河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫02民终159号
上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ，女，汉族，1965年9月16日出生，住址河南省开封市顺河回族区，现住开封市龙成香榭里Ｂ区。
委托诉讼代理人：郝勇晓，河南辽源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：严建平，男，汉族，1954年1月18日出生，住河南省开封市鼓楼区，现住开封市。
上诉人ＸＸ因与严建平房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市龙亭区人民法院（2016）豫0202民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：撤销开封市龙亭区人民法院（2016）豫0202民初652号民事判决第四、五、六项，改判支持上诉人诉讼请求，诉讼费用由严建平承担。事实和理由：1、本案系严建平欠缴房租违约致使租赁合同解除，双方在合同中明确约定每逾期支付租金一天按合同月租金的10%支付违约金，一审罔顾双方有效约定滥用自由裁定权主动审查降低违约金标准，偏袒严建平。双方约定的违约金并未超过上诉人实际损失的30%，不属于过分高于造成的损失，不应予以降低或调整；2、本案应当支持上诉人主张的不予退还严建平3000元履约保证金。本案合同解除是因严建平欠缴房租，致使合同目的无法实现，严建平以拒交房租的实际行动表示不再履行合同，提交终止合同前10天已明确提出要解除合同的意思表示，本案不具备退还履约保证金的条件。
严建平辩称，1、双方租赁合同无一处约定ＸＸ可以收取10%违约金的说法，ＸＸ对违约金没有索要的权利，一审法院对此更没有自由裁量权，严建平不应支付任何违约金；2、2016年7月16日双方已通过电信方式达成补充协议，但协议后三天ＸＸ即带人到店闹事，致使严建平生意及商誉受到严重影响。一审对此直接损失没有认定错误。且ＸＸ闹店已然违约终止合同，责任在ＸＸ。3、解除合同是双方意愿，ＸＸ理应退还履约保证金。4、根据河南省关于房屋租赁的相关规定，房屋租赁应当办理登记备案，但ＸＸ没有办理任何相关手续并依法纳税，双方签订的租赁合同无效，不受法律保护，ＸＸ以欺骗手续出租房屋逃避纳税，应当承担相应的法律责任。
严建平上诉请求：撤销开封市龙亭区人民法院（2016）豫0202民初652号民事判决，依法改判。事实和理由：1、房屋主体与室内装修分属两个主体，其中室内装修权属孙国艳，ＸＸ拍得房屋之后，孙国艳仍在继续经营房屋，只不过重新与新房东签订了租赁合同。开封中级人民法院的《拍卖公告》将正在营业的“尚尚”出租房室内装修装饰与房屋主体捆在一起拍卖，侵犯了第三人权益。该瑕疵属买受人参与竞争的风险，应由买受人ＸＸ自行承担。2、房屋的装修资产在孙国艳与ＸＸ签订合同之前实际存在，一审判决认定错误。本案实情是孙国艳在ＸＸ拍得房产之前，已租赁并装修了该房屋经营服装，一审判决由ＸＸ无偿占有装修资产，属巧取豪夺。孙国艳与严建平一直有合作关系，2015年所付合同租金，严建平与孙国艳各付一半。3、2016年7月19日，ＸＸ带领其表弟李大海酒后到店内闹场，是公然破坏合同的行为，后续影响至今，理应承担赔偿责任。ＸＸ闹场后，双方于7月16日达成新的协议，之后ＸＸ采取种种不理智的方法逼迫严建平关门歇业，生意全无，商场物业部门有凭为证。ＸＸ的行为属严重违约。公安出警记录记载的“双方互不追究对方责任”的处理意见，未经严建平同意，也没有双方签字认可。ＸＸ应承担房屋瑕疵的经济赔偿责任，其违反《补充合同》约定带人酒后闹事，致使严建平停业没有收入，房租和利息应从其闹店的7月19日停止计付，并一并赔偿给严建平造成的商誉损失。
ＸＸ答辩称：1、一审判决对开封中院《拍卖公告》理解正确，房屋包括了主体及装修，ＸＸ享有无可争辩的所有权。严建平所称装修部分权属孙国艳属认识错误，且与本案无关。孙国艳如对中院拍卖公告有异议，或另行起诉，严建平无权提出异议。2、王、严二人于20165年7月19日发生的治安事件已经由民警处理，双方签订和解，互不追究对方责任，严建平所称据此造成重大经营损失夸大其辞，没有事实及法律依据。
ＸＸ向一审法院本诉请求：1、解除双方之间签订的房屋租赁合同；2、严建平返还租用房屋；3、严建平支付2016年7月16日至2016年7月27日所欠租金1413元（实际要求计算至履行之日）；4、严建平支付因迟延支付租金的违约金4240元（暂计算至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日）；5、ＸＸ不返还被告保证金3000元。
严建平向一审法院反诉请求：1、同意提前解除房屋租赁合同的请求；ＸＸ应承担提前解除合同付给反诉人双倍履约保证金6000元的责任；2、ＸＸ应自合同终止之日补偿给反诉人承接上家的37800元装修费；3、ＸＸ应赔偿反诉人经济损失7000元；4、ＸＸ请求支付所谓的10%的违约金没有依据。
一审法院认定事实：2014年10月23日，ＸＸ通过司法拍卖取得涉案房屋即开封市龙亭区西大街龙亭新都汇1号商场B区第一层B48号房产的所有权，于2015年6月23日取得第3425202号汴房地产权证。期间，ＸＸ与孙国艳于2015年1月4日就该房屋签订了房屋租赁合同，2016年1月16日合同期满，合同还对房屋装修与使用等内容进行了约定。孙国艳经营的店名为“尚尚”。
2016年1月11日，ＸＸ作为合同出租方（甲方）与承租方（乙方）严建平签订一份房屋租赁合同。合同主要约定：1、甲方将位于龙亭新都汇1号商场B区第一层B48号房产共45平方米出租给乙方用于商业经营。2、租赁期限为12个月，自2016年1月16日起至2017年1月15日止。3、每季度租金为10600元，乙方应当提前三天及时足额交清下季度租金；合同生效后，乙方应向甲方交付履约保证金3000元，合同期满后甲方无息退还乙方。4、租赁期间，房屋租赁税和乙方所使用的水、电、物业及其他应由乙方自行负担的费用全部由乙方负担。5、合同期满后，房屋的装修及固定改善增设物的所有权归属甲方（如地砖、吊顶、门窗、水电线路及卫生间等设施），乙方不得损坏且不得折抵房租或主张补偿金；活动装修物（空调、灯具、桌椅）乙方可自行处理。6、甲乙双方协商一致方可变更或终止合同。乙方有拖欠房租或逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用等行为之一的，甲方有权解除合同并收回房屋。7、租赁期内乙方逾期交纳房租，每逾期一天应按合同月租金的10%向甲方支付滞纳金。租赁期内乙方中途退租应提前45天通知甲方并征得同意，同时不得要求返还履约保证金；租赁期内甲方提前终止合同应提前45天通知乙方并征得同意，同时双倍返还乙方履约保证金。8、本合同自双方签字或盖章之日起生效。ＸＸ和严建平分别在合同甲方和乙方落款处签名。该合同签订当日，严建平按合同约定支付了履约保证金3000元；合同签订前，严建平于2015年12月31日预交了第一季度房租10100元；合同签订后，严建平按合同约定于2016年4月11日交纳了第二季度的房租以及按合同约定所欠的第一季度房租500元共计11100元。2016年7月16日，ＸＸ通过短信方式催要第三季度房租，但严建平至今未交。严建平经营期间，未对房屋进行装修。严建平经营的店名为“天玉阁”。
另查明，2016年7月19日下午，在租赁房屋处ＸＸ与严建平因房租问题产生纠纷后，ＸＸ表弟李大海和严建平表弟刘永翔二人发生厮打。经公安干警处理，双方自行协商解决，互不追究对方责任。
还查明，ＸＸ与孙国艳、严建平所签订的租赁合同为同一格式合同。开封市中级人民法院在对包括涉案租赁房屋进行司法拍卖的公告中，明确告知拍卖标的为：位于开封市新都××商场××房产及室内装修。拍卖成交确认书第六条写明：对拍卖标的的过户、违章记录处理、过户费用、其他所涉税、运输费以及拖欠的水、电、物业等费用均有买受人自行承担，对由此而造成的无法过户与拍卖人无涉。
诉讼中，严建平于2016年11月10日将租赁房屋腾出交付给ＸＸ。
一审法院认为，因ＸＸ与严建平签订的租赁合同是有效合同，现双方当事人均诉求解除合同，所以应确认解除双方签订的租赁合同。鉴于当事人双方已经对租赁房屋进行了退租返还，对此事实予以确认。本案争议焦点为合同解除的后果即ＸＸ诉求的租金、滞纳金、履约保证金的处理，以及严建平反诉请求的处理。
首先，关于合同解除的后果。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的规定。根据上述法律规定，对合同解除后果之争议焦点作出如下处理意见：1、租金。严建平应向ＸＸ给付自2016年7月16日起至2016年11月10日止的租金损失，租金损失计算标准为每季度为10600元。严建平辩解的双方口头约定每月房租为2500元等事实，没有提供相应证据，不予采信。2、滞纳金。合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，严建平逾期未交租金的行为属于违约行为，应承担相应的违约责任。ＸＸ与严建平约定的滞纳金规定在违约责任处理的合同条款之下，具有违约金的性质。按照合同约定，严建平迟延交纳租金应支付每月租金总额的10%/天的滞纳金，即按合同约定标准计算每天是10600元÷3个月×10%=353.333元，该滞纳金数额相对于ＸＸ的实际损失明显过高。根据严建平认为滞纳金违法无效的意见，对过高的滞纳金进行酌减并不违反严建平的本意。考虑到本案实际情况，酌定严建平向ＸＸ给付从欠租之日起至实际给付之日止按同期银行贷款利率计算的滞纳金。3、履约保证金。因严建平向ＸＸ交纳的保证金，仅具有履约保证作用，不符合双方约定的不退保证金的情况，故ＸＸ不退还保证金的诉求，不予支持。
其次，关于反诉请求。1、严建平反诉主张的双倍返还保证金，因不符合双方约定的双倍返还保证金的情况，同时鉴于合同解除以及严建平欠租的原因，故ＸＸ应退还严建平已交纳的履约保证金3000元，超出部分不予支持，但应冲抵严建平给付ＸＸ的租金损失。2、严建平反诉主张的装修费损失，根据涉案房屋拍卖公告内容，拍卖标的包含室内装修，加之ＸＸ与孙国艳、严建平签订的合同均约定合同期满后房屋的装修归ＸＸ，严建平未对房屋进行装修，故严建平该项反诉请求理由不成立，不予支持。3、严建平要求的赔偿经济损失为商誉损失，而严建平仅提供了自记的经营收入，该证据不能证明严建平遭受的商誉损失，所以，对严建平的该项反诉请求证据不足，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认ＸＸ与严建平签订的房屋租赁合同解除；二、确认严建平于2016年11月10日已将原租赁的位于开封市龙亭区西大街龙亭新都汇1号商场B区第一层B48号的房屋腾出返还给ＸＸ；三、严建平于本判决生效后10日内给付ＸＸ自2016年7月16日起至2016年11月10日止的租金损失共计13544.44元；四、严建平于本判决生效后10日内给付ＸＸ自2016年7月16日起至实际给付之日止按同期银行贷款利率计算的滞纳金（本金分段计算。即2016年7月16日至2016年10月15日，按10600元本金计算；2016年10月16日至实际给付之日按13544.44元本金计算）；五、驳回ＸＸ的其他诉讼请求；六、ＸＸ于判决生效十日内退还严建平履约保证金3000元。该项判决应与本判决第三项进行冲抵；七、驳回严建平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费978元，由严建平负担145元，ＸＸ负担833元；反诉受理费535元，ＸＸ负担50元，严建平负担485元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。ＸＸ提交2016年7月7日上午其与严建平电话录音，证明严建平愿意中途退租，自己不应当退还履约保证金。严建平对该证据真实性不持异议，但认为当时谈的是如果房租问题达不成一致的话，可以退租，仅是协商，并非最终确定。严建平提交如下证据：1、《河南省永恒租赁合同管理办理》，证明房屋租赁实行备案登记制，ＸＸ并未对双方之间发生的租赁关系进行备案登记；2、物业证明，证明8月份之后天玉阁未再经营，不再缴纳物业管理费用；3、银行凭证，证明自己分别于2015年6月30日和9月30日向ＸＸ缴纳了房屋租金，此时尚未与ＸＸ签订租赁合同，证明自己当时和孙国艳合作，整个房屋的装修所在权归孙国艳。ＸＸ对证据1真实性不持异议，认该管理办法仅为红头文件，并非法律法规，无法律效力；对证据2真实性不持异议，但与本案无关；对证据3真实性无异议，但认为ＸＸ享有装修的所有权，严建平可找孙国艳主张装修费用。对双方提交的证据，本院认定如下：ＸＸ提交的通话录音形成于一审开庭前，ＸＸ并未向一审法庭提交，不能作为本案二审新证据，对该证据不予采信；房屋租赁虽然采取备案登记制，但该规范属倡导性规范而非禁止性规范，房屋租赁登记仅为备案性登记，未进行登记并不影响合同的效力，本案双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，对合同效力应予以肯定，物业证明及银行付款凭证均与本案无关，对严建平提交的证据不予采信。
二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为，ＸＸ与孙国艳及ＸＸ与严建平分别所签订的《房屋租赁合同》为格式合同，内容基本相同，两份合同均约定合同期满后，房屋装修及固定改善增设物的所有权归属ＸＸ。孙国艳的合同2016年1月16日到期，同日，严建平与ＸＸ签订了内容相同的《房屋租赁合同》，期限自2016年1月16日至2017年1月15日。故严建平租赁该房屋时，根据孙国艳与ＸＸ签订的租赁合同约定，装修部分所有权已归属ＸＸ。对严建平主张开封中级人民法院的《拍卖公告》表述有“未知瑕疵”，自己从孙国艳处承担的37800元装修资产应由ＸＸ偿付的意见不予支持。根据现有证据，孙国艳将已属ＸＸ的装修部分折价37800元让与严建平，属无权处分，对该部分费用，严建平可依法向孙国艳另行主张。
关于租赁合同的违约金，双方约定租赁期内承租方逾期交纳房租，每逾期一天按合同月租金的10%向出租方支付滞纳金。该滞纳金即有违约金性质。合同约定每季度租金10600元，按每季度90天计算，日租金约118元，而合同约定违约金为每逾期一日按月租金的10%计算，即为10600/3×10%=353元/天，显著高于所每日所造成的损失118元，而严建平主张不应承担违约金，故一审酌定按同期银行贷款利率支付违约金符合法律规定，并无不当，对ＸＸ以此为由提出的上诉意见，不予支持。
关于履约保证金，双方合同约定承租方中途退租应提前通知出租方，且不得要求返还履约保证金。本案双方一直进行恰谈，并未达成最终确定性意见，且证明严建平中途退租证据不足，对ＸＸ要求不返还履约保证金的意见，不予支持。
关于2016年7月19日双方发生的纠纷，经公安部门协调，双方已和解，互不追究对方责任，该纠纷发生后，严建平继续经营商铺，故严建平主张因此纠纷造成商誉、经济损失证据不足，对严建平主张应当赔偿损失的意见，亦不予支持。
综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1368元，由ＸＸ承担833元、严建平承担535。
本判决为终审判决。
审判长 王 荟
审判员 李新广
审判员 高 勤
二〇一七年三月十三日
书记员 刘慧丽