上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1706号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海怡达家俱有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：王冠凯，总经理。
委托诉讼代理人：童勇男，德恒上海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐涛，德恒上海律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：合高(上海)家具有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：吴家驹，总经理。
委托诉讼代理人：范娴，上海沃江律师事务所律师。
上诉人上海怡达家俱有限公司(以下简称“怡达公司”)因与被上诉人合高(上海)家具有限公司(以下简称“合高公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初10306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人怡达公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回合高公司的诉讼请求；2、撤销一审判决第五项，改判合高公司支付怡达公司滞纳金，以人民币(以下币种均为人民币)100,590元(租金98,040元＋管理费2,550元)为基数，自2017年3月28日起按每日0.5%计算至实际支付之日止，暂计至2017年11月30日为124,228.65元。
事实和理由：一、一审认定事实不清。根据《房屋租赁合同》的约定，市政动迁对合高公司造成的损失，怡达公司无需承担补偿责任。政府评估报告的列明项目是计算怡达公司应得动迁补偿金额的参考基础，并没有依据列明项目将补偿款给到承租人的意思表示。怡达公司曾出于友好提出按照政府评估结果向合高公司进行补偿，但遭其拒绝，且双方并未就补偿事宜达成任何约定。二、一审适用法律错误。1、动迁补偿针对的是房屋所有人，与承租人无关。一审判决支持合高公司的停产停业损失补偿和职工遣散费既与法律规定相悖，也不符合司法实践；2、关于滞纳金的约定合法有效，应当得到遵守。双方关于滞纳金的约定实质上是违约金条款，合高公司既阻碍拆迁工作的推进又未按照合同约定支付租金、管理费和水电费，应该支付相应的滞纳金。
被上诉人合高公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。1、装饰装修、机器设备、库存物资等补偿费是合高公司的实际经营投入，应该归合高公司所有；2、法律规定房屋所有人领取款项仅是为了方便动迁工作的开展，并未明确该款项归所有人；3、合高公司并非恶意拖欠租金及管理费等费用，只是在与怡达公司协商动迁事宜时行使了不安抗辩权。
合高公司向一审法院起诉，要求判令：1、怡达公司支付属于合高公司的动迁补偿款1,399,210元(包括装饰装修、附属设施建筑物以及可恢复的机器设备、无法恢复的机器设备、库存物资共计390,210元；停产停业损失费410,500元；职工遣散费是410,500元；一次性速迁奖励费163,125元)；2、怡达公司退还合高公司保证金47,320元；3、诉讼费由怡达公司承担。
怡达公司提出反诉请求，要求判令：1、合高公司向怡达公司支付拖欠的租金98,040元、管理费2,550元、水电费9,556.43元，总计110,146.43元；2、合高公司向怡达公司支付滞纳金，以100,590元(租金98,040元+管理费2,550元)为基数，自2017年3月28日起按每日0.5%计算至实际支付之日止；3、合高公司赔偿怡达公司因财产保全给怡达公司造成的经济损失，以冻结金额1,446,530元为本金，按照同期银行贷款利率，从2017年8月7日起计算至实际解除查封之日止；4、合高公司向怡达公司赔偿律师费10万元；5、反诉费由合高公司承担。
一审法院认定事实如下：2007年，合高公司开始承租怡达公司位于青浦区的房屋(以下简称“系争厂房”)。2016年9月30日，合高公司(作为乙方承租方)与怡达公司(作为甲方出租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争厂房出租给乙方，租赁面积为1642平方米。租赁期限自2016年10月1日起至2018年9月30日止，每月租金为32,680元，租赁保证金为2个月租金，乙方在租赁期间，严禁将承租的区域转租，如果擅自中途转租，则转租无效，且甲方不再退还租金和保证金。租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，不得拖欠，每逾期一天甲方增收0.5%滞纳金，超过一个月乙方仍未支付租金及其他应支付的费用的甲方有权收回租赁给乙方的厂房，租赁协议终止。合同并对其他内容作了约定。
2017年3月7日，怡达公司发通知函给合高公司，载明“根据重固镇人民政府开展生态环境综合整治和环保违法违规建设项目清理整治工作推行安排，对195区域企业视情考虑提前解困动迁，根据我公司实际情况，我公司已被列入动迁范围，根据重固镇人民政府的时间安排，我公司将于2017年6月7日之前清空腾地，意味着各位承租户必须于2017年5月底彻底搬离清空……”。
一审又查明，系争厂房自2017年2月开始动迁，3月进行评估。2017年5月18日，重固镇房屋土地征收补偿办公室(作为甲方)和怡达公司(作为乙方)签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，约定乙方的非居住房屋坐落重固镇，权证建筑面积4,127平方米，经上海金虹房地产估价有限公司评估，乙方房屋建安重置价为13,847,269元，房屋相应土地使用权费用为8,766,000元，设备搬迁和安装费用计6,530,930元(含无法恢复设备)，停产、停业损失补偿为1,031,750元，一次性速迁奖励费为4,100,000元，以上合计34,275,949元。另约定附属物等为4,890,451元，土地前期整理费为2,922,000元，职工遣散费为4,127平方米×250元/平方米=1,031,750元，并约定签订本协议后20个工作日内甲方支付乙方40%补偿款，乙方搬离腾空房屋后20个工作日内甲方支付乙方40%补偿款；乙方完成房屋土地产权、工商、税务、水电账户销户等所有灭失手续后20个工作日内甲方已付乙方剩余20%补偿款。该协议并对其他内容作了约定。
2017年8月，系争厂房被拆除。
一审另查明，2016年4月11日，合高公司(作为甲方)与案外人上海奕繁家具有限公司(作为乙方)签订《房屋合租协议》，约定将合高公司承租的上述厂房中的第3、4幢厂房租赁给案外人上海奕繁家具有限公司，租期自2016年4月15日起至2016年9月30日止，租期半年，租赁期满，甲、乙双方按照甲方与房屋所有权人所签订的《房屋租赁合同》同步继续合租。
一审再查明，系争厂房的登记权利人为怡达公司，土地用途为工业。
一审庭审中，双方当事人一致确认，经评估，列明为合高公司的装修附属物及设备库存物资等补偿的总计金额为390,210元；合高公司欠付的水电费金额为9,556.43元。
系争厂房动迁过程中，合高公司因动迁利益的分配等与怡达公司协商未果致讼。
一审审理中，合高公司要求怡达公司退还其租赁保证金，并称合高公司虽将系争厂房转租给了案外人，但是该转租行为经过怡达公司同意，是口头告知的，怡达公司口头同意，且合高公司早在2016年10月1日就将系争厂房转租给案外人，案外人虽没有在系争厂房内挂牌经营，但怡达公司对转租一事明知且未提出异议，应视为认可，故不同意怡达公司扣除该保证金，对此合高公司无法提供证据证明。
怡达公司对此不认可，称从未同意合高公司转租也一直不清楚合高公司转租的事实，直至此次动迁才发现合高公司将系争厂房转租给案外人，故要求根据合高公司、怡达公司之间的合同约定，扣除租赁保证金。
一审审理中，怡达公司要求合高公司支付租金98,040元(按照每月32,680元的标准，自2017年4月1日计算至2017年6月30日)，怡达公司称合高公司是于2017年7月搬离系争厂房的。根据合高公司的电费使用情况来看，合高公司并未停止生产，故怡达公司不同意降低房屋租金。
合高公司认为，其于2017年3月7日接到怡达公司通知后，就没有生产，2017年5月中旬停电，2017年5月15日合高公司将所有的材料库存搬走，2017年6月员工撤离，但是合高公司搬离的时候没有跟怡达公司办理交接，仅口头通知，现无证据证明腾退的具体时间。关于房租，合高公司仅同意付至2017年5月18日，因为当日怡达公司就与政府签订补偿协议，此后怡达公司无权再向合高公司收取租金，且要求法院降低租金标准。
一审法院认为,合高公司、怡达公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现合高公司要求怡达公司支付动迁补偿款，其中装饰装修、附属设施建筑物以及可恢复的机器设备、无法恢复的机器设备、库存物资共计390,210元，双方对该金额已在庭审中予以确认，且评估报告中明确这部分补偿款应属合高公司所有，故法院对合高公司该诉请予以支持；怡达公司以合高公司拒绝与其协商为由拒绝支付并要求按照怡达公司签订的补偿协议中约定的进度支付，于法无据，法院不予采纳；停产停业损失补偿410,500元和职工遣散费410,500元，根据补偿协议约定及双方在庭审中的陈述，是按照每平方米250元的标准进行补偿的，而这两项通常是针对实际经营人在停产停业期间的经营损失及遣散职工费用的补偿，故对合高公司提出的该两项补偿要求，法院予以确认；一次性速迁奖励费163,125元，于法无据，法院不予支持。合高公司、怡达公司签订的合同中明确约定严禁合高公司承租期间将承租的区域转租，现合高公司擅自将系争厂房部分转租，且无法提供证据证明该转租经怡达公司同意或默认，故合高公司要求怡达公司退还租赁保证金的诉讼请求法院不予支持。
合高公司欠付怡达公司房屋租金、管理费，已侵犯了怡达公司的合法权益，现合高公司要求租金和管理费计算至2017年5月18日并予以调整标准，于法无据，因合高公司无法提供证据证明其腾退时间，应承担对其不利的后果，故法院对合高公司的上述辩称不予采纳。怡达公司要求合高公司支付房屋租金、管理费至2017年6月30日的反诉请求，法院依法予以支持；水电费，怡达公司已经提供相应证据，合高公司亦对此无异议，故法院予以支持。关于怡达公司主张合高公司支付的滞纳金，考虑到本案中系争厂房自2017年2月就开始动迁的事实及合高公司、怡达公司之后一直就动迁利益进行协商而非恶意拖欠租金、管理费的事实，法院对该诉请不予支持。怡达公司主张合高公司支付因财产保全给怡达公司造成的损失，但怡达公司并未举证该财产保全不当，故法院认定此财产保全申请系合高公司依法行使自己的诉讼权利，怡达公司的该反诉请求法院不予支持。怡达公司要求合高公司支付律师费，于法无据，法院不予支持。
一审法院判决：一、怡达公司应于判决生效之日起十日内支付合高公司装饰装修、附属设施建筑物以及可恢复的机器设备、无法恢复的机器设备、库存物资费共计390,210元；二、怡达公司应于判决生效之日起十日内支付合高公司停产停业损失补偿410,500元、职工遣散费410,500元；三、驳回合高公司的其余诉讼请求；四、合高公司应于判决生效之日起十日内支付怡达公司租金98,040元、管理费2,550元、水电费9,556.43元；五、驳回怡达公司的其余反诉请求。
二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，一审法院对涉案房屋租赁合同效力所作认定并无不当，本院予以认同。虽然合同中约定因市政动迁造成合同无法履行的双方互不承担责任，但该责任显然是指合同无法履行的违约责任，并不涉及动迁补偿款的分配问题。合高公司作为承租人在系争厂房内开展经营活动，就租赁合同履行期间市政动迁给其造成的损失金额，一审法院根据评估报告、补偿协议及双方确认所作的认定并无不当，本院予以认同。怡达公司有关动迁补偿款应该归房屋所有人的主张，没有法律和事实依据，本院依法不予采纳。就怡达公司有关滞纳金的主张，本院采信一审认定，不再赘述。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17,718.9元，由上诉人上海怡达家俱有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 王晓梅
审判员 余 艺
二〇一八年三月七日
书记员 高 勇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……