上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初8275号原告中国人民武装警察部队上海市边防总队，住所地上海市长宁区。负责人和向东。原告中国人民武装警察部队上海市边防总队训练基地，住所地上海市宝山区。法定代表人黄磊。上列两原告共同委托代理人范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人耿刚，上海顾友律师事务所律师。被告上海皓归实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人白延强。委托代理人张锦忠，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人沈凯捷，上海市锦天城律师事务所律师。原告中国人民武装警察部队上海市边防总队、中国人民武装警察部队上海市边防总队训练基地诉被告上海皓归实业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案受理后，于2016年12月15日作出判决。原告判决后不服，并依法上诉，上海市第二中级人民法院于2017年3月28日撤销原判，裁定将本案发回重审。本院于2017年4月24日重新立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国人民武装警察部队上海市边防总队、中国人民武装警察部队上海市边防总队训练基地的共同委托代理人范仲兴，被告上海皓归实业有限公司的委托代理人张锦忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民武装警察部队上海市边防总队、中国人民武装警察部队上海市边防总队训练基地共同诉称，原被告双方于2007年1月11日签订合作合同书，约定原告提供建设用地，被告投资，双方合作建设“武警上海市边防总队教导大队学员俱乐部项目”，被告可以承租该项目二十年，合同第三十五条约定，本合同任何一方在该项目开发建设期和承租期内，因中央军委全军性政策调整而导致本合同无法继续履行的，本合同效力自行终止。2009年4月18日，原、被告就双方合作开发的宝山区通南路XXX号房屋(以下简称“101号房屋”)签订了房屋租赁合同，约定土地损耗费及租金每年为人民币(以下币种均为人民币)60万元。因上述项目属于军事行政区，根据中央军委要求必须清退。原告起诉要求按照合同第三十五条约定解除合作合同书及房屋租赁合同，被告迁出并返还101号房屋。被告上海皓归实业有限公司辩称，该项目的开发建设均经过严格审批，符合当时的政策及法律，双方合同合法有效。根据部队的相关规定，军事行政区应当有明确的规划，不能以原告的解释为准。本案项目所在地原先是训练基地的招待所和小餐馆，不在营区内部，明显不属于军事行政区。中央出台政策的目的是让部队退出经营，而不是停止经营，系争项目可以交到地方政府，由经营方与地方政府合作继续经营，或者通过拍卖的方式，所得价款由部队、被告及地方合理分配。被告要求继续履行合同，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，中国人民武装警察部队上海市边防总队后勤部军械运输营房处系中国人民武装警察部队上海市边防总队的内设机构，中国人民武装警察部队上海市边防总队教导大队现已经更名为中国人民武装警察部队上海市边防总队训练基地。2007年1月11日，中国人民武装警察部队上海市边防总队后勤部军械运输营房处及中国人民武装警察部队上海市边防总队教导大队共同作为甲方，与作为乙方的被告签订合作合同书。该合作合同书前言部分载明：依据武警上海市边防总队教导大队沪公边教[2005]92号文件，武警上海市边防总队[2006]武沪边1号文件批准，并报请公安部边防局后勤部[2006]武边后营89号文件批复以及上海市发改委沪发改投便字(06)第119号处理意见。根据《中国人民解放军房地产管理条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《军队与地方换建、合建房屋管理规定》及其他有关法律法规，武警上海市边防总队教导大队及土地使用权人武警上海市边防总队后勤部与上海皓归实业有限公司为明确双方当事人的权利和义务，在平等自愿协商一致的基础上，按照中国有关法律法规之规定达成如下协议，并签订本合同，以望共同遵守履行。该合作合同书第二条约定，甲乙双方合作建设“武警上海市边防总队教导大队学员俱乐部”项目(两栋综合楼)。该项目的产权归甲方所有，乙方拥有20年的承租权和独家经营权，并全额投资建造该工程项目。乙方承租用途为乙方所从事的商业经营行为。第三条约定，根据武警上海市边防总队有关指示精神，甲乙双方同意教导大队大门东西两侧土地整体规划、立项、分期建设。该项目分两步进行开发，先开发西侧，后开发东侧。第四条约定，甲方提供位于上海市宝山区通南路XXX号的土地，即：甲方大门东西两侧占地面积约为3,000平方米左右，其中东侧占地约600平方米，西侧占地约为2,000平方米。第六条约定，乙方出资建设的该项目分为两期，第一期在甲方大门西侧建设一栋建筑面积约为13,660平方米的综合楼，原西侧的警卫接待室和小二楼在甲方腾清后，由乙方无偿拆除，待西侧大楼建成后乙方在大门西侧位置归还甲方33.64平方米的接待室。第八条约定，甲方另在大门西侧围墙以内为综合楼提供停车场建造用地，乙方在承租期内无偿使用。停车场的设立以不影响甲方200米跑道训练场的建设为原则……乙方应用围墙将停车场与训练场隔离。第二十六条约定，甲方在该项目租赁期间因非不可抗力的原因提前终止本合同及双方确定的房屋租赁合同的，甲方应向乙方赔偿，赔偿额的计算方式为：该项目评估价＋所余租赁期乙方可得的租金总额。同时，甲方还应承担乙方与第三方所签订的合同不能履行乙方应赔偿第三方的损失和赔偿责任。第三十五条约定，本合同各方中任何一方在该项目开发建设期和乙方二十年承租期内，因中央军委全军性政策调整而导致本合同无法继续履行的，本合同效力自行终止。甲乙双方应在本合同终止之日起十日内共同确定评估机构对该项目的价值进行评估，甲方应一次性支付乙方补偿金为该项目的评估价。2009年4月18日，上述合作合同书的甲乙双方又签订房屋租赁合同，约定甲方将上述合作合同书中的新建西侧大楼出租给乙方使用，租期二十年。2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合发出《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，其中提出严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。2015年8月23日，中国人民解放军总后勤部印发《全军工程建设项目和房地产资源管理专项整治的指导意见》(以下简称《指导意见》)，该份文件中对于军事行政区项目进行了解释，指出租位于军事行政区房地产的，为军事行政区项目，营区未划区的，位于办公指挥、院校教学、医院医疗、仓库库区、部队用房和训练场地区域的租赁项目，视为军事行政区项目。2017年1月20日，中国人民武装警察边防部队后勤部向中国人民武装警察部队上海市边防总队发出《关于进一步加强总队训练基地军事行政区房地产管理的通知》，主要内容为，总队训练基地为军事行政区，该军事行政区包含学员俱乐部楼用地3,019平方米，地上建筑20,818.80平方米，中国人民武装警察部队上海市边防总队需进一步加强军事行政区房地产管理，全面停止有偿服务活动。另查明，2017年5月2日，上海皓归实业有限公司向上海市高级人民法院起诉，1、要求继续履行上海皓归实业有限公司与中国人民武装警察部队上海市边防总队签订的《合作合同书》；2、要求中国人民武装警察部队上海市边防总队立即提供《武警边防部队房地产租赁许可证》；3、要求中国人民武装警察部队上海市边防总队支付违约金2,040万元(未提供租赁许可证的违约金，计算方式为项目评估价10,200万元的20%)；4、要求中国人民武装警察部队上海市边防总队支付东楼未开发的违约金2,040万元；5、要求中国人民武装警察部队上海市边防总队赔偿上海皓归实业有限公司自2013年5月至今无法经营的经济损失5,744万元；6、要求中国人民武装警察部队上海市边防总队赔偿第三方损失3,558万元。上海市高级人民法院已经立案受理，案号为(2017)沪民初10号。审理中，经本院释明，上海皓归实业有限公司不申请对系争项目进行评估，坚持要求如合同解除，上海皓归实业有限公司要求中国人民武装警察部队上海市边防总队、中国人民武装警察部队上海市边防总队训练基地按照合作合同书第二十六条之约定进行赔偿。以上事实，有中国人民武装警察部队上海市边防总队、中国人民武装警察部队上海市边防总队训练基地提供的合作合同书、租赁合同、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》、《全军工程建设项目和房地产资源管理专项整治的指导意见》等及双方当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的合作合同书、租赁合同系双方真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。合作合同书第三十五条约定，本合同各方中任何一方在该项目开发建设期和被告二十年承租期内，因中央军委全军性政策调整而导致本合同无法继续履行的，本合同效力自行终止。本案中原告提供了多份军事单位的文件，能够证明全军性的房地产出租政策发生调整。原告要求解除合作合同书及房屋租赁合同，被告搬离并返还101号房屋，符合合同第三十五条之约定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民武装警察部队上海市边防总队、中国人民武装警察部队上海市边防总队训练基地与被告上海皓归实业有限公司签订的合作合同书及房屋租赁合同；二、被告上海皓归实业有限公司于本判决生效之日起十日内，迁出上海市宝山区通南路XXX号房屋，将该房屋返还给原告中国人民武装警察部队上海市边防总队、中国人民武装警察部队上海市边防总队训练基地。案件受理费9,800元，由原告中国人民武装警察部队上海市边防总队、中国人民武装警察部队上海市边防总队训练基地，与被告上海皓归实业有限公司各半负担4,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  汤宇军审 判 员  杨利民人民陪审员  时金兰二〇一七年六月二十二日书 记 员  董程程附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。