上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第1121号
原告上海丰诚杨浦物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人郭庆，总经理。
委托代理人徐军，上海宇钧律师事务所律师。
委托代理人高彦扬，上海宇钧律师事务所律师。
被告相运霞，女，1951年3月3日出生，汉族，住上海市。
被告张学龙，男，1953年3月27日出生，汉族，住上海市。
委托代理人相运霞。
原告上海丰诚杨浦物业管理有限公司（以下简称丰诚杨浦公司）诉被告相运霞、张学龙物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月28日受理后，依法适用简易程序，由审判员龚立琼独任审判，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告丰诚杨浦公司的委托代理人高彦扬、被告张学龙、相运霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丰诚杨浦公司诉称，两被告为上海市大学路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）业主，根据该小区物业管理服务合同和管理规约的约定，由上海新昌瑞安杨浦物业管理有限公司（以下简称瑞安物业公司）按照合同约定为该小区业主提供物业管理服务，两被告应向原告按每月每平方人民币（以下币种均为人民币）2.95元支付物业费用，即每月物业费为348.4元。后该物业公司被原告吸收合并。两被告从2008年4月起至2014年7月止累计拖欠原告物业费26，478.4元，由此产生的逾期利息5，295.68元，合计31，774.08元。在此期间，原告曾多次向两被告催款，但两被告至今仍未支付上述欠款。故只能诉至法院要求判令：一、两被告支付原告欠付的自2008年4月1日起至2014年7月31日止的物业管理费26，478元；二、两被告支付原告逾期付款利息5，295.6元。
被告张学龙、相运霞辩称，不同意原告的诉讼请求。两被告是从杨浦中央社区发展有限公司购买的系争房屋，物业公司一直都是瑞安物业公司，系争房屋上的纠纷都是和瑞安物业公司发生的。两被告和原告没有签订过合同，原告起诉主体资格有问题。对欠付的物业管理费金额和时间无异议，但因房屋存在很多质量问题，比如客厅空调漏水、卧室空调不制冷不制热、无热水管、电话线和网络线不通等。原告维修系争房屋不及时、不到位导致两被告产生巨大的经济损失和精神损失。两被告也没有收到原告邮寄的催讨物业费的律师函，原告起诉已过诉讼时效，现仅同意支付自2012年8月1日起至2014年7月31日止的物业管理费。
经审理查明，系争房屋的产权人为被告相运霞、张学龙，房屋类型为办公楼，建筑面积118.10平方米。
2006年5月22日，上海杨浦中央社区发展有限公司（签约甲方）和瑞安物业公司（签约乙方）签订《杨浦创智天地一期（8-3地块）前期物业管理服务合同》，约定甲方将杨浦创智天地生活工作园一期8-3地块公寓、办公楼、商铺及地下车库委托乙方实行物业管理，座落位置：上海市杨浦区智康路187弄（后更名为大学路63弄）。根据合同约定，乙方对办公楼应实施的物业管理的范围和领域包括以下各项：修理和维护办公楼的公共部位，并在必要时对被损坏和破坏的公共部位的任何部分进行更换；修理和维护办公楼内共用的水管、下水道、电缆和电线、空调设备和管道、电话线路、安保监控系统等，以使其保持良好状况。委托管理期限自2006年4月1日起至业主委员会与乙方或业主业主委员会选聘的其他物业管理公司签署的“物业管理服务合同”生效时止。物业管理服务费用，包括公寓管理费、商铺管理费、办公管理费和车位管理费，办公楼管理费标准为人民币2.95元／平方米／月。因下列事由直接或间接导致的损害，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：该物业本身固有瑕疵所造成的损害。附件三物业管理服务标准约定服务内容：维修保养：一般维修工作：公共区域装饰保养、巡查小区损坏项目、更换／维修损坏的公共照明、维修损坏的消防系统、个单元内烟感／温感／煤气报警／煤气／净水系统、执行每年保养工作计划表。
2006年10月的《创智天地坊房屋使用、管理、维修公约》约定，物业管理公司的权利和职责包括管理维持小区的公众安全、公共秩序、公共卫生、共用场所、共用设施、共用水电气、环保、绿化、照明和其他关系小区全体业主的事情等。
2007年10月8日，新昌瑞安物业管理（上海）有限公司创智天地生活工作区管理处发函给上海日立家用电器有限公司吴成喜，载明“吴先生：大学路XXX号XXX室庭内空调冷凝水管漏水，8-3地块冷凝水管为暗藏，需将漏水处石膏板拆除，并将漏水管修复，我管理处将联系装饰单位，修复损坏之处，希望贵司一同配合。”两被告表示该函件是发给吴先生的，与其没有关系。
2007年10月11日，吴成喜将上述函件转发东际公司，并在尾部载明：“现经公司领导同意按新昌物业公司要求来修复排水管，由我方根据修理需要在石膏板上开洞，石膏板的修复由新昌物业公司负责解决，对石膏板的开洞及修复，我方不承担任何费用。请贵公司尽快安排修理人员到场修理，规范施工，不要损坏房中设施。”
2008年9月6日，两被告向瑞安房地产有限公司发函称：“一、2007年起发现的问题接连不断：1、客厅大空调漏水墙壁污染。2、墙面涂料开列脱落。3、开膛破肚接水管。4、双灯一只破碎大换小。5、门庭若市找线路。6、大厅镜面开裂。7、门铃没有进线-
不响。8、抽油机面板里面破裂。9、书房有的地方涂料破裂脱落。10、大厅、房间多个电话插口盖板里无线，电话不通。造成屋内施工导致中断出租合同、租户流失、租户要求毁约或降低租金。要求补偿租金损失费和误工费。”
2011年，原告委托律师发函给被告相运霞，要求支付2008年4月至2011年6月的物业管理费13，587.6元。两被告表示没有收到该函件，原告提供了邮戳显示被告相运霞于2011年7月19日签收的双挂回执。
2012年4月10日，两被告委托律师发函给上海杨浦中央社区发展有限公司，载明两被告购买的系争房屋存在一系列严重问题，但始终没有解决。现委托齐熙泽律师全权处理与贵公司的房屋质量纠纷事宜，希望贵公司从速联系两被告或与齐熙泽律师协商解决问题。原告表示原告与上海杨浦中央社区发展有限公司为两个公司，不清楚该份函件，也没有从瑞安物业公司接收到该函件。
另查明，2011年瑞安物业公司被原告吸收合并，该公司注销。
诉讼中，两被告陈述：2007年11月拿到系争房屋钥匙，陆陆续续发现房屋内出现未安装热水管、电话线、网络线不通等问题。2007年年底就空调漏水问题报修，物业公司维修20天左右后，漏水问题解决了，但是将空调的位置变化了，没有恢复到原状。2007年11月就卧室的一个空调不制冷不制热问题报修，物业公司起初认为是管道问题，后来又说是外机的问题，不属于物业公司的管理范围，最后两被告出钱，物业公司的维修人员进行了维修。2007年12月底，就内墙面涂料大量脱落问题报修，物业公司维修之后墙面颜色不一样。2008年2月就热水管不通问题报修，拖了七个月后物业公司维修好了。后来又就电话线不通的问题报修，物业公司只是通过原来的管道穿线，最后就是穿了一个房间的线，其他的房间没有穿线。到现在还没有修好的问题是门铃不响、抽油烟机中有裂缝，踢脚线有开裂、电话线未穿通。
原告丰诚杨浦公司对两被告陈述系争房屋存在上述问题没有异议，但是表示在接到两被告报修的情况下已经尽能力范围内帮助两被告进行维修。因开发商在系争房屋中未安装热水管、未铺排电话线等，故两被告抗辩的热水管不通、无电话线等已超出了物业服务的范围，不应当以此为由拒付物业费。
以上事实，由原告提供的产权证、物业服务合同、公约、函件、律师函、被告提供的照片、律师函及当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力。原告对瑞安物业公司吸收合并之后，由原告行使后者的权利、履行后者的义务。原告已按约对系争房屋所在小区提供了物业服务，两被告作为业主理应按前期物业管理服务合同约定支付物业管理费。两被告提出房屋存在装修质量问题，应另行通过法律途径解决，不能作为拒付物业费的理由。原告陈述多次向两被告催讨物业管理费，但并未提供证据证明已于2012年10月9日向两被告发函催讨物业管理费。故两被告辩称部分物业管理费已经超过诉讼时效，现仅同意支付自2013年8月1日起至2014年7月31日止的物业管理费，与法不悖，本院予以采纳。考虑到系争房屋存在较多问题，且原告在维修过程中存在的不到位之处，原告主张被告支付欠付物业费滞纳金之诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告张学龙、相运霞应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰诚杨浦物业管理有限公司上海市大学路XXX号XXX室房屋自2012年8月1日起至2014年7月31日止欠付的物业费人民币8，361.48元；
二、原告上海丰诚杨浦物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币594元，减半收取计人民币297元，由原告上海丰诚杨浦物业管理有限公司负担人民币219元，由被告张学龙、相运霞负担人民币78元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 龚立琼
二〇一五年四月二十八日
书记员 张占平
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十条当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。