成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武侯民初字第3955号
原告彭霞，女。
委托代理人武静瑶，四川致高守民律师事务所律师。
被告蒋萍，女。
委托代理人钟静晶，四川君合律师事务所律师。
原告彭霞与被告蒋萍合伙协议纠纷一案，本院于2014年7月24日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭进行了审理，原告彭霞的委托代理人武静瑶，被告蒋萍的委托代理人钟静晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭霞诉称，2013年8月19日原告从项光亮处受让其与被告合伙经营的位于成都市青年路89号益华大厦六楼的茶楼属于项光亮的股份。股份转让费10.2万元。原告在项光亮与被告于2012年7月1日签订的《补充协议》上，增加了项光亮股份和经营管理权转让给原告的条款。原告在合同签订后，如约向被告支付保证金5万元及收益款336420元。由于长期亏损，原告于2014年2月结束经营，要求作为合伙人的被告退还原告保证金及原告预先支付被告从2014年2月至8月共计六个月的经营收益款，但被告却告知原告其并不是合伙人而是房东，以双方的租赁期限未到为由，拒绝退还未发生的经营收益款及保证金，且要求原告继续维持租赁关系。原告与被告协商无果，故请求判令一、原被告签订的《补充协议》无效；二、被告蒋萍返还原告彭霞的合伙收益336420元及保证金50000元，共计386420元；
被告蒋萍辩称，本案原被告双方实质是房屋租赁关系，签订的《补充协议》对租赁期限和租金等约定是双方真实意思表示。原告彭霞应按实际支付租金并承担违约责任。双方的租赁期限应到2015年8月，但原告因自身经营不善，要求提前退还房屋，并未在2014年8月25日支付下一年租金，还拖欠了水电物管等费用5330.70元。被告于2014年9月27日才将该房屋另行租赁，故原告实际使用房屋期限为2013年8月19日至2014年9月26日，根据双方约定，原告除已付租金外，还应向被告支付租金29437元。因原告未按时支付租金，应按被告与产权人合同约定的违约承担方式向被告支付违约金，共计56518.40元。综上，以上款项从原告缴纳的保证金5万元扣除，原告尚欠被告41286.10元及5330.70元同期银行贷款利息。即使双方签订的《补充协议》无效，原告使用房屋，也应当按照双方约定支付房屋租金及自身经营所产生的费用。请求法院依法判决。
经审理查明，2012年6月26日，被告蒋萍与成都益华实业有限责任公司签订为期5年（2012年8月26日-2017年8月25日）的租赁合同，租赁成都益华实业有限责任公司的位于成都市锦江区青年路89号6楼405平方米（产权登记为409.44平方米）的办公用房。
2012年7月11日，被告蒋萍（甲方）与项光亮（乙方）签订1份《关于有限合伙企业补充协议》，约定甲乙双方于2012年7月1日签署合伙协议，设立茶房有限合伙企业，经双方协商一致，达成如下补充协议：1.双方同意，甲方每年从合伙企业分配的利润为35万元；2.鉴于甲方向合伙企业免费提供经营场所（指上述蒋萍租赁的成都市锦江区青年路89号6楼409.44平方米办公用房）、鉴于乙方为合伙企业的执行合伙人，为保证甲方利益，乙方自愿同意，由乙方每半年向甲方预先支付合伙协议所约定的由甲方享有的32.04万元的一半，即每年的8月25日之前支付33.642万元，每年的8月25日之前支付35.324万元，合计101.006万元；3.乙方代合伙企业支付的利润，由合伙企业通过利润分配应分给甲方的部分偿还，乙方不得向甲方主张偿还，如果合伙企业的利润不足以弥补乙方向甲方代为支付的利润，由乙方自行承担，不得向甲方主张偿还。蒋萍在“甲方”处签名，项光亮在“乙方”处签名。随后，项光亮在该处开设茶房。被告蒋萍自述当初是租赁房屋给项光亮，为配合项光亮办理工商登记等事宜，故协议将蒋萍签成合伙人。
2013年8月19日，项光亮以15.2万元的价格（转让费10.2万元，押金5万元）将茶房转让给原告彭霞，包括茶房内7台包间小空调，大厅1台大电视，大厅3台立式空调均归彭霞。当日，彭霞在上述《关于有限合伙企业补充协议》上“乙方”处签名，并注明“项光亮转给彭霞，2013年8月19日”。同日，原告彭霞向被告蒋萍支付了5万元及168210元，被告蒋萍出具收条载明收到彭霞“合作保证金”5万元及“合作收益”现金168210元。随后，原告彭霞将该处房屋重新装修并经营“爱琴海咖啡”。彭霞自述该咖啡厅由彭霞经营，未办理工商档案登记，蒋萍未参与经营。2014年1月23日，彭霞向蒋萍再次转款168210元。
2014年2月28日卓盛一品（北京）国际餐饮管理有限公司向彭霞发函称双方于2013年8月20日开始合作经营的“爱琴海咖啡”因营业额不佳，彭霞提出解除合作关系，该公司同意终止双方合作。此后，彭霞未再经营，并陆续搬离清空。期间，彭霞要求蒋萍退还保证金并进行结算，双方未达成一致意见。2014年7月底彭霞将成都市锦江区青年路89号6楼办公用房钥匙交给蒋萍。该房屋产生的2014年4月13日至同年9月26日水电物管费5330.70元由蒋萍缴纳（2014年4月13日至2014年8月12日电费1269.90元、2014年4月13日至2014年5月12日水费60.80元，2014年5月-9月物管费4000元）。
2014年9月13日，被告蒋萍与案外人王鲁签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给王鲁，期间为2014年9月27日至2017年8月25日，租金为第一年36万元，以后每年递增8%。
上述事实，有房屋权属证书、《关于有限合伙企业补充协议》、收条、《解除品牌合作协议书》、转账凭证、发票、收条、《房屋租赁合同》，双方当事人陈述笔录等收集在案，予以佐证。
为了支持自己的诉讼请求，反驳对方的主张，原告彭霞还向本院提交了如下证据材料：
1.2014年7月7日电话录音2段。一是彭霞与蒋萍通话，内容系蒋萍要求彭霞去物管公司缴纳物管水电费2700元，彭霞要求蒋萍退保证金，蒋萍称彭霞租期是到17年，彭霞必须找个下家（租房）再商量退保证金等事宜。其中彭霞有“我什么时候成租你房子的了？当初说了合作”语言；二是彭霞与“项光亮”通话，“项光亮”称其与蒋萍只有补充协议，协议是蒋萍起草的。
被告蒋萍的委托代理人质证认为，蒋萍与彭霞的通话要下来后与蒋萍核实是否真实，3日内书面答复法庭，但其后并未提交书面质证意见。因彭霞提交了录音资料，蒋萍未否认且无证据证明该录音不真实，故本院对原告提交的原被告2014年7月7日的通话记录的真实性予以确认。对于蒋萍与项光亮的通话记录，被告方质证认为，不认可，不清楚是否真实，因原告方无证据证明该段通话真实，且项光亮未到庭作证，故对该段通话记录的真实性，本院不予确认。
2.《益华大厦六楼房屋租赁合同》复印件1份，由成都益华实业有限责任公司（甲方）与蒋萍（乙方）于2012年6月26日签订，内容为甲方将位于成都市锦江区青年路89号益华大厦第六层405平方米营业及办公场所自2012年8月26日至2017年8月25日出租给乙方使用，租金每年上涨3%，5年合计318548.15元；租赁期间的物管水电气、垃圾清运费由乙方承担；乙方不得将租赁物转租给第三方，未经甲方书面同意不得改变租赁物用途和经营范围。
被告方对原告方出具的该份租赁合同复印件真实性不予认可，并出具1份《益华大厦六楼房屋租赁合同》原件，此原件除“5年租金合计1566387.74元”及“租赁期间，乙方可以将租赁物转租或分租给第三方”外，其余内容与原告方提交的上述租赁合同复印件一致。
原告申请对《益华大厦六楼房屋租赁合同》的真实性向签订方成都益华实业有限责任公司进行核实。本院向成都益华实业有限责任公司财务部长钟莉询问，钟莉确认双方签订并执行的是被告方手中持有的租赁合同。
根据被告方申请，本院询问了项光亮，项光亮陈述，其与蒋萍是房屋租赁关系，最初双方签订的是房屋租赁合同，后蒋萍为了避税又要求项光亮签了《有限合伙补充协议》。项光亮租赁房屋后进行装修并开茶楼，后因生意不好找到彭霞接手继续租赁，所有情况项光亮如实告知了彭霞，彭霞是清楚其与蒋萍是租赁关系的。
此外，被告方还向本院提交了原被告双方手机短信来往信息，内容为2014年5月彭霞因经营困难，要求蒋萍退押金，并表示自己此时“还有三个月租金”，蒋萍不同意，要求彭霞结清物管水电气费并找到下一家接管并付保证金才退。被告方举证认为，短信可以证明彭霞是清楚双方系租赁关系。原告方对短信信息真实性不予认可。
本院认为，原告彭霞与被告蒋萍签订的《关于有限合伙企业补充协议》约定“甲方每年从合伙企业分配的利润为35万元”，“乙方代合伙企业支付的利润，由合伙企业通过利润分配应分给甲方的部分偿还，乙方不得向甲方主张偿还，如果合伙企业的利润不足以弥补乙方向甲方代为支付的利润，由乙方自行承担，不得向甲方主张偿还”，并详细约定了支付“利润”的时间，无个人合伙的各自提供资金、实物、技术、共同经营、债务盈余分担等基本内容。从协议内容看，系蒋萍提供房屋给彭霞经营，蒋萍不参与经营，无论彭霞盈利或亏损，均需按期支付款项。而双方也实际按此履行，即蒋萍提供房屋给彭霞，彭霞独立经营，蒋萍不参与经营，仅按期收取“利润”，此符合租赁房屋的法律关系。案外人项光亮证人证言也证实了双方系租赁关系，因此原被告建立的是房屋租赁关系。双方签订的《关于有限合伙企业补充协议》中“合伙人”“合伙企业”字样无相应的法律关系及后果，而双方约定的“利润”及期限系房屋租赁关系中的租金及付款时间，对双方当事人有约束力。
按照双方的约定，原告彭霞预付租金，蒋萍每年收取2次，彭霞最后一次支付租金时间为2014年1月23日，此租金为预交当年8月25日之前的租金。其后，因原告彭霞经营不善，要求被告蒋萍退还保证金及剩余租金，双方未达成一致意见。2014年7月底，彭霞将钥匙交给蒋萍，蒋萍接收钥匙收回房屋并于2014年9月将房屋另行租赁给他人，应视为蒋萍同意解除租赁合同。故被告蒋萍应当退还原告彭霞保证金5万元。原告彭霞在租赁房屋期间产生的水电物管费应由其自行承担，该款应在被告蒋萍退还的保证金中扣除。现被告蒋萍缴纳了2014年4月13日至2014年8月12日电费1269.90元、2014年4月13日至2014年5月12日水费60.80元，2014年5月-9月物管费4000元，因双方房屋租赁合同至2014年8月25日解除，故2014年9月的物管费800元应由被告蒋萍负担。因此，被告蒋萍应退还原告彭霞45469.30元（5万元-1269.90元-60.80元-3200元）。
对于被告蒋萍认为，原告彭霞还应支付2014年8月25日至9月26日期间的房租，因双方已实际解除了租赁合同，此后的租金原告彭霞无须再支付。蒋萍还认为，彭霞构成违约应支付违约金，因其并未提出反诉，本院不做处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告蒋萍于本判决生效之日起三日内向原告彭霞退还45469.30元；
二、驳回原告彭霞的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7100元，财产保全费2520元，共计9620元，由原告彭霞负担8485元，被告蒋萍负担1135元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 林 娜
人民陪审员 韦 强
人民陪审员 郑维芳
二〇一五年五月四日
书 记 员 岳 静