广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初4986号
原告（反诉被告）：任雪伟，男，汉族，1982年12月23日出生，住山东省巨野县，现住广东省广州市南沙区，
委托诉讼代理人：郭洪霞，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:孔令文，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：何润超，男，汉族，1958年12月28日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：王梓豪，广东通法正承律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘经，广东通法正承律师事务所实习律师。
第三人：佛山市盈福居房地产代理有限公司，住所广东省佛山市禅城区玫瑰街1号A16号铺，统一社会信用代码：91440604553662645F.
法定代表人：黄伟龙。
委托诉讼代理人：王淑雯，女，汉族，1990年12月8日出生，住广东省云浮市云城区，
原告任雪伟诉被告何润超、第三人佛山市盈福居房地产代理有限公司（下称盈福居地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案，被告在诉讼中向本院提起反诉，本院予以准许并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，于2017年5月3日、2017年6月9日两次公开开庭进行了审理。原告任雪伟及其委托诉讼代理人郭洪霞、孔令文，被告何润超的委托诉讼代理人王梓豪到庭参加诉讼，第三人佛山市盈福居房地产代理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告、佛山市盈福居房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合约》（NO.0001029）中原被告之间房屋买卖合同关系的内容；2.判令被告向原告返还定金100000元；3.判令被告向原告支付违约金496000元；4.判令本案诉讼费、财产保全费由被告承担。
事实与理由：2017年2月18日，原、被告双方经第三人介绍、协助磋商后三方签订《房屋买卖合约》（NO：0001029）。该《房屋买卖合约》主要约定如下：“卖方将位于佛山市禅城区****1803商品房出售给原告。该物业总楼价为2480000元。卖方在签署本合约后三个工作日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后两个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续。”另外，该《房屋买卖合约》对购房款的支付方式、税费缴纳、违约责任、争议解决方式等进行了约定。上述合约签订后，原告依约支付了定金100000元。按照约定，被告应当于2017年2月24日前与该物业全体所有产权人提供该物业已涂销抵押登记的产权证明原件，并配合原告办理银行按揭及房产过户手续。但经原告及中介公司多次催告，被告仍拒不提供贷款所需资料并拒不协助原告办理按揭手续。2017年3月21日，被告不顾商业信誉，反而恶人先告状，通过第三人向原告送达《解除房屋买卖合同通知书》，在该通知书中，被告以“原告截止2017年3月20日未签订银行按揭文件并提供全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，原告构成违约”为由，企图解除《房屋买卖合约》，并没收原告支付的10万元定金。原告未能完成按揭手续，系被告拒不涂销抵押、拒不提供办理按揭所需资料、拒不协助原告办理按揭手续导致。被告不按约定履行合同义务，致使原告不能实现合同目的，被告的行为构成根本违约，请求法院判如所请。
被告辩称：1.被告何润超不存在拒不涂销抵押登记的行为，原、被告签订《房屋买卖合约》后，被告按照约定，在3个工作日内，就是2017年2月21号办理了提前还贷的申请审批手续，在3月28号接到银行通知，提前还贷申请通过审批，被告按约定将324000元存入还贷账户中，银行在4月20号进行扣款，在4月25日建设银行通知被告可以取回相关材料去房管部门办理解押手续，被告按期前往办理，现在手续已经办理完毕。被告按期履行，不存在违约行为。2.被告已经将办理按揭需要的文件给了第三人，根据合约约定，原告应该在2月24号之前签订银行按揭贷款文件并提交资料，并支付办理按揭贷款的费用。被告必须提交按揭贷款手续资料并协助原告办理按揭，被告已经提交文件给第三人，完全符合合约约定的义务，不存在违约行为。综上，被告不存在违约情形，请求法院依法驳回原告的各项诉讼请求。
被告何润超向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告、反诉被告、第三人签订的《房屋买卖合约》（NO.0001029）；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金496000元；3.判令反诉被告承担本案诉讼费。庭审中被告明确第一项诉讼请求系解除原、被告之间的房屋买卖合同关系。
事实与理由：2017年2月18日，经第三人介绍，被告何润超、原告任雪伟与第三人共同签订了《房屋买卖合约》（NO.0001029）。2017年2月20日，被告将已签名的相关资料交给第三人的员工。至此，被告已完成协助原告办理按揭的相关手续。根据《房屋买卖合约》（NO.0001029）第二条第3款【银行按揭付款】的第2项约定“按揭贷款：买方应于2017年2月24日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。”但截止至2017年3月21日被告向原告、第三人发出《解除房屋买卖合约通知书》的当天，原告仍未完成该项义务，原告的行为已构成了违约且已逾期超过24天仍未履行，直至提起反诉的今天仍未能履行完毕。因此，被告有权要求原告按照《房屋买卖合约》（NO.0001029）第三条约定承担违约责任。被告解除与原告签订的《房屋买卖合约》（NO.0001029），同时原告应向被告支付总楼价20%的违约金496000元。
原告针对被告的反诉辩称：1.被告在合同当中存在明显的违约行为，根据原、被告双方签订的《房屋买卖合约》，被告有义务配合原告办理按揭贷款相关手续，义务包括：在原告申请按揭贷款时，全体的产权人需到现场签名确认，并且需要带房产证原件、所有共有人现场办理，但被告多次以其本人或者其他共有权人没有时间为理由拒绝配合，造成按揭迟迟未能办理。2.由于涉案房屋在签订合同后市场价格上涨，被告曾多次明确表示拒绝出售、履约，原告多次直接或者间接向被告表达要求继续履行合同的意思表示，并曾向被告和第三人同时表示可以一次性付款，不需要办理银行按揭，但被告仍决意要求解除合同，是根本违约。3.从被告提交的证据看，被告虽然在3月28号接到了银行的通知，且银行也同意扣费。并且被告在4月12号后办理了注销，但是这些行为都是发生在被告明确表示不履行合同后才发生，被告虽然提前还贷，注销登记，但这不是履行合同所作出的行为，不能改变被告根本违约的事实。另外，被告陈述已经在中介公司向第三人提交了相关材料，但没有证据证明，第三人也没有到庭。请法院驳回被告的所有反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的《房屋买卖合约》（NO.0001029）、涉案房屋的土地证、房产证，被告对真实性无异议，本院予以确认；原告提供的收款收据两张，被告对收到定金无异议，第三人对收到原告中介费无异议，本院予以确认；原告提供的微信聊天记录，被告对真实性有异议，且该聊天记录为原告与第三人进行，第三人并未到庭质证，本院不予确认；2017年3月29日的《解除房屋买卖合约通知书》，2017年3月25日的通知，2017年3月28日的书面通知、告知函，佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，被告对真实性无异议，本院予以确认；原告提供的2017年4月9日的《解除房屋买卖合约通知书》，EMS快递单两张，快递签署记录查询两张，被告的复函两张，被告对真实性无异议，本院予以确认。被告提供的《房屋买卖合约》（NO.0001029），原告无异议，本院予以确认；被告提供的房地产权证３份，原告对真实性无异议，本院予以确认；被告提供的原、被告以及第三人在中介公司的录音光盘以及文字整理，原告对真实性有异议，但未提供相反证明，对原、被告对话的部分本院予以确认，对于第三人的部分由于其未到庭质证，本院不予确认；被告提供的何润超身份证复印件、同意出售共有财产声明和买方划付款授权书以及房地产买卖合同，原告对同意出售共有财产声明有异议且被告未证明该声明已送达原告，本院不予确认，对本组证据的其他证据，本院予以确认；被告提供的原、被告聊天截图，原告无异议，本院予以确认；被告提供的电话清单，原告对机主和通话内容均有异议，本院不予确认；被告提供的《解除房屋买卖合约通知书》、《挂号信存根》及《信函收据》，原告对真实性无异议，本院予以确认；被告提供的中国建设银行个人贷款提前还款申请审批表、确认提前还款申请已通过的短信截图、中国建设银行个人活期账户交易明细、注销抵押登记资料取件单、贷款还清证明、授权委托书以及第一联抵押权注销登记单，原告对真实性无异议，本院予以确认；被告提供的网页新闻，原告对证明内容有异议，该证据与本案无关，本院不予采信。
第三人未到庭参加诉讼，为查明案件事实，本院于2017年6月5日传唤第三人在本次交易中的经办人王淑雯到本院接受询问并制作询问笔录，并由原、被告在庭审中进行质证。对于第三人的陈述，本院结合原、被告的意见以及本案中本院采信的其他证据综合认定。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2017年2月18日，原、被告双方经盈福居地产（本案第三人）介绍、协助磋商后三方签订《房屋买卖合约》（NO.0001029）。该《房屋买卖合约》主要约定内容如下：1、被告作为卖方将位于佛山市禅城区****1803商品房出售给作为买方的原告。该物业总楼价为2480000元。2、卖方在签署本合约后三个工作日内（即2017年2月22日前），向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用。3、卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后两个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续。4、买方应于2017年2月24日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。5、买卖双方的权利义务及违约责任：因买方或者卖方违反本合约，如拒不配合提供交易所需资料或者逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付或者拒收房款等无故不履行本合同项下的义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书。另外，该《房屋买卖合约》对购房款的支付方式、税费缴纳、争议解决方式等进行了约定。合同订立后，原告向被告支付了定金100000元。
2017年2月21日，被告何润超在《中国建设银行个人贷款提前还贷申请审批表》上签字，至同年3月28号，被告何润超收到银行短信，内容为个人贷款提前还款申请已经审批通过，一周内存入金额324000元到约定的还款账户以备扣收。中国建设银行股份有限公司佛山市分行出具《贷款还清证明》，证明何润超、龙玉珍、何嘉尧的贷款已于2017年4月20日还清。
2017年3月21日，被告向原告、第三人发出通知书，表示因原告违约，被告要求解除合同并没收定金100000元。原告已于当天收到该通知书。
第三人在接受本院询问中主要陈述如下：1、2017年2月18日，原告何润超和被告任雪伟在我公司签订了涉案合同，合同签订后，原告依约支付了定金100000元。2、当天晚上金融公司也有经办人员在场，金融公司就是银行委托的办理按揭贷款服务的中介公司，主要是方便晚上或者星期六、日的按揭贷款，当天晚上，在金融公司在场的情况下，原、被告均签署了向银行申请按揭贷款的文件，因卖方何润超和其他人共有房屋，而其他共有人未到场签名，故2017年2月18日当晚何润超就将需要签名的文件带回家给其他共有人签名。第二天，何润超将文件送回我公司处，但是由于落款地方签错，被告何润超再次将文件拿回去给其他共有人签名，后来在2017年2月22日前将签好的文件再次送回我公司处。3、2017年2月22日，原告任雪伟向我提出不想在原银行申请按揭，要换第二家银行办理按揭贷款，并过来签署了申请文件，但是任雪伟很快又跟我说不想在第二家银行申请按揭贷款了，我就没有跟卖方何润超提起第二家银行的事情。4、2017年2月27日，买方任雪伟打电话给我说自己找到了交通银行，要换成向交通银行申请办理按揭，我再三确认原告不变银行之后才通知了卖方何润超，何润超当时并没有表示反对，叫我们约时间。随后的一两个星期，由于双方的时间都没有达成一致协议，最终导致被告没有在第三间银行的按揭贷款资料上签字。5、任雪伟没有最终向第一家和第二家银行提交申请资料，因为这两家银行是通过我公司联系金融公司办理的，由于任雪伟要更换银行办理按揭贷款，我公司就没有将申请按揭贷款的资料最终提交到银行，也没有缴纳办理按揭所需的费用。6、在卖方没有注销旧的抵押登记之前，买方也是可以申请按揭贷款的，银行审核后会出一份《同意贷款通知书》，但实际放款要等过户，并办理好新房产证之后。
庭审原告陈述：我房要求解除合同的理由是被告违约，被告没有配合我方办理申请按揭贷款，没有配合我方在贷款文件上签名，没有协助我办理房产过户；在录音资料中可以看出，2017年3月23日，在双方及第三人协商处理这件事的现场，我明确表示如果被告不愿意配合我在交通银行办理按揭，我可以一次性付款，但被告何润超没答应，被告何润超原来是同意我变更贷款银行及贷款主体的，但后来没有来，这就是违约。被告陈述：原告任雪伟没在按照合同约定的2017年2月24日之前办理完成按揭贷款手续，构成违约，故我方请求解除合同。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人签订的《房屋买卖合约》系各方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方均应依约全面善意地履行各自的合同及协议约定的义务。本案的争议焦点是原、被告之间的房屋买卖合同不能继续履行的原因何在，哪一方存在违约行为。
原告主张，被告应当于2017年2月24日前与房屋全体所有产权人提供该房屋已涂销抵押登记的产权证明原件，并配合原告办理银行按揭及房产过户手续，但是被告未履行上述义务，致合同目的不能实现，构成根本违约。被告主张，原告应于2017年2月24日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，但截至2017年3月21日，原告仍未完成该项义务，应承担违约责任。对此本院认为，第一，《房屋买卖合约》于2017年2月18日签订，合同约定：“卖方在签订合同后三日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用”，根据查明的事实，被告何润超已经于2017年2月21日向建设银行申请提前还贷，并未存在违约行为。第二，对于被告是否配合原告办理新的抵押贷款申请的问题。根据原、被告及第三人的陈述，原、被告在签订合同当晚签署了申请按揭贷款的文件，同时被告何润超将文件带回家给其他共有人签名，并已于2017年3月22日前将签好的贷款文件送回第三人处，亦即被告已依约配合原告完成了向第一家银行申请贷款的手续并签署申请文书。由于原告自身要求更换贷款银行原因，导致第三人未将按揭资料交至银行。2017年2月27日，原告要求被告协助配合向交通银行申请按揭贷款，而由于此时已经超出了合同约定的原告应当办理按揭贷款的期限，被告不予配合并不构成违约。另原告称2017年3月23日提出一次性付款，不再以按揭贷款方式支付房款，这属于对《房地产买卖合约》中约定的付款方式的变更，且已经超出了约定的原告申请办理按揭贷款的时间，故视为双方未能对付款方式达成变更协议，被告不同意并不构成违约。
换言之，在原、被告均依约签署材料准备向第一家银行申请贷款时，原告两次要求变更银行申请贷款，致使在合同约定的期限之后仍未完成此项合同义务，违反了“买方应于2017年2月24日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用”的合同约定，属于违约行为。在这个问题上，原告主张在2017年2月27日第三人打电话给被告，告知原告提出更换银行时，被告没有表示反对而是叫第三人去约时间，这一行为构成了各方对于重新选定按揭银行的意思表示达成一致。对此本院认为，在合同履行过程中各方当事人协商一致可以变更合同，但当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。在涉案的房屋买卖合同中，原、被告是买卖双方，第三人是居间方。居间方的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，促成合同成立。因此合同订立的主体仍然是买卖双方，居间方获得相关信息后，提供了相应的服务使买卖双方实际达成合意，合同方告成立。本案中第三人在得知被告有可能同意变更合同的信息后，为原、被告双方提供了相应的服务，但原、被告并未对时间达成一致。从另一个角度看，经过第三人一至两个星期的协调，都未能将何时去办理更换银行的手续这个问题确定下来，双方对该内容的约定不明确，应推定为未变更。综上，本院认定在履行涉案《房地产买卖合约》的过程中，原告存在违约行为导致合同不能继续履行，被告不存在违约行为。
关于合同解除问题。原、被告双方均诉请解除涉案《房屋买卖合约》项下的房屋买卖合同关系，本院予以准许。关于合同解除的时间点，2017年3月21日，被告向原告发出《解除合同通知书》，该通知书原告于当日收到，根据涉案《房地产买卖合约》违约责任的规定，被告可以行使合同解除权，故本院认定原、被告之间的房屋买卖合同关系于2017年3月21日解除。
关于违约金的问题。原告主张被告及返还定金100000元、支付违约金496000元，因被告并未存在违约行为，故该请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉要求原告支付违约金496000元，被告主张该违约金是按照合同中违约责任“违约方要支付购房款总额的百分之二十的违约金”为计算依据。对此本院认为，原告向被告支付了100000元定金，被告在发出《解除合同通知书》中已经没收该定金，被告未举证证明其损失超过该数额，故没收定金已足以弥补其损失，本院不再支持被告主张的违约金496000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第七十八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）任雪伟、被告（反诉原告）何润超及第三人佛山市盈福居房地产代理有限公司于2017年2月18日签订的《房屋买卖合约》项下的原告（反诉被告）任雪伟与被告（反诉原告）何润超之间的房屋买卖合同关系于2017年3月21日解除；
二、驳回原告（反诉被告）任雪伟的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）何润超的其他诉讼请求。
本案适用简易程序，减半收取本诉受理费4880元，财产保全费3500元，减半收取反诉受理费4370元，合计12750元，由原告（反诉被告）任雪伟负担8380元，由被告（反诉原告）何润超负担4370元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审
审判员 梁 菡
二〇一七年六月二十七日
书记员 陈梓铭