江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终2803号
上诉人（原审被告）：江苏苏欣职业培训学校，住所地在南京市栖霞区华电路1号。
法定代表人：戴国良，该学校校长。
委托诉讼代理人：贝永桓，江苏联伟创业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军国防科技大学国际关系学院（原中国人民解放军国际关系学院），住所地在南京市雨花台区板桥街道振兴路**号。
法定代表人：张新福，该学院全面停止有偿服务工作负责人。
委托诉讼代理人：谭丽萍，江苏格非律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏艳莉，江苏格非律师事务所律师。
原审被告：南京正德厚生教育咨询服务有限公司，住所地在南京市鼓楼区中山路179号10楼F座。
上诉人江苏苏欣职业培训学校（以下简称苏欣学校）因与被上诉人中国人民解放军国防科技大学国际关系学院（以下简称国际关系学院）、原审被告南京正德厚生教育咨询服务有限公司（以下简称正德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初4678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏欣学校上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.2015年10月23日，上诉人与被上诉人签订《军队房地产租赁合同》，合同签订后，上诉人按照约定，缴纳了2015年至2016年4月24日的租金及保证金，但被上诉人却以部队停止有偿服务为由终止合同，一直未向上诉人交付房屋。既然被上诉人并未向上诉人履行交付房屋的义务，故而上诉人无需向被上诉人交付租金。2.一审法院未审查《提前终止空余房地产租赁合同协议》所载内容的真实性，事实上该份协议并不真实，双方签订该份合同的目的是被上诉人用来退还上诉人所交租金和保证金，该份协议上面的时间亦为倒签时间。但一审法院以该协议认定案涉房屋已交付上诉人使用，后上诉人又迁出，明显与事实不符。3.一审法院未将房屋上的封条这一证据进行质证，而直接认定房屋贴上封条的时间为房屋交付的时间，没有依据。
国际关系学院辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.根据保证金收据足以证明本案涉案房屋是先交付后缴纳租金，也就是说在没有交付房屋的情况下，上诉人不可能缴纳租金。2.关于倒签合同的问题。被上诉人是在2016年4月中央军委下发涉军停偿的通知后才告知上诉人，并与上诉人口头约定暑假结束后交房并减免租金。但2016年9月上诉人并未向被上诉人交房，被上诉人提出如果上诉人不交房，被上诉人即收取租金。上诉人为了免除自己前阶段的租金，要求倒签合同。该倒签合同内容是对于双方在之前关于房屋终止协议的口头确认，印章也是真实的，并不违反法律的效力性规定。3.上诉人认为被上诉人未交付房屋无依据。上诉人实际上承租并使用了房屋，而对于交房是否需要书面手续，合同没有约定，所以上诉人以无手续为由认为被上诉人未交房，理由不成立。4.关于房屋的交还以及封条的问题。被上诉人认可一审判决的合同解除时间，上诉人曾承诺事后自己交房并传送贴封条照片，上诉人的确也向被上诉人提交了相应的照片。但2017年4月部队在进行检查时，发现房屋有人居住，上诉人否认里面的人有其有关，经了解，是正德公司的学生占用。如果上诉人不认可贴封条的时间，则就以2017年9月3日房屋交还时间为准。综上，请求驳回上诉，维持原判。
国际关系学院向一审法院起诉请求：1.苏欣学校和正德公司支付占有使用费146万元（自2016年9月1日起至2017年9月3日止按一年的租金标准计算）；2.苏欣学校承担违约责任，没收保证金50万元；3.本案诉讼费用由苏欣学校和正德公司承担。
一审法院认定事实：2015年10月23日，国际关系学院（甲方）与苏欣学校（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，双方约定：甲方将位于南京市雨花台区板桥振兴路54号小龙山营区（坐落号：苏宁字第4377号）的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2015年10月25日起至2017年6月24日止。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为2433334元，年租金为1460000元，租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。该合同第六条约定：本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金500000元。乙方履行合同义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。该租赁合同第九条关于合同的解除第四项约定:“因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任”。双方就各自的权利义务、合同解除、违约责任等作出相应约定。
上述租赁合同签订后，苏欣公司缴纳了2015年10月25日至2016年4月24日的租金730000元及保证金500000元。
因军队全面停止有偿服务工作需要，国际关系学院要求提前终止上述租赁合同，双方达成《提前终止空余房地产租赁合同协议》，约定：提前终止于2015年10月25日签订的《军队房地产租赁合同》，苏欣学校于2016年9月1日前，按房屋原状返还房屋及附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收，结清各自应承担的费用。针对该终止协议的签订时间，虽然该提前终止协议落款时间为2016年5月15日，但苏欣学校于庭审中提出该协议系倒签，实际签订时间为2017年5月，是为了要求国际关系学院退还保证金和租赁费用而签订。对补签这一事实，国际关系学院予以认可，且国际关系学院陈述2017年4月因审计部门审查，故而与苏欣学校办理交接手续，并在房屋上贴上封条。后国际关系学院于2017年5月发现房屋内有学生，查明系正德公司实际使用涉案房屋。正德公司于2017年9月3日向国际关系学院交付了涉案租赁房屋。
一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，国际关系学院与苏欣学校签订《军队房地产租赁合同》，系当事人真实意思表示，对合同双方均具有拘束力。后因军队停止有偿服务的需要，双方签订《提前终止空余房地产租赁合同协议》，双方就提前解除合同事宜达成一致意向，双方均应按照合同履行。但双方就终止协议签署时间持不同意见，协议中虽然载明苏欣学校应于2016年9月1日向国际关系学院交还房屋及附属设施，但根据一审庭审当事人陈述，该终止协议系倒签，故结合苏欣学校迁出及租赁房屋贴上封条的时间，该房屋租赁合同关系实际于2017年4月解除。苏欣学校未交清租金，国际关系学院主张苏欣学校支付租金具有事实和法律依据，一审法院予以支持。苏欣学校应当向国际关系学院支付自2016年9月1日起至2017年4月30日止的房屋租金计973333元（1460000元/12月*8个月）。国际关系学院主张要求苏欣学校承担违约责任，但本案解除事项系双方协商解除，苏欣学校要求退还相应保证金，与国际关系学院签订了《提前终止空余房地产租赁合同协议》，且经查明该终止协议日期系倒签，故而苏欣学校未能提供足够证明国际关系学院违反《军队房地产租赁合同》和《提前终止空余房地产租赁合同协议》的相关约定，国际关系学院主张苏欣学校承担500000元违约责任，欠缺事实和法律依据，一审法院不予支持。因合同解除，国际关系学院收取的保证金500000元应当退还，与上述苏欣学校所负租金的债务进行抵销，苏欣学校仍应继续支付国际关系学院473333元。
关于国际关系学院主张正德公司承担的房屋占有使用费，一审法院认为，国际关系学院与苏欣学校的房屋租赁合同关系实际于2017年4月终止，正德公司并非国际关系学院与苏欣学校房屋租赁合同的相对方，但是，继国际关系学院与苏欣学校合同终止后，正德公司擅自使用国际关系学院房屋，应当向国际关系学院支付实际使用期间的房屋占有使用费。国际关系学院向苏欣学校与正德公司合计按一年的租金标准主张146万元费用，因8个月期间系苏欣学校使用，剩余4个月系正德公司实际使用，故正德公司应当参照国际关系学院与苏欣学校房屋租赁合同中租金的标准，向国际关系学院支付4个月（即2017年5月1日起至2017年9月3日止）的房屋使用费486667元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，一审法院判决：一、江苏苏欣职业培训学校于判决生效之日起十五日内向中国人民解放军国防科技大学国际关系学院支付租金473333元；二、南京正德厚生教育咨询服务有限公司于判决生效之日起十五日内向中国人民解放军国防科技大学国际关系学院支付房屋占有使用费486667元；三、驳回中国人民解放军国防科技大学国际关系学院的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：
1.上诉人对一审法院认定双方于2017年4月办理了交接手续，并在房屋上贴上封条的事实提出异议，认为其没有使用房屋，不存在房屋交接一说，且相关事实无证据证明。经查，一审法院曾组织当事人对微信中张贴封条的图片进行质证，但上诉人并未参加。经二审组织质证，上诉人认为微信中封条的印章不清楚，封条粘贴位置是否为案涉房屋不清楚，封条粘贴时间为2017年4月，与上诉人陈述的2017年5月才签订提前终止协议的时间存在矛盾，该证据无法证明被上诉人的观点。本院经审查认定，案涉微信记录可以证明相关房屋张贴封条的图片系宋吉发送，微信显示的封条张贴时间为2017年4月19日。
2.上诉人提交《提前终止空余房地产租赁合同协议》原件一份，证明其持有的协议中承租方一栏只有上诉人的印章，该协议系其校陈杰签订，没有书写联系方式，被上诉人向一审法院提交的协议中的联系方式系自行添加，不能以此证明宋吉系上诉人员工。被上诉人认可该协议的真实性，认为该协议系苏欣学校宋吉签订，宋吉在盖章后又在联系方式上写上电话号码。双方对苏欣公司合同签订人各执己见，但均未提供证据证明。本院经审查认定，被上诉人所提交的《提前终止空余房地产租赁合同协议》原件上，承租方一栏的联系电话号码系先盖章后添加，不能证明系当时由宋吉添加，故被上诉人以协议上的联系电话来证明宋吉的身份，依据不足，本院不予采信。
3.关于倒签《提前终止空余房地产租赁合同协议》的背景。上诉人认为其通过招标与被上诉人签订了房屋租赁合同，并支付了半年租金730000元和保证金500000元，但被上诉人未交付房屋，其因学校招生在7月份以后，也没有急着要房子，到2016年4月份，被上诉人通知说，部队有规定房子不租了。上诉人就多次找对方谈，与对方营房处的一个姓张的和姓仇的工作人员进行交涉，要求对方退还租金和保证金，对方一直没有答复，不肯退租和保证金，最后他们同意退保证金不同意退租金。双方一直交涉到2017年5月份，对方说如果要退款需要走程序，要求倒签一个协议，说是走流程需要履行一个手续，双方就签订了一个提前终止合同的协议，这个协议是对方拟定好的，要求上诉人盖章，上诉人就盖了。被上诉人说手续履行完就同意退还租金和保证金，但最后也没有一个结果，反而到法院起诉上诉人，要求没收保证金承担租赁费用。上诉人对其所陈述的事实，未提交相应的证据证明。被上诉人认为，双方签订租赁合同时上诉人提出，租金能否后付，被上诉人同意了，所以双方合同约定的租金交纳时间是2015年10月28日，而租期起算的时间是2015年10月25日，是先交房后付租。2016年4月，被上诉人根据中央文件精神向上诉人发出了停偿通知，根据合同约定，2016年4月28日上诉人应当交纳后半年租金，上诉人接到通知后回复说同意主动交房，要求减免租金。双方后来经过协商，上诉人根据学生招生情况确定2016年9月1日前交房，以便于他们安排学生离校和进行搬迁，当时被上诉人同意减免2016年9月1日以前的租金，并约定在交房时履行完善相关的手续。到2016年9月以后，上诉人没有交房，且校内还有学生在使用房屋，被上诉人就与上诉人进行交涉，要求其尽快交房。上诉人在2016年年底时说如果交房的话保证金能否返还，从未提出没有交房，也从未要求被上诉人返还已经交纳的租金。被上诉人当时回复，如果不交房还是要收租金。在这种情况下，上诉人为了确保已经达成的减免租金，主动与被上诉人协商履行相关手续进行租金减免。被上诉人就根据审计部门的要求，草拟了相关协议与对方进行协商，将之前双方已经确认的，同意其减免的期限予以确认，但仅限于之前达成的9月1日前的房屋租金。于是双方就交还房屋的时间以及交房的要求签订了提前终止协议，只是对之前达成协议的一个确认，被上诉人始终没有同意直接退还保证金，就是为了对租金进行结算之后才能确认是否还需退还，所以上诉人所说的签订协议的目的不存在。合同没有约定租金减免的事情，是因为关于租金减免部队是有规定的，被上诉人没有权限减免后面的租金，倒签是为了减免交房之前的租金。被上诉人对其所陈述的事实，亦无证据证明。本院经审查认定，根据上诉人所述内容，被上诉人并未就是否同意退还租金给予明确约定，其并无证据证明双方在签订提前终止协议前已经达成了退还已付租金的约定，故对上诉人所述事实，本院不予认定。根据被上诉人所述内容，结合协议中约定的2016年9月1日交房的内容，被上诉人主张其只同意减免合同约定2016年9月1日交房前的租金，较为符合常理，本院予以采信；对于被上诉人所述的其他事实，无证据证明，本院不予采信。
对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人苏欣学校与被上诉人国际关系学院签订的《军队房地产租赁合同》和《提前终止空余房地产租赁合同协议》不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。上诉人认为《提前终止空余房地产租赁合同协议》的内容不真实，一审法院未审查该协议的真实性，但该协议上的印章系上诉人加盖，双方倒签协议，并不代表协议其他内容亦存在虚假，且其并未提供相应的证据证明该协议全部内容均系虚假，故对上诉人此项上诉意见，本院不予采信。上诉人认为其并未实际使用过房屋，但从《提前终止空余房地产租赁合同协议》的内容来看，双方明确约定了返还房屋的事项，说明上诉人在签订协议时认可实际占有使用案涉房屋的事实。此外，双方当事人均认可《提前终止空余房地产租赁合同协议》系倒签，但并无证据证明倒签的时间，双方对此事实的陈述亦不一致。如按上诉人所称协议系2017年5月签订，距离双方签订租赁合同及交纳租金保证金的时间亦长达一年半以上，上诉人在这么长的时间里未收房，既不要求被上诉人交付房屋，亦不要求退还1230000元的租金和保证金，明显有悖常理，上诉人对此亦无合理解释，故本院对于上诉人未实际占有使用房屋的上诉意见，不予采信。上诉人认为《提前终止空余房地产租赁合同协议》系其要求退还房租和保证金所签，但协议中并无双方已经达成不再收取占用房屋期间费用，或者退还已付租金和保证金的约定，即便如其所述，倒签提前终止协议系为了走流程履行手续，被上诉人亦未对走完流程后是否同意退还租金给予明确回复，故上诉人认为双方已经达成了退还已付租金的约定，依据不足，本院不予采信。关于一审法院认定的交房时间，上诉人虽否认宋吉系其学校员工的身份，但其并未提供证据证明其实际交还房屋的时间，一审法院结合被上诉人所提供的证据以及正德公司的学生在张贴封条后再次进入案涉房屋的事实，推定上诉人的交房时间，具有事实依据，本院予以确认。
综上，苏欣学校的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费收取8400元，由上诉人江苏苏欣职业培训学校负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 龚 达
审判员 白文虎
二〇一八年三月三十日
书记员 郭旭东