北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第13649号
原告刘春梅，女，1977年3月29日出生。
委托代理人陈浠，北京渡象律师事务所律师。
被告杭海，男，1979年8月15日出生。
委托代理人郭杰，北京市世纪律师事务所律师。
被告北京维姆酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区惠新里x号楼-2号。
法定代表人李旻，总经理。
委托代理人郭杰，北京市世纪律师事务所律师。
原�刘春梅与被告杭海、北京维姆酒店管理有限公司（以下简称维姆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘春梅及其委托代理人陈浠，杭海、维姆公司共同委托代理人郭杰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
刘春梅诉称：2011年10月21日，刘春梅与杭海、维姆公司签订了《房屋租赁合同》，约定刘春梅将位于北京市朝阳区惠新里x号x花园大厦二层整层及一层部分出租给杭海、维姆公司。但二被告不仅违约装修，还长期拖欠租金、水电费，欠款时间每次短则一、二日，长则八、九十天，严重损害了我方的合法权益。刘春梅于2014年1月依约行使解除权，通知二被告解除租赁合同，解除通知已于2014年1月15日送达。现诉至法院要求：1、确认刘春梅与杭海、维姆公司于2011年10月21日签订的房屋租赁合同于2014年1月15日解除；2、要求杭海、维姆公司腾空位于北京市朝阳区惠新里x号x花园大厦二层及一层天花规划图上阴影部分，并将上述房屋交还刘春梅；3、要求杭海、维姆公司连带支付房屋占用费（自2014年1月26日起至实际交还房屋之日止，2014年9月15日之前按照每日3013.7元支付，2014年9月16日起按照每日3164.38元支付）；4、要求杭海、维姆公司连带支付迟付租金的违约金（具体计算方式见我方提交的违约金计算清单）；5、要求杭海、维姆公司连带支付免租期租金183332元；6、要求杭海、维姆公司连带支付因杭海、维姆公司违约致刘春梅行使解除权的违约金27.5万元；7、要求杭海、维姆公司连带支付因其违规装修的违约金27.5万元；8、要求杭海、维姆公司连带支付拖欠水电费28709.5元及相应的违约金（自2014年3月10日起，以欠付的水电费28709.5元为基数，按日租金的千分之五计算）。
杭海辩称：房屋租赁合同的承租人应为维姆公司，杭海在合同上签字属于履行职务的行为，其行为后果应由维姆公司承担，杭海不是本案适格被告，请求法院驳回对方对杭海的起诉。
维姆公司辩称：第一，本案租赁合同租金起算点是2012年1月1日，合同约定的租金标准是前三年每年110万元，从第四年起每年递增百分之五，在合同履行过程中，经刘春梅与维姆公司协商，从2013年10月1日起，租金变更为每年90万元，合同签订之后维姆公司累计向刘春梅支付人民币255万元，其中有27.5万元的合同保证金，剩下的227.5万元是租金，根据合同约定的租金标准以及变更后的租金标准，维姆公司支付的租金的期限已经到了2014年2月20日。刘春梅称其在2014年1月15日发出了解约通知，显然在此时我方并不欠原告租金，我方并无违约行为，刘春梅主张的1月15日合同解除并不成立，而且我方未收到解约通知，刘春梅要求确认合同解除时间是2014年1月15日是没有依据的。刘春梅要求二被告承担连带责任也没有法律依据。第二，刘春梅已于2014年3月10日采取强制方式将维姆公司所有物品搬走，并且将租赁房屋上锁，刘春梅已于2014年3月10日收回房屋，维姆公司自此时起并未占有房屋，刘春梅要求维姆公司腾空房屋没有事实依据。因为本案合同没有解除，我方支付刘春梅的应是租金而非占有使用费，刘春梅已经收回了房屋，其要求支付占有使用费没有依据，而且其要求支付起诉日后的占有使用费应另行起诉。第三，刘春梅主张的逾期付款违约金计算方法、标准、期限均不明确，其主张的日千分之五的计算标准过高，如果存在逾期付款，请求法院进行适当调整。第四，合同目前并未解除，而且刘春梅在合同中明确表示了给维姆公司免租期，目的是让维姆公司进行装修，维姆公司在免租期内并没有实际使用，刘春梅主张免租期租金没有依据。第五，刘春梅没有向维姆公司行使合同解除权，合同约定的违约金过分高于造成的损失，而且刘春梅既主张了免租期租金，又主张了解约的违约金，违反了一事不二罚的原则。第六，刘春梅没有明确维姆公司违规装修的具体行为是什么，我方不清楚违规装修的具体内容，而且我方装修过程中刘春梅也没有提出异议，刘春梅主张我方存在违规装修行为没有事实依据，而且即使存在违规装修行为，违约金27.5万元也过分高于损失，而且违规装修违约金的诉讼时效已经届满。第七，双方并没有对水电费的具体金额进行确认，刘春梅主张的水电费没有事实依据，而且按照合同第6.1.1.2.约定，维姆公司应在收到原告的收款通知3日之内支付，目前维姆公司并没有收到原告28709元水电费的收款通知，所以刘春梅主张水电费的�期付款违约金没有依据，此外，水电费逾期付款违约金的计算标准明显过高。所以，我方请求法院驳回刘春梅的全部诉讼请求。我方认为合同还没有解除，我们现在不同意解除合同，而且刘春梅已将房屋收回，所以不存在我方腾退的问题，房屋内的东西都让刘春梅搬走了。
经审理查明：2011年10月21日，刘春梅与杭海、维姆公司签订了《房屋租赁合同》，约定：刘春梅将位于北京市朝阳区惠新里x号x大厦二层整层及一层部分（详见附件平面图）；杭海、维姆公司承租房屋仅限用于宾馆用途；租赁期限自2011年11月1日起至2020年1月14日止，免租期为2011年11月1日起至2011年12月31日止；每年应付租金为110万元（此租金包含物业管理费及取暖费），第四年起每年应付租金以上一合同年度租金为基数按5%逐年递增；付款期限第一合同年度的租金应分别在以下时间支付：2011年11月1日前付租金27.5万元，2012年3月15日前付租金27.5万元，2012年6月15日前付租金27.5万元，2012年9月15日前付租金27.5万元，其他年度租金支付的约定见附件（同日，双方还签订了附件交款明细）；杭海、维姆公司违反本项规定逾期支付租金的，在逾期支付期间应以逾期支付部分按每日千分之五向刘春梅承担逾期付款违约金，逾期支付租金超过三个工作日的，刘春梅有权书面通知杭海、维姆公司后解除合同，合同自通知送达之日解除。解除通知送达之日起次日内杭海、维姆公司应无条件腾退房屋；本合同签订之日，杭海、维姆公司应向刘春梅交纳保证金27.5万元；租赁范围内的水、电费由杭海、维姆公司按计量表上显示的耗量计付，电费按每度电1.32元，水费按每吨6.5元计付；杭海、维姆公司应付水、电费按月支付，杭海、维姆公司应于收到刘春梅收款通知之日起三日内向刘春梅�付，逾期应依欠费数额每日千分之五向刘春梅承担违约金，杭海、维姆公司逾期付款超过十日的，视为杭海、维姆公司严重违约，刘春梅有权书面通知杭海、维姆公司后解除合同，杭海、维姆公司应于收到或应当收到刘春梅解除合同通知后次日内腾退租赁房屋，并付清所欠费用；无论因合同履行期限届满刘春梅收回房屋或是因杭海、维姆公司违约刘春梅解除合同并要求杭海、维姆公司腾退房屋，在租用房屋交接手续完成之前，杭海、维姆公司仍应负担实际占用期间的房租、公用设施管理以及合同载明的其他费用；杭海、维姆公司因使用需要，在不影响房屋结构的前提下且刘春梅书面同意的前提下，可以对承租房屋进行装修，并须向刘春梅报送装修方案或设计图纸，其费用由杭海、维姆公司自行负担，合同期满或解除时，杭海、维姆公司装修中的不可移动物无偿归�春梅所有，非经刘春梅同意杭海、维姆公司不得拆除。同时，刘春梅有权视房屋实际状况，要求杭海、维姆公司恢复房屋交接时的原状；除本合同另有约定外，具有下列情形之下的，违约方应向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金。2011年11月1日，刘春梅将诉争房屋交付。
就房屋租赁合同上，乙方签字处除盖有维姆公司的章外，还有杭海的签字，而且合同前部分抬头处承租方也有杭海的签字的问题，杭海、维姆公司表示，杭海在维姆公司是负责市场管理的经理，签合同都是杭海负责，他是履行职务行为，是代表维姆公司签的字，与他个人无关。刘春梅表示，被告方所述与事实不符，合同签署时维姆公司还不存在，这从维姆公司的营业执照上可以看出，当时签约时是杭海以个人名义与刘春梅签的约，其后杭海说要在承租房屋处设立维姆公司，进行酒店经营，所以后来就在合同上补盖了维姆公司的印章。此外，即便是如被告方所述，是杭海代表维姆公司签约，根据公司法的相关要求，我方也有权要求杭海承担连带责任。就我们了解，杭海目前是维姆公司的股东之一。开始是杭海签的合同，后来他说要在承租房屋处成立公司经营酒店，我们也表示同意了，所以又加盖了维姆公司的章，我们认可合同是约束杭海和维姆公司的。杭海、维姆公司又表示，在签署合同之前，维姆公司确实没有成立，杭海是维姆公司负责市场经营的经理，为了开设酒店才签署的这份租赁合同，合同第二条明确约定承租房屋用途是宾馆，合同签订后应在五十个工作日内办理营业执照，先由杭海签署合同，再由公司进行确认，这是符合公司指派其签署合同的目的；合同第十三条载明，合同签字并加盖公章后才生效，再结合合同尾页乙方处有维姆公司印�、杭海以负责人的名义签字，所以应当认定承租方是维姆公司，杭海签订合同的行为属于履行职务的行为。刘春梅表示，合同第十三条特别写明乙方为自然人的自甲方签字、盖章，乙方签字后生效，这是一个当时参考的文本。
就付租金及保证金的情况，刘春梅表示，对方只有第一笔保证金27.5万元和首次租金27.5万元以及2012年6月15日和2012年9月15日是按时交的，其他对方都不是按时交的。对方共付租金227.5万元以及保证金27.5万元，最后一期租金交至2014年1月25日。杭海、维姆公司表示，提交我方的租金支付列表，租金共支付227.5万元，保证金支付了27.5万元。
就向刘春梅付款的方式，杭海、维姆公司表示，有转账也有现金，付款有时候用公司的账户，有时候用公司股东李洪、邱童或者杭海的账户。杭海还借给过公司四笔钱用于支付租金。刘春梅表示，付款大部分都是�账，有没有现金我现在记不清了，付款账户我没有核对，我方的收款账户用的是刘春梅本人和财务人员李燕萍的账户。我方提交银行交易明细。杭海、维姆公司对此表示，真实性认可，但很多账对不上。我方提交银行交易明细、银行业务回单。刘春梅对此不认可。就被告方列表中收款人刘春梅尾号为8609的账户以及收款人李燕萍尾号为5578的账户，刘春梅表示，这是我方的收款账户。有的银行明细上写了用途是房屋但是实际是水电费。被告付款后我方是给其开收据，但不是每笔都开，是凑齐了一期的租金27.5万元才开一张。庭审中，本院对此询问，现在双方打印的银行单显示的情况不是很明确，有很多未注明用途是否是房租，而且据你们刚才所称，有的用途写了房租但实际是水电费，对此双方还有无补充的证据。刘春梅表示，没有证据补充了。杭海、维姆公司表示，提交刘春梅开的部分收据，但是收据上的抬头并不是刘春梅，而且我们只有几张收据。刘春梅表示，这四张收据认可，上面盖的章是我以前经营的餐饮公司的章。收据上的付款时间与我们列表上的时间都能对应。本院遂告知各方，鉴于双方财务制度混乱，很多交易是不符合通常的财务规则的，因此导致有些问题无法核实，只能由负有举证责任的一方来承担不利后果。
就租金的金额问题，杭海、维姆公司表示，按照书面合同约定，我方的租金应当是交到2014年1月25日，但2013年10月1日起双方约定将租金变更为年租金90万元，从10月1日以后就按此标准交付租金，是杭海和刘春梅商谈的。刘春梅表示，租金标准没有调整过，没有此口头约定。我们可以和被告对账。
就诉争房屋现状，各方均表示系对方把房屋上锁了，本院就此勘验了现场，诉争房屋现大门仍处于上锁状态。就�问题，本院还调取小关派出所的相关笔录。
就刘春梅所称被告方违规装修的问题，刘春梅表示，被告现在所有装修都未经原告同意，都是违规装修。杭海、维姆公司表示，书面凭证没有找到，但是装修确实经过对方同意了。
以上事实，有各方当事人庭审陈述、相关书证等证据在案佐证。
本院认为：2011年10月21日，刘春梅与杭海、维姆公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。
首先，就杭海是否是该合同主体的问题。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人�法院应予支持。从该条款的立法本意看，其赋予了合同相对人在对公司发起人和新设立公司行使权利时享有更宽泛的选择权。本案中，杭海在维姆公司设立前即以自己的名义与刘春梅签订了房屋租赁合同，维姆公司成立后杭海也未明确与刘春梅约定自己不承担合同的权利义务，相反维姆公司还在杭海与刘春梅签订的合同上加盖了公章，合同履行过程中杭海还以自己的账户向刘春梅支付有关款项，这些都表明杭海实际享有了合同权利，履行了合同义务。综上，杭海应作为房屋租赁合同的主体，与维姆公司一起连带承担合同义务。
就房屋租赁合同是否应解除的问题，双方均认可被告方已支付租金总额为227.5万元，保证金已支付27.5万元，租金已支付至2014年1月25日，但刘春梅提交的租金支付情况列表与维姆公司、杭海提交的租金支付情况列表有部分出入，有部分一致。考虑到维姆公司、杭海向刘春梅付款时不光用公司的账户，还用股东李洪、邱童或者杭海的账户，既有转账亦有现金，而刘春梅在被告方付款后也不是每笔都出据收据，而是凑齐27.5万元才开一张，刘春梅所开的收据上的章还用的是其以前经营的餐饮公司的章，刘春梅亦称银行明细上用途为房租的费用实际有的是水电费，鉴于双方财务制度极其混乱，交易方式也不符合相关法律规定，本院无法以双方提交的上述证据核实清每一笔单笔房租的支付情况，对此本院认为应按双方提交的租金支付情况列表中一致的部分予以判定租金支付是否符合合同约定，双方列表中一致的部分可以表明，维姆公司、杭海虽然租金支付至2014年1月25日，但确有多笔租金不按时（已超过三个工作日）按约定数额（维姆公司、杭海表示租金从2013年10月1日变更为年90万元，但其未提交相关证据，刘春�对此亦不认可，本院对此无法采信）支付，依据房屋租赁合同，维姆公司、杭海逾期支付租金超过三个工作日的，刘春梅有权书面通知后解除合同。现由于维姆公司、杭海不按时按约定给付租金，刘春梅要求解除房屋租赁合同，本院予以支持，但其主张合同于2014年1月15日解除不能成立。合同解除后，维姆公司、杭海理应将承租标的腾空并交还刘春梅，刘春梅的第二项诉讼请求，本院予以支持。
房屋租赁合同还约定，无论因合同履行期限届满刘春梅收回房屋或是因杭海、维姆公司违约刘春梅解除合同并要求杭海、维姆公司腾退房屋，在租用房屋交接手续完成之前，杭海、维姆公司仍应负担实际占用期间的房租，据此，刘春梅的第三项诉讼请求，本院亦予以支持。房屋租赁合同还约定，因维姆公司、杭海原因造成合同提前解除，其应补交免租期的相应房屋租金及其他相关费用。现合同解除系因维姆公司、杭海不按时按约定交付租金，故免租期的租金其仍应给付，刘春梅的第五项诉讼请求，本院亦予以支持。
就刘春梅的第四项、第六项诉讼请求，房屋租赁合同已约定了保证金，维姆公司、杭海亦交付了27.5万元保证金，保证金包括但不限于违约金、房租、水电费等，结合本案维姆公司、杭海的违约程度及造成的损失程度，本院认为刘春梅扣除保证金即可，其第四项、第六项诉讼请求，属于重复计算，本院对此均不予支持。就刘春梅的第七项诉讼请求，刘春梅在维姆公司、杭海装修后未在法定期限内提出异议，视为其认可了维姆公司、杭海的装修行为，现刘春梅亦没有证据可以证明维姆公司、杭海存在违规装修，故对其此项诉讼请求，本院亦不予支持。就刘春梅的第八项诉讼请求，因本院无法进行诉争房屋内，无法核实水表电表�对此可待条件具备时再行主张，本院现对此不予支持。
就诉争标的门已上锁的问题，各方均认为是对方上锁，亦均没有证据或见证人证明此点，对此本院调取了小关派出所的笔录，通过该笔录可以表明维姆公司出资人之一的邱国庆于2014年4月1日将诉争标的的玻璃门砸了，其也认可门锁开始是我们锁的，后来被房东换锁了，而杭海亦出具书面材料写明其负责修复大门，在未修复前，其负责对现场进行看护，故就此本院可以认定诉争标的一直系在杭海、维姆公司控制之下。
另需说明的是，经本院释明后，维姆公司、杭海表示装修问题不在本案中主张，也不提出反诉，故对该问题本院不予处理，维姆公司、杭海可另案主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘春梅与被告杭海、被告北京维姆酒店管理有限公司于二○一一年十月二十一日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告杭海、被告北京维姆酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空位于北京市朝阳区惠新里x号x花园大厦二层及一层天花规划图上阴影部分的房屋，并将上述房屋交还原告刘春梅。
三、被告杭海、被告北京维姆酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内连带给付原告刘春梅房屋使用费（自2014年1月26日起至实际交还房屋之日止，2014年9月15日之前按照每日3013.7元支付，2014年9月16日起按照每日3164.38元支付）。
四、被告杭海、被告北京维姆酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内连带给付原告刘春梅免租期租金十八万三千三百三十二元。
五、驳回原告刘春梅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千零三十九元，由被告杭海、被告北京维姆酒店管理有限公司连带负担（于本判决生效之日起十五日内给付原告刘春梅）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 袁 冲
代理审判员 孙 琪
代理审判员 罗 曼
二〇一五年一月十五日
书 记 员 秦雅维