广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第380号
上诉人（原审原告）：郑海宁，男，1981年7月8日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
委托代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。
委托代理人：秦婧，广西君桂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均。
委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。
上诉人郑海宁因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2015）云罗法民初字第678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经查明：创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园祥发路的凤凰新城�宅小区的房地产开发商。2012年12月30日，郑海宁作为买受人与创宇公司签订了《商品房买卖合同》和《附件四：合同补充协议》，约定郑海宁以每平方米4989.02元购买被告开发的商品房，该商品房位于凤凰新城住宅小区第X座X层X号，总金额498752元。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、非出卖人原因所造成的延误。”；第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金）。”；第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。”；第十六条约定：“保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损害，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”；第二十条约定�“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。《附件四：合同补充协议》第四条约定：“对《商品房买卖合同》第十五条的补充约定“1、甲方(出卖人)应在乙方（买受人）交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。（乙方选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交甲方之日起算）。甲方向房管局提交办理房地产权证的申请后，因乙方提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，乙方应在收到甲方通知之日起3天内补交资料，否则，因乙方原因引致房管局退件，需另外支付的办证费由乙方承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任。……”
合同签订后，郑海宁已一次性向创宇公司支付了购房款498752元。2012年12月28日，创宇公司收取了郑海宁缴交的代办土地使用权证、房产权证契税及工本费用共计15618元。
2013年4月26日，创宇公司通过邮寄的方式向郑海宁送达《收楼通知书》，郑海宁于2013年5月3日与创宇公司办理了相关的收楼手续。
根据创宇公司提交的《建筑工程竣工验收报告》，凤凰新城住宅小区（一期）的验收日期是2013年8月16日，经工程验收组进行验收，工程验收组对工程的结构安全和使用功能的结果评定为“合格”，对工程竣工资料的检查和实体及观感质量的检查，评定该工程质量等级为合格，同意竣工验收。创宇公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的备案机关处理意见中载明“经核查，位于云浮市罗定市区（县级市）罗城街道柑园祥发路凤凰新城住宅小区（一期）工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》（编号：罗建质监字[2011]第9号），根据《建设工程质量管理条例》，凤凰新城住宅小区（一期）工程予以备案。2014年4月28日”。
原审法院认为：本案属商品房销售合同纠纷。郑海宁与创宇公司签订的《商品房买卖合同》、《附件四：合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方签订的商品房买卖合同关系成立。合同双方当事人应按合同约定履行义务。
对郑海宁请求判令创宇公司履行与其所签订的《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》，以及请求创宇公司按49.875元/天支付自2013年3月31日至2014年4月28日期间逾期交付房屋的违约金共19600.88元，原审法院认为，即使创宇公司将房屋交付郑海宁使用时尚未取得《建筑工程竣工验收报告》，不符合合同约定的交付条件，但郑海宁在收到《收楼通知书》后，于2013年5月3日办理了收楼手续，该行为应视为郑海宁已按合同约定的收楼条件收楼，故郑海宁主张逾期交付房屋的违约金自2013年3月31日起计至2014年4月28日止，依据不足�不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年3月30日前将房屋交付郑海宁使用，但创宇公司于2013年4月26日在未取得《建筑工程竣工验收报告》的情况下向郑海宁发出《收楼通知书》，创宇公司于2013年5月3日办理收楼手续，故逾期交付房屋的违约金应自2013年3月31日起计至2013年5月3日共33天，创宇公司应依照《商品房买卖合同》第九条第（2）项的约定承担违约责任，现郑海宁要求继续履行合同，则创宇公司应继续履行《商品房买卖合同》和《附件四：合同补充协议》，并依照合同第九条第（2）项的约定按日向郑海宁支付已交付房价款498752元的万分之一（即49.875元/天）的违约金，该违约金应计算为1645.88元（49.875元/天×26天）。
对于郑海宁请求创宇公司支付逾期办理房地产权证的违约金，因合同双方在《附件四：合同补充协�》第四条约定，创宇公司应在郑海宁交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，但郑海宁须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，并委托创宇公司同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，创宇公司不再另行通知。本案中，虽然郑海宁及证人均提出在签订购房合同时一并签订了委托创宇公司申办房地产权证的有关手续，但郑海宁没有向原审法院提供其已向创宇公司提交相关资料的收据，不能证实其已经向创宇公司提交了相关的资料，对郑海宁请求创宇公司支付逾期办理房地产权证的违约金，不符合合同的约定，不予支持。
关于郑海宁请求判令创宇公司为郑海宁的房屋重新安装热反射镀膜钢化玻璃的主张，原审法院认为，郑海宁虽称创宇公司为其安装的玻璃是普通玻璃并对商品房的质量存疑，但合同双方没有在合同中对房屋阳台安装何种玻璃进行约定，郑海宁在诉讼过程中也未能提出对玻璃进行鉴定证实不符合标准的鉴定结论，且创宇公司提交的《建筑工程竣工验收报告》证实了凤凰新城（一期）的工程是合格的，故郑海宁称创宇公司没有安装钢化玻璃的请求，依据尚不足，不予支持。
关于郑海宁的起诉是否超过法律规定的时效问题，原审法院认为，郑海宁的第一项诉讼请求中，因郑海宁于2013年5月3日收楼，其在该时已经知道创宇公司逾期交楼，其要求创宇公司支付逾期交付楼房的违约金的诉讼时效应从2013年5月3日起计算，郑海宁于2015年5月11日才起诉，且期间郑海宁没有提供相关的证据证明诉讼时效发生中止或中断的情形，故郑海宁该项诉讼请求已经超过2年的诉讼时效。对该项诉讼请求，依法应予驳回。对郑海宁的第二、三项诉讼请求，均没有超过诉讼时间。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2015年7月28日作出如下判决：驳回郑海宁的诉讼请求。案件受理费485元（郑海宁已预交），由郑海宁负担。
一审宣判后，上诉人郑海宁不服，向本院提起上诉，要求二审法院判令：1、撤销罗定市人民法院（2015）云罗法民初字第678号民事判决，改判支持上诉人在一审提出的全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由：一、被上诉人交付的房屋不符合交付条件。（一�法律规定的交付标准：1、《中华人民共和国建筑法》第六十一条，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2、《住宅建筑规范》（中华人民共和国建设部公告第385号文）11.0.1住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案。根据上述建筑法及建筑规范的规定，被上诉人交付的房屋必须经验收合格，且具备国家规定的其他竣工条件，且《住宅建筑规范》己明确规定住宅必须在当地建筑行政主管部门进行备案后方能进行交付。
（二）合同约定的交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第七条约定：“双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供己加盖公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。”根据该补充协议的约定，被上诉人交付房屋时须向上诉人出示竣工验收备案证明，即被上诉人在一审中提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，而不仅仅是被上诉人所辩称的《建筑工程竣工验收报告》，建筑工程竣工验收报告是建设、设计、施工、监理四方的验收，不可能是“当地建设行政主管部门”的验收。
（三）被上诉人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的时间视为交付时间。根据被上诉人提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，被上诉人取得竣工备案的时间是2014年4月28日，无论其在2013年4月26日发出的《收楼通知书》，还是上诉人于2013年5月3日办理的收楼手续，都是无效的。被上诉人不能因为上诉人办理了收楼手续就视为其交付符合标准，其就不需要履行法律的强制性交付义务。因为商品房的买卖不是一般的货物买卖，不是当面签收后即证明交付符合质量标准，或者交付后若干时间内不提出异议即视为交付的产品符合交付标准。所以，即使上诉人与被上诉人于2013年5月3日办理了房屋交接手续，但该手续也因为违反了法律的强制性规定而无效，被上诉人的交付时间应自其取得“当地建设行政主管部门”的验收备案证明开始生效�即2014年4月28日。
（四）被上诉人作为履行交付义务的责任人，是否履行合同约定交付义务的举证责任在于被上诉人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。在本案中，履行房屋交付义务的是被上诉人，被上诉人有义务提供取得验收备案证明的房屋给上诉人使用，上诉人不认可被上诉人已履行房屋交付义务，且上诉人有充分证据证明被上诉人交付的房屋不符合法律规定和合同约定，在此情况下，被上诉人有义务就其已履行合同义务承担举证责任，否则即视为举证不能。综上所述，《中华人民共和国建筑法》和《住宅建筑规范》是我国法律关于建筑行业标准的规定，在该法律法规中，对交付条件“必须在当地建设行政主管部门进行备案”，属强制性的规定，双方不能进行降低标准的其他约定，即使约定，也是无效的。而在双方的补充协议中，也明确约定是“工程竣工验收相关备案证明”，即我国《建筑法》规定的“当地建设行政主管部门进行备案”，而不是被上诉人所辩称的“《建筑工程竣工验收报告》。在本案中，被上诉人没有任何证据证明其在2013年5月3日交付的房屋符合法律规定的强制性交付标准，其己取得竣工备案证明并向上诉人进行出示（而实际上，被上诉人的竣工验收备案证明是在2014年4月28日才取得的，其不可能在2013年5月3日向上诉人交付的时候取得该份备案证明并向上诉人出示），根据证据规则的规定，应视为举证不能。其合法的交房时间应是2014年4月28日。
二、上诉人起诉被上诉人要求支付迟延交房违约金未超过诉讼时效。（一）违约行为持续存在在本案中，虽然被上诉人在2013年5月3日与上诉人办理了交付手续，但是其在办理当时并未取得商品房竣工验收备案证明，其交付行为是违法的，不能作为其已按时依法交付的依据，其交付行为应当自其交付的房屋符合法律规定和双方约定标准（即2014年4月28日）为准，在此过程中，被上诉人的违约行为持续存在，根据房屋买卖合同及补充协议的约定，被上诉人应按日支付上诉人逾期交房违约金，上诉人从未放弃要求被上诉人依法交付义务的履行及对该违约金的索赔。（二）被上诉人在同意继续履行交付义务的情况下，上诉人虽然在2013年5月3日在被上诉人的欺骗下签收了房屋，但是上诉人并未放弃要求被上诉人办理竣工备案证明的手续，相反，上诉人一直要求被上诉人办理完整的手续给上诉人。被上诉人也同意为上诉人办理竣工备案证明，并实际于2014年4月28日办理了竣工备案证明手续。根据民事诉讼时效的法律�定，只有违约方明确拒绝履行合同的，守约方才知道自己权益受到损害，才开始计算两年的诉讼时效，在本案中，被上诉人并没有明确拒绝上诉人不愿继续为上诉人办理商品房竣工备案证明，上诉人的权益没有受到损害，不能以此作为计算上诉人要求被上诉人逾期交房违约金的诉讼起算点，从而认定上诉人的诉请超过诉讼时效。
三、被上诉人逾期办理房产证，应当承担违约责任。（一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买�合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据该条法律法规的规定，如果商品房买卖双方在购房合同中没有明确约定办证时间的，则是在房屋交付之日起的90日内。
（二）合同约定了办证时间。商品房买卖合同附件四第四条明确约定，被上诉人应在上诉人交齐购房款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，并须在办理本合同签约手续时缴清办理房产证的相关费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，并委托被上诉人办理。在本案中，双方的交付时间应自2014年4月28日开始计算，直至被上诉人为上诉人办理好房产证之日止。
（三）上诉人己按照约定缴纳有关办证费用并交齐有关材料给被上诉人。在本案中，被上诉人及一审判决均认为上诉人“至今未向答辩人出具办理产权证的委托手续”，从而把不能办证的责任推到上诉人是违背事实和法律的。实际上，双方签订商品房买卖合同及补充协议的时候就将委托书签署给被上诉人并缴清了有关的费用。如果上诉人未向被上诉人出具办理房产证的委托书，上诉人为什么要缴纳办证费用给被上诉人呢？签署委托书是一件简单的行为，仅仅是在被上诉人事前拟好的统一格式的委托书上签字即可，上诉人一心想让被上诉人代办理房产证，不可能不签委托书的，否则也不会缴纳办证费用。所以被上诉人答辩称因为上诉人未办理委托手续导致其不能按时办证是虚假的，违背常理和事实。
（四）被上诉人负有办证义务，其应当就上诉人未提交齐全办事材料进行举证。根据上述第一条第（四）项证据规则的规定，被上诉人作为办证义务方，有义务为上诉人办理房产证，其应当就其未能按时为上诉人办理房产证承担举证责任。如果其认为上诉人未能按时递交委托书，其正当的方式是及时向上诉人催告，限期要求上诉人在指定期限内补齐有关手续。但本案并没有这样的情况。综上所述，无论是从上诉人提交的缴纳办证费用票据，还是从一般的日常交易习惯来说，都无法得出上诉人未出具委托书给被上诉人这一事实，这点与证人证言是相互印证的。而被上诉人辩称上诉人未提交委托书，没有任何证据证明，与交易常理相违背，且其也从未因此向上诉人进行过催告，应视为其举证不能。
四、被上诉人安装玻璃不符合法律的强制性规定。《建筑安全玻璃管理规定》第三条规定：“国内所有从事建筑安全玻璃生产、进口、销售和建筑物建设、设计、安装、施工、监理单位，应执行本规定要求。”第六条规定：“建筑物需要以玻璃作为建筑材料的下列部位必须使�安全玻璃。（一）七层及七层以上建筑物外开窗。”根据该规定，七层以上的建筑物玻璃外开窗必须使用安全玻璃（也即钢化玻璃），在本案中，上诉人购买的房屋是26层，而阳台及其他窗户玻璃显然属于该条法律法规规定的外开窗，必须使用钢化玻璃。被上诉人在一审答辩认为双方购房合同没有约定是错误的。因为关于钢化玻璃的使用规定是法律的强制性规定，不能通过合同双方进行约定。综上所述，在本案中，被上诉人在未取得房屋建设竣工备案证明的情况下诱骗上诉人签收房屋，该签收行为因违反法律的强制性规定而归于无效，被上诉人的交房日期应从其取得竣工备案证明之日开始计算。由于被上诉人并未拒绝为上诉人办理竣工备案证明，故上诉人起诉要求被上诉人支付逾期交房违约金并未超过诉讼时效。被上诉人逾期未为上诉人办理房产证，也应当承担违�责任。
一审法院在本案判决中，认定事实不清，适用法律错误，从而导致判决错误。为此，上诉人请二审法院在查清事实的基础上，正确适用法律，依法纠正一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
上诉人在二审期间提交以下证据：证据一、邮寄单，证据二、关于办理房屋权属证书的通知及附件。均拟证明被上诉人在2015年10月12日才要求上诉人授权其办理房产证及国有土地使用证的事实。
被上诉人创宇公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院予以维持。上诉人的上诉请求与事实理由均不成立，依法应予驳回。上诉人认为被上诉人交付房屋不符合交付条件的理由不成立的。涉案房屋不存在主体结构或者其他方面的质量问题，虽然被上诉人在房屋交付时尚未取得竣工验收合格报告，取得竣工验收合格报告与上诉人收楼时间相差一个多月，但没有涉及房屋质量的争议，所以上诉人认为不符合交楼条件，其理由不成立。交付的涉案房屋不存在质量问题，合同约定的属于交付房屋的期限方面，不是追究房屋质量问题，从合同约定的交房时间以及实际收楼时间来看，被上诉人仅仅是逾期了大概两个月时间，合同约定于2013年3月30日前交楼，实际交楼的时间是2013年5月，上诉人愿意收楼，属于双方自愿的法律行为，没有因为收楼而出现房屋质量问题争议，上诉人诉讼请求所提出的是逾期交楼责任问题，上诉人主张被上诉人承担违约责任的诉讼请求超过了两年时效，一审法院驳回上诉人的请求，事实清楚、适用法律正确。对于上诉人主张逾期办理产权证违约金问题，被上诉人认为上诉人该上诉请求依法不成立。房屋产权证的办理，应依照相关法律法规的规定以及合同约定。产权证办理需要委�办理，因此委托办理需要依照相关法律规定，设立委托关系并办理委托手续。根据法律规定，委托办理产权证书应当以书面形式委托，民法通则对于委托的规定也是明确了必须用书面形式，到目前为止，上诉人尚未向被上诉人出具书面的委托书办理房屋产权证，委托关系在没有出具书面委托书前是不成立的，上诉人要求被上诉人承担违约责任事实不存在，理由不成立。上诉人提出的有关安装反射镀膜钢化玻璃的请求没有事实根据，不成立。
被上诉人创宇公司在二审期间没有提交新的证据。
本院查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。
另查明，上诉人郑海宁于2015年5月11日向原审法院起诉，要求法院判令：1、创宇公司支付逾期交房违约金19600.88元（暂计算至2014年4月28日）；2、创宇公司向郑海宁支付逾期办理产权证违约金（违约�数额暂计至2015年5月28日为27181.88元）；3、创宇公司为郑海宁凤凰新城X座X房重新安装热反射镀膜钢化玻璃；4、诉讼费用由创宇公司负担。
再查明，双方在签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”
双方在《附件四：合同补充协议》第七条约定：“双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验�相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。”
创宇公司一审诉讼中提供了签收日期为2013年5月3日的《业主收楼资料签收表》，该签收表载明罗定市凤凰新城小区X栋X单元的业主收到以下收楼资料：1、《凤凰新城小区前期物业服务合同》2、《凤凰新城小区业主临时公约》3、《凤凰新城业户手册》4、《住宅使用说明书》5、《住宅质量保证书》6、《业主消防安全承诺书》。郑海宁对该证据的真实性无异议，并认为该证据证明了创宇公司在郑海宁收楼时没有竣工验收备案证明。
郑海宁在二审诉讼中提交了邮寄单及关于办理房屋权属证书的通知及附件，拟证明创宇公司在2015年10月12日才要求郑海宁授权其办理房产证及国有土地使用证的事实。创宇公司对郑海宁提交的上述证据的真实性无异议，但认为该证据证实了郑海宁尚未按有关规定向创宇公司出具书面委托书，委托创宇公司办理房屋权属证书。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。郑海宁与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同，双方应按合同的约定享受权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、创宇公司应否向郑海宁支付逾期交楼违约金19600.88元。2、创宇公司应否向郑海宁支付逾期办理产权证违约金27181.88元。3、郑海宁提出创宇公司为其凤凰新城X座X房重新安装热反射镀膜钢化玻璃的请求能否获得支持。4、郑海宁的起诉是否超过诉讼时效。
关于第一个争议焦点的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，双方在《商品房买卖合同》第八条约定，创宇公司应当在2013年3月30日前将具备“该商品房经验收合格”，并“符合本合同约定的商品房”交付给买受人使用。从该约定看，创宇公司将商品房交付给郑海宁使用包含三个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给郑海宁使用，二是要确保其在约定期限内交付的房屋“经验收合格”并“符合本合同约定”，即创宇公司在约定交付期限内交付的商品房必须同时满足两个条件，一是“该商品房经验收合格”，二是“符合合同约定的商品房”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。同时，国务院于2000年1月3日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，经验收合格可以交付使用。因此，创宇公司取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》，才满足上述第一个交付条件“该商品房经验收合格”。由于双方在合同第十一条约定了双方进行验收交接时，创宇公司除应当出示第八条规定的证明文件外，还应当出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，同时根据双方在《附件四：合同补充协议》第七条中的约定，创宇公司向郑海宁发出收楼通知书后，在郑海宁办理收楼手续时，创宇公司需向郑海宁出示工程竣工验收相关备案证明、提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，才满足上述第二个交付条件“符合本合同约定的商品房”。具体到本案中，根据《建筑工程竣工验收报告》反映，涉案房屋于2013年8月16日才验收合格，而《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，涉案商品房所在工程的备案日期为2014年4月28日，被上诉人于2013年4月26日向上诉人发出《收楼通知书》。也就是说，一方面，创宇公司未能在合同约定的交付期限2013年3月30日前将商品房交付，另一方面，创宇公司在约定的交付期限内未能取得《建筑工程竣工验收报告》，也未能取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案商品房并未具备双方在合同第八条约定的“该商品房经验收合格”和“符合本合同约定”交付条件，且截止至郑海宁于2013年5月3日与创宇公司办理有关收楼手续时，创宇公司除能提供合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》外，其仍未能取得上述竣工验收报告及竣工验收备案表，更未能向郑海宁出示，创宇公司该行为已对郑海宁构成违约。《中华人民共和�合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方在合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，且该违约责任是针对合同第八条规定的交付条件作出的，在该约定中“逾期交房”是指逾期交付“经验收合格”和“符合本合同约定”的商品房，即包含两个层面的内涵：一是交付时间的逾期，二是交付的商品房工程竣工验收合格逾期和取得竣工验收备案证明文件的逾期。因此，创宇公司于2013年5月3日交付的房屋并不具备合同第八条约定的交房条件，创宇公司应按该第九条的约定承担逾期交付的违约责任。因创宇公司逾期交付符合合同约定的商品房的违约行为持续至2014年4月28日（即创宇公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》当日）�故郑海宁主张创宇公司按合同第九条约定承担逾期交付至2014年4月28日的违约责任，理据充分，应予以支持。创宇公司逾期的期间为2013年3月31日至2014年4月28日，共393天，故创宇公司应按合同第九条约定，向郑海宁支付逾期交付违约金19600.95元（498752元×0.0001/天×393天），郑海宁主张创宇公司支付逾期交付违约金19600.88元，是其对自身权利的自由处分，应予准许，本院确认创宇公司应向郑海宁支付逾期交楼违约金19600.88元。原审法院认定逾期交付违约金从2013年3月31日起计至2013年5月3日，共1645.88元，认定有误，本院予以纠正。
创宇公司认为郑海宁已于2013年5月3日接收了房屋，视为其对商品房质量的认可，并视为其自愿承担收楼的责任。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”规定，创宇公司在本案中并无提供证据证实双�协商一致对交付房屋的条件作出了变更，虽然郑海宁于2013年5月3日接收了创宇公司交付的房屋，但不能视为双方对房屋交付条件达成了变更，且郑海宁也不予认可创宇公司所称的接收房屋视为认可商品房质量的说法，更未放弃追究创宇公司履行不符合合同约定的违约责任。故创宇公司提出的上述讲法，本院不予采纳。
关于第二个焦点问题。首先，关于双方签订的合同是否约定何时办证的问题。郑海宁与创宇公司签订的《商品房买卖合同》第十五条载明：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。该合同附件四《合同补充协�》第四条载明：对《商品房买卖合同》第十五条的补充约定“1、甲方(出卖人)应在乙方（买受人）交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。（乙方选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交甲方之日起算）。根据上述补充协议约定，买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。即表明创宇公司在买受人履行其相应义务后，其应在郑海宁收楼后的180天内办妥房产证。创宇公司认为合同对办证的期限约定不明、郑海宁认为没有约定办证期限，均缺乏事实依据，本院不予采纳。
其次，关于郑海宁是否委托创宇公司办理房产证的问题。郑海宁认为其于2012年12月28日向创宇公司交付了代办土地使用证、房产证契税及工本费，并表示其如果不委托创宇公司办证是不会将款项交给创宇公司的，且创宇公司从来没有向郑海宁告知过缺少任何材料。因合同并没有明确约定郑海宁必须以书面的形式委托创宇公司，故郑海宁向创宇公司交付了代办土地使用证、房产证契税及工本费，即其已以该行为表示同意且委托创宇公司为其办理房产证。且根据上述补充协议的约定内容可知，如创宇公司在上述期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，也就是说根据产权登记的要求需要郑海宁提供书面委托创宇公司申办房地产权的有关手续的话，（即存在“查实乙方存在欠资料欠费的情况”）产权登记机关也会要求郑海宁补齐，并由甲方（即创宇公司）发出通知乙方（即郑海宁）在3日内补交。而从创宇公司于2015年10月12日才向郑海宁发出通知要求其提供办证的有关资料及委托手续可知，创宇公司并未在上述约定的180日内履行需由其提供的资料报产权机关备案，从而没有出现欠缺郑海宁的书面委托且由创宇公司�出通知要求郑海宁补齐的情形，属于创宇怠于履行义务的原因而导致，也因此导致其未能在上述约定的180日内为郑海宁取得涉案商品房的房产证。虽然创宇公司提供云浮市住房城乡建设信息网官方网站打印的资料一份，拟证明其已提交资料备案，涉案房屋已备案。但由于创宇公司提提供的该资料并无显示其是何时提交资料，无法证实其已在合同约定的期限内提交资料。故此，创宇公司未能按合同约定的期限办理房产证，是创宇公司的自身原因造成的，其应承担逾期办证的违约责任。根据合同第十一条及合同附件四《合同补充协议》第四条约定，创宇公司应在交付（应当理解为符合合同约定交付条件的交付，即创宇公司于2014年4月28日取得竣工验收备案表当日）后的180日内即2014年10月26日前办妥房产证，但创宇公司至今未办妥，故创宇公司应当支付逾期办证违约金10623.42元（从2014年10月27日起至2015年5月28止，共213天，每日按商品房总价款498752元的0.1‰的标准计付违约金），郑海宁起诉主张创宇公司支付逾期办证违约金27181.88元，其合理部分，予以支持，其不合理部分，本院予以驳回。之后的违约金，郑海宁可另循法律途径解决。一审判决以郑海宁没有委托创宇公司办证为由，驳回郑海宁该诉讼请求错误，本院予以纠正。
关于第三个焦点问题。郑海宁以创宇公司为其房屋窗户安装的玻璃不符合国家规定的标准为由，要求创宇公司重新安装反射镀膜钢化玻璃，为此郑海宁在一审中提供了创宇公司关于该楼盘使用的玻璃是钢化玻璃的宣传资料，拟证明其主张的事实。由于双方在合同中没有对房屋阳台安装何种玻璃进行约定，且郑海宁在诉讼过程中也未能提出对玻璃进行鉴定并证实不符合标准的鉴定结论，且创宇公司提交的《建筑工程竣工验收报告》证实了凤凰新城（一期）的工程是合格的，故郑海宁提供的宣传资料不足以证明其主张的事实，其提出的上述主张，理据不足，不予采纳。一审判决驳回郑海宁该诉讼请求正确，本院予以维持。
关于第四个焦点问题。创宇公司一审答辩认为郑海宁的起诉超过诉讼时效期间。本案中，郑海宁起诉创宇公司主张其承担违约责任有两个，一是逾期交房的违约责任，二是逾期办证的违约责任。本院认为，郑海宁的起诉没有超过诉讼时效。理由如下：首先，双方在合同第九条约定了逾期交房的违约金，是按日向买受人支付已付房款的万分之一计算，由于违约金属合同之债受损害后产生的救济性债权，且违约金在数额上持续变动，与日俱增，需要等到迟延履行的时间确定下来，违约金的数额才能确定下来，权利人方可知道具体损失为多少，故�讼时效从此时起算，符合我国民法通则第137条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道被侵害时起计算”之规定的本意。其次，双方在合同第九条仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有履行期限的债务，债权人可随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，才认定债权人知道或应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。再次，就本案的实际情况而言，要求买受人在出卖人因违约行为持续而每日都产生的违约金债权提起诉讼或主张权利，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。创宇公司迟延履行交付符合合同约定的商品房的违约行为直到2014年4月28日取得竣工验收备案表时才停止，即此时才确定迟延履行的时间，故从该日起算诉讼时效。因此，郑海宁起诉第一个诉讼请求，并没有超过法定诉讼时效期间。同理，逾期办证�违约金，双方约定“如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止”，而“上述期限内”是指在交付房屋后的180日内，即2014年10月26日前。创宇公司并没有拒绝为郑海宁办理房产证，故其迟延履行办证的时间只能在出证之日才能确定，创宇公司至今未能为郑海宁办理房产证，故郑海宁起诉第二个诉讼请求，也没有超过诉讼时效期间。
综上所述，一审法院认定事实部分不清，适用法律和实体处理部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第�二）项的规定，判决如下：
一、撤销罗定市人民法院（2015）云罗法民初字第678号民事判决。
二、限创宇公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金19600.88元给郑海宁。
三、限创宇公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金10623.42元给郑海宁。
四、驳回郑海宁其他的诉讼请求。
本案一审受理费485元，由郑海宁负担172元，云浮市创宇贸易有限公司负担313元；二审受理费970元，郑海宁负担344元，云浮市创宇贸易有限公司负担626元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 冯梓叶