文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初9244号原告卢鼎，男，汉族，1987年10月9日出生，身份证地址湖南省岳阳市云溪区，委托代理人李奔科，广东晟典律师事务所律师。委托代理人陈嘉丽，广东晟典律师事务所律师。被告车静，女，汉族，1966年9月25日出生，身份证地址深圳市福田区，委托代理人夏世友，广东卓建律师事务所律师。委托代理人聂佳翩，广东卓建律师事务所实习律师。第三人上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区三路深圳国际商会中心1、2、25、26，统一社会信用代码91440300708585091T。法定代表人刘凌。委托代理人沈瑞环，广东嘉得信律师事务所律师。第三人深圳市中鑫地产投资顾问有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道桂花社区新石桥观光路1185-1，统一社会信用代码91440300349874579P。法定代表人常亚静。委托代理人孙杰，系第三人深圳市中鑫地产投资顾问有限公司公司员工。上列原告卢鼎诉被告车静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行（以下简称“浦发银行”）、深圳市中鑫地产投资顾问有限公司（以下简称“中鑫地产”），并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卢鼎及其委托代理人李奔科、陈嘉丽，被告车静的委托代理人夏世友，第三人浦发银行的委托代理人沈瑞环均到庭参加了诉讼。第三人中鑫地产经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月8日，原被告在第三人深圳市中鑫地产投资顾问有限公司（以下简称“中鑫地产”）居间介绍下，签订《二手房买卖合同》(NO.0002575)、《资金托管协议》（协议编号：NO.0000837），约定原告以按揭贷款的方式购买被告名下位于深圳市宝安区观澜高尔夫大道观澜豪园D栋404的物业。合同签订后，原告向被告支付了定金30万元。2016年10月4日，深圳市政府办公厅转发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（简称“10.4新政”），将非深户购房条件由连续3年社保改为连续5年，令原告失去购房资格。为积极履行合同，原告立即着手办理户籍迁入深圳手续，被告也同意待原告户籍迁入后双方继续履行合同。2017年3月31日，原告户籍迁入深圳，原告随即通知被告继续履行合同，而被告竟表示不愿继续履行。后原告于2017年4月2日正式向被告发函，催告其于2017年4月5日（清明假期后第一个工作日）9:00前往工商银行观澜支行办理首期款监管手续。第三人中鑫地产亦于同日发函催告被告要求其配合办理首期款监管手续。2017年4月5日，原告在第三人中鑫地产工作人员陪同下到工商银行观澜支行办理首期款监管手续，被告到场但仍拒绝配合办理。原告认为，被告行为严重违背诚实信用原则，已极大损害原告合法权益，现原告要求被告继续履行合同。鉴于此，为维护原告合法权益，原告请求法院判决：1、判令被告继续履行编号为0002575号的《二手房买卖合同》（转让成交价309万）；2、判令被告将深圳市宝安区观澜高尔夫大道观澜豪园D栋404物业转移登记至原告名下；3、判令被告结清涉案房产的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等（至过户之日为止）；4、判令被告将深圳市宝安区观澜高尔夫大道观澜豪园D栋404物业交付原告；5、判令被告向原告支付迟延履行违约金暂计人民币139050元（以转让成交价人民币309万为基数按日万分之五，从2017年4月5日起计至转移登记且完成交付之日，暂计至2017年7月4日；6、判今被告配合原告办理申请减免符合规定的相关税费；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告车静答辩称，为配合原告办理过户手续，被告提前还清银行贷款，办理赎楼手续。但原告未能按照合同约定的期限配合被告办理首期款监管手续，导致房屋无法按期办理过户，该行为违反《二手房买卖合同》的相关约定，被告有权利解除合同并没收原告已支付的定金。原告要求被告继续履行《二手房买卖合同》并支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。被告与原告于2016年8月8日签订《二手房买卖合同》，约定原告须于2016年12月20日前将剩余首期款支付至银行监管账户。据此，被告提前还清银行贷款，并于2016年11月9日办理赎楼手续，注销房屋的抵押登记手续。但截至合同约定的期限2016年12月20日止，原告未配合被告办理首期款监管手续。原告的行为已然构成违约。根据《二手房买卖合同》第十条的约定，被告有权要求解除合同，没收原告已支付的定金。原告明知无法在合同期限内完成办理落户手续，在能够按照原限购政策申请房产登记备案，按期继续履行合同的情况下，以办理落户为由，未提交房产登记备案的申请手续，导致合同逾期，且无法继续履行。原告无权要求被告继续履行合同。2016年10月4日，深圳市出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的规定，将对非本市户籍居民家庭购买住房在本市连续缴纳社会保险期限的要求从三年变更为五年。原告因社保缴纳期限未满五年，丧失购房资格。但根据深圳市不动产登记中心《关于对我市住房限购相关事宜进行补充的通知》（以下简称《补充通知》），在2016年10月4日之前已为购房支付相关费用，且于2016年12月31日之前提供证明材料（购房定金的银行转账凭证或购房资金监管协议）申请房地产登记或者预售合同备案的，可以按原限购政策办理。原被告双方在2016年8月8日签订《二手房买卖合同》，并签订了《资金托管协议》；原告亦向被告支付购房定金，符合《补充通知》按原限购政策申请房产登记备案的条件；原告能够在合同约定的期限内提交办理房产登记备案的申请手续，并完成首期款监管手续。但原告明知无法在期限内完成办理落户手续，仍以办理入户手续为由，拖延期限。直至2016年12月20日，合同约定的办理首期款监管手续的期限己到期；按原政策申请房产登记备案的期限亦于2016年12月31日截止，《二手房买卖合同》无法继续履行。因此，原告拒不按照合同约定的期限履行合同义务，导致合同无法继续履行，按照《二手房买卖合同》的约定及相关法律法规的规定，被告有权要求解除合同，并不返还原告支付的定金。原告要求被告继续履行合同，并支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。当时原告未及时按合同履行，据委托人陈述当时由于深圳市发出了关于对我市住房限购事宜进行补充的通知，发出时间是2016年10月4日，原告基于限购政策判断认为深圳市的房价会因此下跌所以一直迟迟不予履行合同；10月4日的限购政策出台后并了解深圳市还出台了关于对我市购买限购事宜补充的通知，该通知表明原告是在2016年8月8日与被告签订的合同，并且支付了相关定金，是不受10月4日出台的限购政策的影响是完全可以继续履行的。同时，第三人深圳市中鑫投资顾问有限公司作为一家专业的中介机构，与原告应该是共同知晓，而且督促原告履行买卖合同。第三人浦发银行答辩称，我方对涉案房产依法享有抵押权，请求法庭予以保护。第三人中鑫地产答辩称，原、被告双方通过我方居间介绍于2016年8月8日就涉案房产签署了二手房买卖合同及资金托管协议，根据约定卖方将交易的部分定金人民币5万元整托管在我方，随后其中4万元定金已按照约定放于被告收取，目前仍有1万元转化为交楼押金托管在我方，我方将依据原、被告双方的一致意见或者法院的有效判决对该交楼押金予以处分。经审理查明，2016年8月8日，原告卢鼎（买方）与被告车静（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将位于深圳市宝安区观澜高尔夫大道观澜豪园D栋404物业（房产证号为50××85号）转让给买方，转让成交价为人民币3300000元；买方应于2016年12月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币65万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2016年12月25日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需派和买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内或者买方监管除定金、交楼押金之外的楼款（一次性付款时）或监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起六十日内，原被告双方应当签署《二手房买卖合同》，办理递件过户手续，在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理缴纳税费的手续，该房产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新的房产证当天办理抵押登记手续；该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起5日内自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司；涉案交易涉及的税费除因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、抵押登记费、赎楼担保费和短期利息由卖方承担外，其余税费均有买方承担；卖方应当于收到全部楼款（交楼押金除外）后两日内将该物业交付予买方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已经支付的定金。备注栏中，双方约定2016年8月9日买方向卖方支付定金人民币伍万元整，2016年8月31日，向买方支付定金人民币伍万元整，2016年9月30日向卖方支付人民币拾万元整，2016年10月31日买方向卖方支付定金人民币拾万元；该物业须卖方恢复原状，将隔断墙隔开恢复，将房门、窗恢复原样。同日，原被告双方签订了资金托管协议，约定将定金伍万元、交楼押金壹万元托管于第三人中鑫地产处。2016年8月8日，原告卢鼎支付了定金5万元，被告车静出具了收据。被告车静交付了10000元的交楼押金。2016年8月25日，原告卢鼎支付了定金7万元，被告车静出具了收据。2016年9月26日，原告卢鼎支付了定金6万元，被告车静出具了收据。2016年10月3日，原告卢鼎支付了定金7万元，被告车静出具了收据。2016年11月7日，被告车静出具公证授权委托，委托案外人陈健和等办理赎楼等手续。2016年11月9日，被告车静提前偿还了涉案房产的按揭贷款，完成赎楼义务。2017年1月24日，被告车静将涉案房产抵押给中国建设银行股份有限公司深圳市分行，抵押贷款金额人民币3488800元。另查，原被告签订《二手房买卖合同》后，因深圳市限购政策调整，原告卢鼎不再具备深圳市住房限购范围内的购房资格。至2017年4月1日，原告卢鼎再次获得深圳市限购范围内的购房资格，家庭可购两套。2016年12月份，原被告双方就是否继续履行合同，如何履行合同通过微信进行了协商，但没有达成合意。2017年4月2日，第三人深圳市中鑫地产向被告车静送达通知，要求被告车静于2017年4月5日到工商银行办理首期款监管手续。2017年4月2日，原告卢鼎单方前往工商银行办理了资金监管手续。再查，涉案房产现抵押给第三人浦发银行。以上事实，有二手房买卖合同、资金托管协议、微信记录、履约催告函、二手楼交易资金监管协议、公证授权委托书、收款收据、银行转账凭证、银行流水、不动产权属证书、深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表、借款抵押合同及房产证等证据及庭审笔录证实，并经质证，足以认定。本院认为，原被告双方签订的《二手房买卖合同》系双方真实的意思表示，且没有违反国家强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应严格按照合同履行义务。合同签订后，原告支付了定金、被告履行了赎楼义务。后因深圳市住房限购政策调整，原告失去在深圳市住房限购范围内的购房资格。原告为继续购买涉案房产，与被告协商等待原告具备购房资格后继续履行合同，被告车静没有明示拒绝，涉案合同没有解除。2017年1月24日，被告车静将涉案房产重新抵押给建设银行。原告主张被告车静再次抵押涉案房产的行为构成根本违约。经审查，本院认为，涉案合同因深圳市限购政策调整导致原告卢鼎在2016年10月4日以后不再享有购房资格，涉案合同不能继续履行。原被告经过协商，没有解除涉案合同，但对合同新的履行期限没有达成新的合意，故当事双方仍应当依照原合同履行。依照涉案合同约定，原告应当在2016年12月25日前向银行提交按揭贷款申请，并于2016年12月30日前监管首期购房款。在涉案合同约定的履行期限届满，原告依然没有获得购房资格，应当认定为涉案合同因不能归责于当事人的原因导致不能继续履行，合同应当解除。原被告双方均有权解除合同。在合同履行期限届满后，被告车静于2017年1月24日重新在涉案房屋上设定抵押登记的行为不构成违约。故关于原告请求被告继续履行合同，将涉案房产登记至原告名下并交付房产，承担延迟履行违约金等诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案诉讼费人民币32632元，保全费人民币5000元，由原告卢鼎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 郭  映  舜人民陪审员 朱  纯  禄二〇一七年十一月一日书 记 员 李  玉  婷书 记 员 银海莹（兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。