江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0981民初2303号
原告:东台市廉贻供销合作社,住所地在东台市五烈镇廉贻社区小戴庄。
负责人：汪小东，该单位主任。
委托诉讼代理人：徐宏忠，东台市台南法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：彭润民，盐城亭湖区新洋法律服务所法律工作者。
被告:杨金斌,男,1964年8月30日出生，汉族，居民,住东台市。
委托诉讼代理人：张国华，江苏正都律师事务所律师。
原告东台市廉贻供销合作社（以下简称廉贻供销社）与被告杨金斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法适用简易程序于2017年5月9日、2017年6月19日公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序，于2017年7月17日公开开庭进行了审理。原告廉贻供销社的委托诉讼代理人徐宏忠、彭润民，被告杨金斌及其委托诉讼代理人张国华到庭参加诉讼，但杨金斌于2017年6月19日经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
廉贻供销社提出诉讼请求：1、判令杨金斌迁让出原承租的廉贻供销社老办公室楼一层西侧第一间房屋和二层由西向东第一、二、三、四间房屋和大楼西向后墙搭建的所有简易房并交廉贻供销社收产；2、判令杨金斌给付房屋使用费（从2016年6月1日至2017年3月31日计7500元，并从2017年4月1日起按月750元至实际交房之日给付房屋使用费）；3、请求依法判令被告给付违约金5000元及代理费2000元。事实及理由：2015年1月1日，原、被告签订租赁合同一份，约定杨金斌承租廉贻供销社房屋，年租金9000元，期限1年；合同期满未续签合同，杨金斌必须无条件将房屋交廉贻供销社收产，杨金斌装璜、简易用房等也无条件归廉贻供销社所有。合同期限届满后，原、被告未续订合同，廉贻供销社多次催要杨金斌归还房屋，其拒不归还。故廉贻供销社诉至法院，提出上述诉讼请求。
杨金斌辩称，1、涉案房屋长期出租给杨金斌使用，十多年来涉案房屋一直由杨金斌用于开办饭店，廉贻供销社不应擅自毁约。双方约定在案涉房屋转让前由杨金斌承租，租金一年一结算。2015年签订租赁合同以外，双方口头约定涉案房屋长期出租给杨金斌使用，并实际履行。2016年6月19日，双方口头约定结算之前的租金，现杨金斌表示继续租用，租赁期应当顺延；2、涉案房屋旁边的饭店配套用房系被告建筑，其建筑物财产权利属于杨金斌，杨金斌有权继续使用，无需支付其房屋使用费；3、廉贻供销社同意杨金斌对租赁房屋进行配套性装修，廉贻供销社应对杨金斌装修费用予以补偿；4、原、被告就涉案房屋依法订立了房屋转让协议书，并不违反国家强制性法律规定，该协议具有法律约束力，双方应当按照此履行。廉贻供销社应将涉案房屋交给杨金斌。
廉贻供销社围绕诉讼请求提交了以下证据：租赁合同，土地使用权证、东台县革委会东革商第184号文件，房屋迁让通知及照片、EMS查询单、代理费发票。杨金斌为证明其主张向法庭提供以下证据：房屋转让协议书、房屋施工合同。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨金斌十多年前即租赁廉贻供销社老办公室楼下西边第一间门面房及二楼房屋，从事餐饮经营。期间，杨金斌在该租赁房屋后新建6间半的构筑物，未取得建设许可手续。2015年1月1日，廉贻供销社与杨金斌签订《租赁合同》一份，合同约定廉贻供销社将其老办公室楼下西边第一间门面房和老办公室楼上由西向东第一、二、三、四间房屋出租给杨金斌；租赁期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止，租赁期满后如双方未协商一致续签租赁合同时，杨金斌必须无条件撤离所有物品，将房屋交廉贻供销社收产；每年租金9000元；杨金斌因经营所需的装潢、改造增设附属物必须经廉贻供销社书面同意方可施工，装潢、改造增设附属物的一切费用自行负担。合同期满后，杨金斌的动产带走，改造、装潢增设的附属物的不动产保持原状归廉贻供销社所有，廉贻供销社不得给予杨金斌任何费用补偿；合同第四条还约定，廉贻供销社老办公大楼西四间后墙有一空地（土地使用权系廉贻供销社所有），杨金斌在此空地上建筑的所有简易房，如租赁期满后，所有杨金斌建筑的简易房无条件交给廉贻供销社收产，杨金斌无权要求廉贻供销社给予任何费用补偿；合同第七条约定，本合同一经签订双方必须履行，任何一方违约则必须向守约方支付违约金5000元，同时廉贻供销社有权解除本合同，其一切责任杨金斌自负。
2016年4月20日，廉贻供销社对包含杨金斌租赁的房屋在内的一层、二层资产采用竞价的方法对外出让，杨金斌、胡金红等3人报名参加竞价。后杨金斌报价1420000元、胡金红1410000元。2016年5月6日，廉贻供销社与杨金斌签订《房屋转让协议书》一份，约定将上述房屋出让给杨金斌，价格为1420000元，合同签订时必须一性付清。逾期不缴，则受让方必须承担违约责任，即：对杨金斌已缴的10万元保证金无权要求返还，廉贻供销社有权再次另行对外公开转让，且杨金斌无资格参与该房屋的竞买。次日，廉贻供销社与胡金红签订《房屋转让协议书》一份，约定将上述房屋出让给胡金红，价格为1410000元。
2017年3月31日，廉贻供销社向杨金斌发出《房屋迁让通知》，通知载明：杨金斌与廉贻供销社的租赁合同在2015年12月31日起已解除，廉贻供销社多次通知你腾空房屋迁让，交廉贻供销社收产，你均未理会。现通知你履行合同约定，迁让腾空房屋交廉贻供销社收产，否则廉贻供销社将依法提起诉讼，届时一切责任将由你承担。次日，杨金斌收到该通知。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告双方对各自的主张均有义务提供相应的证据予以证明。
关于杨金斌是否应返还廉贻供销社房屋的问题。（一）、诉争房屋租赁期限及租赁合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原、被告签订的《租赁合同》于2015年12月31日到期后，杨金斌仍继续使用案涉的房产，廉贻供销社未提出异议，双方并未签订书面租赁合同，双方之间的租赁关系依法应认定为不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。廉贻供销社向杨金斌邮寄《房屋迁让通知》，杨金斌于次日收到该通知，能够证明廉贻供销社已于2017年4月1日要求杨金斌搬出案涉房产的事实，应认定廉贻供销社不同意与杨金斌继续订立租赁合同，要求与杨金斌解除不定期租赁合同，给予杨金斌2个月的合理期限，应认定原、被告不定期租赁合同关系已于2017年5月31日已解除。（二）、关于返还房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。廉贻供销社与杨金斌于2017年5月31日解除双方的租赁合同后，杨金斌应当返还租赁房屋。故廉贻供销社要求杨金斌返还其老办公室楼一层西侧第一间房屋和二层由西向东第一、二、三、四间房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于廉贻供销社要求杨金斌将大楼西向后墙搭建的所有简易房交廉贻供销社收产的诉讼请求。廉贻供销社认为，依据其与杨金斌签订的《租赁合同》第四条的规定，租赁期满后杨金斌建筑的简易房无条件交廉贻供销社收产。本院认为，该条约定的简易用房系杨金斌建筑的6间半构筑物，上述构筑物未取得合法的规划建设手续。而国家对未取得合法手续的建筑物持否定性评价，且违法建筑损害了国家利益，直接危及社会的公共安全，关于未取得建设手续的建筑物所有权处分的约定系无效约定，故本案《租赁合同》第四条的约定无效，廉贻供销社不能据此要求杨金斌建筑的简易房无条件交廉贻供销社收产，但廉贻供销社可向相关部门要求对杨金斌建筑的构筑物进行处理。
关于廉贻供销社主张的房屋使用费的问题。原、被告的租赁合同到期后，双方未再签订新的书面合同，亦未对租金标准重新进行约定，应认定双方对原租赁合同中的租金标准无异议，故按9000元/年的标准计算房屋使用费，2016年6月1日至2017年5月31日房屋使用费为9000元。从2017年6月1日起，可参照原租金标准750元/月计算房屋使用费，故廉贻供销社主张按750元的标准计算此后房屋使用费的请求，本院予以支持。
关于廉贻供销社主张给付违约金5000元及代理费2000元的诉讼请求问题。廉贻供销社认为，《租赁合同》第七条约定，任何一方违约则必须向守约方支付违约金5000元。杨金斌应给付5000元违约金。本院认为，《租赁合同》履行期间原、被告按约履行义务，该合同履行完毕。2016年起双方系不定期租赁合同，双方未再约定违约责任，现廉贻供销社主张给付违约金5000元及代理费2000元，缺乏依据，本院不予支持。
关于杨金斌辩称的廉贻供销社应对其装修费用予以补偿的意见。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。杨金斌于2011年、2012年间对租赁房屋进行装修，2015年双方的赁期届满时，廉贻供销社不需给付杨金斌装饰装修费用，现杨金斌主张装饰装修费用，与本案无关。
关于杨金斌辩称的原、被告已订立房屋转让协议，廉贻供销社应将涉案房屋交给杨金斌的意见。本院认为，原、被告之间的房屋转让协议系另一法律关系，杨金斌可另行处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告杨金斌于本判决生效之日起30日内将位于东台市廉贻供销合作社老办公室楼一层西侧第一间房屋和二层由西向东第一、二、三、四间房屋属于自己的物品迁出，腾空房屋并返还原告东台市廉贻供销合作社；
二、被告杨金斌于本判决生效之日起30日给付原告东台市廉贻供销合作社房屋使用费9000元以及从2017年6月1日起至实际交房之日止的房屋占有使用费（按750元/月的标准计算）；
三、驳回原告东台市廉贻供销合作社的其它诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费242元，由原告东台市廉贻供销合作社负担42元，被告杨金斌负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 吴海燕
人民陪审员 袁 琴
人民陪审员 王 红
二〇一七年七月十九日
书 记 员 石小波