大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0203民初3831号
原告大连众义和信建筑装饰工程有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路。
法定代表人郭洪聃，董事长。
委托代理人王金斌，辽宁住邦律师事务所律师。
被告润德集团有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区新春街。
法定代表人王德利，董事长。
委托代理人董海，辽宁郡东律师事务所律师。
原告大连众义和信建筑装饰工程有限公司与被告润德集团有限公司合同纠纷一案，本院于2017年8月25日受理后，依法适用普通程序，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告大连众义和信建筑装饰工程有限公司的委托代理人王金斌、被告润德集团有限公司的委托代理人董海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大连众义和信建筑装饰工程有限公司诉称，2013年1月25日，原、被告双方及大连润德君城房地产开发有限公司、大连海地装饰艺术有限公司共同签订了《协议书》，该协议约定原告向被告预留300000元，作为甲方及大连润德君城房地产开发有限公司所开发的房地产项目保修期内的维修费用。另，原、被告双方及大连博源建设集团有限公司三方签订了《三方协议书》，该协议书明确约定：因乙方（大连博源建设集团有限公司）、丙方（本案原告）施工原因导致“润德广场”项目多户业主房间出现渗漏情况，乙方和丙方承担赔偿责任…现乙方、丙方同意，对于甲方（本案被告）垫付的维修费、业户赔偿款、维修期间业户住宿费及减免的物业费等全部费用（全部费用的总金额以甲方提供的金额为准，乙方、丙方可要求甲方提供相应凭证），由乙方、丙方各承担总金额的50%。根据《润德广场项目润德广场卫生间渗漏维修工程结算资料》（此文件由润德集团成本控制中心制作），因润德广场卫生间渗漏维修导致应由原告承担的防水维修费合计为25300元，物业维修费合计为33000元。另根据四份《一次性赔偿协议书》，需要由原告承担的减免物业费为4369.1×50%=2184.5元。前述应由原告承担的各项费用合计为60484.5元。根据润德物业服务（大连）有限公司出具的《证明》“本次三方协议到2016年7月30日结束，以后再产生的费用由大连博源建设集团有限公司独自承担”，可见，现在应由原告承担的各项费用已经得出结论，扣除应由原告承担的各项费用后，被告还应向原告支付质保金239515.5元。原告多次向被告催要质保金无果，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及其他法律法规的规定诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付质保金239515.5元。2、被告向原告支付自2016年8月14日起至实际付款之日止的逾期付款违约金，以239515.5元为基数，按照同期银行贷款基本利率计算。
被告润德集团有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告与被告就案涉工程质量问题签订的三方协议书对质保金的返还方式做了明确的约定，该三方协议书应当视为对四方协议书中质保期届满返还质保金的实质变更，因此，原告主张质保金未达到支付的期限，不应得到法院的支持。2、原告就案涉工程发生卫生间漏水质量事故在三方协议书中予以认可，并且对维修和相关费用成本的负担也予以同意，而关于维修卫生间漏水陆续于三方协议签订之前就已开始施工，直至本案庭审期间仍有报修、施工和索赔的情形发生，因此，原告主张维修工程已终结缺乏事实和法律依据。3、根据建筑工程质量保证的相关规定，防水工程的保修期为五年，自三方协议签署至今也不足五年，因此，原告主张返还质保金不应得到支持。4、原告就返还质保金的计算方式和金额被告均不予认可。实际发生的维修费用和原告应当负担的赔偿费用不止原告所同意扣除的金额，被告可以当庭向法院提供证据证明原告应当负担的赔偿费用。
经审理查明，2013年1月25日，甲方润德集团有限公司（即本案被告）、乙方大连润德君城房地产开发有限公司、丙方大连众义和信建筑装饰工程有限公司（即本案原告）、丁方大连海地装饰艺术有限公司四方签订《协议书》一份，约定：“第一，乙方与丁方签订的四个合同（详见附表一中的序号1-4项）质保金合计：192459元。丁方、丙方经协商同意将由丁方承担乙方的质保责任转由丙方承担。丙方同意承担丁方在乙方公司施工的质保范围并完全履行原由丁方负责的四个合同的质保责任，直至合同约定的质保期到期为止。第二，丁方、丙方经协商同意将丁方在甲方公司施工的质保责任转由丙方承担。丙方同意承担丁方在甲方公司的质保范围并完全履行原由丁方负责的合同（详见附表一中的序号5项）的质保工作，直至质保期到期为止。第三，丙方同意将不少于30万元人民币的金额作为附表一中所有合同的质保金，但不视为此部分金额能够完全足够甲方及乙方所开发的房地产项目保修期内的维修费用。如超出，则丙方仍需自费完成保修期内的一切质保工作，直至保修期到期为止。如在保修期内丙方、丁方需注销，应提前30日内通知甲方、乙方，并按照甲方、乙方要求增加备用质保金后，方可办理相关注销手续，如备用质保金还不足以承担维修义务，郭洪聃承诺以个人资金来承担维修义务。第四，除上述所留质保金外，丙方剩余的工程款项优先用于支付甲方所抵顶给丙方的房屋房款，若房款抵顶完成后还有剩余款项，则甲方将以工程款的形式支付给丙方。第五，针对本协议书中所有由丙方承担的质保责任，丁方亦承担所有丙方质保工作的连带责任。”合同附表一中载明“序号1项目名称为北京公园A1区公共区域二标段（2#、6#楼）精装修工程，质保金67768元，质保到期时间2014.3.17；序号2项目名称为北京公园16#楼公共区域精装修工程合同协议书，质保金50009元，质保到期时间2013.2.23；序号3项目名称为北京公园A2区公共区域一标段（9#、10#楼）精装修工程合同协议书，质保金33044元，质保到期时间2013.12.15；序号4项目名称为北京公园物业管理中心室内装修工程合同协议书，质保金41639元，质保到期时间2013.2.21；序号5项目名称为润德广场样板层精装修工程合同协议书（31层），质保金28149元，未进行竣工验收及结算；序号6项目名称为润德广场精装修（7F-14F）一标段，质保金374500元，质保到期时间为2014.9.19，未结算。质保金总计595108元”。
2015年8月20日，甲方润德集团有限公司（即本案被告）、乙方大连博源建设集团有限公司、丙方大连众义和信建筑装饰工程有限公司（即本案原告）签订《三方协议书》一份，主要内容为“鉴于：1、甲方原名为“大连润德房地产开发有限公司”，甲、乙双方签订了《建设工程施工合同》（简称“合同一”，由乙方承包天成大厦（以下称为“润德广场”）改造工程，工程地点为大连市西岗区新开路93号。2、甲方、丙方（原名“大连海地装饰艺术有限公司”）于2010年7月14日签订了《润德广场样板层精装修工程合同》、于2011年4月14日签订了《润德广场精装修工程一标段（7-14层）合同协议书》（合称“合同二”），由丙方承担润德广场31层、7至14层精装修工程。3、因乙方、丙方施工原因导致“润德广场”项目多户业主房间出现渗漏情况，乙方和丙方承担赔偿责任。经三方公平、友好协商，一致就因工程质量问题导致维修“润德广场”项目渗漏相关事宜达成如下协议，以兹遵守:一、因工程质量问题导致润德广场多户业主房间渗漏，甲方已就部分渗漏房间委托第四方进行了维修，并由甲方垫付了维修费、业主赔偿款、维修期间业户住宿费等费用，同时，由于渗漏问题导致业户物业费减免。现乙方、丙方同意：对于甲方垫付的维修费、业户赔偿款、维修期间业主住宿费及减免的物业费等全部费用（全部费用的总金额以甲方提供的金额为准，乙方、丙方可要求甲方提供相应凭证），由乙方、丙方各承担总金额的50%。乙方承担的金额，由甲方在合同一的质保金中直接扣除，合同一中质保金不足的，甲方有权从甲方或甲方关联公司应付乙方的款项中扣除，仍有不足的由乙方自行补足。丙方承担的金额，由甲方在合同二的质保金中直接扣除，合同二中质保金不足的，甲方有权从甲方或甲方关联公司应付丙方的款项中扣除，仍有不足的由丙方自行补足。二、本协议签订后日内，由甲、乙、丙三方共同对润德广场业主上报卫生间存在渗漏情况房屋进行检查，甲方与乙方或甲方与丙方到场即可进行渗漏情况检查，检查结果对三方均有约束力。三、检查后存在渗漏等质量问题的房屋，乙方、丙方一致同意由甲方委托第四方进行维修，第四方维修费用及维修方案由乙丙双方共同确认。维修费用、业户损失赔偿款、维修期间业户住宿费用、减免的物业费以及因渗漏、维修产生的其他费用等全部费用，由乙方、丙方各承担50%。甲方优先从合同一、合同二质保金中扣除，不足部分由甲方在甲方或甲方关联公司应付乙方、丙方的款项中扣除，再有不足乙方、丙方分别予以补足。第四方的施工方案需征得甲方、乙方及丙方同意后方可施工。维修完毕后，需取得甲方、乙方及相关业户验收合格的书面证明，若甲方、乙方或业户任何一方未验收通过，由第四方负责返工，因返工产生的全部费用由第四方承担。四、质保金返还：甲方委托的第四方本次全部修复完毕，取得甲方、乙方及相关业户的书面验收合格，且三方按本协议第一条、第三条结清维修费用、业户损失赔偿款、维修期间业户住宿费用、减免的物业费以及因渗漏、维修产生的其他费用等全部费用后，若乙方及丙方在甲方处仍有剩余质保金的，按如下条款履行：（一）若合同二约定质保金仍有剩余，甲方将剩余质保金无息支付给丙方；（二）若合同一约定质保金仍有剩余，甲方在与乙方就预留质保金数额、质保期另行达成书面约定后，按双方之前协商内容以抵付房屋形式无息支付给乙方。五、甲方委托的第四方对本次上报检查存在渗漏的房屋维修完毕且甲方、乙方及业主验收合格后，润德广场项目再出现卫生间渗漏及乙方施工范围内工程质量问题，由乙方负责维修并承担全部费用…十、本协议经三方签字盖章后生效，一式陆份，各方各执贰份，具有同等法律效力。”在该三方协议书尾部，甲方润德集团有限公司、丙方大连众义和信建筑装饰工程有限公司加盖了印章，但乙方大连博源建设集团有限公司未加盖印章，亦未有受托人或法定代表人签字。
庭审中，原告还提供一份《证明》，其主要内容为：“2015年8月20日在润德集团11楼会议室，润德集团有限公司、大连博源建设集团有限公司、恒熙建筑装饰工程有限公司、大连富程装饰工程有限公司、大连众义和信建筑装饰工程有限公司就润德广场业户卫生间渗漏等装修存在的质量问题，润德集团有限公司与上述公司分别签订了三方协议，明确了维修责任…上述方案已通知了大连博源建设集团有限公司，已征得了大连博源建设集团有限公司的同意，可以按此方案对润德广场进行维修。本次三方协议到2016年7月30日结束，以后再产生的费用由大连博源建设集团有限公司独自承担。”该份《证明》下部加盖有“润德物业服务（大连）有限公司润德广场服务中心”印章。
上述事实，有原告提供的协议书、三方协议书及双方当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案系因原告在被告处留存的300000元质保金返还问题引发的纠纷。原告依据润德物业服务（大连）有限公司出具的《证明》中“三方协议到2016年7月30日结束”的记载，主张质保金应当于2016年7月30日后返还原告；被告对留存原告300000元质保金的事实没有异议，但对质保金的返还条件是否成就有异议，认为《证明》不是被告出具，不具有法律效力，依据《三方协议书》的约定，质保金应当在全部维修结束后予以返还，现维修工作仍在继续，故返还条件未成就。综上，原、被告争议焦点为：一、双方约定的质保金返还条件是否已成就；二、被告主张扣除的费用应否得到支持。
针对第一个争议焦点。原、被告及其他协议主体在2013年1月25日签订的《协议书》中约定，原告向被告留存30万元质保金，质保工作直至保质期到期为止。其后，原、被告通过2015年8月20日签订的《三方协议书》变更了上述约定。该《三方协议书》虽仅有原、被告盖章，大连博源建设集团有限公司未签字或盖章，但原、被告在本案审理过程中均明确表示认可该协议约定的内容，同意受该协议约束，故该协议中有关原、被告权利义务的约定内容对原、被告有效，双方均应遵照约定履行。依据双方的约定，合同签订后，首先应当由原告与被告到场对润德广场业主上报卫生间存在渗漏情况的房屋进行检查，检查后存在渗漏问题的房屋，由被告委托第四方进行维修，第四方维修费用及维修方案由原告确认。第四方的施工方案需征得原告、被告同意后方可施工。被告委托的第四方本次全部修复完毕，取得原告及相关业主的书面验收合格，且三方结清全部费用后，若仍有剩余，原告将剩余质保金无息支付给被告。然而，协议签订后，原、被告并未对整体的渗漏情况共同到场进行检查，未能以书面的形式确定渗漏房屋的范围，导致渗漏情况及维修范围不明确，进而导致双方约定的“本次全部修复完毕”这一付款条件是否达成存在争议。现三方协议签订至今已两年有余，原告主张维修已完毕并认可了部分维修工作，被告不认可全部维修工作已结束，在渗漏情况及维修范围未能固定，且维修工作由被告委托第四方进行的前提下，应当由被告提供证据证明现仍有房屋存在渗漏未能修复的事实，并证明该渗漏确系协议约定的应由原告承担责任的修复范围，被告未能提供上述证据，故其关于维修未完毕、付款条件未成就的意见本院不予采纳，被告应当返还原告剩余质保金。关于原告主张依据《证明》返还质保金一节，本院认为，与原告达成协议、留存原告300000元质保金的主体为本案被告，依据合同相对性原则，有权就质保金的返还、责任的承担作出变更、放弃等意思表示的主体也应当是被告，在被告不予追认的情况下，润德物业服务（大连）有限公司出具的《证明》无效，原告以此为质保金返还依据本院不予支持。
针对第二个争议焦点。原告在被告处留存了300000元质保金，诉请时原告直接扣除了已发生的防水维修费25300元、物业维修费33000元、减免物业费2184.5元，合计60484.5元作为其应当承担部分的费用，剩余239515.5元质保金要求被告返还。被告在此基础上另提举了结算资料及一次性赔偿协议书等证据证明仍有76125.79元属原告应承担的费用并要求从质保金中予以扣除，原告对此不予认可，本院认为，依据原、被告在三方协议书中的约定，检查后存在渗漏等质量问题的房屋由被告委托第四方维修，维修费用及维修方案需由原告确认，现被告未举证证明其主张的76125.79元维修费用得到了原告的确认，故被告主张该部分费用应由原告负担依据不足，本院不予支持。被告应当返还剩余质保金239515.5元。
关于质保金返还时间一节，因原、被告双方未按照协议约定对渗漏房屋进行检查并形成书面确认，亦未有经原告确认的维修方案等，故三方协议约定的“本次全部修复完毕”的具体时间无法确定，现原告自认质保金应于2016年8月14日之前返还，本院亦注意到原告提供的维修费证据中维修工程结算资料载明的实际竣工日期最迟为2016年7月24日，被告亦未能提供证据证明经双方认可的维修工作晚于该时间结束，故原告主张2016年8月14日前返还质保金本院予以照准，结合相关法律规定，被告应当自逾期之日起向原告赔偿逾期付款损失，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告润德集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连众义和信建筑装饰工程有限公司质保金239515.5元。
二、被告润德集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大连众义和信建筑装饰工程有限公司支付逾期付款损失（以应付款239515.5元为基数，自2016年8月14日起至实际给付之日止，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4893元（原告已预交），由被告润德集团有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 钟 薇
人民陪审员 范春兰
人民陪审员 闫素菊
二〇一八年四月二十四日
书 记 员 刘頔一