广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终2791号上诉人（原审原告、反诉被告）：任翘楚，男，1987年5月13日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。委托诉讼代理人：何紫妍，广东金硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江门市国翔企业发展有限公司，住所地江门市蓬江区。法定代表人：梁国继，总经理。委托诉讼代理人：周康余、甘盛辉，均是该公司职员。上诉人任翘楚因与被上诉人江门市国翔企业发展有限公司（以下简称国翔公司）租赁合同纠纷一案,不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初2745号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。任翘楚上诉请求：1、撤销一审判决二、三、四项，并改判为被上诉人向上诉人还保证金106320元，并承担上诉人装修费269160元和家具费37000元的损失。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定部分事实错误，导致一审判决部分错误。1、一审法院对于租金支付问题认定错误。任翘楚在2017年4月1日已无实际经营，国翔公司亦清楚并承认该事实，因此在任翘楚4月份并无实际使用国翔公司的商铺并涉案租赁合同已被法定解除的前提下，一审法院判决任翘楚需支付4月的租金无事实与法律依据，是错误的，既然不存在租金拖欠问题任翘楚也无须支付迟延履行违约金。2、一审法院对于返还保证金的数额认定错误。保证金中的物业服务保证金、装修押金、仓库押金合共30855元.由于所涉租赁合同中第三、四条一并有约定，任翘楚在缴纳也是在国翔公司的结算中心一并缴纳，因此任翘楚是依据涉案的租赁合同主张国翔公司返还，同时国翔公司在一审反诉中亦主张物业管理费用，保险佥由谁代为收取不影响实际的合同相对人为国翔公司，因此，在本案中亦应由国翔公司一并返还。3、一审法院对任翘楚主张的装修费及家具损失的事实认定错误。任翘楚并没有收到国翔公司于2017年4月28日向任翘楚邮寄的关于解除合同、清理现场的通知函，亦不清楚邮寄的事情。在该邮寄单上是明确显示退回及退回理由记载为“人在江门无法签收”。虽则涉案租赁合同记载任翘楚收取资料的地址，但在邮寄单的退回理由如此明确记载的情况下，很明显事实就是任翘楚根本收不到该份通知函，通知函被退回后国翔公司也很清楚任翘楚收不到该份通知函。但国翔公司在知道任翘楚没收到的情况下也并没有采取其他方式以使任翘楚知悉上述事宜，即就本案证据可证明对于国翔公司陈述的解除合同及处理任翘楚物品一事任翘楚并不知晓，一审法院对此认定国翔公司有理由相信任翘楚已经收到上述通知函，是明显认定事实错误的。其次，任翘楚于2017年4月1日停止营业并发函法定解除涉案合同，国翔公司并不同意。由于要将物品撤离需国翔公司出具的放行条，故任翘楚无法将店铺物品撤离，不得已只好将物品留在店铺内。即使任翘楚不交还钥匙国翔公司也是可以自行进入涉案商铺的，没交还钥匙反而是任翘楚采取的适当措施以避免损失的发生或扩大，避免国翔公司对此的擅自处理。同时，任翘楚无收到国翔公司的解除合同、清理现场通知前提下，任翘楚亦根本无可能对现场行清点或采取措施保全，因此一审法院认定任翘楚没有采取措施避免损失扩大、没有及时清处理遗留物品或采取措施保全现场证据是错误的。即使涉案租赁合同被解除，国翔公司对任翘楚放置在涉案商铺装修装饰、物品、家具亦仍有妥善保管义务，并应通过有效方式实际联系任翘楚以便任翘楚对其物品、装修等处理，而不是在退件邮寄明确记载任翘楚无法收到信件的情况下自行对任翘楚的装修、物品行处理并将涉案商铺租赁给第三人使用。退一步而言无论是否通知成功，对于权属任翘楚的财产国翔公司亦无权自行处理，涉案租赁合同对此的约定明显违反物权法等相关法律，是无效条款。再次，对于实际的损失数额，任翘楚在一审时已提交书面证据证明包括停止营业前一晚的视频、装修清单、家具购买记录等，国翔公司虽否认但无证据予以反驳，故应以任翘楚提交的证据确定实际损失金额，一审法院认定任翘楚无提供相关证据证明损失是错误的。任翘楚向一审法院起诉请求：1、确认任翘楚、国翔公司签订的《汇悦城广场商铺租赁合同》及《汇悦城广场仓库使用协议》于2017年4月1日解除；2、国翔公司向任翘楚返还保证金106320元（包括租赁保证金75465元、物业服务保证金21285元、装修押金6000元、仓库押金3570元）；3、国翔公司向任翘楚支付装修费损失269160元；4、国翔公司向任翘楚支付家具费损失37000元；5、本案诉讼费由国翔公司承担。国翔公司向一审法院反诉请求：1、确认任翘楚、国翔公司于2016年7月8日签订的《汇悦城广场商铺租赁合同》于2017年5月2日解除；2、确认任翘楚向国翔公司支付的租赁保证金75465元归国翔公司；3、任翘楚立即支付以下费用：(1)2017年4月1日至2017年5月1日的租金共25966.45元,(2)2017年4月1日至2017年5月1日的物业服务费共7323.87元,(3)2017年2月17日至2017年5月1日的水费241.61元，电费172.70元,(4)租金和物业服务费的迟延履行违约金（每迟延一日按3‰计算，从2017年4月16日起计算至清偿之日止，其中租金的迟延履行违约金以25966.45元为本金，物业服务费以7323.87元为本金）,(5)违约金70659.01元（按未完租期租金总额的10%计算，自2017年5月2日起算）；4、本案的诉讼费用由任翘楚承担。诉讼过程中，国翔公司申请撤回上述第1项反诉请求。一审法院认定事实：坐落于江门市蓬江区白石大道166号的“汇悦城广场”系国翔公司的自建物业，内设有编号为1F027等商铺。2016年7月8日，任翘楚、国翔公司签订合同编号为ZL-1F027-2016的《汇悦城广场商铺租赁合同》，约定任翘楚承租国翔公司名下位于江门市蓬江区××大道××“××城广场”××号商铺，用于经营轻餐饮，品牌为安城；租赁期限为3个租约年，即2016年7月10日至2019年7月9日，每月租金标准为第1个租约年25155元，第2个租约年26414.04元，第3个租约年27735元，每月物业服务费为7095元；本合同签署时或之前，任翘楚应当向国翔公司支付75465元作为租赁保证金，向物业服务公司支付21285元作为物业服务费保证金；任翘楚在每月5日前支付当月租金和物业服务费；任翘楚延迟交纳合同项下租金及其他费用的，每延迟一日应当向国翔公司或物业服务公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过30日的，国翔公司有权单方解除合同并没收保证金；任翘楚擅自离场或撤场或拖欠租金超过一个月，或任翘楚单方提出终止合同的，或因任翘楚严重违约导致国翔公司终止合同的，除保证金不予退还外，任翘楚应按未完租期租金总额的10%向国翔公司支付违约金；国翔公司有权委派物业服务公司组成广场物业服务机构，任翘楚同意并接受国翔公司指定的物业服务公司的管理，物业服务合同及其广场管理制度等文件由任翘楚与国翔公司指定的物业服务公司另行签订；场地内各种国翔公司设施、设备出现故障，国翔公司或物业服务公司应在接到任翘楚维修通知三日内进行维修，若该商铺的损坏或故障直接影响到任翘楚的营运，国翔公司或物业服务公司须在接到任翘楚维修通知一日内进行维修；因任翘楚对该商铺进行装饰装修或因任翘楚的其他行为导致国翔公司或物业公司无法对相关的管道、线路和设备进行检修、调试或及时采取补救措施的，则因此发生损失及因此扩大的损失，应当由任翘楚承担损失及可能发生的损害赔偿责任，国翔公司、物业服务公司不负赔偿责任；在任翘楚向国翔公司交还商铺的同时，双方应当签署该商铺交还确定书，在双方签署该确定书之后，或虽未签署该确定书，但任翘楚已经实际撤离该商铺之后，任翘楚在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为任翘楚放弃了所有权及一切权利，国翔公司有权自行予以处理，且无需赔偿任翘楚；任翘楚指定发送通知地址为湛江市市辖区人民大道中54号海关宿舍2栋503房等内容。同日，任翘楚与江门市汇悦城物业管理有限公司（以下简称汇悦城物管公司）签订《汇悦城广场物业服务合同》和《汇悦城广场仓库使用协议》，其中《汇悦城广场物业服务合同》约定汇悦城物管公司为任翘楚提供物业服务，任翘楚承租商铺位于江门市××大道××城广场××号商铺，建筑面积为258平方米，任翘楚每月按27.5元/平方米计付物业服务费，任翘楚独立计量并承担所承租商铺所发生的水、电、燃气等能源费用，用水单价为6.53元/立方米，用电单价为1.26元/度，任翘楚在合同签订之日向汇悦城物管公司支付21285元物业服务保证金等内容；《汇悦城广场仓库使用协议》约定汇悦城物管公司将江门市白石大道166号江门汇悦城广场第二层8号房屋17平方米交给任翘楚作仓库使用，使用期限自2016年8月23日至2017年8月22日，任翘楚每月向汇悦城物管公司支付综合管理费1190元，签订合同时任翘楚支付押金3570元等内容。签订上述合同后，国翔公司将江门市蓬江区××大道××“××城广场”××号涉讼商铺交付给任翘楚使用，任翘楚向国翔公司交纳租赁保证金30465元；汇悦城物管公司将江门市白石大道166号江门汇悦城广场第二层8号房屋交付给任翘楚使用，任翘楚向汇悦城物管公司交纳物业保证金21285元、装修押金6000元和仓库押金3570元。任翘楚对涉讼商铺进行装修并用于经营轻餐饮，任翘楚在涉讼商铺内铺设了排污管连通国翔公司的主污水管立管，并安装了三个排水口，其中一个是靠近制餐区的地漏，任翘楚将国翔公司铺设的主污水管立管和涉讼商铺内的污水管的接驳处改装成弯型的存水弯。阳江市江城区达金装饰材料商行分别在2016年7月15日、8月3日和9月10日出具《收据》，《收据》分别载有收取了汇悦城安城店装修工程进度款94206元、121122元和53832元，合共269160元。任翘楚初时按时交纳租金和物业服务费，但在任翘楚经营过程中，靠近制餐区的地漏多次出现喷水喷气现象，任翘楚交租至2017年3月，从4月起没有交租。2017年3月23日，任翘楚向国翔公司邮寄《通知函》，载有任翘楚承租的商铺在开业后制餐位置的排水口经常性出现往外喷水现象，喷水程度日益严重，直接喷洒至制餐店面、地面储物柜、制餐员工等，靠近排水口的制餐地面一直处于湿滑状态，任翘楚从2016年10月向国翔公司反映要求处理但至今未曾处理，导致店铺无法再营运现有经营项目，任翘楚也多次向国翔公司提出变更加盟项目或增加合作品牌以利店铺经营，但国翔公司一直怠于答复及无理拒绝任翘楚的申请，现通知国翔公司，任翘楚将于2017年4月1日起停止租赁1F027号商铺，请国翔公司在收到通知函七日内对上述通知进行回复并协助处理退场手续，若国翔公司逾期不答复，视为国翔公司同意，任翘楚将自行进行撤场及处理相关事宜等内容。2017年3月27日，国翔公司向任翘楚送达《回函》，《回函》载有国翔公司在收到任翘楚的维修通知后已在2016年11月15日对涉讼商铺污水管道进行清理、2017年1月11日对涉讼商铺污水管道立管部分进行清理、2017年3月14日对污水管前加装透气管、2017年3月23日增设多个污水管等措施，根据任翘楚、国翔公司双方的现场观察，喷水情况每天出现不多于两次、每次喷水量不足200毫升，不足以严重影响商铺的制餐过程和导致消费者对商铺品牌的负面影响；国翔公司不认可任翘楚变更加盟项目或增加合作品牌等内容。任翘楚收到国翔公司送达的《回函》和维修照片，并在《回函》上备注“已收到但不代表本人以及本店对回函内容及所复的照片等资料的确认”。2017年4月1日，任翘楚签署《解除合同通知书》并向国翔公司邮寄，《解除合同通知书》载有从2016年9月份开业后，任翘楚承租的商铺的制餐位置的排水口经常性出现往外喷水现象，且喷水程度直接喷洒至制餐餐品和员工身上，制餐区地面一直处于湿滑状态，该现象已经持续5个多月，任翘楚多次向国翔公司反映但一直没有解决导致任翘楚店铺无法再经营下去，由于国翔公司不按合同约定履行自身管理维修义务，严重违约，任翘楚告知国翔公司解除双方签订的《汇悦城广场商铺租赁合同》及相关的仓库租赁合同，并协助任翘楚进行撤场等相关事宜等内容。国翔公司在2017年4月6日收到该《解除合同通知书》。2017年4月6日，任翘楚向法院提起本案诉讼。2017年4月11日，国翔公司按照合同约定的通知地址湛江市市辖区人民大道中54号海关宿舍2栋503房向任翘楚邮寄《公函》，载有任翘楚承租的商铺自2017年4月1日起擅自停业且无人员在岗，国翔公司在2017年4月6日收到国翔公司的《解除合同通知书》，但国翔公司不存在不按合同约定履行自身管理维修义务的情况，任翘楚无权单方解除原合同或要求国翔公司承担违约责任，请任翘楚立即恢复对外营业等内容。该邮件于2017年4月12日被签收。2017年4月28日，国翔公司按照合同约定的通知地址湛江市市辖区人民大道中54号海关宿舍2栋503房向任翘楚邮寄《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉解除通知函》，载有任翘楚承租商铺自2017年4月1日起擅自停业且无人员在岗，国翔公司通知任翘楚恢复对外营业未果，现通知任翘楚解除《汇悦城广场商铺租赁合同》，将商铺恢复至毛坯后交还给国翔公司，交付应付未付的租金、物业服务费及违约金等费用等内容。但该邮件在2017年5月2日退回给国翔公司，理由为人在江门，无法签收。2017年5月1日，汇悦城物管公司出具《代付款证明》，载有国翔公司已于2017年5月1日代任翘楚支付1F027商铺的物业服务费、水电费及迟延履行违约金共8110.34元。2017年5月4日，国翔公司将涉讼商铺交付给其他人重新装修。2017年5月22日，本院组织任翘楚、国翔公司双方到涉讼商铺进行现场勘验，但原装修、地面等已被拆除。另查明：任翘楚主张在2016年8月1日和9月2日通过网络购物的方式分别购买价款4800元、10000元、10000元、2200元和10000元的家具，合共37000元。任翘楚、国翔公司陈述任翘楚除租赁涉讼商铺外，还与赵见明共同租赁国翔公司名下的汇悦城广场4F002商铺。一审法院认为：本案属租赁合同纠纷。任翘楚、国翔公司于2016年7月8日签订的《汇悦城广场商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，任翘楚、国翔公司应按约履行。关于《汇悦城广场商铺租赁合同》的解除问题。任翘楚经营过程中，靠近制餐区的地漏多次出现喷水喷气现象，任翘楚多次向国翔公司反映，国翔公司主张已进行过维修，但仍存在喷水喷气现象。对于喷水喷气的原因，任翘楚认为是国翔公司的铺设的排污管立管存在气体，国翔公司认为是任翘楚在涉讼商铺室内铺设的排污管的管径小于国翔公司铺设的排污管的管径、坡度低于国翔公司预留的排水口及有多处90度拐弯且没有采取技术措施。一审法院认为，第一，造成喷水喷气的前提是管道存在水和较大气压，对于国翔公司主张的原因，按照日常生活经验，较大可能产生的结果是任翘楚产生的污水不能顺畅地排放到国翔公司铺设的排污管立管而向涉讼商铺室内溢出，而非造成排污管立管的气压加大；第二，由任翘楚提供的视频可见，在任翘楚没有排水的情况下，即不存在国翔公司认为的由于任翘楚原因加大主排污管立管气压的情形下，也存在喷水喷气的现象；第三，任翘楚在装修时已加装了存水弯，防止排水管道系统中的气体窜入室内的附件，任翘楚已采取措施防止喷水喷气现象的发生；第四，国翔公司主张是任翘楚在涉讼商铺室内铺设的排污管原因造成喷水喷气，但在一审法院进行现场勘验前，国翔公司已将涉讼商铺交付给他人重新装修，任翘楚铺设排污管的现场已被破坏，导致丧失现场勘验和鉴定的基础，而国翔公司未能提供充分证据证明是任翘楚原因导致喷水喷气。综上，一审法院对国翔公司主张的喷水喷气原因不予采信。在任翘楚经营过程中，靠近制餐区的地漏多次出现喷水喷气现象，国翔公司主张已多次进行维修但没有彻底解决，任翘楚租赁涉讼商铺是用于经营餐饮，喷水喷气会影响任翘楚的正常经营生产，且从国翔公司陈述在2016年11月15日、2017年1月11日、2017年3月14日、2017年3月23日进行维修可见，喷水喷气现象已持续多月，任翘楚以此为由提出解除《汇悦城广场商铺租赁合同》，合法合约，一审法院予以支持。至于《汇悦城广场商铺租赁合同》解除的时间，任翘楚在2017年4月1日签署《解除合同通知书》并邮寄给国翔公司，但国翔公司表示在2017年4月6日才收到任翘楚邮寄的《解除合同通知书》，任翘楚提供的邮寄单无法证明国翔公司收到通知书的时间，任翘楚虽然陈述在2017年4月1日口头通知国翔公司撤场，但国翔公司对任翘楚2017年3月23日的《通知函》给予了回复，任翘楚在2017年4月1日没有将涉讼商铺及钥匙交还给国翔公司，也没有充分证据证明解除合同通知在2017年4月1日已到达国翔公司处，故一审法院采信国翔公司陈述的在2017年4月6日收到任翘楚邮寄的《解除合同通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“……合同自通知到达对方时解除”的规定，一审法院确认《汇悦城广场商铺租赁合同》在2017年4月6日解除。国翔公司撤回确认任翘楚、国翔公司于2016年7月8日签订的《汇悦城广场商铺租赁合同》于2017年5月2日解除的反诉请求，没有违反法律规定，一审法院予以准许。关于国翔公司反诉请求任翘楚支付2017年4月1日至2017年5月1日的租金25966.45元及迟延履行违约金（以25966.45元为本金，每迟延一日按3‰计算，从2017年4月16日起计算至清偿之日止）。由于一审法院确认《汇悦城广场商铺租赁合同》在2017年4月6日解除，故任翘楚需向国翔公司支付2017年4月1日至同月5日的租金。经核算，任翘楚应支付4192.50元（25155元/月÷30天×5天），对国翔公司超出该数额部分的反诉请求一审法院不予支持。至于迟延履行违约金。任翘楚拖欠国翔公司租金，国翔公司主张迟延履行违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。至于迟延履行违约金的标准，国翔公司主张按每日3‰过高，一审法院核定按照中国人民银行同期同类贷款利率计付。国翔公司主张迟延履行违约金从2017年4月16日起计，没有超出合同约定，没有违反法律规定，一审法院予以支持。故一审法院确认任翘楚应以4192.50元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年4月16日起至本判决确定履行之日止向国翔公司计付迟延履行违约金。关于任翘楚主张国翔公司支付装修费损失269160元和家具费损失37000元。第一，任翘楚拖欠国翔公司2017年4月1日至同月5日的租金，国翔公司在按照合同约定的通知地址湛江市市辖区人民大道中54号海关宿舍2栋503房向任翘楚邮寄《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉解除通知函》通知其解除合同、清理现场无果的情况下，自行对涉讼商铺内装饰装修、物品进行处理，没有违反合同约定。任翘楚陈述没有收到《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉解除通知函》，但国翔公司邮寄该函的地址是按照任翘楚、国翔公司双方在合同约定的通知地址，国翔公司有理由相信任翘楚能够收到，而且任翘楚、国翔公司陈述任翘楚除租赁涉讼商铺外，还租赁了国翔公司名下的汇悦城广场4F002商铺，则任翘楚可留意到国翔公司对涉讼商铺内的装修、物品的处理，如认为出现损害自己权益的行为可及时向国翔公司反映、沟通，或向相关部门反映，寻求解决，但任翘楚没有采取适当措施避免损失的发生或扩大。第二，任翘楚单方主张提前解除合同且没有向国翔公司交还商铺及钥匙，更负有采取措施保全好现场证据的谨慎注意义务，但任翘楚在通知国翔公司解除合同时没有对商铺内的物品进行清点和处理，在国翔公司按照合同约定的通知地址湛江市市辖区人民大道中54号海关宿舍2栋503房向任翘楚邮寄《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉解除通知函》通知其解除合同、清理现场后，任翘楚也没有及时清点、处理遗留物品或采取措施保全好相关的现场证据，任翘楚未能提供足够证据证明当时涉讼商铺的物品或者装修的情况。第三，任翘楚主张的数额是由其提供的装修费收据和网上购买家具截图的数额计算得出，但任翘楚使用过其主张的装修和家具，存在耗损，任翘楚未能提供充分证据证明装修和家具是否完好无损或残值。综上，一审法院对任翘楚主张国翔公司支付装修费损失269160元和家具费损失37000元不予支持。关于租赁保证金75465元的处理和国翔公司反诉请求任翘楚支付违约金70659.01元的问题。本案中，任翘楚没有向国翔公司支付2017年4月1日至同月5日的租金存在违约，但国翔公司未能提供符合约定用途的房屋和履行维修义务亦存在违约，国翔公司的违约行为致使《汇悦城广场商铺租赁合同》被解除，且国翔公司在2017年5月已将涉讼商铺交付给其他人装修使用，一审法院亦通过判决任翘楚支付租金和迟延履行违约金来填补国翔公司的部分损失，从公平原则考虑，国翔公司反诉请求没收租赁保证金75465元和要求任翘楚支付违约金70659.01元，一审法院不予支持，国翔公司应向任翘楚返还租赁保证金75465元。关于任翘楚主张解除《汇悦城广场仓库使用协议》。由于本案处理的是任翘楚、国翔公司之间关于《汇悦城广场商铺租赁合同》的租赁合同关系，《汇悦城广场仓库使用协议》是由任翘楚与汇悦城物管公司签订，而非任翘楚与国翔公司签订，与本案不属同一法律关系，故本案不予调整《汇悦城广场仓库使用协议》的解除问题。关于任翘楚主张国翔公司退回物业服务保证金21285元、装修押金6000元、仓库押金3570元。根据任翘楚提供的收据显示，物业服务保证金21285元、装修押金6000元、仓库押金3570元是由汇悦城物管公司收取，而非国翔公司收取，任翘楚要求国翔公司返还，不符合合同相对性原则，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于国翔公司反诉请求任翘楚支付2017年4月1日至2017年5月1日的物业服务费7323.87元及相应迟延履行违约金和2017年2月17日至2017年5月1日的水费241.61元，电费172.70元。由于本案处理的是任翘楚、国翔公司之间关于《汇悦城广场商铺租赁合同》的租赁合同关系，物业服务费、物业服务费的迟延履行违约金和水电费源于任翘楚与汇悦城物管公司签订的《汇悦城广场物业服务合同》，与本案不属同一法律关系，本案不予调整，国翔公司如认为任翘楚的行为造成其利益损害，可另寻合法途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年7月14日作出如下判决：一、确认任翘楚与江门市国翔企业发展有限公司在2016年7月8日签订的《汇悦城广场商铺租赁合同》于2017年4月6日解除；二、任翘楚应在本判决发生法律效力之日起三日内向江门市国翔企业发展有限公司支付租金4192.50元及迟延履行违约金（以4192.50元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年4月16日起计至本判决确定履行之日止）；三、江门市国翔企业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内向任翘楚返还租赁保证金75465元；四、驳回任翘楚的其他诉讼请求；五、驳回江门市国翔企业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15712元，反诉费1973元，合共17685元，由任翘楚负担12892元，由江门市国翔企业发展有限公司负担4793元。二审中，任翘楚、国翔公司均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对任翘楚提出上诉的问题。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案租赁合同何时解除，任翘楚有否拖欠租金，是否应支付违约金；二、国翔公司应否向任翘楚赔偿装修费损失269160元和家具费损失37000元的问题；三、国翔公司是否应返还物业保证金、装修押金以及仓库押金？关于涉案租赁合同何时解除，任翘楚有否拖欠租金,是否应支付违约金的问题。任翘楚上诉主张一审法院认定解除合同时间有误，判令其支付2017年4月1日至5日的租金不当。本院认为，因双方当事人在履行租赁合同过程中产生纠纷，任翘楚以国翔公司未履行维修义务，影响其经营为由，于2017年3月23日向国翔公司发出《通知函》，又于2017年4月1日向国翔公司发出《解除合同通知书》，国翔公司于2017年4月27日向任翘楚发出《解除通知书》，结合涉案商铺实际上已经转租给案外人，故任翘楚与国翔公司签订的《汇悦城广场商铺租赁合同》已经解除。至于解除合同的时间，任翘楚在2017年4月1日签署《解除合同通知书》并邮寄给国翔公司，但国翔公司表示在2017年4月6日才收到任翘楚邮寄的《解除合同通知书》，任翘楚提供的邮寄单无法证明国翔公司收到通知书的时间，任翘楚虽然陈述在2017年4月1日口头通知国翔公司撤场，但国翔公司对任翘楚2017年3月23日的《通知函》给予了回复，任翘楚在2017年4月1日并没有将涉讼商铺及钥匙交还给国翔公司，也没有充分证据证明解除合同通知在2017年4月1日已到达国翔公司处。因此，一审法院依据双方提供的证据以及陈述认定《汇悦城广场商铺租赁合同》于2017年4月6日解除并判令任翘楚应向国翔公司支付2017年4月1日至5日的租金4192.5元及以4192.50元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年4月16日起至履行之日止的迟延履行违约金并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，由于双方当事人提前解除租赁合同，认定国翔公司是否应向任翘楚赔偿装修费269160元及家具损失37000元，应按照导致解除合同的过错来划分责任。任翘楚以国翔公司未履行维修义务，影响其经营为由提出解除租赁合同。经审查，涉案商铺制餐区的地漏多次出现喷水喷气现象，任翘楚从2016年10月开始多次向国翔公司反映，国翔公司多次维修，但仍存在喷水喷气现象。对于喷水喷气的原因，双方各执一词。本院认为，首先，国翔公司在本案诉讼前已经将涉案商铺的装修拆除，地漏喷水喷气的原因无法通过鉴定方式予以确定。但涉案租赁合同第六条约定，任翘楚在装修前应向国翔公或物业公司提供设计图纸并需获得物业公司的审查。由于涉案商铺已实际投入运营，可以认定任翘楚的装修设计已通过国翔公司的审查。国翔公司主张任翘楚装修不符合装修规范，是造成地漏喷水喷气的原因，依据不足。其次，从任翘楚提供的视频可见，在没有排水的情况下，即不存在国翔公司主张由于任翘楚加大主排污管立管气压的情形下，存在喷水喷气的现象。且任翘楚在装修时已加装了存水弯，防止排水管道系统中中的气体窜入室内的附件，任翘楚已采取措施防止喷水喷气现象的发生，但仍出现喷水喷气的现象，故国翔公司主张任翘楚的装修行为造成，依据不充分。再者，国翔公司作为出租方，经出租方申请，在多次维修无果的情况下，并未积极聘请专业机构进行维修或对故障进行鉴定，反而在维修责任存在争议时将装修拆除，应对不能通过鉴定认定责任承担不利的法律后果。综上，任翘楚主张国翔公司未履行维修义务，理由充分，本院予以采纳。对于解除合同的责任问题，一方面，国翔公司未全面履行维修义务，且作为租赁方，在双方对于解除合同发生矛盾的情况下，未积极妥善处理双方之间的矛盾，尽量确保承租方的正常经营，导致双方的矛盾激化，其违约行为对任翘楚的正常经营有一定的影响，存在一定的过错。另一方面，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，任翘楚于2016年10月因地漏喷水喷气，多次要求国翔公司解决，在国翔公司多次维修无果的情况下，任翘楚也可自行聘请专业维修公司进行维修或查清故障原因，事后要求国翔公司承担维修费用，或者通过其他方式来减少喷水喷气对营业的影响，但任翘楚未穷尽其所能，防止损失的扩大，保障正常营业，而是直接采取解除租赁合同的方式解除，扩大了经济损失。且在涉案故障发生后，涉案商铺一直在经营，故该障碍虽然对其经营产生一定的影响，但不是完全不能实现合同目的。因此，任翘楚未穷尽其所能处理故障问题，且在该故障并非必然导致合同目的不能实现的情况下，直接停止营业并提出解除合同，具有一定的过错。根据双方的过错程度，本院认定任翘楚应承担60%的责任，国翔公司承担40%的责任。对于任翘楚主张的装修损失269160元。因双方提前解除租赁合同，不论是哪一方拆除，必然会导致任翘楚承租商铺固定装潢损失。为了证明损失，任翘楚提交了商铺装修单据予以证明，虽然任翘楚提交的装修单据存在瑕疵，但本院考虑到任翘楚装潢损失是客观的，同时结合任翘楚于2016年7月份装潢后已实际经营一段时间，存在一定的折旧，本院酌情认定任翘楚的装修损失为200000元。根据双方对于解除合同的过错责任程度，本院认定国翔公司应向任翘楚赔偿装修损失80000元。对于任翘楚主张的家具损失37000元。合同解除后，国翔公司按照合同约定的通知地址湛江市市辖区人民大道中54号海关宿舍2栋503房向任翘楚邮寄《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉解除通知函》通知其解除合同、清理现场无果的情况下，自行对家具等物品进行处理，没有违反合同约定。任翘楚陈述没有收到《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉解除通知函》，但国翔公司邮寄该函的地址是按照任翘楚、国翔公司双方在合同约定的通知地址，国翔公司有理由相信任翘楚能够收到，而且任翘楚、国翔公司陈述任翘楚除租赁涉讼商铺外，还租赁了国翔公司名下的汇悦城广场4F002商铺，则任翘楚可留意到国翔公司对涉讼商铺内的装修、物品的处理，如认为出现损害自己权益的行为可及时向国翔公司反映、沟通，或向相关部门反映，寻求解决，但任翘楚没有采取适当措施避免损失的发生或扩大。任翘楚在通知国翔公司解除合同时没有对商铺内的物品进行清点和处理，在国翔公司按照合同约定的通知地址湛江市市辖区人民大道中54号海关宿舍2栋503房向任翘楚邮寄《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉解除通知函》通知其解除合同、清理现场后，任翘楚也没有及时清点、处理遗留物品，因此，国翔公司在通知后处理任翘楚的家具并无不当。综上，任翘楚主张国翔公司赔偿家具费损失37000元，依据不足，本院不予支持。关于第三个争议焦点。任翘楚上诉主张要求国翔公司返还物业保证金、装修押金以及仓库押金。经审查，从任翘楚提供的收据显示，物业保证金和装修、仓库押金是由江门市汇悦城物业管理有限公司收取，该公司是以与任翘楚签订《汇悦城广场物业服务合同》、《汇悦城广场仓库使用协议》等合同为依据向任翘楚收取上述费用。由于江门市汇悦城物业管理有限公司和国翔公司是两个不同的诉讼主体，根据合同相对性原则，任翘楚应向合同的相对方，即江门市汇悦城物业管理有限公司另行主张，本院在此不予审查。综上，任翘楚要求国翔公司返还物业保证金、装修押金以及仓库押金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初2745号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初2745号民事判决第四项；三、江门市国翔企业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支付装修赔偿款80000元给任翘楚；四、驳回任翘楚的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15712元,反诉费1973元，合共17685元，由任翘楚负担9881元，由江门市国翔企业发展有限公司负担7804元；二审案件受理费7550.08元，由任翘楚负担5667.08元，由江门市国翔企业发展有限公司负担1883元。本判决为终审判决。审判长  吴拥军审判员  陈 炜审判员  陈雪娟二〇一七年十二月二十五日书记员  陈君华