云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终7817号
上诉人（原审被告，反诉原告）：马艳芬，女，1982年8月10日出生，回族。
委托诉讼代理人：昌云华，寻甸回族彝族自治县仁德镇法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：白云平，女，1974年3月15日出生，回族。
上诉人马艳芬因与被上诉人白云平房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2017）云0129民初1581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马艳芬上诉请求：1、撤销一审判决第四项，予以改判或发回重审；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：本案中，被上诉人在购买本案争议房屋时，上诉人已经对房屋进行了装修并使用9个月，被上诉人购买房屋后，并未要求上诉人退还房屋、拆除装修装饰，而是继续租赁给上诉人使用，应当视为被上诉人对于上诉人装修的认可和同意，被上诉人应当对上诉人装修房屋的残值损失进行赔偿。上诉人已向一审法院提交了装修的费用凭据，还递交了对装饰装修损失残值进行鉴定评估的申请书，但未被准许。一审判决已经认定了上诉人向被上诉人支付房租而被上诉人拒收的违约事实，被上诉人应向上诉人承担违约责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人白云平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
白云平向一审法院起诉请求：1、解除当事人之间的房屋租赁合同；2、判令马艳芬于判决生效后3日内给付租金15000元；3、判令马艳芬于判决生效后7日内搬出承租房屋；4、诉讼费由马艳芬承担。马艳芬提出反诉请求：1、如被判决解除租赁合同，要求判令白云平赔偿因违约终止合同造成的装修损失30000元；2、判令白云平支付违约金9000元；3、本诉与反诉的诉讼费由白云平承担。
一审法院认定事实：2014年8月12日，马艳芬与寻甸仁德博丽建材装饰店就寻甸县仁德镇馨苑花园B区一层24号的房屋装修款进行结算，马艳芬支付装修款62400元。2014年8月28日，马艳芬与昆明鼎业房地产开发经营有限公司（以下简称“鼎业公司”）签订房屋租赁合同，租用该房屋，租赁期限为2014年8月28日至2015年8月27日，合同约定：“马艳芬如需装修，须征得鼎业公司书面同意，投资由马艳芬自理，退租时，除另有约定外，鼎业公司有权要求马艳芬按原状恢复或向鼎业公司交纳恢复工程所需费用。”2015年5月29日，白云平与鼎业公司签订商品房认购协议书，出资购买马艳芬租赁的房屋。自2015年6月1日开始，白云平以每年租金15000元向马艳芬出租该房屋，双方未签订书面合同，至白云平起诉时，当事人的租赁期间已满二年不满三年，马艳芬支付过第一年租金，第二年租金因双方发生纠纷，马艳芬欲支付，白云平拒绝收取。
一审法院认为，当事人的房屋租赁合同成立并有效。本案中，当事人对租赁期限存在争议，马艳芬主张租赁期限为3年，但没有相关证据证实，没有争议的是当事人的租赁期间已满二年而未签订书面合同，应视当事人的房屋租赁为不定期租赁。现白云平以马艳芬拒不支付租金违约为由主张解除合同，在马艳芬通过举证及答辩明确表示同意支付上一年度的租金后，白云平仍坚持解除合同，基于当事人的租赁为不定期租赁，白云平有权通过诉讼方式解除合同，对其解除房屋租赁合同的请求予以支持。租赁合同解除后，马艳芬无权再占有房屋，对白云平要求马艳芬返还房屋的请求予以支持，但白云平主张马艳芬于判决生效后7日内返还房屋，时限较短，应当给予合理时限，根据实际情况一审法院酌情确定为30日。关于支付租金的问题，马艳芬同意支付，不违反有关法律规定，对白云平要求马艳芬支付租金的诉讼请求予以支持。关于装饰装修的问题，本案中房屋的装饰装修发生于马艳芬与鼎业公司的租赁之前，马艳芬与白云平租赁期间并未产生新的装饰装修，虽然白云平在购买房屋时是明知存在装修而购买，但不能据此认定白云平同意装饰装修并承担相应法律后果，且白云平不同意利用装饰装修，故对马艳芬要求白云平赔偿装饰装修损失的请求不予支持；因装修价值的鉴定对本案无必要性，对马艳芬关于委托鉴定装饰装修价值的申请不予准许。关于违约金的问题，当事人无违约金约定，且导致合同解除是基于不定期租赁赋予当事人的随时解除权而不是当事人违约，故对马艳芬要求白云平支付违约金的诉讼请求不予支持。判决：一、解除原告（反诉被告）白云平与被告（反诉原告）马艳芬关于寻甸县仁德镇馨苑花园B区一层24号房屋的租赁合同；二、由被告（反诉原告）马艳芬向原告（反诉被告）白云平支付租金15000元，限判决生效后10日内履行；三、由被告（反诉原告）马艳芬向原告（反诉被告）白云平返还寻甸县仁德镇馨苑花园B区一层24号房屋，限判决生效后30日内履行；四、驳回被告（反诉原告）马艳芬的反诉请求。本诉案件受理费190元，反诉案件受理费550元，减半收取计370元，由被告（反诉原告）马艳芬负担。
本院二审期间，双方均未提交新证据。二审查明事实与一审一致，对于经一审法院审理确认的案件事实，本院予以确认，不再赘述。
综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人要求被上诉人赔偿其装修损失并支付违约金的诉请是否具有事实和法律依据？
本院认为：根据本案查明事实，上诉人于2014年8月28日与鼎业公司签订房屋租赁合同，租期为2014年8月28日至2015年8月27日。此后被上诉人于2015年5月29日购买涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，上诉人仍可租赁涉案房屋至其与鼎业公司签订的前述房屋租赁合同约定的租期届满之日即2015年8月27日止，该租期届满后，上诉人与被上诉人未签订书面租赁合同，依法应视为不定期租赁，现被上诉人诉请要求解除双方租赁合同，而上诉人对于一审判决解除该合同并由其腾还房屋、支付租金的处理服判未提出上诉，本院予以维持。
关于上诉人要求被上诉人赔偿其装修损失并支付违约金的诉请，本院认为，首先需要明确的是，对于出租人根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定解除不定期房屋租赁合同的情况下，出租人已明知的承租人已形成附合的装饰装修物应如何处理，现行法律没有规定。考虑到本案中，上诉人的装修完成于其与鼎业公司租赁房屋期间、被上诉人购买涉案房屋之前，而上诉人与鼎业公司合同约定的租期为2014年8月28日至2015年8月27日止，从日常情理考虑，在一般情况下承租人对于租赁房屋进行装饰装修的投入多少，都会考虑租期长短的因素，构成附合的装饰装修物价值体现在租赁房屋之中，承租人对租赁房屋的使用即同时享用了附合的装饰装修物的价值，因此，一般而言，承租人在房屋租赁合同约定的租期履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值，上诉人与鼎业公司签订的房屋租赁合同也约定了退租时除另有约定外，鼎业公司有权要求马艳芬按原状恢复或向鼎业公司交纳恢复工程所需费用，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定，一审法院对于上诉人要求被上诉人赔偿装饰装修损失的诉请不予支持并对其要求对装饰装修残值进行司法鉴定的申请不予准许的处理符合本案实际，本院予以维持。关于上诉人要求被上诉人支付违约金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，被上诉人有权随时解除其与上诉人的不定期房屋租赁合同，故被上诉人不收取上诉人租金不构成违约，一审法院对于上诉人要求被上诉人支付违约金的诉请不予支持的处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人马艳芬的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费550元，由上诉人马艳芬负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 起 俊
审判员 钱晓燕
审判员 汪 佳
二〇一八年二月二十四日
书记员 黄琰钊