天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0115民初2927号
原告：丛薇，女，1981年12月30日出生，汉族，居民，住河北省三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：李林（系丛薇之夫），1980年5月20日出生，居民，住河北省三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：张志鹏，天津宝信律师事务所律师。
被告：李学君，男，1970年3月13日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
被告：李玉娟，女，1971年5月12日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
第三人：张庆华，男，1970年1月3日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
第三人：中国农业银行股份有限公司天津东丽支行，住所地：天津市东丽区津塘路218号。
负责人：孙晏孺，该支行行长。
委托诉讼代理人：孙权，该支行职员。
委托诉讼代理人：刘慧，该支行职员。
原告丛薇与被告李学君、李玉娟及第三人张庆华、中国农业银行股份有限公司天津东丽支行（以下简称农行东丽支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丛薇及委托诉讼代理人李林、张志鹏，被告李学君，第三人张庆华、第三人农行东丽支行委托诉讼代理人孙权、刘慧到庭参加诉讼，被告李玉娟经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。因农行东丽支行与李学君之间存在金融借款合同涉及�屋抵押权，且已进入执行程序，需进行协调沟通，扣除部分审限。本案现已审理终结。
丛薇向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行2017年3月5日签订的《房屋买卖居间合同》，配合原告办理涉诉房屋所有权转移登记手续；2.原告给付被告剩余购房款520000元，用于偿还贷款并办理撤销抵押登记手续。事实和理由：2016年6月5日，经天津融创房地产经纪有限公司居间介绍，原告与被告代理人即第三人张庆华签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告李学君名下坐落于宝坻区房屋，价款540000元，于2017年4月15日到房管部门签订房产买卖协议。合同签订后，原告给付定金20000元，由张庆华代为出具收据，被告将房产证、房屋钥匙交付原告。因被告未能清偿房屋抵押贷款，导致双方未能到房管部门订立买卖协议。现同意增加给付40000元购房款，代替李学君偿还剩余贷款�注销抵押权，继续履行合同。
李学君、李玉娟辩称，不包括定金在内，同意在增加40000元购房款的基础上继续履行合同，但不负担过户过程中产生的任何费用，已付定金问题由原告与张庆华解决。
张庆华述称，其帮忙给被告卖房，所签合同成立，因需要偿还房屋贷款，故收取的定金暂未给付被告，合同未履行的原因是因为被告要求涨价。
农行东丽支行述称，由谁偿还房屋剩余贷款均可，如果合同能够履行，同意由原告代偿剩余贷款。此前因与李学君之间的借款合同纠纷，已经天津市东丽区人民法院判决结案，并已经申请执行，同意在清偿贷款后协助双方办理相关手续。
本院经审理认定事实如下：2017年3月5日,第三人张庆华以被告李学君委托代理人身份与原告丛薇签订《房屋买卖居间合同》，约定原告丛薇购买被告李学君名下坐落于宝坻区房屋，价款540000元；同时约定丛薇于当日交纳定金20000元，双方于2017年4月15日前到房管部门订立房屋买卖协议。合同签订后，丛薇交纳定金20000元，第三人张庆华出具了收条，后李学君将房屋钥匙和房证交付张庆华。张庆华收取定金后未转给被告。因涉诉房屋尚有剩余贷款未清偿，致后续手续不能如期办理。现原、被告之间对房屋交易价格重新进行了商定，即在合同约定价款基础上增加40000元；同时约定不包括由张庆华代收的20000元定金，该定金如何处理由丛薇与张庆华自行协商解决，与被告无关。
另查明，2015年6月17日，农行东丽支行与李学君签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定李学君向农行东丽支行借款360000元，用于购买位于天津市宝坻区房产，期限自2015年6月30日至2039年6月29日，利率执行基准利率；李玉娟在共有权人处签字并承�承担担保责任。后因李学君出现不能按期足额偿还贷款的情况，农行东丽支行于2016年6月14日向天津市东丽区人民法院提起诉讼，要求李学君偿还剩余全部贷款本息。天津市东丽区人民法院经审理于2016年7月22日作出（2016）津0110民初4604号民事判决，判决：一、本判决生效后，解除农行东丽支行与李学君签署的《个人购房担保借款合同》；二、在本判决生效后十日内，李学君偿还农行东丽支行截至2016年5月30日的借款本金356282.19元、利息7251.29元、罚息41.39元、复利88.46元，共计人民币363663.33元，以及自2016年5月31日起至判决确定给付之日的逾期利息、罚息、复利（按合同约定的标准计算）；三、农行东丽支行有权对李学君、李玉娟共有的位于天津市宝坻区房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；四、驳回农行东丽支行其他的诉讼请求。案件受理费减半收取3378元，由李学君负担。该判决发生法律效力，李学君未能按判决履行全部义务，农行东丽支行已申请强制执行，现李学君仍在陆续还贷。
本院认为，从当事人的诉辩主张看，设定抵押权的房屋转让后对买卖合同效力是否有影响是本案需要解决的问题，即房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同是否有效及如何履行以及代偿贷款等问题成为案件焦点问题。本院综合当事人的举证、质证意见，结合业已查明的案件事实，对焦点问题评判如下：
一、涉诉房屋买卖合同的效力问题
房屋买卖合同属于买卖合同中特殊的一种买卖合同，是出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。除具备买卖合同的一般法律特征外，因房屋买卖合同标的物为不动产，所有权的转移必须办理登记手续，属于法律规定的要式法律行为。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得�让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”涉诉房屋设定有第三人农行东丽支行的抵押权而无法办理所有权转移登记手续，但根据上述法律的规定，未办理登记过户的后果是标的物所有权及其他物权不能转移，并不必然导致涉诉合同无效后果发生。上述物权法的规定确定了以转让价金物上代位为主导、抵押权追及效力为补充的抵押物转让制度，以实现抵押权人与抵押物买受人和受让人之间的利益平衡。涉诉房屋虽然附载抵押权，但不影响合同的效力。根据自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则，应当认定涉诉合同为有效合同。
二、涉诉房屋买卖合同的履行问题
涉诉合同为有效合同，对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因李学君没有清偿贷款能力，丛薇同意代偿涉诉房屋�余抵押贷款，农行东丽支行同意接受丛薇还款，继续履行合同不再具有障碍，故涉诉合同应继续履行。农行东丽支行收到丛薇代偿的全部贷款本息后，涤除抵押权的条件成就，其有义务办理房屋抵押注销手续；李学君应当在抵押权消灭后协助丛薇办理所有权转移登记手续。原、被告之间就涉诉房屋价格重新进行的确定，以及对张庆华代收定金的处理进行的约定，不损害他人利益，本院予以确认。
三、关于代偿贷款本息数额的确定问题
丛薇与李学君之间的房屋买卖合同与李学君与农行东丽支行之间的个人购房担保借款合同虽然存在制约因素，但丛薇作为买受人代李学君清偿债务后，即在清偿债务限度范围内取得了对李学君的债权，其可以根据合同法的规定行使抵销权，与其尚欠李学君的购房款相互抵销。《中华人民共和国担保法》第四十六条规�“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”从上述法律规定看，代偿范围应包括利息，因存在李学君与农行东丽支行之间金融借款合同纠纷的生效判决，本院确定丛薇代偿本息范围以（2016）津0110民初4604号民事判决确定的范围为限，即截至该判决确定的给付之日止的贷款本息。
综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认原告丛薇与第三人张庆华代理被告李学君于2017年3月5日签订的《买卖房屋居间合同》有效；
二、原告丛薇于本判决生效后5日内代替被告李学君向第三人中国农业银行股份有限公司天津东丽支行清偿涉诉房屋剩余贷款本息[按（2016）津0110民初4604号民事判决执行]，并将剩余购房款给付给被告李学君、李玉娟；
三、第三人中国农业银行股份有限公司天津东丽支行收到涉诉房屋剩余贷款本息后5日内，协助办理涉诉房屋抵押权注销登记手续；
四、被告李学君、李玉娟在涉诉房屋抵押权注销登记后，协助原告丛薇办理所有权转移登记手续，由此产生的契税等相关费用由原告丛薇负担。
案件受理费9000元，减半收取计4500元，丛薇自愿负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 杨旭东
二〇一七年八月十八日
书记员 运正盼
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》
第九条第一款依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。