宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终2534号
上诉人（原审被告）：银川市白云房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路766号。
法定代表人：朱宏魁，该公司董事长。
委托诉讼代理�：伍嘉伟、王博，宁夏合天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李昊，男，1997年4月23日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：李福江，男，1958年4月12日出生，汉族，住银川市。系李昊的父亲。
上诉人银川市白云房地产开发有限公司因与被上诉人李昊商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定通过阅卷、询问双方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人银川市白云房地产开发有限公司�上诉请求：1.依法撤销银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初1757号民事判决，或依法改判不支持被上诉人的一审诉请或发回重审。2.一、二审案件受理费由李昊承担。事实和理由：一、房屋已达到交付条件，上诉人也已按约履行了交付房屋的义务，上诉人不应承担逾期交房违约金。首先，涉案房屋已达法定交付条件。虽然上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一项中约定：”住宅交付使用条件为1.取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》；”但是国发[2004]第16号文件第83项取消了《城市房地产开发经营管理条例》中关于综合验收的相关审批。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定：”住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：...（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；...。”而根据《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》第五条：”申请办理新建住宅交付使用证应当符合下列条件：（十一）按照规划要求完成教育、社区卫生、物业用房、环卫、邮政、文化体育、停车场（库）及其他商业服务、社区服务等公共设施的配建。住宅建设工程分期建设，本项规定设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施。”的规定可知，《银川市新建住宅配套设施交付使用证》的取得必须以国务院取消的综合验收为基础，故《银川市新建住宅配套设施交付使用证》就是对住宅小区群体性竣工验收的相关审批，是不符合上述国务院决定的，而该决定在已经免除了房地产开发企业应当履行的行政义务的情形下，也意味着免除了房地产开发企业在政府�门制定的合同中应履行的相关义务。银川市2014年开始落实国务院的决定，现使用的《银川市商品房买卖合同（预售）》中第九条商品房交付条件也已取消《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，反而采用的是竣工验收合格的证明文件。同时，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。...”可知，验收合格即为房屋可以交付使用的法定条件。此外，如买受人与出卖人要在法定交付条件之上约定更高的交付条件则需要以双方达成合意为前提，然而上诉人与被上诉人间签订的《商品房买卖合同》第九条第一项以取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》为交付条件的条款为银川市住房保障局、银川市工商行政管理局共同制定，住宅交�使用条件为系统自动生成，上诉人与被上诉人双方均无法选择、不能更改的条款，该条约定并不能代表双方的真实意思表示，更不能代表双方就法定交付标准之上约定更高的交付标准达成了合意，应当属于无效条款。上诉人在以上前提下，按照法定交付条件作为房屋交付使用的条件并无不妥，且涉案房屋早已于2014年9月14日竣工验收合格，达到了法定交付条件。其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：”建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：”房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；及《城市房地产开发经营管理条例》�十七条：”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。...”等法律法规均可知，验收合格即为房屋可以交付使用的法定条件。最后，在涉案房屋已达法定交付条件的情况下，上诉人已于2014年9月30日电话通知交房，并于2014年10月12日根据双方间《商品房买卖合同》约定的通知方式，在《新消息报》上以公告形式发出《交房通知》，通知上载明：”某某小区1号、2号、5号住宅楼现已具备交付使用条件，请各位签订购房合同的业主携带购房合同、发票、收据等资料到某某小区售楼部办理房屋移交手续。”同时，上诉人与被上诉人间签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：”出卖人采用报纸公告形式发出交房通知的，买受人应按指定的交房日期办理房屋验收手续。如超出出卖人发出的交付通知指定日期15日的，不论买受人是否实际收房，均视为该房屋已实际交付。”故被上诉人所购买某某小区*号房早已按照合同约定由上诉人向被上诉人实际交付。因被上诉人自己不接收房屋而导致的延期责任不应该由上诉人承担。二、一审判决遗漏了对被上诉人逾期付款的违约事实的审查。根据《商品房买卖合同》第七条、第八条的约定：”乙方于2013年9月25日前付公积金贷款人民币470000元”；”逾期在30日之内的，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”而被上诉人的尾款实际付款之日为2013年10月26日，逾期付款达30日。按照合同约定应向上诉人支付违约金7050元。并且上诉人与被上诉人双方签订的《银川市商品房买卖合同》是一份合法有效的双务合同，双方均应按合同约定全面履行义务。退一万步讲，即使上诉人有逾期交房的违约行为，在被上诉人亦逾期付款的情况下，这也是一个”双方违约”情形。根据《合同法》第一百二十条规定：”当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，按照法律规定被上诉人也应当向上诉人支付违约金7050元。基于以上案件事实，上诉人不应当支付逾期交房违约金给被上诉人，原审法院错误的回避被上诉人违约的事实，致使被上诉人没有承担其应当承担的违约责任。
被上诉人李昊的答辩意见：一审判决认定事实清楚，证据确认充分，建议二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
李昊向一�法院提出的诉讼请求：1.被告银川市白云房地产开发有限公司向原告李昊支付逾期办理房屋权属证书违约金49439元；2.本案的诉讼费由被告承担。后李昊将第1项诉讼请求变更为：被告银川市白云房地产开发有限公司向原告李昊支付逾期交房违约金55156元。
一审法院认定事实：2013年8月25日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：由原告购买被告开发建设的位于银川市××小区房屋一套，面积159.43平方米，房屋价款为672635元；合同第七条”付款方式及期限”：乙方于2013年8月25日前付首付人民币202635元；于2013年9月25日前付公积金贷款人民币47万元；合同第九条”交付期限及条件”：出卖人应当在2014年9月30日前，将符合本合同约定的商品房交付�受人使用；住宅交付使用条件为：1.取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》；2.买受人付清全部房款后方可交房；合同第十条”出卖人逾期交房的违约责任”：逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；合同第十二条”交接”：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面、电话或通过《新消息报》公告形式通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用证明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；双方还就其他事项进行了约定。
合同签订后，原告于2013年8月25日向被告支付购房款202635元，于2013年10月26日向被告支付购房款47万元，将购房款全部付清。至约定的交房日期，被告除电话通知原告外，于2014年10月12日在《新消息报》上以公告形式发出《交房通知》；2016年12月30日，被告取得了《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，并于2017年1月5日取得了《初始登记证》。原告于2017年2月中旬从被告处领取所购房屋钥匙。现原告认为被告在房屋交付上存在违约，遂诉至一审法院。
一审法院认为，原、被告双方签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。根据合同约定，原告于2013年10月26日将全部房款付清后，被告应及时取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，并在2014年9月30日前向原告交房。现被告虽按期通知原告交房，但在2016年12月30日方才取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，致使实际交房迟延，已属违约，原告要求其按全部购房款每日万分之一支付2014年10月1日至2016年12月30日期间逾期交房违约金55156元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。被告主张其已于2014年10月12日通过《新消息报》以发公告的形式向原告交付房屋，但2014年10月12日涉案房屋并未达到交付使用条件，故被告的该项辩解意见，不予采纳。依照《中华人民�和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告银川市白云房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李昊支付逾期交房违约金55156元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，由被告银川市白云房地产开发有限公司负担。
二审查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人虽于2014年10月12日通过《新消息报》以发公告的形式向被上诉人通知交房，但并未达到双方合同约定的住宅交付使用条件，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定：”出卖人应当在2014年9月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；住宅交付使用条件为：1.取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》；2.买受人付清全部房款后方可交房”。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的上述住宅交付期限及住宅交付使用条件，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，双方均应按合同约定的内容履行。被上诉人虽于2013年10月26日将全部房款付清，但上诉人一直未取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，直到2016年12月30日上诉人才取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，上诉人实际交房迟延，已属违约，一审法院按照被上诉人主张的按全部购房款每日万分之一由上诉人支付2014年10月1日至2016年12月30日期间逾期交房违约金55156元的判决并无不当。且一审审理期间，上诉人并未提出要求被上诉人承担逾期付款�约责任的反诉请求，故上诉人所提被上诉人构成违约，应承担逾期付款违约金的上诉理由不能成立，不予采纳。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1180元，由上诉人银川市白云房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈勇军
审判员 杨巧玲
审判员 黑 琴
二〇一七年十月三十日
书记员 卢蓉蓉