西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0104民初379号
原告：陕西宏基建筑勘察设计工程有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区高新开发区融鑫路6号。
法定代表人：尚鹏玉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：金博，陕西圣拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翟晓舟，陕西圣拓律师事务所实习律师。
被告：张红亮，男，1972年10月5日出生，汉族，住西安市莲湖区习武园*号*号楼4门**号。
被告：西安情唐湾酒店管理有限公司，住所地西安市莲湖区北关正街35号方兴大厦4层。
法定代表人：温彩艳，该公司经理。
原告陕西宏基建筑勘察设计工程有限公司（以下简称宏基公司）与被告张红亮、西安情唐湾酒店管理有限公司（以下简称情唐湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于201７年１月４日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告宏基公司的委托诉讼代理人金博、翟晓舟与被告张红亮、情唐湾公司法定代表人温彩艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏基公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将承租的房屋按合同约定的条件交还原告，付清从2016年12月1日至交付房屋期间的租金；2.被告立即支付拖欠的租金2810015元（仅计算至2016年11月30日），滞纳金1506916.50元，违约金50万元。共计4816931.5元；3.本案诉讼费由被告承担。首次交换证据时，原告变更诉讼请求为：1.判令两被告立即连带支付租金3226119.16元（计算至2017年1月11日），滞纳金1565462.92元，违约金50万元，合计5291582.08元；2.本案诉讼费由两被告承担。庭审时，原告明确其诉请的滞纳金均应支付至被告实际付清租金之日止。事实与理由：2012年10月15日，其公司与被告张红亮签订《房屋租赁合同》一份，约定其公司将自有的位于西安市莲湖区北关正街35号[方兴大厦]4层商业用房2942.04平方米出租给被告张红亮，每平方米月租金40元，2013年2月1日起租,租期13年。合同签订后，被告张红亮与温彩艳共同投资，用涉诉房屋经营“情唐湾酒店”，但至2016年2月1日被告共拖欠租金2024358.4元。被告提出因市场不好，希望降低租金，为此双方协商后签订《补充协议》，调低租金为每平方米月租金32元，但被告仍未按约定支付租金。其公司已向被告发出《解除合同通知》，租赁合同已于2016年11月28日解除。本案成诉后，二被告以生鲜商品存货需要销售以减少损失为由，要求延期交还房屋，并承诺将房屋于2016年12月31日交还其公司，但被告看元旦期间生意火爆，迟至2017年1月11日才将房屋交还原告。被告张红亮是承租人，被告情唐湾公司是实际使用人，二被告系合伙经营，故应承担连带责任。
被告张红亮在原告变更诉讼请求前答辩称，1.其与原告所签合同属实，但合同已终止，其已将承租的房屋及相关资产移交给了原告；2.对诉状所述欠租金数额按合同约定计算无异议，但《补充协议》约定的每平方米月租金32元应予考虑；3.其现无力支付租金；4.其承租的是毛墙毛地，此后安装的货梯、中央空调，开通了天燃气，前述财产应予合理折价，抵偿部分租金；5.合同约定违约金属实，但市场环境变化太大，请求法院予以减免；6.被告情唐湾公司与原告无合同关系，其与被告情唐湾公司合作经营，该公司及法定代表人已按约定向其履行合作义务，不应参加本案诉讼。原告变更诉讼请求后，被告张红亮补充答辩:7.2012年3月，其和温彩艳共同出资设立了被告情唐湾公司，随即寻找经营场所，准备经营餐饮业。2012年10月15日，其与原告签订了《房屋租赁合同》。该合同第十三条第3项约定“本合同条款完全适应于使用租赁物的经营公司”。合同签订后，其和温彩艳即投资对租赁的房屋进行装修完成后，即将被告情唐湾公司的注册地变更为该承租房屋所在地，并一直以被告情唐湾公司为经营主体，开展经营活动以及参加涉案诉讼。房屋租赁合同虽然是其出面签订的，但这是为公司经营而承租的房屋，不是其以个人名义从事经营活动。故房屋租金应由被告情唐湾公司承担，不应由其本人承担；8.原告自2016年11月开始，由原告公司副总经理许智辉、法律顾问赵平哲洽谈合同终止事宜，当月底双方协商一致，租赁合同于2016年11月30日解除，原告给出撤离期限是2016年12月20日。按照原告要求，经营的宾馆部分已经停业。餐饮部分，因遣散职工、处理遗留物品需要一定时间，经双方协商一致经营至月底，其支付了5万元占用费。2016年底，因公司拖欠物业费问题没有协商到位，物业拒绝办理水费、电费等抄表手续。后经赵平哲律师协调，才于2017年1月11日办理了抄表手续。但酒店已于2016年12月底停业，只留了部分人员进行看守。故原告所称与事实严重不符，其主张租金计算截止时间毫无依据，不应得到支持；9.其2017年3月21日书面答辩状的第1、第2、第3、第4、第5点的观点不变，只是实际承租人及租金支付应当由被告情唐湾公司承担，不应由其个人承担。对第4点，投资的财产折价事宜，应当按照当初购置价，以总计使用十三年（租赁合同期限）为基准，扣除已经实际使用的年限进行折旧、折价，移交清单中的财物归被告情唐湾公司所有，应由被告情唐湾公司主张相应权利；第6点内容予以取缔。
被告情唐湾公司在原告变更诉讼请求前辩称，其公司没有参与此事，与本案无关，不应列其公司为被告。在原告变更诉讼请求后辩称，原告诉请的租金、违约金、滞纳金应该由情唐湾公司承担，张红亮和原告签完租赁合同后，由情唐湾公司实际使用。被告张红亮所述合同解除的时间和方式属实；被告张红亮提交的移交清单中的财物均归情唐湾公司所有且均已经移交，但是应当按照移交清单中的价值进行折价，按照合同约定的13年期限平均价值，已经使用过的年限所对应的价值不在进行折价，剩余未使用年限的价值进行折价，相应的折价与原告诉请的租金等进行抵销。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告举证：证据2.房屋租赁合同。各方当事人均认可真实性。
原告陈述，合同签订地点在宏基公司，签订合同的时候只有其公司的人和张红亮，温彩艳并不在场，直到起诉的时候才知道温彩艳这个人。
被告张红亮陈述，合同签订过程从开始谈到定下来，原告与温彩艳说的都有出入，合同在其办公室大明宫寓21302签订的。赵平哲律师、杨艳、温彩艳还有其在场，有没有徐总其想不起来了。
被告情唐湾公司陈述，其公司最早在签完合同时见到该合同，合同在大明宫寓13楼1302室签订，签合同时原告公司的人、张红亮和温彩艳在场，原告公司的杨艳在场。要求杨艳出庭做出说明。
证据4.宏基致方兴物业函；
证据5.补充协议；各方当事人对补充协议真实性均认可。
原告陈述，1.补充协议是金博律师拟定的；2.在宏基办公室签订的；3.签订的协议的时候是张红亮和原告法定代表人道歉后签订的，签订协议的时候温彩艳根本不在场，其公司根本不认识温彩艳。
被告张红亮陈述，补充协议是在情唐湾办公室方兴大厦4楼签订的，原告的法律顾问赵平哲律师拿来的，包括第一次签订合同也是赵律师拿来的，签订协议的时候赵平哲律师、温彩艳还有其在场。
被告情唐湾公司陈述，温彩艳见过，以签订补充协议的当天为准，签补充协议的时候原告方的赵律师、张红亮还有温彩艳在场，谈协议的时候温彩艳在场，签补充协议的地点在方兴大厦4层情唐湾公司经营的地点。
证据6.解除合同通知，原告另陈述，2016年11月28日当天其公司是派人去找的是张红亮，其公司从来不知道有情唐湾。被告张红亮收到了，但是没有签字。
证据7.承诺书；
证据8.水电结算单；原告另陈述，温彩艳没有在场，因为没有签字，也不需要情唐湾的法定代表人温彩艳在场。
被告张红亮质证：证据4.这个事情其不知道，房屋其实际使用至2016年12月30日。证据6.当时有人拿来，但是其没有接着，没有看和签字，里面的内容不大清楚，但是其大概清楚意思，当时原告来了三个人口头说是要解除合同，当时解除合同通知拿来的时候温彩艳也在场。证据7.真实性认可，内容属实，这个承诺书是其与赵平哲律师协商好后其写的，只有其和赵平哲律师没有其他人。证据8真实性认可，房子2016年12月30日给原告交的。2017年1月11日只是三方抄表，温彩艳在场。
被告情唐湾公司质证：证据4这个事情其不知道，房屋实际使用至2016年12月30日。证据6温彩艳没见，温彩艳见原告三个人来了，但是其没见解除合同，当时其只知道原告来谈房子的事情，当时我把这些都交给张红亮处理，原告当时来找张红亮也是找情唐湾。证据7.真实性认可，内容属实，签的时候温彩艳没在场，签完后温彩艳回来看了。承诺书是由原告方带走但是留有复印件，所以温彩艳回来看到的。证据8真实性认可，办这个事情的时候温彩艳也在场。
被告张红亮举证：证据1.移交清单（另陈述，交接的时候温彩艳在场）一张，
证据2.收款收据；
证据3.2014年4月15日物业缴费发票1张；
证据4.税务局的电子完税凭证；
证据5.温彩艳尾号3707借记卡账户历史明细清单；
证据7.合同能源管理协议书；证据8.陕西鸿飞防水科技有限公司防水合同书；证据9.空气能热水销售施工合同；证据10.制作安装工程合同；证据11、电梯维护保养合同；证据12、电梯定期检验报告；证据13.产品合格证；证据14.特种设备使用登记证；证据15.消防工程款收据；证据16.环评批复（复印件）；证据17.电子缴费凭证。
被告张红亮陈述，证据5可以证明移交清单中第二项美的热水器10台，统一在楼顶安装，包括两台中央空调都在楼顶上。证据11、12、13、14证明第三项奥克斯电梯。安装在楼里面的直梯，是直接从1楼到4楼的电梯。格力空调2台，3项5匹的空调，分别装在了两个包间，海尔空调，2匹，安装在厨房。消防设施是楼内4层整个的消防设施，证据11就是消防工程付款的其中一次。基础水电装饰装修于2013年4月8日试营业前全部完成。这10项都不可移动，实际状况是里面的餐椅板凳、厨房设备，餐厅所有的东西都在屋内封存。
原告陈述，上述张红亮说的设施设备情况与本案无关，这些物品系无偿收回。上述设施设备价格其公司不确认，也不需要确认，设施设备价格也没有证据支撑。
被告情唐湾公司陈述，上述张红亮说的设施设备情况属实。
证据18.情况说明
证据19、银行对账单（与证据6系同一证据，重复举证）
证据20.转账凭证；证明目的：2016年9月22日西安聚缘公司向宏基公司转账20万元。
证据21.物业缴费通知单复印件2份
原告质证：证据1真实性认可，证明目的不认可。其公司依照合同无偿收回了设施设备。所有权归属不管，张红亮移交其公司就收取。温彩艳不在场。对证据2.真实性认可，2017年1月5日收到现金。占用费算多少是多少，这只是其中的5万元。证据3.真实性认可，证明目的不认可。租赁人是张红亮，实际使用人是情唐湾公司，但不影响承租人的义务。证据4.真实性认可，但这不是完税凭证，与本案无关。证据5.该笔钱收到了，在计算明细中计算成了履约保证金20万元和租金686089元。对方严重违约，关于20万元履约保证金不退也不抵扣租金，直接归原告所有。证据7、证据８、证据9、证据10、证据11、证据12、证据13、证据14、证据15、证据16、证据17真实性不予质证，与本案无关。证据18.真实性认可，证明目的不认可。事实是张红亮在元旦期还在营业，这期间是营业高峰，张红亮在其催促下于2017年1月11日移交。证据19，20万元收到了。证据20.与本案无关，2016年9月份其公司收到20万元，这20万元不知道谁付的，但是其公司算在张红亮账上。证据21.谁使用谁交，与本案无关。应该由张红亮交，至于谁替张红亮交其公司不过问。
被告情唐湾公司质证：对证据1真实性和证明目的均认可，交接的时候情唐湾的法定代表人温彩艳在场。对证据2、证据3、证据4、证据5、证据7、证据８、证据9、证据10、证据12、证据13、证据14、证据15、证据16、证据17、证据18、证据19、证据20真实性和证明目的均认可、证据21真实性认可，物业费是情唐湾公司交的。
被告情唐湾公司举证：证据1.情唐湾公司股东会决议两份、章程修正案两份（均复印件）
证据2.2013年度温彩艳给被告张红亮转款明细一组、2013年至2016年温彩艳向被告张红亮转款的明细一组、温彩艳银行卡交易明细一组、收条一张；（均复印件）
原告质证：证据1.真实性不予质证，与本案无关。情唐湾公司股东会的相关决议与本案没有任何关系。证据2.真实性无法判断，但恰恰证明了承租人是张红亮，不是情唐湾也不是温彩艳，该组证据与本案无关。
被告张红亮质证：对证据1和证据2.真实性和证明目的认可。证据2.因为温彩艳是公司的大股东，占情唐湾公司70%的股份缺钱少钱就要找温彩艳要钱，情唐湾具体所有事务都是我在处理，因为其是情唐湾的股东。
法庭当庭出示被告情唐湾公司营业执照副本及复印件
各方当事人对真实性认可，认可情唐湾公司成立时间为2012年3月12日。
关于原告所举证据：证据2、证据5、各方当事人均认可真实性，本院对真实性予以确认；证据4系原告自行制作，无签收单位和个人，视为原告本人陈述。证据6.被告张红亮认可真实性，本院对真实性予以确认。证据7、证据8二被告认可真实性，本院对真实性予以确认。
关于被告张红亮所举证据：证据1、证据2、证据3、证据4、原告与被告情唐湾均认可真实性，本院对真实性予以确认。证据5原告认可收到款项，被告情唐湾公司认可真实性，本院对真实性予以确认。证据7、证据８、证据9、证据10、证据11、证据12、证据13、证据14、证据15、证据16、证据17，被告情唐湾公司认可真实性，结合被告情唐湾公司在涉诉房屋中实际经营的事实，本院对真实性均予确认，但前述证据7至证据17均在被告情唐湾公司与案外人之间形成，不能证明被告情唐湾公司与原告之间有明示的意思表示。证据18原告与被告情唐湾公司认可真实性，本院对真实性予以确认。该证明系涉诉房屋的物业服务公司出具，内容系对其职责范围内的事实说明，本院对证明的内容予以确认，结合证据1移交清单，足以证明2016年12月30日，被告张红亮向原告腾交了涉诉房屋，并向原告移交了清单内的财物，2017年元旦期间，被告情唐湾公司并未营业。证据19，原告认可收到20万元，被告情唐湾公司认可真实性，本院对真实性予以确认，系被告情唐湾公司与案外人之间形成，与本案无关联性。证据20原告认可收到20万元，被告情唐湾公司认可真实性，本院对真实性予以确认。证据21系复印件，被告情唐湾公司认可真实性，结合证据18，综合被告情唐湾公司实际使用涉诉房屋的事实，本院对真实性予以确认。
关于被告情唐湾公司所举证据：证据1，被告张红亮对真实性予以确认，结合情唐湾公司营业执照副本复印件，本院对真实性予以确认。证据2.系二被告之间形成，被告张红亮认可真实性，本院对真实性予以确认，但该证据不能证明二被告对二被告以外的其他人作出过意思表示。
关于法庭出示的情唐湾公司营业执照副本复印件，各方当事人认可真实性，本院对真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年3月12日被告情唐湾公司登记成立，登记住所为西安市莲湖区北关正街３５号方兴大厦４层，法定代表人为温彩艳，两名股东为温彩艳与本案被告张红亮。
2012年10月15日，原告（甲方、出租方）与被告张红亮（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，内容摘录如下：第一条，1.甲方将拥有合法房屋所有权的位于西安市北关正街35号方兴大厦四楼商业用房（下称租赁物）出租给乙方作为商业用途。2.租赁物建筑面积2942.02㎡，作为计算租金的面积。3.该租赁物及设备、设施以现状出租（水、电及室内两部电梯通至四楼），甲方不再增加其它设施。4.乙方负责货梯维修开通事宜，甲方承担2万元费用，其余部分由乙方承担……第二条，2.免租期：从本合同签订之日至2013年1月31日，此期间作为乙方的装修期。3.租赁计费期：自免租期满之日（即2013年2月1日）起为租赁计费期，本期间将按本合同第四条约定之租金标准计算租金……第三条：……与租赁物有关的相关情况，乙方均以知晓，双方确认租赁物按现状出租。第四条，1.履约保证金：乙方向甲方支付履约保证金人民币20万元。如乙方违反本合同约定以及法律规定而提前解除合同或与其他严重违约行为，履约保证金归甲方所有。（1）在合同签订三日内，乙方应交付保证金20万元及首笔房屋租金，甲方开具加盖甲方财务章的收款收据作为乙方支付保证金的凭据。（2）租赁期间，乙方不得以任何理由主张以保证金抵偿租金及其他应付款项。（3）租赁期限届满，在满足下列全部条件后3日内，甲方须如数退还乙方的履约保证金。A.乙方向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切应由乙方承担的费用；B.乙方按本合同规定向甲方交还承租的租赁物，租赁物没有受到损害；C.乙方已按本合同约定或法律规定承担了其应承担的所有违约责任……。（5）乙方逾期交付保证金的，甲方延顺交付房屋，但租赁计费期起算时间不延顺。2.房屋租期13年，自2013年2月1日至2026年2月10日。3.租金标准：（1）第一至第三年（即2013年2月1日至2016年1月31日）租金标准为：每月每平方米40元；第四年（即2016年2月1日至2017年1月31日）租金标准为：在第三年租金标准基础上递增人民币2元/月/平方米，即租金每平方米每月42元；第五年（即2017年2月1日至2018年1月31日）租金标准为：在第四年租金标准基础上递增人民币2元/月/平方米，即租金每平方米每月44天……。第十三年（即2025年2月1日至2026年1月31日……租金每平方米每月60元；（其中最后10天为免租期）（2）上述租金不包括以下应由乙方承担的税费：A.乙方在接收租赁物后所产生的包括但不限于水费、电费、电话费、空调费产生的一切费用；B.乙方在接收租赁物后所产生应向其他相关部门缴纳的费用；C.按照国家相关规定应当征收的相关税金（本合同约定租金均不包含税金）。4.租金支付方式和期限：乙方第一租赁年按半年度交付租金，自第二年度起按全年交付租金，支付期限为上一期租金承租期满前15日内。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则以当期应付租金的两倍银行利率向甲方支付滞纳金；逾期超过十五日，则每日以当期应付租金的千分之一向甲方支付滞纳金，且甲方有权停止供水供电。5.乙方交纳租金，甲方开具相应金额的收据；乙方若需发票，应先将税金交付给甲方，甲方在收到相关租金和税金后十日内将相应金额的发票开具给乙方。第五条：房屋的装修、及物业管理1.甲方同意乙方在不影响房屋主体承载结构的前提下，乙方可对租赁物自行装修，装修的费用由乙方承担，但须事先将装修方案报甲方同意。如乙方装修对建筑物主体结构造成破坏，由乙方承担全部责任并承担由此造成的一切损失。租赁关系终止时，不可移动的装修装饰及[观光电梯（应处于正常运行状态）该内容在合同中被划掉]无偿归甲方所有。2.所有有关报建和消防报批手续均由乙方办理，相关费用由乙方承担，甲方协助。3.乙方须与物业公司签订物业管理合同，按时交纳物业管理等相关费用……6.租赁期满后，所有装修不得破坏，所有权归甲方所有；若有人为破坏，乙方应按造价赔偿。7.合同期满或终止后超过15日，乙方拒不交还租赁物的，甲方有权更换门锁接管租赁物，租赁屋内若有乙方物品，视为乙方弃权，任由甲方处理，并由乙方承担相关处理费用。……第七条：租赁物的转租、出售和转让……2.租赁期间内未经过甲方书面同意，乙方不得以任何方式对该租赁物及附着物进行抵押、转让、转租、合同经营等……第九条：违约责任……2.乙方在合同签订后，未支付履约保证金或首笔租金超过15日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付50万违约金。乙方如有下列行为之一的，视为乙方根本违约，甲方有权终止合同，乙方交纳的履约保证金归甲方所有，乙方预付的租金也不予退还，并且甲方有权收回房屋、装修、设备设施及物品、追偿其他房屋使用费用等。此外，乙方还需赔偿由此造成甲方的经济损失。（1）乙方逾期支付租金达15日或者逾期支付本合同约定的应由其承担的其他费用（如物业管理费等）、税达60日的……（4）乙方违反本合同第五条第1项、第七条第2项约定的；3.本合同其他条款中约定的违约责任与本条约定的违约责任可同时适用，也可由守约方选择……第十一条：合同的终止及续租，1.甲乙双方经协商一致，可以提前解除本合同……第十三条：其他条款，1.本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。补充协议作为本合同的组成部分，具有同等的法律效力……3.本合同条款完全适用于使用租赁物的经营公司，该公司完全受本合同约束。且经营公司无条件作为本合同的连带保证人，在租赁物投入营业的一个月内，乙方向甲方提供连带保证承诺书，否则视为违约，向甲方承担50万元违约金。
2012年10月15日原告向被告张红亮交付了涉诉房屋，双方于2012年10月29日签订了房屋租赁交接单，载明了出租方向承租方移交的有关资料财产。房屋接收后，涉诉房屋由被告情唐湾公司投资装修并实际经营。
2012年10月30日，温彩艳通过其个人账户向原告尾号0902的账户内转账支付886089.6元，该款额系诉争租赁合同中约定的履约保证金20万元与第一租赁年度的半年租金706089.6元的总和扣除合同约定的由原告承担的2万元电梯费用之后的金额。2013年8月1日被告张红亮向原告支付租金706090元。履约保证金20万元及第一年度租金，原告均已收到并无异议。
2014年2月18日被告张红亮向原告支付租金30万元。2015年2月6日被告张红亮向原告支付租金30万元，2015年12月30日温彩艳向原告尾号0902的账户内转账支付20万元。
2016年6月27日，原告（甲方、出租方）与被告张红亮（乙方、承租方）签订补充协议，载明，鉴于1、2012年10月25日，甲乙双方签订《房屋租赁合同》……2、合同签订后，乙方按照约定支付押金20万元，并按约定支付第一年度租金1392179.6元。在合同第二履行年度，乙方支付租金60万元，2015年支付租金20万元，剩余租金未支付。至2016年1月31日，乙方欠甲方租金共计2024358.4元，乙方目前经营存在一定困难。本着合作共赢的原则，甲方理解乙方目前的经营困难，原谅乙方的违约行为，愿意在《房屋租赁》合同基础上给予乙方优惠，乙方对甲方的支持与照顾十分感谢，达成补充协议，一、本协议签订之日起5日内，乙方欠甲方的前述租金2024358.4元，乙方先向甲方支付50万元，2017年4月30日前乙方向甲方支付40万元，2017年7月31日前乙方向甲方支付35万元，2017年10月31日前乙方向甲方支付40万元；2018年1月31日前付清所欠租金余款。二、出于对乙方的支持与照顾，甲方自愿自2016年2月1日起，临时调整租金为每月每平方米32元，调整期至2018年1月31日，补充协议签订后乙方按月支付本年度租金，每月月初缴纳，协议签订前已欠本年度租金（2016年2月1日至2016年6月30日）分摊在当年余期内缴纳。至2017年1月31日前必须交……四、补充协议签订后，乙方必须严格履行本协议，如果乙方逾期支付补充协议的任一笔款项，则租金按《房屋租赁合同》的约定标准、期限执行，不以补充协议约定的优惠租金和期限支付。乙方除按照《房屋租赁合同》承担违约责任后，并按日万分之五计付滞纳金，且甲方随时有权解除合同，无偿收回房屋及其设施、设备和相关装修。五、补充协议没有约定的，适用《房屋租赁合同》相关约定。
2016年9月23日被告张红亮向原告支付租金20万元。
2016年11月28日，因被告张红亮未能依约履行补充协议，原告派人向被告张红亮送达解除合同通知书，载明致张红亮，申明了《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，声明因被告张红亮未能按约履行《补充协议》，至2016年11月30日，被告张红亮尚欠租金2810015.2元，特通知1、解除双方2012年10月15日签订的《房屋租赁合同》和2016年6月27日签订的《补充协议》；2、张红亮于三日内付清拖欠租金2810015.2元及相应的滞纳金、违约金；3、张红亮于三日内向其公司移交房屋及设施、设备和相关装修，并不得损坏。
张红亮于2016年12月8日向原告发送承诺书一份，声明因经营困难，其未能按合同约定支付租金，致歉，原告于2016年11月28日通知其解除合同，其没有异议，现客房已经停业，原告可随时接收，但原告要求其于12月11日前向原告移交餐饮经营场所，有一定困难，第一……第三、物业部门费用问题及有关事务处理需要一定时间；第五、有些物品搬离存放其需要寻找地方。为了平稳移交，其请求原告宽限至2016年12月30日。届时，其将列好移交清单，并随必要的资料一并移交给原告。宽限期间，其筹集5万元作为占用费支付给原告，请原告谅解。
2016年12月30日，被告张红亮向原告腾交涉诉房屋并移交了相应财物，双方签订张红亮与宏基公司租赁合同终止移交清单，财物列表载明自购财物名称及初始价值，已使用年限均为3年8个月，现状均为正常使用，奥柯Z8中央空调2台，36万元（含安装）；美的热水器，10台，6.8万元（含安装）；奥克斯电梯（1.35吨）1部，20万元（含安装）；天燃气，初装18万元；格力空调2台，1.72万元；海尔空调1台，0.48万元；消防设施1套，18万元；大厅吊灯2组，1.6万元；餐厅吊灯1组，1.2万元；基础水电装饰装修约520万元。
2017年1月5日，原告收取了被告张红亮交纳的涉诉房屋占用费5万元。
2017年1月11日，被告张红亮与原告共同与陕西方兴物业管理有限公司就涉诉房屋产生的费用进行抄表，共同签章确认了方兴大厦房屋退租水电结算明细单一张。
本院认为，当事人应该按照合同约定履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行，通知、协助保密等义务。原告与被告张红亮签订的《房屋租赁合同》系双方自愿签订，未违反法律法规强制性规定，依法有效，对双方均有约束力。《房屋租赁合同》签订后，被告情唐湾公司对涉诉房屋进行了装修，并在涉诉房屋实际经营超过三年，并由被告情唐湾公司的法定代表人温彩艳从其个从账户向原告公账户支付了履约保证金及首期半年租金，而原告作为商事主体，在2015年12月30日还收到过温彩艳向其账户内转账支付的20万元租金，却仍然陈述其在起诉时才知道温彩艳，不符合常理，本院不予采信。
关于《房屋租赁合同》承租方的认定，被告张红亮并非被告情唐湾公司法定代理人，在签订合同及履行合同期间从未向原告出具被告情唐湾公司的授权，而在签订合同、签订补充协议、通知解除合同、出具承诺书、移交财物、交纳租金的一系列过程中，原告与被告张红亮均认可双方的出租人与承租人的法律地位，被告情唐湾公司在前述原告与被告张红亮的一系列交易中从未向原告与被告张红亮提出过异议，被告情唐湾公司在初次答辩时称，其从未与原告发生过业务关系，故其法定代表人温彩艳向原告的两次付款，不能视为被告情唐湾公司取代了被告张红亮的承租人的法律地位。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明的规定。被告张红亮与被告情唐湾公司在初次答辩时均认可被告张红亮的承租人法律地位，二被告在初次答辩后所变更承租人的答辩意见，原告明确予以否认，二被告仅以温彩艳的付款及被告情唐湾公司实际占用涉诉房屋进行经营的事实，不足以证明被告情唐湾公司系涉诉房屋的承租人，故涉诉房屋的承租人系被告张红亮。
关于《房屋租赁合同》是否约束被告情唐湾公司，被告情唐湾公司对涉诉房屋进行了装修并实际经营超过三年，其亦明确表明，其了解房屋租赁合同内容，结合其法定代表人温彩艳向原告付租金的事实，综合《房屋租赁合同》第十三条第3款，本合同条款完全适用应于使用租赁物的租赁公司，该公司完全受本合同约束，且经营公司无条件作为本合同的连带保证人的约定的内容，二被告虽未向原告出具书面的连带保证承诺书，但被告情唐湾以其实际行为表明其明知且愿意受案涉《房屋租赁合同》全部合同条款的约束。故原告要求被告情唐湾公司对被告张红亮所负《房屋租赁合同》的债务承担连带清偿责任的诉请，本院应予支持。
关于《房屋租赁合同》的解除，当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告张红亮迟延支付租金，在签订补充协议后仍未能按约定履行支付租金的义务，原告依约定行使解除权并无不当，被告张红亮以承诺书书面回复原告，确认其对原告通知其解除合同没有异议，故《房屋租赁合同》经原告行使约定解除权，被告张红亮收到原告解除合同的意思表示后于2016年11月28日解除。
关于欠付租金及房屋占有使用费，依据租赁合同约定，被告张红亮应在2014年1月31日前支付第二年度（2014年2月1日至2015年1月31日）租金1412179.2元（原告自愿主张1412179元，本院予以准许），故被告张红亮迟延支付第二年度租金1412179元17天，自2014年2月18日起迟延支付第二年度剩余租金1112179元。根据原告与被告在补充协议中约定前确认的租金支付与欠付金额及文字表述，双方均认可支付被告张红亮自第二年度所付款项系租金，并未区分每一笔付款是不同年度租金。故2014年2月18日至2015年2月5日被告张红亮迟延支付第二年度剩余租金1112179元，自2015年2月6日起迟延支付第二年度剩余租金812179元至2015年12月29日，2015年12月30日起迟延支付第二年度剩余租金612179元至2016年9月22日，自2016年9月23日起迟延支付第二年度剩余租金412179元。第三年度（2015年2月1日至2016年1月31日）租金1412179元，被告张红亮自2015年2月1日起迟延支付。因《房屋租赁合同》于2016年11月28日解除，第四年度租金应自2016年2月1日计算至2016年11月27（计301天），租金标准为每月每平方米42元（全年按366天计算，日租金4051.33元），租金共计1219451.46元，该租金被告张红亮自2016年2月1日起迟延支付。被告张红亮共计欠付租金3043809.46元。
关于房屋占有使用费、移交清单载明了租赁合同终止，并确认了被告张红亮向原告移交了涉诉房屋的装饰装修物，故2016年12月30日被告张红亮向原告腾交了房屋。被告张红亮应支付2016年11月28日至2016年12月30日的房屋占有使用费。2016年12月30日原告按被告张红亮出具承诺书中的内容，接收涉诉房屋及移交的财物，应视为以实际行为表示认可承诺书中宽限期（即2016年12月1日至12月30日期间）内的房屋占有使用费为5万元，因其嗣后收取了被告张红亮交纳的5万元房屋占用费，故该宽限期的房屋占有使用费，其不得重复主张。被告张红亮应向原告支付2016年11月28日至30日的房屋占有使用费，该房屋占有使用费的标准按第四年度租金标准计算，共计12154元。
关于滞纳金，双方约定的实为迟延支付租金的违约金，《房屋租赁合同》中约定的滞纳金过高，原告以欠付租金额按年利率24%计算，并无不当，本院应予支持。根据前述欠租金额及对应时间段，被告张红亮应支付的滞纳金为，2014年2月1日至2014年2月17日欠付租金1412179元滞纳金（17天，年利率24%，年利率下同）15785.45元，2014年2月18日至2015年2月5日欠付租金1112179元滞纳金（353天）258147.41元，2015年2月6日至2015年12月29日欠付租金812179元滞纳金（327天）174629.61元，2015年12月30日至2016年9月22日欠付租金612179元滞纳金（268天）107877.68元,前述滞纳金合计556440.15元。2016年9月23日起迟延支付第二年度剩余租金412179元，滞纳金的计算方法为，以412179元为基数，按年利率24%，自2016年9月23日计算至判决确定给付之日的利息。第三年度（2015年2月1日至2016年1月31日）租金1412179元，滞纳金的计算方法为，以1412179元为基数，按年利率24%，自2015年2月1日计算至判决确定给付之日的利息。第四年度（2016年2月1日至2016年11月27日）欠付租金1219451.46元，滞纳金的计算方法为，以1219451.46元为基数，按年利率24%，自2016年2月1日计算至判决确定给付之日的利息。
关于违约金，《房屋租赁合同》第九条第2款约定系未支付履约保证金或首笔租金超过15日，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付50万元违约金。被告张红亮通过温彩艳按约定支付了履约保证金及首笔租金，并无违约，原告不得据此要求支付违约金。合同第十三条第2款约定系本合同条款完全适用于使用租赁物的经营公司，该公司完全受本合同约束。且经营公司无条件作为本合同的连带保证人，在租赁物投入营业的一个月内，乙方向甲方提供连带保证承诺书，否则视为违约，向甲方承担50万元违约金。该违约金系补偿性质，现经查实被告情唐湾公司系涉诉房屋的实际使用人，并认定被告情唐湾公司受该合同约束，对被告张红亮所负合同债务承担连带责任，且原告的损失已通过滞纳金得到补偿，故原告不得据此再要求支付违约金。综前，原告诉请二被告连带支付违约金50万元的诉讼请求，本院不予支持。
关于履约保证金，租赁合同解除后，双方互负返还义务，履约保证金20万元应从被告张红亮欠付款项中予以抵扣。
关于被告张红亮向原告移交的涉诉房屋内的装饰装修物（即2016年12月30日移交清单中物品），如前所述，被告情唐湾公司是涉诉房屋实际使用人并已在涉诉房屋中实际经营多年的事实，原告是明知的，原告从未阻止过被告情唐湾公司装修，并从被告情唐湾公司法定代表人处收取过租金，即以其行为表示同意被告情唐湾公司装修。故《房屋租赁合同》解除后，对于装饰装修物应按合同约定处理。
《房屋租赁合同》中明确约定，租赁关系终止时，不可移动的装修装饰无偿归原告所有，但将“及观光电梯（应处于正常运行状态）”字样划掉，即是明确约定，在租赁关系终止时无偿归原告所有的不可移动装修装饰不包括观光电梯。结合合同第九条第2款中，关于被告张红亮根本违约时，原告有权终止合同，履约保证金归原告所有……且原告有权无偿收回房屋、装修、设备设施及物品……的约定，综合二被告对于2016年12月30日移交清单中物品均是不可移动物的陈述，移交清单中载明的奥柯Z8中央空调2台、美的热水器10台、天燃气、格力空调2台、海尔空调1台、消防设施1套、大厅吊灯2组、餐厅吊灯1组、基础水电装饰装修均归原告所有。
关于奥克斯电梯（1.35吨）1部，初始价值20万元（含安装），属未约定的装修物，应另案处理，本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告张红亮向原告陕西宏基建筑勘察设计工程有限公司支付欠付的2014年2月1日至2015年1月31日剩余租金412179元、2015年2月1日至2016年1月31日租金1412179元、2016年2月1日至2016年11月27租金1219451.46元，共计3043809.46元；
二、本判决生效后十日内，被告张红亮向原告陕西宏基建筑勘察设计工程有限公司支付滞纳金；（滞纳金计算方法为：1、2014年2月1日至2016年9月22日滞纳金356440.15元（已扣除履约保证金20万元）及以412179元为基数，按年利率24%，自2016年9月23日计算至本判决确定给付之日的利息；2、2015年2月1日至2016年1月31日应交欠付的租金滞纳金为，以1412179元为基数，按年利率24%，自2015年2月1日计算至本判决确定给付之日的利息；3、2016年2月1日至2016年11月27日应交欠付的租金滞纳金为，以1219451.46元为基数，按年利率24%，自2016年2月1日计算至本判决确定给付之日的利息）；
三、本判决生效后十日内，被告张红亮向原告陕西宏基建筑勘察设计工程有限公司支付2016年11月28日至2016年11月30日的房屋占有使用费12154元；
四、被告西安情唐湾酒店管理有限公司对本判决第一项、第二项及第三项中被告张红亮所负债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告陕西宏基建筑勘察设计工程有限公司要求被告张红亮与被告西安情唐湾酒店管理有限公司连带支付2016年12月1日至2017年1月11日期间房屋租金及违约金50万元之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费48841元，由原告陕西宏基建筑勘察设计工程有限公司负担8841元，被告张红亮、西安情唐湾酒店管理有限公司负担40000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 成根平
审 判 员 岳 鹏
人民陪审员 唐 超
二〇一七年十二月一日
书 记 员 周 萍