云南省文山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2601民初1380号
原告：杨某某，女，1963年12月7日生，汉族，住文山市，
委托诉讼代理人：陆道晃�云南七乡律师事务所律师（特别授权）
委托诉讼代理人：叶华欢，云南七乡律师事务所实习律师（特别授权）
被告：陈某某，女，1939年2月2日生，壮族，住文山市，
委托诉讼代理人：靳华明，云南君山律师事务所律师（特别授权）。
第三人：刘某某，女，1962年2月23日生，汉族，住文山市，
第三人：刘某，女，1967年11月10日生，汉族，住文山市，
第三人：刘某，男，1994年12月4日生，汉族，住麻栗坡县，
第三人：梁某某，女，1988年9月14日生，汉族，住广西容县，
原告杨某某与被告陈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月8日立案后，依职权追加刘某某、刘某、刘某、梁某某作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托诉讼�理人陆道晃、叶华欢，被告陈某某及其委托诉讼代理人靳华明，第三人刘某到庭参加了诉讼。第三人刘某某、刘某、梁某某经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令陈某某协助杨某某办理位于文山市××镇××库房小区××号房屋的产权过户变更登记手续，将该房屋的所有权人变更为杨某某；2.依法判令陈某某退还杨某某过户保证金30000元；3.本案诉讼费用由陈某某承担。事实和理由：2016年11月27日，杨某某与陈某某签订《二手房屋买卖合同》，约定：陈某某将其与其丈夫刘丕雄共有的位于文山市××镇××库房小区××号房屋出售给杨某某，房屋出售价款为720000元。合同签订前，杨某某已于2016年11月26日支付了购房定金10000元。合同签订后，杨某某又分别于2016年11月27日、2017年2月25日将房屋价款共计710000元支付�了陈某某，三次共支付购房款720000元。之后陈某某于2017年2月25日承诺将文山市攀枝花土库房小区北三路29号房屋过户至王征燕名下，并收取了杨某某的过户保证金30000元。陈某某在领取了上述款项后，一直拒绝协助杨某某办理所购房屋的产权变更手续，导致该房屋至今无法办理变更登记。陈某某的丈夫刘丕雄在杨某某与陈某某签订《二手房买卖合同》前已死亡，陈某某与刘丕雄的两个女儿在签订合同及支付款项时均在场，两人均同意陈某某将房屋出售给杨某某，没有提出异议。综上所述，杨某某与陈某某签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同真实有效，双方应按合同的约定严格履行自身的义务，但陈某某在收取了杨某某支付的购房款后却一直拒绝协助杨某某办理产权变更登记手续，该行为违背了民事行为的诚实守信原则，也违反了双方签订的合�约定，陈某某的行为严重侵犯了杨某某的合法权益。为此，杨某某诉至法院，请求支持诉请。2017年7月11日，杨某某变更诉讼请求，要求陈某某及第三人协助杨某某办理过户手续，房屋所有权人变更为杨某某。
陈某某答辩称，陈某某是同意办理产权变更手续的，杨某某要求退还过户保证金30000元，如果是杨某某要求将房屋过户到其本人名下，陈某某愿意退还30000元保证金，但如果杨某某要求直接过户到第三人名下，陈某某不退还30000元保证金。
刘某某提交书面意见称，认可母亲陈某某出售文山市土库房小区北三路29号房屋的行为。
刘某陈述称，对于杨某某与陈某某签订的购房合同是认可的，也是同意协助办理过户的。
刘某提交书面意见称，我父亲刘辉系我奶奶陈某某的四儿子，刘辉已于2016年7月20日去世，我系我父亲刘辉的独�。我同意并认可我奶奶将其与爷爷共有的文山市土库房小区北三路29号出售给杨某某的行为。
梁某某提交书面意见称，我母亲刘晓波系我外婆陈某某的二女儿，我母亲刘晓波于2005年6月29日去世，我系我母亲的独女，我同意并认可外婆将其与外公刘丕雄共有的文山市土库房小区北三路29号房屋出售给杨某某的行为。
杨某某围绕其主张，向法庭提交了以下证据：
1.二手房买卖合同，证明杨某某与陈某某于2016年11月27日签订《二手房买卖合同》，由陈某某将位于文山市××镇××库房小区××号的房屋出售给杨某某，房屋价款为720000元；
2.收条三张，证明杨某某分别于2016年11月26日、11月27日、2017年2月25日共向陈某某支付了购房款720000元；
3.收条，证明陈某某收取了杨某某支付的过户保证金30000元；
4.房屋所有权证及土地使用权证，证明文山市土库房小区北三路29号房屋的土地使用权人为陈某某和刘丕雄，该房屋出售给杨某某后，因陈某某拒绝协助，至今未办理产权变更登记手续。
经质证，陈某某对杨某某提交第1-3组证据三性无异议；对第4组证据的真实性合法性无异议，但是陈某某签订房屋买卖合同后已经积极配合杨某某办理产权变更手续，是因该房屋涉及继承的法律关系，本案第三人不予配合办理，不存在陈某某拒绝办理的事实。
刘某对杨某某提交第1-4组证据均无异议。
刘某某未质证。
刘某未质证。
梁某某未质证。
本院认为，杨某某提交的第1-3组证据客观真实，能够相互印证其主张，本院予以采信；第4组证据能够证明文山市土库房小区北三路29号房屋的土地使用权人为陈某某和刘丕雄，对此，本院予以确认。
陈某某未提交证据。
刘某某未提交证据。
刘某未提交证据。
刘某未提交证据。
梁某某未提交证据。
根据当事人提供的证据，经审理，本院查明本案的法律事实如下：
2016年11月27日，杨某某（乙方）与陈某某（甲方）签订《二手房屋买卖合同》，约定由杨某某向陈某某购买位于文山市土库房小区北三路29号房屋，房屋登记面积为282.20平方米，房屋所有权人为陈某某，共有人为刘丕雄；房屋价款为720000元，交易税费由买方承担；付款方式：乙方在2016年11月26日向甲方交付定金10000元；2016年11月27日乙方支付甲方310000元，2017年5月31日乙方支付甲方400000元。同时双方还约定了房屋交付、违约责任等。合同签订后，杨某某分别于2016年11月26日支付了购房定金10000元，于2016年11月27日及2017年2月25日共支付给了陈某某710000元，合计720000元。2017年2月25日，陈某某收到杨某某的过户保证金30000元，并承诺积极配合杨某某将房屋过户至案外人王征燕名下，若不履行义务，即退还该30000元保证金。另查明，文山市土库房小区北三路29号房屋（产权证号：文房字第××号）的登记所有权人为陈某某，共有人为刘丕雄。陈某某与刘丕雄共生育五个子女，分别为：长女刘某某、次女刘晓波、三女刘某、儿子刘辉。刘晓波已于2005年6月27日去世，刘辉已于2016年7月20日去世，刘丕雄已于2016年8月26日去世。刘某系刘辉之子，梁某某系刘晓波之女。在刘丕雄去世后，未对文山市土库房小区北三路29号房屋的继承留下遗嘱，其法定继承人即陈某某、刘某某、刘某、刘某（代刘辉继承）、梁某某（代刘晓波继承）亦未对文山市土库房小区北三路29号房屋进行继承分割。
本院认为，陈某某于2016年11月27日与杨某某签订《二手房屋买卖合同》，将位于文山市土库房小区北三路29号房屋出售给杨某某。因该房屋属于陈某某与刘丕雄共有，在2016年8月26日刘丕雄去世后，该房屋的产权除作为夫妻共同财产分割陈某某一半外，另一半应作为遗产由陈某某、刘某某、刘某、刘某和梁某某进行继承。故陈某某在房屋未进行遗产继承分割时的出售行为，处分了其他继承人财产权利，属于无权处分。根据《中华人民共合同合同法》第五十一条“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，陈某某作为完全民事行为能力人，其对自己所占房屋份额的处分系其真实意思表示，应当认定有效。陈某某对其他继承人份额的处分部分，在陈某某未取得房屋全部处分权或其他权利人未进行追认时，合同处于效力待定状态。本案中，�其余继承人即刘某某、刘某、刘某、梁某某已当庭或者书面向法庭明确表示同意并认可陈某某的售房行为，视为权利人已进行追认，故房屋买卖合同的效力状态已为有效。合法有效的合同对合同当事人产生效力，陈某某应当按照合同协助杨某某办理买卖房屋的产权变更登记手续。刘某某、刘某、刘某、梁某某作为房屋权利人，均已认可该合同，故也应协助杨某某办理争议房屋的产权变更手续。另外，陈某某在收取杨某某的过户保证金时已明确表示协助杨某某将房屋过户至王征燕名下，若不能履行则退还保证金。现该房屋仍未过户，陈某某应向杨某某返还过户保证金30000元。综上，杨某某要求陈某某及刘某某、刘某、刘某、梁某某协助办理文山市土库房小区北三路29号产权变更手续，并由陈某某返还杨某某过户保证金30000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据�，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定、第一百四十四条，判决如下：
陈某某、刘某某、刘某、刘某、梁某某于本判决生效之日起二十日内协助杨某某办理文山市土库房小区北三路29号房屋的产权变更手续；
陈某某于本判决生效之日起二十日内返还杨某某过户保证金30000元。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，减半收取计275元，由陈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的�数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判员 朱应洪
二〇一七年七月二十五日
书记员 陈 丽