安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第01677号
原告：陶忠军，男，1979年8月24日出生，汉族，住安徽省寿县。
委托代理人：孙业康，安徽凯安律师事务所律师。
被告：合肥传奇房地产投资咨询有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：曹洪春，总经理。
委托代理人：焦志富，该公司法务部经理。
委托代理人：潘明龙，该公司业务部经理。
原告陶忠军与被告合肥传奇房地产投资咨询有限公司居间合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理。依法由审判员刘军适用简易程序于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告陶忠军及其委托代理人孙业康，被告合肥传奇房地产投资咨询有限公司（以下简称传奇房地产公司）委托代理人焦志富、潘明龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陶忠军诉称：2014年12月初，陶忠军拟在合肥市购买一套二手房，经传奇房地产公司居中推介，陶忠军看中卖方王奇位于合肥市高新区皖水路某小区某幢某室。2014年12月12日，陶忠军从上海赶到合肥，与传奇房地产公司签订了《房地产经纪合同》，委托传奇房地产公司为该房屋的交易提供中介服务。合同约定，传奇房地产公司为陶忠军购买该房屋提供订约信息、协助指导订立《存量房买卖合同》、协助办理房地产交易手续等服务；委托期限为2014年12月12日至此房屋交接完为止；房屋购买总价为448000元；传奇房地产公司应据实介绍房地产信息及房地产价格，配合陶忠军到现场勘察房地产现状，并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押、房屋是否已经租赁等情况，特殊情况应在十日告知陶忠军。否则，导致房地产无法交易，传奇房地产公司应支付违约金10000元；传奇房地产公司完成委托事项后，收取陶忠军中介服务手续费9400元；本合同因违约导致诉讼，由败诉方承担所有律师费、诉讼费用。房地产经纪合同签订后，陶忠军在传奇房地产公司的指导、协助下，与王奇签订了《存量房买卖合同》，陶忠军向王奇交付购房定金20000元。随后，陶忠军一直催促传奇房地产公司尽快安排王奇过户。其间，陶忠军几次往返上海、合肥，都没有完成过户。后在陶忠军再三追问下，传奇房地产公司方道出实情，该房屋产权有问题，不能过户。陶忠军要求传奇房地产公司联系王奇，返还定金，王奇开始时以没有钱为由拖延给付，以后就再也联系不上了。经了解，卖方王奇名下的，位于合肥市高新区皖水路某小区某幢某室已于2012年10月2日被抵押登记，担保债权300000元，并分别于2014年2月26日和3月18日被合肥市庐阳区人民法院、合肥高新技术产业开发区人民法院查封，不具备过户交易条件。陶忠军认为，传奇房地产公司提供房屋信息有瑕疵，没有尽到经纪合同约定的义务，导致存量房屋无法办理过户手续，给陶忠军造成较大损失，已经构成违约，应当承担违约赔偿责任。为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第21条、第119条之规定，诉至法院，请求判令：1、传奇房地产公司支付违约金（赔偿损失）20000元；3、本案诉讼费、律师费2500元及其他费用由传奇房地产公司承担。
传奇房地产公司辩称：1、违约金备注为赔偿损失20000元没有法律事实和依据，陶忠军诉请的违约金和赔偿损失是冲突的，违约金是基于违约，赔偿损失应基于侵权，陶忠军应当进行明确；2、关于律师费和其他费用，非必要的支出费用，传奇房地产公司不予承担。传奇房地产公司作为居间方，在买卖过程中已经告知了房屋基本的属性和产权信息，以及是否抵押等限制情况，并提供书面的材料，对方签字确认。陶忠军已经知道房屋存在贷款信息，并自愿用自己的房款偿还贷款注销他项权证，同时传奇房地产公司作为居间方，该买卖房屋没有完成房屋的过户手续，没有收取对方的中介费用9400元，同时对方没有提供相关的缴纳给传奇房地产公司的相关票据或者中介费发票；3、对于该房屋查封是属于房主应当告知的义务，但是卖方王奇没有据实向传奇房地产公司阐述，同时该查封情况也并不属于房屋经纪合同所约定的审查范围，理应上居间方应做形式审查，但是房产证没有表明，传奇房地产公司查实查封的情况存在现实的限制，根据合肥市房产局的查询规定，查询诉争房屋的房屋基本信息要房主本人和房产证原件，但传奇房地产公司没有该资质，对方也不愿意配合，同时传奇房地产公司的目的是不希望产生查封等限制情况，希望达成交易并收取中介费，不告知和不如实告知与我方的目的相悖。请法院驳回陶忠军的诉请。
经审理查明：2014年12月12日，陶忠军与传奇房地产公司签订房地产经纪合同一份，该合同约定陶忠军委托传奇房地产公司买受坐落于合肥市高新区皖水路某小区某幢某室房产提供如下服务：提供订约信息；充当订约介绍人、协助、指导订立存量房买卖合同（租赁合同）、协助办理房地产交易手续、协助办理其他手续。合同还约定传奇房地产公司应当配合陶忠军到现场勘验房地产现状，并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押、房屋是否已经租赁等情况。传奇房地产公司应当依约完成义务，特殊情况应当在十日内告知陶忠军并取得陶忠军书面同意，否则导致房地产无法正常交易，应当由传奇房地产公司向陶忠军支付违约金10000元。合同因违约导致诉讼，由败诉方承担所有律师费、诉讼费用。当日，出卖人王奇与陶忠军签订存量房买卖合同及补充协议。陶忠军向王奇交付20000元定金。
另查明，涉案房屋在签订房地产经纪合同及存量房买卖合同前已经设置抵押并被人民法院司法查封。陶忠军为维护自身权益与安徽凯安律师事务所签订聘请律师合同并为此支付律师代理费2500元。
在审理过程中，陶忠军明确系基于违约责任要求传奇房地产公司赔付20000元，超出合同约定的原因在于要求人民法院调高违约金的范围。
以上事实有房地产经纪合同、存量房买卖合同、补充协议、定金收条、房产查询信息、律师代理合同、律师费发票及当事人陈述予以证实。
本院认为：根据陶忠军与传奇房地产公司签订的房地产经纪合同确定传奇房地产公司有告知房产是否已经抵押、租赁等义务。但是传奇房地产公司并未提供证据证明其已经履行了房产是否已经抵押等的告知义务，由于出售房产存在抵押且被司法查封的情况，故传奇房地产公司构成违约，应当按照双方合同约定支付陶忠军违约金10000元。陶忠军认为需要调高违约金至20000元，不符合规定，本院不予支持。双方签订的房地产经纪合同约定违约方支付律师代理费，故陶忠军主张律师代理费2500元，符合双方合同约定且已实际发生，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告合肥传奇房地产投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陶忠军违约金10000元及律师代理费2500元；
二、驳回原告陶忠军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为182元，由原告陶忠军负担82元，被告合肥传奇房地产投资咨询有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 刘军
二〇一五年六月四日
书记员 梁静
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。