‰滞纳金计。超过一季度不交承包金，甲方有权终止合同；签订合同后，乙方交纳承包金10万元给甲方，余下款项26万元在15天内交纳完毕。如15天内不交纳完余款，甲方有权终止合同，所交承包金不退还给乙方。合同签订后，被告黎强分别于2010年12月22日、2010年12月28日支付良兵公司2011年1月1日至2011年12月31日期间的承包金合计36万元。被告黎强向黎强交纳了2012年1月起至同年7月的租金，此后未再支付租金给黎强，其�2013年5月10日搬离涉案房屋，不再在该处经营。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告黎强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利，其承担由此产生的不利法律后果。良兵公司于2011年5月1日与原告黎强签订的《经营权转让协议》将其对涉案房屋的经营权转让给原告黎强，原出租人崇左市驻南宁管理处及后接管的建卓南宁分公司均未提出异议，得到了原出租人的同意，该协议主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按协议约定履行相应的义务。按《经营权转让协议》的约定，自经营权交接日起，即2011年5月1日零时起，原告黎强即享有对涉案房�的经营权。原告黎强成立了得胜公司进行经营，并由得胜公司与建卓南宁分公司重新签订了《房屋（铺面）租赁合同》，《房屋（铺面）租赁合同》的权利义务概括转让给原告得胜公司，良兵公司则退出涉案房屋的租赁关系，不再承担《房屋（铺面）租赁合同》规定的任何义务，由得胜公司承接《房屋（铺面）租赁合同》中相应的权利义务，但良兵公司与被告黎强之前所签订的《承包经营合同书》，对于次承租人的被告黎强仍继续存在约束力，良兵公司将租赁物经营权转让给黎强后，得胜公司作为受让人取得租赁物经营权时，也一并取得了良兵公司原在《承包经营合同书》享有的合同权利及合同抗辩权，被告黎强仍然要遵守《承包经营合同书》的约定。况且，良兵公司在庭审中亦明确表示同意由黎强和得胜公司主张《房屋租赁合同》的相关权利。因此，得胜公司�依据该《房屋租赁合同》行使相应的合同请求权，其中包括租金的请求权。关于《经营权转让协议》签订后，交接前租户已交纳的经营权转让后的租金权益应由谁享有的问题。根据《经营权转让协议》第五条的约定，2011年5月1日零时之前的所有债权债务由良兵公司承担，之后的所有债权债务由原告黎强承担，但协议中对交接时租户已提前交纳的经营权转让后的租金权益由谁享有并未作明确约定。从双方签订的《经营权转让协议》来看，原告黎强作为受让人按约定支付了一定对价（转让费）后，良兵公司于2011年5月1日将其享有的涉案房屋经营权（包含对租赁物的占有、使用和收益的权利）交接给原告黎强，原告黎强即取得了该租赁物占有、使用和收益的权利，故对涉案房屋的占有、使用和收益自双方交接的2011年5月1日起就应转由受让人即原告黎强享有。良兵公司以双方约定的转让费中已包含了该部分已收取的租金作为抗辩，但未能提供充分证据予以证实，原告黎强亦不认可，不予采信。因此，合同交接之日起的租金权益由原告黎强享有更符合《经营权转让协议》的合同本意，故自2011年5月1日起的租金权益应由原告黎强享有。据查，被告黎强已按合同的约定将2011年5月至同年12月的租金24万元提前支付给良兵公司，依据前述分析，良兵公司对涉案房屋的经营权于2011年5月1日已转让给原告黎强,其无正当理由再取得经营权转让后的租金,依法应当返还给原告黎强，故原告黎强诉请良兵公司返还2011年5月至同年12月的租金24万元于法有据，予以支持。至于讼争租金应返还和支付给谁的问题，得胜公司为原告黎强成立的个人独资控股有限责任公司，原告黎强系该公司的�定代表人，原告黎强与良兵公司签订《经营权转让协议》后，取得了涉案房屋的经营权，而在原告黎强成立得胜公司后，该公司与涉案房屋的接管人建卓南宁分公司重新签订《房屋（铺面）租赁合同》，确认得胜公司取得了涉案房屋经营权，并由此承接了原告黎强在涉案房屋的全部合同权利义务，并实际经营管理涉案房屋，对此原告黎强本人亦是认可的，据此原告黎强个人已无权要求良兵公司履行合同义务返还租金收益，即其并非本案适格的原告，故良兵公司只需向得胜公司返还2011年5月至同年12月的租金，而原告黎强个人在本案的诉讼请求应予驳回。关于2012年8月至2013年3月期间租金及水电费如何处理，以及被告黎强与良兵公司签订的《承包经营合同书》应否解除的问题。原告从2011年5月起取得涉案房屋的使用权和承租权后，良�公司已退出了租赁合同关系，且2012年1月至7月间的租金一直由被告黎强向原告黎强、得胜公司直接交纳，表明原告黎强、得胜公司与被告黎强双方之间已形成事实上的房屋租赁合同关系，跟原告黎强与良兵公司之间因《经营权转让协议》而产生的转租合同关系，两者属于不同的法律关系，不宜在本案中一并处理。而根据原告黎强、得胜公司选择，一审法院在本案中仅处理原告黎强与良兵公司之间因《经营权转让协议》而发生的合同纠纷，被告黎强不是本案合同的相对人，原告黎强、得胜公司主张解除被告黎强与良兵公司签订的《承包经营合同书》，以及被告黎强支付2012年8月至2013年3月的租金及水电费，应通过另案诉讼方式予以解决，在本案中不作处理。原告黎强、得胜公司在审理过程中自愿放弃逾期滞纳金的请求，是其依法处�自已的诉讼权利，符合法律规定，一审法院予以准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款之规定，判决：一、良兵公司返还原告胜酒店公司2011年5月至同年12月的租金24万元；二、驳回得胜公司的其他诉讼请求。三、驳回原告黎强的全部诉讼请求。案件受理费9851元，公告费350元，合计10201元，由得胜公司负担6155元，由良兵公司负担4046元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明事实，当事人亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，良兵公司与原告黎强于2011年5月1日签订的《经营权转让协议》，将其对涉案房屋的经营权转让给原审原�黎强，原出租人崇左市驻南宁管理处及后接管的建卓南宁分公司均未提出异议，该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议为合法有效的合同。根据该协议第五条的约定，经营管理权交接日期为2011年5月1日，交接前的所有债权债务由良兵公司承担，之后的所有债权债务由原审原告黎强承担，故对涉案房屋的占有、使用和收益自双方交接的2011年5月1日起就应转由受让人即原审原告黎强享有。良兵公司主张原审原告黎强在签订《经营权转让协议》前已知道上诉人良兵公司收取了本案争议租金，并认可这部分租金权益归良兵公司享有，原审原告黎强对此予以否认，良兵公司未提交充足证据证明自己的主张，故对良兵公司据此主张其不应返还已收取的2011年5月1日至2011年12月的租金24万元，本院不予支持。得胜公司为原审原告黎强成立的个人独资有限责任公司，原审原告黎强系该公司的法定代表人。原审原告黎强与良兵公司签订《经营权转让协议》后，得胜公司又与讼争的房屋的接管人崇左市建卓资产经营有限公司南宁分公司签订了《房屋（铺面）租赁合同》，一审认定得胜公司承接了原审原告黎强在涉案房屋的全部合同权利义务，判决本案讼争的租金由良兵公司向得胜公司返还，原审原告黎强并无异议，本院予以维持。综上所述，良兵公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人南宁良兵商务酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 付 浩审判员 黄 蔚审判员 陆 宁二〇一七年十一月七日书记员 李姝雯