江苏省南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0116民初6116号
原告：南京市科技创新投资担保管理有限责任公司，住所地在南京市建邺区云龙山路88号A幢1301室。
法定代表人：曹建伟，董事长。
诉讼委托代理人：姜若安，北京市中银（南京）律师事务所律师。
诉讼委托代理人：金明，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被告：南京海洋高压容器制造有限公司，住所地在南京市沿江工业开发区葛中路700号。
诉讼代表人：贾政和，南京海洋高压容器制造有限公司管理人负责人。
诉讼委托代理人：练玉芳，江苏圣典律师事务所律师。
诉讼委托代理人：陈言，江苏圣典律师事务所律师。
原告南京市科技创新投资担保管理有限责任公司（以下简称科创担保公司）诉被告南京海洋高压容器制造有限公司（以下简称海洋公司）别除权纠纷一案，本院于2016年9月21日受理后，由审判员王家权独任审判，于2016年12月8日公开开庭，后依法组成合议庭，于2017年6月9日公开开庭进行了审理。原告科创担保公司的诉讼委托代理人金明，被告海洋公司诉讼委托代理人练玉芳、陈言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告科创担保公司向本院提出的诉讼请求：1.要求确认原告8408484.53元债权享有优先受偿权；2.本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年8月20日，因被告向南京银行股份有限公司紫金支行借款，原告为被告提供担保。被告将其所有的位于六合区××11处房产抵押给原告，双方于2013年8月30日签订《抵押合同》，约定将被告自有的11间房地产及其附着物、固着物抵押给原告，抵押物价值2832万元。2013年9月22日，双方办理了抵押权登记。2015年11月25日，南京市六合区人民法院裁定受理被告破产清算，管理人审核原告的债权为8408484.53元。2016年9月7日，管理人出具（2015）海高破管字第54号《通知》，表明：由于抵押物的补偿款不足以完全清偿该抵押物全部抵押权人的全部债权，经核定，原告1054693元债权享有优先受偿权，不能优先受偿的债权7353792元作为普通债权参与清偿。原告认为被告提供的抵押物价值能够全部偿还原告的债权。故请求法院依法判决。
被告海洋公司辩称，涉案的11间房屋征收价值为16054693元，原告为第二抵押权人，第一抵押权人已优先受偿了15000000元，余款1054693元原告享有优先受偿权，故请求驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换的质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.2013年8月20日，因被告向南京银行股份有限公司紫金支行借款，原告为被告提供担保。原、被告双方于2013年8月30日签订《南京市房地产抵押合同》，约定：主债合同名称为《人民币流动资金借款合同》。抵押担保的债务本金为9000000元。被告将其所有的位于六合区葛中路700号自有房地产（附表）及其附着物、固有物抵押给原告。上述房地产总价值为28320000元。2013年9月22日，原告领取了房屋他项权证，且他项权证载明债权数额为9000000元。2.2015年11月25日，南京市六区人民法院作出（2015）六商破字第3号民事裁定书，裁定受理申请人台骏国际租赁有限公司对被申请人南京海洋高压容器制造有限公司的破产清算申请。2015年12月10日，南京市六区人民法院作出（2015）六商破字第3－1号决定书，指定江苏圣典律师事务所律师担任南京海洋高压容器制造有限公司管理人。2016年7月6日，破产管理人向原告发出（2015）海商破管字第65号通知，表示：经核定，原告1054693元债权享有优先受偿权，不能优先受偿的债权7353792元作为普通债权参与清偿。3.被告位于六合区××11间抵押房屋征收款为13337626元，房屋装修补偿款为904719元。被告的土地补偿总款为15011418元。被告破产前已建成的工业厂房总面积24346.98平方米，其中11间抵押房屋建筑面积为6778.5平方米。2004年3月25日，南京沿江工业开发区经济发展局作出宁江管经发字（2004）54号项目产项的批复，载明：被告项目总投资7750000元，占地面积40亩，建筑面积12000平方米。2010年1月8日，被告向相关行政部门申请二期建设规划许可证，二期建房15000平方米。4.原告为第二抵押权人，第一抵押权人已优先受了15000000元。5.被告还收到搬迁补助费4448781.12元，停厂停业损失费2780488.2元，腾房奖励费2711400元。上述事实，有当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为，1.被告还收到搬迁补助费、停厂停业损失费、腾房奖励费，原告能否按抵押房屋建筑面积占已建成的房屋建筑总面积比例享有优先受偿权。2.被告的土地使用权未办理抵押，该土地补偿总款15011418元，抵押房产优先受偿土地补偿总款中的金额应当如何确定。
关于第一个争议焦点，案涉《南京市六合区房地产抵押合同》中约定，被告将其自有的房地产（附表）及其附着物、固着物抵押给原告。被告收取的搬迁补助费、停厂停业损失费、腾房奖励费，非抵押财产的征收价值。原告要求按抵押房屋建筑面积占已建成的房屋建筑总面积比例享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，我国物权法第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；…。”第一百八十五条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”上述法律规定表明，根据物权法定和物权公示原则，财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对包括不动产在内的某些财产的抵押必须办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。案涉《南京市六合区房地产抵押合同》虽然约定被告将其自有的房地产（附表）及其附着物、固着物抵押给原告，但由于最终未能办理土地使用权抵押登记，该约定依法不发生设立土地使用权抵押权的法律效力。
我国物权法第一百八十二条第一款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第二款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”上述第一款规定的实质是在我国目前房屋抵押登记和土地抵押登记分属不同部门办理的情况下，对房地产设定抵押权时的倡导性规范。第二款则是针对当事人未按照上述第一款规定一并抵押时的处理，即由法律直接规定为“视为一并抵押”。此种虽未依法登记但依据法律规定“视为一并抵押”的抵押权，其设立时间应与该房屋上设立抵押权的时间一致。
根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单位进行核发，宗地可以进行分割、合并，但应当依法办理土地变更登记。建设用地使用权人在其建设用地使用权之上设定抵押权，其抵押权的效力应及于全部建设用地使用权。而物权法第一百八十二条第一款所称“占用范围内”主要用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地使用权仅指与设押建筑物相应的建设用地使用权，而非其他建设用地使用权。当宗地上有数栋建筑物，且该建筑物不属于区分所有，权利人以其中部分建筑物设定抵押的，该设押建筑物所占该宗地的应有份额一并抵押。
我国实行严格的土地利用和建设规划制度。在规划区内进行建设活动，必须遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分，对出让人、受让人均具有法律约束力，非经法定程序不得擅自更改。本案被告作为用地企业，向相关行政管理部门申报土地利用需求及工业用房。2004年3月25日，南京沿江工业开发区经济发展局作出宁江管经发字（2004）54号项目产项的批复，载明：被告项目总投资7750000元，占地面积40亩，建筑面积12000平方米。被告在被宣告破产前，实际开工完成建筑面积24346.98平方米，其中领取房产证的建筑面积为6778.5平方米。虽然被告领取房产证的建筑面积为6778.5平方米，但相关部门批准的建筑面积为12000平方米。基于公平合理的原则并兼顾抵押人和抵押权人的利益，本案应当以抵押建筑物面积占相关行政部门批准建设总面积的比例作为分摊案涉土地权益的基本依据。据此，本案每平方米建筑面积可以分摊获得的土地权益应为1250.95元（15011418÷12000≈1250.95元）。被告抵押的房屋建筑物面积为6778.5平方米，可分摊获得的土地权益为8479565元（1250.95×6778.5≈8479565元）。被告抵押的房屋征收价值为13337626元，房屋装修补偿款为904719元，土地补偿款为8479565元，合计22721910元。第一抵押权人已优先受偿15000000元后，余款7721910元原告享有受偿权。
综上，原告要求确认8408484元债权中的7721910元享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项、第二项、第一百八十二条第第一款、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告南京市科技创新投资担保管理有限责任公司7721910元债权对被告南京海洋高压容器制造有限公司破产抵押财产享有优先受偿权。
二、驳回原告南京市科技创新投资担保管理有限责任公司其他诉讼请求。
案件受理费70659元，原告负担5769元，被告负担64890元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费70659元。（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 长 王家权
人民陪审员 鞠凤兰
人民陪审员 林爱霞
二〇一七年七月十四日
书 记 员 樊少杰