福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民终1585号
上诉人（原审被告）：屏南县房地产综合开发公司，住所地福建省屏南县古峰镇富豪住宅区商住楼C幢。
法定代表人：张瑾，经理。
委托诉讼代理人：池哲斌，福建合立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶华锦，福建合立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张家瑞，男，1962年9月20日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。
委托诉讼代理人：孙翔，屏南县中心法律服务所法律工作者。
上诉人屏南县房地产综合开发公司（以下简称屏南县房地产公司）因与被上诉人张家瑞商品房预售合同纠纷一案，不服屏南县人民法院（2016）闽0923民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人屏南县房地产公司的委托诉讼代理人池哲斌、被上诉人张家瑞的委托诉讼代理人孙翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
屏南县房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张家瑞的一审诉讼请求。事实和理由：
张家瑞诉求屏南县房地产公司支付其讼争套房2014年1月1日至2015年12月31日期间的逾期办理房屋权属证书违约金，没有事实和法律依据。
（一）屏南县房地产公司已按讼争合同第十四条及合同补充协议第七条第4点的约定履行协助及配合的附随办证义务。
屏南县房地产公司已于2013年12月20日将本案讼争房屋所属的佳垅新村“佳洋新居”项目向屏南县房地产管理所进行商品房初始登记收件，并于2014年1月16日审批通过。且“办理权属登记需由出卖人提供的资料”指的是“销售不动产统一发票”，屏南县房地产公司已于收到张家瑞购房款之日即交付给张家瑞。
（二）本案中，屏南县房地产公司与张家瑞之间并未形成委托代办房屋权属登记合同关系，屏南县房地产公司没有义务为张家瑞代办房屋权属登记。张家瑞代理人一审庭审中关于“材料收集单据系原被告双方对讼争合同条款的变更”的主张，明显缺乏事实与法律依据，不能成立。
（三）退一万步来说，即便屏南县房地产公司负有为张家瑞代办房屋权属登记的义务，屏南县房地产公司举证的《房屋所有权证》（权利人系张家瑞）表明屏南县房地产管理所已于2014年8月7日对本案讼争房屋完成产权转移登记并制作房权证，可证明屏南县房地产公司已于2014年8月7日履行完毕该项义务。
（四）屏南县房地产公司不可能承担也无须承担代张家瑞领取房屋权属证书（房权证）的义务。
无论就法理还是常理而言，除非屏南县房地产公司与张家瑞之间存在书面约定，领取房屋权属证书都是张家瑞的权利，而非屏南县房地产公司的义务。本案中，没有证据表明屏南县房地产公司与张家瑞之间存在代为领证的约定，因此屏南县房地产公司不可能承担也无须承担代张家瑞领取房屋权属证书的义务。
（五）原生效民事判决证明，讼争房屋于2014年1月24日具备办理商品房转移登记条件，因此，就办证事宜，屏南县房地产公司已对张家瑞履行了必要的告知义务。事实上，房权证的办理也离不开作为房屋买受人及权利人的张家瑞配合与参与。
（六）一审判决关于“没有证据表明本案被告有通知原告可以领取房屋权属证书”的认定明显违背事实与常识，该认定系不当加大房屋出卖人的告知义务。
张家瑞辩称：
一、屏南县房地产公司负有为张家瑞办理房屋权属证书的合同义务，屏南县房地产公司的办证义务应履行至张家瑞取得房屋权属证书（或通知领证）为止。
（一）屏南县房地产公司负有为张家瑞办理房屋权属证书的合同义务。
屏南县房地产公司向张家瑞发出《材料收集单据》，向张家瑞收集办证材料、收取办证费用。《材料收集单据》开头“为方便您办理购房有关手续，我司将以批量方式办理有关证件等事宜”的内容，说明屏南县房地产公司主动发出要约为张家瑞办证。张家瑞响应屏南县房地产公司的要约，按照屏南县房地产公司的要求缴纳办证费用，双方之间的要约、承诺意思表示明确，代为办证合同成立，屏南县房地产公司负有为张家瑞办证的合同义务。双方之间的代为办证合同关系已被宁德市中级人民法院（2014）宁民终字第508-555号民事判决确认。
（二）屏南县房地产公司的办证义务应履行至张家瑞取得房屋权属证书（或通知领证）为止。
二、屏南县房地产公司依约应当支付的违约金，应计算到张家瑞取得房屋权属证书（或者通知领证）之日为止。
屏南县房地产公司的办证义务应当履行至张家瑞取得房屋权属证书为止，在张家瑞取得房屋权属证书（或者通知领证）之前，屏南县房地产公司都处于持续违约状态，直到张家瑞取得房屋权属证书（或者通知领证）后屏南县房地产公司的办证义务才算履行完毕。因此，屏南县房地产公司的违约责任应承担至张家瑞取得房屋权属证书（或者通知领证）之日为止。再者，根据《商品房买卖合同》第十四条“买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……”内容，也可以认定违约金应计算至“取得房屋权属证书”之日为止。
三、房屋权属证书办理后屏南县房地产公司负有告知义务，屏南县房地产公司未通知张家瑞，仍然要承担违约责任。
（一）主动告知张家瑞证件办理情况、通知张家瑞领证，是屏南县房地产公司必须履行的法定随附义务。
虽然双方没有明确约定屏南县房地产公司负有通知义务，但根据诚信履行原则、交易习惯、合同目的，屏南县房地产公司应当将证件办理的情况告知张家瑞，特别是证件办好后要及时通知张家瑞。《合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据该条规定，主动告知张家瑞证件办理情况、通知张家瑞领证是屏南县房地产公司必须履行的法定附随义务。
（二）造成张家瑞没有取得房屋权属证书的原因在于屏南县房地产公司。
屏南县房地产公司未履行告知义务，以致张家瑞不知道证件已经办理，造成“买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书”的原因在于“出卖人”屏南县房地产公司。
（三）屏南县房地产公司未尽告知义务，应承担支付违约金的违约责任。
屏南县房地产公司未履行告知义务造成张家瑞没能及时取得房屋权属证书，根据《商品房买卖合同》第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的规定，屏南县房地产公司应当承担违约责任。
四、屏南县房地产公司扣留张家瑞两证至2016年，一审判决正确。
屏南县房地产公司负有为张家瑞办理房屋权属证书的义务及通知领证的义务，然而屏南县房地产公司前期不履行办证义务,逾期办理两证后又隐瞒办证事实,长期扣留两证到2016年，而一审判决的违约金才计算到2015年12月31日，显然一审判决并无不当，屏南县房地产公司上诉无理。
综上所述，请求二审依法判决驳回上诉，维持原判。
张家瑞向一审法院起诉请求：判决屏南县房地产公司支付张家瑞逾期办证违约金16020.36元。
一审法院认定事实：
原告张家瑞与被告屏南县房地产公司于2010年6月22日签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、原告购买被告的古峰镇佳垅新村的佳洋新居第二幢六层602号房，该房总价款219457元。二、合同第十四条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。当日原、被告双方签订了该《商品房买卖合同》的补充协议（附件六）。补充协议相关约定：第七条第4项：买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。第八条、买受人声明其在签订主合同及补充协议时已对主合同及本补充协议的全部条款作了详细了解且不持任何异议，主合同及本补充协议的全部条款约定均系买受人与出卖人的真实意思表示。第九条、本补充协议自双方签字（盖章）之日起生效。本补充协议为主合同不可分割的一部分，本补充协议约定若与主合同不一致的，以本补充协议的约定为准。2010年6月22日，被告向原告收取了办理房屋权属登记各项费用800元。原告于2010年2月4日缴纳购房款69457元，2010年7月8日缴纳购房款50000元，2010年10月30日缴纳购房款100000元。实际交房时间为2011年5月30日。因引起违约纠纷，原告于2014年11月24日提起诉讼，要求被告支付2012年5月28日至2013年12月31日期间逾期办证的违约金，本院于2014年12月19日作出（2014）屏民初字第829号民事判决，判决被告向原告支付逾期办证违约金12772元，该判决现已生效。
一审还查明：
1.2010年6月22日，被告通知原告：“为方便您办理购房有关手续，我司将以批量方式办理有关证件等事宜，除我司销售部要求提供的个人材料外，现向您另收如下材料：一、代收证件办理费用（800元），收据号码：0042460。1、房管所：产权登记费，抵押预告登记、预抵押登记、抵押证、款额、印花税。2、土地局：登记费、工本费、印花税。注：以上费用待办理完证件后凭各票据与您结算，多还少补。二、蟠龙小区保障房住宅专项维修资金缴纳缴款凭证1张，号码0021596等。”。
2.屏南县房地产管理所于2013年12月20日对开发商被告的屏南县佳垅新村的房屋进行商品房初始登记收件，并于2014年1月16日对屏南县佳垅新村“佳洋新居”的商品房初始登记审批。
3.屏南县房地产管理所于2014年1月24日对屏南县古峰镇佳洋社区西环北路108号2幢2A602房进行房屋所有权登记（房屋所有权人张家瑞、张其彩），屏南县国土资源局于2015年4月9日对上述房产进行土地使用权登记。
4.屏南县古峰镇佳洋社区西环北路108号2幢2A602房产于2014年1月24日己具备办理商品房转移登记条件。
一审法院认为：
原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件六《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。2010年6月22日，被告出具收据向原告收取该商品房办证费用800元，同日被告通知购房户原告等，被告以批量的方式代原告办理有关证件等事宜，原、被告双方之间形成委托与被委托关系，委托代理合同关系成立。被告即应为原告办理权属证书，没有办理则构成违约。《商品房买卖合同》的附件六《补充协议》：第七条第4项：买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因此被告应于商品房交付使用后365日内为原告办理权属证书（包括房屋所有权证书和土地使用权证书），被告没有办理应承担逾期办证的违约责任。且被告没有提供证据证明由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在合同规定的期限内取得房屋权属证书，也没有提供证据证明本案被告提交证据（2016.3.30）之前，有通知原告已经可以领取房屋权属证书。因此被告也仍然违约。据此根据《商品房买卖合同》第十四条的规定，未能取得房屋权属证书的，被告应当自逾期之日起每日按房款0.01%支付违约金，原、被告双方约定按日计付违约金，违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算，被告已支付2013年12月31日之前的违约金，原告请求被告支付从2014年1月1日至2015年12月31日期间的违约金为219457元×0.01%/日×730日=16020.36元予以支持。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第十八条(?javascript:SLC(45673,18)?)第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：被告屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告张家瑞支付逾期办证的违约金16020.36元。案件受理费201元，由被告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对一审查明的事实,双方均无异议，本院对双方无争议事实予以确认。
二审庭审中，屏南县房地产公司同意其承担的逾期办证违约金计算至诉争商品房土地权属登记之日止。
本院认为，本案争议焦点为，2015年4月9日诉争土地权属登记至张家瑞名下之后，屏南县房地产公司是否还应承担逾期办证违约责任。现就此分析认定如下。
商品房买卖合同中，开发商负有协助购房者办理房屋权属登记（包括房屋所有权与土地使用权登记，下同）的法定协助义务，并负有将已完成协助办证义务的事实通知购房者的附随通知义务，以方便购房者自行前往办理权属登记。故购房者的房屋权属登记如已完成，即可证明开发商已尽到协助义务以及附随通知义务，此后开发商不再存在违反法定协助办证义务的违约责任。
同时，商品房买卖合同中，还可能因个案中双方当事人有约定而产生开发商的代办权属登记或代领权属证书的代办义务。同样道理，权属登记的完成，可说明开发商已尽到代办权属登记的义务，此后开发商不再存在违反代办权属登记的违约责任。至于代领权属证书的义务，即使开发商未完成，由于权属证书只是房屋权属的证明，并不是权利本身，未取得权属证书，并不妨碍购房者拥有房屋权属，故一般不会产生损失，不存在再适用《商品房买卖合同》约定的逾期协助办证义务违约责任问题。
可见，本案诉争土地权属登记之后，屏南县房地产公司不应再承担《商品房买卖合同》所规定的逾期办证违约责任。因屏南县房地产公司承认应承担违约责任至诉争土地权属登记之日止，对此前的责任承担问题无需再行分析。原审对此后仍判决违约金，属适用法律错误，应予纠正，即本案违约金截止日期应为土地权属登记之日2015年4月9日，违约金计算涉及的其他问题应予维持，违约金相应变更为：219457元×0.01%/日×463日=10161元。
综上所述，屏南县房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
变更屏南县人民法院（2016）闽0923民初1号民事判决为：屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向张家瑞支付逾期办证违约金10161元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费201元，由张家瑞负担。二审案件受理费201元，由屏南县房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余梓安
审 判 员 易丽容
审 判 员 陈光华
二〇一七年十二月七日
法官助理 陆学宇
书 记 员 龚冬平
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。