广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终1267号
上诉人(原审原告)：罗燕辉，男，汉族，1980年6月13日出生，住址：河源市紫金县。
被上诉人(原审被告)：李卫荣，男，汉族，1957年3月13日出生，住址：惠州市惠城区。
上诉人罗燕辉与被上诉人李卫荣因占有物返还纠纷一案，不服广东省惠州市(2014)惠城法民一初字第311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年12月10日，原审原告罗燕辉向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告返还位于广东省××下角××花园××房的房产，并立即从上述房屋内迁出。2、被告向原告支付房屋使用费（按每月1000元的租金标准，自2012年9月11日起暂计至2013年12月30日止为15600元，以后继续计算至被告实际迁出房屋之日止)。3、本案的诉讼费由被告承担。
主要事实和理由是：2012年8月1日，原告与惠州市龙惠房产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告向惠州市龙惠房产开发公司购买位于广东省××下角××花园××房的房产，约定的购房价为人民币6万元，同一天，原告将购房款一次性付给了惠州市龙惠房产开发公司。2012年9月10日，经惠州市房产管理局登记，原告取得了上述房产的房地产权证书（证号：粤房地权证惠州字第××号）。原告收楼过程中发现被告占用了原告的房产，致使原告无法使用该房产，原告曾要求被告迁出，但遭到被告拒绝。原告认为，原告与惠州市龙惠房产开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并经惠州市房产管理局确认取得了涉案房产的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼。
被告李卫荣辩称，一、该争议房屋产权属于答辩人所有，答辩人无需返还，是被答辩人无稽之谈。答辩人早在1995年底便向开发商惠州市华南实业发展总公司(下简称华南公司)购买了该争议房屋，该房屋总价款为人民币6.5万元。答辩人支付该房款后一直居住至今的2015年。因华南公司注销，法定代表人失踪，故一直未办理房产证。惠州市华南实业发展总公司的工程部负责人罗新忠在下角派出所有笔录可以证明是答辩人购买该房产的事实，而且在答辩人居住期间的几任物业管理公司都可以证明答辩人是从l997年一直居住至今并一直缴纳相关物业管理费及水电费等已提交，有收款收据为凭。也即是说答辩人对该房产行使占有、使用、收益等权利已经17年多了。至于华南公司和龙惠公司是何原因转让发展商的权益，答辩人一概不清楚，也没有接到过任何转让权益通知，这17年来答辩人一家老小在此居住的相安无事，作为答辩人毫无疑问只认准华南公司，与龙惠公司之间没有发生任何关系，现在说他们两公司权益转让，我作为业主是完全不清楚，他们两公司有暗箱操作嫌疑。二、2000年惠州市龙惠房产开发公司曾经要求答辩人支付3万元的房屋办证费用，据答辩人了解，其它业主办证费只需2000元左右，为什么要收我3万元办证费?这不是明摆着刁难答辩人吗?答辩人认为不合理，因为答辩人是向华南公司购买的该房产，仅与华南公司发生房屋买卖关系，与惠州市龙惠房产开发公司无关，所以，当时没有答应这笔办证费用。延迟到2012年初，答辩人迫于无奈，于是同意缴纳3万元的房屋办证费用，惠州市龙惠房产开发公司却又要求5万元的费用，导致答辩人与惠州市龙惠房产开发公司没有协商成功。因此，拖延至今日仍未办证，是惠州市龙惠房产开发公司的过错，是惠州市龙惠房产开发公司导致今天的结果，他们应当承担起这个责任。三、之后，据了解被答辩人于2012年8月1日购买该房产也是以6万元价格购买该房产，明显是低于市场价格，如此操作买卖，让答辩人怀疑被答辩人与惠州市龙惠房产开发公司是串通欺骗答辩人的，这是典型的“一房二卖”个例，按照相关司法解释规定，惠州市龙惠房产开发公司将该房卖给被答辩人是无效行为，也是一种民事欺诈行为，无论从事实方面还是法律规定方面都是答辩人不能认同和接受的。四、从被答辩人提供答辩人身份信息显示，答辩人的住址就是如今争议房屋的地址，从这点可以看出该房的产权是属于答辩人的。另外，答辩人不能理解的是，为什么被答辩人明知该房屋有人居住，而且相邻人都清楚原告居住的时间，仍要与惠州市龙惠房产开发公司发生买卖关系?他难道没有了解房屋的状况就草率的惠州市龙惠房产开发公司交易吗?这点是匪夷所思!这其中存在什么不可告人的目的?只有他们买卖双方才知道，这是其一；其二，作为惠州市龙惠房产开发公司更加清楚答辩人在此居住17年多，为什么仍将有人居住那么长时间的房子卖给他人呢?到底是出于什么心态?令人不可思议，这不是明摆着欺骗吗?五、答辩人在争议房屋居住长达l7年多，有很多人可以作证，希望法院能实地调查取证，让本案事实真相大白，还答辩人一个公道。被答辩人曾经来该房屋骚扰答辩人，答辩人也向当地的下角派出所报案，现在派出所仍有报案笔录和报警记录可查，这更有力证实该房屋就是答辩人所有。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告罗燕辉与惠州市龙惠房产开发公司于2012年8月1日签订《商品房买卖合同》，约定由原告以6.5万元的价格购买位于惠州市下角××房（下称涉案房产）；惠州市龙惠房产开发公司应在2012年8月5日将商品房交付给原告使用。原告于2012年9月10日取得了涉案房产的《房地产权证》[产权证号：粤房地权证惠州字第××号；建筑面积：73.91平方米]。2014年1月，原告以被告侵占涉案房屋为由向本院起诉，请求判如上述所请。本案在审理过程中，被告就涉案房屋的房产证登记行为以惠州市房产管理局为被告、罗燕辉为第三人向我院提起行政诉讼，本院作出（2014）惠城法民一初字第311-1号《民事裁定书》，中止了本案的审理。本院以（2014）惠城法行初字第19号《行政判决书》，判决维持惠州市房产管理局于本案于2012年9月10日核发的粤房地权证惠州字第××号《房地产权证》。本案于2015年1月5日恢复审理后，经法庭组织调解，双方当事人未达成一致意见。
另查，被告为证明其合法占有涉案房产，向法庭提交：1、1995年11月21日的加盖惠州市华南实业发展总公司房产开发部的收据，载明李卫荣交来房款2万元；2、罗新忠出具的《收据》，载明收到李卫荣交来房款5000元；3、四张物业管理费的《收款收据》；4、广播电视用户卡；5、今日惠州网新闻《菱湖花园20多户业主可找开发商协商退款》，内容有“许宏修解释，菱湖花园原来的开发商菱湖房地产开发公司破产后，小区的产权便转移给了惠州市龙惠房产开发公司。当时华南某公司买下了该小区××2套房和××6套房。华南某公司至支付了部分购房款，后来该公司破产，老板不知去向。”6、庭审中，被告称涉案房产在1993年建成，其在1995年11月以6.5万元价格向华南实业公司购买，当时说先交钱再签合同，不到一周时间就找不到华南实业公司的法人董伟林了；1998年1月开始由华南公司的装修队经理罗新忠负责装修，他也代收了5000元房款；在1996年5月给了4万元，当时华南公司写了一张临时收据，在装修时又拿回去换，就找不到人了；2010年办房产证时，龙惠房产公司要求我交3万元办证费，其他住户只要2000元，我觉得不合理就没有交所以就没有办证。庭审时，原告称购房时没有到现场看过，与开发商是朋友，他说有一套房6万元左右，我觉得价格便宜就买下来了。
以上事实，有原告、被告身份证复印件、商品房买卖合同、房地产权证、收款收据等证据以及本院庭审笔录、询问笔录在卷为据，可以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利，是具有排他性、绝对性的物权。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”也就是说，占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，但前提是占有人合法的享有所有权。本案中，原、被告均需向法庭举证其是合法的占有涉案房屋。根据被告所提交的证据材料及陈述，被告是通过向华南公司购买房屋并以“所有”为占有目的，被告装修房子后，占有、使用涉案房屋长达二十年之久。原告与惠州市龙惠房产开发公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2012年8月5日，惠州市龙惠房产开发公司未按时将房屋交付给原告使用，原告未实际占有、使用涉案房产，而原告虽办理了《房地产权证》，但房产证只具有对外的登记效力，故原告未取得涉案房屋完整的所有权。再者，惠州市龙惠房产开发公司的法定代表人许德伟承认华南公司向龙惠公司购买了菱湖花园××2套房和××6套房，龙惠公司在2012年已无权将涉案房产出卖给原告。另，根据原告提交的《商品房买卖合同》及原告在庭审中的陈述，原告在2012年以6.5万元的价格购买了涉案房屋（建筑面积73.91平方米），单价仅为879元/平方米，属明显不合理的低价购买；且原告陈述购房时未到现场看房，不符合购房常理。因此，原告诉请被告返还涉案房屋并支付房屋使用费，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告罗燕辉的诉讼请求。
本案受理费290元（原告已预交），由原告罗燕辉负担。
当事人二审的意见
上诉人罗燕辉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、二审法院依法撤销(2014)惠城法民一初字第311号民事判决书，并依法支持上诉人原审的诉讼请求或将案件发回重审。2、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：一、原审判决部分事实认定错误，缺乏证据。原审判决认为，被上诉人是通过向华南公司购买房屋并以“所有”为占有目的，然而，没有任何一份证据证明了被上诉人购买了涉案房屋，被上诉人向法庭提交了一些所谓的《收据》，有的是华南公司开发部开具的，有的甚至是个人开具的，原审法院就是依据这些“证据”来认定被上诉人购买了涉案房屋。试想，没有购房合同，没有购房发票，没有付款凭证，没有开发商的任何盖章或授权，没有房产证，这样都能认定购房行为，那么，签订购房合同，不动产登记制度等等有什么意义!原审法院完全无视这些事实，仅凭被上诉人的单方陈述，就认定其购买了涉案房产，那以后买房是不是只需随便找人开具收据就可以认为购买了相应的房产?!因此，原审判决认定事实严重错误!原审判决认为，惠州市龙惠房产开发公司的法定代表人许德伟承认华南公司向龙惠公司购买了菱湖花园××2套房和××6套房，龙惠公司在2012年已无权将涉案房产出卖给上诉人，其认定的依据是今日惠州网新闻《菱湖花园20多业主可找开发商协商退款》所载的内容。上诉人认为，不动产的物权变动并非是以某个人在某种场合说过什么话作为依据，而应以是否进行了物权登记作为依据。在本案中，且不说华南公司与龙惠公司之间是什么关系与本案无关，也不深究许德伟究竟是何身份，单就物权变动的法律依据来说，原审法院的认定就缺乏法律依据，难道许德伟说一句话就能将其菱湖花园××2套房和××6套房的所有权从龙惠公司名下变更到华南公司名下?凭新闻报导的内容就认定龙惠公司无权将涉案房产出卖给上诉人，这种认定未免过于儿戏，实在无法让人信服。二、原判决适用法律错误。原审法院认为根据物权法的规定，上诉人没有实际占有、使用涉案房产，上诉人虽办理了《房地产权证》，但房产证只具有对外的登记效力，故上诉人未取得涉案房屋完整的所有权。原审法院的逻辑思维和裁决理由与我国《物权法》的规定背道而驰，完全站不住脚。首先，占有取得物权的前提是占有物为无主物，而本案的涉案房产并非是无主物，其所有权在登记到上诉人之前一直归属于开发商龙惠公司。而龙惠公司从未与被上诉人签订过购房合同，也未受过被上诉人的购房款，更未为被上诉人办理过房产证，因此，被上诉人的行为属于无权占有，其占有和使用涉案房产均是非法的。
其次，我国《物权法》规定了不动产登记的公示制度，办理了不动产物权登记，即视为取得了不动产相应的物权，在本案中，上诉人取得了《房地产权证》，且该《房地产权证》并未设置其他他项权，上诉人已经取得了涉案房产完整的所有权，上诉人无法占有、适用涉案房产，正是因为被上诉人的无权占有行为所致，上诉人也正是基于此才请求被上诉人返还涉案房产。
再次，在本案中，上诉人购买了涉案房产，支付了购房款，并经依法登记，办理了《房地产权证》，取得了涉案房产的所有权，而被上诉人则是属于无权占有涉案房产，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条应当是判决上诉人返还该不动产。然而原审法院却根据上述法条判决驳回上诉人的诉讼请求，其裁判理由与法条的规定相互矛盾，显然是适用法律错误，该判决结果明显不公!综上所述，上诉人实际签订了购房合同，支付了购房款，办理了房产证，而被答辩人没有任何法律依据，长期无权占有涉案房产，在这种情况下，原审判决违背法律规定，驳回上诉人的正当诉讼请求，请求二审法院依法予以纠正，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李卫荣答辩称:一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应该驳回被答辩人上诉请求。二、该争议房屋产权属于答辩人所有，这是一个无法争辩的事实。答辩人早在1995年底便向开发商惠州市华南实业发展总公司(下简称“华南公司”)购买了该争议房屋，该房屋总价款为人民币6．5万元。答辩人支付该房款后一直居住至今的2015年。因华南公司注销，法定代表人失踪，故一直未办理房产证。惠州市华南实业发展总公司的工程部负责人罗新忠在下角派出所有笔录可以证明是答辩人购买该房产的事实，而且在答辩人居住期间的几任物业管理公司都可以证明答辩人是从1997年一直居住至今并一直缴纳相关物业管理费及水电费等(已提交，有收款收据为凭)。也即是说答辩人对该房产行使占有、使用、收益等权利已经17年多了。三、据了解被答辩人于2012年8月1日购买该房产也是以6万元价格购买该房产，明显是低于市场价格，如此操作买卖，让答辩人怀疑被答辩人与惠州市龙惠房产开发公司是串通欺骗答辩人的，这是典型的“一房二卖”个例，按照相关司法解释规定，惠州市龙惠房产开发公司将该房卖给被答辩人是无效行为，也是一种民事欺诈行为，无论从事实方面还是法律规定方面都是答辩人不能认同和接受的。四、从被答辩人提供答辩人身份信息显示，答辩人的住址就是如今争议房屋的地址，从这点可以看出该房的产权是属于答辩人的。另外，答辩人不能理解的是，为什么被答辩人明知该房屋有人居住，而且相邻人都清楚原告居住的时间，仍要与惠州市龙惠房产开发公司发生买卖关系?他难道没有了解房屋的状况就草率的惠州市龙惠房产开发公司交易吗?这点是匪夷所思!这其中存在什么不可告人的目的?只有他们买卖双方才知道，这是其一；其二，作为惠州市龙惠房产开发公司更加清楚答辩人在此居住17年多，为什么仍将有人居住那么长时间的房子卖给他人呢?到底是出于什么心态?令人不可思议，这不是明摆着欺骗吗?五、答辩人在争议房屋居住长达17年多，有很多人可以作证，希望法院能实地调查取证，让本案事实真相大白，还答辩人一个公道。被答辩人曾经来该房屋骚扰答辩人，答辩人也向当地的下角派出所报案，现在派出所仍有报案笔录和报警记录可查，这更有力证实该房屋就是答辩人所有。综上所述，答辩人该争议房屋产权是明确的，属于答辩人，在被答辩人与惠州市龙惠房产开发公司串谋之下登记在被答辩名下，这是对答辩人合法权益的侵害，这同时也是我国法律所不允许的。我们可以走访住在本幢楼的邻居和物业公司，向他们了解实际情况，请贵院重调查研究，找出事实真相，是何缘由一房多卖，对于弄虚作假的惠州市龙惠房产开发公司给予处罚，并给答辩人一个说法，维护答辩人合法权益。针对答辩人在该房已居住17多的事实，请法院作出公正判决，判令答辩人无需返还，驳回被答辩人的诉求。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系占有物返还纠纷。依据双方在二审中的诉辩主张，本案争议的焦点为：上诉人是否有权要求被上诉人返还占有物。占有物返还纠纷，是指因占有物被他人非法侵占，占有人请求返还的纠纷。
首先，被上诉人基于合法的买卖合同关系占有使用涉案房屋已达17年，由于历史遗留问题导致未能办理涉案房屋的合法权属证明。被上诉人在占有该房屋时，上诉人尚未与任何人签订买卖合同，被上诉人占有的是开发企业的房屋而不是上诉人的房屋。其次，上诉人在其签订合同过程中存在明显的过失。上诉人未到现场看房屋的现状、未了解房屋中是否住了他人、为何住了他人的情况，仅凭龙惠房产开发公司一面之词，便以明显低于市场价的价格购买涉案房屋。第三，上诉人应当向龙惠房产开发公司主张房屋的交付。虽然龙惠房产开发公司利用自身优势条件与上诉人签订了房屋买卖合同并办理了涉案房屋产权证，但是合同的履行既包括房屋的交付也包括产权证件的办理。故上诉人是与龙惠房产开发公司存在房屋买卖合同关系，其应当向龙惠房产开发公司主张交付涉案房屋，而不是本案基于合法事由占有房屋的被上诉人。
综上所述，上诉人的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费290元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一六年八月四日
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；