福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0302民初4390号原告：吴志强，男，1981年9月2日出生，汉族，农民，住所地莆田市荔城区。委托诉讼代理人：赖继仁，福建诚毅律师事务所执业律师。被告：深圳历思联行物业管理有限公司莆田分公司，住所地莆田市城厢区万达广场中央华城物业服务中心。统一社会信用代码：91350300310777392B。法定代表人：胡剑锋，该公司总经理。被告：深圳历思联行物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区春风路佳宁娜友谊广场裙楼5层18。统一社会信用代码：91440300767554527A。法定代表人：赵昀，该公司董事长。二被告的共同委托诉讼代理人：白建永，福建壶兰律师事务所执业律师。第三人：莆田市万达小区业主委员会，住所地莆田市城厢区万达小区6号楼1层。法定代表人：谢建平，该委员会主任。委托诉讼代理人：陈锦滨，福建京莆律师事务所执业律师。原告吴志强与被告深圳历思联行物业管理有限公司莆田分公司（以下简称联行莆田分公司）、被告深圳历思联行物业管理有限公司（联行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法追加第三人莆田市万达小区业主委员会（以下简称万达业委会）参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴志强的委托诉讼代理人赖继仁，被告联行莆田分公司和联行公司的共同委托诉讼代理人白建永以及第三人万达业委会的委托诉讼代理人陈锦滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴志强向本院提出诉讼请求：判令联行莆田分公司和联行公司退还其场地使用费6.5万元及该款自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；判令联行莆田分公司和联行公司承担律师费5000元；判令联行莆田分公司和联行公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月23日，吴志强与二被告签订《场地有偿使用管理合同》，双方约定：吴志强使用位于莆田市城厢区莆田万达广场中央华城区（以下简称万达小区）单元旁一二层区域，面积约80平方米，使用期限为十年，自2016年10月1日起至2026年9月31日止，使用费用为每年2万元，吴志强店铺内的被盗损失中由联行莆田分公司和联行公司承担的5万元及吴志强为该公司支付的重新选定员工宿舍装修款3万元用于冲抵前四年的场地费。同时双方还就权利义务、违约责任等订立了相关合同条款。此后吴志强使用了该场地。之后，二被告撤出莆田万达小区并不再为该小区提供物业服务。2017年6月24日，万达业委会以二被告与小区的前期物业合同已自动终止且原告租赁的小区区域属于物业用房为由，要求吴志强撤出该租赁场所。吴志强无奈于2017年7月1日被强迫搬离上述租赁场地。故请求判如所诉。联行莆田分公司、联行公司辩称：吴志强没有提供证据证实其与答辩人签订的《场地有偿使用管理合同》无法履行，吴志强的诉求没有事实和法律依据；2、《场地有偿使用管理合同》在签订后经过第三人万达业委会的确认，该合同合法有效，应当继续履行；3、答辩人与万达业委会已签订物业管理交接协议，协议的第五条明确约定，答辩人签订的合法合同万达业委会应予以认可，故吴志强的诉求没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。万达业委会陈述：1、二被告未经全体业主同意将属于业主共有的物业办公室出租给吴志强是违法的，双方签订的合同侵犯了业主的权利，合同是无效的；2、吴志强诉称的租赁费用并没有实际交付，其用于抵扣租金的债务也不属于业主的债务，而合同中约定的被盗损失与物业无关。根据合同相对性原则，本案与第三人没有关系；3、虽然二被告与万达业委会签订的《物业管理交接协议》的第五条有约定万达业委会认可二被告签订的合法合同，但仅限正常的债权债务。综上，原、被告之间签订的合同与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。当本院对以下证据的真实性予以确认并在卷佐证：吴志强的公民身份证复印件，二被告的营业执照，原、被告提供的《场地有偿使用管理合同》各一份，《告知函》，律师代理费发票和委托代理合同，《物业管理交接协议》，莆田万达广场销售物业退管备案表。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月23日，联行莆田分公司、联行公司（甲方）与吴志强（乙方）签订《场地有偿使用管理合同》一份，双方约定主要内容为：吴志强承租当时由甲方管理的位于莆田市域（最早该小区的物业办公室），面积约80平方米，用于员工居住使用，场地使用期限为10年，即从2016年10月1日起至2026年9月31日止，前四年的场地使用费均为2万元/年，第五年起场地使用费为2.5万元/年；前四年的场地使用费8万元甲方不收取，用于冲抵乙方店铺内发生的被盗损失中由甲方承担的5万元和乙方支付的因甲方重新选定员工宿舍而产生的装修款等费用3万元；合同还就违约责任等作出约定。之后，吴志强使用了该租赁的场地。2017年6月24日，吴志强收到万达业委会发出的《告知函》，内容为：“此处为物业用房，产权归全体业主共同所有。小区业主委员会已成立，前期物业合同也已经自动终止，你方跟前期物业签订的租赁合同为无效合同。请你们于2017年7月1日前撤出该住所，逾期仍未搬出我们将强行征用，特此告知！”。吴志强于2017年7月1日搬离该租赁场地。2017年10月12日，吴志强以联行莆田分公司、联行公司导致其无法继续使用租赁场地并造成其损失为由诉至本院，其因本案向福建诚毅律师事务所支付律师代理费5000元。另查明，联行莆田分公司向莆田市城厢区住房和城乡建设局提交的《莆田万达广场销售物业退管备案》的主要内容为：联行莆田分公司、联行公司于2017年6月24日零时起不再为莆田万达广场销售物业提供物业管理服务，项目债权债务已移交完毕，自2017年6月24日零时起莆田万达广场销售物业所出现的一切问题其不再承担相关管理责任，特此申请退管备案。2017年6月20日，二被告与万达业委会于签订了《物业管理交接协议》一份，该协议对双方的物业管理交接和物业项目人财物交接等内容作出了约定。本院认为，万达业委会主张被告未经小区全体业主同意与吴志强订立的租赁合同无效，但因本案管理合同签订时该小区尚未成立业委会，二被告作为物业管理机构有权对小区内的物业办公室进行管理收益，故吴志强与联行莆田分公司、联行公司签订的《场地有偿使用管理合同》不违反法律法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，该协议合法、有效，双方应按照合同的约定履行义务。合同中已约定二被告同意吴志强用其曾遭受盗窃的损失5万元和员工宿舍装修款等费用3万元抵扣前四年的租金，此可视为吴志强已预缴了诉争房屋前四年的场地使用费共计8万元。吴志强主张联行莆田分公司、联行公司应退还其场地使用费6.5万元及该款自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息，因吴志强已于2017年7月1日搬离该房屋，而二被告在万达业委会成立后也未能再提供该房屋给吴志强使用，该《场地有偿使用管理合同》客观上已无法履行。故二被告应退还吴志强预缴的但尚未发生的场地使用费用6.5万元（扣除截至2017年7月1日止的场地使费用1.5万元），本院对吴志强该请求予以支持。联行莆田分公司、联行公司辩称本案管理合同在其与万达业委会进行物业交接时已由万达业委会盖章确认，现吴志强搬离诉争房屋并非二被告的违约行为造成，其应当向万达业委会主张权利。但因万达业委会仅与二被告签订了《物业管理交接协议》并仅在二被告持有的《场地有偿使用管理合同》上盖章，根据现有证据，二被告与万达业委会在交接本案管理合同时并未通知到当时的场地有偿使用人吴志强，吴志强在并不知情该合同是否被万达业委会接收的情况下收到上述《告知函》并搬离诉争房屋符合常理且没有过错。因此，根据合同的相对性原则，二被告的抗辩理由缺乏依据，本院不予采纳。联行莆田分公司、联行公司与万达业委会之间的交接问题，双方可另行主张权利。吴志强要求联行莆田分公司、联行公司承担其因本案产生的律师费5000元，根据《场地有偿使用管理合同》第五条第6款的约定，任何一方违约造成对方损失的应赔偿给对方造成的一切损失（包括但不限于律师费），双方在签订合同时吴志强与联行莆田分公司、联行公司签订长期物业用房的有偿使用合同并预缴了四年使用费时应预料并承担该二被告可能离任小区物业管理方的风险，而二被告与万达业委会订立物业管理交接协议并办理交接手续时也应依据诚信原则通知吴志强，双方对合同无法履行产生本案纠纷均存在过错。因此，本院根据公平原则酌定上述律师代理费5000元由双方各负担一半即2500元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、深圳历思联行物业管理有限公司莆田分公司、深圳历思联行物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内退还给吴志强场地使用费6.5万元及该款自2017年10月12日起至还清之日止按年利率6%计算的利息，并支付给吴志强律师代理费2500元；二、驳回吴志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取为775元，由吴志强负担28元，由深圳历思联行物业管理有限公司莆田分公司、深圳历思联行物业管理有限公司负担747元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 陈 妍二〇一七年十二月三十日书记员 陈建英附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。