吉林省珲春市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2404民初1255号原告：金峰石，男，1971年10月15日出生，朝鲜族，珲春市建筑设计咨询有限公司职工，住吉林省珲春市。原告：李英顺，女，1970年10月23日出生，朝鲜族，个体工商户，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：高吉福，吉林由正律师事务所律师。被告：延边吉晟房地产开发有限公司。住所：珲春市。法定代表人：邰志东，经理。委托诉讼代理人：赵广平，该公司职员。原告金峰石、李英顺与被告延边吉晟房地产开发有限公司（以下简称吉晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金峰石、李英顺及其二人的委托诉讼代理人高吉福，被告吉晟公司的法定代表人邰志东及其委托诉讼代理人赵广平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。金峰石、李英顺向本院提出诉讼请求：1.请求解除双方签订的商品房买卖合同;2.要求吉晟公司返还购房款40万元，并赔偿经济损失40万元。事实和理由：2014年1月24日，我们夫妻二人与吉晟公司签订了商品房买卖合同，约定我们购买吉晟公司开发的珲春合作区3号小区1号楼，东至西2号，建筑面积167.68平方米的商铺，单价为4500元/㎡，价款75.456万元。于2014年11月24日首付40万元，余款于2015年10月30日前以按揭贷款和公积金贷款方式付清。并约定于2015年8月30日前房屋主体完工。合同签订当日，我们交付了购房款40万元，吉晟公司出具了收据。后经我们多次询问办理按揭贷款和交房事宜，吉晟公司的工作人员以各种理由推脱。在无奈情况下找到公司的法人邰志东询问时，才说房屋已经出售给了第三人。吉晟公司辩称：我公司按照双方签订的合同履行合同义务，没有违约。特别是合同第四条，我公司于2015年8月31日前已经交工。我们在施工中遇到困难和夹层面积问题没有解决，和劳动局协商解决，因为这些困难致使我们与购房户一直在房产部门没有过户。房屋的实际面积超过合同中约定的面积，金峰石、李英顺应该给我公司补交首付款35690元。金峰石、李英顺要求使用公积金，我公司无法办理公积金贷款和按揭贷款，因为银行对门市房不予办理，我公司只能提供材料由购房人自己办理。我公司同意随时按照房产部门测量的房屋面积兑现楼房。我公司同意给付房屋，不同意退还房款，不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：金峰石、李英顺向本院提交李英顺与吉晟公司法定代表人邰志东的谈话录音光盘及录音书面资料一份，证明吉晟公司将涉案房屋出售给他人，邰志东要求李英顺重新选择房屋。邰志东对录音的真实性无异议，对谈话内容和证明目的有异议，提出录音中没有体现将涉案房屋出售给他人。且邰志东本人现在是吉晟公司的法定代表人承诺涉案房屋未出售给他人。本院认为，邰志东本人作为吉晟公司的法定代表人当庭承诺涉案房屋未出售给他人，李英顺无其他证据证明涉案房屋已出售给他人，故对该证据证明目的本院不予采信。吉晟公司向本院提交珲春边境经济合作区人力资源和社会保障局向合作区住建局作出的《关于协助处理吉晟家园项目拖欠农民工工资事件的函》证明逾期交房不是因为吉晟公司造成，是因政府部门的行政行为造成。金峰石、李英顺对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，提出合作区人社局处理吉晟公司拖欠农民工工资时要求合作区住建局办理吉晟公司开发的楼房备案手续时须经合作区人社局确认。我们与吉晟公司的房屋买卖与该事件无关。本院认为，该函是处理吉晟公司因拖欠农民工工资，合作区人社局要求合作区住建设局在办理吉晟公司开发的房屋备案时须经人社局确认，造成该事件的原因在于吉晟公司拖欠农民工工资。故本院对该证据证明目的不予采信。经审理查明，金峰石、李英顺系夫妻。2014年11月24日，金峰石、李英顺与吉晟公司签订《商品房买卖合同书》，合同主要内容为“出卖人吉晟公司，买受人金峰石、李英顺。第一条、买受人购买的商品房位于吉林省珲春市合作区3号小区，商品房为1号楼东至西单元2号室，建筑面积167.68㎡（最终以测绘面积为准），单价4500元/㎡（不含燃气入户费和供热计量表费用），因房屋面积误差，总金额多退少补。第二条、该商品房的试用性质为商铺，（砖混、框剪）结构，建筑层数为2层。第三条、买受人按照下列按揭付款方式付款：2.分期付款（在2014年11月24日前付款40万元，在2015年8月30日前付款剩余按揭付款，余款于2015年10月30日前全部付清）。3.按揭贷款（缴纳定金三日内缴清首付购房款40万元，公积金贷款金额354560元）。采用贷款方式付款的买受人，必须按出卖人要求时限提供贷款银行和房产部门所需要的相关材料和资信证明文件。由于买受人提供资料和资信证明文件不及时，不完整以及其他个人原因，造成金融机构未能受理贷款业务的，买受人必须按出卖人要求时间，以现金方式补齐购房款。如贷款金额未能达到约定金额的，买受人必须现金方式在办理贷款手续同时补齐购房款。第四条、出卖人应当在2015年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将所有建筑房屋主体完工。如遇特殊原因或以下情况发生时，工程则延期交工：1.人类不可抗拒的自然灾害；2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3.其它非出售人所能控制的原因（如行政因素）。第五条、买受人在签订协议当日，向出卖人支付购房款（定金）40万元。如买受人未按照协议约定时限及约定金额支付房款，出卖人可以终止本协议，并有权将标的房屋出售给第三方，买受人所交购房定金不予退还，买受人无权要求出卖人退还已收的定金……”。合同签订当日，金峰石向吉晟公司支付购房款40万元，吉晟公司为金峰石出具收据。本案在审理过程中，吉晟公司法定代表人邰志东明确表示金峰石、李英顺购买的涉案房屋因性质为商铺，不能办理按揭贷款。另查明，2014年11月，吉晟公司法定代表人陈国福，2016年12月15日吉晟公司法定代表人变更为邰志东。2015年1月取得包括涉案房屋在内的商品房销售许可证。2016年5月5日，在申请执行人吉林珲春农村商业银行股份有限公司与被执行人吉晟公司执行一案中，本院作出（2016）吉2404执字第420号执行裁定书，裁定扣押被执行人吉晟公司在珲春边境经济合作区吉晟家园小区1#楼46套房屋（住宅2549.77平方米，门市2585.76平方米）。关于应否解除双方签订的《商品房买卖合同书》问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同书》第二条明确该商品房的性质为商铺门市房，（砖混、框剪）结构，建筑层数为2层。第三条明确买受人按照下列按揭付款方式付款：2.分期付款（在2014年11月24日前付款40万元，在2015年8月30日前付款剩余按揭付款，余款于2015年10月30日前全部付清）。3.按揭贷款（缴纳定金三日内缴清首付购房款40万元，公积金贷款金额354560元）。金峰石、李英顺按照约定已经支付房款40万元，剩余房款要求按照约定办理按揭贷款支付。双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。现吉晟公司以金峰石、李英顺购买的房屋性质商铺门市房，不能办理按揭贷款为由，要求金峰石、李英顺支付剩余房款后才能交付房屋，吉晟公司的行为已经构成违约。金峰石、李英顺以剩余房款不能办理按揭贷款无法支付剩余房款，不能实现合同目的为由，要求自提起诉讼之日起解除双方之间的商品买卖合同，吉晟公司返还金峰石、李英顺已支付的40万元房款的主张于法有据，本院予以支持。吉晟公司以不能办理按揭贷款的原因是涉案房屋为商铺，银行不予办理按揭贷款，不能办理按揭贷款的责任系银行的原因，责任不在吉晟公司的抗辩主张于法无据，本院不予支持。本院认定金峰石、李英顺起诉状副本送到吉晟公司之日即2017年5月23日视为合同解除时间。关于金峰石、李英顺主张40万元损失问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，金峰石、李英顺以吉晟公司与二人订立商品房买卖合同后，又将该房屋出售给第三人为由，要求吉晟公司赔偿损失40万元。对此，吉晟公司不予认可，且吉晟公司的法定代表人邰志东在案件审理过程中，当庭承诺该房屋没有出售给第三人。金峰石、李英顺对自己的主张未提供相关证据予以佐证，故其要求吉晟公司赔偿40万元损失的主张证据不足，本院不予支持。金峰石、李英顺的损失应以利息损失计算，即以已经支付的40万元房款为本金，自支付房款第二日即2014年11月25日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认金峰石、李英顺与延边吉晟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》于2017年5月23日解除；二、延边吉晟房地产开发有限公司于本判决生效之日支付给金峰石、李英顺购房款40万元及利息（利息计算以40万元为本金，自2014年11月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付止）；三、驳回金峰石、李英顺的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由延边吉晟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  崔光礼审 判 员  尹美淑人民陪审员  位红臣二〇一七年十二月十二日书 记 员  曾子航