江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)西民初字第1236号 原告：吴晓黎，女，1963年4月1日生，汉族，住江西省上饶市横峰县。 委托代理人：谢良忠，江西廉诚律师事务所律师，执业证号：13611199310711434。 被告：史贵菜，男，1942年8月17日生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被告：胡园园，女，1947年10月8日生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被告：胡应生，男，1947年2月28日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 被告：胡长生，男，1950年4月30日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 被告：胡茂生，男，1953年12月9日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 被告：胡兰兰，女，1959年12月17日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 被告胡应生、胡长生、胡茂生、胡兰兰共同委托代理人：胡森（曾用名：胡宝生），男，1962年5月9日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 被告：胡森（曾用名：胡宝生），男，1962年5月9日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 被告：徐桂花，女，1962年8月27日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 被告：胡永祺，男，1982年3月23日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 被告：胡永强，男，1982年12月29日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区， 第三人：南昌市西湖区住房保障和房产管理局（以下简称西湖区房管局），住所地：南昌市西湖区抚生路369号7号楼4楼。统一社会信用代码：113601030145206645。 法定代表人：胡海，该局局长。 第三人：南昌市西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处（以下简称西湖区拆迁办），住所地：南昌市都司前90号。组织机构代码：49116065-7。 法定代表人：蔡启斌，该处处长。 第三人西湖区房管局、西湖区拆迁办共同委托代理人：姚招良，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：×××4487。 原告吴晓黎诉被告史贵菜、胡园园、胡应生、胡长生、胡茂生、胡兰兰、胡森、徐桂花、胡永祺、胡永强、第三人西湖区房管局、西湖区拆迁办租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴晓黎及其委托代理人谢良忠，被告胡应生、胡长生、胡茂生、胡兰兰委托代理人胡森、第三人西湖区房管局、西湖区拆迁办委托代理人姚招良等到庭参加诉讼。被告徐桂花、胡永祺、胡永强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告吴晓黎诉称：被告史贵菜、胡园园是夫妻关系。2013年6月，原告被要求先后与被告史贵菜、胡园园分别签订了关于干家前街142号的两份房屋租赁合同，合同内容大体一致。合同约定被告史贵菜、胡园园将位于干家前街142号作为商业用途出租给原告使用，每月租金2500元，租赁期限为2013年6月20日至2018年6月19日，租赁期内租金不变。签订合同之日，原告向被告胡园园交付履行保证金2500元、14000元的原店面吊顶等装修费。原告承租上述房屋后用于经营“西湖吴晓黎诊所”（有营业执照），并经被告史贵菜、胡园园同意进行了装修。干家前街142号分为三部分，住宅面积23.69平方米，非住宅（经营性）面积43.02平方米，自搭塔房（砖木）22.7平方米，全部归原告承租使用，原告按合同约定支付了保证金并按时支付租金。2014年4月4日，干家前街142号列入西湖象山南路沿线旧城改造项目，胡应生、胡长生、胡茂生、胡兰兰、胡森、胡友生（已故）系该房屋被征收人胡思汉的继承人。该房屋被征收后，上述被告共同收取了该房屋的货币补偿款及奖励费和其他各项补偿。原告认为，系争房屋被征收时，由原告实际占有使用，原告是系争房屋的实际使用人，且租赁期间，原告对房屋进行了装修、添置经营所需的物品设备，受拆迁影响而停业，因此，拆迁补偿协议中有关住宅部分的搬迁补偿费500元、临时安置补偿费1918.89元、在规定期限内签约并完成搬迁补助38989元、提前签约并完成搬迁奖励费38989元、有关非住宅部分的搬迁补偿费215.1元、停产停业补偿49512.58元、装修补偿费5327元、临时安置费3484.62元，合计164748.19元系对实际使用人即原告的补偿，现被上述被告领取，上述被告应将其返还给原告。该房屋征收时被告胡森家人承诺除房屋以外的钱全归原告所有。被告胡园园和史贵菜在原告不情愿的情况下强行把原告经营场所和卧室之间的隔板拆卸下来，把原来只有24个平方左右的经营场地扩大到40多个平方，把卧室也变成经营场地，将卧室临时变成店面，作店面价格在骗政府更多的拆迁补偿款，再三承诺除房屋钱外以后的补偿款全归原告一分不扣。被告胡园园和史贵菜有义务和责任承担一切的赔偿责任，原告在不知情的情况下被史胡夫妇二人借用了医疗执业许可证及把卧室变成经营场所才得以补偿到了相应的1845364.00元，有拆迁前后房屋结构的照片为证。上述被告的行为使原告利益受到严重侵害，双方无法进行协商解决，现原告诉诸法院，要求1、判令被告史贵菜、胡园园返还原告保证金2500元；2、判令上述被告支付原告奖励费和其他各项补偿计164748.19元；3、判令被告史贵菜、胡园园赔偿原告空调、热水器补偿款900元；4、判令上述被告赔偿原告的律师费7000元；5、本案诉讼费用由被告承担。 原告吴晓黎提交了如下证据： 证据一、原、被告身份证明。证明：原、被告诉讼主体资格。 证据二、原告分别与被告史贵菜、胡园园签订的《房屋租赁合同》（复印件）两份。证明：原告与被告史贵菜、胡园园存在租赁关系，双方约定的租期未满，租赁保证金应予以退还。 证据三、租金、保证收据复印件三张。证明：原告按约定交纳保证金2500元，并交清了房租至2014年6月20日。 证据四、医疗机构执业许可证、增值税发票。证明：原告系西湖吴晓黎诊所的负责人，原告为合法经营，经营期间因拆迁产生各种损失应当补偿。 证据五、货币补偿协议（复印件）两份。证明：第三人西湖房管局、西湖拆迁办与被告胡应生、胡长生、胡茂生、胡兰兰、胡森及胡友生（已故）就本案争议房屋的拆迁涉及的补偿数目和项目。 证据六、承诺书（复印件）。证明：胡思汉的继承人即被告胡应生、胡长生、胡茂生、胡兰兰、胡森及胡友生（已故）承诺补偿款转入被告胡森的账户及被告胡森与被告胡园园就补偿款的接收分配，也是原告主张起诉被告胡森、胡园园的依据。 证据七、转账支票两份、进账单两份、领条两张。证明：上述被告领补偿款的凭证。 证据八、照片25张。证明：拆迁前的店面原貌及被告胡园园为多取得补偿款破坏了店面结构，影响了原告的正常经营。 证据九、南昌市西湖拆迁办征收补偿方案（复印件）。证明：原告搬迁补偿，停产停业补偿及提早签约奖励费的依据。 证据十、律师费发票。证明：原告花费律师费7000元。 被告史贵菜、胡园园辩称：我们是冤枉作为被告的。我们与原告是因为142号房产拆迁的原因产生矛盾。拆迁不是个人的行为，是政府的行为，自拆迁到现在原告从未和我们沟通过。拆迁办也约了原告，原告三次缺席不到场。原告的赔偿问题不是我们个人来解决的，停产损失等费用拆迁办均有规定。在租赁合同中也约定了关于拆迁的相关事宜。我们不返还原告保证金是因为原告自2014年6月20日开始要交7月份的房租，原告没有交，连续使用至2014年7月15日共25天没有交房租，所以我们扣除了保证金没有还。此外闭路电视的费用原告没有续交，所以我们在拆迁补偿中也没得到。2014年7月7日以后拆迁事项都是被告胡森处理的，与我们无关。原告要求的各项费用与我们没关系，我们是听拆迁办的安排，根据拆迁办的程序走的，拆迁办认为这些钱不是给原告的，我们不会给付这些钱。原告多次去信访，拆迁办多次处理这件事情，约了三次只来了一次，拆迁办让我们给原告25000元，原告不同意。我们一分钱都不会给原告的。 被告史贵菜、胡园园提交了如下证据： 证据一、被告胡应生、胡长生、胡茂生、胡兰兰、胡森及胡友生（已故）与被告史贵菜签订的协议书一份。证明：2003年11月16日，被告胡应生、胡长生、胡茂生、胡兰兰、胡森及胡友生（已故）将其祖父胡思汉所有的本案诉争房产出售给被告史贵菜。 证据二、2013年6月20日，被告史贵菜与原告签订的《房屋租赁合同》。证明：原告与被告史贵菜、胡园园履行的是这份合同。 被告胡应生、胡长生、胡茂生、胡兰兰、胡森辩称：原告增加的诉讼请求及律师费是原告的个人行为，不应由被告承担。原告在2013年6月20日的房屋租赁合同中第三条约定了如果房屋要拆迁原告必须将房屋交还，房屋交还的具体日期应为2014年7月7日，实际上原告2014年7月15日才交还。原告也找被告胡森谈过，胡森要求在政策允许范围内原告与被告史贵菜、胡园园协商。该房已经卖给了被告史贵菜、胡园园，当时没有过户及公证，所以要求被告六兄妹（胡思汉的所有继承人）到场配合拆迁工作。经与被告史贵菜、胡园园协商，领取了33万元的各项费用。 被告胡应生、胡长生、胡茂生、胡兰兰、胡森未提供证据。 第三人西湖房管局、西湖拆迁办述称：1、本案诉争房产已经被列入西湖象山南路旧城改造项目，属于征收范围，拆迁办依法做出补偿决定，第三人完全依照法律法规的规定履行了相关的征收程序，并经第三人积极主动工作与该房屋产权业主胡思汉所有继承人共同签订了房屋征收补偿协议，现所有征收补偿款均已支付，协议已经履行完毕，第三人所有征收行为及程序完全合法。2、关于原告诉称的其与被告就征收补偿款存在分配约定，因为原告未提供相关证据予以证实，对其真实性有异议，原、被告之间就保证金、奖励费存在争议，也只是其双方的内部纠纷，与第三人无关联。3、因原告起诉的是租赁合同纠纷，若合同未约定律师费的问题，应当不予支持。 第三人西湖房管局、西湖拆迁办未提供证据。 经审理查明：被告史贵菜、胡园园是夫妻关系。2013年6月20日，被告史贵菜作为出租方（甲方）与承租方原告吴晓黎（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、乙方租用甲方位于干家前街142号商铺作为商业用途《以下简称“该商铺”》该商铺每年每月租金2500元/月。每月20日交清下月租金。租用期限为2013年6月20日至2018年6月19日。五年内每年每月租金不变，租赁期间，甲方不得以任何理由调整租金。保证金在本合同签订之日，乙方须向甲方交付2500元整作为履行保证金；二、租赁期间，在租满两年后允许乙方自行转让，必须经甲方同意，保证金退回。租期不足两年转让，乙方保证金不退回。五年后租赁到期，在同等条件下，乙方有优先续租权。1、乙方拥有店铺经营管理和使用权，任何单位和个人不得干涉和侵犯。2、乙方必须遵守交通和公共秩序法律法规，保持店铺门前畅通和落实门前“三包”，如有违反所造成的一切损失由乙方负责。3、该商铺交付使用后所产生的水电费，物业管理费，有线电视费等有关费用由乙方负责缴交，与甲方无关。4、甲方保证该商铺房屋无漏水。如漏雨甲方应在接到乙方通知后及时维修好，不及时维修乙方可以拒付房屋漏水期间的房租，乙方也可自行维修但是价格和经费需甲方同意；三、本商铺如因政府有关部门的征用拆迁等问题确需收回时，乙方按甲方要求交还商铺，确定房屋无损坏后，所缴的保证金退还乙方，如有损坏由乙方负责修好，如无法修好乙方应承担赔偿；四、1、本合同的签署人是甲方的法定代表人，本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。2、本合同的签署人是乙方的法定代表人，本合同生效后即对本合同双方具有法律约束力；五、本合同未尽事宜，依法有关法律、法规执行。法律法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议，本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力；六、乙方在承租期限内要妥善保管好甲方的各种设施，如有损坏照价赔偿，不允许对门面的整体结构进行改造（如打墙、开门、开窗等），如需对门面进行外观装修，则应征得同意，房屋内部装修及修善，甲方概不负责，如乙方不再使用甲方的商铺后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。否则甲方有权收回商铺，没收押金或要求赔偿，由于甲方房屋为老木质房，乙方在租用期间应注意消防安全，如由于乙方原因造成的房屋损毁，乙方无能力进行复原时，房屋实用面积为120平方米，则乙方要按6000元/平米进行赔偿；七、本合同自双方法定代表人签字之日起生效。本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。”签约后，原告向被告胡园园交纳保证金2500元。此后，原告在承租的南昌市××××号开设内科诊所，并办理了医疗机构执业许可证,字号名称为“西湖吴晓黎诊所”。原告向被告史贵菜、胡园园支付房屋租金至2014年6月。 南昌市××××号在房产部门登记的所有人是胡思汉（已故）。2003年3月，胡思汉所有的继承人即被告胡应生、胡长生、胡茂生、胡兰兰、胡森及胡友生与被告史贵菜签订《协议书》，约定将胡应生、胡长生、胡茂生、胡兰兰、胡森及胡友生祖父胡思汉名下的南昌市××××号私房出售给被告史贵菜。双方未办理过户手续。 2014年，因政府对象山南路沿线改造，南昌市××××号房屋被纳入拆迁范围。2014年5月28日，西湖房管局出具《西湖象山南路沿线旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》，该方案中载明：被征收人为征收范围内国有土地上单位和个人房屋的所有权人。…原为住宅房屋在2003年10月1日前连续2年改为非住宅房屋，并依法办理了营业执照和税务登记，至房屋征收时一直作为非住宅房屋使用的，征收时按非住宅房屋予以货币补偿。…对通过其他方式与被征收人或直管公房非住宅使用权人建立租赁合同关系的房屋承租人，按照租赁双方签订的租赁合同有关约定执行…。2014年10月25日，被告胡应生、胡长生、胡茂生、胡兰兰、胡森及胡友生与西湖拆迁办签订《南昌市国有土地上房屋征收补偿货币补偿协议书》二份，约定：对西湖干家前街142号房屋进行征收，其中被征收房屋（非住宅）补偿费1650419.28元，房屋(住宅）补偿费194945.01元、自搭房补偿费11804元、住宅搬迁补偿费500元、住宅临时安置费1918.89元、住宅按期搬迁费38989元、住宅搬迁奖励费38989元，非住宅搬迁补偿费215.10元、非住宅停产停业补偿费49512.58元、非住宅装修补偿费5327元、非住宅搬迁奖励费25812元，其他补偿费900元。上述补偿费用总计2019331.86元。 经协商，上述拆迁补偿费用2019331.86元，被告胡应生、胡长生、胡茂生、胡兰兰、胡森及胡友生所有330000元，余款1689331.86元由被告史贵菜、胡园园所有。 后因原告认为被告史贵菜、胡园园、胡森在拆迁过程对其有口头承诺，且其多次对被告史贵菜、胡园园提供了多年的营业执照等材料，使得被告的房屋能按店面补偿，故诉诸法院，提出如前之诉。 另查明：2015年6月，原告吴晓黎诉至法院，仅将史贵菜、胡园园、胡森列为本案被告。审理期间，原告追加胡应生、胡长生、胡茂生、胡兰兰、胡森及胡友生为本案被告。因胡友生于2015年8月死亡，原告遂追加胡友生妻子徐桂花，儿子胡永祺、胡永强为本案被告。后原告又追加西湖房管局、西湖拆迁办为本案第三人。且原告在审理期间二次增加诉讼请求。 又查明：2013年5月，原告吴晓黎与被告胡园园就西湖干家前街142号房屋签订过《房屋租赁合同》一份，但因双方发生争议，该租赁合同未实际履行。在庭审中，原告提供其与被告胡园园、史贵菜先后签订的《房屋租赁合同》复印件两份，本院询问原告《房屋租赁合同》原件在何处，原告陈述《房屋租赁合同》原件在西湖拆迁办。本院要求原告将《房屋租赁合同》原件向法院提交。原告陈述因西湖拆迁办不认可收了其原件，原告提交不了《房屋租赁合同》原件，但原告确认其与被告史贵菜、胡园园履行的是2013年6月20日原告与被告史贵菜签订的房屋租赁合同。 再查明：审理期间，原告向本院申请，要求到西湖拆迁办调取《拆迁补偿标准细则》（象山南路旧改（2014）Z1197）。本院认为原告有诉讼代理人，该证据不属于因客观原因不能自行收集的证据。故对原告的申请，本院不予准许。 本院认为：原告与被告史贵菜、胡园园房屋租赁合同关系成立。在租赁期间，租赁物南昌市××××号房屋拆迁，租赁合同无法继续履行，原告要求被告史贵菜、胡园园返还保证金2500元的诉请，本应支持。但因原告在2014年7月15日搬迁，而原告未交纳2014年6月20日至2014年7月15日期间的房租，被告史贵菜、胡园园提出在保证金中扣减的意见，考虑到拆迁交房前的经营状况，本院认定被告史贵菜、胡园园返还原告保证金1250元。现被告史贵菜、胡园园因拆迁获得各项补偿，原告、被告均未提供证据证明对此曾有约定，考虑到原告已办理了营业执照，且在南昌市××××号房屋已实际经营，故此，被告史贵菜、胡园园获得的停产停业费及搬迁费的部分费用，由其酌情付给原告。现原告要求被告史贵菜、胡园园给付停产停业费及搬迁费之诉讼请求，其合理的部分，本院酌情支持77008.84元{49512.58元×50﹪＋(38989元+38989元+500元+215.1元+25812元)×50﹪}，超出部分，本院不予支持。 另被告胡应生、胡长生、胡茂生、胡兰兰、胡森、徐桂花、胡永祺、胡永强不是房屋租赁合同相对人，原告要求上述被告承担责任的诉请，与法无据，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下: 一、被告史贵菜、胡园园于本判决生效之日起十日内返还原告吴晓黎保证金1250元。 二、被告史贵菜、胡园园于本判决生效之日起十日内给付原告吴晓黎停产停业及搬迁的补偿款77008.84元。 三、驳回原告吴晓黎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告预交的案件受理费3800元，由原告承担2000元，由被告史贵菜、胡园园承担1800元，限随上述款一并偿付。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。 审 判 长  付 蕾 人民陪审员  吴小文 人民陪审员  徐水兰 二〇一七年五月二十二日 书 记 员  邹 庸