江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第649号
上诉人（原审被告）江苏奇冠药店有限公司。
法定代表人陈小霞，该公司总经理。
委托代理人周长民，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱培平，男，汉族。
委托代理人王国弟，江苏昊信律师事务所律师。
原审第三人王高梁，男，汉族。
上诉人江苏奇冠药店有限公司（以下简称奇冠药店）因与被上诉人朱培平、原审第三人王高梁房屋租赁合同、返还房屋纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第3592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月24日立案受理，并依法组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人奇冠药店的委托代理人周长民、被上诉人朱培平的委托代理人王国弟到庭参加诉讼，原审第三人王高梁经本院合法传唤未在开庭之日到庭参加诉讼。为查清案件事实，本院于2014年3月19日组织三方当事人谈话，王高梁参加了此次谈话。本案现已审理终结。
朱培平原审诉称，2011年11月17日，其与奇冠药店签订《房屋租赁协议》一份，约定其将位于江宁区东山街道某某花园2-118号门面房（以下简称118号门面房）出租给奇冠药店使用，租期自2011年11月18日起到2018年2月24日止，租赁期间不经朱培平同意，奇冠药店不得转租。2013年上半年，朱培平收取奇冠药店第二年租金62000元。2013年6月3日，奇冠药店未经朱培平同意与第三人王高梁签订《房屋租赁合同》一份，将上述房屋转租给王高梁，并收取王高梁第一年度租金75000元。现朱培平诉至法院，请求判令：1、解除其与奇冠药店于2011年11月17日签订的《房屋租赁合同》；2、奇冠药店向其返还租金收益13000元；3、第三人王高梁向其返还使用的房屋；4、奇冠药店承担诉讼费用。
奇冠药店原审辩称，对于朱培平诉称的事实无异议，但解除上述租赁合同，各方损失会扩大，希望法院协商解决。
王高梁原审述称，对于朱培平诉称的事实无异议，但是希望协商解决，避免扩大损失。
原审法院经审理查明，朱培平系118号门面房的所有权人。2011年11月17日，朱培平（甲方）与奇冠药店（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：……“二、甲方将118号门面房，使用面积124平方米出租给乙方使用。租赁期自2011年11月18日起到2018年2月24日止。租赁期间不经甲方同意，乙方不得整体转租。……具体租金为：第二年陆万贰仟元整。……。”合同签订后，朱培平将房屋交付给奇冠药店使用。奇冠药店于2013年上半年向朱培平交纳第二年租金62000元。2013年6月3日，奇冠药店（甲方）与第三人王高梁（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定奇冠药店将118号门面房出租给王高梁用于家纺经营。租赁期自2013年6月7日起至2018年2月24日止。租赁期间不经甲方同意，乙方不得整体转租。第一年租金为75000元。合同签订后，奇冠药店将118号门面房交付给王高梁使用，王高梁向奇冠药店交纳租金75000元。庭审中，奇冠药店对朱培平诉称的事实无异议，但未提供证据证明朱培平同意其将房屋转租。
原审法院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，奇冠药店未经朱培平同意，将涉案房屋转租，朱培平要求解除2011年11月17日签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，原审法院予以准许。未经出租人朱培平同意，承租人奇冠药店转租租赁房屋，现出租人朱培平要求奇冠药店返还向第三人王高梁收取的超出出租人朱培平应收租金部分的利益13000元（75000元-62000元），于法有据，原审法院予以支持。奇冠药店未经朱培平同意擅自将涉案房屋转租给第三人王高梁，在朱培平与奇冠药店之间的房屋租赁合同解除后，朱培平主张第三人王高梁返还所使用的房屋，符合法律规定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、解除朱培平与奇冠药店于2011年11月17日签订的《房屋租赁合同》；二、奇冠药店向朱培平返还租金收益13000元；三、第三人王高梁于判决发生法律效力之日起10日内向朱培平返还118号门面房。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2945元，减半收取为1472.5元，由奇冠药店负担（此款已由朱培平垫付，奇冠药店在向朱培平支付上述款项时加付）。
奇冠药店不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、租赁合同第二条虽约定奇冠药店未经朱培平同意，不得整体转租，但合同第五条同时约定：租赁期间，双方不得解除合同。并在合同第九条违约责任中约定了赔偿数额。原审法院仅依据第二条即判令解除合同系认定事实不清。二、奇冠药店与第三人王高梁签订的转租合同仅履行半年，合同解除后所返还的租金收益亦应为半年。原审法院判令奇冠药店返还一年的租金收益有误。三、原审判令解除租赁合同，但对合同约定的水电押金未予处理不当。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或判令继续履行合同，一、二审诉讼费用由朱培平负担。
朱培平答辩称，一、承租人未经出租人同意转租的，出租人有权解除合同，这是法律赋予出租人的权利。租赁合同第五条关于不得解除的约定，是指合同当事人不能随意违约解除合同，该约定与其行使法定解除权并不矛盾。二、法律未规定需按第三人实际使用房屋的期间返还超出出租人应收租金部分的利益。三、奇冠药店在一审中并未主张返还水电押金，此系二审中的新主张，应当另案审理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王高梁表示其服从原审判决。
奇冠药店为支持其上诉请求，二审中提供以下新证据：
2014年2月24日，朱培平与王高梁就涉案房屋签订租赁合同一份。用以证明：1、一审判令王高梁返还所使用的房屋，现王高梁仍继续承租该房屋，故一审的该项判决有误；2、朱培平与王高梁签订的租赁合同约定的第一年租金为95000元，朱培平与奇冠药店签订的租赁合同第一年租金为60000元，超出35000元。用以证明朱培平与王高梁系恶意串通，损害奇冠药店的利益，但无其他证据相佐证。
朱培平对上述证据真实性无异议，但对证明目的有异议。认为，王高梁认可原审法院的判决结果，故未上诉。其与王高梁签订租赁合同的目的是为了不扩大王高梁因装修而产生的损失。租赁市场租金不断上涨，不及时签订租赁合同，王高梁将承担更高的租金。95000元的租金并不高，不能证明朱培平与王高梁系恶意串通。
王高梁对上述证据的真实性无异议，但对奇冠药店的证明目的有异议。认为，其若不与朱培平签订租赁合同只能搬离，将产生装修损失，不存在其与朱培平恶意串通而损害奇冠药店利益的问题。
本院认证如下，因各方当事人对朱培平与王高梁签订的租赁合同的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，并认定该租赁合同的签订时间为2014年2月24日。王高梁在服判的前提下为防止损失扩大与朱培平签订房屋租赁合同，系双方就涉案房屋另行作出的意思表示，与本案不具有关联性，不能据此认定原审判决有误。另外，房屋租金的涨跌主要由市场决定，租金上涨对王高梁系不利因素，奇冠药店在未提供其他证据相佐证的情况下，仅以该租赁合同租金上涨为由主张朱培平与王高梁恶意串通损害其利益，证据不足。故奇冠药店的举证目的不能实现。
本院经审理查明，对于原审查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。涉案租赁合同第五条约定：“租赁期间双方不得解除合同……”。第九条关于违约责任的约定为：“租赁期间，双方解除合同，违约方赔偿对方叁拾万元整。”
二审期间，奇冠药店认为，其应当向朱培平返还向王高梁收取的，超出朱培平应收租金部分利益的期间应为2013年6月8日（奇冠药店与王高梁转租合同约定的起始之日）至2014年2月24日（朱培平与王高梁租赁合同的签订之日），合计8个月又17天，其同意按8.5个月计算，所涉利益为9208.3元（13000元÷12个月×8.5个月］。朱培平对前述计算期间及所涉金额本身无异议。王高梁对此亦无异议，并确认其向南京市江宁区人民法院起诉奇冠药店返还的租金是从2014年2月25日起向后计算的租金，不包括此前的租金。
另，朱培平（甲方）与奇冠药店（乙方）所签租赁合同第十一条约定：“乙方缴甲方水电费押金壹万元整。”朱培平确认收到该押金。奇冠药店陈述其应缴纳的水电费合计530元，该费用已由王高梁垫付，王高梁对此予以确认。经协商，奇冠药店在二审期间向王高梁支付了该部分费用。朱培平对此无异议。
上述事实，有三份房屋租赁合同、二审庭审笔录为证。
二审中双方当事人的争议焦点为：1、朱培平是否有权解除涉案合同；2、奇冠药店应返还向第三人王高梁收取的超出朱培平应收租金部分的利益是多少；3、奇冠药店向朱培平交纳的水电押金如何处理。
本院认为，关于朱培平是否有权解除涉案合同的问题。承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租他人，不仅破坏了出租人对承租人的信任，同时也造成多层次的对租赁物的占有关系，增加了出租人要求返还租赁物的困难或使出租物的毁损程度加重。故为了保护出租人的利益，法律赋予出租人在承租人未经其同意转租的情况下，出租人可以解除合同的法定解除权。租赁合同第二条约定：“租赁期间，不经朱培平同意，奇冠药店不得整体转租”。该约定具体明确，朱培平因此而获得了法定及合同约定的解除权。而合同第五条及第九条虽约定“租赁期间双方不得解除合同……”及“租赁期间，双方解除合同，违约方赔偿对方叁拾万元整”的内容，但从该两条约定中不能得出双方在签订合同时排除适用第二条的意思表示。合同第五条和第九条的约定不影响朱培平已获得的解除权，其有权解除涉案租赁合同。奇冠药店的该项上诉意见本院不予采纳。
关于奇冠药店应返还向第三人王高梁收取的超出朱培平应收租金部分利益的金额问题。因奇冠药店未经朱培平同意将房屋转租给王高梁，现朱培平诉请解除合同，故其有权要求奇冠药店返还向王高梁收取的超出其应收租金部分的利益。但该利益的计算期间因朱培平与王高梁于2014年2月24日就涉案房屋签订了新的租赁合同；且第三人王高梁表示，其已向江宁法院提起诉讼，诉请之一即要求奇冠药店返还2014年2月24日之后的租金；加之二审中，各方当事人亦确认，转租合同项下王高梁实际占用涉案房屋的期间为2013年6月8日至2014年2月24日，涉及租期8个月又17天。诉讼中，奇冠药店与朱培平同意按8.5个月计算，金额为9208.3元。故奇冠药店应当向朱培平返还向第三人王高梁收取的超出朱培平应收租金部分利益的金额为9208.3元，较为公平合理。
关于奇冠药店向朱培平交纳的水电押金如何处理的问题。虽然此系奇冠药店在二审中提出的新的抗辩意见，但鉴于水电押金系涉案合同项下的一部分内容；且奇冠药店已向朱培平交纳10000元水电押金的事实清楚，双方无争议，同时，奇冠药店所欠水电费原由王高梁垫付，二审中，奇冠药店已向王高梁支付该部分费用。故为了减少当事人的诉累，本院对此予以处理。朱培平应向奇冠药店返还水电押金10000元。
综上，原审法院认定基本事实清楚，奇冠药店的部分上诉请求于法有据，本院依法予以采纳。现因二审期间出现了新的事实，本院对原审判决予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第3592号民事判决第一项，即解除朱培平与江苏奇冠药店有限公司于2011年11月17日签订的《房屋租赁合同》；
撤销南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第3592号民事判决第二项，即江苏奇冠药店有限公司向朱培平返还租金收益13000元；
江苏奇冠药店有限公司于本判决生效之日起十日内向朱培平返还租金收益9208.3元；
朱培平于本判决生效之日起十日内向江苏奇冠药店有限公司返还水电押金10000元
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2945元，减半收取为1472.5元，由奇冠药店负担1043元，朱培平负担429.5元；二审案件受理费2945元，由江苏奇冠药店有限公司负担2086元，朱培平负担859元。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一四年四月八日
书记员 孙雪松
速录员 罗程允