河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终15594号
上诉人(原审原告)王雅丽，女，汉族，1977年4月15日出生，住河南省平顶山市新华区。
委托诉讼代理人：董辉，河南千业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张会，河南千业律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：朱丽丽，女，汉族，1987年11月23日出生，住江苏省张家港市。
委托诉讼代理人：马斌，河南天欣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付国利，河南天欣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱宝祥，男，汉族，1964年8月15日出生，住江苏省张家港市。
委托诉讼代理人：马斌，河南天欣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付国利，河南天欣律师事务所律师。
上诉人王雅丽、上诉人朱丽丽因与被上诉人朱宝祥房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初4875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王雅丽上诉请求1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人王雅丽的一审诉讼请求：2、一审诉讼费、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实错误。一、上诉人王雅丽与被上诉人之间签订的房屋买卖合同合法有效，朱丽丽与朱宝祥应共同承担赔偿责任。1、从在网上发布售房信息至找中介卖房，朱丽丽一直声称系其父朱宝祥授权，在与签订房屋买卖时，朱丽丽还带来原始购买合同相关材料，并拿出手机让上诉人王雅丽核实朱宝祥身份信息，并声称上述材料系其父朱宝祥转交，加之朱丽丽系朱宝祥之女，上诉人王雅丽完全有理由相信朱丽丽有代理权。2、在上诉人王雅丽与朱丽丽签订完房屋买卖合同之后，朱丽丽将涉案房屋原购房合同押在锦江中介公司处，被上诉人朱宝祥因知道涉案房屋要出售给上诉人王雅丽，原购房合同押在中介处，为配合将涉案房屋出售给上诉人，朱宝祥还亲自去锦江中介公司拿其押在此的购房合同，去银行办理涉案房屋贷款解押手续，并由锦江中介工作人员全程配合办理解押手续，且在解押之后，朱宝祥本人与锦江中介的工作人员一同将解押结清证明送往开发商处。上述情况由锦江中介公司两名员工出具的书面证明予以证明，且在质证过程中两名工作人员还亲自到庭讲述当时情况。被上诉人朱宝祥已用上述实际行为对合同进行了追认，因此该房屋买卖合同合法有效。二、一审法院判定赔偿损失过低，应该按照被上诉人给上诉人王雅丽造成的实际损失进行判定。1、朱丽丽在买房之初声称受其父朱宝祥授权，但在一审诉讼过程中又声称其父不知情，该行为极不诚信且极其恶劣；在上诉人王雅丽不知情的情况下，朱宝祥又将房屋出售给第三方，若被上诉人朱宝祥不想出售涉案屋应及早告知上诉人王雅丽，并拿出方案解决，不应该一拖再拖，故意隐瞒，致使上诉人王雅丽不能用原价格购买同地段相类似的房屋，也无法解决孩子上学问题。2、关于赔偿款项，依据合同法113条规定，一方违约，给对方造成的损失，赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益。由于被上诉人朱宝祥违约导致上诉人王雅丽需要另行购买相类似的房屋，则需要支付另行购房成本，就同期之前签订的购房成本至今存在明显的价值之差，该差价就是上诉人王雅丽的损失，是被上诉人朱宝祥的违约行为造成的，应当由被上诉人赔偿。综上，在该房屋买卖合同履行中，上诉人王雅丽并无任何违约行为，且积极履行了督促义务，被上诉人的违约行为导致上诉人王雅丽不能用原价格购买同地段相类似的房屋，被上诉人应对此差价损失进行赔偿。
朱丽丽辩称：朱丽丽与王雅丽签订的协议，该房屋不符合上市交易的条件，违背法律强制性规定，合同自始无效，朱丽丽并没有违约行为。王雅丽也未向朱丽丽、朱宝祥支付任何购房款项。未对王雅丽造成任何损失。
朱宝祥辩称：朱丽丽与王雅丽签订的房屋买卖协议，朱宝祥作为房主并不知情。在2016年7月底8月初左右，朱莉莉告知朱宝祥说将房屋出售，朱宝祥明确告知朱丽丽该房屋不得销售。王雅丽在未见到朱宝祥本人时签订的协议，不应当受到法律保护。
朱丽丽上诉请求:撤销一审判决,依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院程序违法。本案诉讼的合同为房屋买卖(居间)合同,合同为三方当事人签订。本案在上诉人朱丽丽收到传票时,上诉人朱丽丽及朱宝祥认为郑州锦江房地产营销策划有限公司及郑州锦江房地产营销策划有限公司文博路分公司应该为本案必要诉讼参与人,且在第一时间向一审法院提交申请追加,一审法院并未批准。一审在审理过程中遗漏当事人属程序严重违法。二、一审判决认定涉案房屋买卖(居间)合同及补充协议无效系因上诉人朱丽丽的无权代理行为导致错误,归责明显不当。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让;《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同。本案涉案房屋在签订房屋买卖(居间)合同时还未取得房产证(一审庭审各方均认可该事实),并不具备上市的条件,所以,据上述法律规定,上诉人朱丽丽与王雅丽签订的房屋买卖合同在签订时即是个无效的合同，该合同的无效后果是因为其违反了国家的强制性法律规定，而不是因上诉人朱丽丽无权代理导致的。三、一审判决认定：涉案房屋买卖(居间)合同及补充协议应当认定为无效，故因该两份合同而发生的收益应返还原物或者赔偿报失。一审法院判决全部损失均由上诉人朱丽丽承担，责任划定错误，适用法律亦有错误。根据《合同法》第58条之规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，要承担损害赔偿责任。如果合同双方当事人都有过错，双方应各自承担相应的责任，即根据过错的程度，各自承担相应的责任。上诉人朱丽丽作为出卖人，其行为有一定的过错，愿意承担相应的责任，但该过错不是上诉人朱丽丽一人造成的，而是上诉人朱丽丽、王雅丽、中介机构三方行为共同导致的，故该责任应是三方责任，而不能由上诉人朱丽丽一人来承担全部责任。首先，王雅丽是一名熟知法律的检查官，理应知道本案涉案房屋在签订合同时并不具备上市交易的条件，同时其在未见到真权利人本人亦未见到任何书面授权的情况下即与上诉人朱丽丽签订房屋买卖合同，应明知合同的效力后果。其次，根据王雅丽的陈述，上诉人朱丽丽告知王雅丽不再出售涉案房产的时间在2016年8月12日至2016年9月25日之间，既已知道上诉人朱丽丽不再卖房，王雅丽不但未作出处理或妥善安排，放任自己的损失扩大，此后扩大的损失应由其自行承担。作为一名法律人士应明知合同无效可能带来的风险，故其对于自己的损失存在重大的过错，应承担主要责任。第三，中介机构郑州锦江房地产营销策划有限公司文博路分公司作为专业的房屋中介机构，应该对房屋买卖的流程、手续熟知并尽到严格审查义务，以促使交易顺利进行。本案中介机构在居间过程中未尽到审查义务，在无任何授权凭证、亦未向真正权利人确认的情况下就促使上诉人朱丽丽与王雅丽签订房屋买卖(居间)合同，致使所签订合同无法履行，对王雅丽的损失亦存在重大过错，也应当承担主要责任。四、一审法院酌定王雅丽的损失等共计10万元，无事实和法律依据，依法应当予以驳回。1、本案自始至终，王雅丽只支付了定金1万元，并未支付其他任何款项；2、王雅丽举证的为办理涉案房屋的贷款手续交纳7801元不属实。根据银行政策规定，办理房屋贷款手续需要双方当事人共同到银行申请，只单方是申请不下来的，并且只有在交过首付款之后才能办理贷款申请，本案王雅丽还未交纳首付款，也没有上诉人朱丽丽陪同申请，如何办理的贷款手续？故对此笔费用上诉人朱丽丽不予认可，与本案无关。至今王雅丽也未提供其他证据证明自己实际损失的存在。3、本案房屋买卖（居间)合同签订的时间为2016年6月4日，各方认可上诉人朱丽丽通知王雅丽因父亲不同意她卖房的时间为2016年9月25日之前，涉案房屋面积为35.88平方米。一审法院酌定的损失实质为该房屋的差价，三个月的时间涉案房屋每平米上涨近3000元。近五年内政府出台相关限购、限贷的政策目的为抑制房价的上涨。作为司法部门更应当按政策法律执行。一审法院作出这样的损失认定结果，告知全民房价每月每平米上涨1000元。不但与政府政策相违背，同时也与法律相违背。综上，王雅丽为办理涉案房产买卖仅支出了1万元，上诉人朱丽丽也自始至终未收到被上诉人的任何款项，一审法院酌定其损失为10万元缺乏事实和法律依据。同时如果王雅丽有损失存在，该损失也应当由王雅丽及中介公司承担该损失的主要责任，上诉人朱丽丽承担部分责任。根据《合同法》第57条之规定，合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方面的条款的效力，根据涉案房屋买卖(居间)合同第五条第（2）项约定，上诉人朱丽丽应双倍返还被上诉人的定金。王雅丽已支付的1万元定金因由中介公司代为保管，故应由中介公司予以返还，上诉人朱丽丽需再赔偿王雅丽1万元。一审法院在程序严重违法的前提下，违背法律规定认定王雅丽损失10万元并由上诉人朱丽丽承担全部的责任的判决是错误的。请求二审法院依法维护上诉人的合法权益，改判上诉人承担合同约定的双倍返还定金中的1万元。
王雅丽辩称，一、一审法院程序合法。本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同关系的相对方为王雅丽与朱丽丽、朱宝祥。锦江公司仅仅是中介方，产生的系居间法律关系，系另外一层法律关系。中介方义务仅仅是为了促成上诉人与被上诉人的签订房屋买卖合同，且该案事实很明确系朱丽丽及朱宝详过错导致王雅丽无法获得涉案房屋并给王雅丽造成损失，无需追加中介方即可明确本案事实，本案件的实体问题上的处理和中介公司并没有法律上的利害关系。一审法院不予追加锦江公司的行为符合法律规定，程序合法。二、涉案房屋买卖合同合法有效，上诉人朱丽丽及朱宝祥不依约履行出售房屋的义务，导致王雅丽无法用同样的价款购买相同地段类似房屋，给王雅丽造成损失。退一步将即便涉案房屋买卖合同无效也系上诉人朱丽丽造成的，应由朱丽丽对此承担全部赔偿责任。1、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不能转让。”该规定为于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定，且依据《物权法》第15条规定：“当事人之间订立的有关的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件。涉案房屋买卖合同签订即已生效。2、上诉人朱丽丽系朱宝祥之女，且声称系其父授权卖房，在签订前及之后均出示涉案房屋原购房合同原件及朱宝祥身份信息，且将购房合同原件押在中介处，王雅丽完全有理由相信朱丽丽有代理权，且在签订涉案房屋买卖合同之后，朱宝祥本人还亲自多次前往中介公司，取回原购房合同并随同中介公司人员一同前往银行办涉案房屋解押手续，且随同中介公司员工将解押清单送往开发商处，该事实有锦江公司两名工作人员证实，朱宝祥对卖房的实际行为已经进行追认，双方之间签订的房屋买卖合同系有效的。3、合同签订后上诉人朱丽丽不履行合同义务，王雅丽就不断督促，并于2016年7月24日签订补充协议重新约定办理过户时间，且期间也不断要求督促履行义务，直至2016年9月25日才得知上诉人朱丽丽不想出售涉案房屋，在努力无果后，于2016年10月份起诉要求上诉人继续履行合同，但因上诉人朱丽丽已于2016年9月6日将涉案房屋出售给第三方，王雅丽撤诉后又重新立案要求赔偿（该案）。王雅丽履行了付款、督促及防止扩大损失等义务，上诉人朱丽丽却不履行出售房屋的义务，且于2016年9月6日将涉案房屋偷偷出售给第三方，上诉人朱丽丽及朱宝祥严重违约，导致王雅丽无法用同样的价款购买相同地段类似房屋，给王雅丽造成损失。4、退一步讲，即便涉案房屋买卖合同无效，也是因上诉人朱丽丽原因造成的。朱丽丽系朱宝祥之女，且带着原购房原件及相关身份信息，签订合同后朱宝祥还多次前往中介公司，王雅丽完全有理由相信其有代理权，且朱宝祥对此进行追认，中介公司也对此予以证实，但上诉人对此却全部否认，致使合同无效。不论是上诉人朱丽丽故意隐瞒无代理权事实还是串通朱宝祥否认追认行为导致合同无效，王雅丽及中介公司均不存在过错，过错都是朱丽丽的行为引起的，应由其承担全部赔偿。三、一审法院依据相关事实和法律规定酌定王雅丽损失为10万元，但上诉人朱丽丽给王雅丽造成的实际损失为多支付25.5万的房屋差价，一审应按照该房屋差价标准判定赔偿。2、涉案房屋在被上诉人起诉时，同地段同位置相同面积的房屋，出售到74万元，二手房出售网站上已明确显示该价格，签订房屋买卖合同是价格为48.5万，涉诉时涉案房屋价格达到74万元左右，上诉人朱丽丽的行为导致王雅丽需多支付25.5万元的差价购买同地段相似的房屋，对于房屋升值价格一审过程中王雅丽也提出评估鉴定的申请，但一审法院并未允许。3、上诉人朱丽丽的行为导致王雅丽需多支付25.5万元差价才能购买相似涉案房屋，且上诉人朱丽丽的行为还导致王雅丽无法购得学区房，影响孩子上学问题，该25.5万元差价就是给王雅丽造成的损失，应对此赔偿。4、对于上诉人朱丽丽所称的按合同约定双倍返还定金，根据合同法及合同法司法解释规定，约定违约金或者定金明显低于实际损失时，应以实际遭受的损失为标准，王雅丽需多支付的25.5万元的差价就是实际损失。
朱宝祥辩称：同意朱丽丽的上诉意见。
王雅丽向一审法院起诉请求：一、要求被告朱宝祥、被告朱丽丽赔偿原告不能按合同价款购房造成的差价损失25.5万元（贰拾伍万元伍千元整）；二、要求违约方被告朱宝祥、朱丽丽共同支付中介费用5000元；三、诉讼费由被告朱宝祥、被告朱丽丽共同承担。
一审法院认定事实：2016年6月4日，原告（乙方）、被告朱宝祥（甲方）、郑州锦江房地产营销策划有限公司文博路分公司（中介方）（以下简称锦江公司）签订编号为0000323号的房屋买卖合同，主要约定，原、被告双方协商一致，原告以48．5万元购买被告朱宝祥位于郑州市金水区××路××楼××房屋××套。原告自本合同签订时向被告朱宝祥和锦江公司支付定金和佣金共计10000元。原、被告双方同意该定金在立契过户前暂时由锦江公司代为保管。原告若违反本合同的各项约定，则无权要求返还定金，并按合同约定赔偿被告朱宝祥、锦江公司损失，被告朱宝祥若违反本合同的各项约定，应双倍返还原告的定金和合同约定的锦江公司的佣金，被告朱宝祥赔偿后有权要求锦江公司退还押金或房屋产权证等。合同并对其他内容进行了详细约定。在该合同落款处，甲方签字处为“朱宝祥”，甲方代理人处签字为“朱丽丽”。诉讼中，原、被告均称在签订该房屋买卖（居间）合同时，本案涉案房屋未取得房产证。
2016年7月24日，原告、被告朱宝祥及锦江公司签订补充协议一份，主要约定，双方友好协商，原告购买被告朱宝祥位于金水××、××院××房产，房屋建筑面积35．88平。办理过户手续时间50个工作日，以房产证下发时间为准，本补充协议与三方买卖居间合同共同具有法律效力。在该补充协议甲方落款处显示笔迹为“朱宝祥朱丽丽代”。
原告向锦江公司支付定金10000元。锦江公司向原告出具编号为1032783号的收据一份，载明：“兹收到王雅丽购蓝堡湾2期12号楼2205号交来房产定金10000元整人民币壹万元，￥10000。”
2016年9月6日，被告朱宝祥与王会芳签订郑州市房屋买卖协议一份，被告朱宝祥已将本案涉案房产出售给王会芳。2016年12月12日，本案涉案房屋登记在王会芳名下。
诉讼中，原、被告均称，在签订本案涉案房屋买卖（居间）合同及补充协议时，被告朱宝祥未到场，是被告朱丽丽代被告朱宝祥签订的该合同。原告与被告朱丽丽均称，被告朱丽丽称朱宝祥与其系父女关系，被告朱丽丽拿着本案涉案房屋的相关材料，被告朱丽丽称被告朱宝祥让其代为出售本案房屋。原告亦称签订本案涉案房屋时没有见到朱宝祥对被告朱丽丽的书面授权。被告朱宝祥称其对本案涉案房屋买卖不知情，且此后未对被告朱丽丽出售本案涉案房屋的行为进行追认。原告称签订上述协议后见过被告朱宝祥，且被告朱宝祥对本案房屋买卖知情，并提交李周洋及刘兵兵的证人证言，但此二人均未到庭。
一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。依据本案查明的事实，被告朱丽丽称其代被告朱宝祥出售本案涉案房屋，但是并未提供相关的书面授权，且原告虽称其在本案涉案房屋买卖合同签订后见过被告朱宝祥本人，被告朱宝祥对本案涉案房屋买卖行为知情，但并未提供充分的证据予以佐证，且亦未相关证据证明被告朱宝祥对本案的房屋买卖进行了追认，故该院依法认定被告朱丽丽出售本案涉案房屋的行为系无权代理行为，故签订本案房屋买卖（居间）合同及补充协议的行为对被告朱宝祥不发生效力，本案的房屋买卖（居间）合同及补充协议应当认定为无效，故因该两份合同而发生的收益应返还原物或者赔偿损失。本案涉案房屋买卖（居间）合同及补充协议无效系因被告朱丽丽的无权代理行为导致，致使原告在本案房屋买卖合同中白白付出了时间和精力，为此原告还需另行购房，故被告朱丽丽应向原告承担赔偿损失的责任。但原告主张的损失过高，该院结合本案涉案房屋的位置、面积、市场价及本案的案情等，该院依法酌定原告的损失等共计为10万元。对于原告超出部分的诉讼请求，该院依法不予支持。关于被告追加锦江公司为被告的申请，因本案系房屋买卖合同纠纷，锦江公司系中介方，系居间合同法律关系，不属于本案房屋买卖合同的法律关系的当事人，故该院对被告追加锦江公司为当事人的申请，该院依法不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条之规定，判决：一、被告朱丽丽于本判决生效后十日内赔偿原告王雅丽损失100000元；二、驳回原告王雅丽的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由被告朱丽丽负担4000元，原告王雅丽负担1200元。
本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人朱丽丽诉称一审法院程序违法，郑州锦江房地产营销策划有限公司及郑州锦江房地产营销策划有限公司文博路分公司为本案必要诉讼参与人,因本案系房屋买卖合同纠纷，锦江公司系中介方，系居间合同法律关系，不属于本案房屋买卖合同的法律关系的当事人，故对上诉人朱丽丽该项上诉请求不予支持。朱丽丽基于无权代理签订涉案房屋买卖（居间）合同及补充协议的行为无充分证据证明获得了朱宝祥的追认，对朱宝祥不发生效力。王雅丽作为善意相对人，基于该房屋买卖（居间）合同及补充协议无法履行而导致的经济损失，有权要求行为人即上诉人朱丽丽进行赔偿，朱丽丽应向王雅丽承担赔偿损失的责任。一审法院结合本案涉案房屋的位置、面积、市场价及本案的案情等，认为王雅丽主张的损失过高，酌定王雅丽的损失等共计为10万元，并无不当，应予维持。上诉人朱丽丽诉称一审判决错误认定该房屋买卖（居间）合同及补充协议无效系因其无权代理行为导致，归责不当，适用法律错误的上诉请求，理由不足，不予支持。
上诉人王雅丽在审理期间于2017年11月21日向本院申请撤回上诉，系其对诉讼权利的行使。本院另行裁定处理。
综上所述，上诉人朱丽丽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉人朱丽丽的上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由上诉人朱丽丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 李继军
审判员 王燕燕
审判员 陈 涛
二〇一七年十一月二十七日
书记员 王子姣