重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终8227号
上诉人（原审原告）：梁琦，女，1980年11月21日生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：于丽娜，国浩律师（重庆）事务所律师。
委托诉讼代理人：许红光，国浩律师（重庆）事务所律师。
被上诉人（原审被告）:莫贵明，男，1968年10月11日生，汉族，住重庆市潼南县。
委托诉讼代理人：高才兵，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。
上诉人梁琦因与被上诉人莫贵明房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初13633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人梁琦及其委托诉讼代理人于丽娜、许红光，被上诉人莫贵明及其委托诉讼代理人高才兵参加了审理。本案现已审理终结。
梁琦上诉请求：撤销一审判决，改判支持梁琦的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费、保全费由莫贵明承担。事实及理由：一审判决遗漏《房地产买卖合同》约定的履行先后顺序，导致事实认定和法律适用错误。1、根据《房地产买卖合同》第五条、第十五条的约定，买卖双方的履约顺序为莫贵明先履行付清全部房款的义务，梁琦再配合履行房屋过户的义务。2、2017年5月16日在梁琦配合莫贵明办理过户申请完毕后，莫贵明无付款意愿，其夫妻二人经梁琦再三催促才前往银行，莫贵明明知梁琦银行账户，却以付款前须确认账户为由拒绝付款，构成违约。3、因莫贵明的违约行为，梁琦依法享有合同解除权，梁琦有权选择解除合同或继续履行合同。一审判决单凭莫贵明有履约意愿就判令继续履行合同，剥夺了梁琦的法定解除权利。4、《房地产买卖合同》第八条约定由莫贵明承担交易税费，莫贵明拒绝承担且不支付房款，从而导致双方发生纠纷，也表明其无履约意愿。5、双方交易当日，莫贵明与中介人员反复无常，或要求先确认账号，或只同意付款给中介机构，或金额减少为95万元，梁琦在慌乱之下借故办理宽带离开系向朋友求助，并非有意违约。6、房屋已进入过户登记程序，非法定事由不能中止，而房款却迟迟未收到。在此情况下，梁琦为维护自身合法权益，申请诉前财产保全并函告莫贵明支付房款及违约金合理合法，即使莫贵明对违约金有异议，也不能成为其拒付房款的理由。7、一审莫贵明起诉梁琦在先，梁琦本欲反诉，但一审法院却要求梁琦另行起诉，导致案情割裂，案件事实不清，增加了当事人讼累。
莫贵明辩称：1、《房地产买卖合同》第五条系中介机构格式合同的固定条款，非双方协商内容。双方在合同最后一条手写部分对房款的支付方式和时间有明确约定，系同时履行，非付款在先，过户在后。2、莫贵明有能力支付尾款100万元，鉴于金额较大，支付前要求梁琦明确收款账户符合常理，但梁琦拒绝提供，责任在梁琦。3、本案及另案审理期间，梁琦表示原账户可作为收款账户，莫贵明便履行了向梁琦付款100万元的义务。4、《房地产买卖合同》第八条约定，税费由梁琦承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
梁琦向一审法院起诉请求判令：1、解除双方于2017年2月7日签订的《房地产买卖合同》；2、莫贵明支付梁琦违约金248000元；3、诉讼费、保全费由莫贵明承担。
一审法院认定的事实：2017年2月7日，以梁琦为卖方，莫贵明为买方，双方签订《房地产买卖合同》，约定：1.双方交易的不动产位于重庆北部新区金渝大道56号3栋1-3-4，成交价为1240000元；2.买方在本合同生效之日起1日内向卖方支付定金140000元，买方需于2017年5月1日之前（含当日）将定金之外的全部房款1100000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；3.在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得不动产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向不动产所在地的登记中心申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2017年5月1日（含当日）。4.买方逾期履行超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收定金；5.（手写备注）定金140000元，第二次付款于2017年3月10日之前支付100000元，剩余1000000元于2017年5月1日之前支付，交房时间为2017年5月1日之前。梁琦、莫贵明各持有上述合同一份，其中对于税费承担的记载不同，梁琦持有的合同中约定，房屋权属转移登记相关税费按第二种方式即由买方一并承担；莫贵明持有的合同中约定上述税费按第一种方式即由卖方一并承担。梁琦、莫贵明与重庆辰星房地产营销策划顾问有限公司（以下简称辰星公司）签订了《重庆市房地产买卖居间服务合同》，约定就案涉房屋由莫贵明向辰星公司支付居间服务费10000元。在（2017）渝0112民初11386号案件中，辰星公司陈述：《房地产买卖合同》中税费约定不一致是因为经办人笔误，将税费由买方承担误写为卖方承担，但过户当天双方一致确定是由买方承担，发生纠纷的真正原因是双方对先打款还是先完善手续发生争议。2017年2月7日，莫贵明向辰星公司支付佣金5000元，向梁琦支付房屋定金140000元。2017年3月10日，莫贵明向梁琦支付房屋首付款100000元。庭审中，莫贵明陈述上述定金、首付款是转账支付至梁琦提供的银行账户。庭审中，梁琦、莫贵明确认：双方经协商将合同备注约定的第二次付款、过户和交房时间变更为2017年5月16日。2017年5月16日，梁琦、莫贵明共同向主管部门提交案涉房屋的过户申请，该申请当日被受理。对此，莫贵明陈述：该申请提交后，梁琦以家中安光纤为由离开，导致核税缴税无法进行，因为需要梁琦本人身份证；后来莫贵明到银行后催促梁琦提供账号收款，梁琦予以拒绝。梁琦陈述：莫贵明当日是夫妻二人到场，本可将过户和付款同时进行，但二人一直拖延不予付款，直到临近下班时间才在梁琦催促下前往银行，后也未实际付款。莫贵明一直知道梁琦的账户，即使是大额交易比较谨慎，也可以选择24小时到账，无需梁琦本人到场；即使梁琦不配合，也可以提存房款，而不应当一直不付款。莫贵明举示的中国工商银行排队凭条显示，2017年5月16日下午4:54时持凭条人在排队办理个人非现金业务，排队队列前还有1人等候。2017年5月16日下午梁琦与莫贵明通话内容：莫：梁老师，四点多钟到五点半。梁：我只认中介。莫：都能转得出大额的，我排好队取了号的。梁：我只认他中介，你让中介跟我说。莫：我一直在这里（银行）等你哦。梁：你喊他中介，让中介说话，我现在只认中介，现在他们给我装宽带来了。莫：我现在一直在银行等你的话……梁：我这里在安光纤。……莫：光纤那某不忙嘛，你喊另外的人去，你喊收钱这个地方等到你收钱，我现在这里一直等到你收钱的，我这里你今天不来明天还要耽误一天，是不是嘛？……这个钱该转给你就转给你，明天该办啥事就办啥事，是撒？今天你来得到不？喂，梁老师，今天过不过得到？过得到我就在这等你哦……。2017年5月16日下午4:45开始，莫贵明向梁琦发送多条短信，主要内容为：1.莫贵明在银行等梁琦提供银行账号，以支付案涉房屋尾款，否则银行下班后就无法转款；2.询问梁琦明天是否到房屋交易中心，梁琦和中介联系好后通知莫贵明就过来，否则莫贵明一个人去了没有用。2017年5月18日，莫贵明向梁琦发送短信，询问能否一起去办理转房屋尾款和核税事宜，并当天交房，双方也可以约定时间去办理。以上短信梁琦均未予回复。2017年5月21日，莫贵明向梁琦发送短信，通知梁琦在2017年5月22日上午9点在两江新区不动产登记中心办理案涉房屋的过户、核税等相关手续，及收取房屋尾款100万元。梁琦回复：我已经全权委托中介郭经理。莫贵明遂把其将上述事宜短信通知“辰星公司郭文成”的短信转发给梁琦。梁琦未予回复。同日，莫贵明还向“辰星地产赵明礼”发短信通知辰星公司，让其告知梁琦于2017年5月21日上午9点到两江新区房屋产权交易中心完善相关过户、核税、收款、交房等手续。2017年5月22日，莫贵明向梁琦发送短信，称已按约定时间到两江新区房交所等待其前来办理收款、交房等手续。梁琦回复：有事联系中介，我和你没有直接关系！莫贵明又回复让梁琦带上银行卡到汽博中心工商银行来收取尾款、出具收条。梁琦未予以答复。2017年5月26日，一审法院根据梁琦的保全申请，裁定对案涉房屋予以查封。2017年6月1日，梁琦向莫贵明邮寄《催告函》，要求莫贵明在2017年6月6日前支付尾款100万元及违约金15500元，否则视为根本违约。庭审中，莫贵明陈述：该催收函莫贵明未收到，且梁琦在已将房屋查封的情况下又要求莫贵明支付1015500元，是不合法的。另查明，2017年7月5日，莫贵明的民生银行账户余额为122万余元。
一审法院认为：梁琦与莫贵明自愿签订《房地产买卖合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。从双方对合同的履行情况看，因双方合意将第二次付款、过户和交房时间变更为2017年5月16日，故莫贵明对定金、第二次付款的支付均符合合同约定，梁琦于2017年5月16日提交过户申请亦符合合同约定。双方争议焦点在于莫贵明未在双方约定时间支付尾款100万元是否构成违约。一审法院认为莫贵明不构成违约，理由在于：第一，2016年5月16日双方提交过户申请后，梁琦以家中安宽带为由离开，该事实根据辰星公司另案陈述和梁琦与莫贵明的通话内容可以确认。按照二手房买卖的交易流程，在提交过户申请后还需要办理核税、完税等手续，否则将无法完成过户流程，而莫贵明当日及在5月18日、5月21日、5月22日多次催告梁琦前来办理上述手续，梁琦均是以不回复或称其与莫贵明没有直接关系的方式表示拒绝配合办理上述手续，将导致后续交易无法进行。第二，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。虽然莫贵明已向梁琦转账支付过定金和第二次付款的款项，但对于尾款100万元，金额较大，莫贵明在2017年5月16日已到银行准备履行尾款支付义务，而其提出的要求仅是让梁琦确认收款账户，并不违反情理和交易习惯，也未额外增加梁琦履行合同的负担，梁琦只需提供收款账户或者明确按之前账户收款即可促使交易继续进行，但梁琦并未履行协助义务。第三，2017年5月16日之后，莫贵明还在5月18日、5月21日、5月22日多次催告梁琦前去办理收款、核税及完税、过户等相关事宜，其一直表现有交易意愿，并一直在积极催告和促成合同的履行，而梁琦一直不予回复或称与莫贵明没有关系，其行为表示将不会履行上述义务，且之后不久梁琦即申请了保全，对案涉房屋予以查封。梁琦于2017年6月1日向莫贵明发函催告付款时，要求的金额是尾款100万元和违约金15500元，超出了合同约定的范围，且当时房屋已被查封，在梁琦不申请解除保全的情况下，查封在短期内无法解除，此时莫贵明向其付款只会徒增交易风险。因此，此时莫贵明未向梁琦付款，不可归责于莫贵明。综上，本案未按约定时间支付尾款、办理后续手续等，非由莫贵明违约所导致，梁琦要求解除合同缺乏事实和法律依据，加之莫贵明不同意解除合同，故对梁琦要求解除双方签订的《房地产买卖合同》、判令莫贵明支付违约金248000元的诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：驳回梁琦的诉讼请求。案件受理费15960元，减半收取7980元，保全费5000元，均由梁琦负担。
二审中，梁琦向本院举示了以下证据：一、梁琦与中介公司工作人员赵明礼的微信聊天记录，拟证明：1、4月28日明确约定剩余款项一次性全部支付给梁琦；2、5月16日中介误导梁琦可撤销登记受理单，梁琦通过中介明确了收款账户依然是之前的工行账户，莫贵明不愿依约将尾款100万元全额支付至梁琦账户，先提出将房款付至中介或只支付95万元，与4月28日的约定不符。3、5月22日，中介再次明确交易为买方净收。二、证人唐某1出具的《情况说明》，拟证明梁琦因莫贵明迟迟未付款而向朋友唐某1求助，朋友建议其寻求律师帮助并最好报案。三、梁琦向房屋登记主管部门提交的《申请》一份，拟证明梁琦经咨询得知不能撤销过户登记受理单后，便申请暂停办理过户。四、《报警案件登记受理表》，拟证明梁琦因担心受骗向公安机关报案。五、莫贵明起诉梁琦的另案庭审笔录，拟证明：1、第三人中介机构的质证意见证明因其工作失误，税费误写为卖方承担，过户当天双方一致同意由买方承担。2、莫贵明的代理人在另案中陈述，莫贵明为了将房屋产权办在其儿子名下，为了节约一次交易税费，所以才同意将税费变更为买方承担，后因梁琦不同意办理委托公证，致使公证没有完成，莫贵明不同意变更税费的承担方式。3、莫贵明知晓梁琦账户，且在诉争未决，房屋未解封的情况下，莫贵明依然支付了尾款。六、梁琦申请证人唐某1出庭作证，拟证明梁琦于2017年5月16日下午在莫贵明表现出不履行付款义务后，其向唐某1求助的具体经过。
莫贵明质证认为：一、对微信聊天记录的真实性无异议，但内容仅为梁琦与中介人员之间的交流，不是莫贵明的真实意思表示。例如5月17日的聊天记录，中介人员称先转95万元，余款5万元交钥匙时支付的内容便不是莫贵明的真实意思表示。莫贵明一直愿意支付100万元。二、对《情况说明》的真实性无异议，该证据恰好证明梁琦主观上认为莫贵明不会付款，选择了不收款并报警，故合同无法履行的责任在梁琦。三、对《申请》的真实性无异议，但申请内容不属实，不能达到证明目的。四、对《报警案件登记受理表》的真实性无异议，但载明的内容不属实，支付尾款、过户、交房应是同时履行。五、对另案庭审笔录真实性无异议，但不能达到证明目的。本案房屋交易流程是提交过户申请、付款、交房、缴税、取证。双方现就付款发生争议，尚未到达缴税环节，且税费承担也非导致合同无法履行的根本原因。六、对唐某1出庭作证的证言不予认可，该证言与梁琦在一审陈述的事实不一致，梁琦陈述其当日离开房产交易所的原因是回家拆除光迁，从未说过去证人那某，并且证人当庭的陈述与证人提交的《情况说明》内容不一致，比如当庭陈述梁琦在其办公室打电话要求莫贵明打款至之前支付定金的银行账户，而《情况说明》中并无此内容，至少说明证人或梁琦有一方陈述是虚假的。
莫贵明在二审中举示重庆农村商业银行渝北两路支行汇款凭证一份，拟证明在本案一审及另案一审中，梁琦多次表态其原来收款账户可以作为收取尾款账户之后，莫贵明已向梁琦转账支付了购房款100万元。梁琦对此证据无异议，确认已经收到此笔款项。
本院认为，梁琦和莫贵明对对方举示的书面证据的真实性无异议，本院予以确认。关于证据的关联性，在后文说理部分一并评判。
二审审理查明：莫贵明于2017年11月6日向梁琦转账支付了购房尾款100万元。
证人唐某1在二审作证时陈述了梁琦于2017年5月16日向其求助的经过，但表示不清楚梁琦向其求助之后，莫贵明、中介公司人员与梁琦于当日下午联系付款的具体情况。
二审查明的其他案件事实与一审相同。
本院认为：梁琦与莫贵明签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方将第二次付款、过户和交房的时间变更约定为2017年5月16日，梁琦和莫贵明应当按约履行。针对梁琦上诉的主要理由，本院评判如下：
一、关于2017年5月16日双方履行义务的顺序。梁琦上诉认为应由莫贵明先履行付款义务，梁琦后履行过户义务，因双方并未对交易当日各自履行义务的顺序进行明确约定，故该项理由缺乏依据，本院不予支持。
二、关于莫贵明未在2017年5月16日支付梁琦购房尾款100万元是否构成违约。本院认为，梁琦于约定交易日向不动产登记中心提交房屋过户申请并取得登记受理单之后，莫贵明负有向梁琦支付购房尾款100万元的义务。关于当日付款交易未成功的原因，结合双方举示的证据，能够认定不可归责于莫贵明，主要理由如下：
1、莫贵明在办理房屋过户交易现场并未作出过不支付梁琦购房款的意思表示。交易当日，梁琦在向不动产登记中心提交过户资料并取得受理单后即要求莫贵明支付购房尾款，梁琦在其所称莫贵明未予理睬的情况下，并未采用最基本的语言方式与莫贵明交流付款事宜，而是根据莫贵明的沉默行为认定莫贵明欲拖欠购房款或实施诈骗，并借口家中需拆除光纤突然离开交易现场，在莫贵明电话要求其返回配合完税手续的情况下亦置之不理，梁琦的行为从客观上为双方当日成功交易造成影响。
2、莫贵明于约定交易日明确表示付款意愿并实施了前往银行准备付款的行为。证人唐某2的证言仅证明梁琦向其求助的经过，并不能证明事后买卖双方联系付款交易的情况。根据莫贵明举示的银行排队凭条以及双方举示的短信或微信记录，能够证明梁琦借故离开不动产登记中心后，莫贵明于当日下午到达工商银行准备向梁琦支付100万元购房尾款的事实。虽然莫贵明曾经向梁琦转账支付过定金和首期房款，或者虽然梁琦称其曾经口头告知过莫贵明收取购房尾款的银行帐户，但是因考虑到此次付款金额较大，合同并未约定具体收款账户，以及在办理过户交易现场出现梁琦借故突然离开等情况，莫贵明为慎重起见要求梁琦再次确认收款账户后立即支付购房尾款，此要求符合情理，也未增加梁琦的负担，梁琦仅需明确指示收款账户即可促成交易。然而，梁琦并未表现出积极收款的意愿，而是采取消极不予理会的态度，此举难免会让莫贵明合理怀疑梁琦可能不愿意继续履行合同。在此情况下，莫贵明暂停支付房款并无不当之处。
3、莫贵明于约定的交易日之后仍然表示付款意愿并积极催告梁琦收款以促成合同履行。交易日之后，莫贵明先后多次催告梁琦办理收款、核税及完税、过户等相关事宜，而梁琦不予回复或称与莫贵明没有关系。之后短时间内梁琦即向人民法院申请司法查封交易房屋并函告莫贵明支付尾款和违约金。在此情况下，根据基本的交易经验，莫贵明如果继续付款很可能增加其交易风险，其选择暂停付款并寻求在诉讼中解决纠纷合情合理，并不违反我国法律的规定。
综上理由，本院认为莫贵明未在约定时间支付梁琦购房尾款100万元不构成违约。
三、关于双方合同是否应当解除。因莫贵明在本案中并无违约行为，不应当承担违约责任，且莫贵明在梁琦于诉讼中多次表示原来收款账户可以作为收取尾款账户的情况下，于2017年11月6日向梁琦转账支付了购房尾款100万元。至此，莫贵明已经向梁琦履行了付款义务，双方的付款交易完毕。梁琦要求解除双方合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于梁琦上诉所称其与莫贵明对过户税费的负担发生争议的问题，因该项争议并非导致双方发生本案纠纷的原因，与本案的处理不存在关联性，故本院不予评判。
综上所述，梁琦的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费15960元，由上诉人梁琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖鸣晓
审 判 员 邓 山
审 判 员 朱华惠
二〇一八年二月九日
法官助理 汪 骞
书 记 员 左 琴