湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0224民初2033号原告：张运华，男，1966年4月23日出生，汉族，茶陵县人，高中文化，无业，住址湖南省株洲市芦淞区。被告：张雨萍，女，1997年12月29日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县。委托诉讼代理人：罗文平，湖南一星律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：刘这来，曾用名刘小雄，男，1970年1月15日出生，汉族，茶陵县人，初中文化，个体工商户，住址茶陵县，现住茶陵县。被告：谭胜娇，女，1971年8月11日出生，汉族，茶陵县人，住址茶陵县。以上两被告共同委托诉讼代理人：李振锋，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：谭红，曾用名谭桂云，女，1971年8月25日出生，汉族，茶陵县人，户籍地茶陵县，现住茶陵县。原告张运华诉被告张雨萍、刘这来、谭胜娇，第三人谭红确认合同无效纠纷一案，本院于2017年12月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张运华，被告张雨萍的委托诉讼代理人罗文平，被告刘这来以及被告刘这来、谭胜娇的共同委托诉讼代理人李振锋，第三人谭红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张运华的诉讼请求为：一、确认被告张雨萍与刘这来签订的“房屋买卖经纪合同”及“转让协议”无效；二、由被告承担本案的诉讼费用。具体事实和理由如下：原告张运华与谭红于1997年2月5日登记结婚，1997年12月29日生下被告张雨萍，原告张运华委托谭红1998年11月28日向所在集体茶陵县某社区申请建房用地，在缴纳了6000元地基款后，取得了某社区贺家山宅基地一块，原告张运华父母建房装修时都参与了：现场挑砖担瓦、材料采买、现场管理。原告岳父母负责做饭，请砖木匠。2009年2月28日谭红与刘这来签订该房“地基转让协议”，以22.8万元的价格将该处地基转让给刘这来，在房产局办理被告刘这来、谭胜娇的产权手续，在国土局办理国有土地使用证，2014年年底谭红诉请离婚，2015年开庭时原告张运华才得知此事，2017年11月10日原告张运华向法院起诉，请求确认“地基转让协议”无效，庭审中被告刘这来又提交他与被告张雨萍2012年4月26日在“株洲万欣房产”中介签订的“房屋买卖经纪合同”及“房屋转让协议”，主张谭红是案外人。原告张运华认为，被告张雨萍与刘这来签订的房屋买卖合同及房屋转让协议是无效的。1.该房屋宅基地使用权的取得及房屋的建造是原告张运华与谭红在婚姻存续期间的夫妻共同财产，被告张雨萍当时尚属幼儿，不是该房产的所有人，无权处分该房产。2.被告张雨萍2012年2月签订的房屋买卖合同及房屋转让协议时只有14周岁,属限制民事行为能力人,不能从事房屋买卖这类重大民事活动.3.被告刘这来明知该房产是夫妻共同财产且张雨萍是限制民事行为能力人而与之签订房屋买卖合同,存在明显过错,不是善意取得,损害了原告张运华的合法权益。故原告张运华起诉至本院，请求判如所请。被告张雨萍答辩称，一、依据《民法通则》第九、十条的规定，张雨萍在未成年时，依然享有财产所有权。二、本案《房屋转让协议》及《房屋买卖经纪合同》所涉国有土地使用权及其附着房产系张雨萍合法取得，张雨萍当然享有依法处分自己的不动产的权利及主体资格。三、张雨萍转让该土地使用权及附着房产是合法有效的。2012年4月26日，张雨萍转让该土地使用权及附着房产时，已经是一名年满14周岁的高中生，且经法定代理人谭红的当场同意。依据《民法总则》第一百四十五条之规定，张雨萍的转让行为是合法有效的。四、张运华、谭红均从未取得过该土地使用权。申请报告和地基缴费收据与谁取得该土地使用权没有关联性，因为，决定该土地使用权由谁取得，取决于茶陵县政府，而不是某社区。张运华并无证据证实自己或谭红取得了该土地使用权。综上，张运华的诉求无事实与法律依据，恳请法院驳回张运华的无理诉求，维护正常、合法的社会交易秩序。被告刘这来、谭胜娇答辩称，一、原告张运华不具备本案起诉的主体资格。本案涉案的房产（包括地基）在出售给刘这来、谭胜娇之前，房产的登记所有权人为张雨萍，并非张运华也并非第三人谭红，根据我国《物权法》对物权实施登记公示公信主义原则，不动产登记在谁名下应当认定为谁的财产，所以在涉案房产既不属于张运华所有，也不属于张运华和谭红夫妻共同财产的情形下，张运华对本案不具备起诉的主体资格。二、刘这来、谭胜娇与张雨萍及其法定代理人谭红签订的《房屋买卖经纪合同》及《房屋转让协议》合法有效，且对现在登记在自己名下房屋和土地属于合法、善意的购买而取得，依法应得到法律的保护。1.2012年刘这来、谭胜娇通过房产中介公司的介绍与涉案房产所有权人张雨萍和其母亲谭红相识，经过房产中介的居间与张雨萍就涉案房产签订了房产转让协议，并依约按当时的市场价格向张雨萍支付了62.8万元的房屋及地基购买款。刘这来、谭胜娇在购买涉案房产时主观上是善意的，并不存在为帮助他人进行财产转移的主观恶意。2.虽然刘这来、谭胜娇在购买房屋和地基时所有权人张雨萍并未成年，但是谭红作为张雨萍的母亲，是其法定监护人，在其母亲谭红的代理下，刘这来、谭胜娇基于本案的涉案土地在出卖给刘这来、谭胜娇时是登记在张雨萍名下，刘这来、谭胜娇有理由相信在其法定监护人的代理下，又是通过房产中介公司的居间情形下与其就涉案房产签订的购房协议合法有效，刘这来、谭胜娇作为合法、善意的购买者应受到法律的保护。刘这来、谭胜娇在当时以62.8万元市场合理价格购买涉案房屋，也不存在恶意串通或损害权利所有人张雨萍的权益。3.刘这来、谭胜娇在购买涉案房产后已依法办理了相应的房屋、土地等物权登记，刘这来、谭胜娇对涉案房产属于合法购买，并经过国家行政机关的确权登记，涉案房产的权利人属于刘这来和谭胜娇所有。三、退一步讲，就算本案的涉案房产属于张运华或张运华与谭红的夫妻共同财产，刘这来、谭胜娇对现在登记在自己名下的房产也符合法律上规定的善意取得，依法应受到法律的保护。涉案房产于2012年1月6日办理了国有土地使用权证，登记所有人为张雨萍，根据我国物权法的规定，不动产施行登记主义以及房随地走的原则，刘这来、谭胜娇是根据张雨萍以及其母亲谭红向刘这来、谭胜娇出具了国有土地使用权证书后才与张雨萍签订的房屋转让协议，并按照市场合理价格向张雨萍支付了62.8万元的购买款，刘这来、谭胜娇购买之后经过法定的程序进行了变更登记才取得涉案房产，刘这来、谭胜娇在取得本案的涉案房产之时并不知晓存在足以影响法律效力的事实，所以刘这来、谭胜娇取得的房产也符合法律上规定的善意取得。综上，恳请法庭依法查明本案事实，驳回张运华的诉请。第三人谭红答辩意见与张雨萍的答辩意见一致。经审理查明，原告张运华与谭红于1997年2月5登记结婚，1997年12月25日生下婚生女，即被告张雨萍。本案诉争的房屋宅基地于1998年以谭红名义申请（申请时宅基地为耕地，后为国有用地），该房屋于2010年2月4日办理了建设用地规划许可证，该证载明：用地单位张雨萍，用地项目名称私人住宅，用地位置东阳商街，用地面积壹佰壹拾柒点陆平方米。2011年11月24日谭红在株洲万欣房产经纪有限公司的见证下与刘这来签订了一张收条，该收条内容为：“今收到刘这来在株洲万欣房产经纪有限公司购买张雨萍、谭红在茶陵县东阳大道4栋5栋之间进口里面左边第三栋两封三层房屋定金伍万元整（50000元）。此房总款628000元，不包括任何过户费，过户费刘这来自行负责，张雨萍、谭红负责过户之间的关系协调。于年月日（具体时间由卖方选好日子通知买方和中介公司）前含（定金）交齐房款叁拾万元整并到相关部门办理手续。余款等卖方交房后补齐……”。2011年12月6日，刘这来以银行转帐方式支付240000元至张雨萍名下。2012年1月6日该房屋办理了国有土地使用权证（证号为茶城国用（2011）第B阳373号），该证载明：土地使用权人张雨萍，座落炎帝社区（东阳商街），地类（用途）城镇住宅用地，使用权类型为国有划拨，使用权面积为120.3平方米。2012年4月26日张雨萍（甲方）在谭红的监护下与刘这来（乙方）通过株洲万欣房产经纪有限公司签订了房产买卖经纪合同及房屋转让协议，双方约定：“1.房产转让价为628000元，此房款不包括任何过户所产生的费用，过户所产生的费用由乙方自行负责，2012年5月1号之前的物管费、水电费及跟此房屋有关的债务由甲方负责交清和处理，2012年5月1号之后的物管费、水电费由乙方负责。2.乙方于2012年4月26号（即古历4月初6）一次性交清房款伍拾捌万元（580000.00元整）给甲方，余款肆万捌仟元整（48000.00元整）等甲方的国土证和房产证下来后一次性交清给甲方，甲方所有过户资料给乙方自行过户，甲方必须无条件的配合乙方进行过户手续……”同日，刘这来以银行转帐方式支付280000元至张雨萍名下。剩余款项由张雨萍之母谭红代为收取。2012年10月，刘这来、谭胜娇将该房屋装修后入住至今。2013年1月25日,刘这来取得该房屋的国有土地使用权证（编号：茶城国用（2013）第B炎22号），2013年3月13日取得该房屋的建设用地规划许可证（建规〔地〕字第2013-67），2013年4月1日取得该房屋的所有权证（编号：所有权证1000003740），2013年4月7日谭红代张雨萍向刘这来出具了一张628000元的收据。另查，刘这来、谭胜娇与张运华、谭红既非朋友关系，也非亲戚关系，刘这来、谭胜娇在购买涉案房屋前与张运华、谭红互不相识，双方也无其他任何经济往来。现张运华认为被告的行为损害了其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。以上事实，有当事人提交的结婚登记申请书、规划许可证、国有土地使用权证、房产证、房屋转让协议书、房产买卖经纪合同、收据、银行交易明细、民事答辩状、庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。争议的焦点是：被告刘这来是否属于善意第三人，张运华主张确认合同无效的请求是否应当支持。首先，本案诉争房屋在正式出卖给刘这来前规划许可证、土地使用权证均登记在张雨萍名下，物权以登记为准，该登记行为具有公示、公信力，我国目前实行的是地随房走，房地一体主义的原则，刘这来、谭胜娇有理由相信该房屋应归张雨萍所有。至于张运华称该房屋系张运华与谭红婚姻关系存续期间所建且由张运华出资建房，张运华可就其出资款等另行主张权利。其次，未成年人的父母是未成年人的监护人，依法代理未成年人的民事活动。谭红作为张雨萍的法定代理人，有权代理张雨萍的民事活动。谭红代张雨萍与刘这来签订系争房屋买卖合同，整个交易流程符合二手房买卖的惯例，房屋成交价对比茶陵当地当时房地产价格，亦未偏离正常价格范围。第三，刘这来、谭胜娇在购买涉案房屋前与张运华、谭红均不熟悉，且无其他经济往来关系，不存在互相串通损害张运华利益的情况。同时，刘这来、谭胜娇已按照房屋买卖协议的约定，全部履行了付款义务，办理了房屋转移登记手续，取得了该房屋所有权。张运华就谭红代张雨萍与刘这来在转让过程中存在恶意的事实主张举证不足。第四，至于诉争房屋买卖时张雨萍系限制民事行为能力人，该买卖行为是否侵害了张雨萍的合法权益，本院认为，诉争房屋出售后，房屋出卖人取得了房屋对价，且该对价没有过分低于市场价，同时在本案审理时，张雨萍作为本案被告，已经成年，对该买卖行为亦予以认可，因此张雨萍的合法财产权益并未受到侵害。谭红作为系争房屋买卖时张雨萍的监护人，理应妥善保管张雨萍的财产份额。如果谭红有侵占、损害张雨萍财产权益的行为，应依法赔偿损失，但不影响系争房屋买卖合同的效力。综上，判断本案房屋买卖行为是否有效并不以是否经过张运华同意为必要条件。刘这来基于谭红为张雨萍的母亲，有理由相信谭红可以代理张雨萍的民事行为，刘这来在张雨萍母亲谭红监护下与张雨萍签订房屋买卖合同，支付对价并取得了系争房屋所有权，刘这来、谭胜娇受让该房屋属善意取得。刘这来与谭红代张雨萍签订的《房产买卖经纪合同》及《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，张运华要求确认《房产买卖经纪合同》及《房屋转让协议》无效的诉讼请求，本院难以支持。本案经调解无效。依照《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条、第二十三条、第二十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张运华的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告张运华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  史红霞二〇一八年一月三十日书记员  王 旭附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第十七条十八周岁以上的自然人为成年人。不满十八周岁的自然人为未成年人。第十九条八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其其年龄、智力相适应的民事法律行为。第二十三条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。第二十七条父母是未成年子女的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）祖父母、外祖父母；（二）兄、姐；（三）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记或者已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。