安徽省合肥市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）皖01民终1617号
上诉人（原审原告）：安徽伟业物业管理有限公司。
法定代表人：张宏建，总经理。
委托代理人：万鸿飞，安徽美林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：岳静质。
法定代理人：夏平平，女，汉族，系岳静质母亲。
被上诉人（原审被告）：岳静雅。
上诉人安徽伟业物业管理有限公司因与被上诉人岳静质、岳静雅物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥蜀山区人民法院（2016）皖0104民初727号民事裁定，向本院提起上诉。向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
安徽伟业物业管理有限公司在一审诉称：岳静质、岳静雅系盛世名城丽景花园小区D52幢601室、602室共同业主，2011年8月5日，双方签订了一份《前期物业管理服务协议》（下简称协议），协议约定安徽伟业物业管理有限公司向岳静质、岳静雅提供前期物业服务，物业公共性服务费收费标准为多层0.72元／月／平方米，业主首次预收半年的物业管理费，以后各业主每季度首月的前10天缴纳本季度应付的物业公共性服务费，逾期缴纳的，每逾期一天加收应付金额的千分之三违约金。协议签订后，安徽伟业物业管理有限公司即按照约定提供物业服务，岳静质、岳静雅两处物业费均缴纳至2012年9月4日，此后均以种种理由拒付物业服务费，截止2015年12月31日，已累计欠付物业费用8324.04元。安徽伟业物业管理有限公司认为，双方之间《物业服务合同》依法成立有效，岳静质、岳静雅拖欠物业费用的行为已经构成了违约，经多次催讨无果，为维护自身的合法权益，特诉至原审法院，请求判令：1、岳静质、岳静雅向安徽伟业物业管理有限公司支付自2012年9月5日至2015年12月31日的物业服务费8324.04元及违约金3563.77元（物业服务费按0.72元／月／平方米40个月169.15平方米＋0.72元／月／平方米40个月120.95平方米；违约金按年利率24%自2012年9月分段暂计算至2015年12月31日，期后顺延），以上共计11887.81元；2、本案诉讼费用由岳静质、岳静雅承担。
原审法院认为：安徽伟业物业管理有限公司曾于2015年10月19日起诉岳静质、岳静雅物业服务合同纠纷［案号（2015）蜀民二初字第03084号、（2015）蜀民二初字第03085号］，岳静质、岳静雅在开庭审理前向本院提出异议，认为根据合肥圣安物业发展有限责任公司与安徽伟业物业管理有限公司签订的《盛世名城丽景花园前期物业服务委托合同》第四十二条约定：“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可以向合肥仲裁委员会申请仲裁。”本案应由合肥仲裁委员会仲裁。原审法院已作出（2015）蜀民二初字第03084号、（2015）蜀民二初字第03085号民事裁定书，均裁定驳回安徽伟业物业管理有限公司的起诉。该裁定已发生法律效力。现安徽伟业物业管理有限公司再次提起诉讼，并提交与岳静质、岳静雅签订的《前期物业管理服务协议》，其中第十二条约定：“本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向合肥市中级人民法院起诉。”因该约定违反级别管辖的规定，故属无效条款；而合肥圣安物业发展有限责任公司与安徽伟业物业管理有限公司签订的《盛世名城丽景花园前期物业服务委托合同》对全体业主具有约束力，双方对纠纷解决途径作了明确约定，该约定合法有效，故本案仍应依照该约定由合肥仲裁委员会仲裁；且安徽伟业物业管理有限公司未提供证据证明（2015）蜀民二初字第03081号民事裁定书发生法律效力后，发生了新的事实，依据一事不再理的原则，也应驳回安徽伟业物业管理有限公司的起诉。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国仲裁法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第三款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百四十七条、第二百四十八条之规定，裁定：驳回原告安徽伟业物业管理有限公司的起诉。
安徽伟业物业管理有限公司上诉称：上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，一审法院以“一事不再理原则”及合肥圣安物业发展有限责任公司与上诉人签订的《盛世名城丽景花园前期物业服务委托合同》约定仲裁为由，认为本案应由合肥仲裁委员会审理，驳回上诉人的起诉。对此上诉人认为一审法院认定事实错误，依法提起上诉。
一、上诉人与被上诉人之间签订物业管理合同，双方之间没有仲裁条款约定，上诉人提交的新证据足以证明案件应有合肥市蜀山区人民法院管辖。一审中，上诉人提交了与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》，该协议第十二条约定：“本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效，可向合肥市中级人民法院起诉”。该约定因违反级别管辖的规定，故属无效条款。根据《中华人民共和国民事诉讼法）第二十三条规定：因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。本案，不论是被告住所地还是合同履行地均是合肥市蜀山区人民法院，因此，上诉人向蜀山区法院提起诉讼符合法律规定。
二、一审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人之间的物业服务关系依据是双方签订的《前期物业管理协议》，而非合肥圣安物业发展有限责任公司与上诉人签订的《盛世名城丽景花园前期物业服务委托合同》。一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，认为上诉人与被上诉人之间管辖约定无效，故适用上诉人与合肥圣安物业发展有限责任公司签订的《盛世名城丽景花园前期物业服务委托合同》管辖约定。一审法院错误的理解并适用了法律规定，上述司法解释虽然规定了建设单位与物业服务企业之间签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，但该条规定是基于业主不是前期物业管理合同签署人，却是当事人的情况下，合同对业主具有约束力。本案中，上诉人与被上诉人之间己长期存在物业服务关系，物业服务的履行均是根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，如物业收费标准及物业管理范围，上诉人与建设单位之间签订的合同并没有实际履行于各业主之间，故本案的审理应依据当事人之间签订的合同，没有仲裁条款的约定，应由人民法院管辖。
三、本案不违背“一事不再理原则”。所谓“一事不再理原则”中的“一事”是指同一事实同一法律关系，而做出的同一诉讼请求。上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，上诉人曾于2015年10月19日向合肥市蜀山区人民法院提起诉讼，诉讼的事实依据是基于上诉人与合肥圣安物业发展有限责任公司签订的《盛世名城丽景花园前期物业服务委托合同》；本次诉讼的事实依据是基于上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》，两个案件虽然当事人相同，但依据的事实不同，因此，不违背“一事不再理原则”。
综上所述，本案应由合肥市蜀山区人民法院管辖，故上诉请求二审法院依法撤销（2016）皖0104民初727号《民事裁定书》，本案依法由合肥市蜀山区人民法院审理。
本院经审理认为：安徽伟业物业管理有限公司与业主岳静质、岳静雅签订《前期物业管理协议》，其诉请约定管辖违反了法律关于级别管辖的规定，该条约定依法应认定无效。而安徽伟业物业管理有限公司与合肥圣安物业发展有限责任公司签订的《盛世名城丽景花园前期物业服务委托合同》属于前期物业服务合同，该合同并未失效，对全体业主依法具有约束力，且该前期物业合同中约定仲裁管辖并不违反法律规定，应属有效，故在安徽伟业物业管理有限公司与单个业主签订合同中对管辖约定无效情况下，应当按前期物业合同中所约定仲裁管辖有效条款约定处理。因此，安徽伟业物业管理有限公司上诉理由不能成立，其上诉主张依法不予支持。一审法院处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
附本裁定引用法律和司法解释原文。
审 判 长 钱爱民
审 判 员 程亚娟
代理审判员 王 倩
二〇一六年四月六日
书 记 员 张 琪
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。