四川省成都市青白江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0113民初453号
原告：徐祖强，男，1990年6月26日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。
委托诉讼代理人：刘云珍，四川红盾律师事务所律师。
被告：成都市盛鑫房地产开发有限责任公司，住所地：四川省成都市青白江区。
法定代表人：陈学建，董事长。
委托诉讼代理人：石长沙，上海段和段（成都）律师事务所律师。
原告徐祖强与被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司（以下简称“盛鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，本院依法适用简易程序，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告徐祖强及其委托诉讼代理人刘云珍、被告盛鑫公司的委托诉讼代理人石长沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐祖强向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理位于成都市青白江区大同镇凤凰东二路36号3号、4号房屋的《不动产权证书》及《不动产登记证明》；2.被告向原告支付逾期办证违约金1804724元（该违约金以8286153元为本金从2016年1月9日起按照每日万分之三计算至起诉之日）；3.本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告徐祖强明确其第2项诉讼请求中的“逾期办证”是指逾期办理房屋所有权转移登记。事实与理由：2013年12月18日，原、被告双方签订两份《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的“凤凰湖国际社区”商品房项目1层294号及1层296号商铺两套，上述两套房屋房管局登记备案的房号为青白江区大同镇凤凰东二路36号3号、4号，房屋总价款为8286153元。合同第19条约定，被告未能在商品房交付之日起265日内取得房屋所有权证书的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了全部房款，被告于2013年12月31日向原告交付了房屋，按合同约定，被告应于2014年12月31日前为原告办理房屋所有权证书。然而，被告至今未为原告办理完毕房屋所有权证书，被告应从2015年1月1日起向原告支付全部已付房款每日万分之三的违约金。2015年1月1日至2016年1月8日期间的违约金，原告已向法院主张权利，法院于2016年7月5日作出（2016）川0113民初133号民事判决书。现原告另行起诉主张2016年1月9日之后被告逾期办证的违约金，希望法院支持原告的全部诉讼请求。
盛鑫公司辩称，原告诉请办证及违约金的诉讼请求在上一案中已经处理，已经明确原告主张逾期办证的违约金应该在办证结束后主张，而涉案房屋的产权证尚未办理，请求法院对原告的诉讼请求予以驳回；原告诉请逾期办证违约金约定过高，请求法院予以酌减。
当事人围绕诉讼请求依法提交了身份证、工商登记信息、商品房买卖合同及附件、购房款收据、契税和维修基金收据、（2016）川0113民初133号民事判决书、（2017）川0113执2303号执行裁定书等证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，本院认为当事人提交上述证据和能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年9月2日、12月18日，徐祖强先后与盛鑫公司签订了两份《商品房买卖合同》（合同自编号分别为381、408），约定由徐祖强采用分期付款的方式购买盛鑫公司开发的成都市青白江区大同镇“凤凰湖国际社区”1层294号、1层296号两套房屋（房号之后被分别变更为青白江区大同镇凤凰东二路36号1栋1单元1层3号和1栋1单元1层4号），建筑面积分别为204.9平方米、221.22平方米，房屋总价款为8286153元。关于抵押情况，两份合同的第四条均载明：“该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：南充市商业银行股份有限公司成都分行，抵押登记部门为：成都市青白江区国土局，抵押登记日期为：2011-01-25”。关于交付条件，两份合同的第十条均约定，盛鑫公司应在2013年12月31日前向徐祖强交付房屋。关于产权登记，两份合同的第十九条均约定，盛鑫公司应在2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；双方在商品房交付使用后共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出盛鑫公司的责任，徐祖强未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自徐祖强应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，盛鑫公司按日计算向徐祖强支付全部已付房款万分之三的违约金。
合同签订后，徐祖强按约定向盛鑫公司支付了全部购房款和办理产权登记所需的契税、产权登记费、维修基金等费用，盛鑫公司也按期向徐祖强交付了涉案的两套房屋。2015年4月30日，盛鑫公司取得了涉案两套房屋所在楼栋的权属证明，但至今为止仍未为徐祖强所购买的两套房屋办理权属转移登记。
2016年2月29日，徐祖强向本院提起诉讼，要求盛鑫公司支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金917277元（该违约金以8286153元为本金从2015年1月1日起按照每日万分之三计算至起诉之日，之后的违约金计算至实际办理房产证之日）。2016年7月5日，本院作出（2016）川0113民初133号民事判决书，判决盛鑫公司向徐祖强支付逾期办理涉案商品房所有权证的违约金（计算方式为以已付购房款8286153元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率从2015年1月1日起计算至2016年1月8日止）。
2016年9月1日，成都市青白江区人民政府发布《关于成都市青白江区实施不动产统一登记制度有关事项的通告》，其中记载：从2016年9月14日起，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市青白江区国土资源局颁发《不动产权证书》及《不动产登记证明》。
2018年1月16日，本院依另案申请执行人成都市第五建筑工程公司的申请，作出（2017）川0113执2303号执行裁定书，查封盛鑫公司名下所有的建设用地使用权，国有土地使用证权号：青国用（2010）字第04157号。该建设用地即为涉案两套房屋所在的地块。此外，涉案两套房屋所分摊的土地使用权也仍处于抵押状态，至今未被解除。
本院认为，原告徐祖强与被告盛鑫公司之间签订的两份《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面按照合同约定和法律规定履行义务。根据当事人的主张，本案的争议焦点是：1.是否应该支持办理房屋权属证书的诉请；2.被告应否承担逾期办证的违约责任及其大小。对此，本院分述如下：
第一，关于办理房屋权属证书的问题。根据双方约定，被告盛鑫公司应当为原告徐祖强代办涉案房屋的权属证书。但根据《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请存在尚未解决的权属争议的，不动产登记机构应当不予登记。2016年9月14日青白江区实施不动产统一登记制度后，涉案两套房屋所分摊的土地使用权处于被抵押、查封的状态，被告盛鑫公司为原告徐祖强办理不动产权证书及不动产登记证明的条件尚未成就。因此，本院对原告徐祖强办理涉案房屋权属证书的诉请不予支持。
第二，关于逾期办证的违约责任问题。根据双方约定，因被告盛鑫公司的责任，原告徐祖强未能在交付房屋之日起的365天内（即最迟为2014年12月31日）取得房屋所有权证书的，被告盛鑫公司应当自期限届满的次日（即2015年1月1日）起至实际取得所有权证书之日为止，按日以已付房款万分之三的标准支付违约金。涉案两套房屋的所有权证（转移登记）至今未办理，被告盛鑫公司的违约行为客观存在，应承担违约责任。本院已在（2016）川0113民初133号案件中对2015年1月1日至2016年1月8日期间的违约金作出了处理，现原告徐祖强主张2016年1月9日至起诉之日（即2018年1月15日）期间的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。但原告徐祖强没有提供相关的证据证明逾期办证给其造成的具体损失，对被告盛鑫公司提出的违约金过高而请求调整的抗辩意见，本院予以采纳。结合本案的实际情况，本院依法确定被告盛鑫公司应当支付的违约金以涉案商品房已付购房款8286153元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率进行计算。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《不动产登记暂行条例》第二十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告徐祖强支付逾期办理涉案商品房所有权证（转移登记）的违约金（计算方式为：2016年1月9日起至2018年1月15日止，以已付购房款8286153元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率进行计算）。
二、驳回原告徐祖强的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10571元，由被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司负担。（此款已由原告徐祖强垫付，被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付给原告徐祖强）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 张 晖
二〇一八年三月十五日
书记员 龙小凤