江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0302民初2263号原告：张建忠，男，1962年5月1日出生，汉族，住本区，委托诉讼代理人：朱绍建，江西萍实律师事务所律师。被告：王芝英，女，1946年4月8日出生，汉族，住本区，被告：易运生，男，1941年7月8日出生，汉族，住址同上，系王芝英之夫。被告：易宁，女，1973年4月22日出生，汉族，住本区，系王芝英、易运生之女。被告：易军，男，1968年1月31日出生，汉族，住本区，系王芝英、易运生之子。被告：陈香兰，女，1970年10月15日，汉族，住址同上，�易军之妻。五被告委托诉讼代理人：卢运辉，江西金鳌律师事务所律师。原告张建忠与被告王芝英、易运生、易宁债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人朱绍建，被告王芝英、易宁、易军及五被告委托诉讼代理人卢运辉到庭参加诉讼。审理期间，原告申请司法鉴定。本案现已审理终结。张建忠向本院提出诉讼请求：1、请求判决撤销被告王芝英、易运生与被告易军、陈香兰于2015年5月8日签订的编号为0010819萍乡市存量房房屋买卖合同。2、确认位于萍乡市××街老站居委会6层楼房（产权证号为萍房权证安字第××号、20××55号）过户行为无效，被告易军、陈香兰办理该楼房的产权转移登记手续，登记在被告王芝英、易运生名下，用于清偿借款。3、被告承担诉讼费、律师费、差旅费和其他一切费用。事实及理由：被告易运生与被告王芝英系夫妻关系，其女被告易宁，其子为被告易军，其儿媳为被告陈香兰。被告易军与被告陈香兰系夫妻关系。被告王芝英、易运生声称有一栋六层的楼房，向原告借款530,000元，碍于亲戚的面子，加之被告口头以楼房产权作为担保，原告没有法律意识没有办理抵押登记，原告将钱借给被告，被告王芝英、易宁于2014年1月1日向原告出具借条一张，借条上载明：今借到张建忠现金伍拾叁万元整，借款人易宁、王志英，并捺上了手指印。被告承诺的还款期没有还款，原告要求被告还款，被告王芝英、易运生有意躲避原告。更为严重的是，2016年10月15日原告到被告楼房中查看，被告易军拿出房屋产权证，声称自己花钱购买了被告王芝英、易运生的楼房，并过户登记完毕，这楼房与被告王芝英、易运生无关。原告多次上门要求被告王芝英、易运生、易宁立即归还借款，被告多次声称有钱就归还，如果起诉，请原告送了诉讼费和律师费，休想拿回一分钱。原告于2016年11月14日，经萍乡市不动产权籍档案馆查询，了解到被告易运生与被告王芝英借钱时口头承诺的担保楼房登记信息，该楼房坐落在安源××××街老站居委会，产权证号为萍房权证安字第××号，产别私有产，于2007年11月24日登记发证，建筑面积334.87平方米，建购年份九十年代。此房屋于2015年5月过户给易军、陈香兰。被告易运生、王芝英与被告易军、陈香兰于2015年5月8日签订合同编号为0010819萍乡市存量房房屋买卖合同，合同上载明将上述楼房仅以200,000元价格出售，并于2015年5月12日将上述楼房过户登记在被告易军、陈香兰名下，产权证号为萍房权证安字第××号、20×�55号，父母以明显不合理低价转让给儿子和儿媳上述楼房，买卖双方假借交易形式逃避债务，企图使原告一辈子的血汗钱血本无归。另外，被告王芝英，采取借条上签假名“王志英”，户籍地派出所多次查询竟然没有此借款人，幸亏原告与被告王芝英是亲属关系，坚信户籍地派出所没有错误，最后，采取关联信息方式才使“王志英”现原形。被告易运生、王芝英一开始借款就有逃避债务的企图。被告易运生、王芝英是被告易军的父母，被告易运生、王芝英为了逃避债务，以明显不合理低价向儿子和儿媳（被告易军、陈香兰）转让其楼房，并办理了房产过户登记，对原告债权造成损害，其楼房转让行为无效，应当予以撤销和产权转移登记更回。请法院以事实为依据，以法律为准绳，支持原告的诉讼请求。五被告辩称：一、易运生、王芝英与易军、陈香兰之间的房屋买卖合同，交易行为虽然发生在父母子女之间，主体具有特殊性，但双方当事人意思表示真实，没有违反国家法律法规的强制性规定，且买方向卖方支付了合理对价，买受人主观上属善意，并向有关部门办理了产权转移登记手续，属合法交易行为，应予以保护。事实与理由如下：1、买方支付了合理对价。买方按合同约定支付了现金200,000元之外，还代卖方偿还了银行借款26万多元，冲抵卖方向买方的借款220,000元，还负担了4万多元交易税费，实际上买方购买此房屋共付款72万多元，诉争房屋的交易价格与交易时的市场价格相当，不属合同法及司法解释二规定的明显不合理的低价。并且，基于本案系父母子女之间的交易，父母给予子女的让利也符合人之常情。因此，买卖双方的交易价格正常合理，不存在合同法第七十四条规定的撤销事由。2、买方在房屋交易时主观上属善意。本案交易双方当事人虽属父母子女，但彼此经济上独立、生活上独立。卖方在转让房屋时未向买方告知其债务状况，买方也自始不知原告本案卖方有借款，法律上也没有规定买方交易时必须了解卖方的债务状况，我国法律也并未禁止父母子女之间进行房屋交易，更未规定因为父母子女之间的交易，就可以推定买方应明知或明知卖方交易是为了逃避债务。况且，当时卖方转让房屋的目的时为了生意上的往来和偿还借款，并非原告诉称的是为了逃避欠他的借款。因此，买方易军、陈香兰属于善意买受人，交易时不知原告对卖方有借款，也不知卖方出卖房屋损害了原告的债权。本案不存在合同法第七十四条规定的撤销权成立的主观要件。3、本案交易双方房屋买卖合同签订的时间和产权转移登记时间均为2015年5月8日，而原告向法院起诉申请撤销交易的时间为2016年11月15日。民法通则司法解释第七十三条规定，可变更或者可撤销的民事行为，自成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。合同法第七十五条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。现原告起诉显然超出法律规定的一年期限，依法应当丧失撤销权。因此，本次交易不符合合同法第七十五条的撤销权行使期限。二、本案实际借款人是易宁，王芝英并非借款行为的实际债务人，诉争房屋交易前属易运生、王芝英夫妻共有，不属于实际借款人易宁的个人财产，不属于诉请撤销的财产范围。三、易宁对外负债除本案原告外，还欠他人2,000,000元，显然诉争房屋价值不足以全额清偿。我国法律没有规定，债权人对交易的财产在撤销之后享有优先受偿权。因此，即使原告请求成立，诉争房屋价值也应由全体债�人之间依法分割。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告在庭审中提供下列证据支持其主张的诉讼请求及案件事实：1、原告的身份证复印件、被告易运生、王芝英、易宁、易军、陈香兰身份证复印件及常住人口登记表，证明原、被告的主体资格适格，被告易运生、王芝英系夫妻关系，易宁、易军与易运生、王芝英系父母子女关系，与陈香兰系公婆儿媳关系，易军与陈香兰是夫妻关系，易运生、王芝英、易军、陈香兰均居住在一起。被告对该证据无异。对该证据本院予以确认。2、借条，证明2014年1月1日，被告王芝英、易宁向原告借款，借条载明：今借到张建忠现金伍拾叁万元整，借款人易宁、王志英，并捺有指印。双方存在合法借贷关系。被告王芝英采取借条上签假名“王志英”，后经派出所采取相关信息房事查询才使“王志英”现�形；被告易运生、王芝英经营企业，不可能连自己的名字搞错，一开始就有逃避债务的企图。被告对该证据的真实性无异议，认为名字系易宁代签，属笔误，并非为了逃避债务。对该证据本院予以确认。3、萍乡市存量房房屋买卖合同、萍乡市房产档案馆产权证明，证明：（1）被告易运生、王芝英与被告易军、陈香兰于2015年5月8日签订的0010819号萍乡市存量房房屋买卖合同载明将上述楼房仅以200,000元明显不合理低价出售，并于同年5月12日将该楼房过户给被告易军、陈香兰，产权证号为2015004054号、20××55号，被告易运生、王芝英以明显不合理低价转让该楼房给儿子和儿媳，假借交易逃避债务。（2）王芝英在房屋买卖合同上签名为真名，并未写成“王志英”。（3）被告易运生、王芝英借钱时口头承诺以该房产担保，借款后于2015年5月12日将该房产过户给被告�军、陈香兰，目前被告易运生、王芝英名下没有可供执行的财产。（4）被告易运生、王芝英与被告易军、陈香兰隐瞒巨额真实债务，假借交易获得房屋产权变更登记，法院应当确认无效，将登记在易军、陈香兰名下的涉案房屋所有权复原登记到易运生、王芝英名下，用于清偿债务。（5）借条上签假名，逃避债务转移财产的合同上签真名，被告是典型的恶意逃避的行径。被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同交易发生在父母子女间，实际成交额700，000元，并非合同中写的200,000元，因双方用其他经济往来进行了冲减，现有证据不能证明王芝英是为了逃避债务，也不能证明王芝英是恶意在借条上签假名。对该证据本院予以确认。4、委托代理合同、江西省增值税普通发票，证明原告行使撤销权花费律师代理费6,000元，根据合同法解释一第26条，应由债务人负担。被告对关联性有异议，认为律师费并非合同法74条规定的必要费用；律师费是否实际支付应有支付凭证予以佐证。对该证据本院予以确认。5、彭某、易军、陈香兰对话录音，证明（1）2016年10月，原告之妻彭某找不到借款人王芝英，到被告易军店里的谈话录音，（2）被告易运生、王芝英、易军、陈香兰均居住在一起，（3）被告易军、陈香兰告诉原告妻子彭某房屋是他们的，是花30多万元从母亲手上购买。原告从2016年10月知道自己的债权受到损害，被告易运生、王芝英已经实施完成转移房产行为和找不到其本人及打不通电话的事实，一直追讨无果，诉讼是唯一的选择。（4）被告易军、陈香兰知道自己母亲在外欠了很多钱，经常有人到家里讨债，刚开始讨债的人可以得到利息，后来母亲就躲起来了。2014年易军、陈香兰知道王芝英借了张建忠夫妻的钱，但一直强调不知道借款具体数额，声称找他没有用，找到他母亲当面解决。被告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为谈话内容以及对象、地点均不清楚，也可能被剪辑过。对该证据本院不予确认。6、证人彭某到庭证言，证明彭某与原告张建忠系夫妻关系，张建忠借钱给王芝英由易宁代写借条，此后曾找过王芝英讨债，易军、陈香兰都知道，2014年曾到易军在楼下的店里找到易军夫妻问还款之事并录音。被告对该证据的真实性有异议，认为证人与原告是夫妻关系，存在利害关系。对该证据本院不予确认。7、房地产估价报告，证明诉讼期间，原告申请司法鉴定，经本院委托江西豫章房地产经纪评估有限公司鉴定，位于本区八一街老站居委会六层楼房（产权证号2015004054号、20××55号）截止2015年5月8日市场价值828,468元。被告对该证据的真实性有异议，认为评估机构未充分合理考虑影响诉争房屋价值的客观因素，评估价格明显高于诉争房屋的实际价值和周边同类房屋的交易价格。该证据系有鉴定资格的鉴定机构，依照法定程序作出，对该证据本院予以确认。被告为支持其抗辩,提供了下列证据：1、房产证2本、土地证1本，证明原告诉请撤销的房屋及土地是易军、陈香兰合法所有。原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为过户时间是2015年5月12日，合同是2015年5月8日签订，达不到证明目的。对该证据本院予以确认。2、农业银行业务凭证、贷款还款清单、个人借款合同、房屋抵押清单，证明易运生、王芝英以易某名义向农业银行借款490，000元，由易运生、王芝英担保，由于贷款到期，2015年5月7日，易军代易运生还款290,000元。原告对关联性有异议。因该证据不足以证明系易军替被告王芝英偿还借款，且该证据与本案不具关联性，对该证据本院不予确认。3、税收证明及税务发票，证明易军、陈香兰购买易运生、王芝英房屋缴纳税款37,536.92元。原告对证明目的有异议，认为该证据恰恰证明几被告转移房产逃避债务的行为，向登记机构隐瞒巨额债务，骗取了变更登记。对该证据本院予以确认。4、证人易某到庭证言，证明2009年1月15日其向农业银行借款490,000元交给父母易运生、王芝英，现已偿还，父母亲还了一部分，弟弟易军还了260,000元。原告认为借款系易某所借，不能认定是替易运生、王芝英所借，也不能认定是易军还款，达不到被告的证明目的。对该证据本院不予确认。根据原、被告庭审中的陈述及认定的证据，本院确定以下案件事实：2014年1月1日，被告易宁、王芝英向原告借款530,000元，并由被告易宁书写借条，并签名借款人为“易宁、王志英”，由被告易宁、王芝英加盖手印。2015年5月8日，被告易运生、王芝英与被告易军、陈香兰签订合同编号为0010819号的萍乡市存量房房屋买卖合同，约定被告易运生、王芝英将其位于本区八一街老站居委会产权证号为2008003430号的六层楼房以200,000元出售给被告易军、陈香兰，并于同年5月12日将该楼房过户给被告易军、陈香兰，产权证号为2015004054号、20××55号。后因被告易宁、王芝英未偿还借款，原告以被告易运生、王芝英为逃避债务将其房产以明显不合理低价向易军、陈香兰转让为由诉至本院，请求撤销转让行为，为此支付律师代理费6,000元。审理期间，本院依原告的申请，对涉案房产进行评估，经江西豫章房地产经纪评估有限公司评估，被告易运生、王芝英将房产转让�日，即2015年5月8日，该房屋市场价值为828,468元，原告支付评估费4,100元。另查明，原告张建忠与被告王芝英、易运生、易宁民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月21日做出（2016）赣0302民初2264号民事判决，现该判决已发生法律效力。本院认为，原告张建忠与被告王芝英、易运生、易宁之间的借贷关系已经本院确认合法、有效。关于被告辩称原告行使撤销权已超过一年法定期限的抗辩意见。本院审理认为，被告并未提供证据证明本案涉案房屋产权发生转移后原告何时知晓，而据原告陈述，其知道该房产转移时间为2016年，根据《中华人民共和国合同法》第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”的规定，原告行使撤销权并未超过法定期限�被告的该辩解意见本院不予采纳。关于本案涉案房产是否系正常产权转移的问题。本院审理认为，张建忠系债权人，对债务人王芝英、易运生转让财产的行为依法享有请求人民法院撤销债务人的行为的权利。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，债务人王芝英、易运生以不足评估价百分二十五的价�将该房产转让给易军、陈香兰，明显低于市场交易价，违反法律规定属恶意转让财产的行为，且其转让该房产后没有财产可供偿还原告债务，其转让行为严重损害了原告的债权，应予撤销，被告易军、陈香兰依据该转让行为取得的房产的行为亦当然属无效，应恢复原登记。但原告在本案中请求判令该房产用于清偿借款无法律依据，本院不予支持。原告要求被告易运生、王芝英负担因其行使撤销权所支付的律师代理费、鉴定费的请求符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担”的规定，该请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条之规定，判决如下：一、撤销易运生、王芝英与易军、陈香兰于2015年5月8日签订的编号为0010819号的萍乡市存量房房屋买卖合同。二、限被告易运生、王芝英在本判决生效后五日内支付原告律师代理费6,000元、评估费4,100元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，财产保全费100元，合计200元，由被告易运生、王芝英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交�诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决书生效之日起，权利人可以向本院申请执行，申请执行期限为二年。审 判 长  常赣斌审 判 员  韩定如审 判 员  罗树文二〇一七年十一月三日代理书记员  肖 婷