河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫08民终2011号上诉人（原审被告）:河南鼎基房地产开发有限公司，住所地焦作市博爱县清化镇月山路38号。法定代表人：吴昌文，经理。委托诉讼代理人：王前进，河南豫城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:焦作市聚万家物业管理有限公司，住所地博爱县鸿昌街道办事处文化路东段鼎基新城小区锦绣苑B5号楼2单元602房。法定代表人：王莉，经理。委托诉讼代理人：张万广，河南博联律师事务所律师。上诉人河南鼎基房地产开发有限公司(以下简称鼎基房产公司)因与被上诉人焦作市聚万家物业管理有限公司（以下简称聚万家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服博爱县人民法院（2016）豫0822民初2621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鼎基房产公司的委托诉讼代理人王前进、被上诉人聚万家物业公司的委托诉讼代理人张万广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎基房产公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或查清事实后予以改判。2、一审诉讼费用和上诉费用由万家物业公司承担。事实和理由：一、关于本案物业服务的区域范围。根据博爱县人民法院和焦作市中级人民法院的两审已生效判决，确认万家物业公司向法庭提交的2013年1月10日和9月25日签订的两份物业服务合同，因无我方人员签名、未在房管部门备案、公章虚假(焦作市公安局治安支队出具有证明)等原因被确认无效，然而一审判决却认定该两份合同有效。既然该两份合同无效，那么依据该两份合同认定本案F区属于万家物业公司的物业服务范围当然是错误的。二、关于本案空置房范围及起止期间。依据《物业管理条例》第41条和《物业服务收费管理办法》第16条规定，如果不是开发建设单位的原因，而是由于买受人不办理房屋交接手续，那么产生的物业费应由买受人交纳。我公司是按照与买受人签订的商品房买卖合同约定的交房期限交房，普遍不存在逾期交房的现象，即使有个别交房期限延迟，也是因为个别买受人在外地工作等原因导致的逾期接房。万家物业公司单方向法庭提供的空置房的范围及空置房物业费的计算起止时间，我公司当庭不予认可，那么一审应审核该单方制作的计算依据是否有充分证据支持。如一审中万家物业公司提供计算依据的错误之处：1、关于空置房物业费计算的起始时间：B区竣工备案验收时间为2011年9月26日，万家物业公司计算的空置房起始时间为2011年7月1日；C区竣工备案验收时间为2011年9月26日，万家物业公司计算的空置房起始时间为2011年9月1日；D区竣工备案验收时间为2011年8月10日,D01号楼竣工备案验收时间为2012年1月9日，万家物业公司计算的空置房起始时间为2011年7月1日和2012年1月1日；E区竣工备案验收时间为2011年8月10日、2012年1月9日和7月17日，万家物业公司计算的空置房起始时间为2011年7月1日、2012年1月1日、2012年8月27日；F区竣工备案验收时间为2014年2月28日，万家物业公司计算的空置房起始时间为2013年9月30日；2013年11月30日;从上述很明显可以看出，竣工备案验收尚未合格，万家物业公司就开始计算空置房物业费了，这显然是错误的。2、关于空置房物业费的计算标准：物业服务合同约定的计费标准是业主向物业公司缴费的计算标准，并不是约定空置房物业费的缴费标准，既然双方对空置房物业费的计费标准没有约定，应当按照博爱县发改委核准的收费标准计算，博爱县发改委2011年和2013年两次的核准标准均是每平方米每月0.42元，然而万家物业公司的计费标准却是按每平方米每月0.6元、1.2元、1.8元的标准核算。3、关于物业费重复计算的问题：万家物业公司已经通过向博爱县人民法院提起诉讼主张何艳霞（计算清单显示为其丈夫王新平，房号为C2号楼3单元202户，物业费已通过法院调解方式交纳）；提起诉讼主张杨豪（计算清单显示为其妻子张瑞红，房号为F3号楼101、102、103，等待判决中），上述两个例子仅是万家物业公司起诉业主主张物业费的部分案例，既然已经起诉或已获得物业费，还要重复计算在空置房物业费的范围内，当然不能支持。4、关于万家物业公司恶意隐瞒本案部分事实的问题：⑴、万家物业公司已经于2012年分别将D2-91、92、93号商铺出租与他人，租赁合同中明确约定水电及物业费由承租人交纳，租金万家物业公司已经收取，物业费按合同约定也应由承租人交纳，很显然该三套房产不属于空置房，不应当产生空置房物业费。⑵、关于A2-47号楼，属于万家物业公司经营用房，直至2016年11月经博爱县人民法院强制执行，万家物业公司才将该房产交还我公司，该物业费当然应由万家物业公司负担。⑶、关于D1-80、81号号楼商铺，一直由万家物业公司的实际控制人丁力开办的焦作市美嘉广告装饰有限公司控制使用，当然不应当属于空置房。⑷、在我公司与焦作市美嘉广告装饰有限公司返还原物的诉讼中，根据该公司的举证，万家物业公司将D区的大部分房产出租获取租金牟利，既然由业主实际使用，也说明D区房产不属于空置房。5、A2号楼1单元301、401、501、601四户房产的工程建设刚刚完成，至今未竣工验收，当然不可能属于空置房。三、本案属合同之债，属于债权范围，适用诉讼时效的法律规定。万家物业公司诉讼之时，已超过诉讼时效。四、前期介入费用的性质及产生的后果。从双方订立的物业服务合同内容来看，只是约定了前期介入费用，没有约定空置房物业费的交纳标准和方法，该前期介入费用应当是开发商给予物业公司的补偿，为什么要补偿，我公司正是考虑有空置房、前期物业公司遗留的垃圾清运等问题，才约定了前期介入费用，该费用开放商支付后，所有应由开放商支付的费用统统不再产生，这才是双方签订物业合同的背景及潜在含义，所以在六万元收据上明确注明是物业费。五、本案有关费用的负担范围。一审认定的绿化费用、修建减速带、路标漆、车棚等等费用，这些设施我公司交付给物业公司管理时，设施齐备完整。双方合同（2011年7月1日签订的合同）明确约定A、B、C区均已交房，附属设施齐全；合同还约定，物业承接验收时，双方应办理消防系统、喷泉系统、停车场、路标识、公共绿地、水景、水系等设施的查验。本案诉讼之前、万家物业公司对上述设施设备完整齐备的验收，从未提出异议，应视为上述设施设备完整齐备、已通过万家物业公司的验收，后期的维护、维修、保养等应当属于万家物业公司收取的物业费中应当支付的范围。退一步将，即使存在万家物业公司垫付部分款项的事实，那么关于垫付部分的工程项目，当然应当经过开放商的审核同意，不能说你物业公司你想建啥就建啥；关于工程项目的工程款，我公司有异议，在万家物业公司没有正规发票或经过第三方评估的前提下，一审就认定工程款的数额，理由不合法、证据不充分。聚万家物业公司答辩称：一、关于本案物业服务的区域范围。鼎基房产公司诉称的博爱县人民法院和焦作市中级人民法院的两审已生效的判决，两审法院并未对2013年1月10日和9月25日签订的合同确认无效，通过两份判决确认了鼎基房产公司是在恶意混淆事实。（2016）豫08民终1938号民事判决书是这样认定的：“2013年1月10日，2013年9月25日前期物业服务合同所使用的鼎基房产公司印章是否同一枚印章进行鉴定问题，不予准许，因该鉴定是否进行不影响本案审理，应向有关部门反映处理。”通过二份判决的认定，足以证明鼎基房产公司所陈述的事实是虚构的。关于2013年1月10日和9月25日两份合同是否在房管部门备案，义务备案的主体应是开发商的义务，责任在于鼎基房产公司，合同是否备案，不影响鼎基房产公司与我公司之间的法律关系。焦作市中级人民法院（2016）豫08民终1938号民事判决又认定另外一个法律关系“做好2011年7月1日合同终止的清理义务。”鼎基房产公司与我公司之间所签订的2013年1月10日和9月25日签订的两份物业服务合同已实际履行至今，鼎基房产公司至今未主张撤销权。本案F区属于我公司的物业服务范围。1、根据鼎基房产公司向博爱县发改委所申报备案的档案证明F区属于我公司的管理区域。2、根据2013年1月10日双方所签订的合同证明了F区属于我公司的管理区域。二、鼎基房产公司诉称的关于本案空置房范围的起止期间是虚构的。1、依据《中华人民共和国物业管理条例》“已经竣工但尚未出售或尚未交给买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”。2、根据本案的事实，鼎基房产公司是本案中的建设单位，应当履行交纳物业服务费的义务，所谓的买受人和鼎基房产公司之间所产生的商品房买卖合同纠纷与本案不具有法律上的关联性和因果关系。3、我公司所提交的空置房物业费的计算起止时间是依据事实和相关的证据所形成的，原审认定的事实所做出的判决是正确的。4、（1）、鼎基房产公司认为B区竣工备案验收时间为2011年9月26日，实际是B区业主接房时间为2010年10月31日，有业主领取钥匙签字明细所佐证。（2）、鼎基房产公司认为C区竣工备案验收时间为2011年9月26日实际是C区业主接房时间为2011年2月18日，有业主领取钥匙签字明细所佐证。（3）、鼎基房产公司认为D区竣工备案验收时间为2011年8月10日，实际是D区业主接房时间为2009年10月31日，有业主领取钥匙签字明细所佐证。（4)、鼎基房产公司认为D01区竣工备案验收时间为2012年1月9日实际是D01区业主接房时间为2011年12月30日，有业主领取钥匙签字明细所佐证。（包含D01、E03、E04、E05）(5)、鼎基房产公司认为E0区竣工备案验收时间为2011年8月10日、2012年1月9日和7月17日，实际是E0区业主接房时间为2011年6月30日，有业主领取钥匙签字明细所佐证。（包含D02、D03、D04、D05、E06、E07、E08、E09）。E0区业主接房时间为2012年8月27日，有业主领取钥匙签字明细所佐证。（包含E01、E02）(6)、鼎基房产公司认为F区竣工备案验收时间为2014年2月28日，实际是F3区业主接房时间为2013年9月30日，F2区业主接房时间为2013年11月31日，F4区业主接房时间为2014年4月17日，有业主领取钥匙签字明细所佐证。（包含F3、F2、F4）根据前期物业服务合同第三章九条第2款约定进行计算，并不违反合同约定。三、关于物业费重复计算的问题。1、C2-3-202何艳霞一案与本案不具有关联性，何艳霞何时交纳费用与本案也是没有关联性的。2、我公司起诉业主（F3-101杨豪）交纳物业费的时间是2016年1月1日至2017年6月30日（详见判决书），而我公司要求鼎基房产公司支付所开发的房屋空置费用计算时间是2013年9月30日至2014年3月30日。3、关于F3-102、103的房屋应在空置之中。（至今未向物业管理公司办理交接手续）。四、关于鼎基房产公司认为我公司恶意隐瞒本案部分事实的问题：1、关于D2-91、92、93#商铺的产权至今仍是鼎基房产公司的，所以我公司收取的空置房的物业费是合理合法的。2、关于A2-47#楼属于我公司经营用房是不能成立的。根据2010年4月22日合同约定第二十五条：甲方应于乙方正式进驻前一个月按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，物业管理用房建筑面积800余平方米，其中办公用房300平方米，住宿用房300平方米，仓库用房200平方米。依据合同的约定A2-47#楼属于我公司在经营管理当中的正常办公场地。也是鼎基房产公司应当履行的义务，所产生的空置房的物业费和滞纳金应当由鼎基房产公司承担是符合法律规定的，为此、鼎基房产公司所陈述的不存在空置房的物业费和滞纳金是错误的。1、焦作市美嘉广告公司如何控制和使用该商铺与本案不具有关联性。2、D区房产出租系鼎基房产公司所为。根据本案的事实D区现有的现状是由鼎基房产公司所占有使用，所以说D区的房产应当属于空置房范畴之内。同时应当缴纳相关的物业费，所以说我公司所计算的空置房的物业费和滞纳金是合法的，原审判决是正确的。3、关于A2号楼1单元301、401、501、601房，是开发商工作人员实际占有至今；根据本案的事实A2号楼1单元301、401、501、601的房屋是鼎基房产公司做为本公司的员工进行居住，包括食堂厨房所使用。该房产A2号楼1单元301、401、501、601房屋至今没有进行交接，同时对应房号实际交房日期如下：A2-1-302原罡2010年4月19日A2-1-402焦永利2010年5月24日A2-1-502拜保江2010年9月27日A2-1-602贺绍杰2010年6月20日以上四家住对面房，通过事实原审法院认定鼎基房产公司承担空置房的物业费和滞纳金是正确的。五、鼎基房产公司称本案属合同之债，属于债权范围，适用诉讼时效的法律规定，是不能成立的。六、鼎基房产公司诉称前期介入费用是物业费是虚构的。根据前期物业服务合同第三章第九条一项约定：“甲方应于小区交付使用前三个月向乙方支付物业管理前期介入费用，前期介入费用标准及支付方式双方另行协商。”2011年7月1日合同第三章一项约定：自2011年7月1日起至2011年9月30日止，甲方每月按2万元划拔扶持乙方，每月定期划拔。乙方开具收款票据。第二项又约定：“本物业管理区域物业服务收费内容：”物业服务费用由业主拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅按建筑面积0.6元/月m2，高层住宅按建筑面积1.2元/月m2，非住宅物业按建筑面积1.8元/月m2。依据以上合同的约定，鼎基房产公司陈述的所谓的事实是不能成立的。七、原审认定有关费用的负担范围合理、合法。关于2011年7月1日的合同以及其他四份物业服务合同，鼎基房产公司在实际履行当中仍存在违约行为和重大隐患以及设施不完善的问题。基于以上事实和法律的规定，充分证明了原审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回鼎基房产公司的请求。聚万家物业公司向一审法院起诉请求：1、鼎基房产公司向聚万家物业公司支付物业服务费1050262元及滞纳金2892529.4元；2、鼎基房产公司偿还聚万家物业公司垫付的各项费用259809元，以上三项合计4202600.4元；3、诉讼费由鼎基房产公司负担。一审法院认定事实：2011年7月1日，原、被告签订了一份鼎基新城前期物业管理服务合同，合同约定了物业管理的事项及范围，其中第一章约定物业管理交由聚万家物业公司独立管理；第三章第一条约定：自2011年7月1日至2011年9月30日止，鼎基房产公司每月按2万元划拨扶持聚万家物业公司，每月定期划拨；第二条约定：自2011年7月1日起，鼎基房产公司将原物业部门的人、财、物全部移交聚万家物业公司，双方脱离关系，鼎基房产公司收取的垃圾清运费等存入聚万家物业公司；第三条规定：自2011年7月1日至2011年9月30日，聚万家物业公司由鼎基房产公司每月划拨2万元（分二次划拨，聚万家物业公司开具收据），经费不足部分，经鼎基房产公司审核同意，从聚万家物业公司专用收入账户中弥补。2011年10月1日起，鼎基房产公司不再划拨资金，聚万家物业公司实行财务自理，自负盈亏。2016年8月15日焦作市中级人民法院作出（2016）豫08民终1938号判决书，认定该合同权利义务终止。2010年4月22日、2011年2月17日、2013年1月10日、2013年9月25日，原、被告分别签订了四份鼎基新城前期物业服务合同，合同第一条约定了物业管理的范畴；第二条约定了服务内容和质量；第九条约定鼎基房产公司应于小区交付使用前三个月向聚万家物业公司支付物业管理前期介入费用，前期介入费用标准及支付方式双方另行协商，物业服务费收费标准为：多层住宅每平方米0.6元/月、高层住宅每平方米1.2元/月、非住宅每平方米1.8元/月，物业交付使用后，聚万家物业公司可向业主或物业买受人收取装修保证金2000-3000元/户、装修管理费每平方米3元、装修垃圾清运费每平方米3元，物业服务费按年缴纳；第十九条约定：鼎基房产公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；第二十五条约定鼎基房产公司应提供能够直接投入使用的物业管理用房；第三十三条约定未按时缴纳物业服务费的违约责任为每逾期一天按照逾期支付物业服务费用的千分之五支付滞纳金；第三十五条约定了修复费用的损失承担问题。合同约定期限为业主大会成立时止。后鼎基房产公司交付了建筑平面图，聚万家物业公司在博爱县发展和××委申请了许可证。期间，就部分非住宅用房和住宅用房，在业主接收之前的空房阶段的物业费用，鼎基房产公司未向聚万家物业公司交纳，其中物业费用为1007881.318元。聚万家物业公司支付了购置绿化植物款67355元、清理以往装修垃圾62384元、物业公司换置办公用房装修费32692元、门前喷泉维修更换费用2933元、修建车棚45046元、围墙加高费用17860元、建设小区警务室费用15935元、搭建蓝色铁皮隔离带费用8112元、修建减速带路标漆消防器材费用7492元。另查，期间，鼎基房产公司按照合同约定，分三次向聚万家物业公司支付款60000元。一审法院认为：双方所签的鼎基新城前期物业服务合同在合同关系终止前合法有效，双方应按照合同约定履行相关义务。关于物业服务费用的问题，聚万家物业公司提交的前期物业服务合同能够证明收费的标准，商品房业主所签的领取钥匙时间可以证明鼎基房产公司应当缴纳物业服务费的时间，故聚万家物业公司请求鼎基房产公司支付物业服务费的请求予以支持。但其收取物业费的时间除已交付的房屋以外，其余未交付的房屋应计算至前期物业服务合同权利义务终止之日；其请求让鼎基房产公司支付的滞纳金过高，本院应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条酌情减少。关于绿化费用，按照合同约定，聚万家物业公司服务内容为公共绿化的养护和管理，但就其提交的购买树木种类及劳务人员领取工资的证据来看，可以认定该费用是聚万家物业公司是为鼎基新城小区绿化所支出的费用，这些费用应由鼎基房产公司支付给聚万家物业公司。关于清理垃圾的费用，聚万家物业公司主张所清除的垃圾为前期业主装修房屋产生的垃圾，由时间段上看是2011年7月份以前产生的装修垃圾。按照2011年7月1日所签的前期服务合同，之前属鼎基房产公司掌握物业服务的人、财、物，其收取了之前的装修垃圾费，故该费用应由鼎基房产公司支付，同时，鼎基房产公司也无证据证明将该笔费用交付给了聚万家物业公司，现聚万家物业公司清除了此类垃圾，故该项费用应由鼎基房产公司支付给聚万家物业公司。关于聚万家物业公司换房装修费用，按照前期服务合同第二十五条约定，物业管理用房由鼎基房产公司提供，无需聚万家物业公司换房和装修，故该项费用应由聚万家物业公司支付，其该项请求不予支持。关于鼎基新城小区大门口喷泉维修更换费用，前期服务合同第二条约定了聚万家物业公司服务内容包含物业公用设施的维修养护，故该费用应由聚万家物业公司支付，该项请求不予支持。关于修建车棚、加高围墙、建设警务室、搭建蓝色铁皮隔离带、修建减速带、路标漆、消防器材费用，聚万家物业公司提交的施工人员收取款项的证据，可以认定该几项费用是由聚万家物业公司支付的，而这些设施按照相关规定，应由作为开发商的鼎基房产公司修建，故上述费用应由鼎基房产公司支付给聚万家物业公司。关于聚万家物业公司的诉讼时效问题，依据焦作市中级人民法院作出（2016）豫08民终1938号判决书记载了合同关系终止的时间，聚万家物业公司按照前期服务合同请求鼎基房产公司履行义务的主张并未超过诉讼时效。原、被告2011年7月1日签订的前期服务合同第三章第一条、第三条，其他四份合同的第九条对该60000元进行了约定，该款属于鼎基房产公司扶持聚万家物业公司前期的介入费用，不能认定为其缴纳的物业服务费用。原审法院判决：一、鼎基房产公司在本判决生效之日起三十日内支付给聚万家物业公司物业服务费1032810.77元，并支付滞纳金（滞纳金按照同期中国人民银行贷款利率计算，以每套房每月应缴纳的物业费为本金，自应当缴纳之日起至房屋交付业主或合同权利义务终止之日止）。二、鼎基房产公司在本判决生效之日起三十日内支付给聚万家物业公司绿化、修建车棚、加高围墙、建设警务室、搭建蓝色铁皮隔离带、修建减速带、路标漆、消防器材费用224184元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回聚万家物业公司的其他诉讼请求。案件受理费40421元，由聚万家物业公司负担18000元，鼎基房产公司负担22421元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，鼎基房产公司与聚万家物业公司签订的鼎基新城前期物业服务合同是双方当事人真实意思的表示，合法有效，在该合同关系终止前双方应按照合同约定履行相关义务。原审判决依据双方的约定，以及聚万家物业公司提供的证据，足以证明原审判决所认定的事实，鼎基房产公司应当向聚万家物业公司支付相关费用。鼎基房产公司的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。聚万家物业公司的诉讼请求，没有超过诉讼时效。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。鼎基房产公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40421元，由河南鼎基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何云霞审判员  董亚峰审判员  武丽娟二〇一七年六月二十九日书记员  马 捷