四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川19民终1134号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈斈胨，男，1968年9月10日出生，汉族，初中文化，农民，住四川省巴中市巴州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：巴中市江南社区物业管理有限公司。住所地：四川省巴中市巴州区南滨河路西段***号。法定代表人：王国林，公司总经理。委托诉讼代理人：郑尚银，男，1952年12月30日出生，汉族，初中文化，住四川省巴中市巴州区，系巴中市江南社区物业管理有限公司企业顾问。上诉人陈斈胨因与被上诉人巴中市江南社区物业管理有限公司（以下简称“江南物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初2326号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈斈胨，被上诉人江南物业公司的委托诉讼代理人郑尚银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈斈胨上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉房屋系陈斈胨和曾詈共同共有，因此业主应为陈斈胨和曾詈2人，而被上诉人只起诉了上诉人一人，系诉讼主体不适格；2.本案中，被上诉人起诉上诉人，没有经过小区业主委员会限期缴纳督促程序，缺乏起诉前置条件；3.被上诉人并非为小区业主大会选聘，且没有物业服务企业资质（被上诉人在2017年3月29日才取的3级资质等级），违反了相关法律的强制性规定，因此被上诉人与汇升公馆小区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》应属无效；4.一审被上诉人提供的汇升公馆小区业主委员会证明与事实不符，为伪证；5.一审判决上诉人向被上诉人支付物业费用3229.92元并支付违约金710.59元，与被上诉人的诉讼请求不符，超出了被上诉人诉讼请求范围；6.被上诉人在履行合同中违反合同约定，已达到甲方有权单方解除合同条件，人民法院应当酌情处理物业服务费用标准。被上诉人江南物业公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。原审原告江南物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告陈斈胨支付物业管理费3230.00元及滞纳金；2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：巴中市西城社区物业服务有限公司于2014年7月31日依法成立，2017年4月14日更名为“巴中市江南社区物业管理有限公司”，经营范围为物业管理、家政服务等。陈斈胨为巴州区通佛路172（汇升·中央公馆）A（栋）26层1号房屋所有权人，房屋建筑面积112.15平方米。2014年11月20日，巴中市巴州区汇升中央公馆小区业主委员会发布招聘公告，面向社会公开招聘物业管理企业。2014年12月7日，巴中市巴州区汇升中央公馆小区业主委员会与巴中市西城社区物业服务有限公司签订《物业管理委托服务合同》，该合同对服务项目、收费标准、双方的权利义务、服务期限等进行了约定。2015年1月5日，巴中市巴州区汇升中央公馆小区业主委员会和巴中市西城社区物业服务有限公司对物业服务收费标准进行了联合公示，其中，住宅按每平方米每月1.20元收取物业服务费。2015年2月10日，巴中市巴州区汇升中央公馆小区业主委员会与巴中市西城社区物业服务有限公司签订《新增公共设施及业主拖欠物业服务费的补充协议》，约定物业公司有权向拖欠物业服务费的业主收取月2%的物业服务费滞纳金。2017年6月14日，巴中市巴州区汇升中央公馆小区业主委员会出具“我小区业主对巴中市江南社区物业管理有限公司服务水平满意度达80%以上”的证明。一审法院同时查明，陈斈胨未交纳2015年度物业服务费1614.96元（2015年2月1日至2016年1月31日，12个月×112.15平方米×1.20元），未交纳2016年度物业服务费1614.96元（2016年2月1日至2017年1月31日，12个月×112.15平方米×1.20元），共计3229.92元。一审法院认为，业主委员会是由部分业主组成的常设机构，负责日常物业管理事宜，由业主大会产生并对业主大会负责。业主委员会对外可以代表业主大会，其行为的法律效力原则上及于全体业主。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。巴中市巴州区汇升中央公馆小区业主委员面向社会公开发布招聘公告，江南物业公司积极应聘，通过资格审查，双方签订的《物业管理委托服务合同》《新增公共设施及业主拖欠物业服务费的补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，为依法成立的生效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，江南物业公司随即进驻小区提供物业服务，业委会出具“服务水平满意度达80%以上”的证明，表明江南物业公司已履行自己的合同义务，服务质量和服务水平得到绝大多数业主认可。业主享受物业服务企业提供的服务，也应当履行相应的交费义务。业主拒绝交纳物业费，应当基于正当的理由，此种正当理由，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行物业服务合同有重大瑕疵。物业服务企业作为经营主体，不具有行政处罚权，对个别业主和其他人违反法律、法规以及管理规约行为，有制止、劝告义务，但这种制止、劝告仅限于言词方面，或及时向有关机关报告，不能苛责其采取过激办法处置，不构成业主拒交物业服务费的理由。陈斈胨辩解理由与审理查明事实不符，不予采信，其作为业主，应按合同约定，及时交纳物业服务费，未及时交纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任。违约金计算方法：2015年度未交物业服务费1614.96元，从2016年2月1日计算至2017年6月30日，计17个月，为549.09元（1614.96元×17个月×2%）；2016年度未交物业服务费1614.96元，从2017年2月1日计算至2017年6月30日，计5个月，为161.50元（1614.96元×5个月×2%）。共计710.59元。陈斈胨关于判决解除反诉人与被反诉人物业管理服务合同的请求，于法无据，不予支持。关于判决由被反诉人公示费用收取开支情况、向反诉人分配停车收费、广告收费、开通A栋1楼车库出口及恢复原设置的门禁系统等请求，应由业主提出申请，经业主大会或者业主委员会综合评估、讨论决定，由江南物业公司实施。据此，一审法院判决：一、被告暨反诉原告陈斈胨于本判决生效后三十日内向原告暨反诉被告巴中市江南社区物业管理有限公司支付物业服务费3229.92元（2015年2月1日至2017年1月31日期间），并支付违约金710.59元（2016年2月1日至2017年6月30日期间）。二、驳回被告暨反诉原告陈斈胨的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费25元，共计50元，由被告暨反诉原告陈斈胨负担。本院二审期间，上诉人依法向本院提交了以下证据：1.案涉房屋的房屋国有土地使用权证、房屋所用权证两本，主要证明一审漏列诉讼主体；2.被上诉人的物业服务企业资质证书，证明被上诉人与汇升公馆小区业主委员会签订合同时没有资质；3.被上诉人张榜的未缴纳物业费的公示以及张贴未缴纳物业管理费第一批起诉名单，证明小区业主委员会出具的满意度80％是虚假的；4.提议改选业主委员会的请示及申请；5.张强和邓金川出具的证明一张和光盘一张，证明出具满意度80％的函是虚假的。被上诉人质证认为，1.对房屋国有土地使用权证、房屋所用权原件真实性不清楚；2.公司原名是巴中市西城社区物业服务有限公司，现为江南物业公司；3.张贴的公示名单是真实的，731户现在缴纳了600多户，只剩40多户没有交，体现了80％的满意度；4.提议改选业主委员会与我们无关；5.张强和邓金川出具的证明是他们内部出的，应不予采信。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案中，被上诉人江南物业公司与汇升公馆小区业主委员会签订了《物业管理委托服务合同》并提供相应的物业服务，上诉人作为汇升公馆小区业主，接受了被上诉人提供的物业服务就应当缴纳相应的物业费，因此对上诉人不应缴纳物业费的主张，本院不予支持。案涉房屋系陈斈胨和曾詈夫妻共同共有，原审以上诉人为案涉房产业主代表主张权利，不构成诉讼主体遗漏。上诉人主张没有经过业主委员会催缴的前置程序，因业主委员会仅是协助义务，不属上诉人应缴纳物业费的前置程序，上诉人此主张亦不成立。上诉人主张被上诉人提供的80%满意度的证明系伪证，但该证明加盖了业主委员会的印章，上诉人二审提交的证据不足以证实该证明系伪证，上诉人所提交的其2017年7月所拍摄的相关照片，亦不足以证实被上诉人在2015及2016年度，未尽到物业服务职责。上诉人主张被上诉人在2017年3月29日之前没有物业服务企业资质，但在该期间物业公司提供了物业服务，已经形成了事实上的物业服务关系，且之后被上诉人已经取得了相应的资质，因此被上诉人江南物业公司与汇升公馆小区业主委员会签订《物业管理委托服务合同》应属有效。一审法院依据物业服务合同的约定，判决上诉人向被上诉人支付物业服务费及承担相应违约金并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担不变；二审案件受理费50元，由上诉人陈斈胨负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 立审 判 员  赖 敏审 判 员  吴 全二〇一七年十二月二十一日法官助理  易阳梅书 记 员  杨相国