广东省德庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1226民初143号
原告：徐焕标，男，1970年2月12日出生，汉族，住广东省德庆县。
原告：梁小慧，女，1975年4月5日出生，汉族，住广东省德庆县。
被告：德庆县中亿房地产开发有限公司，住所地广东省德庆县新圩镇镇府大院内办公大楼410室。
法定代表人：叶建明。
委托诉讼代理人：俞伟洪，广东端信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈慧，广东端信律师事务所律师。
原告徐焕标、梁小慧与被告德庆县中亿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐焕标、梁小慧，被告德庆县中亿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人俞伟洪、陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐焕标、梁小慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告实际履行合同，并立即向原告支付所欠违约金28919元（按日息万分之二计算至交付合格房屋之日止，暂计至2017年1月31日共456日的违约金为31028元（被告支付2109元，即支付一个月违约金）。2、判令被告赔偿原告所购该套商品房的两只卧房窗台的实用价值差价，并立即向原告赔偿实际差价金额10000元。3、本诉讼费用全部由被告承担。事实与理由:一、原告与被告于2014年9月2日签订编号为20141068号广东省商品房买卖合同，合同约定，被告将开发位于德庆县新圩镇镇政府南侧的“香山国际城”（又名鸿景城）2号楼503号商品房售给原告，合同第八条、第十一条约定“出卖人应当在2015年10月31日”前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第（1）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格，（2）该商品房经综合验收合格……，第九条约定了“出卖人逾期交房的违约责任”：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，按每日每万元赔付1元直到收楼；（2）逾期超过60日后，按每日每万元赔付2元直到收楼。合同签订后，原告已依约向被告交付了购房款，但被告却以种种理由延期履行合同。直至起诉日止，被告支付了逾期不超过60日的违约金2075元以及逾期超过60日后的一个月违约金2109元给原告。从2015年11月1日起计至2017年1月31日共456日的违约金为31028元，扣除被告已支2109元外，尚欠28919元。二、原告与被告签订的买卖合同商品房，在购房中被告只提供平面附加图，却没有室内构造分布图或剖面设计图。被告在导购时以样板房设计进行解释，样板房两个卧室窗台构造高度为600mm，玻璃窗高度为1760mm，而被告将交付原告的2号楼五层503房的两个卧室窗台比样板房或其他楼层的窗台高出很多，经量得窗台高为900mm，同时该玻璃窗却缩小高度至1460mm，致使整个房间光度变暗，窗台的实用性减少，该套房屋失去实用价值，远远脱离了原样板房的构造与功能。在特殊的楼层里，在购房前，被告应预先与原告解释，并通过书面形式增加附加图，并在购买合同中说明，以体现公正自愿原则。但被告在购房前没有作任何标示，更没有在合同中说明，反而被告在2号楼303房、305房提供了样板作导购，隐瞒了事实，误导原告，致使原告买了一套货不对板的商品房。购房合同第四条（1）约定按【套】出售，窗台理应在套内，排除被告存单上的（赠送）字眼。因此，被告应赔偿原告两个卧室窗台的实用价值差价10000元作为补偿。鉴于被告已经实际违约，货不对板。综上，为此，提起诉讼。
被告德庆县中亿房地产开发有限公司辩称：一、1.我司应支付2016年7月31日前的违约金，但不应支付2016年8月1日后的违约金，由于香山国际城原房地产开发公司中亿房地产因资金周转困难，出现烂尾问题，经县政府住建局与肇庆鸿景地产协商，有意注资这个项目，为达到上述目的，县住建局在2016年8月2日组织了香山国际城的70多名业主在售楼部召开了业主大会，经县住建局主持调解，业主与开发商达成以下共识：1、业主接受1、2、3幢交楼时间为2016年12月31日，并逾期交楼违约金交付的时间为2016年7月31日，2016年8月1日至2016年12月31日共153天不需赔付；2、鸿景地产将注资香山国际城项目，按上述交楼时间及赔付违约金。这个项目顺利在2016年12月16日竣工，并验收合格，并取得了《工程竣工验收报告》，已符合交楼条件，并以邮寄方式将《业主收楼通知》寄给原告，要求原告在2016年12月31日起在收楼部办理收楼手续，但原告至今没有收楼，根据上述事实和理由，原告应该在2016年12月31日起接受房屋，但原告至今没有收楼，所以违约金应计至2016年7月31日，从2016年8月1日起不应计付违约金。二、我公司已支付了2015年11月和12月份违约金2075元以及2016年1月份违约金2109元。三、原告要求我司赔付卧室窗台实用价值10000元差价没有依据，理由是：1.合同没有对卧室窗台高度作出约定。我司按照设计图纸完成商品房建设，而设计图纸与合同商品房约定规格一致，我司对房屋窗台高度没有作出任何修改；2.原告以样板房303、305样板房为标准作为窗台高度是不成立的。首先，合同没有约定以样板房窗台高度作为标准，其次，样板房303、305房窗台高度的设计图纸与原告购买的503房的窗台高度是不相同的，因此不能以样板房窗台高度的标准作为本案索赔的依据。3.原告没有证据证明因两卧室的窗台高度问题而存在差价10000元的事实，该实用价值差价完全是原告主观意见。据此原告要求赔偿卧室窗台实用差价不成立。
本院经审理认定事实如下：一、被告中亿公司成立于2011年8月26日，经营范围为房地产开发与经营。原告徐焕标、梁小慧系夫妻关系。2014年9月2日，徐焕标、梁小慧（买受人）与德庆县中亿房地产开发有限公司（出卖人）签订一份合同编号20141068商品房买卖合同。合同约定出卖人将位于德庆县新圩镇政府南侧香山国际城第2号楼【幢】5层503房（建筑面积109.75平方米，单价为3100元/㎡，价款为340225元）出售给买受人；第六条“付款方式及期限”约定：签订合同时，买受人向出卖人交付购房款340225元的59%首期款，即200225元，二期房款100000元必须于2015年3月10日前付清，三期房款40000元必须于2015年5月30日前付清；第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2015年10月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付出卖人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.00的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.00的违约金；第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人按本合同登记地址向买受人发出交楼通知书（或登报公告）后三十天内，前往指定地点办理房屋交接手续，如买受人未能按上述时间前往出卖人指定地点办理房屋交接手续，未能按期交付房屋的责任由买受人承担。同时还约定合同附件与本合同具有同等法律效力。此外，合同附件四：《商品房买卖合同》补充协议约定：3、合同第八条约定的交付条件“该商品房经验收合格”是指该商品房已经建设、监理、施工、设计、勘察等四单位出具《工程竣工验收报告》，并不以是否办理备案手续作为商品房的交付条件，该商品房的风险自交付使用之日起转移给买受人。4、只要房屋交付时出卖人向买受人出具了上述《工程竣工验收报告》，则买受人不得以“未办理备案”、“质量问题”、“物业管理问题”等理由拒绝收楼，否则，买受人延迟取得房屋的责任由其自行承担。
合同签订后，徐焕标、梁小慧依约定足额支付了购房款340225元。但因开发商德庆县中亿房地产开发有限公司资金不足。导致1、2、3栋楼处于半停工状态，未能如期交楼。经县政府相关部门努力，2016年5月，肇庆鸿景地产公司有意向注资，香山国际城项目才得以重启。2016年8月2日，部分业主向被告提出尽快交楼等要求，德庆县住建局派出工作人员肖某杰、谢某穗到场，并与被告和部分业主（约30人左右）在香山国际城售楼部进行现场沟通，开发商（肇庆鸿景地产公司）代表明确表态可在2016年12月31日完工交楼，但要求不计赔2016年8月1日至2016年12月31日的违约金。诉讼中，被告提供了一份其出具的《中亿地产业主大会会议纪要》，“会议汇总”部分载明：经德庆县住建局协调，原香山国际城业主与开发商协商达成共识：1、业主接受1、2、3栋楼交楼时间为2016年12月31日；并且同意延期交楼违约金赔付时间至2016年7月31日；2016年8月1日至2016年12月31日共153天不作赔付；2、鸿景地产将注资香山国际城项目，按上述要求交楼及赔付相关延迟交楼违约金。2017年2月21日，德庆县房产管理服务中心在该会议纪要上加盖单位印章，并注明“现场沟通会属实”。2017年6月2日，该中心向本院出具一份《关于中亿地产业主大会会议纪要几点说明》，表示“加盖公章只是证实开发商与部分业主开过沟通会，对中亿地产出具的会议纪要上的“会议汇总”内容不能证实，也不了解双方是否达成共识，属开发公司与业主之间的问题，以当事人双方确认为准。”但业主并未在会议纪要上签名确认同意接受鸿景地产的注资条件，庭审中徐焕标、梁小慧也否认双方就计赔违约金问题达成共识。
另查明，2016年12月16日香山国际城项目竣工，并经验收合格，取得了由建设、监理、施工、勘察和设计等五单位共同出具的《建筑工程竣工验收报告》。2016年12月26日，德庆县中亿房地产开发有限公司以挂号信方式向徐焕标、梁小慧邮寄一份业主收楼通知书，要求徐焕标、梁小慧2016年12月31日收楼。徐焕标、梁小慧收到该通知书后，认为德庆县中亿房地产开发有限公司所建楼房未达到合同约定，拒绝收楼。
二、德庆县中亿房地产开发有限公司样板房303、305房卧室窗台构造高度为600mm，玻璃窗高度为1760mm。德庆县中亿房地产开发有限公司交付徐焕标、梁小慧的2号楼五层503房的两个卧室窗台高度为900mm，玻璃窗高度为1460mm。原告购买的商品房，被告在建筑时按照设计图纸进行施工，并没有改变两卧室的窗台高度；双方签订商品房买卖合同时也没有约定以样板房为依据。
三、德庆县中亿房地产开发有限公司分别于2016年1月6日和12月24日支付违约金2075元和2109元；合计4184元给徐焕标、梁小慧。2017年4月24日，德庆县中亿房地产开发有限公司的法定代表人由陈微波变更为叶建明。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同及其附件，均是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律法规强制性规定，为有效合同，双方应认真履行。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，被告没有依合同约定按期交付房屋给原告，已违约行为。双方争议焦点是：一、被告应否支付2016年8月1日之后的违约金以及违约金应如何计算的问题。二、被告交付的商品房室内设计的窗台高度是否符合合同约定以及被告应否赔偿损失给原告的问题。
首先，关于被告应否支付2016年8月1日之后的违约金以及违约金应如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”明确约定：“逾期超过60日后，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”依据上述法律规定和合同约定，从2015年11月1日起至实际交楼之日止，被告应按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。被告提供其出具的《中亿地产业主大会会议纪要》，辩称与业主就计赔违约金问题达成共识，但既未得到县住建局的证实，也未得到原告签名确认，庭审中原告对此也予以否认，被告亦无其他证据证明双方就此问题达成一致意见，即双方就延迟交楼违约金赔付事宜并未达成协议。故被告辩称双方达成共识，不计赔2016年8月1日至2016年12月31日的违约金，显属被告的一面之词，理据不足，本院不予采纳。
关于违约金应如何计算的问题。香山国际城项目于2016年12月16日经验收合格，并取得《建筑工程竣工验收报告》，即符合《商品房买卖合同》和合同附件四《补充协议》第3条约定的交楼条件，且被告提前通知原告自2016年12月31日起到售楼中心物业处办理收楼手续，此时即可视为被告已于2016年12月31日将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。换言之，2016年12月31日为被告实际交楼时间，即计付违约金的截止时间。被告应支付的违约金具体计算为：340225元×0.0002×逾期违约日期427日，违约金为29055.22元，扣除被告已支原告违约金4184元外，尚欠24871.22元。
其次，关于被告交付的商品房室内设计的窗台高度是否符合合同约定以及被告应否赔偿损失给原告的问题。原告起诉主张其购房时被告的销售人员推介的样板房两卧室的窗台高度为600CM，而被告交付的商品房两卧室的窗台高度为900CM，与购房时被告销售人员推介的样板房的设计高度不同，严重影响其正常生活，要求被告赔偿两个卧室窗台的实用价值差价10000元作为补偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”经查，原告购买的商品房，被告在建筑时是按照设计图纸进行施工，并没有改变两卧室的窗台高度，同时，合同既没有约定，原告也没有提供证据证实其购买的商品房以样板房为依据，故原告对该项主张承担不利的后果。原告该项请求，理据不足，本院不予支持。
综上所述，被告未能依约交楼给原告，已构成违约，应当承担违约责任。原告请求被告支付延期交楼的违约金，理据充分，本院应予支持；请求被告支付2016年12月31日之后的违约金以及请求被告赔偿其所购商品房的两个卧室窗台的实用差价10000元，证据不足，本院不予支持。被告认为与业主达成共识，2016年8月1日至2016年12月31日的延期交楼违约金不作赔偿，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告德庆县中亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五天内支付违约金24871.22元给原告徐焕标、梁小慧。
二、驳回原告徐焕标、梁小慧的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费772.98元，由原告徐焕标、梁小慧负担278.98元，由被告德庆县中亿房地产开发有限公司负担494元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。
审判长 冯国雄
审判员 王锦兴
审判员 黄梁汉
二〇一七年六月二十七日
书记员 麦镇浩