杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）上民一初字第326号
原告吴瑞庆。
委托代理人夏浩。
被告杭州岳王艺术品商城有限公司。
法定代表人杨萧评。
委托代理人陈伟。
原告吴瑞庆为与被告杭州岳王艺术品商城有限公司（以下简称岳王艺术品商城）房屋租赁合同纠纷一案，于2007年3月9日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员黄小勤独任审理。被告杭州岳王艺术品商城有限公司在举证期限届满前向本院提起反诉，本院审查受理后，于2007年4月2日将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告吴瑞庆（反诉被告）及其委托代理人夏浩，被告杭州岳王艺术品商城有限公司（反诉原告）的委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴瑞庆诉称：1、原、被告于2005年4月24日签订《房屋租赁合同》，该合同中约定承租人每年应另行向租方交纳21240.5元的商城经营管理费（含每年递增额）。后据原告调查了解，从亚洲最大的“北京古玩城”到杭州市园林文管局主管的杭州市文物监管品市场以及其他相同性质的类似市场均无此项目名义的收费。为此，原告曾多次要求被告就收费的依据、内容、标准给予明确的答复。如属不合理收费的，被告就应无条件的全额退回，但被告至今对我方的合理要求置之不理。原告认为该款应予退还。2、原告方不仅承担交纳房屋租金的义务，而且必须遵守商城的管理规则，交纳商城经营管理费等其他费用，且费用总额超过了租金。因此，被告也应承担相应的责任，但被告至今未履行维护市场正常经营秩序、根据经营户支付的广告费总额投放相应宣传广告以提高商城知名度、为原告的经营创造良好经营环境的义务，已构成违约。原告及其他商城经营户不满被告对商城的管理、宣传、收费等工作状况，多次向被告反映并要求解决。被告单位的领导在沟通会议上当场代表商城承认一年来由于商城管理上的混乱及失职，确实给各经营户带来了经济上的损失，并表示对经营户提出的赔偿要求会在2-3个工作日内给予答复并予以考虑解决，但至今仍无答复。3、被告未尽管理职责及义务，至今仍有约15%的商户关门停业，商城过道及主通道上打麻将、扑克赌博的现象屡见不鲜，而被告听之任之，给遵纪守法、坚持正常开门营业的商户的经营环境带来了极大的影响及较大的经济损失。4、针对广告宣传、市场定位、调整等情况，被告曾两次下发“公开信”、“调整决定”。2005年7月25日下发致商城经营户的公开信中明确要进行专业策划、对商城各楼层进行专门宣传，落实有关电视台、电台、户外广告（包括公交车身）及商城外墙广告，并争取于2005年8月10日前打开原夜市堵塞的大门通道；2005年11月25日再次以决定的形式告知全体商户：2005年12月初将王星记扇子西门位置改建为正大门，并将正大门至自动扶梯之间位置设为主通道，使商城内部布局更为合理；将在商城外墙设灯箱广告、增设外墙灯光、提升商城外观购物环境，以营造商城商业购物氛围；近期将在报纸、电台等媒体进行广告投放，以提高商城知名度。被告的单方承诺构成房屋租赁合同中双方权利、义务的补充及变更。但被告至今未履行其承诺及义务，已构成根本性违约，故诉至法院请求判令被告全额退回向原告收取的“商城经营管理费”人民币21240.5元；退回多收广告费2092元；返还租房的押金4000元；承担违约金10620.25元；解除原被告签订的《房屋租赁合同》。
为证明上述事实，原告针对本诉向本院递交如下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁关系。
2、收据及发票各两张，证明原告向被告交纳押金、租金、物业管理费、空调费、商城经营管理费等费用的事实。
3、被告下发的公开信、告商户书、通知共四张，证词一张，证明被告多次承诺其应尽的义务，但未履行，被告违约的事实。
4、商城经营日常管理公约一份，证明被告不应该收取商城经营管理费。
5、广告业专用发票一张，证明被告收取原告的广告费后只做了一张广告即被告违约的事实。
被告岳王艺术品商城辩称：1、原告的前三个诉讼请求毫无法律依据和事实依据。2、本案中原告违约未交纳租金，被告认为原告已构成违约。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告针对本诉未提供证据。
反诉原告岳王艺术品商城诉称：2005年4月24日，原、被告签订房屋租赁合同，合同中对租金、空调费、广告费等内容均作了约定。合同签订后，双方依约履行，反诉被告向反诉原告支付了一年的租金。2006年6月1日，反诉被告未按照合同的约定支付下一年的租金，经反诉原告多次催讨遭拒，反诉被告已构成根本性违约。根据合同的约定承租人不交付或不按约定交付租金达1个月以上，出租人有权解除合同。现反诉被告不交租金的期限已超过约定的期限，故反诉原告请求法院判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告立即腾退向反诉原告承租的房屋；判令反诉被告吴瑞庆支付拖欠的租金22770元、空调费425元，广告费1129元、物业管理费563元等费用，共计24887元；承担违约金10620元。
为证明上述事实，反诉原告岳王艺术品商城针对反诉向本院递交如下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁关系及双方的权利义务关系。
2、收据一份，证明原告已交纳一年的租金及相关费用，第二年的租金及相关费用原告未交纳。
反诉被告辩称：1、反诉原告的反诉理由不成立，反诉原告陈述的反诉被告拖欠租金的时间不实。反诉原告早就把承租房的门封掉，使反诉被告不能经营。为此，反诉被告一直在跟反诉原告交涉，但是至今没有答复。2、空调费、广告费、物业管理费不存在。3、反诉被告不存在违约的问题，事实是反诉原告违约。合同法第六十七条明确规定，在一方先行履行的情况下，另一方未履行其义务，即违约。4、反诉被告没有收到过反诉原告的催讨通知。
为证明上述事实，反诉被告针对反诉向本院递交如下证据：
照片两张（原件），证明被告把原告的商铺封掉了。
审理中本院依法对上述证据进行了当庭质证，本院认证如下：
1、原告针对本诉提供的证据1、2，被告无异议，本院予以认定。
2、原告针对本诉提供的证据3，被告对真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，认为该份证据中四张公开信的内容并非被告的承诺，只是说明被告采取的措施，而且这些措施被告正在实施中。证词这张不符合证据的三性。证人证言作为证据的，证人必须出庭。本院认为被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。本院认为公开信、告商户书、通知仅能证明岳王艺术品商城为维护市场正常经营秩序提出相应的具体措施，对被告以上述形式告知承租户维护市场正常经营秩序的相应的具体措施的事实予以认定。被告对证据3中证词的异议成立，对该证词本院不予认定。
3、原告针对本诉提供的证据4，被告对真实性无异议，对关联性有异议，表示对于自营业主的概念、范围不是很清楚。本院认为，被告对真实性无异议，对该证据的真实性本院予以认定。
4、原告针对本诉提供的证据5，被告对真实性无异议，对证明对象有异议，认为发票不能反映商城仅支出这笔费用，还有其他支出。本院认为被告对真实性无异议，对该证据的真实性予以认定。
5、反诉原告针对反诉提供的证据，反诉被告无异议本院予以认定。
6、反诉被告针对反诉提供的证据，反诉原告对真实性无异议，认为商铺确实是封掉。对该证据的真实性本院予以认定。
根据上述证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2005年4月24日原、被告签订房屋租赁合同一份，合同中约定由原告向被告承租仁和大厦二楼B94、B95房屋两间，建筑面积27.58平方米；租赁期限自2005年6月至2008年6月；年租金为21240.5元；以现金方式在每年6月1日前向出租人缴清；第二年租金在第一年租金基础上递增5%，第三年租金在第二年租金基础上递增5%；空调费按每年1600元计收，广告费按年租金的10%计收，物业管理费按每月每平方米3.2元计收；承租人如不交付或者不按约定交付租金达一个月以上，出租人有权解除合同；出租人迟延交付出租房屋一个月以上，承租人有权解除合同；在合同期内若有违约，违约方应向另一方支付年租金总额的50%的违约金。合同中第十五条还约定承租人每年应另行向出租人交纳商城经营管理费21240.5元（含每年递增额）。合同签订后，吴瑞庆于2005年6月1日支付给岳王艺术品商城押金4000元，第一年租金21240.5元，2005年度物业费、商城经营管理费、广告费、空调费共计26023.5元。2005年5月31日岳王艺术品商城发出“告岳王艺城商户书”，将艺术城筹备的基本情况报告给商户。2005年7月27日，岳王艺术品商城发布通知一份，决定对在商城经营满一年并严格遵守房屋租赁合同内容的经营户减免三个月租金。同时，岳王艺术品商城分别于2005年7月25日、同年11月25日发布致商城经营户的公开信，针对商城的现状提出了具体改善方案。因原告未依约付租，被告将原告承租房的门封掉。
本院认为，1、岳王艺术品商城与吴瑞庆之间签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应依约履行。现原告要求解除租赁合同，被告在反诉诉请中也要求解除租赁合同，原、被告意见一致。对该诉讼请求本院予以支持。原告吴瑞庆应将物品搬出承租房。2、原告吴瑞庆要求岳王艺术品商城退回商城经营管理费21240.5元以及支付违约金10620.25元的诉请，因商城经营管理费系在合同十五条中由岳王艺术品商城、吴瑞庆之间手写明确约定，且岳王艺术品商城收取经营管理费并无相关禁止性规定。此外，岳王艺术品商城出具的致商城经营户的公开信以及决定等并不属房屋租赁合同的补充内容，且不能证明岳王艺术品商城的行为构成根本性违约，仅能证明岳王艺术品商城为维护市场正常经营秩序提出相应的具体措施。吴瑞庆提供的经营户日常管理公约并非其与被告签订，且时间在原、被告签订合同之前，对原、被告并无约束力。因此，吴瑞庆该诉讼请求依据不足，本院不予支持。3、吴瑞庆要求被告退还多收的广告费2092元，本院认为双方的合同中有广告费的约定，原告也经营了一年以上，合同中对广告的具体内容并无约定，现有证据证明岳王艺术品商城有做广告的行为，吴瑞庆要求被告退还多收的广告费2092元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。4、吴瑞庆要求被告退还押金4000元的诉讼请求，本院认为该押金在合同中未约定，也未明确押金的性质，现原告要求退回，本院予以支持。5、根据岳王艺术品商城于2005年7月27日发布的通知以及岳王艺术品商城的反诉状中确认，吴瑞庆支付第一年的房屋租金后可享受租期至2006年9月18日止，此项内容应视为对房屋租赁合同内容的变更，故吴瑞庆可在2006年9月18日前支付下一年度房屋租金，但吴瑞庆在此前未交付租金，已构成违约，岳王艺术品商城要求自2006年9月19日开始计算以后的租金的诉讼请求有事实及法律依据，但岳王艺术品商城将原告承租房的门封掉后，原告未能再营业，故此后的的租金请求本院不予支持。原告陈述被告在2006年9月10日左右封门的事实，仅有照片为证，无其他证据佐证，本院认为该事实证据不足，本院无法确认。根据被告自认，封掉是在2007年2月过完年后，即此后吴瑞庆未能在该房内经营，故对岳王艺术品商城要求吴瑞庆支付2006年9月19日至2007年2月20日的租金的请求本院予以支持，其余部分请求本院不予支持。根据合同的约定，吴瑞庆未付租金已构成根本性违约，其应承担违约责任，在审理中原告对违约金未提出减的要求，故岳王艺术品商城要求其支付违约金的请求本院予以支持。6、岳王艺术品商城要求吴瑞庆支付空调费425元、物管费536元、广告费1129元的诉讼请求，本院认为原、被告签订的租赁合同中对空调费、物管费、广告费的收取有明确的约定，吴瑞庆应支付其实际使用承租房的期间的空调费、物管费，原告自2006年9月19日计算至2007年3月31日的计算主张，本院认为应计算至被告封门之日。反诉原告在反诉中要求的空调费比合同中约定的反诉被告应支付的空调费少，本院认为，应根据其诉讼请求。广告费在合同中虽有约定，缔约的目的是为了因做广告而产生的费用，岳王艺术品商城在反诉中要求吴瑞庆支付广告费，但未提供2006年9月以后做广告相应证据，故对岳王艺术品商城要求吴瑞庆支付广告费的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、杭州岳王艺术品商城有限公司应于本判决生效之日起10日内退还给原告押金4000元。
二、解除吴瑞庆与杭州岳王艺术品商城有限公司签订的房屋租赁合同。
三、驳回原告吴瑞庆其他诉讼请求。
四、反诉被告吴瑞庆应于本判决生效之日起10日内支付给反诉原告杭州岳王艺术品商城有限公司租金9471元。
五、反诉被告吴瑞庆应于本判决生效之日起10日内支付给反诉原告杭州岳王艺术品商城有限公司违约金10620元。
六、反诉被告吴瑞庆应于本判决生效之日起10日内支付给反诉原告杭州岳王艺术品商城有限公司空调费425元、物管费455.7元。
七、反诉被告吴瑞庆应予本判决生效之日起10日内将仁和大厦二楼向反诉原告杭州岳王艺术品商城有限公司承租的房屋两间内属反诉被告所有的物品搬空。
八、驳回反诉原告杭州岳王艺术品商城有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1719元，由原告吴瑞庆负担1530元，由被告杭州岳王艺术品商城有限公司负担189元；反诉案件受理费1430元，由反诉原告杭州岳王艺术品商城有限公司负担600.6元，由反诉被告负担829.4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于杭州市中级人民法院，对本诉部分上诉的并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1719元，对反诉部分上诉的并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1430元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 黄小勤
二〇〇七年六月五日
书记员 裴蕾蕾