宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0202民初578号
原告:金建华，男，1978年5月11日出生，回族，农民。
委托诉讼代理人：杨国荣，宁夏塞北律师事务所律师。
被告:石嘴山市静安房地产开发有限公司,住所地位于大武口区前进南路499号。
法定代表人：张祥，石嘴山市静安房地产开发有限公司总经理。
委托诉讼代理人：李桂花，宁夏众和众律师事务所律师。
原告金建华与被告石嘴山市静安房地产开发有限公司（以下简称市静安房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告金建华及其委托诉讼代理人杨国荣，被告市静安房地产公司的委托诉讼代理人李桂花均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金建华向本院提出诉讼请求：1.判令被告市静安房地产公司立即向原告金建华交付置换房屋；2.判令被告市静安房地产公司向原告金建华支付迟延交付置换房屋期间的安置费28050元；3.判令被告市静安房地产公司向原告金建华支付迟延交付房屋违约金143633.87元，合计171683.87元；4.本案案件受理费由被告市静安房地产公司承担。事实和理由：2012年11月27日，大武口区房屋征收与补偿安置工作办公室、金建华、市静安房地产公司三方签订了一份《房屋征收与补偿安置协议书》。协议约定：金建华将被征收拆迁的位于大武口区舍予三产C区一期房屋，于2012年12月2日前交付市静安房地产公司拆迁，市静安房地产公司在金建华交付拆迁房7日内一次性支付金建华拆迁补偿费470036元。由于市静安房地产公司不能如期支付拆迁补偿款，所以，2013年5月15日金建华与市静安房地产公司又签订了一份《补充协议》，将原现金补偿变更为房屋补偿即市静安房地产公司用开发的综合市场E06-5-03号商铺抵顶拆迁补偿款。之后双方于2013年11月15日签订了《商品房买卖合同》，进一步约定市静安房地产公司置换给金建华的房屋总价款为572775.31元，金建华用拆迁补偿款和现金交付款项共计472775.31元，剩余10万元用房屋抵押办理银行按揭，市静安房地产公司应于2013年11月15日前交付房屋以及违约责任等相关内容。在合同的履行中，市静安房地产公司却未能如期交付房屋。在金建华的再三催促下，市静安房地产公司又承诺房屋于2016年10月31日达到使用要求，否则退回金建华已支付全额房款并兑现所交房款的银行同期利息。而市静安房地产公司至今没有向金建华交付房屋，其的行为侵犯了金建华的合法权益。现金建华将纠纷诉至本院，望判如所请。
市静安房地产公司辩称，1.市静安房地产公司同意交付金建华所购买的房屋；2.金建华与市静安房地产公司之间不存在拆迁安置法律关系，市静安房地产公司不属于房屋拆迁安置协议中的拆迁人，因此金建华主张支付拆迁安置费的诉求没有合同及法律依据；3.本案应定性为商品房预售合同纠纷，金建华主张的迟延交付房屋的违约金过高，请法庭结合本案事实依法裁决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。金建华分别提交的房屋征收与补偿安置协议书、补充协议、商品房买卖合同及销售不动产发票均具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上相结合能体现金建华主张待证事实存在，且主张待证事实与案件争议之间具有实质关系，予以采信，而市静安房地产公司关于其与金建华之间存在房屋买卖合同关系的质证意见亦成立，予以采纳；但承诺书在证据关联性上所体现金建华主张待证事实与案件争议无实质联系，不予采信。市静安房地产公司提交的测量结果报告、证明具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上体现其主张待证事实确有可能存在，且主张待证事实与案件相关争议基本事实有关，予以采信。
本院经审理认定事实如下：2012年11月27日，大武口区房屋征收与补偿安置工作办公室、金建华、市静安房地产公司三方签订了一份《房屋征收与补偿安置协议书》。协议约定由金建华将被征收拆迁的位于大武口区舍予三产C区一期房屋于2012年12月2日前交付市静安房地产公司进行拆迁，市静安房地产公司在金建华交付拆迁房屋的7日内一次性支付金建华征收补偿费470036元。2013年5月15日，金建华与市静安房地产公司签订了一份《补充协议》，双方约定将原现金补偿变更为房屋补偿，即市静安房地产公司用其开发的综合商贸城E06-5-03号商铺抵顶征收补偿款。2013年11月15日双方正式签订了《商品房买卖合同》，约定由市静安房地产公司将其开发的大武口区大汝路石嘴山市××区幢03号商品房出卖给金建华，房屋总价款为572775.31元；确定金建华已付房款为472775.31元，剩余房款10万元办理银行按揭；市静安房地产公司应于2013年11月15日前交付该商品房；市静安房地产公司迟延交付该商品房应按已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延利息向金建华支付违约金；双方还就合同其他条款内容等进行了约定。而市静安房地产公司至今未向金建华交付该商品房，庭审中，市静安房地产公司同意向金建华交付商品房。
本院认为，金建华确曾和市静安房地产公司存在房屋征收与补偿安置法律关系，但之后双方均同意将房征收与补偿安置法律关系变更为房屋买卖关系，随后双方签订了《商品房买卖合同》。该合同系双方真实意愿的体现，系合法有效的合同即对合同当事人具有约束力。又因该合同项下市静安房地产公司交付的标的物在签订合同时并不存在，故涉案案由应确定为商品房预售合同较适当；市静安房地产公司这方面的答辩理由符合案件事实且具有正当性，予以采纳。基于法律关系已发生变更，金建华再主张支付房屋征收与补偿安置法律关系项下补偿安置费于法无据，不应支持。庭审中市静安房地产公司已表明愿意向金建华交付该商品房，说明涉案房屋已具有现实履行的确定性且已特定化，市静安房地产公司有向金建华交付该商品房责任。金建华主张支付延期交房违约金，应以已付房款472775.31元为基数，按商业银行同期贷款基准利率4.75%，计算自2013年11月16日至2018年2月15日止期间61个月的违约金为114155.54元较适当。
综上所述，为维护自然人等民事主体的合法财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款、第一百三十条的规定，判决如下：
一、被告石嘴山市静安房地产开发有限公司于本判决生效后十五内向原告金建华交付大武口区大汝路石嘴山市综合商贸城06区5幢03号商品房一套；
二、被告石嘴山市静安房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告金建华违约金114155.54元；
三、驳回原告金建华的其他诉讼请求。
如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3734元，减半收取计1867元，由金建华负担467元，由石嘴山市静安房地产开发有限公司负担1400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审判员刘力
二〇一八年二月二十六日
书记员蔺臻
附：本判决适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。