上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初34553号
原告：上海五泠五建筑装饰工程有限公司，住所地上海市。
法定代表人：吴银华，经理。
委托诉讼代理人：周学敏，上海申惠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王风云，上海申惠律师事务所律师。
被告：上海华泾投资发展有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：候军欣，执行董事。
委托诉讼代理人：刘加快，上海刘加快律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈旭。
原告上海五泠五建筑装饰工程有限公司与被告上海华泾投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月29日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年2月7日、11月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周学敏，被告的委托诉讼代理人刘加快、陈旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海五泠五建筑装饰工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法鉴定并确认原告承租的位于上海市徐汇区华泾路XXX号、XXX号、XXX号房屋内7号楼四层、五层存在渗水漏水等质量问题(原告当庭撤回该诉请)；2.被告赔偿原告因出租房屋质量问题而给原告造成的上海市徐汇区人民法院(2015)徐民四(民)初字第2610号等案件确认损失合计1,307,361.38元(即该案判决主文第三至六项及一审、二审诉讼费)；3.被告赔偿原告承租位于上海市徐汇区华泾路XXX号、XXX号、XXX号房屋内7号楼四层、五层进行装修所产生的装修款1,149,327元(原告当庭将金额调整为1,336,004元)；4.被告向原告支付相关经营损失1,000,000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2013年4月1日签订房屋租赁合同一份，原告承租的房屋位于上海市徐汇区华泾路XXX号、XXX号、XXX号房屋内7号楼四层、五层，面积1530.4平方米。租赁期限自2013年4月1日至2016年9月30日止。合同签订后，原告向被告支付押金48,877.15元。租赁房屋地处偏僻，政府通过多种渠道向原告招商，原告接受招商条件后，与被告签订租赁合同。原告在对租赁房屋装修期间，至装修快结束时，正逢雨天，屋顶墙面渗漏水，装修遭破坏。原告为此不断找被告处理，被告明知租赁房屋有质量问题，尤其是屋顶及墙面渗漏水问题，不予解决，不予维修，导致被告无法进入办公。被告有义务对其出租的有质量问题的房屋进行维修并承担维修之前产生的租赁费用、原告装修等损失。2015年7月，被告起诉原告要求解除租赁合同。法院对原告进行缺席判决，二审中，二审法院以原告没有提供房屋有质量问题的证据为由未就房屋质量问题进行司法鉴定，并错误维持原判。综上，基于被告提供租赁房屋存在质量问题，被告拒绝维修，原告无法实现租赁目的，被告行为构成根本违约，原告依法诉至法院，请求判如诉请。
上海华泾投资发展有限公司辩称，不同意原告诉请。原告所述装修中发现漏水并要求被告维修无证据，原告作为专业建筑公司，对于房屋质量等问题应有明确认知，如装修中发现漏水等问题，应及时通知被告进行维修，然被告至今未收到相关通知，原告在上案诉讼二审前从未告知被告房屋存在漏水情况，反而多次向原告承诺支付欠付租金，因被告违反减损及诚信原则，无权就扩大损失要求赔偿。原告要求赔偿装修损失及经营损失缺乏事实及法律依据，且租赁合同约定合同到期后装修无偿归被告所有。上案判决经过两审法院，应作为本案审查依据，原告无权要求被告赔偿上案判决确定原告应支付的租金、物业费等各项费用。
根据庭审笔录，另有原告提交的民事判决书两份、房屋租赁合同、准予变更登记通知书、房地产登记簿、转账回单及存款明细对账单，被告提交的建筑工程竣工验收报告、补充协议两份、租金发票、房屋交接确认书及承诺确认书等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于被告提交的原告房租还款计划，经质证，原告认为该计划书系被告打印，当时被告承诺赔偿原告损失并同意维修房屋，原告在此前提下盖章，且被告当时已诉至法院。鉴于原告未提供反驳证据证明该计划书违背原告真实意思表示或存在欺诈，在原告自认其盖章真实情形下，本院对该份证据的真实性及证明力予以认定。
本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区华泾镇人民政府系上海市徐汇区华泾路XXX号、XXX号、XXX号房屋产权人。2011年9月，上海市徐汇区华泾镇人民政府委托上海华泾商贸发展有限公司(2013年12月企业名称变更为上海华泾投资发展有限公司，即本案被告)进行管理使用和租赁。
2013年4月1日，原告(乙方、承租方)与上海华泾商贸发展有限公司(即本案被告、甲方、出租方)就原告承租上海市徐汇区华泾路XXX号、XXX号、XXX号房屋内的7号楼四层、五层(以下简称系争房屋，建筑面积1530.4平方米)签订了《房屋租赁合同》，合同租期为3.5年，即自2013年4月1日起至2016年9月30日止，租金标准为建筑面积每平方米每天1.5元。其中(6个月装修时间免租期、免租金)：乙方起交租金第一年按建筑面积每平方米每天1.5元7折(70%)标准计算支付甲方租金，即建筑面积每平方米每天1.05元，每年租金标准为586,525.8元，每月租金标准为48,877.15元；乙方第二年、第三年按建筑面积每平方米每天1.5元标准计算支付甲方租金，即建筑面积每平方米每天1.5元，每年租金标准为837,894元，每月租金标准为69,824.5元。按先付后用、付三押一原则，本合同生效之日起三个工作日内，乙方支付甲方首期租金146,631.45元、押金48,877.15元;乙方所交押金视同履约保证金，租赁关系终止时，乙方退还租赁物业给甲方并交接完毕，乙方结清水、电、通讯、注销或变更以该租赁建筑物为住所地等所有费用及事宜后，甲方在三个工作日内将押金(含如发生乙方拖欠租金、水、电等费用抵扣后的押金余额情形)无息返还乙方。乙方在本合同签订同时应与甲方签订相关物业管理合同，物业费为每月每建筑平方米5.80元，按月计收，每月的物业管理费为8,876.32元，起交日期为2013年4月1日；双方按租赁房屋现状标准交房，签署交接清单，甲乙双方确认交接时间为2013年4月2日。乙方对承租物业范围内装修或改建应符合法律法规及政策规定，并事先征得甲方书面同意，乙方改建或装修形成的不动产在合同期满或依法终止时无偿归甲方所有，可拆除的，乙方可自行迁出，但乙方应恢复租赁物原状并在合同期满前完成。甲方享有按约向乙方收取租金、水、电、通讯等费用的权利，乙方未能按本条款规定支付规定费用，甲方有权按拖欠金额每天千分之五计收滞纳金。乙方对物业负有日常维修、看护义务；物业房屋结构性自然损坏和外墙、屋顶的自然损坏由甲方负责大修理，其他部位或任何经改造或装修的部分由乙方负责维修。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可单方面书面通知另一方解除本合同：(1)甲方交付时该房屋不符合本合同约定，致使乙方不能实现租赁使用目的或甲方交付的房屋存在危及乙方使用安全的……(5)乙方逾期不支付租金累计达30天的。合同任何一方未能按本合同履行义务视为违约，违约方应依据本合同及法律规定承担民事责任；违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；违约方支付的违约金不足抵付履约方损失的，还应赔偿造成履约方实际损失与违约金的差额部分。
同日，双方签订《物业管理服务合同》，约定，物业管理费由甲方按建筑面积每月每平方米5.8元向乙方收取，每月为人民币8,876.32元，起交日期为2013年4月1日。物业管理费支付以一个月为一期，现付后用。其中包括管理费、公用设施设备日常维修养护费、绿化费等。委托管理期限即本合同有效期自2013年4月1日起至2016年9月30日止。
后双方签订了《补充协议》约定：在租赁期内，通过乙方引进相关联企业所产生税金应纳入乙方完成数(以租赁面积为计算依据)；税收贡献率以一个年度完成实际数为依据，若第一年不能完成，差额部分税金应在第二年上年度完成；若再不能完成，乙方应补足租赁期内差额部分租金，以此类推。2013年8月9日，双方签订补充协议，对租赁合同中装修条款进行补充约定。
2013年10月，原告开始向被告支付租金并支付押金48,877.15元。同时，原告占用房屋后即进行装修。原告当庭表示大约于2013年11月完成系争房屋的装修工程，但在装修期间发现系争房屋存在渗漏水，无法用于办公。
2014年7月，被告向原告催缴“2014年4-6月”房屋租金及物业管理费，被告法定代表人吴银华签收发票，并在发票上注明“关于房租等于10月全付；收到，吴银华，2014.7.31”。2015年8月25日，原告向被告出具房租还款计划，表示：由于近期市场的大气候不太好，我司收回资金也相对迟缓，要感谢贵司大力支持，我司意将欠款分为1、8月底付50万元；2、余款分3个月平均支付；3、8、9、10三月10月份支付。
后因原告未支付2014年4月之后的租金、水电费、物业管理，被告于2015年8月诉至本院【(2015)徐民四(民)初字第2610号】，请求判令：1.解除双方于2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2、原告迁出系争房屋；3、原告向被告支付2014年4月起至2015年7月24日止的房屋租金976,777.8元、物业管理费140,016.79元、水费、电费16,009.99元并支付违约金139,649元。该案于2016年4月27日作出一审判决：一、解除上海华泾投资发展有限公司与上海五泠五建筑装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、上海五泠五建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内迁出系争房屋；三、上海五泠五建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向上海华泾投资发展有限公司支付2014年4月起至2015年7月24日止的房屋租金976,777.8元；四、上海五泠五建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向上海华泾投资发展有限公司支付2014年4月起至2015年7月24日止的物业管理费140,016.79元；五、上海五泠五建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向上海华泾投资发展有限公司支付2014年4月起至2015年7月24日止的水、电费16,009.99元；六、上海五泠五建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向上海华泾投资发展有限公司支付解约违约金139,649元。一审案件受理费计人民币17,453.90元，由上海五泠五建筑装饰工程有限公司承担。后原告上诉，并在二审期间以被告交付的系争房屋存在漏水等质量问题，申请司法鉴定并主张赔偿装修等损失，二审法院认为，就原告主张的房屋存在漏水质量问题等，并未提交相关证据，故其在二审中申请司法鉴定，依据不足，本院不予准许。同理，原告以房屋存在质量问题为由要求被告赔偿装修损失，本院在本案中不作认定处理。该案于2016年10月25日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17,453.90元，由上海五泠五建筑装饰工程有限公司负担。后原告于2016年11月24日提起本案诉讼，请求判如诉请。
审理中，双方确认系争房屋在(2015)徐民四(民)初字第2610号一案执行过程中于2017年7月7日由被告收回。但该案判决主文第三至六项即原告向被告支付的租金、物业费、水电费及违约金等均未执行到。审理中，原告要求本案一并处理原告向被告交付的租赁押金；但被告认为被告在前案仅主张租金至2015年7月24日，原告于2017年7月7日返还房屋，故原告仍欠付租金及使用费，前案判决的租金等费用亦未执行到位，故押金不应在本案中予以退还。
审理中，原告向法院申请对系争房屋是否存在渗漏水等质量问题进行司法鉴定。上海市房屋质量检测站接受法院委托，对系争房屋是否存在渗漏水的质量问题进行鉴定，并于2017年6月5日出具司法鉴定意见书，鉴定结论为：1.系争房屋部分房间墙面受潮损坏情况属实，主要系屋面防水措施失效、出墙洞口未采取有效防水措施、外墙饰面、窗安装以及结构界面间隙等施工不规范所致，属于施工质量问题。2.现场检查未发现因装修不当、使用不当、人为破坏造成的渗漏水损坏。3.系争房屋四、五层墙面目前均存在一定程度渗漏水损坏现象，其中五层墙面损坏严重影响原告房屋正常使用，应尽快给予修缮。4.鉴于原告装修时发现墙面渗漏水后，系争房屋一直未投入使用，长期空关，缺少正常的通风和维护、保养，会导致原渗漏水范围、程度的不断扩大和加剧。5.最初漏水点位置、面积及产生时间无法确定。6.根据被鉴定房屋损坏特征分析，外墙渗漏水系房屋竣工后逐渐产生和发展所致。7.相关修缮建议(略)。经质证，原告对鉴定结论无异议。被告则认为，鉴定结论中“原告装修时发现墙面渗漏水后”、“五层墙面损坏严重影响原告房屋正常使用”等表述偏离委托事项，存在明显偏向性判断，与事实不符；未对法院鉴定委托中“如及时维修、定期维护对渗漏水作用”给出明确意见；因原告未及时报修可能造成渗漏水扩大，属于使用不当；“属于施工质量问题”与被告提交的竣工验收合格证等不符。鉴于被告未提供充分证据否认鉴定结论，本院对鉴定意见书中对系争房屋渗漏水情况及原因的鉴定结论予以认定。
审理中，原被告对系争房屋装修工程残值分歧较大，原告向法院申请司法审价。上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司接受法院委托，对系争房屋内装修工程的残值进行审价，并于2017年10月出具了司法鉴定意见书。鉴定意见为：经核算，装修总费用为710,536.65元。经向法院了解，双方租赁合同租期为2013年4月1日至2016年9月30日，被告于2015年8月31日向法院提出原告拖欠租金并立案，一审判决时间为2016年4月。装修残值计算节点暂按2013年4月1日至2015年8月31日计算，按平均年限法考虑折旧，则该房屋装修现值为710536.65*(42-29)/42=219,928元。鉴定人员出庭表示，本鉴定意见书中装修残值折旧系根据平均年限法，即认为租赁期满后，装修残值消耗完毕；装修残值计算节点至2015年8月31日为暂计，法院可根据案件情况调整时间节点；装修投入71万余元依据现场勘测和原告提供的预决算书、施工图纸等审价得出。另，如不考虑租赁期限，即不按照租赁期到期后残值消耗完毕的方式，一般认为装修总投入的10%为残值。经质证，原告认为，鉴定意见中总投入71万余元低于原告实际装修投入，没有包括设计费；被告认为，装修投入的审价依据、范围及结论不认可；残值计算节点至2015年8月31日不合理、用“暂计”表述不严谨，应计算至房屋返还日2017年7月7日或至少计算至上案判决生效日2016年10月25日；根据合同，被告不应对装修残值承担赔偿或补偿责任。鉴于双方未提供充分证据反驳装修残值审价结果，本院对鉴定意见予以确认，因残值计算节点为暂计，本院综合考虑前案判决确定的合同解除时间、系争房屋返还时间及鉴定人员表述的两种残值计算方式，认定系争房屋残值为71,000元。
本院认为，原被告之间租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应予恪守。原告作为承租人占用系争房屋，应及时向被告支付租金，因原告逾期支付租金及其他相关费用，前案生效判决已认定原告就此构成根本违约，并对被告依据合同约定及法律规定行使合同解除权并要求原告支付拖欠租金、物业费、水电费及违约金等各项主张予以支持。现原告提出被告交付的房屋在原告2013年装修期间即存在渗漏水等质量问题，导致租赁目的无法实现。根据鉴定意见，系争房屋目前确存在渗漏水情况且属于施工质量问题，外墙渗漏水系房屋竣工后逐渐产生和发展所致，如长期空关，缺少正常的通风和维护、保养，会导致原渗漏水范围、程度的不断扩大和加剧。故如原告在2013年装修期间发现房屋存在渗漏水情况，应依据合同约定及诚信原则及时通知被告并要求被告进行维修；如被告拒绝维修或无法维修致使原告无法实现租赁目的，原告亦可按合同约定“乙方不能实现租赁使用目的或甲方交付的房屋存在危及乙方使用安全的”为由及时行使合同解除权以减少损失的扩大。但原告至今既未提供其履行通知义务而被告拒绝维修的相关证据；也未提供原告在租赁期间以租赁目的无法实现要求解除合同的相关证据。而从原告法定代表人签字确认的租金发票及原告出具的房租还款计划来看，原告认可其因经营问题拖欠租金并承诺予以支付，故即便房屋存在渗漏水的质量问题，系争房屋因未及时维修、加强养护所导致的无法正常使用损失应由原告自行承担。现原告要求被告赔偿上案判决确认原告应支付被告的租金、物业费、水电费、违约金、诉讼费等各项费用、及原告经营损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的装修损失，根据公平原则，考虑原告确有装修投入且亦有一定利用价值；系争房屋因施工质量问题致渗漏水客观上对房屋使用有一定程度影响，故本院酌情判定被告向原告支付装修补偿款71,000元。关于系争房屋押金，因双方尚有租金及房屋占用使用费在前案判决中未予处理，合同约定的押金返还条件未成就且被告亦不同意在本案中一并处理，故本院对系争房屋租赁押金一节不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、上海华泾投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海五泠五建筑装饰工程有限公司装修补偿款71,000元；
二、驳回上海五泠五建筑装饰工程有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计17,973元，由上海五泠五建筑装饰工程有限公司负担17,623元，由上海华泾投资发展有限公司负担350元。房屋质量司法鉴定费50,000元，由上海华泾投资发展有限公司负担。工程审价鉴定费21,490元，由上海五泠五建筑装饰工程有限公司负担14,552元，由上海华泾投资发展有限公司负担6,938元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄晨辰
二〇一八年一月三日
书记员 姚铭潮
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。