重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05489号
上诉人（原审原告）深圳市之平物业发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区吉莲大厦三层JL1-305号，组织机构代码76637227-0。
法定代表人余绍云，执行总裁。
委托代理人秦玮斌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周谦。
委托代理人余瑜。
上诉人深圳市之平物业发展有限公司与被上诉人周谦物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年6月6日作出（2013）渝北法民初字第16537号民事判决。上诉人深圳市之平物业发展有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人深圳市之平物业发展有限公司的委托代理人秦玮斌、被上诉人周谦及其委托代理人余瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原告深圳市之平物业发展有限公司系具有壹级资质的物业管理企业。被告周谦系位于重庆市渝北区XX街道XX大道XX区X幢XX号房屋的业主，该房屋的建筑面积为83.95平方米，系高层住宅。2009年10月30日，原告与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订了一份以重庆鲁能开发（集团）有限公司为甲方、原告为乙方的《XX项目九街区前期物业管理服务合同》，该合同主要约定由原告对XX九街区提供前期物业管理服务，合同期限为2009年10月20日至2011年10月19日。该合同第3.1.9.3条规定，甲方已售出、由于业主未接房，或业主接房后未使用等造成房屋空置的，乙方按照政府规定向业主收取物管服务费及全额公摊水电费。合同第3.2.2条规定，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：高层住宅1.4元／月·平方米。合同第3.2.5条规定，物业管理服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。合同第9.3条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第三章中条款的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，乙方可要求其限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的违约金，如果对本物业管理和服务造成损失的，还应承担赔偿经济损失的责任。该合同还对服务内容和质量、物业的经营和管理、物业的使用和维护、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告对XX九街区提供了物业管理服务至今，被告在2010年12月至2013年10月期间未向原告交纳物业服务费。原告曾向被告书面催收，无果。2013年10月29日，原告向本院起诉要求判令被告支付2010年12月至2013年10月的物业服务费及滞纳金。审理中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告称其房屋为空置房，提供了用气记录、电费账单、水费账单予以证明。其中，用气记录上载明被告所在房屋未开通气；电费账单上载明2011年11月有电费33.27元、2012年5月有电费1.04元，其他月份均为0元，被告称所用电费可能系装修产生的电费未结清；水费账单上载明2011年4月至2013年4月用水29吨，被告称可能系装修时的用水，还有水表空转产生的用水，并提供了重庆中法供水有限公司出具的一份空转维修及处理结果以证明其水表空转。另查明，重庆市物价局曾作出渝价（2004（778号文件，该文件第七条规定：“业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业管理费。”
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的《XX项目九街区前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对鲁能新城九街区全体业主均具有约束力。被告作为该小区的业主，应当按照原告与重庆鲁能开发（集团）有限公司的约定向原告支付物业服务费。尽管该合同约定的截止时间为2011年10月19日，但2011年10月19日后，原告继续为XX九街区提供物业服务至今，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的费用。被告称其房屋为空置房并应按50%交纳物业服务费，根据被告提供的用气记录、电费账单、水费账单、空转维修及处理结果，本院认为，上述证据足以证明被告的房屋处于未实际入住的空置状态，故被告应按渝价（2004（778号文件规定的空置房的标准交纳物业服务费。对于物业收费标准，原告与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的《XX项目九街区前期物业管理服务合同》约定高层住宅的物业收费标准为1.4元／月·平方米，因2011年10月19日后无其他书面合同、文件等对鲁能新城九街区的物业收费标准进行变更，故该合同约定的收费标准应当继续沿用。因此，在2010年12月至2013年10月期间，被告应交纳的物业服务费为1.4元／月·平方米×83.95平方米×35个月×50%=2056.78元。审理中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告周谦在本判决生效后三日内支付原告深圳市之平物业发展有限公司2010年12月至2013年10月期间的物业服务费2056.78元；二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告周谦负担。
上诉人深圳市之平物业发展有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：被上诉人的房屋水、电表起止数均发生了走动，且被上诉人从未向上诉人提出申请确认三表起止数未走动，根本不符合“空置房”的认定条件，一审判决违背了客观事实，认定事实错误，应予改判；被上诉人在一审中已自认对房屋进行了装修，装修本身就是对房屋的正常使用，一审判决对此视而不见，判决不公。请求撤销原判第一项，改判被上诉人全额支付物业服务费等。
被上诉人周谦答辩称：被上诉人所持的产权房屋属空置状态，且水电气表均未走动，被上诉人依法享有50%物业服务费用的缴纳权利，上诉人至今未退还被上诉人的装修保证金，一审判决认定事实客观公正，证据充分，运用法律公平公正。请求驳回上诉，维持原判等。
本院二审审理中另查明，被上诉人周谦对其所有的位于重庆市渝北区XX街道XX大道XX区X幢XX号房屋进行了装修，装修期间使用了水、电，但在装修后未实际入住。本案其他事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，上诉人深圳市之平物业发展有限公司与重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的《XX项目九街区前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XX九街区全体业主具有约束力。被上诉人周谦作为该小区业主，应当按照深圳市之平物业发展有限公司与重庆鲁能开发（集团）有限公司的约定缴纳物业服务费。因深圳市之平物业发展有限公司对该小区提供物业服务至今，周谦应当支付相应物业服务费。由于周谦对其所有的房屋进行了装修，并在装修期间使用了水、电，虽然其在装修后未实际入住，但系其自身原因所致，且周谦亦未和深圳市之平物业发展有限公司就房屋是否属于空置状态达成一致，故本案不能认定周谦的房屋系空置房，其应当按合同约定向深圳市之平物业发展有限公司全额缴纳35个月的物业服务费，该费用为1.40元／月·平方米×83.95平方米×35个月＝4113.55元。由于本案在二审中出现新事实、新证据，本院予以改判。综上，上诉人深圳市之平物业发展有限公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）之规定，判决如下：
一、维持重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第16537号民事判决的第二项；
二、撤销重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第16537号民事判决的第一项；
三、由被上诉人周谦在本判决生效后十日内向上诉人深圳市之平物业发展有限公司支付2010年12月至2013年10月期间的物业服务费4113.55元。
本案一审案件受理费50元，由被上诉人周谦负担；二审案件受理费50元，由被上诉人周谦负担（此款已由上诉人深圳市之平物业发展有限公司预交，由被上诉人周谦在本判决生效后十日内支付给上诉人深圳市之平物业发展有限公司）。
本判决为终审判决。
审判长 张欲晓
审判员 肖怀京
审判员 郑 泽
二〇一四年九月二十四日
书记员 梁多华