文书内容广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初1869号原告：珠海市葆诚物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区白藤二路8号（湖星水岸华庭）8栋204房，统一社会信用代码91440400770178024J。法定代表人：胡新莲，董事长。被告：徐超，男，1981年11月18日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：孙金红，女，系被告徐超的妻子，户籍所在地武汉市港山区。原告珠海市葆诚物业管理有限公司诉被告徐超物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案受理后，依法由审判员张丹于2016年9月27日适用简易程序公开开庭进行了审理。其后因发现本案不宜适用简易程序，于2016年10月20日裁定将本案转为普通程序，依法组成合议庭于2016年11月25日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人胡新莲、被告徐超及其委托诉讼代理人孙金红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告是珠海市斗门区白藤二路西85号左邻右居的业主，2009年12月23日，原告与开发商签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为该小区业主提供物业管理服务，服务期限为双方签订之日起至今。在原告按协议约定提供物业服务期间，被告却无故欠交物业服务费，从2014年1月1日至今，无故恶意拖欠物业管理服务费及相关费用，本金为4646.59元。原告多次催缴，但被告仍拒不履行约定的缴费义务。基于此，原告提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费人民币4646.59元（其中包括停车费和公摊水电费）；2.判令被告向原告支付滞纳金人民币5302.3元（按合同约定每日千分之三计算）。以上诉讼请求自2014年1月1日暂计至2016年4月30日，金额暂合计9948.89元，之后的服务费本金和滞纳金将继续请求。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求的具体构成为：按照被告房屋的面积65.8平方米×1元／平方米/月计算，电梯维保费按每月每平方米0.3元标准，门禁每月5元，公摊电费按实际分摊，上述费用从2014年开始计算；停车费从2015年1月开始起算，每月70元，上述费用计算至2016年4月30日。其第二项诉讼请求滞纳金的计算方法为以欠付费用总额为基数，按合同约定的千分之三计算，从欠费当时计至2016年4月30日。被告徐超答辩称：原告称其与开发商签订了前期服务协议，但一直没有提供协议给我方，我方不予认可。且原告未举证证明其具有独立的法人资格并获得法定的物业管理资质，因此原告在被告小区进行的物业管理活动属于违法行为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》无效。原告的第1、2项诉请没有依据，被告不予认可。原告主张2014年1月1日至2016年4月30日期间的物业管理费，但在此期间原告从未进行合法催缴，原告的主张已超过2年诉讼时效，请法院予以驳回。原告没有提供任何符合三性的证据证明其按合同履行自己的义务，相反被告提交的证据显示原告没有按照合同约定履行自己的义务，没有证据证明原告可以照常收费，也没有证据证明被告无故拖欠管理费。《前期物业管理服务协议》第七条第3点及第4点约定：可视对讲系统在设备安装商免费维保期满后，按每户5元收取维保费；电梯在设备安装商免费维保期满后，按住宅建筑面积每月每平方0.3元收取维保费。该约定违背《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，维保费属于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，业主已经支付了物业管理费，物业属于重复违法收费，合同条款也是违法条款。原告主张2014年1月至2016年4月被告公用电费884.47度，但原告未能举证证明，被告不予认可。原告主张被告每月需交纳70元的停车费，但涉案小区没有符合《珠海市物业管理条例》规定的车库，且被告2014年到2015年都在广东茂名上班，不定期偶尔周末才开车回家一次，原告没有证据证明被告的车停在涉案小区，被告无须支付停车费。原告对其诉称提供如下证据：1、1-2-802房滞纳金计算表一份，拟证明被告欠费事实，计算标准。2、收费通知单六份，拟证明原告已书面形式通知被告催缴停车费、公摊水电费、物业管理费。3、不动产权登记表一份，拟证明涉案房产是被告的。4、1-2-802房已交费明细表一份，拟证明被告曾交过物业费。5、《前期物业管理服务协议》一份，拟证明原告与被告签订物业服务协议。6、收款收据一份，拟证明被告曾交过物业管理费。7、被告不交停车费的记录证明一组，拟证明被告的车一直都有停在小区内。另外，原告针对被告提交的证据提交反驳证据如下：8、珠海市斗门区物价局关于左邻右居小区停车收费问题的复函一份；9、业主对大货车归属所作的证明一份；10、整改通知书一份；11、涉案小区全景照片四份；12、整改通知的公告照片一组；13、消防照片两份。被告在第一次开庭时对原告提交的证据发表质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，我方认为没有依据；证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，我方没有收到过；认可证据3、4的真实性、合法性、关联性，虽然我方已按照明细表中的金额实际缴纳，但认为证据4所列的电梯维保费是没有依据，门禁和玻璃门都处于无法使用的状态，原告还坚持收费；认可证据5的真实性、合法性、关联性，我方于2011年与珠海市葆诚物业管理有限公司签订过该协议，但当时的法定代表人不是胡新莲，胡新莲是2016年5月24日通过法人变更成为原告新的法定代表人；认可证据6的真实性、合法性、关联性；不认可证据7的真实性、合法性、关联性。对于原告补充提交的证据8-13，被告认为原告未提供证据原件，且已过举证期提交，不予质证。被告在之后补充提交的书面意见中认为原告提交证据2、5与本案无关，并认为其他证据均不符合证据的真实性、合法性、关联性。被告向本院提交了如下证据：1、报警回执两份，拟证明原告破坏业主锁眼，损坏业主利益，造成业主人身及财产安全，给业主造成不安。2、光盘一碟，拟证明原告管理不作为。3、图片一组，拟证明公共环境卫生，绿化极差，公共卫生无专人定时定点进行整理清洁，更无人监督，导致小区内老鼠野猫蟑螂到处乱窜，异味熏天；极少的绿化无人管理，参差不齐，长高的竹子挡住过道的灯光物业也视而不见，绿化底部杂草丛生，垃圾更是常年无人整理；物业公共地方从未做过消菌杀毒。4、图片一组，拟证明坏掉的灯管无人更换，坏掉的灯罩也是无人问津，一些灯管直接挂在天花上，存在极大的安全隐患；小区里的老人和小孩特别多，而且经常有大小车辆进出，效率低下的公共照明，给大家的夜间出行及活动带来极大的不便且存在较大的安全隐患；公用部位、公用设施设备完好率没有达到95%，20%都不到，有业主签字盖手印证明。5、图片一组，拟证明小区合计近30个广告位，收益从未公示。6、图片一组，拟证明下水道乱建，电线乱布，丝毫不顾及小区的美观及人身安全。7、图片一组，拟证明公共消防设备常年无人维护修缮，全部丧失功能，从未协助消防部门做过本物业的消防工作。8、图片一组，拟证明常年有来历不明的大货车，停在门岗处，被告为了盈利，不顾业主的不安全与不方便，熟视无睹，长期占道经营；门岗处经常有来历不明的电动车在那里充电，公电私用，损坏业主的共同利益；消防通道楼梯摆满杂物，无人管理清扫；对占用业主公共场所长期堆放建筑材料的行为置之不理，物业还长期占用公共通道停车收费，多家商铺向小区内开窗开小门，有业主签字盖手印证明。9、图片一组，拟证明保安门岗形同虚设，车辆行人随便出入，从未做任何登记工作，没有24小时巡逻值班，更无巡值记录，有业主签字盖手印证明。原告对被告提交的证据发表质证意见：对证据1的三性不认可，被告没有与原告联系过，原告不清楚是何事；证据2至9中提及的关于物业管理处锁门的情况，被告所提供的照片上显示的时间是原告下班时间；照片中显示有时锁门、有时没人，是因为有时里面放快递及监控设备、电梯设备，保安怕不安全有时会锁门，但保安会在旁边的管理处或小卖部门口坐着；针对被告所称常年有来历不明的大货车停放，但照片中显示的大货车（粤Ｔ×××××、粤Ｐ×××××）是涉案小区的1栋3单元401业主所属；针对被告所称下水道乱，因为当时电信公司光纤进入小区正在施工，现已施工完；针对被告所称坏掉的灯管无人处理问题，整个涉案小区楼道、围墙、单元门口总共是169盏灯，除消防通道没有统计，其中小区大门2盏灯、围墙14盏、进单元门口总共9盏灯，每个楼道一层3盏灯，为了节省业主公摊电费过高，一般都是保证2盏灯，但业主要求开3盏灯时，原告也会开；小区外商铺乱开门的现象，以前有业主说过，原告有通知业主整改过，有整改后业主的签名证明，有给铺主出具整改通知书；小区近30个广告位的问题，小区一共有14个广告位，在2015年6月监控已重新安装，没有向业主分摊，是原告维修的；地基下沉也是由原告维修，业主没有分摊过；地基下沉造成下水管错位，原告改造、材料、人工费都没有让业主分摊；更换垃圾桶原告也没有让业主分摊；公共卫生问题，在2016年9月13日下午2点左右，白藤居委会向小区打药，平时由原告管理处请的花工杀虫、打药，一般一个月两到三次；针对装修问题，照片显示栏杆放到楼道中，是因为其他业主在维修，临时放在那里；园林花草的问题原告都有请人做维护；天台搭建小屋的问题，照片不清，但小区有一家是因为业主家渗水，所以在楼底盖了一个铁皮；公共消防常年无人维护问题，涉案小区的消防水池是在楼顶，为了防止小孩把一楼开关打开，造成水流入电梯，才把它关掉；至于被告提交证据中的签名问题，有的不是业主本人所签；对证据2不认可，认为其为聊天记录。本院曾于2016年11月18日上午到涉案小区进行现场勘验，对现场进行了拍照及录像，并制作了询问笔录。原告对上述材料的真实性无异议。被告认为照片只能代表法院当天看到的情况，并认为询问笔录中被询问人只是提供入职人员登记表及身份证，不能证明其是原告的员工，也不能证明其是原告的正式员工还是临时员工，他们的意见只是个人意见。对于本案证据的采纳意见，本院分析认定如下：对于原告提交的证据1至7，均提供了证据原件予以核对，本院对其形式上的真实性予以确认，对其证明内容将结合查明的事实予以综合分析认定。对于原告提交的证据8-13，原告未能提供证据原件予以核对，被告也不予认可，故本院对上述证据不予采纳。对于被告提交的证据1，其中没有报警人员信息及报警内容，无法证明与本案有关，且原告对此不予认可，故本院对该份证据不予采纳。对于被告提交的证据2-9，均系被告单方拍摄的录像及照片，对其形式上的真实性本院予以认可，对其证明内容本院将结合查明的事实予以综合分析认定。经审理查明：被告为广东省珠海市斗门区井岸镇白藤二路85号左邻右居小区1栋2单元802房的所有权人，其于2012年8月2日取得涉案房屋产权，涉案房屋面积为65.79平方米。2011年1月8日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告涉案物业提供前期物业管理服务。原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。原告有权向被告收取物业管理费用，其中小高层住宅按建筑面积每月每平方1元收取（不含公共水电分摊）。被告有义务向原告按时足额交纳物业管理费用。合同期限自小区开发商通知入伙之日起至业主大会续聘或另聘物业管理企业并签订新的物业管理协议之日止，但为了保证物业管理的延续性，该协议委托管理期限不低于五年。另外，协议第七条约定了其他有偿服务费用，包括：车位使用管理费，其中对露天小型车辆按70元/月/辆收费；对可视对讲系统在设备安装商免费维保期满后，按每户每月5元收取维保费，可视对讲室内机更换配件由业主自理；电梯在设备安装商免费维保期满后，按住宅建筑面积每月每平方米0.3元收取维保费（不含大中修费用），等等。协议第十条约定广告牌的设置按物业管理公司统一规定，必要时需报城管部门审批，广告位收益，用于小区公共配套的更新。协议第十一条违约责任第四项约定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从次月首日起每天按欠费总额的千分之三缴付滞纳金，等等。被告具有物业服务企业三级资质，其法定代表人于2016年5月24日由王开燕变更为胡新莲。2016年5月31日，珠海市斗门区白藤街道白藤社区居委会出具证明，证明从2010年11月起至今原告为涉案小区提供物业管理服务。被告在庭审中认可已经交纳过2013年12月31日之前的物业服务费，原告对此予以确认。原告曾于2013年12月7日出具收款收据，确认收到被告交来的2012年8月至2013年12月的管理费1118元、电梯费237元、门禁费60元等费用共计1507元。另查明，涉案小区至今未产生业主委员会。双方确认被告所有的小型车辆车牌号码为粤Ｂ×××××。本院认为：原告作为具有物业服务资质的物业服务企业，其与被告在平等自愿的基础上签订前期物业管理服务协议，该协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，双方当事人应当按照该协议的约定行使权利、履行义务。由珠海市斗门区白藤街道白藤社区居委会出具的证明可见，从2010年11月起至今原告为涉案小区提供物业管理服务。同时结合本院查明的事实，本院认为原告实际上为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主亦实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。另外，关于电梯维保费和门禁系统维保费，双方在《前期物业管理服务协议》中有明确约定，该约定合法有效，双方均应依约履行。由查明的事实可见，被告已交纳了2013年12月31日以前的物业服务费、电梯维保费和门禁系统维保费，但从2014年1月1日起至2016年4月30日未向原告支付过物业服务费、电梯维保费和门禁系统维保费，依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，原告有权向法院请求要求被告支付欠缴的上述费用。经核算，被告每月应向原告支付的物业服务费为65.79元（65.79平方米×1元/平方米/月），电梯维保费为19.74元（65.79平方米×0.3元/平方米/月），门禁系统维保费为5元。原告起诉请求计算至2016年4月30日，共计28个月，合计物业服务费为1842.12元（65.79平方米×1元/平方米/月×28个月），电梯维保费为552.64元（65.79平方米×0.3元/平方米/月×28个月），门禁系统维保费为140元（5元/月×28个月），上述费用共计2534.76元。对于2016年4月30日之后被告欠缴的费用，原告可另循法律途径主张。对于被告提出的诉讼时效问题，本院认为，原被告之间形成的物业服务合同关系，是一种连续性的法律关系，原告在合同有效期内持续性地为被告提供物业服务，被告按约定逐月支付服务费用，对此类法律关系的诉讼时效认定应当从合同约定的履行期限届满时起算。由于涉案小区未另聘其他物业服务公司，物业服务合同仍在有效期限内，因此原告起诉要求被告支付2014年1月1日起的物业服务费、电梯维保费和门禁系统维保费，并未超过诉讼时效。对于被告的该项抗辩意见，本院依法不予采纳。对于原告主张的公用电费，被告作为涉案小区的业主，对于使用公用设施产生的电费负有分摊支付的义务。但对具体的分摊方式及应缴金额，原告负有举证责任，本案中原告仅提供了自己单方制作的收费通知及计算表等证据，没有其他证据予以佐证，被告对该数额亦不予认可。因此依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告的该项主张不予支持。对于原告主张的停车费，双方当事人在《前期物业管理服务协议》中进行了明确约定，该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，被告如果在小区停车场停车，应按照协议约定支付停车费。但对于具体的停车时间，原告应当提供充分的证据予以证明。本案中，原告仅提供了其单方制作的部分时间段的停车记录，未有其他证据予以佐证。被告对此亦予以否认。本院认为原告提供的证据不足以证明被告的具体停车时间，原告的该项请求证据不足，本院亦不予支持。对于滞纳金问题，《前期物业管理服务协议》第十一条违约责任第四项明确约定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从次月首日起每天按欠费总额的千分之三缴付滞纳金。以被告欠缴当月的物业服务费、电梯维保费和门禁系统维保费为本金，按照每日千分之三的标准，从欠缴上述费用当月的次月1日起计至2016年4月30日止，滞纳金数额为（65.79元+19.74元+5元）×（29个月×14）×0.003元/天×30天/月=3307.97元。该金额已经超过被告拖欠费用的本金数额。被告违约后，原告应当采取适当措施如积极催收等方法防止损失的扩大，但现有证据不足以证明原告采取了适当措施，致使被告长达两年多时间未缴纳服务费用，因此对于滞纳金超过被告拖欠费用本金的部分，本院不予支持。故被告应向原告支付欠缴物业服务费、电梯维保费和门禁系统维保费的滞纳金数额为2534.76元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告徐超于本判决生效之日起七日内向原告珠海市葆诚物业管理有限公司支付2014年1月1日至2016年4月30日期间的物业服务费1842.12元，电梯维保费552.64元，门禁系统维保费140元，合计2534.76元；二、被告徐超于本判决生效之日起七日内向原告珠海市葆诚物业管理有限公司支付拖欠物业服务费、电梯维保费和门禁系统维保费的滞纳金2534.76元；三、驳回原告珠海市葆诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由原告珠海市葆诚物业管理有限公司负担20元，被告徐超负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 员  张 丹审 判 员  刘改宏人民陪审员  李倩碧二〇一六年十二月二十七日书 记 员  黄晓敏