广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终233号
上诉人（原审原告）：于潼，男，汉族，1985年10月15日出生，户籍住址:广东省深圳市宝安区，
委托代理人：张洁珊，广东瀚宇律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：卜秀娟，女，汉族，1984年5月25日出生，户籍住址：广东省深圳市南山区,
委托代理人：张洁珊，广东瀚宇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：惠州大亚湾旺科投资有限公司，住所地：惠州大亚湾西区熊猫碧富新城碧湖华庭9栋B单元401房。
法定代表人：林榜昭。
委托代理人：严秋红、李仲荣，该公司职员。
上诉人于潼、卜秀娟与上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司（以下简称“旺科公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初723号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人于潼、卜秀娟上诉请求：1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初723号民事判决；2、被上诉人立即为上诉人办理所购房屋的产权证明;3、被上诉人向上诉人赔偿因为逾期不办理房产证的违约金暂计至2017年5月31日约是111214元(实际赔偿金额算至上诉人实际取得产权证之日);4、被上诉人承担本案所有诉讼、保全等费用。
事实与理由:上诉人与被上诉人商品房预售合同纠纷一案,经过惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(下称:一审法院)审理并作出判决,判决结果如下:“1、被上诉人自本判决生效之日起三十日内将房办证所需资料提交产权登记机关备案;2、被上诉人自本判决生效之日起三十日内向上诉人支付逾期办证违约金(以529591元为本金,从2016年7月15日起按中国人民银行银行贷款利率计付至被上诉人办理产权登记备案手续之日止)……”一审法院作出这个判决的理由是:“1、商品房买卖合同第十五条约定:被上诉人应当在商品房交付使用后360个工作日内,将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。本案中被上诉人实际于2015年2月1日将涉案房屋交付给上诉人使用,至本案法庭辩论终结时,被上诉人尚未将办理涉案房屋产权的相关资料提交给产权机关备案,已超过双方约定的360个工作日。……”合同第八条：出卖人应当在2014年3月16日前,依照国家和地方人民政府的相关规定,将商品房交付买受人使用。(把笫八条和第五十条连起来:出卖人应当在2014年3月16日前,依照国家和地方人民政府的相关规定,将商品房交付买受人使用。在商品房交付使用后360个工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。)同一份合同的条款上下衔接,办证约定日期已经很明朗的了。所以我认为一审法院虽确认了被上诉人逾期办证的事实,但对于逾期办证的时间起算点认为是在实际交房起360个工作日起算起是完全错误的。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是由被上诉人提供的格式合同,签订合同过程中被上诉人占据主导地位,对于合同内容具有较大的决定权,交房及办证时间均是由被上诉人确定。在此背景下,被上诉人作为专业的房地产开发企业,在何时交房、交房之后多长时间申请办证等时间的确定上,应当在签订合同之前就已经充分考虑到建筑施工实际情况、政策法律规定等各种因素,进行了较为精准的测算。因此,上诉人完全有理由认为《商品房买卖合同》上约定的交房时间和办证时间均为具体时间,即被上诉人应在2014年3月16日交房,并且在交房后的360个工作日即2015年8月20日办证。超过任何一个时间均属违约,应分别承担违约责任。基于合同的公平原则,上诉人已按义务按期足额支付购房款,而被上诉人并未按合同约定时间办理权属证书,所以被上诉人应当承担逾期办证的违约责任:逾期起算时间应从《商品房买卖合同》约定的交房时间2014年3月16日后360个工作日即2015年8月20日。合同法第三十九条采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。《最高人民法院公报》2016年第11期开发商逾期办证和交房双重违约并存,违约金具有惩罚性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是专门为解决全国房地产市场出现的问题而制定的法律条文,是解决房屋买卖合同纠纷最主要的法律依据。一审判决仅依据合同法第六条、笫八条、第六十条之规定判决是不准确的。所以本人认为本案的办证违约金的赔率应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：没有约定违约金或损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。声明书上笫一句明确表示本人同意按照合同约定条件收房。这是对原有合同的遵守,并没有明确说明废止原有合同,因此开发商所谓的声明书是原有合同的变更毫无缘由。声明是在原有合同的基础上增加的条款。条款中开发商承诺自收房日起,2年内取得房产证。试问，现在2年已过,而房产证我却并未取得。开发商一次又一次的违约,我的权益该如何保障。开发商应继续承担违约责任,直到我取得房产证日止。至于开发商所谓的只有办证责任那更纯粹是无稽之谈。声明书上说:本人在收房时已现场验收房屋全部条件并知悉全部状况,因房屋已交付本人，出卖人不再承担该房屋交房责任和其他相关责任。这也表明仅局限于收房房屋现场验收时可看到的条件和情况。中萃的质量之差是有目共睹的,收房验收时存在诸多质量问题,如大门损坏,窗户漏水,把手脱落,房梁歪斜,地面不平等等。由于交房延期实在太久,本人每月在惠州还需缴纳房租，万般无奈之下接收了这一系列的质量问题。也在后面的装修中，为了处理这些问题多付出了不少费用，真是有苦难言。另外，被上诉人有责任在判决生效之日立即将该房屋办证所需资料提交产权登记机关备案，而不是在判决生效之日起三十日内提交备案。鉴于上述事实及理由,上诉人认为一审法院判决严重违反双方约定事实及相关法律规定,万般无奈上诉至贵院,请求贵院落实本案事实,支持上诉人上诉请求,以维护法律的公正及市场的公平交易规则,保护弱小的购房者上诉人的合法权益。
旺科公司发表答辩意见：立即办证事实上不可能，因大亚湾不动产中心系统等原因，不可能立即办理。大亚湾不动产中心每天限10个抢号。声明书是双方合意的结果，双方达成办证变更的约定，收房之日起两年内办理房产证，没有违约，无需承担违约责任。
旺科公司上诉请求：一、请求二审法院驳回被申请人的诉讼请求。二、退一万步讲，即使法院变更双方约定的责任方式，认定申请人应承担支付逾期办证违约金责任，该违约金计付期间亦应调整为从2017年6月3日其至2017年9月5日止。
事实和理由:一、双方当事人对逾期办理产权登记备案的违约责任承担方式是明确的,即为“由出卖人继续办理”并非“支付违约金。”申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理,该第3项为“买受人同意由出卖人继续办理。”故双方当事人对逾期办理产权登记备案的违约责任承担方式是明确的,即为“由出卖人继续办理”,并非“支付违约金”。且在签订合同时,被申请人对该约定亦是明知,其签署了合同并接受了房屋后,申请人应当按照该约定承担违约责任,为被申请人继续办理产权证。被申请人的诉请已经超出合同约定的责任范围,与约定的责任方式冲突。按照合同约定,被申请人已放弃违约金的诉请,而选择由申请人继续办理产权证的责任方式。若法院变更双方约定的责任方式会给申请人造成相当大的损失,且被申请人未举证证明申请人逾期履行报备义务对其造成的实际损失,故被申请人的诉求应当驳回。二、退万一步讲，即使法院变更双方约定的责任方式，认定申请人应承担支付逾期办证违约金责任，该违约金计付期间，最多从2015年12月23日之后360个工作日（2017年6月3日）起，至2017年9月5日申请人将办理权属登记资料报产权登记机关备案日止，并应依法扣除因政府不可抗力及被申请人原因导致延误办证的时间。1、本案涉案商品房交付使用时间应纠正为2015年12月23日。一审法院认定申请人于2014年9月4日将涉案房屋交付给被申请人使用,属于对事实部分的审查不清。我国《建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。本案涉案房屋于2015年12月22日才取得《建设工程规划验收合格证》、2015年12月23日取得“验收合格”的《建筑工程竣工验收报告》。由于我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用,因此即使房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付购房人使用,交付日期也应以符合法定及约定交付条件之日为准。涉案房屋在2015年12月23日才满足合同约定“经验收合格”的交楼条件,本案涉案房屋于2015年12月23日交付被申请人也才符合法律法规关于商品房交付的强制性法律规定。本案涉案房屋当年因业主需要,申请人为配合业主提前进场装修而交付,但实际上该期间也并未收取物业管理费,而是2015年12月23日起才开始收取物业管理费。关于本案涉案商品房的正确交付使用时间,请求二审法院纠正为符合法定及约定交付条件的2015年12月23日,从而改判从2015年12月23日后360个工作日(2017年6月3日)起计付逾期办证违约金。2、由于政策改变、新增了权籍调查程序及大亚湾区不动产登记中心电脑系统原因等,导致现在大亚湾不动产登记不能正常办理,请二审法院认定申请人于2017年9月5日,已履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务。申请人已于2017年9月5日,向大亚湾区不动产登记中心提交办理涉案房产权属登记资料。自申请人向大亚湾区不动产登记中心提交权属登记资料之日起,出卖人便已完全具备办证条件,但后续一系列的程序需产权登记中心及被申请人予以配合方能进行。因该中心系统原因、限号,及被申请人未提供办证资料、办证费用和未及时配合面签等原因,未能在合理期限内取得房地产权属证书,由此导致的逾期办证,不属于合同约定的“因出卖人责任”。因此,请求法院认定申请人已于2017年9月5日即履行完毕合同所约定的提交办理权属登记资料报产权登记机关备案的义务,且还应当扣除2017年6月30日至2017年9月4日期间,因大亚湾区不动产登记中心电脑系统原因导致的无法正常办理房产证业务的时间。三、因本案判决对整个小区众多业主,及申请人所有的其他楼盘,甚至对整个大亚湾房地产交易市场都有示范作用,影响重大。法院作出的终审生效判决,可能会导致申请人企业不能承担众多业主的赔偿要求,直至企业破产倒闭,无人办理众多购房业主的房产证。甚至事态进一步恶化,引发严重的社会问题,严重影响社会的和谐稳定。请法院慎重考虑、裁决。
于潼、卜秀娟发表答辩意见：在合同上我们有约定交房时间，在合同的第十五条有约定，目前出卖人旺科公司没有做这方面的手续，超过360天。虽然没有具体说交付是实际交付还是合同上约定的交付时间，合同本身是格式合同，买房人处于弱势地位，都是开发商提供的不能修改。对于交付，应当是合同上约定的交房时间。合同的第十五条第三点，可以同意继续办理，不主张解除合同，旺科公司没有提交我们所有业主每一房号的房产证相关的备案资料。旺科公司没有帮业主办理小产权证。交付后360个工作日办证，逾期就按逾期相关的法律规定来赔偿我们违约金。虽然合同没有具体约定，我们要求按照中国人民银行的逾期贷款利率标准计算。业主只是合情合理的向法院恳求违约金应当得到支持，一系列损失远远不足以弥补。请求支持业主的上诉请求。
于潼、卜秀娟向一审法院起诉请求：1.被告立即为原告办理所购房屋的产权证明；2.被告向原告支付因逾期不办理房产证的违约金暂计至2017年5月31日约111214元（实际违约金计至原告实际取得产权证之日）；3.本案的所有诉讼、保全等费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年6月24日，原告于潼、卜秀娟与被告旺科投资公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定的主要内容有：一、商品房的基本情况，原告购买被告开发的位于惠州××××房，建筑面积99.67平方米，总价529591元；二、付款方式及期限，原告于2013年6月24日付清30%的房款计159591元,剩余70%房款计370000元以银行按揭贷款支付；三、交付期限，被告应当在2014年3月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：考虑到大亚湾主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意由被告继续办理。合同还就原、被告双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告支付了首期款并办理了按揭贷款。2015年2月1日，被告将涉案房屋交付给原告使用。2016年3月6日，原告出具《声明书》一份，内容为：本人于潼、卜秀娟已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房……因该房屋已交付本人，出卖人不再承担该房屋交房责任和其他相关责任。当天，被告向原告出具《揭阳市榕江建筑工程总公司盛业豪园三期逾期交楼违约金结算表》一份，内容：按照双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2014年3月16日前将合同约定的房屋交付原告使用，但被告实际于2014年9月4日将涉案房屋交付给原告使用，已逾期171天，被告应向原告支付逾期交楼违约金9056元。同时，原告出具《收条》一份，证明其已收到惠州大亚湾旺科投资有限公司有关盛业豪园三期逾期交楼违约金9056元。另查明：2016年2月1日，被告以案外人揭阳市榕江建筑工程总公司未协助办理盛业豪园三期工程竣工验收备案的违约行为为由，诉至本院，请求案外人揭阳市榕江建筑工程总公司协助办理盛业豪园三期工程竣工验收备案。本院受理后，于2017年2月23日作出（2016）粤1391民初221号之二民事裁定，裁定案外人揭阳市榕江建筑工程总公司在本裁定书送达之日起五日内向被告提供办理盛业豪园三期房产的竣工验收及备案需由施工方提交送审的资料。案外人揭阳市榕江建筑工程总公司不服该裁定，向本院提出复议，请求本院撤销（2016）粤1391民初221号之二民事裁定书第一项内容，本院于2017年3月13日作出（2016）粤1391民初221号之三民事裁定，裁定驳回案外人揭阳市榕江建筑工程总公司的复议申请。至本案法庭辩论终结时，被告尚未将办理涉案房产产权所需的资料提交产权登记部门备案。
一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，为合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务并享有合同权利。本案的争议焦点是原告主张逾期办证违约金应否得到支持。本院分析如下：一、商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告实际于2015年2月1日将涉案房屋交付给原告使用，至本案法庭辩论终结时，被告尚未将办理涉案房屋产权的相关资料提交给产权机关备案，已超过双方约定的360个工作日，被告的行为已构成违约，应承担相应的法律责任。尽管合同十五条还约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意由出卖人继续办理，该约定并未免除被告逾期办证的责任。即便双方有约定免责事由“考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档等”，也仅系针对政府行为引起的。事实上，本案被告至今尚未办理产权登记备案手续，明显已违反合同约定。被告依据上述约定认为超过约定期限办证并不违约的抗辩，有悖公平和诚信原则，本院不予采纳。从上述约定的内容看，可以明确双方约定的办证期间是交房后360个工作日，超过此期限，被告亦应继续办证，至于逾期办证的违约金双方则没有约定。二、承建商迟延竣工备案不属于法定免责事由。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为、战争。本案中，被告辩称由于承建方揭阳市榕江建筑工程总公司不配合办理涉案楼盘的工程竣工备案而导致延期办证不构成违约，该事由不属于不可抗力，不属于法定免责事由，被告逾期办证由于第三方原因造成，仍应向原告承担违约责任。因此，被告该抗辩，本院不予采纳。三、关于原告出具的声明书是否已免除被告逾期办证的违约责任问题。从声明书的内容来看，尽管原告表示房屋交付后，被告不再承担交房责任和其他相关责任，但并未明确表示免除被告逾期办证的责任。事实上，被告也仅向原告支付了逾期交房的违约金，并未就逾期办证的损失一并补偿原告，故，被告关于原告已放弃追讨逾期违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原、被告对逾期办证的违约金没有约定，违约金应按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付，即以房价总额529591元为本金，从2016年7月15日起按中国人民银行贷款利率计付至被告交付涉案房屋办证所需材料至产权登记机关备案之日止。原告诉请超出法律规定的部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾旺科投资有限公司自本判决生效之日起三十日内将盛业豪园20栋1101号房办证所需资料提交产权登记机关备案。二、被告惠州大亚湾旺科投资有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告于潼、卜秀娟支付逾期办证违约金（以529591元为本金，从2016年7月15日起按中国人民银行银行贷款利率计付至被告办理产权备案手续之日止）。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2524元，由原告于潼、卜秀娟负担1200元，被告惠州大亚湾旺科投资有限公司负担1324元。
本院二审期间，旺科公司提交证据：证据一《关于盛业豪园三期项目楼号变更的规划意见》，盛业豪园三期的10-13栋变更为15-21栋。证据二《盛业豪园三期项目竣工环保验收的函》，证明涉案房屋已于2014年11月3日经竣工环保验收合格。证据三盛业豪园项目《人防工程竣工验收备案意见书》，证明涉案房屋已于2014年11月28日完成人防工程竣工验收备案。证据四盛业豪园三期管道燃气工程《竣工验收证明》，证明涉案房屋已于2014年12月29日经管道燃气工程竣工验收合格。证据五盛业豪园三期建设工程《消防验收合格的意见》，证明涉案房屋已于2014年12月31日经消防验收合格。证据六盛业豪园三期《建设工程规划验收合格证》，证明涉案房屋已于2015年12月22日经规划验收合格，已具备交楼条件。证据七盛业豪园三期《建筑工程竣工验收报告》，证明涉案房屋已于2015年12月23日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方竣工验收合格，达到合同约定交付条件。证据八盛业豪园三期工程《竣工验收备案表》，证明涉案房屋已于2017年5月22日完成竣工验收备案，该日起涉案房屋已完全具备办理不动产登记的条件。证据九《惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局公告》，证明2016年6月28日起大亚湾不动产登记新增权籍调查程序。证据十《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》，证明2016年11月30日起大亚湾房管局限制每个项目每天送件不多于15份，导致旺科公司未能及时为所有业主办证，现在改为每一个开发商每一个项目只受理10份。证据十一《关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》，证明大亚湾房管局2017年3月6日起推行网上预约办理不动产登记业务。每天限号受理不动产登记。证据十二《关于暂停受理不动产登记业务的通知》，证明2017年6月30日起，因大亚湾不动产登记中心启用新系统，暂停受理业务；实际至2017年9月才正常受理业务。2017年9月5日我方已经向大亚湾不动产登记中心提交办大证的申请。证据十三《关于暂时关闭网签系统和业务受理系统的通知》，证明大亚湾启动不动产登记信息平台，2017年6月30日起暂停受理业务；实际至2017年9月才正常受理业务。证据十四盛业豪园三期18栋、20栋、21栋《不动产权籍调查表》，证明因大亚湾不动产登记中心新增权籍调查程序，涉案房产已于2017年5月27日开始办理不动产登记。证据十五盛业豪园三期18栋、19栋、20栋、21栋《不动产登记受理回执》，证明因大亚湾不动产登记中心暂停受理业务原因，于2017年6月30日受理盛业豪园三期18、19栋不动产登记申请；于2017年9月5日受理盛业豪园20、21栋不动产登记申请。证据十六盛业豪园三期18栋、19栋、20栋、21栋《商品房确权登记》，证明因大亚湾不动产登记中心系统原因，未能在其承诺的受理后30个工作日内完成不动产登记。
于潼、卜秀娟对上述证据发表了质证意见：对证据1-6,2017年5月后才具备法律规定的竣工条件才能办证，我们认为凭开发商提供的资料不能证明2017年5月后真正具备法律规定的竣工条件。2017年5月后竣工验收完毕才能办大证，与本案要求的我们业主的产权证是两种概念，就算证据真实也只能证明2017年5月前卖给买受人的房屋不具备竣工条件。2017年5月后才能办证是因为没有竣工验收导致的，不影响与买受人在合同上的约定。合同上的交付时间、竣工时间都有严格约定。证据7，没有原件，不能证实真实性，与本案逾期办证无关。证据8-12，没有原件，且由于开发商没有在约定时间办证导致。证据14-16，证明涉案房产大证尚未办好。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。二审另查明以下事实：另查一，2012年9月25日，经住房和规划主管部门批准，盛业豪园三期楼号进行了变更，原10楼变更为15栋，原11楼变更为16、17栋，原12楼变更为18、19栋，原13楼变更为20、21栋。另查二，2014年12月31日盛业豪园三期工程10、11、12、13栋和地下室（一期）消防验收合格。2015年12月22日取得规划验收合格。2015年12月23日经五方验收合格。另查三，2016年6月28日惠州大亚湾区经济技术开发区不动产登记中心发出《公告》，告知2016年6月30日该区全面启动不动产登记业务受理；从2016年6月30日起，凡申请办理土地首期登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手商品房过户等业务，须先行办理不动产权籍调查申请。2016年11月29日，大亚湾经济技术开发区房产管理局发出《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》，告知每个项目每天送件不多于15份。2017年6月19日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局、不动产登记中心发出《关于暂定受理不动产登记业务的通知》，告知因该区2017年7月1日全面启用不动产登记信息平台，计划与2017年6月30日—7月5日期间对新旧系统数据进行迁移，期间暂停办理所有不动产登记业务。另查四，2017年6月30日，旺科公司以其作为权属人向大亚湾不动产登记中心申请办理盛业豪园18、19栋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记；2017年10月26日，惠州市国土资源局核准该两栋房屋的首次确权登记。2017年9月5日旺科公司以其为权属人申请办理盛业豪园20、21栋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记；2017年11月24日，惠州市国土资源局核准该两栋房屋的首次确权登记。至二审辩论终结前，涉案房屋尚未申请办理以购买方为权属人的商品房所有权转移登记。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：逾期办证违约责任的承担问题。具体评析如下：
第一，关于逾期办证违约责任的承担形式。旺科公司上诉称根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定“若办理产权证明时间超过双方约定的期限，买受人同意由出卖人继续办理”，其违约责任的承担方式为“继续办理”，而非“支付违约金”，对此，旺科公司作为涉案房产的开发商，具有协助业主办理房产权属证书的义务，如将其“继续办理”的应尽义务作为违约责任的承担方式，对购房者显失公平，虽然上述合同条款未明确其逾期办证的违约责任，但该条款亦未免除其应承担逾期办证的违约责任。另，旺科公司称与于潼、卜秀娟签订的《声明书》已免除了其逾期办证的责任，经查，该声明书并未体现双方就办证时间达成一致变更意见，亦未明确免除旺科公司逾期办证的违约责任，因此，旺科公司就此《声明书》主张免除其逾期办证的违约责任，没有事实依据。因此，旺科公司未在约定时间内协助办理房产权属证书，应承担相应违约责任。
第二，关于逾期办证违约金计算起止时间。首先，关于逾期办证违约金起算时间。旺科公司主张应以涉案楼盘竣工验收之日即2015年12月23日作为房屋交付之日，从2015年12月23日后360个工作日即2017年6月3日开始起算逾期办证违约金。于潼、卜秀娟则主张应从合同约定的交房时间后360个工作日开始计算。对此本院认为，因双方当事人确认涉案房屋的实际交付日期为2015年2月1日，双方以实际的行为变更了合同约定的原交房日期，原审以实际交房之日后360个工作日开始起算逾期办证的违约金并无不当，本院予以维持。其次，关于逾期办证违约金计算截止日期。旺科公司二审主张应以其将办理首次权属登记资料报产权登记机关备案之日即2017年9月5日作为截止日期，并扣除因政府不可抗力及购房者原因导致延误办证的时间。经查，2017年6月30日旺科公司申请办理盛业豪园18、19栋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，2017年10月26日核准首次确权登记。2017年9月5日旺科公司申请办理盛业豪园20、21栋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，2017年11月24日核准首次确权登记。但至本案二审辩论终结前，涉案房屋尚未申请办理以购买方为权属人的商品房所有权转移登记，也即旺科公司的办证义务尚未履行完毕。故此，旺科公司主张逾期办证违约金计算截止至2017年9月5日，没有事实依据，本院不予采纳。至于旺科公司称政策变化增加的办证程序、以及买受人自身原因延误办证的时间应从本案旺科公司逾期办证违约时间中扣除的主张，本院认为，一方面，在本案诉讼前《不动产登记暂行条例实施细则》已于2016年1月1日公布施行，旺科公司对于在办理不动产所有权首次登记与转移登记中需增加履行的手续应是知晓，但是在本案一审辩论终结前，旺科公司从未提出上述抗辩理由，亦未提交证据证明截止至其完成房屋所有权转移登记备案时具体可扣减的天数。另一方面，旺科公司亦未举证证明存在因买受人原因导致延误办证时间的事实。故此，一审结合当事人的诉请与抗辩，判决逾期办证违约金计算至旺科公司为买受人办理涉案房屋产权转移登记备案之日并无不当，二审予以维持。
至于于潼、卜秀娟提及的逾期办证违约金的计算标准应为银行逾期贷款利率的问题。一审已认定应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故一审判决中存在的笔误，由一审法院自行裁定更正。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5048元，由上诉人于潼、卜秀娟负担2524元，由上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司负担2524元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 于海砚
二〇一八年三月二十六日
法官助理 周 莎
书 记 员 黄 慧