临沧市临翔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民初字第28号
原告临沧市祥宁物业管理有限公司。住所地：临沧市临翔区。
法定代表人刘某某。该公司董事长。
委托代理人刘大勇，临沧市欣翔法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权代理。
委托代理人张文菊。代理权限：特别授权代理。
被告金长军，云南省大理市人。
委托代理人向勇，云南广运律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告临沧市祥宁物业管理有限公司（以下简称祥宁物业公司）诉被告金长军物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月17日以简易程序立案受理，在审理过程中，因案情疑难复杂，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。原告祥宁物业公司的委托代理人刘大勇、张文菊，被告金长军的委托代理人向勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祥宁物业公司诉称，原告公司于2012年10月31日受云南临锐祥房地产开发有限公司的委托，对XXXX小区进行物业管理服务，并与云南临锐祥房地产开发有限公司签订了《XXXX小区前期物业管理服务委托合同》，合同期限为2012年11月1日至2015年10月31日，原告公司为小区全体业主提供物业服务。按照合同约定，原告公司收取的物业管理费标准，连排别墅为每平方米1.00元／月，具体的服务项目包括，公共环境卫生即公共场地、道路、房屋共有部分（门厅、楼道）的清扫，垃圾清运处置，下水道及化粪池清掏，公共绿化地的养护，公共水电线路及设施设备的维护、小修；业主共有部分的小修（中修和大修均需申请公共维修资金解决）；门卫保安维持正常公共秩序及区域内车辆行驶停放秩序，但不含人身、财产保险保管责任（另有合同和物业管理服务责任的除外）。上述的服务项目，原告公司已经履行了合同义务，公司的全体员工也付出了辛勤劳动，小区业主已享受了原告公司提供的服务，理应向公司交纳相关费用，以便原告公司的生存与发展。整个小区大部分业主已经足额交纳了自己的物业管理费，仅有个别业主拒绝交纳，经原告公司电话及书面反复通知交纳未果。被告金长军系XXXX小区E栋2单元6室的业主，该户居住的户型属于连排别墅，建筑面积为235.30平方米，每月的物业管理费标准为235.30元。滞纳金从逾期之日起，每日加收千分之三，以实际天数累计。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，特起诉要求：一、判决被告支付2010年6月1日至2014年10月31日的物业管理服务费12470.9元及逾期滞纳金1122.38元（逾期时间为2010年6月1日至2014年10月31日止）；二、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为由被告支付2013年1月1日至2015年5月31日的物业管理服务费及逾期滞纳金。
被告金长军辩称，一、原告公司与云南临锐祥房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对被告没有约束力。（一）根据合同相对性原则，合同一般只对订立合同的双方具有约束力，对第三方不发生法律效力。但基于前期物业服务合同的特殊性，不管是司法解释及法律、法规都规定了前期物业服务合同对业主具有约束力，突破了合同的相对性原则，但为了防止这种突破侵害第三方的合法权益，法律、法规对这种突破附加了严格的条件，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条在确定前期物业服务合同对业主具有约束力的同时，特别强调，前期物业服务合同应该是建设单位依法与物业服务企业签订的，可见，前期物业服务合同要想对业主具有约束力，必须依法签订才行。而《物业管理条例》明确规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的经物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。而本案原告与建设单位签订的前期物业服务合同并未通过招投标也没有经过临沧市或临翔区住房和城乡建设局批准，故该前期物业服务合同不符合依法成立的条件，所以对本案被告不产生约束力，原告也不能依据合同约定的每平方米1.00元的标准向被告主张物业服务费。（二）该前期物业服务合同因违法而对被告没有约束力，且每平方米1.00元的标准与临沧的实际政策不相符。根据临沧市临翔区发展和改革局临翔发改发（2012）54号文件及临沧市临翔区前期物业收费管理办法的规定，住宅小区在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，政府指导价标准为：多层住宅物业管理费为每月每平方米0.60元（6层以内），高层住宅物业管理费为每月每平方米0.80元，商铺每月每平方米1.00元。而原告与建设单位签订的合同中约定住宅每月每平方米1.00元的收费标准严重违反了该文件的规定，也与临沧当地的经济发展状况不相符。二、因合同对被告没有约束力，原告只能以无因管理的理由要求被告支付服务费。庭审中原告没有提交合同依法成立及按照合同约定提供相关物业服务的证据，被告只认可原告提供了门卫及打扫卫生的服务，其他服务原告根本没有提供，原告仅能就被告认可的门卫及打扫卫生的成本向被告主张管理费用，被告同意按每月每平方米0.40元的标准支付原告物业管理服务费。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求或者以被告认可的每月每平方米0.40元的标准支付原告物业管理服务费。
综合原、被告双方当事人的陈述答辩，本案双方当事人争议的焦点为：一、原告公司与云南临锐祥房地产开发有限公司签订了《XXXXXXXXXXXXX前期物业管理委托服务合同》是否有效，该合同对被告是否有约束力；二、在《XXXXXXXXXXXXX前期物业管理委托服务合同》中规定的连排别墅每平方米1.00元／月的收费标准是否合理。
针对以上争议，原告公司向本院提交了以下证据材料：一、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、原告公司聘用工作人员的相关资质证书各1份，用以证明原告的诉讼主体资格；二、《XXXXXXXXXXXXX前期物业管理委托服务合同》1份，用以证明原告在该小区具有合法经营资格，与小区业主存在物业服务关系及服务内容；三、小区物业收费台账1份，用以证明被告欠原告物业费的金额；四、催收物业管理费律师函1份，用以证明原告公司向被告催收物业费的情况；五、云南临锐祥房地产开发有限公司出具的《关于XXXX小区选聘物业公司情况说明》1份，用以证明该小区于2011年5月31日交付使用后，首先选聘昆明达辉物业管理公司对小区物业进行管理，后因该物业公司经营亏损，于2012年5月自行放弃该小区的物业管理服务工作，云南临锐祥房地产开发有限公司通过对临沧几家物业公司的考察后，最终确定选聘本案的原告公司对小区进行物业管理服务，并在原有备案物业服务费不变的情况下于2012年10月31日签订了《XXXXXXXXXXXXX前期物业管理委托服务合同》，现已经履行两年多时间，大多数业主没有异议，该合同合法有效；六、备案申请、XXXX小区管理事项和收费项目及收费标准价格备案表各1份，用以证明原告公司对《XXXXXXXXXXXXX前期物业管理委托服务合同》中的收费项目及收费标准在临沧市住房和城乡建设局进行了备案。
经质证，被告对原告提交的第一组证据没有异议；对第二组证据有异议，认为原告与云南临锐祥房地产开发有限公司签订前期物业服务合同时没有经过招投标，该合同不合法；对第三组证据有异议，认为该台账的费用是原告单方面计算的，不予认可；对第四组证据有异议，认为被告没有收到过律师函，也没有在律师函上签过名；对第五组证据有异议，认为该组证据与本案没有关联性，合同是否有效不是开发商说了算，应根据法律规定进行确认；对第六组证据有异议，认为原告公司提交的证据中没有临沧市住房和城乡建设局的公章，不能证明原告公司的主张。
被告对其答辩理由向本院提交了以下证据材料：一、云南临锐祥房地产开发有限公司出具的收据1份，用以证明被告最后一次交给房地产开发公司款项的时间是2011年9月；二、原、被告于2013年3月20日签订的装修管理服务协议1份，用以证明原告公司于2013年1月才将房屋钥匙交给被告，被告接收房屋后进行装修，物业服务费应从2013年1月开始计收；三、临沧市临翔区发展和改革局临翔发改发（2012）54号文件、临沧市临翔区前期物业收费管理办法、云南省物业收费管理实施细则各1份，用以证明对别墅的物业服务收费没有政府指导价，实行的是市场调节价，原告公司对别墅以每平方米1.00元／月的收费标准过高；四、商品房购销合同1份，用以证明被告与开发商购买的是住宅，不是别墅。
经质证，原告公司对被告提交的第一组证据没有异议，但认为该证据与本案没有关联；对第二组证据没有异议，但认为该组证据不能证明原告的交房时间；对第三、四组证据没有异议，但认为不能证明被告的主张。
为查明案件事实，本院依法向临沧市临翔区发展和改革局工作人员李某某，临沧市临翔区住房和城乡建设局的工作人员将某某进行了调查，并做了调查笔录，该两份调查笔录能够证明原告公司与云南临锐祥房地产开发有限公司签订的《XXXXXXXXXXXXX前期物业管理委托服务合同》没有经过招投标，也没有通过临沧市临翔区住房和城乡建设局的批准。
经质证，原、被告对本院的两份调查笔录没有异议。
通过庭审和举证、质证，本院认为，原告提交第一组证据，在质证过程中被告没有异议，该组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信；原告提交的第二组证据，虽然在质证过程中被告有异议，但结合本案的其他证据及事实进行综合分析，该组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信；原告提交的第三组证据，虽然是原告单方书写计算的物业费的收取时间及标准，在质证过程中被告有异议，但该组证据能够证明被告在2012年11月以后没有交纳过物业费，不能证明原告应当向被告收取2012年11月之前的物业费；原告提交的第四组证据在质证过程中被告有异议，在原告提交的律师函中亦没有被告的签字，故该组证据本院不予采信；原告提交的第五、六组证据，在质证过程中被告有异议，该两组证据虽然属于有效证据，但不能证明原告的主张。被告提交的第一组证据，只能证明被告交房款的时间，不能证明收取物业服务费的起算时间，被告提交的第二组证据只能证明房屋的装修时间，不能证明房屋的交付时间；故虽然该两组证据来源合法，内容真实，但与本案没有关联，不能证明被告主张的事实，本院不予采信。被告提交的第三组证据虽然来源合法，内容真实，与本案有关联，但不能证明被告的主张；被告提交的第四组证据虽然属于有效证据，但不能证明被告的主张，因为从概念上理解住宅包括别墅，别墅也属于住宅的范畴。
通过庭审和质证，本院确认以下法律事实：
原告祥宁物业公司于2012年10月31日受云南临锐祥房地产开发有限公司的委托，对XXXX小区进行物业管理服务，并与云南临锐祥房地产开发有限公司签订了《XXXXXXXXXXXXX前期物业管理委托服务合同》，合同期限为2012年11月1日至2015年10月31日。按照合同约定，原告公司收取的物业管理费标准，连排别墅为每平方米1.00元／月，被告金长军购买居住的户型属于连排别墅，建筑面积为235.30平方米，每月的物业管理费标准为235.30元。合同签订后，原告公司对XXXX小区进行了物业服务，经原告向被告催收物业费，被告至今未付。现原告起诉要求被告支付2010年6月1日至2014年12月31日的物业管理服务费及逾期滞纳金。在庭审中，原、被告双方均同意物业费从2013年1月开始计收，同时原告变更诉讼请求为要求被告支付2013年1月至2015年5月的物业管理服务费及逾期滞纳金。
另查明，临沧市临翔区前期物业收费办法没有对别墅的物业服务费收费标准作出政府指导价，云南省物业服务收费实施细则规定别墅物业服务费实行市场调节价。原告公司与云南临锐祥房地产开发有限公司签订的《XXXXXXXXXXXXX前期物业管理委托服务合同》时没有经过招投标，也没有经过临沧市临翔区住房和城乡建设局的批准。
本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中原告的诉请有事实依据，符合法律规定的，本院予以支持，即2013年1月至2015年5月期间的物业服务费，连排别墅为每平方米1.00元／月，被告居住的户型属于连排别墅，建筑面积为235.30平方米，每月的物业服务费标准为235.30元，2013年1月至2015年5月共计29个月，合计应当交纳物业服务费6823.7元。被告认为原告公司与云南临锐祥房地产开发有限公司签订的《XXXXXXXXXXXXX前期物业管理委托服务合同》没有经过招投标，合同无效，对被告没有法律约束力，连排别墅的收费标准过高，只同意按每平方米0.4元／月的标准交纳物业服务费。《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第五十七条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。该条例第二十四条并没有规定只能通过以招投标的方式选聘前期物业服务企业，同时规定了在一定条件下可以采用协议方式选聘物业服务企业。并且该条例第五十七条对违反第二十四条规定的，只是作行政处罚，对于涉及的前期物业服务合同效力没有做出规定，故该条例第二十四条的规定系管理性规定，非效力性规定，本案中的前期物业服务合同有效，被告的辩称意见不成立，本院不予支持。被告认为原告公司在提供物业服务过程中没有完全按照合同约定进行服务，有瑕疵，应减少物业服务费的辩称意见与庭审查明的事实相符，本院予以支持，可以适当减少被告应交纳的物业服务费。2013年1月至2015年5月被告应交纳的物业服务费6823.7元，由被告交纳80﹪的物业服务费，计5458.96元，原告自行承担20﹪的物业服务费及逾期滞纳金。
综上所述，依照《中华人民共和国物业管理条例》第二条、第七条第一款第（五）项、第二十一条、第二十四条、第三十六条、第四十一条、第五十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
由被告金长军在本判决书生效之日起十日内一次性向原告临沧市祥宁物业管理有限公司交纳2013年1月至2015年5月期间的物业服务费5458.96元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费140元，由原告临沧市祥宁物业管理有限公司承担70元，被告金长军承担70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 石兆云
审 判 员 张 虹
人民陪审员 俸传海
二〇一五年六月五日
书 记 员 李星年