广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2015)港民初字第1788号原告李佳龙，男，1972年12月28日出生，汉族，住所地湖南省岳阳县，委托代理人李忠臻，广西维冠律师事务所律师。委托代理人李倩，广西维冠律师事务所实习律师。被告防城港市金地房地产有限公司，住所地防城港市港口区兴港大道22号人行宿舍楼。法定代表人姚斗赏，该公司董事长。委托代理人吴松周，广西海望律师事务所律师。原告李佳龙诉被告防城港市金地房地产有限公司（以下简称金地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成由审判员李明娟担任审判长、人民陪审员潘泽耀、刘敬佳参加的合议庭，于2015年12月23日公开开庭审理了本案。书记员曾凡熙担任法庭记录。原告李佳龙及其委托代理人李忠臻、李倩，被告金地公司的委托代理人吴松周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李佳龙诉称，原告于2014年8月13日决定购买被告开发的位于防城港市××花茶大道与港湾大道交汇处××时代广场××＃楼××、××号共两套公寓，并向被告支付了10万元定金。2014年10月10日，原告再次到防城港市，与被告签订了两份《防城港市金地时代广场项目合作建房协议》（以下简称《合作建房协议》），分别购买金地时代广场1#楼1030号、1031号共两套公寓，并再次交付了部分房款，其中1030号房款付至总房款的35%，即113957元；1031号房款付至总房款的55%，即158202元。2014年10月30日，被告将两份协议交给原告。原告购买公寓的楼盘至今仍未获得《商品房预售许可证》。原告认为，被告未取得《商品房预售许可证》即销售商品房，属于违法销售，其与原告签订的两份协议应属无效，其收取原告的购房款应予以退还并赔偿利息损失。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、确认原告与被告签订的两份《合作建房协议》无效；二、被告返还原告已支付的购房款272159元及利息13607元（以272159元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2014年10月10日起计算至生效判决确定履行期限最后一日止，暂计至2015年10月9日）；三、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提交的证据有：1、居民身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、企业基本信息，证明被告的诉讼主体资格；3、《合作建房协议》，证明原告与被告签订两份《合作建房协议》以及被告无《商品房预售许可证》销售房产的事实；4、收款收据，证明被告收取原告总房款272159元。被告金地公司辩称，原、被告双方之间签订的《合作建房协议》所涉的合同双方主体适格，是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的协议。《合作建房协议》约定被告提供项目建设及基本要件，原告负责提供合作建设资金，双方约定了支付款项的时间、金额、违约责任等事项，是双方的真实意思表示，依照《合同法》第八条的规定，该建房协议应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同法注重维护交易的安全，充分尊重当事人的意思自治，有利于合同的履行和市场经济的发展。在合同履行过程中，被告完全按照约定履行义务，而原告却未按约履行付款等方面的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案所涉协议不是商品房预售合同，因此本案不适用最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。本案所涉协议不是商品房买卖合同，因为根据上述司法解释第五条的规定，协议必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收取购房款的，才能认定为商品房买卖合同。而本案中被告并没有能够按照约定收取购房款，因此本案所涉的协议不能认定为商品房买卖合同。本案所涉的协议合法有效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。被告对其陈述事实提交的证据有：商品房预售许可证等文件，证明被告对本案涉案房屋具有合法的商品房预售许可。经公开开庭质证，被告对原告提交的证据1和证据2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，认为这个是双方之间签订的协议，不是被告单方销售房产，且被告也取得了《商品房预售许可证》；对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，认为收据是合作建房款，而非购房款。原告对被告提交的证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。结合当事人的质证意见，本院认证如下：对原告提交的证据1-4，由于被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以采纳，作为定案的依据。对被告提交的证据，原告对证据的真实性和合法性均无异议，而涉案商品房的《商品房预售许可证》以及相关行政审批手续与本案有着一定关联，故本院予以采纳，作为定案的参考依据。综合本案证据，本院确认以下法律事实:2014年10月30日，以被告为甲方与以原告为乙方签订两份《合作建房协议》，约定原告认购被告开发的位于防城港市××花茶大道与港湾大道交汇处××时代广场××＃楼××房和××＃楼××房，建筑面积分别为57.70平方米、51.50平方米；单价分别为5642.84元/㎡、5585.26元/㎡；总房款分别为325592元、287641元。《合作建房协议》约定付款方式为银行按揭，即：第一次付款，在协议签订之日支付5万元合作建房款，该款计入第二次付款比例；第二次付款，在协议签订30日内即2014年10月10日付至总房款的35%（1030号房为63957元、1031号房为50674元）；第三次付款，在2014年12月30日前付至总房款的55%（1030号房为65118元、1031号房为57528元）；第四次付款，剩余45%的房款（1030号房为146517元、1031号房为129439元），在该房屋取得预售许可证及甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，乙方以银行按揭贷款的方式付清给甲方。两份《合作建房协议》并对违约责任及争议解决方式作具体约定。2014年10月30日，被告向原告出具两份收据，表明原告已支付1030号房35%的房款113957元、1031号房55%的房款158202元。2015年10月10日，原告就要求被告退回购房款事宜向本院起诉。2015年12月2日，被告取得金地时代广场1、2号楼的《商品房预售许可证》。本院认为，关于原告与被告签订的两份《合作建房协议》是否具有法律效力的问题。被告名为与原告合作建房，实则对外销售商品房。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中原、被告签订的《合作建房协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，应为商品房买卖合同。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《合作建房协议》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该两份《合作建房协议》应属无效。关于原告要求被告返还购房款272159元并赔偿利息损失是否有事实和法律依据的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告提供证据证明被告收取两套商品房的购房款合计272159元，故被告应将购房款返还给原告并赔偿利息损失（利息以272159元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年10月31日计算至付清之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告李佳龙与被告防城港市金地房地产有限公司于2014年10月10日签订的两份《防城港市金地时代广场项目合作建房协议》无效；二、被告防城港市金地房地产有限公司返还原告支付的购房款272159元并赔偿利息损失（利息以272159元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年10月31日计算至本付清之日止）；三、驳回原告李佳龙的其他诉讼请求。案件受理费5586元，由被告防城港市金地房地产有限公司承担。原告李佳龙已预交的5586元案件受理费本院不予退还，被告防城港市金地房地产有限公司在履行债务时一并支付给原告李佳龙。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费5586元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李明娟人民陪审员  潘泽耀人民陪审员  刘敬佳二〇一六年一月八日书 记 员  曾凡熙相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。