上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初15633号原告：上海北站投资经营公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王殿文，总经理。委托诉讼代理人：张勤，上海市汇达丰律师事务所律师。被告：广州厚道传媒有限公司，注册地广东省广州市。法定代表人：邓鹏，董事长。被告：上海厚道投资发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李俊，总经理。委托诉讼代理人：何成哲，湖北君任律师事务所律师。原告上海北站投资经营公司(以下简称北站投资公司)与被告广州厚道传媒有限公司(以下简称广州厚道公司)、上海厚道投资发展有限公司(以下简称上海厚道公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序。被告上海厚道公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2017年5月23日作出裁定，驳回被告上海厚道公司对管辖权提出的异议。本院于2017年9月4日公开开庭进行了审理，简易程序审理期限届满后，双方当事人同意继续适用简易程序，经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月，2017年11月15日再次公开开庭进行了审理。原告北站投资公司的委托诉讼代理人张勤，被告上海厚道公司的委托诉讼代理人何成哲到庭参加诉讼。被告广州厚道公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北站投资公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告广州厚道公司于2014年9月25日就上海市静安区天目中路XXX号XXX楼(整层)房屋(以下简称系争房屋)签订的(2014版)房屋租赁合同，解除日为原告起诉之日；2、两被告立即搬离系争房屋；3、两被告支付拖欠的房租(从2016年7月1日起至实际搬离之日止，按每月50,270元计算)；4、两被告承担逾期支付租金的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年7月1日起计算至实际还款日止)；5、被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告北站投资公司明确合同解除日期为法院送达诉状副本之日。事实和理由：2014年9月25日，原告与被告广州厚道公司签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋及其设施出租给被告广州厚道公司，面积751.24平方米，租赁期限为2014年□月1日至2017年12月31日，租金为每月50,270元，先付后用。2014年11月7日，双方又签订《补充合同》，约定装修免租期延长至2015年1月31日止。2015年2月，被告上海厚道公司向原告出具《情况说明》，证明两被告同属一家实体，并明确原告与被告广州厚道公司签订的各项协议同属于被告上海厚道公司。此后，系争房屋租金都是由被告上海厚道公司向原告支付。然，自2016年7月，被告就开始拖欠租金，经原告多次催讨，仍未支付。2016年11月28日，原告给被告送达律师函催讨租金，并提出解除双方之间的租赁关系，要求立即搬离。被告在收到律师函后却不予理睬，为维护原告北站投资公司的合法权益，故请求法院支持其诉讼请求。被告广州厚道公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告认为系争房屋的产权人是原上海市闸北区财政局；2、原、被告针对系争房屋签订过两份租赁合同，分别是上海厚道公司、广州厚道公司与原告订立的，原告在订立合同时对部分事实有隐瞒；3、上海厚道公司和广州厚道公司之间存在股东关系，但都是独立的法人；4、广州厚道公司没有收到过任何催款函件。系争房屋的租赁合同是广州厚道公司与原告所签，但广州厚道公司没有使用过系争房屋，一直是上海厚道公司在使用。广州厚道公司签订租赁后同后，因其在上海的业务并不是很多，就在上海找了合作伙伴，即上海厚道公司的股东赵静，并于2014年10月13日成立了上海厚道公司，并由上海厚道公司使用系争房屋。被告上海厚道公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告不是本案适格原告，本案系争房屋的产权人是上海市闸北区财政局，原告只是受产权人的委托对租赁合同洽谈，为代理人；2、根据合同法第94、96条规定，上海厚道公司从未收到任何催款函和律师函；3、原告属于单方面违法解除合同，原告明明可以联系到被告，但却通过挂号信形式寄给被告，以致于被告不能正常经营；4、被告按约支付了租金1,107,020元，并未拖欠租金；5、原告应赔偿被告装修损失1,373,008元，同时还应支付上海厚道公司损失50万元。原告、闸北财政局应连带赔偿上海厚道公司损失1,873,008元，被告保留反诉的权利；6、原告主张的利息损失，既没有合同约定，也没有法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市静安区天目中路XXX号XXX-XXX层房屋的权利人为上海市闸北区财政局。2012年5月23日上海市闸北区财政局全权委托闸北区机关事务管理局对“海文大厦”4-7层房屋的使用管理等。同年9月1日，上海市闸北区机关事务管理局出具《委托书》，全权委托闸北区人民政府北站街道办事处对外租赁管理系争房屋4-7楼原闸北区财政局办公楼，系争房屋的使用管理、房屋改建、装饰、装修、供电增容及系统改造、消防、供水系统改造、房屋租赁合同洽谈签订委托北站街道办事处全权办理。同意北站街道下属企业代表北站街道办事处，对外签订系争房屋租赁协议。如发生任何纠纷问题，由此产生的法律后果由上海市闸北区人民政府北站街道办事处全权承担。上海市闸北区人民政府北站街道办事处后又委托原告北站投资公司对系争房屋对外招商、租赁管理等事宜，并以原告名义对外出租、管理系争房屋。2014年9月25日，原告北站投资公司(出租方甲方)与被告广州厚道公司(承租方乙方)签订《租赁合同》(2014版)，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋面积751.24平方米；租赁期自2014年□月1日起至2017年12月31日止；甲方于2014年10月8日前将系争房屋交付给乙方，并由乙方进行验收；租金每月50,270元；付款方式：先付后用，付三押一(保证金)，每季度末25日前支付；甲方交付系争房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即50,270元；租赁合同终止时，如乙方在系争房屋内有相关证照，应将所有的证照迁出或注销后，再退保证金；解除本合同的条件：……乙方逾期不支付租金累计超过三个月的……；违约责任：乙方违约的，守约方有权要求违约方支付违约金，违约金数额为月租金的三倍；其他条款：1、本合同租金标准到2015年9月30日有效，后根据闸北区政府机管事物管理局给的租金再作相应调整。2、房内家具。房屋内的家具，乙方可租借使用，协议另行签订。3、房内的设备、设施另附清单。4、待上海公司注册后，本合同权利义务全部转让给新注册的公司。(上海厚道投资发展有限公司暂定)。5、起租期、免租期待装修合同签订后，再具体商定。租金、保证金乙方先行支付，甲方收到租金、保证金后，合同生效。被告广州厚道公司支付原告北站投资公司保证金50,270元。2014年11月4日，原告北站投资公司与被告广州厚道公司达成补充协议，约定装修免租期到2015年1月31日止。从2015年2月1日起，被告广州厚道公司按合同支付租金。2015年2月，被告上海厚道公司向原告北站投资公司出具《情况说明》：关于2014年9月25日广州厚道传媒有限公司与贵公司签订的租赁天目中路XXX号六楼整层的合同协议，与现在的上海厚道投资发展有限公司同属一家实体。之前与贵公司所签署的各项协议同属于上海厚道投资发展有限公司。特此说明。该情况说明明确了被告上海厚道公司留用了原告北站投资公司的部分资产。被告上海厚道公司租金支付情况：2015年2月4日支付办公室租金50,270元，2015年4月1日支付租金50,270元，2015年4月20日支付租金50,270元，2015年5月26日支付租金50,270元，2015年7月24日支付6月、7月海文六楼租金100,540元，2015年8月3日两次分别支付6月、7月、8月海文大厦6楼租金150,810元，2015年10月20日支付9月、10月上海办公室租金100,540元，2015年12月10日支付11月、12月办公室租金100,540元，2016年3月1日支付2016年1-2月办公室租金100,540元，2016年11月30日支付租金70,000元，2016年12月2日支付租金132,160元。以上总计1,107,020元。原、被告双方共同确认，两被告共支付租金加保证金(50,270元)共计1,157,290元。审理中，原告北站投资公司表示分别于2016年8月8日、10月31日向被告广州厚道公司发函催讨欠款；并于11月28日、12月15日、12月29日向被告广州厚道公司发函解除合同。两被告均表示未收到上述函件。系争房屋现仍由被告上海厚道公司使用中。审理中，原告北站投资公司表示，2016年11月28日，是原告向上海厚道公司的注册地址寄送的最后发解除函日期，应作为合同解除日，但因广州厚道公司未送达，故要求以本案诉状副本送达之日起作为解除之日，具体以法院送达日期为准。另外，要求解除之日前为房租，之后为使用费，标准以约定的房租为准。虽租赁合同中约定了三个月的租金为违约金，但原告主张的违约责任依照庭审陈述为准，按中国人民银行贷款利率计算。原告变更利息的计算方式为：以2016年12月至2017年10月的租金(使用费)为本金，自2017年11月1日计算至实际支付之日止。被告广州厚道公司表示，除了第一笔50,270保证金是广州厚道支付的以外，其他都是上海厚道支付的。被告上海厚道公司表示，系争房屋租金标准应为每月17,000元，因为被告公司财务处没有租金标准为每月17,000元的租赁合同，故缴纳租金按照50,270元打款，但不代表该笔款项就是当月的租金，财务打款也不是每月都对应的，要统一结算。17,000元租赁协议签订的日期应该是2014年10月8日。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点如下：一、原告对系争房屋是否有出租权。本案中，系争房屋所属地址上海市静安区天目中路XXX号XXX-XXX层房屋的权利人为上海市闸北区财政局，闸北区人民政府北站街道办事处受上海市闸北区机关事务管理局全权委托对外租赁管理系争房屋。上海市闸北区人民政府北站街道办事处委托原告北站投资公司对系争房屋对外招商、租赁管理等事宜，并以原告名义对外出租、管理系争房屋，于法不悖，本院予以认可。故，原告享有以其本人名义对系争房屋对外出租系争房屋的权利，原告为本案适格原告。二、系争房屋租赁合同租金和使用费标准。本案中，被告上海厚道公司抗辩系争房屋签订过两份租赁合同，一份为2014年9月25日签订的租金标准为50,270元的原告北站投资公司与被告广州厚道公司签订的租赁合同，一份为未落款日期的租金标准为17,000元的原告北站投资公司与被告上海厚道公司签订的租赁合同，而第二份合同才是原、被告真实意思的表示。针对被告上海厚道公司上述抗辩，本院认为，1、第二份合同的地址为天目中路XXX号，没有明确具体租赁部位，且没有落款日期，被告上海厚道公司称其于2014年10月8日所签，未提供证据予以证明，且被告上海厚道公司成立日期为2014年10月13日，故该签署日期本院无法认可；2、即使第二份合同为双方2014年9月25日所签，从被告的付款情况来看，其支付的押金为50,270元，每月支付租金为50,270元直至2016年3月，该履行情况与第一份合同约定的情况吻合，难以印证被告所称的第二份合同为真实意思表示；3、从第二份合同的租金标准17,000元每月来看，其价格明显低于同类地区租金价格，亦不符合市场交易公平合理的原则；4、2015年2月上海厚道公司发函给原告《情况说明》也载明“关于2014年9月25日……签订的租赁合同”，说明被告上海厚道公司对2014年9月25日租赁合同予以认可。综上，本院认为，被告所欠付的租金及使用费标准(参照租金标准)应以50,270元每月为准。被告广州厚道公司支付的租赁保证金如原告北站投资公司所述可优先折抵欠付租金。原告共收取两被告支付的租金(保证金)计1,157,290元，应自2017年1月1日起计算欠租(使用费并应扣除多支付的1,080元)。三、系争房屋租赁合同是否解除以及解除的日期。租赁关系中，按约缴纳租金为承租方最基本的合同义务。本案中，被告上海厚道公司自2016年3月后未及时缴纳租金违反合同约定，且原告亦多次向被告上海厚道公司注册地及经营地邮寄律师函催讨租金及解除合同，原告行使解除权于法不悖，本院予以认可。至于系争房屋租赁合同的解除日，考虑到被告广州厚道公司辩称诉前并未收到原告的解除通知，故其解除日为本案被告广州厚道公司、被告上海厚道公司到庭应诉之日即2017年9月4日为妥，被告上海厚道公司应及时搬离系争房屋。四、本案的欠款是否由两被告共同支付。根据原告与被告广州厚道公司签订的租赁合同第8条其他条款第4项及上海厚道公司发给原告的情况说明可见，广州厚道公司对于系争房屋租赁合同的权利义务全部由上海厚道公司承继。上海厚道公司实际使用系争房屋并缴纳租金，为本合同权利义务的承担者。广州厚道公司在签署合同后未实际使用系争房屋，仅支付保证金，不应承担本合同相关责任。综上所述，原、被告就系争房屋签订的租赁合同于2017年9月4日解除，被告上海厚道公司应在合同解除后及时搬离系争房屋并支付相关拖欠租金(使用费)。虽租赁合同约定违约金，但原告北站投资公司主张依照中国人民同期贷款利率计算被告逾期付款利率系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、原告上海北站投资经营公司与被告广州厚道传媒有限公司就上海市静安区天目中路XXX号XXX楼(整层)房屋签订的《租赁合同》于2017年9月4日解除，被告上海厚道投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内搬离系争房屋；二、被告上海厚道投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，按每月50,270元标准，支付原告上海北站投资经营公司自2017年1月1日起至实际搬离之日止(应扣除多支付的1,080元)的房租(使用费)；三、被告上海厚道投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付原告上海北站投资经营公司逾期付款利息(以2017年1月起计算至2017年10月止的租金(使用费)502,700元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年11月1日起计算至实际还款日为止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,086.5元，减半收取为4,043.25元，由被告上海厚道投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 姚 峥二〇一七年十二月四日书记员 卓蕾蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。