广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终6361号
上诉人（原审被告）：招惠媚，女，汉族，1974年8月9日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：钱国斌，广东泽康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高雪梅，广东泽康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市中力经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区垂虹路21号。
法定代表人：张智宏。
委托诉讼代理人:刘玉文，广东天骅律师事务所律师。
委托诉讼代理人:黄超杨，广东天骅律师事务所律师。
原审被告：周汉平，男，汉族，1972年4月26日出生，住广东省佛山市禅城区，
原审被告：佛山市雍尚世纪会文体有限公司，住所地广东省佛山市禅城区祖庙同华东一路40号二层之一。
法定代表人：余智华。
委托诉讼代理人：岑仲贤，男，该公司股东。
原审被告：余智华，女，汉族，1968年6月10日出生，住广东省佛山市禅城区，
上诉人招惠媚因与被上诉人佛山市中力经营管理有限公司(以下简称中力公司)、原审被告周汉平、原审被告佛山市雍尚世纪会文体有限公司(以下简称雍尚公司)、原审被告余智华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初13220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
招惠媚上诉请求：1.撤销(2016)粤0604民初l3220号民事判决第五项，改判招惠媚不需要向中力公司支付2015年12月1日起至2016年11月30日期间租金217075．2元；及按l8089．6元／月的标准向中力公司支付自2016年12月1日起至返还房屋之日止的租金；2.一、二审诉讼费用由中力公司承担。事实和理由：一、涉案租赁合同已于2015年2月28日终止，一审判决招惠媚向中力公司支付2015年12月1日起至2016年11月30日期间租金217075．2元没有事实及法律依据。招惠媚是与佛山市新天地体育活动休闲中心(以下简称新天地中心)签订涉案房屋的《房地产租赁合同》，但该租赁关系已于2015年2月28日终止［有已生效的(2015)佛城法民一初字第543号民事判决书为证］，在涉案房屋的租赁关系终止之日起招惠媚就已不存在使用涉案房屋的情形。另，招惠媚并无收取过周汉平、余智华及雍尚公司2016年9、10、11、l2月及2017年1月的租金，因此，中力公司应向实际使用人周汉平、余智华及雍尚公司收取前述月份的租金。所以，一审法院判决招惠媚支付2015年12月1日起至2016年11月30日期间租金217075．2元没有事实及法律依据。二、招惠媚自租赁关系终止后已无继续占用涉案房屋，一审判决招惠媚按l8089．6元／月的标准向中力公司支付自2016年12月1日起至返还房屋之日止的租金是事实认定错误的判决。既然一审法院已认定周汉平、余智华及雍尚公司为涉案房屋的实际使用者，也判决确认由周汉平、余智华及雍尚公司直接向中力公司返还涉案房屋，因此，自2016年l2月1日起到返还房屋之日止的租金应由实际使用人周汉平、余智华及雍尚公司向中力公司支付，因此，在招惠媚已没有继续使用涉案房屋的情形下，一审法院却判决由并非是实际使用人的招惠媚支付该笔租金，此乃自相矛盾的认定与判决，是错误的判决，应予以改判。
中力公司辩称，一审判决对本案的事实认定、争议评判和法律适用均清晰准确，招惠媚的上诉请求没有任何事实基础和法律依据，应依法驳回招惠媚的上诉请求，维持一审判决。事实与理由：一、招惠媚在承租涉案房屋的租赁期限届满后一直未将涉案房屋交还给代管人，而是连续转租和收取租金；在中力公司接管涉案房屋后，既不交还房屋也不交租，一审判决招惠媚向中力公司支付租金完全正确。涉案房屋是原产权人转制时剥离的代管资产，在原代管人佛山市禅聚德资产经营有限公司(以下简称禅聚德公司)与新天地中心签订的《房地产租赁合同》以及新天地中心与招惠媚签订的《房地产租赁合同》到期后，招惠媚没有向禅聚德公司或之后的代管人佛山市骏承物业管理有限公司(以下简称骏承公司)返还涉案房屋，而是继续使用并向骏承公司交纳租金至2015年ll月，之后中力公司接管涉案房屋，招惠媚仍然继续使用涉案房屋，既不向中力公司交还涉案房屋，也不向中力公司交纳租金。特别不能让中力公司接受的是，招惠媚在未经代管人同意的情况下，分别于2014年3月8日与周汉平、2016年9月1日与余智华签订《租赁合同》，将涉案房屋转租，并向周汉平及佘智华收取租金至2017年2月。对此，周汉平及余智华分别提交了收据予以证实。但招惠媚却在上诉状中称“在涉案房屋的租赁关系终止之日起招惠媚就不存在使用涉案房屋的情形”及“招惠媚并无收取过周汉平、余智华及雍尚公司2016年9、10、11、12月及2017年1月的租金”，该说法明显与事实不符。一审判令招惠媚支付2015年12月1日之后的租金给中力公司，合理合法。二、招惠媚称其没有继续占用涉案房屋，所以不应向中力公司支付租金，该说法纯属狡辩，根本站不住脚。招惠媚在与新天地中心的租赁关系终止后，没有将涉案房屋交还给该中心或代管人，而是继续维持其与周汉平的转租关系，继续收取周汉平的租金；在骏承公司管理涉案房屋期间，招惠媚没有将涉案房屋交还给骏承公司，而是每月向骏承公司支付租金18089．6元至2015年ll月，期间招惠媚还伪造《资产租赁合同》，将涉案房屋转租给余智华及雍尚公司；在中力公司接管涉案房屋后，招惠媚既不向中力公司交还涉案房屋，也不向中力公司交纳租金，但并没有停止向周汉平、余智华及雍尚公司收取租金。由此可见，招惠媚既没有与原代管人(骏承公司)或新代管人(中力公司)解除涉案房屋的租赁关系，也没有将涉案房屋交还给原代管人或新代管人，而是继续维持原有的租赁关系和转租关系并继续向次承租人收取租金，仅以其本人没有直接使用涉案房屋为由认为一审判决错误，这才是真正的错误。综合以上事实，只要中力公司没有从招惠媚或其他原审被告手中收回涉案房屋，招惠媚就应当向中力公司支付租金，招惠媚的上诉请求和事实理由均不能成立，应驳回上诉，维持原判。
周汉平述称，从2014年3月至2016年6月周汉平一直交租金给招惠媚。2016年6月公司重整，周汉平将租金收据都给了后来的管理人岑仲贤。2016年6月之后都是岑仲贤他们跟招惠媚接触。招惠媚一直在欺骗周汉平。
雍尚公司述称，同意中力公司的意见。是招惠媚以假合同欺骗雍尚公司，一审判决正确。
余智华述称，同意雍尚公司的意见。
中力公司向一审法院起诉请求：1.解除招惠媚与骏承公司及中力公司之间的租赁合同关系、解除招惠媚、周汉平于2014年3月8日签订的《物业铺位租赁合同》；2.招惠媚、周汉平共同向中力公司返还位于佛山市禅城区同××层建筑面积为1130.6平方米的部分房产（以下简称涉案房产）；3.招惠媚向中力公司支付涉案房产2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金217075.20元，2016年12月1日至实际返还房产期间的使用费按每月18089.60元支付；4.周汉平对上述第3项诉请承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费由招惠媚、周汉平负担。原审诉讼中，中力公司申请变更诉讼请求，并明确为：1.解除招惠媚与中力公司之间的租赁合同关系；2.确认招惠媚与周汉平于2014年3月8日签订的《物业铺位租赁合同》无效；3.确认招惠媚与余智华于2016年9月1日签订的《租赁合同》无效；4.招惠媚、周汉平、雍尚公司和余智华共同向中力公司返还位于佛山市禅城区同××层建筑面积为1130.6平方米的部分房产；5.招惠媚向中力公司支付上述房产2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金217075.20元，2016年12月1日至实际返还房产期间的使用费按每月18089.60元支付；6.周汉平对上述第5项诉请承担连带清偿责任；7.雍尚公司对招惠媚在上述第5项诉请中的自2016年9月1日起的租金承担连带清偿责任；8.本案的诉讼费由招惠媚、周汉平、雍尚公司和余智华负担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市禅城区同××层，权属人为佛山市电力电气安装公司（以下简称安装公司），房产证号为粤房地证字第××号，2002年9月30日，安装公司转制（转制后安装公司更名为佛山机电安装集团有限公司），涉案房产作为转制剥离资产另行管理。2014年6月27日，佛山市公盈投资控股有限公司发布《关于重新调整托管企业资产管理关系的通知》（佛公盈〔2014〕167号），明确涉案房屋归中力公司代管。2015年12月20日，骏承公司向中力公司出具《关于原电力电气安装公司位于同××层部分物业出租情况的说明》，载明“原安装公司位于同××层物业（简称该物业），建筑面积3676.64平方米，房产证号：17××24号，系转制剥离代管资产，原由禅聚德公司管理，2014年7月禅聚德公司原管理资产划归我司管理，该物业同时移交给我司管理。2015年12月，该物业移交给贵司管理。我司接管该物业时，该物业有三个租户，分别是新天地中心、广东安普泰克科技发展有限公司、佛山市新阳机电设备工程有限公司。现将新天地中心租赁情况说明如下：根据禅聚德公司与新天地中心签订的租赁合同，租赁面积2448平方米，租期三年（至2015年2月28日），月租金7元/平方米。新天地中心主要经营棋牌、乒乓球等，因经营不景气，在租赁期的后期将部分租赁面积引入招惠媚合作经营，转营台球、教育等。合同期满后，新天地中心没有续租，留下招惠媚继续经营教育和台球等，其中教育租用500平方米，有书面租赁合同，月租金加管理费16元/平方米，每月租金加管理费8000元，租金交至2015年7月，之后以下雨漏水为由拒不交租。台球租用1130.6平方米，月租金16元/平方米，每月租金18089.60元，租金交至2015年11月，招惠媚承租期间没有与禅聚德公司及我司签订书面租赁合同。特此说明。”
2014年3月8日，招惠媚（出租方，甲方）与周汉平（承租方，乙方）签订《物业铺位租赁合同》，载明“一、甲方将其位于佛山市禅城区同××层（原新天地棋牌），建筑面积1100平方米的铺位使用权租给乙方作经营棋牌休闲会所使用，甲方应于2014年3月15日将出租铺位移交给乙方，否则，视为甲方违约。在甲方移交铺位给乙方时，由乙方签字确认。二、租赁期限为8年，从2014年3月15日起至2022年3月16日止。三、乙方在租赁期限内应向甲方每月缴纳费用共19800元。……四、乙方向甲方支付保证金39600元正，于本合同签订之日交付给甲方，当合同届满或终止，如乙方没有违约，甲方必须在合同期满或终止日起十五天内把39600元保证金退还给乙方，不计利息。……十四、本合同期满或终止的铺位返还和验收办法。（一）合同期满或终止后30天内，乙方将承租铺位移交给甲方。……备注：1、甲方与此铺位产权方所有债务问题均与乙方无任何直接和间接关系，乙方不需要为甲方和此铺位产权方负任何直接或间接的责任。2、甲方必须确保拥有位于佛山市禅城区同××层（原新天地棋牌）出租权，否则一切后果及经济损失由甲方负责。3、第三年租金上涨5%。4、实收计1170方实收贰万壹仟元整（每月租金）。5、消防设备要保养及保管好，如有破坏，要负责维修。”
2015年5月15日，一审法院就新天地中心与招惠媚房屋租赁合同纠纷一案（2015）佛城法民一初字第543号《民事判决》，确认新天地中心与招惠媚就涉案房屋签订的租赁合同于2015年2月28日终止，该判决已于2015年6月26日发生法律效力。
2016年9月1日，招惠媚（出租方、甲方）与余智华（承租方、乙方）签订《租赁合同》，载明“第一条、甲方同意将位于佛山市禅城区同××层自编2号的场地出租给乙方使用，该场地建筑面积1170平方米，乙方在该场地开设棋牌室及桌球室。第二条、租赁期限为五年，自2016年9月1日起至2021年8月30日止。每月租金为21000元。租金按月缴纳，每月10日前付清，甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证。第三条、甲方保证出租场地产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。甲方在签订合同当天将场地交给乙方使用。……第七条、甲方应提供产权证（或具有出租权有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方可复印对方文件备存……”。
诉讼中，中力公司及原审各被告均确认：涉案房屋的出租面积为1130.6平方米，且该房屋中大堂进去左手边的仓库不属于租赁范围。
周汉平提交的《收据》显示，招惠媚向周汉平收取了涉案房屋2016年4-6月的租金63000元；雍尚公司、余智华提交的《收据》显示，招惠媚向雍尚公司、余智华收取涉案房屋2016年9月21日至2017年2月20日的租金合计105000元。
招惠媚主张涉案房屋2015年12月的租金其已支付，提供了《进账单》拟予以证明，该《进账单》显示，日期为“2015年12月23日”，收款人为“佛山市骏承物业管理有限公司”，金额为18089.6元。
中力公司陈述称：涉案房屋截至2015年11月30日的租金已经交纳，租金标准为18089.6元。中力公司是在起诉前才知道招惠媚将涉案房屋转租给周汉平的事实，在2017年2月10日法院勘查现场时才知道招惠媚将涉案房屋转租给余智华的事实。
招惠媚2017年1月9日庭审中陈述：（2015）佛城法民一初字第543号《民事判决》生效后，招惠媚未就涉案房屋与管理人签订租赁合同，也未办理房屋移交手续；涉案房屋的租金招惠媚交至2015年11月，2015年11月之后租金未交。
周汉平庭审中陈述：周汉平2014年3月20日起开始使用涉案物业，目前仍在使用；周汉平从2014年4月至2016年6月一直就涉案房屋向招惠媚支付租金，之后由其他合伙人交租；周汉平与余智华、案外人岑仲贤及另外三人合伙经营佛山市禅城区雍尚会棋牌室，未解除合伙协议，2017年2月10日法院勘查现场时周汉平才知道余智华在涉案房屋成立了雍尚公司。
余智华陈述：余智华及雍尚公司已向招惠媚支付了2016年9月至2017年2月的租金；余智华与周汉平2014年11月至2016年8月期间存在合伙关系，因为周汉平经营亏损，所以就散伙了，但没有书面协议，涉案房屋目前由余智华及雍尚公司实际使用。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。禅聚德公司、骏承公司及中力公司先后为涉案房屋的代管人，对涉案房屋具有出租权。涉案房屋系由禅聚德公司出租给新天地公司，再由新天地公司转租给招惠媚，新天地公司与招惠媚的租赁合同经（2015）佛城法民一初字第543号民事判决确认于2015年2月28日终止，该判决于2015年6月26日生效。该判决生效后，招惠媚并未向当时的涉案房屋的代管人骏承公司返还涉案房屋，并直接按18089.60元/月的标准向骏承公司支付租金，而骏承公司未提出异议，鉴于双方未签订书面租赁合同，参照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，应认定招惠媚与骏承公司就涉案房屋形成事实上的不定期租赁合同关系。涉案房屋代管人由骏承公司变更为中力公司后，中力公司承继了骏承公司在该租赁合同关系中的权利和义务，与招惠媚形成了事实上的不定期租赁合同关系。招惠媚抗辩认为其与中力公司不存在租赁合同关系，与前述事实不符，且在中力公司代管涉案房屋后，招惠媚仍就涉案房屋向周汉平、余智华及雍尚公司转租并收取租金，故一审法院对该抗辩不予采纳。
关于中力公司诉请的解除租赁合同关系问题。如前所述，中力公司与招惠媚存在事实上的不定期租赁合同关系，但招惠媚自2015年12月1日起未向中力公司支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条及第二百三十二条之规定，中力公司诉请解除其与招惠媚的租赁合同关系，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。
关于招惠媚与周汉平、招惠媚与余智华之间转租合同的效力问题。招惠媚虽然就涉案房屋与骏承公司及中力公司存在事实上的租赁合同关系，但其将涉案房屋转租给周汉平、余智华并未取得骏承公司及中力公司的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，中力公司诉请确认招惠媚与周汉平于2014年3月8日签订的《物业铺位租赁合同》、招惠媚与余智华于2016年9月1日签订的《租赁合同》无效，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。
关于涉案房屋的返还问题。中力公司与招惠媚就涉案房屋的租赁合同关系解除后，招惠媚应及时返还涉案房屋，鉴于招惠媚已将该涉案房屋转租给周汉平、余智华，且招惠媚与周汉平、招惠媚与余智华之间的转租合同亦已确认为无效，故中力公司诉请返还涉案房屋，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。因周汉平、余智华及雍尚公司均确认其为实际使用者，故一审法院确认由周汉平、余智华及雍尚公司直接向中力公司返还涉案房屋，招惠媚不再承担返还责任。
关于中力公司诉请的租金问题。如前所述，中力公司与招惠媚就涉案房屋存在事实上的不定期租赁合同关系，但招惠媚自2015年12月1日起未支付租金，中力公司诉请招惠媚支付2015年12月1日起至2016年11月30日止的租金217075.2元（18089.6元/月×12），理据充分，一审法院予以支持。同时，招惠媚还应按18089.6元/月的标准支付涉案房屋自2016年12月1日起至判决确定的返还之日止的租金给中力公司，如实际返还之日前于判决确定的返还之日，则应计至实际返还之日；如周汉平、余智华及雍尚公司在判决确定的返还之日未能返还涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，中力公司可另行向周汉平、余智华及雍尚公司主张逾期腾房占有使用费。招惠媚主张其2015年12月的租金已支付，但其举证的《进账单》并未明确该费用为2015年12月的租金，其在2017年1月9日庭审中亦确认2015年11月之后的租金未交纳，且骏承公司出具的《关于原电力电气安装公司位于同××层部分物业出租情况的说明》中亦证实招惠媚租金交至2015年11月，故一审法院对该主张不予采纳。
关于中力公司诉请周汉平、余智华、雍尚公司对招惠媚应付租金承担连带清偿责任的问题。因周汉平、余智华、雍尚公司与中力公司并不存在合同关系，根据合同相对性原则，中力公司诉请周汉平、余智华、雍尚公司对招惠媚应付租金承担连带清偿责任，理据不足，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认中力公司与招惠媚关于佛山市禅城区同××层部分房产（建筑面积为1130.6平方米）的租赁合同关系解除；二、确认招惠媚与周汉平于2014年3月8日签订的《物业铺位租赁合同》无效；三、确认招惠媚与余智华于2016年9月1日签订的《租赁合同》无效；四、周汉平、余智华、雍尚公司于判决生效之日起十五日内，向中力公司返还佛山市禅城区同××层部分房产（建筑面积为1130.6平方米）；五、招惠媚于判决生效之日起十五日内，向中力公司支付2015年12月1日起至2016年11月30日期间租金217075.2元，并按18089.6元/月的标准向中力公司支付自2016年12月1日起至判决确定的返还房屋之日止（如实际返还之日前于判决确定的返还之日，则计至实际返还之日）的租金；六、驳回中力公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4556元，由招惠媚负担。
雍尚公司与余智华在二审中向本院提交了一张2016年12月7日的收据，拟证明雍尚公司与余智华一直都有交租给招惠媚，没有间断过。
针对雍尚公司与余智华提交的证据，招惠媚经质证认为：对真实性无异议，对证明内容有异议，根据招惠媚的陈述，收据是周汉平利用新股东入股的形式诱骗招惠媚出具的，事实上招惠媚根本没有收取过租金。中力公司经质证认为：对该证据无异议，中力公司认为招惠媚的陈述不成立，若没有收到租金，不可能连续出具收据。周汉平经质证认为：对真实性无异议，周汉平也有类似的单据。
本院认证意见如下：对雍尚公司与余智华提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
招惠媚、中力公司、周汉平在二审中未向本院提交新的证据。
经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕招惠媚的上诉请求进行审理，根据招惠媚的上诉请求，本案二审的争议焦点是招惠媚是否应向中力公司支付2015年12月1日起至返还房屋之日止的租金。
招惠媚上诉主张其不应向中力公司支付2015年12月1日起至返还房屋之日止的租金。本院对此分析如下：经查，涉案房屋系由原管理人禅聚德公司出租给新天地中心，再由新天地中心转租给招惠媚。新天地中心与招惠媚之间的房屋租赁合同纠纷一案，（2015）佛城法民一初字第543号民事判决已确认双方就涉案房屋签订的租赁合同于2015年2月28日终止，该判决已于2015年6月26日发生法律效力。该判决生效后，招惠媚并未向当时的涉案房屋代管人骏承公司返还涉案房屋，而是直接按18089.60元/月的标准向骏承公司支付租金，而骏承公司未提出异议，双方就涉案房屋形成事实上的不定期租赁合同关系。另查明，招惠媚分别于2014年3月8日与周汉平、2016年9月1日与余智华签订《租赁合同》，将涉案房屋转租给周汉平、余智华，且收取了周汉平2016年4-6月的租金63000元，收取了雍尚公司、余智华2016年9月21日至2017年2月20日的租金105000元。招惠媚称其虽出具了收取租金的收据，但未实际收取款项，以及2016年9月1日与余智华签订的《租赁合同》实际是在2015年2月28日之前签订的，对此招惠媚均未能提供证据证实，故本院对其该意见不予采纳。本院认为，上述事实足以证明招惠媚租赁涉案房屋的事实，根据合同相对性原则，应由招惠媚向涉案房屋管理人支付租金。因招惠媚支付租金至2015年11月，故一审法院判决其向涉案房屋现管理人中力公司支付2015年12月1日起至2016年11月30日期间租金217075.2元，并按18089.6元/月的标准向中力公司支付自2016年12月1日起至判决确定的返还房屋之日止（如实际返还之日前于判决确定的返还之日，则计至实际返还之日）的租金，该判项并无不妥，本院予以维持。招惠媚上诉主张其不应向中力公司支付2015年12月1日起至返还房屋之日止的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，招惠媚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4556元，由上诉人招惠媚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
代理审判员 安 静
二〇一七年九月十八日
书 记 员 黎嘉鸿