江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9406号
上诉人（原审被告）：南京鑫悦茂资产管理有限公司，住所地在南京市玄武区中山门大街301号。
法定代表人：刘焱，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宣晓艳，江苏天淦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京立群广告传媒有限公司，住所地在南京市六合区东沟镇大东路38号2楼201-1室。
法定代表人：叶国友，该公司总经理。
上诉人南京鑫悦茂资产管理有限公司（以下简称鑫悦茂公司）因与被上诉人南京立群广告传媒有限公司（以下简称立群公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鑫悦茂公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回立群公司的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由立群公司承担。事实和理由：1.案涉广告牌被拆除系因未办理审批手续，根据《森林摩尔外墙面广告位租赁合同》（以下简称租赁合同）第四条第二款第（3）项的约定，广告牌审批手续由立群公司负责办理，如因手续问题造成的一切损失由该公司自行负责，该损失应包括租金，故一审法院在未查明广告牌被拆除原因的情况下，认定租金应按实际使用天数计算，违背合同本意，亦不符合客观实际；2.租赁合同约定的广告牌不仅包括已被拆除的7#、8#楼北立面的两块广告牌，还包括前广场西侧的两个广告灯箱，该两个灯箱实际使用至立群公司2017年3月10日发出解除通知为止，相应租金5669元应在退还款项中予以扣除，但一审判决未予扣除。
立群公司辩称，1.城管部门早已要求拆除广告牌，鑫悦茂公司隐瞒事实，继续招标，涉嫌欺诈，应退还租金；2.广告牌系因南京市对沪宁连接线环境整治需要而拆除，与立群公司未办理相关手续无关；3.南京市城市管理局（以下简称市城管局）2016年1月即已发出通知单，要求孝陵××街道拆除案涉广告牌，说明两个广告灯箱早已拆除，且灯箱面积太小，立群公司从未使用过。
立群公司向一审法院起诉请求：1.判令鑫悦茂公司返还租金35万元；2.本案诉讼费用由鑫悦茂公司承担。
一审法院认定事实：2016年4月5日，立群公司与鑫悦茂公司签订租赁合同，约定：1.鑫悦茂公司将位于南京市玄武区中山门大街301号森林摩尔商业街区北侧指定广告牌（7＃、8＃、前广场西侧两个广告灯箱）租赁给立群公司使用，7＃、8＃广告牌的尺寸均为17m×10m，前广场灯箱的尺寸为1.44m×2.34m。鑫悦茂公司保证所出租的房屋外墙广告牌符合国家有关规定，并保证对广告牌享有出租权，广告牌尺寸以实际丈量为准。2.租赁期限为1年，从2016年5月12日至2017年5月11日，租金为35万元。3.鑫悦茂公司责任：保证对广告牌拥有所有权和处分权，提供广告牌租赁授权书，并提供广告牌原始审批文件复印件。如果遇到国家、政府等相关部门需对广告牌进行统一管理、规划或拆除，立群公司需无条件配合，同时若根据政府部门等相关文件对广告牌有补偿金的，鑫悦茂公司应支付给立群公司相应的补偿金，广告牌租金按实际天数计算。4.立群公司责任：确保广告制作发布履行法定审批及申报备案工作，保证广告内容的合法性、真实性，不得违反国家的政令法规。负责将广告牌审批手续办理完毕，将正式文件交给鑫悦茂公司，租赁期内，如果因广告牌手续问题造成的一切损失由立群公司自行承担。
关于上述关于立群公司责任的合同条款，立群公司表示：当时鑫悦茂公司共对外招标四块广告牌，均由立群公司中标，案涉广告牌为其中两块；中标后，与立群公司一起竞标的公司向立群公司提出双方各分两块广告牌，立群公司不予同意；后鑫悦茂公司要求立群公司办理广告牌的审批手续，立群公司称无法办到，鑫悦茂公司称一起竞标的公司可以办到，立群公司提出南京市已经开会进行整治不可能办到，鑫悦茂公司就让立群公司退出，但是立群公司不同意退出，鑫悦茂公司要求将由立群公司负责办理广告牌的审批手续放进合同内容中，立群公司考虑到当时已经中标，钱款也已经支付，客户已经谈好，所以同意了该条款内容。鑫悦茂公司表示：当时确实要求立群公司办理广告牌设置的审批手续，至于立群公司是否说过无法办理，鑫悦茂公司不清楚。
同日，鑫悦茂公司向立群公司出具《授权书》，独家授权立群公司代理7＃、8＃广告牌对外招租工作，期限为2016年5月12日至2017年5月11日。同时，鑫悦茂公司向立群公司提交市城管局于2013年7月23日向鑫悦茂公司下发的《准予行政许可决定书》，主要内容为：允许广告牌设置期限为1年，须按20%时段发布公益广告内容，每年办理年审手续，到期后办理续批手续，如遇城市建设和环境整治需要拆除，应无条件服从。鑫悦茂公司表示，每年到期后都及时向市城管局申请审批，但该局告知审批权限已下放给玄武区城管局，后鑫悦茂公司向玄武区城管局申请延期，但该局逾期未作出决定。
合同签订后，立群公司向鑫悦茂公司支付了35万元租金。2016年5月13日起，立群公司开始租赁使用案涉两块广告牌。
关于两块广告牌的使用情况，立群公司表示：1.2016年5月13日至同年7月20日，两块广告牌均发布商业广告；2.2016年7月20日至同年8月10日，两块广告牌均发布公益广告；3.2016年8月10日至同年9月9日，8＃广告牌发布的是商业广告，7＃广告牌发布的是公益广告。立群公司认为按照规定每块广告牌确实每年有上20%公益广告的任务，其按城管要求于7月20日至8月10日在两块广告牌上发布了公益广告，8月10日至9月9日在其中一块广告牌上发布了公益广告，并提交南京市玄武区人民政府孝陵卫办事处城市建设管理中心（以下简称孝陵卫城管中心）出具的情况说明，载明7＃广告牌在2016年8月10日至同年9月9日发布的是社会主义核心价值观公益广告，其余广告牌发布的为商业广告，后因沪宁连接线环境综合整治需要，森林摩尔北面广告牌全部拆除。对此，鑫悦茂公司表示：1.鑫悦茂公司未对立群公司发布广告的情况进行记录；2.2016年7月20日至同年8月10日，两块广告牌发布的确实是公益广告；3.2016年8月10日至同年9月9日，两块广告牌发布的均是商业广告。
2016年5月16日，鑫悦茂公司向立群公司发出通知，内容为：2016年5月4日，鑫悦茂公司收到玄武区市容管理局通知，认为鑫悦茂公司设置在森林摩尔街区外墙位置的户外广告牌没有办理广告牌的审批及申报备案工作，要求鑫悦茂公司限期进行整改。鉴于合同约定，广告牌的所有审批及申报备案工作由立群公司负责办理，故通知立群公司在5月20日前办理好广告牌的所有正规审批手续并向鑫悦茂公司进行报备，如在规定期限内没有提供，鑫悦茂公司将按照市容局的要求配合将广告牌画面全部更改为公益画面，由此产生的损失由立群公司自行承担。
2016年9月8日，玄武区城管局向鑫悦茂公司发出通知，因鑫悦茂公司在孝陵××街道辖区森林摩尔外墙设置的墙体广告设施无法提供合法手续，不符合户外广告设置要求，按照全市三年环境提升计划及环境整治要求，限鑫悦茂公司于2016年9月9日下午18时前自行拆除。2016年9月9日，案涉两块广告牌被拆除。立群公司、鑫悦茂公司共同确认，政府未支付相应的补偿金。
2016年9月9日，立群公司向鑫悦茂公司发出《关于森林摩尔外墙广告租金退款申请函》，提出立群公司5月份接手两块广告牌准备对外销售时，不断接到政府部门整治通知，立群公司花费大量精力进行协商，但广告画面无法正常发布，导致广告客户对立群公司信誉及能力产生怀疑，8月初更是制作公益广告应付检查，9月9日城管局拆除了广告牌，故向鑫悦茂公司申请退还租金35万元。
2016年9月19日，鑫悦茂公司向立群公司回函，表示按照合同约定，广告牌被城管部门拆除的原因是立群公司未能办理广告牌的审批手续，与鑫悦茂公司无关，故不予退还35万元租金，并保留向立群公司主张赔偿损失的权利。
2017年3月10日，立群公司向鑫悦茂公司发函，通知鑫悦茂公司双方签订的租赁合同解除。审理中，双方对于合同解除均不持异议，但对解除时间存在分歧，立群公司认为是2016年9月9日，鑫悦茂公司认为是2017年3月19日。
一审法院至玄武区城管局了解案涉情况，该局工作人员表示因南京市开展三年环境提升计划，自2016年上半年起对沪宁高速以内的户外广告牌进行环境整治，因此向鑫悦茂公司发出拆除通知。立群公司认为，2016年上半年开始城管部门就对沪宁高速以内的广告牌不予审批，但立群公司在签订租赁合同时并不知道相关政策，既然鑫悦茂公司可以对外招标则广告牌就可以上商业广告。鑫悦茂公司表示对相关政策不清楚。
一审法院认为，立群公司与鑫悦茂公司签订的租赁合同合法有效，双方均应按约恪守履行。合同中明确约定，如遇到国家、政府等相关部门需对广告牌进行统一管理、规划或拆除，立群公司需无条件配合，广告牌租金按实际天数计算。根据一审法院调查的结果以及双方的陈述，可以认定因政策原因导致案涉两块广告牌无法办理审批手续进而导致被拆除，租赁合同所指向的标的物已不存在，租赁合同无法继续履行，且双方均同意解除合同，故一审法院认定租赁合同已经解除，解除时间为广告牌被拆除的时间，即2016年9月9日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案中：1.关于广告牌拆除之前立群公司已支付的租金。合同中已明确约定，由立群公司负责办理广告牌审批手续，若因广告牌手续问题造成的损失由立群公司自行承担。结合立群公司对于该条款的解释，可以认定立群公司对其负责办理广告牌审批手续知晓并认可，立群公司对合同签订时办理审批手续存在障碍也有一定预期。因此，案涉两块广告牌的审批手续应由立群公司负责完成，与鑫悦茂公司无关，因无法办理审批手续所产生的损失由立群公司自行承担。同时，鑫悦茂公司已经按约将案涉两块广告牌交付给立群公司使用，立群公司认可该段期间内发布部分公益广告是为了完成相关任务，合同也约定广告牌因政策原因被拆除的，租金按实际使用天数计算。综上，广告牌拆除之前立群公司已支付的租金，鑫悦茂公司不予退还。2.关于广告牌拆除之后立群公司已支付的租金。合同解除后，已经缺乏履行基础，鑫悦茂公司应当退还立群公司剩余的租金，即35万元÷12个月×8个月=23.33万元。另外，关于鑫悦茂公司要求立群公司赔偿损失的问题，鑫悦茂公司已明确表示将另行起诉，故本案中不作处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：南京鑫悦茂资产管理有限公司于判决生效之日起十日内退还南京立群广告传媒有限公司租金23.33万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费6550元，由立群公司负担2184元，鑫悦茂公司负担4366元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。立群公司提交以下证据：1.市城管局2016年1月下发的拆除清单拍照打印件、立群公司2017年10月9日拍摄的照片，拟证明两个广告灯箱已拆除；2.灯箱合作开发协议及照片，拟证明鑫悦茂公司上诉所称的广告灯箱属于该协议项下，并非租赁合同约定的灯箱；3.孝陵卫城管中心于2016年3月3日下发的函告，拟证明鑫悦茂公司早已知晓案涉广告牌不合法，仍对外进行招标，涉嫌欺诈。
鑫悦茂公司二审未提交新的证据，对立群公司提交的上述证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，规划及行政管理部门确曾计划拆除案涉广告灯箱，但一直未落实，租赁合同签订时，立群公司对全部租赁物均进行了现场确认，如广告灯箱在2016年1月即被拆除，则不可能约定在租赁合同中；对证据2的真实性予以认可，该份协议目前正在履行中，其中所涉灯箱与本案不一致，与本案无关；对证据3的真实性无异议，但函告载明广告牌已超出审批有效期，鑫悦茂公司在招投标时已将该情况明确告知立群公司，立群公司承诺愿意办理审批手续，并同意写入租赁合同，鑫悦茂公司才同意将广告牌出租给立群公司，故并不存在欺诈情形。
本院认证意见：鑫悦茂公司提交的证据1中的拆除清单系复印件，对其真实性不予确认；对证据1中的照片及证据2、3的真实性予以确认，但因双方当事人均确认证据1照片中最右侧两块灯箱即为本案租赁合同约定的广告灯箱，明显与证据2照片中灯箱不同，故证据3与本案缺乏关联性；证据3的证明目的与本案争议焦点即广告牌被拆除原因的认定无关，故亦与本案缺乏直接关联性。
双方对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审另查明，鑫悦茂公司2013年7月23日取得在森林摩尔街区设置广告牌的《准予行政许可决定书》，附件《森林摩尔商业街区大牌明细》载明广告牌设置于南立面、北立面、西立面等，共34个。
以上事实有《准予行政许可决定书》及其附件为证。
鑫悦茂公司二审陈述：1.其对立群公司实际使用两个广告灯箱情况未拍照留证；2.鑫悦茂公司设置在森林摩尔街区的广告牌原始审批手续均为2013年办理，后来审批权由市里转到区里，区里称无规定故暂无法审批；3.包括案涉两块被拆除广告牌在内的森林摩尔街区北立面广告牌均已被拆除，原因为无合法手续，南立面广告牌尚未拆除。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.案涉广告牌拆除的原因如何认定；2.鑫悦茂公司应否返还租金及返还金额如何确定。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，租赁合同约定的北立面两块广告牌于2016年9月9日被拆除，鑫悦茂公司主张拆除原因为立群公司未按约办理广告牌审批手续，应就该主张所依据的事实提供证据加以证明。根据在案证据分析，鑫悦茂公司该主张不能成立，理由是：1.虽然玄武区城管局2016年9月8日向鑫悦茂公司发出书面通知，称因相应广告设施无法提供合法手续，不符合玄武区户外广告设置要求，按全市三年环境提升计划及玄武区环境整治要求，限期拆除，但在一审法院了解情况时，该局工作人员表示发出上述通知的原因是南京市开展三年环境提升计划、自2016年上半年起对沪宁高速以内的户外广告牌进行环境整治；2.根据玄武区孝陵卫城管中心2017年8月29日出具的情况说明，森林摩尔街区北立面广告牌全部被拆除的原因是沪宁连接线环境综合整治需要；3.鑫悦茂公司在森林摩尔街区设置的全部广告牌在2013年7月23日首次取得行政许可后，每年均未取得审批手续，包括案涉广告牌在内的北立面广告牌均被拆除，而同样缺乏合法审批手续的南立面广告牌目前尚未拆除，印证了案涉广告牌被拆除并非仅因立群公司未按约办理审批手续。因此，一审法院认定案涉两块广告牌被拆除系因政策原因导致无法办理审批手续，有事实依据。
双方当事人对一审法院认定租赁合同已于2016年9月9日解除均未持异议，本院予以确认。该合同因政策原因导致无法办理审批手续而解除，故鑫悦茂公司根据租赁合同关于“如果因广告牌手续问题造成的一切损失由立群公司自行承担”的约定，主张案涉租金不予退还，于法无据，本院不予支持。租赁合同约定，如果遇到政府等相关部门需对广告牌进行统一管理、规划或拆除，广告牌租金按实际天数计算，因此，鑫悦茂公司应将扣除合同解除前产生租金的剩余部分返还给立群公司。鑫悦茂公司主张一审法院计算的租金余额未扣除两个广告灯箱租金，本院认为，首先，一审法院计算每月租金的被除数并非两块被拆除的北立面广告牌对应租金总额，而是租赁合同约定的全部租金35万元，该租金范围包括两个广告灯箱，故一审法院在扣除实际使用期间租金时已将两个广告灯箱的租金计算在内；其次，租赁合同解除后，如立群公司实际使用广告灯箱发布广告，确应支付相应租金，但鑫悦茂公司并未举证证明立群公司仍实际使用及使用时间，故其主张一审法院未扣除两个广告灯箱在合同解除后至2017年3月10日之间的租金，缺乏事实依据。
综上所述，鑫悦茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4800元，由鑫悦茂公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周毓敏
审判员 刘阿珍
审判员 徐岩岩
二〇一八年一月五日
书记员 胡 戎