江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终3347号
上诉人(原审被告)：常州同步工具有限公司，住所地常州市新北区西夏墅镇岳山路，统一社会信用代码91320411666813227D。
法定代表人：殷红兴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：岳丹茹，江苏乐天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋光鼐，乐天（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常州龙腾房地产开发有限公司，住所地常州市新北区孟河镇孟河首府1幢2号，统一社会信用代码91320411739432004C。
法定代表人：常媛玉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：章丽娟，常州市天宁区清凉法律服务所法律工作者。
上诉人常州同步工具有限公司（以下简称同步工具公司）因与被上诉人常州龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院作出的（2017）苏0411民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人同步工具公司的上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第三项判决内容，改判上诉人无需支付4.15万元违约金；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案一审判决对违约金承担的事实认定不清，导致判决结果错误，上诉人在本案中无需承担违约金。1、一审对协议书第三条第3项约定内容的解读存在片面性，协议虽然约定上诉人付清全部房款后办理产权登记,但协议中明确约定了被上诉人办理产权登记的时间节点，必须在2016年3月31日前办理结束，一审忽视了该时间节点的约定。2、协议书第二条第2项约定了243万元房款上诉人需向银行贷款，由被上诉人提供担保。而根据实际情况，被上诉人在该西夏墅工具产业基地的销售中，因产权证不能办理，故所有厂房的贷款均由被上诉人负责协调办理，并提供担保，但因被上诉人原因，银行贷款一直未能进行，故在此基础上，上诉人才与被上诉人在2015年9月11日签订补充协议，参照银行贷款利率比照银行贷款方式，向被上诉人支付利息，并在一定期间归还本金。因此，综合本案前因后果，按双方当事人意思本意，在双方签订补充协议时，比照银行贷款，上诉人已经将243万元房款给了被上诉人，仅是分期还贷并承担利息。而该种付款方式的产生，也是由于被上诉人的原因引起。3、退一步说，协议书中约定被上诉人办理产权登记的时间节点在2016年3月31日前，而在补充协议中，双方对付款方式作了变更，但并未对产权登记时间作变更。根据上述第2条陈述的事实，被上诉人理应在约定期限前办理产权登记，但被上诉人至今未能为上诉人办理产权登记。4、事实上，据上诉人了解，上诉人所购买的产权基地二期房屋，在2016年年底才经相关房管部门验收，因此在验收前，被上诉人根本不具备为上诉人办理产权登记的条件，被上诉人实际已存在违约行为，在此，上诉人向二审申请调取房屋相关部门出具的验收报告。5、因被上诉人不能及时为上诉人办理产权登记，造成上诉人不能及时用该房产进行如银行贷款等方式的融资，造成上诉人巨大损失，上诉人保留向被上诉人主张损失赔偿的权利。6、在上诉人向被上诉人支付第二笔利息78240元时（实际付款10万元），被上诉人向上诉人出具未盖章的空白收款收据，拒不出具符合财务要求的收据，该行为是对上诉人极不负责的行为，对此，在收款方不明确的情况下，上诉人也不敢支付后续款项，由此引起的责任、后果应由被上诉人承担。7、关于补充协议中约定的违约金条款，因该违约金约定的标准不符合法律规定，该条款对双方无拘束力。二、本案上诉人已经实际支付了利息，无需另行承担违约金。1、根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可能获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人已在2017年5月17日按补充协议约定支付了所有款项，而对于83万元从2016年12月31日起至2017年5月16日止按月息千分之8计算的利息也已实际向被上诉人支付。因此，被上诉人已不存在其他损失。本案上诉人不存在承担违约金问题。三、一审认定按5%计算违约金错误。该标准主要依据为承诺书中的约定，上诉人在一审庭审期间也强调，该承诺书系因配合被上诉人贷款需要而作出，该承诺书也明确承诺书仅作为贷款材料使用，由于被上诉人原因，贷款最终未能成行，承诺书的约定对双方无拘束力。
被上诉人龙腾房地产公司辩称：1、双方之间存在合法的买卖合同关系，既有事实依据也有法律依据。被上诉人作为房地产开发企业都是按照税务部门的有关规定及行业操作惯例，在收取定金、首付环节先行开具专门的预收款发票，等交房尾款收齐后换开统一的房地产销售发票，在协议书第三条第3项也约定上诉人付清全部房款后办理产权登记，所以只有上诉人履行付款义务，直至全部付清房款的条件时，被上诉人才应当办理产权登记。2、双方签订合同后，可以选择一次性付清房款，也可选择向银行贷款后再付房款。而本案，上诉人选择了向银行贷款的方式付清房款，在向银行申请贷款时，上诉人是贷款人，银行是否放贷取决于上诉人的社会信用、偿还贷款能力等情况。而被上诉人仅仅是在上诉人具备贷款条件情况，可以为其提供担保。因此，上诉人是否可以成功获得银行贷款的决定性因素，取决于上诉人自身的财务能力、还贷能力及银行放贷的审批条件。3、由于上诉人未能获得银行贷款的情况下，双方签署了补充协议，上诉人参照银行贷款利率，分三期向被上诉人付清房款本息。该协议生效后，上诉人仅向被上诉人支付第一期的本息，第二期的本息应于2016年7月30日付清、第三期的本息应于2016年12月30日付清，直至2017年5月17日才付清本息。4、本案中，上诉人存在违约行为，应当承担相关违约责任。一审对违约责任的认定理由充足，裁定违约金的标准适当。（1）被上诉人对于办理产权证书享有先履行抗辩权，在购房款未付清之前，上诉人不能以被上诉人未办理权属证书为由拒绝支付购房款。协议书第三条第3项约定，上诉人应先付清转让金，被上诉人才予以办理权属证书，而事实上，上诉人在被上诉人起诉时仍未付清房款，故其作为先履行义务的一方，在其自身义务未完全履行的情况下，无权要求后履行义务一方的答辩人办理权属证书，更不能以此为由拒绝支付购房款。（2）被上诉人收款后，开具票据不规范不能成为上诉人拒绝付款的理由，因为开具票据是附随义务，付款是合同的主要义务，二者不具有对等性，所以上诉人不能以被上诉人未完全履行开票的附随义务为由拒绝履行合同主要义务。（3）补充协议中对付款时间进行了明确约定，且双方并未对付款条件作出明确的限制，故上诉人未按约定时间支付购房款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。5、关于违约金的计算标准。补充协议中约定违约金按照总房价的30%计算，承诺书中约定为违约金按照欠款部分的5%计算，承诺书系上诉人出具的，且上诉人对承诺书的真实性不持异议，是其真实意思表示，具有法律约定力。一审依据承诺书中约定及被上诉人在诉状中的主张，确认违约金为欠款部分的5%即4.15万元是合情合理合法，客观公正的。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人龙腾房地产公司向一审法院提起的起诉请求：一、法院判决同步工具公司向龙腾房地产公司支付第二期房款利息7.824万元及违约金4.15万元（83万元×5%），共计11.974万元；二、诉讼费、保全费、诉讼代理费由同步工具公司承担。一审庭审中，龙腾房地产公司将诉讼请求调整为：要求同步工具公司支付第三期房款83万、第二期利息7.824万元、第三期利息3.32万元及后续利息（自2016年12月31日起至实际付清之日止，计算标准为月息千分之八，计算基数为83万）、违约金24.9万元（83万元×30%），共计119.044万元。
一审法院认定事实：龙腾房地产公司与同步工具公司之间存在买卖合同关系，由龙腾房地产公司向其出售厂房。2014年12月1日，双方签订《协议书》一份，约定：厂房位于江苏省西夏墅工具产业基地第12栋第01单元，属框架结构，总层高为三层。甲方（龙腾房地产公司）按照乙方（同步工具公司）的实际使用要求为乙方定制该厂房，约定建筑面积共1220.66平方米；按建筑面积计算，单价为人民币每平方米￥3000元，总金额为人民币3661980元；乙方于2014年12月1日之前交纳该厂房转让金1231980元，剩余款项243万元，由乙方从银行贷款支付，甲方负责为乙方担保；甲方于2014年12月30日前将厂房交予乙方使用，并签订《厂房及其附属设施移交书》和《消防安全责任书》、《装饰装修管理协议书》；甲方应当在乙方付清全部厂房转让金和相关费用，并在厂房交予乙方使用后，将办理权属登记所需提供的资料报产权登记机关备案，协助办理厂房的产权登记，涉及的各项费用按国家有关法律规定各自承担，于2016年3月31日前办理房地产权属证书；如乙方未按协议约定支付转让金，每逾期一日，乙方按转让金总额的万分之二点五向甲方支付违约金，同时，甲方可顺延交付厂房；贷款办理事宜由甲方负责为乙方担保，甲方办好银行贷款准入手续一周内签订客户购置贷款合同，乙方应无条件配合；乙方将所有款项支付清，并且银行贷款放贷后，方可入住装修生产。
2015年3月3日，同步工具公司出具《承诺书》一份，承诺243万元房款从工商银行贷款支付；如银行最终放贷额度不足243万元，差额部分自银行放贷之日起，两个月内支付给龙腾房地产公司，并承担月息千分之八的利息，如同步工具公司未能按时支付全部欠款及相应利息，龙腾房地产公司有权停止同步工具公司的供电供水，同时，同步工具公司将支付欠款部分的百分之五作为违约金；如银行贷款审核同步工具公司不符合银行贷款政策而不予放贷。同步工具公司承诺自审核之日起六个月之内将243万元支付给龙腾房地产公司，并承担月息千分之八的利息，如同步工具公司未能按时支付全部欠款及相应利息，龙腾房地产公司有权停止同步工具公司的供电供水，同时，同步工具公司将支付欠款部分的百分之五作为违约金；如因此产生诉讼，同步工具公司将承担诉讼费、代理费等相关合理费用。
2015年9月11日，双方签订《补充协议》一份，约定：243万元的支付方式如下：
期数支付日期应付本金支付利息金额本金余额12016.1.3080万元243万×8‰×5=9.72163万元22016.7.3080万元163万×8‰×6=7.82483万元32016.12.3083万元83万×8‰×5=3.320嗣后，同步工具公司仅支付了第一期本息、第二期本金，第二期利息及第三期本息至今未付。经多次催要未果，龙腾房地产公司遂起诉来院，要求处理。
一审另查明：庭审中，双方一致认可，同步工具公司在前期付款中多支付了2800元利息，且龙腾房地产公司同意在第二期利息中予以相应的扣减。
以上事实，有龙腾房地产公司提交的《协议书》1份、《承诺书》1份、《补充协议》1份等证据及双方在庭审中的陈述与自认予以证实。
一审法院认为：对于龙腾房地产公司主张的第二期利息7.544万元（已扣除前期多支付的0.28万元）、第三期本金83万元及利息3.32万元，同步工具公司不持异议，该院依法予以确认。本案的主要争议焦点为：第一，《承诺书》对同步工具公司是否具有法律约束力？第二，同步工具公司是否需要承担相应的违约责任，如果需要承担，违约金计算标准应如何确定？第三，同步工具公司是否应当承担诉讼费、代理费及后续利息？
针对第一个争议焦点。该院认为，《承诺书》对同步工具公司具有法律约束力。庭审中，同步工具公司对承诺书的真实性不持异议，但认为系为贷款方便而出具的，不应具有法律约束力。龙腾房地产公司对同步工具公司的说法不予认可。因同步工具公司对其主张未进一步提供相应的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。因此，同步工具公司的该抗辩意见不能成立，该院不予采纳，该《承诺书》应认定为同步工具公司的真实意思表示，对同步工具公司具有法律约束力。
针对第二个争议焦点。该院认为，同步工具公司存在违约行为，应承担相应的违约责任，主要理由如下：第一，龙腾房地产公司对办理产权证书享有先履行抗辩权，在购房款未付清之前，同步工具公司不能以龙腾房地产公司未办理权属证书为由拒绝支付购房款。《协议书》第三条第3点约定，同步工具公司应先付清全部转让金，龙腾房地产公司才予以办理权属证书。而事实上，同步工具公司至今仍未付清购房款，故其作为先履行义务的一方，在其自身义务未完全履行的情况下，无权要求后履行义务一方的龙腾房地产公司办理权属证书，更不能以此为由拒绝支付购房款；第二，龙腾房地产公司收款后，开具票据不规范不能成为同步工具公司拒绝付款的理由。因为，开具票据属于一种附随义务，而付款属于合同的主要义务，二者不具有对等性，因此，同步工具公司不能以龙腾房地产公司未完全履行开票的附随义务为由而拒绝履行合同的主要义务；第三，对于同步工具公司抗辩所称的质量问题，在性质上属于提出了新的主张，该院在本案中不作审查。如有纠纷，当事人可以另案主张。该抗辩意见同样不能成为拒绝付款的理由；第四，《补充协议》中对付款时间进行了明确的约定，且双方并未对付款条件作出明确的限制，故同步工具公司未按约定时间支付购房款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准问题。《承诺书》中约定为欠款部分的百分之五，《补充协议》中约定为总房价的30%，龙腾房地产公司在诉状中系按《承诺书》约定的5%进行计算的，庭审中，又将其调整为欠款部分的30%。该院认为，《补充协议》中以总房价为基数计算违约金的约定不尽合理，因为，同步工具公司已按约定支付了大部分购房款。相对而言，《承诺书》中以欠款部分为基数计算违约金的约定较为合理。庭审中，龙腾房地产公司将违约金的标准调整为欠款部分的30%，经审查，缺乏明确的合同依据，且有违“禁反言”规则之嫌（诉状中已明确表示按欠款部分的5%计算），况且，欠款部分本身已计算了相应的利息，违约金计算标准也不宜过高，故该院依据《承诺书》中的约定及龙腾房地产公司在诉状中的主张，确认违约金为欠款部分的5%，即4.15万元（83万元×5%）。
针对第三个争议焦点。该院认为，诉讼费系法院依职权按照“谁败诉谁承担”的原则确定的，不以当事人的主观意志为转移。对于代理费，虽《承诺书》中有明确约定，但同步工具公司不予认可，龙腾房地产公司未进一步举证证明代理费发生的实际情况，应承担举证不能的不利后果，该院对龙腾房地产公司的该主张不予支持。对于后续利息，因同步工具公司未能及时付清购房款，已构成违约，且势必导致龙腾房地产公司的资金占用损失，故龙腾房地产公司要求自2016年12月31日起按此前标准月息8‰计算利息的主张具有合理性，该院予以支持。
关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，作出如下判决，一、同步工具公司于本判决生效之日起十日内支付龙腾房地产公司第二期利息7.544万元；二、同步工具公司于本判决生效之日起十日内支付龙腾房地产公司第三期本金83万元及利息（2016年7月31日至2016年12月30日的利息为3.32万元；自2016年12月31日起至实际清偿之日止，计算标准为月息8‰，计算基数为83万元）；三、同步工具公司于本判决生效之日起十日内支付龙腾房地产公司违约金4.15万元；四、驳回龙腾房地产公司在本案中的其他诉讼请求。如果同步工具公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7757元，保全费1119元，合计8876元，由龙腾房地产公司负担1568元，同步工具公司负担7308元。
本院二审期间，上诉人同步工具公司向本院提供了四份付款凭证，证明在本案一审判决后，其公司已于2017年5月履行了一审判决的第一项和第二项的付款义务；被上诉人龙腾房地产公司对上述凭证的真实性无异议。
经询问当事人，二审查明，2017年5月17日上诉人同步工具公司向被上诉人龙腾房地产公司转账汇款第二期利息7.544万元、第三期本金83万元及2016年7月31日至2016年12月30日的利息3.32万元，后又于2017年5月28日转账汇款30101元以支付剩余利息。被上诉人龙腾房地产公司开发的西夏墅工具产业基地12#号房于2014年9月1日竣工，于2014年11月1日形成单位工程质量竣工验收记录，2015年8月21日该基地2#辅助用房、11#～15#、21#～25#、33#～35#厂房通过竣工验收，并于2015年8月25日进行了竣工验收备案。二审查明的其他案件事实与一审相一致，本院予以确认。
本案的争议焦点在于上诉人同步工具公司是否应承担逾期付款违约责任。
本院认为，上诉人同步工具公司应就其逾期付款行为承担相应违约责任。根据双方买卖协议的约定，上诉人同步工具公司在将所有款项支付清后方可入住装修生产，故在上诉人同步工具公司未履行完毕付款义务时，无权以被上诉人龙腾房地产公司未办理权属登记等手续拒绝履行付款义务。上诉人同步工具公司2015年3月3日出具承诺书，承诺书载明其公司当时根据实际发展情况需安排进场装修，并就付款时间作出承诺，后双方又于2015年9月11日签署了补充协议，进一步明确了付款节点，但上诉人同步工具公司仍未能按约履行付款义务；同时双方协议约定是由被上诉人龙腾房地产公司对上诉人同步工具公司向银行贷款提供担保，而非由被上诉人龙腾房地产公司先将厂房过户至上诉人同步工具公司名下以办理贷款手续或由被上诉人龙腾房地产公司代为办理贷款手续，故无证据证明贷款不能系被上诉人龙腾房地产公司原因造成，故此，上诉人同步工具公司未按约定期限履行支付房款这一合同主要义务应承担相应的违约责任。被上诉人在收取第二期利息出具了收条，虽不尽规范，但该利息产生本系上诉人同步工具公司逾期付款所致，亦不属购房款项，出具收条的不规范不能成为拒绝履行支付房款的理由。综上所述，一审基于本案实际情况酌情确定违约金数额为欠款部分的5%符合实际情况，应属合法合理，上诉人同步工具公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费838元，由常州同步工具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘敬兵
审判员 吴立春
审判员 杨 迪
二〇一八年一月八日
书记员 吴 冰