湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初2923号原告：陈家坚，男，1966年3月13日出生，汉族，住福建省南安市。被告：谢东海，男，1955年8月14日出生，汉族，住福建省安溪县。原告陈家坚与被告谢东海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年10月11日、2017年10月19日两次公开开庭进行审理。原告陈家坚在第一次和第二次开庭时均到庭参加诉讼，被告谢东海在第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈家坚向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行房屋买卖协议限期为原告办理房地产过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月5日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，原告购买被告个人单独所有的位于长沙市××丁字湾街道××村湾田˙中南（国际）商贸物流园2#楼0817588栋292号（望房权证丁字第××号）和293号（望房权证丁字第××号）的商铺，房屋价款为人民币100万元，办理房地产过户所需要的税费等各承担50%，并约定在2016年12月31日之前，由原告通知被告后的7日内，被告无条件配合原告办理房地产过户手续。协议签订后，原告依约向被告支付足额购房款，被告也依约将房屋交付原告使用至今，但是在原告通知被告办理房地产过户手续时，被告不予办理，故诉至法院。被告谢东海辩称：1、被告对原告在民事起诉状中陈述的部分事实予以认可，对房屋买卖协议以及收条的真实性无异议。2、被告与原告签订房屋买卖协议并收取房款后已经依约将房屋完整交付给原告使用，只是由于国家政策的调整，期间因机构整合，房屋过户一直停办，不是被告故意不配合办理；被告将上述房屋卖给原告时，是因为被告生意上出现资金严重困难，而且当时该商贸物流园不景气，房屋不好出售变现，被告与原告商量将房屋便宜出售给原告，等被告经济好转时再赎回来；2016年至今，该商贸物流园生意好转商铺价格大幅上涨，被告多次与原告协商，请求原告适当增加一部分房款给被告（参照当地房价涨幅5%左右），但是原告拒不答应，被告认为原告坚持以一年前的房价要求被告协助原告过户，显失公平。综上所述，原告在合理范围内支付被告房屋增值部分价款后，被告愿意立即协助原告办理房屋过户手续。原告陈家坚为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、《房屋买卖协议书》，拟证明原、被告签订房屋买卖合同，双方在合同中对各自的权利和义务已经进行约定。证据2、购房款收条2份，拟证明原告已经向被告支付购房款100万元。证据3、销售不动产统一发票2张，拟证明被告购买房屋时的价款是70多万元，原告购买被告的房屋价款是100万元，原、被告是正常交易，不存在显失公平。证据4、湾田国际营销中心出具的证明，拟证明涉案商铺被告在2016年10月5日已经交付给原告使用、经营。证据5、财产保全异议申请书，拟证明涉案房屋已经被江苏省泰兴市人民法院查封，原告对江苏省泰兴市人民法院作出的财产保全提出异议。被告谢东海对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4和证据5均无异议。被告谢东海向本院提交以下证据：《不动产权证书》两份，编号分别为：湘（2017）望城区不动产权第0011765号、湘（2017）望城区不动产权第0011581号，拟证明涉案的房屋已经办理不动产权证。原告陈家坚对被告提交的以上证据均无异议。本院为查明本案法律事实，依职权在长沙市望城区不动产登记中心调取涉案房屋的《不动产登记信息表》2份，该两份证据证明涉案房屋的权利人是谢东海，房产证号分别为湘（2017）望城区不动产权第0011765号、湘（2017）望城区不动产权第00115**号，该两个商铺在2017年8月4日被江苏省泰兴市人民法院查封，查封期限从2017年8月4日起至2020年8月3日止。原告对本院依职权调取的证据质证认为：真实性无异议，涉案商铺被法院查封属实，但是该两个商铺在被江苏省泰兴市人民法院查封之前原告已经从被告处购买，只是因为政策等原因没有办理过户手续，原告就此事宜已经向江苏省泰兴市人民法院提出财产保全异议申请。被告对本院调取的证据的三性无异议，但是对江苏省泰兴市人民法院的财产保全行为有异议。综合双方当事人的举证意见和质证意见，本院对以上证据认证如下：被告对原告提交的证据1、2、3、4、5均无异议；原告对被告提交的证据无异议；原、被告双方对本院依职权调取的证据无异议。经审核，本院认为，以上证据与本案事实相关，证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，符合证据的真实性、关联性、合法性要求，本院均予以采信。根据以上认定的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明以下法律事实：原、被告均在山西省经营生意，因双方有经济往来，被告欠原告80万元，双方协议将涉案商铺作价100万元卖给原告。2016年10月5日，陈家坚(以下简称乙方)与谢东海(以下简称甲方)签订《房屋买卖协议书》，该协议约定：陈家坚购买谢东海个人单独所有的位于长沙市××丁字湾街道××村湾田˙中南（国际）商贸物流园2#楼0817588栋292号（望房权证丁字第××号）和293号（望房权证丁字第××号）的商铺，房屋含定金总金额为人民币100万元，办理房地产过户手续所缴纳的税费等所有费用各承担50%，陈家坚在协议签订当日向谢东海支付定金20万元，余款80万元在谢东海向陈家坚交付房屋及产权证之日一次性付清。如甲方违约，即不能依约及时配合乙方办理完毕房屋变更过户手续（在2016年12月31日之前，由乙方口头或电话短信通知到甲方之后的七日内，甲方应无条件配合办理，并将房屋过户至乙方指定人员名下），如甲方隐瞒该房屋存在的瑕疵，均视为甲方违约，甲方产生本协议的相关违约行为，须按本协议标的额的50%赔偿乙方，如果乙方违约，不能依约在本协议签订后三日内向甲方支付协议约定的房款，须按本协议标的额的50%赔偿甲方。在原告将余款20万元支付给被告后，原、被告一直未办理涉案房屋的产权过户手续。在2017年7月10日、11日，长沙市望城区国土资源局为涉案房屋办理了不动产权证书。被告谢东海因另案纠纷，导致涉案房屋在2017年8月4日被江苏省泰兴市人民法院查封，查封结束时间为2020年8月3日。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，根据查明的事实，涉案房屋均已被江苏省泰兴市人民法院查封，办理涉案房屋的产权变更因存在“法律上或者事实上不能履行”的情形而履行不能。故原告要求被告继续履行《房屋买卖协议书》限期为原告办理房地产过户手续的诉讼请求，本院不予支持。原告陈家坚在涉案房屋履行不能的情形消失后依法可以另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈家坚的诉讼请求。案件受理费13800元，适用简易程序减半收取6900元，由原告陈家坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  彭喜云二〇一七年十月二十三日代理书记员  张 佩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。