北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9857号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市求实职业学校，住所地北京市朝阳区望京北路20号。
法定代表人：林安杰，校长。
委托诉讼代理人：梁小军，北京威诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京海研修学院，住所地北京市海淀区知春东里**号。
法定代表人：尚爱军，校长。
委托诉讼代理人：赵凤敏，女，1955年12月25日出生，北京京海研修学院职员。
上诉人北京市求实职业学校（以下简称求实学校）因与被上诉人北京京海研修学院（以下简称京海学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第61245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人求实学校之委托诉讼代理人梁小军，被上诉人京海学院之委托诉讼代理人赵凤敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
求实学校上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回京海学院一审反诉请求。事实和理由：京海学院未支付房屋租金，经求实学校催缴后仍未交纳。求实学校与京海学院双方约定的合同目的是教学办学，但是京海学院未经求实学校同意，擅自将房屋转租给他人用于商业利用。因此京海学院属于严重违约行为，基于京海学院严重违约而导致的合同解除，求实学校不应向京海学院支付任何赔偿。
京海学院辩称，京海学院并不存在拖欠房租的事实；求实学校未对京海学院催缴房租，且求实学校也未举证证明对京海学院进行催缴的事实；因房屋要回收，求实学校让京海学院先不交房租；涉案房屋位于求实学校操场东侧，京海学院已将房屋商业利用8、9年的时间，求实学校对京海学院的转租行为是明知的，且并未提出异议；一审判决的损失数额是经过评估公司评估的结果，具有事实和法律依据。综上，不同意求实学校的上诉请求，求实学校的上诉请求及事实理由没有事实及法律依据。
求实学校向一审法院起诉请求：一、确认双方于2000年9月签订的《协议书》及2001年3月1日签订的《合作意向》均于2016年5月25日解除；二、京海学院立即支付求实学校2013年3月1日至2021年2月28日的租金72万元，按照年租金9万元计算8年。
京海学院答辩并反诉称：认可双方签订的《协议书》及《合作意向》均于2016年5月25日解除，也同意支付租金。但反诉请求要求求实学校赔偿损失3864616.87元。
求实学校针对京海学院的反诉请求答辩称：同意赔偿京海学院的损失，要求与租金成本主张抵扣。
一审法院认定事实：2000年9月，北京朝阳团结湖第三小学（甲方、现已并入求实学校）与北京京海学院（乙方、即京海学院前身）签订《协议书》，约定“为促进教育事业的发展，甲乙双方本着互惠互利的原则，在平等友好的基础上，双方达成协议如下：（北京朝阳团结湖三小院内平房改造285平方米。）一、甲方负责提供上述所需场地，乙方提供建房所需费用（约70万左右）。二、具体手续如下：1.甲乙双方共同负责办理建筑许可证、施工许可证以及其他建房所需一切手续。2.施工队由甲乙双方共同协商选择，最后由乙方确定。三、此项工程预计于2000年10月动工。四、建后双方的权利：房屋的产权永远归甲方所有，甲乙双方共同使用20年（使用办法另签协议）。五、如上级有政策需要更改或停止此协议，按上级政策办。六、此意向书签订后，双方努力实施，未尽事宜双方进一步协商解决”。
2001年3月1日，朝阳区团结湖第三小学（甲方、现已并入求实学校）与北京京海学院（乙方、即京海学院前身）签订《合作意向》，约定“乙方租用甲方小院（现由乙方投资60万元在原基础上改造成多功能教室）、部分办公室和部分教室。甲乙双方经充分协商，同意制定下列合作意向。1.甲方愿意将已改造的多功能教室、部分办公室和部分教室租给乙方使用，产权仍属甲方。2.多功能教室甲乙双方共同使用，遇有冲突协商解决。3.甲方认真履行职责，监督检查乙方承租期间有关政策、法律、法规情况及安全保卫工作，如有违法违纪行为有权制止。4.甲乙双方租赁意向20年，自2001年3月1日至2021年2月29日止。5.乙方自觉遵守国家的法律法规，合法办学，合理使用房屋，如需对房屋进行改装，必须征得甲方同意。6.乙方需配合甲方做好安全保卫工作，保证学校安全。7.乙方要按规定交纳租赁费用。……”。
上述《协议书》及《合作意向》签订后，京海学院投资建设房屋，房屋建成后双方依约履行。
2013年3月27日，求实学校与京海学院签订《租金变更说明》，约定“北京京海研修学院租赁北京市求实职业学校团结湖校区二部（原北京市金融商贸职业技术学校二部）部分场所，用于办公、教学，2010年6月，因校安加固工程及自身发展的需要，学校决定收回其租赁的用于办公的两间教学用房，继续保留其在操场的合作建房。经双方协商：租金由原来13.2万/年更改为9万/年”。
2016年5月25日，求实学校（甲方）与京海学院（乙方）签订《协议书》，明确“经甲乙双方协商，就甲方收回位于北京市朝阳区团结湖北二条5号楼学校操场东侧292.8平方米房屋事宜，达成如下协议。一、经甲乙双方现场查看，确认乙方已经于2016年5月24日将上述房屋全部腾空并交还给甲方；二、上述房屋交还后由甲方管理使用，乙方不再承担因使用房屋产生的相关责任及义务；三、甲乙双方终止2000年9月签订的《协议书》及2001年3月1日签订的《合作意向》”。
诉讼中，经京海学院申请，并经双方当事人协商，法院委托北京华信房地产评估有限公司就位于北京市朝阳区团结湖北二条5号楼学校操场东侧平房2016年1月4日的租金水平以及2016年至2021年间上述房屋各年租金水平变动率进行评估，京海学院为此支付评估费18000元。2016年5月5日，北京华信房地产评估有限公司做出（北京）华信（2016）（估）字第00289号《房地产估价报告》，评估结论为：“1.估价对象在价值时点2016年1月4日的市场租金价值为（币种：人民币）：6.58/平方米天（大写：陆元伍角捌分每平方米每天）；2.估价对象所在区域同类物业2016年至2021年租金价值平均年增长水平为6.27%）。就《房地产估计报告》，求实学校、京海学院均予认可《房地产估价报告》，且均认可求实学校赔偿京海学院的损失自2016年5月25日起算至2021年2月28日止，其中2017年1月1日至2017年12月31日期间租金水平，以2016年租金703217.76元（评估报告确定的2016年租金标准6.58元/平方米天乘以365天再乘以292.8平方米）为基数乘以1.0627（年平均增长率6.27%）计算，其他各年以此类推。
上述事实，有当事人提交的《协议书》、《合作意向》、《解除租赁协议的通知》、现场照片等证据及当事人陈述意见在案佐证。
一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。现求实学校、京海学院均确认双方签订的《协议书》及《合作意向》于2016年5月25日解除，法院不持异议。本案中，京海学院主张损失自2016年5月25日起算至2021年2月28日止，并明确了计算方法；求实学校对此计算方法予以认可。根据该计算方法：2016年5月25日至2016年12月31日租金损失为425783.90元（2016年租金标准6.58元/平方米天乘以221天再乘以292.8平方米）；2017年租金损失，以2016年租金703217.76元（2016年租金标准6.58元/平方米天乘以365天再乘以292.8平方米）为基数乘以1.0627（年平均增长率6.27%）计算得出747309.51元，其他各年以此类推；即2018年为794165.52元、2019年为843960.01元、2020年（366天）为899333.51元；2021年1月1日至2021年2月28日租金损失为154064.42元（2016年租金标准6.58元/平方米天乘以292.8平方米再乘以1.06275乘以59天）；上述合计3864616.87元。本案中，京海学院反诉要求求实学校赔偿其损失3864616.87元，求实学校同意扣除72万元租金成本后予以赔偿，京海学院亦同意，法院对此不持异议。判决：一、确认北京市求实职业学校与北京京海研修学院于二〇〇〇年九月签订的《协议书》及二〇〇一年三月一日签订的《合作意向》均于二〇一六年五月二十五日解除；二、北京市求实职业学校于判决生效之日起十日内赔偿北京京海研修学院损失三百一十四万四千六百一十六元八角七分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费18000元，由北京市求实职业学校负担（北京京海研修学院已垫付，北京市求实职业学校于判决生效后七日内直接支付给北京京海研修学院）。本诉案件受理费5500元，由北京京海研修学院负担（于判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费18858元，由北京市求实职业学校负担（于判决生效后七日内交纳）。
二审中，当事人没有提交新证据。法院对一审查明的事实予以确认。
本院认为:根据查明的事实，求实学校与京海学院于2016年5月25日签订《协议书》，约定终止双方于2000年9月签订的《协议书》及2001年3月1日签订的《合作意向》，故应认定双方的租赁合同已经协议解除。租赁合同解除后，京海学院已依约腾退涉案房屋，求实学校理应赔偿京海学院因租赁合同解除而产生的损失。一审法院根据评估的租金价格依法核算京海学院的租金损失，并无不当，本院予以维持。求实学校上诉提出京海学院严重违约而导致合同解除，其不应支付任何赔偿一节，与双方此前达成协议解除租赁合同之意思表示不符，本院不予采纳。
综上所述，求实学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31952元，由北京市求实职业学校负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 杨路
审判员 赵霞
审判员 贾旭
二〇一六年九月八日
书记员 王艳