浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终03069号
上诉人(原审被告)：刘安光。
委托诉讼代理人：叶乐一，浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨介寿，浙江震瓯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司温州柳市支行，住所地乐清市柳市镇柳青金融大厦。
负责人：郑晖，该支行行长。
委托诉讼代理人：何笑珍，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张洁，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
原审被告：温州丽都房地产开发有限公司，住所地乐清市乐成街道汇丰路2号701。
法定代表人：靳勇，该公司执行董事兼总经理。
上诉人刘安光因与被上诉人中信银行股份有限公司温州柳市支行（以下简称中信银行柳市支行）及原审被告温州丽都房地产开发有限公司（以下简称丽都公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省乐清市人民法院(2015)温乐执异初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘安光上诉请求：1、撤销（2015）温乐执异初字第19号民事判决；2、停止对刘安光所有的坐落于乐清市城南街道千帆东路227号中央公馆商住楼5幢1901室、1902室（产权证号为温房权证乐清市字第××、20××15）房产的执行；3、本案一、二审诉讼费用由中信银行柳市支行承担。事实和理由：1、丽都公司系恩同、智创等公司的债务人，汇款行为是还债行为。2、上诉人刘安光取得资金合法，且为购房的实际出资人，其与丽都公司签订的购房合同属于以转让房屋所有权为对价而获得价款的房屋买卖合同。3、一审法院关于“以房抵债”的认定不符合事实及法律规定。本案没有以房抵债事实，上诉人与丽都公司没有债务关系，无法形成抵债，即使是以房抵债，债权人亦享有排除强制执行的权益。4、上诉人享有特殊保护债权以及具备停止处分、排除执行的情形。
中信银行柳市支行辩称，一审判决结果正确，刘安光上诉请求缺乏事实依据。刘安光所谓的购房款来源于丽都公司，其与丽都公司之间不存在真实交易。刘安光诉称恩同、智创公司系丽都公司的债权人，汇款行为系偿债行为，但无法提供合法、充分的证据。涉案商品房买卖实际上是通过虚假“走账”的方式制造交易过程，以达到转移资产的目的，并没有真实付款。
原审被告丽都公司未作答辩。
中信银行柳市支行向一审法院起诉请求：1、对登记在丽都公司名下的坐落于乐清市城南街道千帆东路227号中央公馆商住楼5幢1901室、1902室房产许可执行；2、本案诉讼费由刘安光、丽都公司承担。
一审法院认定：被告丽都公司开发的坐落于乐清市城南街道千帆东路227号中央公馆商住楼5幢1901室、1902室实为一套房屋两个产权证。2014年9月2日，被告刘安光转账1970060元至被告丽都公司账户内，用于购买中央公馆商住楼5幢1901室、1902室。2012年9月4日，被告刘安光与被告丽都公司签订了上述涉案房产的商品房买卖合同，合同约定5幢1901室房价款为1967799元、5幢1902室房价款为4592261元，同日，被告刘安光支付了10000元购房款。2014年9月11日，乐清市住房和城乡规划建设局对上述合同予以登记备案；同年9月12日，涉案房产预告登记在被告刘安光名下。2014年9月15日，被告刘安光支付了4580000元购房余款。2015年1月16日，被告刘安光与被告丽都公司签订了涉案房产的补充协议，约定变更1901室房产价款为1602491元、变更1902室房产价款为3739742元，并约定被告丽都公司在2015年1月30日前扣除相关税费统一结算后将差额无息退还给被告刘安光。2015年1月21日，被告丽都公司按照补充协议约定价款开具了二份预购房款发票。2015年1月22日，乐清市住房和城乡规划建设局将涉案房产的所有权初始登记在被告丽都公司名下。2015年3月24日，被告丽都公司按照产权证记载的面积开具了售房款发票。
另认定，被告丽都公司与智创公司、恩同公司、天洲公司之间有经济往来，被告丽都公司与被告刘安光之间有利害关系。被告刘安光分别于2014年9月2日、2014年9月15日转账给被告丽都公司的1970060元、45800000元购房款均来源于被告丽都公司，打款路径为：2014年8月25日，丽都公司-
智创公司4060000元，9月1日，智创公司-圣川公司4060000元，9月2日，圣川公司-
天洲公司4060000元-刘安光1970060元-丽都公司1970060元；9月12日，丽都公司-
恩同公司4018000元-圣川公司4010000元,9月15日，丽都公司-恩同公司-
圣川公司3610000元(加上9月12日收到恩同公司的4010000元共计7620000元)-天洲公司4580000元-刘安光4580000元-丽都公司4580000元。
另外，原审法院受理中信银行柳市支行与大江公司、宏邦实业有限公司、天洲公司、丽都公司、乐清市江银实业有限公司、陈耀哲、黄燕丽金融借款合同纠纷一案中，作出（2015）温乐商初字第406-1号民事裁定书查封了涉案房产。被告刘安光以取得涉案房产的所有权为由申请复议，要求解除查封，后被驳回。该案判决生效进入执行阶段后，因中信银行柳市支行为申请执行人的系列案件中被执行人丽都公司均为担保人，故原审法院以（2015）温乐商初字第407号民事判决为生效依据的（2015）温乐执民字第2785-2号执行裁定书对涉案房产进行了轮候查封。被告刘安光提出执行异议，原审法院作出（2015）温乐执异字第45号执行裁定书，中止对涉案房产的执行。原告中信银行柳市支行不服该裁定，遂提起执行异议之诉。
一审法院认为，本案的争议焦点是，被告刘安光对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权益。物权法就不动产物权的取得确立了登记生效的原则，而被告刘安光所购买的涉案房屋至今未办理权属登记，房屋产权没有发生实际转移。至于被告刘安光是否享有其主张的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的特殊保护债权及是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的停止处分、排除执行的情形问题。原审认为，虽然被告刘安光提供了证据以证实自己已将涉案房屋的购房款全额交付给了被告丽都公司，且双方签订了购房合同，并对涉案房屋进行了预告登记，但是根据原告提供的银行打款路径、工商登记信息、户籍信息、婚姻登记信息等证据证明，被告刘安光支付的购房款最初来源于被告丽都公司，被告刘安光在向被告丽都公司支付了购房款后，该款项最终又回到了被告丽都公司，被告刘安光与被告丽都公司之间存在利害关系，被告刘安光对原告提供的打款路径予以认可，仅辩解被告丽都公司汇出的款项系偿还债务，而被告刘安光收到天洲公司的款项是天洲公司偿还给自己的债务。根据相关证据证实，被告丽都公司与恩同公司、智创公司、天洲公司之间存在经济往来，故原告主张的被告刘安光与被告丽都公司是为转移资产而走账，被告刘安光辩解的被告丽都公司汇给各公司的款项系偿还债务，均依据不足，被告刘安光称天洲公司欠自己的借款，并未能提供证据予以证实，即便如被告刘安光抗辩的被告丽都公司汇给智创公司、恩同公司的款项为偿还债务，但是根据打款路径及偿还债务与房屋买卖同步进行这一特殊行为，其在性质上属于两被告之间以房抵债的范畴，因此该买卖合同与以转让房产的所有权为对价而获取价款的买卖合同有本质区别，故虽然被告刘安光与被告丽都公司之间有了形式上的房屋买卖合同关系并对涉案房屋预告登记，但本案不符合上述法律规定的特殊保护债权的保护条件和应当解除查封的情形，被告刘安光与被告丽都公司基于商品房买卖合同产生的债权并不具有优先于一般债权的保护效力，被告刘安光不享有足以阻却执行、停止处分的实体权益。综上，原告请求对涉案房屋许可执行的理由成立，予以支持。遂判决：准许执行登记在被告温州丽都房地产开发有限公司名下的坐落于乐清市城南街道千帆东路227号中央公馆商住楼5幢1901室、1902室（产权证号：温房权证乐清市字第××号、20××15号）的房产。案件受理费23541元，由被告刘安光、温州丽都房地产开发有限公司承担。
二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于刘安光与丽都公司之间是否存在恶意串通、虚假走账的行为。从一审认定的丽都、智创、圣川、天洲、恩同等公司及刘安光的银行交易明细表来看，刘安光用于向丽都公司交付涉案房产价款，确实最初均为从丽都公司转出，但现有证据证明刘安光确已支付涉案房产的全部价款，且并没有证据证明丽都公司与刘安光之间存在恶意串通，伪造房屋买卖交易事实，以所谓虚假走账形式交付购房款，借此达到为丽都公司转移资产的目的。因此中信银行柳市支行辩称刘安光系为丽都公司转移资产目的而虚假走账，并未真正付款，没有事实依据，不予支持。二、关于刘安光与丽都公司之间的交易是否构成以物抵债的事实。根据刘安光陈述，其与丽都公司之间除涉案房产的买卖关系外，并无其他债权债务关系；而购房款打款路径之所以由丽都公司转出，经由智创、恩同、圣川、天洲等公司账户后，转至刘安光账户，再由刘安光作为购房款转至丽都公司账户，是因为丽都公司与恩同、智创等公司之间及上述各家公司之间存在债权债务关系，丽都公司对恩同、智创等公司的汇款行为系偿还债务，而天洲公司与刘安光之间亦存在债权债务关系。结合一审法院已认定的相关证据及刘安光陈述，刘安光与丽都公司之间并未存在债权债务关系，一审法院作出以物抵债的认定，依据不足，应予纠正。
本院认为，上诉人刘安光与丽都公司签订的涉案房屋买卖合同，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的恶意串通情形，也不具备合同无效的其他法定情形，故涉案房屋买卖合同应属合法有效。在法院查封之前已签订《商品房买卖合同》并进行了合同备案登记，支付了价款并合法占有该房屋。涉案房屋于2015年1月22日办理初始登记。产权人为丽都公司，并于同月30日被法院查封，故刘安光未办理过户登记并非自身原因所致，且刘安光已对涉案房产办理了预告登记，因此本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条规定的排除执行的情形，故刘安光就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的”，人民法院应判决驳回申请执行人的诉讼请求。一审判决认定刘安光与丽都公司就涉案房产达成的房屋买卖关系属于以房抵债范畴，并据此认定刘安光对涉案房产不享有足以排除执行、停止处分的权利，判决准许执行涉案房产，属认定事实和适用法律错误，应予纠正。
综上所述，刘安光的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省乐清市人民法院（2015）温乐执异初字第19号民事判决；
二、驳回中信银行股份有限公司温州柳市支行的诉讼请求。
本案一审案件受理费23541元，二审案件受理费23541元，合计47082元，均由被上诉人中信银行股份有限公司温州柳市支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 丹
审 判 员 周林环
审 判 员 戴华斌
二〇一六年八月十九日
代书记员 曹 爽