山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁16民终2164号上诉人（原审原告）：高同杰，男，1978年11月17日生，汉族，居民，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：索琳，山东源诚（滨州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一飞，山东源诚（滨州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：隋玉敏，女，1962年12月15日生，汉族，居民，住滨州市。委托诉讼代理人：信国林，山东元格律师事务所律师。上诉人高同杰因与被上诉人隋玉敏房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2017）鲁1602民初1781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高同杰上诉请求:1.请求二审法院依法撤销原判,改判被上诉人继续履行合同，配合办理过户义务；2.本案各项费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同自然解除错误，事实上该合同并未自然解除并且具备完全履行的条件。高同杰、隋玉敏于2016年9月24日签订房屋买卖合同，9月28日得知因政策原因涉案房屋无法过户，隋玉敏在得知这一消息至一审开庭之日，从未向高同杰通过明示或暗示要求解除合同或拒绝履行，仅仅是就某些问题进行交流协商，隋玉敏的卖房意愿仍是强烈的，高同杰也就因此一直对合同的履行充满期待。对此双方在电话、微信上做了多次交流，双方都认可原房屋买卖合同应当继续履行，只是对房屋价款持有不同意见。并且，在房屋已经暂时不能过户的条件下，高同杰在隋玉敏的配合下于2016年10月份为涉案房屋缴纳了取暖费用，缴纳取暖费用是由隋玉敏首先提出并配合完成的。通过上述行为可以明确，双方在了解到不动产登记政策变更的情况下，售房人隋玉敏仍然要求买房人高同杰为该房支付取暖费，高同杰也积极配合这一提议，这说明隋玉敏出售房屋的意愿从未发生改变，既然其对于高同杰的出售意愿从未改变，双方关于合同的表意完全真实，那么双方在默认条件下的合同第五条、第十条也就随之发生了自然变化，应当自动顺延相关条款。合同第五条约定“乙方将上述第二部分房款在2016年10月31日产权过户之日全部付清”，受当时的不动产政策�整影响各方暂时均无法办理过户手续，由于此种状态的客观存在，双方皆采用明示或暗示的方法表达过当政策条件允许后双方再继续履行合同义务，双方自然而然的推迟与延后了付款与过户义务。受其影响，第十条约定的“乙方不按日期交付房款超过七天视为自动放弃本房产”中的交款日期也就应自然合理的发生顺延，所以高同杰并未有逾期支付购房款的违约行为，因此这并未从真正意义上满足隋玉敏所称的合同约定解除的生效条件。另外值得注意的一点是，隋玉敏从过户受限之日起一直未主动联系过高同杰要求其支付剩余房款，也未指定其名下的银行账户作为高同杰履行义务的行为对象，高同杰并非刻意不支付剩余房款，而是陷于一种履行账户不明的情况，基于交易的互相信任原则，隋玉敏未行使告知义务的这一自身疏忽，绝不能成为一审法院认定高同杰逾期支付房款的依据，也就不能成为合同自然解除的构成要件。同时，在房屋具备办理过户的条件后，高同杰明确表示按照房屋买卖合同继续履行，高同杰也明确了将剩余房款一次性付清的意思表示，也具有一次性付款的能力，合同继续履行的各方条件均已完备，完全可以依约履行。隋玉敏对于合同的继续履行问题不持异议，只是主张合同签订后房价上涨，涉案房屋也应当提高价格。根据我国合同法积极促进商业交易的立法准则，在不违背相关法律规定的情况下签订的合同各方应当实际履行，以保证社会交易的稳定性。所以隋玉敏应当履行其过户义务，促成交易。二、一审判决适用法律错误，该份合同的外部社会状况不满足情势变更的要求，免除其违约责任无法律依据。情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因，致合同之基础动摇或丧失，若继续�持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。本案中不存在合同法上情势变更的情形，虽然在一段时间内暂停办理了不动产过户业务，但国家并未完全取消不动产制度，既然合同的基础即房屋买卖现今完全没有阻碍，那么合同基础动摇与丧失这一先决条件完全不具备，并且该项制度的法律后果包括变更合同内容与解除合同两种，一审法院在先决条件不满足的情况下，径行认定该合同已经因情势变更而自然解除，是不合适的。在上述不满足适用情势变更的状态下，一审法院适用此法规，作出合同解除，并且被告不承担违约责任的判决明显与我国司法维护社会公平正义和交易安全的初衷相违背。每一件案件的判决结果都会对公民的行为起到指导作用。现阶段此类案件数量激增的原因便是社会大众对契约精神与合同法原则的蔑视，也是因为其违约成本远�小于未来可得利益，若任由该类情况发展，则社会中的逐利思想将更加浓重，这使得未来交易行为的不确定性增加、合同的约束力骤减，并不利于维持社会的稳定性。三、一审法官未完全尽职审判，在庭审中怠行释明权，致使上诉人可预期利益受损。释明既被视为法官的一项诉讼义务，在民事诉讼中，当事人的主张或陈述的意思不明确、不充分，或有不当的诉讼主张和陈述，或者他所举的证据材料不够而误认为足够了，在这些情形下，法院对当事人进行发问，提醒、启发当事人把不明确的予以澄清，把不充足的予以补充，把不当的予以排除、修正。该案一审庭审中，主审法官在综合两方陈述后，内心应对各方应承担的法律后果有了初步判断。在被上诉人拒绝履行合同，上诉人实现合同目的强烈的情况下，一审法官未向上诉人阐明其执意按照原诉讼请求所带来的诉讼风险，未行使释明义务即询问上诉人是否变更诉讼请求，以实现在被上诉人违约或合同被认定为自然解除情况下的可得利益。一审法院径行作出判决，审判思路上认为当事人如因疏忽未变更相应主张而致败诉，责任在于自己，法官只需依当事人主张的事实作出判决即可，致使诉讼的结果完全背离了公正，使得诉讼带有投机色彩，严重影响当事人对于司法公正的信仰。综上，请二审法院依法支持我方的上诉请求，依法改判或发回重审。隋玉敏辩称，一、上诉人缴纳取暖费时虽然双方已经知道此时房屋不能过户，但此时双方及中介并不知道何时可以办理过户，当时中介公司说很快就能办理过户，由于没有到双方约定履行主要义务的期限，被上诉人认为到合同约定时限时履行合同是可能的，所以同意高同杰支付取暖费，只能说明上诉人是按期限积极履行合同的�但这不代表被上诉人默认高同杰的合同义务可以顺延履行。更为重要的一点，被上诉人根据合同约定或法律规定也推定不出上诉人此时一定自动默视期限顺延。二、本案中，上诉人要求我方继续履行合同义务时是发生在可以办理过户之时，目的当然是为了自已的利益，由于不能过户就不按合同约定期限交房款，上诉人的利益是得到维护了，但却完全不顾被上诉人的利益。本案中，从签订合同之日到可以办理过户之时已过去半年，上诉人没有义务无确定期限的履行义务。三.本案中，双方签订的《房地产买卖合约》第五条是约定有明确履行期限的。合同第十条也明确约定了超出履行期限的法律后果，即不按日期交付房款超过七天视为自动放弃本房产的约定。在上诉人未按第五条的期限交付房款时，双方合同权利义务已经终止。综上，上诉人要求继续履行合同无事实及�律依据，请求法庭驳回上诉人的上诉请求。高同杰向一审法院起诉请求：判令隋玉敏继续履行合同义务并协助办理不动产过户登记等手续，本案诉讼费用、保全费、保险费均由隋玉敏承担。一审法院认定事实：2016年9月13日山东省国家税务局与地方税务局发布公告：2016年9月26日18：00至10月8日8：30暂停业务办理。2016年9月21日，滨州市人民政府发布公告，自2016年9月21日起，市辖区范围内各类不动产登记业务统一由滨州市不动产登记中心办理。2016年9月24日，高同杰（合同乙方－买方）与隋玉敏（合同甲方－卖方）、淄博汇隆置业服务有限公司滨州分公司（合同丙方－居间方）签订了格式化填充式《房地产买卖合约》，合约部分内容（加粗部分为填充内容）如下：二、甲乙双方通过丙方购入及出售位于滨州市渤海七路806号教育小区4号楼3-202住宅壹套、建筑面积110.96平方。该房地产产权证明书：房权证证号2016030435（以上均以房地产证或相关法律文书记载为准）。四、该房地产的转让成交金额为人民币伍拾伍万元整。五、定金人民币壹万元整为第一部分房款，人民币伍拾肆万元为第二部分房款，付款方式如下：一次性付款，乙方将上述第二部分房款在2016年10月31日产权过户之日全部付清，打到甲方指定的银行收款账号，甲方积极配合丙方办理过户手续。九、甲方将该房地产的使用权交予乙方时间（B）B、甲方于2016年11月20日之前交房。十、签订本合约时乙方不按日期交付房款超过七天视为自动放弃本房产，到交房日期甲方不交房超过七天，乙方有权自行入住（双方友好协商的除外）。十五、签署本合约后，甲方未能履行�合约之条款致本合约不能顺利完成，所收取的定金需双倍返还乙方，并赔偿乙方所付房款20%的违约金；乙方若未能履行本合约之条款致本合约不能顺利完成，其所付定金归甲方所有，并将其所付房款的20%作为违约金赔付给甲方，甲方有权再将该房地产转让其他任何人，甲乙双方不可再为此向对方进一步追究责任或要求任何赔偿，中介服务费及丙方所发生的所有费用由违约方全部承担。如甲乙双方均未能履行合约或取消合约致交易无法完成，甲乙双方仍须支付丙方佣金或将合同履约保证金转为中介费。十六、如遇银行、房管局、土地局政策调整等不可抗力因素导致该笔业务无法顺利进行，三方协商解决，不承担违约责任。备注：甲乙双方协议全款过户。合约签订当日，高同杰向隋玉敏交付定金壹万元整，向淄博汇隆置业服务有限公司滨州分公司交纳中介服务费5000元，保证金2000元。合同签订后至今，隋玉敏未向高同杰指定收款账号，高同杰也未向隋玉敏支付剩余房款。2016年9月28日，滨州市不动产登记中心提示：土地性质为划拨和集体的房屋从9月28日暂停受理过户业务。涉案房屋也在以上暂停受理过户业务范围之内。高同杰、隋玉敏两人均在短时间内（10月1日前）得知了这一消息。2016年10月27日，滨州鑫谊热力公司为涉案房产办理取暖卡，高同杰根据隋玉敏通知办理了取暖卡并交纳取暖费2464元。但之后高同杰并（漏一未字，此处应为一审法院笔误）入住该房屋，至2017年4月21日滨州市国土资源局确定涉案小区住房可以办理过户手续，双方再无联系和沟通。2017年春节前后，滨州市区范围内房产价格大幅上涨。2017年4月21日滨州市国土资源局确定涉案小区住房可以办理过户手续后，高同杰与隋玉敏丈夫于21日晚通过微信联系，隋玉敏丈夫向高同杰发送了涉案房产证书图片。以上微信还显示，两人进行了以下对话：4月24日高同杰：周叔，你说加5万，共60万元可以卖给我房子。咱们可以协商一下，毕竟原合同是55万，我在55万基础上给你加2万，共57万卖给我，是否可以？隋玉敏丈夫：我愿意卖给你，对你印象不错，给你留下了不小空间。60万你应该满意。高同杰：我们买房子是给老人住，也等了这么长时间，因为遵守合同也没看别的房子，我们是受害者，57万不行吗？隋玉敏丈夫：当初你交款我也会把房子交给你了。没履行。我给孩子在深圳买房，首付也不够，我也难啊。5月3日隋玉敏丈夫：房子还买吗？高同杰：�。隋玉敏丈夫：你考虑合适的时候我们回去过户。高同杰：按合同执行吗？隋玉敏丈夫：和你说的60万。其实原合同到2016年11月底到期。高同杰：签了合同，应该诚实守信，履行合同。隋玉敏丈夫：你不买，我会给双倍订金，中介费我承担。因就价格双方协商不下，高同杰遂起诉要求隋玉敏按原合同价格继续履行合同。一审法院认为，高同杰与隋玉敏所签订《房地产买卖合约》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行，否则应当依据约定和法律规定承担违约责任。根据上述合约，高同杰之义务是按约定向隋玉敏支付房款，隋玉敏之义务为向高同杰交付房屋及与高同杰共同办理房产权属变更登记。合约第五条约定“付款方式如下：一次性付款，乙方将上述第二部�房款在2016年10月31日产权过户之日全部付清，打到甲方指定的银行收款账号，甲方积极配合丙方办理过户手续”，备注条款约定“甲乙双方协议全款过户”，根据以上约定和二手房交易习惯，对付款和过户的履行顺序应当理解为付清房款后过户而非过户后再付清房款，原被告虽约定两者在同日履行，但付清房款应在先，而办理过户手续在后。合约第十六条约定“如遇银行、房管局、土地局政策调整等不可抗力因素导致该笔业务无法顺利进行，三方协商解决，不承担违约责任”，根据该约定，即使高同杰按约定按时付清了房款，隋玉敏因政策调整原因无法与高同杰办理过户手续，也不必承担违约责任；只有在政策再次调整涉案房产可以开始办理过户手续后，三方才有协商解决之可能，即隋玉敏与高同杰办理过户的时间可以顺延。但双方并未对支付房款可以顺延及如何顺延作出约定。如高同杰依约定按期于2016年10月31日付清了全部房款，即使未能办理过户手续，其也可以于约定的时间（2016年11月20日）要求隋玉敏交房，如超过七天被告不交房，高同杰可根据约定自行入住。根据高同杰通知隋玉敏办理涉案房产取暖卡，高同杰同意办理并交纳当年取暖费的事实，在2016年10月27日这一天，隋玉敏有按期交房之意愿，高同杰也有入住之打算。虽之后至涉案房产可以办理过户之日双方再无联系，但根据合约第十条“乙方不按日期交付房款超过七天视为放弃本房产”之约定，高同杰应当意识到超过约定日期七日不交付房款的后果，即如其逾期七日仍未支付房款，不但构成违约，隋玉敏也可选择确定合同即行解除并终止履行，故高同杰应当在约定的付款日期到来及之后，主动提示付款，对此高同杰应具有高度注意之意识，不能仅以“（被告）�订合同时没有给原告指定账户，因为当时没法办理过户，后来就一直忘记了”而免责。同时，高同杰主张“在产权过户不具备条件时，合同约定的付款日期自然顺延”，无事实依据和合同依据，也无法律依据，不予采纳。高同杰在约定的付款时间到来之后未主动提示付款也未实际付清房款，应视为其接受合约解除终止履行之后果。故对高同杰要求判令被告继续履行合约义务并协助其办理不动产过户登记等手续的诉讼请求，不予支持。在涉案房产可以办理过户手续后，双方之协商属于新的房屋买卖合同的磋商，与本案无必然关联，不作评判。综上，高同杰与隋玉敏双方之“乙方不按日期交付房款超过七天视为放弃本房产”之约定，应认定为如高同杰逾期七天不履行付款义务，隋玉敏可选择确定合同即行解除并终止履行，而高同杰在合同约定的付款日期后的数个月时间内没有积极履行付款义务，隋玉敏有权根据上述约定作出确定选择，而根据原被告双方2017年的微信交流，足以表明隋玉敏选择确定合同即行解除并终止履行的态度，故原被告所签订《房地产买卖合约》实质上已解除，高同杰无权要求隋玉敏继续履行合同。而隋玉敏未按约定日期与高同杰办理过户手续，并非基于自身原因，属情势变更，根据合同约定可以免责。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告高同杰的诉讼请求。案件受理费9300元，减半收取4650元，财产保全费3270元由原告高同杰负担。本院审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，房屋买卖合同出卖方的义务是交付房屋及协助办理产权转移�记，买受方的义务是支付房款。本案中，因国家政策的变化，导致双方无法按约定的时间办理产权转移登记，但对于支付房款和交付房屋的义务履行，并无影响。但在政策变化导致不能办理权属变更登记后，上诉人既未支付房款，被上诉人也未交付房屋，双方均未履行合同的其他义务，也未要求对方履行合同义务，据此可判断双方以其行为表明不再履行该合同，从双方于签订合同逾半年后的微信聊天记录也可以进一步证实。在涉案房屋可办理权属变更登记后，2017年4月双方针对房屋价款及权属变更办理的主要合同条款又进行协商，但未达成一致协议。据此在双方均以其行为及其后的意思表示表明2016年9月的合同不再履行的情况下，上诉人再要求被上诉人履行上述合同，缺乏事实和法律依据。本案合同的不履行是基于双方的行为及意思表示，不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的调整范围，一审法院认为本案属情势变更，理由不当，本院予以纠正。关于一审法官是否怠于行使释明权的问题。虽然法院认为2016年9月的合同对双方不再有约束力，但是否诉求继续履行合同，是上诉人基于自身利益考量之后的选择，系其对于自身权利的处分，本案不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定的人民法院经审理认为双方法律关系的性质和民事行为效力不同于权利主张一方的认知而应当进行释明的范畴。上诉人主张一审法官怠于行使释明权，不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款�一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人高同杰负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  高立俊审判员  王正真二〇一七年十二月十二日书记员  战亚玲