.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城中区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）青0103民初1327号原告：王全，男，藏族，1974年11月11日出生，住青海省西宁市。被告：刘佑，男，汉族，1958年10月4日出生，住西宁市。被告：许向阳，女，汉族，1968年9月16日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：许少波，男，汉族，系许向阳之兄。原告王全与被告刘佑、许向阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告王全,被告许向阳的委托诉讼代理人许少波到庭参加了诉讼，被告刘佑经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告王全向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房定金、尾款，合计14万元；2、判令被告履行违约责任，赔偿原告违约金51万元；3、判令被告赔偿原告直接经济损失6640元；4、判令解除房屋买卖合同；5、判令被告刘佑归还原告房屋买卖期间的借款2000元；6、判令被告承担本案诉讼费、公告费等其他涉案费用。事实和理由：刘佑、许向阳夫妇无视房屋买卖合同约定，隐瞒房屋已经出售并交付给原告的事实，达成房屋调解，致使购房合同无法继续履行。2010年3月2日，经刘佑本人介绍，刘佑愿意将同一院落长期出租的房屋以市场价出售给原告，经双方看房后，刘佑向原告出示他与青海省女子监狱签订的《职工以房改成本价购买公有住房协议书》及刘佑名下的房产证以示证明。双方约定了购房事项，当日王全兄弟二人以现金方式支付购买定金3万元，并签订定金合同，约定了双方权益，双方约定当年9月份该房租期届满后交付房屋并支付尾款。2010年9月5日房屋租期届满后，王全兄弟二人向刘佑支付尾款11万元，共计14万元，购买了刘佑名下的南山路西36号院1号楼3单元331室房屋，给原告农村年迈的父母在西宁养老居住。双方根据民法通则自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，在支付全额购房款的情况下，从房产局领取《西宁市房屋买卖契约》等相关法律文书为签约材料，以定金约定为合同基础，由王全代表父母、兄弟与刘佑正式签订了购房合同。在交付房屋的同时，刘佑向王全交付房屋产权所有证、（证号2-015552）土地使用证和现房，双方同意，并约定在一个月内办理过户手续。但刘佑因母亲病危前去老家处理后事，双方未能在约定期间办理相关手续。自2010年9月5日王全父母入住该房屋后，王全对房屋外窗、室内等共花费5万元进行了装修。为继续履行合同义务，王全多次催促刘佑按照合同约定按期办理房屋过户手续，并反复要求刘佑如果无法办理过户事项请及时退还房款，但刘佑一再表示愿意继续履行合同，只是由于父母亲陆续去世无法赶回青海，后来由于在四川上学的孩子被车撞伤住院，一直照料无法脱身等借口予以拖延。2011年4月刘佑妻子许向阳（以前从未见过）托单位民警找到本人，向本人询问房屋买卖后屋内物品主要是字画和照片的处置情况，并向本人表示同意房屋出售，因为刘佑答应给他七万元；2012年4月刘佑妻子许向阳到该涉案房屋找到原告，商议她与刘佑以一人一半的方式想原价购回房屋，但要求不要涨价（即不承担任何违约责任），本人没有同意。事后原告多次催促刘佑办理过户事项，但刘佑均以在外地无法回来为由推拖，一直未能办理过户手续。2011年8月25日刘佑打电话说其儿子被车撞后在成都住院急需用钱，向本人借款2000元，出于同情原告于当日9时5分按照刘佑要求向其转账2000元，此借款至今经多次索要未曾归还。2014年3月城中区法院立案庭通知本人许向阳起诉本人返还房屋时，本人才知道刘佑与许向阳通过城中法院（2011）中少民初字第192号民事判决书解除了婚姻关系，（2012）中民一初字第290号民事调解书确认该房屋归许向阳所有，许向阳依据该调解书办理了其名下的独有房产证，致使该合同无法继续履行。原告曾多次要求被告刘佑返还购房款，按合同约定赔偿相关经济损失，但刘佑以房屋出售后已经交付原告使用，只是没有办理过户手续，不存在违约为由，拒绝继续履行合同，也不愿归还购房款和承担任何违约责任，并一再向本人说明他自己不知道该调解书达成的事，也不清楚该调解书的内容，其程序全由许向阳在格尔木巿法院民事庭退休的哥哥许少波一手策划，因此王全自2014年3月起维护自身合法权益至今。综上所述，2010年9月5日，王全与刘佑签订房屋买卖合同时，刘佑与许向阳为合法夫妻，签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，并不违反法律和社会公共利益。房屋转让价格合理，房款全额付清，并已经实际交付6年之久，已经构成房屋买卖的事实。虽然未办理产权过户手续，但登记过户只是所有权转移的必经程序，双方应当继续履行合同。但是由于刘佑、许向阳夫妇恶意串通，蓄意向法院隐满案涉房屋已经出售交付给原告的事实，达成（2012）中民一初字第290号民事调解书，并以”房产证遗失”的虛假申请办理许向阳名下的独有房产证，致使物权发生转移，导致该合同无法实际继续履行，违背了二手房交易巿场等价有偿、诚实信用的原则，其行为构成根本违约。为维护自身合法权益，原告按照法院建议，依照合同约定，要求被告履行违约赔偿，解除房屋买卖合同，以维护自身合法权益。现根据相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求法院依法判决，维护法律的公平正义。被告刘佑未作答辩。被告许向阳辩称：请求驳回原告对被告许向阳的诉讼请求。一、原告王全和被告刘佑签订的房屋协议，侵犯了被告许向阳的权益，属于无效合同。房屋是刘佑和许向阳共有的，原告明知房屋属于夫妻共同财产仍签订合同，主观上属于故意，应承担相应的过错责任。对此，许向阳已向城中法院起诉确认合同无效的民事诉讼，城中法院已受理该案，现申请本案中止审理。二、原告诉求中的违约赔偿责任没有事实及法律依据。合同无效是自始不发生法律效力，原告对合同无效具有过错，且没有提交证据证实损失的存在。2011年4月在许向阳向其索要房子时，原告就应及时返还房屋或提交诉讼处理该事，但原告并未及时处理，反而长时间地占有房屋，故原告并不存在损失，许向阳不存在违约行为，不应承担违约责任。原告王全为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、《西宁市房屋买卖契约》及现金收据。证明原告与刘佑签订了合同并付清了房款。被告许向阳质证认为，不认可，合同是刘佑和原告恶意串通签订的，没有许向阳的签字，合同是无效的，收据也不认可。证据二、《职工以房改成本价购买公有住房协议书》、房产证及土地使用证。证明房屋产权登记人为刘佑，刘佑签字不仅代表其本人真实意思表示，也代表其家庭共有人意愿的表达。被告许向阳质证认为，对其真实性有异议，不认可，购房协议缺少了夫妻二人的工龄折合表，房屋买卖需征得共有人的同意，原告与刘佑恶意串通，侵害了许向阳的利益。证据三、西宁市房屋权属登记申请书（转移）、房产局2010年9月5日的《询问记录》。证明：1、房产部门已经向刘佑询问过其共有人情况，”并承诺如有不实，由本人承担法律责任，本人保证卖出房屋不受他人追索”；2、王全与刘佑在房产局已经签订各项登记手续，只因刘佑母亲病危前去处理后事缺席而未能办理过户手续。被告许向阳质证认为，不认可，询问笔录必须是二人在场。证据四、《通用住宅设计》、《西宁房地产市场信息》。证明涉案房屋于1981年建成，房屋买卖价格合乎当时市场行情。被告许向阳质证认为，不认可，该证据属于房产局的内部刊物，不具有证明力，不能作为证据使用。证据五、用户欠费通知单，电费、电视收视费、暖气费、卫生费等缴费凭据，物业、暖气费证明。证明王全父母自2012年9月5日起居住在原告购买的案涉房屋达6年之久，各类费用由王全缴纳的事实。被告许向阳质证认为，与本案无关，不认可。证据六、女子监狱民警证明、许向阳的字据2份。证明2010年王全与刘佑达成房屋出售协议时，许向阳知道房屋出售的事实，在看到房屋涨价后要反悔，想以一人一半的方式购回房屋。被告许向阳质证认为，对监狱民警的证明不认可，证明人没有出庭作证；许向阳是先天性的聋哑人，只能用笔交谈，字据中有些话是许向阳写的，但其不能证明时间、说话顺序及上下文所表达的意思。证据七、申请。证明许向阳在明知房产证、土地证随房屋一起交付原告的情形下，向房产局提供虚假申请。被告许向阳质证认为，真实性无异议，但与本案无关，不认可。证据八、（2011）中少民初字第192号民事判决书。证明：1、原告与刘佑签订房屋买卖合同时，刘佑、许向阳为合法夫妻；2、许向阳自2011年11月29日起对案涉房屋拥有居住权，但许向阳放弃其居住权，未向法院要求强制执行其居住权，或对购房合同的效力提出异议。被告许向阳质证认为，对其真实性无异议，对证明方向的第二条不认可，当时许向阳要求法院分割房屋，但因刘佑缺席，仅对居住权进行了处分，未对所有权进行分割。证据九、(2012)中民一初字第290号民事调解书。证明截止2014年3月许向阳在长达近两年的时间里从未向实际居住人、购买人出示过调解书，也未向法院要求强制执行。被告许向阳质证认为，对其真实性无异议，证明方向有异议，调解书下达后，许向阳要求刘佑与原告王全协商退还房款事宜，但因房屋装修费用双方未达成协议。证据十、王全名下的房屋产权证。证明王全自2005年8月转业至青海省女子监狱，为该单位民警，刘佑为该单位的聘用制职工，王全入住该院落的时间为2007年7月，此前王全一直居住在军产房屋，因王全从事特殊工作，王全与刘佑在单位中不存在必然的交集，无应当知晓刘佑家中情况的理由。被告许向阳质证认为，真实性无异议，证明方向不认可，与本案无关。证据十一、直接经济损失证明。证明由于被告违约造成原告维权产生直接经济损失6640元。被告许向阳质证认为，真实性无异议，证明方向不认可，不属于直接经济损失，因为原告败诉，所以法院判决原告承担诉讼费。证据十二、通话录音。证明：1、原告多次催促刘佑办理相关过户手续；2、刘佑刻意向原告隐瞒与许向阳关于案涉房屋达成调解的事实。被告许向阳质证认为，对其真实性及证明方向不予认可。证据十三、（2014）中民一初字第207号民事判决书、（2015）中民一初字第886号民事裁定书、（2016）青01民终994号民事判决书、（2016）青0103民初609号民事判决书。证明由于刘佑、许向阳夫妇就案涉房屋达成调解协议，致使原告实际无法继续主张履行房屋买卖合同，以及法院”依据合同另行主张权利”的建议。被告许向阳质证认为，真实性无异议，证明方向有异议，刘佑、许向阳是在所有权内达成的调解协议，与本案无关。被告刘佑未发表质证意见。本院认为，原告提交的证据一、二、三、四、五，能够证明被告刘佑将登记在自己名下的房改房出售给原告，原告支付房款后，自2010年9月5日至今一直在占有使用该房屋的事实，本院予以采信；原告提交的证据六证明及回购字据，因出具证明的证明人未出庭作证，且被告许向阳对其有异议，本院不予采信；原告提交的证据七、八、九，能够证明被告许向阳依据法院生效法律文书向房产局申请补房产证的事实，本院予以采信；原告提交的证据十房产证、证据十三生效法律文书，被告许向阳对其真实性无异议，本院予以采信；原告提交的证据十一诉讼费发票，因生效法律文书已经依法对其进行了处理，故不能证明其方向，本院不予采信；原告提交的证据十二，被告许向阳有异议，本院不予采信。被告许向阳为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据：证据一、房产证。证明房屋是刘佑和许向阳共有的，原告明知房屋是共有状态。原告王全质证认为，对真实性不认可，我签订房屋买卖合同时没有见过夫妻工龄折算表，不知道有共有人的存在。证据二、（2014）中民一初字第207号民事判决书中的手机短信。证明许向阳向王全索要房屋的事实。原告王全质证认为，不认可。被告刘佑未发表质证意见，也未向本院提交相关反驳证据。本院认为，被告许向阳提交的证据一能够证明案涉房改房原系被告刘佑与许向阳的夫妻共同财产的事实，本院予以采信；证据二手机短信，原告王全在（2014）中民一初字第207号生效的民事判决书中曾认可其真实性，现原告无证据足以推翻该证据，其能够证明被告许向阳曾向原告索要房屋的事实，故本院予以采信。经审理查明：被告刘佑、许向阳原系夫妻关系。2010年3月2日，原告王全与被告刘佑协商，王全购买刘佑名下的位于青海省西宁市城中区南山路36号1号楼331室的房改房一套，当日王全给付刘佑定金30000元。2010年9月5日，王全与刘佑签订《西宁市房屋买卖契约》，双方约定：王全自愿购买刘佑位于青海省西宁市城中区南山路36号1号楼3单元331室的房屋一套（建筑面积59.34平方米，房屋产权证号：2-0155**），房屋价款140000元；如王全未按约定日期交付尾款110000元，刘佑有权没收定金30000元，如在交付尾款后刘佑不出售房屋，则向王全赔偿三倍的定金；双方定于2010年9月5日交付房屋，在契约生效后30日内双方办理房屋所有权转移登记；如刘佑在房屋交付后违约不出售房屋，除按王全规定的时间退还已收取的购房款外，在承担三倍定金的同时，必须另行支付王全三倍购房款的违约金。合同签订当日，王全给付刘佑剩余房款110000元，刘佑也在当日向王全交付了房屋，王全在该房屋居住至今。2011年11月29日，被告许向阳经本院（2011）中少民初字第192号民事判决书判决与被告刘佑离婚，但该判决对夫妻共同财产中的案涉房屋未做处理。2012年5月8日，刘佑与许向阳就案涉房屋，经本院主持调解，达成调解协议，本院（2012）中民一初字第290号调解书确认：西宁市南山路36号1号楼331室房屋归许向阳所有，许向阳给付刘佑房屋补偿款70000元。2013年8月19日许向阳办理了房屋产权过户登记，房产证号为”宁房权证城中区字第XX**号”,房屋所有权人为许向阳，共有情况为单独所有、私有房产。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，虽然原告王全与被告刘佑，是在刘佑与许向阳尚未离婚时签订的房屋买卖合同，但案涉房屋的登记权属人是被告刘佑，原告王全基于公示登记簿的信赖和效力与刘佑签订房屋买卖合同时，其没有责任和义务查证案涉房屋是否为夫妻共有财产或者家庭共有财产，且被告许向阳提交的证据不足以证明王全与刘佑之间存在恶意串通的情形，故对被告许向阳关于因王全与刘佑存在恶意串通情形房屋买卖合同无效的抗辩理由，本院不予采纳。虽案涉房屋原为刘佑与许向阳的夫妻共同财产，目前并无证据证明签订合同时取得了许向阳的同意或事后追认，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，即使刘佑未取得产权共有人许向阳的同意出售案涉房屋，造成的后果是所有权不能发生转移的后果，但并不影响王全与刘佑之间的合同效力。现被告并无其他证据证明房屋买卖合同存在其他合同无效的法定情形，故王全与刘佑的房屋买卖合同应为合法有效。针对该房屋买卖合同，许向阳当时作为财产的共有人，因其与刘佑的身份关系，也应是该合同的权利义务主体，原告王全，被告刘佑、许向阳均应按照合同约定全面履行自己的义务，在王全全款支付房款后，二被告未按约履行办理过户的义务，现房屋产权已经转移至许向阳名下，原告王全的购房目的无法实现，故对原告王全要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，被告刘佑、许向阳应当向原告王全返还购房款140000元，原告王全应当向刘佑、许向阳返还房屋。现被告违约，原告有权主张违约金，原告王全依据合同约定既主张三倍的定金90000元又主张三倍购房款的违约金420000元，共计510000元。根据《合同法》第116条规定：”当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，经法庭释明后，原告认为三倍的定金不足以弥补房价上涨给原告造成的损失，三倍购房款的违约金即是损失赔偿额，故按合同约定坚持该项诉讼请求不变。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：”买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，定金罚则与赔偿损失可以并用，但首先应适用定金罚则，定金罚则不足以弥补损失的，违约方应当再赔偿损失。本案中，原、被告约定了定金，根据定金罚则，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故对原、被告约定的超出双倍定金的部分，应认定为无效；法律规定定金的数额不得超过主合同标的额140000元的20％，故30000元中28000元应认定为定金，二被告应向原告王全双倍返还定金56000元。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，原告并未举证证明被告违约给其造成的损失数额及可预见的损失数额，现原告按合同约定主张420000元的损失赔偿额，没有证据支持，故原告要求被告赔偿该部分损失的诉讼请求，本院不予支持。被告刘佑、许向阳应向原告王全双倍返还定金56000元，对超出该部分的违约损失，本院不予支持。对于原告主张的近几年为维权支出的诉讼费用6640元，因在之前的案件处理过程中已经明确了诉讼费的负担对象，故本院不再处理。对于原告向刘佑主张的2000元借款，因与本案房屋买卖合同非同一法律关系，原告须另案起诉，本案不做处理。被告刘佑经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、解除2010年9月5日原告王全与被告刘佑签订的《西宁市房屋买卖契约》。二、被告刘佑、许向阳于本判决生效之日起十日内向原告王全返还购房款140000元，支付双倍定金56000元，合计196000元。三、原告王全于本判决生效之日起十日内向被告刘佑、许向阳腾退位于西宁市南山路36号1号楼331室的房屋。四、驳回原告王全的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10386元，由原告王全负担7295元，被告刘佑、许向阳负担3091元，公告费300元由被告刘佑、许向阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长蒙自康审判员吴宁人民陪审员金辉二〇一八年一月十六日书记员熊佩