长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0193民初1101号原告：刘玉松，男，汉族，1973年11月18日生，现住长春市。委托代理人：刘晶，吉林创一律师事务所律师。委托代理人：陈伟，吉林创一律师事务所律师。原告：刘玉秀，女，汉族，1977年6月14日生，现住长春市。委托代理人：刘晶，吉林创一律师事务所律师。委托代理人：陈伟，吉林创一律师事务所律师。被告：闫兆瑞，男，汉族1976年4月8日生，现住长春市。被告：高立雅，女，1974年4月13日生，现住现住长春市。被告：苏锋，男，1974年3月3日生，住长春经开区。被告：高新园区樾朝廷餐厅，地址：长春市高新区佳园路1500号天旺名都小区10栋103室。经营者：刘耀文，男，汉族，1989年12月28日，地址二道区。原告刘玉松、刘玉秀诉被告闫兆瑞、高立雅、苏锋、高新园区越朝廷餐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告刘玉松、刘玉秀的委托代理人刘晶、陈伟到庭参加诉讼，被告高新园区樾朝廷餐厅的经营者刘耀文到庭参加诉讼，闫兆瑞、高立雅、苏锋经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。刘玉松、刘玉秀诉称，2015年7月19日，二原告与被告闫兆瑞签订《商业用房租赁合同》，约定：闫兆瑞承租二原告位于长春市高新区佳园路1500号“天旺名都小区”商服用房10栋102号、103号，建筑面积合计约为650平方米，租期为10年，自2015年10月1日起至2025年9月30日止，租金第一年至第五年每年五十万元，第六年递增5%，租金上打租，每年9月1日前支付下一年度全年度租金，但第一年及第二年租金上大打租每半年交付，交付日期为每年的3月1日前至9月1日前。合同签订后，原告按约将房屋交付闫兆瑞使用，闫兆瑞与高立雅系夫妻，高立雅按照约定支付了2015年10月1日至2016年9月30日的租金50万元。但却未按约定交付第二年租金，仅于2016年9月1日前交付了第二年的租金10万元，以各种理由拒绝交付剩余租金，闫兆瑞、高立雅应当向原告交付剩余租金40万元，按照双方签订的《商业用房租赁合同》第九条第9.6款第9.6.2项“乙方迟延交付租金超过30日的，甲方有权单方解除本合同的约定，原告有权单方解除合同的约定，原告有权单方解除合同。由于系闫兆瑞违约导致合同解除，按照第九条第9.5款因乙方闫兆瑞违约导致合同解除的，甲方有权要求乙方另外赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失的约定，原告有权要求被告闫兆瑞支付不低于三个月租金的经济损失，同时，因原告与闫兆瑞的合同解除，故尽管原告同意将102号建筑面积约267.2平方米的部分转租给被告苏锋使用，但闫兆瑞与苏锋的合同也应解除，在原告要求与闫兆瑞解除合同时才知道其将103号房用于与被告高新园区朝樾廷餐厅合作经营，而因原告与闫兆瑞的合同解除，故高新园区朝樾廷餐厅应当从房屋迁出，并应与被告闫兆瑞共同承担向支付租金的义务及赔偿原告的损失。被告闫兆瑞违约后，原告依据合同第十一条，几次按照其在租赁合同的首部记载的通讯地址向其邮寄通知函，向苏锋、高新园区朝樾廷餐厅发出迁出通知函，但三被告均未履行，故起诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告闫兆瑞签订的《商业用房租赁合同》；2.被告闫兆瑞、高立雅支付拖欠的租金400000元；3.被告闫兆瑞、高立雅赔偿原告经济损失125000元；4.判令解除被告闫兆瑞与苏锋签订的《商业用房租赁合同》，苏锋从承租房屋中迁出，并与被告闫兆瑞共同支付拖欠的租金；5、判令被告高新园区樾朝廷餐厅与被告闫兆瑞共同支付拖欠的租金及赔偿原告经济损失，并从所使用的房屋中迁出；6.诉讼费由被告承担。闫兆瑞、高立雅、苏锋未出庭亦未答辩。高新园区樾朝廷餐厅辩称，不同意原告的诉请，因为我们已经向闫兆瑞支付房租，且从闫兆瑞租房获得原告允许，属于闫兆瑞与原告的个人债务行为。针对刘玉松、刘玉秀的起诉及高新园区樾朝廷餐厅的答辩，本庭归纳焦点问题为：原告各项诉讼请求有无事实及法律依据。刘玉松、刘玉秀为支持自己的诉讼主张，提供了以下证据：证据一、商品房买卖合同，证明问题：证明原告刘玉秀、刘玉松系本案出租房屋的所有权人，对该房屋享有合法出租的权利。证据二、商业用房租赁合同，证明问题：证明1、原告刘玉秀、刘玉松与被告闫兆瑞于2015年7月19日签订了《商业用房租赁合同》，合同约定第一年至第五年租金为人民币50万元，第六年起每年递增5％。租金为上打租每年9月1日前支付一下年度全年租金。但第一年及第二年租金上打租每半年交付，交付日期为每年的3月1日前与9月1日前。2、被告闫兆瑞迟延支付租金超过30日，原告有权单方解除合同。3、因被告闫兆瑞违约导致合同解除，原告有权要求被告闫兆瑞赔偿不低于相当于三个月的租金损失。证据三、银行汇款凭证，证明问题：证明原告于2016年9月28日仅收到被告闫兆瑞交付的租金10万元。被告闫兆瑞未按合同约定履行支付50万元租金的义务，原告有权单方解除合同。证据四、通知函及顺风回执单及公证书，证明问题：证明因被告闫兆瑞违反合同约定拖欠原告租金，原告已经通过顺丰速运向被告闫兆瑞送达催款通知函及解除合同通知函。证据五、商业用房租赁合同，证明问题：证明2015年7月25日在经原告刘玉秀的同意下被告闫兆瑞将10栋102号房屋转租给被告苏锋。承租人被告闫兆瑞因违反合同约定拒不交付租金，原告已与承租人解除合同，次承租人亦无权在继续租赁该房屋。高新园区樾朝廷餐厅对上述证据的质证意见为对证据一，真实性无异议证明问题无异议。但不知此房屋所有权到底在谁手里。我认为主体不适格。对证据二真实性无异议证明问题无异议。对证据三真实性证明问题均无异议。对证据四真实性证明问题均无异议。对证据五真实性证明问题均无异议。高新园区樾朝廷餐厅为支持自己的抗辩意见向本院提交以下证据：证据一、商业用房租赁合同、证明我与闫兆瑞存在房屋租赁关系，租赁期限是2016年7月1日至2025年9月30日。租金约定33万元其中有30万给李晓辉的，剩下的该闫兆瑞。第一年始给闫兆瑞，第二年给李晓辉一部分给闫兆瑞一部分证据二：收条、银行转账记录，证明闫兆瑞收到樾朝廷房屋款33万元、押金2万元。刘玉松、刘玉秀对以上证据的质证意见为对证据一鉴于该份协议是二被告签订对其真实性原告无法判断，该份协议即使是双方真实签订也是在原告不知情的情况下，且该份协议并未经原告同意转租，即使是真实的该份协议也因原告未同意而无效。对证据二对上述五份证据证明问题均有异议，收款人不是原告与原告无关。闫兆瑞、苏锋、高立雅未出庭亦未质证。闫兆瑞、苏锋、高立雅未向本院提交证据。经本院审理查明，刘玉松、刘玉秀分别为吉林省长春市高新区佳园路1500号“天旺名都小区”商服用房10栋102号和103号所有权人。2015年7月19日，刘玉松、刘玉秀作为出租方（甲方）与闫兆瑞作为承租方（乙方）签订《商业用房租赁合同》一份，内容为：甲乙双方就位于吉林省长春市高新区佳园路1500号“天旺名都小区”商服用房10栋102号103号。商铺面积为650平方米，合同租期为2015年10月1日起至2025年9月30日止。约定商铺租金为第一年至第五年每年租金为人民币伍拾万元整。第六年起每年递增5%。租金支付时间：租金上打租，每年9月1日前支付下一年度全年租金，租金支付账号为案外人李晓辉。合同终止与解除如甲方违约导致合同解除的，租金及任何其他税、费乙方只按实际发生租期据实结算，同意乙方有权要求甲方赔偿不低于三个月的经济损失，甲方应在合同解除后的10日内向乙方支付该违约金。如乙方违约导致合同解除的，甲方有权要求乙方赔偿不低于三个月租金的经济损失，甲方应在合同解除后的10日内向乙方支付该违约金。乙方有下列情形的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应按照本条9.5项约定承担违约责任。迟延支付租金或各项能源费、物业费、税费、超过30日的。刘玉松、刘玉秀分别为吉林省长春市高新区佳园路1500号“天旺名都小区”商服用房10栋102号和103号所有权人。闫兆瑞的妻子高立雅向刘玉松、刘玉秀指定账户李晓辉处支付了2015年10月1日至2016年9月30日的租金500000元。2016年9月28日，支付100000元。2015年7月25日闫兆瑞经刘玉秀同意将将该“天旺名都小区”商服用房10栋103号转租给苏锋。另查明，2016年4月26日，闫兆瑞作为甲方与刘耀文作为乙方签订《商品用房租赁合同》一份，甲乙双方就位于吉林省长春市高新区佳园路1500号“天旺名都小区”商服用房10栋103号。商铺面积为298.7平方米，合同租期为2016年7月1日起至2025年9月30日止。约定商铺租金为2016年7月1日至2019年9月30日年租金330000元。2019年9月30日至2021年9月30日年租金340000元。2017年7月11日乙方支付甲方112500元，当年九月一日不再支付闫兆瑞其他款项。2021年9月30日至2025年9月30日每年递增5%。合同签订之日乙方支付租金定金贰万元。租金支付时间：租金上打租，每年9月1日前支付下一年度全年租金。每年支付300000元至李晓辉处，其余款项打入闫兆瑞账户。合同终止与解除如甲方违约导致合同解除的，租金及任何其他税、费乙方只按实际发生租期据实结算，同意乙方有权要求甲方赔偿不低于三个月的经济损失，甲方应在合同解除后的10日内向乙方支付该违约金。如乙方违约导致合同解除的，甲方有权要求乙方赔偿不低于三个月租金的经济损失，甲方应在合同解除后的10日内向乙方支付该违约金。乙方有下列情形的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应按照本条9.5项约定承担违约责任。迟延支付租金或各项能源费、物业费、税费、超过30日的。2016年4月26日，闫兆瑞出具《收条》一份，内容为：收到于滨转入高立雅房租款三十万元。同日，闫兆瑞出具《收条》一份，内容为：收到刘耀文租房定金贰万元。同日，闫兆瑞出具《收条》一份，内容为：收到刘耀文房屋租金叁拾叁万元。此款系2016年7月1日至2017年7月1日租金。同日，案外人于滨向高立雅汇款330000元。刘玉松、刘玉秀作为出租方（甲方）与闫兆瑞作为承租方（乙方）签订《商业用房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律法规规定，双方应严格按照上述合同履行各自的义务，刘玉松与刘玉秀已经按照合同约定交付了房屋，闫兆瑞亦应按照合同约定交付租金，现闫兆瑞未足额交付2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金，已经构成违约，根据双方合同约定，“乙方有下列情形的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应按照本条9.5项约定承担违约责任。迟延支付租金或各项能源费、物业费、税费、超过30日的。”故刘玉松、刘玉秀主张解除与苏锋签订的《商业用房租赁合同》及支付2016年10月1日至2017年9月30日期间的剩余租金400000元，本院予以支持。同样依据“合同终止与解除如甲方违约导致合同解除的，租金及任何其他税、费乙方只按实际发生租期据实结算，同意乙方有权要求甲方赔偿不低于三个月的经济损失，甲方应在合同解除后的10日内向乙方支付该违约金。”故刘玉松、刘玉秀所主张的闫兆瑞支付三个月租金的违约金本院予以支持，具体数额为500000元/12月×3个月=125000元。高立雅作为闫兆瑞的配偶，根据刘玉松、刘玉秀及刘耀文所举证据，高立雅虽非租赁合同当事人，但其参与了支付及收取租金的过程，因此根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”高立雅应与闫兆瑞共同承担还款义务。关于刘玉松、刘玉秀所主张的判令解除被告闫兆瑞与苏锋签订的《商业用房租赁合同》，苏锋从承租房屋中迁出，并与被告闫兆瑞共同支付拖欠的租金的问题。苏峰经本院传唤，拒不到庭参加诉讼，应承担对其不利的诉讼后果，其未举证向闫兆瑞支付房屋租金即履行了合同约定的义务，因此原告主张解除闫兆瑞与苏峰签订的《商业用房租赁合同》本院予以支持，苏锋未履行合同义务应从案涉房屋中迁出。关于刘玉松、刘玉秀所主张的苏锋与闫兆瑞、高立雅承担支付租金及损失一节，根据合同的相对性，本院已经在上述论述中写明应由闫兆瑞、高立雅承担租金及损失，关于苏锋与闫兆瑞之间的转租租金问题，应另案解决。因此刘玉松、刘玉秀所主张的应由苏锋与闫兆瑞、高立雅共同承担租金及损失的请求本院不予支持。本院认为：关于刘玉松、刘玉秀所主张的被告高新园区樾朝廷餐厅与被告闫兆瑞共同支付拖欠的租金及赔偿原告经济损失，并从所使用的房屋中迁出的问题，刘玉松、刘玉秀主张闫兆瑞未经其同意将案涉房屋转租于高新园区樾朝廷餐厅，双方所签订的《商业用房租赁合同》应属无效，但本院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。闫兆瑞与高新园区樾朝廷餐厅所签订租赁合同形成于2016年4月26日，刘玉松、刘玉秀第一次向我院主张权利为2017年3月，且其提供的经过公证的向高新园区樾朝廷餐厅提出异议的日期为2017年5月，高新园区樾朝廷餐厅经营项目为餐饮，并未停止营业，高新园区樾朝廷餐厅向本院提交的刘玉松同意转租的证据虽系复印件，但结合本案事实，足以证实刘玉松在应当知道之日起六个月内未提出异议，故刘玉松、刘玉秀所主张的无效意见本院不予采纳，闫兆瑞与高新园区樾朝廷餐厅所形成的《商业用房租赁合同》有效，且高新园区樾朝廷餐厅已经支付闫兆瑞部分房屋租金，其在合同履行过程中并无过错，因此为维护市场交易的稳定性，高新园区樾朝廷餐厅不应从案涉房屋中迁出，因闫兆瑞未交纳租金导致其与刘玉松、刘玉秀所签订的《商业用房租赁合同》解除，故高新园区樾朝廷餐厅应按照其与闫兆瑞所签订的《商业用房租赁合同》继续与刘玉松履行，即按照上述合同约定直接向刘玉松交付从2017年7月2日起至合同解除之日的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘玉松、刘玉秀与被告闫兆瑞签订的《商业用房租赁合同》于本判决生效后立即解除；二、被告闫兆瑞、高立雅于本判决生效后立即支付原告刘玉松、刘玉秀租金400000元；三、被告闫兆瑞、高立雅于本判决生效后支付原告刘玉松、刘玉秀违约金125000元；四、被告闫兆瑞与被告苏锋签订的《商业用房租赁合同》于本判决生效后立即解除，被告苏锋立即从承租房屋中迁出；五、被告高新园区樾朝廷餐厅于本判决生效后按照与闫兆瑞所签订的《商业用房租赁合同》中所确定的权利义务关系与原告刘玉松继续履行交纳自2017年7月2日至合同解除之日的租金；六、驳回原告刘玉松、刘玉秀的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10050元、保全费3120元，共计13170元由被告闫兆瑞、高立雅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  郭鹏飞人民陪审员  崔明顺人民陪审员  吴玉珍二〇一七年十二月十三日书 记 员  姜 赫