云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2901民初1077号
原告：云南某某房地产开发有限公司。
住所地：云南省昆明市西昌路***号。
法定代表人：毛某某，董事长。
委托代理人：冯聪，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。
被告：殷某某，男，1975年4月2日生，彝族，云南省永平县人，住云南省永平县。
被告：吴某某，女，1978年8月26日生，彝族，云南省云龙县人，住云南省云龙县。
委托代理人：王正伦，云南鹏诺律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：中国农业银行股份有限公司某某支行。
住所地：云南省某某下关振�街**号。
负责人：田某某，支行行长。
委托代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。
原告云南某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）诉被告殷某某、吴某某、第三人中国农业银行股份有限公司某某支行（以下简称农行某某支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员董琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人冯聪、被告殷某某、吴某某及委托代理人王正伦，第三人农行某某支行的委托代理人虞怀兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称：二被告系夫妻关系。原被告经友好协商于2014年8月29日订立合同编号为：TRXFL（住宅）Ｉ-6-1-302《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》各一份,约定被告向原告购买某某.幸福里一期第1-6幢第1单元第三层302号房，该商品房套内建筑面积为97.43㎡，单价6181.73/㎡，总价人民币602286元；付款方式为被告支付首付款182286元，余款420000元通过银行按揭贷款方式支付；还约定“甲方为乙方银行按揭贷款提供在乙方房屋抵押登记之前的阶段性保证责任，乙方必须按与银行签订的借款合同约定全面履行还款义务。若乙方违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行要求甲方履行保证责任或划扣甲方的款项，甲方有权解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》，另行销售双方合同约定的房屋，由乙方向甲方支付合同价款20％的违约金，并由乙方承担实现债权的费用，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、执行费。”该合同还约定了双方的其他权利义务。双方并于2014年9月3日依法办理了该合同登记备案手续，备案登记号：（DL2014090302580号）。该合同生效后，原、被告及第三�于2014年10月9日订立一份《个人购房借款／担保合同》，约定第三人贷款420000元给被告，原告为被告提供阶段性担保，该借款合同对贷款利率、利息及支付方式、逾期还款责任等作了约定。合同生效后，第三人向被告发放了420000元借款，但被告未按照该借款合同的约定向第三人履行按揭贷款还款义务，导致第三人要求原告履行保证责任，自2016年8月18日起至2017年5月16日止，原告按照银行要求代被告向银行还款共计48023.9元，期间原告多次通知被告要求履行归还代偿款义务，但被告一直无理拒付，己经严重损害并将继续损害原告的合法权益。诉请:1、判决解除原、被告双方订立的《商品房购销合同》及其补充协议；2、判决二被告和原告共同到某某房地产管理处办理《商品房购销合同》及补充协议登记备案撤销手续；3、判决被告归还原告截止2017年5月16日止48023.9元代偿款�并且向原告支付该款自2017年1月17日起至起诉之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率（利率：0.49%／月；利息5.2元／天）计算的利息；4、判决被告归还原告48023.9元代偿款自起诉之日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；5、判决被告向原告支付合同价款20％的违约金120456元；6、判决被告向原告支付因本案产生的律师费25000元；7、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告殷某某、吴某某辩称：对于原告起诉的第一、二项被告不同意；第三、四项代偿具体数据，原告只要有证据，二被告无意见；第五项被告不同意承担；第六项律师费愿意部分支付。
农行某某支行述称：原、被告诉争的房产，第三人拥有抵押权，双方合同是否应当解除由人民法院确定；如果解除合同，对于购房款应当优先归还二被告向第三人所贷的本息，且诉争房产属于被告向第三人贷款的抵押物，第三人对于抵押物享有优先受偿权，请求法院保护第三人的合法权益。
庭审中，原告为证明其诉讼主张当庭提交下列证据：1、企业法人营业执照、法定代表人身份证明书，证明原告具备诉讼主体资格；2、商品房预售许可证，证明涉案房产系原告合法销售；3、被告殷某某、吴某某身份证、结婚证复印件，证明被告的基本身份信息情况；4、《商品房购销合同》及补充协议、《商品房买卖合同登记备案表》，以证明合同的合法性、合同的内容及对违约责任的约定；5、《个人购房担保借款合同》，证明被告向第三人按揭贷款420000元及由原告为被告提供连带责任保证的事实；6、《收据》7份、农行某某支行借款凭证，证明原告收取被告购房首付款182286元、被告以按揭方式向第三人贷款向原告支付420000元，共计收�房款602286元；7、代偿证明1份、业务凭证12份，证明原告代被告归还2016年6月18日至2017年5月17日期间的贷款48023.9元，被告已违约；8、《律师函》，证明原告就二被告违约的相关事项对其函告；9、交房公告，短信截屏，以证明原告销售的房产具备接房条件，原告已尽通知义务，被告未接房；10、《委托协议书》、发票，证明原告因本案向云南安华律师事务所支付律师费25000元；11、代偿证明，以证明2016年8月18日至2017年6月19日，原告替二被告偿还借款情况。被告质证对原告提交的第1、2、3、4、5、6、11组证据无异议；对第7组经第三人确认，被告就无异议；第8组被告曾收到律师函，但不能确认内容与原告提交一致；第9组交房公告证据三性无异议，短信截屏不予认可；第10组无异议，但证明方向不予认可，但被告愿意部分承担。第三人质证对原告提交的证据均无异议。本�认为：原告提交的证据形式合法，内容真实，与本案有关联，且能形成完整的证据锁链，确认为有效证据。
二被告为证明自己答辩主张，向本院提交以下证据：《公证书》，证明二被告已经委托工作人员办理产权证办理以及银行抵押手续。经质证，原告对二被告提交的证据真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可。第三人对二被告提交的证据无异议。本院认为：二被告提交证据真实、合法，内容与本案有关联，本院予以确认。
农行某某支行提交了下列证据：1、情况说明，证明截止2017年6月19日，二被告尚欠原告本金293563.27元、利息1282.63元；2、殷某某还款明细，证明原、被告向第三人的还款明细情况。原告质证对第三人提交证据均无异议；被告对第三人提交的第1组证据无异议；第2组由于没有加盖印章，且不能辨认原告代偿的数额，要求原�出具代偿的明细。本院认为第三人提交的1组证据合法真实，与本案有关联，且与原告提交的证据能够相互应证，本院予以确认；第2组证据由于形式要件不合法，被告有异议，本院不予确认。
根据上述已认证的证据的证实，结合到庭当事人一致的当庭陈述，本院认定本案法律事实如下：2014年8月29日，原告与二被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定二被告购买原告开发建设的“某某.幸福里一期”第1-6幢第1单元第3层302号房，该商品房套内建筑面积为97.43㎡，单价6181.73/㎡，总价人民币602286元；付款方式为被告支付首付款182286元，余款42万元通过银行按揭贷款方式支付。补充协议约定：甲方（原告）为乙方（被告）银行按揭贷款提供在乙方房屋抵押登记之前的阶段性保证责任，乙方必须按与银行签订的借款合同约定全面履行还款义务。若乙方违反�款合同约定未履行还款义务，导致银行要求甲方履行保证责任或划扣甲方的款项，甲方有权解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》，另行销售双方合同约定的房屋，由乙方向甲方支付合同价款20％的违约金，并由乙方承担实现债权的费用，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、执行费。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，被告分七次向原告支付了购房首付款182286元。双方于2014年9月3日办理了该房屋登记备案手续，备案登记号：DL2014090302580号。2014年10月9日，原、被告及第三人订立一份《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人农行某某支行贷款420000元用于购买上述房屋，借款期限120月，还款方式为等本递减还款法。原告为被告的上述借款承担阶段性连带责任保证。合同签订后，第三人依被告委托将借款420000元作为购房款转入原告账户。�被告向第三人归还了2014年11月9日—2016年5月21日期间借款本息。此后，被告未按借款合同约定履行还款义务，原告应第三人农行某某支行要求承担了连带保证责任，代被告向第三人偿还了2016年6月19日—2017年6月19日的13期借款本息52020.08元。被告所购买的“某某.幸福里一期”第1-6幢第1单元第3层302号房屋现尚未办理接房手续，房屋未交付。
本院认为：原、被告均为合法的民事主体，双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，属有效合同。依法成立的合同，受法律的保护，当事人均应严格履行自己的合同义务。合同签订后，被告在支付首付款后，通过向第三人按揭贷款420000元的方式付清了全部购房款，其作为购房人已全面履行了商品房销售合同的权利义务，且该购房合同已经�房管部门登记备案，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，该房屋已归属被告所有。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上的，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”原告依据其与被告签订的《合同补充协议》第二条第四款第四项约定，要求解除双方之间的购房合同，于法无据，不予支持。虽然被告因逾期偿还第三人贷款导致原告须承担担保责任，但此属于借贷担保法律关系，应另案处理。原告的其余主张亦无法律依据，均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告云南某某房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费3859元，减半收取1929.50元，由原告云南某某房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。
审判员 董 琼
二〇一七年七月二十六日
书记员 王秀婷