杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西民初字第2523号
原告（反诉被告）：沈前进。
被告（反诉原告）：杭州中商信息科技有限公司。
法定代表人：胡剑奇。
委托代理人：狄静。
原告沈前进为与被告杭州中商信息科技有限公司（以下简称中商公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2009年9月9日向本院起诉。本院立案受理后，依法由代理审判员朱小琼独任审判。审理过程中，中商公司在举证期限内提起反诉。本院合并审理后，于2009年10月30日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭，于2010年2月5日再次公开开庭进行了审理。沈前进，中商公司的委托代理人狄静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈前进起诉称：2009年1月1日沈前进与中商公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定沈前进将其位于本市文二路195号文欣苑12幢403室房屋（以下简称403室房屋）租给中商公司使用。后沈前进按约履行了合同义务，但中商公司却从2009年9月1日起拖欠房租9000元，并提前解除合同，应承担相应的违约责任。而且中商公司在承租期间给房屋造成了损坏，应承担修复费用。故要求判令：中商公司继续履行合同，支付房租9000元及违约金4500元，并承担本案诉讼费用。审理过程中，沈前进将诉讼请求变更为要求判令中商公司：1、支付房租9000元及违约金4500元；2、支付提前解除合同的违约金4500元；3、赔偿损坏房屋的修理费4500元；4、承担本案诉讼费用。后沈前进撤回了要求中商公司赔偿房屋修理费的诉讼请求。
中商公司答辩并反诉称：403室房屋系住宅，沈前进未经有利害关系业主同意，将房屋出租给中商公司作商业用房，遭到部分业主投诉，且中商公司亦无法办理公司住所地变更登记。2009年7月开始，该房屋经常发生电力跳闸，经多次维修认定系房屋接入线路存在负荷不平衡，进线电力负荷不够所致。因电力原因导致中商公司无法正常开展办公，造成中商公司损失，致使合同目的无法实现。据此提起反诉，要求判令：1、确认沈前进与中商公司签订的房屋租赁合同于2009年9月4日解除；2、沈前进退还押金4500元；3、沈前进赔偿损失10000元；4、本案诉讼费用由沈前进负担。
沈前进针对反诉答辩称：中商公司签订房屋租赁合同时已查看过403室房屋的产权证书，明知该房屋性质为住宅，房租也系按住宅标准收取。现中商公司擅自用于商业办公，应自行承担责任。且房屋自2009年1月至7月均能正常使用，7月以后出现电力跳闸问题是因为中商公司超负荷用电所致，与沈前进无关。
沈前进提供了以下证据材料：
1、房屋租赁合同，证明双方的合同关系及权利义务。
2、房屋催租通知，证明欠租催租的事实。
3、2009年10月22日的交接情况单，证明房屋交接日期及损坏情况。
4、浙江耀江物业管理有限公司文欣苑物业服务中心（以下简称文欣苑物业服务中心）出具的收费说明，证明物业费收取标准。
5、文欣苑物业服务中心出具的交接情况说明，证明房屋交接情况。
6、照片一组，证明房屋的损坏情况。
7、文欣苑物业服务中心出具的有关照片的《证明》，证明照片的真实性。
8、物业修复工程报价单，证明房屋损坏部分修复所需费用。
9、杭政函（2009）200号文件，证明住改商应由使用人办理相关手续。
中商公司提供了以下证据材料：
1、房屋所有权证，证明403室房屋性质为住宅。
2、营业执照副本，证明中商公司未能变更公司住所。
3、说明、三替回馈单及发票，证明403室房屋存在电力问题、中商公司多次让人上门维修。
4、陈某、徐某的证言，证明因电力问题，中商公司无法正常办公，沈前进口头同意解除合同。
5、客户投诉函、项目延误记录，证明因中商公司无法开展业务导致项目延误、客户投诉、潜在客户流失。
6、解除房屋租赁合同确认书，证明中商公司曾书面通知沈前进解除租赁合同。
7、房屋租赁合同，证明中商公司造成的损失。
8、物品出门单，证明中商公司已于2009年9月20日搬离403室房屋。
9、2009年9月29日的移交手续清单，证明房屋交割情况。
10、钱江晚报，证明沈前进登报出租403室房屋时，亦记载是商住两用房，证明沈前进对涉案房屋用于商用是明知的。
本院根据中商公司的申请，准许证人徐某、陈某出庭作证。证人徐某陈述，其系中商公司的员工，2009年7月中旬，公司租赁的403室房屋经常出现电力跳闸，经电工及三替公司维修人员多次维修仍未解决。经公司与沈前进协商，沈前进口头表示同意解除合同，但沈前进后又反悔并拒绝就解除合同签订补充协议。证人陈某陈述，其系中商公司员工，2008年年底公司搬至403室办公，2009年7月份开始房屋频繁出现电力跳闸。
上述由沈前进提供的证据，经中商公司质证后认为，对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但对关联性及证明对象有异议，该通知中的杨雪梅与办理交接手续的人是同一人，恰恰可以证明2009年9月双方已经就403室房屋进行了交接。对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，该交接情况单系钱晓燕未经中商公司授权所签，且该交接情况显示的仅是2009年10月22日当时的房屋状况，而中商公司已于2009年9月底搬出涉案房屋，并不能证明房屋损坏情况系谁造成的。证据4系第三方出具，第三方身份不明，不能证明沈前进的主张。对证据5的真实性无异议，但与本案无关。对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可。对证据7的形式的真实性无异议，对其中的盖章无异议，对内容的真实性、合法性、关联性均有异议，文欣苑物业服务中心无权出具此证明。对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据9的真实性、合法性无异议，但与本案无关。
上述由中商公司提供的证据，经沈前进质证后认为，对证据1、2均无异议。对证据3中说明的真实性无异议，可以证明2009年7月19日因中商公司超负荷使用电，引起跳闸；对三替回馈单的真实性、关联性均有异议，无三替公司的盖章，且系补单；对发票不予认可，发票中无房屋地址。证据4与证人徐某、陈某在庭审中的证言因无相应依据，对内容的真实性不认可。对证据5中有印章的真实性无异议，对关联性有异议，对其他复印件、传真件均不予认可。对证据6的真实性无异议，对合法性有异议，系单方制作，解除合同需双方达成一致意见，该证据与本案无关。对证据7的真实性、合法性无异议，但与本案无关。对证据8的真实性无异议，只能证明中商公司的物品搬走了，不能证明中商公司已搬离并将房屋交付给沈前进。对证据9的真实性有异议，对杨雪梅未经委托签收清单不予认可，且该签字是否系其本人签字不清楚，该证据记载的钥匙在9月20日时未拿到，之后才拿到。对证据10形式的真实性无异议，确系沈前进发布，但报纸广告中登记的房屋面积与涉案房屋的产权证登记面积不一致，故该证据与本案无关。
中商公司对证人徐某、陈某的证人证言无异议。
本院对上述证据认证如下：
对沈前进提供的证据1、2予以认定。对证据3、4、5的真实性予以认定。证据6、7结合证据3，可以认定403室房屋部分损坏的事实。证据8系沈前进单方委托制作的工程修复造价单，未经中商公司确认，不予认定。对证据9的真实性予以认定，但该文件系针对大学生创业的批复，与本案无关。
对中商公司提供的证据1、2的真实性予以认定。对证据3中的说明的真实性予以认定，结合该说明可以认定该证据中的三替回馈单、发票的真实性。证据4及证人徐某、陈某在庭审中的证言仅能证明403室房屋电力跳闸的事实，不能证明沈前进已同意解除合同。证据5、7均系中商公司与第三人之间的关系，并不能证明中商公司的实际损失。对证据6的真实性予以认定，但不能证明沈前进已同意解除合同。对证据8、9、10的真实性予以认定。
根据双方当事人的陈述以及本院确认有效证据，本院认定以下事实：
2009年1月1日，沈前进（甲方）与中商公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将403室房屋出租给乙方，每月租金4500元，房租每两个月付一次，于28日前付清。同时，乙方押一个月租金4500元给甲方。租期从2009年1月1日至2009年12月31日。租赁期间，任何一方提出终止合同的，需提前三个月书面通知对方，经同意签订终止协议，提出方应赔偿对方一个月的房租。甲方如房屋产权有纠纷，影响乙方使用或在租赁期间出售该房屋的，乙方可要求退房，并要求甲方退还剩余的租金、赔偿一个月的房租。乙方如拖欠房租或水、电、物业费的，甲方有权收回房屋，不退房租并要求乙方赔偿一个月的房租。合同签订后，沈前进将403室房屋交付给中商公司，中商公司将该房屋用于办公。中商公司使用期间，因403室房屋的电力负荷过重，造成多次跳闸，中商公司为此与沈前进协商处理，但未果。2009年9月2日，杨雪梅作为沈前进的委托人给中商公司发送房租费催收通知书，催促中商公司于2个工作日内支付9、10月份的房租，中商公司确认收到该通知，但2009年9月份之后的租金至今未支付。2009年9月4日，中商公司发解除合同确认书给沈前进，沈前进确认收到但未同意解除合同。2009年9月20日，中商公司将403室房屋内的物品搬出。2009年9月29日，杨雪梅出具移交手续清单给中商公司，载明收到中商公司移交的403室房屋内空调两台、遥控器两只、热水器壹台、饮水机壹台；大门钥匙叁把、厨房钥匙壹把、总经办钥匙两把、两房门钥匙各两把，因墙面需修补，中商公司尚有大门钥匙壹把未移交。2009年10月22日，中商公司的代表钱晓燕与沈前进又进行了房屋交接，并共同签订一份403室房屋交接情况清单，载明房屋钥匙已交清，物业费付至2009年9月份，水费付清；墙面有洞处作了一定的修补，但局部仍有污渍；尚存在下列问题，进门处玻璃门打坏，窗户一块有一条裂缝，地板一处有一个大洞，经济纱窗门拆卸了。文欣苑物业服务中心的代表宋广乾在双方此交接情况表上签字见证。
本院认为，沈前进与中商公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约履行各自义务。合同签订后，沈前进按约将403室房屋交付给中商公司使用，中商公司亦按约支付了至2009年8月底的房租。现双方争议的焦点在于双方合同何时解除。根据合同约定，如一方提前解除合同，须提前三个月通知对方并经对方同意签订终止协议。本案中，中商公司并未提供证据证明双方就提前解除合同达成过相应协议。但事实上，双方已于2009年9月29日、10月22日进行了两次房屋交接手续。其中9月29日交接时，因房屋墙面需中商公司修补故尚有钥匙未交付，后至10月22日双方交接手续全部办理完毕，该交接行为应视为双方对合同解除的合意，本院据此认定双方合同自此日起解除。合同解除后，沈前进应将押金4500元退还给中商公司。至于中商公司辩称2009年10月22日钱晓燕仅是代表中商公司去交付403室房屋的钥匙，并非代表中商公司进行房屋交接的意见，因钱晓燕作为中商公司代表，沈前进有理由相信其有权利进行房屋交接，故对此意见，本院不予采信。至于中商公司认为因403室房屋系住宅改为商业，沈前进交付的房屋不符合约定，导致中商公司无法正常办公营业，其租赁房屋的合同目的不能实现，故要求赔偿损失的主张，因双方合同并未明确约定涉案房屋用于商业用途，且在租赁房屋时，中商公司理应查看房屋的产权证书，了解房屋的性质等相关信息，况且在2009年7月以后403室房屋出现电力频繁跳闸，也主要是因为中商公司电力超负荷使用所致，故中商公司主张合同目的不能实现并要求赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。
关于沈前进主张的房租，因中商公司直至2009年10月22日才将403室房屋交接并退还给沈前进，故自2009年9月1日起至10月22日的房租，中商公司理应支付。参照双方合同约定的房租每月4500元的标准，中商公司应支付给沈前进7800元。关于违约金，因中商公司未支付2009年9月、10月的房租，并非系其故意拖欠房租，而系双方对提前解除合同未达成一致意见所致。故沈前进要求中商公司支付拖欠房租违约金的诉求，本院不予支持。根据合同第七条：“租赁期间，任何一方提出终止合同的，需提前三个月书面通知对方，经同意签订终止协议，提出方应赔偿对方一个月的房租”的约定，现中商公司在租赁期限届满前提前解除合同，应向沈前进支付一个月房租的违约金，故对沈前进要求中商公司支付提前解除合同违约金4500元的诉请，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认沈前进与杭州中商信息科技有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2009年10月22日解除。
二、杭州中商信息科技有限公司支付给沈前进房租7800元、违约金4500元，共计12300元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
三、沈前进退还给杭州中商信息科技有限公司房屋押金4500元，于本判决生效之日起十日内付清。
四、以上二、三项相抵，杭州中商信息科技有限公司应支付给沈前进7800元，于本判决生效之日起十日内付清。
五、驳回沈前进的其他本诉请求。
六、驳回杭州中商信息科技有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费521元，财产保全申请费155元，合计676元，由沈前进负担387元，由杭州中商信息科技有限公司负担289元；反诉案件受理费81元，由杭州中商信息科技有限公司负担，其中杭州中商信息科技有限公司负担的本诉部分案件受理费，于本判决生效之日起十日内交付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 朱小琼
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 沈 玲
二〇一〇年四月十六日
书 记 员 张莲莲