江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终443号
上诉人（原审被告）：徐州市聚银置业有限公司，住所地徐州市贾汪区贾汪镇人民政府北侧。
法定代表人：蒋洪胜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：夏梅，女。
委托诉讼代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师。
上诉人徐州市聚银置业有限公司（以下简称聚银公司）因与被上诉人夏梅商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2017）苏0305民初2226号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。
上诉人聚银公司向本院提出上诉：请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：上诉人与被上诉人因房屋买卖合同纠纷诉至一审法院，在开庭审理过程中，上诉人的证据足以证明被上诉人已经办理了上房，且被上诉人并未按照合同约定至房款，应当承担违约责任。一审法院酌定逾期交房一年与事实不符。
被上诉人夏梅答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请依法驳回上诉，维持原判。
夏梅的一审诉讼请求：1、判决聚银公司支付逾期上房违约金：18147.1（从合同约定的上房之日起至2017年3月20日，按照购房款总额贷款的年利率5.9%计算）；2、判决聚银公司支付逾期上房违约金（地下室）：369.3元（从合同约定的上房之日起至2017年3月20日，按照购房款总额贷款的年利率5.9%计算）；3、本案诉讼费用全部由聚银公司承担。事实和理由：我和聚银公司于2014年11月25日签订商品房买卖合同，我购买聚银公司开发的位于徐州市贾汪区××大道××公馆××单元××室房屋一套，合同签订后，我依照合同约定及时缴纳了购房款。根据合同第八条约定，聚银公司应当在2015年8月31日前将房屋验收合格后交付给我使用，然而聚银公司却不能如期履行合同，至今聚银公司也没有对涉案的房屋进行综合验收，不符合上房的条件，致使我不能使用购买的房屋。根据合同第十五条规定，聚银公司没有及时给我办理房屋产权登记手续，应承担违约责任。请求法院支持我的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2014年11月25日，夏梅与聚银公司签订商品房买卖合同一份，主要内容如下,出卖人：聚银公司，买受人：夏梅；买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为桃源公馆第1幢1单元1802号房，该商品房用途为住宅，属钢混结构，层高2.9米，建筑层数地上18层，地下2层。建筑面积56.96平方米，其中，套内建筑面积44.6平方米，分摊共有建筑面积12.37平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3476.12元，总金额为（人民币）198000元。……第八条、交付期限：出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……第九条、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日现向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。……第十一条、商品房交付条件：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条、房屋登记：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，（1）买受人不退房，出卖人按已付房款，参照银行同期活期存款基准利率标准，向买受人支付违约金；（2）因政府及政府主管部门、工作程序等原因，造成不能如期接受买受人所办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。”
夏梅于2014年11月25日交纳了首付款68000元，2014年12月8日付清余款130000元。聚银公司于2016年2月20日将房屋交付给夏梅，但是发现交付的房屋水、电、煤气、电梯等无法正常使用。
2016年2月29日，夏梅与聚银公司签订商品房买卖合同一份，主要内容如下,出卖人：聚银公司，买受人：夏梅；买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的为桃源公馆第2幢1单元-222号地下室，属钢混结构，层高2.9米，建筑层数地上18层，地下2层。建筑面积7.54平方米，其中，套内建筑面积4.35平方米，分摊共有建筑面积3.2平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1500元，总金额为（人民币）11310元。付款方式及期限：4、买受人在签署本合同时一次性付款人民币11310元。……第九条、商品房交付条件：该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条、交付期限：出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品。……第十二条、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]，（1）逾期在180日之内，自第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。……第二十条、房屋登记：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息向买受人支付违约金。
2016年6月12日，双方达成如下协议：“甲方（夏梅）在2014年11月25日购买乙方（聚银公司）开发的商品房桃源公馆1-1-1802号房，购买时乙方向甲方承诺可以做隔层和阳台，现甲乙双方协商为配合桃源公馆综合验收拆除阳台，甲乙双方本着自愿、信用的原则，经友好协商，就拆除阳台问题达成以下协议，由双方共同遵守：一、乙方一次性向甲方支付延期装修的补偿费用1.8万元。甲方负责拆除阳台板待小区综合验收后甲方负责进行施工，由乙方支付费用1.8万元（不包括税金），安全施工等费用包含在该费用内，由乙方预付9000元施工费（余款在规划验收通过后支付），在施工过程中如损坏甲方室内任何物品由施工方赔偿损失，工期要求签订合同之日起8天内完成。二、乙方在小区综合验收完毕后，要继续履行同意甲方恢复阳台板原样的承诺，否则，甲方有权要求退房，且乙方一次性赔付甲方45万元。……甲乙双方签字盖章。”
一审庭审过程中，夏梅申请撤回了逾期办理房屋产权登记手续违约金的诉讼请求及地下室逾期交付违约金。
一审法院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于违约金的计算，法院认为，双方于2014年11月25日签订商品房买卖合同中约定，交房时间为2015年8月31日，出卖人违约的，应当按日向买受人支付房款万分之零点五的违约金；夏梅主张按照购房款总额贷款的年利率5.9%计算违约金。法院结合现有的证据及商品房市场价值等因素综合考虑，认为双方约定的违约金过低，无法达到督促聚银公司尽快履行合同义务，且该合同为格式合同，合同中违约金的约定不符合公平原则，法院酌定将上房违约金调整为按日向买受人支付房款万分之一。关于逾期交付的期限问题。双方当事人于2016年6月12日签订了拆除阳台及相关设施的协议书，说明聚银公司交付的房屋未经过综合验收，尚不能进行装修入住，不能认定为聚银公司已向夏梅交付房屋，根据案件的具体情况，法院认定聚银公司实际交房逾期时间酌定为一年，聚银公司逾期交房365天，夏梅主张的违约金计算为7227元（198000元×0.1‰×365天），法院予以支持。关于夏梅主张的上房后水、电不能正常使用问题，夏梅可对实际上房后出现的质量问题另行主张维修或赔偿损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决：聚银公司于判决生效后二十日内赔偿夏梅逾期上房违约金7227元。
二审期间，上诉人聚银公司提供承诺书复印件一份，该承诺书的第5条明确本人全部还完欠款及利息后方可办理上房手续。在同日其还完了全部欠款，其后再2月20日办理了上房手续，因此根据该承诺的表述被上诉人在签署该承诺前，尚欠上诉人的购房款，拟证明其在还完购房款后即办理了上房，不存在逾期交付违约的问题。
被上诉人夏梅质证认为：承诺书后面有一个前一天的借据，借据是被上诉人借上诉人6万元，这个就是根据上诉人当时的一个促销活动要求0首付，为此被上诉人根据上诉人的要求给上诉人出具了一份借据，借款6万元。承诺书出具的同时，上诉人给被上诉人开具了发票，就等于被上诉人按时缴纳了首付款，不存在欠首付款的问题。同时，在2014年10月8日，一次性支付了剩余款项13万元，上诉人也给开具了票据，而签订承诺书的时候，就是按照上诉人的模式签订的该份承诺书，被上诉人在2016年2月19日拿房门钥匙的时候，上面写得非常清楚，款项已还清，这个款项就是当时虚拟的借款，就是0首付。但是在此之前所有的款项都是付过的，所以被上诉人在2页上面都写了钱已付清，借据已经不存在了。那么一审判决的依据是被上诉人拿到房门钥匙以后进行了装修，因为上诉人的工程没有经过综合验收所以必须要拆除被上诉人的装修，以至于上诉人的装修材料置于室外，风吹雨淋破损。一直到2016年9月底，被上诉人还书面告知上诉人要求尽快综合验收，让上诉人尽快装修入住。但直到2016年的11月底，上诉人都没有将房屋进行综合验收，以至于导致被上诉人达一年之久，对该房屋没有知己装修和适用，一审当中都提供了充分的证据。因此一审法院判了一年的损失给上诉人正确，该证据不属于新证据，不能证明被上诉人违约欠首付款，双方不存在借贷关系。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付逾期上房违约金，数额如何确定。
根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：首先，双方于2014年11月25日签订商品房买卖合同中约定，交房时间为2015年8月31日，上诉人虽然于2016年2月20日将房屋交付给了被上诉人，但是双方于2016年6月12日另行签订了协议书，能够证明涉案房屋在上述交付时间并未达到交付条件，上诉人存在逾期交房的事实，构成违约。其次，上诉人主张被上诉人逾期支付购房款的事实不成立，上诉人即使在签订合同后出借款项给被上诉人用于支付首付款，双方也是成立了借贷关系，应当认为被上诉人向上诉人出具借条时首付款已经付清，其后的付款行为应为偿还借款，并非支付购房首付款。因此，被上诉人已经按约定支付首付款，上诉人的此项上诉主张不成立。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人徐州市聚银置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 琳
审判员 张 伟
审判员 史善军
二〇一八年四月八日
书记员 张恒一