文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初9801号原告重庆洋世达物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区福红路58号，组织机构代码：20316470-X。法定代表人何长君，董事长。委托代理人颜利（特别授权），1978年3月30日生，汉族，该公司员工，住重庆市渝中区。被告周琴，1970年10月30日生，汉族，住重庆市南岸区南坪。原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称“洋世达物业公司”）诉被告周琴物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法由审判员张敏适用简易程序于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告洋世达物业公司的委托代理人颜利、被告周琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洋世达物业公司诉称，原告系被告居住的阳光华庭小区的物业服务企业，被告自2005年9月17日入住阳光华庭小区以来一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日，阳光华庭小区业主委员会与原告续签物业服务合同，约定由原告继续为小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了义务，但被告却于2015年3月起不再按时交纳物业服务费、水费、公摊费。截至2017年2月28日总共拖欠原告物业服务费6348元、居民水费2579.50元、水电公摊费204元以及违约金5702.88元，以上合计14834.38元。原告经多次催收未果，特向人民法院提起诉讼，请求判令被告立即支付拖欠的物业费、公摊费、水费9131.50元，并从2015年4月1日起按差欠的物业管理费为基数，以日千分之三计算违约金至款项付清止；本案诉讼费由被告承担。被告周琴辩称：欠费是事实，是因为原告借用被告的屋顶花园修理公用电梯和外墙时，将被告屋顶花园的花坛和铁门损坏，树也死了一颗，还有垃圾未处理干净。原告曾起诉过被告缴纳物业管理费，当时双方协商原告承诺解决上述问题，故被告支付了差欠的物业管，但原告实际并未处理好，故被告才未缴费的。如果原告处理好这些问题，被告同意缴费，但不同意支付违约金。经本院审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告周琴系重庆市南岸区福红路46号阳光华庭·韵园某号房屋业主，该房屋建筑面积206.74平方米（房屋买卖合同上载明的建筑面积为203.46平方米）。被告2005年接房后入住该房屋。2004年4月24日，阳光华庭小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告对阳光华庭小区进行物业服务，服务期限为三年，自2004年5月1日起至2007年4月30日止。该合同到期后，原告继续为该小区提供物业服务。2010年8月11日，阳光华庭小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元/月/平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元/月/平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元/吨、二次供水4.3元/吨；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10前缴纳物业服务费，逾期一月未交将收取每日千分之三的违约金。2011年6月23日，阳光华庭小区业主黄文庆等117人以签订物业服务合同的阳光华庭小区第二届业主委员会成立不合法，所签订的物业服务合同亦应属无效为由，向本院提起民事诉讼，要求确认2010年8月11日签订的物业服务合同无效。本院经一审程序审理后，确认物业服务合同有效，并于2012年7月10日作出（2011）南法民初字第05060号民事判决，驳回黄文庆等117人的诉讼请求。黄文庆等117人不服判决，提起上诉。重庆市第五中级人民法院经二审程序审理后，于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决，驳回上诉，维持原判。2010年8月11日签订的《物业服务合同》于2013年7月31日履行期限届满后，因阳光华庭小区新一届业主委员会未能按时成立，无法续聘或选聘物业服务企业，而原告又愿意按照原合同的约定，继续提供物业服务。为此，重庆市南岸区南坪街道办事处阳光社区居民委员会于2013年9月5日发出《关于阳光华庭小区到期后相关事宜的通知》，告知阳光华庭小区业主，由原告继续按原合同约定提供物业服务，直至新一届业主委员会成立作出续聘或选聘新物业服务企业为止。为此，原告自2013年7月31日后仍继续为阳光华庭小区提供物业服务至今。由于阳光华庭小区在开发建设时未采取“一户一表”计收居民生活水费方式，该小区至今仍采取自来水供水企业将总表计量后向物业服务企业收取总表水费后，再由物业服务企业抄取分户表用水量后向业主收取水费的交费模式。2015年5月，因被告差欠物业管理费等原告曾起诉至本院，要求被告支付2010年10月至2015年2月期间差欠的物业管理费等若干。经本院主持调解，被告于2015年8月14日向原告缴清了截止2015年2月前差欠的相关费用，被告缴费单显示的缴纳水表止度为924度。2015年3月起，被告因故未向原告缴纳物业管理费、水费及公摊费。被告从2010年9起开始未缴纳物业服务费、水费和水电公摊费。2016年2月22日，原告在阳光华庭小区张贴“关于催收物业服务费、水费、电费等费用的通知”，向拖欠物业服务费及相关费用的业主发出告示（其中包括被告）。同时，重庆市南岸公证处对该次张贴进行了公证。2017年2月22日，重庆市自来水有限公司江南营业管网所经原告委托，对被告等户业主水表止度进行抄录，被告家水表止度为1661度。庭审中，原告认可按照买卖合同载明的建筑面积计算物业管理费。现被告累计拖欠原告截止2017年2月28日的物业服务费6348元（203.46平方米×24个月×1.3元/平方米）、水电公摊费204元（8.5元/月×24个月）；截止2017年2月22日的水费2579.50元[（1661吨-924吨）×3.5元/吨）]。上述事实，有《物业服务合同》、《物业服务合同备案证明》1份、《商品房买卖合同》、《关于阳光华庭小区到期后相关事宜的通知》1份、（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书1份、欠费清单1份、重庆市自来水有限公司江南营业管网所出具的《情况说明》、抄表记录、水费标准各一份、缴费清单、公证书1份等证据以及当事人陈述在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。本院认为，2010年8月11日原告与阳光华庭小区业主委员会签订的物业服务合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，且已经生效判决确认合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，阳光华庭小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。2013年7月31日物业服务合同到期后，因阳光华庭小区未能重新选举新一届业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”的规定，2010年8月11日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，阳光华庭小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费、居民生活水费，逾期支付的，应当承担违约责任。现被告拖欠原告2015年3月至2017年2月期间的物业服务费6348元、公摊费204元、水费2579.50元，以上合计9161.50元。期间经原告多次催收仍拒绝交纳，现原告起诉要求被告立即支付上述费用的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告损坏其屋顶花园花坛等问题不属于本案的审理范围，不能成为被告拒缴相关物业管理费等费用的合法理由，被告可另案诉讼。关于违约金，物业服务合同约定业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费及水、电、气及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金。现原告主张违约金起算时间自被告拖欠费用的次月即2015年4月1日起计算并无不当，本院予以支持，支付至被告付清款项止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告周琴于本判决生效后十日内向原告重庆洋世达物业管理有限公司支付其拖欠的从2015年3月至2017年2月期间的物业服务费6348元、公摊费204元、水费2579.50元，合计为9131.50元；并按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率支付违约金（违约金以每月差欠的物业服务费金额为基数，自2015年4月1日起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取87元，由原告负担40元，被告周琴负担47元（此款原告重庆洋世达物业管理有限公司已交纳，被告周琴应付部分于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  张敏二〇一七年五月二日书记员  刘春