江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第455号
上诉人（原审原告）南京嘉胜网络服务中心（普通合伙），住所地南京市鼓楼区热河南路***号。
执行事务合伙人曹扬、李波、沙凡。
被上诉人（原审被告）张礼根，男，1962年11月19日生，汉族，江苏省妇幼保健医院职工。
上诉人南京嘉胜网络服务中心（普通合伙）（以下简称嘉胜网络中心）与被上诉人张礼根房屋租赁合同纠纷一案，嘉胜网络中心因不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，以公开开庭与谈话进行了审理。上诉人嘉胜网络中心的执行事务合伙人李波、沙凡到庭参加了诉讼及谈话，被上诉人张礼根参加了谈话。本案现已审理终结。
嘉胜网络中心原审诉称，嘉胜网络中心自2011年底左右向张礼根承租了位于本市鼓楼区（原下关区）热河南路148号的房屋，后嘉胜网络中心一直按约履行合同。嘉胜网络中心给付张礼根最后一次租金的截止日为2013年4月9日，而该房屋产权人已于2012年12月31日收回房屋，并经原南京市下关区人民法院（2012）下民初字第1847号民事判决书确认。产权人收回房屋后已重新与嘉胜网络中心签订了租赁协议，并收取了相应的租金。张礼根自产权人收回房屋后已不再享有将涉案房屋对外转租的权利，其收取的租金无法律依据，依法应当返还。故嘉胜网络中心诉至法院，请求判令张礼根返还租金68635元、保证金10000元和水费375元，合计79010元，并支付利息（按银行同期贷款利率计算，自2013年1月1日起至还清之日止）。
张礼根原审辩称，涉案房屋系案外人朱来顺自产权人处承租而来，用于开办南京下关天河澡堂（以下简称天河澡堂），后因生意不好，朱来顺于2004年左右将天河澡堂改为商务楼对外进行出租。张礼根自1997年开始在天河澡堂从事水电、锅炉维护工作，后天河澡堂改为商务楼用于出租后，改帮朱来顺及其前妻夏晖向各承租户收取租金并开具收据，直至2013年5月25日离职。第一次租赁合同是朱来顺和嘉胜网络中心签订的，第二次用于工商登记的合同是朱来顺和嘉胜网络中心谈好后，张礼根按照朱来顺的要求在合同上签了“朱来顺”的名字。张礼根所收取的租金、水、电费均交给了朱来顺的妻子夏晖。张礼根并不知道朱来顺与产权人之间关于涉案房屋的租赁合同已解除这一事实。2013年5月22日，房屋产权人在涉案房屋处张贴告示，告知各承租户产权人已与朱来顺无任何租赁关系，张礼根才知道上述事实。故嘉胜网络中心应当向案外人朱来顺主张返还租金、保证金及水费，而不是向张礼根主张，请求驳回嘉胜网络中心的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于本市鼓楼区热河南路148号房屋（建筑面积1549.2平方米）登记的房屋所有权人为中国煤炭进出口总公司江苏分公司（现为中国煤炭工业进出口集团江苏公司，以下简称中煤集团江苏公司）。
2001年1月20日，案外人天河澡堂与中煤集团江苏公司签订了《综合楼租赁协议》，协议约定：天河澡堂承租了中煤集团江苏公司位于本市下关区（现鼓楼区）热河南路148号综合楼一至六层房屋。后涉案房屋改为商务楼对外进行转租。朱来顺系天河澡堂的投资人。
2007年7月，嘉胜网络中心开始承租本市下关区（现鼓楼区）热河南路148号综合楼二楼用于经营。2011年8月31日，嘉胜网络中心签订了甲方为朱来顺，乙方为嘉胜网络中心的《房屋租赁合同》，合同约定：乙方向甲方租赁本市下关区（现鼓楼区）热河南路148号房产（面积275平方米），租赁期限2011年9月1日至2014年8月31日，年租金138000元。合同尾部甲方“朱来顺”的签名系张礼根所签。
后因中煤集团江苏公司与天河澡堂及朱来顺关于涉案房屋的租赁合同纠纷一案，原南京市下关区人民法院经审理于2012年10月31日作出（2012）下民初字第1847号民事判决，判决解除中煤集团江苏公司与天河澡堂之间关于本市下关区（现鼓楼区）热河南路148号房屋的租赁关系。该判决已发生法律效力。
2012年10月10日，嘉胜网络中心支付了2012年10月9日至2013年1月9日的房租38850元。2013年1月20日，嘉胜网络中心支付了2013年1月9日至2013年4月9日的房租38850元。2013年1月20日，嘉胜网络中心支付了2013年3月份水费375元。张礼根就上述三笔款项向嘉胜网络中心出具了收据，该收据上无单位盖章。
2013年5月22日，中煤集团江苏公司在涉案房屋处张贴通知，内容为：各承租户应与该房屋的合法所有人商谈房屋租赁事宜，需要继续租赁房屋的，请于2013年5月24日-5月31日与本公司依法重新签订房屋租赁合同；过期不签者，视为自动放弃租赁房屋，并补齐缴纳2013年1月1日至2013年5月31日的房屋租金；本公司与天河澡堂及朱来顺之间没有任何租赁关系，朱来顺更不能代表本公司行使任何权利，凡与朱来顺有关的一切经济往来与本公司无关，均由各租赁户自行负责。
2013年6月4日，嘉胜网络中心的执行合伙人李波（乙方）与大屯煤电（集团）有限责任公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于本市鼓楼区热河南路148号二楼嘉胜网络中心（使用面积约240平方米）出租给乙方使用；租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日；年租金14万元。合同签订后，嘉胜网络中心继续使用租赁房屋，并向大屯煤电（集团）有限责任公司支付了2013年1月1日起至2013年12月31日止的租金14万元。嘉胜网络中心因重复支付了房屋租金，诉至法院，请求判如所请。
原审审理中，嘉胜网络中心的执行合伙人沙凡陈述：2007年7月，当时网吧尚未办理工商登记，我以个人名义和朱来顺签订了租赁合同，租赁期限为3年，到期后，我要求续签，和朱来顺商量后，朱来顺说合同不要再签了，就每年加几千元就可以了，我们也是这样做的。后来由于工商登记到期，需要租赁合同，我就找朱来顺，我讲因为之前合同一直没有续签，正好合同将续签一下，朱来顺说行，但朱来顺在外地，让我找张礼根办一下。当时签完合同后，我给朱来顺打电话，告诉朱来顺，合同已经签过了，后面的租赁期限按续签的合同执行。朱来顺讲没有问题。朱来顺和我谈合同的过程中，说所有问题可以授权张礼根协调处理，没有言语上的表述，但表示出这个意思，租赁房屋时，我看过朱来顺与产权人之间的协议。租金都是张礼根收取的。2011年的水电费金额都是由夏晖发短信给我的，后来就没有发了。嘉胜网络中心未能提交收取保证金1万元的相关证据。
张礼根陈述，沙凡第一次租房时，确实支付了保证金1万元，记不清是交给我的，还是交给朱来顺的；我是为朱来顺打工的；2011年，由于沙凡要到工商登记，没有合同不行，找我说签合同，我给朱来顺及其爱人夏晖打电话，夏晖把合同打印好后带给我，朱来顺也和我讲让我办一下，这样我就代朱来顺签字了。张礼根为此提交了将房屋租金、水、电费交给夏晖的出库单（或者销货清单、送货单、送货通知书）、治安培训的结业证书复印件、培训费的行政事业性收费收据复印件及朱来顺与中煤集团江苏公司的租赁合同复印件等证据。
以上事实，有当事人陈述、收据、（2012）下民初字第1847号民事判决书、2011年8月31日的房屋租赁合同、2013年6月4日的房屋租赁合同、发票、通知等证据予以佐证，足以认定。
原审法院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。房屋租赁合同系张礼根代朱来顺签订，租金和水费也系张礼根实际收取，但根据嘉胜网络中心的执行合伙人沙凡的陈述，首次租赁合同是与朱来顺签订的，续签租赁合同也是与朱来顺联系，并经朱来顺同意后，由张礼根代为签订的，张礼根的行为应属代理行为。嘉胜网络中心明知房屋租赁合同的出租人是朱来顺，而不是张礼根，且明知张礼根只是代为收取租赁费用。现嘉胜网络中心主张张礼根返还相关款项，无事实和法律依据，不予支持，嘉胜网络中心可依据租赁合同关系另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：驳回南京嘉胜网络服务中心（普通合伙）的诉讼请求。案件受理费1772元，由南京嘉胜网络服务中心（普通合伙）负担。
嘉胜网络中心不服（2014）鼓民初字第4308号判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。2、判令一审的诉讼费用由被上诉人承担。其理由为：1、被上诉人与朱来顺并非是代理人与被代理人的关系。合同上的出租人写成“朱来顺”，是为了保持租赁关系的连续性以办理营业执照所用，且“朱来顺”的签字亦为被上诉人所签署，合同价款与期限等具体事项均由上诉人与被上诉人商定。上诉人并不知晓被上诉人与朱来顺之间的关系，但被上诉人作为租赁费用的收取者，应先向上诉人返还，返还之后其可向朱来顺主张。2、朱来顺未向法院作任何陈述，也没有任何书面证据证实其行为系朱来顺授权。一审判决未查明朱来顺是否授权，也未查明授权的时间和范围，属于事实不清，适用法律错误。3、上诉人与朱来顺之间签订的合同应为无效合同，实际收取的租金应予返还；在实际产权人解除与朱来顺的租赁合同之后，被上诉人无论是否具有授权，均无权再收取房租。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。
张礼根二审辩称：嘉胜网络中心应找朱来顺处理纠纷，其仅为朱来顺打工，不应承担法律责任。
对于原审判决查明的事实，上诉人所持异议之处在于：上诉人陈述曾经与朱来顺电话联系续签合同及房租每年增幅之事，但朱来顺声明他不管，让其找张礼根谈；上诉人不清楚朱来顺和张礼根之间的关系。上诉人除认为原审判决对此未予查明之外，对原审判决查明的其余事实不持异议。被上诉人对原审判决查明的事实不持异议。对于原审查明的案件事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。
二审另查明：
上诉人在二审中陈述：在2007年首次签合同时，沙凡根据招租启示上的联系方式与张礼根联系，在协商过程中要求看原始的租赁合同以确定大房东，张礼根即安排朱来顺与其见面。2007年签订的租赁合同上，签署的是朱来顺的名字。在续签合同时，为办理营业执照手续，需要两份租赁合同均为朱来顺签名；在此情况下，由张礼根在续签的租赁合同上代签了朱来顺的名字。
被上诉人张礼根在二审中陈述：2007年沙凡打电话给我，想租一层楼，我不能作主，就让朱来顺来和沙凡直接谈；当时是沙凡和朱来顺亲自谈的。朱来顺将自己和中煤的租赁合同带来了，沙凡才放心。当时我也在现场，沙凡和朱来顺都谈好了，沙凡也认可了。后来朱来顺给我一个收房租的表格，我就按照表格去收房租。朱来顺是老板，他给我的权限是每家房租至多可以少收三百元至五百元左右；有时候房租到期，上诉人还无法交齐，我就让他们和朱来顺联系说清楚情况。
以上事实，有当事人陈述在案佐证。
本院认为，根据上诉人、被上诉人在一审及二审中的陈述，可知上诉人续签租赁合同系与朱来顺洽谈，亦知晓涉案房屋的承租人为朱来顺。在续签租赁合同时，上诉人明知朱来顺同意由张礼根代为签订，且签署的是朱来顺的姓名。在合同签订后，其亦与朱来顺联系，告知合同签订及租期等事项，以获得朱来顺的认可。据此可以认定，上诉人明确知晓涉案房屋租赁合同关系的相对方为朱来顺。张礼根在合同签订及履约过程中，仅实施了代签合同、代收租赁费用等代理行为，因此上诉人的上诉请求不具备事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1772元，由上诉人南京嘉胜网络服务中心（普通合伙）负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 朱亚芳