安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）弋民一初字第00187号
原告：尹宗颢，男，1987年12月24日出生，汉族，住山东省。
委托代理人：吴晓玲，安徽深蓝律师事务所律师。
被告：芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司，住所地芜湖市弋江区。
法定代表人：傅伟，董事长。
委托代理人：方宏，安徽正伦律师事务所律师。
委托代理人：梁晓龑，安徽正伦律师事务所律师。
原告尹宗颢诉被告芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司（以下简称“侨鸿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴晓玲，被告委托代理人方宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月5日，原被告之间签订《芜湖侨鸿滨江实际广场-
鸿汇城租赁合同》，约定被告在鸿汇城建设完成后将其中室内步行街三层A342-1号商铺、五层A523、A525、A526、A527号商铺出租给原告从事餐饮。同时，原告缴纳了12234元的履约保证金及部分综合管理费保证金。合同还约定租赁期限为三年（自2013年12月6日起至2016年12月5日止），房屋租金按计租面积付房屋租金每月每平方米40元，设备使用费每月每平方米15元。乙方自计租日（装修期届满的次日）开始承担租金及设备使用费。合同7.1条、7.2条、7.3条约定：房屋达到应达到的交付条件，乙方应当于该日之前付清本合同项下全部应付费用，自行前往鸿汇城与甲方办理房屋交接手续，并按照附件2的格式签署交接确认文件。到进场日到来之前，若该房屋仍不符合约定交付标准，则第7.1款所述进场日顺延。
合同签订后，由于鸿汇城尚在建设之中，房屋一直没有达到合同约定的交付条件，自2013年12月至2014年6月底，鸿汇城一再推迟开业日期引起租户集团要求退铺退款，而由于房屋一直未向原告交付，原告未进场，被告也未要求原告缴纳租金。2014年7月16日，被告突然口头通知原告进场装修，并告知鸿汇城开业日期已经定于2014年8月8日。于是在没有办理任何交接手续的情况下，原告即开始进场装修同时缴纳了综合管理费、保证金等各项费用共计14985.3元，直至进场，原告才发现被告将已经与原告签订的A342-1号商铺转租给他人经营“浪潮时尚”。根据《租赁合同》的约定，原告享有30天的免租装修期（自2014年7月16日起至2014年8月15日止）。但2014年8月10日，被告却强行断电、断水将原告正在进行的装修终止，反而以原告未支付首期租金及质量保证金构成根本违约为由解除租赁合同并要求原告向其支付违约金。后原被告虽经多次协商，终无果。原告现诉至法院，请求：1、判令被告向原告返还履约保证金、综合管理费保证金、装修押金、施工证押金、施工证成本费、装修垃圾费、装修管理费共计34589元；2、判令被告赔偿原告装修损失共计94300元；3、判令被告向原告双倍返还履约保证金12243元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告方为支持其诉讼请求及陈述事实和理由向本院提交证据如下：1、身份证复印件一份，证明原告身份；2、企业信息复印件一份，证明被告主体适格；3、《租赁合同》两份，证明原被告之间存在租赁关系的事实，签订合同当日原告缴纳了12243元履约保证金和部分综合管理费保证金为7340元；4、费用明细一份，证明原告在合同签订后缴纳履约保证金12243元及部分综合管理费保证金的事实，费用清单是被告打印出来给原告的，签订合同后被告通知原告交钱时没有说明交的都是些什么钱，后被告通知原告进场后打印了一份清单给原告，说明了前期已缴纳费用的明细和未交费用。商铺号为A342-1（明细上A432是笔误）；5、告知函复印件一份，证明被告以原告违约为由解除租赁合同要求原告清理现场、自行承担装修损失的事实；6、施工合同、装修工程预算加单、芜湖生生喷绘写真中心制作单、收据复印件各一份，证明原告于进场日交纳的各项费用及因被告违约解除合同而给原告造成的损失；7、照片8张，证明被告一再推迟开业时间从2013年12月至2014年1-6月，原告在2014年7月份以口头形式接到被告开业通知，部分商户退铺退款以及被告将已承租给原告的A342商铺转租他人经营“浪潮时尚”的事实，该照片是鸿汇城发生纠纷时原告自己拍摄的；8、谈话笔录、租赁合同复印件一份，证明被告给鸿汇城商户免租期至2015年4月30日，被告于2014年7月底通知商户将于2014年8月8日试营业；9、装修照片、证明各一份，证明原告承租的鸿汇城五楼四个商铺“水果忍者鲜榨果蔬吧”经芜湖市蓝调装饰公司装修，原告已支付工程款7万的事实，尚欠余款6000元；10、证人证言二份，证明商铺免租期一直到2015年4月底，虽然原告没有缴纳首期租金，但被告也一直没有催促缴纳过，现以此为由解除合同无依据，原告在鸿汇城的商铺装修花费76000元。
被告辩称：请求驳回原告全部诉请。根据双方签订的租赁合同约定，原告应在合同签署之日起五日内交纳首期租金，在开业日前交纳质量保证金，合同对于首期租金和使用费明确进行了约定，2014年2月28日为交纳期限，原告没有按照合同约定交纳租金、设备使用费和质量保证金，被告有权解除与原告签订的租赁合同。合同约定如原告逾期开业超过30天，被告也有权解除合同，因此由于原告违反合同约定，被告已行使合同约定的解除权并通知原告解除合同，由于原告违约，其应当承担相应违约责任，原告应支付相应保证金和首期租金、设备使用费、综合管理费等。综上原告诉请违反约定，请求驳回。
被告针对其抗辩及陈述事实和理由当庭提交证据如下：1、当庭出示租赁合同复印件两份，证明原被告权利义务，原告应缴纳租赁合同项下的有关费用及费用标准、缴纳期限，原告违约应承担的责任；2、告知函复印件一份，证明因原告违约，被告已通知原告解除合同。
经当庭举证，被告方对原告方所举证据1、2真实性无异议；对证据3真实性无异议，但认为原告称缴纳保证金应提供相关收据；对证据4真实性无异议，认为反映的情况大致属实，但表上已载明原告还有一些未交的相关费用；对证据5真实性无异议，但被告是因原告违反合同约定而解除合同；对证据6中被告出具的收据予以认可，但认为施工合同、装修工程预算加单、芜湖生生喷绘写真中心制作单与本案无关，并认为如原告进行了进场装修，发生的费用应当由第三方具备资质的机构进行鉴定确认，且原告提交的是工程预算价格，不是最终决算价格；对证据7认为该证据与本案无关，根据租赁合同约定，开业日暂定2013年12月，开业时间另行通知的，以甲方通知为准，因此具体时间应当以被告书面通知为准，照片不能达到原告证明目的；对证据8认为谈话笔录不是事实，被告有无给其他商铺免租期等优惠措施与本案原告无关。他人的租赁合同，被告何时通知他人开业与原告也无关；对证据9认为照片如与现场一致，不持异议，但证明仅是蓝调公司出具的材料，对于实际装修工程款应以第三方具有资质机构鉴定为准；对证人钱程的证言认为证人至今为止和原告是合伙关系，与原告有利害关系，证言不能作为证据使用；对证人方忠铃的证言认为对蓝调公司装修情况被告不清楚，证人陈述在2014年8月6日装修完毕，也就是在开业日8月8日前，原告应当进场开业，到9月11日已经超过30天。
原告对被告所举证据1真实性无异议，但认为合同是被告提供的格式合同，加重了承租户的违约责任，免租了被告方的义务，合同对于限制性条款没有提醒相对方注意，合同签订也没有和原告协商；对证据2真实性无异议，但认为告知函中有不是事实的部分，如2014年5月26日书面通知开业日期不是事实，原告没有接到通知，落款是2014年9月11日，但浪潮时尚已开业，2014年9月11日原告承租的A342（函上是笔误）逾期开业不是事实，被告同年8月8日已将该商铺租给了浪潮时尚，原告无法装修。
经当庭举证、质证，本院对双方当事人所举证据认证如下：对原告方所举证据1、2、3、4、5、6、7、9的真实性、合法性、关联性予以认定，对原告所举证据8予以综合认定。鉴于原告申请出庭的证人钱程与原告之间有利害关系，故对其证言不予认定，对原告申请出庭的另一位证人方忠玲证言予以认定。对被告方所举证据1、2的真实性予以认定。
经审理查明的事实如下：2013年9月5日，原被告签订《租赁合同》二份，约定被告芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司（甲方）同意在鸿汇城建设完成后将其中市内步行街三层的A342-1号商铺，以及五层的A523、A525、A526、A527号商铺出租给原告尹宗颢（乙方）使用。甲乙双方在合同中约定，租赁期限为三个租约年，即2013年12月6日起至2016年12月5日，租金及使用费支付方式约定为以一个季度为一个交纳期，先付后用，除了第一期租金及设备使用费外，其他租金及设备使用费均按自然季度交纳，乙方应当在每个交纳期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交纳期租金及设备使用费。另约定乙方应在合同签署当日向甲方支付相当于第一个租约年的两个月租金作为履约保证金，同时向商管公司支付第一个租约年两个月综合管理服务费作为综合管理服务业费保证金。合同还约定开业日暂定为2013年12月6日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营。违约责任约定为如乙方未能按期支付首期租金、设备使用费等，自逾期支付第5日起，甲方有权以书面通知方式解除合同，并要求乙方向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、设备使用费、综合管理费应付金额的违约赔偿金，以及乙方逾期开业超过30日的，甲方有权解除合同。甲乙双方在合同中确认，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。另，在关于A523、A525、A526、A527号商铺的租赁合同中，双方关于装修期约定为甲方同意在租赁期间内给予乙方自该房屋交付之日起30日的装修期。合同签订后，原告向被告交付了12243元的履约保证金，并就其租赁的A523、A525、A536、A527号商铺向被告交付了10017元的综合管理服务费保证金，装修管理费667.8元，装修建筑垃圾费556.5元，装修押金5565元，施工证书成本及押金200元。原告就其租赁的A342-1号商铺向被告缴纳了综合管理费保证金5340元。2014年7月16日，原告在得到被告口头通知后进场对A523、A525、A536、A527号商铺进行装修，并已支付装修款70000元。2014年9月11日，被告向原告发出《告知函》一份，以原告租赁的A342-1、A523、A525、A536、A527号商铺逾期支付首期租金以及逾期开业超过30日构成根本违约为由解除合同，并要求原告将房屋恢复原状和自行承担装修损失，以及支付逾期付款违约金39640.31元、电费25.9元、全部租金和设备使用费及开业迟延违约金75719.49元，同时对原告缴纳的保证金不予退还。原告就其损失与被告多次协商无果，遂成讼。
另查明，直至原被告双方合同解除之日，原告仍未缴纳首期租金，被告也未将鸿汇城A342-1号商铺向原告交付。原告为A523、A525、A536、A527号商铺装修已支付70000元。
本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据原被告签订的《租赁合同》第七条第二款的约定，原告应在进场日前付清两份合同项下全部应付费用，包括首期租金、设备使用费、综合管理服务费保证金等各项费用。被告应当在进场日将鸿汇城室内步行街A342-1及A523、A525、A536、A527号商铺移交给原告。但截止2014年9月11日，被告一直未向原告交付A342-1号商铺，故对于A342-1号商铺租赁合同的解除，实为被告违约，被告应当返还原告为A342-1号商铺交纳的5340元综合管理服务费保证金。
另合同约定，被告同意在租赁期间内给予原告自A523、A525、A536、A527号商铺交付之日起30天的装修期，计租日为装修期届满次日。庭审中查明，原告自2014年7月16日接到被告口头通知进场后即对A523、A525、A536、A527号商铺进行装修，被告虽称其在2014年7月9日书面通知原告进场装修，但未能提供已经向原告送达该书面通知的相关证据。故A523、A525、A536、A527号商铺装修期届满日应为2014年8月16日。截止2014年9月11日被告发函通知原告解除租赁合同之日，计租日合计26天，租金应为3858元。根据合同第六条的约定，被告有权从综合管理服务费保证金中扣除原告欠付的租金、设备使用费或综合管理服务费，原告在被告或商管公司通知后7日内补足保证金。
本院认为，民事活动应当遵循公平原则。被告作为出租人，收取租金为其享有的权利，但被告亦应为原被告双方租赁合同的顺利履行承担相应义务。对于原告未交租金的情况，被告可以按照合同的约定从原告缴纳的保证金中予以扣除，并通知原告补足保证金。原告自装修期满至被告发函解除合同之日尚不满30天，原告逾期开业的行为并未构成根本违约，被告以鸿汇城开业日计算原告逾期开业时间超出30日显失公平。被告发函通知原告解除合同，导致原告无法实现租赁合同的目的，给原告造成了损失。故本院对原告要求被告退还其为履行合同支付的一系列费用并赔偿相应损失的诉讼请求予以支持。根据原告庭审中提供的证据，扣除26天租金3858元后，被告应当退还原告缴纳的履约保证金8385元，综合管理服务费保证金15357元（10017元＋5340元=15357元），装修押金5565元，施工证押金180元，合计29487元，并赔偿原告装修损失70000元。原告诉请的其他费用并无相关法律依据，本院难以支持。鉴于原告在履行合同过程中，亦存在过错，故本院对其要求双倍返还履约赔偿金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司自本判决生效之日起十日内向原告尹宗颢返各项费用合计29487元；
二、被告芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告尹宗颢装修损失70000元；
三、驳回原告尹宗颢其他诉讼请求。
向原告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1439元，由被告芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司负担1144元，原告尹宗颢负担295元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
代理审判员 朱晶晶
二〇一五年四月二十日
书 记 员 刘 莹
附适用的法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。