云南省临沧市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云09民终394号
上诉人（原审原告）：何其仁，男，汉族，1981年11月14日出生，个体户，住四川眉山市东坡区。现住沧源县。
委托诉讼代理人:曾杉，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：沧源北河房地产开发有限公司。住所地：沧源自治县勐董镇综合商贸城。
法定代表人：李跃华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李宏文，云南春光律师事务所律师。代理权：特别授权代理。
上诉人何其仁因与被上诉人沧源北河房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沧源自治县人民法院（2016）云0927民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭于2017年10月30日公开开庭对本案进行了审理。上诉人何其仁及委托诉讼代理人曾杉，被上诉人沧源北河房地产开发有限公司的法定代表人李跃华及其委托诉讼代理人李宏文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何其仁上诉请求：1、请求依法撤销沧源县人民法院(2016)云0927民初270号民事判决书，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决存在认定事实错误,1、原审法院在已确认被上诉人承认对《商品房购销合同》部分内容进行单方更改的基础仍认定《商品房购销合同》全部条款的合同效力,实属认定事实错误,在诉讼过程中，上诉人针对被上诉人提供的《商品房购销合同》中交房时间、产权登记约定中添加“若政府部门原因办证交房时间顺延”存在明显涂改和增加,而申请原审法院进行委托鉴定，而原审法院曾于2016年12月15日组织双方进行调解，在调解过程中被上诉人明确表示对原合同约定的交房时间更改为2015年12月31日；对产权登记约定中添加“若政府部门原因办证交房时间顺延”;因此对于上述被上诉人单方涂改和增加的内容在法律上对上诉人没有法律效力，原审法院依然确认全部合同内容的法律效力属于认定事实错误;2、原审法院确认被上诉人提供的“竣工验收备案表”复印件证据效力，实属认定事实错误，“竣工验收备案表”复印件中签有印章样式为“云南省临沧地区沧源县建设工程竣工验收备案专用章”的备案文件收讫，但原临沧地区在2004年就经国务院同意撤销设临沧市，原临沧地区行署以及下设的县级政府机构在2004年以后就逐步的更名，故“竣工验收备案表”复印件的签章的机构以及签章的法律效力不应当得到确认，根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等相关规定，被上诉人主张以“竣工验收备案表”复印件证实所交付给上诉人商品房符合合同约定，则应当提交《工程质量监督报告》，原审法院在未有《工程质量监督报告》的前提下认定签章样式不符合常规、未能与原件核对、且验收、备案落款时间均在上诉人实际接房后；3、原审法院认定上诉人于2014年11月3日接取房屋属于认定事实错误，原审法院以上诉人未能证明被上诉人提交的“勐董综合商贸城以北扩建三期销售明细表”的签名不是其所签写，来认定“销售明细表”证据效力，进而认定上诉人于2014年11月3日接取房屋实属认定事实错误；根据民事诉讼证据规则，被上诉人以“勐董综合商贸城以北扩建三期销售明细表”中上诉人签名欲证明上诉人的接房时间，则被上诉人应当对“销售明细表”中上诉人签名属于上诉人本人真实签字负有举证责任，上诉人在质证时已明确表明该签名非为本人签写，且与《商品房购销合同》中本人签名明显不同，但原审法院未予采纳，却错误地认定“勐董综合商贸城以北扩建三期销售明细表”的效力，确属认定事实错误。二、原审判决存在适用法律错误，1、原审判决认定事实错误，认定被上诉人不存在逾期交房行为属适用法律错误，根据商品房购销合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”第一项第1条“逾期30+7天后，解除合同，甲方（被上诉人）应当按照（上诉人）已付款的5%支付违约金”的约定，商品房购销合同实际约定交房时间为2014年12月31日，而上诉人实际收房时间为2015年4月10日，故被上诉人具有严重的逾期交房违约行为，商品房购销合同解除条件已成就，上诉人依法具有合同解除权利；2、原审法院以双方未约定房屋产权证、土地证的办理期限，未支持上诉人所主张的被上诉人就产权登记构成根本违约，商品房购销合同应当予以解除和被上诉人应当承担违约责任的诉讼请求实属适用法律错误。《商品房购销合同》第十二条“关于产权登记的约定”条款中明确约定“甲方（被上诉人）负责办理给乙方（上诉人）房产证、土地证，所产生的税费按国家税收政策各自承担，所产生的办证工本费由乙方自行承担。”根据以上约定条款可明确认定本案预售商品房的办证（房屋所有权证、土地使用权证或不动产权利证）的办理义务人为被上诉人，而办理时间双方在《商品房购销合同》虽未明确约定，但应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定予以适用；根据案件客观事实，本案商品房购销关系属于预售商品房，被上诉人应当在实际交付给上诉人房屋后的90日内完善房屋权属证书的办理和交付义务，故被上诉人客观存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，依法应当承担违约责任，并且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条关于“商品房买卖合同约定或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，至现在为止，被上诉人逾期办理房屋所有权登记的期限已超过法律法规所规定的期限届满后一年，上诉人依法享有合同解除权利，因此原审法院未支持上诉人所主张的解除合同诉求和要求被上诉人承担违约责任的诉求实属适用法律错误。
沧源北河房地产开发有限公司辩称：一、原审法院认定事实正确，上诉人认为原审判决存在认定事实错误，无事实依据，原审庭审过程中，上诉人与答辩人通过举证质证，确认《商品房购销合同》的真实性，因合同文本需要管理部门备案，所以合同文本原件未提供给上诉人，而暂时提供给上诉人的复印件，与备案的原件，文字内容是完全一致的，并不存在单方涂改和增加的无效条款和内容；“竣工验收备案表”是管理部门组织验收的有效依据，被上诉人在原审中提供的复印件与管理部门备案的原件并无差别，上诉人提出的签章问题并不是被上诉人过错，上诉人实际接取房屋的时间为2014年11月3日，有上诉人在“勐董综合商贸城以北扩建三期销售明细表”上的签名，同时在原审中上诉人也是承认的，收房后他自己对房屋进行了装修和使用至今，被上诉人不存在逾期交房的违约事实；二、原审判决适用法律正确无误，根据《城市房地产经营管理条例》第三十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，本案中双方都认可是由被上诉人为上诉人办理房屋产权证，但并没有约定具体的办理时限，之所以至今未办齐房屋产权手续，确实是因为当地政府相关部门以及房地产产权改革的各种原因造成的，这种情况所涉及的是当地一大批商品房的业主，而不只是上诉人等一两户，为此，被上诉人一直在努力办理中；双方签订的《商品房购销合同》是真实合法的，也进行过备案登记；上诉人已在交房时限内对房屋进行接收，装修，然后占有使用至今。请二审法院查清本案事实，依法驳回上诉人的诉求，维持原审判决。
何其仁向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告所签订的《商品房购销合同》，并判令被告立即向原告返还所支付的购房款1165340元；2、判令被告按照《商品房购销合同》第九条第一项约定向原告支付59767元违约金；3、判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认定的事实：2013年10月14日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定由被告向原告出售位于沧源县勐董综合商贸城的“沧源勐董综合商贸城以北扩建三期”的第一幢第一单元一层一0一号商业用途商品房，商品房总价款为1165340元，建筑面积为44.99平方米。原告于2013年10月17日向被告支付首期款项765340元，于2013年12月20日向被告支付剩余房款400000元。被告实际收款后也向原告出具收受房款的收款收据，至此原告已经按照合同约定履行全额支付1165340元房款的支付义务。《商品房购销合同》签订后被告以需向建设部门进行备案为由将所签订的一式五份合同原件收走，至今未向原告交付合同原件，只向原告提供合同复印件，在合同中有部分内容被被告涂改。至原告起诉时，被告仍未向原告提交房屋的产权证手续，按照《商品房购销合同》的约定，房屋交付方式为，被告应于2014年12月31日前将建设单位组织验收合格，并符合商品房购销合同约定的商品房交付给原告。原告逾期付款的违约责任为，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，原告按每天50元向被告支付违约金，合同继续履行。被告逾期交房的违约责任为，被告如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房实际届满后的次日起至实际交房之日止30日内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期7天后，合同解除，被告按乙方已付款的5%向原告支付违约金，被告向原告退还已付款。被告按原告已付款的5%乘以逾期天数向原告支付违约金合同继续履行；房屋交接约定为房屋经建设单位组织验收合格后，被告应当以书面形式通知原告办理交接手续。交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。对于产权登记约定为，被告负责办理给原告房产证和土地证，所产生的税费按国家税收政策各自承担，所产生的办证工本费由原告自行承担，若政府部门原因办证交付时间顺延。2013年10月14日合同签订后，原告于2013年10月17日向被告支付首期款项765340元，于2013年12月20日向被告支付剩余房款400000元，共计1165340元，原告已于2014年11月3日领取房屋,2015年4月10日原告开始对商品房进行装修，之后并使用和收益至今，被告至今也未能帮原告办理房屋产权证。2015年7月8日原告所购买的商品房进行了竣工验收备案登记。
一审法院经审理认为，原告与被告所签订的《商品房购销合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，内容和形式于法不悖，应认定为合法有效合同，双方均应按该合同的约定履行各自的义务。一、关于是否应当解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》的问题，原告以被告未按时交付房屋及办理房屋的产权证属于违约而要求解除合同，本案系房屋买卖合同纠纷，原告与被告所签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，内容和形式于法不悖，应认定为合法有效合同，双方均应按该合同的约定履行各自的义务，本案中原、被告对交房的时间存在争议，虽然2015年4月10日原告开始对商品房进行装修，之后使用和收益至今，但是在勐董综合商贸城以北扩建项目三期房屋销售明细表中原告已于2014年11月3日领取房屋，应当认定为被告已经于2014年11月3日就将房屋交付给被告，且双方约定的交房时间为2014年12月31日前，被告并未违反约定延迟交房，因此，对原告提出被告未按时交付房屋的意见，不予采纳；对于原告提出的被告未帮原告办理购买房屋房产证和土地证构成违约，被告在庭审中也明确会帮原告办理房产证和土地证，根据《城市房地产经营管理条例》第三十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，买受人自己办理的，因为出卖人的原因而未能办理，出卖将构成违约，买手人可以解除合同，但本案中双方都认可是由被告也就是出卖人帮原告办理而不是由买受人原告自己去办理，双方也未约定也没有约定房屋产权证、土地证的办理期限，因此，对于原告提出被告未帮原告办理房屋产权证、土地证构成违约的意见，原告未提供有效证据证明，不予采纳；原告已对商品房进行装修，然后占有使用、收益至今，原告没有事实根据与法律依据来证明房屋被告没有交付给原告，故对原告要求解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》诉讼请求，不予支持；二、关于原告申请对《商品房购销合同》进行鉴定的问题，2016年12月15日曾主持过原、被告双方调解，在调解过程中，被告已承认对合同的部分内容更改过，但不影响《商品房购销合同》的履行，故不需要在对《商品房购销合同》的相关内容进行鉴定；三、关于被告是否应当承当违约责任的问题，因原告未提供有效证据证明被告存在违约，对原告提出的要求给付违约金59767元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼》的解释第九十条第一款、第一百零三条第一款、第一百零八条第一款、最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定>第二条之规定判决:“驳回原告何其仁的诉讼请求”。本案案件受理费15825.96元，由原告何其仁负担。
二审诉讼过程中，双方当事人均未提交新证据。
一审认定部分事实错误，本院依法进行了查明。
本院经审理查明，2013年10月14日，何其仁与沧源北河房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定由沧源北河房地产开发有限公司向何其仁出售沧源勐董综合商贸城以北扩建项目三期的一幢一单元一层一0一号商业用途商品房，商品房总价款为1165340元，建筑面积为44.99平方米。何其仁于2013年10月17日向沧源北河房地产开发有限公司支付首期款项765340元，于2013年12月20日向沧源北河房地产开发有限公司支付剩余房款400000元，沧源北河房地产开发有限公司向何其仁出具了1165340元的收款收据。《商品房购销合同》签订后沧源北河房地产开发有限公司以需向建设部门进行备案为由将所签订的一式五份合同原件收走。双方签订的《商品房购销合同》的约定，沧源北河房地产开发有限公司应于2014年12月31日前将建设单位组织验收合格，并符合商品房购销合同约定的商品房交付给何其仁，交接方式为房屋经建设单位组织验收合格后，沧源北河房地产开发有限公司应当以书面形式通知何其仁办理交接手续，交接时沧源北河房地产开发有限公司应当向何其仁提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；双方在合同中约定了逾期付款及逾期交房的违约责任：“自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，乙方按每天50元向甲支付违约金，合同继续履行；甲方如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房实际届满后的次日起至实际交房之日止30日内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期7天后，合同解除，甲方按乙方已付款的5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款；甲方按乙方已付款的5%乘以逾期天数向乙方支付违约金合同继续履行。”合同还约定，沧源北河房地产开发有限公司负责办理给何其仁房屋产权证书，所产生的税费按国家税收政策各自承担，所产生的办证工本费由何其仁自行承担。2015年3月12日，涉案沧源勐董综合商贸城以北扩建项目三期，经建设单位组织验收合格，并于2015年7月8日办理了工程竣工验收合格备案登记。沧源北河房地产开发有限公司于2015年7月16日取得了勐董综合商贸城以北扩建项目三期商品房预售许可证明。2015年4月10日何其仁接收了涉案房屋，并对涉案房屋进行了装修，之后使用和收益至今，2015年11月4日，涉案商品房到房地产管理机构办理了销售登记，至今何其仁未取得涉案商品房产权证书。
本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。上诉人何其仁与被上诉人沧源北河房地产开发有限公司2013年10月14日签订的《商品房购销合同》，是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，内容真实，合法有效，何其仁与沧源北河房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系成立,双方应本着诚实信用的原则，全面履行合同约定的义务。从本院查明的事实来看，涉案沧源勐董综合商贸城以北扩建项目三期验收合格的时间为2015年3月12日，何其仁在审理过程中确认收房的时间为2015年4月10日，因此，沧源北河房地产开发有限公司实际交房时间应确认为2015年4月10日，其交房时间已超过当事人合同约定的交房时间，构成逾期交房，应按合同约定承担违约责任。沧源北河房地产开发有限公司在诉讼过程中辩称其于2014年11月3日将涉案房屋交给何其仁，与本院查明的事实不符，一审法院认定沧源北河房地产开发有限公司未逾期交房错误，本院予以纠正。而当事人双方在商品房购销合同关于逾期交房违约责任的约定：“甲方如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房实际届满后的次日起至实际交房之日止30日内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期7天后，合同解除，甲方按乙方已付款的5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款；甲方按乙方已付款的5%乘以逾期天数向乙方支付违约金合同继续履行。”上述违约责任虽然约定了逾期交房为合同解除的条件，但当事人上述违约责任的约定系选择性约定，非唯一性约定，而本案中何其仁按合同约定付清了购房款后，并接收涉案商品房，且已对涉案商品房进行了装修，至今已实际使用两年多，虽尚未取得商品房产权证书，但当事人双方均已按商品房购销合同约定履行了主要义务，商品房买卖交易已基本完成，沧源北河房地产开发有限公司逾期交房的行为只是给买受人何其仁造成了一定的经济损失和不便，何其仁可通过主张沧源北河房地产开发有限公司承担逾期交房违约赔偿即可获得补救。综上，沧源北河房地产开发有限公司逾期交房的行为并不构成根本性违约，结合当事人关于违约责任的约定及本案当事人按合同约定履行义务的实际情况，不准予何其仁行使解除权更符合本案实际和法律规定。因何其仁的诉讼请求系要求解除合同，并要求沧源北河房地产开发有限公司按合同第九条第一项约定承担解除合同后的违约金，而何其仁要求解除合同的诉讼请求不符合本案实际和法律规定，故，何其仁要求沧源北河房地产开发有限公司按合同第九条第一项约定承担解除合同后的违约金不能成立。综上所述，上诉人何其仁的上诉请求无事实及法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定部分事实不清，本院已依法进行了查明；一审判决适用法律正确，应予维持。关于本案商品房买卖合同继续履行后，何其仁未取得涉案商品房产权证书及沧源北河房地产开发有限公司逾期交房应承担的责任等问题，当事人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15825.96元，由上诉人何其仁负担。
本判决为终审判决。
审判长 段晓玲
审判员 李 明
审判员 赵艳洁
二〇一七年十一月十六日
书记员 黄丕奇