新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新31民终234号上诉人（原审原告）田海军。委托代理人胡晓军，新疆叶尔羌律师事务所律师。委托代理人刘武锋，新疆叶尔羌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）高峰。上诉人田海军因与被上诉人高峰租赁合同纠纷一案，不服巴楚县人民法院（2015）巴民初字第1706号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田海军及其委托代理人胡晓军、刘武锋，被上诉人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2010年8月10日，原告将商铺租赁给王永兵经营，并共同签订了租期为2010年8月11日至2016年8月10日共计6年的《房屋租赁合同》。合同约定，房屋租金每年为8000元，且年租金须在每年7月10日前一次性付清。该合同已在巴楚县工商行政管理局登记备案。2013年，经原告同意，被告从王永兵处接手巴楚县步行街85号商铺进行经营，并向王永兵支付了1年2个月的房租费及其他相关费用共计39000元。2013年8月16日，被告又与原告共同签订了两份租期（2013年8月16日至2016年8月15日）为3年，租金分别为8000元及30000元，年租金须在每年7月16日前一次性付清的《房屋租赁合同》，该合同房屋为商铺。原告与被告共同签订的两份《房屋租赁合同》均未在巴楚县工商行政管理局登记备案。合同签订后，原告按约履行了合同，被告经营了两年并支付了租金，但原、被告双方均未提供证据证实是按年租金8000元还是按年租金30000元履行合同付款义务，第三年（2015年8月16日至2016年8月15日）被告以经营效益不好为由单方拒绝继续履行合同。至于被告是否与原告就解除《房屋租赁合同》问题达成一致意见，被告未能提供有效证据予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，依法受法律保护，当事人应当按照合同约定全面适当的履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，虽经原告同意转租，被告从王永兵处接手商铺进行经营，并向王永兵支付了1年2个月的房租费及其他相关费用共计39000元，但此后，被告就同一合同标的物又与原告签订了《房屋租赁合同》，因该《房屋租赁合同》和原告与王永兵签订的《房屋租赁合同》在房屋租金的履行期限上作了变更，而该内容的变更属于合同内容的实质性变更，且被告本人已向原告支付了一年的房屋租金，故原、被告于2013年8月16日共同签订的《房屋租赁合同》应认定为双方新签订的合同，王永兵不再是房屋租赁合同的承租人，被告也不再是房屋转租合同的次承租人。原告与被告均为具有完全民事行为能力的自然人，《房屋租赁合同》系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告双方应按照合同约定全面适当履行各自的义务。现原告已按约定交付了房屋供被告作经营之用，被告亦应按合同约定的全部内容履行相应义务，依据民法通则及合同法的相关规定，当事人非依法律规定或取得对方同意不得擅自解除合同，故被告在合同期限内仅以经营效益不好为由单方提出不再履行合同的理由不能成立，因此，对于原告要求被告继续履行共同签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。同时，鉴于原、被告在同日就同一房屋签订了两份年租金为8000元及30000元的《房屋租赁合同》，因该两份合同均未在巴楚县工商行政管理局登记备案，原、被告双方也均未提供证据证实是按年租金8000元还是按年租金30000元履行的合同付款义务，参照原告与王永兵于2010年8月10日签订的并在巴楚县工商行政管理局登记备案的《房屋租赁合同》（2010年8月11日至2016年8月10日）关于年租金的约定内容，结合本案实际情况，本院倾向并认可原、被告双方签订的年租金为8000元的《房屋租赁合同》。因此，对于原告要求被告支付2015年8月16日至2016年8月15日房屋租赁费30000元的诉讼请求，本院确定原告要求被告支付2015年8月16日至2016年8月15日的房屋租赁费为8000元，对于原告该项诉讼请求的过高部分，本院不予支持。被告高峰辩称，被告不是从原告处租的房子，而是从王永兵处转租的房子，被告向王永兵支付了39000元的转租费，并代替王永兵向原告交纳剩余两年的房租，被告与原告没有合同关系；后来，被告和原告签订了2份合同；经原告同意，原告与王永兵的租赁合同已经解除。对此，本院认为，经原告同意，被告从王永兵处接手的房屋确属转租性质，但之后，被告又与原告签订了《房屋租赁合同》，且对租金的支付期限进行了变更，而该项内容的变更属于合同内容的实质性变更，被告也认可其亲自向原告交纳了一年的租金，故此时，原告与被告签订的《房屋租赁合同》属于原、被告双方新签订的合同，王永兵不再是房屋租赁合同的承租人，被告也不再是房屋转租合同的次承租人；被告向本院提交了书面证人证言、照片、巴楚县步行街第一届业主委员会出具的证明及报警情况材料说明等证据欲证实原告与王永兵的租赁合同已经解除，对此，本院认为，首先，原告与被告签订了新的《房屋租赁合同》，对于合同解除与否的争议，是发生在原告与被告之间的争议，同时，除法定情形外，证人均应出庭作证并由当事人予以质证，本案不存在证人无须出庭作证而仅提交书面证言即可的法定情形，故对被告提交的书面证人证言不予采信，对于被告提交的其他证据，也均不能有效证实就合同解除问题原、被告双方达成了一致意见，因此，对于被告的辩称意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十条、第六十条、第九十三条之规定，判决：一、被告高峰继续履行和原告田海军于2013年8月16日共同签订的《房屋租赁合同》；二、被告高峰支付原告田海军2015年8月16日至2016年8月15日的房屋租赁费人民币8000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告田海军的其他诉讼请求；五、赔偿义务人未按本判决指定的期间内履行金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，适用简易程序减半收取500元，由原告田海军承担350元，被告高峰承担150元。宣判后，上诉人田海军不服，向本院提起上诉称：请求二审法院依法撤销（2015）巴民初字第1706号民事判决书第二项判决内容，改判支持上诉人未被支持的诉讼请求部分22000元；上诉费用由被上诉人承担。理由如下，2013年8月16日，上诉人与被上诉人签订商铺租赁合同，上诉人将其商铺租给被上诉人使用，租赁期限于2013年8月16日至2016年8月15日止，年租金为30000元。履约后，被上诉人向上诉人支付了第一、二年的租金，第三年租金尚未支付，然而一审法院在没有任何事实与法律依据的情况下认定，上诉人与本案涉案商铺上一任租户租金8000元为本案上诉人与被上诉人之间的商铺租金，一审法院认定事实明显存在错误。本案中，上诉人与被上诉人之间的租赁合同明确约定年租金为30000元，且已履约了两年。租金合同为双方真实的意思表示，也不违反法律的规定。一审法院擅自改变约定事实明显违法。被上诉人高峰针对上诉人的上诉理由答辩称：我不应当支付3万元租赁费，因为是案外人王永兵和我之间经过上诉人同意转租给我的，我与上诉人签订了每年8000元的租赁费，所以目前只欠上诉人8000元租赁费。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。另就庭审中，上诉人田海军向法庭提交的俩份房屋租赁合同、一份租赁合同及两份房屋租金收条，意在证明巴楚县步行街同时间、同地段、同面积的商铺，年租金为50000元至40000元。上述证据，经法庭质证，被上诉人均不予认可。本院认为，依据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩内容，本案的争议焦点为：上诉人请求被上诉人支付30000元房屋租赁费的主张，能否成立，有无事实和法律依据。本院认为，上诉人与被上诉人于2013年8月16日，就同一房屋同时签订了两份房屋租赁合同，期限为3年，年租金分别为8000元、30000元，合同履行2年后，第三年产生纠纷，但双方均无证据显示，租金是按年租金8000元还是30000元缴纳。庭审中，上诉人虽向法庭提交了五份证据，证明本案应参照市场价格履行，即合同法规定：“价款或者报酬约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”。但是该案房屋租赁合同价格约定明确，且已实际履行，只是无证据证明按何种价格履行。因此，该案不适用合同法的上述规定，对二审提供的五份证据，本院不予采纳。另根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。上诉人田海军应对年租金为30000元的房屋租赁合同承担举证责任，但田海军无充分证据证明自己的主张，因此应承担举证不能的法律后果。综上，上诉人田海军的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人田海军负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨       新       兰代理审判员 王       洪       超代理审判员 古丽巴哈·麦买合苏木二〇一六年三月二十八日书 记 员 高       红       艳