上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0116民初9544号
原告（反诉被告）：上海景达太阳科技能有限公司。
法定代表人：黄岁飞。
委托诉讼代理人：王和飞。
委托诉讼代理人：ＸＸ。
被告（反诉原告）：上海睦晖实业有限公司。
法定代表人：文飞。
委托诉讼代理人：盛琬刚、李先峰。
上列原告（反诉被告，以下简称原告）诉被告（反诉原告，以下简称被告）及被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日受理后，依法适用简易程序，于2017年8月30日进行了公开开庭审理，原告法定代表人黄岁飞、委托诉讼代理人王和飞、ＸＸ及被告委托诉讼代理人盛琬刚、李先峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1，确认原、被告于2017年4月28日解除《上海市厂房租赁合同》；2，判令被告向原告支付违约金（人民币，下同）1,401,853元（违约金总计3,401,853元，扣除被告已经支付的部分租金及保证金共计2,000,000元）；3，判令被告支付水费2563.10元、电费57,920元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月5日原、被告签订了《上海市厂房租赁合同》。根据合同约定，被告承租原告位于上海市金山区林慧路1388号厂房，合同还对厂房面积、租赁期限、租金支付方式、保证金、解除合同条件、违约责任等作了约定。嗣后，原告按约交付厂房，但被告没有按约支付原告3个月租金及保证金，仅仅支付2,000,000元，即于2017年4月28日向原告发出《关于解除厂房租赁合同的函》，原告认为被告构成违约，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告所请。
被告向本院提出反诉请求：1、确认原、被告之间《上海市厂房租赁合同》于2017年4月28日解除；2、判令原告返还被告房屋租金和押金共计2,000,000元；3、判令原告赔偿被告装修装饰损失300,000元。事实和理由：2017年1月5日原、被告签订了《上海市厂房租赁合同》。根据合同约定，被告承租原告位于上海市金山区林慧路1388号厂房，合同约定，被告承租的厂房用于招商引资，原告有义务配合被告办理相关手续，合同约定2017年7月20日前为免租期及相应房租及支付方式等。合同签订后，被告向原告支付了相应的租金和押金，并且对租赁厂房开始招租和装修。2017年2月至4月之间被告招租好几家企业，但均因原告厂房系工业用地、未达到对外租赁的条件、不允许对外租赁等原因而使被告无法达到招商引资的合同目的（原告厂房系项目用地、未经认定且无法获得相应的产权登记证明），被告知悉情况后立即要求就隐瞒真相的事实进行处理，返还被告租金和押金，并发出解除合同通知，但原告一直未予处理，被告进一步认为厂房不能办理手续就是原告违反合同1.3条款，是根本违约，原告事后租给第三方经营是无证经营、违法经营，与金山园区政府意见相左，原告的行为严重损害了被告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持被告所请。
原告对此答辩称，不同意被告的反诉请求。原告的厂房虽无房产证，但土地证、规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程项目验收合格证等齐全，按照《物权法》三十条规定，享有合法物权，出租厂房正是依法行使物权。被告对租赁厂房的现状完全了解，且其为专业的房地产经纪企业，对于涉及年租金600多万元的合同，其审查的仔细是可想而知的，被告不能将自己招商失败的风险责任转嫁给原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。《金山区空置厂房对外租赁办法》不是法律、行政法规，被告不能以此规定为由解除合同，同时也不符合双方租赁合同9.2条规定。退而言之，《金山区空置厂房对外租赁办法》第四条认定程序需提交的材料要求是厂房权属证明，并不等同房地产权证，正是考虑到了原告等厂房的现状，表明原告的厂房符合租赁条件，被告更没有证据证明其招商进来的企业或者招商不成功的原因是因为原告厂房的物权现状而遭到行政许可方面的阻止，因此，被告解除合同为违法解除，被告的反诉请求不能成立，应承担违约责任。
经审理查明：2017年1月5日，原、被告签订了《上海市厂房租赁合同》，合同第一条“出租厂房情况”约定，原告将位于上海市金山区林慧路1388号生产厂房（金飞路369号）出租给被告，该厂房占地面积34,473.9平方，产证编号沪房地金字2012第001680号，建筑面积41,422.87平方，被告对原告房屋现状作了充分了解，并对现状表示满意，自愿承租该房屋。被告用于招商引资，原告同意转租，相关手续由被告负责办理，原告予以配合。被告用于招商中应优先考虑有规模企业引进，不得引入有毒有害无证经营企业。原告同意被告将厂房进行改动，改造方案须经得原告同意。合同第二条“交付日期和租赁期限”约定，原告于2017年1月15日前向被告交付厂房，原告交付该厂房时被告支付3个月租金，2017年7月20日前为免租期，免租期内免收租金，水电费用由被告承担。租赁期限十年，自2017年1月20日至2027年7月19日止。合同第三条“租金、支付方式和期限”约定，第一年至第三年租金为6,803,706元，第四年至第六年租金7,348,002元，第七年至第九年租金7,935,842元，第十年租金为8,570,709元。被告每年分四次支付给原告年租金，每次支付3个月租金。第四条“保证金和其他费用”约定，被告应付保证金566,975元。合同还对解除条件、违约责任等作了约定,其中合同第九条9.2条款约定，非本合同规定的情况，被告在租赁期间中途擅自退租的，须提前3个月书面通知原告，被告并赔偿6个月租金给原告作为违约金。嗣后，原告按约交付厂房，被告于2017年1月6日支付原告厂房定金（保证金）500,000元、1月16日至18日分三次支付原告租金1,500,000元，合计2,000,000元。同年4月26日，被告向原告发出《关于解除厂房租赁合同的函》，称“承租的厂房，用于招商引资，在招商过程中，发现因你方厂房属于项目用地，不能用做出租用途，也不能办理任何相关执照，也不符合国家及工业园区规定，原则上只能贵司自用，我司通过各种途径，根据政府的政策，金山工业园区的政策，最终确认你方厂房有本质问题存在，短时间无法解决，属你方责任，故立即解除房屋租赁合同、退还我方交付的租金及保证金、赔偿厂区宿舍楼装修费用以及我公司在此期间用于该厂房的费用，现双方协商，协商不成追究你方违约责任”，原告收悉后不同意被告的观点，后因协商不成，遂涉讼。
另查明：被告在向原告发出《关于解除厂房租赁合同的函》后，即不再租赁涉案厂房。
以上事实，由原、被告双方提供的《上海市厂房租赁合同》、《关于解除厂房租赁合同的函》，由原告提供房地产权证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设项目验收合格证、水电费账单、相关厂房租赁合同，由被告提供的2,000,000元支付凭证、《金山区空置厂房对外租赁管理办法》、招商企业信息（建设项目环保征询意见单）、被告自制的厂房装修清单及装修后的照片，由原、被告双方提供的营业执照副本复印件等证据及庭审笔录证实，足以认定。
本院认为，涉案的原告厂房，土地权证、规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程项目验收合格证等齐全，虽然没有取得房屋权证，根据建设部《城市房屋租赁管理办法》的规定房屋不得出租，但是《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）》第四条明确规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的法规为依据，不得以地方性法规、规章为依据”，建设部的上述管理办法属于部门规章，不能作为认定合同效力的依据。根据合同法第二百十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、承租人支付租金的合同，因此，厂房只要不属于违章建筑、不违反法律规定，不损害国家、集体、他人的合法利益，都可以出租。涉案《厂房租赁合同》系双方当事人协商一致的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属合法有效，且双方对合同效力均不持异议，故对双方均有约束力。本案原、被告双方均请求确认涉案房屋租赁合同已经于2017年4月28日解除，故涉案厂房租赁合同应予解除。本案争议的焦点是导致涉案合同解除的原因及违约责任。就此，本院认为应当明确以下几个问题。首先应当明确的是，本案解除合同的性质属于法定解除，即双方均认为是对方根本违约，故以合同法九十四条规定中的法定解除条件作为请求权基础，再判断解除合同的违约责任。其次，关于被告提出的招商引资是否为涉案租赁合同目的。本院认为，合同目的是指合同双方通过合同的订立和履行最终期望得到的东西或者达到的状态。显然，厂房租赁合同的目的是原告将房屋出租并收取租金，被告得到厂房的使用权并支付租金，至于被告得到后的转租行为或招商引资行为，是被告利用取得的租赁使用权对厂房的利用，与租赁合同的目的不是同一概念。被告租赁房屋后的招商引资行为显然属于商业风险，对此，根据合同约定，原告仅有“被告办理相关手续时予以配合的义务”，并无承担被告招商引资失败的风险责任的义务。被告更没有提供证据证明其在解除合同及反诉中提出的“2017年2月至4月之间被告招租好几家企业，但均因原告厂房系工业用地、未达到对外租赁的条件、不允许对外租赁等原因而使被告无法达到招商引资的合同目的”观点。涉案合同也没有将被告招商不成功作为原告违约或根本违约的条件，也没有将此作为解除合同的条件。原告在被告招商引资这一点上，仅有“予以配合”的义务。就如相同的租赁商铺合同，出租方对承租方承租后开展的生意是否必定成功，没有合同义务及法定义务，这应当是众所周知的事实和常识。故被告以自己招商引资不成功作为合同目的不能实现的观点，没有约定或法定的依据，不能成立。第三，如何理解涉案租赁合同第一条中“被告对原告房屋现状作了充分了解，并对现状表示满意，自愿承租该房屋”的条款。被告在庭审中称只是对厂房外观的充分了解，对厂房产证等未了解。但是，本院注意到，合同第一条明确了产证编号，被告作为专业企业管理咨询、房地产经纪公司，对此未作了解就签署标的巨大的租赁合同，不符合情理，也不符合合同的约定。第四，涉案合同约定了解除合同的条件以及违约责任，但通篇没有将原告限期办理房产证作为履行合同的必备条款或者解除合同的条件，这也印证了被告对原告厂房现状的充分了解及满意的真实含义。故被告关于不能办理手续就是根本违约的观点没有合同根据，也无法律依据。第五，被告关于项目用地不能出租也不能办理任何相关执照解约理由是否成立。被告提出这一观点的依据是《金山区空置厂房对外租赁管理办法》第三条关于认定标准的规定，即空置厂房一般须同时符合“厂房取得产权登记证明且不涉及违章建筑、厂房占用土地性质为工业或仓储用地、厂房结构安全、污水已纳入市政污水管网进行集中处理、厂房所在区域未列入所属镇、工业区土地减量化规划”等条件。而本院注意到，首先这一办法不是法律，也不是行政法规。其次，这一办法认定空置厂房的标准为一般须同时具备，而不是必须同时具备，再次，厂房取得产权登记证明，而不是已经取得房屋产权证或不动产权证。而原告方已经办理过产权证登记，只是因故未能取得不动产权证。显然，退而言之，被告对此办法的理解不准确，不能以此作为原告违约的事实依据。第六，从被告反诉提供的证据分析，除了与原告提供相一致的证据及原告认可的200万元支付凭证及管理办法外，其余关于装修损失30万元的证据，只有自行制作的清单，没有装修合同及支付凭证，不符合有效证据的形式，不能采信。被告提供的因原告厂房无法办证照而导致其招商引资不成功的证据，只是空白的意见单，没有任何部门的审查意见、也没有被告与所谓的招商企业的内容陈述及签名，不符合有效证据的形式，不能采信。综上所述，被告解除合同的理由不能成立，被告单方解除合同的行为构成违约，应承担违约责任，据此，原告诉请应予支持。被告的反诉请求不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海景达太阳科技能有限公司与被告上海睦晖实业有限公司签订的《上海市厂房租赁合同》已于2017年4月28日解除；
二、被告上海睦晖实业有限公司应按合同偿付原告上海景达太阳科技能有限公司六个月租金标准的违约金人民币3,401,853元，扣除被告已经支付的2,000,000元，尚应支付原告1,401,853元；此款被告上海睦晖实业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告；
三、被告上海睦晖实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海景达太阳科技能有限公司水费2563.10元、电费57,920.70元；
四、驳回被告上海睦晖实业有限公司的反诉诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取8980.52元（原告已预缴），反诉受理费12,600元，合计21,580.52元，全部由被告负担，被告所负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 谢晓平
二〇一七年九月十九日
书记员 顾春燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条第（二）项第（五）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）……；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）……；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）……；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》
第四条：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的法规为依据，不得以地方性法规、规章为依据。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。