江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0411民初940号
原告常州长兴集团房地产开发有限公司，住所地常州市晋陵北路388号，统一社会信用代码91320400743116610P。
法定代表人汤燕雯，该公司董事长。
委托诉讼代理人王滨，江苏怀德律师事务所律师。
被告江苏省名门酒业有限公司，住所地常州市新北区天安工业村C座岷江路32号，统一社会信用代码913204116993923428。
法定代表人高卫东，该公司总经理。
委托诉讼代理人姜建南，江苏剑南律师事务所律师。
委托诉讼代理人宋昕，北京市鼎业律师事务所律师。
原告常州长兴集团房地产开发有限公司（以下简称“长兴公司”）诉被告江苏省名门酒业有限公司（以下简称“名门公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，因案情复杂，本案依法转为普通程序，并依法组成合议庭，分别于2017年7月24日、2018年4月10日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托代理人王滨、被告的委托代理人姜建南和苏丽芬到庭参加了诉讼；第二次庭审，原告的委托代理人王滨、被告的委托代理人姜建南和宋昕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告之间存在房屋租赁合同关系，由原告将长兴好日子商业街11幢2号商铺出租给被告，租赁期限为2010年9月30日至2016年11月30日，房屋租金总额为117万元整。截止至起诉之日，被告尚结欠原告租金255000元，水费及滞纳金4309元。经多次协商未果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告立即将长兴好日子商业街（长兴好日子家园）11幢2号商铺归还原告；二、判令被告立即向原告支付所欠缴房屋租金255000元（计算至2016年11月30日）及逾期付款违约金594750元（暂计算至2016年11月30日，并继续按每天0.5%支付至款项结清之日止），并自2016年12月1日起按每日589元（215000元/年/365天）的标准支付房屋使用费至房屋实际归还之日止；同时支付原告欠缴的水费及滞纳金4309元。以上合计854059元；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确表示，案涉商铺已自行收回，第一项诉讼请求不需要再主张。
被告答辩称：原、被告之间的房屋租赁合同，经原告口头同意，已于2013年10月解除，租金支付至2013年11月30日止。2013年10月，原告将案涉商铺出租给蔡秋萍，用于经营嘉鸿一绝餐厅。2015年6月1日，原告又将案涉商铺中的一部分出租给赵翠英，用于经营虾搞搞大排档。2015年12月5日，原告又将案涉商铺的其余部分出租给吴夫芹，用于经营新北区河海勤雅服装店。因此，2013年11月30日之后的租金，原告应当向上述后续承租户主张，与被告无关，且原告的主张已超过了诉讼时效，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年8月20日，原、被告签订《长兴好日子商铺租赁合同》一份，约定，一、原告将其所有的位于常州市新北区汉江路长兴好日子商业街（长兴好日子家园）11-2号商铺出租给被告，作为商业经营之用，出租面积为469.49平方米（含公共分摊面积）；二、租赁期限为六年，自2010年9月30日房屋交付当日起至2016年11月30日止；三、原告给予被告60日装修期，装修期内无需支付租赁费用；四、租赁期满，原告有权收回该房屋。如原告拟将该房屋继续出租，则乙方在同等条件下有优先承租权。若由被告继续承租，租赁期限届满前30天，双方应就下一个租赁期重新商议签订租赁合同。否则，视为被告放弃优先权，原告有权另行出租；五、合同租金（含税）总额117万元整，具体租金构成即支付时间如下：
年限时间年度租金支付时间第一年2010.9.30-2011.11.3018.5万元2010.8.25第二年2011.12.1-2012.11.3018.5万元2011.11.15前第三年2012.12.1-2013.11.3018.5万元2012.11.15前第四年2013.12.1-2014.11.3019.5万元2013.11.15前第五年2014.12.1-2015.11.3020.5万元2014.11.15前第六年2015.12.1-2016.11.3021.5万元2015.11.15前租金一年一交，先付租金后租赁使用；六、合同签订当日，被告向原告支付保证金1.5万元（不计利息），合同终止后或被依法解除后，在双方已结清所有费用，且被告已将房屋按约返还给原告的前提下，原告应于5日内将租赁保证金无息退还给被告；七、本合同终止后或被依法解除后10日内，被告应及时返还该房屋及其附属设施、设备，原告对被告的装饰装修不作任何补偿；八、被告应在本合同终止或解除后10日内返还房屋，经原告书面催告后5日内，被告仍不能搬出该房屋内的物品、设备及返还该房屋的，原告有权采取一切必要的处理措施（包括停水、停电等措施），并可自行进入该房屋，费用及损失由被告承担。被告在该房屋内的一切物品、设备、设施及装修等，视为被告放弃，原告有权对其进行处置，由此给被告造成的任何损害或者损失，原告不承担任何责任；九、被告逾期支付合同约定的费用的，则每逾期一日，每日按当期应付租金及费用的千分之五向原告支付违约滞纳金。
上述合同期内，被告全额支付了前三年度的租金。对于第四、五、六年度的租金，被告称不知情，不认可为其本人支付，原告则自认2013年11月22日和2013年12月6日分别收到了99920元和94680元，合计194600元。2015年2月2日、2月6日、2月13日以及11月2日收到现金存款10000元、50000元、95000元、10000元，合计16.5万。
另查明：庭审中，被告为证明原告存在转租行为，向本院提交了其向常州国家高新技术产业开发区（新北区）市场监督管理局河海分局调取的乙方签名分别为蔡秋萍（2013年10月）、赵翠英（2015年6月1日）、吴夫芹（2015年12月5日）的三份《房屋租赁合同》。原告对该三份合同上“汤燕雯”的签名及长兴公司公章的真实性持有异议，并向本院申请对上述签名及公章的真实性进行鉴定。庭审中，原告同意以上述河海分局的存档作为检材，武进公安分局备案公章及汤燕雯的亲笔签名作为比对样本。本院经审核，依法启动了鉴定程序。鉴定过程中，本案承办人与鉴定机构工作人员共同至上述河海分局现场取样，发现该局档案内只有落款日期为2013年10月、乙方签名为蔡秋萍的《房屋租赁合同》的原件，另外两份租赁合同只有复印件。后鉴定机构对乙方签名为蔡秋萍的《房屋租赁合同》上“汤燕雯”的签名及公章的同一性进行了鉴定，鉴定意见为：1.送检的日期为2013年10月、乙方（承租方）为蔡秋萍的《房屋租赁合同》上甲方“汤燕雯”签名字迹与比对材料字迹不是同一人书写；2.送检的日期为2013年10月、乙方签名为蔡秋萍的《房屋租赁合同》上甲方“常州长兴集团房地产开发有限公司”印文与比对材料印文不是同一枚印章盖印形成。另两份租赁合同，因只有复印件，不具备鉴定条件，鉴定机构未作鉴定。
再查明：2016年9月13日，吴夫芹的丈夫张建在公安机关的询问笔录陈述称，当时租赁合同是袁科峰提供的，汤燕雯的签名是提前签好的，长兴公司的公章也是提前盖好的，不知道汤燕雯是谁，陆续支付给袁科峰4.5万元。
还查明：被告按租赁合同约定支付原告保证金1.5万元，庭审中，被告确认，不要求该款在本案中处理。原告为鉴定笔迹及公章，支出鉴定费10598元。原告就本案所涉纠纷曾于2016年5月向本院起诉，后又撤回了起诉。庭审中，原告自认，其已于2017年11月22日，在街道、派出所、物业公司等的见证下，自行收回案涉商铺。
上述事实，有原告提交的租赁合同、房屋产权证书、催缴通知书及快递投递记录、通话记录、水费催缴通知及发票、张建在公安机关的询问笔录，被告提交的蔡秋萍等人的租赁合同等证据以及原、被告双方在庭审中陈述和自认附卷佐证。
本院认为，本案的主要争议焦点为：第一，原、被告之间的房屋租赁合同是否已于2013年10月终止或者解除，即被告是否需要承担第五、六年度的租金及相关费用？第二，原告主张的租金是否超过诉讼时效？第三，逾期违约金的计算标准如何确定？第四，被告是否需要承担合同期届满后的房屋使用费？
针对第一个争议焦点。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告主张双方的租赁合同已于2013年10月份终止或者解除的依据不足，主要理由如下：第一，乙方署名为“蔡秋萍”（2013年10月）的房屋租赁合同，经鉴定，“汤燕雯”的签名与汤燕雯本人的笔迹不具有同一性，长兴公司的公章与公安局备案的公章也不具有同一性，被告未进一步提供证据证明租赁合同上的公章系原告公司的公章，应承担举证不能的不利后果。故该证据不能证明原告在2013年10月份将案涉商铺另行出租给了蔡秋萍的事实；第二，乙方签名为赵翠英（2015年6月1日）、吴夫芹（2015年12月5日）的两份房屋租赁合同，因缺乏原件，不具备鉴定条件，其汤燕雯签名的同一性及原告公章的同一性均无法鉴定，同样不能证明，原告在双方合同期内，存在另行将案涉商铺出具给他人的行为；第三，被告主张在合同期内，原告另行将案涉商铺出租给了袁科峰，但未提供相应证据予以证实，应承担举证不能的不利后果；第四，吴夫芹的丈夫张建在公安机关的询问笔录中陈述称，其签订租赁合同及付款均系与袁科峰联系的，不知道汤燕雯是谁，该证据仅能证明吴夫芹承租房屋的基本情况，无法直接证明原告在双方合同期内将案涉商铺另行出租给了袁科峰；第五，原告接受被告之外的人支付的租金，不能直接证明原告在合同期内存在另行出租的行为。故本院对被告认为合同已于2013年10月终止或解除的抗辩意见不予采纳，被告仍需承担合同期内支付租金及相关费用的义务。对于拖欠的租金，本院确认为255000元。对于垫付的水费及滞纳金，经审查，均发生在原、被告双方的合同期内，结合原告提供的发票，本院确认为4309元。
针对第二个争议焦点。本院认为，根据原告提供的财务凭证，其收到最后一笔租金的时间为2015年11月2日，该履行债务的行为属于引起诉讼时效中断的情形，而原告第一次向本院起诉的时间为2016年5月，上述两个时间点的间隔未超过《民法通则》所规定的有关租金1年的特殊诉讼时效期间。
针对第三个争议焦点。本院认为，合同中约定每日千分之五的标准过高，本院酌情调整为年利率24%，自合同约定的应付之日起至实际付清之日止。
针对第四个争议焦点。本院认为，合同期满后，被告有义务将案涉商铺腾空，并返还给原告。被告未能及时返还商铺，已构成违约，由此造成原告无法占有、使用房屋的损失，被告应承担相应的违约责任。原告主张按上一年度的租金标准589元/天计算房屋使用费，具有合理性，本院予以支持。计算期间为自2016年12月1日起至2017年11月22日（原告自行收回房屋之日）止，共计356天。故本院确认此期间的房屋使用费为209684元（589元/天*356天）。
关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百二十六条、二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告于本判决生效之日起十日内支付原告租金255000元及逾期违约金（其中4万元自2014年11月15日起至实际清偿之日止，计算标准为年利率24%；215000元自2015年11月15日起至实际清偿之日止，计算标准为年利率24%）。
二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告水费及滞纳金4309元。
三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告2016年12月1日至2017年11月22日期间的房屋使用费209684元。
四、驳回原告在本案中的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12341元，鉴定费10598元，合计22939元，由原告负担8373元，由被告负担14566元。（该款原告已预交，原告同意由被告负担的部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。）
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 陈哲勇
人民陪审员 王平西
人民陪审员 任一群
二〇一八年四月十七日
书 记 员 常晓红