江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终7757号上诉人（原审被告）：李静,女,1973年7月30日生，汉族，个体工商户，住徐州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：徐州市纺织品贸易总公司,住所地徐州市中山南路129号。破产管理人:徐州市纺织品贸易总公司破产清算组。主要负责人：李继贡，该公司破产清算组负责人。委托诉讼代理人：陈璞，江苏铸品律师事务所律师。委托诉讼代理人：何军，江苏铸品律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：徐州市鼓楼区房产服务中心，住所地徐州市泉山区明理街*号。法定代表人：娄永，该中心主任。委托诉讼代理人：高举，该中心房产科科长。委托诉讼代理人：翟学琴，江苏汇君律师事务所律师。上诉人李静因与被上诉人徐州市纺织品贸易总公司、徐州市鼓楼区房产服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2017）苏0302民初1315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李静上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：徐州市纺织品贸易总公司不是涉案房屋所有人，无权要求李静返还房屋。李静在租赁涉案房屋期间，因房屋破旧进行修缮花费310995元，徐州市纺织品贸易总公司承诺赔偿，但是一直没有解决，给李静造成重大损失，请求人民法院判令其予以赔偿。徐州市纺织品贸易总公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐州市鼓楼区房产服务中心辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐州市纺织品贸易总公司向一审法院起诉请求：一、判令李静从其占用位于徐州市鼓楼区××路××（××）房屋迁出并交还房屋；二、判令李静给付2016年12月至2017年1月的房屋占用费11000元，并给付自2017年2月起至其实际迁出交换房屋期间的占用费；三、判令李静承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：双方当事人于2013年10月10日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：租赁期限从2013年12月1日起至2016年11月30日，租赁期满，李静交还原房屋，合同终止。房屋租赁期限届满后，双方未办理续租协议，由李静一直占有使用，并支付租金至2016年11月30日。2015年1月30日，本院裁定受理徐州三环产业用布厂对徐州市纺织品贸易总公司的破产申请；同日，成立徐州市纺织品贸易总公司破产清算组，李继贡担任清算组组长。2015年3月30日，徐州市纺织品贸易总公司被本院裁定宣告破产。2016年12月20日，徐州市纺织品贸易总公司的破产管理人清算组向李静通过EMS邮寄的形式发出通知，要求李静于2017年1月20日前迁出、交还占用的房屋并支付占有期间的房屋占用费。2016年12月28日，徐州市纺织品贸易总公司的破产管理人清算组再次以登报通知的形式向各承租人通知要求于接到本通知起15日内腾空并向清算组交还租赁房屋，并缴纳实际使用房屋期间的占用费。李静占有、使用涉案房屋至今。一审法院另查明，涉案房屋登记所有权人为徐州市人民政府直管全民所有，经营管理单位是鼓楼区房地产管理处。2014年6月20日，徐州市纺织品贸易总公司与第三人徐州市鼓楼区房产服务中心签订《徐州市直管房屋租赁合同》，租赁期限自2014年6月1日至2015年5月31日止。因徐州市纺织品贸易总公司进行破产清算程序，根据合同第5条第3、7项约定，第三人于2017年9月26日向徐州市纺织品贸易总公司书面函告要求取回上述房屋。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人交付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。房屋租赁合同约定的租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于徐州市纺织品贸易总公司主体是否适格问题，本案中，双方当事人于2013年10月10日签订房屋租赁合同及补充协议系房屋转租合同。依《中华人民共和国破产法》的规定，徐州市纺织品贸易总公司的破产管理人徐州市纺织品贸易总公司清算组作为其破产清算组织，有权在徐州市纺织品贸易总公司破产清算期间对其财产进行处分。徐州市纺织品贸易总公司的破产管理人徐州市纺织品贸易总公司清算组在转租合同期限届满后，分别以邮寄送达和登报的形式通知李静迁出、交还占用的房屋并支付占用期间的房屋占用费，而在合理期限内李静未予配合。徐州市鼓楼区房产服务中心在庭审中表示对于涉案房屋占有使用的问题，徐州市纺织品贸易总公司有权处理。现徐州市纺织品贸易总公司诉请李静应迁出、交还占用的房屋并支付占用期间的房屋占用费，予以支持。双方未约定房屋租金的标准，可参照原缴纳的房屋租金标准。关于李静主张的各项损失应否予以支持的问题。李静主张徐州市纺织品贸易总公司承诺其对涉案房屋进行加固维修，加固维修费用等到最后一次性给予结清122900元，因涉案房屋漏雨造成李静财产损失188095元，但李静并未提供徐州市纺织品贸易总公司承诺补偿装饰、装修损失及确认损失数额的证据予以证明，且双方当事人在《房屋租赁合同》及《补充协议》中亦未对装饰、装修损失予以约定，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李静于判决生效之日起十日内将所租赁的位于徐州市鼓楼区××路××（××）的房屋返还给徐州市纺织品贸易总公司;二、李静于判决生效之日起三日内支付徐州市纺织品贸易总公司房屋占用费（自2016年12月1日起至实际返还房屋之日止，按年租金66000元标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费160元，由李静负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本案二审期间的争议焦点为：一、徐州市纺织品贸易总公司诉讼主体是否适格；二、李静主张的各项损失应否予以支持。本院认为：一、徐州市纺织品贸易总公司诉讼主体适格，理由如下：徐州市纺织品贸易总公司虽不是涉案房屋所有权人，但其与第三人徐州市鼓楼区房产服务中心签订了《徐州市直管房屋租赁合同》。徐州纺织品贸易总公司又与李静签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，该合同及补充协议应当认定为转租合同。徐州市鼓楼区房产服务中心作为原出租人在一审庭审中明确表示徐州市纺织品贸易总公司有权处理涉案房屋占有及使用权益。徐州市纺织品贸易总公司的破产管理人徐州市纺织品贸易总公司清算组作为其破产清算组织，有权在徐州市纺织品贸易总公司破产清算期间处理其财产权利并提起上诉，因此徐州市纺织品贸易总公司一审诉讼主体适格。涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》约定：租赁期限从2013年12月1日起至2016年11月30日，租赁期满，李静交还原房屋，合同终止。涉案房屋租赁期限届满后，双方未办理续租协议，该房屋由李静继续占有使用，徐州纺织品贸易总公司依据上述约定要求李静返还房屋应当予以支持。二、李静主张的各项损失不应予以支持，理由如下：李静主张徐州市纺织品贸易总公司承诺赔偿其装饰、装修损失，但是双方在《房屋租赁合同》及《补充协议》并未对此进行约定，而且李静亦未提交其他证据证实其主张，一审法院判决驳回李静该项主张并无不当，本院予以维持。综上所述，李静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由李静负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 汪佩建二〇一八年二月八日书记员 蒋慧娟