广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终9090号上诉人（原审被告）：佛山市南海华软科技实业有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水镇沙涌村沙步工业区横二路6号之二，统一社会信用代码91440605761563158W。法定代表人：曾刚。上诉人（原审被告）：曾刚，男，汉族，1967年4月15日出生，住广东省珠海市香洲区，上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杨景翔，广东宝慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈炯贤，男，汉族，1944年9月2日出生，住广东省佛山市南海区，被上诉人（原审原告）：陈伟思，男，汉族，1974年11月13日出生，住广东省佛山市南海区，上诉两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨德明，广东国慧律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张智慧，广东国慧律师事务所实习律师。上诉人佛山市南海华软科技实业有限公司（以下简称华软公司）、曾刚因与被上诉人陈炯贤、陈伟思租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初17415号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人华软公司、曾刚上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回陈炯贤、陈伟思的全部诉讼请求，判令继续履行案涉《租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》。事实和理由：一、一审法院认定华软公司拖欠租金79803.87元属认定事实错误。华软公司在一审期间已提交详细的缴纳租金和冲抵租金明细，截止至陈炯贤、陈伟思起诉之日，华软公司仅拖欠2016年7月、8月及10月三个月租金共171600元。因陈炯贤、陈伟思主张解除双方租赁合同，所以拖欠的租金应当扣除尚未抵扣的建筑款102800元，即华软公司仅拖欠陈炯贤、陈伟思租金68800元。二、华软公司拖欠租金的行为不属于违约行为，在租赁关系存续期间，华软公司与陈炯贤、陈伟思已事实上达成对《租赁合同》的变更。首先，华软公司在租赁关系存续期间，因经营困难，有多次推迟缴纳租金和一次性缴纳多月租金的情形。如按《租赁合同》的约定，陈炯贤、陈伟思已经可以主张解除合同，但陈炯贤、陈伟思对此表示接受并同意合同继续履行。故华软公司拖欠三个月租金的行为并未违反双方的事实约定，符合双方的交易惯例，不应认为违约行为。其次，在《租赁合同》签订时华软公司已向陈炯贤、陈伟思缴纳了100000元押金，华软公司仅拖欠陈炯贤、陈伟思三个月的租金，在抵扣完建筑款后仅有68800元，即押金仍能覆盖拖欠的租金，一审法院判决解除租赁关系对华软公司显失公平。被上诉人陈炯贤、陈伟思答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回华软公司、曾刚的上诉请求。陈炯贤、陈伟思向一审法院提出诉讼请求：1.解除陈炯贤、陈伟思与华软公司、曾刚于2010年1月15日签订的《租赁合同》；2.解除陈炯贤、陈伟思与华软公司、曾刚于2010年4月15日签订的《补充协议一》（受控号：[A]HT1004CF01）、《补充协议二》（受控号：[A]HT1004CF02）、《补充协议三》（受控号：[A]HT1004CF03）；3.华软公司、曾刚立即自行搬离并腾退其与陈炯贤、陈伟思签订的租赁合同以及相应的《补充协议一》和《补充协议二》项下位于佛山市南海区里水镇沙步工业区的厂房（占地面积为6842.88平方米，建筑面积为3000平方米）、宿舍、其他附属建筑、综合办公大楼（占地面积约为225平方米）及其全部上盖所附属的土地交还予陈炯贤、陈伟思使用；4.华软公司、曾刚立即向陈炯贤、陈伟思支付拖欠的租金256653.33元、滞纳金182223.86元（暂计至起诉之日止，起诉日后继续按约定计算租金和滞纳金，直至华软公司、曾刚搬离并腾退厂房、土地交还陈炯贤、陈伟思使用日止）；5.案件诉讼费由华软公司、曾刚承担。一审法院查明：2009年12月31日，出租方佛山市南海区里水镇开发总公司与陈炯贤、陈伟思签订《租赁合同》，约定：佛山市南海区里水镇开发总公司同意把位于沙步工业区第36号面积为6842.88平方米（10.264亩）土地租赁给陈炯贤、陈伟思作为办厂使用，租赁期为41年6个月，从2010年2月1日起至2051年7月20日止。佛山市南海区里水镇开发总公司出具证明确认陈炯贤、陈伟思租地后自行出资在承租土地上建造厂房、宿舍等上盖物业，合同期内使用权为陈炯贤、陈伟思，并知悉陈炯贤、陈伟思将承租土地及自建物业租赁给华软公司。2010年1月15日，陈炯贤、陈伟思（出租方、甲方）与华软公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区里水镇沙步工业区的厂房（以下简称涉讼厂房）出租给乙方，厂区占地面积6482.88平方米，建筑面积为3000平方米，厂房、宿舍及其他附属建筑物为混凝土结构；厂房租赁自2010年4月1日起至2020年3月31日止，租赁期10年；厂房装修日期35天，自2010年2月24日起至3月31日止，装修期间免收租费；甲、乙双方约定涉讼厂房按现状打包租赁，每月租金52000元，租金满三年后开始递增，即2010年4月至2013年3月每月租金为52000元，2013年4月至2016年3月每月租金为54600元，2016年4月至2020年3月每月租金为57200元；租赁期内乙方出资增建厂房和装修，出资额可以抵扣租金，抵扣部分可优先使用；增建面积享有免租期，混凝土结构的免租期为3年，钢结构的免租期为1.5年；在原有建筑面积上增建面积免租期后租金为5元/㎡/月，空地上增建面积免租期后一楼租金为5.5元/㎡/月，二楼及以上为5元/㎡/月，新增建筑面积的租金在租赁期内不得上调和递增；乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金；签订合同时，乙方向甲方支付租赁押金100000元；租赁期间，使用涉讼厂房发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方自行承担，租赁期间，物业管理费标准为20528元/年，乙方应按相关部门要求的时间支付当年管理费；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠超过一个月，甲方有权加收5‰滞纳金，拖欠超过两个月以上甲方有权终止租赁协议；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应无条件退还乙方押金及增建厂房的投资，并赔偿乙方三个月的租金及其他损失；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。2010年4月15日，陈炯贤、陈伟思（甲方）与华软公司（乙方）签订《补充协议》（受控号：[A]HT1004CF01）,约定：甲、乙方同意在在涉讼厂房的厂区内筹建办公大楼，甲方委托乙方进行规划和垫支建造该办公大楼的所有事项；拟建新办公大楼地点位于涉讼厂房厂区（入厂区大门右侧）内，大楼占地面积约225平方米，楼高三层，三层建筑面积共871.2平方米（其中一、二、三楼各为225平方米、其他约为196.2平方米），办公大楼的建筑类型为混凝土框架结构，设计使用年限约为50年；租赁期满并乙方无续租意向情况下，甲方有权收回该办公大楼，乙方应及时清理归还；建造总费用为1300000元，办公大楼整栋租金为49572元/年，办公大楼预计建起计装修期后正式使用日期为2011年4月1日，计租时间为2014年4月1日至2020年3月31日，即为6年，按49572元/年计算，6年租赁期间办公大楼租金为297432元，抵扣完6年大楼合同租金后，仍有金额1002568元超出不足抵扣余额，该超出余额1002568元抵扣方法为在租赁期间（办公大楼建好并除去三年的免租期后）当办公大楼开始计算租金的当月起到次年当月的前一个月作为每一个抵扣年段，在每一抵扣年中可用头两个月的租金作为抵扣建造费余额款项，乙方不用交租金，当抵扣完最后一年的头两个月仍有不足抵扣的剩余部分，那么采取以倒计方法进行，即从合同的最后一个月租金金额算起，往前推算需要多少个月的租金额度可以抵扣完，即为抵扣月份，具体为2014年、2015年4月、5月为抵扣月，其中2个月金额为54600元/月×2个月=109200元，合计金额为109200元/年×2年=218400元，2016、2017、2018、2019年4、5月抵扣，其中每年2个月金额为57200元/月×2个月=114400元，合计金额为114400元/年×4年=457600元，合计218400元+457600元=676000元，剩余1002568元-676000元=326568元在最后一年抵扣，约6个月房租扣完，约即2019年10、11、12月及2020年1、2、3月份的房租进行抵扣建造费用，以上计算方式为双方参考值，具体以新办公大楼建好后，获得实际数据并以此方法进行计算为准；若乙方已用租赁房租款抵扣了该办公大楼垫资建造款的，甲方应退还抵扣后余额的部分。同日，陈炯贤、陈伟思（甲方）与华软公司（乙方）签订《补充协议》（受控号：[A]HT1004CF02），约定：因厂房清理退场日期有所滞后，涉讼厂房租赁自2010年5月15日起至2020年5月14日止，租赁期10年，厂房装修日期35天，自2010年4月10日起至5月14日止，装修期间免收租费。同日，陈炯贤、陈伟思（甲方）与华软公司（乙方）签订《补充协议》（受控号：[A]HT1004CF03），约定：鉴于甲方厂房原有的250kw专用电力变压器中有100kw输出给隔壁厂使用后，致使乙方不够电力使用，双方同意申请水电力局重新铺设电缆（装置）到隔壁厂自用，甲乙双方共同承担此部分费用，原有的250kw专变为乙方租赁后独立自用；甲方同意分担的费用为40%，乙方分担的费用为60%；甲方同意费用支付方式为从2011年开始分摊，共分三年摊完，即2014年12月底前。2015年12月17日，陈炯贤与曾刚签订《租赁合同的补充协议》，约定：从2015年7月1日至2016年7月1日，房屋租金由原来的52000元/月调到50000元/月。另查明，涉讼厂房中1530平方米的建筑物已经办理房地产权证，登记权属人为南海市里水镇开发总公司；涉讼厂房中未办理房地产权证的建筑物已办理建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，建设单位为南海市里水镇开发总公司。再查明，华软公司为一人有限责任公司，股东为曾刚。2016年10月31日，陈炯贤、陈伟思提起诉讼。诉讼中，陈炯贤、陈伟思与华软公司、曾刚均确认从2010年5月15日至2016年10月31日，华软公司累计向陈炯贤、陈伟思支付租金的总额为2411027.12元，陈炯贤、陈伟思起诉后，华软公司、曾刚又另行支付了50000元租金，即华软公司已支付的租金总额为2461027.12元；陈炯贤、陈伟思与华软公司、曾刚均确认华软公司可以在租金中抵扣的费用包括：（1）办公大楼建设费用为1400000元，（2）消防漏水费用21065元，（3）配电设备费用共67187.88元；陈炯贤、陈伟思主张2013年4月1日至2015年6月30日期间的租金标准为每月54600元，华软公司、曾刚主张2013年4月1日至2015年6月30日期间的租金标准为每月52000元；华软公司、曾刚确认自2016年11月1日起没有向陈炯贤、陈伟思支付租金；华软公司不同意解除涉讼合同及补充协议亦不同意向陈炯贤、陈伟思交付涉讼厂房。一审法院认为，涉讼厂房部分建筑物已办理房屋产权登记，未办理房屋产权登记部分的建筑物已办理规划许可证，陈炯贤、陈伟思与华软公司签订的《租赁合同》及相应的《补充协议》、《补充协议》、《补充协议》合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。双方签订的《租赁合同》约定华软公司拖欠租金超过两个月以上的，陈炯贤、陈伟思有权终止租赁协议，现华软公司确认其尚未支付2016年7月、8月及10月共三个月租金且自2016年11月1日起没有向陈炯贤、陈伟思支付租金，故一审法院对陈炯贤、陈伟思要求解除其与华软公司签订的《租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》的诉讼请求予以支持。合同解除，华软公司应搬离涉讼厂房并将涉讼厂房返还予陈炯贤、陈伟思。华软公司、曾刚认为其向陈炯贤、陈伟思交纳的保证金大于其拖欠租金的情况下，陈炯贤、陈伟思不能解除合同的抗辩没有事实依据，法院依法不予采纳。租赁合同及相应补充协议的合同相对方为陈炯贤、陈伟思和华软公司，陈炯贤、陈伟思要求曾刚搬离并交还涉讼厂房的诉讼请求没有事实依据，法院依法不予支持。对于2013年4月1日至2015年6月30日期间租金标准问题，《租赁合同》虽约定2015年7月1日至2016年7月1日的租金标准为54600元，但陈炯贤与曾刚签订《租赁合同的补充协议》中明确约定“从2015年7月1日至2016年7月1日，房屋租金由原来的52000元/月调到50000元/月”，《租赁合同》先于《租赁合同的补充协议》签订，且陈炯贤、陈伟思与华软公司、曾刚均未提供证据证明2013年4月1日至2015年6月30日期间华软公司每月实际向陈炯贤、陈伟思交付租金的具体金额，故法院对华软公司、曾刚认为陈炯贤、陈伟思与华软公司、曾刚在实际履行合同的过程中对2013年4月1日至2015年6月30日期间租金标准予以变更的抗辩予以采信，2013年4月1日至2015年6月30日期间的租金标准应为52000元/月。陈炯贤、陈伟思主张该期间租金标准为54600元/月没有事实依据，法院依法不予采纳。综上，至陈炯贤、陈伟思起诉日（2016年10月31日），华软公司应向支付的租金总额为：（1）2010年5月15日至2015年6月30日期间的租金3200516.13元[（52000元/月×61个月）＋（52000元/月÷31日×17日）]；（2）2015年7月1日至2016年7月1日期间的租金为601612.9元[（50000元/月×12个月）＋（50000元/月÷31日×1日）]；（3）2016年7月2日至2016年10月31日期间的租金226954.84元[（57200元/月÷31日×30日）＋（57200元/月×3个月）]，合计4029083.87元（3200516.13元+601612.9元+226954.84），扣除华软公司已交租金2461027.12元、办公大楼建设费用为1400000元、消防漏水费用21065元、配电设备费用67187.88元，截至起诉日（2016年10月31日），华软公司尚需向陈炯贤、陈伟思支付租金79803.87元（4029083.87元-2461027.12元-1400000元-21065元-67187.88），超出核定部分，法院依法不予支持。因华软公司尚未交还涉讼厂房予陈炯贤、陈伟思，故从2016年11月1日至华软公司实际向陈炯贤、陈伟思归还涉讼厂房之日止，华软公司应按每月57200元的标准向陈炯贤、陈伟思支付租金。《租赁合同》约定华软公司逾期支付的，陈炯贤、陈伟思有权加收5‰滞纳金，该滞纳金属于陈炯贤、陈伟思对华软公司逾期支付租金的违约责任的主张，因该违约金支付标准过高，一审法院酌定华软公司以所欠租金79803.87元（截至起诉日2016年10月31日）为本金从2016年11月1日起至实际付清之日止按日万分之五支付逾期付款违约金予陈炯贤、陈伟思。因华软公司向陈炯贤、陈伟思支付租金时会相应扣减部分办公大楼建设费用、消防漏水费用及配电设备费，陈炯贤、陈伟思与华软公司、曾刚双方就华软公司每月实际应向陈炯贤、陈伟思支付的租金数额无法达成一致意见，且陈炯贤、陈伟思既未提供证据证明截至2016年6月10日华软公司欠付其租金256653.33元，亦未提供证据证明华软公司欠付其2016年6月10日前的租金，故法院对陈炯贤、陈伟思要求以欠付租金256653.33元为本金从2016年6月11日计至实际付清之日止的违约金没有事实依据，超出核定部分，法院不予支持。华软公司为一人有限责任公司，曾刚作为其股东，其未提供证据证明华软公司的财产独立于其个人财产，曾刚应当对公司债务承担连带责任。陈炯贤、陈伟思要求曾刚对华软公司的债务承担连带责任的主张，合法有据，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除陈炯贤、陈伟思与华软公司于2010年1月15日签订的《租赁合同》及于2010年4月15日签订的《补充协议一》（受控号：[A]HT1004CF01）、《补充协议二》（受控号：[A]HT1004CF02）、《补充协议三》（受控号：[A]HT1004CF03）；二、华软公司应于判决发生法律效力之日起十日内搬离并腾退上列第一项合同项下位于佛山市南海区里水镇沙步工业区的厂房、宿舍及其他附属建筑，并将该厂房、宿舍及其他附属建筑返还予陈炯贤、陈伟思；三、华软公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金79803.87元（截至2016年10月31日）予陈炯贤、陈伟思；四、华软公司应以79803.87元为本金从2016年11月1日起至上述第三项判决履行之日止按日万分之五计付违约金予陈炯贤、陈伟思，本项随上列第三项清；五、华软公司应于判决发生法律效力之日起十日内按每月57200元的标准支付2016年11月1日起至上述第二项判决履行之日止的租金予陈炯贤、陈伟思；六、曾刚对上述第三、四、五项债务承担连带清偿责任；七、驳回陈炯贤、陈伟思的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为3941.58元，财产保全费2714.38元，合计6655.96元，由陈炯贤、陈伟思负担4655.96元，华软公司、曾刚负担2000元。各方当事人于二审期间均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议》、《补充协议》应否解除。本案中，涉讼厂房部分建筑物已经办理房屋产权登记，未办理房屋产权登记部分的建筑物已办理建设工程规划许可证，故陈炯贤、陈伟思与华软公司签订的《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议》、《补充协议》合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。《租赁合同》约定华软公司应及时支付房租及其他应支付的一切费用，拖欠超过两个月以上的，陈炯贤、陈伟思有权终止租赁协议。根据双方当事人的约定，计算至2016年10月31日，华软公司应向陈炯贤、陈伟思支付的租金为4029083.87元（详见一审法院计算方法），应抵扣的费用包括消防漏水费用21065元，配电设备费用67187.88元，而根据《补充协议》的约定，截止至2016年10月31日，办公大楼建设费用应抵扣租金金额为332800元（54600元/月×2个月×2年＋57200元×2个月），故截止至2016年10月31日，扣除应抵扣的金额，华软公司实际应向陈炯贤、陈伟思支付租金金额为3608030.99元（4029083.87元-67187.88元-21065元-332800元），而其实际支付的租金金额为2461027.12元，逾期支付租金金额已远超过两个月，故根据《租赁合同》的约定，陈炯贤、陈伟思请求解除案涉《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议》、《补充协议》理据充分，依法应予支持。由于合同已解除，一审法院将华软公司应支付的租金与全部办公大楼建设费用及消防漏水费用、配电设备费用相抵扣后认定截止至2016年10月31日华软公司仍欠付陈炯贤、陈伟思租金79803.87元，从而判令解除案涉《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议》、《补充协议》并无不当，本院予以维持。华软公司上诉主张其实际欠付租金金额为68800元及双方已在实际履行中对合同条款进行变更，逾期交纳租金超过二个月并不构成违约的上诉主张均无事实依据，本院对此不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。华软公司、曾刚的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1795.1元，由上诉人佛山市南海华软科技实业有限公司、曾刚共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  余珂珂审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年十二月二十五日书 记 员  黄结仪