北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第4425号
原告中房集团北京物业公司，住所地北京市海淀区翠微小区南里8号楼。
注册号：110000005001272。
法定代表人邓乃鸿，总经理。
委托代理人袁李菁，男。
委托代理人张生，北京市中实律师事务所律师。
被告陈仁寿，男。
原告中房集团北京物业公司（以下简称中房公司）与被告陈仁寿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中房公司之委托代理人袁李菁、张生与被告陈仁寿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中房公司诉称，我公司系物业管理服务企业。海淀区交大东路20号院系中国人民解放军某部某局开发建设的军队干部住宅小区。被告为总政交大东路某小区某楼某室之业主，房屋建筑面积为182.36平方米。原告于2007年7月3日开始为总政交大东路小区提供物业管理服务，并于2008年10月13日与保障管理局签订了《物业管理委托合同》。我公司系一级资质企业，具体为该小区提供服务的是我公司第一分公司下设的管理处即服务中心。被告作为小区业主，在接受服务的同时却以种种借口拒绝交纳物业管理费。根据合同约定的收费标准，被告自2008年7月3日至2013年7月2日共欠交物业管理费15281.78元。其中2008年7月3日至2009年7月2日欠费3027.18元；2009年7月3日至2013年7月2日每年欠费3063.65元。因为2008年至2009年的第一月按照每平米1.2元收取，此后为每月每平米1.4元。为维护我公司的合法权益故诉至法院请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理服务费15281.78元。2、诉讼费由被告承担。
被告陈仁寿辩称，不同意原告的诉讼请求。我与原告之间没有签订物业合同，现在向我们提供服务的是北京市海淀区交大东路某小区物业中心。关于收费标准，依据我跟某部某局签订的购房协议，购房面积应以房产证实际面积为准，而房屋设计面积140平米，我是按照153.24平米缴纳的购房款。现在房产证没有下发不能确定房屋面积。同时该购房协议第七条约定了出售方确保房屋质量，但现房屋出现了质量问题，房屋的电线、开关、电梯、门禁长期不能正常使用。外墙掉皮，楼前塌陷有大坑，点滴、车库进水，至今我家电线不能正常使用。我是在2007年取得房屋钥匙。协议中有关费用的缴纳能够说明我有一笔费用在出售方，应用于房屋费用。原告自称与某部签订的合同，我没有见过也不知道怎么履行，该合同与本人无关。我了解到某部每年给原告拨款服务费上百万，上述款项应系物业服务费。原告向我收费，是重复收费。某部在我所居住的小区已配套了相关服务项目，原告在此处没有作用，其自称的服务也不到位，导致我生活不便。目前小区没有成立业委会，我方不缴纳物业费是符合法律规定的。2007年的物业服务费我交给管理保障局了，交了800元。2011年我向原告缴纳了物业服务费600元，交的是当年的物业费。原告还限制我购买水电，造成我的车辆被放气、被划伤。我是伤残军人，应受到社会尊重和国家、人民群众的优待，享受相关优抚条件。我所在小区尚未成立业委会，根据法律规定我不用交纳物业费。
经审理查明，中房公司系具备壹级资质等级的物业服务企业。2008年10月13日，中国人民解放军某部某局作为委托方（甲方）与受托方（乙方）中房公司签订《物业管理委托合同》。合同约定甲方将总政交大东路小区物业委托乙方管理。该《物业管理委托合同》第20条约定：“委托管理物业服务期限五年，自2007年7月3日起至2012年7月2日止”。第21条约定：“本小区物业管理服务费、专项管理服务费、车库运行管理费、供暖运行维护费、峰谷分时电价补差等五项费用实行包干制，共计人民币2743474元每年。小区供暖热源费由甲方按实际发生数向乙方支付。上述费用的支付和结算办法按第22条办理”。第22条约定：“1、小区的水费、电费、热源费由乙方向当地有关部门交纳；2、物业使用人的水费、电费由乙方向使用人收取；3、小区生活用热水每吨14元，由乙方按住户实际用量向使用人收取；4、小区住户物业交费项目、交费标准等事项由甲方确定，乙方应严格按照甲方提供的住户人员名单、建筑面积、标准向住户收取。住户应交费用总额抵扣甲方应向乙方支付的有关费用；5、本合同约定的物业管理服务费、专项管理服务费、车库运行管理费、供暖运行维护费、峰谷分时电价补差等五项费用总额扣除住户应缴纳各项费用总额后的部分，由甲方在每年7月10日前向乙方支付50%，在翌年1月10日前支付40%，剩余部分在本合同满周年时审查结算”。同年1月1日，某部某局出具《XXXX小区向住户收取物业费标准》载明：物业费标准为每月每平方米1.402元，按每月每平方米1.40元收取。
上述《物业管理委托合同》到期后，2013年2月1日某部某局与中房公司续签了《物业管理委托合同》，约定委托管理物业服务期限自2012年7月3日起至2014年7月2日止。续签的《物业管理委托合同》第21条约定：“本小区物业管理服务费组成：1、人工工资、社会保险、残疾人保障金。2、共用部位、共用设施设备维修费。3、水质化验费、压力表、安全阀年检费。4、共用部位、公用设施设备运行耗能费。5、清洁维护、垃圾清运费。6、绿化养护费。7、秩序维护费。8、节日点缀装饰、办公文化及文体活动室管理费。9、税金、公司利润等九项费用实行包干制，共计人民币3107288元每年。小区供暖热源费由甲按实际发生数向乙方支付。上述费用的支付和结算办法按第22条办理”。第22条约定：“1、小区的水费、电费、热源费由乙方向当地有关部门交纳；2、物业使用人的水费、电费由乙方向使用人收取；3、小区生活用热水每吨22元，由乙方按住户实际用量向使用人收取；4、小区住户物业交费项目、交费标准等事项由甲方确定，乙方应严格按照甲方提供的住户人员名单、建筑面积、标准向住户收取。住户应交费用总额抵扣甲方应向乙方支付的有关费用；5、本合同约定的物业管理服务费、专项管理服务费、车库运行管理费、供暖运行维护费、峰谷分时电价补差等五项费用总额扣除住户应缴纳各项费用总额后的部分，由甲方在每年7月10日前向乙方支付50%，在翌年1月10日前支付40%，剩余部分在本合同满周年时审查结算”。
2007年4月22日，某部某局作为甲方，与乙方陈仁寿签订《XX新建经济适用住房出售协议书》（以下简称售房协议书）。协议书约定：“1、甲方根据乙方申请，将北京市海淀区交大东路某小区某楼某室住房（以下简称涉诉房屋）一套出售给陈仁寿。2、乙方购买的经济适用住房建筑面积182.36平方米，计价建筑面积153.24平方米，其中住房套内建筑面积134.47平方米。实际面积以北京市核发的房产证面积为准。3、乙方付清全部购房款后，拥有所购住房的全部产权。产权手续的办理，按建设部、某部的有关规定，由甲方统一到地方房地产管理部门办理。4、甲方确保向乙方出售的住房符合国家和军队工程建设质量标准，并承诺对出售的住房按国家和军队有关规定予以保修。5、乙方购房后，住房自用部位和自用设备的维修养护，由乙方负责，开支自理。住房的自用部位和自用设备，是指户门以内的部位和设备。共用部位和共用设施设备的维修养护和管理由物业管理部门负责。所需费用在住房公共维修基金中列支。根据军队有关规定，小区住房出售后将统一实行社会化物业管理，乙方承诺遵守小区管理规定，及时足额缴付物业管理费用。6、公共维修基金由乙方个人负担，在结算购房款时一起交甲方，暂由甲方负责管理，专户存储、专项使用，待条件具备时，再按规定移交有关单位”。上述售房协议书末尾空白处，有手写文字：“这次XXX售房协议，没有体现国务院、中央军委2004年8月12日（第413号）文件规定……”及落款“国家之……伤残军人，陈仁寿”签字。
陈仁寿系贰等乙级伤残军人。
2011年10月28日，陈仁寿向中房公司交纳车库运行管理费600元及车卡费用30元。在该收费凭证上显示为“中房集团北京物业公司第一分公司收费凭证”并加盖有中房集团北京物业公司第一分公司财务专用章。
诉讼中陈仁寿提交多份物业张贴的告示或通知。根据不同通知内容显示：2008年3月26日物业就小区内自行车放置张贴通知；2008年11月10日中房公司曾就车库出入通道漏水的处理情况张贴告知；2010年5月5日中房公司曾就小区部分区域热水供应的改善和设备更换张贴通知；2013年5月28日，中房公司曾发出《致欠费首长、住户的一封信》就小区漏水情况的处理以及收缴物业管理服务费进行通知。
诉讼中经本院询问，中房公司确认：1、确曾通过限制陈仁寿购买水电量的方式催交物业费，但在陈仁寿仍未交纳物业费的情况下，已经取消限制。对此陈仁寿亦认可中房公司从2009年底开始不再限制其购买水电。2、就交纳物业费，陈仁寿与中房公司曾有过书面文件往来，针对陈仁寿提出的异议，中房公司曾向陈仁寿递交《XXXXX小区陈仁寿先生反映问题的回复》（以下简称问题回复），书面进行了答复。对此书面答复，陈仁寿表示其于2011年5月8日收到。根据该问题回复，中房公司针对陈仁寿提出的房屋质量问题、小区车辆管理问题、自行车存放问题、购房面积与物业费计费面积、限购水电问题、汽车车胎放气问题、物业不作为问题等逐一进行了解释和说明，并特别说明有关情况在不属于物业公司管理范围的情况下，物业公司已向有关部门进行了反映。
诉讼中，为核实本案中部分争议情况，本院依职权向负责对涉诉房屋所在小区物业工作进行监管的某局XXX小区管理办公室进行调查询问。经核实确认以下情况：1、涉诉房屋确向陈仁寿出售，房屋所有权证正在办理过程中。2、根据房屋出售协议确认的涉诉房屋建筑面积为182.36平方米。3、上文中提及的有关“XXX小区”即为涉诉小区。4、涉诉房屋所在小区物业费由房屋的居住使用人交纳，按照《XXXXX小区向住户收取物业费标准》载明的每月每平方米1.40元标准交纳。
上述事实，有双方当事人陈述、《物业委托管理合同》、《军队新建经济适用住房出售协议书》、《XXXXX小区陈仁寿先生反映问题的回复》、《XXXXX小区向住户收取物业费标准》、照片、交费单据、询问笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，本案争议焦点集中在两个方面：一是，中房公司与某局签订的《物业委托管理合同》是否约束陈仁寿；二是，陈仁寿在抗辩中提出的各种理由是否足以支持其不交纳物业服务费的主张。
关于《物业委托管理合同》效力。根据已经查明的事实，该合同系中房公司与某局根据双方的真实意思表示所签订。该合同未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。且根据陈仁寿与某局签订的售房协议书中有关约定，涉诉房屋出售后统一实行社会化物业管理，陈仁寿应遵守小区管理规定，并承担及时足额缴付物业管理费用的义务。故该《物业委托管理合同》应属前期物业服务合同性质，对于涉诉房屋购房人陈仁寿具有约束力。陈仁寿以其并非合同当事人为由提出拒绝按照物业委托管理合同约定的收费标准和费用交纳义务交纳物业费的抗辩，于法无据，本院不予支持。
关于陈仁寿提出的拒绝交纳物业费的主要抗辩。诉讼中，陈仁寿对于其不交纳物业费主要提出如下几个方面的抗辩：1、房屋面积不确定，房屋所有权证尚未办理，自己并非房屋所有权人；2、房屋质量存在问题；3、物业服务不到位；4、业主大会成立前不应交纳物业费；5、自己系伤残军人，应享受相关优抚政策。根据证据材料以及当事人陈述能够证明的事实。首先，陈仁寿作为涉诉房屋购房人，根据售房协议书以及《物业委托管理合同》，其承担交纳物业费的义务并不以其取得房屋所有权证为前提。涉诉房屋作为军队开发建设并向特定范围的人员出售的房屋，购房人履行购房手续并实际居住使用所购房屋后，已经实际接受了物业服务，应依照购房协议书和有关物业委托管理合同，承担交纳物业管理服务费的义务。在售房协议中，明确约定涉诉房屋建筑面积为182.36平方米。虽然该协议中同时约定实际面积以房产证面积为准，但在房产证尚未办理完毕之前，上述约定应作为涉诉房屋据以计算物业管理服务费的依据。关于房屋质量问题，根据售房协议书，房屋质量由售房方作出承诺并承担保修责任，该问题与本案涉诉物业服务合同关系无关。关于物业服务不到位情况，诉讼中陈仁寿提到的限制购买水电问题确实存在，但中房公司亦早已通过实际行动予以纠正，且在限购之前，陈仁寿已经拖欠物业管理服务费，因此该情况亦不构成对不交纳物业费的合理抗辩。此外，陈仁寿对物业公司在小区管理方面提出的异议，根据本案中陈仁寿提交的证据材料，尚无法确认，且即便陈仁寿主张的物业企业在机动车辆管理、自行车管理以及对外来人员管理方面的管理不到位的情况真实存在，上述亦属于服务瑕疵，不构成拒绝交纳物业费的充分理由。对于业主大会成立前业主不用交纳物业费的抗辩主张，系陈仁寿对有关法律法规的理解偏差。虽然《北京市物业管理办法》第八条规定了“建设单位承担前期物业服务责任”，但由于该管理办法系于2010年10月1日，因此不适用于本案诉争的物业服务合同。而陈仁寿提出的伤残军人优抚问题，亦同样不适用于本案诉争法律关系。由此，陈仁寿据以主张不交纳物业服务费的各种理由，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。陈仁寿未按照有关合同约定履行物业服务费交纳义务的行为属于违约行为，应承担违约责任。现中房公司要求陈仁寿支付物业管理服务费的主张，于法有据，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
陈仁寿于本判决生效后十五日内，给付中房集团北京物业公司二〇〇八年七月三日至二〇一三年七月二日期间的物业管理服务费一万五千二百八十一元七角八分。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九十一元，已由中房集团北京物业公司预交；由陈仁寿负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。
审 判 长 王继延
人民陪审员 王俊申
人民陪审员 苏云泉
二〇一四年五月十九日
书 记 员 王 莹