北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初7869号
原告马辉，男。
委托代理人李旭彤，北京市清华源律师事务所律师。
被告徐建达，男。
委托代理人郑洁（徐建达之妻）。
原告马辉与被告徐建达房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆金伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告马辉及其委托代理人李旭彤，被告徐建达及其委托代理人郑洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马辉诉称，我和徐建达在2009年6月20日签订《北京市存量房屋买卖合同》，由我购买徐建达名下位于北京市101号房屋，并约定徐建达应在约定时间内将该房屋中的原有户口迁出，否则需承担相应违约金。后双方签订网签合同时，对户口迁出事项作了进一步约定。后我依约支付了全部购房款，并于2009年8月6日完成了房屋权属转移登记手续，但徐建达至今未迁出原有户口。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令徐建达向我支付自2009年9月6日起算至2016年4月6日期间的逾期迁出户口违约金30万元，并承担本案诉讼费。
徐建达辩称，我不同意马辉的全部诉讼请求，理由是：首先，我与马辉签订的房屋买卖合同是范本合同，订约时中介公司表示无法修改，故在出售房屋时，我和马辉就户口问题达成了口头约定，马辉答应我可以不迁出户口，我则按照低于市场价格20%的价格出售房屋。后我和马辉在之后还签订了补充协议，并经双方签字同意，在补充协议上明确划掉了相关户口迁出的条款。因此，我不需要迁出户口。另外，马辉在完成房屋过户后一直未就户口迁出事宜联系我，且我的户口迁出与否也不影响马辉迁入相关户口，现马辉在双方签约后如此长的时间突然起诉我，我怀疑马辉的诉讼动机是否为诈骗钱财。
经审理查明，2009年6月20日，马辉（买受人）与徐建达（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由马辉购买徐建达名下位于北京市101号房屋（以下简称101号房屋），房屋成交价格为153万元。双方还约定，出卖人应在该房屋所有权转移之日起50日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付1000元的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。后马辉依约向徐建达支付了全部购房款153万元，并于2009年8月6日完成了101号房屋的权属转移登记手续。
庭审中，马辉主张双方在履行合同时对有关户口迁出事项进行了重新约定，并提交了双方于2009年8月6日网签的《存量房屋买卖合同》，其中该网签合同中有关户口迁出事项约定内容为：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5万元的违约金，逾期超过5日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。”该合同落款处有“马辉”和“徐建达”的手写签名。徐建达对此表示因时间久远已记不清是否签订过该网签合同，同时其主张其与马辉就户口迁出手续已达成了一致约定，即其无需将相关户口自101号房屋中迁出，但因双方于2009年6月20日签订的房屋买卖合同是范本合同，无法在合同上直接进行修改，故双方后期通过签订补充协议的方式予以重新约定。就其主张，徐建达向本院提交了双方于2009年7月6日，其作为甲方签订的《补充协议》，其中双方将该《补充协议》中约定的条款：“8.甲方与过户后的10个工作日内将户口迁出，如未及时履行，应及时与乙方沟通，再约定时效内迁出，否则将算甲方违约，并赔偿乙方房屋总款的20%的违约金。”全部划掉，并分别签名予以确认。马辉对上述划掉内容不持异议，但不认可其已同意徐建达不需要迁出相关户口，同时对于划掉内容，马辉解释因当时徐建达不同意《补充协议》中对迁出户口的日期和违约金数额的调整内容，且徐建达承诺肯定会迁出户口，故其基于双方原有合同已有相关户口迁出的约定内容而同意双方在《补充协议》中划掉前述相关条款，也正因如此，双方在进行网签时，在中介公司的见证下，双方又对户口迁出事项进行了重新约定。
庭审中，徐建达未就其主张的其与马辉已达成不需要将101号房屋中原有相关户口迁出的合意一节向本院提交其他证据。
庭审中，马辉明确表示其所主张的逾期迁出户口违约金30万元系其根据双方网签的《存量房屋买卖合同》中约定违约金的标准自行酌定，计算期限自2009年9月6日至2016年4月6日。经本院释明，徐建达表示若其违约，则申请本院对违约金数额予以酌减。经询问，马辉表示其已将101号房屋出售，正在办理过户手续中，因其与买受人也约定了有关户口迁出的内容，其也将面临向买受人承担相应违约金的违约责任。另经本院询问，马辉表示之所以现在提起诉讼，是因为101号房屋过户后初期联系不上徐建达，且其不了解北京有关一个房屋可以落两个户口的政策，其认为自己的户口迁入101号房屋后，徐建达的户口自然已迁出了，故其直到近期出售101号房屋，才发现徐建达的相关户口尚未迁出。
诉讼中，经马辉申请，本院前往北京市公安局某派出所查询，101号内存有两个户籍，其中一个户主为马辉，在册人口还有马辉之子马俊尧；另一个户主为徐建达，在册人口还有徐建达之父徐立、之母廉振清、之女徐瑞琪。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同》、房屋产权证书、人口信息查询打印表等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，马辉与徐建达就101号房屋出售事宜先后签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同》，分别对101号房屋中的原有户口迁出事项进行了约定。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同，而当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。现徐建达主张双方在《补充协议》中划掉了相关户口迁出的条款，便意味着双方在《补充协议》中变更了原有《北京市存量房屋买卖合同》中有关户口迁出的约定内容，即变更为不需要迁出原有户口，但马辉对此则认为划掉的含义仅表明在《补充协议》中没有变更有关户口迁出的内容。因此，双方在《补充协议》中有关户口迁出的内容约定并不明确，应当推定为未变更。又因双方网签的《存量房屋买卖合同》形成时间晚于双方的《北京市存量房屋买卖合同》，且对有关户口迁出的约定内容进行了明确变更，故应当根据《存量房屋买卖合同》确定有关户口迁出的最终约定内容。现徐建达虽表示因时间久远而记不清是否签署过该合同，但该抗辩意见不足以否定该合同的应有效力。因此，根据双方《存量房屋买卖合同》的约定内容，徐建达应当将101号房屋的原有相关户口迁出，否则应当承担违约责任。现徐建达虽主张其与马辉达成了无需迁出相关户口的合意，但马辉对此不予认可，且其未就此向本院提交充分证据予以佐证，故本院对其相关抗辩意见不予采信。现徐建达未依约办理完成将101号房屋原有户口的迁出手续，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任。因此，对于马辉要求徐建达支付2009年9月6日至2016年4月6日期间的逾期迁出户口违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，但根据法律规定，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现马辉虽已自行调整违约金数额，但其未就其实际损失提供相应证据，故其主张的违约金数额仍过分高于其实际损失，故本院根据双方合同履行情况、当事人的过错程度等因素，基于公平和诚实信用原则，酌情判定违约金数额为10万元。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、徐建达于本判决生效后七日内向马辉赔偿自二〇〇九年九月六日至二〇一六年四月六日期间的逾期迁出户口违约金人民币十万元；
二、驳回马辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千九百元，由马辉负担一千七百五十元，已交纳；由徐建达负担一千一百五十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 陆金伟
二〇一六年六月十五日
书 记 员 宁晓栩