中华人民共和国上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初2424号
原告（反诉被告）：金永坪（KIMYOUNGPYOUNG）。
委托诉讼代理人：许光日，上海海颂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王月娥，上海海颂律师事务所律师。
被告（反诉原告）：崔正文。
委托诉讼代理人：林文强，上海卓勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭明明，上海卓勤律师事务所律师。
原告（反诉被告）金永坪与被告（反诉原告）崔正文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2016年3月7日、4月8日、11月7日公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）崔正文于2016年3月7日提起反诉，本院受理后，就本、反诉合并审理。原告（反诉被告）金永坪及其委托诉讼代理人王月娥，被告（反诉原告）崔正文的委托诉讼代理人林文强、彭明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）金永坪向本院提起诉讼请求：1.要求确认金永坪、崔正文签订的《房屋租赁合同》无效；2.要求崔正文返还租金及物业管理费328,530.50元（人民币，下同）；3.要求崔正文退还房屋租赁保证金及物业管理费保证金241,941.30元；4.要求崔正文承担装修费771,864元。庭审中，金永坪变更第4项诉讼请求为要求崔正文承担装修损失586,844元，其中包括工程造价554,786元以及牌匾费用32,058元；增加诉讼请求为要求崔正文承担鉴定费。事实和理由：2015年5月28日，金永坪与崔正文就上海市闵行区房屋签订《房屋租赁合同》，约定每期租金为74,705元，租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日。金永坪租赁房屋的目的是为了经营餐厅，但因崔正文提供的房屋没有产权证导致金永坪无法办理经营必要的营业执照、卫生许可证等文件，致使合同目的无法实现。为维护金永坪合法权益，故提起诉讼。
被告（反诉原告）崔正文辩称，租赁房屋并非违章建筑，有相应的产权证，在房地产交易中心也办理了产权登记手续，租赁房屋大楼的其他商户均办理了营业执照及其他手续；根据双方签订的租赁合同，金永坪应当自行办理工商登记及经营手续，崔正文仅是协助义务，且在崔正文收到本案诉讼材料之前，金永坪并未提出任何办理经营文件的问题，是金永坪自行放弃相应的权利；双方之间签订的合同系有效的，并无任何无效情形，请求驳回金永坪全部诉请。
审理中，被告（反诉原告）崔正文提起反诉请求：1.要求确认金永坪、崔正文之间的《房屋租赁合同》于2016年3月7日解除；2.要求金永坪支付自2015年12月1日至2016年3月17日期间的租金及物业管理费合计287,641元，其中至2016年3月7日前的是租金，3月8日至3月17日期间的是房屋使用费；3.要求金永坪支付以当期租金及物业管理费为本金，按每日千分之五标准计算的违约金97,583元；4.要求金永坪支付解除合同的违约金241,941元；5.要求金永坪支付自2016年3月17日起至实际腾房之日止按租金的三倍支付逾期交房的房屋使用费及违约金。审理中，崔正文变更第5项诉讼请求为：要求金永坪支付自2016年3月17日至2016年8月31日止按租金的三倍计算的逾期交房的房屋使用费及违约金。
针对崔正文的反诉，金永坪辩称，涉讼的租赁合同应无效，故不存在合同解除及承担违约金的情况，且合同认定无效后，对于已付的房屋使用费应当返还。其已支付租金至2015年11月，因为2015年12月中旬崔正文停水停电，故此后金永坪不应再支付任何费用。
本院经审理认定事实如下：2015年5月28日，崔正文作为出租方（合同甲方）与金永坪作为承租方（合同乙方）就上海市闵行区房屋（计租面积396.14平方米）签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁物业用途为商业。甲乙双方约定，甲方于2015年6月1日前向乙方交付该房屋。租赁期限为伍年，自2015年6月1日至2020年5月31日止。甲方同意给予乙方60天的免租期。自2015年6月1日至7月31日止。甲乙双方议定，房屋租金标准如下：6.20元/天/平方米。甲乙双方协定，房租物业管理费如下：15元/月/平方米。乙方同意租赁期内首期租金及物业管理费付款方式为壹个月一付。首期租金为2015年8月1日至2015年8月31日，计74,705元整，乙方须在租赁合同签订当日支付给甲方74,705元。首期物业管理费为2015年6月1日至2015年6月30日，计5,942.10元整，乙方须在租赁合同签订当日支付给甲方5,942.10元整。以后各期租金乙方必须在上期租金对应的租赁期限届满五天前支付下期的租金（例如第一期租金对应的租赁期满日为2015年8月31日，则乙方须于2015年8月27日支付第二期租金），以此类推。物业管理费支付方式及日期与租金支付方式同步。乙方应于本合同支付期限内以转账方式支付。甲方收到租金及物业管理费后五个工作日内向乙方提供相应发票。2015年6月1日至2017年5月31日期间的月租金为74,705元。租赁保证金及物业管理费保证金，为确保房屋及附属设施安全完好及租赁期内相关费用的按时结算，以保证本合同的顺利履行，乙方同意于本合同签订之日先支付给甲方224,115元整的租赁保证金（相当于叁个月租金）；及17,826.30元整的物业管理费保证金（相当于叁个月管理费）；甲方在收到乙方租赁保证金及物业管理费保证金后出具书面收款证明。租赁期满，若乙方无违法（反）本合同的行为，且付清租金及物业管理费等其他费用，并将承租房屋完好地交回甲方后，营业执照撤销及变更完成后，甲方将于双方办理完结清退房手续后拾天内，将租赁保证金如数无息退还乙方。乙方应将甲方出具的收款凭证交回甲方。甲方的权利、义务中约定租赁期内，甲方应积极配合乙方办理与租房经营有关的手续，并有义务协助乙方办理营业执照的相关手续。乙方的权利、义务中约定乙方须自行办理经营相关的各种证照。合同第八条第1款c项约定，拖欠租金累计达15天以上的或拖欠除租金以外的其他费用累计达20天以上的可变更或解除本合同。第2款变更或解除本合同的处理中约定，按第七条（此处系笔误，应为第八条）第1款第（2）项约定而由甲方单方解除合同的，乙方除应付清解除合同前未付的租金及其他相关费用外，还应承担违约责任。第九条违约责任的第2款约定乙方未按时支付租金或其他费用的，每日按拖欠费用总额的5‰加收违约金。若乙方有上述第七条（此处系笔误，应为第八条）第1款第（2）项情形之一的，甲方有权采取一切措施包括停止对乙方水、电、煤等供应。直至单方解除租赁合同。乙方应向甲方支付违约金，违约金按保证金的双倍计算。如违约金不足以补偿甲方实际经济损失的，乙方仍应赔偿不足部分。合同另约定了双方其他相关权利义务。
崔正文确认收取了金永坪支付的租赁保证金及物业管理费保证金合计241,941.30元，崔正文亦确认金永坪已支付了至2015年11月底前的所有租金及物业管理费。
审理中，金永坪申请对涉讼房屋内的装饰装修的残值以及现值进行工程造价鉴定，某甲公司接受法院委托后于2016年8月29日出具了《上海市闵行区房屋内的装饰装修工程造价司法鉴定意见书》及《上海市闵行区房屋内的装饰装修折旧费及现值计算说明》，司法鉴定意见书的结论为：本次鉴定意见中的上海市闵行区房屋内的装饰装修的工程造价为554,786元。计算说明的结论为：上海市闵行区房屋内的装饰装修工程的装潢折旧按照5年（即60个月）折算，残值率按照10%计算，每月折旧费8,322元，折旧起算期为2015年8月。
该次鉴定，金永坪已支付鉴定费23,100元。
另查明，包括涉讼房屋在内的上海市闵行区房屋的权利人系上海某乙公司，房屋用途为厂房，房屋类型为工厂。
2016年1月，在上海市闵行区房屋内办理了多家餐饮公司或餐饮管理公司的工商登记，工商行政管理部门核发了相关营业执照。
2016年9月，崔正文收回涉讼房屋并重新招租。
以上事实，由金永坪提供的《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、照片、平面示意图，崔正文提供的上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、案外人营业执照、档案机读材料，《上海市闵行区房屋内的装饰装修工程造价司法鉴定意见书》及《上海市闵行区房屋内的装饰装修折旧费及现值计算说明》等证据及当事人的陈述予以证实。
本院认为，金永坪与崔正文签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，金永坪主张《房屋租赁合同》无效，根据其适用的法律规定，本院认为，首先，金永坪以《中华人民共和国土地管理法》第12条、26条、56条为基础主张合同无效，然该三条法律适用的是如何依法改变土地权属和用途，本案租赁房屋的使用不涉及改变土地权属和用途的变更，故并不适用该三条法律规定；其次，金永坪主张适用《中华人民共和国城市规划法》第32条的法律规定，然该法已于2008年1月1日废止；第三，金永坪主张以《最高院关于城镇房屋租赁合同的若干规定》第2条及《中华人民共和国合同法》第52条的规定为基础主张合同无效。然合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，本案中并无违反强制性规定的情形，本案涉讼房屋具有合法的房地产权证，涉讼房屋的使用性质并不影响合同的效力。审理中，金永坪亦提出因租赁房屋的土地使用性质导致其无法办出营业执照，以其合同目的无法实现为由主张合同无效，然根据本案已查明的事实来看，已有其他多家承租商户在涉讼的租赁广场内办出了营业执照，与金永坪的该主张相悖。综上，金永坪要求确认双方之间的房屋租赁合同无效的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。金永坪要求退还已使用期间的租金及物业管理费无法可依，本院不予支持。在双方产生纠纷后，金永坪不再按照约定支付租金、物业管理费等各项费用，亦以自己的行为表明不再履行合同的主要义务，崔正文作为对方当事人可以选择解除合同，崔正文于2016年3月7日向金永坪提出了解除合同的意思表示，该意思表示于当日送达金永坪，故崔正文要求确认《房屋租赁合同》于2016年3月7日解除本院予以支持。根据合同法第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方一致确认金永坪支付租金及物业管理费至2015年11月底，崔正文要求金永坪支付自2015年12月1日起至2016年3月7日期间的租金及物业管理费合法有据，本院予以支持。合同解除后，金永坪仍未交还房屋，崔正文要求金永坪支付自2016年3月8日至2016年8月31日止的房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持。考虑到本案中金永坪以自己的行为明确表示不再履行合同义务导致合同最终解除，但本案确有工业厂房用作商业用地出租的事实，故崔正文也需对合同解除承担一定的责任，故对于金永坪拖欠的租金、物业管理费，由金永坪全额负担，对于房屋占用使用费，本院参照租金、物业管理费的标准由金永坪由崔正文承担一半。为使用该租赁房屋，金永坪对租赁房屋进行了装饰装修，根据审价报告确定的金额554,786元，结合计算方式，扣除13个月的折旧计108,186元，本院确认至2016年8月底的现值为446,600元，参照上述承担比例，金永坪承担50%，崔正文承担50%。至于金永坪主张的牌匾费用，因金永坪未能提供证据予以证实，本院不予采信。金永坪已经支付的租赁保证金及物业管理费保证金，合计241,941.30元，根据租赁合同约定，崔正文在金永坪结清所有费用后十日内应当无息退还，故金永坪要求退还租赁保证金及物业管理费保证金的诉讼请求本院予以支持。至于崔正文要求金永坪支付逾期付款违约金、解除合同违约金、逾期交房违约金的诉讼请求，考虑到本案确有工业厂房用作商业用地出租的事实，金永坪拖欠付款、解除合同亦与该因素存有一定因果关系，故本院对崔正文要求金永坪支付逾期付款违约金、解除合同违约金及逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。诉讼过程中，金永坪已经支付的鉴定费23,100元，参照上述责任的分担比例，由金永坪及崔正文各半承担，崔正文应向金永坪支付11,550元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）金永坪（KIMYOUNGPYOUNG）与被告（反诉原告）崔正文就上海市闵行区房屋于2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》于2016年3月7日解除；
二、被告（反诉原告）崔正文于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）金永坪（KIMYOUNGPYOUNG）支付装修折价款223,300元；
三、原告（反诉被告）金永坪（KIMYOUNGPYOUNG）于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）崔正文自2015年12月1日起至2016年3月7日止，按照月租金74,705元的标准计算的租金；
四、原告（反诉被告）金永坪（KIMYOUNGPYOUNG）于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）崔正文自2015年12月1日起至2016年3月7日止，按照每月5,942.10元的标准计算的物业管理费；
五、原告（反诉被告）金永坪（KIMYOUNGPYOUNG）于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）崔正文自2016年3月8日起至2016年8月31日止，参照每月40,323.55元的标准计算的房屋占有使用费（已含物业管理费）；
六、被告（反诉原告）崔正文于原告（反诉被告）金永坪（KIMYOUNGPYOUNG）履行上述判决主文第三条、第四条、第五条确定的支付义务后十日内返还原告（反诉被告）金永坪（KIMYOUNGPYOUNG）租赁保证金224,115元及物业管理费保证金17,826.30元，合计241,941.30元；
七、被告（反诉原告）崔正文于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）金永坪（KIMYOUNGPYOUNG）鉴定费11,550元；
八、驳回原告（反诉被告）金永坪其余诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）崔正文其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15,329.42元，由金永坪、崔正文各半负担；反诉案件受理费5,615.14元，由金永坪、崔正文各半负担。
如不服本判决，原告（反诉被告）金永坪可在判决书送达之日起三十日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院，被告（反诉原告）崔正文可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 徐秀芳
二〇一七年四月五日
书 记 员 张金连
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。