广西壮族自治区防城港市上思县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）上民初字第342号
原告黄炳友。
原告梁世恩。
以上二原告共同委托代理人黄托生，防城港市防城法律事务中心法律工作者。
被告黄冠初。
委托代理人廖汝文，广西心田律师事务所律师。
原告黄炳友、梁世恩诉被告黄冠初房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法适用简易程序于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告黄炳友及原告黄炳友、梁世恩的共同委托代理人黄托生，被告黄冠初及其委托代理人廖汝文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告系叔侄关系，原告因欠他人债务，债权人将原告诉至法院，并申请法院强制执行。原告为还债，与被告口头协商，原、被告制作一份假协议书，由原告将单位分配的福利房转让给被告，待原告还清债务后，被告再将房屋退还原告。2000年1月30日，原告以人民币23043元的价款将诉争的房屋转让给被告，并立有一份《协议书》。原告参加单位房改房取得房屋，但至今该套房尚未办理房产证，套房权属尚未明确。单位亦尚未申办权属证书。原告认为该套房的产权属于上思县邮政局所有，原告不是该套房的产权主体，原告自作主张将该套房转让给被告，该转让合同无效。原告多次找被告协商还款收回房屋事宜，但被告反悔，拒绝退房。原告为维护合法权益，特起诉，请求依法判决：1、原、被告于2000年1月30日签订的《协议书》无效；2、被告立即腾出涉案房屋，排除妨害；3、本案诉讼费由被告承担。
原告对其主张的事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、常住人口登记卡，证明原告关系；3、证明，证明诉争的房屋属于原告，原告单位催促原告办理房产证；4、普通收据，证明原告支付本单位房改费；5、协议书，证明协议书虽系原、被告签订，但系因原告筹资还债，双方签订的假协议；6、执行通知书，证明原告因欠债务，为筹款还债而与被告制作一份假协议书，将房屋转让给被告，被告出借部分资金给原告还债；7、上思县房地产管理所证明，证明诉争房屋属于上思县邮政局所有，房屋尚未办理房产证；8、水电费清单，证明诉争房2009年至2010年的水、电费均从原告工资中支出；9、电信局文件，证明诉争房屋的物业管理归移动公司所有，涉案房屋属于邮政局所有；10、上国用（1993）字第1-1-0815号房屋国有土地证，证明涉案房屋属于邮政局。
被告辩称，原告称因欠债而与被告口头约定将该房屋转让给被告，待原告还清债务后，被告将房屋退还原告，协议为假协议的说法不是事实。事实上，当时上思县邮政局在团结中路北侧新建楼房，按照公房改造政策以成本价卖给单位职工。原告黄炳友作为上思县邮政局职工，分得本案诉争房屋。因黄炳友没钱，且与被告系叔侄关系，就把该房屋转让给被告，房屋总转让价款为48043元。其中，2000年1月10日交给原告黄炳友23043元，原告出具借条给被告。原告收到23043元后即日就向上思县邮政局交付了该套房屋改造费23043元。同年1月30日双方签订《协议书》，约定房屋转让价款为23043元。但被告实际支付给原告人民币48043元。原告当时出具一张收条给被告。该房屋转让协议书还于2003年11月10日在上思县公证处进行公证。综上，《协议书》系双方当事人真实意思表示，依法应具有法律效力。原告称其至今尚未取得房屋产权，无权处分该房屋，主张《协议书》无效，没有法律依据。上思县邮政局2000年元月进行单位公房产权改造出让房屋给本单位职工黄炳友，黄炳友已实际付清了该房屋产权改造出让的费用，并将房屋转让给被告至今十五年多。虽然原告目前尚未取得该房屋产权证，但只能说明协议书的履行存在障碍，并非协议无效。根据《物权法》第十五条的规定，转让不动产的合同除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。故协议书依法具有法律效力，原告的诉求无法律依据，依法应予驳回。
被告对其辩解向法庭提交证据的证据有：1、公证书，证明涉案合同已经公证机关公证，系双方真实意思表示，内容合法；2、收条，证明原告黄炳友、梁世恩于2000年1月30日与被告黄冠初签订协议书并收到被告单位房改费、房屋转让费共计48040元；3、借条，证明原告当年无钱交纳房改费而向被告借钱，房屋转让真实。
经质证，被告对原告提供的证据1、2无异议；对证据3的关联性提出异议，认为该证据不能证明协议书无效，只能证明涉案房屋尚未办理房产证，上思县邮政局出具证明希望有关部门给予原告办理；对证据4无异议；对证据5的关联性提出异议，认为该证据不能证明原告欲证明的事实；认为证据6与本案无关；对证据7的关联性提出异议，认为该证据不能证明协议书的效力；认为8、9与本案无关；对证据10无异议。原告对被告提供的证据的真实性均无异议，认为证据2没有收到48040元，只收到23043元。结合双方的质证意见，本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、5、7、10真实、合法，并与本案有关联，本院予以采信；证据6、8、9与本案没有关联，本院不予采信。被告提供的证据真实、合法，并与本案有关联，本院予以采信。
综合全案证据以及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下法律事实：原告黄炳友与原告梁世恩系夫妻关系。原告黄炳友为上思县邮政局职工。2000年1月30日，原告黄炳友、梁世恩与被告黄冠初签订一份《协议书》，约定原告黄炳友将参加单位房改分得的三房一厅套房转让给被告黄冠初，该套房的房改价格为23043元。同日，原告黄炳友出具收条，收取被告黄冠初支付的该套房房改费、房屋转让费共48043元。双方协议签订后，双方申请对该协议书进行公正。2003年11月10日，上思县公证处作出（2003）桂上证字第42号公证书，证明双方所签协议书意思表示真实，协议上双方当事人签字、指印属实。被告支付上述费用后，至今一直居住该套房。涉诉套房至今未办理房屋所有权证书。
本院认为，原告黄炳友、梁世恩和被告黄冠初在签订《协议书》时均具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，《协议书》合法有效。原告黄炳友、梁世恩称该《协议书》为筹款还债而签订的虚假协议，并非真正转让房屋，但未能提供证据予以证明，故对原告黄炳友、梁世恩该主张，本院不予支持。原告黄炳友、梁世恩同时以该《协议书》所转让的房屋未办理《房屋所有权证》，黄炳友、梁世恩并非涉案房屋的所有权人，无权转让房屋为由，主张《协议书》无效。本院认为，首先，涉案房屋系原告黄炳友、梁世恩通过房改方式从单位上思县邮政局取得，原告黄炳友、梁世恩有权处分该房屋。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”原告黄炳友、梁世恩以涉案房屋未办理房屋所有权证、其并非涉案房屋的所有权人，主张《协议书》无效，实质上是以其在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，其主张没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
驳回原告黄炳友、梁世恩的诉讼请求。
案件受理费1203元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费2406元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，帐号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 邹传宇
二〇一五年五月十三日
书记员 方媛媛