重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第00426号
原告重庆隆安物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区长生路10号附1号，组织机构代码证号：57896334-8。
法定代表人王小平，总经理。
委托代理人李某某（特别授权），男，汉族，1957年12月20日出生，系原告公司职工，住重庆市渝中区。
被告任安源，男，汉族，1985年12月25日出生，住重庆市南岸区。
原告重庆隆安物业服务有限公司（以下简称：隆安物业公司）诉被告任安源物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员范阿峰独任审判，于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告隆安物业公司的委托代理人ＸＸ举、被告任安源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告隆安物业公司诉称，原告系南岸区通汇路8号琥珀居小区的物业服务企业，被告系琥珀居小区2栋4单元4楼1号业主。2013年5月，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，约定由原告为小区提供物业服务。被告于2013年6月10日开始入住小区，物业公司提供相关的物业管理服务。根据《前期物业服务协议》约定，物业服务费的标准为住宅1.6元／月／平方米，商业物业3.2元／月／平方米，以上标准均按建筑面积进行计算，其它的按相关政策及规定执行。物业服务费以建筑面积按月缴纳，业主应于每月的10日前缴纳当月的物业服务费。被告以消防设施达不到、没有电梯为由不缴纳物业服务费，而物业公司照常为小区提供物业服务至今，被告自2014年3月起至今未缴纳物业服务费，原告经书面或打电话及上门多次催收，被告拒不缴纳，为此，原告特向人民法院起诉，请求判令被告立即支付物业服务费2659.3元；并从逾期次日起按每日千分之三计算滞纳金4132.6元；同时要求被告立即支付路灯公摊费43.8元，以上三项共计6835.7元。
被告任安源辩称，被告自2014年3月起未交纳物业服务费和路灯公摊费是事实。但对原告物业服务有异议，1.6元／月／平方米的标准过高，消防不达标，安全有隐患，清洁做不到位，车库出口长期漏水、杂草多，有垃圾，没有看见他们教灭火器的使用方法。如果达到标准就支付物业服务费，否则就不交。晚上保安只有一个，平时没有巡逻，进出大门未登记，被告的安全得不到保障。综上，被告认为原告提供的服务达不到1.6元／月／平方米元的标准且长期未得以改善，为此，被告不同意交纳物业服务费。
经本院审理查明，坐落于重庆市南岸区通汇路8号的“琥珀居”小区系重庆泽瑞房地产开发有限公司开发建设，在开发建设过程中，该公司选定原告作为前期物业服务企业。
被告系重庆市南岸区通汇路8号琥珀居小区2栋4单元4楼1号房屋业主，该房屋建筑面积99.87平方米。2012年11月7日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，约定由原告为小区提供前期物业服务，该合同约定物业服务费交纳标准为：物业服务费按建筑面积收取，多层每平方1.6元／月，二类高层每平方1.3元／月（此费用含日常维修费，不含电梯费、水电公摊费。以重庆市物价局备案核定为准），乙方（被告）每月10日前向甲方缴纳当月物业服务费，逾期从次日起按每日千分之三标准收取滞纳金。同时约定，甲方（原告）提供物业服务的合同期限为：本合同签订之日起至业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与新选聘（或续聘）的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。
《前期物业服务协议》签订后，由于小区业主委员会至今未成立，原告继续按照前期物业服务合同提供物业服务至今。
被告基于其在该小区所拥有的房屋，物业服务费应按1.6元／平方米／月的标准交纳，每月交费金额为159.79元。由于被告认为原告提供的物业服务质量较差，为此，被告于2014年3月起，即未交纳物业服务费及路灯公摊电费。截至2015年7月，被告总共拖欠17个月的物业服务费2716.43元。原告多次催收，被告均未交纳上述费用。为此，原告向本院提起诉讼。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《重庆市房屋面积分户汇总表》、《前期物业服务协议》、《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》各1份、催费通知单1组等证据以及当事人陈述在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。
本院认为，琥珀居小区在建设之时，由开发商选聘原告作为前期物业服务企业，并由原告与被告签订了前期物业服务合同。该合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合同依法成立并具有法律效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，前期物业服务合同对小区全体业主包括本案被告均具有约束力，原、被告双方均应当按照合同的约定履行义务。由于该合同已明确约定履行期限，且小区业主委员会至今未成立，因此，该合同继续有效，原、被告双方均应按照合同约定履行义务。因此，被告应当按照物业服务合同的约定，足额交纳物业服务费用和水电公摊费用。
至于被告辩称原告提供物业服务水平较差，因此拒缴交纳费用的辩称意见。根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定可见，法律并未赋予业主在认为物业服务水平不达标的情形下拒交或者少交物业服务费的权利。且原、被告双方所签订的合同亦无业主享有拒交或者少交物业服务费的约定。因此，被告辩称理由缺乏法律依据和事实基础，其理由不能成立。
综上，被告拒交物业服务费理由不能成立，原告起诉被告要求支付2014年3月至2015年7月期间的物业服务费的理由成立，其诉讼请求本院予以支持。但原告起诉主张金额部分有误，应予纠正。同时，原告起诉主张物业服务费2659.3元，其主张金额小于被告应付金额，属自愿放弃权利，且其行为不违反法律的规定，亦不损害被告的利益。因此，本院确认被告应当交纳的物业服务费为2659.3元。
关于滞纳金。虽原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定有滞纳金条款，其计算标准为每日千分之三。但滞纳金系具体行政行为相对人拒绝履行行政义务，行政机关所享有的行政处罚措施。物业服务合同作为民事合同，主体平等，原告不享有行政处罚权，因此本案不适用合同约定的滞纳金条款。但被告拒绝交纳物业服务费的行为已经构成违约，应当支付违约金。前期物业服务合同约定的每日千分之三标准过高，不能参照适用。因此，本院酌情按照中国人民银行同期人民币商业贷款利率的四倍计算违约金至物业服务费缴清为止。
关于路灯公摊电费，原告认为被告自2014年3月到2015年7月，共17个月，共计拖欠路灯公摊电费43.8元。本院认为，根据《前期物业服务协议》“公共区域用水电费按表计算，按户据实分摊，由甲方（原告）依据有关规定逐月收取”的约定，业主需每月缴纳水电公摊费，但水电公摊费的缴纳金额应当依照规定据实按表核算，庭审中原告亦未提供路灯公摊费43.8元的具体依据且被告未予以认可，故对该笔费用本院依法不予支持，原告组织相关证据后可另行起诉。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、限被告任安源于本判决生效后十五日内向原告重庆隆安物业管理有限公司支付2014年3月至2015年7月期间的物业服务费2659.3元及违约金，违约金自欠费之日起，以当月欠费金额为本金，按照中国人民银行人民币同期商业贷款利率的4倍为标准，计算至本金付清为止；
二、驳回原告重庆隆安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元减半收取25元，由被告任安源负担25元（此款已由原告重庆隆安物业服务有限公司垫付，限被告任安源于本判决生效后十五日内将应负担部分直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 范阿峰
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 朱世伟