广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1972民初2270号
原告：陈永智。
委托诉讼代理人：魏彦海，广东厚法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王之民，广东厚法律师事务所律师。
被告：熊伟。
原告陈永智与被告熊伟租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈永智及其委托诉讼代理人王之民、被告熊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈永智向本院提出诉讼请求：1.确认租赁合同于2017年11月6日解除；2.被告返还原告押金15000元，赔偿原告装修损失50700元、营业损失20000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月13日，原、被告签订房屋租赁合约，被告将位于长安镇一龙路宜安美食城A区一楼商铺租赁给原告，租期三年，自2015年8月15日起至2018年8月15日止，每月租金7500元，签订合同时交押金15000元，后续租至2020年7月30日止。原告将商铺装修后加盟经营美宜佳超市。2017年11月6日，案涉商铺突然被人停水停电，无法继续营业，造成案涉合同事实上被解除，且给原告造成严重的经济损失。
被告熊伟辩称，同意退还原告的押金，但不同意支付装修费和营业损失。
本院经审理认定事实如下：2005年8月16日，东莞市长安镇锦厦一坊股份经济合作社（以下简称锦厦一坊合作社）与东莞市义安商业有限公司（以下简称义安公司）签订《租厂合同》，将包括案涉商铺在内的房屋出租给义安公司，其后双方曾续约，最后确定的租期至2017年12月31日。2015年6月18日，被告与义安公司签订合同，约定义安公司将宜安美食城A区一至三楼出租给被告，租赁期限为2015年6月18日至2017年12月30日止。2015年7月13日，被告与案外人孙建华签订《租赁合同》，将其中一楼商铺一间出租给孙建华，租期为5年，从2015年8月1日起至2020年7月30日止，每月租金15000元。该合同注明“合同期为三年，每月房租为壹万伍仟元整，如合同期满后村委收回，乙方要无条件退出……”，合同中关于租金的约定自2015年8月1日至2018年7月30日止。
2017年5月13日，经原、被告及案外人孙建华共同协商，约定将孙建华所承租的商铺转租给原告。原告与被告签订《房屋租赁合约》，约定甲方熊伟提供位于长安一龙路××区××楼给乙方陈永智使用，租赁期限自2015年8月1日至2020年7月30日止，每月租金7500元应于当月5日前支付，双方签字时乙方应支付押金15000元，在租期满时如乙方搬出后无拖欠水电费及其他费用，该押金无息退还。该合约下方有手写注明：“合同期为三年，每月房租为柒仟伍佰元正。如合同期满后村委收回，乙方要无条件退出。如甲方续定，乙方要跟村委会上调房租”。被告提交了一份日期为2017年6月8日的“承诺书”，内容为确认熊伟向义安公司租赁案涉商铺的期限至2017年12月30日，而陈永智承租案涉商铺的租赁期限为2017年5月1日至2017年12月31日，合同期限届满后，双方需无条件配合义安公司及锦厦一坊合作社返还租赁物业，该“承诺书”下方有承诺人熊伟和陈永智的签名和捺印。被告称其中“陈永智”字样的签名为原告的合伙人代签，但指模是原告本人所按，原告在庭审中对签名及指模申请鉴定，后又撤回该鉴定申请。
原告租赁案涉房屋后用于加盟经营美宜佳超市，加盟店编号为M829。原告提供了东莞市糖酒集团美宜佳便利店有限公司于2017年5月20日开具的收款收据，显示代收财产保险款50元、设备货架款75469元、卖场装修工程款43696元、招牌款7151元，共计126366元。原告提交的“M829美宜佳卖场报价表&验收表”显示，卖场装修工程款43696元主要包含天花、墙面、玻璃、地板、电线等。原告已向被告缴纳房租和水电费、卫生费等相关费用至2017年10月。
2017年11月6日，案涉商铺被停水停电，承租其他商铺的案外人李腾于2017年11月8日报警。原告主张停水停电是因被告未能从锦厦村委会获得承租权，案涉商铺由村委会重新招租后于2018年1月8日恢复水电。原告还提交了美宜佳网站统计的2017年6月至10月期间店号M829的月销售分析表，拟证明因停水停电所导致的损失。被告则主张停水停电是因为租户案外人罗嗣泉欠缴2017年10月的租金导致被告无法足额交租，且停水停电期间原告仍在正常经营，不存在营业损失。
被告称曾向原告邮寄《解除租赁合同通知书》，该通知称因原告欠缴2017年11月租金及相关费用，构成违约，故双方租赁关系已经于2017年12月30日正式解除，要求其在收到通知之日起5日内搬出租赁物。通知落款人和落款时间分别为“东莞市湘香餐饮服务有限公司”、2018年1月23日。原告称其已拒收相关邮件，且不确认是否为被告发出。
原告在庭审中明确其不要求对案涉商铺的装修价值申请评估，请求法院予以酌定。2018年4月26日，本院工作人员前往案涉店铺进行现场勘验后核实，原告的装修项目与“M829美宜佳卖场报价表&验收表”显示内容基本一致，双方确认装修内容基本无法拆除。至本院调查之日，原告仍在案涉商铺经营，原告确认其自2018年1月开始按照原来的租金标准向新的房东缴纳租金，但原告主张新房东已经通知要求原告限期搬离。
本院针对案涉商铺权属情况前往东莞市长安镇锦厦股份经济联合社调查，该联合社称案涉商铺所处长安一龙路宜安美食城A区属于锦厦一坊合作社所有，没有产权证明或是建设工程规划许可证。原、被告双方均对上述调查结果予以确认，并同意本案按双方租赁合同无效处理。
另查，被告向本院提交了熊伟、梁立星、雷贵顺于2017年10月30日签订的《债务合同》，申请追加梁立星、雷贵顺为共同被告参加诉讼，原告明确不同意追加，本院经审查后对被告的申请未予准许。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，现原、被告双方均未向本院提交案涉租赁物的合法报建手续及建设工程规划许可证，且均同意本案按双方租赁合同无效处理，本院对此予以确认。因合同无效，原、被告因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现被告同意向原告返还押金15000元，本院对此予以确认。本案的争议焦点在于原告的损失如何确定。
一是装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁坏的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失”。
对于案涉租赁合同无效的结果，一方面系由于被告作为出租人未能提供符合租赁条件的租赁物，另一方面原告在承租时亦未审查该租赁物的合法性，双方对于合同无效均有过错。同时，对于被告所提交的“承诺书”，原告虽然不予确认，但对签名的真实性未申请鉴定，也未能提交相反证据予以反驳，因此本院对该“承诺书”予以采信。根据该“承诺书”，原告知晓被告与义安公司的租赁合同于2017年12月30日到期，并承诺将在上述期限届满后无条件配合返还租赁物。原告明知合同期限仅剩余不足八个月的时间，仍然租赁案涉商铺用于加盟美宜佳，并投入较多资金进行装修，因此本院认为原告对于装修损失的发生过错更大。根据双方的过错程度，本院酌定被告熊伟应就原告的装修损失承担20%的责任。考虑到案涉租赁物的装修价值与鉴定评估费用的比例问题，从诉讼经济的角度出发，本院同意酌情确定该装修价值。根据原告所提交的证据，原告的装修支出中不可拆除的装饰装修物部分为50847元，结合案涉商铺所处地段、租金水平、使用时长、现场勘验情况及本案证据，本院酌情确定该商铺已形成附和的装饰装修物现值为35000元，被告熊伟应承担20%即7000元。
二是营业损失。原告并未提交证据证明其已实际发生营业损失以及该营业损失的数额，同时原告主张的营业损失是基于2017年11月6日至2018年1月8日期间案涉商铺被停水停电，对原告的正常经营产生影响。对此本院认为，虽然案涉商铺在停水停电期间不能完全满足原告的使用需要，但由于案涉租赁合同被认定为无效，原告可以主张的损失仅限于该期间原告向被告所支付的案涉商铺占有使用费的损失，现原告确认其并未向被告支付该期间案涉商铺的占有使用费，因此原告要求被告赔偿营业损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告熊伟于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈永智返还押金15000元。
二、限被告熊伟于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈永智赔偿装修损失7000元；
三、驳回原告陈永智的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费971元，由原告陈永智负担721元，由被告熊伟负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 邹群英
二〇一八年五月八日
书记员 邓秀琳
附：相关的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。