贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终2139号
上诉人(一审原告）：黔东南州温馨物业服务有限责任公司。住所地：凯里市宁波路“金地花园”*栋会所。
法定代表人：谢萍，总经理。
委托诉讼代理人：潘国华，贵州兄弟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢红，女，1966年11月15日出生，汉族，贵州省凯里市人，黔东南州温馨物业服务有限责任公司职工，住凯里市。
被上诉人（一审被告）：吴本刚，男，1975年6月28日出生，苗族，贵州省铜仁地区沿河土家族自治县人，州财政局职工，住凯里市。
委托诉讼代理人：刘友强，男，1975年12月18日生，景颇族，住贵州省凯里市。
上诉人黔东南州温馨物业服务有限责任公司（以下简称：温馨物业公司）因与上诉人吴本刚物业服务合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院作出的(2017)黔2601民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
温馨物业公司上诉请求：1、撤销凯里市人民法院作出的(2017)黔2601民初1976号民事判决；2、依法判定被上诉人支付物业服务费4008元；3、判定被上诉人支付水费709.65元；4、判定被上诉人支付逾期缴纳物业服务费滞纳金6117元，其它费用（维修消防分摊费用）48元；5、案件全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：凯里市“阳光帝苑”小区是上诉人2008年接管的物业小区，小区共有业主400户，最开始物业服务费为0.8元/㎡，2012年调整到0.9元/㎡。因物价上涨等因素，2013年底上诉人提出价格调整到1.05元/㎡，得到小区大部分业主的支持和配合，由于小区业委会不履行职责，2014年经小区全体业主过半数同意调整，调整后除被上诉人在内的11户业主外，余下的380多户业主都按调整后的物业费交纳。由于被上诉人等11户长期不交费，给小区其它业主造成极大不公平，严重影响小区正常管理，上诉人向法院提起诉讼。上诉人认为，一审判决错误，请二审改判。理由：一、对“2014年2月28日阳光帝苑业委会以投票册形式得出的237户业主选择不同意物业管理费1.05元/㎡签三年的意见”与“2014年3月由257户业主同意继续由温馨物业公司为小区服务并按1.05元/㎡标准收费3年不变的意见”的效力问题。从真实性看，前者没有向业主公示，真实性存疑。后者是在小区公开场所向全体业主进行公示，且并未有业主提出异议，真实性应予认可。从时效性看，前者时间在前，后者时间在后，之后的意见取代之前的意见。从实际履行看，小区400户业主除被上诉人在内的11户业主外，余下的380多户业主都按调整后的1.05元/㎡交纳物业费，说明小区业主认可调价并实际履行。综上，后者对全体业主有约束力。二、同意按1.05/㎡标准3年不娈的业主是否达到双过半问题。物权法76条规定，物业费标准属于重大事项，应经专有部分建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意。一审以“原告所举证据不足以证明上述双过半业主同意”为由对1.05元/㎡交纳物业费不予认定不当，根据生活经验法则不需举证证明，本小区共有400户业主，住房面积都是100平米左右，有257名业主签字同意，有380多户同意并履行，推定得出双过半的事实，一审认定事实和适用法律错误。三、物业费按1.05元/㎡计价对包括被上诉人在内的全体业主是否有约束力的问题。1、一审判决以合同相对性认定1.05元/㎡对包括被上诉人在内的11名未交费业主没有约束力显然是错误的。合同相对性原则并不是绝对的，它是有限制性的，物业服务是公共服务，大多数业主同意就生效。2、“2014年3月由257户业主同意继续由温馨物业公司为小区服务并按1.05元/㎡标准收费3年不变的意见”是业主对2012年物业合同里物业费条款的变更，对包括被上诉人在内的全部业主有约束力。业主大会是小区最高权力机构，在业委会不履行职责时，业主大会可以以不同方式自行作出决议，上述意见就是业主大会采用征求意见的方式让业主签字决议的结果，对全体业主具有约束力。四、关于被上诉人是否应承担违约责任支付物业费滞纳金的问题。不管被上诉人是否恶意，只要违反合同约定，都要承担违约责任，按应交物业费每天0.3﹪比例支付滞纳金。五、支付维修小区消防的费用是为了小区业主共同利益，应由全体业主承担，维修基金也是属于业主共有，要业主大会作出决议后才能申领，因情况紧急，上诉人先行垫付了维修费，应由全体业主分担。综上，请二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。
吴本刚二审期间未作答辩。
温馨物业公司向一审法院起诉请求：1、支付物业服务费4008；2、支付自来水费共计709.65元；3、支付逾期缴纳物业服务费滞纳金6117元、自来水费滞纳金1756元、其它费用48元；4、承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：原告温馨物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围：物业服务、家政服务、装饰装修、小百货超市、中介服务。被告吴本刚系凯里市阳光帝苑小区9-2-14-D号房业主。2012年5月21日，以原告温馨物业公司为乙方、阳光帝苑业主委员会为甲方，双方因阳光帝苑小区提供物业服务事宜签订了《服务委托合同》，对委托管理服务事项、委托管理期限、双方的权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等进行了约定，其中合同第四条对委托管理服务事项的约定为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、房顶……；第五条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：专用配电设施、共用的上下水管道……；第十三条：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费、装修保证金、其他共同商定的费用……，管理期限在第十四条约定为：委托服务期限为1年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业管理服务费在第十九约定为：本物业服务内的物业管理服务费用实行包干制，按照以下条款执行：1、住宅房屋由乙方按建筑面积（以房局测量面积为准）每月每平方米0.90元向业主或物业使用人收取；……4、管理费标准的调整，根据2011年1月1日起实施的《贵州省物业管理条例》及业主委员会进行商榷后确定。5、业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，逾期3个月后按照应交物管费每天0.3%比例交纳滞纳金……第二十一条约定房屋共用部位、养护费用、房屋共用设施、设备小修、养护费用、共用绿地的养护费用、附属配套建筑和设施的小修、养护费用由温馨物业公司承担，上述大中修费用及改造、更新费用由业主共同承担。第七章对违约责任约定为：二十二条：甲方违约使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决……，第二十四条：乙方违反合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权拒绝交纳，已交纳的业主有权要求双倍返还……。双方还约定该物业管理服务委托合同自2012年1月1日起执行，合同期满，如甲方没有续聘或解聘乙方的意见通知乙方，乙方也未通知甲方不再继续管理的，视为此合同自动延续。合同签订后，原告对阳光帝苑的小区进行了物业管理。2012年12月31日合同期满，原告与阳光帝苑业委会未续订合同，但其仍为小区提供了事实上的物业管理服务并按合同约定的0.9元/㎡收取物业管理费用。2013年11月28日原告给阳光帝苑业委会发函，要求物业管理费提高价格，业委会于2013年12月3日复函原告，明示其物业合同期限定为2013年1月1日至2014年6月30日止，物业管理费为0.90元每平方米计算。2014年2月28日阳光帝苑业委会以投票册形式以向小区业主征求意见，约有237户业主选择内容为“不同意物业管理费1.05元签三年”意见。原告因与业委会就物业管理费收取标准未达成一致意见，于2014年3月以“关于2014年3月2日业委会与温馨物业公司会议决议：是否同意继续由温馨物业公司为阳光帝苑小区提供服务且物业服务费按1.05/㎡的标准收取3年不变”为内容的意见征纳书的形式，向阳光帝苑小区业主征求意见。2014年3月6日，原告在小区发出公示函告知小区业主小区住宅服务价格按1.05元/m2三年不变而请求业主表决。后约有257余户业主在意见征纳书中选择同意。之前及此后，约有369余户业主按1.05/㎡的标准向原告交纳了物业管理费。另查明：1、阳光帝苑小区共400户业主，被告吴本刚所住阳光帝苑9-2-14-D号房住房面积为106.07m2；2、2014年原告发出公告函，告知业主小区消防火灾自动报警系统故障维修，住宅面积41743/㎡+商铺面积15882/㎡=57335㎡，消防报警系统维修报价=25300元，各户按每平方米0.441元分摊，被告吴本刚户分摊为48元，该25300元原告已提供证据说明其已实际支付给贵州科盾安全技术有限公司；3、阳光帝苑高层房屋需二次加压后方能正常用水，二次加压过程产生一定的水损、电损及人工服务等费用；4、贵州省物价局黔价格（2012）83号文件明确凯里市居民生活用水价格调整为2.15/m3，执行时间为：调整后的价格自2012年5月1日起的用水量执行。凯里市发展和改革局凯发改价格通（2016）2号文件《关于调整污水处理费征收标准的通知》，明确居民用水污水处理费征收标准调整为0.95元/立方米。执行时间：调整后的污水处理费征收标准自2016年10月1日起执行。5、被告吴本刚2014年1月至12月的用水量为66吨、2015年1至12月用水量为66吨，2016年1至10月的用水量为65吨、2016年11月至12月用水量为8吨；6、被告吴本刚未交纳物业管理费用的时间为：2014年1月1日至2016年12月31日共36个月。
一审法院认为：本案原告温馨物业公司虽与被告吴本刚所在小区阳光帝苑业委会订立的《服务委托合同》于2012年12月31日期满又经业委会明示延至2014年6月30日仍期满后，双方虽未续订书面物业服务合同，但均未举证证明双方有解聘或不再管理的行为，且原告一直为该小区提供物业管理服务至今，按合同约定，应视为原合同自动延续。被告陈飞也对原告已提供了物业管理服务的事实予以认可，双方形成事实上的物业服务合同关系，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按合同约定全面履行义务。因原告已按合同履行了物业管理义务，被告也应履行交纳物业管理费的义务。故原告主张被告应交纳在其服务期间的物业服务管理费，于法有据，一审法院应予支持。关于双方争议的物业管理费应按原合同约定的0.90元/㎡还是应按1.05元/㎡交纳的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（7）项、第二款的规定，物业收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应经专有部分建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告所举证据不足以证明上述双过半业主同意的事实，且因原、被告双方物业服务合同关系的存在系基于阳光帝苑业委会与原告签订的物业服务合同的自动延续，该合同约定物业费的收费标准为0.90元/㎡，根据合同相对性原则，原告提高物业收费标准，应依照法定程序与业委会订立合同来实现，本案原告未与阳光帝苑业委会协商一致共同对提高物业费收费标准进行约定，故仍应按原合同约定的标准0.90元/㎡予以交纳，而其他愿意按1.05元/㎡标准交纳的业主，系其对自己权利的自由处分，但原告据此主张对被告有约束力无法律依据，故其要求按1.05元/㎡标准收取物业费的主张，一审法院不予支持。被告提出应按合同约定的0.90元/㎡标准交纳的辩解意见成立，一审法院予以采纳。因被告对原告主张未交纳的时间及房屋面积未提出异议，其应交纳的物业管理费应为：106.07㎡×0.90元×36月=3437.00元。关于原告主张的用水二次加压加收0.65元的问题，根据一审法院依职权查实小区高层确需二次加压后才能保证正常用水，而二次加压必然产生一定水损、电损及人工服务等费用的事实客观存在，总体体现为总表和分表读数差额，故原告对此采取业主分摊的形式收取每吨0.65元水损费用，并无不当。一审法院对此予以支持。对被告关于原告主张的该项费用已包括在每平方0.90元物业管理费里，现其主张系重复收取的辩解意见，不予采信。因被告对原告计算的用水量及标准并无异议，故被告应交纳的自来水费为：（66+66+65）吨×3.45（含每吨加收0.65元二次加压费）+8×3.75（含每吨加收0.65元二次加压费）=709.65元。关于原告主张的其他费用48元，其提供的证据说明系消防设施维修费用，根据《物业管理条例》的相关规定，消防设施属于共用设施设备范围，其维修、更新、改造应由专项住房维修基金中予以使用，原告应通过法律规定对被告所交纳的住房维修基金里主张权利，故一审法院对该诉讼请求不予支持。关于物业管理费滞纳金的问题，因双方认可系因对物业管理费的交纳标准存在异议导致交纳未果的事实，而非被告恶意拒交，故对原告的该项请求不予支持。而自来水费滞纳金，逾期交纳水费滞纳金的约定主体非系原、被告，且原告并未举证证明其对已供水部门承担期逾期交纳水费滞纳金的事实，原告的该项诉请于事实于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告吴本刚支付原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司物业管理服务费3437.00元、水费709.65元，上述共计4146.65元，限于本判决生效之日起十日内一次性履行完毕；二、驳回原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司的其余诉讼请求；案件受理费60元，由被告吴本刚负担40元，由原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司负担20元。
本院二审期间，温馨物业公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1、温馨物业公司提交的《房屋面积测绘报告》、《2014年意见征纳书同意业主面积表》，拟证明阳光帝苑小区共400户，面积为49473.81平方，而征纳意见书同意提价的250余户业主面积为31095.06平方，占62.85%达到户数，人数、面积双过半。2、《证明》、《情况说明》、《陈玉书的说明》，拟证明温馨物业公司提价和意见征纳是经过业主讨论同意的并报社区同意。3、《公告》，拟证明得到大多数业主签字同意物业费按1.05元/㎡向业主进行过公告。对上述证据，上诉人路熤的质证意见为：1、对《房屋面积测绘报告》无异议，对《2014年意见征纳书同意业主面积表》认为征纳主体不合法，表中的户头数及面积数不真实、不客观，不可采信。2、唐雍象并非业主代表也不是业委会成员，只有2位业主与物业公司人员去社区居委会，反映的是物业费上涨事宜。对《情况说明》不认可，杨会群、唐治端、石锦慧、林勤等人只代表个人，并不代表全体业主和业主委员会。对《公告》，认为主体不合法，未进行公示，也不知情。本院认为，对第一组证据即《房屋面积测绘报告》、《2014年意见征纳书同意业主面积表》的真实性，合法性、关联性予以认可，因一审中温馨物业公司提交的证据即业主交纳物业费收据、2014年3月2日的《意见征纳书》与该证据互相印证，能证实双过半的事实。对第二组证据即《证明》、《情况说明》、《陈玉书的说明》，能与第一组证据相互印证，说明了业主大会以《意见征纳书》方式表决的过程。对第三组证据即《公告》，能与大多数业主按1.05/㎡交纳物业费的事实相印证，说明大部分业主是知晓的，本院对其证明目的予以认可。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点是：1、2014年3月2日的《意见征纳书》是否合法并对全体业主是否具有约束力；2、吴本刚承担水费中二次加压费是否适当。3、吴本刚是否应承担逾期交纳物业费的滞纳金；4、维修消防设备的费用是否应由全体业主分摊。
本院认为：1、对2014年3月2日的《意见征纳书》，是否合法并对全体业主是否具有约束力的问题。首先，从形式上分析，根据《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力……”的规定。本案中，温馨物业公司向阳光帝苑小区业主委员会提出提高物业收费至1.05/㎡，2014年2月28日阳光帝苑业委会以投票册形式向小区业主征求意见，约有237户业主选择内容为“不同意物业管理费1.05元签三年”意见后，双方因物业管理费收取标准未达成一致意见，后温馨物业公司和部分业主经请示凯里市大十字街道和谐社区居委会，其答复“建议物业公司和业主代表采取征求意见决定”。杨会群等业主与物业公司以《意见征纳书》的形式，对小区征纳意见，有257户对物业管理费按1.05元/㎡收取3年不变选择“同意”，并按《意见征纳书》标准收取物业管理费。本院认为，为提高小区管理效率，物业公司协同业主代表杨会群等业主以《意见征纳书》的形式征纳是否同意按1.05/㎡进行收费，该形式符合上述法律规定的业主大会的召开形式，并有专有部分占总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，其召开主体及形式合法，对业主具有约束力；其次，一审审理查明，2014年3月6日，温馨物业公司在小区发出公示函告知小区业主小区住宅服务价格按1.05元/m2三年不变而请求业主表决后，约有257余户业主在意见征纳书中选择同意。之前及此后，约有369余户业主按1.05/㎡的标准向温馨物业公司交纳了物业管理费，超过全部业主的过半数，且369户交费业主已实际履行业主大会的决议即按1.05/㎡交纳了物业费，其交纳费用业主的面积也远远超过小区专有部分占总面积的过半数。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，该《意见征纳表》得出的表决结果，属于也符合上述法律规定第七项规定内容，“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定要求，上述查明事实已双过半，故足以认定《意见征纳书》上载明的按1.05/㎡收取物业费标准是属于业主大会的决定，对全体业主具有约束力。一审法院认定事实清楚，但处理不当，导致判决结果不当，本院依法予以纠正。因双方对欠交时间及面积无异议，本院予以确认。因为温馨物业公司与阳光帝苑小区业主委员会于2013年12与3日达成的物业合同期截止到2014年6月30日，2014年3月温馨物业公司与阳光帝苑小区业主委员会以意见征纳书的形式向业主征求意见，有大部分的业主签署同意，并实际履行了物业费，所以在计算吴本刚应交纳的物业费应分段计算，即：1.2014年1月1日至2014年6月30日止6个月共计572.78元（106.07㎡×0.9元/㎡×6个月=572.78元）；2.2014年7月1日至2016年12月31日止30个月共计3341.21元（106.07㎡×1.05元/㎡×30个月=3341.21元）。两段共计应交纳3913.99元，温馨物业公司主张4008元，本院应支持3913.99元。对因2014年2月28日阳光帝苑业委会以投票册形式向小区业主征求意见书的认定，本院认为因其是在2014年3月2日《意见征纳书》以前，应以业主最后形成在后的《意见征纳书》的意思表示为准，对其征求意见书不作为本案定案依据。
2、吴本刚承担水费中二次加压费是否适当问题，首先，小区高层确需二次加压后才能保证正常用水，这是凯里城区高层建筑供水的客观事实，无需举证。其次，从物业公司在一审中提供的每月用水情况看，确实存在水损即总表和分表读数差额的事实，而分表之后的管道直接联接业主用水设施，属业主使用范围，由此产生的水损应由业主自己承担。该水损属于实际用水损失，与物业管理好坏无关，也不属于物业维修管理范畴。再次，双方在《物业管理服务合同》中对二次加压产生的水损费用未有约定，但高层建筑用水必须通过二次加压才能到达住户用水位置，因而直接产生二次加压费用。显然该费用不属于《物业管理服务委托合同》第二章第五条约定的：高压水泵房共用设施、设备的维修、养护、运行和管理事项而产生的服务费用。而是第二次加压后送水增加的费用。虽然《物业管理服务委托合同》第二章第五条中写明了高压水泵房设备的运行管理维修养护属于委托管理服务事项，维护管理费由物业公司承担，但水损不属于运行使用维修管理费。故一审法院综合二次加压、水损情况，判决吴本刚承担水费中二次加压费与水费共计709.6元，并无不当，本院予以维持。
3、对吴本刚是否应承担逾期交纳物业费滞纳金的问题，因《物业管理服务合同》到期后，未有签订书面的《物业管理服务合同》，吴本刚对《意见征纳书》有异议，即对物业管理费的交纳标准存在异议导致交纳未果，进而产生纠纷，引起诉讼，从而导致交费标准是按原合同约定标准交纳还是按向业主发出的《意见征纳书》标准交纳处于尚未确定状态。因此，不足以认定吴本刚而非恶意欠费。但吴本刚拖欠此前的物业费的行为构成违约，应当承担滞纳金，鉴于温馨物业在二审中自愿放弃要吴本刚支付逾期缴纳物业服务费滞纳金的请求，系当事人处分自己的权利，本院不再对本部分进行审查。
4、维修消防设备的费用是否应由全体业主分摊的问题，本院认为，温馨物业公司虽与吴本刚所在小区阳光帝苑业主委员会订立的《物业服务管理委托合同》于2012年12月31日期满，又经业主委员会明示延至2014年6月30日仍又期满后，双方虽未续订书面物业服务合同，但温馨物业公司一直为该小区提供物业管理服务至今，应视为原合同自动延续，在延续期间除了对物业费双方进行了重新约定外，其它条款，未有变更，故应继续履行。根据《物业服务管理委托合同》第二十一条房屋的共用设施、设备小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由业主共同承担；更新费用，由业主共同承担。根据一审查明的事实“2014年温馨物业公司发出公告函，告知业主小区消防火灾自动报警系统故障维修，住宅面积41743/㎡+商铺面积15882/㎡=57335㎡，消防报警系统维修报价=25300元，各户按每平方米0.441元分摊，吴本刚户分摊为48元，该25300元温馨物业公司已提供证据说明其已实际支付给贵州科盾安全技术有限公司”。说明温馨物业公司确实存在维修的事实且温馨物业公司实际已进行了并垫付了维修费用，因该维修部分系对共有部分进行维修，维修费用的数额也足以认定属于是公用设施、设备的大修。根据《物业服务管理委托合同》第二十一条房屋的共用设施、设备小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，由业主共同承担；更新费用，由业主共同承担上述合同的约定，应由业主共同承担。一审法院在双方有约定的情况下，且温馨物业公司已向业主委员会请求使用维修基金未获同意办理，并垫付了维修费用的情况下，按《物业管理条例》的规定，消防设施属于共用设施设备范围，其维修、更新、改造应由专项住房维修基金中予以使用为由，而不支持温馨物业公司的主张，有失公允。属认定事实和适用法律错误，本院依法予以纠正，即由吴本刚户向温馨物业公司支付消防维修费48元。
综上所述，温馨物业公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决部分事实认定不清，适用法律不当，导致判决不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初1976号民事判决；
二、被上诉人吴本刚于本判决生效之日起五日内支付黔东南州温馨物业服务有限责任公司物业管理服务费3913.99元、水费709.6元、其它费用（消防报警系统维修费）48元,共计4671.59元；
一审案件受理费60元，二审案件受理费72元，共计132元，由吴本刚负担112元，由黔东南州温馨物业服务有限责任公司负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑厚祥
审 判 员 李南楠
审 判 员 沈 智
二〇一七年十二月十八日
法官助理 杨 建
书 记 员 王洪垚