广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1568号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吕英俊，住广州市越秀区。
委托代理人：潘旺娣，身份证住址广州市花都区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈丽萍，住广州市越秀区。
委托代理人：王伟，广东国鼎律师事务所律师。
上诉人吕英俊与被上诉人陈丽萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年4月25日，吕英俊（为卖方）与陈丽萍（为买方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋地址为：越秀区迎宾路24号502房，建筑面积47.66平方米。卖方持有该物业之权属证明（房产证号：01××60），同时卖方保证对物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人权利，并保证本合同所载有关该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为1230000元。买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，故对该物业的地理位置、周边环境、座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可。卖方交付该屋给买方使用的日期为卖方收齐款当天。该物业以现状售予买方。卖方如不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并且须退回买方已支付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一期，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未支付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达。三方约定的其他事项（对合同条款的修改或补充）：附：1、卖方涂销资料及买方取得银行出具同贷书五天内，双方共同去房管部门办理递件交易手续。5、本次交易由签订本合同三个月内完成，卖方收齐房款，如超过三个月内未完成，三个月后买方每月给卖方叁千元，返租租金。即2015年7月25日起计。6、附5有效。附件：买卖双方就该物业交易款项的支付方式及交易程序一致达成以下协议：涂销抵押按揭付款：（1）签订本合同时支付20000元作为定金。（2）于2015年6月24日前支付部分楼款（含定金）400000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前清偿贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款，涂销抵押登记及归档等手续／天内协助买方完成申请银行贷款手续。（3）部分楼款共计830000元应不迟于／年／月／日支付，但付款的前提条件是买卖双方或其代理人共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。
后吕英俊（为卖方）与陈丽萍（为买方）签署《附件》，内容为：1、买方交付购房首房款40万元给卖方，卖方保证专项专用，该款项用于偿还该房屋的贷款，以上房款转入卖方偿还贷款贷款账号：（中信银行）账号：62×××71。2、该房屋余款83万元，由买方向银行贷款直接支付给卖方，如银行贷款不足80万元，差额部分由买方于双方房管部门递件交易日现金支付给买方。3、户口，卖方2015年12月31日前迁出。特此附件与原双方签定买卖合同有同等效力。该《附件》下方签有“2015年4月25日”。陈丽萍称该《附件》实际签署日期是在2015年4月25日之后的第2天或第3天。吕英俊不确认陈丽萍所称的倒签情况，并表示该附件是在2015年4月25日签署的。
吕英俊于2015年4月25日收到陈丽萍的购房定金20000元。陈丽萍于同日向广州荣华按揭公司支付按揭服务费8000元，向中介公司支付10000元服务费。
吕英俊为证明其主张，提交了以下证据：1、2015年6月24日、2015年7月3日的录音光盘和文字整理记录。2、个人贷款提前还款申请书。3、手机短信信息。4、2015年7月7日向陈丽萍发出的《催告函》（内容为要求陈丽萍接函后两日内履行支付房款的合同义务，否则视为陈丽萍违约，不再履行买卖合同）、EMS投递单、妥投证明（载明邮件于2015年7月9日已由本人签收）。陈丽萍对上述证据质证如下：确认上述证据1的录音内容与当时双方通话内容基本一致，但2015年6月24日的录音没有显示出双方此前就赎契主体以及由公证处代管资金达成一致意见的内容，但当时双方未就新的交易价格达成一致意见；对于证据2，我从未看过，吕英俊也没有出示过给我看；对证据3，确认是双方互通短信的内容；确认收到证据4的《催告函》。
陈丽萍为证明其主张，提交了以下证据：1、中国农业银行的帐户明细清单（陈丽萍称该清单是陈丽萍与其母亲的帐户明细）。2、中国电信通话清单。3、2015年7月3日和2015年7月11日的录音光盘和文字整理资料。4、手机短信信息。5、2015年7月13日工商局出具的关于未查到“广州荣华按揭公司”的登记资料的证明。6、2015年7月11日向吕英俊发出的《关于配合履行房屋买卖合同的函》、EMS投递单、改退批条（原审法院当庭拆开退回的邮件，内容与述函件一致）。吕英俊对上述证据质证如下：对上述证据1真实性无异议；证据2是打印件，不清楚其真实性；证据3中的2015年7月3日的录音不完整，应以我提交的录音资料为准，而2015年7月11日的录音我没有在场，无法确认真实性；确认证据4、5的真实性；没有收到证据6的函件，也没有收到中介转交的该函件。
另查，吕英俊于2015年7月8日提起本案诉讼，陈丽萍于2015年8月3日签收本案应诉材料。
因本案纠纷，吕英俊向原审法院起诉称：吕英俊是广州市越秀区迎宾路24号502房的业主，吕英俊与陈丽萍于2015年4月25日，在盈福中介经纪公司居间介绍下，签署了《房屋买卖合同》，约定“买卖房产的成交价为人民币123万元，双方约定的付款方式为涂销抵押按揭付款（含定金）40万元，卖方收款当日即时向抵押银行申请”提前清偿贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款，涂销抵押登记及归档等手续后，协助买方完成申请银行贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款，涂销抵押登记及归档等手续后，协助买方完成申请银行贷款手续。”其中手写的附件约定“（1）买方支付的购房首期款40万给卖方，卖方保证专款专用，该款项用于偿还该房屋的贷款，以上房款转入卖方偿还贷款帐号。（2）该房屋余款83万元由买方向银行贷款直接支付给卖方，如银行贷款不足83万元，差额部分由买方于双方房管部门递件交易日现金支付给卖方。”签约当日，陈丽萍实际支付给吕英俊定金人民币2万元。期后，陈丽萍不接电话，信息不回，回避后续履约事宜。据吕英俊多番向陈丽萍追问，方知陈丽萍是得不到家人支持，无法凑足首期，应是无力支付首期款40万元。6月24日，按照双方签订的合同约定，陈丽萍应支付吕英俊首期款40万元，吕英俊与陈丽萍于当日在越秀区亿达大厦进行协商，录音资料中显示陈丽萍根本没有准备任何款项去履约，而且陈丽萍最后提出如果6月25日没有电话答复吕英俊，即表示默认不会再购买该房屋，不会再履行双方签订的合同，要求吕英俊走法律途径解决。基于上述事实，吕英俊认为，吕英俊与陈丽萍之间签订的《房屋买卖合同》本身是双方真实意思表示。但陈丽萍未按合同约定购买该房屋已构成违约，而且陈丽萍的行为已表明其不再履行合同。故请求法院判令：1、解除双方就广州市越秀区迎宾路24号502房的买卖关系，以及陈丽萍协助吕英俊办理注销买卖合同的网签登记手续。2、陈丽萍向吕英俊支付违约金123000元（按照成交价1230000×10%计得）。3、陈丽萍向吕英俊支付自2015年4月25日起至2015年7月24日的空置租金（按每月3000元标准计）。4、陈丽萍赔偿精神损失费10000元。
陈丽萍原审辩称：同意解除双方的买卖关系，若法院判决双方的买卖关系解除，我同意协助吕英俊办理注销房屋买卖合同的网签登记手续。但我认为买卖关系解除的过错在于吕英俊，故不同意承担违约责任，即不同意吕英俊主张的第2、3、4项诉讼请求。理由如下：一、我不存在不愿购买涉案房屋的行为和意思表示，相反吕英俊一直在积极与吕英俊协商沟通，期待更好的完成交易。我当初之所以同意向吕英俊购买涉案房屋，是吕英俊与中介工作人员一直强调该房屋的楼龄没有问题，保证能办到公积金贷款，因此吕英俊签订合同后即交齐了按揭费8000元并向按揭公司递交了所有资料用于申办公积金贷款。但由于中介方签约时有意隐瞒该房屋的楼龄已超过30年的事实，导致后来被公积金中心告知无法获批公积金贷款，只能改作商业贷款。对此我对中介的能力和信用产生怀疑，后双方协商同意改由卖方自己赎契，买方增加购房价款和定金，并商定在2015年6月24日一起到公证处办理首付款托管手续，但由于个别细节问题（如租金补偿起算时间）未能达成，故当天没能办妥。2015年6月25日，我因需要上班，委托姐姐与吕英俊沟通协商继续完成交易的方案细节，并在之后的7月3日、7月8日不断地与吕英俊进行协商并愿意做出一定让步。但到了2015年7月10日，我突然收到了吕英俊的催告函，要求两日内支付首付款，我收函后第一时间与吕英俊联系，但其以在国外为由不予理会，我于次日即7月11日立即复函给中介和吕英俊，但吕英俊在广州却拒绝收件，刻意回避。我又于7月13日突然接到法院应诉通知，才知道吕英俊真实意图是不想继续交易。二、根据合同约定，买方逾期支付楼款须支付违约金，只有当逾期达到30天时，卖方才有权解除合同，虽我未在6月24日支付首期款，其后果只是承担每日千分之一的违约金，况且我在此日前已与吕英俊沟通协商并达成由卖方赎契的方案，即使未能签订变更合同的补充协议，但我尚有机会在7月24日之前支付首期款以促成交易完成。但吕英俊却在尚不具备解除合同条件时，即提早起诉到法院并要求解除合同。由于合同是否能够被解除还需法院裁判后确认，故我在争议没有解决之前只能暂停履行合同。因此，虽然我由违约情节，但不存在超过30天的根本违约行为，相反是吕英俊起诉强行要求解除合同的行为才是导致合同无法继续履行的直接原因。另，我在本案中提出以下反诉请求：1、陈丽萍退还吕英俊已付定金20000元。2、陈丽萍向吕英俊支付违约金123000元（按成交价1230000元的10%计得）。3、陈丽萍赔偿吕英俊因合同无法履行造成的损失18000元（包括中介费10000元和按揭费8000元）。
吕英俊对陈丽萍的反诉请求辩称：由于是陈丽萍违约，故不同意陈丽萍的全部反诉请求。理由如下：一、房屋买卖合同无法继续履行的原因是陈丽萍一直拒不履行付款义务。是陈丽萍与其母亲前后看了三次涉案房屋，签约当天对于买卖合同的细节问题，是双方在盈福地产公司由下午四点谈到晚上九点才签好的，房产证陈丽萍也当场亲自看过。而且吕英俊在陈丽萍看房的过程中，已告知其房屋朝天路小学的学位正占用，需三年后才能用，且明确告知该房屋之前购买是房改房，具体的建造时间明确表示不清楚，大约20、30年楼龄，并出示了房产证，陈丽萍也仔细查看了房产证，可见吕英俊已履行了实际告知的义务，而陈丽萍对于该房屋的基本情况是非常清楚了解的，根本不存在故意隐瞒事实之说。关于公积金贷款问题，作为卖家，吕英俊有什么义务要保证陈丽萍可以贷到公积金呢，合同里约定的就是公积金及商业贷款，合同还约定如果贷不足款，差额部分是由陈丽萍自行承担的，因此，无论陈丽萍是否得到公积金贷款，都不影响陈丽萍履行付款义务。从陈丽萍以没有公积金贷款作为答辩理由，充分说明陈丽萍完全没有准备履行合同。陈丽萍复函中称“签署合同前，中介联合业主一直隐瞒该房屋仍有贷款的事实，只说需要给40万元首期，但未说给业主赎房契”。陈丽萍刻意隐瞒了双方于2015年4月25日手写的《附件》，该附件明确约定陈丽萍是需要支付首期款40万元（含定金）代为赎契约的，现陈丽萍故意隐瞒该附件，扮无知，到底是谁在说大话，真是一目了然。吕英俊据此于2015年4月27日向该屋的贷款银行提出全额还款申请，充分证明吕英俊为履行合同已做好了准备。陈丽萍声称自己已准备好付款，但事实是：（1）6月18日，陈丽萍告知吕英俊由于其得不到家人支持，无法凑足首期，无法支付首期款40万元。（2）从陈丽萍提供的银行存折中，显示其大部分的款项都于2015年6月15、23日分别作出了一年期的定期，若陈丽萍有意履行合同在2015年6月24日前支付首期款的，为何要做定期？陈丽萍自己提供的证据都在证明其根本无意履约。二、对于陈丽萍称吕英俊在尚不具备解除合同条件时提起诉讼的问题。1、根据合同法规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。吕英俊在诉状中已提交的2015年6月24日和2015年7月3日的录音资料中，显示陈丽萍根本不承认双方签订的买卖合同有效，更表明不会依约履行40万元的付款义务，更表明不会依照双方签订的买卖合同购买涉案房屋。故吕英俊要求解约完全合法。2、陈丽萍是8月13日才向法院提交答辩的，那么即使按原合同的约定，逾期时间已超过30天以上，陈丽萍也没有履约。3、从短信上看，陈丽萍威逼恐吓的言行，已经表明陈丽萍是根本不会再履行合约的。4、陈丽萍提供的录音资料和短信证据，都是断章取义，只摘录部分录音和短信，未能实际反映事情的真实全部过程，故意混淆视听，陈丽萍的诚信应受到质疑。5、在吕英俊起诉后，陈丽萍一直假意协商，每次要求她实际付款，她就不执行，陈丽萍作为卖方，不存在“买方违约导致合同无法履行”之说，真正致使买卖合同无法履行的事实上是陈丽萍。6、既然陈丽萍没有履行，吕英俊出租房屋与否都是吕英俊的权利。三、陈丽萍声称吕英俊收到函件后不予理会，该说法与事实不符。1、吕英俊于2015年7月8日通过中国邮政速递公司寄出《催告函》，妥投回证显示函件已于2015年7月9日由陈丽萍本人签收，若陈丽萍愿意履约，为何一直不付款，吕英俊的收款账号一直都在那，根本不存在陈丽萍履行不了之说。2、此函寄出后，吕英俊根本没有收到过陈丽萍的任何电话联系，而且其一直在广州，何来吕英俊不予理会之说，相反，2015年7月10日陈丽萍发来的信息显示其已做好不履行付款义务的准备。四、房屋已网签被锁定，现陈丽萍既不付款，又不愿承担赔偿违约金和解除网签，造成房屋无法出售，对吕英俊造成很大的实际损失。
庭审中，双方确认已办理买卖涉案房屋的网签手续。
对于签约前的情况，陈丽萍表示：签约前我曾看过两次房屋，我因时间匆忙未能及时去房管部门了解房屋的具体情况，我是委托按揭公司办理按揭的，我没有到公积金中心了解房屋的按揭申请、办理流程和办理结果，按揭公司告诉我贷款未获批，没有未获批的书面材料，后来我就考虑商业贷款，但商业贷款必须吕英俊同意配合才能办理，但他提出了很多新的条件，我当时提出条件是若商业贷款未能获批83万元，或者同贷的数额与我申请的相差很远，我就同意支付双倍定金的方式来终止合同，因为商业贷款未能获批83万元，我就没能力购买房屋了，但他不同意，故我最终没有申请商业贷款；但在签约前，吕英俊和中介均有表示房屋楼龄是20多年，并表示可以成功办理公积金贷款。吕英俊表示：我当时只是表示作为业主的我可接受买家以公积金贷款付款，我并无能力保证陈丽萍能顺利获得公积金贷款。
对于签约时的情况，吕英俊表示：签订买卖合同时我与陈丽萍及中介三方在场，当时已出示了房产证给陈丽萍查看。陈丽萍表示：签订合同时吕英俊不在场，只有其妻子在场，当时她没有出示房产证给我看，我当时有提出要求看房产证，但她称没有带来，故匆忙之下就与她先签订了买卖合同，吕英俊是在签约次日才拿着房产证到中介处补签名，那时候我也没有仔细看，只是看了房产证封面而已，并没有看房产证里面的内容。
对于合同履行情况，陈丽萍表示：双方于2015年6月24日在亿达大厦（满堂红公司总部）见面协商以公证方式代管赎契资金，虽然按原约定是由我将款项转至业主帐户，但因了解到中信银行在收到款项后会有两个月的真空期，我担心款项转至银行后有变卦，故提出办理公证代管资金，即由业主自行赎契，但因双方在租金方面未能达成一致意见，故最终没有办理代管资金手续。吕英俊表示：确认双方于2015年6月24日在亿达大厦（满堂红公司总部）见面，但我并不清楚陈丽萍约谈的目的是想以公证方式代管赎契资金，当时她也没有提出公证代管赎契资金，事实上这也是无法办理公证的，因为房屋存在抵押；双方最终并无重新约定首期款的支付期限和支付方式；陈丽萍的违约行为，给我造成了租金、贷款利息、房价浮动差额及精神方面的损失。
另，吕英俊向原审法院提出了对陈丽萍价值142000元的财产进行保全申请，原审法院依其申请发出了对陈丽萍价值142000元的财产进行保全的裁定。吕英俊交纳了保全费1230元。
原审法院认为：吕英俊与陈丽萍签订的《房屋买卖合同》及《附件》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于吕英俊与陈丽萍双方均同意解除涉案房屋的买卖关系及办理注销买卖合同的网签登记手续，故原审法院对吕英俊主张的解除买卖关系以及要求陈丽萍协助吕英俊办理注销买卖合同的网签登记手续的诉讼请求予以支持。
关于买卖关系解除的过错责任问题。在本案中，陈丽萍主要基于以下两方面理由认为其不存在违约情况，第一、陈丽萍认为吕英俊和中介方隐瞒了房屋的楼龄问题，导致其无法通过获得公积金贷款的审批手续。第二、陈丽萍认为买卖双方已就赎契主体、首期款由公证处代管资金的问题达成了新的一致意见。原审法院现针对上述理由分析如下：一、关于房屋的楼龄问题。首先，从合同内容上看，合同已明确约定“买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，故对该物业的地理位置、周边环境、座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可”，该条款明确了陈丽萍已查阅权属证明文件、已认可房屋的楼龄等情况，陈丽萍作为完全民事行为能力人，有能力亦有必要仔细阅读合同条款后再签约，其庭审中表示签约时有提出过要求查看房产证但业主没有带，若此陈述为事实，陈丽萍在该情况下亦有权要求查看或了解清楚产权和楼龄情况后再签约，因此，陈丽萍在未了解清楚的情况下即签约，应承担受合同条款约束的法律责任。其次，陈丽萍作为房屋的购买方，可通过公开信息查阅的方式对产权情况、楼龄、贷款条件等事宜作详细了解，陈丽萍称吕英俊隐瞒房屋楼龄致使无法办理公积金贷款，但未能提供证据证明吕英俊曾承诺保证其能顺利获批贷款，因此，陈丽萍称吕英俊存在故意隐瞒事实的主张缺乏依据，原审法院不予采信。二、关于赎契主体和支付方式变更的问题，陈丽萍称双方就赎契主体、首期款由公证处代管资金的问题达成了新的一致意见，但并未提供证据证明双方已就上述事宜达成了新的一致意见，在此情况下，《房屋买卖合同》及《附件》的内容对双方均有约束力，陈丽萍应按买卖合同和附件中约定的期限和方式支付首期房款。陈丽萍未能按约定支付首期房款，已构成违约，应承担违约责任。至于陈丽萍称吕英俊在陈丽萍逾期付款未达30天即提起诉讼以及将房屋出租的行为构成违约的主张，首先，吕英俊是在合同约定的首期房款支付期限届满后提起诉讼的，其提起诉讼的行为是其主张权利的一种方式，并不因此构成违约；其次，陈丽萍未能就其称吕英俊出租房屋的事实提供证据证明，即使该情况属实，也不能证明该行为必然导致合同解除，因此，陈丽萍称吕英俊的上述行为构成违约以及要求吕英俊支付违约金、赔偿损失的反诉请求缺乏依据，原审法院不予支持。
关于违约责任的承担。根据合同约定，“买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。”陈丽萍直至2015年8月3日签收本案应诉材料之日仍未实际履行支付首期房款的义务，应承担支付违约金的义务。至于违约金的标准，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定，第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因吕英俊未能提供证据证明其实际损失，且考虑到从首期房款履行期限届满至吕英俊提起诉讼之间相隔时间不长，以及陈丽萍是基于资金问题和担心首期房款未能用于赎契等担心而希望进一步协商，并非存在不履行合同的主观故意，基于本案的证据和事实，根据公平合理原则，陈丽萍应承担的违约金应调整至20000元为宜。至于陈丽萍主张退还的定金，因定金是用作履行合同的担保金，如前所述，陈丽萍未按约定支付首期房款违约在先，故其要求吕英俊退还定金的主张缺乏依据，原审法院不予支持。
关于吕英俊主张的房屋租金损失问题，因双方约定从2015年7月25日起陈丽萍应向吕英俊计付租金，也就是说，在合同签订时，吕英俊已考虑到陈丽萍未能在三个月内付清房款所造成的租金损失，但该约定并无包含2015年7月25日前的租金损失，可见2015年7月25日前的租金损失既非约定需要支付的费用，也非双方预期的损失，现吕英俊现要求陈丽萍支付自2015年4月25日起至2015年7月24日因房屋空置而造成的租金损失缺乏理据，原审法院不予支持。
关于赔偿精神损失费的问题，根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》的规定，自然人因生命权、健康权、身体权等人格权利和人格利益遭受非法侵害的，才能起诉请求赔偿精神损害，本案吕英俊与陈丽萍只存在买卖合同关系，吕英俊在本案中并不存在人格权利和人格利益遭受非法侵害的情况，故其要求获得精神损失费，于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，于2015年11月6日作出判决：一、原告吕英俊和被告陈丽萍就广州市越秀区迎宾路24号502房的买卖关系于本判决发生法律效力之日解除。二、被告陈丽萍应于本判决发生法律效力之日起三日内，协同原告吕英俊到房管部门办理广州市越秀区迎宾路24号502房的买卖合同网签的注销手续。三、被告陈丽萍应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告吕英俊支付违约金20000元。四、驳回原告吕英俊的其他诉讼请求。五、驳回被告陈丽萍的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3140元，由原告吕英俊负担2840元，被告陈丽萍负担300元。反诉受理费2045元，由被告陈丽萍负担。保全费1230元，由原告负担1057元，被告陈丽萍负担173元。
判后，吕英俊不服原审判决，向本院提起上诉称：吕英俊认为该判决存在程序违法，且判决适用法律错误，请求予以改判。理由如下：一、一审判决认定事实错误，程序违法，明显故意偏袒陈丽萍。l、一审中陈丽萍提供的证据资料中，部分证据资料并没有按时在诉讼前提供给吕英俊，在庭审质证时吕英俊才知道该证据的存在，连陈丽萍的答辩状在庭审时才送达给吕英俊，程序上明显失误，对吕英俊造成不公。另庭审时，由于陈丽萍提供的证据资料混乱花费大量时间及陈丽萍占用大部分时间陈述，法官并没有及时制止，致使陈丽萍根本没有讲清事实的全部陈述，明显故意偏袒陈丽萍。2、一审中，吕英俊依法申请诉讼保全，开庭前曾多次询问有否保全裁定，但一审并没有及时通知吕英俊，而是在2015年11月10日吕英俊拿判决书时，才一起将该裁定书送达给吕英俊。一审的延误送达，明显严重影响吕英俊在庭审中的作供和决定。3、一审判决中既认定了“陈丽萍未能按约定支付首期房款，已构成违约，应承担违约责任”，但是却无中生有地认为“陈丽萍是基于资金问题和担心首期房款未能用于赎契等担心而希望进一步协商，并非存在不履行合同的主观故意”，这明显是前后矛盾，认定事实错误。根据双方在2015年4月25日签署的《附件》中明确约定：1、买方交付购房首期款40万元给卖方，卖方保证专项专用，该款项用于偿还该房屋的贷款，以上房款转入卖方偿还贷款账号：（中信银行）账号；62×××71。2、该房屋余款83万元，由买方向银行贷款直接支付给卖方，如银行贷款不足83万元，差额部分由买方于双方房管部门递件交易日现金支付给买方。双方合同的约定很清晰，陈丽萍的首期房款就是要用于赎契的，但显然陈丽萍反悔了，陈丽萍开始以各种理由不履行合同的约定，陈丽萍多次要求推翻该合同，多次表明不会依约付款，所谓担心资金安全只是其中一个托词，由于涉案房屋已经网签锁定了，换言之，该房就只能卖给陈丽萍了，无需担心资金安全问题。而且直到双方诉至法院，有法院的保障了，但陈丽萍仍没有任何履行合同的表示，由此可见，其主观上就是要悔约、毁约，一审法院认为“陈丽萍是基于资金问题和担心首期房款未能用于赎契等担心而希望进一步协商，并非存在不履行合同的主观故意”显然是认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审法院认为双方约定的违约金过高，判决吕英俊只能得到20000元的赔偿，这明显是违反了合同法的法律原则。按《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”在本案中。双方签订的合同对双方具有法律约束力，双方本应按照约定履行自己的义务，双方约定的是按总房价的10％作为违约金，违约金的比例完全符合市场惯例，违约金不但是针对买方，同时也是针对卖方的，无论哪方违约所承担的违约责任都是相同的。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”但在本案中，吕英俊、陈丽萍对违约金条款没有异议，双方均认可成交价的10％作为违约金，一审法院没有按照双方约定的标准计算违约金，显然，一审法院的判决存在适用法律错误。故上诉请求：一、改判由陈丽萍依双方合同约定支付违约金123000元。二、一、二审涉诉费用全部由陈丽萍承担。
陈丽萍二审答辩称：1、关于违约金的问题，我方认为根据合同法规定，当事人的一方是可以申请调整违约金的，合同违约并没有达到解除的条件，在双方交易的期间，合同约定是逾期付款超过30天，一方当事人才有权解除合同，而本案中从吕英俊起诉的时间来看，并没有超过逾期的30天，所以我方认为合同的解除是双方都认可的，一审时我方也坚持继续履行合同，是吕英俊说不愿意履行的。2、合同的解除是因为双方无法达成一致意见才造成合同解除的，并不是逾期超过30天而解除的。涉案房屋仍属于吕英俊所有，如果陈丽萍已经购了房屋逾期增值的收益应属于吕英俊所有，而吕英俊所说的损失只是他自己理解上的损失，并不是客观上的损失。涉案房屋从双方签订合同之后，发生争议，陈丽萍从多处渠道了解，吕英俊在2015年8、9月就已经将房屋出租了，因此房屋已经对外出租的事实是存在的，不存在吕英俊所说的租金损失。而本案从一审到现在也没有提供证据证明其所存在的损失，因此我方认为一审法院根据违约金比实际损失过高的予以调整是适当的，也是具有法律依据的。
经审查，双方对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，吕英俊提交了广东省地方税收通用发票发票（电子）发票联，拟证明如果涉案房屋成功出售，预期收益是40多万元。陈丽萍认为：该证据不属于新证据，原审法院曾询问实际损失，但是吕英俊没有提供证据，对该发票的真实性、合法性没有异议，但不能证实预期收益的损失。
陈丽萍提交以下证据：1、电费通知单，拟证明案涉房屋自2015年8月起一直有明显用电消费记录。2、视频光盘，拟证明涉案房屋一直有出租，租金损失是不存在的。吕英俊认为：上述证据与本案的违约情况无关。
本院认为，双方二审对原审判处解除涉案合同均无异议，本院予以确认。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为涉案违约金标准应否调整的问题。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案吕英俊主张应按照双方合同约定的成交价10%即123000元计付违约金，但根据本案查明的事实，首先，双方合同约定首期楼款40万元应于2015年6月24日前支付，之后双方虽然进行了商谈但未就该付款方式的变更最终达成一致的意见，故陈丽萍未依照合同约定支付首期房款，原审认定其违约，应承担违约责任，并无不当。其次，合同约定逾期付款30天的，卖方有权不再出售物业，但吕英俊于2015年7月8日即提起本案诉讼，要求解除双方的合同。故双方合同处于履行初期阶段即进入诉讼，陈丽萍的违约行为并不属于恶意的违约。再次，本案陈丽萍反诉要求返还20000元定金，已被原审予以驳回。最后，本案吕英俊所提交的证据也不足以证明其实际的损失。综上，原审根据实际损失、合同的履行情况、双方的过错程度等综合因素，根据公平合理原则，将违约金调整为20000元，并无不当，本院予以维持。
至于双方二审提交的证据，因不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第四十一条规定的“二审程序的新证据”，本院均不予审查。
综上所述，吕英俊的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2840元，由上诉人吕英俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 罗 涛