成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0107民初6873号原告吕伟威，女，1979年10月24日出生，汉族，住成都市锦江区。委托代理人任智杰，四川贞固律师事务所律师。被告成都市浩林实业发展公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人罗琳，董事长。委托代理人高宇、蔡利平，成都市浩林实业发展公司员工。第三人成都银行股份有限公司西御支行。住所地：成都市西御街。负责人富强，行长。委托代理人彭银、张凯，成都银行股份有限公司西御支行员工。原告吕伟威与被告成都市浩林实业发展公司（以下简称浩林公司）商品房预售合同纠纷案，本院立案受理后，依法追加成都银行股份有限公司西御支行（以下简称成都银行西御支行）作为第三人参加诉讼。依法由审判员张闻武适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕伟威的委托代理人任智杰，被告浩林公司的委托代理人高宇，第三人成都银�西御支行的委托代理人彭银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕伟威诉称，2010年12月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号JJ4－2－1201），合同约定原告购买被告开发位于成都市武侯区晋阳路17号“金林俊景”4栋2单元12层1号住房，房屋价款1162127.4元。合同签订后，原告支付了购房款，被告交付了房屋，但被告未按合同约定为原告办理所购房屋的权属证明，逾期累计1708天，其行为严重违约。为此，原告向法院起诉。请求判决：一、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号为：JJ4-2-1201）合法有效；二、被告依《商品房买卖合同》为原告办理“金林俊景”4栋2单元12层1号住宅房屋所有权证书（楼号以产权部门登记为准）；三、被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金198491.3元（自应当取得商品房所有权证书期限届满之次日起至实际取得该商品房所有权证书之日止，按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金，暂计算至2016年6月27日）；四、被告承担本案诉讼费。被告浩林公司辩称，现在为原告办理房屋产权证存在履行上的困难，房屋因前期开发与第三人的债权债务关系，通过成都市中级人民法院的执行和解协议现在备案在第三人名下，由第三人委托被告进行销售，回款再支付给第三人还债。第三人的备案还没有解除，无法为原告办理房屋产权证。被告愿意在与第三人了结债务后，配合原告办理变更备案手续和办理产权证。因房屋已经如约交付给原告使用，被告并未因延迟办证而产生实际损失，原告�未对损失进行举证证明，请法院适当调整违约金的金额。第三人成都银行西御支行述称，通过和解协议及相关的《商品房买卖合同》，案涉房屋由被告抵偿给了第三人，并作了预告登记进行公示，这不是被告清偿原债务的保证，而是以房屋抵偿债务，抵偿行为已经完成。第三人对房屋享有权利。第三人没有参与原、被告签订商品房买卖合同，无法判断合同是否真实合法有效，原告没有举出取得房子的付款凭据，第三人对原告的买卖行为的真实性、合法性、关联性存疑。原告在签署协议时，第三人已经办理了预告登记，原告购买房屋应该进行检索，原告没有行使这个权利才造成了现在的局面。请法院依法判决。经审理查明，2010年12月22日，原告吕伟威与被告浩林公司签订《商品房买卖合同》（合同编号JJ4－2－1201），合同约定原告购买被告开发位于成都市武侯区永丰乡龙爪村一组“金林俊景”4栋2单元12层1号住房，测绘建筑面积145.63平方米，房屋价款1162127.4元；被告应在2010年12月23日前交付商品房；合同第十九条产权登记第（二）项转移登记约定，如因出卖人（即被告浩林公司）的责任，买受人（即原告吕伟威）未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得该商品房所有权证书之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。同日，原、被告签订《房号确认书》，确认上述合同房号及房管局编号4栋2单元12层1号房屋，现派出所编号为成都市武侯�晋阳路17号金林俊景4栋2单元12层2号。合同签订后，原告向被告浩林公司支付了购房款。被告按约将房屋交付原告使用。但原告至今未取得所购房屋所有权证书。另查明，案涉房屋现在房管局备案信息中显示出卖人为被告浩林公司，买受人为第三人成都银行西御支行。第三人成都银行西御支行的上级机构成都市商业银行股份有限公司（以下简称成都商业银行）与被告浩林公司及其它公司存在借款合同关系，成都市中级人民法院作出的民事判决生效后，成都商业银行向成都市中级人民法院申请强制执行，2009年11月18日，成都银行股份有限公司（以下简称成都银行）与被告浩林公司及其它公司签订《执行和解协议》，其内容包括，协议双方同意由成都银行下属成�银行股份有限公司西御支行（即本案第三人成都银行西御支行）与被告浩林公司签订抵偿房产《商品房买卖合同》，并备案和预告登记到第三人成都银行西御支行名下，再委托被告浩林公司对抵偿房屋进行销售，委托期限一年，销售款项进入成都银行指定账户。2010年12月22日，成都银行与被告浩林公司签订《延期委托销售协议》，同意延长委托销售期限从2010年11月29日至2011年5月31日。在上述协议履行过程中，被告浩林公司与第三人成都银行西御支行签订《商品房买卖合同》并于2009年11月20日办理了合同签约备案，于2009年11月28日办理了预告登记，预告登记权利人是第三人成都银行西御支行。上述事实，有原、被告及第三人主体资格证明、《商品房买卖合同》、《房号确认书》、购房款收据、商品房买卖合同摘要、《执行和解协议》、《延期委托销售协议》、房屋预告登记证及庭审记录等证据收集在案，予以证实。本院认为，原告吕伟威与被告浩林公司为买卖“金林·俊景”商品房签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应遵约履行。被告未按期为原告办理上述房屋的产权证，应承担协助办理产权证及逾期办理产权证的违约责任。关于原告主张的逾期办证违约金，被告浩林公司提出合同约定违约金过高的异议。本院在综合全案事实以及合同履行情况、违约情况等因素后将违约金予以调整，调整后的违约金计算方式为：已付房款×万分之一×20%×逾期天数。关于第三人成都银行西御支行认为案涉备案在自己名下的房屋已用于抵偿债务，属于其所有的主张，本院不予支持，理由是：第一，该房屋因第三人与被告浩林公司及其它公司的借款合同纠纷被成都市中级人民法院强制执行后，双方达成了和解协议，约定被告以房抵债，但同时又约定第三人委托被告代为出售房屋，以售房款偿还债务，说明第三人同意被告对外销售房屋，而且房屋已经交付给原告使用。第二，被告和第三人没有将相应房屋的所有权权属登记转移至第三人名下，根据不动产所有权以登记为准的规定，该房屋的所有权人仍然是被告。第三，第三人在与被告签订合同、备案、预告登记后，又延长了被告受托出售房屋的时间，以期待取得购房款清偿债务，故被告将案涉房屋出售，也是第三人所追求的目的，第三人应接受出售后果。若被告�按照约定，将售房款用于向第三人偿还债务，第三人可另案讼争。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认2010年12月22日原告吕伟威与被告成都市浩林实业发展公司签订《商品房买卖合同》（合同编号JJ4－2－1201）合法有效；二、在本判决生效之日起三十日内，被告成都市浩林实业发展公司协助原告吕伟威办理所购位于成都市武侯区晋阳路17号金林俊景4栋2单元12楼2号房屋（建筑面积145.63平方米）的房屋所有权证：三、在本判决生效之日起三十日内，被告成都市浩林实业发展公司向原告吕伟威支付逾期办理房屋产权证的违约�（以已付购房款1162127.4元为基数，以每日万分之一的20%计算，从2011年12月24日起算付至原告吕伟威实际取得房屋所有权证之日止）；四、驳回原告吕伟威的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17046元，减半收取8523元，由被告成都市浩林实业发展公司负担7671元，原告吕伟威负担852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。此页无正文审判员  张闻武二〇一六年十一月一日书记员  甘余美