宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终1982号
上诉人（原审被告、反诉原告）：禹睿，女，1987年10月12日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：银川力鼎房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰南街4-6号。
法定代表人：强飚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：保文静，宁夏言成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁黎，女，1965年3月8日出生，汉族，该公司副总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
上诉人禹睿因与被上诉人银川力鼎房地产开发有限公司（以下简称力鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初9708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
禹睿上诉请求：1、撤销原审判决第二、三、六项，改判被上诉人向上诉人赔偿2015年11月至2016年3月人员工资损失52000元，房租损失110000元，合计162000元；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：第一、一审判决认定事实错误，对涉案房屋2015年度没有供暖的事实未予认定，且上诉人在一审中出示了修水管费用的收条、与被上诉人负责人沟通要求解决水管破裂的短信截图、中铁水务集团有限公司营业收费系统截图，证明在房屋租赁期间存在地下水管老化，几次破裂维修的客观事实，而一审法院对此亦未予确认；第二、一审法院适用法律错误，被上诉人出租的房屋存在不能供暖、房屋塌陷、地下水管破裂等问题，导致上诉人不能达到正常经营宾馆的使用目的，被上诉人应依法减少房租并赔偿上诉人因此造成的损失。综上，请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求。
力鼎公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
力鼎公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、解除合同之日被告向原告返还租赁房屋；3、依法判令被告向原告支付2015年11月15日至2016年4月1日租金28750元；4、判令被告向原告支付2016年4月1日至2016年10月的租金186666元，违约金14496元，并支付至实际返还房屋之日止的租金及违约金；5、本案诉讼费由被告承担。
禹睿向一审法院反诉请求：1、原告向被告赔偿因租赁房屋不能供暖、存在质量问题等原因导致被告无法正常营业而造成的各项经济损失共236866元（其中2015年11月至2016年3月人员工资52000元，房租110000元。2016年5月房顶坍陷，维修期间1个月，房租损失26666元、人员工资损失10400元及部分营业利润损失6200元，共计43266元。2016年11月至2017年1月11日人员工资20800元。水管破裂维修费10850元）；2、原告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月28日，原告及被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于银川市××区，建筑面积1400平方米；第一年租赁费320000元，以后每年租金较前一年度的租金随市场行情增减；租赁期限为5年，自2016年4月1日至2021年3月31日止；第一年租赁费按季度支付，每季度支付80000元，第一次在本合同签订后4月20日内付清，以后每个季度的租金应在第一个月的15号前支付......；自合同签订之日起，房屋发生的水、电、暖、物业及各项费用均由被告承担；原告应当积极与供暖单位协调，解决宾馆的供暖事宜，产生的费用由原告承担，不得影响被告2016年度采暖期正常使用；被告迟延支付租赁费及保证金的原告有权终止合同；被告逾期支付租赁费的，除应如数支付外，应当承担每日相当于年租金万分之三的违约金；原告保证出租房屋水、电、暖基础设备的完好，使用过程中因使用不当造成的损坏由被告负责维护、维修；合同期满被告原装修投入的设施产权无偿归原告。同日，被告向原告出具欠条一张，载明：”欠2015年11月15日-2016年4月1日房屋租金叁万捌仟柒佰伍拾元，￥38750于2016年4月20日内付清，禹睿”。2016年3月28日，原告向被告出具收据一张，载明：”今收到禹睿交来银川市××区房屋租金（2015.11.5-2016.2.20）人民币壹拾万元整，￥100000元”。后被告又向原告支付了租金10000元。被告反诉过程中主张，因房屋塌陷，前后因维修房顶又因消防问题造成重新维修，共历时1个月。另查明，2015年10月16日案外人周恒与被告签订《宾馆转让合同》，周恒将南薰西街金广和宾馆（面积1500平方米）转让给被告，宾馆现有装修、装饰、工具、酒店用品、办公及其他所有设备全部无偿归被告，被告应向周恒支付定金50000元及转让费150000元。合同签订后，被告向周恒支付了50000元定金及转让费50000元。后周恒向被告要求支付下剩100000元转让费，于2016年10月8日诉至该院，同时被告提起反诉，要求解除其与周恒签订的《宾馆转让合同》并赔偿2015年10月16日至2016年6月17日期间的营业损失100000元、维修费11520元。该院作出（2016）宁0104民初8893号民事判决书，认为被告及周恒的《宾馆转让合同》已经实际履行，且原告对周恒转让宾馆的行为进行了追认，故认定上述《宾馆转让合同》合法有效，后判决：被告及秦秀广于判决生效之日起十日内向周恒支付转让费100000元并支付相应预期付款违约金；驳回被告的反诉请求。后被告不服上述判决，上诉至银川市中级人民法院，该案正在审理中。诉讼中，双方认可，涉案宾馆共计房间40余间，2016年度采暖期期间，暖气不热的大概有20间，因无法供暖，供热公司已给予免交采暖费。被告主张其在经营宾馆期间，共雇佣服务员4名，每月人员工资支出共计10400元。2017年1月11日，被告停止营业。2017年3月20日，被告称房屋内的物品未搬离，其向原告交还涉案房屋钥匙，但原告不予接收，故其未经原告及该院准许，将涉案房屋钥匙放置在该院813办公室后离去。
一审法院认为，依法成立的合同对合同双方有拘束力。原、被告均应按照合同约定全面、及时履行各自义务。被告于2015年11月15日接受案外人转租的涉案房屋，后被告向原告出具欠条确认，欠付原告房屋2015年11月15日至2016年4月1日止的房屋租金38750元，因双方认可被告已经支付租金10000元，故对原告要求被告支付该笔下剩租金28750元的诉讼请求该院予以支持。双方于2016年3月28日补签《房屋租赁合同》，涉案房屋由被告租赁使用，被告亦应按照合同约定的期限向原告支付租金。根据合同约定，被告未按合同约定支付租金的，原告有权解除合同，因被告应当于2016年4月20日前向原告支付第一季度租金80000元，但被告至今未向原告支付，违反合同约定，原告要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，被告于2016年12月21日庭审中表示同意解除合同，故双方之间的《房屋租赁合同》已于2016年12月21日解除。被告应当向原告支付2016年4月2日至2016年10月25日止的租金186666元，因被告逾期向原告支付租金，按照《房屋租赁合同》的约定，被告应当按照320000元/年万分之三的标准向原告支付自2016年4月21日至2016年10月25日止的违约金，原告要求被告支付违约金14496元，不违反双方的约定及法律规定，该院予以支持。对于原告所主张的2016年10月25日之后的违约金，被告应当顺延支支付至本判决确定的付款之日，该付款日后如发生迟延履行，迟延履行期间的债务利息足以弥补损失，故判决确定的付款之日之后的违约金不应再得到支持。合同解除后，被告应当向原告腾退房屋，因不能及时腾退涉案房屋，仍然占用涉案房屋，给原告造成了损失，故被告应当按照合同约定的876.71元/天租金标准向原告支付自2016年10月25日起至向原告腾退房屋时止的租金和使用费。对于被告的反诉诉讼请求，2016年3月28日，原、被告签订涉案《房屋租赁合同》，约定原告应当积极与供暖单位协调，解决宾馆的供暖事宜，不得影响被告2016年度采暖期正常使用，同时被告向原告交纳了截止2016年4月1日的部分租金100000元并向原告出具欠条一张，从合同内容及被告支付100000元租金的情况可以看出，双方已对2016年3月28日前包括供暖和租金的问题达成了解决方案，并要求原告保证2016年度的供暖问题，上述行为应当视为双方当事人对截止当日各自权利义务的重新约定，故被告不应在本次诉讼中主张原告赔偿其自2015年11月至2016年3月供暖期的人员工资及房租损失162000元，对于该项主张，该院不予支持。对于被告主张的2016年5月涉案房屋顶部塌陷维修一个月产生的房租损失26666元、人员工资损失10400元及部分营业利润6200元，共计43266元。考虑到因房屋塌陷势必会影响被告经营，结合被告提交的证据，被告主张的维修一个月时间在正常范围，人员工资标准亦未超出正常标准，故对于维修期间的损失43266元，该院予以支持。对于被告所主张的2016年11月至2017年1月11日人员工资的损失20800元，虽该损失中部分产生于合同解除后，但因双方纠纷一直未解决，供暖问题影响经营的情况持续至被告停止经营时，原告存在过错，且该时期被告亦承担了占用费，故对于被告该部分的主张，该院予以支持。对于被告所主张维修管道的费用，被告提交的证据不足以证明上述费用的产生，且管道损坏的原因不明，原告亦不予认可，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告银川力鼎房地产开发有限公司（反诉被告）与被告禹睿（反诉原告）在2016年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月21日解除；二、被告禹睿（反诉原告）于本判决生效之日起七日内向原告银川力鼎房地产开发有限公司（反诉被告）支付欠付租金28750元，并支付2016年4月2日至2016年10月25日的租金186666元，同时支付违约金14496元（截止2016年10月25日），后期违约金按照合同约定的标准顺延计算至本判决确定的付款之日；三、被告禹睿（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告银川力鼎房地产开发有限公司（反诉被告）腾退位于银川市××区房屋，并按照日876.71元/天的标准向原告银川力鼎房地产开发有限公司（反诉被告）支付自2016年10月26日至上述房屋腾退之日止的租金和使用费；四、原告银川力鼎房地产开发有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起七日内赔偿被告禹睿（反诉原告）2016年5月涉案房屋顶部塌陷维修期间产生房租损失、人员工资损失及部分营业利润共计43266元，2016年11月至2017年1月11日人员工资损失20800元，以上共计64066元；五、驳回原告银川力鼎房地产开发有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求；六、驳回禹睿（反诉原告）的其他反诉请求。
二审中双方当事人均向法庭提交了证据，上诉人提交房屋交接说明一张、盘点表一份，证明因房屋内设施设备较多且其与案外人周恒的案件尚未审结，双方当事人商议将物品存放于涉案房屋内，在被上诉人需要时上诉人积极配合清点设备，被上诉人对设施设备进行处理时应与上诉人协商处理。经质证，被上诉人对该证据的真实性予以认可，但认为双方签订协议的目的系尽快止损，协议签订后上诉人不搬出房屋，导致房屋交接无法正常履行。被上诉人提交短信记录一份，证明双方在签订协议后上诉人拒不交接房屋，导致被上诉人无法使用涉案房屋。经质证，上诉人对该证据的真实性认可，但认为涉案房屋至今未出租或使用，未达到房屋交接说明上的交接条件，导致宾馆无法正常营业的问题不完全在上诉人方。
经审查，上诉人与被上诉人提交的证据真实有效，形成于一审判决书作出之后，属于二审中的新证据，本院予以采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。本院另查明，双方于2017年6月2日签订房屋交接说明，约定：1、双方于2017年5月26日正式交接涉案房屋，双方租赁关系解除，不影响案件的进展；2、自2017年6月2日开始，甲方公司（力鼎公司）可以自由处置涉案房屋（另外出租或自营），但对甲乙双方已清点的设施设备处理时应与乙方（禹睿）协商处理；3、在甲方需要使用涉案房屋时，乙方对已清点的设施设备积极配合。在签订上述房屋交接说明后，双方对设施进行清点，但上诉人尚未将清点设施设备移出涉案房屋。
本院认为，本案中上诉人与被上诉人于2016年3月28日补签《房屋租赁合同》，对租金等基本内容及协调供暖事宜作出约定，同时上诉人向被上诉人交纳合同签订前的部分租金100000元并出具欠条确认2016年4月1日之前的房屋租金所欠金额，由此可以看出双方当事人在签订合同时供暖及租金问题已达成解决方案，故一审法院对上诉人主张被上诉人向其赔偿自2015年11月至2016年3月供暖期的人员工资及房屋损失162000元不予支持并无不妥。对维修管道的费用，上诉人提交的证据不能充分有效的证明该项费用实际支出的金额，一审法院未予支持亦无不妥。对涉案房屋租金和违约金的计算，一审法院按照双方签订的合同对2016年4月2日至2016年10月25日的租金及违约金予以计算符合法律规定，对2016年10月26日至上诉人腾退涉案房屋之前的租金和使用费，上诉人主张2016年11月后因涉案房屋不能正常供暖，宾馆基本属于停业状态，应对该期间的房租减免，但因在该期间其仍然占有涉案房屋，未向被上诉人腾退并交付涉案房屋，暖气不热的情况供热公司已给予免交2016年度采暖费，双方对供暖问题与房租减免未予约定，一审法院参照双方年租金金额确定按日计算并无不当，对上诉人的该项主张本院不予支持。综上，上诉人的上述请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4748元，由上诉人禹睿负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡春燕
审判员 张建国
审判员 杨 枚
二〇一七年十二月二十八日
书记员 马 梅
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。