青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）青01民终1816号
上诉人（原审被告）：陈青，公民身份号码×××，男，1965年3月3日出生，汉族，青海博豪商务宾馆有限公司股东，住西宁市。
委托诉讼代理人：王敏，陕西声远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西宁农商投资建设开发管理有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市城北区柴达木路477号。
法定代表人：郑瑞洁，董事长。
委托诉讼代理人：刘鹏，该公司员工。
上诉人陈青与被上诉人西宁农商投资建设开发管理有限公司(以下简称农商公司)租赁合同纠纷一案，西宁市城北区人民法院作出（2017）青0105民初1676号民事判决，陈青不服向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人陈青及委托诉讼代理人王敏，被上诉人农商公司的委托诉讼代理人刘鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
陈青上诉请求：改判《小商品经济型宾馆承包合同》继续履行，改判陈青不支付任何费用。事实和理由：虽然承包和租赁有很多兼容性和共同点，但二者也有区别，尤其所有权与经营权分离的程度不同。双方签订的是宾馆承包合同，可一审按租赁合同审理，将物权与经营绝对的分离看待，违背了”以事实为根据，以法律为准绳”的原则，损害了陈青的权益。农商公司称陈青欠2017年3月30日之前的租金。但双方曾经对账，根本不欠租金。合同约定农商公司”努力为陈青创造良好的经营服务环境”，可是市政美化道路时封堵宾馆大门三个月，农商公司不管不问，导致无法经营造成损失。陈青支付的全部都是租金，而农商公司自行将租金分割成了租金、物业费和采暖费，未经陈青认可，农商公司单方分割租金依法不能成立。合同约定陈青从事自主经营，独立核算，自负盈亏的经营模式，农商公司不干预陈青的正常经营活动，农商公司擅自没有根据的将租金分割成了陈青不应支付的费用，干预了陈青的经营活动，依法不能成立。陈青不存在欠物业费的问题，首先双方签订合同时是以承包合同的形式签订，农商公司对物权和经营权并非完全割裂，所以农商公司对陈青仍行使着监督等权利，实际上农商公司对陈青的经营可以指手画脚，而没有干过任何物业服务的事情。其次，合同虽约定了物业费按市场管理相关的规定内容和费用标准执行，同时也约定陈青合法经营，根据我国《物业管理条例》的规定，农商公司要收取物业费，应当与陈青订立物业服务合同，并履行了实际的服务义务。可农商公司未对陈青进行过丝毫物业服务，凭空收取物业费依法不能成立。第三，政府批准的收费项目与宾馆没有关系，宾馆不是固定商铺，故一审判决陈青承担物业费，无事实和法律根据。陈青更不存在欠采暖费的问题，合同约定了采暖费按市场管理相关的规定内容和标准执行，四层有供暖，能够达到供暖的标准，陈青按期缴纳采暖费，没有任何拖欠。
农商公司辩称：本案承包合同书清楚的约定了租赁标的、租金、租赁期限、出租人、承租人权利与义务及违约责任，除名为承包合同外，合同约定均为租赁合同内容。合同名称与合同性质不符合时，应根据合同性质确定合同类型，所以本案以租赁合同纠纷为案由正确。农商公司提交的各类证据足以证明陈青欠缴租金、物业费、取暖费，拒不履行合同义务，致合同目的不能实现，构成根本违约，符合合同法法定解除的规定。陈青称双方对账不欠租金严重不符合实际，陈青为应付一审，故意拖延时间。美化道路系政府行政行为所致，农商公司作为企业无权干预政府工作，把政府行为强加到农商公司身上，从事实和法律上都毫无道理与依据。陈青已交款项，涉及自身利益，对于款项用途怎么可能任由他人篡改，且如此不利于自己的事情陈青为何在交款后近一年多时间里从未向农商公司主张过，明显推卸责任。同时农商公司作为国有企业管理规范，每年都要委托第三方进行财务审计，还要迎接出资人市国资委的各专项审计监察，根本不可能存在随意做账的行为与理由。陈青仅以凭空想象的理由向法院主张是何用意。合同约定物业费、取暖费按市场管理相关规定内容和费用标准执行，证明承租之前陈青对物业费是知悉、无异议的，双方就此达成一致意见。而且在租赁前期，陈青也一直在按时交纳物业费，也用实际行为履行了交纳义务。2016年之后，由于其经营不善，缺乏还款能力，才使用如此理由抗辩。双方在租赁合同中约定了物业费的收费条款，农商公司为其提供相应的物业服务，有权依法收取物业费。合同法第十条规定：”当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，由此可见合同订立的方式有很多种，况且在主租赁合同中对物业费已进行了约定，是合理合法的。陈青主张双方未订立物业合同，收费问题不能成立的主张也是不符合事实的。农商公司提交的欠费明细单及收款凭证足以证明陈青欠缴取暖费的事实。请求驳回上诉，维持一审判决。
一审法院认定事实：农商公司、陈青于2013年7月30日签订《小商品经济型宾馆承包合同书》，合同约定：农商公司将其名下位于西宁市城北区柴达木路477号，小商品楼第四层，面积为6471.67㎡的宾馆出租给陈青经营，租期从2013年8月1日至2018年7月31日共5年；租金为20元／㎡／月，年租金为1553200.8元，押金为1000000元，租金每年一付，从2014年1月1日起开始计算，每年届满前30日内缴纳下一年度租金，租赁期满三年后，每年按前一年租金的5%开始逐年递增；逾期支付租金，每逾期一天，按月租金的10%加收滞纳金，逾期30天，农商公司有权解除合同、收回宾馆；物业费和暖气费按市场管理规定内容和费用标准执行。合同签订后，农商公司向陈青交付了宾馆，陈青已向农商公司交付押金1000000元。陈青至今共向农商公司交付房屋租金4577065元、物业费745536.4元、取暖费516698元。以上事实，有农商公司提交的《小商品经济型宾馆承包合同书》、《房屋所有权证书》及附表、商户租金催缴通知书、催款通知书、《西宁市发改委关于青藏高原农副产品集散中心物业费试运营收费标准的复函》、《西宁市发改委关于青藏高原农副产品集散中心物业费运营收费正式标准的复函》、《西宁市发改委关于调整西宁地区冬季燃气、燃煤集中供暖价格的通知》、《西宁市发改委关于调整西宁地区天然气集中供暖价格的通知》、记帐凭证、收据、进帐单、明细表在卷佐证，足以认定。
一审法院认为，关于农商公司、陈青签订的合同是否应当解除，农商公司、陈青自愿签订《小商品经济型宾馆承包合同书》，是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务，但陈青未按合同约定履行付款义务，经农商公司催告后在合理期限内仍未履行，且农商公司、陈青在合同第六条第2项中明确约定了逾期缴纳租金的违约责任即逾期30天不交，农商公司有权解除合同，故陈青的行为符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的可以解除合同的法定情形，对农商公司解除合同的诉讼请求，应予支持。关于陈青已经向农商公司缴纳的费用是否包括物业费、暖气费问题，陈青以双方未签订物业服务合同，农商公司无权收取物业费且供暖不合格为由，认为陈青已向农商公司缴纳的费用均为租金，但农商公司、陈青在合同第十条中对物业费、暖气费进行了约定，根据合同约定及双方实际履行行为应当认定陈青向农商公司缴纳的费用中包含物业费、暖气费，陈青对该答辩意见未能举证证明，应承担举证不能的责任。关于租金计算的时间问题，陈青辩称办理消防手续后合同才生效，农商公司开始计算租金的时间有误，但农商公司、陈青在合同第六条第1项中明确约定租金从2014年1月1日开始计算，故农商公司从2014年1月1日起开始计算租金符合合同约定，陈青的答辩理由不成立；陈青辩称农商公司供暖不合格，陈青不应缴纳暖气费，以及因市政道路美化影响其经营应扣除三个月租金，陈青提交的证据不足以证明该答辩理由，不予采信。综上，依据农商公司提交的证据，截止2017年3月31日，陈青拖欠农商公司房屋租金490253.25元、物业费465960.05元、取暖费474081.75元未支付。
综上，农商公司、陈青自愿签订《小商品经济型宾馆承包合同书》，双方应当按照约定严格履行各自的义务，陈青未全面履行约定，应向农商公司支付拖欠款项并承担违约责任，对农商公司主张解除合同、腾退房屋并支付租金、物业费、取暖费的诉讼请求，予以支持。关于农商公司主张的逾期支付租金的违约金，陈青认为双方约定的违约金过高，对该项诉讼请求，酌情支持147076元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款规定，判决：一、解除农商公司与陈青于2013年7月30日签订的《小商品经济型宾馆承包合同书》，陈青于判决生效后十日内腾退该房屋。二、陈青应向农商公司支付租金490253.25元、违约金147076元、物业费465960.05元、取暖费474081.75元，合计1577371.05元，扣除陈青已支付的押金1000000元，尚需支付577371.05元，限判决生效后十日内履行。
本案二审期间，陈青、农商公司的主要争议就是是否拖欠相关费用，对一审查明的签订合同等基本事实无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。
对于陈青二审中提出的，合同约定将宾馆出租给陈青，但实际并无宾馆，农商公司交付的仅仅是场地，而非宾馆；陈青交纳的都是承包费，并未区分交款用途，农商公司和一审法院将款项区分为租金、物业费、取暖费错误，所以一审查明的此部分事实错误的问题，本院认为，农商公司交付给陈青使用的小商品楼第四层的确是未办理宾馆经营手续的房屋，虽然房屋的设计用途是宾馆，但也可能因不同使用人的使用目的不同而另做他用，所以在陈青将其实际作为宾馆经营使用之前，不能认定小商品楼第四层房屋即是宾馆。一审判决称农商公司将宾馆出租给陈青及交付宾馆有误，应纠正为将小商品楼第四层房屋交付给陈青。同时，因该房屋并无宾馆经营手续，而是由陈青自己申办经营手续，而且合同中明确约定陈青向农商公司就该房屋使用而向农商公司支付的是租金，农商公司为出租方，陈青为承租方，合同内容中也无陈青完成农商公司某种经营任务或指标的约定，在其按约支付租金和相关费用的情况下，完全由陈青自主经营、自负盈亏，所以虽然合同名称为承包合同，但双方实际法律关系为房屋租赁关系。一审判决认定本案为租赁合同纠纷正确，陈青的此项上诉理由不予采信。
双方的合同中约定物业费按市场管理相关规定和费用标准执行，首先表明双方约定陈青履行该合同时，应支付的费用包括物业费。其次，陈青承租的是青藏高原农副产品集散中心的部分建筑物，政府部门允许收费的批复针对的是整个集散中心，而陈青承租的部分即是收费批复中的固定商铺，陈青所说宾馆仅提供服务而无商品交换，所以不是商铺的理由缺乏依据。而且从农商公司提交的2014年开具的收据内容看，陈青20**年时就已经知道需要支付物业费，而陈青对此并无任何异议。另，陈青提出农商公司未提供物业服务而不支付物业费的辩称，根据双方的合同约定，租赁物全部由陈青负责维修保养，并承担相应费用，所以租赁物的维修并非出租方农商公司的义务。而根据农商公司提交的物业维修日志，农商公司不仅为四层宾馆提供保洁、安保巡逻、电梯维保、清理垃圾，也承担了整个集散中心共用部位和共用设施设备、公共秩序和环境卫生的维护，所以不能因农商公司对陈青承租的专用部分，即宾馆内部未提供卫生和保安服务，而认定农商公司未提供物业服务。综上，对陈青所称不应支付物业费的辩称不予采信。陈青在二审中提交了西宁市商务局宁商字（2014）100号关于青藏高原农副产品集散中心收取相关费用的通告，拟证实集散中心在试营业期间（2013年11月15日至2014年5月14日）实行优惠政策，对所有入住商户和车辆免收物业管理费、商铺租金、交易费和停车费。农商公司对该文件的真实性无异议，故依据文件内容，农商公司应免除陈青承租的四层宾馆2014年1月1日至5月14日的物业费139788元（每月每平方米4.8元×6471.67元×4.5个月=139788元），原审法院认定陈青应支付农商公司物业费465960.05元有误，陈青实际尚欠农商公司物业费为326172.05元。陈青承租房屋后需要冬季取暖，那么支付取暖费用即是其必须履行的合同义务。依据农商公司提交的2016年4月29日开具的收据内容，陈青已经知道取暖费的收费是按照每月每平方米6.37元计算，而陈青并未提出异议，视为陈青与农商公司就取暖费的收费标准协商一致，故陈青所称取暖费应按每月每平方米5.77元计算，不应上浮的辩称不予采信。既然支付租金、物业费和取暖费均是陈青的义务，而且合同中也未约定陈青支付的款项首先用于支付租金或只支付租金，那么陈青所说付款都是租金即缺乏依据。同时，陈青20**年即支付了小商品楼第四层的租金和押金，2014年支付了物业费，而农商公司开具的收据中注明收款项目，明确写明小商品楼第四层的物业费，而且陈青20**年支付小商品楼第四层租金时是一次性付清2014年全年租金，陈青对收据的内容也无异议。所以陈青所称支付的款项均是租金无法予以采信。
对于陈青提出市政道路美化影响其经营应扣除三个月租金的问题，因市政道路建设不属于农商公司的行为所致，故陈青的辩称不能成立不予采信。虽然西宁市商务局宁商字（2014）100号关于青藏高原农副产品集散中心收取相关费用的通告中有集散中心在试营业期间（2013年11月15日至2014年5月14日）实行优惠政策，对所有入住商户和车辆免收物业管理费、商铺租金、交易费和停车费的内容，但双方签订的合同中明确约定租金从2014年1月1日起开始计算。既然合同已经生效，那么陈青与农商公司自愿约定的计算租金的起始日期当然有效，农商公司从约定日期收取租金符合双方真实自愿的意思表示，对陈青认为应免除试营业期间租金的说法与合同约定不符，不予采信。
根据合同约定，每年届满前30日内交纳下一年度租金，每逾期一天支付，按月租金的10%加收滞纳金，逾期30天，农商公司有权解除合同、收回宾馆，而陈青除2014年、2015年租金未拖欠外，2016年、2017年的租金并未按照约定支付，所以一审法院支持农商公司解除合同的请求并无不当。综上所述，本院认为陈青未按照约定支付租金及其他费用，其与农商公司约定的合同解除条件已经成就，农商公司主张解除合同的请求应予支持。农商公司计算收取租金和取暖费符合合同约定及相关收费标准，其诉求陈青支付拖欠的租金、取暖费亦应予以支持。原审法院认定陈青应支付的物业费数额有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一、二项的规定，判决如下：
一、维持西宁市城北区人民法院（2017）青0105民初1676号民事判决第一项；
二、变更西宁市城北区人民法院（2017）青0105民初1676号民事判决第二项为”陈青应向西宁农商投资建设开发管理有限公司支付租金490253.25元、违约金147076元、物业费326172.05元、取暖费474081.75元，合计1437583.05元，扣除陈青已支付的押金1000000元，尚需支付433583.05元，限判决生效后十日内履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27206元，西宁农商投资建设开发管理有限公司负担11971元，陈青负担15235元；二审案件受理费27206元，西宁农商投资建设开发管理有限公司负担11971元，陈青负担15235元。
本判决为终审判决。
审判长张磊
审判员张薇
审判员王有林
二○一八年二月二日
书记员保昕欣