福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第6630号原告厦门中都物业管理有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路1026号三楼313室，组织机构代码77601345-8。法定代表人蓝四英，执行董事。委托代理人沈丽。委托代理人尹申平，北京市地平线律师事务所律师。被告苏清良，男，1957年3月21日出生，汉族，住福建省安溪县长坑西溪村二选区，现住厦门市思明区。委托代理人钟桦，福建联合信实律师事务所律师。原告厦门中都物业管理有限公司与被告苏清良物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法由审判员庄慧林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人尹申平，被告苏清良及委托代理人钟桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门中都物业管理有限公司诉称，原告受厦门市阳光百合业主委员会的委托对阳光百合小区进行物业管理，被告系阳光百合16号1106室房屋的业主。被告自2013年1月1日起拖欠原告物业管理费及公共维修金等至今未付，且由原告自2013年1月先行代为垫付至今的公摊水电费也未缴纳。经原告多次催讨未果，现请求判令：1、被告立即支付物业管理费2535.3元，公共维修金590.6元，垃圾处理费72元，水费1416.2元，公摊水电费726.94元，停车费1920元，车位公维金120元，以上暂合计7381.04元。并按每日0.3%向原告支付滞纳金（滞纳金自应付款之日起计算，计至实际付款时止，暂计至2014年12月31日为8416.8元），以上暂合计15797.84元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告苏清良辩称：1、物业合同只对物业管理费和车位管理费、房屋公维金有约定，而没有垃圾处理费、公摊水电费、水费的约定；2、原告没有提供垃圾处理费、公摊水电费、水费的支出票据，因此无事实证据，应当驳回；3、原告诉求的滞纳金过高，且被告是在原告提供物业管理过程中被原告负责人殴打，原告迟迟未解决，应当承担管理不善的责任。合同约定的滞纳金标准过高，被告未缴纳物业费用并未造成原告除了利息之外的损失，而按日千分之三的标准计收明显超过了原告的实际损失，应当依法予以调整；4、原告的诉求部分超过了诉讼时效，2013年4月8日前的费用已经超过了诉讼时效，且物业合同在2014年12月就已到期，原告2014年12月之后的诉求都应予驳回。而且被告也从来没收到原告的催款通知。经审理查明，2011年12月20日，厦门阳光百合业主委员会与厦门中都物业管理有限公司签订了《阳光百合物业管理服务合同》，约定由原告对位于厦门市思明区莲前西路14-16号阳光百合小区提供物业管理服务。合同约定：住宅物业管理费每月每平方米1.10元，店面物业管理费每月每平方米2.00元、停车位管理费80元／月／个，住宅房屋公共维修资金每月每平方米为0.25元、店面房屋公共维修资金每月每平方米均为0.50元；原告依据合同向业主收取的物业管理服务费、停车位管理费、房屋公共维修资金等每年分6期，以2个月为单位收取，即每年逢双月分别收取当期2个月的应缴费用，若业主未按本合同的约定缴纳相关费用，则原告按照欠缴数额的3‰向业主收取滞纳金；合同期限为三年，自2011年12月21日起至2014年12月20日止，合同期满后，双方可通过协商续签物业管理服务合同。被告苏清良系厦门市思明区莲前西路14-20号地下一层第02号车位的所有权人，该车位建筑面积44.07平方米；被告苏清良与其配偶刘秀春系厦门市思明区莲前西路16号1106室房屋的共同共有人，该房屋建筑面积85.03平方米。自2013年1月起，原告拖欠厦门市思明区莲前西路14-20号地下一层第02号车位及厦门市思明区莲前西路16号1106室房屋物业管理费和房屋公共维修金。原告经多次催讨未果，故诉至法院。庭审中，原告要求物业管理费用应计至2015年4月8日。上述事实，有原告提供的《阳光百合物业管理服务委托合同》、土地房屋登记卡（厦地房证字第897050号、第301543号存根）及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，本案讼争车位厦门市思明区莲前西路14-20号地下一层第02号的所有权人系被告苏清良，讼争房屋厦门市思明区莲前西路16号1106室系被告苏清良与其配偶刘秀春共同共有，讼争车位与讼争房屋分别属于不同的所有权人，是主体不同的两个合同关系，故不能在本案中合并审理，对于所有权人为苏清良和刘秀春的讼争房屋厦门市思明区莲前西路16号1106室所欠缴的费用，原告应另案提起诉讼，有关该部分的诉讼请求本院不予支持。关于诉讼时效问题。原告提交2015年3月17日发出的律师函，但未提供证据证明被告已收到该律师函，且被告亦否认收到，该律师函不能产生诉讼时效中断的法律后果，原告于2015年4月8日起诉，故其主张的2013年4月8日前的诉讼请求已超过二年的诉讼时效，本院不予支持。原告与厦门阳光百合业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，对全体业主和物业使用人均有约束力。原告依据合同进行物业管理，为阳光百合小区的业主及物业使用人提供了物业管理服务，被告作为阳光百合小区的车位所有权人，接受了原告提供的物业管理服务，应缴纳停车位管理费。被告拖欠2013年1月至2014年12月的车位管理费已构成违约，原告要求被告交纳拖欠的车位管理费并支付违约金本院予以支持；被告抗辩称因被物业主任打伤故拒绝交纳物业管理费于法无据，本院不予采信，被告应当向原告交纳自2013年4月至2014年12月的车位管理费1680元（80元／个／月×21月×1个=1680元），并依照合同约定按欠缴数额的3‰交纳滞纳金5.04元（1680×3‰=5.04元），原告主张按日3‰标准收取滞纳金与合同约定不符，本院不予采纳。原告主张收取2015年1月至2015年4月8日的物业管理费用，因已超过合同约定的管理期限，且未提供证据证明该期间系由原告为阳光百合小区提供物业管理服务，故原告要求收取该期间的物业管理费本院不予支持。《物业管理委托合同》中未约定原告向被告收取车位公维金及公维金收费标准，故原告要求被告交纳车位公共维修金120元的诉讼请求无合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告苏清良应于本判决生效之日起十日内向原告厦门中都物业管理有限公司支付2013年4月8日至2014年12月31日的停车位管理费1680元及滞纳金5.04元。二、驳回原告厦门中都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告苏清良负担。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员庄慧林二〇一五年六月五日书记员邱福香附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。