福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终5190号上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门华丽晶投资管理集团有限公司，住所地厦门市同安区祥平街道西洪塘村（华丽晶石油公司第二层左侧）。法定代表人：张凌，执行董事。委托诉讼代理人：卜祥伟、康淑芸，福建方定律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张聪明，男，1985年1月18日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。委托诉讼代理人：卜祥伟、康淑芸，福建方定律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:翟雅晨，女，1985年12月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：庄良佳、念建辉，北京中银（厦门）律师事务所律师。原审第三人：厦门唐辰工贸有限公司，住所厦门市翔安区马巷镇舫阳村内田社2组59号2楼。法定代表人：翟雅晨，总经理。委托诉讼代理人：庄良佳、念建辉，北京中银（厦门）律师事务所律师。上诉人厦门华丽晶投资管理集团有限公司（以下简称华丽晶公司）、张聪明因与被上诉人翟雅晨、原审第三人厦门唐辰工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2016）闽0212民初4290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华丽晶公司、张聪明上诉请求：撤销原审判决第二项、第四项，并依法改判。事实与理由:一、一审法院判令华丽晶公司、张聪明共同返还翟雅晨占用费92225元，没有事实依据。一审法院以住所地变更作为认定实际使用租赁物时间的依据，该认定与事实不符。注册登记的住所与实际使用的住所不一致的情况普遍存在。二、翟雅晨在交纳了第一年度（2014年10月16日至2015年10月15日）的租金后，实际占有、使用厂房至今，但未付2015年10月15日之后的占用费。现翟雅晨仍然未与华丽晶公司办理厂房交接，还实际占有、使用该厂房，故应当支付相应的占有使用费。翟雅晨答辩称，一、翟雅晨并未实际使用租赁厂房，不应支付占用使用费。翟雅晨接收租赁厂房后按约定进行装修，因华丽晶公司无法提供建设工程竣工验收报告和竣工消防备案证明，消防部门禁止开展生产，厂房一直没有投入使用。故装修后因华丽晶公司过错导致无法正常使用租赁物，翟雅晨无需支付租金。二、翟雅晨租赁案涉厂房的目的是开办厦门唐辰工贸有限公司，但因消防问题无法在厂房上开展经营活动才被迫迁移并变更经营地址，租赁厂房的目的因此落空，当然无须支付租金。三、一审判决认定租赁合同无效，对于装修装饰物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，一审判决对于装修损失未予认定和分配，事实认定错误。综上，请求驳回上诉。原审第三人厦门唐辰工贸有限公司同意翟雅晨的意见。翟雅晨向一审法院提出诉讼请求，判令：1、确认翟雅晨与华丽晶公司、张聪明签订的关于同安区莲花镇后埔村九斗中35号厂房之《厂房租赁合同》无效；2、华丽晶公司、张聪明退还翟雅晨己支付的租金316200元和租赁保证金50000元；3、华丽晶公司、张聪明赔偿翟雅晨搬迁费、停工费、装修等各项损失1057402元。华丽晶公司向一审法院提出反诉请求：1、翟雅晨继续履行与华丽晶公司于2014年8月16日签订的《厂房租赁合同》；2、翟雅晨向华丽晶公司支付实际使用期间的占用费52700元（占用费标准参照租金标准，自2015年10月15日起暂计至2015年12月14日，暂计2个月，暂计52700元）。一审法院认定事实：翟雅晨分别于2014年4月6日向黎小保转账30000元、于2014年4月11日向黎小保转账336200元。2014年4月9日，华丽晶公司、张聪明（乙方）与叶国章（甲方）签订一份《厂房租赁合同》。该合同载明“一、出租房情况甲方出租给乙方的厂房座落在厦门同安区厂房（附照片），租赁建筑面积为一楼2400平方米，二楼1100平方米。厂房类型为钢混铁皮房结构。二、厂房租赁期限1、厂房装修日期三个月，自5月1日起至8月1日止，装修期间免收租费。2、厂房租赁自2014年5月1日起至2024年4月30日止。租赁期十年。3、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金及保证金支付方式1、甲、乙双方约定，该厂房租赁每平方米建筑面积租金为一楼5.5元，二楼5元。厂房外围地面不计租金，年租金共计人民币贰拾贰万肆仟肆佰元（￥224400）。2、前三年不递增，第四年开始递增5%，后每两年递增5％。3、甲方双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金计人民币壹万元整（¥10000）。租金按年支付，合同签订后十日内乙方应支付甲方第一次的年租金，下一年度租金应提前十日支付给甲方。……六、厂房转租和归还1、乙方在租赁期间，如将该厂房转租，甲方应无条件给予配合。2、租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。七、租赁期间其他相关约定1、租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用广房租赁进行非常活动。2、租赁期间，甲方应协助乙方做好相关行政办证手续及周边村民关系。3、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。4、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负。5、租赁期满后，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5％滞纳金，并有权终止租赁协议。6、租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权，如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由引造成一切损失和后果，都由乙方承担。……”。2014年8月16日，翟雅晨与华丽晶公司、张聪明签订一份《厂房租赁合同》。该合同中载明“出租方（甲方）：华丽晶公司张聪明承租方（乙方）：翟雅晨根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用的有关事宣，双方达成协议并签定合同如下：一、出租房情况：甲方出租给乙方的厂房座落在厦门同安区厂房（附照片），一楼2400平方米，二楼1100平方米共计3500平方米。厂房类型为混凝土，钢结构铁皮房。二、厂房租赁期限：厂房租赁自2014年8月16日起至2024年4月30日止。租赁期十年。甲方自交接给乙方后二个月为装修期间免租期，免租日期2014年8月16日至2014年10月15日。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前六个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金及保证金支付方式：1、甲乙双方约定，该厂房租赁每平方米建筑面积租金为一楼8元／米，二楼6.5/平方米。厂房外围地面不计租金，年租金共计人民币叁拾壹万陆仟贰佰元（￥316200）。2、前三年不递增，第四年开始递增5%，后肆年递增5％。3、甲方双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金计人民币伍万元整（¥50000）。租金按年支付，合同签订后十日内乙方应支付甲方第一次的年租金，下一年度租金应提前十日支付给甲方。四、其他费用：租赁期间，甲方应保证乙方生产过程中正常的用电用水，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担。五、厂房使用要求和维修责任：1、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及附属设施，发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，由乙方维修，费用由乙方自行承担，遇地震、台风人为不可抗拒的损失，乙方不承担责任。2、乙方另需维修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后方可进行。六、厂房转租和归还：1、乙方在租赁期间，不得转租。2、租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。七、租赁期间其他相关约定：1、租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用广房租赁进行非常活动。2、租赁期间，甲方应协助乙方做好相关行政办证手续及周边村民关系。3、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，遇政府征用，赔偿损失归乙方所有。4、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负。5、租赁期满后，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5％滞纳金，并有权终止租赁协议。5、租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权，如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由引造成一切损失和后果，都由乙方承担。八、其他条款：1、租赁期满后，甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方人民币叁拾万元整。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方人民币叁拾万元整。2、可由甲方代为办理营业执照等有关手续，相关费用由乙方承担。九、本合同未尽事宜，甲、乙双方必须依法共同协商解决。十、本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，合同经盖章签字后生效。”当日，华丽晶公司向翟雅晨出具了厂房保证金收条、租金收条确认已收到翟雅晨交付的厂房保证金50000元及一年租金（2014年10月16日至2015年10月15日）316200元，华丽晶公司并确认上述保证金及租金由黎小保代为收取。2014年9月1日，张聪明与厦门唐辰佛具有限公司签订《住所（经营场所）租赁合同》，约定厦门唐辰佛具有限公司向张聪明承租坐落于厦门市同安区的厂房，建筑面积1100平方米，租赁期限自2014年9月1日起至2024年8月31日止，月租金人民币7150元，租金支付方式为季付等等。厦门唐辰佛具有限公司由翟雅晨在《住所（经营场所）租赁合同》上签字确认。厦门唐辰佛具有限公司于2014年9月10日注册成立，住所为厦门市同安区。2015年7月1日，厦门唐辰佛具有限公司将住所变更为厦门市翔安区马巷镇舫阳村内田社2组59号2楼。厦门唐辰佛具有限公司于2015年8月25日向厦门市同安区人民法院起诉华丽晶公司、张聪明租赁合同纠纷。厦门唐辰佛具有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除关于同安区莲花镇后埔村九斗中35号厂房之《厂房租赁合同》；2、退还已支付的租金316200元和租赁保证金50000元；3、华丽晶公司、张聪明赔偿搬迁费、停工费、装修等各项损失1057402元。厦门市同安区人民法院于2015年10月9日作出（2015）同民初字第3515号民事裁定，认为厦门唐辰佛具有限公司并非2014年8月16日签订《厂房租赁合同》的主体，厦门唐辰佛具有限公司与张聪明签订《住所（经营场所）租赁合同》的时间早于厦门唐辰佛具有限公司注册成立时间，讼争租赁合同是以翟雅晨的名义签订。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”厦门唐辰佛具有限公司不是适格的原告，驳回厦门唐辰佛具有限公司的起诉。厦门唐辰佛具有限公司与华丽晶公司、张聪明未就该案提起上诉，该案已经生效。2016年5月4日，厦门市翔安区市场监督管理局作出﹝厦翔﹞登记内变字[2016]第2032016042930079号准予变更登记通知书，准予厦门唐辰佛具有限公司变更名称为厦门唐辰工贸有限公司。一审法院认为，本案争议的焦点如下：1.本案的合同主体及合同效力；2.租金及保证金如何处理；3.翟雅晨主张的损失赔偿问题；4.华丽晶公司反诉主张占用费的问题。1.本案的合同主体及合同效力。双方于2014年8月16日签订的《厂房租赁合同》已明确载明“出租方（甲方）：厦门华丽晶投资管理集团有限公司张聪明”，本案合同主体应认定为翟雅晨与华丽晶公司、张聪明。张聪明提出的其只是签订合同的代表和经手人，合同的履行由华丽晶公司承受的答辩意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，张聪明未提供证据证明其接受华丽晶有限公司委托或其作为华丽晶公司员工履行职务行为而签订合同，应承担举证不能后果，张聪明提出的该项答辩意见，不予采信。翟雅晨与张聪明、华丽晶公司均确认本案租赁物即厦门市同安区厂房未取得产权证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。翟雅晨与张聪明、华丽晶公司于2014年8月16日签订的《厂房租赁合同》无效。至于张聪明与厦门唐辰佛具有限公司于2014年9月1日签订的《住所（经营场所）租赁合同》，因已生效的（2015）同民初字第3515号民事裁定认定厦门唐辰佛具有限公司并非该合同适格主体，故该份《住所（经营场所）租赁合同》不成立。2.租金及保证金如何处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因翟雅晨与张聪明、华丽晶公司于2014年8月16日签订的《厂房租赁合同》无效，华丽晶公司、张聪明应当向翟雅晨返还保证金50000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，双方均未举证证明翟雅晨及厦门唐辰工贸有限公司实际使用租赁物的期间。厦门唐辰工贸有限公司于2015年7月1日经厦门市翔安区市场监督管理局准予将住所变更为厦门市翔安区马巷镇舫阳村内田社2组59号2楼。一审法院认定翟雅晨实际使用租赁物的期间应当至2015年7月1日，2015年7月2日至2015年10月15日的占用费应当为92225元。因此，华丽晶公司、张聪明应向翟雅晨返还占用费92225元。3.翟雅晨主张损失赔偿问题。翟雅晨应举证证明其损失，翟雅晨提供的收款收据抬头载明“唐辰佛具”，厦门唐辰佛具有限公司在其诉华丽晶公司、张聪明租赁合同纠纷案也举示了相同装修票据、搬迁费用票据、误工费发放花名册等并以此主张赔偿装修费、搬迁费、停工费等损失，翟雅晨所举示的损失不应当认为系其个人损失。本案租赁合同主体为翟雅晨与张聪明、华丽晶公司，案外人发生的损失也无法依据本案租赁合同向张聪明、华丽晶公司主张。再者，翟雅晨与厦门唐辰工贸有限公司均知道或应当知道厦门市同安区厂房是在后埔村集体土地上建设的房产属性，应当承担相应责任。综上，翟雅晨提供的证据不足以证明其损失且翟雅晨知道本案租赁物的房产属性，自身对合同无效存在过错，翟雅晨主张赔偿损失，不予支持。4.华丽晶公司反诉主张占用费的问题。华丽晶公司主张翟雅晨继续使用租赁物应支付占用费，翟雅晨对此予以否认。华丽晶公司应当举证证明翟雅晨于2015年10月15日之后继续使用租赁物，华丽晶公司未能提供任何证据加以证明，应承担举证不能的法律后果。华丽晶公司反诉主张占用费，缺乏事实依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认翟雅晨与华丽晶公司、张聪明于2014年8月16日签订的《厂房租赁合同》无效；二、华丽晶公司、张聪明应于本判决生效之日起五日内共同向翟雅晨返还保证金50000元、占用费92225元；三、驳回翟雅晨的其他诉讼请求；四、驳回华丽晶公司的全部反诉请求。如华丽晶公司、张聪明未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费17613元，由翟雅晨负担14468.5元，由华丽晶公司、张聪明负担3144.5元；本案反诉案件受理费1117.5元，由华丽晶公司负担，款均限于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳。二审经审理查明，各方当事人对于一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，各方当事人未提交证据。华丽晶公司与张聪明确认讼争租赁厂房已于2016年期间由叶国章收回使用。本院认为，华丽晶公司、张聪明的上诉请求围绕讼争租赁厂房占用期间及占用费的认定问题。对此，本院分析认定如下：鉴于讼争租赁合同无效系因讼争租赁厂房无产权证所致，华丽晶公司、张聪明作为出租方对此负有过错。而华丽晶公司、张聪明也未举证证明翟雅晨实际占有使用租赁厂房的情况，对于讼争厂房由叶国章收回使用的具体时间亦不明确。因此，虽然翟雅晨、厦门唐辰工贸有限公司未与华丽晶公司、张聪明办理讼争租赁厂房的交还手续，一审判决根据厦门唐辰工贸有限公司变更工商登记住所地的时间认定实际占用期间，兼顾公平合理，并无明显不妥。二审中华丽晶公司、张聪明也未提交新的证据证明翟雅晨、厦门唐辰工贸有限公司在住所地变更后仍然占有使用讼争租赁厂房的事实，该上诉缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于翟雅晨二审中辩称一审判决遗漏查明认定其装修投入损失的问题，因其未对此提起上诉，本院对此不予评判。综上，华丽晶公司、张聪明的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17613元，由华丽晶公司、张聪明负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘文珍审 判 员 李向阳审 判 员 胡林蓉二〇一八年一月八日代书记员 黄亚君附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。