深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初6348号原告张华。委托代理人丁伟。被告深圳市新世界房地产开发有限公司（以下简称被告一），住所地深圳市福田区莲花街道益田路6009号新世界中心5303室。法定代表人黄伟，董事长。委托代理人肖才元，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人杨超，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告深圳市西岭股份合作公司（以下简称被告二），住所地罗湖区莲塘西岭新村综合办公楼三楼。法定代表人杨穗生，董事长。委托代理人肖才元，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人任鸿宇，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上列原告诉两被告商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁伟，两被告的共同委托代理人肖才元，以及被告二的委托代理人任鸿宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，本人于2015年6月3日与被告签订了购买位于罗湖区莲塘罗沙路的，由两被告共同开发的新世界四季御园项目1座42层4205号房商品房的购房合同。按照购房合同约定，被告应当在2016年6月3日之前将符合法律、法规竣工验收合格的所购房屋交付给本人。直到2016年11月18日，本人才电话收到四季御园管理处工作人员（两被告委托四季御园管理处全权办理四季御园楼盘的交楼事宜）电话口头通知可以办理收楼手续。随后本人于2016年11月26日对两被告交付的房屋进行了验收。在验收过程中，本人发现被告交付的房屋存在多处不符合购房合同约定的地方。为此，本人于验楼当日向四季御园管理处提出需要整改的书面意见。并在其后再次书面要求两被告对交付房屋存在的问题进行改正，并尽快交付房屋。但两被告之后再未通知本人已对此前验楼过程中提出的问题完成整改。因此，根据顺序签署的购房合同的约定，被告已构成逾期交房。被告应根据购房合同的约定对逾期交房的事实承担违约责任。根据购房合同的约定，逾期交付房屋超过90日的，违约金为每日按房屋购买总价的万分之四计算。自被告应当交付房屋之日之次日起（2015年6月4日）至实际交付之日（暂计算至2016年2月29日），被告共延期交付房屋271天。为此，被告应当向本人支付延期交付违约金共计332448.93（3066872×0.0004×271）元。为此，本人特向贵院提起诉讼，望贵院支持本人诉讼请求。请求法院判令：1、请求判令两被告向原告支付逾期交房的违约金人民币332448.93元。2、请求判令两被告承担本案全部诉讼费。两被告辩称，一、涉案房屋在合同约定的交付日期之前已经满足了法定和约定的交付条件。涉案房屋所在项目即四季御园，已在2014年11月25日通过竣工验收合格，由建设单位即答辩人、设计、勘察、施工、监理单位共同验收并确认验收合格，有验收报告为证。涉案项目已于2014年12月19日取得罗湖区住建局的竣工验收备案收文回执。涉案项目通过包括工程、消防、燃气、电梯等在内的全面竣工验收合格，同时附有住宅质量保证书和住宅使用说明书。涉案房屋所在项目已经符合《建筑法》、《消防法》等规定的交付使用条件，同时也符合商品房买卖合同（与预售）第九条的规定。涉案房屋在约定交付日期之前已经满足了法定和约定的交付条件。二、答辩人已经依照约定及时发出了《入伙通知书》。涉案项目满足交付条件后，答辩人已经向各原告及时发出了《入伙通知书》，履行了房屋交付的通知义务。同时，答辩人在2014年12月6日的《深圳特区报》进行了入伙公告，并在12月19日的《深圳商报》进行了入伙宣传。12月26日的《深圳商报》及房掌柜网站进行了入伙仪式的新闻报告。答辩人于2015年8月4日向原告发出了《入伙通知书》，通知原告入伙日期为2015年8月4日。《入伙通知书》明确了入伙期限即房屋交付期限。对于未到场办理入伙手续的业主，按照合同第九条约定，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，房屋交付时间为《入伙通知书》中的交付期限届满之日。三、被答辩人即原告自行将涉案房屋委托第三方进行装修改造，其法律关系独立于答辩人。被答辩人即原告签署了装修改造委托书，自行将涉案房屋交付给第三方进行装修改造。同时约定，第三方可以径行入场施工。被答辩人与第三方之间，是独立于答辩人的法律关系。答辩人已经履行完毕房屋买卖合同项下约定的交房义务。综上所述，涉案房屋在约定交付日期前已经满足了法定和约定交付条件，答辩人已经按照合同约定履行了交付通知义务。第三方根据被答辩人即原告的委托入场进行装修改造，说明答辩人已经完全了合同项下约定的交房义务，本案不存在逾期交房的事实，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求经审理查明：一、两被告是位于深圳市罗湖区莲塘街道办事处罗沙路四季御园的开发建设单位。2015年6月3日，两被告作为出卖人、原告作为买受人，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》1份，约定：原告向两被告购买位于深圳市罗湖区莲塘街道办事处罗沙路四季御园第1座42层4205号房，房屋用途为住宅，建筑面积84.01平方米，转让成交价为人民币3066872元；合同第九条就“交付时间和办法”作出约定：出卖人应当于2015年6月3日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；合同第十二条对“出卖人逾期交付的违约责任”作出约定：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列方式处理。1、逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款总价款万分之四的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。二、上述合同签订当日，原告向四季御园工程总承包施工单位湖南省第四工程有限公司出具《装修改造委托书》，该《装修改造委托书》载明：“委托方委托受托方对其所有的涉案房产提供房屋施工服务。委托方委托及承诺如下事宜：1、委托方确认委托施工内容为：委托受托方按照本委托书附图所述单位平面涂黑色部分加盖混凝土楼板，并同意受托方在装修改造时对房屋进行相关的变动；3、委托方完成上述委托事项的施工费用（含人工及材料费）总计人民币5000元，该款项委托方已以现金的方式支付给受托方；4、在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工；5、受托方于2015年8月31日前完成上述施工委托事项。委托方应于前述日期之日起3天内至该物业现场办理验收手续，否则视为验收合格；7、本委托书为不可撤销之委托，经委托方签署后立即生效，对委托方始终具有法律约束力。三、上述合同签订后，原告申请的房屋银行按揭贷款于2015年7月28日发放到被告账户。此前，2014年11月25日，四季御园取得了《建设工程竣工验收报告》。2014年12月19日，深圳市罗湖区住房和建设局向两被告颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。该《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》在深圳住房和建设局官方网站可查询。2014年12月16日，被告新世界公司在深圳特区报上刊登四季御园《入伙公告》，入伙时间为2014年12月20日至2014年12月25日。2015年8月4日，被告新世界公司通过邮政快递方式向原告发出《入伙通知书》通知原告办理入伙手续，通知入伙时间为2015年8月4日。原告庭审中确认收到被告该入伙通知书。四、本案，原、被告对被告是否履行了房产交付义务存在争议。原告称，两被告于2015年8月4日通知入伙时，管理处告知原告说涉案房屋尚在施工过程中因此不能验房，直至2015年11月26日管理处才通知原告验房，但是原告验房后发现房屋装修存在天花未作砂浆找平等很多问题，故原告在《收楼意见书》中提出所有书面意见并提交了管理处。该《收楼意见书》原告已经作为证据提供，但原告称该意见书原件在被告处所以原告手中没有保存，原告提供的《收楼意见书》的复印件尾部有陪同验房人的签名和原告丈夫丁伟的签名，原告称该陪同验房人员为管理处人员。被告庭审中则称，被告对原告所称的上述《收楼意见书》并不知情。两被告称，其在通知小业主办理入伙时即2015年8月4日已履行了房产交付义务，且此前因原告要委托湖南省第四工程有限公司进行装修从而简化了交接手续。被告为证明其已于办理入伙前将涉案房产交付湖南省第四工程有限公司用于装修改造，向本院提交了由湖南省第四工程有限公司出具的《关于四季御园竣工后装修改造事宜的情况说明》，该说明称：“湖南省第四工程有限公司，系深圳市新世界房地产开发有限公司四季御园项目的施工方。四季御园建设项目，在同建设、设计、勘察、监理等多单位共同验收下，已经在2014年11月25日竣工验收合格。该项目中，许多业主委托了公司对其房屋进行装修改造（对实用面积进行有限的扩充），该装修改造是在四季御园项目竣工验收的基础上，额外地对受托改造的房屋进行的加盖混凝土楼板等工作。根据业主给本公司的《装修改造委托书》第4条约定‘在该物业交付之后，受托方可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工’。故在四季御园项目入伙时，本公司就代业主到四季御园的物业管理公司领取了房屋钥匙，进入房屋进行了装修改造的施工。施工完成后，本公司把钥匙交还给了物业管理公司。该装修改造事项发生在业主与本公司之间，与任何第三方无关。特此说明。”以上事实，有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、不动产权证，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依《深圳市房地产买卖合同（预售）》之约定，被告应于2015年6月3日前将涉案房产交付给原告，交付前还应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。本案被告已于2014年12月19日取得了深圳市罗湖区住房和建设局颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，合同约定的交付条件已成就。同时，因原告在签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》同时，向四季御园工程总承包施工单位湖南省第四工程有限公司出具《装修改造委托书》，委托湖南省第四工程有限公司对涉案房产进行装修改造，目的显然是为增加涉案房产套内实用面积。原告在《装修改造委托书》明确“在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工”，《装修改造委托书》还明确完成装修改造的截止日期为2015年8月31，在此情况下，由于装修改造原因，原告已不可能在2015年8月31日之前实际使用房产，原告在出具《装修改造委托书》时对此应当预见到，而被告于2015年8月4日通知原告入伙，符合原告的合同利益。至于湖南省第四工程有限公司是否在2015年8月31日之后将涉案房产交付原告使用问题，则属于湖南省第四工程有限公司与原告之间的委托装修合同关系，不涉及被告的违约责任承担。综上，本案被告不构成违约，原告的诉讼请求是建立在被告违约事实成立的基础之上的，因此，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费人民币3143元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李春华二〇一六年四月二十五日杨玲书记员     石宝涵