重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第07540号
原告余明君，男，汉族，1978年12月20日出生，住重庆市南岸区。
委托代理人王永强（特别授权），重庆泽耀律师事务所律师。
委托代理人赵芡（特别授权），重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。
被告重庆腾辉控股管理有限责任公司，住所地重庆市南岸区经济技术开发区丹龙路18号，组织机构代码证73980019-6。
法定代表人方勇，总经理。
委托代理人邓勇（特别授权），重庆志平律师事务所律师。
原告余明君与被告重庆腾辉控股管理有限责任公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月19日受理后，依法由代理审判员姚静婷任审判长，与代理审判员龚一、人民陪审员董泽芬组成合议庭，适用普通程序于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告余明君的委托代理人王永强、赵芡，被告腾辉公司的委托代理人邓勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余明君诉称：2011年11月30日原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买位于重庆市南岸区经济技术开发区丹龙路XX号X幢XX号房屋，总房价673294元。原告按照合同约定支付了房款，并已办理了接房手续，同时提交了办证所需的相关材料。按照合同约定，被告最迟应当在2012年8月30日之前为原告办理产权证，但实际在2013年8月22日被告才取得重庆市南岸区土地房屋权属登记中心出具的业务受理通知书，被告的行为已构成违约。因此，被告应当按照合同约定向原告支付逾期办证违约金。另外，合同约定被告应当在取得业务受理通知书之日起30日内向原告支付逾期办证违约金，但被告至今未支付该款项，故被告还应支付原告迟延履行利息。由此，原告起诉来院，要求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金24037元，计算期间为2012年8月30日至2013年8月22日共计357天，以房款673294元为基数，日万分之一的比例计算；2、判令被告支付原告迟延履行利息，以逾期办证违约金24037元为基数，同期银行贷款利率为计算标准，计算至被告实际支付之日为止；3、本案诉讼费由被告承担。
被告腾辉公司辩称：确实存在逾期办证的情况，愿意承担逾期办证的违约责任，但不同意原告诉称的违约金起算日期。根据合同补充协议的约定，办理房屋产权证的时间应当是接房之日起90日内，因此逾期办证违约金应当自原告接房之日后推90日的次日开始起算，计至取得业务受理通知书之日为止。被告对计算的方式和基数没有异议。另外，不同意原告要求支付迟延履行利息的诉讼请求，被告认为此项诉求没有依据，且逾期办证违约金能够包含原告的全部损失。
原告余明君向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：
1、《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-5086941），用以证明双方的房屋买卖关系，以及办证时间和逾期办证违约金等事项；
2、《销售不动产统一发票》及《房屋销售专用收据》，用以证明原告按照合同约定履行了支付房款和相关税费的义务；
3、《重庆市新建商品房屋质量保证书》，用以证明原告的接房时间是2012年6月30日；
4、《重庆市南岸区土地房屋权属登记中心业务受理通知书》，用以证明取得该通知书的时间，按合同约定被告已经违约，应当承担违约责任；
5、（2013）年南法民初字第09990号民事判决书，用以证明与本案情况相同的业主起诉后，其诉求得到了法院的支持。
被告腾辉公司对证据1、证据2、证据3、证据4的真实性均无异议。但被告认为证据1的《合同补充协议》中约定，办证期间的计算是从实际交房之日起90日内，并非原告所称的60日；办理产权登记系双方的共同义务，原告需及时向被告提交办证所需的资料并出具委托书，若原告迟延履行该合同义务，违约金起算的时间也要相应的延后。另，《合同补充协议》中也约定，违约金金额不得超过房屋总价的3%，超出此限的部分不予认可。被告对证据5的真实性虽无异议，但认为此份判决与本案无关。
被告腾辉公司向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：
6、《重庆新东原物业管理有限公司物品领用表》，用以证明原告的实际接房时间；
7、《重庆市南岸区土地房屋权属登记中心业务受理通知书》、《重庆市土地房屋权属登记申请书》、《授权委托书》，用以证明原告提交委托书的时间以及被告取得业务受理通知书的时间。
原告余明君对证据6的真实性认可，但认为合同约定的交房时间是2012年6月30日，不能由此领用表确定交房的时间。对证据7的真实性无法确认，原告认为委托书上的签名虽然是原告亲笔，但是日期可能是由被告后填写的，不能证明原告提交办证资料的时间。
鉴于原、被告双方对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6的真实性均无异议，本院认可这些证据的证据效力。对于证据7，原告举示的证据4与其中的《重庆市南岸区土地房屋权属登记中心业务受理通知书》内容一致，本院认可该份证据的效力；因证据7中的《重庆市土地房屋权属登记申请书》、《授权委托书》由重庆市南岸区土地房屋权属登记中心出具，且加盖有该单位的档案信息查询章，故本院认可该份证据的真实性。
根据原、被告的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院经审理查明：2011年11月30日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-5086941），约定由原告余明君购买重庆市南岸区丹龙路XX号X幢XX号房屋，房屋总成交价为673294元，被告应当在2012年6月30日前将已经通过建设工程竣工验收备案登记的房屋交付原告使用。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，被告按照合同约定履行了通知及交房义务。
合同第十三条第二项约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第十三条第四项第二小项约定：“逾期超过90日后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第二十六条的约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。”补充协议第四条约定：“对本合同第八条关于‘由于乙方原因，未能按期交付’的补充：1、乙方因任何原因未收到甲方发出的交房通知，……甲方自本合同约定的交付期限届满次日开始计算房屋的保修期，乙方自此时间承担相应的物业管理费用。”第六条第一款约定：“预售商品房和现售商品房，均按照‘在本商品房交付使用之日起90日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请’执行。”第六条第二款约定：“关于合同第十三条第4款第（2）项，……违约金总额累计不超过已付房价款总额的3%。”第六条第三款约定：“乙方须以《授权委托书》的形式委托甲方代办合同登记、产权登记手续；乙方应在商品房交付使用时，将办理权属登记所需由乙方提供的资料报送甲方。”第十八条约定：“若本补充协议与合同的有关规定有抵触时，则以本补充协议的规定为准。”
2012年7月11日，原告余明君办理了诉争房屋的接房手续，领取了诉争房屋正式钥匙、装修钥匙、信报箱钥匙等相关物品，并在《物品领用登记表》上签字。
2013年7月31日，被告向重庆市南岸区土地房屋权属登记中心提交办理诉争房屋所在楼栋，即重庆市南岸区丹龙路18号X幢房屋的初始登记申请。
2013年8月22日，原、被告共同向重庆市南岸区土地房屋权属登记中心提出办理诉争房屋《房地产权证》的申请，并取得业务受理通知书。
庭审中，双方当事人争议的焦点为：逾期办证违约金的起算时间是何时？
原告认为，合同第七条约定的交房时间为2012年6月30日，并且《重庆市新建商品房屋质量保证书》上记载的交付时间也是2012年6月30日。结合原告开始支付物管费的时间是2012年7月1日，因此主张接房时间是2012年6月30日。又根据合同第十三条的约定，提交产权登记申请并取得受理单的时间是在接房之日起60日内，故被告最迟应当在2012年8月29日履行该项义务。由此，逾期办证违约金的起算时间应当是2012年8月30日。
被告认为，在其按照合同约定履行了通知接房的义务之后，原告是否按照通知的时间前来办理接房手续是被告不可控制的，因此实际接房的时间应当按照原告领取房门钥匙、商品房质量保证书、使用说明书等物品的时间为准，即《物品领用登记表》上原告所签的2012年7月11日。补充协议与合同有相同的效力，应当按照补充协议第六条的约定执行，即在房屋交付使用之日起90日内提出办理产权登记的申请，故被告最迟的履行办证义务的时间是2012年10月9日。另外，根据合同约定，办理产权登记系双方义务，原告应当及时提交相关资料。被告认为逾期办证违约金起算时间应当从原告提交委托书之日的次日起算，但因为原告提交的登记申请书和委托书上并未注明时间，因此逾期办证的时间不确定，但不能认可原告所称的时间。
本院认为，根据合同第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力；补充协议第十八条亦约定，合同内容与补充协议相抵触的，以补充协议的规定为准。因此，合同附件五《合同补充协议》中对合同约定的变更应属有效，办理诉争房屋权属登记的时间应当依照补充协议第六条的约定，即自诉争房屋交付使用之日起90日内。
对于原告依照合同第七条的约定，结合《重庆市新建商品房屋质量保证书》上记载的交付时间以及原告缴纳物管费的时间，主张接房时间是2012年6月30日，逾期办证违约金起算时间是2012年8月30日的观点，本院认为，被告依照合同约定尽到了通知原告接房的义务，对此事实原告亦当庭认可，因此何时接房的决定权在于原告方。依照合同及补充协议的约定，提交房地产权证申请的起算时间为“实际交付使用之日”，而非合同约定的最后交付时间2012年6月30日。《重庆市新建商品房屋质量保证书》上记载的交付时间仅体现为与合同约定的交付时间一致，但是并不能代表原告实际接房的时间。对于原告所称的以缴纳物管费时间推定接房时间的主张，被告辩称无论原告何时接房，物业管理费都是从约定的最后接房日期的次日，即2012年7月1日起开始缴纳，不能够证明原告实际接房的时间。本院认为，根据合同补充协议第四条的约定，在被告尽到通知接房的义务后，若原告未能按期办理接房手续，则从合同确定的交付期限届满的次日，即2012年7月1日开始计算物业管理费用；又因原告在庭审中并未举示物管费收据等相关证据予以证明，故对原告的此项主张，本院亦不能认可。综上，对于原告认为交房时间是2012年6月30日，逾期办证违约金起算时间是2012年8月30日的主张，本院不予支持。
对于被告主张的逾期办证违约金起算时间应当从原告提交委托书之日的次日起算的观点，本院认为，被告未提交证据证明逾期办证系因原告提交资料迟延造成，且经本院审查，被告在2013年7月31日才取得诉争房屋所在的重庆市南岸区丹龙路18号4幢的初始登记业务受理通知书，因此，无论原告是否按期提交了办证所需的资料，被告亦无法为原告办理诉争房屋的权属登记，过错在于被告一方。而在原告提交办证资料之后，至取得业务受理通知书之前这段期间内，被告也没有为原告办理权属登记手续，过错亦在被告一方。综上，对于被告认为逾期办证时间应从原告提交委托书之日的次日起计的主张，本院不予认可。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。基于房屋这种不动产的特点，交付了房屋钥匙等关键性物品即能够达到买方实现排他性的占有、使用及收益的合同目的，即实际转移了对房屋的占有。且该条文中表述的“转移占有”在实践中，亦理解为卖方将作为标的物的房屋的房门钥匙等关键物品交付给买方。因此本院认为，诉争房屋的实际交付时间应当是原告办理接房手续并领取房门钥匙等相关物品之日，即2012年7月11日。
原告余明君与被告腾辉公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按照合同约定的时间为原告办理诉争房屋的权属登记手续，确已构成违约，应当承担违约责任。按照合同第十三条、补充协议第六条的约定，被告的违约期间应当从原告实际接房的2012年7月11日后推90日的次日起算，计至取得业务受理通知单之日止，即违约期间为2012年10月10日至2013年8月22日，违约天数共计317天。违约金以总房价款673294元为基数，日万分之一的比例计算，即673294元×0.1‰元／天×317天=21343.42元。另外，根据补充协议第六条第二款的约定，违约金总额累计不超过已付房价款总额的3%，即673294元×3%=20198.82元。上述违约金超出此限的部分，本院不以支持。综上，对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金金额为20198.82元
关于原告主张的迟延履行利息，依据合同第十三条第四款第二项约定，被告应当在取得业务受理单之日起30日内向原告支付违约金。该约定反映了被告在构成逾期办证违约后，应当主动、及时的向原告结算并支付违约金。依此约定，被告应当在2013年8月22日起30日内，即最迟应当在2013年9月21日向原告支付逾期办证违约金，但至今被告仍未向原告支付该款项。根据《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告迟延履行向原告支付违约金的合同义务已经构成违约，应当承担违约责任。因此，对于原告要求以违约金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算迟延履行利息，从应当支付之日的次日起算至实际付款为止的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、被告重庆腾辉控股管理有限责任公司与于本判决生效后立即支付原告余明君逾期交房违约金20198.82元；
二、被告重庆腾辉控股管理有限责任公司以违约金20198.82元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告余明君支付迟延履行利息，从2013年9月22日起计算至实际支付之日为止；
三、驳回原告余明君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费426元（原告已预交），由被告重庆腾辉控股管理有限责任公司承担。被告于本判决生效后，应当将上述金额立即支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉的案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚静婷
代理审判员 龚 一
人民陪审员 董泽芬
二〇一四年六月十二日
书 记 员 文 青