浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0303民初3253号原告：殷丽娜，女，1981年11月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐新市区，委托诉讼代理人：陈一成，浙江东瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜杨益，浙江东瓯律师事务所律师。被告：温州市棉花堡文化发展有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区永中街道万达商业广场4号楼1-5层，统一社会信用代码：91330303350070594K。法定代表人：吴荣强。第三人：温州龙湾万达广场投资有限公司，住所地浙江省温州工业园区致富路30号，统一社会信用代码：91330303566995123B。法定代表人：齐界，该公司总经理。委托诉讼代理人：柯展，浙江平宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，浙江平宇律师事务所律师。原告殷丽娜与被告温州市棉花堡文化发展有限公司（以下简称：棉花堡公司）、吴荣强、第三人温州龙湾万达广场投资有限公司（以下简称：万达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，在适用简易程序审理过程中，因案情复杂，于2016年9月20日裁定本案转为普通程序，于2017年1月17日、2017年8月8日两次公开开庭进行了审理，原告殷丽娜的委托诉讼代理人陈一成、第三人万达公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼，被告棉花堡公司、吴荣强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。审理中，原告撤回对被告吴荣强的起诉，本院已裁定准许。本案因案情复杂，应本院院长批准，延长审限六个月。应当事人庭外和解未果。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告签订的合作（租赁）协议；2.被告棉花堡公司返还原告租金、保证金700000元及逾期利息损失（自起诉之日起至实际履行完毕之日止）；3.被告棉花堡公司赔偿原告因解除合同造成的经济损失1257770元及逾期利息损失（自起诉之日起至实际履行完毕之日止）；4.被告吴荣强对上述款项承担连带责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月21日，案外人ＸＸＸ、戚拉洁创办被告棉花堡公司，企业类型为私营有限责任公司。2016年6月7日，被告棉花堡公司法定代表人变更为被告吴荣强，企业类型变更为一人有限责任公司（自然人独资）。被告棉花堡公司从第三人万达公司租赁取得龙湾万达商业广场4号楼，用于创办龙湾万达棉花堡乐园。2015年12月10日，原告与被告棉花堡公司签订一份《合作协议》，约定被告棉花堡公司将龙湾万达棉花堡乐园二层次口，建筑面积1856平方米的经营场地交付给乙方经营电玩区，合作期限三年（自2015年12月10日至2018年12月9日），原告一次性支付履约保证金300000元。此后，原告向被告棉花堡公司保证金300000元，租金400000元。原告为开办电玩区，分别向中山市碧海娱乐设备有限公司等11家娱乐成家购买电玩设备，支付货款1949900元；又与广州市兴锐货运代理有限公司签订运输合同，将上述电玩设施从广州运至温州，支付运费68800元；还与刘帆签订装修合同，对上述租赁经营场地进行装修，合同造价169000元，决算造价237070元。原告积极筹备好各项工作后，却一直不能顺利开业。因被告棉花堡公司拖欠第三人万达公司租金及物业费，2016年4月10日，第三人向被告棉花堡公司送达《公函》，要求其自行腾空场地内设备、设施，将租赁场地完整交还第三人。原告认为，被告棉花堡公司因拖欠第三人租金及物业费，被第三人通知解除合同，致使原、被告签订合同的目的无法实现，造成原告经济损失，被告棉花堡公司应承担相应责任；被告吴荣强作为一人有限责任公司股东，不能证明公司财产独立于股东财产，应对公司债务承担连带责任。原告为此起诉。审理中，原告明确第1项诉讼请求：起诉前曾通知被告棉花堡公司解除合同，但没有保留证据，以起诉解除为准。明确第2项诉讼请求：利息损失标准按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。明确第3项诉讼请求包括：设备购置价1949900元与转卖价998000元的差额951900元；设备施运费68800元；场地装修工程款237070元，合计1257770元。明确第4项诉讼请求的依据为《中华人民共和国公司法》（以下简称：《公司法》）第六十三条；后原告撤回对被告吴荣强的起诉，但表示保留相关权利。原告补充称：一、原告与被告棉花堡公司于2015年7月开始协商，2015年11月口头协商一致后，原告就开始找人进场装修。2015年12月6日支付保证金300000元，2015年12月10日签订合同，2015年12月15日支付租金400000元。二、原告完成装修准备开业时，第三人于2016年4月10日到被告棉花堡公司门口张贴公告，原告此时才知道被告棉花堡公司拖欠第三人租金及物业费，第三人要解除合同并清场。原告想找被告棉花堡公司及其实际经营者ＸＸＸ、戚拉洁交涉，但人都找不到。第三人于2016年4月18日强行封闭场地，原告无法开业，只能于2016年5月10日转卖了购置的电玩设备，而场地装修由于无法拆除，只能留在现场。三、原、被告所签合同名为《合作协议》，实为租赁合同，年租金835200元，预付租金400000元。被告棉花堡公司系从第三人处承租后部分转租给原告，对上一层的租赁合同具体情况，原告之前并不清楚。被告棉花堡公司、吴荣强未发表答辩意见。第三人万达公司述称：一、新疆邦臣金苏投资管理有限公司（以下简称：邦臣公司）为与第三人签订租赁合同，于2015年4月29日、7月31日向第三人支付意向金共计1000000元。2015年6月20日，第三人与邦臣公司签订《租赁合同》及《补充协议》，将龙湾万达商业广场中百货楼（1F-01、2F-01、3F-01、4F-01、5F-01）层的部分区域出租给邦臣公司，租期从2015年8月1日至2025年7月31日。2015年9月10日，第三人与邦臣公司、被告棉花堡公司签订《三方主体变更协议》，将《租赁合同》及《补充协议》项下邦臣公司的权利义务一并转让给被告棉花堡公司，并确认租赁场地已经移交。二、因被告棉花堡公司拖欠第三人第一期租金（2015年8月1日至2016年2月28日，计1497520元）及物业费、擅自分区域转租并与转租方发生纠纷等，第三人根据合同享有解除权。第三人已委托律师发函通知被告棉花堡公司解除合同。因被告棉花堡公司避而不见，第三人于2016年4月自费腾空清场。被告棉花堡公司至今仍拖欠第三人租金及物业费等，第三人保留相关权利。三、原告与被告棉花堡公司之间的纠纷与第三人无关，由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2015年6月20日，第三人作为出租方（甲方），邦臣公司作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》一份，载明“甲方同意在龙湾万达商业广场建设完成后将其中百货楼（1F-01、2F-01、3F-01、4F-01、5F-01）层的部分区域出租给乙方使用；建筑面积37438平方米；租赁用途为经营儿童游乐、零售、教育培训等；租赁期限自2015年8月1日至2025年7月31日；第一至第二个租约年的月租金标准为40元/月/平方米，从第三个租约年（含）起，每一个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增2%；第一期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2015年8月1日至2016年2月28日，应缴租金为1497520元，其他租金均按1个自然月为一期缴纳一次，乙方应当在每期最后一个月20日前，向甲方一次性足额支付下期租金；延迟达30日仍不支付或补交，甲方有权解除合同；未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租租赁场所，否则乙方由此取得的收益全部归甲方所有，且甲方有权解除合同”等。双方还签订《补充协议》一份，载明“乙方不得将租赁场所整体转租；如发生转租，乙方必须保证按以下约定执行，否则甲方有权解除租赁合同：转租合同应明确，无论租赁合同因何种原因终止，转租合同应同时终止，次承租人不得以任何理由向甲方主张权利，次承租人应书面声明，承诺无条件遵守租赁合同约定，且租赁合同效力可以对抗次承租人”等。2015年7月21日，ＸＸＸ、戚拉洁登记设立被告棉花堡公司，企业类型为私营有限责任公司。2015年8月10日，第三人作为出租人（甲方），邦臣公司作为原承租人（乙方），被告棉花堡公司作为现承租人（丙方），签订《三方主体变更协议》，约定“甲乙双方于2015年6月20日签订《租赁合同》；乙方已交纳《租赁合同》约定的履约保证金1000000元，租赁场地已由甲方按约定交付乙方；自本协议签署之日，乙方将《租赁合同》项下承租人的全部权利义务一并转让给丙方；乙方已向甲方支付的保证金于转日起转为丙方作为承租人应付保证金；丙方确认，本协议签署时，甲方已将完全符合《租赁合同》约定标准及满足丙方使用需求的该房屋交付给丙方”等。2015年12月6日，原告向被告棉花堡公司支付300000元，被告棉花堡公司出具《收款收据》一张交由原告收执，载明“交款单位殷丽娜，交款项目收保证金，金额300000元”。2015年12月10日，被告棉花堡公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订《合作协议》一份，载明“乙方合作经营甲方位于龙湾万达广场棉花堡乐园二层次口、建筑面积1856平方米的经营场地（以下简称：商铺）用于乙方销售商品；乙方经营项目及品牌（设备）电玩区；合作期限三年，自2015年12月10日至2018年12月9日；一年费用835200元，第二年费用在第一年的基础上上浮18%，在本合同签订后五日内先付费用50%，剩余费用开业后15日付清；履约保证金300000元；双方不构成合伙关系”等。2015年12月15日，原告向被告棉花堡公司支付400000元，被告棉花堡公司出具《收款收据》一张交由原告收执，载明“交款单位殷丽娜，交款项目租金预收，金额400000元”。被告棉花堡公司已将转租场地交付原告。原告出资对其转租的场地进行装修、采购电玩设备并运抵转租场地。2016年4月10日，第三人在租赁场地张贴《公函》一份，载明“棉花堡公司：我司于2016年2月4日委托浙江平宇律师事务所就拖欠租金及违约经营一事向贵司正式发送了律师函，明确告知贵司双方租赁合同关系立即解除，并责令贵司尽快补缴所欠租金和物业费。然而，迄今我司依然未收到贵司欠交的租金及物业费。鉴于双方租赁关系已经解除，贵司无权继续占用我司场地。我司特此再次通知：1.贵司应立即补缴所欠租金及物业费；2.贵司须于4月18日之前自行腾空场地内设备设施，将物业完整交还我司。逾期后场地及设备安全问题我司概不负责。贵司如有异议，请在收函后三日内书面回复”。期间，第三人对租赁场地（包括原告转租场地）进行了整体封闭。因租赁场地被整体封闭，原告无法正式开业经营，遂将电玩设备转运处置，已完成的装修因无法拆除留在转租场地。2016年6月7日，被告棉花堡公司法定代表人变更为吴荣强，企业类型变更为一人有限责任公司（自然人独资）。另查明，陈耀杰作为原告，以棉花堡公司为被告，万达公司为第三人，向本院起诉的房屋租赁合同纠纷，即（2016）浙0303民初第2208号案。该案中，棉花堡公司曾委托代理人到庭应诉，其答辩称“并非棉花堡公司违约导致次承租人无法经营，责任不应由棉花堡公司承担。《租赁合同》约定租赁用途为经营儿童游乐，但根据《建筑设计防火规范有关规定，三层以上不能作为儿童游乐，棉花堡公司对此事先并不了解。为解决该问题，棉花堡公司与万达公司一起，多次与消防部门沟通未果。使租赁场地符合消防规定，是出租人即万达公司的义务，其未履行义务，反而单方采取强制措施、封闭租赁场地、停止次承租人的经营，原因不在棉花堡公司。《公函》有收到，但不认可内容”等。该案后因陈耀杰撤诉结案。以上事实由当事人陈述及公司基本情况、全国企业信用信息公示系统查询情况、《租赁合同》及《补充协议》、《三方主体变更协议》、《合作协议》、《收款收据》、照片、《公函》、（2016）浙0303民初第2208号案卷材料等证据在卷佐证。本院认为：本案第三人与案外人邦臣公司就龙湾万达商业广场百货楼三万余平方米经营场地签订《租赁合同》及《补充协议》的事实清楚，双方据此建立了房屋租赁合同关系。后案外人邦臣公司将其在前述房屋租赁合同关系项下权利义务一并转让给被告棉花堡公司，根据案外人邦臣公司与被告棉花保公司及第三人签订《三方主体变更协议》，权利义务一并转让已经通知第三人，也已经第三人同意，被告棉花堡公司据此受让房屋租赁合同关系项下权利义务，成为龙湾万达商业广场百货楼三万余平方米经营场地的承租人。被告棉花堡公司在《三方主体变更协议》中也已确认“甲方（指第三人）已将完全符合《租赁合同》约定标准及满足丙方（指被告棉花堡公司）使用需求的该房屋交付两方，丙方对此表示认可和接受”。被告棉花堡公司又与原告签订《合作协议》，将上述经营场地中的部分（1856平方米）转由原告经营电玩区，虽名为《合作协议》，但根据双方《合作协议》载明的“支付场地费用”、“双方不构成合伙关系”、被告棉花堡公司开具《收款收据》载明的“租金预收”等情况，双方实为部分转租合同关系。被告棉花堡公司为转租人（承租人），原告系次承租人。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称：《合同法》）第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，虽《租赁合同》约定“未经第三人同意，承租人不得转租”，但《补充协议》变更约定为“不得整体转租；转租区域应与租赁场所其他区域整体作为品牌对外营业；转租区域面积不得超过租赁场所计租面积的99%”等，故应认定出租人（第三人）已概括同意承租人（被告棉花堡公司）部分转租，第三人与被告棉花堡公司的租赁合同继续有效，被告棉花堡公司与原告的部分转租合同同样有效。被告棉花堡公司已将转租场地交付原告，原告也已对转租场地进行装修。然而，被告棉花堡公司与第三人在租赁合同履行过程中产生了纠纷，虽然关于纠纷的原因被告棉花堡公司与第三人各执一词，但第三人对租赁场地（包括原告转租部分）进行了整体封闭，原告因此无法正常开业经营的事实清楚。根据《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。据此，原告基于部分转租合同关系起诉被告棉花堡公司，应先由转租合同的当事人即被告棉花堡公司向原告承担责任；至于被告棉花堡公司与第三人之间的纠纷，可另行解决。在上述分析基础上，本院对原告诉请评判如下。原告诉请解除《合作协议》即部分转租合同关系。本院认为，虽被告棉花堡公司曾将转租场地交付原告，原告也已开始装修，但此后包括转租场地在内的租赁场地被整体封闭，被告棉花堡公司未能及时解决租赁场地被整体封闭的状态，致使部分转租合同的目的不能实现，根据《合同法》第九十四条规定，原告可以解除合同。根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告表示起诉前曾通知被告棉花堡公司解除合同，但没有保留证据，故以起诉解除为准；因本案起诉状副本于2016年12月28日公告送达被告棉花堡公司，本院确认《合作协议》于2016年12月28日解除。原告诉请被告棉花堡公司返还履约保证金300000元及逾期利息损失（自起诉之日起至实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算）。本院认为，因《合作协议》已经解除，该履约保证金应当返还原告，被告棉花堡公司没有返还，除继续承担返还责任外，还应承担赔偿利息损失的责任，利息损失应从2016年12月28日起算。原告诉请被告棉花堡公司返还租金400000元及逾期利息损失（自起诉之日起至实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算）。本院认为，被告棉花堡公司曾将转租场地交付原告，原告也已开始装修，虽原告未正式开业经营，但《合作协议》中并无装修免租期或租金从正式开业经营起算的约定，故原告诉请返还全部预付租金缺乏依据。根据双方约定的租金835200元/年标准，结合原告实际装修占用、未正式开业经营及转运处置设备等情况，本院酌情确定被告棉花堡公司返还租金300000元，并从2016年12月28日起计算相应利息损失。原告诉请被告棉花堡公司赔偿原告因解除合同造成的经济损失1257770元及逾期利息损失（自起诉之日起至实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算），具体包括设备购置价1949900元与转卖价998000元的差额951900元，设备施运费68800元，场地装修工程款237070元。本院认为，虽原告为证明其损失向本院提供了电玩设备的采购合同、转卖合同、运输合同、租赁场地装修合同及结算单、收据、部分转账凭证及牛金成的证言等证据，但首先，上述证据尚不足以证明原告实际付款、收款情况，无法直接认定电玩设备采购、转卖实际差额、实际运费与实际装修费用；其次，仅凭上述证据尚无法确定原告是否尽到采取适当措施防止损失的扩大的义务；第三，赔偿损失亦应考虑可预见原则。综上，本院酌情确定被告棉花堡公司赔偿原告损失400000元，该数额已考虑相关利息损失，不再另行计算。原告原曾诉请被告吴荣强对上述款项承担连带责任，后撤回对该被告的起诉，本院已裁定准许，本案中不再分析。综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持，超出部分，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八十九条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告殷丽娜与被告温州市棉花堡文化发展有限公司2015年12月10日签订的《合作协议》于2016年12月28日解除。二、被告温州市棉花堡文化发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告殷丽娜履约保证金300000元并赔偿利息损失（以300000元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准，从2016年12月28日起计算至实际履行完毕之日止）。三、被告温州市棉花堡文化发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告殷丽娜租金300000元并赔偿利息损失（以300000元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准，从2016年12月28日起计算至实际履行完毕之日止）。四、被告温州市棉花堡文化发展有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告殷丽娜损失400000元。五、驳回原告殷丽娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22420元，由原告殷丽娜负担8620元，由被告温州市棉花堡文化发展有限公司负担13800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  金 丛人民陪审员  朱建光人民陪审员  陈 升二〇一七年十二月二十二日代书 记员  章林坚