广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1745号
原告文宗湘，住址湖南省醴陵市。
委托代理人张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人张莲，广东信荣律师事务所实习律师。
被告魏戈，住址福建省福州市晋安区。
委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区深南大道金润大厦14A。
法定代表人杜欣。
委托代理人朱丹，系该公司员工。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳华强北支行，地址广东省深圳市福田区振华西路现代之窗大厦B座一、二楼。
法定代表人许永青。
委托代理人龙骧，广东巨龙律师事务所律师。
委托代理人许琦，广东巨龙律师事务所律师。
第三人黄陈健，住址福建省福州市晋安区。
委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
原告文宗湘与被告魏戈、第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联地产）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳华强北支行（以下简称邮政储蓄银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加黄陈健为本案的第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张茂荣、张莲，被告和第三人黄陈健的委托代理人钟胜荣，第三人中联地产委托代理人朱丹，第三人邮政储蓄银行委托代理人龙骧、许琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，经第三人中联地产居间介绍，2015年3月17日，原、被告签订《房产买卖合同》，约定原告以人民币1，310，000元的价格购买涉案房屋，买方签约当日支付定金人民币30，000元，4月27日前办理监管首期款手续并申请按揭贷款；卖方签约30日内办理公证委托担保公司赎楼；双方于买方取得银行贷款承诺函及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记之日起3日内办理递件过户手续；此外，双方还约定了违约责任。涉案合同签订后，原告于3月17日支付定金人民币30，000元，4月10日原告办理了招商银行监管首期款，且原告取得公积金审批通知书，但因涉案房屋被告抵押借款金额超过原告已付房款与申请商业贷款总额，担保公司不能额度赎楼。经双方协商，原告同意放弃公积金贷款，重新申请商业贷款。原告、被告及第三人中联地产于5月26日签订《补充协议》，约定原告撤销组合贷款并于收到招商银行监管资金2个工作日监管首期款。补充协议签订后，6月8日原告重新在中国银行股份有限公司深圳宝安支行处监管首期款人民币380，000元并申请按揭贷款，并于6月29日获得贷款承诺函，原告已依约履行完毕付款及付款保证义务。被告从担保公司取回赎楼资料并口头表示拒绝出售涉案房屋，致使担保公司中止赎楼，交易无法进行，且经原告致函催告未果，被告的行为构成违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令1、被告继续履行合同，将涉案房屋过户至原告名下，并按约定交房；2、确认被告负有申请减免交易税费的义务，拒不申请减免而增加的税费由被告承担；3、被告支付迟延履行违约金（以房屋转让价为基数，按日万分之五，从2015年7月28日起计算至涉案房屋过户且交付至原告之日止）；4、被告承担本案诉讼费、保全费。
被告答辩称，1、被告于2015年3月24日出具公证委托书，并与担保公司签订担保赎楼服务合同，且被告积极配合担保公司及居间方赎楼，多次打电话催促业务员加快赎楼进度，并向担保公司提供了银行卡、存折原件，被告不存在违约行为。2、原告在2015年5月18日才与招商银行签署首期款监管协议，后来又于2015年6月8日与中国银行签署首期款监管协议，原告办理首期款资金监管的时间远远超过合同的约定，且原告擅自选择公积金贷款方式支付购房款，导致赎楼无法正常进行，原告的行为构成重大违约。3、涉案房产属于被告与第三人黄陈健的夫妻共同共有财产，第三人黄陈健不同意出售该房产，被告未经第三人黄陈健同意出售该房产，严重侵害了第三人黄陈健的合法权益，另涉案房产已被福田法院查封，故根据婚姻法物权法、房地产管理法的规定，原告无权要求继续履行合同。4、退一步而言，原告主张的迟延履行违约金过分高于原告的损失，而且原告实际未受到损失，法院应当予以调低。
第三人中联地产答辩称，1、2015年3月17日在第三人中联地产的居间服务下，促成了原、被告签署涉案房地产买卖合同，合同签订后，中联地产一直协助双方办理房产交易手续，包括托管定金、协助办理赎楼资金监管等交易手续，但因被告不提供赎楼证件，不配合赎楼，导致合同无法继续履行；2、尚还有交房保证金人民币3，000元在第三人中联地产处托管，第三人中联地产愿意根据法院的判决予以发放。
第三人邮政储蓄银行答辩称，第三人邮政储蓄银行在贷款人还清所有贷款并根据贷款合同履行所有的义务后，愿意协助办理注销抵押登记手续。
第三人黄陈健答辩称，涉案房产属于第三人黄陈健与被告的夫妻共同共有财产，第三人黄陈健不同意出售该房产，被告未经第三人黄陈健同意就转让涉案房产，严重侵害了第三人黄陈健的合法权益。另，涉案房产已被福田法院查封，合同无法继续履行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年7月12日，被告和第三人黄陈健登记结婚，被告和第三人黄陈健主张双方婚姻关系仍在存续期间。
2013年7月17日，位于深圳市宝安区西乡街道铁仔路的宝田雅苑C-1303房经核准登记在被告魏戈名下，房地产证号为：深房地字第××号，2013年7月25日被告办理了抵押登记，将涉案房产抵押给第三人邮政储蓄银行（抵押编号：5D13016987）。另，房地产证“他项权利摘要及附记”中载明“该业主于2013年7月15日通过购买取得该房地产”。
2015年3月17日（原、被告和第三人中联地产均确认合同的签订时间并非合同落款处载明的日期2015年3月19日），原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为2015001248-2的《房产买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的深圳市宝安区宝田雅苑C-1303房转让给原告，转让成交价为人民币1，310，000元；2、买方在签订合同当日向卖方支付购房定金人民币30，000元，为保证交易安全，买卖双方约定将定金人民币30，000元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力；3、付款方式为银行按揭付款，买方应于2015年4月27日之前预付首期购房款（不包括定金）到买方贷款银行办理资金监管，卖方应当在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。买方应当在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料；4、该物业有抵押，赎楼方式为委托担保公司赎楼，卖方应在签订本合同后30日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户；5、在买方贷款银行出具贷款承诺函及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记之日起3日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，在房产过户收文回执载明的回复日期届满之日起7日内，买卖双方应办理缴纳税费的手续，因任何一方原因导致合同约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付迟延履行违约金人民币100元；6、卖收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金；7、卖方同意在定金中预留人民币3，000元作为交房保证金，此款托管于第三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交房后10日内，由第三方无息退还给卖方；8、卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后3日内将房产按合同约定交付给买方。
原、被告以及第三人中联地产在庭审中确认：2015年3月17日原告支付定金人民币30，000元，现有定金人民币27，000元在被告处，有定金人民币3，000元作为交房保证金托管在第三人中联地产处，第三人中联地产表明愿意根据法院的判决予以发放。
2015年3月24日，被告办理了公证委托手续，将转让涉案房产的相关事宜委托给深圳市中诚致信融资担保有限公司、刘君生、张波、吕滔滔。
2015年4月20日，原告作为申请人取得了《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，该通知书载明：原告申请的公积金贷款已审批通过，贷款金额人民币670，000元，在满足全部放款条件的前提下，将予以放款。
2015年4月中旬，原告作为买方（乙方），被告的代理人杨波以被告的名义作为卖方（甲方）、招商银行股份有限公司深圳分行作为监管银行（丙方），三方签订了《二手楼交易资金监管协议》，三方约定：乙方自愿向甲方购买涉案房产，甲乙双方同意将监管资金人民币370，000元交由丙方进行监管。原、被告及第三人中联地产主张上述监管协议的落款处载明的日期5月18日并非原、被告实际办理资金监管的日期。
2015年5月26日，原告作为买方，被告作为卖方，中联地产工作人员作为中间方，三方签订了《补充协议》，约定如下：1、买方撤销现在招商银行贷款，收到招商银行的监管资金后两个工作日内到中国银行完成监管，由中间方协助完成；2、买方撤销住房公积金贷款；3、双方之前签署的编号为2015001248的监管条款以此协议为准；4、赎楼：卖方现确认欠款人民币670，000元，中间方保证欠款人民币670，000元的情况下，担保赎楼，如有新的费用由中间方负责；5、经买卖双方协商于2015年7月16日之后卖方过户给买方的过程中，在买方免征营业税的情况下，在交房之前由买方支付卖方人民币20，000元整。
2015年6月4日，原告收到退回的监管资金人民币370，000元。
2015年6月8日，原告作为买方（甲方），被告的代理人杨波以被告的名义作为卖方（乙方），中国银行股份股份有限公司前进支行作为监管行（丙方），三方签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定甲乙双方自愿将涉案房产的交易资金人民币380，000元委托给丙方进行监管。当日，原告将款项人民币380，000元打入约定的监管账户。
2015年6月26日，中国银行股份有限公司深圳宝安支行出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，表明在满足一定的放款条件的情况下同意向原告发放贷款人民币900，000元。
2015年7月24日，原告委托律师以特快专递的方式向被告发出《履约通知书》，向被告告知：原告已经依约履行了付款及付款保证义务，但被告从担保公司取回赎楼资料并口头表示拒绝出售房产，致使担保公司中止赎楼，交易无法进行，被告应当于接到该函后2个工作日内配合担保公司提供赎楼所需的全部资料，并积极配合担保公司尽快完成赎楼或于接函后5个工作日自筹资金还清银行贷款注销抵押登记并将房地产证原件托管在居间方，如逾期不履行，原告将追究被告的违约责任。被告在庭审中确认其于2015年7月25日收到上述《履约通知书》。
2015年7月28日，被告向原告发出《履约通知函之回复函》，向原告告知：原告无权要求被告自筹资金赎楼，原告和第三人中联地产拖延办理支付房款及赎楼手续依据构成重大违约，且原告未按约定在2015年7月16日左右递件过户，已经构成延迟履行，原告和第三人中联地产应当在2015年7月31日以前完成全部赎楼手续，否则被告将追究原告及第三人中联地产的违约责任。原告在庭审中确认其于2015年7月29日收到上述《履约通知函之回复函》。
原告主张被告拒不履行合同约定的赎楼义务构成违约，故原告现诉至法院，请求判令被告继续履行合同，且原告主张被告应当向其支付延迟履约违约金（以转让成交价人民币1，310，000元为基数，按日万分之五，从2015年7月28日即被告以回函方式明确表示不履行赎楼义务之日起计算至房屋实际交付之日），原告还主张被告负有申请减免交易税费的义务，拒不申请减免而增加的税费由被告负担。另，被告在庭审中主张赎楼应当由原告完成。
另查，1、2015年8月14日，深圳市房地产权登记中心出具《购房资格证明》，表明：经核查，2015年8月14日，申请人文宗湘家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。
2、原告在庭审中承诺其具备一次性付款的能力，愿意以一次性付款的方式支付剩余购房款，且原告愿意代为偿还涉案房产所涉贷款本息等全部费用。
3、涉案房产于2015年8月25日被本案查封，查封期限从2015年8月25日至2018年8月24日。2015年8月28日，涉案房产被登记轮候查封［案号为（2015）深福法民一初字第6531号］。另，被告主张轮候查封的案件为债权纠纷。
4、被告和第三人黄陈健均主张涉案房产为被告和黄陈健的夫妻共有财产。第三人黄陈健并不知道原、被告签订合同的相关事宜，对此既不同意也不追认；原告和第三人中联地产主张签订合同时第三人黄陈健全程参与了包括签订买卖合同、补充协议在内的交易过程，且在合同履行过程中第三人黄陈健也与原告进行了沟通。另，原告提供录音证据显示第三人黄陈健在合同履行过程中参与了协商，且第三人黄陈健从未表明其不同意涉案房产的转让，第三人黄陈健虽然对原告提供的录音不予认可，但在本院充分告知法律风险和后果后，并未对录音的真实性申请鉴定。
5、经本院依法询问，深圳市中诚致信融资担保有限公司于2015年10月30日出具《回复函》，回复内容如下：被告全权委托其办理赎楼等相关手续，在该公司审批过程中，被告主动告知被告有外债，被告不符合该公司担保业务受理条件，该公司不予担保，因而业务终止未能赎楼。
6、原告主张涉案房产除抵押权外，不存在其他限制无权转移的情况；被告主张涉案房产除抵押权外，还存在如下限制物权转移的情况：第三人黄陈健的共有权、涉案房产系被告唯一房产、涉案房产存在轮候查封。
以上事实，有房地产证、结婚证、房产买卖合同、收据、户口历史交易明细表、公证书、委托书、深圳市个人住房公积金贷款审批通知书、二手楼交易资金监管协议、补充协议、二手楼交易资金委托监管协议、交易凭条、个人二手住房按揭贷款承诺书、履约通知书、快递回执、履约通知函之回复函、购房资格证明、房地产查封（备案）表、录音、回复函等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原告和被告签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，涉案合同约定的付款方式为按揭贷款，买方应于2015年4月27日之前预付首期购房款（不包括定金）到买方贷款银行办理资金监管，但合同签订后，双方又以签订《补充协议》的方式，将再次办理资金监管的日期变更为“收到招商银行的监管资金后两个工作日内”。本案中，原告在收到原监管款项后第2个工作日办理了首期款资金监管手续并于当日存入首期款，原告并不存在逾期违约支付首期款的情形，被告无权以此为由主拒绝履行合同。其次，被告作为卖方有义务保证涉案房产具备物权转移的条件，根据涉案合同中对赎楼方式的约定以及交易惯例，被告负有赎楼义务，在双方未有其他约定的情况下，被告无权将该赎楼义务转移给原告。根据本院查明的事实，因被告的原因致使担保公司未能完成赎楼，且被告在担保赎楼未能完成的情况下，以发送《履约通知函之回复函》的方式明确表示拒绝进一步履行赎楼义务，被告的行为构成违约，原告作为守约方有权选择继续履行合同，并要求被告依约承担违约责任。
关于第三人黄陈健主张的共有权。首先，原告和第三人中联地产主张签订合同时第三人黄陈健全程参与了包括签订买卖合同、补充协议在内的交易过程，且在合同履行过程中第三人黄陈健也与原告进行了沟通。本院认为，第三人中联地产公司作为居间人，其陈述意见具有较高的可信度。其次，原告提供录音证据显示第三人黄陈健在合同履行过程中参与了协商，且第三人黄陈健从未表明其不同意涉案房产的转让，第三人黄陈健虽然对原告提供的录音不予认可，但在本院充分告知法律风险和后果后，并未对录音的真实性申请鉴定。综上，第三人黄陈健主张的共有权并不构成涉案合同继续履行的障碍。
有关合同的继续履行。首先，购买房屋自住并非是满足居住的唯一条件，转让标的房屋是否为转让人唯一住房亦并非是足以影响房屋转让合同能否履行的客观要素，被告主张涉案房产为其唯一住房并不构成涉案合同继续履行的障碍。其次，涉案房产已经于2015年8月25日被本案查封，虽然涉案房产2015年8月28日被（2015）深福法民一初字第6531号案件登记轮候查封，但轮候查封仅为未实际查封的状态，且被告主张轮候查封的上述案件为债权纠纷，故本院认为上述轮候查封不足以构成阻碍涉案合同继续履行的障碍。再次，虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，如被告无能力办理赎楼，原告愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务从而消除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍具备可消除的条件，而原告代为支付的贷款本息可在应当支付的购房款中扣除。最后，原告基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在本判决生效日期存在不确定性的情况下，本院无法迳行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，原告自愿承诺以一次性付款的方式支付剩余购房款，属于原告自行处分权利的范畴，本院直接予以支持。在第三人中联地产处托管的交房保证金人民币3，000元，因该款项属于购房款项的一部分，根据合同的约定，故本院判令第三人中联地产直接将该交房保证金人民币3，000元交付给被告。综上，本院认为，在原告已经履行了支付定金义务的情况下，原告应当以一次性付款的方式向被告支付剩余购房款人民币1，280，000元（1，310，000元-30，000元），被告应当将涉案房地产过户登记至原告名下，并将涉案房地产实际交付给原告，涉案交易所产生的税费应当按照合同的约定由原告承担。另，2015年5月26日，原、被告签订的《补充协议》中约定：在买方免征营业税的情况下，在交房之前买方支付卖方人民币20，000元整。本院认为因买方免征营业税尚未实际发生，故《补充协议》中约定的款项的支付条件尚未成就，故本案对该款项不予处理，被告可待付款条件成就后另行向原告主张权利。
关于违约金。原、被告签订的《房产买卖合同》约定，在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及赎出房产证原件并注销抵押登记起3日内，双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。因买方或卖方某一方原因导致合同本条约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付迟延履行违约金人民币100元。结合本院查明的事实，因被告于2015年7月28日以发送《履约通知函之回复函》的方式明确表示拒绝进一步履行赎楼义务，从而致使无法办理递件过户手续，故根据合同约定和原告相关主张，本院认为被告应当向原告支付延期履约违约金的计算标准如下：按每日人民币100元，从2015年7月28日起计算至涉案房产注销抵押登记之日止。原告超额诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的税费减免手续。虽然合同中并未约定被告负有配合减免税费的合同义务，但合同约定税费均由原告承担，而在实际交易过程中税费的高低直接影响到房屋交易的总成本，是买方考量及交易能否达成的因素之一，而涉案合同签订在3.30政策出台之后，被告依法配合原告申请减免个人所得税、营业税等合法合理的交易税费手续，既符合诚实信用原则，又不会因此损害被告的合法权利。综上，被告应当根据税务主管部门的相关规定，配合办理申请减免出售涉案房地产而产生的营业税、个人所得税等交易税费的手续，配合提交相关资料，而实际能否减免以及减税数额则属于税务主管部门依法审查的行政管理职权范畴，应当由税务主管部门进行审核，不属于被告的义务范畴，本院无权予以干涉。另，本院判令的上述税费减免手续，仅为根据税务主管部门的相关规定可以申请办理的申请减免个人所得税、营业税等合法合理的交易税费的手续，而原告依约承担的税费所依据的交易价格应当依法以双方实际交易价格即人民币1，310，000元为准。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告文宗湘与被告魏戈继续履行双方签订的编号为2015001248-2的《房产买卖合同》；
二、被告魏戈应于本判决生效之日起二十日内清偿完毕涉案房地产所涉抵押债务，被告魏戈应于涉案房产所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续（抵押编号：5D13016987），第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳华强北支行应当协助办理上述注销抵押登记手续；
三、原告文宗湘应当于本判决发生法律效力之日起二十五日内向被告魏戈支付购房款人民币1，280，000元（原告文宗湘代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，代为清偿的款项可以直接抵扣上述购房款）；
四、被告魏戈应当在原告文宗湘支付完毕上述购房款项且涉案房产注销抵押登记之日起三日内将位于深圳市宝安区西乡街道铁仔路宝田雅苑C-1303房（房地产证号码：深房地字第××号）过户登记至原告文宗湘名下，并将上述房产实际交付给原告。第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司应当于被告魏戈完成上述房产交付义务并结清相关费用之日起十日内向被告魏戈返还交房保证金人民币3，000元；
五、被告魏戈应当在本判决发生法律效力之日起三日内向原告文宗湘支付延迟履约违约金（按每日人民币100元，从2015年7月28日起计算至涉案房产注销抵押登记之日止）；
六、被告魏戈负有配合原告文宗湘依法申请减免相关交易税费的义务；
七、驳回原告文宗湘其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币16，590元，保全费人民币5，000元，均由被告负担，受理费和保全费原告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 蔡碧玲
人民陪审员 梁吐媚
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 梁娇梅
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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