黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆高新民初字第361号
原告田海洲，男，汉族，1978年12月16日出生，无职业。
被告绿地集团大庆置业有限公司，住所地大庆高新区新科路12号科技创业园A座204室。
法定代表人樊华，该公司总经理。
委托代理人徐正平，黑龙江四维律师事务所律师。
原告田海洲与被告绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田海洲、被告绿地公司的委托代理人徐正平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告田海洲诉称：2014年5月11日，二原告在被告开发的大庆绿地金融官邸二期小区售楼处，交纳了1万元的房屋认筹金。2014年5月25日，二原告在被告处购买了大庆绿地金融官邸二期13栋1-2303室住宅一套，并交纳了首付款247728元。2015年1月，因金融官邸一期业主上访至大庆市政府及管委会，原告才得知被告所开发的金融官邸二期楼盘没有取得商品房预售许可证。依据相关法律，被告违反法律法规在没有取得预售许可证手续不健全的情况下违法销售房屋，主观恶意的欺诈行为，故二原告诉至法院，要求一、要求确认合同无效，退还购房款247728元及利息11800元，并支付原告购房款三倍的赔偿金743184元，合计1002712元；二、判令被告支付自起诉之日至判决之日的利息；三、诉讼费用由被告承担。
被告绿地公司辩称：第一、原告的诉请不符合我国法律规定，且原告诉请中的三倍赔偿是依据新消费者权益保护法，该法生效后不溯及既往，原告的诉请不应支持；第二，我公司的相关手续将于近期办理完毕。
原告向本院提交证据如下：
1、认筹登记表、收据、银行汇款收据各一份（复印件与原件核对无异议），欲证明2013年10月1日，原告交款的时间和金额，交款时被告没有取得商品房预售许可证。经质证，被告对此证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。
2、认购协议书、收据、银联签购单各一份（复印件与原件核对无异议），欲证明原告交纳认购款共计247728元。经质证，被告对此证据真实性及证明的问题均无异议。故本院对该证据的真实性予以确认。
3、行政处罚决定书、送达回执各一份（复印件），欲证明绿地集团大庆置业有限公司自2013年6月16日以后进行商品房预售的行为是违法违规的，房产局决定罚款5万元的处理决定。经质证，被告对此证据真实性及证明的问题均无异议，但与本案无关联。本院对该组证据的真实性予以确认。
4、照片四张，欲证明绿地集团大庆置业有限公司宣传称在该小区内盖2栋216米高金融双塔，但原告到相关部门都未查询到绿地集团大庆置业有限公司在大庆市建设2栋216米高金融双塔的相关报审资料，这就说明绿地置业集团在售楼时，故意向消费者做虚假宣传。经质证，被告没有把宣传作为承诺，同时也没有对外宣布高层不予建筑，该证据与本案无关。本院对该组证据的真实性予以确认。
5、证人刘×出庭作证，欲证明原告在售楼处选楼时，曾询问过售楼员绿地二期住宅是否有预售许可证的问题，售楼员明确告知有预售许可证，但当时被告并未取得预售许可证，故被告属于恶意欺诈。经质证，被告对证人证言的真实性有异议，认为证人对购楼事件记忆十分清楚，有与原告串通之嫌。因被告对该证人证言的真实性有异议，而原告亦未提交其他相关证据予以佐证，故本院对该组证人证言的真实性不予确认。
6、函一份（复印件），欲证明绿地集团大庆置业有限公司在金融中心二期商住项目在未通过大庆市国土资源局的用地预审前就将房屋以欺诈的方式卖给原告。经质证，被告对此份证据的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，认为该证据其内容没有体现出和今天的被告相关的任何的字据和意义，题目中表明的商业兼居住1号地和被告开发的项目没有任何联系。本院对该证据的真实性予以确认。
7、《房地产估价报告书》及承诺各一份（复印件），欲证明被告承诺其如无法取得金融中心二期土地愿以64948176.00元转让四栋已建高层住宅。同时也证明被告无法保证能继续合法开发金融中心二期商品房。经质证，被告对此证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为原告出具该证据主要是证明被告方没有取得原告所述的五证，原告出具的房地产评估价报告书是被告方委托第三方所做，该报告和今天所证明的问题没有必然联系，是否取得有效证件应该以规划土地建设部门出具的意见为主，被告方认为原告出具的证据佐证不了原告证明的问题。本院对该组证据的真实性予以确认。
8、《行政处罚决定书》二份（复印件），欲证明绿地集团大庆置业有限公司在大庆（绿地）金融中心二期项目占用土地是国有建设用地，该项目未办理用地审批手续交纳土地出让金，构成了非法占地土地违法行为。行政机关作出罚款251549元和581468元的处理决定。经质证，被告对此证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为该行政处罚决定书和本案是否有直接联系，原告购买的房屋是否在该地块，原告要有证据予以证明。本院对该组证据的真实性予以确认。
9、行政处罚书一份、报纸剪裁七张（复印件与原件核对无异议），欲证明绿地集团大庆置业有限公司的售楼员在销售大庆（绿地）金融中心一期和二期住宅时，在其售楼处楼盘模型、现场工地施工牌照片、宣传资料、在大庆日报和黑龙江日报大肆宣传要在该小区兴建2栋216米高的“龙江第一高”建筑，但时至今日，那2栋216米的龙江第一高建筑只是挖了2个大坑而已，绿地集团大庆置业有限公司涉嫌虚假宣传，大庆市工商局对被告进行了处罚。经质证，被告对行政处罚决定书的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，认为被告至今没有宣布两座最高的停止建设，原告出具的证据说明不了被告方是否承建的想法；对于原告方出具的报纸，我方认为根据司法实践中报纸不能作为证据使用只能参照，原告提供的证据证明不了其主张。本院对该组证据的真实性予以确认。
10、国有建设用地使用权挂牌出让公告一份（复印件），欲证明2015年8月7日，经大庆市人民政府批准，大庆市国土资源局决定以挂牌方式出让以下地块的国有建设用地权，也就是该案所涉及的地块，其中标明地下空间使用权面积为35000平米，出让年限是40年，是要交纳土地出让金的。经质证，被告对此证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为原告方出示的证据的内容和实际情况不一致，认为该证据无法证实原告的主张。本院对该证据的真实性予以确认。
被告绿地公司未向本院提交证据。
经审理查明，2014年5月25日，原告与被告签订了《绿地集团商品房认购协议书》，约定原告购买大庆绿地金融官邸二期13号楼1单元2303室住宅一套，暂测建筑面积139.33平方米，每平方米5869元，共交纳购房款共计247728元。
另查明，大庆市房产管理局于2015年3月20日对被告违法违规进行商品房预售的行为作出了罚款5万元的处理决定。同时，大庆市国土资源局分别于2014年6月23日和2015年6月5日因被告未办理用地手续对其进行了行政处罚。被告于2015年9月8日与大庆市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，并交纳了土地出让金，包括商品房预售许可证等相关证件正在办理中。
本院认为，关于原、被告双方签订的《商品房认购协议书》的效力问题。经查，被告至今未取得行政机关颁发的销售案涉房产的相关许可证明。《商品房销售管理办法》第二十二条第一款规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。被告在不符合商品房销售条件的情况下与原告签订《商品房认购协议书》应认定为无效，故原告要求被告返还认购款的诉讼请求应予支持。
关于被告是否应赔偿原告损失及赔偿标准的问题。本院认为，被告在未取得商品房销售许可证明的情况下与原告签订《商品房认购协议书》其存在过错，对原告应当予以赔偿。原告主张被告给付认购款利息的同时要求被告给付认购款三倍的赔偿金，其依据的是《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，即“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”，但该条文适用的前提是经营者存在欺诈行为，就本案而言，被告虽未取得销售房产的相关许可证明，但其并未与原告签订《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》，双方签订的是《商品房认购协议书》，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，认购书为预约合同。认购书签订的根本原因在于签订正式预售合同存在法律上和事实上的障碍，只有这些法律和事实上的障碍消除后才得以签订正式的预售合同，即商品房预售许可证未取得之前只能签订认购书而非正式预售合同，故应认定原告在与被告签订《商品房认购协议书》时被告并未隐瞒其尚未取得商品房销售证明，被告在与原告签订《商品房认购协议书》时并不存在欺诈行为，原告要求被告给付认购款三倍赔偿金的请求不符合法律规定，本院不予支持。但被告在未取得商品房销售证明的情况下，违反法律规定销售商品房，且在合理预期内仍未达到商品房法定销售条件，导致双方签订的《商品房认购协议书》无效，其过错程度较大，结合给原告造成的损失，本院认为，依据公平原则，被告给付原告已付认购款50%的赔偿金（247728元＊50%=123864元）较为合理。
关于原告要求被告给付认购款利息的问题，本院认为，本院在确定被告应给付赔偿金的过程中已充分考虑原告所受的损失，其中已经包括利息损失，故不应再给付利息。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第六十条、《商品房销售管理办法》第二十二条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告田海洲与被告绿地集团大庆置业有限公司签订的《商品房认购协议书》无效；
二、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告田海洲购房款247728元；
三、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告田海洲损失123864元；
四、驳回原告田海洲的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
案件受理费13824元，由被告绿地集团大庆置业有限公司负担6873元，由原告田海洲负担6951元。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。
（本案所涉货币种类均为人民币）
审 判 长 贾 彪
代理审判员 杨 杰
代理审判员 王庆娟
二〇一五年十二月一日
书 记 员 王海洋
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《商品房销售管理办法》
第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。