北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3036号
上诉人（原审被告）：陈亮，男，1976年2月1日出生。
委托诉讼代理人：吴东悦，北京市德润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐淑新，女，1968年4月13日出生。
委托诉讼代理人：齐正，北京允安律师事务所律师。
原审第三人：肖任飞，男，1982年11月8日出生。
原审第三人：张未，男，1986年7月31日出生。
上诉人陈亮因与被上诉人唐淑新、原审第三人肖任飞、张未房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初24082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈亮的上诉请求：撤销一审判决，驳回唐淑新的全部诉讼请求。事实和理由：1．一审法院认定事实不清。一审法院关于“不应该一方按手印、骑缝签字，而另一方不需要按手印、骑缝签字的情况”的认定以及对房价的认知缺乏签订合同的经验及生活经验。法律对定金的支付时间以及有无违约条款、先给钱还是先过户无强制性规定，本案当事人对定金的支付条件，是当事人意思自治，也是对买房人的保护。肖任飞是唐淑新的受托人，一审法院认定陈亮与肖任飞恶意串通缺乏证据。一审法院认定“有理由认定该合同系唐淑新、申国章事先签署空白合同”有违常理。2．一审法院适用法律不当。肖任飞与唐淑新之间是委托关系，陈亮与唐淑新是买卖关系，即便肖任飞损害了唐淑新的利益，应通过另一法律关系调整，一审法院适用我国合同法第52条之规定，适用法律错误。另肖任飞作为唐淑新的代理人，其收款行为应当代表唐淑新，一审法院未予认定，片面认定合同无效，陈亮作为买房人不能找到合同无效后的救济手段。
唐淑新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意维持一审判决。陈亮的上诉请求缺乏依据，请求予以驳回。
唐淑新向一审法院起诉请求：1.确认肖任飞代唐淑新与陈亮签订的《存量房屋买卖合同》等交易文件无效；2.陈亮将诉争房屋丰台区××3号院1号楼10层1006号房屋变更登记至唐淑新名下；3.陈亮和肖任飞、张未腾退诉争房屋，将诉争房屋及屋内原有财物返还给唐淑新；4.诉讼费、保全费由唐淑新承担。
一审法院认定事实：2017年4月25日，唐淑新、申国章在北京市方正公证处办理了公证《委托书》，受托人为曹奕、刘宇、肖任飞、孙学彬，其中公证《委托书》的主要内容如下：委托人唐淑新、申国章系夫妻关系，唐淑新是位于北京市丰台区××3号院1号楼1006（以下简称涉案房屋）的房屋所有权人，因委托人事务繁忙，故委托曹奕、刘宇、肖任飞、孙学彬为其代理人，全权代表其办理如下事项：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房地产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，代为办理房屋、土地核验、代为办理此房地产的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为办理公示手续、代为确定房屋价格、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房地产权转移、过户的相关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续、代为办理与出售此房相关的交税、退税等税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及办理提款手续；代为办理房地产交易中涉及的银行资金托管、资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件；代为办理房地产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件，且代收全部房款并签署相关文件。2、代为办理房屋所有权证、国有土地使用证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证、国有土地使用证。受托人在上述委托范围内进行的一切行为和所签署的一切文件委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果，受托人可多次重复使用本委托书，受托人任意一人均可独立完成上述事项。委托期限为自委托之日起两年止。
同日，张未通过银行转账给唐淑新30256**元。2017年5月31日，抵押人唐淑新与抵押权人张未签订《主债权及不动产抵押合同》，合同显示，主债权为310万元，债务履行期限1个月，抵押不动产为涉案房屋，担保范围为本金及利息，债务人为唐淑新。同日，唐淑新将1006号房抵押给张未并在房管部门办理了抵押登记手续。
2017年8月23日，肖任飞代唐淑新与陈亮在北京市丰台区不动产登记中心签署了编号为CW××号《存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定唐淑新将北京市丰台区××3号院1号楼10层1006号房屋出售给陈亮，房屋建筑面积99.36平方米，成交价格为248万元，房屋已经设定抵押，抵押权人为张未，出卖人于2017年8月24日前办理抵押注销手续。同日，张未注销了涉案房屋的抵押登记。2017年8月25日，陈亮取得涉案房屋的不动产权证书。现涉案房屋由陈亮占用。
一审庭审中，唐淑新认为房屋交易价格明显过低，并就此提交房屋价格网络打印材料。陈亮认为该证据真实性无法核实。一审法院通过查询我爱我家公司、链家公司等中介机构的网络平台，显示涉案房屋所在的首座绿洲小区房屋报价在每平米5.4万至6.7万元之间。
陈亮为证明其交易的合理性，向法院提交如下证据：
1、由唐淑新、陈亮、肖任飞签字，唐淑新按手印，唐淑新、申国章骑缝签字、按手印的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定唐淑新将涉案房屋出售给陈亮，房屋价格370万元，网签当日直接支付唐淑新定金5万元，过户当日付清余款365万元，过户当日将房屋交付，自签订合同之日起30日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同中未显示签署时间，且对于逾期付款、逾期交房、逾期过户、解除合同等违约责任均未约定。
2、收条2张，载明：“今收到陈亮交来北京市丰台区××3号院1号楼1006，京房权证丰私第XX**号房款305万元，大写：叁佰零伍万元整。收款人：肖任飞，2017.7.24”，“今收到陈亮购买唐淑新名下房产位于丰台区××3号院1号楼1006，房权证号：京房权证丰私第XX**号的购房款定金，现金大写人民币伍万元整，小写：50000元。收款人：肖任飞，日期：2017.8.23”。
3、借记卡账户历史明细清单1张，显示陈亮账户在2017年8月14日的交易记录为从纪*涛账户入账100万元，从纪*涛账户入账50万元，向肖任飞账户转款150万元，从纪*涛账户入账100万元，从纪*涛账户入账55万元，向肖任飞账户转款155万元。
唐淑新就上述证据发表如下质证意见：
1、合同被拆卸过，合同内容不符合交易习惯，只支付5万元就网签不符合常理，也没有违约金的约定，另外陈亮也没有在过户当日支付365万元；
2、7月24日收到305万元，过户日收到定金5万元，顺序存在问题；
3、不是一次性支付，是分几笔，可能是同一笔钱在几个人之间进行的倒腾。
陈亮就唐淑新提出的上述质证意见解释如下：合同拆卸是需要复印，305万元收条是找肖任飞补得，日期是笔误，应当以转款记录为准。
一审法院认为：案件的争议焦点为：1、陈亮主张的确定双方真实权利义务关系的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）如何形成；2、肖任飞是否存在与陈亮恶意串通，损害唐淑新利益的情形。
从陈亮提供的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）形式看，该合同不仅有唐淑新的签字手印，和唐淑新、申国章的骑缝签字、手印，同时还有肖任飞的作为代理人的签字，正常情况下，买卖双方地位平等，不应该出现一方按手印、骑缝签字，而另一方不需要按手印、骑缝签字的情况，此外如当事人本人到场，一般不会要求代理人再进行签字，且考虑到该合同并未载明签署时间、未约定相关违约责任等情况，法院有理由认定该合同系唐淑新、申国章事先签署空白合同，由肖任飞持该合同与陈亮再签署而形成。
从肖任飞代唐淑新与陈亮签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）的内容看，首先，通常房屋买卖合同中定金的支付时间一般为签订合同当日或签约后3日之内，而该合同约定的定金支付时间为网签之日；其次，虽然本案并未进行鉴定，但从房价走势和我爱我家公司、链家公司等中介网站显示的内容看，涉案房屋的市场价值应在560万元以上，而该合同显示房屋交易价格仅为370万元，该价格远低于正常的市场价格；再次，正常的房屋买卖交易一般会约定双方的违约责任，而该合同对于逾期付款、逾期交房、逾期过户、解除合同等违约责任均未约定；最后，正常的房屋买卖交易会载明合同签署时间，以便合同履行，但该合同在约定了签约30日过户的情况下，却没有载明签约的时间。综合上述情况，法院认定，肖任飞代唐淑新与陈亮签订《北京市存量房屋买卖合同》存在多处不合常理之处，且其内容严重损害了唐淑新的合法权益。
从肖任飞代唐淑新履行与陈亮签订《北京市存量房屋买卖合同》的情况看，肖任飞所写收条内容存在矛盾，且在未收到合同约定房款的情况下将房屋过户给了陈亮，其行为亦存在多处不合理，且该行为实质损害了唐淑新的合法权益。
纵观肖任飞作为唐淑新的代理人在与陈亮签署、履行《北京市存量房屋买卖合同》过程中，均存在多处不合常理之处，且其行为严重损害了唐淑新的合法权益，法院有理由相信肖任飞存在与陈亮恶意串通，损害唐淑新权益的情况，故肖任飞所实施代为签约、履行等行为应属无效。
综上所述，唐淑新要求确认肖任飞代唐淑新与陈亮签订的《存量房屋买卖合同》无效及陈亮将涉案房屋所有权转移登记到唐淑新名下并向唐淑新交付房屋的请求，理由正当，法院予以支持。
唐淑新要求陈亮将涉案房屋内原有财物返还给唐淑新，但唐淑新并未举证证明其物品被陈亮占有，故该项请求，缺乏证据，法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、肖任飞代理唐淑新与陈亮就买卖北京市丰台区××3号院1号楼10层1006号房屋所签的《存量房屋买卖合同》无效；二、陈亮于判决生效之日起十日内配合唐淑新办理将北京市丰台区××3号院1号楼10层1006号房屋所有权转移登记回唐淑新名下的手续；三、陈亮于判决生效之日起十日内将北京市丰台区××3号院1号楼10层1006号房屋交还唐淑新；四、驳回唐淑新的其他诉讼请求。
本院审理过程中，唐淑新申请证人梁某出庭作证，证实肖任飞与张未之间的关系。梁某出庭提供经北京市方正公证处公证的借款合同及公证书，证实肖任飞受张未委托签订借款合同并办理公证书，进一步说明肖任飞与张未是相识的。陈亮对梁某提供的证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的及关联性。经查，梁某所提供的借款合同中，梁某系借款人，张未系出借人，肖任飞系张未的委托代理人。梁某在一审诉讼中提供的经北京市方正公证处公证的《委托书》上记载委托人为梁某，受托人之一系陈亮，该委托书的版本格式及委托权限内容与本案唐淑新、申国章在北京市方正公证处公证的《委托书》内容相同。另查，唐淑新分别于2017年4月25日、5月5日、5月15日、5月25日、6月4日、6月14日、6月23日、7月4日、7月14日、7月23日、8月3日、8月12日、8月22日向张未在中国工商银行的银行账户每次单笔转入24400元，唐淑新主张系支付给张未的借款利息。再查，陈亮提供的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）无合同签订时间、违约责任及未按约定办理权属转移登记的相关责任进行具体约定；房屋的抵押情况仅写明抵押权人为张未。该份合同约定买受人向出卖人支付5万元定金，于网签当日支付；买卖双方确定房屋成交价格为370万元，买受人在过户当日付清余款365万元。陈亮提交的收条2张，内容分别为肖任飞收到购房款305万元及5万元定金，购房款收条的时间写明为2017年7月24日，定金收条时间写明2017年8月23日。陈亮称购房款收条系找肖任飞补写，日期有误，应以转款记录为准。经核实，陈亮在中国工商银行的账户显示2017年8月24日陈亮向肖任飞账户转款共计305万元。经询，陈亮在一审中称双方合同签订的时间为2017年8月份的十几号，陈亮在本院审理中称双方合同签订的时间为2017年7月底或8月初。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是陈亮与肖任飞代唐淑新签订的《北京市存量房屋买卖合同》的效力问题。关于陈亮与肖任飞之间是否存在恶意串通的问题。首先，从当事人之间的关系及相关合同签订、履行过程等方面看，陈亮与肖任飞在案涉合同签订前即相互认识，肖任飞与张未在与案外人梁某的借贷关系中存在委托代理关系，陈亮与梁某之间也存在与房屋买卖相关的委托代理关系。陈亮与肖任飞签订的房屋买卖合同中也明确载明，涉案房屋设有抵押，抵押权人为张未，陈亮应知晓唐淑新与张未存在债务关系。其次，本院审查《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》的内容，双方对合同签订时间、逾期交房、逾期付款、逾期过户、抵押权解押、违约责任等房屋交易关键环节及常规问题均未约定，据此，难以认定双方系正常交易；另定金支付时间约定为网签之日，以及在未收到合同约定全部房款的情况下即将房屋过户给陈亮等情形也与通常的交易习惯不符。再次，肖任飞所写收条内容存在矛盾，陈亮关于笔误的解释过于牵强。另根据涉案房屋的市场价值，合同约定的房屋交易价格也远低于正常市场价值。最后，从案涉合同签订的形式分析，一审法院认定系事先签署空白合同，由肖任飞持该合同与陈亮再签署而形成并无明显不当。综上，本院认为陈亮与肖任飞签订《北京市存量房屋买卖合同》构成恶意串通，损害了唐淑新的合法权益，陈亮上诉关于一审法院认定事实不清，其不存在恶意串通情形的意见，本院不予采纳。
关于唐淑新出具授权委托书是否是其真实的意思表示问题。有效的民事法律行为必须意思表示真实，否则为无效民事行为。唐淑新系涉案房屋的产权人，其向张未借款，并向肖任飞出具出售涉案房屋的授权委托书，授权肖任飞出售涉案房屋，实际上是一种担保张未债权得以实现的行为，唐淑新出具委托书的真实意思是为了实现借款的目的，而非出售涉案房屋的目的，从唐淑新持续向张未账户偿还借款的情形也可印证。另，张未利用唐淑新急需得到借款，使得唐淑新被迫迎合其意愿，不得已向肖任飞出具出售涉案房屋的公证授权委托书，难以认定系出于唐淑新本人的真实意愿。因此，唐淑新出具委托书，授权肖任飞签订房屋买卖合同、收取房款、办理产权过户手续及解除房屋抵押等权利，此民事行为因欠缺意思表示真实的一般有效要件，应为无效民事行为。陈亮上诉主张一审法院适用法律不当依据不足，本院不予支持。
综上，肖任飞代唐淑新与陈亮签订的《北京市存量房屋买卖合同》应确认为无效。根据唐淑新的诉请，一审法院判决涉案房屋所有权转移登记回唐淑新名下并予以交付并无不当，本院予以维持。陈亮关于已支出的房款返还问题及唐淑新与张未之间的抵押借款合同纠纷，可另行依法解决。
综上所述，陈亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26640元，由陈亮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 蒋春燕
审判员 赵文军
审判员 王艳芳
二〇一八年四月二十六日
书记员 程 飞