广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1284民初538号
原告：林鹏辉，男，1985年8月10日出生，汉族，住广东省饶平县。
委托代理人：林鹏程，男，1990年9月6日出生，汉族，住广东省饶平县。系原告的弟弟。
被告：汪彦华，女，1966年8月17日出生，汉族，住河南省镇平县。
原告林鹏辉诉被告汪彦华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林鹏辉及其委托代理人林鹏程到庭参加诉讼，被告汪彦华经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
原告诉称：原告与被告于2017年2月23日在四会市德乐房产中介公司的见证下签订房地产买卖合同，合同约定原告向被告购买位于四××市××广场北路盈峰国际10座111号房屋一处，房产证号码：01××02号；建筑面积：96.1m2。原告按照合同约定向被告支付2万元定金，并于2017年4月5日向被告支付首款15万元整，共向被告支付17万元。后因被告个人债务问题导致房屋被第三方广发银行申请法院查封，被告实际无法将房屋过户给原告，合同无法继续履行，被告实际已经构成根本违约，根据合同约定，被告应该向原告支付违约金5万元整，并返还原告已经支付的定金及购房首付款共计17万元，因被告已经返还原告约7万元整，尚余10万元未返还。据此，请求判令：1.解除双方签订的房地产买卖合同；2.被告向原告返还10万元购房款项；3.被告向原告支付违约金5万元；4.本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。
原告举证：1.原告身份证，证明原告的身份；2.被告身份证，证明被告的身份；3.中国建设银行个人贷款结清证明，证明原告帮被告还清案涉房屋的贷款；4.个人住房贷款重要档案资料清退确认书，证明原告帮被告还清案涉房屋的贷款，案涉房屋可以赎证，已经注销了抵押；5.收据，证明原告向被告支付了15万元的首期款，帮被告还清案涉房屋的贷款，首期款不包含定金，定金是2万元；6.个人贷款还款凭证，证明原告帮被告还清案涉房屋的贷款；7.房地产买卖合同，证明原、被告存在买卖关系；8.收据，证明除了首期款外，原告向被告支付了案涉房屋的定金2万元；9.不动产登记资料查询结果证明两份，证明原告签订合同时不知道案涉房屋被查封了，后来跟中介、被告一起去房管部门准备办理过户手续，查档才得知案涉房屋被查封；10.中国工商银行电子银行回单；11.支付宝转账电子回单；12.微信转账截图；13.支付宝转账截图。
被告辩称：本人与林鹏辉、四会市德乐房产中介公司的人员于2017年2月23日一起到房产局查了本人位于四××市××广场北路盈峰国际10座111号房屋（房产证：01××02号，建筑面积：96.1m2）的状态正常下，才签订的房地产买卖合同，合同约定原告向本人支付2万元定金，并于2017年4月5日支付尾款15万元整，共有17万元。后因本人债务问题被第三方广发银行申请法院查封，这情况本人深知自己贷有银行债务在和原告没有买卖关系之前，特意向四会市德乐房产中介公司人员阿毫说明了情况，中介人员说只要房子没有被法院查封是可以卖的，因本人想把房子卖掉还银行贷款，所以才和原告在德乐房产中介公司签订了买卖合同，后因房子不能买卖成功，实属无心之过，当时房产证就由原告保管，这也是我为原告表示的诚意，并向他表示玉料卖掉后尽快还款，并且还向原告深表歉意，当时原告态度很好，后来在2017年9月24日转账给原告4万元整，第二次是在2017年10月20日分别转给原告3万元整，另外本人的房子因经济紧张也出租出去了，房租也是由原告收的，直到第一个租户退租后，第二家租户虽然原告没收房租，但是每个月都转给原告，因为房租降了再加上我有个朋友得了绝症，我欠了人家钱，所有先还给人家救命钱，后来这几个月还原告的少了点，因为生意不好料子卖不掉，一时还不完原告钱，但是我一直都在努力还款给原告，可是原告还是把我起诉了。本人远在新疆打工，就因原告对本人的起诉而回到四会，也是真心想和原告把这个事解决掉，在2018年4月3日本人主动给原告打电话商量自行调解，请原告能体谅和同情答应我每月以3000元的数额还款，如果我方的玉料能卖掉多少给原告多少，原告不答应，我还有儿子在上学，实在是还款困难。原告提出的5万元违约金，其实并不是本人故意找借口不履行双方签订的买卖合同，本人已经生活在经济困难之中，实在是无能为力了，以及原告的受理费、诉讼费也由原告自己承担，因为我方自买卖交易失败后，一直不间断的在还款给原告，并没有逃避对原告的款账之举。答辩请求保持本人和原告双方签订的房地产买卖合同，分期月付原告支付的10万元购房款项，减免5万元的违约金，原告的案件受理费等诉讼费由原告承担。
被告提交证据如下：1.中国农业银行客户凭条；2.中国农业银行客户通知书（两张）。
经审理查明：被告汪彦华（卖方）、原告林鹏辉（买方）及四会市德乐房产信息咨询中心（中介方，以下简称德乐房产中心）于2017年2月23日签订《房地产买卖合同》（合同编号：0007426），约定买卖双方分别独家委托中介方买卖位于四××市××广场北路盈峰国际十座111号提供中介服务，该物业建筑面积为96.1m2，卖方保证对上述物业享有完整所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况；买卖双方同意该物业总成交价为520000元，买方须在2017年2月24日前支付定金20000元给卖方，须在办理《不动产权证》过户缴税当天直接支付首期楼款150000元给卖方或存进卖方账户（到账即视为收取），于该物业过户签名当天付清余款350000元；赎契出资方为买方，卖方必须于本合同签订后3天内向抵押银行申请提前还贷并承担还贷一切手续费用，买方须于银行发出还贷通知之日起7天内将赎契项付至卖方贷款账户内，到账即视为卖方已收取该物业部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方及中介方损失，还应向买方支付等额于总楼价的20%违约金。
原告诉称于2017年2月20日通过其弟弟林鹏程的支付宝账户向德乐房产中心经理周文峰转账20000元作为购买案涉房屋的定金，并于2017年4月8日通过林鹏程工商银行的账号向德乐房产中心的业务员高志豪的广发银行账号转账150000元作为购买案涉房屋的首期款，帮被告还清案涉房屋的贷款，案涉房屋的贷款已结清；后因被告个人债务问题，案涉房屋被查封，无法过户给原告，合同无法继续履行，被告通过田仁强的账户，于2017年9月24日分三次每次10000元向原告弟弟林鹏程返还了30000元，于2017年10月20日向林鹏程的账户转账40000元，上述70000元是用于返还原告的首期款和定金的；经与被告协商，由原告直接向承租人收取案涉房屋的租金作为尚欠房款的利息，承租人分别于2017年6月12日、2017年7月13日、2017年8月10日通过支付宝直接向原告的弟弟林鹏程支付租金2400元、2400元、2000元，被告通过田仁强的微信账户分别于2018年2月6日、2018年3月6日各向原告的弟弟林鹏程微信支付租金1000元，上述收取的租金没有在主张的房款中扣减。原告对其以上所述，提交了书面的《情况说明》，并提供了中国工商银行电子银行回单、支付宝转账电子回单、微信转账截图、支付宝转账截图等证据予以佐证。本院向被告汪彦华邮寄送达了上述《情况说明》及证据，并书面通知其于2018年5月3日前对上述证据提供书面的质证意见，否则视为放弃质证的权利。被告逾期至今未有提交质证意见，也未对原告以上所述提出异议。
被告确认收到原告定金20000元及首期款150000元，并辩称已返还原告70000元购房款，尚欠原告100000元购房款。现原告主张解除案涉合同，要求被告返还100000元购房款项，并支付违约金50000元。被告于2018年4月2日签收了原告提交的诉状及证据材料副本等诉讼材料。
此外，根据原告的申请，本院以（2018）粤1284民初538号之一民事裁定书，查封了被告汪彦华所有的位于四××市××街道广场北路盈峰国际十座111号（十九楼）房屋，保全金额以15万元为限，并查封了担保人林鹏程所有的粤Ｈ×××××号小型汽车一辆作为上述财产保全的担保。
另，根据四会市国土资源局出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示四××市××街道广场北路盈峰国际十座111号（十九楼）的权利人为汪彦华，上述房产已被肇庆市端州区人民法院查封，查封期限为2017年3月24日至2020年3月23日。
经审验核对，原告提供的上列证据，因被告汪彦华没有到庭参加诉讼，故视为被告汪彦华没有异议，且原告提供的证据能说明本案的事实，本院采纳为本案定案的依据。
本院认为：原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，原告按约定向被告支付了定金20000元及首期款150000元，被告应按合同约定履行相应的义务及过户手续。现案涉房屋因被告的原因被查封，无法过户到原告名下，导致原告至今无法实现合同目的，被告已构成违约，故本院对原告主张解除案涉房地产买卖合同的诉求，予以支持。根据《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，案涉合同的解除时间为被告收到诉状之日即2018年4月2日为宜。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施……。”故涉案房地产买卖合同解除后，被告应退还原告已支付的购房款。原、被告双方均确认被告尚欠原告购房款100000元，故被告应向原告返还尚欠的购房款100000元。
关于违约金的问题。案涉合同约定，买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方及中介损失，还应向买方支付等额于总楼价的20%违约金。原告诉称已通过支付首期款履行了出资赎契的义务，并提供了相关的证据予以佐证，被告对此未有提出异议。案涉房屋因被告的原因被法院查封，导致交易无法按合同约定进行，原告签订合同的目的至今无法实现，原告诉请被告按总楼价的20%支付违约金，于法有据，本院予以支持。违约金为104000元（520000元×20%），原告主张50000元，按原告主张的计付。
被告汪彦华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本院对本案的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：
一、原告林鹏辉与被告汪彦华于2017年2月23日签订的《房地产买卖合同》于2018年4月2日解除；
二、被告汪彦华应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林鹏辉返还购房款100000元及支付违约金50000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1650元，财产保全费1270元，合共2920元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 夏睿娜
二〇一八年五月七日
书记员 张小敏