陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终14666号
上诉人（原审原告）：赵娜，女，1988年10月25日出生，汉族，中石油职员，住陕西省咸阳市渭城区。
委托诉讼代理人：邓英连，女，1984年5月5日出生，汉族，美容师，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：徐雯，陕西至正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邬文霏，女，1991年11月18日出生，汉族，美容培训老师，住西安市。
上诉人赵娜因与被上诉人邬文霏房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初6709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
赵娜上诉请求：1、撤销原判，支持其诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由邬文霏承担。事实和理由：赵娜与邬文霏于2016年5月19日签订的转让协议仅约定房屋租赁权的转让，不涉及经营权的转让。且实际上该美容院并未办理相关营业执照，系违法经营，不可能约定经营权的转让。退一步讲，即使涉及经营权，根据《个体工商户条例》及相关规定，禁止工商营业执照的转让，根本目的就是限制经营权的随意转让。赵娜与邬文霏通过签订转让协议的方式将美容院经营权转让，是违反国家行政法规禁止性规定的行为。邬文霏在明知自己无权转租的情况下与赵娜签订转租协议，因未取得房屋所有权人刘某的认可，转让协议无效。在房东刘某的租赁合同仅有3年到期的情况下，邬文霏与赵娜签订了8年的转让合同，邬文霏应对其在合同中违背诚实信用原则的行为承担法律责任。转让协议无效，邬文霏应将已收取的4万元转让费返还给赵娜并赔偿损失，赵娜返还占有的家具、设备。323元物业费应为转让协议明确约定由赵娜交纳的，且赵娜提供的物业费交费票据可以证明由赵娜交纳，合同无效应将赵娜代邬文霏交纳的该项费用予以返还。邬文霏收了客户的钱后，由赵娜免费为其客户服务，应由邬文霏予以赔偿。
邬文霏辩称，转让之前，邬文霏与房东的合同包括店里没有营业执照、物业等所有情况，对方都知晓。美容院转让，邬文霏是通过58同城找的正规渠道，对方通过美团主动找到邬文霏。双方之间的转让协议是对方拟定的，邬文霏持有的合同上租赁期限是对方写的，对方持有的合同上租赁期限是邬文霏写的，双方都是当面写的。转让之前，邬文霏就将其与房东的合同给对方了。邬文霏将店交给赵娜时，还有电费、天然气费、两个月房租、一个月押金，都包含在转让费中。物业费当时是欠的，对方表示由其来交。转让包括客户、店员及转让当时店面的现状，合同中都已写到。签订合同时，双方对法律都不了解。对方主动交了5000元定金，考察了一周，后又交了35000元，总共是40000元转让费。
赵娜向一审法院起诉请求：1、撤销合同，邬文霏返还其转让费4万元，并按照银行同期贷款利率支付利息至实际返还之日；2、邬文霏返还其在租赁期间拖欠的其代交的物业费323元；3、邬文霏赔偿其损失共计15685元；4、本案诉讼费由邬文霏承担。
一审法院认定事实：2014年11月1日，案外人刘某与案外人董某签订《西安市房屋租赁合同》，约定刘某将其所有的位于西安市未央区凤城十一路汇通太古城一期小区9幢1单元0501室出租于董某，租赁期限自2014年11月1日至2019年10月31日，月租金1900元，租金按照壹拾贰个月为一期支付。乙方需支付押金1900元。同时还约定，董某须征得刘某书面同意，董某不得在租赁期内将该房屋的部分或全部转租他人，并就受转租人的行为向刘某承担责任。签订合同当日，董某向刘某交纳押金1900元，一年租金共计22800元。董某将该房屋用于经营美容院。2015年9月8日，董某与邬文霏签订《美容院转让合同》，约定董某将上述美容院（包括美容院现存货物及仪器设备和除房东地板、门窗外的动产和不动产，相关物品经盘点后另列清单作为协议书附件备查）转让给邬文霏，并约定由董某负责出租人与邬文霏办理续租，并另行订立租赁合同。邬文霏将该房屋继续用于经营美容院。2016年5月19日，赵娜与邬文霏签订《美容院转让协议》，约定邬文霏将涉案房屋的美容院转让给赵娜，租赁期限至2024年9月1日，月租赁费1900元；美容院现有的装修、装饰、家具所有物品及现有客源在邬文霏收到转让金后全部归赵娜使用；赵娜在2016年5月19日前向邬文霏付清转让费共计4万元；上述装修装饰家具设备及其他相关费用，邬文霏不得再向赵娜索取任何其他费用等。庭审中，赵娜称，经查，涉案房屋的所有权人系案外人刘某，案外人董某系该房屋的第一承租人，与刘某签订有《房屋租赁合同》，邬文霏与刘某无租赁关系。刘某得知其房屋被转租后，要求其腾房，且于2015年7月、8月间两次向董某发送《解除合同通知书》，因邬文霏虚构事实，隐瞒其非合法适租人的情况，构成欺诈，故双方签订的《美容院转让合同》应予撤销，邬文霏返还其转让费4万元，并支付利息。关于其主张的损失部分，因邬文霏以一次卡的形式预收顾客美容项目服务费后才将店转给其，转让后的已付费顾客继续由其承担相应的美容服务。邬文霏应基于不当得利赔偿其相应的损失共计15685元。另，其接手房屋后，为邬文霏垫付了拖欠的物业费共计323元，邬文霏应予以返还。关于赵娜是否为适格主体的问题，其与邓英莲系合作关系。其出资转让费，邓英莲负责店里的日常事务，双方签订了《合作协议》。邓英莲亦当庭对双方关系予以认可。故其为适格主体。赵娜为证明其诉请，提交《美容院转让合同》、《西安市房屋租赁合同》、房东证明、房东的解除合同协议书、支付宝转账凭证、对话页面、顾客档案、购买记录、消费明细及合作协议等为证，并申请证人刘某、董某出庭作证。证人刘某出庭称，涉案房屋为其所有。2015年11月份，其将该房屋租赁给董某，租期5年。2016年上半年，董某说美容院的店长换成邬文霏了，让其加了邬文霏的微信，以后直接和邬文霏联系。2016年4月份，邬文霏用支付宝向其支付租金5700元。2016年5、6月份，董某告知其店长又换为了邓英连，让其以后和邓英连联系。邓英连亦主动和其联系说邬文霏将美容院转让给她了。其得知后表示不同意，并电话告知董某要解除合同，后两次向董某邮寄了解除合同协议，但邮件未果。2016年7月底，其收房。其微信名称为“简单的幸福”。另，关于赵娜和邓英连签订的《合作协议》，2016年6月20日邓英连用微信给其发过，其知晓。证人董某出庭称，2014年11月，其租得刘某涉案房屋用于经营美容院，租期5年。2015年9月，其将该店的经营权转给邬文霏，且告知房东刘某以后与邬文霏联系。刘某称只要按时见到租金就行。邬文霏将店转给谁其不清楚。后刘某告知其说邓英莲不交房租，不想再将房屋租赁给邓英莲了，要和其解除合同，并称向其邮寄了解除合同协议，但其未收到。邬文霏称，其在向赵娜转让美容院时出示了董某与房东刘某签订的《租赁合同》及其与董某签订的《转让美容院合同》，赵娜知晓其非所有权人。且在转让同时其亦电话告知了房东刘某，刘某并未提出异议。后刘某还收取了其两次租赁费。故其有涉案房屋的使用权和财产权，有权转让美容院的经营权。另，其收取邓英莲的4万元转让费包含美容院的设施、设备、三个月的房租及经营权，邓英莲接手财产后亦在使用，房租也因其经营被耗尽。顾客的继续服务也是邓英莲接受原客源应付出的成本，双方在合同中均有约定，赵娜或邓英莲均无任何损失。邬文霏提交转账记录，证明其分别于2015年10月4、5日，2016年4月11日向刘某支付租金11400元、5700元，刘芳收取租金系对其承租该房屋的认可。另，邓英莲接手美容院后一直经营至今，无中断经营的事实，赵娜提交的顾客服务登记记录可证，不存在房东要求强行腾房的事实。赵娜另称，房东刘某确是要求其腾房。但是2016年10月17日，邓英莲与房东又重新签订了《租赁合同》，故该美容院目前尚在经营。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。当事人均应本着诚实信用的原则履行合同义务。对本案中当事人有争议的事实和证据认定如下：就邬文霏称合同的实际履行人非赵娜，故赵娜非本案适格主体一节。《美容院转让合同》系双方自愿所签，系双方真实意思表示，应为合法有效。赵娜与邓英莲系合作关系，有双方签订的《合作协议》为证，邓英莲亦认可，故赵娜应为本案适格主体。就邬文霏是否为涉案房屋合法承租人一节。从证人刘某和邬文霏提交的转账凭证可知，涉案房屋所有权人刘某在邬文霏经营期间收取了邬文霏所交纳的租金，故应视为刘某对邬文霏为合法承租人的认可，邬文霏应为合法承租人。就赵娜称邬文霏非涉案房屋所有权人，无处分权而将房屋转租于其，存在欺诈，故其主张撤销合同，并要求邬文霏返还转让费、赔偿损失一节。从双方所签订的《美容院转让合同》可知，双方转让的主要系美容院的经营权、设备、家具、所有物品及现有客源（包含邬文霏所交押金）等。其中所约定的“乙方代替甲方向丙方履行交纳房屋租金、水电费、物业费等”一条，应为邬文霏将涉案房屋承租权的权利义务概括转让于赵娜，而非法定意义上的转租。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，邬文霏未经刘某同意，将涉案房屋的承租权转让给赵娜，故该转让依法应为无效。合同内容部分无效不影响其他合同条款的效力。故赵娜与邬文霏的《转让合同》其他条款均有效。考虑转让费4万元包含美容院的经营权、设备、家具、所有物品及现有客源（包含邬文霏所交押金）等，且实际赵娜已承接上述项目，加之赵娜在签订转让合同时明知有涉案房屋所有权人而未尽审查、告知义务，对承租权转让条款无效亦存在过错，故酌情判令邬文霏退还赵娜转让费5000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付赵娜至实际给付之日的利息。就赵娜主张的物业费323元一节，因赵娜提交的收款收据不能证明系其代邬文霏交纳，故对赵娜该主张不予认可。就赵娜主张的损失15685元一节，因双方签订的转让合同中对客源已有明确约定，且赵娜提交的顾客消费记录载明的服务日期与其主张相矛盾，故对赵娜该主张不予支持。综上，依照《合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第八十八条之规定，判决：一、邬文霏于本判决生效之日起十日内支付赵娜转让费5000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付赵娜自2016年12月28日至实际支付之日的利息；二、驳回赵娜的其余诉讼请求。案件受理费1275元（赵娜已预交），由赵娜负担1167元，邬文霏负担108元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院认定，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。涉案房屋的所有权人在邬文霏经营期间收取了邬文霏交纳的租金，一审认定邬文霏为合法承租人，并无不妥。赵娜与邬文霏签订的美容院转让协议，不仅包括涉案房屋承租权的转让，还包括美容院经营权及“美容院现有装修、装饰、设备、家具、所有物品及现有客源”的转让。就承租权的转让，因邬文霏未经房屋所有权人同意或追认，该部分协议内容无效。但协议的其他部分因为系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因涉案4万元转让费包含上述美容院经营权及美容院现有装修、装饰、设备、家具、所有物品及现有客源等，一审考虑赵娜已实际承接美容院并进行经营，且赵娜在签订合同时明知有房屋所有权人而未尽审查告知义务，其对承租权转让条款无效亦存在过错，故酌情判令邬文霏退还赵娜转让费5000元并支付利息，并无不妥。就赵娜诉请邬文霏返还其物业费323元一节，因该费用为邬文霏承租涉案房屋期间所拖欠，赵娜持有交纳该笔物业费的收款收据原件，且邬文霏认可该笔物业费为其租赁期间拖欠，现因美容院转让协议中承租权转让条款无效，故该笔物业费应由邬文霏返还赵娜。关于赵娜诉请邬文霏赔偿其损失15685元一节，因双方在美容院转让协议中已明确包含“现有客源”的转让，故赵娜该请求应不予支持。
综上所述，赵娜的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初6709号民事判决第一项；
二、撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初6709号民事判决第二项；
三、本判决生效之日起十日内，邬文霏返还赵娜其在租赁期间拖欠的赵娜代交的物业费323元；
四、驳回赵娜的其余诉讼请求。
一审案件受理费1275元，由赵娜负担1160元，由邬文霏负担115元；二审案件受理费1075元，由赵娜负担1060元，由邬文霏负担15元。
本判决为终审判决。
审判长 马莉莉
审判员 马延环
审判员 秦燕燕
二〇一七年十二月十八日
书记员 黄 睿