吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终1804号
上诉人（原审被告）:李京学，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：尹武日，吉林敖联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安明哲，自由职业者，户籍所在地吉林省延吉市，住韩国釜山广域市。
委托诉讼代理人：安德虎，住吉林省汪清县。
上诉人李京学因与被上诉人安明哲房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初2412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李京学及其委托诉讼代理人尹武日、被上诉人安明哲的委托诉讼代理人安德虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李京学上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回安明哲诉讼请求；2、二审诉讼费用由安明哲负担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。（1）李京学与安明哲签订房屋买卖协议时，李京学并不了解涉案房屋不能办理过户手续。李京学于2014年10月9日到中介公司办理房屋过户手续时才了解涉案房屋不能办理过户手续的事实，安明哲的委托诉讼代理人安德虎在另案审理过程中,自认因该房屋的开发商没有缴纳土地征用费不能办理过户手续，因此安明哲欺诈在先，理应安明哲承担违约责任，李京学无过错，不应承担违约责任。（2）2014年8月25日，安德虎通知李京学解除房屋买卖合同，同年7月28日，李京学与安明哲重新协商房款，双方当时口头约定安德虎保证房屋买卖合同继续履行，并同意涉案房屋不能过户时赔偿李京学2万元，在此情况下李京学才同意承担安明哲所借20万元的一半利息，也就是说承担10万元本金的贷款利息。2.一审判决认定违约金数额过高，双方约定的违约金过高根据相关法律规定应予调整。3.一审判决适用法律错误。一审判决没有认定安明哲隐瞒涉案房屋不能过户的过错责任，应根据《合同法》第四十二条第二款规定，安明哲承担违约责任。
安明哲辩称：李京学的主张不符合事实，理由如下：1.双方签订房屋买卖合同前，经安明哲的父亲安德虎自行到延吉市房产局了解，因涉案房屋的开发商拖欠土地相关费用导致暂时不能办理过户手续。双方经过中介公司协商房屋买卖事宜，李京学需交给中介公司购房款37万元，安明哲从中介公司收取售房款35万元。安德虎将涉案房屋尚未办理土地使用权证，房屋产权暂时无法变更的事实向李京学交代清楚的情况下，双方签订的房屋买卖合同，并约定先行交付购房款33万元。剩余款2万元待产权过户后交付。2.双方签订房屋买卖合同时，李京学已了解涉案房屋不能变更产权的事实。因此，李京学提出的其于2014年10月9日在中介公司了解涉案房屋不能过户的事实主张与没有事实依据。3.安明哲从未承诺涉案房屋不能办理过户手续时赔偿李京学2万元。安明哲及其代理人安德虎在涉案房屋交易中根本不存在民事欺诈行为。
安明哲向一审法院起诉请求：1、李京学支付5万元违约金（一个月1万元，共5个月）2、李京学支付12000的房租和600元的小孩摇篮车损失。事实与理由：我方与李京学于2014年4月28日在延吉市坤成房地产公司签定了房屋买卖合同。房屋位于吉林省延吉市大宇花园7号楼4单元102号，面积为83.95平方米，房价为37万元。合同中我方与房地产公司之间约定的房屋价款为35万元，我方负责办理过户于续。我方在35万元中扣出2万元，待办完过户手续后由对方付清房款。另约定，对方在5月30日之前必须按时付清房款，否则对方须因合同违约按交付违约金1万元。此后，对方于7月20日又分2次交付了5万元和10万元，共计15万元，此时对方已经违约了2个月的时间。我方认为应以我方给李京学退款的时间10月24日为界，视为双方买卖合同予以解除，在此之前双方的买卖合同是有效的。期间，因对方不按时交付房款，而导致我们三方之间发生矛盾，对此李京学负有主要违约责任。事后，我方为补救我儿子在韩国的租房资金缺口，经对方同意借贷了20万元的个人贷款，贷款利息为月息2分。因民事案需调解即可，我方对此没有提起反诉。
一审法院认定事实：李京学于2014年4月28日，经延吉市坤成中介公司介绍与安明哲之父安德虎签订了房屋买卖合同，合同约定：李京学购买安明哲的位于延吉市大宇花园7号楼4单元102室、建筑面积为83.95平方米的房屋、房屋价款为37万元，安明哲于2014年5月31日之前将35万元房款支付给安德虎，余款2万元于办理房屋过户手续时支付。合同还约定，李京学于2014年5月31日之前不支付房款应承担每月1万元的违约金。签订合同后，李京学支付给中介公司房款定金3万元，5月李京学支付给安德虎5万元，2014年8月1日支付给10万元，共计15万元。8月23日，安明哲提出来急需钱，要贷款，承认房子是李京学的，让其收钱还贷款，承担一半利息。李京学当时也表示同意。安明哲借款20万，签订合同时，安德虎已把房屋交付给李京学，李京学在安明哲家从2014年5月初至10月14日止居住5个月。因李京学不交房款及无法及时办理房屋过户手续等原因产生纠纷。安德虎于2014年10月24日退还安明哲购房款13万元。中介公司于2014年10月15日退给安明哲定金28000元，中介公司给第三人安德虎退给2000元定金，剩余2万元房款及安德虎从中介公司收到的2000元定金没有退给安明哲。另查，2015年1月5日安明哲出具委托书，委托其父安德虎办理诉争房屋的有关买卖事宜。诉争房屋的有房屋产权证，但尚未办理土地使用证。2015年5月29日李京学因房屋买卖纠纷起诉安明哲，要求退还剩余房款2.2万元。在庭审中，经本院释明安明哲就李京学未按时交付房款及在李京学家居住损失问题未提出反诉。本院作出的（2015）延民初字第3117号民事判决书认为“李京学要求解除房屋买卖合同，退还已交付的购房款，安明哲亦表示同意，并已退还购房款13万元。因此，安明哲也应退还剩余购房款2.2万元。因安明哲在庭审中，经本院释明未提反诉，安明哲提出的李京学违约在先不应退还剩余购房款的抗辩意见，本院不予支持。”安明哲不服判决上诉后，二审法院亦因其未提出反诉为由，认为一审对安明哲提出的李京学违约及其他损失未予审理并无不当，维持了原判。安明哲另行诉讼本案。
一审法院认为：安明哲与李京学间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同有效。李京学在签订合同时就已知，标的房屋有房屋产权证，缺少土地使用证，暂时不能完成房屋产权过户，因此双方约定少交2万元，待过户时交纳剩余房款的约定，解决了暂时不能办理过户手续的问题。李京学应当按约定交付房款。但李京学多次以此为由，未按期交付房款，直至因此解除合同。故李京学未按约定付款的行为构成违约，双方签订的合同应当予以解除，双方对解除合同均无异议且已将该房屋买卖合同解除。但违约问题因安明哲未提出反诉而搁置。在本案中，房屋买卖合同解除后，双方在约定的违约金是否应当予以支持及是否存在其他实际损失的问题上存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因此，即便合同解除，违约金条款也继续有效。经释明，对安明哲要求李京学支付已被解除的房屋买卖合同中的违约金条款的诉请，予以支持。李京学在约定2014年5月31日前不付清房款，则每月按一万元承担违约金的约定有效。对已经产生的双方协商借款的利息、李京学使用期间的房屋使用费等损失，因违约金超过实际损失，不另行计算。李京学违约使用超过四个月，根据实际情况确定四个月，违约金酌定4万元。至于李京学所述已经交付了5万元违约金，因其已经按约支付房款，在另案中得到返还。故本案中不认定在此之前李京学实际支付了违约金。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四之规定判决：一、被告李京学于本判决发生法律效力后支付给原告安明哲违约金4万元；二、驳回原告安明哲的其他诉讼请求。如被告李京学未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1665元，由被告李京学承担。
二审中，双方均未提供新证据。
经本院审理查明：2014年4月28日，经案外人延吉市坤成中介公司（以下简称“中介公司”）介绍，安明哲委托其父安德虎与李京学签订房屋买卖合同，双方约定李京学购买安明哲名下的位于吉林省延吉市大宇花园7号楼4单元102室（建筑面积为83.95平方米）房屋，价款为37万元，李京学于2014年5月31日之前将35万元房款支付给安德虎，余款2万元于办理房屋过户手续时支付。该合同还约定，李京学于2014年5月31日之前不支付房款应承担每月1万元的违约金。
签订合同后，李京学支付给中介公司房款定金3万元，2014年5月28日，李京学支付给安德虎5万元，同年8月1日支付给安德虎10万元，合计支付给安德虎15万元。同年8月23日，安德虎提出急需用款，要求李京学支付剩余购房款20万元，如不能按时支付剩余款，李京学需按月利率2%借款利息。李京学自认涉案房屋归其所有的前提下，同意承担10万元本金的贷款利息。
李京学自2014年5月15日开始居住在涉案房屋，同年10月20日离开涉案房屋，双方认可涉案房屋每月租金为800元。双方因剩余房款及涉案房屋过户事宜产生分歧，于2014年10月23日解除上述房屋买卖合同。次日，安德虎退还给安明哲购房款13万元。李京学自认中介公司于2014年10月15日至2015年10月期间分多次退给其定金28000元，剩余定金2000元，中介公司退给安德虎。2015年5月29日，李京学提起诉讼要求安明哲退还剩余房款2.2万元（含定金2000元）。经延吉市人民法院与本院审理，判决安明哲返还李京学夫妇剩余购房款2.2万元。2016年3月21日，安德虎退还给李京学2.2万元。本案在二审审理期间，李京学要求安明哲赔偿已收房款的利息损失（按人民银行同期同类贷款利率计算利息）。
另查明，2015年1月5日安明哲出具委托书，委托其父安德虎办理涉案房屋的有关买卖事宜。涉案房屋产权登记在安明哲名下，土地使用证至今没有办理。安德虎自认双方签订房屋买卖合同前，其经了解涉案房屋开发商未及时缴纳国有土地征收所需费用，相关部门不予办理土地使用权证，房产管理部门亦不予办理涉案房屋产权过户手续。本案在二审审理过程中，安明哲同意放弃要求李京学赔偿三个童车的主张。
本院认为：安明哲与李京学签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。考虑安明哲在签订房屋买卖合同时，未明确告知李京学涉案房屋尚未办理土地使用权证的事实，李京学未按合同约定交付购房款，故认定双方当事人均有过错，应各自承担过错责任。虽在双方签订的房屋买卖合同中约定，待办理产权过户后交付剩余购房款2万元，但该约定不能视为安明哲已明确告知李京学涉案房屋尚未办理土地使用权证，不能办理房屋过户手续，安明哲亦未举出充分证据证明双方签订房屋买卖合同时，已明确告知李京学涉案房屋产权过户存在瑕疵的事实，因此安明哲提出的其已明确告知李京学涉案房屋暂时不能过户，李京学应承担违约责任的主张不能成立，本院不予支持。
双方履行上述合同过程中产生分歧，自愿解除房屋买卖合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方已终止履行合同，并相互返还房屋及购房款，因此双方当事人可以要求对方赔偿合理损失。安明哲要求李京学赔偿占有、使用涉案房屋期间的租赁损失，李京学要求安明哲赔偿已收房款的利息损失均属合理损失，本院予以支持。安明哲提出的李京学赔偿其剩余购房款20万元利息损失的主张无法律依据，本院不予支持。综上，李京学应赔偿安明哲5个月零6日的租房损失（按每月800元计算）4160元，安明哲应赔偿李京学购房款15万元的利息损失3986元（其中本金3万元，从2014年5月29日至2014年10月24日止计算利息；本金2万元，从2014年5月29日至2016年3月21日止计算利息；本金10万元，从2014年8月2日至2014年10月24日止计算利息。上述利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算），上述二项损失相互折抵后，李京学需赔偿安明哲174元。
综上所述，李京学的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决部分事实认定错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初2412号第二项；
二、撤销吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初2412号第一项；
三、上诉人李京学于本判决发生法律效力后立即支付给被上诉人安明哲174元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1665元，二审案件受理费1665元，合计3330元，由上诉人李京学与被上诉人安明哲各负担1665元。
本判决为终审判决。
审 判 长 池东波
审 判 员 刘晓娟
代理审判员 黄 伟
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 陈显文