襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0606民初2769号
原告（反诉被告）：襄阳市展览馆经营管理中心。
住所地：襄阳市樊城区大庆西路*号。
负责人：郝秀峰，襄阳市展览馆经营管理中心负责人。
委托代理人：段顺秋，襄阳市展览馆经营管理中心职工。特别授权代理。
委托代理人：梁正清，湖北春园律师事务所律师。一般授权代理。
被告（反诉原告）：襄阳嘉邦物流有限公司。
住所地：襄阳市高新区米庄镇清河店*组**号。
法定代表人：陶华丽，襄阳嘉邦物流有限公司经理。
委托代理人：谭寅，湖北亘恒律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人：胡雪飞，湖北大诺律师事务所律师，一般授权代理。
原告襄阳市展览馆经营管理中心（以下简称展览馆经营中心）诉被告襄阳嘉邦物流有限公司（以下简称嘉邦物流公司）租赁合同纠纷及被告嘉邦物流公司反诉原告展览馆经营中心赔偿损失一案，本院受理后，依法组成由审判员彭庆伟担任审判长，人民陪审员柴辉凌、邵伟参加的合议庭，于2017年8月11日公开开庭进行了审理。原告展览馆经营中心的委托代理人段顺秋、梁正清，被告嘉邦物流公司的委托代理人谭寅、胡雪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告展览馆经营中心诉称，2015年12月15日，原、被告签订《豪门新天地停车场租赁合同》。合同约定：被告承租原告位于襄阳市××路××号豪门新天地停车场，对外经营停车服务业务，年租金15万元，承租期限一年，即自2016年1月1日至2016年12月31日止。承租期间，被告销售的停车年卡、季卡、月卡载明的停车期限不得超过合同的承租期限，如超出期限，对收取的超期停车费应退还给原告。合同期满，被告应将停车场完好地交付原告，如不交付，被告应按合同约定日租金的三倍向原告支付逾期占用费，同时被告还应向原告支付相当于一年租金总额违约金。合同期满时，原告如继续出租，同等条件下，被告享有优先承租权，合同还就双方其他权利义务进行了约定。合同期满后，原告根据国有资产管理相关规定，于2017年1月1日至3月对停车场租赁事宜委托招投标公司进行公开招投标，并书面邀请被告参加投标，但被告未中标。在招投标期间，被告继续承租原告停车场，每月租金标准仍按双方租赁合同约定标准执行。被告在2017年2月24日开标会上知道自己落选后，仍继续经营停车场，但却拒绝缴纳租金。2017年3月23日，原告以书面方式通知被告解除了合同期满后双方形成的不定期租赁关系，并要求被告于2017年3月31日前将停车场交付原告，期限届满后，被告拒不将停车场交还原告。故诉至请求：1、判令被告立即将停车场交还原告。2、判令被告向原告返还2017年3月31日以后收取的停车场全部停车收入，直至交还停车场之日止。3、判令被告支付2017年3月1日至2017年3月31日的停车场合同约定的租金12500元。4、判令被告返还预收的超期停车卡销售收入共计81160元（以截止2017年3月31日）。5、判令被告按年租金标准支付原告违约金。5、诉讼费由被告承担。
被告嘉邦物流公司辩称，1、被告没有交还该停车场的义务，原合同期满后，原、被告双方又形成了新的不定期租赁关系，但原告并未通知被告解除租赁关系，被告作为承租人，合法占有该停车场。至实际收到诉状之日，被告才知道原告想要解除租赁关系。被告认为，不定期租赁关系的解除如由出租人提出的，需要在合理期限内通知承租人，在被告实际收到诉状之日一直到该合理期限届满之前，该租赁关系都有效，被告都没有义务交还租赁物。原告请求被告立即交还租赁物没有法律依据，依法应驳回该项诉讼请求。2、2017年3月31日以后，被告的停车收入属于被告的合法收益，是被告付出人力物力换取的合法收入，不存在返还原告，该项请求没有事实和法律上的依据，依法应予驳回。3、2017年3月份的租金12500元被告认可，但不应由被告支付，原告在该租赁关系中还存在其他违约，该月的租金应冲抵其违约金、应返还的履约保证金、应赔偿给被告的损失等。4、被告并未预收超期的停车费用。5、原、被告双方从2017年1月起形成的不定期租赁关系中，并无违约金的约定，也无逾期占用的约定，不存在所谓的违约金，且被告也未违约，该项请求无事实和法律上的依据，依法应予驳回。并提出反诉：1、判令反诉被告退还反诉原告交付的履约保证金10万元整；2、判令反诉被告按年租金标准支付反诉原告违约金15万元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告地面停车位经营损失336885元。4、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
经审理查明，2010年12月3日，襄樊市龙创电子设备有限公司（王道俭）向原告展览馆经营中心交纳履约保证金10万元，原告展览馆经营中心出具收据1份，内容为：今收到（王道俭）襄樊市龙创电子设备有限公司金额（大写）壹拾万（￥100000.00）。襄樊市龙创电子设备有限公司从2011年1月开始租赁原告展览馆经营中心的停车场，直至2015年襄樊市龙创电子设备有限公司注销。2015年12月25日，原告展览馆经营中心（甲方）与被告嘉邦物流公司（乙方）签订《豪门·新天地停车场租赁合同》1份，主要内容为：乙方所租赁的停车场为甲方受襄阳市展览馆委托合法使用，具体包含襄阳市××路××号豪门新天地大楼负一楼停车场和地面停车场，地面停车场管理维持现状，待相关条件成熟需完善地面停车场经营相关手续时，相关费用另行商议；租赁期限壹年，从2016年1月1日至2016年12月31日止；壹年租金共计人民币壹拾伍万元整（150000元整），以后每月25日提前交纳下个月的租金，租金交纳实行先交费后使用的原则；乙方应于本合同签订之日向甲方支付履约保证金壹拾万元整，履约保证金不计利息，租赁期限届满，乙方将停车场及所有附属设施、设备交还甲方，甲方无异议后，履约保证金如数在10个工作日内退还乙方。乙方逾期支付租金，应支付违约金给甲方，违约金自逾期之日起，逾期一日按年租金总额的2‰向甲方交纳违约金，甲方可从乙方交纳的履约保证金中直接扣除乙方应承担的违约金；双方都须严格履行本合同的各项条款，任何一方违约均需承担违约责任，违约金为一个年度的租金总额；乙方逾期支付租金达一个月的，视为乙方违约，甲方有权单方终止本合同。甲方委托代表段顺秋与乙方委托代表王道俭在合同上签名并加盖公章。合同签订后，原告将襄阳市××路××号豪门新天地大楼负一楼停车场（地下停车场）和地面停车场交给被告嘉邦物流公司，被告嘉邦物流公司将停车场交给王道俭经营，王道俭按照约定交付租金。原告展览馆经营中心认可王道俭原来交纳的10万元履约保证金作为新合同交纳的履约保证金。2016年12月31日，租赁期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，被告继续租赁停车场，为不定期租赁。
另查明，2017年2月4日，原告展览馆经营中心给被告嘉邦物流公司（王道俭）送达复函1份，内容为：2016年11月28日，收到贵公司要求继续承租豪门·新天地停车场的申请，经研究，答复如下：一、根据上级最新要求，豪门·新天地停车场属国有资产，对外招租必须依照我国政府采购法和招投标法的规定，采用公开招标的方式进行。因此，我们无法满足贵公司的续租申请。二、展览馆经营中心聘请招投标公司正在准备豪门·新天地停车场公开招标事宜，近期将实施招标活动。三、贵公司如愿意参与竞标，我们承诺：贵公司作为豪门·新天地停车场的原承租户，可不经资格审查，直接参与竞标并真诚希望贵公司竞标成功。后被告嘉邦物流公司竞标失败。2017年2月26日，被告嘉邦物流公司（王道俭）给大华建设项目管理有限公司发《质疑函》1份，主要内容为：本人王道俭对2月24日展览馆停车位管理项目有异议。一、根据本人王道俭经营展览馆停车场六年来的发展情况，地面24个车位是没有合法手续的，故不能全额收取停车费。展览馆作为采购方隐瞒事实真相。属弄虚作假行为，有失公正、公平。二、本人王道俭严格按照招标公司各项要求认真执行。并在2月24日上午9时准时到达招标公司报到签到。最终招标失败告终。原因如下：招投标结束后，也就是2月24日11时后，我单位才收到襄阳市物价局樊城分局关于规范机动车停放服务收费价格行为的提醒告诫函。本人王道俭知道2016年地面24个车位没有手续，而不知道2017年2月24日上午11时下发的停车场合法手续。因此在报价上失败，有失公平公正的行为。2017年3月27日，原告展览馆经营中心给被告嘉邦物流公司（王道俭）邮寄送达《解除停车场租赁关系通知书》，内容为“嘉邦物流公司（王道俭）：鉴于贵我双方于2015年12月25日签订的《豪门·新天地停车场租赁合同》租赁期限已于2016年12月31日期满。根据《国有资产管理办法》的相关规定和展览馆划归一类事业单位的要求，我方队到期后的停车场委托具有相关招投标资质的招投标公司经过公开、公平、公正的招投标程序，由襄阳市东秦物业管理有限公司中标。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及贵我双方签订的《豪门·新天地停车场租赁合同》之约定，通过两次与贵方电话沟通和一次洽谈会写上，现依法通知贵方于2017年3月31日解除停车场租赁关系，请贵方于2017年3月24日开始与我方交接。特此通知”。被告租金交至2017年2月份，2017年3月之后再未交纳租金。双方为此发生纠纷，被告未返还原告停车场，2017年4月17日，原告向法院递交民事诉状，提出上述诉讼请求，被告提出反诉请求。
还查明，2017年3月27日，展览馆经营中心与中标人襄阳市东秦物业管理有限公司签订《豪门·新天地停车场租赁合同》1份，主要内容为：租赁期限壹年，租赁时间从2017年4月10日至2018年4月9日止；壹年租金共计人民币贰拾叁万伍仟元整（23.50万元整）。
本院认为，原告展览馆经营中心与被告嘉邦物流公司签订的《豪门·新天地停车场租赁合同》合法、有效，应受法律保护。合同签订后，展览馆经营中心履行了交付停车场的义务，嘉邦物流公司经营停车收费业务，并按时交纳租金。2016年12月31日，租赁期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，嘉邦物流公司继续租赁停车场，视为不定期租赁。嘉邦物流公司租金交至2017年2月份，2017年3月之后再未交纳租金。2017年3月27日，展览馆经营中心给嘉邦物流公司下达《解除停车场租赁关系通知书》，嘉邦物流公司没有办理停车场交接手续。展览馆经营中心要求嘉邦物流公司交还停车场的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。展览馆经营中心要求嘉邦物流公司支付停车场2017年3月的租金12500元，本院予以支持。展览馆经营中心要求嘉邦物流公司返还2017年3月31日以后收取的停车场全部停车收入及预收的超期停车卡销售收入，没有法律依据，因原、被告之间是租赁合同关系，只能按照原、被告签订的原租赁合同计算租金。展览馆经营中心要求嘉邦物流公司按年租金标准支付违约金，嘉邦物流公司从2017年3月1日开始未再交纳租金，根据双方签订的租赁合同第四条约定“乙方逾期支付租金，应支付违约金给甲方，违约金自逾期之日起，逾期一日按年租金总额的2‰向甲方交纳违约金”，以此为标准计算，2017年3月1日至2017年11月30日违约金为81000元（150000元年租金×2‰×270天）；租赁合同第十一条约定“双方都须严格履行本合同的各项条款，任何一方违约均需承担违约责任，违约金为一个年度的租金总额”，以此为标准计算，违约金为150000元。展览馆经营中心与襄阳市东秦物业管理有限公司签订租赁合同，约定年租金为235000元，与展览馆经营中心与嘉邦物流公司签订的租赁合同的年租金差额85000元，即展览馆经营中心年租金损失85000元，合同约定两种违约金计算标准，均超过造成损失的百分之三十，与法不符，故对超出部分的违约金，本院不予支持。嘉邦物流公司反诉展览馆经营中心退还交付的履约保证金10万元，本院予以支持。嘉邦物流公司反诉展览馆经营中心按年租金标准支付违约金15万元，因展览馆经营中心没有违约行为，本院不予支持。嘉邦物流公司反诉展览馆经营中心赔偿地面停车位经营损失336885元，因嘉邦物流公司对停车场自主经营，其没有证据证实该经营损失是展览馆经营中心造成的，嘉邦物流公司的该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、襄阳嘉邦物流有限公司于本判决生效之日起十日内返还襄阳市展览馆经营管理中心位于襄阳市大庆西路5号豪门新天地大楼负一楼停车场和地面停车场；
二、襄阳嘉邦物流有限公司支付襄阳市展览馆经营管理中心租金112500元（2017年3月1日至2017年11月30日期间的租金；2017年12月1日之后的租金按每月12500元支付，直至返还位于襄阳市大庆西路5号豪门新天地大楼负一楼停车场和地面停车场之日止）；
三、襄阳嘉邦物流有限公司支付襄阳市展览馆经营管理中心违约金19125元（2017年3月1日至2017年11月30日期间的违约金；违约金计算方式：违约金按年租金损失85000元的30%计算，违约金为25500元，每月违约金2125元；2017年12月1日之后的违约金，按每月2125元计算，直至返还位于襄阳市大庆西路5号豪门新天地大楼负一楼停车场和地面停车场之日止）；
四、襄阳市展览馆经营管理中心在襄阳嘉邦物流有限公司返还停车场十日内退还襄阳嘉邦物流有限公司履约保证金10万元；
五、驳回襄阳市展览馆经营管理中心的其他诉讼请求；
六、驳回襄阳嘉邦物流有限公司的其他诉讼请求。
上述应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2142元，反诉案件受理费2525元，合计4667元，襄阳市展览馆经营管理中心、襄阳嘉邦物流有限公司各负担2333.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分请求的数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17×××56。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 彭庆伟
人民陪审员 柴辉凌
人民陪审员 邵 伟
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 牛玉玲