内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内05民终1472号上诉人（原审原告）：董英杰，男，汉族，1946年5月26日出生，退休职工，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：杜希顺，内蒙古铭真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨海波，男，汉族，1980年5月26日出生，无业，现住内蒙古自治区通辽市。被上诉人（原审被告）：杨冬梅，女，汉族，1976年9月10日出生，教师，现住内蒙古自治区通辽市。上诉人董英杰因与被上诉人杨冬梅、杨海波房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科尔沁区人民法院(2017)内0502民初3423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。董英杰上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、杨冬梅是实际租赁房屋的使用人。二、合同期限为一年，虽然杨海波通知我方解除合同，但我方没有同意。被上诉人应当继续履行合同。三、被上诉人违约在先。四、被上诉人承担诉讼费用、律师费。杨海波辩称一审认定事实清楚，适用法律正确。杨冬梅未答辩。董英杰向一审法院起诉请求：1、判令被告给付房租15000.00元，合同到期交付房屋。2、被告承担诉讼费、律师费2000.00元。一审法院认定事实：2013年7月13日，原告与被告杨海波签订《租房协议书》，协议约定：被告杨海波租赁原告董英杰所有的位于通辽市科尔沁区某办事处某小区某室。月租金2100.00元，租期自2013年8月30日至2014年8月30日。2014年8月16日、2015年8月6日，被告杨海波之妻代表被告杨海波与原告继续签订《租房协议书》二份，由被告杨海波继续租赁原告董英杰所有的位于通辽市科尔沁区某办事处某小区某室的房屋，租期均为一年，最后租期至2016年8月29日。2016年5月19日，被告杨冬梅代表被告杨海波与原告签订《租房协议》，约定被告杨海波继续租赁原告董英杰所有的位于通辽市科尔沁区某办事处某小区某室房屋，年租金20000.00元，并将租期变更为2016年6月1日至2017年5月30日，租金按季度付。被告杨海波已于2016年5月19日支付了2016年6月至2016年8月三个月的租金5000.00元。另查明，被告杨海波于2016年9月份口头通知原告董英杰解除租赁合同。一审法院认为，原告主张被告杨冬梅是以被告杨海波的名义租赁原告的房屋，庭审中被告杨冬梅、杨海波对此均不予认可，而原、被告双方提供的租赁协议中写明的房屋租赁人均为被告杨海波，被告杨冬梅虽存在代被告杨海波在租赁协议中签名的情况，但仅凭该事实不足以证明被告杨冬梅是房屋实际租赁人的事实，因此原告称被告杨冬梅以被告杨海波名义租赁涉案房屋的主张证据不足，本院不予采信。被告杨冬梅认为其不是本案适格当事人的辩解主张本院予以采信。原告董英杰与被告杨海波签订的《租房协议书》及《租赁协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方应根据合同约定履行各自的义务。但根据庭审查明，在2016年9月，被告杨海波即以口头通知的形式告知原告董英杰解除合同，原告董英杰在庭审中也认可收到了该通知，只是表示不同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，本案中的租赁合同在原告接到被告杨海波的通知时解除，如原告董英杰对被告杨海波的解除通知有异议，可以在收到通知后三个月内向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。原告董英杰在接到被告杨波波的解除合同通知后，虽表示不同意解除合同，但并未申请仲裁或起诉，被告杨海波发出的解除通知在原告董英杰接到通知后已发生解除合同的法律效力，因此双方的租赁合同已于2016年9月解除，原告董英杰要求被告杨海波按合同约定继续支付此后的租赁费15000.00元无事实及法律依据，该项请求本院不予支持。庭审中被告杨海波认可涉案房屋的钥匙现尚在其手中，因此涉案房屋现在实际处于被告杨海波控制下，而被告杨海波理应在合同解除后将房屋交还原告，所以原告要求被告杨海波交付房屋的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告杨海波承担律师代理费2000.00元，因双方在合同中对因诉讼产生的律师代理费应如何承担并没有进行约定，同时原告也未提供证据证明律师代理费的发生情况，所以该项请求无证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨海波于本判决生效后十日内将位于通辽市科尔沁区铁南办事处504小区12#楼4层404室的房屋交付原告董英杰。二、驳回原告董英杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113.00元，由原告董英杰承担88.00元，由被告杨海波承担25.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。对董英杰提交的暂住证及火车票，因与本案不具关联性，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨冬梅代表杨海波与董英杰于2016年5月19日签订的《租房协议》合法有效，董英杰与杨海波应当按照约定履行自己的义务。杨海波虽于2016年9月份口头通知董英杰解除租赁合同，但未能提交证据证明双方就解除租赁合同事宜协商一致，且本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的情形，故可视为杨海波单方解除合同。现双方签订的《租房协议》中约定的租赁期间已经经过，《租房协议》已实际解除，董英杰要求杨海波交付房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。同时，杨海波应承担因单方违约造成合同解除的违约责任。因双方签订的《租房协议》并未对违约责任进行约定，应以董英杰的实际损失为标准确定杨海波的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，董英杰虽主张杨海波应支付其三个季度的房屋租金，但其在明知杨海波未按时支付租金意欲解除合同的情况下未及时采取措施向杨海波主张租金或另寻租户以避免损失的扩大，故仅对董英杰主张的合理时间内的租金损失予以支持，对扩大的损失部分不予支持。综合本案实际情况，酌情认定杨海波应承担董英杰3个月的合理时间的租金损失。另，董英杰虽提出房屋承租人为杨冬梅、杨冬梅应承担责任的上诉理由，但因其未能提交充分证据予以证明，不予采纳。董英杰要求二被上诉人支付其律师费的诉讼请求，没有法律依据，不能成立。综上所述，董英杰的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院(2017)内0502民初3423号民事判决；二、杨海波于本判决生效后立即向董英杰交付房屋；三、杨海波于本判决生效后立即给付董英杰房屋租金5000元；四、驳回董英杰的其他诉讼请求。一审案件受理费113元，二审案件受理费226元，共计339元，由董英杰负担100元，杨海波负担239元。本判决为终审判决。审 判 长  刘景国审 判 员  王琳琳代理审判员  韦青青二〇一七年八月三十日书 记 员  道日娜