广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2903号
上诉人（原审原告）：林凯旋，住广州市天河区。
委托代理人：刘玉东，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：黄宁致，国信信扬律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：孙海涛，住广州市海珠区。
委托代理人：吴海滨、梅聪颖，均系广东百科律师事务所律师。
上诉人林凯旋、孙海涛租赁合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2697号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据原广州市国土资源和房屋管理局核发的编号为粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》记载，座落在本市越秀区寺贝通津街42号房屋，房地产权属人为林某甲，规划用途为住宅，登记时间2009年9月21日，建筑面积为165.58平方米。林某甲与林凯旋系夫妻关系。
2011年，林凯旋（出租方、甲方）与孙海涛（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方租用位于越秀区寺贝通津街42号，面积为165.58平方米；本合同期限为五年，租期自2011年6月25日起至2016年6月24日止；第一、二年租金为23000元／月，第三年租金为30000元／月，第四年租金为33000元／月，第五年租金为36300元／月，履约押金（保证金）共60000元；乙方初次租用该租赁物的日期为2011年6月25日，乙方必须在该合同签订时，向甲方缴付60000元作为押金（保证金）；乙方必须在合同订立之日，将第一个月的租金23000元、履约押金（保证金）等费用一次性缴交甲方，以后每月5日前为当月租金、管理费及上月水电费交费日期；租赁期满，经检查乙方租赁期内无违约及甲方所提供的或经甲方同意改动的各种设施无损坏，并且无拖欠应交款项，甲方应凭履约押金（保证金）收款凭证于租赁期满退租一个月后将履约押金（保证金）如数无息退还给乙方，非甲方原因乙方中途退租，保证金（押金）100%归甲方所有；乙方不得擅自更改租赁物的构造或增扩面积，凡需装修，乙方必须向甲方提出书面申请和装修图纸，经甲方批准后，自行向政府有关消防部门进行报批，再根据物管的规定缴交合理的装修按金后，方可进行施工，但所发生的一切费用均由乙方负责；合同终止或解除后，租赁物内的门、窗、墙面、地板、天花板、厨厕等财产无偿移交甲方或变更到甲方名下，增加的电器（限非直接固定在墙、天花上面部分）可拆除（但不能拆线），费用由乙方负责，即所有固定装修（包括乙方投入的第二次装修）不得拆除，无偿移交给甲方或变更到甲方名下，属甲方所有的一切设施，乙方不得拆除和移动；乙方逾期交纳租金、管理费、水电费等一切相�应缴费用，每逾期一天按欠交额2%加收滞纳金，逾期十天不交水电费，甲方有权停止水电供应，所造成的损失由乙方负责，逾期十五天乙方仍未付租金、管理费给甲方，作为乙方违约处理，甲方有权终止合同，将租出的租赁物收回、转租，所收押金（保证金）不予退还，并即时停止提供一切物业管理服务，乙方如中途退租甲方有权向乙方追收免租期内的租金及赔偿甲方的一切损失等。
上述合同签订后，孙海涛即承租涉案房屋用作经营使用并按月支付租金。根据林凯旋提交的林凯旋在中国建设银行广州东某教大厦支行开立的收款存折的交易记录显示，孙海涛自2013年1月起未能依约按时交付租金，其中在2013年1月的租金于同月16日支付，2月、3月的租金均于4月12日支付，4月的租金于同月15日支付，5月的租金于同月10日支付，6月租金于同月9日支付，7月租金于同月10日支付，8月、9月租金均于9月11日支付，10月租金于同月23日支付，11月租金于同月22日支付。
2013年9月18日及10月17日，因孙海涛迟延支付租金，林凯旋两次向孙海涛发出《催款函》，限定孙海涛于9月22日前及10月18日前支付当月租金及滞纳金合计37800元、48432元等。
同年11月23日，林凯旋向孙海涛发出《解除租赁合同通知书》，称因孙海涛拖延缴纳2013年11月的租金已超过17日，经林凯旋多次催促，但林凯旋仍拒绝缴纳，故依照双方合同约定，正式通知孙海涛解除双方于2011年6月25日签订的租赁合同，将租赁场所收回，没收押金等。孙海涛确认收到了该通知书，但收取时间不是11月23日，并认为根据林凯旋提交的证据显示，合同是在11月27日解除的，与林凯旋主张的解除时间相矛盾。林凯旋则称11月23日是通知书发出之日，孙海涛收取的时间是11月27日，此亦可在孙海涛的复函中见到。
此后，林凯旋曾分别于2013年12月11日、2014年1月25日、5月6日以及6月9日四次向孙海涛发了函件并于2014年1月25日通过发送短信的方式向孙海涛发出通知，通知的内容主要为催促孙海涛尽快将涉案房屋腾空并支付场地使用费。
2014年6月17日，林凯旋向孙海涛发出《通知书》，写明“2014年6月16日你以电子邮件方式向我方发送电子版本的《协议书》，在该份协议书中明确你方的退场时间及有关固定装修保留的条款，我方经过研究后答复并通知如下：你方在协议书中所提及撤场并交还房屋时间为2014年6月30日，我方对此表示同意，我方定于2014年6月30日上午10时派遣人员接收房屋，同时在此期间按照你方意见除可移动物资外，其他固定装修部分一律保留，并请你方予以妥善保护等。”
2014年6月30日，孙海涛与名为“资万�”的人员共同办理涉案房屋交接，并签写《隅园交接记录清单》一份，其中列明：甲方林凯旋现场代表资万兵，乙方孙海涛；乙方于2014年6月30日将其所使用的甲方有权处理的位于越秀区寺右通津路42号房屋交还甲方，双方经过现场清点，就有关事项达成如下记录：1.截至2014年6月30日下午17时为止，乙方所使用的电表读数为61152，乙方所使用的水表读数为6958；2.钥匙所有整栋房屋钥匙；3.房屋质量无损坏；4.乙方带走的物品，自己私人物品，7台空调没拆；5.房屋有无破坏结构无；6.其他楼上完好无损。庭审中，林凯旋述称根据其提交的证据显示，林凯旋指定的物业交接人为冯某，资万兵为烨龙集团公司的普通保安人员，不负责交接的工作，孙海涛明知有负责交接人员的情况下，与资万兵办理交接手续，不构成善意。事实上，林凯旋曾在当日上午派遣冯某到现场，因现场�人，故没有办理交接手续。对此，孙海涛称林凯旋称其在上午10点派员工过来办理交接手续并无证据证明，因林凯旋变更了指示，明确指派资万兵办理交接手续。林凯旋、孙海涛双方均确认涉案房屋已在2014年6月30日交还林凯旋。
同年8月5日，林凯旋再向孙海涛发出《有关你方请求事项的复函》，写明：你方于2014年6月30日由我方位于广州市越秀区寺贝通津路42号房屋撤场……你方在2013年1月1日至2013年11月30日租赁期间的交租行为存在严重的迟延，按照双方签订的《租赁合同》违约责任的约定，你方应支付滞纳金共计111440元，我方并于2013年12月份开始通过多种方式进行催促，但你方至今分文未还；双方租赁合已于2013年11月27日解除，在此后之后你方使用广州市越秀区寺贝通津路42号房屋的行为属于占用，应按照市场租赁价格缴纳房屋使用费，该房屋使用费与被解除合同中约定的租金价格存在差异，你方应补足该差额至2014年6月30日止；你方在2014年6月份使用广州市越秀区寺贝退津路42号房屋期间，未向我方缴纳任何房屋使用费；你方在使用广州市越秀区寺贝退津路42号房屋期间，存在拖欠水电费的情况，其中水费为198.09元，截止至2014年6月3日的电费368.44元，并有2014年6月4日至6月30日的电费暂未统计，退场后的垃圾清理费用800元，该款项虽经我方多次催促，但你方至今未缴纳，另外，你方清退后，房屋的内部维护及部分设施你方也拆除了，使物业未能正常使用，需要从新维修，费用为60620元等。此后，林凯旋又分别于同年9月22日及10月13日两次向孙海涛发出《有关要求缴纳款项的催促函》，其中9月22日的函件明确孙海涛应支付的退场后的垃圾清理费用为1500元、重新维修费用57184元及被拆除的灯具价值9941.74元；10月13日的函中再�确孙海涛应支付的退场后的垃圾清理费用为2120元。
此外，林凯旋为证明其已垫付水、电费。向原审法院提交了如下证据：1.广州市自来水公司开具的收取水费发票两份，其中计费时段自2014年3月18日至5月19日期间的抄表行度为5822度，水费为1.98元／立方米，水费合计147.05元；计费时段自2014年5月19日至2014年7月16日期间的抄表行度为5893度，水费为1.98元／立方米，水费合计158.40元；2.广州市净水有限公司开具的收取污水处理费发票，与前述自来水费发票同等计费时段、计费单价均为0.9元／吨，收费金额分别为57.51元、64.8元；3.广州供电局有限公司于2014年7月25日开具的发票，记载的计费时段为2014年4月3日至2014年6月3日，金额为368.44元。对此，孙海涛称其同意支付在2014年6月30日前产生的水电费用，但自来水发票显示的计费截止日期为2014年7月16日，超过6月30日部分�，其不予确认。
林凯旋为证明其已垫付了清洁费用，向原审法院提交叶清雨于2014年9月27日手写的《收据》一份，其中写明：今收到隅园搞卫生清涂泥人工费陆佰元整。对此，孙海涛认为该费用发在2014年9月27日，孙海涛在同年6月30日已撤场，所以该费用与其无关。
孙海涛于本案诉讼过程中向原审法院提交了广东省广州市海珠公证处于2014年12月15日作出的编号为（2014）粤广海珠第28884号的证据保全《公证书》，其中写明孙海涛于2014年12月15日为留存证据，向其申请对打开的有关电子邮件页面图像办理保全证据公证。该公证书中列明的打开孙海涛邮箱的过程并附有《协议书》一份，该《协议书》写明：甲方林凯旋、乙方孙海涛；1.因应甲方提出，乙方同意提前终止关于广州市越秀区寺贝通津42号隅园的租约事宜；2.乙方撤场时间定为2014年6月30日；3.甲�双方交场时，乙方保证维持隅园现状，除可移动的物资，其他固定装修一概保留；4.因乙方还有按金，人民币60000元，所以，乙方提出，6月份的租金在按金中扣除；5.扣除6月份的租金后，按金中剩余的30000元，甲方应在双方交接完毕后2天内退回给乙方等。孙海涛据此认为双方业已达成一致意见，由孙海涛继续承租至2014年6月30日，并就剩余租金及保证金的处理达成一致意见。林凯旋对此认为协议书是否有效需经过双方的签字确认，从其提交的通知书可以看出，林凯旋对于孙海涛何时搬离场地有确定，但对于其他条款需通过协商确定，因协商不成才导致本案诉讼，孙海涛所述不属实。
本案诉讼过程中，根据林凯旋的申请，原审法院通过摇珠确定由广东高迪评估咨询有限公司对涉案房屋在2013年12月1日至2014年6月30日期间的租金市场价进行评估。2015年7月8日，广�高迪评估咨询有限公司作出编号为高迪评估（2014）146号的《价格评估结论书》，写明：标的房屋从2013年12月1日至2014年6月30日期间的平均月租金为28927元，租金总价为205489元。对此，林凯旋认为涉案房屋属广州市五大名园之一，属市重点文物保护单位，具有特殊的人文历史意义，对其市场价值影响较大，但评估报告未作考虑，并向原审法院提交了林凯旋与名为林某乙于2014年签订的《租赁合同》及林凯旋在中国建设银行广州东某教大厦支行开设账户的存折复印件，其中《租赁合同》中约定租赁标的为涉案房屋，租期自2014年12月7日至2023年12月6日，月租金为53000元等。以此证明涉案房屋的租金价格比评估报告评定的价格要高。孙海涛对于评估报告没有异议，并对林凯旋提交的上述两份证据提出异议，孙海涛认为林凯旋提交的证据是庭后林凯旋出于诉讼目的而单方制作的�且该合同中约定的租金标准并非涉案诉讼期间，没有参考价值。而且孙海涛曾在2015年5月到现场查看，发现房屋依然是空置的，同时也电话联系过涉案房屋的管理方冯某，其表示涉案房屋租不出去。
林凯旋向原审法院提起本案诉讼，诉称：位于广州市越秀区寺贝通津42号的房屋属于林凯旋的夫妻共有财产。2011年6月25日，原将该房屋租赁给孙海涛使用，并签订了《租赁合同》，该合同约定：孙海涛逾期交纳租金、管理费、水电费等一切相关应缴费用，每逾期一天按欠交额的2%加收滞纳金，逾期十五天孙海涛仍未付租金、管理费给林凯旋，作孙海涛违约处理，林凯旋有权终止合同，将租出的租赁物收回、转租，所收押金（保证金）不予退还。自2013年1月开始，孙海涛每月缴纳租金均存在严重迟延行为，林凯旋多次催促孙海涛按时缴纳租金，但孙海涛对此置�罔闻，孙海涛严重的违约行为符合合同约定解除条件。林凯旋在多次催促孙海涛缴纳租金无果的情况下于2013年11月23日发函及短信通知至孙海涛，依据双方所签订的《租赁合同》的约定，解除上述租赁合同并要求孙海涛立即腾空租赁场所，交还房屋至林凯旋。但孙海涛一直控制和使用租赁场所，经林凯旋多次书面及电话催促，孙海涛直至2014年6月30日方才撤场，孙海涛在撤场时将租赁场所内的所有灯具全部拆除并将租赁场所内予以严重破坏，同时遗留大量的垃圾未清运并拖欠水电费用。林凯旋无奈之下垫付了水电费及垃圾清运费，同时委托装饰公司进行维修工程报价。林凯旋认为，孙海涛的行为已严重违约并符合合同解除条件，林凯旋有权没收孙海涛所缴纳的租金保证金，同时孙海涛应支付逾期缴纳租金的违约金，并承担水电费、垃圾清运费并按照装饰公司报价予�赔偿林凯旋房屋的损失。据此，请求法院判令：1.确认林凯旋、孙海涛于2011年6月25日所签订的《越秀区寺贝通津42号租赁合同》已于2013年11月23日解除；2.孙海涛支付林凯旋逾期缴纳2013年1月租金的滞纳金5060元、2013年2月租金的滞纳金30360元、2013年3月租金的滞纳金17480元、2013年4月租金的滞纳金4600元、2013年5月租金的滞纳金2300元、2013年6月租金的滞纳金1840元、2013年7月租金的滞纳金3000元、2013年10月租金的滞纳金10800元、2013年11月租金的滞纳金10200元。（每月以23000元为基数，按每日百分之二的标准计付）3.林凯旋无需返还孙海涛租赁保证金60000元。4.孙海涛支付占用租赁场所的使用费差额（自2013年12月1日起计至孙海涛实际全部腾空租赁场所交还场地为止，暂按5万元计算，实际以评估价格为计算标准），该差额扣除孙海涛已支付的180000元计算。5.孙海涛支付占用租赁场所2014年6月份的使用费50000元（以评估结果为准）。6.孙海涛向林凯旋赔偿破坏租赁场所的灯具及维修所需费用67125.74元。7.孙海涛支付林凯旋已经垫付的截止至2014年7月16日的水费427.76元、截止至2014年6月3日的电费368.44元，孙海涛退场后垃圾清理费2100元。
孙海涛原审辩称：一、林凯旋的诉请没有事实和法律依据，相关理由不能成立，答辩人不同意林凯旋的全部诉讼请求。二、涉案合同实际解除的时间为2014年6月30日，而非林凯旋所称的2013年11月23日，林凯旋要求确认合同于2013年11月23日已解除的诉请没有依据。1.虽然林凯旋自称于2013年11月23日向答辩人发出解除租赁合同通知书，但答辩人收到该通知书的时间并不是11月23日。根据合同法及相关司法解释的规定，该通知书送达答辩人时才可能产生相应的法律效力。2.自2013年11月23日，林凯旋向答辩人发出解除租赁合同通知后，双方仍就租赁事宜进行协商，并没有办理涉案房屋的返还等手续，答辩人也不明确表示同意解除合同；后经双方协商一致同意提前解除合同，但该房屋由答辩人承租至2014年6月30日止，故林凯旋于2013年11月23日发出的该解除租赁合同通知书不产生解除合同的法律效力及后果。3.根据答辩人于2014年6月份发出的电子邮件《协议书（致林凯旋）》，以及林凯旋于2014年6月17日发出的《通知书》，均能证明双方虽然同意提前解除合同，但确认答辩人承租该房屋的期限至2014年6月30日止。综上，合同解除的时间应为2014年6月30日，且本案属于双方协商解除的情形。三、林凯旋未全面履行出租方的义务，导致答辩人遭受巨额经济损失，其在本案中存在重大过错，其要求答辩人支付滞纳金的诉请没有依据。1.双方签订租赁合同前，林凯旋如：地势低洼，常年水浸，属于政府监管的�史文物，以及因水浸产生的房屋质量等问题，更未将上述情况详尽告知答辩人。签订合同后，林凯旋对房屋进行了装修、维护等，又因使用涉案房屋受政府部门的严格监管，投入经营需经严格的报批、审核等程序，林凯旋为了使用该房屋，投入大量的人力、物力，仅资金投入了就高达45万元。2012年年底，广州因发生大雨，涉案房屋被淹，且无法正常排水，导致答辩人的物资损失惨重，且该房屋被浸后长时间不能使用。答辩人通过各种途径才了解到该房屋一直都是广州水浸的黑点，此前被政府部门进行过各类查处，甚至被广州日报、南方都市报和电视新闻多次报道过，林凯旋明知其房产存在上述瑕疵，却故意隐瞒，且房屋被水浸损坏后经答辩人多次催促仍拒绝修缮，有违诚信。2.因历史遗留问题，涉案房屋每逢大雨必遭水浸，每次水浸后，答辩人均要求林凯旋履行修缮、清理等义务，但林凯旋均拒绝履行，答辩人只好自行修缮、维护。3.因答辩人此前已投入大量成本，如解除合同损失更大，便偶尔以迟延缴租的方式向林凯旋的上述行为表示不满。但直至租金租期届满时，答辩人已向林凯旋付清了全部租金。关于涉案房屋属于水浸黑点、被政府部门查处的事实，有广州日报等新闻媒体的报道可以证实。综上，林凯旋故意隐瞒房屋瑕疵，且拒绝履行出租方的义务，有违诚信，违约在先，无权要求答辩人支付滞纳金。四、答辩人已向林凯旋支付了全部租金，即使林凯旋坚持认为答辩人需支付滞纳金，其主张的每日2％的滞纳金标准过高，有违公平原则，答辩人也不同意林凯旋的计算方式。如法庭认为林凯旋要求答辩人支付滞纳金的理由成立，答辩人恳请法庭依法对滞纳金标准进行相应的调整。关于答辩人支付租金的情况，有双方提交�转账凭证、银行存折等可以证实。五、双方在2014年6月17日对房屋的租赁事宜达成了一致意见，视为双方同意继续履行合同，且答辩人根据《协议书》的约定，于2014年6月30日将房屋完整返还给林凯旋。另根据双方的约定，答辩人此前支付的6万元保证金中的3万元用于支付2014年6月份的租金，剩下的3万元，林凯旋应当返还给答辩人，孙海涛曾多次要求林凯旋返还，但林凯旋至今没有返还。六、如前所述，自签订合同至2014年6月30日，答辩人已全额支付了租金，目前不存在任何拖欠租金的情况。林凯旋以每个月5万元为标准向答辩人主张场地占用费的请求没有事实和法律依据，答辩人也不同意林凯旋的计算方式及标准。七、双方已完成房屋交付，且双方已于2014年6月30日确认房屋质量、结构等均没有损坏，答辩人带走的是私人物品，7台空调没拆，楼上完好无损，林凯旋主张答辩人支付灯具及维修所需费用的主张没有依据。八、答辩人已缴纳了实际使用期间的全部水电费，撤场后，即2014年6月30日之后发生的水电费理应由林凯旋承担。九、已全面履行撤场义务，至于林凯旋提到的房屋周边的垃圾是答辩人撤场后因为再次发生下雨水浸而新发生的，与答辩人无关。综上，林凯旋的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回林凯旋的全部诉请。
原审法院认为：林凯旋、孙海涛双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。根据该合同的约定，孙海涛应于每月5日前支付当月租金、管理费及上月的水电费。孙海涛逾期十五天仍未付租金、管理费的，则林凯旋有权终止合同，将租出的租赁物收回、保证金不予退还。然而，孙海涛在合同履行期间并未依约及时支付租金，根据林凯旋提交的证据显示，孙海涛在2013年1月至11月期间，每月租金均有延迟支付的情况出现，其中2月、3月、8月等月份逾期支付租金的时间长达一月余，孙海涛的行为业已构成违约，林凯旋有权依据合同约定行使解除权及追收孙海涛逾期支付租金违约金。林凯旋于2013年11月23日已向孙海涛发出《解除租赁合同通知书》，显然林凯旋并未提供直接证据证明该通知书业已送达孙海涛，但从林凯旋、孙海涛双方在此后的往来函件可见，孙海涛至迟已于同月的27日收到该函件。孙海涛收取函件并未就林凯旋行使解除权提出异议并向人民法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，故林凯旋、孙海涛双方签订的前述《租赁合同》应于2013年11月27日业已经解除。至于林凯旋诉请要求确认该合同于2013年11月23日解除的意见，因该日林凯旋仅是向孙海涛发出解除的通知�该解除合同的意思表示尚未到达孙海涛，故并未发生解除的效力，林凯旋该项诉请，缺乏法律依据，原审法院不予支持。至于林凯旋诉请要求孙海涛按照双方合同约定的每日百分之二的标准支付逾期付租金的违约金，该违约金虽是双方合同中约定，但该标准显然过高，原审法院予以调整为按中国人民银行计收同期银行逾期贷款利率的标准计付。基于前面论述，因孙海涛违约致使双方合同解除的，林凯旋有权将收取的租赁保证金不予退还，故对林凯旋诉请要求不予退还已收取的租赁保证金，原审法院予以支持。至于孙海涛辩称因林凯旋故意隐瞒涉案房屋固有的瑕疵，致使其在租赁期间因遭受水浸、装修受限等，产生了巨大的损失的意见，孙海涛未能提供充分的证据证明，且亦不构成孙海涛长期逾期支付租金的抗辩事由，故对孙海涛该项辩解意见，原审法院不予采信。
合同解除后，孙海涛理应及时腾空、退出场地并将场地交还给林凯旋。本案中，孙海涛仍继续占用涉案场地直至2014年6月30日，故孙海涛应向林凯旋支付占用场地期间的费用。虽然孙海涛仍按前述《租赁合同》约定的租金标准向林凯旋支付了2013年12月至2014年5月期间的场地占用费，但因该合同已于2013年11月27日解除，林凯旋、孙海涛双方未对场地占用及支付费用达成一致的情况下，孙海涛坚持按原合同约定租金标准支付场地占用费，缺乏依据。在本案诉讼期间，根据林凯旋的申请，原审法院依法委托了广东高迪评估咨询有限公司对涉案房屋在2013年12月1日至2014年6月30日期间的租金市场价进行评估，根据该评估报告显示，涉案房屋在2013年12月1日至2014年6月30日期间的平均月租金为28927元，故孙海涛应将该期间支付的费用差价及未付的2014年6月份的场地占用费支�予林凯旋。林凯旋主张按其自行估算的市场价格50000元／月的标准计付该费用，缺乏依据。虽然林凯旋提交了其与案外人林某乙签订的《租赁合同》以证明涉案房屋的租金价格达53000元／月，但该《租赁合同》约定的租赁期限并非本案争议的期间，且该合同仅是林凯旋与案外人之间发生的民事法律关系，其不足以约束本案孙海涛。至于孙海涛辩称的其已于2014年6月向林凯旋发出了《协议书》，双方已就继续租赁达成一致意见，并由孙海涛继续使用场地至2014年6月30日交还，6月的租金以保证金抵扣后余款退还。但基于前述合同已于2014年11月27日解除的认定，该《协议书》仅是孙海涛于合同解除后对继续使用场地或清理双方争议向林凯旋发出的邀约，林凯旋收取该《协议书》后并未就协议书内容与孙海涛进行磋商并达成一致意见，亦未作出相应的承诺，故林凯旋、孙海涛�间就继续租赁涉案场地或清理双方争议并未达成意思表示一致，孙海涛不得据以此抗辩事由，拒不支付场地占用费并要求退还租赁保证金。
至于场地交还的时间，林凯旋、孙海涛双方并无争议。但就场地交还的方式问题，根据林凯旋于2014年6月17日发给孙海涛的《通知书》可见，林凯旋清晰知晓孙海涛将于2014年6月30日退场，并予确认办理当日配合办理接收手续，林凯旋指定了办理交接的工作人员。但6月30日当天，孙海涛与非林凯旋指定的接收人员资万兵办理了交接手续。虽然资万兵并非林凯旋指定的办理接收的人员，但从林凯旋于6月30日之后向孙海涛发出的函件可见，林凯旋确已于当日收回了涉案房屋，林凯旋称其指定的办理接收的工作人员冯某曾于当日上午前往涉案场地接收房屋，因现场无人，故没有实际办理接收手续的意见，林凯旋未能提供证据证�其工作人员曾有去过涉案房屋现场。因此，原审法院认定林凯旋、孙海涛双方已于2014年6月30日办理了涉案房屋的交接手续。根据孙海涛与资万兵共同签订的《隅园交接记录清单》记载，孙海涛撤场时仅带走私人物品，涉案房屋质量、结构均无损坏。林凯旋诉请要求孙海涛赔偿因孙海涛破坏导致的灯具及维修费用，缺乏事实依据。而且林凯旋该项诉请并无证据证明其于涉案房屋现场使用及购买的灯具的相关凭证，对于维修费用也应是自行制作的预算，并未实际支付费用。因此，林凯旋该项诉请，原审法院不予支持。至于孙海涛在撤场前使用的水、电费用，当然应由孙海涛自行负担。因双方对于孙海涛实际使用的电费并无争议，故原审法院对林凯旋主张的电费予以支持。至于林凯旋主张的水费，林凯旋提供的供水部门收取水费的发票记载的用水时段截止至2014年7月16日。因涉案房屋在2014年3月18日至5月19日期间的抄表行度为5822度，而在5月19日至2014年7月16日期间的抄表行度为5893度，故原审法院酌定按两个月的用水平均数扣减7月1日至16日的用水量为（5893-5822）／57×16=19.93吨。因此，孙海涛应付的水费应扣减该部分用水量的费用，即19.93×（1.98＋0.9）=57.40元。至于林凯旋诉请要求孙海涛支付的清洁费2100元，首先房屋交还后的场地清洁费用双方合同中并未明确约定由孙海涛负担，且从林凯旋提交的证据显示该费用发生于2014年9月期间，并非孙海涛退场的时间，且林凯旋提交的证据也仅显示其支付的清洁费为600元，故林凯旋要求孙海涛承担该费用，缺乏依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百�十二条的规定，于2015年10月27日作出如下判决：一、被告孙海涛在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告林凯旋支付2013年1月至2013年11月逾期支付租金的违约金（其中2013年1月的租金逾期支付11天、2013年2月的租金逾期支付66天、2013年3月的租金逾期支付38天、2013年4月的租金逾期支付10天、2013年5月的租金逾期支付5天、2013年6月的租金逾期支付4天、2013年7月的租金逾期支付5天、2013年8月的租金逾期支付37天、2013年9月的租金逾期支付6天、2013年10月的租金逾期支付18天、2013年11月的租金逾期支付17天，均以23000元为基数，每日按中国人民银行计收同期逾期贷款利率为标准计付）。二、被告孙海涛已付的60000元租赁保证金由原告林凯旋收取，不予退还。三、被告孙海涛在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告林凯旋支付自2013年12月1日至2014年5月31日的场地占用�差额（每月按5927元计付）。四、被告孙海涛在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告林凯旋支付2014年6月的场地占用费28927元。五、被告孙海涛在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告林凯旋水费370.36元及电费368.44元。六、驳回原告林凯旋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9872元（其中案件受理费7472元、评估费2400元），由原告林凯旋负担7578元，由被告孙海涛负担2294元。
判后，林凯旋、孙海涛均不服原审判决，向本院提起上诉。
林凯旋上诉称：一、原审判决仅根据鉴定结果来认定场地占用费为每月28927元的做法不合理。原审作为依据的高迪评估（2014）146号《价格评估结论书》对本案房屋租金的估价不合理。涉案房屋是广州市五大名园之一，属广州市市重点保护文物单位，具有特殊的人文历史意义，对其市场价值影响重大，而评估公司却未作为参考因素，也未比较其余四大名园的租金价格，导致评估结论丧失客观公正。二、林凯旋主张的涉案场地每月50000元占用费合法有据，应予支持。三、孙海涛撤离场地时擅自拆除灯具，破坏租赁场地内设施，依法应予以赔偿。四、原审对合同约定的违约金标准进行调整违反了契约自由的原则，参照民间借贷标准也应当调整为银行同期贷款利率的4倍。我方对原审判决第二、五项没有异议。林凯旋上诉请求：1、撤销原审判决第三项，并改判为孙海涛向林凯旋支付自2013年12月1日至2014年5月31目的场地占用费差额120000元（场地占用费每月按50000元计付，六个月共计300000元，减去孙海涛已支付180000元）；2、撤销原审判决第四项，并改判为孙海涛一次性向林凯旋支付2014年6月的场地占用费50000元；3、撤销原审判决第六项，并改判孙海涛赔偿林凯旋破坏租赁场所的灯具及维修费用67125.74元；4、孙海涛承担本案一、二审全部诉讼费用。
孙海涛二审辩称：不同意对方的上诉请求。一审委托的鉴定机构作出的价格评估结论书合法结果公平公正，理应被采纳。对方提出灯具的拆除问题，在2014年6月30日我方已经撤出了涉案房屋，我方在一审期间也提供了办理房屋交接的相关文件，甚至在评估机构和法院制作的笔录也可以体现涉案房屋没有损害，对方也没有证据证明其主张的损害事实。双方约定的违约金标准过高，原审法院根据相关法律规定进行调整是正确的，对方认为按照银行利率4倍计算也是没有依据的。
孙海涛上诉称：一、原审判决对孙海涛己支付的2013年12月1日至2014年5月31日的场地占用费计算错误。根据原审判决查明的事实，孙海涛已向林凯旋支付2013年12月1日至2014年5月31日租赁费用共计180000元，林凯旋亦确认这一事实。另根据原审判决采纳的《评估报告》，涉案物业的租金市场价为28927元。按原审判决的计算方式，2013年12月1日至2014年5月3l的场地占用费合计：28927元×6个月=l73562元，扣减孙海涛之前支付的180000元，林凯旋本应返还孙海涛6438元，但原审判决却判决孙海涛向林凯旋补交上述期间的场地租赁费差额（每月按5927元）。综上，原审判决书第三项判项没有事实和法律依据，请二审法院予以纠正。二、林凯旋未全面、正确履行出租方的合同义务。在签订合同前，林凯旋故意隐瞒与签订合同有关的重大事实，隐瞒了涉案房屋固有的瑕疵，如：地势低洼，常年水浸，排水设施被林凯旋破坏，属于政府监管的历史文物，以及因水浸�生的房屋质量等问题，在签订合同前更未将上述情况详尽告知孙海涛。签订合同后，因发生水浸，孙海涛为了减少投资损失，对房屋进行了装修、维护等，又因该房屋属于限制使用的历史文物，须经行政主管部门严格的报批、审核等程序，原告为了使用该房屋，确实额外投入大量的人力、物力。原审判决未认定林凯旋的上述过错，对孙海涛不公平。三、我方认为双方合同于2014年6月30日协商解除，原审认为我方违约不当。我方对原审判决第五项没有异议。孙海涛上诉请求：1、撤销原审判决；2、本案一、二审诉讼费用由林凯旋承担。
林凯旋二审辩称：对方拖欠租金事实，构成违约，依据合同第10条的约定，逾期15日未付租金，我方某收回房屋解除合同，对方的违约是有合同和事实依据的。关于占用费的标准不应当是评估结论书中认定的租金标准，我方陈述的关于评估结论存在的问题已经作出答复。关于合同协商解除的问题，是对方的单方陈述。
经审查，原审查明事实无误，且双方均未能提供新证据，本院予以确认。
二审中，林凯旋称：对原审法院委托的评估公司的评估程序及评估资质均无异议，但该评估结论不客观，考虑到评估费的问题，故没有申请重新评估。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”针对本案双方的上诉请求及答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案租赁合同解除的责任归责；二、涉案租赁场地使用费的认定；三、林凯旋主�赔偿损失能否得到支持。
根据本案查明的事实，孙海涛自2013年1月至11月期间未能依约按时支付租金，其中2月、3月、8月等月份逾期支付租金的时间长达一月余，依照合同约定：“逾期十五天乙方仍未付租金、管理费给甲方，作为乙方违约处理，甲方有权终止合同，将租出的租赁物收回、转租，所收押金（保证金）不予退还”，孙海涛逾期交租的行为已构成违约，应承担违约责任，故原审认为林凯旋有权依据合同约定行使解除权，林凯旋所收取的租赁保证金60000元不予退还及孙海涛应承担逾期支付租金违约金的违约责任，符合合同约定，并无不当。孙海涛上诉认为双方合同系协商解除，其不应当承担违约责任，但其提交的证据不足以证明双方对解除合同达成协商一致的协议，本院不予采纳。至于孙海涛认为涉案房屋常年水浸，严重影响正常使用，但林凯旋对该事实也不予认可，孙海涛也未能举证证明其就房屋瑕疵问题向林凯旋提出异议，故孙海涛认为林凯旋有过错，缺乏依据，本院不予支持。
对于逾期交租违约金计算标准问题，原审法院综合双方合同的约定以及本案的实际情况所作的调整，并无不当。林凯旋与孙海涛签订的《租赁合同》约定：“本合同期限为五年，租期自2011年6月25日起至2016年6月24日止；第一、二年租金为23000元／月，第三年租金为30000元／月……”本案孙海涛自2013年7月起按照约定以每月30000元的标准向林凯旋缴纳租金，原审判决第一项中判处2013年7月之后逾期支付租金的违约金均以23000元为计算基数，确有错误，本院予以纠正。
关于涉案租赁场地使用费的计付标准。林凯旋主张合同解除后涉案场地的使用费标准应按照评估价格确定，原审予以支持，并无不当。原审法院根据林�旋的申请，通过摇珠确定由广东高迪评估有限公司对涉案房屋在2013年12月1日至2014年6月30日期间的租金市场价进行评估，双方对于该评估公司的评估资质及评估程序并无异议，因此该评估公司作出的编号为（2014）146号的《价格评估报告结论书》可以作为本案确定涉案房屋2013年12月1日至2013年6月30日租金标准的依据。林凯旋在申请评估之后又要求按照其自行主张估算的市场价格50000元计付该费用，缺乏依据，本院不予采信。根据评估报告确定租金标准为28927元／月，孙海涛已经按照30000元／月的标准向林凯旋支付了2013年12月1日至2014年5月31日期间的租金，故孙海涛无需向林凯旋支付上述期间场地占用使用费差额，原审判决第三项对此不当，应予以撤销。孙海涛实际占用房屋至2014年6月30日，故原审按照上述评估结果判处孙海涛向林凯旋支付2014年6月份的场地占用费28927元�亦无不当，本院予以维持。
关于林凯旋主张赔偿损失问题。根据孙海涛与资万兵共同签订的《隅园交接记录清单》记载，孙海涛在撤场时仅带走私人物品，涉案房屋质量、结构均无损害。林凯旋认为孙海涛撤场时擅自拆除灯具，破坏租赁场地内的设施缺乏依据。林凯旋一审提交的照片、维修预算表不能证明实际支付维修费用，对于其要求孙海涛赔偿因破坏涉案场地导致灯具及维修费用，原审不予支持，并无不妥。
综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，唯部分处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）、（二）款的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2697号民事判决第二、四、五、六项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2697号民事判决第一项为：孙海涛在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向林凯旋支付2013年1月至2013年11月逾期支付租金的违约金（其中2013年1月的租金逾期支付11天、2013年2月的租金逾期支付66天、2013年3月的租金逾期支付38天、2013年4月的租金逾期支付10天、2013年5月的租金逾期支付5天，2013年6月的租金逾期支付4天，均以23000元为基数，每日按中国人民银行计收同期逾期贷款利率为标准计付。2013年7月的租金逾期支付5天、2013年8月的租金逾期支付37天、2013年9月的租金逾期支付6天、2013年10月的租金逾期支付18天、2013年11月的租金逾期支付17天，均以30000元为基数，每日按中国人民银行计收同期逾期贷款利率为标准计付）；
三、撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2697号民事判决第三项。
本案一审诉讼费9872元（其中案件�理费7472元、评估费2400元），由林凯旋负担7578元，由孙海涛负担2294元。二审案件受理费7471元，由林凯旋负担5735元，由孙海涛负担1736元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 黄春成
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年五月九日
书 记 员 罗 涛