江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2618号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宿迁市真善美文化艺术有限责任公司，住所地江苏省宿迁市软件与服务外包产业园水杉大道1号。
法定代表人：吴娟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：鲁国冰，江苏正伍律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军江苏省宿迁军分区保障处（原为宿迁军分区后勤部），住所地江苏省宿迁市洪泽湖路855号。
负责人：李守卫，部长。
委托诉讼代理人：李鑫，江苏苏沪律师事务所律师。
上诉人宿迁市真善美文化艺术有限责任公司（下称真善美公司）因与中国人民解放军江苏省宿迁军分区保障处（下称宿迁军分区）租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初468号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人真善美公司的上诉请求为：1.判令撤销宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初468号民事判决第一、二、四项，依法改判驳回宿迁军分区的诉讼请求，支持真善美公司的反诉请求；2.宿迁军分区承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。1.宿迁军分区解除合同的条件并不具备。双方签订的《军队房地产租赁合同》第九条虽然约定了合同解除的条件，但被上诉人单方解除合同的条件并不具备。中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》指出，中央军委计划用3年左右的时间，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动；自通知下发之日起所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。根据中央军委的通知内容，被上诉人并没有与上诉人进行协商，也没有与上诉人能够协商一致，因此，其单方擅自解除合同也根本不符合中央军委通知的精神要求，不能作为解除合同的条件。一审法院认定被上诉人解除合同的条件成就，无事实和法律依据。2.一审法院“酌定”用剩余租金和违约金抵充上诉人主张的损失显失公平，且无事实和法律依据。被上诉人单方擅自解除合同已经构成违约，其违约行为导致上诉人损失的依法应予以赔偿。上诉人与被上诉人合同约定15年租赁期限是基于对被上诉人军队的充分信任和对法律权威的信仰。承租房屋后，上诉人投入大量资金对楼房进行了大规模的装修、添置设备设施，注册成立宿迁市真善美大酒店并招收员工予以经营，合同履行还不足5年被上诉人单方擅自解除合同违反了合同的约定和法律的规定，因其违约给上诉人造成的损失依法应予赔偿。一审法院认定上诉人应承担违约金无事实和法律依据。上诉人欠付租金是因为收到被上诉人二次解除合同通知后才没有及时支付，上诉人实际上是根据合同法的相关规定履行抗辩权，上诉人不存在违约事实。一审法院“酌定”用上诉人巨大损失抵充被上诉人剩余租金和所谓违约金有失公允，判决结果也违背中央军委指示精神。一审中，上诉人为了证明被上诉人解除合同给上诉人造成损失向法庭提供了相关证据材料，但是在一审判决书中没有采纳上诉人所提供的证据，对证据是否采纳应当在判决书中予以体现，一审法院的判决违反了最高院关于民事诉讼证据举证规则第七十九条的规定。
被上诉人宿迁军分区辩称，1.上诉人认为项目立即停止前提是双方能够协商，这是上诉人错误理解中央军委通知精神。通知没有规定协商不成的可以继续履行，如果这样规定的话该通知也就毫无意义了。2.宿迁军分区解除合同有合法的依据，并经过合法的程序，不构成违约。合同的解除除了依据中央军委的文件外，还依据了双方签订的租赁合同第九条第三项、第六条的规定，并且被上诉人提前两次书面通知上诉人，程序也完全合法。3.上诉人认为欠付租金是因为收到了解除通知，而欠付的租金是上诉人实际获得租赁使用期间未付清的租金，并不是预付租金，实际上现在这个房子还被真善美公司占有使用，上诉人构成违约。4.被上诉人没有赔偿的义务，一审法院已经充分考虑了上诉人的损失而给予补偿，而且金额达到60万余元，充分考虑了上诉人合理的损失。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
宿迁军分区向一审法院的起诉请求：1.要求确认宿迁军分区与真善美公司订立的《军队房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议书》于2017年5月10日解除，真善美公司返还房屋；2.真善美公司向宿迁军分区支付租金574548元及违约金172364元；3.本案诉讼费由真善美公司负担。
真善美公司向一审法院反诉请求为：判令宿迁军分区给付真善美公司因解除合同造成的损失5281474元，其中转让费850000元、设备费用420000元、装修装饰费用1500000元、工资及经济补偿金380000元、营业损失（长包房）1300000元、剩余租期预期利益损失900000元；本案反诉费用由宿迁军分区负担。
一审法院认定事实：2011年9月，宿迁军分区与真善美公司签订《军队房地产租赁合同》一份，出租方为宿迁军分区（甲方），承租方为真善美公司（乙方）。合同约定：“第一条甲方自愿将坐落在江苏省宿迁市宿豫区井头乡训练基地营区综合教学楼（坐落号南苏字第4598号）的房屋建筑面积7000平方米（一至五层）出租给乙方使用，第六层合用……乙方必须做好维护管理工作，并不得将场地转租给第三方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产……第三条租赁期限自2011年9月9日起至2014年9月8日止。第四条租金总额（不含水、电、暖、煤气、设备、物业等费用）人民币壹佰零捌万伍仟元（¥1085000元）……第六条乙方逾期交付房地产租金及有关费用，如每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期超过30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……第八条……不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意后事实……第九条……（三）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。同日，宿迁军分区和真善美公司签订《租赁合同补充协议书》，在该协议书中对租赁房地产期限和租金另进行了约定。
2016年2月，中央军委决定全面停止军队及武警部队有偿服务。2016年7月26日，宿迁军分区向真善美公司下发通知要求于2017年5月10日终止双方订立的合同。2017年1月6日，真善美公司向宿迁军分区回函要求继续履行合同。双方协商未果，因而成讼。诉讼中，真善美公司提出反诉主张。
一审法院另查明，真善美公司缴纳租金至2015年9月8日。后因宿迁军分区要求解除合同，真善美公司一直未足额缴纳租金。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。宿迁军分区、真善美公司签订的《军队房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议书》合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。宿迁军分区以国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行为由要求确认与真善美公司的租赁合同于2017年5月10日解除。宿迁军分区的主张符合双方租赁合同的约定，故一审法院对宿迁军分区的该主张予以支持。宿迁军分区要求真善美公司缴纳自2015年9月至2017年5月10日期间租金的主张，真善美公司作为承租方，缴纳租金是其基本义务，故一审法院对宿迁军分区要求真善美公司按照合同约定支付租金的主张予以支持。另真善美公司未按合同约定交纳租金，该行为根据合同约定构成违约，故真善美公司还应当按照合同约定支付违约金。
关于真善美公司反诉要求宿迁军分区赔偿各项损失合计5281474元的主张。因真善美公司主张的各项损失不符合双方签订的租赁合同约定，故一审法院对真善美公司的主张不予支持。
综上，涉案合同解除后，真善美公司尚应支付宿迁军分区租金和违约金。真善美公司在租赁合同履行中因合同相关条款的约定亦产生损失，一审法院综合考虑宿迁军分区、真善美公司相关请求及涉案合同的相关约定，酌定真善美公司不再向宿迁军分区支付剩余租金和相关违约金，用以补偿真善美公司的损失。另宿迁军分区亦不用向真善美公司支付其他费用。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认中国人民解放军江苏省宿迁军分区后勤部与宿迁市真善美文化艺术有限责任公司之间签订的《军队房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议书》于2017年5月10日解除；二、宿迁市真善美文化艺术有限责任公司于判决生效后15日内将承租的房地产［坐落在江苏省宿迁市宿豫区井头乡训练基地营区综合教学楼（坐落号南苏字第4598号）的房屋建筑面积7000平方米（一至六层）及院内其他场地］返还中国人民解放军江苏省宿迁军分区后勤部；三、驳回中国人民解放军江苏省宿迁军分区后勤部其他诉讼请求；四、驳回宿迁市真善美文化艺术有限责任公司的反诉请求。案件受理费11269元，由宿迁军分区自行负担。反诉费24385元，由宿迁市真善美文化艺术有限责任公司自行负担。
本案二审中，上诉人真善美公司为证明自己的主张提供以下证据：
1.宿迁市恒佳房地产评估咨询有限公司房地产评估报告一份，内容是被上诉人将涉案房屋及场地出租给上诉人的时候对每年的租金委托宿迁市恒佳房地产评估咨询有限公司进行评估，然后出租给上诉人，证明一审时上诉人提交法庭的委托评估与被上诉人委托评估是同一家评估公司，该评估公司对上诉人承租期间投入涉案房屋及场地装饰装修的资金数据是真实可信的。
2.提供军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室负责人答记者问的文件，该文件第四问是根据最高院的有关通知精神，军队和武警部队对建设政策作出重大调整的，对确实需要补偿的项目，总的原则是依法办事、平等协商、合理补偿，对合同、协议未到期的，按照国家法律规定应给予适当的经济补偿。本案上诉人与被上诉人的合同并未到期，同时上诉人在一审时已经提供了证据材料证明损失情况，被上诉人擅自解除合同造成上诉人损失应予赔偿。
被上诉人宿迁军分区质证认为，证据1评估报告被上诉人没有来得及核实，即便被上诉人委托过该评估公司做过评估业务，也不能推定上诉人单方委托的评估真实、合法，且该份证据与本案也没有关联性。证据2的真实性不能确定，内容上看也是相关工作人员的个人意见，不能代替法律，同时该证据提到的补偿也是适当的经济补偿，本案一审判决也符合政策精神。
本院认证意见为：上诉人提供的证据1不具有关联性，该证据对本案不具有证明效力。证据2并不是法律、法规，不能达到上诉人的证明目的。
二审查明的事实除对一审判决认定真善美公司缴纳租金期限不同外，其他与一审判决认定的事实一致。
二审另查明：宿迁军分区与真善美公司签订的《租赁合同补充协议书》约定租赁期限为十五年，自2011年9月9日至2026年9月8日止。2016年3月30日，宿迁军分区向真善美公司送达“关于全面停止房地产租赁的通知”。涉案租金真善美公司交至2016年3月。
二审还查明，2012年11月16日，宿迁市宿豫区人民法院对涉案房地产作出（2012）宿豫民初字第1527号民事判决，判决真善美公司赔偿江苏楚韵网络文化传媒有限责任公司设施设备、装饰装修费用850000元。
本案争议焦点为：1.宿迁军分区主张解除涉案房地产租赁合同理由能否成立；2.如成立，宿迁军分区应否赔偿或补偿真善美公司经济损失。
关于第1个争议焦点。本院认为，宿迁军分区与真善美公司签订的《军队房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议书》依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，由于中央军委要求军队武警部队停止有偿服务，导致宿迁军分区与真善美公司订立的合同无法继续履行。根据宿迁军分区与真善美公司双方订立的合同约定，国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，宿迁军分区有权解除合同。因此，宿迁军分区提出解除合同符合双方约定情形，宿迁军分区有权要求解除合同，其要求解除合同并不构成违约。故上诉人真善美公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于第2个争议焦点。本院认为，违约损害赔偿责任是指一方当事人违反合同义务而给对方造成损失应依法或依合同赔偿对方当事人所受损失的财产责任。违约行为是承担损害赔偿责任的首要条件。本案中，宿迁军分区并不构成违约，因此，上诉人真善美公司要求宿迁军分区承担违约赔偿责任的理由不能成立。但考虑到真善美公司租赁涉案房地产时，除了赔偿前手承租人设施设备、装饰装修费用850000元外，其在租赁经营后又增添了部分设备，同时宿迁军分区与真善美公司签订的租赁合同约定履行期限是至2026年9月8日止等实际情况，宿迁军分区提前解除与真善美公司的租赁合同不仅客观上给真善美公司造成一定经济损失，而且也给真善美公司造成一定的预期利益损失。根据本院现场勘验的情况，以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况及逾期利益等因素，从平等保护军地双方的利益原则出发，在合同解除后，本院酌定在一审判决基础上，宿迁军分区另行给付真善美公司补偿款500000元。因二审出现新的事实，本院需对一审判决作出调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初468号民事判决第一、二、三项；
二、撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初468号民事判决第四项；
三、中国人民解放军江苏省宿迁军分区保障处于本判决生效之日起15日内给付宿迁市真善美文化艺术有限责任公司补偿款500000元；
四、驳回宿迁市真善美文化艺术有限责任公司其他反诉请求。
一审本诉案件受理费11269元，由宿迁军分区负担，一审反诉案件受理费24385元，由宿迁市真善美文化艺术有限责任公司负担；二审案件受理费5500元，由宿迁市真善美文化艺术有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙芳远
审判员 庄业富
审判员 王冬冬
二〇一七年十二月二十八日
书记员 冯 邻
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