广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2024号
上诉人（原审原告）：薛炽均，男，汉族，1948年4月18日出生，住广东省清远市清新区。
委托代理人：张伟聪，广东亨信律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：王桂婵，女，汉族，1985年4月16日出生，住广东省清远市清新区。
被上诉人(原审被告)：王灿培，男，汉族，1954年8月16日出生，住广东省清远市清新区。
上列两被上诉人的共同委托代理人：胡继纲，广东远大永恒律师事务所律师。
上列两被上诉人的共同委托代理人：黎国柱，广东远大永恒律师事务所律师。
原审第三人：向炽伟，男，1983年11月8日出生，汉族，住广东省清远市清城区。
上诉人薛炽均因与被上诉人王桂婵、王灿培及原审第三人向炽伟物权确认纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
薛炽均上诉请求：1、撤销原审判决，判决涉案房屋所有权归上诉人所有。2、案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认为被上诉人依法登记取得房屋的所有权是错误的。被上诉人明确表示办理产权所提交的《清新县第五建筑工程公司商品房购销合同》签订的时间及合同的内容均不真实，是为获取房屋产权事后提交的，且合同来源不清晰，公章是否真实无法确认，一审法院对被上诉人办证提供证据具有严重瑕疵并提供虚假购房凭证的行为视而不见，认定被上诉人合法取得没有依据。虽产权登记在被上诉人名下，但本案证据及被上诉人的陈述，显示被上诉人通过非法手段获取，上诉人未通过任何方式明示或暗示将涉案商铺过户给被上诉人名下，房屋的权属属于上诉人。2、（1）从本案的证据可显示，涉案的房屋的权属属于上诉人。双方共同确认争议房屋同属一间房屋，且上诉人提交的《证明》、《协议书》、《确认协议书》已形成证据链，证明涉案房屋属于上诉人。（2）《清新县第五建筑工程公司合同》是伪造的，属于无效合同。庭审中，被上诉人承认办理涉案房屋产权证依据《清新县第五建筑工程公司合同》是不真实的，上诉人并未参与过涉案房屋交易行为。请二审法院查明事实后依法改判。（3）被上诉人没有直接证据证明与原审第三人向炽伟的房屋交易是真实、合法的。房屋买卖合同属于要式合同，被上诉人称与原审第三人口头达成房屋买卖合同，其行为已违反强制性规则。且原审第三人因贷款诈骗罪被判刑，个人诚信存在严重问题，从中立角度分析，被上诉人与原审第三人存在房屋买卖合同很可能是虚假的。（4）被上诉人的行为不属于善意取得。本案被上诉人与原审第三人均从事过中介工作，对房屋的交易具有专业的知识，被上诉人称基于朋友关系没有签订房屋买卖合同，且被上诉人明知向炽伟无权将房屋直接办理到自己名下，不符合善意取得的主观条件。被上诉人没有提供与原审第三人的房屋合同无法查实真实交易情况。被上诉人提供的银行转账记录，并没有房屋收款收据，且被上诉人与向炽伟是好友及生意合作伙伴，无法排除银行转账基于其他经济往来。（5）被上诉人与原审第三人是好友及合作伙伴，双方存在利害关系，原审第三人的陈述证据效力不高。（6）被上诉人与原审第三人未签订房屋买卖合同，无法查清买卖房屋的金额，交付方式等。（7）上诉人曾与原审第三人存在涉案房屋的买卖关系，被上诉人清楚该情况，即使被上诉人向原审第三人购买房屋，也只是上诉人向原审第三人未对房屋买卖合同的权利、义务的转让。综上，恳请二审法院作出公平判决。
被上诉人王桂婵、王灿培辩称，一、被上诉人取得涉案商铺的所有权是合法、善意的，其依法所取得的物权应受法律保护。被上诉人为涉案商铺“之二号商铺”的合法权属人，原审第三人向炽伟于2012年通过“清远清城区新城现代房地产中介咨询服务公司”向清新县第五建筑工程公司、薛炽均、梁瑞虾购买包括涉案商铺在内的两个商铺，并约定支付40万元购房款，从现有证据可知，剩余30万元于上诉人办理产权证后才支付完毕。后产权证于2014年10月办成，但原审第三人因在监狱服刑，无法支付尾款，故上诉人选择诉讼。依据《合同法》第三十六条及《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，房屋买卖合同仍可成立，被上诉人取得涉案商铺的所有权合法、有效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合法合理，请求二审法院依法驳回上诉人的请求，维持原判。
原审第三人向炽伟因在韶关监狱服刑未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
薛炽均向一审法院起诉请求：1、确认清新区×××路××首层105之二号铺的产权属于原告；2、由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：1994年7月3日，原清新县第五建筑工程公司（甲方）与薛炽均、梁瑞虾（乙方）签订一份《建筑安装工程承发包专用合同》，约定由乙方承建位于清新区×××路十三号区清新县第五建筑工程公司商住楼，建筑工期为360日。1995年工程动工，1996年12月规划验收合格，总层数为八层、总套数为77套。原清新县第五建筑工程公司与薛炽均、案外人梁瑞虾对房屋、商铺进行了产权分割，并全部以原清新县第五建筑工程公司的名义对外销售。除将涉案105号商铺留作自用外，1996年已销售完毕。1997年间有三十多户业主已办理房屋产权证，余下业主因各种原因未能登记办理房屋产权证,涉案105号商铺也没有办理房屋产权证。但国有土地使用权总证系于2010年才补办，之后才办理各业主的土地分证。
2011年6月5日，薛炽均与合伙人梁瑞虾签订一份《确权协议书》，约定将分配给两人的“××路××楼后面剩余的7-9卡面积为197.22㎡的商铺”及涉案105号铺归薛炽均一人所有。因105号铺当时尚未办理产权登记，在占有和使用过程中，曾将涉案商铺表述为“9-11卡”，在一审法院组织的庭前现场勘查中，双方确认为同一地址同一商铺。之后，薛炽均将105号商铺整体租赁给承租人梁伟雄、薛光锐，每月收取租金3000元。
2012年4月23日，薛炽均通过房地产中介“清远市清城区新城现代房地产中介咨询服务部”签订商品房买卖合同一份，将涉案105号商铺转让给原审第三人向炽伟，向炽伟当日支付“定金”200000元及“商铺诚意金”20000元，薛炽均出具收款收据。对成交金额，双方表述不一，向炽伟表示是六七十万元，且约定商铺可以登记在第三方名下。薛炽均表示成交价是七十万元，并确认共收到向炽伟350000元，当时约定如未按期交清合同余款之前，薛炽均有权收回商铺，但双方均未向一审法院提交合同。合同签订后，薛炽均即将商铺交付给向炽伟占有，租金即时交由向炽伟收益。2012年8月28日，向炽伟与承租人薛光锐（梁伟雄的合伙人）续签租赁合同，租金仍为每月租金3000元，每月租金由向炽伟或陈惠玲收取。
2014年7月7日,王桂婵、王灿培提交一份与原清新县第五建筑工程公司倒签日期为1998年6月2日的《清新县第五建筑工程公司商品房购销合同》，委托原清新县第五建筑工程公司的“何姨”何灶莲到清远市清新区解决城市规划区房地产权土地使用权登记发证历史遗留问题领导小组办公室（以下简称解遗办）办理房地产权证、国土证转移登记手续，并交纳了22446元办证费用。2014年7月18日，解遗办在《清远日报》上刊登《关于房屋权属土地使用权情况的公示》，对包括×××路××等一批旧建筑的权属情况进行公示，公示期间30天。该公示另张贴在滨江区××楼房的楼梯口。2014年10月，政府分批核发房屋产权证和国有土地使用权证，105号商铺以中间柱梁为界一分为二，其中105之一号铺登记在另案陈彩平名下（陈惠玲胞姐）、105之二号铺的产权登记在本案王桂婵、王灿培名下（粤房地权证清新字第××、01××56）。
2015年4月9日，薛炽均在涉案105号商铺张贴《严正声明》一份，声明内容如下：“本铺，原开发商已将首层105之一、之二卖给向炽伟，由于当时未办好房地产权证和国土证，经双方协商一致同意先付部分首期款，105之一、105之二两卡铺共欠人民币叁拾伍万元，在办理好房地产权证和国土证时将余款一次性付清给开发商。现房地产权证和国土证已在2015年3月全部办好。同时，在办理房地产权证和国土证时，向志（炽）伟私下将105号之一办理到陈彩平名下，将105之二办理到王桂婵、王灿培名下，但余款35万元至今未付清给开发商，对方已构成违约行为，现开发商已严正声明：在未收清余款之前，将收回105之一、之二铺，本铺的权属和使用权归开发商所有，本铺并不得转卖给他人”。
应薛炽均保全申请，一审法院于2016年3月23日裁定查封了登记在王桂婵、王灿培名下的105之二号铺。另应薛炽均调查申请，一审法院向银行查询王桂婵上述工商银行尾号8664在2013年底前的银行流水，发现向炽伟上述尾号7071账号于2013年8月16日汇款50000元、11月5日汇款30000元给王桂婵。王桂婵质证表示该款是帮向炽伟买卖房屋成功后向炽伟支付的佣金。
此外，一审法院依法询问了原清新县第五建筑工程公司的“何姨”何灶莲（1948年出生）。何灶莲原为原清新县第五建筑工程公司会计，已退休多年。何灶莲表示，其已于2002年退休，原清新县第五建筑工程公司商住楼系于2010年才补办国土总证，之后才办理各家各户的国土分证及余下部分业主的房产证。因原清新县第五建筑工程公司已转制，而其本人也是××商住楼的业主之一，业主们均要求其帮忙办证，故由其通知各家各户提交办证资料、交纳办证费用等协助各业主办证，并一一登记造册。2014具体办证时，是陈彩平、王桂婵以业主身份要求办证，为此其曾电话中征求过薛炽均意见，薛炽均未表示异议，称可照办。何灶莲表示不清楚王桂婵提交的合同来源。对此薛炽均方质证表示薛炽均并未同意何姨办证给陈彩平、王桂婵，陈彩平、王桂婵并不能证明其善意取得。
另查明：1、原清新县第五建筑工程公司原投资人为清新县龙颈镇经济管理办公室，因企业转制于2012年8月9日变更注册登记为“清远市富洲建设工程有限公司”，性质为自然人投资的有限责任公司。
2、原审第三人向炽伟多年来从事房屋中介业。因涉嫌贷款诈骗罪和信用卡诈骗罪，向炽伟等人于2014年6月11日被公安机关刑事拘留。2015年5月25日，清城区人民法院作出（2014）清城法刑初字第583号刑事判决书，以向炽伟犯贷款诈骗罪、信用卡诈骗罪，数罪并罚判处向炽伟有期徒刑八年、并处罚金100000元。2015年11月2日，清远市中级人民法院二审终审裁定维持。向炽伟的贷款诈骗手法，系以单独或伙同黄杏媚、李丽梅等被告人，多次以他人名义购买二手商铺后，提交虚假的评估报告、虚假的收入证明及空壳公司等虚假材料，以购房人名义将商铺抵押给银行，骗取银行巨额贷款。
一审法院认为，本案是物权确认纠纷。争议焦点是王桂婵、王灿培对涉案105号之二商铺的物权是否依法登记取得。
薛炽均于1997年以开发商身份取得涉案105号商铺的所有权后，于2012年4月23日将涉案105号商铺整体转让给向炽伟，双方签订有房屋买卖合同，薛炽均确认先后收取向炽伟购房款350000元。合同签订后，薛炽均即已将涉案105号商铺交付向炽伟使用和收益，对余下购房款，薛炽均在声明中确认是“办理好房地产权证和国土证时将余款一次性付清给开发商”。即向炽伟根据双方约定取得了涉案105号商铺支配、使用的权利。向炽伟作为合同相对人，表示涉案商铺实际是陈惠玲购买的，且与薛炽均约定了商铺可以登记在第三方名下，是陈惠玲将该铺一分为二分别转让给本案王桂婵、王灿培及另案陈彩平。而且原清新县第五建筑工程公司的经办人何灶莲也表示办证给王桂婵、王灿培及另案陈彩平，是征得薛炽均同意的。薛炽均诉称在未收清购房款的情况下由其保留所有权，但其未提交买卖合同或其他证据，故对薛炽均此主张，一审法院不予采信。现登记机构为解决一批老建筑的历史遗留问题，通过在《清远日报》及涉案楼房梯间张贴公示的方式进行公示，薛炽均是明知或应当知道政府公示，而未在法定期限内提出异议，登记机构依法核准颁发了产地产权证、国有土地使用权证给王桂婵、王灿培及另案陈彩平。综合上述分析，王桂婵、王灿培取得涉案105之二号商铺的物权证书是依法登记取得，薛炽均请求确认涉案105号之二商铺的物权归其所有事实和理由依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院作出如下判决：驳回薛炽均的诉讼请求。本案受理费3300元、保全费1270元，合共4570元，由薛炽均承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系物权确认纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为:薛炽均请求确认其为清新区××路××首层105之二号铺产权属人的依据是否充分。
本案中，薛炽均、梁瑞虾基于开发商住楼与原清新县第五建筑工程公司签订《建筑安装工程承发包专用合同》，并于工程完工后，双方对房屋、商铺进行了分配。此后梁瑞虾与薛炽均于2011年6月5日签订一份确权协议书，确认滨江路××楼后面剩余的7-9卡（现门牌为××首层105之一、之二）面积为197.22㎡的商铺归薛炽均所有，此时并未办理相关房屋登记手续。王桂婵、王灿培购买涉案商铺的一半，即××路××首层105之二并取得产权证，是原清新县第五建筑工程公司的财务何灶莲到房管部门申请办理清新区历史遗留问题房地产权证、国土证转移登记手续时办理的，何灶莲本人也表示办证时是征得薛炽均同意。且产权证办好后经清远市清新区解决城市规划区房地产权土地使用权登记发证历史遗留问题领导小组办公室在《清远日报》依法公示才最终登记在王桂婵、王灿培名下。故王桂婵、王灿培取得涉案商铺的所有权是经过法定程序取得的，合法有效。另外，薛炽均与原审第三人向炽伟签订了买卖合同，以70万元价格将涉案商铺出售给向炽伟，其收到了向炽伟35万元首付款后将商铺交付向炽伟使用收益，该节得到双方当事人的认可，故本院认定买卖关系成立，向炽伟取得商铺的支配和使用权利。薛炽均主张与向炽伟口头约定如未按期交清合同余款其有权收回商铺，但薛炽均并未提供充分证据对上述主张予以证实，故应承担举证不能的不利后果。
综上，薛炽均没有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，其要求确认为清新区×××路××首层105之二号铺产权属人并撤销王桂婵、王灿培的产权登记主张于法无据，故一审法院判决驳回薛炽均的确权请求并无不当，本院予以维持。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由薛炽均负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 钟莹莹
审判员 成振平
二〇一七年十一月二十九日
书记员 张丽萍