湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘03民终1609号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司湘潭市分行，住所地湖南省湘潭市雨湖区建设北路198号。
负责人：何柏青，该行行长。
委托诉讼代理人：阎忠于，湖南晶石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈某，男，汉族，住湖南省湘乡市龙洞乡。
被上诉人（原审被告）：杨某某，女，汉族，住湖南省湘乡市龙洞乡。
被上诉人（原审被告）：湘潭市华彩置业有限公司，住所地湖南省湘潭市九华经济区富洲路19号。
法定代表人：刘洁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘阳，湖南潭州律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司湘潭市分行（以下简称建行湘潭市分行）与被上诉人沈某、杨某某、湘潭市华彩置业有限公司（以下简称华彩置业公司）金融借款合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2419号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人建行湘潭市分行上诉请求：一、撤销原审判决书第三、四项；二、由被上诉人湘潭市华彩置业有限公司对判决书第二项中被上诉人沈某、杨某某的债务承担连带清偿责任；三、由三被上诉人承担本案实现债权的费用11500元；四、本案全部诉讼费用由三被上诉人共同承担。事实和理由：一、被上诉人湘潭市华彩置业有限公司应当承担本案的连带清偿担保责任。1、被上诉人华彩置业公司在他项权利证书未办理前，其保证责任不能免除；2、一审判决认定抵押物不能优先受偿是错误的。二、三被上诉人应当要承担上诉人实现债权的费用。三、一审中上诉人的代理人没有取得特别授权，其变更上诉人诉讼请求第五项的行为无效。诉讼请求应以起诉状载明的内容为准。
被上诉人沈某的答辩意见是：自己与另一被上诉人杨某某协商，看如何偿还银行贷款。
被上诉人华彩置业公司的答辩意见是：一审判决事实清楚，法律适用正确，在一审中，上诉人与被上诉人华彩置业公司签订的属于特别约定保证条款，该条款仅对于华彩置业有限公司所承担的保证范围做出了约定，而不是对被上诉人沈某等所支付房贷的保证责任，所以根据合同的约定，该保证属于阶段性保证责任，且上诉人提出的第一项诉讼请求是解除双方贷款，既然双方贷款合同已解除、终止，被上诉人华彩置业也就不再承担相应的对涉案抵押物办理抵押的保证责任。该保证责任并不是连带责任被担保，根据特别约定条款，关于保证责任，上诉人合同中有明确约定，第一款也就是承担连带责任担保的保证责任，而第二款所承担的是部分保证责任，也就是办理抵押的保证责任，约定了明确的保证范围，而不是不明确，因此被上诉人不应承担连带保证担保。请求二审驳回上诉人对被上诉人华彩置业的诉讼请求。
建行湘潭市分行向一审法院起诉请求：请求判令：一、解除原告与被告沈某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告沈某、杨某某立即偿还原告贷款本息231215.19元，其中本金226644.38元，利息4570.81元（暂计至2016年7月10日止），此后利息（包括罚息、复利）按合同约定的计算方式计算至实际清偿之日止；三、被告沈某、杨某某承担原告为实现债权而产生的费用(律师费等)共计11500元；四、原告对被告沈某、杨某某位于湘潭市九华示范区宝马路5号庄园世家19栋2单元0902002号的抵押房屋在上述债务及实现债权费用范围内享有优先受偿权；五、被告湘潭市华彩置业有限公司对被告沈某的上述全部债务承担连带清偿责任；六、被告承担本案的全部诉讼费用。
原审法院查明：2013年11月15日，原告建行湘潭市分行与被告沈某、杨某某签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告沈某、杨某某向原告建行湘潭市分行贷款249000元，用于购买湘潭市九华示范区宝马路5号庄园世家19栋2单元0902002号房产，借款期限为180个月，即2013年11月5日至2028年11月5日，以等额本息的方式归还贷款本息。被告华彩置业公司为上述贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥其抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。若被告沈某、杨某某未按期足额偿还贷款，原告建行湘潭市分行有权行使抵押权，提前收回全部贷款本息，并要求被告沈某、杨某某承担逾期还贷的罚息、复利及实现债权的产生的一切相关费用。
为担保债务的履行，被告沈某、杨某某以其购买的上述房产提供抵押，但仅办理了抵押预告登记（预告登记证号为潭房预湘潭市字第YD2013020750），尚未办理抵押登记，原告建行湘潭市分行未取得房屋他项权利证。合同签订后，原告建行湘潭市分行依约履行了发放贷款的合同义务，被告沈某、杨某某违法合同约定，逾期偿还贷款本息。
原审法院认为，被告沈某、杨某某、华彩置业公司承认原告建行湘潭市分行在本案中主张的事实，故对原告建行湘潭市分行主张的事实予以确认。原告建行湘潭市分行与被告沈某、杨某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照该合同约定严格履行合同义务。在原告建行湘潭市分行依约履行了发放贷款的合同义务后，被告沈某、杨某某应当依约偿还贷款，现其已限于迟延履行，构成违约，对原告建行湘潭市分行要求解除与被告沈某、杨某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告沈某、杨某某一次性偿还贷款本金226644.38元，及按照《个人贷款借款合同》约定支付利息、罚息等的诉讼请求，有事实及法律依据，依法支持。原告建行湘潭市分行要求被告沈某、杨某某支付为实现债权支出的必要费用，但未提供相应证据予以证实，原告建行湘潭市分行的此项请求缺乏事实根据，不予支持。为担保该笔债务的履行，被告沈某、杨某某以其购买的房产设定抵押，但未办理抵押登记，抵押权未生效，原告建行湘潭市分行在其债权范围内对该房产尚无优先受偿权，对原告建行湘潭市分行的该诉请，不予支持。被告华彩置业公司作为保证人，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，其实质担保的是本案涉案抵押财产依约办理抵押登记，因此被告华彩置业公司应仅对第三人建行湘潭市分行就涉案抵押财产不能优先受偿部分承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行与被告沈某、杨某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告沈某、杨某某于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行借款本金226644.38元，并按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定向原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行支付至借款本金付清之日止的利息及罚息；三、被告湘潭市华彩置业有限公司向原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行承担就被告沈某、杨某某提供担保的抵押物经拍卖、变卖后对上述第二项债务不能优先受偿部分的赔偿责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行的其他诉讼请求。案件受理费4940元，减半收取2470元，由被告沈某、杨某某负担。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审审理的焦点问题是：一、被上诉人华彩置业有限公司在本案中是否应当承担连带责任以及保证范围为何。根据本案《个人住房（商业用房）借款合同》及《特别签订条款》第十二条保证条款约定，“一、保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。二、保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。三、保证期间见本合同第三十六条约定”。第三十六条约定，“对于保证期间的约定为以下第贰种：壹：……贰：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。上述条款对于被上诉人华彩置业公司保证方式、范围、期间均有明确约定。一审判决将合同的保证期间认定为保证范围的处理错误。被上诉人华彩置业公司应当按照合同约定承担本案全部债权连带保证责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十八条约定，“如本合同由两个以上（含两个）借款人，则各借款人应就本合同项下全部合同义务承担连带责任，即贷款人有权要求任何一个借款人履行全部义务”。本案合同借款人为沈某和杨某某，上诉人建行湘潭市分行在一审起诉状第五项仅主张被上诉人华彩置业公司对被上诉人沈某的全部债务承担连带清偿责任，符合合同约定，应予支持。一审中上诉人代理人虽然变更了该项诉讼请求，但代理人系一般代理权限，无权变更诉讼请求。因此判决应按上诉人建行湘潭市分行起诉状中所列请求进行判决。二、上诉人建行湘潭市分行是否对抵押物享有优先受偿权。本案抵押物未进行抵押登记，抵押权尚未设立，上诉人对抵押物不享有优先受偿权。一审处理正确。三、本案实现债权费用的负担。上诉人建行湘潭市分行对于实现债权费用虽然提出了主张，但并未提供实现债权费用的证据，对该上诉理由本院不予支持。综上，一审认定的事实清楚，但部分处理错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十四条规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2419号民事判决的第（一）、（二）项；
二、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2419号民事判决的第（三）项；
三、被上诉人湘潭市华彩置业有限公司对本判决第一项所确定的被上诉人沈某的债务承担连带清偿责任；
四、驳回上诉人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》地二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4940元，减半收取2470元，二审案件受理费4940元，合计7410元，由被上诉人沈某、杨某某负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审判长 贺振中
审判员 章业尧
审判员 戴 伟
二〇一七年二月二十日
书记员 曾庆琼
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；