江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终2633号
上诉人（原审原告）：江苏建中置业有限公司，住所地句容市郭庄镇兴业街88号。
法定代表人：巫建忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋玲，江苏刘桂生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：洪伟东，男，1980年8月15日生，汉族，住南京市溧水经济开发区。
委托诉讼代理人：王飞，江苏民中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹明俊，女，1980年6月21日生，汉族，住南京市溧水经济开发区。
委托诉讼代理人：王飞，江苏民中律师事务所律师。
上诉人江苏建中置业有限公司（以下简称建中公司）因与被上诉人洪伟东、曹明俊商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2017）苏1183民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月有31日受理后依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。
建中公司上诉请求：撤销一审判决，或者发回重审，一二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：应以被上诉人收到上诉人发出的书面通知的时间为贷款未通过之日的起算点；上诉人通知被上诉人的方式合法，被上诉人知晓贷款未办理的时间是2016年12月22日；上诉人解除合同符合合同约定的条件。
洪伟东、曹明俊二审辩称，一审判决认定事实正确；被上诉人已经尽最大注意，在解除之前将款项支付给上诉人，上诉人不享有合同解除权。
建中公司向一审法院起诉请求：解除双方当事人于2016年6月22日签订的商品房买卖合同；洪伟东、曹明俊给付解除合同违约金107592.2元并承担案件诉讼费。
一审法院经审理查明：2016年6月22日，双方当事人签订商品房买卖合同约定，洪伟东、曹明俊向建中公司购买御东国际109幢2108室房屋，建筑面积99.77平方米，房价总计537961元，付款方式为签约当日支付首付款337961元，余款20万元办理银行按揭。买卖合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金。
签订合同同日，双方签订了补充协议，补充协议第二条第一款第3项约定，若在办理该商品房按揭过程中，经银行审查认为因买受人原因，按揭申请不符合发放贷款条件，导致无法办理该商品房按揭手续的，买受人承诺将付款方式改为一次性付款，并自银行确定不批准贷款申请之日起30日内将房款付清；第5项约定，因买受人原因导致银行贷款未能在本合同签订之日起30日内获批准并转入出卖人账户的，出卖人均有权按合同约定追究买受人逾期付款的违约责任。如果超过30日的，出卖人有权解除合同，并且买受人按照合同房价款20%支付违约金。该补充协议文本由建中公司提供，全文字体较小，协议中所有条款字体均一致。建中公司在与其他买受人签订购房合同时，均签订了前述内容一致的补充协议。
合同签订后，洪伟东、曹明俊给付首付款337961元。洪伟东、曹明俊在中国农业银行申请按揭贷款未果。2016年11月、12月，洪伟东、曹明俊两次向上海浦东发展银行句容支行（以下简称浦发银行）申请按揭贷款未果。该行于2017年2月告知洪伟东、曹明俊贷款未能办理。2016年12月19日，建中公司通过EMS向洪伟东、曹明俊邮寄书面通知，通知洪伟东、曹明俊贷款申请未批准，并告知洪伟东、曹明俊于2016年12月31日前付清房款，否则解除合同并要求洪伟东、曹明俊支付20%违约金。邮寄地址为洪伟东、曹明俊的户籍地址，该邮件于2016年12月22日由洪伟东的父亲耿周代收。洪伟东、曹明俊自认于2017年1月7日知晓该通知。2017年3月3日，洪伟东、曹明俊向建中公司账户汇款20万元用于缴纳房款。
2016年9月2日，建中公司取得109幢楼商品房预售许可证明。
一审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同签订时，建中公司已取得预售许可证明，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。
案涉补充协议第二条第一款第5项条款，由建中公司提供，是其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款，系格式条款，该条款约定了合同的解除权，该解除权的行使将直接导致合同权利义务消灭的法律后果，系重要条款，该条款仅在补充协议中进行约定，且补充协议全文字体较小，建中公司对该条款未作任何加粗或变换字体等特别提示，也未举证证明其在订约时对洪伟东、曹明俊尽到了充分说明义务。银行按揭贷款由洪伟东、曹明俊向银行提出申请，但贷款是否批准、何时放款的决定权在于银行，且各个银行信贷政策及操作均不一致，贷款的发放受金融政策及银行资金影响较大。商品房销售合同的当事人，对贷款申请的批准与否以及批准后放款的日期均无可预见性。该补充条款要求洪伟东、曹明俊确保30日内放款，并以有无30日内放款作为解除事由，明显加重了洪伟东、曹明俊的责任，也有违公平合理原则。综上，该条款无效。
根据补充协议第二条第一款第3项约定，若洪伟东、曹明俊无法办理商品房按揭手续，双方应自银行确定不批准贷款申请之日起30日内一次性将房款付清。浦发银行在未批准洪伟东、曹明俊的贷款申请时，只通知了建中公司，直至2017年2月才告知洪伟东、曹明俊。故付款的起算日期应为洪伟东、曹明俊知晓贷款审批未通过之日。建中公司于2016年12月19日向洪伟东、曹明俊的户籍地址邮寄通知，但该公司未有证据证明其在合同履行过程中确认了联系地址或是收件地址，且该邮件并非洪伟东、曹明俊本人签收，无法证明洪伟东、曹明俊实际知悉该通知内容的具体时间，现洪伟东、曹明俊自认其在2017年1月7日才得知该通知内容，洪伟东、曹明俊应自其知道银行不批准贷款之日起30日内付清购房款，即应于2017年2月6日前支付其余房款。洪伟东、曹明俊实际付款日期为2017年3月3日，构成违约。
根据合同约定，未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。本案中，洪伟东、曹明俊应于2017年2月6日前支付房款20万元，但其实际支付日期为2017年3月3日，逾期24天。故建中公司解除合同的条件未成就。
综上，对于建中公司要求解除合同并要求洪伟东、曹明俊支付解除合同违约金的诉请，不予支持。
判决：驳回建中公司全部的诉讼请求；案件受理费9180元，减半收取4590元，由建中公司负担。
一审已经查明，但一审判决书未载明以下事实：双方当事人签订的商品房买卖合同第六条约定，银行按揭，买受人应在签定合同后7日内交齐按揭材料给出卖人，并办理相关手续，其他费用交房前付清。二审期间，上诉人确认，根据上述内容，上诉人对被上诉人办理按揭贷款有协助义务。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据合同约定，上诉人应当协助被上诉人办理按揭贷款手续，该按揭贷款办理情况对双方合同权利义务又有重大影响，故在银行按揭贷款未果时，上诉人应当及时、勤勉地向被上诉人履行告知义务；对按揭贷款未果是否是被上诉人单方原因所致，也应当听取被上诉人的意见；双方都应当本着诚实信用的原则，尽量促成成立有效的合同得以履行。
本案中，被上诉人虽然在合同上确认了买受人地址，但双方并未确认该地址就是履行告知义务时，邮递书面通知的投递地址，按照该地址投递通知后，即使买受人未收到邮件，也视为买受人已经收到通知；按照该地址投递书面通知后，上诉人也可以查询得知该邮件的签收人并非被上诉人，故上诉人主张2016年12月22日洪伟东的父亲耿周代收该书面通知的时间，就是被上诉人知晓或者应当知晓按揭贷款未果的时间，对被上诉人而言过于苛刻，本院不予支持。
案涉补充协议第二条第一款第5项条款是格式条款，该条款中“如果超过30日的”，不能判断是合同签订后超过30日的，还是合同签订之日起30日期满后，再超过30日的。在出卖人有义务协助买受人办理按揭手续的情况下，该条款排除了买受人及时得知按揭贷款事实，和对按揭贷款未果原因申辩的权利，以及确因买受人原因不能办理按揭贷款，而且买受人已经获知该结果后，买受人在合理期间变更付款方式的权利。此时，未经出卖人催告买受人在合理期间以其他方式足额缴纳购房余款，即赋予出卖人解除合同的权利，不恰当地加重了买受人的责任。
被上诉人2017年1月7日知晓按揭贷款未果后，未经上诉人催告，已经在2017年3月3日付清了购房款，不应再支持上诉人解除合同的主张。
综上，上诉人的上诉理由不成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9180元，由江苏建中置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李益成
审判员 陈开亮
审判员 冷德华
二〇一七年十二月二十一日
书记员 韩蓉蓉