北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初1646号
原告：高旭，女，1976年11月13日出生，中阳信业科技有限公司经理，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：吴国明，北京市中勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付静，北京市中勤律师事务所实习律师。
被告：刘畅，女，1986年3月24日出生，中石油（北京）科技开发有限公司职员，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：齐湘文，北京文兴律师事务所律师。
第三人：北京万维尚家物业管理有限公司，住所地北京市东城区朝阳门内大街288号院1号楼7层803-C。
法定代表人：李怡，总经理。
原告高旭与被告刘畅、第三人北京万维尚家物业管理有限公司（以下简称万维尚家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高旭的委托诉讼代理人吴国明、付静、被告刘畅的委托诉讼代理人齐湘文、第三人万维尚家公司的法定代表人李怡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高旭向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照《北京市存量房屋买卖合同》第六条之约定交付房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房滞纳金（以房屋总价款的日万分之五为标准，自2016年11月7日起计算至实际交房之日止，暂计算至2017年2月27日为215740元）；3.判令被告向原告支付房屋租金51000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月10日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，由原告购买被告位于北京市昌平区××家园小区××号楼××单元××号房屋，约定房屋价格为370万元。后双方签订补充协议，约定房屋成交总价为469万元。合同签订后，原告依约履行了义务，双方于2016年10月27日办理了房屋权属转移登记。但是转移登记完毕后，被告却以各种理由不予办理房屋交付，并要求原告支付1万元的额外费用。另被告还收取了本属于原告的房屋租金不予返还。根据合同第六条、第七条第一款的约定，被告应当在完成权属转移登记后当日内将房屋交付给买受方，被告未按约定时间交付房屋，每逾期一天，应向买受方支付已交付房价款的万分之五作为滞纳金。根据补充协议第九条约定，自权属转移登记后房屋租金归原告所有，但被告收取租金后拒绝支付给原告。现原、被告双方协商不成，故原告诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告刘畅辩称：一、原告主体错误。原、被告虽于2016年9月10日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，但在2016年10月26日，原告安排万维尚家公司与被告签订了网签合同，万维尚家公司并于2016年10月27日向被告支付了购房款370万元，涉案房屋产权亦于同日变更到万维尚家公司名下。这表明原告在签订合同后，将合同权利义务全部转让给了万维尚家公司，该公司已经承继了原告所有的合同权利、义务。因此，原告已没有权利再以房屋买受人的身份提起本案诉讼。二、退一步说，即便原告的主体无误，其诉讼请求也缺乏事实依据。涉案房屋之所以未能按照《北京市存量房屋买卖合同》第六条完成交割，原因有三个：（一）涉案房屋已经出租，且是通过中介机构进行出租的，被告根本不掌握房门钥匙，无法向原告移交。因此，在原、被告双方签约时就共同确认，房屋的交割手续就是到中介机构变更租赁手续，而不是如合同第六条约定的那样进行实际交割。（二）本案的特殊之处还在于，合同签订后，房屋买受人发生了变更。此时，房屋交割的主体产生了矛盾，按照房屋租赁中介我爱我家公司的说法，租赁手续的变更应该由房屋新的产权方持产权证直接办理。而在房屋产权被变更到万维尚家公司后，在2017年3月之前，该公司一直未与被告联系过租赁手续的变更事宜。2017年3月之后，该公司到我爱我家公司领取了租赁手续变更的资料，但至今仍未办理租赁手续变更。本案原告并非房屋产权人，房屋租赁中介机构不能针对原告办理租赁变更手续，这就导致了房屋在事实上的无法交割。（三）因房屋的购买价格并不包含家具家电，故原、被告双方确曾协商过房屋内家电设备的转让价款。当时，被告曾要求原告支付折价款1万元，而原告只同意支付6000元，几天后，当被告同意了6000元报价后，原告却反悔，又不同意支付任何款项，转而提出要求被告将房屋内的家具、家用电器全部搬走，原告自己搬进家具家电用于房屋出租。但原告的要求显然不切合实际，因为房屋正在出租，承租人也不同意把原有家电、家具全部搬走，然后再等待一段时间，原告再把她自己的家具、家电搬进来。何况原告没有、也无权去房屋租赁中介机构处办理租赁手续的变更手续，承租人更不可能答应由原告来更换承租房屋内的家具、家电。因此，原告的该项要求根本不可能实现。这也是双方发生争议的原因。但据此分析，如果因此而导致双方延迟办理房屋交割，显然是因为原告的出尔反尔以及原告提出的过高要求，责任显然在原告而非被告。三、再退一步说，假使却因被告的原因导致房屋未能交付，但因房屋属于出租状态，被告的损失也仅仅是房屋的租金。现原告既要求被告支付租金，同时又按照预期交房滞纳金的标准主张违约赔偿，显然超过了法律规定的违约金计算标准的上限，法院有权将违约金数额降低。同时，被告需要强调，在房屋过户之后，被告就曾向房屋租赁中介机构提出将房屋租金交付给新的产权人，但该公司认为将房屋租金转交给新的产权人的前提是新产权人办理了房屋租赁变更手续，因新产权人至今未办理租赁变更手续，才导致被告收取房屋租金至今。因此，被告认为，即便房屋租金一直由被告收取，主要责任也在原告。甚至可以说，这是原告恶意所为，就是想在诉讼中追求额外的违约金索赔，这种恶意，希望法院在判决时充分考虑。四、本案系中介公司居间介绍的案件，中介机构全称参与了买卖合同的签订、履行。在目前原、被告双方对某些事实各持一词的情况下，建议法院通知中介机构作为本案第三人参与诉讼，由中介机构当庭向法院陈述相关事实，这样将有助于查明本案真实情况。何况补充协议第八条第2款也约定：甲乙双方约定，自完成权属转移登记后10日内，丙方协助完成房屋交割。这里的“丙方”无疑指的就是中介机构。中介机构在房屋交割过程中也承担相应的协助义务。因此，追加中介机构作为本案第三人参加诉讼也符合法律规定。对于原告主张的房屋租金，其计算的数额不准确，从2016年11月1日产权变更之日至2017年7月10日，金额应为49935.5元，而非原告主张的数额。综上所述，原告的诉讼请求缺乏依据，请求法院依法予以驳回，维护被告的合法权益。
第三人万维尚家公司述称，房屋买卖事宜及其具体内容、细节，我公司都不知道，具体的操作、付款都是由原告进行的。原告只是跟我公司讲有套房屋要登记在我公司名下，我公司就同意了，他们之间的其他具体事宜，我公司都没有过问。
经审理查明：2016年9月10日，经北京安家保业房地产经纪有限公司居间，刘畅（出售方，甲方）与高旭（买受方，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同第一条主要约定：出售方将坐落于北京市昌平区××家园××号楼××层××单元××的房屋（以下简称101号房屋）出售给买受方。第二条主要约定：出售方已将房屋出租，承租人已放弃优先购买权。第四条主要约定：该房屋成交价格为370万元；房屋内家具家电、装饰装修及其他附属设施价格另有约定的，详见补充协议。第五条主要约定：出售方应当保证已如实披露房屋权属状况、家庭房产数量状况、附属设施设备、装饰装修情况和相互关系，因出售方未如实披露房产情况造成买受方损失的，由出售方承担赔偿责任；补充协议及物业交割单所列房屋的设施设备及装饰装修随同该房屋一并转让给买受方。第六条主要约定：出售方应当在完成权属转移登记后当日内将房屋交付给买受方，房屋交付时应当履行下列手续：（1）出售方与买受方共同对房屋的附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行交验，记录水、电、气表的读数，交接剩余费用；（2）买卖双方在房屋附属设施、设备、装饰装修、相关物品清单上签字确认；（3）移交房屋的房门钥匙。第七条主要约定：除不可抗力外，出售方未按本合同约定时间向买受方交付房屋，每逾期1天，出售方向买受方支付已交付房价款的万分之五作为滞纳金，合同继续履行。双方在合同落款后补充约定：经甲、乙双方协商，甲方同意乙方可以更换符合购房资质的买受人。同日，双方又签订补充协议。该协议第一条“关于成交价格”主要约定：房屋成交总价为469万元，该价格为甲方净得价，其中房屋成交价格为370万元，装饰装修补偿价为99万元。协议第七条“关于权属登记”约定：甲乙双方约定，应于本协议签署后的40日内，共同完成权属转移登记（过户）手续。协议第八条“关于房屋交割”主要约定：甲乙双方约定，自完成权属转移登记后10日内，丙方协助完成房屋交割。协议第九条“关于房屋租赁的约定”约定：甲乙双方约定，现存承租关系继续履行至其合同期结束，权属转移登记前的租金收入归甲方所有，权属转移登记后租金归乙方所有。协议第十条“违约责任”主要约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
合同签订后，高旭向刘畅支付购房款99万元。2016年10月26日，刘畅与万维尚家公司签订网签合同。2016年10月27日，万维尚家公司银行账户向刘畅银行账户转账支付购房款370万元。同日，101号房屋转移登记至万维尚家公司名下。2016年11月6日，高旭委托他人与刘畅办理房屋交接，刘畅提出高旭应支付房屋内家具、家电补偿款1万元，双方未能达成一致，当日房屋未能交付。
本案庭审中，刘畅主张高旭已将其在房屋买卖合同中的权利和义务一并转让给万维尚家公司。高旭和万维尚家公司对此均不予认可，万维尚家公司并称：高旭系万维尚家公司的职员，××号房屋的购房款均系高旭出资支付，该房屋的相关权益亦归高旭享有，××号房屋登记至万维尚家公司名下，系因高旭想将该房屋交由公司用于员工宿舍使用。
另查：2015年6月20日，刘畅与案外人北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定刘畅将101号房屋独家委托爱家营公司代理出租，出租代理期自2015年7月11日至2017年7月10日，房屋委托出租价格为6000元/月。现101号房屋仍由爱家营公司代理出租。本案庭审中，刘畅认可爱家营公司已按合同约定的租金标准向其支付租金至2017年7月10日。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、网签合同、《北京市房屋出租委托代理合同》、银行电子回单、银行业务记账凭证、不动产权证书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据本案查明的事实，合同中“经甲、乙双方协商，甲方同意乙方可以更换符合购房资质的买受人”的约定应理解为仅系原、被告双方就涉案房屋在过户时可以转移登记至原告指定的人名下达成的合意，并不产生合同权利和义务一并转让的效力，故此，被告关于原告主体不适格，无权提起本案合同之诉的辩解理由，事实和法律依据不足，本院不予采信。
根据合同约定，被告应于涉案房屋完成权属转移登记后10日内，将涉案房屋交付给原告，逾期则应按日向原告支付房屋总价款万分之五的违约金。涉案房屋已于2016年10月27日完成权属转移登记，而被告逾期未交付房屋，对此，被告应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求被告交付房屋，并支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。但双方约定的违约金过高，本院酌情予以适当减少。被告以涉案房屋已出租，且合同买受人、涉案房屋产权人为万维尚家公司为由，辩称房屋交付方式应为由万维尚家公司提供相关材料，到租赁中介机构办理租赁变更手续，此辩解理由法律依据不足，本院不予采信。根据合同相关条款，涉案房屋的成交总价469万元应包含该房屋内的家具、家电价款，被告要求原告另行支付家具、家电补偿1万元，无法律依据，其以原告拒付该补偿款为由抗辩原告的房屋交付请求，本院不予支持。
根据合同约定，涉案房屋在权属转移登记后的租金收入归原告所有，现该笔款项已由被告收取，故此，原告要求被告给付自2016年10月27日至2017年7月10日期间的租金51000元诉讼请求，于法有据，本院应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条规定，判决如下：
一、被告刘畅于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区回龙观镇××家园××号楼××层××单元××的房屋交付给原告高旭，并向原告高旭支付逾期交房违约金（按照每月6000元的标准，自二○一六年十一月七日起计算至实际交付房屋之日止）；
二、被告刘畅于本判决生效后十日内给付原告高旭租金收入51000元；
三、驳回原告高旭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5302元，由原告高旭负担3027元（已交纳）；由被告刘畅负担2275元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 张彦辉
人民陪审员 吕春兰
人民陪审员 冯秀琴
二〇一七年六月三十日
书 记 员 姚东方