辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽05民初25号
原告：郭国顺，男，汉族，1969年12月11日出生，住址辽宁省本溪市明山区。
原告：赵金莲（郭国顺妻子），汉族，1975年4月20日出生，住址辽宁省本溪市明山区。
二原告共同委托诉讼代理人：李世伟，辽宁致远律师事务所律师。
被告：辽宁科技学院，住所地辽宁省本溪高新技术产业开发区。
法定代表人：马壮，该校校长。
委托诉讼代理人：杨晓宁、杨品超，辽宁晟盟律师事务所律师。
第三人：辽宁坤泰展望房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区。
法定代表人：郭俊峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：贾明珠，该公司工作人员。
原告郭国顺、赵金莲因与被告辽宁科技学院、第三人辽宁坤泰展望房地产开发有限公司（以下简称坤泰房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭国顺及其与原告赵金莲的共同委托诉讼代理人李世伟，被告辽宁科技学院的委托诉讼代理人杨晓宁、杨品超，第三人坤泰房地产公司的法定代表人郭俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭国顺、赵金莲共同诉讼请求：1、判令停止对郭国顺、赵金莲所有的坐落于本溪市明山区××路×栋×号房屋的强制执行；2、确认郭国顺、赵金莲与坤泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效，享有前述房产的所有权；3、由辽宁科技学院承担诉讼费用。事实与理由：2015年4月20日，郭国顺、赵金莲与坤泰展望房地产公司签订《商品房买卖合同》，郭国顺、赵金莲以570万元买受取得案涉房屋所有权。由于房屋在买卖之前已经由坤泰展望房地产公司出租，依据“买卖不破租赁”的交易习惯，郭国顺、赵金莲没有与承租人重新签订房屋出租合同，只是由坤泰展望房地产公司将收取的租金转交给郭国顺、赵金莲。2017年4月，郭国顺、赵金莲到产权部门办理登记时，知悉房屋被贵院查封，郭国顺、赵金莲提出异议，但是贵院作出（2017）辽05执异23号执行裁定书，裁定：驳回异议。故提起诉讼，郭国顺、赵金莲享有排除强制执行的权利，请求依法公正判决。
辽宁科技学院辩称：一、郭国顺、赵金莲不是争议房屋的所有权人。根据《物权法》相关规定，不动产的设立、变更、转让和消灭以登记为准，未经登记，不具备对抗效力。根据本溪市不动产登记中心出具的《查档证明》，案涉房屋在2014年12月15日已经办理了房屋产权证，产权人为坤泰房地产公司。二、郭国顺、赵金莲没有支付房屋价款。（2017）辽05执异23号执行裁定书论述的是“发票显示二案外人付清争议房屋全部价款”，并不是确认了实际支付了房屋对价款，凭购房发票根本无法证明已经实际支付对价。三、郭国顺、赵金莲未实际占有、使用案涉房屋且购买房屋的目的并非用于居住使用。2016年10月25日，坤泰房地产公司将案涉房屋抵押给刘洋，从刘洋处借款350万元。从正常交易习惯来看，如果案涉房屋在2015年4月20日已经实际出卖给郭国顺、赵金莲，坤泰房地产公司不可能再以该房产进行抵押贷款，郭国顺、赵金莲也不会同意坤泰房地产公司用自己的房屋进行抵押贷款。坤泰房地产公司与郭国顺、赵金莲签订房屋买卖合同前已将案涉房屋出租，郭国顺、赵金莲购买争议房屋后却并未与承租人重新签订租赁协议，亦未向承租人收取租金。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，郭国顺、赵金莲提出异议的必要条件之一是所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。而案涉房屋为商业用途的门市房，郭国顺、赵金莲购买房屋并非用于居住使用且实际上房屋用于国学幼儿园经营使用。本案情形不符合法律规定，郭国顺、赵金莲的主张不受法律优先保护，不能排除法院执行行为。五、郭国顺、赵金莲与坤泰房地产公司之间存在恶意串通，逃避履行坤泰房地产公司债务的重大嫌疑。郭国顺是坤泰房地产公司投资人郭国富的弟弟，同时又在坤泰房地产公司担任高级管理人员。综上所述，郭国顺、赵金莲诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求依法予以驳回。
坤泰房地产公司述称：坤泰房地产公司与郭国顺、赵金莲签订的房屋买卖合同在查封之前，该合同真实有效。
经审理查明：辽宁科技学院因与坤泰房地产公司之间房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉至本院，本院于2016年10月18日作出（2015）本民一初字第00015号民事判决，判令坤泰房地产公司给付辽宁科技学院动迁安置补偿款41462479元及利息。判决生效后，经辽宁科技学院申请，本院执行部门于2017年1月9日对登记在坤泰房地产公司名下包括案涉房屋在内的房产予以查封。2017年4月20日，郭国顺、赵金莲提出执行异议，本院于2017年6月22日作出（2017）辽05执异23号执行裁定书，裁定驳回郭国顺、赵金莲的异议。故郭国顺、赵金莲提起本案诉讼。
另查明，2015年4月20日，坤泰房地产公司（出卖人）与郭国顺、赵金莲（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定郭国顺、赵金莲购买案涉房屋，房屋单价为每平方米4000元，与预测建筑面积1440平方米，总金额576万元。坤泰房地产公司的法定代表人郭国富在出卖人处签字，并加盖公司合同专用章。
还查明，2014年5月16日，坤泰房地产公司与孙某签署《观山悦商铺租赁合同》，约定将案涉房产出租给孙某用于经营使用，租赁期限10年，自2014年9月10日至2024年9月9日，年租金33万元，前三年不变，从第四年开始每二年递增10%，以每年递增后的租金为基数计算。目前该房产由仍由承租人用于经营幼儿园。
再查明，坤泰房地产公司为案涉房产的开发公司，其与郭国顺、赵金莲的《商品房买卖合同》中约定，房屋用于商业使用，且郭国顺、赵金莲名下有其他房产用于居住。
上述事实，有（2015）本民一初字第00015号民事判决、执行通知书、协助执行通知书、（2017）辽05执异23号执行裁定书；《商品房买卖合同》、《观山悦商铺租赁合同》及各方当事人陈述在卷为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，关于郭国顺、赵金莲的主张是否享有足以排除强制执行的问题。其一，郭国顺、赵金莲与坤泰房地产公司之间签署的合同中约定案涉房屋的用途为商业使用，郭国顺、赵金莲并非用于居住，且其二人名下有其他房产用于居住。其二，关于购房款570万元的问题，坤泰房地产公司在庭审时主张收取郭国顺、赵金莲房款用于解决其公司房产的解押问题，郭国顺主张部分房款是在2017年1月左右以转账形式支付。此后，坤泰房地产公司与郭国顺又主张2013年8月13日、2014年5月29日，郭国顺分别出借给坤泰房地产公司100万元、300万元，款项是汇入坤泰房地产公司时任法定代表人郭国富个人银行卡中，合计本金400万元，截至双方签订商品房预售合同时，即2015年4月20日双方按照年利率20%计算，共同确认坤泰房地产公司欠郭国顺本息570万元，故以案涉房产抵顶该笔欠款。因坤泰房地产公司、郭国顺的陈述前后不一，且坤泰房地产公司提供的证据不足以证明郭国顺借款给坤泰房地产公司的事实成立。故郭国顺、赵金莲的诉讼主张不符合法律规定排除执行的条件，其诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告郭国顺、赵金莲的诉讼请求。
案件受理费五万二千一百二十元，由原告郭国顺、赵金莲共同负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本七份，并预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长 李广宇
审判员 赵丹阳
审判员 孙 燕
二〇一七年十一月十四日
书记员 金路峰
附：本案所适用的的法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。