陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终629号
上诉人（原审原告）：城西人家小区业主委员会，住所地西安市莲湖区劳动北路61号城西人家小区。
负责人：马希叶，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：李世栋，西安市莲湖区西关法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：陕西地源实业有限公司，住所地西安市莲湖区大庆路15号。
法定代表人：詹平利，该公司经理。
委托诉讼代理人：孟华，陕西正纲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王德隆，男，1987年4月21日出生，汉族，住西安市碑林区，系该公司业务经理。
原审第三人：西安顺合物业管理服务有限公司，住所地西安市莲湖区劳动路102号都市绿洲花园2号楼101-103室。
法定代表人：陈喜玲，该公司经理。
委�诉讼代理人：李庆锋，男，1981年12月11日出生，汉族，住西安市，系该公司职员。
上诉人城西人家小区业主委员会（以下简称城西人家业委会）因与被上诉人陕西地源实业有限公司（以下简称地源实业公司）、原审第三人西安顺合物业管理服务有限公司（以下简称顺合物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初4846号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
城西人家业委会上诉请求：1、撤销原判或依法改判，维持原审判决第一、二项，改判支持城西人家业委会要求地源实业公司移交退还预购电量款106250.9元、预收停车费46725元的诉讼请求；2、二审案件受理费由地源实业公司负担。事实与理由：地源实业公司至今未办理移交手续，未移交相关资料、会计账目、未清退代收�缴的相关费用。2016年10月15日业主电表里剩余的电量就是业主预购的未使用电量，停车费也是由地源实业公司预收了。根据证据规则，现城西人家业委会和顺合物业公司已经提交了抄表的记录等，但地源实业公司拒绝提供相关预收款的账目，完全可推定城西人家业委会的主张成立。
地源实业公司辩称，城西小区业委会未经业主大会决定就参加诉讼，程序不合法。电费是由地源实业公司代扣代缴的，但每家都有差异，且有的业主拖欠物业费，故不应退还电量预收款，且已经起诉部分拖欠物业费的业主。并表示收取的电量款和停车费均没有结余，也不愿意在本案中提供相关账目。请求维持原判，驳回城西人家业委会的上诉请求。
顺合物业公司述称，2016年10月15日顺合物业公司、业委会和业主一起对各个业主的剩余电量进行抄录，当天业委会也让地源�业公司一起过来，但地源公司没有来，后来地源实业公司于同月31日抄了一次表，但两次统计数字差距太大，所以没有移交。停车位的话有的业主给地源实业公司预交了一年多，应由地源实业公司移交。
城西人家业委会向一审法院起诉请求：1、地源实业公司向城西人家业委会移交退还预购电量款106250.9元、垫付供电局电费45466.3元，合计151717.2元；2、地源实业公司向城西人家业委会移交退还预收业主2016年10也15日之后的物业服务费3769.10元、电梯运行费755.20元、生活垃圾处理费135元、停车费46725元，合计51384.3元；3、地源实业公司向城西人家业委会退还一年云柜管理费及小区公共场地租赁费11950元；4、诉讼费用由地源实业公司负担。
一审法院认定事实：地源实业公司系城西人家小区开发商西安市三安房地产开发有限公司指定的前期物业服务公司。2016年9月25日，城西人家业委会与顺合物业公司签订《城西人家物业管理服务合同书》，城西人家业委会委托顺合物业公司实行小区物业服务及管理。次日，城西人家业委会向地源实业公司发出《前期物业服务合同终止的通知》，终止地源实业公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同，要求地源实业公司在收到本通知之日起10日内与城西人家业委会及顺合物业公司办理书面移交手续，15日内退出城西人家小区。并对上述内容于2016年9月28日进行公告。2016年10月15日城西人家业委会向城西人家小区业主下发通知，告知广大业主从即日起终止向地源实业公司缴纳物业服务相关费用及代收代缴费用。同日地源实业公司终止对城西人家小区的物业服务，次日，顺合物业公司对该小区实行物业服务及管理。2016年11月16日，国网陕西省电力公司西安供电公司向西安市三安房地产开发有限公司下发《客户欠费停电通知书》载明，截止2016年11月16日，共拖欠电费45421.88元，应缴违约金45.42元，合计45467.30元。根据相关法律法规规定，将于2016年11月23日10时起，对该小区采取终止供电措施催收欠费。后经西安市莲湖区建设局物业办、环城西路街道办等相关部门协调，为保障城西人家小区广大业主的正常生活稳定，小区所欠电力公司的费用由顺合物业公司垫付，城西人家业委会对顺合物业公司的垫付行为及金额认可。另查，2016年1月19日，地源实业公司与江苏云柜网络技术有限公司签订《云柜系统合作协议》，合作期限2年，自2016年2月26日至2018年2月25日止，综合管理费用为每年2950元，由江苏云柜网络技术有限公司向地源实业公司支付；2015年11月1日，地源实业公司与陕西兄弟道远商业管理有限公司签订《社区便利店合作协议》，地源实业公司同意陕西兄弟�远商业管理有限公司在城西人家小区设便利店从事经营，期限3年，租金为每年9000元，由陕西兄弟道远商业管理有限公司向地源实业公司缴纳。2016年10月9日，地源实业公司向国网陕西省电力公司西安供电公司缴纳2016年9月电费共计47451.17元。
一审法院认为，业主对小区建筑物的共有部分享有共有和共同管理的权利。利用物业共有部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，所得收益属于全体业主共有。地源实业公司将小区公共区域出租用于经营，所得收益应属于全体业主所有，地源实业公司辩称已将租金用于小区建设等意见，因地源实业公司已收取了业主相关物业费用，且共有设施产生收益的用途主要用于补充专项维修基金或按照业主大会的决定使用，故对其答辩意见，依法不予采信，地源实业公司理应向城西人家业委会返还出租收益款11950元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证实。城西人家小区使用的为IC卡预付费电度表，业主所购买的电量在其付款后存储在IC卡内，故其所购买电量已由业主自行占有；庭审中，城西人家业委会未向法庭提交小区业主在地源实业公司处购买电量的凭证，无法认定业主是否在地源实业公司处预购用电量及缴纳电费金额，故城西人家业委会现要求地源实业公司退还预收电费，无事实及法律依据。地源实业公司在离场前已向电力公司缴纳2016年9月电费，因各方当事人均无证据证明地源实业公司预售电费情况，结合地源实业公司及顺合物业公司对该小区进行物业管理的时间，酌定顺合物业公司向国网陕西省电力公司西安供电公司缴纳的2016年10月电费应由地源实业公司承担一半，即22733.15元，该费用由地源实业公司直接支付给顺合物业公司。城西人家业�会主张小区业主向地源实业公司预付物业服务费、电梯运行费、生活垃圾处理费、停车费等共计51384元，根据其提供的有效票据，仅有流水号为0000042946、0000043010、0000042941、0000043000四张物业管理收款收据为收取2016年10月的物业费，顺合物业公司于2016年10月16日接手小区物业管理，对地源实业公司已收取的10月份物业管理费等相关费用，地源实业公司应向顺合物业公司返还其中的一半。经核算，应返还的车位费为75元、生活垃圾费12元、电梯电费86.57元、物业管理费222.45元，合计396.02元。该费用虽是业主缴纳给地源实业公司，但其已实际接受了物业管理服务，其无权要求地源实业公司将该费用向其返还；顺合物业公司接替地源实业公司进行物业管理，地源实业公司应将其预售的物业费直接返还给顺合物业公司。因双方未对物业管理的相关账目进行交接，本案结合城西人�业委会提供的有效证据，仅能认定上述款项为地源实业公司预收，对城西人家业委会及顺合物业公司未能提供证据支持的主张，依法不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告陕西地源实业有限公司向原告城西人家小区业主委员会返还小区公共场地租赁费11950元；二、本判决生效后十日内，被告陕西地源实业有限公司向第三人西安顺合物业管理服务有限公司返还第三人垫付电费及滞纳金22733.15元；三、本判决生效后十日内，被告陕西地源实业有限公司向第三人西安顺合物业管理服务有限公司返还预收2016年10月16日至10月31日期间的车位费为75元、生活垃圾费12元、电梯电费86.57元、物业管理费222.45元，合计396.02元；四、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费4525元（原告已预交），由被告承担2000元，原告自行承担2525元。
本院二审期间，城西人家业委会提供孟轲于2016年10月28日的购电票据一张，载明实交金额为232元。地源实业公司对其真实性表示认可。其余事实一审判决查明属实。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，城西人家业委会未能向法庭提交小区业主在地源实业公司购买电量、缴纳停车费的全部相关凭证，且双方未对物业管理的相关账目进行交接，致无法计算地源实业公司应退还预收电费、预收停车费的全部金额。原审判决结合城西人家业委会提供的有效证据以及顺合物业公司于2016年10月16日接手小区物业管理之事实，认定相应款项为地源实业公司预收，对其未能提供证据支持的主张予以驳回一节，并无不当。现城西人家业委会于本案二审期间，提供业主孟轲于2016年10月28日的购电票据一张，载明实交金额为232元，地源实业公司对其真实性表示认可。因该购电时间为顺合物业公司接管小区之后，故该232元购电款应由地源实业公司向顺合物业公司返还。
综上所述，城西人家业委会的上诉请求部分成立；一审判决应予部分变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初4846号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初4846号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，陕西地源实业有限公司向西安顺合物业管理服务有限公司返还预收2016年10月16日至10月31日期间的车位费为75元、生活垃圾费12元、电梯电费86.57元、物业管理费222.45元、预收购电款232元，合计628.02元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4525元（城西人家业委会已预交），由城西人家业委会负担2525元，地源实业公司负担2000元；二审案件受理费3360元（城西人家业委会已预交），由城西人家业委会负担3300元，地源实业公司负担60元。（以上一、二审案件受理费折抵后，地源实业公司于本判决生效之日起十日内将其应负担的2060元案件受理费一并支付给城西人家业委会。）
本判决为终审判决。
审判长 马莉莉
审判员 马延环
审判员 秦燕燕
二〇一八年二月六日
书记员 孙婉侠