广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初8434号原告尹志明，男，汉族，1978年4月15日出生，住址深圳市龙华区。被告深圳市金地北城房地产开发有限公司，地址深圳市福田区。法定代表人张晓峰。委托代理人陈英革，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。委托代理人李冰，广东法制盛邦（深圳）律师事务所实习律师。原告尹志明与被告深圳市金地北城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹志明，被告委托代理人陈英革、李冰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年3月20日签订了一份《深圳市房地产买卖合同》（预售），约定由原告向被告购买其开发的金地塞拉维花园北区285A号房。合同第九条约定了交付时间和交付办法，合同第十条对于房产交付的文件做了详细约定，合同第十一条对于交付时的验收做了详细约定，合同第十二条对于出卖人逾期交付的违约责任做了详细约定，判断应否支付违约金的依据是迟延交付。合同附件五第七条，对合同第九条、第十条、第十一条进行了变更及补充，附件五第八条对合同第十二条进行了变更以及补充。仔细对比附件五第七条和原合同第九、十、十一条可知，附件五将合同中约定出卖人交付房屋应该履行的义务，以及买受人收房验收的权利几乎完全免除。仔细对比附件五第八条和原合同第十二条可知，附件五附迟延交房的违约金依据，从迟延交房变成了迟延办理竣工验收，而竣工验收是房产交付的法定强制性条件，这相当于完全免除了出卖人迟延交房的法律责任。房地产买卖合同都是由开发商事先拟定，并反复使用的格式文本。受人可以填写的只有房号、价格和姓名，对于其他条款都没有协商的可能。鉴于房地产买卖合同签订过程的特殊性，以及房产价格高昂，一套产往往会对买受人及其家庭产生巨大影响，所以深圳市规划和国土资源委员会和市场监督管理局联合编制《商品房买卖合同》范本，体现了对双方权利义务的均衡。但附件五同样是格式文本，却规避了政府主管部门的提供《商品房买卖合同》范本中对买受人利益保护的监管，其内容完全是对原合同文本的颠覆，将合同原文中赋予买受人的权利几乎完全排除，对出卖人的法定义务几乎完全免除。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同》（预售）附件五第七条第1、2、3项，以及第八条无效；2、被告承担本案诉讼费用；被告答辩称，房屋已经经过竣工验收，也发了入伙通知，原告也在售楼意见书上标上了自己的意见，本案在被告交付房屋的质量问题上是没有异议，但原告至今不收楼，不交物业管理费。原告所提出的涉讼条款并非法律规定的格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款是当事人预先拟定并在订立合同时不能协商的条款，本案被告的所有条款都是双方当事人可以协商的条款，在深圳市房地产买卖合同标准文本中历次标准文本都在封面、封二的位置有标注“为体现双方平等自愿协商一致的原则，买卖双方可依照约定对示范文本、条款进行选择、补充、填充、修改”，可见涉案合同均是双方可以协商的合同条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定，提供格式条款的一方，对格式条款中免除或限制责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字符号、字体进行特别标识的，人民法院应当认定符合《合同法》第三十九条所称“采取合理的方式”。本案中，在原告提交的合同文本中补充条款附页第七、八、九条都有原告的亲笔签名、打了指模，且在第七条1、2、3款明显用黑体标注，明显不同于其他条款的字样，因此被告已经采取合理方式告知原告。涉案工程为已经依法竣工验收合格的工程，买卖双方具体的交付办法法律并无强制性规定，属于当事人意思自治范畴，因此双方在合同中约定的条款应属于合法有效。经审理查明：2015年3月20日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订了编号为深（宝）网预买字（2016）第6461号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定内容如下：1、出卖人向买受人转让金地塞拉维花园北区2栋B单元5层05A房，建筑面积为89.34平方米，购房总价款为1,643,294元。2、合同第九条约定：出卖人应当在2016年6月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。3、合同第十条约定：出卖人在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件：深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。4、合同第十一条约定：买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出。买受人逾期不提出，视为同意接收本房地产。5、合同第十二条约定，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按该条的具体约定承担相应违约责任。6、合同附件五第七条第1、2、3款约定：“对本合同第九条、第十条、第十一条的变更及补充：1、买受人应在《入伙通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内（验收期限）前来验收本房地产，逾期视为出卖人已按期交付本房地产并通过买受人验收。若出卖人未发出或买受人未收到《入伙通知书》，则买受人应当在本合同约定的最迟交付日（即买卖合同第九条约定的本房地产交付使用的时间）前主动与出卖人沟通本房地产交付使用事宜，并于前述交付日前往本房地产所在地接收本房地产，逾期视为出卖人己按期交付本房地产，并通过买受人验收。2、出卖人将取得建设工程竣工验收证明文件（即《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》等同效力的证明文件）的本房地产交付给买受人，买受人不得拒绝接收及受领，否则视为出卖人已交付本房地产。若本房地产存在房屋质量问题或者买受人在收楼时提出异议，则由出卖人按本合同约定对其承担保修责任（出卖人无需对异议部分作出书面答复和处理意见），但不能作为买受人拒绝入伙或出卖人未交付本房地产的理由。已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等所有相关费用，自此由买受人承担，3、买受人在入伙时提出的确实存在的工程质量问题，在保修工作完成或出卖人承诺的完成时间届满之前，买受人应当主动及时联系出卖人并查验质量保修完成情况（出卖人无需发出重新验收的书面通知），否则买受人无权要求出卖人承担逾期责任，相关责任及后果应由买受人自行承担”。7、合同附件五第八条约定：“对本合同第十二条的变更和补充：出卖人如未能在本合同约定的交付期限内取得本房地产项目的《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》或等同效力的证明文件，出卖人每逾期一日按照买受人已交付购房款的万分之三向买受人支付违约金”。另，合同附件五第七条第1、2、3款除第1款首句“买受人应在《入伙通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内（验收期限）前来验收本房地产，逾期视为出卖人已按期交付本房地产并通过买受人验收”外，其余均为黑体字，且附件五中仅有需特别注明的部分内容为黑体字，大部分文字内容均为普通字体，合同附件五中每一页尾部均有原告签名、按捺指模并填写日期。2015年6月，被告向原告发出《入伙通知书》，原告2015年6月29日办理入伙手续时以“①外墙墙纸不符合合同要求；②容积1.8是南北两区总数故不应隔离；③花园道路两边排水、隔离不合要求；④入户大堂、地库上楼都无大门、门禁；⑤园林造型不合宣传”为由，拒绝收楼。2015年12月4日，被告取得涉案小区的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。被告主张其于2016年7月19日向原告发出《关于金地塞拉花园北区2栋B单元5A号房产已进入保修阶段的通知》，告知原告涉案小区自2016年7月1日起正式进入保修阶段，如房产存在质量瑕疵，被告将依约承担保修责任。另查、1、原、被告在庭审中确认原告已经依约支付了全部购房款。2、被告主张涉案小区已经于2016年6月22日通过规划验收，被告庭后提交了《深圳市建设工程规划验收合格证》予以证明。3、原、被告在庭审中确认被告对签订合同以及合同附件的签约时间并无限制，且原告在签约过程中并未要求被告向其说明附件七的内容。以上事实，有深（宝）网预买字（2016）第6461号《深圳市房地产买卖合同（预售）》、深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执、入伙通知书、快递回执、收楼意见书等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，被告作为提供格式条款的一方，应当采取合理方式提请原告注意免除或者限制其责任的条款。本案中，合同附件五均不同程度的对《深圳市房地产买卖合同（预售）》的相应约定进行了变更，原告以在合同附件五的每一页下方进行签字、捺指模以及注明日期的方式对附件五中变更约定的内容进行了确认，签订合同为买卖双方自由处分权利义务的行为，在被告既不存在强制签约的行为又未对签约时间进行限制的情况下，原告作为具备完全民事行为能力的签约主体，在签订合同以及相应附件时应当负有审慎的注意义务。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及交易惯例，被告作为卖方主体应当负有向买方发出《入伙通知书》通知买方收楼，以及履行维修或保修义务后通知买方再次查验收楼的义务，且买方有权在交易房产中的质量问题严重影响正常使用居住的情况下拒绝收楼，但根据合同附件五第七条第1、2、3款以及第八条约定的内容可以看出，被告在上述条款中在一定程度上免除了自己的上述通知义务，且在一定程度上限制了原告行使验收交易房产的权利，被告对于上述条款应当尽到合理提示和说明的义务。本案中，合同附件五第七条第1、2、3款中免除或者限制被告责任的条款内容为特别标识的加黑字体，原告以在合同附件五的每一页下方进行签字、捺指模以及注明日期的方式对附件五中变更约定的内容进行了确认，虽然合同附件五第八条的字体并未标识为加黑字体，但合同附件五第八条约定的被告承担逾期交房违约责任的标准是基于第七条第2款对交付标准的约定的顺延，即合同附件五第八条的约定是建立第七条第2款的基础上的，本院认为被告已经采用了足以引起原告注意的字体标识提醒原告注意相应的内容，且原告已经以在下方进行签字、捺指模以及注明日期的方式对全部变更内容进行了确认，原告现以被告未尽提醒说明义务为由主张上述条款无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告尹志明的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告负担，案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 莹二〇一七年六月一日书记员 李婷霞书记员 周 彤附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。