广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤01执异116号
案外人：广州曜一城投资有限公司，住所地广州市天河区天河北路717号三层。
法定代表人：吴兴财,该公司总经理。
委托代理人：贺俊、唐萍，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。
申请执行人：江西银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市越秀区解放北路986号首层自编号3栋102号、第二层自编号3栋201-202号。
负责人：胡锦岚，该分行行长。
委托代理人：黎茹昕，该分行职员。
委托代理人：汪瑞芊，该分行职员。
被执行人：广东金延能源有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华夏路10号富力中心1105单元。
法定代表人：余小洁，该公司董事长。
被执行人：广州时尚家居装饰材料广场有限公司，住所地广州市天河区天河北路715号2楼。
法定代表人：邱秋祥，该公司总经理。
被执行人：余小洁，女，1972年2月19日出生，汉族，住广东省汕尾市城区。
被执行人：余远霖，男，1982年3月8日出生，汉族，住广东省汕尾市城区。
四被执行人的共同委托代理人：苏兴晃，广东博厚律师事务所律师。
本院在执行申请执行人江西银行股份有限公司广州分行和被执行人广东金延能源有限公司、广州时尚家居装饰材料广场有限公司（以下简称时尚家居装饰材料公司）、余小洁、余远霖金融借款合同纠纷一案中，案外人广州曜一城投资有限公司（以下简称曜一城公司）提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人曜一城公司称：1、法院拍卖执行标的物的行为，侵犯了其司作为广东曜和集团有限公司的合作方的优先购买权，应予以纠正。中国广州仲裁委员会作出《调解书》，确认被执行人时尚家居装饰材料公司以租期补偿应向广东曜和集团有限公司支付违约金及相关损失，广东曜和集团有限公司与其司共同合作开发执行标的物，广东曜和集团有限公司以租期及前期投入作为出资，其司负责后期投资。故其司作为合法承租人广东曜和集团有限公司的合作方是执行标的物的承租人，依法对该标的物具有优先购买权。但法院的拍卖公告并未反映其司或广东曜和集团有限公司对执行标的物优先购买权等信息。2、法院拍卖公告未反映执行标的物带租信息，侵犯其司的租赁权。3、其司已通过代被执行人履行生效判决书项下债务的方式，支付执行标的物的租金。2015年12月期间，被执行人时尚家居装饰材料公司无法履行广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民一初字第282号《民事调解书》项下的6000万本金及利息等债务，债权人向东莞市第一人民法院申请强制执行，拟拍卖被执行人名下的曜一城广场裙楼。其司为保障自身经营安全及招商不受影响，先后与被执行人及其债权人签订《抵债协议书》，通过以其司将曜一城广场部分商铺20年经营权转让给债权人，转让20年经营权的场地使用费抵消被执行人所欠债务，所抵费用其司直接在应付被执行人租金中直接扣除的形式帮被执行人支付债务，并直接支付租金。期间其司共代被执行人清偿债务人民币62255527.4元。4、其司就执行标的物在内的曜一城广场项目，投入巨额资金，并以区域的形式对外转让经营权，且经营公司已将项目开发成商场对外出租，拍卖执行标的物容易引发严重社会问题。5、法院拍卖的财产包含了其司的财产，侵犯了第三方的合法财产权。江西银行股份有限公司广州分行与时尚家居装饰材料公司签订借款协议时，包含整个执行标的物在内的曜一城一至三层均属于毛坯建筑、没有任何装修，而其司在承租执行标的物之后，在2016年期间花费巨资进行整体装修改造，分摊在执行标的物的金额超过人民币3000万元。该部分资产应属于其司的合法财产，不属于被执行人时尚家居装饰材料公司的财产。故请求：1、撤销（2017）粤01执恢107号《公告》；2、中止执行（2017）粤01执恢107号案，停止拍卖广州市天河区天河北路717号三层、719号三楼物业。
曜一城公司提交的证据有：1、《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁登记备案证明》；2、（2016）穗仲案字第17号《调解书》；3、（2017）粤01执恢107号《拍卖公告》；4、代清偿债务材料；5、《建筑装饰工程施工合同》、《消防安装工程承包合同》、《电梯设备买卖合同》、《中央空调安装承包合同》、《曜一城广场一至三层排油烟工程施工合同》。
申请执行人江西银行股份有限公司广州分行称：1、曜一城公司不是适格的异议主体，根据《房屋租赁登记备案证明》显示涉案房产的承租人是广东曜和集团有限公司，并非曜一城公司。作为适格的承租人广东曜和集团有限公司在本案所涉授信业务办理抵押登记之前，已经多轮以书面形式放弃优先购买权，同时承诺放弃租赁权，同时不以买卖不破租赁原则对抗新的买受人，同时承诺抵押物一旦处置，广东曜和集团有限公司放弃优先权，并承认购买人的效力，若购买人认可原租赁合同，广东曜和集团有限公司将重新对租赁关系进行确认，并将租金交给新的购买人。2、生效的法律文书的既判力应该得到尊重，法院采取的拍卖措施具有公信力，曜一城公司在本案执行程序中要求撤销（2017）粤01执恢107号的公告并中止对涉案物业的执行缺乏法律依据。综上，我行不同意曜一城公司的异议请求。
被执行人广东金延能源有限公司、时尚家居装饰材料公司、余小洁、余远霖称：1、我方于2017年10月13号收到法院发来的（2016）粤01执3589号《执行裁定书》，裁定终结执行案件。从此之后，我方没有收到其他通知书，但我方于2018年1月3日在他人提示情况下得知广州中院在京东拍卖网拍卖时尚家居装饰材料公司的财产，拍卖行为违法。2、物业已经出租给相关承租人并交付使用，但公告没有显示相关的租赁信息，该公告内容反映信息不全。3、曜一城公司作为涉案物业的实际租赁人，有权提出案外人执行异议。
本院查明，关于南昌银行股份有限公司广州分行诉广东金延能源有限公司、时尚家居装饰材料公司、余小洁、余远霖金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月28日作出（2015）穗中法金民初字第2452号民事判决，判令：广东金延能源有限公司在判决生效之日起10日内向南昌银行股份有限公司广州分行清偿借款本金9879万元及利息；在广东金延能源有限公司未履行上述债务时，南昌银行股份有限公司广州分行对时尚家居装饰材料公司提供的位于广州市天河区天河北路717号三层（房地产权证号为01××91）和广州市天河区天河北路719号三楼（房地产权证号为01××17）房产，有权以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；余小洁、余远霖对广东金延能源有限公司的上述债务承担连带清偿责任；等。判决生效后，南昌银行股份有限公司广州分行（2015年12月18日变更名称为江西银行股份有限公司广州分行）向本院申请强制执行，本院以（2016）粤01执3589号立案执行。
在执行过程中，本院保全轮候查封了被执行人时尚家居装饰材料公司所有的位于广州市天河区天河北路717号三层（房地产权证号为01××91）和广州市天河区天河北路719号三楼（房地产权证号为01××17）房产。后本院发函广东省湛江市中级人民法院商请移送执行，该院同意移送上述房产由本院执行并将续封工作交由本院办理（查封期限至2019年7月18日止）。2017年4月10日，本院作出（2016）粤01执3589号之二执行裁定，拍卖被执行人时尚家居装饰材料公司所有的上述房产。申请执行人江西银行股份有限公司广州分行称与被执行人和解中，于2017年8月28日申请暂缓启动拍卖程序。同年9月30日，本院裁定（2016）粤01执3589号案终结本次执行程序。
后根据江西银行股份有限公司广州分行的申请，本院于2017年12月14日以（2017）粤01执恢107号恢复执行，并于2017年12月21日发出《拍卖公告》，其中告知拍卖标的物为被执行人时尚家居装饰材料公司位于广州市天河区天河北路717号三层（房地产权证号为01××91）和广州市天河区天河北路719号三楼（房地产权证号为01××17）房产，该标的物无优先购买权人。案外人曜一城公司遂提出书面异议。
另查明，据曜一城公司提交的《房屋租赁登记备案证明》、《广州市房屋租赁合同》显示，时尚家居装饰材料公司（出租人、甲方）与广东曜和集团有限公司（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将包括涉案的广州市天河区天河北路717号三层、719号三楼在内的房屋出租给乙方作商业使用；双方于2016年7月办理了房屋租赁登记备案。
在本院听证中，曜一城公司称其司与广东曜和集团有限公司是合作关系，中国广州仲裁委员会（2016）穗仲案字第17号《调解书》明确其司与广东曜和集团有限公司合作开发涉案物业，后期投资款由其司承担，其司是涉案物业的实际承租人和使用人。江西银行股份有限公司广州分行认为，从作出时间上看，上述调解书明显是为了对抗执行而炮制的；广东曜和集团有限公司向其出具《声明》和《承诺书》，承诺非经该行同意不得转租所租物业、不影响该行对抵押物的处置、放弃优先权并承认购买人的购买效力等。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，曜一城公司基于其对执行标的享有租赁权、优先购买权、财产权等实体权利，请求排除对执行标的的强制执行，其异议为案外人异议，本院适用上述法律规定进行审查。
曜一城公司称本院的拍卖行为侵害其作为拍卖标的物承租人的优先购买权。经审查曜一城公司提交的证据，《房屋租赁登记备案证明》、《广州市房屋租赁合同》均记载涉案广州市天河区天河北路717号三层、719号三楼房屋的承租人是广东曜和集团有限公司，而非曜一城公司。曜一城公司提出其与广东曜和集团有限公司为合作关系，这与出租方时尚家居装饰材料公司、承租方广东曜和集团有限公司之间的租赁关系，是两个不同的法律关系。曜一城公司以此主张其是涉案房屋合法承租人享有优先购买权的理由不成立，本院不予支持。曜一城公司称其通过代被执行人时尚家居装饰材料公司履行债务的方式支付租金，涉及到相关当事人的权利义务，其可通过另诉等法律途径寻求救济。至于曜一城公司提出其对拍卖标的物进行装修改造的问题，拍卖标的物的登记产权人是被执行人时尚家居装饰材料公司，本院已对房产的状况（含外观、结构、固定装修、内在质量等）进行了价格评估，也在拍卖公告中披露按标的物实物现状拍卖；曜一城公司在他人产权房屋上进行的装修行为是否合法、是否有合同依据、责任如何承担等，均需通过实体审理认定，该公司可另循法律途径向相关当事人主张权利。其以此为由要求停止对涉案房产拍卖的异议不成立，依法应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回广州曜一城投资有限公司的异议请求。
当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
（此页无正文）
审判长 叶洁靖
审判员 胡伟东
审判员 刘 皓
二〇一八年三月三十日
书记员 江海燕