云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第881号
上诉人（原审原告）刘桔，女，1971年5月21日生，汉族，云南省昭通市人，大学文化，云南省职工，住昆明市。
委托代理人熊亚泽、陈武增，云南联宇律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）云南瑞景房地产经纪有限公司。
住所地：昆明市官渡区关上中心区关兴路***号（绿景大厦）*层*号。
法定代表人孙勇飞，总经理。
委托代理人刘倬，四川福瑞斯律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）云南腾达运通置业有限公司。
住所地：云南省昆明市官渡区永平路**号鑫都韵城*栋***室。
法定代表人陈华才，董事长。
委托代理人孙翔，云南孙翔律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人刘桔与上诉人云南瑞景房地产经纪有限公司（以下简称“瑞景房产经纪公司”）、被上诉人云南腾达运通置业有限公司（以下简称“腾达运通公司”）买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月12日受理后依法进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
一审法院审理确认以下案件事实：被告腾达运通公司与被告瑞景房产经纪公司存在委托关系，即被告瑞景房产经纪公司代理被告腾达运通公司销售鑫都韵城的房地产楼盘。原告刘桔通过被告腾达运通公司广告宣传，得知购买144平方米以上户型的房屋即可赠送车位一个。经原告与被告售房人员实际查看车位后，原告认为自己的车型较大，不适合停放赠送车位，经与被告协商后，被告腾达运通公司认为可以按照原告要求解决停车位问题。2015年2月5日，原告刘桔与被告腾达运通公司签订《鑫都韵城认购协议书》一份，约定由原告购买被告腾达运通公司鑫都韵城8－3－1102号，建筑面积145.69平方米房屋一套，参与赠送停车位优惠活动的停车位因原告的车辆尺寸较大停放不便，被告腾达运通公司同意改造，停车位未解决之前原告停止办理购房手续不属于违约。同日，原告支付定金63，707元，其中被告腾达运通公司出具收据一张，收取定金20，000元，被告瑞景房产经纪公司出具收据一张，收取定金43，707元。因被告腾达运通公司赠送原告的停车位之事一直未解决，原告要求解除认购协议，并退还定金。庭审中，被告腾达运通公司同意解除双方所签订的《鑫都韵城认购协议书》，并退还收取的定金20，000元，被告瑞景房产经纪公司认为自己与原告没有协议关系，不同意退还定金。现原告原定房屋已经由被告腾达运通公司售卖他人，原告遂诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告腾达运通公司签订的《鑫都韵城认购协议书》；2、由两被告连带返还原告定金共计127，414元；3、由两被告承担本案的诉讼费用。
一审法院审理后认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件，从双方所举证据和当庭的陈述内容来看，双方对原告刘桔通过被告腾达运通公司的广告宣传而与被告腾达运通公司签订《鑫都韵城认购协议书》，并由原告支付定金63，707元的事实均无异议，现原告刘桔与被告腾达运通公司均同意解除该合同，故一审法院对双方认可的上述事实依法予以确认，并对双方同意解除合同的诉求予以支持。而双方争议的焦点为原告刘桔支付的定金是否退还，还是双倍退还，以及由谁退还的问题。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告交付的系履约定金，两被告出具的收据收取的也是定金，从原告刘桔与被告腾达运通公司签订《鑫都韵城认购协议书》中约定内容来看，原告刘桔不存在不履行约定义务的情形，而被告昆明腾达运通公司至今未与原告刘桔解决停车位的事情，在双方实际终止履行合同权利义务的情况下也未依法履行返还定金的义务，导致原告提起诉讼，应当双倍返还定金。至于定金返还义务的主体确定问题，原告系基于购房的意愿与被告腾达运通公司签订协议，但两被告系代理关系存在双方之间相应的约定，不管是与谁签订协议还是谁收取定金，均应当视为共同的行为，两被告的辩解意见不能对抗原告的主张。虽然原告系一次性支付定金，但分别系由两被告收取并向原告出具收据。现两被告均有违约行为，应对各自的违约行为承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）、（七）、（八）之规定，判决：“一、解除原告刘桔与被告云南腾达运通置业有限公司于2015年2月5日签订的《鑫都韵城认购协议书》；二、由被告云南腾达运通置业有限公司于本判决生效之日起三日内一次性双倍返还原告刘桔定金40，000元；三、由被告云南瑞景房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内一次性双倍返还原告刘桔定金87，414元。”案件受理费2848元，减半收取1424元由被告云南腾达运通置业有限公司、被告云南瑞景房地产经纪有限公司共同承担，剩余1424元按规定退还原告刘桔。
一审宣判后，刘桔不服判决，向本院提出上诉，请求：维持一审判决第一项判决内容，撤销一审判决第二、三项判决内容，改判由被上诉人云南腾达运通置业有限公司双倍返还原告定金总计127414元，由云南瑞景房地产经纪有限公司对该债务负连带清偿责任，本案一、二审案件受理费由二被上诉人共同承担。事实与理由：本案一审判决在基本查明事实的基础上，作出了基本公正判决。但一审判决对案件部分关键事实没有完全查明，存在遗漏事实问题，适用法律不当，应予以纠正改判。本案刘桔与地产开发商腾达公司双方之间直接订立房屋认购协议，且本案上诉人签订协议、交款等全部行为，均在腾达公司售楼处完成，期间上诉人并未接到任何告知二被上诉人系房屋销售代理关系，上诉人作为一普通购房消费者，在根本不具备辨别如何区别合同当事人能力及条件下，只是根据销售人员指示被动地向所谓的代理人瑞景公司交付定金。同时，本案中两份收据均注明上诉人缴纳款项用途为购房款。根据以上事实可以确定，上诉人交付两笔定金行为均是在腾达公司一手安排下完成的，瑞景公司显然是代腾达公司收取购房款。依据民法通则有关被代理人对代理人行为承担民事责任的定义，上诉人向所谓的售房代理人瑞景公司交付定金43707元行为之法律后果，理应由被代理人腾达公司承担。一审判决简单认为上诉人交付定金“系二被告分别收取，并出具收据”从而确定二被上诉人应分别承担法律责任，显然与事实不符，应予以纠正。根据《民法通则》65条第3款规定，代理行为中，委托授权不明，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。本案上诉人与开发商腾达公司直接订立房屋认购协议，同时向二被上诉人交付二笔定金43707元以及20000元的行为，完全符合上述法律规定情形，一审人民法院在确定二被上诉人严重违约情况下，理应严格依据上述法律的明确规定，判决由腾达公司双倍返还原告定金总计127414元，并由瑞景公司对该债务负连带清偿责任。因此一审判决对此明显适用法律不当，没有做到依法公正裁决全面维护上诉人合法权益。应予以改判，依法维护上诉人合法权益。
瑞景房产经纪公司也不服判决，向本院提出上诉，请求：撤销（2015）官民一初字第2370号《民事判决书》，驳回被上诉人刘桔的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人刘桔承担。事实与理由：一、原判认定上诉人收取的43707元是“定金”系认定事实错误。据上诉人提供的证据《告知函》，明确反映出被上诉人支付给上诉人的43707元为参与优惠活动所支付的费用，该金额不计入商品房购销合同。该费用并非原审所认定的“购房定金”。其次，上诉人作为销售代理商，其行为是促成被上诉人与原审被告腾达公司成交，上诉人并不是商品房买卖合同的当事人，购房合同的签订及定金收取均是由被上诉人与腾达公司自行完成，上诉人不参与。再次，上诉人与原审被告具有商品房分销代理的合同关系，涉及房款及定金均应由原审被告收取，上诉人直接收取被上诉人费用是基于双方的合同约定，该费用并非定金。二、上诉人没有任何违约的行为，不应当退还被上诉人费用。上诉人为原审被告云南腾达运通置业有限公司的销售代理商，被上诉人向上诉人支付43707元的目的是参与优惠活动，以优惠后的价格与开发商签订购房合同，为此被上诉人也在告知函上签字确认。按照上述约定，上诉人完成了约定事宜，被上诉人也通过优惠的价格与开发商签订了认购合同。在整个过程中，上诉人没有任何违约行为，不应当承担违约责任。三、本案合同系被上诉人自身原因导致合同终止，而非上诉人的原因导致。上诉人所收取的43707元首先是不计入商品房销售合同的，其次该费用是不能抵作价款或收回的，再次该费用不是用于担保商品房买卖合同的执行的，而是用于享受优惠的，最后上诉人不是商品房买卖合同的当事人，没有权利、更没有收取被上诉人购房定金，因此不应当对上诉人适用定金罚则。
瑞景房产经纪公司对刘桔上诉的答辩意见：请求驳回刘桔上诉，支持瑞景房产经纪公司的上诉请求。
刘桔对瑞景房产经纪公司上诉的答辩意见：请求驳回瑞景房产经纪公司的上诉，支持刘桔的上诉请求。
被上诉人腾达置业有限公司对刘桔的上诉、对瑞景房产经纪公司的上诉一并答辩：两上诉人所主张的事实和理由均不符合本案客观事实。一审法院对答辩人所收取的2万元适用定金罚则，答辩人持有异议，答辩人本案无过错、无违约行为，答辩人愿意退还刘桔其所收取的2万元，但不同意双倍返还，只是鉴于一审宣判后本案其余两当事人均提起上诉，所以答辩人才没有上诉。瑞景公司所收取刘桔的费用与答辩人无关，不应由答辩人与瑞景公司一并向刘桔承担连带责任，请求驳回上诉人刘桔的上诉请求。至于上诉人瑞景公司的上诉请求，请求法院依法裁决。
二审中，经询问各方当事人对一审判决的意见。上诉人刘桔认为一审遗漏认定：其事前不知道瑞景公司和腾达公司并非同一法律地位，对方也没告知其双方是属于委托合同关系。上诉人瑞景公司对一审认定其所收取的43707元是定金有异议，认为该43707元系其所收取的佣金，并非是定金。被上诉人腾达公司对一审认定的车辆尺寸较大停放不便有异议，认为其从未同意对车位进行改造，只是同意与刘桔协商解决，并且只是说过解决不了不追究刘桔的责任。另认为在一审之前，其与刘桔的订购协议实际已经解除。对原判确认的其他事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。对当事人异议的事实能否成立，本院将在判决部份予以评述。
二审中，双方当事人均没有提交新的证据。
本案的争议焦点是：1、上诉人刘桔要求腾达置业有公司双倍返还定金总计127414元，并由瑞景房产经纪公司对该债务负连带清偿责任的请求是否成立？2、瑞景房产经纪公司收取刘桔的43707元的性质是什么？是否应双倍返还？
本院认为：一、关于上诉人刘桔要求腾达置业公司双倍返还定金总计127414元，并由上诉人瑞景房产经纪公司对该债务负连带清偿责任的请求是否成立的问题。本案中，根据瑞景房产经纪公司、腾达置业公司分别开具给刘桔的收款凭证“收据”上载明的内容，款项是上诉人刘桔用于购买2015年2月5日与腾达置业公司签订的《鑫都韵城认购协议书》约定的腾达公司开发的鑫都韵城8－3－1102号房屋的定金，而在上诉人刘桔与被上诉人腾达运通公司均同意解除认购协议的情况下，合同不能履行并非上诉人刘桔过错，而是因腾达公司不能按照约定提供停车位给上诉人刘桔使用所致，依法其应当双倍返还定金，合计人民币127414元。至于瑞景房产经纪公司的责任，因其与腾达置业公司之间代理关系存在与否、如何约定，系二者之间内部关系，且直至二审中双方也未提交书面协议给法庭审查，瑞景房产经纪公司也无证据证明其与上诉人刘桔之间有“居间协议”的存在，也无充分证据证明其已告知上诉人刘桔其是“代理销售”需要收取“居间费用”。故在腾达置业公司承担返还义务的情况下，瑞景房产经纪公司对其收取刘桔的购房定金也应负有连带清偿责任。二、关于瑞景房产经纪公司收取刘桔的43707元的性质、是否应双倍返还的问题。有关瑞景房产经纪公司认为其收取的43707元，是因其促成刘桔与腾达公司商品房买卖成交，刘桔为参与优惠活动所支付的“费用”，不是“购房定金”，不应返还，也不应适用“定金罚则”，原判认定事实错误的上诉意见。本院认为，上诉人瑞景房产经纪公司的该意见，与其2015年2月5日出具给上诉人刘桔的“收据”载明的“兹收到刘桔交鑫都韵城8－3－1102、145.69平米，定金43707元”的事实不符，没有事实依据，本院不予采信，一审法院对该事实认定并无不当，本院予以维持。综上，上诉人刘桔的请求部分有事实和法律依据，本院予以支持，上诉人瑞景房产经纪公司的上诉请求因无事实依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，但判决有误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2370号民事判决第一、二项，即“一、解除原告刘桔与被告云南腾达运通置业有限公司于2015年2月5日签订的《鑫都韵城认购协议书》”；“二、由被告云南腾达运通置业有限公司于本判决生效之日起三日内一次性双倍返还原告刘桔定金40，000元”；
二、撤销昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2370号民事判决第三项，即“三、由被告云南瑞景房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内一次性双倍返还原告刘桔定金87，414元”；
三、由云南腾达运通置业有限公司、云南瑞景房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内一次性双倍返还刘桔定金共计人民币87，414元；
四、驳回刘桔的其他诉讼请求；
五、驳回云南瑞景房地产经纪有限公司的全部上诉请求。
一审案件受理费人民币2848元，减半收取人民币1424元，剩余人民币1424元按规定退还刘桔。二审案件受理费人民币2848元。一、二审案件受理费合计人民币4272元，由上诉人云南瑞景房地产经纪有限公司、被上诉人云南腾达运通置业有限公司共同承担。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年一月二十六日
书记员 仝倩华