.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城中区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）青0103民初1825号原告：青海光明房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地：青海生物科技产业园光明街2号。法定代表人：陈光明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李琰君，青海同一律师事务所律师。委托诉讼代理人，马元成，该公司办公室主任。被告：王玉芳，女，1972年7月11日出生，汉族，个体经营户，住青海省西宁市。（公）委托诉讼代理人：王浩，青海勤云律师事务所律师。原告青海光明房地产开发有限公司与被告王玉芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海光明房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李琰君、马元成,被告王玉芳及其委托诉讼代理人王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青海光明房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认《滨河南路82号宾馆租赁协议》已解除；2、判令被告向原告支付租金1463845元，违约金280500元；并判令被告向原告支付2017年6月14日之后的违约金至履行全部租金缴纳义务之日止（违约金按每日500元计算）；3、判令被告向原告支付欠付的物业费、水电费51081.7元；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月13日，原告与被告签订《滨河南路82号的宾馆租赁协议》（以下简称《宾馆租赁协议》）、向被告出租位于西宁市城中区滨河南路82号2040平方米的宾馆，合同签订后，原告向被告交付了租赁场地。《宾馆租赁协议》对租金的交付期限、金额及逾期交付租金的违约责任作出了明确约定，但双方自签订协议至今，被告未按协议约定支付租金分文，严重违反协议约定，亦给原告造成了重大经济损失。原告虽与被告多次协商，要求被告支付租金，但被告以种种理由推托，2017年4月28日原告被迫按双方约定向被告送达解除《宾馆租赁协议》的《通知》，要求被告缴纳租金、支付违约金、交回租赁场地，但被告置之不理，原告迫于无奈于2017年6月13日收回租赁场地。根据合同法九十六条，双方签订的租赁协议自通知送达之日起已被解除，根据滨河南路82号宾馆的租赁协议第四条第四款，被告逾期交纳租金的需每日按1000元向原告缴纳违约金，被告至今未缴纳租金，应当支付违约金，原告已将租金予以合理调整，按调整的标准计算，请求依法支持原告诉求。被告王玉芳辩称：1、请求依法驳回原告的诉求。原、被告在2015年10月13日签订租赁协议后，原告确实将宾馆及相关设施交付给我们，同时也交给我们消防的相关手续：特种行业许可证、安全检查合格证，但我们去消防大队办理消防手续时，消防大队不认可这些证件，而且还给我们出具了该房屋从建设完成到现在，地上1层至3层，地下1层消防验收未合格的相关手续；2、在该房屋租赁使用期间，2016年4月公安机关也向我们下达该宾馆不能经营的通知，是因为消防未能验收合格造成的；3、原告送达的解除合同通知，我们至今都未收到，我也没有签收任何有关通知，故我们要求继续履行合同，如若给付租金，是要从房屋消防验收合格后，合同的期限依次顺延。4、我方不认可原告请求法院确认滨河南路82号宾馆租赁协议已解除的依据。5、对于原告交纳违约金的诉讼请求，我们同意缴纳租金，但我们交付租金的前提是出租房屋消防设施整改到位，并通过验收合格交付之日起开始履行合同，合同履行期限依次顺延，但违约金是原告造成的，不是被告造成的，原告交付给我的宾馆无法正常经营，原、被告之间的合同目的无法实现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据，本院认定如下：原告青海光明房地产开发有限公司提交证据一、《滨河南路82号的宾馆租赁协议》一份，证明方向：原、被告双方于2015年10月13日签订协议，原告向被告出租房屋。协议对租金的支付时间、逾期支付租金的违约责任、解除协议的情形进行了明确规定；2、被告未按协议约定支付租金1463845元，构成根本违约，原告有权单方解除租赁协议、要求被告支付违约金；证据二、照片及补充说明一份，证明原、被告双方签订的租赁协议已于2017年4月28日解除，并且拍摄时间、地点、签收人明确；证据三、证明一份，证明1、被告、次承租人自承租房屋至2017年6月13日正常经营，未受任何影响；2、被告未按原告通知内容履行义务，被告被迫于2017年6月13日收回租赁房屋；证据四、财务凭证一份，证明1、被告承租房屋至2017年6月13日一直正常经营；2、被告欠缴物业费、水、电费51081.7元；证据五、转账记录、收据二份，证明被告对外转租房屋获取高额收益，但拒绝支付原告租金，构成恶意违约。被告王玉芳质证认为：对证据一、真实性无异议，其中证明方向中的租赁金额无异议，但租赁的起始时间有异议，该租赁的房屋是用于经营宾馆的，要经营就必须具有可经营的条件，其中该房屋消防未验收合格，致使我们不能办理正常经营的手续，故交付房屋租金不合理；证据二、真实性无法判断，因为我们从未收到该通知，也不能证明该协议解除的事实。王秀会是王玉芳的雇工，王秀会和王玉芳本人没有任何亲属关系；王玉芳没有给王秀会任何授权接收对外的合同、文件、函件等，因此，照片并不能证明原告已向王玉芳送达了解除滨河南路82号的宾馆租赁协议的通知。原告不仅向王秀会送达这个解除通知，还通过特快专递向宾馆送达了，但王玉芳一直在外地，未收到，后在原告去关闭宾馆时，腾退房屋向外拉东西时这些东西丢失，此份证据并不能证明原告向王玉芳本人送达或者是王玉芳本人确已收到，原告所述已经送达被告的事实不成立；证据三、真实性有异议，证明方向不认可，因该证据不能证明该宾馆是否能正常经营；关于转租人出具的证明，签字的时间都是6月13日，除签字不一样的，其他的文件内容都是一致的，我对其证据的真实性不认可；证据四、真实性无异议，证明方向不认可，该证据同样不能证明该宾馆是否能正常经营，因为物业公司不能24小时监督我们是否在正常经营，也无权出具相关的证明文件，而且该房屋还有转租的商铺，转租出的商铺是在正常经营；证据五，真实性无异议，证明方向不认可，因原告将房屋交给了我们，但是长达2年的时间我们都不能正常经营，因为我们的收入只有430000元，连房屋的租金都达不到，而且转租方交付的租金也是很小的一部分。本院认为，证据一，经质证，真实性无异议，且能够证明其证明方向，本院予以采信；证据二、证据三，经质证有异议，且不能证明其证明方向，本院不予采信；证据四、证据五、经质证，真实性无异议，本院对其真实性予以采信，对其证明方向不予采信。被告王玉芳提交如下证据：证据一、1、滨河南路82号的宾馆租赁协议书，2、特种行业许可证，3、消防安全检查合格证，4、建筑工程消防验收意见书各一份，证明原告在签订合同后将《特种行业许可证》、《消防安全检查合格证》交给被告，被告租赁宾馆的目的是经营。消防机关告知被告持原告交付的《消防安全检查合格证》非消防机关出具，消防机关向被告出具《建筑工程消防验收意见书》，并说明承租的宾馆至今未通过消防验收；证据二、1、消防隐患问题反应，2、通知各一份，证明被告承租的宾馆存在七项消防安全问题并向原告反映，原告对出租的宾馆存在的消防安全问题在接到反映后拖了近10个月才通知整改，在通知中认可消防设施年久失修；证据三、加强安全防范通知书一份，被告承租经营的宾馆因消防未通过验收无法办理相关手续而被勒令停业；综上，证明原告交付给被告的房屋不具备正常经营的法定条件，被告要求继续履行合同并自原告消防验收合格之日作为履行合同的起始日期，合同履行期限依次顺延；证据四、建设工程竣工验收备案表一份，证明被告承租的宾馆未通过竣工验收，地上1-3层及地下1层都未通过竣工验收备案。原告质证认为：对证据一、真实性无异议，证明方向不认可，根据城中区消防大队办理的相关文件，我们认为该房屋都是经过了消防部门和验收单位的审核，且根据消防法第十五条，我公司所出租的房屋不存在任何消防问题；对证据二、真实性无异议，证明方向不认可，原告出租的房屋，消防存在隐患，但对于该宾馆的经营是不受影响的，原告没有维护、维修消防隐患的义务，但我公司及时出资100000元对消防隐患进行了维护和维修，但我公司对消防维护完善后，被告仍然未办理正常营业的手续；对证据三、真实性无法确定，证明方向不认可，因为该证明不能证明被告租赁的宾馆是否存在消防问题；对证据四、真实性无法确定，证明方向不认可，证明1、在2010年该房屋就已经进行了消防验收，2、即便消防有隐患，也不影响该房屋的正常营业；3、且我公司出资100000元对消防隐患进行了维护和维修，而且我公司对消防维护完善后，被告仍然未办理正常营业的手续。本院认为：证据一、证据二，经质证，真实性无异议，但其不能证明其证明方向，本院对其真实性予以采信；证据三、证据四，经质证，有异议，且其不能证明其证明方向，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月13日，原告青海光明房地产开发有限公司与被告王玉芳签订《滨河南路82号的宾馆租赁协议》，原告将其位于西宁市城中区滨河南路82号的宾馆出租给被告。合同约定：宾馆面积为2040平方米，含大盘鸡店和滨河超市；被告在签订本协议时一次性交纳租赁保证金20万元；租赁期限共三年，从2015年10月12日起至2018年10月11日止；从2015年10月12日至11月30日为被告的宾馆装修期。租金及支付方式：被告先交租金后租用，租赁宾馆的第一年被告向原告交租金93万元。第一年的租金被告可分四次交纳，即：2015年12月1日前应付清2015年12月1日至2016年2月29日的租金15万元；2016年3月1日前应付清2016年3月1日至2016年5月31日的租金26万元；2016年6月1日前应付清2016年6月1日至2016年8月30日的租金26万元；2016年9月1日前应付清2016年9月1日至2016年11月30日的租金26万元。第二年的租金交纳，被告在第一年租期届满11个月后的10日内一次性付清第二年全年的租金，第三年的租金交纳照此类推。租期第二年的租金，被告向原告交纳的租金在第一年年租金930000元的基础上，以递增8%比例交纳，应交租金1004400元；租期第三年的租金被告在第二年年租金1004400元的基础上，以递增8%比例交纳，应交租金1104840元。被告未按双方约定期限交纳租金，逾期10日时被告已违约在先，逾期交纳租金1日，每日应向原告交纳违约金1000元，且双方签订的本协议自行解除，被告必须无条件将宾馆完整交回原告，并承担相应的违约责任......。在租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权单方面解除协议：（6）在双方约定的时间内逾期10日未交纳租金的......。违约责任：原、双方应自觉履行本协议，不履行或者不完全履行的应承担违约责任。原告违约给被告造成损失的，按当年租金的10%赔偿被告。如被告违约给原告造成损失，原告不返还被告的保证金。同时还约定：被告在租赁期内除按时交纳租金外，还应承担宾馆所发生的水、电、气、有线电视、通讯、供暖、排污、环境卫生、车辆停放等与宾馆经营相关费用，以及小区物业管理费。涉及宾馆经营所需办理的证件由被告自行办理......。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告，但被告一直未按约定交付房屋租金。另查明，2017年4月28日，原告公司开发工程部经理马文海到被告经营的本市城中区滨河南路82号丰顺宾馆向被告宾馆收银员王秀会送达了解除协议的通知，庭审中，原告提交了向被告送达解除协议通知时，给被告雇员王秀会拍摄的照片及文字说明；原告称曾向被告邮寄解除租赁合同通知书，但未能提交该EMS快递的存根；同时，原告自称2017年6月13日收回涉案房屋，被告也予以认可。又查明：被告在租赁原告房屋期间，欠付物业费、水电费51081.7元。本院认为，2015年10月13日，原告与被告签订的《滨河南路82号的宾馆租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。在协议履行过程中，原告依照协议约定向被告交付租赁房屋，履行了租赁合同的主要义务，被告理应支付房屋租金，被告拖欠租金的行为构成违约。被告王玉芳逾期支付租金已近两年，根据双方协议第七条”在租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权单方面解除协议：（6）在双方约定的时间内逾期10日未交纳租金的”之约定，原告享有合同解除权。原告主张于2017年4月28日，向被告的雇员王秀会送达了解除协议的通知，其提交的照片和文字说明只能说明原告向被告的雇员王秀会送达了解除协议的通知，无法证明被告王玉芳已收到该通知；原告称其曾向被告邮寄解除租赁合同通知书，但未能提交该EMS快递的存根，也无法证明向被告王玉芳送达，故本院对原告上述主张不予采信。现原、被告双方均认可原告于2017年6月13日收回涉案房屋，且根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条：”当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，被告未提交在原告收回房屋后其对此有异议或向人民法院起诉的证据，应视为原告自收回房屋之日已经与被告解除涉案房屋租赁关系，故原告与被告王玉芳签订的房屋租赁协议于2017年6月13日解除，对此本院予以确认。现原告要求被告依协议约定支付自2015年12月1日至2017年6月13日租金1463845元，因双方的租赁协议已解除，且符合协议约定，于法有据，本院对此诉讼请求予以支持。原告要求被告按每日500元计算承担违约金的诉讼请求，符合协议约定，且在庭审中，本院已向被告释明，被告对原告主张的违约金及计算标准是否需要调整等均未作回答，本院视其放弃应有权利，故对原告按每日500元计算违约金的诉求予以支持。因自2015年12月1日至2017年8月23日（开庭之日）止已发生被告未支付租金的事实，故对此期间的违约金，本院予以支持，该违约金为315500元，应由被告王玉芳承担。因被告履行全部租金缴纳义务之日为不确定的期限，故对于原告要求被告支付自2017年8月24日至履行全部租金缴纳义务之日止违约金的诉讼请求，本院不予支持，原告可另行主张。对于原告要求被告支付欠付的物业费、水电费51081.7元的诉讼请求，因原、被告在租赁协议中明确约定租赁期间产生的物业费、水电费等由被告承担，故对此诉求本院亦予以支持。对于被告提出的其未交付租金是由于原告交付的房屋未验收合格且原告交付的消防验收资料不能办理该租赁房屋的消防手续，使被告无法正常营业、不能达到合同目的所致，并要求原告继续履行合同，自消防验收合格日起顺延协议履行期间的抗辩理由。本院认为，因被告提交的证据不足以证明其主张，且原、被告均认可双方之间的租赁事实，原、被告双方的租赁协议现已解除，被告应向原告交付租赁房屋的租金，故对其抗辩理由不予采信。综上，被告应给付原告房屋租金1463845元、违约金315500元，欠付的物业费、水电费51081.7元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告青海光明房地产开发有限公司与被告王玉芳签订的《滨河南路82号的宾馆租赁协议》于2017年6月13日已解除；二、被告王玉芳于本判决生效之日起十五日内给付原告青海光明房地产开发有限公司自2015年12月1日至2017年6月13日止的房屋租金1463845元。三、被告王玉芳于本判决生效之日起十五日内给付原告青海光明房地产开发有限公司自2015年12月1日至2017年8月23日止的违约金315500元。四、被告王玉芳于本判决生效之日起十五日内给付原告青海光明房地产开发有限公司欠付的物业费、水电费51081.7元。以上（二）、（三）、（四）项合计1830426.7元由被告王玉芳于本判决生效之日起十五日内给付原告青海光明房地产开发有限公司。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20959元，减半收取10479.5元由被告王玉芳负担（此款原告已预交，被告与上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员魏亚冬二〇一七年九月二十五日书记员李雅琴