江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亭民初字第3064号
原告唐雁。
委托代理人蒋晓东，江苏济洲律师事务所律师。
被告孙进，�苏山鼎礼品城有限公司董事长。
委托代理人贾泽民，江苏锐智律师事务所律师。
第三人盐城市城市建设投资集团有限公司，住所地盐城市亭湖区解放南路168号。
法定代表人吴翠娥，董事长。
委托代理人吴霞，女。
委托代理人胡光强，江苏一正律师事务所律师。
原告唐雁与被告孙进房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，为查清案件事实，本院通知盐城市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）为第三人参加诉讼，依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告唐雁的委托代理人蒋晓东、被告孙进的委托代理人贾泽民、第三人城投公司的委托代理人胡光强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐雁诉称：2012年12月6日，原告与被告孙进签订一份房屋租赁协议约定，由被告将其从第三人城投公司租赁的房屋中的一部分出租给原告使用。�议签订当日，原告按约支付了租金30万元及装修补贴10万元给被告。因被告拖欠第三人租金、物业费，城投公司阻扰原告装修施工。被告于2012年12月18日向第三人出具承诺，保证于2013年1月23日前结清租金，如不兑现承诺，第三人有权采取停电、停水等限制性措施，因此造成的损失由被告承担。后原告得知第三人与被告约定租赁物房屋不得转租，且第三人不知道被告转租房屋给原告。2013年1月23日，被告未能按照承诺兑现，第三人切断水电导致原告停工，19名装修工人每日误工工资3800元。由于被告的违约行为，导致本合同亦无履行的可能，原告签订合同的目的也无法实现，符合法律规定的解除条件。诉请法院判决：1、依法解除原、被告签订的租赁协议；2、被告立即收回租赁房屋；3、被告赔偿原告装潢、定金及材料损失654525.73元；4、被告赔偿原告停工损失62100元（3800元每天，暂计算十天，请求按实际计算）；5、被告返还原告租金30万元；6、被告返还原告装修补贴10万元。
被告孙进辩称：原、被告于2012年12月6日签订的房屋租赁协议，是合法有效的。原告要求解除租赁协议，不符合法律规定的法定解除事由与合同约定的解除事由。原告要求被告赔偿损失及停工损失无事实及法律依据，原告应当向实际侵权人主张相关侵权责任。请求法院驳回原告诉讼请求。
第三人城投公司述称：1、第三人对本案原、被告的租赁合同关系并不知情；2、被告与第三人的租赁合同是在2010年5月31日所签，租期10年，从2010年6月8日至2020年6月7日，免租期2年，从第3年起合同分别约定了不同的租金。3、被告在免租期结束以后，未能依约向第三人支付租金，已构成违约，为此第三人多次向被告催收，同时被告向第三人承诺，如未能在承诺的期限内支付租金，第三人所采取的停水、停电等限制性措施带来的损失均由被告承担。
经审理查明：2010年5月31日，第三人城投公司与被告孙进签订一份房屋租赁合同约定，城投公司将位于开放大道3-5号建筑面积约2600平方米的房屋出租给孙进，租赁期限10年，即从2010年6月8日起到2020年6月7日止；第1、2年免交租金，第3-10年的租金分别为220元／平方米-387.25元／平方米不等，租金按年支付，先交后使用，在下年度租金起算日提前2个月支付；未经城投公司同意孙进不得擅自转租。孙进取得上述房屋后，开始对房屋进行装修。
2012年12月6日，被告孙进未经城投公司同意，与原告唐雁签订一份房屋租赁协议约定，孙进将其从城投公司租赁的房屋中的一部分（水街风景区东门北侧四合同东南角二层和三层的整层，及该三层楼一楼东北角100多平方米，含北面的独立楼梯，孙进保证租赁建筑面积不小�1200平方米）出租给唐雁作为休闲会所用房，租期从2012年12月7日到2020年6月7日；第一年租金30万元，以后每年在前一年基础上上涨5%，2012年12月7日到2013年2月6日为免租期；为弥补孙进原先投入的装潢费用，唐雁自愿补贴孙进10万元装修损失。协议签订后当日，唐雁按约向孙进支付了第一年租金30万元及装修补贴10万元。唐雁取得上述房屋后，与苏州宝源汇海投资管理有限公司合作投资经营“盐城梵颐馆”，2012年12月9日，唐雁以苏州宝源汇海投资管理有限公司名义与盐城苏杭装饰工程有限公司（下称苏杭公司）签订了租赁物房屋装饰工程施工合同约定，由苏杭公司对唐雁承租的房屋进行装修，工程造价856279.66元，工程包工包料（唐雁方自供材料除外），苏杭公司委派黄文虎为现场代表。合同签订后，苏杭公司组织人员进场施工。
2012年7月20日，因孙进未能按照与城投公�的租赁合同的约定，按时给付城投公司租金，城投公司向其发出催缴通知单。同年12月8日，孙进向城投公司作出书面承诺，保证于2013年1月23日前结清拖欠的全部租金，如不兑现承诺，城投公司有权采取停电、停水等限制性措施催收租金，因此造成的损失由孙进承担。2013年1月23日，因孙进未能按照承诺给付拖欠的租金，城投公司对租赁给孙进的房屋采取断电措施，导致苏杭公司对本案所涉租赁物房屋装修工程停工。唐雁于2013年春节前后，经苏杭公司黄文虎向工人支付春节前误工工资43700元（19人，10天，每人每天工钱及餐费230元），春节后误工工资18400元（16人，5天，每人每天工钱及餐费230元）。
在本院审理过程中，根据唐雁的申请并预交2万元鉴定费，本院委托江苏仁和中衡工程咨询房地产估价有限公司对唐雁实际投入的装修及停工损失进行评估，江苏仁和中衡工程咨询、房地产估价有限公司于2013年7月10日作出苏仁中工鉴（2013）第33号对唐雁实际投入的装修及停工损失进行价格鉴定的意见，鉴定意见为唐雁实际在施工现场投入的价值达485494.33元，该费用不包括误工费、设计费及定制材料定金，现场剩余水泥、沙石等27351.60元。鉴定费为2万元。
另查明：唐雁为装修租赁房屋，向材料供应商订购了下列装饰装潢材料和办公用品，并支付了定金：1、订货空气源、净水器15万元，支付定金3万元；2、订货发光屏、显示屏70万元，预付定金2万元；3、订货地板55000元，预付定金2万元。并与大丰市时尚装饰设计有限公司签订设计合同，支付设计费5万元。
上述事实，有被告与第三人签订的租赁合同、被告与原告签订的租赁合同、被告出具给第三人的承诺书、以及停电通知、价格鉴定报告书、装潢物品买卖合同、定金、预付款收据及销售�证词、订货合同、误工工资收据、室内设计委托合同及部分图纸等证据及当事人当庭陈述等证据证明，经庭审当事人质证、本院审核认定。
本案在审理过程中，经本院主持调解，因当事人未能达成一致意见，致调解未成。
本案争议焦点在于：㈠原、被告签订的租赁合同是否符合解除条件；㈡原告是否有权要求被告承担赔偿责任并返还财物，以及承担赔偿责任的范围。
本院认为：㈠关于原、被告签订的租赁合同能否解除的问题。根据第三人与被告签订的房屋租赁合同约定，未经第三人同意被告不得擅自转租租赁物。被告未经第三人同意，将从第三人处租赁的房屋的部分转租给原告。因被告未能按照与第三人的租赁合同的约定，按时给付第三人租金，导致第三人与被告发生纠纷，第三人按照被告的承诺对涉案租赁物采取停电、停水措施，导致原告正在进行的装潢�法继续进行，进而导致转租合同无法继续履行，被告的违约行为导致原告不能实现合同目的，符合合同法规定的合同解除条件，故原告要求解除与被告之间的租赁合同的诉讼请求，依法应予支持。
㈡关于原告是否有权要求被告承担赔偿责任并返还财物，以及承担赔偿责任的范围。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案是由于被告未经第三人同意擅自转租房屋，且不按时给付租金，与第三人产生纠纷，导致合同无法继续履行而解除，原、被告之间全部过错责任在于被告一方，原告有权要求被告收回租赁房屋并赔偿损失。因原告所租赁的房屋尚在装潢，未能实际用于经营取得收益，故原告给付被告的租金30万元应当予以全额返还；原告给付被告的装修补贴10万元也因为原告未能从受让的装修中取得经济收益，而应当予以返还。关于原告要求被告赔偿的事项中：实际已经进行装潢投入的部分，经鉴定为485494.33元，被告应当进行赔偿。现场剩余水泥、沙石等27351.60元，因工程已经停工，原告表示无法利用，被告也应当赔偿。被告对现场剩余水泥、沙石予以赔付后，该剩余水泥、沙石应当归被告所有。
㈢关于原告于2013年春节前后，经苏杭公司黄文虎向装修工人支付的春节前误工工资43700元，春节后误工工资18400元，被告是否应当予以赔偿的问题。由于被告与第三人之间的纠纷导致停工，被告也未明确向原告明确告知装修工程何时可以复工，导致装修工程处于暂时停工状态，但由于是否复工、何时复工均处于不确定状态，故对于停工期间在工地等候的工人误工工资应当予以赔偿。原告向苏杭公司装修工人支付误工工资的标准200元／天及伙食费30元／天标准高于江苏省上年度在职职工工资标准，虽然原告已实际支付，但对于超出江苏省上年度在职职工工资标准其要求由被告赔付依据不足，故调整为被告按照45987元／年（126元／天）的标准向原告赔偿误工工资损失，计34020元。
㈣关于原告主张被告赔偿的为装潢、经营支出的下列费用：1、订货空气源、净水器15万元，支付定金3万元；2、订货发光屏、显示屏70万元，预付定金2万元；3、订货五金件11600元，预付定金5000元；4、订货墙纸186000元，预付定金1万元；5、订货地板55000元，预付定金2万元；6、订货玻璃门16770元，预付定金11000元；7、订货木门61620元，预付定金3万元。其中订货空气源、净水器3万元收据虽未注明付款性质，但是在原告与供货商所签合同中注明是定金，未超过货款总额的20%�现供货商适用定金罚则不予退还，原告的该项损失依法应当由被告承担；原告订货发光屏、显示屏70万元，预付定金2万元，现供货商适用定金罚则不予退还，收据明确注明收款为定金，且未超过货款总额的20%，故原告的该项损失被告应当赔偿；原告订货地板55000元，预付定金2万元，定金金额超出所定货物的20%，现原告按照所订货金额的20%向被告主张权利并无不当，故对原告主张的该项1.1万元损失，依法予以支持；对于原告主张的其他五金件、墙纸、玻璃门、木门定金损失，虽有相关收据、经营者出具的证明，但经营者未能接受本院调查，对证言的真实性无法确认，本院不予支持。对于原告主张的装潢设计费损失设计费5万元，由于装修方案、图纸在装修工程开工时均已形成，故装修工程虽然未能进行到底，但该项损失实际已经产生，被告也应当赔偿；关于被告提出�要求重新委托评估公司对价格进行评估的要求，被告未能提交证据证明评估报告存在鉴定程序违法、鉴定依据不足等应当重新进行鉴定的情形，故对该要求不予准许。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告唐雁与被告孙进2012年12月6日签订的租赁协议。
二、被告孙进应于本判决生效之日起十日内收回租赁房屋（盐城市区开放大道水街风景区东门北侧四合同东南角二层和三层的整层，及该三层楼一楼东北角100多平方米，含北面的独立楼梯）。
三、被告孙进于本判决生效之日起十日内返还原告唐雁租金30万元。
四、被告孙进于本判决生效之日起十日内返还原告唐雁装修补贴10万元。
五、被告孙进于本判决生效后十日内赔偿原告唐雁已投入的装修材料、人工损失485494.33元，现场剩余水泥、沙石等损失27351.60元。设计费损失5万元、工人误工工资损失34020元、订购装潢材料损失61000元，合计657865.9元。
六、驳回原告唐雁的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18690元，鉴定费2万元。由原告唐雁负担4370元，被告孙进负担34320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 邵 伟
人民陪审员 朱艳华
人民陪审员 钱海燕
二〇一四年一月十八日
书 记 员 商一娟
附录法律条文
1、《中�人民共和国合同法》
第九十五条【合同解除权】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十七条【合同解除的法律后果】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二十七条当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的人民法院应予准许：
（�）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；
（二）鉴定程序严重违法的；
（三）鉴定结论明显依据不足的；
（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。
对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。