甘肃省金昌市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘03民终332号
上诉人（原审原告）：鲁军善，男，1971年10月8日出生，汉族，住本市。
委托诉讼代理人：朱占翠（鲁军善之妻），住本市。
委托诉讼代理人：陈兴烨，男，住本市，本市金川区新华路街道昌泰里社区推荐。
被上诉人（原审被告）：甘肃八冶房地产开发集团有限公司，住所地兰州市城关区定西南路343号。
法定代表人：吴国友，经理。
委托诉讼代理人：解建平，甘肃德融律师事务所律师。
上诉人鲁军善因与被上诉人甘肃八冶房地产开发集团有限公司(以下简称八冶房产公司)商品房预售合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2016）甘0302民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鲁军善的委托诉讼代理人朱占翠、陈兴烨、被上诉人八冶房产公司的委托诉讼代理人解建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲁军善上诉请求：1.维持金昌市金川区人民法院（2016）甘0302民初23号民事判决第一项；2.撤销金昌市金川区人民法院（2016）甘0302民初23号民事判决第二项；3.解除上诉人鲁军善与被上诉人八冶房产公司签订的商品房买卖合同，八冶房产公司向鲁军善返还购房款706580元。事实和理由：1.金昌市人民政府于2016年7月注销了八冶房产公司的金国用（2013）第0199号土地使用权证。根据物权法第九条第一款、第十四条规定，八冶房产公司取得的紫金广场土地使用权已消灭。金昌市房地产交易中心于2017年5月18日出具的证明、金昌市国土资源局于2017年6月12日出具的复函涉及八冶房产公司土地登记有关问题，但以上证据材料没有制作单位负责人及制作人的签名或盖章，一审采信为证据错误；2.金昌市人民政府于2016年7月注销了八冶房产公司紫金广场所附土地的使用权证，而八冶房产公司取得商品房预售许可证以土地使用权证为前提条件，该公司的商品房预售许可证显然不具有合法性，因此八冶房产公司与鲁军善签订的商品房预售合同属于无效或可解除的合同；3.八冶房产公司未在交付商品房的90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。至鲁军善起诉时的2016年1月7日，八冶房产公司未为包括鲁军善在内的购房者办理房产权属证书；4.八冶房产公司发放的广告和宣传材料符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的条件，记载的内容应作为双方签订合同的内容。八冶房产公司未按广告和宣传资料记载的内容建设紫金广场，鲁军善因此享有合同解除权；5.八冶房产公司在诉讼期间将办理权属登记需由该公司提交的资料报产权登记机关备案，该公司于2016年5月18日办理了紫金广场房屋所有权证的初始登记。根据相关法律规定，一审认定行使合同解除权的期限为一年及鲁军善行使解除权超过解除期限的事实错误；6.八冶房产公司是八冶建设集团有限公司开办的独资公司，两个公司财产混同，应将八冶建设集团有限公司追加为本案被告；7.原审法院调解案件久调不决，一审的诉讼期间长达一年之久，审判程序违法。
八冶房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回鲁军善的上诉请求。
鲁军善向一审法院起诉请求：1.解除原告鲁军善与被告八冶房产公司订立的商品房买卖合同；2.被告八冶房产公司返还原告鲁军善购房款706580元，支付违约金112257.89元（按年利率6.15%计算购房款706580元的31个月的利息）；3.本案诉讼费由被告八冶房产公司负担。
一审法院认定事实：2013年7月24日，原告鲁军善与被告八冶房产公司签订商品房买卖合同，约定：鲁军善以706580元的价款购买八冶房产公司紫金广场三层3-43号商品房，建筑面积90平方米，八冶房产公司应于2014年8月31日前将验收合格的商品房交付鲁军善使用。如规划设计变更房屋结构、户型、空间尺寸等影响买受人所购商品房质量或使用功能的，八冶房产公司应当在规划设计变更经有关部门批准同意10日内书面通知鲁军善。八冶房产公司未在规定时限内通知的，鲁军善有权退房。八冶房产公司需在鲁军善提出退房要求之日起15日内将已收取的购房款退还，并按银行同期存款利率支付利息。八冶房产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记部门备案。如因八冶房产公司的责任，鲁军善在规定期限内未取得房地产权属证书的，八冶房产公司在鲁军善提出退房要求之日起30日内将已付购房款退还，并按已付房价款2%赔偿损失。鲁军善不退房的，八冶房产公司按已付房价款的2%支付违约金。合同签订后，鲁军善向八冶房产公司支付购房款706580元。2014年7月28日，八冶房产公司向鲁军善交付商品房，但直至2016年1月7日鲁军善起诉之日，八冶房产公司未向产权登记机关报送紫金广场产权初始登记资料。2016年5月18日，金昌市房地产交易中心为产权人八冶房产公司办理了紫金广场产权初始登记。截止2017年6月12日，购买紫金广场商铺的154户业主办理了房屋产权登记手续。金昌市国土资源局于2017年6月12日复函载明：八冶房产公司所使用紫金广场面积22659.66平方米的土地使用权合法有效。一审法院认为，被告八冶房产公司未按约定期限办理紫金广场房产初始登记，原告鲁军善享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，解除权成就时，没有约定解除权使用期限的，应以”合理期限”确定解除权的行使期限。八冶房产公司逾期办证应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，享有解除权的一方应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。无据证实鲁军善于2014年10月26日起的一年内依法行使解除权。鲁军善于2016年1月7日起诉已逾解除权行使的期间，解除权消灭。八冶房产公司在诉讼中已取得了紫金广场产权初始登记，并为部分业主办理了产权登记，鲁军善现可实现合同目的。八冶房产公司在紫金广场招商中印发的宣传资料不构成要约，不应成为双方订立的商品房买卖合同的内容。鲁军善提交的证据不足以证明规划、设计的变更影响到其所购商铺质量或使用功能。鲁军善要求解除合同、返还购房款的请求不成立。八冶房产公司迟延办理房屋产权初始登记构成违约，应按约定标准向鲁军善支付违约金。案经该院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，判决：一、被告八冶房产公司支付原告鲁军善违约金14131.6元；二、驳回原告鲁军善的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于鲁军善是否于2015年10月27日前通知八冶房产公司解除商品房预售合同的问题。鲁军善提交的退房申请记载有八冶建设集团有限公司工作人员张某生于2015年12月21日确认签收的签字，因八冶房产公司和八冶建设集团有限公司是两个分别独立的企业法人，张某生签收退房申请的行为不产生通知到达八冶房产公司的效果。且退房申请记载的通知时间也超过了2015年10月27日。本院认定鲁军善未在2015年10月27日前通知八冶房产公司解除商品房预售合同。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月24日，上诉人鲁军善与被上诉人八冶房产公司签订商品房预售合同，约定：鲁军善向八冶房产公司购买紫金广场三层3-43号商品房，建筑面积90平方米，价款706580元。八冶房产公司应于2014年8月31日前交付商品房，在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记部门备案。如因八冶房产公司的责任，鲁军善在规定期限内未取得房地产权属证书而要求退房，八冶房产公司在鲁军善提出退房要求之日起30日内退款，并按已付房价款2%赔偿损失。合同签订后，鲁军善向八冶房产公司支付购房款706580元。八冶房产公司于2014年7月28日向鲁军善交付紫金广场三层3-43号商品房。八冶房产公司未在2014年7月28日后的90日内将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记部门备案，导致鲁军善未能在该期限内取得房屋产权证。但鲁军善未于2015年10月27日前行使解除权。八冶房产公司开发的紫金广场现已具备办理商品房产权登记的条件。
本院认为，上诉人鲁军善与被上诉人八冶房产公司签订商品房预售合同时，八冶房产公司已取得商品房预售许可证，双方订立的商品房预售合同合法有效。因八冶房产公司的原因导致鲁军善未能在房屋交付使用之日的90日内取得不动产权属证书的事实成立，鲁军善于2014年10月27日享有约定解除权。双方未约定解除权行使期限，鲁军善应当在合理期限内行使解除权。一审将合理期限确定为解除权发生后的一年，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。其他事实导致鲁军善享有的解除权行使期限亦应以2015年10月27日为限。鲁军善未于2015年10月27日前行使解除权，超过该期限解除权消灭。
综上所述，鲁军善的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10865元，由上诉人鲁军善负担。
本判决为终审判决。
审判长胡伟
审判员童钦
审判员贾春花
二Ｏ一七年十二月一日
书记员冯玉霞