西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0112民初5692号
原告（反诉被告）郑秀鸽，女，1957年1月5日出生，汉族。
委托代理人刘晓斌，陕西泾渭律师事务所律师。
被告（反诉原告）张璐，女，1981年9月5日出生，汉族。
被告单晓松（被告张璐之夫），男，1983年1月8日出生。
委托代理人单晓松，男，身份信息同上。
第三人西安中新嘉业物业管理服务有限公司永荣分公司。营业场所：西安市未央区东湖路浐灞半岛A5区10号楼2单元21601号。统一社会信用代码91610136566031877D。
负责人付瑜。
委�代理人陈书会，女，该公司法务。
原告郑秀鸽与被告张璐、单晓松、郭琦以及第三人西安中新嘉业物业管理服务有限公司永荣分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘晓斌，被告张璐、单晓松，被告郭琦的委托代理人单晓松，第三人的负责人付瑜及委托代理人陈书会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其与被告张璐签订《房屋租赁合同》，将其自有的位于西安市未央区东湖路浐灞半岛A10区14幢3单元1层30101号房屋出租给被告张璐。合同签订后，其依约将房屋交付被告。被告张璐与被告单晓松系夫妻关系，二人以承租房屋开办“云翔涮烤店”，而被告郭琦系“云翔涮烤店”的个体经营者，三被告系合伙经营关系。由于被告拖欠租金，并拖欠第三人数万元物业费未付，给其造成损失。诉请：解除《房屋租赁合同》；被告立即腾房并恢复房屋原状；被告张璐支付拖欠租金63830元（2016年6月1日至2017年4月30日），以及至实际腾房之日的租金；被告张璐支付拖欠的物业管理费、水电费共计57779.73元，其中电费25695.65元、水费9344.08元、物业费22740元（2016年1月至2017年3月，并支付至实际腾房之日）；被告张璐按照租赁合同约定，承担违约金15万元，被告单晓松、郭琦对被告张璐上述责任承担连带责任；诉讼费由被告承担。
被告张璐辩称，同意解除合同并腾房；其已交纳租金至2016年年底，原告是在2017年2月擅自锁房门，故其仅欠原告两个月租金，因原告锁门导致合同无法继续履行。同意承担物业管理费、水电费至2017年2月原告锁门之日，之后的费用不承担。由于原告违约，致合同不能履行，故不同意承担违约金。原告应按合同约定，对其进行赔偿，赔付其房屋改造动力电及电表的费用1.6万元。
被告单晓松辩称，其同意对被告张璐承担连带责任。
被告郭琦辩称，其与被告张璐早已散伙，不同意对被告张璐承担连带责任。
第三人西安中新嘉业物业管理服务有限公司永荣分公司辩称，其多次通知原告交纳相关费用，截止2017年2月28日，原告及租住商户仍欠水、电费、物业费、生活垃圾处理费合计50174.85元。要求原、被告共同承担。
反诉原告张璐诉称，其与反诉被告签订房屋租赁合同后，按时履行了支付租金的义务。但反诉被告未依约为其开具发票，并擅自锁门，强行收房，给其造成巨大损失。反诉诉请：反诉被告赔偿其损失10万元，并支付违约金15万元；为其开具房屋租金营业税票；反诉费由反诉被告承担。
反诉被告郑秀鸽辩称，反诉原告的反诉无事实依据。反诉原告违约在先，拖欠5个月的房租及5万余元的物业水电费，在多次催要未果的情况下，其行使不安抗辩权。锁门后反诉原告也从未与其联系。反诉原告的经济损失无依据；至于房租营业税发票不属于人民法院受案范围。请求驳回反诉原告的诉请。
经审理查明，2013年6月27日，原告（甲方）与被告张璐（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其自有的位于西安市未央区东湖路浐灞半岛A10区14幢3单元1层30101号房屋，建筑面积303.2㎡出租给被告张璐；租赁期限6年，自2013年12月1日至2019年11月31日；月租金4583元，每6个月为一个交租期，前三年没有递增，押金4583元；乙方须按付款义务支付各项费用，因乙方延期而引起的损失由乙方承担；双方有任何一方违约，应赔偿对方15万元；乙方在承租期内，负责交纳水、电、天然气、暖气、物业管理、电梯等费用。合同签订当日，被告张璐支付原告预付租金1万元，此后，被告张璐交付原告押金4583元，截止2016年5月30日，被告张璐支付原告租金193358元，以上合计支付租金203358元，押金4583元。原告则向被告交付了房屋，原告交付的房屋为毛坯房，被告在装修期间，拆除了中间一堵墙，该墙非承重墙。2017年2月17日，被告搬走房内家具，原告发现后更换门锁。此后，被告再未使用该房屋。
2013年6月25日，原告与第三人签订《商铺前期物业服务合同》，约定：物业费4元/㎡/�，商业用水4.64元/吨，特行用水18.6元/吨，生活垃圾处理费按政府文件执行；物业费、电梯费、生活垃圾处理费，当月超出15日，按一个月计费，不足15日的按半个月计费。
另查明，2014年，原告以被告张璐未经其同意转租房屋给被告郭琦为由，将被告张璐诉至本院，要求解除合同、被告腾房并恢复原状、被告向原告返还非法获利72348元、承担违约金15万元。该案在审理过程中，被告张璐与被告郭琦称二人之间系合伙关系，合伙出资成立“云翔涮烤店”，被告郭琦为负责人。被告张璐承租原告房屋用于经营“云翔涮烤店”。本院于2014年9月28日作出（2014）未民初字第02600号民事判决，驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉。2015年4月29日，西安市中级人民法院作出（2015）西中民一终字第00433号民事调解书，调解内容为：自2015年5月起，月租金从4583元上调为6383元。
又查，按合同约定，被告张璐应自2013年12月1日起支付原告租金，至2015年5月30日的月租金为4583元，合计18个月的租金为82494元，自2015年6月1日起，月租金按6383元计算，至2017年2月17日为20个月零17天，合计租金为131277元。以上租金合计213771元。被告张璐已经支付租金203358元、押金4583元，合计207941元，被告张璐尚欠原告租金5830元。
庭审中，原告坚持诉讼请求，并要求被告恢复房屋原状，以三被告系共同承租人为由，要求三被告承担连带责任。被告张璐同意解除合同，放弃房屋中属于其的财产。此外，还提交其营业期间记录的流水账，要求原告赔偿自2017年2月17日锁门后6个月的营业损失5万元；要求原告赔偿其装修费3.52万元、电路改造费1.28万元、电表费2000元；承担违约金15万元，并开具租金税票。被告单晓松同意对被告张璐承担连带责任。被告郭琦不同意对被告张璐承担连带责任。第三人提交证据，证明被告张璐自承租原告房屋后至2017年2月底拖欠的物业费、水电费、生活垃圾处理费合计50174.85元。原告与被告张璐均无异议。同时，第三人确认被告张璐装修时进行了电路改造，并向其购买电表，电表费约3000元，其已向被告张璐开具过发票。
上述事实，有《房屋租赁合同》，《商铺前期物业服务合同》，（2014）未民初字第02600号民事判决书，（2015）西中民一终字第00433号民事调解书，转账流水，收据，被告的营业流水，物业欠费明细单，照片及各方当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，原告与被告张璐平等自愿签�的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容与法不悖，应为有效。双方均同意解除合同，且均认可自2017年2月17日原告更换门锁后被告张璐再未使用房屋，故原告要求解除合同，依法应予准许。合同解除时间为2017年2月17日。关于原告要求被告张璐腾房的诉讼请求，因原告已经更换了门锁，被告张璐明确表示放弃房屋中属于其的财产，原告已实际接收了房屋，该项请求已无意义，不再支持。截止合同解除之日，被告张璐尚欠原告租金5830元，原告要求支付，应予支持。合同约定物业费等费用在被告张璐承租期间由被告张璐承担，现原告与被告张璐均对被告张璐拖欠的物业、水电费等共计50174.85元无异议，此款应由被告张璐给付原告，由原告交付第三人。合同约定被告张璐每6个月支付原告一次房租，支付物业等费用，虽均未约定支付时间，且被告张璐拖欠房租金�不足1个月，但拖欠物业、水电费高达5万余元，且合同解除也是因被告张璐拖欠物业、水电费数额巨大所致，根据交易习惯，被告张璐拖欠物业、水电费的行为确已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告依合同约定，承担违约金15万元，该约定过高，依法不予支持。可酌情以欠付租金5830元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，由被告张璐承担自2017年2月17日至判决给付之日的利息。原告与被告张璐系合同的相对方，根据合同的相对性原则，应由被告张璐承担合同责任。至于三被告之间系另一法律关系，本案不予涉及。原告要求被告单晓松、郭琦承担连带责任，依法无据，不予支持。被告张璐反诉要求原告赔偿其合同解除后6个月的营业损失5万元，依法无据；要求原告赔偿其装修费3.52万元、电路改造费1.28万元，但未举证证明，合同亦未约定，且原告已经为�告张璐免除了5个月的租金，故被告张璐的上述反诉请求均不予支持。鉴于被告张璐确实对房屋进行了电路改造及装修，支出了一定的费用，该费用可以与原告要求被告张璐重新砌起砖墙费用相抵。故重新砌墙由原告自行负担。原告要求被告张璐破坏已完成的装修，恢复房屋至毛坯房原状，显系不当，且合同并未约定，不予支持。第三人对被告张璐进行电路改造，并向其购买电表，电表费约3000元，其已向被告张璐开具过发票的事实无异议，被告张璐退房后，不能带走电表，要求原告支付其电表费2000元，应予支持。开具租金税票系行政行为，不属于人民法院受案范围，且合同亦无约定，被告张璐的该项反诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告郑秀鸽与被告张璐签订的《房屋租赁合同》。
二、被告张璐自本判决生效之日起十日内给付原告郑秀鸽租金5830元，并以此款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，承担自2017年2月17日至判决给付之日的利息。
三、被告张璐自本判决生效之日起十日内给付原告郑秀鸽物业、水电、生活垃圾清运费50174.85元。
四、原告郑秀鸽自本判决生效之日起十日内给付被告张璐电表费2000元。
五、驳回原告郑秀鸽的其余诉讼请求。
六、驳回被告张璐的其余反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5374元（原告已预交），由被告张璐承担2500元，与上述付款时间一并给付原告，原告自行负担2874元。反诉费2525元（被告张璐已预交），由原告承担200元，与上述付款时间一并给付被告张璐，被告张璐自行负担2325元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王 琦
人民陪审员 张福军
人民陪审员 樊魁元
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 叶 娟