吉林省乾安县人民法院民 事 判 决 书（2015）吉乾民撤字第2号原告：苏静，女，1974年11月5日出生，汉族，乾安县人，教师，�住乾安县东方小区，身份证号码×××。（本人未到庭）委托代理人：郑万春，吉林乾龙律师事务律师。被告：李起超，男，1975年9月1日出生，汉族，乾安县人，个体工商户，现住松原市宁江区团结街长宁小区*单元***室，身份证号码×××。委托代理人：李云平，吉林捷盈律师事务所律师。被告：吉林省恒策房地产有限公司，地址长春市宽城区北亚太大街3146号4016室，分公司地址乾安县田园锦绣小区院内。法定代表人：郑旭，经理。委托诉讼代理人：吴占辉，男，1984年4月6日出生，汉族，乾安县人，现住吉林省农安县永安乡东南村赵君屯*组，身份证号码×××。原告苏静因李起超与吉林省恒策房地产有限公司（以下简称恒策公司）买卖合同一案，不服本院（2015）吉乾民初字第891号民事判决书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2015年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告苏静的委托代理人郑万春、被告李起超及委托代理人李云平、吉林省恒策房地产有限公司的法定代表人郑旭及委托诉讼代理人吴占辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。苏静向本院提出诉讼请求：1、撤销乾安县人民法院（2015）吉乾民初字第891号民事判决书。2、确认苏静与恒策公司乾安分公司房屋买卖合同有效并办理过户手续。事实与理由：2012年5月28日，苏静与吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司签订【田园锦绣小区商铺认购协议书】约定由苏静购买其开发建设的田园锦绣小区1期6幢A11号商铺，面积为193.68平方米，价格为4390元/平方米，总金额人民币850320.00元。合同签订后，苏静于当日交纳了全部房款，恒策公司为苏静出具了收款收据及入住费收据，2014年5月9日，双方补签了【商品房买卖合同】。后恒策公司乾安分公司因资金周转困难，以月利率8分向李起超借款，期限2个月。在苏静不知情的情况下，将苏静购买的同一商品房与李起超重新签订了【商品房买卖合同】以买卖名义进行抵押借款。2015年春，苏静对该楼房进行装修，在装修过程中，李起超进行阻拦，双方发生争议，因房屋长期存在争议，派出所未进行处理。后苏静向乾安县公安局经侦大队报案，经侦查，案情与如上陈述一致，恒策公司经理程实因涉嫌诈骗被逮捕现羁押于乾安县看守所。后苏静于2015年8月13日在乾安县人民法院起诉恒策公司、李起�要求确认买卖合同有效。在庭审中，恒策公司提供乾安县人民法院（2015）吉乾民初字第891号民事判决书，苏静方知道诉争房屋已经被确认李起超与恒策公司买卖合同有效并协助办理过户手续。苏静认为李起超与恒策公司并无真实房屋买卖合同关系，其实是以房屋买卖名义掩盖高息借贷之实，该判决认定事实和判决结果侵犯了苏静的合法权益，故此提起第三人撤销之诉，请查明事实并依法撤销判决。李起超辩称：1、苏静要求撤销（2015）乾民初字第891号民事判决书，首先该判决内容正确合法，不存在撤销情形，苏静与乾安分公司签订的合同是无效的，无效合同自始无效，并未侵犯苏静权益，故苏静不具备提起撤销之诉的主体资格，应驳回起诉；2、乾安分公司的营业执照核定经营权限是房屋咨询，并没有销售职能，所以乾安分公司�苏静的合同无效，苏静依据商品房买卖合同司法解释第八条规定主张权利，而不是向李起超主张撤销权。恒策公司辩称：我们公司给苏静开的一切东西，我们都认可，这些东西经侦那边也调查了，这些都属实。苏静诉请撤销的（2015）乾民初字第891号民事判决书认定的事实：李起超与吉林省恒策房地产有限公司于2014年7月10日签订商品房买卖合同。吉林省恒策房地产有限公司将其开发建设的位于乾安县德建大街田园锦绣小区6幢A11号商用房出售给李起超，建筑面积193.68平方米，每平方米7500元。李起超于2014年7月10日一次性将房屋价款1452600元支付给吉林省恒策房地产有限公司，吉林省恒策房地产有限公司于当日将房屋交付给李起超。李起超于2014年11月30日交纳物业费7266元，于2014年12月6日交纳入住费58104元，于2014年12月19日交纳房产过户应交费用61311.86元；裁判结果：一、原告李起超与被告吉林省恒策房地产有限公司之间2014年7月10日签订的商品房买卖合同有效。二、被告吉林省恒策房地产有限公司于本判决生效后待其开发建设的乾安县田园锦绣小区6幢A11号房屋竣工验收合格后，立即协助原告李起超办理房屋产权过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，无争议证据目录：交款收据3枚共1页（复印件），田园锦绣商铺认购协议书1份（复印件），商品房买卖合同1份（复印件），照片4枚（原件），诉状1份（原件）、传票1枚（原件），吉林省恒策房地产有限公司及乾安分公司注册信息证明，编号NO0215777收据1枚（经核对提交复印件，原件收�），编号NO0216560收据1枚（经核对提交复印件，原件收回），吉林省恒策房地产有限公司及乾安分公司注册信息证明4页（机打件），（2015）乾刑初字第187号刑事案件卷宗判决书。有争议的证据目录：吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司证明1份（原件），2014年11月30日收据1枚（经核对提交复印件，原件收回），缴费明细1枚（经核对提交复印件，原件收回），2014年7月10日交付使用证明1份（经核对提交复印件，原件收回），编号NO0216559收据1枚（经核对提交复印件，原件收回），商品房买卖合同1份（经核对提交复印件，原件收回），商品房售楼许可2枚（复印件），2016年6月22日证明1份（原件），复印于乾安县规划办公室的建设工程规划许可证复印件1枚，复印于乾安县规划办公室乾发改审批字【2011】66号文件1份复印件，（2015）乾刑初字第187号刑事案件卷宗的案卷材料询问笔录150页。对有争议证据和事实，本院认定如下：对于苏静提交的乾安县公安局经济犯罪侦查大队的材料中李阔、王丽英、刘一兵、程实的笔录李起超有异议认为如该案件在侦查阶段，因为现在没有结论，不能作为证据使用，故本院对在侦查阶段的李阔、王丽英、刘一兵、程实的笔录证据效力不予确认；乾安县公安局经济犯罪侦查大队的材料中记账凭证及证实材料李起超认为只能证明苏静与乾安分公司之间签订买卖合同不能证明购买是合法的，乾安分公司没有销售职能，本院认为，该证据来源于乾安县公安局经济犯罪侦查大队，案件材料均系恒策公司乾安分公司的账目、票据及现金员孙艳霞的证实材料，本院认为该证据来源真实合法，故对记账凭证及证实材料的证据效力予以确认；对于苏静提交的吉林省恒策房地产有限公司�安分公司证明1份，李起超有异议认为乾安分公司没有销售职能，没有权利交付房屋，本院该证据材料来源真实、合法，故对该证据材料证据效力予以确认。对于李起超提交的2014年11月30日收据1枚、缴费明细1枚、2014年7月10日交付使用证明1份、编号NO0216559收据1枚、商品房买卖合同1份，苏静均有异议，恒策公司对2014年7月10日交付使用证明不予认可对其他证据材料主张不知情，本院认为，作为本案诉争房屋的出售人恒策公司对李起超提交的这组证据的均不予认可，且（2015）乾刑初字第187号刑事判决书中2015年5月6日乾安县公安局对程实的询问笔录中对恒策公司如何为李起超出具《房屋买卖合同》及出具“收据”一事进行的陈述称非真正的买卖合同关系，故对该组证据的证明力不予确认。对苏静提交的商品房售楼许可2枚，2016年6月22日证明1份，�印于乾安县规划办公室的建设工程规划许可证复印件1枚，复印于乾安县规划办公室乾发改审批字【2011】66号文件1份复印件，（2015）乾刑初字第187号刑事案件卷宗的案卷材料询问笔录150页中程实的询问笔录李起超有异议，本院认为这组证据来源真实、合法，且李起超对（2015）乾刑初字第187号刑事判决书无异议，故对苏静提交的这组证据的证据效力予以确认。双方无争议事实及证据，及经过质证被认定为有效的证据可认定如下事实：2012年5月28日苏静在恒策公司乾安县分公司认购了一套建筑面积193.68平方米的商铺，单价4390元/平方米、总价款人民币850320.00元，双方并签订了《田园·锦绣商铺认购协议书》，总价款人民币850320.00元，苏静先行交付人民币20万元定金（2012年7月13日），后苏静将轿车一辆卖于恒策公司抵顶购房款人民币40万元（2012年10月12日），恒策公司所欠苏静丈夫的工程款抵顶了苏静的尾款人民币250320元。2014年5月9日苏静与恒策公司乾安县分公司签订了《商品房买卖合同》，苏静2014年8月25日缴纳入住费。2015年春，苏静对诉争房屋进行了装修、铺设地热。李起超与恒策公司于2014年7月10日签订《商品房买卖合同》，约定位置为乾安县德建大街田园锦绣小区6幢A11号商品房，建筑面积为193.68平方米，每平方米人民币7500元，总价款人民币1452600元。本院认为：对于李起超主张恒策公司乾安分公司没有销售职能，本院认为乾安分公司系恒策公司的分公司，其对外签订的合同应认定其代表总公司签订的，现总公司恒策公司予以认可乾安分公司与苏静签订的《田园·锦绣商铺认购协议书》及《商品房买卖合同》，且苏静提交的商品房预售许可证明恒策公司乾安分公司取得了商品房预售许可证，综上，可认定恒策公司乾安分公司与苏静签订的《商品房买卖合同》并不违反法律法规的规定，其系合法有效的。对于本案诉争房屋苏静主张交付时间系在2012年5月28日交付购房款之后即交付，李起超主张恒策公司交付时间系在2014年7月10日交付的，而恒策公司庭审认可现在实际占有诉争房屋人为苏静而非李起超，且亦认可其公司在苏静办理完入住手续后交付的钥匙，通过庭审中苏静提交的入住费票据记载苏静缴纳的入住费时间系2014年8月25日，故按证据材料显示可认定恒策向苏静交付本案诉争房屋的时间系2014年8月25日。李起超提交的其与苏静排除妨碍的《起诉状》可证明在2015年春，苏静对诉争房屋进行了装修、铺设地热。（2015）乾刑初字第187号刑事案卷中公安卷的询问笔录中2015年5月6日程实的询问笔录�记载：“……问：你接任这个公司后，在2014年7月10日是否出售给李起超一个楼房楼号是乾安县田园锦绣小区6栋A11号房？答：没有出售过这个楼房给李起超。问：你看《商品房买卖合同》，2014年7月10日李起超购买是乾安县田园锦绣小区6栋A11号房，145.26万元，和吉林省恒策房地产有限公司乾安县分公司收取入住费等票据是怎么回事？（出示这个合同的复印件）答：我看了，这个合同不是真的商品房买卖合同，是一个抵押合同，李起超是李阔联系的抬款户，签订这个合同的实际日期应该是在抬李起超钱时间，应该是2014年9月下旬，是我委托李阔在乾安县办的这个合同，办这个合同是我在李起超手中抬了60万元做的抵押合同。一开始时是用20个车库作的抵押，后来就不要车库作抵押了，非得要用楼房作抵押，这样李阔征得我同意改�了用这个楼房作抵押。时间应该在2015年1月份左右，物业费和入住费给李起超开了收据，是当时谈的过了正月给李起超还钱，还不上钱就用这些费用顶二个月的利息钱。这二项费用是7万元多元。现在这笔钱我没有还上，合同没有抽出来。还在李起超手中。问：抬李起超的钱实际到手的现金是多少？答：是60万元抬款扣除二个月的利息8.4万元，现金是51.6万元。……”，故可认定李起超与恒策公司签订的《商品房买卖合同》系因民间借贷而产生的；且苏静提交的乾安县公安局经济犯罪侦查大队调查材料中记账凭证汇订册均系吉林省恒策房地产有限公司乾安县分公司账目记载，账凭证汇订册及孙艳霞的证实材料均记载苏静交付房款的时间及数额，及田园锦绣商铺1期6栋A11号房顶给李起超作为抵押的情况；综上，根据《最高人民法院�于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，可认定，李起超与恒策公司签订的《房屋买卖合同》系因民间借贷产生的房屋抵押行为，并非真实的房屋买卖关系，故本院（2015）乾民初字第891号民事判决书应予撤销。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、第二百九十六条、第二百九十八条、第三百条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）乾民初字第891号民事判决书。二、原告苏静与被告吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司签订的2014年5月9日签订的《商�房买卖合同》合法、有效。三、被告吉林省恒策房地产有限公司于本判决生效后待其开发建设的乾安县田园锦绣1期小区6幢A11号房屋竣工、验收合格后，立即协助苏静办理房屋产权过户手续。案件受理费人民币100元，由吉林省恒策房地产有限公司、李起超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审 判 长 李宏& # xB;人民陪审员 张金莲人民陪审员 于   丽   娜二〇一六年十一月二十八日书 记 员 侯 � � � 宇