重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第04317号原告重庆港湾物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴双湖路，组织机构代码：74745863-4。法定代表人李增明。委托代理人宋荣，男，1976年8月18日出生，汉族。委托代理人叶其勇，男，1978年9月17日出生，汉族。被告邓书华，男，1980年3月21日出生，汉族。委托代理人邓洪录，男，1955年11月5日出生，汉族。原告重庆港湾物业管理有限公司与被告邓书华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月26日受理后，依法由代理审判员张晓华独任审判，适用简易程序于2014年3月5日公开开庭进行了审理。原告重庆港湾物业管理有限公司的委托代理人宋荣、叶其勇，被告邓书华的委托代理人邓洪录到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆港湾物业管理有限公司诉称：重庆市奔力房地产开发有限责任公司开发的奔力乡间城，原由重庆市领航物业管理有限公司进行前期物业服务，后因该公司无法经营，将该小区的物业服务交由原告服务。2009年5月，该小区成立了业主委员会。同年5月21日，原告与业主委员会签订了《奔力乡间城物业服务合同》及该合同的补充协议。被告系该小区业主，其房屋建筑面积为98.66平方米，每月应交纳物业服务费98.66元及公摊费8元／月。自2011年6月起至2013年6月止，被告均未按时交纳物业服务费，至今尚欠物业服务费、公摊费及违约金。经原告多次催收，被告一直拒绝交纳。现原告起诉要求：1.判令被告向原告付清欠交的物业服务费2466.5元；2.判令被告向原告支付欠交的公摊费200元；3.判令被告向原告支付应交费用的违约金2879.8元；4.本案诉讼费由被告负担。被告邓书华辩称：1.原告在管理小区时未对消防设施进行有效维护，造成大量消防设施损坏，损坏后不及时修缮，给业主生命财产带来安全隐患和损失；渝北区消防支队曾责令原告整改，原告一直未整改；小区曾发生火灾事故；2.原告非法动用大修基金，2013年8月16日渝北区房管局公布小区大修基金被领用四十几万，但原告未对使用明细进行公示，只公示了小部分，且公布的账目不准确；3.原告非法侵占业主合法的公共收益，数额巨大，手段恶劣；4.原告在不具备资质的情况下，提供的物业服务是不合格的，主要体现在：原告资质证书未年检，保安晚上睡觉，小区监控损坏未修复，小区多次被盗，小区环境差，绿化服务不到位，小区树木死伤多；5.小区部分业主乱搭乱建，原告不加以制止；6.电梯长期故障，从未检修；7.公摊费系原告自定每月按8元收取，无数据支撑，且不明确。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告重庆港湾物业管理有限公司系具有贰级资质的物业服务企业。被告系位于重庆市渝北区回兴街道宝桐一路555号奔力乡间城小区某房屋的业主，该房屋建筑面积为98.66平方米，系高层住房。2009年5月21日，原告与奔力乡间城业主委员会签订了一份以奔力乡间城业主委员会为甲方、原告为乙方的《奔力乡间城物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为奔力乡间城小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。该合同于2009年6月8日在重庆市渝北区房产管理局办理了备案手续。该合同第四条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，其收取标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住房：0.5元／月·平方米；（2）多层门面：1元／月·平方米；（3）高层住房：1元／月·平方米；（4）高层门面：1.5元／月·平方米。合同第五条规定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。合同第六条规定，业主应于当月20日起交纳物业服务费用和能源消耗费用。合同第二十五条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十七条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理用房等进行了约定。2011年8月6日，原告又与奔力乡间城业主委员会签订了一份《补充协议》。该协议约定，将双方于2009年5月21日签订的《物业服务合同》的第五条变更为：共用的专项设备运行的能源消耗（即公摊费），应独立另行收取，按照8元／月·户的标准向业主计收；将双方于2009年5月21日签订的《物业服务合同》的第六条变更为：业主应于当月20日起至当月最后一日之前交纳本月的物业服务费用和能源消耗费用（公摊费）。原告在物业服务中，公摊费实际按8元／月·户计收。上述物业服务合同签订后，原告对奔力乡间城小区提供物业服务至2013年6月28日，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。被告在2011年6月至2013年6月28日期间未向原告交纳物业服务费及公摊费。原告曾向被告书面催收，无果。2014年1月26日，原告向本院起诉要求判令被告支付2011年6月至2013年6月期间物业服务费、公摊费及违约金。上述事实，有资质证书、房屋产权查询信息、奔力乡间城物业服务合同、物业服务合同备案证明、补充协议、回兴街道科兰路社区居民委员会出具的证明、照片、催款通知的照片、当事人陈述及庭审笔录等证据随案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与奔力乡间城业主委员会签订的《奔力乡间城物业服务合同》在重庆市渝北区房产管理局办理了备案手续，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对奔力乡间城小区全体业主均具有约束力。原告与奔力乡间城业主委员会签订的《补充协议》具有物业服务合同的性质，对奔力乡间城小区全体业主亦具有约束力。原告作为物业服务企业为奔力乡间城小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照原告与奔力乡间城业主委员会的约定向原告支付物业服务费及公摊费。被告辩称公摊费系原告自定收取、无数据支撑且不明确的辩称理由与事实不符，本院不予采纳。尽管《奔力乡间城物业服务合同》约定的期限为三年，但2012年5月31日后，原告继续为奔力乡间城小区提供物业服务至2013年6月28日，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的费用。物业收费标准问题，原告与奔力乡间城业主委员会签订的《奔力乡间城物业服务合同》及《补充协议》约定高层住房的物业收费标准为1元／月·平方米、公摊费为每户8元／月，因2012年5月31日后无其他书面合同、文件等对奔力乡间城小区的物业收费标准及公摊费标准进行变更，故该物业服务合同及补充协议约定的收费标准应当继续沿用。因原告提供物业服务的截止时间为2013年6月28日，故对于2013年6月的物业服务费及公摊费应按实际服务天数28天计算，以6月的30天为基数，2013年6月1日至6月28日应计0.93个月。因此，在2011年6月至2013年6月28日期间，被告应交纳的物业服务费为1元／月·平方米×98.66平方米×24.93个月=2459.59元，应交纳的公摊费为8元／月×24.93个月=199.44元。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告非法动用大修基金、非法侵占业主公共收益，未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。被告还辩称小区部分业主乱搭乱建，该辩称理由不能成为拒交物业服务费及公摊费的理由，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告邓书华在本判决生效后三日内支付原告重庆港湾物业管理有限公司2011年6月至2013年6月28日期间的物业服务费2459.59元；二、被告邓书华在本判决生效后三日内支付原告重庆港湾物业管理有限公司2011年6月至2013年6月28日期间的公摊费199.44元；三、驳回原告重庆港湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告邓书华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  张晓华二〇一四年四月二十二日书 记 员  王利萍