广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂01民终1268号
上诉人（原审原告、反诉被告）：梁嵘，女，1986年7月20日�生，汉族，住广西北流市。
委托诉讼代理人：许嵩，广西广为律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：南宁市佳禾市场投资开发有限公司，住所地横县横州镇龙首路西南茶城大门旁。
法定代表人：李庆光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁文坚，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：周泳，广西友宁律师事务所律师。
上诉人梁嵘因与被上诉人南宁市佳禾市场投资开发有限公司（以下简称佳禾公司）租赁合同纠纷一案，不服横县人民法院（2016）桂0127民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人梁嵘上诉请求：1、撤销（2016）桂0127民初1201号民事判决第二项、第三项、第四项判决；2、判决被上诉人向上诉人赔偿损失1236551元，押金20万元的利息10833元（利息暂时计算至2016年4月30日）；3、判决驳回被上诉人的全部反诉请求；4、判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审已经查明被上诉人的市场在2011年5月9日取得的建设工程规划许可证，要求建成敞开式茉莉花市场，被上诉人出租给上诉人用于封闭的超市经营是导致行政机关下达处罚决定的根本原因。并且，横县茉莉花综合市场到目前为止尚未通过消防验收，这是导致上诉人无法办理工商营业执照的原因。因此导致双方签订的合同不能履行的责任在被上诉人，上诉人对租赁场地进行装修、培训员工、采购机械设备等，一共损失了1245551元，�上诉人应赔偿上诉人损失。上诉人从租赁至今没有开张经营过一天，合同目的没有实现，一审却认定上诉人需要交付租金和管理费，没有依据。
被上诉人佳禾公司辩称，1、横县住房和城乡规划建设局作出的拆除决定书已经被南宁市规划管理局撤销，故上诉人主张出租场地属于违法建设没有依据。退一步讲，即便是因为场地本身的原因而无法开办超市，责任也在上诉人，因为上诉人想要利用本案出租场地开办超市，理应充分了解出租场地是否适合开办超市，是否能够申办营业执照，被上诉人没有这个义务，被上诉人只是负责提供场地，也没有保证出租场地一定能够申办超市营业执照。2、梁嵘的损失是否真实存在，没有证据证实，即便存在，也与被上诉人无关，因为没有申办到营业执照前，梁嵘就不应对出租场地进行装修，且合同�定履约押金为30万元，并约定交付履约押金为合同生效必备条件，梁嵘只交了20万元履约押金，双方的合同尚没有生效，梁嵘在合同没有生效的情况下，就进行装修，损失应由其自行承担。3、梁嵘已实际占用了被上诉人的出租场地，故其应当按照占用时间支付租金。
梁嵘向一审法院起诉请求：1、确认其与佳禾公司签订的《超市场地租赁合同》无效；2、判令佳禾公司向其退回租赁押金20万元并支付占用该款项期间的利息10833元（按中国人民银行同期贷款利率计付，从2016年3月5日起暂计至2016年4月30日止，此后利息另行计付）；3、判令佳禾公司向其赔偿损失1236551元（其中做广告招牌10000元，中央空调无法拆卸部分损失174360元，装修损失890000元，遣散工人工资20441元，聘请人员开业指导150000元，电器音响线750元）；4、本案的诉讼费用由�禾公司承担。
佳禾公司向一审法院提出反诉请求：1、判令梁嵘向佳禾公司支付违约金20万元；2、判令梁嵘向佳禾公司支付场地租金646580元、物业管理费14795元（计算期限为从2015年5月1日至2016年3月31日止）及逾期利息（以661375元为基数，从2016年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；3、判令梁嵘承担本案诉讼费用
一审法院认定事实：2015年3月5日，梁嵘作为乙方与佳禾公司作为甲方签订《超市场地租赁合同》，合同约定：第一条、甲方将位于（土地证号：横国用（2006）第000041**号）花市场综合商场西段北面出租给乙方作超市使用（经营蔬菜、肉类除外），面积共约为1549.44㎡，其中东面临通道边的205.2㎡（即11.4m×18m，含乙方安装中央空调占用部分），非花季期间由乙方使用（�每年的11月10日至次年的4月4日），花季期间由甲方使用（即每年的4月5日至11月9日）。第二条、合同租赁期8年，即自2015年4月15日起至2023年4月30日止。第三条、租金支付时间和方式。1、第一年度（2015年5月1日至2016年4月30日）租金：58780元/月。3、支付时间、方式：按“先缴后用”的原则。乙方第一年度的租金为逐月支付；第二年度后的租金为每三个月支付一次。签订本合同后，乙方即支付第一个月、2015年5月30日前支付第二个月租金给甲方；以后乙方在下一期租金交缴前的30日，提前交纳租金给甲方，依此类推。第四条、合同押金。签订本合同时，乙方即支付履约合同押金为人民币叁拾万元整（￥300000.00元）给甲方。乙方交付履约合同押金为合同生效必备条件。第六条、乙方自行办理经营超市所需的相关证照，并承担相关费用。甲方有义务提供相应的房地产证件复印件等。乙方可根据经营需要进行装修（含照明线路、设备用电、超市内间墙等），但不得改变商场棚架主体结构，不得利用商场从事非法经营，其经营活动不得超出其营业执照规定的经营范围。第七条、甲方商场负责电源供电到配电房、安装消防设施并取得消防审批许可证、地板铺设瓷砖、天面吊顶、超市南面与商铺的防火板间墙及东面临通道边防火板间墙。乙方必须爱护商场设施、设备，在租赁期间如有损坏所租赁摊位设施、设备时，必须承担修复或赔偿责任。如乙方修筑超市北边围栏砖墙遇到阻力时，甲方有义务协助解决。第十一条、乙方有下列违约情形之一时，甲方有权终止合同，没收合同履约押金作违约金，所造成的损失及法律责任均由乙方承担。1、逾期一个月不支付租金；第十八条、合同效力。1、本合同经甲、乙双方签章且乙�交付履约合同押金后即生效。签订合同当天，双方签订《补充协议书》一份，约定物业管理费为1元/㎡/月（按1345平方米计收），支付时间与租金同步，双方还就环卫费、水电费相关问题进行约定。
合同签订当天，梁嵘通过转账方式支付20万元押金给佳禾公司，佳禾公司亦认可已经收取该押金。合同签订后，梁嵘进入场地进行装修，在场地北面用砖砌起一堵墙，并在东面、南面用木板隔墙。后由于消防要求，佳禾公司在南面砌起砖墙。梁嵘于2015年8月开始撤离涉案场地，并自行拆除了装修装饰物等可拆除部分，至2015年11月撤离完毕，并于2016年4月将场地钥匙交还佳禾公司。到目前为止，场地北面的砖墙已拆除，东面的板由佳禾公司全部拆除，南面的墙则由佳禾公司进行了部分拆除。现该场地已由佳禾公司另行出租给他人用作经营场�。
另查明，2011年5月9日，横县住房和城乡规划建设局颁发横城公建字第2011007号《建设工程规划许可证》给横县横州城北市场有限公司，审定意见为：根据横国用（2006）第00004196号国有土地证核定的用地范围，同意你单位按照修改后的公示总平及横县建筑设计院设计的图纸对横县茉莉花市场（西部）改建项目的规划许可，现准建壹层，建筑面积为贰仟玖佰壹拾伍点陆平方米，具体要求如下：1、项目建设为敞开式茉莉花市场;……。
2015年6月26日，横县住房和城乡规划建设局出具《违法行为告知书》，告知横县横州城北市场有限公司其于2015年期间在横县茉莉花市场内改建封闭式超市，未按照《建设工程规划许可证》规定的内容建设，属违法建设。2015年7月3日，该局作出横住建拆决字[2015]第13号《拆除决定书》，决定对横县横州镇城北市场有限公司违法建设的行为作出拆除的决定，并限横县横州镇城北市场有限公司在接到该决定之日起十五日内自行将违法建设的建筑物拆除。2015年7月8日，该局发现横住建拆决字[2015]第13号《拆除决定书》存在适用法律错误，作出横住建撤决字[2015]第8号《撤销拆除决定书》，决定撤销横住建拆决字[2015]第13号《拆除决定书》。2015年7月9日，该局作出横住建拆决字[2015]第15号《拆除决定书》，决定横县横州镇城北市场有限公司在接到该决定之日起十五日内将违法建设的建筑物自行拆除；逾期不拆除的，依法强制拆除。2015年10月20日，该局发现存在执法程序错误，作出横住建撤决字[2015]第9号《撤销拆除决定书》，决定撤销横住建拆决字[2015]第15号《拆除决定书》。2016年1月18日，该局作出横住建拆决字[2016]第1号《拆除决定书》，决定横县横州城北市场有限公司在接到该决定之日起十五日内将违法建设的建筑物自行拆除，逾期不拆除的，依法强制拆除。横县横州镇城北市场有限公司不服横住建拆决字[2016]第1号《拆除决定书》，向南宁市规划管理局申请行政复议，南宁市规划管理局于2016年3月16日以横县住房和城乡规划建设局作出横住建拆决字[2016]第1号《拆除决定书》的证据不确凿充分，应当被认定为证据不足为由，决定撤销该决定。
2015年8月20日，横县横州城北市场有限公司发出《通知》给梁嵘，载明因横县住房和城乡规划建设局作出横住建拆决字[2015]第15号《拆除决定书》，要求梁嵘在接到该通知后10日内将梁嵘在租赁场地内的货架、中央空调以及其他财物全部搬走。
2015年11月23日，横县横州镇城北市场有限公司出具《关于要求尽快办理营业执照的函》给梁嵘，要求梁嵘在接到该函后，尽快办理工商营业执照，并及时告知该公司，以便办理场地消防手续，同时按合同约定缴交租金。2015年12月30日，横县横州城北市场有限公司出具《关于要求尽快办理超市内货物物品的函》给梁嵘，认为横县住房和城乡规划建设局于2015年12月23日再次下达《违法行为告知书》，再次明确认定超市属违法建设，在其协调和争取无果，梁嵘又无法自行办理开业手续的情况下，双方签订的《超市场地租赁合同》已无法实际履行，因此，请接到本函后尽快搬走租赁场地内的货架、中央空调等财物。
2016年1月4日，横县工商行政管理局作出（横县）登记个不予受理字[2016]第001号《不予受理通知书》，以县住房和城乡规划建设局已函告认定梁嵘所租用的经营场所属违法建设，梁嵘未能按照《广西壮族自治区企业住所和经营场所登记管理办法》第四条的规定提交材料为由决定不予受理梁嵘提交的《横县大乐购超市》个体工商户开业登记申请。
横县茉莉花综合市场到目前为止尚未通过消防合格验收。
另查明，佳禾公司原为横县横州城北市场有限公司，2015年10月20日在横县工商行政管理和质量技术监督局办理变更登记手续。
一审法院认为，本案的争议焦点是：1、梁嵘与佳禾公司于2015年3月5日签订的《超市场地租赁合同》是否合法有效；2、梁嵘请求佳禾公司退回20万元押金并支付利息应否得到支持；3、梁嵘请求佳禾公司赔偿损失1236551元应否得到支持；4、佳禾公司请求梁嵘支付违约金20万元应否得到支持；5、佳禾公司请�梁嵘支付场地租金646580元、物业管理费14795元及利息应否得到支持。
关于本案《超市场地租赁合同》是否合法有效的问题，《超市场地租赁合同》是梁嵘与佳禾公司双方在平等自愿的基础上签订的，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。梁嵘称佳禾公司违反《建设工程规划许可证》的规定建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，合同应为无效。一审法院认为，横城公建字第2011007号《建设工程规划许可证》要求建成敞开式茉莉花市场，佳禾公司已按照该建设工程规划许可证建成敞开式茉莉花市场，故本案并不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的情形。梁嵘认为整个茉莉花综合市场�有竣工验收合格及没有经过消防验收合格亦导致本案《超市场地租赁合同》无效，梁嵘引用的《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定适用对象为建设方和施工方，并不适用于本案合同的双方，而《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》因与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突已失效，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》并没有关于未经消防验收合格房屋租赁合同无效的规定，故梁嵘该意见，一审法院不予采纳。故本案《超市场地租赁合同》应为有效合同，但由于梁嵘事实上已撤离并交还租赁的场地，佳禾公司也接收了出租的场地，双方均以实际行动表明不再履行合同，故本案《超市场地租赁合同》事实上已经解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《超市场地租赁合同》解除后，关于押金200000元是否应退回的问题，一审法院认为，该押金200000元的性质应为担保合同的履行，主要包括保证租金的交付，物业管理费、水电费的缴交等方面，故合同解除后，该款应用于抵扣梁嵘应支付的租金。因《超市场地租赁合同》为有效合同，合同中明确约定押金的支付问题，该押金的性质已如前所述，故梁嵘请求支付押金利息，没有法律依据，一审法院不予支持。关于梁嵘请求佳禾公司赔偿损失1236551元的问题，梁嵘在所承租的茉莉花综合市场场地内建成封闭性建筑�作经营超市，是属于改变建设规划的改建行为，应向建设规划部门办理报批手续，梁嵘在未申请办理报批手续并经相关职能部门行政许可，且未取得营业执照具备经营行政许可前即进入场地内进行改建装修并营业，过错在于梁嵘，同时，该装修是梁嵘为自身经营需要而进行改建及装修装饰，对于梁嵘如何投入及投入多少与本案租赁合同并无直接因果关系，其要求佳禾公司赔偿损失没有法律依据，故梁嵘请求赔偿损失1236551元，不予支持。
关于佳禾公司请求梁嵘支付租金的问题，《超市场地租赁合同》签订后，佳禾公司已将场地交付梁嵘实际使用，梁嵘应按合同约定向佳禾公司支付租金及物业管理费。关于上述两项费用的数额问题，时间应从合同约定的计付租金的起算时间即2015年5月1日起开始计算，而佳禾公司于2015年8月20日发出要求梁嵘搬离租赁的场地，该行为应视为佳禾公司向梁嵘提出要求解除合同的意思表示行为，故租金计算时间应计至佳禾公司提出解除合同之日止较为公平合理，故租金的数额为215526元（58780元/月×3个月+58780元/月÷30天/月×20天），物业管理费的数额为4931元（1345元/月×3个月+1345元/月÷30天/月×20天）。从梁嵘已经支付的200000元押金中扣减后，梁嵘尚应向佳禾公司支付租金及物业管理费的数额为20457元。关于佳禾公司请求梁嵘支付违约金200000元及逾期付款利息的问题，《超市场地租赁合同》签订后，在合同的履行过程中，佳禾公司因梁嵘未按期支付租金及物业管理费遭受的损失主要体现在逾期付款的利息损失，故佳禾公司诉请梁嵘支付违约金及逾期付款利息，一审法院仅支持逾期付款利息，具体计算方法为：以60125元为基数，从2015年3月6日起；以60125元为基数，从2015年5月31日起，以60125元为基数，从2015年6月30日起；以40082元为基数，从2015年7月30日起，均按中国人民银行同期流动资金贷款利率，计算至反诉被告全部履行本案义务之日止。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、佳禾公司退回梁嵘押金200000元；二、梁嵘支付佳禾公司租金、物业管理费共220457元；上述第一、二项互相抵扣，梁嵘尚应支付佳禾公司租金和物业管理费20457元；三、梁嵘支付佳禾公司逾期付款利息（利息计算：以60125元为基数，从2015年3月6日起；以60125元为基数，从2015年5月31日起，以60125元为基数，从2015年6月30日起；以40082元为基数，从2015年7月30日起，�按中国人民银行同期流动资金贷款利率，计算至梁嵘全部履行本案义务之日止）；四、驳回梁嵘的其他诉讼请求；五、驳回佳禾公司的其他反诉请求。本诉案件受理费17826元，由梁嵘负担16102元，由佳禾公司负担1724元，反诉案件受理费6207元（已减半收取），由佳禾公司负担4619元，由梁嵘负担1588元。
二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明事实，当事人亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。
二审另查明：梁嵘、佳禾公司均认可合同签订后，佳禾公司交付给梁嵘的涉案的场地是敞开的市场，市场上搭有顶棚，梁嵘接收后，在其投资的超市跟鲜花市场的摊位相隔的地方起了卷闸门，后改成砖墙，在超市与东面的通道上也用卷闸门隔开。梁嵘二审中认可其装修的部分都已拆走了。
本院认为，梁嵘与佳禾公司签订的《超市场地租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容亦没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。
关于合同不能履行的责任问题。虽然梁嵘与佳禾公司签订的合同合法有效，但根据横县住房和城乡规划建设局颁发的横城公建字第2011007号建设工程规划许可证，涉案场地的规划为建设敞开式的茉莉花市场。佳禾公司将涉案场地出租给梁嵘后，梁嵘在开放式的场地建设封闭的超市，导致横县住房和城乡规划建设局作出拆除决定书。虽然该拆除决定书经行政复议后被南宁市规划管理局予以撤销，但撤销的原因是拆除决定书虽载明了涉案建筑违反《中华人民共和国城乡规划法》的事实，但没有载明其证据，故双方的合同不能履行的原因是因梁嵘在承租的场地建设封闭的�市违反了该场地的规划许可。而对于涉案场地的规划许可为敞开式的市场，佳禾公司是明知的，但其与梁嵘签订合同时，知道梁嵘承租涉案场地是用于经营超市，却没有告知梁嵘涉案场地的规划许可内容，故佳禾公司对合同不能履行存在过错。梁嵘承租涉案场地用于经营超市，但其既未要求佳禾公司提供相应的规划许可证，也未自行到相关部门查询了解涉案场地是否有规划许可证，规划许可的范围是什么，其在承租场地上建设封闭的超市也未到相关部门办理相应手续，故其对合同不能履行亦存在过错。
关于梁嵘应否向佳禾公司支付租金和管理费的问题。如上所述，双方签订的合同合法有效，而合同签订后，佳禾公司亦按合同约定将涉案场地交付给梁嵘，故梁嵘应按约定向佳禾公司支付租金和管理费。合同约定租金和管理费从2015�5月1日起开始计算，但在2015年6月26日，横县住房和城乡规划建设局已向佳禾公司下发违法行为告知书，2015年7月3日，该局作出《拆除决定书》，决定对涉案场地的违法建设行为作出拆除决定，至此，梁嵘和佳禾公司均知道，双方所签订的《超市场地租赁合同》已无法履行，故对梁嵘应支付的租金和管理费应计算至2015年7月3日，则租金为121479元（58780元/月×2个月+58780元/月÷30天/月×2天）,物业管理费为2780元（1345元/月×2个月+1345元/月÷30天/月×2天）,合计124259元。一审对梁嵘应支付的租金和管理费计算至2015年8月20日有误，本院予以纠正。关于梁嵘应否向佳禾公司支付逾期付款利息的问题。如上所述，佳禾公司对双方合同无法履行亦存在过错，故佳禾公司请求梁嵘支付拖欠租金和管理费的利息，本院不予支持。
关于梁嵘主张的损失。梁嵘在合同签订后，对涉案场地进行装修并聘请相关人员筹备营业，由于合同无法履行，确实给梁嵘造成相应的损失。但对于梁嵘的损失，首先，由于合同无法履行，梁嵘自身亦存在过错，且其在未办理相关报批手续，也未取得营业执照的情况下，即对涉案场地进行改建装修及筹备营业，由此造成的损失应由其自行承担。其次，梁嵘在二审期间亦承认其已将装修部分拆走了，对其主张的损失为1236551元没有依据。故梁嵘主张由佳禾公司赔偿其损失1236551元，本院不予支持。
综上所述，梁嵘的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持横县人民法院（2016）桂0127民初1201号民事判决第一�、第四项；
二、撤销横县人民法院（2016）桂0127民初1201号民事判决第三项、第五项；
三、变更横县人民法院（2016）桂0127民初1201号民事判决第二项为上诉人梁嵘支付被上诉人南宁市佳禾市场投资开发有限公司租金、物业管理费共124259元；
四、驳回南宁市佳禾市场投资开发有限公司的其他反诉请求。
一审案件受理费17826元，由梁嵘负担16102元，由南宁市佳禾市场投资开发有限公司负担1724元，反诉案件受理费6207元，由南宁市佳和市场投资开发有限公司负担3103元，由梁嵘负担3104元；二审案件受理费17826元，由梁嵘负担14723元，由南宁市佳禾市场投资开发有限公司负担3103元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 黄 蔚
审判员 陆力宁
二〇一七年八月二十三日
书记员 李姝雯