湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初7949号原告湖南诚源天虹信息科技有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区荷花园街道马王堆中路79号东方新城（东玺门）L2栋1204房。法定代表人：周国涛。委托代理人柳宏，湖北英达律师事务所律师。被告罗真，男，1980年4月9日出生，汉族，住益阳市大通湖区，。委托代理人毛禹，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。原告湖南诚源天虹信息科技有限公司诉被告罗真房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月25日立案受理后，依法由审判员陈志胜适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员杨婷安担任记录。原告湖南诚源天虹信息科技有限公司及其委托代理人柳宏，被告罗真的委托代理人毛禹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南诚源天虹信息科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还原告支付的门面转让费80000元；2、被告立即返还原告支付的门面租金40656元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：在2016年8月，被告拟将其承租的、坐落地址在桐梓坡西路408号麓谷林语小区B区114门面，在取得房屋原出租方书面同意的情况下，以80000元的门面转让费，转租给原告使用。同时，原被告还商定，被告及时与房屋出租方终止原租赁合同，由原告与出租房重新签订租赁合同。但被告在先后收取了原告支付门面转让费80000元、租金40656元后，一直没有取得房屋原出租方书面同意转租，无法将该门面转租给原告的情况下，既收取了原告的80000元门面转让费，还想原告收取租金40656元。显然侵犯了原告的合法收益。被告罗真辩称：一、答辩人与被答辩人于2016年7月22日签订了《门面使用转让合同书》（下称合同）。合同约定答辩人将其承租的位于长沙市桐梓坡西路保利麓谷林语，建筑面积20.98平方米的门面（下称该门面）剩余36个月（2016年8月至2019年8月）的使用权转让给被答辩人做有线电视交费生意。合同签订后，答辩人按约定向被答辩人交付了门面，被答辩人按合同约定分2次向答辩人支付了门面转让费80000元及一年房租40656元，双方都按约定履行合同。答辩人在收到被答辩人支付的房租后，也都转交给门面所有人。被答辩人在收取门面后，正常经营有线电视收费业务。但被答辩人在2017年7月提出不再履行合同，要提前解约并不再支付租金，其行为已构成违约。被答辩人作为违约方，要求守约方答辩人承担违约责任，其诉求不应得到法院支持。二、被答辩人要求答辩人返还转让费，没有法律依据。答辩人与被答辩人约定的转让费，符合交易习惯。门面转让费是对优先续租权的一种购买，是市场经济中一个正常的经济现象，根据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》（二）（以下简称《解释》二）第七条之规定，转让费可以看做是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。答辩人承租的该门面为原始门面，答辩人自己经营时，将门面进行了装修并投入了生产设备。双方在合同中约定了转让费的价格及转让费的性质，被答辩人并未提出异议，且按交易习惯向答辩人支付了转让费。被答辩人已使用该门面1年时间，因不愿继续经营，从而向答辩人要求返还转让费，没有法律依据不应得到法院的支持。三、被答辩人要求答辩人返还门面租金，没有法律依据。被答辩人已使用该门面1年，并进行了生产经营活动，应按合同约定支付租金。被答辩人不按合同约定提前退租，不继续支付余下租赁期限的租金，已构成违约。被答辩人的该项诉请不应得到法院的支持。四、被答辩人诉称，答辩人无法将该门面转租给被答辩人的情况与事实不符。答辩人与该门面所有人签订了长达5年的租赁合同（2014年8月7日至2019年8月7日），若答辩人未经该门面所有人同意，擅自转租，被答辩人是不可能持续经营的。被答辩人从2016年8月至2017年8月一直在使用该门面进行生产经营活动，期间该门面所有权人，并未收回该门面。因此被答辩人虽未与该门面所有人签订书面租赁合同，但已实际享有了该门面的使用权。其诉称的答辩人违约情形并不存在，因而其诉求不应得到法院的支持。经本院审理查明：2014年8月2日，涉案门面所有权人（出租方、甲方）曾祥荣与被告（承租方、乙方）罗真签订《门面租赁合同》，约定甲方将位于长沙市高新区桐梓坡西路408号麓谷林语小区B栋114门面出租给乙方，租期5年，自2014年8月7日起至2019年8月7日止；承租人擅自将房屋转租、转让或转借的，出租人可以终止合同，收回房屋；租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三人即成为本合同的当然乙方，享有乙方的权利，承担原乙方的义务。2016年7月22日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《门面使用权转让合同书》，约定甲方将涉案门面的使用权转让给乙方，双方同意，在乙方支付完甲方门面转让费后，乙方可依据原甲方所签门面租赁合同的条款，与门面房产所有权人重新签订租赁合同；甲方原租赁合同与门面所有权人约定的租赁期间为5年，即自2014年8月7日起至2019年8月6日止，现甲方剩余租期为36个月；乙方于本合同签订之后五日内，向甲方支付2016年8月7日至2017年2月6日房租共计20328元，向甲方支付门面转让费定金20000元，合同签订生效半年后一次性支付剩余门面转让费60000元。合同签订后，原告通过其工作人员易群向被告罗真支付门面转让费80000元，以及一年的房租40656元。后因不能与涉案门面所有人曾祥荣直接签订房屋租赁合同，原告要求被告退还门面转让费及部分租金而诉至本院。另查明，2017年8月22日，原告搬离涉案门面并把钥匙、电卡、水卡等交给了涉案门面所有人曾祥荣。上述事实，有当事人的当庭陈述，以及原、被告提交并经庭审质证的《门面租赁合同》、账户交易明细、转账记录、收条、《门面使用转让合同》、被告将门面租金转给门面所有人的转账记录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，一、关于《门面使用权转让合同书》是否解除的问题。原告、被告于2016年7月22日签订的《门面使用权转让合同书》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应秉承诚信原则严格履行各自合同义务。本案中，因原告已实际搬离涉案门面，《门面使用权转让合同书》的实际目的已不能实现，故本院认定《门面使用权转让合同书》于2017年8月22日解除。二、关于门面转让费的返还问题。承租人向次承租人收取房屋转让费是市场经济发展过程中形成的一种商业习惯，房屋转让费一般包含房屋装饰装修费用、承租人先行占有房屋的垄断利润、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人对该房屋的优先承租权及次承租人转让房屋后的商业机会等多种不同性质的费用。在法律没有明确规定的情况下可依交易习惯处理。根据被告与涉案门面所有人曾祥荣签订的《门面租赁合同》的约定，租赁期间，承租人如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向出租人申请，由第三方书面确认，征得出租人的书面同意，取得使用权的第三人即成为本合同的当然承租人，享有承租人的权利，承担原承租人的义务。而被告罗真并无证据证明其已向涉案门面所有人曾祥荣提出书面申请，也未取得书面同意，违反了约定仍然转租房屋，并收取了转让费，此后又不能协助原告从房屋所有人处取得房屋的承租权，其主观存在过错，应承担相应责任，原告在协商租赁房屋转让时没有了解房屋的权属、租赁期限及被告是否有转让权，也存在一定的过错。而且原告自2016年7月22日起至2017年8月22日照常经营涉案门面，涉案门面所有人也没有收回房屋的意思表示，故本院根据本案实际情况，酌定被告应当向原告返还其50%的房屋转让费用即80000元×50%=40000元。三、关于门面租金退还的问题。虽然被告并无转租权，但原告自2016年7月22日至2017年8月22日止一直在占有、使用涉案门面，且涉案门面所有人也并没有收回房屋的意思表示，故原告请求被告退还门面租金40656元无事实及法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、限被告罗真于本判决生效之日起七日内向原告湖南诚源天虹信息科技有限公司返还款项40000元；二、驳回原告湖南诚源天虹信息科技有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1356.5元，由被告罗真承担678.25元，原告湖南诚源天虹信息科技有限公司自行承担678.25元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈志胜二〇一七年十二月十四日书记员  杨婷安