湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00145号
上诉人（原审被告）杨玉荣。
委托代理人王敬锋，湖北思扬律师事务所律师，代理权限：一般代理（代为诉讼、代收文书）。
被上诉人（原审原告）湖北银行股份有限公司襄阳分行（以下简称湖北银行襄阳分行）。
法定代表人卢伟，该行行长。
委托代理人周存平，湖北百龙律师事务所律师，代理权限：一般代理。
上诉人杨玉荣因与被上诉人湖北银行襄阳分行房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2014年12月12日作出的（2014）鄂樊城柿民初字第00209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月11日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员张耀明、代理审判员余以祥参加的合议庭，并于2015年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人杨玉荣的委托代理人王敬锋，被上诉人湖北银行襄阳分行的委托代理人周存平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
湖北银行襄阳分行原审中诉称：2009年4月3日，湖北银行襄阳分行与杨玉荣签订《房屋租赁合同》约定湖北银行襄阳分行将位于襄阳市樊城区人民西路281号临街一至三层商业用房出租给杨玉荣开宾馆，租赁期限为二年，自2009年4月19日至2011年4月18日，月租金10000元，在每月初5日内交清，逾期支付按日千分之五支付滞纳金即违约金，装修期42天免收租金（即自2009年6月1日起开始收取租金）。合同签订后，湖北银行襄阳分行如约交房，但杨玉荣经常拖欠租金。合同期满后，杨玉荣拒不腾退房屋，2013年6月3日，湖北银行襄阳分行委托律师向杨玉荣发出律师函，要求杨玉荣在10日内腾退房屋并支付拖欠租金及违约金，但杨玉荣仅于2013年6月6日交清了2012年2月份以前的租金，拒不腾房，并拖欠2012年4月至今的租金280000元及相应的违约金（按照合同标准计算违约金已达600000元）。为维护湖北银行襄阳分行合法权益，特诉至法院，请求判令：杨玉荣立即腾退房屋，并支付自2012年3月1日起至腾退房屋之日止的租金（截止2014年6月30日租金为280000元）及逾期付款违约金84000元（按目前拖欠租金总额的30％计算）。
杨玉荣原审中辩称：湖北银行襄阳分行要求腾退房屋没有法律依据，合同仍有效，杨玉荣并不拖欠湖北银行襄阳分行租赁费，没有付租金原因在湖北银行襄阳分行而不在杨玉荣。杨玉荣向湖北银行襄阳分行交纳了200000元房屋转让费，应抵扣租金，杨玉荣交付的10000元保证金也应该抵扣租金。湖北银行襄阳分行延期供电28天应抵扣租金9300元；湖北银行襄阳分行装修房屋使用杨玉荣水电费，且因装修导致杨玉荣房屋漏水损失6100元，以及多年来杨玉荣因维修房屋花费99371元，湖北银行襄阳分行职工与杨玉荣公用水表导致杨玉荣替湖北银行襄阳分行多交水费7、80000元都应该抵扣租金。
原审判决认定：2009年4月3日，襄樊市商业银行股份有限公司与杨玉荣签订房屋租赁合同，约定杨玉荣租赁襄樊市商业银行股份有限公司位于襄樊市樊城区人民西路281号房屋，房产证号：襄房金字第002-000**号。房屋间数一至三层。租期两年，出租方从2009年4月19日起将符合适用要求的房屋交付承租方，至2011年4月18日收回。月租金10000元，每月初五日内交清。租赁期内房屋结构性维修由出租方负责。出租方应每年检查维修房屋及其设备，保障承租方正常使用。出租方维修房屋时，承租方应予协助。出租房未尽维修房屋义务的，承租方可以自行维修，维修费用由出租方负担或抵付租金。……逾期不归还房屋，除补交租金外，并按应补交租金总额的日5‰支付滞纳金。……承租方向出租方交纳保证金10000元整，本合同解除后，退还保证金。合同到期后，杨玉荣继续租用承租房屋。但双方未订立书面合同，对租金与租期均未做约定。2013年5月7日，湖北银行襄阳分行向杨玉荣发出律师函，载明房屋租赁合同在2011年4月18日到期，合同到期后，贵方继续使用该房屋至今，依据房屋租赁合同约定，贵方应于每月初5日内交清房租，贵方仅交至2012年3月，剩余房租至今未交，目前因该分行安排此房屋另有使用，请在接到本函件的十日内将此房屋交还湖北银行襄阳分行，支付拖欠的租金及合同约定的滞纳金。2013年6月3日，杨玉荣方马锐收到此函件。2009年湖北银行襄阳分行出具收款收据载明收到杨玉荣转让费200000元，但对于此款在双方签订的租赁合同中并未提及。
原审另查明，在庭审中，双方当事人一致认可被告租金交纳至2012年3月。关于双方水损问题，双方一致同意由湖北银行襄阳分行承担水费40％，杨玉荣承担60％。
原审又查明，2011年2月25日，依据鄂银监（2011）61号“关于湖北银行股份有限公司开业的批复”载明，批准湖北银行股份有限公司开业，原襄樊市商业银行及其分支机构自动终止，原商业银行的债权债务由湖北银行股份有限公司承接。之后，杨玉荣与湖北银行襄阳分行开始履行原商业银行与其签订的位于襄樊市樊城区人民西路281号房屋租赁合同的权利义务。
原审法院认为：杨玉荣与襄樊市商业银行股份有限公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2011年2月襄樊市商业银行股份有限公司改制为湖北银行股份有限公司后承接了原襄樊市商业银行股份有限公司的权利、义务，成为出租人。在合同到期后，杨玉荣继续承租房屋，湖北银行襄阳分行收取租金，双方之间又形成了新的不定期租赁合同关系。但杨玉荣租金仅交纳到2012年3月份，且湖北银行襄阳分行在2013年5月7日也以律师函的形式通知杨玉荣要求返还房屋，杨玉荣于2013年6月3日收到此通知。故双方之间的不定期租金合同应于杨玉荣收到律师函之日即告解除，杨玉荣负有返还承租房屋的义务。湖北银行襄阳分行要求杨玉荣腾退房屋的请求合法，原审法院予以支持。杨玉荣拒不返还房屋给湖北银行襄阳分行，应向其支付房屋占用费，参照原合同约定，每月10000元。合同解除前，杨玉荣应按每月10000元的标准向湖北银行襄阳分行交付租金，从2013年6月3日起，每月按10000元标准向湖北银行襄阳分行支付房屋占用费。湖北银行襄阳分行在原合同到期后，负有向杨玉荣返还10000元押金的义务。2011年4月18日之后，双方之间形成的不定期租赁合同中并没有关于违约金的约定，因此，湖北银行襄阳分行请求杨玉荣支付违约金的请求，原审法院不予支持。杨玉荣辩称维修房屋花费99371元应当冲租金，但一方面杨玉荣提供的证据仅有手写条据，不符合证据形式，另一方维修内容多为疏通下水道，水管等，并不属于合同约定的房屋结构性维修范围，故对此辩称理由，原审法院不予支持。杨玉荣辩称的因湖北银行襄阳分行延期供电28天应抵扣租金9300元；湖北银行襄阳分行装修房屋使用杨玉荣水电费和因装修导致杨玉荣房屋漏水损失6100元的请求，没有证据予以证实，原审法院不予采信。杨玉荣又辩称湖北银行襄阳分行单位职工与杨玉荣共用水表导致杨玉荣替湖北银行襄阳分行多交水费7、80000元的事实，庭审后，双方已经对此争议达成协议，原审法院予以认可。故对杨玉荣的这一辩称，原审法院不再处理。杨玉荣还辩称其曾向湖北银行襄阳分行交纳过200000元房屋转让费的事实与本案无关，属另一法律关系，对此原审法院不予审查，杨玉荣可持收据另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杨玉荣向原告湖北银行股份有限公司襄阳分行返还承租房屋，原告湖北银行股份有限公司襄阳分行退还被告杨玉荣房屋押金10000元；二、被告杨玉荣向原告湖北银行股份有限公司襄阳分行支付拖欠的房屋租金140000元（2012年4月至2013年5月）；三、被告杨玉荣向原告湖北银行股份有限公司襄阳分行支付房屋占用费，自2013年6月起至实际返还房屋之日止，每月10000元；四、驳回原告湖北银行股份有限公司襄阳分行的其他诉讼请求；以上双方应履行义务应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定办理。本案诉讼费6760元，由被告杨玉荣承担。
上诉人杨玉荣不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：被上诉人延期供电28天，应扣减现金9300元，房屋漏水损失6100元及修缮房屋及整个楼顶的花费99371元，也应当扣减。一审法院以下水道、水管不属于合同约定的房屋结构性维修范围，不支持上诉人的房屋维修费是错误的，因为上诉人维修的水管下水道属于房屋上下层主管道，当然包括在房屋的范围内，据此应冲抵租金。加之被上诉人收取的转让费200000元，由于被上诉人不出卖该房屋亦应冲抵租金。综上所述，请求二审人民法院依法改判支持上诉人主张的延期供电28天的损失9300元、被上诉人房屋漏水导致的损失6100元及修缮房屋的花费99371元，共计114771元冲抵租金。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人湖北银行襄阳分行辩称：上诉人称延期供电、房屋渗漏、房屋修缮等损失均证据不足，其损失无法认定；按照双方签订的合同约定，被上诉人维修的范围仅限于房屋的结构性破坏，房屋渗漏、上下水水管、管道的损坏均不属于房屋的结构性破坏，不属于被上诉人的维修范围；上诉人长期拖欠巨额房屋租金属严重的违约行为，依法应向被上诉人支付违约金，原审未支持被上诉人的该项请求已充分照顾到上诉人的利益，上诉人提起上诉纯属滥用诉权，拖延腾退房屋。综上，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人杨玉荣（承租人）与被上诉人（出租人）湖北银行襄阳分行双方就诉争房屋形成的不定期房屋租赁合同已于2013年6月3日解除。合同解除后上诉人杨玉荣应当返还诉争房屋，目前上诉人杨玉荣仍占用该房屋，房租交纳至2012年3月。上述事实双方当事人没有提出异议，本院予以确认。上诉人杨玉荣上诉称因被上诉人湖北银行襄阳分行延期供电28天的损失9300元，房屋漏水损失6100元，没有相关证据证实；修缮房屋花费99371元，因其提供的证据仅有手写条据，不符合证据形式，也没有其它证据印证，维修对象多为下水道、水管等，不属于合同约定的房屋结构性维修。上诉人杨玉荣的上诉理由均不成立，本院不予认可。上诉人杨玉荣称其曾向湖北银行襄阳分行交纳过200000元房屋转让费的事实与本案无关，本院不予审查。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2596元，由上诉人杨玉荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 张耀明
代理审判员 余以祥
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 张诗怡