广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终3007号
上诉人（原审原告）：江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司，住所地：广东省江门市新会区会城镇圭峰山风景区荔枝山。
法定代表人：关淑琼，总经理。
委托诉讼代理人：关锦华，广东三良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄芸，广东三良律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟宇庆，男，1970年10月15日出生，汉族，住广东省江门市新会区，
被上诉人（原审被告）：李银瑞，女，1968年1月26日出生，汉族，住广东省江门市新会区，
以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：苏劲斌，广东良匠律师事务所律师。
上诉人江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司（以下简称圭峰物管公司）因与被上诉人钟宇庆、李银瑞物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初3099号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人圭峰物管公司的委托诉讼代理人黄芸，被上诉人钟宇庆、李银瑞的共同委托诉讼代理人苏劲斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人圭峰物管公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判钟宇庆、李银瑞立即支付拖欠的物业管理费21621.27元，逾期滞纳金1945.91元，合计23567.18元（自2013年11月1日起暂计至起诉日，直至钟宇庆、李银瑞清偿为止）给圭峰物管公司；三、本案一、二审诉讼费用由钟宇庆、李银瑞承担。事实和理由：一、一审判决凭依职权调取的笔录认为涉案房屋的开发商江门市建泰投资置业发展公司（以下简称建泰公司）没有与钟宇庆、李银瑞办理涉案房屋的交接手续，从而认定钟宇庆、李银瑞不是涉案房屋的业主，并驳回圭峰物管公司向钟宇庆、李银瑞追讨物业管理费之诉请，属于认定事实不清。（一）钟宇庆、李银瑞于2009年1月9日与建泰公司签订了《商品房买卖合同》，购买由其开发的位于江门市新会区xx北路72号xx花园xx苑xx座的房屋，房屋建筑面积为436.79平方米。该《商品房买卖合同》中，第三条明确约定：钟宇庆、李银瑞在签订购房合同时应与圭峰物管公司签订《前期物业管理房屋协议》；第八条明确约定：建泰公司应于2009年6月30日前交付房屋给钟宇庆、李银瑞；第九条约定了开发商逾期交房的违约责任，第十五条约定了产权登记。在上述合同约定的交楼时间后，钟宇庆、李银瑞于2010年7月8日对涉案房屋进行了报装用水，据实地调查发现涉案房屋内部结构已被改建，新装有房门设备，花园亦有名贵花种。上述事实，圭峰物管公司已向一审法院提供证据予以证明：建泰公司将涉案房屋已实际交付给钟宇庆、李银瑞，钟宇庆、李银瑞亦对涉案房屋进行了支配和使用。故根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，钟宇庆、李银瑞可以认定为《中华人民共和国物权法》第六章所称之业主。（二）涉案房屋的业主即钟宇庆、李银瑞的信息和买卖合同等相关资料由建泰公司交给圭峰物管公司；建泰公司亦与圭峰物管公司一起，对钟宇庆、李银瑞欠缴物业管理费等业主发出了《关于办理别墅住宅交付使用手续的通知》，并多次通过电话、业主亲临会谈和张贴公告等方式送达给各位业主。（三）至于建泰公司为何在一审法院调查笔录中否认钟宇庆、李银瑞的业主身份，圭峰物管公司认为存在隐情，在庭上亦已经向法院申请建泰公司作为第三人出庭。虽然都认为法院调取的证据效力较高，且圭峰物管公司的请求亦不被一审法院批准，但从程序合法的角度上，一审法院调取的笔录属于证人证言，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，为了查清本案事实，建泰公司应出庭，经当事人质证。否则，不能据以作为定案的依据。（四）一审庭审中，钟宇庆、李银瑞已经明确说明涉案房屋的房款已经结清，而建泰公司亦对圭峰物管公司陈述房屋已经交付，事实证明钟宇庆、李银瑞亦已经实际支配了房屋。如若照钟宇庆、李银瑞和建泰公司所述一方没有交楼，一方没付完钱，迄今钟宇庆、李银瑞没有向建泰公司主张逾期交房，建泰公司亦没有向钟宇庆、李银瑞主张未付清房款，明显不合常理。虽然圭峰物管公司与建泰公司签订了前期物管委托合同于2013年9月20日到期，但建泰公司口头承诺后期工程亦要圭峰物管公司管理而无需续签合同，圭峰物管公司亦秉承企业的良心以及为正常缴费的业主负责的态度，冒着亏损的风险仍然继续为涉案小区提供物业管理服务。倘若据建泰公司的笔录就否认钟宇庆、李银瑞的业主身份，则存在建泰公司据前期物管委托合同到期而无需担责，钟宇庆、李银瑞享受了物业管理服务却无需支付物业管理费是对市场秩序和诚实信用的极大侵害。因此，并不能排除在本案中建泰公司与钟宇庆、李银瑞存在恶意串通，损害圭峰物管公司的合法权益。
二、一审法院认为圭峰物管公司没有与钟宇庆、李银瑞签订物业管理合同，双方没有建立物业管理合同关系，又认为圭峰物管公司没有对钟宇庆、李银瑞有效送达催缴物业管理费的通知，属于认定事实不清。（一）圭峰物管公司自2009年就进驻圭峰花园小区提供物业管理服务，并于2009年1月1日与建泰公司签订《圭峰花园二期前期物业管理委托合同》，是涉案房屋所在小区的物业管理服务公司，至今一直为该小区提供物业管理服务。建泰公司对外销售房屋时，购房者是不固定的，故圭峰物管公司将需要签订的《圭峰花园物业管理服务协议》放置给建泰公司，供其与购房人签订房屋买卖合同的同时签署物业管理协议。故购房人在签订《商品房买卖合同》的时候就已知悉圭峰物管公司的存在以及明白需要签订物管协议，但几经催促下，钟宇庆、李银瑞都没有签署物管协议，钟宇庆、李银瑞存在过错。（二）基于上述提及钟宇庆、李银瑞已经实际支配了房屋，也有在花园种植的情况，圭峰物管公司与建泰公司在涉案房屋张贴了《关于办理别墅住宅交付使用手续的通知》以作公示公告。另外，圭峰物管公司委托律师出具《律师函》并已实际送达给钟宇庆、李银瑞。（三）至今涉案小区没有成立业主委员会，圭峰物管公司也没有被撤换掉，并一直为该小区提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，圭峰物管公司的诉请有事实和法律的依据，应予以支持。
被上诉人钟宇庆、李银瑞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
圭峰物管公司向一审法院起诉请求：一、钟宇庆、李银瑞立即支付拖欠的物业管理费21621.27元、逾期滞纳金1945.91元，合计23567.18元(自2013年11月起暂计至起诉日直至钟宇庆、李银瑞清偿为止)；二、诉讼费由钟宇庆、李银瑞承担。
一审法院认定事实：2009年1月1日，建泰公司与圭峰物管公司签订《圭峰花园二期前期物业管理委托合同》，约定建泰公司将圭峰花园二期“雍豪苑”委托给圭峰物管公司实施前期物业管理，期限为五年，从2008年10月21日起至2013年9月20日。钟宇庆、李银瑞于2009年1月9日与建泰公司签订了《商品房买卖合同》，购买建泰公司开发的江门市新会区会城xx北路72号xx花园xx苑xx座的房屋，房屋建筑面积为436.79平方米，钟宇庆、李银瑞与圭峰物管公司没有签订物业管理合同。2010年7月8日钟宇庆与广东新会水务有限公司签订《供用水合同》，对xx号房屋报装供水。圭峰物管公司以钟宇庆、李银瑞是xx号房屋的业主，至今没有交纳物业管理费，向法院提起诉讼。
经查，建泰公司与钟宇庆、李银瑞至今没有办理xx号房屋交房手续，钟宇庆、李银瑞没有合法占有xx号房屋。
一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点：钟宇庆、李银瑞是否应向圭峰物管公司交纳物管费？
钟宇庆、李银瑞对xx号房屋没有办理房产产权登记，没有取得涉案房屋的所有权，另一方面，建泰公司明确表示没有为钟宇庆、李银瑞办理房屋交付手续，钟宇庆、李银瑞也明确表示没有到建泰公司办理交房手续，且在庭审中明确表示钟宇庆、李银瑞不是xx号房屋的业主，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，钟宇庆、李银瑞尚未依法办理所有权登记也没有合法占有涉案房屋，所以原审法院认定钟宇庆、李银瑞不是涉案房屋的业主。
圭峰物管公司在xx号房屋张贴《关于办理别墅住宅交付使用手续的通知》，但钟宇庆、李银瑞不是xx号房屋的业主，该通知在xx号房屋处进行张贴，不能视为向钟宇庆、李银瑞有效送达该通知，该通知对钟宇庆、李银瑞不发生法律效力。《律师函》是受圭峰物管公司的委托作出，由于钟宇庆、李银瑞不是xx号房屋的业主，钟宇庆、李银瑞没有与圭峰物管公司签订物业管理合同，圭峰物管公司与钟宇庆、李银瑞之间没有建立物业管理合同关系，也不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，所以该《律师函》对钟宇庆、李银瑞不发生法律效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，由于钟宇庆、李银瑞不是涉案房屋的业主，钟宇庆、李银瑞不受建泰公司与圭峰物管公司签订《圭峰花园二期前期物业管理委托合同》的约束，圭峰物管公司请求钟宇庆、李银瑞支付物业管理费，没有法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：驳回江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费194.59元，由江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司负担。
二审中，圭峰物管公司提供竣工验收备案表三份，证实涉案房屋38栋施工门牌号是××，竣工验收时间是2009年5月21日，并已在住建部门备案。
钟宇庆、李银瑞的委托诉讼代理人针对圭峰物管公司二审期间提供的上述证据，认为：一、上述复印件已经过了举证期，不能作为本案的证据使用。二、根据圭峰物管公司的陈述，编号只是对方的口头陈述没有相应的证据证明本案所讼争的房屋编号有必然的关系。三、上述证据均为复印件，对其真实性不予确认。
针对圭峰物管公司二审期间提供的上述证据，本院认为，上述证据系复印自江门市新会区人民法院，且系作为圭峰物管公司一审期间主张涉案房屋已竣工验收的证据补强，本院予以采纳。
二审中，钟宇庆、李银瑞没有提交新证据。
本院经二审审理，对原审法院判决所查明的部分事实予以确认。
另查明：案涉房屋于2012年9月18日经江门市新会区住房和城乡建设局审核予以工程竣工验收备案。
本院认为，本案是物业服务合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕圭峰物管公司的上诉请求进行审理，对各方当事人均无提出的上诉问题不予审查。
一、2009年1月9日，建泰公司与钟宇庆、李银瑞签订《商品房买卖合同》一份，建泰公司将其开发的江门市新会区会城xx北路72号xx花园xx苑xx座房屋出售给钟宇庆、李银瑞，该房屋建筑面积为436.79平方米，并约定该房屋于2009年6月30日前交付。之后，钟宇庆、李银瑞向建泰公司缴交的相关房款。2010年7月8日，钟宇庆与广东新会水务有限公司签订《供用水合同》一份，为该房屋办理了报装用水。诉讼期间，圭峰物管公司并提供上述房屋已被钟宇庆、李银瑞更换房门及室内部分墙体拆改等图片，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，本案钟宇庆、李银瑞没有提供江门市新会区会城xx北路72号xx花园xx苑xx座房屋已转售给他人或其不能合法占有该房的相关证据，据此，应当认定钟宇庆、李银瑞系江门市新会区会城xx北路72号xx花园xx苑xx座房屋的业主，原审法院作出钟宇庆、李银瑞非上述房产的业主不当，本院予以纠正。
二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，圭峰物管公司作为圭峰花园二期雍豪苑小区的前期物业服务提供者，在上述合同期限届满后该小区至今未成立业主委员会并重新选聘物业服务企业的情况下，圭峰物管公司仍按照前期物业管理合同的约定向管理区域内的业主提供相应的管理和服务，故圭峰物管公司与该管理区域内的业主存在事实上的物业管理关系，根据民事行为应遵循的等价有偿原则，圭峰物管公司有权按前期物业管理委托合同的约定就其管理区域内产生的物业管理费主张权利。
三、结合已查明的事实和现有证据显示，案涉建泰公司与钟宇庆、李银瑞签订的《商品房买卖合同》约定有案涉雍豪苑xx座房屋应于2009年6月30日交付，钟宇庆于2010年7月8日为该房屋办理了报装用水，并有用水费用记录，雍豪苑xx座房屋于2012年9月18日经江门市新会区住房和城乡建设局审核予以工程竣工验收备案。一审期间，圭峰物管公司提供建泰公司于2013年10月23日向钟宇庆、李银瑞送达的《关于办理别墅住宅交付使用手续的通知》及钟宇庆、李银瑞更换房门及室内部分墙体拆改等图片，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程序，各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”、第七十二条第一款“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”的规定，本院认为，鉴于案涉雍豪苑xx座房屋于2012年9月18日经江门市新会区住房和城乡建设局审核予以工程竣工验收备案，已具备交付的条件，圭峰物管公司并提供建泰公司于2013年10月23日通知钟宇庆、李银瑞办理收楼手续以及钟宇庆、李银瑞业已合法占有并使用涉案房屋等相关证据，现钟宇庆、李银瑞抗辩基于其没有办理收楼也未合法占有涉案雍豪苑xx座房屋而不支付案涉房屋物业管理费的主张缺乏事实依据，本院不予采信。一审期间，钟宇庆、李银瑞抗辩圭峰物管公司主张本案部分的物业管理费已超过诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，钟宇庆、李银瑞应自2013年11月1日起向圭峰物管公司缴交物业管理费，圭峰物管公司亦应自钟宇庆、李银瑞逾期缴交之日起知道其权利被侵害，故至2015年11月1日前圭峰物管公司主张案涉物业管理费的诉请已超过诉讼时效。现圭峰物管公司于2016年8月5日提起本案诉讼，本案诉讼时效应2015年11月1日起重新计算。同理，圭峰物管公司诉请钟宇庆、李银瑞缴交物业管理费自2015年11月1日起至起诉日未超过诉讼时效期间。
综上，结合建泰公司于2009年1月1日与圭峰物管公司签订《圭峰花园二期前期物业管理委托合同》中“……别墅每平方米物管费为1.5元。已移交业主但业主未入住的物业的管理服务费，仍需依照约定的收费标准的100%，由业主在每月5号前向物管公司缴费……”等约定及案涉雍豪苑xx座的房建筑面积为436.79平方米以及本案双方在前期物业管理委托合同期满后对逾期支付物业管理费没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，钟宇庆、李银瑞应当支付拖欠的自2015年11月1日起至圭峰物管公司提起诉讼之日的当月止的物业管理费5896.67元（436.79平方米×1.5元平方米/每月×9个月）并赔偿逾期付款的损失(自2015年12月5日起以655.19元为本金按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止)。
综上所述，原审判决认定钟宇庆、李银瑞不是案涉房屋业主并未合法占有该房屋而判令其不承担物业管理费错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、第七十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初3099号民事判决；
二、钟宇庆、李银瑞应自本判决生效之日起十天内偿付江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司自2015年11月1日起至2016年7月31日物业管理费5896.67元并赔偿逾期付款的损失(自2015年12月5日起以655.19元为本金按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止);
三、驳回江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果钟宇庆、李银瑞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费194.59元，二审案件受理费389.17元，合计583.76元；由江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司负担483.76元，由钟宇庆、李银瑞负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 梁宇俊
审判员 徐 闯
审判员 肖文文
二〇一七年二月二十七日
书记员 陈惠玲
曾慧燕