北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初12028号
原告（反诉被告）：北京西南物流中心有限公司，住所地北京市丰台区段庄86号。
法定代表人：李毓福，董事长。
委托诉讼代理人：高金鹏，北京市慧海天合律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广东达世家装饰材料有限公司，住所地广州市南沙区横沥镇庙贝农场小学1号101。
法定代表人：梁旭辉，董事长。
委托诉讼代理人：梁修甫，安徽巨铭律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京西南物流中心有限公司（以下简称西南物流中心）与被告（反诉原告）广东达世家装饰材料有限公司（以下简称达世家装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西南物流中心委托诉讼代理人高金鹏，被告达世家装饰公司法定代表人梁旭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西南物流中心向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2016年11月7日签订的房屋及库房租赁合同；2、被告支付2016年11月10日至2017年5月27日的房屋租金174099元、卫生费600元；3、被告支付违约金158469元4、诉讼费被告负担。事实与理由：2016年11月7日，原告与被告签订一份《房屋及库房租赁合同》。合同约定，原告将北京西南物流中心西×区办公楼、西侧库房及水房出租给被告使用；租赁期限为一年，自2016年11月10日至2017年11月9日止；自合同签订后7天内交齐上半年租金合计158469元；甲方（被告）拖欠租金累计达三个月的，乙方（原告）有权终止合同，收回出租房屋。合同还对双方的权利、义务，违约责任等条款进行了约定。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，但被告未按约定向原告交付租金。为此，特诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。
被告达世家装饰公司辩称：本案原告隐瞒涉案场地拆迁重大事实上与被告签订了合同，同时原告不具有出租条件，没有所有权，双方签订合同后，导致被告合同无法履行，2016年11月7日签订合同，原告在2016年12月23日就向被告发函要求我方搬离涉案场地。合同无效，给被告造成了巨大损失，来回搬迁费用及销售、装修费用，预期利润无法实现等等损失，原告依据合同要求租金、违约费无事实和法律依据，我方损失原告要依法承担。反诉请求：一、确认房屋租赁及库房合同无效；二、判令被反诉人赔偿财产损失（装修损失），扣除水电费，不包括鱼的损失，共计36000元；三、被反诉人赔偿搬迁停业损失15万元（销售额锐减费用）。四、被反诉人赔偿搬迁费用12万元。五、被反诉人赔偿预期利润450641.88元。六、被反诉人赔偿海象鱼的损失38000元。七、被反诉人承担本案诉讼费。
反诉被告西南物流中心辩称：一、2016年11月7日双方签订的房屋及库房租赁合同合法有效。本案涉诉的合同是在2015年12月5日签订合同基础上的续签合同，双方就涉诉建筑物于2012年初次签订合同，每年一签，一直签到本次涉诉合同。该合同系双方真实意思表示，也未违法法律强制性规定，该合同合法有效。二、反诉人要求赔偿财产损失费、搬迁停业误工损失和搬迁搬运费的请求均没有事实和法律根据，也未向法庭提供相应的证据予以佐证。三、反诉人陈述的事实有悖于客观事实，其违反合同约定，缺乏诚信，构成违约，为不争事实。首先，2016年11月7日双方签订的《房屋及库房租赁合同》是双方自在2012年10月23日首次签订合同的基础上，每年一签续签过来的合同。2015年签订的合同到期后，应反诉人要求将建筑面积511平方米的库房调至建筑面积648平方米的库房。且两处库房在一个院落且相距不足20米的距离。并非反诉人诉称，其在2016年11月底开始搬迁，还未进入正常经营状态的情况。其次，反诉人未按合同约定交纳租金，构成根本违约，应承担违约责任。根据合同约定，反诉人应在2016年11月15前交纳前半年租金158469元，然而，反诉人时至今日也未向答辩人交纳租金。根据合同约定，答辩人有权解除合同，收回租赁物，要求其支付违约金。再有，反诉人缺乏诚信，违反诚实信用原则，给答辩人造成损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据双方一致认可的证据，本院认定事实如下：
2016年11月7日，达世家装饰公司（承租方）与西南物流中心（出租方）签订《房屋及库房租赁合同》，约定：一、租赁标的物：位置：北京西南物流中心西×区办公楼、西侧库房及水房。二、办公楼建筑面积604平方米，租给甲方办公及储存货物使用；西侧库房建筑面积648平方米，租给甲方储存货物使用；水房建筑面积35.4平方米，租给甲方使用。三、租赁期限：租赁期限：壹年，从2016年11月10日起至2017年11月9日止。四、租金和租金的交纳期限：租金标准为：办公楼租金为每平方米0.68元／天，年租金（人民币）150000元，大写壹拾伍万元整（其中，库房租赁费130000元；综合管理费20000元）；东侧库房租金以每平方米（人民币）0.65元／天计算，租金总计153738元（大写：壹拾伍万叁仟柒佰叁拾捌元整）（其中，库房租赁费每平方米0.6元／天，租赁费141912元；综合管理费每平方米0.05元／天，综合管理费11826元）。水房年租金（人民币）12000元，大写壹万贰仟元整。2、自合同签字之日后7天内交齐半年租金合计158469元。甲方每半年提前15天支付乙方租金。如甲方逾期交纳，则甲方需向乙方交纳滞纳金，每天以房屋租金总金额的3%计算。五、其他费用：2、甲方住宿北京西南物流中心职工每月每人卫生费20元，共计5人，合计1200元／年。水费按水表数6元／吨收取，每月查表一次，双方签字确认。
2016年11月26日，北京市丰台区花乡榆树庄村村民委员会发出《榆树庄村集体土地房屋腾退公告》，启动收回村域范围内涉及集体土地上租赁的房屋及附属物，并收回相应的集体土地使用权及经营权。
2016年12月23日，西南物流中心向达世家装饰公司发出《告知函》：丰台区榆树庄村棚户区改造已于2016年12月15日正式启动，贵公司所租赁的我单位房屋及院落属棚户区改造拆迁范围。现将有关事项告知如下：1、根据双方于2016年11月签订的房屋租赁合同的第8条1款约定（因乙方原因要求提前终止合同，乙方应提前60天用书面送达方式向甲方提出。）和第9条3款约定（因国家政策变化、集体征地和不可抗力的原因导致合同终止，双方互不承担责任。），请贵公司收到此函二个月内(2017年2月23日之前)将租赁物腾空交还我单位。2、租赁物交还我公司后已交纳未使用期间的租金及其它费用我单位在三日内一次性退还给贵公司。3、贵公司须维持房屋及院落的建筑、绿化原貌，如有人为破坏和缺失须照价赔偿。
2017年5月27日，达世家装饰公司（承租人，甲方）与西南物流中心（出租人，乙方）签订《协议书》，约定：一、本案涉诉租赁物（北京西南物流中心西×区办公楼、西侧库房及水房），承租人已于2017年5月27日16时腾空并交与出租人接管。二、双方认可承租人就上述租赁物的装修损失为50000元；鉴于承租人在租赁期间拖欠水、电费14000元，经折抵出租入赔偿承租人装修损失36000元。
2017年6月，北京市丰台区花乡人民政府、北京市丰台区花乡人民政府规划建设与环境保护办公室、北京市丰台区花乡榆树庄村村民委员会共同出具《证明》：“兹证明位于丰台区花乡段庄×号的北京西南物流中心有限公司西×区办公楼、西侧库房及附属物，属于村集体土地建设的建筑物。该土地的所有权人为北京市丰台区花乡榆树庄村村民委员会，属于该树集体经济组织所有，该建筑物建设在花乡榆树庄村集体土地上的房屋，建于上世纪八十年代。”
双方一致认可涉案房屋无建设规划审批手续。本案审理过程中，我院向丰台公安分局看丹派出所了解涉案场地断电情况，其表示2017年4月1日早上接到涉案场地报警电话后出警，出现场时确实没电，但不知道停电原因。
对有争议的证据，本院认定如下：
1、汽车运输合同、叉车租赁合同及发票。达世家装饰公司提交其与第三方签订的汽车运输合同、叉车租赁合同，主张因西南物流中心违约，其于2017年3月20日左右基本搬离涉案场地，并花费搬家费12万元。西南物流中心对上述证据的真实性、关联性均不认可。上述证据涉及第三方，对该证据的真实性本院无法核实，即使上述证据是真实的，双方合同终止亦会产生搬家的费用。因此，对该证据的关联性本院不予确认。
2、网银截图。达世家装饰公司提交网银截图，主张因西南物流中心要求搬迁，导致无法正常经营，造成收入锐减。西南物流中心对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。该证据仅是网页截图，无银行盖章，故对真实性本院无法确认。即使该证据是真实的，也只能反映达世家装饰公司于2016年10月至2017年2月在工商银行的资金流向，不能证明达世家装饰公司收入锐减，亦不能证明收入锐减系西南物流中心所致。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，西南物流中心与达世家装饰公司所签订的租赁合同中涉及的房屋未取得相关许可手续，双方所签订的租赁合同无效。故，达世家装饰公司要求确认双方合同无效的反诉请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持；西南物流中心要求解除合同、支付违约金的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。双方合同虽然无效，西南物流中心仍有权参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费及卫生费。关于达世家装饰公司的腾退时间，达世家装饰公司主张其已于2017年3月基本搬离涉案场地，但仅是“基本搬离”，依据其与西南物流中心签订的协议书，达世家装饰公司最终腾退时间应为2017年5月27日。截止到达世家装饰公司腾退之日，共产生房屋占有使用费173435.51元。但根据看丹派出所的陈述，涉案场地在2017年4月1日存在断电情形，西南物流中心作为出租人有义务保障涉案场地能够正常使用。鉴于涉案场地存在断电情况，本院对租金予以酌情予以调整。关于达世家装饰公司反诉：停业损失、搬迁费用，无事实及法律依据，本院不予支持；海象鱼的损失，达世家装饰公司即未证明损失的具体数额，亦无证据证明海象鱼系因停电死亡，不能证实海象鱼的死亡与西南物流中心存在因果关系，对该部分主张，本院不予支持；财产损失，依据双方签订的协议书，系双方真实意思表示，西南物流中心同意给付，本院对此不持异议；预期利润，因双方合同无效，导致达世家装饰公司不能正常使用涉案房屋，西南物流中心作为出租人存在过错。故，对预期利润部分，本院结合双方导致过错的程度、另行租赁房屋的差价、达世家装饰公司使用房屋的情况予以酌情确定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、北京西南物流中心有限公司与广东达世家装饰材料有限公司于二〇一六年十一月七日签订的《房屋及库房租赁合同》无效；
二、广东达世家装饰材料有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京西南物流中心有限公司房屋占有使用费150000元、卫生费600元；
三、北京西南物流中心有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿广东达世家装饰材料有限公司装修损失36000元；
四、北京西南物流中心有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿广东达世家装饰材料有限公司预期利润损失158469元；
五、驳回北京西南物流中心有限公司其他诉讼请求；
六、驳回广东达世家装饰材料有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6298元，由北京西南物流中心有限公司负担2986元（已交纳），由广东达世家装饰材料有限公司负担3312元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费5683元，由广东达世家装饰材料有限公司负担3603元（已交纳），由北京西南物流中心有限公司负担2080元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 董 会
人民陪审员 任桂珍
人民陪审员 郑松青
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 刘艳华