湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终2759号
上诉人（原审原告）：郭华，男，1988年12月12日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：郭鹏，男，1990年12月8日出生，汉族。
上述两上诉人的委托诉讼代理人：廖振东，湖南星河律师事务所律师。
上述两上诉人的委托诉讼代理人：刘梦妮，湖南星河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郴州君联房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区七里洞村高湾组五岭公园管理处办公楼4楼。
法定代表人：段钬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭建华，湖南福城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李美静，湖南福城律师事务所律师。
上诉人郭华、郭鹏因与被上诉人郴州君联房地产开发有限公司（以下简称“君联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2017）湘1003民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭华、郭鹏的委托诉讼代理人廖振东，被上诉人君联公司的委托诉讼代理人彭建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭华、郭鹏上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判君联公司支付郭华、郭鹏延期交房违约金15,442元（从2015年11月1日计算至2017年2月14日，以房款总额327,848元按每日万分之一计算）；3、改判君联公司赔偿郭华、郭鹏交纳的物业费1744.08元（从2016年6月1日计算至2017年2月14日，1.6元/平方米ｘ房屋面积126.68平方米）；4、一、二审诉讼费用由君联公司负担。事实和理由：一、一审判决认定的交房时间错误。商品房经综合验收合格并通过工程竣工验收备案，取得《工程竣工验收备案表》，是法律法规规定的交房条件。法律明确规定房屋验收不仅要经过建设、监理、规划、涉及等单位验收，还要通过规划、消防、环保等部门的验收，经验收合格后才达到交房条件。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的房屋，是达到法定交付标准的房屋，而并非未经过综合验收备案的房屋。法律对于房屋的验收是有强制性规定的，依据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，未经消防验收或验收不合格的建设工程禁止投入使用。因此，君联公司交付的房屋明显违反国家强制性规定。君联公司虽于2016年4月30日在《郴州日报》上公布交房通知，但该房屋未综合验收，消防验收至今尚未合格，小区道路绿化、水电设施等均未完善，不符合法定交房条件，郭华、郭鹏有权拒收。君联公司未经交符合条件的房屋，构成逾期，应承担违约金15,442元（自2015年11月1日至2017年2月14日，每日以万分之一计算）。二、由于君联公司延期交付，商品房未实际交付使用期间的物业费1744.08元（从2016年6月1日计算至2017年2月14日，1.6元/平方米ｘ房屋面积126.68平方米）应当由君联公司承担。综上，请求二审法院支持郭华、郭鹏的上诉请求。
君联公司辩称，一审法院认定交房时间为2016年4月30日正确。根据涉案《郴州市商品房买卖合同》第九条，商品房交付条件为经验收合格，即竣工验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。法律规定的强制交房条件是竣工验收合格，而非综合验收合格。根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，消防验收属于综合验收范畴，不属于竣工验收范畴，郭华、郭鹏的上诉理由不成立。2016年4月18日，涉案房屋已经具备交房条件。2016年4月30日君联公司在《郴州日报》上发布交房通知，符合合同约定的交房形式。二、一审法院驳回郭鹏、郭华关于物业费的损失赔偿请求正确。郭华、郭鹏以商品房未经综合验收为由拒收房屋无任何法律依据，且未举证证明实际缴纳了物业费，同时，物业公司与君联公司是两个独立的法人，君联公司并未向郭华、郭鹏收取物业费，郭鹏、郭华请求君联公司赔偿物业费无任何依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
郭华、郭鹏向一审法院起诉请求：1、君联公司支付郭华、郭鹏延期交房违约金15,442元（以2015年11月1日计算至2017年2月14日止，以房款总额327,848元按每日万分之一计算）；2、君联公司赔偿郭华、郭鹏交纳的物业费1744.08元（从2016年6月1日起计算至2017年2月14日止，以房屋面积126.68平方米按每平方米1.6元计算）；3、判令君联公司补偿郭华、郭鹏将燃气管道供气点接至厨房的费用1000元，以上三项合计18,186.08元；4、君联公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年11月8日，郭华（买受人）、郭鹏（共有人）与君联公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房（住宅，郴州市骆仙铺寒溪路“君联名都”项目中的第6栋506号房），商品房房款合计327,848元，买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）即计157,848元，余款170,000元向郴州市公积金中心申请贷款。买受人于本合同签署后15日内自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后90日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。第九条交付期限及条件：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件的所约定的装饰、设备标准，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，第十条房屋交接及违约处理方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交换手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按1方式处理：1、视同买受人已经合格验收。出卖人按逾期每天15元向买受人收取房屋管理费，买受人并承担从出卖人通知买受人交房起的物业管理费，项目物管处有权向买受人催缴，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。买受人办理房屋验收交接手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在30日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日15元的延期交房的责任等。该合同附件二：装饰、设备标准（二、住宅部分）还约定：一个供气点到户内厨房内等规定。郭华、郭鹏在该合同签订之日交付了首期房款（含定金）157,848元，余款170,000元于合同签订后按期交纳，于2017年2月14日进行了收房。
另查明，君联公司于2015年10月23日和2015年12月31日向郭华、郭鹏所在单位下发了《告知函》，说明了延期交房的原因。2016年1月28日，建设单位君联公司会同中太建设集团股份有限公司（施工单位）、广东省启源建设工程设计有限公司（设计单位）、郴州五岭建设工程监理有限公司（监理单位）、湖南湘南工程勘察有限公司（勘察单位）以及郴州市建设工程质量安全监督站相关人员参与竣工验收，并分别在《建设工程竣工验收报告》上签字，除君联公司加盖单位公章外，其余单位无法未加盖单位公章。其中郴州市建设质量安全监督站吴伟军、李周庭、曹亚琴于2016年4月18日在该竣工验收报告上签字。君联公司于2016年4月7日以发信息方式通知郭华、郭鹏等业主于同年4月9日至10日收房，领取入住通知书，办理入住手续，君联公司于2016年4月29日又将交房通知刊登在2016年4月30日的《郴州日报》。
一审法院认为，本案的争议焦点：一、君联公司是否承担逾期交房的违约责任；二、君联公司交付的商品房屋是否满足了合同要求；三、郭华、郭鹏诉请君联公司赔偿交纳的物业费、燃气管道安装费用的主张应否支持。
本案中，郭华、郭鹏与君联公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律效力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一、君联公司是否承担逾期交房的违约责任。郭华、郭鹏诉请主张，已按合同约定付清了全部房款，君联公司以项目地段及周边路段基础设施建设不到位、天气原因以及供电滞后作为抗辩事由，其逾期交房的免责事由不能成立，君联公司应承担逾期交房的违约责任。君联公司抗辩主张，根据郴州市人民政府办公室下发的《关于骆仙西区基础设施建设和城市管理提升有关问题的会议备忘录》和中共郴州市北湖区委办公室下发的北阅[2014]27号《关于郴城西区建设有关问题的会议纪要》及附件《郴城区西建设项目安排表》可说明，“君联名都”项目所在地段及周边地段的道路、综合管网、绿化建设及消防设施等基础配套设施直接影响了施工进度，是导致“君联名都”逾期交房的不可抗力因素之一。另外，根据郴州市气象科技服务中心出具的郴州站的统计数据郴州从2014年10月1日至2016年4月30日小到中雨、中雨、大雨及暴雨天气共计122天，属不能避免并不能克服的客观情况直接影响了施工，影响了按期交房，再者因郴电国际供电滞后，供水不足也影响了按期房交，属不可抗力因素。一审法院认为，君联公司在与业主签订合同时，已明知政府基础设施配套工程受阻停滞，可考虑其影响因素合理确定交房日期，故该抗辩主张不予成立。降雨是建筑项目开发考虑因素之一，属于正常的开发建设风险，且此期间内并未出现极端天气，君联公司以此作为逾期交房的免责事由不能成立。至于相关部门供水不足、供电滞后，属于建设单位君联公司与相关部门积极协商解决的问题。综上，君联公司所提逾期交房的免责事由均不能成立，应承担逾期交房的违约责任。双方在《郴州市商品房买卖合同》中约定：君联公司应于2015年10月31日前将商品房经“验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准”交付给买受人，而君联公司未在合同约定的2015年10月31日前交房，一审法院认定以君联公司的交房通知在《郴州日报》的刊登时间即2016年4月30日确定为交房时间。
二、君联公司交付的商品房屋是否符合合同的约定。郭华、郭鹏诉请主张，根据郴州市建设局规划局、园林局、消防支队、北湖区国土局等单位回复函，可以证实君联公司交付的房屋几项重要验收均未能验收或验收不合格的事实，君联公司单凭一份结论为合格的竣工验收表，以此作为达到合同约定的验收合格的条件，缺乏法律依据，故君联公司所交付的商品房屋不符合交房的条件。君联公司抗辩主张为，双方在合同约定“君联名都”只需经过“竣工验收合格”即达到交房条件，而规划、国土、园林、土地及消防等验收属于综合验收范畴，不需经过这些部门验收。“君联名都”于2016年1月28日经施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位及郴州市质量安全监督站进行竣工验收，具备了交房条件，达到了合同约定要求。一审法院认为，双方当事人在合同中约定的条件是“商品房经验收合格”，而规划、国土、园林绿化及土地核实或验收属于综合验收的范围，并非效力性法律强制性规定。“君联名都”由建设、施工、设计、监理及勘察单位相关负责人予以验收签字，且郴州市建设工程质量安全监督站参与验收人员于2016年4月18日在《建设工程竣工验收报告》进行了验收签字。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的密集场所和其他特殊建设工程……”；第十三条：“按照国家工程建设滔滔防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定建设工程，建设单位应当向公安消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安相关消防备案，公安机关消防机构应当进行抽查”。因“君联名都”不属于特殊建筑工程，故“君联名都”不属于必须“经消防验收合格”的建筑，“经消防验收合格”并非“君联名都”的交房必要条件。因此，“君联名都”属于经验收合格房屋，君联公司交付的商品房屋符合合同的约定，即君联公司从2016年4月18日起具备了交房条件。
三、郭华、郭鹏诉请君联公司赔偿其交纳的物业费和燃气管道供气点安装费用的主张应否支持。
郭华、郭鹏诉请主张，君联公司交付的商品房屋不符合法定交付条件，提前所产生的物业费不应由郭华、郭鹏承担，应该由建设单位承担。另君联公司未按约定将燃气管道供气点接至郭华、郭鹏厨房，君联公司应承担购买、安装管道产生的损失。君联公司抗辩称，物业费由业主向物管公司缴纳，而物管公司与君联公司系各自独立的法人，君联公司并非收取该笔费用，故郭华、郭鹏应向物管公司主张权利。至于燃气管道的费用，尽管合同附件二有“一个供气点到户内厨房”的规定，未接以户内厨房是因为华润公司方面的原因。一审法院认为，“君联名都”于2016年4月18日“商品房经验收合格”，即君联公司从该时间起具备了交房条件，且于2016年4月30日在报纸上发布交房通知，而郭华、郭鹏于2017年2月14日才迟迟收房。况且该物业费的收取并非君联公司，而是湖南保利物业管理有限公司所收取，郭华、郭鹏认为其收取不合理，可另循途径解决。故郭华、郭鹏该项诉请主张缺乏事实法律依据，不予支持。至于燃气管道安装费用，“一个供气点到户”是双方签订的合同附件二所约定的装饰、设备标准。君联公司以未接到户内厨房，是因为华润公司方面的原因，理由不能成立。鉴于郭华、郭鹏提交了560元该项费用凭证，证实实际发生了该项费用，故对郭华、郭鹏的此项诉请予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条第（一）款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院作出判决如下：“一、被告郴州君联房地产开发有限公司支付给原告郭华、郭鹏逾期交房违约金5966.83元（从2015年11月1日至2016年4月30日，共计182天，每日按万分之一计算，计算方法：已交房款327,848元×0.0001×182天=5966.83元）；限郴州君联房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内付清。二、被告郴州君联房地产开发有限公司支付给原告郭华、郭鹏燃气管道供气点安装费用560元。限被告郴州君联房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告郭华、郭鹏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费254.65元，减半收取127.33元，由被告郴州君联房地产开发有限公司负担50元，原告郭华、郭鹏负担77.33元。”
本院二审期间，君联公司提交了三份证据：
证据一、建设工程消防终身负责制登记表；
证据二、自动消防工程竣工验收报告；
证据三、建设工程消防验收意见书。
以上三份证据共同拟证明：涉案房屋进行了消防验收，综合评定为验收合格。
郭华、郭鹏质证认为，对证据一、证据二的真实性有异议，无原件核对；对证据三的真实性、合法性、关联性无异议，对证明方向有异议，1、君联公司提交的消防验收合格的时间是2017年12月26日，依据城市住宅小区竣工验收管理办法的规定，就算君联公司取得了消防验收合格，也未达到交房条件，还需取得园林等部门的审核才能具备交房条件；2、违约时间应当以最后的综合验收为准。
郭华、郭鹏无新证据提交。
对于上述证据，本院认证如下：君联公司提交的证据一、证据二无原件核对，其真实性无从核实，本院不予采信。证据三具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院二审查明：一、2014年11月8日，郭华（买受人）、郭鹏（共有人）与君联公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》一份，约定：......第九条交付期限及条件：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件的所约定的装饰、设备标准。2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件的所约定的装饰、设备标准。3./。......
二、2017年12月26日，郴州市公安消防支队向君联公司出具《建设工程消防验收意见书》，认为君联名都1-8栋及地下室建设工程综合评定该工程消防验收合格。
三、二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点为：一、涉案房屋是否具备合同约定的交房条件；二、逾期交房违约金应如何计算（实质为交房时间如何确定）；三、郭华、郭鹏主张的物业费是否应予支持。
关于争议焦点一。郭华、郭鹏主张：君联公司虽于2016年4月30日在《郴州日报》上公布交房通知，但该房屋未经综合验收，消防验收至今尚未合格，小区道路绿化、水电设施等均未完善，不符合法定交房条件，郭华、郭鹏有权拒收。本院认为，双方当事人在合同中约定的条件是“商品房经验收合格”。“君联名都”由建设、施工、设计、监理及勘察单位相关负责人予以验收签字，且郴州市建设工程质量安全监督站参与验收人员于2016年4月18日在《建设工程竣工验收报告》进行了验收签字。因此，“君联名都”属于经验收合格房屋，君联公司交付的商品房,符合合同约定的交房条件。一审法院认定君联公司从2016年4月18日起具备了交房条件，并无不当。郭华、郭鹏上诉认为“君联名都”未经综合验收，不符合法定交房条件，没有合同依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。郭华、郭鹏主张：君联公司交付的房屋不符合法律规定，构成逾期交房，应承担违约金15,442元（自2015年11月1日至2017年2月14日，每日以万分之一计算）。本院认为，“君联名都”于2016年4月18日“商品房经验收合格”，即君联公司从该时间起具备了交房条件，且君联公司于2016年4月30日在报纸上发布交房通知。因此，涉案交房时间应当认定为2016年4月30日。一审法院判决君联公司应当支付给郭华、郭鹏的逾期交房违约金从2015年11月1日至2016年4月30日、每日按万分之一计算，有合同依据。郭华、郭鹏上诉主张涉案交房时间为2017年2月14日，逾期交房违约金应当为自2015年11月1日计算至2017年2月14日，没有合同依据，本院不予支持。
关于争议焦点三。郭华、郭鹏主张：由于君联公司延期交付房屋，商品房未实际交付使用期间的物业费1744.08元应当由君联公司承担。本院认为，如前所述，涉案交房时间应当认定为2016年4月30日。由于郭华、郭鹏迟延收房，郭华、郭鹏上诉认为从2016年6月1日计算至2017年2月14日的物业费应当由君联公司承担，没有合同依据，本院不予支持。况且该物业费的收取并非君联公司，而是湖南保利物业管理有限公司所收取，郭华、郭鹏认为其收取不合理，可另循途径解决。
综上所述，上诉人郭华、郭鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费66元，由上诉人郭华、郭鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 虹
审 判 员 张九香
审 判 员 许永通
二〇一八年二月五日
法官助理 苏晓玲
书 记 员 廖超艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。