重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第08299号
原告邱国彬，男，汉族，1987年8月10日出生，住重庆市武隆县。
委托代理人赵芡（特别授权），渝北区双龙法律服务所法律工作者。
委托代理人王永强，重庆泽耀律师事务所律师。
被告重庆云天物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路548号。组织机构代码：62204113－0。
法定代表人陈开富，董事长。
委托代理人史永峰（特别授权），上海邦信阳中建中汇（重庆）律师事务所律师。
委托代理人王量，上海邦信阳中建中汇（重庆）律师事务所实习律师。
原告邱国彬诉被告重庆云天物业发展有限公司（以下简称云天公司）商品房买卖合同纠纷案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱国彬的委托代理人赵芡，被告云天公司之委托代理人史永峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邱国彬诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于重庆市南岸区辅仁路4号X号商品房，合同总价款335981元。原告按合同约定付清了房款，被告应于2011年12月31日将房屋交付原告使用，但直到2012年8月31日才将房屋交付，被告按照合同约定应当支付原告逾期交房违约金15588元，并于该商品房实际交付之日起30日内支付，但被告只向原告支付交房违约金7194元，余款8394元至今未付。
《商品房买卖合同》关于办理产权登记的约定，被告于2012年8月31日将房屋交付给原告，应在2012年10月31日前向房屋登记机构办理《房地产权证》，逾期应向原告按日支付已付房款万分之一的违约金，然而被告至今未向房屋登记机构提交为原告办理产权证的资料，应向原告支付2012年11月1日起至2014年5月30日止的办证违约金41518元，之后被告产生的违约金另行起诉。
《商品房买卖合同》第十六条及补充协议第12条约定，被告方在2012年8月31日交房时为原告房屋供水安装一户一表，但至今被告未为原告安装，现原告要求被告在2014年9月30日前安装好合同约定的一户一表，如在限期内被告未整改则原告日后产生的一切损失由被告承担。原告现起诉来法院，请求：1、判令被告立即支付原告逾期交房违约金8394元，并支付8394元的资金占用利息（按银行同期贷款利率计算，至实际支付办证违约金之日止）；2、判令被告为原告办理《房地产权证》，并按双方合同约定支付办证违约金19319元（暂计算至2014年5月30日止，之后产生的违约金另行起诉）；3、判令被告按照合同约定为原告供水安装自来水公司提供的一户一表（安装时间在2014年9月30日前），如在限期内被告未整改则原告日后因此产生的一切损失由被告承担。审理中，原告明确第三项诉讼请求为：判令被告按照合同约定为原告安装供水的一户一表。审理中，原告撤回了第一项诉讼请求。
被告云天公司辩称，1、同意为业主办理《房地产权证》。被告办证迟延是事实，但原告已对办证违约金的债权予以了放弃；2、被告交付的房屋已按合同约定安装一户一表，符合相关规定，不应承担整改责任。
经审理查明，原、被告于2010年2月2日签订《商品房买卖合同》（合同编号：CQ－728211），合同主要约定：原告购买被告开发的位于重庆市南岸区辅仁路4号X号住宅房屋（项目暂定名：云天锦绣前程），房屋建筑面积58.28平方米，建筑面积单价为5764.95／平方米，房屋总价款335981元；房屋属预售商品房，《商品房预售许可证》号：2010－052。
出卖人应于2011年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起30日内书面告知买受人，出卖人可据实延期交房。商品房交付时应符合以下条件：已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。出卖人应于确定交房日的七日前书面通知买受人做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，出卖人应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。出卖人还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按补充协议约定处理。
属预售商品房的，在房屋实际交付使用之日起60日内，由买卖双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。买卖双方应相互配合办理本商品房产权登记。由买方委托卖方办理的，买方应在签订本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由买方提供的资料提供给卖方。如因卖方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期超过60日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至卖方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，卖方按日向买方支付已付房价款万分之一的违约金，并于卖方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向买方支付违约金。
出卖人交付的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求按照补充协议处理。合同约定于2011年6月30日前通水。
合同附件交房标准第12条约定，供水：每户内留一个接口，一户一表。
补充协议第九条产权登记（补充买卖合同之第十三条），由买方委托卖方办理的，买方应按买卖合同第十三条第三款约定的时间将办理产权登记所需全部资料提交给卖方。若买方在规定时间内未提供所需资料，或未付清已到期的银行贷款、相关税费、专项大修基金，卖方有权拒绝按买卖合同约定的时间为买方办理产权登记的相关手续，且不视为违约。若因卖方原因不能在规定期限内办理房地产权属证书时，从逾期之日起，卖方每日按买方已付购房款的万分之一向买方支付违约金。若因政策变化或相关主管部门办事程序的影响，造成不能按约定时间办理相关手续的，卖方不承担违约责任。
补充协议第十二条装饰、设备标准（补充买卖合同之第十六条）：1、如装饰、设备与约定不符，经质检部门认定后，由出卖人按照约定标准整改。出卖人有权选择同等标准或更高标准的其他装饰、设备更换，否则按约定标准据实赔偿；2、出卖人对装饰、设备的赔偿不超过合同总价款的0.1%；3、买卖合同第十六条的约定不影响房屋的交接，买受人不得因此拒绝接房，买受人应按合同约定办理交接手续。如遇该房屋有未妥善之处或存在属于工程保修范围的质量问题，买受人有权要求补修，由出卖人按实情负责补修、保修或给予合理解决。
合同签订后，原告按约付清了房款。
2012年8月30日，涉案工程项目取得建设工程竣工验收备案登记证。
2012年9月19日，原被告双方签订《接房备忘录》，约定：一、卖方即被告愿意承担截止时间为2012年7月31日的《商品房买卖合同》项下包括但不限于因其逾期交房等产生的违约金及造成买方即原告的其他全部经济损失共计11991元，对之前已收到首笔30%违约金的，于此次付款中予以扣除。二、2012年8月1日起至取得竣工备案证期间的违约金按万分之三另计。三、鉴于卖方资金紧张，承诺分三期向买方支付第一条项下款项，第一期于2012年11月10日前向买方支付第一条项下款项的30%，约3597元；第二期于2013年1月10日前向买方支付第一条项下款项的30%，第三期于2013年3月10日前向买方支付第一条项下款项的40%以及2012年8月1日之后的违约金。……六、买方不再追究签订的《商品房买卖合同》项下包括但不限于卖方因交房逾期而产生的任何违约责任，双方债权债务在卖方交房且买方支付完其他应付款项之后全部了结。
原告在审理中明确涉诉房屋供水已安装有一户一表，原告现要求的一户一表是指要求被告供水安装自来水公司提供的一户一表，与自来水公司建立直接供水关系。
另查，涉案房屋权属转移登记已在办理中。
上述事实有双方当事人当庭陈述及举证并本院依职权调查的证据在卷为凭，足以认定。
审理中，双方当事人争议的主要焦点如下：
1、被告抗辩原告放弃主张办证违约金的权利之辩称理由是否成立？2、《接房备忘录》第六条是否属格式条款是否无效？
关于争点，原告主张其自始未放弃主张办证违约金的权利。被告所举《接房备忘录》属实，但该备忘录第六条属格式条款，此条免除了双方买卖合同第十三条被告的违约责任，而被告未依法提示原告注意该免责条款。故根据合同法相关规定此条款应无效。
被告辩称，《接房备忘录》非格式条款，因业主众多，所以我方印制了备忘录，以便于使用。但该备忘录是双方在平等自愿的基础上协商达成的一致意见，合法有效。签订备忘录时已向原告进行了说明，其签订该协议对其请求逾期办证违约金等权利进行了放弃。
原告认为，原告从未作出过放弃请求逾期办证违约金的权利。备忘录签订时关于第六条内容的含义被告未向原告进行说明。该第六条约定未包含出原告放弃了请求逾期办证违约金的权利的内容。
本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告按约履行了合同约定的付款等义务，被告理应完成合同约定之义务。就原告向被告主张之各项诉讼请求，本院分别评述如下：
一、判令被告为原告办理《房地产权证》，并按双方合同约定支付办证违约金19319元（暂计算至2014年5月30日止，之后产生的违约金另行起诉）。
本院认为，被告作为诉争所涉房地产开发项目的开发商，负有办理房地产物权初始登记及转移诉争房屋的房地产权属登记给原告的义务；原告要求被告办理涉案房屋的房地产权证，其实质即是要求被告履行物权转移登记之义务。原告要求被告履行办理《房地产权证》即转移登记的义务，理由正当，本院依法予以支持。
关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，其争议焦点为2012年9月19日《接房备忘录》的性质及效力。原告认为《接房备忘录》系格式条款，商品房买卖合同中《特别告知》第7条明确规定，对本合同文本条款进行增补的格式条款，不得含有免除或限制房地产开发企业自身责任、扩大房地产开发企业权利、加重购房人责任或排除购房人主要权利的内容。而《接房备忘录》第六条显然排除了购房人的主要权利、免除了被告主要义务，应属无效。经审理查明，《接房备忘录》仅是双方就接房事宜进行的特别约定，并不具有格式合同的性质，其中第六条约定原告不再追究案涉《商品房买卖合同》项下包括但不限于被告因交房逾期而产生的任何违约责任，双方债权债务在被告交房且原告支付完其他应付款项之后全部了结。此文字内容表明原告为了接房而放弃对合同项下其他违约责任进行追究的权利，当然亦包含逾期办证违约金在内，该约定明确具体，也并非含义不明需要特别解释。故原告该诉称理由不成立，本院对其诉讼请求不予支持。
二、判令被告按照合同约定为原告安装供水的一户一表。
本院认为，《商品房买卖合同》附件交房标准中对供水的约定为：每户内留一个接口，一户一表。合同并未约定供水应安装自来水公司提供的一户一表，与自来水公司建立直接供水关系。而原告在审理中明确涉诉房屋供水已安装有一户一表，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内继续履行转移重庆市南岸区辅仁路4号X号房屋所有权和国有土地使用权给原告邱国彬的义务；
二、驳回原告邱国彬其他诉讼请求。
案件受理费247元，由原告邱国彬负担167元（已缴纳），由被告重庆云天物业发展有限公司负担80元（此款暂由原告邱国彬垫付，被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告邱国彬）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。
代理审判员 龚泽勇
二〇一五年一月十六日
书 记 员 尚 丹