江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终486号上诉人（原审原告）：钱芳，女，1972年12月11日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李伟（系钱芳丈夫），男，1970年8月30日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：邵士勇，江苏苏砝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏弘文置业有限公司，住所地南京市雨花台区养回红村18-3号。法定代表人：周君，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。上诉人钱芳因与被上诉人江苏弘文置业有限公司（以下简称弘文公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初4902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人向上诉人交付的房屋符合法定和约定条件，认定事实错误。一审法院仅以被上诉人取得《建设工程规划验收合格书》和工程竣工验收备案许可，认定被上诉人向上诉人交付涉案房屋符合法定和约定条件，认定事实错误。涉案房屋是精装修房屋，2012年10月24日，上诉人与被上诉人签订的《逸珍公馆花园房屋委托装修合同》附件中明确载明卫生间中装有小便斗、浴缸，而被上诉人向上诉人交付的房屋并没有按照约定在卫生间中安装小便斗及浴缸，明显不符合交付的约定条件，一审法院认定被上诉人向上诉人交付的房屋符合约定条件属于认定事实错误。二、一审法院认定涉案房屋交付时间为2013年10月14日，认定事实错误。2013年10月14日，被上诉人通知上诉人办理房屋交付手续，上诉人验房后发现房屋不仅存在装修质量问题，也不符合合同约定的装修交付标准，上诉人在交接单中注明整改合格后再收房。一审法院忽视上述事实，认定通知验房时间即为房屋交付时间，认定事实错误。三、一审法院根据双方签订的商品房预售合同第十条约定，认定上诉人已经收房。但是根据房屋车位交接单显示的流程，上诉人只能先交纳物业费、领取房屋钥匙，之后才能进行验房。上诉人交纳物业费和领取钥匙并不表示上诉人同意收房，更不代表被上诉人已经交付房屋。且双方签订的商品房预售合同是被上诉人提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之约定，这一条款加重上诉人的责任而排除上诉人的主要权利，该条款应属无效。弘文公司辩称，上诉人已经于2013年10月14日领取涉案房屋的钥匙，被上诉人已经履行了交付房屋的义务，房屋质量存在瑕疵并不影响房屋的实际居住和交付。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。钱芳向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决弘文公司向钱芳交付雨花东路55号逸珍公馆花园5幢3单元805室房屋（需验收合格）；2、判令弘文公司因房屋质量问题迟延交付房屋向钱芳支付违约金（按市场租金每月4500元计算，自2013年8月31日起至实际给付之日止）暂计至2017年8月30日为216000元。3、本案诉讼费用由弘文公司承担。一审法院认定事实：2012年10月18日，钱芳（乙方）与弘文公司（甲方）就南京市雨花台区雨花东路55号逸珍公馆花园5幢3单元805室房屋签订商品房预售合同，房屋建筑面积105.28平方米，合同总价款1984949元。合同第二条约定，乙方迟延支付合同价款的，甲方按照未付到期价款的万分之二/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。第六条约定甲方应于2013年8月31日前向乙方交付该商品房。房屋交付时应已取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、房屋权属登记的《房屋测绘成果》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方延迟交付该商品房的，按每天20元向乙方支付违约金。2013年9月16日，南京市雨花台区房屋建筑工程竣工验收备案办公室向弘文公司出具金芭蕾北侧地块1-05栋工程已于2013年9月11日竣工验收合格的竣工验收备案表。2013年10月14日，钱芳领取了涉案房屋的钥匙以及住宅使用说明书、住宅质量保证书等材料。一审法院认为，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。弘文公司与钱芳签订的《商品房预售合同》合法有效，其应该按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，弘文公司应于2013年8月31日前向钱芳交房，因在2013年8月31日前弘文公司对于涉案房屋未取得竣工验收备案手续，因此无法向钱芳交付。2013年9月16日，弘文公司取得竣工验收备案许可，2013年10月14日向钱芳交付房屋符合法定及约定的条件，且2013年10月14日钱芳也接收了涉案房屋，因此钱芳再以房屋质量瑕疵认为弘文公司未向其交付房屋，要求弘文公司交房的请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。因弘文公司延期交房，违反合同约定，因此应承担延期交房期间（2013年9月1日至2013年10月13日）的逾期交房的违约责任。合同约定因弘文公司延期交房应承担20元/天的违约金，钱芳认为双方对于违约金的约定过低，不足以弥补其损失，主张按照4500元/月的租金支付其损失。根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”的规定。一审法院认为，双方当事人应遵循公平原则签订合同，弘文公司作为商品房预售合同的制定者，与钱芳签订购房合同时，约定按照20元/天计算违约金，显失公平。经询价，钱芳主张按照4500元/月的标准调整违约金的意见较为合理，一审法院予以支持。因此弘文公司应该支付钱芳违约金6450元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、江苏弘文置业有限公司于判决生效之日起十日内向钱芳支付违约金6450元；二、驳回钱芳其他诉讼请求。一审案件受理费4540元减半收取2270元，由江苏弘文置业有限公司负担。二审中，上诉人向本院提交整改问题跟踪单9张，证明被上诉人向上诉人交付的房屋存在质量问题，被上诉人一直在整改，至今未交付涉案房屋。针对上述证据，被上诉人质证称，对真实性无法确认，即使该证据是真实的，也只能证明涉案房屋可能存在质量瑕疵，不能证明被上诉人逾期交房。上诉人另提交照片及采访视频一份，证明上诉人至今未取得涉案房屋的钥匙。对该证据，被上诉人质证称，对真实性不予认可，涉案房屋已经于2013年10月14日交付。二审中，上诉人称，涉案房屋系精装修房屋，一审法院未查明涉案房屋是否取得竣工验收备案表；其验房后发现不符合交付条件，将钥匙退还给了物业公司，其现无法进入涉案房屋。一审法院未查明双方签订的装修合同中载明的相应内容。双方当事人对一审法院查明的其他事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，双方签订的《商品房预售合同》及《逸珍公馆花园房屋委托装修合同》均约定，涉案房屋于2013年8月31日交付，被上诉人未按约交付涉案房屋，存在违约行为，一审法院对此已予以确认。至2013年10月14日，涉案房屋已取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及竣工验收备案表等相应材料，同日，上诉人领取了涉案房屋钥匙及房屋的相关材料。现上诉人认为，其验房后，发现房屋存在严重质量问题，遂向物业公司交还了钥匙，其未于2013年10月14日收房。本院认为，根据双方的举证情况，涉案房屋装修虽存在一定的质量瑕疵，但现有证据无法证实涉案房屋交付时存在无法正常使用的情形，上诉人无权拒收房屋，故一审法院认定被上诉人于2013年10月14日向上诉人交付了涉案房屋，并无不当。如上诉人认为，涉案房屋存在未按约定装修，或装修存在相应质量问题，可以另行主张相关权益。据上，本院对上诉人的上诉理由不予采信，对其要求被上诉人承担2013年10月14日后延期交房的违约责任的请求，不予支持。综上所述，钱芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由上诉人钱芳负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一八年三月二十六日书记员  郭旭冬