文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终13536号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐少文。委托诉讼代理人：龚楚，广东驰纳律师事务所律师。被上诉人一（原审原告一、原审反诉被告一）：余龙。被上诉人二（原审原告二、原审反诉被告二）：周婵。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张晶，广东广和律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：戴意珠，广东广和律师事务所实习律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：吴梅，系该公司职员。原审第三人：王笑英。上诉人徐少文与被上诉人余龙、周婵及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）、王笑英房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2558号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐少文的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为：徐少文不需要和余龙继续履行编号为xxxxxx的《二手房买卖合同》。2、撤销一审判决第二项，改判为：取消余龙向徐少文支付330万元购房款，取消中原地产公司向徐少文返还交房保证金1万元的判决。3、撤销一审判决第三项，改判为：徐少文保留房产所有权，不需要过户及交付房产给余龙。4、撤销一审判决第四项，改判为：徐少文不需向余龙支付迟延履约违约金。5、撤销一审判决第六项，改判为：支持徐少文的反诉请求。6、撤销一审判决关于受理费(34204元）、保全费（5000元）、反诉受理费（50元）、评估费（11507元）负担义务的判决，即改判为由余龙、周蝉负担。7、判令余龙、周婵承担本案全部二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清晰、不准确、不到位。事情的背景：徐少文在香港有合法妻子王笑英（原审第三人），生育一子一女，已成年。徐少文1987年11月开始到深圳宝安开工厂至今，与工厂副总经理杨亲女士（大陆居民）发生感情而同居，又生育一子一女，未成年。一个重要的事实需要向法院说明：徐少文是完全不懂得房地产投资的，其在深圳购买的房屋，均为杨亲决定及办理，徐少文只懂得做工厂(鞋业出口）。作为一个花甲香港老年人，在大陆买卖房产，陌生程度类似于大陆老太太炒黄金、炒期货，高度依赖中介的信用度。2011年，杨亲通过中原地产公司中介许绍田购买了一套房屋。2013年12月，杨亲车祸去世，殁年31岁，留下房产数套，其中xxx（xxxx花园）x栋H座3003号是徐少文的名下。2014年，徐少文打算卖掉这套房产。当时杨亲、徐少文名下有多套房产，各个中介机构电话骚扰不断，杨亲不在人世，无人负责专门处理，而徐少文个人需要集中精力做工厂，不堪忍受。基于认识3年的信任，徐少文只把讼争房产3003房委托给中原地产公司的员工许某某独任代理，其他中介机构(包括中原地产公司其他中介）的电话一概不接，从此他所有的信息来源，只有许某某一人。2014年11月，许某某到xxx3003号现场看，提出350万挂牌。2周后，许某某要求徐少文降低到340万。从2014年11月到2015年3月30日之前，当时国家的330新政没有出台，深圳房地产确实处在低迷状态。但即使如此，3003号当时真正市场价值在380万以上。许某某为促成交易取得佣金，肆意削低正常房价40万之巨。徐少文不知实情，均同意。2015年3月30日出台330新政，作为地产中介的专业人士许某某，应当从中原地产公司处迅速能够知悉这一重大信息对深圳地产造成的爆炸性影响力。他因此足足有5天的时间，来通知、提示、告知徐少文。但微信记录显示，他只字不提。2015年4月5日徐少文被蒙骗签约时，中介许某某居然还哄骗他说：“340万价已高，难得找到这样的买家”。法院对中原地产公司的操守缺陷问题，未予认定。可见，330新政出台前，中原地产公司员工许某某利用徐少文经营工厂无心关注房产市场的弱点，为促成交易获取佣金，一直低报3003房市价，并多次要求徐少文减价出售。330新政出台后，按照深圳市的特定环境条件，涉案房产立即具有暴涨增值的机会。许某某为谋取私利，违反职业道德，虽有5天时间提示徐少文，但只字不提，全力蒙蔽徐少文，导致徐少文误以为340万元成交价合理，且只会跌，不会涨，才签约出售。一审法院对此事实未予重视，只将此事理解为市场风险的波动，说市场波动是买卖双方都应该承受的。市场风险各人自负，本身没有错。但是一审法院错在这里：它忽视了徐少文被蒙蔽信息导致判断错误的事实，忽视了徐少文本可以根据真实信息做出合理判断和选择。“知道330新政出台”、“不知道330新政出台”，是2种不同性质。徐少文在签约时是“不知道330新政已出台”。法院按照大多数业主毁约的常态来理解本案，基调是认为房东坏，贪心。这在徐少文身上不能成立。法院基于“徐少文知道330新政”的认识前提下，做出的裁判，而不是基于“徐少文不知道330新政”的认识前提下，做出的裁判，剥夺徐少文对其合法财产预期增值的判断选择权，践踏徐少文的物权，这显然是错误的。一审法院单纯根据鉴定结论，认为2015年4月5日讼争房屋的市场价是360万左右，距离合同价340万差距不大，便认为是合理成交价，是机械、粗暴的判断，忽略了房产增值的现实可能性，剥夺了徐少文的合理获益权以及针对合理获益权的合理判断权。正确的做法是：只有徐少文充分知道330新政及其预期后果，仍同意签字340万出售，法院才能判决合同继续履行。一审法院忽略了一个重要的判断要点：徐少文签约之前几日均在境外，他唯一的信息来源是中原地产公司中介。业主有权对其名下房屋是否具有涨价增值可能，进行判断，并决定是否签约出卖。但这种权利被剥夺了。徐少文在知情权被剥夺的前提下，违背自己利益来签约出卖，买家和中介当然对徐少文构成重大误解和欺诈，买卖合同应予以撤销。一审法院罔顾了330新政对房价上涨促进作用的重要作用，却不厌其烦地提及徐少文出售讼争房产的原因（工厂需要资金），并认为徐少文急卖的话，当然价格要低。这是文不对题。徐少文在一审中，确有提及他出售房屋的目的，是增加工厂流动资金。但，这仅是为表达徐少文诚意出售讼争房产的主观意图，只是为了特别说明徐少文本人不是待价而沽的地产投机者。2015年时，徐少文和杨亲名下有多套房产，在讼争房产小区就另有2套。一审法院据此认为：他既然“急卖”，那么售价多少都公平。一审法院的做法，简单粗暴，避重就轻，没有抓住纠纷的重点。徐少文在决定出售3003房后，跟大陆人出售房屋的做法完全不同，他罕见地借钱凑齐资金主动提前赎楼，拿到红本，以配合中介许某某顺利出售。徐少文一直到发现被蒙骗之前，一直严格按照中介许某某指示签约并配合签署各种空白文件。这种诚信的业主，少见。徐少文是天主教徒，从小接受西式教育，为人高度诚信。一审法院将这样诚信的业主和其他大多数不诚信业主混为一谈，忽视了个案特征，造成不同案却同判。我们再次强调，徐少文不是房产专业人士，他唯一信赖和依靠的，就是中介提供的信息。如果2015年3月30日到4月4日之间，中原地产公司代理许某某确有介绍330新政，并诚实告其利弊，徐少文不可能以340万出售房屋。徐少文虽然在卖房，但他已跟朋友借贷周转，足以维持鞋厂运转，等几个月不是问题。且徐少文不是一定要卖3003号房。徐少文是要在市价合理范围内适当降价出售，而非不惜一切代价出售。徐少文认为，既然中介说该房市价在350万，自己按340万成交可以接受。然而，事实却是330新政之前，3003号房市场价已到380万以上。330新政出台至今2年左右，事实证明房子涨价极多，也符合2015年330新政出台后，深圳人普遍的预期。关于徐少文是否只聘请中原地产公司许某某一人代理售房，举证责任不在徐少文一方，而在买家和地产中介一方。对此，一审法院予以忽视。这一点是重大缺陷。一审法院依据房产评估报告认为合同价属于合理波动。然而房产价值鉴定结论也是不足为信，仅供法官参考。鉴定机构只派了一个人来，该人只在3003号现场呆了10分钟。该鉴定结论鉴定的房价高出成交价20多万。但该结论本身仍有缺陷，过度低估。缺陷在忽视3003房在顶层，与其他隔壁楼宇不同之处在于，它的楼顶再无房，不受楼上住户干扰，价值更高。屋内高度超过4米，复式结构，是该小区罕有珍贵单位，地铁上盖物业，且是学区房。但评估公司只当作一般的平层房来评估，并忽视该房40万元人民币的高档装修，聘请了专业设计师单独设计。且，评估报告总是偏向保守谦抑，评低不评高，通常都会远低于实际市场价。如鉴定结论是360多万，则其实际市场价格必然在400万以上。330新政如此重大的房地产市场政策的变动，许某某应当及时告知，充分提醒徐少文。徐少文被中介合理提示后，再做出放弃上涨预期的决定，以340万出售，才不冤枉；徐少文也不至于拒绝履行合同。但许某某从未提醒此事，反而签约前警告徐少文不得与买方讲价。即使徐少文提交了香港公证证据，证明2015年3月30日到4月4日，徐少文无法接触任何关于330新政信息的事实，不但不知330新政，也不可能应知。他被剥夺了合理的判断权，一审法院完全没有考虑这一事实。余龙、周婵无证据证明徐少文签约前已知晓330新政，并明示(包括书面签字）声明放弃房价上涨预期利益。本案纠纷的核心是：徐少文气愤的是他被骗，而不是售价是否符合实际市场价。发生纠纷后，徐少文从未提出要买家加价，亦从未试图卖给其它买家。徐少文的决定是取消合同。这一点与深圳大多数毁约业主截然不同。一审法院罔顾之。买卖合同对房价在签约后近期如有特殊国家政策导致的价格猛涨，所产生的利益增加，如何划分，没有做出具体约定。房屋买卖合同不是期货买卖合同，是民生用品，不应当允许暴涨暴跌。法院应当主动行使裁判权来制衡房价的暴涨暴跌。法院在房价暴涨的敏感时刻，应重视当事人合同法上的预期利益选择权，不简单粗暴剥夺徐少文对330新政后房产涨价增值的预期利益取舍权，不将利益全判给买家，才是公平合理。中原地产公司许某某无论是否了解徐少文婚姻状况，均应履行配偶提示义务，即应当提醒徐少文，他卖房需要配偶同意。徐少文是西式教育下长大的香港居民，法律意识高，假如许某某提示过卖房要夫妻共同同意，徐少文必定不敢单独出售。所以可以合理推断中原地产公司没有正确履行居间义务。二、一审法院适用法律错误。一审法院出具判决的法律依据为《合同法》第60条、107条、114条6,《民事诉讼法》第64条。这些法律规定是负责解决合同己经成立情况下发生的纠纷。本案中，上诉人要求解决的是合同成立之前的前置性问题，不适用以上法律规定。（1)中原地产公司（被上诉人三）作为专业地产中介，应如实告知与订立合同有关的重要事实却故意隐瞒不提供，违反了合同法第425条。中原地产公司是居间人。合同法第425条规定了居间人如实报告义务：“居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。”并进而在第二款规定了居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，应承担的法律责任。2015年的330新政是影响合同订立的重大事项，必须告知。按照合同法第425条，中原地产公司在徐少文于2015年4月5日签字之前，应如实告知330新政信息。买家和中原地产公司出示不了任何证据，证明徐少文在签约时，已经被告知330新政一事及其影响。显然，中原地产公司没有履行该义务，造成徐少文本已大大低于市价出卖，房价上涨的预期利益取得权及选择权被剥夺。（2)中原地产公司违反合同法第425条，构成对合同法第54条的违反。合同法第54条规定，因重大误解，显失公平，一方以欺诈、胁迫的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求法院变更或撤销。徐少文被独家代理中介刻意蒙蔽330新政信息，买家亦明知道330新政却装作不知，中介和买家合围蒙骗徐少文，造成徐少文误以为2015年4月5日的深圳房地产市场稳定如常，近期房价不可能大幅度波动，甚至有可能下跌。一审法院在一审判决第十页第三段写道：徐少文“在签订合同时，应当对合同约定的重要事项负有审慎的注意义务，并应当自愿承担因交易而带来的市场以及投资风险”。独家中介代理人全程故意隐瞒330新政，在徐少文在新加坡期间，中介从2015年3月30日到2015年4月4日一直催促他回来面谈，却只字不提330新政，徐少文刚回来就被拉去签约，没办法知道或没办法应当知道330新政，徐少文没有条件尽到审慎义务。徐少文即便非香港人，而是大陆居民，刚从国外回来，也不可能知道330新政内容。在境外旅游还时刻关注中国房地产新政，只有房产行业人士才会做。徐少文的手机在境外接收不了大陆信息。徐少文既然有独家代理中介在服务他，一审法院为何要强行要求他本人去了解这些？术业有专攻，房产中介就该负责告知。徐少文对独家中介代理人的信任，换来自己被损害的后果。徐少文今年62岁，奔波于香港办公室和西乡工厂，没有多余精力关注房地产，只能委托和信任中原地产公司许某。一审法院在一审判决第十页第三段又写道：“因政策而带来的签订合同后的交易标的物的市场价值的波动不足以成为被告撤销合同的抗辩”。一审法院的这一句判决谬之千里。330新政是2015年3月30日出台，签订合同是2015年4月5日，政策已经出台，房价暴涨是现实可能的，而徐少文被蒙蔽不知此政策。中介应告诉他，却不告诉他。买家应提示他，却不提示他。只有徐少文被证据证明，他已经知道新政出台，并了解了其影响，仍旧愿意签约，那么，徐少文就会接受这个结果。但事实上很明显可以看出来，徐少文签约时，他的认识程度仍停留在2015年3月30日之前的房地产市场行情中。哪一个人会在知道330新政肯定促使房价暴涨的情形下，仓促低价卖房？在这种情况下，法院这句判决，是错误的。一审法院认为徐少文应当证明他受到了欺骗，遭受了买家和中介恶意串通的损害。这种取证责任不应安排给徐少文。举证责任在余龙、周婵及中原地产公司这边。二审法院只需要调取证据证明徐少文签约前己经知悉330新政一事。作为地产中介的中原地产公司，应当在330新政这种重大政策刚出台第5天的情况下，提示给徐少文，并请他签字表态是否放弃房价上涨的预期利益，才是合适的。举证不能的责任在买家和中介方。双方均无法证明的情况下，法院应当依据合理判断，将利益判给境外人士徐少文。综上，此案绝对构成对合同法54条的违反。（3)余龙、周婵违反合同法第52条10。徐少文签订房屋买卖合同的地点，是中原地产公司的店铺。按照徐少文作为香港人的理解，香港地产中介会将影响房产价格的重大消息，布告在门口醒目处。香港的中原地产公司便是这么做的。而深圳的中原地产公司是香港中原地产公司的同行。但他在中原地产公司店铺里完全没有看到有关330新政的消息，一如往常。店铺里不光有独家中介许某某一人，还有其它中原地产公司代理人。这些地产代理人都有义务告诉徐少文330新政，却无人提及一句。周婵本人也在场。她卖房后购买新房，高度敏感，紧密接触房地产，信息来源多，其作为深圳市民在4天时间内，有充分渠道知晓330新政信息。独家中介许某某必定也有提及此事，提醒她不要对徐少文说330新政。于是当徐少文到达现场后，买家完全没有砍价，当场签约。据此，可以合理推断，买家明知道3003房在2015年4月5日已远远不止340万元价值，并非合理波动，仍与中介联手，造成徐少文签约，符合“恶意串通，损害第三人利益”，违反了合同法第52条。合同法第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”周婵、余龙在2015年4月5日显然知道房价要暴涨，却恶意借助各种优势条件，蒙骗徐少文。周婵、余龙应为其自身诈欺、不诚信的行为承担不利后果。3003号可以收归国家所有，但绝不能判给周婵、余龙。本案可以有多种解决方案，但法院绝对不可将3003号判决过户给余龙。我们重复阐述有关徐少文是否己经明确放弃房产上涨预期利益的部分：买家和中介公司都无证据证明徐少文签约时已知晓330新政，并自愿放弃房价波动的利益预期。徐少文从未宣布知晓和放弃上涨预期，徐少文也从未签字确认放弃上涨预期。这里的举证责任归于对方。这种情况下，哪个人愿意低价卖房？除非是限制民事行为能力人或无民事行为能力人。2015年4月5日那一天，徐少文实际上被蒙骗，做出了限制民事行为能力人才能做出的行为：低价签字卖房，使得买家获得巨大利益。这不是欺诈，是什么？按照正常逻辑推理以及法官的自由心证，显然可以得出结论：徐少文的确被蒙骗签订了这份房屋买卖合同，法院应按照合同法第54条，予以撤销。（4)一审法院未审慎考虑徐少文妻子王笑英的合法权益徐少文是香港居民，其妻子王笑英也是香港居民。王笑英作为第三人参与了一审诉讼，其作为涉港房产纠纷的一个重要因素，被一审法院直接以不直接适用大陆婚姻法撇开，指其未提交证据证明其主张。这是一审法院的硬伤。徐少文认为，无论香港的夫妻财产制是共同财产制，还是分别财产制，均应按照财产所在地法院的司法实践办事。一审法院在判决书第13页第一段既然认定王笑英不知道房产的出售，那么王笑英不构成事先知情，也不构成事后反悔，就该赋予她当庭表达其配偶财产权选择的权利。王笑英当庭明确表示，不同意出卖讼争房产，一审法院为何置之不理，却将她撇开？此处有诈。同时，徐少文一方亦同意及承认王笑英对讼争房产的权利，并递交了针对王笑英配偶权利的代理词，代理词详细深入地阐述了香港特区对夫妻财产拥有和分配的制度，列举了香港的婚姻家事法律法规，证明了王笑英有权阻止徐少文出卖房产。房产亦只是签订了买卖合同，并未过户。被上诉人并非善意第三人。一审法院应该立即保护王笑英作为配偶的财产权，阻止房屋过户，却要求王笑英另循法律途径解决。这等于直接把王笑英的个人财产权和处分权生生剥夺。一名妇女有权参与决定她丈夫名下的房子卖或不卖，而不是向丈夫索赔。“参与决定”与“索赔”是2个性质的民事权利，法院只有权确认她是否有权参与决定出售房产，而无权令她去跟徐少文索赔。一审法院超越权限。一审判决既违反了大陆婚姻法和深圳的司法实践，又未在香港法的应用上，进行充分合理的说理。判决是粗糙、有重大缺陷的。另，即使二审法院判决房屋买卖合同不继续履行，余龙、周婵依然有足够的救济渠道。本案的圆满解决，并不以房屋过户为唯一方案。一审法院硬生生剥夺徐少文配偶的权利，将房屋上涨增值的全部利益都判给买家。一审法官，若不是专业素质弱，便是偏袒和枉法，引人怀疑。因此，一审法院判决若非是错误的，至少是有严重缺陷的，请二审法院予以深入、落实、细化、纠正。二审法院要给出一个令人信服的说理和判决，该纠正就得纠正，该改判就得改判，该发回重审，一定要发回重审。（5)本案过度拖延，极大损害了徐少文、王笑英的利益，法院有责任。徐少文是香港居民，遵纪守法，尊重法官，视法院判决为唯一权威。他同意买家起诉，这是文明法治的纠纷解决方式。但他希望法院快速判决，以了结纠纷。没想到大陆法院不但审判粗略，不听取冤屈，更加是拖延判决，造成徐少文一旦败诉，除了失去房屋，还要承担巨额延迟履约罚金。徐少文蒙受的损失，同样有王笑英的一份。如按照一审法院判决去执行，则徐少文在2015年4月5日签约收到9万元之后，长达2年多，他的房子被冻结，无法行使财产权益，根据合同价，扣除各种罚金和诉讼费，等于他最终将只能拿到200多万元人民币。3003号房屋目前市场价在680万-750万以上。买家只用了区区10万元，钉住700、800万价值的房产，更造成无辜者徐少文2年多的精神痛苦和经济困难。徐少文没有一点恶意违约的主观故意，全是被买家和中介的套路蒙骗陷害。如果二审再拖延数年，每天680元的滞纳金，都算到徐少文头上，不断增加累积，最终将是徐少文一分钱售房款拿不到，白白把房子送给了周婵、余龙。司法为民，情理法都要均衡。法院的判决要定分止争，而不是激化民怨。世界上哪里会有这样不公道的判决，却将在深圳市出现。如果二审维持原判，则该案是典型的窦娥冤案，徐少文将坚持斗争到底，无论是再审、申诉、新闻投诉、信访维权，追究责任人的法律责任，一定要讨回公道。综上，徐少文请求二审法院注意到本案的特殊性，切实考虑上诉人的冤屈，做出正确合理合法的最终判决。余龙、周婵辩称：一、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请予以维持。二、徐少文在上诉状中赘述的各种理由均为主观臆断，无事实支持，且其在上诉状中称一审法官若不是专业素质弱，便是偏袒和枉法，引人怀疑，该种表述太主观。本案经过一审、二审、发回重审，再到二审，历时两年多的时间，法院案子多是一方面，但这么久做出这个判决，我们认为是慎重考虑的结果。房价上涨是多少人都始料未及的，徐少文应承担违约引起的后果。三、为了使判决具有可操作性，判决里应该有如果徐少文拒绝接受余龙、周婵的房款，造成余龙、周婵无法向徐少文支付房款时的救济途径。因为从徐少文的上诉状中我们可以看到，他认为这是典型的冤案，并表达了要坚持斗争到底的决心，在以前的答辩状中和上诉状中，徐少文也表露过会想各种办法拒绝配合过户的意图。原审第三人中原地产公司辨称：中原地产公司已尽到协助、通知义务，没有过错。原审第三人王笑英未到庭、未答辩。余龙、周婵向一审法院起诉请求：1、徐少文继续履行合同，把涉案房产过户到余龙、周婵名下；2、徐少文以转让成交价为基数按日万分之五向余龙、周婵支付违约金（支付至涉案房产过户至余龙名下之日止）；3、徐少文协助余龙、周婵办理税务减免手续；4、本案诉讼费由徐少文承担。徐少文的反诉请求：1、撤销徐少文与余龙、周婵2015年4月5日签订《二手房买卖合同》；2、余龙、周婵承担本案全部诉讼费用。第二次庭审过程中，徐少文将反诉请求变更为：1、解除余龙、周婵与徐少文签订的二手房买卖合同；2、余龙、周婵承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月5日，周婵（买方）与徐少文（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将位于深圳市xx区xx路xxxx花园x栋H座30层03单位出让给买方，转让成交价为人民币340万元；买方同意在本合同生效之日起当日向卖方支付定金10万元，本条约所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方须于2015年4月25日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（成交总价减去银行承诺贷款金额）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2015年4月25日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准，若银行发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理缴纳税费的手续，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证与签署本合同后6日内将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；本次房产交易所涉税费除因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、赎楼公证费、赎楼担保费和短期利息外，均由买方承担；卖方应当于收到全款于5日内（除交楼押金之外）将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认，双方协商同意在定金或首期款中预留10000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算，买卖双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未能按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还定金。合同备注栏注明：双方自行协商此成交价包附送一台空调。合同签订后，周婵向徐少文支付了定金10万元，徐少文出具了收据。上述定金已经向徐少文支付9万元，仍有1万元作为交楼押金托管于中原地产公司处。2015年4月17日，周婵、余龙和徐少文签订《买方主体变更确认书》，确认涉案合同的买方变更为余龙。同日，余龙、徐少文与中国农业银行股份有限公司深圳汇一城支行签订了《二手房交易结算资金托管协议》，约定余龙在签署本协议是存入托管资金150万元至中国农业银行股份有限公司深圳汇一城支行开立的专用账户用于二手房交易结算，托管期限最长不超过六个月。协议签订后，余龙向上述专用账户转账150万元，余龙、徐少文完成了首期购房款的资金监管手续。2015年5月8日，余龙获得中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行出具的《个人购房贷款承诺函》，承诺发放贷款180万元整。2015年5月21日，余龙、周婵向徐少文发送《履约催告函》，要求徐少文继续履行递件过户的合同义务。2015年5月26日，徐少文委托律师向余龙、周婵及中原地产公司复函称，因重大误解，请求变更或撤销涉案合同，并表示不再履行原合同。另查，余龙、周婵家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购贰套。定金中有1万元作为交楼押金托管于中原地产公司处，中原地产公司表示可以依照法院判决处理上述托管资金。余龙、周婵主张涉案房产在双方签订《二手房买卖合同》时即2015年4月5日的市场价格为人民币330万元至350万元；徐少文主张涉案房产在双方签订《二手房买卖合同》时的市场价格为人民币460万元。经徐少文申请，本院依法委托了深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司对涉案房产在5014年4月5日的市场价值进行鉴定，深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司于2015年9月10日作出深国资评字第[2015]xxxxxx号《房地产估价报告》，鉴定结论如下：涉案房产在2015年4月5日的评估总值为人民币3602970元。徐少文提交的书面《答辩状》中载明：2014年，中原地产公司告知徐少文挂牌价人民币360万元，徐少文主动降低到人民币355万元，是为了尽快弥补西乡鞋厂的亏损，增加流动资金。再查，徐少文系香港居民，其与王笑英系夫妻关系，两人于1979年12月16号在香港大埔婚姻注册处登记结婚。一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。徐少文主张涉案房产的转让价格明显低于市场价值，属于显失公平的情形，虽然根据深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司作出鉴定结论，涉案房产在2015年4月5日即周婵和徐少文签订《二手房买卖合同》之时的市场价值约为人民币360万元，比双方约定的转让价款人民币340万元高，但高出的比例仍然在交易价格浮动的合理范围内，并不属于明显高于市场价值的情形，徐少文提交的书面《答辩状》中亦表明其急于出售房产且其对价格有一定的知悉程度，故一审法院对徐少文该主张不予支持。房屋买卖属于卖方对其所有的资产的处理，徐少文作为有完全民事行为能力的卖方主体，在签订合同时，应当对合同约定的包括转让价款在内的重要事项负有审慎的注意义务，并应当自愿承担因交易而带来的市场以及投资风险，因政策而带来的签订合同后的交易标的市场价值的波动不足以成为徐少文撤销合同的抗辩。徐少文主张其因中原地产公司和余龙、周婵的恶意串通和欺骗而签订涉案合同，但徐少文未能提供充分有效证据证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，一审法院对徐少文该主张不予支持。余龙、周婵履行了合同约定的义务，不存在违约的情形。涉案合同亦不存在客观上不能履行的情况，故徐少文请求解除涉案合同缺乏事实和法律依据，一审法院对徐少文该主张不予支持。综上，周婵和徐少文签订的《二手房买卖合同》是各方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务，徐少文关于解除涉案合同的反诉请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于买方主体。徐少文作为有完全行为能力的民事主体，且在新买方姓名空白时仍予以签字确认行为，足以表明徐少文同意以周婵指定的他人的名义办理过户登记和按揭贷款手续，即徐少文签字确认的行为表明周婵有权自行指定办理过户登记和按揭贷款手续的新买方。根据一审法院查明的事实，徐少文配合余龙办理了资金监管和按揭手续，并与余龙签订了《二手房交易结算资金托管协议》，在徐少文未能提供充分有效证据证明其办理上述手续和签订《二手房交易结算资金托管协议》并非其真实意思表示的情况下，一审法院认为徐少文已经以其实际履行行为表明其已经同意将涉案合同的买方变更为余龙，结合《买方主体变更确认书》以及余龙、周婵、徐少文的主张，一审法院认为涉案合同的买方主体已经由周婵变更为余龙。因买方主体已经发生变更，即买方的权利义务已经发生了概况转移，故周婵关于包括履行合同以及违约金在内的所有的合同权利的主张，均缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于违约责任的认定。根据一审法院查明的事实，余龙、周婵在签订合同后积极履行了合同约定的义务，余龙、周婵、徐少文和中原地产公司在庭审中确认买卖双方未办理过户手续的原因是因为徐少文不卖了，一审法院认为徐少文单方拒绝继续履行合同的行为已经构成违约，余龙、周婵根据合同约定有权要求徐少文继续履行合同，并要求徐少文承担相应的违约责任。关于王笑英提出的涉案房产为夫妻存续期间的共同财产，徐少文无权单独处分，王笑英自始不知道涉案房产的存在和处分情况的主张。经审查，徐少文及王笑英均为香港居民，于1979年12月16日于香港大埔登记结婚，双方的夫妻关系，一审法院予以确认。涉案房产系徐少文在深圳生活和工作期间所购买，用于其与案外人杨亲及非婚生子女共同居住。因涉案房产位于中华人民共和国境内，依法由行政机关登记的权利人享有物权。故涉案房产的物权归徐少文所有，徐少文依法具有处分的权利。至于涉案房产是否属于徐少文与王笑英的夫妻共同财产，一审法院认为徐少文与王笑英均为香港居民，对其婚内财产的认定不应当直接适用《中华人民共和国婚姻法》的一般规定。本着谁主张谁举证的原则，王笑英应当举证证实依据香港相关法律涉案房产系归属于徐少文及王笑英共同所有的事实，现王笑英并没有提交任何证据证实其主张，且在庭审过程中，王笑英承认其对涉案房产的购买、使用及出售并不知情。仅凭徐少文与王笑英的夫妻关系即认定涉案房产为徐少文与王笑英共同所有缺乏事实和法律依据。如由此给王笑英造成损害，王笑英可另寻法律途径解决。为了维护市场秩序和契约精神，本着公平公正的原则，涉案合同应当继续履行。关于合同继续履行。余龙基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在本判决生效日期存在不确定性的情况下，一审法院无法迳行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，余龙自愿承诺以一次性付款的方式后支付剩余购房款，属于余龙自行处分权利的范畴，一审法院予以支持。另，在中原地产公司处托管的交房保证金人民币1万元，因该款项属于购房款项的一部分，而中原地产公司亦同意根据法院的判决予以发放，故一审法院判令中原地产公司直接将上述交房保证金人民币1万元交付给徐少文。综上，一审法院认为，余龙应当将剩余购房款人民币330万元（340万元-9万元-1万元）一次性支付给徐少文，徐少文应当将涉案房地产过户登记至余龙名下，并将涉案房地产实际交付给余龙，涉案交易所产生的税费等相关费用应当按照合同的约定承担。关于违约金。涉案合同约定：在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已经取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。本案中，因徐少文拒绝履行合同而致使双方未按约定办理过户手续，故余龙、周婵主张徐少文向其支付的延迟履约违约金应从起诉之日即2015年5月27日开始计算，一审法院予以支持。其次，余龙、周婵诉请徐少文应当按照每日万分之五向其支付延迟履约违约金，徐少文提出违约金标准过高，综合考虑本案案情，一审法院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为徐少文应当按照每日万分之二的标准向余龙、周婵支付延迟履约违约金。综上，徐少文向余龙支付延迟履约违约金的计算方式如下：以转让成交价人民币340万元为基数，按每日万分之二的标准从2015年5月27日计算至涉案房产过户至余龙名下之日止。余龙的超额诉讼请求，一审法院不予支持。关于余龙、周婵主张的徐少文协助办理税费减免手续。本院认为余龙、周婵、徐少文并无明确约定徐少文负有协助办理税费减免手续的义务，故余龙、周婵该主张缺乏合同依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、余龙和徐少文继续履行编号为183146的《二手房买卖合同》；二、余龙应当于判决发生法律效力之日起二十五日内向徐少文支付购房款人民币330万元，中原地产公司应当于判决发生法律效力之日起二十五日内向徐少文返还交房保证金人民币1万元；三、徐少文应当在余龙支付完毕上述购房款项之日起两日内将位于深圳市xx区xx街道xx大道与xx路交汇处xxxx花园x栋H座3003房（房地产证号码：深房地字第xxxxxxxxxx号）过户登记至余龙名下，并将上述房产实际交付给余龙；四、徐少文应当在判决发生法律效力之日起三日内向余龙支付延迟履约违约金（以转让成交价人民币340万元为基数，按每日万分之二的标准从2015年5月27日计算至涉案房产过户至余龙名下之日止）；五、驳回余龙、周婵其他诉讼请求。六、驳回徐少文的反诉请求。本诉案件受理费人民币34,204元，保全费人民币5,000元，由徐少文负担；本案反诉受理费人民币50元，评估费人民币11,507元，由徐少文负担。本案本诉受理费、保全费余龙、周婵已预交，反诉受理费、评估费徐少文已预交。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原审第三人王笑英在原审中主张涉案房产为其与徐少文的夫妻共同财产，原审法院对该主张未予支持，王笑英对此未提出上诉，视为其服从原审判决，本院予以确认。涉案合同签订后，买方余龙按约履行了合同义务，不存在任何违约行为，卖方徐少文拒绝履行合同构成违约。涉案合同不存在履行障碍，余龙作为守约方请求违约方徐少文继续履行合同并承担违约责任有事实与法律依据，原审法院予以相应支持正确，本院予以确认。徐少文在本案中反诉请求解除合同，因买方余龙不存在违约行为，徐少文主张的所谓房地产调控政策并不影响卖方的履约能力，合同成立后的房价上涨因素属于商业风险，不构成合同可以解除的法定理由，原审法院对其反诉请求未予支持完全正确，本院予以确认。综上所述，徐少文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34000元，由上诉人徐少文负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年十月十七日书 记 员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。