江西省贵溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0681民初1398号
原告（反诉被告）:中国人民解放军江西省贵溪市人民武装部。
法定代表人：董琳，部长。
委托诉讼代理人：仲伟荣，贵溪市直八法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：江彪辉，男，1983年11月16日出生，汉族，住所地江西省贵溪市。
委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军江西省贵溪市人民武装部（以下简称贵溪武装部）与被告（反诉原告）江彪辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人仲伟荣，被告江彪辉及其委托诉讼代理人刘世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）贵溪武装部向本院提出诉讼请求：1.被告立即将原告所有的坐落于扬武街的201号店面腾空交还给原告，并赔偿原告损失（店面占用费）69696元（自2016年9月1日计算至2017年8月31日），2017年9月1日之后的损失按每月5808元计算至店面腾空交还给原告之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月1日，原、被告签订了一份扬武街201号店面租赁合同，合同期间一年，租金63360元。租赁期满后，在双方未达成续租合同的情况下，被告只按原合同的租金标准支付了六个月的租金。自2016年9月1日起，原告为认真执行中央军委收回军队房地产的通知，多次催告被告将店面腾空交还，被告均置之不理，已构成对原告物权的侵害。请求法院判如所请。
被告（反诉原告）江彪辉答辩及反诉称，原、被告之前存在多年的合同关系，2016年2月28日合同期满后，被告与贵溪市房管所形成租赁关系，并向贵溪市房管所支付租金，双方建立了无固定期限的租赁合同。根据合同相对性的原则，原告不是本案租赁合同的主体，无权要求被告腾退。即使原告是本案房屋的所有人，根据中央军委关于全面停止军队有偿服务的通知精神，涉案房屋位于贵溪××市中心，也不属于强行收回的范围。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求，确认原、被告2015年3月1日签订的租赁合同无效，并判令原告返还被告的押金2500元，赔偿被告投入的房屋装修损失30万元。
原告对被告的反诉请求答辩称，被告反诉要求确认双方签订的合同无效，该合同已经履行期满，认定无效于法无据且无实际意义。原、被告2015年3月1日签订的租赁合同明确约定了承租方对房屋装修费用自理，权属归出租方，合同期满后无偿移交出租方。因此，被告要求赔偿违反诚实信用原则，请求法院驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并佐证在卷。当事人有异议的证据有：原告提交的第二组证据即赣（2017）贵溪市不动产权第0008023号《不动产权证书》，拟证明涉案的扬武街201号店面房所有权归原告所有。被告对该证据的真实性、关联性无异议，对其证明事项有异议，认为该证书仅证明原告在2017年11月3日才享有涉案房屋的物权，之前对房屋主张权利没有证据。本院认为，该《不动产权证书》系涉案房屋归原告所有的合法依据，原告据此主张与房屋相关的权利符合法律规定，被告也未能证明涉案房屋存在其他的权属争议，故本院对该证据予以采信。原告提交的第三组证据即《贵溪市人武部扬武街店面租赁合同》一份和《贵溪市房产管理所关于扬武街贵溪市人武部店面出租情况说明》一份，拟证明被告现占用的扬武街201号店面租赁合同已于2016年2月28日期满，双方未续签合同，原租金为每年63360元，2016年3月1日之后的租金应当增加10%，被告只按原租金标准再交纳了半年租金31680元，2016年9月1日起未交租金占用店面。被告对该证据的真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，认为其中的租赁合同并非军队房地产统一制定的合同范本，未取得军队房地产租赁许可证及军队单位对外有偿服务许可证、收费许可证，没有经过军队房地产管理局备案，故应认定该合同无效。被告同时认为合同的签订主体反映出被告和贵溪市房管所之间存在租赁合同关系。本院认为，该组证据中的合同是原告与被告自愿签订，不论其范本格式如何或有无取得原告单方上级主管部门的相关许可，其内容确系原、被告双方真实的意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均具有法律约束力且已经履行完毕。同时，该组证据中的情况说明，能够反映贵溪市房管所受原告委托就原告所有的扬武街店面房与其他20余户承租户签订租赁合同、但未与被告签订租赁合同及被告仍占用扬武街201号店面至今仅交纳31680元租金的情况，被告对该情况说明反映的前述事实亦当庭认可。故此，本院对原告提交的第三组证据予以采信，但对其拟证明的2016年3月1日之后的租金应当增加10%的事实以及涉及到他人租用扬武街店面房的相关情况不予确认。对被告提交的证据一即原、被告签订的四份租赁合同，被告拟证明2015年3月1日的合同无效，合同期满后向贵溪市房管所委托的程长华交纳了半年租金，与原告之间不存在租赁关系，原告应承担赔偿被告损失的责任。原告对被告提交的证据一的真实性、合法性无异议，对其证明事项有异议，认为合同期满后建立的是不定期租赁合同，原告委托谁收取租金都可以，合同主体仍然是原、被告。认为被告提出的合同无效条件都是管理性强制性规定，并不是效力性强制性规定，也未给被告造成损失，不会导致合同无效。本院认为，被告提交的证据一与原告提交的第三组证据中的合同一致，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但对被告据此拟证明的事项不予确认。对被告提交的证据二即案外人项双伏与贵溪市房管所签订的合同，拟证明贵溪市扬武街的所有门面房的出租方均是贵溪市房管所，应由房管所向被告主张权利。原告对该证据的关联性有异议，认为与本案无关。本院认为该证据系案外人签订的合同，确与本案无关，故不予采信。在诉讼过程中，被告还提出其与贵溪领航装饰设计工程有限公司在2015年8月20日签订的《装修工程施工合同》及装修预算表，证明其因为对扬武街201号店面房装修花费32万余元，故反诉要求原告赔偿30万元。本院认为，该合同只是签订双方有待履行的一致意愿和计划，装修预算表并不能确定实际装修后的真实费用，在没有其他证据佐证的情况下，不能认定被告2015年装修了扬武街201号店面房及装修费用为32万余元。
经审理查明，贵溪市扬武街201号店面房为原告贵溪武装部所有，原告和被告江彪辉就该店面房存在多年的房屋租赁关系，租赁合同为一年一签。2015年3月1日，原、被告就该店面房再次签订了一份《贵溪市扬武街店面租赁合同》，合同的主要内容包括有：租赁期限自2015年3月1日起至2016年2月28日止；租金为63360元；承租方在签订合同时交押金为2500元；承租方对房屋装修费用自理，权属归出租方，租赁期满后或解除合同时无偿移交给出租方等等。该份合同签订后，原、被告均按合同履行完毕。合同期满后，原、被告未再续签租赁合同，但扬武街201号店面房一直由被告使用至今，被告按2015年3月1日签订合同的租金标准交纳了2016年9月1日之前的租金31680元，该租金由程长华代为收取后转归原告，之后的租金被告未交纳。
本院认为，本案的争议焦点为：本案房屋租赁合同关系的主体是谁？被告要求继续使用租赁的扬武街201号店面房有无法律依据？被告反诉要求原告赔偿房屋装修损失30万元有无事实和法律依据？《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，扬武街201号店面房系原告所有，原、被告于2015年3月1日自愿签订的该房屋的租赁合同，系原、被告双方的真实意思表示，合同内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均具有法律约束力。虽然原告未就该合同按军队规定经其上级主管部门审批或取得相关许可，但这属于原告方的管理瑕疵，并不必然导致合同无效，况且该合同早已在2016年2月28日履行完毕。2016年3月1日以后，被告在未与原告续签合同的情况下继续使用租赁房，被告交纳的2016年9月1日之前的租金31680元也被原告收取，这应视为是原、被告2015年3月1日签订的《贵溪市扬武街店面租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。故此，本院认定本案房屋租赁合同关系的主体是原告贵溪武装部和被告江彪辉。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原告诉求被告腾退租赁房，虽然原告陈述已经委托贵溪市房管所在2016年底通知被告将租赁房屋腾空交还，对此却未能举证证明，被告也不予认可。但综合考虑本案，从原告起诉之日至今已有三个多月的时间，该时间已经充分能够满足被告腾退租赁房在“合理期限”上的要求，故此，本院认为被告要求继续使用租赁的扬武街201号店面房没有法律依据。对于被告反诉要求原告赔偿的房屋装修损失30万元，本院认为被告未能举证证明其在2015年装修了扬武街201号店面房及装修费用为32万余元。并且，即使被告确实装修了扬武街201号店面房，按原、被告2015年3月1日签订的《贵溪市扬武街店面租赁合同》第七条约定，该装修费用也应由被告自理。这些约定既是双方签约时的真实意思表示，也是被告应当预见的商业风险。故此，本院认为被告提出反诉的理由不能成立，其反诉要求原告赔偿损失30万元的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。但原告应将押金2500元退回被告。对于原告诉求的店面占用损失，本院认为，被告租赁使用了原告的房屋，应当按照双方约定的金额和期限支付租金，即使双方对支付期限没有约定或约定不明确，也应在租赁期限届满时支付。故此，原告要求被告自2016年9月1日起按每月5808元的标准支付租金至店面腾退之日止的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）江彪辉在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）中国人民解放军江西省贵溪市人民武装部返还贵溪市扬武街201号店面房并按每月5808元（每年63360元）的标准支付自2016年9月1日起至店面返还之日止的租金；
二、由原告（反诉被告）中国人民解放军江西省贵溪市人民武装部退还被告（反诉原告）江彪辉租房押金2500元；
三、驳回被告（反诉原告）江彪辉的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1542元、反诉费减半收取2900元，合计4442元，由被告（反诉原告）江彪辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审 判 长 付育红
人民陪审员 敖慧红
人民陪审员 汪安娜
二〇一七年十二月六日
书 记 员 方阿娉