广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第651号
上诉人(原审原告)深圳道明电气设备有限公司。
法定代表人陈小江，总经理。
委托代理人张志强，广东诚公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）信佳网络器材（深圳）有限公司。
法定代表人马逢安，董事长。
被上诉人（原审被告）东莞町强机电有限公司。
法定代表人马逢安，执行董事。
两被告共同委托代理人韦汉平，广东深宝律师事务所律师。
上诉人深圳道明电气设备有限公司（以下简称道明公司）因与被上诉人信佳网络器材（深圳）有限公司（以下简称信佳公司）、东莞町强机电有限公司（以下简称町强公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第2003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，一、涉案房产的位置：深圳市宝安区上的四处建筑。二、房屋用途：生产、仓储、办公及生活用途。三、租赁合同签订情况：道明公司与信佳公司签订过多次房地产租赁合同，最后一份房地产租赁合同签订于2012年6月11日，为双方2011年1月27日签订的租赁合同的续租合同。四、合同约定的月租金标准：2013年9月1日至2014年8月31日期间月租人民币279,000元。五、信佳公司已经支付的履约保证金：人民币774,000元。六、租赁期限：双方约定租赁期限至2014年8月31日。七、信佳公司是否已经搬离涉案房产：已于2014年8月1日搬离。八、租赁合同解除原因：协商一致解除合同。合同到期前，信佳公司提出提前解除租赁合同，道明公司于2014年7月24日予以同意。九、合同解除时间：信佳公司支付完毕2014年7月租金，道明公司于2014年7月24日同意提交解除租赁合同，可以推知租赁合同于2014年7月31日解除。十、是否拖欠租金：不拖欠。十一、拖欠的2014年7月管理费数额：人民币11,616元。十二、涉案房屋是否受到信佳公司人为损坏：楼顶四分之一隔热层受到人为损坏。合同解除前，道明公司与信佳网络公司多次函件往来，商量房屋损害维修及赔偿事宜。信佳公司在2014年7月21日函件中表示“我司只会对生产厂房天台约600平方米的隔热层，属格瑞特搬出的地方进行维修，其他地方为道明公司责任。”道明公司主张信佳公司应对隔热层、防水保温层、地板的损坏、厂房设施的拆除承担责任，信佳公司对此不予认可，表示装修的老旧是正常使用中的折损，责任不应由信佳公司承担。十三、修复屋顶隔热层的费用：人民币149,472.5元。原审法院委托深圳市国建工程造价咨询有限公司对涉案厂房四分之一屋顶隔热层修缮需要的费用进行评估，评估结论为所需费用人民币149,472.5元。
道明公司原审诉讼请求：1、判令信佳公司向道明公司交纳的774,000．00元租赁保证金归道明公司所有；2、判令信佳公司赔偿道明公司房屋损坏损失人民币3,334,967．58元；3、判令信佳公司支付道明公司房屋维修期间的租金损失人民币1,440,000．00元；4、判令信佳公司支付道明公司造价咨询服务费人民币26,000．00元；5、判令信佳公司承担2014年7月1日至2014年10月31日的房屋物业管理费人民币46,464．00元；6、判令町强公司对信佳公司的上述债务承担连带清偿责任；7、判令信佳公司、町强公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院审理认为，道明公司与信佳公司之间的房地产租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。
一、关于涉案房屋是否受到信佳公司人为损坏，原审法院认为，当事人双方在2011年1月27日《房地产租赁合同》第八条中约定“道明公司认可2011年8月31日之前房屋的状态，之后道明公司、信佳公司对租赁房地产进行改建、扩建或装修的，应另行签订书面协议，协议终止时，信佳公司应按时交回房屋，并保证房屋内部设施完好（正常损耗除外）。”道明公司主张涉案房产的装修损毁及拆除工作均应由信佳公司承担，信佳公司不认可道明公司所称系信佳公司所为。原审法院认为道明公司与信佳公司在2011年1月27日《房地产租赁合同》第八条中已约定道明公司认可2011年8月31日之前房屋的状态，现道明公司没有证据证明2011年9月1日之后信佳公司有任何改动涉案房产装修或损毁装修的行为，其应承担举证不能的法律后果，因此原审法院只认定信佳公司曾经认可的格瑞特公司在屋顶安装设备时造成的四分之一屋顶隔热层损坏。
二、关于修复屋顶隔热层的费用，因没有证据能够证明评估报告违反法律规定，原审法院对此评估结论予以采纳。因道明公司不同意信佳公司对损坏隔热层进行维修，而隔热层的损坏事实发生，需要修复，故此维修费用信佳公司应依评估报告确定之数额支付给道明公司。
三、关于是否应支付道明公司维修房屋期间的租金及物业管理费损失，维修屋顶隔热层不会必然导致道明公司无法将涉案房屋出租或延迟收取租金，因此原审法院对道明公司主张的维修屋顶隔热层期间的租金及物业管理费，不予支持。
四、保证金是否应当归道明公司所有：《房地产租赁合同》经道明公司与信佳公司协商一致解除。判定保证金是否应当由道明公司扣留的焦点问题是：信佳公司是否存在合同约定的道明公司没收租赁保证金的情形。双方签订的《房地产租赁合同》第十九条约定：出现下列情形的，道明公司有权向信佳公司请求损害赔偿并没收租赁保证金，1、拖欠租金达30天以上；2、拖欠可能导致道明公司损失的各项费用达20万元以上；3、利用租赁房地产进行非法活动，损害公共利益或他人利益的；4、擅自改变租赁房地产结构或者用途的；5、因信佳公司使用不当导致租赁房地产出现损坏而拒不维修或赔偿，致使房地产或设备严重损坏的；6、擅自将租赁房地产进行装修的；7、擅自将租赁房地产转租给第三人的。信佳公司不存在上述合同中约定的保证金可被没收的行为，关于隔热层损坏一事，从道明公司提交的2014年7月29日联络函可见，信佳公司在解除合同前是委派了施工人员去涉案房产进行维修的，道明公司以施工人员未采取安全保护措施、未携带施工许可文件为由，将施工人员清场，故此信佳公司不存在拒不维修的违约行为，具体的维修数额双方争议较大、一直无法达成协议，故信佳公司也不存在拒不赔偿的违约行为。鉴于道明公司没有没收保证金的事实与法律依据，道明公司应将该笔保证金立即退还给信佳公司。
五、关于造价咨询服务费，信佳公司解除合同前委派施工人员进行隔热层的维修，道明公司仅以施工人员缺少相应资质将人员清场，其后表示将自行维修，因此信佳网络公司对造价咨询服务费的产生没有责任。
六、关于东莞町强公司是否应当承担连带责任的问题。从信佳公司、町强公司的工商信息显示，信佳公司、町强公司经营范围基本一致，即存在业务混同；信佳公司、町强公司的公司成员均有马逢安、李某，法定代表人均为马逢安，信佳公司对全体员工贴出的通告中又表示将自愿留在公司继续工作的员工迁至町强公司，即存在人员混同；通告中称信佳公司搬往东莞清溪新厂房，可推知为东莞町强公司，即存在财产混同。综上被告存在人格混同，应对外承担连带责任。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、信佳网络器材（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三日内向深圳道明电气设备有限公司支付维修厂房屋顶四分之一隔热层的费用人民币149,472.5元；二、信佳网络器材（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三日内向深圳道明电气设备有限公司支付2014年7月份物业管理费人民币11,616元；三、东莞町强机电有限公司对信佳网络器材（深圳）有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回深圳道明电气设备有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币51,150元，保全费人民币5,000元，评估费人民币5,000元，由深圳道明电气设备有限公司负担人民币59,315元，由信佳网络器材（深圳）有限公司、东莞町强机电有限公司负担人民币1,835元。
上诉人道明公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销(2014)深宝法西民初字第2003号民事判决，裁定发回重审或查清事实后改判，判决支持道明公司的全部诉讼请求；2、判令信佳公司承担本案一、二审诉讼费用。主要的事实和理由：
一、一审判决认定事实不清，证据不足，应裁定撤销原判决，发回重审，或查清事实后改判。（一）、一审判决“原告没有证据证明2011年9月1日之后被告信佳网络公司有任何改动涉案房产装修或损毁装修的行为，其应承担举证不能的法律后果，因此本院只认定被告信佳公司曾经认可的格瑞特公司在屋顶安装设备时造成的四分之一屋顶隔热层损坏”是错误的。因为：1、信佳公司承租涉案房产时，涉案房产合格且完好无损失。信佳公司于2008年8月25日起承租涉案房产，在其后的2008年10月29日，涉案房产中厂房、办公楼及宿舍楼通过竣工验收，设备房于2009年7月29日通过竣工验收。根据房屋接管验收标准《屋面工程施工及验收规范gbj207-94》文件规定，屋面工程通过验收的前提是屋面平整无损，而且质量合格，所以在信佳公司承租的涉案房产是刚通过国家标准验收的房产，屋面隔热层是合格、完好无损的。房屋隔热层使用寿命长达数十年，从2009年涉案房屋至2011年仅二年，在非人为情况下，在2011年，屋顶隔热层应完好无损。2、自2008年8月25日，信佳公司承租涉案房屋后，信佳公司不仅是涉案房屋的使用人，也是实际管理人，一审法院要求道明公司承担举证责任证明信佳公司存在改动涉案房产装修或损毁装修行为，显然是举证责任分配不当。3、信佳公司自认对涉案房产人为损坏并负有维修责任。2014年6月10日信佳公司致道明公司的函件中对发电机房地面翻新，厂房隔断拆除，屋顶隔热层修复已明确表明其负有修复责任。虽然此函没有表明隔热层信佳公司应修复的范围，但明确表明应请第三方评估，以确定双方的责任。一审法院对该函件视而不见，简单地认为信佳公司只应对四分之一屋顶隔热层损坏承担责任，是不顾事实，偏听偏信的枉法裁判行为。4、事实上，信佳公司损坏的隔热层为屋顶全部，而非信佳公司所说的部份损坏。从道明公司向一审法院提交的由第三人拍摄的屋顶现场照片及在一审法官主持下到涉案房屋屋顶的现场勘查表明，整个屋顶俨然成为一个垃圾场，屋顶隔热屋的损坏情况是完全一致的（全部损坏），并不存在部份损坏严重、部份损坏不严重，或部份损坏、部份不损坏的情况。综上所述，道明公司将涉案房屋交信佳公司时屋顶隔热层完好无损；一审法院要求道明公司承担隔热层毁损的举证责任属举证责任分配不当，应当予以纠正。（二）、一审判决漏查下述事实、漏判维修费用，应依法查明并予以纠正。道明公司在起诉时明确要求信佳公司承担房屋隔断拆除、发电机房翻新等方面的维修费用，信佳公司在2014年6月10日致道明公司的函件中也认可对发电机房地面翻新，厂房隔断拆除负有的修复责任，但一审法院并没有就此产生的维修费用委托相关机构进行评估，也没有对此进行认定和判决。（三）一审法院认定深圳市国建工程造价咨询有限公司所作的评估报告“结论正确无误。因没有证据能够证明评估报告违反法律规定，本院对此评估结论予以采纳”是错误的，应当予以纠正。首先，一审法院并没有依照评估报告之要求给予道明公司合理的异议期，是审理程序错误。该报告特别说明部份非常明确提出异议的时间为15天，而法院以3天为限要求道明公司提出异议，否则视为对鉴定结论没有异议，是有意剥夺道明公司行使异议权。其次，道明公司按照一审法院之要求提交“《工程造价评估书》异议书”后，一审法院并未安排评估人员出庭，接受法院、道明公司的质询，评估机构只是含糊其辞的出具了复函，认为评估报告的评估结果“合理”。一审法院的行为剥夺了道明公司行使提出异议的权利。再次，《工程造价评估书》对评估范围亦未能严格依照原审法院之要求对屋顶四分之一隔热层进行评估，而只是评估“屋顶一个角”，造成工程量不准确。
二、一审判决认定事实错误，应当依法予以纠正。（一）一审法院认为“被告信佳网络公司提出提前解除合同，原告于2014年7月24日予以同意”，而又认定租赁合同解除时间为2014年7月31日，显属事实认定错误。根据法律规定，租赁合同解除时间为双方合意时间，即为2014年7月24日，7月24日后信佳公司继续使用房屋期间为非法占用期间。（二）一审判决认为“维修屋顶隔热层不会必然导致原告无法将涉案房屋出租或延迟收取租金，因此本院对原告主张的维修屋顶隔热屋期间的租金及物业管理费，不予支持”是错误的。1、屋顶隔热层维修属于房屋顶部部分维修，牵一发而动全身，出于对人身安全的考虑，任何人均无法在进行屋顶维修时对房屋进行出租，也无人愿意承租，所以隔热层维修工程必然导致租金及物业管理费的损失。2、一审判决在做出此认定时也未考虑信佳公司认可的需要复原的房屋隔断拆除工程及设备房翻新工程。（三）一审判决“被告信佳网络公司解除合同前委派施工人员进行隔热层的维修”，进而不支持道明公司所要求的造价咨询服务费是错误的，应予纠正。l、信佳公司在2014年7月24日决定对房屋自行维修前，信佳公司从未派遣任何人员到涉案房屋进行维修。当道明公司发现涉案房产出现损坏后，曾于2014年6月16日、6月27日两次书面催告信佳公司对损坏房产进行维修，但是信佳公司对道明公司的正当要求置之不理，为此道明公司根据合同规定于2014年7月24日致函信佳公司，提出解除合同并决定对涉案房产自行维修。2、信佳公司也无任何证据证明在道明公司决定自行维修前曾派出维修人员维修房屋。一审法院认定信佳公司曾委派施工人员进行隔热屋维修，不知从何而来，令人摸不着头脑。3、造价咨询费因信佳公司的违约行为而产生，该费用理应由信佳公司承担。（四）、一审法院认定“被告信佳网络公司不存在上述合同中约定的保证金可被没收的行为，关于隔热层损坏一事，从原告提交的2014年7月29日的联络函可见，信佳网络公司在解除合同前是委派了施工人员去涉案房产进行维修的……故此被告信佳网络公司不存在拒不维修的违约行为，具体的维修数额双方争议较大、一直无法达成协议，故此信佳网络公司也不存在拒不赔偿的违约行为”是事实认定错误，应予纠正。1、基于信佳公司在道明公司的多次要求下未能对涉案房屋进行维修，在2014年7月24日，道明公司致函信佳公司已决定自行维修。2014年7月29日，道明公司发现二名不明身份人员到工厂，但该时间发生在合同解除及道明公司决定自行维修之后，同时，信佳公司也无证据表明该二名不明身份人员是为维修工程而来，所以信佳公司存在《房地产租赁合同》规定的拒不维修的违约行为。2、《房屋租赁合同》规定，信佳公司存在拖欠可能导致道明公司损失的各项费用达20万元以上的，道明公司可没收租赁保证金。根据道明公司诉前委托相关评估机构评估，信佳公司给道明公司造成的损失高达400万多元，一审法院委托评估结果未能与上述金额一致完全是因为一审法院存在委托评估范围错误、漏评等多项原因造成，所以，道明公司有权根据合同之规定没收租赁保证金。
二审期间，上诉人道明公司补充上诉理由如下：从房屋的损害程度的现场勘察及信佳公司的自认来看，防水保温层的损害的发生时间是在2012年以后，并且是由信佳公司人为造成的，信佳公司在一审时向法院提交的资料显示，在道明公司与信佳公司签订续租合同后的2012年，信佳公司将涉案房产转租给格瑞特公司，信佳公司认可格瑞特公司对防水保温层进行过人为损害，所以损害的时间是在2012年以后，在现场的结果表明，根本无法区分哪些是格瑞特公司损害的，因为整个防水保温层的损害程度完全是一致的，整个屋顶成为一片废墟，所以可以推定，整个防水保温层是在2012年以后损害的，在2012年之前是完好无损的。
被上诉人信佳公司、町强公司答辩称，一、道明公司没有诚信可言，连最基本的事实都不尊重，把90年代建设的老旧不堪的涉案房产说成08年建成的新房，意图把厂房的自然损耗说成是道明公司人为的损害，从而获得不当的利益；二、一审法院对于举证责任的分配是正当的，道明公司没有证据证明答辩人承租前该房屋的状况，也无证据证明答辩人有不当或者不合理使用房屋的行为，跟无证据证明答辩人有不当或者不合理使用房屋的行为并且不承担维修责任或不支付维修费用致使房地产严重损害的，所以道明公司主张依据租赁合同第19条第5款的规定没收保证金，没有事实依据；三、对于房屋出租时的状态（2011年8月31日之前的房屋状态），在2011年1月27日续签合同时道明公司和答辩人对房屋内容设施状态进行了确认，并且有拍照确认，照片有被盖章，但天台隔热层不属于答辩人使用管理的范围，道明公司和答辩人从来都没有提过，也没有确认过天台状态；四、格瑞特公司当时在天台安装热水器的时候由于隔热层已经使用了20多年，一碰就破，已经严重超过了使用寿命，隔热层被踩破隔热层的板子早已超过了使用寿命，本身隔热层作为一种消防和逃生的材料本身就能被踩坏，已经不具有此功能，所以损害与答辩人没有任何关系，当时在合同到期前半年的时候，答辩人就通知道明公司合同到期不再续租，其目的是为了预防双方在退租时发生矛盾，在此期间道明公司也从未主张过房屋设施及隔热层有被损害的事情，为了能够提前解约答辩人在双方协商的过程中同意对格瑞特公司安装太阳能踩坏的1／4部分进行维修，其目的是为了协商解决解除合同而作出了让步，并不是自己对该部分事实的自认，后来协商没有成功，所以这部分协商的内容不能作为认定案件事实；五、道明公司说到评估报告开庭时没有给予其15天的问题，道明公司的主张不成立，原审开庭时，原审法官问是否需要15天，道明公司说够了，可以开庭，现在道明公司再提出这个问题是没有道理的。
本院经审理查明，原审查明的基本事实无误，本院予以确认。
本院另查明，一、二审期间，道明公司确认涉案房产自2002年即已交付使用，信佳公司陈述其于2002年即开始使用涉案房产。二、有关评估报告的问题。原审法院于2014年12月9日向道明公司送达有关涉案厂房1／4屋顶隔热层修缮费用的评估报告，并告知其于三日内提出异议，道明公司表示清楚并于2014年12月11日向原审法院提交异议书；原审法院于2014年12月19日组织庭审质证，针对道明公司提出三天异议期不足的问题，原审法院询问道明公司是否对评估报告有其他异议，道明公司表示没有其他异议；深圳市国建工程造价咨询有限公司针对道明公司的异议进行了回复，评估范围系依据评估现场查勘、测量记录表，该表由涉案各方签字确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案合同系合同双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审关于涉案合同的效力认定正确，本院予以确认。综合涉案各方的诉、辩意见，本案二审的争议焦点为：一、关于涉案房产损坏赔偿的问题。二、关于涉案房产租赁保证金的问题。
关于本案第一个争议焦点。一、关于地板损坏及厂房设施的拆除。本院认为，在涉案的系列往来函件中，道明公司与信佳公司就涉案房产的维修及涉案合同的解除进行协商，后合同双方仅对解除合同达成一致意见，道明公司收取涉案租金至2014年7月31日，信佳公司亦于2014年8月1日搬离涉案房产，故原审认定涉案合同于2014年7月31日解除，处理得当，本院予以确认；此外，在前述系列函件中，合同双方并未就涉案房产的维修问题达成一致意见，故产生本案纠纷。本案中，涉案合同约定道明公司认可2011年8月31日之前涉案房产的状态、信佳公司交还涉案房产时仅得保证房屋内部设施的完好（正常损耗的除外），现无证据显示信佳公司于2011年9月1日后有对涉案房产厂房设施进行改建、扩建或装修，道明公司亦未能充分举证地板损坏系因信佳公司不当使用而非自然损耗。在此情形下，道明公司以信佳公司在协商解除合同过程提出的翻新地面、拆除厂房隔断的维修方案主张信佳公司对地板损坏、厂房设施拆除负有维修责任，理据不足，本院对其主张不予支持。
二、关于涉案厂房屋顶隔热层的问题。本院认为，涉案合同双方均认可涉案房产自2002年即已交付使用，即便自2008年涉案房产通过竣工验收，至2014年道明公司要求信佳公司修复屋顶隔热层，使用时间已近六年，在道明公司无法充分举证屋顶隔热层损坏系因信佳公司不当使用而非自然损耗的情形下，信佳公司仅需对其自认的格瑞特公司在屋顶安装设备时造成四分之一屋顶隔热层的损坏承担维修责任。原审认定正确，本院予以维持。此外，关于评估报告的问题。道明公司于原审法院确定的异议期内提交了异议书，其后经原审法院询问，道明公司表示无其他异议；深圳市国建工程造价咨询有限公司针对道明公司的异议书进行了回复，评估范围系依据评估现场查勘、测量记录表，道明公司代理人张志强在该表上签字确认。基于上述情形，现道明公司关于评估异议程序及评估范围有误的上诉主张，理据不足，本院不予采纳。综上，信佳公司应依评估报告确定数额对涉案厂房四分之一屋顶隔热层的损坏承担维修赔偿责任。该部分屋顶隔热层的损坏维修并不必然导致道明公司无法出租涉案房产，故道明公司关于维修期间租金及物业管理费损失的上诉主张，本院不予采纳。
关于本案第二个争议焦点。首先，依据道明公司于2014年7月29日向信佳公司发出的联络函的内容，信佳公司于2014年7月29日有安排施工人员进入涉案房产实施维修。其次，在协商解除涉案合同的过程中，涉案双方对涉案房产屋顶隔热层维修范围、维修赔偿问题一直未达成一致意见，现亦未有证据显示信佳公司拒不维修或拒不赔偿维修费用。据此，信佳公司不存在拒不维修或拒不赔偿的违约情形，道明公司上诉主张其欲自行维修而产生的造价咨询服务费、以及依约得以没收涉案租赁保证金，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人道明公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实无误，适用法律正确，处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11540元，由上诉人深圳道明电气设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年七月九日
书 记 员 陈晓莹(兼)
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。