大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0202民初5995号原告：中国银行股份有限公司大连中山支行，住所地辽宁省大连市中山区。负责人：姚波，系该支行行长。委托诉讼代理人：马骋，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，系辽宁恒信律师事务所律师。被告：石玉，女，1972年12月30日出生，汉族，户籍所在地辽宁省瓦房店市.被告：张智慧，男，1970年2月21日出生，汉族，户籍所在地辽宁省瓦房店市。被告：大连荣耀房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区。法定代表人：齐勋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵晓芳，女，系该公司员工，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：袁恺曼，女，系该公司员工，住大连市甘井子区。原告中国银行股份有限公司大连中山支行诉被告石玉、被告张智慧、被告大连荣耀房地产开发有限公司（以下简称荣耀房地产）金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人马骋，被告荣耀房地产公司委托代理人袁恺曼到庭参加了诉讼。被告石玉、被告张智慧经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。原告诉称，2013年，原告与被告石玉签订编号为2013年YJEQ字125号《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，合同约定：原告向被告石玉提供贷款，金额为73万元人民币；用于被告石玉支付其购买坐落于大连市中山区长江路38号15层5号房屋的款项；分期期数为120期（一期为一个月）；被告石玉须在每期到期还款日前按约偿还本息；同时约定贷款利息及罚息计算标准；被告石玉违约时原告有权宣布贷款合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并要求被告石玉赔偿因其违约而给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失。被告石玉将案涉房屋抵押给原告，分别作为偿还贷款的担保，担保范围包括对应的借款合同本金、利息、违约金以及实现债权的律师费等费用。被告张智慧作为被告石玉的配偶对前述抵押予以认可，各方已就上述抵押物至登记机关办理上述抵押预告登记。2012年9月21日，原告与被告大连荣耀房地产开发有限公司（以下称“荣耀房地产公司”）签订编号为2012年FD第YJ-001号《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，对包括上述借款在内的“金地云锦二期”项目项下购房人于原告处所做购房借款提供连带责任保证。合同签订后，原告依约履行了合同。至2017年4月25日，被告石玉共拖欠原告贷款本息共计571，343.16元。故诉至法院，1、请求判令被告石玉偿还原告贷款本金558，371.18元，向原告支付利息及罚息（利息、罚息按照《个人商业用房贷款合同》约定利率标准计算至实际偿清之日止，暂计算至2017年4月25日的利息为12，286.28元、罚息为685.70元）；2、请求判令被告石玉向原告支付原告为实际债权而发生的案件受理费、财产保全费及律师费用（已发生一审律师费为18，512元）；3、请求判令被告张智慧、被告大连荣耀房地产开发有限公司地被告石玉应向原告偿还的上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；4、请求确认原告对抵押物即位于大连市中山区长江路38号15层5号的房屋享有优先受偿权（案涉房屋为预告抵押登记）。被告石玉、被告张智慧未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告大连荣耀房地产开发有限公司辩称，第一，案涉房屋早已于2015年10月办理了初始登记，案涉房屋早已具备办理产权登记和抵押权登记的条件，我公司已履行了全部义务。第二，根据法律规定，房屋产权登记须由被告石玉办理，正式抵押权登记须由原告和被告石玉办理。而前述产权登记和抵押权登记至今未办理，应当由原告和被告石玉承担责任，不应当要求我公司承担责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，以及被告石玉与我公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋的产权登记手续应当由石玉办理。根据《房屋登记办法》第42条规定“以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记”，案涉房屋的正式抵押权登记，应当由原告作为抵押权人和被告作为抵押人共同申请办理。但本案中，被告石玉未及时办理房屋产权登记，原告也从未催促其办理产权和抵押权的登记手续，应当由原告和被告石玉承担相关责任。第三，本案的特殊性在于，案涉房屋并不存在办理产权登记和抵押权登记的障碍，本案中应当由原告和被告石玉继续履行办理产权登记和抵押权登记，而不应当要求我公司承担责任。就本案而言，办理产权登记和抵押权登记没有任何法律障碍，只是“继续履行合同”的问题，原告应当是要求购房者与其继续履行合同，办理相应的产权登记和抵押权登记。而原告不要求购房者继续履行合同，却要求我公司承担责任，这显然是对我公司极不公平，也不符合合同约定。第四，案涉《阶段性担保协议》约定的“阶段性担保”实质为附保证责任解除条件的保证合同。案涉项目早已于2015年10月即办理完毕初始登记，原告怠于行使权利，时间长达2年之久，恶意阻止阶段性担保解除条件成就，应当视为解除已成就。我公司的阶段性保证担保责任早已解除。案涉阶段性保证担保的保证期间，应当为案涉房屋“具备办理房屋产权证条件后，至合理期限内办理完毕产权登记及抵押权登记之日止”。阶段性保证的设立初衷在于各方之间分担贷款偿还的风险。《个人房屋贷款合作协议》第六条的约定，充分说明了双方之间有关保证责任的约定，是有期限、阶段性的保证担保，而不是无限期的担保，这也是双方签订《个人房屋贷款合作协议》的缔约目的。如果是无限期的，如果只要其未办理抵押权登记就由我公司无限期承担责任，那么这既违背了合同的本意，又不符合公平及诚实信用原则。根据《个人房屋贷款合作协议》第六条约定，在协议未约定办理完毕抵押权登记的具体日期的情况下，无论是根据“阶段性保证担保”的性质，还是根据合同缔约目的，抑或是根据“公平原则”、“诚实信用原则”，均应当是确定一个“合理期限”据以考察保证期间和各方的责任，而不应当是无限期。在案涉房屋早已具备办证条件后，在长达2年（自2015年10月至2017年12月期间），原告与被告石玉既未办理产权登记和抵押权登记，原告也从未催促过石玉办理该二项手续，早已远超“合理期限”。保证期限早已届满，保证责任已免除，原告无权要求我公司承担保证责任。根据《合同法》第45条规定“当事人对合同的效力可以约定条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就”。《民法总则》第159条规定“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件已经成就”，“阶段性担保”实质为附保证责任解除条件的保证合同，原告和被告石玉在具备办理产权登记及正式抵押权登记条件之日起长达2年的时间里不积极办理房产证及抵押权登记手续，恶意阻止阶段性担保所附解除条件的成就，应当认定在案涉房屋具备办理房屋产权证条件之日起合理期限内，我公司的阶段性担保责任解除条件已成就，不再承担担保责任，由原告自行承担责任。原告作为专业金融机构，按照银行按揭贷款业务实务，在签署借款合同之时，就会要求借款人签署并公证有关办理抵押及产权过户等的各项手续、交纳各项费用，不可能出现事后再找借款人去交易部门办理登记手续的情况。原告怠于办理房产证及正式抵押权登记手续，反而将其自己的工作失误，推卸给我公司承担，有违“诚实信用”原则，其怠于履行办理抵押权登记的义务，放任风险扩大，应当自行承担相应后果。第五，原告已就案涉房屋办理了预告抵押权登记，原告的权利已经得到充分保护，而且原告亦主张对案涉房屋享有抵押权的物权效力，故其无权向我公司主张保证责任。本案中，原告已就案涉房屋办理了抵押权预告登记，根据《物权法》第20条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，购房者石玉已经无法处置案涉房屋，目前已完全具备办理产权及抵押权登记的条件，原告可主张办理产权登记手续及正式的抵押权登记，故原告的债权已经得到了充分的保障，无权再向我公司主张保证责任。第六，关于原告主张的律师费，《个人房屋贷款合作协议》中并未约定由我公司承担该笔费用，原告的主张没有合同依据和法律依据。综上，我公司不同意原告关于要求我方承担连带保证责任的请求。经审理查明，2013年，中国银行股份有限公司大连中山广场支行与被告石玉签订了编号“2013年YJEQ字125号”《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，约定：被告石玉向中国银行股份有限公司大连中山广场支行贷款人民币73万元，用于购买位于大连市中山区长江路38号15层4号的商业用房，贷款期限为120个月，贷款利率为浮动利率（人民银行公布的法定贷款利率上浮10%），浮动周期为3个月，每月8日为结息日和付息日，采用按月等额本息还款法，逾期还款罚息利率为贷款利率上浮50%，贷款直接划入售房人大连荣耀房地产开发有限公司的账户；合同约定借款人以所购房屋提供抵押担保，如借款人未按期归还贷款本息或者拒绝、拖延办理房屋所有权证书或抵押登记的，构成违约，贷款人可以终止或解除合同，并宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；若保证人（开发商或担保公司）为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。被告张智慧作为被告石玉的配偶在抵押物共有人处签字，同意以案涉房屋为该合同项下的贷款提供抵押，并同意配合办理设立抵押登记的一切相关手续。2013年11月15日，中国银行股份有限公司大连中山广场支行向被告大连荣耀房地产开发有限公司支付被告石玉贷款73万元，2013年11月7日，各方办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中国银行股份有限公司大连中山广场支行。后被告石玉于2016年12月起未按期还款，截止2017年4月25日，尚欠原告本金558371.18元、利息12286.28元、罚息685.70元。为实现本案债权，原告与辽宁恒信律师事务所签订了《委托代理合同》，并支付了律师费18512元。另查，中国银行股份有限公司大连中山广场支行与被告大连荣耀房地产开发有限公司于2012年9月21日签订了编号为2012年FD第YJ-001号《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，双方就金地云锦二期项目开展合作，协议第六条约定：“乙方（被告大连荣耀房地产开发有限公司）为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，保证期间自《借款合同》生效之日起至银行取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止”；合同第九条约定：“乙方（被告大连荣耀房地产开发有限公司）保证在甲方（中国银行股份有限公司大连中山广场支行）与购房借款人签订《借款合同》、《抵押合同》后，负责及时办理拟抵押房产的抵押登记工作；在房产竣工验收后，及时办妥房地产权证、土地使用证和抵押他项权证，并将购房借款人的上述三证交与甲方管理。”2015年10月13日，被告大连荣耀房地产开发有限公司办理了案涉房屋的不动产权初始登记。再查，中国银行股份有限公司大连中山广场支行于2017年2月17日更名为中国银行股份有限公司大连中山支行。本院确认的上述事实，有原告提供的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》、借款借据、抵押声明、预购商品房预告抵押登记证明、委托代理协议、律师费发票、《个人房屋贷款合作协议》、工商变更登记核准通知书、被告大连荣耀房地产开发有限公司提供的不动产权证、《个人房屋贷款合同协议》以及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经当庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，原告与被告石玉达成的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，形式要件齐备，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告依约定向被告石玉拨发全部贷款后，被告理应按该合同的约定履行还款义务。现被告石玉拖欠不还，显系违约行为，原告有权依据合同约定要求其偿付全部欠款本息，截至2017年4月25日，被告石玉尚欠全部贷款本金558371.18元、利息12286.28元、罚息685.70元，故原告要求被告偿还贷款本金558371.18元及要求被告支付利息、罚息一节，事实清楚，证据充分，本院予以支持。至于原告要求本院支持其对被告的欠息计付至实际付清之日止，并无合同依据及法律依据，应计付至本判决确定的支付之日止。关于原告要求被告石玉支付原告律师费用18512元的诉讼请求，因原、被告已在合同中有约定，且该费用的收取符合相关律师收费办法，故本院对原告的该项请求予以支持。被告张智慧于被告石玉系夫妻关系，该笔贷款发生在二被告婚姻关系存续期间，故被告张智慧应对被告石玉的上述债务承担共同偿还责任。关于原告请求确认对抵押房屋享有优先受偿权一节，因原、被告对案涉房屋仅办理了预购商品房抵押登记，原告未取得房屋他项权证书，故原告不能对案涉房屋享有优先受偿权。关于原告要求被告大连荣耀房地产开发有限公司对被告石玉的上述债务承担连带责任一节，虽被告辩称案涉房屋于2015年10月即具备了办理产权登记的条件，但无证据证明案涉房屋未办理产权和抵押权登记的责任在原告；同时《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》第九条约定，由乙方（被告大连荣耀房地产开发有限公司）负责办理拟抵押房产的抵押登记工作，现该登记未进行，原告未能取得抵押登记的他项权证，故被告大连荣耀房地产开发有限公司应当依照协议约定自《借款合同》生效之日起至银行取得《他项权利证》止的期间内对被告石玉的购房借款承担连带保证责任。被告大连荣耀房地产开发有限公司辩称，律师费不在合同约定的担保范围内，不应由其承担责任一节，依照担保法的有关规定，当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任，故对被告大连荣耀房地产开发有限公司的该项抗辩，本院不予采信。被告石玉、被告张智慧经本院传票传唤，无正当理由未参加诉讼，依法应缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百零五条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告石玉、被告张智慧共同偿还原告中国银行股份有限公司大连中山支行贷款本金人民币558371.18元；二、被告石玉、被告张智慧共同偿还原告截至2017年4月25日的利息12286.28元、罚息685.70元；三、被告石玉、张智慧共同偿还原告字2017年4月26日起至本判决确定的给付之日止按《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》约定的标准计算的利息、罚息；四、被告石玉、被告张智慧共同偿还原告律师费人民币18512元；上述一至四项所列款项，二被告应于本判决发生法律效力之日起十日内给付，若逾期，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务；五、被告大连荣耀房地产开发有限公司对被告石玉、被告张智慧的上述债务承担连带赔偿责任；六、驳回原告其他的诉讼请求。诉讼费13170元（案件受理费9700元、保全费3470元），由三被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  邓玉皎人民陪审员  唐丽荣人民陪审员  李 东二〇一八年一月十二日书 记 员  王 蕊