广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初8126号
原告：卢智斌,女,1985年8月3日出生,汉族,住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：吴燕玲，广东合慧益律师事务所律师。
被告：邱文辉,男,1983年2月1日出生,汉族,住广州市花都区。
委托诉讼代理人：梁汉锋，广东诺标律师事务所律师。
第三人:广州农村商业银行股份有限公司花都支行,住所地广州市花都区新华街公益路21号南座,统一社会信用代码914401011911986539。
法定代表人：黄耀德。
委托诉讼代理人：张运锐，系该行员工。
原告卢智斌与被告邱文辉、第三人广州农村商业银行股份有限公司花都支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告卢智斌的委托诉讼代理人吴燕玲，被告邱文辉的委托诉讼代理人梁汉锋到庭参加诉讼。第三人广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商银行花都支行）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告卢智斌向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行双方于2017年1月26日签订的《房屋买卖合同》，并协助原告办理房屋过户手续；2.判令被告将涉案房屋交付给原告；3.判令被告及第三人协助原告办理涉案房屋涂销抵押手续；4.本案诉讼保全费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月26日，在广州市隽杰置业有限公司的居间下，原告与被告签订《房屋买卖合同》，双方约定原告分别以290万元和20万元的价格购买被告名下的位于广州市花都区三东大道1号17栋302房及广州市花都区三东大道1号1-35栋地下室-1445房（停车位）。签订合同当天，原告向被告支付了20万元定金。另，根据合同的约定，被告应在签订合同当日起210天内与原告办理过户手续。虽经原告多次催促，被告仍未履行，并拒绝将房屋售予原告。原告多次与被告协商，未果。因此，为维护原告的合法权益，特具状至贵院，请依法判决。
被告邱文辉辩称，我方不同意原告的诉求。合同约定期限内，原告及其丈夫没有取得购房资格。本案的买家是恶意炒房，具体事实理由我方在之后庭过程中详细作答。
第三人农商银行花都支行未到庭应诉，庭后到庭陈述其认为本案与其无关，其不发表其他意见。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区三东大道1号17栋302房，2017年7月28日登记于邱文辉名下，涉案房屋设有抵押权，抵押权人为农商银行花都支行，债权数额为1870000元。
2017年1月26日，邱文辉（卖方）与卢智斌（买方）及广州市隽杰置业有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（编号：000042），约定卖方将涉案房屋出售给买方，建筑面积186.22平方米，涉案房屋成交价为2900000元，甲乙双方同意上述物业交付使用时间在2018年3月1日前；买方承担全部税费；十、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他业务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。十一、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他业务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。十九、约定的其他事项：1.卖方在签订合同当日起210日办理完新房产证手续；2.买卖方在卖方办理新房产证后1个月内必须配合办理银行按揭贷款手续；3.卖方所欠银行款项所产生的手续费（含赎证费）买卖双方各付一半。附件为付款方式：按揭付款：（1）签订本合同时支付200000元作为定金；（2）首期楼款（含定金）800000元应在取得房地产交易中心收缴证件当天内付清。银行同意贷款申请后/个工作天内，买卖双方应共同到房管局部门办理交易过户手续，交易过户手续在本合同签订后210天内完成（以付清双方交易税费为准）。（3）2100000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后/个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由银行直接划入卖方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。同日，买卖双方及经纪方还签订另一份房屋买卖合同（编号：000043），约定买方向卖方购买位于广州市花都区新华街三东大道1号1-35栋地下室-1445号车位，建筑面积24平方米，成交价200000元。约定的其他事项：（1）本车位与三东大道1号隽悦豪庭17栋302房一起售卖，定金合计200000元…两份合同还就各方其他权利义务进行了约定。
签订合同当日，卢智斌向邱文辉支付定金200000元。邱文辉表示其在收取卢智斌支付的定金之后在2017年4月10日对涉案的房屋及车位进行完税，之后在2017年6月15日办理了车位的不动产权登记，在2017年7月28日办理了房屋的不动产权证登记，邱文辉表示其未见过房屋及车位的不动产权证，不动产权证的图片是卢智斌发送给他的。卢智斌表示其预估了交易时间之后在2017年8月自行前往房管部门查询得知涉案房屋的不动产权证已办理，卢智斌表示虽然合同约定交易过户手续在合同签订后210天内完成，但因涉案房屋及车位在合同签订时尚未办理不动产权证，而是直至2017年8月才办理了不动产权证，因此认为整个交易时间不可能在210天内（即2017年8月25日前）完成。卢智斌表示其催促邱文辉提供涉案房屋的不动产权证原件或者复印件以办理网签及按揭贷款手续，但邱文辉一直以其拖欠别人债务，涉案房屋可能会被查封为由拒绝配合办理网签等手续，之后在2017年9月，卢智斌向邱文辉表示若其不出售房屋则需退回定金并按合同约定赔偿违约金，但邱文辉对于退回定金的时间以及支付违约金的金额、时间等未予明确答复，对此，卢智斌提交双方从2017年8月16日至2017年9月24日期间的微信对话记录予以佐证。之后卢智斌在2017年9月25日委托律师向邱文辉发送律师函，要求继续履行合同，邱文辉未予答复。邱文辉对卢智斌的陈述不予确认，认为其在2017年3月向案外人借款150万元，并出售邱文辉名下的其他房屋，之后在2017年5月2日收到该房屋的售房款，故认为其积极筹备款项用于履行涉案的合同。在2017年7、8月涉案房屋出证后，邱文辉表示是由于卢智斌不具备购房资格导致无法办理网签及过户手续，邱文辉才未向抵押银行申请提前还贷办理涂销抵押等手续。
另查，卢智斌与黄冈在2017年1月26日至2017年9月21日期间是夫妻关系，此时卢智斌名下的房屋包括位于广州市花都区保利花城东一街6号902房，黄冈名下的房屋包括位于广州市花都区荔红南路阅河一街5号1201房以及由黄冈与开发商就位于广州市花都区新华街凤凰北路34号御景花园的一套房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》。2017年9月22日，卢智斌与黄冈登记离婚，2017年11月2日，卢智斌与案外人麦建弘登记结婚。根据广州市花都区国土资源和规划局提供的信息，截至2017年11月3日，卢智斌具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。在卢智斌具备购房资格的情况下，邱文辉表示卢智斌并未在合同约定的履行期内具备购房资格，且认为卢智斌通过离婚再与他人结婚的方式取得购房资格不诚信，因此不同意继续履行合同。对于购房资格，卢智斌认为邱文辉在合同履行期间从未对卢智斌的购房资格提出质疑，只是在2017年9月19日因邱文辉的债权人知悉邱文辉出售涉案房屋要了解买方的购房资格才向卢智斌提出购房资格问题，但卢智斌认为此时是否具备购房资格并不影响办理网签手续，认为办理网签除了通过不动产登记机构办理，还可以通过有资质的中介机构或者按揭机构的终端机办理，而通过中介机构或者按揭机构的终端机办理网签手续是不需要审查买方的购房资格的，是邱文辉单方原因拒绝履行合同才导致交易无法进行，卢智斌认为只要其在递件过户时具备购房资格即可，因此要求继续履行合同，卢智斌认为在其离婚后可按照旧的限购政策执行合同，符合购房资格。之后双方协商不成，遂诉至本院成讼。
诉讼中，卢智斌向本院提出保全申请，本院审查后依法作出（2017）粤0114民初8126号民事裁定，裁定：一、查封申请人卢智斌名下位于广州市花都区保利花城东一街6号902房的房屋；二、查封担保人黄世昌名下位于广州市花都区花山镇平山永安路1号2栋19号铺；三、冻结被申请人邱文辉的银行存款3100000元或查封等值的其他财产。后本院依法采取了查封措施，为此卢智斌预缴了保全费5000元。
本院认为，邱文辉与卢智斌及广州市隽杰置业有限公司签订的两份《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应履行各自的义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查邱文辉与卢智斌之间的房屋买卖合同关系。
本案的争议焦点为在合同履行过程中何方违约。对此，本院分析如下：卢智斌按合同约定支付定金后，邱文辉已依约办理涉案房屋及车位的新房产证手续，但邱文辉在办理完新房产证手续后并未采取合理方式将办妥新房产证事宜告知卢智斌，亦未在办理新房产证后申请提前还贷办理涂销抵押等手续，在此情况下，卢智斌无法办理银行按揭贷款手续，即邱文辉未按合同约定在办理新房产证后1个月内配合卢智斌办理银行按揭贷款手续，违反合同约定，因此邱文辉对于无法按约定约定在合同签订后210天内完成交易过户手续负有一定的过错。对于卢智斌的购房资格问题，根据本案查明的事实及卢智斌、黄冈确认的名下房产信息，无论根据广州市人民政府办公厅2016年10月4日公布的《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（穗府办函〔2016〕146号）还是2017年3月17日公布的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2017〕50号）文件，卢智斌在合同签订之日即2017年1月26日至2017年11月1日期间均不具备广州市购房资格，在广州市的限购政策已实施多年并通过各种媒体宣传的情况下，卢智斌作为涉案房屋的购买方，对自身是否符合购房资格应负有必要的审慎义务，在明知其属于限购对象的前提下仍签署房屋买卖合同，对于因不具备购房资格而产生的合同履行障碍负有一定的责任。在2017年9月，双方对于合同的继续履行已发生争议并向法院提起诉讼时卢智斌仍不具备购房资格，此时卢智斌在其未来能否取得购房资格尚未明确的情况下要求继续履行合同，依据不足，本院不予采纳，且就卢智斌购房资格问题双方亦未在事后达成一致意见，故卢智斌不具备购房资格亦为涉案合同不能继续履行的原因之一。综上，涉案合同无法按照合同约定的自签订之日起210日内完成交易过户手续不能完全归咎于其中一方，且现买卖双方对于继续履行合同产生分歧并未达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，在双方均存在违约行为且邱文辉不同意继续履行合同的情况下，涉案合同不宜继续履行，故卢智斌要求邱文辉继续履行合同、协助办理过户手续、交付涉案房屋、要求第三人办理涉案房屋涂销抵押手续等，依据不足，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
驳回原告卢智斌的全部诉讼请求。
案件受理费15800元及保全费5000元，均由原告卢智斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 吴海萍
二〇一七年十二月二十日
书记员 曾佩仪
孙雪芳