广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初17859号
原告：梁丽仪，女，1966年2月28日出生，汉族，住广东省中山市西区。
被告：中山市科尔玛房地产开发有限公司，住所地中山市三角镇金鲤工业区金鲤路6号102室。
法定代表人：冼焕珍，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张世禄、黄崇仙，分别系广东泰力律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市科尔玛酒店投资管理有限公司，住所地中山市三角镇三鑫路108号103室。
法定代表人：高润宇，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张世禄、黄崇仙，分别系广东泰力律师事务所律师、实习律师。
原告梁丽仪诉被告中山市科尔玛房地产开发有限公司（以下简称科尔玛房地产公司）、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司（以下简称科尔玛酒店公司）房屋租赁合同及委托经营管理合同纠纷一案，本院于2016年8月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁丽仪及被告科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司的共同委托诉讼代理人张世禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告租金90000元，并支付原告2015年10月1日至今（即2016年3月30日）的经营收益5850元。后在庭审期间申请追加科尔玛酒店公司为本案的被告，并变更诉讼请求为：1.判令解除原被告签订的《租赁合同》及《委托经营管理合同》；2.判令被告科尔玛房地产公司返还原告租金总额90000元；3.判令被告科尔玛酒店公司支付原告2015年10月1日至今的经营收益。原告提出上述诉讼请求所依据的事实与理由如下：原被告于2013年5月10日签订《租赁合同》，双方在合同中约定：1.被告将位于中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）第三层3343号的物业出租给原告，租赁期限自2013年10月1日起至2033年9月30日止。2.原告支付被告租金共计5850元；3.被告如未能按约定时间支付原告收益，则被告向原告退回原告已付租金总额，并支付原告经营收益。现因被告自身因素无法实际履行本合同，其违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告特提起起诉，请依法判决。
两被告辩称，1.被告科尔玛房地产公司与原告签订《租赁合同》时未取得中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）的产权，该合同尚未生效。被告科尔玛房地产公司通过拍卖方式购买商务大厦，但因资金不足，无法支付拍卖对价，一直没有正式取得产权。被告科尔玛房地产公司在与原告签订《租赁合同》时，尚未支付完房地产的购买款，商务大厦的产权还属于中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称火炬区建设发展公司）所有，被告科尔玛房地产公司对于商务大厦尚未有权分租给原告。而且，该商务大厦因被告科尔玛房地产公司不能全额支付购买款项，最终双方解除了购买合同。所以，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，被告科尔玛公司与原告签订的《租赁合同》在未经火炬区建设发展公司同意或追认的情况下，该合同未生效。2.被告科尔玛酒店公司与原告签订的《委托经营管理合同》是以《租赁合同》为基础的，若《租赁合同》未生效，《委托经营管理合同》也未生效。被告科尔玛酒店公司与原告签订的《委托经营管理合同》所约定的内容是针对原告与被告科尔玛房地产公司签订的《租赁合同》约定的租赁物，现《租赁合同》因尚未生效，原告未取得租赁物的租赁权，无权对租赁物进行经营。所以，原告也无权委托被告科尔玛酒店公司进行经营，根据《合同法》第五十一条的规定，双方签订的《委托经营管理合同》未生效。3.原告要求被告支付经营收益和违约金没有事实和法律依据。因原告与被告签订的《租赁合同》和《委托经营管理合同》尚未生效，双方不能依据合同的约定主张相应的权利。原告要求被告依据合同约定支付经营收益及承担违约责任没有事实和法律依据，应驳回其该项诉讼请求。4.若原被告签订的合同有效，也不应全额退回租金。原告与两被告签订的《租赁合同》和《委托经营管理合同》虽然约定解除合同后可以退回租金，但双方已经履行了部分合同。签订合同2013年5月10日至提出解除合同2016年8月18日期间，被告已经提供了房屋租用权及收益给原告，此期间的租金应该扣除。另外，委托经营管理合同将解除合同和违约条款约定在一起，若全额退租金作为违约条款，则该违约金的约定已经高于实际损失的30%，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解除（二）》第二十九条的规定，原告已经使用并已经收取了经营收益的期间并无损失，超过部分的违约责任过高，应予以调整，不应退回全额租金。
当事人各方围绕自己的主张提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，并与开庭笔录附卷佐证、存查。结合当事人双方在本案诉讼过程中的陈述，本院认定本案事实如下：
2013年5月10日，原告与被告科尔玛房地产公司签订《租赁合同》1份，主要约定：原告向科尔玛房地产公司承租位于中山市火炬开发区××路××号商务大厦（科尔玛大酒店）第三层3343号的物业，租赁期限从2013年10月1日起至2033年9月30日止，租赁期内租金总额为90000元由原告分两期支付。同日，原告与被告科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司共同签订《委托经营管理合同》1份，主要约定：原告委托被告科尔玛酒店公司经营管理上述物业，委托期限从2013年5月10日至2033年9月30日止；在委托期限内，从原告付清租金总额之次日起至2013年9月30日止，被告科尔玛酒店公司以90000元为基数，按每月0.5%（每年6%）的标准向原告支付经营收益；从2013年10月1日起至2018年9月30日止，被告科尔玛酒店公司按每年11700元的标准向原告支付经营收益；第一笔经营收益于2013年10月30日前支付；以后的经营收益每半年支付一次，支付时间为每半年届满后的30日内。若被告科尔玛酒店公司逾期支付经营收益，从逾期之日起，被告科尔玛酒店公司应以拖欠金额为基数，按银行贷款利率的标准向原告支付违约金。被告科尔玛酒店公司逾期支付经营收益超过90天的，原告有权以书面通知形式解除本合同，原告据此解除本合同的，被告科尔玛房地产公司于本合同解除后的30天内向原告退回租金总额，原告已经收取的经营收益无须退回被告科尔玛酒店公司。上述《租赁合同》、《委托经营管理合同》签订后，原告于2013年5月13日向科尔玛房地产公司支付了90000元；被告科尔玛酒店公司自2015年10月迄今，未再向原告支付经营收益。原告催讨经营收益未果，遂向本院起诉，提出前述诉求。
本院认为：本案纠纷因梁丽仪与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司履行《租赁合同》、《委托经营管理合同》而产生，该两合同在当事人、标的物以及当事人之间的权利义务方面均存在紧密联系，形成了一种类似于融资租赁的法律关系，同案一并审理有利于综合解决纠纷和减少当事人讼累，且与民事审判中“一事一理”原则之精神并无相悖，故本案一并审理，案由应为合同纠纷。
《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案原告与被告科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司采用书面形式订立《租赁合同》、《委托经营管理合同》，且均已签字或者盖章，系当事人各方真实的意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方本应遵照履行。原告已经按照合同约定将租金90000元一次性支付给了被告科尔玛房地产公司，并将约定的租赁物委托被告科尔玛酒店公司经营管理，且被告科尔玛酒店公司亦向原告支付了2015年9月31日前的经营收益。但是，由于被告科尔玛房地产公司迄今未实际取得约定之租赁物的所有权导致上述合同无法继续履行，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。原告诉请解除其与被告科尔玛房地产公司签订的《租赁合同》并要求该被告返还租金，以及解除其与被告科尔玛酒店公司签订的《委托经营管理合同》并要求该被告支付合同解除前依约应收取之经营收益5850元，理据充分，本院予以支持，并确认上述合同于2016年8月18日解除。
如前所述，本案《租赁合同》、《委托经营管理合同》已依法生效，而不问被告科尔玛房地产公司是否对租赁物享有所有权。若被告科尔玛房地产公司非租赁物的所有权人，且所有权人不追认上述合同，则上述合同仅对所有权人不发生法律效力。因此，两被告认为上述合同未生效的意见适用法律错误，本院不予采纳；《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案原告要求科尔玛房地产公司退还租金的请求属于恢复原状的范围，此外，原告仍可要求被告赔偿损失。科尔玛房地产公司认为不应全额退回租金的意见，与此不符，本院不予采纳；两被告认为原告要求全额退回租金并收取经营收益，超出了原告损失30%问题，首先，退回租金属于恢复原状的范围，不在损失之列，经营收益是本案《委托经营管理合同》中原告的预期利益，现因两被告的原因至该合同无法继续履行，经营收益即为损失。故两被告的该意见，与事实不符，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、解除原告梁丽仪与被告中山市科尔玛房地产开发有限公司、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司签订的《租赁合同》、《委托经营管理合同》；
二、被告中山市科尔玛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁丽仪返还租金90000元；
三、被告中山市科尔玛酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁丽仪支付经营收益5850元。
案件受理费2196元，减半收取为1098元（原告已预交），由两被告共同负担，该款两被告于本判决生效之日起七日内径行支付给原告。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 叶迟玖
二〇一六年十月二十五日
书记员 姚志姬
何颖怡
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