辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 执 行 裁 定 书
（2017）辽02执异264号
案外人：孔繁志。
委托诉讼代理人：刘文钊，辽宁明昌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尚存存，辽宁金宗律师事务所律师。
申请执行人：大连农垦北大荒国际贸易有限公司。住所地：辽宁省大连保税区市场大厦412D。
法定代表人：王文革，该公司董事长。
委托诉讼代理人：叶长青，辽宁恒信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王皓璇，辽宁恒信律师事务所律师。
被执行人：大连澍景投资有限公司。住所地：辽宁省大连高新技术产业园区龙王塘街道龙王塘村。
法定代表人：王茂祥，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘宇，辽宁丰源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周军，辽宁丰源律师事务所律师。
在本院执行大连农垦北大荒国际贸易有限公司（以下简称农垦公司）与大连澍景投资有限公司（以下简称澍景公司）、大连均瀛贸易有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人孔繁志对执行澍景公司建设开发的位于大连市高新园区顺龙路38A号1单元11层3号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人孔繁志称，2012年12月6日，孔繁志与澍景公司签订商品房买卖合同约定，澍景公司将其开发的位于大连高新园区顺龙路38A号1单元11层3号房屋出售给孔繁志。合同签订后，孔繁志依约支付了全部房款。2013年7月9日，澍景公司将案涉房屋交付给孔繁志。由于澍景公司的原因导致目前仍未能办理房屋产权手续，又由于孔繁志作为案涉房屋的买受人在法院查封之前已签订了合法有效的商品房买卖合同并已支付了全部购房款，且孔繁志已经合法占有了案涉房屋，因此，根据相关法律规定可以足以排除农垦公司的执行。据此，请求依法解除案涉房屋的查封。
申请执行人农垦公司称，不同意孔繁志的异议请求。本案诉讼阶段，法院依据物权公示原则，查封了登记在澍景公司名下的在售商品房（即包括案涉房屋），孔繁志不是物权登记的权利人，无权主张排除执行。孔繁志不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。孔繁志没有证据证明是在执行标的被查封之前就签订了合法有效的书面买卖合同。在案涉商品房买卖合同没有通过政府相关部门进行网签合同备案的情况下，无法通过孔繁志和澍景公司之间的说法进行真实性判断，无法证明是在查封之前签署的。澍景公司恶意逃债的目的十分明显，因此不能仅凭其自身说法判断合同签约时间，同样也不能凭其自己提供的证据证明孔繁志是在查封之前已经合法占有争议的房屋。对于支付购房价款，孔繁志必须支付全部价款，或将剩余价款按法院要求交付执行，而且是否真实支付购房价款，也不能仅通过发票或收据加以证明，必须提供真实的资金往来证明才能够判断其付款的时间和真实性。案涉房屋在农垦公司申请查封之前，均已经作为在建工程抵押给大连银行，而且至今也没有解除抵押。在抵押权人大连银行未书面同意抵押人转让抵押物的情况下，澍景公司作为抵押人对抵押物的任何形式的处分均不发生物权效果，而只是普通的债权行为，该债权行为不能够对抗其他债权人，同样也不能对抗农垦公司。
被执行人澍景公司称，同意孔繁志的执行异议请求。
本院查明，农垦公司与澍景公司、大连均瀛贸易有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月14日作出（2015）大民三初字第367号民事调解书，对三方达成的如下协议予以确认：一、三方确认所签订的案涉《国内货物买卖合同》、《还款协议》、《商品房抵债协议》已经解除；二、澍景公司确认共计给付农垦公司货款人民币104063330元及利息（自2014年7月30日起至货款还清日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算），于2016年7月31日前、8月31日前、9月30日前、10月31日前分别给付2000万元，余款24063330元及利息于2016年11月30日前付清，任何一笔逾期给付，农垦公司均可对全部款项申请强制执行；三、大连均瀛贸易有限公司对澍景公司上述还款承担连带责任；四、案件受理费566566元（农垦公司已预交），减半收取283283元，由澍景公司负担（于2016年7月31日前给付）；保全费5000元由澍景公司负担（于2016年7月31日前给付）。如果未按本调解书指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院于2015年10月30日作出（2015）大民三初字第00367号民事裁定：一、查封农垦公司所有的位于大连市西岗区八一路212号1单元1层1号的房产，产权证号为×号；二、查封担保人北京杰禹森窗业有限公司所有的位于北京大兴区青云店镇民营科技区88号的房产，产权证号为×号；三、冻结大连均瀛贸易有限公司、澍景公司银行账户存款合计人民币110393849.24元或查封、冻结、扣押其它等值财产。
2015年11月6日，本院向大连高新园区房产交易中心出具（2015）大民三初字第00367号《协助执行通知书》，载明查封澍景公司所有的位于大连高新园区顺龙路38号A、B、D总计158套房屋（详见房屋明细表共三页）。2015年12月30日，本院向大连市国土资源和房屋局高新园区分局出具（2015）大民三初字第00367号《协助执行通知书》，载明查封澍景公司坐落于大连高新园区龙王塘街道龙王塘村面积为1372㎡，土地使用权证号为高新园区国用（2012）第05072号的土地使用权，查封期限三年，自2015年12月30日至2018年12月29日。2015年12月30日，本院向大连高新园区房产交易中心出具（2015）大民三初字第00367号《协助执行通知书》，载明查封澍景公司所有的位于大连高新园区顺龙路38A、38B、38D总计64套房屋，面积4973㎡（详见附件一），38F总计214套，面积17332㎡（详见附件二），38K总计201套，面积15717㎡（详见附件三），38M总计194套，面积14446㎡（详见附件四），38G总计16套，面积1877㎡（详见附件五）38L总计15套，面积1777㎡（详见附件六），大房权证高集字第×号房屋（面积711.90㎡），大房权证高集字第×号房屋（面积23.44㎡），查封期限三年，自2015年12月30日至2018年12月29日。2015年12月30日，大连高新技术产业园区房屋产权交易中心出具《协助执行通知书》回执，载明38A号楼1单元2层6号、38A号楼1单元4层5号两套房屋没有在我部门系统登记，无法查封，其它房屋根据协助执行通知书及民事裁定书办理了查封登记。案涉房屋包括在上述被查封的房屋之中。
2012年12月6日，孔繁志与澍景公司签订《商品房买卖合同》，约定孔繁志购买案涉房屋，该房屋建筑面积94.88平方米，总金额672699元。2015年7月27日，澍景公司开具的《销售不动产统一发票》中记载，发票号码为10469906；付款方是孔繁志，收款方是澍景公司；销售的不动产地址是高新区顺龙路38A-1-11-3；建筑面积为94.88㎡，金额672699元。孔繁志在本案审查过程中提交的专用收款收据中记载其自2013年5月开始就已经向相关物业公司、供暖公司交纳了案涉房屋的物业费、电梯费、供暖费等。
本案在审查过程中，对于案涉房屋至今未办理过户登记的原因，澍景公司表示是因为在建工程作抵押，大连银行在与澍景公司签订合同的过程中允许对外进行销售，凡是贷款购买房屋的都给办理了解押手续，正常销售收到全款的，因款项投入到工程项目，动迁户实际是未收到房款，所以针对动迁户和收到全款的，未给办理解押手续，这个责任是在澍景公司。而农垦公司表示，在其申请查封包括案涉房屋在内的相关房屋之前，均已经作为在建工程抵押给大连银行，且至今也没有解除抵押。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定可以看出，买受人提出执行异议必须具备上述四个条件才能排除执行。依据本案现查明的事实情况可以看出，由于孔繁志作为案涉房屋的买受人在法院查封之前就已经与被执行人澍景公司签订了合法有效的商品房买卖合同且已合法占有案涉房屋，又由于孔繁志已经支付了案涉房屋的全部房款，且案涉房屋未能办理产权手续的原因系被执行人澍景公司没有办理解除抵押登记所致（即并非系孔繁志的原因导致没有办理过户登记），因此，孔繁志提出的执行异议请求，有事实和法律根据，本院予以支持。至于申请执行人农垦公司在本案中的相关主张，因其未能提供相反证据否定案涉房屋买受人孔繁志提交的相关证据，故对其主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，裁定如下：
中止对大连高新技术产业园区顺龙路38A号1单元11层3号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长李奎哲
代理审判员王嘉雯
代理审判员任娲
二○一七年六月二十日
书记员杨宁