广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1102民初656号
原告：谢芝超，男，1987年7月5日出生，汉族，原籍湖南省涟源市，现住贺州市八步区。
原告：刘飞凤，女，1986年12月20日出生，汉族，住广西贺州市八步区。
委托诉讼代理人：苏达池，广西众望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张可，广西众望律师事务所实习人员。
被告：广西虎林房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步三皇庙规划小区排洪河北面规划编号***号。
法定代表人：陈仕换，总经理。
委托诉讼代理人：董胜学，广西华尚（贺州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于松坚，广西华尚（贺州）律师事务所实习人员。
原告谢芝超、刘飞凤诉被告广西虎林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法组成合议庭分别于2017年4月14日、2017年6月23日两次公开开庭进行了审理。原告谢芝超及其委托诉讼代理人苏达池、张可，被告委托诉讼代理人董胜学、于松坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行商品房买卖合同，为原告协助办理《灵峰翠苑小区4#楼东楼商品房买卖合同》约定房屋的不动产证。2、被告向原告退还各项商品房附加费（包括契税费、贷款手续费、登记等咨询服务费、水电开户费、装修押金等），暂计30000元。3、被告退还原告垫付的契税滞纳金2347.02元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月13日，原告与被告签订《灵峰翠苑小区4#楼东楼商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于贺州市八步区，单价3300元/平方米，建筑面积178.25平方米，房屋总价款是588225元，交房时间为2013年6月30日前。合同签订后，原告付清了全部购房款，被告向原告收取了税费及其他费用，被告于2013年9月21日向原告发出《入伙通知书》，向原告交付了房屋。但涉案房屋仅办理了备案手续，被告迟迟不为原告办理房屋产权证书。经原告了解，涉案房屋所涉及的宗地存在纠纷，房屋未经政府主管部门验收合格。原告认为被告应当保证出售给原告的房屋没有任何法律瑕疵，被告应当协助原告办理房屋的产权证书。
被告向原告收取的税费及其他费用中，有些费用没有收取的依据或者超出法律规定，比如绿化是基本工程，本是开发商应当履行的义务，不应是原告承担，且被告并未对小区进行绿化；办理房贷不需要缴纳手续费，被告收取高额贷款手续费无法律依据；装修垃圾是原告自己清理，被告无收费依据。被告没有依据收取的费用，或者收取后没有实际支出以及尚有结余的应当退还给原告。
综上，被告的行为构成根本违约，造成原告损失，为维护原告合法权益，特起诉，请求判如所请。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、《灵峰翠苑小区4#楼东楼商品房买卖合同》，证实原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买由被告开发建设的灵峰翠苑小区4#楼东楼商品房，被告应将验收合格的房屋交付原告使用并办理房屋权属登记。
2、发票，证实原告已付清全部房款。
3、入伙通知书，证实被告于2013年向原告发出交房通知,并将房屋交付给原告。
4、房屋附加费用清单、收费收据，证实2013年被告收取原告税费、装修押金及其他费用。
5、税收缴款书，证实实际缴纳契税税率、总契税、实际缴纳时间、迟延缴纳天数及迟延缴纳的滞纳金数额。
6、房屋信息查询证明，证实涉案房屋未办证。
7、灵峰翠苑小区业主各种收据汇总，证明被告各项收费。
被告辩称：1、被告在商品房交易过程中遵守诚实信用原则，已履行完毕房屋初始登记的协助义务，但因政府部门的原因导致逾期办证，被告不存在逾期办理产权证的事实。2、《商品房买卖合同》约定商品房附加费由买受人承担，房屋附加费清单是原、被告双方自愿签订，清单所列的费用应以被告出具的相应收据印证为准，多还少补仅限水电费开户一项，其他项目多出部分作为被告劳务费。契税的缴纳主体是原告，理应由原告自行缴纳，迟延缴纳的原因不在被告，契税滞纳金不应由被告承担。原告诉请退还没有事实和法律依据。水电开户费实行多还少补，而实际支出的费用远不止2000元。关于装修押金，原告存在五处违规装修情形，应在装修押金中扣除1000元，但双方对此未能协商一致，因此装修押金未退回；经与物业核实，被告同意不扣除垃圾清理费。
被告对其辩称向本院提供的证据有：
第一组：
1、商品房附加费清单，证实商品房附加费是原被告协商一致的结果；2、商品房买卖合同备案申请表，证实被告已及时到房管部门申请备案登记，房管部门也已将原告的房屋进行备案登记；3、绿化费发票，证实被告支付建设小区绿化带的部分费用；4、抵押贷款房屋综合保险单，证实被告为原告申请贷款及支付相应手续费用的事实；5、设计费等发票，证实被告支付小区公共设施的设计费等费用的事实；6、水电开户发票，证实被告支付部分水电开户费的事实；7、装修押金收据、房屋装饰装修管理协议、证明及违规证据，证实原告存在违规情况，应予扣除部分押金。
第二组：
1、国有土地使用权证2本（2009-第220056号、2009-第220054号），证实涉案房屋所占土地的使用权人是被告虎林公司；2、国有土地使用权证3本（2015-第220016号、2015-第220017号、2015-第220018号），证实虽土地使用权人是案外人广西灵峰药业有限公司，但土地使用权已经转让给被告，只是尚未办理变更手续；3、规划许可证（4511012011000055、451101201000016）、施工许可证（452426201109280901-042）、商品房预售许可证（2011第14号），证实原告购买的房屋不仅有合法的土地来源，且规划、施工、预售都得到相应政府职能部门的批准和许可；4、贺州市环境保护局文件（2014-5号、2014-26号），证实涉案小区经环保部门验收合格，可以使用；5、消防备案凭证（2013第012号），证实涉案小区通过消防验收；6、建设工程竣工验收合格单、贺州市规划局的决定，证实涉案小区于2014年3月7日竣工验收合格，但于2015年8月20日被撤消，从而导致涉案小区至今无法办理产权证。
第三组：
1、虎林大厦10KV配电工程合同及材料和发票，证明被告虎林公司支付了虎林大厦10KV配电工程款833800元；2、供水管道安装工程结算书及发票，证明被告支付供水工程安装费15448.84元；3、无负压供水设备购销合同及发票，证明被告支付无负压供水工程款128000元；4、虎林大厦安装水表及自来水工程合同；5、虎林大厦商住楼外墙立管自来水管安装结算单及发票一张；6、虎林大厦商住楼自来水管主管安装结算单及发票一张；7、虎林大厦商住楼潜水排污泵安装结算单及发票一张。4-7共同证明：被告支付外墙立管自来水管安装款60640元、自来水管主管安装款74608元、潜水排污泵安装款37585元，共计172833元；8、绿化工程施工合同及收据、发票。证明被告支付了虎林大厦绿化工程款290172.5元；9、道路和绿化路拦石安装施工合同及收据，证明被告支付了虎林大厦道路和绿化路拦石安装款250000元；10、清单说明，证明具体分到户的各项费用的数额。
经开庭质证，被告对原告的证据1-3、5-6无异议。对证据4的真实性无异议，对证据4中的转让费和中介费收据不予认可，与本案争议的金额无关联性。契税的缴纳主体是原告，理应由原告自行缴纳，迟延缴纳的原因不在被告，契税滞纳金不应由被告承担。对证据7，被告虎林公司收取费用以收据为准。
原告对被告第一组证据的1、2、4三性无异议，对证据3真实性认可，但绿化属于基础建设，绿化费不应由原告承担。证据5设计费等费用应由被告承担。证据6未注明是涉案小区的开支，且原告只承担自己账户的水电开户费用，该证据所列费用应由作为开发商的被告承担，与原告无关。对第二组证据的土地证真实性、合法性无异议，但涉及案外人广西灵峰药业有限公司的土地使用权转让未办理过户，由此产生的责任由被告承担。被告提交虚假土地证办理工程规划手续，导致工程竣工验收合格单被撤销，即不能办证的责任在于被告，后果由被告承担。第三组证据的1-9所列费用已经包含在总房价中，被告不能额外收取费用。对证据10的数据不予认可，被告分摊的方法不当也无依据。
本院对证据的分析认定：对双方均无异议的证据，本院予以认定。原告证据4中的首付房款收据、转让费收据及中介费收据与本案无直接关联，本院不作认定；被告的第三组证据是本案争议的焦点。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2010年，灵峰翠苑小区4#楼东楼项目取得建设用地规划许可证，编号：地字第451101201000016号；规划用地面积675㎡。
2011年8月3日，贺州市发展和改革委员会作出贺发改投资[2011]451号《贺州市发展和改革委员会关于调整广西虎林房地产开发有限公司虎林大厦项目建设规模的批复》，回复同意虎林公司虎林大厦项目建设规模调整为总建筑面积14807平方米，项目总投资调整为1600万元，全部建设资金由业主自筹解决；其他事宜按照贺发改投资[2009]367号文件执行。
2011年9月9日，灵峰翠苑小区4#楼东楼项目取得建字第4511012011000055（公）号建设工程规划许可证，宅地面积758㎡。
2011年9月28日，灵峰翠苑小区4#楼东楼项目取得建筑工程施工许可证，编号：桂建施许贺字452426201109280901-042。
2011年10月13日，灵峰翠苑小区4#楼东楼项目取得贺房预字（2011）第14号商品房预售许可证。
2013年4月10日，灵峰翠苑小区4#楼东楼项目取得建设工程竣工验收消防备案凭证，编号：贺八公消竣备字﹝2013﹞第012号。
2013年5月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《灵峰翠苑小区4#楼东楼商品房买卖合同》，约定原告购买由被告建设开发的位于贺州市八步区，合同第七条约定“买受人在2013年5月13日前按本合同第六条第2种方式付清房款及商品房其他费用清单中款项，如逾期在15日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之五的违约金，合同继续履行；如逾期十五日之后视为自动退房处理并且出卖人有权单方解除合同”。合同第八条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，……将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决”。合同第十七条第5款约定“买受人委托出卖人代为办理产权登记所发生的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）由买受人支付”。合同第十七条第8款约定“该商品房基本设施，包括：小区内道路、绿化带、排水道、排污渠、化污池、防火消防栓使用权属于买受人共同所有，由物业公司统一管理”。合同附件三约定装修、设备标准，其中第10条约定“水电：水电到户（不包开户、室内水电不包）”。合同签订后，原告付清了全部购房款。同日，两原告在《商品房附加费用清单》中签字确认，费用清单载明：契税费17646.75元，绿化费5882.25元，维修基金费11764.5元，贷款手续费8200元，登记费、查档服务费、工本费、咨询服务费、印花税等11764.5元，水电开户费（以实际收费为准，多还少补）2000元，合计应付费用57258元；另装修押清理费5000元，买受人装修完且全部清理干净，并无损坏电梯和其他物资，则所押金额全部退回给买受方，如有损坏由买受方负责，损坏后买受方不修理，出卖方请人修理产生的工料费从押金中扣除，不足的由买受方补清。2013年5月13日，原告向被告支付上述款项62258元（57258元+5000元）。
2013年7月25日，涉案房屋经贺州市房产管理局登记备案。
2013年9月21日，被告向原告发出入伙通知书，通知原告交房。2014年3月12日涉案房屋取得税收缴款书，契税17646.75元，滞纳天数266天，滞纳金2347.02元。房屋交付后，被告未能协助原告办理房屋产权登记证书。
2014年3月6日，原告与物业服务中心签订《房屋装饰装修管理协议》，约定了装饰装修应交纳的费用、违约责任等内容，协议第五条关于装修禁止行为：“1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构或住宅内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；……”第八条第1.1款约定：原告装饰装修违反本协议的任一款规定的，每违约一次应向物业支付200元-1000元以下的违约金。
2014年11月3日，物业服务中心向开发商出具经原告谢芝超签名确认的《证明》，载明“4-1-1301已装修完毕，退5000元装修押金，扣除装修期间的垃圾清运费350元，电梯使用费300元，施工人员出入证工本费4张共20元，装修管理费10元”，下方注明因装修存在五处拆墙、加墙的情形，应扣除1000元。2015年2月13日物业服务中心向开发商出具的《证明》载明:装修期间的垃圾清运是原告自己清理。被告认为应扣除以上费用共计1680元，退回3320元。庭审过程中，被告同意不扣除垃圾清理费，但对于装修违规费用，原、被告未能达成一致意见。
另查明：贺州市八步区鞍山西路灵峰翠苑小区4#楼东楼项目涉及五宗土地两个使用权人：1、虎林公司享有的贺州国用(2009）第220054号、贺州国用（2009）第220056号国有土地使用权;2、广西灵峰药业有限公司享有的贺州国用（2015）第220016号、贺州国用（2015）第220017号、贺州国用（2015）第220018号国有土地使用权。被告认为广西灵峰药业有限公司享有的三宗土地使用权已转让给虎林公司，但未办理变更手续。2014年3月7日，贺州市住房和城乡建设委员会就灵峰翠苑小区4#楼东楼项目核发贺城规管竣验字第13-050号《建设工程竣工验收合格单》。2015年8月20日，贺州市规划局作出【关于撤销灵峰翠苑小区4#楼东楼《建设工程竣工验收合格单》（贺城规管竣验字第13-050号）的决定】载明，经公安部门证实，虎林公司申请灵峰翠苑小区4#楼东楼建设工程规划条件核实时提交的土地证为虚假证件。因此该局作出撤销《建设工程竣工验收合格单》的决定。至本案法庭辩论终结前，被告未取得涉案小区的建设工程竣工验收合格证明。
本院认为：本案诉争的法律关系是商品房预售合同关系。原、被告双方签订《灵峰翠苑小区4#楼东楼商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的涉案房屋，该合同是双方当事人真实意思表示，且涉案房屋既有商品房预售许可证明，亦经房产管理部门备案登记，该合同合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告履行了全部购房款的给付义务；相应地，被告应当向原告交付合乎法律规定的房屋。
关于被告商品房办理权属登记的协助义务。本案中：一是被告虽然于2013年9月21日向原告交付了房屋且交付的房屋也作了合同备案登记，但被告未在商品房交付使用后360天内为原告办理房屋产权证书，违反了合同的约定。二是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案中，合同约定的两宗土地使用权人是被告，但项目涉及五宗土地，另三宗土地使用权人是广西灵峰药业有限公司，无论该三宗土地使用权是否已转让给虎林公司，但未办理变更登记，继而《建设工程竣工验收合格单》被行政撤销，被告取得的项目许可存在物权登记障碍；此法律后果归责于被告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应继续履行合同义务，有义务排除物权登记障碍及时将办理房屋权属登记资料报产权登记机关，履行合同的附随义务。原告的该项请求，本院予以支持。被告把逾期办证归因于政府机关的抗辩主张不当，不予采纳。
关于商品房附加费的退还。本案中：原告按签字确认的《商品房附加费用清单》向被告给付了附加费用七项合计62258元。1、维修基金。原告对提取额度无异议，予以确认。2、契税17646.75元和滞纳金2347.02元。一是商品房买受人是纳税主体，被告收取购房契税属于代收代支性质；二是原告取得完税凭证，收取的税金与实际发生的税金为同一数额即被告并未多收；三是原告先予付款，被告应承担因迟延缴纳契税产生滞纳金2347.02元的责任；但原告并未举证证明被告另行向其收取契税滞纳金。综上，原告主张被告应退还契税费及滞纳金的请求，没有依据，不予采纳。3、贷款手续费、登记费、查档服务费、工本费、咨询服务费、印花税等。一是商品房买卖合同第十七条第5款约定买受人委托出卖人代为办理产权登记所发生的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）由买受人支付，双方存在委托关系，相应地产生劳务费用；二是商品房买卖合同第七条第2款约定《商品房附加费用清单》中的费用认缴，但对费用没有明确约定日后由双方进行结算、实行多还少补，属于原被告对相关费用按总房款由购房户定额分担的自由约定；原告若认为存在重大误解、显失公平、受到欺诈或者胁迫等可撤销的情形，也应在除斥期间行使撤销权；三是被告在为原告办理房贷和预办产权登记中也产生了保险费、测绘费、抵押登记代理费、白蚁防治费、查档费、鉴证费等费用；综上，原告的该项主张没有依据，本院不予采纳。4、绿化费。小区的绿化属于该商品房基本设施，是开发商应承担的义务，本案合同第十七条第8款明确约定：该商品房基本设施，包括小区内道路、绿化带…由物业公司统一管理；被告以《商品房附加费用清单》向原告收取绿化费，违反了双方签订的商品房买卖合同的约定，被告收取的绿化费5882.25元应退还给原告。5、水电开户费2000元。一是水户、电户归属于买受人，水电开户费应由买受人承担；双方也约定水电开户费用以实际发生为准，多还少补，原告已实现水电开户，对应费用已实际产生；二是商品房买卖合同附件三约定“水电到户（不包开户、室内水电不包）”，被告提供涉案房屋的配电、供水、无负压供水、外墙立管等安装工程支出的费用单据，从而作出水电开户费用实际支出远大于2000元的抗辩，但被告主张的上述安装工程费用与水电开户无关。综上，虽然被告未能举证证明水电开户支出的具体数额，但原告已实现水电开户，对应费用已实际产生，在此情形下，本院酌定水电开户费用为1000元，被告应向原告退还1000元；被告认为水电开户费用实际支出远大于2000元，不须退还的抗辩，本院不予采纳。
关于装修押金的退还。被告向原告收取的装修押金5000元，双方约定装修完工后如无损坏电梯和其他物资，则所押金额全部退回给买受方，以及根据原告与物业服务中心签订的《房屋装饰装修管理协议》第五条关于装修禁止行为“1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构或住宅内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；……”以及第八条第1.1款：“原告装饰装修违反本协议的任一款规定的，每违约一次应向物业支付200元-1000元以下的违约金”的约定，由于原告装修期间存在五处拆墙、加墙的情形，应在装修押金中扣除1000元。此外，根据原告确认的《证明》需要扣除的项目有：垃圾清运费350元，电梯使用费300元，施工人员出入证工本费4张共20元，装修管理费10元。诉讼中，被告同意不扣除垃圾清理费350元，本院对此予以认定。综上，被告应向原告退还的装修押金为3670元（5000元-1000元-300元-20元-10元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告广西虎林房地产开发有限公司应继续履行与原告谢芝超、刘飞凤签订的《灵峰翠苑小区4#楼东楼商品房买卖合同》的义务，协助原告谢芝超、刘飞凤办理位于贺州市八步区的不动产证。
二、被告广西虎林房地产开发有限公司应向原告谢芝超、刘飞凤退还绿化费5882.25元，水电开户费用1000元，装修押金3670元。
三、驳回原告谢芝超、刘飞凤其他诉讼请求。
上述金钱债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
案件受理费609元（原告已预交），由原告谢芝超、刘飞凤负担411元,被告广西虎林房地产开发有限公司负担198元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 陈甫欢
代理审判员 张媛月
代理审判员 李兰英
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 潘红熹