南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江宁民初字第3524号
原告江苏顺艺丝绸有限责任公司，以下简称顺艺公司），住所地南京市江宁区东山街道上元大街619号。
法定代表人迟树发，顺艺公司董事长。
委托代理人徐龙、陈静，江苏上元律师事务所律师。
被告张家凤，女，1966年11月7日生，汉族。
原告顺艺公司诉被告张家凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顺艺公司的委托代理人徐龙、陈静、被告张家凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺艺公司诉称：2013年9月5日，其与被告张家凤签订《房屋租赁合同》一份，约定顺艺公司将其所有的位于南京市江宁区东山街道上元大街619号顺达佳苑26幢203室的房屋出租给张家凤使用，租赁期限为2013年9月1日至2013年12月31日止，房屋租金为912元。合同签订后，顺艺公司将房屋交付给张家凤使用，但张家凤一直未向其支付约定的租金，为此顺艺公司多次找到张家凤向其追缴拖欠的租金，但张家凤对此一直置之不理。合同到期后，张家凤一直占用该涉案房屋拒不搬出，给顺艺公司造成了经济损失。顺艺公司认为，双方的《房屋租赁合同》已于2013年12月31日到期，张家凤拒不支付租金的行为已经构成了严重违约，侵害了其合法权益，张家凤应当支付拖欠的租金并承担违约责任。根据相关司法解释的规定，其有权要求张家凤支付占用房屋使用期间的使用费，并且腾空房屋交付给其。现诉至法院，要求判令被告张家凤：一、立即向其支付拖欠的房屋租金912元；二、向其支付房屋使用费6255元（暂计算至2014年9月，以后的房屋使用费按照695元／月标准支付至张家凤搬出房屋为止）；三、立即从占用的房屋中搬出，并将该房屋返还给其；四、承担本案的诉讼费。
被告张家凤辩称：一、其与原告顺艺公司确实签订了一份《房屋租赁合同》，约定的2013年9月1日至2013年12月31日的房屋租金912元其也一直没有向顺艺公司支付。原因是其自1986年就在江宁县缫丝厂工作，当时就住在涉案房屋里，1999年顺达公司接手江宁县缫丝厂后，其就成为了顺达公司（后顺达公司改制，名称变更为顺艺公司）的员工。顺艺公司建造了经济适用房，规定本公司职工在将原先居住的房屋退出后可以购买该经济适用房。其在购买了一套经济适用房后并没有将涉案房屋退还，而是由其父母居住。根据公司当时的政策“没有购买经济适用房的住户自己续租的租金是2元／平方／月，将房子给父母租住的租金是4元／平方／月，给外面的其他人租住的租金是6元／平方／月”，所以其应当支付的租金标准是4元／平方／月。但是现在顺艺公司是按照6元／平方／月的标准来收取其租金的，没有按照同等的标准对所有26幢租户收租，显失公平，所以其拒绝支付2013年9月1日至2013年12月31日的房屋租金。二、对顺艺公司主张的房屋占有使用费6255元，因为标准太高，其不同意支付，其认为应当按照171元／月的标准支付，并且要求顺艺公司说明2013年8月份以前收取租金的标准的依据。三、其不同意搬出涉案房屋，因为其一直在里面居住，现在也无处可去。
经审理查明：位于南京市江宁区东山街道上元大街619号26幢房屋归原告顺艺公司所有。被告张家凤自1986年左右起即居住在位于南京市江宁区东山街道上元大街619号顺达佳苑26幢203室房屋（以下简称203室房屋）内。2013年9月5日，原告顺艺公司与被告张家凤签订《房屋租赁合同》一份，约定顺艺公司将其所有的上述203室房屋出租给被告张家凤使用，租赁期限为2013年9月1日至2013年12月31日止，租赁期满，顺艺公司有权收回出租房屋，张家凤应当如期交还；房屋租金合计为912元，并采取“先付租金后入住”的方式。该协议签订后，张家凤一直没有向顺艺公司支付约定的租金，并且在合同到期后一直占有使用该涉案房屋。
另查明，2013年11月1日，原告顺艺公司向被告张家凤发出《顺达佳苑26幢住户购买、续租、退房确认书》一份，确认书上载明“贵户承租的我公司顺达佳苑26幢102室38.59m2至2013年12月31日到期，我公司决定自2014年元月1日起将该房屋出售或调整租金，优先安排现承租户购置或续租，请你们在2013年11月30日前签字确认是否购买、续租或退房。选择一：购房，房价173655元……；选择二：续租，租金8335元／年……；选择三：退租，……”，并备注“1、房屋产权面积按有资质测量部门实测面积为准……。2、如续租，月租金按18元／m2计，未享受购房的困难户按9元／m2计收，续租者须于2013年12月10日前办理租房手续，签订《租房协议》。租金每季度缴一次，先付租金后住房。3、退房者务必于2014年元月1日前清空现租房，并接受验收。”根据该确认书的内容，在租赁合同到期后，顺艺公司要求张家凤搬离涉案房屋。张家凤表示确实收到了该份确认书，但其陈述说以自己名义购买的74平米的经济适用房已经过户给自己弟弟，以便自己弟弟的孩子落户上学，现该经济适用房由其父母居住，其本人居住在涉案房屋中，所以没有其他地方居住，拒绝搬出涉案房屋。
就顺艺公司主张的租金及房屋使用费的标准问题，顺艺公司主张912元的租金是合同约定的，并提供上述《顺达佳苑26幢住户购买、续租、退房确认书》一份，该份确认书上载明其将在2014年1月1日后调整租金，按照18元／平方米、年租金8335元（月租金为695元）计算，故其主张房屋使用费以695元／月为标准。被告张家凤表示695元／月的房屋使用费的标准过高，其没有经济能力支付，并认为《房屋租赁合同》依据的6元／平方／月的租金标准显失公平，并提供了涉案房屋所在的《26栋楼租房户历年缴纳房租情况》复印件一份，证明26幢的其他租户月租金标准比自己低。顺艺公司质证后表示对该复印件的真实性无法确认，而且认为该表中部分租户房租标准低的原因是未享受购买经济适用房的待遇，购买经济适用房的租户从2010年开始是同样的租金标准，即228元／月。审理中，经本院释明，张家凤表示不提起撤销或者变更房屋租赁合同之诉。
以上事实，有《房屋租赁合同》、国有土地使用权证、房屋所有权证、《顺达佳苑26幢住户购买、续租、退房确认书》及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告顺艺公司与被告张家凤于2013年9月5日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行各自的义务。原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定“租赁期限为2013年9月1日起至2013年12月31日，租金为912元”。合同签订后，被告张家凤一直没有支付租金，现原告顺艺公司要求张家凤支付912元的房屋租金的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期满，顺艺公司有权收回出租房屋，张家凤应如期交还房屋。顺艺公司在租赁期间届满前向张家凤送达《顺达佳苑26幢住户购买、续租、退房确认书》，要求张家凤限期选择退房、续租或购房，张家凤确认收到了该份确认书，但其未与顺艺公司达成购买或者续租的协议。现张家凤以无处可去为由拒绝搬离涉案房屋，于法无据，本院不予采纳。故对顺艺公司要求张家凤搬离涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。
租赁合同到期后，继续占有使用租赁房屋的，应当支付占有使用费。张家凤在租赁合同到期后一直继续占有使用该租赁房屋，应当向顺艺公司支付占有使用期间的房屋使用费。关于房屋使用费的标准，顺艺公司未提交证据予以证明，且其主张的695元／月的标准相较于双方签订的《房屋租赁合同》中约定的228元／月的租金标准差别过大，故对顺艺公司主张的房屋使用费标准本院不予采纳。本院参照合同约定的租金标准认定张家凤应当按照228元／月支付房屋使用费至其实际搬离房屋之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院﹤关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张家凤于本判决发生法律效力之日起10日内向原告江苏顺艺丝绸有限责任公司支付拖欠的2013年9月1日至2013年12月31日的租金912元。
二、被告张家凤于本判决发生法律效力之日起10日内搬离位于南京市江宁区上元大街619号顺达佳苑26幢203室房屋，并将该203室房屋返还给原告江苏顺艺丝绸有限责任公司。
三、被告张家凤按照228元／月的标准支付自2014年1月1日起至张家凤返还房屋之日止的房屋使用费给原告江苏顺艺丝绸有限责任公司，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。
四、驳回原告江苏顺艺丝绸有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费210元，由被告张家凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应按照不服本判决部分的上诉请求数额计算，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10105901040001276。
审 判 长 张映秋
人民陪审员 朱侗福
人民陪审员 陈 玲
二〇一五年三月十一日
书 记 员 高艳艳