河北省行唐县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀0125执异26号
异议申请人孙建设，男，1959年6月21日出生，汉族，行唐县。
委托代理人乔正英，河北俱时律师事务所律师。
申请执行人耿素霞，女，1970年2月1日出生，汉族，行唐县，农�。
委托代理人薛东成，河北龙州律师事务所律师。
被执行人张辉，男，1967年5月5日出生，汉族，行唐县，农民。
被执行人王会灵，女，1967年6月12日出生，汉族，行唐县，农民。
本院在执行申请人耿素霞与被执行人张辉、王会灵为民间借贷纠纷一案中，异议申请人孙建设于2017年7月27日向本院提出执行异议申请，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议申请人孙建设称：贵院在办理耿素霞与张辉、王会灵为民间借贷纠纷一案期间，将申请人位于行唐县××正义街法院家属院西单元4楼西门房屋查封，并准备进行拍卖，申请人认为法院的查封执行措施存在错误，现提出异议：该房屋实际所有权人为申请人孙建设。房屋虽登记在张辉名下，但2016年7月9日申请人与王会灵签订《房屋买卖合同》，将该房屋所有权转让给申请人，并于当日进行房屋交接验收后，房屋交付给申请人实际占有、使用、管理，申请人支付完毕购房款，房屋未办理过户登记手续是行唐县房屋登记部门以该小区证件不全暂不办理过户登记的原因。申请人享有该房屋的相关权利受到法律保护，请贵院立即解除位于行唐县××街法院家属院西单元4楼西门房屋（房产证号：行房权证龙字第××的查封等执行措施。
异议人孙建设提交如下证据：
一、房屋买卖合同一份。内容为：甲方：王会灵，乙方：孙建设，甲方王会灵于2016年6月7日与张辉离婚，根据离婚协议约定，离婚后张辉名下的座落于行唐县××正义街法院家属院1楼西单元4楼西门的房产一处归王会灵所有，现经甲乙双方协商一致，达成以下房屋买卖条款，共同遵守：一、甲方自愿将座落于行唐县××正义街法院家属院1号楼西单元4楼西门房产（面积154.42平方米，房屋所有权证号：行唐房权证龙州镇字第××号。楼北侧有小房一间，面积13.6平方米）卖给乙方，乙方表示同意。二、双方商定上述房屋及屋内所有设施物品、小房总价款为人民币33万元整。三、房款付款方式：自立本合同之日一次性付清33万元房款（已付清）。四、……甲方：王会灵，乙方：孙建设证人张某2016年7月9日
二、离婚协议书一份。内容为：男方：张辉，1967年5月5日出生，河北省行唐县龙州镇西关庄村。女方：王会灵，女，汉族，1967年6月12日出生，河北省行唐县龙州镇西关庄村。二人于1991年8月3日在行唐县龙州镇民政所办理结婚登记，因双方感情不和，夫妻感情完全破裂，现双方就自愿离婚一事达成如下协议：一、男女双方自愿离婚，二子女安排：……。三、财产分割：位于行唐县龙州镇××家属院××楼××单元××楼西门房产一处，家用电器（电视机、空调、洗衣机、冰箱、电脑）、家具（床、衣柜、沙发），位于行唐县××路虹制衣经营权归女方所有，位于行唐县龙州镇××村房产××、所有耕地归两个女儿所有，各自的生活用品归各自所有。四、债权和债务：无债权，债务：借王彦菲贰万元整、赵亚红壹万元整、孟晓丽伍仟元整、张会芳陆万元整、陈京华贰万元整由女方偿还。借王香荣伍仟整、栗红焕伍仟元整、房产抵押贷款贰拾叁万元整由男方偿还。剩余各自名下的债务由各自偿还。五、其他协议：男方为金卫强担保借李素健柒万伍仟元整、永顺仓储伍万元整、李书才叁万元整、高小猪叁万元整由男方督促金卫强偿还与女方无任何关系。男方：张辉，女方：王会灵2016年6月7日
三、公证书一份。内容为：委托书委托人：张辉，男，现住河北省××××龙州镇正义街法院家属院。受托人：王会灵，现住河北省石家庄市××龙州镇××号。我与受托人王会灵于2016年6月7日协议离婚，协议约定我名下位于行唐县××正义街法院家属院1号楼西单元4楼西门（行唐房权证龙州镇字第××号）的房产归受托人所有，现我委托王会灵为代理人，具体代理事项如下：一、办理上述房产的过户手续。二、代为缴纳相关费用的办理交/退税手续等一切相关事宜。三、签署与上述事宜相关的一切文件。受托人王会灵在办理上述委托事项过程中，以我的名义签署的各种相关文件，我均予承认。受托人无转委托的权利。委托期限：自委托之日起至委托事项办理完毕为止。委托人：张辉。2016年7月6日。公证书申请人：张辉，男，现住河北省××××龙州镇正义街法院家属院。公证事项：委托，兹证明张辉于二0一六年七月六日来到我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名、按指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。张辉的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。中华人民共和国河北省行唐县公证处公证员付红卫2016年7月6日
四、房产证一份。内容为：房屋所有权人：张辉，房屋坐落：龙州镇正义街法院家属院西单元四楼西门，登记时间：2013年4月7日，房屋性质：私有房产，规划用途：住宅库房，房屋状况：总层数：4，建筑面积：154.42、13.60，其他：砖混，填发单位（盖章）：行唐县房地产管理所。
五、中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明一份。内容为：客户名称：张辉，贷款发放日期：2013－10－10，贷款期限：120（月），贷款金额：270000，贷款合同编号：13002817113103940444，尊敬的客户：张辉，您与我行签订的：13002817113103940444号贷款合同约定的本金和利息，已于2016年－06－16结清。本�明仅做贷款结清证明，不做他用。特此证明中国邮政储蓄银行股份有限公司石家庄市建华北大街支行（印章）2017－08－02。
六、中国邮政储蓄银行取款凭单两份。内容：时间均为：2016年6月16日，交易名称：活期支取，户名均为：孙建设，帐号/卡号：62×××74、60×××12，金额：115000、5000，交易机构名称均为：石家庄市建设北大街支行。
七、中国邮政储蓄银行还款流水详情打印单一份。内容为：客户名称：张辉，借据编号：1300281711310394044401，贷款金额：270000元，贷款起期：2013－11－21，贷款止期：2023－11－23，还款日：2016－6－16实收金额：219805.6元，提前还款金额：217905.6元，实收利息：933.65元。
八、孙建设提交的与王会灵房屋买卖过程说明一份。内容为：2016年6月16日在中国邮政储蓄银行股份有限公司石家庄市建华北大街支行，我从62×××74卡取出12万元借给王会灵，她把钱打入邮政银行，将位于行唐县××正义街法院家属院西单元4楼西门房屋贷款结清取回房产证。之后，王会灵要卖这套房子，正好我也想买房，协商之后，以33万元价格成交，于同年7月9日去行唐县公证处办理房屋买卖公证手续，行唐县公证处工作人员严军霞说这套房产已做过一次公证不能做第二次公证，房产买卖得签订房屋买卖合同，合同具有法律效力，严军霞为我们提供了一份房屋买卖合同，我们双方签了字。房款支付方式是这样的，之前我借给王会灵的12万元抵作房款，并与当日把剩余21万元现金当面结清，有证人张某作证。当时用现金支付的原因是一、我本人经营企业，家里保险柜现金充足。二、王会灵怕把钱打到她卡上后被法院查封（当时张辉涉及几个案子法院对张辉财产已做保全……后我们到行唐县房屋登记部门办理过�手续，登记部门以该小区证件不全为由不给办理过户登记手续，但签订合同当日我们双方进行了交接验收，房屋已交付我实际占有、使用、管理至今。因此耿素霞与张辉、王会灵纠纷一案涉案房屋确系我所有，望法院调查核实。房屋因此案被查封，王会灵告诉我后，我给办案人员赵素丽打电话，告诉她此房是我所有，法院查封错误，她说知道了，以后再处理吧。孙建设（手印）2017.8.8
申请执行人耿素霞未提交书面答辩材料，提交如下证据：
一、录像光盘一份，录像内容显示本案涉案房屋门口张帖着本院向张辉送达执行通知书、执行裁定书（注：与本案不是同一案件，2017.1.20作出的）等法律文书5页。以此说明异议申请人孙建设未对涉案房屋行使使用管理权。
二、耿素霞还申请证人陈某出庭作证，证人陈某出庭证言内容：2016年6月中旬，通过其姨介绍与王会灵、张辉二人就买卖涉案房屋进行沟通并到涉案房屋处看房，6月15日先预付5万元房款，次日双方去房管所办理过户，因为房子证件问题过不了户，在房管所与王会灵、张辉商定再等半月看能否办理过户，最后因证件问题不能解决过不了户，双方最终未成交。王会灵、张辉直到现在也没有退还5万元预付款，为这5万元起诉到了法院，法院已作出判决并已生效，现已申请强制执行。张辉、王会灵与其在商谈买卖房屋、收取其预付款及等待办理过户期间，与异议人所称的买卖涉案房屋时间是同一时间，故异议人所称的买卖房屋的事是不成立的。
被执行人王会灵没有提交答辩材料，也未提交证据。听证会上称，我和张辉离婚时在离婚协议上约定房屋归我所有，如果当时能办理过户手续肯定在我名下，并且在公证处也作了公证，因此房屋在我名�，我是可以将房屋变卖的。公证时公证处说公证也受法律保护。
本院依职权调取了行唐县人民法院关于耿素霞与张辉、王会灵为民间借贷一案（2016）民初1768号民事卷宗材料第16、28、29、41、42、44页共计6页。
一、卷宗第16页是行唐县人民法院向张辉、王会灵送达耿素霞诉张辉、王会灵为民间借贷纠纷一案的诉状等及民事裁定书的送达回证。内容显示王会灵于2016年8月1日签收了所送达的文书。
二、卷宗第28、29页是行唐县人民法院向行唐县房地产管理所、行唐县不动产管理登记中心送达民事裁定书及协助执行通知书的送达回证。内容显示两单位工作人员分别签收了所送达的文书。
三、卷宗第41、42页是行唐县人民法院审判人员赵素丽、张然2017年8月3日对王会灵作的询问笔录。内容显示王会灵自认知道陈立强（注：本案出庭证人陈某的丈夫）与张辉买卖房屋的事，且未对本院查封涉案房屋的民事裁定内容作任何陈述，也未对其将已涉案房屋出卖的事情作出说明。
本院经审查查明，2016年6月7日，二被执行人张辉、王会灵在婚姻登记机关办理离婚登记，离婚协议中约定涉案房产归王会灵所有，该房产抵押贷款23万元由张辉偿还。同年6月16日，孙建设称借款给王会灵12万元，并提交了银行取款凭证，王会灵认可借孙建设12万元的事实。同年7月9日王会灵与孙建设签订买卖房屋协议，王会灵将涉案房产以33万元价款卖给孙建设。
本院在审理原告耿素霞与被告张辉、王会灵为民间借贷纠纷一案期间，于2016年7月12日查封张辉名下位于行唐县龙州镇××单元××楼西门房产××套，房产证号：行房权证龙字第××号。该案于2016年12月15日本院作出（2016）冀0125民初1768号民事判决书，已经发生法�效力。该判决书判令：“一、被告张辉于本判决生效后五日内偿还原告耿素霞借款本金118000元及利息，被告王会灵对该借款本金及利息承担连带清偿责任。二、被告王会灵于本判决生效后五日内偿还原告耿素霞借款本金10000元及利息。本案进入执行程序后，二被执行人均未履行判决确定的还款义务。2017年7月17日孙建设以涉案房产系其所有，本院查封有误为由提出异议申请。
听证会上，孙建设称订立合同当日将减去借给王会灵的12万元后剩余的21万元以现金方式交付给了王会灵，当下双方交付了涉案房屋的门锁钥匙及购电卡，王会灵亦认可。还称21万元是存放于其家中的现金，不是通过银行支取的，但未提交21万元现金来源的证据。孙建设认可其在购买涉案房屋时知道该房产证件不全不能办理过户，其接收电卡后，未交纳过电费，也不经常到涉案房屋处查看�对孙建设提交的证据，耿素霞认为涉案房屋登记在张辉名下，王会灵没有处分权，买卖房屋协议系伪造，因为行唐法院在2016年8月3日对王会灵询问时，其对买卖房屋一事只字未提。行唐县二手房2016年市场价在每平米4000元以上，涉案房屋2016年7月份市场价最少值60多万元，而孙建设和王会灵仅仅以33万元成交，明显低于市场价格。公证书恰恰说明王会灵与孙建设签订的房屋买卖协议超出了公证授权范围。王会灵与张辉的离婚协议是张辉与王会灵之间对夫妻共同财产的约定，与本案无关，因为物权法规定不动产的权属变动是以登记为准的，离婚协议不能证明王会灵取得了涉案房屋的所有权。贷款结清证明不能证明是王会灵还清了房贷。取款凭证不能证明孙建设在银行支取的12万元又借给了王会灵，也不能证明王会灵用此款还了房贷。对孙建设所称的换门锁及用电卡证明�占有使用管理涉案房屋的主张不予认可，认为换门锁应提交相关票据，电卡不能证明孙建设行使了占有使用管理权，相反异议申请人孙建设对行唐法院在涉案房屋的门上张帖的各类法律文书并长时间存在的事实不管不问，说明孙建设对涉案房屋并未占有管理使用，也进一步说明了异议人孙建设与被执行人王会灵涉嫌恶意串通。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，本院对上述涉案房屋采取查封措施时，房屋所有权人为本案被执行人张辉，异议人孙建设未办理房屋过户手续，尚未取得该房屋的所有权。虽然被执行人王会灵与张辉协议离婚时约定将该涉案房产归王会灵所有，但二人未在房地产登记机关变更登记，涉案房产的物权登记并未发生变更，房地产登记机关是公示房产权属的法定唯一机关，公证机关并不是房产产权变更的公示机关。故申请执行人对异议申请人提交的房屋买卖协议及公证书的质证意见，与法相符，本院应予支持。退一步讲，即使异议人孙建设与被执行人王会灵在本院查封涉案房产前的买卖房屋行为能够成立，则异议人认可其并未在涉案房产中居住，其仅以未显示与其有任何关联内容的购电卡作为其占有该涉案房产的证据来证明其在本院查封之前已占有该房屋的事实，显然证据不足，本院不予采信。被执行人王会灵借异议人孙建设款还房贷，无证据证实；且异议人孙建设在购买涉案房产时知晓该房产不能办理过户，就应知晓该房产存在不能办理过户的各种不利后果，此不能办理过户的原因，不属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四种情形。综上，本院对涉案房�的查封措施，并无不当，异议人孙建设的异议理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定〉》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回异议人孙建设的执行异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内，向河北省行唐县人民法院提起诉讼。
审 判 长 石 君
人民陪审员 顾素玲
人民陪审员 高永辉
二０一七年十月三十日
书 记 员 魏亚坤