广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0783民初150号
原告梁振常，男，1954年1月29日出生，汉族，住广东省开平市三埠街道办事处。
被告龚树强，男，1960年9月6日出生，汉族，住广东省开平市三埠街道办事处。
被告开平市安富建筑劳务有限公司，住广东省开平市三埠区。
法定代表人龚树强。
原告梁振常诉被告龚树强、开平市安富建筑劳务有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年5月6日公开开庭进行审理。原告梁振常到庭参加诉讼。被告龚树强、开平市安富建筑劳务有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已�理终结。
原告梁振常诉称,原、被告于2014年8月28日签订一份借款合同，由被告向原告借款100000元，期限为2014年8月29日至2015年2月28日止，利息为每月百分之四，被告开平市安富建筑劳务有限公司提供开平市三埠街道办事处祥龙X区XX幢XX房作借款抵押。合同签订后，原告于当天支付了96000元给被告，随后被告在借款期满未能偿还借款，被告在2015年3月28日出具一份借款展期承诺书，定于2015年10月28日归还。借款到期后，被告未履行还款义务，经原告多次追讨无果，现起诉请求判令：1、被告龚树强返还96000元及利息（从2105年3月28日起至还清款日止，按年利率百分之二十四计算；2、若被告龚树强未能清偿借款本息给原告，折价或者拍卖、变卖被告开平市安富建筑劳务有限公司提供抵押的位于开平市三埠街道办事处祥龙X区XX幢XX房所得的价款优先受偿；3、本案诉讼费由被告承担。
原告梁振常对其陈述的事实在举证期限内提供如下证据：
1、原告身份证原件一份，证明原告主体资格；
2、《借款展期》原件一份、《个人借款合同》原件一份，证明被告向原告借款10万元的事实；
3、《房屋买卖认购书》原件一份，证明被告开平市安富建筑劳务有限公司以位于开平市三埠街道办事处祥龙X区XX幢XX房作为借款的抵押；
4、被告开平市安富建筑劳务有限公司的工商登记资料一份，证明被告开平市安富建筑劳务有限公司的主体资格及相关情况。
被告龚树强、开平市安富建筑劳务有限公司经本院的合法传唤无正当理由拒不到庭，也没有提交书面答辩意见和证据，同时视为放弃质证的权利。
经核证，原告梁振常提供的证据来源合法，具有真实性，与本案有关联性，可以作为定案的依据。
综合原告梁振常的起诉陈述及本院认定的证据，本院查明如下事实：2014年8月28日，原告梁振常与被告龚树强签订一份《个人借款合同》，约定被告龚树强向原告梁振常借款10万元，借款期限为自2014年8月29日起至2015年2月28日止，月利为4分，按月结息，每月29日前支付利息。双方又于2014年8月29日签订一份《房屋买卖认购书》，认购书第一页“出卖人”栏是被告龚树强，“买受人”栏是原告梁振常，末页“出卖人（签章）”落款是被告龚树强签名及被告开平市安富建筑劳务有限公司公章，该认购书约定“用祥龙X区XX幢XX房作抵押借款”，但并没有办理抵押登记手续。上述借款到期后，被告龚树强于2015年3月28日出具一份《借款展期》给原告梁振常收执，约定将还款期限延长至2015年10月28日。
另查明，原告梁振常于2014年8月28日通过其妻子曾宪珠的账户转账了96000元（扣除当月利息4000元）给被告龚树强。其后，被告龚树强又支付了2个月（2014年9月及2014年10月）的利息，合共8000元。
再查明，开平市祥龙X区XX幢XX房无房产登记记录。
本院认为：本案为民间借贷纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十条：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”第二百条：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”及第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。”的规定，被告龚树强于2014年8月28日向原告梁振常借款10万元，该事实有被告龚树强签名的《个人借款合同》《借款展期》等为证，且原告梁振常已通过银行转账交付款项，故双方在平等、自愿的基础上形成的借款合同关系明确，合法有效，应受法律保护，双方均应按约定履行各自的义务。但因原告梁振常在出借款项时，预先扣除了4000元借款利息，因此涉案的借款本金应为96000元。
关于被告龚树强结欠的本金和利息问题。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”的规定，原告梁振常与被告龚树强约定月利率为4%，即年利率为48%，已超过上述法律规定，对于被告龚树强支付的超过法律上限的利息（超过月利率3%的部分）应视为偿还本金，结合被告龚树强借款后支付了两个月的利息�共8000元的事实，被告龚树强仍欠本金的应为：96000-（4000-96000×3%）=94880元，94880-（4000-94880×3%）=93726.4元。另依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：……（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。……”的规定，原告梁振常主张其后的借期利息及逾期利息按年利率24%计付，符合法律规定，本院依法予以支持。被告龚树强偿还利息至2014年10月，现原告梁振常请求被告支付自2015年3月28日起至还清款项日止利息，属权利的自由处分，本院依法予以支持。
关于�案的房屋抵押问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”及第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”原告梁振常主张涉案的借款有位于祥龙X区XX幢XX房作抵押，但无证据显示上述房屋属被告开平市安富建筑劳务有限公司或被告龚树强所有及已依法办理抵押登记手续，因此原告梁振常对上述房屋不享有抵押权，故其主张若被告龚树强未能清偿涉案的借款本息，以折价、拍卖或变卖上述房屋所得价款优先受偿，理据不足，本院依法不予支持。
被告龚树强、开平市安富建筑劳务有限公司经本院的合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告龚树强应在本判决生效之日起十日内返还借款93726.4元及利息（以93726.4元为基数自2015年3月28日起至本判决规定的款项付清之日止按照年利率24%计付）给原告梁振常。
二、驳回原告梁振常其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2200元，（此款原告梁振常已预交），由被告龚树强负担2148元，由原告梁振常负担52元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长 梁 治 平
审判员 司徒艺贞
审判员 梁 素 娟
二〇一六年五月三十日
书记员 郭 雪 银
谭丽娜