重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝北法民初字第17096号
原告重庆聚信美家居有限公司，住所地重庆经济技术开发区经开园经开大道1222号1-1-4，组织机构代码56160748-6。
法定代表人翁小利，经理。
委托代理人梁永强，男，1981年9月27日生，汉族，系原告的员工，住重庆市江津区。
被告章红妹，女，1976年3月14日生，汉族，住江西省新建县。
原告重庆聚信美家居有限公司与被告章红妹服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员唐小林、刘成均组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆聚信美家居有限公司的委托代理人梁永强到庭参加了诉讼，被告章红妹经本院公告送达传票、起诉状副本期满，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。
原告重庆聚信美家居有限公司诉称：原告与被告签订了《重庆聚信美·家居世纪城商铺租赁及管理合同》，约定由被告租赁原告自编号为4A19的商铺，用于经营“大明早晨”品牌家具。为支持被告发展，原告对被告所欠原告包括管理费等费用暂时进行了缓收，但被告却在未与原告进行任何协商情况下欠下大额费用后逃场。事后经原告多次口头及书面催收，至今仍未支付管理费等费用34898.31元。故原告起诉请求1.判决被告向原告支付欠款34898.31元；2.判决被告支付从2012年3月25日至付清时止的违约金（以34898.31元为本金，按每日0.05%计算）。
被告章红妹未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩状。
经审理查明：2011年8月16日，重庆大雅地产有限公司（甲方，出租人），被告章红妹（乙方，承租人），原告重庆聚信美家居有限公司（丙方，管理人），三方签订《重庆聚信美·家居世纪城商铺租赁及管理合同》，合同第一条1.1约定，甲方将位于重庆市北部新区金开大道1222号聚信美家居世纪城4A19，建筑面积327平方米的商铺出租给乙方，供乙方在合同期内使用，乙方承租商铺后应服从丙方的经营管理。第1.2款约定，本合同的租赁期限为两年，自2011年3月15日起至2013年3月14日止。第1.4款约定，乙方承租商铺的经营品种及品牌为：家具：大明早晨；第2.2款约定，本合同租赁期内租金单价为17.5元／平方米·月；第2.3款约定，第一年租金乙方分两次交纳，第一次交纳3个月租金，可承租商铺6个月（即甲方优惠3个月的租金），乙方应在本合同签订后三日内支付给甲方。第二次交纳3个月租金，可承租商铺6个月（即甲方优惠3个月的租金），乙方应在上次所缴租金期满10日前支付给甲方；第二年租金按季度交纳，乙方应在每季度到来前10日向甲方支付下季度租金。若乙方按甲方、丙方要求时限装修完毕并经甲方验收合格的，甲方承诺其第三季度交纳2个月租金，可承租商铺3个月（即甲方优惠1个月的租金）；若乙方按甲方、丙方要求按时备齐货品，正常全面营业的，甲方承诺其第四季度交纳1个月租金，可承租商铺3个月（即甲方优惠2个月的租金）。如乙方不具备前述优惠租金条件的，不享受租金优惠。第2.4款约定，在本合同约定的免租金期内，乙方无需支付本合同项下的租金及商铺管理费，但除租金外的物业管理费、品牌推广费等本合同约定的其他一切费用仍需支付。第3.1款约定，商铺租赁期内管理费单价为30元／平方米·月。第4.1款约定，履约保证金：乙方签订本合同时，应向甲方交纳合同履约保证金人民币15600元，履约保证金由丙方收取。第4.1.2款约定，若乙方在经营过程中违反了本合同或本商城的相关规定，涉及经济赔偿及乙方应承担之违约责任的，甲方有权用该履约保证金进行抵扣。第4.2款约定，签订本合同时，乙方应向丙方交纳商品质量保证金人民币1万元。第4.2.2款约定，若乙方撤场12个月后，乙方所售商品经丙方核实无任何质量问题和纠纷，丙方将质量保证金无息退还给乙方；若乙方所售商品在产品质保期内发生质量问题，丙方有权动用乙方质量保证金对消费者进行赔付。第6.1款约定，乙方按7元／平方米·月标准支付物业管理费，乙方租赁商铺的建筑面积为327平方米，物业管理费总计为2289元／月。第6.2款约定，乙方所租商铺专有部分的水、电费按物价部门规定的价格基础上另加电费0.1元／度、水费0.1元／吨损耗的标准收取，并按甲方给乙方安装的独立计量表每月的实际用量计数，由乙方自行承担；共有部分水、电费由各商家按所承租商铺的建筑面积据实分摊。第6.4款约定，物管费、水电费、空调费按月结算，乙方应于每月的30日前缴清。第十条约定，下列公共事务由丙方管理和负责：……10.10：提供代收代缴水、电、广告宣传费等费用的服务。第26.2款约定，乙方所有应交而未交、迟交的费用，乙方应向甲、丙方支付违约金，违约金为：应交而未交、迟交费用的总和×0.05%×逾期天数。第二十三条约定，乙方应支付甲、丙方的租金、履约保证金、质量保证金、商铺管理费及应支付的其他相关费用逾期达10天未支付或擅自停止营业达48小时，甲、丙方有权提前终止本合同。
根据上述合同的约定，被告向原告交纳了履约保证金15600元及质量保证金1万元。
2011年9月25日，重庆聚信美·家居世纪城开业，被告开始经营位于该商场4A19的商铺。
2011年11月2日，重庆大雅地产有限公司（甲方，出租人）、章红妹（乙方，承租人）及重庆聚信美家居有限公司（丙方，管理人）三方签订《重庆聚信美·家居世纪城商铺租赁及管理合同》补充协议，约定将原合同第一条1.1款中“建筑面积327平方米”变更为“建筑面积322.88平方米”；原合同第一条1.2款中“本合同的租赁期限为两年，自2011年3月15日起至2013年3月14日止”变更为“本合同的租赁期限为两年，自2011年9月25日起至2013年9月24日止”；原合同第二条2.2款中“本合同租赁期内租金单价为17.5元／平方米·月”变更为“本合同租赁单价内租金单价为12.5元／平方米·月”；原合同第三条3.1款中“商铺租赁期内管理费单价为30元／平方米·月”变更为“商铺租赁期内管理费单价为30元／平方米·月”；原合同第六条6.1款中“物业管理费总计为2289元／月”变更为“物业管理费总计为2260元／月”；原合同第六条6.5款变更为“品牌推广费：乙方于交纳租金的同时向丙方支付5元／平方米·月的品牌推广费”。该补充协议同时约定，变更的原合同1.1款、1.2款、2.2款、3.1款、6.1款和6.5款以变更后的内容为准，本补充协议未变更的原合同其他条款仍以原合同为准，继续有效。
2011年12月26日，重庆大雅地产有限公司与原告签订《合同权利转让协议》，约定重庆大雅地产有限公司将其在《重庆聚信美·家居世纪城商铺租赁及管理合同》及其相应补充协议中所涉的商铺租金、管理费、履约保证金等全部合同权利一并转让给原告；重庆聚信美·家居世纪城经营管理仍按原协议履行，即由原告全权负责。
2012年3月25日，被告向原告交纳了2012年3月25日至2012年9月24日期间的租金12108元、管理费29059元、广告费（即品牌推广费）4843元。被告自2011年9月25日开始经营后，一直未向原告交纳过物业管理费。
庭审中，原告举示《关于聚信美·家居世纪城物业服务相关费用收费事宜的告示》，拟证明其对被告的物业管理费标准从2012年5月1日起变更为10元／月·平方米。该《告示》内容为“尊敬的商户：您好，为了维护我商场各项设施设备……决定如下：一、我商场各租赁商户自2012年5月1日起至合同期满之日止，物业管理费按10元／平方·月（计租面积）进行收取，同时取缔原有公摊水电费、空调费；二、付款方式：遵循先付费、后服务的原则，按季度支付。2012年5、6月费用在本年度5月内支付，以后每季度末月20日前支付下季度费用；三、在2012年5月1日之前产生的物业服务费与公摊水电费用，根据商户租赁合同相关约定，缴费方式不予变更”，落款日期为2012年4月18日，落款人为原告、重庆银翔物业管理有限公司，但加盖的印章为“重庆聚信美商业物业管理有限公司”与“重庆银翔物业管理有限公司”。
2012年10月21日，被告自行终止了对聚信美·家居世纪城4A19商铺的经营，并从聚信美·家居世纪城撤出，一直未再恢复经营，也未交纳2012年9月25日以后的各项费用。2013年11月25日，原告诉至本院，请求如诉称。庭审中，原告明确其诉讼请求金额的组成为：1.2012年9月25日至2012年10月21日管理费、品牌推广费合计10170.72元，2.2012年9月25日至2012年10月21日租金3632.4元；3.2011年10月1日至2012年10月21日物业管理费34152.41元（2011年10月至2012年4月为7元／平方米·月，2012年5月至2012年10月为10元／平方米·月，其中2012年10月计至10月21日，按日计算）；4.2011年9月17日至2012年11月13日原告代被告所交电费9144.49元；5.2011年9月25日至2012年4月23日水公摊费163.55元；6.2011年9月25日至2012年4月16日电公摊费3734.74元，以上合计60998.31元。原告要求从租金中中抵销原告应结算给被告的货款300元，从总金额中抵销被告交纳的15600元履约保证金、1万元质量保证金，再抵销原告应结算给被告的货款200元，抵销后被告还应向原告支付34898.31元。同时，原告自愿将其主张的违约金起算时间变更为2013年1月1日。
另查明，重庆银翔物业管理有限公司于2012年4月19日分两次向重庆市电力公司交纳了聚信美·家居世纪城的电费235989.94元、490051.01元。
上述事实，有《重庆聚信美·家居世纪城商铺租赁及管理合同》及补充协议、《合同权利转让协议》、《关于聚信美·家居世纪城物业服务相关费用收费事宜的告示》、交费收据三张、电费发票两张、商户发文签收表一份及原告的陈述等在案为据，足以认定。
本院认为：《重庆聚信美·家居世纪城商铺租赁及管理合同》及补充协议均系重庆大雅地产有限公司及原、被告自愿签订，合法有效。补充协议对原合同第1.1款、1.2款、2.2款、3.1款、6.1款和6.5款的内容进行了变更，故对上述条款应按变更后的内容履行，对补充协议未变更的内容仍应按原合同执行。由此，被告对其承租经营的聚信美·家居世纪城4A19商铺应按租金12.5元／平方米·月、管理费30元／平方米·月、物业管理费7元／平方米·月、品牌推广费5元／平方米·月，建筑面积322.88平方米的标准向原告交纳各项费用。
原告主张2012年5月至2012年10月期间物业管理费标准变更为10元／平方米·月，但其仅举示2012年4月18日告示一张，不足以证明其与被告间有变更物业管理费标准约定，亦不足以证明实际且该告示并非以原告名义发出，故本院对原告该项主张不予支持，对被告的物业管理费应按7元／平方米·月的标准计收。原告自认被告向其交纳了2012年3月25日至2012年9月24日期间的租金12108元、管理费29059元、品牌推广费4843元，并举示了交费收据，故对此本院予以确认。
原告要求被告交纳其代交的电费9144.49元及水公摊费163.55元、电公摊费3734.74元，但其仅举示了重庆银翔物业管理有限公司于2012年4月19日缴纳电费的发票两张，该证据不足以证明原告实际缴纳其所主张的电费、水公摊费、电公摊费的情况及公摊的计算方式，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据原告主张的欠费期间，被告尚欠原告的费用为：2012年9月25日至2012年10月21日期间的租金3632.4元（12.5元／平方米·月×322.88平方米×0.9个月）、管理费及品牌推广费10170.72元（35元／平方米·月×322.88平方米×0.9个月），2011年10月1日至2012年10月21日期间的物业管理费28704.03元（7元／平方米·月×322.88平方米×12.7个月）。原告主张租金3632.4元，管理费、品牌推广费合计10170.72元，符合合同约定，本院予以确认；原告主张物业管理费34152.41元，本院在符合合同约定的28704.03元的范围内予以确认，对超出部分不予支持。因此，被告欠原告的各项费用金额合计为42507.15元（3632.4元＋10170.72元＋28704.03元）。
原告要求从其主张的费用中抵销被告所交纳的履约保证金15600元、质量保证金1万元及原告应结算给被告的货款500元。本院认为，首先，《重庆聚信美·家居世纪城商铺租赁及管理合同》约定履约保证金向甲方（重庆大雅地产有限公司）交纳，由原告代收，质量保证金向丙方（原告）交纳，而从被告2012年3月25日向原告交纳租金等费用的事实，可推知被告已知晓重庆大雅地产有限公司将合同权利转让给原告；其次，原告虽未提交证据证明履约保证金、质量保证金是否应当退还被告，以及其应结算给被告货款的情况，但其在诉讼中主张抵销，系对不利事实的自认，且上述抵销请求符合《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的条件，故本院对此予以支持。抵销后，被告尚欠原告16407.15元（42507.15元-15600元-10000元-500元）。
被告违反合同约定，未按时足额向原告交纳各项费用，应按合同约定，以其所欠费用金额为基数，按每日0.05%的标准向原告支付违约金至付清之日止。原告自愿主张违约金从2013年1月1日起算，不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。被告不到庭应诉，其应承担不举证、质证的不利后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：
一、被告章红妹于本判决生效之日起五日内向原告重庆聚信美家居有限公司支付2012年9月25日至2012年10月21日期间的租金、管理费、品牌推广费及2011年10月1日至2012年10月21日期间的物业管理费共计16407.15元；
二、被告章红妹于本判决生效之日起五日内向原告重庆聚信美家居有限公司支付违约金（以16407.15元为基数，从2013年1月1日起按每日0.05%的标准计算至付清之日止）；
三、驳回原告重庆聚信美家居有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，由原告重庆聚信美家居有限公司负担530元，由被告章红妹负担470元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈吉彦
人民陪审员 唐小林
人民陪审员 刘成均
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 左云帆