.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2017）内0204民初3477号原告：包头市侨成东方伟业物业服务有限公司，住所地:内蒙古自治区包头市青山区法定代表人：许丽红，该公司董事长。委托诉讼代理人：银雪峰，该公司副总经理。被告：武文钦，男，1975年11月3日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市青山区。原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司（以下简称侨成物业公司）与被告武文钦物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告侨成物业公司的委托诉讼代理人银雪峰、被告武文钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨成物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告物业服务费5155元；2.判令被告支付原告拖欠物业服务费的违约金2846.19元；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2012年1月1日，原告与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订了《物业服务合同》，合同约定：由原告向包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司开发的小区提供物业管理服务，合同期限至2021年12月31日或该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同还约定：原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用，交费时间为每年的1月至12月；逾期交费，从逾期之日起每日按应交费用的2‰交纳违约金。被告系上述物业C某号业主，物业建筑面积为123.61平方米。被告按约定应当向原告交纳2014年10月29日至2016年12月31日的物业管理服务费5155元，但被告一直拒绝交费，产生违约金2846.19元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，原告多次催交，未有效果。特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正判决，维护原告企业的合法权益。被告武文钦辩称，不同意缴纳物业服务费，不同意赔偿违约金。理由如下：第一、根据《物业管理条例》第四十六条规定，对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应当制止。答辩人居住的房屋楼下一层为银行，该银行房屋内承重墙被恶意拆除很长时间，答辩人要求被答辩人履行物业服务条例，但被答辩人对拆除承重墙的行为充耳不闻、视而不见，导致答辩人居住房屋内墙体裂缝，严重影响答辩人住房安全和切身利益；第二、答辩人在办理入住时已交付一年物业管理费，同时交了该房屋二次装修保证金500元，根据条例规定，被答辩人应在验房后退还房屋保证金，期限届满后被答辩人一直未退还该装修保证金，损害答辩人的切身利益；第三、被答辩人擅自将物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施改变用途，包括小区的公共空间被原告出租转租给他人，侵犯业主利益，这部分空间应当由业主自己使用；公共设施直饮水，应该归小区业主所有，被答辩人长期高收费，从中盈利；小区的垃圾站和车棚，被被答辩人长期挪用，有出租经营现象；小区公用电梯公用场所，长期经营广告，收入被长期侵占；小区公用休闲场所，长期被出租；地下车库产权不明晰，长期被侵占；垄断小区各类与业主有关的设施和服务进入，侵犯业主的选择权。如电信宽带；侵犯业主知情权；公布的财务账目有作假嫌疑；有欺诈业主的行为等，答辩人认为被答辩人对公共部分权利进行侵犯，让答辩人蒙受巨大损失，因此才拒交相交物业服务费用；第四、被答辩人未按条例规定尽到物业管理职责。购房合同中约定的窗户保修期内，被答辩人未给予修缮且态度蛮横；业主屋内窗户漏雨严重，多次向被答辩人反映，被答辩人一直未给解决；因质量问题小区单元门经常损坏，被答辩人维修后还无法使用；小区没有安保，通往地库的门经常敞开，无人管理，小区内可以随意出入，电动车丢失严重；小区发生多次高空抛物，被答辩人对此没有任何管理措施；单元内楼道瓷砖经常脱落，被答辩人用发泡胶将瓷砖粘住，这是不允许的；被答辩人承诺的可视门铃未安装；公用绿化、景观、路灯损坏，没有及时进行修复长期搁置；楼道里的的墙角吊灯长期脱落，不及时修复；中行经营使用的底店擅自拆除改动剪力墙，被答辩人不能及时发现；答辩人不同意被答辩人就本小区进行拆除大门式管理，为谋求个人私利，擅自拆除小区大门，导致小区偷盗案件增多；小区垃圾长期堆放，不能及时清理；车棚堆放易燃物品，容易引起火灾；下水管道、排污管道、烟道不能做到标准化处理，经常有堵漏现象；小区路面长期坑洼不平，地砖脱落，小区外墙有脱落现象，出现过伤人事件，被答辩人不进行修缮；被答辩人不及时对电梯进行保养和修缮，电梯事故常有发生；外来人员长期逗留，在四楼平台喝酒唱歌，影响居民正常生活；摄像头死角过多，业主提出意见，被答辩人极少整改；被答辩人作为物业公司服务管理不规范不合格且服务态度恶劣，与业主经常争吵打骂；无标准化服务要求，着装不整洁，语言行为不规范，工作人员工作时间经常脱岗；不能及时有效的处理业主提出的物业服务要求；物业人员无上岗证；工作人员不挂牌上岗，随意敲门进入业主家，让业主无安全感；小区各类使用设备，不进行定期保养，许多保养记录有作假嫌疑等；第五、答辩人未与被答辩人签署物业合同。被答辩人手中持有的物业合同是转包而来的，而且，被答辩人持有的资质证书是三级资质，答辩人所居住的小区面积很大，被答辩人持有的资质证书不具备给答辩人所在的小区提供物业服务的资格，而被答辩人向答辩人收取的物业服务费是按照资质证书一级收取的，答辩人并非不缴纳物业服务费只是因为服务不对等而缓交；另外，被答辩人收取的物业服务费及其他费用，出具的票据只是收据，没有发票且通过划卡交纳物业服务费时显示业主交纳的费用都是交到其他公司的账户上，而并非交到被答辩人公司账目上；综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。即1.武文钦系包头市青山区文化路72号包头时代财富城C903号普通住宅的业主，该房建筑面积123.61平方米。2.武文钦于2013年10月30日交纳了其入住该小区首年物业费，从2014年10月29日至2016年12月31日的物业费未交纳。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.侨成物业公司提交的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，载明侨成物业公司资质等级三级；2.侨成物业公司提交的《物业服务合同》。合同载明，包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司（甲方）选聘侨成物业公司（乙方）对坐落于包头市青山区文化路72号时代财富城商住提供前期物业服务。物业管理区域物业服务收费为包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅每月每平方米1.6元，公寓、办公楼每月每平方米3.5元。物业服务费按年交纳，业主应在每年年底之前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，每日按欠缴费用的千分之二收取违约金。物业管理委托期限为十年，自本合同生效之日起至2021年12月31日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。本合同期限届满或者业主委员会成立与业主大会选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。合同还就物业服务的内容、物业服务费的主要开支、公共维修基金、权利义务、违约责任等进行了约定。包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司、侨成物业公司均在合同上加盖公章，法定代表人签名。合同签订日期为2012年1月1日。3.侨成物业公司提交照片112张、水电费发票、工程部的维修记录、保安部的巡查记录、客服部记录，证明其履行了物业合同约定的义务。4.武文钦提交1组照片及有关文字材料，证明因被告楼下银行承重墙被拆，导致被告家中墙体开裂，侨成伟业公司未按照约定履行物业服务，对被告家中隐患不闻不问、垃圾清理不干净、车辆任意停放、保安人员不到位等问题，且长期不予处理，被告认为未享受到物业服务中应有的权利。本院认为，侨成物业公司提交的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、《物业服务合同》、水电费发票，真实合法，予以采信；侨成物业公司和武文钦提交的照片中有关时代财富城的，虽是不同时期、不同角度拍摄，但均真实，予以采信；侨成物业公司提交的部门记录，系内部管理记录，真实性无法核实，不予采信；本院认为，侨成物业公司与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订的《物业服务合同》系签约双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司作为开发建设单位依法与侨成物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故武文钦作为业主提出其并非合同当事人的的抗辩意见，本院不予支持。武文钦提出侨成物业公司提供的物业服务存在一系列问题，且长期没有解决，通过双方提交的照片证明侨成物业公司提供了物业服务并对服务措施积极改进，也证明侨成物业公司在物业服务方面存在瑕疵和不足。从双方的提交的证据，本院可以认定侨成物业公司已经尽到维持小区各项基本功能正常运转的义务，侨成物业公司在履行合同中的瑕疵，尚未构成根本违约，不能免除业主交纳物业服务费的义务，故武文钦以侨成物业公司的服务存在问题，拒不交纳物业服务费的抗辩意见，本院不予支持。武文钦对欠交2014年10月29日至2016年12月31日的物业服务费无异议，故现原告要求被告支付2014年10月29日至2016年12月31日的物业服务费，具有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告就物业服务质量存在较大争议，既有双方对物业服务内容的认知不同因素，也有侨成物业公司服务瑕疵的因素，在这种情况下，侨成物业公司要求武文钦支付拖欠物业服务费的违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条规定，判决如下：一、被告武文钦于本判决生效之日起十五日内给付原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司物业服务费5155元；二、驳回原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告武文钦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员苏峻岭二〇一七年十二月七日书记员张倩附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。