湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终2033号上诉人（原审被告）�武汉百佳宜房地产经纪有限公司，住所地：武汉市汉阳区鹦鹉花园玫瑰湖畔39栋1层9室商网-1号。法定代表人：张消消，该公司总经理。委托诉讼代理人：梅斌，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：邓昌平,男,1949年8月27日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：胡承华，系湖北道博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王海军,男,1979年2月17日出生，汉族，住湖北省仙桃市，委托诉讼代理人：胡承华，系湖北道博律师事务所律师。原审被告:张顺顺,女,1981年5月16日出生，汉族，住武汉市汉阳区，原审被告:张巍,男,1980年12月13日出生，汉族，住武汉市汉阳区，上诉人武汉百佳宜房地产经纪有限公司（以下简称百佳宜公司）因与被上诉人邓昌平、王海军，原审被告张顺顺、张巍房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初2310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人百佳宜公司上诉请求：撤销原判第三项，依法改判驳回邓昌平、王海军对百佳宜公司的诉讼请求。事实与理由：百佳宜公司已经完成居间服务并代办了不动产证以及提前还贷服务，因买受人资金困难表示不买房屋，构成违约，百佳宜公司收取居间费合理合法，一审将合同履行中可能发生的人为因素、政策因素导致合同不能履行的法律后果由百佳宜公司承担显失公平，请求二审依法改判。被上诉人邓昌平、王海军辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。原审被告张顺顺、张巍未到庭陈述意见。邓昌平、王海军向一审法院�诉请求：1、判决邓昌平、王海军依法解除合同的行为合法有效；2、判令张顺顺、张巍退还房款40000元；3、判令百佳宜公司退还代理费9000元。一审法院认定事实：邓昌平、王海军系亲戚关系。2016年10月9日，邓昌平（买方）与张顺顺、张巍（卖方），百佳宜公司（居间方）签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》。合同约定张顺顺、张巍将位于武汉市汉阳区龙阳大道33号南国明珠一期27栋3单元801室房屋卖给邓昌平、王海军，合同成交价为人民币1850000元，居间服务费37000元。合同第十六条约定“如因不可抗力或者其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，三方可解除合同，并不承担违约责任”。同时合同对付款方式、各方当事人的权利和义务以及违约责任进行了书面约定。在合同的附加条款中约定“签此合同当天，甲乙双方同意认可该房屋过�到王海军名下，并由王海军进行购房贷款”。王海军未签字，但对上述内容认可。合同签订后，邓昌平于2016年10月9日向张顺顺支付定金40000元，并向百佳宜公司支付中介费9000元。2016年11月14日，武汉市人民政府办公厅发布武政办（2016）159号文件《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》，文件明确规定武汉市汉阳区为住房限购限贷区域，非本市户籍居民家庭在此区域购买首套住房的，应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明。该文件自2016年11月15日起实施。2016年11月18日，张顺顺、张巍为涉案房屋办理了房屋所有权登记手续。王海军的户籍所在地为湖北省××镇马套村××号。一审法院认为：双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合法有效。当事人均一致认可三方签订的房屋买卖合同已协议解除，一审法院确认2016年10月9日邓昌平与张顺顺、张巍以及百佳宜公司签订的关于买卖位于武汉市汉阳区龙阳大道33号南国明珠一期27栋3单元801室房屋的《武汉市存量房居间（买卖）合同》已解除。武汉市人民政府规定自2016年11月15日起武汉市汉阳区为住房限购限贷区域，非本市户籍居民家庭在此区域购买首套住房的，应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明，合同中的涉案房屋即位于武汉市汉阳区，属于限购限贷区域，而王海军的户籍所在地为湖北省××镇马套村××号，故王海军丧失了在武汉购买房屋的资格。至此，在该房屋买卖合同有效期间，非因各方当事人的原因，发生了签订合同时难以预料的情事变更，致使合同无法继续履行。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”，在签订房屋买卖合同时，双方无法预料武汉市人民政府会将房屋所在地的武汉市汉阳区纳入限购限贷区域，致使邓昌平、王海军购房的目的根本不能实现，且根据三方当事人签订房屋买卖合同第十六条约定“如因不可抗力或者其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，三方可解除合同，并不承担违约责任”，故邓昌平、王海军要求解除三方当事人签订的房屋买卖合同即符合三方的合同约定，又符合相关法律的规定，予以支持。因涉案合同的解除系因情事变更而导致，各方当事人均不存在过错，根据三方当事人合同第十六条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状…”之规定，邓昌平、王海军要求张顺顺、张巍返还定金以及要求百佳宜公司返还中介服务费的诉讼请求，既符合三方当事人的合同约定，亦符合合同法的规定，予以支持。百佳宜公司称其已履行合同义务且不退返中介费用，但百佳宜公司并未履行全部居间义务，且未及时督促张顺顺、张巍办理房产登记手续，同时邓昌平、王海军与张顺顺、张巍并不存在过错，三方合同的解除属情事变更，故对于百佳宜公司的抗辩，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，一审判决：一、确认2016年10月9日邓昌平与张顺顺、张巍以及武汉百佳宜房地产经纪有限公司签订的关于买卖位于武汉市汉阳区龙阳大道33号南国明珠一期27栋3单元801室房屋的《武汉市存量房居间（买卖）合同》已解除；二、张顺顺、张巍返还邓昌平、王海军购房定金40000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、武汉百佳宜房地产经纪有限公司返还邓昌平、王海军中介服务费9000元，于本判决生效之日起十日内付清。如果张顺顺、张巍、武汉百佳宜房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1025元（邓昌平、王海军已�纳），减半收取512.50元，由张顺顺、张巍负担418元，由武汉百佳宜房地产经纪有限公司负担94.50元；张顺顺、张巍、百佳宜公司于本判决生效之日起10日内将所负担的案件受理费支付给邓昌平、王海军。二审期间各方当事人未举出新的证据。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：三方于2016年10月9日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，虽在百佳宜公司提供居间服务情况下签订的，但在合同的履行中，百佳宜公司未进一步提供居间服务促使合同继续履行，特别是在出现武汉市人民政府制定购房限购限贷政策后，未能与相关部门有效地沟通，而是组织买卖双方协商解除事宜，三方当事人经多次协商均一致认可解除三方签订的房屋买卖合同，致使买卖合同目的不能实现，视为百佳宜公司放弃居间服务，加�本案不可归责于买卖双方的事由，故一审判决并无不当，本院予以维持。百佳宜公司的上诉主张，其提供的证据不足以证明，其应承担举证不能的责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由武汉百佳宜房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶玉宝审判员  余小乔审判员  张 红二〇一八年四月二十三日书记员  陈旭敏