北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初19598号
原告（反诉被告）苏兰红，女，1970年9月16日出生，住北京市通州区。
被告（反诉原告）ＸＸ，男，1979年11月6日出生。
原告（反诉被告）苏兰红与被告（反诉原告）ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏兰红，被告（反诉原告）ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、被告支付2016年1月16日至2016年5月15日的拖欠的租金12100元；3、被告支付违约金18150元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与被告在2012年5月16日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于北京市通州区张家湾镇张辛庄村x号院平房13间，租赁期限为5年，每年租金3万元，房屋租赁两年后按10%逐年递增。现在被告拒不支付租金，原告为维护自身合法权益，诉至法院。
被告答辩并反诉称：不同意原告反诉请求。1、双方租赁合同已经于2015年12月21日解除，故2015年12月21日之后我没有再交纳租金的义务；2、不同意支付违约金，我不存在违约行为，后来我向原告交纳租金的时候，被告拒收，反而是被告存在严重违约行为，在合同期内，未经过我的允许将涉案房屋出租给第三人并收取房租，侵害了我的合同权利，故提出反诉。具体反诉请求为：1、原告退还被告2015年11月21日至2016年1月15日的租金4050元；2、原告自2016年7月27日起加倍支付迟延履行期间的债务利息；3、原告支付被告违约金18150元；4、原告支付被告2015年9月16日至2015年11月16日的房租1400元及电费231元；5、反诉案件受理费由原告负担。事实与理由：双方签署租赁合同后，在租赁期限内，原告利用种种原因找住户的问题，把院子里的原住户赶走，于2015年11月21日给被告发微信称以拖欠租金为由正式通知被告把东西搬走，意思明确终止合同。2015年11月21日后院内的所有的房子都是原告使用出租并上锁的。事后至今，涉案租房的租金都是原告收取，原告没有经过我同意在2015年11月21日就把被告之前挂的出租房屋的牌子摘了，把其自己写的出租房屋的牌子挂出来，写上了原告的电话，正式开始对外出租。2015年11月28日，我给原告交房租，其又躲避不在家，在2015年11月29日下午再次过去交房租时，原告拒收房租，并在2015年12月14日没有经过我同意的情况下，正式把房子租给第三人至今房租都是原告收取，严重影响了被告的合法权益。故提出反诉。
本院经审理认定事实如下：2012年5月16日,苏兰红（出租方、甲方）与ＸＸ（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定，房屋坐落于x号院平房13间（以下简称涉诉房屋），建筑面积290平方米，有水、有电；租赁期限自2012年5月16日至2017年5月16日，共计5年；甲方按每年人民币3万元标准收取乙方租金，房租第一年半年以后每年一交；租金支付期间，第一次租金合同签订时付清，先付款后使用，以后每次付租金在每年5月16日和明年5月16日前付清，房租两年以后按10%逐年递增；租金以现金方式支付，甲方收取租金后向乙方出具收款证明；租赁期间，如遇国家集体等需要占用土地拆迁时，乙方自己增设的设备、设施、家具、电器等，如国家赔偿的装修补偿金甲乙双方每人50%，如国家不赔偿乙方自行拆除、搬走；甲方向乙方提供水电，费用由乙方承担；该房屋因国家占地拆迁时，合同自行解除，合同终止；因不可抗拒的自然灾害造成损失的，合同自行解除、终止；租赁期内，如甲方无故终止合同，乙方的损失由甲方双倍赔偿给乙方，如乙方无故终止合同，甲方的损失由乙方双倍赔偿；在租赁期内，如发生违法经营行为，合同自行解除、终止；合同自签字之日起生效。租赁期内，如甲方无故终止合同，乙方的损失由甲方双倍赔偿给乙方。如乙方无故终止合同，甲方的损失由乙方双倍赔偿。该合同还约定了其他条款。
另查，2016年初，ＸＸ以房屋租赁合同纠纷为由将苏兰红诉至法院，请求：1、法院依法解除双方签订的北京市房屋租赁合同；2、苏兰红在租赁期将原告承租的房屋租给他人构成违约，应赔偿原告违约金及各项损失35000元。苏兰红在该案审理过程中辩称，不同意ＸＸ的诉讼请求，坚持要求继续履行合同，同时提出反诉，要求ＸＸ支付：1、2015年11月15日前的房屋租金差额人民币4150元；2、2015年11月16日至2016年1月15日的房租租金人民币4650元；3、要求ＸＸ将改造的房屋恢复原状。本院审理后，于2016年4月6日作出（2016）京0112民初822号民事判决书，判决ＸＸ向苏兰红支付2015年5月17日至2015年11月16日的上涨租金人民币3150元，ＸＸ向苏兰红支付2015年11月17日至2016年1月15日的租金4050元，驳回了ＸＸ的诉讼请求，驳回了苏兰红的其他反诉请求。在该案2016年3月10日庭审时，苏兰红表示，自2015年12月20日起，因涉诉房屋闲置，其将涉诉房屋中三间房屋上锁至该案庭审之日。
再查，2016年4月21日，ＸＸ向苏兰红发出《终止房屋租赁合同的通知》载明：“苏兰红，由于你擅自将本人承租的房屋上锁，并自行将部分房屋对外出租，导致本人无法使用所承租的房屋，你的上述行为表明你已经单方撕毁了双方签订的房屋租赁合同，你虽同意本人将安装的空调、暖气拆除，却拒不签订书面终止协议，现郑重通知你：1、双方于2012年5月16日签订的房屋租赁合同自本通知送达之日起正式终止。2、自2016年1月16日起至合同终止日期间的房屋租金，本人将拒绝支付，这完全是由于你单方违约造成的，故损失后果应由你承担。3、由于你违约导致合同终止给我本人造成的损失，我将在适当时机追究你的违约责任。庭审过程中，苏兰红认可收到上述通知。
本案庭审过程中，苏兰红表示，大约在2015年11月开始，因ＸＸ未支付租金，苏兰红以自己的名义将涉案房屋出租，截至2016年7月，其已经陆续将13间房屋中的6间对外出租。目前，因张辛庄村马上涉及拆迁，苏兰红已经根据政府要求停止了涉案房屋的出租，13间房屋均处于空置状态。
本案审理过中，ＸＸ称涉案房屋中有2间房屋由苏兰红于2015年9月份开始实际使用，算作苏兰红从ＸＸ处租赁的。苏兰红对此予以认可，同时表示，当时双方约定2间房屋的租金从ＸＸ应交纳的租金中扣除，因为ＸＸ后来没有交纳租金，所以没有进行抵扣。
上述事实，有房屋租赁合同，（2016）京0112民初822号民事判决书、《终止房屋租赁合同的通知》、录像资料、照片、微信截屏等及双方当事人法庭陈述等在案佐证。
本院认为：ＸＸ与苏兰红签署涉案租赁合同，系双方真实意思表示，不违法法律法规的强执行规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，从2015年11月开始，因ＸＸ未支付租金，苏兰红以自己的名义将涉案房屋出租，截至2016年7月，已经将13间房屋中的6间对外出租。而根据2016年4月6日本院作出的（2016）京0112民初822号民事判决书的认定，双方的合同当时并未解除，苏兰红在合同未解除的情况下，将涉案房屋收回并以自己的名义对外出租，致使ＸＸ作为房屋承租人，无法实现合同目的。在此情形下，ＸＸ享有合同解除权。鉴于ＸＸ于2016年4月21日向苏兰红送达了《终止房屋租赁合同的通知》，故涉案租赁合同已经于2016年4月21日解除。因合同已经解除，故苏兰红起诉要求解除涉案租赁合同的诉求，缺乏事实依据，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审过程中ＸＸ称自2015年11月底开始苏兰红将涉案房屋收回致使其无法正常使用。鉴于苏兰红未能提交证据证明在2016年1月16日以后ＸＸ实际使用涉案房屋，而苏兰红在合同未解除前收回房屋并以自己名义对外出租的行为导致ＸＸ不能正常使用房屋，存在过错，其损失应由苏兰红自己负担。故苏兰红要求ＸＸ支付2016年1月16日至2016年5月15日期间房租的请求，依据不足，本院不予支持。苏兰红关于违约金18150元的诉求，于法无据，本院亦不予支持。
关于ＸＸ的反诉请求部分。其要求苏兰红退还2015年11月21日至2016年1月15日的租金4050元的请求及要求苏兰红支付2016年7月27日迟延履行债务的利息的请求。鉴于2015年11月21日至2016年1月15日的租金问题，已经生效判决确认由ＸＸ向苏兰红支付。故ＸＸ的上述反诉请求，依据不足，本院不予支持。ＸＸ要求苏兰红支付2015年9月16日至2015年11月16日房租1400元及电费231元的请求，与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不予处理。ＸＸ关于违约金18150元的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告（反诉被告）苏兰红的诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）ＸＸ的反诉请求。
本诉案件受理费278元，由原告（反诉被告）苏兰红负担（已交纳）。
反诉案件受理费126元，由被告（反诉原告）ＸＸ负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 许多清
二〇一七年八月三十日
书记员 张媛媛