山东省茌平县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）茌执异字第9号
异议人（案外人）：张军，男，汉族，住茌平县。
异议人（案外人）：孙杰，女，汉族，住址同上。
异议人（案外人）：张林成，男，汉族，住茌平县。
异议人（案外人）：张恒明，男，汉族，住茌平县。
申请执行人：庞建国，男，汉族，住茌平县。
申请执行人：吴玉凤，女，汉族，住址同上。
申请执行人：谢冉冉，女，汉族，住址同上。
被执行人：董小红，女，汉族，住高唐县。
被执行人：田道岭，男，汉族，住址同上。
本院在执行（2014）茌民再初字第2号庞建国、吴玉凤、谢冉冉诉董小红、田道岭民间借贷纠纷一案中，依法查封了被执行人董小红、田道岭名下位于茌平县的房产。案外人张军、孙杰、张林成、张恒营向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查。现已审查终结。
四案外人称：位于茌平县的房产，系董小红、田道岭夫妇于2009年购得并进行了产权登记。案外人与董小红、田道岭夫妇早就相识并且关系较好。2012年10月11日，双方经协商签订《楼房买卖合同》一份，该合同是双方真实意思表示，合同内容不违背法律的强制性规定，合同合法有效；合同约定董小红夫妇自愿将上述楼房以280万元的价格卖与我方，合同签订的第二天就向其支付了100万元购房款，陆续支付了全部购房款后，董小红夫妇将上述楼房交付给我，该楼房由我实际控制并收取楼房租金。
现我已是实际房主，所以法院不应查封。由于法院的错误查封，致使买卖双方不能依据《楼房买卖合同》办理过户手续，妨碍�申请人的权益实现。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。所以请求人民法院依法中止对董小红、田道岭名下房产的执行；并对上述楼房解除查封。
为支持自己的主张，申请人提交如下证据：
1、四案外人身份证复印件，拟证明四案外人的身份。
2、房屋买卖合同，拟证明孙杰与董小红买卖楼房的事实；
3、房产证复印件，拟证明已交了房款；
4、房屋租赁合同2份；2011年6月30日，董�红与赵建福签订书面《房屋租赁合同》，将该楼房租赁给赵建福，合同期限2011年7月10日起执2021年7月9日至止；后张军与赵建福签订《房屋租赁合同》，合同期自2014年5月10日至2017年5月10日。
5、2012年10月12日银行转款证明一份；拟证明交给对方房款的事实。
6、字据一组，包括被执行人对张恒明、张林成出具的借据和收据，拟证明董小红收我的房款；
7、100万房款字据来源，部分现金，部分转账，转账多少已记不清，收据也找不到了。
本院查明：2013年4月15日，庞建国、吴玉凤、谢冉冉向茌平县人民法院提起民事诉讼，要求被告董小红、田道岭偿还借款1560000元及利息，该案受理后，2013年4月16日，本院依据庞建国、吴玉凤、谢冉冉的诉讼保全申请，出具（2013）茌民一初字第774-2号民事裁定书，对董小红、田道岭名下，位于茌平县枣乡街东、�政路南楼房予以查封。诉讼期间，原告庞建国、吴玉凤、谢冉冉与被告董小红、田道岭私下达成协议，内容为：二被告将位于茌平县正泰1号楼门市楼折价3600000元给原告，原告的债权折抵1500000元后，原告再付给被告2100000元，付清后原、被告之间的债权债务抵销。为规避多缴纳房产交易税，2013年6月7日，原告庞建国、吴玉凤、谢冉冉与被告董小红、田道岭在法院达成如下书面协议：一、被告董小红、田道岭欠原告庞建国、吴玉凤、谢冉冉借款本息合计1500000元属实，被告董小红、田道岭以位于茌平县商住楼一套折抵给三原告用于清偿上述借款本息，该楼房原、被告协商的价格为3000000元；二被告同意三原告用房屋折抵后的差额款清偿在中国银行茌平支行的该房屋的抵押贷款（具体数额以银行提供的数字为准），剩余部分（即扣除清偿银行的部分）原告方在银行解除房产抵押后1个月内由原、被告自行过付；三、办理房屋过户的全部相关费用由原告方承担；四、原告方在履行完给付义务后，二被告同意原告凭本调解书办理过户；五、本调解书生效后，原告方依租赁合同收取该房屋自2013年7月之后的租赁费，被告不再收取租赁费；案件受理费9420元，保全费5000元，由原告方承担。依据该协议出具的（2013）茌民一初字第774号调解书，由双方当事人同日签收后生效。2013年6月14日，原告庞建国、吴玉凤、谢冉冉依据该调解书，分别转账545000元，55000元给被告董小红、田道岭；2013年6月24日，又转账1000000元，偿还了被告董小红、田道岭在中国银行茌平支行的该房屋的抵押贷款。
诉讼过程中，案外人张军于2013年5月23日，向法院主张被告抵债之房为其所有，并提交被告收楼房款1000000元的收据及被告向张恒营、孙贞、张林成借款的借据。2013�6月27日，张军提供以房抵债的《楼房买卖合同》，并称自2012年10月11日起由其收取该套房屋租赁费。2013年7月5日，张军提供《关于田道岭、董小红和吴玉凤就“潘家驴肉”房产保全转让提出异议情况说明》，要求法院进行处理，但法院没有对案外人的异议依法予以审查。
2014年2月25日，茌平县人民法院以（2013）茌民一初字第774号民事调解书有错误，应予再审为由，出具（2014）茌民监字第9号民事裁定书，裁定：本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原调解书的执行。
2014年9月3日，茌平县人民法院对庞建国、吴玉凤、谢冉冉诉董小红、田道岭民间借贷纠纷一案出具（2014）茌民再初字第2号民事判决书，判决：一、撤销茌平县人民法院（2013）茌民一初字第774号民事调解书；二、原审被告董小红、田道岭于判决书生效后十日内偿还欠原审原告庞建国、吴玉凤、谢冉冉借款本金1498050元及利息（本金及利息由四笔借款构成：1、2012年12月6日借款本金764100元；2、2012年12月7日借款本金198750元；3、2012年12月12日借款本金101400元；4、2012年12月13日借款本金433800元。利息自借款之日起按月息2%计算至还款之日）。董小红、田道岭不服，向山东省聊城市中级人民法院提起上诉。二审审理期间，2015年4月1日，山东省聊城市中级人民法院出具（2015）聊民再终字第10-2号民事裁定书，对该楼房继续查封。2015年4月15日，山东省聊城市中级人民法院出具（2015）聊民再终字第10号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
判决生效后，董小红、田道岭未履行判决书确定的还款义务，庞建国、吴玉凤、谢冉冉向本院申请强制执行，在执行过程中，异议人以上述理由向本院提出执行异议。
另查明：2008年7月9日，董小红以该楼房为场所注册登记茌平县金都购物中心。2009年6月19日，董小红、田道岭取得位于茌平县的房屋产权证书。2009年8月10日，董小红、田道岭以该楼房设定抵押权，向中国银行茌平支行借款。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综合本案的认定事实，案外人执行异议的举证理由不符合上述法律规定的排除情形�故对其主张不予支持，应驳回四异议人要求解除对该楼房的查封及中止执行的执行异议。
据此，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人张军、孙杰、张林成、张恒营的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向茌平县
人民法院提起诉讼。
审判长 张 强
审判员 慈明清
审判员 崔永涛
二〇一五年九月二十一日
书记员 田晓丽