贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）花民初字第99号
原告贵州深中铁物业管理有限公司住所地：贵阳市花溪区小河漓江路57号
法定代表人：屈培军职务：总经理
委托代理人秦疆飚，一般代理。
被告张杰。
被告陈武。
原告贵州深中铁物业管理有限公司（以下简称深中铁物管公司）与被告张杰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月10日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月6日公开开庭进行第一次审理，原告委托代理人秦疆飚、被告张杰委托陈武到庭参加了诉讼，本院于同日依法追加陈武作为本案被告参加诉讼，于5月15日公开开庭进行了第二次审理，原告委托代理人秦疆飚到庭参加诉讼，被告张杰、陈武经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深中铁物管公司诉称，原告系被告所居住的贵阳市原小河区珠江路208号兴隆珠江湾畔小区的物业服务公司。原告与该小区的开发建设单位贵阳铁五建房地产开发有限公司依法签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：物业服务费用由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，其中多层0.65元／平方米／月，高层1.05元／平方米／月，花园洋房、LOFT公寓0.8元／平方米／月，由于服务成本的逐渐增加，原告按照合法程序向业主征集物业服务费上调的意见，在大多数业主的理解与支持下，我公司于2012年1月1日正式上调物业服务费标准，多层住宅上调至0.85元／平方米／月，高层住宅上调1.35元／平方米／月，花园洋房、LOFT公寓上调至1.1元／平方米／月，并将该收费标准报物价部门进行备案。协议还约定业主和物业使用人应在每年或者每季度开始前10日履行交纳义务，业主如违反协议不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主从逾期之日起按每天未付款项金额1%的标准交纳违约金。被告从2012年1月1日至2012年12月31日一直未向原告交付物管费共计1，699元（128.68㎡×1.1元／㎡／月×12个月=1，699元）。经原告多次通过电话、书面等形式通知，被告仍未交付。故原告要求被告支付物管费1，699元及违约金340元（1，699元×20%=340元，由于合同约定的违约金计算过高，原告只请求被告承担未付款的20%的违约金）。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费1，699元；2、被告向原告支付违约金340元；3、诉讼费用由被告承担。
被告张杰、陈武辩称，我家确实从2012年1月1日开始未交纳物管费，但是有原因的，第一、我不同意物管涨价，经我向一些业主核实，他们并未同意涨价，但在《关于调整兴隆珠江湾畔物业服务费的意见征集表》却有他们的签字，这让我对意见征集表的真实性存有异议，而且原告亦未向我们征集意见和协商此事，我愿意按照以前的价格交费，但他们不收；第二、2012年6月份左右，物管公司以用户少为由停用直饮水，但当时我们没同意，物管公司也没有采纳我们的意见，直接就停用了；第三、2008年2月份我家搬进去，窗子就有问题，物管公司在2011年给我们维修过，但未修好，2012年我又去反映，也没有回应；第四、我家餐厅的墙面，一下雨就漏水，应该是设计有问题；第五、我居住的这栋楼下的两个进出门有一个没有摄像头，我也向物管反映过，但一直没有安装，小区也多次发生偷盗事件。
经审理查明：被告张杰、陈武系夫妻关系，均系贵阳市原小河区珠江路208号的兴隆珠江湾畔天鹅堡C2-2-3-5号房屋（建筑面积128.68㎡）的业主。兴隆珠江湾畔小区的建设单位系贵阳铁五建房地产开发有限公司。2010年6月之前，该小区由深圳市中铁物业管理有限公司贵阳公司提供物业服务。原告深中铁物管公司于2011年1月11日成立，于同年1月26日与铁五建房开公司签订了《前期物业服务协议》，约定铁五建房开公司选聘原告对兴隆珠江湾畔提供前期物业管理服务，并就服务内容与质量、服务费用（多层住宅0.65元／月／平方米；高层住宅1.05元／月／平方米；花园洋房、LOFT公寓0.8元／月／平方米；）、物业的使用与维护及违约责任（业主如未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付款项的1%向原告支付违约金），合同期限自2011年2月1日至2013年2月28日止，本协议期满前一月，业主大会尚未成立的，双方应就延迟本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，铁五建房开公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2011年10月8日，原告分别向原小河区物管办、黔江社区服务中心报送《关于上调物业服务费的收费标准的报告》，并向兴隆珠江湾畔1991户业主就上调物管费发放《关于调整兴隆珠江湾畔物业服务费的意见征集表》征集意见，载明了上调物管费的原因及拟调整的具体标准，其中有1342户业主同意上调物管费，并将该征集结果在小区内进行张贴公示。自2012年1月1日原告就其为兴隆珠江湾畔提供的物业服务收费标准调整为：步梯房（多层住宅）0.85元／月／平方米；电梯房（高层住宅）1.35元／月／平方米；花园洋房1.1元／月／平方米。被告张杰、陈武自2012年1月1日起开始拒绝交纳物管费，截止2012年12月31日共计1，699元（1.1元／平方米／月×128.68㎡×12个月）。原告多次向被告催缴物业管理费，但被告一直未交纳。原告认为被告的欠缴行为损害了其利益，故诉至法院，请求如前。
另查明：1、原告入驻兴隆珠江湾畔后未与该小区业主签订前期物业服务协议，该小区至今未成立业主大会或业主委员会；
2、原告无物业服务费收费许可证及物业服务企业资质。
上述事实，有当事人陈述、原告的营业执照、组织机构代码证、《兴隆珠江湾畔前期物业管理服务协议》、《前期物业服务协议》、《关于调整兴隆珠江湾畔物业服务费的意见征集表》、《关于上调物业服务费收费标准的报告》、发文本、《兴隆珠江湾畔上调物管费意见汇总报表》、《关于调整物业费业主意见征集结果公示》及照片等证据在卷佐证，前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
庭审中，因被告未到庭参加诉讼，故本院未能组织调解。
本院认为：本案争议的焦点即为原、被告之间是否形成了合法的物业服务合同法律关系。本案中，原告与贵阳铁五建房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，并在该小区前期物管公司深圳中铁物管公司贵阳分公司撤出后入驻该小区，但未经过公开招投标程序，亦未与包括本案被告在内的兴隆珠江湾畔业主签订有物业服务合同。但原告确实自入驻至今对被告住宅小区内房屋建设及附属设施、场地、周围环境、清洁卫生等进行统一的服务活动，事实上向该小区的业主提供了物业服务，被告并未明确表示反对，并实际接受了原告提供的物业服务，其与原告之间形成了事实物业服务法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，被告在接受服务后理应向原告履行交纳物业管理公共性服务费的法律义务，深中铁物管公司作为原告要求被告交纳物业管理公共性服务费的诉请于法有据，本院予以支持。对于2012年1月1日起，原告上调物业服务费的收费标准，因兴隆珠江湾畔作为商品房，根据《关于调整兴隆珠江湾畔物业服务费的意见征集表》，证实原告经与小区内业主协商，并征询意见后，多数业主同意其上调物业管理公共性服务费，并将该征集结果在小区内进行张贴公示，因此，被告张杰自2012年1月1日至2012年12月31日，所欠交物管费共为1，699元（1.1元／平方米／月×128.68㎡×12个月）。至于原告要求被告支付违约金340元的诉请，因原、被告并未就此进行约定，本院不予支持。被告辩称其对《关于调整兴隆珠江湾畔物业服务费的意见征集表》的真实性存有异议，故不同意涨价，但未能提交证据证明，故对其辩称，本院不予采信；同时被告答辩提出其餐厅墙面漏水存在设计缺陷、入住时窗户存在质量问题，物管应当对此承担责任，但因房屋设计及质量保修义务的履行主体并非原告，故本院对被告的答辩主张不予支持，其可另谋合法途径解决。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张杰、陈武于本判决生效后十日内向原告贵州深中铁物业管理有限公司交纳物业管理公共性服务费人民币1，699元；
二、驳回原告贵州深中铁物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，原告贵州深中铁物业管理有限公司负担10元，被告张杰、陈武负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 梁媛媛
代理审判员 王 珏
人民陪审员 杨明伟
二〇一四年六月六日
书 记 员 蒋云龙