山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋02民终1073号上诉人（原审被告、反诉原告）：狄登云。委托诉讼代理人：计杰，山西北岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘佃贵。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，大同市城区法律援助中心律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华，该公司经理。上诉人狄登云因与被上诉人�佃贵、大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人狄登云的委托诉讼代理人计杰、被上诉人刘佃贵的委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。狄登云上诉请求：撤销原判，将该案发回重审。事实和理由：中大公司因涉嫌一房二卖已被公安机关刑事立案，故依照先刑后民的原则应将该案中止审理，刘佃贵对涉案房屋系非法占有，原判认定事实错误。刘佃贵辩称，原判正确，应予维持。中大公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘佃贵向一审法院起诉�求：确认涉案房屋归其所有；撤销中大公司与狄登云签订的网签合同，判令中大公司协助其办理房屋产权登记。狄登云向一审法院反诉请求：确认刘佃贵与中大公司所签涉案协议无效。一审法院认定事实：刘佃贵与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，无编号（该合同签订时间为2012年1月15日）。约定刘佃贵自愿认购中大公司位于华田苑府城二期5号楼3单元601号房屋（建筑面积170.83㎡，单价4699.57元）一套，总价802828元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。刘佃贵于2012年1月15日以现金的方式支付房款，中大公司于当日给刘佃贵出具了802828元的房款收据，同日刘佃贵缴纳装修保证金2000元、装修服务费1196元、物业费（含电梯费）3075元、公共维修基金12812元、暖气费3458元、燃气表380元、有线电视初装费500元。狄登云与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月24日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：狄登云向中大公司购买华田苑府城5号楼3单元6层601号房，建筑面积170.83㎡，单价4700元，买受人一次性付款802901元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给狄登云出具了两张共计802901元的收据。赵广红于2014年7月25日通过中国工商银行给沈颂华汇款375826元。关于刘佃贵与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。狄登云对刘佃贵所提供证据的真实性认为无法确认。但刘佃贵与中大公司签合同时，该楼房编号为7号。2014年5月12日中大报房管局备案时，该楼房房号变更为5号。因此刘佃贵与中大公司签订的合同是虚假的。而刘佃贵提供票据的真实性无法确认，刘佃贵亦未提供交款凭证予以证实，刘佃贵在政府公示中大公司资金断裂后，低价购买的房屋。一审法院认为，刘佃贵提供的认购协议书可以确认刘佃贵购买了中大公司位于华田苑府城二期5号楼3单元6层601号的房屋，刘佃贵提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实中大公司将5号楼3单元601号房屋交付了刘佃贵。故可确认刘佃贵与中大公司签订《认购协议书》购买华田苑府城二期5号楼3单元601号房屋。狄登云虽对刘佃贵购买房屋的事实有异议，但未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故应认定刘佃贵与中大公司签订的《认购协议书》为有效合同。关于诉争的位于大同市华田苑府城二期5号楼3单元601号房屋，中大公司应向谁履行合同义务的问题。刘佃贵认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付刘佃贵，该房屋应归刘佃贵所有。狄登云认为中大公司将房屋交付刘佃贵属违约行为，损害了狄登云的合法权益�因刘佃贵的认购协议书及购房合同合法有效，刘佃贵与狄登云均认可该房已交付刘佃贵，且刘佃贵已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由中大公司向刘佃贵履行该房屋的合同义务。一审法院认为，刘佃贵与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。刘佃贵已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，现刘佃贵已合法占有该房屋，故刘佃贵要求确认位于大同市华田苑府城二期5号楼3单元601号房屋归其所有以及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，故予以支持。刘佃贵要求撤销狄登云与中大公司之间的备案登记合同，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对刘佃贵的该项诉讼请求不予支持。综上，关于狄登云反诉的请求（刘佃贵与中大公司签订的认购协议书无效）不予支持。狄登云就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，狄登云可向中大公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第二百三十三条规定，判决：一、位于大同市华田苑府城二期5号楼3单元601号房屋归刘佃贵所有；二、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内协助刘佃贵办理房屋产权登记手续；三、驳回刘佃贵的其余诉讼请求；四、驳回反诉狄登云的反诉请求。案件受理费300元，由刘佃贵负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付刘佃贵）。反诉费100元，由狄登云负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，关于本案是否应当按照“先刑后民”的原则中止审理了问题，在审理经济（民事）纠纷案件中发现涉嫌经济犯罪时，首先应分析经济（民事）纠纷与所涉嫌的经济犯罪是否属于同一法律事实，然后再看能否排除涉嫌经济犯罪行为的认定与处理对经济（民事）纠纷中民事法律事实的认定与处理的影响。如果不能排除涉嫌经济犯罪行为的认定与处理对经济纠纷民事法律事实的认定与处理的影响，经济（民事）纠纷案件则应中止审理，或者裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。除此之外，经济（民事）纠纷案件的审理不必受“先刑后民”的制约。本案中，中大公司是否涉嫌犯罪行为的认定，并不对中大公司与双方所签购房合同是否有效构成影响，故狄登云关于该案应中止审理的上诉请求于法无据，本院不予支持。关于刘佃贵与中大公司签订的房屋认购协议书是否为商品房买卖合同的问题。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时明确了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案中查明的事实看，刘佃贵所签订的房屋认购协议书的内容符�上述规定的要件，且中大公司已经收取了房款，故认购协议书应认定为商品房买卖合同。狄登云所主张的刘佃贵房屋认购协议书不是商品房买卖合同的理由并不能成立。关于刘佃贵与中大公司签订的认购协议书是否有效的问题，狄登云主张刘佃贵所签协议书无效，其理由除前述的认购协议书不是买卖合同以外，还主张刘佃贵所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，且刘佃贵与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，狄登云所主张的上述理由中，刘佃贵是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；狄登云所主张的理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题�除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一、二审查明的事实看，刘佃贵所签订的认购协议书并不存在上述规定的情形，狄登云也没有证据证明刘佃贵和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定刘佃贵所签订的房屋认购协议书合法有效有事实和法律依据，故应予确认。关于刘佃贵能否以房屋认购协议为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所�导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助刘佃贵办理产权登记的义务，因此刘佃贵要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为刘佃贵办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归刘佃贵所有的判项属适用法律错误，应予撤销。关于狄登云与中大公司所签合同的效力问题，狄登云在一审中提起反诉，要求确认刘佃贵与中大公司所签合同无效，原审法院对狄登云与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认�，认为狄登云与中大公司之间的争议应另行主张。本院认为，从反诉的构成要件看，反诉只能是本诉被告向本诉的原告提起，而不能向原告以外的其他人，因此，本案中狄登云要求确认刘佃贵与同为被告的中大公司所签合同无效的反诉请求，并非是向本诉原告所提起，故原审法院对该反诉请求不予审理在程序和法律适用上并无不当。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认狄登云与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，狄登云就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。狄登云的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1068号民事判决第二项、第四项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告刘佃贵办理房屋产权登记手续”、“驳回反诉原告狄登云的反诉请求”；二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1068号民事判决第一项、第三项，即“位于本市华田苑府城二期5号楼3单元601号房屋归原告刘佃贵所有”、“驳回原告刘佃贵的其余诉讼请求”；三、驳回刘佃贵的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由刘佃贵负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元，反诉费200元，由狄登云负担�二审案件受理费300元，由狄登云负担。本判决为终审判决。审判长 马剑峰审判员 马祖荡审判员 张   晨   曦二〇一七年十二月一日书记员 杨      卿