天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第4321号
原告天津远洋宾馆，住所地天津市河北区远洋广场*号。
法定代表人朱云春，公司董事长。
委托代理人付国军，国浩律师（天津）事务所律师。
委托代理人史亦晗，国浩律师（天津）事务所律师。
被告天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部，住所地天津市和平区和平路178号407号。
经营者刘佩章。
委托代理人郭荣吉，天津安邦律师事务所律师。
原告天津远洋宾馆与被告天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员乔双红独任审判，公开开庭进行了审理。原告天津远洋宾馆的委托代理人付国军、史亦晗，被告天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部的经营者刘佩章及其委托代理人郭荣吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津远洋宾馆诉称，原告对天津市河北区龙门大厦E区五层的房屋享有经营管理权。被告自2013年4月1日起承租龙门大厦E区五层的房屋用于办公使用，双方最后一次于2014年12月31日签订租赁合同，约定租赁期间自2015年1月1日至2015年12月31日，年房屋租金28万元，按月支付，其中1月份租金为2.7万元，2至12月份租金为2.3万元，被告应于每月5日前交纳当月租金，如未按时付清租金，应按日向原告支付拖欠月租金1%的滞纳金。合同签订后，被告仅在2015年1月交纳租金2.7万元，后续租金未再给付。原告多次向被告催要房租，均遭被告拒绝。被告在租赁装修期间擅自使用风镐拆除房屋的原始结构，破坏六楼的防水层，造成六楼的水向五楼顶部渗漏，根据合同约定因被告使用不当致使租赁物损坏，被告应及时负责维修或赔偿，在租赁期间被告曾向六楼业主支付过赔偿款进行过维修，但一直未修好，至今五楼顶部仍渗水。另外，被告未经原告许可，擅自将房屋转租给第三方，违反了合同的约定。原告在2015年8月3日收到被告邮寄的房屋钥匙，但由于房屋内一直有被告的人员在此居住，原告不认可被告在2015年8月3日交还房屋。被告虽同意解除合同，但迟至今日仍未腾交房屋，故起诉要求1、解除原、被告2014年12月31日签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付自2015年2月1日起至实际交房之日止按每月2.3万元标准计算的租金和房屋使用费（暂计算至7月21日，租金为138000元）；3、被告向原告支付自2015年2月1日起至实际交房之日止按日万分之三标准计算的滞纳金（暂计算至7月21日，滞纳金为3753.6元）；4、被告交纳的履约保证金5万元归原告所有，不予退还；5、被告将租赁房屋的渗水点找出并修好；6、要求被告承担水、电费946.58元，物业费5865元；7、本案诉讼费由被告承担。
被告天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部辩称，被告自2013年4月起开始承租原告的天津市河北区龙门大厦E区五层的房屋进行安利产品的经营。在经原告同意的情况下，被告使用大锤对房屋的非承重墙部分进行了拆改，2013年7、8月份，被告发现五楼顶部渗水，找到六楼的业主后，业主反映是防水层破坏，为了尽快营业和维护上下邻里关系，被告对六楼的防水层进行了修复。2014年五楼顶部再次出现渗水，向原告反映后，原告未进行修复，被告再次找到六楼业主，给了一些钱让六楼业主尽快修复防水层。2014年12月31日原、被告再次签订房屋租赁合同，租期为一年，当时原告考虑渗水给被告造成损失，同意被告对外出租房屋，以减少被告损失，被告在向原告交纳第一个月的房租后，由于房屋顶部开始大面积渗水，导致无法进行正常的经营活动，而原告却迟迟不履行修缮义务，自2015年2月1日起未再给付房租。2015年6月16日、17日原告分两次书面通知被告要求在四日内交清欠款，逾期将解除合同，被告在2015年7月11日答复原告同意解除合同，当天被告即将房屋腾空，由于原告的管理人员不同意收钥匙，2015年8月1日被告向原告邮寄了房屋钥匙，8月3日原告收到钥匙。被告同意与原告解除2014年12月31日签订的房屋租赁合同，被告已于2015年7月11日腾空并交付了房屋，只是原告不同意收回房屋。在租赁期间，原告作为房屋出租人对房屋渗水有修缮的义务，渗水涉及六楼的利益，六楼业主证明渗水是被告造成的证据不具有证明力，原告未进行渗水原因鉴定，未提供证据证明渗水是被告造成的，要求被告找到渗水点并修复房屋的主张没有合法依据。由于安利公司的经营方式是集体分担制，被告只是作为一名代表签订的租赁合同，不存在转租。后期被告转租房屋是经过原告许可的，不存在违约问题，原告应返还履约保证金5万元。被告在2015年6月交纳了水电、物业费，只是2015年7月后才未交纳，所以不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，天津市河北区东站商业服务楼（龙门大厦E区4-5层）系中远散货运输有限公司所有。中远散货运输有限公司委托原告自2012年7月1日起负责龙门大厦E区5层房屋的招商、租赁管理工作。刘佩章以个体工商户“天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部”的字号经营安利产品。2013年2月28日原、被告签订《天津远洋宾馆房屋租赁合同》，约定被告租赁龙门大厦E区5层房屋用于办公经营（面积1144平方米），租期自2013年4月1日至2013年12月31日。合同签订后，原告向被告交付上开房屋，被告给付原告房屋押金（保证金）50000元，并对房屋进行装修，拆改了房屋的部分结构。2013年12月22日原、被告签订《天津远洋宾馆房屋租赁合同》，约定被告租赁龙门大厦E区5层房屋用于办公经营（面积1144平方米），租期自2014年1月1日至2014年12月31日。2014年3月份左右，租赁房屋的顶部出现渗水现象，被告找到六楼快捷酒店的经营者后，经协商被告对六楼房屋的防水层进行了维修。2014年8月份左右，租赁房屋的顶部再次出现渗水现象，被告找到六楼快捷酒店的经营者后，经协商被告给付六楼快捷酒店经营者2000元。2014年12月31日原、被告签订《天津远洋宾馆房屋租赁合同》，约定被告租赁龙门大厦E区5层房屋用于办公经营（面积1144平方米），租期自2015年1月1日至2015年12月31日，租金每年28万元，其中1月份租金2.7万元，2-12月份租金每月2.3万元，被告应于每月5日前交纳当月租金，如被告未按时向原告付清租金，应按日向原告支付拖欠月租金1%的滞纳金。合同第三条“7、在租赁期内，保证金无息存放于原告，作为被告履行合同的保证。如被告有任何违约行为，或单方终止合同，原告有权将保证金与合同约定违约金进行冲抵。保证金不足以弥补原告损失的，原告有权继续向被告追偿。租赁期满，被告完好交还租赁物，并结清各项费用，且无其他尚未解决的违约行为的，原告将于10个工作日内，将履行保证金无息退还被告”。第四条约定“水、电、煤气、采暖、物业管理费、政府性收费项目等费用，由被告自行承担。”第五条“2、（6）未经原告书面同意，被告不得将租赁物部分或全部转租、转借给他人，否则原告有权终止合同，被告及第三人必须无条件退还租赁物。被告所交保证金作为违约金不予退还，保证金不足以弥补原告损失部分，原告有权继续向被告追偿。”第七条“1、被告如需对租赁物进行装修，应事先争得原告同意，并按原告书面批准的装修图及装修标准和政府的有关规定，在原告的监督下进行装修。”第八条“1、因被告使用不当致使租赁物及其设施出现损坏或者发生故障，被告应负责及时维修或赔偿。在收到原告通知一个月内被告仍未进行维修，原告有权委托他人直接进入租赁物代其维修，全部费用由被告承担。”第十一条“2、（3）原告与被告双方协商一致，可解除合同。因上述原因解除合同的，双方互不承担违约责任，被告将应缴纳费用结清后，向原告交还房屋。”
合同签订后，被告向原告交纳2015年1月房租2.7万元后，以房屋渗水为由未再交纳租金。2015年6月17日原告向被告邮寄催款通知书及律师函，告知被告已拖欠2015年2月至6月的租金共计11.5万元，通知在收到律师函4日内缴清全部欠款，否则原告将采取法律手段维护自身权益，解除租赁合同。被告在收到原告的律师函后，于2015年7月11日向原告邮寄同意解除房屋租赁合同的通知书，答复同意解除租赁合同。2015年8月1日被告向原告邮寄租赁房屋的钥匙，原告于8月3日收到钥匙，但不认可该交还房屋的方式。龙门大厦E区5层业主欠天津市龙门物业管理中心2015年6月份水、电费946.58元，欠6月、7月的物业费5865元。
诉讼期间，本院于2015年8月27日前往龙门大厦E区5层房屋进行现场勘验，经查房屋顶部被告拆改的部位以及未拆改的部位均存在渗水现象，514室、516室屋内有被子等生活用品，有人居住痕迹，509室上锁，被告答复509室有其工作人员存放的个人物品，随时可以拿走。2015年10月8日本院再次前往龙门大厦E区5层房屋进行现场勘验，所有房屋门均处于打开状态，被告认可房屋内已无其物品，房屋内的物品都不要。
关于解除原、被告2014年12月31日签订的天津远洋宾馆房屋租赁合同问题，庭审中双方均同意于2015年7月11日解除房屋租赁合同。
关于房屋顶部渗水问题，双方均认可五楼顶部的水是自六楼渗出。原告提交天津市百盛快捷酒店和赵泉出具的渗水情况说明“百盛酒店坐落在龙门大厦E区6层，2009年开业经营，2009年至2013年正常经营，未发生漏水问题。2013年安利公司承租5楼，在未通过龙门大厦管委会和上下业主同意的情况下进行大规模改造，本人巡视的过程中，发现他们拆砸承重墙，本人找到安利公司的刘总阻止拆承重墙，告知拆承重墙必定造成六楼地面下沉，可能造成漏水，刘总回答如漏水负责维修，在安利装修完工后至今，5楼多次发生漏水，刘总找到我们说需要维修，为了搞好邻里关系，本人同意他们进行维修，在三次维修过程中，给本人造成损失1万元，安利只补偿了我们2000元。”；提交天津市龙门物业管理中心2015年4月23日出具的整改通知“4月23日我单位收到百盛酒店的渗水情况的说明，今天上午由龙门物业、百盛快捷酒店和远洋公司三方领导及技术人员，对漏水问题进行现场会诊，经分析一致认为漏水的原因是安利公司在前期装修工程中拆除承重墙，使用风镐震动导致六楼楼板防水层破坏所致。”被告对原告提交的上述两份证据真实性不予认可，装修时未使用风镐，只是使用大锤，龙门物业、百盛快捷酒店和远洋公司不是司法部门和鉴定部门，没有资格进行鉴定，鉴定时也未通知被告到场，被告也未在该证据上签字，而且百盛酒店与渗水有利害关系，证言不具备证明效力。庭审中，询问原告关于天津市百盛快捷酒店、赵泉、天津市龙门物业管理中心出庭作证的问题，原告答复证人仅出具书面证明，不出庭作证；询问双方是否申请渗水原因鉴定，双方均不申请鉴定。
关于被告在租赁期间是否转租问题，原告提供2015年8月4日在租赁房屋内遇到范维荣的谈话视频，证明被告将房屋转租给范维荣，范维荣给被告交房租，8月4日范维荣还在租赁房屋内居住。被告对原告提供的证据真实性无异议，但不能证明视频的录制时间是8月4日，被告在7月11日已将房屋腾空，之前确实将房屋转租给范维荣，但这是经原告允许后对外出租的，而且此前还向原告的职工任胜虎出租过，原告对此是知情的。
本院认为，原、被告2014年12月31日签订的《天津远洋宾馆房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现双方均同意2015年7月11日解除租赁合同的意见，并无不当，本院照准。本案的争议焦点：（一）、租赁房屋顶部渗水的责任问题；（二）、被告是否已向原告交还房屋的问题；（三）、被告是否存在转租问题。
（一）租赁房屋顶部渗水问题。在被告承租期间，租赁房屋顶部出现渗水现象，双方均确认租赁房屋顶部所渗的水来自龙门大厦E区6层房屋，而非来自租赁房屋，因原告系租赁房屋的出租人，应保证租赁期间房屋的正常使用，故原告应对租赁房屋渗水的原因承担举证责任。原告以被告使用风搞破坏六楼的防水层为由主张系被告使用租赁物不当造成的渗水，其提供天津市百盛快捷酒店和天津市龙门物业管理中心的书面证明予以证实，被告对单位证明的真实性不予认可，经询问原告后亦未要求证人出庭作证，且天津市龙门物业管理中心对渗水原因进行现场分析时未通知被告到场，故对原告提交的两份书面证明本院不予采信。原告以被告在租赁期间曾主动向六楼业主维修防水层并赔偿为由主张系被告使用租赁物不当造成的渗水，根据规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修。六楼的水渗至租赁房屋顶部后，被告以尽快营业和妥善处理邻里关系为由主动修缮六楼房屋的抗辩理由，符合常理，不能以被告主动修缮就推定渗水责任在被告。原告以被告使用风镐拆改房屋承重墙为由主张房屋拆改的部分渗水，经现场勘查，租赁房屋内拆改和非拆改的部位均出现渗水现象，该主张没有事实依据。经本院释明后，原、被告均不申请对渗水的原因进行鉴定，现原告主张租赁房屋渗水的责任在被告，未提供证据支持，应承担举证不能的法律后果，故应认定在被告租赁期间，房屋顶部出现渗水的责任在原告。
（二）被告是否已交还房屋的问题。原、被告协议解除租赁合同后，被告应当返还租赁物。被告以2015年7月11日同意解除租赁合同为由主张2015年7月11日已实际交付房屋，经本院勘验被告在2015年8月27日仍有部分房屋未腾空交付，且有人居住痕迹，在2015年10月8日勘验时，租赁房屋内居室门全部打开，被告明确表示物品已全部清空，无他人居住。关于原告主张不认可被告已交付房屋一节，因被告在2015年10月8日已腾空房屋，且原告诉请中亦未主张被告腾交房屋，故应认定被告在2015年10月8日已向原告腾交房屋。
（三）被告是否存在转租问题。原告主张被告将部分房屋转租给他人，被告承认曾将部分房屋转租给范维荣、任胜虎，但抗辩系经原告同意后转租的，原告对此不予认可，被告又未提供证据支持，故应认定在租赁期间，被告存在未经原告同意转租房屋的行为。
综上所述，被告在租赁期间（2015年1月1日至2015年7月11日）自2015年2月1日起未再交纳房租，依据合同约定该期间的房租应为123161元【（23000元／月×5个月）＋（23000元／月÷31天×11天）】。2015年7月11日租赁合同解除后被告未及时腾交房屋，被告应比照原房租标准给付房屋使用费至2015年10月8日腾交房屋时止，该期间的房屋使用费应为66774元【（23000元／月×2个月）＋（23000元／月÷31天×28天）】。因在被告租赁和使用房屋期间，租赁物出现渗水，原告未对租赁物进行维修，应适当减少30%的租金和房屋使用费。在租赁和使用房屋期间依据合同约定，应由被告交纳水电费和物业费，现被告未交纳2015年6、7月份水电费和7月份物业费合计6811.58元，故应由被告交付原告后由其代交。关于被告交纳的5万元保证金问题，根据合同第五条2、（6）的约定，被告在租赁期间不得转租房屋，否则将不予退还保证金，因被告在租赁期间违反该约定，故保证金不予退还。原告要求被告找出漏水点并予以修复的主张，因渗水的责任在原告，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第九十条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、原告天津远洋宾馆与被告天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部（经营者刘佩章）2014年12月31签订的《天津远洋宾馆房屋租赁合同》予以解除；
二、判决生效后15日内，被告天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部（经营者刘佩章）向原告天津远洋宾馆支付自2015年2月1日起至2015年7月11日房租123161元的70%即86212.7元；
三、判决生效后15日内，被告天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部（经营者刘佩章）向原告天津远洋宾馆支付自2015年7月12日起至2015年10月8日房屋使用费66774元的70%即46741.8元；
四、判决生效后15日内，被告天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部（经营者刘佩章）向原告天津远洋宾馆支付6、7月份水电费和7月份物业费合计6811.58元；
五、被告天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部（经营者刘佩章）向原告天津远洋宾馆交纳的保证金50000元，不予退还；
六、驳回原告天津远洋宾馆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4135元，减半收取2067.5元，由原告天津远洋宾馆负担620.5元，被告天津市佳顺龙日用品信息咨询服务部（经营者刘佩章）负担1447元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 乔双红
二〇一五年十二月四日
书 记 员 张 睿
附：本裁判文书适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。
营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百一十五条单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。
单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。