河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）遵民初字第3229号
原告赵瑞侠，女，1943年7月6日出生，满族，农民，现住遵化市。
委托代理人高维保，天津法都律师事务所律师。
委托代理人韩宝生，男，1953年3月20日出生，满族，农民，现住遵化市。
被告兰井瑞，男，1968年2月21日出生，汉族，农民，现住遵化市。
委托代理人陈秀芬，女，1971年4月24日出生，汉族，农民，现住遵化市。
委托代理人李晓江，河北承唐律师事务所律师。
被告兰井振，男，1976年7月13日出生，汉族，农民现住遵化市。
原告赵瑞侠诉被告兰井瑞、被告兰井振确认合同效力纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵瑞侠及其委托代理人高维保、韩宝生，被告兰井瑞及其委托代理人陈秀芬、李晓江，被告兰井振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵瑞侠诉称：原告赵瑞侠共有两个儿子，长子兰井龙，次子即被告兰井振。1992年11月2日，原告与其丈夫兰术庄（2012年1月25日病故）出资4800元购置了本村兰井刚祖传住宅三间，后又在该房西侧接了两间，被告兰井振结婚后在此居住，原告与两个儿子没有分家，兰井振只是居住，没有所有权和处分权。2013年5月26日，被告兰井振在原告不知情的情况下将只有居住权的原告房屋与被告兰井瑞订立了换房协议（实际是买卖），由于被告兰井瑞没有付清房款，被告兰井振与被告兰井瑞发生纠纷，被告兰井瑞将与兰井振所换的原告所有的房屋门窗玻璃砸坏后，在原告逼问之下，被告兰井振才说出名为与兰井瑞换房，实为卖房的事实。原告认为被告兰井振背着原告将其只有居住权的原告房屋与被告兰井瑞换房，侵犯原告的合法财产；被告兰井瑞明知该房不是被告兰井振所有，与兰井振恶意串通换房，对换房协议无效有责任，进而毁坏房屋门窗玻璃，应恢复原状或按市价赔偿。故此，原告请求法院判令：一、确认二被告2013年5月26日所订立的换房协议无效。二、判令被告兰井瑞将损坏的原告房屋的门窗玻璃110块安装好，恢复门窗玻璃原状或赔偿损失3000元。
被告兰井瑞辩称：原告所诉与事实不符。1992年11月2日，原告与其丈夫购买的是登记在兰井刚名下的房产，但兰井刚对此事并不知情，原告的购房协议上的签字并不是兰井刚所书写和按印的；本案争议房产应归被告兰井瑞所有。兰井瑞和兰井振之间是换房关系，不是买卖关系。兰井振与兰井瑞之间发生纠纷并不是兰井瑞未给付房款，而是兰井振拒绝交付房屋。原告称对换房协议不知情，但换房时是原告赵瑞侠、被告兰井振及其妻子赵冬英三人一起拿着房照到兰井瑞家给兰井瑞看的房照，因此原告对换房一事是知情的，故应驳回原告的诉讼请求。
被告兰井振辩称：同意确认合同无效。
经审理查明：兰术庄（2012年1月25日去世）与原告赵瑞侠系被告兰井振和案外人兰井龙父母。兰井振和张冬英系夫妻关系。
2013年5月26日，被告兰井瑞与兰井振、案外人张冬英在中证人兰术某持下，由王荣悦代笔，签订了一份换房协议，内容为“经双方协商，石门一村兰井瑞用房院一处，（东边兰术衡、西边兰井森、南边李振华、北边道）换本村兰井振房院一处。（东边兰井瑞、西边河边、南边道、北边河套。）经双房（方）协商两处房院做价由兰井瑞补给兰井振现款贰拾万元，笔下交清。双方一致同意，特立此协议。此协议一式两份双方各执一份。双方签字后有效。当事人兰井瑞兰井振张冬英中证人兰某甲、兰某乙、李某甲、孟某代书人王荣悦”。当天晚上，兰井瑞给付兰井振现金5万元，5月27日又给付10万元。6月14日，被告兰井瑞和兰某甲一起去兰井振家给付余款5万元时，被告兰井振拒收并称不换房了。被告兰井瑞将兰井振居住房屋玻璃砸毁。至今二被告未办理换房过户手续亦未实际交付使用。
庭审中原告撤回要求被告兰井瑞赔偿损坏门窗玻璃损失的诉请。
上诉事实，原、被告双方均无异议，本院予以确认。
庭审中，原、被告双方对二被告的换房协议是否有效发生争议。
原告主张：原告对二被告所换房院具有所有权，要求确认换房协议无效。
为证明自己的主张成立，原告提供了下列证据：
1、出售房产文约一份，内容为：“本村兰景刚有祖传瓦正房三间，因本人迁居东门庄落户，同意将其房产出售与兰术庄为业。作价为人民币肆仟捌佰元正。笔下付清。其房四至：东至兰景（井）瑞房山、西至外墙皮、北至河边、南至兰术华外墙皮。其面积按房照为准。特立此字。立字人卖主：兰景（井）刚买主：兰术庄中人郑清福、李照兴、宁志义、兰景（井）瑞代笔兰术满1992.11.2”。用以证明原告从兰景刚手购买的房屋，原告对该房产有所有权。
经质证，被告兰井瑞辩称，原告提供的协议不是兰井刚本人签字，对出售房屋一事兰井刚不知情。
被告兰井振对该份证据没有意见。
2、宅基地使用证一份，内容为：“户主姓名兰井刚现住址石门镇一村建房时间1986年12月30日现有房屋正房三间宅基地东至兰井瑞、西至公道、南至道、北至河边”。用以证明其购买房屋的所有权人为兰井刚。
经质证，被告兰井瑞辩称，不动产的产权应以登记为准，该证据不能证明房产归原告所有。
被告兰井振对该份证据没有意见。
被告兰井瑞主张：被告兰井瑞与兰井振的换房协议有效。为证明自己的主张成立，其提供了下列证据：
1、“农村宅基地清理确权登记审批表”原件一份，内容为：“使用者兰井振宅基地东至兰井瑞墙外基西至本户墙外基南至本户墙外基北至本户墙外基河沟使用者签字：兰井振”。用以证明争议房产的使用权人是兰井振。
经质证，原告赵瑞侠辩称，这只是申请登记表，现在没有发证，原告只答应让兰井振居住。
2、四队2011年水库补款产表一份，表中记载兰井龙和兰术庄是两个户头，用以证明原告与兰井振已分家。
经质证，原告辩称，这是大队给原告和兰术庄的占地补款，原告和兰术庄不去领，送给兰井龙、兰井振的。此表不能证明原告与兰井振分家。
被告兰井振辩称，对该份证据没意见，被告兰井振父亲没有去世前，兰井振和兰井龙总是一人各替领一份钱。
3、证人兰某甲出庭作证，主要内容为：原告赵瑞侠和被告兰井振夫妇一起把房照拿到兰井瑞家让他看的，原告同意换房。
经质证，原告赵瑞侠辩称，她没去兰井瑞家，也不同意换房。
4、证人孟某、李某乙出庭作证，主要内容为：在兰井瑞家商量换房时，二人均问兰井振，“换房把你妈和你大哥叫来吗？”兰井振说不用。
经质证，原、被告双方对李某甲、孟某的证言均无异议。
证人兰某乙出庭作证，主要内容为：5月26日晚上6点左右，兰井振妻子张冬英打电话让证人到芳宇饭店去一趟，说把房和兰井瑞换了，当时兰井瑞给了5万元，后来给10万元，另外再给5万元时兰井振不要了。
经质证，原、被告双方对其证言无异议。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。2013年5月26日，被告兰井振与兰井瑞协议所换房屋系1992年11月2日原告赵瑞侠丈夫兰术庄从兰井刚处购买，至今已有20余年，该房产系原告与兰术庄的夫妻共同财产；2012年兰术庄去世后，未对该房产中兰术庄所有的份额继承分割，被告兰井振未取得该房产应继承的份额，对该房产未取得所有权。被告兰井振明知对该房产无所有权，私自与被告兰井瑞签订换房协议，且事后未取得房产所有权人的追认，侵害了原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，被告兰井振与被告兰井瑞签订的换房协议无效。被告兰井瑞提供了“补偿表”及“宅基地清理确权登记审批表”及证人证言，不能证明原告赵瑞侠与被告兰井振已分家，兰井振对置换房屋拥有所有权，被告兰井瑞抗辩主张兰井振对争议房产具有所有权，双方签订的换房协议有效，理据不足，本院不予采信。原告赵瑞侠主张二被告签订的换房协议无效，理据成立，本院予以支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
被告兰井振与被告兰井瑞于2013年5月26日签订的换房协议无效。
案件受理费200元，由被告兰井振负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长 王 楠
审判员 石国印
审判员 周新成
二〇一三年十二月二十日
书记员 许盛军