杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第217号
原告（反诉被告）：杭州天亿商城实业有限公司。
法定代表人：黄先挺。
委托代理人：顾林芬。
委托代理人：马菁。
被告（反诉原告）：杭州巨石建筑材料有限公司。
法定代表人：汪剑平。
委托代理人：朱良。
杭州天亿商城实业有限公司（以下简称天亿公司）诉杭州巨石建筑材料有限公司（以下简称巨石公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年1月10日立案受理后，依法由审判员陈曦独任审判。后因巨石公司提起反诉，本案转为普通程序审理并依法组成合议庭，于2012年2月14日公开开庭进行了审理。天亿公司委托代理人顾林芬，巨石公司委托代理人朱良到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
天亿公司起诉称：2009年4月23日，天亿公司与巨石公司签订《铺位租赁合同》，约定巨石公司承租天亿公司位于杭州市西湖区古墩路819号杭州天亿家居广场编号为2-023、025、026的铺位，租赁面积共计464.16平方米，租金为110元／平方米／月；租赁的编号为2-027、028、029号铺位，租赁面积共计798.28平方米，租金为85元／平方米／月；合计月租金84911元；经双方协商，优惠后合计计租面积为862.44平方米，月租金为70.8元／平方米／月，租金的支付方式为一年一付，先付后用；品牌推广费一年一付，优惠后6.7元／平方米／月，合计月推广费5778.35元；综合管理服务费一年一付，优惠后为2.5元／平方米／月，合计月服务费2156.1元；中央空调电费以0.5元／平方米／天的标准据实按月收取；租赁期限12个月，自2009年5月18日至2010年5月17日，赠送二个月的免租期。由于天亿家居广场实际开业时间为2009年9月5日，故上述合同租期相应调整至2010年11月4日到期（包括免租期在内）。合同到期后，天亿公司多次要求其重新签订《铺位租赁合同》，巨石公司均不予响应，并一直占有使用原合同约定的铺位。嗣后，天亿公司向巨石公司发函要求支付租期届满后的场地使用费并要求其撤离占用的铺位，均遭拒绝。故诉诸法院，请求判令：1、巨石公司支付场地使用费712769.38元、品牌推广费67451.34元、综合管理费25168.41元（以上三项费用均从2010年11月4日计至2011年10月19日，标准按合同约定计）、空调费38378.58元（2010年冬季空调费及2011年夏季空调费，共计89天，标准按合同约定计）；2、巨石公司支付滞纳金357285.24元（按日千分之二标准暂计至2011年11月30日，此后继续计算至实际履行之日）；3、本案诉讼费用由巨石公司承担。
巨石公司答辩并反诉称：2007年上半年，天亿公司在招租时明确经营期限至少在五年以上，经营范围是建材、卫陶。为此，巨石公司预交了定金，先期投入大量资金装修店铺。直至2009年4月，双方才签订了《铺位租赁合同》，约定租金一年一交，合同一年一签。由于天亿公司招商引资不理想，该广场实际开业时间为2009年9月5日，而且因天亿公司经营管理存在问题，造成该市场经营平淡。为此，巨石公司等商户多次与天亿公司协商经营策略并要求减免租金，天亿公司一直是承诺再承诺。直到2010年8、9月，天亿公司在未告知经营户的情况下将天亿家居广场转租给欧亚达集团公司，由其接手经营，并于2010年9月28日达成租赁协定。后天亿公司为配合欧亚达集团公司将广场定位为经营中高档家具的目的，采取了断电、封门等行径，意图撕毁之前与商户达成的“经营建材、卫陶，经营期限至少5年”的合意，在商户不愿妥协的情况下，于2011年6月30日强行拆毁了部分商户的铺位元。同年10月20日，天亿公司协助杭州欧亚达企业管理有限公司（以下简称欧亚达管理公司）封闭了整个商城的进出大门，切断总闸电源，将巨石公司在内的其它留守的经营户彻底赶出了市场，并拆毁了整个商城内的全部商铺，给经商户造成重大损失。为此，巨石公司无需承担天亿公司诉请的各项费用，要求判决驳回天亿公司的诉讼请求。同时，反诉诉请判令：1、天亿公司赔偿巨石公司经济损失1724880元（指商铺硬装修、软装修损失，损失计算方法按862.44平方米、每平方米2000元计）；2、本案的诉讼费用由天亿公司承担。
天亿公司针对巨石公司的反诉答辩称：一、双方所签的《铺位租赁合同》约定“合同租赁期满或被解除后，双方权利义务终止时，巨石公司应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该铺位元并将该租赁区恢复原状，否则即被视为已经放弃其对该部分物品享有的权益，且视为已授权天亿公司代为处置该等物品”，因该合同期限已满，天亿公司依约无需赔偿损失。二、天亿公司并未承诺租金至少五年不变，租期至少五年以上。天亿公司与杭州欧亚达家居有限公司城西分公司（以下简称欧亚达城西分公司）系委托经营关系，而非转租。天亿公司在合同期内并未对经营范围进行调整。巨石公司诉称的损失缺乏证据左证。综上，请求判决驳回巨石公司的反诉请求。
天亿公司为支持其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
1、《铺位租赁合同》，用以证明巨石公司与天亿公司就商铺租赁约定的权利义务关系。
2、关于租赁合同签订及催缴场地占用费的最后告知函，用以证明天亿公司向巨石公司等商户发函，要求重新签订铺位租赁合同或撤离占用的铺位并交纳场地使用费等费用。
3、广告费发票一组，用以证明天亿公司在铺位租赁合同到期后仍旧作了大量广告宣传，支付了大量广告宣传费用。
4、空调开启记录、中央空调系统设备运行日志、水电费发票各一组，用以证明在巨石公司等商户占用铺位期间，天亿公司开启空调并支付了电费。
5、租赁期限为5年的租赁合同一份，用以证明天亿公司没有承诺所有商户租赁期限均为5年以上。
6、广告发布合同书、广告照片、报纸刊登的广告及广告费用票据，用以证明天亿公司为商场和商户作了大量广告。
7、《托管协议》一份，证明天亿公司与欧亚达城西分公司系委托经营管理关系。
8、物业公司电表抄窗体，用以证明天亿公司实际支付电费的事实。
9、市场名称登记证，用以证明天亿公司具有举办市场的资质。
10、光盘，用以证明天亿公司腾退商铺的时间以及具体的腾退情况。
11、产权证书，用以证明天亿公司对商铺所在的房屋拥有产权。
巨石公司对天亿公司提供的证据的质证意见及本院的认证：
一、巨石公司对天亿公司提交的证据1真实性无异议，本院予以确认。二、巨石公司认为天亿公司提交的证据2没有巨石公司盖章，签收人与其无关，对其真实性不予认可。本院审查后认为结合系列案件查明的情况对天亿公司向商户发函的事实予以确认，但该证据不能证明巨石公司签收的事实。三、巨石公司对天亿公司提交的证据3的真实性无异议，对关联性有异议，认为付款单位并非天亿公司。本院审查后认为证据3所涉付款单位大多系欧亚达管理公司，仅凭该证据不能反映天亿公司所作的广告对象为天亿家居广场。四、巨石公司对天亿公司提交的证据4的三性均有异议，认为系天亿公司单方制作。本院审查后认为，证据4不能证明各商户实际使用空调电费的情况。五、巨石公司对天亿公司提交的证据5的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。六、巨石公司对天亿公司提交的证据6真实性无异议，对关联性有异议。本院审查后认为，证据6合同系原件，结合照片，可以证明待证事实。七、巨石公司对天亿公司提交的证据7的真实性、合法性均有异议，认为合同是虚假的。本院审查后认为，该证据系原件，对其真实性予以确认。八、巨石公司对天亿公司提交的证据8的真实性表示无法确认。本院审查后认为该证据系复印件，内容也反映不出各商户实际使用电费金额，对该证据本院不予确认。九、巨石公司对天亿公司提交的证据9、10、11无异议，本院予以确认。
巨石公司为支持其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
1、互联网上收集到的天亿公司在2007年市场招商时的材料，用以证明天亿公司在招商时就承诺市场主要经营建材、卫陶，租赁期限至少5年，租金至少5年不变等。
2、新闻报导材料，用以证明天亿公司于2010年10月将市场整体转租给欧亚达集团公司，并将市场经营范围改变为中高档家具。
3、2011年欧亚达家居宣传册，用以证明巨石公司所在的3楼商铺改卖沙发系列，不再经营建材、卫陶。
4、天亿公司与武汉欧亚达家居集团有限公司（以下简称欧亚达集团）于2010年9月28日签订的《租赁合同》，用以证明天亿公司将市场整体转租欧亚达集团，租赁期限为15年。
5、装修合同，证明巨石公司为案涉商铺花费的硬装修金额。
天亿公司对巨石公司提供的证据的质证意见及本院的认证：
一、天亿公司对巨石公司提交的证据1、2真实性有异议，认为证据1均系网络打印件，证据2媒体报导因是转述不能确保内容真实性。本院认为，系列案件庭审中天亿公司承认召开过招商说明会，结合系列案件中其它商户提供的公证证据，综合认证，对证据1的形式真实性予以确认；结合巨石公司提交的证据3、4及天亿公司提交的证据7，证据2的证明力可以确认。二、天亿公司对巨石公司提交的证据3的真实性无异议，本院予以确认。三、天亿公司对巨石公司提交的证据4的三性均有异议，本院经审查认为，该证据虽系复印件，但经本院向杭州市西湖区三墩工商所调查，确系天亿公司向工商所提供。该合同中所显示的时间转租起始时间2010年10月20日，与天亿公司、欧亚达城西分公司向商户发的催告函中自认的内容相一致；合同第十一条约定的商场变更为“欧亚达天亿家居”，与本院现场勘察一致，第十一条约定的以“欧亚达家居天亿店”对外宣传，与相关媒体报导、相关宣传材料也一致。经本院庭后调查核实，欧亚达集团确实在合同签订后向合同约定的天亿公司保证金账户支付了35×××00元。综合以上情况，本院对该租赁合同予以确认。四、天亿公司认为巨石公司提交的证据5没有原件，即使有原件，该装修合同载明的施工面积与租赁合同租赁面积不一致，且巨石公司也未提交已实际支付装修费的凭证，无法确定装修的实际费用。本院审查后认为，天亿公司的上述质证异议成立。
根据当事人的陈述及确认的有效证据，结合本院相关系列案件的审理情况，本院认定事实如下：
杭州市西湖区古墩路829号天亿大厦的所有权人系天亿公司，房屋产权证注明单位自建房、规划批建商业用房，开办陶瓷建材市场。天亿公司系原华东陶瓷建材市场的举办者，原市场因拆迁，后变为天亿家居广场。2007年9月15日，搜房网报导了华东天亿国际卫陶家居广场招商说明会的情况，天亿公司在该说明会上陈述整个市场的定位以卫陶为主，想做建材领域的“银泰百货”，在租赁年限上首期确保五年以上，第一个合同期内，租金不变，一楼是卫浴、二、三楼是精品瓷砖区，四楼是精品橱柜，五楼是整体家居样板工程展示。
2009年4月23日，甲方天亿公司与乙方巨石公司签订《铺位租赁合同》，约定：二、租赁范围和费用计算及支付方式：1.本合同项下的铺位位于杭州市西湖区古墩路819号天亿家居广场，铺位编号／租赁面积／每平方米月租金为2-023、025、026号／464.16㎡／110元；2-027、028、029号／398.28㎡／85元。该铺位所收费用如下：合计月租金￥84911元；品牌推广费一年一付，每平方米8元／月，合计月推广费￥69005元；综合管理服务费一年一付，每平方米3元／月，合计月服务费￥2587元；履约保证金（含商品质量和服务保证金）按10000元／铺／品牌的标准收取，每品牌最高收取不超过50000元，合计收取保证金50000元；中央空调电费以0.5元／㎡.天的标准据实按月收取；2.本合同租金支付方式为（一年一付；□五年一付）两种。其中五年一付的租金首付款为合同租金额的30%以上，余款由甲方担保银行按揭。……三、租赁期限与续租：1、该铺位租赁期限共12个月，计租期自2009年5月18日至2010年5月17日止。铺位自交付给乙方之日起至天亿家居广场正式开业日前为免租期，其中含60天装修期。计租期从天亿家居广场正式开业通知日起计算，开业日如有变动，则计租期相应调整。……3、租赁期满，乙方如无违约行为的，享有在同等条件下优先租赁的权利，但必须在租赁期满前的二个月（60天）内向甲方提出书面申请。经甲方同意后，在租赁期满前30天内重新签订租赁合同（合同条件另行协商）。此期限内乙方未提出续租要求，被视为放弃优先承租的权利。如乙方提出续租请求但未获甲方书面同意者，本合同将按时终止，甲方有权收回全部该铺位元，乙方应无条件如期交还。……五、责任的免除、变更和解除本合同的条件：……3.乙方有权解除本合同的条件：因出现非甲方力所能及的情况，使该铺位的设施无法正常运行，且中断营业连续超过30天，乙方认为严重影响正常使用该铺位的，有权解除本合同，但乙方不得请求甲方支付任何名目的违约金或赔偿金。……七、乙方的权利和义务：……6.在租赁期间，如遇经营所需，甲方对天亿广场进行整体规划、调整，乙方必须无条件服从并积极配合。……九、合同终止：1.合同租赁期满或被解除后，甲、乙双方权利义务终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该铺位元并将该租赁区恢复原状，否则即被视为已经放弃其对该部分物品享有的权益，且视为已授权甲方代为处置该等物品。乙方应承担甲方代为清除上述物品支出的费用以及将该铺位修复原状发生的费用。如乙方逾期交还该铺位，则须完全承担违约责任。2.租赁期限届满或因乙方原因提前终止时，乙方无权要求甲方赔偿任何费用。……十、全部协定：1.本合同及其附件构成甲、乙双方之间的全部协议，并取代甲、乙双方以往的所有书面或口头协议、解释、广告、书信和讨论，若先前的书面或口头协议、解释、广告、书信和讨论与本合同有不一致之处，应以本合同和《综合管理服务合同》的条款和条件为准。……十四、代位权利：乙方在此同意，将来甲方可以其相关公司或关联公司取代其于本合同的法律地位，前提是不得因此影响甲、乙双方在本合同中的权利义务关系。2.本合同中甲方的权利义务无条件的转移给该相关公司或关联公司，甲方的相关或关联公司必须保证完全履行本合同项下甲方的义务。……十五、声明：甲、乙双方在签署本合同之前均已认真而仔细的阅读本合同文本，对各自所享有的权利和承担的义务清楚明白，对全部合同条款已有充分的理解。甲、乙双方代表在签署本合同时均已获得必要的授权并具有完全的民事行为能力。……十八、其它约定：合同一年一签，送二个月（即2010年5月18日至2010年7月17日为赠送期）。合同附件三签约核算表中列明租金：面积862.44㎡，单价70.8元／平方米，年租金合计733074元；品牌推广费单价6.7元／平方米，每年68995元；综合管理服务费单价2.5元／平方米，每年25893元；保证金实收50000元；政策二年不变；附件四付款承诺书载明乙方采取的支付方式为（一年一付、□五年一付）。附件五租赁用途（经营品牌、商品、服务范围）载明：乙方承诺该铺位的用途仅作为2023-027罗马利奥，2-028、029…品牌的销售和服务使用。
合同签订后，巨石公司向天亿公司交纳了上述合同期内的各项费用，并对店铺进行装修。2009年9月5日，天亿家居广场正式开业。巨石公司在承租铺位经营。天亿公司亦就天亿家居广场的经营发布了若干广告，并协助办理了营业执照。合同到期后，巨石公司未能续签《铺位租赁合同》，也未支付合同到期后的场地使用费等费用。2011年5月20日至6月30日期间，天亿公司协助欧亚达管理公司对部分商铺陆续进行了清退，2011年10月21日左右则进行了集中强行腾空，至2011年10月25日，商场清场完毕。巨石公司被强行腾退的时间为2011年10月19日。
另查明：2010年9月28日，甲方天亿公司与乙方欧亚达集团签订租赁合同，欧亚达集团向天亿公司租赁杭州市西湖区古墩路829号天亿大厦裙楼物业整体开设欧亚达家居天亿店，租赁期限15年，自2010年10月20日至2011年1月19日为免租期，2011年1月20日至2026年1月19日为计租期，物业交付时间为2010年10月20日。为确保合同履行，欧亚达集团向天亿公司支付合同履行保证金35×××00元。租赁合同第十一条约定：1.乙方承租甲方物业后，原物业店招名变更为“欧亚达天亿家居”，并在广场区域显著位置显示有“欧亚达天亿家居广场”字样，乙方用“欧亚达家居天亿店”称谓对外宣传。2.经甲乙双方友好协商，涉及甲方已签约商户5年租期的处理意见如下：……租户租赁合同剩余租期由甲方全权委托乙方执行……。甲方承诺须保证乙方在支付合同履行保证金10个工作日内配合完成剩余租期全权委托的确认工作。（详见附件7全权委托管理檔）3.乙方承租该物业后，同意按市场现状接受所有商家，现有市场商家在同等条件下有优先租赁权，在与地下一层、地上一层、地上二层的现有租户重新签订租赁合同时，原则上经营产品、商铺位置、价格基本不作大幅度调整，其它楼层租户的调整以循序渐进为原则。如因乙方租金及规划调整等原因引起商户对甲方的索赔、纠纷或诉讼，乙方应当无条件接受甲方委托代为应诉、应赔并负责处理……为确保租户的顺利移交，乙方在接收的第一年度里须以平稳过渡为原则，甲方允许乙方在签订本租赁合同并交付合同履行保证金后即可提前进驻商场。6.乙方可根据实际经营需要，在本合同签订后将本合同项下的全部权利和义务转让给杭州欧亚达家居有限公司（以下简称欧亚达家居公司、工商登记住所地在杭州市秋涛北路），乙方承担连带责任。
2010年12月3日，甲方天亿公司与乙方杭州欧亚达家居有限公司城西分公司（以下简称欧亚达城西分公司成立于2010年10月27日）签订《托管协议》，约定甲方将位于杭州市西湖区古墩路829号天亿大厦裙楼的杭州天亿商城全权委托乙方对外出租及管理，甲方全权委托乙方与承租人签订《租赁合同》，代收租金及相关费用；委托期限为15年，即自2010年10月20日至2026年1月19日。
杭州欧亚达企业管理有限公司（以下简称欧亚达管理公司）成立于2011年4月14日，法人独资企业，注册地在杭州市西湖区古墩路829号1609室。欧亚达管理公司成立后，取代欧亚达城西分公司，行使欧亚达城西分公司在《托管协议》的权利并履行相应义务。
以上欧亚达相关公司接手商场后，逐步调整了商场的经营业态和布局。
再查明：2010年5月8日，众经营户联名向天亿公司书面申请，称商场内95%以上的商户均处于亏损状态，市场搞不活，商场没人气，要求减免一年租金。
2010年12月30日，众经营户联名向天亿公司书面抗议，要求天亿公司公开转租给欧亚达的事宜，确保平稳过渡，认为欧亚达接手管理的两个月以来，交接不明不白，广告投入少，欧亚达进入商场也没和商户开会和沟通就单方面下发通知涨租金，天亿商户不认可欧亚达，9月5日商场周年庆失败，十月国庆连庆祝国庆的字也没挂，要求退还、减租金。
2011年1月7日，欧亚达城西分公司向部分商户发征询函，该函称：天亿家居广场从2010年10月20日起整体由欧亚达城西分公司经营管理，迄今还有部分商户未及时续约或不明确下一步意向，再根据现实状况及商户需求，特向各位商户征询意见：是（否）继续留下与欧亚达公司签订合同；是（否）对现有楼层有改变需求；（3）新面积需求在多少平方米。欧亚达公司将根据整体调整规划，结合大部分商户意见，做出相应调整、规划。
2011年3月1日，欧亚达城西分公司向部分商户发了《关于再次明确原一年期商户合同签订及租金缴纳时限的通知》。
2011年4月20日，天亿公司与欧亚达城西分公司联合向部分商户发送了《关于租赁合同签订及催缴场地占用费的最后告知函》，函称：贵方与天亿公司签订的《租赁合同》，租赁期限早已到期。根据天亿公司与欧亚达集团达成的合作协议，自2010年10月20日起天亿家居广场整体交由欧亚达城西分公司经营管理。租赁合同到期后，天亿公司根据合同法及相关合同约定已于2010年10月起联合或委托欧亚达城西分公司多次函告贵方要求明确是否签订租赁合同并催收贵方占用铺位期间的场地使用费。天亿公司及欧亚达城西分公司已充分履行了通知义务……如贵方确定不再签署租赁合同，应于2011年4月25日前腾退场地。如贵方确定签署租赁合同，应于2011年4月25日前到欧亚达办理。如贵方未在指定日期前办理租赁手续或腾退租赁场地的，我们将强制腾空贵方租赁场地，并启动法律程序追索场地使用费等。
2011年4月24日，天亿公司、欧亚达管理公司代表人员及部分商户在天亿家居广场五楼会议室召开了沟通会，经三方协商，就欧亚达家居天亿店前期遗留问题解决方案及未来发展方向事宜，达成备忘录。备忘录记载：1.针对与天亿公司已合同到期但愿意继续留在欧亚达家居天亿店经营的商户，在本年度合同期内（2010年-2011年）租金可在原租金优惠基础上先享受92折再享受85折的折上折优惠政策。……2.上述愿意与欧亚达公司重新签约的商户须在2011年5月10日前一次性缴纳本年度合同期内优惠后的应缴租金及品牌推广费……3.欧亚达家居天亿店逐步调整后的经营业态定位如下：BF-2F建材类，3F-5F家具类。补充：租期计算从2010年11月20日至2011年11月19日止。
2011年9月1日，众多商户向天亿公司、欧亚达发联名书。
2011年9月9日，欧亚达管理公司与部分商户沟通，形成会议纪要，欧亚达管理公司承诺对天亿家居广场后期的去留和战略方向等问题于2011年9月19日前给予答复及书面说明，商户则承诺在9月19日前不再对天亿公司及欧亚达管理公司采取过激言行。自2011年7月起，天亿公司或巨石公司等商户陆续向本院起诉。2011年10月25日，商场全面清场、停业。
本院认为：天亿公司与巨石公司等商户间存在铺位租赁关系，应当根据双方签订的《铺位租赁合同》、天亿公司的招商会陈述以及市场管理法规公平合理确定双方的权利义务。本案中双方争议焦点主要是租赁期限的认定、对天亿公司转租欧亚达相关公司的经营行为、双方续约协商不成商场强行清场等行为的定性。
虽天亿公司在招商会上提及首期租期确保五年以上，但招商会仅是天亿公司希望商户向其发出要约而作的一种宣传，不能视为合同内容。况且合同约定“本合同及其附件构成双方之间的全部协议，并取代双方以往的所有书面或口头协议、解释、广告、书信和讨论，若先前的书面或口头协议、解释、广告、书信和讨论与本合同有不一致之处，应以本合同和《综合管理服务合同》的条款和条件为准”，故考察哪些约定对双方具有约束力还应围绕合同约定作为审查内容。再者案涉合同所列格式表明商户对租金一年一付还是五年一付享有选择权，也即如商户选择后者，则租期就为五年。本案巨石公司商户选择的租金支付方式是一年一付，租期为一年，从2009年9月5日天亿家居广场开业开始计，加上免租期，租期应截止至2010年11月4日。天亿公司将市场转租或委托欧亚达相关公司经营的行为发生在巨石公司一年承租期末，对租期内商铺租赁合同的履行未产生实质影响。天亿公司作为市场的举办者和物业所有人，在市场不景气的情况下，有权通过调整经营策略，将市场转租或委托他人经营，从而谋求更好的市场定位。本案中，天亿公司采取的以上自救经营行为符合市场竞争规则，并不被相关的法律法规禁止，且与《铺位租赁合同》所约定的“在租赁期间，如遇经营所需，甲方对天亿广场进行整体规划、调整，乙方必须无条件服从并积极配合”、以及“甲方可以其相关公司或关联公司取代基于本合同的法律地位”相一致。巨石公司仅以天亿公司在招商说明会上关于市场以卫陶为主的陈述，即当然排除天亿公司对天亿家居广场的市场经营调整自主权，于法无据。本院对巨石公司主张天亿公司转租市场构成违约的抗辩，不予采纳。从本院查明的事实看，在合同一年到期后，天亿公司、欧亚达城西分公司曾与巨石公司等商户就续租问题进行了协商，各方在此时互负协助、保护、协力等先合同义务。且天亿公司和商户之间不能简单等同于租赁合同的出租方和承租方的关系。从整体市场经营的角度分析，天亿公司还是商场的管理服务方、巨石公司等承租人还是商场的经营户。综观双方的缔约背景、天亿公司在招商会上关于确保首期五年以上的陈述、商户投入大成本装修的事实，结合合同第十八条手写的“合同一年一签”、其它商户合同附件中关于“合同一年一签、政策二年不变”、“三年租赁政策不变”等表述，根据诚实信用原则和建材市场商铺租赁的交易习惯，应当认定商户对续约具有合理的期待。而且天亿公司作为市场的管理方更应当及时主动地履行通知、协助等缔约义务，及时与商户进行沟通，听取众商户意见，尽量减少市场经营变化对商户经营产生的不利影响，共同谋划好未来的市场定位和方向，从而实现共赢。但天亿公司以及商户方面并未能很好地履行该等缔约义务，双方纠纷不断，工商所和派出所多次介入，市场逐步陷入混乱。天亿公司以及欧亚达管理公司在未与商户协商达成一致的情况下，单方强行清场，侵犯了众商户的财产权利，对损害结果应承担主要的过错责任；而各商户在租期届满后未及时明确是否续约并交纳租金，应对损害结果承担次要的过错责任。具体双方的损失：1、天亿公司。天亿公司的损失主要是合同到期后至实际腾退日的场地占用费、综合管理费。参照合同约定的租金标准，同时结合天亿公司转租（委托）欧亚达相关公司后的市场营业情况、管理状况、双方过错等因素，以及2011年4月24日，天亿公司、欧亚达管理公司代表人员及部分商户达成“原租金优惠基础上先享受92折再享受85折的折上折优惠政策”的情况，本院酌情确定为按原租金、综合管理费标准的70％计算，场地占用费为490657元、综合管理费为17331元。天亿公司未能提供有效证据证明其在租期到期后品牌推广的实际花费、商户实际使用的空调电费，故对天亿公司要求商户支付品牌推广费、空调费的诉请，本院不予支持。考虑到本案纠纷发生原因，巨石公司等商户当时不交纳使用费具有一定事态背景，且天亿公司要求按照每日千分之二计算滞纳金缺乏依据，故本院对天亿公司主张的滞纳金诉讼请求不予支持。2、商户损失。经现场勘察，巨石公司商户的实物、装修损失已无法通过评估确定。本院结合经营面积、经营种类、类似商场装修要求、装修折旧等因素，酌定为赔偿标准1000元／㎡。双方未续约，既有市场风险的原因，也有市场和商户自身的原因，但续约未成强行清场的主要过错在于天亿公司。本院酌情确定天亿公司对巨石公司商户的实物、装修损失承担70％的赔偿责任。按上述标准进行计算，天亿公司应赔偿巨石公司实物、装修损失为603708元。由于本案发生纠纷系双方续约过程中，巨石公司等商户仍期待续约并与天亿公司协商，故不能认定巨石公司等商户在协商续约期间实际占用原铺位的行为即是第九条所指的怠于行使腾退义务的情形。综合本案续约不成的原因，根据公平原则，本院对天亿公司主张的其强行清场系行使合同权利的意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十一条、第四十二条、第六十条、第九十二条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、巨石公司于本判决生效之日起十日内支付杭州天亿商城实业有限公司场地使用费490657元、综合管理费17331元。
二、杭州天亿商城实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿巨石公司实物、装修损失603708元。
三、上述两项相互折抵，杭州天亿商城实业有限公司支付巨石公司95720元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回杭州天亿商城实业有限公司的其它诉讼请求。
五、驳回巨石公司的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15609元，由杭州天亿商城实业有限公司负担9007元，巨石公司负担6602元，巨石公司负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。反诉案件受理费减半收取10162元，由巨石公司负担6605元，杭州天亿商城实业有限公司负担3557元，杭州天亿商城实业有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 曦
人民陪审员 王静芳
人民陪审员 王文仙
二〇一二年四月十一日
书 记 员 陈容容