福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终1728号上诉人（原审原告）：曾令辉，男，1964年12月22日出生，汉族，居民，住武平县。委托诉讼代理人：钟梅雄，武平县中信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：福建海盛房地产开发有限公司，住所地：武平县平川镇东大街37号，统一社会信用代码91350824687525160T。法定代表人：罗茂华，执行董事。委托诉讼代理人：吴金盛，福建天梁律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰贵生，武平县中信法律服务所法律工作者。上诉人曾令辉因与被上诉人福建海盛房地产开发有限公司（海盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院(2017)闽0824民初1683号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾令辉及其委托诉讼代理人钟梅雄、被上诉人海盛公司及其委托诉讼代理人吴金盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾令辉上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持曾令辉的原审诉讼请求。事实和理由：原审法院认定事实不清，必然导致错误的判决。1、售楼部展示的沙盘以及海盛公司发放的与沙盘图相同的广告效果图应当视为要约邀请，曾令辉就是看了沙盘及广告效果图，116号店面门前后均没台阶方便人货进出才买的。曾令辉本想买给二儿子做家电维修及销售使用，冰箱，洗衣机，冰柜甚至更重的家电没有台阶可以推进去的，现在多了三个台阶，要多请几个搬运工抬进店，根本不再适合开这种店，严重影响经营者的经营效益及人货进出通行，不符合曾令辉购房本意。这个规划设计的变更会影响到买受人所购商品房的使用功能，买受人有权退房；2、曾令辉在合同签订后即支付262561元首付款给海盛公司。海盛公司的销售人员说建成后的店面与沙盘图，宣传的效果图是一样的，店面至现菜市场之间的通道在2012年12月31日前会拆通，可到2013年1月还没拆通，没拆通就没有做店面的功能，只能当仓库使用。所以曾令辉曾多次提出要退房，2013年3月海盛公司向建设局承诺2013年4月底前拆通，直到2014年1月此通道才拆通。且建好后的第4幢116号店面门口有三个阶梯，冰柜，冰箱，洗衣机等难以搬运，已不可用来做家电销售及维修用，达不到原购房时的本意，加上曾令辉做生意亏本，信用社贷款没及时还上，及为他人担保贷款没还上征信有不良记录，银行不予贷款，没有能力继续支付房款，曾令辉又于2014年4月、2014年11月以书面形式通知海盛公司退还购房全款及损失赔偿，解除合同。而原审法院认为曾令辉属于其无正当理由长期不履行自愿缔结的合同，属单方违约在先，分明是海盛公司违约在先，曾令辉才没有再支付剩余的购房款。海盛公司辩称，一、曾令辉所购商品房没有规划设计变更。《商品房买卖合同》第十条虽有规划设计变更的约定，但在商品房的建设过程中没有对规划设计进行变更，曾令辉在一审、二审中均称海盛公司已进行规划设计变更完全不符合事实；二、楼盘沙盘并非商品房买卖合同约定内容，只是示意，仅供参考。沙盘是小区的楼盘模型，只是示意，具体以规划图为依据，实际交付结果要以双方订立的商品房买卖合同约定为准。况且，海盛公司已在沙盘方便阅知的显著位置做了醒目提示：“本模型仅为总体布局效果示意，因制作比例和材料所限与实景可能存在差异，仅供参考”。曾令辉以购买的店房与沙盘展示有差异为由提出解除合同没有法律依据；三、店面前的三级踏步对店面的使用功能不受影响，也完全不影响双方合同目的实现。总之，曾令辉的上诉理由不能成立，原审判决认定事实和适用法律都是正确的，请求驳回上诉，维持原判。曾令辉向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2012年10月13日签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房首付款261115元、维修基金1446元，并支付已付款项自2012年10月13日起至款清日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：2012年7月，被告福建海盛房地产开发有限公司在武平县岩前镇灵岩村开发建设龙洲•东方威尼斯楼盘，工程于2013年底竣工，2014年初通过相关部门验收。2012年10月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：0105），原告当日首付房款261115元及公共维修基金代收款1446元，向被告购买龙洲•东方威尼斯楼盘4号楼116号房（一楼店面）。该《商品房买卖合同》对房屋建筑面积（36.14平方米）、价格（每平方米14419.34元，总价521115元）、层高及标高、交房时间（2013年12月31日前）、违约责任承担等进行了约定，其中第十条对规划设计变更特别约定有“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出场卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”等内容。原、被告还于同日签订《补充协议》，该协议补充约定“余款260000元整买受人选择办理按揭贷款，买受人应在签订《商品房买卖合同》后七天内提供相关资料……，以便出卖人代为向商业银行贷款手续”、“如因买受人原因无法办理银行按揭贷款，则买受人须在收到出卖人的通知之日起15天内一次性付清购房款，若……视买受人为逾期付款，若逾期60天内未能付款的，则出卖人有权按买受违约退房处理。买受人退房时应付给出卖人购房总价的20%违约金”、“在买受人未付清全部购房款或其它约定的应付款之前，或者在银行按揭手续未办理完毕或按揭贷款未汇入出卖人账户之前，即出卖人未收到全部购房款之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋”、“付清首付款后，若因买受人原因退房或解除合同时，除合同违约金外，退房时买受人应付给出卖人购房总价的20%违约金”等条款。另查明，龙洲•东方威尼斯楼盘4号楼1楼室内外标高设计发生过局部变更，4号楼建成后1楼店面四周砌有三级台阶（总高度不超过50cm）供通行等使用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，其依法成立、生效并应受法律保护。合同解除权属形成权，系合同有效成立后，未履行完毕前，合同当事人基于约定或法律规定的事由而享有的使合同效力归于消灭的权利，属非违约方享有的救济权利。根据涉案《商品房买卖合同》约定，原告付清房款的合同义务在先而被告交房义务在后，原告属于合同先履行一方当事人，其无正当事由长期不履行自愿缔结的合同，属单方违约在先，现反以被告逾期交房为由要求解除合同的诉讼主张，于法无据，本院依法不予采纳。另原告系完全民事行为能力人，具备基本的判断、认知能力，知道或应当知道被告售楼部展示的沙盘仅为效果示意立体模型，起参考作用，与实景可能存在差异，仍将两者混为一谈，凭空认定交易商品房（一楼）室内外高差的变动会影响店面经营效益；况且该店面前增加台阶设计的情形并不在合同约定可以退房的范围，增加的台阶高度、宽度等尚不足以在根本上影响一楼店面的使用功能；此外，据底层平面设计图显示，涉案商品房正位于龙洲•东方威尼斯4#楼设计标高±0.000[地上]第一层，符合合同约定；该4#楼与当地交通干道“新南街”相毗邻，其地上一层室内外高差设计的局部变更亦不排除楼盘整体景观设计或与市政工程及公共设施配套等需要；故应当认定本案中没有实际出现因设计变更导致影响商品房质量或使用功能，买受人有权退房或解除合同的约定情形。综上，原告要求解除涉案合同的约定条件或者法定条件均未成就，其在本案中不享有合同解除权，又不同意变更诉讼请求，被告要求继续履行可以继续履行的合同，故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，证据不足，本院依法不予支持。契约自由的精神与合同严守原则两者并行不悖，任何一方合同当事人均不得以无法实现单方合同目的、市场价格波动及其他非不可抗力因素等为由擅自毁约或借机从中获益，在客观上阻碍市场交易，干扰交易秩序，转嫁交易风险。本案中，若原告根本上缺乏继续履行涉案合同的主观意愿，完全可以买方承担违约责任方式实施救济或与卖方协商解决本案纠纷，避免合同损失的进一步扩大。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告曾令辉的诉讼请求。一审案件受理费7483元，减半收取计3741.50元，由原告曾令辉负担。二审诉讼中，双方当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实基本一致。本院认为，曾令辉与海盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。曾令辉未依约付清购房款，而是以海盛公司展示的沙盘与现状有差异，所购店房增加三级台阶为由要求解除与中城投签订的《商品房买卖合同》，曾令辉应当对本案存在约定解除或法定解除的情形负举证责任。售楼部展示的沙盘仅为效果示意立体模型，起参考作用，且与实景差异不大，案涉商品房周围有无三级台阶对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定没有重大影响，不构成要约，亦不应视为合同内容。曾令辉主张海盛公司违约在先的上诉理由不能成立。双方签订的《商品房买卖合同》约定变更规划设计导致影响到商品房质量或使用功能的，出卖人应当在10日内书面通知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。原审法院调取的2012年5月龙洲•东方威尼斯4#楼总平面图和底层平面图均显示案涉商品房室内外标高存在高差，故2012年7月曾令辉购买案涉商品房时海盛公司规划设计的案涉商品房室内外标高已存在高差，曾令辉主张海盛公司变更规划设计，无证据证明，不予采信。退一步讲，即使海盛公司有变更规划设计，增加三级台阶不足以影响到案涉商品房质量或使用功能，合同约定的解除条件并未成就。曾令辉亦未举证证明本案存在法定解除的情形，故曾令辉要求解除合同并返还购房款261115元、维修基金1446元，并支付相应利息，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，曾令辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7483元，由曾令辉负担。本判决为终审判决。审判长  傅胜荣审判员  张静瑜审判员  陈小曼二〇一七年十二月二十一日书记员  熊 枫