广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10605号
上诉人（原审被告）：曹永雄，男，汉族，1966年9月26日出生，住广东省佛山市禅城区。
被上诉人（原审原告）：佛山市禅城区张槎经济实业总公司，住所地广东省佛山市禅城区，统一社会信用代码914406041936887950。
法定代表人：蔡同威。
委托诉讼代理人：蔡杏媚，广东卓领律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖庆莲，广东卓领律师事务所律师。
原审第三人：佛山市墟岗畜牧总场，住所地佛山市禅城区张槎，注册号440602000211971。
法定代表人：李凌。
委托诉讼代理人：王铭坚，张槎街道公有资产管理办公室委派。
上诉人曹永雄因与被上诉人佛山市禅城区张槎经济实业总公司（以下简称张槎经济总公司），原审第三人佛山市墟岗畜牧总场（以下简称畜牧总场）所有权确认纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初5782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
张槎经济总公司向一审法院请求：1.确认佛山市同华××街3号××房（房地产权证号：粤房地证字第××号）属于张槎经济总公司所有；2.判决曹永雄协助张槎经济总公司办理佛山市同××街3号××房的产权过户登记手续；3.本案诉讼费用由曹永雄承担。
一审法院认定事实：1993年4月2日，佛山市XX实业公司与佛山市XX综合开发公司签订一份《合同书》，约定佛山市XX实业公司向佛山市XX综合开发公司购买同济二区××期××楼一栋共24套房产。1993年5月24日，张槎经济总公司与佛山市XX实业公司签订《房屋转让协议》，约定张槎经济总公司向佛山市XX实业公司购买同济二区××期××楼一栋共24套房产，总价为10540000元。随后在1993年7月28日、1993年12月8日，张槎经济总公司分别与佛山市XX实业公司签订两份补充协议，约定延长张槎经济总公司的付款期限。在1993年5月25日至1994年8月27日期间，张槎经济总公司共分七次支付了全部购房款项。涉讼房屋为以上24套房产之一，此后，涉讼房屋门牌号码变更为现名称佛山市同华××街3号××房。
曹永雄原为张槎经济总公司员工，自1996年1月起，张槎经济总公司将涉讼房屋分配给曹永雄居住至今，曹永雄每月缴纳租金至今。
1999年8月22日，曹永雄出具一份声明，内容为：“本人曹永雄是佛山市张槎镇XX集团公司所属企业的员工，现住佛山市同华××街3号××房。为避免债权债务纠纷及方便今后镇属企业员工的房改工作的顺利进行以及减少环节减少费用支出，经主管公司及本人协商同意，暂将该房产的所有权转为本人名下，待今后镇属企业员工的房改工作实施及本人缴清应缴购房款后，该房屋的所有权才真正属于本人所有，现在该房屋所有权仍属佛山市张槎XX集团公司所属企业—佛山市墟岗畜牧总场所有。”
1999年9月15日，佛山市XX实业公司致函佛山市XX综合开发公司，内容为：“我司于1993年4月2日购贵司位置于同济二区××期××楼商品房一栋，合共24户。现因房改需要，将房契登记上我司的名称改为现住户的名称，这需要贵司协助办理。……。”佛山市鸿业综合开发公司在以上函件注明“同意按此办理”。
次年，曹永雄向房产登记部门申请办理房屋登记，并提交了佛山市XX综合开发公司与曹永雄签订的《商品房购销合同》（落款时间为1999年10月8日）、佛山市XX综合开发公司出具的金额为329780.5元的购房款发票等材料。2000年8月，涉讼房屋登记在曹永雄名下。
另查明一：根据生效的法律文书（2002）佛石法经再字第1号《民事判决书》可以确认如下事实：1996年4月17日，佛山市墟岗畜牧总场诉佛山市禅城区张槎经济实业总公司签订《借款协议书》一份，约定佛山市张槎镇经济实业总公司向佛山市墟岗畜牧总场借款136万元，并以包括佛山市同华××街3号××房在内的四套房屋等财产作为抵押。后佛山市张槎镇经济实业总公司未还款，致讼，原佛山市石湾区人民法院于1998年1月6日作出（1998）佛石法经初字59号《民事调解书》，该调解书确认借款及抵押担保有效。2002年，原佛山市石湾区人民法院对以上案件进行再审，再审判决：1、撤销（1998）佛石法经初字59号《民事调解书》；2、确认佛山市墟岗畜牧总场与佛山市张槎镇经济实业总公司建立的借贷关系及担保关系无效；3、佛山市张槎镇经济实业总公司向佛山市墟岗畜牧总场返还136万元及利息。在诉讼过程中，张槎经济总公司陈述称：因张槎经济总公司曾于1996年向第三人借款，约定以涉讼房屋进行抵押，当时经（1998）佛石法经初字59号《民事调解书》确认抵押担保有效，后因张槎经济总公司无力偿还借款，双方协商涉讼房屋归第三人所有，故在曹永雄签署声明时，各方误认为所有权属于第三人佛山市墟岗畜牧总场。第三人对张槎经济总公司的上述陈述无异议。
另查明二：佛山市禅城区张槎经济实业总公司原名称为佛山市张槎镇经济实业总公司，于2004年8月20日经核准变更为现名称。
一审法院认为，本案为所有权确认纠纷。本案中，从法院查明的事实可知，讼争房屋为张槎经济总公司出资向佛山市XX实业公司购买，张槎经济总公司购买后与曹永雄约定暂时将讼争房屋登记在曹永雄名下，待房改工作实施及缴清应缴购房款后，房屋的所有权才属于曹永雄所有。之后曹永雄办理了房屋登记，将讼争房屋登记在其名下。从以上的事实可以认定，张槎经济总公司、曹永雄之间形成了合同关系，该合同关系包含的内容为：1、讼争房屋登记暂在曹永雄名下；2、曹永雄缴清购房款后所有权才属曹永雄。而以上第2点隐藏的内容实质为：曹永雄缴清购房款之前，所有权仍属于张槎经济总公司。根据法院查明的事实，曹永雄至今仍未缴清购房款，也没有与张槎经济总公司就讼争房屋的价款达成一致。在此情况下，张槎经济总公司、曹永雄之间存在合同之债，即张槎经济总公司有权要求曹永雄在现阶段协助将讼争房屋所有权转移登记至张槎经济总公司名下。至于张槎经济总公司请求确认所有权归属于张槎经济总公司，根据“物权法定”的原则，未经登记，不发生物权效力，张槎经济总公司、曹永雄之间的约定虽然隐含了房屋所有权在曹永雄缴清购房款之前仍属于张槎经济总公司，但该约定并不发生物权效力，仅具有债权效力，在转移登记实际完成之前，张槎经济总公司并不享有讼争房屋物权。综上，法院对张槎经济总公司请求的曹永雄协助张槎经济总公司办理讼争房屋的产权过户登记手续予以支持，对张槎经济总公司请求的确认所有权归属张槎经济总公司予以驳回。至于曹永雄抗辩称涉讼房屋的所有权属于其所有，法院阐述如下：1、涉讼房屋原为佛山市XX实业公司向佛山市XX综合开发公司购买，后佛山市XX实业公司转让给张槎经济总公司，张槎经济总公司支付了全部购房款项，该事实有佛山市XX实业公司与佛山市XX综合开发公司签订的《合同书》、《房屋转让协议》、收据等证据予以证实，且曹永雄在诉讼过程中也确认并未支付过购房款。2、曹永雄出具的“声明”实质为张槎经济总公司、曹永雄之间的代为登记的协议，即将本应登记的张槎经济总公司名下的涉讼房屋约定登记在曹永雄名下，虽然在登记时曹永雄提供了与佛山市XX综合开发公司签订的《商品房购销合同》以及购房发票，但结合1999年9月15日佛山市XX实业公司致函佛山市XX综合开发公司的内容以及上述“声明”等证据可知，以上《商品房购销合同》以及购房发票显然是张槎经济总公司为顺利将涉讼房屋登记在曹永雄名下而提供的方便之举，曹永雄与佛山市XX综合开发公司签订的《商品房购销合同》因当事人的意思表示不真实而非合法有效，曹永雄其并无合法有效的债权合同作为基础的情况下主张其拥有房屋产权没有依据。综上，法院对曹永雄的抗辩意见不予采纳。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、曹永雄于判决书生效之日起十五日内协助张槎经济总公司办理将佛山市同华××街3号××房所有权转移登记至张槎经济总公司名下的过户手续；二、驳回张槎经济总公司的其他诉讼请求。本案受理费4250元，由曹永雄负担。
曹永雄上诉请求：1.撤销一审判决，查明事实重新审核和认定房屋权属人并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由张槎经济总公司负担。事实与理由：一、从民事合同相对性法律关系分析，涉案房屋买方主体和款项支付主体是曹永雄而非张槎经济总公司。曹永雄于1999年8月与第三人佛山市XX综合开发总公司签订《商品房购销合同》，由曹永雄保留房屋购买的合同原件和发票原件。当时由于张槎经济总公司拖欠曹永雄工资奖金，所以购房款由张槎经济总公司代为支付。曹永雄是涉案房屋所签订的《商品房购销合同》相对方买方主体，并不涉及到张槎经济总公司主体身份。曹永雄在卖方签字后亲自签下了自己的名字，且留了自己的联系方式，涉案房屋签订当时，是曹永雄亲自签订了买卖合同与涉案房屋的开发商发生的买卖关系，与张槎经济总公司无关。张槎经济总公司替代付款行为只是曹永雄支付房款的来源，并不能以此改变支付义务主体和合同主体。另外，如果买卖合同相对方的不履行付款义务，合同相对方的开发商只能追究曹永雄的责任，不会追求合同之外的张槎经济总公司的合同责任。付款发票及所有付款中，付款人身份是曹永雄，从法律关系上讲，曹永雄与开发商的合同义务履行主体是曹永雄不是张槎经济总公司。
二、张槎经济总公司以隐名代理之法律关系主张涉案房屋产权是不成立。曹永雄于2000年5月17日与佛山市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，并支付土地出让金11179元，办理国有用地使用权证。一审判决没有提及国有土地出让合同证据，张槎经济总公司主张与曹永雄在购房中是隐名代理关系的事实并没有任何证据证实，如张槎经济总公司与曹永雄之间的委托代理关系的证据资料。张槎经济总公司以替代付款行为证据和其他旁证，来证明隐名代理关系，显然属于主观上的推测和臆断。张槎经济总公司主张支付了整栋24户房屋房款给佛山市外经实业总公司，曹永雄不知道佛山XX实业总公司的存在，不能推翻实际的支付主体是曹永雄和实际的合同买方人是曹永雄这一事实。相反，本案所有证据资料均证实了涉案房屋买方主体是曹永雄，支付义务主体是曹永雄，产权登记也是曹永雄这样的事实，形成证据锁链证实涉案房屋产权归属曹永雄的事实。假如双方之间真的存在隐名代理法律关系（实际上并不存在此法律关系），因张槎经济总公司同意产权办理在曹永雄名下，且产权已实际登记在了曹永雄名下，这一事实视为张槎经济总公司对其房屋产权的放弃。
三、从物权法律关系分析，房屋产权以登记为准，物权的主体也就是涉案房屋产权主体只能是曹永雄而非张槎经济总公司。曹永雄于2000年8月4日办理房地产权证，房地产权证清楚注明来源为从佛山市鸿业综合开发总公司购买，不管从涉案房屋的登记薄登记为曹永雄还是从涉案房屋的权属证书登记来看，涉案房屋产权属于曹永雄而非张槎经济总公司。
四、从证据的证明力及证明内容分析，曹永雄提交的证据及证明力明显高于张槎经济总公司。从双方提供的证据来看，能够证明曹永雄享有涉案房屋产权的有国有用地使用权证、房屋产权证。这些证据不仅是国家机关制作的，而且是能够直接证明曹永雄享有涉案房屋产权的合法证据。而张槎经济总公司所举示的交款证据及其他旁证资料，对张槎经济总公司主张的产权归其所有来看，属于间接证据，其证明力远远低于能够证明产权归曹永雄所有的直接证据和国家制作的有效和有力证据。张槎经济总公司提交的证据不足以证明其主张，一审法院无视涉案房屋买方主体和款项支付主体，国有土地使用权受让人，房屋产权登记权威性等事实，作出的判决错误。
张槎经济总公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。一、曹永雄不是涉案房屋的真实权利人，其主张享有涉案房屋的所有权没有任何事实和法律依据。1.曹永雄没有支付购房款，没有取得涉案房屋的所有权。张槎经济总公司在一审已提交曹永雄出具的《声明》，证明曹永雄在办理房产登记手续前已确认涉案房屋暂时登记在其名下，只有在实施房改政策及缴清房款后才真正取得所有权，在此之前涉案房产不属于曹永雄所有。此外，曹永雄在一审中也明确承认从未支付过购房款。因此，曹永雄提交的《商品房购销合同》及购房发票只是佛山市XX综合开发总公司为配合办理房产证而出具的凭证，不是曹永雄真实购房及付款的凭据。曹永雄认为张槎经济总公司是代为付款，涉案房产登记在曹永雄名下即视为张槎经济总公司对产权的放弃没有任何事实和法律依据。2、曹永雄以1996年1月至2016年12月一直向张槎经济总公司缴纳租金的行为，确认其没有取得涉案房屋所有权的事实。张槎经济总公司在一审中已提交证据，证明曹永雄自1996年1月入住涉案房屋起，一直向张槎经济总公司缴纳租金，曹永雄对全部租金缴纳凭据也予以确认。因此，在涉案房屋的权属人登记为曹永雄的情况下，曹永雄缴纳租金的行为反证了曹永雄确认其不是涉案房屋真实权利人的事实，否则曹永雄因居住其名下的房屋而缴纳租金将完全不合逻辑，现曹永雄主张涉案房屋属于其所有没有事实和法律依据。
二、张槎经济总公司有权要求曹永雄配合办理涉案房屋的过户手续。根据张槎经济总公司提交的证据以及曹永雄在庭审中确认的事实，已充分证明涉案房屋由张槎经济总公司购买及支付房款，张槎经济总公司才是涉案房屋的真实权利人。因此，张槎经济总公司有权要求曹永雄协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续，曹永雄认为一审法院判决错误没有任何事实和法律依据。
畜牧总场辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
各方当事人未向本院提交新的证据。
本院审理查明，原审判决认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为涉案位于佛山市同华××街3号××房权属认定问题。《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”针对本案不动产物权权属认定问题，首先，从涉案房屋物权最初取得来看，该房屋原为佛山市XX实业公司向佛山市XX综合开发工作购买，后由佛山市XX实业公司于1993年5月24日转让于张槎经济总公司，张槎经济社为该房屋原权利人；其次，根据曹永雄在涉案房屋办理房屋登记前，即1999年8月22日出具的《声明》内容来看，清楚注明为避免债权债务的纠纷以及方便今后镇属企业员工的房改工作顺利进行以及减少环节减少费用支出，暂将该房屋登记曹永雄本人名下，待房改政策实施及曹永雄缴清应缴清购房款后，该房屋所有权才归曹永雄。该声明实质为双方之间代为持有的协议，结合1999年9月15日佛山市XX实业公司致函佛山市XX综合开发总公司的内容，可反映曹永雄与佛山市XX综合开发总公司签订《商品房购销合同》，以及开具的购房发票均系张槎经济总公司仅系将涉案房屋登记在曹永雄名下的方便之举，房产登记不构成确认曹永雄享有该房屋的物权。曹永雄只有达到《声明》约定的条件，即涉案房屋实施了房改政策及缴清购房款后，才可取得涉案房屋完全权属。本案中，曹永雄并无证据证明其出具《声明》后，已缴清329780.5元购房款，或与张槎经济总公司就涉案房屋处置问题另行达成一致意见，曹永雄上诉提出的张槎经济总公司拖欠其工资奖金，已以工资奖金抵扣购房款缺乏事实依据，张槎经济总公司亦不予确认，本院不予采纳。再者，通过曹永雄自1996年1月至2016年期间一直向张槎经济总公司缴纳租金的行为分析，曹永雄入住涉案房屋后一直都向张槎经济总公司缴纳租金，未有间断，在涉案房屋已归曹永雄所有的情况下，曹永雄仍向张槎经济总公司缴付租金明显不合常理。综上论析，一审法院认定曹永雄对涉案房屋不享有物权，判令其协助张槎经济总公司办理涉案房屋的所有权转移登记手续合法有据，曹永雄上诉主张涉案房屋已确认物权归其所有理据不足，本院不予支持。
综上，曹永雄的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律证据，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8500元，由上诉人曹永雄负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 徐允贤
审判员 翁丰好
二〇一七年十二月二十五日
书记员 赵敏琪