浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）浙民一终字第295号
上诉人（原审被告）瑞安市塑料厂企业资产管理小组。
法定代表人余锦荣。
委托代理人包建荣、谭棠华。
被上诉人（原审原告）浙江信达房地产股份有限公司。
法定代表人吴春林。
委托代理人许乙川。
上诉人瑞安市塑料厂企业资产管理小组（以下简称塑料厂资产管理小组）与被上诉人浙江信达房地产股份有限公司（以下简称信达公司）房屋买卖合同纠纷一案，温州市中级人民法院于2007年6月19日作出（2006）温民一初字第208号民事判决，塑料厂资产管理小组不服该判决，向本院提起上诉。本院于2007年8月15日立案受理后，依法组成合议庭于2007年12月20日公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定如下事实：信达公司于1999年间由原瑞安市建设开发经营总公司（以下简称开发公司）经整体改组后创立，开发公司的债权债务一并由创立后的信达公司承继。1998年9月间瑞安市塑料厂（以下简称塑料厂）就其名下的土地和厂房的转让事项与开发公司达成协议。协议约定，塑料厂将坐落在其厂区域范围内所有房屋以及用地（总计占地面积7亩）以850万元价格转让给开发公司进行房地产开发经营，开发公司在协议签订后先支付400万元定金，其余450万元待塑料厂腾空验收后支付，在协议签订至通知腾空期间的房屋出租租金收益归塑料厂所有。同时双方对违约责任等事项作了约定。协议签订后，开发公司向塑料厂仅支付了320万元。2005年12月29日瑞安市人民政府向塑料厂颁发了瑞国用（2005）第1-53号涉案土地使用权证书。但土地性质为工业划拨用地。期间由于政策和法律等方面原因致使涉案土地功能至今不能变更为具有开发性质土地，为此，双方发生纠纷。塑料厂因清算原因由瑞安市二轻工业联社发文成立了塑料厂资产管理小组，并以该主体参加诉讼。
2006年11月13日信达公司以转让合同违法应确认无效为由向原审法院提起诉讼，请求判决：1、确认其与塑料厂于1998年9月2日订立的协议书无效；2、塑料厂资产管理小组返还其款项320万元；3、塑料厂资产管理小组承担从支付该款项之日起至返还之日止的利息损失（以每日万分之二点一计算）；4、诉讼费由塑料厂资产管理小组承担。
原审法院经审理认为：信达公司系开发公司的合法继受者，开发公司与塑料厂签订厂房转让协议所涉及权利义务应由信达公司继受。塑料厂厂房用地是通过划拨方式取得的国有土地，该土地用途为工业用地，其未经批准擅自变更土地用途和房屋使用性质，将涉案厂房连同土地一并转让给信达公司作为经营开发，因违反了国家法律、法规中关于以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批的强制性规定，据此，确认双方签订厂房转让协议为无效合同。塑料厂资产管理小组将依据该合同收取得的320万元款项应当返还给信达公司，同时返还占用期间孳息（以银行同期贷款利率计息）。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条第一款之规定，判决：一、双方于1998年9月2日签订的厂房转让协议无效；二、塑料厂资产管理小组返还信达公司款项320万元及利息（从1999年2月9日起至还款之日止以中国人民银行同期贷款利率计息），该款于判决生效之日起十五日付清。如果未按判决确定时间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的款项利息。本案受理费62388元，其他诉讼费200元，均由塑料厂资产管理小组负担。
宣判后，塑料厂资产管理小组不服该判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回信达公司要求确认协议无效、返还320万元及利息的诉讼请求；2、由信达公司承担一、二审诉讼费用。主要理由为：一、原审判决确认协议无效于法无据。1、该《协议书》仅是买卖双方签订的第一个合同，主要是规定卖方收取买方定金的协议，正式的转让合同显然要在付清款项并报政府部门批准后再签订。《协议书》明确转让的权益一是厂房，二是用地，并非仅仅是土地。2、报政府部门审批并“争取落实本地块开发经营权”的责任人是被上诉人，该地块目前未能开发，责任不在上诉人。3、《协议书》转让的是工业厂房，无需解释就应认定土地和房屋的使用性质是工业用地和厂房。上诉人没有擅自变更土地用途和房屋使用性质，在《协议书》没有特别注明的情况下，应当理解为被上诉人买厂房是用于工业用地开发经营。如果土地不改变使用性质，本地块早就可以办理开发经营手续了，就是因为被上诉人企图将工业用地变性为住宅用地开发牟取暴利而瑞安市政府不予审批。二、原审判决上诉人依法收取的320万元定金要返还给被上诉人违反法律规定。《协议书》明确协议签订后被上诉人交付上诉人定金400万元，用于解决土地征用农民工遣退等，被上诉人的收款收据上也写有“厂房开发定金”字样。显然，该320万元是定金，依法律规定，被上诉人反悔，不履行合同，无权要求返还定金。三、原审判决上诉人返还占用期间孳息，无法律依据。如协议无效，上诉人没有过错，不应赔偿，如违反法律的强制性规定，也属双方都有过错，应当各自承担相应的民事责任。上诉人是一个倒闭清算企业，原审判决上诉人以银行同期贷款利率支付给被上诉人孳息二百多万元，违背公平、正义原则。
被上诉人信达公司未在法定期限内提交书面答辩状，其在庭审中辩称：一、关于《协议书》的效力问题。根据我国有关土地和房地产的法律，涉划拨土地使用权的房地产转让，需有批准权的人民政府批准，该批准为前置程序，讼争协议未经批准，应为无效。上诉人称《协议书》为双方当事人签订的第一个合同，正式合同在报经政府批准后再签订，没有事实依据和理由。二、上诉人应承担返还款项并偿付占用期间孳息的法律责任。因《协议书》无效，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，上诉人应当返还被上诉人依据该协议取得的320万元款项，并承担占用期间的孳息。本案《协议书》的签订，上诉人是拿被上诉人的款项去解决农民工遣退经费问题、银行多年贷款逾期积欠问题，原审比照银行贷款利息判决上诉人偿付被上诉人的占用款项的孳息，上诉人应以公平心态来接受。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
经审查原审中双方当事人提交并经庭审质证的有效证据和双方当事人的陈述，本院二审对原审查明的事实予以确认。另查明，开发公司《企业法人营业执照》上登记的经营方式为“经营代建”，经营范围“主营商品房经营、集资代建商品房（三级开发）”。信达公司《企业法人营业执照》上载明其经营范围为“房地产开发经营，物业管理，装饰装潢，建筑材料销售”。
本院认为：本案二审主要争议在于《协议书》是否应为无效及如认定无效应如何处理的问题。关于《协议书》的效力问题。一是双方当事人是否欲通过案涉房地产的买卖而改变原划拨土地的使用用途问题。《协议书》第六条约定：“甲方（塑料厂）应协助乙方（开发公司）争取落实本地块开发经营权”。合同的该条约定与开发公司及信达公司的经营范围看，双方当事人欲通过买卖案涉房地产而改变原划拨土地工业用途为房地产开发经营的主观目的是明确的。因此，原审判决对该节事实的认定是正确的。二是塑料厂转让厂房及划拨土地使用权是否须事先经有批准权的人民政府批准的问题。国务院1990年5月19日发布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。”因此，塑料厂可以根据自身经营的情况将其合法拥有的案涉房地产转让。但由于本案涉房产和划拨国有土地使用权的转让，所以，该转让的民事行为应当符合相关房地产转让的法律和法规的规定。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。所以，塑料厂在转让厂房及其土地使用权时，必须事先经有批准权的人民政府批准。但本案双方当事人签订《协议书》时，并未经相关的人民政府批准，直至本案二审之时，也未获得有批准权的人民政府批准。故本案《协议书》应认定无效。上诉人塑料厂资产管理小组主张《协议书》有效的上诉理由不能成立。对于案涉房地产转让未获得有批准权的人民政府批准的责任应由谁承担的问题。根据前述相关法律的规定，划拨土地使用权人如将土地转让的，应报经有批准权的人民政府批准。因此，该报请人民政府批准的义务应当归转让人。上诉人塑料厂资产管理小组认为未获有批准权的人民政府批准的责任在于被上诉人信达公司的主张不能成立。综上，上诉人塑料厂资产管理小组认为本案《协议书》不涉土地使用用途的改变及不违反法律、法规的规定的上诉理由不能成立。
关于320万元款项及相应的同期银行贷款利息是否应予返还的问题。首先，对于合同无效后的处理问题。《中华人民共和国民法通则》第六十一条第五款规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，本案《协议书》被确认无效后，塑料厂资产管理小组首先应将依据该无效协议取得的财产予以返还。由于本案塑料厂资产管理小组取得的系现金，而现金的占用会产生孳息，对孳息也应一并予以返还。但原审判决以中国人民银行同期贷款利率计算利息有所不当，应以存款利率计算较为得当，本院对此予以变更。上诉人塑料厂资产管理小组有关该上诉理由，部分可以成立。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持温州市中级人民法院（2006）温民一初字第208号民事判决主文第一项；
二、变更温州市中级人民法院（2006）温民一初字第208号民事判决主文第二项为：塑料厂资产管理小组返还信达公司款项320万元及利息（利息从1999年2月9日起按中国人民银行同期存款利率计算），于判决生效之日起十五日内付清。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费62388元，其他诉讼费200元，合计62588元，由塑料厂资产管理小组负担50548元，信达公司负担12040元；二审案件受理费62388元，由塑料厂资产管理小组负担50388元，信达公司负担12000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄培良
代理审判员 卢世昌
代理审判员 周红敏
二〇〇八年二月四日
书 记 员 江宇奇