山西省太原市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）晋01执异206号
异议申请人（案外人）乔武平
申请执行人山西威尔特能源科技有限公司
法定代表人李荣斌
被执行人郭玉振
被执行人太行重工股份有限公司
法定代表人郭玉振
被执行人董汶俊
本院在执行上列当事人借款合同纠纷一案中，依据（2015）晋01财保字第8号民事裁定书和协助执行通知书，查封了被执行人董汶俊位于太原市长治路158号（房产证号分别为房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号）的房产并对以上查封的财产进行评估、拍卖。异议申请人（案外人）乔武平对此提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议申请人（案外人）乔武平认为，2017年6月27日，案外异议申请人收到太原市中级人民法院（2016）晋01执434号查封公告，得知房产证号分别为：房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号、房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号的房产（以下简称本案房产），被财产保全和执�查封，逐向法院提起案外人排除执行异议。
被申请人财产保全查封的本案房产，异议申请人早于2005年5月20日，由异议人与被执行人董文俊签订两份《房屋买卖合同》，将董文俊分别位于太原市长治路158号南楼四层总面积3742.73平米（共登记为四本房屋产权所有所有权证书，房产证号分别为：房权证并字第000472**号、房权证并字第00047242、房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号）和太原市长治路158号北楼四层总面积6593.89平米（共登记为四本房屋产权所有所有权证书，房产证号分别为：房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号）的商业用房及所附着国有土地出让使用权全部转让给异议人，其中南楼四层的出售价款为2533.5万元（包括房屋、附属设备及房屋所附着土地使用权），北楼四层的转让款为4610�元（包括房屋、附属设备及房屋所附着土地使用权）；因上述房产均在农业银行办理抵押登记，由农行拥有《他项权利证书》，需要承接抵押的上述款项，异议申请人支付房屋价款方式约定为：北楼四层的支付方法：由异议人承接太原市通畅达实业有限公司2004年12月1日向太原市水西关支行的两笔借款合计2400万元，太原市天龙亚飞连锁店于2004年12月1日向太原市水西关支行的两笔借款2100万元，及截止2005年5月20日上述四笔借款的利息110万元的还款责任，用于抵顶4610万元的房屋价款；南楼四层的支付方式为：由异议人承接借款人张茂太等人分别于2004年11月2日和2004年11月8日向中国农业银行太原高新技术开发区支行的借款共计2456.4万元（含逾期未还本金120.8万元），及截止2005年5月20日的利息744155元，罚息26850元的还款责任，用于抵顶2533.5万元的房屋价款。同时，在本案房�上设立的太原市天水华大酒店有限公司，涉及酒店设施设备和全部经营性资产，也由异议申请人于2005年5月20日，同太原市天水华大酒店有限公司签订《财产转让合同》，将公司全部股权和全部资产包括名称权、财产权、经营权、收益权全部转让给异议申请人，支付转让价款1100余万元。合同签订和履行的当日，异议申请人实际全部接收了本案全部房产，接收正在经营的酒店业务；对不同房产的租赁户办理了产权人对接：支付了合同约定的对价：同农业银行水西关支行和农业银行高科技支行进行了对接，承接了他项权利下的借款还款义务，归还了400余万元的银行本息：同转让人董文俊与2005年5月31日共同在原山西省第二公证处办理了本案房产全部八个房产所有权证书及他项权利注销及转让过户和领取房屋所有权证书的《公证委托书》；2005年9月申请人取得了本案房产范�内的《国有土地使用权证书》。因银行在办案房产上设定他项权利，本案房产设定抵押的权利人银行已将借款和他项权利注销事项，划归资产公司，以及本案房产涉及其他诉讼等非异议申请人的原因，异议申请人一直未能将本案房产过户登记至异议申请人名下。但至2005年5月20日，异议申请人早于被申请人纠纷前已实际受让和占有了本案所有房产的所有权，且全部实际占有和经营使用至今。
异议人认为，异议人与被执行人董文俊签订的两份《房屋买卖合同》及《财产转让合同》合法有效，依据《中华人民共和国物权法》相关法律规定，异议人已经合法取得了本案所涉房产的全部所有权及所附着的天水华酒店的全部权益，且在取得房产及合法占有使用过程中，不存在任何过错，依法应受法律保护。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封，扣押，冻结财产的规定》第17条：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效�书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据《中华人民共和国物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的相关法律规定。
申请人请求法院立即解除太原市中级人民法院（2015）晋01财保字第8号协助执行通知书，对位于太原市长治路158号（房产证号分别为：房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号）的房产查封措施，终止太原市中级人民法院（2016）晋01执434号查封公告的执行房产评估、拍卖的程序。
综上所述，异议申请人依据《民事诉讼法》第227条和《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，特向法院提出排除执行异议的申请，请求人民法院依法裁定，维护司法公正和申请人的合法权益。
申请执行人山西威尔特能源科技有限公司辩称，一、房屋所有权转让、变更，未经登记，不发生效力。
本案查封、评估拍卖的房屋为被执行人董汶俊（曾用名董文俊）所有，位于太原市长治路158号，房屋所有权证书（编号并字00047241号、并字00047242号、并字00047243号、并字00047244号、并字00047245号、并字00047246号、并字00047247号、并字00047248号）（下称“本案房屋”）登记房屋所有权人董文俊。2005年5月20日乔武平与董文俊签订《房屋买卖合同》（下称《房屋买卖合同》），但没有变更登记为买受人乔武平，根据物权法第9条之规定，维权转让不发生效力。异议人采用混肴债权和物权，引用物权法第15条，以合同效力称产权已归异议人所有，不符合法律规定。
二、抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
2004年11月2日，11月8日，12月1日，董文俊将本案房屋分别为借款人张茂太等人、太原市通畅达实业有限公司、山西天龙亚飞汽车连锁店有限公司提供抵押担保，贷款人（抵押权人）农业银行已抵押登记，取得他项权利证。根据担保法第49条之规定，转让抵押物，抵押人没有通知抵押权人的转让行为无效；2007年7月1日施行的物权法第91条之规定，抵押物抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。《房屋买卖合同》合法有效性，存在重大瑕�。
三、转让借款合同义务，依法经债权人同意；案外人乔武平至今没支付购房价款。
《房屋买卖合同》约定商业用房价款支付办法，由乔武平分别承接张茂太等人、太原市通畅达实业有限公司、山西天龙亚飞汽车连锁店有限公司向农业银行的借款及至2005年5月20日（房屋买卖合同签订日）利息、罚息，上述还款责任折抵全部商业用房及土地价款，同时承接抵押人的抵押权利和义务。“承接”为转移（让）还款责任，农业银行（水西关支行）与董文俊因借款合同纠纷一案，已经太原市人民中院终审判决（（2011）并民终字130号《民事判决书》）；张茂太等人的借款合同关于借款人和抵押人，在农业银行没有发生任何变更，均没有涉及和变更受让人乔武平。事实证明债务人债务转让没有经债权人农业银行同意，违反合同法第85、88条之规定，债务转让�法没有成立，不受法律保护。若“承接”是代为支付借款，乔武平至今没有履行支付购房价款义务。
四、案件外乔武平违规办理国有土地使用权，被依法撤销。
案外人乔武平于2005年违规提交虚假材料，隐瞒了房屋所有权转让的真实情况，领取了太原市长治路158号《国有土地使用权证》，经太原市人民检察院《检察意见书》，2012年12月29日被太原市国土资源局决定注销登记。
五案件外乔武平不具有法定情形，没有权利提出异议执行。
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》17条和《关于人民法院办理执行异议和复议问题的规定》28条之规定，对案外人在未办理过户登记手续，买受人对登记在被执行人名下不动产，明确规定了不得查封和提出异议能够排除执行的法定条件和情形。本案不具有法定�件和情形：（一）《房屋买卖合同》合法有效性存有重大瑕疵，该案房屋为抵押物，在抵押期间，抵押人未通知抵押权人，其转让行为无效（担保法第49条）；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物（担保法第191条）。只有待买受人代为清偿债务消灭抵押，《房屋买卖合同》才合法有效。（二）案外异议人乔武平没有支付全部价款。采用承接他人借款支付购房价款，但至今没有实际支付。（三）买受人乔武平因明知本案房屋的抵押物，违反“没经抵押权人同意，不得转让”法律规定，签订《房屋买卖合同》，又约定以承接他人借款和承接抵押人权利和义务支付购房借款，买受人乔武平至今没有履行支付购房价款义务，没有及时清偿债务消灭抵押，是本案房屋不能变更登记的原因。更为严重的是提交虚假材料、隐瞒了房屋所有权转让的真实情况，2005年领取国有土地使用权被依法注销。不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的法定情形。
综上所述，本案房屋人民法院不具有不得查封的法定条件；案外人乔武平不具有提出异议的权利，能够排除执行的法定情形。
本院查明，2005年5月20日，由异议人乔武平与被执行人董文俊签订两份《房屋买卖合同》，将董文俊分别位于太原市长治路158号南楼四层总面积3742.73平米（共登记为四本房屋产权所有所有权证书，房产证号分别为：房权证并字第000472**号、房权证并字第00047242、房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号）和太原市长治路158号北楼四层总面积6593.89平米（共登记为四本房屋产权所有所有权证书，房产证号分别为：房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号、房权证并字第000472**号）的商业用房及所附着国有�地出让使用权全部转让给异议人，其中南楼四层的出售价款为2533.5万元（包括房屋、附属设备及房屋所附着土地使用权），北楼四层的转让款为4610万元（包括房屋、附属设备及房屋所附着土地使用权），异议人乔武平并按照合同内容已部分履行。
另查明，2005年5月20日，异议申请人与太原市天水华大酒店有限公司签订《财产转让合同》，将公司全部股权和全部资产包括名称权、财产权、经营权、收益权全部转让给异议申请人，异议申请人全部接收了正在经营的酒店业务，并全部实际占有和经营使用至今。
本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封�前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行标的的权属原则上根据登记和占有的情况来判断，结合本案查明的事实，虽然该案所涉房产登记在被执行人董汶俊的名下，但异议人乔武平已经取得该房产的使用权并已实际占有，由于本案的其它原因，并非因异议人乔武平自身原因未办理过户登记的，其权利能够排除执行的，其要求中止执行的理由成立，本院应予支持。执行异议的审查，只限于程序性、形式上的审查，至于异议人乔武平与被执行人董汶俊签订的两份《房屋买卖合同》及《财产转让合同》是否合法有效，该案房屋为抵押物是否能够转让，，其实体权利能否实�，应通过诉讼程序来予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对被执行人董汶俊位于太原市长治路158号（房产证号分别为房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号、房产证号并字第000472**号）的房产的评估、拍卖。
如不服本裁定，可在自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 焦林平
审判员 贾春生
审判员 杨小民
二〇一七年十一月二十七日
书记员 温梦丽