河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫13民终349号
上诉人（原审被告）：张鸿伟。
委托代理人：ＸＸ，河南淯滨律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：孙晓燕。
委托代理人：ＸＸ，河南淯滨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭燕。
委托代理人：步彦南。
委托代理人：杨雪彬。
上诉人张鸿伟、孙晓燕与被上诉人彭燕为房屋买卖合同纠纷一案，彭燕于2015年4月3日向河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、解除双方签订的房屋买卖协议，张鸿伟、孙晓燕退还购房款28万元并赔偿损失2万元。原审法院于2015年9月8日作出（2015）宛龙民二初字第127号民事判决。张鸿伟、孙晓燕不服，向本院提起上诉，本院于2016年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。张鸿伟、孙晓燕的委托代理人ＸＸ，彭燕及其委托代理人步彦南、杨雪彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年8月14日，孙晓燕购买了南阳市淯阳房地产开发有限责任公司开发的位于南阳市人民路与光武路交叉口淯阳东华新村4号楼3单元21层C户，面积71.1平方米，单价2200元／㎡，合计人民币156420元（大写人民币壹拾伍万陆仟肆佰贰拾元），双方签订了“淯阳?东华新村”购房协议书。协议签订后，孙晓燕一次性交纳了购房款156420元，但一直未在房管部门备案，也未办理房产证。2014年10月11日，彭燕作为乙方与张鸿伟、孙晓燕签订了房屋买卖协议，约定：“1、甲方卖于乙方的房产位置：南阳市人民路淯阳东华新村4号楼3单元21层C户面积74.44平方（以实测为准）。2、房款及支付方式：共计贰拾捌万元整（本日付清）。3、甲方保证上述房产权属清楚无纠纷，不会因甲方的原因遭第三人的合法追索，若发生与甲方有关的产权纠纷、债权债务，概由甲方负责清理。如出现上述情况给乙方造成损失，甲方负责赔偿。4、乙方付清全部房款后，该房屋产权即归乙方所有。甲方有义务协助乙方办理变更或产权过户手续，所需要的各种契税及相关费用均由甲方承担。5、房产更名或过户到乙方名下前，如遇拆迁、征收，由乙方享有补偿安置的权利。6、本协议自愿订立，无受威胁和重大误解，签字生效。7、其他约定：甲方负责将房产更名到乙方名下。如果不能更名，发证后甲方负责过户到乙方名下。更名或过户所需各项费用、契税均由甲方承担。”该房屋买卖协议由南阳市汉都公证处予以公证，并出具了（2014）南市证民字第2191号公证书。合同签订后，彭燕随即将房款全额支付给张鸿伟、孙晓燕，并在张鸿伟、孙晓燕协助下去物业公司领取了房屋的钥匙。彭燕签订合同后，交纳装修押金1500元，并向物业公司交纳物业费983元，垃圾费60元，对讲机费700元，装修垃圾清理费223元，装修管理费149元，以上合计3615元。另因本次诉讼支付律师费15000元。后彭燕发现，该争议房屋已于2013年12月11日备案在吴合勤名下，备案合同号为13804636。吴合勤已将房屋装修并占有，彭燕要求张鸿伟、孙晓燕退款无果，遂诉至原审法院。庭审中彭燕提交了与张鸿伟、孙晓燕协商的录音。在该录音中张鸿伟、孙晓燕承认向彭燕出售房屋前已知道房屋备案在他人名下。
原审法院认为：当事人之间的纠纷虽然由房地产公司一房多卖引起，但本案审理的是当事人之间的合同纠纷，该纠纷的焦点有两个，一是合同的效力问题，二是房地产公司是否应当参加本案诉讼问题，其中前者关系到权利救济方式，后者关系到权利救济途径，下面分别予以评析。关于合同的效力问题。本案中孙晓燕2009年8月14日与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司签订购房协议书，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司于2013年12月11日将房屋备案在他人名下，张鸿伟、孙晓燕于2014年10月11日将房屋卖给彭燕，彭燕提交的录音中张鸿伟、孙晓燕认可在出售房屋之前已经知道该房屋备案在他人名下，但张鸿伟、孙晓燕在签订合同过程中，始终没有向彭燕说明这个重大事实，使彭燕做出错误判断，违背真实意思订立合同，最终导致合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因此彭燕要求撤销双方签订的合同并由张鸿伟、孙晓燕返还购房款及赔偿损失，理由正当，原审法院予以支持。关于南阳市淯阳房地产开发有限责任公司是否应当参加本案诉讼问题。该焦点决定着对南阳市淯阳房地产开发有限责任公司的一房多卖行为由谁主张权利、申请救济。在查明事实部分原审法院已经梳理出了本案的时间节点，即张鸿伟、孙晓燕购买房屋→南阳市淯阳房地产开发有限责任公司将房屋备案在他人名下→张鸿伟、孙晓燕将房屋卖给彭燕。从时间节点上来看，张鸿伟、孙晓燕将房屋卖给彭燕之前，该房屋已经备案在他人名下，房地产公司一房多卖侵犯的是张鸿伟、孙晓燕的利益；从主观上看，张鸿伟、孙晓燕知道该房屋已备案，又通过出售房屋将自己的合同风险转嫁给彭燕，因此在当事人合同解除后，仍应当由张鸿伟、孙晓燕向房地产公司主张权利。同时，本案审理的是彭燕与张鸿伟、孙晓燕之间的合同纠纷，房地产公司并不是本案合同的当事人，被告申请追加房地产公司作为被告的目的是推卸自己的责任，其理由不足，原审法院不予采信。综上所述，当事人之间的合同，违背了彭燕的真实意思，依法应予撤销，张鸿伟、孙晓燕由于过错应当返还彭燕购房款并赔偿彭燕损失。本案中彭燕损失为装修押金1500元，物业费983元，垃圾费60元，对讲机费700元，装修垃圾清理费223元，装修管理费149元。而彭燕律师费15000元，系彭燕行使民事权利时单方产生的费用，并不是本案合同产生的直接损失，不应由张鸿伟、孙晓燕赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的房屋买卖协议。二、判决生效十日内，被告张鸿伟、孙晓燕退还原告彭燕购房款280000元，并赔偿因此产生的损失3615元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，保全费1920元，合计7720元，由被告张鸿伟、孙晓燕承担。
张鸿伟、孙晓燕上诉称：1、双方之间的房屋买卖合同合法有效且意思表示真实，不存在欺诈胁迫或乘人之危。不应该被撤销。张鸿伟、孙晓燕在卖房前已经明确告知彭燕该房已经被南阳市淯阳房地产开发有限责任公司办理了网签手续。彭燕知道该事实后，考虑再三还是决定要买该房屋，只是要求到公证处办理公证手续，后双方签订合同并办理了公证，彭燕也已实际履行了合同，交纳相关物业管理费用。双方的房屋买卖行为，既不违反法律的强制性规定，也不存在任何导致合同被撤销的情形，原审判决认定存在欺诈行为，与事实不符。2、本案涉及双方签订的二手房屋买卖合同和彭燕与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司之间更名后又产生的新的合同，且擅自办理网签手续的也是南阳市淯阳房地产开发有限责任公司，故应追加南阳市淯阳房地产开发有限责任公司为被告参加诉讼，原审未予追加程序错误。
彭燕辩称：张鸿伟、孙晓燕在与彭燕签订房屋买卖合同之前就已经知道房屋已备案在案外人名下，其在签订合同时故意隐瞒这一重大事实，意图转移风险。张鸿伟、孙晓燕称签订合同前已告知彭燕房屋备案在他人名下，彭燕考虑再三后仍要买该房屋不属实，彭燕不可能用近30万元买一个有纠纷有争议的房产。相反，正是怕有纠纷，才让在合同第三条中注明，“甲方（张鸿伟、孙晓燕）保证房屋产权无纠纷，不会因甲方的原因遭第三人合法追索，若发生与甲方有关的产权纠纷，债权债务概有甲方清理，如果出现上述情况给乙方（彭燕）造成损失，由甲方负责赔偿”。本案纠纷，是张鸿伟、孙晓燕处分自己不具备所有权的房产引起的，与房地产开发企业无关，张鸿伟、孙晓燕与房地产开发企业的纠纷与本案不是一个法律关系，应另行解决。本案追加房地产开发企业缺乏依据。
根据当事人的上诉、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、原审判决解除双方之间的房屋买卖合同是否正确；2、本案是否应追加南阳市淯阳房地产开发有限责任公司参加诉讼，原审程序是否合法。
二审中，当事人未提交新的证据。
本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：从张鸿伟、孙晓燕的上诉情况看，其在与彭燕签订房屋买卖合同时，对房屋已网签在第三人名下的事实应是明知的，而其在与彭燕签订合同时又明确保证，房产权属清楚无纠纷，在主观上张鸿伟、孙晓燕存在欺诈和隐瞒的故意。现争议房屋因已备案在第三人名下，并由第三人将房屋装修占有，导致彭燕无法顺利占用房屋，合同目的无法实现。彭燕请求解除双方之间的房屋买卖协议，原审判决予以支持并无不当。张鸿伟、孙晓燕称其在与彭燕签订房屋买卖合同前已告知彭燕房屋网签在第三人名下，但未能提供相应的依据，彭燕又不予认可，对此本院不予认定。本案系彭燕就其与张鸿伟、孙晓燕之间的合同解除问题提起的诉讼，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司是否参加诉讼与本案处理无必要关联性，对涉及当事人与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司的其他纠纷或本案合同解除后的其他需处理事宜，当事人可另行解决。综上，张鸿伟、孙晓燕的上诉不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由张鸿伟、孙晓燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓峰
审判员 陈德林
审判员 孙小刚
二〇一六年三月十八日
书记员 钱薪谕