浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温瑞民初字第75号
原告黄某某。
原告潘甲。
委托代理人（特别授权代理）洪某某、潘乙。
被告钟某某。
第三人瑞安市××水泥制××司。
法定代表人潘丙。
委托代理人（特别授权代理）周某某。
原告黄某某、潘甲为与被告钟某某、第三人瑞安市××
水泥制××司建设用地使用权转让纠纷一案，于2010年3月15
日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吴健独任审
判，于2010年4月22日公开开庭进行了审理，原告黄某某及原
告黄某某、潘甲的委托代理人洪某某、被告钟某某、第三人瑞
安市××水泥制××司委托代理人周某某到庭参加诉讼。本案
现已审理终结。
原告黄某某、潘甲诉称：第三人瑞安市××水泥制××
司的前身为瑞安市九里预制厂。1998年前后，瑞安市土地管理
局将其征用的九三村的3.28亩土地以协议方式出让给瑞安市九
里预制厂，瑞安市九里预制厂于1998年5月11日取得国有土地
使用权证，2001年8月8日瑞安市九里预制厂决定将上述土地使
用权转让给被告，2008年10月14日，被告将上述土地使用权转让给原告，二原告以黄某某名义与被告签订了土地转让协议。
此后，经原告多次请求，被告未将土地使用权转移登记给二原
告。请求法院判决确认原、被告之间签订的土地转让协议书有
效，被告与第三人协助原告办理土地使用权变更过户手续。
被告钟某某辩称：土地转让协议书有签订的，协议书是
有效的，被告也协助原告办理过户手续，并多次协助原告与第
三人的负责人协商并达成协议，但原告没有履行，被告是与原
告黄某某签订合同的，与潘甲没有关系，原告还欠被告25万元
转让款没有支付，被告应该予以支付。
第三人瑞安市××水泥制××司述称：被告与第三人签
订的协议违反了第三人与国土资源局的签订的合同。潘丙擅自
将土地转让给被告，没有经过第三人其他股东同意。根据原告
提供的协议书和被告答辩，原告潘甲没有主体资格，不是合同
的相对方。被告与第三人之间的协议违反了房地产管理法第38
条规定，因此协议无效。物权还没有转到被告名下，被告还是
无权处分，原被告的合同是无效的，不应该得到法律保护。要
求驳回原告的诉讼请求。第三人并提出诉讼请求：要求确认被
告与第三人之间、原告与被告之间的土地转让协议无效。但未
在规定期限内预交受理费，对该诉讼请求应按自动撤诉处理，
在本案中不作审理。
原告在本院指定的举证期限内提供了证据：1、原告身份
证，拟证明原告主体身份情况；2、被告户籍证明，拟证明被
告主体身份情况；3、公司某某信息、变更登记信息，拟证明
第三人身份情况；4、土地违法案件行政处罚决定书、国有土地使用权出让合同、温州市（地区）建设用地呈报表、关于向
瑞安市九里预制厂出让国有土地使用权的通知，拟证明瑞安市
九里预制厂取得国有土地使用权的有关情况；5、国有土地使
用证，拟证明土地使用权的具体情况；6、土地转让协议书，
拟证明第三人向被告、被告向某告转让土地使用权；7、合伙
协议，拟证明俩原告合伙向被告受让土地使用权的事实；8、
瑞建示（2008）45号文件，拟进行建设项目审批情况。上述证
据经被告质证，被告提出以下质证意见：除对证据7有意见外
，对其他证据没有意见。第三人提出以下质证意见：对证据1
、2、3没有意见；对证据4的真实性没有意见，但原告没有提
供国有土地使用条件；对证据5没有意见；对证据6中潘丙的签
字和公某没有意见，但是属潘丙擅自出让的，没有经过股东同
意；对证据7有意见；对证据8的真实性没有意见，但与本案没
有关联性。被告没有提供证据，第三人在本院指定的举证期限
内提供了证据：国有土地使用权出让合同、瑞安市国有土地使
用条件，拟证明转让的土地不符合土地使用条件第六条第一款
规定。上述证据经原告质证，原告提出以下质证意见：对证据
的真实性没有意见，但转让的土地上原有简易房，后来已申请
建设临时建筑，规划局已审批，原告已进行了建设，但村里老
人进行了阻挠。被告提出以下质证意见：第三人的股东已同意
转让土地。本院对上述证据作如下认证：原、被告及第三人对
上述证据的真实性都没有提出异议，上述证据符合证据真实性
、合法性、关联性的规定，证据之间可相互印证，本院予以采
信。根据以上证据及原、被告、第三人的陈述，本院认定以
下事实：2002年期间，原瑞安市九里预制厂（以下简称预制厂
）的企业名称变更登记为瑞安市××水泥制××司。1997年，
瑞安市土地管理局作出了瑞土监（1997）36号行政处罚决定书
，决定对预制厂非法占用上望镇九三村（现为上望街道九三村
）非耕地3.28亩作建造预制厂用地，处以罚款，并确定该厂在
交款后可依法办理用地手续。由此，在1997年12月15日，预制
厂与瑞安市土地管理局订立了国有土地使用权出让合同，合同
约定：瑞安市土地管理局将位于上望镇九三村面积为2186.8平
方米的土地出让给预制厂。合同附件《国有土地使用条件》中
规定建筑物未动工之前，用地者不得将土地使用权转让给其他
单位和个人，违者转让无效，没收非法所得。就上述出让土地
，瑞安市土地管理局于1998年5月11日向预制厂颁发了瑞国用
（98）字第1100003号国有土地使用权证，该证记载：地号11-
3452001，用途工业，使用权类型出让，使用权面积2186.8平
方米。2001年8月8日，预制厂与被告钟某某签订了土地转让协
议书，约定预制厂将包括上述土地在内的四亩土地使用权转让
给被告，2008年10月13日，原告黄某某、潘甲订立了一份合伙
协议书，约定：二原告各出资二分之一购买预制厂的国有土地
使用权，以黄某某名义签订土地使用权转让合同，实际使用权
人为黄某某、潘甲双方，双方对受让后的土地使用权，按出资
比例承担风险、获得收益。次日，被告与原告黄某某签订了土
地转让协议书，约定：被告将上述预制场的土地使用权转让给原告，土地面积按土地证为准，价款为365万元，已付95万元
，余款在2008年10月14日付50万，2008年11月5日付清215万元
。上述转让款尚余25万元原告未向被告支付（原、被告在诉讼
过程中表示该款可在本判决生效之日予以支付）。在2008年期
间，第三人曾向瑞安市规划建设局申请在上述土地上搭建临时
彩钢厂房，后因故未完成该建设项目。至今上述土地使用权仍
登记在第三人名下。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三
十九条（2007年修正前为第三十八条）规定以出让方式取得土
地使用权的，转让房地产时，应当符合二个条件：一是按照出
让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用
权证书；二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设
工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。本案中，第
三人在转让土地时已经取得土地使用权证书，而被告通过与第
三人订立转让合同也取得了对土地的处分权；《中华人民共和
国城市房地产管理法》第三十九条规定的第二个转让条件仅是
行政管理部门对不符合法定投资开发条件的土地在办理土地使
用权权属变更登记问题上所作出的限制性规定，而非认定土地
使用权转让合同效力的要件。土地使用权出让合同附件《国有
土地使用条件》中关于建筑物未动工之前，用地者不得将土地
使用权转让的规定，同样也是对土地使用权相关行政管理规定
，不是土地使用权转让合同效力的要件，转让土地的投资开发
未达到投资总额25%以上，属转让标的瑕疵，不影响转让合同
的效力。且本案所涉土地是在第三人非法占用土地被行政处罚后依法办理了用地手续，在第三人与瑞安市土地管理局的出让
合同中并不涉及投资开发问题。第三人的法定代表人潘丙代表
第三人公司与被告订立转让合同，不是潘丙的个人行为，没有
证据表明第三人的其他股东曾对该合同提出异议，也没有证据
表明潘丙在订立合同时存在恶意串通等违反法律强制性规定的
情形，该订立合同行为是否经第三人的其他股东同意本身属第
三人的内部管理问题，不影响第三人与被告之间合同的效力。
因此，本案所涉的第三人与被告之间、被告与原告之间的土地
使用权转让合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律
规定，应属有效，第三人辩称合同无效，本院不予采纳。本案
的转让合同中受让人虽为原告黄某某一人，但根据二原告的协
议，实际受让人应为原告黄某某、潘甲二人，应按实际受让人
确定合同的当事人。第三人及被告应履行土地使用权转让合同
的附随义务转移土地使用权，协助原告按土地管理部门规定将
转让土地的使用权人变更登记为二原告（在诉讼过程中二原告
各出资50%，申请登记了合伙企业瑞安市盛泰鞋厂）。原告尚
未按原合同约定支付的转让款25万元，原、被告确定在本判决
生效之日予以支付，系当事人协商一致对合同内容的变更，原
告应按该变更的内容履行支付25万元转让款义务。另原告表示
办理过户登记手续时所需交纳的税费都由原告负担，并自愿负
担本案的诉讼费，可予准许。据此，依照《中华人民共和国合
同法》第四十四条第一款、第一百三十五条的规定，判决如下
：
原告黄某某与被告钟某某于2008年10月14日订立的土地转让协议书有效。
二、被告钟某某及第三人瑞安市××水泥制××司协助
原告黄某某、潘甲按土地管理部门规定办理将坐落于瑞安市上
望街道九三村面积为2186.8平方米的土地（国有土地使用权证
号：瑞国用（98）字第1100003号，地号：11-3-1-
3452001）的国有土地使用权人变更登记手续（办理登记手续
时所需交纳的税费由原告黄某某、潘甲负担），于本判决生效
后十日内履行（在本判决生效之日，原告黄某某、潘甲给付被
告钟某某转让款250000元）。
本案受理费46800元，减半收取23400元，由原告黄某某
、潘甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上
诉案件受理费46800元（具体金额由温州市中级人民法院确定
，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省
级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号：31
9－299901040006651。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 吴 健
二〇一〇年七月十五日
书记员 项鹏飞