湖北省荆州市沙市区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鄂1002行初26号
原告：刘星妤（曾用名“刘觅”），女，汉族，1984年9月26日出生，住湖北省荆州市沙市区，
委托代理人：江明炎，湖北蓝宇律师事务所律师。
委托代理人：蔡敏，湖北蓝宇律师事务所律师。
被告：荆州市沙市区人民政府旧城改造办公室，住所地湖北省荆州市沙市区公园路42号。
法定代表人：胡家寿，该办公室主任。
出庭负责人：万青松，该办公室副主任。
委托代理人：詹才俊，湖北楚韵律师事务所律师。
第三人：湖北坤宝置业有限公司，住所地湖北省荆州市沙市区塔桥北路74号（国税宿舍）1门6楼1号。
法定代表人：熊永坚，该公司执行董事。
委托代理人：杨中勇，湖北阳阳律师事务所律师。
原告刘星妤诉被告荆州市沙市区人民政府旧城改造办公室（以下简称区旧改办）、第三人湖北坤宝置业有限公司（以下简称坤宝公司）履行行政协议一案，于2017年7月31日向本院提起行政诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2017年10月9日公开开庭审理了本案。原告刘星妤及其委托代理人蔡敏，被告区旧改办的出庭负责人万青松、委托代理人詹才俊，第三人坤宝公司委托代理人杨中勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告于2011年8月18日与原告签订《房屋拆迁补偿协议书》，协议约定被告以货币补偿及住宅还建的方式对原告进行房屋拆迁的安置补偿，货币补偿金额为224.536万元，住宅还建面积为479.039㎡。
原告诉称：2011年8月18日，原告与被告签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定被告以货币补偿及住宅还建的方式对原告进行房屋拆迁的安置补偿。原告被拆迁房屋一层门面面积为172.72㎡，按照13000元/㎡的标准补偿，共计224.536万元；一层以上住宅面积为435.49㎡，按照1：1.1的比例计算还建面积为479.039㎡。双方约定，还建房工程完工后，原告有权在还建小区内优先选择包括复式楼在内的所有房屋，还建期限为36个月。协议中还约定了双方的具体权利、义务及协议履行的具体事项。协议签订后，原告依约将被拆迁房屋交付被告，被告向原告支付了被拆迁房屋一层门面的补偿款，但截至起诉之日，被告仍然未向原告补偿还建房屋。根据《房屋拆迁补偿协议书》约定的还建期限，被告最迟应当在2014年8月17日补偿原告的还建房屋。原告在要求被告按照《房屋拆迁补偿协议书》补偿荆州新天地的复式楼时，被告称复式楼为商业建房，不能作为拆迁补偿，被告的行为构成违约。原告认为，被告应当按照《房屋拆迁补偿协议书》的约定，在原告选择复式楼户型作为还建补偿时，向原告提供面积约为479.039㎡的复式楼，如不能履行，则应当按照荆州新天地楼盘复式楼开盘价格7300元/㎡的标准，向原告进行货币补偿，总计3496984.7元。同时，根据被告出台的房屋征收补偿方案，过渡费的标准为“每月每平方米补助12元，先支付2年，若超出还建期限交房，过渡费按双倍计算”，原告与被告约定的还建期限为36个月，从2014年8月18日至2017年6月17日，被告已经超期34个月仍未还建，此期间的过渡费应为每月每平方米24元，以上总计759046元（608.21㎡×12元×36月+608.21㎡×24元×34月）。自2014年8月18日起，被告占用原告复式楼的现金价值3496984.7元，应当按照年利率6％向原告支付利息，截至2017年6月17日的利息为594487元。原告为维护自己的合法权益，多次与被告沟通，并于2016年12月12日委托律师向被告发出律师函，但被告均不予理会。综上，请求人民法院判令1.被告按照479.039㎡的还建面积向原告补偿还建小区荆州新天地内的复式楼，或以复式楼价格现金补偿3496984.7元；2.被告向原告支付截至2017年6月17日的过渡费759046元，并按每月14597元的标准补偿过渡费从起诉之日起至实际还迁时止；3.被告向原告支付截至2017年6月17日资金占用的利息594487元，并按年利率6％的标准支付利息从起诉之日起至实际还迁时止；4.被告承担本案的诉讼费用。
原告向本院提交了如下证据：
1.身份证、户口本、登记信息，拟证明原、被告的诉讼主体资格；
2.《房屋产权证》，拟证明被拆迁房屋为原告合法财产，产权面积608.21㎡；
3.《房屋拆迁补偿协议书》，拟证明被告征收原告的房屋面积为608.21㎡，其中172.72㎡为货币补偿，479.039㎡为住宅还建，双方约定还建期限为36个月，即截止时间为2014年8月17日；且双方约定原告有权优先选择复式楼还迁；
4.《房屋征收与补偿方案》，拟证明被告应当按照征收面积每月每平方米12元的标准，向原告支付过渡费，超过还建期限的部分按双倍支付过渡费；
5.荆州新天地楼盘宣传资料，拟证明荆州新天地楼盘有复式楼，而被告违约不以复式楼向原告进行还迁，同时证明荆州新天地楼盘复式楼开盘价为7300元/㎡；
6.《认购协议》、《购房合同》，拟证明荆州新天地楼盘SOHO公寓价格为7682元/㎡。
被告区旧改办辩称：一、本案提供房屋还建的主体是第三人坤宝公司。2012年7月6日，沙市区人民政府与第三人坤宝公司（原名称为“荆州市路祥房地产开发有限公司”）签订《还建房屋交付协议》，约定“新天地”项目还建房屋的主体为第三人坤宝公司，由该公司履行交付房屋的义务。二、原告刘星妤提出的补偿请求过高。被告与原告于2011年8月18日签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定货币补偿金额为224.536万元，还建房屋面积为479.039㎡。协议签订后，被告向原告支付了补偿款。在本案中，沙市区人民政府与第三人坤宝公司签订的《还建房屋交付协议》约定，住宅性质还建房屋均价为4320元/㎡，另根据荆州市房产管理局出具的证明显示，新天地楼盘2017年4—6月住宅备案的销售均价为5129.71元/㎡，故原告提出的按照7300元/㎡的标准进行补偿明显过高。三、本案不应当计算过渡费，利息计算于法无据。综上，本案履行提供还迁安置房屋义务的主体为第三人坤宝公司，请求人民法院在查清事实的基础上公正裁判。
被告向本院提交了如下证据：
1.统一社会信用代码证，拟证明被告的诉讼主体资格；
2.《沙市区人民政府关于塔桥北路片区房屋征收的通告》、《沙市区塔桥北路片区旧城改造项目房屋征收与补偿方案》，拟证明荆州市沙市区人民政府于2013年8月20日对塔桥北路片区旧城改造项目依法作出征收决定和征收补偿方案，这个通告及征收补偿方案与原告的房屋拆迁补偿没有关系；
3.《还建房屋交付协议》，拟证明2012年7月6日，沙市区人民政府与第三人坤宝公司（原名称为“荆州市路祥房地产开发有限公司”）签订协议，约定提供还迁安置房屋的主体为湖北坤宝置业有限公司；
4.《房屋拆迁补偿协议书》，拟证明2011年8月18日，被告区旧改办与原告刘星妤签订房屋拆迁补偿协议书，约定货币补偿金额为224.536万元，还建房屋面积为479.039㎡；
5.《关于新天地楼盘房屋销售均价的函》，拟证明荆州市房产管理局出具证明，“新天地”楼盘2017年4—6月住宅备案销售均价为5129.71元/㎡。
第三人述称：一、湖北坤宝置业有限公司和路祥房地产开发有限公司是两个独立的公司，坤宝公司不是由路祥房地产开发有限公司变更而来的。二、坤宝公司愿意承担路祥房地产开发有限公司和被告区旧改办签定的《还建房屋交付协议》中，约定的由路祥房地产开发有限公司承担的义务。《还建房屋交付协议》第二条第二款约定，还建住宅共两栋楼120套，由还迁安置户在其中选择；协议中约定还建房的回购均价为4320元/平方米。三、第三人早已履行相关义务，早在2014年就通知原告来选房，但由于原告提出的要求超出协议内容，所以一直未达成交房协议。
第三人向本院提交了如下证据：
1.营业执照复印件，拟证明第三人的诉讼主体资格；
2.企业信用信息公示公告，拟证明湖北坤宝公司与荆州市路祥房地产开发有限公司是两个独立的企业法人；
3.《还建房屋交付协议》原件，拟证明第三人坤宝公司的义务内容，且第三人愿意履行义务。
另，本院依职权向荆州市房产管理局调取“新天地”项目商品房在7月份备案的销售均价为5174.84元/㎡。
经庭审质证，本院对提交的证据作如下认定：
原告对被告提交的证据1无异议，对证据2的证明目的有异议，关于过渡费的补偿政策是在原告与被告签订《房屋拆迁补偿协议书》之后出台的，被告在与原告签订的《房屋拆迁补偿协议书》中没有支付过渡费，所以应当向原告补偿支付过渡费；对证据3的真实性有异议，且该协议是被告与第三人之间签订的，但不影响原告按照《房屋拆迁补偿协议书》要求被告交付还建房；对证据5的真实性无异议，证明目的有异议，该协议书中双方约定了原告享有优先选择还迁房的权利，住宅备案销售均价不能体现被告向原告承担补偿义务的标准。原告对第三人提交的证据1-2无异议，对证据3的真实性无异议，关联性有异议，该协议是被告与第三人之间的约定，与原告和被告之间签订的《房屋拆迁补偿协议书》不冲突。原告对本院依职权调取的“新天地”项目商品房在7月份备案的销售均价的真实性、合法性均没有异议，但是认为该销售均价不能体现协议中约定的原告的优先选房权。被告对原告提交的证据1-2无异议；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，协议中约定的原告优先选择还迁房屋限于住宅楼，不包括商业楼；对证据4的真实性有异议，荆州市沙市区人民政府对塔桥北路片区旧城改造项目依法作出征收决定和征收补偿方案是在原告与被告签订《房屋拆迁补偿协议书》之后，该补偿方案不适用于原告，不应向原告支付过渡费；对证据5的合法性有异议，复式楼确实存在，但是系商业性质而非住宅，且宣传资料上的价格不能作为补偿标准；对证据6的真实性有异议，销售价格应以在房产管理部门的备案价格为准。被告对第三人提交的证据均无异议。被告对本院依职权调取的“新天地”项目商品房在7月份备案的销售均价无异议。第三人对原告提交的证据1-2无异议，对证据3的证明目的有异议，复式楼不是住宅性质；对证据4的关联性有异议，对原告的补偿标准应当以《房屋拆迁补偿协议书》为依据；对证据5的证明目的有异议，该宣传资料是新天地SOHO商业楼的宣传资料，且广告内容不具有法律效力；对证据6的真实性合法性有异议。第三人对被告提交的证据1-2无异议；对证据3要补充说明，湖北坤宝公司与荆州市路祥房地产开发有限公司是两个独立的企业法人，坤宝公司愿意承受荆州市路祥房地产开发有限公司与沙市区人民政府之间签订的协议；对证据4-5无异议。第三人对本院依职权调取的“新天地”项目商品房在原告于2017年7月31日起诉时备案的销售均价真实性、合法性无异议，但认为与本案的关联性有异议，应当按照第三人与被告签订的还迁协议中约定的价格补偿。
本院认定，原告提交的证据1系对诉讼主体资格的证明，依法予以采信。原告提交的证据2系真实有效的房屋产权证明。原、被告作为协议双方，对原告提交的证据3均无异议，系双方真实意思表示，依法予以采信。原告提交的证据4没有发布该方案的部门印章，经与被告提交的盖有发布该方案部门印章的证据核对，存在多处不一致，不具有证据的真实性，依法不予采信。原告提交的证据5系广告资料，该广告资料未标注价格，经组织原、被告及第三人实地查看，该广告资料的宣传对象为建筑面积46㎡、高5.4m的单间，经改造后可以呈现宣传资料中的“复式楼”，而非被告在还建项目中修建的复式楼住宅，与本案不具有关联性，依法不予采信。原告提交的证据6系新天地SOHO公寓的团购认购协议及《购房合同》，但《购房合同》为复印件且不完整，无法判断真实性，且SOHO公寓不是被告的还建项目，不具有效力性与关联性，依法不予采信。被告提交的证据1系对诉讼主体资格的证明，依法予以采信。被告提交的证据2经与原件核对无异，真实合法，依法予以采信。被告提交的证据3系被告与荆州市路祥房地产开发有限公司签订的《还建房屋交付协议》，经当庭确认，第三人坤宝公司愿意承受被告与荆州市路祥房地产开发有限公司签订的该协议，系协议双方的真实意思表示，内容合法，依法予以采信。第三人提交的证据经质证具有真实性、合法性，与本案具有关联性，故予以采信。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院根据以上有效证据及当事人质证意见认定以下事实：
为进行城市发展，被告区旧改办依法对原告位于沙市区塔桥北路88号的房屋进行征收，被告区旧改办于2011年8月18日与原告刘星妤签订《房屋拆迁补偿协议书》，被告区旧改办为甲方，原告刘星妤为乙方。协议第二条约定，“甲、乙双方同意甲方以货币补偿及住宅还建方式对乙方被拆迁房屋进行补偿”，货币补偿金额为224.536万元，住宅还建面积为479.039㎡。同时《房屋拆迁补偿协议书》中第四条第3点为“双方约定，从协议签订之日起36个月内还房”，《房屋拆迁补偿协议书》签订后，被告向原告支付了货币补偿款，原告将房屋交付被告。后被告将包括原告刘星妤原有住宅在内的国有土地使用权通过挂牌方式竞拍，由荆州市路祥房地产开发有限公司竞得。被告区旧改办与荆州市路祥房地产开发有限公司于2012年7月6日签订《还建房屋交付协议》，约定由荆州市路祥房地产开发有限公司承担对该宗土地上房屋拆迁的还建义务，《还建房屋交付协议》约定还建住宅房共2幢120套供还迁安置户选择。后荆州市路祥房地产开发有限公司与第三人坤宝公司约定，由坤宝公司代荆州市路祥房地产开发有限公司履行《还建房屋交付协议》中约定的还建义务。还建房屋建成后，第三人坤宝公司通知原告刘星妤前来选房，原告选择后只要两套房子，剩余的还迁面积用货币补偿，双方关于货币补偿的标准未能达成一致意见。后双方协商以还迁面积置换门面，因门面的地段及价格等原因协商未果。后原告提出以复式楼还迁，第三人称复式楼系商业设计，建造成本高于住宅，不能按照《房屋拆迁补偿协议书》中约定的还迁比例置换，双方未达成一致意见，原告遂诉至本院。
另查明，“新天地”项目商品房2017年7月份在荆州市房产管理局备案的销售均价为5174.84元/㎡。
本案的争议焦点有两点：一、原、被告在协议缔结和履行过程中的责任认定；二、是否应向原告支付过渡费。
关于争议焦点一，原告与被告于2011年8月18日签订《房屋拆迁补偿协议书》，是在双方当事人自愿的情况下遵循公平原则依法签订，该协议具有法律效力，对双方当事人具有法律上的约束力。协议签订后，被告区旧改办已经履行协议中货币补偿224.536万元的部分，但未履行住宅还建面积479.039㎡。《房屋拆迁补偿协议书》第四条第（2）点中约定“在甲方该工程建设完工后（多层别墅除外）在小区内所建房屋（住宅）中优先选择（包括复式楼，若有可以选择；若规划中无，则不作为条件）”，在缔结协议时，双方未就该点约定的“优先选房权”作出进一步说明，导致在履行协议过程中，原、被告双方对“优先选房”的理解不一致，从而无法达成一致意见。被告在《房屋拆迁补偿协议书》中也未对住宅还建工程的范围作出具体约定。原告对《房屋拆迁补偿协议书》第四条第（2）点中约定的“优先选房权”的主观理解不当。任何权利的行使都应当有一定的程度和范围，如将“优先选房权”认定为“原告可以在整个新天地项目中随意选择直至其满意为止”，则过分夸大原、被告双方对权利义务的约定，不符合生活实际，也不利于协议的履行。尤其是被告作为协议的甲方当事人系行政主体，原告对“优先选房权”作夸大理解，不利于被告对公共利益或者行政管理目标的实现。第三人坤宝公司与原告多次协商选房均未果，导致现在《房屋拆迁补偿协议书》中关于住宅还建的约定仍未履行。在协议的缔结和履行过程中，原告及被告均存在一定过错，导致协议履行不能。
关于争议焦点二，第一，在《房屋拆迁补偿协议书》中已经明确，被拆迁房屋一层门面为货币补偿，不存在计算过渡费的问题。第二，《房屋拆迁补偿协议书》第三条约定，“以上补偿为被拆迁房屋及建（构）筑物的全部拆迁安置补偿费用。除上述费用外，甲方不再向乙方支付任何费用”，双方已经就全部拆迁安置补偿费用协商一致，原告另行主张过渡费，不符合协议约定。第三，《沙市区人民政府关于塔桥北路片区房屋征收的通告》、《沙市区塔桥北路片区旧城改造项目房屋征收与补偿方案》中规定的过渡费系在原、被告签订《房屋拆迁补偿协议书》之后出台的规定，原告的拆迁房屋不适用该通告及方案，不能依据事后出台的通告和方案要求补偿过渡费。第四，原告的被拆迁房屋不在《沙市区人民政府关于塔桥北路片区房屋征收的通告》、《沙市区塔桥北路片区旧城改造项目房屋征收与补偿方案》中规定的征收范围内，故对原告主张支付过渡费的诉讼请求，不予支持。
本院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项的规定，“认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的”，依法属于人民法院的受案范围。原告与被告签订的《房屋拆迁补偿协议书》是在双方当事人自愿的情况下，遵循公平原则依法签订，该协议具有法律效力，对双方当事人具有法律上的约束力。因原告在诉状中请求以复式楼还建，为解决争议，本院组织包括原告在内的各方当事人实地查看新天地内的复式楼，查看后，原告亦不同意以复式楼还迁，视为原告放弃复式楼还迁的诉讼请求。在本案中，新天地住宅还建项目已经完成，经当事人自行协商及法院组织调解以复式楼、门面置换还迁面积均未果，《房屋拆迁补偿协议书》中约定的住宅还迁义务已经履行不能。但双方在《房屋拆迁补偿协议书》中，未就被告住宅还建义务的违约责任和补偿标准作出约定，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条的规定，“被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任；被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿”，被告区旧改办应当对原告的还迁面积479.039㎡予以补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款的规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。本案中，房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，与原告起诉时被征收房屋类似房地产的市场价格存在差距，若按照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格补偿，不能体现因协议未能履行对原告所受损失的保护；被征收房屋类似房地产在房屋征收决定公告之日的市场价格，与原告起诉时新天地还建房的市场价格亦存在差距，若按照新天地还建房在原告起诉时的市场价格补偿，亦不能体现在履行协议过程中原告的过错责任。为体现公平原则，故按照原告起诉时“新天地”项目商品房在房地产管理部门备案的销售价格5174.84元/㎡予以补偿。关于原告主张赔偿利息的诉讼请求，原、被告及第三人均不能提供第三人坤宝公司首次通知原告选择房型的具体时间，无法确定违约期间长短。后第三人与原告接洽后双方同意继续履行《房屋拆迁补偿协议书》中关于住宅还迁的约定，多次协商后均未达成一致意见，协议是双方合意的体现，应当本着诚实信用的原则善意地去履行协议，在发生纠纷时双方应当以促进协议履行为目的去理解协议中不完善的约定。在双方协商选房的过程中，原告对优先选房权的理解不当，致使双方协商时始终存在分歧，最终导致协议履行不能，在协议缔结及履行过程中原、被告均存在一定过错，故对原告要求赔偿利息的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条、第一百零一条的规定，判决如下：
一、被告荆州市沙市区人民政府旧城改造办公室在本判决生效之日起15日内补偿原告刘星妤2478950.18元（5174.84元×479.039㎡）；
二、驳回原告刘星妤的其他诉讼请求；
三、本案诉讼费45090元，由原告刘星妤和被告荆州市沙市区人民政府旧城改造办公室各承担22545元。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。款汇至荆州市非税收入管理局汇缴结算户，账号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 香
人民陪审员 马 君
人民陪审员 张明红
二〇一八年二月二十八日
法官 助理 廖兆铭
书 记 员 彭 聪