四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2018）川1502民初344号原告：宜宾市乐宜居物业管理有限公司，住所地：宜宾市翠屏区下江北倒迁小区“三江花园”3幢2单元1层3号，统一社会信用代码91511500MA62A17A3W。法定代表人：赵虹，经理。委托诉讼代理人：李鎏志，四川丰宜律师事务所律师,执业证号15115201710106902。被告：龚坚,男，1981年4月17日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：龚立伟，男，1972年5月28日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。（系龚坚哥哥）原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司（以下简称乐宜居公司）与被告龚坚物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐宜居公司的委托诉讼代理人李鎏志、被告龚坚的委托诉讼代理人龚立伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告乐宜居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费、垃圾处理费共计8680.6元（暂从2009年10月1日计算至2017年7月31日止），2.判令被告支付上述费用所产生的违约金、滞纳金合计8680.6元，3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系宜宾市翠屏区南岸绿洲家园小区的物业服务企业,被告系该小区18-2-1号物业的业主。原告与绿洲家园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限从2009年9月16日起至2018年12月31日止，该合同第二十一条明确约定了物业服务管费用收费的标准及支付方式,原告按《物业管理条例》及物业合同约定履行了义务,但被告从2009年10月1日起一直拖欠原告物业服务费及垃圾处理费,原告多次催收未果，故诉至人民法院。诉讼中，原告请求变更被告支付物业服务费、垃圾费至2017年12月31日止，分别为8780.31元、445.5元。被告龚坚辩称，1、我住的1楼，2009年开始烟道有问题，我多次找到物管公司，答应了跟我解决，物管上门收取费用，物管公司一个郑经理也到我家里来看过，我跟他说的是，你把问题跟我解决了，我就把物管费缴纳了。2、2012年和2014年我家里被盗两次，我都进行了报案。3、管理混乱，在我家门的楼梯间不知是谁喂了条狗，至今在此喂养。4、卫生死角长期没有人打扫，小区里面人行道物管公司占道经营。5、管理混乱，摩托车、汽车未按指定地点停放，长期占道造成了安全隐患，快递公司车辆也乱停乱放堵塞交通。6、夏天的时候有外来人员长期进入我们小区，并在小区打牌，我怀疑我东西被偷，与原告有关，就是因为管理不善造成的。7、面向七星大道的围墙，物管私自撤除后设置了一个收费停车场，有一个老年人在那里收取停车费，并不是看门，我们业主没有保障，是没有经过我们允许的。8、物业费我是交费了一年的，但是原告起诉的时间不对，票据今天我没有带上，我稍后向法庭提供。9、公共卫生，我所住的楼幢外有湖，没有随时更换水和清理，有恶臭味，没有及时清理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月16日，绿洲家园业主委员会与四川宜宾吉星物业有限公司（以下简称吉星物业）签订《绿洲家园物业服务合同》，约定吉星物业为绿洲家园一期、二期住宅小区（不含商业门面）提供物业服务，服务期限自合同签订之日至2012年12月31日；物业服务费按产权建筑面积每平方米0.5元收取；垃圾处理费每人每月1.5元（含暂住人口）；物业服务费、垃圾处理费由物业公司自行向业主收取。2012年12月，吉星物业退出该小区物业服务，并将其服务期间部分业主拖欠的物业服务费的债权转让给原告。2012年12月7日，宜宾绿洲家园业主委员会（委托方、甲方）与原告乐宜居公司（受托方、乙方）签订《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》，约定甲方将宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含商业门面）委托乙方管理，物业服务内容约定为对房屋建筑本体供应部位、公用设施等的维修、养护和管理。约定了相应的物业服务标准和内容。服务期限约定自2013年1月1日起至2015年12月31日止，物业服务管理费约定为住宅按每户每月每平方米0.50元标准收取，并约定因考虑住宅按每户每月每平方米0.5元标准是三年前确定的标准，近年来物价及工人费上涨因素，应乙方提议，甲方同意于2013年年中，在业主委员会考核物业公司严格履行了合同要求基础上，与乙方协商调整物业服务费收费标准。具体的物业服务费收费标准调整方案以届时业主代表大会相关决议为准。住宅生活垃圾处置费按4.5元/户/月收取,物业服务费、垃圾处理费由乙方自行向业主收取。关于违约责任，双方约定业主或者物业使用人未按时缴纳相关费用达30日以上，业主或物业使用人应按未交部分的千分之三每天支付违约金，其违约金总额不超过本金。合同并对其他事项进行了约定。2015年12月28日，宜宾绿洲家园业主委员会与原告乐宜居公司续签合同，其中物业服务管理费约定为住宅按每户每月每平米0.75元收取，并约定按每户每月每平米0.75元标准是2013年7月1日执行的标准，在近年来物价、特别是人工费上涨因素，乙方要求于2017年下半年，在业主委员会考核物业公司严格履行了本合同要求的基础上，可与乙方协商调整物业服务费收费标准，调整的幅度不高于现有标准的10%。具体的物业服务费收费标准调整幅度和方案以届时业主代表大会审定通过的相关决议为准。住宅生活垃圾处置费仍按4.5元/户/月收取。合同期限约定为自2016年1月1日起至2018年12月31日止。其他内容与第一份合同不变。另查明，绿洲家园业主委员会关于调整小区物业管理费（建议调整到每平方米0.75元）的议案于2013年6月8日提出，同月13日经业主代表表决通过，原告乐宜居公司于2013年7月10日将新的收费标准（从2013年7月1日起执行每平方米0.75元）告知业主。原告乐宜居公司在为绿洲家园小区提供物业服务时,对于公共烟道的维护、维修存在不及时等情况,对于小区卫生、小区车辆管理秩序存在管理上的瑕疵。被告龚坚系绿洲家园小区18-2-1号物业的业主，该房屋建筑面积为139.37平方米。被告龚坚按照0.5元/平米的标准缴纳了2009年10月1日至12月31日的物业费209元（0.5元/平方米×139.37平方米×3月）及代收垃圾费13.5元（4.5元/户×3月），其后至今未缴纳物业服务等费，故原告诉来本院。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院依法撤销。”据此规定，宜宾绿洲家园业主委员会（委托方/甲方）与吉星物业、乐宜居公司（受托方/乙方）签订的《物业服务合同》，对被告具有约束力。物业服务费合同约定2013年1月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费为0.5元/平方米，业主委员会同意于2013年年中与物业公司协商调整物业服务费收费标准，具体的物业服务费标准调整方案以届时业主代表大会相关决议为准，结合原告提供的业主委员会议案、议案表决情况公示等证据以及2015年12月原告与绿洲家园签署的合同载明的“按每户每月每平米0.75元标准是2013年7月1日执行的标准”的约定，本院认可物业服务费自2013年7月1日起调整为0.75元/平方米，现原告请求被告自2013年7月1日起按照0.75元/平方米缴纳物业服务费，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。原告请求被告缴纳2009年10月1日至2017年12月31日的物业服务费、垃圾费，被告对缴费年限有异议，辩称其已交了一年物业费，应从次年起算，经本院查明，被告已缴纳物业费、垃圾费至2009年12月31日，故两费应从2010年1月1日起计算，经计算，被告应缴纳的物业服务费为8571.26元（2010年1月1日-2013年6月30日为：0.5元/平方米×139.37平方米×42月=2926.77元；2013年7月1日-2017年12月31日为：0.75元/平方米×139.37平方米㎡×54个月=5644.49元，合计8571.26元），被告应缴的垃圾处理费为432元（96个月×4.5元/户/月）。被告辩称相关服务未达到合同约定标准,并提供了几张照片予以证明,该照片未记载拍摄时间、地点，仅能证明原告物业服务存在瑕疵，并不能证明原告服务的小区长期、连续存在服务不到位的严重违约行为，故被告拒交物业服务费的抗辩不能成立。原告诉请的违约金过高，且原告在提供物业服务时存在维护不及时等瑕疵,结合本案情况，本院对原告诉请的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告龚坚于本判决生效之日起十日内向原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司支付2010年1月1日至2017年12月31日止的物业服务费8571.26元、垃圾处理费432元。二、驳回原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告龚坚未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，减半收取117元，由被告龚坚负担58.5元，原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司负担58.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 员  舒 波二〇一八年二月八日法官助理  邓以涛书 记 员  张婉晴