重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00810号
上诉人（原审被告、反诉原告）罗元菊。
委托代理人袁贵忠。
被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆市君和家具有限公司，住所地重庆市璧山县正兴镇石院场镇，组织机构代码55677917-9。
法定代表人徐进祥，该公司董事长。
上诉人罗元菊与被上诉人重庆市君和家具有限公司（以下简称君和公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市璧山县人民法院于2013年10月12日作出（2012）璧法民初字第03887号民事判决。罗元菊不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月4日对本案进行了审理。罗元菊及其委托代理人袁贵忠，君和公司的法定代表人徐进祥参加了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2011年3月17日，君和公司、罗元菊签订了《厂房租赁协议书》，该协议载明：“甲方（发租方）：璧山县正兴镇石院飞鸿家具厂法定代表人（或业主）：罗元菊乙方（承租方）重庆市君和家具有限公司法定代表人：徐进祥一、甲方自愿将现经营的正兴镇石院飞鸿家具厂位于正兴镇石院村二社的厂房（包括：厂房、机器设备及附属设施等）租赁给乙方经营使用。租赁期限：四年零叁个月，即从2011年4月1日起到2015年6月30日止。二、租金及支付方式（一）租金每年人民币壹拾叁万元正，四年合计人民币伍拾贰万元正。（二）签订本协议时，乙方在当日支付定金壹拾叁万元正，定金在第四年自动转为第四年的租金，同时乙方一次性支付甲方租金（即2011年4月1日至2012年6月30日租金，计壹拾陆万贰仟伍佰元正元整）。2012年6月支付2012年7月1日至2013年6月30日租金：壹拾叁万元，2013年6月支付2013年7月至2014年6月30日租金：壹拾叁万元正元┄┄四、厂房、机器设备、场地的交接处理（一）甲方保证租给乙方的厂房及附属设施、机器设备、辅助器具等在交付时能正常使用（清单附后），在签订本协议后，甲方均不得截留和搬运出厂，在租赁期满后，乙方也按此清单退还甲方，但保证各种设备在交付时能正常运转，设备配置的规格型号不能改变。不能正常运转的，由乙方负责修复或赔偿损失┄┄六、如遇重大自然灾害（如地震等）、政策变动、战争等不可抗力因素导致乙方不能正常生产经营，本协议自然终止，双方不算违约（如遇国家强制政策、乙方经营不能自行终止否则视为违约）。另：甲乙双方签约后，甲方在璧山县范围内不得直接经营或与他人合伙，入股经营实木沙发业务┄┄八、由甲方或乙方的原因造成租用期未满的年限，违约方按每年50%的租金补偿给守约方，作为对守约方的经济补偿。九、如果甲方没有第六条的约定情节，乙方提前终止对甲方厂房、机械设备等的租赁期限，甲方有权没收乙方已支付的定金┄┄”该合同加盖了君和公司印章，罗元菊签名。合同签订后，双方交接了厂房和机器设备。在庭审过程中，对交接厂房无异议，对交接的机器设备有：MJ344细木工带锯1台，7.5Kw打气泵1台，MB502木工平刨床1台，MB503型木工刨床1台，20压线机1台，MB105木工压刨床1台，MB高速压刨1台，马氏单石木工压刨床1台，平台据1台，MX208一立式角度修边机1台，三林木工修边机1台，立刨改装修边机1台，5Kw打气泵1台，平板沙机1台，磨盘沙机2台，气鼓沙机1台，排风扇4个，MJ344高速细木工带锯机1台，台式沙轮机1台，MX5117B马氏立铣（电机4Kw）2台，普通立铣（电机2.2Kw）1台，铣头14公分2个、13公分1个、9公分3个，开榫机1台，2.0电机2台，4Kw电机1台，开榫机1台，5.5电机1台，2.0电机2台，Z516-1-216mm台式钻床1台，推推车4个，抽水电机1台，双方予以确认，君和公司在庭审中陈述机器设备还在。
另查明，君和公司已将截止2012年6月30日的租金交付给罗元菊，并支付了定金13万元。袁刚清与罗元菊系夫妻关系。
2012年5月25日，君和公司给罗元菊发出《解除合同通知书》该通知书载明：“璧山县正兴镇飞鸿家具厂（袁刚清），我公司于2011年3月与贵公司（袁刚清）签订的厂房租赁合同，现租用贵公司（袁刚清）的厂房因占地和税收政策发生变化，造成我公司无法使用，为此，我公司根据相关法律的规定和合同的相关条款约定，现通知你公司（袁刚清）于2012年5月31日前来我公司公办室办理有关解除合同和有关厂房以及其他移交设备等的手续，感望你公司（袁刚清）在以上规定时间内前来办理，否则，我公司将视贵公司（袁刚清）同意与我公司自动解除合同并按相关法律法规的规定办理有关手续，其与之有关的法律责任、扩大的损失等均由你公司（袁刚清）全部承担。”2012年6月5日，君和公司给罗元菊回复，该回复载明：“我公司已于2012年5月25日发给你“解除合同通知书”，你方已收阅，知晓其意思，请贵方按解除合同通知书履行为感。”另查明，2011年10月份左右，君和公司就未正常经营。后双方协商未果，君和公司诉至法院。
本案在审理过程中，为查明事实，依罗元菊申请，法院委托重庆同诚天行造价咨询有限公司鉴定，对罗元菊申请的鉴定事项：“厂房损坏、设备的丢失、损毁情况进行鉴定，评估厂房、设备的修复、恢复费用。”做出鉴定意见。2013年5月2日，重庆同诚房地产土地资产评估有限公司做出关于（2013）璧法委评鉴字第15号司法鉴定委托的情况说明，未对设备的修复费用做出鉴定意见。2013年7月26日，重庆同诚天行造价咨询有限公司做出重同天司字（2013）第282号司法鉴定书，鉴定结论为：“根据重庆市璧山县人民法院司法鉴定委托和我们的计算：罗元菊租赁给重庆市君和家具有限公司使用的厂房在租赁期间对厂房造成的损坏现需修复的价值为17111.31元（大写：壹万柒仟壹佰仪式壹元叁角壹分）；请重庆市璧山县人民法院质证后裁决其结果。”并说明由于瓦屋面损坏过于零星，根据现场勘测情况，瓦屋面损坏按40%计算。并产生鉴定费用4000元，此款已由罗元菊支付给重庆同诚天行造价咨询有限公司。
君和公司在一审中诉称并反诉辩称：2011年3月17日，君和公司、罗元菊签订了厂房租赁协议书，签订后君和公司按协议履行支付租金等义务。在2012年5月25日，君和公司给罗元菊发出解除合同通知书，在通知书中君和公司讲明了解除的理由和事实，并认为君和公司、罗元菊签订厂房租赁协议时的目的是：“规范做大做强正兴家具产业，系双方互惠互利的租赁合同。”且双方均自愿下才能继续履行合同，现君和公司所经营的家具行业处于瘫痪、亏损状态。为此，现君和公司特诉请至法院，判令解除君和公司与罗元菊于2011年3月17日签订的厂房租赁协议书以及本案的诉讼费用由罗元菊承担。罗元菊反诉请求租金损失26万元、赔偿厂房、设备损毁修复费用5万元，没有事实依据和法律依据，其是按照合同第六条、第九条计算的，是重复计算，并且过高，已付定金13万元应当返还。
罗元菊在一审中辩称并反诉称：2012年5月25日，君和公司向罗元菊发出《解除合同通知书》，以罗元菊厂房占地和税收政策发生变化为由终止履行合同，罗元菊认为双方于2011年3月17日签订的《厂房租赁协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止规定，双方均应按协议约定履行自身义务，君和公司中途要求解除协议无正当理由，因反诉请求法院判令：1、返还厂房设备；2、君和公司赔偿因合同解除给反诉人造成的租金损失26万元；3、君和公司赔偿厂房、设备损毁修复费用5万元，评估费由君和公司承担；4、反诉费由君和公司承担。
一审法院认为，君和公司、罗元菊双方于2011年3月17日签订的《厂房租赁协议书》是双方真实意思表示，且未违反国家法律法规的禁止性规定，属有效合同，协议签订后，双方应按照协议的约定各自履行自己的义务。但因君和公司不愿继续履行合同，且请求解除合同，又因罗元菊提出反诉的请求事项中也有可解除合同的意思表示，故双方继续履行合同已无必要，故君和公司请求解除合同的理由成立，法院予以支持。但因本案纠纷发生，是因君和公司不愿继续履行合同，并且首先要求解除合同所导致，故君和公司应承担解除合同后的相应民事法律责任。因此罗元菊请求返还厂房、设备的理由成立，法院予以支持。罗元菊请求按合同约定计付租金损失的部分理由成立，因合同中第八条约定由甲方或乙方的原因造成租用期未满的年限，违约方按每年50%的租金补偿给守约方，作为对守约方的经济补偿。按该条约定计付租金损失已经足以弥补罗元菊的损失，又因合同中约定租金为13万元。因此，应按每年租金13万元为基数，进行计算，故按年租金13万元×50%×未满年限3年=19.5万元计付违约金较为恰当。又因君和公司已经给付罗元菊定金13万元，在实际计付租金损失时应予以减除，故君和公司应实际给付罗元菊租金损失6.5万元。
对罗元菊请求君和公司赔偿厂房、设备损毁修复费用5万元。根据合同法第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百一十八条规定“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”因罗元菊未能举证证明君和公司在承租期间系因君和公司承租人人为损坏或使用不当的事由致厂房损坏，双方对此也未有约定，故罗元菊要求君和公司赔偿厂房的维修费请求，法院不予支持。对罗元菊请求的设备部份维修费用，因重庆同诚房地产土地资产评估有限公司不能确定其修复费用，罗元菊也未举示相关证据证明，故对罗元菊要求君和公司给付设备部份的修复费用法院不予支持。又因罗元菊请求设备返还且君和公司在庭审中陈述设备还存在，据此，应由君和公司以双方在庭审过程中确认的设备租赁清单载明的设备予以返还。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告重庆市君和家具有限公司与被告罗元菊于2011年3月17日签订的《房屋租赁协议书》于2012年7月1日予以解除；二、限原告重庆市君和家具有限公司于本判决生效后五日内返还被告罗元菊租赁给原告的厂房一栋，设备：MJ344细木工带锯1台，7.5Kw打气泵1台，MB502木工平刨床1台，MB503型木工刨床1台，20压线机1台，MB105木工压刨床1台，MB高速压刨1台，马氏单石木工压刨床1台，平台据1台，MX208一立式角度修边机1台，三林木工修边机1台，立刨改装修边机1台，5Kw打气泵1台，平板沙机1台，磨盘沙机2台，气鼓沙机1台，排风扇4个，MJ344高速细木工带锯机1台，台式沙轮机1台，MX5117B马氏立铣（电机4Kw）2台，普通立铣（电机2.2Kw）1台，铣头14公分2个、13公分1个、9公分3个，开榫机1台，2.0电机2台，4Kw电机1台，开榫机1台，5.5电机1台，2.0电机2台，Z516-1-216mm台式钻床1台，推推车4个，抽水电机1台；三、限原告重庆市君和家具有限公司于本判决生效后五日内给付被告罗元菊租金损失6.5万元；四、驳回被告罗元菊的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由罗元菊承担；反诉鉴定费4000元，由罗元菊自行承担；反诉案件受理费2975元，诉讼保全费1320元，合计4295元，由重庆市君和家具有限公司承担。
宣判后，罗元菊不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、判决君和公司给付2012年7月1日起至2013年10月12日的租金；3、判决君和公司给付违约金195000元和鉴定费、房屋损毁修复费；4、本案一、二审诉讼费由君和公司承担。主要事实和理由：1、一审判决认定双方签订的《厂房租赁协议书》于2012年7月1日解除是错误的，应以本判决生效之日为租赁协议的解除日，因此君和公司还应支付判决生效之日以前的租金；2、双方签订的《厂房租赁协议书》第九条约定如果君和公司没有合同第六条约定的情形提前终止租赁期的，罗元菊有权没收其已交的定金，因此以违约金195000元直接减除定金130000是错误的；3、一审判决对司法鉴定书确定的房屋修复费用没有予以支持是错误的。
君和公司答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。
本院二审查明的其他事实与一审认定的相同。
本院认为，双方争议焦点为：1、是否应以本判决的生效之日为罗元菊与君和公司所签《厂房租赁协议书》的解除之日，及是否应当主张《厂房租赁协议书》解除之日以前的租金；2、司法鉴定书所确定的房屋修复费用是否应当予以主张；3、君和公司向罗元菊已给付的定金130000元是否应在违约金中予以抵扣。
根据各方当事人的陈述，再结合本案的证据，本院对本案争议的焦点问题评判如下：
1、关于是否应以本判决的生效之日为罗元菊与君和公司所签《厂房租赁协议书》的解除之日及是否应当主张《厂房租赁协议书》解除之日以前的租金的问题。
罗元菊上诉认为一审判决认定双方签订的《厂房租赁协议书》于2012年7月1日解除是错误的，应以本判决生效之日为该租赁协议的解除之日，因此君和公司还应支付判决生效之日以前的租金。本院认为，君和公司于2012年5月25日向罗元菊发出《解除合同通知书》，罗元菊在一审中认可其父亲收到了该通知书，可以证明罗元菊对君和公司要求在2012年5月31日协商解除合同、办理交接手续的意愿应该是知晓的。后君和公司又于2012年8月向璧山县人民法院起诉明确要求解除与罗元菊签订的《厂房租赁协议书》，应该说君和公司要求解除合同、终止履行的意愿是十分强烈的，已无继续履行该《厂房租赁协议书》的可能性，因此一审判决确定2012年7月1日为双方签订的《厂房租赁协议书》解除之日并无不当。况且君和公司已根据该《厂房租赁协议书》的约定承担了相应的违约责任，已足以弥补罗元菊因该《厂房租赁协议书》被解除而造成的损失，而罗元菊在明知君和公司要求协商解除合同的情况下仍拒绝协商解除事宜和办理交接手续，应对其自行扩大的损失承担全部责任。因此，本院对罗元菊要求以本判决的生效之日为《厂房租赁协议书》的解除之日及主张解除之日以前的租金的上诉请求不予支持。
二、司法鉴定书所确定的房屋修复费用是否应当予以主张的问题。
虽然该司法鉴定书的结论是“罗元菊租赁给重庆市君和家具有限公司使用的厂房在租赁期间对厂房造成的损坏现需修复的价值为17111.31元”，由于该司法鉴定书没有反映出鉴定厂房在君和公司租赁前和鉴定时的状况，该鉴定结论实际上是对鉴定当时的厂房现状如需修复所需的费用进行的鉴定。本院认为由于罗元菊没有举证证明租赁给君和公司使用的厂房被君和公司因使用不当或人为故意损坏，且《厂房租赁协议书》约定的是“乙方在租赁期间，每两年必须对租赁的厂房、设备，正常维护一次”，并不是约定对厂房进行总的修复，因此，本院对罗元菊上诉要求主张司法鉴定书确定的房屋修复费用的请求不予支持。
三、君和公司向罗元菊已给付的定金130000元是否应在违约金中予以抵扣的问题。
根据《合同法》第一百一十六条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，因此在君和公司单方要求解除与罗元菊签订的《厂房租赁协议书》时，罗元菊只能选择违约金或定金罚则中的其一要求君和公司承担相应的违约责任，两者不能同时适用。因此，一审判决对君和公司就高适用违约金并无不当，君和公司已给付的定金130000元应当在违约金中予以抵扣。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6102元，由罗元菊承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 陈 娟
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 谢 静