内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内25民终255号
上诉人（原审原告）：侯泽健，男，1989年5月30日出生，汉族，教师。住锡林浩特市。
委托诉讼代理人：候禄，男，1955年4月30日出生，汉族，汉族，退休职工。系侯泽健的父亲。
委托诉讼代理人：李玲，内蒙古经远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国石油华北油田公司二连分公司。住所地：锡林浩特市团结大街东侧。
法定代表人：王辉光，该公司经理。
委托诉讼代理人：潘胜辉，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：王瑞生，该公司法律顾问。
上诉人侯泽健因与被上诉人中国石油华北油田公司二连分公司房屋买卖合同纠纷（原审商品房预售合同纠纷）一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2017)内2502民初4380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯泽健及委托诉讼代理人候禄、李玲、被上诉人中国石油华北油田公司二连分公司的委托诉讼代理人潘胜辉、王瑞生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侯泽健上诉请求：1、撤销锡林浩特市人民法院(2017)内2502民初4380号民事判决第二项，依法改判支持上诉人在一审中提出的诉讼请求：一、要求被上诉人承担违约责任，即支付逾期交付使用楼房而造成租房损失18000元和支付自2016年7月5日至实际交付使用之日房屋总价的银行利息；二、由被上诉人承担2016-2017年度的房屋物业费和取暖费。事实和理由：本案中上诉人与被上诉人签订的《锡林矿区房屋（车位、储藏间）购买协议》实则就是商品房预售合同，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。上诉人因房屋存在质量问题让被上诉人修复进而导致商品房不能交付，给上诉人造成了租房损失和利息损失，被上诉人理应承担该房屋在修复期间给上诉人造成的损失。并且房屋存在质量问题为被上诉人存在过错，是被上诉人的违约行为。在一审中提及的被上诉人于2016年7月2日发出的《锡林矿区高层住宅尾款结算及领取钥匙的通知》中规定上诉人应于2016年7月8日来领取且购买的房屋钥匙，如逾期未办理入住手续，则视同入住。此规定应是在房屋无任何问题，在买房人验收合格的情况下，根据《合同法》的相关规定，只有在出卖方全面有效地履行合同的情况下，即保质保量的情况下，由买房验收合格，方为全面履行。而本案中，上诉人发现所购房屋存在质量问题，本协议的履行正处在验收阶段，因验收不合格而导致合同中止，并未达到交付阶段，不应适用《通知》中规定的视为入住。因未完成交付，也不应让上诉人承担相应的物业费和取暖费，而应由被上诉人承担。
被上诉人中国石油华北油田公司二连分公司辩称，本案中提到的房产系公司内部职工集资房，不属于市场上销售的商品房概念，故根本不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。2016年7月2日发出《锡林矿区高层住宅尾款结算及领取钥匙的通知》，本案的上诉人在明确了领取房屋钥匙的步骤进行了资格审核，但拒绝交付物业费、取暖费，导致房屋验收程序没有进行下去。上诉人违约在先，其在拒绝验收房屋的情况下所产生的任何费用与我公司无关，其应当缴纳的费用必须缴纳。认为原审判决合情合理合法，请求驳回上诉人的上诉请求。
侯泽健向一审法院起诉请求：1、要求法院判决被告方立即交付涉案华油小区楼房（高层）3号楼1单元11层东户使用；2、要求被告方承担违约责任，即支付逾期交付使用楼房而造成的租房损失共计18000元和支付涉案楼房总计银行利息（自2016年7月5日至交付使用楼为止）；3、被告方承担本案全部诉讼费用。庭审中，增加一项诉讼请求：不承担2016-2017年度的涉案房屋的物业费和取暖费。
一审法院认定事实：2016年8月9日，原告侯泽健（购买人）与被告华油公司（出卖人）签订《锡林矿区房屋（车位、储藏间）购买协议》一份，约定：购买人所购房屋为43（B3#）-1-111号，建筑面积为147.48平方米，购买人所购车位为A-089。房屋总价款为422300元，车位价款为100000元，共计522300元。合同签订后，原告向被告支付了全部价款。2016年7月2日，被告华油公司发布《锡林矿区高层住宅尾款结算及领取钥匙的通知》，内容包括：锡林矿区高层住宅尾款结算及领取钥匙时间、地点：2016年7月8日，锡林矿区高层住宅B3#（43#）楼，地点华油锡林小区综合楼一楼。应交纳的相关费用：代收采暖费、物业服务费、地下车位服务费、装修押金、装修垃圾清运费。其他：如您逾期未办理入住手续，视同您已经入住，计费日期不便。住户在查验房屋合格后领取钥匙。另查明，被告发出领取钥匙公告后，原告并未按照规定时间履行领取房屋钥匙手续，亦未向被告交纳2016-2017年度的物业费与取暖费。一审法院认为，原告侯泽健与被告华油公司签订的《锡林矿区房屋（车位、储藏间）购买协议》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律规定，协议真实有效。当事人双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。被告于2016年7月2日发出通知，告知原告可于2016年7月8日来领取其购买的房屋钥匙，但是被告至今未领取房屋钥匙。被告已在通知中明确告知”应交纳的相关费用：代收采暖费、物业服务费、地下车位服务费、装修押金、装修垃圾清运费。如您逾期未办理入住手续，视同您已经入住，计费日期不便”，即由于原告自身原因未领取房屋钥匙，其虽未实际入住，但仍需向被告交付2016-2017年度的物业费与取暖费，故对原告要求确认其不承担2016-2017年物业费与取暖费的诉讼请求，不予支持；关于原告另称涉案房屋存在质量问题导致其不得不在外租住房屋，关于房屋是否存在质量问题，原告可另行向被告主张，但这并不是导致原告不领取房屋钥匙而必须在外租房的必然原因，故原告诉请关于租房的损失不予支持；关于原告诉请的逾期交付楼房的利息，系原告自身原因不领取房屋钥匙，故其该项诉请没有事实与法律依据，不予支持。综上所述，对原告侯泽健诉讼请求中的合理部分，予以支持。判决：一、被告中国石油华北油田公司二连分公司于本判决生效后3日内向原告侯泽健交付其购买的位于锡林浩特市华油小区楼房（高层）3号楼1单元11层东户房屋；二、驳回原告侯泽健的其他诉讼请求。案件受理费125元，已减半收取，由被告中国石油华北油田公司二连分公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案中上诉人侯泽健与被上诉人中国石油华北油田公司二连分公司签订的《锡林矿区房屋（车位、储藏间）购买协议》涉及的房产，系公司内部职工集资房，应不属于市场上销售的商品房概念，可参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。该房屋虽然存在质量问题，但并没有达到严重影响正常居住使用的程度，只能说是存在可以进行修复的瑕疵，不能必然导致房屋不能交付。房屋存在质量瑕疵问题，被上诉人存在一定的责任，应不至于承担上诉人租房损失和利息损失的违约责任。被上诉人于2016年7月2日发出《锡林矿区高层住宅尾款结算及领取钥匙的通知》，上诉人以发现所购房屋存在质量问题，因未完成交付，不应让上诉人承担相应的物业费和取暖费，而应由被上诉人承担的理由，因其自身原因导致房屋未完成交付，故其理由不能成立。二审法院不予支持。二审认定事实与一审认定事实相同。
本院认为，上诉人侯泽健与被上诉人中国石油华北油田公司二连分公司签订的《锡林矿区房屋（车位、储藏间）购买协议》，系双方真实意思表示，合法有效。该房屋属于公司内部职工集资房，不同于市场上销售的商品房，故本案案由应定为房屋买卖合同纠纷。2016年7月2日，被上诉人发布《锡林矿区高层住宅尾款结算及领取钥匙的通知》后，上诉人应当按照通知中规定的程序和步骤进行住宅尾款结算并领取房屋钥匙，但上诉人由于自身原因即主观上存在等待的心理，不交纳物业费和取暖费等费用，一直没有领取房屋钥匙。上诉人不应当强调客观原因，因为该房屋只是存在质量瑕疵，上诉人完全可以先领取房屋钥匙后再进行修复，质量瑕疵不能成为导致上诉人不领取房屋钥匙的必然原因和理由。另外。上诉人提出被上诉人答应给维修房屋，修好后交给上诉人钥匙，因未提供证据证明，本院不予采信。因此，上诉人要求被上诉人承担支付逾期交付使用楼房而造成租房损失18000元和支付自2016年7月5日至实际交付使用之日房屋总价的银行利息及由被上诉人承担2016-2017年度的房屋物业费和取暖费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，侯泽健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人侯泽健负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡丽莉
审判员 王建强
审判员 吴春林
二〇一八年三月二十二日
书记员 那木贡