湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0502民初788号
原告王德新，男，1957年4月1日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。
委托代理人杨默，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权代理）
被告宜昌益诚投资担保有限公司（以下简称益诚公司），住所地宜昌市西陵区西陵一路2号美岸长堤10楼。
法定代表人王潇，该公司董事长。
委托代理人秦建周，湖北民基（点军）律师事务所律师。（特别授权代理）
第三人曹必泗，男，1952年4月4日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
原告王德新诉被告益诚公司排除妨害纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法由审判员李敏独任审判，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。后根据原告的申请，本院依法追加第三人曹必泗参加诉讼，依法适用普通程序，组成由尹暹宾担任审判长，审判员李敏、人民陪审员陈娟参加的合议庭，于2017年7月27日二次公开开庭进行了审理。原告王德新及其委托代理人杨默，被告益诚公司的委托代理人秦建周到庭参加了诉讼，第三人曹必泗经本院合法送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年6月23日，原告王德新在武汉光谷联合产权交易所宜昌分公司组织的网络竞价变卖会上，以447万元竞得宜昌市中级人民法院委托变卖的被执行人曹必泗所有的六套房屋所有权及其分摊土地所有权（宜市房权证西陵区字第××、宜市房权证西陵区字第××、宜市房权证西陵区字第××、宜市房权证西陵区字第××、宜市房权证西陵区字第××、宜市房权证西陵区字第××），并缴纳全部价款。2016年7月4日，宜昌市中级人民法院作出（2015）鄂宜昌中执字第00087-2号《执行裁定书》，裁定上述六套房屋及其分摊土地所有权归原告王德新所有。据此裁定，宜昌市不动产登记中心为原告办理了以上房屋的《不动产登记证》，正式取得上述房屋的所有权。竞得上述房屋后，原告发现被告益诚公司占用用了三套房屋（新不动产权证号：鄂（2016）宜昌市不动产权第00277XXX、002777XX、0027775XX号），经多次催促，被告拒不腾退房屋。原告故诉至法院，请求判令：1、被告排除妨害，立即向原告腾退占用的房屋（不动产权证号：鄂（2016）宜昌市不动产权第00277XXX、002777XX、0027775XX号）。2、判令被告支付房屋占用费166500元（自2016年7月4日起至2017年4月4日止），并自2017年4月5日起至实际腾退之日止按18500元/月支付房屋占用费用。3、本案诉讼费由被告承担。
被告益诚公司辩称，1、2013年5月4日被告和本案争议房屋原所有权人曹必泗签订了房屋租赁合同，到目前为止尚在租赁期内。所以不存在原告所认为的被告非法占有；2、根据买卖不破租赁的法律规则，该房屋租赁合同对原告仍然有效，所以原告诉请的排除妨害腾退房屋诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人曹必泗未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。
经审理查明，2015年11月11日，宜昌市中级人民法院下达《委托拍卖函》，因申请执行人湖北三峡农村商业银行股份有限公司与被执行人湖北海峰防火门窗有限公司、曹必泗借款合同纠纷一案委托中院司法鉴定处对曹必泗所有的六套房屋所有权及其分摊土地所有权（宜市房权证西陵区字第××、宜市房权证西陵区字第××、宜市房权证西陵区字第××、宜市房权证西陵区字第××、宜市房权证西陵区字第××、宜市房权证西陵区字第××）进行拍卖。拍卖为现状拍卖，清场、移交、过户等风险及所有税费均由买受人负担。
2016年6月23日，原告王德新在武汉光谷联合产权交易所宜昌分公司组织的网络竞价变卖会上，以447万元竞得了宜昌市中级人民法院委托变卖的被执行人曹必泗所有的六套房屋所有权及其分摊土地所有权，并缴纳全部价款。2016年7月4日，宜昌市中级人民法院作出（2015）鄂宜昌中执字第00087-2号《执行裁定书》，裁定上述六套房屋及其分摊土地所有权归原告王德新所有。据此裁定，宜昌市不动产登记中心2016年9月22日、9月23日为原告办理了以上房屋的《不动产登记证》（其中涉及本案的不动产权证号：房屋坐落于西陵××路××号鄂（2016）宜昌市不动产权第002777XX号，房屋建筑面积为120.54㎡；房屋坐落于西陵××路××号鄂（2016）宜昌市不动产权第00277XXX号，房屋建筑面积为121.09㎡；房屋坐落于西陵××路××号鄂（2016）宜昌市不动产权第0027775XX号，房屋建筑面积为126.99㎡）。原告取得上述房屋的所有权。
2013年7月11日曹必泗将上述6套房屋与湖北三峡农村商业银行股份有限公司办理了抵押，房屋他项权利人为湖北三峡农村商业银行股份有限公司（房屋他项权证号：宜市房他证西陵区字第××号）。
原告在申请执行中，2016年11月15日，宜昌市中级人民法院向被告发出了通知，通知被告使用的房屋所有权已转移并要求被告搬出该房屋。原告发现被告益诚公司占用了其竞买所得房屋中的三套房屋（不动产权证号：鄂（2016）宜昌市不动产权第00277XXX号、002777XX号、0027775XX号），经多次催促，益诚公司拒不腾退房屋。
审理中，原、被告对本案房屋出租分别共计提供了以下四份《房屋租赁合同》。
1、被告益诚公司称其对争议房屋的占有和使用是基于被告和曹必泗建立的房屋租赁关系，提供了2013年5月4日曹必泗（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》一份，甲方将自已坐落于宜昌市美岸长堤写字楼10楼的房屋出租给乙方，建筑面积370㎡。租赁期限为15年，自2013年5月4日起至2028年5月3日止，月租金为45元/㎡。原告对此证据的真实性提出异议，陈述在宜昌市中级人民法院执行过程中，被告向中级人民法院提交的系另外一份房屋租赁合同，租期15年的合同上面没有曹必泗本人签名，只有其印章。不能确定其真实性。
2、对此原告提交其在宜昌市工商局查档调取的2013年3月8日石达梅（甲方、出租方，石达梅于1978年7月28日与曹必泗登记结婚，2014年6月20日离婚）与益诚公司（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》一份，甲方将自已坐落于宜昌市美岸长堤写字楼10楼的房屋合计面积436㎡出租给乙方，租赁期限为2年，自2013年3月9日起至2015年3月8日止，该合同租金约定不明，原告只提供了合同的第1、3、5页，被告提出合同不完整。
3、原告再次提交了调取于宜昌市中级人民法院执行卷宗的《房屋租赁合同》一份，系2013年11月27日曹必泗（甲方、出租方）与益诚公司（乙方、承租方）签订，甲方将自已坐落于宜昌市美岸长堤写字楼10楼的房屋出租给乙方，建筑面积370㎡。约定租赁期限为6年，自2013年5月4日起至2019年5月4日止，月租金为50元/㎡。原告认为，虽然该合同中约定的起始时间为2013年5月，但是从2013年5月4日至2013年11月27日已经经过了6个月23天，按照《合同法》规定，租赁期限在6个月以上的应当采取书面形式，未采用书面形式的视为不定期租赁，即6个月期满之后，曹必泗与益诚公司签订的合同在2013年11月27日之前属于不定期租赁状态。这个状态是一个法定的状态，并不能通过追认来改变事实状态。所以即使是存放于中级人民法院执行卷宗中的合同是真实的，2013年11月27日签订合同的时间在设置抵押权之后，不适用买卖不破租赁相关规定。被告对其租赁关系提供了宜昌市美源物业管理有限公司出具的《发票》、《收款凭证》、《电子转账凭证》复印件11份，记载被告于2013年6月至今向本案房屋所在地的物业管理公司缴纳的物业费、水电费，以此说明被告从2013年5月开始占用使用该房屋、房屋租赁关系真实。关于被告交纳租金，被告提供了2013年1月6日被告和曹必泗控股的北京鑫宏投资集团签订的《股份合作协议书》、《注册资本验资报告》、《欠条》，约定由北京鑫宏投资集团对被告增资2亿元，同时北京鑫宏投资集团给被告支付公司前期筹办费用200万元，将公司地址变更至本案争议房屋所在地。验资报告说明2亿元的资本按协议履行，后200万元一直没有支付，2014年7月2日曹必泗和北京鑫宏投资集团共同给被告出具欠条，曹必泗对该200万元承担连带责任。曹必泗没有交纳200万元费用，双方协商租金在这200万元中抵扣。原告提出对证据的真实性无法确认，与本案无关。只涉及到北京鑫宏投资集团与被告之间的股份争议。欠条时间在房屋抵押后，用欠款抵偿租金损害抵押权人的利益。
4、原告对主张的房屋占用费用，提供了2013年3月8日曹必泗（甲方）与中外建华诚城市建设有限公司湖北分公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》一份，甲方将座落于宜昌市美岸长堤写字楼10楼的房屋合计面积740.12㎡出租给乙方。合同约定租赁期限2年，自2013年3月9日起至2015年3月8日止，月租金为50元/㎡，该六套房屋包含本案争议的三套房屋。原告以此作为请求被告支付房屋占用费166500元计算依据。被告提出曹必泗就是中外建华诚城市建设有限公司的实际负责人，所以该份合同的租金标准不能反应其真实的市场价格，是为了规避税费把公司资金套出而签订的。
5、审理中，对上述15年租期及6年租期的两份合同因出租方、承租方相同，但租期、签约时间及租金标准不同的问题，被告对此陈述其对中级法院存卷的合同没有印象，可以确定2013年5月开始租赁该房屋至今。因为曹必泗之前收购被告的股份时拖欠200万元费用，后来曹必泗又向被告借款100万元未还。用该笔费用冲抵租金。
另查，宜昌市美源物业管理有限公司2017年6月20日出具《证明》，证明中外建华诚城市建设有限公司湖北分公司与益诚公司同属原业主曹必泗控股公司，委托张静于2013年3月5日在物业公司办理了房屋业主登记和装饰手续。在装饰过程中，由宜昌鑫宏房地产开发有限公司统一缴纳了三个月房屋装饰期间的物业费（2013年3月1日至2013年5月31日），对中外建华诚城市建设有限公司湖北公公司和益诚公司的物业费均从2013年5月31日起收取，实际缴纳物业费的时间为2013年3月1日。另2013年3月22日《有限责任公司变更登记申请书》载明：益诚公司将住所由宜昌市夷陵大道XX号九洲大厦A座XXX-
X变更为宜昌市西陵一路美岸长堤XX楼。
上述事实有宜昌市中级人民法院《委托拍卖函》、（2015）鄂宜昌中执字第00087-2号《执行裁定书》、《不动产登记证》、房屋他项权证、宜昌市美源物业管理有限公司的《证明》、发票、收据，《有限责任公司变更登记申请书》、《房屋租赁合同》四份、当事人陈述等证据在卷为证。
本院认为，一、关于本案中原、被告提供的涉及本案标的物的三份《房屋租赁合同》是否采信的问题。
1、原告王德新提供的2013年3月8日石达梅与被告签订的在工商注册备案的《房屋租赁合同》，因未提供完整的合同内容，无法辨别其真伪，故不予采信。
2、2013年5月4日曹必泗与被告签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为15年，自2013年5月4日起至2028年5月3日止，月租金为45元/㎡。原告提供的宜昌市中级人民法院执行卷宗中存档的《房屋租赁合同》，签订时间为2013年11月27日，约定租赁期限为6年，自2013年5月4日起至2019年5月4日止，月租金为50元/㎡。此两份合同的出租方、承租方相同，但租期、签约时间及租金标准不同，被告对此陈述其对中级法院存卷的合同没有印象，可以确定2013年5月开始租赁该房屋至今。曹必泗之前收购被告的股份时拖欠200万元费用，后来曹必泗又向被告借款100万元未还。用该笔费用冲抵租金。被告的陈述因第三人曹必泗未到庭缺乏印证。从时间看，上述租期15年的租赁合同的签订时间在2013年11月27日之前，而曹必泗与被告于2013年11月27日就同一出租物再次签订的《房屋租赁合同》对此租赁期限作了变更，系合同内容的变更，故应以2013年11月27日签订的租赁合同作为曹必泗与被告就出租物的期限的约定。该6年租期的合同系本案房屋委托拍卖过程中而来，从查明事实可以看出被告益诚公司于2013年3月22日将营业住所由宜昌市夷陵大道XX号九洲大厦A座XXX-
X变更为宜昌市西陵一路美岸长堤XX楼，2013年3月5日在物业公司办理了房屋业主登记和装饰手续，依此可以认定被告实际租赁时间为2013年3月期间，从2013年3月至2013年11月27日已经经过了8个月，按照《合同法》规定，租赁期限在6个月以上的应当采取书面形式，未采用书面形式的视为不定期租赁，即6个月期满之后，曹必泗与益诚公司签订的合同在2013年11月27日之前属于法定的不定期租赁状态。但2013年7月11日曹必泗将上述6套房屋与债权人湖北三峡农村商业银行股份有限公司办理了抵押，法律规定抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。在2013年11月27日前的房屋租赁状态延续到2013年11月27日期间被告与房屋前所有人曹必泗签订书面房屋租赁合同时，该房屋已经抵押给湖北三峡农商银行，即该租赁合同于房屋抵押之后所签订，故此合同的租赁期限对本案买受人即原告不产生效力，亦不适用买卖不破租赁之规定。
二、原告的诉请是否应予支持。
原告通过法院拍卖竞卖获得本案争议房屋，并于2016年9月22日、9月23日办理了本案争议房屋的不动产权证，享有该不动产物权。根据法律规定，权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，自2016年11月15日后，宜昌市中级人民法院向被告发出了通知，通知被告使用的房屋所有权已转移并要求被告搬出该房屋，此后被告即无权占有该项不动产，原告可以请求返还原物，排除妨碍、支付房屋占用费用。原告主张按18500元/月（50元/㎡）提供了第三人出租同地段同楼层房屋的租金标准，本院对2016年11月16日起至腾退之日止按18500元/月支付房屋占用费，依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宜昌益诚投资担保有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于宜昌市西陵一路X-1-00XX号、西陵一路X-1-00XX号、西陵一路X-
X号房屋（不动产权证号：鄂（2016）宜昌市不动产权第00277XXX号、002777XX号、0027775XX号，建筑面积共计368.62㎡），并将该房屋交付给原告王德新。
二、被告宜昌益诚投资担保有限公司按18500元/月（50元/㎡）的标准，自2016年11月16日起至实际腾退之日止向原告王德新支付368.62㎡的房屋占用费。（于本判决生效之日起10日内履行）
三、驳回原告王德新其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3710元（原告已预交），由被告宜昌益诚投资担保有限公司承担，在履行上诉判决时一并清结。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 尹暹宾
审 判 员 李 敏
人民陪审员 陈 娟
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 陶 易