宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬镇民初字第248号
原告：广东康景物业服务有限公司宁波分公司。
代表人：张苇。
委托代理人：潘雅玲。
委托代理人：张慧剑。
被告：贺友定。
原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）与被告贺友定物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法由代理审判员贾毅飞适用简易程序独任审判，于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告康景公司委托代理人潘雅玲、张慧剑，被告贺友定到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告康景公司起诉称：被告从2009年8月至2010年9月，2011年10月至2014年2月一直拖欠合计43个月的物业管理费、房屋共用部位和共用设施日常维修费共计人民币17603.7元。原告多次发放缴纳物业管理费通知书以及上门或电话催缴，之后又邮寄催缴单，被告至今均拒绝支付，已给正常的物业管理带来困难。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费人民币16185.2元（按地上建筑面积188.19平方米乘以每平方米每月2元计算）；2.被告向原告支付房屋共用部位和共用设施日常维修费人民币1418.5元（按总建筑面积263.91乘以每平方米每年1.5元计算）；3.被告向原告支付上述期间欠款滞纳金（违约金）人民币10366.43元。
被告贺友定答辩称：1.公共维修费应该按照188.19平方米计算，因为被告买房时的真实意愿是188.19平方米；2.被告在交房时已经把交付之前的物业费付清，后续的物业费，因为原告没有向被告催讨，也没有为被告服务过，没有尽到物业公司的责任，所以被告没有付物业费；3.原告没有按照规定将物业财务状况公开；4.按照法律关于诉讼时效的规定，被告要付物业费的话也是付近两年的物业费；5.因为原告没有提供相应的物业服务所以不应当收取滞纳金。
原告向本院提交了如下证据：
1.交接物业验房联系单、业主／住户基本情况登记表、合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）、合生国际城入住文件及物品签收清单、贺友定身份证复印件、合生国际城物业费清册（六连排）、合生国际城临时管理规约各一份，商品房买卖合同复印件4张、合生国际城前期物业管理服务协议一份及补充协议复印件一份，告知书复印件、中标通知书复印件各一份，宁波市镇海区物价局镇价费（2008）50号文件复印件一份，欲证明被告贺友定是合生国际城的业主，并与原告签订有物业服务协议，认可原告是合生国际城的物业管理企业；原告是通过合法途径进驻合生国际城的，原告的物业收费标准是经过备案审批手续的。
经庭审质证，被告对中标通知书、镇海区物价局镇价费（2008）50号文件的真实性有异议，对其他证据的真实性无异议，同时被告认为原告缺少资质证书，缺少人员配备，且认为合生国际城的前期物业服务协议以及补充协议已经无效，并称没有收到过原告所提供的告知书。关于中标通知书和镇海区物价局镇价费（2008）50号文件，由于其为政府有关部门出具的文件，被告也没有证据证明其为伪造或变造，故本院对其真实性予以认定，由于被告对其他证据的真实性无异议，本院对该组证据真实性均予以认定。
2.国内挂号信函收据三张、邮政回单一张、挂号信信封一份、物业管理费催缴函复印件一份、物业管理费催缴函粘贴照片打印件两张、支付令申请书复印件一份，欲证明原告多次以书面形式向被告催缴物业管理费。
经庭审质证，被告对该组证据的真实性无法确定，称其没有收到过信件，也没有看到过粘贴照片。本院认为，该组证据中的挂号信函收据、邮政回单、挂号信信封均为原件，且邮政回单上有被告贺友定的签名，故本院对信函收据、邮政回单、挂号信信封的真实性予以认定；对于物业管理费催缴函以及催缴函粘贴照片打印件，虽然被告称其没有看到，但从催缴函内容以及照片内容来看，可以和挂号信函收据、邮政回单及挂号信封相印证，被告称其没看到，并不能否认催缴函以及原告粘贴催缴函的真实性，故本院对物业管理费催缴函以及催缴函粘贴照片打印件的真实性予以认定。经查，原告并未就本案被告向本院提出过支付令申请，故本院对该份证据不予认定。
3.照片打印件三张，欲证明原告有向业主告知过原告公司的办公电话以及公司工作情况。被告对该组证据真实性有异议，称其并没有看到过照片所显示内容。本院认为，该组照片显示的内容与本案并无关联性，故本院对该组证据不予认定。
被告未向本院提交任何证据。
经审理查明：2009年2月28日，被告贺友定与宁波合生创展房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买后者开发的合生国际城18幢01号房屋，该房屋属联排多层住宅，其房产证上载明的面积为263.91平方米，其中地下室面积为75.72平方米。被告在同日与原告康景公司签订《合生国际城前期物业管理服务协议》，其中第四条约定：“（一）物业管理综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，一期具体标准如下（低层地下室建筑面积免除物业费），二期收费标准未定，最终以镇海区物价局批文为准：联排双拼住宅2.0元／月·平方米；（二）房屋共有部位、共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：住宅物业1.5元／年·平方米；（四）上述物业管理费首次交房时，缴付一年，并在领取房产公司委托代交的钥匙前交纳完毕；以后每半年交纳一次，每次交纳费用时间为上半年5月份，下半年10月份；业主或物业使用人愿意也可以每年一次性缴纳。”协议第五条约定：“四、乙方（即被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金或向人民法院提起诉讼。”2010年10月15日被告贺友定分别在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）、合生国际城入住文件及物品签收清单上签字，领取钥匙、礼品、灭火器等。同日，宁波合生创展房地产有限公司向原告康景公司开出交接物业验房联系单，要求原告康景公司配合被告进行物业部分的验房交付流程。
本院认为：本案的争议焦点有三：一是计收公共维修费的面积应为多少，二是被告应交纳物业管理费用的金额，三是被告是否应当交纳滞纳金。
关于第一个焦点，被告房屋产权证的建筑面积为263.91平方米，其中地下室面积为75.72，依据被、原告签订的《合生国际城前期物业管理服务协议》中关于公共维修费收费标准的约定，公共维修费的计收应以被告房屋总建筑面积即263.91平方米计算，被告称应以188.19平方米的面积来计收公共维修费没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个焦点，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，依此规定，物业买受人应在物业交付后交纳物业管理费用。本案被告贺友定在2010年10月15日办理了房屋交付手续，而原告在庭审中称2009年8月通知被告进行交房，但原告没有提供相关证据予以证明，在原告所提供的4张商品房买卖合同复印件中也未显示约定的交房时间，且在被告办理交房手续时原告亦未收取2009年8月至2010年9月这段时间的物业管理费用，故原告要求被告交纳2009年8月至2010年9月这段时间的物业管理费用的诉请事实依据不足，本院不予支持，故被告应自2010年10月起开始向原告支付物业管理费用。
对于被告提出的原告的主张超过诉讼时效的抗辩，依照原、被告双方签订的前期物业管理服务协议关于交费时间的约定，2011年10月至2011年12月这段时间的物业管理费用的交费时间最晚在2011年12月31日，原告主张该段时间物业管理费用的诉讼时效届满日期为2013年12月31日，由于原告曾在2013年11月13日制作物业管理费催缴函并粘贴在涉案房屋门口，要求被告在2013年11月20日前支付2009年8月至2010年9月、2011年10月至今的物业管理费用，原告此举即为向被告主张2011年10月之后的物业管理费用，法律规定诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，从中断起诉讼时效重新计算，故原告向被告主张2011年10月至2011年12月这段时间的物业管理费用的诉讼时效自2013年11月13日中断，且重新计算，故原告向被告主张2011年10月至2011年12月这段时间的物业管理费用并没有超过诉讼时效。至于2012年度和2013年度的物业管理费用，依据原、被告之间的前期物业管理协议的约定，起最后交纳时间应分别是2012年12月31日和2013年12月31日，原告现向被告主张2012年度和2013年度物业管理费用并未超过诉讼时效，故被告关于原告之主张超过诉讼时效的抗辩不能成立。另外，按照原、被告签订的前期物业管理服务协议的约定，2014年1月和2月的物业管理费用并未到交纳时间，故本院对原告要求被告支付2014年1月和2014年2月的物业管理费用的诉讼请求不予支持，原告可依约另行主张。
综上，被告应当支付原告2011年10月至2013年12月共27个月的物业管理费用，具体金额为：1.物业管理综合服务费10162.3元（（263.91平方米-75.72平方米）×2元／月／平方米×27个月）；2.公共维修费890.7元（263.91平方米×1.5元／年×27个月）；两项共计11053元。
关于第三个焦点，原告要求被告支付滞纳金，实质是要求被告支付逾期交纳物业管理费用的违约金。依据原、被告双方签订的前期物业管理服务协议第四条有关交费时间和第五条有关违约金的约定，被告交纳物业管理费用的最后期限应为每年的12月31日。另外，由于原告庭审中述称滞纳金计算至2014年2月，且原告提供的被告拖欠管理费滞纳金计算表上也显示滞纳金计算至2014年2月底，故被告就2011年10至2011年12月这三个月的物业管理费用（共计1129.1元）应从2012年1月1日起按每日千分之一支付违约金至2014年2月28日，计890.9元；被告就2012年度的物业费（共计4516.6元）应从2013年1月1日起每日千分之一支付违约金至2014年2月28日，计1915元；被告就2013年度的物业费（共计4516.6元）应从2014年1月1日起每日千分之一支付违约金至2014年2月28日，计266.5元，被告所应支付违约金共计3072.4元。
关于被告提出的原告没有按照规定公开人员和财务状况的答辩意见，本院认为，本案属于物业服务合同纠纷案件，被告上述意见与本案并无关联性，故本院对被告该答辩意见不予采纳。关于被告提出的原告未尽物业管理职责的答辩意见，由于被告并未提供相关证据予以证明，被告该答辩意见没有事实依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告贺友定支付原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司从2011年10月起至2013年12月的物业管理综合服务费10162.3元、公共维修费890.7元，共计人民币11053元；并支付逾期交纳物业管理费用违约金人民币3072.4元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费499元，减半收取249.5元，由原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担123.5元，被告贺友定负担126元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
代理审判员 贾毅飞
二〇一四年六月四日
代书 记员 郑罗方