贵州省修文县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0123民初847号
原告：中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部，住所地贵州省贵阳市云岩区省府路1号。
负责人：蒋云志，该营业部总经理。
委托诉讼代理人：罗安生，男，1987年09月02日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。该公司职工。
被告：岳顶祥，男，1972年11月20日出生，汉族，住贵州省修文县。
被告：鲍崇菊，女，1971年12月18日出生，汉族，住贵州省修文县。
原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部与被告岳顶祥、鲍崇菊返还原物纠纷一案，本院于2017年06月01日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部委托其诉讼代理人罗安生，被告岳顶祥、鲍崇菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告返还位于修××××号房屋；2.二被告向原告支付从2017年01月01日起至房屋交付之日止的房屋占用费，按每平方米145.00元即每月3625.00元计算。事实和理由：2015年04月，原告将其所有的位于修××××号房屋出租给被告岳顶祥，并与被告岳顶祥签订《房屋租赁合同》，约定合同期限从2015年01月01日起至2016年12月31日止，租金为21000.00元／年。租赁期限内，被告岳顶祥未经原告的同意，将承租的房屋转租给被告鲍崇菊经营。租赁期限届满后，原告多次以口头、书面的形式催告，但二被告拒不搬离，一直占用该房屋。二被告的行为侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法利益，原告诉至法院，提出如前诉请。
被告岳顶祥辩称，我在2016年03月将承租的房屋给案外人梅锦丽经营，之后梅锦丽又转租给被告鲍崇菊，2017年01月至04月期间，原告多次要求我返还房屋，我也多次通知了被告鲍崇菊，但被告鲍崇菊拒不向原告返还，故应当由被告鲍崇菊向原告返还房屋并支付2017年01月01日之后的租金。
被告鲍崇菊辩称，房屋是2016年08月案外人梅锦丽转租给我的，我曾经给原告讲过房屋是我在经营，由我和原告签订合同缴纳租金，但2017年原告并没有向我提过要收回房屋和支付租金。原告委托拍卖公司拍卖房屋之前没有告诉我有优先购买权，拍卖后我才知道的。租金只能按2016年约定的每平方米70.00元即1750.00元／月标准计算。而且原告未提供争议房屋的产权证明，无权要求我返还房屋。
本院经审查认定事实如下：对原告提供的《房屋租赁协议》、《通知》（2017年04月26日）、《律师函》、《照片》、《中国工商银行网上银行电子回单》，被告岳顶祥无异议，经庭审质证，本院予以采信。对被告岳顶祥提供的2017年01月23日《通知》两份，因系复印件，本院不予采信。对被告岳顶祥提交的2017年03月17日《通知》，因无原告的公章，本院不予采信。原告申请三个证人出庭证明同地段房屋的租赁市场价格，因被告对证人证言不予认可，且原告未提供其他证据相互印证，故对三个证人的证言，本院均不予采信。对被告鲍崇菊提供的《拍卖公告》，原告无异议，经庭审质证，本院予以采信。根据本院采信的上述证据及原、被告的陈述，对原、被告双方无异议的事实，本院确认如下：
2015年04月，原告将其位于修××××号房屋（以下简称争议房屋）租赁给被告岳顶祥使用，双方签订《房屋租赁协议》一份，载明：“出租方（甲方）：中国工商银行贵州省分行营业部….承租方（乙方）：岳顶祥…1、租赁房屋概况乙方租赁的房屋为一间门面，位于贵阳市××文县××号，使用面积为25平方米，砖混结构。2、租赁期限、租金标准及缴纳（1）上述标的物租赁期限为2年，即自2015年1月1日至2016年12月31日止；（2）租金标准：上述标的物租金为70元／㎡.月，标的物年租金为21000元。（3）租金支付：租金按年支付，房屋租赁协议签订后10日内支付甲方第一年租金，支付金额为21000元；第二年租金于2015年12月31日前支付，支付金额为21000元，相关税费由甲方承担。租金支付方式：支票、转账均可….”。2016年04月，被告岳顶祥将争议房屋转租给案外人梅锦丽，2016年08月，案外人梅锦丽将争议房屋转租给被告鲍崇菊经营至今。2016年12月31日房屋租赁期间届满后，原告与被告岳顶祥未续签租赁合同。2017年01月12日，原告委托的贵州春秋拍卖有限责任公司对包含争议房屋在内的相邻六间房屋进行拍卖，其中位于修文县迎春路207号房屋的承租人夏志国参与竞买未能购得。2017年04月26日，原告向被告岳顶祥提出要求被告岳顶祥在15日内即2017年05月11日之前返还房屋未果。从2017年01月01日起至今，二被告未向原告支付费用。
对双方当事人有异议的事实，本院确认如下：
2017年04月26日，被告鲍崇菊已知晓原告将收回争议房屋。被告岳顶祥主张曾多次要求被告鲍崇菊返还房屋，被告鲍崇菊对此予以否认。虽然被告岳顶祥对其主张未提供证据证实，但考虑到被告岳顶祥自2016年04月起即未占有使用争议房屋，在原告2017年04月26日向被告岳顶祥发出书面《通知》、《律师函》后，被告岳顶祥为避免承担法律责任，要求被告鲍崇菊返还房屋更符合常情常理。况且，在本院受理的（2017）黔0123民初846号原告与被告鲍崇菊返还原物纠纷一案中，被告鲍崇菊向原告承租的位于修××××号的房屋，与本案争议房屋相邻，该案经审理查明，被告鲍崇菊知晓包含203号、207号等房屋在内的六间房屋已被拍卖，原告于2017年04月26日向被告鲍崇菊发出《通知》、《律师函》，要求被告鲍崇菊在15日内向原告返还203号房屋的事实。综合考虑上述因素，本院确认被告鲍崇菊在2017年04月26日已知晓原告将收回争议房屋的事实。
本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但是出租人应当在合理的期限之前通知承租人。租赁合同解除后，承租人应当向出租人返还房屋，租赁房屋转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并支付房屋占有使用费，否则，构成侵权，出租人可基于物权主张次承租人返还房屋。本案中，原告与被告岳顶祥在《房屋租赁合同》中约定的2016年12月31日租赁期间届满后，被告继续使用争议房屋，原告未提出异议，双方签订的《房屋租赁合同》继续有效，原告与被告岳顶祥之间为不定期租赁合同，双方均享有合同的任意解除权。原告2017年04月26日通知被告岳顶祥在2017年05月11日之前向原告返还房屋，系原告行使合同解除权，被告鲍崇菊知晓后，应当做好返还争议房屋，另行找寻其他经营场所的准备。但从2017年04月26日至2017年05月11日，共计15天，原告留给两被告的期限不是很合理，应当适当延长，本院以原告起诉之日即2017年06月01日为合理期限届满之日，因此，原告与被告岳顶祥签订的《房屋租赁合同》应当在2017年06月02日解除。租赁合同解除后，被告鲍崇菊作为次承租人应当向出租人返还房屋，但其至今不向原告返还房屋，侵犯了原告的合法权益，原告诉请其返还房屋，于法有据，本院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，是被告鲍崇菊拒不向原告返还争议房屋，而不是被告岳顶祥，因此，对原告合法权益构成侵权的是被告鲍崇菊，而不是被告岳顶祥，故原告诉请被告岳顶祥与鲍崇菊共同返还争议房屋，于法无据，本院不予支持。在租赁活动中，被告鲍崇菊知道原告是出租方，对该房屋享有用益物权，即使原告没有争议房屋的产权，合同解除后，被告鲍崇菊也应当向原告返还房屋，故被告鲍崇菊以原告未提供争议房屋的产权证明，无权要求被告鲍崇菊返还房屋的抗辩，本院不予支持。本案中，理应追加案外人梅锦丽参加诉讼，但鉴于原告及二被告对被告岳顶祥将房屋转租给梅锦丽，梅锦丽再转租给被告鲍崇菊的事实无异议，且争议房屋实际占有使用人为被告鲍崇菊，为减少当事人的诉累，节约审判资源，本院不再追加梅锦丽为诉讼参与人。在《房屋租赁合同》解除前，被告岳顶祥作为该租赁合同的承租人，应当向原告支付租金，故对原告提出的由被告岳顶祥支付2017年01月01日至2017年06月01日房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，被告鲍崇菊占有使用争议房屋的，应当向原告支付占有使用费。故对原告提出的由被告鲍崇菊支付2017年06月02日至被告鲍崇菊返还房屋时的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除前，租金应当按照合同约定的每平方米70.00元即每月1750.00元计算，故被告岳顶祥应向原告支付租金为1750.00元／月×5个月＝8750.00元。原告主张按每平方米145.00元计算，于法无据，本院不予支持。租赁合同解除后的房屋占有使用费，原告主张按照每平方米145.00元计算，被告不予认可，而原告申请的三位证人的证言本院未予采信，且也不足以证实其主张，故对原告的该主张，本院不予支持。被告鲍崇菊主张按《房屋租赁合同》约定的每平方米70.00元计算，因被告鲍崇菊在合理期限届满后拒不向原告返还房屋，有违诚信，且每平方米70.00元的价格明显低于目前的租赁市场价格，故对被告鲍崇菊的该主张，本院不予支持。本院结合修文县同地段经营性房屋租赁市场价格，酌情按每平方米120.00元即每月3000.00元计算。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告鲍崇菊在本判决生效后三十日内向原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还位于修××××号房屋并支付房屋占有使用费（按照3000.00元／月标准，从2017年06月02日起支付至被告鲍崇菊向原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部返还上述房屋之日止）
二、被告岳顶祥在本判决生效后三十日内向原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部支付租金8750.00元；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费254.00元，减半收取计127.00元，由原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部负担20.00元，被告鲍崇菊负担80.00元，被告岳顶祥负担27.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 员 史小平
二〇一七年七月二十七日
书记员（代） 刘安琪