四川省内江市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1002民初1163号
原告：内江嘉宏城建集团有限公司。
法定代表人：刘强，总经理。
统一社会信用代码：915110007496482120。
委托诉讼代理人：黄茂松，四川泰维律师事务所律师。
被告：内江市几江鱼庄餐饮有限公司。
法定代表人：王章明。
统一社会信用代码：91511002337752099J。
被告：汪开琴，女，汉族，1963年4月10日出生。
被告：王章明，男，汉族，1966年5月21日出生。
三被告共同委托诉讼代理人：卢忠，内江市东兴区新江法律服务所法律工作者。
原告内江嘉宏城建集团有限公司(以下称嘉宏公司)与被告内江市几江鱼庄餐饮有限公司（以下称几江公司）、汪开琴、王章明租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉宏公司的委托诉讼代理人黄茂松、被告几江公司的法定代表人、汪开琴、王章明及其委托诉讼代理人卢忠到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解期间，不进入审限。本案现已审理终结。
嘉宏公司向本院提出诉讼请求：1、判令几江公司立即支付原告截止2017年4月30日房屋租金合计781,976元并按每月38,376元的标准从2017年5月1日起至实际返还房屋之日止支付�屋占用费；按拖欠租金应付之日起每天千分之二的标准支付滞纳金直至付清为止（截至2017年4月30日，滞纳金为548,444.24元），拖欠的水电气费20,302.35元，赔偿原告实现债权的律师费用60,000元，共计1,410,722.59元。2、判令被告王章明对几江公司上述债务承担连带保证责任。3、被告汪开琴对被告几江公司上述债务承担连带保证责任。4、解除原告与被告几江公司于2015年4月1日签订的商业租赁合同，责令被告立即归还房屋，几江公司交纳的租赁保证金100,000元及经营品质保证金10,000元不予退还。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月1日，原告嘉宏公司和被告几江公司签署《商业租赁合同》，被告几江公司的法定代表人韩沛江及实际控制人汪开琴在该租赁合同中乙方法定代表人处签名，王章明作为担保人在担保人处签名捺印。该租赁合同约定，原告将内江市市中区�洲路六段锦大洲天地7号楼1层3号，2层、3层商业用房出租给乙方，面积为731.52平方米，承租期3年，每月租赁费为58,712元，逾期交付租金按日3%支付滞纳金。合同签订后，被告几江公司一直占有前述房屋开展经营活动，但没有按照合同约定向原告交付租金，截至2017年4月30日拖欠房屋租金共计781,976元，水电气费20,302.35元。几江公司没有按时交纳租金，已经构成严重违约，不仅应当向原告交纳租金，还应当按照合同约定承担违约责任，且原告有权解除合同。几江公司从成立之日起一直是一人有限责任公司，汪开琴作为几江公司的实际控制人，并且从2015年11月至2016年12月是几江公司的唯一股东，在经营期间，以汪开琴自己的银行账户在原告处刷卡交付租金，且没有实际支付认缴的出资，原告认为汪开琴将自有财产与几江公司的公司财产混同，无法区分，汪开琴应当对几江公司的债务承担连带保证责任。审理中，原告变更第一项诉讼请求为判令几江公司立即支付原告截止2017年8月9日房屋租金合计908,617元，滞纳金714,050元，拖欠的水电费20,987.72元，赔偿原告实现债权律师费用60,000元，共计1,700,654.72元。因双方就交付租赁房屋达成和解，原告变更第四项诉讼请求为几江公司交纳的租赁保证金100,000元及经营品质保证金10,000元不予退还。其他诉讼请求不变。
几江公司、汪开琴、王章明辩称，对原告提出的拖欠费用以原告提供证据支撑的数据为准。几江公司的债务由几江公司承担，不应当由个人承担。保证金应当退还，因为造成几江鱼庄不能正常营业的原因在于原告锁门。几江鱼庄的面积缩减了很多，王章明也不应当承担面积缩减后的公司债务。在2016年12月以前，汪开琴是实际法人，但在2016年12月以后不�，因此汪开琴并不是一直的实际控制人，汪开琴是从几江鱼庄实际控制人韩沛江转让而来，后来又转让给王章明，汪开琴也不应当承担责任。汪开琴用自己的卡交付租金的行为是职务行为，前公司聘汪开琴为管理财物的代表，在中院的生效裁定书里面已经认可。根据公司法第27条，汪开琴可以用货币出资也可以用产权出资，汪开琴在公司注册的时候用实物满足了出资，所以公司的债务由公司承担，汪开琴不应当承担公司债务，请求法院驳回原告对汪开琴和王章明的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年11月20日，几江公司负责人由韩沛江变更为汪开琴，汪开琴任公司经理，认缴出资100,000元，认缴出资额日期2018年12月31日，出资比例100%,出资方式为货币。2016年12月11日，汪开琴与王章明签订《内江几江鱼庄餐饮有限公司股权转让协议》，约定汪开琴将持有的公司10万股权转让给王章明。2016年12月14日，几江公司负责人由汪开琴变更为王章明。2015年4月1日，嘉宏公司（甲方）与几江公司（乙方）签订《商业租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于内江市市中区大洲路六段锦大洲天地7号楼1层三号，二层、三层的商业用房，承租建筑面积916.52平方米（其中一层3号建筑面积185平方米，二层、三层建筑面积731.52平方米，以最终测绘报告面积为准），租期3年，自2015年4月1日至2018年3月31日，租金单价74.97元每月每平方米，每年递增5%。甲方每月优惠租金10,000元，合同签订后乙方应于当日交纳1个月租金58,712元，另需缴纳经营品质保证金10,000元，后期租金在�月15日前缴清当月租金。乙方向甲方缴纳租赁保证金100,000元。若乙方未按合同约定向甲方支付租金、物业管理费用或其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴付费用总额的3%按日计算收取滞纳金，直至乙方全数付清其应付的租金、物业管理费或其他费用为止。若乙方实际欠缴租金、物业管理费或其他费用达15天，甲方有权停水停电，并即时终止本合同，没收租赁保证金，并向乙方追究由此造成的损失。承租期内，由于乙方的原因提出提前终止合同，甲方有权没收租赁保证金，并有权向乙方提出索赔，索赔金额按未履行的合同期限内租金总额20%进行赔偿。承租期内，由于甲方的原因提出提前终止合同，甲方无息退还乙方的租赁保证金，并按未履行的合同期限内租金总额20%进行赔偿。张力涛、唐雪梅在甲方授权代表处签字并加盖甲方公章，韩沛江、汪开琴在乙方�定代表人处签字捺印无乙方公章，王章明在丙方(担保人)处签字捺印。2016年7月21日，《嘉宏公司总经理办公室会议纪要》载明，同意自2016年8月1日起几江鱼庄（承租人汪开琴、韩沛江）承租面积从916.52平方米减少至601.5平方米，原合同建面租金单价78.72元每月每平方米变更为63.8元每月每平方米，每年递增5%。2015年4月29日，汪开琴向嘉宏公司出具《承诺书》，载明因实际经营困难，欠付嘉宏公司2013.6.15-2015.3.31房屋租金399,289元，并对2015年5月底前至2016年2月底欠交付租金分别作出承诺，若几江鱼庄未按承诺缴纳租金，公司有权停止水电供应。2016年11月17日，汪开琴用自己的银行账户向嘉宏公司支付租金18,376元。2016年8月31日，汪开琴分别向嘉宏公司支付租金3,800元、12,398元。2016年9月30日，汪开琴向嘉宏公司支付租金24,876元。截止2015年12月31日，几江公司尚欠嘉宏公司255,864元。2016年12月26日，几江公司聘任汪开琴为出纳代表人，管理出纳收支工作。2017年5月24日，嘉宏公司与四川泰维律师事务所签订《委托代理合同》，就本房屋租赁合同纠纷约定代理费60,000元。2017年6月23日，嘉宏公司向四川泰维律师事务所转款30,000元。2017年6月14日，四川泰维律师事务所向嘉宏公司开具金额为60,000元的票据。截止2017年3月1日，几江鱼庄欠水费1,318.6元、电费12,657元、气费7,012.12元，合计20,987.72元。
以上事实，有原告提供的嘉宏公司营业执照、法人身份证明、内资企业登记基本情况表、王章明、汪开琴身份证、《商业租赁合同》、《嘉宏公司总经理办公室会议纪要》、《承诺书》、银行POS单、《委托代理合同》、发票、中国银行进账单。被告提供的《内江几江鱼庄餐饮有限公司股权转让协议》、聘任书、几江鱼庄各项欠费统计表以及当事人陈述在案为凭，足以认定。
本院认为，被告几江公司作为独资公司与原告嘉宏公司签订《商业租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。”、《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”之规定，韩沛江和被告汪开琴在《商业租赁合同》中的法定代表人处签字的行为应为公司行为，其签名的后果由公司承担，被告几江公司作为承租人应当承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”、第二十四条“债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。”之规定，被告王章明在《商业租赁合同》中的担保人处签字，且没有约定保证方式，被告王章明应当对被告几江公司的债务承担连带担保责任。原告嘉宏公司同意被告几江公司于2016年8月1日起减少承租面积，虽然减轻了被告几江公司的债务，但该行为视为对《商业租赁合同》的部分变更，在未经被告王章明同意的情况下，被告王章明对2018年8月1日以后的租金不承担连带保证责任。被告汪开琴和被告王章明签订的《内江几江鱼庄餐饮有限公司股权转让协议》记载的转让时间和工商登记记载的转让时间不一致，本院以工商登记的时间为准�即2016年12月14日。被告汪开琴辩称的被告汪开琴用自己的银行账户缴纳租金的行为是出纳职务行为，不承担公司债权债务的主张，因被告几江公司聘任被告汪开琴的时间为2016年12月26日，而被告汪开琴在聘任之前就已经有用自己的银行账户缴纳租金，故被告汪开琴的辩称主张本院不予认可。根据《中华人民共和国独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”之规定，被告汪开琴向原告嘉宏公司承诺支付租金，且在2016年12月14日前是被告几江公司的负责人，因此对被告几江公司在2016年12月14日之前的债务在被告几江公司不足以清偿时承担清偿责任。被告王章明对被告几江公司2016年12月14日之后的债务在被告几江公司不足以清偿时承担清偿责任。原告嘉宏公司和被告几江公司在《商业租赁合同》中约定的滞纳金作为违约责任，视为违约金，被告几江公司辩称的原告嘉宏公司不具备收取滞纳金的资格的主张，本院不予支持。具体承担金额计算如下：2015年12月31日前欠缴租金255,864元，2016年1月至2016年7月租金为58,712元×7个月＝410,984元，2016年8月1日承租面积缩减后租金单价变更为每月38,376元，2017年2月至2017年7月租金为38,376×6个月＝230,256元，2017年8月1日至8月9日租金为38,376÷31×9＝11,141元，上述租金合计908,245元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可�认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，被告几江鱼庄合计应当承担的违约金过分高于应承担租金的30%，即272,473元，故本院认定被告几江鱼庄合计应当承担违约金100,000元为宜，被告汪开琴、王章明共同承担。《商业租赁合同》第十三条约定若被告几江公司实际欠缴租金、物业管理费或其他费用达15天时，原告嘉宏公司有权停水停电，没收租赁保证金，故原告嘉宏公司提出的不予退还100,000元租赁保证金的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。被告几江公司辩称的因2017年3月1日原告嘉宏公司单方强行锁门而对被告几江公司的库存货物造成了损失，请求损失金额在租金中品迭的主张，因被告几江公司提供的库存清单、照片不具有客观性，本院不予认可。《商业租赁合同》第十五条约定了被告几江公司违约所产生的律�费，原告嘉宏公司与四川泰维律师事务所签订的《委托代理合同》约定的代理费用为60,000元。委托合同为诺成性合同，双方签订即发生法律效力，且原告嘉宏公司向四川泰维律师事务所先行支付了30,000元代理费，四川泰维律师事务所开具金额为60,000元的票据，并已经履行了代理职责，故原告嘉宏公司主张的律师费由三被告承担的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。水、电、气由被告几江公司使用，截止2017年3月1日，所欠费用20,987.72元由被告几江公司和被告王章明承担。原告嘉宏公司与被告几江公司未约定经营品质保证金10,000元的处理方式且合同解除后原告嘉宏公司占有该10,000元无合同法律依据，故经营品质金10,000元应当退还被告几江公司。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十四条、《中华人民共和国独资企业法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，裁定如下：
一、被告内江市几江鱼庄餐饮有限公司于本判决生效后十日内向原告内江嘉宏城建集团有限公司支付租金908,245元，被告汪开琴在被告内江市几江鱼庄餐饮有限公司不足以清偿666,848元租金时承担清偿666,848元租金，被告王章明对666,848元租金承担连带清偿责任，并在被告内江市几江鱼庄餐饮有限公司不足以清偿剩余的241,397元租金时承担清偿241,397元租金。
二、被告内江市几江鱼庄餐饮有限公司、汪开琴、王章明向原告内江嘉宏城建集团有限公司支付滞纳金100,000元，支付实现债权的律师费用60,000元。
三、被告内江市几江鱼庄餐饮有限公司、王章明向原告内江嘉宏城建集团有限公司支付水费1,318.6元、电费12,657元、气费7,012.12元，合计20,987.72元。
四、原告内江嘉宏城建集团有限公司退还被告内江市几江鱼庄餐饮有限公司10,000元经营品质保证金。
五、驳回原告内江嘉宏城建集团有限公司的其他诉讼请求。
如被告内江市几江鱼庄餐饮有限公司、汪开琴、王章明未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17,496元，由被告内江市几江鱼庄餐饮有限公司、汪开琴、王章明负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
审 判 长 谢 涛
人民陪审员 张成贵
人民陪审员 吴建萍
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 秦健秋