福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽02民终1872号上诉人（原审原告）：厦门新凯宾物业服务有限公司，住厦门市思明区湖滨中路98号第三十六层A单元。法定代表人：侯团圆，执行董事。委托诉讼代理人：陈熠，上海锦天城（厦门）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘欣，上海锦天城（厦门）律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：黄德华，男，1976年8月31日出生，汉族，住厦门市思明区。被上诉人（原审被告）：应淑华，女，1981年1月11日出生，汉族，住厦门市思明区。上诉人厦门新凯宾物业服务有限公司（以下简称新凯宾物业公司）因与被上诉人黄德华、应淑华物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初13197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新凯宾物业公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持新凯宾物业公司的所有诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由黄德华、应淑华承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，新凯宾物业公司提供的证据足以证明存在诉讼时效中断、中止的情形，原审判决适用两年诉讼时效判决物业费及公摊水电费金额是错误的。1.新凯宾物业公司提供的欠费清单、催缴照片等证据可以证明每年新凯宾物业公司均有汇总黄德华、应淑华的欠费情况张贴至黄德华、应淑华处予以催缴；2.新凯宾物业公司除上述催缴方式外，另每个季度均有发放缴费通知单给黄德华、应淑华。二、原审判决在认定黄德华、应淑华存在欠费的前提下，以新凯宾物业公司管理服务存在一定瑕疵为由，未认定黄德华、应淑华构成违约，不支持滞纳金显然也是错误的。1.黄德华、应淑华提供的照片拍摄时间、地点等均未显示，真实性无法确认，不能作为定案依据；2.黄德华、应淑华未缴纳物业费等费用，根据合同约定即构成违约，理应按合同约定缴纳滞纳金。综上，原审判决认定事实错误，判决显失公平，望二审法院予以撤销，并改判。黄德华、应淑华辩称，原审判决认定事实正确，新凯宾物业公司称原审判决认定事实错误的上诉理由不能成立。新凯宾物业公司提交的证据不能证明存在诉讼时效中断中止的情形，原审判决适用两年诉讼时效判决物业费及公摊水电费金额是正确的。1.新凯宾物业公司提供的欠费清单，催缴照片等证据纯属造假，事后造假照片不能作为证据。2.黄德华、应淑华并未收到相应的每季度缴费通知单。黄德华、应淑华一审提供的照片等证据，照片上已明确提供拍摄时间地点等文字说明，足以证明其真实性。综上所述，原审判决认定事实清楚，判决合法合理，应予以维持。新凯宾物业公司向一审起诉请求：1.判令黄德华、应淑华向新凯宾物业公司支付2011年1月至2016年12月拖欠的物业服务费15804元、公共维修金2966.4元、公摊水电费2855.1元；2.判令黄德华、应淑华向新凯宾物业公司支付滞纳金（以拖欠的物业服务费、公共维修金、公摊水电费金额为基数，自当月1日起，每日按0.3%的标准计至实际付款之日止）。一审法院经审理认定事实：2005年，厦门源昌房地产开发有限公司与厦门市源昌物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由厦门市源昌物业管理有限公司为“源昌国际城”（坐落于提供物业管理服务。委托管理期限自2005年4月16日零时起至2011年4月15日零时止；厦门市源昌物业服务有限公司提供的服务包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共设施的维修、养护、经营和管理，公共环境卫生的清洁卫生、垃圾收集、清运，车辆停放管理，公共秩序维护等；高层楼房电梯运行费按实结算，公共照明、公共用水按实际户数总面积分摊。合同签订后，厦门市源昌物业管理有限公司依约为“源昌国际城”小区提供物业管理服务。2007年11月23日，厦门市物价局作出的《厦门市物价局关于源昌国际城物业服务收费项目与标准的批复》（厦价房［2007］120号）批准源昌国际城的住宅（带电梯高层）综合管理服务费（按建筑面积计费）1.6元/平方米·月，住宅（带电梯高层）房屋公共维修金0.3元/平方米·月。2009年7月14日，厦门市物价局作出厦价房[2009]82号文对源昌国际城等物业服务收费有关事项作出批复，同意“源昌国际城”的前期物业收费仍按厦价房[2007]120号文件规定的标准执行。2008年4月28日，经厦门市工商行政管理局核准，厦门市源昌物业管理有限公司更名为厦门市源昌物业服务有限公司。2011年，厦门市源昌物业服务有限公司再次与厦门源昌房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2011年4月16日起至业主委员会与物业管理公司签订物业管理服务协议为止，约定内容同2005年签订的《物业管理委托合同》，并补充规定物业服务费收费标准为：住宅房屋由厦门市源昌物业服务有限公司按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取。2015年6月20日，新凯宾物业公司与厦门市源昌物业服务有限公司签订《合并协议》，约定由新凯宾物业公司吸收厦门市源昌物业服务有限公司而继续存在，厦门市源昌物业服务有限公司解散并注销，其所有的债权债务由新凯宾物业公司承继。2015年9月10日，厦门市思明区市场监督管理局作出《准予注销登记通知书》，准予厦门市源昌物业服务有限公司注销登记。2015年6月23日，新凯宾物业公司与厦门源昌房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由新凯宾物业公司为“源昌国际城”提供物业管理服务。委托管理期限自2015年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；新凯宾物业公司提供的服务包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共部位的清洁卫生、垃圾收集、清运，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护等；物业服务费的收费标准为：住宅按1.6元/月·平方米收取；公共维修金的收费标准为：住宅按0.3元/月·平方米收取；受有关部门或单位的委托，新凯宾物业公司可提供水费、电费、燃气费、热费、房租等代收代缴服务，收费标准执行政府规定；业主应在办理交房手续时从厦门源昌房地产开发有限公司交房通知确定的交房日期起预交半年物业服务费用，以后按季交纳，业主或物业使用人应于每季度第一个月5日前缴纳物业服务费用，如有欠费，应按欠费额的千分之三按日支付违约金。黄德华、应淑华系厦门市思明区厦禾路263号1003室房屋的业主，该房屋建筑面积137.18平方米。黄德华、应淑华自2011年1月起至2016年12月未缴纳物业服务费、公共维修金、公摊水电费。另查明，源昌国际城小区至今尚未成立业主委员会。以上事实，有新凯宾物业公司提交的《前期物业服务合同》、《物业管理委托合同》（两份）、《厦门市物价局关于源昌国际城服务收费项目及标准的批复》（厦价房［2007］120号文件）、《厦门市物价局关于源昌国际城等物业服务收费有关事项的通知》（厦价房[2009]82号文件）、《准予变更登记通知书》、《准予注销登记通知书》、《合并协议》、《关于厦门新凯宾物业服务有限公司与厦门市源昌物业服务有限公司合并公告》、厦门水务集团水费查询清单、历月电费明细、源昌国际城小区公用水电分摊办法、土地房屋登记卡及双方的庭审陈述为证，一审院上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。一审庭审中，黄德华、应淑华围绕其答辩意见提交了以下证据：证据1.照片，拟证明小区存在公共设施设备损坏未予修缮、车辆随意停放、安全通道及消防通道内随意堆放建筑垃圾和废品、违章搭建严重、F层出租收入、停车场收入及广告收入去向不明、消防通道内墙壁发霉、安全门锈迹斑斑、消防通道被封锁、绿化景观被损坏未予修缮、保安岗亭无人值守、消防设施过期未予更换、电线随意牵拉裸露在外、天花板及瓷砖脱落等问题，物业管理服务不规范；证据2.新凯宾公司中秋博饼策划方案，拟证明新凯宾物业公司没有平等服务小区内所有业主；证据3.物业通知书，拟证明新凯宾物业公司将地下室改为仓库对外出租；证据4.《厦门晚报》相关报道，拟证明小区物业管理不规范，疏散通道被占用、堵塞、封闭等乱象在2013年就被登报，物业服务不得人心；证据5.小鱼网文章，拟证明新凯宾物业公司阻碍小区业委会的成立。新凯宾物业公司对上述证据的真实性均不予认可。一审法院分析认为，从黄德华、应淑华提供的照片可以证明，源昌国际城确实存在公共设施设备损坏未及时维修、车辆随意停放、安全通道及消防通道内堆放建筑垃圾和杂物、违章搭建、消防通道内墙壁发霉、绿化景观被损坏未予修缮、消防设施过期未予更换、电线随意牵拉裸露在外等问题，新凯宾物业公司未提供反驳证据，故一审法院认定，新凯宾物业公司的物业管理存在瑕疵。一审法院认为，厦门市源昌物业管理有限公司、厦门市源昌物业服务有限公司、新凯宾物业公司与厦门源昌房地产开发有限公司分别于2005年、2011年、2015年6月23日签订《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主具有拘束力。黄德华、应淑华作为“源昌国际城”小区房屋的业主，接受新凯宾物业公司提供的物业管理服务，应当缴纳物业服务相关费用。黄德华、应淑华拖欠2011年1月至2016年12月的物业管理服务费，新凯宾物业公司于2017年6月12日向本院递交起诉状，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，且新凯宾物业公司提交的证据不能证明存在诉讼时效中断、中止之情形，故其主张2015年5月前的物业管理费已超过二年的诉讼时效，黄德华、应淑华关于诉讼时效的抗辩理由予以采信，新凯宾物业公司的该部分诉讼请求不予支持，黄德华、应淑华应支付2015年6月至2016年12月的物业管理服务费4170元（1.6元/平方米·月×137.18平方米×19个月）。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，属于全体业主所有，该费用由物业管理企业代收代管，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，故不适用诉讼时效的规定。黄德华、应淑华不缴纳房屋公共维修金侵害的是包括自己在内全体业主的共同权益，现新凯宾物业公司要求其按照物价局批复的0.3元/平方米·月支付房屋公共维修金应予支持。黄德华、应淑华应支付自2011年1月至2016年12月的房屋公共维修金2963.09元（0.3元/平方米·月×137.18平方米×72个月），新凯宾物业公司主张公共维修金2966.4元，超过2963.09元的部分不予支持。新凯宾物业公司提供其代缴“源昌国际城”小区的公摊水电费历月明细、缴费凭证、计算依据等证据，可以证明其为小区业主垫付了上述费用，小区业主应予返还。其主张2015年5月前的公摊水电费已超过二年的诉讼时效，该部分诉讼请求不予支持，黄德华、应淑华应返还2015年6月至2016年12月的公摊水电费608.9元。因新凯宾物业公司提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，黄德华、应淑华迟延缴纳物业管理服务费等以此进行救济和抗辩不宜认定为违约，故新凯宾物业公司诉求关于物业管理服务费的滞纳金的诉求不予支持。因合同中并未约定新凯宾物业公司在业主欠缴房屋公共维修金、公摊水电费时有权收取滞纳金，故新凯宾物业公司要求黄德华、应淑华按每日千分之三支付房屋公共维修金及公摊水电费的滞纳金的诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、黄德华、应淑华应于判决生效之日起十日内向厦门新凯宾物业服务有限公司支付厦门市思明区厦禾路263号1003室房屋自自2015年6月至2016年12月的物业管理服务费4170元、公摊水电费608.9元及自2011年1月至2016年12月的房屋公共维修金2963.09元；二、驳回厦门新凯宾物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，新凯宾物业公司除了对催收物业费的事实，以及认定小区物业管理服务存在一定瑕疵的事实有异议外，其余事实无异议。黄德华、应淑华对一审查明的事实无异议。本院对双方无争议的事实予以确认。另，核实一审法院的证据材料，新凯宾物业公司提供一张内容为“欠费清单通知书”张贴在1003号房门上的照片，拟证明新凯宾物业公司每年上门张贴催缴物业费的事实。黄德华、应淑华对照片不予认可，认为照片没有时间，是事后新凯宾物业公司造假的。本院认为，本案二审争议焦点为：1.关于诉讼时效问题。新凯宾物业公司提供的“催缴照片”，黄德华、应淑华对此不予认可，因照片不能体现张贴的时间点，无法确认新凯宾物业公司的催收时间，故新凯宾物业公司上诉主张每年均有汇总黄德华、应淑华物业欠费情况上门张贴催缴通知的事实，依据不足不予认定。新凯宾物业公司另主张每个季度都有发放缴费通知单给黄德华、应淑华，且曾经用EMS邮寄过，但是均未能提供相应的证据证明，故新凯宾物业公司主张存在诉讼时效中断、中止之情形不能成立，一审法院对诉讼时效的认定并无不当，本院予以维持。2.关于滞纳金问题。黄德华、应淑华一审提供相关照片，证明小区存在公共设施设备损坏未予修缮、安全通道及消防通道内随意堆放建筑垃圾和废品、消防通道被封锁、绿化景观被损坏未予修缮等问题，《厦门晚报》对小区物业管理不规范进行了相关报道。一审法院据此认定新凯宾物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，符合客观实际，新凯宾物业公司虽不认可，但未能提供反驳证据，故一审判决认定黄德华、应淑华迟延缴纳物业管理服务费等以进行救济和抗辩不构成违约并无不当，本院予以维持。至于新凯宾物业公司公司主张房屋公共维修金、公摊水电费的滞纳金并无合同依据，一审判决不予支持亦无不当，本院予以维持。综上所述，新凯宾物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2058元，由新凯宾物业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 （张巧铭）审 判 员 （陈丽英）审 判 员 （周宗良）二〇一八年五月十五日书记员（ 张明 梅）附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。