重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第00547号
上诉人（原审原告）张成清，男，1963年10月22日生，汉族。
上诉人（原审原告）张成会，男，1958年10月6日生，汉族。
上诉人（原审被告）重庆恒泰物业有限公司。
法定代表人陈太鑫，董事长。
上诉人张成清、张成会、重庆恒泰物业有限公司（以下简称恒泰公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第03012号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审审理查明：被告恒泰公司于2000年3月17日取得万州五桥百安二路百安商城房权证（房权证字第0032**号），百安商城为钢混结构七层，建筑面积410.24平方米，是非住宅房屋；同年3月27日取得万州五桥百安二路百安商城国有土地使用权2330平方米［万国用（2000）字第0274号国有土地使用证］。2000年5月9日，原告张成清向被告恒泰公司交购房定金2000元，恒泰公司出具收据，注明张成清交购百安商城233＃（梯间）定金2000元。2000年5月10日，原告张成会（别名张社会）代理原告张成清（合同称乙方）与被告恒泰公司签订《商品房购销合同》，约定：“乙方向甲方购买门面一间，房号233＃，建筑面积10平方米。房屋销售价格1000元／㎡，价款10000元。结算方式：合同签订后，乙方于七日内办理结算手续，付清全部购房款；不按时付清购房款，甲方除按乙方应付款收取资金利息外，加收购房总额10％的违约金。乙方付清购房款后，在三日内接收房屋，办理交接手续；房屋产权证书由乙方自行办理，所需费用由乙方负责；甲方提供办理产权证书所需的图纸及手续；逾期两个月以上（含两个月）不能接房，甲方有权终止合同、处理房产，不退定金，另偿付购房总额20％的违约金。”2005年5月31日，恒泰公司与冉世祥签订《重庆市商品房买卖合同》，将百安商城A区（301五字第003321号房屋所有权证）第二层左上部分397.35平方米整体卖给了冉世祥，单价每平方米700元，价款278145元，包括与原告张成清签订买卖合同购买的233＃楼梯间。国有土地使用权证标明的用途为商服用地，在备注栏注明的房号中有233号，但按被告提供的房屋平面图及原告的现场指认，233＃是楼梯间。一审庭审中，原告张成会陈述是受原告张成清的委托代为购买，交定金2000元。2000年在给被告做房屋排水沟等工程，被告无钱支付工人工资，张成会将张成清委托交付的购房款8000元用于支付了工人工资，与被告没有办结算，被告否认张成会为其做排水沟等工程的事实。张成会陈述购买233＃楼梯间时，被告称办不了手续，可以永久使用，已告知张成清。原告张成清、张成会称被告已交付了楼梯间，并由原告张成清进行了装修（铺地砖）、增设了冼衣台；被告陈述该楼梯间没有交付，从2001年《测绘管理办法》施行后，楼梯间属于公摊面积不能单独买卖，已于2005年将整栋楼卖给了冉世祥。原告在2012年底知道所买楼梯间被被告另卖与他人并被占用后，找被告主张权利，双方协商无果，诉至法院。原告申请证人姜学礼、汪泽富、杨伟出庭作证，以及提交姜彬、熊友福书证，证明称2000年5月，张成会组织其到万州区五桥百安商城工地给恒泰建司做工程，恒泰建司无钱付工资，是张成会给的工资，用张成清购房款抵付。2013年4月10日原告张成会给张成清出收具条，注明收张成清8000元，用于2000年5月10日购买恒泰公司在百安商城门面房款。经庭审质证，被告均不予认可。2014年9月1日，原告张成清、张成会申请对双方交易的楼梯间进行市场价值评估。一审法院委托评估后，经现场查看，因无门牌号，原告指认的查勘房产不能确定为商品房购销合同中的233号摊位，与被告恒泰公司提供的百安商城A区摊位图不一致（原告张成清指认的位置为摊位图的234号，被告不作认否的表态）。评估机构认为估价对象为楼梯间，应作为大楼的公共使用面积，不能单独交易购买，无法评估和测算市场价值，于2014年12月15日决定退回估价鉴定委托。
原审原告张成清一审诉称，2000年5月9日，原告与被告签订《商品房购销合同》，原告购买被告恒泰公司位于重庆市万州区五桥百安商城233＃楼梯间，原告交定金2000元，用承接被告工程项目人工工资抵付购房款8000元。由于该房屋二层全是商用摊位，无法按合同约定办理产权证应是被告的责任。因百安商城未形成市场，原告接房只是将房屋进行了装修和在外面修建了冼衣池等，等待着商用摊位启动时作为商业用房。2011年被告将整层楼商用摊位、门面卖给了王邦祥，王邦祥改成居住商品房出售。2012年12月，原告去看自己的房屋时，才知道该房屋233＃楼梯间下商用房已被他人居住。原告多次找被告要求解决此事，被告拒绝。合同无法实现，请求解除合同。被告违约，应返还价款，赔偿损失。为维护原告的合法权益，依法起诉，请求：1、解除与被告签订的《商品房购销合同》；2、退还原告张成清已交购房款10000元，并按中国人民公布的同期贷款基准利率上浮30％后的4倍赔偿资金占用损失，赔偿因追讨房屋造成的误工损失、差旅费损失、精神损害损失1.5万元；诉讼费用由被告承担。原审原告张成会一审无诉讼请求。
原审被告恒泰公司一审辩称：被告与原告张成会没有经济往来，张成会只是代理原告张成清办理向被告买卖楼梯间的事宜，不是本案适格主体，应驳回其相应起诉。原告张成清与被告发生的是商品房销售关系，原告张成会主张的是工程款纠纷，两个诉讼法律关系不能在一案中审理。按合同约定，合同签订后十日内购房方没有履行付款义务和接受房屋，出售方有权终止合同、处理房产、不退还定金，要求购房方另外支20％的违约金。原告至今没有履行付款义务，被告一直无法联系原告张成清，合同权利义务已经终止，且从2000年至2013年没有去查看其购买的楼梯间不符合生活规律。现房屋已另行出售，事实上也不能继续履行合同。原告张成清的起诉已超过诉讼时效，请求驳回原告张成会的起诉，驳回原告张成清的诉讼请求。
一审法院认为，原告张成会代理原告张成清与被告恒泰公司于2000年5月10日签订的《商品房购销合同》，是双方当事人真实意思的表示，虽然合同约定的买卖楼梯间属于该楼的公摊面积，不能单独交易，但不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。原告在签订合同前已交定金，签订合同后未依约付清价款，被告未尽催告义务，也未与原告解除合同，原告在2012年底知道被告将房屋另行出卖，找被告主张权利无果后向法院起诉主张权利，未超过诉讼时效，被告关于原告主张权利超过诉讼时效的抗辩理由不成立，不予采纳。双方买卖的是楼梯间，交易时被告已告诉原告只能永久使用，不能办理产权登记，双方均是明知的。原告张成清主张双方买卖的楼梯间已交付，未提供证据证明，不予采信。楼梯间作为该栋楼的公摊面积不能单独交易，无论被告是否将该栋楼另行出售，双方的合同目的均不能实现，原告张成清要求解除合同，符合法律规定，予以支持。原告张成清在签订合同前向被告支付定金2000元，签订合同后未对定金进行处理，经释明后原告坚持要求被告退还购房款并赔偿损失，不作为定金主张权利，是原告对主张权利的选择，不违反法律规定，解除合同后，被告应当对所收购房定金退还。合同约定的其余购房款8000元，原告张成清称交给了张成会，张成会认可并没有将此款交给被告恒泰公司，而是用于支付恒泰公司建设工程的工人工资，抵付了张成清的应付购房款。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，抵销债务必须是当事人互负到期债务。结合本案，张成清和恒泰公司没有到期债务可抵销。张成会与恒泰公司之间关于支付建设工程工人工资，被告否认。原告张成会未举示证据证明与恒泰公司之间存在建筑工程承包或委托管理关系，对支付工资性质不明，以及双方是否同意用此工程价款抵付张成清的房价款不清楚，应承担举证不充分的法律后果。即使原告张成会与恒泰公司之间存在建筑工程承包关系，双方没有明确表示用工程价款抵付购房款时，不属于同一法律关系，应由当事人另行依法主张权利，原告张成会主张用与恒泰公司之间的工程价款抵付张成清购房款，无证据证明，不予采纳。原告张成清要求被告退还该8000元购房款，无事实依据，不予支持。原告张成清主张将银行基准利率上浮30％作为利息赔偿计算依据，双方无约定，于法无据，不予支持。原告张成清主张按银行基准利率4倍赔偿资金占用损失，综合考虑造成合同不能履行的责任以及原告张成清客观上存在的损失，酌情由被告按中国银行公布的同期同类贷款利率的3倍赔偿资金占用损失。对原告张成清主张的因追讨房屋造成的误工损失、差旅费损失、精神损害损失1.5万元，未提供证据证明，精神损害损失也不属于商品房买卖合同赔偿的范围，不予支持。原告张成会只是原告张成清与被告恒泰公司签订合同买卖楼梯间的代理人，明确表示在本案中无诉讼请求，本案不作调整。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》［法释（200）33号］第二条的规定，判决：1、解除原告张成会代理原告张成清于二○○○年五月十日与被告重庆恒泰物业有限公司签订的《商品房购销合同》；2、由被告重庆恒泰物业有限公司于本判决生交后十日内返还原告张成清已交购房定金2000元，并从2000年5月9日起至本金付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的3倍赔偿资金占用损失；3、驳回原告张成清要求被告重庆恒泰物业有限公司赔偿因追讨房屋造成的误工损失、差旅费损失、精神损害损失1.5万元的诉讼请求；4、驳回原告张成清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2175元，由被告重庆恒泰物业有限公司承担；原告张成清已预交，被告迳付原告张成清。
上诉人张成清、张成会上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，改判恒泰公司退还张成清已交购房款10000元，并按中国人民公布的同期贷款基准利率上浮30％后的4倍赔偿资金占用损失；赔偿因追讨房屋造成的误工损失、差旅费损失、精神损害损失1.5万元；2、一、二诉讼费用由恒泰公司负担。主要事实和理由：上诉人交付了2000元定金，另向张成会交纳了8000元购房款，张成会以抵扣工人工资的方式向恒泰公司交纳了该8000元，这一事实有证人在一审庭审出庭的证人证实，一审未予认定错误。据此，恒泰公司应予退还购房款10000元，并赔偿损失。
上诉人恒泰公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判上诉人恒泰公司不对张成清返还定金2000元及赔偿资金占用利息；2、一、二诉讼费用由张成清、张成会负担。主要事实和理由：争议房屋系公摊面积之内，无法办理相关产权证书，并没有将该房屋卖给案外人冉世祥；争议房屋属于公摊面积，即属全体业主共有部分，该交易应属无效，合同亦应无效；上诉人恒泰公司没有违反合同约定行为，是张成清未按约交纳购房款，一审判决退还定金并赔偿损失无法律依据；一审判决以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的3倍赔偿资金占用损失没有法律依据；原审原告主张权利已超过诉讼时效；一审判决对诉讼费分担明显不合理。
二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人于2000年5月10日签订的《商品房购销合同》，是真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。但因合同约定的买卖楼梯间属于该楼的公摊面积，不能单独交易，双方的合同目的均不能实现，故上诉人张成清请求解除合同，符合法律规定，应予支持。上诉人张成清主张除支付2000元定金外，还支付了8000元购房款，应对其主张承担举证责任。依据本案现有证据，张成清将8000元购房款交给了张成会，张成会认可，但同时称没有将此款交给被告恒泰公司，而是用于支付恒泰公司建设工程的工人工资，抵付了张成清的应付购房款，恒泰公司对此否认，同时张成会也没有充分证据证明与恒泰公司之间存在工程价款抵付张成清的房价款的事实，故其应承担举证不充分的法律后果，一审认定根据举证责任认定上诉人张成清仅支付了2000元定金的事实并无不当。虽上诉人张成清对争议房屋不能办理产权证明知，但因合同不能履行并因此解除的根本原因在于争议房屋系公摊面积而不能单独出售，故作为卖房方的恒泰公司应承担相应责任，一审判决恒泰公司返还定金并酌情赔偿相应占用资金利息损失并无不当。因双方签订《商品房购销合同》尚未履行完毕，故上诉人张成清向法院起诉主张权利没有超过诉讼时效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，上诉人的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人张成清、张成会预交的二审案件受理费4300元，由上诉人张成清、张成会负担；上诉人重庆恒泰物业有限公司预交的二审案件受理费50元，由重庆恒泰物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
代理审判员 熊德才
代理审判员 毋向娟
二〇一五年五月六日
书 记 员 章立立