福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽03民终625号
上诉人（原审被告）：杨李贤，男，1991年9月2日出生，汉族，住福建省仙游县。
委托诉讼代理人：陈超锋，福建品义律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：张丽香，女，1961年6月24日出生，汉族，住福建省仙游县。
委托诉讼代理人：张志敏（系被上诉人张丽香胞弟），男，1969年2月8日出生，汉族，住福建省仙游县。
上诉人杨李贤因与被上诉人张丽香房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2017）闽0322民初3559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨李贤上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回张丽香的全部诉讼请求。2.本案的一、二审诉讼费由张丽香承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，适用法律错误。（1）原判决遗漏了应当追加郭钦英、杨金雨为本案共同被告，严重违反法定程序；（2）原判决认定“本案的租赁合同已于2017年10月31日解除，合同的权利义务因合同的解除而终止”，缺乏事实和法律依据，不能成立。2.张丽香的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立。（1）张丽香以“杨李贤提前单方解除合同、单方违约”为由，请求确认“合同于2017年10月31日终止”缺乏事实和法律依据；（2）张丽香主张“按照合同第九条第2项的规定支付其违约金10万元”根本不能成立；（3）张丽香“返还租房保证金2万元”的请求缺乏事实和法律依据，不能成立。3.本案租赁合同违反法律的强制性规定，应为无效。
张丽香辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.杨李贤主张应追加郭钦英、杨金雨为本案共同被告是错误的，因为与张丽香签订店面商铺租赁合同的是杨李贤，而不是郭钦英、杨金雨。杨李贤是签订合同的主体，所以只能将杨李贤列为被告是正确的。2.实际生活中，并不是每个房产都是有房产证的，有的是无法办理房产证，这些情况都无法提供房产证来办理营业执照，这时就需要开具证明来证明房产所有权，可以由房管局开具证明，也可由当地政府开具，村委会或者管委会也可开具证明，这些机构开具的房产证明在办理营业执照中效力等同于房产证。杨李贤提供的卖契、离婚协议书与本案没有关联性。3.张丽香作为承租人，积极按照合同第4条第2款约定“第二年至第六年的房租要提前一个月交”，但是杨李贤不配合致使租金无法交给杨李贤。4.张丽香请求确认合同于2017年10月31日终止是有事实和法律依据的。5.杨李贤说的手机通话录音和现场照片等证据只能证明合同双方对第二年的租金无法协议一致是错误的。6.杨李贤提前解除合同、故意违约，应支付违约金。7.张丽香将店面钥匙给郭钦英，郭钦英应当即退还租房保证金，但她拒绝退还。8.租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和他人利益，应为有效合同，当事人应当按照合同的约定或者法律的规定全面履行自己的义务。杨李贤以涉案房屋仍未取得建设工程规划许可证或其他合法建设手续要求认定合同无效是不能成立的。依据杨李贤提供的书证《卖契》显示，该地皮是一块政府批准的受灾重建旧厝地，有受灾重建手续。在杨李贤隐瞒、拒绝提供合法手续时据此可以推定在该地皮上建设的房屋（店面）是有“建设工程规划许可证或其他合法建设手续”。上墘社区居民委员会出具的“经营场所证明”、“经营场所使用证明”足以认定该房屋是取得合法建设手续的。9.杨李贤请求张丽香支付延迟搬离的租金875元不合理，请求驳回。10.2017年11月21日，杨李贤代为支付药店承租期间产生的电费202.34元不能成立，国网仙游供电公司账单详情显示的户号是6109021685*金雨，并非是张丽香。11.杨李贤说的2017年11月14日郭钦英代为支付拆除玻璃的人工安全费用3000元不能成立。经过杨李贤同意增设他物的，出租人不可以要求承租人恢复原状，杨李贤提供的拆除玻璃工资费及安全费3000元没有经过合法评估单位的评估，不能认定。12.杨李贤请求赔偿精神损失费及宾馆损失费无理。
张丽香向一审法院起诉请求：1、确认张丽香与杨李贤双方签订的《店面商铺租赁合同》于2017年10月31日终止；2、判令杨李贤返还给张丽香租房保证金20000元并支付自2017年11月1日起按月利率2%计至返还之日止的利息；3、判令杨李贤支付给张丽香违约金100000元；4、判令杨李贤赔偿给张丽香因另行寻找店铺、申请变更上报、现场验收、相关部门批准期间的损失以三个月租金计算计26250元及电信违约金1200元。
一审法院认定事实：2016年9月14日，杨李贤（甲方）与张丽香（乙方）签订《店面商铺租赁合同》。张丽香向杨李贤租赁仙游县榜头镇九鲤南街113号店铺经营仙游县康佳佳参茸大药房有限公司。合同约定：第三条：租赁期限1、租期六年：2016年11月1日至2022年10月31日。第四条：租金和支付方式及租金交纳期限1、租赁金额：第一年105000元……；2、付款方式：乙方于2016年11月1日前一次性向甲方支付第一年的房租，第二年至第六年的房租要提前一个月交。第七条：甲方权利和义务2、监督乙方正确使用房屋，并保证房屋内外各类设施在乙方进场时能正常使用。第九条：违约责任和合同终止的赔偿措施2、若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失并支付壹拾万元的违约金。合同签订后，张丽香支付给杨李贤第一年租金105000元和租房保证金20000元，在租赁的店铺经营仙游县康佳佳参茸大药房有限公司，期间与杨李贤的母亲郭钦英因店铺门前停车问题产生纠纷，郭钦英表示第一年租期届满后，店铺不再出租给张丽香。2017年10月31日上午，张丽香发现店铺卷帘门无法打开，经榜头镇上墘社区居民委员会派出人员调解，双方未就继续租赁达成协议，张丽香于当日搬出该租赁店铺。一审法院认为，涉案的租赁合同签订后，张丽香在租赁期间与郭钦英因门前停车问题产生纠纷，郭钦英表示第一年租期到期后不再继续出租。2017年10月31日店铺锁门后，杨李贤与张丽香未就租赁合同继续履行达成协议，致张丽香无法正常经营，不能达到租赁目的，张丽香于当日搬离。杨李贤为提前解除合同，在锁门前未采取积极措施防止，事后也未采取积极措施协商解决，未能确保承租人对房屋正常使用。结合证据三短信记录中，张丽香欲支付第二年租金时，杨李贤拒收。以上情形表明杨李贤不再继续履行本案租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依据以上规定，张丽香在无法正常使用租赁店铺的情况下解除合同并搬离，杨李贤收回租赁店铺且未提出异议，本案的租赁合同已于2017年10月31日解除，合同的权利义务因合同的解除而终止。杨李贤主张本案租赁合同未解除，应当继续履行无理。杨李贤为提前解除合同而放任锁门行为的发生，致张丽香无法正常经营，其行为已构成违约。故杨李贤应当按照《店面商铺租赁合同》第九条第2项“若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失并支付壹拾万元的违约金”的约定支付违约金。违约金具有赔偿性，张丽香在请求违约金后，又请求杨李贤支付损失赔偿金27450元，不予支持。综上，张丽香与杨李贤签订的《店面商铺租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，合同合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。杨李贤在合同约定的租赁期间且张丽香无违约行为的情况下，为提前解除合同而放任锁门行为的发生，未能保证张丽香对租赁店铺的正常使用，致合同因解除而终止，已构成违约，应按合同约定支付给张丽香违约金100000元。杨李贤收取的租房保证金20000元，在合同解除后，应当退还给张丽香。但张丽香请求杨李贤支付租房保证金自2017年11月1日起按月利率2%计算的利息没有法律依据，不予支持，应予驳回。违约金具有赔偿性，张丽香在请求违约金后又请求杨李贤支付损失赔偿金27450元，不予支持。综上所述，张丽香诉讼请求的合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条规定，判决：杨李贤与张丽香签订的《店面商铺租赁合同》于2017年10月31日终止；二、杨李贤应在本判决生效之日起十日内退还给张丽香租房保证金20000元；三、杨李贤应在本判决生效之日起十日内支付给张丽香违约金100000元；四、驳回张丽香其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9050元，由杨李贤负担。
本院二审期间，张丽香没有提供新的证据。杨李贤提供的证据如下：1.《店面商铺租赁合同》、2.卖契、3.离婚协议书，证据1、2、3欲证明本案《店面商铺租赁合同》产权人系郭钦英和杨金雨，杨李贤系产权人的代理人，本案应当依法追加被代理人郭钦英、杨金雨为被告。4.2017年9月13日通话录音，欲证明2017年9月13日，双方就第二年店铺租金、门前停车问题进行协商，张志敏单方表示可以参照周围的租金标准提前一个月支付房租。5.监控录像，欲证明2017年10月31日，出租人与承租人之间的矛盾彻底爆发，社区调解委员会主任郑某、包片干部郑智勇等证人应邀再次进行调解，未果。6.2017年11月2日语音，7.2017年11月2日语音，证据6、7欲证明2017年11月2日，张丽香主动交钥匙退房并要求租房保证金。8.短信，欲证明2016年9月23日，杨李贤已经将收取租金的银行账户发给张丽香。9.仙游供电公司账单，欲证明2017年11月21日，杨李贤代为支付药店承租期间产生的电费202.34元。10.收条，欲证明2017年11月14日，郭钦英代为支付拆除玻璃的人工安全费用共计3000元。11.情况说明，欲证明2017年10月31日，以张丽香为代表的承租方主动搬迁店铺。12.两张郑智勇在现场的照片，欲证明10月31日11点14分，他们都在调解现场。
张丽香经质证认为，证据1真实性没有异议，但不能证明产权人是郭钦英和杨金雨，只能证明杨李贤是签订合同的主体。证据2、3真实性无法确认，与本案不具关联性，证据内容不能作为店面产权的依据。证据4真实性没有异议，但通话时间及证明内容有异议，通话时间应是2017年9月9日，且不是证明第二年租金如何协商，只能证明杨李贤拒绝履行合同。证据5真实性没有异议，对证明内容有异议，郑智勇没有参与见证调解。此证据只能证明店面被断电锁门。对证据6、7真实性没有异议，对证明内容有异议，不能证明张丽香主动交出钥匙退还，而只能证明店面被断电锁门，钥匙被迫交还。对证据8真实性及内容没有异议，但那是2016年租店时发的银行账号，2017年10月份要求发银行账号，杨李贤回复找他没用，找他妈妈、找法院。证据9真实性无异议，但对证明内容有异议，与本案不具有关联性。理由见答辩中详解。证据10真实性有异议，证明内容有异议，且与本案不具有关联性。理由见答辩中详解。证据11真实性无异议，合法性及内容有异议，是虚假的证明，理由见答辩状。证据12，真实性及内容都有异议，不能认定照片上的人是郑智勇，我们本地人都不认识，且11点12分我们早就撤走了。
证人郑某出庭陈述：调解当天双方当事人都没有坐一起调解，当时开具证明是为了办理变更营业执照，2017年9月份张丽香一方有委托郑智勇叫我一起去调解，至2017年10月31日一直调解不成功。10月31日张丽香发现门打不开，打电话叫我调解，调解过程双方发生冲突，就打电话报警，警察见没有发生重大事故且有社区调解委员会在调解就走了。郭钦英说愿意补偿3000元，张丽香方要求郭钦英自行拆除玻璃并支付费用，郭钦英同意。当时说三天搬完，并交钥匙及退还保证金。我说要制作书面调解协议，张丽香一方说不用，口头说就可以。当时已经12点，因张丽香一方不愿意签协议，我宣布调解失败。之后一切事务与调解委员会无关。过两天杨李贤家就告诉我说张丽香一方搬走了。这些都有张丽香一方录像为证。
经质证，杨李贤对证人证言没有意见。
经质证，张丽香认为证人证言不符合事实，变更营业执照不需要开具证明。我们是被逼搬离的，不是自愿搬离。
本院经审查认为，张丽香对杨李贤提供的证据1、4、5、6、7、8、9、11的真实性没有异议，本院予以确认。杨李贤提供的证据2、3、10、12有原件，对其真实性，本院予以确认。证人郑某是村调解员，对其陈述参加调解的事实，本院予以确认。杨李贤提供的证据及郑某证言能证实张丽香与杨李贤因房屋租赁产生纠纷的事实，但无法证实当事人过错及应承担责任的事实。
经审理查明，杨李贤对一审法院认定的“期间与杨李贤的母亲郭钦英因店铺门前停车问题产生纠纷……店铺不再出租给张丽香”的事实有异议，认为双方在合同到期前一个月无法进行协商一致，主要责任在张丽香一方，在协商房屋租金的过程中张丽香强烈要求租金要降价，导致双方无法协商；杨李贤对一审法院认定的其他事实没有异议。张丽香对一审法院认定的事实没有异议。本院对一审法院认定的双方当事人均没有异议的事实予以确认。
本院认为，本案的《店面商铺租赁合同》是杨李贤与张丽香签订的，在实际履行过程中，郭钦英、杨金雨没有提出异议，且现双方之间签订的《店面商铺租赁合同》已解除，故杨李贤主张应追加郭钦英、杨金雨为本案共同被告，本案不予支持。张丽香与杨李贤签订《店面商铺租赁合同》后，张丽香按约支付给杨李贤第一年租金105000元和租房保证金20000元，随后，杨李贤的母亲郭钦英与张丽香因店铺门前停车问题产生纠纷，郭钦英表示第一年租期届满后，店铺不再出租给张丽香。2017年10月31日上午，张丽香发现店铺卷帘门无法打开，经榜头镇上墘社区居民委员会派出人员调解，双方未就继续租赁达成协议，张丽香于当日搬出该租赁店铺，杨李贤对此没有提出异议，故一审法院认为本案的租赁合同已于2017年10月31日解除并无不当，杨李贤主张一审法院认定缺乏事实和法律依据，不予采纳。张丽香与杨李贤签订的《店面商铺租赁合同》第九条第2项明确约定“若杨李贤、张丽香双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失并支付壹拾万元的违约金”，同时约定2万元租房保证金在本合同终止后视履行情况予以返还或不予退还。本案《店面商铺租赁合同》无法履行是因杨李贤的母亲郭钦英与张丽香在店铺门前停车问题产生纠纷，郭钦英表示第一年租期届满后，店铺不再出租给张丽香。且张丽香于2017年10月31日上午发现店铺卷帘门无法打开，经榜头镇上墘社区居民委员会派出人员调解，杨李贤未与张丽香就继续租赁达成协议，张丽香于当日搬出该租赁店铺，杨李贤亦未提出异议，故一审法院认为杨李贤为提前解除合同，在锁门前未采取积极措施防止，事后也未采取积极措施协商解决，未能确保承租人对房屋正常使用。且张丽香在无法正常使用租赁店铺的情况下解除合同并搬离，杨李贤收回租赁店铺且未提出异议，结合证据三短信记录中，张丽香欲支付第二年租金时，杨李贤拒收，表明杨李贤不再继续履行本案租赁合同，视为单方违约，一审判决杨李贤按约定支付违约金及退回保证金并无不当。杨李贤主张张丽香的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予采纳。本案张丽香主张的全部标的额只有147450元，一审法院判决案件受理费9050元，超过诉讼费收费标准，并判决全部由杨李贤负担不当，本院予以纠正为：一审案件受理费3250元，由杨李贤负担2700元，由张丽香负担550元。
综上所述，杨李贤上诉的请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3250元，由杨李贤负担2700元，由张丽香负担550元；二审案件受理费2700元，由杨李贤负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈利强
审判员 林美双
审判员 彭赵龙
二〇一八年四月二日
书记员 翁丽芬
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清楚的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。