吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0202民初3022号
原告（反诉被告）：迟永孝，男，1948年8月6日生，汉族，住吉林市昌邑区。
委托代理人：郭鹏云，吉林明达伟业律师事务所律师。
被告：刘景峰，男，1950年6月15日生，汉族，住吉林市船营区。
被告(反诉原告）：吉林银行股份有限公司吉林分行，住所：吉林市船营区德胜街松江路79号。
法定代表人：汪大盛，该行行长。
委托代理人：曲亮，吉林恒正达律师事务所律师
原告（反诉被告）迟永孝与被告刘景峰、被告(反诉原告）吉林银行股份有限公司吉林分行（以下简称吉林银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）迟永孝及其委托代理人郭鹏云、被告(反诉原告）吉林银行委托代理人曲亮到庭参加诉讼，被告刘景峰经本院依法公告送达开庭传票，期限届满，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
迟永孝诉称：1、判令被告刘景峰支付修缮房屋材料款人工费人民币89847.2元（91447.2元扣除租金1600元）、支付电费9360元、供热燃煤费用32500元，处理该案产生的复印费打印费390元、交通费300元，以上合计132397.2元，被告吉林银行股份有限公司吉林分行承担连带赔偿责任；2、判令被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：2001年5月1日被告刘景峰与原告签订了《租赁协议书》，双方约定被告将起所有的位于昌邑区左家镇鹿鸣大街（1-2层，面积271.5平方米）的私有房产租给原告居住和商业使用。租赁期为2001年5月1日至2004年5月1日，租赁费为每年八百元整。按照协议约定原告需要交付后两年的租金1600元，协议第四条约定“所租楼房已经不同程度被人盗撬门窗、砸破玻璃、墙壁被盗暖气配件管道时拆撬损坏、楼顶漏雨水、被告进住前，需要进行完善修理。装修增添项目所支数额由原告先行支付。待租赁期满，装潢花费折抵租金或一次支付乙方。”协议第五条约定“被告要求原告对已被”损坏的楼房内设施整修完善工作，等甲乙双方终止协议或是被告已将楼房卖出时，由被告一次性支付给原告已经添附的门窗，安装电源及配自来水（水井），暖气设备、楼的维修、防水等工本费及人工费，按原告实际支出花费为准，由被告支付原告”。原告按照协议约定对楼内设施进行装修，安装窗户材料费人工费11585元，修缮被撬门口、窗口暖气管道、楼顶防水、外墙防寒保温的材料费人工费7330元，打井材料费人工费3600元，加工铁大门、窗户护栏材料费人工费4340元，红砖、江沙、水泥等材料费为18356元，房屋电源设置安装材料费及人工费7500元，地面回填、平整材料费及人工费12380元，搭建火炉、火炕烟筒材料费及人工费3149元，设置自来水和下水井材料费及人工费7250元，加工护栏材料费及人工费1040元，楼顶多层防水材料费及人工费11657.2元，铁门翻新材料费人工费3260元，以上合计91447.2元。租赁期结束后，原告无法联系到被告刘景峰。后来被告吉林银行（原吉林市商业银行）的工作人员来到该房屋，说这个房屋已经法院判给银行了，他们的意见是原告找到刘景峰后由吉林银行返还给原告修缮房屋的全部资金。原告多次找到被告吉林银行的工作人员，要求其返还给原告相应款项，但被告吉林银行迟迟不予答复。所以原告只能继续管理此房屋，因为房屋一旦弃管，所有的设施都得被破坏。自2004年5月1日至今，每月产生电费至少60元，累计支付电费8640元，冬季取暖燃煤每年2500元，累计支出32500元，原告按照协议约定在租赁期内修缮房屋的费用应当由被告刘景峰承担支付义务，由于被告刘景峰与被告吉林分行在处理房屋过程中，没有交接没有及时处理租赁期间的修缮费用的责任在于两个被告，被告刘景峰应该按照协议约定承担修缮房屋的所有材料费及人工费，被告吉林分行应该承担连带责任。
吉林银行辩称：1、原告要求吉林银行对其支出的费用承担连带责任无任何法律依据，2、原告违法占用案涉房屋多年应向吉林银行支付房屋使用费，原告诉请第一项主张的全部费用基于其与被告刘景峰签订的租赁合同，根据合同相对性原告无权要求吉林银行承担任何责任；3、吉林银行针对案涉房屋已经于2000年12月21日办理房屋他项权登记，2005年8月28日昌邑区人民法院作出执行裁定将案涉房屋确权给吉林银行，原告对房屋享有的租赁权在吉林银行他项权利登记后无权对抗吉林银行的他项权利及所有权。原告应自2005年8月28日起向吉林银行支付房屋使用费，请求人民法院驳回原告诉讼请求，支持被告的反诉请求。
吉林银行反诉称：1、判令被反诉人立即将位于昌邑区左家镇鹿鸣大街1-2层，面积为271.5平方米的房屋腾迁；2、判令被反诉人向反诉人支付房屋使用费用12万元（自2005年8月28日暂计至2017年8月23日，使用费暂定数额为一万元/年，具体以评估为准，房屋使用费暂计至起诉之日，后续占用房屋损失以实际天数为准）；
事实与理由：2000年3月7日，吉林市鑫鑫进口汽车配件商行（本诉被告刘景峰经营的个人独资企业，以下简称鑫鑫车行）在反诉人处贷款90万元；本诉被告刘景峰以私有房产（本案租赁房产）为该笔贷款提供担保，并于2000年12月21日办理房屋他项权证，反诉人为本案租赁房屋的他项权人。
因本诉被告经营的鑫鑫车行未按约定偿还反诉人贷款本息，故反诉人到吉林市昌邑区人民法院起诉，2003年4月24日，法院作出（2003）昌民二初字第140号民事判决书。鑫鑫车行偿还反诉人借款本金60万元并支付利息。判决生效后鑫鑫车行及本诉被告刘景峰未履行偿还义务，反诉人申请对本案租赁房屋进行评估、怕买，后该房屋流拍，经反诉人同意，法院作出（2004）昌法执字第73号民事裁定书，将本案租赁房屋产权确权给反诉人。
该裁定作出后，反诉人多次要求被反诉人腾迁本案租赁房屋，但都遭到拒绝，反诉人认为被反诉人的租赁行为发生在该租赁房屋设定他项权利后，被反诉人享有的租赁权不得对抗反诉人已经在先设定的抵押担保物权。况且，反诉人自（2004）昌法执字第73号民事裁定书作出后，已经合法取得本案租赁房屋的物权，反诉人有权要求被反诉人支付自2005年8月28日起非法占有、使用房屋至今的房屋使用费用。
综上，反诉人请求贵院查明案件事实，判决驳回被反诉人要求反诉人承担连带责任的同时，判决支持反诉人的诉讼请求。
迟永孝辩称：1、反诉的出现违反《民诉法》的相关规定，违反《民诉法》第131条规定。2、反诉只能由本诉被告提起。3、本案中迟永孝为履行合同才提出诉请，而不是无权占有。4、刘景峰设定抵押权时只是房屋框架。本案反诉是明显违反民诉法的规定，如果法院强行审理，原告将向相关部门反映某些人员滥用职权的行为，并追究相应人员的责任。
刘景峰未到庭参加诉讼，亦未向本院提供书面答辩意见。
经审理查明：2001年5月1日，原告迟永孝与被告刘景峰签订《租赁协议书》，约定：刘景峰将其所有的位于吉长公路左家镇内鹿鸣大街（1-2层，面积271.5平方米）的房屋租给迟永孝居住和商业使用。租赁期为2001年5月1日至2004年5月1日，租赁费为每年八百元整。第一年免租金，约定乙方（迟永孝）需要交付后两年的租金1600元，所租楼房已经不同程度被人盗撬门窗、砸破玻璃、墙壁被盗暖气配件管道时拆撬损坏、楼顶漏雨水、被告进住前，需要进行完善修理。装修增添项目所支数额由乙方（迟永孝）先行支付。待租赁期满，装潢花费折抵租金或一次支付乙方。
迟永孝租住房屋后，对该房屋进行了修缮。2001年4月，原告安装争议房屋的铝合金窗13个、铁窗扇26个、木门十扇花费材料款8185元，花费人工费3400元，共计花费11585元。2001年6月，原告为了修缮被撬门口、窗口、暖气管道、楼道寝室防寒保温设置安装土锅炉花费材料费、人工费7330元的事实。2001年5月，原告打井花费材料费人工费3600元。2001年原告加工铁大门、窗户护栏花费材料费人工费4340元。2001年7月，原告对争议房屋电源设置安装花费材料费人工费7500元。2002年7月，原告为了争议房屋房前屋后地面回填、土地平整花费材料费、运费、人工费12380元。2004年7月，原告在争议房屋搭建火炉、火炕烟筒花费材料费人工费3149元。2005年6月，原告雇人在争议房屋铺设塑料布花费材料费、人工费3530元。2001年-2004年购买建材花费13124元。以上合计66538元。
2006年原告为了设置自来水和下水井花费材料费和人工费7250元。2009年原告雇人在争议房屋铺设第二层塑料布花费材料费人工费3265元。2012年原告雇人在争议房屋铺设第三层塑料板花费材料费人工费2237.2元。2015年原告雇人在争议房屋铺设塑料布花费材料费人工费2800元。2015年原告为了翻新争议房屋的铁门花费材料费人工费3260元。2007年至2014年购买建材花费5232元。以上合计24044.2元。
迟永孝租住房屋后，居住至今支付电费9360元，购买燃煤37500元，未向刘景峰及吉林银行缴纳过租金。该房屋于2000年12月21日设定了他项权利登记，他项权利人为吉林市商业银行北京路支行（现吉林银行）。约定的抵押期限为12个月。2005年8月28日，本院作出（2004）昌法执字第73号民事裁定书一份,案涉房屋被公开拍卖，流拍价格为90884元，用于刘景峰抵偿债务。吉林银行要求迟永孝迁出，迟永孝未迁出。
现原告请求判令：被告刘景峰支付修缮房屋材料款人工费人民币89847.2元（91447.2元扣除租金1600元）、支付电费9360元、供热燃煤费用32500元，处理该案产生的复印费打印费390元、交通费300元，以上合计132397.2元，被告吉林银行股份有限公司吉林分行承担连带赔偿责任。吉林银行反诉请求判令：刘景峰腾迁房屋，并支付房屋使用费12万元。
认定上述事实的证据有：迟永孝提供的《租赁协议书》附明细、房权证、房屋修缮的票据照片及相应的证人、吉某、（2004）昌法执字第73号民事裁定书以及原告的当庭陈述，并经过庭审调查予以确认。
本案争议焦点为：1、被告的反诉是否符合法定受理条件；2、原告的本诉及被告的反诉是否有事实和法律依据，是否应予支持。
本院认为，关于刘景峰提起的本诉，首先应区分案涉房屋2005年8月28日所有权人变更前后两个时间段。2005年8月28日前，房屋所有权人为刘景峰，迟永孝于2001年5月1日从刘景峰处租赁房屋，从迟永孝提供的照片可以看出该房屋确实需要修缮，双方对该房屋的修缮亦有明确的约定，期间迟永孝共花费66538元，该房屋由本院依法公开拍卖流拍价格为90884元，迟永孝并未提出优先购买权，迟永孝添附部分应计算在流拍价格内，实际受益人应为刘景峰，故该添附价值应由刘景峰按双方合同约定年租金费用扣除三年（2002年5月1日至2005年5月1日）租金后给付，应为64138元（66538元-2400元）。2005年8月28日后，房屋所有权人变更为吉林银行，迟永孝未退出房屋，仍擅自对该房屋修缮，因其和吉林银行并无此约定，属无权处理，其主张的修缮费用不应支持。关于迟永孝主张的电费、供热燃煤费用，系正常生活使用所需，其与刘景峰的合同中亦无此特别约定，故迟永孝该两项主张不应支持。关于迟永孝主张的打印费及交通费，无法律依据，不应支持。关于吉林银行提起的反诉，因本诉是租赁合同纠纷，吉林银行提出的反诉系侵权纠纷，非同一法律关系，不应当合并审理，本院另行作出裁定，其可另行主张权利。刘景峰无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不利的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘景峰于本判决生效之日起三日内给付原告迟永孝房屋修缮费用66538元；
二、驳回原告（反诉被告）迟永孝的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2948元、公告费600元，合计3548元，由原告迟永孝负担1466元，由被告刘景峰负担2082元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 刘忠军
代理审判员 宁银华
人民陪审员 李晓梅
提出执行申请期限为二年
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二〇一七年十二月二十日
书 记 员 白 婧