苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初581号
原告：王建平，男，1966年1月20日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：陆婷，江苏锦同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张超群，江苏锦同律师事务所实习律师。
被告：李忠斌，男，1971年3月28日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：庄玲娟、陆福明，江苏力信律师事务所律师。
原告王建平与被告李忠斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法由审判员何亚平独任审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王建平之委托诉讼代理人陆婷，被告李忠斌之委托诉讼代理人庄玲娟、陆福明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王建平向本院提出诉讼请求：确认原、被告签订的租赁合同无效；被告承担缔约过失责任并赔偿原告损失人民币164808元。庭审时，原告主张如法院认定合同有效，则要求被告承担违约金人民币100000元。事实和理由：被告于2015年1月3日向苏州吴中万达广场投资有限公司认购位于苏州市吴中区××苏州××广场××号商铺。原告确认其将成为商铺的所有权人，与被告于2015年6月16日签订《租赁合同》，租期为五年，自2015年12月13日至2020年12月12日，租金每年为240000元，2015年12月13日至2018年12月12日三年内房租不变，第四年开始递增10%，第五年再递增10%；期满后视情况重新签订合同。上述合同签订后，被告未履行上述认购协议，其不能取得涉案商铺的所有权，致使双方签订的租赁合同无效，被告未及时解决双方纠纷，原告为挽回损失，于2016年4月27日与上述商铺的所有权人签订了另一份《租赁合同》，多预期支付租金差额为164808元，被告应承担缔约过失责任并赔偿原告损失，故诉至法院。
被告李忠斌辩称，原、被告签订的租赁合同合法有效，不存在缔约过失的事实。因开发商无法兑现为被告解决购房贷款的承诺，开发商提出解除房屋买卖合同，被告亦只能无奈接受解除合同，并在2016年3月30日配合开发商办理解除合同的网签备案手续。被告退出商铺仅是房屋所有权的转移，并不影响原告与被告签订租赁合同的效力。原告自愿与现商铺所有权人签订新的租赁合同，系原告自行处分权利行为，造成的损失不应由被告承担。原告主张的违约金过高。原告至今未向被告支付2015年12月13日起至2016年3月期间的租金，被告保留要求原告支付相应租金的权利。
本院经审理认定事实如下：2015年1月3日，被告向苏州吴中万达广场投资有限公司（以下简称吴中万达公司）认购位于苏州市吴中区××苏州××广场××号商品房，建筑面积为88.46平方米，总价为6063756元。
2015年6月16日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定被告将上述房屋出租给原告作为商铺使用，租期五年，自2015年12月13日至2020年12月12日。租金为每年240000元，双方自签订本合同之日，承租人向出租人支付押金10000元；2015年12月13日至2018年12月12日，三年内房租不变，每天每平方7.5元；第四年开始递增10%，第五年再递增10%，五年期满后双方视行情约定重新签订租赁合同。承租人应按约支付租金，到期不交视同违约，违约金100000元。双方还约定，双方在没有违反本合同情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有100000元违约金。另，双方就其他合同权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了租房押金10000元。
2016年3月30日，被告与吴中万达公司撤销了双方签订的商品房买卖合同，撤销原因为买受方发生经济困难，双方协商解除合同。被告于2016年7月4日将上述租房押金10000元退还原告。
庭审时，原、被告双方确认双方签订的租房合同于2017年4月27日解除。
以上事实，由原告提供的商品房认购协议、租赁合同，被告提供的合同撤销备案信息、退还押金的银行交易明细，当事人的陈述以及庭审笔录予以证实。
庭审时，被告陈述，其与吴中万达公司于2015年10月份签订了正式商品房买卖合同，后在年底因万达公司无法为其办理贷款，双方协商在2016年3月下旬办理了解除网签合同的手续。原告于2016年2月26日对涉案商铺进行装修。为此，提供了装修申请表及装修管理协议予以佐证。
原告陈述，涉案商铺是在2015年12月13日前由吴中万达公司电话通知交付，吴中万达公司在2016年2月26日向其交付装修钥匙。原告是在2015年10月份左右从吴中万达公司处得知被告可能买不了涉案商铺，因经营需要一直想租涉案商铺，就与万达公司提出来，后吴松购买了涉案商铺，原告即与案外人吴松签订了租赁合同，两份合同相比，造成原告五年的租金差额损失达到164808元。为此，原告提供了如下证据：1.商品房买卖合同及案外人吴松的基本信息，拟证明吴松于2016年3月31日向吴中万达公司购买了涉案商铺。2.房屋租赁合同，拟证明原告与吴松签订租赁合同承租涉案商铺用于经营饼屋，租期为3年，自2016年3月1日至2019年2月28日，第一年租金为159912元，第二年、第三年的租金均为319824元；租赁期满另行协商签订合同。该合同的签订日期为2016年4月27日。3.租金收条及银行转账凭证，拟证明原告已向吴松支付了2017年8月31日前的租金。4.营业执照，拟证明其承租上述商铺用于经营吴中区城区金街饼屋。
经质证，涉案商铺的现房屋所有权人是吴松，被告不是商品房买卖合同及租赁合同的相对方，对真实性不予认可。即使合同是真实的，原告与吴松签订的租赁合同约定第一年租金为159912元，低于与被告签订的租赁合同租金标准，故原告不存在租金损失。之后几年的租金，因合同未实际履行完毕，无法判定损失的存在。营业执照也无法反映一直在经营的情况。
本院认为，合同当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中，原、被告于2015年6月16日签订的商铺租赁合同，不违反法律强制性规定，应属有效。原告主张本案租赁合同无效，于法无据，本院不予支持。因被告与涉案商铺开发商解除房屋买卖合同致使其不能取得涉案商铺的处分权，原、被告之间签订的租赁合同无法实际履行，现双方确认租赁合同已解除，本院予以认定。因被告违约行为致使合同解除，其应对原告承担违约责任。被告抗辩因吴中万达公司无法为其办理贷款致买卖合同解除不能成为其对原告承担违约责任的法定理由，故本院对其该辩解不予采信。鉴于原、被告双方在合同中约定违约金为100000元，原告据此主张违约金100000元；被告认为过高，应予调整。经审查，原告主张其因经营需要而与现商铺买受人签订租赁合同并支付租金，提供了相应证据予以证实，本院予以采信。根据前后两份租赁合同，前份合同起租日为2015年12月13日，后份合同起租日为2016年3月1日，由此可见，涉案商铺买受人的变更对原告承租使用涉案商铺存在影响。就两份合同对租金标准的约定，原告依据后份租赁合同所支付的租金相比前份租赁合同同期范围内会多出79560元。本院综合本案合同的履行情况，原告基于前份租赁合同的预期利益及实际损失考量，原告主张的违约金过高，本院酌情调整为80000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告李忠斌于本判决生效之日起十日内支付原告王建平违约金人民币80000元。
驳回原告王建平的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取为3596元、财产保全费1370元，合计人民币4966元，由原告王建平负担1490元、被告李忠斌负担3476元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 何亚平
人民陪审员 朱仙珍
人民陪审员 金玉红
二〇一七年六月三十日
法官 助理 徐姝玢
书 记 员 周亚雅