江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终223号
上诉人（原审被告）：江西省金麟集团有限公司，住所地：南昌市东湖区胜利路155号。
法定代表人：王金林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘忠明，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：程电飞，江西中山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南昌市青山湖区湖坊镇顺外村民委员会，住所地：南昌市青山湖区上海路花园181号，组织机构代码：75111628-2。
法定代表人：曾春平，该村民委员会主任。
被上诉人（原审原告）：南昌市青山湖区湖坊镇人民政府，住所地：南昌市顺外路79号，统一社会信息代码：113601110145298360。
法定代表人：胡衍勇，该镇镇长。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张颖，江西中律律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南昌鑫海实业有限公司，住所地：南昌市西湖区象山南路332号。
法定代表人：王辉。
上诉人江西省金麟集团有限公司（以下简称金麟公司）因与被上诉人南昌市青山湖区湖坊镇顺外村民委员会（以下简称顺外村委会）、南昌市青山湖区湖坊镇人民政府（以下简称湖坊镇政府）、南昌鑫海实业有限公司（以下简称鑫海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2016）赣0111民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
金麟公司的上诉请求为：1.撤销一审判决，依法改判驳回湖坊镇政府、顺外村委会的全部诉讼请求；2.改判湖坊镇政府、顺外村委会共同承担全部诉讼费用。事实和理由：1.一审认定事实错误，金麟公司不存在违约行为，是顺外村委会违反合同约定，损害金麟公司合法权益。一审已经认定，2015年6月15日，房屋实际经营人邱加祥向顺外村委会转款交纳租金18万元，2015年9月21日，邱加祥向顺外村委会转款交纳租金263524元，正是顺外村委会直接向房屋使用人直接收租的行为，导致金麟公司自2015年6月起无力支付租金。2.一审法院认定欠付租金总额错误，截至2016年8月31日应为1163606元，而非1169101元。3.即使认定金麟公司欠付租金需承担违约金，一审判决的违约金方式错误。一审认定截止2015年12月1日的欠付租金总额624757元没有依据，应以欠付租金总额减邱加祥代付的443542元，实际欠付租金347121元，应以此为基数计算。其次，合同约定的违约金计算方式“按银行延期处罚的罚金规定执行”是不存在的标准，属约定不明，应视为没有约定，至多以银行同期同类存款利率计算损失。
湖坊镇政府、顺外村委会共同答辩称：请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，一、二审诉讼费用由金麟公司承担。1.金麟公司转租给厦门金海棠实业有限公司（以下简称金海棠公司）属违约行为，合同约定不得转租。2.不按合同约定支付房屋租金属违约行为，自2015年3月起，金麟公司就未支付租金，迫于无奈，顺外村委会才接受房屋实际使用人的部分租金。3.原审判决认定的欠付租金总额有事实根据及合同依据。4.原审判决认定的违约金计算方式有合同依据及法律依据。
湖坊镇政府、顺外村委会向一审法院提起的诉请：1.解除顺外村委会与鑫海公司签订的租赁合同；2.判令金麟公司、鑫海公司按合同约定向湖坊镇政府、顺外村委会支付拖欠的房屋租金702528元（暂计算至2015年12月31日，要求支付至金麟公司、鑫海公司归还房屋止）及违约金29604元（暂计算至2015年12月31日，要求支付至金麟公司、鑫海公司实际清偿为止）;3.本案诉讼费由金麟公司、鑫海公司承担。
一审法院认定事实为：南昌市青山湖区（原市郊区）湖坊镇顺外村洪都中大道3××号房产一直由顺外村委会管理使用。2002年7月8日，南昌市青山湖区（原郊区）房产管理局向湖坊镇政府核发了南昌市青山湖区（原市郊区）湖坊镇顺外村洪都中大道3××号房产的所有权证，房屋层数为七层，产别为公产，建筑面积4670.42平方米。此后，上述房产仍由顺外村委会管理使用。2002年4月26日，顺外村委会与鑫海公司签订房屋租赁合同，约定由鑫海公司租赁上述七层房产。租赁期十五年，从2002年9月1日至2017年8月31日止。第一年租金按四次平均支付，支付时间为：2002年9月1日、2002年12月1日、2003年3月1日、2003年6月1日前、（以后每年租赁费的支付方式、时间以第一年为例，以此类推）。第二年、第三年租赁费每年累计递增3%，第四年开始租赁费每年累计递增5%。……承租方不能按期缴纳租赁费时，按银行延期付款的罚金规定执行，向出租方支付延期罚金。但延期付款时间达到三个月，出租方有权单方终止合同，承租方承担直接经济损失。合同还对其他相关问题作了规定。2006年12月14日，顺外村委会和鑫海公司在上述房屋租赁合同上添加：“此合同乙方（承租方）的权利和义务由金麟公司享有和承担履行。”顺外村委会和鑫海公司、金麟公司均在该添加内容上盖章确认。2006年，金麟公司与金海棠公司签订承包经营合同，约定上述房产交由金海棠公司承包经营。2011年6月19日，金麟公司又与案外人邱恒旺签订承包经营合同，将原由金海棠公司承包经营的上述房产转由邱恒茂承包经营。此后，金麟公司如约向顺外村委会缴纳租金至2015年2月28日。因金麟公司未缴纳之后的租金，2015年6月10日，顺外村委会向金麟公司发出通知函，写明：“你公司承租我村的洪都大道长盛大厦至今尚欠2015年3月至5月份租金未付。按租赁合同约定，你公司本应先付后租（本应于2015年6月1日前支付6月至8月的租金），可你司长期以来均为先租后付时有拖欠已属违约，我村考虑到你司经营现状都未予追究。现你司连先租后付都不能确保，双方合同已无法履行下去。为此，我村现通知你司，请务必于6月15日前付清3月至5月房租，逾期我村将向长盛大厦金海棠经营方直接收取租金，并收回长盛大厦另行出租。”2015年6月，邱恒旺代金麟公司向顺外村委会交纳了2015年3月至5月的部分租金18万元，尚欠80401元租金未付。2015年9月21日，邱恒旺代金麟公司向顺外村委会交纳了2015年6月至8月的租金合计263542元。2015年11月26日，顺外村委会向金麟公司出具催收房屋租赁费的通知，写明：“我村经多次催收，你单位以种种理由搪塞，拒不交付，为此再次通知你单位，请于接到通知之日起5个工作日内向我村付清所欠租金。如你单位逾期不予支付，我村将解除双方所签租房协议。”后因金麟公司仍未缴纳拖欠的房租，顺外村委会、湖坊镇政府诉至一审法院，提出上述诉讼请求。案经调解未果。
另查明：金麟公司尚欠顺外村委会2015年3月至5月的剩余房租80401元，以及从2015年9月1日起至2016年8月31日的房租1088700元。
审理中，顺外村委会、湖坊镇政府与金麟公司一致认可上述房屋租赁合同的实际出租人为顺外村委会，金麟公司同意将拖欠租金交与顺外村委会，顺外村委会、湖坊镇政府亦表示同意。
一审法院认为：顺外村委会与鑫海公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格履行。后双方在该合同中补充此合同乙方（承租方）的权利和义务由金麟公司享有和承担,顺外村委会、鑫海公司和金麟公司均盖章确认，表明双方均认可原鑫海公司在该租赁合同中的权利和义务已由金麟公司享有和承继，故对顺外村委会、湖坊镇政府要求鑫海公司承担相应违约责任的请求，一审法院不予支持。顺外村委会按约将租赁房屋交由金麟公司使用，金麟公司理应按约支付租金，但金麟公司至本案庭审时已连续多期未缴纳租金，根据租赁合同的约定，如承租方不能按期缴纳租金时，应按银行延期付款的罚金规定向出租方支付延期罚金，但拖欠租金达到三个月，承租方可以单方终止合同，故租赁合同解除条件已成就，顺外村委会请求解除房屋租赁合同，并由金麟公司支付拖欠的租金及违约金的请求正当合理，一审法院予以支持。鑫海公司未到庭参加诉讼，应予缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除南昌市青山湖区湖坊镇顺外村民委员会与江西省金麟集团有限公司于2002年4月26日签订的房屋租赁合同；二、限江西省金麟集团有限公司在本判决生效后十日内支付南昌市青山湖区湖坊镇顺外村民委员会拖欠的房屋租金（截止2016年8月31日为1169101元，及从2016年9月1日起至江西省金麟集团有限公司搬出租赁房屋止，按双方签订的租赁合同中约定的租金标准计算）及违约金（违约金计算方式：1、累计至2015年12月1日拖欠的租金为624751元，并以此为基数自2015年12月4日始按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至付清之日止；2、自2015年12月1日之后因拖欠租金所产生的违约金，分别自每期逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至付清之日止）；三、驳回南昌市青山湖区湖坊镇顺外村民委员会其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15326元，保全费4181元，合计19507元，由江西省金麟集团有限公司负担。
本院二审另查明，顺外村委会提交了一份《都市风情房租情况表》对涉案房屋的租金收、交及欠付情况进行了梳理，金麟公司表示该份情况表经过双方对账，其予以认可。双方均同意在本院二审中计算欠付租金时扣减掉房屋实际使用人已经支付给顺外村委会的部分租金，双方确认至合同约定的租期到期之日2017年8月31日止，扣除房屋实际使用人已经向村里支付的租金后，金麟公司共计欠付租金1747882元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于1.金麟公司在履行案涉租赁合同的过程中是否存在违约行为，应否支付违约金；2.如果应当支付违约金，违约金应当如何计算。
关于金麟公司是否存在违约行为。本院认为，根据双方合同约定，租金每三个月一支付，先付后租，而金麟公司租金支付至2015年2月28日后，本应在2015年3月1日支付3月至5月的租金，而直至2015年6月其仍未支付，已构成违约。金麟公司辩称，在此前的履约过程中并未严格按照合同约定时间履行支付租金的义务，双方已事实上变更了租金支付时间的约定，对此，本院认为，在金麟公司未按约支付租金后，顺外村委会已经发函通知金麟公司并限期支付租金，其主张事实上变更了合同约定的租金支付时间，本院不予采纳。金麟公司还辩称，系由顺外村委会直接从案外人邱恒旺处收取租金，导致邱恒旺未向金麟公司支付租金，对此，本院认为，金麟公司按约应当于2015年3月支付租金，而邱恒旺于2015年6月才向顺外村委会支付部分租金，金麟公司的该项上诉理由，本院不予采纳。一审认定金麟公司违约并应支付违约金并无不当，本院予以维持。关于违约金的计算，双方合同约定，“承租方不能按期缴纳租赁费时，按银行延期付款的罚金规定执行”，金麟公司上诉主张该约定不明，本院予以采信，但其上诉主张按银行同期同类存款利率计算违约金没有依据，一审法院按照银行同期同类贷款利率计算违约金并无不当，综合考虑涉案合同租期、双方履约情况以及案外人代为支付部分租金等因素，本院酌定违约金以欠付租金总额1747882元为基数，计算时间为自合同到期后即2017年9月1日至付清之日止。因本案合同已到期，涉案房屋已经返还，对于解除合同的诉请已无需处理。综上，一审法院适用法律正确，因二审期间合同已经到期，一审判决后欠付租金已经明确，本院根据双方二审明确的欠付租金1747882元予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：
一、维持南昌市青山湖区人民法院（2016）赣0111民初208号民事判决第三项；
二、撤销南昌市青山湖区人民法院（2016）赣0111民初208号民事判决第一项；
三、变更南昌市青山湖区人民法院（2016）赣0111民初208号民事判决第二项为：限江西省金麟集团有限公司在本判决生效后十日内支付南昌市青山湖区湖坊镇顺外村民委员会拖欠的房屋租金1747882元及违约金（违约金计算方式：以欠付租金总额1747882元为基数，自2017年9月1日始按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至付清之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审执行，二审案件受理费15322元，由上诉人江西省金麟集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一七年十二月十四日
书记员 万志新