上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1845号
原告张金兰。
委托代理人李嵩飞，上海申浩律师事务所律师。
委托代理人姚立民，上海申浩律师事务所律师。
被告王德建。
第三人上海市闸北区住房保障中心。
法定代表人赵玲。
委托代理人于佳。
委托代理人张德兴。
原告张金兰与被告王德建房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海市闸北区住房保障中心作为第三人参加诉讼，由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告张金兰的委托代理人李嵩飞、被告王德建、第三人上海市闸北区住房保障中心的委托代理人于佳、张德兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张金兰诉称，2013年9月29日，原、被告双方签订《购房协议》，被告将其位于上海市宝山区美平路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）出售给原告，价格为44.5万元。同日，原告通过银行转账支付了全部购房款。嗣后，原告发现被告出售给原告的系争房屋为经济适用房，且处于限售期内。然被告在向原告转让系争房屋时，未告知原告这一事实。按照相关规定，经济适用房有五年的限售期，限售期内禁止转让。鉴于原、被告间的《购房协议》根本无法继续履行，签订合同的目的无法实现。故起诉要求：1、解除原、被告双方2013年9月29日签订的《购房协议》；2、判令被告返还原告购房款44.5万元。
被告王德建辩称，首先，原、被告之间不存在房屋买卖关系，当时原告系借被告44.5万元用于购房，系借贷关系。该笔借款发生在婚前，如五年以后，原、被告离婚且系争房屋可以卖掉的话，被告同意将44.5万元返还给原告。其次，系争房屋是被告与被告母亲享受国家政策申请购买的经济适用房，被告一人是做不了主的，上述情况在签《购房协议》时原告是清楚的。同意解除双方的《购房协议》，现被告无还款能力，同意在满足双方离婚与被告不再羁押的情况下，返还钱款44.5万元。
第三人述称，系争房屋房款已经付清，目前尚未交房。按规定，产权人、同住人无权擅自将系争房屋出售。房屋五年内不得转让，五年后需要向权利人提出申请，进行估价，政府部门有优先回购权。若政府不回购，权利人可以凭第三人出具的证明到交易中心转让，转让价款30%归第三人。现被告在五年内将系争房屋进行转让是不可以的。
经审理查明，2013年9月29日，原、被告签订《购房协议》，载明：“张金兰购王德建宝山区美平路XXX弄XXX号XXX室。房屋二室一厅，面积70.90㎡，价格肆拾肆万伍仟元整。王德建自愿将房屋卖给张金兰。特此声明。”同日，被告向原告出具一张借条，载明：“今借张金兰人民币肆拾肆万伍仟元整445000.00元整。”同日，原告向被告账户转账44.5万元，转账回单用途载明为购房。
审理中，关于《购房协议》签订与《借条》出具等情况，原告表示，2013年9月，原、被告双方彼此需要找对象通过网络认识，被告告诉原告其有一套经济适用房可以申请购买，但被告钱款不够，原告表示其可以出资给被告购买房屋（钱款来源系原告前夫给予原告儿子的抚养费）。经商量后，2013年9月29日双方签订了《购房协议》，签订协议后被告又出具了《借条》并表示如果系争房屋最终不能加上原告名字，原告可以向被告索要44.5万元。当天原告转账44.5万元后，双方就到住房保障中心办理购房手续，手续办理好后，被告才对原告说经济适用房需满五年才能过户。原告担心既拿不到钱也拿不到房子，嗣后就与被告领了结婚证。被告则表示，2013年9月，原、被告双方通过网络认识，在有一定了解和认识后，考虑到要结婚，而被告有一套经济适用房没钱购买，被告就提出可以拿原告的钱购买以便增值。征求原告意见后，双方达成购买意向，并在2013年9月29日签订《购房协议》并出具《借条》。在签订协议时，被告向原告表示，如在五年后双方离婚，原告可以凭《购房协议》拿到系争房屋。为了表示进一步诚意，被告向原告出具《借条》并表示假设原告拿不到房子，也可以凭借条向被告索要44.5万元。被告在签协议前是告诉过系争房屋5年后才能转让的情况的，之所以在签订协议后才领证，是担心领证后被告与被告母亲有可能不具备了购房资格。同时，审理中，原、被告一致确认《购房协议》中的“999弄101号101室”系笔误，应是“999弄11号101室”。
另查明，2011年3月4日，案外人上海中冶联杨置业有限公司经核准登记为系争房屋的权利人。2013年2月4日，上海中冶联杨置业有限公司（甲方）、被告（乙方）与第三人（丙方）签订《上海市经济适用住房预售合同》，主要约定，甲方向乙方预售系争房屋，乙方通过购买拥有该房屋的有限产权。乙、丙双方约定，乙方在取得房地产证5年后，按照本合同约定或经济适用房住房管理规定转让该房屋的，乙方获得转让房价款的70%。房屋总价为444，143.7元。该合同第二十五条约定，乙方取得房地产权证满5年，需要转让该房屋的，乙方及同住人之间应当达成书面一致意见，并征询丙方意见。丙方可以行使回购权；丙方决定不回购的，乙方可以向他人转让该房屋。2013年10月9日，原、被告登记结婚。2013年10月25日，被告经核准登记为系争房屋的预购房屋权利人，据预告登记状况信息备注栏记载：合同载明的同住人姓名：陆芬娣，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX、“经济适用住房（有限产权），不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权、5年内不得转让或者出租”、“取得房地产权证满5年转让房屋的，可获得70%的转让总价款”。
审理中，关于经济适用房购买情况，被告表示，系争房屋系被告与被告母亲陆芬娣大概在2012年申请的，总价款444，143.7元，2013年3-4月审批完毕并支付了第一笔款项134，143.70元，2013年9月29日支付了尾款31万元。第一笔款项13万元多是被告从他人处借的，也要归还，故当时要求原告转账44.5万元。
审理中，原告另表示，如五年期满，系争房屋可以上市交易，交易有两种途径，一为国家回购，二为转让给第三方，如转让给第三方，则第三方也要满足申请经济适用房的条件。而原告在江苏昆山有住房，不能进行购买。
以上事实，有《购房协议》、《借条》、银行业务回单、《上海市经济适用住房预售合同》、预告登记状况信息、房屋状况及产权人信息及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。对经济适用房，国家采用划拨土地的方式供应建设用地，并对经济适用房的购买实行严格审批准入制度。购买人必须符合一定条件，同时在购买房屋后的一定年限内不得出售。经济适用房的目的是为了保障城市低收入住房困难家庭的住房要求，如果允许经济适用房私自交易，会致使部分经济适用房流入不符合条件的非低收入住房困难家庭手中，致使不符合条件的人错误地享受国家住房福利政策，使本来十分紧张的经济适用房资源受到损害和浪费，使低收入住房困难家庭获得经济适用房的机会受到减少或延缓。本案中，根据查明的事实，被告在无力购买系争房屋情形下，由原告出资取得系争房屋，并通过签订《购房协议》方式对系争房屋进行转让。原告作为购买方，理应知晓系争房屋为经济适用房，其规避“经济适用住房供应对象为低收入住房困难家庭”规定的购买资格要求及其他政策性规定，与被告私自达成交易不具备正当性。同时，原、被告就系争房屋所达成的交易行为客观上亦损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，应认定为自始无效。协议无效后，因协议而取得的财产应予以返还。本案中，鉴于《购房协议》在双方婚前签订，原告所付房款系用原告婚前个人财产支付，协议自始无效后，被告理应将房款44.5万元返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告张金兰与被告王德建于2013年9月29日签订的《购房协议》无效；
二、被告王德建于本判决生效之日起十日内返还原告张金兰房款44.5万元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为3，987.50元，由原告张金兰与被告王德建各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年五月十五日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。