江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第1476号
原告无锡市金马国际花园业主委员会，住所地江苏省无锡市金马国际花园小区内。
负责人贾平，无锡市金马国际花园业主委员会主任。
委托代理人祁琦（受无锡市金马国际花园业主委员会的特别授权委托），江苏金渠律师事务所律师。
委托代理人蔡全义（受无锡市金马国际花园业主委员会的特别授权委托），江苏金渠律师事务所律师。
被告无锡金马物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市崇安区解放北路1号（金马大厦），统一社会信用代码913202006079238721。
法定代表人严子龙，无锡金马物业管理有限公司总经理。
委托代理人郁亦毅（受无锡金马物业管理有限公司的特别授权委托），无锡金马物业管理有限公司总经理助理。
原告无锡市金马国际花园业主委员会（简称以下简称无锡金马业委会）与被告无锡金马物业管理有限公司（简称无锡金马物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法由审判员马英峰适用简易程序，于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告无锡金马国际业委会的委托代理人祁琦、蔡全义，被告无锡金马物业公司的委托代理人郁亦毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告无锡金马业委会诉称，被告金马物业公司是无锡市金马国际花园小区的前期物业管理公司，根据国务院《物业管理条例》第二十九条的规定，物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将竣工总平面图等资料移交给业主委员会，而被告至今未移交，故诉至法院，请求判令被告金马物业公司向其移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣�图等竣工验收材料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术材料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）建设用地面积资料；（五）业主名册及购房合同，并承担本案诉讼费用。
被告无锡金马物业公司辩称：1、金马业委会仅是业主公共事务的执行机构，其执行的事项需经业主大会授权，否则不具备主体资格，本案中，金马业委会起诉要求其移交资料的事项属于需由业主共同决定的重大事项，而金马业委会未提交相应的决策或授权证据，故金马业委会不是适格的主体；2、根据《江苏省物业管理条例》第十四条的规定，在筹备首次业主大会会议时，必须提交业主名册、建筑规划总平面图等文件资料，故其已移交过业主名册及全部图纸，现无需重复移交；3、其已在业主办理入住手续时向业主移交了物业质量保修文件和物业使用说明文�，现无需重复移交；4、金马业委会主张其移交建设用地面积资料、购房合同无事实和法律依据，上述材料可能涉及第三方的商业秘密或隐私，并非必须移交的材料，且其未从建设单位接收到上述资料；5、根据《江苏省物业管理条例》第四十一条、第四十二条的规定，只有在物业服务合同终止时，才需向被选聘的新的物业服务企业或业主委员会移交相关物业承接查验档案，而目前，双方虽未续签书面物业服务合同，但其仍在为金马国际花园小区提供物业管理服务，双方并未终止物业服务合同。综上，请求驳回金马业委会的诉讼请求。
经审理查明，原告无锡市金马国际花园小区业主委员会于2007年8月成立，后依法换届选举，又于2014年2月24日向相关房地产主管行政部门备案，有效期五年。被告金马物业公司是无锡市金马国际花园小区的物业服务企业，承接该�区的前期物业服务，并在金马业委会成立后，与金马业委会签订书面物业服务合同，继续为该小区提供物业服务。双方所签订的最近的物业服务合同约定的委托管理期限为2011年1月1日至2013年6月30日，此后双方未续签书面物业服务合同，但金马物业公司至今仍为无锡金马国际花园小区提供物业服务。
对于金马物业公司的辩称意见，金马业委会认为：1、要求金马物业公司移交物业管理资料是代全体业主履行监督职责，该决定经相应的业主代表授权，其有合法的诉权，即便未经过业主大会或业主代表大会的授权，也应由受侵害的业主请求人民法院予以撤销，金马物业公司无权质疑；2、2007年成立首届业委会的时候，《江苏省物业管理条例》并未规定筹备首次业主大会会议需提交业主名册、建筑规划总平面图等文件资料，其未接收到业主名册和图纸资料；3、建设用地面积资料、购房合同属于《物业管理条例》第二十九条第一款第四项所述“物业管理所必需的其他资料”，如无业主名册，则其无法获知业主是谁，如无建设用地面积资料，则其无法明确小区四址，且相关资料也不涉及第三方的商业秘密或隐私；4、根据《物业管理条例》第二十九条第二款规定，“物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”，故被告辩称物业服务合同终止时才移交资料，无法律依据；5、双方所签物业服务合同约定的服务期限已届满，双方物业服务合同关系已终止，其无需进行解聘；6、即便双方物业服务合同关系未终止，其作为全体业主的代表，也有权知道自己小区的相关状况。
上述事实，由业主委员会备案回执、物业管理委托合同示范文本及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：《物业管理条例》第二十九条规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”第三十九条规定“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”《江苏省物业管理条例》第四十二条规定“物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档�，并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，在业主委员会的监督确认下，向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会移交。”由此可见，法律法规规定在双方物业服务合同终止时，原物业服务企业负有退出物业区域、向被选聘的新的物业服务企业或业主委员会移交物业服务用房、资料等移交物业管理权的义务，在形式上，无论是向被选聘的新的物业服务企业移交、还是向业主委员会移交，均视为原物业服务企业履行了移交义务。本案中，金马物业公司曾是无锡市金马国际花园小区的前期物业服务企业，在金马业委会成立后，又实际为该小区提供物业服务至今，故在其持续提供物业服务期间，不存在“�交物业管理权”一说。同时，法律法规规定的物业服务企业所负“移交义务”是以“终止物业服务合同”为前提的，现双方并未终止物业服务合同，故金马物业公司尚无向金马业委会移交物业管理权的义务。金马物业公司辩称金马业委会并非适格主体，然而《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，由此可见，立法的本意是既可使全体业主的合法权益受到保护，又有利于尽量维护业主共同生活秩序的稳定，本案中，金马业委会依法设立，当然具备代替全体业主行使权利的资格，部分业主在合法权益受到侵害的情况下可依法行使撤销权，不影响金马业委会对外履行职责、主张权利，故金马物业公司的该节辩称意见，无事实和法律依据，本院亦不予采纳。金马物业公司辩称其已向金马业委会移交了业主名册、图纸，但未举证证明，金马业委会亦予以否认，金马物业公司所述《江苏省物业管理条例》第十四条关于“筹备首次业主大会会议需提交的文件资料”的规定是在2012年11月的修订过程中增设，在2003年10月的修订过程中尚无此规定，故金马物业公司认为既然金马业委会得以成立则必然接收到了其移交的业主名册、图纸的观点，无事实和法律依据，本院不予采纳。需要指出的是，金马物业公司向金马业委会移交材料并非困难之事，让金马业委会对小区管理事务多一些知情权也为人之常情，购房合同等文件资料并非物业服务过程中所需的必备资料，移交物业管理权也应在双方物业服务合同终止之后，无需操之过急，可见，如果双方都能本着为全体业主提供优质服务的共同宗旨�在管理事务上多多沟通、多多协商、互相理解、互相谦让，妥善处理相关事务，即能缓和不少矛盾、节约不少司法资源，齐心协力共抓服务和管理、创造更为和谐美好的生活环境。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第二十九条、第三十九条之规定，判决如下：
驳回无锡市金马国际花园业主委员会的诉讼请求。
案件受理费40元，由无锡市金马国际花园业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 马英峰
二〇一六年一月十三日
书记员 丁 薇
本案援引法律条款
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委�会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。