大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民初字6107号
原告：曲敏，女，1969年5月28日出生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市中山区。
委托诉讼代理人：杨任，系辽宁住邦律师事务所律师。
被告：大连海昌房屋开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区。
法定代表人：曲乃杰，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李陶丁，女，系该公司员工，住址同上。
委托诉讼代理人：王秀媛，女，系该公司员工，住大连市中山区。
被告：大连海昌物业管理有限公司（本院追加），住所地辽宁省大连市中山区。
法定代表人：曲乃杰，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘滨，男，系该公司员工，住大连市西岗区。
委托诉讼代理人：王秀媛，女，系该公司员工，住大连市中山区。
原告曲敏诉被告大连海昌房屋开发有限公司、被告大连海昌物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曲敏的委托诉讼代理人杨超、杨任、被告大连海昌房屋开发有限公司（以下简称海昌开发）的委托代理人李陶丁、王秀媛、被告大连海昌物业管理有限公司（以下简称海昌物业）刘滨、王秀媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2006年5月30日签订商品房买卖合同，房屋交付使用后于2017年1月18日取得产权证。但该房屋的房顶及外墙的防水、防寒质量一直未达标。从2007年至今，对此质量缺陷多次维修、协调，其中2014年12月份相关行政管理部门也做过调查处理，但被告至今未能维修合格。原告家中的一楼客厅顶棚、两个南卧室的窗台墙体、一楼到二楼的主墙体、二楼衣帽间北窗墙体均遭受严重损失。被告没有按照合同约定向原告提供住宅质量保证书，被告陈述的保修期范围什么的，原告均不知情。被告有义务提供住宅质量保证书，被告举证证明已经完成了交付保证书的义务，不是交房就视为收到两书，我们收房不代表收到了保证书。如果被告未依法提供，保修责任应由被告无限期承担。原告于2006年下半年即案涉房屋交付时与被告大连海昌物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。协议前半部分有众多条款约定了物业公司应维修的项目内容。物业公司这么多年来，一直未尽到维修义务。2012年，物业公司勉强给案涉房屋进行了简单的维修，但依然没有解决漏水的问题。物业公司未依据前期物业服务协议的约定履行自己的义务，故要求其与房屋建设单位即被告大连海昌房屋开发公司共同对原告的损失承担连带责任。1、请求判令被告大连海昌房屋开发有限公司赔偿原告149，358元维修费用。2、请求判令被告大连海昌物业管理有限公司承担连带赔偿责任。
被告海昌开发辩称：案涉房屋的质量保修期早已届满，被告对房屋不再承担保修义务，应依法驳回原告的诉讼请求。案涉房屋工程质量验收合格，不存在工程质量未达标的情况。原告曾对案涉房屋擅自装修改造、破坏防水层，房屋交付已近十年，如房屋存在漏水等问题，应系原告擅自改动造成的，原告应自行承担维修责任及损失，被告对案涉房屋不承担保修责任。案涉房屋的保修期早已届满，被告对案涉房屋不再承担任何责任，更谈不上原告财产损失问题，因此原告主张没有事实依据，不应获得法院的支持。原告收房表示被告已经提供了两书。即使没有提供两书，根据商品房销售办法的规定，是否有两书不影响保修期的确定，除非原告有证据证明保修期有延长。交房时已经是现房，施工单位的保修期已经过了，我们严格按照两书规定的保修期计算保修期。我公司对博爱司法鉴定中心出具的《大连博爱司法鉴定中心司法鉴定报告》大博建鉴[2016]第3号司法鉴定意见的第四部分“鉴定意见”提出以下异议：第一，关于第（一）项“该房屋外墙面、距屋面20cm返水檐与墙面交界处及外墙面与屋面交界处渗漏造成一楼客厅顶棚、室内楼梯左侧墙面、二楼衣帽间棚顶渗漏”。我公司认为该鉴定意见是属于对案涉房屋一楼客厅顶棚、室内楼梯左侧墙面、二楼衣帽间棚顶现场渗漏情况的客观描述，但该鉴定意见并没有说明造成上述渗漏现象的具体原因，也没有说明是否属于房屋质量问题，因此该鉴定意见缺乏鉴定结论，不能证明案涉房屋存在质量问题，也不能作为要求我公司承担维修责任及赔偿责任的依据。第二，关于第（二）项“外窗台、外窗密封胶老化造成渗漏；透寒属冷桥现象造成的”。我公司认为该鉴定意见不能证明案涉房屋存在质量问题，主要理由如下：1、外窗台、外窗密封胶产品本身是存在合理的使用寿命。根据《收钥匙记录》案涉房屋是于2006年8月9日交付曲敏，距今已超过11年，在此期间，密封胶老化属于商品在经多年使用后的自然物理变化导致的结果，应由房屋的实际使用人即曲敏负责维护与更换，因该项不属于房屋质量问题，与我公司无关。2、根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》，该案涉房屋所在楼房的开工日期为2000年10月10日，竣工日期为2002年1月12日竣工。在案涉房屋施工之前及施工期间，国家或行业未出台关于住宅楼房外墙必须进行保温施工的强制性规定，因此当时住宅楼房的保温施工工艺普遍为内保温或夹心层保温，无外保温。案涉房屋所在楼房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》也间接证明了案涉房屋保温层的施工工艺能够满足当时的相关规定、标准。此外，该案涉房屋交付使用已逾11年，经多年使用后出现墙体透寒属于正常现象，不属于房屋质量问题。第三，《鉴定报告》中对于曲敏擅自装修改造、可能造成防水层破损等行为也将会导致案涉房屋漏水未予以阐明，应当予以补充。但《鉴定报告》中却未对曲敏上述行为造成漏水进行检测分析认定，应予以补充并明确阐明。
我公司对《工程造价鉴定报告》的鉴定结论不予认可，具体事实和理由如下：第一，案涉房屋的维修方案及附图为曲敏单方提供的资料，未经法庭质证或我公司认可，因此将其作为鉴定依据无法律及事实依据，德利咨询按照该维修方案及附图做出的《工程造价鉴定报告》不能作为认定案件事实的依据。1、鉴定报告第2页第二条第（一）款中的第3项“海昌欣城9号楼XX维修方案及附图”、第2页第二条第（一）款中的第5项“《鉴定异议书》（大连海昌房屋开发有限公司2017.2.21）”，以及第4页第五条第（一）款中第1项“由于原被告双方对修改方案存在争议，因此，本次鉴定结论依据原告提供的海昌欣城9号楼2单元24-2维修方案及附图进行鉴定，最终由法院裁决”已明确表明了德利咨询采用的维修方案及附件系曲敏单方提供，且曲敏与我公司对维修方案及附件未达成一致意见，而实际上，双方从未就该维修方案及附件进行法庭质证。曲敏单方提供的维修方案及附件必须要经过法庭质证并被依法采纳后才能使用，否则其不能作为鉴定机构对维修工程量造价的鉴定依据。因此，德利咨询依据未经过我公司认可甚至未经法庭质证的的维修方案及附件进行鉴定而做出的德利鉴字（2017）第13号《工程造价鉴定报告》，不能作为证据使用。2、本案中德利咨询进行造价鉴定主要是以曲敏单方提供的维修方案及附图为依据，而该维修方案及附图完全是曲敏的单方诉求，未经我公司认可或法庭质证的情况下，不能认定维修方案及附图中所涉及的维修项目、维修工艺以及维修工程量是客观、必要以及合理的，否则将有悖司法鉴定的客观性、公正性，对此，我公司曾于2017年2月21日向法院递交《鉴定异议书》。但德利咨询置我公司的异议于不顾，仍受理本案且未终止鉴定直至做出鉴定结论，有违正常的鉴定规则和程序，因此该《工程造价鉴定报告》不应作为证据使用。第二，即使法院认定曲敏单方提供的维修方案及附图可以作为德利咨询的鉴定依据之一，我公司认为对于曲敏主张的案涉房屋存在的渗漏、透寒问题，只有在该等问题确属于工程质量问题且无法通过维修方式处理的，才能通过更换、重做等替代性方式达到维修的目的，而不能直接以更换、重做等方式来解决，否则将违背公平原则，给我公司造成额外的经济损失，而曲敏还会因此获得额外的非法利益。基于上述原因，我公司认为维修方案及附图存在如下主要问题：1、针对第1项“一楼客厅顶棚”的维修方案的异议。1.1关于项目名称：对第一项“一楼客厅顶棚”维修项目中“原顶棚全部拆除、客厅石膏板直线造型吊顶”不予认可。根据《大连博爱司法鉴定中心司法鉴定报告》（下称“博爱鉴定报告”）第四页照片显示一楼客厅顶棚仅局部渗漏，并非全部都渗漏，因此无需全部拆除重做，仅局部修复即可。至于备注中“由于原装修时间体长，已经变型，无法局部修复…”为曲敏单方陈述，无证据证明。由于维修的目的在于修复渗漏问题，而“墙面及天花及基层处理人工费”、“墙面及天花基层处理材料费”及“墙面及天花乳胶漆”与一楼客厅顶棚维修事项无关，因此对于该三项的维修事项不予认可。1.2关于工程量：由于仅涉及到客厅顶棚局部维修，而维修方案中原顶棚拆除及石膏板直线造型吊顶的工程量是按照全部维修提供的，因此不予认可该部分维修工程量。由于“墙面及天花基层处理人工费”、“墙面及天花基层处理材料费”及“墙面及天花乳胶漆”与一楼客厅顶棚维修事项无关，因此对于该三项所涉的维修工作量也不予认可。即使最终判定“墙面及天花及基层处理人工费”、“墙面及天花基层处理材料费”及“墙面及天花乳胶漆”与一楼客厅顶棚维修事项有关，则所涉工程量也应仅仅为维修的局部区域，而非如备注所述的“客厅及楼梯间等一楼全部公共区”。1.3关于“墙面及天花基层处理人工费”的工艺做法中涉及的“隔墙、需满贴的确良布”工艺做法，由于无法证明其为维修的必要施工工艺，且该工艺对应的维修项目与“一楼客厅顶棚”渗漏维修无关，因此对于该工艺做法不予认可。至于所涉及的“德国可耐美耐丽涂-B1001乳胶漆”、“品牌腻子粉（美巢）”，我公司认为采用其他品牌也可以进行是维修施工，无证据证明所涉施工内容必须采用该等品牌的材料，因此对该限定品牌的要求不予认可。2、针对第2项“室内楼梯左侧壁”的维修方案的异议。2.1备注内容“漏水原因为原阳台防水不好和外墙透水，做以要拆除重做”，而博爱鉴定报告第2页第四条第（一）款对于“室内楼梯左侧墙壁”渗漏原因的鉴定意见为“该房屋外墙面、距屋面20cm处返水檐与墙面交界处及外墙面与屋面交界处渗漏”，由于无法从该鉴定意见中得出室内楼梯左侧壁渗漏与原阳台防水有关，且曲敏曾擅自整改过阳台，不排除曲敏自身整改导致室内楼梯左侧壁渗漏，因此“室内楼梯左侧壁”与“原阳台防水不好”存在关联系曲敏单方猜测，与事实不符。基于备注内容与博爱鉴定意见不符，因此不予认可本项目中所涉及到的二楼阳台维修项目及相对应的工程量、工艺做法，即不予认可“二楼原地砖防水拆除”、“二楼阳台贴地砖”、“二楼阳台贴地砖辅料”、“二楼衣帽间上防水处理”、“二楼阳台防水处理”的维修项目及工程量。2.2“室内楼梯左侧壁”维修项目中“墙面及天花基层处理人工费”、“墙面及天花基层处理材料费”及“天花乳胶漆”与维修室内楼梯左侧壁渗漏没有任何关系，不属于维修项目，即使最终认定属于维修项目，也仅涉及到局部维修，无证据证明需对二楼全部公共区进行大白，因此对上述三项内容及工程量不予认可。2.3即使双方对“室内楼梯左侧壁”维修项目达成一致意见，但我公司对于“二楼阳台贴地砖”的工艺做法“瓷砖拼花、腰线铺装”及材料品牌“墙砖马可波罗95322、马可波罗95326规格300*600”、“墙面采用玻化砖”不予认可，上述品牌、规格等仅是市场上众多材料品牌中的一种，若以维修为目的，仍存在多种其他品牌材料，无证据表明必须采用该品牌或规格才能完成维修工艺，且曲敏未提供证据证明原二楼阳台地砖采用的是该品牌、规格的材料，而二楼阳台地砖部分本属曲敏自行封闭阳台加贴地砖，不应计入工程造价及维修范围。因此我公司对此不予认可。此外，防水处理工艺作法“地面PEP卷材1遍、前面做到500mm；墙面劳亚尔2遍做到1800mm”只是防水处理的一种方法，无法证明其为案涉房屋防水处理的必要及可行施工方法，因此不予认可。3、针对第3项“二楼衣帽间顶棚”的维修方案的异议。3.1博爱鉴定报告第2页第四条第（一）款对于“二楼衣帽间顶棚”渗漏原因的鉴定意见为“该房屋外墙面、距屋面20cm处返水檐与墙面交界处及外墙面与屋面交界处渗漏”，无法得出“二楼衣帽间顶棚”渗漏是衣帽间上防水质量问题导致的，因此无需进行“二楼衣帽间上防水处理”维修项目，且该项与第2项“室内楼梯左侧壁”维修项目中的“二楼衣帽间上防水处理”重复，因此对于该维修项目及相应的工程量不予认可。另外，“墙面及天花基层处理人工费”、“墙面及天花基层处理材料费”维修项目与“二楼衣帽间顶棚”的维修无关，即使认定为有关联，维修的部分也仅限于局部，而非备注所述为全部衣帽间。3.2对于“墙面及天花基层处理人工费”的工艺做法中涉及的“隔墙、需满贴的确良布”，“墙面及天花基层处理材料费”工艺做法中的“品牌腻子粉（美巢）”，对方未提供证据证明其为“二楼衣帽间顶棚”的维修的必要程序或材料品牌，因此不予认可。对于二楼衣帽间上防水处理工艺作法“地面PEP卷材1遍、前面做到500mm；墙面劳亚尔2遍做到1800mm”只是防水处理的一种方法，无法证明其为案涉房屋防水处理的必要及可行的施工方法，因此不予认可。4、针对第456项“一楼二楼窗台下漏水”的维修方案的异议。根据博爱鉴定报告第2页第四条第（二）款“一楼客厅窗台下、一楼南卧窗台下、二楼南卧室窗右侧透寒渗漏原因如下：外窗台、外窗密封胶老化造成的渗漏；透寒属冷桥现象造成。”由于案涉房屋属已交付使用11年的老房，密封胶早已过使用寿命，并不属于质量问题，而冷桥现象是基于当时建筑业施工对外保温层施工没有硬性要求所造成的，也不属于房屋质量问题。即使法院最终判决我公司需对此承担维修责任，根据博爱鉴定报告的内容，海昌房屋仅需承担更换密封胶的责任。而维修方案所列的维修项目已远远超出博爱鉴定报告所述的质量维修内容，与“一楼二楼窗台下漏水”维修无任何关系，因此对于第456项“一楼二楼窗台下漏水”的维修方案的所有维修项目、工作量以及工艺做法不予认可。5、针对“其他”的维修方案的异议。5.1由于没有证据证明“其他”维修项目与案涉房屋所述的质量问题引起的，因此对于“其他”维修项目、工程量以及工艺做法不予认可。5.2即使如曲敏所称“封阳台钢结构”、“封阳台阳光房玻璃”、“封阳台断桥铝窗”以及“简易楼梯”是为了解决一楼客厅顶棚、室内楼梯左侧墙面以及二楼衣帽间棚顶渗漏问题，但由于没有证据证明封闭阳台为解决渗漏的必要方案，而且前文所述第1项、第2项、第3项维修方案也是为了解决上述渗漏问题，在此基础上再对阳台进行封闭，明显系对同一问题采取两个不同方案进行重复维修，因此我公司对于该维修方案不予认可。5.3“电路修复”、“开关、插座安装”、“断桥铝窗更换”、“窗框、阳台门框更换”、“地板更换”以及“地板踢脚线更换”与案涉房屋透寒、漏水的维修无任何关系，即使有证据证明并最终判决我公司承担维修责任，则也仅限于出现质量问题的局部进行维修，而非全部更换。如窗框包边仅需维修，无需更换。综上，德利咨询所依据的曲敏单方提供的维修方案及附图不仅未经过质证，而且该维修方案已远远超出维修目的，并存在维修方法错误、重复维修、超范围维修以及其他以更换、重做代替维修的维修方法，因此我公司对于该维修方案及附图不予认可。第三，即使法院认定曲敏单方提供的维修方案及附图可以作为鉴定依据，关于维修工程量造价鉴定也存在如下问题：1、根据鉴定报告中《大连市中级人民法院委托鉴定项目现场笔录》，第一次勘验现场的时间为2017年2月9日，勘验的项目为“一楼客厅顶棚、室内楼梯左侧墙、二楼衣帽间顶棚、一楼客厅窗台下、一楼客厅窗台下、一楼南卧窗台下以及二楼南卧窗右侧”，系案涉房屋所涉及的全部质量问题。而曲敏提供的维修方案及附图的时间为2017年4月12日。由于第一次勘验现场的时间要远远早于维修方案及附图的提供时间，因此在第一次勘验现场时德利咨询进行的现场量尺是没有确切的依据或维修方案的，从而第一次勘验现场量尺仅是现场实地测量，无法证明第一次现场量尺所得的工程量或依据第一次现场量尺所得的工程量为案涉维修方案所对应的针对实际质量问题的必要维修工程量，并且我公司已在现场笔录中写明“本次测量数据由四方人员共同实际测量，具体责任划分及维修方案及工程量双方再次协商”，因此，在德利咨询未组织复尺确认或协商的情况下，我公司有理由对依据第一次现场量尺所计算的“一楼客厅顶棚、室内楼梯左侧墙、二楼衣帽间顶棚、一楼客厅窗台下、一楼客厅窗台下、一楼南卧窗台下以及二楼南卧窗右侧”维修工程量不予认可。根据鉴定报告中《大连市中级人民法院委托鉴定项目现场笔录》，第二次勘验现场的时间为2017年5月9日，主要勘验项目为窗框、窗户包边、窗台更换、外墙防水处理、阳台门包边，地板更换、次卧顶棚防水处理以及电线线路重新布局、维修等。由于双方无法就维修方案达成一致意见且曲敏单方提供的维修方案及附图未经双方质证，因此第一次勘验现场后我公司针对德利咨询拟采用曲敏提供的维修方案及附图事宜书面提交《鉴定异议书》。但在此情况下，德利咨询仍进行第二次现场勘验且勘验的内容与案涉房屋质量维修无任何关系，对此，我公司已在现场笔录中写明“由于维修方案系单方提供，非双方协商一致，因此对本次费用鉴定内容、过程不予认可”，因此，我公司有充足理由不予认可德利咨询依据第二次勘验现场所计算的维修工程量。2、鉴定报告第3页第四条第（二）款中的一楼主卧南侧及西侧墙体保温处理，外墙体防水处理；一楼次卧墙体保温处理，外墙体防水处理；一楼至二楼楼梯南侧墙体保温处理，外墙体防水处理；二楼主卧墙体保温处理，外墙体防水处理；以及二楼次卧顶棚防水处理，外墙体防水处理已经超出了假定的双方认可的维修方案及附图范围，因此我公司有权不予认可该部分的工程量及工程造价。
海昌物业辩称，第一，海昌物业与海昌房屋开发并非必须共同进行诉讼的当事人，且原告在本案开庭一年半后才提出追加海昌房屋开发为本案被告，法院不应同意原告的该项请求，不应追加海昌物业为本案被告。而本案中原告主张海昌房屋开发维修案涉房屋并赔偿损失的依据是海昌房屋开发对案涉房屋负有保修义务且保修期限尚未届满，而海昌物业作为案涉房屋的物业服务企业，仅对其提供物业服务的小区共用部位和共用设备设施负有维修义务，对案涉房屋不存在保修义务之说，因此海昌房屋开发和海昌物业不存在共同的诉讼标的，法院无权追加海昌物业为本案被告。而本案于2016年3月9日第一次开庭，且已历经开庭并进行了房屋质量原因和维修费用的两次鉴定，原告在一年半后才申请追加海昌物业为被告，等于本案需要重新审理，因此法院也不应该同意原告追加的请求。第二，海昌物业为案涉房屋的物业服务企业，仅对案涉房屋所在的小区共用部位和共用设施设备负有维修责任，而原告所主张的案涉房屋维修部位并不涉及到小区共用部位或共用设施设备，因此原告主张海昌物业履行维修义务没有法律及事实根据，应依法驳回原告对海昌物业的全部诉讼请求。海昌物业仅对共用部位和共用设施设备承担维修责任，而不应对原告专有部分即案涉房屋承担维修责任。2、原告在起诉书中提到的案涉房屋维修部位为“一楼客厅顶棚、两个南卧室的窗台墙体、一楼到二楼的主墙体、二楼南卧窗台墙体、二楼衣帽间北窗墙体”，由于上述需维修的部位均不属于房屋共用部位和共用设施设备范围，且法院就案涉房屋质量问题委托大连博爱司法鉴定中心所做出的《司法鉴定报告》的鉴定意见并未显示案涉房屋透寒、渗水原因的是由于共用部位或共用设施设备导致的，因此原告主张海昌物业维修案涉房屋并承担赔偿责任没有法律和事实依据，应依法驳回原告对海昌物业的诉讼请求。第三，案涉房屋工程质量合格，原告曾对案涉房屋擅自装修改造、破坏防水层，在楼顶安装太阳能热水器并可能导致房屋存在漏水等问题，因此应由原告自行承担维修责任及损失，原告不应要求包括海昌物业在内的任何第三方对案涉房屋承担维修责任。1、根据海昌房屋开发提供的案涉房屋所在楼宇的《竣工验收备案证》，案涉房屋的工程质量为合格，不存在原告主张的工程质量未达标情况。2、据海昌物业了解，原告曾擅自对案涉房屋进行装修改造，对案涉房屋一层屋面铺设地砖、拆除一层至二层之间的部分外立面女儿墙，拆除避雷设施、私装钢架以及在楼顶安装太阳能热水器等，该等行为将导致房屋的防水层破坏，导致案涉房屋存在漏水等问题，原告主张房屋存在渗水等问题均应由原告自行解决。
经审理查明，2006年5月30日，原告曲敏与被告大连海昌房屋开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买位于大连市中山区华乐街涟景园9号2-24-2号房屋，该房屋于2002年1月12日竣工，2003年8月14日完成竣工验收备案。2006年8月9日，原告收到房屋，在原告签收的收钥匙记录中无原告收到《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容。合同第十六条保修责任规定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。被告海昌开发维修，被告称住宅质量保证书、住宅使用说明书，在交房时一并交付给原告，原告否认，被告未提供原告签收两书的证据。原告称2007年5月下过雨后，发现房屋漏水，将漏雨情况通知过被告物业公司，被告物业公司曾经进行维修。被告称最初负责处理的工作人员现在已经不在我公司工作，故具体情况我们现在不清楚。审理期间，原告申请对案涉房屋漏水、透寒等原因以及维修工程造价进行司法鉴定，本院委托大连市中级人民法院司法技术处对案涉房屋一楼客厅顶棚等四处透寒、漏水的原因和维修工程造价进行鉴定，大博建鉴[2016]第3号司法鉴定意见为：（一）一楼客厅顶棚、室内楼梯左侧墙面、二楼衣帽间棚顶渗漏原因如下：该房屋外墙面、距屋面20厘米处返水檐与墙面交界处及外墙面与屋面交界处渗漏造成一楼客厅顶棚、室内楼梯左侧墙面、二楼衣帽间棚顶渗漏；（二）一楼客厅窗台下、一楼南卧室窗台下、二楼南卧室窗右侧透寒、渗漏原因如下：外窗台、外窗密封胶老化造成渗漏；透寒属冷桥现象造成。德利鉴字（2017）第13号工程造价鉴定报告的结论为维修工程造价为149358元。
本院确认的上述事实，有商品房买卖合同、产权证、照片、竣工验收备案证、收钥匙记录、鉴定报告及当事人陈述在案为凭，且已经开庭质证，可以采信。
本院认为，住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担保修责任。被告海昌开发已经将案涉房屋交付给原告，但没有证据证明其将住宅质量保证书和住宅使用说明书也同时提供给原告。原告与被告海昌开发的商品房买卖合同中对案涉房屋的保修责任已经做出规定，原告的房屋在保修期出现漏水、透寒等问题，应当由被告海昌开发承担保修责任。尽管原告收房时被告海昌物业已经成为案涉房屋所在地的物业管理公司，但因被告海昌开发未将住宅质量保证书交付给原告，被告海昌物业是否已经接受了被告海昌开发的委托，承担保修责任无事实及法律依据，所以原告要求被告海昌物业赔偿损失的请求，本院不予支持，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、建设部《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条、第四条、第十条之规定，判决如下：
一、被告大连海昌房屋开发有限公司给付原告曲敏维修款149358元，于本判决生效之日起10日内付清。
如逾期不付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
诉讼费12825.09元（含鉴定费9585.09元），由被告大连海昌房屋开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 宗守礼
人民陪审员 高 杰
人民陪审员 王 旭
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 王 蕊