北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终2951号
上诉人（原审被告）：罗海霞，女，1968年12月7日出生。
委托诉讼代理人：仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。
被上诉人（原审原告）：北京国新商业投资发展有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼2212房间。
法定代表人：尹显付，董事长。
委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。
上诉人罗海霞因与被上诉人北京国新商业投资发展有限公司（以下简称国新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2016)京0107民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗海霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回国新公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、我并非本案的适格诉讼主体，一审法院判决我承担责任有误。2、一审法院对于漏水事实的认定存在错误。3、一审法院未就国新公司是否完全履行合同义务、提供质量合格的房屋作出认定。4、一审法院以双方签订的承诺书中未提及房屋漏水问题为由认定房屋漏水并未严重到影响合同目的实现的程度有误。5、一审法院酌定的70万元租金过高，且不应判决给付设备运营管理费。
国新公司服从一审法院判决，针对罗海霞的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。
国新公司向一审法院起诉请求：1、确认双方之间的租赁合同于2015年7月23日解除；2、判令罗海霞给付我公司2013年9月30日之前的租金1084501．4元及2013年10月1日至2015年6月30日的租金2220662．4元；3、判令罗海霞给付我公司2013年9月30日之前的设备运营管理费46016．8元及2013年10月1日至2015年6月30日的设备运营管理费190015．1元；4、判令罗海霞给付我公司2013年7月和8月水费2506元。以上共计3543701．7元；5、本案的诉讼费用由罗海霞负担。
一审法院认定事实：2008年11月21日，北京市石景山区人民政府办公室发布《石景山区人民政府办公室关于成立“台湾主题文化商业街”建设领导小组的通知》（以下简称《通知》），载明：为丰富“CRD-
文化娱乐休闲区”内涵，提升石景山区商业文化品位，加快“台湾主题文化商业街”项目的开发建设，加大政府相关部门组织协调力度，经2008年11月19日第20次区长办公会研究同意，成立“台湾主题文化商业街”建设领导小组。成员单位包括区发改委、建委、市政管委、文委、农委、商务局、工商分局、规划分局、国土分局、旅游局等部门。
2009年8月26日，北京市石景山区商务局以石景山区台湾街建设领导小组办公室名义做出《关于北京台湾街项目准予立项的批复》（以下简称《批复》），其中载明：国新公司，你单位《关于北京台湾街项目申请立项的请示》及相关材料已收悉。经研究，现批复如下：台湾主题文化商业街项目内容新颖，定位于特色商业街，符合我区CRD战略发展规划，准予立项。
2010年4月14日，北京市石景山区建设委员会房屋管理办公室向石景山区工商分局出具房屋权属证明：兹有坐落于石景山区石景山路2号北京台湾街（项目地处石景山路南侧，北京国际雕塑公园西南边缘），总建筑面积43562平方米的房产，产权人为国新公司。该房屋作为办公用房和经营使用，产权证正在办理之中。为促进我区经济的繁荣和发展，商请贵局为该坐落内的房产办理企业的注册登记（仅供办理工商注册登记使用）。
2010年4月30日，工商部门出具企业名称预先核准通知书，载明预先核准的企业名称为北京乐门餐饮有限公司（以下简称乐门公司），投资人为罗海霞。2010年5月13日，国新公司出具企业住所（经营场所）证明，同意将北京台湾街C1区3号楼E室租赁给乐门公司作为企业住所。2010年8月27日，工商部门出具企业名称预先核准通知书，载明预先核准的企业名称为乐门公司第一分公司，投资人为乐门公司。2010年8月27日，国新公司出具企业住所（经营场所）证明，同意将北京台湾街C1区3号楼F室租赁给乐门公司第一分公司作为企业住所。国新公司出具了房屋权属证明。2010年8月25日，乐门公司成立。
2010年5月12日，甲方国新公司与乙方罗海霞签订《北京台湾街房屋租赁合同书》，其中载明：北京台湾街是甲方投资开发的商业街项目，位于北京市石景山区石景山路2号北京国际雕塑公园西园南缘、西缘（L地块）。第一条、出租房屋位置、面积和用途。乙方向甲方承租之房屋为北京台湾街之C1区3楼F室。乙方所租房屋之面积为650．14平米（其中：地下一层445．41平米，地上一层204．73平米），该面积为本合同所述租金、保证金、物业管理费等在收取时的计算收据。乙方租用该房屋仅限于乙方经营餐饮，预设店铺名称为：北京乐门餐饮有限公司第一分公司。非甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，乙方不得在本合同规定的租赁期内擅自变更所租房屋的用途。第二条、租赁期限。乙方承租上述房屋起租日期为2010年5月13日，终止日期为2015年4月30日，共计五年，含免租期。在免租期内，乙方可对其所租房屋进行室内装修，甲方在此期间免收租金。但乙方仍须按照相关规定向甲方全额缴纳物业管理费。乙方享受的免租期为2个月，即2010年5月13日-2010年7月12日，第四年享受装修改造期25天，即2013年5月1日-2013年5月25日。第三条、租金。乙方在上述租期内所租房间的平均租金为每日每平米3．9元，月租金合计为77122．9元（按每年365日计）。乙方自免租期满次日起计付租金。不受其是否已开始营业的影响。本条前款所述租金按下列期限和方式交付：1、乙方须于2010年5月12日前向甲方交付（免租期届满后）首期租金48175．4元。2、租金按季交付，乙方须提前30日向甲方足额交付。第四条、租金调整。在本合同租赁年限内，前三年（即自2010年5月13日至2013年4月30日）租金保持不变；第四年（即2013年5月1日）始每三年递增百分之五（即5%）。租赁期限内各年份具体租金详见附件二。第五条、保证金。为确保乙方诚信履行本合同各项条款规定，乙方须在签署本合同的同时一次性向甲方支付保证金231368．70元。如乙方违反本合同规定的条款未能按期向甲方支付租金或延期利息，甲方可以扣留全部或部分保证金冲抵，其数额相当于乙方所欠租金或延期利息的数额。但此种冲抵并不能免除乙方仍须支付租金或延期利息的义务。第六条、物业管理费及其他费用。甲方向乙方提供物业管理服务，乙方应向甲方支付物业管理费，相关规定按甲乙双方另行签署的《北京台湾街物业管理合同》执行。乙方租赁所租房屋的电费、电话费、水费、暖气费等市政或生活资源使用费用，按市政各有关部门的收费标准计收，相关规定详见《北京台湾街物业管理合同》。第八条、甲方权利义务。保证乙方所租房屋在入住日期前处于良好使用状态。保证乙方所租房屋的入住条件符合本合同相关条款规定。第十六条、提前解约。因乙方违约等原因使本合同提前解除的，甲方有权不予退还乙方已付的保证金。保证金不足额或乙方还有租金、其他费用等欠付的，乙方还须负补足、补交义务，乙方并须赔偿甲方因此而遭受的经济损失。乙方同意：因乙方违约导致本合同提前解除或终止履行的，则甲方有权根据需要处置乙方存在所租房屋内的物品，而无须向乙方承担任何违约或赔偿责任。第十九条、违约责任。所有根据本合同应由乙方支付的租金，乙方均需根据本合同或甲方书面通知规定的期限按期交付。凡逾期交付的，甲方均可根据本合同中关于延期利息的规定向乙方收取该等应付未付费用的延期利息。甲方并有权将保证金冲抵上述欠付费用和利息，冲抵后保证金的缺额部分乙方有义务补足。乙方自欠租金应付日起逾期超过30日仍未足额将上述费用及利息交付甲方的，甲方有权终止本合同。本合同的终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。同日，双方签订《北京台湾街物业管理服务合同》，约定乙方承租物业建筑面积为650．14平方米，每年应交物业费为75560元。此户445．41㎡是无空调无电梯地下室餐饮户，加清渣费，按10元/㎡/月标准收取物业费，204．73㎡是无空调无电梯餐饮户，加清渣费，按9元/㎡/月标准收取物业费。租赁面积1000平米以下的（含1000平米），按年一次性交付。乙方须于2010年5月12日前向甲方提前支付首期物业费，之后各期交付时间为2010年5月12日23405元，2011年4月1日74085元，2012年4月1日，2013年4月1日，2015年4月1日。水费单价为按6．5元/吨，交费金额=6．5元/吨*当期用水吨数，按月收取。乙方自第二次交款起，提前1个月向甲方交纳物业费。甲方免收乙方第一年物业费2010年5月13日至2011年4月30日，免收期间，收取垃圾消纳费和清渣费共计3元/㎡/月。
同日，甲方国新公司与乙方罗海霞签订另一份《北京台湾街房屋租赁合同书》。约定：乙方向甲方承租之房屋为北京台湾街之C1区3楼E室。乙方所租房屋之面积为290平米（其中：地下一层290平米），该面积为本合同所述租金、保证金、物业管理费等在收取时的计算收据。乙方租用该房屋仅限于乙方经营餐饮，预设店铺名称为：北京乐门餐饮有限公司。乙方承租上述房屋起租日期为2010年5月13日，终止日期为2015年4月30日，共计五年，含免租期。乙方在上述租期内所租房间的平均租金为每日每平米2．7元，月租金合计为23816．3元。本条前款所述租金按下列期限和方式交付：1、乙方须于2010年5月12日前向甲方交付（免租期届满后）首期租金14877元。租金按季支付，乙方须提前30日向甲方足额支付。乙方自欠租金应付日起逾期超过30日仍未足额将上述费用及利息交付甲方的，甲方有权终止本合同。为确保乙方诚信履行本合同各项条款规定，乙方须在签署本合同的同时一次性向甲方支付保证金71448．9元。该合同其他条款同第一份房屋租赁合同内容一致。同日，双方签订《北京台湾街物业管理服务合同》，约定乙方承租物业建筑面积为290平方米，每年应交物业费为34800元。此户为无空调、无电梯地下室餐饮户，加清渣费，按10元/㎡/月标准收取物业费。对于各期物业费的交付时间、水费收取标准等与第一份物业管理服务合同内容一致。
上述两份房屋租赁合同签订时，国新公司加盖了合同专用章，罗海霞在合同上签字。乐门公司成立后，罗海霞在在其持有的合同的承租人处加盖了乐门公司公章。
2010年5月13日，国新公司出具收据：今收到罗海霞女士交来北京台湾街乐门餐饮保证金302817．6元。
2010年5月31日，甲方国新公司与乙方罗海霞签订《协议书》，其中载明：甲乙双方经友好协商，对乙方增租甲方面积一事，达成以下共识：1、增租区域位于北京台湾街C1区3号楼E室北侧区域，坐标为C1区横向10轴—10．5轴；纵向F轴—G轴，建筑面积为14．4平米。2、此区域房屋租赁价格为6．5元/天/平方米，租赁期限、付款方式同主合同。3、此区域房屋的建设费用、设备费用等均由乙方负责。4、此区域的建设方案乙方应先报到甲方工程部，待甲方同意后方可施工。5、乙方所建设的房屋顶部应为上人屋顶（钢筋混凝土顶板，做防水层），建设的房屋风格符合台湾街整体风格。6、乙方所建设的房屋应达到北京市建筑房屋验收标准。7、甲方免收该区域半年租金。8、此协议一式四份，甲乙双方各持两份，此协议与原合同具有同等法律效力。
2010年8月22日，甲方国新公司与乙方罗海霞签订《〈北京台湾街租赁合同〉补充协议》，其中载明：乙方承租的北京台湾街C-01区3号楼F户型，由于租赁区域内设有公共配电间，经友好协商达成以下一致意见：总面积与现有面积有出入，经双方平等协商，一致同意订立如下条款，作为对合同的修改和补充。1、原合同租赁面积为：650．14㎡，经甲方核准后，应扣除地上一层公共配电间面积为：2．39㎡，地下一层公共配电间和燃气设备间面积为：10．3㎡，现实际租赁面积应为：637．45㎡。2、租金价格：地面一层价格为：6．5元/天/㎡，地下一层价格为：2．7元/天/㎡。3、甲方从2010年8月份开始按此面积收取租金。4、乙方按每3个月缴纳租金，应扣除乙方第一次缴纳19天的12．69㎡的租金。5、乙方租金交付金额见附件二。6、此协议一式四份，甲乙双方各持两份，此协议与原合同具有同等法律效力。
2010年3月21日，甲方国新公司与乙方乐门公司签订《协议书》。载明：根据石景山区政府给予北京台湾街扶持政策相关规定，对乙方给予2011年度半个月经营用房租金补贴，补贴金额合计50470元。经双方友好协商，该补贴金额交给甲方直接冲抵乙方位于北京台湾街C1-3-E的2011年度经营用房租金。罗海霞称因笔误，上述协议书签订日期应为2011年3月21日。2011年8月6日，甲方国新公司与乙方乐门公司签订《停车场管理协议》，约定乙方自行负责台湾街C1区10号至14号，共5个车位。
2011年12月27日，甲方国新公司与乙方乐门公司签订《补充协议》，载明：由于雨季漏雨给乙方造成局部装修损坏，同时考虑到乙方现经营困难，为扶持乙方更好的在北京台湾街进行经营，甲乙双方经友好协商，甲方为乙方提供以下优惠政策：1、乙方租用甲方北京台湾街C1区3号楼E室和C1区3号楼F室两处区域，两区域地下一层面积共计735．41平米，单价2．7元/天/平米，为了扶持乙方在台湾街更好的经营，甲方将减免乙方地下一层租赁区域的一个月租金，作为补贴租金对乙方进行扶持，合计60395．5元。2、上述补贴租金在乙方2011年12月份应缴的租金中进行落实，但乙方要在2011年12月30日前所欠甲方的租金及费用一次性缴纳，否则上述补贴不予落实，同时，乙方应按合同约定缴纳滞纳金。3、由于漏雨原因给乙方造成的局部损失由乙方自行进行维修，甲方不再予以赔偿。4、以上甲方给予的补贴租金不再向乙方开具发票，补贴租金落实的同时，乙方向甲方开具收到租金补贴的收据。5、其他条款均按原合同执行。6、此补充协议与原合同具有同等法律效力，一式两份，甲乙双方各持一份。
2012年10月22日，甲方国新公司与乙方罗海霞签订《协议书》，载明：甲乙双方于2010年5月12日签订了《北京台湾街房屋租赁合同书》，乙方租赁甲方位于北京台湾街的C1-3-E商铺（290平米）和C1-3-F商铺（650．14平米），现甲乙双方经友好协商，达成以下一致意见：1、自本协议签订后，甲方可将此区域进行出租，如甲方出租上述房屋后，乙方应无条件腾退上述承租区域；在甲方未出租上述房屋时，乙方可继续使用该房屋，使用期间乙方仍按原合同约定标准向甲方交纳租金和物业费。2、双方经过认真核算，截止2012年10月31日，乙方欠甲方房屋租金318684．8元；乙方欠甲方物业费55220．1元，乙方在签订本协议后的使用期间，乙方将上述欠款与甲方协商，逐步还清，但在甲方出租上述房屋时，乙方应将上述欠款和本协议签订后的使用期间产生的租金和物业费一次性向甲方付清。3、签订《北京台湾街房屋租赁合同书》时，乙方所向甲方交纳的三个月保证金302817．6元（71448．9元+231368．7元），甲方不予退还。4、甲方出租上述房屋乙方腾退房屋时，乙方交清上述欠款后，乙方承担区域内的装修，固定设备（空调、排烟设备）应无偿留给甲方。5、乙方腾退房屋时，应将水、电、燃气、通讯等费用结清，同时将该区域的电卡交至甲方物业部。6、甲方出租上述房屋后30日内，乙方应将营业执照、卫生许可证、税务登记证等相关手续进行注销或过户到甲方指定人或单位。7、乙方自行承担甲方出租上述房屋以前，乙方经营期间的所有债权债务。8、如在甲方出租上述房屋前，乙方将上述欠款和使用期间产生的租金及物业费一次性交清，则乙方可根据原《北京台湾街房屋租赁合同书》的约定，继续承租该房屋。9、签订本协议时，乙方将与甲方签订的所有合同原件交还甲方。10、本协议自双方签字之日起生效。11、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。
2013年8月5日，乐门公司向国新公司出具《还款计划承诺书》，载明：我公司（单位名称）乐门餐饮有限公司租赁北京国新商业投资发展有限公司（北京台湾街）的房屋从事（经营类别）餐饮。截止到2013年8月31日止，我公司欠北京国新商业投资发展有限公司的房屋租金（2012年10月1日至2013年8月31日）1003836．9元，设备运营费（2013年5月1日至2014年4月30日）110440．2元，滞纳金__元。共计：1114277．1元。为了尽快还清上述欠款，将承诺按以下还款计划还款：2013年8月还款每周不少于2．5万元，9月还款每周不少于3万元，2013年底还款20万元（12．31日前）。我公司严格按照上述缴款计划执行，如哪个时段未兑现承诺，我公司愿按照还款计划日期缴纳滞纳金，并接受贵公司采取的各种催缴措施。
2013年8月5日、8月9日、8月12日、8月13日、8月16日，罗海霞向国新公司支付2012年8-10月部分租金4万元。2013年8月23日、8月27日、8月30日、9月2日、9月6日，罗海霞向国新公司支付2012年11月至2013年1月部分租金6万元。2013年8月19日，国新公司向乐门公司出具发票，载明经营项目为租金，金额为306842．4元。
2013年9月25日，国新公司向罗海霞出具通知：自2012年11月1日至2013年9月25日，你欠我公司房屋租金1066847．42元、设备运行管理费46016．75元、2013年7至8月水费2506元，以上欠款共计1115370．17元，请你接到此通知后于2013年9月29日上午10点前将上述欠款交到我公司财务部，逾期不交，我公司将终止本合同。国新公司通过EMS向罗海霞邮寄该通知，签收时间为2013年9月28日，签收人为冯国玉。罗海霞称其不认识冯国玉，未收到该通知。
2013年9月25日，罗海霞向国新公司发出通知，载明：因为我所租赁的您公司的房屋存在的极大安全隐患（漏水、漏电等等），经与物业无数次的交涉，两年多以来此事从未解决，进而你们却在2013年9月14日，以不正当的方式强行断了我的供电，客观上使我饭店无法经营。我于2013年9月18日10点36分去石景山安监局报告安全隐患，安监局于22日上午到现场勘察，要求你们整改，可是至今对此你们未作出合理解释和修缮改造工作。现在地下污水横流，电箱处依然漏水，从客观上我已无法再进行餐饮经营，我也看不到你们解决问题的诚意。你们的行为确实在任由损失扩大，故我现在通知你方，从即日起（2013年9与25日）我与你方解除合同，自此以后我将不负责由此产生的任何责任。申请人：罗海霞。罗海霞通过EMS将通知邮寄给国新公司。签收时间为2013年9月27日，签收人为白建松。国新公司认可白建松系其员工，但称白建松是水电工，其没有权利和义务收取快递。
罗海霞称其于2013年9月14日停止营业，2013年9月30日搬离，国新公司的保安不让进入租赁房屋。2013年9月26日，国新公司向罗海霞出具通知：根据你与我司签订的《北京台湾街房屋租赁合同书》中的约定，目前你尚欠我司房屋租金及其它费用，见此情况，在你未足额缴纳上述欠款和其他费用前，你所租赁房屋室内的所有物品一律不准搬出租赁房屋。国新公司称罗海霞于2013年9月30日停止营业。
2014年4月14日，北京市渔阳公证处出具公证书载明：国新公司申请对石景山区台湾街延吉冷面店（护国寺小吃）内的物品情况进行证据保全。公证书所附的现场工作记录载明：2014年3月13日上午10时30分，公证员、照相摄影人员与国新公司的工作人员来到延吉冷面店，现场无漏水痕迹，并对店内物品进行清点登记。
庭审中，罗海霞提交2011年5月、6月、10月、11的照片和视频，以及2012年7月21日的视频、2013年4月16日的照片、2013年8月9日的视频、2013年9月13日、14日、22日、27日的视频等证据，证明租赁房屋存在漏水情况。国新公司对此不予认可。
国新公司提交了水费缴费通知单，证明罗海霞欠付2013年7月、8月水费共计2506元。罗海霞认可水费缴费通知单，但称其已经交纳。
在法院审理的乐门公司诉国新公司房屋租赁合同纠纷案即（2014）石民初字第1214号一案中，承办人于2015年6月1日与北京市石景山区安全生产监督管理局事故科联系，得到答复：时间久远且因为不是事故，所以没有案卷留存。2013年9月，该科工作人员根据原告反映去过现场。当时情况是反映因漏水有漏电危险。当时和物业公司沟通现场问题，物业公司答复闸箱断电就不会漏电。当时确实存在一些漏水的情况，比如操作间那里。但看现场不像是一次形成的，上边管道进行一些修理，所以有一些漏水情况。另，承办人于2015年7月23日组织双方进行现场勘验：罗海霞称已将大门钥匙交给国新公司，国新公司称未收到大门钥匙。后双方协商把锁弄开进入现场勘验，然后再找锁锁上。罗海霞勘验当日将新锁钥匙给付国新公司，并表示里面所有动产都不要了。
法院审理的薛冰、刘鑫诉罗海霞以及刘昊斌诉罗海霞房屋租赁合同纠纷两案，即（2014）石民初字第299号和（2014）石民初字第300号案件。两案查明：2013年6月20日和2013年6月18日，罗海霞将其从国新公司承租的房屋分别转租315．9平米和100平米，薛冰、刘鑫、刘昊斌在开业不久，因罗海霞无法供电于2013年9月15日停业，后向罗海霞发出解除合同通知。2014年6月，国新公司将该两处承租房屋收回。法院认为罗海霞无法解决停电问题，未能按照合同约定提供适合经营的房屋，故合同应自罗海霞收到解除合同通知时解除，并判决退还2013年10月3日后未使用的租金和物业费等。上述判决已发生法律效力。
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁房屋虽未取得建设工程规划许可证，但其建设是经过包括区住建委、规划分局等部门联合组成的台湾街建设领导小组准予立项的、区住建委房管科亦出具房屋权属证明，可以认定系经主管部门批准建设，故双方签订的房屋租赁合同有效。
（一）房屋租赁合同承租人的确定
首先，因房屋租赁合同系罗海霞以自己名义签订，并以租赁房屋为经营场所设立乐门公司实际使用房屋，故依据合同相对性，罗海霞应为租赁合同承租人。其次，在租赁合同履行过程中，罗海霞以自己名义交纳相关费用、签订相关协议并出具解除合同的通知。乐门公司系罗海霞投资的一人公司，即使存在乐门公司交纳房租等费用并签订相关协议的情况，亦不足以改变罗海霞作为租赁合同承租人的地位。再次，罗海霞签订房屋租赁合同后，又将承租的部分房屋转租给第三人，故罗海霞应为房屋租赁合同承租人。综上，罗海霞是租赁合同承租人，现国新公司选择以罗海霞为被告提起诉讼，罗海霞是本案适格被告。
（二）房屋租赁合同的解除
第一，罗海霞作为承租人，依法负有按约定支付租金的义务。房屋租赁合同明确约定租金按季支付，提前30日足额支付，逾期30日未足额支付的，国新公司有权解除合同。2012年10月22日的《协议书》载明截至2012年10月31日，罗海霞欠付租金318684．8元。2013年8月5日的《还款计划承诺书》载明截至2013年8月31日，罗海霞欠付租金1003836．9元。罗海霞并未按承诺书的约定偿还欠款。上述事实表明罗海霞迟延履行支付租金义务，构成根本违约，国新公司依约定享有解除合同的权利，但合同只有在解除通知到达对方时方能解除。国新公司于2013年9月25日出具的内容为催交欠款和终止合同的通知，因其不能证明已送达罗海霞，故该通知不产生解除合同的效力。
第二，罗海霞于2013年9月25日以租赁房屋存在漏水漏电等极大安全隐患其无法进行餐饮经营为由向国新公司发出解除合同的通知，并不能产生解除合同的效果。依据罗海霞在庭审中提交的视频和照片以及2015年6月1日的电话联系笔录，仅能够证明墙面有漏水痕迹，墙皮有斑驳和脱落情况，存在短暂的漏水事实；双方于2011年11月27日签订的《补充协议》已经就漏雨造成的局部装修损坏进行协商，国新公司减免罗海霞地下一层一个月租金60395．5元，并明确因漏雨造成的局部损失由罗海霞自行维修；2013年6月，罗海霞将其承租的房屋转租给第三人，并收取房租至2013年10月3日；2013年8月签订《还款计划承诺书》，双方对欠付租金数额予以确认，并未有因存在漏水问题而协商减免租金或维修的内容；罗海霞并未提供证据证明其要求国新公司维修房屋或自行维修并请求减免租金的证据。故现有证据并不能证明房屋漏水严重到影响合同目的实现的程度，罗海霞解除合同的事由不成立。
第三，2015年7月23日，法院组织双方进行现场勘验时，双方均无大门钥匙，后协商将锁弄开，罗海霞将新锁钥匙交付国新公司。国新公司主张确认租赁合同于该日解除，罗海霞不认可合同于该日解除，并坚持认为合同于2013年9月25日其向国新公司发出通知时解除，故双方对合同解除时间并未达成一致，国新公司确认租赁合同于2015年7月23日解除的诉求，法院不予支持。因双方在庭审中均表示解除合同，法院对此不持异议，并判令解除双方的租赁合同。
（三）房租和设备运营管理费的数额
依据《还款计划承诺书》，罗海霞欠付国新公司2012年10月1日至2013年8月31日房屋租金1003836．9元和2013年5月1日至2014年4月30日设备运营管理费110440．2元。罗海霞称其于2013年9月14日停止营业，9月30日搬离，但其未提供证据证明与国新公司办理交接手续。国新公司于2013年9月26日发出通知，称罗海霞尚未结清欠付房租和其他费用，不准其搬出租赁房屋内的所有物品，故自2013年9月26日始，租赁房屋实际在国新公司控制之下。因国新公司知晓罗海霞欠付租金未支付并称罗海霞自2013年9月30日停止营业，故表明其已知晓罗海霞拒绝履行合同，其应采取适当措施防止损失的扩大。综合罗海霞已停业搬离但尚未办理交接、国新公司实际控制房屋并知晓罗海霞拒绝履行合同、双方办理房屋交接和国新公司另寻承租人需要一定时间等因素，依据双方对租金和设备运营管理费的约定，扣除罗海霞承诺书签订后已支付的租金，考虑到在罗海霞承租期间，租赁房屋存在漏水的情况，客观上会对经营产生一定影响以及双方曾于2011年11月27日就漏水问题进行协商等因素，本院对租金和设备运营管理费予以酌定。另，因房屋租赁合同中明确约定“甲方向乙方提供物业管理服务，乙方应向甲方支付物业管理费”，对罗海霞主张的支付物业费不属于租赁合同中的义务，故不应支付物业费的意见，法院不予采纳。
对于国新公司主张的2013年7月和8月的水费2506元，罗海霞并未提供证据证实已交纳，故对于国新公司水费的诉求，法院予以支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、解除北京国新商业投资发展有限公司与罗海霞于2010年5月12日签订的《北京台湾街房屋租赁合同书》；二、罗海霞于本判决生效后七日内支付北京国新商业投资发展有限公司房屋租金700000元；三、罗海霞于本判决生效后七日内支付北京国新商业投资发展有限公司设备运营管理费55000元；四、罗海霞于本判决生效后七日内支付北京国新商业投资发展有限公司水费2506元；五、驳回北京国新商业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。本案房屋租赁合同系罗海霞以自己名义与国新公司签订，依据合同相对性，罗海霞应为租赁合同承租人，且在租赁合同履行过程中，罗海霞以自己名义交纳相关费用、签订补充协议、签订转租合同、发出解除通知，故罗海霞辩称其并非适格被告的主张本院不予采纳。双方在合同履行过程中，因租金支付问题产生纠纷，双方多次就此问题签订书面协议，但罗海霞仍未履行支付租金的义务并停止经营，双方租赁合同实际上已经无法继续履行。一审法院判决解除双方租赁合同正确，本院予以确认。关于欠付租金及相关费用的数额，依据双方2013年8月5日签订的《还款计划承诺书》，截止到2013年8月31日止，罗海霞欠国新公司的房屋租金为1003836．9元，设备运营费为110440．2元。在此之后，罗海霞仍然继续使用诉争房屋至9月底，故一审法院根据《还款计划承诺书》以及案件具体情况酌情确定的租金、设备运营管理费数额并无不当，本院予以确认。综上，罗海霞的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11375元，由罗海霞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱文君
审 判 员 张洁芳
审 判 员 刘 磊
二〇一八年四月十二日
法官助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨