河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第2248号原告张文阁。委托代理人陆莹莹，河北吴秀萍律师事务所律师，执业证号：11303201011125103。被告秦皇岛润方房地产开发有限公司，住所地：秦皇岛市海港区红旗路233号。法定代表人唐钟录，该公司董事长。委托代理人蔡玉梅，河北海立律师事务所律师，执业证号：11303198711391095。委托代理人隋丽娜，河北海立律师事务所律师，执业证号：1130320111116167。原告张文阁与被告秦皇岛润方房地产开发有限公司（以下简称润方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张文阁及其委托代理人陆莹莹，被告润方公司的委托代理人蔡玉梅、隋丽娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文阁诉称，2014年1月1日，原告与被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告所开发的位于秦皇岛市海港区南岭国际社区壹街区（一期）18号楼1-804号商品房，合同签订前，2011年8月27日原告付款27万元，2013年7月12日原告向被告交付余款，2014年1月1日被告为原告出具了售房发票。合同签订后，原告根据合同约定履行了付款义务，但被告却迟迟未能将竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付原告使用。原告根据双方签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》的约定及相关法律、法规、规章等规定诉至法院，请求判决解除原、被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》，退还原告购房款443751元，支付违约金4437.51元，后原告增加诉讼请求，要求被告支付原告同期银行贷款利息78201.2元。被告润方公司辩称， ；一、《商品房买卖合同》订立和履行情况。原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告出售的南岭国际社区壹街区商品房。双方合同第十条约定：答辩人在2014年12月31日前交付房屋。合同第十一条约定：逾期交房按已付房款日万分之一支付违约金。合同第十五条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：因热力公司、自来水公司、供电公司、燃气公司及政府部门行为造成不能正常使用的，工期顺延，出卖人不承担逾期违约责任。原告等人分别为17号、18号、19号楼业主。南岭国际社区壹街区商品房17号、18号、19号楼于2014年11月30日竣工，于2014年12月18日竣工验收合格，具备房屋交付条件。17、18、19号楼不存在违约行为。二、被告在2014年12月31日前已经完成了小区内网配套设施工程，具备接通市政外网条件。有部分配套设施在交房时不具备使用条件，系政府及相关市政部门的责任，不构成合同解除条件，故双方应继续履行商品房买卖合同。2012年及2013年期间，答辩人超额缴付1、4、5号地块的基础设施配套费1735万元。市政府及海港区政府承诺于2013－2014年期间陆续完成壹街区四周道路及市政配套设施施工。但由于地方政府财政困难，导致相关道路施工延误，而市政配套设施的施工需与道路施工同步进行。为了促进政府部门于2014年交房前完成施工，被告出借给海港区城建局500万元专门用于道路及市政配套设施施工。被告几经努力，多次向政府部门请示催促，但是有部分道路及部分市政配套设施逾期完工。依据双方《商品房买卖合同》第十五条之约定，由于政府原因导致的工期延误，出卖人不承担逾期违约责任。故被告不同意解除合同。对原告增加诉讼请求的意见是第一、不同意退房，因为本案不具备退房的条件，原告增加诉讼请求，我们不同意支付，原、被告双方签订的商品房买卖合同已经约定了违约金，原告再主张同期银行贷款利息属于重复索要，关于被告要求我方支付按揭贷款利息，我方不同意支付，因为贷款利息损失并非直接损失，按揭贷款利息是与第三人之间的事情，不应由我们承担，关于原告增加诉讼请求，原告应该提供相应的证据予以证明，另外本案的合同不具备解除条件，上述费用不应当由被告承担。以上答辩理由，请贵院予以重视，请依法作出公正的裁决。经审理查明，2014年1月1日原告与被告润方公司签订《秦皇岛市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）一份，原告购买被告润方公司开发的坐落于秦皇岛市海港区南岭国际社区壹街区（一期）18号楼1-804号商品房，合同签订前，2011年8月27日原告付款27万元，2013年7月12日原告向被告交付余款，购房款共计443751元。房屋建筑面积92.64平方米，下房一间。该《商品房买卖合同》第十条载明“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；1、遭遇不可抗力，且出卖人发生之日起60日内告知买受人；2、为配合政府行为而导致的延误，或者出卖人无法预见、无法控制的原因，以及遭遇国家法律和地方性法规变化而导致延误；其他相关交付事宜详见本合同（附件三）”；合同第十五条第二款约定：“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.因热力公司、自来水公司、供电公司、燃气公司及政府部门行为造成不能正常使用的，工期顺延，出卖人不承担逾期违约责任”；合同第十一条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第十条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第十条约定的最后交付房期限的的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、双方自行约定”。2014年11月30日诉争房屋竣工验收合格。原、被告就以下问题存在争议：原、被告履行合同情况，被告是否存在违约行为，是否应解除商品房买卖合同；原告主张的返还房款及利息，违约金等法律依据以及数额的计算方法。原告就其主张提交如下证据，证据1、秦皇岛市商品房买卖合同及收据各一份，证明原告从被告处购买南岭国际壹街区18号楼1-804号房屋；证据2、南岭国际入伙通知书及原告等人拒绝收房函件及回单，证明被告2014年12月22日通知原告在2014年12月25日收房，由于被告交房不符合法律及合同约定的交房条件，原告拒绝收房；证据3、秦皇岛润方物业服务有限公司通知及公告录音证据，证明2015年4月17日被告润方物业公告业主4月18日领水卡，被告明确告知是发水卡，没有水。证据4、录音资料一份，证明被告出售给原告的房屋2014年12月31日前水、电、暖、燃气未开通，不符合合同约定的入住条件，被告违约。录像资料，证明被告供暖设施截止至开庭时均没有供热设施设备。南岭国际项目一街区有关问题的答复和解决方案，被告单位出示的，证明被告未按合同约定的时间供水，并非不可抗力或者市政行为导致的，而是被告单方考虑到季节原因没给小区供水；证据5、南岭国际壹街区业主QQ群聊天记录及给市长热线打电话录音，证明被告房屋水电暖气在2014年12月31日交房时未达到合同约定的使用条件，截止原告诉讼时起仍未开通；证据6、录音资料一份，证明原告等维权代表找被告维权过程中，被告认可原告所购买房屋水、电、暖、燃气、绿化等不符合交房条件，如原告收房被告在物业费等方面给予减免；证据7、入伙缴费清单及致南岭国际壹街区全体业主的公开信证明被告认可交付原告的房屋不符合法律及合同约定，在物业费、生活垃圾清运费上予以减免。另外该缴费清单上采暖费收取的是2015-2016年度，证明2014年度-2015年度原告房屋暖气未接通不符合房屋买卖合同约定的入住条件，被告违约；证据8、公证书一份，证明被告出售给原告的房屋从消防、小区绿化、路面硬化、道路通畅情况及围墙等小区安全均不符合法律及合同的约定，达不到交房条件，被告违约；证据9、录音资料，证明南岭国际小区验收时质监站提出整改，至今未申请再验收，不属于验收合格；证据10、录像资料及2015年4月2日燕赵都市报，证明2015年4月2日秦皇岛中雨转晴的天气，原告雨后去被告处看房，南岭国际小区地下一层、二层灌水严重，房屋不符合入住条件。被告对原告提交的证据质证意见为，对证1、涉及到相关部门的合同，真实性、合法性无异议；对证2、没有异议，ems快递函的签收时间是2015年1月1日事后发送的，我们发送的是2014年12月17日入伙通知书的快递，原告签收的时间是2014年12月23日，是在合同约定的时间内发送的。该快递是2015年1月1日黄静发给公司的拒收函，公司是否收到文件，我们需要核实，并且作为原告在本案不具备解除合同的条件，这张函不具备法律效力；对证3、领水卡通知书，首先是复印件，之前没有看到，我们认可小区供水确实因为市政配套的原因有延误，对于录音资料不予质证；对证4、真实性和关联性有异议，内网设施都是正常开通的，对于原告提交的李洪涛与燃气公司的录音资料的形式有异议，如果需要燃气公司针对本案的相关事实出具证明，应当由燃气公司出具书面的证明，以确保行政部门的严肃性和合法性、准确性，没有证明本案的事实。这个小区能够确保入住装修完毕后正常使用功能。对QQ群的水的聊天记录，三性均有异议。关于逾期供水的问题到底是不是市政的原因，稍后我们会提交证据，跟业主说明。对证5、6三性均有异议；对证7、在发送交房通知快递每户都发送了入伙缴费清单，公司对全体业主的公开信，原告是想证明被告的房屋不符合交房的条件，免收了物业费和垃圾清理费，这十套房屋具备交房条件的，有绝大部分业主在2014年12月收房、装修，免收物业费和垃圾费的原因公司是考虑到冬季交房，园林绿化和整理问题需要春季施工，所以基于这种原因，给于业主的优惠和照顾。2015年11月交房只能装修，不能入住，当时收取暖气费是加重业主的负担；对证8、按照合同的约定我们交付房屋的条件是竣工验收合格，绿化问题是后期的甩尾工程，真实性没有异议，合法性和关联性有异议，不是合同约定的必备交付条件；对证9、证据形式和三性均有异议，我们稍后会交竣工验收报告；对证10、录像资料有异议，对于4月2日地下是否存在灌水，我不知情，但是不否认存在这些问题，如果存在，是后期质量维修的问题，开发商、物业、都应对业主承担法定期限内的保修责任，这些问题不是解除合同的条件。被告润方公司主张，双方的商品房买卖合同合法有效，针对原告的解除合同的诉请，我们不存在根本性的违约行为，本案不具备解除合同的行为。被告就其主张提交如下证据：证据1、秦皇岛市商品房买卖合同一份，合同15条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：因热力公司、自来水公司、供电公司、燃气公司及政府部门行为造成不能正常使用的，工期顺延，出卖人不承担逾期违约责任。附件4、第二款通讯地址及送达确认。向双方共同确认的收信地址邮寄入伙通知书，视为履行交房通知义务；证据2、建设工程竣工报告，南岭国际社区壹街区西区（一期）B标段（含17号、18号、19号高层），证明竣工时间2014年11月30日；证据3、建设工程竣工验收报告一份，南岭国际社区壹街区西区（一期）B标段（含17号、18号、19号高层），证明竣工验收合格时间2014年12月18日；证据4、建设工程竣工报告，南岭国际社区壹街区西区（一期）A标段（含16号小高层），证明竣工时间2015年1月23日；证据5、建设工程竣工验收报告，南岭国际社区壹街区西区（一期）A标段（含16号小高层），证明竣工验收合格时间2015年2月5日；证据6、EMS快递单及邮件全程查询结果，证明被告于2014年12月按照原告提供的通讯地址，向原告邮寄南岭国际业主入伙通知书，通知交房，邮件已送达原告；证据7、壹街区16号楼的入伙通知书两份及入伙缴费清单两份，证明被告通知16号楼业主于2015年2月9日—10日办理房屋交接手续。缴费清单涉及的违约金，系被告承诺支付给16号楼业主的逾期交房违约金，按合同约定的日万分之一标准，计算期间为2015年1月1日至2月10日。被告认可16号楼存在一定的违约行为，愿意支付违约金，但不构成解除合同条件。小区配套设施在2014年12月31日前按期完工，具备接通市政外网条件；应由政府部门、城建部门、相关市政部门负责提供的市政配套设施在2014年底前未施工完毕，系政府部门的责任。依据房屋买卖合同约定，开发商不承担逾期交房违约责任；证据8、秦皇岛市城建工程有限公司证明（给水工程）一份，证明我公司承建南岭壹街区商品房室外给水工程，我公司于2014年12月10日施工完毕，具备使用条件，只要外网接通即可正常通水。当时，由于小区红线外的市政配套管网未施工完毕、不具备使用条件，导致小区给水系统无法投入正常使用。目前，由政府相关部门负责施工的市政配套管网已接通，壹街区正常通水；证据9、被告与城建工程公司订立的《南岭国际社区壹街区商品房室外给水工程施工合同》；证据10、首创水务有限责任公司客户接水申请表（2013年3月25日申请）；证据11、被告致市城市管理局关于南岭国际社区壹街区项目市政供水的申请（2013年7月22日），证明润方公司已提交客户接水申请表，且首创公司技术设计部门针对本项目供水管网施工设计已基本完成。但是经与首创公司接洽，得到答复是项目周边横断山路、南岭东路及长江道西延伸路未铺设市政供水主管线，即使小区内部管网建设完成，也无法及时完成供水管网碰头工程，实现正常市政供水。请贵局协调有关部门小区市政供水时间及管线路径，以保证居民按时入住；证据12、被告致首创水务公司关于南岭国际社区壹街区项目市政供水的函（2013年7月22日）（内容同上）；证据13、被告致首创水务公司关于南岭国际壹街区项目市政供水的请示（2015年3月31日），证明小区室外外网已完成，市政给水压力不足。据了解，归提寨给水加泵站还在施工建设，暂时不能实现管道加压。为满足返迁居民用水需要，必须在横断山路管线临时增加加压泵，我公司恳请贵司帮助我公司解决临时供水问题，所需资金由我公司承担，贵司组织实施；证据14、海港区政府海政请字（2013）6号文件（报市政府），关于实施长江道西延伸道一期工程建设有关问题的请示；证据15、市政府文件办理笺及陈小虎秘书长给马市长汇报文件，证明长江道西延伸一期工程建议纳入2013年城市建设计划，2013年内实施并建成通车。同意由海港区政府全面负责项目建设各项工作，立即组织开展项目立项、设计等前期手续办理工作，力争3月前开工，全部工程暑期前完工；证据16、河北省非税收入一般缴款书4份，证明2012年7月24日被告向市城乡规划局缴纳城市基础设施配套费5226889元，2013年缴纳配套费12122207元，合计17349096元；证据17、被告致秦皇岛市城乡规划局关于预缴南岭国际社区项目城市基础设施配套费的申请（2014年4月22日）一份，证明在被告预缴取得建设工程规划许可证的1、4、5号地块基础设施配套费后，因政府财政资金困难，市政配套资金被挪用，南岭国际项目周边道路及市政配套设施未能在政府承诺的时间完工，于是被告出借给海港区城建局500万元，专门用于修建长江道西延伸路一期工程，以保证在2014年底交房时间前完成长江道西延伸路工程及相关市政配套设施工程；证据18、秦皇岛市海港区城建市政发展有限公司500万元借款收据一份（2014年8月8日）；证据19、中国银行电子转帐凭证2014年8月8日润方公司向海港区城建市政发展有限公司转帐500万元；证据20、海港区城乡建设局致开发区动力公司《关于长江道西延伸一期工程热力管线尽快进场的函》（2014年5月29日），证明长江道西延伸一期工程由我单位负责实施。目前，道路主路、北辅路、北人行道施工已接近尾声，南辅路及南侧人行道因高压塔迁改问题尚未实施。请贵公司尽快与我单位联系，协商施工顺序，抓紧进场施工；证据21、秦皇岛经济技术开发区动力公司致海港区城乡建设局《关于长江道西延伸一次网工程热力管线尽快进场的函的回复》（2014年6月10日），证明我公司负责组织施工的长江道西延伸热力一次网工程，因现场存在一些问题不具备施工条件，现场问题1、需要将高压线塔移位后，方可施工。2、此道路沿线涉及的土方倒运。以上问题需要给予协调解决，问题解决后我公司将立即安排施工，以免影响此区域的供暖运行。原告对被告提交的证据质证意见为，对证据1、的真实性无异议，对证据2、中单位工程质量评定表所载内容均没有质量评定结果及执行标准，在单位质量评定栏中仅有施工单位、监理单位公章及法人印章，没有对评定结果做出认定合格与否，且没有标注日期，因此对真实性不予认可，说明没有经过施工单位、监理单位进行工程质量鉴定。对证据2中的竣工项目核查中关于开工日期、竣工日期，竣工日期出现明显的人为手改，原来的日期是2015年6月24日，现在改的2014年10月30日，所有的填表内容单位不同但是笔迹是一样的；对证3真实性不予认可，竣工项目审查的所有内容从笔迹上看不同单位项下的审查情况、签字均为同一字体，根据房屋建筑和市政基础设施竣工验收及备案办法中有关建设工程竣工验收程序规定，各工程主体应当分别对工程的审查作出评定，该份证据中单位工程质量评定2表中仅在单位工程评定项目中有被告公章，其他项下没有任何的签字；对证4同证2质证意见相同。对证5同证3质证意见相同，竣工时间最后日期是2015年1月26日，明显违反合同约定。对证据7、原告王立双没有收到被告发出的入伙通知；对证8、9真实性无异议，内容有异议，该份证据仅能证明被告与秦皇岛市城建工程有限公司签订过施工合同，小区红线外的市政配套管网施工完毕后，是否经过秦皇岛市首创水务公司及该公司的验收，没有证据证明。根据规定，供水外网施工完毕后，是否具备使用条件应经过验收，由相关部门出具验收报告。在证据9施工合同中第7项的7.1.3关于需要工程验收也做了相关规定；对证10、该证据为复印件，对于其真实性由法院核实，该证据只是接水申请表，不能证明水已接通。对证据11-13、是被告单方出具的文件，所载内容是否真实没有证据证明，2015年5月7日秦皇岛报纸载有秦皇岛市首创水务公司在归提寨建站，是为了满足广大用户的用水需求，而非被告陈述的该基站的建设导致管道加压不能用水；对证据14、15该两份证据为复印件，真实性有异议，所载内容是关于包括横断山路南岭东路、西路道路畅通能够正常通车的文件，该份文件中没有载明道路不通导致的供水、电、暖、燃气、排水不能正常使用，且该两份证据非向被告下达，不能证明被告陈述的市政原因导致出现违约；对证16、真实性无异议，内容有异议，被告作为建设单位，缴纳相关的配套费用是理所应当的，仅凭该份证据不能作为被告延期交房的理由及依据；对证据17-19，证明是被告与城建市政存在借款关系，与本案无关；对证据20、真实性无异议，证明内容有异议，该份证据只是说明在施工过程中存在一些障碍，但是否直接影响被告提供供热条件没有证明，没有证明工程延期；对证21、真实性无异议，没有证明工程延期导致交房延期。以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告于2014年1月1日签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，按照合同约定，被告应当于2014年12月31日前，将竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。原告购买的房屋被告已于2014年12月18日取得《建设工程竣工报告》，符合双方合同的约定，被告对此不构成违约。被告分别于2014年12月22日至2015年2月10日期间通知原告等购房人收房，并未超过合同约定逾期超过90日，买受人有权解除合同的期限。关于原告认为被告交付的房屋水、电、暖、燃气不具备使用条件的问题。被告所举证据能够证明市政设施的建设滞后影响了房屋的交付使用。原、被告所签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》第十条、第十五条亦约定由于被告无法预见、无法控制的原因及市政设施原因造成延误，被告可以予以延期交付房屋，被告所举证据能够证明由于市政设施建设的延误，造成被告向原告交付房屋时，房屋配套设施不健全。被告为尽快向原告及其他业主交付房屋亦作出了一定努力，部分业主已经入住，并对市政设施不完备表示理解，原告主张因被告逾期交付房屋，解除与被告润方公司签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》理据不足，不予支持，故对原告请求退还购房款及利息以及支付解除合同违约金的请求不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：对原告张文阁的诉讼请求不予支持。案件受理费8022元、保全费2761元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  韩有强审 判 员  王辉久审 判 员  郭 安二〇一五年十二月十日代理书记员  董 涛