贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初3095号原告（案外人）：罗念钢，男，1973年1月2日生，汉族，住贵阳市南明区。委托代理人：张涤非、谢婷，北京市中银（贵阳）律师事务所律师。被告（申请执行人）：贵州省山地农业机械研究所，地址在贵阳市南明区沙冲南路**号。法定代表人:刘静，该所副所长。委托代理人：陈小平、汤津，国浩律师事务所律师。第三人（被执行人）：贵州仟乙房地产开发有限公司，地址在贵阳市新华路126号富中国际广场27楼。法定代表人：曹小荣，该公司董事�。委托代理人：宁桂婷，该公司员工。原告罗念钢与被告贵州省山地农业机械研究所、第三人贵州仟乙房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月15日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原罗念钢告的委托代理人张涤非、谢婷，被告贵州省山地农业机械研究所的委托代理人陈小平、汤津，第三人贵州仟乙房地产开发有限公司的委托代理人宁桂婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗念钢向本院提出诉讼请求：1、停止执行位于贵阳市南明区××路×号×栋×单元×楼×号的房屋；2、依法确认诉争房屋属原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与第三人贵州仟乙房地产开发有限公司于2010年10月20日签订《商品房买卖�同》，约定第三人将其位于贵阳市南明区××路×号×栋×单元×楼×号的房屋以412619元价款出售给原告，合同签订后，原告依约支付全部购房款，2011年10月，第三人将涉案房屋交付给原告，原告占有并使用至今。第三人贵州仟乙房地产开发有限公司欠被告贵州省山地农业机械研究所金钱债务，法院查封了原告房屋，原告不服提出异议，法院驳回原告的异议，故原告起诉。第三人：贵州仟乙房地产开发有限公司对原告提供的上述证据无异议。被告贵州省山地农业机械研究所辩称：一、原告对执行提出异议的三点理由均不成立，1、原告并非争议房屋的权利人。2、原告对房开公司享有的是债权，不能主张物权。3、本案法院查封时房屋尚未交给原告，原告更未实际占有房屋。从查封到执行相隔数年，原告从未主张过权利，也未要求办理备案登记，明显不符合常理，其本身存在重大过错。4、原告提供的支付购房款的依据不足，收据编号及时间上前后矛盾，不足以证明房屋买卖的真实性。二、本案存在被执行人与异议人恶意串通、妨碍执行之嫌，被执行人房开公司应列为本案的第三人。因原告与第三人之间的房屋买卖真实性存疑，付款依据不足；原告主张争议房屋属其所有没有事实和法律依据，法院查封涉案房屋符合法律规定。当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告提交的证据是：原告与第三人订立的《商品房买卖合同》、交款收据、物业服务合同、防火协议书、交纳三通费收据、部分装修单据及社区出具的居住证明等；被告提交的证据是：被告与第三人订立的与涉案房屋有关的协议书。本院组织当事人进行了证据质证，被告对原告提交的证据全部予以否认。根据双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：第三人拆迁被告房屋后，被告为保障其补偿费能够顺利取得，于2006年8月3日与第三人订立《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议第四条约定：第三人同意将项目的11号楼作为抵押，待第三人支付完补偿费后，第三人方可以办理抵押楼的预售许可证进行销售。2009年3月30日，第三人为了将双方约定抵押的11号楼解封，与被告订立《协议书》约定：被告同意解除11号楼的抵押，第三人可以出卖11号楼的房屋，但每套商品房买卖合同的网签手续必须经过被告同意后办理，被告有权提取购房款的66%作为债务清偿等内容。2010年3月26日，第三人与被告再次订立与上述内容基本相同的《协议书》，约定第三人预售5套商品房的，必须先支付100万元保证金给被告等。2010年4月15日，第三人与被告第三次订立《关于解封11号商住楼的补充协议》，约定被告掌握第三人网签合同密码后，解除对11号楼的查封，同时，被告不得利用其掌握的密码影响第三人对11号楼的买卖，否则，赔偿第三人100万元损失等内容。此后，被告与第三人因补偿问题发生纠纷，被告起诉第三人，本院于2011年8月18日依据（2011)南民初字第2512-1号民事裁定书对第三人位于本市南明区××路×号×栋×单元×楼×号楼1-5-1、1-6-2、2-5-1、2-3-2、2-5-2、3-1-1、3-6-1、3-3-2、3-6-2、4-4-2号10套房屋进行了查封。诉讼终结后，生效判决确认第三人应当支付被告4915747.5元的费用。被告申请执行登记在第三人名下的�屋时，原告才得知其购买的房屋被查封，于是提出异议，认为诉争房屋归其所有。经查，原告与第三人于2010年10月20日订立《商品房买卖合同》约定：原告购买第三人出卖的房屋，房屋建筑面积114.08平方米，房款是412619元。合同订立后，原告按照合同约定分期将房款付清。因第三人未给原告办理商品房买卖的网签备案手续，故原告至今未取得涉案房屋产权。本院认为：2010年10月20日，第三人与原告订立《商品房买卖合同》将诉争房屋出卖给原告，第三人的处分行为符合《合同法》第一百三十二条规定。依照《中华人民共和国城市房地产管理法（修正)》第四十五条第二款的规定，第三人应当按规定将预售合同报送有关部门登记备案，但第三人违反诚实信用原则未履行该义务，违反了行政管理规定。因登记备案不是原告《商品房买卖合同》的生效条件，故原告与第三人之间的合同，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第九条规定，合法有效。根据合同约定，原告的付款义务已经履行完毕，其依法享有请求第三人交房及协助办理产权的权利；第三人对诉争房屋不再享有财产权，相反，其依照《合同法》第一百三十五条规定，负有向原告交房及办理房屋产权的义务。2011年8月18日，被告申请法院以（2011)南民初字第2512-1号民事裁定书查封了诉争房屋，期间，第三人隐瞒诉争房屋被查封的事实，将诉争房屋交付原告，原告因不知道房屋被查封而收房，对此原告无过错。执行时原告得知房屋被查封，其对执行标的提出执行异议之诉，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人�登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告提交的合同证明，其合同是在法院查封之前签订；其所购商品房已经装修入住，其户口已经迁至诉争房屋处，诉争房屋属于其居住；购房款其已付清。故原告请求排除对诉争房屋的执行，依法予以支持。原告诉请确认诉争房屋归其所有，因原告与第三人属于合同关系，根据《物权法》第九条规定，诉争房屋仍登记在第三人名下，原告不是诉争房屋的所有权人，原告对诉争房屋仅享有期待物权，故原告可以另案请求第三人协助办理诉争房屋的过户手�，原告在本案中的该诉请依法不予支持。被告否认原告主张的事实，但无相反证据推翻，其答辩不予采纳。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对申请人主张的，可以列被执行人为第三人。因第三人在本案中不反对案外人提出的异议，故被执行人在本案的诉讼地位应为第三人，而非被告。原告将被执行人列为被告不妥，依法予以调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、停止执行位于贵阳市南明区××路×号×栋×单元×楼×号的房屋。二、驳回原告罗念钢的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告贵州省山地农业机械研究所承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长  黄永红审判员  刘乙鲜审判员  刘 军二〇一七年六月二十三日书记员  苏文雄