四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0502民初1051号
原告李某某，男，2003年10月26日生，汉族，住四川省合江县。
法定代理人陈致圳（原告之母），女，1960年2月5日生，汉族，住四川省合江县。
委托代理人赵静、易阳春，四川蜀泸律师事务所律师。
被告泸州金巢房地产开发有限公司，住所地泸州市龙马潭区莲花池迎宾大道一段8号，组织机构代码75972302-8。
法定代表人杨光普，执行董事。
委托代理人林延江，公司员工。
原告李某某与被告泸州金巢房地产开发有限公司（以下简称金巢房地产公司）商品房销售房合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张正君适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某某的法定代理人陈致圳、委托代理人赵静，被告金巢房地产公司的委托代理人林延江均到庭参加诉讼。庭审后双方申请庭外调解未果，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月10日，原、被告双方就龙马潭区小市伍复街XX号X楼第XXXX号房屋签订《商品房买卖合同》，合同编号YS071448。合同第十一条约定出卖人应在2012年6月30日前向买受人交付房屋，第二十�产权登记条款中约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照按该方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日支付万分之三的违约金等。合同签订后，原告按约支付了全部房款203188元，但被告至今未给原告办理房屋登记手续。为此起诉请求：判令龙马潭区小市伍复街XX号X号楼第XXXX号房屋属原告所有，并由被告立即为原告办理该房屋不动产登记手续；判令被告向原告支付违约金48780.90元（从2013年12月28日起，按照203188元的万分之三即60.90元/天计算违约金，计算至2016年3月7日为801天）；诉讼费由被告负担。（诉讼中，原告撤回要求确认龙马潭区小市伍复街XX号X号楼第XXXX号房屋属原告所有的该项诉讼请求，同时请求变更违约金的计算时间自2013年12月28日起计至不取得动产登记之日止）。
被告辩称：没有为原告办理房产证属实，被告承诺尽快办理，对于办证违约的情况，被告已支付了违约金。即使应支付违约金，违约金约定也过高，应予调减。
经审理查明：2011年8月10日，原告李某某的法定代理人陈致圳以原告的名义与被告金巢房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS071448），合同约定：原告购买被告开发建设的位于龙马潭区伍复街XX号X号楼第XXXX号房屋，预测建筑面积102.62平方米，该商品房单价为每平方米1980元，总价款203188元，买受人采取一次性付款方式支付。出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。产权登记条款中约定：（一）初始登记，出卖人应当在2012年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人未能在本款约定期限内取�该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意通过友好协商解决，由出卖人继续办理该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记，商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照已付房款的银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。争议的解决条款中约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的依法向江阳区人民法院起诉。合同�还对面积差异处理、逾期付款责任、逾期交房责任等作了约定。合同签订地点注明是在沱一桥佳乐广场九楼。
双方签订合同当日，原告向被告交纳了购房款193029元，交纳水、气户表安装费4600元。合同签订后原告于2012年12月5日付清房屋尾款10159元，被告并于当日向原告代收了契税3048元、维修基金6157元、办证费500元、电费200元。
原告付清以上费用后，被告于2012年12月5日向原告交付了房屋。过后该房屋被告未到相关部门进行初始登记。原告使用房屋至今未能办理房产手续，原告遂诉至本院提出以上请求。
上述事实，有身份证明、营业执照、组织机构代码、商品房买卖合同、收据、当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告金巢房地产公司公司签订商品房买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行自己的权利义务。原告依约向被告支付了购房款，被告虽向原告交付了房屋，但根据合同性质、目的、交易习惯，被告还负有为原告办理房屋产权登记的义务。被告交付房屋后未到相关部门办理房屋初始登记，导致原告房屋至今不能办理房产手续，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。
关于原告要求被告支付逾期办理两证的违约金的诉讼请求，被告认为其已向原告支付了违约金，为此提供了一份2012年12月5日载有“李某某”签名捺印的收条一份，内容为“收到金巢房地产开发有限公司《商品房买卖合同》违约金1900元，双方从此对合同违约再无异议，不再追究。”原告认为从未与被告协商有此事，且原告并未成年，即使签名也应由原告法定代理人在场，该签名捺印不是原告所写，也不是原告法定代理人所写，原告也没收取违约金，对该证据不予认可。本院认为，根据收条的出具时间，原告属于未成年人，对于违约金的放弃属于原告依法不能独立实施的民事行为，该收条上并无原告法定代理人签名，也未得到原告法定代理人的追认，且被告也无充分证据证明违约金的放弃是原告法定代理人的真实意思表示，故对被告抗辩原告已放弃违约金本院不予确认。被告并无充分证据证明其因违约办证已向原告支付了违约金，故被告应当向原告支付违约金。
对于违约金数额，原告请求按合同约定按日向买受人支付已付款（203188元）万分之三的违约金，自2013年12月28日计算至取得不动产登记之日止。被告认为违约金约定属实，但约定过高。本院认为，根据合同约定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。虽然该约定是双方的真实意思表示，但原告对因未办证给其造成的实际损失并未提供充分证据证明，被告抗辩双方约定违约金过高，请求予以调整符合相关法律规定，本院予以支持，本院酌情参照本院在处理该房屋所在小区同类业主与被告诉讼案件中违约金计算方式，即从交房360日之后起按照所交房款总额每日万分之零点三计算至取得不动产登记之日止。被告于2012年12月5日交付房屋，原告请求自2013年12月28日起计算违约金，本院予以认可。
诉讼中，原告撤回要求确认龙马潭区小市伍复街XX号X号楼第XXXX号房屋属原告所有的诉讼请求，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百�七条之规定，判决如下：
一、被告泸州金巢房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内为原告李某某办理位于泸州市龙马潭区伍复街XX号X号楼第XXXX号房屋的不动产登记手续；
二、被告泸州金巢房地产开发有限公司于办理不动产登记手续之日起15日内支付原告李某某迟延办理不动产登记的违约金。（计算方式：自2013年12月28日起以本金203188元为基数，按每日万分之零点三计算至取得不动产登记之日止）；
三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序收取案件受理费510元，由被告泸州金巢房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在�决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
代理审判员 张正君
二〇一六年七月十五日
书 记 员 黄 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。