云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云26民终945号
上诉人（原审被告）：杨代富，男，1975年10月25日生，汉族，云南省马关县人，小学文化，居民，住云南省砚山县。
上诉人（原审被告）：赵厚春，女，1979年10月11日生，汉族，云南省广南县人，小学文化，农民，住云南省砚山县。
委托诉讼代理人：马耀，云南盘江律师事务所执业律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）：方梅花，女，1979年7月29日生，汉族，云南省师宗县人，初中文化，农民，家住云南省曲靖市师宗县，现住云南省砚山县。
被上诉人（原审原告）：张保良，男，1974年4月8日生，汉族，云南省曲靖市人，小学文化，农民，家住云南省曲靖市麒麟区，现住云南省砚山县。
上诉人杨代富、赵厚春因与被上诉人方梅花、张保良租赁合同纠份一案，不服砚山县人民法院（2017）云2622民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2017年9月25日组织双方当事人进行了法庭调查及调解，上诉人杨代富、赵厚春及其委托诉讼代理人马耀，被上诉人方梅花、张保良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨代富、赵厚春的上诉请求：1、撤销(2017)云2622民初720号民事判决书；2、判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：2016年5月1日，上诉人将自己原在砚山县江那镇通广路160号的一块场地及房屋出租给被上诉人管理、使用，双方约定租赁期为一年，自2016年5月1日至2017年5月1日止。被上诉人租赁场地、房屋期间，双方又于2017年1月20日签订了一份房屋买卖合同，约定上诉人将出租的场地、房屋全部出售给被上诉人，被上诉人于2017年3月3日到有关部门办理房产变更登记手续后，即以其于租赁期满前取得房产所有权为由，要求上诉人退还剩余租期(2017年3月3日-2017年5月1日)的房租，原判对被上诉人的这一无理要求竞予以支持，判决上诉人退还租金22356.17元给被上诉人，上诉人认为该判决错误，具体理由为：一、上诉人与被上诉人达成房屋买卖合同前，场地、房屋就由被上诉人租用，而双方签订房屋买卖合同时，被上诉人已租用场地、房屋将近9个月，距离一年的租赁期仅有3个月，由于出售场地、房屋的时间距离租赁期满的时间较短，且购买场地、房屋的人就是租用场地房屋的被上诉人，双方认为不存在应退还租期未满的租金问题，所以就没有在合同中约定交付场地、房屋的时间，以及应否退还租金的问题，假若被上诉人在签订合同时，对租期未满的租金提出应予扣减，予以退还的话，上诉人要么就是明确拒绝，要么就是不同意将场地、房屋出售给被上诉人，因为当时距离租赁期限届满时间较短，上诉人完全可以待租期届满后再考虑出售场地、房屋，没必要以损失租金的方式提前出售场地、房屋，因此，正是双方对租期届满才交付场地、房屋，不需要退还租期未满的租金达成共识，上诉人才同意提前出售场地、房屋给被上诉人，而场地、房屋本身就由被上诉人租用，不论租期是否届满，场地、房屋都由被上诉人实际占用、使用，租期届满，被上诉人也就自然取得所有权；用不着另外办理交接手续，所以，即便双方没有对交付场地、房屋的具体时间及是否应退还租期未满的租金作出专门的书面约定，也应根据案件事实确认双方认可不应退还租期未满的租金，而原判决予以退还违背事实。二、上诉人与被上诉人协商买卖房屋时，双方已对租期未满的租金问题达成不应退还的共识，故双方没有对租期未满的租金应否退还以及交付场地、房屋的时间等内容在合同中作出书面约定，根据《合同法》第61条的规定，若被上诉人否认双方达成的共识，认为双方没有约定或者约定不明确，需要重新约定的，双方可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，而大众普遍认可的交易习惯则是租期届满交付房屋，并不是以办理产权变更登记的时间作为交付房屋的时间，原判在双方没有重新作出补充协议，没有约定以产权变更登记时间作为房屋交付时间的情况下，应根据大众普遍认同的交易习惯作为认定依据，即认定租期届满时间为交付房屋的时间，上诉人不应退还租期未满的租金给被上诉人。三、上诉人出售给被上诉人的场地房屋，原为杨代富与前妻胡琼妮共有，杨代富与胡琼妮离婚时，约定房产归杨代富所有，但杨代富一直未办理产权变更登记手续，仍然登记为杨代富、胡琼妮共有，为解决房产过户问题，双方又以杨代富、胡琼妮、被上诉人的名义，于2017年1月24日重新签订了一份“房地产买卖契约”，该“房地产买卖契约”第四条第2项已对交房时间作出明确约定，约定为2017年6月30日前交房，该约定充分说明上诉人主张交房时间为租期届满，不应退还租期未满的租金是客观事实，也是双方共同认可的事实，否则，被上诉人不可能在签订“房地产买卖契约”时，认同交房时间为租期届满(2017年5月1日)后的2017年6月30日，因此，原判判决上诉人退还租期未满的租金违背事实。综上所述，上诉人认为，原判认定事实错误，证据不足，适用法律不当，判决不公，上诉人请二审依法撤销一审的错误判决，判决驳回被上诉人的无理诉请。
方梅花、张保良答辩称：房子的买卖是租房之前就谈好了，当时只是口头协议，搬进房子以后才拟定合同，租金只算到房屋买卖合同签订之日。
方梅花、张保良向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令杨代富、赵厚春退还多收取的房租费40000元；2、判令杨代富、赵厚春承担本案的诉讼费。
原审法院经审理后确认的本案法律事实是：2016年5月1日，双方经协商签订了一份《租房协议》，协议约定：杨代富、赵厚春将自己的一块场地和房屋出租给方梅花、张保良使用，占地约1100平方米，租期一年，从2016年5月1日起至2017年5月1日止，租金136000元已支付。2017年1月，杨代富与方梅花在平等、自愿、公平、协商一致的基础上又签订了《房屋买卖合同》，杨代富将出租给方梅花、张保良的场地（房屋建筑不再另行计价）以3674479.60元(1162.81平方米×3160元)的价格出售方梅花，并约定了相应的付款方式。合同签订后，双方对买卖的房地产办理了产权过户登记手续，不动产权证附记载明：2017年3月3日申请转移登记，由杨代富、胡琼妮转移给方梅花单独所有。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。”，第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……。”，根据上述法律规定，因杨代富与方梅花在签订房屋买卖合同时，未对之前双方签订的租房协议作特别约定，故该租房协议仍然有效，该租房协议的履行期限为2016年5月1日至2017年5月1日止，而双方签订房屋买卖合同后，于2017年3月3日办理完过户登记，所有权已经发生转移，依照公平原则，2017年3月3日至2017年5月1日期间的租金杨代富、赵厚春应予退还，即由杨代富、赵厚春退还方梅花、张保良租金22356.17元（136000元÷365天×60天=22356.17元）。方梅花、张保良主张应从双方签订房屋买卖合同之日起计算扣减租金，因双方签订合同时，所有权并未发生变动，方梅花、张保良的主张无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由杨代富、赵厚春退还方梅花、张保良租金22356.17元，限判决书生效之日起十日内履行完毕；二、驳回方梅花、张保良的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由方梅花、张保良负担200元，杨代富、赵厚春负担200元。
本院二审期间，杨代富、赵厚春提交了一组证据《房地产买卖契约》，用于证明双方当事人签订的这份协议约定了交付房屋的时间。
经质证，方梅花、张保良认为该组证据客观真实，但是不能证明上诉人的观点，与本案不具有关联性。
本院认为，杨代富、赵厚春提交的证据客观真实，但不属于二审新证据，且该份证据中约定的房屋面积、金额与一审中方梅花、张保良提交《房屋买卖合同》中的面积、金额不一致，故本院不予采信。
方梅花、张保良在二审中提交了一组证据房屋过户的完税发票，证明2017年1月24日交纳了房屋过户的契税，方梅花、张保良并没有违约。
经质证，杨代富、赵厚春认为该税票客观真实，但是其证明观点与本案无关。
本院认为，方梅花、张保良提交的证据客观真实，但与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院认定法律事实与一审一致，对一审认定的法律事实本院依法予以确认。
本案在二审的争议焦点为：杨代富、赵厚春是否应返还租金给方梅花、张保良？
本院认为，经审理查明，2016年5月1日，杨代富、赵厚春与方梅花、张保良经过协商签订了一份《租房协议》，由方梅花、张保良租用杨代富、赵厚春的一块场地和房屋，占地约1100平方米，租期一年，从2016年5月1日起至2017年5月1日止，租金136000元已支付完毕。2017年1月，杨代富与方梅花在平等自愿的基础上又签订了《房屋买卖合同》，双方对买卖的房地产办理了产权过户登记手续，不动产权证附记载明：2017年3月3日申请转移登记，由杨代富、胡琼妮转移给方梅花单独所有。据此，本院认为，涉案房屋的所有权已于2017年3月3日转移到方梅花名下，杨代富、赵厚春不应收取房屋过户后的租金（即2017年3月3日至2017年5月1日）。故一审判决并无不当，应予维持。
综上所述，杨代富、赵厚春的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由杨代富、赵厚春负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 祥
审判员 张文科
审判员 秦永兴
二〇一七年十月二十五日
书记员 李思颖