新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新28民终577号
上诉人（原审原告）新疆汇嘉时代百货股份有限公司。住所地：乌鲁木齐高新技术产业开发区北京南路钻石城*号*栋**层。统一社会信用代码：×××.
法定代表人：潘锦海（身份证号：×××），该公司董事长。
委托诉讼代理人时晓萍，女，新疆汇嘉时代百货股份有限公司法务部部长。
委托诉讼代理人马隽慧，女，新疆汇嘉时代百货股份有限公司员工。
被上诉人（原审被告）蒋国峰，男，汉族，1984年9月1日生，个体，住新疆库尔勒市.
委托诉讼代理人薛鹏，新疆天雪律师事务所律师。
委托诉讼代理人袁胜君，新疆天雪律师事务所律师。
上诉人新疆汇嘉时代百货股份有限公司因与被上诉人蒋国峰租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2017）新2801民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后,依法组成合议庭，于2018年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人新疆汇嘉时代百货股份有限公司委托诉讼代理人时晓萍、马隽慧及被上诉人蒋国峰委托诉讼代理人薛鹏、袁胜君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新疆汇嘉时代百货股份有限公司上诉称：请求依法撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2017）新2801民初86号民事判决第三项、第六项，依法改判被上诉人支付上诉人2240505.27元；驳回上诉人赔偿被上诉人装修、装饰及餐具等物品损失727979.70元。事实和理由：房屋租赁合同双方均同意解除，但一审判决并没有查清和认定造成合同解除的原因，未判定合法解约权的归属，判决错误。造成合同解除的原因系被上诉人没有按照合同的约定履行支付租金、物业费的义务，构成根本性违约。“天然气配备”单方理解和确定为出租人为承租人在商铺内设计和安装天然气，这一理解和认定是没有事实和约定依据的，是违背双方约定和费用承担分配条款的。一审认定被上诉人经营的“齐齐火锅”在2015年4月10日关店歇业没有事实依据，至今承租人占有商铺，也从未向上诉人交场地或申请解除合同。一审不支持上诉人要求被上诉人支付占用商铺期间的各项费用包括租赁费、物业费、空调费和供暖费等没有法律依据。关于反诉损失范围的认定有误，违背《民事诉讼法》谁主张谁淮的原则。一审驳回上诉人要求被上诉人承担占用商铺期间约定的租金等费用的合法合约的请求，违背了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的规定。且一审，混淆“天然气配备”和商铺内部设计、安装天然气的个体商铺使用行为和责任，实属事实不清，适用法律错误，应当予以撤销和改判。
蒋国峰辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
新疆汇嘉时代百货股份有限公司向一审法院起诉请求：1、判令原、被告解除租赁合同并由被告立即向原告返还商铺；2、判令被告向原告清偿租金914063.04元；3、判令被告向原告清偿物业管理费634993.04元；4、判令被告向原告清偿空调费64308.00元；5、判令被告向原告清偿暖气费64308.00元；6、判令被告向原告清偿电费49067.19元；7、判令被告向原告清偿水费5137.66元；8、本案的诉讼费、送达费由被告承担。事实和理由：2014年10月30日，原告与被告签订《租赁合同书》。双方约定原告将位于库尔勒市朝阳路9号负一层使用面积为1100㎡、建筑面积为1692.3㎡的商铺租赁给被告使用。双方约定：租金1.32元/㎡/日（使用面积）计收，月租金为44286元/月（租金从第二年起按上一年租金标准递增8%）。为了支持被告，原告有条件给予被告61日的装修免租期，并约定若因被告原因导致合同提前终止或中止，则被告无权享受免租期，原告有权依据约定租金额度补收免租期间的租金。物业费20元/㎡/月（建筑面积）计收，每月合计34066.15元（自第二年起每年递增8%）。空调费按每个制冷期19元/㎡/期，合计为32154.00元计收。暖气按19元/㎡/期，合计为32154.00元计收。水电费按照计量表读数并加10%损耗每月结付交甲方。双方同时约定，被告逾期支付上述任何一项费用，则每逾期一日，被告应按欠付费用总额的1%向原告承担违约金。被告在合同期内累计超过三次不按时交纳租金、物业费，甲方有权单方终止租赁合同，被告于接到书面的终止协议通知三天内撤出道具并将场地交还给原告。原告依约将商铺交付被告，被告使用至今。原告多次去函索要，被告承诺交纳，但总是不能实际履行。原告多次向被告发出解除租赁合同的通知，但被告既不清交租金和费用，也不向原告返还商铺。为此，原告诉至法院。
蒋国峰答辩并反诉称：（一）、原告未按法律规定及合同约定向答辩人提供可正常使用的商铺，已构成根本违约，无权向答辩人收取租金。1、双方合同约定，自2015年1月1日起，原告开始收取租金。但原告向答辩人交付的商铺在2015年1月1日未通过消防验收，被挂牌为重大火灾隐患单位，消防部门责令停业整顿，商铺根本无法使用；2、双方签订的租赁合同明确约定答辩人承租原告商铺用于经营餐饮（齐齐火锅），并保证提供燃气。但至今该商铺仍未接通燃气，导致答辩人餐厅无法经营；3、因原告商场下水管道问题，导致答辩人商铺房顶持续漏水，店内装修、设备严重损坏无法使用。答辩人多次与原告协商要求原告予以修理，但原告均置之不理。原告提供的商铺未达到经营必备条件，无法实现合同约定用途，并且造成答辩人巨额损失，无权向答辩人收取租金。（二）、因原告提供的商铺无法使用，答辩人并未实际使用商铺，故相关物业费、空调费、暖气费、电费、水费等费用不应由答辩人承担。综上所述，原告作为出租人，未尽到法定和约定义务，导致答辩人无法实现合同目的，并造成巨额损失。恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。同时提出反诉：1、请求判令解除双方签订的《租赁合同》；2、请求判令反诉被告向反诉原告返还履约保证金200000.00元、装修保证金66000.00元；3、请求判令反诉被告向反诉原告赔偿损失1420111.13元。
一审法院认定事实：2014年10月30日，原告新疆汇嘉时代百货股份有限公司（甲方）与被告蒋国峰（乙方）签订了一份《租赁合同书》。合同约定原告将位于库尔勒市朝阳路9号负一层使用面积为1100㎡、建筑面积为1692.3㎡的商铺出租给被告使用，被告用于经营餐饮（火锅）店，品牌或商号仅限于“齐齐火锅”。租赁期限为5年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止。自合同签订次日起算，被告享有61日的装修免租期。并确保最迟不得晚于该装修期届满至次日开始对外营业。租金起算日于2015年1月1日起开始计租，该租金起算日不等于被告对外营业日。若因被告原因导致合同提前终止或中止，则被告无权享受免租期，原告有权依据约定租金的额度补收免租期间的租金。租赁期限届满或者发生本合同提前解除的情形，原告有权收回该商铺，被告应如期返还。租金按固定租金方式收取，租金以商铺使用面积计算，每平方米每日1.32元计付租金，月租金44286.00元（月租金按照每月30.5天计算，年租金按照月租金乘12个月计算），租金从第二年起按上一年租金标准递增8%。被告签署合同之时向原告支付履约保证金200000.00元，该履约保证金不得冲抵被告应付的租金、物业管理费、违约金或其他费用。在租赁期限届满后，本合同内所约定的权利和义务全部履行完毕，未在租期内销售的产品或服务因质量问题与第三方产生争议及未有因债权债务问题与原告产生争议和纠纷的条件下，被告把商铺交还原告之日起三个月后由原告退还给被告；被告进场装修前5个工作日内，应向原告支付装修保证金66000.00元。装修完成后，如被告没有违反本合同及原告有关装修管理规定，经原告及消防部门验收合格后30日内，原告应向被告返还装修保证金（不计利息）；被告按商铺的建筑面积于每年每个制冷期开始一个月前支付空调使用费。每年每平方按19元收取空调使用费，合计32154.00元；原告按照商铺所在地政府公布的价格和取暖期时间规定，以建筑面积每平方米每年收取19元取暖费用，合计32154.00元。如因当地政府收取标准调整，原告有权调整变动收费标准，并按调整后的收费标准执行；物业管理费标准按照建筑面积收取，每月20元/平方米，每月合计34066.15元。物业管理费随租金一并交纳，自第二年起，每年递增8%；被告承担租赁区域内所有照明及设施设备用电，按实际使用电量收取。被告专柜发生的电费，按照当地供电部门规定的商业用电价格和实际的用电量并加上10%损耗后由被告自行承担，原告在货款结算时收取；被告逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、公用事业费用以及本合同约定的应由被告支付的任何一项费用，则每逾期一日，被告应按欠付费用总额的1%向原告支付违约金；被告如果合同期限内累计超过三次不按时交纳租金、物业管理费的，原告有权单方面决定是否终止本协议的执行，被告并于接到原告书面的终止协议通知三天内撤出道具并将场地交还给原告。双方还签订了其它补充条款：1、乙方必须于2014年12月25日开业，但不计租。若2014年12月25日未开业，将以日租金的双倍开始计租；2、若因甲方提供的燃气配备没有到位而导致乙方没有如期开业，则以上条款不成立；3、莲花卡…。同时双方还就往来结算、商铺返还、解除合同的条件、面积、固定租金确认、费用确认等内容进行了约定。合同签订后，原告依约将商铺交付被告，被告接收后亦组织人员对商铺进行了装修、经营。由于被告经营的餐饮为“齐齐火锅”店，位于汇嘉时代商城的负一层，由于原告迟迟不能将燃气接通，致使被告无法使用灶具。2015年4月10日，被告经营“齐齐火锅”店三个月后歇业。
庭审中，被告申请法院委托鉴定部门对其承租的“齐齐火锅”店装修、装饰及店内设备等物品进行价值评估鉴定。我院于2017年6月22日委托巴州金田价格评估事务所有限公司进行评估鉴定。2017年7月17日，巴州金田价格评估事务所有限公司评估鉴定结论为：一、齐齐火锅店的装修价值为755320.00元（包括门头、配电、灯具、布线等）；二、锅类（8项）的价值为54188.00元；三、餐桌、沙发类（共6项）的价值为111200.00元；四、餐具类（32项）的价值为27195.30元；五、电器类（16项）的价值为61777.00元；六、厨房用具（6项）的价值为18540.50元；七、其它类（19项）的价值为11750.20元，以上七项合计的价值为1039971.00元。
鉴定做出后，原告对该鉴定结论提出异议，要求重新进行鉴定。在征得双方当事人的同意后，本院于2017年10月12日委托新疆昊诚资产评估有限公司巴州分公司进行复核鉴定。2018年2月3日，新疆昊诚资产评估有限公司巴州分公司给我院出具一份《退函说明》：因双方当事人不能按评估部门约定的时间、地点进行盘点，且双方意见不一，导致评估工作无法继续开展，评估报告无法出具。
另在诉讼中，我院组织双方当事人到案涉“齐齐火锅”店进行实地查验：店内地面留有污水、污渍，屋顶漏水致使装修板材脱落；墙面也因屋顶漏水导致装饰材料鼓起、脱落；餐具胡乱地摆放着，地面和物品上均落满了污尘。
上述事实有《租赁合同书》二份、《证明》三份、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、2015年3月-7月《商业街餐饮水费明细表》、《新区购物中心工程进度款申请表》、银行转账支票存根、《新疆增值税专用发票》、《燃气设备示意照片》、《银行转账流水明细单》、《购物凭证》、《收据》、《收款收据》、《发票联》、《齐齐火锅店现场照片》、录音资料、谈话笔录等，双方当事人的陈述为证。
一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。现双方当事人均请求解除合同，且不违反法律、法规的禁止性规定，从尊重当事人意思自治原则出发，本院不持异议。
关于原告主张的本诉请求，因被告自合同签订后一直实际经营管理至2015年4月10日歇业，按照合同约定，租金自2015年1月1日计算，被告现已实际经营了三个月，依据合同约定和公平原则，被告应按实际经营三个月的标准承担商铺的租金、物业管理费；空调费和暖气费由被告承担一个制冷期和一个取暖费的费用为宜；水、电等费用以被告实际使用水、电的具体金额承担。
关于被告提起的反诉请求，因双方当事人均同意解除租赁合同，根据合同法的相关规定及合同约定，对原告收取被告的履约保证金及装修保证金，理应予以返还。
关于被告提出的损失问题，根据合同法及相关司法解释，合同的解除不影响违约方承担损害赔偿责任。依据双方签订的租赁合同约定，被告承租原告的商铺主要用于经营餐饮“齐齐火锅”店，而燃气配备是由原告来提供。由于原告迟迟未接通燃气，致使被告经营“齐齐火锅”店三个月后歇业，对此原告应承担一定的责任；但歇业后，被告并未积极主动地与原告协商以减少扩大的损失，而是怠于履行自己的义务，对此被告也应承担相应的责任。结合本案相关证据和合同约定、现场勘验情况、违约责任、过错责任大小等原因，本院酌定对被告投入的损失原告应承担70%的责任，被告承担30%的责任。对于巴州金田价格评估事务所有限公司评估鉴定被告经营“齐齐火锅”店内装修、装饰及餐具等物品价值的问题，原告虽对该鉴定结论有异议，但本院认为，该价格评估事务所系具有价格评估资质的第三方机构，结合本案的相关证据及现场勘验情况来看，其作出的ＸＸ田价估字（2017）第011号价格鉴定报告书具有一定客观性和公正性，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法解除原告新疆汇嘉时代百货股份有限公司与被告蒋国峰于2014年10月30日签订的《租赁合同书》；二、被告蒋国峰于本判决生效后三日内返还原告新疆汇嘉时代百货股份有限公司位于库尔勒市朝阳路9号负一层的商铺（使用面积为1100㎡、建筑面积为1692.3㎡）；三、被告蒋国峰支付原告新疆汇嘉时代百货股份有限公司租金132858.00元（44286.00元/月×3个月）、物业管理费101538.60元（33846.20元/月×3个月）、空调费32154.00元（一个制冷期）、暖气费32154.00元（一个取暖期）、电费49067.19元（40551.39度×（1＋10%）×1.1元/度）、水费5137.66元（966.99立方×（1＋10%）×4.83元/立方），合计352909.45元；四、原告新疆汇嘉时代百货股份有限公司返还被告蒋国峰履约保证金200000.00元；五、原告新疆汇嘉时代百货股份有限公司返还被告蒋国峰装修保证金66000.00元；六、原告新疆汇嘉时代百货股份有限公司赔偿被告蒋国峰装修、装饰及餐具等物品损失727979.70元（1039971.00元×70%）；上述第（三）项与第（四）项、第（五）项、第（六）项相抵后，原告新疆汇嘉时代百货股份有限公司支付被告蒋国峰款项共计641070.25元，于本判决生效后三日内付清。七、驳回原告新疆汇嘉时代百货股份有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告蒋国峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审查明的事实及证据与一审一致，双方当事人均未提供新证据。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》系合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。依据双方签订的租赁合同约定，上诉人依约将商铺交付被上诉人，被上诉人接收后亦组织人员对商铺进行了装修、经营。被上诉人经营的餐饮为“齐齐火锅”店，位于汇嘉时代商城的负一层，由于上诉人迟迟不能将燃气接通，致使被上诉人无法使用灶具，2015年4月10日歇业，对此上诉人应承担一定的责任。依据合同约定和公平原则，被上诉人应按实际经营三个月的标准承担商铺的租金、物业管理费、空调费和暖气费。被上诉人经营的“齐齐火锅”店内装修、装饰及餐具等物品价值的问题，经巴州金田价格评估事务所有限公司评估鉴定，对该鉴定上诉人虽有异议，但该价格评估事务所系具有价格评估资质的第三方机构，结合本案的相关证据及现场勘验情况来看，其作出的ＸＸ田价估字（2017）第011号价格鉴定报告书具有一定客观性和公正性，本院予以采纳。综上所述，新疆汇嘉时代百货股份有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30547.90元，由上诉人新疆汇嘉时代百货股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 那 木 贞
审判员 阿勒腾格日力
审判员 东 格 日 甫
二〇一八年五月二十八日
书记员 王 小 宁