安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0603民初123号原告：徐文，女，1970年6月30日出生，汉族，淮北市粮食局直属库职工，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：徐钦云，女，1962年7月8日出生，汉族，粮食局公务员，住安徽省淮北市相山区。系原告徐文嫂子。委托诉讼代理人：赵玉宏，安徽北方之光律师事务所律师。被告：淮北市富友房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市古城中路129号。法定代表人：牛和富，该公司董事长。委托诉讼代理人:纪建春，安徽嘉闻律师事务所律师。原告徐文与被告淮北市富友房地产开发有限责任公司（简称富友公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐文及其委托诉讼代理人徐钦云、赵玉宏，被告富友公司的委托诉讼代理人纪建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐文向本院提出诉讼请求：1、判决富友公司立即交付名族大厦2806室补偿安置房屋；2、判决富友公司支付逾期交房两倍房屋租金28800元（暂计算到2016年12月22日）；3、判决富友公司支付短少补偿安置房屋面积赔偿金212598.99元，支付违约金1000元；4、判决富友公司支付逾期交房违约金250488元（按照月利率2%计算，暂计算到2016年12月22日）；5、本案诉讼费用由富友公司负担。事实和理由：2009年7月31日，富友公司以重建百货公司宿舍楼的名义开发建设名族大厦，需拆迁徐文74.55平方米住房，并与徐文签订《百货公司旧宿舍楼拆迁安置协议书》。协议约定，富友公司拆迁徐文602室建筑面积74.55平方米住房，按照1:1.3比例产权调换的方式用原址新建设名族大厦28-5室约170平方米住宅楼房补偿安置徐文，其中96.915平方米为还原安置面积，超出该96.915平方米以上的安置面积按照每平方米1500元单价支付差价。同时，富友公司应在建设工程开工之日起36个月交付安置房屋，如违约应承担加倍支付房租、赔偿损失、支付违约金等违约责任。拆迁安置补偿协议签订后，徐文随即搬出602室，交由富友公司拆迁重建。2010年10月12日，名族大厦建设工程规划许可获淮北市规划局批准。2012年3月22日，淮北市建管机关颁发名族大厦施工许可证。富友公司应当于2015年3月底前建成安置房屋，并向徐文交付安置房。但是，富友公司至今仍然没有交付安置房，房屋租金也仅支付到2015年6月，且没有加倍支付。2016年10月，富友公司向徐文送达《回迁户交房手续一览表》。徐文得知富友公司拟交付的房屋由2805室变为2806室，补偿安置房的面积由约定的170平方米减少至141.83平方米，短少了28.17平方米，同时，富友公司拒绝承担支付逾期交房双倍租金、违约金等违约责任。经徐文了解，富友公司开发的名族大厦2805室(即A户型)规划设计为三卧两厅一厨两卫的户型，但富友公司实际施工时将2805室分割成2804、2806两室，2805室变更为2806室，原设计的厨房及一间卧室分割成2804室，致使少交付徐文28.17平方米安置房屋面积，同时，截止2016年12月22日，富友公司交房期限已经逾期21个月，根据《百货公司旧宿舍楼拆迁安置协议书》第二条约定，富友公司应当加倍支付租金，计算至2016年12月22日为28800元（800元×2×16个月=28800元）；根据《百货公司旧宿舍楼拆迁安置协议书》第四条、第五条约定，富友公司应当赔偿徐文经济损失212598.99元，即28.17平方米×7547元/平方米（9047元-1500元），并支付违约金1000元、逾期交房违约金250488元（74.55平方米×8000元/平方米×2%×21=250488元）。综上，富友公司的行为已经构成严重违约，徐文为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。富友公司庭审中辩称，1、徐文要求交付回迁房2806室没有合同依据；2、过渡期双方约定的房租是600，而不是800，确定给付徐文的房屋面积已超过合同约定房屋面积，所欠的房租已相抵；3、徐文主张的短少面积的赔偿金无依据；4，迟延交房是因为水电气没有完全开通造成的，徐文主张15%的违约金没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、富友公司对于徐文提交的百货公司旧宿舍楼拆迁安置协议书后面的附表有异议，认为没有经办人签字，没有富友公司印章，没有出现富友公司名称字样，该附表并不是协议的一部分。同时，徐文认为富友公司提交的百货公司旧宿舍楼拆迁安置协议书缺少一页附表。本院认为徐文提交的协议书附表部分，无双方名称、签字或印章，手写内容“约170㎡，28-5”书写人不明，其提交的建设工程规划设计图纸及现场照片亦不能印证该内容，故本院对协议书附表不予认定，其不能达到徐文应得房屋安置面积为170平方米的证明目的；2、富友公司对于徐文提交的回迁户交房手续一览表未予质证。该表虽没有出现富友公司名称及印章，但根据双方庭审陈述、答辩及辩论意见，能够印证该表内容及其真实性，本院对该表内容予以确认，该表能够证明富友公司拟交给徐文的补偿安置房为2806室，补偿安置面积为141.83平方米等事实，但不能证明徐文所述比约定的170平方短少了28.17平方；3、对于徐文提交的建设工程规划设计图纸及现场照片，不能达到其证明目的，本院不予认定；4、对于徐文提交的名族大厦商品房销售信息公示牌，富友公司对其真实性不发表意见，认为与徐文诉请无关联性。该证据能够证明名族大厦部分房屋销售情况，本院予以认定。经举证、质证及本院对证据的分析、认定，查明事实如下：富友公司以重建百货公司宿舍楼的名义开发建设名族大厦，需拆迁徐文住房。2009年7月31日，富友公司（甲方）与徐文（乙方）签订百货公司旧宿舍楼拆迁安置协议书，约定经双方协商，并报经上级有关部门批准，决定对百货公司院内宿舍楼进行拆迁重建，拆迁范围为该宗土地上所有建筑物，住户应在拆迁协议签订后20日内搬迁完毕；过渡期间，住户自行解决临时住房，房租费由甲方按每户每月600元给予补偿，补偿期限从住户搬迁完毕之日起至新房交住户之日止（有效工期36个月，即从工程开工之日起至工程竣工时止，以建筑工程开工许可证为准），建房期如超过36个月，房租加倍给付；拆迁安置标准按拆迁户房屋产权证的实际面积以1:1.3的比例计算回迁面积，超过原面积乘以1.3的部分，按每平方米1500元计算，工程竣工交住户使用前，乙方应一次性补齐甲方总房款；由于一方过错给另一方造成损失的，过错方应当承担违约责任，除赔偿损失外，还应承担违约金1000元；甲方因延误工期不能按规定时间将楼房交付乙方入住，甲方应承担违约责任，除支付乙方房租外，每超期一个月，甲方按原住房面积乘以当时市场价的15%向乙方赔偿违约金（如遇水电气“三通”工程及人力不可抗拒因素顺延工期）。协议签订后，富友公司于2012年3月22日取得建筑工程施工许可证。徐文搬迁后从富友公司领取房屋租金至2015年6月，其中，2015年之前的房屋租金为600元每月，2015年之后租金为800元每月。2016年7月16日，富友公司向名族大厦业主发出交房通知，载明：“房屋水电及电梯已接通，可以正常使用，满足装修条件，请各位回迁业主及购房业主前往公司办理房屋交接、装修手续。”后徐文收到富友公司发出的回迁户交房手续一览表，该表显示：徐文原房号602，面积74.55平方米，拆迁还原比例为1.3，还原房号为2806，还原面积为141.83平方米，应还原面积为96.915平方米，面积差为44.915平方米，还原单价为1500元，应补交房款67372.5元，维修基金14245.41元，计81617.91元，扣除应补徐文2015年7月1日至2015年12月31日期间的房租4800元，增加补偿至2016年6月31日的房租4800元，徐文应补交款72017.91元。另查，名族大厦2804、2805号房屋每平方米售价分别为9047元、8857元。本院认为，徐文与富友公司签订的《百货公司旧宿舍楼拆迁安置协议书》是双方真实意思表示，符合相关法律法规的规定，应为有效合同，双方均应如约履行。徐文将自己的住房拆除后，富友公司应当按照双方协议约定给予回迁房屋，并补偿徐文过渡期间的房屋租金。现徐文主张富友公司向其交付名族大厦2806室安置房屋，富友公司亦向徐文出具交房手续，拟交付2806室房屋，故本院对徐文该项诉求予以支持。因2806室房屋面积已超出双方协议约定的房屋安置面积，根据双方协议约定及富友公司出具的交房手续表，徐文应向富友公司补交房款67372.5元。另外，徐文主张富友公司支付计算至2016年12月22日的逾期交房两倍房屋租金28800元、违约金250488元。根据双方协议约定，房租应补偿至新房交住户之日止，建房工期36个月，应自建筑工程许可证载明的2012年3月22日计算至2015年3月21日，如超期，则房租加倍，富友公司于2016年7月16日发出交房通知，已经超出约定期限，应按照约定加倍支付超期租金。徐文主张的28800元房屋租金系按照800元每月标准计算至2016年12月22日得出，因后期富友公司按800元每月标准支付租金，应视为其自愿给付，并非合同约定，徐文在富友公司发出交房通知后，拒绝接收2806室房屋，不应再主张其后房屋租金，另，富友公司已向徐文支付租金至2015年6月，故富友公司应按照双方约定的每月600元标准，支付徐文2015年7月至2016年7月期间的双倍房屋租金15600元，亦应支付徐文2015年4月、5月、6月三个月加倍部分的房屋租金1800元，扣除其超600元每月标准已支付的600元，为1200元，合计16800元，超出部分，本院不予支持。对于逾期交房违约金，徐文主张250488元（74.55平方米×8000元/平方米×2%×21个月），根据名族大厦房屋销售情况，徐文要求按照8000元每平方米标准计算应属合理，因双方约定的违约金计算比例过高，徐文自行调至2%/月（24%/年），本院认为该比例仍然过高，应予以调整，本院酌定按照5‰/月，即6%/年予以计算，同时，按照约定，徐文应得房屋面积为96.915平方米，亦应据此计算，徐文在富友公司发出交房通知后，拒绝接收2806室房屋，不应再主张其后违约金，故本院认定违约金按照徐文应得房屋面积自2015年4月计算至2016年7月，为62025.6元（96.915平方米×8000元/平方米×5‰×16个月），超出部分，本院不予支持。富友公司辩称迟延交房是因为水电气没有完全开通造成的，按照“如遇水电气三通工程及人力不可抗拒因素顺延工期”的协议约定，其并没有违约，因水电气工程应为交房之前的必备工程，并非不可预见，不存在“如遇”问题，该约定应视为约定不明，仍适用前款“建房工期36个月”的协议约定，故对于富友公司辩解，本院不予采信。综上，富友公司应支付徐文逾期交房两倍房屋租金16800元、违约金62025.6元，合计78825.6元，扣除上述徐文应向富友公司补交的房款67372.5元，富友公司应给付徐文款项11453.1元。对于徐文主张富友公司支付短少补偿安置房屋面积赔偿金及违约金问题，因徐文提交的证据并不能证明富友公司拟交付的房屋存在面积短少问题，且依据徐文提交的交房手续表，富友公司拟交付房屋面积已超出双方协议约定的安置房屋面积，故对于徐文该项主张，本院不予支持。综上，依法《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告淮北市富友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向徐文交付名族大厦2806室安置房屋；二、被告淮北市富友房地产开发有限责任公司向原告徐文支付逾期交房房屋租金17400元、违约金62025.6元，扣除徐文应向富友公司补交的房款67372.5元，被告淮北市富友房地产开发有限责任公司于房屋交接手续办理完毕后十日内给付原告徐文款项11453.1元；三、驳回原告徐文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14627元，因本案适用简易程序审理，减半收取7313.5元，徐文负担3214元，由被告淮北市富友房地产开发有限责任公司负担4099.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  吴雪峰二〇一七年五月十九日书记员  郭 晶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。