四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民初字第272号
原告四川省成都市律政公证处。住所地：四川省成都市。
法定代表人李勇，主任。
委托代理人王文莉，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
委托代理人童军，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
被告赖轩华，男，汉族，1960年2月19日出生，住四川省成都市金牛区。
委托代理人唐海涛，四川瑞利恒律师事务所律师。
被告彭靖，男，汉族，1977年10月17日出生，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人唐海涛，四川瑞利恒律师事务所律师。
被告成都市京典投资有限公司。住所地：四川省成都市青羊区。
法定代表人刘荣新，总经理。
委托代理人唐海涛，四川瑞利恒律师事务所律师。
第三人成都富力熊猫城项目开发有限公司。住所地：四川省成都市青羊区。
法定代表人李思廉，董事长。
委托代理人邓琳，女，汉族，1986年7月1日出生，系该公司员工，住四川省成都市青羊区。
委托代理人李柯宏，女，汉族，1987年9月16日出生，系该公司员工，住重庆市渝北区。
原告四川省成都市律政公证处（以下简称律政公证处）与被告赖轩华、被告彭靖、被告成都市京典投资有限公司（以下简称京典公司）、第三人成都富力熊猫城项目开发有限公司（以下简称富力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月7日公开开庭审理了本案。原告律政公证处的委托代理人王文莉、童军，被告赖轩华、彭靖、京典公司的共同委托代理人唐海涛，第三人富力公司的委托代理人李柯宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告律政公证处诉称，2012年11月，律政公证处因办公需要，向富力公司购买其开发的位于成都市青羊区顺城大街269号的办公用房。富力公司告知律政公证处该办公用房所数的1至2层房屋已由赖轩华整体购买，律政公证处可向赖轩华购买。赖轩华告知律政公证处其于2012年10月30日签订《协议书》，约定赖轩华与富力公司签订认购协议书并履行协议相关权利义务系受彭靖委托，律政公证处可直接向彭靖购买房屋。因此，律政公证处于2012年11月29日与彭靖、京典公司签订《商品房买卖合同》，合同约定彭靖将位于成都市青羊区顺城大街269号一层397号房（房号暂定），建筑面积为51.18平方米及二层138号房（房号暂定），建筑面积为286.88平方米的商业用房出售给律政公证处。合同对房屋买卖价款、付款方式、违约责任、房屋过户、交付、担保人连带担保责任等问题进行了约定。合同签订后，律政公证处按约定向彭靖支付首期购房款11758000元，彭靖收款后却未按合同约定通知律政公证处办理合同备案及在合同约定的时限内办理商品房产权过户手续。2014年2月末、3月初，律政公证处多次向彭靖、京典公司寄送《催告函》，要求其履行合同义务，但至今未能履行相应的义务，致使律政公证处购买房屋的合同目的根本不能实现。故诉至法院，请求：1、判令解除律政公证处与彭靖于2012年11月29日签订的《商品房买卖合同》；2、判令彭靖、赖轩华退还律政公证处已付购房款11758000元，并支付资金占用利息1446234元（暂计至2014年12月5日）；3、判令彭靖、赖轩华向律政公证处支付违约金1175800元；4、判令彭靖、赖轩华承担律政公证处为实现债权的律师费260000元；5、判令京典公司对上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由彭靖、赖轩华、京典公司承担。
被告赖轩华辩称，本案与赖轩华无关，请求人民法院依法处理。
被告彭靖辩称，律政公证处与彭靖签订的房屋买卖合同未经陈金花同意，因此无效，故彭靖仅需要返还律政公证处支付的购房款。案涉房屋买卖合同中对违约有约定，但律政公证处主张的违约金在双方合同中无依据且违约金过高，同时律政公证处不应同时主张违约金和利息损失。律政公证处应举证证明律师费发生以及应当由彭靖承担。
被告京典公司辩称，京典公司法定代表人委托杨芳代为签署相应合同，并没有经过公司股东会的同意，同时杨芳超越了授权范围，因此，担保协议无效，加之约定京典公司对彭靖在合同中的义务承担连带责任，而本案中律政公证处主张的是对彭靖的债务承担连带责任，因此，原告对京典公司的诉请不成立。
第三人富力公司述称，本案与富力公司无关，请求人民法院依法处理。
经审理查明：一、2012年4月18日，富力公司作为甲方与作为乙方的赖轩华签订《关于购买成都富力熊猫城1至2层商业的商品房买卖认购协议书》，就购买位于四川省成都市青羊区顺城大街269号的成都富力熊猫城1至2层商业达成相应约定。2012年9月29日，富力公司与赖轩华签订《关于〈购买成都富力熊猫城1至2层商业的商品房买卖认购协议书〉的补充协议》对购买位于四川省成都市青羊区顺城大街269号的成都富力熊猫城1至2层商业的相关事宜达成相应约定。
二、2012年11月28日，四川省成都市国力公证处出具（2012）川国公证字第107509号公证书，载明：“甲方：赖轩华，，乙方：彭靖，。甲、乙双方就乙方委托甲方代为签署‘富力熊猫城’房屋购买相关法律文件事宜，约定如下：第一条，甲方接受乙方委托，代为签署了成都富力熊猫城项目开发有限公司（以下简称‘富力公司’）开发的‘富力熊猫城’项目下列房屋的购房法律文件；该房屋位于成都市青羊区顺城大街369号‘富力熊猫城’1至2层；建筑面积合计8911.04平方米（该房产最终面积以及四至范围，已与富力公司共同确认，并经房产管理部门审核通过的测绘报告载明的）；房屋性质为：商业。第二条，针对上述房屋签署的法律文件为甲方于2012年4月18日与成都富力熊猫城项目开发有限公司签署的《购买成都富力熊猫城1至2层商业的商品房买卖认购协议书》（以下简称‘认购协议书’）和2012年9月29日签订的《补充协议》。第三条，上述房屋已经支付定金人民币10000000元（大写：壹仟万元）以及认购款30000000元，合计40000000元。上述款项系通过甲方银行账户转账支付。甲、乙双方确认：甲方银行账户内用于支付上述购房订金款的资金，皆系由乙方提供。甲方系接受乙方委托，代为支付上述购房订金款，乙方系实际出资人。第四条，特别条款：一、本协议签署后，甲方应向富力公司披露其代理人身份，并将《认购协议书》、《补充协议》项下权利、义务转让给乙方。本协议签订后，双方之间就上述房屋的相关权利义务另行签订法律文件给予确定。二、甲方应当在本协议签署之日，将《认购协议书》、《补充协议》及购房订金收据等给予房屋订购行为所取得的全部法律文件、资料移交乙方。三、在上述房屋具备签署正式《商品房买卖合同》条件后3日内，甲方配合乙方前往富力公司，协助乙方与富力公司签署《商品房买卖合同》及相关附件。四、在正式《商品房买卖合同》及相关附件签署前，乙方有权以自己名义处分上述房屋，包括但不限于转让、装修改造及其他合法处置行为。第三方若对乙方处分权利存疑，甲方配合乙方进行解释，并根据第三方合理要求，出具相关法律文件。第五条，上述房屋富力公司已经许可认购人在法律规定的范围内进行合法处分，该文件见富力公司于2012年9月28日出具的《声明》，该《声明》作为本协议附件。第六条，乙方有权根据处分上述房产的需要，公开本协议内容，双方对此不持异议。……”。
三、2012年11月23日，广东省广州市南方公证处出具（2012）粤广南方第114877号公证书，载明：“委托人：陈金花，女，1979年11月24日出生，公民身份号码：.受托人：彭靖，男，1977年10月17日出生，公民身份号码：。坐落在成都市青羊区顺城大街269号一层397号房（房号暂定），建筑面积为：51.18平方米；二层138号房（房号暂定），建筑面积为：286.88平方米；产权登记用途为：商业的房屋属于我和我丈夫彭靖于我们婚姻关系存续期间购买。现我与丈夫彭靖共同商议决定出售上述房屋。委托人我已经明确知晓此事，并慎重考虑后，同意出售上述房屋。我因事不能亲自前往有关部门办理上述房屋出售事项的相关手续，特委托受托人全权办理。具体代理权限及范围如下：一、代为出售上述房屋（包括但不限于与买方签订买卖合同、代收售房款、产权过户并领取房屋所有权证、代为核定并缴纳个人所得税和营业税及办理并领取国有土地使用权转移登记等手续），查阅房屋档案材料；二、如买方需按揭购买，代为协助买方办理上述房屋按揭贷款手续并领取按揭款（包括但不限于产权过户、开立按揭贷款银行的一般结算户、订立借款合同、抵押合同、办理抵押登记及领取他项权证等）。三、代为办理上述房屋维修资金转户的相关事项，代为向税务部门申请及办理免征营业税、个人所得税的相关事宜、代为办理退税并领取退税款。四、代理办理上述房屋交接、出售、转让等相关事宜。本委托书未能穷尽且为受托人办理上述委托事项所必需之代理权限，应视为已得到委托人之充分授权。受托人在上述权限范围内所签署的文件委托人均予承认。委托期限：从委托之日起到办结上述事项止。受托人有转委托权”。
四、2012年11月28日，广东省广州市南方公证处出具（2012）粤广南方第116426号公证书，载明：“委托人：刘荣新，男，1962年11月12日出生，公民身份号码：，受托人：杨芳，女，1972年5月6日出生，公民身份号码：。我，委托人刘荣新，系成都市京典投资咨询有限公司（注册号：510105000192616）的法定代表人。四川省成都市律政公证处以分期付款方式向彭靖购买了位于成都市青羊区顺城大街269号一层（房号暂定）的商业用房，我公司同意为四川省成都市律政公证处购买上述房屋提供连带保证责任。作为连带保证人的法定代表人，我需要在四川省成都市律政公证处与彭靖的《商铺买卖合同》上签名及盖章，但因我事务繁忙，无法亲自办理相关事宜，特委托受托人杨芳为我的代理人，代为办理如下事宜：一、代为在四川省成都市律政公证处与彭靖签署的《商铺买卖合同》上签名及盖成都市京典投资咨询有限公司公章，受托人的签字、盖章行为均视为有权行为，其法律后果由我公司承担；二、我知晓并同意为四川省成都市律政公证处购买上述房屋的购房款承担连带保证责任，并知晓连带保证责任的范围、期限、法律意义和法律后果；受托人在办理上述委托事项时，有权向有关部门提供我的相关资料，受托人所签署的文件及缴纳的费用我予以承认。受托人无转委托权。委托期限：从签署委托书之日起至办结上述事项止”。
五、2012年11月29日，彭靖作为商品房出售人（甲方）与作为商品房买售人（乙方）的律政公证处及作为担保人（丙方）的成都市京典投资咨询有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：甲方所售商品房系已建成的房产，位于成都市青羊区顺城大街269号一层397号房（房号暂定），产权登记用途为：商业，建筑面积为51.18平方米；二层138号房（房号暂定），建筑面积为286.88平方米，产权登记用途为：商业。《商品房买卖合同》第二条“商品房买卖价款及其他费用”约定：“1、甲方所售商品房按建筑面积计价，一层397号房，单价为￥168000元／平方米；二层138号房，单价为￥52000元／平方米。一层397号房和二层138号房总价为人民币贰仟叁佰伍拾壹万陆仟元整（￥23516000元）；……”；第三条“付款方式及期限”约定：“乙方应当以分期付款方式按期、足额支付购房款：1、本合同签署后5个工作日内乙方向甲方支付购房总款的50%作为首期购房款，即人民币壹仟壹佰柒拾伍万捌仟元整（￥11758000元）；2、剩余50%购房款人民币壹仟壹佰柒拾伍万捌仟元整（￥11758000元）于本协议项下房屋经甲方书面通知办理合同备案前3个工作日内存入下列账户，且该账户应预留甲方印鉴共管：……；3、甲方为乙方办理完毕本合同项下房屋合同备案后5个工作日内，乙方应将共管账户内与剩余50%购房款等额的资金，一次性支付给甲方。甲方取得该款后3个工作日内配合乙方取消账户共管”；第七条“甲方逾期移交商品房的违约责任”约定：“除本合同另有约定外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付给乙方，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）（1）逾期15日之内，自本合同第六条约定的交接期限届满次日起至实际交接之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日，经乙方书面催告，甲方在合理期限内仍拒不交付房屋的，乙方有权在15日内单方面提出解除本合同。若乙方解除本合同的，甲方按已付购房款的10%向乙方承担违约责任；若乙方选择继续履行合同的，从本合同约定的交付期限届满次日起至实际交接之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款1.5‰的违约金，合同继续履行”；第十二条“文本与效力”约定：“……，3、丙方对本合同项下甲方义务和责任承担连带担保责任”。
六、2012年12月6日，律政公证处通过银行转账向彭靖支付购房款11758000元。
七、成都市京典投资咨询有限公司于2013年6月4日核准变更为成都市京典投资有限公司。
八、2014年11月24日，律政公证处与北京市竞天公诚（成都）律师事务所签订民事委托代理合同，律政公证处于2014年11月27日通过银行转账向北京市竞天公诚（成都）律师事务所支付代理费260000元。
本院审理中，彭靖和富力公司均认可双方已经解除案涉成都富力熊猫城1至2层商业房屋的买卖合同。
以上事实有《关于购买成都富力熊猫城1至2层商业的商品房买卖认购协议书》，《关于〈购买成都富力熊猫城1至2层商业的商品房买卖认购协议书〉的补充协议》，四川省成都市国力公证处（2012）川国公证字第107509号公证书，广东省广州市南方公证处（2012）粤广南方第114877号、第116426号公证书，《商品房买卖合同》，银行转款明细及各方当事人在庭审中的一致陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案争议焦点有三个，对此，本院作如下评判：
一、关于案涉商品房买卖合同的效力问题
本院认为，从本案现有证据来看，彭靖从富力公司购买了包括案涉房屋在内的成都富力熊猫城1至2层商业房屋，加之陈金花通过公证明确表示同意出售案涉房屋，并授权彭靖办理相关事宜，因此，彭靖将案涉房屋出售给律政公证处系彭靖和陈金花的真实意思表示。故本院认为，案涉《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因此彭靖认为关于案涉《商品房买卖合同》无效的主张，本院依法不予支持。
二、关于案涉《商品房买卖合同》是否解除，进而彭靖是否应当退还购房款、利息、承担违约金及支付实现债权的律师费的问题
本院认为，彭靖已与富力公司解除了包括案涉房屋在内的成都富力熊猫城1至2层商业房屋的买卖合同，案涉房屋已不再属于彭靖，彭靖也不再对案涉房屋享有权利。因此，在此基础上，彭靖无法继续履行将案涉房屋交付与律政公证处的义务，该情形属于事实上不能继续履行的范畴，因此，律政公证处要求解除案涉《商品房买卖合同》的主张，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，律政公证处要求彭靖退还购房款的请求，本院依法支持。对于利息问题，本院认为，律政公证处在未能举出证据证明其损失的情况下，就本案事实而言，律政公证处的损失仅为资金利息损失，加之案涉合同解除的原因在于彭靖无法履行其合同义务，故律政公证处要求彭靖支付利息的主张，本院依法予以支持。本院结合本案事实，依法确认该利息的计算方法为：以11758000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2012年12月6日（律政公证处支付购房款之日）起计至实际付清之日止。对于违约金问题，本院认为律政公证处未能举证其与彭靖就合同解除的违约金达成一致，即未能证明双方约定造成合同解除的一方应当承担违约金以及违约金的计算方式，故律政公证处要求彭靖支付违约金的主张，本院依法不予支持。对于律师费问题，本院认为，律政公证处未能举证其与彭靖就律师费承担达成一致，因此，律政公证处要求彭靖承担律师费的主张，本院依法不予支持。律政公证处未能举证证明赖轩华应就律政公证处主张的购房款、利息、违约金、律师费承担支付责任，加之本院已依法确认案涉房屋买卖关系建立在彭靖与律政公证处之间，故律政公证处要求赖轩华就购房款、利息、违约金、律师费承担责任的主张，本院依法不予支持。
三、关于京典公司是否应当承担连带担保责任的问题
本院认为，京典公司在案涉《商品房买卖合同》盖章确认其作为丙方对彭靖的合同义务和责任承担连带担保责任，该行为不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因此，京典公司应当承担保证人应承担的责任。依据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”和第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，京典公司应就彭靖承担的退还购房款、支付利息责任承担连带责任，京典公司承担连带责任后，可向债务人追偿。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一款第（一）项，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条第一、二、三款的规定，判决如下：
一、解除彭靖、四川省律政公证处与成都市京典投资有限公司于2012年11月29日签订的《商品房买卖合同》
二、彭靖于本判决生效之日起十日退还四川省成都市律政公证处购房款11758000元；
三、彭靖于本判决生效之日起十日内向四川省成都市律政公证处支付利息，利息计算方法为：以本金11758000元为基数，从2012年12月6日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；
四、成都市京典投资有限公司对彭靖承担的上述退还购房款11758000元和支付利息的责任承担连带保证责任；
五、驳回四川省成都市律政公证处的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费109640.2元（此款已由四川省成都市律政公证处预交），由彭靖、成都市京典投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 张 琦
代理审判员 何广智
人民陪审员 金草原
二〇一五年九月六日
书 记 员 杨大准