广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0302民初514号
反诉原告：中国人民解放军广西桂林警备区，住所地：桂林市叠彩区。
法定代表人：杜福初，该警备区负责人。
委托诉讼代理人：韦天芳，广西嘉宸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫军勇，广西嘉宸律师事务所律师。
反诉被告：桂林钜匠装饰设计工程有限公司，住所地：桂林市七星路95号26栋1-1号，统一社会信用代码：91450300591320304Q。
法定代表人：周锋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕宏科，广西九宇律师事务所律师。
反诉原告中国人民解放军广西桂林警备区（以下简称：桂林警备区）与反诉被告桂林钜匠装饰设计工程有限公司（以下简称：钜匠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理本诉后，依法适用普通程序进行审理。在本案审理过程中�反诉原告于2017年5月4日向本院提起反诉。本案于2017年6月22日、7月4日公开开庭进行了审理。反诉原告桂林警备区的委托诉讼代理人韦天芳、莫军勇，反诉被告钜匠公司的法定代表人周锋及其委托诉讼代理人吕宏科到庭参加诉讼。关于本诉部分，本诉原告先后三次变更诉讼请求，申请与本诉被告进行庭外和解一个月，并申请装饰装修工程造价鉴定，本院于2017年8月2日委托广西建信建设项目管理有限公司对诉争房屋的装饰装修工程造价进行鉴定，并于2017年11月29日向钜匠公司送达交费通知，而钜匠公司在期限内未交费，该鉴定公司终结鉴定程序。2017年12月18日，本诉原告以需要时间调查证据为由向本院提出撤诉申请，经审查，本院准许其撤回本诉。本案反诉部分现已审理终结。
反诉原告桂林警备区向本院提出诉讼请求：1.确认反诉原�与反诉被告就桂林市秀峰区综合楼所签订的《军队房地产租赁合同》（以下简称：《租赁合同》）无效；2.反诉被告立即腾退其使用的属于反诉人所有的秀峰区综合楼；3.反诉被告向反诉原告支付2014年10月30日起至2017年2月28日的房屋使用费1050000元（此后按上述标准支付至腾退房屋之日止），并支付截至2017年2月28日逾期给付房屋使用费利息61312元（此后按银行同期贷款利率计算），共计1111312元。事实与理由：2014年10月反诉原告、反诉被告双方就位于桂林市秀峰区框架房（坐落号：广桂字第6955A号）面积约2300平方米的房屋签订《租赁合同》，约定：租赁期限自2014年10月30日起至2017年10月30日，反诉被告共应向反诉原告支付135万元租金；每季度缴纳一次租金；租赁用途为商住用。反诉原告与反诉被告就上述房屋签订《租赁合同》后，反诉原告便将上述房屋交付反诉被告使用。从2014年10月30日起至今，反诉被告一直按签订合同时的预期方式在使用反诉原告的上述房产，但从未支付过任何费用。截至2017年2月28日，反诉被告已欠反诉原告房屋使用费105万元。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院提出如上诉请。
反诉被告钜匠公司答辩称，1.反诉被告同意双方就桂林市秀峰区综合楼所签订的《租赁合同》无效的意见；2.反诉原告需全额赔偿反诉被告的损失后才能要求反诉被告腾退涉案租赁物；3.反诉被告对反诉原告的第三项诉讼请求的意见：（1）反诉原告主张2014年10月30日至2016年4月28日期间的房屋使用费计67.5万元，已经过了诉讼时效。理由如下：第一，法律依据有《民法通则》第136条第三项、第138条、最高人民法院关于《云南省高级人民法院关于继续性租金的诉讼时效期间如何计算的请示》的函复；�二，事实依据:《租赁合同》约定，租金按季结算，租赁期从2014午l0月30日开始；从2014年10月30日起至今反诉被告未向反诉原告支付过任何租金，2017年3月17日反诉原告向反诉被告发出《通知》主张涉案租金，反诉被告签收后标注“原因及情况说明已提交贵部”；2017年4月28日反诉原告向法院提起主张租金的诉讼。债务若已过了诉讼时效，那就属于自然债务，不受法律保护。本案中，反诉被告并未承诺支付租金，相反是拒绝支付租金的。因此，反诉被告并未抛弃时效利益。反诉原告应在约定的每次支付租金的截止日期届满后一年内向反诉被告主张权利。如第一次应交纳时间为2014年10月30日，反诉原告则应在2015年10月30日前向反诉被告索要2014年10月30日至2015年1月30日三个月的租金，依次类推。2014年10月30日至2016年4月28日期间的租金，已经过诉讼时效，应视为反诉原告放弃索要该期间租金权利。第三，合同被宣告无效后，反诉原告租金诉讼时效的起算也应从知道或应当知道权利受到侵害之日起算，怠于行使权利，则应当丧失胜诉权。无论合同有效无效，权利人均应从权利受到侵害之时主张权利。如果将确认无效判决生效作为时效起算点，可能会对合同的履行造成新的不稳定因素，也不利于经济秩序的有效和稳定。合同被宣告无效后，相应的法律关系及权利主张依据，都应当参照或类比有效合同的法律关系及合同约定。（2）使用费的收取标准不能参照租金标准，应当要低于租金标准。因为涉案租赁物是违章建筑，其租金的确定是基于隐瞒了“违章建筑”这一事实所招标获得，若反诉被告披露这一事实根本不可能获得与此租金相等的使用费。即若招标时披露这一事实，可能都没有人去投�，更不会将涉案房屋的起标价抬高，从而获得此租金。(3)反诉原告对自己提供的租赁物具有保证没有质量瑕疵的义务，反诉原告提供的租赁物质量明显不合格，依据法律规定，质量不符合约定的，反诉被告可以要求反诉原告减少价款。租赁物没有规划许可证、房屋质量安全“五方验收”合格证明、房屋技术资料以及消防安全证书等能证明租赁物质量合格证明，反诉原告提供的租赁物质量明显不合格。(4)2014年10月30日至2016年3月期间的使用费应该予以折价支付。反诉原告提供的租赁物旁有一高压电线开关，因距离房屋太近不符合安全要求，供电安全检查部门多次发通知要求移开到安全距离外，但反诉原告虽经反诉被告及供电安全检查部门的多次催促，直到2016年3月才解决。(5)2014年10月30日至2017年4月期间的使用费都应该予以折价支付。双方合同�定是商业用途、反诉被告的合同目的也是办理相关证照从事开办幼儿园等合法经营活动，反诉原告必须先提供租赁物的权属证明材料及房屋技术资料，反诉被告才能进入下一步，向相关行政机关申请办理相关经营证照，获得证照后才能依法从事经营活动;况且反诉原告向反诉被告提供相关权属证明也是双方合同第七条约定属于反诉原告的义务。也就是说反诉原告提供租赁物的权属证明材料及房屋技术资料是属于合同的先履行义务，但反诉原告未履行先履行义务。本案中，反诉被告根本无法实现自己开办幼儿园的商业经营合同目的。因此2014年l0月30日至2017年4月期间的使用费都应该折价支付。（6）反诉被告无需支付逾期支付使用费的利息。首先，合同无效，自然没有逾期支付使用费之说，反诉原告的利息主张于法无据。其次，反诉被告不缴纳房租是行使先履行抗辩权�反诉被告对反诉原告未履行先履行义务以不缴纳房租作为抗辩是合法的，不构成违约。综上，双方签订的合同无效;2014年10月30日至2016年4月28日期间的房屋使用费计67.5万元已经过了诉讼时效，应当判决驳回；未过诉讼时效部分房屋使用费，因提供的租赁物不符合质量安全标准，无法实现合同的目的，应当折价支付房屋使用费;反诉原告的利息主张没有法律和事实依据，应当驳回。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
（一）对于反诉原告举证的认定
1.桂林警备区提供的证据五《建设施工合同》，证明本案涉案房屋系桂林�备区建造，属于其所有。钜匠公司对此证据真实性无异议，但对其证明内容不予认可。经审查，鉴于双方对该证据的真实性均无异议，本院对此证据的真实性予以确认。
2.桂林警备区提供的证据六照片，证明钜匠公司一直按预期在使用涉案房屋。钜匠公司对于证据六的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为照片只能反映租赁物的外观，不能证明钜匠公司使用的程度如何，该证据证明了钜匠公司已经在租赁物上做了诸如广告、防盗网的安装以及外墙的美化等大量投入。本院对此证据的真实性予以确认。
（二）对于反诉被告举证的认定
1.对于钜匠公司提供的证据十一梁建梅的《证明》及梁建梅出庭作证的证人证言，桂林警备区认为梁建梅不能证明其与钜匠公�是聘用关系，没有劳动合同、工资条等法定劳动关系形成的证据；原告之前陈述与梁建梅是合作关系，后又陈述是聘用关系，相互矛盾；梁建梅说是2015年9月份形成了聘用关系，但从钜匠公司提供的申请幼儿园的证据来看，落款时间是在2015年3月份，二者自相矛盾；幼儿园从2015年9月份开始一直正常经营到现在。现钜匠公司及梁建梅皆表示钜匠公司与梁建梅为聘用关系，钜匠公司认为该幼儿园的实际使用人仍为钜匠公司，综合该组证据和证人证言，对于钜匠公司的该主张本院予以支持。
鉴于本诉原告撤回本诉，钜匠公司、桂林警备区就本诉部分的举证，不作为本案的定案依据。
综合对上述证据的确认及原告在庭审笔录陈述的事实，本院确认本案如下法律事实：
反诉原告桂林警备区作为出租方（甲方）与反诉被告钜匠公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，载明（节选）：“第一条甲方自愿将位于广西自治区桂林市秀峰区24号综合楼（大厦）三层框架房（坐落号：广桂字第6955A号）的房屋建筑面积2300平方米，场地面积平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条租赁用途：商、住用。第三条租赁期限自2014年10月30日起至2017年10月30日止。第四条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）壹佰叁拾伍万元（￥1350000.00元）。年租金为人民币（大写）肆拾伍万元（￥450000.00元）。租金按季（月、季、半年、年）结算或者/，乙方于每的前十日内交付甲方。付款方式：转账。第六条自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之�甲方支付房地产租赁保证金人民币（大写）壹拾壹万元（￥110000.00元）。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；（二）负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；（六）负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。第十五条双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：2.装修不得破坏房屋主体结构，不得永久性堵塞管道；3.不经警备区同意，不得进行转包；4.甲方与乙方的租赁合同，每三年签订一期，同等条件下优先乙方继续租用；5.该合同期满后，若乙方未违反合同，而甲方不再与乙方续签合同，甲方需支付乙方在桂林警备区经济适用住房前两栋房屋出资建设的基础设施费，该金额以乙方提供票据及结算，由甲方审核为准，该金额不得高于壹佰万元”。
2015年3月梁建梅向桂林市秀峰区教育局申请在诉争房屋筹设“桂林市秀峰区乐贝儿幼儿园”。梁建梅系反诉被告钜匠公司聘用人员。另，钜匠公司称其与诉争房屋部分门面的使用人案外人邓建华系合作关系，桂林警备区亦认可诉争房屋的实际使用人为钜匠公司。故，诉争房屋的实际占有、使用人仍为钜匠公司。
2015年3月27日，桂林警备区向桂林市房屋安全鉴定管理处出具《证明》，载明“乐贝幼儿园所用房屋位于桂林市秀峰区，属于我部经济适用住房附属用房。现该单位租用该楼（该楼的承租单位为桂林钜匠装饰设计工程有限公司，经我部同意，由该公司转租给乐贝幼儿园）开办幼儿园，为了幼儿和教职工的人身安全，根据有关部门要求，申请对房屋进行安全鉴定。该楼为局部三层的框架结构房屋，由北京蓝图工程设计有限公司设计（资质等级为甲级），由桂林市第七建筑安装工程有限责任公司承建，由广西军区后勤部审计处审核验收。房屋及土地产权均属于桂林警备区，土地性质为军产�未办理房产证、规划许可证、用地许可证等”。
2017年3月17日，桂林警备区向钜匠公司送达《通知》，要求钜匠公司将租金105万元在2017年3月24日前转账给桂林警备区，钜匠公司的法定代表人周锋在该《通知》上书写：“周锋2017.3.17原因及情况说明已提交贵部”。
2017年3月28日，广西嘉宸律师事务所受桂林警备区的委托向钜匠公司发出名为“解除合同、腾退房屋、支付房屋租金”的《律师函》，函告：“一、解除双方所签订之《军队房地产租赁合同》；二、收到本律师函后，立即将上述房屋腾退给委托人；三、严格依法向委托人支付所欠委托人截止至2017年2月28日的房屋租金1050000元（此后按上述标准支付至你方腾退房屋之日止）……”。原告亦收到该《律师函》。
2017年4月11日，桂林警备区向诉争房屋的使用人发出《通告》，载明：“桂林钜匠装饰设计工程有限公司租赁我部甲山路房地产，每年租金为45万元，截至2017年2月28日，已拖欠租金105万元。根据有关法律法规及我部与该公司签订的《军队房地产租赁合同》第十一条，我部已通过律师发函给该公司，正式解除合同，并正在通过各种措施进行追款。根据上级关于军队全面停止有偿服务工作有关要求，请各租户在停止营业前，不要再将房租交给桂林钜匠装饰设计工程有限公司，请通过转账方式交桂林警备区后勤部（转账时请注明：甲山小区XXX门面租金）。帐户名：中国人民解放军广西桂林警备区后勤部帐号：21×××79开户行：工商银行桂林市桂�支行”。桂林警备区陈述自此后，并未收到诉争房屋使用人给付的租金。
另查明，在一审法庭辩论终结前，反诉原告桂林警备区就涉案房屋仍未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。
本院认为，本案反诉的主要争议焦点问题为：一、反诉被告是否应当返还诉争房屋；二、反诉原告的部分诉请是否已经超过诉讼时效；三、房屋占用使用费的计算标准；四、反诉被告是否应当支付逾期给付房屋占用使用费的利息。
一、关于反诉被告是否应当返还诉争房屋的问题。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设�程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给反诉被告使用，且诉争房屋截至法庭辩论终结之日并未能取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，因此依据上述规定，该租赁合同应属无效，而无效的合同，自始不具备法律效力。因此，对反诉原告要求确认《租赁合同》无效的诉请请求，本院予以支持。
租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，诉争房屋的实际占有、使用人是钜匠公司。故桂林警备区主张钜匠公司立即腾退承租房屋的主张，本院予以支持。钜匠公司抗辩称桂林警备区需全额赔偿其损失后才能要求其腾退诉争房屋，无事实和法律依据，本院不予采纳。
二、关于反诉原告的部分诉请是否已经超过诉讼时效的问题。
虽然租赁合同约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心起债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案反诉的提出时间在《租赁合同》的租期之内�符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。同时参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，故钜匠公司主张桂林警备区的部分诉请已经超过诉讼时效法律依据不足，本院不予采纳。
三、关于房屋占用使用费的计算标准的问题。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，双方签订的《租赁合同》确认无效后，钜匠公司应向桂林警备区支付占有期间的占有使用费。现桂林警备区主张参照《租赁合同》约定的租金标准即每年45万元计算房屋占有使用费，且钜匠公司自承租至今一直未支付房屋占有使用费，而钜匠公司抗辩称由于诉争房屋质量有瑕疵、高压电线影响安全等因素，房屋使用费的标准应当要低于租金标准或折价支付，但未提供相关证据证明其损失，亦无证据证明合同约定的租金标准明显高于市场价值，因此对钜匠公司的抗辩意见本院不予采信。房屋占用使用费的计算标准应为按每年45万元的标准，自2014年10月30日起至钜匠公司实际腾退房屋之日止。
四、关于反诉被告是否应当支付逾期给付房屋占用使用费的利息的问题。
桂林警备区要求钜匠公司按照银行同期贷款利率计算逾期给付房屋占用使用费的利息，�于《租赁合同》无效，合同约定的内容自始无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，导致合同无效的主要原因是涉案房屋无建设规划许可证，故桂林警备区的该项主张没有合同依据，也没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：
一、确认反诉原告中国人民解放军广西桂林�备区与反诉被告桂林钜匠装饰设计工程有限公司签订的《军队房地产租赁合同》无效；
二、反诉被告桂林钜匠装饰设计工程有限公司退还反诉原告中国人民解放军广西桂林警备区位于桂林市秀峰区综合楼（又称：甲山路22号警备区综合楼）；
三、反诉被告桂林钜匠装饰设计工程有限公司支付反诉原告中国人民解放军广西桂林警备区房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算：按照每年45万元的标准，自2014年10月30日起至实际腾退房屋之日止）；
四、驳回反诉原告中国人民解放军广西桂林警备区的其他诉讼请求。
上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。义务人如果未按上述指定期间履行给付金钱义务�其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。权利人可在规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
本案件反诉案件受理费7401元（反诉原告已经预交），由反诉原告中国人民解放军广西桂林警备区负担276元，反诉被告桂林钜匠装饰设计工程有限公司负担7125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉反诉案件受理费7401元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 程诗淇
人民陪审员 曹 明
人民陪审员 周 祥
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 陈嫣炎