河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫12民终659号
上诉人（原审被告）：木新伟，男，1977年10月29日生，汉族，原籍河南省太康县清集乡高桥行政村木庄，现住河南省灵宝市。
上诉人（原审被告）：赵艳琴，又名赵艳勤，女，1975年8月6日生，汉族，原籍河南省太康县清至庄镇刘庄村，现住河南省灵宝市，系木新伟之妻。
上述上诉人的共同委托诉讼代理人：赵明，河南天宝律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：灵宝市房产管理局，住所地河南省灵宝市河滨西路虢园西侧。
法定代表人：徐新波，该局局长。
委托诉讼代理人：宋卫革，河南函谷律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：吕小师，灵宝市房产管理局职工，代理权限为特别授权。
上诉人木新伟、赵艳琴因与被上诉人灵宝市房产管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省灵宝市人民法院（2016）豫1282民初2938号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人木新伟、赵艳琴及其委托诉讼代理人赵明、被上诉人灵宝市房产管理局的委托诉讼代理人宋卫革、吕小师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
木新伟、赵艳琴上诉请求：依法撤销河南省灵宝市人民法院（2016）豫1282民初2938号民事判决，改判驳回灵宝市房产管理局的起诉；由灵宝市房产管理局承担一、二审案件受理费。事实和理由：1、一审法院没有查明争议的出租房屋早在2014年就已经被灵宝市房产管理局抵债转让给灵宝市农村信用社，认定灵宝市房产管理局有原告诉讼主体资格和诉权，认定事实错误。2、本案审理结果应该依照河南省高级人民法院对灵宝市人民法院（2015）灵民一初字第1793号民事判决，河南省三门峡市中级人民法院（2016）豫12民终176号民事判决申请再审案件的审理结果为依据，因该再审案件正在审查审理中，本案依法应当中止审理。一审法院不予中止审理且引用上述判决结果对本案进行处理错误。3、原审判决腾退房屋和按年租金60000元标准向灵宝市房产管理局赔偿经济损失25000元错误。因为灵宝市房产管理局对该房产已不享有任何权利，无权起诉要求赔偿。4、原审法院认定租赁期满后双方未续签合同，以我未再支付租金和仍然占用房屋的事实错误。灵宝市房产管理局擅自转让房屋行为侵犯了木新伟对承租房屋的优先购买权，木新伟未放弃以抵债受让的价格受让承租房屋的权利，而且，根据租赁合同约定，木新伟有同等条件下优先租赁房屋的权利。在没有出现第三方承租房屋的情况下，木新伟仍愿意继续按原年租金48000元缴纳房租和继续承租房屋，所以，没有义务腾退房屋和赔偿损失。5、原审法院不支持木新伟要求灵宝市房产管理局因违约造成的各项损失200000元错误。木新伟租赁房屋是为了长期做电动车生意经营使用，在经过灵宝市房产管理局同意后倾力装修房产，并以此房屋开拓电动车经营市场，由于灵宝市房产管理局从2014年开始单方违约，造成各项损失达200000元，根据合同约定应当承担违约责任和赔偿损失，一审法院应一并解决木新伟提出的赔偿请求。由于一审法院对上述案件事实认定错误，所适用法律和判决结果均错误。
被上诉人灵宝市房产管理局辩称：1、我局对案涉房产拥有合法产权，诉讼主体资格并无不当。灵宝市房产管理局系公房管理单位，代表政府对公有房屋行使管理支配权，案涉房产是其代表政府出租给木新伟、赵艳琴使用。2014年，曾与灵宝市信用合作联社协商用案涉房屋抵偿债务，但因木新伟、赵艳琴拒不配合，不腾退房屋，致使抵债方案因房屋不能交付而流产。截至目前，案涉房屋仍由灵宝市房产管理局支配并行使管理权，依法当然享有诉权。2、木新伟、赵艳琴主张优先租赁权和优先购买权，没有事实基础和法律依据。租赁合同中虽约定有优先租赁权，但其适用的前提是根据市场行情确定租金并继续出租时“同等条件下优先”。由于灵宝市房产管理局不再出租案涉房产，加之木新伟、赵艳琴拒绝按市场行情支付租金，优先租赁权的适用条件并不具备。法律规定的承租人优先购买权，是指租赁期内出租人出卖租赁房屋的情形。现双方有关案涉房屋的租赁期间已经届满，合法的租赁关系已经终止，且收回的房屋并非用于出卖，故木新伟、赵艳琴主张优先购买权缺乏依据。3、木新伟、赵艳琴应立即腾退房屋并承担占用房屋期间给灵宝市房产管理局造成的损失。双方约定的租赁期限于2016年5月25日届满，双方未达成续租合意，木新伟、赵艳琴应依法及时腾退房屋，其继续占用房屋显属侵权行为，应承担侵权责任。4、木新伟、赵艳琴要求灵宝市房产管理局赔偿损失毫无道理。双方在租赁合同中对装修装饰的的补偿问题并未作约定，相反约定了“室内装修改造，在退房时不得拆除及破坏”，木新伟、赵艳琴在使用房屋过程中对房屋进行简单装饰是其经营需要且已经合理消耗，其在租赁期届满要求赔偿该部分费用于理不通、于法无据。而且，在租赁期届满后要求木新伟、赵艳琴腾房是正当合法行为，没有也不会给上诉人造成损失。综上，木新伟、赵艳琴的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。
灵宝市房产管理局向原审法院起诉请求：1、判令木新伟、赵艳琴立即腾出所租房屋；2、判令木新伟、赵艳琴支付因侵权行为给其造成的经济损失25000元（按年租金60000元自2016年5月26日起计至2016年10月25日）；3、本案诉讼费由木新伟、赵艳琴承担。
原审法院认定的事实：2013年5月8日，灵宝市房产管理局（甲方）与木新伟（乙方）签订一份房地产租赁契约，双方约定：一、甲方自愿将位于新华路门面房出租给乙方使用。乙方愿意承租该房地产，并交付公房租赁保证金（租赁期满房屋无损坏及无违约行为，甲方如数返还，不计利息）；二、甲乙双方议定租赁期限为三年，租赁期自2013年5月26日到2016年5月25日止，双方议定2013年5月26日到2014年5月25日，年租金为48000元。期满后30日内由双方根据市场行情商定下年租金，同等条件下优先乙方继续租用。每年租金以现金形式在签订协议之日一次性交付给甲方；违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和房地产租赁的有关规定，另一方有权提出解除本契约，所造成的损失由责任一方承担，乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收违约金；乙方逾期六个月未交付房租金的，甲方有权解除合同。合同签订后，木新伟按约定向灵宝市房产管理局交付了2013年5月26日到2014年5月25日第一年4.8万元的租金，开始经营。第二年经营期间，灵宝市房产管理局要求将租金提高至每年6万元，木新伟、赵艳琴不同意，至2014年12月16日木新伟、赵艳琴仍按每年4.8万元的租金向灵宝市房产管理局交付了第二年租金。灵宝市房产管理局2015年4月15日向木新伟、赵艳琴送达通知一份，要求按每年6万元租金，10日内补交清下欠租金1.2万元。木新伟、赵艳琴未补交，2015年4月28日又送达通知一份，要求终止合同。2015年5月27日又送达通知一份，要求2015年5月26日起按照市场行情租金提高至每年7.2万元，交付第三年租金，木新伟、赵艳琴未交付。2015年7月20日，木新伟、赵艳琴向灵宝市房产管理局送达通知一份，表示不同意提高房租，双方发生纠纷。2015年6月9日，灵宝市房产管理局向本院提起诉讼，要求1、依法解除灵宝市房产管理局与木新伟、赵艳琴2013年5月8日签订的房地产租赁契约，并立即腾退交回所占房屋。2、判令木新伟、赵艳琴按逾期实际占用房屋天数以年租金7.2万元向灵宝市房产管理局支付租金。3、本案诉讼费由木新伟、赵艳琴承担。该案审理中，木新伟提起反诉，要求1、依法确认灵宝市房产管理局通知解除双方签订的《房地产租赁契约》无效，判令双方继续履行合同并赔偿损失60000元。2、案件受理费由灵宝市房产管理局承担。原审法院审理后于2015年12月7日作出（2015）灵民一初字第1793号民事判决：一、驳回灵宝市房产管理局依法解除双方2013年5月8日签订的房地产租赁契约、立即腾退交回所占房屋的诉讼请求，由双方继续履行至2016年5月25日止。二、木新伟于判决书生效后十日内支付灵宝市房产管理局（2015年5月26日至2016年5月25日止）租赁费6万元。三、驳回木新伟的反诉请求。宣判后，木新伟不服该判决，提起上诉，三门峡市中级人民法院于2016年3月14日作出（2016）豫12民终176号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2016年5月25日租赁期满后，双方未续签合同，木新伟、赵艳琴未再支付租金，亦未腾房，引起诉讼。
原审法院认为：灵宝市房产管理局与木新伟于2013年5月8日签订的房地产租赁契约系双方自愿签订，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。房地产租赁契约履行期间，双方因租金问题发生纠纷，经生效民事判决确定双方继续履行至2016年5月25日止。租赁期满后，双方未续签合同，木新伟、赵艳琴未再支付租金，但仍然占用灵宝市房产管理局房屋至今。灵宝市房产管理局起诉要求木新伟、赵艳琴腾空所租房屋，并将房屋交付灵宝市房产管理局，理由正当；灵宝市房产管理局要求木新伟、赵艳琴支付经济损失25000元（按年租金60000元，自2016年5月26日起计至2016年10月25日），合法有据，应予支持。木新伟、赵艳琴辩称若灵宝市房产管理局现要求解除合同，必须赔偿转让费、装修费200000元，但未依法提起反诉，不属本案审理范围，其可另行依法解决，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、木新伟、赵艳琴腾空租赁灵宝市房产管理局位于灵××市区新华路的门面房，并将房屋交付灵宝市房产管理局。限本判决生效后二十日内履行完毕。二、木新伟、赵艳琴赔偿灵宝市房产管理局经济损失25000元，限本判决生效后十日内履行完毕。
本院审理查明：1、2014年6月25日，原灵宝市车站路农村信用社（以下简称信用社）申请执行原灵宝市房地产管理所借款纠纷一案，双方达成《执行和解协议》，将案涉房屋抵顶给申请执行人信用社。该房屋移交后执行案件终结。同时约定“如被执行人未按协议履行则按原调解书执行”。2014年6月27日信用社、灵宝市房产管理局共同向本院具函称双方同意房屋抵顶事宜，并于当日进行了抵债房产和多余款项交付手续，房产过户手续自行办理，案件执行终结，双方自愿息诉纷争。2014年6月30日，本院（2014）三法执字第75号执行裁定书，裁定“本院（2003）三民初字第76号民事调解书执行终结”，但案涉房屋仍由木新伟、赵艳琴使用至今。2、木新伟、赵艳琴对原审法院作出（2015）灵民初一字第1793号民事判决，及本院审理后作出（2016）豫12民终176号判决不服，认为原一、二审判决认定事实错误，以出租人擅自上涨房租，灵宝市房产管理局不是出租房屋的产权人，且该局违约应当承担违约责任6万元为由，向河南省高级人民法院申请再审。2017年2月14日，河南省高级人民法院作出（2017）豫民申26号民事裁定书，驳回木新伟的再审申请。其他查明的事实与一审相同。
本院认为：木新伟自2013年5月8日签订租房协议以来，双方因增加租金、用案涉房屋抵债要求腾房，和引发本案诉讼的腾房请求，双方发生多次交涉并无结果，由于案涉房屋租赁期限届满，原审判决木新伟、赵艳琴腾空所租房屋，将房屋交付灵宝市房产管理局及赔偿相关损失并无不妥。
关于灵宝市房产管理局诉讼主体是否适格的问题。案涉房屋的产权在签订租赁契约时归灵宝市房产管理局所有，双方没有争议；木新伟、赵艳琴租赁房屋一年后，因灵宝市房产管理局的债权人信用社同意将案涉房屋抵债，但木新伟、赵艳琴不予腾房仍继续占有使用该房屋，亦未同信用社签订变更协议，致使案涉房屋没有交付给债权人信用社。之后，在灵宝市房产管理局起诉要求增加房屋租赁费的诉讼后，木新伟、赵艳琴仍将租金支付给该局。尽管木新伟对生效判决增加的租金不服，并以灵宝市房产管理局诉讼主体不适格为由，向河南省高级人民法院提出再审申请，该院经审理最终判决驳回木新伟再审申请。故木新伟、赵艳琴的此项上诉理由不能成立。
对于木新伟对承租房屋的优先购买权问题。由于木新伟、赵艳琴不能提交有效证据证明案涉房屋出让或变卖，灵宝市房产管理局否认房屋将出让或变卖。至于案外人的债权能否用涉案房产予以抵顶，是生效法律文书在强制执行程序中解决的问题，并非灵宝市房产管理局的主动出让行为，况且，木新伟、赵艳琴不予腾房导致抵债协议并未实现，因此，木新伟、赵艳琴要求优先购买涉案房屋的主张，本院不予支持。
关于木新伟、赵艳琴要求违约责任和赔偿损失的问题。由于木新伟、赵艳琴在本案原审诉讼中，没有提出反诉请求，原审不予审理符合法律规定，其上诉要求灵宝市房产管理局承担违约责任和赔偿损失的主张于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人木新伟、赵艳琴的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费925元，由上诉人木新伟、赵艳琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 景志贤
审判员 范俊杰
审判员 乔建刚
二〇一七年七月十一日
书记员 马志光