文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初23913号原告：ＸＸ，女，1990年10月15日出生，汉族，住址：深圳市南山区。委托代理人肖龙兰，广东广和律师事务所律师。委托代理人邱东阳，广东广和律师事务所律师。被告：卜茂，男，1963年11月27日出生，汉族，住址：广东省深圳市南山区。委托代理人蒋雪芳，女，系被告之妻。第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司，住所地：深圳市南山区桂庙路民航大厦，组织机构代码：77559115X。法定代表人：刘国军。第三人深圳市南方航空经济发展有限公司，住所地：深圳市宝安区国际机场航站四路29号南航基地内，组织机构代码：19221087X。法定代表人：吴春明。原告ＸＸ诉被告卜茂、第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司（以下简称南航股份公司深圳分公司）、深圳市南方航空经济发展有限公司（南航经济公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖龙兰、邱东阳，被告及其的委托代理人蒋雪芳均到庭参加诉讼。第三人南航股份公司深圳分公司、南航经济公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称，2015年6月15日，被告卜茂与第三人南航经济公司签订《南航明珠花园商品房订购合同》，取得了南航明珠花园1栋A座1单元12B的购房资格，并在交付全部房款后拥有该房屋的所有权利。2015年7月28日，原、被告经充分协商，双方签订了《南航明珠花园买卖合同》。该合同约定：经原、被告双方自愿友好平等协商，被告同意将以其名义所购买的位于深圳市宝安区西乡宝安大道与航城大道交叉口西北侧地块“南航明珠花同”1栋A座1单元12B单位，建筑面积为88平方米的房屋一套及该房产附带的车位、楼盘集体分摊承建所得商铺收益及其他相关权益一并转让给原告，原告一次性支付160万元给被告作为购房款。合同签订后，原告于2015年7月28日通过肖云生的银行账户转给被告购房款共计160万元，被告向原告出具《收条》予以确认，并将其与第三人南航经济公司签订的《南航明珠花园商品房订购合同》及其他相关材料原件交给了原告。现涉案房屋已竣工验收，符合交楼条件，可以办理入住手续。在原告与被告签订买卖合同并交清所有房款的情况下，被告依约应将房屋的使用权交给原告，协助原告办理交楼入住手续，待原告取得不动产权证书后协助原告办理房产过户手续。现被告以各种理由拒绝履行合同，导致原告在支付巨额房款后无法得到房屋居住使用，这对原告极其不公平，严重侵犯了原告的合法权利。另外，由于该涉案房产系南航股份公司深圳分公司于2009年6月5日与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同》[深地合字(2009)4028号]取得土地使用权，最后由南航经济公司作为建设单位承建涉案房产，两公司与本案具有利害关系。为查明本案事实，依法将南航股份公司深圳分公司、南航经济公司列为本案第三人参加诉讼。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、确认原、被告签订的《南航明珠花园买卖合同》合法有效；二、被告继续履行双方签订的《南航明珠花园买卖合同》，协助原告办理交楼入住手续，将南航明珠花园1栋A座1单元12B房屋及相关权益交付给原告，并在取得不动产权证书后协助原告办理房产过户手续；三、被告承担本案全部诉讼费用。庭审后，原告ＸＸ撤回了第二项诉讼请求。被告卜茂答辩称，被告委托案外人签署买卖合同，双方签订合同之后被告确实收到160万，但涉案房产是不允许买卖的，案涉合同应属无效。第三人南航股份公司深圳分公司、南航经济公司答辩称，一、案涉小区的申购范围和对象是南航股份公司深圳分公司在职正式员工，目前尚不具备商品房销售转让条件。明珠花园项目尚未竣工，目前尚未办理竣工验收手续，未办理初始登记，仍属在建工程。二、被告已先后向深圳市南方航空经济发展有限公司缴纳申购房款总额661,432.46元。三、原、被告买卖合同纠纷属原、被告之间的私下纠纷，原告不符合南航明珠花园申购资格更名转让条件。经审理查明：2009年6月5日，南航经济公司作为受让方（乙方）与作为出让方（甲方）的深圳市国土资源和房产管理局签订了一份深地合字（2009）1028号《深圳市土地使用权出让合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区西乡街道的宗地编号为A115-0131、土地面积为81,044.12平方米的土地使用权出让给乙方，土地用途为居住用地。同时约定该宗地所开发商品住房的销售、出租及转让对象仅限于从事航空运输专业人才和高级管理人员，上述人员自取得房地产权利证书之日起10年内不得转让。合同亦对其他相关事项进行了约定。2015年6月15日，南航经济公司作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《南航明珠花园商品房订购合同》，载明甲方与深圳市土地和房产主管部门签订了《深圳市土地使用权出让合同》[深地合字(2009)4028号]，取得位于深圳市宝安区西乡街道的宗地编号为A115-0131、土地面积为81,044.12平方米的土地使用权，该地块土地用途为居住用地；甲方经批准在该地块上兴建商品房，项目名称为明珠花园，根据《深圳市土地使用权出让合同》【深地合字(2009)4028号】规定，本宗地为航空产业配套用地，所开发商品住房采用限价销售办法。乙方自取得《房地产证》之日起10年内不得转让。上述房地产为房地产项目中的第1A栋1单元12B房，用途为住宅，建筑面积为88平方米；购房总金额暂定为661,432.46元。甲方在竣工验收备案并且项目符合销售条件后，届时除无法办理产权转移登记过户的情形外，应及时与乙方签订《房地产买卖合同》；本合同项下的房地产自取得《房地产证》之日起十年内不得转让，乙方知晓并受该权利限制。本房地产订购合同仅为确定乙方与甲方之间的有关订购限价商品房法律关系主要内容的文件，未尽事宜以双方最终签署并于相关政府部门备案的《房地产买卖合同》为准。合同亦对其他相关事项进行了约定。2015年7月28日，原告作为买方与作为卖方的被告签订了一份《南航明珠花园买卖合同》，第一条约定，买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区西乡宝安大道与航城大道交叉口西北侧地块“南航明珠花园”1栋A座1单元12B单位卜茂名下设计户型、建筑面积为“88平米”的集资房一套，及该房产附带的“南航明珠花园”楼盘集体分摊承建所得商铺、车位等产权转让给买方（该房产至今尚未建成完工），买方同意一次性付全款给卖方160万元。第三条约定，买卖双方一致同意该房产双方需及时主动配合办理好房产证（蓝本）以及蓝本换红本的手续，办理好的购房合同、交购房款手续及房产证原件由买方保管，并再补充制定一份带有该房产房号买卖合同（补充合同基于本合同内容）。按照该集资房过户更名适用的国家政策规定，自可以合法更名之日起三个月内，卖方应保证协助买方将该集资房房产过户更名为买方名下，办证及过户更名所需要的相关费用由买方承担。第八条约定，自合同签订之日起至合法过户更名为买方名下前，卖方为该房产名义产权人，买方为该房产实际产权人。第九条载明，卖方确认其配偶已经明白并同意签订本协议，并同意以后由卖方卜茂全权处理该房产后续相关的所有事宜。合同亦对其他相关事项进行了约定。上述合同签订当日，原告将购房款160万元支付给被告，被告出具《收条》予以确认。另查明，第三人南航经济公司、南航股份公司深圳分公司提交的《中国南方航空股份有限公司深圳分公司员工住宅申购管理办法》第十三条规定，公司员工住宅属于政策性住房，购房人拥有有限产权，其住宅的销售、出租及转让对象仅限于从事航空运输专业人才和管理人员。上述人员自取得房地产权利证书之日起10年内不得转让。第十六条规定，公司不支持员工通过个人协商转让员工住宅申购权利，由此产生的任何纠纷，均由当事人全部承担，且目前申购过程中只能以权利人的名义认购。第十七条规定，享受公司员工住宅的员工，自取得房产证之日起，应保证在本公司服务3年以上，若此3年内因个人原因辞职或公司根据《劳动合同法》有关规定辞退的员工，公司保留收回住宅的权利，除购房款项不计息退还以外，其他任何（如装修等）费用公司概不赔偿。上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提供的深圳市土地使用权出让合同书、南航明珠花园商品房订购合同、南航明珠花园买卖合同、收条、中国南方航空股份有限公司深圳分公司员工住宅申购管理办法、转账记录等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，根据审理查明的事实可知，案涉《南航明珠花园买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，被告抗辩主张案涉合同所涉房地产在取得房地产证之日起十年内不得转让，因此上述合同应属无效。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但本案有关案涉房地产自取得房地产证之日起十年内不得转让的禁止性规定并不属于法律或行政法规，原、被告签订的《南航明珠花园买卖合同》并不存在违反法律和行政法规禁止性规定的情形，被告有关抗辩主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原、被告双方签订的《南航明珠花园买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同继续履行。案涉合同虽有效，但案涉合同是否能继续履行受深圳市住房调控政策、案涉房地产过户转移登记限制期限等客观条件限制，即本判决确认案涉买卖合同有效并不等于确认案涉买卖合同能够继续履行。因原告撤回有关继续履行的相关诉讼请求（本院另行制作民事裁定书），有关继续履行的诉讼请求，本判决不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告ＸＸ与被告卜茂于2015年7月28日签订的《南航明珠花园买卖合同》合法有效。本案受理费100元，由被告负担100元，受理费原告已预交19,200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈 平人民陪审员  朱纯禄人民陪审员  陈远霞二〇一七年二月二十日书 记 员  蔡嘉佳书 记 员  董 宏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。