湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7523号
上诉人（原审被告、反诉原告）：成冬梅，女，1968年11月26日出生，汉族，住武汉市江岸区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张中明，男，1979年9月16日出生，汉族，住湖北省潜江市，
上诉人成冬梅因与被上诉人张中明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初3012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
成冬梅上诉请求：1.撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初3012号民事判决，查清事实重新审核和确定各自租赁合同约定职责并承担各自义务，张中明向成冬梅支付赔偿维修和损失费用8900元，成冬梅不退还张中明2000元押金，或依法将本案发回重审。2.本案所有诉讼费用由张中明承担。事实和理由：一审判决认定事实部分有悖常理。成冬梅已提供房屋室内墙面和设施破坏的系列照片、维修单据，按照合同约定应由张中明负责修复移交，一审判决未采信成冬梅的证据，也未到现场勘查，事实认定错误，未支持成冬梅的误工费请求错误。因张中明明确表示新电器抵付原损坏的家电，其他作为成冬梅自行修缮房屋的费用，成冬梅才同意返还2600元租金。
张中明辩称，租房子的时候张中明已经跟成冬梅说清楚了住的是员工，也已经住了几年，成冬梅都很清楚。房屋漏水是因为成冬梅自己水管的问题，张中明只承认门是其员工弄坏的，张中明愿意赔偿门的损失800元，押金2000元中剩余1200元应该退还给张中明，空调是张中明买的应该退还给张中明。成冬梅和张中明双方住楼上楼下，因成冬梅到张中明家里闹张中明才起诉。成冬梅应该退还张中明1200元押金，张中明会缴纳水电费，成冬梅应退还张中明空调、热水器，至于房屋灶台裂纹是本身就有的，张中明不会赔新的。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
张中明向一审法院起诉请求：1、成冬梅向张中明退还房屋押金2000元、租金1300元，共计3300元；2、成冬梅向张中明退还2台格力空调和1台热水器；3、本案诉讼费由成冬梅负担。
成冬梅一审提出反诉请求：1、张中明承担修复房屋内家电、门窗、灯具、灶台、墙面等产生的维修费共计8000元；2、张中明结清租赁期间的水费662.5元并返还电卡；3、张中明承担因拖延交房给成冬梅造成的租金损失3000元（2个月）；4、张中明赔偿成冬梅房屋修复期间的误工费1000元；5、本案的诉讼费、反诉费均由张中明承担。
一审法院查明，2013年，张中明（乙方）和成冬梅（甲方）签订《租房合同》一份，约定甲方将其自有的位于武汉市黄陂区府河明珠小区3栋1单元104室房屋出租给乙方使用，租赁期共36个月，自2013年6月1日起至2016年5月30日止。该合同到期后，双方又重新签订了一份《租房合同》，合同约定：租金每月1300元，租赁期共12个月，自2016年5月30日起至2017年5月30日止，其间的水、电、燃气等费用由乙方自行承担；签订合同后乙方向甲方支付押金2000元，乙方退房时无故甲方必须全额退还保证金；入住期间，如果乙方对房屋主体及设施造成破坏，由甲乙双方协商估价，从保证金中扣除；房屋内主要装修完备，有空调、冰箱、热水器、油烟机各1台，租期满一并好的交接，如有损坏，承租方负责修好，否则从押金中扣除。该合同手写补充说明：家具、橱柜、门窗、玻璃、灯具、地砖、墙面在合同期满交接时要保持干净、无损坏。如有损坏，乙方自行修好至甲方满意或协商按等价赔钱。承租期间，因涉案房屋内的空调、热水器不能使用，张中明遂自行安装了2台空调及1台热水器，成冬梅对此未提异议。第二份《租房合同》租赁期限届满后，张中明向成冬梅又支付了租金3900元，后成冬梅返还2600元。2017年6月20日，张中明将涉案房屋腾退给了成冬梅。由于双方之间针对押金和剩余租金的退还、涉案房屋内物品和设施的修复以及张中明自行安装的空调、热水器的拆卸等问题协商未果，双方由此发生诉争。一审法院另查明，张中明尚欠租赁期间的水费662.5元未结清、电卡已返还，并自认损坏了涉案房屋内的一扇门，但愿意承担维修义务。
一审法院认为：张中明与成冬梅签订的《租房合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，依法应予保护。根据《合同法》的相关规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人有权要求赔偿。庭审查实，张中明在承租期间确有上述使用不当的行为存在，其应当承担相应的违约责任，故对张中明要求成冬梅返还押金的诉讼请求不予支持。《租房合同》的租赁期限届满后，张中明仍占有涉案房屋直至2017年6月20日方才腾退，其理应承担2017年6月1日至2017年6月20日期间的房屋占用费。比照《租房合同》的租金标准，张中明应支付20天的房屋占用费为867元（1300元÷30天×20天），剩余款项433元（1300元-867元）应予退还。租赁期间，张中明自行安装的2台空调及1台热水器，属未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，故成冬梅应准许张中明拆卸并予以退还。关于成冬梅要求张中明承担维修费共计8000元的反诉请求，因其提交的证据不具备证据属性，无法证实维修费用的合理性和必要性，故不予支持。另张中明在承租期间因用水而产生的水费662.5元，按合同约定应由其应负担，故对成冬梅要求其结清水费的反诉请求予以支持。至于成冬梅要求张中明赔偿租金损失、误工费的反诉请求，因无事实基础和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、成冬梅退还张中明款项433元；二、成冬梅退还张中明自行安装的2台空调及1台热水器；三、张中明向成冬梅支付水费662.5元；四、驳回张中明的其他诉讼请求；五、驳回成冬梅的其他反诉请求。上述应付款项于本判决书生效之日起五日内支付。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、反诉费60元，分别由张中明、成冬梅各自负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
二审中，成冬梅称目前案涉房屋内马桶水箱漏水，门有穿洞，灶台大理石断裂，墙面有人为造成的印子，主卧的热水器和空调被丢弃在阳台，冰箱也是坏的。张中明对上述事实无异议，只是认为马桶水箱漏水、灶台大理石断裂以前就存在，热水器、空调及冰箱之前就是坏的。
本院认为，成冬梅与张中明签订的《租房合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效合同。合同明确约定“房屋内主要装修完备，有空调、冰箱、热水器、油烟机各1台，租期满一并好的交接，如有损坏，承租方负责修好，否则从押金中扣除。家具、橱柜、门窗、玻璃、灯具、地砖、墙面在合同期满交接时要保持干净、无损坏。如有损坏，乙方自行修好至甲方满意或协商按等价赔钱”。合同法第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。考虑张中明在租赁期间存在租赁物使用不当，案涉房屋内马桶水箱漏水，门有穿洞，灶台大理石断裂，墙面有人为造成的印子，主卧的热水器和空调被丢弃在阳台，冰箱损坏的实际情况，本院酌定损失4000元，故对成冬梅要求张中明赔偿损失的请求，本院酌情予以部分支持。扣除张中明支付的2000元押金，张中明还应向成冬梅赔偿2000元。张中明称马桶水箱漏水、灶台大理石断裂以前就存在，热水器、空调及冰箱之前就是坏的的辩称理由，与双方合同的内容不符，故本院不予采纳。
综上，上诉人成冬梅的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初3012号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初3012号民事判决第五项；
三、张中明向成冬梅支付赔偿款2000元；
四、驳回成冬梅的其他反诉请求。
上述应付款项于本判决生效之日起五日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元、反诉费60元，合计110元，由成冬梅负担25元，张中明负担85元。
二审案件受理费110元，由成冬梅负担25元，张中明负担85元。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一七年十二月十五日
书记员 杜 文