广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初21854号
原告深圳市鸿华物业发展有限公司。
委托代理人潘浩，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人张晋增，广东鼎方律师事务所律师。
被告深圳市嘉年华精品礼盒有限公司。
被告李偲颉。
两被告共同委托代理人：郭干旺，广东度量衡律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：伍勇明，广东度量衡律师事务所律师。
原告深圳市鸿华物业发展有限公司与被告深圳市嘉年华精品礼盒有限公司(以下简称嘉年华公司)、李偲颉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张晋增和两被告委托代理人郭干旺、伍勇明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年8月26日，被告嘉年华公司与原告签订物业租赁合同，原告将位于深圳市龙华新区大水坑社区桔岭新村270号工业厂房四楼整层及宿舍楼四楼整层租赁给嘉年华公司作工业及宿舍使用。租期自2014年9月1日起至2018年7月31日止。租赁费用自2014年9月1日至2016年8月31日为每月人民币52,500元，自2016年9月1日至2018年7月31日为每月人民币57,750元。水电费由嘉年华公司承担，水费以抄表数按6.5元/吨收取，电费以抄表数按1.1元/度收取，变压器的电损以嘉年华公司每月用电电费的10%收取，被告在收到原告收据时，应在三天内向原告付款。电梯费每月600元，卫生费每月500元，合计每月人民币1,100元。以上费用均由被告嘉年华公司向原告支付，同时约定逾期支付费用的滞纳金，按拖欠天数乘以欠缴费用总额的0.5%。如被告嘉年华公司提前退租而违约，原告不退还保证金外，其还需向原告补偿两个的租金作为违约金。
2014年11月12日被告嘉年华公司与原告签订了《物业租赁合同补充协议》，双方约定水费以抄表数人民币6.5元/吨收取，电费以抄表数人民币1.25元/每度收取。租赁期间若水电部门上调相关资费标准，合同所述的水电资费亦随之上调。2016年8月23日被告与原告再次签订《物业租赁合同补充协议》，双方约定在2016年8月31日24:00前，被告嘉年华公司须缴清拖欠原告的所有费用以及产生的滞纳金，具体金额以原告出具的对账单为准。合同签订后，被告嘉年华公司从2016年5月开始逾期支付部分租赁费用，从7月份开始不履行支付各项租赁费用义务，拖欠原告各项租赁费用及滞纳金，并于8月底通知原告其提前终止租赁合同的决定。后经双方对账，截止至2016年8月31日24:00，嘉年华公司未向原告缴清各项费用合计人民币138,989.75元。诉讼请求：1、判决被告嘉年华公司向原告支付房屋租赁费用105,000元；2、判令被告嘉年华公司向原告支付水电费用8,684.75元；3、判令被告嘉年华公司向原告支付电梯费用1,800元；4、判令被告嘉年华公司向原告支付卫生费用1,500元；5、判令被告嘉年华公司向原告支付拖欠费用的滞纳金22,005元；6、判令被告嘉年华公司向原告支付提前退租的违约金105,000元；7、判令被告李偲颉对上述债务承担连带清偿责任；8、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称：根据原、被告2016年8月26日签订的补充协议，约定被告欠原告的租金、水电、电梯费用已通过协商一致由被告在承租的厂房内办公室装修、办公设备、家具以及生产设备等财产归原告所有，当作支付原告的租金损失。因此，客观上被告没有拖欠原告的租金及水电费用。经被告刚装修完毕的厂房、办公室有所增值，也没有拆除，按照补充协议交回给原告，原告在第二个月（11月）就将被告的厂房，办公室设备出租给其他公司使用，且由于被告装修好的使租金有所上升。被告承租原告厂房时交付了两个月的押金共107,200元，原告至今未退还，原告应当退还或用于抵扣被告所欠租金。原告主张的违约金过高，客观事实上原告并没有实际损失，也没有证据证明原告的具体损失数额，原告主张违约金105,000元没有事实依据，明显过高，依据法律规定，请求予以适当减少，应以实际损失为基础结合合同履行情况、当事人过错程度作出裁决。被告方并非主观故意违约，而是公司出现经营困难。原告主张的滞纳金没有法律依据，应当按照被告实际消费数额来支付，水电部门也是按照实际的数额收取原告的水电费用。
经审理查明：2014年8月26日，被告嘉年华公司与原告签订一份《物业租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙华新区大水坑社区桔岭新村270号工业厂房四楼整层及宿舍楼四楼整层出租给嘉年华公司使用。该租赁合同主要内容包括：1、租赁期限从2014年9月1日起至2018年7月31日止，其中2014年9月1日至9月30日为免租期；2、租金在2014年9月1日至2016年8月31日期间为每月52,500元，在2016年9月1日至2018年7月31日为每月57,750元；3、电梯费每月600元，卫生费每月500元，水费以抄表数按每吨6.5元收取，电费以抄表数按每度1.1元收取，变压器的电损以嘉年华公司每月电费的10%收取，嘉年华公司在收到原告收据时，应在三天内向原告付款；4、嘉年华公司于每月5日或该日之前向原告支付当月租金，逾期支付各项租赁费用应向原告支付滞纳金，按拖欠天数乘以欠缴费用总额的0.5%，拖欠满一个月原告有权终止租赁协议；6、若嘉年华公司提前退租而违约，原告不退还保证金外，嘉年华公司还需向原告补偿两个的租金作为违约金。上述《物业租赁合同》签订后，原告向嘉年华公司交付了租赁房屋，嘉年华公司亦依约向原告支付了保证金105,000元及两个月的电梯费、卫生费2,200元，共计107,200元。2014年11月12日，原告与嘉年华公司又签订了《物业租赁合同补充协议》，对2014年8月26日签订的《物业租赁合同》中的电费标准变更为每度1.25元。
此后在双方履行《物业租赁合同》过程中，由于嘉年华公司拖欠租金等费用，原告与嘉年华公司在2016年8月26日再次签订了一份《物业租赁合同补充协议》，约定嘉年华公司在2016年8月31日24时前激清拖欠的所有租金、水费、电费、管理费、卫生费及因拖欠产生的滞纳金，具体金额以原告出具的对账单为准。另还约定，若嘉年华公司不能如期付款，则同意原告对承租场所内的所有物品及归属嘉年华公司的所有的财产作自由处理，处理所得归原告所有，另嘉年华公司及其法定代表人李偲颉承担全部因违约产生的责任。原、被告确认，嘉年华公司的租金、水电等费用已支付至2016年6月，嘉年华实际使用租赁房屋至2016年8月31日。根据原告提供的《对账单》，显示2016年7月的欠款数额为55,918元，2016年8月的欠款数额为57,825元（已包含水电费、电梯费、卫生费等）。
另查明：1、本案所涉及租赁房屋并无相应的产权登记，当事人亦未能提供相应的建设工程规划许可证；
2、嘉年华公司是以被告李偲颉为股东的自然人独资的有限责任公司。
以上事实有庭审举证、质证的物业租赁合同、物业租赁合同补充协议、收据等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于原告与嘉年华公司约定的租赁房屋并未取得相应的建设工程规划许可，则双方签订的《物业租赁合同》及其补充协议应当认定为无效。合同无效的，原告作为出租人可以要求嘉年华公司参照约定租金标准支付房屋占有使用费。另关于水电、电梯费、卫生费均属于嘉年华公司在使用租赁房屋过程中产生的费用，也应由嘉年华公司负担，原告要求被告支付上述费用的主张，本院应予以采纳。关于上述费用的数额，其中房屋占有使用费按约定租金标准予以确认。对于其他费用，双方在2016年8月26日签订补充协议时已明确以原告出具的对账单为准。本案中，原告亦提供了2016年7月和8月的对账单，且显示的数额亦在合理范围之内。现嘉年华公司以该对账单未经其确认为由不予认可，有违诚实信用原则，因此本院对原告提供的《对账单》予以采纳。因此，嘉年华公司应当向原告支付2016年7月和8月的房屋占有使用费、水电费、电梯费、卫生费等共计113,743元（55,918元＋57,825元）。
因原告与嘉年华公司签订的《物业租赁合同》无效，则原告依据该合同要求嘉年华公司支付滞纳金、违约金的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。另合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还。原告已实际从嘉年华公司收取保证金105,000元，该保证金原告应当返还给嘉年华公司。由于嘉年华公司尚欠原告房屋占有使用费等费用，则双方互负金钱给付义务，嘉年华公司辩称该保证金用以抵扣其拖欠费用的意见，本院予以采纳。因此，扣除原告应向嘉年华返还的保证金后，嘉年华公司还应向原告支付8,743元（113,743元－105,000元）。关于嘉年华公司辩称其未拆除的装修抵扣相应债务的意见，因现有证据并不能显示原、被告双方存在对装修进行估价并抵扣债务的约定，则该意见缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采纳。
因嘉年华公司是以被告李偲颉为股东的自然人独资有限责任公司，则在李偲颉未能举证证明嘉年华公司财产独立于其个人财产的，则李偲颉应对嘉年华公司债务承担连带责任。因此原告要求被告李偲颉对嘉年华公司上述付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院亦应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、确认原告深圳市鸿华物业发展有限公司与被告深圳市嘉年华精品礼合有限公司于2014年8月26日签订的《物业租赁合同》及其补充协议无效；
二、被告深圳市嘉年华精品礼盒有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市鸿华物业发展有限公司支付2016年7月和8月的房屋占有使用费、水电费、电梯费、卫生费等共计8,743元；
三、被告李偲颉对上述深圳市嘉年华精品礼合有限公司的付款义务承担连带清偿责任；
四、驳回原告深圳市鸿华物业发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,480元，由两被告负担89元，原告负担2,391元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈 晖
二〇一七年一月二十日
书记员 白巧(兼)
书记员 唐 聪
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
《中华人民共和国公司法》
第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。