北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0116民初6002号
原告：杨嘉，男，1957年1月15日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：石云霞，北京市星元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈健壮，男，1978年5月20日出生，北京市怀柔区司法局怀北镇司法所法律工作者，住北京市怀柔区怀北镇人民政府。
被告：毛明山，男，1976年12月6日出生，住北京市怀柔区。
第三人：苏淑玲，女，1951年1月6日出生，住北京市顺义区。
第三人：赵跃新，男，1972年12月25日出生，住北京市顺义区。
第三人兼第三人苏淑玲、赵跃新共同委托诉讼代理人：毛金虎，男，1975年1月1日出生，住北京市昌平区。
第三人：石振伶，女，1952年11月16日出生，住北京市怀柔区。
第三人兼第三人石振伶法定代理人：毛建伟，男，1983年10月5日出生，住北京市怀柔区。
原告杨嘉与被告毛明山、第三人苏淑玲、赵跃新、毛金虎、石振伶、毛建伟农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨嘉及其委托诉讼代理人石云霞、沈健壮与被告毛明山、第三人兼第三人苏淑玲、赵跃新的委托诉讼代理人毛金虎、第三人兼第三人石振伶的法定代理人毛建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨嘉向本院提出诉讼请求：1、确认杨嘉与毛明山于2016年9月30日签订的《农村房屋买卖合同》无效；2、毛明山将位于北京市怀柔区×镇×村×地34号院落及房屋腾退给杨嘉；3、案件受理费由毛明山负担。事实和理由：1996年，杨嘉以1.5万元价格自毛仲存处购买其位于北京市怀柔区×镇×村×地34号的民宅一处，四至为东至毛×、西至毛×、北至毛×、南至马路。杨嘉购买宅院后将原有的3间北房全部拆除建成现有的北房12间。2016年9月30日，杨嘉与毛明山签订《农村房屋买卖合同》，杨嘉将34号院转让给毛明山。后杨嘉得知，毛明山在×村另有一处宅基地，其购买杨嘉宅院的行为违反了农村“一户一宅”原则，双方签订的《农村房屋买卖合同》应属无效，经双方多次协商未果，故诉至人民法院。
毛明山辩称，不同意杨嘉的诉讼请求。2016年9月，作为×村集体组织成员的毛明山有权利从杨嘉处购买涉案房屋。毛明山对杨嘉所陈述的事实和理由认可。
第三人毛金虎述称，34号院是毛仲存卖的，时间我不清楚，当时我不在家，我2009年回×的时候毛仲存告诉我房子已经作价2万元卖给杨嘉。当时有正房3间，没有厢房和南房。涉案宅院是我家的祖业，是毛仲存从我太爷处继承得来，毛仲存继承时和出卖时房屋的情况一样，没有翻建过，都是老房子。继承涉案房屋后毛仲存与我母亲苏淑玲结婚，二人于1979年离婚，没有处理涉案房屋。毛仲存在离婚后买了另一处宅院，毛建伟的母亲和毛仲存在新买的宅院居住。我父母离婚后我与毛仲存一起居住，苏淑玲与赵跃新离家。我不同意毛仲存出卖我的房屋，因为毛仲存曾说过涉案房子是给我的，我与未婚妻于1994年在涉案房屋居住过一年，并进行过房屋装修。我认为杨嘉无权买卖涉案房屋，毛仲存卖的是房屋不是宅基地，作为居民的杨嘉无权出卖宅基地。我对涉案房屋的宅基地使用权主张权利，不同意给付买房人补偿款。
第三人苏淑玲述称，同意毛金虎的庭审意见。
第三人赵跃新述称，同意毛金虎的庭审意见。
第三人毛建伟述称，不同意原告的诉讼请求，事实理由大概同毛金虎的陈述。房产卖契中卖产人的签字不是毛仲存本人所签，签章也不是毛仲存的，卖房款金额也不准确，村里他人说是1.2万元或1.8万元。我母亲石振伶与毛仲存于1983年结婚，涉案房屋是1990年后2000年前卖的。因石振伶精神状况不好，有时在家有时不在家，故其不清楚毛仲存卖房的事。卖房时毛仲存与石振伶在涉案房屋居住，至于为何卖房我不清楚。我认为毛仲存出卖了房屋使用权，宅基地使用权和房屋所有权还是毛仲存的。我要求涉案房屋的宅基地及房屋所有权归我方所有。我同意以现在评估的房屋价值补偿买房人的损失，上述补偿款给谁我目前说不好。
第三人石振伶述称，同意毛建伟的庭审意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
杨嘉提交的1998年8月10日《房产卖契》、《北京市房产买卖手续费收据》、《北京市房产契税收据》、1999年3月20日《买卖及翻建房屋四邻协议》、2016年9月30日《农村房屋买卖合同》，证明毛仲存与杨嘉以及杨嘉与毛明山买卖房屋及杨嘉翻建房屋的事实。
第三人苏淑玲、赵跃新、毛金虎、石振伶、毛建伟对以上证据的真实性均无法确定，不认可证明目的。其中石振伶、毛建伟提交2003年9月11日《×村新一轮土地承包合同流转收益补偿保证书》及2003年1月1日《散生果树承包合同书》，证明毛仲存在上述2份证据中的签字与《房产卖契》中的签字不同，房产卖契中的毛仲存签字非本人所签。杨嘉和毛明山均认为上述2份证据中毛仲存签字与《房产卖契》中的签字为同一人所签。石振伶、毛建伟虽提交证据证明毛仲存签字存在瑕疵，但本院综合杨嘉提交的涉案房产卖契、收据以及当事人的陈述，认定毛仲存与杨嘉之间存在房屋买卖关系。
本院经审理认定事实如下：毛仲存生前与苏淑玲共生育2名儿子，长子赵跃新（曾用名毛金怀），次子毛金虎。毛仲存与苏淑玲离婚后，与石振伶再婚，生育一名儿子毛建伟。1998年8月10日前，毛仲存与杨嘉达成口头协议，约定毛仲存将其居住的位于北京市怀柔区×镇×村×34号宅院内正房3间卖予杨嘉，卖房款1.5万元。同年8月10日，毛仲存与杨嘉签订《房产卖契》，约定立卖契人毛仲存今将所有下列房产×房3间卖与杨嘉，议定卖价6000元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经北京市怀柔区雁栖镇订立卖契为凭，房产坐落原怀柔县×镇×村，房产位置及间数为×3间，卖产人毛仲存签字盖章，买产人杨嘉签字盖章，原怀柔县房地产交易所盖章。同日，原怀柔县房地产交易所为卖主毛仲存和交款人杨嘉分别出具《北京市房产买卖手续费收据》、《北京市房产契税收据》。1999年3月20日，买房人杨嘉与卖房人毛仲存签订《买卖及翻建房屋四邻协议》，约定卖房人毛仲存将坐落在上×村中的3间旧房卖给杨佳（嘉），院落东西总长11.75米，南北总长15米，院落总面积176.25平方米。买房人杨佳（嘉）买房后准备翻建，翻建标准，按买房尺寸，东房山往西退20厘米，西边按原尺寸往东退50厘米，后墙按原基不动，房式平房，地基高50厘米，房高3米，东西总长11.05米，东、西、后出檐，不超过10厘米，通过与四邻协商，同意按现在翻建房的尺寸标准翻建。四邻毛玉忠、毛金龙、毛金福签字。2016年9月30日，杨嘉与毛明山签订《农村房屋买卖合同》，约定杨嘉与毛明山就位于北京市怀柔区×镇×村34号的房屋买卖事项，经充分平等协商一致，自愿达成本合同。本合同交易的房屋位于北京市怀柔区×镇×村，四至为东邻毛玉忠、西邻毛金龙、后邻毛金福、前邻马路。房屋结构为砖混结构，大门朝南，北屋两层，落地式带院子，房屋总占地面积为200平方米，包括院内的附着物品、树木等设施。房屋交易价格为100万元，该价格包括房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。毛明山于本合同签订时一次性付清全部房款，合同签订之日起即刻生效。出售人杨嘉、购买人毛明山与见证人分别签字按手印。《农村房屋买卖合同》后，杨嘉向毛明山交付34号院及房屋。
另查，毛明山为北京市怀柔区×镇×村集体经济组织成员。北京市怀柔区×镇×村村民委员会指定毛建伟作为石振伶的监护人。庭审中，毛建伟当庭表示其能够代理石振伶出庭应诉并表示庭审后提交授权委托书，但毛建伟庭审后以石振伶不愿意授权其作为代理人且拒绝签署授权委托书为由未提交授权委托书，毛建伟亦以毛金虎与其为石振伶共同监护人为由拒绝担任石振伶在本案的法定代理人。为此，本院根据北京市怀柔区×镇×村村民委员会指定监护人的证明及石振伶与毛建伟共同居住的情况，指定毛建伟作为石振伶在本案的法定代理人，以利于维护石振伶的合法权利。
经现场勘验，34号院东西长11.21米，南北长17.14米。现有北房3间，东西长11.21米，南北长5.12米，无建房批示。院内现有二层砖混及彩钢结构房屋，无建房批示。
本院认为：本案争议焦点在于：一、杨嘉与毛明山的农村房屋买卖合同效力。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。在本案中，杨嘉与毛明山之间的农村房屋买卖行为属于双方的自愿行为，且毛明山在购房时属于北京市怀柔区×镇×村集体经济组织成员，双方签订的农村房屋买卖合同不违反相关的法律规定，应属合法有效，双方应恪守履行各自的义务。本院对房屋买卖合同效力的认定不影响行政机关对于涉诉宅院地上物及附属设施实施行政具体行为。二、毛仲存卖房行为是否属于无权处分。根据当事人陈述，34号院属于毛仲存婚前个人财产，毛金虎虽抗辩称毛仲存生前将34号院赠与自己，且毛金虎对房屋进行了装修，但未能提供相应证据证明其主张，故本院对于毛金虎的抗辩意见不予采信。根据房地一体原则，本院对于第三人关于毛仲存仅处分房屋权属的抗辩亦不予采信。综上，毛仲存有权处分其依法继承的宅院，杨嘉虽作为城镇居民违反现行土地管理法的相关规定而无权购买农村房屋，但其将涉诉房屋及宅院出售给房屋所在村集体经济组织成员的行为合法有效，毛明山有权基于买卖行为获得34号院地上物相应权益。
综上所述，本院对于杨嘉的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十七条、《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
驳回杨嘉的诉讼请求。
案件受理费13800元，减半收取计6900元，由杨嘉负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 夏阳
二〇一七年十二月二十六日
书记员 肖笛