广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第380-382号
380号案上诉人（原审原告）：龚顺平。
381号案上诉人（原审原告）：吕哲。
382号案上诉人（原审原告）：周志勇。
上述三上诉人共同委托代理人：马维远，广东德城律师事务所律师。
上述三上诉人共同委托代理人：吕胜柱。
三案共同被上诉人（原审被告）：深圳市日华宾馆有限公司。
法定代表人：宋强。
委托代理人：陈炯。
委托代理人：孙军栋。
上诉人龚顺平、吕哲、周志勇因与被上诉人深圳市日华宾馆有限公司（以下简称日华宾馆）房屋租赁合同纠纷三案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1749-1751号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本三案，现已审理终结。
原审法院审理查明，一、龚顺平、吕哲、周志勇与日华宾馆曾分别签订有《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》，租赁期限分别为2011年8月1日至2011年12月31日、2011年8月1日至2012年7月31日和2008年8月1日至2012年7月31日。上述合同到期后，龚顺平、吕哲、周志勇继续使用承租房屋，并按原合同约定的金额缴纳租金。
二、案涉房屋用地（宗地号H206-X001）属商业金融用地类别、行政划拨用地性质，系因1981年深圳市儿童福利会筹备委员会与香港新生公司合作兴办“深圳市经济特区儿童服务中心”事宜而获批。该中心几经变更，于2003年6月10日经深圳市罗湖区旅游局批准同意并办理相关报批手续后，变更为日华宾馆单位。日华宾馆系该用地的土地使用费登记缴费人。
三、日华宾馆已就确认与龚顺平、吕哲、周志勇的上述租赁合同已解除等请求向原审法院起诉，案号为（2013）深罗法民三初字第1031-1033号。原审法院判决确认上述租赁合同均于2013年7月11日解除、龚顺平、吕哲、周志勇腾退房屋并支付相关租金等。三案目前尚未生效。
龚顺平、吕哲、周志勇的原审诉讼请求为：1、龚顺平、吕哲、周志勇与日华宾馆双方形成的租赁合同关系无效；2、日华宾馆承担三案的全部诉讼费用。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。龚顺平、吕哲、周志勇主张租赁合同无效，理由有三，其一为日华宾馆未取得该房屋的房产证，也没有其他有效权利凭证，而与龚顺平、吕哲、周志勇签订租赁合同，属无权处分行为；其二为日华宾馆未按照《深圳经济特区房屋租赁条例》所规定的报政府相关部门批准而与龚顺平、吕哲、周志勇签订了租赁合同；其三为日华宾馆违反诚实信用原则，以合法形式掩盖非法目的。龚顺平、吕哲、周志勇所主张的无权处分行为不属于《合同法》第五十二条中所规定的合同无效情形，《深圳经济特区房屋租赁条例》并非《合同法》第五十二条第（五）项所规定的法律或行政法规，龚顺平、吕哲、周志勇亦未就双方存在以合法形式掩盖非法目的进行举证；其上述三项理由均不成立，原审法院不予采纳，并认为龚顺平、吕哲、周志勇与日华宾馆双方签订的《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》为双方真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方在合同期限内均依约全面履行各自义务，属合法有效。龚顺平、吕哲、周志勇确认租赁合同无效的请求，无事实或法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回龚顺平、吕哲和周志勇的诉讼请求。三案每案收取受理费人民币50元，由龚顺平、吕哲、周志勇各自负担。
上诉人龚顺平、吕哲、周志勇不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、确认龚顺平、吕哲、周志勇与日华宾馆之间所签订的《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》无效；3、日华宾馆承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、日华宾馆从未拥有过涉案房屋的所有权。首先，日华宾馆举证“深圳市日华宾馆有限公司”是由“深圳市经济特区儿童服务中心”更名为“深圳儿童服务发展有限公司”再更名为“深圳市日华宾馆有限公司”，龚顺平、吕哲、周志勇对此表示认可。但是，需要特别注意的是，迄今为止，日华宾馆“深圳市日华宾馆有限公司”与涉案房屋真正所有权者“深圳市儿童福利会”是两个独立的、完全不同的主体（深圳市儿童福利会是日华宾馆深圳市日华宾馆有限公司持股100％的法人股东）。其次，根据深圳市人民政府办公厅2009年7月1日《市政府常务会议纪要（四届一三五次）》第八条第（一）项，深圳市政府同意深圳市妇儿发展中心作为捐赠人将深圳市日华宾馆将涉案房屋（政府行政划拨宗地号H206-X001上所建房屋）无偿捐赠给深圳市儿童福利会。换言之，从该会议纪要明确了三个问题：一是在2009年7月1日前，涉案房屋的所有权主体为深圳市妇儿发展中心；二是在2009年7月1日后，涉案房屋的所有权主体为深圳市儿童福利会；三是日华宾馆从未取得涉案房屋的所有权。二、日华宾馆同龚顺平、吕哲、周志勇签订房屋租赁合同，属于法律上的无权处分行为，应属无效合同。首先，根据前述深圳市政府会议纪要第八条第（一）项，日华宾馆房产的所有权由深圳市儿童福利会通过受赠享有，且只能由深圳市儿童福利会使用，并专门用于儿童福利事业。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。再次，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。而且，根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十三条的规定，房屋出租人应当为房屋所有人或者合法使用人。上述内容均表明，当事人没有所有权和处分权，实行无权出租所签订的房屋租赁合同应归属无效。本案中，日华宾馆既没有取得该房屋的房产证即所有权，也没有其他有效权利凭证，因此，日华宾馆所签署的房屋租赁合同应归于无效。三、日华宾馆在深圳市政府下发会议纪要规定“日华宾馆房产只能由深圳市儿童福利会使用”后，仍然将涉案房屋进行无权出租并从中牟利，与其所举张的收回涉案房屋是“为了确保市政府要求向儿童服务事业转型的指示”明显不符。深圳市政府向日华宾馆下发市政府会议纪要明文规定“日华宾馆房产只能由深圳市儿童福利会使用，并专门用于儿童福利事业”是在2009年7月1日，但日华宾馆无视深圳市政府会议纪要，在龚顺平、吕哲、周志勇前期房屋租赁合同到期后，仍然分别于2011年7月13日、2011年7月14日同龚顺平、吕哲、周志勇继续签订房屋租赁合同，其牟利意图明显，主观恶意较大，且在龚顺平、吕哲、周志勇承租涉案房屋期间，日华宾馆也从未向龚顺平、吕哲、周志勇出具正规的税务发票，不排除存在逃税的嫌疑。四、根据《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定，龚顺平、吕哲、周志勇、日华宾馆签订房屋租赁合同必须实行事前批准程序，而实际上日华宾馆并未履行这一程序，属于违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。另外，根据《深圳经济特区房屋租赁条例》（2013年修正）第十二条的规定，行政划拨、减免地价款的土地上的房屋，经批准出租的，出租人应当按照市主管机关的规定补交地价款。本案中，日华宾馆深圳市日华宾馆有限公司所出租房屋所在的土地属于政府行政划拨土地。因此，当日华宾馆出租其上所建的房屋时，应报政府相关部门批准。但是，本案中，龚顺平、吕哲、周志勇与日华宾馆双方签订的房屋租赁合同并未办理相关批准手续，因此，该房屋租赁合同违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效合同。
被上诉人日华宾馆答辩称，宾馆的产权和物业使用权是明确的，龚顺平、吕哲、周志勇与日华宾馆的权利义务关系明确，请求驳回上诉请求，维持一审判决。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，涉案租赁合同分别是深圳市日华宾馆有限公司与吕哲于2011年7月13日签订的《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》、深圳市日华宾馆有限公司与周志勇于2008年7月31日签订的《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》、深圳市日华宾馆有限公司与恭顺平于2011年7月14日签订的《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋建设于80年代初期，虽当时的法律法规对于建设工程需取得建设工程规划许可证未予以规定，但涉案房屋至今未办理产权证，在《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律颁布后，亦未能依据法律规定补齐办理相关的规划许可文件，违反了法律法规对于建设工程建设的效力性强制性规定，日华宾馆就涉案房屋与承租人订立的租赁合同应认定无效。恭顺平、吕哲、周志勇的上诉请求于法有据，本院予以支持。
综上，原审判决查明事实清楚，但适用法律错误，处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1749-1751号民事判决；
二、确认深圳市日华宾馆有限公司与吕哲于2011年7月13日签订的《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》、与周志勇于2008年7月31日签订的《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》、与恭顺平于2011年7月14日签订的《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》均无效。
本三案一审受理费各为50元均由深圳市日华宾馆有限公司负担；二审案件受理费各为100元，亦均由深圳市日华宾馆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 唐 毅
代理审判员 蔡妍婷
二〇一四年十月十八日
书 记 员 李全慧
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。