河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫02民终3251号
上诉人（一审郭卫清）郭卫清,男,汉族,1968年12月19日生，住通许县。
委托诉讼代理人王振民，河南汴睿律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（一审原告）白卫锋，男，汉族，1976年7月28日生，住通许县。
被上诉人（一审原告）孙德现,男,汉族,1969年12月24日生，住通许县。
白卫锋、孙德现共同委托代理人胡宏伟、吕游，河南天基律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人郭卫清因与被上诉人白卫锋、孙德现案外人执行异议之诉一案,不服河南省通许县人民法院（2017）豫0222民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开进行了审理。现已审理终结。
郭卫清上诉请求，撤销原判，改判驳回白卫锋、孙德现的诉讼请求。事实与事由：白卫锋、孙德现与吴怀志签订的房屋买卖协议是虚假协议，协议签订时白卫锋、孙德现并未向吴怀志支付全额购房款135万元，吴怀志确向白卫锋、孙德现出具135万元购房款收到条，故明显不符合常理，该协议是吴怀志为逃避债务而签订的虚假协议。白卫锋、孙德现支付其中两笔房款有整有零，不利于全部房款计算以及支付，不符合常理，可能是该两笔资金往来发生在白卫锋、孙德现和吴怀志签订房屋买卖协议已签，该两笔资金的用途根本不是支付房款，故协议虚假。本案房屋实际占有人是郭卫清，白卫锋、孙德现从未实际占有过本案房屋。本案房屋郭卫清占用之前由他人承租使用。在本案房屋查封之前，郭卫清与承租人协商，由郭卫清将承租人租金退还承租人，承租人将本案房屋直接交付给了郭卫清占用至今，郭卫清是本案房屋的实际占用人。一审法院认定白卫锋、孙德现实际占有了本案房屋，认定事实错误。一审法院忽略了郭卫清实际占有本案房屋的事实，损害了债权人的利益。
白卫锋、孙德现答辩，白卫锋、孙德现与本案原房主吴怀志签订的买卖协议早于郭卫清申请法院查封本案房屋时间。本案房屋在法院查封之前已签订的房屋买卖协议；协议签订后吴怀志已向白卫锋、孙德现交付了房屋所有钥匙，白卫锋、孙德现已实际占有该房产，该时间亦早于法院查封房屋时间，系法院查封之前已合法占有该房产，一审法院用交付的钥匙，将房门打开，查验了房内物品；协议签订后白卫锋、孙德现偿还吴怀志银行贷款，又向吴怀志支付64万元，白卫锋、孙德现已支付完毕全部房款，一审时向法院交付现金执行；房款支付完毕后，积极办理房产过户手续，向房产登记部门已申请登记，同时按照登记机关要求，为缴纳相关契税，向县土地估价所办理评估事宜，在办理上述手续中，本案房屋被法院查封，导致过户未完成，综上买卖协议完成了履行，应认定执行异议成立；本案房屋未过户是被查封所致，吴怀志已向白卫锋、孙德现交付钥匙及房产证书，应为白卫锋、孙德现对本案房产予以占有，一审认定事实清楚，应驳回上诉，维持原判。
白卫锋、孙德现向一审法院起诉请求：判令依法排除对吴怀志名下位于通许县开扶路中段东侧的房产的执行；诉讼费其不应负担。
一审法院认定事实，2015年5月20日，白卫锋、孙德现与第三人吴怀志签订了买卖协议，约定将第三人吴怀志所有的位于通许县人民路中段东侧的门面房4间出售给白卫锋、孙德现，该房产南北长13米、东西宽15米，使用面积195平方米，出售价格为135万元。双方约定于2015年5月23日将上述房屋交付给白卫锋、孙德现。协议签订当天第三人吴怀志向白卫锋、孙德现出具了135万元的收到条，并于2015年5月23日将上述房产及相关产权证书、门面房屋后院内的钥匙交付给白卫锋、孙德现（因当时四间门面房已被第三人出租给他人经营，该房屋钥匙并未交付给白卫锋、孙德现），因该房产在通许县农村信用合作联社办理有抵押贷款，白卫锋于2015年5月20日向通许县农村信用合作联社还款212416.49元，于2015年5月23日还款497577.5元，孙德现于2015年6月12日通过其账户向第三人吴怀志转账237000元。白卫锋、孙德现于2015年6月12日办理了解押手续，于2015年6月19日向通许县房地产管理部门申请办理过户登记手续，并于当天向通许县土地估价所办理估价手续，但未出结果。根据白卫锋、孙德现提交的还款证明、转账凭证及白卫锋、孙德现的陈述，白卫锋、孙德现实际支付购房款946993.99元，按照合同价款135万元，对剩余403006.01元的尾款给付事实无法查明，经告知白卫锋、孙德现后，白卫锋、孙德现愿意将剩余未给付房款交付法院执行。
另查明，郭卫清诉吴怀志民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年6月24日立案后，根据郭卫清的申请当天作出了（2015）通民初字第882-1号民事裁定书，对登记在第三人吴怀志名下的房产（产权证号00××47）予以查封，于2015年6月25日又作出（2015）通民初字第882-2号民事裁定书，对登记在第三人吴怀志名下的国有土地一宗（产权证号00××30）予以查封。2015年11月14日，一审法院作出了（2015）通民初字第882号民事判决书，判决第三人吴怀志于判决生效之日起三日内偿还郭卫清欠款280万元及利息，判决生效后郭卫清于2015年12月1日向一审法院执行局申请强制执行，白卫锋、孙德现于2016年10月11日向一审法院提出案外人异议，一审法院于2016年10月25日作出（2015）通执异字第407号裁定书驳回了白卫锋、孙德现的异议。白卫锋、孙德现不服该裁定向一审法院提起案外人执行异议之诉，要求依法排除对第三人名下位于通许县人民路中段东侧的房产的执行。
再查明，郭卫清在该房地产被查封之后，从该房产门面房承租人手中要回该四间门面房钥匙。现承租人已不再租用该门面房。
一审法院认为，《物权法》第二十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。1、在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，2、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产，3、已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行4、非因买受人的原因未办理过户登记。”本案中，白卫锋、孙德现在涉案房屋查封之前与第三人吴怀志签订了房屋转让合同，系双方真实意思表示，合法有效，协议签订后第三人向白卫锋、孙德现交付了房屋的产权证书及房屋钥匙，应当视为白卫锋、孙德现已对涉案房屋的实际占有，白卫锋、孙德现依次将该房产的抵押贷款余额向通许县农村信用合作联社偿还完毕，后又向第三人吴怀志转款237000元，共计支付购房款946993.99元，已支付了大部分房款，对剩余房款的给付事实无法查明，一审法院告知白卫锋、孙德现后，白卫锋、孙德现愿意将尾款交付法院执行。该涉案房屋系在过户的过程中被查封的，白卫锋、孙德现自身不存在过错。对于郭卫清郭卫清辩称的白卫锋、孙德现并未实际占有涉案房屋，一审法院认为对实际占有的认定不能过于苛刻，这样不利于保护善意第三人的合法权利，不利于市场交易的公平与稳定，本案中该涉案房产系临街经营门面用房，交付房屋钥匙及房产证书应当视为是买受人对房屋的实际占有，至于房屋如何使用及什么时间开始使用，应由买受人决定。白卫锋、孙德现与第三人吴怀志在该房产被查封之前已经签订了书面的买卖协议，并支付了大部分购房款，并实际取得了房屋的钥匙及产权证书，并愿意将剩余房款交付法院执行，且郭卫清郭卫清对第三人的债权系金钱债权，故白卫锋、孙德现的请求应当足以排除郭卫清郭卫清的执行。对于白卫锋、孙德现在审理过程中申请撤回对第三人吴怀志的起诉，不违反法律规定，一审法院予以准许。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、停止对位于通许县人民路中段东侧登记在第三人吴怀志名下的国有土地一宗（产权证号00××30）及该土地上的房产（产权证号00××47）的执行；二、一审法院（2015）通执异字第407号执行裁定书于判决生效时自动失效。一审案件受理费16950元，由白卫锋、孙德现负担。
本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，郭卫清因与吴怀志、李秀敏民间借贷纠纷一案申请财产保全，通许县人民法院于2015年6月25日查封登记在吴怀志名下的本案房屋一套；本案房屋吴怀志与白卫锋、孙德现于2015年5月20日签订书面房屋买卖协议，以135万元的价格出卖于白卫锋、孙德现，2015年5月20日吴怀志向白卫锋、孙德现出具房款收到条，2015年5月20日白卫锋代吴怀志偿还贷款212416.49元、2015年5月23日白卫锋代吴怀志偿还贷款497577.5元、2015年6月12日孙德现向吴怀志转款23.7万元、2015年6月12日本案房屋注销抵押；2015年5月23日白卫锋、孙德现与吴怀志办理房屋交付手续，将房屋钥匙交予白卫锋、孙德现。基于上述事实及因素，白卫锋、孙德现与吴怀志之间的房屋买卖合同关系成立并有效，吴怀志将房门钥匙交付白卫锋、孙德现，视为是吴怀志交付标的物所有权的行为，符合法律意义上的房屋交付，为有效交付，白卫锋、孙德现享有本案房屋之物权权益。2015年6月19日白卫锋、孙德现办理本案房屋过户及评估手续，后因郭卫清申请对该房屋查封，过户未果。白卫锋、孙德现与吴怀志就本案房屋上述买卖行为均发生于郭卫清申请财产保全查封本案房屋之前，且本案一审判决前，白卫锋、孙德现已向通许县人民法院交纳本案房款未证实部分供执行，白卫锋、孙德现已按照约定将购房款支付完毕。郭卫清申请查封并执行本案房屋是债权请求权，白卫锋、孙德现对本案房屋享有的是物权权益，白卫锋、孙德现享有的物权优于郭卫清享有的债权，且白卫锋、孙德现与吴怀志之间的房屋买卖行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故一审判决于法有据，并无不当。郭卫清提供的证据不足以证实其主张的事实，应承担举证不能的不利后果，故本院对其上诉请求不予支持。综上所述，郭卫清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16950元，由上诉人郭卫清负担。
本判决为终审判决。
审判长 张保林
审判员 张 震
审判员 胡朝勇
二〇一七年十二月二十日
书记员 杨浩雨