山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1224号
原告（反诉被告）赵江，女，汉族，住大同市城区。
委托代理人崔晋东，大同市城区法律援助中心律师。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，职务执行董事兼总经理。
委托代理人袁久成，山西焦点律师事务所律师。
被告（反诉原告）张海波，男，汉族，住大同县。
委托代理人徐瑞杰，山西法铭律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵江诉被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告（反诉原告）张海波所有权确认纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵江及其委托代理人崔晋东、被告（反诉原告）张海波的委托代理人徐瑞杰到庭参加诉讼。被告（反诉被告）中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵江诉称，原告于2013年10月20日向被告中大公司认购了位于大同市府南街7号华田苑府城二期X楼X单元X号房屋，建筑面积120.7㎡，一次性支付全部房款495157元。2014年9月10日中大公司将房屋交付原告，并办理了相关入住手续，后经原告查询得知，被告中大公司于2014年7月29日又将房屋网签给被被告张海波，致使原告无法办理产权登记手续。故原告起诉请求：1、确认原告与被告中大公司签订的认购协议有效，原告为华田苑府城二期X楼X单元X号房屋所有权人；2、撤销二被告的网签合同，由被告中大公司为原告办理产权登记手续；3、判令被告承担本案诉讼费。
原告向本院提交以下证据：
1、房屋认购协议书一份，证明原告与中大公司签订房屋认购协议，双方有买卖关系。
2、收款收据9张，证明原告已经向中大公司交纳房款并办理相关入住手续。
3、入住通知单一份、入住流转单一份，证明中大公司将房屋交付原告，原告已实际入住。
被告中大公司未出庭，但提交书面答辩状称，答辩人之所以与本案原告赵江系订房屋认购协议书，是因为答辩人向黄玉仙、王君、郭思源、张润花、张富平、王世明、郑世忠、白福平8个债权人（于2012年10月11日）共借款2000万元，月息3.5分。截止2014年10月29日共欠960万元，在答辩人不能归还的情况下于2014年10月作了顶账处理（原告是债权人提供顶账所签协议书名字之一，且认购协议书签订时间被要求写在借款时间）。而作为网签被告张海波，则是答辩人为解决资金周转问题而向董文杰（大同市天镇县建国小额贷款有限公司）借款1200万元时，债权人为保证资金安全要求答辩人所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向答辩人提交了16个人的名单，要求办理29套房屋的网签手续。毋庸置疑，在答辩人与债权人的借贷关系中，答辩人承受了很高的利息负担。当时答辩人之所以答应债权人网签这些合同，主要考虑借债还钱，而且是高额利息，只要有钱还保证债权人不会要这些房子，也不会伤及他人的实际利益。但因众所周知的原因，答辩人陷入了困境，产生了这种效应。
被告中大公司提交自制网签人员名单。
被告（反诉原告）张海波辩称，本案涉诉房屋由被告中大公司与被告签订买卖合同，中大公司明知已与被告网签备案，还要违约与原告签订认购协议，该认购协议无效，应驳回原告的诉讼请求。同时，因2014年7月30日反诉原告与中大公司签订了《商品房买卖合同》，并于当日在大同市房产管理局备案登记，约定中大公司于2014年9月30日向反诉原告交付房屋，反诉原告履行了全额付款义务。反诉原告与中大公司缔约的商品房买卖合同合法有效，诉争房屋的所有权当然属于反诉原告所有。中大公司明知与反诉原告合法缔约并网签备案的情况下，将房屋交付给反诉被告赵江显属违约，并直接侵害了反诉原告的合法权益。故被告反诉请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告中大公司签订的YS0027855号《商品房买卖合同》（预售合同）有效，并确认华天元府城X楼X单元X号房产所有权归反诉原告所有；2、判决撤销反诉被告中大公司与反诉被告赵江签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》；3、判决确认反诉被告中大公司向反诉被告赵江交付房屋的行为无效，由反诉被告赵江将房屋交回反诉被告中大公司后交付给反诉原告；4、反诉被告负担本案的全部诉讼费。
被告（反诉原告）张海波向本院提交如下证据：
1、《大同市商品房买卖合同》一份，证明张海波与中大公司签订房屋买卖合同，并备案登记。
2、收据两份，证明张海波全额交付房款。
3、银行电子汇款回单四份，证明反诉原告通过银行从孟德宏账户转账部分房款至中大公司。
原告赵江针对被告张海波的反诉辩称，中大公司与被告张海波之间是借贷关系，并不是房屋买卖关系，应驳回反诉请求。
经审理查明，原告（反诉被告）赵江与被告（反诉被告）中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》一份（无编号，落款时间为2013年10月20日），合同约定，原告向被告中大公司购买华田苑府城二期X号楼X单元X号住宅一套，建筑面积120.77㎡（单价未填写），总金额495157元（付款方式期限未填写），中大公司于2014年9月30日交付房屋。被告中大公司给原告出具收到495157元购房款收据一份及收到原告契税7427元、有线电视、燃气表880元、公共维修基金9058元、产权登记、产权查档费、产权代办费880元、暖气费2202元的收据六份（以上收据时间为2013年10月20日），同时中大公司给原告出具了收到原告物业费（含电梯）2174元、装修保证金2000元、装修服务费845元的收据三份（时间为2014年12月6日）。
被告中大公司与被告（反诉原告）张海波签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同）一份（落款时间为2014年7月30日），并在大同市房产管理局备案。合同约定，被告张海波向被告中大公司购买华田苑府城二期X楼X单元X层X号，建筑面积120.77㎡，单价每平米4000元，房屋总价为483080元，被告中大公司于2014年9月30日前交付房屋。2014年7月30日中大公司给张海波出具收到购房款（现金）120770元收据一份，收到购房款（卡转）362310元收据一份（时间2014年8月8日）。2014年8月7日、8月8日从孟德宏账户给沈颂华账户分四次汇款1200万元，每笔300万元。
上述事实，有原、被告提供的房屋认购协议书、商品房买卖合同、收款收据、汇款回单证实，本院予以确认。
就双方争议的原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。被告张海波称中大公司明知已与被告网签备案，还要违约与原告签订认购协议，故原告的认购协议无效。本案中，因原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期X楼X单元X层X号房屋，且原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实被告中大公司已将X楼X单元X层X号房屋交付了原告赵江。被告张海波也未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告赵江与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。
就双方诉争的位于本市华田苑府城二期X楼X单元X层X号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告张海波认为中大公司将房屋交付给原告显属违约，并直接侵害了反诉原告的合法权益，现因原告所持的房屋认购协议合法有效，且原告已付清房款及入住费用，并已合法占有该房屋，被告张海波也认可该房已交付原告。按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位原则，被告中大公司应向原告赵江履行合同义务。
本院认为，原告（反诉被告）赵江与被告（反诉被告）中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期X楼X单元X层X号房屋归其所有以及要求被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉求，本院予以支持。就原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告张海波反诉要求确认华田苑府城二期X楼X单元X层X号房屋归其所有、要求撤销原告与中大公司签订的房屋认购协议及要求确认中大公司向原告交付诉争房屋的行为无效的反诉请求，本院不予支持。被告张海波反诉请求确认其与被告中大公司签订的商品房买卖合同（预售合同）有效的诉求，因该反诉请求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，被告张海波就该合同的争议问题，可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
一、原告赵江与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》有效；
二、位于本市华田苑府城二期X楼X单元X层X号房屋归原告赵江所有；
三、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告赵江办理上述房屋的产权登记手续；
四、驳回原告赵江的其余诉讼请求；
五、驳回被告张海波的反诉请求。
案件受理费300元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告），由原告负担100元。反诉费300元，由被告张海波负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 万 慧 珍
人民陪审员 任宪荣人民陪审员包璐
二〇一六年四月六日
书 记 员 降 静 中