广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7950号
上诉人（原审被告,反诉原告）：梁燕妮，女，1966年04月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，
委托诉讼代理人：万超，广东华勋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：关兰芬，女，1962年11月08日出生,香港特别行政区居民,
委托诉讼代理人：胡一帆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方凤珠，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原审被告：关穗强，男，1965年10月18日出生，汉族，住广东省广州市白云区，
上诉人梁燕妮因与被上诉人关兰芬、原审被告关穗强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初18856号民事判决，向本院提起上诉。本院于7月27日依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
梁燕妮上诉请求：1.撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初18856号民事判决，驳回关兰芬的全部诉讼请求；2.判决确认梁燕妮与关兰芬之间关于佛山市南海区黄岐镇海北大道新荔湾花苑第E座荔影楼802、803号房的房屋买卖合同依法没有成立；3.判决关兰芬立即将上述房屋和上述房屋相关的全部文件资料原件交还给梁燕妮（文件资料包括：新荔湾花苑买卖合同（NO：283）、（NO：284）补充协议、新荔湾花苑买卖合同（NO：283）、（NO：284）补充协议、购房发票、现金缴款单、农行按揭存折）；4.本案的诉讼费由关兰芬承担。事实与理由：原审判决认定梁燕妮与关兰芬关于涉案房屋的买卖合同已成立并应继续履行，从而判决梁燕妮、关穗强协助办理802房的产权过户手续，审查事实不清，适用法律不当。我方认为，关于802、803房的房屋买卖合同依法没有成立。首先，双方没有签订书面的房屋买卖合同，不符合合同法和房地产管理法关于房屋买卖必须签订书面合同的要求。其次，在双方没有签订书面合同的情况下，关兰芬也没有按原合同价款280852元向梁燕妮付清购房款，而是仅支付了剩余按揭款63900元和部分购房款92100元，尚有124852元仍未支付，属于未履行合同主要义务，因此双方的房屋买卖合同没有成立生效。再次，梁燕妮于2006年8月29日书写的欠条是梁燕妮为了早日与关穗强离婚才写下，且其时关兰芬并不在场，字条本身存在法律瑕疵，不是梁燕妮向关兰芬作出的意思表示，关兰芬也没有支付剩余购房款，所以梁燕妮书写该字条的意思表示不成立，该字条不具有法律效力。
关兰芬答辩称：关兰芬与梁燕妮的房屋买卖合同关系已依法成立并生效。梁燕妮出具的字条是其本人的真实意思表示，合法有效。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
关兰芬向一审法院起诉请求：1.梁燕妮、关穗强将位于佛山市南海区黄岐镇海北大道新荔湾花苑第E座荔影楼802号房依约过户到关兰芬名下；2.房屋过户所需要交纳的所有费用由梁燕妮、关穗强承担；3.本案诉讼费由梁燕妮、关穗强承担。后关兰芬自愿撤回第2项诉讼请求。
梁燕妮向一审法院反诉请求：1.确认梁燕妮与关兰芬之间关于佛山市南海区（原南海市）黄岐镇海北大道新荔湾花苑第E座荔影楼802、803号房的房屋买卖合同依法没有成立；2.关兰芬立即将上述房屋和上述房屋相关的文件资料原件交还给梁燕妮（文件资料包括：新荔湾花苑买卖合同（NO：283）、（NO：284）补充协议、新荔湾花苑买卖合同（NO：283）、（NO：284）补充协议、购房发票、现金缴款单、农行按揭存折）；3.本案诉讼费由关兰芬承担。
一审法院查明：1997年5月19日，梁燕妮与南海裕泰房地产发展有限公司签订两份《新荔湾花苑买卖合约》（NO.283、NO.284）及《新荔湾花苑购房补充协议》（NO.283、NO.284），约定梁燕妮购买位于广东省南海市××道××房、××房（以下简称802房、803房），其中802房面积为48.06平方米、价款为90314元、综合费为14418元，803房面积为76.72平方米、价款为145364元、综合费为23016元、有偿使用小区附属设施费为7740元。
2000年12月15日，位于原南海市××区××道××房登记权利人为梁燕妮，证号为粤房字第××号；位于原南海市××区××道××房登记权利人为梁燕妮，证号为粤房字第××号。
梁燕妮、关穗强于1996年10月9日登记结婚。2006年8月29日，广州市越秀区人民法院作出（2006）越法民一初字第2006号民事调解书，确认梁燕妮、关穗强达成如下协议：“一、梁燕妮与关穗强自愿离婚；二、离婚后，婚生女儿关楚妍由梁燕妮携带抚养，关穗强在每月10日前支付女儿抚养费500元至女儿年满十八周岁时止；三、关穗强在2006年9月29日前退还车牌号码为粤Ａ×××××的车辆给梁燕妮；四、关穗强自愿补偿10000元给梁燕妮，其中1500元在2006年9月29日前支付（已履行），余款8500元由关穗强从2006年9月起于每月10日前支付500元给梁燕妮至上述款项全部支付完毕时止；五、本案受理费750元由梁燕妮、关穗强各负担375元，该费梁燕妮起诉时已预付，关穗强在2006年9月10日前将应负担的受理费375元迳付给梁燕妮；六、本案其余之诉双方均不再争议”。
2006年8月29日，梁燕妮出具字条，内容有：“座落于佛山市南海区黄岐新荔湾花苑荔影楼803、802房屋，以我名义登记产权，但房屋已转让给关兰芬，房款已收齐，有关过户手续仍未办理，本人承诺在关兰芬告知办理产权手续过户时，我愿意协助，过户相关费用由关兰芬承担”。
2000年5月4日至2001年2月8日期间，关兰芬向梁燕妮、关穗强支付房款合共92100元。关兰芬出示的现金缴款单显示缴款单位梁燕妮1997年12月至2000年1月期间共计还贷99980元、2000年4月28日还贷11000元、2000年5月至2001年12月共计还贷50500元。户名为梁燕妮的中国农业银行存折显示2002年2月至2002年11月共计还贷21364.51元。
关兰芬于2016年11月22日提起本案诉讼。诉讼中，关兰芬陈述其自1999年底开始居住使用802房、803房至今，梁燕妮偿还802房、803房的按揭贷款至2000年1月，此后由关兰芬还贷；梁燕妮陈述关兰芬自1998年开始居住使用802房、803房至今，梁燕妮从1997年12月开始偿还涉讼房产的按揭贷款至2000年4月，关兰芬偿还802房、803房的按揭贷款共计63900元。
一审法院认为：民事活动应遵循诚实信用原则。合同的成立，是指缔约当事人就合同的主要条款达成合意。本案中，根据梁燕妮、关穗强的答辩意见，关兰芬与梁燕妮、关穗强曾于2000年协商一致买卖802房、803房，双方对房屋买卖已达成合意，故双方关于买卖802房、803房的合同已成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定的“房地产转让，应当签订书面转让合同”，仅为行政机关的管理手续，并不能以此否认当事人之间成立的合同。梁燕妮请求确认双方关于802房、803房的买卖合同没有成立，一审法院不予支持。
关兰芬与梁燕妮、关穗强关于买卖802房、803房订立的合同意思表示真实，未违反法律强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。关兰芬为梁燕妮、关穗强偿还802房、803房的部分按揭贷款，梁燕妮还于2006年8月29日书面确认802房、803房已转让给关兰芬、房款已收齐、未办理过户手续，并承诺在关兰芬要求办理产权过户时予以协助，故梁燕妮、关穗强应履行协助过户的义务。涉讼房产不存在查封、抵押等权利限制情况，关兰芬请求梁燕妮、关穗强协助办理将802房过户至关兰芬名下的手续，合法合理，一审法院予以支持。
如前所述，关兰芬与梁燕妮、关穗强关于买卖802房、803房的合同已成立并应继续履行，关兰芬占有使用涉讼房屋具有合同依据，且依照梁燕妮的陈述，关兰芬自1999年开始占有使用802房、803房至今，但梁燕妮未提供证据证明其曾提出异议，梁燕妮反诉请求关兰芬返还802房、803房理据不足，一审法院不予支持。《新荔湾花苑买卖合约》（NO.283、NO.284）及《新荔湾花苑购房补充协议》（NO.283、NO.284）、购房发票、农行按揭存折、现金缴款单均属802房、803房的产权资料，梁燕妮、关穗强已将房产转让予关兰芬并应协助关兰芬办理产权过户手续，故关兰芬与梁燕妮、关穗强应将上述材料交付予关兰芬，梁燕妮反诉请求关兰芬交还上述材料，一审法院不予支持。关兰芬辩称梁燕妮已将802房、803房出售给关兰芬，故无需交还上述资料，一审法院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、梁燕妮、关穗强于判决发生法律效力之日起十日内协助办理位于原南海市××区××道××房（权利证号：粤房字第××号）房地产权证过户到关兰芬名下手续；二、驳回梁燕妮的全部反诉请求。案件受理费100元，由梁燕妮、关穗强负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予关兰芬。反诉费50元，由梁燕妮负担。
本案二审期间，梁燕妮提交了广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初8489号民事判决书和（2017）粤0111执1001号受理申请执行案件通知书作为新证据，以证明关穗强在本案中所作的答辩缺乏客观性，有意袒护其姐姐关兰芬，理应不予采信。
经质证，关兰芬对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。
关兰芬在二审期间未向本院提交新证据。
对于梁燕妮提交的证据，本院认为与本案没有关联性，故不予采纳。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合上诉人提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点系关兰芬与梁燕妮、关穗强之间的房产买卖合同是否成立及有效。
《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”关兰芬与梁燕妮、关穗强于2000年就涉案802房、803房的买卖事宜达成了合意，虽然双方没有以书面形式订立合同，但关兰芬以支付部分房款及代为偿还房贷的方式履行了主要义务，梁燕妮也于2006年8月29日出具字条承认房款已收齐及房屋已转让给关兰芬，因此涉案合同的主要义务已履行完毕，合同已依法成立并生效。对于梁燕妮辩称2006年8月29日出具的字条存在内容瑕疵，且并非是直接对关兰芬作出的意思表示，因此不具有法律效力。本院认为，梁燕妮所出具字条的内容能与本案其他证据相互印证，梁燕妮是否直接向关兰芬作出意思表示并不影响字条的法律效力，故本院对梁燕妮的辩解不予采纳。对于梁燕妮诉称双方并没有签订书面合同，且关兰芬没有按购入涉案房屋原合同的价款280552支付购房款，尚余124852元仍未支付，没有履行合同的主要义务。本院认为，涉案房屋的具体交易价格是关兰芬与梁燕妮、关穗强商议确定的结果，属于双方对自身民事权利的合法处分，且梁燕妮于2006年8月29日出具的字条也证实梁燕妮其时认可涉案房屋的具体交易价格及合同主要义务已经履行完毕的事实，故梁燕妮的说法缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，梁燕妮的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由梁燕妮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 徐允贤
代理审判员 彭振宇
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 黄结仪