上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12036号
上诉人（原审被告）：陈道明，男，1959年10月19日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：董耀武，上海王新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海海运学校，住所地上海市浦东新区源深路158号。
法定代表人：孙琦，校长。
委托诉讼代理人：朱燕婷，上海市东高地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴亚兰，上海市东高地律师事务所律师。
上诉人陈道明与被上诉人上海海运学校因排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初44448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日受理后，依法组成合议庭于2017年10月24日公开开庭审理了本案，上诉人陈道明及其委托代理人董耀武律师,被上诉人上海海运学校之委托代理人朱燕婷、吴亚兰律师到庭参加了审理，本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销原审判决第一、二项，改判上诉人返还被上诉人上海市浦东新区XX路XX号内143平方米房屋；一、二审案件受理费由被上诉人承担。
事实和理由：1、本案是因租赁关系引起的纠纷并非排除妨害纠纷；2、被上诉人一审提出的主张缺乏证据加以佐证:被上诉人没有证据证明61-65号房屋属于被上诉人所有；一审法院认定61-65号系原63号也缺乏证据；65号并非上诉人承租；3、61号、63号房屋系上诉人自建于1995年，双方对此已经确认，一审法院未对该事实予以认定导致做出相反判定；4、涉诉房屋中143余平方米并无争议；5、被上诉人以欺骗的方法骗取承诺书。
被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。1、涉案房屋所属土地是教育用地，不得商用成为被上诉人三产企业，现因拆违要求，涉案房屋属于无证建筑被限期要求拆除；2、上诉人在租赁届满继续占有房屋应当依法支付使用费；3、上诉人自己承诺归还61、63、65号房屋，并且答应被上诉人保留相应追讨权利。
上海海运学校诉至一审法院，请求判令：1、陈道明立即迁出61号房屋、63号房屋、65号房屋；2、陈道明支付上海海运学校房屋使用费：按每月人民币（以下币种同）26,100元的标准从2016年7月1日起计算至实际迁出之日止；3、陈道明支付延期付款利息：以26,100元为计算基数，按同期贷款利率自2016年7月1日起分期计算至实际清偿之日止。
一审法院认定事实：2008年12月23日，双方签订《房屋续租合同》，约定上海海运学校将XX路XX号沿街143.25平方米的房屋继续租给陈道明经营饮食店，续租期间2009年1月1日至2010年12月31日，本合同提前终止或有效期届满，双方未达成再续租协议的，陈道明应于终止之日或租赁期限届满之日搬出租赁房屋，并将租赁房屋返还上海海运学校。陈道明逾期不搬出或不返还租赁房屋的应向上海海运学校加倍支付租金。2010年12月，双方签订《续租补充协议》，延长2年租期。2012年12月21日，双方签订《续租补充协议》（2），同意延续双方于2008年12月23日签订的位于XX路XX号（原XX号）房屋的“房屋续租合同”，合同延期3年，从2013年1月1日至2015年12月31日，房租每月13,200元，原双方签署的《房屋续租合同》中的其它条款不变仍旧有效。合同到期后，双方未再续签，但陈道明仍继续使用系争房屋。2016年9月10日，陈道明出具承诺书，载明：“XX路XX号，承租人陈道明（XX），身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，本人陈道明与街道合作在学校土地上私自建造的房屋，同意学校保留最终追讨的权利。本人承诺位于XX路XX号‘XX’的143㎡房屋建筑面积于2016年12月31日前归还学校后发生的一切装修费用与学校没有任何关系，学校退2016年第三季度和免第四季度房屋费用，共计人民币156,600元。若违反上述承诺，本人愿意承担一切后果和法律责任。”
另查明，法定代表人为陈道明的上海A有限公司松林路一分店和上海A有限公司的注册地址分别为61号房屋和63号房屋。陈道明按每月26,100元的标准缴纳给了上海海运学校2016年1月至6月期间的房屋使用费，上海海运学校退还给了陈道明2016年7月至10月的使用费及押金合计81,300元。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《房屋续租合同》及两份《续租补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。现双方约定的租赁合同期限已届满，陈道明也出具《承诺书》承诺于2016年12月31日前将系争房屋归还上海海运学校，故现陈道明使用系争房屋已无合同依据。因陈道明未按其承诺履行义务，上海海运学校要求其迁出并按原标准支付实际占有期间的房屋使用费，具有事实和法律上的依据，本院予以支持。陈道明抗辩系争房屋内有其自行建造的面积，但对此并未提供证据佐证，即使假设存在，陈道明也在《承诺书》中明确表示其与街道合作在学校土地上私自建造的房屋同意学校保留最终追讨的权利，故对陈道明的该项抗辩本院不予采信。关于上海海运学校主张的延期付款利息，陈道明曾支付2016年7月至10月的房屋使用费，后上海海运学校又向陈道明退还了上述期间的使用费及相关的押金，鉴于双方间的纠纷事出有因，陈道明并非恶意拖欠相关期间的房屋使用费，对该项诉请，本院难以支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定,于二〇一七年八月七日作出判决，判决如下：一、陈道明于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区XX路XX号、XX号、XX号（原上海市浦东新区XX路XX号）房屋；二、陈道明于判决生效之日起十五日内支付上海海运学校房屋使用费：按每月26,100元的标准从2016年7月1日起计算至实际迁出之日止；三、驳回上海海运学校的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,823元，减半收取计2,411.50元，由陈道明负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人提交《房屋续租合同》一份，以证明XX路XX号房屋并非由上诉人使用，而是由案外人罗某承租。被上诉人对该证据的真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性以及证明目的，被上诉人认为松林路段租赁房屋因历史遗留原因存在私自加贴或变更门牌号的情况，在案外人上海B有限公司与罗某后来签订的补充协议以及法院就双方之间租赁关系所做判决中，已经确认罗某之后使用的房屋门牌号变更为XX路XX号。
经本院调查（标的房屋所在梅园新村派出所），XX路XX号在2009年登记使用人为“XX家常菜”，XX路XX号在2009年登记使用人为“XX酒家”，同址63号、65号、67号自2009年起没有使用申请记录。2017年11月20日，承办人与上诉人、被上诉人至标的房屋现场进行实地勘验，上诉人与被上诉人均确认罗某经营的原“XX酒家”悬挂门牌号为XX路XX号XX号，现该门牌号所指的房屋已经被拆除。
根据在梅园新村派出所查询结果及现场勘查情况，本院确认，XX路XX号房屋并非由案外人罗某承租使用，因此对上诉人所提交的证据本院不予采信，应根据《续租补充协议（2）》及《承诺书》所载内容确定当事人双方所指的租赁房屋为XX路XX号、XX号、XX号。
审理过程中，双方当事人均确认系争房屋未取得建设工程规划许可证。
本院认为，出租人与承租人就未取得建设工程规划及建设等合法程序许可所建房屋订立的租赁合同为无效合同，因此本案中双方签订的《房屋续租合同》及两份《续租补充协议》应属无效。根据查明事实，上诉人占有、使用标的房屋缺乏合法依据，双方在2015年12月31日之后亦并未继续签订租赁合同，且上诉人承诺于2016年12月31日前归还系争房屋的一部分，因此被上诉人要求上诉人迁出系争房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。一审参照合同约定的租金金额确定房屋占有使用费具有合法依据，本院予以维持。
上诉人主张XX路XX号为上诉人所建造，因此只愿意归还XX路XX号143平方米，本院认为，现有证据依法不能认定61号为上诉人建造，退一步讲，即使如上诉人在一审中陈述，61号房屋是由上诉人在原租赁的63号房屋基础上朝上和周边建造，其建造性质也属于对所租赁房屋的扩建，且系争房屋大部分坐落于被上诉人所有的土地范围内，在合同无效且被上诉人不同意继续租赁的情况下，上诉人并不对系争房屋享有占有使用的权利。考虑到系争房屋的不可分割性，上诉人主张归还143平方米的主张本院无法支持。
根据查明事实，上诉人出具的《承诺书》中写明“本人陈道明与街道合作在学校土地上私自建造的房屋”、“同意学校保留最终追讨的权利”，被上诉人也按照承诺书写明内容退还了2016年第三季度房屋费用并免掉第四季度房屋费用，可以认定双方已经对归还房屋的相关后果进行了约定，该约定是双方当事人真实意思表示，法院予以认可。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,823元，由上诉人陈道明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……