湖北省大冶市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0281民初4905号
原告大冶市还地桥镇国有集体资产经营管理有限公司。
法定代表人陈汉忠，系该公司总经理。
委托代理人胡绪武、胡博，大冶市还地桥法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权
被告大冶市还地桥镇鑫盛废旧PET回收再生加工厂（普通合伙）。
法定代表人黄鹏，系该厂执行事务合伙负责人。
委托代理人陈甲武，湖北华全律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告黄鹏，
原告大冶市还地桥镇国有集体资产经营管理有限公司诉被告大冶市还地桥镇鑫盛废旧PET回收再生加工厂、黄鹏租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大冶市还地桥镇国有集体资产经营管理有限公司的委托代理人胡绪武、胡博，被告大冶市还地桥镇鑫盛废旧PET回收再生加工厂的委托代理人陈甲武及被告黄鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大冶市还地桥镇国有集体资产经营管理有限公司向
本院提出诉讼请求:1、请求法院依法判决两被告合同到期后，腾退租用的原告管理的原大冶市还地桥镇马石办事处18间房屋；2、请求法院依法判决两被告给付应付原告的租金及违约金总计合计8905元（含约定逾期缴纳租金违约金4905元）；3、由两被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年4年29日，先由被告黄鹏与原告签订租用原告所管理的大冶市还地桥马石办事处18间的【房屋租赁合同】。房租租赁合同订立后，被告黄鹏与叶正江利用该房屋合伙开办了废旧再生加工。并在工商登记机关进行登记。登记名称为大冶市还地桥镇鑫盛废旧PET回收再生加工厂（普通合伙），其后，大冶市还地桥镇鑫盛废旧PET回收再生加工厂（普通合伙）负责人黄鹏又以大冶市还地桥镇鑫盛废旧PET回收再生加工厂（普通合伙）名义与原告再次订【房屋租赁合同】。合同订立后，该公司就租用原告的房屋从事生产经营活动。依照所订立的合同约定：1、被告租用原告所管理的大冶市还地桥镇马石办事处18间房屋进行废旧再生加工；2、租赁期间暂定三年，合同实行一年一订，第一年由被告黄鹏签订后【注：进行工商登记后改为大冶市还地桥镇鑫盛废旧PET回收再生加工厂（普通合伙）名义】，合同起止时2014年5月1日至2015年5月1日。合同约定了合同租金，每年为3000元。被告按约定支付当年的租金3000元，合同订立后第二年，双方未订立合同，但被告按约支付当年的租金3000元。合同订立后第三年，原告要求订立合同，被告未订立，继续使用所租用房屋，但未支付当年租赁房屋应付租金3000元，在此期间原告多次通知被告，被告置之不理。第三年合同期满后，被告仍使用所承租的房屋，原告也多次要求其支付租金，然而被告仍然继续使用租用房屋。不订第三年合同，租金也不交，在此期间原告多次催其交租金，订立合同，原告在2016年12月12日给两被告下告知书，讲明合同到期后不再租赁，并要求到期腾退，不再续订。2017年4月25日，再次通知被告，合同到期后要求其腾退，不再续订。被告收到上述告知书后，并没有履行腾退义务，也未交纳应付的租金3000元（租金2016年-2017年）。故诉请法院提出上述诉讼请求。
被告大冶市还地桥镇鑫盛废旧PET回收再生加工厂、黄鹏辩称，一、原告所诉与事实不符。1、案涉合同约定的租赁期限为三年，诉争房屋的租赁期限应于2018年5月期满，原告诉称也是合同到期后，腾退租用的18间房屋，说明原告认可租期未满，暂定3年，还只是第一个3年且未满租期。2015年5月，原告还地桥镇国资公司与答辩人鑫盛加工厂签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将18间房屋出租给答辩人使用，租赁期限暂定叁年，故诉争的租赁期限应为2015年5月计算至2018年5月。2、答辩人尚欠原告一年租金的原因是由于原告故意抬高租金，即每年叁仟元提高至五万元，双方就租金事宜未达成一致。2015年5月，合同签订后，答辩人依约向原告支付租金3000元，双方合作关系良好。2016年5月，由于马石村辖区的基督教会场所出现了地质灾害，原告要求答辩人退场，将该场地交由基督教会重建教堂使用，遭答辩人拒绝。事后，原告要么以抬高租金从每年叁仟元提高到五万元，要么拒绝与答辩人签订租赁合同，并以此多次要求原告退场。答辩人多次要求按每年3000元的标准向原告支付租金，均遭拒绝，答辩人不存在拒不支付租金的情形。3、原告拒不履行《租赁合同》中约定“合同实行一年一订”之义务，导致2016年5月之后双方的租赁合同未能一年一订，答辩人虽多次提出签订，遭拒绝，答辩人不存在拒不签订合同的情形。二、原告的诉请缺乏事实和法律依据。1、诉争房屋的租赁期限未满，原告无权要求答辩人腾退房屋。根据合同约定，诉争房屋的租赁期限为三年，即2018年5月期满，虽然原告单方拒绝与答辩人签订租赁合同，未依约履行“合同实行一年一订”之义务，但双方已对租赁期限作明确约定，答辩人与原告之间的租赁关系并未解除，所以，在租赁期限未满且租赁关系未解除的前提下，原告无权单方要求答辩人腾退房屋。2、答辩人已于2014年5月5日，2015年6月16日共向原告支付租金6000元，非原告诉状所称仅支付一年租金3000元。关于答辩人尚欠原告的租金，答辩人同意按合同约定“每年3000元包干支付”的标准向原告继续支付。3、答辩人不存在违约行为，无需赔偿原告违约金。4、答辩人未能按约定时间向原告支付租金的原因是原告故意抬高租金，即每年3000元提高至50000元，双方就租金事宜未达成一致，答辩人不存在违约，无需向原告支付逾期交纳租金违约金。三、本案租赁期限未满，原告多次要求答辩人腾退房屋，按照合同约定应对答辩人在维修和装修费上进行适当经济补偿。
2014年，大冶市还地桥镇人民政府招商引资，将答辩人引进还地桥镇，启动废旧PET回收再生加工项目，并为该项目建设选址在大冶市还××桥××村，将原告位于大冶市还××桥××街道××18间破旧平房出租给答辩人使用。由于原告出租的房屋系60年代所建，房屋严重垮塌，无法使用。合同签订后，答辩人对承租的房屋进行瓦面维修更换、厂棚钢构建设、绿化管理、办公室装修、后期基础建设路面硬化、绿化管理、水电开户及水电线路建设等，共计投资人民币382211元。现在双方租赁合同履行期间，原告以各种借口或以违反租金涨幅规律多次要求答辩人退场，根据合同第四条第3项的约定，原告应对答辩人在维修和装修费上进行适当经济补偿。四、原告并非涉案房屋的所有权人，不是本案的适格主体。综上所述，本案租赁期限未满，答辩人已依约履行合同义务，原告无权单方要求答辩人腾退房屋，并支付违约金。恳请法庭依法判决，驳回原告对答辩人的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原、被告提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据认定如下：被告对原告提交的2014年4月30日签订的【房屋租赁合同】，该合同已履行完毕，且双方在2015年签订的【房屋租赁合同】明确约定原合同作废，该证据，不予以确认。根据本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月30日，原告大冶市还地桥镇国有集体资产经营管理有限公司与被告大冶市还地桥镇鑫盛废旧PET回收再生加工厂就原告管理的位于大冶市还××桥××街道××18间房屋的租赁签订【房屋租赁合同】，约定：租赁期限暂定三年，合同实行一年一订，自2014年5月1日至2015年4月30日，租金为年租金3000元，每年的5月10日一次付清；双方还对违约责任进行了约定。房租租赁合同订立后，被告所属合伙人黄鹏与叶正江利用该房屋合伙开办了废旧再生加工。并在工商登记机关进行登记。登记名称为大冶市还地桥镇鑫盛废旧PET回收再生加工厂（普通合伙）。2015年5月1日被告经营一年期后，被告执行事务合伙负责人黄鹏代表被告与原告再次签订【房屋租赁合同】，合同约定：租赁期限暂定三年，合同实行一年一订，自2015年5月1日至2016年5月1日，租金为年租金3000元，每年的5月1日一次付清；双方对违约责任约定，若一方违约应赔偿对方1000元，承租方欠交租金，除仍应补缴租金外，并按欠交租金额的3‰以欠交天数计算违约金。该合同载明，在本合同签订之日起生效，原合同作废。被告按约定支付当年的租金3000元。合同履行一年后，双方因租金的涨幅发生争议，被告未交纳次年租金。2016年12月12日，原告认为合同即将到期，遂给两被告送达告知书，告知合同到期后，被告腾退房屋、搬离和处置所添制的财产，不再租赁。2017年4月25日，再次通知被告，要求被告在4月30日前腾退房屋。被告予以拒绝，因而成讼。另认定，被告欠交2016年、2017年租金各3000元，共计6000元，但原告仅主张2016年租金；违约金为5905元（含违约赔偿损失1000元，违约金4905元）。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。根据法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款；对格式条款的理解发生争议的，按通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的应当作出不利于提供格式条款一方的解释。涉案合同（2015年订立），系原告提供的，经双方认可的格式条款合同，该合同系双方真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，合同有效，本院予以确认。原、被告双方对该合同租赁期限即三年的起止时间的理解发生了争议，原告认为该合同三年的起始时间应为2014年，止于2017年，而被告认为，根据合同约定，原合同（2014年订立）已作废，2015年，原告提交的合同，合同约定租赁期限为三年，该合同起止时间应为2015年5月1日至2018年4月30日。根据上述法律规定，对涉案合同的理解发生争议，应作出不利于原告的解释，即涉案合同的明确约定租赁期限三年，起止时间应为2015年5月1日至2018年4月30日。涉案合同期限尚未届满。但被告在租赁期间未交纳租金事实，被告予以认可，被告该行为构成违约，被告应继续履行交纳租金，并承担违约金的违约责任。综上所述，原告要求被告腾退房屋的请求无事实依据，本院不予支持，但原告要求被告交纳租金及违约金总计8905元（含租金3000元、违约赔偿损失1000元，违约金4905元）的请求符合法律规定，本院应予支持。被告辩称其要求原告承担瓦面维修更换、厂棚钢构建设、绿化管理、办公室装修、后期基础建设路面硬化、绿化管理、水电开户及水电线路建设等费用共计人民币382211元意见，属反诉请求，被告未依法交纳反诉诉讼费用，不与本案合并审理，可另案诉讼。被告黄鹏是以公司的名义与原告签订的租赁合同，系履行职务行为，并非合同相对人，不是本案的适格主体。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告大冶市还地桥镇鑫盛废旧PET回收再生加工厂于本判决生效之日起十日内支付原告大冶市还地桥镇国有集体资产经营管理有限公司租金及违约金8905元；
二、驳回原告大冶市还地桥镇国有集体资产经营管理有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费250元，减半收取125元，由原告大冶市还地桥镇国有集体资产经营管理有限公司负担100元，被告被告大冶市还地桥镇鑫盛废旧PET回收再生加工厂负担25元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币250元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吴 曦
二〇一八年二月十一日
书记员 李慧玲