辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00758号
上诉人（原审原告）：大连利嘉房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区金龙路13号。
法定代表人：崔迎喜，该公司董事长。
委托代理人：韩业超、刘玉超，北京市京都律师事务所大连分所律师。
上诉人（原审被告）：邢长业。
上诉人（原审被告）：大连先达食品有限公司，住所地大连市甘井子区金龙路13号。
法定代表人：邢长业，该公司经理。
上诉人（原审被告）：大连美斯霖食品有限公司，住所地大连市甘井子区金龙路13号。
法定代表人：邢长业，该公司经理。
三上诉人共同委托代理人：刘再奇、陈宇，辽宁律昇律师事务所律师。
原审原告大连利嘉房地产开发有限公司（以下简称利嘉公司）与原审被告邢长业、大连先达食品有限公司（以下简称先达公司）、大连美斯霖食品有限公司（以下简称美斯霖公司）租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年1月14日作出（2014）甘民初字第6457号民事判决，各方当事人均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人利嘉公司委托代理人韩业超，上诉人邢长业、先达公司和美斯霖公司的委托代理人刘再奇、陈宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告利嘉公司一审诉称：1998年2月19日，大连机械进出口公司（以下简称机械公司）以位于大连市甘井子区金龙路13号的仓库及综合楼作为抵押物向中国银行大连市分行借款人民币800万元。同年3月25日，双方办理了抵押物登记。1999年9月2日，中国银行大连市分行经批准变更为中国银行大连市中山广场支行（以下简称中山广场支行）。1999年9月21日，大连机械进出口储运公司（以下简称“储运公司”）与被告邢长业签订《库房租赁合同》，约定储运公司将大连市甘井子区金龙路13号院内库房4000平方米及周围院落出租给被告使用，租期自1999年12月1日起至2019年12月31日止，租金前十年每年30万元，后十年每年35万元。2000年4月13日，储运公司与被告邢长业签订了《补充合同》，约定对邢长业投资建设的约600平方米生活楼和上下水、电等设施共计109.2万元投资款，从2001年至2006年租金中分6年进行抵扣，即每年抵扣租金18.2万元。2000年5月31日，中山广场支行将上述债权转让给中国东方资产管理公司大连办事处（以下简称东方资产）。后东方资产将机械公司诉至大连市中级人民法院，法院判令东方资产有权就案涉抵押物优先受偿。2003年6月4日，大连市中级人民法院裁定将位于大连市甘井子区金家街金龙路13号的仓库库房和宗地抵偿给东方资产所有。2004年6月11日，东方资产委托大连正林拍卖有限公司将上述抵债资产拍卖。2004年6月29日，原告以600万元竞得。2005年10月19日，原告取得《国有土地使用权证》，2009年12月25日，原告取得房屋权属证书。2007年9月，原告对三被告提起诉讼，以三被告与原告签订租赁合同、拒绝缴纳增长的租金、非法转租等理由，要求解除与三被告的不定期租赁合同关系。该案经大连市甘井子区人民法院及大连市中级人民法院六次审理，最终由大连市中级人民法院于2011年1月8日作出（2010）大民二终字第1470号民事判决，以原、被告承继了储运公司与被告邢长业在1999年《库房租赁合同》，且双方之间不存在不定期租赁合同为由，驳回原告要求解除不定期租赁合同关系的诉讼请求。2013年4月13日，案涉房屋的房屋所有权证因房屋拆迁而注销；2013年5月22日，案涉土地权证注销。至此，原告与被告之间租赁合同项下的房屋及土地权属均已终止，双方租赁合同已不具备继续履行的条件。原告曾多次通知被告返还房屋及土地，但被告一直占用房屋实物，并且拒绝交付占用实物期间的租金。故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间的租赁合同关系；2、被告腾退房屋及占用的土地；3、被告支付租金及违约金（其中租金自2014年4月1日起按每月29，167元为标准计算至实际腾退房屋之日止，至2014年10月31日计人民币204，167元；违约金以欠付的租金为基数，自2014年4月1日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，至2014年10月31日计10，055元）。
被告邢长业、先达公司、美斯霖公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，因原告对案涉租赁物（即厂房和场地）已无处分权，故原告没有资格提出诉讼请求。
一审法院审理查明：原告与三被告之间存在房屋租赁合同关系，该租赁合同签订于1999年9月21日，租赁物为位于大连市甘井子区金龙路13号院内库房号为301-304号二层、面积为4000平方米的库房及周围院落，租期为1999年12月1日至2019年12月31日。原告利嘉公司原系大连市甘井子区金龙路13号土地使用人及该地块上房屋的所有权人，后上述地块由大连市土地储备中心收储，大连市甘井子区金龙路13号土地于2013年5月22日被注销登记，该地块上的房屋所有权于2013年4月23日被注销登记。
一审法院认为：原告与三被告之间的库房租赁合同虽然履行期尚未届满，但该租赁合同所涉的租赁物权属登记已被注销，原告已非案涉租赁物的权利人，故案涉库房租赁合同已无法继续履行，合同目的无法实现，因此对于原告要求解除库房租赁合同的主张，一审法院予以支持。关于原告要求三被告腾退房屋及占用土地的诉请，一审法院认为，因案涉房屋及土地的权属证已被注销，现原告已非案涉房屋及土地的登记权利人，该房屋及土地的权利人尚不明确，因此原告无权主张该项诉请，故对于原告该项诉请，一审法院不予支持。关于原告要求三被告支付自2014年4月1日起算的租金及违约金的诉请，一审法院认为，因案涉房屋的权属证已于2013年4月23日被注销登记，原告自该日起已非案涉房屋的权利人，因此原告无权主张自2014年4月1日起算的租金及违约金，故对于原告该项诉请，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告大连利嘉房地产开发有限公司与被告邢长业、大连先达食品有限公司、大连美斯霖食品有限公司之间的库房租赁合同（该合同签订于1999年9月21日，租赁物为位于大连市甘井子区金龙路13号院内库房号为301-304号二层、面积为4000平方米的库房及周围院落）；二、驳回原告大连利嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费48，300元，其他诉讼费50元，合计48，350元（原告已预付），由被告邢长业、大连先达食品有限公司、大连美斯霖食品有限公司共同负担4，363元，由原告大连利嘉房地产开发有限公司负担43，987元，三被告共同负担部分自判决发生法律效力之日起十日内向原告给付。
利嘉公司上诉的主要理由及请求是：1、利嘉公司始终享有案涉房屋及土地的财产权利。案涉房屋和土地至今仍然是由邢长业、先达公司和美斯霖公司实际占有使用。房屋和土地权利证书被注销，不等于房屋和土地价值消灭，在交付土地收储部门之前仍然应当归利嘉公司所有；2、邢长业、先达公司和美斯霖公司应向利嘉公司交付房屋和土地，然后利嘉公司才可以将房屋及土地交付收储部门，以履行土地收储法律关系项下义务；3、邢长业、先达公司和美斯霖公司应当向利嘉公司支付占用期间的租金及违约金。如前所述，案涉房屋及土地的财产权利仍由利嘉公司享有，故邢长业、先达公司和美斯霖公司在实际返还房屋和土地之前持续占有就应当支付租金。据此，其上诉请求为撤销一审判决第二项，改判支持利嘉公司的一审全部诉讼请求。
邢长业、先达公司、美斯霖公司上诉的主要理由及请求是：1、一审判决认定利嘉公司已非案涉房屋和土地的权利人，案涉租赁合同已无法继续履行，属于适用法律错误。根据相关法律规定，“买卖不破租赁”是法律原则，即所有权人的变动，不影响租赁合同效力；2、利嘉公司没有诉讼主体资格，无权起诉，其诉讼请求应当予以驳回。根据已查明的事实，利嘉公司已经与大连市土地储备中心签订了补偿协议，案涉房屋及土地权证已经于2013年4月13日和5月22日予以注销。从该日期开始，利嘉公司就不是案涉房屋及土地的所有权人。根据“买卖不破租赁”法律原则，要由大连市土地储备中心或者其他的案涉房屋和土地继受权利人，继续履行租赁合同，利嘉公司没有权利替大连市土地储备中心主张解除合同。据此，其上诉请求为撤销一审判决第一项，驳回利嘉公司的诉讼请求。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，结合本案各方当事人诉辩主张，本案争议焦点问题有二：一是利嘉公司是否有权诉请解除案涉租赁合同；二是案涉房屋和土地被注销登记后，利嘉公司是否有权向邢长业、先达公司、美斯霖公司主张腾退案涉房屋和土地以及给付租金、违约金等。
针对第一个焦点问题，本院认为，除法律规定或合同约定的例外情况以外，只有合同一方当事人能够向另一方当事人主张合同约定的权利义务、提出请求或者提起诉讼，非合同关系的第三人无权向合同当事人主张权利义务、提出请求或者提起诉讼。合同相对性原则为处理合同纠纷的基本原则，应予遵循。本案中，依据已查明的事实，案涉租赁合同的缔约双方是利嘉公司与邢长业、先达公司、美斯霖公司。现因该租赁合同项下的土地和房屋在租期内均被大连市土地储备中心收储，致使该租赁合同实际上已经无法继续履行，合同根本目的无法实现，故利嘉公司与邢长业、先达公司、美斯霖公司依法均有权要求解除合同。因此，邢长业、先达公司、美斯霖公司提出利嘉公司没有诉讼主体资格、无权起诉的上诉理由，无充分事实和法律依据，本院不予支持。据此，一审判决支持利嘉公司提出解除租赁合同的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院予以维持。
针对第二个焦点问题，本院认为，如前所述，案涉租赁合同项下的房屋和土地在租期内均被大连市土地储备中心收储，且分别于2013年4月23日和2013年5月22日被注销权属登记，即利嘉公司自该时间点开始已经不是案涉房屋和土地的登记所有权人和使用权人，进而对案涉房屋和土地不享有任何权益。因此，利嘉公司在2014年11月提起本案诉讼要求邢长业、先达公司、美斯霖公司腾退案涉房屋和土地以及给付租金、违约金等，已无充分事实和法律依据。据此，一审判决驳回利嘉公司的此项诉讼请求，亦无不妥，本院予以维持。
关于邢长业、先达公司、美斯霖公司上诉称因根据“买卖不破租赁”原则，所有权人的变动不影响租赁合同效力，故一审判决判令案涉租赁合同解除是适用法律错误一节。本院认为，依据已查明的事实，由于大连市土地储备中心对案涉土地和房屋的收储行为，并非一般意义上的产生所有权人变动的买卖行为，相反收储行为致使原土地及地上建筑物的权属登记将被注销而不是变更所有权人登记。因此，邢长业、先达公司、美斯霖公司主张收储行为适用“买卖不破租赁”民事法律原则，无充分事实和法律依据。据此，邢长业、先达公司、美斯霖公司的此项上诉理由，本院亦不予支持。
综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，各方当事人的上诉请求，均无充分事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费96，600元（大连利嘉房地产开发有限公司预交48，300元，邢长业预交48，300元），由大连利嘉房地产开发有限公司负担48，300元，由邢长业负担48，300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一五年六月十一日
书 记 员 夏丽娜