河北省衡水市桃城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀1102民初5437号
原告：吕占奎，男，1971年10月23日出生，汉族，现住衡水市桃城区，。
被告：河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司。
地址：河北省衡水滨湖新区彭杜乡赵杜村。
负责人：董鹏进，系该公司总经理。
委托代理人：李立伟，河北冀华律师事务所律师。
原告吕占奎诉被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告吕占奎，被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司（以下简称丹阳衡水分公司）委托代理人李立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕占奎向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还第四年欠款9110元，返还第五年应返还款项15459.8元，合计24569.8元，并支付违约金1900元（自2016年5月1日起，按日万分之三计算）；2、判令被告在市场培育期满前签订正式合同，为原告办理房产证；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2011年9月13日签订购房协议及市场培育协议，协议约定：第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于本协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月内。被告每年应返还15459.8元，但被告第四年于2016年10月17日仅返还6349元，剩余9110元及第五年的15459.8元至今未还，协议履行过程中，被告多次违约，至今未与原告换签《商品房买卖合同》，被告未能如期交房，业态调整也未通知原告，原告与被告多次交涉未果，故诉至法院。
被告丹阳衡水分公司辩称：一、《市场培育协议》因不具备履行条件，双方未实际履行，故原告无权要求支付培育金及违约金。《市场培育协议》的履行条件是：原告将所购买并已取得所有权的商铺出租给被告，被告向其支付市场培育金。而到目前为止，双方尚未签订商品房买卖合同，也未办理交付及产权变更登记，因此原告还未取得商铺所有权，商铺所有权仍归被告所有。因此《市场培育协议》因不具备履行条件，双方未实际履行，故原告无权要求支付培育金及违约金。二、原告无权要求签订商品房买卖合同。根据《最高院关于买卖合同纠纷司法解释》第2条、《最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释》第4条规定，《商铺认购协议》的性质为预约合同，而非商品房买卖合同。双方的义务是缔约义务，即双方就合同具体内容进行磋商，并在具备条件时签订商品房买卖合同将预约推进到本约的义务。然而法律并未强制双方必须要达成商品房买卖合同，根据最高院的观点，“只要双方根据认购协议的条款善意继续磋商、洽谈商品房买卖的事宜，即应认为双方已履行了义务，至于双方是否就商品房买卖事宜洽谈成功并签订正式商品房买卖合同在所不问”，根据《最高院关于商品房买卖合同司法解释》第4条，如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，双方互不承担责任。因目前商铺尚不具备签订商品房买卖合同的条件，双方也未就签订商品房买卖合同事宜进行磋商，因此原告无权要求签订商品房买卖合同。三、原告无权要求办理房产证。办理房产证是双方达成商品房买卖合同后，在商品房买卖合同中约定的内容。因现在双方尚未达成商品房买卖合同，将来能否达成商品房买卖合同也不确定，因此被告没有办理房产证的义务，原告无权要求办理房产证。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应依法驳回原告诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2011年9月13日，原告吕占奎与被告丹阳衡水分公司签订了一份《滨湖国际商业广场商铺认购协议》，约定原告吕占奎购买被告丹阳衡水分公司开发的滨湖国际商业广场A4932号商铺，商铺的建筑面积约为26.49平方米，总房款为130549元。约定以银行按揭方式付款，原告吕占奎于签订该协议书之日向被告公司交纳购房首付款70549元。该协议同时约定了原告应在接到被告丹阳衡水分公司通知换签《商品房买卖合同》10日内与被告公司签订《商品房买卖合同》，协议自行终止。协议签订后，原告吕占奎依约支付了购房首付款。2011年9月13日，原告吕占奎与被告丹阳衡水分公司签订了购买商铺所涉的《滨湖国际商业广场市场培育协议书》，协议第一条约定了商铺的号码、建筑面积、单价，总房款为171775元。第二条约定自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，为市场培育期。前三年原告享受培育期一次性优惠41226元，优惠后实际支付总房款为130549元。另约定在市场培育期内，被告丹阳衡水分公司享有该商铺使用权，可用于自营、联营或转租等；市场培育期结束被告丹阳衡水分公司将商铺的使用权交付给原告等。另，约定了第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于市场培育协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月。被告丹阳衡水分公司于2016年10月17日返还原告第四年的部分市场培育金6349元。第五年的市场培育金，被告丹阳衡水分公司至今未付。另查明，截止开庭之日，被告丹阳衡水分公司并未取得本案所涉商铺商品房预售许可证。上述事实有当事人陈述，原告提供的证据及庭审笔录在卷为据。
本院认为，对于《认购协议》、《培育协议》系双方真实的意思表示，属有效合同。市场培育协议约定第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于市场培育协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月，结合本案案情，按市场培育协议第一条总房款171775元的9%计算市场培育金为15459.75元。原告在享受优惠后实际应支付购房款130549元，在原告交纳130549元购房款全款的情况下，原告实际的市场培育金收益率为15459.75元÷130549元＝11.84%。因原告至今只交纳了购房首付款70549元，剩余60000元房款未付，依据公平原则，本院认为交纳全款与交纳购房首付款的市场培育金收益率应对等。故对于第四年、第五年的市场培育金应以原告已经实际支付的房款70549元的11.84%计算，即8353元。因被告丹阳衡水分公司已经支付原告第四年市场培育金6349元，故被告丹阳衡水分公司应支付原告第四年未付市场培育金2004元（8353元-6349元），第五年未付市场培育金8353元。剩余未付房款所产生的市场培育金，待原告付清剩余房款后，原告可另行主张。因被告丹阳衡水分公司未按约定时间给付市场培育金，对于原告主张被告公司给付逾期付款违约金的诉讼请求应予支持。逾期付款违约金参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，结合现行逾期罚息利率标准，本院认为本案逾期付款违约金利率标准应以中国人民银行同期贷款利率上浮50%为宜。结合原告主张，逾期付款违约金分段计算：1、自2016年7月1日起至2016年10月17日，以已付款项6349元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算。2、自2016年7月1日起，以第四年未付市场培育金2004元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至清偿完毕之日止。3、自2017年7月1日起，以第五年未付市场培育金8353元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至清偿完毕之日止。对于原告主张与被告签订商品房买卖合同，因被告至今未取得所涉商铺商品房预售许可证，致使至今换签商品房买卖合同的条件不成就，故对原告的主张不予支持。原告主张被告应在市场培育期满前（即2018年4月30日前），为原告办理房产证，因该认购协议系商品房买卖双方对订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，至今并未换签商品房买卖合同，双方亦未明确约定办证具体日期，故对原告的该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告吕占奎市场培育金10357元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按中国人民银行同期贷款利率上浮50%分段计算，即自2016年7月1日起至2016年10月17日，以6349元为基数计算；自2016年7月1日起，以2004元为基数，计算至清偿完毕之日止；自2017年7月1日起，以8353元为基数，计算至清偿完毕之日止）。
二、驳回原告吕占奎的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费462元，由被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。
审判长 张志梅
审判员 王路雨
审判员 李 崇
二〇一八年一月三十一日
书记员 卢丹阳