广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初7523号原告：禹露露，女，1984年4月2日出生，汉族，住河南省郑州市金水区，委托诉讼代理人：张文煜、杨槟矫，均系广东宝慧律师事务所律师。被告：汪洁华，女，1983年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告禹露露诉被告汪洁华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法由审判员麦燕红适用简易程序独任审判。后因被告下落不明，本案依法转为普通程序审理，由审判员简丽芳担任审判长，与审判员麦燕红、人民陪审员黄茹姬组成合议庭，并于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨槟矫到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本院于2017年10月19日传唤原告到庭，原告本人没有到庭，其委托诉讼代理人杨槟矫到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2016年3月27日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于佛山市禅城区东瑞路5号一座801房（以下简称涉案房屋）的房产，建筑面积为266.45平方米，房屋成交价为340万元，被告交付涉案房屋的时间为被告收齐全部房款当天或者买方出新房产证当天。原告已于2016年4月5日按约定支付了全部房屋价款，并已于2016年6月16日办理产权证，故被告应于2016年6月16日前将涉案房屋交付原告使用。但经过原告多次催促，被告仍未将涉案房屋交付给原告。请求法院判令：1、被告立即交付佛山市禅城区东瑞路5号一座801房给原告使用；2、被告按照房屋成交价340万元的0.1%每日支付违约金（从2016年6月16日暂计至2016年7月20日为11.9万元，从2016年7月21日至实际交付之日的违约金另行计算）；3、被告向原告支付交付房屋前的水电费2196.05元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告以其已于2017年5月占有使用涉案房屋为由撤回第1项诉请，并变更第2项诉请中违约金的计算起止时间为2016年6月16日至2017年4月30日。被告未到庭应诉，庭前亦未提交书面答辩意见及证据。本院经审理查明：原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）与佛山云房数据信息技术有限公司（丙方、经纪方）于2016年3月27日就出售涉案房屋签订《房屋买卖合同（NO.1500272）》，约定的主要内容为：1、涉案房屋的房地产权证号码：第××号，建筑面积为266.45平方米，套内建筑面积为228.01平方米；2、涉案房屋以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房屋的情况，涉案房屋的现状为吉屋，不带租约；3、涉案房屋按整套出售并计价，总金额为340万元，乙方于签订合同当天支付定金2万元，在签订合同后3日内支付定金8万元，在买卖双方协商公证书出的当天一次性支付楼款330万元；4、房屋交付时间及手续：甲乙双方同意房屋交付使用的时间为甲方收齐全部楼款当天或另约定为买方出新房产证当天，甲乙双方应在房屋交付当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥交楼确认书，即视为房屋交付完成。甲方应在该房屋正式交付使用前，交清该房屋在交付前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等），甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责；5、违约责任：如乙方未按照本合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，甲方可要求乙方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求乙方支付该房屋出售总金额10%的违约金或没收乙方已支付的定金。如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付该房屋出售总金额10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金；6、本合同取代签订前三方在谈判中的声称、理解、承诺及协议，本合同未尽事宜，三方可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。原、被告分别在合同上签名，经纪方在合同上盖章。原、被告于2016年4月5日签订《补充协议》，内容为：1、原告已向被告支付涉案房屋的楼款339万元，余下1万元于交楼当天支付；2、原告承诺在工商银行还清证明出来两个工作日内，须发房管局办理申请房屋过户事宜，如原告执行了，则该房屋一直到出原告新房产证当天前所产生的责任归被告，同时在工商银行还清证明还没出来前，房屋所产生的责任仍属被告负责，若原告未按时间办理过户手续，一切房屋责任则由原告负责。原告分别于2016年3月27日、2016年4月1日、2016年4月5日向被告支付涉案房屋的购房款10万元（定金）、305万元（首期）、24万元（尾期），共339万元。原告于2016年6月16日取得涉案房屋所有权，不动产权证书号码为粤（2016）佛禅不动产权第0038570号。再查明，原告于2016年6月25日办理涉案房屋的用电过户手续，于2016年8月3日办理涉案房屋的用水、煤气过户手续。佛山市水业集团有限公司市区供水分公司出具的编号为00012036的发票联显示：用户名称为被告，用户地址为涉案房屋，计费时间段为2016年5月5日至2016年7月5日，水费金额为142.56元，开票时间为2016年8月3日。佛山市燃气集团股份有限公司出具的编号为00062465的发票联显示：用户名称为被告，用户地址为涉案房屋，缴费及开票时间均为2016年8月3日，天然气费金额为248.20元。广东电网有限责任公司佛山供电局出具的编号为02678972及02689967的发票联，其中02678972显示：用户名称为被告，用户地址为涉案房屋，计费时间段为2016年3月1日至2016年5月1日，电费金额共246.10元，缴费及开票时间均为2016年6月25日；02689967显示：用户名称为原告，用户地址为涉案房屋，计费时间段为2016年5月1日至2016年7月1日，电费金额共1559.19元，缴费及开票时间均为2016年8月3日。另查明，案外人李英奇诉禹露露、上海丰诚物业管理有限公司、上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司侵权责任纠纷一案，案号为（2016）粤0604民初11198号（以下简称11198号案）。本院于2017年8月31日出具（2016）粤0604民初11198号民事判决书，查明以下事实：1、2016年3月9日，汪洁华（甲方）与李英奇（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定将涉案房屋出租给乙方作住宅用途，租赁期限自2016年5月1日至2017年4月31日止，租金按一年付，每年租金为9万元。2016年3月11日，汪洁华向李英奇出具两张收据，确认已收到李英奇交来的租金（2016年5月1日至2017年4月31日）90000元及按金20000元。2016年3月29日，李英奇与汪洁华签订《补充合同协议》，约定应于2016年4月25日前将涉案房屋交给李英奇。2016年4月7日，李英奇与汪洁华签订《交房确认书》，确认书中列明了801房家电清单。2、2016年6月，禹露露到涉案房屋处发现李英奇在屋内居住，双方协商未果遂产生纠纷。2016年6月25日，禹露露向丰诚佛山分公司出具《委托书》，委托丰诚公司物业管理中心关闭涉案房屋水电，直至禹露露本人入住后方可恢复，并注明停电后的一切责任与物业公司无关。当日，涉案房屋水电关闭。此后，涉案房屋水电又发生多次关闭和恢复。2016年7月4日与7月7日，禹露露与数名男子闯入涉案房屋，期间砸坏了涉案房屋门锁，干扰李英奇对涉案房屋的居住使用，李英奇曾就此向佛山市公安局禅城分局祖庙派出所报警。李英奇在2016年7月4日陆续搬离涉案房屋，且于7月8日支付了修复涉案房屋门锁费用1500元。2016年7月25日，李英奇与广东省佛山市珠江公证处公证员余某、公证员助理董建斌前往801房所在楼层供水设备的水表井房间，并事先约好涉案小区物管人员刘子荣等候并协助，刘子荣请一名工作人员打开水表井房门，董建斌使用录像机对该水表井内设备现状进行录像。随后，李英奇与公证员余某、公证员助理董建斌去往801房所在楼房负一层电表房，并由物管工作人员打开电表房房门，董建斌使用录像机对该电表房内设备进行录像。上述证据保全由佛山市珠江公证处出具（2016）粤佛珠江第4331号《公证书》予以证实。录像显示，涉案801房的水表、电表均已关闭。李英奇通过微信支付了涉案房屋2016年4月至6月的物业管理费及水电煤气费。判决如下：一、被告禹露露应于本判决生效之日起十五日内向原告李英奇赔付搬家费1500元、门锁维修费1500元、租金损失73972元（2016年7月4日至2017年4月30日），合计76972元；二、驳回原告李英奇的其他诉讼请求。诉讼中，原告陈述：1、原告于2016年6月17日取得不动产权证书，就联系被告要求被告将涉案房屋交付其使用，但一直无法联系被告。2、原告于2016年7月4日及7月7日两日在李英奇尚在涉案房屋的情况下进入涉案房屋查看涉案房屋的情况，并非闯入涉案房屋。3、原告于2017年5月开始进入涉案房屋居住使用，原告先告知涉案小区物业公司其作为业主进入居住，后自行换锁进入涉案房屋居住，原告搬入涉案房屋时房屋内无人居住，房内也没有任何物件。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告及经纪方签订的《房屋买卖合同》及原、被告签订的《补充协议》系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同约定全面善意的履行。原告在诉讼过程中申请撤回关于被告立即交付佛山市禅城区东瑞路5号一座801房给原告使用的诉请，属对自身权利的合法处分，本院予以准许。关于原告请求被告支付违约金的问题。根据合同的约定，被告应于2016年6月16日将涉案房屋交付原告，被告没有按期交付，亦没有告知原告其已将涉案房屋出租给案外人李英奇，让原告行使出租方的权利，被告的行为构成违约，应承担违约责任，原告诉请被告支付违约金有合同依据，但原告诉请违约金计算的起止时间有误。原告于2016年6月发现案外人李英奇已向被告承租涉案房屋并居住使用后，在双方亦未能就涉案房屋的使用达成协议的情况下，迫使案外人李英奇于2016年7月4日迁出涉案房屋，原告的行为实质上已收回涉案房屋，因此，本院认为原告已经于2016年7月4日收回涉案房屋，即违约金计算的起止时间应为2016年6月17日至2016年7月3日。原告主张其于2017年5月才入住涉案房屋，因此违约金计算至2017年4月30日，但其没有提供证据证明在其迫使案外人李英奇于2016年7月4日迁出涉案房屋至2017年4月30日期间，涉案房屋仍由被告控制占有使用，故原告要求违约金计算至2017年4月30日缺乏事实依据，本院不予支持。原告主张依据合同的约定要求被告以340万元为基数按日0.1%的标准向其支付违约金，因被告无正当理由不出庭应诉，亦没有提交书面答辩意见对违约金计付标准提出抗辩，故本院对本案违约金不予调整。故被告应向原告支付的违约金为57800元（340万元×0.1%×17日）。原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。关于水、电、天然气费的问题。原告主张其代垫的水电煤气费用的时间为被告交付涉案房屋前的相应费用，从原告提供的发票显示涉案房屋的水电煤气计费的最后时间为2016年7月1日前，即原告主张的相应费用产生于2016年6月前，而11198号案查明的事实明确案外人李英奇通过微信支付了涉案房屋2016年4月至6月的物业管理费及水电煤气费，原告又未能举证反驳该判决认定的事实，故原告该主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告汪洁华于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告禹露露支付2016年6月17日至2016年7月3日的违约金57800元；二、驳回原告禹露露的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费2680元，由原告禹露露负担1380元，被告汪洁华负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  简丽芳审 判 员  麦燕红人民陪审员  黄茹姬二〇一七年十月二十三日书 记 员  汪凯宁附举证清单：原告举证如下：1、原告身份证、被告身份信息查询结果；2、房屋买卖合同；3、不动产权证书；4、广东增值税普通发票、税收完税证明2张、向被告支付购房款的收据4张，补充协议；5、发票联4张；6、佛山市水业集团有限公司客户业务受理单，中国南方电网客户用电受理回执、居民客户用电申请表，佛山市禅城区管道燃气供用气合同、佛山市燃气集团股份有限公司禅城燃气分公司客户业务受理单；7、（2016）粤0604民初11198号民事判决书。附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。