上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13666号
上诉人（原审被告、反诉原告）：平桂英，女，1958年1月14日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：冯玉龙，北京市中关律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:邵森，男，1989年7月7日生，汉族，住安徽省安庆市大观区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何明林，女，1988年7月25日生，汉族，住安徽省安庆市大观区。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：范宁艺，上海远业律师事务所律师。
上诉人平桂英因与被上诉人邵森、何明林房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月29日公开开庭进行了审理。上诉人平桂英及其委托诉讼代理人冯玉龙，被上诉人邵森及两被上诉人之共同委托诉讼代理人范宁艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
平桂英上诉请求：撤销一审判决，改判支持平桂英一审中的反诉请求，并驳回两被上诉人一审中的诉讼请求，本案一审、二审案件受理费由两被上诉人负担。事实和理由：就上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），双方签订了房屋买卖合同。但两被上诉人未在合理期限内申请银行贷款，导致平桂英无法按时获得售房款，平桂英已及时催告两被上诉人办理贷款手续，但两被上诉人仍未履行，故平桂英有权解除合同。在合同约定的过户期限内，系争房屋不具备交易条件，无法办理产权过户手续，事实上双方无法按照合同约定的期限继续履行合同。平桂英据此享有合同解除权，且平桂英已于2016年11月14日通知两被上诉人合同解除并退还了已收取的50万元购房款，平桂英一审中的反诉请求，应得到支持，两被上诉人要求继续履行合同、办理产权过户手续及交房的诉讼请求，应予以驳回。
邵森、何明林共同辩称，不同意平桂英的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
邵森、何明林向一审法院提出诉讼请求：1.平桂英继续履行双方签订的编号为2751532号上海市房地产买卖合同，交付位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋并办理过户手续；2.平桂英赔偿邵森、何明林各类损失43,000元（其中律师费20,000元、中介费23,000元）。
平桂英向一审法院提出反诉请求：确认编号为2751532号上海市房地产买卖合同已于2016年11月14日解除。
一审法院认定事实：系争房屋为动迁安置房，系争房屋所在小区大产证登记于2013年4月26日，平桂英取得系争房屋依据的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》签订于2013年11月24日，平桂英于2014年3月6日就系争房屋与案外人上海A有限公司签订《上海市商品房出售合同》，系争房屋于2015年4月23日登记于平桂英名下，备注：自登记之日起三年内不得转让、抵押。
2016年3月2日，平桂英作为出售方（甲方）与邵森作为买进方（乙方）在XX房XX居间介绍下签订《定金合同》，约定甲方将系争房屋以165万元的价格出售给乙方；房款分三次付清，于2016年3月2日付定金10万元，于2016年3月31日前付50万元（含定金10万元），第三笔在可办理过户手续30个工作日内办理完过户手续后以银行放贷形式银行放款付清115万元；甲方于2016年10月15日交房，交房以前产生的费用由甲方负责，于该房产可办理过户手续的30个工作日内办理过户手续，一切费用由乙方承担；等。定金合同签订当日，邵森、何明林向平桂英支付定金10万元，平桂英出具收款收据称：今收到邵森、何明林购买系争房屋购房定金10万元。
2016年3月28日，平桂英作为卖售人、甲方与邵森、何明林作为买受人、乙方签订网签版本《上海市房地产买卖合同》并约定，1.甲方向乙方出售系争房屋，建筑面积76.36平方米，转让价款为165万元；2.甲、乙双方同意，甲方于2017年2月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；3.甲、乙双方确认，在2017年1月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；4.乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同；5.甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止，逾期超过二十日甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同；6.甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料（若有）、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税费，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应的责任；7.本合同签订后2日内，乙方依据上海市限售政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格；在乙方提供的申报材料真实情况下，由于政策执行细则变化等因素，导致房地产管理部门确认乙方不具有购房资格，则甲乙双方同意解除合同，互不承担违约责任；8.付款协议：2016年3月2日付定金10万元；2016年3月31日付首付50万元（含定金10万元）；其余款115万元由乙方以银行贷款的形式支付给甲方，具体付款日期以银行放款为准。等。关于上述买卖合同的签名，平桂英处持有的买卖合同上乙方有邵森签名未有何明林签名，邵森、何明林处提供的买卖合同双方均签字。
2016年3月28日，平桂英向邵森、何明林出具收款收据表明：收到邵森、何明林购买系争房屋购房款50万元含定金10万元。
2016年3月4日，案外人上海B有限公司及XX有限公司共同出具担保书，言明：邵森系案外人优秀员工，与平桂英达成购买系争房屋之协议，房屋总价165万元，已付50万元，余款115万元在办理过完过户手续后30个工作日内以银行房贷形式一次性付清，就上述协议及付款，本公司及本人同意给予监督与担保。
一审法院再查明，邵森、何明林为非本市户籍人员，于2013年10月8日登记结婚。何明林2011年1月开始至今缴纳上海市个人所得税，其中2011年2月及4月由上海C有限公司作为扣缴义务人，同时2011年4月还有中国Z公司上海总部作为扣缴义务人缴纳个人所得税。
本案一审审理中，邵森、何明林为表明自己的付款能力向松江区人民法院支付165万元代管款。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。邵森、何明林与平桂英就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。
关于买卖合同的主体，平桂英表示因为何明林未在合同上签字非合同一方主体，对此一审法院认为，首先虽然在双方签订的定金合同中乙方为邵森一人，但是在平桂英出具收款收据时写明收到邵森、何明林的定金10万元，则表明平桂英在一开始就明知系争房屋向邵森、何明林出售；其次，在网签版本的上海市房地产买卖合同上出现的乙方是打印清楚的邵森、何明林姓名，在何明林尚未签字的情况下，平桂英已经签署自己的名字表明平桂英是同意向邵森、何明林出售，平桂英需受合同约束，那么在平桂英签署之后何明林在合同上签名表明何明林愿意接受合同约束，故买卖合同在邵森、何明林和平桂英之间成立，因此平桂英对合同主体的抗辩意见，不予认可。
关于邵森、何明林是否限购，邵森、何明林均为非本市户籍人员，其需要满足的购房政策为已婚且以家庭为单位购买一套住房，购房者在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税连续达五年以上。诚然按照何明林的个税缴纳记录显示，其在2011年欠缺3月份的个税缴纳记录，但是在3月之前的2月及之后的4月均由同一公司为其缴纳个税，且非补缴，另外在4月份又由新的公司正常缴纳个税，表明何明林在2月至4月之间是在上海正常工作并且缴纳个税，系因为工作调动而发生的个税缴纳缺失不应成为邵森、何明林购房资格的阻却，继续履行此种情况下的买卖合同并不与上海市限购政策精神相悖，故邵森、何明林不存在限购情形，其与平桂英之间的房屋买卖合同不因违反上海市限购政策而无法继续履行。
关于邵森、何明林是否延迟付款，按照买卖合同付款时间的约定，余款115万元系通过贷款方式支付，时间以放款时间为准，因此平桂英没有证据表明邵森、何明林应在其指定的期限内付款，其以邵森、何明林延迟付款要求解除合同也没有相应的依据。
关于系争房屋是否属于三年限制转让期，按照动迁安置房的转让政策，动迁安置房所在小区大产证登记时间以及动迁协议签订时间均已经满三年即可以转让，根据系争房屋的大产证登记时间以及平桂英方拆迁协议签订的时间，在邵森、何明林与平桂英合同约定的过户时间，系争房屋可以进行过户，而平桂英在尚未前往交易中心办理过户手续及遭到拒绝的情况下就以限制转让不能过户为由主张解除合同的理由不能成立，且平桂英没有提供证据证明其曾以上述理由向邵森、何明林主张解除合同。
综上，对于邵森、何明林要求继续履行合同的诉讼请求，于法不悖，予以支持。对于平桂英要求解除合同的诉讼请求，不予支持。基于继续履行，平桂英应向邵森、何明林交付房屋并办理过户手续，邵森、何明林也应向平桂英支付房款，鉴于50万元首付款已经退回，邵森、何明林应向平桂英支付全部的房款165万元。
至于邵森、何明林主张的律师费、中介费，其要求平桂英承担律师费没有依据，不予支持。邵森、何明林支付的中介费是其为购买系争房屋而同意向中介支付的费用，其要求平桂英承担没有依据，不予支持。
一审法院审理后于2017年9月22日作出判决：一、确认邵森、何明林与平桂英就位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、平桂英于判决生效之日起十日内协助邵森、何明林办理房屋产权过户手续，将位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋所有权转移登记至邵森、何明林名下并交付房屋；三、邵森、何明林于判决生效之日起十日内向平桂英支付房款1,650,000元；四、驳回邵森、何明林的其余诉讼请求；五、驳回平桂英的全部反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,037元，减半收取10,018.50元、财产保全申请费5,000元以及反诉案件受理费40元，合计诉讼费15,058.50元，由邵森、何明林负担219元，平桂英负担14,839.50元。
二审中，平桂英提供2016年11月14日其发给中介公司的手机短信截屏一份，以证明平桂英已于2016年11月14日通知邵森、何明林解除合同。邵森、何明林质证称，中介公司确将短信截图发送邵森、何明林，但平桂英不具合同解除权。平桂英提供2016年11月24日中介公司、平桂英及邵森就买卖合同进行协商的音频一份，以证明邵森、何明林在长达8个月的时间内未申请银行贷款，导致平桂英的合同目的无法实现。邵森、何明林质证称双方确实进行了协商，但该份录音不能证明平桂英的主张。平桂英提供2016年11月28日的发送给邵森的短信，证明平桂英于2016年6月起催促邵森、何明林办理贷款手续。邵森、何明林质证称确实收到该短信，但系平桂英要求邵森、何明林在2016年11月全款付清购房款之时发送，此前平桂英从未催促邵森、何明林办理银行贷款手续。因邵森、何明林对上述证据的真实性予以认可，本院予以确认。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的买卖合同，系双方真实的意思表示，当事人均应恪守，否则应承担相应的责任。根据约定，双方应于2017年1月31日之前办理转让过户手续。系争房屋为动迁安置房，产权于2015年4月23日登记于平桂英名下，至2017年1月31日，确实未满三年。但根据上海市的相关交易政策，对于动迁安置房，未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让。根据已查明的事实，系争房屋的开发商于2013年4月26日被核准房地产登记并取得大产证，相应的拆迁补偿安置协议签订于2013年11月24日。故在合同约定的过户期限内，系争房屋可以办理产权过户手续，不存在上诉人主张的不能办理产权过户手续的情形，上诉人无权以此为由解除合同，被上诉人有权要求上诉人按约办理产权过户手续。
上诉人又主张被上诉人未按期办理银行贷款手续，致上诉人无法实现合同目的，上诉人有权解除买卖合同。对此，本院认为，双方合同约定以银行贷款支付剩余115万元购房款，具体付款日期以银行贷款为准，且合同也未约定上诉人有权要求被上诉人在办理产权过户手续前支付剩余115万元购房款。故上诉人无权要求被上诉人在办理产权过户手续前支付剩余115万元购房款。同时，上诉人也未提供证据证明经其催告被上诉人拒绝办理产权过户手续的情形存在，且申请银行贷款系买受人支付购房款的方式之一，即便被上诉人未能申请银行贷款，被上诉人也负有以现金形式补足银行贷款差额的义务。且从上诉人提供的录音证据看，双方在2016年11月24日进行协商时，被上诉人也明确表示愿意以现金形式支付剩余购房款，故上诉人无权以被上诉人未办理申请银行贷款手续为由解除买卖合同。至于在合同约定的办理产权过户手续前，被上诉人是否具备购房资格的争议，一审法院根据查明的事实所作认定，并无不当，本院予以认同，上诉人关于被上诉人不具购房资格导致合同无法继续履行的上诉意见，本院不予采纳。
综合上述分析，在合同约定的履行期限内，系争房屋并不存在无法办理产权过户手续的情形，且被上诉人并无违约行为，故上诉人无权解除系争房屋买卖合同，上诉人原审中的反诉请求，缺乏事实基础，本院予以驳回。被上诉人要求继续履行买卖合同、办理产权过户手续及交付系争房屋的诉讼请求，具有合同基础及法律依据，本院予以支持。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作判决，并无不当，本院予以维持。上诉人平桂英的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费人民币20,077元，由上诉人平桂英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年十二月八日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……