浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）越民一初字第2733号
原告绍兴市立新印染有限公司。
法定代表人王安忠。
委托代理人（特别授权代理）钟林龙。
委托代理人（特别授权代理）钱新春。
被告陈立永。
委托代理人（特别授权代理）章志强。
原告绍兴市立新印染有限公司与被告陈立永租赁合同纠纷一案，本院于2007年8月17日立案受理。依法由审判员盛跃适用简易程序独任审判，于2007年12月11日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人钟林龙、钱新春、被告之委托代理人章志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴市立新印染有限公司诉称：2005年12月19日，被告与绍兴县国家税务局（以下简称县国税局）签订一份房屋租赁合同，县国税局将其所有的座落于绍兴市区解放南路679号商业用房租给被告经营足浴生意。2006年5月，县国税局将上述房屋进行公开拍卖，原告拍得上述房屋，随后办理了产权变更登记手续。后原、被告经过充分协商，于2006年12月1日签订了一份租房合同，重新约定了租期和租金等事项。按照合同约定，被告应于2007年1月15日和2007年5月31日前各支付40万元租金给原告。虽经原告积极主动地与被告进行协商，被告也曾作出相应承诺，但至今仍未支付拖欠的房租和相应的水电费。现诉至法院，请求依法判令原、被告解除租赁合同关系；判令被告立即腾空房屋，交还承租房屋；判令被告立即支付拖欠租金，按每年租金80万元计算从2006年12月1日起至腾退交还房屋之日止，并承担违约金30万元；判令被告偿还腾退房屋之日前原告为其垫付的水电费；诉讼费用由被告承担。诉讼中原告明确被告尚应偿还原告垫付的水电费为130424.2元。
被告陈立永辩称：原告诉讼请求不合理。欠租金是事实，但是由于双方在房屋租赁合同中对租金约定不合理所造成的。原告诉称租赁合同经过双方充分协商，然而合同中都是霸王条款，未顾及的被告任何利益。被告同意支付租金，且双方也在协商中，被告的行为并不构成违约，租赁合同并不需要解除。被告请求降低租金或按照同地段其他房屋评估确定。违约金过高，要求降低。今年11月中旬，原告将被告租赁的房屋停电停水，导致被告无法经营，相关债权人拿走了店内的物品，被告将保留诉权。
原、被告为证明自己的主张，提供以下证据：
1、原告提供房产证复印件5份，要求证明讼争房屋系原告所有。被告无异议，但认为五楼上面的建筑是被告建造，地下室有20多平方米是被告挖掘。本院对证据本身予以确认。
2、原告提供房屋租赁合同1份、租赁合同1份，要求证明被告原与县国税局签订了讼争房屋的租赁合同，原告购得讼争房屋后已出租给被告使用。被告对与县国税局的租赁合同无异议，但认为与原告的租赁合同是被迫签订，合同内都是霸王条款。本院认为在被告未提供其他证据的情况下，对该组证据予以确认。
3、原告提供承诺书1份，要求证明被告承诺在2007年3月31日前付清所欠水电费及房租费，如逾期不付愿意承担一切后果。被告认为承诺书的内容是原告起草，被告只有签名，而且因被告经营陷入困境，与原告协商时原告要求被告签字，完全是不平等的。本院认为在被告未提供其他证据的情况下，对该组证据予以确认。
4、原告提供律师函1份、邮件详情单1份，要求证明原告催讨租金、水电费等事实。被告承认已收到律师函，但认为双方一直在协商，被告也是资金短缺，现在想法筹措，并不是拒付租金。本院对证据予以确认。
5、原告提供水费发票复印件7份、电费发票复印件7份，要求证明原告为被告垫付的水电费。被告请求法院与水电费发票原件核对，如无误，则无异议。本院庭后核对无异，予以确认。
6、被告提供汇款单2份，要求证明被告汇给原告水电费151159.32元。原告认为2007年3月30日的汇款已结算2007年3月前（包括3月份）的水电费，对2007年6月1日的汇款无异议。本院庭后向被告确认，其表示原告陈述事实，对该组证据结合原告的质证意见确认。
7、被告提供网页1份，要求证明原告已报停被告租赁房屋的水电。原告无异议，但认为事先已通知被告。本院对证据予以确认。
经审理查明，2005年12月19日，被告与绍兴县国家税务局签订一份房屋租赁合同，约定将座落于绍兴市区解放南路679号商业用房1幢出租给被告使用。后原告拍卖所得上述房屋（包括五层楼房及地下室，地号中五1285），并于2006年8月领取了上述房屋的房屋所有权证。2006年12月1日，原、被告签订一份租赁合同，约定原告将上述房屋出租给被告，租赁时间从2006年12月1日至2012年4月30日；2006年12月1日至2007年11月30日年租金为80万元，2007年12月1日至2009年4月30日年租金为100万元，2009年5月1日至2012年4月30日年租金为150万元；租金半年支付一次，首期租金及所有水电费于1月15日前支付，以后每年5月31日、11月30日前各支付年租金50％，先付款后使用；违反本合同任何条款都视为违约，守约方可以解除合同，并有权要求违约方支付违约金30万元；逾期支付租金，每天按年租金千分之五承担滞纳金，逾期支付水、电费，每天按水电费金额百分之五承担滞纳金，租金及水、电费逾期30天，原告有权解除合同，保证金不予退还。被告至今未向原告支付自2006年12月1日起的租金，只结清了2007年3月前（包括3月份）的水电费，尚欠原告代付的水电费114233.39元（扣除被告于2007年6月1日汇款给原告的16190.81元）。2007年3月23日，被告出具1份承诺书，称在2007年3月31日前付清所欠水电费及利息和房租利息，如逾期被告将暂停经营业务，由原告暂停电力、自来水供应，2007年4月30日前付清约定房租，如逾期被告将愿意退出经营，给原告造成的损失由被告经营场所资产赔偿。2007年7月5日，原告通知被告于7月15日前支付拖欠的租金和水电费未果。原告分别于2007年11月13日左右、2007年11月17日报停了被告承租房屋的水、电。
在审理过程中，被告于2007年9月3日对管辖权提出异议，本院2007年9月10日作出（2007）越民一初字第2733号民事裁定书，驳回了被告的异议。后被告对此提起上诉，绍兴市中级人民法院于2007年11月8日作出（2007）绍中民一终管字第43号民事裁定书，驳回了被告的上诉，维持原裁定。
本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告认为合同无效、显失公平，缺乏相应的依据。被告从承租之日起未交纳房租，且在原告催讨后仍未支付，原告由此请求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告请求被告腾退房屋也符合法律规定，腾房时间可考虑为一个月；原告请求被告按年租金80万元支付从2006年12月1日至实际腾房时的租金，因合同解除后至腾房时止被告应支付给原告的系房屋使用费，故原告主张的一部分应为房屋使用费，且其主张的依据也符合合同约定和法律规定，可予支持；原告请求被告支付由原告代付的水电费符合法律规定，本院亦予以支持；至于原告主张被告支付违约金，被告认为过高，其抗辩符合法律规定，本院调整违约金为8万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告绍兴市立新印染有限公司与被告陈立永于2006年12月1日签订的租赁合同解除；
二、被告陈立永于本判决生效之日起一个月内将承租的座落于绍兴市区解放南路679号（地号中五1285）五层楼房包括地下室（腾退房屋的面积以原告持有的房屋所有权证记载为准）腾空归还给原告绍兴市立新印染有限公司，被告陈立永并于腾房时按照每年80万元支付给原告绍兴市立新印染有限公司从2006年12月1日起至实际腾房日止的租金及房屋使用费；
三、被告陈立永支付给原告绍兴市立新印染有限公司违约金5万元，此款于本判决生效之日起一个月内付清；
四、被告陈立永于腾退房屋时偿还给原告绍兴市立新印染有限公司代付的水电费114233.39元；
五、驳回原告绍兴市立新印染有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14700元，减半收取7350元，财产保全费4520元，合计11870元，由原告负担5835元，被告负担6035元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院
审判员 盛跃
二〇〇七年十二月二十日
书记员 朱菡