广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终628号
上诉人（原审被告）：梁榕荣，男，1953年10月8日出生，汉族，住广东省罗定市太平镇。
委托诉讼代理人：郭锦霞，广东悦耘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东省罗定市太平镇洞美村民委员会，住所地：罗定市太平镇洞美村委。
负责人：梁星球，该村委主任。
委托诉讼代理人：何忠兴，广东刚毅律师事务所律师。
上诉人梁榕荣因与被上诉人罗定市太平镇洞美村民委员会（以下简称洞美村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日受理后，依法组成合议庭进行审理，上诉人梁榕荣的委托诉讼代理人郭锦霞，被上诉人洞美村委的委托诉讼代理人何忠兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
梁榕荣提出上诉请求：撤销一审判决，本案诉讼费由洞美村委负担。
事实和理由：一、涉案房屋的土地并非属于洞美村委。洞美村委没有证据证实其拥有涉案房屋所在的土地权属，也没有证据证实其有权使用或处置涉案房屋所在的土地。实际上，涉案房屋所在的土地权属为红光生产队，并非归属于洞美村委。红光生产队虽对土地疏于管理，但不能因此而默认土地归洞美村委所有。洞美村委将土地出租给梁榕荣使用，是无权出租，双方签订的《协议书》及口头协议应属无效。另外，现在星铁棚所使用的部分土地，本来就是梁榕荣与红光生产队的村�购买得来的。二、涉案房屋由梁榕荣出资建造，所有权归属于梁榕荣。即使协议有效，但协议约定：“合约期满后，该瓦房属村委使用”。也就是说，双方只是约定了合约期满后瓦房的使用权，法院将另两间房屋都判归洞美村委，更无事实依据。三、梁榕荣建造涉案房屋后，三十多年来一直用于经营诊所，方便村民就医。现洞美村委声称为管理集体财产需要而要收归其所有，严重影响了村民的生活，不让梁榕荣继续在此开诊，涉及村民的重大利益，洞美村委在没有开过村民会议的前提下，就提起本案诉讼，无法律依据。
被上诉人洞美村委没有提交书面答辩意见，其在庭审中认为一审判决正确，请求二审法院予以维持。
洞美村委向一审法院提出诉讼请求：1、判令梁榕荣返还其租赁的三卡房地产给洞美村委。2、梁榕荣交清2015年度、2016年度两年的租金920元给洞美村委。3、案件受理费和律师代理费3000元由梁榕荣负担。在诉讼中，洞美村委撤销要求对方负担律师费的诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：由梁榕荣交清2015年度、2016年度两年的租金920元给洞美村委，并以年租金460元为标准支付从2017年1月1日起计至梁榕荣返还涉案房屋为止的租金给洞美村委。
一审法院认定：梁榕荣是洞美村委前进村村民。1983年间，洞美村委与梁榕荣经协商后达成口头协议，约定由梁榕荣出钱出力在位于现洞美村委对面即旧村委公路边的空地上建造两卡砖木结构的瓦房，建好后由梁榕荣承租用于开办经营药铺、诊所，年租金100元，免两年租金。梁榕荣随后便建成了两卡泥砖瓦木结构的房屋使用。1999年12月25日，洞美村委又与梁榕荣签订了书面的《协议书》，约定由梁榕荣出资在上述两间瓦房旁边的空地再扩建造一间瓦房�由洞美村委租给梁榕荣使用，约定承包期限为9年，从2000年起至2008年12月30日止（农历）；从2004年起到合约期满止共5年，年租金360元，每年底需交清当年的租金；并约定合约期满后，该瓦房属村委使用。该协议书签订后，梁榕荣按约定出资建造成红砖瓦房，并与原来的两间瓦房连起来使用，后于前几年将瓦面改建成星铁皮。该协议书约定的承租期限届满后，双方没有重新签订租赁合同，但仍由梁榕荣继续使用，并按协议约定的年租金360元的标准向洞美村委交纳租金。上述三间房屋建好后，由梁榕荣一直使用至今，梁榕荣按约定交纳租金460元/年（即100元＋360元）给洞美村委，租金一直交至2014年，但从2015年至今的租金尚未交纳。
2015年5月，洞美村委口头向梁榕荣提出要收回涉案的三间房屋，梁榕荣则提出要求洞美村委赔偿收回房屋致其遭受的经济损失才愿�交回房屋给洞美村委，双方因此产生纠纷。2016年5月25日，洞美村委委托广东刚毅律师事务所向梁榕荣发出《律师函》，函告其交清2015年的租金460元，并要求梁榕荣在2016年6月15日前将涉案房屋交回给洞美村委。梁榕荣称已收到了该《律师函》，但至今仍没有将涉案房屋交回给洞美村委，其实其有向洞美村委交纳拖欠的租金，只是洞美村委不愿收取。
一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、洞美村委作为原告的主体是否适格？二、双方当事人就涉案房屋设立的租赁合同关系是否有效？一、洞美村委作为原告的主体适格。涉案房屋位于洞美村委对面即旧村委旁边的空地上，虽然洞美村委并没有办理该地皮的权属证书，但双方的租赁合同至今已履行三十多年，期间并没有任何第三方对此提出异议，该空地属于洞美村委集体所有的土地。而洞美村委作为村民自治组织，有权代表本村村民提起诉讼，并不需要召集全体村民开会或三分之二的村民通过决定诉讼事宜，洞美村委作为原告的主体适格。二、双方就涉案房屋设立的租赁合同关系有效。洞美村委和梁榕荣经口头和书面协议约定，由梁榕荣出资在洞美村委对面即旧村委旁边的空地上建造瓦房共三间，建好后由梁榕荣承租使用，用作开办经营药铺和诊所。洞美村委在梁榕荣建好房屋使用后，先后免收2年和4年的租金。梁榕荣一直以来依约定向洞美村委支付租金至2014年，期间双方均无异议，故此双方之间的房屋租赁合同关系依法成立、有效，予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”以及该法第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面�式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”双方当事人关于梁榕荣于1983年间所建造的两间涉案瓦房的租赁并未采用书面形式，视为不定期租赁，至今已超过二十年。而双方当事人对于梁榕荣于1999年间所建造的一间瓦房的租赁虽然采用了书面形式，但所约定的租赁期限为9年，期满后双方并未重新签订书面合同，却仍以一方继续使用涉案房屋，一方继续收取租金的实际行为表示租赁合同关系继续有效履行，但却没有明确约定租赁期限，故梁榕荣在该房屋租赁期限届满后的续租也应当视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，洞美村委已于2015年5月口头向梁榕荣提出收回涉案房屋，更于2016年5月25日通过《律师函》的形式告知梁榕�，要求其返还涉案房屋。洞美村委这一行为属于解除双方之间的租赁合同关系的行为表示，且已在合理期限内通知梁榕荣搬迁，故依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，双方当事人的租赁合同自梁榕荣接收到洞美村委发出的通知时解除。而梁榕荣在收到洞美村委的律师函后，并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，双方的租赁合同已经解除，现洞美村委要求梁榕荣返还涉案的三间房屋，理据充分，予以支持。鉴于梁榕荣仍在使用涉案的房屋，按约定2015年度及2016年度的租金，应于当年年底支付，但其2015年及2016年的租金尚未支付给洞美村委，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。洞美村委要求梁榕荣支付2015年度及2016年度的租金主张，理据充分，予以支持。梁榕荣至今仍使用租赁的涉案房屋而未付租金，故其还应以年租金460元为标准，支付从2017年1月1日起计至梁榕荣返还涉案房屋为止的租金给洞美村委。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，作如下判决：一、限梁榕荣于本判决发生法律效力之日起十日内将其承租的位于洞美村委对面的三间房屋（二间瓦房一间星铁皮房）返还给洞美村委。二、限梁榕荣于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年度及2016年度的租金共920元给洞美村委。三、由梁榕荣按年租金460元为标准支付从2017年1月1日起至梁榕荣实际返还涉案房屋给洞美村委之日为止的租金给洞美村委。本案受理费3178元，由梁榕荣负担。
宣判后，一审法院认为判决书存在笔误，对受理费“3178元”裁定补正为“50元”，补正裁定后的受理费负担表述为“受理费50元，由梁榕荣负担。”
本院二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。
在二审诉讼中，梁榕荣认为对于涉案房屋，无论是当初出租还是现在诉讼，并不是为了全体村民的利益。同时提出，上诉人在建设涉案房屋时，使用了村民梁铭芳的旧厕所用地并支付了款项，该地有1953年颁发的土地使用证。就其上述主张，梁榕荣提交了一份《土地房产所有证》给法庭。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。双方当事人在二审争议的焦点问题是洞美村委是否有权出租涉案房屋及要求梁榕荣退出涉案房屋。
涉案的房屋分两部分，一是砖瓦木结构的两卡房屋，二是星铁皮屋面的房屋。对于上述两部分的房屋，双方当事人分别确立了租赁合同，以明确双方的权利义务。对于砖瓦木结构的两卡房屋，双方在1983年即达成了口头协议，约定由梁榕荣每月支付100元的租金给对方。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”由于双方以口头方式确立合同，确立租赁合同时未明确租赁期限，而本案发生纠纷时，梁榕荣已使用了三十多年，根据上述规定，应认定双方的租赁合同关系是不定期租赁。对于租赁的最长期限，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款作如下规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”由于双方实际履行了租赁合同已三十多年，超过法律规定的租赁期限的上限，在超过上限二十年时，出租方要求承租方返还租赁物，具有法律依据。对于星铁皮屋面的房屋，双方在1999年12月25日签订了书面的《协议书》，约定出租期限为9年，期满后双方并未重新签订书面合同，梁榕荣仍使用该房屋�按原合同约定的金额支付租金，应视为双方确立了不定期租赁合同关系，出租方可以随时要求解除租赁合同。上述租赁的两部分房屋，虽然均由梁榕荣出资建造，但只是基于租赁时间较长且租金低、减免部分租金等原因，并不影响租赁合同关系中洞美村委作为出租方，梁榕荣作为承租方的法律地位，更不能因此而认定房屋属于梁榕荣。梁榕荣认为其享有房屋的所有权，没有事实和法律依据。洞美村委与梁榕荣之间确立了租赁合同关系，洞美村委因履行租赁合同引起纷争，其有权提起诉讼要求解决。本案纯属洞美村委根据与梁榕荣确立租赁合同关系而提起的租赁合同纠纷，双方的权利义务分配符合合同相对性的原则，至于租赁房屋所用的土地是否属于洞美村委，是否使用了其他村民的旧厕所用地，则属于另一法律关系，本案不作处理。梁榕荣以洞美村委并非涉案房�所依附土地的权属人为由，主张对方作为本案主体适格，理据不充分，不予支持。虽然，涉案的房屋三十多年来一直用于经营诊所，确实方便村民就医，但对于能否继续履行租赁合同，应以《中华人民共和国合同法》的相关规定为依据，上述情形只能作为洞美村委决策和法院裁决的考虑因素之一，但并不能成为双方终止合同关系的法定阻却事由。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人梁榕荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 李伙钊
审判员 陈灿良
审判员 李艳徽
二〇一七年九月二十二日
书记员 何慧盈