北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初27520号
原告：夏永林，男，1978年11月20日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：郑文君，江苏天之权律师事务所北京分所律师。
被告：左荣忠，女，1968年3月18日出生，汉族，无业，住河北省石家庄市。
委托诉讼代理人：刘泉，北京市信格律诗事务所律师。
原告夏永林与被告左荣忠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏永林及其委托诉讼代理人郑文君与被告左荣忠之委托诉讼代理人刘泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏永林向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告左荣忠立即退还我未使用的房屋租金110000元及押金18333元并赔偿我各项经济损失131700元，共计260033元；2、本案诉讼费由被告左荣忠承担。事实和理由：我与左荣忠于2015年11月16日签订北京市房屋租赁合同，合同约定左荣忠将其位于北京市海淀区西北旺镇冷泉林语山庄一区XX号房屋租赁给我开展培训或幼教工作使用，租赁期限自2015年12月16日至2018年12月15日。我如约向左荣忠支付押金及一年租金后，左荣忠于2015年12月26才将房屋交付我使用，我接收房屋后，左荣忠仍在房屋内进行为期三个月的房屋装修，且左荣忠交付的房屋内的空调设备严重损坏，无法正常使用房屋，严重影响了我对房屋的正常使用。2016年3月，涉案房屋所在小区物业公司告知我不得使用房屋开办幼儿托管、幼教等事项，经我与左荣忠多次协商，左荣忠却直接要求我于2016年6月21腾房并解除租赁合同，我已于2016年6月21日将房屋腾退交还左荣忠，但其拒不履行应负的退款、赔偿义务。我多次向左荣忠协商索赔事宜，均未果。根据双方签订的合同约定，左荣忠存在严重违约。为此，我依法诉至法院，请求法院依法支持我的诉讼请求，维护我的合法权益。
左荣忠辩称，不同意夏永林的全部诉讼请求。夏永林所述我方无故将房屋收回，单方解除合同于事实不符，实际因为夏永林在涉案租赁房屋内违法经营，被工商局立案调查，且工商局向我方出具询问调查书，根据工商局要求解除我与夏永林签署的租赁合同，将其清除出租赁房屋。房屋实际腾退办理时间为2016年7月30日。关于房屋交付问题，房屋交付时房屋在装修，并未影响夏永林的正常使用，且房屋交付的时候给了其一定免租期。夏永林在使用房屋的过程中，对我的房屋造成较大的损害，我找到装修公司进行评估，至今修复的报价尚未出来，大概10-20万元损失，本案中我暂不就使用期间造成损害的损失赔偿进行反诉，保留进一步主张的权利。夏永林支付一年租金及一个月的押金，根据租赁合同第九条第四款第六项约定，我有权单方解除合同，第十条第二款约定，我有权单方解除合同且有权要求夏永林承担相应违约金，违约金即押金。夏永林进行违法经营，押金我不同意退还。租赁房屋内我方开通的电话由夏永林实际使用，电话费620余元夏永林尚未支付，要求从租金中扣除。我不同意赔偿损失，解除合同原因在于夏永林而非我，故由此造成的损失应由夏永林自行承担。综上，我不同意夏永林的全部诉讼请求，且我会根据房屋实际损失就房租差额部分进一步提出主张。
本院经审理认定事实如下：左荣忠为北京市海淀区冷泉林语山庄一区XX号房屋（以下简称XX号房屋）的所有权人。2015年11月16日，左荣忠（出租人，甲方）与夏永林（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将XX号房屋出租给乙方，用途为办公；租赁期限为2015年12月16日至2018年12月15日，第一年租金为22万元，押金为18333元；电话费由乙方承担；第九条合同解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；乙方有第九条第四款约定的情形之一导致甲方解除合同或乙方提前退租的，应向甲方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准。
合同签订后，夏永林向左荣忠支付了押金18333元及2015年12月16日至2016年12月15日的租金22万元，左荣忠将房屋交付夏永林使用。房屋交付时，左荣忠正在对房屋进行装修。夏永林使用房屋过程中，多次因房屋卫生间使用及空调使用问题与左荣忠沟通。夏永林承租房屋后实际用于幼儿教育培训工作，其称2016年3月小区物业公司告知其不得使用涉案房屋开办幼儿托管、幼教等事项，之后其与左荣忠就此问题沟通。2016年6月24日，北京市工商行政管理局海淀分局向左荣忠送达询问通知书一份，内容为：“为调查了解你在位于北京市海淀区西山林语别墅XX号为无照经营提供场所的涉嫌违法行为。请你于2016年6月27日9时到海淀工商局414室接受询问。”左荣忠称海淀工商局要求其不得再为夏永林的违法经营提供房屋，故其要求解除租赁合同，要求夏永林搬出涉案房屋。庭审中经询问，夏永林在涉案房屋未办理营业执照而开办幼儿托管及幼教。2016年7月30日，范莉莉（左荣忠的委托代理人）与何林（夏永林的委托代理人）签订了涉案房屋的交割单。夏永林主张其2016年6月21日解除双方租赁合同并搬出涉案房屋，但未提交相关证据予以证明。夏永林主张其在承租涉案房屋后购置了大量经营用品，在将房屋腾退时均已全部搬走并低价处理，其诉讼请求中要求左荣忠赔偿的损失131700元即指上述其购置的经营用品的价值。另查，夏永林在从涉案房屋搬离时尚欠电话费620元，该欠费由左荣忠代为缴纳，左荣忠要求从应退租金中扣除该费用。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、房产证、微信及短信记录、微信及银行转账记录、光盘、北京市工商局海淀分局询问通知书、交割单、联通业务收据及本案庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，夏永林与左荣忠签订的房屋租赁合同真实有效，合同履行过程中，因夏永林在涉案房屋未办理营业执照而开办幼儿托管及幼教，根据本案证据可以认定其构成协议中约定的违法经营情形，故左荣忠得依约行使合同解除权解除双方签订的房屋租赁协议并依约扣取夏永林交纳的押金作为违约金，故夏永林要求左荣忠退还押金的诉讼请求，本院不予支持。双方对合同解除时间存在争议，根据左荣忠提供的夏永林在搬离时的物品交割单的时间，本院认定夏永林腾退交还涉案房屋的时间即合同实际解除的时间为2016年7月30日。夏永林主张其2016年6月21日解除双方租赁合同并搬出涉案房屋，但未提交相关证据予以证明，本院不予认可。夏永林交纳了2015年12月16日至2016年12月15日的租金22万元，合同于2016年7月30日解除后，左荣忠应将剩余租金82500元退还夏永林。夏永林要求左荣忠赔偿其购买经营用品费用131700元，因合同解除并非因左荣忠的违约行为，且上述物品已在搬离房屋时由夏永林搬走并处理，故该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定判决如下：
一、左荣忠于本判决生效后七日内退还夏永林房屋租金人民币八万二千五百元；
二、驳回夏永林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千六百元（夏永林已预交），由夏永林负担一千六百六十九元，已交纳；由左荣忠负担九百三十一元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周志辉
二〇一七年六月二十九日
书记员 王 璇