湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1315号
上诉人（原审被告）：天元置业有限公司
法定代表人：刘建元，董事长。
委托诉讼代理人：赵鑫，湖南同升律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭依涵，湖南同升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜荣华
被上诉人（原审原告）：丰槐
委托诉讼代理人:姜荣华，系丰槐之夫。
上诉人天元置业有限公司因与被上诉人姜荣华、丰槐房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
天元置业有限公司上诉请求：一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初929号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院枉顾合同约定，片面认定交房条件为涉案房屋必须具备工程竣工验收备案表，系认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十条交付期限约定：“出卖人应当在2015年3月31日前，……，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”依照上述约定，上诉人与被上诉人约定的交房条件为基本验收合格，而非综合验收合格。也就是说，该房屋仅需经过施工、设计、监理、建设单位验收合格即达到了交房条件，而不是一审法院认定的必须具备竣工验收备案表。依据上诉人提供的《分部（子部分）工程质量验收记录》可以看出，上诉人的1#栋房屋的基础、主体分别于2013年7月27日、2014年2月24日经施工、设计、监理、建设单位等验收合格，2#栋房屋的基础、主体分别于2013年11月26日、2014年10月17日经施工、设计、监理、建设单位等验收合格，3#栋房屋的基础、主体分别于2013年11月26日、2014年10月17日经施工、设计、监理、建设单位等验收合格，《单位（子单位）工程竣工初验意见》可以看出，2015年8月17日，施工、设计、监理、建设单位及监督组均同意验收，因此，3栋房屋均达到了合同约定的交房条件。综上，上诉人的房屋已于2015年8月17日达到了合同约定的交房条件，在房屋具备交房条件后，上诉人已安排工作人员于2015年10月通过电话或短信方式通知被上诉人验房收房，因此，上诉人依法不应承担任何责任。二、即便一审法院认为不应当以基本验收合格作为交房条件，也应当参照消防验收意见认定涉案房屋达到交房条件。依据上诉人提供的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，涉案房屋已于2016年2月通过消防验收，该意见书明确表明涉案房屋可以投入使用，即是说2016年2月时涉案房屋达到交房条件。三、一审法院未考虑上诉人在施工期间遭遇的不可抗力，未将上诉人的交房时间予以顺延。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十条交付期限约定：“……5、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人自发生之日起10日内告知买受人的；……3、买受人同意非因出卖人原因的通水、通电、通网络以及因政府或其他职能部门原因。”上诉人曾于2010年6月12日与湘潭市民政局签订了《协议书》，协议书第六条约定“本协议签订后，确保甲方在2010年7月底进行施工，乙方提供条件、房屋腾空，移树确定位置等”，但市民政局一直未按照协议约定移交房屋，并于2012年将上诉人用于工地办公室的原市委老干科办公楼的供电线路剪断，上诉人于2012年7月12日还向湘潭市公证处申请对市委老干科的房屋现状进行证据保全。因此，由于市民政局的原因导致上诉人无法按时施工按期交房，是上诉人无法预见也无法控制的因素，属于合同约定的不可抗力情形及政府原因，但一审法院却未考虑该因素，未将上诉人的交房时间予以顺延，明显认定事实不清。
姜荣华、丰槐答辩称：一、姜荣华、丰槐与天元置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定，交付的商品房应达到竣工验收合格的条件。但到目前为止，天元置业有限公司仍未取得办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《分户验收记录表》、《面积实测表》等证明文件，且存在严重的质量问题，物业配套设施亦不完善，未达到约定的交付条件。天元置业有限公司在一审过程中提交的所谓证据资料“工程竣工初验意见”、“分部工程质量验收记录”，根本无法证明房屋已通过竣工验收。二、到目前为止，姜荣华、丰槐从未接到天元置业有限公司的正式收房通知，天元置业有限公司提出的姜荣华、丰槐怠于收房完全是无凭无据。而且即使天元置业有限公司发出正式收房通知，按照合同约定，房屋未达到交付条件，姜荣华、丰槐有权拒绝收房。综上所述，姜荣华、丰槐认为：天元置业有限公司未按合同约定交付房屋证据确凿，雨湖区人民法院（2017）湘0302民初929号民事判决书判定天元置业有限公司赔付姜荣华、丰槐延期交付房屋违约金理由充分，认定事实完全正确。请二审法院驳回天元置业有限公司上诉请求。
姜荣华、丰槐向一审法院起诉请求：1、判令被告立即交付符合合同约定的案涉房屋；2、由被告向原告支付逾期交房违约金36229元（从合同约定交付日期2015年3月31日算至实际交房之日止，暂计709天，每天51.1元，共36229元）；3.由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年10月17日，原告姜荣华（买受人为原告姜荣华，共有人为原告丰槐）与被告天元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于雨湖区广场街道广云路602号城郊原市委金桂楼2号楼1单元1401003号房屋，建筑面积148.98㎡，单价3430元／㎡，总金额为511001元。付款方式为一次性付款，买受人在2014年10月15日前将购房款一次性存入指定监管账户。被告应于2015年3月31日前将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、买受人未按时付款或未办理好按揭手续及因买受人原因未按时办理入伙（户）手续。违约责任：买受人逾期付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款每日万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房，除合同第十条规定的特殊情况外，逾期在30日之内，自第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款每日万分之一的违约金，合同继续履行逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。原告于2014年10月14日向被告支付购房款511001元。被告于当日向原告出具了收购房款的“预收款专用凭据”。依据双方所签订的《商品房买卖合同》第十条第一款的约定，被告应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用。因被告未向原告交付验收合格的房屋，为此原告诉至一审法院。
一审法院另查明：本案涉案房屋，已于2016年2月通过消防验收，并2017年1月25日取得了办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》。原告于2016年10月领取了房屋钥匙。
一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案纠纷的引发，系被告未按合同约定向原告及时交付验收合格房屋所致，对此被告应承担全部责任。原告要求被告“立即交付符合合同约定房屋”的请求，该院认为，本案涉案的商品房，原告已于2016年10月领取了房屋钥匙且被告天元公司已于2017年1月25日取得了相关职能部门颁发的《工程竣工验收备案表》，其商品房已具备了合同第十条第一款约定的交付条件，故该院对原告提出的该项请求，不予支持。原告要求被告按合同约定支付延期交房违约金，理由成立，其请求该院予以支持，同时对原告要求支付违约金的请求，该院确认计算至2016年10月15日（因原告未明确具体收房日期，该院酌情认定为10月15日），后期违约金不予支持，被告应支付给原告的违约金为28769.35元（511001元×0.01%×563天=28769.35元）（从2015年4月1日算至2016年10月15日止），相应的对原告高出上述金额的部分，该院不予支持。另外，关于被告天元公司提出的“本案因湘潭市民政局的原因，导致被告无法按时施工按期交房，是被告无法预见也无法控制的因素，属合同约定的无法控制的因素，被告有权延期交付房屋”的辩解，该院认为，首先，本案原、被告双方合同中并无被告提出的“无法控制的因素，被告有权延期交付房屋”的约定，只有“遭遇不可抗力，可延期交付房屋”的约定，而因湘潭市民政局的原因，不属于法定的“不可抗力”的范畴；其次，本案原、被告系商品房买卖合同关系，而被告天元公司与湘潭市民政局隶属其他法律关系，二者之间其主体、法律关系均不相同，被告延期交付房屋，并非法律上的不可抗力，据此要求免除其违约责任，不符合法律规定及双方当事人的约定，故对该辩解该院不予采信；被告提出的“原告的主张已过诉讼时效”的辩解，庭审证据显示，本案原告于2017年3月28日向该院提起诉讼，并未超过法定的二年诉讼时效，对该辩解该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告姜荣华、丰槐延期交付房屋违约金28769.35元；二、驳回原告姜荣华、丰槐的其他诉讼请求。本案受理费705元，减半收取352.5元，由原告姜荣华、丰槐负担52.5元，由被告天元置业有限公司负担300元。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。
本院二审另查明，涉案工程竣工验收备案表上勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均于2016年9月27日签署同意验收或验收合格意见并加盖公章。
本院认为，第一，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”天元置业有限公司上诉所称的“基本验收合格”、“分部（子部分）工程质量验收合格”及“通过消防验收”均不是《中华人民共和国建筑法》第六十一条所规定的建筑工程竣工验收，涉案工程的竣工验收时间应当以勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位在竣工验收备案表上签署同意验收或验收合格意见并加盖公章的最后时间为准。第二，《商品房买卖合同》第十三条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”由于天元置业有限公司未能提供证据证明其已经按照《商品房买卖合同》第十三条的约定履行了书面通知买受人办理交付手续的义务，所以天元置业有限公司延期交房的日期并不当然只计算至涉案工程的竣工验收之日。第三，湘潭市民政局的原因显然不属于法律规定的不可抗力，天元置业有限公司延期交付房屋，并非法律上的不可抗力，不能据此免除其违约责任。综上所述，天元置业有限公司的上诉理由均不能成立，依法应当予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费705元，由上诉人天元置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺卫平
审 判 员 颜文军
审 判 员 张防修
二〇一七年十月二十四日
代理书记员 张语晨
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
……