四川省隆昌市人民法院民 事 判 决 书(2017)川1028民初3482号原告：王武美，男，1971年5月21日出生，汉族，四川省隆昌市人，村民，住四川省隆昌市。原告：曾德美，女，1971年6月3日出生，汉族，四川省隆昌市人，村民，住四川省隆昌市。二原告共同委托诉讼代理人：陈敏，四川永炽律师事务所律师。被告：四川国鼎房地产有限公司，住所地四川省隆昌市胡家镇隆昌街6号，统一社会信用代码：915110287090117193。法定代表人：俞远贵，董事长。委托诉讼代理人：张浩，男，1969年9月11日出生，汉族，系四川国鼎房地产有限公司项目经理，住四川省隆昌市。委托诉讼代理人：范彬，四川成隆律师事务所律师。原告王武美、曾德美与被告四川国鼎房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王武美、及其二原告的委托诉讼代理人陈敏、被告四川国鼎房地产有限公司的法定代表人喻远贵及其委托诉讼代理人范彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案在审理过程中被告四川国鼎房地产有限公司向本院申请追加案外人四川德禄建筑工程有限公司作为被告参加本案诉讼。本院于2017年12月4日作出（2017）川1028民初3482号民事裁定书，驳回了被告的申请。被告四川国鼎房地产有限公司和案外人四川德禄建筑工程有限公司向本院申请追加案外人四川德禄建筑工程有限公司作为本案第三人参加本案诉讼，本院于2017年12月19日作出（2017）川1028民初3482号之一民事裁定书，驳回了被告四川国鼎房地产有限公司和案外人四川德禄建筑工程有限公司的申请。原告王武美、曾德美向本院提出诉讼请求：1、判令被告向二原告返还购房款4,342,276元，并从2017年11月6日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年1月20日签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告位于四川省隆昌市金鹅镇大北街二段北晟名都8、9号楼幢2单元第1层1-1号商品房，该商品房建筑面具1230.72平方米，单价为每平方米4,388元，总价款5,400,399元。原告共支付9,742,675元给被告，被告应返还购房款款4,342,276元。为此原告起诉来院，要求判令如其诉求。被告四川国鼎房地产有限公司辩称，原告诉称的返还不当得利款没有事实依据，相反原告还欠被告的购房款。2015年10月13日，原告与被告就被告位于北晟名都8.9号楼2单元第1层1-1和第3层3-1的房产买卖进行了协商，约定两层的房产单价均为每平方8160.00元，初步预算第1层的购房款为10,042,675.00元，第3层的购房款为10,031,986.00元，同时约定原告采取银行按揭付款的方式，根据当时银行按揭政策规定，营业房贷款客户，按揭的前提条件是必须支付购房款的50%以上作为首付，那么原告应当支付第1层的购房款5,021,337.00元以上，第3层应该是5,015,993.00元以上，但是由于原告当时没有能力支付1、第3层房款的首付款10,037,330.00元，所以原告就找到他的同学兼好友四川德禄建筑工程有限公司的法定代表人李建声，要求李建声帮其完成银行按揭所需的购房首付款的转账事宜（就是空转的意思），由于李建声的德禄建筑工程有限公司正好系北晟名都的承建方，李建声时任项目经理，所以李建声答应了原告的要求。2015年10月13日，原告通过其银行账户向被告北晟名都项目部账户转入了金额为350,000.00元、100,000.00元两笔款项，被告向原告出具了购第1层的定金350，000元、购第3层的定金100，000元的收据。2015年10月14日，具体时间是14时53分，原告通过银行账户转入被告项目部账户2，200，000元，随后被告通过项目部账户连同原告13日转入的450，000元，共计2，650，000元，转入了德禄公司的账户，德禄公司收到后，随即将2，650，000元分别以1，500，000元、1，150，000元通过两次全额转入了原告指定的许星的账户，许星收到后，随即转入了原告的账户，原告收到转款后，于2015年10月14日15时51分又转入了被告项目部账户2，492，675元，被告收到后，当日随即全额一次性转入了德禄公司，德禄公司收到这个2，492，675元后，分三次于当日以1，900，000、450，000、和次日以142，675元全额转回了原告的银行账户，被告对原告于2015年10月14日的转账出具了金额为4，692，675元的第1层购房票据。2015年10月15日，原告将从德禄公司转回的2，492，675元中的2，491，986元又转入了被告的项目部账户，被告收到后，当日随即全额一次性转入了德禄公司，德禄公司收到该笔款项后，于当日以1，900，000、591，986元分两次又转回了原告的银行账户；原告收到德禄公司转回的2，491，986元后，又于当日将其中的2，440，000元再一次转入了被告的项目部账户，被告收到该笔款项后再一次全额转入了德禄公司的账户，德禄公司收到后，也于当日分别以1，900，000元、540，000元两次全额转回了原告指定的许星账户，许星收到这2，440，000元后又转回了原告的账户。对此被告对原告于2015年10月15日的转账出具了金额为4，931，986元的第3层购房票据。通过10月13日、14日、15日三日的封闭转账，原告得到了第1层350，000元、4，692，675元，共计5，042，675元的所谓够首付款的“已支付票据”和“支付首付款的银行交易记录”、得到了第3层100，000元、4，931，986元，共计5，031，986元的所谓够首付款的“已支付票据”和“支付首付款的银行交易记录”，基本接近了银行按揭贷款所需的已经支付50%购房首付款的要求。2015年10月16日，原告与被告正式签订了两份商品房买卖合同，约定第1、3层房产的单价均为8160元每平方米，第1层房款为10，042，675万元，签订合同时付清总房款的50%（5，042，675元），银行按揭5，000，000元；第3层房款为10，031，968万元，签订合同时付清总房款的50%（5，031，968元），银行按揭5，000，000元。商品房买卖合同签订后，被告配合原告向工商银行申请按揭，但是银行告知原告的贷款额度不够，原告所取得的所谓的1.第3层房产“已支付”购房首付款的票据，和支付首付款银行交易记录，数额不能够满足按揭贷款的额度。为此，原告继续采用以前的方式，于2015年11月4、5日向项目部分别转入了540，000元、460，000元、500，000元和500，000元，共计2，000，000元，我们收到这2，000，000元后，随即全额转入了德禄公司，德禄公司以140，000元、500，000元、500，000元、460，000元分四次共计1，600，000元转回了原告的银行账户，我们为此向原告出具了所谓的已支付第1、3层首付款各1，000，000元的收据，至此，原告取得被告所谓已支付购房款票据12，074，661万元（其中第1层的金额为6，042，675元，第3层的金额为6，031，986元），我们将这12，074，661元全部转入了德禄公司，德禄公司将12，074，661元中的11，674，661元转回了原告和原告指定的许星账户，也就是即完成了原告首付款数额，封闭式空转金额为11，674，661万元，被告实际收取了原告的首付款只有400，000元。关于原告按揭款的情况，1、工商银行接受原告的按揭申请以后，经审查、批准，第3层房产按揭贷款额为4，000，000元，2、对于第1层房产银行审查资料后，认为该层房产是负1楼，所以拒绝办理按揭贷款，后经被告的多方协调，原告以还贷压力大为由，对该层不愿再按揭5，000，000元，只愿意按揭2，700，000元，为此，双方于2016年1月20日就第1层重新签订了商品房买卖合同，将单价由原来的8160元每平方米变更为4388元每平方米，房款合同表述总价由10，042，675元变更为5，400，399元。并未匹配银行贷款而将原所谓支付首付款的“4，692，675元”这一收据变更金额分别为2，200，000元、1，992，276元、500，000元、399元四张票据，但其余的第1、3层空转首付款的票据因未调账而均未收回。2016年2月4日，农商银行发放了银行按揭款2，700，000元。原告所持的票面金额与实际支付购房款的数额，原告持有的第1层票面金额为350，000元、4，692，675元（包括2，200，000元1，992，276元、500，000元、399元这四笔），1，000，000元、2，700，000元、1，000，000元，共计9，742，675元。但是实际只支付了银行的按揭款2，700，000元，以及在转账过程中的400，000元。这是第1层楼中所持有的票面金额和实际支付的金额。由于原告用部分款项在原告的银行账户、被告的银行账户、德禄的银行账户进行了多次的空转，造成了现在目前转账凭据和所出具的收据的存在，而被告转入德禄公司账户的1，2074，461元中的11，674，461元，德禄公司以做空转流水做了冲账，所以说，在整个的过程中，就存在11,674,461元，有银行的转账交易记录，有被告开具的票据，但是实际是未支付的。对此，德禄公司是非常清楚的，而且他在转账过程中是不可缺少的一环。为此，我们申请法庭追加德禄公司为本案的第三人，以查明本案的基本事实。综上，原告所诉称的多交了购房款4,342,276元根本没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。被告四川国鼎房地产有限公司系隆昌市北晟名都小区的房地产开发商。2015年10月16日，二原告与被告四川国鼎房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》1份（合同编号2015004645），该合同载明被告将其开发的位于四川省隆昌市北晟名都8.9号楼2单元第1层1-1号卖给二原告。第1层1-1号建筑面积为1230.72平方米，单价为8,160.00元/㎡，总价为10,042,675.00元。同日原、被告还签订了《商品房买卖合同》1份（合同编号2015004643），该合同载明被告将其开发的位于四川省隆昌市北晟名都8.9号楼2单元第3层3-1号卖给二原告。第3层3-1号的建筑面积1229.41平方米，单价为8,160.00元/㎡，总价为10,031,986.00元。为购买北晟名都8.9号楼2单元第1层1-1号的商品房，二原告从2015年10月13日起至2015年10月15日止通过银行转款的形式分次共向被告转入购买北晟名都8.9号楼2单元第1层1-1号商品房的购房款7,042,675.00元。因商品房市场行情发生变化,考虑到原告购买商品房单价过高，在第3层3-1的房屋单价和总价不变的情况下，原、被告经协商于2016年1月20日又签订了《商品房买卖合同》1份（合同编号LC201600259），该合同将北晟名都8.9号楼2单元第1层1-1号房屋的单价由8,160.00元/㎡降为4,388.00元/㎡，总价由10,042,675.00元降为5,400,399.00元。同时原、被告于2015年10月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2015004645）作废。被告四川国鼎房地产有限公司将双方新签订的《商品房买卖合同》1份（合同编号LC201600259）在隆昌市房地产管理局和隆昌市不动产登记中心进行了网签登记备案。2016年2月4日，二原告通过银行按揭贷款的形式由隆昌县农村信用合作联社向被告转入购买北晟名都8.9号楼2单元第1层1-1号房屋的购房款2,700,000.00元。至此二原告共向被告支付北晟名都8.9号楼2单元第1层1-1号房屋购房款9,742,675.00元，而实际应支付的购房款仅为5,400,399.00元，二原告多支付购房款为4,342,276.00元。二原告找到被告协商退还多交纳的购房款未果。为此，二原告起诉来院，要求判令如其诉求。另查明，案外人四川德禄建筑工程有限公司系北晟名都小区的其中一个建筑商。二原告与四川德禄建筑工程有限公司的法定代表人李建声一直都有经济往来。以上事实有原、被告的当庭陈述，二原告向本院提交的：二原告的身份证复印件、二原告的结婚证、购房合同、银行账户交易流水清单、收据，被告四川国鼎房地产有限公司向本院提交的营业执照复印件、商品房买卖合同、四川国鼎房地产有限公司的财务账页等证据予以证实，足以认定。本院认为：本案为不当得利纠纷。本案的争议焦点为：1、被告四川国鼎房地产有限公司占有二原告交付的4,342,276.00元购房款是否合法？2、被告四川国鼎房地产有限公司是否应当退还二原告多交纳的购房款？合法的买卖关系受法律保护。原、被告于2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对原、被告双方具有法律约束力。而且该合同已在国家规定的不动产管理部门进行了网签等备案登记手续，对外具有更强的公信力。原、被告双方均当庭承认北晟名都8.9号楼2单元第1层1-1号房屋是按照双方于2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》履行的权利义务。该合同对原、被告双方2015年10月16日签订的《商品房买卖合同》的内容进行了实际变更。按照原、被告于2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》的内容表明：原、被告双方经协商，被告自愿将北晟名都8.9号楼2单元第1层1-1号房屋的单价由8,160.00元/㎡降为4,388.00元/㎡，房屋总价由10,042,675.00元降为5,400,399.00元。因此北晟名都8.9号楼2单元第1层1-1号房屋的房屋总价款应为5,400,399.00元。被告向二原告出具的收到购房款的收款收据上加盖有被告四川省隆昌国鼎房地产综合开发有限公司北晟名都项目部的财务专用章。二原告向本院提交的银行转账流水和被告向二原告出具的收到购房款的收据、隆昌县农村信用合作联社的转款凭证等证据相互印证，形成了证据锁链，该证据能够证明被告已收取二原告购买北晟名都8.9号楼2单元第1层1-1号房屋的购房款总计为9,742,675.00元。被告已收取的购房款已超过实际购房款4,342,276.00元。被告四川国鼎房地产有限公司多收取二原告的购房款4,342,276.00元，没有法律依据，应予退还。被告拒不退还二原告多交纳的购房款的行为造成本案纠纷发生，被告应对本案承担全部责任。对二原告要求被告退还多交纳的购房款4,342,276.00元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对被告四川国鼎房地产有限公司辩称二原告通过其与四川德禄建筑工程有限公司的法人李建声系同学的关系，通过采取资金空转的形式获得了被告出具的购房款的收据，而实际尚欠被告购房款未给付的辩称理由。从被告向本院提交的被告公司自己的财务明细帐可以看出被告四川国鼎房地产有限公司向案外人四川德禄建筑工程有限公司支付的是工程进度款。而四川德禄建筑工程有限公司作为北晟名都的建筑商，被告四川国鼎房地产有限公司本来就应当向四川德禄建筑工程有限公司支付工程款。原告向本院提交的证据也证明二原告与四川德禄建筑工程有限公司的法定代表人李建声一直以来都有经济往来。因此即使四川德禄建筑工程有限公司向二原告进行转款也属二原告与四川德禄建筑工程有限公司或其法定代表人李建声的经济往来，属另一法律关系，与本案无关。即便四川德禄建筑工程有限公司因向二原告转款而产生了纠纷，四川德禄建筑工程有限公司可另行提起诉讼。因此对被告辩称二原告采用资金空转的形式套取了被告的购房款收据，而二原告尚未付清本案讼争房屋的购房款的辩称理由即无事实依据又无法律依据。本院对其辩称理由不予采信。被告四川国鼎房地产有限公司辩称，二原告在2015年11月已交的金额已达到600多万元，该金额已超过了二原告购买第1层1-1号房屋的全部房款，二原告仍然要向银行贷款，这不符合常理，因此证明二原告有资金空转的事实存在。对此，二原告辩称以前交纳的房款的金额大多数是向朋友的借款和外面的融资，利息一般为3分至5分每月，该利息远远高于银行贷款利息，二原告向银行贷款出来的钱正是用于归还民间借贷和融资的借款，以降低二原告购房的成本。本院认为二原告的这一辩称理由符合常理，对被告这一辩称理由本院不予采信。综上所述，对原告王武美、曾德美要求被告退还多交纳的购房款4,342,276.00元并从起诉时起按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法法》第七十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，判决如下：被告四川国鼎房地产有限公司在本判决生效后10日内退还原告王武美、曾德美多交纳的购买北晟名都8.9号楼2单元第1层1-1号房屋的购房款4,342,276.00元并支付资金占用利息，利息从2017年11月6日起至本判决指定的履行期限止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,000.00元，财产保全费5,000.00元，合计26,000.00元，由被告四川国鼎房地产有限公司负担（此款二原告已垫付，被告在给付上述款项时向二原告一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员  魏乔二〇一八年一月十一日书记员  袁溢