云南省楚雄彝族自治州中级人民法院行 政 裁 定 书（2018）云23行终13号上诉人（原审原告）楚雄格瑞酒店式公寓业主委员会。负责人施正光,业主委员会主任。被上诉人（原审被告）楚雄市人民政府。住所地：楚雄市鹿城南路***号。法定代表人杨俐昆，市长。原审第三人楚雄格瑞酒店管理咨询服务有限公司。住所地:楚雄开发区振兴路***号。统一社会信用代码：91532300797216465U。法定代表人林佳玉，董事长。上诉人楚雄格瑞酒店式公寓业主委员会因房屋行政登记一案，不服楚雄市人民法院（2017）云2301行初59号行政裁定，于2018年3月20日向本院提起上诉。本院受理后�依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定的本案法律事实：1998年9月18日，云南楚雄万丰汽车贸易有限责任公司取得楚雄市开发区04-1号地块的建设工程规划许可证，该证载明建设项目为综合楼、住宅楼，建设规模分别为9000㎡、3600㎡。之后，云南楚雄万丰汽车贸易有限责任公司取得上述房屋的产权证。因涉及一系列执行案件，2006年9月25日，楚雄彝族自治州中级人民法院作出民事裁定书，裁定云南楚雄万丰汽车贸易有限责任公司所属的位于楚雄市经济技术开发区的万丰办公综合楼（建筑面积约为9127㎡）及相应的土地使用权（1519.6㎡）归买受人云南楚雄瑞福ＸＸ物科技开发有限公司（以下简称瑞福康公司）所有。2007年1月30日，楚雄彝族自治州中级人民法院作出（2000）楚中执字第23-1号协助执行通知书，要求楚雄市�设局将上述位于楚雄开发区的万丰大楼（共十一层）的产权办理过户给瑞福康公司。依据上述民事裁定书及协助执行通知书，瑞福康公司取得了位于楚雄市开发区振兴路364、366号上述房屋的产权证。从2007年起，瑞福康公司陆续将该幢大楼五至十层的部分房间出售给业主，业主取得了上述房间的产权证，并将上述房间委托第三人用于酒店经营活动。因出售房屋的行为，瑞福康公司所有的上述房屋的产权证发生了多次变更。2008年12月15日，瑞福康公司通过股东会决议，同意将位于振兴路366号的一层房产以实物形式入股到第三人名下。2008年12月26日，第三人向被告申请将瑞福康公司所属楚雄市房权证东瓜字第200821**号房产证中第一层（面积1158.94㎡）转移登记至自己名下，并提交了楚雄市房权证东瓜字第200821**号房产证、股东会决议、情况说明等相关材料，经审核后，被告�当日向第三人颁发了楚雄市房权证东瓜字第200871**号房产证。之后，瑞福康公司因继续出售大楼五至十层的房间，其所有的房屋产权证又多次发生变更。原审认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第五十四条第一款第（三）项规定，公民、法人或者其他组织提起诉讼时应当提交原告与被诉行政行为具有利害关系的材料。在本案中，原告与本案被诉房屋转移登记行为之间无利害关系，理由如下：第一，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管�的权利。最高人民法院作出的相关司法解释明确规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。第一款所称房屋，包括整栋建筑物。本案中，在民事案件执行程序中，瑞福康公司通过竞买方式取得了涉案整幢房屋的所有权及土地使用权，并依据楚雄彝族自治州中级人民法院作出的民事裁定书及协助执行通知书取得了涉案整幢大楼的全部产权，因此，涉案整幢大楼完全符合建筑物专有部分的法律规定，应当确定为瑞福康公司专有,包括通道、楼梯及大楼一层等部分均为其专有部分。第二，《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。根据上述法律的规定，业主对专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的，也可以依法出租，获取收益，或者在自己的专有部分上依法设定负担，还可以将专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。本案中，瑞福康公司在取得上述整幢大楼的全部产权后，其先后陆续将整幢大楼的五至十层的房间出售给业主，业主先后取得了该房间的产权证。同时，瑞福康公司将涉案大楼一层作价入股给第三人格瑞酒店，第三人格瑞酒店通过本案被诉房屋转移行为取得了涉案大楼一楼产权。瑞福康公司的上述出售及作价入股行为均是其对建筑物专有部分行使处分的权利，在其出售涉案大楼五至十层房间的过程中，瑞福康公司与所购买的业主签订了房屋买卖契约，根据原告提交的部分房屋买卖契约，该契约明确约定了业主购买的房屋面积及价款，同时约定业主购买房屋后要求与格瑞酒店签订委托经营协议，但该房屋买卖契约并未明确约定应当将该幢大楼一层的面积由业主进行分摊，同时，原告也未提交任何证据证明该幢大楼一层的面积在业主的购房款中进行了分摊。因此，如果业主在与瑞福康公司约定了分摊涉案大楼一层的建筑面积，并在房屋买卖契约中明确载明的情况下，则原告与被告作出的涉案房屋一层作价入股的转移登记行为之间才具有利害关系，而在买卖契约中没有载明分摊涉案大楼一层建筑面积的情况下，则原告与本案被诉房屋转移登记行为之间无利害关系。依照《中华人民�和国行政诉讼法》第四十九条、第二十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定驳回原告楚雄格瑞酒店式公寓业主委员会的起诉，案件受理费50元，退回原告楚雄格瑞酒店式公寓业主委员会50元。原审宣判后，上诉人楚雄格瑞酒店式公寓业主委员会不服提出上诉，请求：1.撤销一审行政裁定，并撤销被上诉人向第三人颁发的证号为楚雄市房权证东瓜字第200871**号、面积为1158.94平方米的房产证；2.判决格瑞酒店一楼的门厅、大堂、通道、安保室、公卫、电工房等公共设施为全体业主共有共用，同时判决被上诉人赔偿上诉人一年的租金损失。其主要事实及理由：一审认定事实不清，适用法律不当，裁定驳回上诉人起诉错误。位于楚雄开发区振兴路366号的楚雄格瑞酒店原系楚雄万丰汽车贸易有限公司1998年开发的综合楼（烂尾），2007年1月瑞福康公司通过州中级法院拍卖竞买取得该幢大楼产权后，继续建设，并将该楼5—10层分割为一百多个标间，按酒店标准装修，配齐床具、用具后，另行出售给社会公众。由于二手房买卖信息不对称，社会公众知晓的信息有限，卖方在电视、报纸、广告的大力宣传下，按卖方提供的格式房屋买卖契约，社会公众先后购买了该大楼5—10层的一百多个标间。买房时卖方公示的信息是：房号、大约面积、购买价、购买后的返租月租金（66.8m2与52.5m2买价和返租租金相同），即是按间购买。按相关法律法规规章规定，瑞福康公司取得该幢大楼的全部产权是独立产权，无任何异议，但并非裁定所称的专有产权，在二次分割出售给社会公众时，一层中的门厅、大堂、通道等部分应依法分摊，而董事长林佳玉故意不作分摊。二手房买卖登记机关应通知买卖双方到登记现场由登记人员当面询问，查清事实，并录音录像、签字手印。买卖契约登记机关应对形式要件和实质要件认真审查，符合有关规定后才能备案、登记、发证，而登记人员不认真审查就盖上同意办理转移登记的条章，并备案登记发证。按规定房地产登记人员应经培训取得住建部、国土部颁发的上岗证才能从事专门登记工作。《房屋登记办法》第七条规定“房屋登记机构认为必要时可就登记事项进行公告”，而卖方申请房屋登记表和楚雄晋丰测绘公司提供登记机关发证的测绘报告房屋名称为：“格瑞酒店”。既然是酒店或综合楼，而不对一层中的门厅、大堂、通道等公有共用部分进行分摊，本身就是一个常识性的低级错误，疑�多多，登记机关不作公告就予以登记办证。《房屋登记办法》第十三条规定：“共有房屋应由共有人共同申请登记”，即一层中的通道、大堂等共有部分应由5层以上一百多户业主与瑞福康公司和酒店管理公司共同申请登记，而登记机关不告知5层以上业主，仅凭瑞福康公司和格瑞酒店管理公司单方申请就做了登记，登记机关所办的5层以上一百多户房产证有一半左右为商业用途，另一半却办为综合用途。众所周知，一幢建筑物只有一个产权人就不存在专有、共有问题，只要有两个及以上产权人就必须对该建筑物区分所有权，明确哪些部分是专有面积和专有权，哪些部分属于公共面积、共有权和共管权。普通老百姓都知道这一点，专门登记机关为何不知道？买房时卖方口头上告知过大堂是公共共用部分，但5年前业主发现林佳玉欲将酒店一层全�面积包括通道大堂卖给他人做汽车展销，便找他质问，他才说5层以上业主没有大堂产权，业主历经一年多找到晋丰测绘公司查询，测绘组人员回忆说，按国家法律法规和国家测绘规范，一层的大堂等公共部分应做分摊，而委托人林佳玉执意要求不分摊，他怕分摊后业主租期届满不返租给酒店，业主会自主出租。公司要将该楼长期做酒店，要业主买房后永远返租给他，故要用大堂控制业主返租（见晋丰测绘公司致楚雄格瑞酒店业主委员会函）这幢大楼的门厅、大堂、通道等实物现状是1998年万丰综合大楼就有，酒店仍延用作为门厅大堂通道。无论是综合楼还是酒店，都必须有这些公共部分作为基本功能。经市房地产交易管理中心审查备案的房屋买卖契约第七条约定，乙方买房后即应与甲方（瑞福康公司）指定的酒店管理公司签订委托经营合同，否则就停水停电，禁用电梯。2008年12月该楼一层全部面积由瑞福康公司入股转移给格瑞酒店公司（两公司均属林佳玉所有），酒店管理公司提交市住建局的楚雄市房屋登记表中，一楼所有权人为楚雄格瑞酒店管理公司，这是明显的错误，表中必填的计算公式栏全部空着未填。按规定房屋登记前，登记机关应实地查看，查看人应为二人以上，而实地查看表中，查看人只有一人，此人并非登记机关公职人员，表内“房屋情况栏”中“实际情况与档案记录是否相符”的一行内容，故意造假，填为：“是”，查看时点酒店大堂墙上显著位置挂着营业执照、特种行业经营许可证、卫生许可证、消防合格证、三星酒店等级证等证照名称均为楚雄格瑞酒店（大部分证照现仍挂着）。查看时酒店已红火经营近两年，大楼顶上树立着格瑞酒店的标牌，事实既然如此，大堂等公共部位何为一家专有面积？在楚雄市房屋所有权登记审批表中，一层建筑面积为1158.94时（含大堂、通道）设计用途为综合，而共有人、共有权保持证号和份额栏等全部空着，若认为不存在这些栏目内容应划斜线填充，说明办证人员心虚。审批表中，调查处理意见栏、科室意见栏、登记机关审批意见栏、发证机关审批意见栏、发证复核意见栏、制证、打证和第三人领取房产证等众多复杂环节仅在一天几小时内全部完成，极不正常。该幢大楼第五、六、八、九、十层标间公摊率高达近35%，第七层公摊率高达47%，都还未包括大堂、通道等公共部分，极其异常，登记机关也未做核查。物权法第70条明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有面积享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权和�同管理权”，本法条的“理解与适用”中释明“业主对其建筑物专有部分的所有权不能单独转让，而必须与共有部分的持份权和成员权一同转让。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括专有权、共有权和共同管理权，这三种权利具有不可分割性”。明知法律法规有这些明文规定，而登记机关一路绿灯，让瑞福康公司和格瑞酒店管理公司单独转让该楼5层以上一百多个标间的专有权。最高法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律问题的司法解释第三条明确规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的一下部分应认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明�附属设施设备、避难层、设备层、设备间等结构部分”这些规定都直白的昭示，该楼一层中的大堂、通道等公共部分属于整幢大楼全体业主公有共用，市法院裁定书却适用该司法解释第二条，将大堂等公用设施裁定为瑞福康公司和酒店管理公司的专有产权。5年前，业主得知5层以上业主无大堂产权后，四处上访，多次找到市住建局，要求按规定，依职权或依利害关系人申请更正登记错误，答复是一楼己抵押给工行，更正工行会给他们压力，要业主起诉，拿到法律文书，才好更正，业主提出将市住建局作为被告，市住建局负责人说他们只是填证机关，颁证机关是市政府，只能告市政府，至于损失，可以要求测绘单位赔偿。当得知因不能偿还贷款，州中级院将酒店一楼判决给工商银行后，业主多次找到州中级法院反映此问题，法官说，他们己注意到通道大�属于全体业主所有，但房产证却登记为酒店的专用面积，房产证是有问题的，要业主找市住建局更正解决，由市住建局登报申明，更正也可以，但市住建局没有回应。由于5层以上业主无大堂通道等产权，酒店就无法正常经营使用，市住建局不肯更正错误登记，而叫业主起诉市政府。2017年开始，格瑞酒店业委会多次提交起诉状，市法院立案庭要求将起诉材料交法庭审查，审查合格后再立案，他们从来没有遇过老百姓告市政府，业委会多次提交了20年来所涉该楼的资料，包括前述的登记机关不依法依规依章办理产权转移登记（这些资料与被告提供的大体一致），这些证据均证明，被诉行政行为与受害业主有直接利害关系，损害了广大业主的合法权益。因登记机关人员失职渎职行为，铸成登记错误，给广大业主造成严重损失。去年以来，一百多户业主的租期相继到期，�委会面向全国招租，先后有十多家意向承租人前来洽谈，皆因酒店业主无大堂、通道等产权无法正常经营、使用而告吹，致使酒店至今空置。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。瑞福康公司通过本院司法拍卖和执行程序中的民事裁定、协助执行通知书等法律文书，取得涉案整幢房屋的所有权及土地使用权，并办理了整幢大楼的全部房屋产权登记。瑞福康公司取得上述建筑物所有权登记后陆续将该幢大楼五至十层的部分房间出售给业主，且已分别办理分户房�产权登记。之后，瑞福康公司又将该建筑一楼作价入股转移登记为原审第三人所有。瑞福康公司与上诉人所代表的业主签订的房屋买卖契约中仅约定了业主所购买的建筑物专有部分，并未约定业主对建筑物共有部分，且在整栋房屋的规划中并未划定共有部分。本案在卷证据仅能证明上诉人所代表的业主各自的建筑物专有部分和云南楚雄瑞福ＸＸ物科技开发有限公司对全部建筑物享有房屋所有权的事实，不能证明本案争议的该建筑物一楼大厅及附属设施属于建筑物共有部分，故一审认定本案争议的建筑物属瑞福康公司专有部分并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第五十四条第一款第（三）项规定，公民、法人或者其他组织提起诉讼时应当提交原告与被诉行政行为具有利害关系的材料。上诉人提交的证据材料不能证明其所代表的业主与本案被诉行政行为之间具有利害关系，应由其承担举证不利的后果。一审据此裁定驳回上诉人的起诉正确，二审应予维持。综上，上诉人认为其与被诉行政行为具有利害关系的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 刘 芳审判员 吴启贤审判员 杨 洁二〇一八年五月三十一日书记员 苏正生