吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浑民二初字第111号
原告周美英，女，1947年2月27日生，汉族，无职业。
委托代理人孙建华，吉林荆卫华律师事务所律师。
被告白山市福泰房地产开发有限公司
法定代表人李菊香，该公司经理。
委托代理人廉政临，该公司法律顾问。
第三人钱丽华，女，1968年6月25日生，汉族，白山市图书馆职员，系原告女儿。
原告周美英诉被告白山市福泰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法追加钱丽华为本案第三人，由审判员马恩鹏独任审判，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人孙建华、被告的委托代理人廉政临、第三人钱丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告因开发建设福泰大厦需拆迁原告的房屋。2009年1月21日，原、被告签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》及《协议附件》，约定原告的拆迁房屋面积为249.53平方米，产权调换至福泰大厦东起6号、7号门市房，回迁面积为276平方米。被告的建设周期为30个月，即从2009年1月21日至2011年7月21日。对于原告回迁至二楼的面积，被告同意每平方米给原告找差价4000元，被告后又承诺在2013年10月31日交付使用，如逾期未能回迁，按每月每平方米100元的价格支付赔偿金。但原告回迁的房屋至今未能办理入户，从2011年7月21日建设周期期满至2014年12月21日，被告已逾期交付房屋41个月。而且，回迁房屋的实际面积是235.90平方米，比协议约定面积少40.10平方米。原告认为，根据《房屋拆迁产权调换安置协议书》和《协议附件》约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应当履行向原告交付房屋、办理入户的义务，并向原告返还减少面积房价款及利息、楼层差价补偿款和延期交房补偿款。为维护自身权益诉至法院，请求依法判令被告履行向原告交付房屋、办理入户的义务，支付减少面积返还房价款及利息965358元、楼层差价补偿款471800元、延期交房补偿款998120元，合计2435278元。
被告辩称：原告的起诉理由不成立。从2014年12月起，被告就通知所有拆迁户可以办理入户手续，是原告自己不办理入户，与被告无关。原告要求被告支付减少面积款及利息、楼层差价补偿款、延期交房补偿款的主张违反了《城市房屋拆迁管理条例》和《白山市城市房屋拆迁管理办法》第46条第6款“对实行房屋产权调换的非住宅房屋出租人（产权所有人）的经营补助，以房产行政管理部门规定的该区段标准租金的15%核发，其补助期限依据过渡周期计算；逾期的，按原标准延续给付”的规定。
原告起诉的理由与事实不符。原告在被告拆迁范围内，2009年1月21日双方签订了《房屋拆迁产权调换安置协议》及协议附件，原告有房屋面积249.53平方米，产权调换至福泰大厦东起6号、7号门市房，因该249.53平方米中的64.94平方米的产权问题发生诉讼。在诉讼中约定，待法院判决生效后，按法院认定该房屋性质给予原告安排，关于价格问题，协议中也清楚说明。为加快拆迁，被告依据《城市拆迁管理条例》的规定和原告签订产权调换协议书，约定给原告预留6号、7号门市房，面积约为276平方米（实际面积以产权部门测绘为准），扩大面积与实际面积之差按销售价各找差价。被告给原告实际回迁的房屋面积为235.90平方米，现在已可以回迁安置、办理入户手续。原告拆迁房屋中的64.94平方米面积是产权部门确认的住宅面积，被告只能按住宅房屋安置，原告需要门市房必须找差价。原告的拆迁面积是184.59平方米，被告预留的面积比拆迁面积还多64.94平方米，根据协议原告应补交住宅与非住宅差价款1269577元。补交51.31平方米的扩大面积款1128820元，总计2398405元，本案不存在原告所述的少40.10平方米的事实。
关于逾期补偿问题，根据《白山市城市房屋拆迁管理办法》第46条第6款规定执行，这是《城市房屋拆迁管理条例》规定，任何人必须执行。
第三人辩称：同意原告的诉请，不同意被告意见。
法庭审理过程中，原告为证明其事实主张，举证如下：
1、房屋拆迁产权调换安置协议书一份，证明原、被告于2009年1月21日签订该协议，被告建设福泰大厦拆迁原告房屋的总面积为249.53平方米，产权调换至新建楼东起6号、7号门市房，一、二楼面积相等。其中6号楼门市房面积为166平方米，7号门市房面积为110平方米，回迁安置的房屋总面积为276平方米。原告回迁安置在6号、7号楼一层总面积为138平方米，剩余面积安置在二楼，安置在二楼的面积按每平方米18000元计算。建设周期为30个月（至2011年7月21日建设周期满30个月），从2011年7月21日建设周期期满至2014年12月21日，被告逾期交付房屋已达41个月。
2、协议附件一份，证明被告对于原告安置在二楼的面积按每平方米4000元找差价款。
3、楼盘表一份，证明被告为原告回迁安置房屋的总面积为235.74平方米，其中106号门市房的面积为147.7平方米（一、二层每层面积为73.85平方米）、107号门市房的面积为88.04平方米（一、二层每层面积为44.02平方米）。
4、承诺书一份，证明2013年9月2日，被告向原告书面承诺于2013年10月31日交付福泰大厦的房屋，如在承诺期限内未交付，被告按每月每平方米100元标准赔偿。
5、白山市建设局白山建裁字2008第316号行政裁决书一份，证明被告的建设项目为福泰大厦综合楼，原告与裁决书中的被拆迁人钱栋文系夫妻关系。被告拆迁原告房屋的总面积为249.53平方米，其中包括原告名下的171.79平方米中的166平方米面积安置到福泰大厦6号楼非住宅房屋、剩余的5.79平方米和钱栋文名下的77.74平方米面积安置到福泰大厦7号面积为110平方米的非住宅房屋，扩大面积26.47平方米。
6、行政判决书两份，证明原、被告在2009年1月22日签订的协议附件中涉及的64.96平方米产权性质认定问题，经白山市浑江区人民法院一审和白山市中级人民法院终审，已确认原告的249.53平方米拆迁房屋中的64.96平方米为产权房屋，被告应按《房屋拆迁产权调换安置协议书》及协议附件约定，履行对原告的回迁安置及补偿义务。
7、白山市住建局《关于周美英信访事项处理意见》一份，证明白山市住建局认定被告对于白山建裁字2008第316号裁决书的异议已经白山市浑江区人民法院和白山市中级人民法院的生效判决解决，对于原告要求被告履行回迁安置的诉求，建议原告通过司法途径解决。
8、公证书和证实材料各一份，证明本案债权的继承人只有原告和第三人。
被告质证：对于证据1、2、3、5、7的真实性没有异议。
对证据4有异议，该承诺书违反国务院305号令34条，白山市政府22号令，违反法规强制规定。
对证据6的真实性无异议，但只是承认原告无籍房确认程序合法。
对证据8没有异议。
第三人质证：没有异议。
被告举证：1、产权确认登记表及附图各一份、房照三份，证明确认64.96平方米房屋为住宅。
2、行政裁决书一份，证明建设局已做出裁决。
3、八道江区人民法院行政裁定书一份，证明法院判决对原告实行强制执行。
4、房屋拆迁产权调换安置协议书和协议附件各一份，证明双方约定64.96平方米的补偿以中级人民法院终审判决为准。
5、行政判决书一份，证明认定原告64.96平方米住宅房屋的认定程序合法。
原告质证：对证据1的真实性无异议，但被告拆迁原告的房屋均按非住宅房屋进行安置，被告所称的64.96平方米包括在原告房屋面积171.79平方米中，被告应当按非住宅房屋进行安置。
对证据2的真实性没有异议，但该裁决已将原告的171.79平方米作为非住宅房屋进行了安置，其中包括64.96平方米。
对证据3的真实性没有异议，虽然法院裁定强制拆迁，但该裁定并未实际执行，原、被告达成拆迁安置协议。
对证据4的真实性没有异议，但该协议中的64.96平方米已经行政机关裁决、人民法院两级判决，确认程序合法。
对证据5的真实性没有异议。
第三人质证：与原告的质证意见一致。
第三人未提供证据。
关于本案证据，本院认证如下：关于原告提供的证据1、2、3、5、6、7、8，被告均无异议，经审核予以采信。关于证据4，其中承诺的内容系被告自愿作出，并未违反国家法律、法规规定，被告对此理解有误，经审核予以采信。关于被告提供的证据，原告均无异议，经审核予以采信。
根据当事人的起诉、答辩、陈述、举证、质证、以上认证和辩论，本院对以下案件事实予以确认：2008年时，白山市福泰房地产开发有限公司就其与周美英、钱栋文（周美英丈夫）及房屋使用人孙丽红和赵薇之间的房屋拆迁纠纷向白山市建设局申请行政裁决，该局作出白山建裁字2008第316号行政裁决书，裁决内容主要如下：一、被拆迁人照名周美英房屋面积171.79平方米，准予采用产权调换方式安置6号非住宅房屋166平方米，原面积产权调换不结算任何差价，剩余面积5.79平方米另行安置到7号非住宅房屋，被拆迁人经营补助以房产行政管理部门规定的该区段标准租金45元每平方米的15%核发，其补助期限依据过渡周期计算。被拆迁人钱栋文房屋面积77.74平方米及周美英安置剩余面积5.79平方米，准予采用产权调换方式安置7号非住宅房屋110平方米，原面积产权调换不结算任何差价，需扩大面积26.47平方米，按照实际销售价格交纳扩大面积款，被拆迁人经营补助以房产行政管理部门规定的该区段标准租金我45元每平方米的15%核发，其补助期限依据过渡周期计算。二、对被拆迁人房屋附属物板仓房10平方米，每平方米补偿30元，计补偿300元。砖围墙3延长米，每延长米补偿20元，合计补偿60元。三、两房屋使用人所承租房屋室内装修按照评估结果给予补偿，其中孙丽红租用房屋评估结果为25717元，赵薇租用房屋室内装修评估结果为16374元，由拆迁人全额支付。租赁双方针对谁享受补偿存在疑义，可自行协商解决，亦可向人民法院提起诉讼解决，最终拆迁人按法院生效判决线给予支付，如对评估价格有疑义，可通过司法鉴定途径解决。对两房屋承租人停工停业补助费，按照营业面积每10平方米计算1名从业人员，每人每月补助130元，补助期限为两个月经济损失，按照交纳所得税总额的30%给予一次性补眠偿。四、为保障福泰大厦综合楼工程项目建设顺利进行，限定被拆迁人及房屋使用人接到裁决后十五日内迁出现住地。
白山市建设局于2008年9月16日向本院申请强制执行，本院作出（2008）八行执字第268号行政裁定书，裁定：一、对白山市建设局作出的白山建裁字（2008）第316号行政裁决准予强制执行。二、被执行人周美英、钱栋文及房屋使用人赵薇、孙丽红应当履行白山市建设局2008年9月1日作出的白山建裁字（2008）第316号行政裁决确定的义务，主动完成搬迁。
但前述行政裁定书未实际执行，在2009年1月21日，周美英和钱栋文（乙方，下同）共同与白山市福泰房地产开发有限公司（甲方，下同）签订了一份《房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定“双方就房屋拆迁安置事宜达成如下协议：一、乙方拆迁房屋总面积为249.53平方米，产权调换在开发新建楼东起6号、7号门市房（一、二楼连体；一二楼面积相等）。面积约为6号166平方米；7号约为110平方米，总计约为276平方米（实际面积以产权部门测绘为准），扩大面积按实际销售价格找差价。注：乙方拆迁房屋总面积249.53平方米中64.94平方米产权问题，因正在诉讼当中，待法院终审判决生效后，如法院认定该房屋属于住宅性质，乙方按住宅和非住宅之间的差价补差；（住宅销售价格为每平方米2450元）如认定性质为非住宅施行非住宅拆一还一。按此协议回迁。二、扩大面积的销售价格（二楼）按每平方米18000元计算。三、乙方回迁安置在6号、7号连体楼一层总计面积约为138平方米（以产权测绘为准），剩余面积安置在该连体楼的2楼，甲方对安置在二楼部分的，按每平方米18000元计价。四、建设周期为30个月，逾期按法律执行过渡期间补偿费用，按白山市过渡期间临时安置补助费按白山市政府22号文件计发。五、越冬补偿费：如64.96平方米房屋法院生效判决认定为住宅性质，按白山市政府22号文件规定计发。六、房屋附属物补偿总计金额为3000元。七、乙方钱栋文的室内装修按25717元计发；乙方周美英的室内装修按32000元计发。（因乙方同承租人就装修所属有争议，此款项甲方交付于八道江区人民法院）八、本协议甲方应支付给乙方的款项乙凭此协议到八道江区人民法院领取（乙方交房与甲方付款同时履行）。
2009年1月22日，双方又达成一份《协议附件》，约定“甲乙双方就房屋拆迁产权调换安置协议做如下补充：1、甲乙双方约定，乙方回迁一楼剩余面积到二楼甲方给乙方找价为每平方米4000元；（即一楼22000元／平方米；二楼18000元／平方米之差）。此款用于抵顶扩大面积款。2、因乙方64.96平方米产权性质未确定，正在诉讼当中，待法院终审判决生效后，进行回迁房款总结算。3、协议第七条中，乙方钱栋文的室内装修同承租人就装修归属有争议，所以，钱栋文的室内装修款25717元，甲方将此款交付于八道江区人民法院”。前述两份协议签订后，周美英和钱栋文名下房屋被拆除。
其时，白山市福泰房地产开发有限公司不服白山市房地产管理局、白山市规划局于2005年12月经周美英申请，确认周美英的64.96平方米房屋为无籍房的具体行政行为，以白山市房地产管理局、白山市规划局为被告、周美英为第三人向本院提起行政诉讼，请求撤销“被告给第三人颁发的171.79平方米（无籍补64.96平方米）的产权证”。本院作出（2009）八行初字第19号行政判决书，判决驳回原告白山市福泰房地产开发有限公司的诉讼请求。白山市福泰房地产开发有限公司不服，提起上诉，白山市中级人民法院作出（2009）白山行终字第24号行政判决书，驳回上诉，维持原判。
2013年9月2日，白山市福泰房地产开发有限公司出具了一份承诺书，内容如下：“我公司承建的福泰大厦工程在2013年10月31日交付使用给回迁户，如在期限内不交付使用，我公司愿按每月每平方米100赔偿给回迁户（按月支付赔偿金）。原告自认被告已按该承诺书给付一个月的临时安置补助费。
白山市福泰房地产开发有限公司实际建成的福泰大厦综合楼东起6号门市房单层建筑面积为73.85平方米，7号门市房单层建筑面积为44.02平方米。
另吉林省白山市浑江公证处出具（2014）吉白山浑证民字第223号公证书，载明钱栋文于2009年8月28日去世，其父母均先于其去世。钱栋文与周美英互为原配夫妻，共生育两名子女，长女钱丽华，长子钱国华，钱国华也已去世，去世时未达法定婚龄。钱栋文去世后，周美英未再婚。
另白山市发展和改革委员会、白山市房地产管理局联合发布的白山发改收管联字（2006）347号文件《关于公布白山市区房屋租赁租金指导价格的通知》规定浑江大街、靖宇路至向阳路区段非住宅租金指导价格为每平方米（建筑面积）每月45元。
综上所述，本院认为，关于争议面积的性质问题，因生效的一、二审行政判决书已确认相关行政机关作出的颁发171.79平方米产权证的具体行政行为合法，故该171.79平方米房屋已获得相应产权。而在拆迁时，根据双方合同约定，该产权证中的106.83平方米面积已改变原登记的设计用途“住宅”，按实际用途非住宅标准予以拆一还一补偿。同理，原为无籍面积的64.96平方米在取得合法证照之后，也应按实际用途予以补偿，此即为双方签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》第一条“注：乙方拆迁房屋总面积249.53平方米中64.94平方米产权问题，因正在诉讼当中，待法院终审判决生效后，如法院认定该房屋属于住宅性质，乙方按住宅和非住宅之间的差价补差；（住宅销售价格为每平方米2450元）如认定性质为非住宅施行非住宅拆一还一。按此协议回迁”内容的适当解释。故被告应就该64.96平方米面积予以拆一还一补偿。现原告要求被告交付房屋、并协助办理入户，被告应履行相应义务。
关于补偿问题，宜由双方协商、政府引导为妥。《城市房屋拆迁管理条例》、《白山市城市房屋拆迁管理办法》中关于补偿标准的内容非效力性强制性规定，并不妨碍双方在其外另行确定均可接受的补偿标准，故双方就此签订的合同及被告作出的单方面承诺应为有效。具体项目和数额如下：一、减少面积差价款。如被告实际交付房屋面积为276平方米，则原告须向被告交付扩大面积款476460（每平方米单价18000元，扩大面积为276-249.53）元。但被告实际建成房屋面积与约定面积之差为40.26（276-73.85×2-44.02×2）平方米，根据司法解释的规定，在误差比3%以内的面积为8.28（276×3%）平方米，房价款为149040（8.28×18000）元。又因原告主张延期3年的利息损失，酌情支持上述房价款从2011年7月22日起至2014年7月21日止、根据中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算的利息。在误差比3%以外的面积为31.98（40.26-8.28）平方米，双倍的房价款为1151280（31.98×2×18000）元。扩大面积款与应由被告赔偿原告损失（不包括利息）之间相互抵销后的数额为823860元。二、楼层差价款。因实际建成面积小于被拆迁面积，故6号、7号门市房二层面积117.87（73.85＋44.02）平方米均属于被告向原告补偿楼层差价范围，数额为471480（117.87×4000）元。三、延期交房产生的临时安置补助费。从2011年7月22日至2013年10月31日期间，应按原拆迁补偿协议约定和白山发改收管联字（2006）347号文件《关于公布白山市区房屋租赁租金指导价格的通知》的规定标准，数额为303178.95（45×249.53×27，期间为27个月）元；从2013年10月31日之后至原告诉请的2014年12月21日，按被告于2013年9月2日作出的承诺标准给付，剔除原告自认已收到的一个月的补助，数额为324389（100×249.53×13，期间为13个月）元，合计627567.95元。前述项目及数额系因被告违约给原告造成的损失，被告应予赔付。根据第三人意见，其在本案中并不承担相关义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”、第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中号中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第3条“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等”、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”之规定，判决如下：
一、被告白山市福泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告周美英交付福泰大厦综合楼东起6号、7号门市房，并履行协助办理入户义务；
二、被告白山市福泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔付给原告周美英减少面积差价款823860（149040＋1151280-476460）元，并承担房价款149040元从2011年7月22日起至2014年7月21日止、依照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算的利息；
三、被告白山市福泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔付给原告周美英楼层差价款471480元和延期交房产生的临时安置补助费627567.95元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。
案件受理费26280元减半收取，由原告承担2760元，由被告承担10380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 马恩鹏
二〇一五年三月二十四日
书记员 张婷婷