海口市秀英区人民法院稿纸
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主办单位和拟稿人：
行政庭、李会勤
事由：行政判决书
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海南省海口市秀英区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）琼0105行初106号
原告海南省海运总公司，住所地海口市滨海大道157号。
法定代表人林毅，董事长。
委托代理人肖玲、黄红，北京大成（海口）律师事务所律师。
被告海口市住房和城乡建设局，住所地海口市秀英区长滨三路市政府第二行政办公区16号楼4楼。
法定代表人罗宗标，局长。
委托代理人梁振华，海口市住房和城乡建设局工作人员。
委托代理人王玮玲，海南信达律师事务所律师。
原告海南省海运总公司（以下简称海运总公司）因被告海口市住房和城乡建设局（以下简称住建局）不履行法定职责，不为其办理商品房买卖合同预售备案登记注销手续的行政不作为行为，于2016年9月5日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理，并于2016年9月14日向被告送达起诉书副本及应诉通知书。本院适用简易程序，于2016年10月17日公开开庭审理本案，原告委托代理人肖玲、黄红，被告委托代理人梁振华、王玮玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海运总公司在2011年1月经法院审理作出解除与案外人陈某签订的《商品房买卖合同》的判决后，多次要求被告住建局注销双方依据该合同在被告处办理的房屋预售登记备案手续，但被告在原告起诉之前均不予以受理。
原告海运总公司诉称，2004年9月7日，原告与陈某签订《商品房买卖合同》（合同编号YC2004-064），约定原告将名下开发的位于海口市XX路（以下简称涉案房产）销售给陈某，陈某通过银行按揭的方式支付购房款，原告在售出涉案房产时已在被告处依法办理涉案房产的合同备案手续（合同备案登记人陈某）。由于陈某逾期偿还银行按揭贷款，导致原告保证金账户的款项被法院扣划支付给银行，原告因此向法院起诉要求解除与陈某签订的《商品房买卖合同》。就相关案件，已由法院生效判决确认，解除原告与陈某之间的《商品房买卖合同》，判决陈某将相关房产交还原告。为办理涉案房产的商品房买卖合同备案注销手续，原告已多次与被告沟通交涉，并提交相应的申请材料，但被告经办人员口头明确答复不予办理，并明确答复需法院提供“协助执行通知”或对方当事人到场配合办理。经与法院沟通，法院认为生效法律文书明确判决“解除合同”，但没有判决“当事人配合办理商品房买卖合同备案注销手续”，该判决不具备“执行事项”，因此无法进入强制执行程序。显然对方当事人到场配合办理更是不可能做到。此问题已拖延多年，迟迟不能解决，导致原告利益一直受损。
原告认为，海南省住房和城乡建设厅琼建房（2010）68号《关于规范商品房买卖合同备案注销变更工作的通知》（以下简称68号《通知》）第一条规定：下列情形之一的，可以办理合同备案注销手续：（一）因商品房买卖合同纠纷并经人民法院判决或仲裁机构裁决解除合同的。原告与陈某签订的《商品房买卖合同》已经由法院生效判决确认解除，被告应依法办理涉案房产的商品房买卖合同备案注销手续。
综上所述，原告依法向法院提起诉讼，请求法院查明事实真相，依法公正判决，维护原告的合法权益不受侵害。诉讼请求：1、依法判令被告办理“海口市xx路”的商品房买卖合同（合同备案登记人陈某）备案注销手续；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告住建局辩称，一、原告未向被告提出要求履行法定职责的申请。原告认为被告不按照规定履行法定职责、行政不作为,并据此提起本案诉讼，依据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第二十七条第（二）项之规定，原告在本案中，需举证证明其已经向被告提出书面申请的事实。而本案原告在提起本案诉讼之前并未将本案的诉讼请求事项向被告书面提出申请，要求被告履行职责。因此，原告并不具备本案的诉讼主体资格。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项的规定，原告的起诉应予驳回。
二、原告要求被告办理商品房买卖合同备案注销手续，没有法律依据。原告认为，依据68号《通知》第一条的规定，仅凭解除商品房买卖合同的生效判决单方就可以办理合同备案注销手续，这其实是对68号《通知》的误解误读。因为68号《通知》第三条明确规定：办理商品房合同备案注销、变更，开发企业和买受人应共同向房屋所在地市县房产管理部门提出申请，并提交相应材料：（一）合同备案注销（变更）申请书、合同双方的身份证明、房地产开发企业予以确认并盖章的证明以及商品房买卖合同原件；（二）上述第一、二条所列事项相应证明材料；（三）房产行政主管部门认为需要提供的其他材料。即办理商品房合同备案注销，必须要开发企业和买受人共同向房产管理部门提出申请，并提交相应的材料；或者在人民法院要求协助执行时，按照人民法院提供的生效法律文书和协助执行通知书协助办理。本案中，在没有买受人参加，仅原告单方提出商品房合同备案注销申请，又没有人民法院协助执行通知书，原告只凭借解除商品房买卖合同的判决书申请办理商品房合同备案注销手续，显然不符合相关规定，是没有法律依据的。
综上所述，原告认为被告不按照规定履行法定职责、行政不作为，并据此提起本案诉讼，但却未举证证明其已经就要求履行法定职责事宜向被告提出书面申请。而且原告起诉要求被告履行的职责是没有法律依据的，依据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第二十七条第（二）项、第四十四条第一款第（二）项及第五十六条第（一）项的规定，应驳回原告的起诉或者诉讼请求。
原告在起诉时向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原告就涉案房产与购房人签订了《商品房买卖合同》。2、《预售备案登记表》，证明原告与购房人签订的《商品房买卖合同》已经被告备案。3、海口市中院的《民事判决书》及《送达回证》，证明海口市中院终审判决解除原告与购房人签订的《商品房买卖合同》，并判决购房人于判决生效之日起指定期限内将涉案房产交还原告，前述判决已经送达给购房人。
被告没有证据向本院提交。
案经审理查明，涉案房产位于海口市XX路，建筑面积为123.17平方米。2004年9月7日，原告与案外人陈某签订《商品房买卖合同》（合同编号YC2004-064），约定原告将其名下开发的涉案房产销售给陈某，陈某通过银行按揭的方式支付购房款。原告在售出涉案房产后及时在被告处依法办理了涉案房产的预售备案登记手续（合同备案登记人为陈某）。由于陈某逾期偿还银行按揭贷款，导致原告保证金账户的款项被法院扣划支付给银行，原告遂向法院起诉要求解除与陈某签订的《商品房买卖合同》。2011年1月17日，海口市中级人民法院作出终审判决，解除原告与陈某签订的《商品房买卖合同》，将涉案房产交还原告。随后，原告多次向被告申请，要求被告办理注销涉案房产的预售备案登记手续，但被告以开发企业须与买受人共同向房产管理部门提出申请或人民法院提供生效法律文书和协助执行通知书才能协助办理为由，对原告的申请不予受理，也不出具书面凭证。经原告多次与被告交涉无果后，遂向本院提起行政诉讼。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《预售备案登记表》、法院的《民事判决书》及《送达回证》以及庭审质证笔录，足以认定。
本院认为，本案当事人争议的焦点是被告不受理原告要求办理注销涉案房产的预售备案登记手续的依据是否充分；被告的行为是否构成行政不作为。经庭审质证后确认，首先，根据海南省住房和城乡建设厅琼建房（2010）68号《关于规范商品房买卖合同备案注销变更工作的通知》第一条的规定：下列情形之一的，可以办理合同备案注销手续：（一）因商品房买卖合同纠纷并经人民法院判决或仲裁机构裁决解除合同的。本案办理房产合同预售备案登记手续的依据是原告与案外人陈某签订的《商品房买卖合同》，但该合同已被法院的生效判决予以解除，作为备案行为基础的《商品房买卖合同》已不复存在。其次，被告作为房产登记主管部门，在《商品房买卖合同》已被法院的生效判决予以解除的情况下，理应根据上述规定依职权为原告办理依据该合同进行预售备案登记的注销手续，而不是对原告的申请设置障碍。因此，被告不受理、不办理原告申请注销涉案房产的预售备案登记手续的行为构成行政不作为，其行为应予纠正。综上，原告起诉的理由符合法律规定，本院予以支持；被告的辩解与事实不符，且于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决如下：
限被告海口市住房和城乡建设局自本判决发生法律效力之日起30日内，履行法定职责，为原告海南省海运总公司办理位于海口市XX路买卖合同（合同备案登记人为陈某）的预售备案登记注销手续。
本案诉讼费人民币50元，由被告海口市住房和城乡建设局负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。
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审判员 李会勤
二〇一六年十月十七日
书记员 兰雪韵
附相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十二条人民法院经过审理，查明被告不履行法定职责的，判决被告在一定期限内履行。