大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0204民初238号
原告：林常胜，男，1954年12月2日出生，汉族，住大连市沙河口区XXX。
被告：大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司，住所地大连市沙河口区XXX。
法定代表人：魏志龙，经理。
委托诉讼代理人：艾国春，辽宁谨思律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张茜，辽宁谨思律师事务所律师。
第三人：冯正恒，男，1950年3月9日出生，汉族，住大连市甘井子区XXX。
委托诉讼代理人：李晓丹，女，住大连市沙河口区XXX。
第三人：郝欣，男，1970年4月6日出生，汉族，住大连市沙河口区XXX。
委托诉讼代理人：金英杰（第三人郝欣妻子），住大连市沙河口区XXX。
第三人：刘文，男，1960年4月28日出生，汉族，住大连市中山区XXX。
原告林常胜与被告大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司、第三人冯正恒、郝欣、刘文不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理并作出一审判决，原告不服，提出上诉，大连市中级人民法院以“原判认定事实不清”为由，将本案发回重审。本院于2018年1月5日立案受理，于2018年2月6日另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告林常胜、被告大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司的委托诉讼代理人艾国春、张茜到庭参加了诉讼，第三人冯正恒、郝欣、刘文经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林常胜向本院提出请求，判令：被告返还不当得利495349元；2.被告按照2014年中国人民银行同期贷款年利率7%给付原告至开庭日的利息10万元。事实与理由：1993年3月18日原告与大连市沙河口区燃料公司联营取得大连市民政街376号房屋使用权。2001年4月18日变更为民政街376号租赁合同，2004年4月18日变更为大连市燃料总公司房屋租赁合同，2005年8月9日变更为大连市甘井子燃料公司，2007年4月18日更改为大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司，2008年6月4日变更为协议书。原告将案涉房屋出租给第三人，然而，2011年开始被告直接向第三人下达通知，要求第三人与被告签订合同，被告收取了第三人2012年和2013年的房屋租金495349元，被告收取上述租金没有任何法律依据，应当返还原告。
被告大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司辩称，本案不是不当得利纠纷，确定本案是否为不当得利纠纷首先应确定本案的案涉标的是否是从被告处租赁，如确定是从被告处租赁，本案应是租赁合同纠纷而非不当得利纠纷。如本案案涉房屋不是从被告处租赁，那么原告主张不当得利必须要提供其有权利获得此部分利益的证据，所以本案如果是不当得利纠纷原告也没有权利要求获得此部分利益，如本案是租赁合同纠纷，因原告的房屋是从被告处租赁，然后转租获得利益，但合同解除后原告依然收取被告应当所得的租金，则本案应当查清原、被告各收取租金的数额后确定谁应当向谁返还，本案的数额属于抵顶的范围内。根据双方2008年6月4日签订的租赁合同，被告同意向原告返还2008年6月4日至2014年2月13日期间的租金。在2014年至2015年期间，原告收取了第三人支付的应由我方收取的租金119.3333万元，折抵我方收取的应给付原告的租金，原告还应返还我方租金，故不同意原告诉讼请求。
第三人冯正恒、郝欣、刘文在本案原一审时共同述称，不同意原告的诉讼请求。当时第三人均是依据被告与第三人签订的房屋租赁合同支付的租金。原、被告之间的矛盾纠纷第三人不清楚，与第三人无关。本次诉讼未陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了民事判决书、民事裁定书、存款凭条、收条、存款回单、收条等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人所陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1993年3月18日，大连市沙河口燃料公司与大连大东建材总汇签订《联营协议书》，约定大连沙河口区燃料公司以沙河口区民政街376号原属燃料公司的门市（建筑面积850平方米，场地400平方米）和20名职工出劳务为条件与大东建材进行联营。协议期限自1993年4月18日始至2001年4月18日止。联营期满后，不动产归大连市沙河口燃料公司所有，大连大东建材总汇在联营期间购置的动产，由大连大东建材总汇自行处理。
2001年4月18日，大连市沙河口燃料公司与大连大东建材总公司签订《沙河口区民政街376号租赁合同》，约定将沙河口区民政街376号房屋租赁给大连大东建材总公司使用，租期从2001年4月18日起至2004年4月17日止，年租金10万元。合同期满后，在同等条件下，大连大东建材总公司有优先承租权。
2004年4月18日，大连市燃料总公司与原告林常胜签订《房屋租赁合同》，约定将沙河口区民政街376号房屋租赁给原告，租赁期间自2004年4月18日至2007年4月17日。年租金10万元。租赁合同期满或解除合同，该房屋装修、改善的动产部分归承租人，不动产部分归出租人，出租方不再作任何补偿。
2005年8月9日，大连市甘井子燃料公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定的合同内容与大连市燃料总公司与原告于2004年4月18日签订的《房屋租赁合同》内容一致。
2005年12月30日，大连市商业网点办公室与被告大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司签订《协议书》，约定：座落在大连市沙河口区成仁街28号公有住房，建筑面积合计371.29平方米，以81万元出售给被告。现大连市商业网点办公室将房屋出租，被告必须保证现租赁者在合同期限内继续使用。合同期满后，被告与租赁方协商是否继续使用。该房屋无产权手续，被告购买后若想办理产权，其一切手续自己负责，所发生的费用被告自行解决。
同日，被告与大连市燃料总公司签订《协议书》，约定因大连市燃料总公司欠被告房屋租金80万元，经双方协商，大连市燃料总公司将沙河口区民政街376号（原单位自管房屋）面积大约272平方米及院内土地面积约600平方米一并抵顶被告所有。被告接到房屋后，自行处理房屋租赁关系。同日双方签署《房屋交接证明手续》，该手续载明：大连市燃料总公司将沙河口区民政街煤场376号、成仁街28号房屋及院内附属物、土地面积约600平方米交接给被告，该房屋面积被告所有。合同期满后不动产（房屋）及附属物归被告所有，原承租人大连大东建材总汇在房屋租赁期间，房屋改善的动产部分归承租人所有，到期后自行处理，原出租人不承担任何赔偿费用。2007年4月17日，合同期满后，被告与承租方再议房屋是否出租事宜等。
2007年4月18日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告承租被告坐落于沙河口区民政街376号面积为642平方米房屋。租赁期限自2007年4月18日至2008年4月18日，租金为年租金10万元。租赁合同期满或解除合同，承租人须在15日内返还房屋。
2008年6月4日，原告与被告签订《协议书》，约定沙河口区民政街376号642平方米房屋长期租赁给原告使用，该房屋动迁时，产权归被告所有，原告只有使用权。租期内原告每年交给被告租金10万元。每年4月18日支付下一年租金。2007年的租赁合同继续有效。如有与本协议条款不同之处，以本协议为准。2011年4月24日，原告向被告支付2011年4月18日至2012年4月18日期间的租金10万元。2012年6月28日，被告收取原告支付租金15万元。
2012年3月期间，被告分别与第三人郝欣、冯正恒、刘文等签订了房屋租赁协议，将案涉房屋对外出租并收取租金。2012年4月16日，案外人刘永富向被告支付2012年4月18日至2013年4月17日期间承租的案涉房屋租金18万元。2013年3月20日第三人冯正恒通过银行汇款方式向被告支付2013年4月18日至2014年4月17日期间房屋租金合计194520元。2013年3月26日，第三人郝欣通过银行汇款方式向被告支付2013年7月18日至2014年4月17日期间房屋租金52500元。2013年6月4日，案外人刘文向被告支付2013年12月15日至2014年4月18日房屋租金68329元。原告还收取案外人刘永富及本案第三人支付的2014、2015年的房屋租金119.3333万元。
2015年4月28日，被告以租赁合同纠纷，将原告诉至本院，请求确认原告与被告2008年6月4日签订的上述《协议书》自2014年2月14日解除，本院经审理于2015年6月29日作出（2015）沙民初字第1860号民事判决书，判决确认双方于2008年6月4日签订的《协议书》于2014年2月14日解除。宣判后，原告不服该判决，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2015年8月19日作出（2015）大民二终字第1203号民事判决书，判决维持原判，驳回上诉。该判决已发生法律效力。
另查，2012年4月18日，原告与被告签订《协议书》，约定将位于沙河口区成仁街28号和沙河口区民政街376号房屋及原告自建房屋由被告对外整体出租，期限至房屋动迁为止。原告原来与承租方签订的房屋出租协议书、合同书出租主体，统一更改为被告，统一出租的时间为2012年4月18日开始。房屋租金为每年20万元。2013年6月，原告以合同显失公平为由诉至本院，请求判令撤销上述协议书。本院于2013年10月10日作出（2013）沙民初字第2074号民事判决书，撤销了原告与被告于2012年4月18日签订的上述协议书。宣判后，被告因不服该判决，上诉至辽宁省大连市中级人民法院，后于2014年1月14日撤回上诉。
又查，1990年11月25日，大连市燃料公司与大连渤海房地产开发公司签订《联建补充协议》，约定锅炉房房屋产权归被告所有。2012年12月19日，大连渤海供暖公司给被告出具“关于成仁街锅炉房并网后交给林常胜的情况说明”载明：并网费用预算合计35万元，林常胜同意这笔费用，锅炉房在2006年11月15日并网后交给林常胜使用。2013年4月3日，大连渤海供暖公司与原告林常胜签订《沙区成仁街28号锅炉房转让终止协议》，双方签订之日，原告将房屋退给大连渤海供暖公司，大连渤海供暖公司退给原告房屋转让费35万元，而后由大连渤海供暖公司退还给被告。同日，大连渤海供暖公司与被告签订《沙区成仁街28号锅炉房转让协议》，28号锅炉房并网集中供热，被告出资35万元用于工程并网费用，大连渤海供暖公司将锅炉房于2013年4月3日交给被告所有。原告于2013年4月8日收到被告给付沙河口区成仁街28号锅炉房款35万元。
1992年10月16日，程姝与大连渤海顺达房屋开发有限公司签订购房协议书，购买沙河口区成仁街28号（管理号51－45－2）锅炉房，建筑面积157.46平方米，1999年9月14日，程姝取得该房屋所有权证。原、被告及第三人刘文均认可该房屋属原告出租的一部分。
本院认为，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，构成不当得利。原告主张其为案涉房屋的合法权利人，应向本院举证证明。1993年3月18日签订的《联营协议书》于2001年4月18日终止、2005年8月9日签订的《房屋租赁合同》于合同期满日即2007年4月17日终止，原告主张被告返还不当得利期间为2012年至2014年期间，故其以上述协议书为依据主张权利缺乏事实和法律依据。
原被告双方于2008年6月4日签订的《协议书》合法有效，该《协议书》已经生效判决确认于2014年2月14日解除。根据该《协议书》的约定，在承租期内原告对于案涉房屋享有承租收益的权利。原告将案涉房屋出租给第三人，不违反双方的合同约定，原告有权收取第三人支付的租金。现被告收取原告应当收取的第三人支付的租金，没有合法根据，侵犯了原告的合法财产权，构成不当得利。
被告收取了包括本案第三人及刘永富在内的四人支付的案涉房屋截止2014年4月17日的租金495349元，双方对于租金数额、收取标准均无异议，其中至2014年2月14日的收取第三人的租金应返还原告。具体计算如下：收取案外人刘永富2012年4月18日至2013年4月17日的租金18万元应予返还；收取第三人冯正恒2013年4月18日至2014年4月17日的租金194520元，其中至2014年2月14日的租金为194520元/365天x303天=161478元，应予返还；收取第三人郝欣2013年7月18日至2014年4月17日租金52500元，其中至2014年2月14日的租金为52500元/274天x212天=40620元，应予返还；收取第三人刘文2013年12月15日至2014年4月18日租金68329元，其中至2014年2月14日的租金为68329元/125天x62天=33891元，应予返还，上述被告应返还原告租金合计为415989元。
关于原告请求的利息，被告自2014年2月14日双方合同解除之日前，无权收取案涉房屋的租金，故应自该日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。原告请求偿还至开庭日止即2018年2月9日的利息10万元，高于上述标准，本院不予支持。
关于被告抗辩的在生效法律文书确定双方于2008年6月4日签订的协议书于2014年2月14日解除后，，原告还收取第三人及案外人刘永富的租金应抵顶应返还原告的租金的意见，本院认为，债的抵消应基于当事人双方互负债务、标的物种类相同、债的履行期间届满、债权合法有效存在等方面。本案中，双方对于在合同解除后的租金收取，原告一直未认可被告享有收取租金的权利，且一直主张其仍享有收取租金的权利，双方对此不能达成一致。在原告出租的房屋中又包含了案外人程姝所有的产权房屋部分，不能确定被告享有明确的对原告的债权，故被告的抗辩，不能构成债的抵消，被告意见，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告林常胜租金415989元，并支付原告自2014年2月14日起至2018年2月9日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9754元（原告已预付），由原告负担1000元，被告负担8754元，给付时间同上。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。
审 判 员 王 勇
人民陪审员 丁兰香
人民陪审员 王维华
二〇一八年二月十三日
书 记 员 呼燕妮
附：
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法云应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。