福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终4936号
上诉人（原审被告）：罗晓兰，女，1987年3月10日出生，汉族，住福建省永安市。
委托诉讼代理人：刘丽君，福建欣港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柯腾真，福建欣港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：泉州市泉港区春满城房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市泉港区中心工业区环岛南面。
法定代表人：庄荣春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：庄江南，该公司员工。
原审被告：泉州市景江国际酒店有限公司，住所地福建省泉州市泉港区中心工业区环岛南侧。
法定代表人：林章友，该公司总经理。
上诉人罗晓兰因与被上诉人泉州市泉港区春满城房地产开发有限公司（下称春满城公司）、原审被告泉州市景江国际酒店有限公司（下称景江公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2016）闽0505民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
罗晓兰上诉请求：撤销福建省泉州市泉港区人民法院（2016）闽0505民初361号民事判决，改判驳回对罗晓兰的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定罗晓兰是本案的责任主体是错误的。罗晓兰是代表景江公司与春满城公司签订房屋租赁合同，租赁房屋实际使用人也非罗晓兰，罗晓兰的行为是职务行为而非个人行为。2.一审法院罗晓兰与春满城公司签订的《租赁协议》有效错误，系事实不清。春满城公司违法行政法规相关规定的获利行为不应得到支持。3.一审法院认定的租金有误。景�公司已于2015年5月将B幢附属3至5层及车库返还给春满城公司，春满城商住楼尚未进驻物业公司，物业管理都是景江公司在履行，一审仍判决退还上述房屋及支付B幢附属3至5层及车库、A幢202室、消控室、消防中心等物业用房租金是错误的。4.一审法院认定的违约金偏高。综上，罗晓兰认为原审法院认定事实和适用法律错误，特向贵院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判驳回对罗晓兰的诉讼请求。
春满城公司辩称：1.原审法院认定罗晓兰系本案的主体正确。本案所涉及的《租赁协议》系罗晓兰与春满城公司签订，根据合同相对性原则，罗晓兰作为完全民事行为能力人签订合同时意思表示真实，应认定为合同相对方，在其违约时，春满城公司有权要求其承担违约责任。2.罗晓兰与春满城公司签订的《租赁协议》未违反法律法规，应当认定有效。本案中租赁物一审法院根据相关证据认定春满城公司具有所有权及使用权，虽然罗晓兰主张物业用房等属业主所有，但是鉴于小区目前尚未成立业委会，小区物业均由春满城公司管理，物业费也由春满城公司收取。春满城公司在不违反法律法规规定的情况下出租拥有管理权的房屋，效力是有效的，春满城公司有权依照协议收取租金及要求罗晓兰在违约时支付违约金，返还租赁物。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法维护春满城公司的合法权益，驳回上诉，维持原判。
春满城公司向一审法院起诉请求：1、解除春满城公司与罗晓兰之间的租赁合同关系，罗晓兰按合同约定返还租赁物；2、罗晓兰支付拖欠的租金511694元[其中，自2014年10月份起至2015年5月份止拖欠的租金计143549元；自2015年6月1日起至2016年1月15日止拖�的租金计368145元（49086元/月×7.5个月）]以及违约金153508元（按上述拖欠租金的30%计算），并支付自2016年1月15日起至租赁物返还之日止按49086元/月计算的租金；3、景江公司对上述债务承担连带责任。
一审法院认定事实：2013年11月28日，春满城公司作为甲方（出租方）与罗晓兰作为乙方（承租方）签订《租赁协议》一份，双方在该合同中约定的主要内容有：1、甲方将春满城花园商住楼一期Ａ幢202室（物业用房）和109号店面、Ｂ幢三层露台、Ｂ幢附属楼3至5层以及车库、消控室和原消控中心物业房等房屋出租给乙方作为酒店经营使用；2、租期期限三年；自2013年12月1日起至2016年11月30日止；3、具体房屋的月租金如下：（1）Ａ幢202室（物业用房）：12632元；（2）Ｂ幢三层露台：78**元；（3）Ａ幢109号店面：3000元；（4）Ｂ幢附属楼3至5层：15942元；（5）附属楼车库：7112元；（6）消控室：1600元；（7）原消控中心和物业用房（以下简称消控中心）：1000元，以上合计49086元；4、乙方必须于每月5日前支付当月租金。款项汇入庄荣春的银行账户；5、租赁期间的物业管理费、水费、电费、闭路费等一切费用均由乙方支付；6、若乙方未能按期交付租金，逾期在5天内按应交租金的30%向甲方支付违约金，逾期在10天内按应交租金的60%向甲方支付违约金，超过30天以上甲方有权解除本合同，乙方所有的装修及设施归甲方所有，且拖欠的租金也应支付，等等。合同签订后，罗晓兰将向春满城公司承租的上述房屋交付景江公司使用，罗晓兰、景江公司已付清截至2014年9月止的租金。另查明，春满城花园商住楼至今尚未成立业主委员会。春满城花园一期Ａ幢于2007年5月20日经竣工验收，Ｂ幢于2011年7月8日经竣工�收。2009年10月22日，春满城公司取得春满城花园一期Ａ幢的房屋所有权证，该产权证载明：Ａ幢202室被规划为物业管理用房。2012年3月16日，泉州市泉港区住房和城乡规划建设局对春满城花园一期Ｂ幢进行项目总登记。一审法院认为，春满城公司与罗晓兰签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，本案租赁所涉及的春满城花园Ａ幢202室、消控室、消控中心均为物业用房，而春满城花园B幢3层露台属建筑物共有部分，春满城公司将上述建筑出租给罗晓兰，虽有违反行政法规的相关管理性规定，但内容并未违反我国有关法律法规的强制性规定，属有效协议。本案合同中有关违反行政法规的内容，可由行政主管部门对春满城公司进行处罚或相关业主委员会等权利人提出权利时再另案处理。《租赁协议》证实本案合同双方为春满城公司与罗晓兰，而非春满城公司与景江公司，罗晓兰辩解其系代表景江公司与春满城公司签订合同，春满城公司对此予以否认，其又不能提供证据加以证明，故对其辩解不予采纳。罗晓兰自2015年10月起拒不按月缴纳租金，严重违反合同约定，春满城公司现根据合同约定诉求解除双方的租赁合同关系，于法有据，予以支持。春满城公司诉求罗晓兰支付拖欠的租金511694元[其中，自2014年10月份起至2015年5月份止拖欠的租金计143549元；自2015年6月1日起至2016年1月15日止拖欠的租金计368145元（49086元/月×7.5个月）]以及违约金153508元（按上述拖欠租金的30%计算），并支付自2016年1月15日起至租赁物返还之日止按49086元/月计算的租金，符合法律规定，予以支持。景江公司主张A幢109号店面是共有部分以及其已于2015年5月将B幢附属楼3至5层及车库返还给春满城公司，春满城公司予以否认，其又未能提供证据加以证明，对该主张不予采纳。春满城公司主张景江公司对上述债务承担连带责任，于法无据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除春满城公司与罗晓兰于2013年11月28日签订的《租赁协议》；二、罗晓兰应于判决生效之日起三十日内将《租赁协议》所约定的址在泉州市泉港区春满城花园Ａ幢202室和109号店面、Ｂ幢三层露台、Ｂ幢附属楼3至5层以及车库、消控室、原消防中心和物业用房，在腾空后返还给春满城公司；三、罗晓兰应于判决生效之日起三十日内支付春满城公司截至2016年1月14日止的租金511694元、逾期付款违约金153508元，合计665202元；四、罗晓兰应于判决生效之日�三十日内支付春满城公司自2016年1月15日起至实际返还之日止按49086元/月计算的上述诉争租赁物使用费;五、驳回春满城公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10943元，减半收取5471.5元，由春满城公司负担25元，罗晓兰负担5446.5元。罗晓兰负担的款项，限于判决生效之日起七日内向法院交纳。
二审期间，当事人均未提交了新证据。罗晓兰与春满城公司对原审查明的事实均不持异议。对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，关于焦点1，本案所涉《租赁协议》的承租主体是谁。春满城公司提供的《租赁协议》载明承租方为罗晓兰，虽罗晓兰上诉称�代景江公司签订租赁协议，但是春满城公司对此否认，且罗晓兰未能提供相应证据予以证实，故根据合同相对性原则，本案所涉租赁合同的承租主体应认定为罗晓兰。关于焦点2，罗晓兰与春满城公司签订的《租赁协议》的效力问题。春满城花园一期Ａ幢于2007年5月20日经竣工验收，Ｂ幢于2011年7月8日经竣工验收。春满城花园商住楼至今尚未成立业主委员会。本案租赁所涉及的春满城花园Ａ幢202室、消控室、消控中心均为物业用房，而春满城花园B幢附属楼3至5层及地下车库、B幢3层露台属建筑物共有部分，春满城公司将上述建筑出租给罗晓兰，虽有违反行政法规的管理性规定，但并未违反法律法规的强制性规定，故租赁合同应认定有效。春满城公司违反管理性规定的行为可由行政主管部门进行处罚或相关业主委员会等权利人提出权利时再另案处理。关于焦点3，租金应如何认定问题。罗晓兰上诉称景江公司已于2015年5月将B幢附属3至5层及车库返还给春满城公司，但是未能提供证据予以证实，春满城公司亦予以否认，故对该上诉主张不予支持。罗晓兰上诉称春满城商住楼的物业管理由景江公司在管理，但是在春满城花园商住楼未进驻物业公司亦未成立业主委员会前春满城公司作为开发商有权行使前期的物业管理权，故罗晓兰应按租赁合同的约定支付相应的租金。关于焦点4，违约金是否过高问题。罗晓兰上诉称一审判决认定的违约金过高，但是《租赁协议》第6条约定“若乙方（罗晓兰）未能按期交付租金，逾期在5天内按应交租金的30%向甲方（春满城公司）支付违约金，逾期在10天内按应交租金的60%向甲方（春满城公司）支付违约金”，因违约金兼具补偿性和惩罚性原则，现罗晓兰已逾期支付租金超�5天，一审法院将违约金调整为应交租金的30%，合理合法。综上，罗晓兰的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，罗晓兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
本案二审案件受理费10943元，由上诉人罗晓兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑丽阳
审 判 员 李 芳
代理审判员 尹立新
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 郭燕珍
附注：本案适用的主要法条及执行申请提示
一、主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条
申请执行的期间为二年。申请�行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。