四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川15民终2070号上诉人（原审原告）:蒋周义，男，1969年12月出生，汉族，住四川省高县。上诉人（原审原告）：张燕霞，女，1979年7月出生，汉族，住四川省高县。共同委托诉讼代理人：范永芳，女，1955年6月出生，汉族，住四川省高县。共同委托诉讼代理人：卿远池，男，生于1946年6月出生。被上诉人（原审被告）：宜宾丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段丝丽雅集团公司内，统一社会信用代码9151150077582xxxxF。法定代表人：熊泽逊，董事长。委托诉讼代理人：胡扬，女，系宜宾丽雅置地有限责任公司员工。委托诉讼代理人：雷正祥，男，系宜宾丽雅置地有限责任公司员工。上诉人蒋周义、张燕霞因与被上诉人宜宾丽雅置地有限责任公司（以下简称：丽雅置地）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初5807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人蒋周义、张燕霞上诉请求：请求撤销原判，依法改判。支持上诉人在一审的诉讼请求。一审、二审案件受理费由被上诉人负担。主要事实和理由：本案并未超过法律规定的诉讼时效。《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为三年，程序适用新法，案件上诉到二审法院已经在施行的新法之后，上诉人的民事权利应当得到保护。根据一审法院已经查明的事实，上诉人于2013年9月13日起就已经交清所有的办证资料，直到宜宾市开通查询系统的2014年6月1日都没有办证，全是被上诉人的不作为造成，拖延时间长达260天。2016年3月31日，被上诉人还二次张贴《告知函》催促上诉人开具《房屋登记信息查询结果证明》，说明被上诉人拖延至此还未向房管局提交齐全的办证资料。逾期办证全是被上诉人的过错造成。被上诉人丽雅置地辩称，被上诉人于2013年9月13日将房屋交予上诉人使用，按照合同约定办理房屋产权证书的最后期限应为2014年9月12日。上诉人应在知道或者应当知道其权利受到侵害之日起两年内主张权利，即诉讼时效期间应为2014年9月13日至2016年9月12日两年内。现上诉人于2017年9月12日向法院提起诉讼，未向被上诉人主张过任何权利。综上，上诉人主张的逾期办证违约金不应得到支持。蒋周义、张燕霞向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令丽雅置地向蒋周义、张燕霞支付违约金40617元（855994元×0.00005×949天）；2、本案诉讼费由丽雅置地承担。一审法院认定事实：2013年5月2日，蒋周义、张燕霞（买受人）与丽雅置地（出卖人）签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同约定：“……出卖人（即丽雅置地）将宜宾市翠屏区莱茵河畔阳光半岛42栋7层21单元703号，预测建筑面积123.52平方米，套内建筑面积99.33平方米的房屋出售给买受人（即蒋周义、张燕霞），按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币8617.68元，总价款为855994元；出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理权属转移登记，无委托费用，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之五向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。……”针对房屋产权证及土地使用权证的办理，蒋周义、张燕霞与丽雅置地签订的《补充协议》第十二条对上述合同补充约定为：“在买受人委托出卖人办理合同项下商品房的房屋产权证之前提下，买受人于《买卖合同》约定的交房日内向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关税费；如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《商品房买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’。买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理。”合同签订后，蒋周义、张燕霞按约向丽雅置地缴纳了购房款，2013年9月13日，蒋周义、张燕霞向丽雅置地缴纳了维修基金21399.85元，按2%的优惠契税税率向丽雅置地预交了契税17119.88元，并依据当时的政策向丽雅置地交付了办证所需资料。丽雅置地按优惠契税税率15‰向宜宾市地方税务局为蒋周义、张燕霞代缴了上述商品房的契税12839.9元，宜宾市地方税务局开具了税收缴款书。之后，丽雅置地向蒋周义、张燕霞退还了多交的契税4279.98元。2017年4月20日，丽雅置地为蒋周义、张燕霞办理完毕案涉商品房的《不动产权登记证书》。同时查明：蒋周义、张燕霞作为商品房买卖的买受人，应当依照国家税法的相关规定依法缴纳契税。2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，针对不同情况下的个人购房契税缴纳，联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2010】94号，该通知对享受契税优惠政策的条件确定为：“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征税契税。征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征税机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。”结合以上规定，基于蒋周义、张燕霞自身享受契税优惠政策所需，在宜宾市暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的情况下，丽雅置地要求蒋周义、张燕霞出具家庭住房实有套数书面《诚信保证》，蒋周义、张燕霞收房时按要求向丽雅置地提交了该份《诚信保证》。2014年6月1日，宜宾市房地产管理局开通了《房屋登记信息查询结果证明》业务，蒋周义、张燕霞出具的《诚信保证》即不能再作为享受契税优惠政策的依据。鉴于此，丽雅置地于2014年9月22日向购房的业主统一出具了《告知函》，张贴于小区公告栏，该《告知函》载明：“鉴于宜宾市房地产管理局现已开通房屋登记信息查询窗口，宜宾市地方税务局对于享受购房契税优惠政策的业主，需提供宜宾市房管局开具的房屋登记信息查询结果证明，才能享受契税优惠，办理《房屋产权证》。请务必在2014年10月20日前提交购房合同复印件、宜宾市房管局出具的房屋登记信息查询结果证明到丽雅龙城销售中心二楼项目拓展部。”之后，蒋周义、张燕霞未按要求向丽雅置地提交《房屋登记信息查询结果证明》。2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，针对不同情况下的个人购房契税缴纳，再次联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】23号，该通知在原【2010】94号文件的基础上，作出了部分修订，将个人购买建筑面积90平方米以上的首套普通住房减半（即2%）缴纳契税的优惠政策，再次下调为按1.5%的税率收取。2016年3月31日，丽雅置地再次向业主发出《告知函》，并张贴于小区公告栏，内容与之前发布的《告知函》基本一致。蒋周义、张燕霞于2017年9月12日向法院提起诉讼。一审法院认为：蒋周义、张燕霞与丽雅置地签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法、有效；蒋周义、张燕霞与丽雅置地均应按照合同约定全面履行各自的义务。蒋周义、张燕霞按约向丽雅置地缴清了全部购房款，预交了契税、维修基金及办理产权证的相关资料，丽雅置地也应在约定的期间内为蒋周义、张燕霞办理房屋产权证。对于本案所涉的办证期间，蒋周义、张燕霞与丽雅置地先后签订的买卖合同及补充协议均对房屋产权证办理期间起算点作出了明确约定，因补充协议源于主合同，系对主合同具体条款的完善、明晰与修订，且补充协议的签订时间后于买卖合同，故就本案所涉房屋产权证的办理期间起算点，应以补充协议的约定为准，即自蒋周义、张燕霞向丽雅置地提交齐备办证所需全部资料及完清税费之日起算。本案中，蒋周义、张燕霞向丽雅置地预交契税、维修基金及办理产权证的相关资料的时间为2013年9月13日，依照补充协议约定，丽雅置地应在2013年9月13日起的365日内即2014年9月12日前，为蒋周义、张燕霞办理完毕房屋权属证书。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”蒋周义、张燕霞要求丽雅置地支付逾期办证违约金诉讼时效期间为2014年9月13日至2016年9月12日，本案蒋周义、张燕霞于2017年9月12日向一审法院提起诉讼，已经超过诉讼时效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：驳回蒋周义、张燕霞的诉讼请求。案件受理费815元，减半收取407.5元，由蒋周义、张燕霞负担。本院在二审期间，查明的事实和一审查明的基本一致。本院予以确认。本院认为，蒋周义、张燕霞与丽雅置地双方签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，双方对逾期办证约定了违约责任，即：“每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之五向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）”，因此，本案逾期办证的违约金并非是已确定的金额，一审法院以诉讼时效届满，驳回蒋周义、张燕霞诉讼请求不当。根据庭审查明的情况，蒋周义、张燕霞提交的《诚信保证》不能再作为享受契税优惠政策的依据，购房人应提交《房屋登记信息查询结果证明》，才能享受契税优惠和办理产权转移登记。丽雅置地分别于2014年9月22日、2016年3月31日向业主发出了《告知函》要求购房人提供《房屋登记信息查询结果证明》，方便及时办理房屋产权证书。因蒋周义、张燕霞没有及时向丽雅置地提供《房屋登记信息查询结果证明》，属于“买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料”的情形，由于蒋周义、张燕霞怠于履行相应的义务而导致不动产权属登记迟延办理的责任不能归咎于丽雅置地，因此，蒋周义、张燕霞要求丽雅置地承担逾期办证的违约责任，因证据不足，不予支持。一审法院以诉讼时效届满驳回其诉讼请求存在瑕疵，但是裁判结果正确。本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费815元，由上诉人蒋周义、张燕霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 永审 判 员  吴 靖审 判 员  张雪萍二〇一七年十二月二十六日法官助理  翟旭玫书 记 员  罗劲松