北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第15315号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京兴隆瑞丰综合市场有限公司，住所地北京市朝阳区大黄庄35号。
法定代表人唐顺发，总经理。
委托代理人郭万华，北京市济和律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）袁院珍，女，1982年3月13日出生。
委托代理人李恒德，北京市华宇律师事务所律师。
委托代理人苗鹏飞，男，1990年3月12日出生。
上诉人北京兴隆瑞丰综合市场有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第35441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京兴隆瑞丰综合市场有限公司之委托代理人郭万华，被上诉人袁院珍之委托代理人李恒德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年2月，袁院珍起诉至原审法院称：2010年7月28日，我与北京兴隆瑞丰综合市场有限公司（以下简称兴隆市场）签订了《市场摊位租赁合同》及附件，合同约定我向兴隆市场租赁A35号店铺，经营大丰照明，合同有效期为2年，自2010年10月1日至2012年9月30日，年租金为251120元。合同签订后，我向兴隆市场交纳了半年的租金125560元和保证金5000元，随后花费巨资对租赁的店铺“金府水晶”进行装修。但兴隆市场未履行合同，开业数月顾客寥寥无几，兴隆市场拒绝与我商讨救市方案。不得已我于2011年3月13日开始与其他商户关门停业，联合罢市。但兴隆市场反于2011年3月18日将包括我在内的18位商户非法拘禁，直至公安机关出警解救。此后兴隆市场同意进行广告宣传提高市场知名度，并发布通知，调整起租日为2010年12月25日，提前享受顺延赠送的免租期。但兴隆市场没有兑现进行广告宣传的承诺，灯具市场的经营状况没有改善。为避免这种情况，自2011年7月底，各灯具商户纷纷忍痛撤场。2011年10月7日，兴隆市场发布通知，告知商户调整重组通知，但仍未能兑现承诺。2011年10月20日，兴隆市场强行将我的店铺大门锁上，阻止我正常经营。2011年10月24日晚，兴隆市场在未提前通知我的情况下擅自拆除了我店铺内的灯具，并将灯具等所有物品搬空。兴隆市场的行为严重违反了合同约定，损害了我的合法权利，给我造成了巨大的经济损失。故我诉至法院，要求解除双方于2010年7月28日签订的《市场摊位租赁合同》，要求兴隆市场退还多收的租金28165元，退还保证金5000元，赔偿货物（灯具）及自用办公设备损失18万元，赔偿店铺装修损失费380980元。
兴隆市场辩称并反诉称：双方于2010年7月签订《市场摊位租赁合同》，合同签订后我公司按照合同约定履行了义务，但袁院珍联合其他商户于2011年3月开始不正常经营，自行锁门不对外营业，扰乱市场经营秩序，严重损害我公司的商誉，给我公司及其他商户带来不良影响和经济损失。我公司因此已于2011年10月18日在《法制晚报》上向袁院珍发出解除合同通知，因此双方之间的租赁合同已于我公司发出通知时解除。我公司于2011年10月24日将其租赁的店铺收回，并将其物品统一委托物流公司保管。如果袁院珍补齐租金并交纳违约金，我公司同意退还其物品，在此之前我公司不同意退还其物品。由于袁院珍存在拖欠租金的行为，已经构成违约，我公司不同意退还租金和保证金。我公司收回摊位是在维护自己的权利，故我公司不同意赔偿其主张的其他经济损失。我公司提出反诉，要求确认双方租赁合同已于2011年10月17日解除；要求袁院珍支付2011年5月10日至合同解除之日的租金110768元；给付因拖欠租金产生的违约金202151.6元。
袁院珍对兴隆市场的反诉辩称：我同意解除合同，但因我没有违约行为，也没有欠付租金，故不同意其他反诉请求。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，袁院珍与兴隆市场签订的《市场摊位租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，故合法有效，双方均应按照合同履行。在该合同履行过程中，双方因租金交纳等问题发生争议时应采取恰当处理方式，现兴隆市场在未经袁院珍同意，亦未经法院生效裁决的情况下，擅自腾退租赁店铺，强行收回租赁物，双方之合同已失去继续履行的基础，故袁院珍要求解除合同，法院予以支持。
关于袁院珍主张的退还租金的诉讼请求和兴隆市场主张的补交租金的反诉请求，兴隆市场于2011年3月14日和7月11日发出的通知，承诺起租日调整为2010年12月25日，提前享受免租期，上述承诺应视为兴隆市场作为出租人对租赁合同相关事项的变更，现承租人袁院珍亦要求按照该承诺计算租金，故该承诺对双方具有法律约束力。对于兴隆市场于2011年10月7日所发的通知，该通知所述的兴隆市场对各商户的租金打7折及每平米日租金不超过2.5元等承诺，生效时间应为该通知发出之日，不具备溯及既往的效力，且只针对于当年10月10日补齐租金的商户，因此该通知对袁院珍不应适用。综上，法院认定起租日为2010年12月25日，关于租金计算截止日，法院以兴隆市场主张的租金计算截止日即2011年10月17日为准，计算租金时一并考虑提前享受的免租期，故袁院珍应交租金数额为142416元，袁院珍已付125560元。袁院珍应付租金数额为142416元减去125560元，即16856元。
关于袁院珍主张的退还保证金的诉讼请求和兴隆市场主张的不退保证金的意见，虽合同第三条约定了“如乙方有违约行为，甲方不予退还乙方交纳的保证金”，但本案中，袁院珍欠付租金是由于双方对2011年10月7日兴隆市场所发通知的理解不一致造成的，因此袁院珍的欠租行为并无恶意，且非其单方造成，与兴隆市场所发通知的文义不够明确也有一定关系，故法院判处兴隆市场退还部分保证金，具体数额由法院酌定。
关于袁院珍主张的其他损失，根据前述认定，其欠租行为系由双方对2011年10月7日通知理解不一致造成的，而兴隆市场未妥善处理争议，以袁院珍欠付租金为由行使解除权并强行收回租赁物，显属不当，另由于兴隆市场未能妥善存放商户物品，导致存放地点的物品难以拆分，因此无法对袁院珍的实际损失数额进行评估，其责任亦应由兴隆市场承担，具体数额由法院根据袁院珍商铺的营业面积酌定。兴隆市场自行存放的袁院珍的灯具等物品，应归兴隆市场所有。关于装修损失一项，兴隆市场基于其强行收回店铺的行为，应当对该项损失予以赔偿，具体数额由法院以鉴定结论为依据，并参考合同期限及已经履行期限酌情确定。
关于兴隆市场主张违约金的反诉请求，因不退还保证金已具备违约惩罚的性质，不宜与违约金责任并罚，故法院对此反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，原审法院于2013年4月判决：一、解除袁院珍与北京兴隆瑞丰综合市场有限公司于二〇一〇年七月二十八日签订的《市场摊位租赁合同》；二、北京兴隆瑞丰综合市场有限公司于判决生效后七日内退还袁院珍保证金三千元；三、北京兴隆瑞丰综合市场有限公司于判决生效后七日内赔偿袁院珍物品损失八万元，北京兴隆瑞丰综合市场有限公司自行存放的袁院珍物品归北京兴隆瑞丰综合市场有限公司所有；四、北京兴隆瑞丰综合市场有限公司于判决生效后七日内赔偿袁院珍装修损失费二十二万二千二百四十元；五、袁院珍于判决生效之日起七日内支付北京兴隆瑞丰综合市场有限公司租金一万六千八百五十六元；六、驳回袁院珍的其他诉讼请求；七、驳回北京兴隆瑞丰综合市场有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，兴隆市场、袁院珍均不服，分别提出上诉。兴隆市场的上诉请求为：1、依法撤销原审判决书第一、二、三、四、五、七项判决；2、依法改判双方租赁合同已于2011年10月17日解除，袁院珍支付兴隆市场租金110768元，违约金202151.6元，并驳回袁院珍的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由袁院珍承担。上诉理由同原审答辩意见及反诉请求。在审理本案过程中，上诉人北京兴隆瑞丰综合市场有限公司于2013年12月19日申请撤回上诉。袁院珍的上诉请求为：袁院珍与兴隆市场有尚未解决的纠纷，兴隆市场对商户的诉求始终更没有给予答复，且兴隆市场亦未向其催交房租。因此兴隆市场10月7日通知内的优惠政策应对其适用。本案中造成迟延支付房租的过错不在袁院珍，因此兴隆市场应返还全部保证金。评估鉴定机构对袁院珍的装修价值进行了鉴定，且鉴定已经考虑到装修折旧，因此兴隆市场应依照鉴定中装修现值予以赔偿。兴隆市场在未经袁院珍许可的情况下，无故封锁袁院珍店门并强行将物品搬空，且采用极端手段造成物品毁损，因此兴隆市场应承担全部赔偿责任。综上，请求撤销原判第二项，改判兴隆市场返还保证金5000元；撤销原判第三项，改判兴隆市场赔偿损失180000元；撤销原判第四项，改判兴隆市场赔偿装修损失338470元；撤销原判第五项，改判兴隆市场退还租金28165元；诉讼费用由兴隆市场负担。其上诉理由同原审诉讼请求。
经审理查明，2010年7月28日，袁院珍与兴隆市场签订《市场摊位租赁合同》。合同约定乙方（即袁院珍）承租甲方（即兴隆市场）A35号店铺，面积172平方米，用于经营大丰照明。合同第二条“租赁期限、租金及支付”条款约定：“合同有效期为2年，自2010年10月1日至2012年9月30日，店铺租金为4元／平方米／天，每年租金为251120元；双方同意租金按照每半年交纳，在签订本合同后3个自然日内乙方应当交纳第一个半年的租金，以后每半年的租金应当提前10个自然日交纳，若乙方实际连续经营一年后，顺延3个月免租期，再交纳第二年度的租金；自2010年8月1日至2010年9月1日期间为乙方摊位装修期，甲方不予收取这段期间的租金。”第三条“保证金”条款约定：“1、本合同签订之日起1个自然日内，乙方自愿向甲方交纳5000元保证金，作为履行合同和经营责任的保证金。2、保证金用于下述几种情况：（1）租赁期间，合同终止或期满以后，由于乙方的商品、服务存在缺陷导致顾客投诉、索赔的，甲方有权单方决定从乙方的保证金中扣除相应的费用补偿顾客或承担先行赔偿责任；（2）合同终止后，乙方拖欠税费或行政管理机关处罚款项，甲方有权单方决定使用乙方保证金进行支付，不足部分甲方有权再行向乙方追偿；（3）租赁期间，乙方因自身原因单方终止、解除合同或出现其他违约行为的，甲方不予退还乙方交纳的保证金……4、在租赁期满3个月后，如双方没有任何债务关系及乙方无顾客投诉或其他违反约定的行为，且租赁期满后甲方验收乙方所交付的租赁物合格后，甲方如数退还乙方保证金。”第六条“违约责任”条款约定：“1、甲方违约责任（1）除不可抗力或可归责于乙方的原因外，甲方单方停止向乙方供水、电或其他条件致使乙方不能正常经营的，应按相应的天数减收相应租金；（2）甲方单方无理由终止合同，应退还乙方保证金并支付相当于保证金的20％违约金。2、乙方违约责任（1）未按照约定支付租金或水、电等费用的，应每日向甲方支付年租金0.5％的违约金；（2）除不可抗力外，乙方无故提前终止合同，甲方不予退还已交的租金、保证金……”
合同签订次日，袁院珍向兴隆市场交纳了保证金5000元及半年的租金125560元。此后，袁院珍对A35店铺进行了装修，并开始经营灯具销售。2011年3月13日，因兴隆市场经营效益欠佳，袁院珍与其他商户联合罢市，未经兴隆市场同意开始关门停业。
2011年3月14日，兴隆市场向商户发出《瑞丰国际灯具港对与商户签订租赁合同的起租日调整通知》，通知内容为：“根据我市场是春节前新开市场，又赶上灯具建材领域大环境整体经营不景气的情况下，市场考虑商户的利益，经研究决定：（1）在原有优惠政策不变的基础上，所有商户与市场签订的租赁协议推迟一个月计算起租日，即原定起租日为2010年11月10日，现更改为2010年12月10日。同时免租春节期间放假15天，顺延至2010年12月25日。（2）所有按季度及半年交纳租金的商户，原定为合同执行一年后顺延赠送的免租期，现改为在合同执行半年后提前享受顺延赠送的免租期。以上优惠政策只针对2011年3月18日开始正常经营的商户有效。”
2011年3月18日，袁院珍及其他商户因免租及广告宣传等事宜与兴隆市场发生纠纷，公安机关到场后予以处理。此后，袁院珍继续在A35号店铺经营。
2011年7月11日，兴隆市场向商户发出《下半年租金优惠通知》，内容为：“……对下半年交纳租金的商家再次赠送顺延免租期：（1）对下半年租金分两次按季度交纳租金的商户，半年后可享受一个月的免租期（原合同按季度交纳租金的商家，下半年也可按半年交纳租金，下半年也可享受两个月的免租期）。（2）对下半年租金一次交纳半年租金的商户，租金到期后可享受两个月的免租期。（3）对原合同按一年交纳租金的商户，在原有优惠政策不变的基础上也享受下半年赠送的两个月免租期。”
2011年10月7日，兴隆市场再次向商户发出书面通知，内容为：“各商户租金为原价的7折，针对整体大环境及灯区销售不畅的情况，对A区商户在租金7折的基础上，最高不超过2.5元／平米／天，优惠期为半年，优惠期过后，根据市场经营状况重新进行调整，各商户于2011年10月10日前补齐租金，方可继续经营，否则市场将根据双方合同约定，对继续违约的商户予以清场处理，市场将安排新的商户入场。”
2011年10月21日，兴隆市场在《法制晚报》中刊登《声明》，以袁院珍欠付租金为由通知其解除租赁合同关系，并要求其腾退租赁店铺。袁院珍对兴隆市场主张之违约事实不予认可，且未腾退店铺。同年10月24日晚，兴隆市场在未经袁院珍同意的情况下将A35号店铺内的物品全部清空，强行收回店铺。
庭审中，袁院珍主张兴隆市场未履行承诺，对瑞丰国际灯具港未进行广告宣传。兴隆市场则提供了电台排期表、指示路牌制作安装合同、广告合同书和报刊等，证明其在灯具港开业前发布招商广告，在经营期间亦在报刊上发布宣传广告。
袁院珍主张其对租赁摊位进行了装修，并提供了其与北京港和装饰设计有限公司（以下简称港和装饰公司）签订的《装饰装修工程施工承包合同》及港和装饰公司出具的工程款收据。合同约定港和装饰公司向袁院珍承包瑞丰国际灯具港A35号装修工程，工期为44天，合同总价为380980元。工程款收据出具时间为2010年9月8日至同年11月5日，金额为380980元。兴隆市场对袁院珍该主张及证据不予认可。原审法院依法委托北京京评价格评估有限公司对袁院珍租赁摊位的装修价值进行了鉴定，经鉴定：A35号店铺装修价值为443140元，考虑已使用的折旧因素，装修现值为338470元。袁院珍支付鉴定费7769元。
袁院珍称兴隆市场于2011年10月20日强行关闭其租赁店铺，直至同年10月24日晚店铺被强行收回，并提供了其他商户的书面证言。兴隆市场对此不予认可。袁院珍主张兴隆市场擅自清退租赁店铺导致其灯具及办公设备等物品损失共计18万元，并提供了订货合同、订货单、物品清单等，兴隆市场对其主张及证据均不予认可。
兴隆市场主张曾于2011年10月18日在A35号店铺张贴《律师函》，通知袁院珍因欠付租金而解除租赁合同。袁院珍则表示未曾收到该律师函。
另查，兴隆市场将袁院珍等商户商铺收回后，将清空的灯具等物品混杂存放，袁院珍及其他商户均表示无法从中拆分属于各自的物品，且以物品已损坏为由拒绝取回。
在本院审理过程中，北京兴隆瑞丰综合市场于2013年12月19日申请撤回上诉。
上述事实，有双方当事人陈述、《市场摊位租赁合同》、租金收据、保证金收据、鉴定结论、报纸、照片等相关证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《市场摊位租赁合同》系袁院珍与兴隆市场在自愿基础上所签，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。在租赁合同履行过程中，袁院珍与兴隆市场产生纠纷。兴隆市场主张曾于2011年10月19日向袁院珍发出解除合同通知，袁院珍虽表示未收到该通知，但其在本次诉讼中诉请解除合同，因双方当事人均有解除合同的意思表示，故本院不持异议，确认袁院珍与兴隆市场签订的《市场摊位租赁合同》解除。
兴隆市场于2011年3月14日发出通知，承诺将起租日调整为2010年12月25日，租户提前享受免租期。上述承诺应视为兴隆市场作为出租人对租赁合同相关事项的变更，对双方当事人具有法律效力。现兴隆市场主张该通知当中的优惠措施是附条件的，即该优惠政策只针对2011年3月18日开始正常经营的商户有效，因袁院珍未于2011年3月18日正常营业，故不享受该通知中的优惠政策。袁院珍主张，2011年3月18日其与其他商户因免租及广告宣传等事宜与兴隆市场发生纠纷，经公安机关到场处理后，其继续在所承租的商铺内经营，因此符合兴隆市场通知的条件。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，负有举证责任的当事人承担不利后果。在诉讼中，兴隆市场未能提供充分证据证明袁院珍未于2011年3月18日正常营业，因此应当承担举证不能的法律后果，本院认定兴隆市场于2011年3月14日发出通知对袁院珍适用。
关于兴隆市场于2011年10月7日所发的通知是否对袁院珍适用的问题，兴隆市场主张该通知仅针对当年10月10日补齐租金的商户，因袁院珍有欠租行为，故该通知对袁院珍不应适用。袁院珍表示欠租系因与兴隆市场有尚未解决的纠纷，因此其应享受该通知的优惠政策。本院考虑该承诺是兴隆市场的单方意思表示，且该通知是有利于袁院珍的承诺，故兴隆市场主张该承诺仅针对当年10月10日补齐租金的商户的解释合理，本院予以支持。袁院珍所提兴隆市场2011年10月7日发出的通知应对其适用的上诉主张，本院不予采信。
在合同履行过程中，袁院珍虽有欠租行为，但是兴隆市场在双方就合同履行问题产生纠纷时，未能妥善处理争议，在尚未与袁院珍协商一致的情况下强行收回租赁物，其行为亦有不当之处。综上，在解除合同的责任问题上，兴隆市场与袁院珍均应对合同解除承担相应的责任。因此，袁院珍在合同解除后应补交未交纳的租金，兴隆市场应酌情退还袁院珍部分保证金。原审法院根据双方的过错，参考合同期限及已履行期限酌情确定兴隆市场向袁院珍支付装修损失数额以及返还保证金的数额并无不当。由于兴隆市场在未通知袁院珍到场的情况下，强行擅自收回租赁物的过程中未能妥善存放商户物品，导致存放地点的物品难以拆分。兴隆市场的这一行为直接造成袁院珍所有的物品无法取回，产生了实际损失，因此兴隆市场应当对袁院珍的物品损失承担相应的赔偿责任，袁院珍主张应依据其提供的订货单、货品市场价等确定物品损失数额的依据不足。原审法院据此根据袁院珍商铺的营业面积酌定其物品损失并将物品确认归兴隆市场所有亦无不妥。综上，对于袁院珍所提上诉主张，本院不予支持。另，上诉人北京兴隆瑞丰综合市场有限公司申请撤回上诉，符合有关法律规定，应予准许。综上所述，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉受理费9742元，由袁院珍负担3742元（已交纳），由北京兴隆瑞丰综合市场有限公司负担6000元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉受理费2428元，由北京兴隆瑞丰综合市场有限公司负担2000元（已交纳），由袁院珍负担428元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费7769元，由北京兴隆瑞丰综合市场有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费9366元，由北京兴隆瑞丰综合市场有限公司负担50元（已交纳），由袁院珍负担9316元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 杨志东
代理审判员 王 朔
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 汪 慧