大连市金州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0213民初0208号
原告：赵芳，女，1974年3月17日出生，汉族，住大连市金州区。
委托代理人：戴卫祥，系辽宁东亚律师事务所律师。
委托代理人：陈明明，系辽宁东亚律师事务所实习律师。
被告：大连金悦房地产开发有限公司，住所地：大连金州区。
法定代表人：王士东，系该公司总经理。
委托代理人：史庆峰，男，1975年12月14日出生，汉族，系该公司职员，住大连市甘井子区。
原告赵芳诉被告大连金悦房地产开发有限公司（以下简称金悦公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员谈建环独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵芳的委托代理人戴卫祥、被告金悦公司的委托代理人史庆峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年4月18日签订《商品房买卖合同》（以下简称为《合同》）。该合同约定2011年6月30日前交房，并约定了包括房屋交付、付款、违约责任等在内的其他事项。合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于2011年7月2日办理了入住手续。时至今日，被告迟迟拖延不予办理房产证，导致原告无法落户、办理小孩入学等。现诉至法院，请求判令被告于判决生效之日起十日内为原告办好房屋产权证；被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金（446801元×实际天数×0.0001，自2011年7月3日起至实际办完房屋产权证之日止）。
被告大连金悦房地产开发有限公司辩称：办证延期责任不在于被告，在于政府出让的土地存在权属争议、以及两区合并、政府相关部门对接不畅等被告不可控之客观原因造成的。被告已依约将房屋交付给原告使用，原告没有实际损失，应当不予赔偿。对于违约金的计算方式，《商品房买卖合同》非格式条款第十五条约定与补充协议格式条款第二十二条约定不一致，补充协议第二十二条约定的违约金过高，应当酌情减少降低违约金，或采用非格式条款的约定，按已付款3%承担违约金。原告起诉已超过诉讼时效。
原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、商品房预收款专用发票、业主入伙房屋验收表等证明材料，被告围绕答辩意见提交了商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，以及政府会议纪要、关于悦泰山里项目A区净地挂牌土地问题的报告、审计要情、在研究悦泰集团有关问题专题会议上议定的有关事项、金州新区土地审批领导小组第四十六次会议纪要、关于研究悦泰集团在原金州区的相关历史遗留问题会议纪要、关于悦泰山里项目土地权属相关问题的说明、关于办理悦泰山里项目用地费用补偿的函及关于悦泰山里项目用地费用的申请、关于悦泰山里项目历史遗留问题的工作进展说明等材料的复印件，以及入伙文件原件。依据上述证明材料及双方当事人的陈述，本院确认下述事实：
2010年4月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的商品房，房屋总价款为446801元，2011年6月30日前交付房屋。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”。《合同补充协议》第二十二条约定：“买卖合同第十五条约定出卖人在商品房交付使用后90日内办理权属登记备案，现双方明确，如90日内未办理完产权登记备案，由出卖人继续协调办理，确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后未能办理房屋登记或者无法取得房屋权属证书的，自该一年期满之次日起，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约金”。《合同补充协议》第二十四条约定：“本补充协议是买卖合同不可分割的组成部分，如有抵触，以本补充协议为准”。合同签订后，原告依约交付了房款。2011年7月2日，被告将房屋交付给原告。因被告未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告至今无法取得房屋权属证书。
另查明：本院已受理案外人张安君诉被告大连金州新区土地房屋局、第三人大连金悦房地产开发有限公司撤销商品房预售许可证案，该案正在审理过程中。
本院认为：
一、原被告签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在原告已经按约支付全部价款的情况下，被告应当依法按约向原告交付房产并协助办理所有权变更登记。但因案外人撤销商品房预售许可证案尚未审结，被告所述政府出让案涉土地存在权属争议等事实尚不明确，而上述事实构成案涉房产所有权变更登记之法律障碍，于本案中直接判决被告履行办理所有权变更登记义务并不妥当。被告应在相关程序完善后，协助原告办理房屋所有权登记。
二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告作为商品房的出卖人，有义务在合同约定的期限内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，以协助原告取得产权登记，被告未能办理，即构成违约，应当向原告承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，对被告提出的“办证延期责任不在于被告”的答辩意见，本院不予采纳。关于违约金的计算方式，按照《合同补充协议》第二十二条的文义，该条是对《商品房买卖合同》第十五条进行了变更，而不属于格式条款和非格式条款不一致的情形，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此对被告提出的“应当采用非格式条款的约定”的答辩意见，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案《合同补充协议》第二十二条约定的日万分之一的标准低于金融机构计收逾期贷款利息的标准，因此对被告提出的“原告没有实际损失、补充协议第二十二条约定的违约金过高”的答辩意见，本院不予采纳。因此，违约金应按《合同补充协议》第二十二条的约定进行计算。被告的违约行为直接导致原告无法取得房屋权属证书的后果，该后果持续存在，因此对被告提出的“原告起诉已超过诉讼时效”的答辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
一、被告大连金悦房地产开发有限公司于原告赵芳所购房屋具备办理房屋所有权登记条件后四十日内协助原告赵芳办理房屋所有权登记手续；
二、被告大连金悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告赵芳以购房款446801元，自2012年7月3日起至上述第一项履行完毕之日止按日万分之一计算的逾期办证违约金；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费620元（原告已预交），由被告大连金悦房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 谈建环
二〇一七年三月二十七日
书记员 谭 雪