湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘民终105号
上诉人（一审被告、申请执行人）：陈文生，男，1979年10月20日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
委托诉讼代理人：李春光，湖南海天律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、执行案外人）：石涛，男，1965年2月4日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
被上诉人（一审原告、执行案外人）：杨远秀，女，1964年5月18日出生，汉族，系石涛之妻，住湖南省长沙市芙蓉区。
共同委托诉讼代理人：喻朋，湖南湘恒律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、被执行人）：石波，男，1972年5月10日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
原审第三人：李兰，女，1976年9月28日生，汉族，系石波之妻，住湖南省长沙市开福区。
上诉人陈文生因与被上诉人石涛、杨远秀、石波、第三人李兰案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2016）湘01民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。陈文生的委托诉讼代理人李春光，石涛、杨远秀的共同委托诉讼代理人喻朋、李兰到庭参加诉讼。石波经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈文生上诉请求：撤销一审判决，驳回石涛、杨远秀的全部诉讼请求，并恢复对长沙市开福区竹满人家小区5栋310房屋（以下简称310房）的强制执行。事实与理由：一审法院确认310房归石涛、杨远秀所有没有事实与法律根据。310房登记的产权所有人是石波，也是石涛的亲弟；该房购买时间为2008年3月24日，合同签订及之后所有房屋买卖手续均由石波办理；石涛、杨远秀名下已有五套房屋，310房的产权证早已办下，若石涛、杨远秀购买该房早就可以办理过户手续；没有证据证明310房已经实际交付给石涛、杨远秀，并由两人实际居住，事实上该房一直无人居住，现在仍处于毛坯状态；没有证据证明2008年3月25日石涛、杨远秀与石波口头达成房屋买卖转让协议，石涛、杨远秀与石波主张于2008年3月25日达成《房屋买卖转让协议》也是在强制执行程序中提出，不符合常理；即使2008年石涛、杨远秀帮助石波支付了部分购房款，石波与石涛、杨远秀也应该是借贷关系。
石涛、杨远秀辩称：涉案房屋的产权登记人虽然是石波，但是石波并不是实际权利人，原审已经充分举证质证，证人也出庭作证，涉案房屋是杨远秀实际出资购买；涉案房屋在交付后是石涛与杨远秀占有使用，并且缴纳物业服务费；石波与石涛之间并无借贷关系。综上，石波只是310房的登记权利人，现登记的权利状况与实际的权利状况不一致，应认定实际权利人是石涛与杨远秀。
李兰述称：一审法院认定事实清楚。房屋原是李兰和石波联系购买，并交了购房定金2万元，后来李兰和石波不愿再购买房，因为开发商不同意更名，因此转让给石波的弟弟石涛，且因两人是兄弟，因此商量仍以石波名义购买，后续的买房和交付手续都是石涛和杨远秀办理，石涛和杨远秀也将定金2万元归还李兰和石波，且石波对于李泽平的借款并不知情，后陈文生还将800万元债权以7万元的价格转让出去，因此原债权也是有问题的。
石涛、杨远秀向一审法院起诉，请求判决：1.立即停止对310房的强制执行，解除查封；2.确认石涛、杨远秀于2008年3月25日与石波口头达成的《房屋买卖转让协议》合法有效，并确认310房归石涛、杨远秀所有；3.石波、李兰立即协助和配合石涛、杨远秀办理310房的产权过户登记。
一审法院认定事实：2008年3月24日，石波与湖南天鹰置业有限公司（以下简称天鹰公司）签订《长沙市商品房买卖合同》，石波向天鹰公司购买310房，合同约定房屋总价款为396506元。合同签订当日，石波向天鹰公司支付定金20000元。2010年6月17日，涉案房屋办理了房屋产权证（权证7101197**号），登记所有权人为石波。涉案房屋交房后，一直由石涛、杨远秀实际居住和使用，涉案房屋水电费及物业费均由石涛、杨远秀缴纳。
2008年3月24日，杨远秀通过银行向天鹰公司汇款100000元。2008年3月25日，杨远秀通过银行信用卡向天鹰公司支付55294元。2008年3月25日，天鹰公司向杨远秀出具涉案房屋购房款发票及涉案房屋契税、维修基金、国土证费、登记费、有线电视费、天然气开通费收据，购房款发票上金额为136506元、付款人为石波，相关费用收据上金额为18788元、付款人为石波。2008年3月25日，杨远秀归还石波支付的涉案房屋定金20000元，石波向杨远秀出具收条。2013年7月31日，石涛通过银行向案外人龚娟汇款240000元。2013年8月1日，案外人李仲君向石涛、杨远秀出具收条，收条内容为“今收到石涛、杨远秀还竹满人家5栋310房购房垫付款，共计贰拾肆万元人民币整（小写：24.00万元人民币）”。2015年8月20日，李仲君出具《24万元的付款说明》，内容为“本人李仲君，系竹满人家建设项目的施工方负责人，现就石涛、杨远秀支付竹满人家5栋310房购房款的有关情况说明如下：2008年，石涛、杨远秀决定从石波手中购买竹满人家5栋310商品房，但当时他们无力一次性付清购房款。我们经过协商后，决定由项目施工方从工程款中代其支付24万元购房款，暂以石波名义办理购房手续。2013年7月31日，石涛、杨远秀二人决定返还我们代其垫付的24万元购房款，我当时让他们将24万元支付到了我指定的收款账户（户主：龚娟）”。2016年3月，天鹰公司出具《情况说明》，内容为“一、310房的购房款在房屋产权证办理之前已全部结清。二、310房的购房款中有155294元由杨远秀直接支付至我公司账户。余款24万元系从我公司应付给小区承包方李仲君的工程款中直接进行的抵扣”。
另查明：2014年5月9日，一审法院就陈文生与李泽平、石波、长沙市翔旭金属材料有限公司、湖南翔宏机电设备有限公司民间借贷纠纷一案作出（2013）长中民二初字第00972号民事判决：一、限李泽平在判决生效之日起七日内支付陈文生借款800万元及违约金（以800万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，自2013年9月26日至实际付清之日止）；二、石波、湖南翔宏机电设备有限公司、长沙市翔旭金属材料有限公司对上述债务承担连带偿还责任；三、驳回陈文生的其他诉讼请求。判决生效后，因李泽平、石波、长沙市翔旭金属材料有限公司、湖南翔宏机电设备有限公司未按生效法律文书履行义务，陈文生向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院以（2014）长中民执字第00611-1号执行裁定书及（2014）长中民执字第00611-1-1号协助执行通知书，查封了石波名下的涉案房屋，查封期限为三年（自2015年10月8日至2018年10月7日）。2015年7月6日，石涛、杨远秀向一审法院提出执行异议，一审法院于2016年3月10日作出（2015）长中民执异字第00351号执行裁定，裁定驳回石涛、杨远秀的执行异议。
一审法院认为：房屋产权证是登记机关颁发给权利人作为其享有房屋权利的证明，但房屋产权登记仅具有推定的证据效力，即在无相反证据的情况下，应推定房屋产权登记人为房屋所有权人，但如有充分证据足以推翻房屋产权登记，则应据实认定房屋所有权人。本案中，杨远秀于2008年3月24日即石波与天鹰公司签订《长沙市商品房买卖合同》当日向天鹰公司支付了100000元，又于次日3月25日向天鹰公司支付了55294元，共计支付天鹰公司155294元。杨远秀主张两次付款系向天鹰公司支付涉案房屋购房款及税费等相关费用，天鹰公司对此予以认可，且杨远秀的付款金额与天鹰公司同日出具的涉案房屋购房款发票及相关费用收据上的总金额（136506元＋18788元）相符，故杨远秀支付涉案房屋房款及相关费用155294元的事实可以认定。石涛于2013年7月31日向案外人李仲君付款240000元，石涛主张系以向涉案房屋施工方李仲君付款的方式，间接支付给天鹰公司涉案房屋的剩余购房款240000元，用于天鹰公司与李仲君之间的工程款抵扣，涉案房屋出卖人天鹰公司及李仲君对此均予以认可，且在同一时间节点上，无其他石涛与李仲君、天鹰公司之间债的发生依据，故石涛支付涉案房屋房款240000元的事实可以认定。杨远秀又于2008年3月25日归还了石波支付的涉案房屋定金20000元。综上，虽石涛、杨远秀未与石波就涉案房屋买卖签订书面合同，但石涛、杨远秀实际支付了涉案房屋全部购房款及相关税费，购房款发票、契税、国土费等付款凭据均为石涛、杨远秀持有，涉案房屋已实际交付石涛、杨远秀并由其居住、使用至今，故石涛、杨远秀与石波之间存在事实上的房屋买卖合同关系，石涛、杨远秀已通过购买行为取得涉案房屋所有权，石波应协助和配合石涛、杨远秀办理涉案房屋的产权过户登记手续。因涉案房屋实际所有权人是石涛、杨远秀，而非石波，故一审法院对石涛、杨远秀停止执行涉案房屋的诉讼请求予以支持。石涛、杨远秀另请求解除对涉案房屋的查封，因是否解除对涉案房屋的查封问题属执行措施范畴，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，应由石涛、杨远秀在本案裁判生效后按执行程序处理，故本案中不予处理。
一审法院判决：一、确认310房归石涛、杨远秀所有；二、不得执行310房；三、石波于判决生效之日起十日内配合石涛、杨远秀办理310房的产权变更登记；四、驳回石涛、杨远秀的其他诉讼请求。
根据当事人在二审庭审中的陈述和一审提交的其他证据，本院查明如下事实：310房已于2013年10月被查封。石涛和杨远秀并没有实际居住、使用310房，但杨远秀于2015年7月1日以自己的名义向长沙市兰林物业管理有限公司一次性交纳了2013年9月1日至2015年6月30日的物业管理费。杨远秀、石涛虽然出示了天鹰公司2008年3月25日出具的购房款发票和房屋契税、维修基金等费用收据，但收据上载明的付款人为石波，且石涛和杨远秀未提供证据证实上述发票和收据是天鹰公司向杨远秀、石涛出具。石涛、杨远秀与石波并未就购买310房签订过书面协议。
经审查，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，石涛、杨远秀主张其系310房的所有权人，可以排除对房屋的强制执行的依据不足。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。本案所涉执行标的属于不动产，依上述法律规定物权只有经过依法登记才产生法律效力。本案所涉房屋《长沙市商品房买卖合同》约定的购房人和购房款发票上的付款人是石波，之后不动产登记的权利人也是石波，石涛、杨远秀主张其对310房享有物权，但没有提供证据证明物权依法变更登记的依据。其次，石涛、杨远秀还主张其系房屋真正的购买人，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，应当认定其系真正的权利人。从石涛与杨远秀提交的证据来看，其并没有提供与石波之间的书面房屋买卖合同，也没有提供其与石波、天鹰公司就房屋购买人由石波变更为石涛的书面合同。虽然石涛、杨远秀出示了天鹰公司开具的收款收据原件，以及其向天鹰公司付款的凭证，但因为收据上载明的付款人是石波，石波又是被执行人，与310房存在直接的利害关系，且石波与石涛是兄弟关系，因此，无论是从石波的自认，还是从石涛、杨远秀实际转账付款的事实，均不能得出石涛、杨远秀是实际购买人的确切结论。况且，即使石涛确实从天鹰公司或石波处购买了310号房，依照物权变更经登记生效的规定，其也只能依照双方合同约定向石波要求交付房屋并办理变更登记手续以取得物权，而不能直接取得房屋的所有权。因此，本案并不存在不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情形。再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，房屋登记在石波名下，石涛虽主张其从石波处购买了房屋，但不能提供合法有效的书面买卖合同，且对于房产未办理过户登记，石涛主张的理由是“费用太高”和“石涛和杨远秀都是公务人员，名下房产太多也不合适”，显然，房屋未办理过户登记是买受人自身原因。因此，本案也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除强制执行的情形。综上，石涛、杨远秀关于其系310号房的真实权利人，可以排除强制执行的理由不能成立，对其诉讼请求应不予支持。
综上，陈文生的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2016）湘01民初453号民事判决；
二、驳回石涛、杨远秀的诉讼请求。
一审案件受理费7248元，二审案件受理费7248元，由石涛、杨远秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭智崇
审 判 员 肖 芳
审 判 员 陈梦群
二〇一八年四月八日
法官助理 梁昕昕
书 记 员 申书琴