北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初12459号
原告马菁，女，1987年1月3日出生。
委托代理人王昊，男，1985年10月11日出生。
委托代理人王乙涵，男，1986年2月26日出生。
被告桑华俭，男，1982年5月4日出生。
委托代理人张蜜，北京市两高律师事务所律师。
第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路60号楼25层2502。
法定代表人王建，总经理。
委托代理人赵婷婷，女，1988年3月23日出生。
委托代理人许梅霞，女，1990年12月20日出生。
原告马菁与被告桑华俭、第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员曾慧依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马菁及其委托代理人王昊、王乙涵，被告桑华俭及其委托代理人张蜜，第三人满懿公司的委托代理人赵婷婷、许梅霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马菁诉称，2016年7月24日，原、被告经满懿公司居间，签订了编号为××号的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，约定被告以总计1880000元的价格，向原告出售其所有的坐落于房山区××房屋（所有权证号：X京房权证房字第××号）。《补充协议》就违约责任特别约定，买卖双方任一方逾期履行约定义务的，违约方应按日依房屋总价款的万分之五，向守约方支付违约金。原告依约交付了购房价款，被告于2016年8月30日明示违约，主张解除前述买卖合同。双方�商未果，诉至法院，要求1、判令被告继续履行编号为BJ2016-MM-0004366号的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告依房屋交易总价的万分之五/日的标准，向原告支付2016年30日至交付房屋所有权变更至原告之日的逾期履约违约金。
被告桑华俭辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，我与原告签订房屋买卖合同时，未取得配偶的同意或授权，原告与中介公司未进行合理的审查，明知我配偶未到场而任由答辩人本人代其配偶签署《配偶（或共有权人）同意出售证明》，现配偶得知涉案房屋出售后，不同意该出售行为，故涉案房屋买卖合同不能继续履行。第二，房屋买卖合同签订后，我积极地按照房屋买卖合同约定履行义务，在合同约定时间提前办理解除抵押担保合同事宜，以便更快进行涉案房屋的网签手续。第三，我配偶得知我出售房屋后，我一直在说服�配偶继续履行，为了家庭和谐，我试图与原告配偶协商，以确定原告是否愿意解除合同，但截至我收到起诉书之日止，我均未单方明确表示解除房屋买卖合同，且被告仅截取协商过程中一部分内容来主张我违约，显然不符合事件的真实情况，且在协商过程中，从未收到原告以及中介公司的任何关于要求我继续履行合同的通知，根据合同的约定，我亦未违反任何约定义务，基于上述，原告主张我违约并要求支付2016年8月30日至涉案房屋所有权变更至被答辩人之日止的违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，依法应予以驳回。第四，原告主张的自2016年11月1日至涉案房屋实际交付之日的租金损失及贷款利息损失均无事实和法律依据，依法应予以驳回。现在我同意继续履行合同。
第三人满懿公司述称，对原告的诉讼请求，我方没有异议，请法院依法判决。针对被�的答辩意见，我方认为，配偶出售声明是被告带回家让被告配偶本人签字之后提交给我方的，虽然版本是我方提供的，但是是被告配偶签字后才提交给我方的，如果不是被告配偶本人签署的，其向我方提交虚假材料，应承担违约责任。
经审理查明，2016年7月24日，出卖人桑华俭与买受人马菁签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人所售房屋为楼房，坐落于房山区××，该房屋建筑面积为92.69平方米，房屋产权证号为X京房权证房字第××号，房屋已经设定抵押。关于房屋成交价格、交易付款方式及资金划转方式，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1500000元；房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为380000元，上述作价款项由买受人一并支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金50000元，定金不高于成交总价格的20%，支付�间以补充协议约定为准。买卖双方一致同意采取买受人申请贷款交易：买受人向公积金管理中心申办购房按揭贷款，拟贷款金额为1200000元。买卖双方未按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函并自筹付清购房款（具体付款方式及期限的约定见补充协议），买受人因自身原因未获得贷款机构批贷的……。关于房屋权属转移登记，买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后100工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。关于税费，合同约定本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，买卖双方同意，交易过程中所产生的税费均由买受人承担；合同履行过程中因政策变动原因导致缴纳新的税、费的，由政策变动后规定的缴纳方承担；政策变动后未明确缴纳方的，买卖双方同意，�买受人承担。关于房屋的交付，（一）出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付给买受人；（二）该房屋交付时，应当履行下列手续：1、买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等具体情况进行核对、验收、交接，并在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；2、移交该房屋房门钥匙；（三）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水、电、燃气、有线电视、电信由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担，出卖人同意将其缴纳的该房屋专项维修基金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人。关于违约责任，（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日之内，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已收取的房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。
同日，桑华俭（出卖人甲方）和马菁（买受人乙方）、满懿公司（居间人丙方）签订《补充协议》，合同约定房屋交易总价为1880000元；乙方于2016年7月24日向甲方支付定金5万元，交易房屋有抵押，甲方应于过户前3个工作日内办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续，关于购房款的支付，甲乙双方同意乙方申请购房贷款以支付购房款：（1）甲乙双�应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续；（2）乙方应于面签后3个工作日内，将除贷款外的第一笔购房款32万元以自行支付的方式支付甲方；（3）乙方应于过户前3个工作日内，将除贷款外的第二笔购房款30万元支付给甲方。同时，合同约定，甲乙双方同意，双方应于公积金管理中心批贷后7个工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续，若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须本人到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求亲自到场办理……。关于税费的承担，甲、乙双方同意，本次房屋交易涉及的税费金额以税务机关最终核算的金额为准，税费全部由乙方承担。关于违约责任，1、甲、乙双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约……。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方应有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任：（1）提供的证件资料等购房所需的资料（包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续；（2）拒绝购买交易房屋的；（3）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项用于冲抵违约金，并多退少补；丙方收取的费用不予退还，由支付方向违约方追索。本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力，各方同意，未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》等相关法律文件约定不一致的，均以本协议为准。关于装修、家具、家电等附属设施清单的约定：装修包括房屋整体装修；家具包括床×1，衣柜×4(2个大衣柜一个阳台柜1个门厅柜)，书柜×1，茶几×1，沙发×1，餐桌×1，椅子×4，家电包括空调×3，电视机×1，冰箱×1，洗衣机×1，油烟机×1。其他约定：甲乙双方协商一致屋内整体装修全部家电家具赠送乙方。2016年7月24日，桑华俭出具一份《配偶（或共有权人）同意出售证明》，该证明载明：“本人陈丹是房屋出售人/产权人桑华俭的配偶（或共有权人），现本人郑重声明如下：1.本人与房屋出售人/产权人共有的房屋�落于房山区长阳镇嘉州水郡184号7层7012.本人同意房屋出售人/产权人出售上述房屋。声明人：陈丹房屋出售人桑华俭确认并承诺：本证明由我提供给相关方，且本证明为声明人亲笔签署，本证明真实、准确、有效。”
合同签订当日，原告支付被告5万元定金。2016年8月12日，原告通过银行转账的方式向被告支付32万元首付款。2016年8月29日，被告将涉案房屋的抵押解除。现原告以被告不享有合同解除权、被告拒绝第三人中介公司前往办理网签的要求，被告拒绝出售房屋，构成根本违约提起诉讼。2016年9月8日，满懿公司向被告邮寄催告函，催告“桑华俭与购房人马菁共同办理并完成相关网签手续，并继续履行买卖合同及补充协议约定的其他相应义务。”该催告函未邮寄到被告。
原告将剩余房款151万元交至本院，以证明其有继续履行的能力。
�查明，原告具有购房资格。
庭审过程中，原告变更诉讼请求，1、判令原告向被告支付长阳镇嘉州水郡184号7层701号房屋的购房款1500000元；2、判令被告于收付购房款当日，协助原告办理交易房屋的缴税、所有权变更登记手续；3、判令被告于收付购房款当日，结清交易房屋的物业管理费、供暖费，及水、电、燃气、有限电视、电信欠交缴费用；4、判令被告于收付购房款当日，向原告交付交易房屋及《补充协议》第五条约定的附属设施；5、原告于被告完全履行前述义务之日三日内，向被告支付物业交割保证金1万元；6、判令被告依每日940元的标准，向原告支付2016年8月30日至交易房屋所有权变更至原告之日的违约金；7、判令被告依每月2500元的标准，向原告支付2016年11月1日至交易房屋实际交付之日的租金损失；8、判令被告向原告支付贷款利息损失30万元。被告在庭审过程中提出反诉，后于2016年12月9日申请撤回反诉。
上述事实，有当事人陈述，原告提交《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、转账凭证等证据在案证实。
本院认为，本案争议焦点有二，一是被告出卖房屋的行为是否属于无权处分；二是被告是否存在违约行为。
关于第一个争议焦点问题，本院认为处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，根据《配偶（或共有权人）同意出售证明》的内容显示被告出售房屋征得其共有权人的同意，现被告称原告未经过其配偶同意将共有房屋出售，未提供相应证据予以证明，本院不予采信该辩称。原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为有效。原告要求被告继续履行合同，协助办理产权变更手续、协助交纳税费、交付涉案房屋以及依据补充协议约定交付涉案房屋内的附属设施，有合同依据和法律依据，本院予以支持。原告要求被告于收付购房款当日，结清交易房屋的物业管理费、供暖费，及水、电、燃气、有限电视、电信欠交缴费用，本院认为该些费用是否存在欠缴不能确定，且涉及案外人，本案不宜作出处理，故对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于第二个争议焦点问题，本院认为依据补充协议的约定原、被告应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续，第三人满懿公司向被告发送催告函要求被告进行网签，被告未收到该催告函，且合同中亦未约定签订网签的时间，故被告未违反合同约定的义务。关于被�是否明示违约的问题，本院认为在合同履行的过程中，被告明确表示希望解除合同并同意支付违约金的行为，系属于明示违约。关于违约金数额，被告认为合同约定的违约金标准过高申请降低，本院认为现原告表示同意继续履行且亦未违反合同约定的义务，根据原告的损失，本院酌情确定违约金数额为2万元。原告要求被告支付租金损失以及贷款利息损失，本院认为该些损失实际未发生且亦未有合同依据和法律依据，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、原告马菁于本判决生效之日起十五日内给付被告桑华俭剩余购房款一百五十一万元；被告桑华俭于本判决生效之日起二十日内协助原告马菁办理位于北京市房山区××房屋产权转�登记手续，将上述房屋过户至原告马菁名下；上述房屋产权变更过程中产生的税费由原告马菁负担。
二、被告桑华俭于本判决生效之日起三十日之内将位于北京市房山区××房屋交付给原告马菁；并将上述房屋内的整体装修、一张床、四个衣柜、一个书柜、一个茶几、一张沙发、一张餐桌、四把椅子、三台空调、一台电视机、一台冰箱、一台洗衣机、一台油烟机交付给原告马菁。
三、被告桑华俭于本判决生效之日起十五日内给付原告马菁违约金二万元。
四、驳回原告马菁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千七百六十元，由原告马菁负担四千一百三十元（已交纳），由被告桑华俭负担九千六百三十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
诉讼保全申请费五千元，由被告桑华俭负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 曾 慧
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 刘欣然