宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬鄞民初字第4363号
原告（反诉被告）：陈某某。
委托代理人：张某某。
委托代理人：邵某。
被告（反诉原告）：宋某某。
委托代理人：姜某某。
委托代理人：史某某。
原告陈某某与被告宋某某房屋买卖合同纠纷一案，本院
于2009年12月4日立案受理后，依法由审判员卢树立适用简易
程序进行了审理，并按原告的申请采取了财产保全措施。被告
宋某某在答辩期间提起反诉，本院经审查，一并予以审理，本
案于2010年2月2日公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托
代理人张某某、邵某，被告宋某某的委托代理人姜某某、史某
某到庭参加诉讼。庭审后双方当事人向本院申请庭外和解，并
继续适用简易程序审理，但最后双方未能达成一致意见。由于
本案案情复杂，依法转为普通程序，并组成合议庭，于2010年
6月18日再次公开开庭进行了审理，原告陈某某的委托代理人
张某某、邵某，被告宋某某的委托代理人姜某某、史某某到庭
参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某起诉称：被告宋某某于2008年1月10日向宁某
某丰某设房产有限责任某司（以下简称华丰房产公司）购买了坐落在宁波市鄞州区××小区××室的房屋一套。该房屋在具
备交付条件后，被告于2009年8月20日委托其儿子蔡某办理该
房屋的出售事宜。2009年8月30日，蔡某代表被告宋某某与原
告陈某某签订了购房协议一份，约定将被告所有的上述房屋以
114.8万元的价格转让给原告，交房时双方某同前往办理；同
时还约定由原告支付被告定金10万元；双方办理产权过户手续
后，原告支付30%房款，原告取得产权证后付清剩余房款。同
日，原告即通过银行转账支付了被告定金10万元。2009年9月2
9日上午，原告陪同被告及其儿子蔡某一同前往华丰房产公司
办理验房、交房手续。验房后被告随即将该房屋的一把钥匙交
于了原告。同日下午，双方又到有关部门办理了该房屋的相关
权证手续。然而在被告取得了该房屋的所有权证后，原告多次
口头催告被告办理产权过户手续，但被告却置之不理。为此，
原告于2009年10月19日以邮政快递的方某某知被告于2009年10
月30日上午8时30分在鄞州中心区房管所办理产权过户手续。
届时，原告又通过电话、短信等方某某知被告到场，但被告及
其儿子蔡某却均未到场。由于被告无故拒不受领价款，原告只
得依照合同法的相关规定将35万元购房款向宁波市永欣公证处
进行了提存。2009年11月4日，原告再次通过邮政快递通知被
告于2009年11月9日下午1时30分到鄞州中心区房管所办理产权
过户手续，但被告及其儿子蔡某仍未到场。综上，原告已按约
履行了义务，而被告却多次违反约定拒不办理产权过户手续，
显已构成违约，损害了原告的合法权益，故原告有权要求其承
担继续履行并赔偿相应损失的责任。为此，请求判令被告继续履行房屋买卖合同，并协助原告将涉案房屋过户到原告名下。
被告宋某某答辩暨反诉称：对原告诉称的被告向华丰房
产公司购买房屋及被告委托其儿子蔡某与原告签订房屋买卖协
议，原告支付了定金10万元无异议。但认为双方并不是约定交
房时原告先支付购房款的30%，过户后付清余款。而是约定原
告先付清购房款再办理交房及过户手续。2009年9月29日，被
告在取得华丰房产公司交付的房屋后，曾多次通过发函、致电
等方某某知原告付款，以便及时办理房屋交付手续，但均遭原
告拒收。2009年10月20日，被告收到了原告要求在2009年10月
30日到鄞州中心区房管所办理产权过户手续的通知时发现原告
提出的付款方式并不是双方之前约定的方式，于是回函原告，
申明原告应在10月30日前付清房款，但原告再次拒收了被告的
该回函。因此，被告认为，即使双方对付款时间约定不明，被
告亦有权要求原告随时履行付款义务。事实上被告已多次书面
通知原告履行付款义务，而原告却拒不履行。为此被告已于20
09年10月24日致解除购房协议函于原告，现双方的购房协议已
经解除，原告无权要求继续履行。合同解除后，被告又于2009
年11月11日致函原告，要求原告于2009年11月25日前向被告领
取定金10万元，逾期视为放弃，被告将不再退还。而原告至今
未领取该10万元。故被告提起反诉称，要求判令被告不予返还
原告支付的定金10万元。
原告陈某某为证明其诉讼主张，提交以下证据材料：（1
）商品房买卖合同及补充协议各一份，用以证明被告向华丰房
产公司购买了坐落在宁波市鄞州区××小区××号（系暂命名）的房屋一套，并约定交房时间为2009年8月31日的事实；（2
）委托书、购房协议各一份，用以证明被告宋某某委托其儿子
蔡某出卖上述房屋，并与原告签订了购房协议，双方约定买卖
房屋的总价款为114.8万元，原告支付定金10万元的事实；（3
）中国建设银行转账凭条、结婚证、收条各一份，用以证明原
告在与被告签订购房协议的当日即向被告支付了定金10万元的
事实；（4）（2009）××证民字第××号公某某及邮件查单
各一份，用以证明原告于2009年10月20日通过宁波市永欣公证
处向被告发送了“办理产权过户手续催告书”，要求被告于20
09年10月30日上午8时30分到鄞州中心区房地产交易中心办理
产权过户手续等有关事项，被告已收到该催告书的事实；（5
）宁波市统一收款收据一份，用以证明2009年10月30日原告携
带30%的购房款去鄞州中心区房地产交易中心等候被告办理产
权过户手续，并向被告支付购房款35万元，但被告却未到场，
原告只得将该款向宁波市永欣公证处进行提存的事实；（7）
（2009）浙甬永证民字第2093、2179号公某某各一份，用以证
明2009年11月4日下午，原告在公证人员的见证下，再次向被
告发送了“办理产权过户手续再次催告函”，要求被告于2009
年11月9日下午1时30分到鄞州中心区房地产交易中心办理产权
过户手续等有关事项。届时，被告仍未到场的事实；（8）证
明一份，用以证明被告出卖给原告的房屋已在2009年10月30日
前办理了产权登记手续的事实；（9）原告与被告售房代理人
蔡某之间的短信往来明显一份，用以证明原告方某直表示愿意
付款的事实。原告陈某某提供的证据，被告宋某某质证后认为，对原
告提交的证据的真实性均无异议，但认为开发商实际交房时间
是2009年9月29日，并不是合同上约定的8月31日，这情况原告
是知道的；原、被告在购房协议签订后，原告支付了定金10万
元是实，但双方口头约定原告应某将全部购房款付清后，被告
再协助原告办理产权过户手续的，并不是原告所说的先付30%
，过户后付清余款；在被告收到原告发送的“办理产权过户手
续催告书”之前，被告曾多次通知原告要求在3日内付清余款
及面积差价，如不付清，被告有权解除合同，但原告却拒收这
些通知；被告在收到该催告书后也同意于10月30日协助原告办
理产权过户手续的，但只是要求原告应某将全部购房款付清，
而原告却坚持只付30%。此外，10月30日，“三证”尚未办齐
，该房屋的土地证是在11月11日才完成某某，而被告实际拿到
土地证的时间是11月16日，因此客观上也无法按原告要求的时
间办理产权过户手续；从短信的内容看，原告确实同意一次性
付款，但以后原告却又变更了付款的方式，因此被告也表示不
同意。
被告宋某某为证明其诉讼主张，提交以下证据：（1）付
款通知函二份、回函一份、宁波市邮政局朱雀特快投递中心情
况说明一份及相应的快递资料，用以证明被告于2009年10月15
日以特快专递的方某某知原告，要求原告在收函后3日内将房
款余额1048000元及交房时的实际面积差价418元，合计104841
8元付到被告指定的银行账户内，同时告知原告，被告将在三
证办理完毕后协助原告办理过户手续，否则被告有权解除购房协议。由于原告拒收该通知，被告于次日再次通过特快专递向
原告发送该通知，又遭原告拒收。2009年10月20日，被告收到
了原告的催告书后又立即回函原告，再次催促原告于2009年10
月30日中午12点之前将全部购房款付到被告指定的银行账户，
否则正式解除双方于2009年8月30日签订的购房协议的事实；
（2）解除购房协议函、预付房款退回函各一份及相应的快递
资料，用以证明由于原告拒不履行付款义务，被告于2009年10
月24日再次以特快专递的方式向原告发送了解除购房协议函，
通知原告，双方的购房协议已经解除；2009年11月11日，被告
又向原告发送了预付房款退回函，要求原告在2009年11月25日
前向被告领取预付的购房款10万元，逾期视作放弃，被告将不
再退还，但该两函又因原告拒收而被退回的事实；（3）被告
售房代理人蔡某与原告之间的短信往来明显一份，用以证明原
告拒收被告函件后，双方曾有多次短信通知及相互联系的事实
；（4）（2009）××证民字第××号公某某一份，用以证明
原告多次拒收快递及收到被告短信通知的事实；（5）收条一
份，用以证明2009年9月29日开发商向被告交房后，被告将该
房屋的一把钥匙交于物业，用于对房屋的维修的事实。
被告宋某某提供的证据，原告陈某某质证后认为，对第
（1）项证据，被告曾以快递的方式进行投递的事实没有异议
，但认为原告并没有拒收，其中有两份退回的原因是“逾退”
，投递中心的情况说明里也写得很清楚，不是原告拒收，而是
家里无人，故这些邮件原告实际并未收到；对第（2）项证据
，认为原告并未收到过；对第（3）、（4）、（5）项证据无异议。
对当事人提供的证据，本院认为，本诉被告对本诉原告
提供的证据的真实无异议，故本院对原告提供的证据的真实性
予以确认；对本诉被告提供的第（1）、（2）项证据，原告虽
认为并不是原告拒收，而是原告实际并未收到。结合被告提供
的公某某，本院对该证据的真实性予以确认；对第（3）、（4
）、（5）项证据，原告无异议，本院对该证据予以确认。
本院经审理确认案件事实如下：
2009年8月20日，被告宋某某向其儿子蔡某出具委托书一
份，委托其儿子蔡某为其办理由其名义向华丰房产公司购买的
坐落在下××街道××小区××号（系暂命名）的房屋出卖事
宜。同月30日，原、被告签订购房协议一份，约定上述房屋的
建筑面积为133.1平方米，总价款为114.8万元，但总建筑面积
以实际交付为准，其增减面积单价以被告向开发商购房时的建
筑面积单价为准，交房时由被告通知原告同去办理，原告向被
告支付定金10万元。但协议未约定原告的付款时间及方式，被
告的交房时间等有关事项。协议签订当日，原告即通过中国建
设银行向被告支付了定金10万元。2009年9月29日，华丰房产
公司向被告交付了上述房屋，原告共同参与了该交房过程。20
09年10月15日，被告以特快专递的方式向原告发送了“付款通
知函”一份，要求原告在收函后3日内将房款余额1048000元及
交房时的实际面积差价418元，合计1048418元付到被告指定的
银行账户内，同时告知原告，被告将在三证办理完毕后协助原
告办理过户手续，否则被告有权解除购房协议。由于原告拒收，该通知被退回，次日被告再次通过特快专递向原告发送了该
通知，后该通知又因无法向原告送达而逾期被退回。2009年10
月19日，原告陈某某在公证部门的见证下，也以特快专递的方
式，向被告宋某某发送了“办理产权过户手续催告书”一份，
要求被告于2009年10月30日上午8时30分到鄞州中心区房地产
交易中心办理产权过户手续等有关事项。2009年10月20日，被
告收到了原告的该催告书后于次日回函原告，再次要求原告于
2009年10月30日中午12点之前将全部购房款付到被告指定的银
行账户，否则正式解除双方于2009年8月30日签订的购房协议
。后该回函也因无法向原告送达而逾期被退回。同月24日，被
告又以特快专递的方式向原告发送了“解除购房协议函”一份
，表示与原告于2009年8月30日签订的购房协议解除。但该邮
件亦被退回。2009年10月30日，原告到鄞州中心区房地产交易
中心等候被告办理产权过户手续，并携带了购房款35万元（约
为总价款的30%），但被告未到场。为此，原告将该35万元款
项向公证部门作了提存。2009年11月4日，原告又在公证部门
的见证下，以特快专递的方式再次向被告发送了“办理产权过
户手续再次催告函”一份，要求被告于2009年11月9日下午1时
30分到鄞州中心区房地产交易中心办理产权过户手续等有关事
项。届时，原告在公证人员的监督下到鄞州中心区房地产交易
中心等候被告，但被告仍未到场。2009年11月11日，被告又以
特快专递的方式向原告发送了“预付房款退回函”一份，通知
原告，双方于2009年8月30日签订的购房协议已经解除，要求
原告在2009年11月25日前向被告退回预付购房款10万元，逾期视为放弃，被告将不再退还该10万元。期间，双方尚有多次短
信往来。
另查明，现登记在被告宋某某名下的上述房屋的坐落为
宁波市鄞州区下应街道紫郡小区39幢85号1102室。该房屋契证
上载明的发证时间为2009年9月29日，房屋所有权证上载明的
登记时间为2009年10月22日，国有土地使用证上载明的登记时
间为2009年11月11日。
本院认为，原、被告签订的购房协议是双方当事人的真
实意思表示，亦不违反法律规定，应认定合法有效，双方当事
人应当自觉严格履行。虽然该购房协议未对原告的付款时间及
方式，被告的交房时间等相关事项作出约定，但不影响双方在
一个合理期限内继续履行合同义务，双方可以协议补充。协议
不成时，也可以通过其他合法的途经予以解决。根据合同法的
有关规定，履行期限及方式并非房屋买卖合同的必备条款。同
时，合同法又规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，
应当同时履行。本案中由于原告负有向被告支付价款的义务，
而被告亦负有向原告交付房屋的义务。而该义务的履行也没有
法定的履行顺序，故任何一方均无权要求对方先行履行。原、
被告各自以发通知的方式要求对方先履行一定的义务的做法，
无法律依据，本院不予支持。由于双方未约定付款时间和方式
，也未约定交房的时间，事后双方又没有达成协议补充，在此
情况下，被告以通知原告的方式解除合同，无事实和法律依据
，本院不予支持，该购房协议应当继续履行。虽然被告作为房
屋出卖人在本案中没有提出要求原告支付剩余购房款的请求，但鉴于本案已定性为应当同时履行的房屋买卖合同，为减少当
事人的讼累，本院对原告作为房屋买受人还应当支付剩余购房
款的义务一并作出处理。至于被告的反诉请求，本院认为，在
既不存在违约，又不存在解除合同的情况下，被告更无权将原
告预交的定金作视为放弃处理，应当继续抵作价款或予以返还
。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人
民共和国合同法》第六十条，第六十一条，第六十六条，第一
百三十五条，第一百五十九条，第一百六十一条的规定，判决
如下：
一、被告宋某某协助原告陈某某办理坐落在宁波市鄞州
区下应街道紫郡小区39幢85号1102室房屋的过户手续，原告陈
某某支付被告宋某某上述房屋相应的价款（包括双方约定的面
积差价），限原、被告双方在本判决生效后十日内同时履行完
毕。
二、驳回被告宋某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15132元，财产保全费5000元，减半收取反诉
受理费1150元，合计诉讼费21282元，由原告负担10066元，被
告负担11216元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院
立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人
为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开
户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市
中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，
作自动放弃上诉处理。
审 判 长 陈建军
审 判 员 卢树立
助理审判员 郑秋妍
二〇一〇年六月二十三日
代书 记员 黄文娟