重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0107民初3168号
原告：重庆渝高物业管理有限责任公司，住所地重庆市渝北区白杨路40号3-1，统一社会信用代码91500000202897821P。
法定代表人：汤伟。
委托诉讼代理人：串炳香，重庆峰珲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玉明，重庆峰珲律师事务所实习律师。
被告：重庆铭嘉实业有限公司，住所地九龙坡区科城路68号19层，组织机构代码73659424-3。
法定代表人：王代行，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张立，重庆万友律师事务所律师。
原告重庆渝高物业管理有限责任公司（以下简称“渝高物管公司”）与被告重庆铭嘉实业有限公司（以下简称“铭嘉公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法由审判员周中超适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告渝高物管公司委托诉讼代理人串炳香，被告铭嘉公司委托诉讼代理人张立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告渝高物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费154951.13元，并自2010年10月16日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算资金占用的损失；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系重庆市九龙坡区迎宾大道38号12层1至X号房屋业主，原告与重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司签订了《渝高·智博中心写字楼物业管理服务合同》。原告向渝高·智博中心写字楼提供了物业管理服务，但被告至今未按照合同约定缴纳2010年10月15日至2015年5月19日期间的物业管理费154951.13元，原告多次催收未果。
被告铭嘉公司答辩称，被告从重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司购买的房屋系公寓楼，是独立的楼盘，和小区其他物业能够区分，开发商并未将涉案房屋交付给被告，该公寓楼至今未投入使用，被告未享受原告提供的物业服务。因此被告不应向原告支付任何物业费。同时，原告的诉求已超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。
原告围绕诉讼请求出示了“渝高智博中心”前期物业管理协议、渝高·智博中心写字楼物业管理服务合同、重庆高新技术产业开发区管理委员会关于渝高·智博中心物业服务收费标准的批复、接房通知书，重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00194号民事判决书、重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00250号民事调解书，债权转让协议，重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法执更字第87号执行裁定书、重庆市高级人民法院（2016）渝高法执复字第00012号和00013号执行裁定书，房屋产权证，本院（2015）九法民初字第06768号民事调解书，重庆市九龙坡区二郎街道迎宾路社区居民委员会出具的证明，照片，重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民执字第546、605号-4号执行裁定书、协助执行通知书、解除查封及过户房屋清单，重庆市国土房管局业务受理通知书等证据，本院组织双方进行了质证。
根据上述证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：
被告铭嘉公司从案外人重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司购买九龙坡区迎宾大道38号12层1至X号房屋12层1至X号房屋，产权证号114房地证2010字第088958号，该房屋建筑面积为653.6平方米。此后，被告铭嘉公司以包括该房屋在内的物业为抵押物，向中信银行股份有限公司重庆分行借款。后因被告铭嘉公司未能清偿前述借款，重庆市第五中级人民法院于2015年6月29日作出执行裁定书，裁定该房屋所有权转移给债权承受人重庆龙贯商贸有限公司。
原告渝高物管公司是为九龙坡区迎宾大道38号12层1至X号房屋所在的渝高·智博中心物业区域提供物业服务的企业，为该物业区域提供物业服务至今。原告渝高物管公司与建设单位重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司签订《“渝高智博中心”前期物业管理协议》，于2008年12月20日开始为渝高智博中心物业区域提供前期物业管理服务。应原告渝高物管公司申请，重庆高新技术产业开发区管理委员会于2010年7月12日作出《关于渝高·智博中心物业服务收费标准的批复》，同意该物业区域写字楼物业服务费收费标准为每月5.20元/平方米、商场物业服务费收费标准为每月3.20元/平方米，同时提出售房时对物业管理服务承诺的收费标准低于上述标准的仍按承诺办。2011年12月12日，原告渝高物管公司与建设单位重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司签订《渝高·智博中心物业管理服务合同》，约定物业服务费按建筑面积计算，写字楼物业每月4.3元/平方米（含电梯费），截至2011年10月31日前入住业主承担的物业服务费为每月3.5元/平方米，合同期限自2011年1月1日起至渝高·智博中心业委会成立为止。
另查明，重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司于2010年10月15日向被告铭嘉公司出具了接房通知书，但被告铭嘉公司一直未接收房屋，涉案房屋所有权转移给重庆龙贯商贸有限公司前一直处于空置状态。此外，渝高·智博中心物业区域至今未成立业主委员会。
审理中，原告渝高物管公司表示，其主张的物业服务费计算的起止期间均为2010年10月15日至2015年5月19日，自愿降低收费标准按每月4.3元/平方米收取；关于物业服务费收费方式，合同没有约定，原告也从来没有实际收取到被告的费用，原告可以随时要求被告支付物业服务费。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，无正当理由拒绝交纳的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，不应支持。原告渝高物管公司对被告铭嘉公司房屋所在的小区提供了物业服务，被告有义务按照原告与重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司签订的物业服务合同向原告交纳物业服务费等费用。涉案房屋产权已转移给案外人，被告铭嘉公司仍未交纳物业服务费，其行为构成违约，应当承担继续履行的违约责任。物业管理条例规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。被告铭嘉公司的涉案房屋处于渝高·智博中心物业区域内，其未提供证据证明就该房屋或包含该房屋的物业与建设单位等就物业管理服务问题进行了单独约定可自行选聘物业服务企业；同时，被告铭嘉公司虽未与重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司办理涉案房屋的接房手续，但已取得该房屋的产权登记，并将该房屋作为抵押物向银行申请了借款，其已实际使用该房屋，故在原告已为渝高·智博中心物业区域提供物业管理服务的情况下，被告铭嘉公司以未享受原告提供的物业管理服务为由不应交纳物业服务费的意见不能成立，本院不予采纳。
原告渝高物管公司与建设单位签订的前期物业管理服务合同未约定物业服务费的具体收费方式和收费期限，根据该合同中约定的物业服务费按月计费的事实，以及物业服务费收费方式的习惯，参照《重庆市物业服务收费管理办法》关于无特别约定时物业服务费按月收取的规定，本院认定原告应按月向被告收取物业服务费，被告铭嘉公司应于每月月底前向原告交纳当月的物业服务费，对原告方关于原告可以随时要求被告支付物业服务费的意见不予采纳。鉴于被告铭嘉公司提出诉讼时效抗辩，原告渝高物管公司未提供证据证明有诉讼时效中断、中止等情形，故本院对原告主张的物业服务费超过诉讼时效部分不予支持。据此，结合原告渝高物管公司向本院提起诉讼的时间，以及原告自愿主张被告应交纳物业服务费的截止时间，参照合同约定和原告自愿主张的的物业服务费收费标准，认定被告铭嘉公司应向原告渝高物管公司交纳2015年2月1日至2015年5月19日期间的物业服务费653.6平方米×4.3元/月×3个月+653.6平方米×4.3元/月÷30天×19天=10211.41元。
鉴于被告逾期未交纳物业服务费，必然给原告造成损失，原告渝高物管公司主张被告支付资金占用损失，本院予以支持；但前期物业管理服务合同未约定逾期交纳物业服务费应支付违约金，故原告主张按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算资金占用损失缺乏依据，本院决定被告铭嘉公司逾期交纳的物业服务费应自次月1日起按中国人民银行短期贷款基准年利率4.35%计算资金占用损失，据此认定被告铭嘉公司应向原告渝高物管公司支付2015年5月31日以前的资金占用损失为61.11元，2015年6月1日以后的资金占用损失以10211.41元为基数，按中国人民银行短期贷款基准年利率4.35%计算至付清时止。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告重庆铭嘉实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆渝高物业管理有限责任公司交纳2015年2月1日至2015年5月19日期间的物业服务费10211.41元。
二、被告重庆铭嘉实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆渝高物业管理有限责任公司支付资金占用损失（其中2015年5月31日以前的资金占用损失为61.11元；2015年6月1日以后的资金占用损失以10211.41元为基数，按中国人民银行短期贷款基准年利率4.35%计算至付清时止）。
三、驳回原告重庆渝高物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为1699元，由被告重庆铭嘉实业有限公司负担199元,原告重庆渝高物业管理有限责任公司负担1500元（此款原告已预交，被告重庆铭嘉实业有限公司应于本判决生效之日起十日内直接支付原告重庆渝高物业管理有限责任公司199元)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 周中超
二〇一七年八月二十八日
书记员 陈 蒙