福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0322民初5241号原告：陈冰，女，1985年11月2日出生，汉族，居民，住莆田市涵江区。委托诉讼代理人：林惠华，福建博图律师事务所律师，特别代理。被告：福建省画都置业有限公司，住所地仙游县鲤南镇新汽车站六号仙游油画城4F。法定代表人：魏金椿，董事长。委托诉讼代理人：蔡惠主，仙游县148法律服务所法律工作者，特别代理。原告陈冰诉被告福建省画都置业有限公司（以下简称“画都公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月23日受理后，依法适用普通程序，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告陈冰由其委托诉讼代理人林惠华到庭参加诉讼，被告画都公司由其委托诉讼代理人蔡惠主到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈冰向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2013年12月26日签订的《商品房买卖合同》。二、被告退还原告已经支付的购房款227538元（人民币，下同），并支付违约金2275.38元。事实和理由：2013年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买坐落于仙游国际油画城3幢590号房产。合同签订后，原告依约支付购房款227538元。然而被告未按合同约定的期限交付商品房超过90日，原告于2016年5月9日依照合同约定通知被告解除合同并返还原告购房款及违约金，被告收到原告通知后在30日内并未依约返还原告购房款及向原告支付违约金。画都公司辩称：一、因入驻的建筑商违章操作，把被告按发包合同支付的工程进度款挪用别处，甚至拖欠了应支付给农民工的巨额工资达900多万元。仙游县公安机关对该建筑商立案侦查。由于建筑商的恶意挪用行为及拖欠农民工工资而被司法机关追责，相关工程的后续建筑资金，被告在向银行办理贷款时不能及时调整到位。被告正在委托有法定资质的机构进行清算，拟引进新的建筑商建筑。被告未能及时交房系因不可抗力造成。二、被告出售的房屋建筑工程已经竣工，并由有关单位验收，具备交房条件。三、被告已经在营销中心大厅张贴通知公告，告知业主相关逾期交房等事项，此后被告未收到原告的电话或信息联系，视为原告对延期交房无异议。被告不同意退房。陈冰围绕诉讼请求依法提交商品房买卖合同、销售不动产统一发票及解除合同通知书、EMS快递单各一份。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据——商品房买卖合同、销售不动产统一发票，本院予以确认并在卷佐证。解除合同通知书、EMS快递单经核对，真实性可予以确认。上述证据所反映出的与本案有关联的事实，本院予以确认。画都公司围绕其主张提供榜头派出所出具的工作说明一份、照片两张、通知一份、福建省房屋建筑工程竣工验收报告复印件一份。本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无异议的证据——榜头派出所出具的工作说明一份、照片两张、通知一份，本院予以确认并在卷佐证。证据福建省房屋建筑工程竣工验收报告复印件，与本案无关联，本院不予确认。根据双方诉辩陈述，并征求到庭双方当事人意见，本案争议焦点为：原告未交房的原因是否为不可抗力，原、被告间签订的商品房买卖合同是否应解除的问题？围绕上述争议焦点，本院分析、认定如下：原告认为，原、被告所签订的合同对政府行为做了概括性的归纳，被告所称的不可抗力系政府行为，该理由不成立，被告所称的不可抗力非合同、法律上的不可抗力。按合同约定，被告逾期90日未交房，原告在合同约定的期限内向被告邮寄了解除合同通知书，原告有解除合同的权利。被告张贴公告的通知行为是单方变更合同的行为，对原告具有不具有约束力。被告认为：一、无法交房非因原告的过错，原告已完全履行与建筑商黄纯进之间签订的合同，因建筑商黄纯进挪用建房资金，拖欠工人工资，造成无法按时建房，被告未能及时交房系因黄纯进的犯罪行为，因不可抗力造成，被告可免责。二、原、被告间签订的合同中所约定的政府行为包含但不限于条文中的情形，条文中的情形是举例，建筑商黄纯进被逮捕，逮捕行为系政府行为，属于不可抗力。三、原告有将不可抗力事由、迟延交房的告示张贴于售楼部。四、工程已经竣工，且验收合格，原告请求退房不合理。本院认为，不可抗力是由于发生合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件（如自然灾害、政府征收、征用行为、社会异常事件等），以致不能履行或不能如期履行合同。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第三款就被告可据实延期交房的情况作出约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的；因政府行为（如政府通知停工及交通管制造成施工延误等）而导致工程施工延期……以上因素均以政府相关部门提供书面资料为准。”本案中，被告辩解的致其无法及时交房的原因——建筑商被逮捕，是司法机关对其公司法定代表人个人的侦查行为，不是造成其工程延期的直接原因，并非上述不可抗力的情形，故被告辩解因建筑商挪用建筑款、拖欠工人工资被公安机关逮捕，造成其无法及时交房、公安机关的逮捕行为属于合同约定的政府行为、属于不可抗力的主张不能成立。《商品房买卖合同》第九条就被告逾期交房的违约责任作出约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。”。据该约定，被告应当在2015年6月30日前向原告交付房屋，若逾期超过90天，原告有权单方面解除本合同。现被告无法交付房屋，已超过90天，显属违约，原告据此行使合同解除权，请求解除双方所签订的商品房买卖合同，符合双方约定的合同可解除的情形，应予以支持。被告主张不同意解除合同，理由不能成立，本院不予支持。根据原、被告双方的诉辩陈述，经庭审举证、质证，及本院的上述认证，本院认定本案事实如下：2013年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买坐落于仙游国际油画城3幢590号房产。合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……；二、……；三、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的；因政府行为（如政府通知停工及交通管制造成施工延误等）而导致工程施工延期；日降雨量15mm以上降雨、风六级以上（含六级）、连续2天以上37摄氏度以上高温、烈度6级以上地震等自然灾害而导致工程延期的。以上因素均以政府相关部门提供书面资料为准。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、。逾期超过90日后，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金……合同签订后，原告按约付清全部购房款人民币227538元。2016年6月23日，原告以被告未能在合同约定的时间交付给原告符合合同约定条件的商品房为由，向本院提起诉讼，请求判准上述诉讼请求。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方当事人均应按合同约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原告已按约付清购房款，而被告现无法交付房屋，且不具有不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因可延期交付房屋，被告已构成违约，原告请求解除合同符合双方约定的解除合同的情形，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案商品房买卖合同解除后，被告应依约将原告已支付的购房款返还给原告。因此原告请求被告返还已付购房款并按已付款的1%向原告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条之规定，判决如下：1解除陈冰与福建省画都置业有限公司于2013年12月26日签订的《商品房买卖合同》；二、福建省画都置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还给陈冰已支付的购房款227538元，并支付违约金2275.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4847元，由福建省画都置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈 斌人民陪审员  郑杜峰人民陪审员  王国忠二〇一七年三月一日书 记 员  郑智俐附：本案相关的法律法规及执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。-2-