北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3748号
上诉人（原审原告）：张云升，男，1977年12月26日出生，汉族，北京博奥众达汽车技术服务有限公司经理，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：崔利民，北京市两高律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：君鼎博翔（北京）投资有限公司，住所地北京市怀柔区。
法定代表人：宋广利，总经理。
委托诉讼代理人：葛维祥，男，1973年10月2日出生，君鼎博翔（北京）投资有限公司副经理，住北京市丰台区。
上诉人张云升因与上诉人君鼎博翔（北京）投资有限公司（下称君鼎博翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初29973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张云升上诉请求：同意一审判决第一、二项，放弃索要押金，要求撤销一审判决第三、四项，改判君鼎博翔公司返还我2017年8月4日之后的全部租金、物业费和空调费，一、二审案件受理费由君鼎博翔公司负担。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误，判决君鼎博翔公司向我返还剩余房租的计算有误。2017年8月4日，纪家庙村委会工作人员阻止我进行施工，当时君鼎博翔公司负责人葛森（即葛维祥）出具书面说明，“一楼修车装修因特殊原因暂停装修，可装修开工日期再通知，停工期间天数按合同顺延”。2017年8月20日纪家庙村委会向君鼎博翔公司发出《关停通知》。自2017年8月4日起，我无法继续装修、使用房屋，合同目的不能实现，一审法院判决我支付自2017年7月20日至返还租赁房屋之日的房租是不符合法律规定的。君鼎博翔公司对涉案房屋享有管理、使用、出租获益权，负有对涉案房屋可经营范围核实确认义务。现非因我的原因，涉案房屋不能继续经营汽车维修业务，给我造成了严重的经济损失，还要我承担2017年8月4日之后的房租，加重了我的负担。
君鼎博翔公司辩称，一、张云升毁约拒不申办营业执照，长期占据涉案房屋完全是恶意的，应当承担占用房屋期间的租金。二、张云升因违法装修被纪家庙村委会限令停工，张云升理应立即完善安全施工措施，申领营业执照，恢复对涉案房屋的装修，并投入运营。由于张云升已另寻到较优越的房产，不再需要涉案房屋，所以才不完善工程安全措施，拒不申领营业执照，上述行为完全是为转嫁风险和损失，故意采取的消极处理措施。三、张云升不使用涉案房屋是自身原因造成的，我公司对此不存在任何过错和违约行为。张云升利用租赁合同对涉案房屋实际占有，客观上给我公司造成租金损失，我公司要求其承担占用期间的租金应得到法律支持。四、张云升出于经济利益，拒不履行合同义务，为转嫁违约责任，采取倒打一耙，恶人先告状的手段，以达不到合同目的为由，要求解除合同，并把责任完全推到我公司身上。我公司不仅不应承担责任，还应得到相应的赔偿，这才是公平合法的。五、张云升为装修损坏了房屋原有设施、设备和装修格局，由此给我公司造成巨额的经济损失，我公司对此保留索赔的权利。
君鼎博翔公司上诉请求：不同意解除合同，要求继续履行，撤销一审判决，驳回张云升的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由张云升负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，违反法律规定。我公司与张云升签有合同并已实际履行。一审以不能办理修车执照为由判决解除租赁合同是错误的。根据合同约定，修车执照是由张云升负责申办，不能申办执照的后果应由张云升自行承担，与我公司无关。我公司有充分证据证明涉案房屋可以办理营业执照。张云升装修被禁止是因为其违反安全生产规定，我公司无任何责任和违约行为。二、张云升是出于经济目的而恶意诉讼。本案是由于房屋租赁合同引起的纠纷，租赁合同是合法有效的，作为房产出租人，我公司完全认真地履行了合同义务，不存在任何违约行为。张云升在装修过程中拆毁了原有的装修、装潢，由此给我公司造成了很大财产损失。张云升在此期间又寻觅到了新的生意项目房屋，正在寻找解除合同的理由，所以迟迟不申办执照，又故意违反安全措施和消防规定，由此被纪家庙村委会安全管理会禁止装修。张云升立即停工撤人，搞恶意诉讼。一审法院不是根据事实、依照法律审理本案，而是以无营业执照为由解除合同，严重损害了我公司的合法出租权和收益权。
张云升辩称，一审法院认定事实有错误，但错误不在于双方是合同自治关系，以及对物业费、空调费的认定。君鼎博翔公司认为我方恶意占据房屋，恶意诉讼，没有事实和法律依据。请求驳回君鼎博翔公司的诉讼请求。
张云升向一审法院起诉请求：1.请求法院判决解除我与君鼎博翔公司签订的《出租合同》；2.请求法院判令君鼎博翔公司返还我租金859027元、物业费（包括空调费）28340元；3.诉讼费用由君鼎博翔公司承担。
一审法院认定事实：张云升（乙方）与君鼎博翔公司（甲方）于2017年7月19日签订《出租合同》，约定由甲方将租赁房屋出租给乙方用于汽车维修使用。期限自2017年7月20日起至2020年7月19日止。租赁房屋坐落于北京市丰台区君鼎国际房屋02、03号。建筑面积436平方米。房屋年租金为572685元整。押金20000元。甲方保证房屋的真实性，但不包括办理营业执照及其他。乙方一次性支付给甲方一年半租金总计859027元整，物业费每平米2.5元每月，空调费每平米每年100元，一次性支付半年，总计28340元。
上述合同签订后，君鼎博翔公司将租赁房屋交付张云升，张云升缴纳了一年半的房屋租金859027元及半年物业费、空调费共计28340元、租房押金20000元，并开始进行装修。
一审庭审中，双方确认以涉案房屋为场所无法办理营业执照。
一审法院认为，双方合同约定张云升承租涉案房屋系用于经营汽车维修，现因双方均确认以租赁房屋为场所无法办理营业执照，故张云升已不能从事正常经营，合同目的已不能实现，故对张云升要求解除《出租合同》，法院应予支持。合同解除后，张云升应当将租赁房屋返还君鼎博翔公司，君鼎博翔公司应当将剩余房屋租金及物业费、空调费返还张云升。剩余房屋租金、物业费、空调费应当自张云升将租赁房屋返还君鼎博翔公司之日起计算。因张云升没有主张违约责任，法院仅以合同客观不能正常履行为由判令解除合同，对双方的违约责任并未处理，故对双方关于违约责任及损害赔偿纠纷，应另行起诉解决。据此，一审法院于2017年12月判决：一、解除张云升与君鼎博翔（北京）投资有限公司于二○一七年七月十九日签订的《出租合同》；二、张云升于判决书生效之日起十五日内将租赁房屋北京市丰台区君鼎国际房屋（门牌号02、03，建筑面积四百三十六平方米）返还君鼎博翔（北京）投资有限公司；三、君鼎博翔（北京）投资有限公司于判决书生效之日起十五日内向张云升返还剩余房租（剩余房租为张云升已经支付租金八十五万九千零二十七元减去已使用租金，已使用租金为每日按一千五百六十九元计算，自二○一七年七月二十日起至张云升将租赁房屋返还君鼎博翔（北京）投资有限公司之日止）、剩余物业费（剩余物业费为张云升已支付物业费六千五百四十元减去已使用物业费，已使用物业费为每日按三十五元八角计算，自二○一七年七月二十日起至张云升将租赁房屋返还君鼎博翔（北京）投资有限公司之日止）、剩余空调费（剩余空调费为张云升已支付空调费二万一千八百元减去已使用空调费，已使用空调费为每日按一百一十九元四角五分计算，自二○一七年七月二十日起至张云升将租赁房屋返还君鼎博翔（北京）投资有限公司之日止）；四、驳回张云升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审查明事实与一审一致。本院审理中，君鼎博翔公司提交了注册地为君鼎国际的案外公司的工商登记信息，证明涉案房屋可以用于注册工商营业执照。张云升对证据真实性没有异议，但对关联性及证明目的不予认可。张云升另提交了微信聊天记录，证明其曾要求君鼎博翔公司提供办理营业执照所需的场地手续，君鼎博翔公司称其认识的人没有在。君鼎博翔公司认可聊天记录的真实性，但称合同约定公司不负责办理营业执照，这不是公司的合同义务，一开始就没有答应给张云升提供办照手续，张云升称自己找人办理，后来张云升找到公司员工葛维祥，让葛维祥帮忙，葛维祥只是提供帮助。
另补充查明，张云升在装修涉案房屋过程中，君鼎博翔公司于2017年8月4日要求张云升停止施工，并出具了书面承诺，内容为“一楼修车装修因特殊原因暂停装修，可装修开工日期再通知，停工期间天数按合同顺延”。君鼎博翔公司后来在微信中将纪家庙村委会于2017年8月2日出具的关停通知传送给张云升。关停通知内容为：“2017年8月2日纪家庙安全办安全员对你单位进行检查，经检查发现君鼎国际存在以下安全隐患：1.施工现场无安全监督管理员，2.施工现场无安全防范，3.施工现场无安全警示标识，4.施工现场无安全防护。该门面房装修作为汽车修理经营，经核实该汽车修理经营者未取得营业执照，依据有关规定房屋不得出租给无照经营单位进行违法经营。鉴于以上诸多隐患，及相关规定，对你单位所装修的汽车修理门面房下发关停通知。”
二审审理中，本院就君鼎国际的出租环境等向纪家庙村委会进行了调查询问，纪家庙村委会答复称：君鼎国际所在属于集体建设用地，乡、村庄规划范围内，系村里建设，后租给君鼎博翔公司，签合同时已告知君鼎博翔公司汽修、洗车等受限制产业不能办理营业执照，其他行业如超市等可以办理营业执照，张云升欲开办汽修公司，故不能为张云升办理营业执照提供相关的场地证明。另，张云升与君鼎博翔公司确认涉案房屋在2018年6月5日交还给君鼎博翔公司。
本院认为：张云升与君鼎博翔公司签订的《出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定，君鼎博翔公司仅保证房屋的真实性，不负责办理营业执照及其他。张云升主张该约定并不能免除君鼎博翔公司为其办理营业执照提供场地证明的义务，并提交了微信聊天记录。君鼎博翔公司对此予以否认，主张合同已明确约定其不负有为张云升提供办理营业执照所需场地证明等相关材料的义务。从张云升提交的聊天记录内容看，仅有托人帮忙之意，并非基于合同义务的请求，再结合合同的签订情况，可以看出君鼎博翔公司在签订合同时已告知了涉案房屋的经营环境，且张云升同意免除君鼎博翔公司为其提供办理营业执照所需场地证明的义务，故本院对张云升的上述主张不予采信。君鼎博翔公司上诉主张涉案房屋可以办理营业执照，但从本院向纪家庙村委会了解的情况看，涉案房屋现已不可能办理汽修类的企业营业执照，而《出租合同》中明确约定张云升租赁涉案房屋目的为经营汽车维修，故合同目的已不能实现，张云升要求解除双方之间的《出租合同》，理由充分，应予支持。君鼎博翔公司要求继续履行合同，不符合实际情况，本院不予支持。合同签订后，张云升于2017年8月4日即在君鼎博翔公司的要求下停止了装修，此后涉案房屋虽然仍在张云升的控制之下，但一直处于空置未经营状态，直到2018年6月5日在本院主持下君鼎博翔公司确认收回涉案房屋。虽然涉案房屋装修被叫停有张云升自身的部分原因，但合同明确约定涉案房屋系用于经营，君鼎博翔公司不能保障涉案房屋可用于经营亦负有部分责任，且君鼎博翔公司明确承诺“停工期间天数按合同顺延”，但现合同已不能继续履行，故对于2017年8月4日至2018年6月5日房屋空置期间产生的租金及物业费、空调费损失，双方均应承担部分责任，综合双方的过错程度等因素，本院酌定上述损失由双方平均分担。张云升已向君鼎博翔公司预交房屋租金859027元，物业费及空调费28340元，除去张云升应负担的部分，剩余部分君鼎博翔公司应予返还。因审理过程中张云升已将涉案房屋交还君鼎博翔公司，故张云升不再负有腾退涉案房屋的义务。
综上所述，张云升的部分上诉请求，于法有据，本院予以支持。君鼎博翔公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审法院适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初29973号民事判决第一项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初29973号民事判决第二、四项；
三、变更北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初29973号民事判决第三项为：君鼎博翔（北京）投资有限公司于本判决书生效之日起十五日内向张云升返还剩余房租595435元、剩余物业费3530元、剩余空调费1732元；
四、驳回张云升的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9636元，由张云升负担4818元（已交纳），由君鼎博翔（北京）投资有限公司负担4818元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费19272元，由张云升负担9636元（已交纳），由君鼎博翔（北京）投资有限公司负担9636元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一八年六月二十六日
书记员 孙国栋