云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2601民初3617号原告（反诉被告）：陈文勇，男，汉族，1969年8月24日生，住文山市。委托诉讼代理人：任桄良，东风法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：韦功萍，女，1978年4月1日生，汉族，住文山市。委托诉讼代理人：王小均，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：吴建昆（系韦功萍的丈夫），男，1972年1月10日生，汉族，住文山市（特别授权）。原告（反诉被告）陈文勇与被告（反诉原告）韦功萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈文勇及其委托诉讼代理人任桄良、被告韦功萍的委托诉讼代理人王小均、吴建昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈文勇向本院提出诉讼请求：1、请求判令韦功萍支付所欠�金壹拾贰万陆仟元整（￥：126000.00元）；2、请求韦功萍支付违约金人民币贰拾贰万叁仟肆佰元整（￥：223400.00元），合计349400.00元；3、本案诉讼费由韦功萍承担。事实和理由：经陈文勇与韦功萍协商，韦功萍租赁陈文勇位于文山市××小区××号的房屋，双方约定租房期限为10年，即2011年7月18日至2021年7月17日止，租金为前两年每年租金86000元，接下来3年每年租金为105000元，后5年每年租金为126000元，以先交房租后用房为原则，并于2011年7月18日签订房屋租赁合同，合同签订当日韦功萍按约定支付了第一年租金86000元，2012年至2016年的租金韦功萍均按约定支付，2017年7月18日至2018年7月17日的租金本应于2017年7月17日前支付，但时至今日韦功萍仍然拒付应付租金126000元，经陈文勇多次催要，韦功萍以各种理由搪塞，现已逾期近3个月。韦功萍的行为已构成违约，为了维护自身的合法权益，陈文勇向法院起诉请求支持如上所请。韦功萍辩称，1、韦功萍并没有欠陈文勇租金，其已按合同将租金支付完毕。2、因陈文勇出租给韦功萍用于经营宾馆的房屋消防检查不完全合格，四至五楼消防检查违反了国家法律的强制性规定，不应当继续经营。如果继续经营以后发生火灾，将对人民的生命和财产造成严重的威胁和损害。3、陈文勇主张的违约金没有事实依据，也不符合相关法律规定。合同总价的20%，因合同租赁款总计为317000元，其计算依据错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》法释[2009]5号第二十九条之规定，首先韦功萍不存在拖欠房屋租金的事实，也就不存在赔偿违约金的责任；其次陈文勇诉请违约金的与合同总价不相符；再次本案陈文勇并未有相应损失，也没有相应证据证明证实其实际损失情况，请求人民法院依法驳回陈文勇的全部诉讼请求。韦功萍针对陈文勇的起诉，向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令陈文勇返还韦功萍所交的4年的维修金40000元；3、本案的诉讼费由陈文勇承担。事实和理由：2011年7月18日双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同第四条第二款约定，反诉人租赁该房屋仅限于宾馆使用。根据《中华人民共和国消防法》第九条建设工程的消防设计、施工必须符合国家建设消防技术标准，第十三条第一款第（一）项建设单位应当向公安消防机构申请消防验收。第十五条公众聚集场所（含宾馆）未经消防检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。因陈文勇所提供房屋不符合国家消防技术标准的要求，韦功萍不能再继续经营宾馆。最高人民法院关于�经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如认定其效力的复函（[2003]民一他字第11号2004年3月4日最高人民法院公布）已经有了明确的回答：出租《中华人民共和国消防法》规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。同时2009年最高人民法院公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因韦功萍已请求解除合同，因此陈文勇根据合同法第五条第三款的约定交给韦功萍的维修押金40000元也应退还给韦功萍。陈文勇针对韦功萍的反诉辩称，对方提出要求解除合同是没有事实根据和法律依据的。理由如下，1、这间房子是陈文勇建盖的私人住宅，不是公共场所，法律不要求进行消防设施建设。2、该房屋属于陈文勇的私人住宅，他享有该房屋的物权，有权进行出租，至于说出租给承租人做哪样，是承租人的事情，并不像承租人今天的反诉所说的租宾馆给他，合同上第四条第二款的约定是韦功萍向出租人做的承诺，所以说不是陈文勇给承租人做的承诺，韦功萍租房用于经营宾馆要办什么手续是其自己的事，请求人民法院驳回韦功萍的反诉请求。陈文勇围绕其诉讼请求，提供了以下证据：1、《房屋租赁合同》、《补充协议》、馨之雨宾馆财物清单，证明双方于2011年7月18日约定租房的事实；2、《房权证书》复印件，证明原告对租赁房屋享有所有权；3、《收款收据》三份，证明原告收到被告交2016年至2017年的租金126000元。经质证，韦功萍对陈文勇提交的第1组证据�《房屋租赁合同》三性均无异议，但是该合同实际签订时间是2011年8月份，在2011年7月18日就签订了一份房屋租赁合同，对房屋租赁期限及租金有调整才签订的该合同，为了日期一致将签订时间写成2011年7月18日；对补充协议的三性均不予认可，该协议上没有双方的签字确认，也不符合协议的形式要件和实质要件；对馨之雨宾馆财务清单的真实性没有意见，只是移交的财务包含一到五楼对开宾馆所用的设施。对第2组证据认为因该证据没有原件，请法院依法核实。对第3组证据真实性无法确认，因为收据陈文勇收到租金后收据就应该在韦功萍方持有，收条在陈文勇处不符合逻辑，但是对2016年交了126000元的租金没有意见，且126000元的租金是2016年7月18日至2021年7月17日的租金；对2013年7月30日、2014年7月16日的收款收据真实性无法确认，因为收据陈文勇收到租金后收据就应该在韦功萍方持有，收条在陈文勇处不符合逻辑，对押金、租金的金额没有意见，但是收条上注明的租赁时间不予认可，该租金是交纳2013年7月18日至2016年7月17日的租金，押金交纳了4万元。本院认为，陈文勇提交的第1组证据，当事人对真实性无异议，能够证明本案事实，本院予以采信；第2、3组均客观、真实，且能同其他证据相互印证与本案相关联的事实，本院予以采信。韦功萍针对其主张，提交了如下证据：《房屋租赁合同》复印件一份，证明2011年7月18日陈文勇与韦功萍签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2011年至2016年7月17日，租金为每年28000元；公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明陈文勇租赁给韦功萍开宾馆的房屋是其自建住房，使用面积600平方米。2011年8月19日文山市公安消防大队出具的消防安全检查合格证，只有二至三层可用于宾馆客房，四至六层不嫩用于宾馆客房，完全不能实现合同目的。根据合同第九条第2款甲方所提供的房屋不符合约定的，乙方有权解除合同；补充协议，证明2012年5月25日陈文勇还与韦功萍签订了补充协议，韦功萍承租陈文勇文山市泰康小区31号附1号房子用于宾馆使用，如果由于陈文勇原因导致韦功萍无法正常经营或无法经营，陈文勇将赔偿韦功萍的一切经济损失。经质证，陈文勇对韦功萍提供的第1组证据，认为合同上的字是其签的，但是合同第一页的内容不属实，内容不是双方当时签订的那一份，租赁期限是符合的，租金也不是一年28000元，租金第一、二年是86000元；对第2组证据的真实性没有意见，只是不能证明韦功萍的证明观点，理由谁经营谁办证与出租人无关；第3组证据的真实性没有意见，对证明观点有意见，当时签订协议是因为陈文勇要去银行贷款，韦功萍担心陈文勇还不起贷款导致房屋被法院查封，陈文勇才同意与韦功萍签订协议假如房屋被查封了陈文勇就赔偿韦功萍20%的损失。本院认为，韦功萍提供的第1组证据，韦功萍认可未实际履行，与实际履行合同内容相矛盾，本院不作为定案依据采用，不予采信；第2、3组证据，当事人对其真实性均无异议，能证明与本案相关联的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月18日，陈文勇（甲方）与韦功萍（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：“陈文勇将其位于文山市××小区××号的自有房屋出租给韦功萍作为宾馆使用，甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。房屋本着先交清租金，而经营的原则，在到期3�内付清每年的租金后，方可经营，租赁期共120个月，自2011年7月18日起至2021年7月17日止。该房屋2011年7月18日至2013年7月17日，租金为86000元，2013年7月18日至2016年7月17日，租金为105000元，2016年7月18日至2021年7月17日，租金为126000元。乙方在2012年7月17日至2016年7月18日连续5年每年缴纳房租的同时交人民币壹万元做维修基金。该押金在乙方合同期满后退给乙方。”同时还约定了租赁期间相关费用、税金的负担，房屋修缮与使用，房屋转让与转租，合同的变更、解除与终止，房屋交付及收回的验收，甲乙双方违约责任、争议解决等内容。即“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合合同约定条件，严重影响居住。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的”。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未�甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损害承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（7）拖欠房租累计2个月以上。”并约定如甲乙双方出现合同约定的违约情形时，违约方按合同总租金的20%支付违约金。合同所附补充协议约定出租房屋为1楼至7楼，但6楼、7楼不得作为宾馆使用（6楼后面两间属甲方所有，甲方未住时，由乙方暂时使用）甲方不得出租给他人使用。《房屋租赁合同》签订后，双方一直实际履行，并对“馨之雨”宾馆财物清单进行签字确认，韦功萍向陈文勇支付了2011年7月18日至2017年7月17�止的租金，其中2013年7月30日陈文勇收到韦功萍支付的2013年7月至2014年7月止房租及押金116000元；2014年7月16日陈文勇收到韦功萍支付的2014年7月16日至2015年7月16日止房租及押金115000元；2016年7月17日陈文勇收到韦功萍支付的2016年至2017年房租126000元。另韦功萍经营的文山市馨之雨宾馆公众聚集场所投入使用，营业前消防安全检查合格证上载明“场所所在建筑名称：陈文勇住房（自建房），使用面积：600平方米，场所使用情况：一层大厅；二层至三层为客房；四至六层为自住房”。综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、租金如何约定及租金支付的期限？2、房屋租赁合同是否应解除？3、陈文勇主张租金126000元及违约金韦功萍是否应当支付？4、押金是否应当返还？本院认为，陈文勇将自有房屋出租给韦功萍开办宾馆，双方形成租赁关系，且通�签订《房屋租赁合同》的形式对各方的权利义务进行了详细约定，系当事人真实意思的表示，双方之间的《房屋租赁合同》合法有效。关于第1个争议焦点，陈文勇主张韦功萍的租金支付到2017年7月17日止，根据陈文勇提供的证据及已实际履行六年的情况，双方对租金支付的金额并没有异议，结合合同其他条款内容，本院认定2011年7月18日至2013年7月17日，租金每年为86000元，2013年7月18日至2016年7月17日，租金每年为105000元，2016年7月18日至2021年7月17日，租金每年为126000元，租金的支付方式为每年支付，韦功萍的租金支付到2017年7月17日止。韦功萍未提供任何证据证明其未拖欠租金的辩解理由，本院不予采纳。关于第2个争议焦点，双方在合同中明确约定了房屋的用途只能作为宾馆使用，宾馆属于特种行业，必须经过消防安全检验合格才能营业，陈文勇提供的房屋�消防部门检查已明确四至六层只能作为自住房使用，鉴于本案涉房屋在无法整改的情况下继续作为宾馆使用存在消防隐患，危及房客安全，根据《合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同。韦功萍通过起诉主张解除合同，本院予以支持。关于第3个争议焦点，陈文勇与韦功萍签订的《房屋租赁合同》合法有效，在合同履行期内以及在双方未能就合同解除达成一致前应继续履行合同义务，韦功萍未及时交纳租金已构成违约，韦功萍应支付陈文勇从2017年7月18日至判决生效之日止的租金，租金按双方约定的年租金126000元标准计算。陈文勇要求韦功萍承担违约金223400万元，韦功萍认为计算依据错误但未提供证据证明，依据陈文勇提供的证据，其在本案中造成的实际损失为从2017年7月18日起欠付的租金数额，本院依法调整为以实际损失的30%计算出违约金更为适宜，对陈文勇主张的超过本院认定部分的房屋租金，本院不予支持。关于第4个争议焦点，双方在《房屋租赁合同》中已明确约定，“乙方在2012年7月17日至2016年7月18日连续5年每年缴纳房租的同时交人民币壹万元做维修基金。该押金在乙方合同期满后退给乙方。”陈文勇与韦功萍均认可实际交付的押金总金额为40000万，本院予以确认，本案中，押金并非终止合同关系的违约金，在合同解除后应予以退还，韦功萍的此项反诉请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除陈文勇与韦功萍于2011年7月18日签订的《房屋租赁合同》；二、韦功萍于本判决生效之日起三日内支付陈文勇2017年7月18日至判决生效之日止的租金（按年租金人民币126000元计算）及违约金（违约金以前述欠付租金为基数，按30%的比例计算）；三、陈文勇本判决生效之日起三日内退还韦功萍房屋押金40000元；四、驳回陈文勇的其他诉讼请求；五、驳回韦功萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6540元，减半收取3270元，由陈文勇负担1090，韦功萍负担2180元；反诉费800元，减半收取400元，由陈文勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  曹春园二〇一七年十一月二十日书记员  李建生