广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第552号
原告：沈伊莲，住广州市白云区。
委托代理人：仲兆庶、杨浩云，广东红棉律师事务所律师。
被告：广州康创投资有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：罗志辉，职务总经理。
委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。
原告沈伊莲诉被告广州康创投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈伊莲及其委托代理人杨浩云，被告的委托代理人柳在江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月13日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，向被告购买位于广州市越秀区东风西路132号3层3211号铺，总房价350000元。合同约定出卖人应当在2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2011年9于3日，原、被告签订《金利壹号商铺使用权移交确认书》，确认被告于2011年8月31日将商铺使用权移交给原告使用。合同约定在商铺使用权交接之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的产权交易过户手续，出卖人如果未按合同规定时间申办商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和解除合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。根据合同约定，被告应在2012年1月12日前向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，但被告至今未办理，已构成根本违约，故原告诉请法院：1、判令解除原、被告之间签订的穗房合字3211号《商铺买卖合同》2、判决被告返还原告已付购房款180000元、管理费40元、印花税175元、契税10500元、房屋登记费550元和权证印花税5元，合计191270元。3、判令被告向原告支付未按约定申办商铺产权交易过户手续的违约金18000元（按已支付房款的10%计付）。
被告辩称：同意原告的第一项诉讼请求，同意解除合同，但不同意原告的其他诉讼请求。涉讼房屋的产权人为钟某和罗志辉，被告只是受托人，被告已经将全部的房价款交付给产权人，原告要求受托人承担责任没有法律依据。涉讼商铺产权清晰，无任何权利瑕疵，是可以进行交易的。造成被告未能依约办理过户手续的责任在于原告，依照合同约定，原告选择按揭方式付款，根据按揭银行贷款规定，在办理过户时必须先行或者同时办妥银行的他项权证，由于原告至今未能办妥按揭贷款手续，从而导致被告未能依约递件。原告在收到被告的催告通知其按揭未获批准后，未依照合同约定改为一次性付款，构成违约。被告已依合同第3条、第4条约定将原告全部的房价款作为违约金予以没收，故不同意返还。
经审理查明：2011年3月13日，原告（买受人，通讯地址：广州市白云区乐嘉路银通花园E栋402，联系电话：158××××3491）与被告（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号三层3211号铺，该商铺建筑面积共13.2119平方米，其中套内建筑面积6.8502平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.3617平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为350000元；付款方式为按揭方式付款，2011年3月13日前支付全部房价款的50%（包含定金），计180000元；余下房价款170000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第四条承担违约责任：逾期不超过15日的，自本合同规定的应付期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收；若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；第六条，商铺使用权交接，出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理商铺使用权的交接手续；出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；关于该商铺的抵押情况，买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；在本合同第六条第一款约定的商铺使用权交接时间之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金等。
原告于2011年3月10日向被告支付了定金22500元，3月13日又支付了首期房款157500元、管理费40元、印花税175元，之后又支付了契税10500元、房屋登记费550元、权证印花5元。
2011年9月3日，原告（甲方）与被告（乙方）、广州迪佳物业管理有限公司（丙方）签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》，约定鉴于涉讼商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间由乙方统一经营使用，故涉讼商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营等。
据《广州市房地产登记簿查册表》记载，涉讼房屋（建筑面积13.131平方米）现登记在案外人罗志辉、钟某名下。
另查明，2010年10月18日，钟某（委托人）与被告（受托人）签订《委托合同》，载明：坐落在广州市越秀区东风西路132号二楼、三楼的权属人是钟某、朱某；因朱某已经将其占有的份额全部转让给钟某，在广州公证处办理了（2010）粤穗广证内径字第108836号《公证书》，现钟某委托受托人作为合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、出售上述物业，收取售房款、办理物业的一切转名过户手续、履行出售物业的相关手续，并办理银行转让款的托管手续；……五、办理物业的调档查册、报建、测绘、分割、产权登记、领取房地产权证及缴纳有关税费……受托人具有转委托权；受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认；此委托合同有效期自签署之日起至委托事项办结止等。该《委托合同》经广东省广州市广州公证处（2010）粤穗广证内字第26734号《公证书》公证。
2012年8月2日，钟某、李某、罗志辉、吴某（委托人）与案外人刘某、被告（受托人）签订《委托书》，载明：坐落在广州市越秀区东风西路132号301、304……3211、3212……虽以钟某、罗志辉的名义登记产权，但依法属于钟某与李某的夫妻财产和罗志辉与吴某的夫妻财产，现我们委托受委托人（任一人均可）为合法代理人，执行和处理以下事项：一、出售上述物业，办理上述物业出售的所有手续及签署相关文件（包括签订房屋买卖合同、存量房网签买卖合同等），收取售房款；二、办理上述物业的查册、递件、交易过户、交税费、测绘、领证、更正、调档、退件、遗失登报等手续；三、协助购房者办理银行按揭手续，签署相关的银行文件，办理售房款的托管手续；……六、向贷款银行办理及签署提前还款、赎契、注销他项权利登记的相关文件并领取房产证、他项权利证等证明文件；……任一受委托人在办理上述事项时所签署的相关文件及实施的相关合法行为，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；受托人均有转委托权；上述代理期限为签署本委托书之日起至上述委托事项办结止等。该《委托合同》经广东省广州市广州公证处（2012）粤广广州第220397号《公证书》公证。
2014年4月11日，被告向原告发出《敬告函》（邮寄地址：白云区乐嘉路银通花园E栋402，收件人：沈伊莲，手机：158××××3491），称原告商铺的按揭银行永亨银行（中国）有限公司广州分行告知由于政策原因不再办理原告商铺的银行按揭手续，请原告于收到该函件之日起7日内自行申请其他银行办理按揭手续或向其公司一次性支付余下房款，若原告逾期支付的，其公司将根据合同约定追究被告相应的违约责任等。该《敬告函》因“名址有误”，于2014年4月18日退回被告。
庭审中，被告表示：在签订合同时，在现场有以张贴形式向原告批露过委托人的情况，但现无书面证据证明。原告表示：原告与被告签订合同时，不清楚被告是受委托人，被告并未披露，原告明确依据合同法的规定要求被告承担本案的责任。
本院认为：原告与被告签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。现双方均表示同意解除合同，本院予以照准。
根据《商铺买卖合同》的约定，被告应于2011年8月31日前将涉讼商铺的使用权交付给原告，并应在交付之日起90个工作日内负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。被告至今未为原告申办涉讼商铺的产权交易过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。因《商铺买卖合同》并无约定办理涉讼商铺的产权交易过户手续应以原告付清房价款为前提，且被告迟至2014年4月11日才发函给原告表示涉讼房屋未能办妥银行按揭手续，此时被告的逾期办证行为已构成违约，故被告以原告至今未能办妥按揭贷款手续导致被告未能依约进行递件为由提出的抗辩，本院不予采纳。原告要求被告退还其已付的房价款并按已付房款的10%的标准支付违约金的诉讼请求，符合上述合同的约定，本院予以支持。同理，关于原告要求被告返还其支付的管理费40元、印花税175元、契税10500元、房屋登记费550元和权证印花税5元的诉讼请求，本院予以支持。
关于本案承责主体的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，被告作为涉讼商铺的产权人钟某、罗志辉的受托人，以自己的名义与原告签订《商铺买卖合同》，因出卖人不履行义务，原告可选择受委托人即被告或者委托人钟某、罗志辉作为相对人主张其权利，但不得变更选定的相对人。现原告明确选定向受委托人即被告主张权利，合法合理，本院予以照准。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百零三条之规定，判决如下：
一、原告沈伊莲与被告广州康创投资有限公司于2011年3月13日签订的《商铺买卖合同》，自本判决发生法律效力之日起解除。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州康创投资有限公司向原告沈伊莲返还已付房款180000元、管理费40元、印花税175元、契税10500元、房屋登记费550元、权证印花税5元，并支付违约金18000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费4439元，由被告广州康创投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，被告钟达欢可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁艳华
人民陪审员 任 红
人民陪审员 何霭茹
二〇一五年六月十二日
书 记 员 徐浩龙