.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）内0302民初1308号原告：乌海市沪骊房地产开发有限责任公司。法定代表人：潘少林，董事长。住址地：海勃湾区海鑫佳园21栋10号。委托代理人：杨海琰，内蒙古法兴律师事务所律师。委托代理人：杜晓红，男，汉族，1982年10月18日生，公民身份号码：×××，该公司职工，住乌海市海勃湾区丽日花园5号楼4单元441室。委托代理人：潘少虎，男，汉族，1970年12月13日生，公民身份号码：×××，该公司副经理，住乌海市海勃湾区丽日花园小区9栋6单元3楼东户。被告：廉磊，男，汉族，1981年2月18日生，公民身份号码：×××，个体，住乌海市。被告：乔红艳，女，汉族，1980年10月11日生，公民身份号码：×××，乌海市妇幼保健医院职工，住乌海市。被告：杨晋杰，男，汉族，1979年9月12日生，公民身份号码：×××，个体，住乌海市。被告：张洁，女，汉族，1980年7月27日生，公民身份号码：×××，个体，住乌海市。被告：石建华，男，汉族，1977年12月6日生，公民身份号码：×××，个体，住乌海市。被告：杜艳清，女，汉族，1979年4月8日生，公民身份号码：×××，个体，住乌海市。六被告共同委托代理人：苗慧荣，内蒙古天晟律师事务所律师。原告乌海市沪骊房地产开发有限责任公司（以下简称沪骊公司）诉被告廉磊、乔红艳、杨晋杰、张洁、石建华、杜艳清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沪骊公司的委托代理人杨海琰、杜晓红、潘少虎，被告廉磊、乔红艳、杨晋杰、张洁、石建华、杜艳清的委托代理人苗慧荣到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告沪骊公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令六被告共同偿还房款2460798元，逾期付款利息696676元。违约金1537元，合计3159011元；2、请求判令六被告按照银行同期贷款利率支付利息，直到还清房款为止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年原告（甲方）和被告石建华、廉磊、杨晋杰（三被告为乙方），签订了《商铺购买协议》，约定三被告购买原告开发的骊都国际综合楼4号商铺（一层）东南转角，面积159.77平米，商铺楼梯间43.56平米，二层904.1平米（西南侧全部），约定付款分七次付清，另外约定所购二楼签订网签合同，办理按揭贷款，一楼159.77平米商铺作为后续未支付款项的抵押，如乙方不能按时支付剩余款项，甲方有权收回房屋，另行出售。协议签订后，原告依约交付了房屋，并于2015年2月12日与六被告签订了商铺二楼的网签合同，但是六被告不能依约付款，一直拖欠原告房款。原告多次催要，后双方经协商，将一楼159.77平米商铺另行出售。商铺楼梯间43.56平米六被告一直使用，截止2017年3月28日六被告尚欠原告房款2460798元，故原告诉至法院。被告廉磊、乔红艳、杨晋杰、张洁、石建华、杜艳清辩称，对原告乌海市沪骊房地产开发有限责任公司的诉讼请求不予认可。理由如下：一、被告不欠原告房款。2014年双方签订了《商铺购买协议》，但原告只是将二楼交付给被告。双方于2015年2月12日签订了二楼的网签合同，网签合同二楼的建筑面积为904.1平方米，根据合同约定每平方米为8576元，共计7753561.6元，而被告至今已经向原告支付的房款为7712810元。按照《商铺购买协议》的约定，被告为原告垫付了外挂楼梯及上下水及卫生间改造施工费用等费用378100元（其中包括电力增容费58000元、消防罚款50000元、电力施工费用47320元及被告欠原告暖气片费用5000元）共计垫付费用378100元。所以被告不欠原告签订网签合同的二楼的房款。被告和原告在签订了二楼的网签合同之后，原告只是将二楼交付给了原告，该楼梯间按照《建筑法》的规定属于二楼的安全出口。二、原告未按照《商铺购买协议》的约定履行如下义务已构成违约。1、原告给被告交付房屋后15天内未完成供水、供电、供暖及消防验收已构成违约，应当按照上述协议的约定承担违约金。2、原告给被告交付房屋的供电设施至今未通过电力部门验收已构成违约，应承担违约金。3、原告给被告销售房屋时，承诺按网吧的要求给被告改造通道提供安全出口（外挂楼梯），但被告垫付施工该外挂楼梯的总费用378100元原告至今未予支付亦未从房款中核减，且对该外挂楼梯，原告至今未进行验收。原告未履行上述义务已构成违约，应承担违约责任。应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年6月，原告沪骊公司与被告廉磊、杨晋杰、石建华签订《商铺购买协议》，双方约定被告购买房屋为乌海市海勃湾区海拉路与桌子山街交汇处骊都国际10号楼即综合楼4号商铺（一层），面积159.77平方米、商铺楼梯间43.56平方米、二层904.1平米，房屋价格为一层每平方米20000元，二层每平方米8576元，一楼43.56平方米价格为871200元，总价款共计11820161元。2015年2月12日，原告沪骊公司与被告廉磊、杨晋杰、张洁、石建华、杜艳清签订《商品房买卖合同》，约定被告廉磊、杨晋杰、张洁、石建华、杜艳清购买原告沪骊公司位于乌海市海勃湾区新华东街南二街坊锦尚锦·骊都国际小区10号综合楼-商业服务-202房屋，房屋价格为每平方米9576元，共计8657757元。2015年3月20日，被告廉磊、石建华、杨晋杰向原告沪骊公司出具《申请》一份，内容为”关于我方（杨晋杰、廉磊、史建华）与乌海市沪骊房地产开发有限公司签订的《商铺购买协议》中第四条付款方式中约定于2015年3月15日前支付的62万元的事宜，因我方在商铺经营中投入过大，遇到特殊困难，特申请展期90天，这部分款项（62万）于2015年6月15日前补齐。如遇逾期，按照协议约定执行。......”。被告沪骊公司董事长潘少林及工作人员潘少虎、齐飞在该《申请》上签名确认。另查明，2014年5月30日，被告杨晋杰向原告支付购房款100000元；2014年9月18日，被告廉磊、杨晋杰、石建华支付购房款2800000元；2014年10月17日，被告廉磊支付购房款100000元；2015年3月28日，原告退还被告房屋面积差价26238.24元；2015年3月17日，被告贷款支付购房款2990000元；2015年7月1日，被告廉磊支付购房款200000元；2015年7月13日，被告廉磊支付购房款100000元；2016年1月7日，被告廉磊支付购房款100000元；2016年1月15日，被告廉磊支付购房款50000元；2016年7月29日，王立梁工程款抵顶被告购房款244398元；2016年9月14日，被告杨晋杰支付购房款100000元。此外，原告沪骊公司自述2014年6月30日，被告杨晋杰支付购房款200000元；2015年3月31日，被告廉磊支付购房款110000元。综上，被告廉磊、杨晋杰、石建华共计向原告沪骊公司支付购房款7068159.76元。再查明，2014年10月，原告沪骊公司将位于乌海市海勃湾区新华东街南二街坊锦尚锦·骊都国际小区10号综合楼-商业服务-202房屋及一楼43.56平方米的楼梯间交付被告廉磊、杨晋杰、张洁、石建华、杜艳清，并由被告使用管理至今。以上事实，由原、被告陈述及原告提供《商铺购买协议》、2015年2月12日《商品房买卖合同》、交款明细账和利息计算、收据十二份、2015年3月20日财务的说明一份、2014年12月15日被告廉磊出具欠条一份、骊都国际10号楼业主应交费用表两份、2015年3月23日被告杨晋杰出具收条一份、骊都国际10号楼面积汇总表一份，被告廉磊、乔红艳、杨晋杰、张洁、石建华、杜艳清提供《商品房认购单》及收据一份（复印件）、《商铺购买协议》一份、被告交纳房款的收据四份银行转账凭证及说明一份、申请一份予以佐证。本院认为，2014年6月，原告沪骊公司与被告廉磊、杨晋杰、石建华签订《商铺购买协议》一份，约定被告廉磊、杨晋杰、石建华购买原告所有的位于乌海市海勃湾区海拉路与桌子山街交汇处骊都国际10号楼即综合楼4号商铺（一层）、商铺楼梯间43.56平方米及二层房屋，其中，二层房屋的单价约定为每平方米8576元。2015年2月12日，原告沪骊公司再次就《商铺购买协议》中的二层房屋与被告廉磊、杨晋杰、张洁、石建华、杜艳清签订《商品房买卖合同》一份，并另行约定二层房屋单价为每平方米9576元。2015年3月20日，被告廉磊、石建华、杨晋杰向原告沪骊公司出具《申请》一份，表示仍然按照原《商铺购买协议》履行付款义务，只申请将付款期限进行延展。原告沪骊公司董事长潘少林及工作人员潘少虎、齐飞在该《申请》上签名确认，且沪骊公司在庭审中亦自述对该申请内容没有异议。至此，应当认定原、被告在实际履行过程中双方均认可并自愿按照原《商铺购买协议》履行各自义务。原、被告在《商铺购买协议》中约定骊都国际10号楼4号商铺二层房屋及商铺楼梯间43.56平方米的价格为7753561元及871200元，共计8624761元。原告沪骊公司交付房屋后，截至2016年9月14日被告廉磊、石建华、杨晋杰共计向原告支付购房款7068159.76元，还应向原告沪骊公司支付购房款共计1556601.24元。被告廉磊、石建华、杨晋杰未按照《商铺购买协议》中约定支付购房款，属违约行为，应承担违约责任。按照《商铺购买协议》中第4条、第5条的约定计算违约金，已明显超出被告所能预见的原告预期收益，有失公平。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因原、被告均认可《商铺购买协议》中关于骊都国际10号楼一层商铺的约定已无法履行且双方未明确约定二层房屋及商铺楼梯间43.56平方米购房款的付款期限，则本院以双方约定的累计付款额达到二层房屋及商铺楼梯间43.56平方米购房款的期限作为二层房屋及商铺楼梯间43.56平方米的付款期限，即为2014年11月30日。截至2017年3月29日原告起诉之日，被告逾期付款共计850天，故因被告的违约行为，原告产生的直接损失为欠付购房款的法定孳息217498元【计算方法：1556601.24元×6.0%（2013年中国人民银行同期贷款利率）÷365天×850天】。从立法角度而言，因违约金不仅具有补偿性，还具有惩罚性，本院另确认损失217498元的30%即65249元作为赔偿计入违约金，综上，被告廉磊、石建华、杨晋杰应向原告沪骊公司支付违约金共计282747元。原告沪骊公司另提出被告按照银行同期贷款利率支付利息，直到还清房款为止的诉讼请求，但在双方签订的《商铺购买协议》中未进行约定，且原、被告对违约金的约定及本院对违约金确认的数额已足以弥补原告的损失，故本院对原告沪骊公司提出的上述诉讼请求，不予支持。合同具有相对性。本案是原告以房屋买卖合同纠纷为案由提起的诉讼，而双方实际履行的《商铺购买协议》当事人仅为原告沪骊公司及被告廉磊、石建华、杨晋杰。故本院依法驳回原告沪骊公司对于被告乔红艳、张洁、杜艳清的诉讼请求。六被告提出其改造二层房屋安全出口（外挂楼梯）的施工费用应当从欠付购房款中核减的抗辩意见，并提供了《网游网咖垫付施工项目及价格明细》及收据七份，但该《网游网咖垫付施工项目及价格明细》为被告单方出具，七份收据亦为复印件，且原告不予认可，故本院不予采信。被告可待证据组织充分后另行主张。六被告另提出原告未按照《商铺购买协议》的约定履行交付房屋后十五天内供水、供电、供暖及消防验收构成违约的抗辩意见，但未提供相关证据予以佐证，本院对被告的上述抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、被告廉磊、杨晋杰、石建华向原告乌海市沪骊房地产开发有限责任公司支付购房款1556601.24元及违约金282747元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告乌海市沪骊房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32074元（原告已预交），由原告沪骊公司承担13398元，由被告廉磊、杨晋杰、石建华承担18676元，于上述付款日期给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限为两年）在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。审判长冯遥人民陪审员连小艳人民陪审员张建利二〇一八年三月五日书记员张琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百一十四条”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”