广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初7100号
原告（反诉被告）：李忠民，男，1961年2月12日出生，汉族，住上海市闸北区。
委托诉讼代理人：钟慧博，广东道隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘立晖，广东裕信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：姚敬杨，男，1954年6月25日出生，汉族，住广州市花都区。
被告（反诉原告）：杨潘正，男，1973年10月9日出生，汉族，住广州市花都区。
两被告共同委托诉讼代理人：毕志标，广东誉理律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：杜星堂，广东誉理律师事务所律师。
原告李忠民与被告姚敬杨、杨潘正租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案，被告姚敬杨、杨潘正在答辩期内提起反诉，本院经审查后予以受理，并将本诉与反诉合并于2017年9月25日公开开庭进行了审理，后因案情需要，本案转为普通程序组成合议庭于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告李忠民及其委托诉讼代理人钟慧博、潘立晖，被告姚敬杨、杨潘正的共同委托诉讼代理人毕志标、杜星堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李忠民向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还原告所交的履约保证金30000元；2.判令两被告因违约或者缔约过失给原告造成的损失84194元（包括装饰装修残值损失30194元、搬迁费用损失24000元以及停产停业损失30000元）；3.判令两被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：判令两被告退还原告所交的履约保证金30000元及利息，利息参照银行同期同类贷款利率的标准从2008年6月18日起计算至付清日止。事实和理由：原告和两被告于2008年6月11日签订了一份《房屋租赁合同》，约定两被告将位于广州市花都区新华街九潭村东安社海底（土名）的新建厂房，出租给原告开办工厂使用。签订合同的次日，原告按照合同约定向被告姚敬杨以现金方式交付履约保证金30000元。由于签订合同之时，作为标的物的厂房及附属设施尚未修建，合同文本第1页的部分内容要么空置要么草拟。直至2009年年中，标的物才建造完成。原被告双方共同协商后对原合同文本的第一页进行了修订，并一致同意以新填列的第1页取代原来的第1页，并开始正式履行合同。按照修订后的合同，租赁期限确定为10年，自2009年7月12日起至2019年7月12日止。租金数额头3年每月为12158.40元，以后的租金每3年递增10%。原告接收标的厂房后，开办了广州市新民机械配件有限公司，并在被告的配合下，办理了工商、税务等登记备案手续，开始了正常的生产经营。双方正常履行合同直至2017年4月，原告从未拖欠过租金，也没有其他违约行为。2017年5月4日傍晚，广州市城市管理综合执法局花都分局进行执法检查，工作人员来到原告所租的厂房，出具《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》一份，认定该厂房系“乱搭建、不能出示报批手续”，并责令立即停止违法行为，也就是要限期拆除违法所建的标的物。接到处罚通知之后，原告立即通过微信联系被告姚敬杨，将处罚通知书发给了他，并要求他尽快与执法部门协调处理，以使得原告的工厂能够尽快恢复正常生产。但被告姚敬杨并不作为。之后，原告又数次微信和电话联系两被告，要求尽快联系执法部门处理违建事宜，但两被告都置若罔闻，已经构成了严重的违约。因为怕受到政府部门的进一步处罚，从收达执法通知书次日起，原告的工厂已开始缩减生产规模，让员工轮班休息，不少员工都呆在宿舍里无所事事。客户新的订单原告也不敢接收，因为怕接收后，无法生产，不仅赚不到钱，还要面临着失去客户以及违约赔偿的巨大风险。原告签订租赁合同的目的是开公司进行生产经营，但现在因为两被告拒不提供租赁物的报批手续，造成原告被政府执法部门责令停止生产，致使原告当初订立合同的目的根本无法实现。为了尽量减小因合同无法继续履行造成的双方损失，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，被迫于2017年5月22日向两被告发出《解除租赁合同通知书》，通知解除与两被告的租赁合同。原告将该通知书于当日通过顺丰快递向两被告各寄送一份。为了保证通知书的送达和防止被告部分不承认送达，原告于2017年5月24日再次通过EMS向两被告各寄送了一份通知书。发出解约通知书之后，原告又多次和两被告协商搬离标的厂房的事宜，至2017年6月27日，原告将机器设备及办公生活设施等搬迁完毕，并于当日将所租厂区的大、小门的钥匙交还给被告姚敬杨。无论由于两被告的根本违约，造成原告无法实现合同目的，而被迫解除合同；还是因其故意隐瞒合同厂房系违建房屋的事实与原告签订租赁合同，从而导致案涉合同无效。两被告都应将原告所交的履约保证金30000元返还给原告。两被告因其违约或者缔约过失行为，还应赔偿原告损失合计84194元。如果两被告不认可原告主张的损失数额，原告将申请进行司法评估：2009年标的厂房建成之后，经过征得被告的同意，原告对其中的部分生产、办公、生活设施进行了装饰装修。于2009年6月30日购买办公室不锈钢门窗4套共支付9000元，2009年7月28日支付环氧地坪漆工程款38000元，2009年8月8日签订装修协议并于装修完工后支付了78970元装修工程款，2009年9月20日支付搭建二层阁楼工程款25000元，上述装饰装修款项合计150970元。因约定合同期限为10年，剩余租期还有超过2年的时间，两被告应向原告赔偿剩余租期的装饰装修残值损失150970元×2年÷10年=30194元。原告为了恢复生产，被迫在解约后重新寻址，将原告的全套机器设备拆卸搬迁至新的厂址，再进行重新安装调试，共支付搬迁费用24000元。原告之所以要进行这样一次搬迁，从而产生搬迁费用，完全是缘于两被告的过错，该费用也全部应当由两被告承担。另外，从2017年5月4日被执法部门责令停工，到7月份搬迁到新的厂址逐步恢复生产，虽然原告积极采取了一些减少损失的补救措施，但仍然造成了原告公司不小的停产停业损失。原告暂酌情参照租金的标准，向两被告主张30000元的损失数额。现因被告既不愿意退还原告所交的履约保证金，更不愿意就其违约或缔约过失行为对原告造成的损失进行赔偿，为了维护自己的合法权益，原告被迫向人民法院提起诉讼，请求公正判决。
被告姚敬杨、杨潘正共同辩称，不同意原告的诉讼请求,理由如下：1.根据双方签订的修改后的合同，租期为2009年7月12日至2019年7月12日，原告单方终止合同，根据合同约定，单方终止合同押金不退还，我方有权没收押金；2.在租赁期间，原告在涉案房屋的装修无法拆走，归被告所有；3.根据原告2017年3月1日至6月27日的用电情况，其中3月至6月6817度的用电量，5-7月5903度的用电量，上述两个时间段用电量相差不大，可见原告没有停工；4.根据合同第四条第6、8点，我方根据原告提供的图纸建造厂房，在租赁期间，我方已经告知原告国土部门对占有土地进行处罚，但是原告告知我方继续建造厂房。
被告姚敬杨、杨潘正向本院提起反诉请求：1.判令原告向两被告支付从2017年5月12日至2017年6月27日的租金22068.75元，违约金11324.13元（以22068.75元为基数，按照每年24%的标准，从2017年7月1日计至付清租金之日止，暂计至2017年10月1日）；2.判令本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2008年6月11日，两被告与原告签订《房屋租赁合同》，双方约定由原告承租位于广州市花都区新华街九潭村东安社海底（土名）的新建厂房，签订合同时，租赁土地上未有建筑物。签订合同后，原告向两被告提供建设图纸等材料，要求两被告按照其要求在涉案土地上建设厂房，厂房建设完成后，两被告依约于2008年11月1日前已将土地及地上建筑物交给原告，给予30天的装修期。根据《房屋租赁合同》第三条第1点，原告应于2017年6月30日前交纳2017年上半年的租金，但原告至今仍欠从2017年5月12日至2017年6月27日的租金22068.75元，原告的行为已构成违约，故被告为维护自身的合法权益，向贵院提出反诉请求，望法院判如所请。
原告李忠民针对反诉辩称，造成本次诉讼的原因是被告向原告出租涉案厂房的时候隐瞒了该厂房的土地并没有经土地行政部门批准，不能进行厂房建筑这一事实，导致原告无法正常经营，其违约方明显在于被告，因此在原告通过微信、快递以及当面沟通的情况下要求被告解决土地使用问题被告无法解决后，原告才单方解除合同，因此原告提出解除合同是在被告违约的情况下提出的，因此被告的反诉没有事实依据，且按照我方提供的两份视频材料，在双方合同解除前，被告方口头承诺给予原告搬迁时间至2017年6月底，是不收取任何租金和场地使用费，但在原告搬离后，两被告没有履行承诺，才引致本次诉讼，因此请求法院驳回被告的反诉。
经审理查明：涉案土地位于广州市花都区新华街九潭村东安经济合作社（土名：海底），姚敬杨、杨潘正表示该土地为农村集体土地，权属人为九潭村东安经济社，但未办理相关权属证书。2007年7月3日，姚敬杨、杨潘正与九潭村东安经济社签订《土地租赁合同》，约定：九潭村东安经济社将位于九潭村（土名）门口埔、蕉园的土地5.86亩租给姚敬杨、杨潘正建厂房或商铺，租期30年。姚敬杨、杨潘正表示其将承租的部分土地转租给李忠民。
2008年6月11日，姚敬杨、杨潘正（甲方、出租方）与李忠民（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于九潭村东安社海底（土名）新建厂房租给乙方作商务经营使用（见附表一：合同租地建筑布置图），建筑面积：厂房972平方米，住房430平方米，空地面积588平方米。二、租期从2008年至2018年。三、租金结算：面积按建筑物面积计算，房屋和空地的面积，乘以双方协定的租金单价，即为甲方所收取的月租金。2008年至2011年，月租金共12390元…2017年至2018年月租金为16480元…四、双方的责任和权利。1.甲方负责提供：水DN100（含水表），电50千瓦（含电表）的用水用量入户，所有申请报装手续和费用由甲方负责解决，如甲方提供的用量不够时，需要增容、报装及拆装的手续和费用由乙方负责。2.厂房的消防设施（包括入户管道和室内消防器材），由甲方负责申报、安装及验收。3.住房里的水、电、门、窗由甲方负责安装到位，厂房水由甲方负责安装到位，电的装修费用由乙方承担。（总表箱应到厂区内）。4.住房在原结构的基础上，如乙方确定需要拆改，必须征求甲方的同意，厂房内乙方根据工作需要可以自行改造，若拆改需要办理的各种手续及相关费用由乙方负责。5.在合同内甲方必须提供乙方用于营业执照的年检、注册等一切资料，并配合乙方办理公司地址变更手续的资料，否则本合同无法生效，甲方应退还乙方已交纳的履约保证金和剩余的租金及双倍赔偿乙方租房期间的一切损失。6.甲方需按“附表二：合同住房室内布局图”的要求建造住房，7.3楼所有的房间、楼梯、通道、卫生间、浴室、厂区建造的卫生间，均安装地砖，住房3楼全部装修完成，费用由甲方负责。8.甲方需按“附表三：合同厂房室内布局图”的要求建造厂房，所有下水道由甲方负责建造，下水道因建造不合理等原因，修复工作也由甲方负责。9.如果底层商铺经营饮食行业的，必须安装烟道管，烟道管长度应高于三楼住宅，底层商铺窗口（向厂房面）必须安装防盗窗，费用由甲方负责。10.工厂车间大门应安装推移门由甲方负责，工厂大门门柱由甲方负责建造，铁门由乙方负责。11.甲方必须提供给乙方甲方的土地使用证明单。五、履约担保和押金：1.本合同经双方签约后，甲方负责承建并尽快开工，同时乙方需向甲方缴纳履约的保证金30000元。2.在住房和厂房竣工后，应给乙方30天的装修时间。六、7.合同结束后，在该租房内由甲方提供的建筑物、构筑物、附着物、电源、电线、供水、消防管道等不动产，不能拆走，乙方加建的建筑物、装修及水、电、线路开关、门窗等，不能拆走，归甲方所有，属乙方的机械、设备、经营配套设施设施、办公设施等归乙方所有，可以拆走。七、违约责任：1.合同签订后，甲方应尽快组织施工，于2008年11月1日前交房，否则，按每逾期一天，罚款500元。2.租赁期内，乙方想退出合同，押金不退还。3.乙方逾期缴付租金，每逾期一周按当月租金的10%增缴违约滞纳金。如超过规定期限的一个月未缴租金，视为乙方违约。合同附件为建造构图，合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
2008年6月12日，李忠民向姚敬杨支付厂房押金30000元。之后，姚敬杨、杨潘正开始建设厂房。李忠民认为厂房未按合同约定在2008年11月完工并交付使用，遂双方就上述合同第一页的内容即合同第一至第三条的内容进行重新约定，租期改为2009年7月12日至2019年7月12日，租金每年分两次缴纳，乙方必须在每年6月30日前交清当年月租金总额的50%，在每年12月30日前交清当年月租金总额剩余的50%。2009年至2012年月租金为12158.40元…2015年至2018年月租金为14701.70元…李忠民表示该厂房实际在2009年6月才建设完毕并交付使用，之后李忠民对涉案厂房进行了装修，包括对厂房的天花吊顶、墙壁粉刷；地板漆、办公室瓷砖、阁楼、不锈钢窗门的装修；卫生间及门卫室的修建、宿舍楼梯的粉刷等，为此李忠民提交装修协议及相关收据予以佐证，其中装修协议载明工程款为78970元，内容包括：车间隔墙带水泥粉刷、办公室铺地板、地脚线、办公室吊顶、会议室顶部阁楼板工料、退火炉槽按图纸尺寸建好、线槽按图纸尺寸加木板、办公室粉刷涂料、车间粉刷涂料、办公室隔窗上梁包钢筋混凝土、卫生间外墙马赛克内墙瓷片、车间储水池2个、卫生间外洗手水池工料、保卫室铺地板、顶部混凝土、墙面外墙马赛克内带粉刺…收据为部分工程款支付凭证及设备搬迁费用的单据。李忠民表示其在涉案厂房经营广州市新民机械配件有限公司，于2009年10月10日利用涉案厂房的地址办理了营业执照，为办理营业执照的需要还与九潭村东安经济社签订了一份租赁合同。姚敬杨、杨潘正表示厂房在2008年11月即建设完毕并交付使用，之后姚敬杨与李忠民就合同第一页的内容进行重新签订，但杨潘正对合同租期的变更不同意就没有在该变更的内容上签字，姚敬杨、杨潘正认为双方实际履行的是2008年6月签订的合同。姚敬杨、杨潘正表示其建设的厂房及宿舍未办理相关规划报建手续。双方正常履行合同至2017年5月，2017年5月4日，李忠民收到广州市城市管理综合执法局花都分局发出的《责令限期改正通知书》，载明：广州市新民机械配件有限公司：你单位于2017年5月4日在花都区荔红北路进行乱搭建、不能出示报批手续，违反了相关规定，责令你单位立即停止违法行为。之后，李忠民从2017年5月12日起未付租金，并通过微信、短信、邮件等方式与姚敬杨、杨潘正协商相关退场事宜。最终，李忠民于2017年6月27日搬离厂房，双方对水电费及钥匙进行了交接，并由姚敬杨、杨潘正向李忠民支付大门折旧费3000元。李忠民表示涉案建筑物因无规划报建手续导致其无法继续租用，故姚敬杨、杨潘正须退还保证金30000元并赔偿相关装修、停产及搬迁损失。姚敬杨、杨潘正对此不予确认，认为李忠民未到合同期限就退场，故不同意退回押金并支付相关损失，且认为李忠民未付清2017年5月12日至2017年6月27日期间的租金，该租金按合同约定的在2014年1月1日至2017年12月31日期间每月14980元的标准计算，李忠民认为是按变更后的合同约定的租金标准进行交租，并提交租金收据予以佐证，收据显示2017年1月、2月的租金为29425元，2017年3月、4月的租金为29425元，即2017年的租金标准为14712.50元/月。双方协商不成，遂诉至本院成讼。
诉讼中，李忠民申请对涉案厂房的装修现值、搬迁费用及停产停业损失进行评估，本院摇珠确定广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，在提交评估资料过程中，李忠民表示其经营的公司账务不健全，无法提供齐全的经营核算资料，因此撤回对停产停业损失的评估。之后，评估公司经过现场勘察并结合当事人提交的资料，于2017年12月18日出具评估报告的初稿，载明厂房建筑装修现值为47747元，厂房设备的拆装搬迁运输费为19600元。姚敬杨、杨潘正对该评估报告提出异议，认为评估结论参照文件不合理、存在重复评估项目，且部分装修工程是姚敬杨、杨潘正出资建设的（对应报告中：办公室：A3-10砌筑墙体、A10-7墙面批荡；门岗房、厕所：A3-10砌筑墙体、A10-7墙面批荡、A10-168墙面镶贴马赛克、A4-178屋顶现浇构件钢筋制安、A4-14屋顶现浇混凝土、A12-260铝合金窗安装；厂房：A3-10砌筑墙体、A10-7墙面批荡），不应评估，载货汽车亦应相应减少，亦不同意对退火池、动力电路及搬迁费用等进行评估。之后评估公司对此作出答复，认为其评估对于权属部分不作认定，仅根据现场实际情况进行丈量，对于部分计算项目进行了调整，并于2018年1月31日出具评估报告的终稿，该报告终稿载明厂房建筑装修现值为40602元，厂房设备的拆装搬迁运输费为19600元。为此，李忠民预缴评估费8000元。针对该评估报告，李忠民变更诉讼请求为：1.判令两被告退还原告所交的履约保证金30000元；2.判令两被告因违约或者缔约过失给原告造成的损失90202元（包括装饰装修残值损失40602元、搬迁费用损失19600元以及停产停业损失30000元）；3.判令两被告承担鉴定费8000元及本案的诉讼费。之后，本院发函评估公司，若剔除上述姚敬杨、杨潘正主张的由其出资建设的项目，评估结论是否发生变更，评估公司复函称若剔除办公室砌筑墙体、墙面批荡；门岗房、厕所砌筑墙体、墙面批荡、墙面镶贴马赛克、顶现浇构件钢筋制安、屋顶现浇混凝土、铝合金窗安装；厂房砌筑墙体、墙面批荡等项目，厂房建筑装修现值变更为33876元。
诉讼中，本院向双方行使释明权，若涉案合同无效是否变更诉讼请求，李忠民表示若涉案合同无效，其不变更诉讼请求；姚敬杨、杨潘正表示若涉案合同无效，则将其反诉请求中的租金变更为占有使用费。
本院认为：姚敬杨、杨潘正与李忠民签订的《房屋租赁合同》虽是双方当事人的真实意思表示，但涉案租赁物在一审庭审辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故上述《房屋租赁合同》为无效合同。
虽然合同无效，但李忠民实际占有使用涉案厂房至2017年6月27日，双方确认2017年5月12日至2017年6月27日期间的租金未付，故姚敬杨、杨潘正要求李忠民支付该期间的占有使用费，合理有据，本院予以支持，虽然姚敬杨、杨潘正主张按原合同租金标准计算，但其在本案主张的占有使用费标准与李忠民在2017年上半年实际支付的租金标准一致，即14712.50元/月，故本院采纳按该标准计算2017年5月12日至2017年6月27日期间的占有使用费，经核算，共计22068.75元。关于利息，姚敬杨、杨潘正要求按年24%的标准计算利息，依据不足，本院酌情调整为：以22068.75元为本金，从2017年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止，超出部分，本院不予支持。李忠民认为当时姚敬杨、杨潘正口头承诺不收取其在2017年6月撤场前的租金，对此李忠民未提交证据予以佐证，姚敬杨、杨潘正亦不予确认，故本院对李忠民该抗辩意见不予采纳。
根据合同无效的处理原则，李忠民要求姚敬杨、杨潘正返还押金30000元，合理有据，本院予以支持。
本案的争议焦点为姚敬杨、杨潘正应否赔偿李忠民主张的各项损失，对此，本院分析如下：一、关于装修现值损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”根据本案查明的事实，李忠民在承租涉案厂房后经姚敬杨、杨潘正的同意对涉案厂房投入了装饰装修，现涉案合同无效，故姚敬杨、杨潘正理应分担形成附合的装饰装修物的现值损失。姚敬杨、杨潘正明知涉案土地属于农用地及建筑物未取得规划报建手续的情况下，仍将涉案厂房出租给李忠民，存在过错；李忠民在姚敬杨、杨潘正未出示涉案土地权属证书及建筑物规划报建手续的情况下即与其签订租赁合同，亦存在过错，本院认定双方对于合同无效承担同等的过错责任。结合合同约定的租期及双方合同的实际履行情况，本院酌定姚敬杨、杨潘正承担该现值损失的30%。关于该现值损失的金额，评估公司经过现场勘察及当事人提交的资料作出评估报告，该评估程序依法进行，对于姚敬杨、杨潘正提出的评估依据的文件错误、存在重复评估项目等，评估公司已作出答复并对相应项目在评估报告的终稿中作出调整，故本院依法对该评估结论予以采纳。其中，涉案合同约定电的装修费用由李忠民承担，姚敬杨、杨潘正认为动力电路的费用不应评估，依据不足，本院不予采纳；关于退火池，李忠民已安装使用多年，姚敬杨、杨潘正以该退火池破坏厂房结构为由不同意评估，其未能举证证明，依据不足，本院不予采纳；关于姚敬杨、杨潘正提出的部分项目属于其出资建设的问题，根据本案查明的事实，涉案合同约定整个厂房的建设由姚敬杨、杨潘正负责，合同第四条亦约定基本的建设及装修项目，结合李忠民提交的装修协议，评估报告中办公室砌筑墙体、墙面批荡及门岗房、厕所砌筑墙体、墙面批荡、墙面镶贴马赛克、屋顶现浇构件钢筋制安、屋顶现浇混凝土、铝合金窗安装以及厂房砌筑墙体、墙面批荡等项目并未包含在李忠民的装修协议项目中，李忠民亦未举证证明上述项目属于其后期投入的装修，故本院采纳姚敬杨、杨潘正主张的上述项目应在装修损失中予以扣减的意见，剔除上述项目后的装饰装修物现值损失为33876元，故姚敬杨、杨潘正须向李忠民赔偿装修损失10162.80元（33876元×30%），李忠民主张超出上述部分的其他装修损失，依据不足，本院不予支持。二、关于搬迁费用损失。涉案厂房因无规划报建手续被城管部门要求停止经营，李忠民为此将涉案厂房内的设备及相关设施搬迁，对此已提交搬迁明细表及相关单据予以佐证，而评估公司对此亦作出相应的评估报告，该评估是结合现场勘察及李忠民提交的相关单据完成，合法有据，故本院依法采纳该评估结论，根据前述分析，双方对合同无效承担同等的过错，故姚敬杨、杨潘正应承担李忠民搬迁费用损失的一半，即9800元（19600元×1/2），超出部分，本院不予支持。三、关于停产停业损失。因李忠民未能举证证明因姚敬杨、杨潘正的行为导致其产生相关停产停业损失，且对于合同无效李忠民负有一定的责任，其理应承担因涉案建筑物无报批手续而被停止经营所带来的风险，关于其主张的停产停业损失金额亦无法通过评估得出相应的结论，对此，李忠民应承担举证不能的后果，故李忠民主张的停产停业损失30000元，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、原告李忠民于本判决发生法律效力之日起十日内向被告姚敬杨、杨潘正支付2017年5月12日至2017年6月27日期间的占有使用费22068.75元及利息，利息以22068.75元为本金，从2017年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；
二、被告姚敬杨、杨潘正于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李忠民返还押金30000元；
三、被告姚敬杨、杨潘正于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李忠民赔偿装修损失10162.80元；
四、被告姚敬杨、杨潘正于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李忠民赔偿搬迁费用损失9800元；
五、驳回原告李忠民的其他诉讼请求；
六、驳回被告姚敬杨、杨潘正的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2704.04元，由原告李忠民负担1580.04元，被告姚敬杨、杨潘正负担1124元；评估费8000元，由原告李忠民负担4675元，被告姚敬杨、杨潘正负担3325元；反诉案件受理费192.41元，由原告李忠民负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 吴海萍
人民陪审员 骆国贤
人民陪审员 高 媛
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 曾佩仪
孙雪芳