河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫08民终487号
上诉人(原审被告)：汪园园，女，1982年11月30日出生，汉族，住河南省焦作市马村区。
上诉人(原审被告)：张军军，男，1977年1月9日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。
委托诉讼代理人：王小三，焦作市山阳区法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)：赵丽丽，女，1985年6月4日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。
上诉人汪园园、张军军因与被上诉人赵丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2017）豫0811民初3191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汪园园，上诉人张军军的委托诉讼代理人王小三，被上诉人赵丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张军军上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人赵丽丽的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.本案一、二审及反诉费由被上诉人承担。事实和理由：首先，一审法院认定事实错误,上诉人张军军和赵丽丽未签订任何的房屋买卖协议,上诉人张军军和被上诉没有真实买卖房屋的意思表示,一审法院不能以上诉人在被逼无奈的情况下做出�意思形态来推定出上诉人张军军的意思表示,被上诉人汪园园因为大量举债出售共有房屋，没有取得共有人上诉人张军军的同意私自将共同共有的房屋出售给赵丽丽属于侵权行为,赵丽丽明知该房屋为共有房屋和被上诉人汪园园签订房屋买卖合同属于共同侵权行为,法院应予以纠正。其次,一审程序违法。在一审诉讼过程中,上诉人张军军向法院提起反诉,也缴纳了反诉费用,但是就反诉内容一审判决并未进行审理和判决。再次,一审判决书中,关于房屋过户行为自涉案房屋的抵押权消灭之日起协助过户本身就存在不确定性,抵押权人实现抵押权的方式为拍卖抵押房产,从拍卖款中优先实现抵押债权。拍卖房屋过程中,不特定的第三人可以依法向拍卖机构通过竞拍的形式取得涉案房屋的所有权,如果本案中涉及的房屋不特定的第三人通过拍卖程序取得所有权,那么上诉人张军军是不可能协助被上诉人完成过户行为的。一审判决书很有可能成为无法执行的判决书。另外,上诉人张军军在本案中属于没有侵权行为及违约行为的当事人,一审判决上诉人张军军和被上诉人汪园园承担违约责任没有事实及法律依据。事实上张军军没有签订房屋买卖合同,并且在迫不得己的情况仍配合过户,房屋被査封也是因为案外人提起虚假诉讼。房屋被抵押是因为被上诉人汪园园大量外债引起,所有的一切均和上诉人无关,因此上诉人张军军无违约行为,不应当承担违约责任。
上诉人汪园园辩称，同意张军军的上诉请求。
上诉人汪园园上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判汪园园向赵丽丽支付违约金（自2017年10月13日起，按已付房款381500元的日万分之二计算至实际过户完毕之日止）。从2017年5月26日至2017年10月13日止的违约金共计10758.3元；2.本案一、二审诉�费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定违约的起算日期错误。案外人李婷婷向山阳区法院提起虚假诉讼，查封了上诉人的涉案房屋，导致上诉人无法为其过户，法院判决后于2017年10月13日解封了涉案房屋，因此违约起算日期只能从2017年10月13日计算，不能从2017年5月26日开始计算。
上诉人张军军的答辩意见同其上诉理由。
针对二上诉人的上诉请求，赵丽丽答辩称，依法驳回其上诉，维持原判。一、张军军在上诉状中所述均非事实。（一）《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。理由如下：1.张军军在一审庭审中自认，其认可卖房的事情，并且配合办理了过户的相关手续；2.赵丽丽向一审法庭提交的《房产交易申报单》中，有汪园园、张军军的签字和指印。张军军对汪园园处分涉案房屋的行为知晓并予以�认。故一审法院依据《合同法》第五十一条规定，认定“赵丽丽与汪园园签订的房屋买卖合同有效，该房屋买卖合同对被答辩人张军军具有约束力”，具有事实和法律依据，完全正确。（二）张军军上诉称“一审程序违法”不是事实。在一审法院作出的（2017）豫0811民初3191号之一民事裁定书中，明确予以受理并经审查作出了裁定，因此张军军上诉称“其提起的反诉未经审理和判决”不是事实。（三）张军军上诉称“关于房屋过户行为自涉案房屋的抵押权消灭之日起协助过户存在不确定性”，其主张这一观点没有事实根据，提供证据不足，属于主观臆测。原因如下：1.抵押登记完成并不代表抵押权成立，因为抵押权成立要求抵押合同有效，而不动产登记中心登记抵押时并不审查其借贷合同是否实际履行。因此，即便该房屋设置了抵押登记，并不代表该抵押权就是真实有效的。在一审审理过程中，张军军自始至终都未能提供其与第三人真实发生抵押借贷的证据，其仅根据该抵押进行了登记这一表象就认为协助过户无法完成实在牵强。若按照张军军的思路，那么所有卖房者都可以通过拖延过户设置虚假抵押来实现恶意涨价或其他不可告人的目的。2.张军军上诉称“抵押权人实现抵押权的方式为拍卖抵押房产，从拍卖款中优先实现抵押债权”，这一观点更是断章取义。一是因为抵押权人要想实现抵押权，首先该抵押必须是真实有效的，而张军军并未提供证据证明其抵押的真实有效性。二是因为即便该抵押是真实的，根据《担保法》第53条以及《物权法》第195条的规定可知，抵押权人实现抵押权需要条件成就后方能行使。张军军对房屋买卖合同已经予以追认，故该合同对张军军具有法律约束力。二、汪园园的上诉理由依法不能成立。《房屋买卖合同》中第四条明确约定：“双方约定于本合同生效后30日内共同到房屋管理部门办理房屋所有权转移登记。甲方未按约定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：1、甲方逾期办理产权过户的，每逾期一天，按乙方已支付房款的万分之二支付违约金。如乙方不愿解除合同，则有权要求甲方按前款约定支付违约金”。合同生效日期为2017年4月25日，而2017年5月25日前，被答辩人未按期办理产权过户已经构成违约，理应按合同约定从2017年5月26日起支付违约金。汪园园上诉称“由于案外人李婷婷提起虚假诉讼导致了无法过户”，不是全部事实。经一审法院查明，李婷婷一案查封日期为2017年6月23日。显然，在房屋被查封之前，汪园园于2017年5月25日当日就已经构成了违约，因此，汪园园违约并不是由案外人李婷婷直接造成的。并且，汪园园由于李婷婷查封错误造成的经济损失可以向李婷婷索赔，与赵丽丽无关。因此，一审法院判决被答辩人向答辩人赵丽丽支付违约金（自2017年5月26日起，按已付房款381500元的日万分之二计算至实际过户完毕之日止），于法有据，完全正确。张军军、汪园园未能按期履行过户义务的事实，以及在2017年10月13日明知其负有过户义务的情况下故意将房屋抵押给第三人，显然属于恶意违约，理应承担违约责任。
赵丽丽向一审法院起诉请求：1.判决二被告履行《房屋买卖合同》义务，将焦作市××世纪××小区××楼××单元××号的房屋所有权过户给原告；2.判决二被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币三万元；3.本案诉讼费、律师费及其它相关费用由二被告承担。
一审法院认定事实：2017年4月25日，原告赵丽丽（乙方）与被告汪园园（甲方）签订房屋买卖合同，合同约定：“……第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已对甲方房屋具体情况作了充分了解，并愿意购买该房屋。该房屋具体情况如下：1、房屋坐落于焦作市××世纪××小区××楼××单元××号，房屋建筑面积139平方米（以不动产权证为准）……第二条经双方协商确定，该房屋成交价款为（小写）720000元，（大写）柒拾贰万元整。第三条房款的支付方式和支付时间为：1、乙方于签订合同3日内向甲方支付首付款320000元，（大写叁拾贰万元整）。2、乙方在领取过户后的房屋所有权证之日起60日内取得住房公积金贷款后，一次性交付甲方所有房屋余款400000元，（大写肆拾万元整）。乙方未按约定支付房款的，则按下列约定承担违约责任：1、乙方逾期支付房款的，每逾期一天，按实际欠款金额的万分之二支付违约金。2、乙方逾期支付房款超过30天，甲方有权解除本合同。甲�应于解除合同后三天内将已收房款退还乙方，所收定金不予退还。如甲方不愿解除合同，则有权要求乙方按前款约定支付违约金。第四条甲方应于签署合同30日内取得上述房屋的不动产权登记证，并保证上述房屋权属状况的真实性，保证该房屋不受甲方家属及他人合法追索。如果由此导致乙方受到损失，甲方应负全部责任并赔偿。双方约定于本合同生效后30日内共同到房屋管理部门办理房屋所有权转移登记。……甲方未按约定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：1、甲方逾期办理产权过户的，每逾期一天，按乙方已支付房款的万分之贰支付违约金。2、甲方逾期办理产权过户超过30天，乙方有权解除本合同。甲方应在乙方解除合同后三天内将已收房款退还乙方并双倍返还定金。如乙方不愿解除合同，则有权要求甲方按前款约定支付违约金。……第五条双方约定，办理过户手续应当缴纳的税、费，按照以上第1种方式处理：1、由乙方完全承担。2、由甲、乙双方按国家规定各自承担……第八条，本合同自双方签字盖章之日生效……”。合同签订后，原告赵丽丽于次日按照合同约定支付给被告汪园园首付款320000元。原告赵丽丽于2017年5月27日支付给被告汪园园现金50000元，2017年7月9日，原告赵丽丽转账支付给被告汪园园10000元。原告赵丽丽还通过微信支付给被告汪园园1500元。合同签订后，涉案房屋交付给原告使用。2017年6月23日，原告赵丽丽缴纳涉案房屋契税10000元，房屋转让个人所得税5000元。当日，被告汪园园、张军军在房产交易申报单上签字并按手印，该房产交易申报单载明：“转让方信息：张军军、汪园园……承受方信息：赵丽丽……房屋地址：山阳区世纪路2758号中华·新天地理工帝湖湾268号楼2单元2101……房屋产权证�号：20170010130……纳税人声明：以上申报情况真实、准确，如有虚假，愿承担由此引发的一切税收法律责任，转让方（代理人）签章：汪园园、张军军，承受方（代理人）签章：赵丽丽……”。另查明，涉案房屋的登记所有权人为汪园园、张军军。2017年6月23日，本院将涉案房屋查封，查封期限为2017年6月23日起至2020年6月22日止。2017年10月13日，本院解除对涉案房屋的查封。2017年10月13日，涉案房屋被办理了抵押登记，抵押权人为张凯，债务履行期限为2017年10月13日起至2018年4月12日止。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告赵丽丽与被告汪园园之间属于房屋买卖合同关系。被告张军军以其未与原告签订房屋买卖合同为由辩称被告汪园园侵犯其财产权，原告赵丽丽与被告汪园园签订的房屋买卖合同应视为无效协议，汪园园处分张军军的份额属于无效行为。一审法院认为，《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。从被告张军军在房产交易申报单上签字，且被告张军军认可其协助原告赵丽丽办理了相关过户手续的行为可以看出，被告张军军对被告汪园园处分涉案房屋的行为知晓并予以追认，故法院认定原告赵丽丽与被告汪园园签订的房屋买卖合同有效，该房屋买卖合同对被告张军军具有约束力。本案涉案房屋已被抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让的限�。抵押登记只是对办理过户登记构成了暂时性的事实和法律上的障碍，故对原告赵丽丽要求二被告在房屋抵押权消灭后将涉案房屋的所有权过户于原告名下的诉讼请求，予以支持。因二被告未按合同约定与原告办理房屋所有权转移登记，二被告构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告赵丽丽要求二被告支付违约金的诉讼请求，予以支持，但应自2017年5月26日起计算。原告赵丽丽要求二被告支付律师费，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告汪园园、张军军于本判决生效并在涉案房产的抵押权消灭之日起五日内协助原告赵丽丽将位于河�省焦作市山阳区世纪路2758号中华·新天地理工帝湖湾268号楼2单元2101号房产（不动产权登记证号：20170010130）过户登记到原告赵丽丽名下；二、被告汪园园、张军军于本判决生效之日起五日内向原告赵丽丽支付违约金（自2017年5月26日起，按已付房款381500元的日万分之二计算至实际过户完毕之日止）；三、驳回原告赵丽丽的其他诉讼请求。案件受理费275元，诉讼保全费4120元，由被告汪园园、张军军负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明的案件事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，关于赵丽丽与汪园园签订房屋买卖合同的效力问题。该房屋买卖合同中虽无房屋共有人张军军的签字，但从张军军在房产交易申报单上签字及协助赵丽丽办理相关过户手续的行为可以看出，张军军对汪园园处分涉案房屋的行为知晓并予以追认，故一审法院认定该房屋买卖合同有效，且该房屋买卖合同对张军军具有约束力，并无不当。张军军主张其行为存在被胁迫的情形，但未提供充分证据予以证明，本院对此不予采信；关于涉案房屋抵押权的处理问题。房屋抵押存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，但应充分保护已登记抵押权人的利益。本案中，经法院释明，赵丽丽坚持要求二上诉人履行合同，办理涉案房屋所有权转移登记，并自愿承担相应的法律后果，故一审判决在涉案房屋抵押权消灭后，二上诉人协助赵丽丽将该房屋的所有权过户于赵丽丽名下，并无不妥；关于违约责任，因二上诉人未按合同约定与赵丽丽办理房屋所有权转移登记，构成违约，一审依照房屋买卖合同的约定，认定自该合同签订30日之后即2017年5月26日起计算违约金，亦无不当；关于�军军的反诉请求，一审已作出裁定，一审程序并无不当。综上所述，汪园园、张军军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由汪园园负担69元、张军军负担481元。
本判决为终审判决。
审判长 刘志雷
审判员 付明亮
审判员 米新秀
二〇一八年二月二十八日
书记员 毛 雪