天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终8136号
上诉人（原审被告）：吴红玉，女，1951年10月1日出生，汉族，天津市准赢建材科技有限公司总经理，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：郭强，天津本诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会，住所地天津市西青区辛口镇大杜庄村。
法定代表人：韩作文，主任。
委托诉讼代理人：尚巍，天津市普宜律师事务所律师。
上诉人吴红玉因与被上诉人天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2017）津0111民初6517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴红玉上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院没有对本案焦点问题细致审理。上诉人交付被上诉人的租金并不包括土地租赁费，一审法院对此认定错误，即使包括土地租赁费，但因被上诉人存在违约行为，亦不应判决解除涉案合同。涉案房屋的产权人为案外人振兴仓储场，被上诉人主体不适格。一审判决采信未经双方当事人质证的证据，程序违法。
天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会辩称，2009年6月前双方当事人进行对账，上诉人陈述无欠款问题。上诉人现在所述与实际情况不符，当时根据多份合同一起收租金，从交易习惯和生活经验看，所交纳的租赁费就是土地和厂房租赁费。上诉人拖欠的租赁费已构成违约，应承担违约责任，被上诉人有权解除合同。土地租赁问题与本案无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉。
天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2005年6月2日签订的厂房租赁合同；2.被告立即将厂房腾空并返还原告，如逾期腾房则按100000元/年标准向原告支付厂房占有使用费；3.被告给付原告2011年起至2016年止的厂房租赁费共计人民币550000元、同时支付原告违约金110000元，合计660000元；4.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告吴红玉与案外人焦向东为夫妻关系。2005年6月2日，原、被告订立一份《厂房租赁合同》，约定被告因生产经营建材等产品需租用原告坐落于天津市西青区辛口镇大杜庄村北振兴仓储场内厂房2000平方米；租用期限自2005年8月2日至2055年8月2日止共计50年；厂房租赁费：每年100000元；合同生效后，被告即付第一年租赁费;……双方必须严守合同，如有一方违约，应向对方交付总合同额100%的违约金等。《厂房租赁合同》签订后，原告将四个厂房交付被告使用。被告至今使用租赁厂房，厂房内尚有被告所有的机械设备等物。
《厂房租赁合同》中所涉及租赁厂房所有权人登记为振兴仓储场，振兴仓储场因未年检于2009年11月22日吊销。原告在诉讼过程中，提供振兴仓储场为原告出具的《确认书》，该确认书载明内容为：振兴仓储场系天津市西青区辛口镇大杜庄村村办集体企业，仓储场名下拥有25740㎡土地【集体土地建设用地使用证号为：西青集建（93）字第50号】和6434.44㎡厂房【房屋所有权证号为：津西青字第02585号】。仓储场确认：仓储场知晓并认可天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会对外签署的与上述厂房有关的租赁合同、相关文件及补充协议，租赁收益全部归大杜庄村委会所有，大杜庄村委会同时享有依法向厂房承租方收缴租赁费及合同解除权等权利。振兴仓储场法定代表人周含杰予以确认。原、被告双方对租赁物系7、9、11、12号四个厂房，每个厂房500平方米，合计2000平方米均无异议。
2005年6月2日，原、被告订立一份《土地租赁合同》，约定原告有坐落于天津市西青区辛口镇大杜庄村北，木大路东、津西振兴仓储场院内空地两块南北20米，东西50米，另一块地南北89米，东西55米出租……,被告为发展需要租赁此空地建厂房，租赁期限50年，自2005年6月2日至2055年6月2日止。租赁费交付方式为一次性交清，总计500000元。《土地租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了土地。原告称经双方于2009年对账，被告已付清土地租赁费500000元。被告称未向原告支付任何土地租赁费。
2005年10月18日，原、被告订立一份《厂房租赁合同附件》，约定乙方（被告）因办企业，租赁甲方（原告）厂房2000平方米，合计四栋，每栋500平方米，因乙方生产需要改装厂房，拆除一栋（500平方米），乙方新建厂房内有甲方500平方米（500平方米已有房证）。《厂房租赁合同附件》签订后，被告实际重新拆建了房屋500平方米，按照合同约定该500平方米厂房所有权归原告，原、被告对此无异议。
2006年11月1日，原、被告订立一份《合同附加条款》，约定大杜庄村委会与焦向东协商仓储场院内厂房500平方米及院落空地两块，由焦向东租赁。厂房1栋500平方米，前五年为每年壹万伍仟元，从第六年开始每年租赁费贰万元，两块空地120000元，空地四至北从1栋500平方米厂房南外墙起，南距主干道留两米边道，西以500平方米厂房西房山为齐，东与该户原租赁空地相连。另一块空地在加发医疗器械围墙前，东起距主干道留一米边道，往西量55米为西边，南至主干道留二米边道。付款方式，一次性付款贰拾万元，由焦向东所拥有的宝马车抵租赁费（即两块空地120000元，其余用五年厂房租赁费80000元）。剩余租赁费从2012年每年交2万元和原租房租赁费同时交。租赁期限从2006年11月1日起。此附加租赁合同期限到期日与原租赁合同日期相同。合同落款处，原告甲方有原告盖章及签字；乙方有吴红玉签字。
关于《合同附加条款》的履行情况。原告向吴红玉及焦向东交付了厂房和空地。被告称除以宝马车抵款200000元外，于2008年6月3日交纳的100000元为《合同附加条款》约定的2012年11月1日至2017年10月31日的房租。原告称除以宝马车抵款200000元外，吴红玉及焦向东未再就《合同附加条款》支付过租赁费，2008年6月3日交纳的100000元为2005年6月2日《厂房租赁合同》和《土地租赁合同》中的费用。
关于被告向原告交纳费用（现金方式）的情况。双方提交的“租赁费”统一收据载明：2005年7月2日交纳70000元、10月11日交纳30000元、12月30日交纳30000元；2006年6月4日交纳30000元、7月28日交纳280000元、10月20日交纳60000元、10月25日交纳38000元；2009年3月26日交纳62000元（补2006年10月28日收据）；2007年2月15日交纳100000元；2008年6月3日交纳100000元；2009年3月26日共交纳100000元（08年8月-09年8月）、9月7日交纳30000元和20000元、11月24日交纳30000元；2010年7月3日交纳70000元；2011年7月4日交纳50000元。以上费用总计为1100000元。
关于上述“统一收据”所交纳的费用为哪一份合同中约定的费用问题。被告称所交费用包括《厂房租赁合同》中约定的自2005年至2016年的房屋租赁费，以及《合同附加条款》约定的2012年11月1日至2017年10月31日的房屋租赁费100000元，《土地租赁合同》约定的土地租赁费500000元未向原告交纳。原告称所交费用包括《厂房租赁合同》中约定的自2005年至2011年的房屋租赁费600000元和《土地租赁合同》约定的土地租赁费500000元。
原审一审过程中，原、被告共同确认：双方于2009年6月前就被告交纳《厂房租赁合同》和《土地租赁合同》中约定费用的情况进行了对账确认，确认2009年3月前共计支付原告900000元。被告称对账时将账目基本厘清，没有欠费问题。被告又称未依照《合同附加条款》约定每年20000元标准交纳过房屋租赁费。
2011年6月30日，原告为被告出具《决议书》，该决议书载明内容为：因韩凤喜占用大库吴红玉租地引起吴红玉不满，为保证投资人的合法权益，经村委会、党支部、两委班子研究决定一次性减少吴红玉租赁费壹万元。该《决议书》中加盖了原告公章并有张洪树等三人签字。《决议书》背面载明：村委会保证今后此类事情不再发生，如再有此类事情发生村委会承担全部责任，该内容亦加盖原告公章。被告抗辩主张其租赁原告土地存在被占用养马的事件，原告不予认可，认为与本案无关。
一审法院认为，原、被告于2005年6月2日订立的《厂房租赁合同》约定租赁期限为50年，依照相关法律规定，租赁合同租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过的部分无效。《厂房租赁合同》签订后，实际履行，租赁期限在20年内的租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。原告依照合同约定履行了交付租赁物的义务，被告应当依约履行支付原告租赁费的义务。
关于被告依照《厂房租赁合同》已交房屋租赁费数额的认定问题。截止2009年6月，被告依照《厂房租赁合同》应付原告房屋租赁费400000元，依照《土地租赁合同》应付原告土地租赁费500000元。就被告实际交纳《厂房租赁合同》和《土地租赁合同》中约定费用的情况，原、被告在原审一审庭审过程中共同称于2009年6月前进行了对账已付原告900000元，且被告称当时将账目厘清无欠费问题。被告虽又辩称未依照《土地租赁合同》交纳过500000元土地租赁费，但从双方《土地租赁合同》关于土地租赁费不是按年交纳而是一次性支付500000元之约定以及被告实际交纳费用的时间和数额来看，原告提出的被告在2009年6月前已付《厂房租赁合同》四年房屋租赁费400000元、《土地租赁合同》50年土地租赁费500000元的主张，与双方共同陈述的关于2009年对账确认的事实相吻合，亦符合常理。被告提出的依照《厂房租赁合同》于2011年前已经预付原告房屋租赁费至2016年、依照《合同附加条款》于2008年6月3日预付2012年11月1日至2017年10月31日的房屋租赁费100000元、未依照《土地租赁合同》支付原告任何土地租赁费等主张，与双方陈述及实际履行情况不符，亦有悖于常理。虽然“统一收据”所写收费名称为“租赁费”，但结合双方存在多份租赁合同多种租赁关系以及都是由焦向东向原告交纳费用的事实，被告混同交纳多份合同不同性质费用的行为，不违背常理。因此，对于原告主张的被告依照《厂房租赁合同》已付截止2011年6月房屋租赁费600000元、被告依照《土地租赁合同》已付土地租赁费500000元的事实主张，一审法院予以确认。
原、被告签订《厂房租赁合同》中未约定支付租赁费的期限，依照相关法律规定，对支付期限没有约定或者约定不明确的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。被告已付原告截止至2011年6月1日的房屋租赁费共计600000元，自2011年6月2日至今的租赁费尚未给付，构成违约，应当承担继续给付的违约责任。因此，原告要求被告支付2011年6月2日至2016年12月1日的租赁费550000元的诉讼主张，一审法院予以支持。
就案外人曾占用被告租地情况，原告已为被告出具决议书一次性减少被告土地租赁费10000元。并且，该纠纷系双方因土地租赁合同关系所引发，应当另案解决。该纠纷亦不构成被告拒绝支付《厂房租赁合同》约定房屋租赁费的正当理由。被告自2012年6月起无正当理由拒绝支付原告房屋租赁费，并且在原告于2016年7月提起诉讼后，被告仍然拒绝履行义务。因此，原告提出的解除双方于2005年6月2日订立的《厂房租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。
租赁合同解除后，被告应当返还原告租赁房屋，但需给予被告合理的腾房时间，故一审法院对原告主张被告将厂房腾空并返还原告的诉讼请求予以支持。被告返还原告租赁厂房前，继续占有使用原告房屋，系有偿使用，原告按照原合同租赁费每年100000元的标准主张自2016年12月2日至被告腾交房屋之日止的使用费，合理合法。原告相应的诉讼请求，一审法院予以支持。
《厂房租赁合同》约定如一方违约，应向对方交付总合同额100%的违约金。被告拒绝履行给付原告租赁费的义务，构成违约，应当按约承担支付违约金的违约责任。原告自愿降低违约金数额，按照2011年到2016年的租金总额550000元的20%，主张违约金110000元，并不高于相关法律规定。因此，原告相应的诉讼请求，一审法院予以支持。
一审法院判决：一、原告天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会与被告吴红玉于2005年6月2日订立的《厂房租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除。二、被告吴红玉于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会2011年6月2日至2016年12月1日止的房屋租赁费550000元以及自2016年12月2日起至实际腾交房屋之日止的房屋使用费（按照每年100000元标准计算）。三、被告吴红玉于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会违约金110000元。四、被告吴红玉于本判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于天津市西青区辛口镇大杜庄村北振兴仓储场内的7、9、11、12号共2000平方米的四个厂房腾交给原告天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会。五、驳回原告天津市西青区辛口镇大杜庄村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，全部由被告吴红玉负担（被告于本判决发生法律效力之日起三日内交付一审法院）。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人提出其交付被上诉人的租赁费不包括土地租赁合同租赁费，其已交付全部房屋租赁费的主张。依据一审法院审理查明的事实，2009年3月前，上诉人共计支付被上诉人900000元，所涉双方当事人关于《厂房租赁合同》和《土地租赁合同》的租赁费均已付清。一审法院的认定，与双方共同陈述的关于2009年对账确认的事实相吻合，亦符合合同约定和常理，理据充分，本院予以确认。上诉人自2011年6月2日后未曾给付被上诉人房屋租赁费，构成违约，并应承担相应责任，一审法院对此认定准确，本院予以维持。上诉人与被上诉人因土地租赁合同关系所引发的纠纷，不构成上诉人拒绝支付《厂房租赁合同》约定房屋租赁费的正当理由，且在被上诉人于2016年7月提起诉讼后，上诉人仍然拒绝履行义务。故一审法院支持被上诉人解除双方《厂房租赁合同》的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于被上诉人是否主体适格，涉案房屋的所有权为案外人振兴仓储场，其已将涉案房屋土地对外租赁的权利义务概括转移于被上诉人，据此，被上诉人有权向上诉人主张权利。关于程序问题，经审查，一审程序合法。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10400元，由上诉人吴红玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
代理审判员 阎 涛
代理审判员 姚 琦
二〇一七年十二月十五日
法官 助理 单体玉
书 记 员 董琳娜
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……