昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）五法民二初字第1000号
原告：云南长水教育投资有限公司。
住所地：昆明市五华区凤翥街北段金联大厦第*层*号。
法定代表人：张韶维，总经理。
委托代理人：陈永通，云南义成律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：王振虎，该公司职员，特别授权代理。
被告：沈仕忠，男，汉族。
原告云南长水教育投资有限公司诉被告沈仕忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告云南长水教育投资有限公司的委托代理人陈永通、王振虎，被告沈仕忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告云南长水教育投资有限公司起诉称：2012年11月8日原、被告签订《租房协议书》，约定原告租用被告位于昆明建设路金联大厦XX层X座206平方米的房屋，用于辅导学生学习。租期5年，从2012年12月1日起至2017年11月30日止，租房保证金为20000元。合同签订后，被告迟迟不向原告交付租赁房屋已经通过消防验收合格证，可以用作教室的证明文件。为防止万一发生火灾造成重大师生伤亡的恶性事件发生，2015年7、8、9月，原告三次书面通知被告，被告仍不提交，造成违约。原告决定解除双方签订的《租房协议书》，不再租用带有安全隐患的房屋。原告为维护合法权益起诉至法院要求：1、判令原告和被告解除《租房协议书》；2、判令被告退还原告保证金2万元，并支付原告违约金10万元，返还租金124839元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告沈仕忠答辩称：原告诉称与事实不符，原告的诉讼请求及理由均无事实和法律依据，依法应予驳回。1、原告要求解除2012年11月8日原、被告双方签订的《租房协议书》无事实和法律依据。根据双方所签订的《租房协议书》，无论从签订行为及合同内容来看均属双方自愿协商一致所签订的真实、合法、有效合同，应受到法律的保护。2、原告要求被告退还保证金2万元、支付原告违约金10万元、房屋租金124839元、承担本案诉讼费于法无据，不应支持。根据合同的第十二条约定，如有逾期是不退保证金；合同第九条约定，属原告单方解除合同，其行为已严重违反合同第十五条约定：“甲乙双方信守协议，均不得违反本协议的规定，如有违约行为，除赔偿守约方的全部经济损失外，还必须支付10万元的违约金”。本案均系原告违约在先，相反原告则应按协议约定第三条第七款、第十二条、第十五条支付被告2016年度第四年的房屋租金143082元及因逾期支付租金所产生的滞纳金应付至款清时止；并承担违约责任支付被告违约金10万元。至于其要求被告退还上述费用的请求不符合解除合同的形式条件，该损失应由其自行承担，与被告无关；至于承担本案诉讼费更是无稽之谈，原告既要违约，又要起诉被告，还要被告支付诉讼费，让人难以想象，原告怎么能办好学校。综上，原、被告双方签订的2012年12月30日《租房协议书》合法有效，法官的调解合理有效。原告坚持要还保证金，是无据的。请求法院公正判决。
原告针对其主张提交以下证据材料：
证据：租房协议书、中国银行网上电子银行回单。证明原告和被告于2012年11月8日签订《租房协议》约定:原告租用被告位于昆明市建设路金联大厦XX层X座XXX平方米的房屋，用于辅导学生学习辅导。租期5年，从2012年12月1日起至2017年11月30日止。第1年的租金为123600元，第2年的租金为129780元，第3年的租金为136269元，第4年的租金为143082.45元，第5年的租金为150236.57元，租房保证金20000元。此前原告及时支付保证金和租金，无违约行为。
经质证，被告对原告提交的证据真实性无异议。
被告沈仕忠针对其主张未向本庭提交任何证据。
本院认为：原告提交的证据，庭审中，被告对其真实均予以认可，本院依法予以采信。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：2012年11月8日原、被告签订《租房协议书》，约定原告租用被告位于昆明建设路金联大厦XX层X座XXX平方米的房屋（证书上面积为139.96平方米+66平方米）；租赁期限5年，从2012年12月1日起至2017年11月30日止；还约定租房保证金为20000元，原告须于本租赁协议生效之日交纳，待本协议终止时，由被告按约定在不发生扣款的情况下如数退还，被告不支付任何利息；另约定在租赁期内，除双方协商一致或因不可抗力因素使协议不能继续履行外，不得单方解除本协议；原告在租赁期内如不按时交纳租金......，如逾期15天未交纳租金，被告有权终止本协议，同时不退还保证金。庭审中，原、被告一致认可2012年11月9日原告支付被告20000元的保证金；原告已全额支付被告三年租金，2013年支付租金时间迟延了8天，2014年支付租金时间迟延了2天。2015年11月18日原、被告因租赁合同产生纠纷协商无果诉至法院。
本院在2015年12月22日勘查诉争租赁房屋时，主持原、被告双方进行调解，原、被告经协商一致同意于2015年12月22日解除双方签订的《租赁协议书》；由原告赔偿被告损失费人民币40000元，原告保证在5日内将租赁房屋内更换部分灯具、门锁；诉讼费减半收取，由原告承担。庭审中，原告认为原、被告签订的《租赁协议书》已经于2015年12月22日协商解除，因此放弃第一项诉讼请求即准许原告和被告解除《租赁协议书》，对此被告认可双方签订的《租赁协议书》于2015年12月22日已经解除，诉争租赁房屋由被告管理使用（处于空置状态）。被告同时认可已经收到原告支付的损失费40000元，原告也更换了灯具及门锁。2015年12月30日双方就保证金20000元是否退还未达成一致意见。
依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院评判如下：原、被告签订的《租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，双方当事人均应诚信履行。原、被告2015年12月22日经协商一致同意解除《租赁协议书》，对此本院依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：当事人协商一致，可以解除合同。原告主张由被告退还20000元保证金的诉讼请求。庭审中查明，原告已支付保证金20000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告辩解由于原告迟延支付租金，按合同约定不应退还20000元保证金。庭审中查明，原、被告一致认可原告2013年和2014年两年共计迟延支付租金为10天。本院认为双方在租赁协议中约定“如逾期15天未交纳租金，被告有权终止本协议，同时不退还保证金”。被告的辩解理由不符合合同约定，本院不予采纳。合同解除后，原告据此主张被告退还保证金20000元于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告违约并支付违约金100000元并返还租金124839元的请求，被告庭审中不予认可，原告又未提交证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应该承担举证不能的法律后果。关于原告陈述的被告应该提交租赁房屋已经通过消防验收合格证，可以用作教室的证明文件，由于没有该文件致使不能使用租赁房屋。此主张在租赁合同中并没有约定。因此原告要求被告由于违约支付违约金100000元并返还租金124839元的请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告沈仕忠于本判决生效后5日内退还原告云南长水教育投资有限公司保证金人民币20000元。
二、驳回原告云南长水教育投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4973元，由原告云南长水教育投资有限公司承担人民币3000元，被告沈仕忠承担人民币1973元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 周星坪
代理审判员 徐 嘉
人民陪审员 丁 茜
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 赵云莉