湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终5242号
上诉人（原审被告）：胡应斌，男，汉族，1942年4月5日出生，住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：廖兴起，女，汉族，1965年9月16日出生，住长沙市雨花区，系上诉人外甥女。
被上诉人（原审原告）：长沙高新开发区宇和物业管理服务有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷五期安置小区长丰17栋二单元。
法定代表人：李贵行，总经理。
委托诉讼代理人：肖敏，女，汉族，1995年12月15日出生，住湖南省，系该公司员工。
委托诉讼代理人：何小翠，女，汉族，1992年8月12日出生，住四川省合江县，系该公司员工。
上诉人胡应斌因与被上诉人长沙高新开发区宇和物业管理服务有限公司（以下简称宇和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初1316号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡应斌上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回宇和物业公司的诉讼请求；2、判令宇和物业公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院忽略了本案纠纷的原因系宇和物业公司严重违约继而导致胡应斌停止履行合同的事实，法院认为宇和物业公司完全履行了物业服务合同不妥。宇和物业公司在提供物业管理服务过程中不仅从未开过一次会，而且亦未向业主公开过财政开支情况。二、一审法院忽略了宇和物业公司不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务的事实，适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条错误。建设单位桔子洲园林开发有限公司与宇和物业公司签订的前期物业合同期限为两年，即自2011年10月1日起至2013年10月1日止，但自2013年10月1日起至今宇和物业公司并未与胡应斌所在小区业主委员会或者业主大会签订服务合同，岳麓区法院将胡应斌认为是合同当事人没有依据，因此适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条是错误的，据以作出的判决错误。三、开发商或物业公司将涉案小区住宅当作商铺出租供他人经营，造成的噪音、废气、污水等问题严重影响了小区秩序和上诉人的日常起居生活，宇和物业公司对此不作为。
宇和物业公司辩称：一、胡应斌陈述的事实基本属实，一楼确实存在商铺经营的情况。关于上诉人提出的噪音、污染等问题被上诉人收到投诉后向环保部门反应过，但是环保部门不作为。二、一楼商铺是开发商所有，由开发商将商铺出租出卖给经营者，不应由宇和物业公司承担责任。
宇和物业公司向一审法院起诉请求：1、胡应斌立即支付桔洲新苑2-102号房物业管理费3813元,滞纳金1000元,共计4813元。2、胡应斌承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2011年10月8日，长沙桔子洲园林开发有限公司与宇和物业公司签订了《桔洲新苑物业管理委托合同》，该合同约定长沙桔子洲园林开发有限公司选聘宇和物业公司对桔洲新苑提供物业管理服务。合同第二十三条约定：物业管理合同期限为2年，即2011年10月1日至小区业主委员会成立止。第六十二条约定：本物业的管理服务费多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元收取。第七十一条约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按下列方式处理：物业管理服务费从逾期之日起每天按欠费金额的千分之三交纳滞纳金。胡应斌为桔洲新苑2栋102号房的业主，房屋建筑面积88.26平方米，胡应斌收房后，宇和物业公司为小区提供了物业服务。胡应斌自2011年1月1日起至今一直未按合同约定缴纳物业管理费，截止到2016年12月31日共计拖欠物业管理费3813元（88.26平方米×0.6元/月/平方米×72个月）。目前该小区尚未成立业主委员会。同时，宇和物业公司在为小区提供物业服务过程中，在公共环境等方面存在一定的服务瑕疵。经宇和物业公司催收，胡应斌仍未缴纳上述物业管理费，故宇和物业公司诉至一审法院。
一审法院认为：长沙桔子洲园林开发有限公司与宇和物业公司签订的《桔洲新苑物业管理委托合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此宇和物业公司为胡应斌所在的小区提供物业服务有相应的合同依据。宇和物业公司应当严格按照合同约定为业主提供服务，胡应斌应当按照相关约定交纳物业管理费。本案中宇和物业公司为胡应斌提供了物业管理服务，但是胡应斌自2011年1月1日起一直未交物业管理费，对于宇和物业公司要求胡应斌支付2011年1月1日至2016年12月31日的物业管理费3813元的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，考虑到宇和物业公司在提供的物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，胡应斌逾期交纳物业管理费有宇和物业公司自身的原因，因此对宇和物业公司提出的滞纳金1000元的诉讼请求，一审法院不予以支持。
对胡应斌提出部分业主住改商、违章搭建等问题，确实给小区的秩序带来不便，但是，根据《物业管理条例》第四十六条规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”物业公司只有制止及报告义务，虽然宇和物业公司未提交充分证据证明其尽到了制止及报告义务，但其不享有执行权，故无权利也无义务对上述行为进行处理，因此胡应斌不得以此为由拒交物业管理费。对胡应斌要求宇和物业公司配合办理其杂屋产权证，因与本案不是同一法律关系，胡应斌可另行向相关责任主体主张权利。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、胡应斌在本判决生效之日起十日内支付长沙高新开发区宇和物业管理服务有限公司2011年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费3813元。二、驳回长沙高新开发区宇和物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果胡应斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由胡应斌负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人与被上诉人之间是否成立物业服务合同关系；二、原审判决上诉人胡应斌支付被上诉人宇和物业公司物业管理费是否合理。
关于焦点一：长沙桔子洲园林开发有限公司与宇和物业公司签订的《桔洲新苑物业管理委托合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。该前期物业服务合同期限届满后，涉案小区未成立业主委员会，而是由宇和物业公司继续提供物业服务，胡应斌接受该服务并未明确提出异议，应当认定双方成立事实物业服务合同关系，可按照原《桔洲新苑物业管理委托合同》约定内容确定彼此的权利义务内容。胡应斌关于其与宇和物业公司之间不存在物业服务合同关系的意见，本院不予采纳。
关于焦点二：虽然宇和物业公司的物业服务存在一定的瑕疵，但不能说明宇和物业公司未履行物业管理服务的主要义务，胡应斌不能据此拒绝缴纳物业费。因物业服务存在一定瑕疵，原审判决已酌情免除了滞纳金，故原审判决胡应斌应当按约定标准支付欠缴期间的物业服务费并无不当。
综上所述，上诉人胡应斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人胡应斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘凯
审判员 刘英
审判员 ＸＸ
二〇一七年十月十三日
书记员 龚巧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。