甘肃省定西市安定区人民法院民 事 裁 定 书（2018）甘1102民初826号原告:张盛旺，男，1974年1月1日生，汉族，私营业主，住兰州市。委托诉讼代理人姜涛，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人蒋亚丽，甘肃正天合律师事务所律师。原告:张丽荣，女，1994年1月19日生，汉族，私营业主，住永登县。委托诉讼代理人姜涛，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人蒋亚丽，甘肃正天合律师事务所律师。被告:武海菊，女，1971年10月20日生，汉族，个体业主，住兰州市城关区。原告张盛旺、张丽蓉与被告武海菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后依法由审判员康殿忠适用简易程序公开开庭进行了审理。张盛旺及其委托诉讼代理人姜涛、蒋亚丽，张丽蓉的委托诉讼代理人姜涛、蒋亚丽，武海菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张盛旺、张丽蓉向本院提出诉讼请求，请求法院1、依法判决由武海菊偿还张盛旺、张丽蓉房屋租金及前期投入补偿金100202.40元，及以下欠租金100202.40元的30%计算的违约金30060.72元，共计人民币130263.12元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由，武海菊于2014年12月4日与定西金雁商贸有限公司签署了房屋租赁合同，将位于定西市安定区××商业街××区××号铺面租赁给武海菊使用，合同约定上述房屋租期为2015年1月1日至2017年12月31日，租金总计300607.20元，先交费后使用，每次提前18个月预付，于2015年1月1日前和2016年7月1日前分2期缴纳。武海菊承租房屋后用于销售“与狼共舞”品牌产品，截止起诉之日武海菊缴纳了一期全部租金和二期租金50100元，仍有100202.40元经张盛旺、张丽蓉多次催要未缴。依租赁合同第三条第三款约定，若承租方逾期支付，则应向出租方支付逾期之日起每日3‰的违约金，武海菊未按期向张盛旺、张丽蓉缴纳商铺租金已构成违约，应当支付逾期违约金。但依合同法及相关解释，违约金不得超过损失的30%，故武海菊应支付逾期违约金30060.72元。现因房屋租赁合同的出租方定西金雁商贸有限公司已注销登记，张盛旺、张丽蓉作为公司股东依法提起诉讼主张权利。武海菊辩称，武海菊于2014年12月4日与定西金雁商贸有限公司签订房屋租赁合同，租赁位于定西市安定区××商业街××区××号铺面，用于经营“与狼共舞”品牌的服装，共支付2015年1月1日至2016年12月31日的租金200403.60元，因定西金雁商贸有限公司没有合理招商，无法形成商业规模，导致入驻商户赔钱经营。在经营无望的情况下，武海菊主动打电话要求定西金雁商贸有限公司降低铺面租赁费，降低其损失，但定西金雁商贸有限公司拒绝了武海菊的要求，不予降低租赁费用。武海菊认为与定西金雁商贸有限公司签订的合同中，严重违背合同法中合理、公平原则，明显显失公平。双方签订的合同第十一条第一款中约定，如发生下列情形之一者，定西金雁商贸有限公司有权解除合同：（1）乙方未按双方约定如期支付各项费用，拖欠租金、前期投入补偿金、物业管理费、水、电、煤气等费用超过十五日的；（3）停止经营达15天以上者。而武海菊在一期租赁期满后未缴纳后续租赁费的时间超过了15日，停止经营的时间也超过了15日，视为武海菊自动放弃继续经营的权利，同时也电话告知定西金雁商贸有限公司无法继续经营的意愿，已经满足合同自动解除的约定条款，故合同应自动解除。定西金雁商贸有限公司以武海菊没有书面解除合同为由，视为合同有效，误解了武海菊的真实意愿。且武海菊于2017年1月23日将商铺的水、电卡及钥匙交给了定西金雁商贸有限公司的物业经理，没有再继续经营，故应当驳回张盛旺、张丽蓉的诉讼请求。张盛旺、张丽蓉为支持其主张，向法庭提交以下证据：1、2014年12月4日的《房屋租赁合同》1份，拟证明定西金雁商贸有限公司与武海菊就定西市安定区××商业街××区××号铺面的租赁约定，系张盛旺、张丽蓉收取房租及要求武海菊承担违约责任的依据。2、《商品房预售许可证》1份，拟证明本案所涉房屋为定西金雁房地产开发有限公司依法开发建造并享有所有权。3、2014年10月12日的《委托书》1份、《定西市安定区工商局企业登记档案（注销）》1份，拟证明定西金雁商贸有限公司、张盛旺、张丽蓉受定西金雁房地产开发有限公司委托处理涉案房屋的租赁事宜，现定西金雁商贸有限公司已经注销，原股东有权继承公司债权且基于委托书内容处理涉案房屋租赁事宜。4、2016年7月1日、2016年10月27日的收据2份，拟证明定西金雁商贸有限公司已收到2016年7月1日至2016年12月31日涉案房屋的租金50100元及采暖费1200元的事实。武海菊对证据1的形式要件无异议，对证明目的有异议，认为武海菊没有违约；对证据2认为与武海菊无关；对证据3、4无异议。武海菊为支持其主张，向法庭提交以下证据：1、2016年7月1日的收据1份，证明武海菊缴纳2016年下半年的房租50100元的事实。2、2013年12月15日收据1份，证明武海菊签合同时缴纳了押金10000元且至今未退的事实。3、证人赵某,4、郭某,4出庭作证称：赵某,4、郭某,4之前在“与狼共舞”专卖店工作，武海菊是赵某,4、郭某,4的老板，2017年1月23日武海菊因店里生意太差，无法经营，故将店里的水卡、电卡、钥匙都交给了物业张经理，停止营业。并于2018年4月9日向法院提交了亲笔书写的证明各1份，亦证明2017年1月撤柜时武海菊将“与狼共舞”专卖店的水卡、电卡、钥匙都交给了物业张经理的事实。原告张盛旺、张丽蓉对证据1、2无异议，对证据3认为证人赵某,4、郭某,4与武海菊之间有利害关系，该证言不应该被法庭采纳，且该二位证人并没有亲眼看到武海菊把水、电卡和钥匙交给物业，只是在吃饭的时候听武海菊陈述。本院认为，上述证据具有真实性、合法性、关联性，应予确认。经审理查明，2014年12月4日，定西金雁商贸有限公司与武海菊签订《房屋租赁合同》，该公司将定西市安定区××商业街××区××号铺面租赁于武海菊，房屋租期为2015年1月1日至2017年12月31日。2015年1月1日至2016年6月30日、2016年7月1日至2017年12月31日的租金各均为16700.40元，前期投入补偿金133603.20元，合计150303.60元。2013年12月15日定西金雁商贸有限公司以刷卡方式收取了武海菊押金10000元，2014年12月定西金雁商贸有限公司又收取了武海菊10000元意向金，同时武海菊交纳了2015年1月1日至2016年12月31日期间的款项200403.60元。后武海菊经营困难，于2017年1月23日停止了经营。因定西金雁商贸有限公司已经注销,其股东张盛旺、张丽蓉作为原告起诉。本院认为，根据张盛旺、张丽蓉提供的2014年10月12日的《委托书》表明本案所涉及的定西市安定区××商业街××区××号铺面租赁系定西金雁房地产开发有限公司所开发建设，该公司为产权人，该公司委托定西金雁商贸有限公司及其公司股东张盛旺、张丽蓉代其办理出租相关事宜，如因该商铺引起的诉讼纠纷，定西金雁商贸有限公司及该公司股东张盛旺、张丽蓉可代本公司处理相关事宜。这亦从定西金雁房地产开发有限公司收取武海菊的意向金可以得到证实。本案的《房屋租赁合同》系受托人定西金雁商贸有限公司与武海菊所签，在办理委托事务的过程中，该公司注销，依据委托关系，受托人办理事务的结果归于委托人，此时应当由委托人定西金雁房地产开发有限公司主张合同权利，张盛旺、张丽蓉不是本案《房屋租赁合同》的当事人，依据合同的相对性原理，张盛旺、张丽蓉无论是作为已注销的定西金雁商贸有限公司的股东还是定西金雁房地产开发有限公司的受托人，均不宜以自己的名义处理本案的纠纷。故张盛旺、张丽蓉不是本案的合格主体，其起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回张盛旺、张丽蓉的起诉。案件受理费2905元，退还张盛旺、张丽蓉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 员 康殿忠二〇一八年四月二十五日法官助理 高 亮书 记 员 张 娜