山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1002民初5529号
原告：王××。
委托诉讼代理人：闫政，山东光威律师事务所律师。
被告：孙××。
委托诉讼代理人：任维斌，山东隆润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔茂秀，山东隆润律师事务所律师。
被告：威海芳恩房地产经纪有限公司，统一社会信用代码××，住所地威海市塔山中路209号-6。
法定代表人：肖××，经理。
原告王××与被告孙××、威海芳恩房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人闫政，被告孙××及其委托诉讼代理人任维斌、崔茂秀，被告威海芳恩房地产经纪有限公司之法定代表人肖××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王××向本院提出诉讼请求：被告返还购房定金5万元；被告承担诉讼费用。庭审中变更诉讼请求为：要求被告孙××、威海芳恩房地产经纪有限公司返还购房定金5万元。事实和理由：2017年5月10日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告孙××所有的位于威海市华夏城玫瑰花园××室房产一处，同时约定以公积金贷款方式付款，如无法贷款，将全额退还定金。后原告向被告威海芳恩房地产经纪有限公司员工侯××交付定金5万元，但因开发商原因，导致贷款事宜无法办理，后原告索要定金未果，故原告诉至法院，要求处理。
孙××辩称，原告所述侯××向原告提供了虚假信息导致合同目的无法实现不属实。其确委托侯××对房产进行处分，系因原告存在违约行为，即原告未按买卖合同约定支付首付款及办理后续贷款，导致合同目的无法实现。另外，其仅收取原告2万元定金，对于涉案房屋买卖合同中约定5万元定金的内容其并不知情。后庭审中变更其答辩意见为经查证，李××所收取的2万元定金系基于双方签订房产独家委托销售协议而向被告威海芳恩房地产经纪有限公司收取，系为保证前述协议顺利履行，并非收取原告交易定金，因侯××并未完成委托销售行为，因此定金不应予以退还。
威海芳恩房地产经纪有限公司辩称，侯××系其员工，其仅系居间人，不应负有返还定金的义务；双方并无原告所称以公积金贷款支付房款，如无法贷款则全额退还定金的约定，涉案合同不能履行实系原告明确表示不再支付房款而导致，系原告违约在先。故原告要求被告退还定金没有事实和法律依据，另外，即便需由其返还定金，其亦仅需在3万元限额的范围内承担责任。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案位于威海市华夏城玫瑰花园××号楼××室房产系威海华夏城房地产开发有限公司开发建设，后由该公司与被告孙××签订商品房预售合同一份，约定将涉案房屋转让与被告孙××。
侯××系被告威海芳恩房地产经纪有限公司工作人员，与威海芳恩房地产经纪有限公司法定代表人肖××系夫妻关系。案外人李××代表委托人田志浩（协议甲方）与被告威海芳恩房地产经纪有限公司（协议乙方）于2017年4月30日签订房产独家销售委托协议一份，约定甲方委托乙方出售涉案房屋，价格为65万元（佣金1万元），且房屋出售方负责合同更名费用。2017年5月初，原告通过其战友介绍杨姓房产中介，至侯××工作的商铺处协商购买房屋事宜，并由侯××带领至涉案房屋处查看，后原告欲购买涉案房屋，遂与侯××协商，并于2017年5月9日签订房屋买卖合同一份，该合同载明卖方（合同甲方）孙××，买方（合同乙方）王××，居间方（丙方）威海芳恩房地产经纪有限公司，甲方将坐落于威海市环翠区华夏山海城玫瑰园××房产卖与乙方，房屋售价为66万元，乙方于合同签订之日起向甲方支付定金5万元（此款可转为购房款），合同签订之日起22日内向甲方支付首期购房款26万元，剩余房款40万元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付甲方；……丙方应向甲乙双方详解合同各项条款，然后由甲乙丙三方在合同上签字；丙方应将甲方提供的房屋的信息如实向乙方披露；在甲乙双方提供了全部有关房屋买卖资料的前提下，丙方负责协助甲乙双方办理产权过户登记手续；甲方双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易税费由甲方承担，中介服务费由双方承担，自签订合同当日，双方必须向丙方一次性支持缴纳中介服务费（即信息费）各自支付6600元，此中介服务费不退；交易过程中因开发商和国家政策调整导致无法办理更名过户手续定金退还乙方，双方不承担违约责任。原告在该合同下方乙方处签字捺印，侯××在该合同居间方经办人处签字捺印，但被告孙××在合同签订时未在场，因此由侯××将有原告签字的合同文本留存以待被告孙××签字，原告于合同签字当日向侯××支付定金2万元，后原告于次日再次向侯××支付定金3万元，侯××遂连同此前的定金于2017年5月10日晚向原告出具房产专用收款收据一份，载明物业位置为华夏城玫瑰花园××室，收到房产交易定金5万元，收款单位经手人处由侯××签字捺印，并在该单据下方手书内容为“与房主沟通定金暂由经纪方代管。”。后双方因合同效力及履行发生争议，原告于2017年6月8日诉至本院，要求侯××返还购房定金5万元，在该案审理过程中，本院于2017年6月29日将该案诉状等诉讼材料送达至侯××，被告威海芳恩房地产经纪有限公司认为涉案房屋买卖合同至此解除，原告则主张双方所签订房屋买卖合同并未经权利人即被告孙××确认，应属无效合同，后原告撤回该案的起诉，又于2017年11月27日再次诉至本院，要求侯××、孙××共同返还原告定金5万元，后经本院追加威海芳恩房地产经纪有限公司作为本案第三人参加诉讼，在诉讼过程中，原告撤回对侯××的起诉，要求将第三人威海芳恩房地产经纪有限公司作为本案共同被告，与被告孙××共同返还原告定金5万元。
庭审中，侯××陈述各方交易过程为，2017年5月初原告朋友葛亚伟及杨姓朋友与原告共同至侯××店铺处看房，原告拟购买涉案房屋，其在此过程中未告知其房屋出卖人名称及房屋具体性质，由其与原告商定房屋价款并经手签订了房屋买卖合同，原告一开始提出欲公积金贷款，遂由杨姓朋友为其落实是否可以进行公积金贷款，后原告在得知无法进行公积金贷款后表示可全款购买房屋，但亦考虑一旦房款不齐亦可进行商业贷款，遂在合同中约定了商业贷款，后5月中旬原告告知其无法全款买房并向其索要定金，其与原告协商将涉案房屋转卖他人后再将定金返还，但原告未同意，后其于2017年6月初向原告邮寄送达催款通知，原告则向其回函载明，双方已协商不再履行房屋买卖协议，并在洽谈退还定金的问题，被告威海芳恩房地产经纪有限公司对侯××所述交易过程予以认可。原告对于双方交易过程的陈述为双方约定付款方式为公积金贷款,并未同意全款或商业贷款，除此之外，其余过程与侯××陈述基本相符。对于双方争议部分，被告威海芳恩房地产经纪有限公司提供有杨占山签字捺印的书面证人证言一份，原告对此不予认可，主张证人应到庭接受质询。
对于与房屋出售方的联系过程，侯××庭审中称，系由其与李××联系，其确未明确告知李××或田志浩将房屋出售给原告，仅表示房屋已售出，并于2017年5月10日将原告所交定金2万元转交与李××，对此提供由李××向其出具的收据一份，载明客户名称侯××，时间为2017年5月10日，项目为玫瑰花园××#××室，金额为2万元，备注为房屋交易定金。与此相隔一段时间后侯××到李××办公处将涉案合同交由其办理被告孙××签字确认，后李××将涉案合同返还与侯××保管，但涉案合同中“孙××”的签字具体是否是被告孙××签字，其并不清楚。被告孙××称其对涉案房屋的处分并不知情，因涉案房屋实际系抵顶与其原雇主田志浩而来，以其名义签订商品房预售合同，因此其认可田志浩的意见，亦认可田志浩及李××均可代表其进行相应处分并收取款项；田志浩出庭作证称，其通过李××委托第三人对外销售涉案房屋，但对于侯××代表孙××将涉案房屋出售与原告并不知情，仅知道房屋已出售给海军的人，具体是何人其不清楚，买卖合同亦未见过，李××（系其所雇财务人员）收取2万元定金系基于双方签订房产独家销售委托协议而收取，并非收取房屋买卖定金，亦未在涉案房屋买卖合同中签字确认；李××出庭作证称，其代表田志浩与被告威海芳恩房地产经纪有限公司签订房产独家销售委托协议，委托威海芳恩房地产经纪有限公司对外出售涉案房屋，但其与何人交易，将房屋出售与何人均不清楚，侯××亦从未将涉案房屋买卖合同交与签字确认。
又查，双方当事人在庭审中均认可涉案定金的性质为系保证涉案房屋买卖合同的各方按约定内容履行合同义务。因被告威海芳恩房地产经纪有限公司认可侯××所进行相关民事行为系代表其所实施职务行为，原告遂在庭审中撤回对侯××的起诉，要求被告威海芳恩房地产经纪有限公司承担相关责任，本院对此口头裁定予以准许，被告威海芳恩房地产经纪有限公司认可侯××在此前诉讼过程中所陈述意见及所提供证据。
本院认为，本案争议焦点在于涉案房屋买卖合同效力及原告要求二被告返还购房定金是否有事实及法律依据。对此本院分析如下，涉案房屋买卖合同由侯××经办与原告协商并对合同内容进行商定，在此过程中，侯××系代表被告威海芳恩房地产经纪有限公司履行职务行为，从各方所提供证据及陈述情况看，被告威海芳恩房地产经纪有限公司作为居间人虽系受田志浩委托对外出售房屋（该委托行为被告孙××予以认可），但田志浩（或孙××）并未授权其代表房屋出售方与买受方协商涉案房屋买卖的具体合同条款，且在与原告协商及签订合同过程中，被告威海芳恩房地产经纪有限公司实系作为房屋买卖合同双方的居间人参与并进行相应的民事行为，并未向原告表明其系房屋出售方代理人，与之相应的，从涉案合同中当事人身份及地位看，被告威海芳恩房地产经纪有限公司系房屋买卖合同中的居间人，原告系房屋买卖合同的买方，被告孙××系房屋买卖合同的卖方，在原告签字确认后，涉案房屋买卖合同的相对方孙××并未签字确认，从证人李××、田志浩证言及孙××陈述看，田志浩等虽知晓被告威海芳恩房地产经纪有限公司将房屋出售，但对涉案房屋买卖合同具体约定及房屋买卖合同相对方均不了解，被告威海芳恩房地产经纪有限公司亦无证据证实其曾将涉案合同交由房屋权利人确认，涉案房屋买卖合同中“孙××”的笔迹与被告孙××庭审签字笔迹对比来看亦确有不同，亦无证据证实系被告孙××的笔迹，且合同文本均系由被告威海芳恩房地产经纪有限公司保管，综合以上事实，涉案房屋买卖合同未经合同相对方承诺，即未依法成立，且庭审中各方均认可被告威海芳恩房地产经纪有限公司所收取原告定金系为保证涉案合同履行的履约定金，并非为保证订立合同的订约定金，因此在涉案合同并未成立的情况下，即不存在涉案合同是否有效及是否解除或需承担违约责任的情形，故原告要求退还定金的诉请，符合法律规定，但因系被告威海芳恩房地产经纪有限公司收取了原告的定金5万元，且从其向原告出具收据的内容看显示为定金由其代管，对此被告威海芳恩房地产经纪有限公司亦并未取得房屋权利人的授权，故应由被告威海芳恩房地产经纪有限公司作为行为人对原告承担返还义务。被告孙××并未收取原告定金，故原告要求被告孙××承担共同返还义务，缺乏依据。另外，对于被告李××代表田志浩（孙××）所收取侯××代表威海芳恩房地产经纪有限公司交付的2万元房产交易定金，双方对于定金支付的原因尚有争议，不宜在本案中一并予以处理，双方可另行予以协商或解决。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第二十五条之规定，判决如下：
一、被告威海芳恩房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告定金5万元；
二、驳回原告其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525元，由被告威海芳恩房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 孙 博 碕
二〇一八年三月六日
书记员 高颖（代）