广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终8482号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘勇，住天津市南开区。委托诉讼代理人：莫志欣，广东骏道律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵威臣，住广州市白云区。�托诉讼代理人：余婉吟，广东韶音律师事务所律师。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，营业场所广州市越秀区。负责人：阮广杰。上诉人刘勇因与被上诉人赵威臣、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初4457号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘勇的代理人莫志欣，被上诉人赵威臣的代理人余婉吟到庭参加诉讼。满堂红公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘勇上诉请求:1.撤销一审判决；2.驳回赵威臣的全部诉讼请求；3.支持刘勇的反诉请求；4.本案一、二审全部诉讼费用（包括财产保全费）由赵威臣和满堂红公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.赵威臣于2017年6月12日向一审法院提交“原告补充证据”中的证据9，即赵威臣社保缴纳历史明细表中，赵威臣社保缴纳未满5年，且期间未连续缴纳社保。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》穗府办函[2017]50号规定，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。该政策规定自2017年3月18日起执行，赵威臣于2017年3月28日起诉至一审法院。赵威臣为非广州市户籍居民，自起诉至2017年6月12日即赵威臣提交证据材料时止均未取得购房资格，赵威臣的行为属欺诈行为，企图以蒙骗法院获得非法利益。因赵威臣无购房资格导致刘勇与赵威臣签订的《广州市存量房买卖合同》无法继续履行，赵威臣违反合同约定。一审判决认定合同约定的产权过户登记义务自始至终具备继续履行的条件而认定刘勇的行为构成违约，属认定事实错误;2.刘勇与赵威臣签订的《广州市存量房买卖合同》约定的房屋买卖价格远低于市场价格，显失公平，如果合同继续履行，将给刘勇造成重大损失，刘勇有权撤销合同。涉案房屋建筑面积30.3146平方米，合同约定房屋买卖总价款24万元，按建筑面积计算价格为7917元/平方米；涉案房屋套内建筑面积27.0375平方米，按套内面积计算价格为8876.56元。此交易价格远低于相近地段、结构相近房屋的市场交易价格。具体房屋交易市场价格仍需法院向相关部门调查取证。因此，一审判决并未对此事实予以认定。二、一审法院判决适用法律错误。1.一审判决判令刘勇协助赵威臣于�审判决生效5日内办理产权转移登记手续，并判决从2017年11月21日起至实际办证之日止，以24万元为本金，按照每日0.05%的标准，刘勇向赵威臣支付违约金。因赵威臣不具备购房资格，房屋买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，刘勇于2017年5月17日向一审法院提起反诉，请求一审法院解除刘勇与赵威臣签订的《广州市存量房买卖合同》，但一审法院驳回刘勇的反诉请求而支持赵威臣的诉求，属适用法律错误;2.赵威臣明知自己无购房资格而恶意提起诉讼，查封刘勇涉案房产，导致刘勇遭受损失，存在严重过错，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，刘勇有权不退还定金2万元给赵威臣。一审判决驳回刘勇主张赵威臣和满堂红公司赔偿刘勇因合同无法继续履行遭受的损失14260元，属适用法律错误;3.一审法院认为从2017年11月21日起双�认识错误得到矫正，以刘勇不愿继续履行合同为由要求刘勇承担违约责任，属适用法律错误。2017年11月21日，广州市国土资源和规划委员会向一审法院复函：商品房出售出卖人无需提交离婚证明文件。而刘勇于2018年1月5日第二次开庭时才知悉该复函内容，退一步说，假设刘勇违约，刘勇也应从2018年1月5日开始承担违约责任而非从2017年11月21日起承担违约责任。因此，一审判决适用法律错误。4、满堂红公司作为房屋买卖中介服务提供者，知道或应当知道房屋买卖及过户的相关法律法规及政策规定，满堂红公司对刘勇与赵威臣的房屋买卖合同纠纷存在严重过错，应当承担赔偿责任，而刘勇主张满堂红公司向刘勇承担赔偿责任的请求被一审法院驳回，属适用法律错误。二审庭询中，刘勇补充意见为：1.赵威臣何时有购房资格不知道，所以应认定其没有购房资格;2.赵威臣出�的购房资格证明有两套房的购房资格，可以推定赵威臣是为广州市户籍家庭，什么时候成为广州市户籍家庭不知道，赵威臣没有举证证明;3.赵威臣仅提供了三年的购买社保记录，而这三年的购买记录是中断的，故可以证明赵威臣没有购房资格;4.满堂红公司作为提供中介服务的第三方，没有尽到约定的提示义务，属于违约，应当承担违约责任;5.赵威臣自签订合同时就没有购房资格，属于隐瞒事实真相，刘勇有权请求法院撤销合同;6.本案属于情势变更，情势变更也不是刘勇过错所致，情势变更导致刘勇自己已无购房资格;7.即使按照2013年44号广州市政府的有关房地产市场调节文件第3条规定赵威臣也没有购房资格，属于欺诈，刘勇有权撤销合同。综上所述，一审判决属认定事实错误和适用法律错误，请贵院撤销一审判决并驳回赵威臣的诉讼请求。赵威臣二审答辩称其不同意刘勇的全部上诉请求，要求驳回刘勇的全部上诉请求。事实与理由如下：1.合同是双方的真实意思表示，应当予以遵守;2.赵威臣具有购房资格，不存在合同无法履行的情形，赵威臣的购房资格不是赵威臣自己确定，也不是刘勇来确定，而是以国家相关部门出具的证据来予以认定，因此刘勇认为赵威臣没有购房资格属于其主观臆断;3.赵威臣是否具有离婚证，也并不影响本案的正常交易;4.涉案房屋交易并不存在不公平的情形，刘勇也不存在情势变更，赵威臣更没有欺诈刘勇进行交易，签订房屋买卖合同，对此主张刘勇也未提供相应的证据予以证实，并且对于显失公平及欺诈行为也会主张行使撤销权，刘勇没有行使撤销权，因此从一审该合同是合法有效的;5.赵威臣愿意支付房款给刘勇，从未怠慢，一审判决之后也再次要求支付房款给刘勇，但刘勇将该账号注销�导致剩余房款无法支付成功，赵威臣再次表态要求刘勇提供可以接受房款的账号或者交由法庭代收;6.2017年的通知并不能约束到本案的交易，该通知约束的是通知发放之后签订合同行为，而本合同签订在之前，已有相关的指导意见，只是并不适用，而且房管局出具的证明已经证实了赵威臣是具有购房资格，并且赵威臣是否具有购房资格，也不符合情势变更的情形。综上，赵威臣认为涉案房屋完全可以正常交易，进行买卖过户，均是由于刘勇不履行自己的义务，拒绝向相关部门提交资料，导致涉案房屋买卖交易的中断，因此，其主观恶性过大，法庭应当驳回刘勇的全部上诉请求。关于违约金问题，赵威臣认为应当按照合同的约定支付违约金，即在赵威臣发送律师函之日起（即2017年3月8日）刘勇就应当去履行合同约定的义务，但其拒绝履行，按道理来说违约金支付之日�当从2017年3月8日开始计算，不应从国规局复函之日计算，但赵威臣同意一审处理意见。关于满堂红公司的违约情形是刘勇自己认为的情况，事实上是刘勇与满堂红之间的关系，与赵威臣无关,赵威臣严格履行了义务。满堂红公司二审未答辩。赵威臣向一审法院起诉请求:1.判令刘勇继续履行与赵威臣签订的《广州市存量房买卖合同》，于判决生效之日起3个工作日内备齐交易所需资料和赵威臣共同到房屋登记机关办理申请买卖手续、交付房屋；2.判令刘勇向赵威臣支付延期交房违约金，按照每日总房款0.05%的标准，从2017年1月31日起计算到实际到房屋登记机关办理申请买卖手续为止（暂计至2017年3月31日为7080元）；3.判令刘勇向赵威臣支付延期办理产权登记的违约金，按照每日总房款0.05%的标准，从2017年1月31日起计算到实际到房屋登记机关办理�请买卖手续为止（暂计至2017年3月31日为7080元。）4.本案诉讼费用由刘勇承担。刘勇向一审法院反诉请求:1.判令解除刘勇与赵威臣签订的房屋买卖合同；2.判令满堂红公司和赵威臣承担刘勇因合同无法继续履行而遭受的实际损失人民币14260元；3.判令赵威臣与满堂红公司承担本案诉讼费。一审法院查明事实：1997年，天津市河东区人民法院作出（1997）东民初字第85号民事判决书，判决准予案外人姜x玲与刘勇离婚。上述判决生效时间不详。2007年5月24日，刘勇交易取得位于广州市白云区广花路xx街xx号703房（以下简称涉案房屋）的产权登记。2016年12月23日，刘勇（卖方、甲方）与赵威臣（买方，乙方）经满堂红公司居间介绍后签订《广州市存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋；涉案房屋建筑面积为30.31平方米，使用性质为住宅，位于9层楼房中的7层；涉案房屋的交易方式为一次性付款；涉案房屋按照整套出售，总金额24万元；涉案房屋交付使用的时间为甲方收齐楼款当天；甲方如未按合同约定的期限交房的，应当每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金；如因甲方或乙方造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行；备注（手写）：经甲乙双方协商并同意，如乙方无购房资格时，甲方同意该房屋过户给张田）；……。当日，双方还签订了上述合同的附件，约定：定金2万元，乙方须在2016年12月23日支付给甲方；首期楼款（不含定金）6万元，乙方于递件成功当天支付甲方；甲乙双方应于2017年1月31日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续；如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；楼价余款16万元，乙方于递件成功当天直接支付甲方。当日，赵威臣向刘勇支付了定金2万元。2017年1月24日，赵威臣、刘勇在满堂红公司的协助下前往位于广州市白云区政务中心的房屋登记机关办事窗口共同办理涉案房屋的产权转移登记手续。在政务中心内，上述三方向他人咨询后，认为办理房屋产权转移登记手续尚缺刘勇的离婚证明文件，故中止办理。同年3月8日，赵威臣委托广东正觉律师事务所向刘勇发出（2017）粤正律函字第X07号《律师函�，称刘勇以未备齐申请房屋买卖的资料为由，拖延办理申请买卖手续，要求刘勇于收到函件后3个工作日内备齐资料与赵威臣到房屋登记机关办理申请买卖手续。同年3月28日，赵威臣向一审法院提起本案诉讼，并申请对涉案房屋进行了财产保全。同年5月17日，刘勇向一审法院提起本案反诉，一审法院依法合并审理。同年6月12日，在第一次庭审中，经一审法院询问，赵威臣表示，如法院判决其胜诉，其可以一次性支付剩余房款。诉讼中，经赵威臣申请，一审法院向广州市国土资源和规划委员会发函就办理房屋产权转移登记手续的问题进行调查取证。其中，调查问题为：1.已离婚的出卖人将登记在其名下的房屋出售，在房屋登记机关办理过户手续时，是否需要提供离婚证明文件；2.关于离婚证明文件，房屋登记机关认可的文件种�中是否包括离婚证、人民法院的生效民事判决书；3.若出卖人户口簿上婚姻状态已记载为“离婚”，是否仍需要提供离婚证明文件。同年11月21日，广州市国土资源和规划委员会就上述调查问题向一审法院复函：1.在办理存量房转移登记时，普通商品房的出售，出卖人无须提交离婚证明文件；2.离婚证、人民法院的生效民事判决书属于我市登记机构认可的离婚证明文件种类；3.户口簿原则上可作为婚姻状况证明，但因婚姻状况变动后，目前没有强制当事人必须向公安部门申请变更户口簿上的婚姻状态，此证明形式存在瑕疵。2018年1月5日，在第二次庭审中，刘勇已知悉上述复函内容，但仍坚持反诉请求主张解除合同；赵威臣则提供了证明履约能力的银行存款证明及证明购房资格的证明。一审法院认为：赵威臣、刘勇签订的《广州市存量房买卖合同》合法有效，双方应当恪守履行。根据房屋登记机关的答复可知，刘勇在双方申请办理涉案房屋过户登记手续时无须提供离婚证明。因此，赵威臣、刘勇在2017年1月24日首次办理过户手续时对于“刘勇是否必须提供离婚证明文件”的问题产生的错误认识，是导致当日过户不成功的原因。对此，双方均未尽到注意义务。之后，赵威臣在错误认识的基础上，提起本案诉讼主张刘勇继续履行。刘勇亦在错误认识的基础上提起反诉主张解除合同。事实上，合同约定的产权过户登记义务自始至终具备继续履行的条件。赵威臣虽然存在错误认识，但主张继续履行过户义务的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。刘勇在错误认识被纠正后，仍不愿履行合同约定的过户登记义务。刘勇的上述行为已构成违约，依法应当承担逾期履行的违约责任。对于赵威臣主张刘勇支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院认为，在2017年11月21日前，赵威臣存在错误认识，主张刘勇提供离婚证明文件以办理过户登记手续，超越了约定义务的范围。赵威臣应当为其错误认识承担不利后果，即一审法院对上述期间的逾期办证违约金不予支持。但是，2017年11月21日之后，双方的错误认识已得到纠正，刘勇仍然不愿履行过户登记义务，依法应当承担逾期履行的违约责任，即从2017年11月21日起按照每日总房款0.05%的违约金标准向赵威臣支付逾期办证违约金（以本金为限）直至实际办证之日止。需要指出的是，关于赵威臣履行支付剩余房款义务的问题，首先，根据合同约定，该义务应待办理产权登记成功当天履行，目前尚未达到履行条件；其次，经赵威臣举证、承诺，一审法院有理由相信赵威臣会依约履行支付剩余房�的义务。因此，刘勇就此提出反对合同继续履行的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。对于赵威臣主张刘勇交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，经查，合同约定交付房屋的时间为刘勇收齐全部房款当天，但赵威臣目前仅向刘勇支付了部分房款，故交房及支付逾期违约金的条件尚不具备，一审法院对上述诉讼请求不予支持。对于刘勇的全部反诉请求，因缺乏事实、法律依据，一审法院不予支持。关于刘勇的反诉请求中主张满堂红公司承担责任的部分，不属于本案反诉受理的范围，故一审法院不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定，作出如下判决：一、�告刘勇于本判决生效之日起5日内根据广州市国土资源和规划委员会的规定备齐交易资料，协助原告赵威臣到广州市国土资源和规划委员会办理将位于广州市白云区广花路xx街xx号703房的产权转移登记至原告赵威臣名下的手续；二、被告刘勇于本判决生效之日起5日内向被告赵威臣支付逾期办证违约金（以24万元为本金，按照每日0.05%的标准，从2017年11月21日起计至实际办证之日止，以本金为限）。三、驳回原告赵威臣的其他诉讼请求；四、驳回被告刘勇的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费154元，由原告赵威臣负担54元，由被告刘勇负担100元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。反诉受理费78元，由被告刘勇负担。财产保全申请费1620元，由被告刘勇负担并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，赵威臣向本院提交：证据一、微信截图；证据二、工商银行详细清单；证据三、刘勇曾经留给赵威臣的银行卡复印件。三份证据共同证明：赵威臣有能力支付未付的房款，但刘勇注销银行账户，拒绝收取房款，赵威臣愿意继续履行合同。刘勇质证如下：对证据一的真实性有异议，因为没有原件核对，且微信截图中刘勇注销卡号，是否注销刘勇代理人不确定。对证据二及证据三的真实性无异议。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人刘勇的上诉请求，被上诉人赵威臣的答辩意见，分析如下：从一审法院查明的事实可知，2016年12月23日，赵威臣在其与刘勇签订《广州市存量房买卖合同》后，当日已向刘勇支付了定金2万元，双方已开始履行合同。由此可见，双方签订履行合同于2017年3月18日起执行的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》穗府办函[2017]50号规定之前。另根据2017年12月21日，广州市白云区不动产登记中心向一审法院出具的《购房资格证明》可知，截止2017年12月21日止，赵威臣在本市住房限购区域内可购买2套住房。为此，对刘勇以前述通知为由认为赵威臣在本市限购区域内没有购房资格的相关抗辩，本院均不予采纳。根据房屋登记机关的答复可知，刘勇在双方申请办理涉案房屋过户登记手续时无须提供离婚证明，双方对此认识错误已得到解�，合同可继续履行。本案赵威臣主张继续履行过户义务的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持并判决刘勇协助赵威臣到广州市国土资源和规划委员会办理将位于广州市白云区广花路xx街xx号703房的产权转移登记至赵威臣名下的手续并无不妥，但未判决赵威臣同时履行给付剩余购房款给刘勇的义务不妥，本院予以纠正。赵威臣应于刘勇履行协助产权转移登记至其名下的手续递件当日同时支付剩余购房款给刘勇。刘勇在错误认识被纠正后，仍不愿履行合同约定的过户登记义务，应承担相应的违约责任，但一审法院判处其向赵威臣支付逾期办证违约金从2017年11月21日起计至实际办证之日止欠妥，本院予以纠正。刘勇向赵威臣支付逾期办证的违约金应自一审法院于2018年1月5日向双方出示广州市国土资源和规划委员会出具的《关于（2017）粤0111民初4457号〈协助调查函〉�复函》次日起计付为宜。关于赵威臣履行支付剩余房款义务的问题。根据合同约定，该义务应待办理产权登记成功当天履行。因本案由法院判决继续履行合同，故赵威臣应于刘勇协助其到广州市国土资源和规划委员会办理将位于广州市白云区广花路xx街xx号703房的产权转移登记至其名下的手续之日同时给付剩余购房款给刘勇为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百第七十条第一款第（一）项、第（三）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初4457号民事判决第一、三、四项；二、变更广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初4457号民事判决第二项为：刘勇于本判决生效之日起5日内向赵威臣支付逾期办证违约金（以24万元为本金，按照每日0.05%的标准，从2018年1月6日起计至实际办证之日止，以本金为限）；三、赵威臣应于刘勇协助赵威臣到广州市国土资源和规划委员会办理将位于广州市白云区广花路xx街xx号703房的产权转移登记至赵威臣名下的手续之日同时向刘勇支付220000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费154元，由刘勇负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年五月二十九日书记员  王心怡黄妙丽