贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔23民终358号
上诉人（原审被告、反诉原告）贵州鑫康现代农业装备有限公司。
法定代表人刘刚，该公司总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）洪油华。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李昌翠。
上诉人贵州鑫康现代农业装备有限公司（以下简称鑫康公司）因与被上诉人洪油华、李昌翠房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院作出的（2015）黔义民初字第03451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
洪油华、李昌翠一审诉称，2013年3月2日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于兴义市山翁青对面面积为1500平方米的房屋（产权证：1998004**）出租给被告使用，租期从2013年4月l日至2018年3月30日，共计五年。第一年租金为180000元，以后每年递增10000元，每年需提前15日支付租金。合同签订后，被告在2013年3月16日支付了第一年租金（即2013年4月1日至2014年3月30日）180000元。第二年（2014年4月l日至2015年3月30日）的租金190000元被告只付了30000元，尚欠160000元。第三年的租金分文未付，两年共计欠付租金360000元。2013年3月4日，被告为方便公司管理，又将原告与上一栋房屋相邻的另一栋房屋一并租赁，原告与被告又签订了一份《出租合同》，约定原告将位于游泳馆对面房屋建筑面积为100平方米，占地面积为208平方米的一栋一层两间房屋出租给被告使用，租期与上一栋一致，租金为每年人民币16000元，以后每年递增百分之五。另外，双方口头约定被告按上一份合同规定的时间支付租金。合同签订后，被告在2013年3月16日支付了第一年（2013年4月l日至2014年3月30日）租金16000元，第二年的租金及第三年的租金分文未付，两年共计欠付租金34440元。为此，要求：（l）、被告支付原告租金计人民币394440元；（2）、被告赔偿原告394440元的利息损失，第二年70312元（190000元+16800元＝206800×0.02=4136元×17个月＝70312元）；第三年21764元（200000元＋17640元＝217640元只0.02=4352.8元×5个月＝21764元），两年计92076元。要求被告赔偿2016年4月1日至2018年3月31日两年的租金计467970元；（3）、违约金按违约四年租金的30％计算，计258700.4元［176800元（206800－30000元＝176800元）+217460元＋228573元＋239501.65=862334.65×0.3=258700.4元］，共计为1213186.4元。诉请：1、依法判决解除原告与被告两份房屋租赁合同；2、依法判决被告支付欠付原告两栋房屋计两年的房租人民币394440元，房租利息损失人民币92076元及2016年4月1日至2018年3月31日两年的租金计467970元，依法判决被告支付违约金人民币258700.40元，四项共计人民币1213186.40元；3、依法判决被告承担本案全部诉讼费用。
鑫康公司一审答辩并反诉称，一、2013年3月2日，反诉原告承租反诉被告房屋一栋用于公司办公及作为仓库存储机械设备。双方合同约定如遇房屋拆迁，乙方投入费用第一年按90％赔偿给乙方，第二年按70％赔偿给乙方，同时约定乙方如提前解除合同，租房租金无权要回。房屋出租后，反诉原告花费了64776元装修费用、在房屋后院修建大棚花费了90185元、招牌、门头制作花费了12992元，一共为完善房屋以达到办公条件花费了167953元。反诉原告租用该房屋主要目的是为了在后院修建大棚作为公司仓库使用，2014年政府征收该土地用于修建金州大道，反诉被告的房屋后院被拆迁，该房屋已经不能达到反诉原告的使用目的，反诉原告已经提前通知反诉被告解除合同并已经搬出房屋，根据合同约定反诉原告如果提前解除合同，仅仅是租房租金无权要回，并没有约定违约金及其他费用，因此反诉原告只需要按照实际搬出时间支付约定租金。同时，根据合同约定反诉被告应当赔偿反诉原告70％的费用为117567元，但反诉被告至今尚未支付。二、该房屋排水系统有严重隐患，导致反诉原告损失35614O元。反诉原告租用房屋后将很多机械设备存放在房屋一楼，但该房屋没有修建任何排水设施。2014年4月中旬，兴义市下雨导致反诉原告价值1450180元的机械设备被水浸泡，损失达35614O元，反诉原告第一时间通知了反诉被告，要求反诉被告进行赔偿，反诉被告同意赔偿并在货物损失明细表上签字，但至今仍未赔偿。综上所述，反诉原告仅应当按照实际租期支付租金并且反诉被告应当赔偿反诉原告装修损失117567元、货物损失356140元，共计473707元，故诉请：l、依法判决反诉被告支付反诉原告装修损失117567元、货物损失356140元，合计473707元；2、本案本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。
针对鑫康公司反诉，洪油华、李昌翠一审辩称，1、房屋被拆迁不能达到租赁目的辩解不成立，合同约定是租赁房屋，没有约定租赁后院，后院被拆迁不影响租赁房屋的使用；2、下雨导致器材被水淹是政府修路和被告管理不当导致，且被告出售的是农业装备，可以侵泡在水中；3、被告的损失没有相应证据证明，装修损失在合同中没有约定。李昌翠在损失明细上签字只是为了证明被告的损失存在，被告能去工委请求赔偿，而且清单是被告单方制作，没有经过权威部门评估，根据合同约定被告是单方面搬出，原告对损失不承担任何责任。
原审法院审理查明，2013年3月2日，洪油华、李昌翠与鑫康公司签订《房屋租赁合同》，约定洪油华、李昌翠将其所有的位于兴义市山翁青对面的房屋（建筑面积为1500㎡，产权证号：199800407）租赁给鑫康公司使用，租赁期限为5年，从2013年4月1日起至2018年3月30日止；第一年房屋租金为180000元，以后每年租金在上一年的基础上增加10000元，租金支付方式为年付，每年提前15日交付租金。合同签订后，鑫康公司于2013年3月16日支付了第一年房屋租金180000元，第二年的房屋租金仅支付了30000元，其余租金未支付。2013年3月4日，李昌翠与鑫康公司签订《出租合同》，约定李昌翠将其位于兴义市桔山游泳馆对面的钢架结构简易房（建筑面积100㎡，该房屋的修建未取得相关行政部门的许可）一层出租给鑫康公司使用，租赁期限为5年，从2013年4月1日起至2018年3月31日止；第一年的租金为16000元，以后每年的租金在上一年的基础上递增5%。合同签订后，鑫康公司于2013年3月16日支付了第一年房屋租金16000元，之后未继续支付房屋租金。2014年，鑫康公司租赁的位于兴义市山翁青对面的房屋后院因政府修建金州大道需要部分被征用。2015年8月11日，鑫康公司自行搬离租赁房屋，并将房屋钥匙通过邮寄方式交还洪油华、李昌翠。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行合同义务。洪油华、李昌翠与鑫康公司签订《房屋租赁合同》后，将租赁的房屋交付给鑫康公司使用，该合同的签订是当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效，应当受到法律保护。合同签订后，原告按照合同约定履行了向被告交付租赁房屋的义务，被告在缴纳第一年的房屋租金和第二年的部分房屋租金后，没有按照合同约定继续支付房屋租金，并在双方未对租赁合同的解除协商一致的情况下单方搬出租赁房屋，导致租赁合同无法继续履行，已构成违约，应当承担继续支付房屋租金和赔偿损失的违约责任；因被告搬出房屋的时间为2015年8月11日，房屋租金应当计算至搬出房屋之日止，被告尚欠原告位于兴义市山翁青对面的房屋租金为232877元（190000元-30000元+200000元÷365天×133天）；对于原告要求被告按照月利率2%支付其欠付租金的损失的诉请，因原告损失实际为利息损失，该请求未违反法律、行政法规的规定，故利息的计算按照月利率2%从逾期之日（即2014年3月16日）计算至清偿完毕之日止。同时，因被告已经以自己的行为明确表示不履行合同义务，且被告未举证证实已经对合同的解除达成协议，故该合同符合法定解除条件，应当予以解除。对于原告要求被告支付2016年4月1日至2018年3月31日两年的房屋租金的诉请，因涉案房屋租赁合同已经解除，该请求无法律及事实依据，不予支持；对于原告要求被告按照违约四年租金的30%支付违约金的请求，因合同并未对单方违约的违约责任进行约定，原告未举证证明实际损失，且被告已经搬出租赁房屋，房屋可另行出租，该请求无事实及法律依据，不予支持。
对于原告李昌翠与被告签订的《出租合同》的效力问题，因原告在城市规划范围内修建房屋并未经相关行政主管部门批准，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的强制性规定，为无效合同。合同被确认无效，自始无效，因合同取得的财产应当予以返还。因被告实际使用了该房屋，房屋租金的缴纳是其使用房屋应当支付的对价，若返还被告将使被告从中获利，且被告在反诉中并未对此主张权利，故原告已经取得的位于兴义市桔山游泳馆对面的钢架结构简易房的房屋租金不予返还。同时，因合同已经被确认无效，针对该合同的其余诉讼请求不予支持。
对于被告反诉的装修、货物损失，合同并未对合同终止后的装修损失进行约定，被告所提货物损失，因原告对被告单方制作的损失清单不予认可，且原告未书面同意赔偿被告的损失，被告的损失无法确认，导致损失的原因亦无法确认。被告所举证据不足以证实其主张成立，应担举证不力的法律责任，被告的反诉请求无事实及法律依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、解除原告洪油华、李昌翠与被告贵州鑫康现代农业装备有限公司于2013年3月2日签订的《房屋租赁合同》；2、限被告贵州鑫康现代农业装备有限公司于本判决生效后十日内支付原告洪油华、李昌翠房屋租金232877元及利息（按月利率2%从2014年3月16日起计算至清偿完毕之日止）；3、驳回原告洪油华、李昌翠的其余诉讼请求；4、驳回被告贵州鑫康现代农业装备有限公司的反诉请求。诉讼费12062元（本诉案件受理费15718元，减半收取7859元，反诉案件受理费减半收取4203元）由原告洪油华、李昌翠承担5000元，被告贵州鑫康现代农业装备有限公司承担7062元。
上诉人鑫康公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。其主要上诉理由为：一、一审判决认定事实错误，从2014年政府征用被上诉人房屋后院后上诉人一直在与被上诉人协商解除合同，被上诉人洪油华一审也自认曾经协商解除租赁合同，第一次约定解除时间是2014年12月，第二次约定解除时间是2015年3月，但因上诉人新办公楼未能交房所以才拖延至2015年8月11日搬离，上诉人搬离时因机械设备被水淹赔偿问题与被上诉人产生矛盾，所以被上诉人没有接收钥匙，上诉人只能通过邮寄方式将钥匙交还被上诉人；二、一审适用法律错误。上诉人与被上诉人之间并非借贷关系，双方的行为不是融资行为，不能适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，即按照2%支付利息损失。上诉人未支付房屋租金的原因是被上诉人提供的房屋有瑕疵导致上诉人存放的机械设备被水淹后上诉人与被上诉人之间对赔偿问题未能达成一致导致，即使上诉人存在违约行为，也应按照租赁合同约定的违约责任处理，被上诉人也未能举证证明上诉人违约导致的实际损失，即使存在违约金也只能按照同期银行存款利率计算。三、关于反诉部分，1、租赁合同明确约定了如遇拆迁上诉人投入的费用第一年按照90%赔偿，第二年按照70%赔偿，上诉人共计花费64776元装修费用，在后院修建大棚花费了90185元，招牌、门头制作花费了12992元，一共为完善房屋花费了167953元，2014年因政府征收该土地修建金州大道，被上诉人房屋后院被拆迁，上诉人租用该房屋主要目的是为了在后院修建大棚作为仓库使用，拆迁后该房屋已经不能达到上诉人的使用目的，根据《合同法》第二百三十一条的规定，被上诉人应根据合同约定赔偿上诉人70%的费用117567元。2、上诉人一审提交了被上诉人李昌翠签字认可的货物损失明细单，双方都认可是因下雨导致存放在房屋中的机械设备被水浸泡，一审认为上诉人举证不足不支持上诉人的反诉请求适用法律错误。
被上诉人洪油华、李昌翠二审未作答辩。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
综合双方当事人的分歧意见，本案二审争议焦点为：一、上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》是否已经自行协议解除；二、上诉人鑫康公司是否应按照月利率2%支付被上诉人洪油华、李昌翠利息损失；三、被上诉人洪油华、李昌翠是否应赔偿上诉人鑫康公司70%的费用117567元；四、被上诉人洪油华、李昌翠是否应赔偿上诉人鑫康公司机械设备损失。
本院认为，关于本案争议焦点一，上诉人鑫康公司主张双方已自行协议解除了《房屋租赁合同》，虽然被上诉人洪油华、李昌翠认可双方曾协商解除《房屋租赁合同》事宜，但并未认可双方已经对解除《房屋租赁合同》达成合意，上诉人鑫康公司在本案一、二审审理期间也未能提供相应证据证明该主张，其应承担举证不能的不利后果，故此项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于本案争议焦点二，因上诉人鑫康公司逾期支付房屋租金，其行为已构成违约，给被上诉人洪油华、李昌翠造成了相应损失，一审法院并未适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，而是根据本案客观实际判决上诉人鑫康公司自逾期支付房屋租金之日起按照月利率2%支付利息，故一审法院适用法律并无不当。
关于本案争议焦点三，双方签订的《房屋租赁合同》虽然约定了如遇拆迁的违约责任，但房屋租赁范围中明确约定房屋范围系房产证上记载的范围，并未包含房屋后院，在本案审理过程中，双方均认可拆迁范围系房屋后院，并未包含房屋本身，上诉人鑫康公司在房屋后院修建大棚虽有损失，但后院拆迁系政府扩建导致，被上诉人洪油华、李昌翠对此并无过错，故不应承担赔偿责任。
关于本案争议焦点四，双方均明确认可货物损失系暴雨导致，虽然被上诉人李昌翠在货物损失明细表上签字，但被上诉人李昌翠在货物损失明细表上签字的行为不能直接认定其明确表示愿意对货物损失进行赔偿，上诉人鑫康公司也自认双方产生矛盾系因对货物损失一节未能达成一致，从现有证据不能证明货物损失系房屋瑕疵等原因造成，故上诉人鑫康公司所提此项上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19921元，由上诉人贵州鑫康现代农业装备有限公司承担。
本判决为终审判决。
如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
权利人可在判决送达后，自动履行期限届满之日起两年内，向原审人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 鹏
审 判 员 王秋萍
代理审判员 张基柱
二〇一六年五月十日
书 记 员 王 兰