沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0104民初11038号
原告：某某建行沈阳某支行，地址：沈阳市大东区。
委托代理人：齐某某，系某某律师事务所律师。
被告：刘某某，男，1983年10月7日出生，汉族，现住址：沈阳市铁西区。
被告：邵某某，女，1990年8月1日出生，汉族，现住址：沈阳市铁西区。
被告：某某置业有限公司，住所地：沈阳市于洪区。
委托代理人：黄某，女，1993年4月2日出生，汉族，现住址：辽宁省开原市。
原告某某建行沈阳某支行与被告刘某某、邵某某、某某置业有限公司金融借贷合同纠纷一案，本院于2017年10月16日受理后，依法由本院审判员吴慧英独任审判，公开开庭进行了审理。原告某某建行沈阳某支行委托代理人齐某某，被告刘某某的委托代理人邵某某，被告某某置业有限公司的委托代理人黄珊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告某某建行沈阳某支行诉称：被告刘某某、邵某某于2014年3月12日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币30万元，用于购买位于沈阳市于洪区东陵路房屋，借款期限为360个月（即2014年3月12日至2044年3月12日），并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。被告开发商与原告签订最高额保证合同一份，约定由开发商对该笔贷款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，现被告长期拖欠贷款未还。截止至2017年9月4日被告拖欠本金289623.86元，拖欠利息22126.83元，拖欠的罚息1132.36元。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告长期拖欠，原告有权要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，对此相关费用，原告享有优先受偿权。
故1、请求依法解除原被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、要求被告刘某某、邵某某、某某置业有限公司偿还贷款本金289623.86元，拖欠利息22126.83元、罚息1136.36元，违约金1428.99元（利息、罚息暂计至2017年9月4日截止，以后的按合同约定给付至实际付清之日止）；3、判令原告对被告刘某某、邵某某抵押给原告的房产享有优先受偿权；4、要求被告按合同约定给付原告律师费3475元；5、诉讼费由被告承担，6、要求某某置业有限公司对上述款项承担连带偿还责任。
被告刘某某辩称：银行所述的情况属实，欠款情况属实，对银行计算的利息认可，我同意尽快还清，请求调解，罚金、律师费、诉讼费要求过高，不同意承担。
被告邵某某辩称：我与刘某某是夫妻，意见同刘某某。
被告阳光一百置业公司辩称：我公司承担保证责任的期间应于2016年10月17日止。经我公司申报及相关房屋土地主管部门审核，该房屋于2016年10月17日在沈阳市房产局办结初始登记，满足取得他项权证及合同约定的其他所有文件的条件，刘某某、邵某某可以办理抵押登记，并且我公司于2016年10月17日在该楼房各楼口张贴了通知公告，也电话告知银行,刘某某、邵某某房屋可以办理房产证及其他手续，已履行全部应尽义务，因此公司保证责任期间终止于此日期，不能无限期承担保证责任。原告无法实现债权的根本在于借款人刘某某、邵某某没有办理抵押登记，与公司无关，我公司无过错，不同意承担连带责任。
根据《担保法》第28条、《物权法》176条规定，我公司没有义务就物的担保范围内的相关款项承担连带责任，开发公司仅就物的担保以外债务承担相应担保责任。该房屋已由债务人刘某某、邵某某办理抵押预告登记，二人已提供物的担保，不应由开发来承担保证责任。原告诉请中明确请求：“申请处置已抵押的房产，并就所得价款优先受偿，”说明原告已明确选择了优先就该物的担保实现债权，因此开发公司的保证责任免除。原告的请求无事实及法律依据，请求驳回其诉请。不同意承担诉讼费用、律师费等相关费用，无证据证明律师费的实际发生，我公司无义务承担。
经审理查明:被告刘某某、邵某某于2014年3月12日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，贷款金额为30万元，用于购买位于沈阳市于洪区东陵路房屋。合同约定：借款期限为360个月（即2014年3月12日至2044年3月12日），借款利率执行浮动利率；借款逾期的罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮100%。还款方法为采取等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1906.08元。该贷款采用抵押和最高额保证方式作为贷款担保，被告将沈阳市于洪区东陵路吉力胡街38-1号1-10-1房屋作为抵押担保，该抵押担保已在沈阳市房产产权登记发证中心办理了抵押预告登记。被告阳光一百置业公司（保证人甲方）与原告建行大东支行（债权人乙方）于2013年12月11日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告阳光一百置业公司对该笔借款提供连带责任保证，保证期间为自建行大东支行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥且抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原告将30万元给付被告刘某某、邵某某。被告刘某某、邵某某开始偿还原告贷款。截至2017年9月4日被告尚欠本金289623.86元，拖欠利息22126.83元、罚息1136.36元，违约金1428.99元（截止2017年9月4日）。
上述事实，有原、被告在庭审上的陈述与答辩、个人住房（商业用房）借款合同、房屋预告登记，证明、身份证、户口本、婚姻登记证明、贷款支付凭证、银行对账单、贷款账户信息、保证合同、楼盘信息查询单等证据材料，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为：原告与被告刘某某、邵某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，原告与被告某某置业公司签订的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案原告依约履行了发放贷款的义务，而被告刘某某、邵某某未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚息等相关费用。对原告要求的解除借款合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。
关于原告要求被告按合同约定给付原告律师费3475元之诉讼请求。虽然原、被告在合同中约定，借款人违约时贷款人可以主张以法律手段追偿本息及由此产生的一切费用，但合同中已经约定借款人违约时，借款人应承担给付罚息的违约责任，此数额足以弥补贷款人的实际损失。故对原告要求被告按合同约定给付原告律师费之诉讼请求，不予支持。
关于原告主张被告某某置业公司承担连带保证责任的主张。本院认为，原告与被告某某置业公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，且保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，预告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。
关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告刘某某、邵某某的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实行物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。关于原告主张的违约金，于法无据，本院不予支持。
关于原告要求被告按合同约定给付原告律师费的诉讼请求。虽然原、被告在抵押合同中约定，借款人违约时贷款人可以主张为实现债权而发生的费用，但合同中已经约定借款人违约时，借款人应承担给付罚息的违约责任，此数额足以弥补贷款人的实际损失。故对原告要求被告按合同约定给付原告律师费之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、解除原告某某建行沈阳某支行与被告刘某某、邵某某于2014年3月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;
二、被告刘某某、邵某某于本判决发生法律效力后15日内返还原告某某建行沈阳某支行借款本金289623.86元、利息22126.83元、罚息1132.36元（截止2017年9月4日）；
三、被告刘某某、邵某某于本判决发生法律效力后15日内偿还原告某某建行沈阳某支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2017年9月5日起以本金289623.86元为基数，至借款本金付清之日止）；
四、被告某某置业有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任;
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费6067元，由被告刘某某、邵某某、某某置业有限公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 吴慧英
二〇一七年十二月二十日
书记员 李 丹