安徽省高级人民法院
行 政 赔 偿 判 决 书
（2017）皖行赔终4号
上诉人（一审原告）蚌埠市盛丰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路6-3区6栋B区第二层，组织机构代码79357025-6。
法定代表人韩先盛，该公司董事长。
委托代理人孟兆喜，安徽东石律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）蚌埠市蚌山区人民政府，住所地安徽省蚌埠市东海大道3858号蚌山投资大厦。
法定代表人任生，该区区长。
委托代理人熊立君，该区人民政府法制办公室主任。
委托代理人陈沅，安徽安泰达律师事务所律师。
蚌埠市盛丰房地产开发有限责任公司（以下简称盛丰公司）因诉蚌埠市蚌山区人民政府（以下简称蚌山区政府）房屋行政赔偿一案，不服安徽省蚌埠市中级人民法院作出的（2016）皖03行赔初9号行政赔偿判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人盛丰公司的委托代理人孟兆喜，被上诉人蚌山区政府副区长黄国喜作为行政机关负责人与委托代理人熊立君、陈沅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告盛丰公司向一审法院起诉称，2013年5月9日，被告蚌山区政府因旧城改造需要，对原告所在区域房屋进行征收。原告所有的坐落在蚌埠市凤阳西路S6地块的4116.78㎡房屋在征收范围内，其中一层商业用房建筑面积923.38㎡，二层商业用房1431.53㎡，地下车库1761.87㎡。被告征收决定作出后，原告多次积极主动地以书面形式或派员到被告处协商征收补偿事宜，但被告始终未给予相应答复。2014年12月8日，被告在未支付补偿金的情况下，强行拆除了原告上述房屋。被告违反法律规定强制拆除原告房屋的行为违法，被告除应当给付征收补偿款外，还应当承担由此产生的经济损失和装修损失。故提起诉讼，请求：1、判令被告给付原告房屋补偿金5034.0766万元。2、判令被告赔偿原告经济损失375万元（以应给付的补偿金为计算基数,自2014年12月8日起至2015年5月8日止按日万分之五计算，此后的经济损失计算至补偿完全给付之日止）。3、判令被告赔偿原告被强拆房屋装修损失费用40万元。4、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明，2013年5月9日，被告蚌山区政府作出《蚌埠市蚌山区人民政府关于S6地块区域房屋征收公告》（蚌山征[2013]4号），并在征收区域内进行张贴公示。该公告明确载明：对东至汇金广场地界，南至凤阳路，西至中山街，北至堤下路区域范围进行征收。原告有合法房屋在该征收区域内。2014年12月8日，被告在未与原告达成征收补偿协议的情况下，对原告的房屋实施拆除。2016年8月15日，安徽省新卓越房地产评估有限公司（以下简称新卓越公司）对原告的房屋出具估价报告，该评估报告载明：凤阳路盛丰商厦房地权证蚌自字第0284**号：单价为23550元/㎡，建筑面积52.16㎡；房地权证蚌自字第0284**号（一层、110㎡）、028442号（36.94㎡）、028443号（96.16㎡）、028445号（540.04㎡）单价均为15800元/㎡；房地权证蚌自字第0284**号（二层、1445.53㎡）单价为6150元/㎡；房地权证蚌自字第0267**号（1133.71㎡）单价为3500元/㎡。原告对送达的该评估报告未申请复核，亦未提出重新评估申请。
一审法院另查明，在该院审理过程中，原告认可一层部分门面房已出卖，现一层门面房建筑面积共为844.53㎡。原告认可的一层门面房具体售卖情况如下：房地权证蚌自字第0284**号，载明建筑面积为163.18㎡，卖给蒲俊昊52.19㎡，卖给韩侠74.05㎡，现该产权证上记载的房屋实际建筑面积为36.94㎡；房地权证蚌自字第0284**号，载明建筑面积为534.74㎡，卖给刘彬、刘峰66.56㎡，卖给叶军61.26㎡，卖给周兰芳52.19㎡，卖给陈腊梅61.26㎡，卖给胡玉华66.56㎡，卖给葛敏61.26㎡，卖给谢飞52.19㎡，卖给刘祖河61.29㎡，现该产权证上记载的房屋实际建筑面积为52.16㎡。原告认可房地权证蚌自字第0284**号的二层办公房面积为1436.24㎡，虽然该产权证载明的建筑面积为1555.53㎡，但原告认为系包含一楼营业房面积119.29㎡，故一层门面房建筑面积应为844.53㎡，二层商业房建筑面积应为1436.24㎡。对于这一诉称，被告对原告一层部分门面房予以出卖的事实以及房地权证蚌自字第0284**号包含一层营业房面积的事实予以认可，但认为原告在一层有一楼道建筑面积9㎡应计入二层商业房，不应作为一层营业房面积计算，被告认为原告的一层门面房建筑面积应为835.3㎡，二层商业房建筑面积应为1445.53㎡。该院认为，对于原告一层营业房中楼道的面积计入二层商业房不当，应当采纳原告的主张，一层营业房中楼道的面积应当计入一层门面房面积，故采纳原告主张即现原告一层门面房建筑面积为844.53㎡，二层商业房建筑面积为1436.24㎡。
一审法院再查明，原告地下车库中房地产权证载明建筑面积为1412.93㎡，因原告已出卖部分车库，原告认可地下车库建筑面积现为1283.29㎡。被告虽然对原告出卖的车库已经予以回购，但对车库面积未予测量，且因房屋已被拆除，现已无法测量，故亦采纳原告主张即现原告地下车库建筑面积现为1283.29㎡。因被告拆除原告的房屋，原告主张其装修及附属物损失为40万元，被告未提供足够的证据予以反驳，对于原告主张的装修及附属物损失为40万元，该院亦予认定。
一审法院认为，原告盛丰公司要求确认被告蚌山区政府强拆房屋违法一案，该院已作出（2016）皖03行初78号行政判决，确认被告拆除原告房屋的行政行为违法。被告因拆除行为而给原告造成的损失，应当承担赔偿责任。《蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十五条、十八条、二十一条、三十一条、三十二条、三十三条规定，对于选择货币补偿的，政府不仅应当支付被征收房屋的价值补偿，还应当支付搬迁、临时安置、装修附属物补偿、停产停业损失以及货币补偿补助费。本案中，新卓越公司对本案争议房屋的价值已进行评估，双方当事人未要求复核且未提出重新评估申请，因此，该评估报告应当作为本案争议房屋价值的计算标准。原告认为本案的房屋价值应当参照一层24100元/㎡，二层7500元/㎡，地下车库4000元/㎡，无事实依据，不予采纳。依据新卓越公司的评估报告，原告一层商业房除房地产权证蚌自字第0284**号，单价为23550元/㎡外，其余一层商业房单价为15800元/㎡；二层商业房单价为6150元/㎡；地下车库单价为3500元/㎡。现对原告盛丰公司的损失计算如下：原告一层商业房价值补偿金为13747814元（52.16㎡×23550元/㎡+792.37㎡×15800元/㎡），二层商业房价值补偿金为8832876元（1436.24㎡×6150元/㎡），地下车库价值补偿金为4491515元（1283.29㎡×3500元/㎡），以上合计27072205元；原告一层商业房搬迁费为8445.3元（844.53㎡×10元/㎡），二层商业房搬迁费为14362.4元（1436.24㎡×10元/㎡），地下车库搬迁费为12832.9元（1283.29㎡×10元/㎡），以上合计35640.6元；原告一层商业房停业损失费6个月为494921.3元（13747814×0.6%×6个月），二层办公房临时安置费为264986.3元（8832876元×0.5%×6个月），地下车库临时安置费为134745.45元（4491515元×0.5%×6个月），以上合计894653.05元；原告一层商业房货币补偿补助费为2749562.8元（13747814元×20%），二层商业房货币补偿补助费为1766575.2元（8832876元×20%），地下车库货币补偿补助费为898303元（4491515元×20%），以上合计5414441元；原告装修及附属物损失为400000元，以上共计33816939.6元，被告应予支付。原告认为被告还应当赔偿其经济损失375万利息的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十七条、《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项及《最高人民法院〈关于审理行政赔偿案件若干问题的规定〉》第二十九条之规定，判决：一、被告蚌埠市蚌山区人民政府于该判决生效之日起十五日内赔偿原告蚌埠市盛丰房地产开发有限责任公司房屋价值补偿金27072205元、搬迁费35640.6元、停业损失费及临时安置费894653.05元、货币补偿补助费5414441元、装修及附属物损失费400000元，以上共计33816939.6元；二、驳回原告的其他诉讼请求。
盛丰公司上诉称：1、上诉人主张的赔偿损失分为两部分，且均有证据和法律强制性规定予以支持。其一，房屋价值是赔偿的核心，该部分的法律依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，即房屋价值不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。上诉人主张该部分赔偿的主要证据是2013年6月21日和2013年9月2日的评估结果公示表。2013年6月21日的评估结果公示表对上诉人被征收房屋一层评估结果是沿中山街24000元/㎡为起点，同一楼层沿边递减至最差的一间为22300元/㎡，因此，一审认定15800元/㎡与该评估结果相悖。2013年9月2日评估结果公示表，对坐落在上诉人房屋背面二层评估为7500元/㎡，地下二层车库评估为4000元/㎡，而被征收房屋地势较好，一审认定二层为6150元/㎡，并将处于小区位置中心的一层车库认定为3500元/㎡，地下二层价值高于地下一层，均不符合常理。其二，延期付款赔偿的事实依据是被上诉人2014年12月8日强拆上诉人房屋的行为已经被确认违法，且拆除后未给上诉人补偿。法律依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。因此，被上诉人应在2014年12月8日之前履行付款义务。被上诉人不履行或延期履行付款义务，应当依据最高院延期付款的规定计算赔偿数额。2、一审判决确认房屋价值时采用的被上诉人在诉讼中单方作出的评估报告在程序和实体上均存在错误。其一，评估程序违法。首先，生效的法律文书即蚌埠市中级人民法院（2015）蚌行终字第00065号行政判决已经确认，被上诉人在征收补偿程序中没有对征收房屋进行评估，更没有形成整体评估报告和分户评估报告。其次，本案一审法庭辩论结束后，法院单方面授权被上诉人进行评估，违反行政诉讼法第四十条的规定。再次，诉讼中的评估是在双方证据无法确定房屋价值的情况下，由人民法院通过随机抽签的方式从有资质的评估机构中选取评估机构评估，一审法院在被上诉人对上诉人的举证没有反驳证据的情况下，错误的提出由其单方委托评估，评估结论因程序违法而无效。最后，该评估报告超过举证期限。其二，评估报告实体错误。首先，省高院（2016）皖行赔终21号已确定本案诉讼主体是被上诉人蚌山区政府，而评估报告的委托主体却是案外人蚌山区住房城乡建设和交通委员会。委托主体错误，评估无效。其次，评估报告书面积书写错误。再次，涉案房屋建筑年代为2011年，而评估报告写成2009年。最后，评估报告没有可参照的类似房地产市场价格，且与行政行为期间两份无争议的初步评估单价中的数字相矛盾。综上，一审判决未能正确查证本案证据，适用法律错误，请求：1、判令被上诉人赔偿上诉人房屋价值及各项补偿金损失共计4376.52万元（一层按22300元/㎡；二层按7500元/㎡；地下停车场按4000元/㎡）；2、判令被上诉人赔偿违法强拆造成的延期付款经济损失714万元（自2014年12月8日起至判决生效止，按日万分之二点一计算）。
蚌山区政府答辩称：1、一审判决认定事实清楚，盛丰公司对估价报告没有提出异议，该估价报告应作为确定房屋价值的标准。2、一审判决适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定正确，新卓越公司评估报告确定的涉案房屋单价合法有效。3、上诉人要求赔偿经济损失及利息无法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
一审原告盛丰公司向一审法院提举了以下证据：第一组证据，原告营业执照、组织机构代码证、企业法定代表人证明，证明原告的主体资格。第二组证据，三张照片，证明照片位置显示，其中征收办公室使用了被征收人的营业房一间，对外挂牌的名称是蚌山区S6地块征收办公室，证明该办公室依法是蚌山区政府设立的。第三组证据，1、要求政府停止强拆的报告、邮寄单及邮寄的妥投证明；2、（2015）禹行初字第00003号和（2015）蚌行终字第00065号判决书，证明被告在未征得原告同意及没有给予原告任何补偿的情况下强制拆除了原告的房屋，其行政行为违法。第四组证据，房屋产权证书六份，证明原告是房屋的所有权人，以及房产证项下的面积。第五组证据，计算依据：1、S6地块区域安置商业用房平均单价公示表两份，一层营业房单价应为24100元/㎡，二层房屋平均价为7500元/㎡，地下停车场为4000元/㎡；2、利息损失应为日万分之2.1，是根据最高院的规定计算；3、不包含海之蓝的附属物损失，原告公司房屋内玻璃门塑钢窗、卷闸门、铝合金门、地板、部分空调等损失共计40万元。补充说明：原告对被告委托新卓越评估机构对S6地块商业用房市场评估平均单价初步结果公示表的单价没有异议，恰证明原告主张赔偿的单价有依据，被告给原告作出的赔偿决定书中的单价错误，价格应当递减。
一审被告蚌山区政府向一审法院提举了以下证据：1、蚌山征（2013）4号《关于S6地块区域房屋征收公告》；2、《关于协商选择确定房屋征收评估机构的通告》；3、（2013）皖蚌众公证字第22827号公证书；4、照片5张（公告和通告的张贴）；5、（2013）皖蚌众公证字第22828号公证书；6、《蚌埠市盛丰房地产开发有限责任公司位于S6号区的房屋市场评估平均单价初步结果表》；7、《估价过程说明》及光盘一张（照片169张）；8、照片1张；9、《S6地块区域国有土地上房屋征收补偿方案》；10、蚌山征决〔2014〕54号《蚌埠市蚌山区人民政府房屋征收补偿决定书》；11、送达回证；12、照片1张。上述证据共同证明：被告作为辖区人民政府，依法对案涉房屋所在的区域进行合法征收，在发布了征收公告之后，征收人依法确定了征收评估机构，评估机构对原告房屋作出了评估结论，征收人依法制定的征收补偿方案经公示张贴，鉴于被告的征收部门在征收补偿方案规定的签约期限内没有与原告就补偿达成一致意见，故被告作出征收补偿决定，被告的征收部门蚌山区住建委对原告房屋的拆除是合法拆除。另外，原告自认蚌山区住建委组建的项目办公室曾向原告发出拆除前的通知，可以印证双方达成先拆除后双方再协商结算的约定，虽协议未签，但拆除是经过原告同意的。
13、《营业房租赁合同》及《营业房临时租赁合同》；14、《海之蓝大浴场征收装修、附属物补偿协议》及所附《海之蓝净桑会馆地上附属物价格表》；15、付款凭证及说明；16、照片四张；17、光盘一张。以上证据共同证明：海之蓝与原告的两份租赁合同，记载了租赁面积为30-6号和32号包括二层房和一层的两间商铺共计1500平方米。30-7号没有约定面积是一层转角处的营业房。目前双方虽对面积有争议，但是一层二层共计2000平方多一点，已经和海之蓝租赁面积相差不多，除了海之蓝的租赁房屋拆除外还拆除原告两间闲置的空房；原告所谓的装修物已经被海之蓝租赁后重新装修所替代，被告给海之蓝的补偿中包含有地板、门窗等附属物，已被装修破坏的装修物不能再主张赔偿，因此原告主张的装修附属物损失已经不存在。此外，蚌山区区住建委已向海之蓝的法人刘刚支付了360万元装修及附属物品补偿。18、蚌山区政府回购盛丰公司车库相关证据，即征收协议和收据、转让合约，证明地下车库需要核减部分面积。19、分户评估报告及相关送达材料，证明盛丰公司房屋的评估价格并且该评估报告已经送达给原告。
上述证据均已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的审核认定符合法律规定。对一审判决认定的案件事实，依法应予确认。本院另查明，2014年9月4日，蚌山区政府对盛丰公司作出蚌山征决〔2014〕54号《房屋征收补偿决定》。该征收补偿决定已经安徽省蚌埠市中级人民法院（2015）蚌行终字第00065号行政判决撤销。
本院认为，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款、第四条第（四）项的规定，行政机关及其工作人员在行使职权时有侵犯他人财产权的违法行为的，受害人有取得赔偿的权利。本案中，被上诉人蚌山区政府强制拆除上诉人盛丰公司房屋的行为已经被本院（2017）皖行终327号行政判决确认违法，盛丰公司有权就该违法行为给其造成的财产损害要求赔偿。结合一审判决及双方当事人的上诉、答辩情况，盛丰公司和蚌山区政府对一审判决认定的盛丰公司被拆房屋面积均无异议，故，本案的争议焦点有二：其一，如何确定盛丰公司被拆房屋的价值；其二，盛丰公司关于赔偿延期付款损失的诉讼请求能否成立。
关于第一个争议焦点，即如何确定盛丰公司被拆房屋的价值。上诉人主张其被拆除房屋应按照一层22300元/㎡、二层7500元/㎡、地下停车场4000元/㎡的标准予以赔偿，确定该房地产单价的是2013年9月2日新卓越公司作出的《S6地块区域用于安置商业用房市场评估平均单价初步结果公示表》。但该公示表评估的对象系S6地块区域用于安置的商业用房，而非被拆除房屋，因此，该公示表不能作为确定盛丰公司被拆房屋价值的依据。盛丰公司提举的新卓越公司2013年6月21日作出的《S6地块区域现有商业用房市场评估平均单价初步结果公示表》及蚌山区政府提举的新卓越公司2013年12月11日作出的《蚌埠市盛丰房地产开发有限责任公司位于S6号区的房屋市场评估平均单价初步结果表》均系房屋评估程序中的行为，非最终评估结果，亦不能作为确定盛丰公司被拆除房屋价值的依据。本案审理过程中，新卓越公司完成房屋评估程序，于2016年8月15日对盛丰公司被拆除房屋作出了房地产征收估价报告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款和《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款均规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。新卓越公司出具的估价报告以2013年5月9日即房屋征收公告发布之日为价值时点符合上述规定。且盛丰公司对该评估报告未申请复核，也未以其他方式提出异议。因此，该评估报告应当作为确定盛丰公司被拆除房屋价值的标准，一审判决据此计算涉案房屋的价值并无不当，盛丰公司此节上诉理由不能成立，本院不予支持。另，双方当事人对一审判决认定的搬迁费、停业损失费及临时安置费、货币补偿补助费、装修及附属物损失费等均未提出异议。因此，对一审判决认定的蚌山区政府应当向盛丰公司支付的各项赔偿费用，本院依法予以确认。故，蚌山区政府应当赔偿盛丰公司房屋价值补偿金27072205元、搬迁费35640.6元、停业损失费及临时安置费894653.05元、货币补偿补助费5414441元、装修及附属物损失费400000万元，以上共计33816939.6元。
关于第二个争议焦点，即盛丰公司关于赔偿延期付款的利息损失的诉讼请求能否成立。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款的规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。因此，行政机关在对被征收房屋实施搬迁前，应及时通过签订征收补偿协议或者作出征收补偿决定的方式解决补偿问题。且为避免相应不动产价格波动的风险，征收补偿决定作出后，被征收人不领取补偿内容的，行政机关应依法办理相应提存等手续，并告知被征收人领取补偿款项、使用安置房等事项。本案中，蚌山区政府虽于2014年9月4日向盛丰公司作出了蚌山征决〔2014〕54号《房屋征收补偿决定》，但该征收补偿决定作出后，涉案房屋拆除前，在盛丰公司未实际向蚌山区政府主张实现该征收补偿决定确定的安置补偿权利的情况下，蚌山区政府并未对补偿款依法办理相关提存等手续。上述征收补偿决定经诉讼程序被依法撤销后，蚌山区政府亦未重新作出征收补偿决定、与盛丰公司订立征收补偿协议或以其他方式积极解决涉案房屋的补偿问题。因此，因蚌山区政府不及时履行征收补偿义务，致使在2014年12月8日拆除涉案房屋前就应向盛丰公司支付的上述补偿款项至今未支付。在房屋价格明显上涨且被征收人未及时获得合理补偿安置的前提下，一审判决蚌山区政府仅向盛丰公司支付房屋征收公告发布之日的房屋价值等赔偿款项，对盛丰公司明显有失公平。盛丰公司关于蚌山区政府应当赔偿其延期付款的利息损失的诉讼请求成立，本院予以支持。蚌山区政府应当按照中国人民银行同期同类银行贷款利率向盛丰公司支付上述33816939.6元赔偿款的利息，自2014年12月8日至款清之日止。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，本院予以纠正。上诉人盛丰公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决如下：
一、维持安徽省蚌埠市中级人民法院（2016）皖03行赔初9号行政赔偿判决第一项，即：“被告蚌埠市蚌山区人民政府于本判决生效之日起十五日内赔偿原告蚌埠市盛丰房地产开发有限责任公司房屋价值补偿金27072205元、搬迁费35640.6元、停业损失费及临时安置费894653.05元、货币补偿补助费5414441元、装修及附属物损失费400000元，以上共计33816939.6元。”
二、撤销安徽省蚌埠市中级人民法院（2016）皖03行赔初9号行政赔偿判决第二项，即：“驳回原告的其他诉讼请求。”
三、被上诉人蚌埠市蚌山区人民政府于本判决生效后十五日内赔偿上诉人蚌埠市盛丰房地产开发有限责任公司利息损失（以本金33816939.6元为基数，自2014年12月8日起按中国人民银行同期同类银行贷款利率计付至付清之日止）。
四、驳回上诉人蚌埠市盛丰房地产开发有限责任公司的其他赔偿请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志强
审 判 员 王新林
审 判 员 朱达远
二〇一七年七月十二日
法官助理 阮秀芳
书 记 员 潘玉丹
附：本判决适用的相关法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
……
《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》
第三十三条被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十九条第一款对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
第二十七条第一款实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
《国有土地上房屋征收评估办法》
第十条第一款被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。