上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民二（商）初字第209号
原告（反诉被告）朱宏亚。
被告（反诉原告）上海永春物流有限公司，住所地上海市松江区松蒸路南侧铁路北侧油墩港东侧。
法定代表人夏嵩琦，董事长。
委托代理人顾建平，上海顾建平律师事务所律师。
原告朱宏亚诉被告上海永春物流有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告于答辩期内提出反诉，本院依法受理后，于同年3月21日组织双方进行了证据交换，于同年5月16日公开开庭进行了审理。原告朱宏亚，被告委托代理人顾建平到庭参加诉讼。审理中，经各方当事人申请，本案适用简易程序延长审理一个月。本案现已审理终结。
原告朱宏亚诉称：2011年9月20日，被告将位于松江区某路某号某广场二楼2F026、027号营业场地190㎡展位租给原告经营床垫、床具等。双方签订合同当天，原告预付租金人民币29，070元（以下币种同），押金5，000元。之后原告开始对经营场地按被告要求及经被告认可的装修图纸进行装修，花费59，000元。在装修同时，原告多次到工商及税务部门办理有关手续时得知被告房屋土地性质为工业用地，无法办理工商营业执照，使原告无法经营。原告多次与被告协商解除合同并归还房租和赔偿装修费，但被告以各种理由不予解决，至2013年5月份，被告将原告赶出经营场地，并将场地租给他人使用。原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2011年9月20日签订的房屋租赁合同；2、被告返还租金29，070元；3、被告返还合同押金5，000元；4、被告赔偿装修费59，000元。
被告上海永春物流有限公司答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。双方于2011年9月20日签订了租赁合同。合同签订后，原告就入驻装修了，被告也同意过原告的装修，所以在装修图纸上加盖了合同章。后因商场开业时间拖延，直到2012年9月1日正式开业，被告才开始计收租金。原告已付清2013年1月30日之前的租金，租赁期间，原告有正常经营。2013年1月30日之后，被告要求原告续签协议并缴纳租金，但原告一直没有缴纳，至2013年5月6日，被告向原告发出续签通知，由原告的配偶签收。但原�在收到续签通知后，既不缴纳租金，也不续签协议。直到2013年8月底，在被告动员下，原告才陆续搬离。双方间2011年9月20日的合同已经履行完毕，没有解除的依据。被告只负责招商，办营业执照是原告个人的事务，原告在入驻之后就开始独立经营了，所以不存在返还押金、租金的事宜。装修费按约定，就应由原告个人承担。被告确实收到了原告的5，000元押金及租金29，070元。这些钱款可以抵偿2012年9月1日到2013年1月30日的租金。但2013年2月1日起至2013年8月底原告搬离期间的租金，原告未付。故被告提起反诉，请求判令原告支付2013年2月1日起至2013年7月31日止（六个月）的租金58，140元。
原告对被告的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。原告的装修被告从未认可过，导致原告无法经营。被告也未通知过原告进场或向原告提供过进出场单，所以原告从来没有经营过。�双方约定的进场手续，要求进场人员办理相关人员手续，原告从来没有办理过，也可推定原告没有经营过；按约定，被告应统一收款，如果原告经营过，被告应该有相应的收银单据，但被告并未提供；双方还约定，被告应为原告代缴税金，但实际上从未缴纳过税金，说明原告是无法经营的。故被告无权收取租金。
经审理查明：2011年9月20日，原、被告签订《租赁合同》约定：被告将松江区某路某号某广场二楼2F026、2F027号营业场地190㎡的展位租赁给原告使用，用于经营床垫、床具、沙发等；租赁期限为2011年9月18日起至2012年9月17日止，装修免租期为至开业前；计费单价51元／㎡／月；原告在经营中发生的工商管理费、税金由原告承担，并由被告代收代缴，按月结算；被告收取原告合同保证金5，000元；被告负责清洁公共卫生、保安、公共部位照明、物业管理及商场整�对外广告宣传，并根据国家政策法规和各项管理制度，以及原告的建议和要求，提供对原告经营活动的服务；被告按时向原告提供合同约定的经营场地，保证原告经营活动的开展；原告有权在约定场地及场地经营范围内独立从事合法经营活动，独立承担民事责任；原告进场前应按商场的整体布局进行装修，属原告所有的内装修及各种设备维修保养，由原告自行承担。原告装修时，应征得被告同意后施工，并经被告验收合格后进场经营；等等。《租赁合同》包括经营管理协议、营业员管理协议、经营场地装修管理协议、经营场地安防管理协议、财务管理协议、售后服务协议六份附件，作为合同组成部分。在经营管理协议中，约定：货品进出场原告必须先办理《进出场单》，被告方可放行；原告需要被告开发票的，必须在被告订单上加盖原告公章，否则不予办理。在经营场地装修管理协议中，约定：原告装修完成后，被告商管部、物业部根据经审批的装修方案，对装修场地进行验收，并填写《展位装修验收单》，经被告验收合格后，原告才可进场经营。在财务管理协议中，约定商场统一收银，原告销售商品须凭商场统一订货单并加盖被告公章到商场开发票。
《租赁合同》签订同日，原告支付被告预付租金29，070元及押金（即合同保证金）5，000元。之后，原告向被告提出装修方案，被告在原告提交的装修图纸上盖章确认，原告即开始装修。装修完成后，原告入驻，并在租赁产地上展示过自用的家具、办公桌及此前做生意留下来的库存产品。审理中，原告自认对租赁场所的装修于2011年10月底前完成。
2012年8月9日，被告以“永春（家居）管理部”名义向承包场地的各租户发出《通知》。《通知》载明：“经本公司研究决定，上海永春（家居）商贸广场，经长时间的招商筹备与试营业，一楼入驻率达80%以上，二楼入驻率达95%。现定于2012年9月1日正式开业，届时举行开业仪式，庆典活动。······”《通知》落款处加盖“上海永春（家居）商贸广场办公专用章”字样的印章。原告收到该《通知》。
2013年5月6日，被告向原告发出《续签通知》，载明：2F026、2F027业主，你店铺合同到期日为2013年1月30日，至今为止，尚未续签。本公司书面传达于你，请在收到本通知三日内与本公司洽谈续签合同事宜，否则我公司将采取一定措施（停电、停止营业）进行处理。原告收到该通知后，陆续搬离经营场地，于2013年5月底前完全搬离。
另查明，本案系争租赁场地所在的大楼性质为仓库堆栈，用途为仓储，土地性质为仓储用地。工商管理部门曾向被告告知对于其对外发包场地所在大楼不得作为商品交易市场使�、不得改变房屋用途从事“市场经营管理”活动，不得以商铺、店面、市场等引人误解的言辞开展宣传、招商活动，并要求被告按照工业用途开展经营活动。但被告在对外宣传招商时，仍使用“商场”、“家居广场”等字眼。在双方签订的《租赁合同》中亦有使用“商场”、“商贸广场”等字眼。
至本案诉讼时，未有证据表明被告可以将系争租赁场地用于商品交易市场，即作商用用地使用，亦未有证据表明被告具备代开发票、代为缴税的条件。被告的经营范围主要为普通货运、货运代理、仓储、投资咨询、自有房屋租赁、建材、装饰材料批发零售等，不包括市场经营或市场管理服务等。
以上事实有原告提供的《租赁合同》、装修平面图、开业通知、（2011）松民三（民）初字第2199号、（2013）松民二（商）初字第2165号民事判决书、土地状况信息、工商档案机读材料等，被告提供的续签通知，证人张某、夏某的证人证言及双方当事人的陈述等证据在案证明，上述证据均经庭审质证，本院经审核予以采信。双方当事人提供的其他证据与本案缺乏关联性或证明内容可由本院采信的其他证据予以证明，故双方的其他证据本院均未予采纳。关于原告搬离时间，被告并未提供相关证据证明，因被告根据原告搬离时间主张租金，按法律关于举证责任分配的规则，被告应举证证明原告于2013年8月底前仍实际占用租赁场地。被告不能证明的，应承担相应不利后果。原告搬离时间，其自认为2013年5月底，且有证人证言予以印证，故本院作出上述原告搬离时间的事实认定。
本院认为，原、被告间《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，对双方当事人均有约束力。虽然合同内容涉嫌违反关于土地使用管理方面的规定，但这些规定属管理性强制性�定，不影响双方间合同效力。对于违反土地管理方面规定的当事人应由行政部门予以行政处罚，且对于因违反管理性强制性规定的一方导致协议无法履行，则应按协议约定或法律规定承担相应违约责任。本案讼争内容为双方间民事权利义务纠纷，双方均在默认《租赁合同》有效的前提下，分别提出各自的诉讼请求。原告以被告违约为由主张解除合同，返还租金、押金及赔偿装修费，被告则否认其违约并反诉主张原告支付租金。因此，双方间争议焦点在于哪方存在违约，应承担何种违约责任。
就此，本院分析裁断如下：首先，从《租赁合同》整体上看，合同的实质是原告租赁被告的经营场地，独立对外经营，被告提供管理服务并收取租金，即被告从事商品交易场所的运营。然被告并无此资质，被告超越其经营范围从事经营活动。对此，工商部门亦对被告作出告诫。由此可见，被告已违反其合同中隐含的具有商场经营资质的承诺；其次，从《租赁合同》具体条文看，合同中亦多次提及、使用“商场”字样，然被告所运营的场所并非商场，被告构成违约；再次，关于原告所述的因被告土地性质导致原告无法办理营业执照，进而无法独立经营；被告未对原告装修进行验收，导致原告无法进出场等，结合相关的合同条款的约定，本院认为，该些约定主要为被告从事商场管理而制定的条款，系为被告管理权限提供依据，应为被告之权利，并不足以推定出被告为原告办理营业执照之承诺。虽然被告有违土地管理方面的规定，但不限制原告在所租赁场所内独立从事民事活动。虽然原告无法办理营业执照，以注册的商主体从事经营活动，但原告仍可以个人名义从事民事经营活动。被告未对原告装修进行确认，也不限制原告从事正常经营活动�涉及的物品进出场，否则原告也就无法在租赁场地内摆设自用家具、库存产品等；最后，《租赁合同》中提及的被告代为开票、统一收银等管理服务内容，被告并无证据证明已经具备该些条件，显然也给原告之经营活动带来不便利。综上，本院认定被告存在违约。
关于被告违约责任问题，本院认为，违约有程度大小之分，只有导致合同目的无法实现的根本违约，相对方才可有权主张解除合同。本案中，《租赁合同》中双方最主要的权利义务关系为被告提供租赁场地，原告支付租金，而在原告搬离之前，原告一直占有、使用着租赁场地，故本院认定，被告之违约并不当然导致原告合同目的无法实现。且被告的上述违约情形，原告在进驻之后就应知晓，原告完全可在进驻后及时向被告提出履行催告，如被告经催告未履行的，原告可通过解除合同等方式维护自身合法权益，然原告并无证据证明向被告主张过履行或协商解除合同等。故在涉诉时，原告再以被告根本违约要求返还租金、押金并赔偿装修费等，显有不当，本院难以支持。
鉴于原告的主张是从根本上否认租金，即将租金调减为0元，该违约责任与被告之违约程度并不相当，本院不予支持，但合理减少租金可为被告承担违约责任的方式。据此，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及当事人缔约地位等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整租金为20元／㎡／月，租赁场地190㎡，合月租金3，800元。《租赁合同》约定装修免租期至开业前，被告向原告发出过开业通知，确定开业日期定于2012年9月1日，原告亦收到该通知。故从该日起，原告应当计算支付租金，至2013年5月底原告搬离租赁场地，原告应支付9个月租金，合计34，200元，扣除原告已付29，070元租金，原告还应支付被告租金5，130元。
关于原告要求确认《租赁合同》解除的诉讼请求，本院认为，《租赁合同》中约定的租赁期限为2011年9月18日起至2012年9月17日止，该《租赁合同》实际已到期。因双方未再签订租赁合同，原告继续占有使用租赁场地，故双方转为不定期租赁关系，双方均可随时解除租赁合同，现原告已搬离租赁场地，《租赁合同》应当解除，故本院确认双方间《租赁合同》于2013年5月31日解除。
关于原告支付的押金（合同保证金）5，000元，被告未有证据证明存在可予扣缴的情形，因此，该保证金应予返还。
关于原告主张的装修费损失，本院认为，《租赁合同》约定的租赁期为1年，即原告如有对租赁场地进行装修，则装修价值也应在1年内摊销完成。根据原告的陈述，2011年10月底前即完成对租赁场所的装修，之后原告入驻。虽然租金起算时间为2012年9月1日，但原告实际占有、使用租赁场所的时间已远超过一年，其装修价值应摊销完成，故本院对原告该项主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条、第一百零七条、第一百二十条判决如下：
一、确认原告（反诉被告）朱宏亚与被告（反诉原告）上海永春物流有限公司在2011年9月20日签订的《租赁合同》于2013年5月31日解除；
二、被告（反诉原告）上海永春物流有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）朱宏亚保证金5，000元；
三、原告（反诉被告）朱宏亚于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海永春物流有限公司租金5，130元；
四、驳回原告（反诉被告）朱宏亚其余诉讼请求。
上述判决第二项与第三项互负金钱给付义务抵销后，原告（反诉被告）朱宏亚应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海永春物流有限公司130元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，127元，减半收取1，063.50元；反诉案件受理费627元，合计诉讼费1，690.50元，由原告（反诉被告）朱宏亚1，063.50元（已付），被告（反诉原告）上海永春物流有限公司负担627元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 虞增鑫
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 薛智斌
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。