河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终2690号上诉人（原审原告）：上海秉洁资产管理中心（有限合伙），主要经营场所上海市浦东新区航头镇航南公路999号7幢472室。执行事务合伙人：上海秉凰股权投资管理有限公司、上海秉钰投资管理有限公司，委派代表：原艳芬。委托诉讼代理人：徐海亮，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州仟禧置业有限公司，住所地河南省郑州市高新区科学大道53号。法定代表人：姜鹏程，董事长。上诉人（原审被告）：河南益昌商业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务内环路9号楼0606号。法定代表人：刘建国，董事长。上诉人（原审被告）：姜朝霞，女，1964年12月26日出生，汉族，住河南省郑州市。上诉人（原审被告）：姜鹏程，男，1962年12月29日出生，汉族，住河南省郑州市。上诉人（原审被告）：刘建伟，男，1966年6月9日出生，汉族，住河南省郑州市。上诉人（原审被告）：郑州金田物业管理有限公司，住所地河南省郑州市科学大道53号3号楼14层235A室。法定代表人：石强华，总经理。以上六上诉人共同委托诉讼代理人：钱吉星，河南英伦律师事务所律师。以上六上诉人共同委托诉讼代理人：侯月月，河南英伦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵卫光，男，1984年6月13日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：李新矿，河南正方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，河南正方圆律师事务所律师。上诉人上海秉洁资产管理中心（有限合伙）（以下简称秉洁资产）与上诉人郑州仟禧置业有限公司（以下简称仟禧公司）、河南益昌商业有限公司（以下简称益昌公司）、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、郑州金田物业管理有限公司（以下简称金田公司）、赵卫光房屋租赁合同纠纷一案，各方均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初12238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人秉洁资产委托诉讼代理人徐海亮、张鹏，六上诉人仟禧公司、益昌公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、金田公司共同委托诉讼代理人钱吉星，上诉人赵卫光委托诉讼代理人李新矿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人秉洁资产上诉请求：一审保全费用2523元由赵卫光承担；二审诉讼费由赵卫光承担。事实与理由：一审对保全费未予认定，应予纠正。六上诉人仟禧公司、益昌公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、金田公司上诉请求：撤销原判决第三、四、五、六项，改判六上诉人对租金、管理费支付不承担责任或发回重审；诉讼费用由秉洁资产和赵卫光承担。事实与理由：六上诉人与秉洁资产通过实际履行变更了合同约定的履行方式，且六上诉人已全面履行合同义务向秉洁资产交付了房屋，保证了秉洁资产作为房屋所有权人的全部权利，不应对支付房租、管理费承担责任。部分房屋未能签订补充协议，主要原因在于秉洁资产与部分承租人不能就新的租赁合同主要条款达成一致，仟禧公司并不能强迫承租人与秉洁资产签订补充协议。六上诉人与秉洁资产约定如未在约定期限签订补充协议的，由仟禧公司补偿秉洁资产租金直至补充协议签订完毕或原租赁协议期限届满，该项约定，超出了仟禧公司的履行能力，违反了合同公平原则和权利义务对等原则。部分承租人未签订补充协议，并未实质影响秉洁资产权利。赵卫光上诉请求：撤销原判决第一、二项；一审、二审诉讼费用由秉洁资产承担。事实与理由：一、秉洁资产所诉的租金、管理费没有事实依据。仟禧公司、益昌公司在已经降低租金、管理费标准的情况下，秉洁资产仍依据《房屋租赁合同》及《经营管理合同》的租金、管理费标准提起诉讼属于事实依据错误。秉洁资产、益昌公司并未切实履行园区商业规划管理及市场经营管理义务，秉洁资产无权收取租金、管理费。二、赵卫光不应承担违约金支付责任。在秉洁资产、仟禧公司、益昌公司权利义务主体未明确之前，赵卫光推迟支付租金、管理费不存在违约行为。此外，因秉洁资产、仟禧公司提供的房屋不符合商业用房条件，在秉洁资产、仟禧公司已经先违约的情况下，赵卫光作为后履行义务的一方行使抗辩权推迟支付租金、管理费，也是行使法律赋予的权利，并不违反法律规定，不存在违约行为。且《房屋租赁合同》、《经营管理合同》均为格式合同，格式条款约定滞纳金的内容加重赵卫光的责任，排除赵卫光的权利，故该条款应属无效。此外，合同约定的违约金过高，秉洁资产也没有证据证明其受到的实际损失，故请求法院对秉洁资产主张的违约金不予支持。秉洁资产针对上诉人仟禧公司、益昌公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、金田公司的上诉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。合作协议书是各方真实意思表示，并未违反公平原则和权利义务对等原则，合法有效。合作协议书签订后，各方按照合作协议书的约定履行，并未在履行中变更合同的履行方式。仟禧公司在秉洁资产取得房屋所有权后仍以出租方的名义向承租方主张租金，未按照合作协议书的约定按时向秉洁资产交割租金及保证金。正是因为仟禧公司等的不配合才导致秉洁资产与承租方未能签订新的房屋租赁合同及其补充协议。就未能收取的租金及管理费，仟禧公司、益昌公司应当承担补充责任。姜朝霞、姜鹏程、刘建伟作为担保人，应当承担连带责任。秉洁资产针对上诉人赵卫光的上诉辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，秉洁资产已购买标的房屋，根据买卖不破租赁原则，赵卫光应将租金、管理费交付给秉洁资产。二、《房屋租赁合同》、《经营管理合同》并非格式合同，并未加重赵卫光的责任。赵卫光作为在合同中签字认可相对方，理应尊重契约精神。秉洁资产已取得租赁房屋的所有权，赵卫光仍继续使用租赁房屋，其应当依约支付租金及管理费，其未按期缴纳租金及管理费的行为已构成违约，应当依约支付违约金。秉洁资产按照年利率24%的标准主张违约金低于合同标准，不违反法律法规的规定，应当依法予以支持。仟禧公司、益昌公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、金田公司针对上诉人秉洁资产、赵卫光的上诉辩称，对秉洁资产的上诉请求认可。涉案租赁合同、经营管理合同合法有效。诉争房屋所有权人已经变更为秉洁资产。秉洁资产与仟禧公司等已经就上述事宜通知赵卫光，赵卫光应依据合同约定，向秉洁资产履行支付义务。赵卫光针对上诉人秉洁资产、仟禧公司、益昌公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、金田公司的上诉辩称，根据诉讼费交纳办法相关规定，秉洁资产不应对本案的保全费单独提起上诉，请求法院驳回秉洁资产的上诉请求。仟禧公司等应承担相应责任。秉洁资产向一审法院起诉请求：一、被告赵卫光、仟禧公司共同向原告交付租金207566元（自2016年3月30日起暂计算至2017年4月24日；2017年4月25日之后的租金按照编号为1009的《房屋租赁合同》履行）及迟延交付租金的违约金（以租金207566元为基数，按照年利率24%计算，自2016年3月30日起计算至实际支付租金之日）；二、被告赵卫光、益昌公司、仟禧公司向原告交付管理费88957元（自2016年3月30日起暂计算至2017年4月24日；2017年4月25日之后的管理费按照合同编号为0028的《经营管理合同》履行）及迟延交付管理费的违约金（暂以管理费88957元为基数，按照年利率24%计算，自2016年3月30日起计算至实际支付管理费之日）；三、被告仟禧公司、赵卫光将《房屋租赁合同》的保证金15000元交付原告；四、被告益昌公司对原告第一项、第三项诉讼请求承担连带责任；五、被告金田公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟对原告第一项、第二项、第三项诉讼请求承担连带责任；六、七被告共同承担本案诉讼费、保全费及原告为实现权益支付的律师费、保险费等费用。一审法院认定事实：2014年12月22日，被告仟禧公司（甲方）与被告赵卫光（乙方）签订编号为1009的《房屋租赁合同》，合同约定被告仟禧公司将其位于郑州市高新技术开发区大道××号国家动漫产业基地（河南基地）项目4号楼××层××号房屋，建筑面积139.65平方米，××号楼××层××号房屋，建筑面积133.74平方米出租给被告赵卫光。被告赵卫光以“豆巢新派土豆粉，水吧”品牌进行经营。租赁期限自2014年12月25日起至2022年12月24日止。装修期为3个月，自2014年12月25日起至2015年3月24日。装修期内免计租金及商业管理费，物业管理费及其它有偿服务费用正常缴纳。房屋的租金按建筑面积计收，一层6-4号租金标准为98元/月·㎡，二层16-2号租金标准为52.5元/月·㎡，租金标准2年后均按每年5%递增。合同承租采用先缴纳租金后使用的原则。首次租金62121元，自合同签订5日内缴纳完毕。以后每3个月为一个租金缴纳周期。被告赵卫光应于每个租金缴纳周期起始日的15日前向被告仟禧公司提前缴纳当期3个月的租金。逾期缴纳，被告仟禧公司按每逾期一天收取被告赵卫光应缴纳费用的5‰作为滞纳金，逾期10天未交，被告仟禧公司有权停水、停电，直至解除合同、收回该用房，其履约保证金不予退还。租赁期间，该租赁房屋所产生的水电天然气、电话及通讯费用、电视收维费用、停车费等，由被告赵卫光承担并支付。合同签订后3日内，被告赵卫光应向被告仟禧公司交纳合同履约保证金人民币30000元。合同终止或解除后双方关于合同履行无任何异议时，七日内被告仟禧公司应当全部无息返还被告赵卫光交纳的履约保证金。房屋租赁期间，被告赵卫光有以下行为的，被告仟禧公司有权收回出租房屋，且履约保证金不予退还，并有权就由此给被告仟禧公司造成的损失向被告赵卫光追偿：不履行合同的租金、物业管理费、商业经营管理费及水、电、气费等支付约定，经被告仟禧公司或仟禧公司依据合同委托的其他单位催告，在一定期限内仍不履行的。解除合同的通知必须以书面形式送达。被告赵卫光在合同终止或解除之日起三日内，应将所承租房屋交回给被告仟禧公司验收，被告赵卫光应当保持房屋的清洁及完好状态。合同另约定被告赵卫光的送达地址为：郑州市高新区瑞达路紫薇小区××号楼××，收件人赵卫光，如本人或其指定收件人拒不签收，导致无法电话联系或书面文件未被实际接收的，短信发出之日、传真发出之时，书面文件被退回之日或邮件发出二日后，即视为送达。合同尾部甲方处有被告仟禧公司签章并经其委托代理人许朋鹏签名确认，乙方处有被告赵卫光签名捺印确认。合同签订当日，被告益昌公司（甲方）与被告赵卫光（乙方）另签订编号为0028号的《经营管理合同》，合同约定双方就被告赵卫光服从被告益昌公司对动漫基地的商业运营管理，达成一致意见。被告赵卫光经营商铺位于××号楼××层××号房屋，建筑面积139.65平方米；××号楼××层××号房屋，建筑面积133.74平方米。被告赵卫光应交管理费以面积为计算依据。经营管理期限为2014年12月25日起至2022年12月24日止。经营项目为“豆巢新派土豆粉，水吧”，经营期限内，在未征得被告益昌公司书面同意以及核准之前，被告赵卫光不得擅自改变上述约定的经营范围。管理费按经营铺面建筑面积××号楼××层××号以每月42元/平方米为标准，××号楼××层××号房屋以每月22.5元/平方米为标准。管理费包含商业运营、日常商场管理等。上述管理费计费标准均在2年后按每1年5%递增。经营管理费计费起始日期为2015年3月25日。采用先缴纳经营管理费后经营的原则。首次3个月经营管理费自合同签订5日内缴纳完毕，缴纳完首次经营管理费后被告益昌公司为被告赵卫光提供服务。以后扣除装修期、免租期后的每3个月为一个租金缴纳周期，被告赵卫光应于每个经营管理费缴纳周期起始日的15日前向被告益昌公司提前缴纳当期3个月的经营管理费。逾期缴纳，被告益昌公司按每逾期一天收取被告赵卫光应缴纳费用的2‰作为滞纳金，逾期10天未交，被告益昌公司有权停水、停电并解除合同、收回该用房，且履约保证金不予退还。解除合同的通知必须以书面形式送达。合同另约定被告赵卫光的送达地址为：郑州市高新区瑞达路紫薇小区××号楼××，收件人赵卫光，如本人或其指定收件人拒不签收，导致无法电话联系或书面文件未被实际接收的，短信发出之日、传真发出之时，书面文件被退回之日或邮件发出二日后，即视为送达。合同尾部甲方处有被告益昌公司签章并经其法定代表人许朋鹏签名确认，乙方处有被告赵卫光签名捺印确认。2016年3月28日，原告与被告仟禧公司、益昌公司、金田公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟及案外人上海秉汇资产管理中心（有限合伙）（以下简称“秉汇资产”）签订了合同编号为2016BJ&BH××的《合作协议书》。协议书约定原告秉洁资产购买被告仟禧公司开发的位于郑州市高新技术开发区××大道××号的国家动漫产业发展基地（河南基地）项目中的××号楼的房屋（以下简称“标的房屋”）。总价款为一亿三千万元。标的房屋中，房屋产权证号为［郑房权证字第××]的房屋在协议签订后3个月内交付完毕。标的房屋中的其他房屋在协议签订后1个月内交付完毕。对于已出租的房屋，在原告进行实地验收，且承租人、秉汇资产按照协议约定签署完毕租赁协议补充协议后即视为交付。对于标的房屋中已经出租的房屋，被告仟禧公司、益昌公司和金田公司同承租人、原告秉洁资产签订原租赁协议的补充协议。补充协议的主要内容为：明确租金及收取方式、租金收益人变更、原出租人和新出租人就租金、租赁押金清算交割等相关事宜。签订原租赁协议的补充协议，租金、租赁押金清算交割应在相应的标的房屋交付期限内办理完毕。未按照约定期限办理完毕的，由被告仟禧公司补偿原告秉洁资产其应收取的租金，补偿金额按照原租赁协议的租金水平计算，直至原租赁协议的补充协议签订完毕或原租赁协议期限届满。原租赁协议中约定的承租人支付给被告仟禧公司、益昌公司及其关联方的所有费用（包括但不限于租赁、设备使用费、商业管理/运营费、郑州丹尼斯百货有限公司承担的物业服务费）全部为租金，该租金自被告仟禧公司开具购房发票后归属原告秉洁资产。该期间至合同4.5.2.1款交割完毕后的租金，由被告仟禧公司支付给原告。被告仟禧公司需保证原告享有的租金不低于签订的原租赁协议约定的水平，但经原告同意降低租金的除外。低于该水平的部分，由被告仟禧公司予以补足。自协议签订后，《经营管理合同》或《租赁协议》约定的管理权利转让给原告秉洁资产，由原告秉洁资产向承租人收取商业经营管理费或类似费用。被告仟禧公司、益昌公司、金田公司以及仟禧公司的其他关联方对原告秉洁资产和案外人秉汇资产所负担的任何义务，以及被告仟禧公司在协议、协议附件及相关协议或文件项下的义务或责任，被告姜朝霞、姜鹏程和刘建伟均应承担连带共同义务和责任。因被告仟禧公司违约致使原告通过司法途径实现债权或其他权益的，被告仟禧公司应承担原告为此支付的合理费用，包括诉讼费、律师费、差旅费等。被告仟禧公司承担案外人秉汇资产要求被告仟禧公司履行清偿义务而为此支付的合理费用，包括诉讼费、律师费、差旅费等。协议书尾部有原告秉洁资产、案外人秉汇资产、被告仟禧公司、益昌公司及金田公司签章确认。被告姜朝霞、姜鹏程、刘建伟在合同尾部签名捺印确认。该协议附件一对标的房屋的情况进行了详细列明。其中，产权证号为郑房权证字第××号的××层××号商铺建筑面积共402.65平方米，由马斌承租了130.59平方米，用于经营76人烩面；由杨爱春承租132.41平方米，用于经营阿明煲仔饭；由被告赵卫光承租了139.65平方米，用于经营豆巢土豆粉。后原告向被告仟禧公司支付了该商铺的购房款。2016年3月30日，被告仟禧公司向原告开具了涉案商铺的购房发票。2016年4月21日，该商铺在房管局办理了产权变更登记，登记所有权人为原告。2017年2月24日，原告委托上海市建纬（郑州）律师事务所向被告赵卫光发出《关于要求履行租金支付义务的函》，律师函对被告赵卫光所租用商铺的产权变更情况进行了说明，主张原告已取得了涉案房屋的所有权，及被告赵卫光与被告仟禧公司、益昌公司签订的房屋租赁合同、经营管理合同项下的权利，原告自2016年3月30日开始收取租赁房屋租金和商业管理费。原告已于2016年6月28日向被告赵卫光发送了通知，但被告赵卫光未就租赁事宜同原告进行任何形式的沟通和洽谈，也未向原告支付租金和商业管理费，被告赵卫光的行为构成违约。原告要求被告赵卫光在2017年2月28日前将自2016年3月30日至2017年3月24日的租金（包含商业管理费，下同）共计234938元支付至原告指定账户，下一期2017年3月25日至2017年6月24日的租金61586元，按照相关协议在2017年3月10日前支付至原告。原告保留向被告赵卫光主张自2016年6月29日迟延履行支付租金义务而应承担的违约责任的权利。当天，上海市建纬（郑州）律师事务所的张军亮、李佳，同河南省郑州市黄河公证处的公证员秦某、工作人员付浩楠一起到被告赵卫光承租涉案商铺经营的“豆巢新派土豆粉”餐饮店，向被告赵卫光送达上述律师函，该店的一名女士服务员收下该律师函并表示可以转交给被告赵卫光。河南省郑州市黄河公证处对该送达过程进行了证据保全，并于2017年3月7日出具了（2017）郑黄证民字第06173号公证书。另2017年2月15日，上海市建纬（郑州）律师事务所将上述《关于要求履行租金支付义务的函》通过EMS分别邮寄至被告赵卫光在房屋租赁合同中的指定送达地址及被告赵卫光所承租涉案商铺所在地址。2017年2月17日，邮寄至商铺所在地址及被告赵卫光指定送达地址的邮件均被拒收退回。2017年5月19日，原告通过EMS向被告赵卫光所承租涉案商铺所在地址邮寄《关于催收租金等费用的函》，要求被告赵卫光于2017年5月26日前将2016年3月30日至2017年6月24日的租金等款项共计296524元，支付至原告指定账户。2017年5月20日，该邮件被签收。2017年6月7日，原告与被告仟禧公司、赵卫光共同协商租赁事宜，双方签订会议纪要一份。2017年6月26日，原告与被告赵卫光、仟禧公司签订租赁房屋移交单，被告赵卫光不再承租郑州市高新技术开发区××大道××号国家动漫产业基地4号楼1层6-4、2层16-2的房屋。被告赵卫光申请交房日期2017年6月24日，业主验收日期为2017年6月26日。编号为1009的《房屋租赁合同》、编号为0028的《经营管理合同》于移交日予以解除，但合同解除不影响违约、清理条款。被告赵卫光在2017年6月24日前欠交的租金、管理费等事宜而产生的纠纷，相关业主和被告赵卫光另行诉讼解决。移交单尾部4号楼2层16-2号房屋业主处有被告仟禧公司代表杜晓青签字确认，4号楼1层6-4号房屋业主处有原告秉洁资产代表马昆签字确认，承租人处有被告赵卫光签字确认。另查明：1、被告赵卫光在签订房屋租赁合同、经营管理合同后，向被告仟禧公司支付保证金30000元。被告仟禧公司认可已收到该保证金，并表示案件结束后将涉案房屋部分的保证金转交给原告，被告赵卫光已欠付其2016年4月7日前的租金及管理费203073元，自2016年4月7日起到2017年4月24日的租金及管理费应按照原告的主张进行交纳。2、因与被告赵卫光、仟禧公司之间的租赁合同纠纷，原告委托上海市建纬（郑州）律师事务所代理此案，原告向上海市建纬（郑州）律师事务所支付律师代理费10000元。为申请诉前财产保全，原告向中国大地财产保险股份有限公司郑州中心支公司支付保险费720.87元。以上事实由原告提交的《合作协议书》、房屋产权证、购房发票、付款凭证、《房屋租赁合同》、《经营管理合同》、《关于要求履行租金支付义务的函》、（2017）郑黄证民字第06173号公证书、《关于催收租金等费用的函》、2017年5月19日寄出的EMS邮寄单及查询回执、会议纪要、租赁房屋移交单、委托代理合同、律师代理费发票、保险费发票及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，被告仟禧公司与被告赵卫光签订的房屋租赁合同、被告益昌公司与被告赵卫光签订的经营管理合同，及原告与被告仟禧公司、益昌公司、金田物业、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟签订的合作协议书均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。各方均应当按照合同的约定，全面适当履行合同义务。原告已依照合作协议书的约定向被告仟禧公司履行了支付款项义务，被告仟禧公司亦按照约定将涉案房产变更登记至原告名下，原告取得了涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变更的，不影响租赁合同的效力。据此及依照合作协议书的约定，原告取得了房屋租赁合同及经营管理合同项下原仟禧公司、益昌公司所享有的权利义务。原告与被告赵卫光直接建立了租赁合同法律关系，被告赵卫光应当依照合同约定向原告履行支付租金义务。因被告赵卫光一直未按合同约定向原告支付租金及经营管理费，而涉案房屋已实际移交给原告。自原告主张的2016年3月30日起，按照合同约定的租金、管理费的标准计算至实际交房之日即2017年6月24日，被告赵卫光应向原告支付租金207467.73元、管理费88914.73元。关于原告主张的违约金，原告主张按照年利率24%的标准计算，低于合同约定标准，且不违反法律规定，一审法院予以确认，违约金应分别以被告赵卫光应付的租金207467.73元、经营管理费88914.73元为基数，自2016年3月30日起按照年利率24%计算至被告赵卫光实际支付租金、管理费之日止。关于被告仟禧公司及益昌公司所应承担的责任，依照合作协议书的约定，在协议约定的房屋交付期限内，被告仟禧公司应向原告交付涉案房屋，被告仟禧公司、益昌公司和金田公司应同承租人、原告秉洁资产签订原租赁协议的补充协议，并办理租金、租赁押金的清算交割。未按照约定期限办理完毕的，由被告仟禧公司补偿原告应收取的租金。现被告仟禧公司虽与原告办理房屋的交付，但未办理租赁押金的清算交割，故对原告要求被告仟禧公司将被告赵卫光缴纳的保证金15000元支付给原告的诉讼请求，一审法院予以支持。因被告赵卫光已向被告仟禧公司实际支付了该款项，故对原告要求被告赵卫光承担该款项的支付义务的诉讼请求，一审法院不予支持。对于被告赵卫光应支付的自2016年3月30日至2017年6月24日房屋实际交给原告之日的租金、管理费，被告仟禧公司、益昌公司应承担相应的补充责任。关于原告主张的律师代理费及保险费，因房屋租赁合同、经营管理合同均未对此作出明确约定，故对原告要求被告赵卫光支付该两项费用的诉讼请求，一审法院不予支持。依照合作协议的约定，被告仟禧公司承担原告要求被告仟禧公司履行清偿义务而为此支付的合理费用，包括诉讼费、律师费、差旅费等，故被告仟禧公司应支付原告律师代理费10000元、保险费720.87元。被告姜朝霞、姜鹏程和刘建伟在合作协议书的担保人处签名确认，其自愿对被告仟禧公司、益昌公司、金田公司以及仟禧公司的其他关联方对原告秉洁资产和案外人秉汇资产所负担的任何义务，以及被告仟禧公司在协议、协议附件及相关协议或文件项下的义务或责任，承担连带责任，故被告姜朝霞、姜鹏程和刘建伟应对被告仟禧公司、益昌公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵卫光于本判决生效后十日内向原告上海秉洁资产管理中心（有限合伙）支付自2016年3月30日至2017年6月24日的租金207467.73元及2016年3月30日起计算至实际支付租金之日的违约金（以实际应付租金207467.73元为基数，按照年利率24%的标准计算）；二、被告赵卫光于本判决生效后十日内向原告上海秉洁资产管理中心（有限合伙）支付自2016年3月30日至2017年6月24日的管理费88914.73元及2016年3月30日起计算至实际支付管理费之日的违约金（以实际应付管理费88914.73元为基数，按照年利率24%的标准计算）；三、被告郑州仟禧置业有限公司对本判决第一、二项确定的租金和管理费承担补充责任；四、被告河南益昌商业有限公司对本判决第二项确定的管理费承担补充责任；五、被告郑州仟禧置业有限公司于本判决生效后十日内向原告上海秉洁资产管理中心（有限合伙）支付保证金15000元、律师代理费10000元、保险费720.87元；六、被告姜朝霞、姜鹏程、刘建伟对本判决第三、四、五项确定的债务承担连带清偿责任；七、驳回原告上海秉洁资产管理中心（有限合伙）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5973元，减半收取2986.5元，由被告郑州仟禧置业有限公司、河南益昌商业有限公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、赵卫光共同负担。二审中，上诉人秉洁资产提交证据如下：一、保全费票据、保全裁定书复印件各一份，证明涉案保全费用的金额。二、书面材料一份，证明秉洁资产于2017年12月8日收到仟禧公司转付的保证金。上诉人仟禧公司、益昌公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、金田公司发表质证意见：一、对证据真实性无异议。一审法院未对保全费的承担作出决定，秉洁资产产生的上述费用应由赵卫光承担。二、无异议，对材料载明的事实予以认可。上诉人赵卫光发表质证意见：一、对证据真实性无异议，关联性有异议，不能证明是赵卫光案的保全费用支出，即使法院最终采纳该证据，该费用也应由当事人予以分担。二、秉洁资产与仟禧公司确认了保证金转付的时间及金额，赵卫光对该事实予以认可，赵卫光的保证金15000元应抵欠付租金。根据上诉人秉洁资产提交证据及各方认可事实，本院认定事实如下：申请人秉洁资产以赵卫光、仟禧公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟为被申请人，向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院作出了保全的民事裁定，秉洁资产预交保全费2523元。秉洁资产于2017年12月8日收到仟禧公司转付的赵卫光租赁房屋的保证金15000元。秉洁资产认可迟延支付租金、管理费违约金应按合同约定的租金、管理费的交费周期所确定的应交费时间之次日为起点分段计算。涉案租金、经营管理费计费起始日期为2015年3月25日，自此日起每3个月为一个租金、管理费交付周期；自此日起，租金标准2年后均按每年5%递增。其余事实与原审法院查明事实一致。本院认为，涉案经营管理合同及房屋租赁合同、合作协议书，均系合同各方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应受相应合同约束。秉洁公司对涉案房屋取得所有权后取得了房屋租赁合同及经营管理合同项下的权利，赵卫光占有涉案房屋至其向秉洁资产交付之日，其应向秉洁资产支付租金、管理费并承担违约责任。秉洁资产与仟禧公司等于2016年3月28日签订合作协议书时，约定涉案房屋在协议签订后1个月内交付完毕，对于已出租房屋，实地验收，按约定签署完毕租赁协议补充协议后视为交付。且各方约定，签订补充协议、租金、租赁押金清算交割应在相应的房屋交付期限内办理完毕，未按照约定期限办理完毕的，由仟禧公司补偿秉洁资产其应收取的租金。合作协议书载明，原租赁协议指截至本协议签署日前，仟禧公司、益昌公司等及其关联方与所涉承租人签订的租赁合同、经营管理合同等。原租赁协议中约定的承租人支付给仟禧公司、益昌公司等及其关联方的所有费用（包括但不限于租赁、设备使用费、商业管理/运营费、郑州丹尼斯百货有限公司承担的物业服务费）全部为租金。仟禧公司需保证秉洁资产享有的租金不低于签订的原租赁协议约定的水平，但经秉洁资产同意降低租金的除外。低于该水平的部分，由仟禧公司予以补足。综上，仟禧公司应对赵卫光应付租金、管理费承担相应的补充责任；一审判令益昌公司对赵卫光应付管理费承担补充责任没有合同依据。仟禧公司应据协议约定承担秉洁资产要求其履行清偿义务而支出的合理费用，包括律师费、保险费。姜朝霞、姜鹏程、刘建伟应据协议约定对仟禧公司的债务承担连带清偿责任。秉洁资产一审请求按总的应付租金、管理费基数自2016年3月30日起算违约金，不符合客观实际。本院对一审判决相应部分予以改判，迟延交付租金、管理费违约金应以租金、管理费的交费周期所对应的最后交费日期之次日为起点分别计算至赵卫光实际支付租金、管理费之日止（按年利率24%，以合同约定的租金、管理费标准计算的租金、管理费为基数）。涉案房屋建筑面积139.65平方米。租赁期限自2014年12月25日起至2022年12月24日止（后赵卫光于2017年6月24日交房，房屋租赁合同及经营管理合同于移交日解除）。装修期为3个月，自2014年12月25日起至2015年3月24日。装修期内免计租金及商业管理费。房屋的租金按建筑面积计收，租金标准为98元/月·㎡，租金标准2年后均按每年5%递增，租金递增基数以前壹年缴纳的租金额度（壹年按12个月计算）为标准计算。合同承租采用先缴纳租金后使用的原则。每3个月为一个租金缴纳周期。赵卫光应于每个租金缴纳周期起始日的15日前提前缴纳当期3个月的租金。逾期缴纳，每逾期一天滞纳金为应缴纳费用的5‰（秉洁资产按年利率24%主张）。租金交费起始日期为2015年3月25日，本院认定此日起每3个月为一个租金交付周期（以下简称周期）。对赵卫光欠付租金及应付违约金计算如下：2015年3月25日至2017年3月24日，租金标准为98元/月·㎡，年租金为164228.4元，月租金为13686元（因合同载明有此数，故不精确到小数点后一位），日租金为449.9元（164228.4/365）。2017年3月25日至2017年6月24日，租金标准为102.9元/月·㎡，月租金为14370元。违约金以欠付租金为基数按年利率24%计算。一、2016年3月30日至2016年6月24日处于一个周期内，租金：39069.4元（26×449.9＋2×13686），对该笔租金可自2016年3月30日起计算违约金至赵卫光实际支付租金之日止。二、2016年6月25日至2016年9月24日期间为一个周期，租金：41058元（3×13686），对该笔租金可自2016年6月10日起计算违约金至赵卫光实际支付租金之日止。三、2016年9月25日至2016年12月24日期间为一个周期，租金：41058元（3×136856），对该笔租金可自2016年9月10日起计算违约金至赵卫光实际支付租金之日止。四、2016年12月25日至2017年3月24日期间为一个周期，租金：41058元（3×13686），对该笔租金可自2016年12月10日起计算违约金至赵卫光实际支付租金之日止。五、2017年3月25日至2017年6月24日处于一个周期内，赵卫光于2017年6月24日交付其承租房屋，截至此日，租金：43110元（3×14370），对该笔租金可自2017年3月10日起计算违约金至赵卫光实际支付租金之日止。赵卫光共计欠付租金205353.4元。因秉洁资产已于2017年12月8日收到仟禧公司转付的赵卫光所交保证金15000元，故赵卫光应支付的迟延支付租金违约金应扣除15000元。就涉案房屋赵卫光应交管理费以建筑面积139.65平方米为计算依据，每月42元/平方米为标准，上述管理费计费标准均在2年后按每1年5%递增。经营管理费计费起始日期为2015年3月25日。采用先缴纳经营管理费后经营的原则。扣除装修期、免租期后的每3个月为一个租金缴纳周期。赵卫光应于每个经营管理费缴纳周期起始日的15日前缴纳当期3个月的经营管理费。逾期缴纳，每逾期一天滞纳金为应缴纳费用的2‰（秉洁资产按年利率24%主张）。经营管理费计费起始日期为2015年3月25日，本院认定此日起每3个月为一个租金缴纳周期，对赵卫光欠付管理费及应付违约金计算如下：2015年3月25日至2017年3月24日管理费标准为42元/月·㎡，年管理费为70383.6元，月管理费为5865元（因合同载明有此数，故不精确到小数点后一位），日管理费为192.8元（70383.6/365）。2017年3月25日至2017年6月24日管理费标准为44.1元/月·㎡，月管理费为6159元。违约金以欠付管理费为基数按年利率24%计算。一、2016年3月30日至2016年6月24日处于一个周期内，管理费：16742.8元（26×192.8＋2×5865），对该笔管理费可自2016年3月30日起计算违约金至赵卫光实际支付管理费之日止。二、2016年6月25日至2016年9月24日期间为一个周期，管理费：17595元（3×5865），对该笔管理费可自2016年6月10日起计算违约金至赵卫光实际支付管理费之日止。三、2016年9月25日至2016年12月24日期间为一个周期，管理费：17595元（3×5865），对该笔管理费可自2016年9月10日起计算违约金至赵卫光实际支付管理费之日止。四、2016年12月25日至2017年3月24日期间为一个周期，管理费：17595元（3×5865），对该笔管理费可自2016年12月10日起计算违约金至赵卫光实际支付管理费之日止。五、2017年3月25日至2017年6月24日处于为一个周期内，赵卫光于2017年6月24日交付其承租房屋，截至此日，管理费：18477元（3×6159），对该笔管理费可自2017年3月10日起计算违约金至赵卫光实际支付管理费之日止。赵卫光共计欠付管理费88004.8元。赵卫光欠付租金、管理费总额为293358.2元。一审对秉洁资产预交保全费2523元未作处理，本院在诉讼费分担部分予以明确，该部分费用应由赵卫光、仟禧公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟共同负担。综上所述，上诉人秉洁资产请求赵卫光一人承担保全费的主张不能成立，上诉人仟禧公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟关于其不应承担责任的主张不能成立，上诉人赵卫光上诉请求缺乏证据证明。对以上上诉人相应上诉请求，本院不予支持。上诉人益昌公司不应承担责任。本院对一审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初12238号民事判决第七项，即驳回上海秉洁资产管理中心（有限合伙）的其他诉讼请求；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初12238号民事判决第四项；三、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初12238号民事判决第一项为：赵卫光于本判决生效后十日内向上海秉洁资产管理中心（有限合伙）支付自2016年3月30日至2017年6月24日的租金205353.4元及违约金，违约金确定如下：均按年利率24%计算，1、以39069.4元为基数、自2016年3月30日起计算至赵卫光实际支付租金之日止；2、以41058元为基数、自2016年6月10日起计算至赵卫光实际支付租金之日止；3、以41058元为基数、自2016年9月10日起计算至赵卫光实际支付租金之日止；4、以41058元为基数、自2016年12月10日起计算至赵卫光实际支付租金之日止；5、以43110元为基数、自2017年3月10日起计算至赵卫光实际支付租金之日止。上述5项违约金总额应扣除15000元；四、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初12238号民事判决第二项为：赵卫光于本判决生效后十日内向上海秉洁资产管理中心（有限合伙）支付管理费88004.8元及违约金，违约金确定如下：均按年利率24%计算，1、以16742.8元为基数、自2016年3月30日起计算至赵卫光实际支付管理费之日止；2、以17595元为基数、自2016年6月10日起计算至赵卫光实际支付管理费之日止；3、以17595元为基数、自2016年9月10日起计算至赵卫光实际支付管理费之日止；4、以17595元为基数、自2016年12月10日起计算至赵卫光实际支付管理费之日止；5、以18477元为基数、自2017年3月10日起计算至赵卫光实际支付管理费之日止；五、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初12238号民事判决第三项为：郑州仟禧置业有限公司对赵卫光应付租金和管理费共计293358.2元向上海秉洁资产管理中心（有限合伙）承担补充责任；六、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初12238号民事判决第五项为：郑州仟禧置业有限公司于本判决生效后十日内向上海秉洁资产管理中心（有限合伙）支付律师代理费10000元、保险费720.87元；七、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初12238号民事判决第六项为：姜朝霞、姜鹏程、刘建伟对本判决第五、六项确定的债务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5973元，减半收取2986.5元，由上海秉洁资产管理中心（有限合伙）负担25元，由郑州仟禧置业有限公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、赵卫光共同负担2961.5元；一审财产保全申请费2523元，由郑州仟禧置业有限公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、赵卫光共同负担。二审案件受理费5973元，由上海秉洁资产管理中心（有限合伙）负担50元，由郑州仟禧置业有限公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、赵卫光共同负担5923元。本判决为终审判决。审判长  郑宗红审判员  张向军审判员  侯军勇二〇一八年三月十六日书记员  裴蒙丽