北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初10249号
原告（反诉被告）：纪爱英，女，1967年6月15日出生。
委托诉讼代理人：邹宗林，北京市博维律师事务所律师。
被告（反诉原告）：闫庆之，男，1966年6月29日出生。
被告（反诉原告）：李文革，女，1967年1月6日出生。
二被告之共同委托诉讼代理人：王庭伟，北京市海铭律师事务所律师。
第三人：北京德馨乐居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区燕山迎风街11号双益商务楼B座A200室。
法定代表人：陈海廷，经理。
委托诉讼代理人：陈玉英，女，1973年11月17日出生。
原告（反诉被告）纪爱英与被告（反诉原告）闫庆之、被告（反诉原告）李文革，第三人北京德馨乐居房地产经纪有限公司（以下简称“德馨房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纪爱英及其委托诉讼代理人邹宗林，被告闫庆之，被告闫庆之、李文革之共同委托诉讼代理人王庭伟，第三人德馨房地产公司之委托诉讼代理人陈玉英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）纪爱英向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告继续履行原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助原告办理房屋过户手续；2.判令二被告向原告支付违约金12.9万元；3.保全费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月19日，原告与德馨房地产公司签订了《居间服务合同》，通过中介公司，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定：被告将坐落于房山区某某号房屋一套，以总价64.5万元的价格出售给原告。合同第十条约定权属转移登记，即在买房人购房资格审批通过、该房产房源核验完成、该房产原产权单位上市审批通过后五个工作日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。补充协议约定了违约责任。合同签订后，原告向被告支付了定金6万元，现已达申请办理房屋权属转移登记的条件，但是被告以各种理由拒绝履行合同。为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。
被告（反诉原告）闫庆之辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，我在与原告签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议后，按照合同约定积极履行了合同义务，但原告始终严重怠于履行合同义务，存在多处违约行为，且已经构成双方合同约定的合同解除的条件；第二，原告未按照合同的约定及时支付购房款，致使我无财力去购买其他房屋，导致我与第三方签署的购房协议无法履行。而在原告严重违约的期间，房屋市场价格迅猛增长，原告的违约行为导致我丧失购房机会，给我造成了严重经济损失，所以原告应当承担合同解除的法律责任以及违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）李文革辩称：不同意原告的诉讼请求。原告对我的起诉没有事实及法律依据。第一，我不是适格被告主体。本案原告起诉的案由是合同纠纷，但我未与原告签署房屋买卖合同，我与原告没有合同关系；第二，我一直不同意且事后未追认闫庆之与原告的房屋买卖合同；第三，闫庆之与原告签署的购房协议，严重侵犯了我作为涉诉房屋共有产权人的合法权益。综合以上情况，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告（被告）闫庆之向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人闫庆之与被反诉人纪爱英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令被反诉人向反诉人支付12.9万元违约金；3.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2016年9月19日，反诉人与被反诉人双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（以下简称“合同”）。合同约定反诉人将坐落于房山区某某号房屋卖与被反诉人，房屋总价为64.5万元，但合同双方对合同主要条款约定不明，未约定房款支付时间等重要条款。合同签订当日，反诉人即交付了房产证、购房合同、购房发票等，积极履行了合同约定的相应义务，但被反诉人怠于办理买房人资格核验，致使合同签订后长期无法履行。此间，涉诉房屋价格迅猛增长。并且，由于被反诉人的迟延履行导致反诉人未能及时达成购买新房的交易，给反诉人造成重大经济损失。鉴于被反诉人的行为构成重大违约，故提起反诉，请求法院依法裁判。
反诉原告（被告）李文革针对反诉原告（被告）闫庆之提出的反诉辩称，其同意闫庆之的反诉请求。
反诉被告（原告）纪爱英针对反诉原告（被告）闫庆之提出的反诉辩称：不同意闫庆之的反诉请求。双方签订的涉案合同不具有法定或约定的解除情形，双方应继续履行房屋买卖合同。我没有怠于进行买房人购房资格核验。我于2016年9月19日签订了房屋买卖合同及补充协议，并于当日支付了定金6万元。若如闫庆之所诉，我有怠于履行义务的行为，弃自己已交的定金不顾，有悖于常理；我与第三人签订了中介服务合同，约定过户手续由其代办，中介服务公司均为房产买卖的专业公司，均是按照相关程序以及反诉人提供材料进行办理过户手续。闫庆之在2016年11月21日才办理了已购公有住房上市出售确认书。中介公司只能在办理了上市出售确认书后才能办理存量房房源核验。房屋核验信息在2016年12月23日办理完毕。又因买房人购房资格核验具有有效期限制（15天），中介公司只能在房源核验后才能办理买房人资格核验。另外，在此期间又遇元旦、春节法定节假日。因此，中介公司在2017年2月6日办理完买房人资格通过都是按照事实以及相应程序积极办理，并没有怠于办理的事实存在。合同第十条约定，权属转移登记，即在买方购房资格审批通过、房源核验完成、原产权单位上市审批通过后五个工作日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。按照此约定，并未具体约定我办理买房人购房资格核验的具体时间，我在合同签订后，积极协助第三人办理相关手续，均是积极履行合同，并未违反合同的约定。且上市审批确认书有效期是4个月，4个月内完成是没有问题的。故请求依法驳回闫庆之的反诉请求。
反诉原告（被告）李文革向本院提出反诉请求：请求确认闫庆之与纪爱英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效。事实与理由：2016年9月19日，闫庆之与纪爱英双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（以下简称“合同”）。合同约定闫庆之将坐落于房山区某某号房屋卖予纪爱英，房屋总价为64.5万元。我作为涉诉房屋共有人对闫庆之与纪爱英双方签订的合同并不同意。该合同确定的价格明显低于市场价格，严重侵犯了我的权利。婚姻法解释（三）第11条第1款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”根据该规定，买受人必须同时具备善意购买、支付合理对价、办理产权登记手续三个条件才构成合同的有效性。鉴于闫庆之与纪爱英的房屋买卖行为完全不符合上述法律规定的条件：1、合同确定的房价款明显低于市场价格；2、纪爱英未支付房款；3、未办理房屋过户；4、闫庆之与纪爱英签订合同的行为，严重损害了李文革的合法权益。根据《合同法》第一百三十二条和《物权法》第九十七条的规定，纪爱英和闫庆之签订的房屋买卖合同和补充协议不具有合法性，并未生效。故提起反诉，请求法院确认涉案合同无效。
反诉原告（被告）闫庆之针对反诉原告（被告）李文革提出的反诉辩称，其同意李文革的反诉请求。
原告（反诉被告）纪爱英针对反诉原告（被告）李文革提出的反诉辩称：不同意李文革的反诉请求。涉案合同没有违反法律法规强制性规定，不具有合同法规定的无效情形，应认定有效。第一，我与闫庆之签订合同时，李文革在现场，并在合同签订后积极办理了上市出售确认书，后续均由其与中介公司联系履行房屋买卖合同事宜，证明其积极履行合同的事实，依法应当视为两被告合意处分夫妻共同财产的结果。第二，签订合同时，合同约定的价格是市场价格，并未低于市场价值。被告也未提交证据证明在签约时合同价格明显低于市场价值。第三，我作为买方属于善意第三人。首先，我是通过中介公司购买挂牌交易的二手房，无恶意侵占他人财产的主观意愿；其次，通过中介介绍，反诉人提供夫妻关系证明、房产证，答辩人相信闫庆之出售房屋财产来源合法；其三，购买时的价格符合市场价格；其四，我按合同约定支付了定金6万元。因此，反诉观点中“善意取得”制度，是物权法意义上的财产确权制度，而本案不是财产确权之诉，而是合同效力确认之诉，这是两种不同的诉讼，合同效力确认之诉不适用善意取得制度，而应适用善意第三人制度，因此，反诉人混淆了两种法律制度和两种诉讼请求。综上，反诉人反诉理由不构成合同无效的法律规定，请求驳回反诉人的反诉请求。
第三人德馨房地产公司述称：我公司业务员钟某负责联系、办理原、被告双方的房屋买卖事宜。2016年9月19日，双方达成一致意见，我约闫庆之及原告到公司办公楼签订合同。合同签订时我在场，闫庆之、李文革也都在场，当时李文革是同意卖房的。因为公司要开会，所以他们签完合同就放在了那里，我们没有及时检查合同，后来才发现李文革没有签字，但是李文革不同意补签。办理上市审批时二被告都在场，2017年2月份签订网签的时候闫庆之出差没有签成，没有出网签，后来李文革发现房价上涨不想这个价格卖了。
本院经审理认定事实如下：闫庆之与李文革系夫妻关系。位于北京市房山区某某号房屋（以下简称涉案房屋）登记在闫庆之名下，房屋所有权证号：京房权证房私字第某某号，系闫庆之与李文革在婚姻关系存续期间购买。2016年9月19日，经德馨房地产公司提供居间服务，闫庆之（出卖人）、李文革（共有权人）与纪爱英（买受人）就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》（合同编号：某某号），合同约定：闫庆之将涉案房屋出售给纪爱英，建筑面积57.32平方米，房屋总价款64.5万元；涉案房屋性质为已购公有住房，未设定抵押、未出租；纪爱英采用一次性付款的方式付款，于合同签订之日支付定金6万元，并于过户之前按资金监管要求支付全部房款64.5万元（含已支付的定金6万元）。出卖人在收到全部房款七日内将该房屋交付给买受人。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信以上各项费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。合同第十条“权属转移登记”约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起于买方购房资格审批通过、房产房源核验完成、房产原产权单位上市审批通过后五个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方在《补充协议》第三条“税费的承担”约定：本合同履行过程中由于出卖人多套房产生的税费由买受人缴纳；出卖方出售的为已购公有住房需要补交费用的，除超标款及超标评估费用外，其余费用由买受人缴纳。因政策原因而需缴纳新的税费的，由买受人缴纳。双方在《补充协议》第四条“违约责任”约定：自本合同签订之日起，出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容，均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人或买受人逾期履行本补充协议约定事宜或其他违约行为导致本交易无法进行的，每逾期一天，违约方应按总房价款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过15天，守约方有权单方解除本合同，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金，违约方应在出现违约之日起5个工作日内向守约方支付违约金，并向居间方支付总房价款2.2%的居间服务费。届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人。
合同签订时，纪爱英、闫庆之、李文革均在场。闫庆之、纪爱英分别在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》最后落款“出卖人”和“买受人”处签名并捺手印，落款下方附件一“房屋共有权人对出售该房屋的意见：本人是上述房屋的共有权人，已明晰本合同之相关内容。同意按此合同内容出售该房产”的落款“房产共有权人签字”处系空白。对此，李文革表示其虽然在场，但是一直不同意按照合同上的价格出售房屋，因此未在合同上签名。纪爱英及德馨房地产公司对此表示不认可，表示签订合同时李文革未对房价表示异议，系德馨房地产公司工作人员疏忽未让李文革签字，后要求李文革补签时被拒绝。
上述合同签订后，双方开始依约履行合同。2016年9月19日，纪爱英向闫庆之支付购房定金6万元。2016年10月10日，李文革通过微信转账的方式向德馨房地产公司的业务员钟某支付由钟某代交的物业费、暖气费2176元。2016年11月21日，中国某某有限公司（以下简称“某某公司”）行政管理部针对涉案房屋出具《已购公有住房上市出售确认书》，在同等价格条件下，某某公司同意放弃优先购买权，同意将涉案房屋出售给纪爱英。2016年12月23日，涉案房屋的房源核验通过。2017年2月6日，纪爱英在京购房资格初步核验通过，后钟某通知李文革办理网签、过户手续，因闫庆之不在北京，未能办理。
2017年2月16日，钟某再次电话联系李文革，李文革以房屋涨价为由拒绝履行合同。二人当日的通话内容摘录如下：钟某：“那你不能因为房价涨了就不卖了吧。”李文革：“那不是我一个人说不卖的啊。”钟某：“不是，我知道，那不是多数人都卖了嘛，也是极个别，咱不至于因为这点小钱就说违约了吧。”李文革：“你说多少是大钱啊？”钟某：“那咱毕竟签合同了。”李文革：“原来是60万，现在都值120万了。……那你让我60多签的时候，现在等我办手续的时候房子涨到100多，我就该卖是吗？”钟某：“不是，那我当时我问你的时候，你也没说不卖啊，那时候我还问你呢，她（纪爱英）那会正在办手续，如果你要说不卖了的话，那人家的房子也就不卖了，你都没说，那人家就干脆把房子卖了。”李文革：“那我不知道行情会变成这样啊。”钟某：“那房价肯定会随行就市要涨的，您自己卖房子都不关注，那你不能因为房价涨了就不卖房吧，对吧？她把自己唯一的住房给卖了，你现在说不卖给她了……”李文革：“……我不知道行情会这样，她也不知道行情会这样……”……钟某：“但是人家也是买你的房子把自己的房子卖了，现在你又说不卖了，那是不是，那你说社会不就乱套了吗？……你也是挣工资的，她也是挣工资的，可能你的条件比她还好点呢，她就一个人带孩子，你说你不把房子卖给她，你让她上哪去住啊，对不对？”李文革：“我没说不卖给她，这个行情让我没法继续往下走了，是政府把房价炒起来的，跟我个人没关系。……我没说不卖给她，那这个价钱你让我60万卖给她，我肯定是不能卖……”2017年2月20日，钟某与李文革再次电话沟通合同履行事宜，后双方未达成一致意见。后纪爱英将闫庆之诉至本院，要求继续履行合同等。
诉讼中，本院调取了《出售已购公有住房承诺书》及《某某公司已购公有住房上市出售审批表》，其上落款“承诺人”和“申请人”处有闫庆之、李文革的签名及手印。庭审中，闫庆之坚持上述材料中李文革的签字系其代签。本院就此向某某公司土地房产管理中心调查核实，某某公司相关工作人员表示，在办理上市审批手续时，某某公司严格要求共有产权人本人到场、本人签名并捺手印，并提供了在办理涉案房屋上市审批手续中李文革提供的北京市上地医院的证明。
本案审理中，纪爱英于2017年3月7日向本院提出财产保全申请，要求对涉案房屋进行查封，并提供担保。本院于2017年3月8日作出2017年房预民字第03219号民事裁定书，裁定对闫庆之名下的涉案房屋进行查封，冻结纪爱英在中国工商银行股份有限公司北京某某支行开立账户内的存款六十四万五千元。本院已对涉案房屋进行查封，对担保存款进行冻结。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、房屋所有权证书、结婚证、收据、收条、出售已购公有住房承诺书、某某公司已购公有住房上市出售审批表、已购公有住房上市出售确认书、购房资格核验结果信息、存量房房源核验信息表、电话录音、微信转账记录、2017年房预民字第03219号民事裁定书以及双方当事人的陈述等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，纪爱英与闫庆之签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
关于李文革主张其作为共有权人，不同意签订涉案合同且事后亦未追认，涉案合同侵犯了其合法权益，应属无效一节，一方面，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，闫庆之在签订房屋买卖合同时，无论是否取得共有产权人李文革的同意，均不影响房屋买卖合同的效力；另一方面，根据庭审查明的事实，涉案合同在签订时，李文革亦在场。李文革主张其知情但是不同意闫庆之与纪爱英签订涉案合同，不合常理，本院无法采信；合同签订后，办理房屋上市审批手续亦需要作为共有权人的李文革提供相关资料协助办理，且房屋上市审批手续已办理完毕，在后续合同履行过程中，亦系李文革与居间工作人员就房屋价款及履行事宜再三进行沟通。因此，即使李文革未在涉案合同上作为共有权人签名，但其签订合同时在场且参与了合同的履行，均已表明其实际参与了涉案房屋的处分。综上，李文革主张闫庆之与纪爱英签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》无效的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。此外，纪爱英现诉至本院，要求继续履行其与闫庆之签订的房屋买卖合同，李文革作为涉案房屋的共有产权人，系本案适格被告。
合同签订后，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，关于闫庆之主张纪爱英怠于办理买房人资格核验，致使合同长期无法履行，使其未能及时达成购买新房的目的，要求解除合同一节，首先，双方并未在合同中约定办理买受人购房资格核验的具体时间。涉案房屋系已购公有住房，在交易前需到原产权单位办理上市审批手续，考虑购房资格核验结果具有有效期限限制，因此，按照某某地区二手房交易惯例，交易房屋一般在通过上市审批手续后方进行房源核验及购房资格核验。本案中，涉案房屋于2016年11月21日通过上市审批，于2016年12月23日通过房源核验，纪爱英于2017年2月6日通过在京购房资格核验，考虑核验所需时间及法定节假日等情况，纪爱英办理购房资格核验的时间并无过分迟延；其次，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，闫庆之并未提供证据证明纪爱英存在故意怠办购房资格核验，致使合同无法履行，符合闫庆之可单方解除合同的违约情形；再次，闫庆之出售涉案房屋、签订涉案合同的目的应系取得房款，其欲购买其他房屋与其签订涉案合同的目的并无直接关联，且双方亦未在合同中约定，因此，闫庆之以合同履行时间长，使其未能及时另行购买房屋，亦不符合法定合同解除情形。综上，闫庆之的上述答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信；对闫庆之要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。
现涉案房屋已通过原产权单位的上市审批，房源核验已通过；纪爱英具备在京购房资格且已向闫庆之支付购房定金6万元。综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜。因此，对于原告纪爱英要求被告闫庆之、李文革继续履行房屋买卖合同，配合原告办理房屋过户手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，同时，依据双方约定，因过户产生的税费由纪爱英负担。
关于纪爱英要求闫庆之支付违约金一节，双方的合同履行过程中，纪爱英并无导致合同无法继续履行的违约行为，而闫庆之、李文革无正当理由拒绝配合纪爱英办理房屋交易手续的行为已经构成违约，因此，纪爱英有权根据合同约定要求闫庆之支付违约金。关于违约金，本院根据案件的实际情况酌情确定为1万元。对纪爱英合理的诉讼请求部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。同理，对于被告闫庆之主张纪爱英支付违约金的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）纪爱英与被告（反诉原告）闫庆之继续履行双方于二○一六年九月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》（合同编号为：某某号）；
二、原告（反诉被告）纪爱英于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）闫庆之剩余购房款五十八万五千元；
三、被告（反诉原告）闫庆之、李文革于收到全部购房款的当日协助原告（反诉被告）纪爱英将位于北京市房山区某某号房屋（房屋所有权证号：京房权证房私字第某某号）过户至原告（反诉被告）纪爱英名下，因过户产生的税费由原告（反诉被告）纪爱英负担；
四、被告（反诉原告）闫庆之于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）纪爱英违约金一万元；
五、驳回原告（反诉被告）纪爱英的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）闫庆之的反诉请求；
七、驳回被告（反诉原告）李文革的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千一百二十五元，由被告（反诉原告）闫庆之、李文革负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费五千一百二十五元，由被告（反诉原告）闫庆之负担（已交纳）；反诉案件受理费五千一百二十五元，由被告（反诉原告）李文革负担（已交纳）。保全费三千七百四十五元，由被告（反诉原告）闫庆之、李文革负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 万 青
二〇一七年九月二十九日
书记员 徐子焱