广东省深圳市福田区人民法院民事判决书（2014）深福法民三初字第232号原告（反诉被告）王仁原告（反诉被告）张萍两原告共同委托代理人石建昌，广东世纪华人律师事务所律师。被告（反诉原告）李美金被告（反诉原告）ＸＸＸ上列原告王仁、张萍诉被告李美金、ＸＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月9日受理后，两被告提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理，并依法组成合议庭适用普通程序，于2015年11月3日进行了公开开庭审理，原告王仁、两原告共同委托代理人石建昌、被告李美金、ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，原告小区在2012年3月份至2014年4月期间，为深圳市正大物业服务公司为小区提供物业服务。期间，两被告就开始拖欠物业管理费。2014年5月份以后，正大物业服务公司退出小区服务。小区由两原告接手，作为业主自治管理模式进行管理服务。两被告作为小区业主，自2012年4月份以来至2014年12月31日止，共计33个月，一直拖欠物业管理费。具体金额为：物业管理费是101.90平方米×0.8元/月×33个月=2690.16元；维修资金是101.90平方米×0.15元/月×33个月=504.41元；停车费是110元×33个月=3630元，上述金额合计6824.57元。虽经多次催促，两被告仍不履行。据此，请求法院判令：1、两被告支付自2012年4月份至2014年12月31日止的物业服务费共计6824.57元，其中物业管理费2690.16元、维修资金504.41元、车辆停车费3630元；2、两被告承担本案诉讼费用。庭审时，两原告确认被告已支付2014年5月1日至2014年12月31日的物业服务费用和维修资金、停车费共计2071.98元，在扣除上述已支付费用后，原告明确变更诉讼请求为：要求被告支付自2012年4月份至2014年4月30日这一期间共计24个月拖欠的物业管理费、专项维修资金和停车费合计4752.59元（24个月的费用具体计算公式同诉状陈述一致）。两被告书面答辩称，1、案件相关事实。两被告于1998年6月购买涉案房产即位于深圳市福田区中康路49号的福贸花园2栋204号房产，并自1998年6月起居住至今。2012年3月至2014年4月，系由深圳市正大物业服务有限公司（以下简称正大物业）管理本小区，物业管理收费标准为住宅0.80元/月/平方米、商铺2.50元/月/平方米。正大物业于2014年5月初退出本小区后，两原告立即强行接管了小区物业管理工作，对此小区业主意见很大，并多次向相关部门反映此事，也得到了高度重视。在两原告强行非法接管小区物业管理工作后，由于小区物业管理投诉多，为解决小区物业管理长期存在的问题，梅都社区工作站于2014年12月21日在小区组织召开了业主大会，就成立深圳市福贸花园自管处并委托两原告进行管理的事项进行了表决，并于2014年12月25日在小区进行了公示。2、2012年3月至2014年4月的物业管理费、专项维修资金和停车费应由正大物业收取，且应按两被告实际房屋面积91.71平方米计收相关费用，两原告无权就该费用向两被告主张权利。3、两被告已向正大物业交纳了2012年3月至2014年4月期间的物业管理相关费用。正大物业是福贸花园2012年3月至2014年4月期间的合法物业管理单位，并在福田区住建局办理了物业管理项目的备案许可。两被告已向正大物业交清了物业管理费、专项维修资金与停车费等费用，由于两被告对缴费单据不够重视以致丢失收据，且正大物业已退出小区后不在小区内办公，使得两被告无法找其开具交清费用证明。4、两被告延期缴纳物业管理费的原因。（1）2014年5月至2014年12月21日期间，两原告在未经业主大会表决同意的情况下非法接管了小区物管工作，侵害了全体业主的合法权益并造成了损失。（2）两原告既不具备物业服务企业资质，也没有取得职业资格证书的物业管理工作人员，不符合关于物业管理的相关规定。两原告以福贸花园业主自管处的名义取得物管工作后，实际上却采用“深圳市福贸花园物业管理有限公司”的名称进行物业管理。（3）两原告在实施自管后，利用职权擅自将小区底层商铺的物业管理费从2012年的2.50元/平方米/月降低为2元/平方米/月，而原告王仁的亲属在小区拥有16间商铺，严重侵害了小区业主的权益。（4）两原告在其管理期间未经业主大会表决同意，在小区众多公共区域擅自乱搭建，严重侵害了小区业主的权益。（5）两原告开展自管工作后，小区环境状况极差，公共设备设施维护保养不及时，严重影响小区业主的正常生活。5、在两原告多次威胁的情况下，两被告已于2015年3月25日向两原告交清了其非法管理期间即2014年5月到2014年12月21日的物业管理费、专项维修资金和停车费共计1576元，并于2015年3月25日向两原告交清了2014年12月22日至2015年3月份的物业管理费、专项维修资金和停车费共计591元。综上，请求法院驳回两原告的诉请。庭审时，两被告补充口头答辩称，1、两原告无权代表正大物业向被告收取物业管理费、专项维修资金和停车费。2、两被告没有收到正大物业委托两原告收取管理费的依据，对收取费用所加盖的公章真实性有异议。3、对原告张萍的身份有异议，据了解，福贸花园自管处应由福贸花园小区业主自行管理，而张萍非福贸花园业主，无权代表业主管理。虽然张萍受业主大会委托管理小区，但张萍是利用原业主的身份博取其他业主的同情，而在两、三年前张萍已经不是小区业主。4、由于时间较长，两被告没有保留有关证据，两被告收到本案起诉材料后于2015年10月30日致电（36341613）正大物业，正大物业告知两被告2013年9月30日以后的费用未交纳，两被告要求到其办公室交纳费用，但正大物业不提供地址，只提供账号，因为两被告担心正大物业收款后不开具交清费用的证明，所以没有支付相关费用。两被告并根据上述答辩的事实和理由提起反诉，请求法院判令：1、两原告返还其非法收取两被告的2014年5月至2014年12月21日期间的物业管理费、专项维修资金和停车费共计1576元；2、两原告赔偿两被告误工费和名誉损失共计1万元并公开向两被告书面道歉。两原告对两被告的反诉口头答辩称，1、两原告具备合法物业管理服务资格，两被告的反诉请求不能成立，请求法院予以驳回。2、两被告拖欠物业服务费用和维修资金的事实清楚，两原告起诉后两被告才交纳了2014年5月1日至2015年9月30日的物业服务费用和维修资金、停车费共计1478元，并没有全部支付。两被告交纳的仅是两原告服务期间的费用，对于两原告服务之前的由正大物业提供服务，正大物业服务期间的物业服务费用和维修资金两被告还未交纳。基于正大物业是非正常离开小区，服务期间的有关账目都没有向业主移交。根据两原告调查，两被告确实拖欠正大物业服务期间的物业服务费用和维修资金，两被告应依法履行交纳义务。经审理查明，2012年3月14日，经深圳市福田区福贸花园业主大会会议表决通过，同意业委会与深圳市正大物业服务有限公司（以下简称正大物业）签订物业服务合同。同日，福贸花园业委会（甲方）与正大物业（乙方）签订《深圳市福贸花园物业管理服务合同（包干制）》，其中约定：由乙方为福贸花园提供物业管理服务，合同期限36个月，自2012年3月14日至2015年3月13日；物业服务费收取标准为住宅0.80元/平方米/月、商铺2.50元/平方米/月、露天停车位收费110元/位/月，专项维修资金由乙方代为转账管理，物业专项维修资金为0.15元/平方米/月、商铺物业专项维修资金为0.25元/平方米/月；委托管理事项其中包括“本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施设备（道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理”。之后，福贸花园由正大物业提供物业管理服务，直至2014年4月30日。2014年5月初，正大物业退出福贸花园，之后福贸花园未再聘用新的物业服务企业进行小区物业管理，而是实行业主自管，自2014年5月1日起由原告王仁等几位业主对小区进行临时管理。2014年12月21日，福贸花园召开业主大会会议，通过以下决议：1、解除深圳市正大物业服务有限公司在本小区的物业管理合同；2、小区实施业主自管；3、授权王仁、张萍作为业主代表实施物业管理（包含小区聘请工作人员和支付及收取各项费用）。深圳市福田区梅林街道梅都社区工作站对上述业主大会会议表决结果进行了确认。两原告陈述：在正大物业退出福贸花园后的业主自管期间，业主的物业管理费、本体维修基金、停车费都是直接到小区自管管理处以现金方式交纳。另查，两被告系深圳市福田区福贸花园2栋204号房的所有权人，房屋建筑面积91.71平方米。该房产系由两被告于2004年2月26日购买的准成本商品房，属非市场商品房。双方确认：两被告已支付2014年5月1日至2014年12月31日的物业服务费用和维修资金、停车费共计2071.98元。此外，对于2015年1月1日至2015年9月30日的物业管理费和本体维修基金以及2015年1月1日至2015年10月31日的停车费，两被告均已交清。又，庭审后，正大物业向本院出具《缴费证明》，确认：两被告已交清2012年4月30日至2013年8月30日的物业管理费；两被告未交纳2013年9月1日至2014年4月30日的物业管理费以及2012年4月30日至2014年4月30日的本体维修基金；没有查询到两被告在正大物业管理期间的停车交费明细。经质证，双方对该证明内容不持异议，但两被告主张未交停车费的原因是其车辆曾在停车场遭受碰撞，管理处同意以停车费冲抵车辆碰撞损失。本院认为，两原告在本案中主张的是2012年4月份至2014年4月30日这一期间的物业管理费、专项维修基金和停车费，两原告主张这一期间共计24个月，也就说主张期间应明确为2012年5月1日至2014年4月30日这24个月（以下简称涉案期间）。关于涉案期间的物业管理费。在涉案期间，福贸花园系由正大物业提供物业管理服务，而物业管理费系物业管理人提供物业管理服务的对价，应由物业管理人进行相应的权利主张，故该期间的物业管理费应由正大物业收取，两原告作为正大物业退出小区后的自管业主代表，无权主张涉案期间的物业管理费，因此，对两原告主张的涉案期间的物业管理费的诉请，本院不予支持。关于涉案期间的本体维修基金。本体维修基金的缴纳是业主的法定义务，本体维修基金直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与小区全体业主的切身利益密切相关，小区物业管理人仅系代业主行使追索权，故在正大物业没有代为收取本体维修基金的情况下，两原告作为自管业主代表有权继续要求两被告予以交纳，因此，两原告有权要求两被告支付上述期间的本体维修基金共计330.16元（91.71平方米×0.15元/平方米/月×24个月），两原告主张按101.90平方米的面积计算本体维修基金，没有事实依据，对超出部分，本院不予支持。关于涉案期间的停车费。从正大物业与福贸花园业委会签订的物业服务合同内容来看，福贸花园停车场系地面停车场，属于建筑区划内的公用范围，在没有证据显示就地面停车场的归属存在特别约定的情况下，可认定该小区地面停车场应属业主共有部分，故业主交纳的停车费应包含业主共有收益和物业管理人对停车场进行管理的服务对价两部分内容，对于正大物业管理期间应收取的停车费，两原告作为自管业主代表仅有权代业主收取属于业主共有收益的那部分，对于物业管理人的管理服务对价那部分则无权代正大物业收取。对属于业主共有收益的那部分，本院酌情按照停车费收取标准的70%即77元/位/月确定，据此，两原告有权向两被告收取上述期间的停车费合计为1848元（77元/位/月×24个月），对两原告主张的停车费超出部分，本院不予支持。关于两被告的反诉请求。首先，对于2014年5月至2014年12月21日期间两被告已支付的物业管理费、专项维修基金和停车费，该期间亦属于业主自管期间，虽然未经业主大会会议表决授权，但之后业主大会会议表决结果可视为对之前业主自管模式的一种认可，且上述费用系交至业主自管管理处，没有证据显示系两原告私自收取和挪用，因此两被告要求两原告返还上述费用，缺乏依据，本院不予支持。其次，关于两被告要求赔偿误工费和名誉损失共计1万元的请求，本案系物业服务合同纠纷而非侵权之诉，且两被告确实存在拖欠本体维修基金和停车费的事实，也没有证据证明两原告存在滥用诉权或侵害两被告合法权益等行为，故该反诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十四条、第七十六条、第七十九条、第八十一条、《物业管理条例》第六条、第七条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李美金、ＸＸＸ应于本判决生效之日起10日内向原告王仁、张萍支付本体维修基金330.16元、停车费1848元；二、驳回原告王仁、张萍的其它本诉请求；三、驳回被告李美金、ＸＸＸ的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（已由原告预交），由原告负担30元，两被告负担20元；反诉案件受理费25元，由两被告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 陈  绍  粦人民陪审员 蒋  如  秋二〇一五年十一月二十五日书 记 员 殷智华（代）