重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0115民初35号原告：陈兴贵，男，1963年2月10日出生，汉族，户籍地重庆市长寿区。被告：乔河，男，1987年11月8日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告陈兴贵与被告乔河房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法由审判员刘婕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈兴贵、乔河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈兴贵向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告乔河向原告陈兴贵支付租金10200元；3、被告乔河向原告陈兴贵支付违约金8000元；4、被告乔河向原告陈兴贵支付拖欠的房租费的滞纳金200元。事实和理由：原告陈兴贵与被告乔河于2017年2月1日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定了租赁期限从2017年2月1日至2021年2月1日止，每月租金1700元。付款方式按照先交费后使用的原则，每半年支付一次，下半年的房租费应提前3日向原告陈兴贵缴纳。被告乔河自2017年8月1日起至今未向原告陈兴贵缴纳租金，原告陈兴贵多次要求被告乔河支付，但被告乔河均未支付，因被告乔河未按合同约定履行义务，应承担违约金。故起诉至法院，望判如所请。被告乔河辩称，《房屋租赁合同》系其签订，但其并不是涉案房屋的实际使用者，房屋的实际使用人是陶成林，所以其不应当向原告陈兴贵支付租金。2017年6月，其给原告陈兴贵打电话表示不租该房屋了，要求原告陈兴贵来收钥匙，但原告陈兴贵一直未来收取钥匙，也未结算租金。所以原告陈兴贵要求被告乔河支付半年租金不合理，其不同意支付租金。现同意与原告陈兴贵解除合同。原告陈兴贵要求的违约金过高，如违约金是一个月的租金其愿意支付，请求法院调低违约金。对原告陈兴贵要求支付逾期支付租金的滞纳金200元无异议。本院经审理认定事实如下：2011年7月2日，原告陈兴贵取得重庆市长寿区凤城街道三峡路x号x号的房屋所有权。2017年2月1日，原告陈兴贵（甲方）与被告乔河（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明“甲方将长寿区三峡路x号x单元x号房屋一套（面积大约150㎡）出租给乙方使用。经甲乙双方共同协商，达成如下出租协议：一、房屋的租金：每月租金为人民币1700元（大写：壹仟柒佰元整），租赁期间产生的其它费用（水、电、气、闭路、卫生费、物管费等），由乙方按时缴纳，不得拖欠。二、承租期限：五年，从2017年2月1日至2021年2月1日止。三、付款方式：按先缴费后使用的原则，签订本合同时乙方一次性将半年的租金缴给甲方，下一个半年的租金应提前3日缴给甲方。依次类推。四、乙方在租房期间损坏房屋设施、家具、家电（详见物品清单）和遗失证件等，须照价赔偿，故乙方向甲方交纳保证金1000元（大写：壹仟元整）。五、乙方要负责房屋、家具、电器设备的日常维护、保养。六、如乙方要装修房屋，不能损坏房屋结构和预埋物体。租赁期到后，乙方不得损坏装修，甲方也不给予任何费用。七、乙方必须严格遵守国家有关法律、法规，不得从事违法活动，不能转租。八、在租赁期间，任何一方不得违约，否则，违约方付对方违约金8000元（大写：捌仟元整）。九、本合同一式两份，甲方双方各执一份，从双方签字之日起生效，均具有同等法律效力。”自2017年8月1日起被告乔河未再向原告陈兴贵支付房屋租金。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。审理中，原告陈兴贵表示其未在2017年6月接到被告乔河的要求解除合同的电话。2017年8月，其向被告乔河催收租金时，被告乔河表示不再租赁涉案房屋了，要求解除合同，但因被告乔河不愿意承担违约金，所以双方没有达成合意，其在当时没有同意解除合同。被告乔河称其于2017年6月就已经腾空并搬离涉房屋了，只是房屋的钥匙没有归还给原告陈兴贵，并称钥匙在实际使用房屋的人即陶成林处。本院认为，关于原告陈兴贵的合同相对方的问题。被告乔河辩称其不是涉案房屋的实际使用人，但因原告陈兴贵不予认可，且被告乔河未提交证据予以佐证，故本院对被告乔河的辩称不予采信。即原告陈兴贵与被告乔河签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均具有法律约束力，原、被告之间形成了合法有效的房屋租赁合同关系。关于原、被告双方解除租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告乔河称其于2017年6月即向原告陈兴贵提出解除合同，但原告陈兴贵予以否认，被告乔河亦未举示相关证据予以证明，故本院对其辩称不予采信。审理中，原告陈兴贵当庭请求解除与被告乔河签订的租赁合同，被告乔河当庭表示同意解除。即原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2018年1月22日解除。关于被告乔河是否应当向原告陈兴贵支付房屋租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，因被告乔河自2017年8月1日起未向原告陈兴贵支付租金，且原、被告双方签订的租赁合同于2018年1月22日解除，故被告乔河应向原告陈兴贵支付租金9706.45元（1700元/月×5个月+1700元÷31天×22天）。关于被告乔河是否应当向原告陈兴贵支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方签订的合同约定的付款方式为按照先缴费后使用的原则，签定本合同时被告乔河一次性将半年的租金缴给甲方，下一个半年的租金应提前3日缴给原告陈兴贵。即被告乔河最迟应于2017年7月29日向原告陈兴贵支付房屋租金，但被告乔河至今未向原告陈兴贵履行支付租金的义务，已构成违约，但因原告陈兴贵未举证证明因被告乔河未按时足额支付租金为其造成的损失，且被告乔河要求调低违约金，故本院主张被告乔河以9706.45元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2017年7月30日起向原告陈兴贵支付违约金至付清时止。关于被告乔河是否应当向原告陈兴贵支付滞纳金的问题。因被告乔河同意向原告陈兴贵支付滞纳金200元，系其对自身权利的处分，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原、被告双方于2017年2月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月22日解除；二、被告乔河于本判决生效后10日内向原告陈兴贵支付租金9706.45元；三、被告乔河于本判决生效后10日内以9706.45元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2017年7月30日起向原告陈兴贵支付违约金至付清时止；四、被告乔河于本判决生效后10日内向原告陈兴贵支付逾期支付租金的滞纳金200元；五、驳回原告陈兴贵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费130元，由被告乔河负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 刘 婕二〇一八年三月五日书记员 罗梦妮