萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0302民初672号
原告李某某
被告中国人民解放军江西省萍乡市某某区人民武装部
原告李某某与被告中国人民解放军江西萍乡市某某区人民武装部（以下简称某某区人武部）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹小蓉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某某、被告某某区人武部的委托代理人杨涛、李恳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称：2005年6月1日至2015年5月31日，被告所有的位于韶山西路的房屋一直出租给案外人刘芳林从事宾馆经营。2015年8月，被告通过向社会公开招标继续出租，原告以每年100000元租金获得中标。2015年8月18日，被告收取原告合同押金20000元后，准许原告继续经营，原告以100000元的价格购买了刘芳林宾馆内现有的设施、设备，又投入了三万余元添置设备和装修。从2015年8月起，原告把所有精力投入到宾馆，起早摸黑的经营，并每个月定时向被告缴纳租金3000元。期间，被告起草了一份房屋租赁协议书，原告签字后，被告以须请示上级盖章为由，收走了所有协议书，一直没有拿给原告。原告经营至2015年12月18日，当天上午，原告向被告缴纳了2015年11月、12月份的租金时，被告还要求原告等承租户把租金交到2016年6月份，当天下午，原告就接到了被告以未获得军队房地产租赁许可证资格为由停止出租，要求原告限期搬走，收回房屋的通知。原告接到通知后要求被告赔偿损失，被告未予理睬，并强行封掉宾馆的门，致使原告无法经营，给原告带来巨大的经济损失，原告遂诉至法院，请求依法判令：一、被告赔偿原告经济损失130000元，返还押金20000元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告某某区人武部辩称：一、原告不是本案适格主体，因答辩人与原告不存在合同关系，答辩人是与刘芳林签订租赁合同，原告并不是合同的相对方；二、答辩人与刘芳林签订的租赁合同到期后，因答辩人出租房屋需经上级批准，故在审批期间，答辩人虽允许刘芳林继续租赁房屋，但双方实际上形成的是不定期租赁合同，根据法律规定，答辩人在提前通知刘芳林的情况下可以解除合同；三、租赁期间，刘芳林未经被告允许，违法将房屋转租，且拖欠了原告5个月房租；四、因政策原因，现答辩人要求终止租赁合同，合理合法。
原告李某某为支持自己的诉讼请求，向法庭举证、被告质证及本院对证据的分析、认证情况如下：
1、军委于2015年1月17日下发的[2015]78号关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知的照片两份，证明军委政治部通知要求军队房地产不得再续租，未经批准的，必须在2015年全部停止租赁。被告质证后对该组证据的真实性无异议，但提出涉案房屋并不是军事行政区的房地产，故不在该通知禁止出租的范围之内。本院认为，该通知所规范的是军事行政区的房地产，原告未提供证据证明涉案房屋系军事行政区的房地产，故原告提供的该份证据本院缺乏关联性，该份证据本院不予采信。
2、被告于2015年12月16日向刘芳林发出的关于终止人武部租赁协议的通知一份，证明被告出租的宾馆不具备出租资格。被告质证后对该份证据的真实性无异议，提出租赁合同系在被告向上级报批过程中，因军队政策变化导致不能出租，该证据同时也证明被告是向刘芳林发出的通知，故原告不是本案适格被告。该份证据本院予以采信。
3、2015年5月28日的萍乡日报一份，证明被告明知其房产不能出租的情况下，于2015年5月28日对外公开招租。被告质证后对该份证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，提出招标符合法律及军队政策。本院认为，原、被告对该份证据的真实性无异议，该份证据本院予以采信。原告的证明目的本院将结合本院其他证据及查明的案件事实综合予以认定。
4、被告于2015年8月18日出具的收取原告押金20000元的收款收据一份，证明被告收取了原告合同押金20000元，双方形成了事实上的租赁合同关系。被告质证后对该份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，提出由于缴款人是李某某，故收据上写的是李某某的名字，租赁关系应以合同为准。本院认为，原、被告对该份证据的真实性无异议，该份证据本院予以采信。原告的证明目的本院将结合本院其他证据及查明的案件事实综合予以认定。
5、被告于2015年10月8日、2015年10月26日、2015年12月18日出具的收取世纪宾馆的租金的收款收据三份，证明被告从2015年8月份至12月份均按每月3000元的标准向原告收取了房屋租金，双方形成了事实上的租赁合同关系。被告质证后对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但提出交款人为世纪宾馆，而世纪宾馆的承租人为刘芳林。本院认为，原、被告对该份证据的真实性无异议，该份证据本院予以采信。原告的证明目的本院将结合本院其他证据及查明的案件事实综合予以认定。
6、2005年1月11日被告与刘芳林签订的房屋租赁合同一份，证明自2005年6月1日至2015年5月31日止，涉案房屋的承租人为刘芳林。被告质证后对该份证据无异议。该份证据本院予以采信。
7、2015年9月1日，刘芳林书写的移交书一份，证明刘芳林于2015年9月1日将世纪宾馆所有设施、设备以100000元元的价格转让给了原告。被告对该份证据真实性、合法性、关联性均有异议，原告与刘芳林系夫妻关系，故该移交书的真实性不能确定，且该移交书实际上是转租合同，被告作为房屋所有人对该转租行为不知情。本院认为，该份证据与原告申请的证人刘芳林发表的证言能够相互印证，其真实性本院予以确认，该份证据本院予以采信。原告的证明目的本院将结合其他证据及查明的案件事实综合予以认定。
8、销售单六份、收据二份，证明原告在2015年9月1日接手宾馆以后，添置设备花费了21455元。被告质证后对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，提出该组证据非正式发票，未注明购买人，无法确定真实性。且根据被告与刘芳林签订的合同约定，承租人装修房屋须经出租人同意。本院认为，该组销售单及收据非正式发票，其真实性不能确定，该组证据本院不予采信。
9、原告于2016年1月30日拍摄的照片两张，证明被告违反约定，在2015年12月31日将宾馆封掉，致使原告停止经营。被告质证后对该组证据的真实性无异议，但提出封门的时间不对，且在2016年的农历年之后，原告又恢复了经营。本院认为，双方对该组证据的真实性无异议，该组证据本院予以采信。原告的证明目的本院将结合其他证据及查明的案件事实综合予以认定。
10、被告与刘芳林于2015年6月1日签订的军队房地产租赁合同一份，证明宾馆承租时间从2015年12月1日至2020年11月30日止共计5年。被告质证后对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的无异议，提出合同的当事人为刘芳林，原告不是本案适格主体，且按照该合同第十二条关于“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”之约定，因军队房地产管理部门未审核批准，故该合同并未生效。庭审过程中，证人刘芳林的证言证实，刘芳林未与被告签订过该份合同，原告亦否认其与被告签订过该份合同，被告的委托代理人杨涛承认该份合同的签字系其代签，但手印确是原告所按，原告对此予以否认。经本院释明，双方均未申请对合同上原告签字处的手印进行司法鉴定，故被告称“手印确是原告所按”之抗辩意见本院不予采纳，因该份合同真实性存疑，本院不予采信。
11、证人刘芳林的证人证言，主要内容为：证人刘芳林与原告曾经是夫妻关系，于2011年12月12日登记离婚。证人刘芳林自2005年6月1日起租赁涉案房屋经营世纪宾馆，租期至2015年5月31日。租金在2006年期间经双方协商确定为每月5000元。原告在2011月12月之前参与宾馆经营，之后未参与。合同到期后，证人与被告没有办理房屋交接手续。被告通知证人参加该房屋的招租竞标，证人未去，由原告去参加。2015年6月1日的军队房地产租赁合同非证人签订，合同后面附的营业执照、刘芳林身份证复印件、刘芳林的无犯罪记录证明亦非证人提供。证人是2015年7、8月份知道原告以证人的名义与被告签订的租赁合同，因原告中标了，故证人认可原告该行为，证人遂以100000元的价格将宾馆转让给原告经营，原告向证人支付了100000元转让费。证人听说原告还买了一些东西，具体不清楚。因证人向原告转让的是宾馆内的设施，故双方的转让行为未告知被告。证人经营宾馆期间也曾转租给他人经营。被告对证人证言的质证意见为：被告认可该证人证言，可以确认竞标人是以刘芳林的名义参与涉案房屋的招租竞标活动，本案与原告没有关系。该证人证言本院予以采信。
12、证人赖小宇的证人证言，主要内容为：证人赖小宇系原告子女的同学。证人于2010年左右至今一直参与宾馆的经营。2011年5月1日起至之后几年，刘芳林将宾馆承包给证人及证人的两个同学刘敏、刘峰共同经营，每年向刘芳林支付三至七万元不等的承包费。合同到期后，刘芳林与被告协商确定，在双方续签租赁合同之前的过渡期内，房屋租金每月按3000元收取。被告通知刘芳林参加招租竞标，刘芳林没去，证人和原告以刘芳林的名义去了，当时刘芳林称中标了就拿点钱给他。因证人与原告是以刘芳林的名义去竞标，故享受了老租户在同等条件下优先中标的资格。之后原告中标，并向被告交纳了20000元押金，当时被告称中标了就要签订五年的租赁合同。之后原、被告签订合同的事证人不清楚。2015年5月份至2015年9月份，宾馆每月向刘芳林交纳1000元的承包金，之后，刘芳林将宾馆设施卖给了原告，就未管宾馆的事了。后来被告与证人联系，称需要提供宾馆的营业执照、刘芳林的身份证复印件、刘芳林的无犯罪记录证明供军队审批租赁合同时使用，证人就将这些材料送去了。2015年12月31日，被告来人把宾馆的门封了。2016年1、2月份，宾馆未开门营业，2016年3月份又开始营业了。被告对证人证言的质证意见为：被告认可该证人证言，可以确认竞标人是以刘芳林的名义参与涉案房屋的招租竞标活动，本案与原告没有关系。该证人证言本院予以采信。
13、离婚证复印件，证明原告与刘芳林与2011年12月12日办理了离婚手续。被告质证后对该份证据的真实性无异议，但提出被告对其离婚事实不知情，原告是以刘芳林的名义参加招租竞标的。原告针对被告的质证意见补充说明，原告是以个人的名义去竞标的，竞标后原告告诉被告的工作人员其与刘芳林的经济是分开的，但未说离婚一事。该份证据本院予以采信。
被告某某区人武部为支持自己的抗辩理由，向法庭举证、原告质证及本院对证据的分析、认证情况如下：
1、萍乡市安源区人民政府办公室出具的证明一份，证明韶山西路6号（世纪宾馆）为某某区人武部房产，目前正在办理权属土地证。原告质证后对该证据无异议。该证据本院予以采信。
综合以上原、被告举证、质证情况，以及本院对证据的分析、认定和当事人的陈述，可以查明如下法律事实：原告与案外人刘芳林原系夫妻关系。2005年1月11日，被告与刘芳林签订了一份人武部招待所租赁协议，约定由刘芳林租赁被告位于韶山西路某某区人武部招待所一幢，租期自2005年6月1日至2015年5月31日止，租金为每月10000元。合同签订后，原告与刘芳林利用该租赁房屋开设世纪宾馆。2006年期间，刘芳林与被告协商将房屋租金降为每月5000元。2010年左右，案外人赖小宇开始参与世纪宾馆的经营。2011年12月12日，原告与刘芳林离婚，之后原告未再参与世经宾馆的经营。2011年5月1日之后的几年内，刘芳林将世纪宾馆承包给案外人赖小宇、刘敏、刘峰经营，每年收取三至七万元不等的转租费。2015年5月份至2015年9月份，宾馆仍向刘芳林支付每月1000元的转租费。2015年5月28日，被告在萍乡日报上刊登了一则关于涉案房屋的招租公告，内容为：我部现有一处三层宾馆对社会公开招租（安源区昭山西路6号），建筑面积约1670平方米，有意者自见报之日起至2015年6月3日前来资询报名。2015年5月31日即租赁合同到期后，被告与刘芳林均未表示要求终止该租赁合同，世纪宾馆仍在正常营业。期间，刘芳林与被告协商确定，合同到期之后至续签合同之前房屋租金按每月3000元计算。故在2015年6月份至2015年12月份，宾馆每月向被告支付租金3000元。在涉案房屋举行招租竞标之前，被告通知刘芳林前去竞标。刘芳林接到通知后，向赖小宇表示其不参加招租竞标，让赖小宇等人以其名义参加，中标后向其支付相应费用。2015年8月18日，原告与赖小宇前往被告处招租竞标，在竞标过程中，原告以刘芳林的名义投标，并享受被告对老租户在同等条件下优先中标的资格。原告以刘芳林的名义中标后，被告向原告收取了押金20000元，并告知应签订五年的租赁合同；原告亦告知被告，其与刘芳林的经济是分开的。同日，原告向被告支付押金20000元，被告出具收款收据，载明收客户李某某押金20000元，但双方未签订书面合同。之后，被告通知赖小宇，称办理宾馆的租赁手续须提供刘芳林的个人身份证复印件及无犯罪记录证明、世纪宾馆的营业执照复印件，赖小宇接到通知后，将上述材料送至被告处。2015年9月1日，刘芳林向原告出具一份安源世纪宾馆移交书，内容为：本人同意世纪宾馆所有设施、设备全部移交李某某，总计折价100000元整（其中，借支李某某50000元、秀峰20000元冲减，余30000元整待后期付清），宾馆营业执照必须变更法人代表，如遇意外事件不负任何责任。刘芳林将宾馆转让给原告后，未再参与宾馆经营。2015年12月18日，被告收取世纪宾馆2015年11月、12月两个月的租金6000元后，向原告送达了一份2015年12月16日制作的关于终止人武部租赁协议的通知，主要内容为：刘芳林，…我部已收到上级正式答复，人武部租赁项目属于非军产项目的，不在军队对外有偿服务管理范围，不具备申请《军队单位对外有偿服务许可证》、《军队房地产租赁许可证》资格，于12月31日前一律终止，…现正式通知贵单位，请做好终止协议准备，并于2015年12月31日前搬离相关可移动设施、设备，保持租赁房产完整，届时我部将组织人员收回出租房产。原告接到通知后，未及时搬离。2015年12月31日，被告在宾馆大门上粘贴了封条。2016年1、2月份世纪宾馆未开门营业。2016年3月份，原告又开始开门营业。后双方因搬离及赔偿事宜协商未果，原告遂诉至法院。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，或当事人对租赁期限没有约定、约定不明确的，或租赁期限六个月以上未采用书面形式的，均应视为不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人后，可以解除合同。本案刘芳林与被告于2005年1月11日签订的租赁合同到期后，双方均未要求终止合同，刘芳林在宾馆内继续营业，被告亦每月按双方约定的租金收取房租。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，故刘芳林与被告的租赁合同到期后，双方形成了不定期租赁合同关系。之后，原告又以刘芳林的名义参加被告关于涉案宾馆的招租竞标活动，并中标。根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十六条关于“当事人订立合同，采取要约、承诺方式，要约到达受要约人时生效”之规定，在原告发出投标要约、被告做出中标承诺后，双方关于涉案宾馆的租赁合同成立。但因双方未签订书面的租赁合同，双方对租赁期限亦未作约定，故原告以刘芳林的名义在招租竞标过程中中标后与被告形成的，仍是不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“…视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，被告在合理期限之前通知刘芳林后，即有权解除合同。故被告于2015年12月18日以军队政策变更导致房屋不能出租为由，向刘芳林发出于2015年12月31日收回房屋的通知后，于2015年12月31日解除其与刘芳林之间的租赁合同之行为，未违反法律的相应规定。在被告与刘芳林的不定期租赁关系存续期间，原告与刘芳林于2015年9月1日约定对宾馆设施、设备移交的行为，应视为刘芳林向原告转让该宾馆的经营使用权，而该转让行为必然导致本案租赁物即宾馆的转租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，法律对未经出租人同意的转租行为持否定评价，即承租人擅自转租后，出租人有权解除原租赁合同，由此给次承租人造成的损失，因出租人不存在过错，且出租人与次承租人不存在合同关系，故出租人不承担赔偿责任。原告的有效证据证明其损失为宾馆转让费100000元，而造成该损失的主要原因：一是刘芳林未经被告同意，擅自将宾馆转让给原告；二是原告明知涉案宾馆为不定期租赁物，而未预料到投资风险。以上原因均非被告的过错造成，故被告不承担对原告损失的赔偿责任。原告请求被告赔偿其经济损失130000元之诉讼请求，本院不予支持。被告收取原告押金20000元，经本院查明，该款虽系原告以刘芳林的名义在招租中标后向被告交纳的履约押金，但因被告与刘芳林的租赁合同已于2015年12月31日解除，且原、被告均确认该款系原告所交，现原告要求被告退还该押金20000元，合法合理，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十六条、第二百一十五条、第二百二十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告中国人民解放军江西萍乡市安源区人民武装部应在本判决书生效之日起三日内向原告李某某返还押金20000元。
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3300元，由原告李某某承担2300元，被告中国人民解放军江西省萍乡市安源区人民武装部承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自本判决书内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审判员 邹小蓉
二〇一六年七月八日
书记员 罗绍辉