重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝02民终375号上诉人(原审被告)：重庆市元亨房地产开发有限责任公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇赵家坝滨河南路金土地小区8-201，统一社会信用代码91500238745334435D。法定代表人：余其碧，董事长。被上诉人（原审原告）：郑小兰，女，汉族，1983年12月10日出生，居民，住重庆市巫溪县。上诉人重庆市元亨房地产开发有限责任公司因与被上诉人郑小兰商品房销售合同纠纷一案，不服奉节县人民法院（2017）渝0236民初4641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。重庆市元亨房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销原审判决第一项；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、被上诉人起诉超过了诉讼时效，原审未予认定。被上诉人诉请支付延期及瑕疵交房的违约金属于债权请求权，应当受诉讼时效制度的调整。依据《民法通则》第136条规定，被上诉人应当在知道或应当知道权利受到侵害之日起两年内行使诉讼权利。双方约定了交房时间，如果被上诉人认为逾期或者瑕疵交房，其在实际接房时已经知道权利受到侵害，诉讼时效应当从接房起计算两年，被上诉人起诉明显超过诉讼时效，法院应驳回其诉讼请求。即使为了照顾购房人，不认为超过诉讼时效，也应当按照倒推两年的方式达到利益平衡；2、被上诉人也有违约行为和过错的事实，原审未予认定。双方签订的合同中明确约定了交房的条件，即商品房经过综合验收合格，办理备案登记证。但被上诉人为了早日入住，在明知未竣工验收且无备案登记的情况下，恶意入住，恶意促使卖方违约，其行为是造成卖方瑕疵交房并违约的重要原因，原审判决卖方单独承担全部责任不公平；3、原审计算违约金时间过长、标准过高，有悖公平原则，二审应予纠正。如果法院认为上诉人违约，但鉴于被上诉人已经接房并实际入住多年，未造成实质性财产损失，且本案涉及与被上诉人类似的购房户众多，加之办理房屋产权属于多方因素，非上诉人恶意违约。原审按照约定交付次日起计算至实际办理备案登记证之日为止与双方的约定明显不符，且按照日万分之零点四计算的标准也过高，二审法院应当予以降低。郑小兰未向本院提交书面答辩意见。郑小兰向一审法院起诉请求：1.判令被告从2013年12月31日起至2017年7月31日止按已付房款367000元每日万分之一的标准向原告支付违约金47966.90元；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2012年6月3日，元亨房产公司（甲方）与郑小兰（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于重庆市巫溪县城厢镇先锋路元亨国际住宅小区A4幢1201号房屋，房屋价款367000元。同时约定，甲方应当在2013年12月30日前依照国家和地方的规定，将已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付乙方使用。甲方逾期交房在60日（含）之内，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已付房款百分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。郑小兰按约定付清购房款367000元，元亨房产公司于2014年1月将房屋交由郑小兰占有使用。2017年7月31日，元亨房产公司取得涉诉房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。原告按约定支付了购房款，被告应当按约定期限将符合约定条件的房屋交付给原告。被告于2017年7月31日取得涉诉房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，2014年1月交由原告占有使用的房屋，显然不符合约定的交付条件，被告的行为属于违约，应当承担违约责任。被告于2017年7月31日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，在此之前交付的房屋不符合合同约定的交付条件，违约行为一直处理持续状态，诉讼时效应从取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时开始计算，被告辩称原告起诉超过诉讼时效的理由不成立，该院不予采纳。原告主张被告支付自2013年12月31日起至2017年7月31日期间的违约金符合法律规定，该院予以支持。原告作为购房者，对被告交付的房屋是否符合约定的条件，有相应的注意义务，同时对被告的违约行为给原告造成的损失，有举证证明的责任。原告未举证证明被告的违约行为给其造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则，该院对违约金的支付酌情调整，由被告按已付房款每日万分之零点四的标准计算支付，违约金确定为19186.76元（367000元×0.00004×1307天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决：一、被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向原告郑小兰支付违约金19186.76元；二、驳回原告郑小兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962元，减半收取481元，由被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司负担。二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应予遵守。首先，依据该合同的约定，上诉人向被上诉人交付房屋应当具备取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件，但上诉人在向被上诉人交付房屋时并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故上诉人交房行为不构成有效交付，至上诉人取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时，其交付义务才予完成，上诉人应按合同约定承担逾期履行的违约责任。由于上诉人持续违约，且合同约定逾期交房违约金是在交付之日起30日内支付，而上诉人在完成交付义务之前，没有作出不再履行合同义务及不支付违约金的意思表示，故一审以上诉人完成交付义务即取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时作为诉讼时效起算点并无不当，上诉人关于被上诉人起诉时已超过诉讼时效的上诉理由不能成立。其次，按合同约定期限和条件交付房屋属上诉人单方合同义务，被上诉人接受房屋入住不是造成上诉人逾期履行的原因，也不妨碍上诉人该项义务的履行，更不影响上诉人对逾期交房违约责任的承担，两者之间无法律上的因果关系，故一审判决上诉人承担全部责任正确，上诉人关于不应承担全部责任的上诉理由不能成立。再次，一审将被上诉人起诉要求按日支付已付房价款万分之一计算违约金调整至按日支付已付房价款万分之零点四计算违约金，已充分酌量了被上诉人实际入住、损失程度以及合同履行情况等主客观因素，且调整数额符合本案实际情况，合理恰当，同时鉴于违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，上诉人请求二审再予调整违约金，证据不足，其上诉理由不能成立。综上所述，重庆市元亨房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费962.06元，由上诉人重庆市元亨房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 杨审判员 李 斌审判员 刘丽苹二〇一八年二月十三日书记员 姜 霞