河南省柘城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柘民初字第2456号
原告中国工商银行股份有限公司商丘分行，住所地商丘市文化东路569号。
负责人王海峰，职务行长。
委托代理人李成城、刘成伟，系该公司员工。
被告胡永轻，男，1976年8月6日出生，汉族，住河南省柘城县。
被告李凤仙，女，1977年6月5日出生，汉族，住河南省柘城县。系被告胡永轻之妻。
被告河南百乐居置业有限公司，住所地郑州市金水区经七路4号附1号院2单元15层1518号。组织机构代码证号68973395-9。
法定代表人赵波，职务总经理。
委托代理人张朝阳，系该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司商丘分行（以下简称工行商丘分行）与被告胡永轻、李凤仙、河南百乐居置业有限公司（以下简称百乐居置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年12月1日受理后，依法组成合议庭，并于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘成伟，被告百乐居置业公司委托代理人张朝阳到庭参加了诉讼，被告胡永轻、李凤仙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行商丘分行诉称，2012年4月24日，被告胡永轻与原告签订个人购房合同，借款金额25万元，期限十年，还款方式为按月等额本息还款，担保方式为房产抵押和开发商阶段性担保，抵押物位于商丘市梁园区昆仑路西八一路北百乐居国际社区24号楼1单元5层501户，面积120.48平方米，该抵押物为期房。原被告在合同中约定：借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布借款合同到期，提前收回贷款，借款合同生效后，原告于2014年4月24日履行了放款25万元的义务。截止2015年11月5日，被告胡永轻已连续14个月、累计14个月未按时偿还贷款本息，欠贷款本金205617.54元，利息14268.57元合计219886.11元。被告百乐居置业公司对该笔借款承担连带保证担保责任，自2014年9月24日至2015年9月30日为被告胡永轻垫付13期违约贷款共计36756.22元，其中本金23421.42元、利息13334.81元。为维护原告合法权益，请求判决：1依法解除原告于2014年4月24日与被告胡永轻签订的个人购房借款合同，并由被告胡永轻归还借款本金205617.54元及至2015年11月5日的利息14268.57元，之后的利息一并主张；2对位于河南省商丘市梁园区昆仑路西八一路北百乐居国际社区24号楼1单元5层501户的预抵押房产优先受偿；3被告百乐居置业公司对原告的借款承担连带保证还款责任；4原告实现债权的所有费用由被告胡永轻承担。
被告胡永轻、李凤仙未进行答辩。
被告百乐居置业公司辩称，1被告百乐居公司提供的担保义务，不是还款责任，担保仅限于借款人无能力还款或者现有资产不足以偿还原告贷款本息时，承担剩余部分的还款责任。主张先执行被告胡永轻的抵押房产，不足部分与两被告共同承担；2百乐居公司与原告签订合同时约定，在贷款期内对连续违约三期（三个月）及累计违约六期的借款人所购房产进行回购。故请求先行回购。
经审理查明，2012年4月24日，原告工行商丘分行与被告胡永轻、被告百乐居置业公司订立借款合同和担保合同，约定：贷款人：工行商丘分行；借款人：胡永轻。借款种类：个人购置房屋贷款；借款金额：人民币250000元；贷款用途：用于购买坐落于梁园区昆仑路西八一路北百乐居国际社区24号楼1单元5层501户。担保方式：以被告胡永轻购买的该期房房产做抵押，被告百乐居置业公司阶段性连带责任保证。借款期限：10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。还款方式：按月等额本息还款。放款的前提条件：担保生效（办妥预售登记备案和房屋预告登记，开发商提供有效的连带责任担保）。违约责任：借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布借款合同到期，提前收回贷款。同时约定了利息和罚息。借款合同签订后，原告于2014年4月24日履行了放款250000元的义务。自2014年4月24日至8月24日，被告胡永轻共还5个月本息。自2014年9月24日至2015年9月30日，被告胡永轻已连续累计13个月未按时偿还贷款本息，欠贷款本金205617.54元，利息14268.57元，合计219886.11元。被告百乐居置业公司对该笔借款承担连带保证担保责任，为被告胡永轻垫付13期违约贷款共计36756.22元，其中本金23421.42元、利息13334.81元。自2015年10月24日拖欠至今。
另查明，原告工行商丘分行与被告百乐居置业公司还签订了贷款按揭业务合作协议，约定；在贷款期内对连续违约3期及累计违约6期的借款人所购房产进行回购，回购款项用于偿还借款人未清偿的贷款本息、罚息及实现债权的各项费用。被告李凤仙与被告胡永轻系夫妻关系。
在本案审理过程中，原告与被告百乐居置业公司经协商达成一致意见，原告向被告胡永轻主张的债权为其实际积欠的全部贷款本息及相关费用，多余部分原告将退还给百乐居置业公司，原告向本院提交了情况说明。
上述事实，有当事人陈述、身份证、户口本、结婚证、借款合同、借款凭证、抵押清单、房屋预告登记证明、按揭贷款业务合作协议、情况说明等证据证明，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。本案中，被告胡永轻作为借款人与原告签订借款合同，被告百乐居置业有限公司作为保证人在合同书上签了字，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同。被告胡永轻使用该笔借款有借款凭证证实，事实清楚。而被告胡永轻未按合同约定履行偿还借款义务，属于违约。被告胡永轻应承担还款责任，被告李凤仙与胡永轻系夫妻关系，应共同承担还款责任。被告百乐居应承担担保责任。因此，原告请求按照合同约定依法解除原、被告之间于2012年4月18日所签的《个人购房借款／担保合同》，提前收回贷款，要求以抵押的房产实现抵押权和要求被告百乐居置业公司承担连带责任，于法有据，依法予以支持。但其请求被告承担其实现债权费用没有提供相关证据，本院不予支持。关于被告百乐居置业公司已垫付的13期贷款本金23421.42元及利息13334.81元，原告向本院提交了情况说明，该情况说明是原告与被告百乐居置业公司的真实意思表示，且不违反法律规定，不损害他人利益，本院予以确认。该垫付款项不再从胡永轻欠款总额中扣除，由原告实现全部债权后将所垫付款项退还给百乐居置业公司。被告百乐居置业公司辩称其不承担还款责任及仅承担被告胡永轻资产不足部分的剩余部分理由成立，予以采纳。其要求回购所抵押的房屋，可与原告、被告胡永轻协商处理。综上，故依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十三条之规定，判决如下：
一、依法解除原告中国工商银行股份有限公司商丘分行与被告胡永轻、被告河南百乐居置业有限公司于2012年4月18日签订的个人购房借款／担保合同（编号为商个贷字商丘分行（2012）年［2－108］号）；
二、被告胡永轻、李凤仙共同偿还原告中国工商银行股份有限公司商丘分行借款本金205617.54元，并支付利息（利息自2015年10月24日起至还清之日止）；
三、被告胡永轻、李凤仙到期不履行本判决第二项确定的付款义务，原告中国工商银行股份有限公司商丘分行以位于商丘市梁园区昆仑路西八一路北百乐居国际社区24号楼1单元5层501户的预抵押房产折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；
四、被告河南百乐居置业有限公司对本判决确定的第一项义务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司商丘分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金期间的债务利息。
案件受理费4598元，由被告胡永轻、李凤仙负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 宋 静
审 判 员 时清华
人民陪审员 邬丙奇
二〇一六年五月三日
书 记 员 任振豪