浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0681民初3150号原告：浙江永利中心城投资有限公司，住所地：诸暨市浣东街道暨东路68号第二十五层。法定代表人：何利云。委托诉讼代理人：寿雪女，浙江正众律师事务所律师。被告：傅玲，女，1985年7月30日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：寿可，浙江越晖律师事务所律师。原告浙江永利中心城投资有限公司(以下简称永利公司)与被告傅玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蒋仙斐独任审判，于2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告永利公司的委托诉讼代理人寿雪女、被告傅玲的委托诉讼代理人寿可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永利公司向本院提起诉讼请求：1、依法判令原、被告于2014年10月16日签订的租赁合同及相关补充协议于2016年11月29日解除；2、依法判令被告立即支付2015年度逾期付款加付款10万元；3、依法判令被告支付原告2016年1月1日起至2016年11月29日的租金202434元、物管费233466元，从2016年11月30日起至实际腾房日房屋占有使用费按29.43元／月·平方米计算、物管费按30元／月·平方米计算；4、依法判令被告支付截止2017年2月20日止的逾期支付租金、物管费违约金89337.58元，从2017年2月20日起至实际付清日止以拖欠金额435900元为基数按月息2%计算的违约金；5、依法判令被告支付违约金117684元（履约保证金、三个月租金及物管费）；6、依法判令被告立即腾退房屋。审理中，原告变更第3项诉请为：被告支付原告自2016年1月1日起至2016年11月29日的租金202434元、物管费233466元，从2016年11月30日起至2017年3月16日止房屋占有使用费按29.43元／月·平方米计算、物管费按30元／月·平方米计算；原告变更第5项诉请为：被告支付违约金159623元；同时撤回第6项诉请，其余不变。事实与理由：原、被告于2014年10月16日签订了《租赁合同》及《补充协议》，合同约定由被告承租原告永利中心城三楼的商铺3-101计699平方米用于经营餐饮—九尾狐，租赁期限自2014年8月28日起至2020年4月27日止，前三年租金为29.43元／月·平方米，物业管理费为30元／月·平方米，每3个月为一个结算周期。合同还对质量保证金、履约保证金及滞纳金的计算、违约责任等作出了约定。合同签订后，原告于2014年8月28日将房屋交付给被告，被告承租以来，长期拖欠租金，双方于2015年4月25日就2014年度、2015年度的租金、物管费缴纳及优惠达成补充协议，但被告仍未按约履行自己的付款义务，经原告多次催讨均未果。按照《租赁合同》第十六条的约定，未按时支付租金等费用的，每延误一天应按照应付未付金额的0.5%加付滞纳金，逾期不支付租金超过15日的，有权解除合同。因被告长期拖欠租金、物管费，故原告于2016年11月6日向被告发出了解除租赁合同的通知书。另，浙江雄风永利商贸有限公司于2016年9月14日名称变更为浙江永利中心城投资有限公司，法定代表人由陈金迪变更为何利云。现原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告傅玲辩称：1、被告认可原、被告租赁合同已解除，被告早已腾退房屋，被告认可自2016年1月1日起至2016年11月29日的租金及物管费及自2016年11月30日起至2016年12月6日7天的房屋占有使用费和物管费；2、被告支付的35000元保证金应从最后应付的金额中予以扣除；3、诉讼请求第2项中加付款10万元其性质是违约金，该约定明显过高，请求法院予以调整，诉讼请求第4、5项，因逾期支付物管费而支付的违约金系重复计算，被告不认可按月息2%计算违约金，认为月息2%过高，理由是被告并非恶意拖欠租金和物管费，被告进驻原告商场总投资150万元，经营中亏损严重导致无法按时支付租金和物管费，亏损严重的原因是原告的因素占了很大部分，原告答应将商场进行全封顶改造的承诺到2015年年底才完成了一部分，到目前为止也没有全部完成，不封顶导致下雨天就没有客流量，原告的中央空调存在制冷制热效果不稳定的问题，并且还漏水，也影响了被告的生意，另外被告的地下车库无人管理，消防通过多次整改才通过，这些种种原因导致原告商场在2014年就出现集体关店现象，与原告承诺的80%以上满铺相差甚远，再之后原告开始廉价招租，新来的只需要三分之一的租金，在这样的情形下，支付高额违约金违背了公平正义原则。原告为证明自己的主张，向本院提交证据如下：1、不动产权证1份，用以证明原告有权出租商铺的事实。经质证，被告对证据的真实性没有异议，但从该权证可以看出，取得的时间为2017年1月21日，原告的商场是新开设的，所以存在被告陈述的诸多问题。因对真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。2、《租赁合同》1份，用以证明原、被告之间的租赁关系以及约定各项费用的事实。经质证，被告对证据的真实性没有异议，但是10万元的性质实为违约金，约定过高，承诺书中列明的第1、2项被告未违约，第3、4、5项是陆续支付的，逾期支付只是一小部分，因此10万元违约金明显过高，违约金要求按银行利率计算。因对真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。3、《补充协议》1份，用以证明原、被告就租金、物管费等费用达成减免协议的事实。经质证，被告对证据的真实性没有异议，且也可以看出被告没有享受到别的租户享受的免租期，同时被告支付了35000元保证金。因对真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。4、解约通知书、邮寄凭证各1份，用以证明2016年11月29日双方解除租赁合同的事实。经质证，被告对收到通知书及收到时间均无异议，场地占用费只能计算至2016年12月6日，收到通知书后被告就停止营业、撤离商铺了，物管费自2016年11月29日起就不应当收取了。5、申请报告、商场清铺通知书、邮寄凭证、函告各1份，用以证明至2017年3月13日被告尚未腾空商铺的事实。被告质证认为，对申请报告真实性无异议，可以说明被告收到解除通知书后就未营业；对商铺清铺通知书的真实性无异议，原告将被告所剩物品作为废弃物抛弃处理，在解除通知书中也载明了，不需要再发送通知书；对函告真实性无异议，但对记载内容有异议，被告打了申请报告后，原告没有回复，原告并未同意。因对真实性没有异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。6、营业执照、公司变更登记情况各1份，用以证明原告名称变更情况。被告质证认为没有异议，本院依法予以确认。经审理，本院查明事实如下：2014年10月16日，原、被告签订《租赁合同》一份，原告将永利中心城之3层3-101号商铺（以下简称为该场地）租给被告用于经营餐饮，品牌为九尾狐，经双方确认，该场地的计租面积为699平方米，约定租期自2014年8月28日起至2020年4月27日止。合同第六条约定，乙方（即本案被告傅玲）需在本租赁合同签署的同时，一次性支付甲方（即本案原告永利公司）保证金35000元，乙方对甲方有任何应付而未付费用，甲方有权选择从保证金中扣减相关款项。抵扣后，甲方应书面通知乙方，乙方必须在收到通知之日起10日内补足保证金。因乙方违约而导致甲方解除合同的，甲方有权不予返还保证金；在租赁期限内，乙方不得将保证金冲抵乙方应付的租金、物业管理费、违约金或其他费用；甲方在租赁期限届满或依照法律规定或合同约定提前终止，且乙方已充分地履行了本合同规定的全部义务后90日内将保证金无息退还给乙方。合同还约定，前三年租金为29.43元／月／平方米，物业管理费为30元／月／平方米，每3个月为一个结算周期，租金、物业管理费均采取预付制，乙方应于下一个结算周期到来前10日内向甲方支付，首个结算周期的租金、管理费应于交付日前支付。合同第十五条第（二）款第（9）项载明，乙方逾期不支付或者不足额支付租金、物业管理费、公用事业费等费用超过30日，甲方有权解除合同。合同第十六条第（一）款载明，甲方根据合同第十五条第（二）项解除合同的，甲方有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日所在租赁年度3个月保底租金及3个月管理费的总额，如果前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失，则乙方仍应向甲方赔偿损失；第（二）款载明，乙方延迟缴纳合同项下租金、物业管理费及其他费用，每延迟一日，则需加付相当于欠费金额0.5%的滞纳金。2015年4月25日，原、被告就租金、物业管理费等费用缴纳事宜达成了《补充协议》，约定了2014年度、2015年度的租金减免方案，减免后的2014年度各项费用乙方应当在2015年4月30日前一次性付清，逾期则加付60000元及按同期银行贷款利率四倍计算的逾期付款利息损失，2015年第一季度租金及物业管理费124623元，乙方应当在2015年5月30日前付清；2015年第二季度租金及物业管理费124623元，乙方应当在2015年6月30日前付清；2015年第三季度租金及物业管理费124623元，乙方应当在2015年7月30日前付清；2015年第四季度减免后的租金及物业管理费93766.5元，乙方应当在2015年9月20日前付清。2015年8月4日，被告又签署了一个承诺书，承诺书载明：2014年度的租金及管理费为45638元，已付款45638元；2015年第一季度的租金及管理费为124623元，已缴纳20000元，余下104623元于2015年8月30日前付清；2015年第二季度的租金及管理费124623元，于2015年10月8日前付清；2015年第三季度的租金及管理费124623元，于2015年11月30日前付清；2015年第四季度的租金及管理费93766.5元，于2015年11月30日前付清，任何一期逾期则加付100000元及按同期银行贷款利率四倍计算的逾期付款利息损失。合同签订后，原告将租赁商铺交付给被告。被告支付给原告履约保证金35000元，后又陆续支付完了2014年度、2015年度的租金及管理费，其余款项均未足额履行。2016年11月28日原告向被告发送了解除租赁合同通知书，被告于2016年11月29日收到了该通知。2016年12月21日，被告向原告发送了一份申请报告，因店里存在大量存货，要求营业至2016年12月31日。2017年2月10日，原告向被告发送商铺清铺通知书，要求被告于2017年2月17日前将商铺清空还给原告，2017年3月13日，原告再次向被告发送函告，要求被告于2017年3月16日将店铺清空还给原告。现原告诉至本院提出前述请求。另查明，浙江雄风永利商贸有限公司于2016年9月14日名称变更为浙江永利中心城投资有限公司，法定代表人由陈金迪变更为何利云，原公司的权利义务由原告承继。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同、补充协议和承诺书，未违反法律、法规的强制性规定，又系双方的真实意思表示，应属有效。双方应按合同约定行使权利、履行义务。原告按合同约定将商铺交付给被告后，被告仅支付了部分费用，其余应当支付的租金、物业管理费等均未支付。鉴于被告未按时足额支付租金已超过30日以上，原告向被告寄送商铺租赁合同解除通知书，双方均认可讼争租赁合同于2016年11月29日解除，故本院确认双方于2014年10月16日签订的租赁合同等协议于2016年11月29日解除。原告要求被告支付所欠的2015年度的加付款100000元，被告辩称该加付款的性质为违约金，实属过高，要求法院予以调整。因原、被告虽然达成了对2014年度、2015年度各项费用的减免，但被告均未按补充协议约定的付款期限支付减免后的费用，另外，原告减免的各项费用总额远多于加付的100000元，该100000元加付款性质上仍属于租金、物业管理费等各项费用。因此，原告要求的该诉请，于法有据，本院应予支持。原告要求被告支付从2016年11月30日起至2017年3月16日止按租金每月每平方米29.43元、物管费每月每平方米30元计算的房屋占有使用费，因从2016年11月30日起至2017年3月16日止期间，被告并未将店铺按照合同约定交付给原告，仍实际占有使用原告出租房屋，被告应支付该期间的按原租金标准计算的占有使用费，占有使用费72686.2元（29.43元／月／每平方米÷30日(699平方米(106日）。2016年11月30日以后，合同已经解除，原告无合同义务为被告提供物业服务,其要求被告支付2016年11月30日以后的物业管理费，于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付自2016年1月1日起至2016年11月29日止的租金202434元、物管费233466元及逾期付款违约金，根据合同约定，前三年租金为29.43元／月／平方米，物业管理费为30元／月／平方米，租金、物业管理费以3个月为一个结算周期，采取预付制，且应于下一个结算周期到来前10日内向原告支付。根据该约定，被告只要在本结算周期内的最后一天支付完毕下一结算周期的租金、物业管理费即不算违约。因此，下一结算周期租金、物业管理费违约的起算点应为下一结算周期的首日。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定,即便合同解除，违约金条款作为“合同中结算和清理条款”继续有效，原告可要求被告支付逾期付款违约金至款付清日止。原告诉请违约金暂计算至2017年2月20日，此后仍按同一标准（原告诉请为月利率2%）计算至款付清日。为方便计算，每一结算周期租金及物业管理费的逾期付款违约金，本院将分别自被告逾期日起按月利率1.5%暂计算至合同解除日即2016年11月29日；2016年11月30日以后，以被告所欠租金及物业管理费总和、按月利率1.5%计算至款付清日止。被告尚欠原告2016年1月1日至2016年3月31日间租金及物业管理费共计124623元（租金61713元+物管费62910元），违约金21497.47元；2016年4月1日至2016年6月30日间租金及物业管理费124623元（同上）、违约金15827.12元;2016年7月1日至2016年9月30日间租金及物业管理费124623元（同上）、违约金10094.46元；2016年10月1日至2016年11月29日租金及物业管理费60794元（租金20006元+物管费40788元）、违约金2127.79元，以上租金及物业管理费总计434663元、违约金总计49546.83元。原告要求被告支付违约金159623元（履约保证金、三个月租金和物管费），从合同第六条对保证金的约定来看，在不解除租赁合同的情形下，被告支付的履约保证金35000元实际系担保被告租赁债务的履行，并在一定的条件下原告的损失可以从中抵扣的“押租”，其性质属于以金钱为标的的动产质押担保，而非违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”规定，在合同不解除时，原告对该履约保证金仅享有优先受偿权，而无权要求不予返还。但合同第六条第（二）款第（2）项以及十六条第（一）项均又约定了因被告违约而导致原告解除合同的，甲方有权不予退还保证金。该约定同时使得保证金35000元在合同解除时具有违约金的性质。本案中，被告迟延支付租金和物业管理费，原告主张解除合同，不予退还保证金35000元，实际系主张解约违约金，该主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。至于三个月租金和物业管理费，涉案合同第十六条第（一）项虽约定原告主张解除合同的，有权不予返还保证金，且被告应支付3个月租金及物业管理费。该内容系合同解除时，双方对解约违约金的约定；第十六条第（二）项也约定被告迟延支付租金、物业管理费的，每延误一日，应加付0.5%的滞纳金。本案中，原告是因为被告迟延支付租金、物业管理费等费用而要求与被告解除合同的，也就是说，双方因被告迟延支付租金、物业管理费的同一违约行为，分别约定了不予返还保证金35000元、另行支付3个月租金及物业管理费、每迟延一日加付0.5%滞纳金等三种违约金的支付责任。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，但补偿性是违约金主要性质，法律也规定在违约金约定过高过低的情形下，可对之予以调整。被告傅玲迟延支付租金、物业管理费的这一违约行为而支付的违约金不应过分高于因其违约行为给原告造成的损失。本案中，原告未举证证明被告的违约行为给其造成实际损失的数额，本院综合考虑合同的履行情况、被告的违约事实、当事人的过错程度以及造成损失的实际情况，酌情支持原告诉请的35000元保证金不予退还、且对逾期支付租金和物管费的请求也予以支持，该两种违约责任的承担，不仅补偿了原告的经济损失，也足以体现违约金的惩罚性，故对于原告诉请要求支付三个月租金和物管费，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告合理部分的诉请，本院予以支持，其余部分予以驳回。被告合理部分的抗辩，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条之规定，判决如下：一、确认原告浙江永利中心城投资有限公司与被告傅玲于2014年10月16日签订的租赁合同于2016年11月29日解除。二、被告傅玲支付原告浙江永利中心城投资有限公司2015年逾期加付款100000元，款限本判决生效之日起十五日内付清。三、被告傅玲支付原告浙江永利中心城投资有限公司2016年1月1日至2017年3月16日间尚欠的租金及物业管理费合计434663元、房屋占有使用费72686.2元、逾期违约金49546.83（计算至2016年11月29日），并支付其中434663元自2016年11月30日起至款付清之日止按月利率1.5%计算的逾期付款违约金。以上款项限本判决生效之日起十五日内付清。四、确认被告傅玲支付给原告浙江永利中心城投资有限公司的35000元履约保证金，原告浙江永利中心城投资有限公司不予返还。五、驳回原告浙江永利中心城投资有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费11229元，依法减半收取5614.5元，由被告傅玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  蒋仙斐二〇一七年九月八日书记员  王海莲