杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）杭西民三初字第1034号
原告（反诉被告）：杭州华兴玻璃公司。
法定代表人：赵兴良。
委托代理人：郎宏明、冯水根。
被告（反诉原告）：杭州宏宝飞梭运输有限公司。
法定代表人：刘向东。
委托代理人：梁耀亭。
原告杭州华兴玻璃公司（以下简称华兴公司）诉杭州宏宝飞梭运输有限公司（以下简称宏宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年7月4日受理后，被告宏宝公司在法定期限内依法提起反诉。本院合并审理后依法由审判员陈清适用简易程序，于2008年8月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华兴公司的法定代表人及其委托代理人郎宏明、冯水根，被告（反诉原告）宏宝公司的委托代理人梁耀亭到庭参加诉讼。因争议较大，本案转成普通程序，本院依法组成合议庭，于2009年4月21日第二次公开开庭进行了审理。华兴公司的委托代理人冯水根，宏宝公司的委托代理人梁耀亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）华兴公司诉称：2005年12月22日，华兴公司与宏宝公司的签订《租赁合同》一份，合同约定：华兴公司将位于西湖区文一西路536-10号面积为1550平方米的厂房（含附房面积）及其空地1800平方米出租给被告，年租金20.7万元，租赁期限自2006年1月22日至2009年1月21日。另外，租赁合同还对房屋修理、水、电费承担、消防安全、环境保护等事项均作了约定。宏宝公司承租房屋后，未经华兴公司同意擅自将厂房、附房转租给浙江诚生网络科技有限公司等单位。2007年10月底，因承租方使用不当，使所租厂房造成火灾，造成厂房的主架结构严重退火、软化、大幅度降低了钢柱、钢梁的承重能力，留下安全隐患。2008年2月1日，一场大雪直接导致了受火灾厂房的倒塌并涉及到其他厂房同时倒塌的严重后果。双方曾多次协商赔偿事宜未果，原告在经有关部门评估后及时进行了修复，花费修复费用共计220837元。被告擅自转租和未按约支付2008年的全部租赁费的行为已符合解除合同的条件。故起诉要求判令：一、解除双方的租赁合同；二、宏宝公司赔偿华兴公司租赁物损坏的修复费220837元；三、宏宝公司支付给华兴公司2008年拖欠的租赁费40000元。
被告（反诉原告）宏宝公司答辩并反诉称：一、宏宝公司没有擅自出租租赁物，宏宝公司的经营范围包括货运、仓储等，存储他人货物是仓储企业的基本职能，租赁物用于仓储华兴公司是明知和认可的。二、租赁物的毁损的归责，应当以过错为前提。仓库倒塌宏宝公司虽有责任，但2008年2月1日，仓库过火部分倒塌后华兴公司法定代表人曾赶到现场，但未采取任何措施，致使仓库全部倒塌损失进一步扩大，华兴公司作为出租人没有尽到管理的责任，故对租赁物的毁损也应承担责任。三、租赁物毁损的原因。1、租赁物本身的权利瑕疵和质量瑕疵是垮塌的主要原因。租赁的厂房即仓库是一个违章建筑，未经审批和验收，也没有正规的设计资料，施工单位又没有法定资质，在结构和安全方面存在明显瑕疵。2、特大暴雪使租赁物的质量瑕疵暴露，加速仓库的倒塌。2008年1月下旬到2月初，杭州市出现五十年一遇的特大暴雪，2008年2月1日仓库倒塌，单位职工已放假，雇佣人手十分困难，属于不可抗力。3、2007年的火灾与仓库的垮塌没有直接关系。华兴公司的仓库被立柱和砖墙分割成独立的四个部分，各部分在结构上相互独立。2007年10月，1号仓库发生火灾，因为没有配备消防设施，仓库虽受损失但损失不大，后宏宝公司对毁损部分进行了整修，基本上达到了火灾前的标准，华兴公司也没有提出异议。租赁仓库虽然是从1号仓库开始倒塌，但其他没有过火的部分也相继倒塌，可见火灾不是仓库倒塌的直接原因。四、华兴公司应退还宏宝公司预付的租金。2008年1月22日，宏宝公司支付了2008年1月22日至2009年1月21日的租金167000元，但2008年2月1日到2月2日，租赁仓库就彻底毁损。2008年6月至7月华兴公司虽然对仓库进行修复，但修复后的质量低劣，无法使用。华兴公司也没有向宏宝公司交付修复的仓库，宏宝公司有权要求华兴公司退还租金。五、华兴公司应补偿宏宝公司附添的投资。根据《租赁合同》第三条约定“如国家征用地面建筑面积所赔，谁投（资）谁受益”的约定，宏宝公司先后在场地上建起了仓库、办公楼、门房等，共投资210688.60元，应予补偿。宏宝公司提出反诉要求判令：一、依法解除双方的租赁合同；二、华兴公司退还预付的租金167000元、补偿原告添附物成本费210688.6元，两项合计377688.60元。
针对反诉华兴公司辩称：房屋建造未经审批属实。2008年2月1日，仓库倒塌一半后，华兴公司法定代表人赶到现场查看并打电话要求宏宝公司派人除雪，但未果。后华兴公司于2008年5月20日修复了倒塌的房屋，宏宝公司一直使用该房屋至今。
宏宝公司又称：2008年7月上旬，宏宝公司在仓库里通了电，清理了垃圾，刊登广告准备出租仓库，但没有租出去。后来与宏宝公司有租赁合同的东方园林绿化公司使用了仓库的一部分。
原告（反诉被告）华兴公司提供了下列证据材料：
1、宏宝公司公司工商资料，证明宏宝公司主体资格及其名称变更情况的事实；
2、租赁合同，证明双方之间的租赁关系；
3、租房合同复印件二份，证明宏宝公司擅自转租房屋的事实；
4、公证书（一）（当庭播放录像），证明租赁厂房被雪压塌的事实；
5、公证书（二），证明华兴公司与宏宝公司联系并阐明厂房被雪压塌的事实；
6、通话清单，证明华兴公司及时提示宏宝公司大雪可能造成的危险应及时扒雪；
7、评估报告书，证明租赁厂房被雪压塌的经济损失216385元；
8、决算书，证明经决算租赁厂房的修复费为220837元；
9、现金支票单，证明宏宝公司支付的4万元租金系空头支票，无法兑现；
10、公证书（三）（当庭播放录音），证明华兴公司告知租赁厂房被压塌后主动协商。
被告（反诉原告）宏宝公司提供了下列证据材料：
1、租赁合同，证明原被告的租赁关系，合同第3条看出华兴公司允许宏宝公司增建设施；
2、库房结构示意图，证明房屋的结构；
3、费用清单，证明宏宝公司增建设施的费用清单；
4、付款凭证，证明宏宝公司预付了2008年租金16.7万元；
5、气象资料，证明库房倒塌时的天气情况，说明大雪是房屋倒塌的主要原因；
6、协商资料，证明双方进行协商的情况；
7、照片，证明修复后的仓库情况。
8、民事判决书二份，证明损失是由仓库垮塌造成的，仓库的垮塌主要是仓库的质量瑕疵引起的。
上述双方提供的证据经当庭出示并质证。综合双方当事人的质证意见及证据间联系，本院对证据认定如下：
1、华兴公司提供的证据。宏宝公司对证据1-6、9、10的真实性没有异议；证据7、8是华兴公司单方委托作出的，对其真实性有异议。
本院认为，华兴公司的证据1、3、4、5、6、9、10，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以认定；证据2同宏宝公司证据1，双方均无异议，予以认定；证据7，宏宝公司虽提出异议，但未能提供相反证据反驳该鉴定结论并申请重新鉴定，故予以认定；证据8仅系建设工程的决算书，并不能证明华兴公司实际花费修复费为220837元，不予认定。
2、宏宝公司提供的证据。华兴公司对证据2、4、5、8的真实性没有异议；证据3的真实性、合法性均有异议，是宏宝公司单方出具，也没有证据证明华兴公司授权宏宝公司增建相应设施；证据6是宏宝公司单方制作，双方确实协商过，但没有结论；证据7的真实性有异议，系宏宝公司单方出具。
本院认为，宏宝公司提供的证据2、4、5、8，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以认定；证据3，系宏宝公司单方制作，不能证明宏宝公司增设设施的费用，不予认定；证据6，不予认定，但华兴公司对双方协商的事实予以认可，本院对该事实予以认定；证据7，没有摄制的时间、地点，不能证明宏宝公司的待证事实，不予认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2005年12月22日，华兴公司（甲方）与宏宝公司（原杭州宏宝飞梭物流有限公司）（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：一、甲方将西湖区文一西路536-10号原厂房（即仓库）（未经审批）面积1550平方米及其周边空地1800平方米出租给乙方使用，对于有效物品的安全由乙方自行负责。二、上述房屋年租金20.7万元，租金实行先付后租，每年支付一次，第二年租金提前一个月支付。三、租赁时间，自2006年元月22日至2009年元月21日。若遇国家、企业发展发生重大变化，提前二个月通知，双方应无条件终止合同，租金按实际租用的时间结算。（如国家征用地面建筑所赔，谁投谁受益）。四、乙方对出租房屋自行整修，一切费用由乙方承担，修整过程中，若涉及房屋结构变动，乙方须书面报告甲方，在征得甲方书面同意后，乙方实施，否则造成的损失，由乙方承担经济补偿或负责恢复。…六…3、乙方应遵守甲方有关治安、消防的规定，对承租区的消防、治安自行承担责任，乙方在承租区内消防器材，由乙方按规定自行配置和管理。…七、合同终止：合同期满后，本合同自然终止，乙方应将租赁的房屋按完整可使用的原则归还甲方。乙方投资的资产自行处理。合同签订后，华兴公司依约将合同约定的厂房以及合同约定之外的附房交付宏宝公司使用，宏宝公司也依约支付了2006年、2007年的租金。2008年1月22日，宏宝公司支付了2008年1月22日至2009年1月21日的租金167000元。
在合同履行过程中宏宝公司未经华兴公司同意将厂房转租进行了添附，将附房改建成二楼并在周边空地搭建了仓库。2007年10月底，厂房发生火灾，火灾后宏宝公司对厂房进行了修复。2008年1月下旬杭州遭遇大雪，2008年2月1日，上述厂房的过火部分先行倒塌，当日华兴公司法定代表人到现场进行查看，但未采取适当措施防止损失扩大。次日，上述房屋全部倒塌。2008年2月28日，华兴公司在浙江省杭州市西湖公证处公证员的现场公证下对现场进行了拍摄并向宏宝公司邮寄函件一份，要求宏宝公司在两个月内修复，但该函件未到达宏宝公司。2008年3月26日，华兴公司委托浙江诚信资产评估有限公司对厂房的重置价值（恢复原状的费用）进行了评估，浙江诚信资产评估有限公司于2008年3月31日出具《单项资产评估报告书》，认定评估价值为216385元，后华兴公司修复上述厂房。2008年7月上旬宏宝公司在上述厂房里通电，清理了垃圾，刊登广告准备进行出租。后由宏宝公司转租的东方园林绿化公司继续使用上述部分厂房。因双方对赔偿事宜协商未果，华兴公司诉至本院。
本院认为，华兴公司与宏宝公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应认定有效，合同对双方均有法律约束力。因双方合同约定的租赁期已满，华兴公司随时可以解除合同。现华兴公司诉至本院要求解除《租赁合同》，故双方之间的合同随之解除，宏宝公司应返还华兴公司所租赁之房屋并支付相应的租金。华兴公司作为厂房的出租方应保证出租厂房在正常范围内的使用功能和安全条件，因华兴公司出租的厂房系未经合法规划、审批的房屋，并不能完全保证房屋的结构合理和使用安全，其对厂房的倒塌负有责任。宏宝公司未妥善保管租赁物致使租赁物发生火灾虽经修复，但厂房倒塌是从发生火灾的部位开始的，大雪并非是不可抗力，不能排除厂房过火是厂房倒塌的原因之一，宏宝公司对厂房的倒塌负有主要责任，故2008年2月1日至2008年7月倒塌和修复期间的租金损失86250元应由双方分摊，本院结合本案实际情况确定由宏宝公司承担60％为51750元。2008年1月22日至1月31日以及2008年7月至租赁期满之日的厂房和土地实际由宏宝公司使用，相应租金120750元应由宏宝公司支付。综上，宏宝公司应支付华兴公司租金为172500元，宏宝公司已支付167000元，尚应支付5500元。因双方合同约定宏宝公司对出租房屋自行整修，一切费用由宏宝公司承担。2008年2月1日，厂房的过火部分先行倒塌后，宏宝公司未采取措施立即进行修缮，已构成违约。而华兴公司法定代表人在上述厂房倒塌后虽到现场进行查看，但未采取适当措施防止损失扩大，导致上述房屋全部倒塌，故华兴公司不得就扩大的损失要求赔偿。本院根据双方对损害后果的发生所起的作用以及结合本案实际情况，确定宏宝公司承担租赁物损坏的修复费216385元的60％为129831元。原告部分的诉讼请求理由正当，予以支持。因双方在合同约定合同期满后，本合同自然终止，宏宝公司投资的资产自行处理，故宏宝公司要求华兴公司补偿添附物成本费210688.6元的诉讼请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州华兴玻璃公司与杭州宏宝飞梭运输有限公司签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除。
二、杭州宏宝飞梭运输有限公司支付杭州华兴玻璃公司租金5500元，于本判决生效后十日内付清。
三、杭州宏宝飞梭运输有限公司支付杭州华兴玻璃公司租赁物损坏的修复费129831元，于本判决生效后十日内付清。
四、驳回杭州华兴玻璃公司的其他诉讼请求。
五、驳回杭州宏宝飞梭运输有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5213元、财产保全费520元，反诉案件受理费3483元，合计9216元。由杭州华兴玻璃公司负担2759元，由杭州宏宝飞梭运输有限公司负担6457元。杭州宏宝飞梭运输有限公司还需负担的2974元于本判决生效后十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，帐号为12×××68）。
审 判 长 陈 清
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 应湘姣
二〇〇九年六月三日
书 记 员 杨 慧