安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蜀民二初字第00198号
原告：合肥中天物业管理有限责任公司。
法定代表人：姜勇，该公司总经理。
委托代理人：张然峰，安徽美林律师事务所律师。
委托代理人：严晶，安徽美林律师事务所律师。
被告：合肥纤纤手康体服务有限公司。
法定代表人：李平，该公司总经理。
委托代理人：武新泉，北京大成（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：何朕，北京大成（合肥）律师事务所律师。
被告：鲁友贤，男，汉族，1978年1月1日出生，户籍住所安徽省霍邱县。
委托代理人：刘大军，安徽昊华律师事务所律师。
委托代�人：黄丹丹，安徽昊华律师事务所实习律师。
原告合肥中天物业管理有限责任公司诉被告合肥纤纤手康体服务有限公司、鲁友贤物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员汤本刚适用简易程序于2015年3月4日公开开庭进行了审理。原告合肥中天物业管理有限责任公司的委托代理人严晶，被告合肥纤纤手康体服务有限公司的法定代表人李平及其委托代理人武新泉、何朕，被告鲁友贤的委托代理人刘大军、黄丹丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥中天物业管理有限责任公司诉称：2009年4月1日，安徽政和置业投资有限公司委托原告对其开发的西环商贸中心进行前期物业管理并签订《“西环商贸中心”前期物业服务合同》。2010年，被告鲁友贤购买了安徽政和置业投资有限公司开发的该小区1幢302、305室两处房产，合计建筑面枳为1547.56㎡。2010年1月4日及2010年9月17日，原告分别与被告鲁友贤签订了《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同确认书》，合同约定：商业物业的收费标准为每月3.80元／平方米；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任；未按时足额交纳物业服务费的，应按3‰的标准向乙方支付违约金。2011年，被告鲁友贤收到开发商交付的上述房屋后，委托合肥逸凌商业管理有限公司与被告合肥纤纤手康体服务有限公司签订《西环中心广场租赁合同》，合同约定：被告鲁友贤将上述房屋出租给被告合肥纤纤手康体服务有限公司，租期自2011年12月1日至2021年5月31日；租赁期间的物业服务费由被告合肥纤纤手康体服务有限公司交纳；租赁合同还载明了物业管理费的收费标准等内容。此后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告合�纤纤手康体服务有限公司使用的商业物业实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告合肥纤纤手康体服务有限公司自2011年12月开始便无故拖欠物业管理费。我方曾多次以多种形式向被告合肥纤纤手康体服务有限公司催缴物业管理费用，但其未予理睬。同时，原告也多次与被告鲁友贤协商解决此事，但至今两被告均未依约交纳物业管理费。特起诉要求：1、判令被告合肥纤纤手康体服务有限公司支付物业管理费217586.93元，逾期违约金652.76元（217586.93元×3‰），以上合计218239.69元（物业管理费自2011年12月1日计算至2014年12月31日，以后顺延）；2、判令被告鲁友贤对被告合肥纤纤手康体服务有限公司的欠款承担连带清偿责任。
被告合肥纤纤手康体服务有限公司辩称：1、被告合肥纤纤手康体服务有限公司已经向原告支付了租赁房屋（出租人分�为鲁友贤、鲁军贤、鲁明友；租赁面积1990.16平米）2011年12月1日至2012年11月30日期间的物业费18150元。原告关于被告合肥纤纤手康体服务有限公司自2011年12月1日起欠缴物业费，与事实不符；2、根据双方的约定及物业公司给予的优惠政策，被告合肥纤纤手康体服务有限公司入住西环公司前两年的物业服务费应按照80%收取，被告合肥纤纤手康体服务有限公司实际尚欠租赁房屋（出租人分别为鲁友贤、鲁军贤、鲁明友；租赁面积1990.16平米）所产生的物业费132904元未付，原告的计算方法明显有误；3、依据相关规定，服务水平达到合肥住宅小区物业管理等级一级资质的企业才能收取每月3.8／㎡的物业服务费，原告收取物业服务费标准过高，应予核减；4、原告在提供物业管理服务中未尽到管理义务，存在大量的违约行为。按照法律规定，物业费的收取应当和原告的服务内�、水平相适应，原告提供的物业服务未达到一级标准，应当按其服务内容和服务水平核减其物业费的收费标准。
被告鲁友贤辩称：1、对原告主张被告合肥纤纤手康体服务有限公司支付物业管理费没有异议，但原告方要求被告鲁友贤承担连带清偿责任，没有事实和法律依据；2、前期物业管理合同并非被告鲁友贤与原告磋商签订，且系格式合同，对被告鲁友贤不应产生约束力；3、从物价局核准的收费标准看，原告的收费标准应为每月1.44／㎡，其要求按每月3.8／㎡计算物业管理费没有依据。对于原告超出物价部门核定标准主张收取的物业费，不应予以支持；4、2011年12月份，被告一、二通过合肥逸凌商业管理有限公司签订一份租赁合同，明确约定物业管理费是由被告合肥纤纤手康体服务有限公司承担。对此事实，原告明知并认可，且其也一直系向被告合肥纤�手康体服务有限公司主张权利，其要求被告鲁友贤承担法律责任，没有事实和法律依据，不应予以支持。
经审理查明：2009年4月1日，安徽政和置业投资有限公司就其开发的西环商贸中心办公、商业、高层住宅综合小区的前期物业管理服务事宜，与合肥中天物业管理有限责任公司签订前期物业服务合同书，约定由合肥中天物业管理有限责任公司负责该小区的前期物业管理服务事宜。
2010年1月4日及2010年9月17日，鲁友贤（甲方）陆续购买该小区1号楼302、305室（商业用房）房产后，分别与合肥中天物业管理有限责任公司（乙方）签订两份前期物业服务合同书，合同约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收�、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务、物业档案资料管理；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为高层住宅每月1.38元／平米、商业物业每月3.8元／平米等；业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任；物业服务费用按季缴纳，业主及物业使用人应在每季第一个月10日前缴纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金等内容。上述合同签订当日，由合肥中天物业管理有限责任公司提供并由鲁友贤签名确认的前期物业服务合同确认书载明：商业物业的物业服务费为每月3.8元／平米；从入伙通知发出之日起，前两年按标准的80%收取物业服务费。两年后，开始足额按标准收取物业服务费。
2011年12月7日，西环商贸中心1号楼302、305室业主鲁友贤，303室业主鲁军贤，301、304室业主鲁明友作为共同出租方（甲方）与承租方合肥纤纤手康体服务有限公司（乙方）、商业管理方合肥逸凌商业管理有限公司（丙方）共同签订西环中心广场商铺租赁合同，合同约定：甲方提供给乙方的商铺位于西环中心广场1号楼3层，铺位号3层整层，建筑面积1990.16平米；租赁期限自2011年12月1日起至2021年5月31日止；物业管理费每月3.8元／平米，合计7563元／月，乙方应当每月按时交纳电费、共用水电费、公共设备设施运行能耗费。共用水电费、公共设备设施运行能耗费按实际消耗量，由乙方按租赁的建筑面积平均分摊，相关费用由物业管理公司代收；承租期间的物业管理费等相关费用由乙方承担，乙方应按本合同之约定在规定期限内向甲方交纳房屋租金，按时向甲方委托的物业管理公司缴纳电费、共用水电费、公共设备设施运行能耗费及物业管理费等相关费用等内容。此后，合肥纤纤手康体服务有限公司一直承租上述房屋用于商业经营。
2013年3月8日，合肥纤纤手康体服务有限公司向合肥中天物业管理有限责任公司缴纳物业管理费18150元。同日，合肥中天物业管理有限责任公司出具的收款收据载明：交款单位为合肥纤纤手康体服务有限公司，交款金额为18150元，收款事由为截止2012年11月底的物业费。此后，合肥纤纤手康体服务有限公司一直未再缴纳物业管理服务费。
另查，2013年2月以来，合肥纤纤手康体服务有限公司与合肥中天物业管理有限责任公司就西环商贸中心1号楼一楼大厅其他物业使用人建造楼梯以及电梯使用、公用�费缴纳等事宜产生争议，双方一直协调未果。
再查，鲁友贤、鲁军贤、鲁明友系安徽政和置业投资有限公司开发的西环商贸中心小区1号楼3层的业主。其中，1号楼302、305室，系鲁友贤所有，建筑面积分别为686.43平米及861.13平米，合计1547.56平米；1号楼303室系鲁军贤所有，建筑面积171.19平米；1号楼301、304室系鲁明友所有，建筑面积分别为256.88平米及14.53平米，合计271.41平米。上述房屋合计建筑面积1990.16平米。
本案诉讼中，合肥中天物业管理有限责任公司对于西环商贸中心小区1号楼1楼大厅存在部分物业使用人未经其允许建造楼梯的事实不持异议，但其并未就该楼梯建造具有合法性或其已就相关行为采取管理措施提供证据予以证明。
上述事实有原告提供的其与开发商签订的前期物业服务合同、与被告鲁友贤签订的前期物业服务合同及确认�、购房合同、租赁合同、房屋装饰装修管理协议、收费许可证、物业费催缴函、催缴通知照片，被告合肥纤纤手康体服务有限公司提交的收款收据、前期物业合同及确认书、投诉函、通知函、一楼大厅内部照片、往来函件、律师函、邮件回执单，被告鲁友贤提交的商铺租赁合同及原被告的当庭陈述在卷证实，本院予以确认。
被告合肥纤纤手康体服务有限公司提交的一楼大厅入口处照片、电梯照片，不能达到其证明目的，对其证明目的，本院不予确认。被告合肥纤纤手康体服务有限公司提交的运营日报表系其单方制作，且与本案缺乏关联性，对其证明效力，本院不予确认。
本院认为：原告与西环商贸中心小区1号楼302、305室业主鲁友贤之间签订的前期物业服务合同不违反法律法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。被告合肥纤纤手康体服务有限公司作为该物业的使用人已与业主约定物业服务费由其负担，其在原告提供物业管理服务后，理应依约支付相应的物业服务费。至今，被告合肥纤纤手康体服务有限公司尚欠已到期的物业服务费未予缴纳，显属违约。原告起诉要求被告合肥纤纤手康体服务有限公司及被告鲁友贤连带支付本案项下物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。涉案物业属商业性质，依据国家相关法律法规及安徽省的地方性法规、规章，其服务费用实行市场调节价，由合同双方当事人在物业服务合同中予以约定。本案两被告在相互签订的租赁合同及与原告签订的物业服务合同中多次对物业服务费的标准即每月3.8元／平米予以书面确认，理应以此作为确定本案项下物业费用交纳数额的依据。两被告关于该物业服务费未经物价部门核准，且收费过高的辩解，依据不足，本院不予采信。2013年3月8日，被告合肥纤纤手康体服务有限公司已就截止至2012年11月底的物业管理费进行清结，原告已予确认。原告起诉主张两被告支付2012年12月1日前的物业服务费，无事实和法律依据，本院不予支持。原告作为小区的物业管理企业在合同履行过程中对前两年的物业管理费按80%的标准收取已作出书面承诺，两被告关于2011年12月1日至2013年11月30日的物业服务费应按此承诺予以计算的主张，有事实和法律依据，应予支持。对于被告合肥纤纤手康体服务有限公司关于原告在物业服务过程中存在诸如对共用部位怠于管理等物业服务瑕疵，故应根据其实际服务内容及服务水平核减物业费问题。本院认为，物业管理企业在其管理区域内不仅应履行诸如环境卫生清理、绿化养护等积极义务，还应对业主或物业使用人合理利用、正当使用物业共用区域等进行适当的管理，依法并�理制止其他业主和物业使用人违反物业服务合同及业主公约的不当行为。本案中，原告作为小区的物业管理企业，其明知其他业主或物业使用人存在利用共用部位搭设楼梯等行为且已有业主提出异议，但其至今仍未审查相关搭设设施的行为的合理性、合法性，更无证据证明其已对上述行为采取了积极的应对措施，妥善履行了对物业共用部分的管理责任。被告合肥纤纤手康体服务有限公司关于原告在提供物业管理服务过程中存在瑕疵的主张，依法能够成立。根据原告提供的物业服务的瑕疵程度，结合双方的物业服务费的收取标准等因素，本院对本案项下原告主张的物业服务费用酌情核减至依据合同计算的90%。综上，原告起诉要求被告合肥纤纤手康体服务有限公司支付截止至2014年12月31日的物业管理服务费119615元［（2012年12月1日至2013年11月30日期间物业费为1547.56平�×3.8元×承诺按80%标准收取×12个月＋2013年12月1日至2014年11月30日期间物业费为1547.56平米×3.8元×12个月＋2014年12月1日至2014年12月31日期间物业费为1547.56平米×3.8元）×90%］，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告合肥纤纤手康体服务有限公司提出的原告在物业管理过程中还存在其他不作为行为，其未提交符合法律规定的证据予以证明，本院不予采信。被告合肥纤纤手康体服务有限公司关于原告擅自停用被告电梯，给被告造成经济损失等问题，在本案中，其未提交充分的证据予以证明，且与本案非同一法律关系，本案不予处理。鉴于原被告双方在履行合同过程中均存在违约行为，原告主张两被告应支付违约金的诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、合肥纤纤手康体服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥中天物业管理有限责任公司截止至2014年12月31日的物业服务费119615元；
二、鲁友贤对合肥纤纤手康体服务有限公司欠付合肥中天物业管理有限责任公司的上述第一款债务承担连带清偿责任；
三、驳回合肥中天物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4574元，减半收取2287元，由合肥中天物业管理有限责任公司负担1034元，由合肥�纤手康体服务有限公司、鲁友贤共同负担1253元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 汤本刚
二〇一五年三月二十九日
书记员 彭丹丹
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标�的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约�由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。