江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终3103号
上诉人（原审原告）：郑国茂，男，1940年6月9日生，汉族，住泰州市海陵区。
委托诉讼代理人：郑秀林（特别授权），女，1969年4月7日生，汉族，住泰州市姜堰区。系上诉人女儿。
委托诉讼代理人：殷泰萍（特别授权），江苏公清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：扬州环球通讯有限责任公司，住所地扬州市四望亭路33号，统一社会信用代码91321000720602966R。
法定代表人：徐家有，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：扬州环球通讯有限公司姜堰分公司，营业场所泰州市姜堰区罗塘街道广盛大厦1层120号房，统一社会信用代码91321204050215894Y。
负责人：韩树梅，该公司经理。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴香兰（特别授权），系扬州环球通讯有限责任公司员工。
上诉人郑国茂因与被上诉人扬州环球通讯有限责任公司（以下简称扬州环球公司）、扬州环球通讯有限公司姜堰分公司（以下简称扬州环球姜堰分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2017）苏1204民初5371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2018年1月10日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人郑国茂的委托诉讼代理人郑秀林、殷泰萍，被上诉人扬州环球公司及扬州环球姜堰分公司的共同委托诉讼代理人吴香兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郑国茂上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1、一审法院判决上诉人承担四成责任显然不当。被上诉人在2016年5月明确向上诉人表示不续租房屋的情况下，上诉人与案外人签订了租赁合同。被上诉人见此情景，故意不让房，并提起诉讼，案经一、二审均驳回了被上诉人的请求。客观地说，房屋租赁合同到期，承租人不搬迁就是根本性违约，责任完全是被上诉人的，完全应该由被上诉人承担损失，而不应当认为上诉人也承担过错，也承担损失。2、一审判决认定的房屋占用费损失显然不当。在上诉人与案外人的合同中约定的租金是每年120万元，可一审法院仍以上诉人与被上诉人签订的合同租金85万元来计算显然不妥。上诉人的这种损失是直接损失，应当予以保护。
被上诉人扬州环球公司及扬州环球姜堰分公司共同辩称，1、一审判决严格依据法律规定对双方责任进行认定，上诉人关于本案双方责任的界定错误。在房屋租赁合同到期后，被上诉人未及时向上诉人交还房屋，已构成违约，应当承担违约责任。同时，上诉人未通过合法途径解决纠纷，而是通过锁门的方式试图收回房屋，而此时房屋内留有办公电脑、电视、柜台内的手机等货品，其处理方法不当，应当承担相应的民事责任。2、一审判决对房屋占用费参照基数认定正确。因上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的租金为每年85万元，对于占用费可参照该标准计算。上诉认为一审在认定房屋占用费时仅凭主观猜测毫无事实依据。
郑国茂向一审法院提出诉讼请求：1、判决扬州环球公司及扬州环球姜堰分公司立即向郑国茂支付自2017年6月15日至2017年10月25日占用房屋的费用437260元；2、扬州环球公司及扬州环球姜堰分公司结清所欠水费、电费；3、扬州环球公司及扬州环球姜堰分公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：一、2014年5月23日，郑国茂与扬州环球姜堰分公司签订房屋租赁合同一份。合同约定：郑国茂将坐落于泰州市姜堰区罗塘街道淮水大厦一楼159.29平方米的房屋租赁给扬州环球姜堰分公司使用；租赁期限为3年，自2014年5月25日起至2017年5月24日止，若期限届满时，扬州环球姜堰分公司有意续租，应提前三个月通知郑国茂，经郑国茂同意后重新签订租赁合同，在同等条件下，扬州环球姜堰分公司对承租房屋具有优先权；租金为每年850000元，根据先付后用的原则，租金在每年4月28日前一次性交纳；郑国茂应保证出租房屋水电供应，租赁期间发生的水电费、电话费由被告承担；扬州环球姜堰分公司应妥善保管房屋，合同结束后应将房屋完好移交给原告；等等。合同签订后，郑国茂按约将租赁房屋交付扬州环球姜堰分公司使用，扬州环球姜堰分公司亦向郑国茂支付了房屋租金。
二、2016年5月，郑国茂的女儿郑秀林与扬州环球姜堰分公司负责人韩树梅就坐落于泰州市姜堰区罗塘街道淮水大厦101室和泰州市姜堰区姜堰大道276号两处商铺的租赁事宜进行了电话联系，因扬州环球姜堰分公司仅同意租赁坐落于泰州市姜堰区罗塘街道淮水大厦101室及租金金额等原因，协商未果。
三、2017年1月22日，扬州环球姜堰分公司通过EMS向郑国茂邮寄《请求继续租赁通知书》一份，主要内容：双方签订的房屋租赁协议将于2017年5月24日到期，现我方在此提出按原合同继续租赁该房屋，租金可按市场价商谈；请郑国茂先生阅后尽快回复，以便双方尽快商谈续租事宜。同年2月14日，郑国茂寄给扬州环球姜堰分公司函告一份，主要内容：双方签订的房屋租赁合同于2017年5月24日到期；我方曾在2016年与贵公司相关人员多次商谈是否续租，贵公司相关人员明确表示不再续租；而最近贵公司又多次表态要续租；现我方明确表态，合同到期不再续租；望贵公司在2017年5月24日前将承租房屋中的相关财物及人员撤离，且结清水、电等相关费用;如逾期不撤离，不完好无损的将承租房屋交还我方，则应承担相应的法律责任。同年2月17日，扬州环球姜堰分公司再次向郑国茂发出《继续租赁合同通知书》，载明：我方在2017年1月14日、1月24日向贵方发出通知书，请求继续租赁坐落于姜堰区××水大厦××楼××室房屋，贵方2017年2月14日的函告我方收悉，贵方在“函告”中明确提出不再与我方续租房屋，严重侵犯我方合法权益；我方按照原租赁合同的约定提前三个月通知贵方要求续租，已履行了通知义务；请贵方将不再与我方续租的具体原因、具体事实三日内函告我方，否则造成一切损失由贵方承担；如不回函，就是贵方同意与我方按原合同继续租赁房屋。郑国茂收悉该份通知书后未作出回复。
四、2017年3月21日，扬州环球姜堰分公司以确认合同无效为案由向一审法院起诉，后在审理中增加诉讼请求要求确认扬州环球姜堰分公司对租赁房屋享有同等条件优先承租权。审理中，一审法院变更案由为房屋租赁合同纠纷。2017年6月12日，一审法院作出（2017）苏1204民初1825号民事判决书，判决驳回扬州环球姜堰分公司的诉讼请求。后扬州环球姜堰分公司不服提起上诉，泰州市中级人民法院于2017年9月6日作出（2017）苏12民终1724号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
五、2017年6月21日，扬州环球姜堰分公司以房屋租赁合同纠纷向一审法院起诉，请求判决郑国茂承担违约金300000元，郑国茂赔偿扬州环球姜堰分公司装修损失、经营损失等。2017年9月14日，一审法院作出（2017）苏1204民初3822号民事判决书，判决驳回扬州环球姜堰分公司的诉讼请求。后扬州环球姜堰分公司不服提起上诉，上诉案件尚在泰州市中级人民法院审理中。
六、2017年6月14日，郑国茂及其家人到扬州环球姜堰分公司要求交还房屋，后双方协商未成，郑国茂将租赁房屋朝东的店面门从内部锁上，朝南的店面门让扬州环球姜堰分公司搬出东西，后扬州环球姜堰分公司将朝南的店面门用锁锁上，并将朝东的店面门进行了加锁，郑国茂对朝南的店面门也进行了加锁。
七、扬州环球姜堰分公司向郑国茂给付了2017年6月14日之前的租金。
八、2017年6月29日，郑国茂通过顺丰速运公司向扬州环球公司寄送房屋收回通知书一份，邮件由马诗雨签名签收。
九、2017年10月25日，郑国茂和扬州环球姜堰分公司的负责人韩树梅当着姜堰区公安局城东派出所民警在场对租赁房屋进行了交付，扬州环球姜堰分公司将租赁房屋内的物品搬清，并向郑国茂交付了房屋钥匙。
一审法院认为，郑国茂与扬州环球姜堰分公司签订的房屋租赁合同不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于扬州环球姜堰分公司是否享有同等条件下的优先承租权，经一审法院及泰州市中级人民法院审理后，最终确认扬州环球姜堰分公司不享有涉案房屋的优先承租权。双方房屋租赁合同到期后，扬州环球姜堰分公司未及时向郑国茂交还房屋，已构成违约，应当承担违约责任。在租赁合同到期后，郑国茂未通过合法途径解决纠纷，而是采取锁门的方式试图收回房屋，其处理方法不当，应当承担相应的民事责任。关于租赁房屋被关锁期间的占用费用，因郑国茂、扬州环球姜堰分公司签订的租赁合同约定的年租金为每年850000元，其占用费用可参照该标准计算，经测算自2017年6月15日至2017年10月25日占用费用为309726元。郑国茂要求按照郑国茂与案外人签订的房屋租赁合同约定的租金标准计算占用费用依据不足，一审法院不予支持。根据郑国茂、扬州环球姜堰分公司双方对本案纠纷发生的过错，一审法院酌情确定由扬州环球姜堰分公司承担上述占用费用的60%。对于郑国茂主张的水费、电费，现租赁房屋已实际交付给郑国茂，但郑国茂未能提交相关证据证明扬州环球姜堰分公司欠交水费、电费，一审法院对郑国茂要求扬州环球姜堰分公司支付水费、电费的诉讼请求不予支持。因扬州环球姜堰分公司系扬州环球公司的分公司，在扬州环球姜堰分公司不能独立承担民事责任时，应当由扬州环球公司承担责任。判决：一、被告扬州环球通讯有限责任公司与扬州环球通讯有限责任公司姜堰分公司于判决生效之日起十日内共同向原告郑国茂给付租赁房屋被占用期间的费用185835.6元；二、驳回原告郑国茂的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告负担892元，由两被告共同负担2008元。
本院二审期间，各方当事人均无新证据提供。一审查明的事实有相应证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人主张责任分担问题，在上诉人与扬州环球姜堰分公司之间的租赁合同到期后，上诉人在扬州环球姜堰分公司未能按约将房屋腾让的情况下，通过将案涉房屋上锁的方式来迫使被上诉人腾让房屋，而并未采取合法合理的方式解决双方的矛盾，上诉人应当对因自身行为造成的损失承担相应的民事责任。一审法院综合本案事实酌定上诉人承担40%的责任并无不当，上诉人认为自己不应当承担责任的上诉理由，本院不予采纳。关于房屋占有使用费的认定标准问题，因双方合同中约定房屋租金为每年85万元，在合同履行终止后被上诉人继续占用房屋，结合双方的过错程度，可以参照该标准计算被上诉人房屋占有使用费。上诉人要求按照其与案外人约定的房屋租金标准计算房屋占有使用费无法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人郑国茂负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王军强
审 判 员 顾连凤
审 判 员 潘贻杰
二〇一八年三月十六日
法官助理 田 扬
书 记 员 叶 红