浙江省建德市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0182执异11号
案外人建德市新莲塑化材料厂，住所地。
负责人方惠忠，厂长。
申请执行人建德市新合作农信担保有限公司，住所地。
法定代表人程卫根，董事长。
委托代理人（特别授权）卢新才，律师。
被执行人郭东来。
被执行人建德市莲花向阳塑胶材料厂，住所地。
负责人郭东来，厂长。
被执行人廖卫琴。
被执行人赖洪贞。
本院在执行申请执行人建德市新合作农信担保有限公司（以下简称农信担保公司）与被执行人郭东来、建德市莲花向阳塑胶材料厂（以下简称向阳塑胶厂）、廖卫琴、赖洪贞追偿权纠纷一案中，案外人建德市新莲塑化材料厂（以下简称新莲塑化厂）对本院查封被执行人向阳塑胶厂位于建德市莲花镇郭村村的房地产执行标的提出了书面异议。本院受理后，于2016年4月20日依法组成合议庭进行了听证审查，案外人新莲塑化厂的负责人方惠忠、申请执行人农信担保公司的委托代理人卢新才到庭参加了听证，被执行人郭东来、向阳塑胶厂、廖卫琴、赖洪贞经本院通知未到庭，本案现已审查终结。
案外人新莲塑化厂称，建德市人民法院在审理原告农信担保公司与被告郭东来、向阳塑胶厂、廖卫琴、赖洪贞追偿权纠纷一案中查封了被告向阳塑胶厂位于建德市莲花镇郭村村房地产，在法院采取财产保全措施之前，案外人于2015年11月12日与被告向阳塑胶厂签订了房地产转让合同，并支付转让款人民币10万元，11月17日完成房产交付，当日代被告向阳塑胶厂归还银行抵押贷款本息人民币90万元。案外人依约付清了全部转让款并实际占有涉案房产，已缴纳了各项过户费用，因法院的保全行为造成案外人无法过户，现该案进入执行阶段，为此要求解除对被执行人向阳塑胶厂位于建德市莲花镇郭村村房地产的查封。
案外人为证明其异议成立，向本院提供以下证据材料：
1、案外人营业执照及投资人身份证各一份，拟证明案外人身份；
2、房地产转让合同一份，拟证明2015年11月12日被执行人向阳塑胶厂将涉案房地产以人民币982969.60元价格转让给案外人，同日案外人支付人民币10万元，剩余款在协议签订后10日内付清；
3、交付清单一份，拟证明被执行人向阳塑胶厂将建房权证房产证上的房屋三幢、建房权证房产证的房屋二幢，建国用土地使用权证上的土地使用权一并交付给案外人；
4、银行付款凭证一组，拟证明案外人于2015年11月12日支付被执行人向阳塑胶厂人民币10万元，11月17日支付人民币90万元，该款用于被执行人向阳塑胶厂归还银行抵押贷款；
5、契税发票一份和契证一份，拟证明案外人完成了办证纳税手续；
6、销售不动产统一发票一份，拟证明被执行人向阳塑胶厂将涉案房屋实际转移到案外人名下；
7、房产证五本，拟证明按照房管部门的要求，被执行人向阳塑胶厂将原房产证变更新证后再办理房产过户手续；
8、借款合同和最高额抵押复印件各一份，拟证明被执行人向阳塑胶厂就涉案房地产向杭州银行股份有限公司建德支行抵押贷款情况。
申请执行人农信担保公司称，法院查封涉案房地产合法，1、该房地产登记在被执行人向阳塑胶厂名下且一直出租他人使用，案外人并未实际占有。2、案外人支付的100万元并非用于购买房地产，而是履行担保代偿责任，要求驳回案外人的异议请求。
申请执行人向本院提供了（2015）杭建商初字第1435号民事裁定书及诉讼保全告知书各一份，拟证明法院查封的涉案房地产登记在被执行人向阳塑胶厂名下。
被执行人郭东来、向阳塑胶厂、廖卫琴、赖洪贞未向本院提供证据材料。
本院依职权调取以下证据：
1、2016年4月19日杭州银行股份有限公司建德支行出具的结清证明一份，证明被执行人向阳塑胶厂于2015年11月17日向该行清偿了房产抵押贷款；
2、房产查询一份。证明被执行人向阳塑胶厂的房产于2015年11月23日被首封，房产未抵押；
3、保全异议听证笔录复印件一份。
4、本院于2016年4月15日向被执行人廖卫琴制作的执行笔录一份，主要内容：廖卫琴系郭东来妻子，整体转让向阳塑胶厂的房地产并非为了规避债务，转让行为是有效的，所得100万元转让款用于归还银行贷款。
案外人所举证据经质证，申请执行人认为对证据1无异议；对证据2的合法性和证明对象有异议，该证据只能证明案外人代被执行人向阳塑胶厂偿还银行贷款后，为了实现代偿权，以涉案房产抵偿代偿款的事实；对证据3的三性均有异议；对证据4中的转账支票的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议，该证据证明案外人代偿情况，不能证明该款系购房款，对其他材料的真实性无异议，但对其关联性有异议；对其他证据无异议。本院经审查后认为，上述证据来源合法，符合证据的形式要件，申请执行人对其真实性均无异议，本院对上述证据予以确认。
对本院依职权调取的证据，当庭当事人均无异议，本院予以确认。
经审查，本院认定案件事实如下：
本院在审理原告农信担保公司与被告郭东来、向阳塑胶厂、廖卫琴、赖洪贞追偿权纠纷一案中，于2015年11月23日作出（2015）杭建商初字第1435号民事裁定，查封了被告向阳塑胶厂所有的位于建德市莲花镇郭村村房地产，案外人新莲塑化厂不服，向本院提出复议申请，本院于2015年12月28日举行了听证审查后，案外人撤回复议申请。2016年1月6日，本院作出（2015）杭建商初字第1435号民事判决，判决载明：一、被告郭东来于本判决生效后十日内归还原告农信担保有限公司代偿款人民币407257.59元，并支付自2015年5月29日起至款清之日止按本金人民币400000元以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算的利息。二、被告郭东来于本判决生效后十日内支付原告农信担保有限公司违约金人民币22500元。三、被告向阳塑胶厂、廖卫琴、赖洪贞对被告郭东来上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任。本案案件受理费减半收取3873元，财产保全申请费2720元，合计人民币6593元，由被告郭东来负担，被告向阳塑胶材料厂、廖卫琴、赖洪贞连带负担。因被执行人未履行，本院依申请执行人的申请于2016年3月8日立案执行，执行中，案外人向本院提出上述执行异议。
另查明，2015年11月12日，案外人与被执行人向阳塑胶厂签订了一份房地产转让合同，合同约定被执行人向阳塑胶厂将其所有的位于建德市莲花镇郭村村房地产转让给案外人，转让价格982969.60元。当日案外人支付人民币10万元，11月17日支付被执行人向阳塑胶厂人民币90万元，用于被执行人向阳塑胶厂清偿杭州银行股份有限公司建德支行的房产抵押贷款，同日被执行人向阳塑胶厂将房地产权证交付案外人，次日办理了分证房产变更换证，用于房产过户，12月2日双方办理了产权过户的契证手续。
本院认为，按照物权法的相关规定，除继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记，始能发生效力。但是对买受人的物权期待权的保护，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身的原因未办理过户登记”。本案中，案外人在本院查封前已与被执行人向阳塑胶厂签订房地产转让合同，通过支付房屋价款的形式办理了涉案房地产的抵押注销，完成了房产交接手续，在合同履行过程中已付清购房款。在案外人办理房产过户登记中仅因本院的查封行为而未能办理，案外人对此并无过错，故案外人的异议请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对本院（2015）杭建商初字第1435号民事裁定项下查封的登记在被执行人建德市莲花向阳塑胶材料厂位于建德市莲花镇郭村村房地产的执行。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 鲁军
人民陪审员 洪春
人民陪审员 楼倩
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 方铖