广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终2031号上诉人（原审被告）：黄石怀，男，1974年1月15日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：郑洋洋，广东三良律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁月梅，广东三良律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李海成，男，1984年8月4日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：黄日森，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德明，广东五邑律师事务所实习律师。原审被告：黎雄基，男，1965年4月6日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：李艳娜，广东天高律师事务所律师。原审第三人：周春燕，女，1963年8月18日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，上诉人黄石怀因与被上诉人李海成、原审被告黎雄基以及原审第三人周春燕租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法荷民初字第1153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄石怀上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回李海成全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李海成承担。事实和理由：一、一审判决认定李海成根据《铺位租赁合同》支付租金，证据不足，属于事实认定错误。首先，李海成主张是通过李志刚的银行账户向周春燕转账支付租金的。这一说法，案外人李志刚的银行账户上财产的所有权人和支配权人从未予以确认，甚至可能至今也毫不知情。李志刚支配自有财产的行为，被李海成主张是代李海成支付租金，毫无事实和法律依据。其次，2012年1月至5月间，李志刚每月均向周春燕转账5000元；在黄石怀买受涉案房产，甚至已经向法院提起诉讼后，李志刚仍每月向周春燕转账5000元；李志刚的银行账户除2012年6月20日向周春燕转账50万元外，2013年1月22日向周春燕转账20万元，李志刚与周春燕之间还有一笔大额转账，是于2013年1月29日向周春燕转账150万元。可见，李志刚向周春燕转账的行为，不是基于租赁合同，李志刚与周春燕之间还存在其他法律关系。另外，周春燕和陈筱筠（黎雄基亡妻）之间也有多笔大额转账记录，分别为：2012年9月20日周春燕汇入陈筱筠账户50万元、11月7日311万元、2013年1月22日70万元、2013年1月22日50万元。可见，周春燕与陈筱筠之间也存在其他法律关系，没有证据证明2012年9月20日周春燕汇入陈筱筠账户的50万元，基于租赁关系。所以，至今没有任何李海成实际支付租金的有效依据。二、一审判决认定李海成善意并没有过错，与事实不符，属于事实认定错误。李海成并没有实际向周春燕支付租金，却实际占有和使用涉案房产，并且向法院提交了所谓2012年6月1日签订的租赁合同以及案外人李志刚的银行转账资料，可以证明李海成与周春燕是恶意串通的。关于李海成与周春燕的实际关系，黄石怀无从得知，但是可以肯定的一点是,他们之间不是租赁关系，因为李海成不需要向周春燕支付租金，周春燕也不要求李海成支付租金。为了李海成能够继续占有和使用涉案房产，他们只能利用“买卖不破租赁”的法律规定，恶意串通制作出一份虚假的租赁合同。为什么要制作出一份与市场交易习惯不同的《租赁合同》（首期租金50万元，之后的每月租金远低于市场标准），原因有二：1.在涉案房产被黄石怀买受后，他们仍然希望不交或者少交租金，从而取得巨大的收益；2.周春燕寻遍自己的银行流水，发现李志刚与她之间基于其他法律关系而产生的转账流水，可以改头换面成为李海成与她之间的租金支付行为。于是，一份2012年6月1日签订的、首付50万元租金的《租赁合同》就产生了。李海成如果真是善意相对人，在签订一份不符合市场交易习惯的租赁合同，并且需要先支付大量租金时，应当首先找到房产证登记的所有权人签名；即使做不到，也应当通过自己的账户向黎雄基的账户支付租金；即使做不到，也应当通过自己的账户向所谓的表见代理人周春燕支付租金；即使做不到，也应当在李志刚所谓的代为支付如此大额租金的行为时，与李志刚签订《委托合同》；即使做不到，也应当在本诉讼发生后，申请李志刚作为证人身份对于整个支付行为予以说明。遗憾的是，李海成什么都不做，就是拿着一份虚假的《租赁合同》，一份周春燕提供的转账流水来主张所谓的“买卖不破租赁”。三、由于周春燕、李海成系恶意串通，所以周春燕不构成表见代理，租赁合同无效。退一万步说，即使该合同是黎雄基委托周春燕代签的，那么由于李海成没有支付租金的行为，并且为了利用“买卖不破租赁”的法律规定，提供了虚假的租赁合同、与本案无关的转账流水，也是黎雄基、周春燕、李海成三方恶意串通损害第三人利益的行为，《租赁合同》也是无效的。2012年10月12日，李海成向工商部门申请设立蓬江区传播美服装店，并提交《铺位租赁合同》一份。该合同显示签订时间是2012年9月1日，由黎雄基将涉案房产中的101室出租给李海成，租赁期限自2012年9月1日至2014年9月1日，月租金为2800元。这能反映出以下三个方面的问题：第一，根据交易习惯，如果李海成2012年6月1日已经签署了《租赁合同》，在办理工商登记的时候，就应该直接提供给工商局，而非再制作一份签订日期是2012年9月1日《铺位租赁合同》。李海成没有提供的原因只有一个，就是2012年6月1日的租赁合同不是当时签的，而是为了本次诉讼伪造的。第二，2012年9月1日的《铺位租赁合同》不是黎雄基签署的，也是一份无效的合同，但是能够反映出两个事实：1.李海成的这份《铺位租赁合同》是在2012年10月12日之前签署的；2.李海成对涉案房产的占有和使用是2012年9月1日才开始的，这是李海成的真实意思表示。第三，在本案中李海成为什么没有提交这份2012年9月1日签订的《铺位租赁合同》，因为结合周春燕提供的其与李志刚的转账流水，必须虚构出一个首期租金50万元、月租金4000元的故事，那么该租赁合同必须在2012年6月8日之前签订。所以，本案就是李海成、周春燕联袂表演的一个故事。所谓2012年6月1日签订的租赁合同就是一个赤裸裸的恶意串通，目的是损害涉案房产买受人黄石怀的利益。根据合同法第五十二条的规定，恶意串通损害第三人利益的合同，应为无效合同。李海成辩称，一、2012年6月1日，周春燕代黎雄基与李海成签订《铺位租赁合同》合法有效。（一）周春燕有权代黎雄基与李海成签订涉案铺位的租赁合同及收取租金。自2001年起，黎雄基便委托周春燕代理铺位租赁的事宜。长达15年的租赁期间，黎雄基作为房屋权属人对房屋租赁事宜未提出过任何异议。黎雄基作为委托人，其行为足以说明黎雄基知悉并认可周春燕的委托代理行为，周春燕有权代理黎雄基就涉案铺位签订租赁合同并收取租金。（二）即使周春燕无权代理，本案亦构成表见代理。根据《合同法》第四十九条的规定，租赁合同订立期间，周春燕持有钥匙打开铺位、介绍铺面、出示房产证等一系列的行为，李海成作为善意的承租人有理由相信周春燕有权代理业主黎雄基签订租赁合同，收取押金和租金。二、根据合同法第二百二十九条的规定，黄石怀应当按照《铺位租赁合同》继续履行合同。三、黄石怀的上诉理由毫无事实依据和法律依据，纯属其主观捏造的说法。（一）李海成与黎雄基签订《铺位租赁合同》后，李海成便按照《铺位租赁合同》的约定支付租赁押金和每月支付租金。黄石怀否定在其购买涉案铺位之前李海成一直支付押金、租金的事实没有依据。（二）若认为租金没有实际支付，黎雄基作为房屋权属人可采取合法的途径对李海成提起诉讼。但自2012年6月1日起，黎雄基作为房屋权属人对房屋租赁事宜无提出过任何异议。（三）黄石怀称李海成没有支付租金是其主观捏造的说法。试问李海成作为普通的善意的承租人，正常进行装修、经营生意，对黎雄基不甚了解，为何要与周春燕恶意串通建立虚假租赁关系，为的只是不交和少交租金?那么这些年来，如黄石怀称李海成不需要支付租金，为何黎雄基作为房屋权属人对房屋租赁事宜无提出过任何异议?显然，黄石怀的说法严重违背社会常理与交易习惯。黄石怀参与拍卖房屋前，已查看现场，并清楚李海成与黎雄基存在租赁关系，对于竞买涉案商铺后存在的商业风险系明知的，而现时的诉讼是为赶走李海成而为，若对此种行为不加以制止，将严重损害李海成作为合法承租人的合法权益。综上，李海成作为合法承租人主观上善意并没有过错，且按约定支付租赁押金和租金，周春燕的行为构成表见代理，黄石怀作为竞买人应当按照《铺位租赁合同》继续履行合同。请依法维持一审判决，驳回黄石怀的上诉请求。黎雄基述称，1.黎雄基从未授权周春燕将铺位出租他人，也未授权周春燕收取租金，一直以来只是基于周春燕与陈筱筠是亲戚关系，因此陈筱筠把铺位借用给周春燕。2.周春燕代黎雄基与李海成签订租赁合同属于无权处分，租赁合同的内容完全不符合交易习惯，严重损害了黎雄基的合法权益，有恶意串通嫌疑，应为无效合同。周春燕述称，周春燕代黎雄基出租铺位的代理行为是合法有效的。1.该铺位是黎雄基的丈母娘（即陈筱筠的母亲）出资购买的，登记在黎雄基名下。从2001年开始，每月租金用于支付房产贷款。从2001年至2010年全部还贷都由周春燕经手，一个铺位拍卖的原始发票、供楼、抵押合同及所有租赁合同原件均在周春燕手上。2.黎雄基所述将铺位借给周春燕使用而不收租金是不属实的。铺位租赁给李海成的合同是黎雄基的妻子陈筱筠在完全知情并信任周春燕的情况下签订并达成。3.因陈筱筠在2011年底将涉案铺位抵押给融和农商银行100万，为了提前贷款而向李海成协商提出第一期收取50万租金的租赁条件。若周春燕想恶意串通李海成租赁该铺位，周春燕完全可以一次收取十年或二十年的租金。黄石怀所述周春燕恶意串通李海成的说法是不成立的。4.至于黎雄基对涉案铺位一直主张权利，是因为其妻子陈筱筠全程收取了租金。基于陈筱筠与黎雄基的合法夫妻关系，周春燕认同陈筱筠的收取租金行为是夫妻共同行为。李海成向一审法院起诉请求：1.确认黎雄基与李海成签订《铺位租赁合同》合法有效；2.黄石怀依据《铺位租赁合同》约定继续履行合同义务；3.本案诉讼费用由黎雄基、黄石怀及周春燕承担。一审法院认定事实：2000年9月14日，黎雄基以竞买方式购得江门市××××室、201室房产，权属登记在其自己名下。江门市蓬江区梧岗里301室、302室房产权属登记在周春燕名下。2001年2月8日，黎雄基与莫捷华签订《商铺租赁协议书》，约定黎雄基将位于江门市梧岗里56号首二层商铺共210平方米租赁给莫捷华使用，租赁期为两年，即由2001年3月至2003年2月28日止，租金在每月10号前交纳，租金为每月6100元，黎雄基、周春燕在出租方签字，莫捷华在承租方签字。2002年12月7日，周春燕代黎雄基与莫捷华签订《商铺租赁合同》，约定黎雄基将位于江门市梧岗里56号一、二层商铺共210平方米租赁给莫捷华使用，租赁期为5年，即由2003年3月1日至2008年2月28日止，租金在每月5号前交纳，租金为每月5800元，周春燕代黎雄基在出租方签字，莫捷华在承租方签字，周春燕在委托代理人处签名。2008年1月28日，周春燕代黎雄基与莫捷华签订《商铺租赁合同》，约定黎雄基将位于江门市梧岗里56号101、102商铺共210平方米租赁给莫捷华使用，租赁期为2008年3月1日至2013年9月30日止，租金为第一、二年每月6000元，第三至第五年每月6500元，周春燕代黎雄基在出租方签字，莫捷华、冯荣耀在承担方签字，周春燕在委托代理人处签名。2012年6月1日，周春燕与李海成签订《铺位租赁合同》，约定周春燕将江门市蓬江区梧岗里301室、302室铺位出租给李海成，租赁期限为10年，从2012年6月1日至2022年5月31日，租金在每月10号前交纳，租金为每月1000元，直接转入周春燕中国工商银行62×××51账号内，承租人必须缴纳押金2000元给出租人等内容。同日，周春燕代黎雄基与李海成签订《铺位租赁合同》，约定黎雄基将江门市××××室、201室铺位出租给李海成，租赁期限为10年，从2012年6月1日至2022年5月31日，首期租金为500000元，另每月租金为4000元，租金在每月10号前交纳，直接转入周春燕中国工商银行62×××51账号内，承租人必须缴纳押金50000元给出租人等内容。合同签订后，李海成对江门市××××室、201室、301室、302室进行装修并用于经营服装生意。2012年10月12日，李海成在江门市××××室成立个体户蓬江区传播美服装店。2012年6月20日，李志刚中国工商银行62×××44账户向周春燕中国工商银行62×××51账户转账500000元。2014年11月5日至2015年7月6日，李志刚中国工商银行62×××44账户向周春燕中国工商银行62×××51账户转账5000元，江门市××××室、201室水电费在黎雄基中国工商银行联南支行20×××06账户扣划。黎雄基、陈筱筠系夫妻关系。2012年9月20日，周春燕从中国工商银行江门联南支行20×××66账号向陈筱筠中国工商银行江门联南支行95×××58账号转账500000元。2013年4月12日，中国工商银行股份有限公司江门分行向一审法院起诉黎雄基，要求：1.解除江门工行与黎雄基签订的《个人借款/担保合同》（编号2013营个居004号），并且黎雄基立即偿还贷款本金1514103.51元及利息；2.黎雄基承担抵押担保责任，判令工商银行对江门市蓬江区梧岗里56号101室和江门市蓬江区梧岗里56号201室折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。2013年8月7日，一审法院作出（2013）江蓬法民二初字第600号《民事判决书》，判决：1.解除中国工商银行股份有限公司江门分行与黎雄基签订的《个人借款/担保合同》（编号：2013营个居004号）；2.黎雄基应于一审判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金1514103.51元及利息给中国工商银行股份有限公司江门分行；3.如黎雄基不依上述第二项判决还款，则中国工商银行股份有限公司江门分行对黎雄基提供的抵押物江门市蓬江区梧岗里56号101室和江门市蓬江区梧岗里56号201室拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2014年8月20日，一审法院依照上述生效民事判决委托江门市中泽拍卖有限公司拍卖黎雄基名下江门市××××室、201室房屋。2014年9月23日，竞买人黄石怀以2362140元竞得。2015年1月30日，一审法院作出（2013）江蓬法执3131-3号《执行裁定书》，裁定江门市××××室、201室房屋所有权及相应的其他权利归买受人黄石怀所有，江门市××××室、201室房屋的财产自本裁定送达买受人黄石怀时转移等内容。2015年10月10日，黄石怀向一审法院起诉，要求蓬江区传播美服装店（经营者李海成）搬离江门市××××室、201室房屋，并要求赔偿损失81000元。2015年12月11日，李海成提起本案诉讼。另查明，2012年2月17日至2015年2月17日，李志刚中国工商银行62×××44账户向周春燕中国工商银行62×××51账户有多笔转账记录，其中2012年6月8日汇入500000元，2012年6月8日汇入500000元，2013年1月22日汇入2000000元等。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。本案争议焦点是周春燕代黎雄基与李海成签订《铺位租赁合同》是否构成表见代理，是否有效。本案中，从2001年2月8日黎雄基、周春燕与莫捷华签订的《商铺租赁协议书》，周春燕代黎雄基与莫捷华签订《商铺租赁合同》，2002年12月7日周春燕代黎雄基与莫捷华签订《商铺租赁合同》，2008年1月28日周春燕代黎雄基与莫捷华签订《商铺租赁合同》，到2012年6月1日周春燕代黎雄基与李海成签订《铺位租赁合同》，莫捷华、李海成都按照上述合同约定支付江门市××××室、201室房屋的租赁押金和每月支付租金给周春燕，且黎雄基作为当时的房屋权属人并没有提出异议，庭审时黎雄基也承认这多年来并没有收到过上述房屋的租金，周春燕也确认所收取的租金主要用来偿还该房屋的每月贷款和支付水电税费等，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，作为李海成，其租赁涉案房屋进行装修，主要经营服装生意，其主观上善意并没有过错，且根据一贯的租赁习惯和周春燕签订《铺位租赁合同》并支付租金，周春燕代黎雄基与李海成签订《铺位租赁合同》构成表见代理，是有效合同，根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，黄石怀应当按照涉案的《铺位租赁合同》继续履行合同。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决：一、确认周春燕代黎雄基与李海成于2012年6月1日签订的《铺位租赁合同》有效；二、黄石怀应按照上项《铺位租赁合同》继续履行合同义务。本案受理费5360元，由黎雄基负担2680元，黄石怀负担2680元。二审期间，黄石怀提交证据：1.银行流水账，以证明陈筱筠、周春燕、李志刚之间的金钱往来是有更为复杂的法律关系，而绝非基于租赁合同；2.转账记录，以证明李志刚在2014年11月至2015年7月期间向周春燕转账的凭证上显示用途为“工资”；3.《铺位租赁合同》，以证明李海成对涉案房产的占有和使用是在2012年9月1日才开始，2012年6月1日签订的《铺位租赁合同》是为了本次诉讼而伪造的。李海成提交李志刚居民身份证及受托支付租金确认书，以证明2012年6月1日起，李志刚受李海成的委托向周春燕支付涉案房产的租赁押金、租金及水电费。黎雄基、周春燕均没有新的证据提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审核，黄石怀提交证据1、2所反映的款项交易记录与本案无关联，本院不予采信；证据3系为办理工商登记所签订的，并非当事人的真实意思表示，本院不予采信。李海成提交的证据可以印证其委托他人支付涉案房产的租赁押金、租金及水电费，本院予以采信。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。另查明，黎雄基为履行其与中国工商银行股份有限公司江门分行签订的《个人借款/担保合同》（编号2013营个居004号）提供担保，将涉案房产抵押给该银行，抵押权设定时间为2013年1月17日。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对黄石怀的上诉请求范围进行审查；各方当事人没有提出请求的，不予审理。本案二审的争议焦点为：周春燕代黎雄基与李海成所签订《铺位租赁合同》合同效力的问题。本院认为该合同合法有效，综合分析如下：一、本案并无证据证明周春燕代黎雄基与李海成签订租赁合同属于恶意串通。所谓“恶意串通”，是指当事人双方出于故意，为牟取非法利益的串通行为。本案中，首先，从签订合同、交付房屋、转移占有在先，抵押房产在后；合同期间一直支付租金等一系列事实来看，当事人签订、履行租赁合同的过程符合交易习惯。黄石怀主张涉案《铺位租赁合同》系李海成为了本次诉讼而伪造的，对此，李海成、周春燕均予以否认；且黄石怀并未申请对《铺位租赁合同》真实性进行鉴定，也无直接相反证据，故对该租赁合同的真实性应予认定；其次，李海成对于履行《铺位租赁合同》委托李志刚向周春燕支付涉案房产的租赁押金、租金及水电费进行了充分举证，足以证实；而黄石怀单凭有关的银行流水账、转账记录等证据主张陈筱筠、周春燕、李志刚之间的金钱往来是有更为复杂的法律关系，而绝非基于租赁合同，只是推测，并不足以证实。且即使陈筱筠、周春燕、李志刚之间存在其他法律关系，也与本案无直接关联，并不影响本案认定；最后，从交易价格上看，并无证据证明租赁合同约定的租金数额明显低于市场价格而损害权属人利益。而对于支付租金的方式“首期租金为500000元，另每月租金为4000元”，经手人周春燕所作为了提前还贷的解释有相关证据印证，可以采信。即该租金支付方式也未损害权属人利益。二、周春燕代黎雄基与李海成所签订《铺位租赁合同》构成委托代理。涉案房产虽登记在黎雄基个人名下，但该房产是黎雄基与陈筱筠在夫妻关系存续期间所购买，故涉案房产当时为夫妻共同财产。本案已经查明，从2001年2月8日黎雄基、周春燕与莫捷华签订的《商铺租赁协议书》，周春燕代黎雄基与莫捷华签订《商铺租赁合同》，2002年12月7日周春燕代黎雄基与莫捷华签订《商铺租赁合同》，2008年1月28日周春燕代黎雄基与莫捷华签订《商铺租赁合同》，到2012年6月1日周春燕代黎雄基与李海成签订《铺位租赁合同》，承租人莫捷华、李海成均依约履行合同。租赁期间房屋由陈筱筠管理，收益由陈筱筠收取，周春燕受陈筱筠委托处理出租、收租、抵押、支付水电费、转交收益等日常管理事务，而黎雄基作为陈筱筠的丈夫及当时的房屋权属人并没有提出任何异议，故本案可以认定黎雄基知悉并认可周春燕的委托代理行为。由此可见，虽然黎雄基、陈筱筠并未与周春燕签订书面的委托代理合同，但存在事实上的委托代理合同关系。至2012年6月1日周春燕代黎雄基与李海成签订《铺位租赁合同》时，并无证据证明黎雄基、陈筱筠已撤销周春燕的委托代理权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条关于“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，周春燕代黎雄基与李海成签订《铺位租赁合同》，对黎雄基发生法律效力。黎雄基所称从未授权周春燕将商铺出租他人，与事实不符，也违反诚实信用原则，本院不予采纳。一审判决认定周春燕代黎雄基与李海成签订《铺位租赁合同》构成表见代理，本院予以纠正；但判处认定租赁合同合法有效，处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人黄石怀上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5360元，由上诉人黄石怀负担。本判决为终审判决。审判长  廖学安审判员  梁宇俊审判员  肖文文二〇一七年十月十七日书记员  冯春桃