江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0206民初648号
原告：华整，女，1958年6月9日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市惠山区，现住江苏省无锡市惠山区。
委托诉讼代理人：袁学春，江苏神阙律师事务所律师。
被告：陈利明，男，1968年1月23日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。
委托诉讼代理人：范蕾，无锡市惠山区惠衡法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：毛培虹，无锡市惠山区惠衡法律服务所法律工作者。
原告华整与被告陈利明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法由审判员张凌彦适用简易程序公开开庭进行审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华整及其委托诉讼代理人袁学春、被告陈利明及其委托诉讼代理人范蕾和毛培虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华整向本院提出诉讼请求：1、请求判令双方于2015年6月19日签订的关于房屋买卖的《协议书》于2017年7月18日解除；2、要求陈利明返还购房款460000元；3、要求陈利明赔偿房屋升值损失453600元；3、诉讼费、鉴定费由陈利明负担。
事实和理由：2015年6月19日，华整与陈利明签订《协议书》，约定由陈利明将金惠苑53号402室房屋出售给华整，房屋总价46万元，该房屋房主为陈仁初，陈仁初全权委托陈利明处置房屋。当日双方约定46万元房款中的22.5万元用于抵扣陈利明之前结欠华整的借款，余下23.5万元由华整支付给陈利明。陈利明于2015年6月21日提供了陈仁初的授权委托书。华整向陈利明共支付了23万元。余下5000元，是因陈利明未及时交付房屋，陈利明自愿补偿华整5000元，不需华整再支付该5000元。《协议书》中约定陈利明应将房产证转移登记到华整名下，如华整根据国家政策过户时，陈利明应予配合。现在金惠苑已可以上市交易，但陈利明却不愿将该房屋的产权过户至华整名下，且该房屋尚有其他权利人，该房屋目前也未办理产权证，事实上无法过户，陈利明已构成根本违约。故诉至法院。
被告陈利明辩称：1、本案46万元房款中的22.5万元是以物抵债，《协议书》无效；2、华整交付陈利明的13.5万元、9.5万元、2万元均是华整出借给陈利明的借款，本案名为房屋买卖，实为借贷；3、同意返还13.5万元、9.5万元、2万元的借款，但不同意赔偿房屋升值损失；4、陈利明因迟延交房自愿补偿华整的5000元，因陈利明不是房屋交付的适格主体，故该5000元不应由陈利明承担；5、授权委托书是陈利明当着华整的面书写，并非陈仁初所写，陈仁初未同意出售案涉房屋，现因《协议书》无效，陈利明也不同意出售案涉房屋；6、案涉房屋尚未办理产权证，且有其他权利人，其他权利人并未同意出售房屋。7、华整于2015年12月10日至2016年6月10日出租案涉房屋所得租金6300元，应抵扣陈利明应返还华整的借款；8、陈利明于2017年2月10日转账给华整2万元，该2万元也应抵扣陈利明应返还华整的借款；综上，陈利明同意返还华整借款，但对华整的其他诉讼请求不予认可。
经审理查明：2015年6月19日，华整与陈利明签订《协议书》，约定：陈利明将无锡市惠山区金惠苑53号402室（以下简称金惠苑53号402室）房屋出售给华整，房屋总价46万元，该房屋房主为陈仁初，陈仁初全权委托陈利明处置该房屋。华整付清全部房款后，陈利明应将房产证转移给华整，华整如根据国家相关政策更改房产证所有权人姓名（过户）时，陈利明应提供必要的方便予配合及相关证件，不得推诿。陈利明应提供陈仁初的授权委托书、房屋所有权证，并保证在一个月内处理好现房西搬迁事宜。协议一式二份，双方各执一份。
陈利明对《协议书》第二页的签名无异议，但认为第一页的内容并非是真实的。
同日，陈利明向华整出具收条，收条载明：今收到华整金惠苑53号402室购房款46万元，其中抵掉以前借款225000元，实收现金235000元。华整陈述抵掉以前借款225000元，是指（2006）惠民初字第1467号案件中华整尚未执行到的款项204278元和华整另外借给陈利明的20000元借款，陈利明表示其意见以收条所写内容为准。
2015年6月21日，陈利明向华整提供署名为陈仁初的授权委托书。
2015年6月20日、2015年9月22日，华整向陈利明分别转账135000元、95000元。
2015年9月21日，陈利明向华整出具《情况说明》，载明：由于陈利明原因，造成交房时间延迟至2015年12月10日，造成华整经济损失，陈利明自愿补偿华整5000元。另该房房产证在本月统一办理好后交给华整。
陈利明陈述《情况说明》是由陈利明本人签名，但从“由于陈利明原因”往下，均为添加，并非陈利明所写。
2015年12月10日，陈利明将案涉房屋交付给华整。2016年6月10日，案涉房屋被陈利明的姐姐陈丽英收回。该段期间华整共收取案涉房屋的租金6300元。
2017年2月10日，陈利明转账给华整的丈夫孙祖祺20000元，华整确认其收到该款。
另查明：2004年10月至2005年11日期间，陈利明向华整借款共计40万元。2007年5月22日，本院判决陈利明及其妻子杨静洁归还华整借款40万元及逾期利息2万元，案号为（2006）惠民初字第1467号。该案进入执行程序后，华整分得拍卖款174059元，因陈利明正在服刑中，无其他可供执行的财产，本院于2008年6月16日裁定对该案终结执行。
审理中，华整陈述（2006）惠民初字第1467号案件其尚未执行到的款项为204278元，对于该款，陈利明已同意抵扣房款，华整不再申请执行。陈利明表示其意见以2015年6月19日收条所写的内容为准。
陈利明因犯诈骗罪，2007年5月25日，被本院判刑。陈利明陈述其于2014年出狱。
再查明：金惠苑53号402室系由无锡市惠山区杨西村前村三巷60号老房拆迁而来。2005年4月29日，由陈利明代陈仁初与惠山区长安街道拆迁管理办公室签订《房屋作价、拆迁、安置认定书》，老房建筑面积40.92平方米，安置人口3人，核定安置面积105平方米。后实际安置面积175平方米（实际交付面积为181.88平方米)，另购买成本价面积35平方米，市场价面积35平方米。
惠山区长安街道拆迁管理办公室出具的证明载明：兹由原杨西村前村三巷60号户主陈仁初，因惠山开发区建设需要原老房已拆除，其安置名额为：户主陈仁初，妻子马晓兰，儿子陈利明，另购买成本价一人、市场价一人，共安置五人，房号为金惠苑53号402室。
陈仁初系陈利明、陈丽英的父亲。陈仁初的妻子陈爱媛去世后，2002年陈仁初与马晓兰登记结婚(再婚)。陈仁初于2016年2月11日去世，马晓兰于2016年5月31日去世。朱俊君为马晓兰与前夫的女儿。
审理中，陈利明提交陈丽英出具的情况说明，陈丽英在情况说明中表示其对案涉房屋有继承权利，陈利明无权私自处分案涉房屋。
陈利明提交朱俊君出具的情况说明，朱俊君在情况说明中表示其对案涉房屋有继承权利，陈利明无权私自处分案涉房屋。
审理中，华整就案涉房屋向法院申请市场价值的鉴定。本院委托江阴恒泰房地产土地评估有限公司进行鉴定，鉴定结论为：案涉房屋在鉴定基准日（2017年7月18日）的客观市场价值（不含该安置房上市交易应缴纳的土地收益费用）为913600元，单价为5023元/㎡。
以上事实，由上述所列各项证据及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：本案争议焦点一，《协议书》的效力。
《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。陈利明认为《协议书》第一页的内容不真实，但该协议书一式二份，双方各执一份，陈利明并未提供证据证明其主张，故对其意见不予采信；陈利明认为本案名为房屋买卖，实为借贷，未提交证据证明，无相应证据证明华整交付陈利明的款项是借款，对陈利明的该项意见不予采信；陈利明认为本案46万元房款中的22.5万元是以物抵债，《协议书》无效。本院认为陈利明在出具给华整的收条中载明房款的一部分抵掉以前的借款225000元，是其真实意思表示，其处分自身权利的行为应予确认，陈利明就此认为《协议书》无效无法律依据，对陈利明的该项意见不予采信。
本案争议焦点二，陈利明是否需要承担违约责任。
陈利明陈述陈仁初的授权委托书系陈利明书写，陈仁初并不知情。陈利明在未得到陈仁初授权的情况下，与华整签订《协议书》，仍将授权委托书出具给华整。该房屋被安置人为陈仁初、马晓兰、陈利明，在陈仁初、马晓兰去世后，其份额有待继承人继承，陈利明无权单独处分该房屋，其处分行为亦未得到其他权利人追认，其自身亦不同意继续履行《协议书》。且该房屋至现在为止，尚未办理产权证。根据《协议书》，陈利明有义务配合华整办理产权过户手续，但案涉房屋尚未办理产权证。综上，陈利明已构成违约，需承担违约责任。
华整于2017年7月18日提出解除合同，并要求返还已付房款、赔偿相应升值损失，符合法律规定，予以支持。华整已经支付给陈利明23万元，加上抵扣款22.5万元，扣除其已得到的房租收入6300元和陈利明转账给其的20000元，陈利明需返还华整房款428700元。关于陈利明自愿补偿华整的5000元，其前提为房屋买卖合同履行、房屋交付，因现在《协议书》已被解除，已经按照实际计算违约损失，故陈利明不必再支付华整该5000元。关于抵扣款22.5万元中的204278元，虽然已经生效判决所处理，但陈利明在收条中表示同意进行抵扣，华整也放弃对该204278元再申请执行，故可在本案中处理。
经鉴定，案涉房屋在鉴定基准备日的房价为913600元，与《协议书》中约定的房屋总价相差453600元，该款为因《协议书》无法履行而导致的房屋升值损失，应由违约人陈利明承担。华整超出合理范围的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
双方于2015年6月19日签订的《协议书》于2017年7月18日解除；
陈利明于本判决生效之日起十日内返还华整房款428700元；
陈利明于本判决生效之日起十日内赔偿华整损失453600元；
驳回华整的其他诉讼请求。
上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12936元，鉴定费8000元，合计20936元，由华整负担717元，由陈利明负担20219元。该款已由华整预交，陈利明于本判决生效之日起十日内将其应负担的款项直接支付给华整。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 张凌彦
人民陪审员 高晓琪
人民陪审员 张 靖
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 陆鑫升