北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初39032号
原告：解大江（反诉被告），男，1977年12月30日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：杨晓平，河北崇州律师事务所律师。
被告：刘宏亮（反诉原告），男，1982年1月31日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：蔺景影，北京市元泓律师事务所律师。
原告解大江与被告刘宏亮租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月24日作出（2017）京0108民初124号民事判决，刘宏亮不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2017年6月23日作出（2017）京01民终4357号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告解大江及其委托诉讼代理人杨晓平，被告刘宏亮之委托诉讼代理人蔺景影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
解大江向本院提出诉讼请求：1.刘宏亮向我退还押金30000元；2.诉讼费由刘宏亮承担。事实和理由：2015年1月27日，我与刘宏亮签订租赁合同，约定：我承租刘宏亮位于北京市海淀区双泉堡新亚物业12号53间房，租期一年，自2015年4月1日起至2016年3月31日止，租金每月63000元，按月收取，刘宏亮收取我押金30000元。2015年9月，涉诉房屋因国家占地拆除。之后，我多次找刘宏亮协商押金退还事宜，其以种种理由推脱，后来干脆就躲着不见我。为维护我的合法权益，故我提起本次诉讼。
刘宏亮辩称，我方认为对方要求退回押金没有事实和法律依据，押金已经抵租金了，如果对方要求退回押金，我们要求对方支付租金3万元整，并支付违约金，故我方不同意退回押金。诉讼中，刘宏亮向本院提出反诉请求：1.依法判令解大江向我方支付租金3万元，并用押金折抵；2.依法判令解大江向我方支付违约金3万元；3.反诉费用由解大江承担。事实和理由为，2015年1月27日，刘宏亮与解大江签订《租赁合同》，约定解大江承租刘宏亮位于北京市海淀区双泉堡新亚物业12号53间房，租期一年，租金每月63000元，按月支付，押金3万元。合同签订后，双方按照合同约定执行，但2015年10月的租金，解大江拖延至2015年10月15日支付33000元，尚拖欠3万元。2015年10月31日，双方终止合同。故诉至法院。
解大江对刘宏亮的反诉请求辩称，第一，根据我方提供的录音证据，双方已经对最后一个月的租金数额进行了变更，同意最后一个月租金为33000元，因此刘宏亮主张我方拖欠租金并支付违约金的诉请缺乏事实和法律依据；第二，租赁房屋面临拆迁，已经不能正常使用，故双方经协商提前于2015年10月15日终止合同，我方已按双方协商交纳10月租金，并无违约行为；第三，如果双方合同无效，对方不得基于合同约定向我方主张违约金。因此，我不同意刘宏亮的全部反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证，并认定事实如下：2015年1月27日，出租方（甲方）刘宏亮与承租方（乙方）解大江签订《租赁合同》，约定：解大江承租刘宏亮位于北京市海淀区双泉堡新亚物业12号53间房（以下简称涉诉房屋）；承租期限自2015年4月1日至2016年3月31日止，租期1年；租金标准及付款方式：63000元/月，按月收取，甲方一次性收取乙方押金为30000元；第四条甲方的权利义务：1、甲方需按约定向乙方提供房屋及水电等公共设施，无水费和取暖费。甲方宿舍内按正常标准配有柜子1个，桌子1个，椅子2把，并保证床结实完好。每间房屋挂有空调一个，并保证空调制冷制热完好，以后的修理费用由乙方负责……第五条乙方的权利义务：1、乙方按合同约定提前7至3日交付甲方租金……第六条违约条款：乙方逾期不交纳租金，甲方有权终止合同并扣除押金作为违约金使用。第七条其他约定事项：1、乙方在承租期内如遇政府征地拆迁，按政府公布拆迁之日起，乙方有权终止合同，甲方退还乙方押金和剩余的租金，甲乙双方各自承担自己的损失；2、乙方在承租期内如遇政府申令改变房屋使用用途，造成乙方无法继续经营，乙方有权终止合同，甲方退还乙方押金和剩余的租金……。
诉讼中，本院向北京市海淀区东升镇人民政府调查涉诉房屋及所占土地性质，回复为，北京市海淀区双泉堡新亚物业12号53间房土地性质现状为东升镇集体建设用地；上述房屋是东升镇集体企业产业用房，没有发生过土地使用权转移;上述房屋始建于八十年代，因年代久远档案缺失，没有找到建设工程规划许可证。双方当事人对上述调查结果真实性予以认可。庭审中，解大江与刘宏亮均认可双方于2015年10月底就涉诉房屋完成了交接。经法庭对合同效力问题进行释明，解大江表示，如涉案合同无效，诉讼请求仍为主张返还3万元押金；刘宏亮表示，如涉案合同无效，诉讼请求变更为主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费3万元。
对于双方有争议的事实和证据，本院认定如下：
解大江主张由于遇到拆迁，其与刘宏亮协商将2015年10月的房租变更为33000元，且合同提前至2015年10月15日终止，并提交录音证据、拆迁公告予以证明：1.2015年10月15日，解大江与刘宏亮的通话录音，录音内容为：刘：我就跟他说晚上你给我打七八千元，晚上你收一下，我说建行卡，上次打给他了，建行卡收不了，你收一下，然后再打给我就行了。解：哦，哦，他一跟我说那个，如果说到10月31日你得给我准备好押金钱好吧！刘：最后再算，要到期啊最后再结算。解：那个还有什么算的吗？刘：东西要清点啊！押金是干啥用的，房子交给你了，要点清东西。解：哦，哦，你说的是……；2.拆迁公告照片1张，证明2015年9月，涉诉房屋所在区域的拆迁公告已经发布。刘宏亮对证据1的真实性和证明目的不予认可，认为33000元租金只是10月部分租金，双方录音协商意见为，将30000元押金抵扣为租金后，视为刘宏亮已付清2015年10月租金；对证据2真实性认可，证明目的不认可。上述录音当庭与原始存储介质核对无误，本院对其真实性予以确认，对拆迁公告真实性予以确认，对上述证据证明目的，本院另行论述。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉诉房屋建设在集体建设用地上，根据现有证据并未显示其取得建设工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，故涉案《租赁合同》存在违反国家强制性规定的情形，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方之间的租赁合同无效，刘宏亮收取解大江的合同押金应当予以返还。解大江应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
庭审中，双方均认可涉诉房屋于2015年10月底才交接完毕，故本院确认解大江占用房屋直至2015年10月31日，应支付当月房屋使用费63000元，扣除已支付的部分，尚需支付30000元。解大江以双方通过电话变更租金为33000元并已实际支付、涉诉房屋9月拆迁已经不能营业等为由，主张其并无继续支付占有使用费的义务。解大江提供电话录音内容为，“解：哦，哦，他一跟我说那个，如果说到10月31日你得给我准备好押金钱好吧！刘：最后再算，要到期啊最后再结算”。从上述录音可见，刘宏亮对解大江交纳33000元并退还押金的意见为，到期后再结算，并未明确表示同意10月租金即变更为33000元或放弃主张剩余3万元租金，故本院对解大江据此主张合同变更的意见不予采纳。刘宏亮主张解大江支付占有使用费30000元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。由于涉案合同被认定为无效，刘宏亮主张违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，解大江的诉讼请求和刘宏亮部分反诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，判决如下：
一、解大江与刘宏亮于2015年1月27日签订的《租赁合同》无效；
二、刘宏亮于本判决生效后七日内退还解大江房屋押金30000元；
三、解大江于本判决生效后七日内支付刘宏亮房屋租金30000元；
四、以上二、三项折抵后，双方互相不负有给付义务；
五、驳回刘宏亮的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，由刘宏亮负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费650元，由解大江负担275元，于本判决生效后七日内交纳；其余375元由刘宏亮负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 颜 君
人民陪审员 商凤鸣
人民陪审员 贾玉英
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 霍晓宇