广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0704民初557号原告：曾珠平，男，汉族，1975年出生，身份证住址湖南省攸县渌田镇。委托诉讼代理人：王方强，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽萍，广东凯行律师事务所律师助理。原告：曾秀英，女，汉族，1979年出生，身份证住址福建省长汀县大同镇。委托诉讼代理人：王方强，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽萍，广东凯行律师事务所律师助理。被告：江门市江海区连海北路建设投资有限公司，住所地：江门市江海区外海中华大道74号五楼。法定代表人：许瑞强，职务总经理。委托诉讼代理：陈莹，广东良匠律师事务所律师。原告曾珠平、曾秀英与被告江门市江海区连海北路建设投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王方强、被告委托诉讼代理人陈莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将验收合格及附属设备符合条件的商品房交付给原告；2、判令被告支付逾期交付商品房的违约金（以购房款的万分之三为日违约金，自2016年3月31日计算至实际交楼之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为判令被告支付逾期交付商品房的违约金（以购房款的万分之三每日，自2016年3月31日起计至2017年7月6日止）。事实与理由：原、被告于2016年1月7日签订商品房买卖合同，约定由原告以总价款588825元购买被告位于江海区外海连海苑X室商品房，并约定被告应于2016年3月31日前交付商品房。原告已经按约支付完毕所有的购房款，但是被告至今没能将验收合格及附属设备符合条件的商品房交付原告。按照合同约定，被告未能按期交付，买方可以在要求卖方继续履行合同的前提下，另外要求卖方支付违约金，违约金是以购房款的万分之三为日违约金，自合同约定的交房时间计算至实际交楼之日。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院依法裁判。被告连海公司辩称，一、因不可抗力及情势变更，致涉案商品房无法在双方约定的时间前达到交付条件，因此被告不存在违约的主观意愿和客观行为，依约无需承担逾期交付的违约责任。涉案商品房所在小区为中国(江门)国际绿色光源博览交易中心拆迁安置房，其开发资金全部为财政资金，与一般的房地产开发项目存在根本区别，必须依法完成公开招投标程序后，方可启动建设。涉案商品房的相关配套设施在招投标过程中存在流标及相关设计改动，致《竣工验收备案表》延误，且“流标”及“相关设计改动”非被告主观原因所致，依法属不可抗力或情势变更。首先，住房和城乡建设部于2015年10月9日发布了《住房和城乡建设部关于建筑业企业资质管理有关问题的通知》，取消和修改了建筑业企业资质，致原来已经通过招投标的建筑企业资质或者正在招投标的企业资质无法使用，导致被告须修改招标文件以及重新招投标。其次，2016年3月，涉案房产所在小区对l#、2#公用配电站工程进行公开招标，因通过项目资格审查的公开招标的投标人不足五人，导致该工程招标失败，需要重新招标，至2016年7月29日确定中标单位，最终该工程才能顺利开工。再次，涉案小区各项水、电工程完工后，对应的水、电验收部门却迟迟未对上述工程进行依法验收，而《竣工验收备案表》并非被告、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位可出具，更多的须由行政单位予以配合办理，但行政单位的办理时间非被告一方可以控制，所以涉案商品房交付条件无法达到的根本原因在于行政单位验收延误。如上所述，被告并不存在主观拖延的故意，上述住建部文件的因素和流标实属不能预见的原因，被告在部分业主收房后为其长期免费提供水电，也尽力保障了业主的权益。同时，受不可抗力影响，致涉案商品房交付条件未能成就的，符合《商品房买卖合同（预售）》约定的被告逾期交付免除责任情况，被告无须承担逾期交付责任。二、被答辩人主张的违约金计算标准违反《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定。《商品房买卖合同（预售）》第十二条明确约定逾期交付责任按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累积：（1）逾期在90日之内，自交付时间期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算支付全部房价款万分之三的违约金。因此，即使被告存在违约，但在不同时间段内所承担的违约金计算基准是有区别的，其中自交付时间期限届满之次日起90日内，出卖人须按照全部房价款万分之二的违约金/日支付违约金，但自91日起，出卖人须按照全部房价款万分之三的违约金/日支付违约金。而原告笼统按照日万分之三计算全额违约金，明显与合同约定不相符。三、大部分原告已实际接收和使用涉案商品房，应当以转移占有涉案商品房之日作为房屋交付日，即房屋交付日起被告已完成交付责任。根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，因此大部分原告已实际接收和使用涉案商品房，即使认定被告应承担违约责任，相应的违约金仅应计算至涉案商品房交付前一日止，超出此期间以外的违约金应予驳回。综上，恳请贵院查明事实，正确适用法律，依法驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定出卖人向买受人预售江门市江海区外海连海苑X室房屋，买受人应于2016年1月7日前支付首期房价款238825元；余款350000元于2016年4月7日前向银行申请贷款支付；出卖人应当自2016年3月31日前交付该商品房给买受人。合同第九条约定商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条约定了商品房相关设施设备交付条件：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：······（2）详见补充协议。合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累积]：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款百分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。签订合同当日，双方还签订了合同附件十二《补充协议》，补充协议载明双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的补充，该《补充协议》关于房屋交付（买卖合同第四章）约定：1、买卖合同所述商品房用途仅作住宅使用；2、房屋交付的标志是该商品房经验收合格后出卖人向买受人移交钥匙的当天或是买卖合同第十一条约定的最后交付时间，或出卖人向买受人发出《交楼通知书》十日起视为交付，上述日期以较前者为准。该商品房的风险自交付之日起转移给买受人……；5、买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表及房屋测绘报告，达到该交付条件后，买受人应当按照约定时间及时办理收楼手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按照买卖合同承担保修责任。如买受人以此问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按时交付；6、无论该商品房是否达到交付使用条件出卖人都可向买受人寄发收楼通知，买受人按出卖人通知时间前来办理收楼手续时该商品房符合交付条件即可，买受人不得以出卖人在该商品房符合交付条件前即向其寄发收楼通知为由要求出卖人承担延期交楼责任，也不得以此拒绝办理收楼手续，否则视为由于买受人原因未能按期交付等。《补充协议》关于补充协议的效力约定：本协议是买卖合同的组成部分，买卖合同之条款内容与本协议不一致的，以本协议为准。原、被告签订合同及补充协议后，原告依约向被告付清了购房款。2016年8月，被告向原告寄发《收楼通知书》。2017年6月17日，原告办理了涉案房屋的收楼手续。另查明，2016年4月15日，被告组织勘察、设计、施工、监理等单位对涉案房屋坐落的江门市江海连海北路连海苑小区3、4幢住宅进行竣工验收；2017年7月6日，江门市江海区住房城乡建设和水务局在上述住宅竣工验收备案表上加盖“工程竣工验收备案专用章”，涉案房屋取得竣工验收备案表。再查明，2015年6月25日，江门市房产测绘所对涉案房屋进行测绘并出具面积测绘报告书。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见以及庭审情况，本案主要争议焦点是被告是否逾期交楼并应向原告支付逾期交楼违约金。关于被告是否逾期交楼并应向原告支付逾期交楼违约金的问题。原、被告虽在《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定了涉案商品房交付条件及商品房相关设施设备交付条件，但双方在《补充协议》关于房屋交付条款中明确约定：买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表及房屋测绘报告，达到该交付条件后，买受人应当按照约定时间及时办理收楼手续；并且在关于《补充协议》的效力条款中约定补充协议是买卖合同的组成部分，买卖合同之条款内容与补充协议不一致的，以《补充协议》为准。由此可见，涉案房屋的交付条件应以《补充协议》约定的交付条件为准，即涉案房屋取得竣工验收备案表及房屋测绘报告。而且根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案商品房备案登记并取得《竣工验收备案表》是商品房“验收合格”的标准，也是交付的法定先决条件。本案中，涉案房屋虽于2016年4月15日由被告组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，但直至2017年7月6日才取得竣工验收备案表，连同之前已取得房屋测绘报告书，涉案房屋在2017年7月6日才达到合同约定的交付条件和法律规定的交付条件。虽然原告于2017年6月17日办理了收楼手续，但不构成涉案房屋的有效交付，被告的交付义务于符合合同约定和法律规定的交付条件，即取得竣工验收备案表时（2017年7月6日）才完成。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定被告应当自2016年3月31日前向原告交付涉案商品房，据此计算，被告已逾期交房461天，应承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任关于“逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”的约定，被告应向原告支付违约金81434.50元（588825元×3/10000×461天=81434.50元）。被告提出因不可抗力及情势变更，致涉案商品房无法在双方约定的时间前达到交付条件，因此不存在违约的主观意愿和客观行为，依约无需承担逾期交付的违约责任。首先，涉案房屋依法需要招投标的应按规定进行招投标，招投标工作系被告兴建涉案商品房必须完成的工作，其招投标工作的失误或延误影响工程进度不能视为不可抗力；其次，本案是调整原告与被告的商品房买卖合同关系，而被告向有关部门申请工程竣工验收备案系被告与该有关部门之间的关系。《合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。原告要求被告承担违约责任是基于双方签订的商品房买卖合同，若涉案房屋竣工验收备案延误等，被告可按规定处理。再次，被告逾期交房的违约责任属于无过错责任。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，不论被告是否存在过错，只要存在违约行为，就应向原告承担违约责任。最后，《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据上述规定，不可抗力一般表现为影响合同履行的灾难性事实，既包括自然力量，如地震、水灾等，又包括社会异常行为，如战争、暴乱、军事封锁等。显然，被告抗辩中提出的情况不属于不可抗力。综上，被告提出不存在违约的主观意愿和客观行为，依约无需承担逾期交付的违约责任的抗辩意见不成立，本院不予采纳。被告提出原告主张的违约金计算标准违反《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，违约金应自交付期限届满之次日起90日内，按照全部房价款万分之二的违约金/日支付违约金，自91日起，按照全部房价款万分之三的违约金/日支付违约金，然后累加。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“双方同意按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累积]”，根据上述约定，逾期交楼按逾期时间90日内的及超90日的分别处理，且不作累积。被告提出按段分别计算然后累加，与上述约定的“分别处理”、“不作累积”不符，故其提出原告主张的违约金计算标准违反《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的抗辩意见不成立，本院不予采纳。被告提出根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，大部分原告已实际接收和使用涉案商品房，即使认定被告应承担违约责任，相应的违约金仅应计算至涉案商品房交付前一日止，超出此期间以外的违约金应予驳回。根据前述，涉案房屋未有效交付，双方在补充协议中约定了“商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表及房屋测绘报告，达到该交付条件后，买受人应当按照约定时间及时办理收楼手续”，根据上述规定中关于“但当事人另有约定的除外”的规定，应以当事人约定为准。因此，被告提出原告已实际接收和使用涉案商品房，违约金仅应计算至涉案商品房交付前一日止的抗辩意见不成立，本院不予采纳。综上，原告诉请被告支付逾期交房违约金，合法合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：被告江门市江海区连海北路建设投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金81434.50元给原告曾珠平、曾秀英。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1836元，减半收取计918元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  李均伟二〇一七年八月二十八日书记员  周叶翠