江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终3878号
上诉人（原审被告、反诉原告）：柏祖磊，男，1978年2月19日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。
委托诉讼代理人：张涛，江苏昭鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭洪滔，江苏昭鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州市神舟计算机培训学校，住所地江苏省徐州市解放南路祥悦大厦517室。
法定代表人：李峰，该学校校长。
委托诉讼代理人：王金良，江苏彭城律师事务所律师。
原审第三人：徐州市国有资产投资经营集团有限公司，住所地徐州市彭城路1号楼。
法定代表人：李晓东，该公司董事长
上诉人柏祖磊因与被上诉人徐州市神舟计算机培训学校（以下简称神舟计算机学校）、原审第三人徐州市国有资产投资经营集团有限公司（以下简称国资公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人柏祖磊及其委托诉讼代理人郭洪滔，被上诉人神州计算机学校的委托诉讼代理人王金良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柏祖磊上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1、被上诉人并非涉案房产所有权人，被上诉人与第三人国资公司有房屋租赁合同关系，租期至2015年5月27日，此后被上诉人对涉案房屋不享有任何权利，被上诉人无权向柏祖磊主张占有使用费。2、被上诉人主张柏祖磊于2016年1月13日才搬离涉案房屋，但柏祖磊实际搬离的时间为2015年5月13日。根据谁主张谁举证的原则，被上诉人应当举证证明柏祖磊搬离的时间为2016年1月13日，而非由柏祖磊举证证明搬离的时间。3、柏祖磊租用涉案房屋是用于开设美发化妆学校，美发行业除了需要美发器具，还需要用水用电，如柏祖磊真的占有使用涉案房屋，为何在2015年5月8日至2016年1月13日长达8个月的时间内，仅用电费647元，这明显不符合常理。且一审过程中，被上诉人未提供证据证明着647元的电费是柏祖磊使用，一审法院亦驳回了被上诉人关于647元电费的诉请。因此，柏祖磊自2015年5月8日至2016年1月13日期间并未继续使用涉案房屋。4、被上诉人与柏祖磊签订的房屋租赁合同约定“在甲方2015年5月续签5年合同后与乙方续签3年合同”，被上诉人明知涉案房屋所有权人不同意对外转租，故意隐瞒真实情况与柏祖磊签订房屋租赁合同，柏祖磊对被上诉人非法转租的事实并不知情，基于合同中续租三年的承诺，柏祖磊对涉案房屋进行了装修改造。装修改造的损失应由过错一方被上诉人承担。柏祖磊提交的装修房屋的销货单，载明装修费用6万元，一审法院对该证据不予认定，驳回柏祖磊的反诉请求，认定事实不清，适用法律错误。
被上诉人神州计算机学校答辩称，1、柏祖磊在与被上诉人之间的房屋租赁合同期限届满后，仍然继续使用，在被上诉人向其发出书面催告函后，柏祖磊仍然没有及时搬出，并且一直使用到2016年1月13日，柏祖磊理应支付逾期占用期间的使用费。2、对柏祖磊主张的装修损失，被上诉人不予认可。因被上诉人不知晓柏祖磊所谓装修的事实，柏祖磊也没有告知被上诉人装修的事情。按照双方签订的租赁房屋约定，柏祖磊如要装修，应将装修方案提前告知被上诉人，而柏祖磊并未履行该合同义务。此外，合同系到期终止，并非因被上诉人原因阻断合同的续签，因此，对柏祖磊主张的装修费，被上诉人不存在任何过错，不应承担任何责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
神舟计算机学校向一审法院起诉请求：判令柏祖磊支付占有使用费66937.5元（自2015年4月16日起至2016年1月13日止）、违约金8500元、电费634.7元，并承担本案诉讼费。
柏祖磊向一审法院反诉请求：1、判令神舟计算机学校支付违约金8500元；2、神舟计算机学校赔偿装修损失60000元；3、神舟计算机学校承担反诉费用。
一审法院经审理查明：2013年10月11日，神舟计算机学校（甲方、出租方）与柏祖磊（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，双方约定神舟计算机学校将坐落于徐州市铜沛路63号综合楼五楼全部房屋出租给柏祖磊使用，先付租金后使用，承租期间的电费由柏祖磊承担。上述合同签订当日，神舟计算机学校将涉案房屋交付给柏祖磊占有使用。
上述合同第二条第1项中约定，甲方同意乙方租用时间为自2013年11月15日起至2015年4月15日止，在甲方于2015年5月续签5年合同后与乙方续签3年合同。神舟计算机学校与柏祖磊一致认可，上述“甲方于2015年5月续签5年合同”是指神舟计算机学校与第三人国资公司于2015年5月就涉案房屋续签5年合同，“与乙方续签3年合同”是指神舟计算机学校与柏祖磊就涉案房屋续签3年合同。神舟计算机学校、柏祖磊与第三人国资公司一致认可，神舟计算机学校与第三人并未于2015年5月就涉案房屋续签5年合同。
上述合同第二条第2项中约定，租金从2013年11月15日起为每年85000元，考虑到物价上涨及国家经济发展等因素，租金逐年递增5%。神舟计算机学校与柏祖磊一致认可，根据上述约定，自2013年11月15日起至2014年11月14日止为一年年租金28000元，自2014年11月15日起至2015年11月14日止为一年，自2015年11月15日起至2016年11月14日止为一年，以此类推，租金逐年递增5%。
上述合同第二条第3项中约定，租金按6个月结算一次，由乙方在每6个月前30日内交付给甲方。每逾期一日，乙方向甲方付月租金10%的滞纳金，超过10日不付的，视为违约，甲方有权收回房屋。
上述合同第二条第5项中约定，乙方在合同生效日向甲方一次性交纳抵押金2000元。如乙方违约，抵押金归甲方所有。乙方履行协议期满时，抵押金如数退还乙方。
上述合同第三条第10项中约定，乙方对该建筑物装修时，不得改动房屋主体结构，危害房屋安全。若进行简易装修，须提前将装修方案（主要为水电等线路改装图纸）送甲方备案。合同终结时，乙方应将装修、改造等不可移动部分无条件随同房屋移交给甲方。乙方如人为损坏，甲方将从乙方房屋租赁押金中扣除赔付，如押金不足，则另行追偿。
上述合同第四条中约定，甲、乙双方如须终止合同，须提前两个月通知对方。经双方协商同意后方可解除合同。在承租期间内，乙方必须严格履行协议，如一方违约，应付另一方一年租金总额10%的违约金。
上述合同第五条中约定，合同期满后，如乙方继续承租该房屋，须提前一个月通知甲方，并办理续签手续，否则视为放弃租房。
上述合同到期后，柏祖磊继续占有使用涉案房屋，神舟计算机学校要求柏祖磊从涉案房屋内搬出。柏祖磊已从涉案房屋内搬出，神舟计算机学校认可柏祖磊搬出涉案房屋的时间及行为视为其已向神舟计算机学校返还涉案房屋。
一审法院另查明，2010年，第三人国资公司（甲方、出租方）与神舟计算机学校（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，双方约定甲方将坐落于徐州市铜沛路63号综合楼出租给乙方使用，租赁期限5年，自2010年5月28日起至2015年5月27日止。第三人已按照约定将上述房屋全部交付给神舟计算机学校占有使用。神舟计算机学校于2016年1月13日将上述房屋全部返还给第三人。
2016年1月18日，该院针对原告徐州市国有资产投资经营集团有限公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉被告徐州市神舟计算机培训学校，作出（2015）鼓民初字第3164号民事调解书，主要内容为：一、徐州市神舟计算机培训学校于2016年1月20日前向徐州市国有资产投资经营集团有限公司支付40000元，于2016年3月30日前支付62359元；二、徐州市国有资产投资经营集团有限公司放弃其他的诉讼请求；三、上述款项支付完毕后，徐州市国有资产投资经营集团有限公司与徐州市神舟计算机培训学校就铜沛路63号综合楼签订的房屋租赁合同产生的租金、违约金、占有使用费等纠纷全部了结。
一审法院又查明，涉案房屋系2010年第三人（甲方、出租方）与神舟计算机学校（乙方、承租方）签订的房屋租赁合同所涉租赁标的物的一部分，现由第三人占有使用。柏祖磊就涉案房屋已向神舟计算机学校支付自2013年11月15日起至2015年4月15日止的租金，并支付了2000元押金。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，神舟计算机学校与柏祖磊签订的房屋租赁合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。
关于神舟计算机学校主张的占有使用费。庭审中，柏祖磊虽主张已向神舟计算机学校支付自2015年4月16日起至2015年5月15日止使用房屋的费用，但神舟计算机学校对此不予认可，柏祖磊亦未提供相应证据予以证明，该院不予采信。神舟计算机学校认可柏祖磊搬出涉案房屋的时间及行为视为其已向神舟计算机学校返还涉案房屋，关于柏祖磊搬出涉案房屋的时间，神舟计算机学校主张其于2016年1月13日实际搬出，柏祖磊主张其于2015年5月13日实际搬出，但神舟计算机学校对此不予认可，柏祖磊亦未提供相应证据予以证明，根据相关法律规定，当事人应当对自己主张的事实承担举证责任，故该院认定柏祖磊实际于2016年1月13日搬出涉案房屋即于2016年1月13日向神舟计算机学校返还涉案房屋。神舟计算机学校与柏祖磊签订的房屋租赁合同到期后，柏祖磊应向神舟计算机学校返还涉案房屋，但其继续占有使用涉案房屋，神舟计算机学校要求其搬出。根据相关法律规定，双方合同到期后即自2015年4月16日起至2016年1月13日止这一期间合计273日（自2015年4月16日起至2015年11月14日止合计213日，自2015年11月15日起至2016年1月13日止合计60日），柏祖磊应参照双方合同约定的租金标准向神舟计算机学校支付房屋占有使用费。根据双方合同约定，自2014年11月15日起至2015年11月14日止为一年合计365日年租金为89250元（85000元×105%），即244.52元/日（89250元÷365日），自2015年11月15日起至2016年11月14日止为一年合计366日年租金为93712.5元（85000元×105%×105%），即256.05元/日（93712.5元÷366日）。经计算，柏祖磊应向神舟计算机学校支付的占有使用费的总额为67445.76元（244.52元/日×213日+256.05元/日×60日）。现神舟计算机学校仅主张66937.5元，不违反法律规定，该院予以确认。
关于神舟计算机学校主张的违约金。庭审中，神舟计算机学校主张其与柏祖磊签订的书面合同到期后，柏祖磊存在逾期返还房屋及逾期支付合同到期后即自2015年4月16日起至2016年1月13日止这一期间占有使用费的违约行为。该院认为，双方书面合同并未就逾期返还房屋及支付合同到期后至实际返还房屋之日占有使用费事项进行约定，在双方书面合同约定的租赁期限届满后，神舟计算机学校向柏祖磊主张占有使用费，其依据的是相关法律规定而非双方合同约定。故神舟计算机学校主张上述违约金，无事实和法律依据，该院不予支持。
关于神舟计算机学校主张的电费。该院认为，神舟计算机学校与柏祖磊签订的合同虽约定租赁期间电费由柏祖磊支付，但庭审中神舟计算机学校未能就柏祖磊拖欠电费的事实提供相应证据予以证明，故关于神舟计算机学校电费的诉讼请求，该院不予支持。
关于柏祖磊主张的违约金。柏祖磊主张神舟计算机学校存在未能与其就涉案房屋续签3年租赁合同的违约行为。该院认为，从双方合同约定的“在甲方于2015年5月续签5年合同后与乙方续签3年合同”这一内容可以看出，神舟计算机学校与柏祖磊续签合同的前提是神舟计算机学校与第三人于2015年5月续签了5年合同，实际上，这一前提条件并未成就即神舟计算机学校与第三人并未于2015年5月就涉案房屋续签5年合同。庭审中，神舟计算机学校与第三人均陈述双方未能续签的原因为第三人不同意续签，涉案房屋由第三人收回另作他用，柏祖磊亦陈述“听说第三人要收回房屋”，故该条件未成就的原因并非系神舟计算机学校不正当地阻止该条件成就，即不可归责于神舟计算机学校，故柏祖磊向神舟计算机学校主张违约金，无事实依据，该院不予支持。
关于柏祖磊主张的装修损失。庭审中，柏祖磊陈述其主张的装修损失为不可移动部分。该院认为，神舟计算机学校与柏祖磊签订的房屋租赁合同已明确约定“合同终结时，乙方应将装修、改造等不可移动部分无条件随同房屋移交给甲方”，且柏祖磊亦未能提供充分证据证明其主张的装修损失的具体数额，故柏祖磊的该项主张无事实和法律依据，该院不予支持。
综上，一审法院判决：一、柏祖磊于判决发生法律效力之日起十日内向徐州市神舟计算机培训学校支付房屋占有使用费66937.5元（自2015年4月16日起至2016年1月13日止）；二、驳回徐州市神舟计算机培训学校本诉的其他诉讼请求；三、驳回柏祖磊反诉的诉讼请求。
本院二审期间，上诉人柏祖磊向本院提交拍摄于2014年4月份的涉案房屋室内照片一组、2015年8月21日柏祖磊与案外人徐州市金鹰通信电子商场签订的《经营管理协议》一份、柏祖磊2013年10月11日交房租收据一张、柏祖磊交纳押金收据一张，拟证明合同期满后柏祖磊已经搬离涉案房屋，租金已经交纳至2015年5月14日，被上诉人尚有2000元押金未退还柏祖磊。本院组织双方当事人进行了举证、质证。本院认为，柏祖磊提交的照片形成时间为2014年，拍摄的系涉案房屋室内的场景，一审被上诉人提交的照片拍摄的系室外走廊的场景，故不能以两组照片内容不同得出柏祖磊已经于合同期满后已搬离。柏祖磊与案外人之前签的的《经营管理协议》与本案没有关联性，本院对此不予确认。被上诉人对柏祖磊提交的缴纳房租、押金的两张收款收据真实性不持异议，本院对其真实性予以确认，但缴纳房租的收款收据载明仅缴纳了首期半年的租金，不能证明柏祖磊已经缴纳了2015年5月14日之前的所有租金。
本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本案二审期间的争议焦点为：1、神舟计算机学校要求柏祖磊支付自2015年4月16日起至2016年1月13日止，涉案房屋的占有使用费，是否有事实与法律依据；2、柏祖磊反诉要求神舟计算机学校赔偿其装修损失6万元，是否有事实与法律依据。
本院认为：一、关于神舟计算机学校主张的占有使用费问题。首先，虽然神舟计算机学校与国资公司之间的房屋租赁合同于2015年5月27日终止，但神舟计算机学校与国资公司已经另案解决双方之间的租赁合同纠纷，神舟计算机学校已向国资公司支付至2016年1月13日的占有使用费，故神舟计算机学校有权向柏祖磊主张占有使用费。其次，本案系房屋租赁合同纠纷，租赁期满后腾空并返还房屋系承租人柏祖磊的合同义务。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，柏祖磊应当对是否搬离涉案房屋及搬离涉案房屋的时间承担举证责任。柏祖磊提交的照片以及与案外人签订的《经营管理协议》均不足以证明其于2016年1月13日前已经搬离涉案房屋，应当承担举证不能的不利后果。再次，柏祖磊提交的缴纳房屋租金的收据仅能证明其于2013年10月11日缴纳了半年的租金，不能证明其房屋租金已经缴纳至2015年5月14日，故其主张房屋租金已经缴纳至2015年5月14日，本院不予采信。最后，柏祖磊缴纳的房屋押金2000元，一审法院未予抵扣，神舟计算机学院二审期间亦同意予以抵扣，故本院对一审法院认定的欠付占有使用费数额予以调整，抵扣2000元押金后，柏祖磊尚欠神舟计算机学习房屋占有使用费64937.5元。
二、关于柏祖磊反诉主张的赔偿装修损失问题。首先，柏祖磊与神舟计算机学校签订的租赁合同约定的租赁期间为自2013年11月15日起至2015年4月15日止；双方约定合同终结时，乙方应将装修、改造等不可移动部分无条件随同房屋移交给甲方。柏祖磊于合同期届满后搬离涉案房屋，根据双方约定，柏祖磊主张涉案房屋不可移动部分的装修损失，没有事实与法律依据，本院不予支持。其次，柏祖磊主张神舟计算机学校恶意隐瞒房屋所有权人不同意对外转租的真实性情况，主观上存有过错；柏祖磊基于合同中续租3年的承诺，对涉案房屋进行了装修改造。对此，本院认为，涉案房屋所有权人是否同意对外转租并未影响柏祖磊占有使用涉案房屋。根据合同“在甲方于2015年5月续签5年合同后与乙方续签3年合同”的约定来看，柏祖磊对神舟计算机学校转租涉案房屋的事实系明知，神舟计算机学校是否隐瞒房屋所有权人不同意对外转租的事实，并不影响柏祖磊的权利义务。柏祖磊还主张基于合同中续租3年的承诺，对涉案房屋进行了装修改造。合同中明确约定是否续租3年取决于神舟计算机学校与第三人国资公司能否于2015年5月就涉案房屋续签5年合同，神舟计算机学校并未向柏祖磊作出确定续租3年的承诺。柏祖磊基于上述理由，要求神舟计算机学校承担赔偿责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上，因新的案件事实出现，本院对一审判决予以变更。依照依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、变更江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初1421号民事判决第一项，即“柏祖磊于判决发生法律效力之日起十日内向徐州市神舟计算机培训学校支付房屋占有使用费66937.5元（自2015年4月16日起至2016年1月13日止）”为“柏祖磊于判决发生法律效力之日起十日内向徐州市神舟计算机培训学校支付房屋占有使用费64937.5元（自2015年4月16日起至2016年1月13日止）”；
二、维持江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初1421号民事判决第二项，即“驳回徐州市神舟计算机培训学校本诉的其他诉讼请求”；
三、维持江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初1421号民事判决第三项，即“驳回柏祖磊反诉的诉讼请求”。
当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1700元（徐州市神舟计算机培训学校已预交），由徐州市神舟计算机培训学校负担227元，由柏祖磊负担1473元（柏祖磊随上述案款直接支付给徐州市神舟计算机培训学校）；反诉案件受理费1510元，减半收取755元，由柏祖磊负担（柏祖磊已预交）；二审案件受理费1700元（柏祖磊已预交），由徐州市神舟计算机培训学校负担50元（徐州市神舟计算机培训学校于本判决发生法律效力之日起十日内支付柏祖磊），由柏祖磊负担1650元。
本判决为终审判决。
审判长 单雪晴
审判员 苏 团
审判员 单德水
二〇一七年八月三十日
书记员 范 璐