天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0110民初2914号原告：韩某某,女，1984年5月10日出生，汉族，住天津市红桥区。被告：江某某,女，1982年3月11日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：焦某某（系被告江某某之夫），住天津市东丽区。委托诉讼代理人：时丽君，天津元泽律师事务所律师。被告：焦某某,男，1982年11月24日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：时丽君，天津元泽律师事务所律师。被告：天津中和兴邦房地产经纪有限公司（统一社会信用代码91120102300470135F），住所地天津市河东区万新村倚虹西里底商05号。法定代表人：赵鑫，总经理。委托诉讼代理人：张伟明，男，天津中和兴邦房地产经纪有限公司经理。委托诉讼代理人：贾某某，男，天津中和兴邦房地产经纪有限公司员工。原告韩某某与被告江某某、焦某某、天津中和兴邦房地产经纪有限公司（以下简称“兴邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告韩某某，被告江某某及其委托诉讼代理人焦某某、时丽君，被告焦某某，被告天津中和兴邦房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张伟明、贾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除房屋买卖合同；2.被告江某某和焦某某共同赔付房屋买卖合同违约金人民币162000元整；3.诉讼费用由江某某和焦某某承担。事实和理由：原告于2017年1月6日在被告兴邦公司的介绍下购买了被告江某某位于天津市××xxx-x-xxx的房产。当日在兴邦公司原告刷卡支出36450元用于给焦某某定金20000元、评估费和代办费合计8350元、中介服务费8100元。2017年1月20日，原告在被告江某某家和江某某、焦某某夫妻俩协商于2017年3月3日以后办理房产交易的相关事宜。2017年3月5日，被告兴邦公司的业务员贾某某与原告一起去天津市南开区黄河道中信银行办理贷款相关手续，期间需要被告焦某某提供身份证复印件，但焦某某、江某某先是推诿，并以着急用钱为由要求韩某某一次性付款买房或者要求韩某某保证在2017年4月中旬把全款打到江某某名下。如不能保证江某某的房子就不卖了。原告无法答应，被告焦某某拒绝协助办理贷款，后双方多次协商未果，原告成讼。被告江某某辩称，一、同意解除合同；二、请求依法驳回原告第二项及第三项诉讼请求，诉讼费由原告承担。理由为：原告陈述的诉讼请求及事实理由没有事实及法律依据，原、被告双方在1月6日签订合同，约定双方应当在2017年1月20日到房管局签订交易协议，原告并未如约履行，故违约在先。被告焦某某辩称，涉诉房屋系被告江某某私产，被告焦某某只是签署合同的委托代理人，并不是本案的适格被告。其他答辩意见同被告江某某的答辩意见，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告兴邦公司辩称，同意原告的第一项诉讼请求，对于第二项诉讼请求不发表意见，买卖双方之间的交易经过与原告所述一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：原告韩某某提交的证据：1.原告与被告兴邦公司的经办人贾某某的微信聊天截图一张，拟证明被告焦某某、江某某在兴邦公司签订协议后就想违约。被告江某某、焦某某认为该证据不真实，不予认可。被告兴邦公司无异议。2.原告与被告焦某某的微信聊天截图三张,拟证明2017年1月20日之后，原告与被告焦某某就房屋买卖一直在交涉。被告江某某、焦某某认为该证据不真实，不予认可。被告兴邦公司无异议。3.2017年3月7日原告与被告江某某的短信聊天记录截图一张,拟证明被告江某某于2017年3月7日明确告知原告不再出售涉诉房屋。被告江某某、焦某某认为该证据不真实，不予认可。被告兴邦公司无异议。4.原告与被告焦某某的电话录音三段、原告与被告江某某的通话录音二段，拟证明被告焦某某拒绝为原告办理贷款提供身份证复印件，致使合同无法履行，构成违约。被告江某某对该证据形式和目的不予认可。被告焦某某对真实性予以认可，对证明目的不予认可。被告兴邦公司无异议。5.原告在被告兴邦公司的录像三段，拟证明2017年3月7日，原告在被告兴邦公司要求被告江某某来协商到房管局预约签协议的事项，被告江某某未到。被告江某某、焦某某认为该证据形式合法，内容不予认可。被告兴邦公司无异议。6.房屋广告页一张、房产交易补充协议复印件一份，拟证明原告要求被告江某某、焦某某承担违约金的依据。7.涉诉房产评估报告一份，拟证明涉诉房屋评估价格为150万元。被告江某某、焦某某称对评估不知情，对真实性不认可。被告兴邦公司无异议。被告江某某、焦某某对房产交易补充协议复印件真实性认可，不认可证明目的；广告页不予认可。被告兴邦公司均无异议。被告江某某、焦某某提交的证据：1.天津市不动产登记簿查询证明二页，拟证明涉诉房屋产权为被告江某某单独所有，原告起诉被告焦某某不适格。2.原、被告房产交易合同及补充协议复印件一份，拟证明违约方是原告以及被告焦某某签署合同时的身份是委托代理人。3.房管局买卖协议预约单一张，拟证明被告焦某某于2017年1月10日预约了2017年1月20日与原告到房管局签订协议，而原告未前往，原告违约。原告对被告提交的上述证据真实性无异议，但不认可证明目的。被告兴邦公司对上述证据1.2真实性无异议，对证据3真实性不发表意见。被告兴邦公司未提供证据。对于原告提交的证据1已由通话双方确认真实，本院对真实性予以认可，但该证据内容未得到被告江某某、焦某某确认，故对证明目的不予认可。证据2、3、4、5内容相互印证，本院对真实性及证明目的予以认可。证据6中的房产补充协议，双方对真实性均无异议，本院予以确认；广告页来源不明，本院对该证据真实性及证明目的不予认可。证据7来源合法，真实有效，本院对证明目的予以认可。对于被告提交的证据1、2，原告及被告兴邦公司对真实性予以认可，本院予以确认，该证据能够证明双方交易过程。关于证据3，原告对真实性无异议，兴邦公司对真实性不发表意见，本院结合证据1、2对该证据真实性予以认可，能够证明被告江某某、焦某某预约了1月20日与原告至天津市东丽区不动产登记事务中心签订买卖协议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告江某某与被告焦某某系夫妻关系。2017年1月6日，原告韩某某与被告江某某、兴邦公司签订了《房产交易合同》（合同编号ZHXB0000994）一份及补充协议（合同编号ZHXB0000994）一份，被告焦某某作为被告江某某的委托代理人参与的合同协商及签订，原告韩某某系买方，被告江某某系卖方，被告兴邦公司系居间方。三方在《房产交易合同》中约定：原告（买方）购买被告江某某（卖方）坐落于天津市××小区xxx-x-xxx号房屋，交易价格162万元。买方应在合同签署之日，向卖方支付定金2万元，在买卖双方签署《天津市房产买卖协议》后，买方所支付的定金抵作相应的等额房款。除定金外的剩余房款160万元，以银行按揭贷款的方式支付。买卖双方须在2017年1月20日前签署《天津市房产买卖协议》，买方须在2017年1月20日前办理贷款申请手续，买方须在2017年1月25日前筹齐总房款减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款作为首付款。买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费。因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违规，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价1‰作为违约金；逾期超过三十日，则守约方有权解除合同。双方还在协议中约定了其他事项。原告韩某某（乙方）与被告江某某（甲方）在《补充协议》中约定:其它条款继续履行原合同所定立条款，如原《房产交易合同》与本补充协议发生冲突，则以本补充协议中的约定为准。第12条约定：如因任何一方违约则违约方须支付守约方成交价的10%作为违约金。第13条约定：经甲乙双方协商，现房管局办理注销抵押、打买卖协议、报税均须预约，如此预约时间在合同约定办理手续时间之后，则不涉及到任何一方违约，此视为不可抗力因素。双方还约定了其他事项。上述协议签订后，原告向被告江某某、焦某某支付了定金2万元，向兴邦公司支付了中介服务费8100元、评估代办费8350元。被告江某某、焦某某于2017年1月10日预约2017年1月20日至天津市东丽区不动产登记事务中心签署《天津市房产买卖协议》。后原、被告因故未能于当日签署《天津市房产买卖协议》。2017年1月20日晚，原告至被告江某某、焦某某家中协商确定继续履行合同。后双方多次通话确定于2017年阴历春节后，尽快办理后续交易手续。2017年春节后，原告因办理按揭贷款需要，由兴邦公司经手委托，天津同章房地产土地评估有限公司于2017年3月3日出具房地产抵押估价报告：涉诉房产估价150万元。原告称因银行贷款审批需要，要求被告江某某、焦某某提供焦某某的身份证复印件。2017年3月7日，被告江某某、焦某某以贷款期限太长，无法在2017年4月审核贷款为由未提供，并表示不再履行合同，双方对此协商未果，后双方未再预约签署《天津市房产买卖协议》，原告成讼。本院认为，原告韩某某与被告江某某、兴邦公司之间签订的《房产交易合同》及《补充协议》系三方真实意思表示，不违反强制法规规定，合法有效，本院予以确认。现原告要求解除合同，被告江某某、兴邦公司均同意，本院予以确认。关于被告江某某在履行合同过程中是否存在违约一节，本院评判如下：原、被告在协议履行过程中，可以对协议履行时间进行调整，本案中，原告韩某某与被告江某某在《房产交易合同》约定的2017年1月20日并未前往房管局签订《天津市房产买卖协议》，根据原、被告陈述及原告提供的视听资料显示，双方已就延期履行达成合意，其他合同履行方式未发生变化。对于重新签署《天津市房产买卖协议》的时间应当以不动产登记事务中心的预约时间为准，在此之前，被告江某某应当按照《房产交易合同》的约定为原告办理贷款提供相应证明文件，被告江某某未履行该义务并以贷款期限过长为由拒绝履行合同，致使合同无法履行，因此本院认定被告江某某存在违约行为，故应当承担违约责任。被告江某某辩称原告违约，但未提供相应证据足以证实，对此应承担相应的法律后果，原告支付的定金2万元，被告江某某应当予以退还。关于违约金数额，原告主张依照违约金条款的约定以总房款的10%计算，并提出理由，对此本院评判如下：1、双方约定有违约金条款，本院对此予以确认。2、原告在履约过程中支付了中介服务费8100元、评估代办费8350元，该两项费用系原告实际损失，应当计入违约金范围。3、银行贷款优惠取消，利息增加，因该项费用属于银行的商业行为，且并未对原告产生实际损失，故在计算违约金时酌情考虑。4、关于涉诉房屋增值损失，原告仅凭广告页证明增值差额，证据显系不足，考虑到房价增长的现实情况，对此在计算违约金时应当予以考虑。5、原告所称精神损失费主张，没有法律依据。综上，双方关于违约金虽有约定，但结合双方合同履约程度、原告实际损失情况及被告江某某的过错程度，本院认为具体数额应以合同总价款的4%为宜。关于被告焦某某是否承担责任一节，因被告焦某某系被告江某某的代理人，对此《房产交易合同》中已载明，三方均知晓，故由于卖方在履行合同过程中产生的违约责任应由合同相对方即被告江某某承担。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、准予原告韩某某与被告江某某、天津中和兴邦房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》（合同编号ZHXB0000994）及补充协议（合同编号ZHXB0000994）解除。二、被告江某某于本判决生效后十五日内返还原告韩某某定金人民币20000元，并支付违约金人民币64800元。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告韩某某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1770元，保全费5000元，合计6770元，由原告韩某某负担1416元，被告江某某负担5354元。判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理代理审判员  郭飞二〇一七年六月一日书 记 员  李健本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《最高人民法院关于适用》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。