上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初9751号
原告：林茂强，男，1977年7月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：刘规枝，女，1972年9月8日出生，汉族，住福建省。
委托诉讼代理人：叶昌瑞(系被告刘规枝之夫)，男，住福建省。
第三人：上海闽北物资有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：叶昌瑞。
原告林茂强诉被告刘规枝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法适用简易程序审理。经原告申请，本院于同年8月4日追加上海闽北物资有限公司为第三人参与诉讼。同日，因被告刘规枝下落不明，依法转为适用普通程序审理。后被告刘规枝向本院提起反诉请求，本院依法受理后与本诉合并审理，于2017年12月14日、2018年3月19日两次公开开庭进行了审理。原告林茂强、被告刘规枝的委托诉讼代理人即第三人的法定代表人叶昌瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林茂强向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离并返还上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号房屋；2、判令被告按合同约定支付原告拖欠的2013年8月1日至2015年1月31日的租金51,000元；3、判令被告按月租金的100%支付迟延支付租金的违约金2,833.33元；4、判令被告支付欠缴租金的滞纳金(按每日0.776元的标准自2013年8月1日起计算至实际支付之日止)；5、判令被告支付原告房屋占有使用费，按日租金的双倍即18.63元/日，自2015年2月1日起计算至实际返还之日止；6、判令第三人立即搬离上述房屋。事实和理由：2013年1月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号的房屋，租赁期限自2013年2月1日至2015年1月31日，租金为34,000元/年。自2013年1月31日起，每六个月为一个结账期，每个结账期的最后一个月底支付下期租金。被告自2013年8月1日起未支付租金，至合同期满共拖欠原告租金51,000元。原告依据合同第八条第3项约定，于2014年12月17日向被告发出解除合同及清场通知，但被告仍拒不搬离。原告上门催收欠款时发现第三人在该处经营，故原告诉至法院请求判如所请。审理中，原告放弃第1项、第3项及第6项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为要求被告支付2014年8月1日起至2015年1月31日止的租金17,000元。
被告刘规枝及第三人上海闽北物资有限公司共同辩称，双方约定的租金标准为34,000元/年，被告在承租房屋后共支付原告51,000元，实际租金已经结算至2014年7月31日。此后，因收到租赁房屋将进入拍卖程序的通知而未继续支付房租。2014年12月22日，原告将系争房屋锁掉，被告已经报案，故同意原告收回房屋，但原告关于租金、滞纳金及房屋占有使用费的请求已经超过诉讼时效，故不同意原告诉讼请求。
同时，被告刘规枝向本院提出反诉请求：1、退还已经支付的房屋租金51,000元；2、支付租赁期内影响正常营业的损失108,000元；3、支付装修费50,000元、购买代理费60,000元。事实和理由：2013年1月31日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定承租位于上海市松江区28弄7号的房屋，租金每年34,000元，每6个月支付一次房租。合同签订后，被告依约支付原告租金，但原告出租给被告的房屋已经被法院查封，租期内经常有法院、评估公司和有竞买意向的人员前来，严重影响被告的正常营业，以每日1,000元计，累计损失108,000元。故提起反诉，请求依法判决。
原告(反诉被告)林茂强辩称，未收到被告支付的费用，双方约定装修应书面告知原告并征得原告同意后才可进行，故不同意被告的全部反诉请求。
本院经审理查明认定事实如下：原告为上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号房屋的权利人。
2013年1月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)一份，约定被告承租位于上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号的房屋(以下简称系争房屋)。租赁合同第三条约定：租赁期自2013年2月1日起至2015年1月31日止，房屋用途为商铺；租赁合同第四条约定：租金为34,000元/年，自租赁期开始之日起每六个月为一个支付周期，被告须在当期到期日之前及时足额支付下一期租金；押金为17,000元，被告应在合同签署之日起十日内向原告支付；被告租赁该房屋期间产生的电费、电话网络费由被告每月自行缴纳，物业管理费由原告自行缴纳。租赁合同第五条第2款约定：被告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得原告的书面同意后方可施工。租赁合同第八条第6款约定：被告如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的50%向原告支付滞纳金，滞纳金总额以被告实际拖欠租金的天数计算；租赁合同第八条第7款约定：租赁期满，被告应如期交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应向原告支付日租金双倍的房屋占用费。租赁合同第八条第3款第(4)项约定：租赁期间，被告拖欠房租累计十五日以上的，原告有权终止合同，收回房屋。
租赁合同签订后，被告未支付押金，共支付原告截止2014年7月31日的租金51,000元。被告未支付2014年8月1日起的租金。2014年12月，原告向被告发出《解除合同及清场通知》，告知被告解除租赁合同并限期于2014年12月20日前搬离和支付拖欠的租金。2014年12月22日起，原告对系争房屋采取锁门措施，经被告卸锁后再行锁门，反复多次。起诉前，原告再行锁门，诉中房屋仍维持此状态。双方均确认原告锁门时，被告及第三人已告知原告放弃房屋内的物品，同意由原告自行处理。原告遂放弃关于要求被告及第三人搬离、返还系争房屋的诉讼请求。
以上事实，有房屋租赁合同、上海市房地产权证及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据租赁合同的约定，被告应在2014年7月31日前支付原告下一个周期六个月的房租。被告虽抗辩因系争房屋涉司法拍卖收到通知而未履行支付租金的义务，但未提供证据予以证明，应当承担举证不能的后果。依据租赁合同第八条第3款第(4)项之约定，本院对原告主张其解除权成就的意见予以认同。关于解除时间，原告虽主张其向被告发出《解除合同及清场通知》行使解除权，但被告抗辩未收到通知的情况下原告未进一步举证证明解除通知的送达情况。故本院以原告2014年12月22日锁门时作为其以实际行动作出解除租赁合同的时间节点。
关于本诉，原告对系争房屋采取了锁门措施，且被告及第三人均明示放弃对房屋内物品的权利，交由原告自行处分，原告遂放弃要求被告及第三人搬离并返还房屋之请求。故双方争议焦点在于原告收回房屋时间节点的认定及被告应付房租或使用费的期间。承上所述，本院认为2014年12月22日租赁合同解除前，原告可以主张租金，此后至原告实际收回房屋时止应主张房屋占有使用费。其中租金部分，根据诉讼时效的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为1年，2014年8月1日至2014年12月22日期间的租金及滞纳金均已超过诉讼时效，本院难以支持。关于占有使用费，原告在合同解除后即对房屋采取了锁门措施，此后被告虽采取卸锁方式予以反抗，然之后另产生了多次锁门、卸锁行为，故被告在原告采取锁门措施后确实无法正常使用系争房屋。同时，原告亦确认被告在原告锁门时已经明确告知放弃房屋内物品的权利，交由原告自行处分，结合原告向被告发出的解除通知及之后的锁门措施，本院认为原告应知晓如何救济自身权利，作为出租方也应承担止损义务。故对原告主张合同解除房屋仍由被告使用的意见而主张占有使用费之主张，不予采信。
关于反诉，本院认为原告在被告逾期支付租金后行使合同约定的解除权，不构成违约，故被告要求原告退还房租、支付装修费用及代理加盟费、赔偿营业损失的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决如下：
一、驳回原告林茂强的本诉诉讼请求；
二、驳回被告刘规枝的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费4,848元，反诉案件受理费2,667.50元，公告费260元，合计诉讼费用7,775.50元，由原告林茂强负担4,848元(已付)，由被告刘规枝负担2927.50元(已付2,667.50元，余款260元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王凌琼
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 陆为明
二〇一八年五月十六日
书 记 员 沈晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
……
(三)延付或者拒付租金的；
……
二、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。