黑龙江省通河县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第59号
原告石岗（反诉被告），住通河县。
委托代理人赵忠林。
被告中国邮政储蓄银行股份有限公司通河县支行（反诉原告，以下简称邮储银行通河支行），住所地通河县通江大街74号。
负责人李贵明，职务行长。
委托代理人郑光辉，住通河县。委托代理人高艳华，女。
原告石岗诉被告邮储银行通河支行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月19日立案受理后，被告邮储银行通河支行于2015年1月12日提起反诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月19日、1月26日、4月13日公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告石岗的委托代理人赵忠林、被告邮储银行通河支行的委托代理人郑光辉、高艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石岗诉称：2011年10月10日，原、被告签订房屋租赁合同，被告以年租金79096元（含税）的价格租赁原告所有的位于通河镇隆达小区7号楼2号门市房屋。租赁期限自2011年1月10日至2012年10月9日。此后原、被告依约履行至2012年10月9日合同期满后，被告要求续租该房屋。经协商，双方于2012年11月2日续签了房屋租赁合同，租赁期限自2012年10月17日至2017年10月16日，租赁期限5年，租金仍为每年79096元（含税），支付租金的方式为每年的10月10日前交付下一年租金。此后，该房屋继续由被告租赁使用，被告按照合同约定给付原告2012年10月—2014年10月2年租金。2014年10月10日到期被告应交纳下一年房屋租金时，被告没有如期交纳房屋租金，故原告诉至法院，要求被告给付2014年10月10日至2015年10月10日房屋租金，并承担逾期给付租金的滞纳金，即按照税后的年租金70000元的30%计算为21000元，并由被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告将其诉讼请变更为解除与被告之间的房屋租赁合同，被告将租赁房屋恢复原状后交还给原告，被告给付原告2014年10月10日至2015年10月10日房屋租金70707元，自愿放弃逾期给付租金的滞纳金21000元。
被告邮储银行通河支行辩称：原告石岗和被告邮储银行通河支行确于2012年11月2日签订了《房屋租赁合同》，合同依法成立，但合同成立与合同生效是两个概念，在签订合同时原告石岗未向被告邮储银行通河支行出具房屋产权证明，只是向邮储银行通河支行提供了《隆达花园小区购房协议书》和一张非正规购房收据的扫描件，《购房协议书》非房产部门联机备案的房屋买卖合同，因此，租赁房屋是否取得建设工程规划许可证这一事实尚不能查明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此原告石岗如果请求履行合同，应首先证明合同成立并有效。即使租赁合同有效，在履行合同过程中，被告组织装饰公司进场装修后对原有设施进行拆除的阶段受到了阻碍，原告石岗未能按照合同约定予以处理，致使租赁房屋于2013年4月5日被上锁至今。由于原告石岗未能履行合同义务，致使被告无法实现合同目的，因此原告的诉讼请求不应得到支持。另外原告陈述房屋租金为79096元，与事实不符，因为在原、被告签订房屋租赁合同后，又签订了《房屋租赁合同补充协议》，将房屋年租金调整为每年70707元。原告石岗要求给付租金的滞纳金的诉讼请求在双方的合同中未对“滞纳金”作出约定，因此无事实依据。综上，原告石岗在履行房屋租赁合同中，存在根本违约行为，致使被告邮储银行通河支行无法实现合同目的，因此应驳回其诉讼请求。
被告邮储银行通河支行反诉称：2012年11月2日反诉被告石岗与反诉原告邮储银行通河支行签订房屋租赁合同，合同约定反诉原告邮储银行通河支行承租反诉被告石岗的位于通河县通河镇隆达小区七号楼2号门市房屋用于开办营业场所，租赁期限自2012年10月17日至2017年10月16日止，房屋租金为79096元，（后双方签订房屋租赁合同补充协议，将租金调整为70707元）。合同签订后，反诉原告依约支付了房屋租金。租赁房屋交付给反诉原告后，反诉原告即委托装修公司进场装修，除隔楼横梁未拆除，其它部分均已拆除。2013年4月5日租赁房屋被上锁。反诉被告作为房屋出租方在租赁期限内未能保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。由于反诉被告不履行合同义务，导致反诉原告不能实现合同目的，故反诉原告邮储银行通河支行提出反诉，请求判令解除反诉被告石岗与反诉原告邮储银行通河支行于2012年11月2日的房屋租赁合同，反诉被告返还自2013年4月5日至2014年10月16日共计18个月零11天的房屋租金108221元，反诉被告支付合同租金总额30%的违约金106060.50元，反诉被告自2013年4月5日起至判决解除租赁合同之日止，向反诉原告支付日租金3倍违约金每天589.22元，反诉被告赔偿反诉原告装修损失费112400元，并由反诉被告承担诉讼费用。
原告石岗针对反诉辩称：反诉被告石岗在2011年将房屋出租给反诉原告邮储银行通河支行，履行合同一年后，双方又于2012年11月2日续签租赁合同，租期为5年，在此期间邮储银行通河支行一直使用该房屋并支付租金。反诉被告的责任是将房屋交付给反诉原告邮储银行通河支行使用。不存在重新交付问题，而反诉原告在使用过程中，租赁房屋上锁至今并不是反诉被告石岗所为，故与反诉被告无关，反诉被告石岗也不清楚这一事实的存在。而且反诉原告邮储银行通河支行已按期将租金交付反诉被告石岗，合同一直在履行，在前后2个合同履行3年之久后，直到2014年10月份反诉原告拒绝给付租金，反诉被告提起诉讼时，反诉原告一直没有提出异议。现因反诉被告追讨租金而罗列出上述反诉理由，为拒不支付租金找借口，完全是一种霸道行为。现反诉被告同意解除与反诉原告签订的房屋租赁合同，但不同意反诉原告的其它反诉请求。
在本院开庭审理过程中，原告石岗、被告邮储银行通河支行为证明各自诉辩主张事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告石岗举示证据情况如下：
证据A1、房屋租赁合同1份，意在证明：原告于2011年10月就与被告签订第一份租赁合同并将房屋租赁给被告，被告已给付租金并使用租赁房屋。
证据A2、房屋租赁合同1份，意在证明在第一次签订的房屋租赁合同到期后，原告与被告又继续签订了房屋租赁合同，合同期限为5年，该租赁房屋自2011年10月10日就一直由邮储银行通河支行占有使用。
证据A3、购楼协议书、收据各1份，意在证明原告石岗从开发商处购买出租门市，取得出租房屋所有权，并有权出租该房屋。
证据A4、照片2张，意在证明租赁房屋的出租前的原样情况，请求原、被告解除合同后，被告邮储银行通河支行按照双方约定，以照片拍摄情况对租赁房屋恢复原状。
被告邮储银行通河支行举示证据情况如下：
证据B1、邮储银行通河支行企业法人营业执照及组织机构代码证、法定代表人身份证明各1份。意在证明邮储银行通河支行符合参加诉讼的主体要求以及邮储银行通河支行的单位名称为“中国邮政储蓄银行股份有限公司通河县支行”。
证据B2、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议各1份。房屋租赁合同的主要内容与原告举示的证据A2一致；意在证明如果租赁合同有效，那么该份证据中第五条第7点约定，对于邮储银行通河支行租赁该房屋后，需要对房屋内北面墙体、楼梯、阁楼进行拆除，而石岗必须保证邮储银行通河支行拆除工作的顺利完成，并在出现外部阻挠时，负责出面解释及处理；第八条第2点约定，如果石岗所提供的房屋不符合约定条件，严重影响邮储银行通河支行正常营业的，邮储银行通河支行有权解除合同；第九条第1点约定，石岗必须保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；第十条约定原告如不能提供本合同的房屋而解除合同的，应向被告返还已经缴纳的全部租金，并对被告因此产生的全部损失负有赔偿责任，同时应向被告支付本合同租金总额的30%的违约金。补充协议证明房屋租金为70707元。
证据B3、2012年至2014年租金缴纳凭证及交纳租金发票。意在证明邮储银行通河支行已经如约给付石岗2012年10月至2014年10月2年的租金。
证据B4、黑龙江省鸿宇建筑装饰工程有限公司出具说明1份及租赁房屋照片4张，说明的主要内容：2013年3月21日，我装修公司对通河县隆达路支行进行装修，3月25日正式开工，在室内进行拆除装修，当时拆除房屋内北面墙体，拆除的墙体为空心砖砌成的，并非承重墙。2013年4月5日出现不明身份的人员将门上锁不让我们的装修人员进入，导致我公司工人无法进入场地进行施工，我装修公司人员退出施工现场。2014年10月3日，我装修公司接到邮政银行通知，再次来到隆达路支行对门市房中间隔断墙及阁楼进行恢复，房屋仍然处于被锁状态，无法进行施工。黑龙江省鸿宇建筑装饰工程有限公司（盖章），2014年12月30日。意在证明从2013年4月5日租赁房屋即被上锁，邮储银行通河支行无法进行装修使用。原告石岗未能按照合同约定履行保证邮储银行通河支行顺利装修的义务。同时说明石岗未能在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定；照片用于说明租赁房屋在交付给邮储银行通河支行之前在房屋的东侧存在一个阁楼，阁楼北侧横梁埋在房屋的北侧墙体内，该横梁两头本身已经打入到房屋内的承重钢金柱中，拆除时横梁才漏出来，邮储银行通河支行装修行为未造成房屋主体结构的破坏。另有2张相片证明租赁房屋一直被上锁。
证据B5、黑龙江创奇工程造价咨询有限公司对被告改造工程结算审计报告1份。意在证明被告因装修租赁房屋造成损失112413.75元。
被告邮储银行通河支行对原告石岗举示的证据A1质证认为：真实性无异议，但该份证据内容体现履行期为2012年10月10日，故与本案无关。
被告邮储银行通河支行对原告石岗举示的证据A2质证认为：对该份证据的真实性无异议，但对该份证据的合法性和关联性有异议。该份证据只能证实双方的合同成立，但并不能证明该合同有效。该份合同的效力取决于租赁房屋是否取得了建设工程规划许可证；如果房屋租赁合同有效，那么也仅仅证实双方达成了相关约定，并不能证实原告如约全面履行了合同义务。该份证据证实了双方约定原告作为出租人即甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态。
被告邮储银行通河支行对原告石岗举示的证据A3质证认为：对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该合同并非房产部门联机备案的购房合同，因此，该合同不能作为出租房屋的权属证明；该份证据也不能证明出租房屋所在楼盘已取得建设工程规划取可证。不能证实本案的租赁房屋可以作为房屋租赁合同的合法标的，正因为原告石岗没有取得房屋产权证，可能存在五证不齐全的情况，原告石岗应举证证实五证齐全，证明出租房屋符合法律规定。
被告邮储银行通河支行对原告石岗举示的证据A4质证认为：没有异议，同意按照原告出示的照片对租赁房屋恢复原状。
原告石岗对被告邮储银行通河支行举示的证据B1质证认为：没有异议。
原告石岗对被告邮储银行通河支行举示的证据B2质证认为：证据真实性没有异议，证明的内容有异议，被告邮储银行通河支行在拆除墙体时没有向原告石岗征求意见，因没有履行相关手续，拆除墙体与物业发生矛盾，并不是邮储银行通河支行所主张因阻止发生矛盾。
原告石岗对被告邮储银行通河支行举示的证据B3质证认为：没有异议，确实已经收到2年租金，税后的实际租金为70000元。
原告石岗对被告邮储银行通河支行举示的证据B4质证认为：真实性、合法性、客观性均有异议，原告将租赁房屋交付给被告使用已有三年之久，房屋在装修时并未受到阻挠。
原告石岗对被告邮储银行通河支行举示的证据B5质证认为：真实性、合法性、关联性均有异议，报告是被告单方委托作出的。
本院确认：原告举示的证据A1、A2、A4，被告对上述3份证据的真实性均无异议，故上述3份证据真实有效，予以认定，并予采信；被告对原告举示的证据A3质证认为真实性等有异议，但庭审中并未举示相反的证据予以证实，且原、被告间房屋租赁合同已经实际履行至今，故此份证据真实有效，予以认定，并予采信；原告对被告举示的证据B1、B2、B3真实性均无异议，故上述3份证据真实有效，予以认定，并予采信；被告举示的证据B4意在证明原告未履行合同义务导致租赁房屋不能正常使用，本院认为单独的装修公司说明并未充分证明被告的主张，故此份证据不予确认，不予采信；被告举示的证据B5系其单方委托鉴定，故原告提出异议成立，此份证据不予确认，不予采信。
本院经审理查明：2011年10月10日，原、被告签订房屋租赁合同，被告以年租金79096元（含税）的价格租赁原告所有的位于通河镇隆达小区7号楼2号门市房屋。租赁期限自2011年10月10日至2012年10月9日，原、被告依约履行至2012年10月9日合同期满。经协商，原、被告于2012年11月2日续签了租赁合同，租赁期限自2012年10月10日至2017年10月16日，租赁期限5年，租金仍为每年79096元（含税），后原、被告签订房屋租赁补充协议，将租金由79096元改为70707元，扣除个人所得税后原告实际收到的房屋租金为70000元，被告支付租金的方式为每年的10月10日前交纳下一年房屋租金。被告按照合同约定支付给原告2012年10月至2014年10月房屋租金。2014年10月10日到期应交纳下一年房屋租金时，被告没有如期交纳房屋租金。原告诉至法院，要求被告给付2014年10月10日至2015年10月10日房屋租金，按照未给付租金的30%计算给付逾期支付房屋租金的违约金，并由被告承担本案诉讼费用。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司通河县支行于2015年1月12日提起反诉，认为被反诉人未履行合同义务，导致反诉原告不能实现合同目的，租赁房屋不能正常使用，请求判令解除反诉被告石岗与反诉原告邮储银行通河支行于2012年11月2日的房屋租赁合同，反诉被告返还自2013年4月5日至2014年10月16日共计18个月零11天的房屋租金108221元，反诉被告支付合同租金总额30%的违约金106060.50元，反诉被告自2013年4月5日起至判决解除租赁合同之日止，向反诉原告支付日租金3倍违约金每天589.22元，反诉被告赔偿反诉原告装修损失费112400元，并由反诉被告承担诉讼费用。庭审中，原告同意解除房屋租赁合同，要求被告将租赁房屋恢复原状后交付原告，给付2014年10月10日至2015年10月10日租金70707元，原告自愿放弃逾期给付租金的滞纳金21000元。
根据原、被告双方的诉辩主张、举示的证据及发表的质证意见和查明的案件事实，本案的焦点问题是：一、原、被告签订的房屋租赁合同是否有效，原、被告双方的房屋租赁合同是否应当解除；二、被告是否应当履行给付原告房屋租金的合同义务；三、被告是否应当将租赁房屋恢复原状交还给原告；四、被告的反诉请求是否应予支持。
关于原、被告签订的房屋租赁合同是否有效，原、被告双方的房屋租赁合同是否应当解除的问题，本院认为，原、被告第一次签订的房屋租赁合同已经实际履行，到期后，原、被告再次签订房屋租赁合同，合同履行期间，被告没有将租赁房屋返还原告，原、被告双方履行了交付房屋、给付租金的义务，签订租赁合同时，被告并未要求原告出示建设工程规划许可证，房屋租赁合同现已经实际履行多年，故原、被告签订的房屋租赁合同有效。庭审中，原、被告双方均表示同意解除房屋租赁合同，是双方真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，被告要求解除原、被告于2012年11月2日签订的房屋租赁合同，本院应予准许。
关于被告是否应当履行给付原告房屋租金的合同义务的问题，本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告之间房屋租赁合同真实有效，原告履行了给付被告房屋的义务，该租赁合同已经实际履行，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，被告应当履行合同约定的给付租金的义务。庭审中查明，被告自2014年10月10日起未向原告交纳房屋租金，故被告应按照合同约定给付原告2014年10月10日至2015年10月10日租金70707元；原告自愿放弃逾期给付租金的滞纳金的诉讼请求，系对其自身权利处分，本院应予准许。
关于被告是否应当将租赁房屋恢复原状交还给原告的问题，本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同第五条明确约定，被告将租赁房屋交还原告时，应将租赁房屋恢复原状。庭审中，原告提供了租赁房屋原状照片予以参考，被告亦同意原告的此项诉讼请求，故原告要求被告将租赁房屋恢复原状的诉讼请求本院应予确认。
关于被告的反诉请求是否应予支持的问题，本院认为，自2011年10月10日原、被告签订第一份房屋租赁合同后，原告即将租赁房屋交付给被告占有并使用，合同履行期间被告并未将租赁房屋交还原告；第一次房屋租赁合同期满后，原、被告又续签了房屋租赁合同。租赁房屋一直由被告占有使用，在其使用期间，被告于2013年4月发现案外人将租赁房屋上锁，但在2013年10月仍然履行了给付原告房屋租金的义务。被告认为原告未履行合同义务，导致被告无法使用租赁房屋，要求原告返还自2013年4月5日起至2014年10月16日租金108221元、给付违约金106060.50元、支付自2013年4月5日起至解除租赁合同时止日租金3倍违约金589.22元、赔偿装修损失112400元的诉讼请求，庭审中未举示相关证据予以证实，其主张不成立，故被告的各项反诉请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原、被告于2012年11月2日签订的房屋租赁合同；
二、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司通河县支行于本判决生效之日起45日内，按照原、被告签订合同第五条第8项约定将租赁房屋（位于通河镇隆达小区7号楼2号门市）内的墙体、楼梯、阁楼恢复原状后交付给原告石岗，房屋原状以原告留存的影像资料为准（即原告举示的证据A4照片影像为准）；
三、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司通河县支行于本判决生效之日起10日内给付原告石岗2014年10月至2015年10月房屋租金70707元；
四、驳回被告中国邮政储蓄银行股份有限公司通河县支行（反诉原告）的反诉请求。
案件受理费2302元由原告石岗负担741元，由被告中国邮政储蓄银行股份有限公司通河县支行负担1561元；反诉费6200元，由被告中国邮政储蓄银行股份有限公司通河县支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 桑继宏
审 判 员 韩 宇
人民陪审员 朱桂娟
二〇一五年九月三十日
书 记 员 何 苗