广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初16406号原告（申请执行人）：中信银行股份有限公司佛山分行,住所地：佛山市禅城区汾江南路37号财富大厦首层01单元、A座4层、5层、6层。统一社会信用代码91440600708179616E。负责人：罗伟宏。委托诉讼代理人：黄震，广东通法正承律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟灏，男，汉族，1989年10月2日出生，住广东省佛山市禅城区。系该行员工。被告（执行案外人）：佛山市高明协力广盛金属构件有限公司，住所地：佛山市高明区明城镇明二路99号厂房三。统一社会信用代码91440600592177116A。法定代表人：PENGXIAOHUA。委托诉讼代理人：肖绵宝，男，汉族，1968年2月26日出生，住广东省揭阳市榕城区。系该司员工。被告（被执行人）：谢二文，男，汉族，1968年1月9日出生，住佛山市顺德区。原告中信银行股份有限公司佛山分行（下称中信佛山分行）诉被告佛山市高明协力广盛金属构件有限公司（下称协力公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年11月30日立案受理。诉讼中，本院依法追加谢二文作为本案共同被告。本案依法适用普通程序，由本院审判员陈超担任审判长，与人民陪审员李玉珠、陈桂好组成合议庭。本案于2017年12月20日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人黄震、钟灏，被告协力公司委托诉讼代理人肖绵宝，被告谢二文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销（2017）粤0604执异287号执行裁定书；2.确认涉案《厂房租赁合同》、《补充合同》、《三方协议》无效；3.准许对坐落于佛山市高明区明城镇明二路99号的土地使用权（下称99号地）及坐落于佛山市高明区明城镇明二路99号（宿舍,下称涉案宿舍）、佛山市高明区明城镇明二路99号（办公楼，下称涉案办公楼）、佛山市高明区明城镇明二路99号（厂房，下称涉案厂房）、佛山市高明区明城镇明二路99号（厂房二，下称涉案厂房二）、佛山市高明区明城镇明二路99号（厂房三，下称涉案厂房三）的五处不动产不带租约拍卖、变卖；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：佛山市禅城区人民法院作出的（2015）佛城法民三初字第3776号民事判决书，确定中信佛山分行对99号地、涉案宿舍、涉案办公楼、涉案厂房、涉案厂房二、涉案厂房三经拍卖、变卖后的款项于最高额21106900元内在判决确定的债权范围内享有优先受偿权。在中信佛山分行债权执行过程中，协力公司以承租人身份要求对前述六处涉案不动产带租约拍卖，法院作出（2017）粤0604执5443号通知书，决定带租约拍卖。为此，中信佛山分行提出执行异议，但为（2017）粤0604执异287号执行裁定驳回，因不服该裁定，遂提起本次诉讼，原告认为：一、涉案《厂房租赁合同》、《补充合同》、《三方协议》的真实性存疑，极有可能是协力公司与谢二文、广东德兴业金属科技有限公司（下称德兴业公司）恶意串通在标的物设定抵押担保后制作的，企图侵害中信佛山分行的权益，应属无效。协力公司未能提供自2011年12月1日《厂房租赁合同》签订以来其向谢二文支付租金的银行流水，同时，谢二文既为协力公司的总经理兼董事，又是德兴业公司的股东；协力公司的监事魏忠，同时是德兴业公司的股东兼执行董事，协力公司与谢二文、德兴业公司之间互为关联方，涉案合同极有可能伪造。二、协力公司与谢二文、德兴业公司从未向中信佛山分行披露标的物已经出租，而且涉案合同约定的租金明显低于市场正常价格，出租范围及各方的权利义务约定明显不符合常理。谢二文以涉案六处不动产提供最高额抵押时，相关最高额抵押合同第七条约定，谢二文应向原告提供其与承租人签署的书面协议或者情况说明，协力公司与德兴业公司应当知晓涉案不动产已经抵押给原告的情况，但从其未向中信佛山分行作出任何说明，该情形明显不符合常理。另，租赁合同期限较长，面积甚广，租金明显低于市场正常租金，且协力公司可以无偿使用厂房一、厂房二、仓库、办公楼及宿舍等建筑设施，以上约定明显对出租人不公平，违背常理。三、相关租赁合同的租赁期限已经超过合同法规定的二十年最长租赁期限，即使相关合同合法有效，超过二十年租赁期限的部分应属无效约定，另《三方协议》记载的签约日期是在涉案不动产设立抵押权之后，协议内容不能对抗抵押权。综上，望法院判如所请。被告协力公司辩称：佛山市高明区经济促进局于2012年3月16日作出的（明经济外资[2012]10号）《关于独资经营佛山市高明协力广盛金属构件有限公司的批复》批准设立协力公司，若租赁事实不存在，如何能让政府部门出具此批复文件，《厂房租赁协议》是真实的。《补充合同》是广盛公司申请设立协力公司获批后所签订的，只是表明租金的承担方，确实于2012年5月22日签订。涉案《三方协议》是协力公司与谢二文于2013年12月1日签订，也是真实的。协力公司与谢二文签订的合同不存在明显低价，当时高明区明城镇的租金水平就是如此，真实性可向地税局查证。即便在2015年，协力公司向案外人租赁厂房，也只有9.5元每月每平方米，至今仍在使用，并向地税局备案。协力公司提出对涉案不动产带租约拍卖，依据充分，（2017）粤0604执异287号执行裁定应予维持。被告谢二文辩称：不同意原告的诉讼请求，涉案的租赁合同、补充合同以及三方协议真实有效，原告诉请事由纯属猜测，要求对涉案99号地，以及涉案办公楼、宿舍、厂房等不动产带租约拍卖。诉讼中，原、被告围绕各自诉辩意见提交了证据。对原告方提供的证据1，因有生效法律文书印证，本院予以采信；对原告方提供的证据2，被告均无异议，经本院核查，予以采信。对被告协力公司提供的证据，除证据2中的还款协议无原件核对，本院不予采信外，其他书证均有原件核对，各组书证与本院依职权调取的证据相互印证，就协力公司与谢二文之间租赁、使用涉案不动产的事实形成证据链，本院均予采信。本案并无鉴定相应合同及协议制作时间的必要性，本院对中信佛山分行案中提出的鉴定申请不予准许。对本院依职权调取的证据，来源合法，内容客观，本院予以采信。本院查明如下事实：登记于谢二文名下，99号地【使用权证号：佛高国用（2013）第0700076号；使用权面积15278.9平方米；地号440608003008GB00040】于2013年7月17日登记抵押，抵押权人为中信佛山分行；涉案宿舍【房产证号：粤房地证字第××号；建筑面积1041.53平方米；土地证号：明国用（2006）第17**号】、涉案办公楼【房产证号：粤房地权证佛字第××号；建筑面积1689.17平方米】、涉案厂房【房产证号；粤房地证字第C4513875号；建筑面积5376平方米；土地证号明国用（2006）第17**号】、涉案厂房二【房产证号：粤房地权证佛字第××号；建筑面积1617.30平方米】、涉案厂房三【房产证号：粤房地权佛字第××号；建筑面积1155平方米】于2013年6月19日登记抵押，抵押权人均为中信佛山分行。本院作出的（2015）佛城法民三初字第3776号判决，判决：中信佛山分行对99号地及涉案宿舍、涉案办公楼、涉案厂房、涉案厂房二、涉案厂房三经拍卖、变卖后的款项于21106900元内在判决确定的债权范围内享有优先受偿权。后中信佛山分行债权进入法院执行阶段，执行案号：（2017）粤0604执5443号（下称5443号案）。基于协力公司主张承租前述抵押物，本院作出（2017）粤0604执5443号通知书，决定对前述不动产及土地使用权带租约拍卖。中信佛山分行就此提出执行异议，经审查，本院作出（2017）粤0604执异287号执行裁定书，驳回中信佛山分行的异议请求，并于2017年11月16日将裁定送达予中信佛山分行。因不服该裁定，中信佛山分行在法定期限内向本院提起本案诉讼。另查明：谢二文（甲方）与协力广盛国际有限公司（乙方，下称广盛公司）于2011年12月1日签署《厂房租赁合同》，主要约定：甲方将涉案厂房三出租给乙方，租赁建筑面积为1170平方米，租赁期限从2011年12月1日至2021年11月31日止，租赁权10年；租金每月每平方米8元；一旦签订合同，乙方向甲方支付二个月的租金作为租赁保证金；租金预付3个月，在支付月5日前向甲方支付。2012年3月16日，佛山市高明区经济促进局（下称高明经促局）作出明经济外资[2012]10号文，即《关于独资经营佛山市高明协力广盛金属构件有限公司的批复》，同意广盛公司在涉案厂房三独资兴办协力公司，经营期限为30年。2012年5月16日，协力公司登记设立，法定代表人PENGXIAOHUA，谢二文任该司董事、总经理；魏忠任该司监事。涉案厂房三于2017年3月27日取得竣工验收备案表。2012年5月9日，广盛公司向高明经促局出具《申请书》，称基于广盛公司承租厂房三时该房产未办理竣工验收备案，致使不能在批文核发一个月内到工商办理设立登记；现厂房三已办理竣工验收备案，请求该局重新确认明经济外资[2012]10号批文有效。高明经促局于当日在该申请书下注“经我局确认，我局明经济外资[2012]10号文仍然有效”并加盖公章。2012年5月16日，协力公司登记成立，经营场所为涉案厂房三。2012年5月22日，谢二文与广盛公司签署《补充合同》，主要约定：签订于2011年12月1日的《厂房租赁合同》租赁期限变更为2011年12月1日起至2042年4月10日止；承租方由广盛公司变更为由广盛公司投资的协力公司。协力公司于2014年4月向谢二文支付了2013年5月至2014年4月间涉案厂房三的租金96000元，协力公司亦向谢二文开具了相应发票。后协力公司不定期向谢二文支付涉案厂房三租金。2013年12月1日，谢二文（甲方）、协力公司（乙方）、德兴业公司（丙方）共同签署《三方协议》，主要约定:在2011年12月1日签订《厂房租赁合同》的基础上，同意乙方无偿使用涉案厂房、涉案厂房二范围内不超过630平方米，仓库、涉案办公楼1200平方米，涉案宿舍560平方米；厂房三周边通道及设施，允许乙方共同使用，且不收取任何费用，协议期限：自签字生效开始至2042年4月1日止。再查明：德兴业公司成立日期为2004年11月30日，股东为谢二文及魏忠。诉讼中，谢二文与协力公司共同确认：签订涉案《三方协议》时，谢二文既是协力公司董事，也是德兴业公司股东；签订《三方协议》后，协力公司即开始无偿使用该协议约定的物业，并无支付对价；《三方协议》中所载的“仓库”是在涉案厂房内；涉案《厂房租赁合同》、《补充合同》及《三方协议》签订时间与落款日期一致；协力公司对涉案厂房三的租金支付至2017年12月，系现金支付，每月租金现计为8000元；协力公司与谢二文并无就99号地签订租赁协议。本院认为：中信佛山分行作为申请执行人因不服（2017）粤0604执异287号执行裁定书在法定期限内提起诉讼，本案为申请执行人执行异议之诉。诉讼中，被告协力公司提供的证据已形成证据链，足以证实协力公司投资方广盛公司与谢二文签订租赁合同，承租涉案厂房三，经高明区经济促进局批复同意设立协力公司后，在涉案厂房三投资协力公司，后与谢二文签订《补充合同》，变更合同主体及租赁期限，由协力公司概括继受《厂房租赁合同》中承租人的权利和义务等事实。因广盛公司与谢二文签订《厂房租赁合同》及协力公司成立并占用涉案厂房三时，涉案厂房三未抵押予中信佛山分行，故据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”之规定，协力公司对涉案厂房三的承租权应予保护，对涉案厂房三依法应带租约拍卖。但就租赁期限问题，虽广盛公司与谢二文据高明区经济促进局文件所载经营期限，在《厂房租赁合同》约定租赁期限未届满时将涉案厂房三的租赁期限变更至2042年4月10日，但据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，承租权继受人协力公司有效承租期依法只能至2021年12月31日，超期部分无效。对于涉案宿舍、涉案办公楼、涉案厂房、涉案厂房二应否带租约拍卖问题。虽协力公司、谢二文、德兴业公司共同签署《三方协议》，约定在《厂房租赁合同》基础上协力公司有权使用涉案厂房、涉案厂房二、涉案宿舍、涉案办公室，但该三方协议约定协力公司系无偿使用前述不动产，该三方协议从性质上属于无偿借用合同，不属于租赁合同，不能对抗中信佛山分行抵押权。况且，该协议签署时间系在涉案宿舍、涉案办公楼、涉案厂房、涉案厂房二设立抵押后，结合谢二文与协力公司、德兴业公司关系，应认定协力公司与德兴业公司系在明知前述不动产业已抵押予中信佛山分行的情况下签署该协议，如按协议所载由协力公司继续无偿使用，无疑对中信佛山分行债权实现造成侵害。因此，协力公司主张对涉案宿舍、涉案办公楼、涉案厂房、涉案厂房二带租约拍卖，无事实及法律依据，本院不予支持。对于99号地，协力公司并无签约承租99号地土地使用权，故该土地使用权亦不应带租约拍卖。但负有租约的涉案厂房三位于99号地范围内，对99号地变现时对此应作特别说明。至于中信佛山分行提出的确认《厂房租赁合同》、《补充合同》、《三方协议》无效的诉请，因申请执行人在执行异议之诉中，仅就执行标的继续执行有诉讼利益，故只能提出对执行标的继续执行的诉讼请求，相应确权诉求，不为本案处理范围。综上所述，本院判令涉案宿舍、涉案办公楼、涉案厂房、涉案厂房二及99号地不负担租赁权拍卖；涉案厂房三负租约拍卖，相应租期至2021年12月31日止。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条规定，（2017）粤0604执异287号执行裁定书依法失效。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：一、对坐落于佛山市高明区明城镇明二路99号的土地使用权【使用权证号：佛高国用（2013）第0700076号；使用权面积15278.9平方米；地号440608003008GB00040】不负担租赁权予以拍卖；二、对坐落于佛山市高明区明城镇明二路99号（厂房三）【房产证号：粤房地权佛字第××号；建筑面积1155平方米】负担租赁权（承租人：佛山市高明协力广盛金属构件有限公司，租赁期限至2021年12月31日）拍卖。三、对坐落于佛山市高明区明城镇明二路99号（宿舍）【房产证号：粤房地证字第××号；建筑面积1041.53平方米；土地证号：明国用（2006）第17**号】不负担租赁权予以拍卖；四、对坐落于佛山市高明区明城镇明二路99号（办公楼）【房产证号：粤房地权证佛字第××号；建筑面积1689.17平方米】不负担租赁权予以拍卖；五、对坐落于佛山市高明区明城镇明二路99号（厂房）【房产证号；粤房地证字第C4513875号；建筑面积5376平方米；土地证号明国用（2006）第17**号】不负担租赁权予以拍卖；六、对坐落于佛山市高明区明城镇明二路99号（厂房二）【房产证号：粤房地权证佛字第××号；建筑面积1617.30平方米】不负担租赁权予以拍卖；七、驳回原告中信银行股份有限公司佛山分行其他诉讼请求。本案适用普通程序，案件受理费100元，由原告中信银行股份有限公司佛山分行负担50元，被告佛山市高明协力广盛金属构件有限公司、谢二文负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈 超人民陪审员  李玉珠人民陪审员  陈桂好二〇一七年十二月二十日书 记 员  林 立附本案证据清单：原告提交如下证据：1.（2014）禅银信字第144218号综合授信合同；（2014）禅银贷字第146718号、（2015）禅银贷字第151116号人民币流动资金贷款合同；（2014）禅银承授字第144218号、（2015）禅银承授字第150537号银行承兑汇票承兑额度协议；（2014）禅银承字第147376号、（2015）禅银承字第150314号、第150537号、第151290号、第151312号银行承兑汇票申请书》；（2013）银最抵字第13226303号最高额抵押合同;佛字第0520131146号粤房地他项权证及佛高他项（2013）第0700041号土地使用权他项权证;（2015）佛城法民三初字第3776号民事判决书。2.（2017）粤0604执5443号执行案件受理通知书；（2017）粤0604执5443号通知书；执行异议书；（2017）粤0604执异287号执行裁定书、送达回证；厂房租赁合同、补充合同、三方协议；企业机读档案资料、企业信用信息公示系统查询结果。被告协力公司提交如下证据：1.厂房租赁合同、三方协议、补充合同、关于独资经营佛山市高明协议广盛金属构件有限公司的批复。2.客户收（付）款入账通知及电子银行交易回单（合计13张）、还款协议、发票联（13张）。本院依职权调取并出示如下证据：公司名称预先核准通知书、核准设立登记通知书、批准证书、关于独资经营佛山市高明协议广盛金属构件有限公司的批复、申请书、佛山市高明协力广盛金属构件有限公司章程、董事会成员名单、厂房租赁合同、佛山市规划局建（构）筑物工程规划条件核实意见、竣工验收备案表。佛山市（高明区）房产查询证明（5张）、国土资源信息中心地籍档案查询结果答复书。附法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。