广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉区法民初字第1672号
原告黎玉莲。
原告周振业。
两原告委托代理人曾献武，广西纳百律师事务所律师。（特别授权）
被告黄统志。
委托代理人李成灿，广西桂金剑律师事务所律师。（特别授权）。
被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司，住所地：玉林市江南开发区华商国际香港城1幢103号。
法定代表人李容，经理。
委托代理人林育坤。（特别授权）。
委托代理人陈超彬。（特别授权）。
原告黎玉莲、周振业与被告黄统志、玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司（以下简称：裕丰公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后，依法组成由审判员黄健才担任审判长，代理审判员梁波、人民陪审员钟范林参加的合议庭，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。书记员文燕婷担任法庭记录。原告委托代理人曾献武与被告黄统志委托代理人李成灿、被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司委托代理人林育坤、陈超彬到庭参加诉讼，本案已审理终结。
原告黎玉莲、周振业诉称：原告黎玉莲长期在外地工作，与原告周振业系夫妻关系。坐落于玉林市江南开发区江南大道西南侧欧景嘉园1幢108铺属于两原告的夫妻共有财产，于2007年8月取得了房屋所有权证，房屋共有权人周振业、黎玉莲，原告黎玉莲的房屋所有权证是玉林市房玉房共字第735487号。2014年4月14日，原告周振业在出售该商铺前，被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司和被告黄统志，已经向原告周振业详细地了解清楚了商铺的基本信息，包括坐落、权属、面积、朝向以及有无共有人和是否设定有其他项权利等，查看了该商铺的权属证书并留存了复印件。原告周振业也明确告知了出售该商铺的一切信息和尚未与共有人商量敲定的事实。原告周振业在签订合同时，已经提出要和商铺共有人黎玉莲商量才决定是否签订合同，但中介方被告裕丰公司一直催促先签订合同，然后再给黎玉莲签字，并承诺如果黎玉莲不签字，可以取消合同并退还中介服务费，在这种诱导下，原告周振业就签订了合同，并同时支付了中介服务费，原告周振业是在中介的重大诱导下签订合同的。所以在当日，被告裕丰公司明知周振业在没有取得房屋共有人黎玉莲的同意和授权下，出于赚取卖方高额中介服务费的目的，诱骗原告周振业在2014年4月14日签订了《承诺协议书》，约定上述商铺的合同成交价为110万元，卖方总房款实收1014000元，卖方自愿在收到首笔款时必须将此“部分房款86000元”给经纪方即是被告裕丰公司作为中介服务费。随后，被告裕丰公司又让周振业在《房屋买卖合同》上签字，黄统志也明知周振业出售的商铺是登记在原告黎玉莲名下的共有财产，且未取得共有人的同意，在被告裕丰公司的促成下，被告黄统志与原告周振业签订了《房屋买卖合同》和《协议书》，约定以800000元的价格将属于原告黎玉莲共有的位于玉林市江南开发区江南大道西南侧欧景嘉园1幢108铺出售，卖方周振业与买方黄统志在签订本合同时分别向被告裕丰公司支付中介服务费16000元，被告裕丰公司为了进一步向周振业赚取高额中介服务费，在没有与被告黄统志协商一致的情况下，被告裕丰公司违返合同第四条约定，未经与原告周振业协商，对被告黄统志谎称要先付300000元给原告周振业才同意卖，被告黄统志相信了被告裕丰公司的话，在原告周振业毫不知情的情况下，便于当日通过银行转帐300000元到原告周振业名下，随后，被告裕丰公司立即要求原告周振业按《承诺协议书》的所谓“约定”支付86000元的高额中介服务费，卖方周振业实际支付了中介服务费86500元给被告裕丰公司，该中介服务费现金支付16500元、转帐70000元，有收据为证。被告裕丰公司起草的《房屋买卖合同》、《承诺协议书》中，作为中介方的被告裕丰公司均没有签订合同代表人的签字，且合同第4条的约定完全不顾卖方的利益和风险，整个房屋买卖交易完成了才让买方一次性把款付给卖方，合同中也没有设定任何定金的金额，这些行为表明被告裕丰公司存在欺骗和逃避责任的嫌疑。至今，作为商铺的共有人原告黎玉莲均没有在上述合同和协议中签字和认可。综上，原告黎玉莲认为，出售的商铺属于登记在原告黎玉莲名下的共有财产，原告黎玉莲对此商铺享有法律规定的房屋所有权，根据《物权法》第39条、第64条、第66条、第95条的相关规定，任何人未经共有人同意，无权对原告黎玉莲的共有财产进行处分。两被告明知原告周振业出售该商铺是登记在原告黎玉莲名下的共有财产，且未取得共有人的同意和授权的情况下，签订的《房屋买卖合同》、《协议书》和《承诺协议书》是违返法律的规定，且《承诺协议书》约定的商铺成交价与《房屋买卖合同》约定的价格明显不一致，又无被告黄统志的签字认可，显然是一份黑白合同，均是无效的行为，依法不具有法律效力。被告裕丰公司基于所谓促成的合同、协议等均不是合法成立的有效合同，其据此向原告周振业收取的86500元中介服务费依法予以返还，包括被告黄统志的在内同样要返还。为此，原告曾多次要求被告裕丰公司返还86500元中介服务费，被告裕丰公司态度恶劣，强硬拒绝返还，并声称不怕原告告状。因此，为了维护原告的合法权益。现请求法院：1、确认原告周振业与被告黄统志、被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司在2014年4月14日签订的《房屋买卖合同》和《协议书》是无效合同。2、确认原告周振业与被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司在2014年4月14日签订的《承诺协议书》是无效合同。3、判令被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司返还86500元中介服务费给原告周振业。4、判令被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司支付利息给原告周振业。（利息计算办法，以86500元为基数从2014年1月14日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；5、判令被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司返还玉林市房权证玉房字第××号房产证原件给原告黎玉莲、周振业。6、判令被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司支付处理此事而耽误的误工费20000元给原告黎玉莲、周振业。7、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明自己的主张的事实，在举证期限内提交以下证据：1、原告身份证，用于证明原告的主体资格；2、电脑咨询单，用于证明被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司主体资格；3、房屋所有权证，用于证明本案诉讼的商铺系原告黎玉莲、周振业共同共有的财产；4、2014年4月14日签订的《承诺协议书》，用于证实在未取得共有人黎玉莲的同意和授权下，被告裕丰公司与原告周振业签订了，约定商铺的成交价格为1100000元，同时支付86500元中介服务费给被告裕丰公司，此协议系无效的；5、2014年4月14日签订的《房屋买卖合同》和《协议书》，用于证明在未取得共有人黎玉莲的同意和授权下，被告裕丰公司促成原告周振业与被告黄统志签订了《房屋买卖合同》和《协议书》，约定以800000元价格出售商铺，中介服务费16000元，同时证明被告裕丰公司存在欺骗行为，针对同一商铺签订了两份重要内容不同的协议。此合同和协议均系无效合同；6、收据、转帐凭据，用于证明原告周振业一共实际支付了中介服务费86500元给被告裕丰公司；7收件条，用于证明被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司收取了原告黎玉莲、周振业的玉林市房权证玉房字第××号房产证原件。
被告黄统志辩称：本案具备缔结合同的主体资格，是各方当事人在平等自愿的基础上，经过充分协商所订立的合同，是各方当事人的真实意思表示。不存在导致合同无效的法定情形，也不存在欺诈、重大误解等可撤消合同的情形。本案争议的房屋买卖已取得原告黎玉莲的同意，黎玉莲对该房屋买卖一事是知情的。退一步说，订立合同就算未取得房屋共有人黎玉莲的同意，也不影响房屋买卖合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。显然，原告以未经房屋共有人同意和授权而订立的合同无效的主张没有法律依据。鉴于原告周振业订立合同后未履行约定的义务，已构成了严重违约，被告黄统志已另案对原告提起诉讼，（2014）玉区法民初字第1687号，请求解除被告黄统志与原告周振业所签订的《房屋买卖合同》，并追究原告周振业的违约责任。综上所述，被告黄统志与原告周振业以及被告裕丰公司2014年4月14日所签订的《房屋买卖合同》和《协议书》合法有效，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告黄统志未向本院提供任何证据。
被告裕丰公司辩称：本案争议的2014年4月14日所签订的《房屋买卖合同》和《协议书》合法有效，符合意思自治原则。被告裕丰公司不应退回中介服务费86500元给原告黎玉莲、周振业，更不应支付利息给原告黎玉莲、周振业。对原告黎玉莲、周振业请求支付误工费20000元给原告黎玉莲、周振业，无法律依据，被告裕丰公司不应支付该误工费20000元。原告周振业不是本案适格的原告，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告裕丰公司未向本院提供任何证据。
经开庭质证，被告黄统志对原告提供的证据1、2、3无异议；对证据4的真实性没有异议，对证明内容有异议，不能证明不取得黎玉莲的同意和授权。对成交价110万元无异议，该协议是有效的；对证据5的证明内容有异议，与证据4的意见一致，房屋成交价是110万元不是80万，签订合同没有欺骗行为；对证据6、7无异议，对银行流水账没有异议，该转账也说明是双方的真实意见；对工作证明的真实性及证明内容有异议，不能证明黎玉莲一直在南宁，也不能证明黎玉莲对该房屋买卖的事都不知情。
经开庭质证，被告裕丰公司对原告提供的证据1对黎玉莲的主体适格无异议，对周振业的主体适格有异议，本案中周振业有过错，周振业应作为被告；对证据2、3无异议；对证据4的真实性没有异议，对证明内容有异议，已经取得共有人的授权及同意，周振业是取得黎玉莲的同意后才签订的合同，价格也符合当时地段的店铺买卖。其公司收取周振业的服务费是16000元，其他的70000元是出卖方的中介费，承诺书中说得很明白。协议书证明了价格合理，取得了黎玉莲的同意，是黎玉莲及周振业的真实意思，中介工作已经完结，说明合同是有效的；对证据5的真实性没有异议，对证明内容有异议，质证意见同证据4；对证据6、7的真实性无异议，对证明内容有异议，由此证明了证据4、5的真实性，也证明了周振业是取得黎玉莲的同意后才签订的合同，对银行流水账的质证意见与证据6、7一致；对工作证明内容有异议，该证明不符合工作证的规定形式要件，也没有合同对证，也没有上岗对证。假如黎玉莲是在南宁工作，也不影响周振业与黎玉莲的联系沟通，周振业与黎玉莲是夫妻关系，在买卖房屋合同过程中，周振业都多次说有夫妻授权权利。
综合本案当事人的质证意见，本院对双方当事人提供的证据认证如下：对双方没有异议的证据予以确认；对对方有异议的证据或对证明内容有异议，其来源合法，内容客观真实，因各自无相反证据予以否定，且这些证据与双方诉辩事由有一定关联性，故本院亦作为定案的依据。
综合本案证据材料及庭审中各方当事人的陈述，本院确认以下法律事实：周振业与黎玉莲是夫妻关系，于2001年10月29日登记结婚。位于玉林市江南开发区江南大道西南侧欧景嘉园1幢108铺系周振业与黎玉莲夫妻共同财产，已取得玉林市房玉共字第735487号房屋所有权证。玉林市房玉共字第735487号房屋所有权证记载“房屋共有人周振业、黎玉莲，房屋所有权持证人周振业，房屋所有权证号：76××62号，房屋建筑面积105.58平方米”。2014年4月14日原告周振业与被告裕丰公司签订了一份《承诺协议书》，该协议约定“卖方周振业，经纪方玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司。卖方及经纪方于2014年4月14日共同签署了关于玉林市江南开发区江南大道西南侧欧景嘉园1幢108铺（以下简称此物业）的买卖合同。现卖方与经纪方友好协商达成以下协议：卖方总房款实收人民币壹佰零壹万肆仟元整（￥1014000元）合同成交金额为人民币壹佰壹拾万元整（￥1100000元）。其中卖方自愿把部分楼款人民币柒万元整（￥70000元）给到经纪方，用于代其交付给此物业中间人的介绍费用，并自愿将多余部分人民币壹万陆仟元整（￥16000元）作为中介服务佣金；卖方自愿将此部分房款人民币捌万陆仟元整（￥86000元）在卖方收到首笔款时必须给到经纪方，且全力配合买方与经纪方办理过户手续。……”。同时周振业、黄统志与裕丰公司三方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“……买卖双方在平等、自愿、公平协商一致的基础上就下列房屋买卖事宜，达成如下协议：1、交易的房屋位于玉林市江南开发区江南大道西南侧欧景嘉园1幢108铺（以下简称该房屋）。建筑面积105.58平方米，房地产证号为76××62，房屋性质用途为：商铺（上述三项均以房地产证或相关正式法律文书上的记载为准）。2、卖方自愿将该房屋转让给买方，转让成交价为人民币捌拾万元整（小写￥800000），以上转让成交价不含税费。3、卖方须将房产证原件交存中介方办理过户手续。4、买方在办理完过户并签署玉林市房产局《房屋买卖合同》后，取得新房产证当天付给卖方房屋成交价全款人民币捌拾万元整（小写￥800000）。5、……。9、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日千分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。10、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日千分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。11、买方须在签订本协议时付给中介方壹万陆仟伍佰元整作为中介服务费，卖方须在签订本协议时付给中介方壹万陆仟伍佰元整作为中介服务费，……”。周振业、黄统志也在同一时间签订了一份《协议书》，协议约定：“……买卖双方在平等、自愿、公平协商一致的基础上就下列房屋买卖事宜，达成如下协议：1、交易的房屋位于玉林市江南开发区江南大道西南侧欧景嘉园1幢108铺（以下简称该房屋）。建筑面积105.58平方米，房地产证号为76××62，房屋性质用途为：商铺（上述三项均以房地产证或相关正式法律文书上的记载为准）。2、买方在该铺原租约未到期前，不得提前终止租约，如果提前终止，一切违约金由买方承担。……”。上述合同、协议签订后，周振业当即将证号为76××62房地产证原件交给裕丰公司，并于2014年4月14日支付了中介服务费86500元（其中16500元为现金支付，70000元通过银行转款）给裕丰公司，裕丰公司出具了《收条》、《收件条》给周振业收执。黄统志也于当天以转账形式支付了30万元给周振业。现原告黎玉莲主张该房屋系其与周振业的夫妻财产，周振业未经其同意擅自将房屋卖给黄统志，属于无权处分的行为，故上述合同、协议无效。上述事实，有三方当事人的陈述、房屋产权证、《房屋买卖合同》和《协议书》等证据材料及本案开庭笔录等在案佐证。
本院认为，当事人作为民事行为应当遵守诚实信用原则，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。关于原告周振业是否本案适格原告的问题，本院认为，欧景嘉园1幢108号商铺属于周振业和黎玉莲共有的房产，共有人对案涉的房屋均有利害关系，周振业具备本案原告的主体资格，被告裕丰公司辩称周振业不具备本案原告资格的辩解意见不成立，本院不予采信。本案周振业与黄统志、裕丰公司之间签订的《房屋买卖合同》和《协议书》，将位于玉林市江南开发区江南大道西南侧欧景嘉园1幢108铺卖给黄统志，但因上述房屋系周振业与黎玉莲夫妻共同财产，已取得玉林市房玉共字第735487号房屋所有权证，房屋产权证书已记载房屋产权共有人为周振业和黎玉莲。作为共有人之一的周振业在出售上述房屋之时，需经黎玉莲的同意，作为中介方的裕丰公司和作为买受方的黄统志，也应当对交易的房屋是否取得共有人同意加以注意的义务。但从《房屋买卖合同》和《协议书》反映，周振业与黄统志、裕丰公司之间签订上述《房屋买卖合同》和《协议书》之时，并未征得黎玉莲的同意，更没有取得黎玉莲的授权。上述协议、及合同的签订损害了黎玉莲合法的民事权益，且周振业、黄统志、裕丰公司在签订相关的合同、协议时明知转让的房屋存在共有人且共有人没有授权的情况下仍签订合同或协议，存有恶意串通损害第三人利益的行为。因此，根据合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，上述《房屋买卖合同》、《协议书》、《承诺协议书》应属无效。原告黎玉莲、周振业要求判令周振业与被告黄统志、被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司在2014年4月14日签订的《房屋买卖合同》和《协议书》是无效合同之诉讼请求，本院予以支持。被告辩称上述《房屋买卖合同》、《协议书》、《承诺协议书》合法有效，因该抗辩于法无据，故对黄统志与中介裕丰公司的辩解，本院不予采信。对双方合同无效后，应按《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，作为卖方周振业在出售上述房屋前理应告知其妻子黎玉莲并经其同意，而作为买方的黄统志与中介裕丰公司明知该房屋权属系卖方周振业与黎玉莲共有，在未见到黎玉莲的书面授权委托书的情况下，而签订上述《房屋买卖合同》和《协议书》，三方都有均等过错。故两原告的第三、第五项请求，本院予以支持。对原告要求被告裕丰公司支付利息的问题，因上述合同与协议书无效，被告裕丰公司无法律依据取得原告的86500元，而占用了该款，故应自原告起诉之日（即2014年5月26日）起，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算支付资金占用费给原告。对原告请求被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司支付处理此事而耽误的误工费20000元，原告无证据证明该事实，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第（七）项和《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告周振业与被告黄统志、被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司在2014年4月14日签订的《房屋买卖合同》和《协议书》无效；
二、确认原告周振业与被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司在2014年4月14日签订的《承诺协议书》无效；
三、被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司返还中介服务费86500元给原告周振业、黎玉莲；
四、被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司支付资金占用费给原告周振业。（利息计算办法，以86500元为基数从2014年5月26日起至付清之日止按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算）；
五、被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司返还玉林市房权证玉房字第××号房屋所有权证给原告周振业、黎玉莲；
六、驳回原告周振业、黎玉莲的其他诉讼请求。
本案受理费2430元，由原告周振业、黎玉莲负担810元，被告黄统志负担810元，被告玉林市裕丰房地产咨询服务有限公司负担810元。
上述判决之债务，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕。如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五天内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2430元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××07，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄健才
代理审判员 梁 波
人民陪审员 钟范林
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 文燕婷