湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初5308号
原告：肖冬梅，女，1951年12月19日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：唐宾、李小鹏，北京市立方（武汉）律师事务所律师。
被告：武汉市联友房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区中北路156号（长源大厦2401、2402室）。
法定代表人：罗钧，总经理。
第三人：湖北十堰农村商业银行股份有限公司，住所地湖北省十堰市朝阳中路15号武当国际园A座。
法定代表人：朱思爽，董事长。
委托诉讼代理人：谭军，湖北车城律师事务所律师。
原告肖冬梅与被告武汉市联友房地产开发有限公司（以下简称联友公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月23日受理，依法由审判员李红鹰担任审判长，与人民陪审员王凯、魏恺组成合议庭，并追加湖北十堰农村商业银行股份有限公司（以下简称十堰农商行）为第三人参加诉讼。因被告联友公司下落不明，本院于2016年10月16日在《人民法院报》上向被告联友公司公告送达起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭组成人员通知书及廉政监督卡，于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告肖冬梅的委托诉讼代理人李小鹏、第三人十堰农商行的委托诉讼代理人谭军到庭参加诉讼，被告联友公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告肖冬梅诉称：原告与被告于2001年9月6日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于武昌区楚材巷都景园一层10#门面轴线11-13号房，商铺面积89.02平方米，总价为人民币489610元，付款方式为分期付款。合同签订后，由于被告延迟交房，原告与被告达成一致，由原告支付共计366766元购房款后，被告将上述商铺交付给原告。2002年5月30日，被告将该商铺交付给原告，原告占有使用该商铺至今。商铺交付使用后，原告多次催促被告协助办理房屋所有权证，因被告欠缴规费等原因，始终未予办理。直至2016年7月，该商铺被十堰市中级人民法院查封，原告才从房管部门查询得知被告竟然早于2009年10月10日将商铺产权登记在自己名下。原告购买该商铺后，已依约支付房屋对价，并合法占有使用至今，系诉争商铺的真实物权权利人。被告上述行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告起诉至法院，请求判令：1、原告与被告于2001年9月6日签订的《商品房买卖合同》有效；2、确认位于武昌区楚材巷161号都景园1栋1层4号，产权证号为昌2009011409的商铺为原告所有；3、被告武汉市联友房地产开发有限公司协助原告将上述商铺所有权转移登记至原告名下；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告肖冬梅为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、身份证、联友公司的工商公示信息，拟证明原、被告的主体信息。
证据二、原告与联友公司于2001年9月6日签订的《武汉市商品房买卖合同》、联友公司出具的收据3张，拟证明原告向联友公司购买诉争房屋，并依约履行了付款义务的事实。
证据三、《商铺租赁合同》、营业执照、湖北省电力公司普通电费发票，拟证明原告实际占有使用涉案房屋至今，原告是涉案房屋所有权人的事实。
证据四、武汉市房屋产权登记信息查询单、武汉市房屋抵押记载信息单、武汉市房屋查封信息单，拟证明联友公司将涉案房屋登记在自己名下，并抵押给十堰农商行的事实。
证据五、现场照片，拟证明本案争议房屋的实际坐落位置。
被告联友公司经本院合法传唤未到庭，在答辩期内未向本院提交书面答辩状，亦未举证。
第三人十堰农商行述称，一、诉争房屋登记在联友公司名下，十堰农商行已与联友公司签订了抵押合同并办理抵押登记，具有优先受偿权；二、根据物权法定原则，当事人之间签订的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同不能创设物权，只有依法登记并记载于不动产登记簿后才发生物权效力。肖冬梅只享有物权期待权，而非物权，十堰农商行已基于抵押合同并经抵押登记取得担保物权；三、根据不动产公示原则，十堰农商行在设立抵押权时，房屋上没有预告登记等权属障碍，基于对登记的信赖，相信联友公司为房屋所有人，由此取得的担保物权应无争议。物权为绝对权、对世权，依法可以对抗肖冬梅针对抵押物提出的权利诉求。肖冬梅不得主张物权，只能请求联友公司赔偿损失。十堰农商行对诉争房屋享有优先受偿权。综上，十堰农商行请求驳回肖冬梅对抵押物提出的权利主张。
第三人十堰农商行为支持其主张，向本院提交了如下证据：
证据一、营业执照，拟证明第三人的身份信息。
证据二、最高额抵押合同、房屋他项权证，拟证明涉案房屋已抵押给第三人的事实。
经庭审举证、质证，原告肖冬梅对第三人十堰农商行提交的证据一的真实性和证明目的均无异议，对证据二的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，认为银行在办理抵押过程中存在重大过错，不应认定银行为善意第三人。第三人十堰农商行对原告肖冬梅提交的证据一、四、五的真实性和证明目的均无异议，对证据二、三，认为与第三人无关，无法核实真实性，且无法证明原告已取得房屋所有权。被告联友公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告肖冬梅及第三人十堰农商行向本院提交的证据与原件相符，证据来源合法，能够证明所要证明的对象，本院确认其证据效力，予以全部采信。
经审理查明，2001年9月6日，买受人肖冬梅与出卖人联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为武昌区中华路都景园一层10#门面轴线11-13号房，该商品房的用途为商铺，属框架结构，建筑层数地上十七层，地下一层，合同约定建筑面积共89.02平方米；该商品房单价为每平方米5500元，总金额489610元；付款方式为分期付款：1、2001年5月30日付房款的30%（146883元）；2、2001年9月30日前付房款的30%（146883元）；3、2001年11月31日（应为2001年11月30日）前付房款的35%（交钥匙时付款，171364元）；剩余5%在办理产权证时付清（24481元）。出卖人应当在2001年11月31日（应为2001年11月30日）前，将具备验收合格条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等。合同末尾加盖有联友公司的合同专用章和法定代表人罗钧的印章，肖冬梅在合同上签名。
2001年5月16日肖冬梅交付购门面首期款146883元；2001年9月28日肖冬梅交付购门面款146883元；2002年5月30日肖冬梅交付购门面款73000元。合计366766元。联友公司均出具收据对上述购房款的支付予以确认，收据上盖有联友公司财务专用章，并注明“1楼商铺10#，89.02平方米，11-13轴”。
肖冬梅陈述，2002年5月30日，联友公司向肖冬梅交付了诉争房屋，肖冬梅自此之后一直占用诉争房屋，并将其出租获得租金。
另查明，2009年10月10日，联友公司办理了该房屋的所有权证，权证号昌2009011409，登记产权人为联友公司，房屋坐落武汉市武昌区楚材巷161号都景园1栋1层4号，建筑面积88.51平方米，设计用途为商业服务。
武汉市房屋抵押记载信息单载明：2014年12月1日，联友公司将该房屋抵押，债务人为湖北通泽汽车贸易有限公司，抵押权人为十堰农商行，房屋他项权证号为昌2014007506，抵押类型为最高额抵押登记。被担保主债权数额为1724万元，抵押设定日期为2014年12月1日，履行债务期限为2014年2月1日至2017年12月1日。
2014年12月4日，抵押人联友公司与抵押权人十堰农商行签订《最高额抵押合同》、《房地产抵押物清单》，将诉争房屋为主债务人湖北通泽汽车贸易有限公司提供抵押担保。
因湖北通泽汽车贸易有限公司没有按期履行其还款义务，十堰农商行于2016年7月8日向十堰市中级人民法院提起诉前财产保全申请，十堰市中级人民法院于2016年7月11日作出（2016）鄂03财保第10号、第11号民事裁定书，查封了诉争房屋，查封期限2016年7月14日至2019年7月13日。同时，原告肖冬梅向本院提出起诉，请求判如所请。
庭审中，肖冬梅陈述，在《武汉市商品房买卖合同》中武昌区中华路都景园一层10#门面轴线11-13号房是按照自西向东的顺序登记，而房产管理部门是按照自东向西的顺序登记。因而登记在联友公司名下的武汉市武昌区楚材巷161号都景园1栋1层4室房屋与该合同中约定的武昌区中华路都景园一层10#门面轴线11-13号房屋为同一房屋。
本院认为，原告肖冬梅与被告联友公司于2001年9月6日签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，自成立时合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，即使联友公司未协助肖冬梅办理产权登记，并不影响双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力。故对原告肖冬梅请求确认与被告联友公司于2001年9月6日签订的《武汉市商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。
原告肖冬梅与被告联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》后，按约定向联友公司支付了总计366766元的购房款，余款按约定应在办理不动产所有权证时付清，被告联友公司亦按约定实际交付该房屋给肖冬梅，肖冬梅实际占有使用该房屋，且在履行合同过程中不存在违约行为，现原告肖冬梅请求本院确认其所有权，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”的规定，本院依法确认位于位于武昌区楚材巷161号都景园1栋1层4号的门面房屋归原告肖冬梅所有。故对原告肖冬梅的该项诉讼请求予以支持。
因诉争房屋目前登记在联友公司名下，十堰农商行对诉争房屋享有抵押权，在十堰农商行的抵押权尚未涤除之前，将诉争房屋过户存在障碍，肖冬梅要求联友公司协助办理上述商铺所有权转移登记在原告名下手续的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、原告肖冬梅与被告武汉市联友房地产开发有限公司于2001年9月6日签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。
二、位于武汉市武昌区楚材巷161号都景园1栋1层4号门面房屋归原告肖冬梅所有。
三、驳回原告肖冬梅的其他诉讼请求。
本案案件受理费8644元、公告费560元，共计9204元，由被告武汉市联友房地产开发有限公司负担（此款原告肖冬梅已垫付，由被告武汉市联友房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告肖冬梅）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 李红鹰
人民陪审员 魏 恺
人民陪审员 王 凯
二〇一七年四月十七日
书 记 员 吴 迪