江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0206民初1437号原告：查某2，男，1986年10月3日生，汉族，住常州市新北区。原告：葛某，女，1986年6月8日生，汉族，住常州市新北区。原告：查某1，男，2012年1月12日生，汉族，住常州市新北区。法定代理人：查某2、葛某，住址同上，系查某1父母。委托诉讼代理人：唐永年（受查某2、葛某、查某1共同授权委托），无锡市北塘区创友法律服务所法律工作者。被告：无锡嘉阳置业有限公司，统一社会信用代码91320206056657714E，住所地无锡市惠山区阳山镇陆育路。法定代表人：邱晓风，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆浩星，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婷华，江苏行德律师事务所律师。原告查某2、葛某、查某1与被告无锡嘉阳置业有限公司（以下简称嘉阳公司）商品房销售合同纠纷一案，于2017年3月17日诉至本院。本案受理后，依法由代理审判员周志成适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告查某2、葛某、查某1共同委托诉讼代理人唐永年、被告嘉阳公司委托诉讼代理人许婷华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告查某2、葛某、查某1向本院提出诉讼请求：1.判令嘉阳公司支付违约金共计92425元（第一部分：以购房款500000元为本金，按日利率万分之三计算，自2015年5月29日计算至2016年7月28日止，共计427日，违约金为64050元；第二部分：以购房款500000元为本金，按日利率万分之六计算，自2016年7月29日计算至2016年12月29日止，共计154日，违约金为46200元；上述款项扣除嘉阳公司已付违约金17825元，仍需支付92425元）；2.本案诉讼费用由嘉阳公司承担。事实和理由：查某2、葛某、查某1向嘉阳公司购买嘉阳生活购物中心商铺一间。因嘉阳公司逾期交房，且房屋逾期通过交付使用竣工验收，查某2、葛某、查某1认为嘉阳公司存在违约，故诉至法院，请求判如所请。被告嘉阳公司辩称：1.逾期交房事实存在，涉案房屋已于2016年12月29日通过竣工验收，符合交付条件，且于2016年7月28日实际交付原告；2.原告曾向嘉阳公司出具承诺书，认可违约金总额按照58050元计算，故超出部分的违约金原告不得向嘉阳公司主张；3.如法院判令嘉阳公司支付2016年7月28日之后的违约金，嘉阳公司认为按照每日万分之六计算过高，请求予以调减。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2013年10月15日，查某2、葛某、查某1与嘉阳公司签订商品房买卖合同一份，约定查某2、葛某、查某1向嘉阳公司购买嘉阳生活购物中心第1幢1单元1层1025号商铺；房屋价款共计500000元，该款查某2、葛某、查某1已按约支付；嘉阳公司应于2015年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过交付使用竣工验收且符合合同约定的商品房交付查某2、葛某、查某1；逾期交房超过60日，如查某2、葛某、查某1要求继续履行合同，嘉阳公司从合同约定的最后交付期限的次日（即2015年5月29日）起至实际交付之日止，按日向查某2、葛某、查某1支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，因嘉阳生活购物中心未按期通过交付使用竣工验收，嘉阳公司未按约履行交房义务。2016年4月27日，双方达成补充协议，嘉阳公司承诺：在2016年7月28日前完成涉案房产竣工综合验收并书面通知查某2、葛某、查某1办理房产证；嘉阳公司如未按期完成竣工综合验收，导致房产证无法办理，则2016年7月28日后每日按购房合同房价的万分之六予以赔付。2016年7月25日，惠山区住建局许可嘉阳生活购物中心通过交付使用竣工验收。2016年7月28日，原告办理了房屋验收手续并实际收房。2016年8月19日，原告向嘉阳公司出具承诺书，确认购买的商铺已办理完交房手续，其选择继续履行购房合同并要求嘉阳公司按合同约定支付违约金共计58050元。此外，查某2、葛某、查某1承诺就购房合同不再提出任何补偿、赔偿及退房请求等。其后，嘉阳公司向原告支付了违约金17825元。2016年9月12日，惠山区住建局查明嘉阳生活购物中心交付使用竣工验收申请材料中，建设工程竣工验收消防备案凭证经消防部门验证为虚假材料，决定撤销该行政许可。2016年12月29日，惠山区住建局重新许可嘉阳生活购物中心通过交付使用竣工验收。本院认为，双方的商品房买卖合同系真实意思表示，合法有效，嘉阳公司应按约履行其合同义务。根据商品房买卖合同，将涉案房屋通过交付使用竣工验收并交付房屋买受人系嘉阳公司应履行的合同义务。因涉案房屋逾期通过交付使用竣工验收并导致逾期交房，嘉阳公司应承担违约责任。本案存在以下争议焦点：购房业主向嘉阳公司出具承诺书的效力如何认定。查某2、葛某、查某1认为：其作为购房业主，是在房屋通过交付使用竣工验收的前提下才签下承诺书的。但嘉阳公司通过不正当的方式提供了虚假消防材料获得竣工验收许可，骗取原告在交房验收单上签字，使原告误以为已经完成交房手续，继而签订本案承诺书。综上，原告认为嘉阳公司属于欺诈，要求撤销该承诺书。嘉阳公司认为：承诺书由原告向其出具，应视为购房业主真实意思表示，不存在原告所述的欺诈过程。本院认为：原告出具的承诺书，系在房屋完成交付使用竣工验收并完成交付手续前提下，购房业主就嘉阳公司应承担的违约责任进行的确认。但承诺书出具后，因嘉阳公司提供的消防备案凭证为虚假材料，导致涉案房屋工程的交付使用竣工验收被撤销。因而，购房业主在出具承诺书时客观上并不能认知当时已经办理完毕的交房手续存在重大瑕疵，并在陷入重大误解的情况下对嘉阳公司应承担的违约责任进行确认。本院认为，购房业主承诺书载明的承诺内容系购房业主在重大误解情况下出具，现业主行使撤销权符合法律规定，本院依法认定承诺书被撤销，对购房业主不产生约束力。嘉阳公司应承担的违约金如何计算。本案中，查某2、葛某、查某1主张的违约金为：2015年5月29日至2016年7月28日，按照购房款每日万分之三计算；2016年7月29日至2016年12月29日，按照购房款每日万分之六计算。经核对，上述违约金的计算标准均由双方约定，符合法律规定，故本院对该诉讼请求予以支持。嘉阳公司认为2016年7月28日之后违约金过高，但未能提供证据证明购房业主实际损失，该事实的举证责任在于嘉阳公司，故应由嘉阳公司承担举证不能的法律后果，本院对该抗辩理由不予采纳。综上，嘉阳公司应支付的违约金计算方式如下：2015年5月29日至2016年7月28日，共计427日，按照购房款每日万分之三计算，即500000*3/10000*427=64050元；2016年7月29日至2016年12月29日，共计154日，按照购房款每日万分之六计算，即500000*6/10000*154=46200元；上述款项扣除嘉阳公司已付违约金17825元，嘉阳公司仍应支付违约金64050+46200-17825=92425元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：无锡嘉阳置业有限公司应于本判决书生效后十日内支付查某2、葛某、查某1违约金92425元。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1056元（已减半收取），由无锡嘉阳置业有限公司负担。该款已由查某2、葛某、查某1预交，无锡嘉阳置业有限公司应于本判决书发生法律效力后十日内将其应负担的诉讼费用迳付查某2、葛某、查某1。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  周志成二〇一七年七月十七日书 记 员  郁祯雄