重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第05233号
原告重庆森荣物业管理有限公司。住重庆市南岸区南坪东路83号，组织机构代码：62203874-0。
法定代表人袁庄，总经理。
委托代理人陈渝，重庆中力律师事务所律师。
委托代理人王治平，重庆中力律师事务所律师。
被告邓静，女，1979年1月4日出生，汉族。
被告吴玉龙，男，1975年8月8日出生，汉族。
原告重庆森荣物业管理有限公司（以下简称：森荣物业公司）诉被告邓静、吴玉龙物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员邓婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告森荣物业公司的委托代理人陈渝、王治平，被告邓静、吴玉龙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告森荣物业公司诉称，原告于2007年4月18日与重庆天龙房地产开发有限公司签订前期物业服务合同并取得茶花小镇小区的物业管理资格。被告入住茶花小镇后，作为小区业主，到2013年9月时止，共拖欠原告物业服务费3981元、居民生活水费757.4元、电费1844.96元，合计6583.36元始终未予交纳。原告经多次催收未果，为此特向人民法院起诉，请求判令二被告立即支付物业服务费3981元、居民生活水费757.4元、电费1844.96元，合计6583.36元，并从起诉之日起按每日万分之三的标准支付违约金。
被告邓静、吴玉龙辩称，原告的诉讼请求应当全部予以驳回。原告应当就物业管理中出现的问题深刻检讨、反省，充分认识到擅自向业主收取无法律依据的水电费是严重的违法行为，并主动向业主道歉。其主要理由如下：1、签订物业合同的是南岸区天龙物业管理有限公司而非原告森荣物业公司，原告身份存疑；2、业主房屋墙体漏水造成内部装修受损及屋顶石灰层大面积脱落，告知物管后，物管不与开发商联系协调处理，未尽到物业义务；3、根据购房合同的约定，水、电的基础设施应当是达到使用条件为国家认可的通过官方网站可查询的水、电设施及计量设备，而不是开发商或者物业管理自己安装的临时设备；4、物业公司无法提供具备收取水、电费的资质文件，供水企业委托代收费及业主委托代收费的证明资料、水质达标报告等，也无收费许可证，不能提供交费发票，因此没有收费资格；5、水表、电表为开发商或物管临时自行安装的非认证水表，无相关部门认证，水表、电表与业主实际使用不符。前期临时用水不达标、水压不够、经常停水且水质浑浊。用电为临时施工用电，电压不足长期停电，且造成业主家中电器设备损坏；6、小区物业环境脏乱差，物业公司没有尽到管理职责；7、原告起诉已经超过诉讼时效，本人于2014年7月4日收到法院传票，因此有效的期间应当为2012年7月5日至2014年7月4日，超出部分不应交纳；8、催缴依据不具有确认性，业主电话等联系方式在物管均有登记，但物管公司不与业主联系反而采用张贴方式催告，业主出差或者长期不在家的根本无法知晓，催缴形式走过场。综上，请判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告森荣物业公司原名重庆南岸天龙物业管理有限公司，系具有二级物业管理资质的物业服务企业。该公司成立于1999年1月15日。2009年12月14日，经工商行政管理部门批准，原告完成公司名称变更登记，变更为现名称。2007年4月18日，原告与重庆天龙房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆天龙房地产开发有限公司开发建设的“茶园新区天龙·长青湖·茶花小镇”小区提供前期物业管理服务。该合同约定：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费标准为住宅：1.00元／月／平方米（按建筑面积计算）；业主应于接房之日起每月前15日内交纳物业服务费，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向重庆南岸区天龙物业管理有限公司支付违约金；本合同期限为三年，自2007年4月18日起至2010年4月17日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆天龙房地产开发有限公司应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同。合同签订当日，重庆市南岸区房屋管理局完成了该合同的登记备案。
2008年12月29日，重庆市南岸区物价局下发南岸价（2008）107号《关于确定天龙·长青湖·茶花小镇物业服务收费试行标准的通知》，该通知明确：茶花小镇小区的多层住宅物业服务费0.33元／月／平方米，公共设备设施日常维修养护费0.12元／月／平方米。2009年12月16日，重庆市自来水有限公司发出《告用户书》，该告知书明确：居民自来水终端价格为每立方米3.50元，调价时间从2010年1月1日起执行。2012年6月14日，重庆市物价局发出渝价（2012）181号《重庆市物价局关于居民生活用电试行阶梯电价有关问题的通知》，该通知载明：未实行“一户一表”的合表居民用户，暂不执行居民阶梯电价，电价每度提高2分，从2012年7月1日起开始执行；该通知的附件中载明：居民合表用户不满1千伏的电价为0.54元／度。在2012年7月1日之前，电费单价为0.52元／度。
原告与重庆天龙房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》履行期限届满后，因茶花小镇小区未能成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业。为此，原告继续为该小区提供物业服务直至2013年9月。之后，原告撤出小区，未再继续提供物业服务。
被告邓静、吴玉龙系重庆市南岸区米兰路18号某栋某单元某号（即茶花小镇小区某栋某单元某号）房屋所有权人，该房屋建筑面积142.7平方米，该房屋二被告每月需交纳物业服务费64.22元。二被告自2008年8月入住该小区后，即未交纳物业服务费、水费和电费。截止2013年9月原告撤离茶花小镇小区时，二被告共拖欠原告62个月的物业服务费。截至2012年3月，二被告共使用206立方米生活用水、2880度居民用电且未交纳费用；截至2012年6月，二被告共使用3028度居民用电；截止2013年9月，二被告共使用209立方米生活用水、3548度居民用电未交纳费用。
2012年4月6日，原告向茶花小镇小区内未交费业主发出催收告示，要求业主及时交纳拖欠的各项费用。但二被告始终未交纳上述费用，导致纠纷发生。
另查明，茶花小镇小区的居民用水、用电均未施行“一户一表”计量。在原告提供物业服务期间，该小区的居民用水、用电均采用由物业服务企业代为抄表和代收、代缴模式。且原告服务期间的居民水费、电费，原告均已全部缴纳。
上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《准予变更登记通知书》、《临时管理规约》、物业服务企业资质证书、重庆市南岸区物价局南岸价（2008）107号《关于确定天龙·长青湖·茶花小镇物业服务收费试行标准的通知》、重庆市自来水有限公司《告用户书》、《重庆市物价局关于居民生活用电试行阶梯电价有关问题的通知》、固体废弃物处置的《协议》及交费发票、水费交费发票、电费交费发票、水电费抄表记录单、止度确认表、催收水电和物业服务费的告示照片等证据以及当事人陈述在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。
本院认为，重庆南岸区天龙物业管理有限公司与重庆天龙房地产开发有限公司于2007年4月18日签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，协议内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告系由重庆南岸区天龙物业管理有限公司更名而来，重庆南岸区天龙物业管理有限公司的权利和义务由原告享有和行使。《前期物业服务合同》中虽然明确约定该合同期限为三年，但2010年4月17日后，茶花小镇仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，而从该合同签订之日起至2013年9月止，原告一直按照该合同为茶花小镇提供物业服务，故自2010年4月18日起至今，原告与茶花小镇业主之间成立了事实上的物业服务关系。
关于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案作为物业服务合同纠纷，法律对诉讼时效没有特殊规定，故诉讼时效为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告于2012年4月6日向二被告催收各项费用。至于催收方式的问题，原告采取张贴通告方式进行催收并不违反法律的禁止性规定，二被告认为没有电话催告却以张贴方式催告，其催告方式不合法的辩称理由于法无据，其催收方式合法有效，依法应当导致诉讼时效中断重新并计算。因此，在2014年4月6日前，原告的合法权利依法受到保障。但在2012年4月6日进行催收之后，没有证据表明原告再次进行了催收导致诉讼时效再次中断重新计算。故再次导致诉讼时效中断重新计算的时间起算点，应当是原告具状起诉之日，即2014年4月24日。从当天倒推两年，即2012年4月24日之前，二被告拖欠原告的各项费用已经超过诉讼时效。该部分费用，二被告关于诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以支持。但自2012年4月24日至2013年9月期间，二被告拖欠原告的费用，因并未超过两年的诉讼时效保护期限，故应当依法予以主张。因此，根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务费的交费时间为当月的15日前，故2012年4月当月的物业服务费亦已超过诉讼时效保护期限，依法不予主张。自2012年5月至2013年9月期间17个月的物业服务费，依法应当予以支持。至于居民生活水费和电费，按照重庆市本地区的交费惯例，该两项费用均系实际产生后，下一月度据实收取。故2012年4月的居民生活水费和电费，实际交纳日期为2013年5月，故该月度的本两项费用，仍处于诉讼时效保护期限内，依法应予主张。2012年4月之前的居民生活水费和电费，已超过诉讼时效，应不予支持。
关于物业服务费，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告作为茶花小镇小区的物业服务企业，已按合同约定为茶花小镇小区提供了物业服务，二被告作为小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。二被告提出的原告未尽到合同义务，其物业服务存在质量问题的答辩理由，因未提交有效证据证明，且物业服务系连续、常态服务，不可避免有服务瑕疵，但并不构成根本违约，不足以成为二被告拒交物业服务费的抗辩理由。对二被告提出的房屋漏水的问题，属于另一法律关系，可另行诉讼解决，且不构成拒交物业服务费的正当理由。对二被告提出的，根据购房合同约定，房屋交房时未达交房标准，因此拒缴任何费用的问题。因该合同系业主和开发商约定，对原告不具约束力，且小区水电等各项设施已达到使用条件，且二被告接房后实际接受了原告提供的各项物业服务。故二被告应当交纳物业服务费和各项代缴费用。关于物业服务费的收费标准，原告请求按0.45元／月／平方米的标准收取物业服务费，该收费标准有物价局核准文件证明，依法应予支持。由于原告请求的2012年4月24日以前的物业服务费已过诉讼时效，故二被告应支付原告从2012年5月至2013年9月期间共17个月的物业服务费1091.66元（142.7平方米×0.45元／月／平方米×17个月）。
关于居民生活水费、电费。原告系小区物业服务企业，虽然二被告没有委托原告为其代收代缴水费、电费，但考虑到该小区的水表、电表系总表，未实行一户一表，原告代二被告缴纳水费、电费，是基于小区整体利益，且被告入住小区后，产生水费、电费也是客观事实，故二被告应向原告缴纳已垫付的水费、电费。综合上述诉讼时效问题，本院确认二被告应当向原告交纳2012年4月至2013年9月期间的居民生活水费和电费。
关于居民生活水费，按照自来水公司的收费标准，从2010年1月1日起每立方米按3.50元收取，原告诉称的二次供水需加压故每立方米多收0.14元，由于未提供证据证实，本院不予采信。二被告自2012年4月至2013年9月期间的用水量为3立方米（209立方米-206立方米），故二被告应支付水费10.5元［3立方米×3.50元／立方米］。关于电费。2012年7月1日以前，电价为每度0.52元，2012年7月1日以后的电价为每度0.54元。被告2012年4月至2012年6月的用电量为148度（3028度-2880度］；2012年7月至2013年9月的用电量为668度（3548度-2880度］，故二被告应支付原告从2012年4月至2013年9月期间的电费437.68元（148度×0.52元／度＋668度×0.54元／度）。
关于违约金。因二被告未提交充分证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，且物业服务系连续、常态服务，不可避免有服务瑕疵，但并不构成根本违约，不足以成为二被告拒交物管费的抗辩理由，故二被告拒绝交纳费用的行为构成违约，应当支付违约金。原告要求二被告按每日万分之三的标准计算违约金过高，本院酌情认定按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算违约金至付清之日止。违约金的给付方式，应当以二被告自原告起诉之日即2014年4月24日起，以拖欠的物业服务费、居民生活水费和电费为本金，计算至欠费付清为止
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、限被告邓静、吴玉龙于本判决生效之日起十日内由，向原告重庆森荣物业管理有限公司支付物业服务费1091.66元、居民生活水费10.5元、电费437.68元，上述费用合计1539.84元；
二、限被告邓静、吴玉龙于本判决生效之日起十日内由，向原告重庆森荣物业管理有限公司支付违约金，违约金自2014年4月24日起，以二被告拖欠的1539.84元为本金，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至付清之日止；
三、驳回原告重庆森荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告邓静、吴玉龙负担（此款原告重庆森荣物业管理有限公司已交纳，限被告邓静、吴玉龙于本判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 邓婷
二〇一四年九月五日
书 记 员 肖瑶