江苏省常熟市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0581执异15号
案外人：金卫龙，男，1981年9月10日生，汉族，住浙江省仙居县。
委托诉讼代理人：季建平，江苏华元民信律师事务所律师。
申请执行人：杭州坤盛资产管理有限公司，住所地杭州市白石路318号人力资源服务产业园705室。
法定代表人：张陈，总经理。
委托诉讼代理人：沈虹，公司员工。
被执行人：江苏博越商贸有限公司，住所地江苏省常熟市招商南路55号鞋业中心新丰片五楼5157、5158，组织机构代码55930424-0。
法定代表人：吴旭建。
被执行人：吴旭建,男,1976年11月5日生,汉族,住浙江省仙居县。
在本院执行杭州坤盛资产管理有限公司（以下简称杭州坤盛公司）与江苏博越商贸有限公司（以下简称江苏博越公司）、吴旭建金融借款合同纠纷一案中，案外人金卫龙于2018年3月5日对本院拍卖常州市鸣新东路18－18等房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人金卫龙称，在法院执行(2016)苏0581民初3145号民事判决一案中，拟对常州市鸣新东路18－18、18－19、18－20、18－21－201、18－21－401的房屋进行拍卖。在司法拍卖公告的《标的调查情况表》中将标的物的租赁现状标注为无出租，优先购买权人标注为无。2017年7月，异议人已将涉案房屋的租赁协议、租金支付凭证寄给了法院。由于拟拍卖的房屋尚处于有效租赁合同期内，并且租赁合同先于银行抵押权的设立，故异议人依法提出异议，请求：1、撤销2018年2月5日在淘宝网上发布的关于常州市鸣新东路18－18、18－19、18－20、18－21－201、18－21－401房屋的拍卖公告；2、确认异议人对上述房屋的租赁权和优先购买权，并对房屋重新进行带租拍卖。
杭州坤盛公司称：1、金卫龙与吴旭建之间不存在租赁关系，涉案抵押物自2012年至2017年之间已分拆短租给不同商家用于商铺经营。2、金卫龙提供的租赁合同，折合每月每平方米租金为9.8元，如此低廉的商铺租金价格明显不真实，且租赁期间长达12年之久，每年租金均不变，12年租金一次性付清，金卫龙向吴旭建支付的款项为过帐，而非用于支付租金。
本院查明，中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达公司江苏省分公司）诉江苏博越公司、吴旭建金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理。2016年11月18日，本院作出（2016）苏0581民初3145号民事判决，判决：1、江苏博越公司于本判决生效之日起十日内归还信达公司江苏省分公司编号为2013苏银贷字第CS1042号《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金人民币700万元，支付计算至2014年12月11日的利息人民币108675元，并支付自2014年12月12日起以人民币700万元为基数按合同约定的罚息利率计算的罚息，以利息人民币108675元为基数按合同约定的罚息利率计算的利息的复利。2、江苏博越公司于本判决生效之日起十日内归还信达公司江苏省分公司编号为2013苏银贷字第CS1067号《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金人民币370万元，支付计算至2014年12月17日的利息人民币61697.50元，并支付自2014年12月18日起至实际支付之日止以人民币370万元为基数按合同约定的罚息利率计算的罚息，以利息人民币61697.50元为基数按合同约定的罚息利率计算的利息的复利。3、江苏博越公司于本判决生效之日起十日内归还信达公司江苏省分公司编号为2013苏银贷字第CS1058号《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金人民币800万元，支付计算至2014年12月17日的利息人民币133400元，并支付以人民币800万元为基数按合同约定的罚息利率计算的罚息，以利息人民币133400元为基数按合同约定的罚息利率计算的利息的复利。4、江苏博越公司于本判决生效之日起十日内归还信达公司江苏省分公司编号为2013苏银贷字第CS1068号《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金人民币130万元，支付计算至2014年12月17日的利息人民币21677.5元，并支付以人民币130万元为基数按合同约定的罚息利率计算的罚息，以利息人民币21677.5元为基数按合同约定的罚息利率计算的利息的复利。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。5、信达公司江苏省分公司有权以折价或者拍卖、变卖吴旭建抵押的位于常州市武进区湖塘镇鸣新东路18-20号房屋（登记的债权数额为人民币622.33万元）、18-21-201号房屋（登记的债权数额为人民币168.46万元）、18-21-401号房屋（登记的债权数额为人民币1008.76万元）及常州市武进区湖塘镇鸣新东路18-20号国有建设用地使用权（抵押金额为人民币6.25万元）、18-21-201号国有建设用地使用权（抵押金额为人民币6.25万元）、18-21-401号国有建设用地使用权（抵押金额为人民币51.81万元）后的所得价款在各自登记设定的抵押最高额内优先受偿江苏博越公司在上述判决主文第1至4项中确定的付款义务。6、信达公司江苏省分公司有权以折价或者拍卖、变卖吴旭建抵押的位于常州市武进区湖塘镇鸣新东路18-18房屋（登记的债权数额为人民币960.66万元）、18-19房屋（登记的债权数额为人民币622.33万元）及常州市武进区湖塘镇鸣新东路18-18国有建设用地使用权（登记的债权数额为人民币26.23万元）、18-19国有建设用地使用权（登记的债权数额为人民币16.99万元）后的所得价款在各自登记设定的抵押最高额内优先受偿江苏博越公司在上述判决主文第2至4项中确定的付款义务。7、吴旭建对江苏博越公司上述判决主文第1至4项确定的付款义务在最高额人民币1799.55万元范围内承担连带清偿责任。8、吴旭建对江苏博越公司上述判决主文第2至4项确定的付款义务在最高额人民币1582.99万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人江苏博越公司追偿。案件受理费人民币143427元、财产保全费人民币5000元、公告费人民币606元，合计诉讼费人民币149033元，由江苏博越公司负担，吴旭建承担连带清偿责任。
因江苏博越公司、吴旭建未履行义务，宁波梅山保税港区华利明湖投资合伙企业（有限合伙）（以下简称宁波华利企业）作为上述债权的受让人，于2017年4月19日向本院申请执行。执行期间，本院于2017年12月7日作出（2017）苏0581执3584号执行裁定，裁定：拍卖、变卖被执行人吴旭建名下位于常州市武进区湖塘镇鸣新东路18－18、18－19、18－20、18－21－201、18－21－401房屋及相应土地使用权，以清偿债务。12月28日，本院作出网拍告知书。2018年2月5日，本院作出（2017）苏0581执3584号之一执行裁定，裁定：查封被执行人吴旭建所有的位于常州市武进区湖塘镇鸣新东路18－18、18－19、18－20、18－21－201、18－21－401的房屋。
2018年2月5日，本院在司法拍卖网络平台上发布公告，告知：将于2018年3月8日10时至2018年3月9日10时止进行公开拍卖活动，拍卖标的为常州市武进区湖塘镇鸣新东路18－18、18－19、18－20、18－21－201、18－21－401房屋及相应土地使用权。同时在标的调查情况表标的现状一栏中明确：无出租、无优先购买权人。在特别提醒一栏中明确：“该房产带现状拍卖，本院不负责腾空及实物交付”。
2018年3月2日，本院作出（2017）苏0581执3584号执行裁定，裁定：变更杭州坤盛公司为本案申请执行人，原申请执行人宁波华利企业的权利义务由杭州坤盛公司继受。
审查期间，金卫龙向本院提交了下列证据：
1、2013年7月15日，其与吴旭建签订的房屋租赁合同复印件一份，合同约定：吴旭建将常州市鸣新东路18－18、18－19、18－20、18－21－201、18－21－401房屋出租给金卫龙，出租房面积约为1696平方米；租赁期限为12年，自2013年7月15日起至2025年7月14日止，每年租金为20万元；在合同签订后一个月内一次性付清12年的租金。证明目的：其与吴旭建签订的房屋租赁合同时间早于抵押权设立时间。
2、中国民生银行个人帐户对帐单复印件一份，证明目的：12年的总租金240万元已于2013年7月22日付清。
杭州坤盛公司向本院提交了下列证据：吴旭建自2012年起至2016年期间就上述房屋中的部分房屋与他人签订的租赁合同复印件11份。
本院认为：按照法律规定，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定先租赁后抵押。承租人在债权人设立抵押权后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为先抵押后租赁。金卫龙虽然提交了其于2013年7月15日就争议房屋签订的房屋租赁合同，但根据杭州坤盛公司提交的证据，上述房屋中部分房屋系其他人与吴旭建直接签订的租赁合同，结合金卫龙于2013年7月15日就争议房屋签订了12年的租赁期限、租金金额、以及一次性支付12年租金等约定，以及金卫龙尚未提供在租赁合同签订后实际占有房屋的具体时间等情况，金卫龙主张租赁权成立的证据尚不充分。其要求确认对争议房屋的租赁权、优先购买权不属执行异议的审查范围，本案不予理涉。对其要求撤销拍卖公告、对争议房屋带租拍卖的主张，本院不予支持。
综上，金卫龙的异议不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回金卫龙的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 徐仪锋
审判员 章 琳
审判员 张 晴
二〇一八年三月七日
书记员 顾 奕