上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0116民初6944号
原告（反诉被告）：上海授业工贸有限公司。
法定代表人：谭云丰。
委托诉讼代理人：周仁昌、何群华。
被告（反诉原告）：上海晟美光学科技有限公司。
法定代表人：吕文启。
被告：吕文启。
被告：陈杰。
上列三被告共同委托诉讼代理人：刘站、王恬。
原告上海授业工贸有限公司（以下简称原告）诉被告上海晟美光学科技有限公司（以下简称被告一）、吕文启（以下简称被告二）、陈杰（以下简称被告三）房屋租赁合同纠纷及被告一反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日受理后，依法适用简易程序，于2017年7月6日、9月6日进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人何群华、被告一法定代表人吕文启、被告二、被告三及委托诉讼代理人王恬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告一向原告支付2016年12月10日至2017年6月9日租金370,000元，逾期利息为40,755元；2、判令被告一支付2017年3月水电费185,777.91元，违约金5415.02元；3、判令被告一支付原拖欠违约金170,000元，逾期利息48,720元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告一向原告支付2016年12月10日至2017年9月9日租金680,000元（逾期利息及违约金自欠款之日计算至判决生效日止，以下请求均按此标准计算）；2、判令被告一支付2017年3月份水费5859.29元；电费119，886.75元元；4月份水费2403.68元；电费57,628.19元；5月份电费21,000元元；6月份电费21,000元；3、判令被告一支付原拖欠违约金170,000元；4、判令被告二、被告三对上述款项承担连带清偿责任。事实与理由：2013年9月17日，原、被告在上海新金山工业区新材料产业发展有限公司的见证下签订了一份《厂房租赁合同》。根据合同约定，被告一承租原告位于上海市金山区金腾路1111号2幢1-3层，建筑面积为8664平方米的厂房，租期为八年，自2013年10月10日至2021年10月9日，租金按季支付，先付后用，被告于每季的最后一个月的30日之前付清下季租金。原告依约交付厂房，但被告一未能按约支付租金及水电费。经原告多次催讨，被告一于2016年10月8日作出付款承诺书一份，确认被告一拖欠的金额，并承诺于同年11月底前付清，对此前拖欠款的违约金作一次性了结，违约金同意为40万元，定于2017年3月前支付。2016年10月以后新产生的房租及水电费按合同约定时间支付，如未能按承诺计划付款，按银行同期贷款利率四倍支付利息，并按合同约定支付违约金，被告二、被告三对此作了连带责任担保。但此后被告一只支付了原欠违约金230,000元，尚有原欠170,000元违约金及新欠租金、水电费未支付。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告所请。
被告一答辩称：1、不同意原告的诉讼请求。租金被告一直在支付，但确有逾期的。2、2017年3、4月份的水电费如果是被告一用的，被告一愿意支付，但原告在2016年8月至9月、2017年4月至6月20日多次锁了被告一租赁的厂房，又经常停水停电，造成被告一无法生产，而这期间有几家公司平摊的基础电费，不该由被告一承担。3、被告二、三主体不适格，吕和陈只是在付款承诺书上作为一般保证人签名，是对履行的保证，而非对债务的保证。4、违约金被告在2017年4月已经支付了230,000元，但原告收到后第二天又把厂门给锁掉了。原告的行为违背诚信原则，对被告方造成了损失。
被告一向本院提出反诉请求：1、确认《厂房租赁合同》于2017年4月15日解除，并不再支付解除后的租金；2、判令原告赔偿被告一2016年9月份因停水停电造成窝工工资损失人民币96,551.06元；3、判令原告赔偿被告一因此而支付的员工社会保险损失18,3019.75元；4、判令原告赔偿被告一2017年4月、5月因停水停电造成窝工工资损失142,498.62元；5、判令原告赔偿被告一2017年5月员工社会保险损失183,019.75元；6、判令原告承担本案诉讼费等为实现债权的全部费用。事实和理由：由于原告多次采取断水断电、封锁厂房等措施，导致被告一无法继续经营生产，导致被告一在今年5月底六月初因窝工而不得已解聘员工48名，经有关部门调解被告一为此发放了相应的工资，又为员工缴纳社保医保费用，被告一认为原告的做法是一种违约行为，严重损害了被告一的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持被告所请。
原告答辩称，不同意被告的反诉请求。1，到目前为止，原告还未收到被告一提出的解除合同的请求；2，被告方发生的劳动工资要求原告支付没有法律根据；3，被告一违约，故诉讼费要求原告支付没有法律根据；4，被告一指控原告断水断电，但没有证据证明，至于员工窝工是被告管理不力，经营不善、涉讼太多而形成，与原告无关。被告一在反诉中称原告锁掉了厂门，又说自己移动了厂里的机器，相互矛盾。
为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据：
1、上海市房地产权证，用以证明原告出租厂房的合法性；
2、《厂房租赁合同》，用以证明原、被告之间的合同关系；
3、《付款承诺书》，用以证明至2016年10月8日被告方确认的拖欠租金及违约事实；
4、水电费发票及证明，证明原告代缴电费及原告垫付电费的事实；
5、原、被告双方工商登记材料、身份信息材料，用以证明当事人主体资格。
被告方除对垫付水电费证据认为系原告停水、停电、锁门造成外，对其余4份证据的真实性无异议。
为证明自己的主张，三被告向本院提供如下证据：
1、证人倪昌华、邱从华的证言及与被告一的劳动合同关系，用以证明原告自2017年4月15日至其5月31日离职时对被告一采取断水、断电、封锁厂房导致被告一无法继续生产，却又继续发放员工工资及缴纳社保医保费用的事实；
2、2017年4月至5月份工资表及上海浦东发展银行员工工资转账支付凭证，用以证明被告方向48位员工发放2017年4月15日至5月31日期间工资158,665.38元；
3、上海市社会保险费征收专用收据、上海市城镇社会保险在职转出汇总表，用以证明被告方为48名员工缴纳2017年4月15日至5月31日期间社保医保费用118,800元；
4、上海浦东发展银行对账单，用以证明被告方支付水电费的真实情况。
5、2016年部分月份及2017年1、2、3、4月份水表、电表用电量统计表，用以证明因原告采取断水、断电，导致被告一无法生产，故水电量远远低于其他月份的事实；
6、上海市城镇社会保险在职转出汇总核对表、受理情况回执、上海浦东发展银行水电费、租金对账单及水电费发票、支付水电费的审批表及凭证，用以证明被告一积极履行合同及原告给被告方造成的损失的具体构成。
原告对此认为，被告方支付员工工资及缴纳社保费用的证据与本案没有关联性。水电费经核实后认为：对被告提供的“付款明细表（部分）”的真实性无异议，对其中2016年度10月、11月、12月、2017年2月的水电费数额无异议，2017年3月4月的水电费至今仍未支付。原告经核实认为，原告第一次庭审中提出的诉讼请求的金额是正确的。
根据被告方申请，本院依法传唤了证人倪昌华、邱从华到庭作证，证人陈述内容与被告方意见一致。
原告认为证人系被告方员工，与被告存在明显的利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，且证人证言也只是听门卫说的，证言内容不确定，系传来的间接的证言，不能采信。
经审查，本院认为原告提供的证据除水电费收据外被告方对其他证据的真实性无异议，且又相互关联，故对原告证据的证明力予以认定。被告方提供的证据，其中的员工工资发放及缴纳社会保险的费用，系用人单位的法定义务，与租赁合同纠纷无因果关系，与本案缺乏关联性，故对被告方主张损失的证据的证明力不予认定。证人证言系被告方员工所作，系传来证据，且其对停电停水的解释是工业园区造成的，又说是复成园区造成的，难以采信。水电费欠缴证据经双方核实无误。
根据上述认定的证据，本院认定本案事实如下：2013年9月17日原、被告在上海新金山工业区新材料产业发展有限公司的见证下签订了一份《厂房租赁合同》。合同约定，被告一承租原告位于上海市金山区金腾路1111号2幢1-3层，建筑面积为8664平方米的厂房，用作轻工类工业厂房使用，并符合金山工业区产业要求。租期为八年，自2013年10月10日至2021年10月9日，年租金人民币1,240,000元，租金按季支付，每季360,000元，先付后用，被告于每季的最后一个月的30日之前付清下季租金。每逾期一日，以日租金的双倍支付原告补偿金。嗣后，原告依约交付厂房，开始几年被告一也能依约定的金额付款，但自2016年起被告一未能按约支付租金及水电费。经原告多次催讨，被告于2016年10月8日作出付款承诺书一份，确认被告至2016年9月30日止，累计拖欠房租540,000元、水电费含滞纳金计433,445.65元，并承诺于同年11月底前付清，对此前拖欠款的违约金作一次性了结，违约金同意为400,000元，定于2017年3月前支付。2016年10月以后新产生的房租及水电费按合同约定时间支付，如未能按承诺计划付款，按银行同期贷款利率四倍支付利息，并按合同约定支付违约金，被告二、被告三对此作了连带责任担保。但此后被告一于2017年4月只支付了其中的230,000元违约金，尚有原欠170,000元违约金及新欠租金、水电费未支付。至诉讼中，依据合同被告又有到期的2017年7月至9月的季度租金360,000元需支付，经核实，自2016年12月10日至2017年9月9日被告共拖欠原告租金680,000元，逾期利息为29,106.33元；拖欠原约定的违约金170，000元，逾期利息7593.16元；拖欠2017年3月水费5859.29元、违约金274.70元、电费119，886.75元、违约金5620.69元、4月水费2403.68元、违约金77.84元、电费57,628.19元、违约金1866.19元、5月份电费21,000元、违约金365.40元、6月份电费21,000元、违约金60.90元（违约天数及计算方式详见计算表）。
又查，被告提供的上海市增值税专用发票及电费支付凭证、水电费清单载明，被告承租原告厂房期间，电费有部分支付给案外人上海复成实业发展有限公司，由该公司支付给供电部门；有部分被告直接支付给原告，再由原告支付给供电部门。因被告拖欠电费，由上海复成实业发展有限公司向供电部门代付，再由原告支付给上海复成实业发展有限公司。为此，上海复成实业发展有限公司于2017年5月12日向原告出具证明，称原告在复成工业园区厂房每月产生的电费由其代缴，截止2017年4月30日，已代原告缴清实际产生的电费，原告已将代缴的电费全部交清。
另查，自2016年3月23日至2017年8月31日，在本院，涉及被告一为被告或被执行人的初审一审案件9件、财产保全执行案件4件、执行案件4件，被告一的账户及机器设备等被多次查封，其中光2017年5月的（2017）沪0116执保551号借款合同纠纷案件查封冻结标的金额就达1300万元，被告一的账户、存货、生产设备全部被查封。
诉讼中，被告一为解除本院对被告二名下房产的冻结，向本院缴纳了人民币115万元代管款，本院遂裁定变更了财产保全措施。
本院认为，涉案《厂房租赁合同》及被告一的承诺书均系双方当事人协商一致的真实意思表示，未发现有违反法律强制性规定的内容，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应恪守履行。经核实，原告诉称的被告一拖欠租金及水电费的金额属实，被告一违反合同约定，对于纠纷的形成负有责任。原告以双方确认的银行贷款利率的四倍计算逾期付款违约金，选择的银行贷款年利率为4.35%，符合基准利率，应予准许。被告二及被告三为被告一的付款及租赁合同的履行提供了担保，但未约定保证方式，依法应当按照连带责任承担保证责任。至于被告的反诉请求，本院认为，第一，被告一主张的2016年8月至9月原告断水、断电造成的窝工工资及社会保险费损失，被告一未提供任何证据加以证明，不能采信；第二，被告一所主张的2017年4月至6月原告违约断水断电的事实，仅有自己员工的“听门卫说”作为证言，系有利害关系的证人所作的证言，且系孤证又系传来证据，不能单独作为认定案件事实的依据，难以采信。第三，为企业员工发放工资、缴纳社会保险费及在解除劳动关系时支付经济补偿金，是用人单位即被告一的法定义务，系因劳动合同关系而产生的权利义务关系，与本案租赁合同关系不是同一法律关系，被告一没有提供证据证明其窝工损失及为员工缴纳社会保险费系因原告而造成，被告一的“工资”发放清单及缴纳社会保险费的凭证，也未明确发放原因及与原告的关系。第四，从被告一涉讼情况看，被告一所主张的两个断水断电时段，即2016年8月、9月及2017年4月、5月，均因买卖合同纠纷、债权转让合同纠纷、借款合同纠纷而被本院采取了财产保全措施，冻结了被告一的账户并查封了被告一厂房内的机器设备及存货，可见被告一停产原因系经营不善所致，故被告一提供的证据不能证明断水断电及损失系原告所造成。被告一的反诉请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告上海晟美光学科技有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海授业工贸有限公司租金680,000元；并同时偿付原告按银行同期年贷款利率4.35%的四倍计算的自2016年12月10日至本判决生效之日止的利息损失；
二、被告上海晟美光学科技有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海授业工贸有限公司2017年3月水费5859.29元，并同时按银行同期年贷款利率4.35%的四倍偿付自2017年4月至本判决生效之日止的违约金，电费119,886.75元并按银行同期年贷款利率4.35%的四倍偿付自同年4月1日至本判决生效之日止的违约金；4月份水费2403.68元并按银行同期年贷款利率4.35%的四倍偿付自同年5月1日至本判决生效之日止的违约金，电费57,628.19元并按银行同期年贷款利率4.35%的四倍偿付自同年5月1日至本判决生效之日止的违约金；5月份电费21,000元并按银行同期年贷款利率4.35%的四倍偿付自同年6月1日本判决生效之日止的违约金；6月份电费21,000元并按银行同期年贷款利率4.35%的四倍偿付自同年7月1日本判决生效之日止的违约金；
三、被告上海晟美光学科技有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海授业工贸有限公司原拖欠违约金170,000元并按照银行同期年贷款利率4.35%的四倍偿付自2017年4月1日至本判决生效日止的逾期付款利息；
四、被告吕文启、被告陈杰对上述判决确定之义务承担连带清偿责任；
五、驳回被告上海晟美光学科技有限公司的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取7452.34元（原告已缴纳6003元）、财产保全费5000元（原告已预缴），反诉案件受理费减半收取4925.45元（被告一已缴纳2731元），合计17,409.59元，全部由被告一承担，被告一所负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 谢晓平
二〇一七年十月二十日
书记员 顾春燕
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。……
3、《中华人民共和国担保法》第十九条
当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第六十九条：下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：
（二）：与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。