山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第1000号
上诉人（原审被告）：孙绍峰，男，1972年5月21日出生，汉族，居民。
上诉人（原审被告）：刘文荣，系孙绍峰之妻，1975年11月15日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审原告）：吕振永，男，1968年9月28日出生，汉族，居民，住郯城县郯城街道吕港口村***号。
被上诉人（原审原告）：吴清燕，系吕振永之妻，汉族，1967年5月2日出生，居民，住郯城县郯城街道吕港口村***号。
上诉人孙绍峰、刘文荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服郯城县人民法院（2014）郯商初字第1206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吕振永、吴清燕一审诉称：二原告系夫妻关系，被告孙绍峰、刘文荣也是夫妻关系。2007年12月29日，经协商，二被告将其在郯城县约翰莱特小区购买的2号楼3单元302室（含车库）转让给二原告，二原告一次性付清了购房款178000元，转让协议第二条约定，二被告应保证其购房款已全部付清，若有欠款，由二被告承担。二被告将购房手续交给二原告，原告后装修居住。2014年7月份，开发商通知二原告办理房产证，并告知原告应补缴房屋实际面积超出合同面积部分的欠款，原告就此事找二被告交涉，让其按协议约定补缴房款，被告拒绝支付该款项，因补缴部分房款不到位，开发商不给办理房产证，二原告只好先行垫付房款7178元。综上，二被告应按协议约定将原告垫付的购房款返还给二原告，并应支付违约金2000元。现依法提起诉讼，请求法院依法判令被告孙绍峰、刘文荣偿还原告垫付的购房款7178元，并支付违约金2000元，诉讼费用由二被告负担。
孙绍峰、刘文荣一审辩称，二被告与开发商签订的购房合同注明付款方式为一次性交付，合同签订后直到2014年7月没有人向二被告追要拖欠的房款，说明二被告已将房款交清，不欠开发商的房款，现开发商向二原告追要房款与二被告无关，二被告不应承担向二原告返还任何房款的义务。
原审法院查明，原告吕振永、吴清燕，被告孙绍峰、刘文荣均系夫妻关系。2005年11月30日，孙绍峰作为买受人和出卖人山东郯城约翰莱特国际学校签订了教职工住房买卖合同，合同约定孙绍峰购买的楼房位于郯西路北段路东2幢3单元302室，房屋和车库登记面积、价格分别为：116.96m2、1060元／m2；17.86m2、700元／m2。合同约定付款方式为一次性付款优惠捌仟元。孙绍峰分别于2005年7月4日、7月15日、11月30日共交给出卖人购房款122110元，山东郯城约翰莱特国际学校给孙绍峰出具了加盖财务专用章的收据。按合同付款优惠方式，孙绍峰应交房款为128479.6元（116.96m2×1060元＋17.86m2×700元-8000元），孙绍峰实际欠房款6369.6元（128479.6元-122110元）。合同约定以建筑面积为依据进行面积确认和面积差异处理，合同约定面积与产权面积有差异的，以产权面积为准，并按相关原则处理。2007年12月29日，被告孙绍峰、刘文荣（甲方）和原告吕振永、吴清燕（乙方）协商签订了房产转让协议书，二被告将上述所购房产转让给原告吕振永、吴清燕，吕振永一次性付给孙绍峰购房款178000元，协议书约定甲方保证其购房款已全部交清，若有欠款，甲方承担所欠债务；产权转移手续及产权证等由乙方办理，费用由乙方承担，甲方有责任协助乙方办理产权证等手续；合同自签字之日起生效，如有反悔，违约方应向对方支付违约金20万元。房产交付后，原告吕振永、吴清燕使用居住至今。2014年7月份开发商为业主办理房产证，经郯城县众信房地产测绘院测算，涉案房产房屋实际面积117.3平方米，车库面积18.5平方米，业主应补缴房款360.4元（（117.3-116.96）m2×1060元）、车库款448元（（18.5-17.86）m2×1060元），合计808.4元。加上原买受人欠款6369.6元，涉案业主应交给开发商7178元（6369.6元＋808.4元）。二原告和二被告为缴纳该款项产生争议，二原告为及时办理房产证，于2014年7月23日向开发商缴纳了7178元，开发商给原告出具了盖有山东郯城约翰莱特国际学校财务专用章的收款收据。后二原告诉至原审法院，要求被告孙绍峰、刘文荣偿还原告垫付的购房款7178元，并支付违约金2000元。二被告主张已将房款交清，不欠开发商的房款，不承担向二原告返还任何房款的义务。
被告孙绍峰主张管仪开与本案具有法律上直接的利害关系，要求原审法院追加其为第三人参加诉讼，理由是：购房合同注明付款方式为一次性交付，说明二被告已将房款交清，不欠开发商的房款，合同签订后直到2014年7月没有人向二被告追要拖欠的房款，不知现开发商为何追要欠款；假设存在欠款也过了两年的诉讼时效期间；假设存在欠款，开发商延期交房、延期办理产权登记违约在先，买受人有权不履行付款义务。二原告对被告的申请提出异议如下：转让房产时，原告无法确认被告是否欠开发商的房款，协议书约定欠款由二被告承担，二被告应将原告垫付款返还给原告，原购房合同法人代表为王洪光，被告现追加管仪开为第三人，明显不妥；原告交款日期是2014年7月23日，起诉时并不超过诉讼时效期间；开发商是否违约系被告和开发商之间的问题，与原告无关，不同意追加管仪开为本案当事人。上述事实，由已质证并收录在卷的二原告身份证、教职工住房买卖合同、收款收据房产转让协议书、购房款计算明细表、房屋测绘面积报告书及其它材料所证实。
原审法院认为，原告吕振永、吴清燕和被告孙绍峰、刘文荣协商达成的房产转让协议书，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，合同双方应遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。住房买卖合同对付款方式约定为一次性付款优惠捌仟元，但被告孙绍峰实际未按合同交清房款，被告也未提交证据证明不须再向开发商缴纳下欠房款6369.6元。二被告保证购房款已全部付清，对欠款承担还款义务，二原告受让房产后，作为房产权利人向开发商补缴的被告应按购房合同缴纳的房款6369.6元，二被告应返还给二原告。房产建筑面积超出合同面积而补缴的差价款808.4元，应由作为房产权利人的二原告自行承担，二原告诉求二被告给付该款项，不予支持。二被告无证据证明管仪开与本案具有直接利害关系，二原告诉求二被告履行房产转让协议书约定的义务，根据合同相对性原则，被告孙绍峰要求追加管仪开作为第三人参加诉讼，于法无据，不予准许。原、被告基于转让反悔问题约定了违约金，二原告以被告未交清购房合同价款而要求被告支付违约金，证据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告孙绍峰、刘文荣于判决生效后5日内向原告吕振永、吴清燕返还房款6369.6元。二、驳回二原告的其他诉讼请求。如果二被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由二被告负担。
孙绍峰、刘文荣不服一审判决上诉称，原审判决错误。上诉人买开发商的房子，房款两清，只是没有办理房产证，后上诉人的房子转卖给被上诉人，也是房款两清。后开发商以房款未交清为由，向被上诉人要房款，被上诉人未经上诉人同意，给了开发商7178元，然后向上诉人索要该款项，并诉至原审法院。根据合同相对性原则，如果上诉人欠开发商房款，开发商可以与上诉人协商解决，协商不成，开发商可以起诉上诉人。被上诉人与开发商之间越过上诉人直接为上诉人设定义务，对上诉人没有法律约束力。原审判决上诉人偿还被上诉人现金6369.6元不当，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人吕振永、吴清燕答辩称：一、上诉人称被上诉人不能直接将房款交给开发商的观点不能成立。上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议中明确载明，如果上诉人欠开发商房款，仍由上诉人承担。当时开发商通知被上诉人补缴房款，被上诉人让上诉人去交钱，上诉人根本不予理会，开发商统一给小区业主办理房产证是有时限的，被上诉人无奈只好先垫付应由上诉人缴纳的房款。该房款应由上诉人承担。二、上诉人称被上诉人与开发商恶意串通没有事实依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，2005年11月30日，上诉人孙绍峰（买受人）与案外人山东郯城约翰莱特国际学校（出卖人）签订教职工住房买卖合同一份，约定上诉人购买出卖人位于郯城县郯西路北段路东的教职工住宅楼第二幢三单元三层东户302号房。该住房总建筑面积116.96m2，其中，套内建筑面积104.41m2，配房套内建筑面积17.86m2，公共部分与公用房屋分摊建筑面积12.56m2，该套教职工住房单价为人民币1060／m2，总金额人民币壹拾贰万叁仟玖佰柒拾柒元整。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。教职工住房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归出卖人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人发还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
二审查明其他事实与一审一致。
本院认为，上诉人孙绍峰、刘文荣与被上诉人吕振永、吴清燕签订房产转让协议书，将上诉人购买自山东郯城约翰莱特国际学校的涉案房屋以人民币178000元的价格转让给被上诉人吕振永、吴清燕，双方房屋买卖合同合法有效，本院予以确认。双方合同签订后，被上诉人将178000元购房款一次交给上诉人，上诉人亦将房屋交给被上诉人使用，现因办理房产证事宜，经测绘部门测绘，涉案房屋尚需补交房款7178元。被上诉人将该7178元交给开发商山东郯城约翰莱特国际学校，并根据被上诉人与上诉人房屋转让协议第二条的约定要求上诉人返还该款项，原审判决根据涉案房屋面积及单价，综合确定上诉人返还被上诉人代缴的房款6369.6元，符合法律规定及双方合同约定，应予维持。上诉人主张其已将全部房款缴清，不应再承担任何费用，与事实不符，对其上诉请求本院不予支持。上诉人如认为山东郯城约翰莱特国际学校多收房款构成违约，可依据上诉人与山东郯城约翰莱特国际学校的住房买卖合同另行主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孙绍峰、刘文荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二０一五年九月二十五日
书记员 刘晓光