广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终1365号
上诉人（原审被告）：佛山市温商酒店管理有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城长堤路5号首层之四，组织机构代码08109157-2。
法定代表人：徐世安。
委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：招力灿，男，汉族，1960年3月14日出生，住广东省佛山市禅城区。
原审第三人：上海锦江国际旅馆投资有限公司，住所上海市浦建路1121号104室。
法定代表人：徐祖荣。
原审第三人：翟红丽，女，汉族，1979年8月11日出生，住河南省巩义市。
原审第三人：黄国伟，女，汉族，1967年3月8日出生，住广东省佛山市禅城区。
原审第三人：叶才利，男，汉族，1973年11月5日出生，住广东省普宁市。
原审第三人：邹婉华，女，汉族，1961年10月15日出生，住广东省佛山市南海区。
原审第三人：邓大荣，男，汉族，1971年10月1日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人佛山市温商酒店管理有限公司（以下简称温商公司）为与被上诉人招力灿、原审第三人上海锦江国际旅馆投资有限公司(以下简称锦江公司)、翟红丽、黄国伟、叶才利、邹婉华、邓大荣租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初4878号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：佛山市南海区人民法院于2015年2月5日受理温商公司诉招力灿、第三人锦江公司租赁合同纠纷一案，该院于2015年9月16日作出（2015）佛南法民三初字第215号民事判决，认定以下事实：
位于佛山市南海区桂城长提路5号的房产（下称涉讼房屋）登记权利人为招力灿，已办理房地产权证，登记建筑面积7623.62平方米。
2013年12月3日，温商公司（乙方、承租方）招力灿（甲方、出租方）签订《租赁合同》（合同编号：LY20131221-2），约定招力灿将涉讼房屋出租给温商公司，建筑面积7623.62平方米，温商公司已对租赁房屋的产权和现状、建筑面积等充分了解，同意招力灿按现状交付；温商公司只能用于锦江之星直营酒店经营；租赁期限从2013年12月21日至2034年5月31日；招力灿应在合同签订并收到温商公司保证金后，于2013年12月21日将房屋交付给温商公司办理装修报建手续及装修，场地内现有设施由招力灿自行处置，交付日仍未处置的物品视为招力灿放弃，由温商公司处置；免租期160天，从2013年12月21日起计算；合同签订后十个工作日内，温商公司向招力灿一次性缴纳租赁保证金200万元，在合同履行期间且温商公司无违约的前提下，该保证金可在第一年的第三、第四个�付周期抵扣租金100万元和第二年的第三、第四个支付周期抵扣租金100万元；前三年（2014年6月1日至2017年5月31日）的租金为每年390万元；租金每三个月为一个支付周期，采用先付后用的原则，温商公司于每个支付周期的前十日内以转账的方式交纳当月租金给招力灿，招力灿收到温商公司租金后可以全额开具收据，也可以根据纳税需要，适当开具一部分发票和一部分收据给温商公司，具体的发票金额由招力灿确定；温商公司未按时足额交纳租金，按应交款项每天1%计付滞纳金给招力灿，逾期超过60天的，且经招力灿书面催告仍不交纳的，视为温商公司违约，招力灿有权停水停电、解除合同并收回租赁房屋，并向温商公司追讨所欠费用；合同期内，温商公司经营产生的一切费用由温商公司负责，如因温商公司拖欠费用给招力灿造成损失的，温商公司应全额赔偿招力灿�失（包括但不限于直接损失以及为追讨损失所产生的差旅费、诉讼费、律师费等）；合同同时载明招力灿指定的收款账号及双方详细通讯地址。
2013年12月30日，温商公司（乙方、承租方）与招力灿（甲方、出租方）签订另一份《租赁合同》，约定招力灿将涉讼房屋租赁给温商公司使用，涉讼房屋已设置抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海桂城支行，抵押权限为2013年1月28日至2015年1月27日止；租赁期限共20年零5个月，即从2014年1月1日至2034年5月31日；招力灿应在合同签订并收到温商公司保证金后，于2014年1月10日将房屋交付给温商公司办理装修报建手续及装修；合同签订后5日内，温商公司向招力灿一次性缴纳租赁保证金1000000元；2014年6月1日至2017年5月31日房产场地租金为1200000元，设备设施使用费为300000元；招力灿在收到温商公司租金后，必须全额开具发票给温商公司；如温商公司未按时足额向招力灿交纳租金，需按应交款项每天1%计付滞纳金给招力灿，逾期超过60天的，且经招力灿书面催告仍不交纳的，视为温商公司违约，招力灿有权停水停电、解除合同并收回租赁房屋，并向温商公司追讨所欠费用；合同期内，温商公司经营产生的一切费用由温商公司负责，如因温商公司拖欠费用给招力灿造成损失的，温商公司应全额赔偿招力灿损失（包括但不限于直接损失以及为追讨损失所产生的差旅费、诉讼费、律师费等）。
同日，温商公司、招力灿签订《确认书》，确认2013年12月30日签订的租赁合同仅仅是为了办理租赁备案、开具发票等相关事项需要而签订，对双方没有约束力，双方的权利义务以2013年12月3日签订的租赁合同为准。
同日，温商公司与锦江公司签订《租赁合同》，约定温商公司将涉讼房屋中的1层局部、2层局部、4至12层及屋顶全部转租给锦江公司用于改建、经营经济型酒店。同日，招力灿签名确认已充分阅读、完全知晓并同意温商公司与锦江公司签订的《租赁合同》且同意温商公司的转租行为。
庭审中，双方确认发票税费由招力灿承担。
佛山市南海区人民法院判决招力灿开具金额为1475000元的租赁发票予温商公司，温商公司支付2015年11月30日前的租金3375000元及相应利息予招力灿。
各方当事人均没有对上述判决提起上诉，该判决已发生法律效力。
原审法院另查明：
2016年3月28日，佛山市南海区人民法院作出（2015）佛南法桂执字第1371-8号执行裁定书，载明招力灿根据（2015）佛南法民三初字第215号民事判决，申请执行温商公司支付未付租金的判定，佛山市南海区人民法院认为执行过程中经查询相关部门，未发现温商公司有可供执行的财产，裁定终结该次执行。
2016年7月28日，佛山市南海区人民法院作出（2015）佛南法桂执字第1728号执行情况告知书，认为招力灿已向温商公司开具金额为1175000元的房产租赁发票，温商公司拒不出具付款证明，导致招力灿无法到税务机关开具金额为300000元的设备设施租赁发票。
温商公司确认未支付2015年12月起的租金。
2013年1月18日，佛山市力源企业有限公司南海力之源大酒店和翟红丽签订《租赁合同》，约定租赁期限从2013年2月1日至2016年2月28日，翟红丽承租位于南海区××号力之源大酒店首层1号铺位物业，逐月交租，租金每月3238.5元；按年一次性交租，租金每年34290元。
2013年1月19日，佛山市力源企业有限公司南海力之源大酒店和黄国伟签订《租赁合同》，约定租赁期限从2013年2月1日至2016年2月28日，黄国伟承租位于南海区××号力之源大酒店首层2号铺位物业，逐月交租，租金每月3432.3元；按年一次性交租，租金每年36342元。
2013年1月19日，佛山市力源企业有限公司南海力之源大酒店和叶才利签订《租赁合同》，约定租赁期限从2013年2月1日至2016年2月28日，叶才利承租位于南海区××号力之源大酒店首层3号铺位物业，逐月交租，租金每月3847.1元，按年一次性交租，租金每年40734元。
2013年1月16日，佛山市力源企业有限公司南海力之源大酒店和邹婉华签订《租赁合同》，约定租赁期限从2013年2月1日至2016年2月28日，邹婉华承租位于南海区××号力之源大酒店首层4号铺位物业，逐月交租，租金每月7468.1元；按年一次性交租，租金每年79074元。
2013年2月14日，佛山市力源企业有限公司南海力之源大酒店和邓大荣签订《租赁合同》，约定�赁期限从2013年2月1日至2018年2月28日，邓大荣承租位于南海区××号力之源大酒店首层5号铺位物业，逐月交租，租金每月12047.9元；按年一次性交租，租金每年127566元。
2014年5月18日，温商公司向翟红丽、黄国伟、叶才利、邹婉华、邓大荣送达《确认书》，载明温商公司和招力灿约定自2014年6月1日起由温商公司承接佛山市力之源企业有限公司南海力之源大酒店与涉讼房屋1-5号商铺的承租人翟红丽、黄国伟、叶才利、邹婉华、邓大荣签订的《租赁合同》中出租人的权利义务。不再另行签订合同。2014年9月1日至2015年2月28日的租金按每月每平方米150元计算，之后的租金标准按《租赁合同》执行。招力灿对该事实予以确认。
翟红丽陈述翟红丽于2015年春节前撤场，没有办理退租手续，2016年3月16日与招力灿重新签订租赁合同。黄国伟、叶才利、邹婉华、邓大�陈述，2015年6月1日起向招力灿交租。叶才利陈述，叶才利于2015年8月31日撤场，与招力灿办理了退租手续。邹婉华陈述，邹婉华于2016年1月31日后没有再继续租赁4-2号铺，已交还予招力灿。
锦江公司在诉讼中陈述，租赁物由锦江公司承租的部分由锦江公司控制使用，其他部分不清楚。
招力灿于2016年3月17日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除招力灿、温商公司于2013年12月3日签订的《租赁合同》，温商公司返还该合同项下租赁物给招力灿；2.温商公司向招力灿立即支付从2015年12月1日计算至返还租赁物之日止按32.5万元／月的标准计算的租金（暂计至2016年2月29日为97.5万元）及违约金100万元；3．案件诉讼费由温商公司承担。
原审法院认为：关于招力灿是否有权行使解除合同权利，温商公司确认尚未履行(2015)佛南法民三初字第215号民事判决�判定2015年11月30日前的未付租金的支付义务，亦尚未支付2015年12月起的租金。温商公司以招力灿尚未开具符合双方约定的发票作为抗辩，法院认为该抗辩不成立，理由如下：第一，生效裁判已判决温商公司向招力灿支付租金及利息。履行生效裁判判定的义务是当事人应尽的法律义务，当事人无权对履行生效裁判判定的义务主张合同法赋予当事人的履行抗辩权，无论招力灿是否履行开具发票的判决义务，温商公司均应依法履行生效裁判判定的租金支付义务。第二，(2015)佛南法民三初字第215号民事判决认为招力灿未开具发票的情况下，温商公司未支付2015年11月30日前的租金未构成根本违约，但仍判定温商公司需支付后续发生的租金并支付相应逾期利息。温商公司再以前案抗辩拒绝支付2015年12月起的租金，与生效裁判相悖，没有理据。第三，从双方履行生效裁判的实际情�看，招力灿已同意开具生效裁判判定金额的发票并有实际履行行为，双方就招力灿应开具何种发票存在争议，该争议可通过法定程序予以解决；但温商公司没有任何证据显示温商公司具有履行租金支付义务的能力。
温商公司辩称租赁物消防验收不合格导致无法使用租赁物，法院认为，第一，招力灿和温商公司及温商公司和锦江公司均约定承租人需对涉讼房屋进行重新装修，温商公司及锦江公司重新装修后根据经营业态申报消防验收是承租人为自身经营需要履行的义务，招力灿作为出租人仅负有协助义务。温商公司和锦江公司均没有提供有效证据证明涉讼房屋重新装修后符合消防验收条件，仅因涉讼房屋主体结构的原因导致无法通过消防验收，且锦江公司也在诉讼中确认曾根据消防意见对已实施的装修进行了调整。第二，温商公司和锦江公司主张的消防不�过的情况及提供的消防验收审验结果的证据材料反映的形成时间均在(2015)佛南法民三初字第215号案件立案受理或案件开庭审理前，温商公司已在(2015)佛南法民三初字第215号案件审理过程中提出相同抗辩，(2015)佛南法民三初字第215号民事判决没有采纳温商公司抗辩，并判定温商公司需支付未付租金，温商公司对该判决并未提起上诉。温商公司也没有主张并举证证明涉讼房屋在(2015)佛南法民三初字第215号民事判决生效后至本案诉讼期间消防验收发生新的情况，并证明招力灿对该新情况负有全部责任，法院对温商公司以租赁物无法通过消防验收抗辩支付租金的意见不予采纳。
综上，温商公司无合理抗辩多次长期拖欠租金的行为已构成根本违约，招力灿请求解除合同，符合法律规定和双方约定，法院予以支持。
关于招力灿的租赁物返还请求，根据翟红�、黄国伟、叶才利、邹婉华、邓大荣的陈述，涉讼房屋一楼1-5号商铺自2015年6月1日起开始向招力灿交租或于退租后将商铺返还予招力灿，涉讼房屋的1-5号商铺实际已由招力灿控制管理，没有返还必要。锦江公司在诉讼中确认涉讼房屋由锦江公司承租的部分仍由锦江公司控制管理，温商公司没有举证证明除1-5号商铺和监控室外的其他部分由招力灿控制使用，招力灿为配合解决锦江公司通过消防验收进入租赁物不能视同招力灿已收回租赁物，法院对温商公司主张租赁物已全部由招力灿收回的意见不予采纳。温商公司应返还涉讼房屋除一楼1-5号商铺及监控室外的其他部分予招力灿。
关于招力灿的租金请求，双方约定租金每月32.5万元。招力灿和温商公司均知悉一楼1-5号商铺的租赁合同约定的租金标准，证明招力灿和温商公司对温商公司承接1-5号商铺出租人权利�务后的可得租金均有合理预期，由于招力灿已收回一楼1-5号商铺，故1-5号商铺租金应根据合同约定标准作相应扣除。法院根据招力灿提供的佛山市力源企业有限公司南海力之源大酒店和翟红丽、黄国伟、叶才利、邹婉华、邓大荣签订的《租赁合同》，认定温商公司应向招力灿支付的每月租金为合同约定租金标准每月32.5万元扣除1-5号商铺每月租金30033.9元（3238.5+3432.3+3847.1+7468.1+12047.9），为每月294966.1元。出租人对租赁物的出租经营情况受制于租赁市场环境和出租人的经营能力，招力灿收回1-5号商铺后的租赁经营情况与温商公司无关，招力灿主张实际收取的租金数额低于按合同约定的租金，不影响应扣除租金金额的认定。温商公司主张2015年11月30日前招力灿已收取1-5号商铺的租金应在温商公司本案应付租金中作抵扣，但招力灿不同意与本案债务抵扣，且该2015年11月30日前的租金应否扣减涉及2015年11月30日前的租赁物占用情况的认定，属于（2015）佛南法民三初字第215号生效裁判应予认定的情况，本案不作处理。招力灿主张温商公司欠付水电费，已收取租金应抵付水电费。但各方当事人均确认锦江公司自2014年12月完成装修，尚未投入经营，涉讼房屋一楼商铺由其他第三人使用，招力灿没有提供证据证明温商公司承租的租赁物除一楼商铺外的其他部分有水电费的发生需求及水电费的发生情况，从而证明租金应抵付水电费的情况，法院对招力灿主张一楼商铺租金已抵付水电费，不应从温商公司应付租金中扣减的意见不予采纳。温商公司长期欠付租金，招力灿收回1-5号商铺和对存放监控设备的监控室上锁管理属于减少双方损失的行为，不构成违约。综上，温商公司应按每月294966.1元支付从2015年12月1日起至返还租赁物之日止�算的租金予招力灿。
关于招力灿的违约金请求，招力灿和温商公司在合同约定，温商公司未按时足额支付租金，需按应交款项的1%计算滞纳金，逾期超过60天，视为温商公司违约，招力灿有权解除合同并收回租赁房屋，还需支付违约金2000000元予招力灿。法院综合温商公司未付租金的情况、过错程度及合同的履行情况，综合考量招力灿因合同提前解除造成的损失及温商公司逾期支付租金造成的损失，即使招力灿对温商公司支付的保证金1000000元作没收处理，招力灿再行主张温商公司另支付1000000元违约金，该主张没有过分高于招力灿的实际损失，法院对招力灿请求温商公司支付违约金1000000元予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第�十四条的规定，判决：一、解除招力灿和温商公司于2013年12月3日签订的《租赁合同》;二、温商公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项合同项下位于佛山市南海区桂城长提路5号的房屋除1-5号商铺及监控室外的其他部分予招力灿；三、温商公司应于判决发生法律效力之日起十日内按每月294966.1元支付从2015年12月1日起至上述第二项判决履行之日止的租金予招力灿；四、温商公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1000000元予招力灿；五、驳回招力灿的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计11287.5元，由招力灿负担405.46元，由温商公司负担10882.04元。
上诉人温商公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、温商公司合法行使先履行抗辩权，不构成违约，本案《租赁合同》不应解除。(2015)佛南法民三初字第215号民事判决已判令�力灿向温商公司开具1475000元的房地产租赁发票，但招力灿仅开具了1175000元的发票，另外已抵扣租金的1000000元保证金也需要开具发票，招力灿不开具房地产租赁发票，将造成温商公司每年巨额税款损失，招力灿收取温商公司的租金后拒不开具房地产租赁发票，温商公司有权行使先履行抗辩权。二、招力灿违约交付消防不合格的租赁物，导致锦江公司拒绝向温商公司支付租金，从而影响了温商公司向招力灿支付租金，故是因招力灿的违约行为才导致温商公司无法支付租金。三、解除租赁合同将给各方带来严重后果及重大损失。锦江公司在涉案租赁物装修花费款项约为2000万元，若判决租赁合同解除，必将涉及锦江公司向温商公司、招力灿索赔的问题。上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回招力灿的全部诉讼请求；2.案件受理费由招力灿负担。
上诉人温商公司�二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人招力灿答辩称：一、《租赁合同》约定先支付租金后开具发票，对于温商公司己支付的租金招力灿己按生效判决履行了开具发票的义务。(2015)佛南法民三初字第215号民事判决书第一项为“招力灿应于判决发生法律效力之日起十日内开具金额为1475000元的租赁发票予温商公司”，该项判决的表述为“租赁发票”，其可以是房屋租赁发票，也可以是设备设施租赁发票，并非温商公司所说需开具“房地产租赁发票”，故招力灿根据双方签订的《租赁合同》开具1175000元房屋租赁发票和300000元设备设施租赁发票是符合合同约定和判决书要求的。且招力灿在一审提交的(2015)佛南法桂执字第1728号执行情况告知书中显示是由于温商公司拒不出具付款证明，才导致招力灿无法到税务机关开具金额为300000元的设备设施租赁发票，故该300000元设备设施发票未能开具的责任在于温商公司。温商公司多次长期拖欠租金已构成根本违约，其无权行使先履行抗辩权。二、关于消防验收不合格的问题，在双方的租赁合同中约定，由承租人对涉讼房屋进行重新装修，申报消防验收是承租人需要履行的义务，招力灿作为出租人仅有协助义务。招力灿交付温商公司的房屋建筑物是通过了消防验收合格的，只是由于锦江公司在此次装修过程中对涉讼房屋进行加建才导致此次装修的消防验收不合格，与招力灿出租的房屋主体结构没有任何关系。三、招力灿愿意在合同解除后直接与锦江公司签订租赁合同，解除案涉《租赁合同》并不会使各方损失扩大。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人招力灿在二审期间未向本院提交新证据。
原审第三人锦江公司答辩称：原审�决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人锦江公司在二审期间未向本院提交新证据。
原审第三人翟红丽、黄国伟、叶才利、邹婉华、邓大荣在二审期间未出庭参加诉讼，未发表答辩意见，亦未提交新证据。
经审查，本院对原审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点为：1.温商公司是否具有先履行抗辩权，其逾期支付租金的行为是否构成根本违约，案涉《租赁合同》是否应予解除？2.招力灿是否具有交付消防验收不合格的租赁物的违约行为？
关于争议焦点一，根据（2015）佛南法民三初字第215号民事判决的内容可知，招力灿应向温商公司开具金额为1475000元的租赁发票，而温商公司则需向招力灿支付租金欠款3375000元，判决生效后，招力灿已向温商公司开具金额为1175000元的房产租赁发票，且由于温商公司经法院通知，拒不出具付款证明，才导致招力灿无法到税务机关开具金额为300000元的设备设施租赁发票，故招力灿并不存在不履行法院生效判决所确定的义务的行为，温商公司则未按照生效判决确定的义务支付2015年11月30日之前的租金及利息，亦未支付2015年12月1日之后的租金，其行为已构成根本违约，原审判决解除招力灿与温商公司签订的《租赁合同》，并判决温商公司返还案涉租赁物除1-5号商铺及监控室外的部分予招力灿、支付从2015年12月1日起至实际返还日止的租金并支付违约金1000000元予招力灿并无不当，本院予以维持。关于温商公司主张招力灿存在交付消防验收不合格的租赁物的违约行为的问题，案涉租赁物已取得房地产权属证书，双方在合同中约定温商公司已对租赁房屋的产权和现状、建筑面积等充分了解，同意租赁该房屋并同意甲方按现状交付，且在招力灿与温商公司签订的《租赁合同》以及温商公司与锦江公司签订的《租赁合同》中均约定承租案涉租赁物后需重新进行装修，锦江公司亦陈述确对案涉租赁物进行过加建及装修，故温商公司不能证明是由于招力灿的原因导致案涉租赁物不能通过消防验收，对温商公司的该项上诉主张，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。温商公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计21764.8元由上诉人佛山市温商酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 安建须
审判员 李 虹
�理审判员黄玉凤
二〇一七年五月十六日
书记员 黄结仪