安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3126号
上诉人（原审被告）：薛慧，女，汉族，1965年11月15日出生，住安徽省马鞍山市花山区。
委托诉讼代理人：谷宗智，安徽江淮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马振报，安徽江淮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李振清，女，汉族，1964年6月17日出生，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：李颖，安徽淮军律师事务所律师。
上诉人薛慧因与被上诉人李振清房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初9595号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月8日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人薛慧的上诉请求为：1、撤销（2016）皖0111民初9595号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案的诉讼费用由李振清承担。事实和理由：1、2013年11月12日，双方签订了《房屋转让协议书》，约定将薛慧拥有的一套华东治金地质勘查局职工定向房转让给李振清，但是签订该协议时，薛慧并未取得该定向房屋的所有权，也没有产权登记确认书，双方约定买卖的标的物并不存在。所谓的买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，在双方签订《房屋转让协议书》时，薛慧并未取得案涉房屋权属证明，所以双方签订的《房屋转让协议书》根本不具备买卖合同的一般特征。2、在薛慧单位下发的《关于向局属职工定向销售商品住房的实施方案》等一系列文件中明确规定了房屋仅限单位职工购买，而且需要进行严格的资格审查，另规定定向购买的商品住宅不得转让他人，而李振清并不属于该单位职工，无购得案涉定向房屋的资格。3、2016年10月份，合肥市人民政府出合“限购”政策，在合肥市范围内，暂停向拥有1套及以上住房的非本市区户刻居民家庭出售新建商品住房和存量住房。本案中，薛慧户籍地在马鞍山，此次购买单位定向房是其在合肥的第一套房产，若继续履行合同，薛慧不仅要接受合肥近两年来疯涨的房价，还需承担购买第2套房屋的高额首付款和不能申请商业贷款的风险。而且，薛慧目前也没有拿到案涉房屋的产权证书，如继续履行合同，薛慧将处于一种两难的境地：一方面，由于其名下始终有案涉房产，加之合肥市的限购政策，薛慧无法在合吧市购买其他房屋；另一方面，薛慧要等到案涉房屋权属证书下发时过户给李振清，在这个漫长的等待过程中，薛慧要自己承担合肥房价上涨而带来的一切不确定的损失。4、由于协议是由乙方即李振清起草，李振清的目的是规避法律法规政策，采取随时过户主义，采取投机倒卖牟取利益，规避税收的方式。
被上诉人李振清答辩称：1、涉案房屋系商品房，可以合法转让买卖，涉案房屋所在土地地块系挂牌方式出让，薛慧与开发商签订了商品房买卖合同，这与集资房有根本性的区别，即便开发商的优惠只针对单位员工，但基于特定身份取得的房屋是否能够转让，我国现行法律并未作出强制性的禁止规定。2、根据合同法第52条规定以及合同法解释一第4条规定，单位内部的管理性规定不能够成为确认合同无效的根据，涉案协议并不存在合同法第52条规定的无效情形，在此次交易中，李振清缴纳了全部的房款，支付了房屋转让费，其权利应当受到保护。3、协议对房屋的房号、价款、面积、付款方式、交付日期、办理产权登记的事项均有明确约定，无论涉案协议的标的是房屋还是资格或者权利，均是可期待物权的范畴，并不为法律所禁止。4、本案中，如薛慧继续履行协议，将房屋办证过户至李振清名下，届时薛慧名下将无任何住房记录，进而不会再受任何限购政策的影响，薛慧未支付任何房款反而已经获利7万元的房屋转让费，并没有权利去享受房价上涨的利益，薛慧继续履行合同义务仅是交付钥匙及过户，不存在任何显失公平的情形。5、薛慧违约的根本原因系房价上涨，依法成立的合同对当事人具有法定约束力，薛慧在分文未付的情况下想通过自己的违约行为获取房价上涨的利益，系没有契约精神的表现，于情于理均无法成立，请求法院驳回薛慧上诉请求。
李振清向一审法院的诉讼请求为：1、薛慧继续履行《房屋转让协议书》；2、薛慧于判决生效后10个工作日内办理涉案房屋（位于合肥市滨湖区西藏路和云谷路交口西南角万象公馆18幢502室）产权初始登记，并在初始登记完成后一个月内配合将涉案房屋过户至李振清或李振清指定人名下；3、薛慧将房屋钥匙交付给李振清；4、薛慧承担本案诉讼费用。
一审法院查明：2013年11月12日，薛慧（甲方）将自己拥有的一套华东冶金地质勘查局职工定向购房转让给李振清（乙方），双方就房屋转让事宜签订《房屋转让协议书》。协议第一条“转让房屋的基本情况”约定：转让房屋系甲方依法购置的华东冶金地质勘探局职工定向购房，该房屋由安徽华冶置业有限公司开发，位于合肥市××与××都路交口，房号为华冶新天地18栋502室，建筑面积95.28平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台，及其附属设施）。协议第二条约定房屋转让费为70000元，购房款由乙方缴纳。协议第三条“付款方式”约定：双方协商一致同意房屋转让费70000元，购房款由乙方支付，甲方已经支付的120000元和转让费60000元由乙方于2013年12月10日前转账给甲方，甲方在收款时应向乙方出具由甲方签字的收据，待房产过户办好时，乙方再给余款10000元。协议第四条约定：甲方应在房屋交付后的10日内向乙方交付房屋全部钥匙，同时该房屋的占有、使用、收益、处分等全部权益归乙方完全行使。协议第五条“房屋过户”约定：由于该房屋系甲方单位职工集资建房，根据单位规定，该房屋只能以甲方名义购买，甲方应按照单位统一规定，积极办理房产证等有关证明文件（费用由乙方承担），并在房产证办好后10日内将房产证等有关证明文件交由甲方；根据国家目前房产交易的转让政策，甲方应在房产证办理后的1个月内将该房屋过户给乙方，同时乙方可以根据国家产交易政策变化情况，选择最为有利的时间办理房屋过户，甲方应尽力配合；办理房屋产权过户的全部费用由乙方承担；房产过户给乙方或者乙方指定的人。协议第八条约定：乙方将尾款交完之后，该房屋的全部所有权及占有、使用、收益、处分等全部权益即归乙方所有；甲方根据单位规定，出面办理该房屋购买的一切手续，但不影响乙方对该房屋的实际所有权；在甲方将房屋过户给乙方的手续完成前，该房屋的市场价格变动不影响本协议确定的房屋转让价格，双方均不得以任何理由变更本协议确定的房屋转让价格及其他条款；乙方根据本协议第二条支付给甲方的全部房款为甲方净得房款，之后该房屋产生的所有税费均由乙方承担，单位给该房屋的全部福利由乙方享有；双方若有一方违约，违约者须付另一方200000元违约金，购房款按市场价格退还。协议第十一条约定：本合同自甲、乙双方签字之日生效。在此期间发生的任何事件影响，除法律明文规定的不可抗力外，均不影响本协议的履行。该合同另对双方的其他权利义务进行了约定。
另查明，合同签订后，李振清依约向薛慧支付了转让费60000元和薛慧之前缴纳的房屋款120000元，另按协议约定向开发商缴纳剩余房款278238元。2014年3月29日，薛慧与合肥华冶房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定薛慧从其处购买案涉房屋，房屋价款为398238元；出卖人应在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用，并在交付使用后的60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2014年4月17日，该《商品房买卖合同》办理备案。2014年4月30日，李振清向合肥华冶房地产开发有限公司购买车位，并支付40000元。2016年11月14日，薛慧委托律师向李振清发送律师函，以双方签订的房屋转让协议不具备买卖合同一般特征和李振清无购买定向房屋资格且单位明文规定房屋限于职工购买为由，认为案涉协议无效，薛慧不予履行该协议并要求退回李振清缴纳的购房款。
又查明，薛慧于2017年1月18日验收交房，并支付了相关办证费用和物业费，就薛慧缴纳的契税、物业费、办证费等费用，李振清当庭表示愿意支付给薛慧。薛慧认可其持有的《房屋转让协议书》第二项转让价格470000元系包括购房款在内。
再查明，经一审法院释明，李振清当庭放弃原诉请一“请求确认原薛慧签订的《房屋转让协议书》合法有效”，并明确诉请要求房屋过户至李振清己方名下。
一审法院认为：《房屋转让协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应秉持诚实信用原则履行协议约定。虽然双方各自持有的协议书在个别条款上存在细微差别，但对于房屋位置、价款、转让费、过户时间、违约责任等合同主要条款约定一致，且李振清所持协议书较之于薛慧持有的协议书增加有三处手写条款并均有双方均签字确认，故双方完整的真实意思表示应以李振清所持协议书为准，即继续履行李振清持有的《房屋转让协议书》。本案中，李振清已经按照协议的约定支付了薛慧转让费60000元和全部的购房款，故在薛慧未举证证明本案存在不宜履行或不能履行的情况下，双方应继续履行该合同，即薛慧办理案涉房屋的房产证并在房产证办好后一个月内或按照李振清选择的时间将房屋过户至李振清名下并交付房屋钥匙，但办理房产证的日期应以相关主管部门确定的程序和时间为准，一审法院不宜直接确定具体办证日期。薛慧辩称合肥限购后，如继续履约则对薛慧显失公平且薛慧也想在合肥养老，但该协议系双方在平等自愿基础上达成的一致意见，未见受胁迫、欺诈情形，薛慧想在合肥养老也与本案无关，故薛慧该项辩称无事实和法律依据，不能构成其拒绝履约的抗辩理由。薛慧辩称协议约定随时过户，规避税收是违法和不可执行，但此条款系双方自愿约定，薛慧也未举证证明存在违规避税情形，该项辩称不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：李振清与薛慧于判决生效之日起30日内继续履行双方于2013年11月12日签订的《房屋转让协议书》（以李振清持有的《房屋转让协议书》为准），即薛慧继续办理合肥市西藏路和云谷路交口西南角万象公馆18幢502室房屋的房产证（具体日期以相关主管部门确定的时间为准），在房产证办好后一个月内配合李振清将该房屋产权过户至李振清名下并交付李振清案涉房屋钥匙。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：本案中，李振清已经按照协议的约定支付了薛慧转让费60000元和全部的购房款，且该协议系双方在平等自愿基础上达成的一致意见，即便开发商的优惠只针对单位员工，但单位内部的管理性规定并不能直接导致合同的无效，且薛慧并未提供证据证明有受胁迫、欺诈情形，故薛慧该项理由不能构成其拒绝履约的抗辩理由。协议中约定随时过户，系双方自愿约定，薛慧也未举证证明存在违规避税情形，该项理由亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7374元，由上诉人薛慧负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年八月八日
书记员 林 森
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。