江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民终480号上诉人（原审被告）：江苏汇利置业有限公司，住所地东台市金光路2号。法定代表人：凌永和，该公司董事长。委托诉讼代理人：窦保平，江苏苏东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘卫，男，1975年10月12日出生，汉族，居民，住东台市。委托诉讼代理人：李晓斌，上海凯凯律师事务所律师。上诉人江苏汇利置业有限公司（以下简称汇利公司）因与被上诉人刘卫商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2017）苏0981民初3317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇利公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由刘卫负担。事实与理由：1.一审认定案涉《商品房买卖合同》第十五条属格式条款是错误的，因为该条款中约定的“120日”“第1项”“30日”“1%”“0%”内容，均是双方协商后确定的，并非汇利公司预先拟定的条款；2.一审认定案涉合同双方未约定买受人不退房的情况下，出卖人应承担的违约责任，也是错误的，因为事实上合同双方已经约定了退房和不退房两种情况下的违约责任，由于刘卫选择了不退房，故汇利公司依约应当按已付房款的0%承担违约责任；3.一审在刘卫未能举证证明其损失的情况下，参照汇利公司与他人签订的合同的约定为标准，判决汇利公司承担违约金，无法律依据；4.由于案涉合同第十五条不是格式条款，故一审适用《合同法》第四十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定作出判决，属适用法律错误。刘卫辩称，1.案涉合同是汇利公司采用的已经被明令废止的合同文本，对此汇利公司具有欺诈行为，违背诚实信用原则；2.案涉合同及该条款内容均是汇利公司事先打印好的，没有经过双方商量，买受人刘卫对此只有接受或不接受的选择，现汇利公司逾期办证已经违约，无论买房人刘卫是否退房，汇利公司均应当承担责任，汇利公司通过格式条款来免除其违约责任，排除刘卫的权利，不符合法律规定，而且倘若刘卫选择退房条款，结果也明显损害买房人刘卫的合法权益；3.根据最高人民法院相关司法解释第十八条的规定，因本案没有约定违约金，损失难以计算，故应当按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准即按年利率6.525%计算违约金。请求驳回上诉，维持原判。刘卫向一审法院起诉请求：1.判令汇利公司立即将办理权属登记需由其提交的资料报请产权登记机关备案；2.判令汇利公司支付逾期交房违约金16400元；3.判令汇利公司以4000000元为基数，按年利率6.525%向刘卫支付自2015年6月12日至2017年6月1日期间逾期协助办理房屋所有权证违约金548461元；4.判令汇利公司以4000000元为本金，按年利率6.525%向刘卫支付自2017年6月2日至实际完成房屋所有权登记期间的违约金；5.由汇利公司承担诉讼费及保全费。一审法院认定事实：2014年6月6日，刘卫与汇利公司订立合同备案编号为20140606004号《商品房买卖合同》的格式合同，合同约定刘卫购买汇利公司开发的东台镇滨河路西侧汇利锦园2幢101室商品房一套，建筑面积464.23平方米，房屋总价4000000元。付款方式及期限为2014年5月29日交首付1600000元，其余2400000元办理银行同期按揭贷款。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日……。合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金。3.无。合同订立后，刘卫向汇利公司支付购房款4007108元。2014年12月8日，刘卫购买的房屋经竣工验收。汇利公司通知刘卫于2015年2月10日交房。刘卫于2015年2月11日接受了该房屋，但案涉房屋一直未办理不动产权登记手续。一审法院认为，刘卫与汇利公司订立的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定汇利公司应于2014年12月31日前将具备商品房经验收合格条件的房屋交付刘卫，但汇利公司未按约定的期限交付房屋，应当承担违约责任，故刘卫要求汇利公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，应予支持。根据双方合同的约定及汇利公司延迟交付房屋的期限，汇利公司应支付逾期交房的违约金为16000元。关于刘卫要求汇利公司将办理权属登记需由其提交的资料报请产权登记机关备案的问题。刘卫与汇利公司签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据该约定，汇利公司作为出卖人，其负有协助办理案涉房产的权属证书的义务，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。刘卫要求汇利公司将办理权属登记需由其提交的资料报请产权登记机关备案的诉讼请求，一审法院予以支持。关于刘卫主张的逾期办理不动产权登记违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方订立的合同系汇利公司提供的格式合同。该合同第十五条仅选择了第1项，即“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”，未约定买受人不退房的情况下，出卖人应承担的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款免除了出卖人汇利公司责任，排除了刘卫的相关权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该规定应当以双方没有约定违约金、提供的证据难以确定损失数额为前提。本案中，刘卫主张其存在损失，应当提供证据予以证实，但其未提供证据，汇利公司亦未提供证据证明刘卫的损失数额，而汇利公司除向刘卫出售房屋外，尚在该处另向他人出售了房产，参照汇利公司与他人的约定，结合汇利公司的违约程度等，该违约金标准以已付购房款总额，按日万分之一的标准计算，自2015年6月13日起计算至2017年6月1日止，违约金为287600元（4000000×719/10000）。2017年6月2日起至实际可办理案涉房屋不动产权证之日止，汇利公司仍应以4000000元为本金，按日万分之一的标准向刘卫支付逾期办理不动产权证的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、汇利公司于判决生效之日起30日内向刘卫支付逾期交房违约金16000元；二、汇利公司于判决生效之日起30日内将“汇利锦园”小区2幢101号房屋不动产权登记所需的完整权属资料报请东台市不动产登记局备案；三、汇利公司于判决生效之日起30日内向刘卫支付至2017年6月1日止的逾期办证违约金287600元，自2017年6月2日起至实际可办理不动产权证之日止，汇利公司仍以4000000元为本金，按日万分之一的标准向刘卫支付逾期办理不动产权证的违约金；四、驳回刘卫的其他诉讼请求。案件受理费9430元，保全费3370元，合计12800元，由刘卫负担3400元，汇利公司负担9400元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。二审审理中，汇利公司明确表示案涉房屋的办证所需相关手续已经于一审判决当日审批下来并可以办证。本院认为，刘卫与汇利公司签订的《商品房买卖合同》约定了汇利公司应于2014年12月31日前将具备商品房经验收合格条件的房屋交付刘卫。由于汇利公司未按约定的期限交付房屋，其行为已构成违约，故刘卫要求汇利公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，依法应予支持。关于刘卫要求汇利公司将办理权属登记需由其提交的资料报请产权登记机关备案的问题。因双方合同已经明确约定，汇利公司应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该条款约定的目的是保证买房人能够及时办理房屋产权登记，该约定不违背法律规定并具有约束力，而汇利公司作为出卖人未能按期将相关资料予以备案，其行为已构成违约。同时，二审期间汇利公司也明确表示案涉房屋的办证所需相关手续已经于一审判决当日审批下来并可以办证，故一审判决汇利公司限期将办理权属登记需由其提交的资料报请产权登记机关备案，并无不当。关于案涉合同中约定的逾期办证违约金条款及违约金标准的问题。案涉合同虽在逾期办证违约金条款中就买受人不退房的情况下，出卖人该如何承担违约责任的问题上作了文字上为“0%”的表述，但因该合同及条款内容为汇利公司一方提供的格式性条款，且该条款约定实质免除了汇利公司的违约责任，排除了刘卫相应的权利，故依法应为无效且不具法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，并结合汇利公司同期向他人出售房产关于逾期办证违约金标准的约定，一审以已付购房款总额按日万分之一的标准计算逾期办证违约金，符合法律规定，且未加重汇利公司的负担。综上，汇利公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9430元，由上诉人江苏汇利置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  孙曙光审判员  周 陇二〇一八年四月十六日书记员  周 洋