北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第12568号
原告（反诉被告）北京博大经开置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区宏达北路12号A座六层。
法定代表人郭广庆，董事长。
委托代理人乔兆姝，北京市道可特律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京大通嘉和商务服务有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝中街3号二层2室。
法定代表人王雪，总经理。
委托代理人董占军，北京市金拓律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京博大经开置业有限公司（以下简称：博大公司）与被告（反诉原告）北京大通嘉和商务服务有限公司（以下简称：大通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）博大公司的委托代理人乔兆姝及被告（反诉原告）大通公司的委托代理人董占军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）博大公司诉称：2007年9月7日，我公司与北京市国土资源局经济技术开发区分局签订《北京经济技术开发区国有土地使用权租赁合同》，该合同约定我公司承租位于北京经济技术开发区8号街区内宗地，该地块规划要求为居住区配套商业用地，用于建设开发区菜市场项目，租期10年，即自2007年9月7日至2017年9月6日。2007年底，我公司出资设立了北京博大经开社区菜市场有限公司（以下简称：菜市场公司）。2010年9月1日，菜市场公司与北京大通乐朗商贸有限公司（以下简称：乐朗公司）签订《菜市场合作经营合同》（BJZH2010-005，以下简称：005号合同），合同约定双方合作经营北京博大经开社区菜市场（面积2044.6平方米），乐朗公司提供因经营该菜市场所需要的一切费用、人力等作为投资；合作期限为2010年9月1日至2017年8月31日。双方的合作经营结算方式为按年度固定分成方式，其中2010年10月1日至2011年8月31日期间，乐朗公司应向菜市场公司交纳50万元经营分成费；2011年9月1日至2012年8月31日期间，乐朗公司应向菜市场公司交纳55万元经营分成费；2012年9月1日至2014年8月31日期间乐朗公司应每年向菜市场公司交纳60万元经营分成费，并约定了详细的分成费用交纳时间；合同还约定了违约金条款。2010年11月11日，我公司与乐朗公司、菜市场公司签订《菜市场合同变更协议》（BJZH2010-034，以下简称：034号协议）。协议约定，自2010年11月11日起，菜市场公司将其在005号合同项下的全部权利和义务一并转让给我公司；自2010年11月11日起，乐朗公司与我公司应按005号合同的约定享有权利承担义务，乐朗公司向我公司支付菜市场经营分成费及菜市场停车场场地费。2011年7月1日，我公司、乐朗公司与大通公司签订《菜市场合同变更协议II》（BJZH2011-032），协议约定由大通公司承受乐朗公司在前述协议中的全部权利义务；自2011年7月1日起，由大通公司向我公司交纳034号合同约定的经营分成费及菜市场停车费。在合同约定的合作经营期间，大通公司共拖欠经营分成费400000元，水电费185304.96元。大通公司长期拖欠各项经营款项，已经违反了双方协议的约定，给我公司造成了损失，按照法律和协议约定，我公司有权解除协议并要求大通公司支付欠款、腾退房屋并支付违约金。我公司向大通公司致函要求解除《菜市场合作经营合同》，并要求大通公司支付欠款、腾退房屋。2011年7月27日，我公司更名为北京博大经开置业有限公司。2011年8月2日，大通公司更名为北京大通嘉和商务有限公司。大通公司拖欠各项合同款项长达几年拒不给付的行为，已经严重违背诚实信用原则，也违反了相关法律规定。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认解除双方签订的《菜市场合作经营合同》；2、大通公司支付拖欠的房屋租金400000元及水电费185304.91元，并支付违约金共计159220.26元；以上两项共计744525.17元；3、大通公司腾退房屋并恢复原状；4、大通公司支付2015年5月1日至实际腾退之日为止的房屋占用费，以54200元/月为标准计算；5、由大通公司承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）大通公司辩称：不同意博大公司的全部讼请求，我公司没有违约。2014年租金已经交纳。2011年由于市场房屋和设备设施严重老化，我公司提出要求博大公司改造、修复市场。博大公司原则同意，要求我公司自行进行修复，修复费用折抵房租。由于商户众多，在维修、改造中需要商户腾退才能逐步进行；改造和修复还没有最终进行决算，故还没有和博大公司进行算帐。本案所涉及租金不是拖欠，是经博大公司允许的折抵。博大公司主张的租金及电费已超过诉讼时效。2012年博大公司欲收回市场经营权，给我公司造成巨大经济损失，故提出反诉，请求判令：1、博大公司赔偿损失共计920000元；2、博大公司给付维修、改造费用1000000元；3、博大公司支付电费50000元；4、博大公司承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）博大公司针对反诉辩称：大通公司捏造损失要求我公司赔付的诉讼请求毫无事实依据，应予驳回。我公司从未宣传要解除合同，且菜市场一直在持续经营、从未因双方的谈判而歇业。大通公司将菜市场出租给第三人用于营利性娱乐项目，且该项目根本未经我公司同意，因此该转租行为属于根本违约，其无权要求我公司承担其违法经营导致的损失。大通公司捏造损失、虚构因果关系，是大通公司在经营过程中的种种违约行为导致受到行政机关处罚，我公司才与其协商解除合同，其也未提交任何证据证明我公司与其租户接触过，我公司也从未同意过减免租金。大通公司应自行承担装修改造费用，且其装修改造未经我公司同意，其应当恢复原状、赔偿损失。我公司从未同意大通公司要求由我公司承担装修费的申请，大通公司的装修申请是其恶意拼凑，试图谋取不当利益。大通公司提出的电费50000元无任何证据证明，属于信口开河。
经审理查明：2007年9月7日，北京博大经开物业管理有限公司（以下简称：博大物业公司）与北京市国土资源局经济技术开发区分局签订《北京经济技术开发区国有土地使用权租赁合同》，该合同约定博大物业公司承租位于北京经济技术开发区8号街区内宗地，该地块规划为居住区配套商业用地，用于建设开发区菜市场项目，租期10年，自2007年9月7日至2017年9月6日。
2010年1月1日，博大物业公司与菜市场公司签订《菜市场租赁合同》，约定由菜市场公司承租北京经济技术开发区天宝中街3号北京博大经开社区菜市场，租赁日期自2010年1月1日起至2017年9月6日止。
2010年9月1日，菜市场公司（甲方）与乐朗公司（乙方）签订005号合同，合同约定双方合作经营北京经济技术开发区天宝中街3号北京博大经开社区菜市场（面积2044.6平方米），合同约定甲方提供经营场所，乙方提供因经营该菜市场所需要的一切费用、人力等作为投资；合作期限自2010年9月1日至2017年8月31日；合同还约定双方的合作经营结算方式为按年度固定分成方式，其中2010年9月1日至2010年9月30日期间甲方免除乙方经营分成费50000元；2010年10月1日至2011年8月31日期间乙方应交纳经营分成费500000元（分别于2010年10月1日及2011年3月1日各交纳250000元）；2011年9月1日至2012年8月31日期间，乙方应交纳经营分成费550000元，每半年交纳一次，即2011年9月1日交纳300000元，2012年3月1日交纳250000元；2012年9月1日至2014年8月31日期间乙方应交纳经营分成费600000元，每半年交纳一次，即乙方应于每年的9月1日、3月1日交纳300000元。2014年9月1日至2017年8月31日期间，乙方应交纳经营分成费650000元，每半年交纳一次，即乙方应于每年的9月1日交纳350000元，于每年的3月1日交纳300000元。该合同中对装修改造、违约金及解除条件均进行了约定。
2010年11月11日，博大物业公司与乐朗公司、菜市场公司签订034号协议。协议约定，自2010年11月11日起，菜市场公司将其在005号合同项下的全部权利和义务一并转让给博大物业公司，乐朗公司向博大物业公司支付菜市场经营分成费及菜市场停车场场地费。2011年7月1日，博大物业公司、乐朗公司与北京大通家合商贸有限公司签订《菜市场合同变更协议II》（BJZH2011-032），协议约定三方同意自2011年7月1日起乐朗公司将其在034号协议项下的全部权利、义务、债权、债务一并转移给北京大通家合商贸有限公司，自2011年7月1日起，由北京大通家合商贸有限公司向博大物业公司交纳034号协议约定的经营分成费及菜市场停车费。后博大物业公司更名为北京博大经开置业有限公司，北京大通家合商贸有限公司更名为北京大通嘉和商务服务有限公司。后双方因交纳经营分成费问题发生争议。
庭审中，博大公司为证明大通公司交纳部分租金及未交纳的租金数额，提交银行凭证及大通公司的缴款收据予以佐证；大通公司对上述证据认可，但主张博大公司主张的部分款项已经交纳。经本院组织双方核对，有争议的部分为：2010年9月29日交纳的70000元及130000元，2013年5月8日交纳的50000元；无争议部分为大通公司于2010年9月28日交纳的200000元、于2010年11月1日交纳的9880元、22120元、18000元，于2011年3月11日交纳的150000元、2011年11月17日交纳的350000元，于2012年4月10日交纳的250000元，于2013年7月16日交纳的100000元，于2013年9月23日交纳的150000元，于2013年11月11日交纳的150000元，于2014年3月26日交纳的200000元，于2014年7月7日交纳的200000元，于2014年12月1日交纳的250000元。对争议部分，大通公司主张在2010年9月28日后，在2010年9月29日又交纳了70000元及130000元，博大公司对此不认可，主张2010年9月29日的两张收据系2010年9月28日乐朗公司汇款200000元后的次日应其要求开具的收据；大通公司主张在2013年5月8日交纳了2笔50000元共计100000元，博大公司主张大通公司在2013年5月8日仅交纳了50000元，存在2张发票系因其中一张发票抬头错误重新开具所致，并提交郭威的证人证言予以佐证，郭威未到庭；大通公司对此不认可，但就其主张的上述争议款项，未提交相应的银行转款凭证或取款凭证。对2014年9月后的市场承包费，博大公司认可大通公司已正常交纳。
博大公司为证明其主张的水电费，提交银行记账回执、电费发票、水费发票、水资源费及自来水税费单予以佐证；经本院组织双方对账，大通公司对上述单据认可，但主张应扣除博大公司自己使用的水电费及联通基站的部分电费。博大公司在庭后提交的书面意见中认可联通基站系其设立。
大通公司为证明博大公司曾要求收回菜市场，提交关于博大经开社区菜市场收回的证明1份；博大公司对此不认可，主张确实曾与大通公司协商收回菜市场的事宜，但从未要求大通公司停止营业。大通公司为证明曾要求博大公司返还承包费，提交文件送达函、《关于市场承包费的返还事宜》；博大公司对此不认可，主张未收到。大通公司为证明博大公司要求提前收回菜市场，对其造成了损失，提交场地合作协议、合作协议解除合同、收据、工商信息、文件送达函、《申请（暂缓交租金）》；博大公司对上述证据均不认可；经本院询问文件送达函载明的签收人王华生，王华生主张其未签收过上述文件送达函；经本院询问博大公司，博大公司就王华生的签字真伪不申请鉴定。
大通公司为证明菜市场改造系经博大公司同意，改造费用299819元由博大公司承担，提交博大公司的公文审批单复印件、菜市场改造方案请示、发票、菜市场改造合同、菜市场改造决算书、收据、工程施工协议书、结算单、钢结构工程合同书予以佐证；博大公司对上述证据均不认可，主张大通公司曾向其申请改造，但改造未经行政主管部门审批，且博大公司从未承诺改造费用由其承担。博大公司为证明大通公司的申请改造的情况，提交博大公司的公文审批单复印件、《关于租户对博大菜市场改造的请示》复印件、博大经开社区菜市场改造的申请复印件、图纸复印件、《关于租户对博大经开社区菜市场改造事宜的意见》复印件、规划意见复印件、王华生的证人证言予以佐证；大通公司对公文审批单复印件认可，对其他证据均不认可。大通公司为证明向其改造经过博大公司认可，提交博大公司给北京经济技术开发区土地管理局的请示一份；博大公司对此认可，但主张该请示未批准通过，且与本案无关。
博大公司为证明已于2014年9月9日向大通公司发出解除通知，提交律师函、快递单、快递查询单予以佐证；大通公司对此不认可，主张未收到。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、北京经济技术开发区国有土地使用权租赁合同、菜市场租赁合同、005号合同、034号协议、菜市场合同变更协议、银行凭证、缴款收据、提交银行记账回执、电费发票、水费发票、水费单、证明、文件送达函、《关于市场承包费的返还事宜》、场地合作协议、合作协议解除合同、收据、工商信息、文件送达函、证人证言、律师函等证据材料在案予以佐证。
本院认为：博大公司与大通公司签订的经营合同，不违反国家法律规定，应属有效。双方均应严格履行。大通公司在承包过程中，应当按照合同约定，按时交纳市场承包费及相应水电费。对博大公司主张的市场承包费400000元一节，其已提供证据证明，本院予以支持。大通公司就其主张的争议部分未提供相应证据，本院不予采信。对大通公司主张已超过诉讼时效的意见，房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效；大通公司未足额交纳最后一期租金系2014年3月1日，故对大通公司的该项抗辩意见，本院不予支持。对博大公司主张的逾期违约金，对其合理部分酌情予以支持。
对博大公司主张的水电费，根据双方核对数额并无异议，本院对博大公司主张数额予以采纳；对大通公司主张应扣除博大公司自己使用的部分水电费，根据合同约定，应由承包方负责经营该菜市场所需要的一切费用，故水电费应由大通公司自行承担，博大公司已先行垫付上述费用，故大通公司应当支付给博大公司；对大通公司主张水电费已超过诉讼时效的意见，证据不足，本院不予采信。对博大公司主张的逾期违约金，对其合理部分酌情予以支持。
对博大公司主张确认解除双方签订的《菜市场合作经营合同》的请求，大通公司未按期支付承包经营费，已属违约，博大公司要求解除合同，符合合同约定及法律规定；对博大公司发出的解除函，因未有充分证据证明大通公司已收到，故本院对博大公司主张确认合同解除的请求不予支持。但博大公司已明确要求解除合同，大通公司逾期支付承包经营费已构成根本违约，故双方签订的《菜市场合作经营合同》，本院予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对博大公司诉请要求大通公司腾退房屋、恢复原状的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对博大公司要求大通公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；鉴于大通公司已经支付了2015年5月1日至判决合同解除之日的承包经营费，故房屋占有使用费的期间本院确定自判决合同解除之次日起至大通公司实际腾退之日止，房屋占有使用费具体标准由本院参照承包经营费的标准予以酌定。对大通公司已经支付的本判决合同解除之日以后的承包经营费，因大通公司不同意解除合同，故本院不做处理，其可另行解决。
对大通公司主张博大公司赔偿损失的诉讼请求，本院认为，大通公司主张因博大公司通知其停业导致与商户解除租赁合同，虽然博大公司认可双方就停业问题进行过商谈，但大通公司未提供充分证据证明双方就停业问题已达成一致及博大公司明确要求提前解除合同，且大通公司提供的证据亦不足以证明其主张数额，故本院对该项诉讼请求不予支持。
对大通公司主张博大公司支付装修改造费用的诉讼请求，从双方证据可以确定大通公司曾就装修改造事宜向博大公司提起申请；但对大通公司主张申请改造费用由博大公司承担，未提供充分证据证明博大公司对此予以认可，博大公司的内部审批函仅能证明博大公司对装修改造申请事宜进行过内部审查，不能证明博大公司同意承担装修改造费，且合同中已明确约定若装修改造费用由承租人负责，故本院对该项诉讼请求不予支持。
对大通公司主张博大公司支付电费的诉讼请求，博大公司在庭后认可联通基站系其与案外人签订合同后由案外人设立，该费用不能视为大通公司为菜市场经营所应承担的费用，故博大公司应当支付该笔费用；但大通公司未举证证明电费的具体数额，证据不足，故本院对该项诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）北京博大经开置业有限公司与被告（反诉原告）北京大通嘉和商务服务有限公司签订的《菜市场合作经营合同》；
二、被告（反诉原告）北京大通嘉和商务服务有限公司于本判决生效后三十日内将其依据《菜市场合作经营合同》所租赁房屋腾退清空并恢复原状；
三、被告（反诉原告）北京大通嘉和商务服务有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京博大经开置业有限公司承包经营费四十万元及逾期支付违约金七万元；
四、被告（反诉原告）北京大通嘉和商务服务有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京博大经开置业有限公司水、电费共计十八万五千三百零四元九角一分及逾期支付违约金三万五千元；
五、被告（反诉原告）北京大通嘉和商务服务有限公司本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京博大经开置业有限公司自二〇一五年十月十日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费（以每月五万四千一百七十元为标准）；
六、驳回原告（反诉被告）北京博大经开置业有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）北京大通嘉和商务服务有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千六百二十三元，由原告（反诉被告）北京博大经开置业有限公司负担八百元（已交纳），由被告（反诉原告）北京大通嘉和商务服务有限公司负担四千八百二十三元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费一万一千二百六十五元，由被告（反诉原告）北京大通嘉和商务服务有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 贺 维
人民陪审员 刘希荣
人民陪审员 刘秀敏
二〇一五年十月十日
书 记 员 韩思云