文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终6775号上诉人（原审被告、反诉原告）：薛卫委托诉讼代理人：黄祖发，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈燕委托诉讼代理人：王平安，广东前海律师事务所律师。上诉人薛卫因与被上诉人陈燕确认合同有效纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初10192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。薛卫的上诉请求：1、请求依法撤销一审判决。2、请求判令解除上诉人与被上诉人于2009年5月28日签订的《协议书》，终止该协议书的履行。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉事实与理由：一审法院不顾且不予正确面对本案的基本事实，而是机械、片面地理解和适用我国《合同法》第五十二条的规定，进而对上诉人在一审提出的事实和反诉请求以简单且形而上学的态度予以驳回，这是完全错误的。第一，涉案房地产属于深圳市政府提供政策优惠，面向南方航空股份公司内部的航空专业人士及其他高级管理人员出售（限定销售对象），限定销售价格，限制房地产权利转让的具有保障性质的政策性商品住宅，而非普通商品房。被上诉人陈燕既不是南方航空股份公司的员工，也非从事航空运输专业人才或高级管理人才，显然，被上诉人不符合上述有关规定所要求的购买人的资格，从根本上被上诉人并不具备涉案房产的交易主体资格。第二，根据2015年6月15日上诉人与深圳市南方航空经济发展公司签订的《xxxx花园商品房订购合同》（见证据二，以下称“《订购合同》”）的规定，涉案房产总价为1120284元，且该合同第六条还规定，购房人应于2015年8月10日之前“缴清剩余款项”。本案事实表明，时至今日，被上诉人只支付了购房款713511.25元。因此，一审认定“原告（被上诉人）已按《协议书》的约定向被告（上诉人）支付了部分房款，未迟延履行主要债务或出现违约行为”，这是错误的。毫无疑问，被上诉人不按期按约支付房屋总价款的近40%的购房款(406772.75元)就是典型的“迟延履行主要债务”的行为！第三，一审法院不顾本案的基本事实还有：1）涉案房产由被上诉人陈燕之胞兄陈x全权代办；2）被上诉人怠于行使支付涉案房产的剩余购房款406772.75元，上诉人已于2015年12月8日支付清了上述款项；3）上诉人丈夫胡xx先后分四次退还给陈燕之胞兄陈x已付购房款及其利息补偿款共计101万元，胡xx作为上诉人的丈夫，是涉案房产的实际共有人。显然上诉人夫妇已经以其行为明确表明了终止履行双方之间的《协议书》。第四，根据《订购合同》第十三条规定：“本合同签署后直至双方签署《房地产买卖合同》前，乙方可以向甲方主张解除本合同并退房。甲方应将乙方已付房款扣除担保人担保责任／甲方回购责任的款项后的剩余部分（如有）向乙方退还。甲方无须支付乙方已付的房款利息。”很明显，如果被上诉人在签署房地产买卖的正式《房地产买卖合同》之前主张解除《订购合同》退还涉案房产的话，一审法院判决确认本案《协议书》有效，还有何实际意义？！该《协议书》能最终得到履行吗？！双方当事人的合同目的能够实现吗？！综上，上诉人认为：一、根据我国《合同法》第九十四条第（五）项以及第一百一十条第（一）项的规定，当发生法律上或者事实上不能履行的情形时，当事人可以要求解除合同，不予履行其合同非金钱债务。首先，被上诉人不具备涉案房产的交易主体资格，且该情况是在上诉人与深圳市南方航空经济发展公司于2015年6月15日签订《订购合同》时才真正明确，在双方当事人于2009年5月8日签署《协议书》时是不能完全预见的。同时，如果上诉人在与涉案房产开发商深圳市南方航空经济发展公司签署正式《房地产买卖合同》提出解除《订购合同》、退还涉案房屋的情形发生时，双方的房屋买卖交易行为就无法完成，合同目的就无法实现。因此，本案双方当事人的房产交易行为属于“法律上或事实上不能履行”的情形。其次，涉案房产属于上诉人薛卫与其丈夫胡xx的共有房产。本案证据表明，上诉人的丈夫胡xx通过网上银行先后转账101万元至陈x的招商银行账户，以实际行为表明了其不同意上诉人转让涉案房产。根据《城市房地产管理办法》第三十八条第（四）项的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。如此即发生了“法律上或事实上不能履行”上诉人之“非金钱债务”（合同义务）的情形，也即如上诉人继续履行涉案房产交易之合同义务即构成违法。综上两点，根据我国《合同法》第一百一十条第（一）项规定，上诉人要求解除双方的《协议书》，不履行其合同非金钱债务，于法有据。进而，根据《合同法》第九十四条第（五）项规定，上诉人有权提出解除涉案《协议书》。因此，法院应当依法予以支持上诉人的反诉请求。二、根据我国《合同法》第一百一十条第（二）项的规定，债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的，当事人可以不予履行其合同债务。根据一审的判决结果，上诉人与被上诉人于十年后才能履行该《协议书》，显然，该判决结果是极不利于双方当事人的矛盾的最终化解的。因为，涉案房产的所有权至少十年内都是属于上诉人的，若按照一审判决结果，那么我们可以预见，这十年之间双方当事人都将会不断的产生矛盾、发生争议，双方之间肯定会纠纷不断，这样的结果是既耗费了双方当事人的时间、精力和钱财，也浪费消耗了国家的司法资源，根本不利于民事诉讼法保护公民私权、维护诉讼秩序的目的的实现。被上诉人得十年后（实际上不止十年）才能把涉案房产过户到其名下，在此期间，如果上诉人根据《订购合同》行使其解除《订购合同》退还房屋的权利的话，十年后被上诉人又怎么能得到涉案房产的产权？！一审判决确认《协议书》有效又有何实际意义？！更何况，这十年（实际上不止十年）内不确定因素太多，大家知道，我国房地产行业属于政策性很强的行业，比如，若这十年内该房产所在地发生政府拆迁等，则十年期满之时，该《协议书》的合同目的又怎么能够实现？！因此，涉案房产之买卖合同行为明显属于“不适于强制履行或者履行费用过高”的情形，根据《合同法》第一百一十条第（二）项的规定，合同当事人可以不履行其合同债务（合同义务），法院应当判决解除双方当事人之间的《协议书》，终止该协议书的履行。综上所述，被上诉人请求确认该《协议书》合法有效已毫无实际意义。涉案房产已经属于“法律上或事实上不能履行”且“不适于强制履行或者履行费用过高”的情形。一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人的反诉请求持之有理，于法有据，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法利益，维护法律的尊严，维护和促进社会良好秩序的运行。陈燕辩称：一、一审查明事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人签订的协议书系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，也不存在合同法第52条规定的合同无效情形，合法有效。二、上诉人以法律上或事实上不能履行、不适于强制履行或履行费用过高，并赋予诸多假设性条件、情形为由解除双方签订的协议书不能成立，根据类似案件同一涉案房产所在地xx花园的南山区人民法院生效一审判决即（2016）粤0305民初2650号查明的情况与本案基本类似，涉及的房产与本案房产完全一致，涉及房产的报件齐全，建设指出取得了土地使用权，并且也已经取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，完全具备办理商品房房地产证的条件，而且一定会取得。唯一与正常商品房不同的是，在签订买卖合同时，南航公司内部规定自购买人取得房地产证之日起10年内不得转让，该规定不具有强制性法律效力，也不能阻止正常类似该商品房交易，除非相关国土部门备案该类房产的特殊性即不能正常上市交易或者只能在特定范围内交易并限定交易对象。三、即使国土部门有相关规定，上诉人自取得房产证之日起满10年方可交易过户，届时过户相关费用依双方约定都由被上诉人承担，上诉人无需承担任何过户费用，不存在履行费用过高的问题。四、被上诉人从没有以任何形式委托案外人陈x代为与上诉人协商处理涉案房产的问题，被上诉人与上诉人之间就如何处理该房产从未达成过任何共识。上诉人丈夫向案外人陈x转账的行为与被上诉人没有任何关系。五、根据双方签订的协议书，涉案房产的购房费用是由被上诉人来进行缴纳的，被上诉人已将购房款的前期资金713511.25元悉数缴纳（部分是直接转至上诉人账户），而上诉人眼见房产升值不想继续履行原协议书的约定，进而在没有通知被上诉人的情况下，自行缴纳了剩余房款406772.75元，上诉人作为买卖合同的签订人并未依双方协议书约定履行告知义务，擅自缴纳剩余房款，主张该房产属于自己财产，明显属于违约行为。陈燕向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告于2009年5月28日签订的《协议书》为有效合同；二、本案相关诉讼费用由被告承担。薛卫的反诉请求：1、解除原告与被告于2009年5月28日签订的《协议书》，终止该协议书的履行；2、反诉费用由原告承担。一审法院认定事实：2009年5月27日，被告与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签署了《个人额度借款合同》申请了购房贷款35万元。2009年5月28日，原告与被告签订了《协议书》，双方约定，1、以被告的名义出面签订购买南航集资房一套，面积120平方米以上，实际出资人为原告且房屋的实际占有人和使用人为原告，以被告的名义办理房屋按揭手续，实际按揭出资人为原告。2、被告办理完该房屋按揭手续后把按揭卡交予原告，每月由原告存入相应金额的按揭款，原告已一次性还贷款30万整。3、在该房屋未过户给原告之前，被告负责办理该房屋的所有手续，为此，所产生的一切费用由原告承担。4、该房屋和与房屋有关联之其他物业产品，所产生的一切债务和收益由原告全权承担和所有。5、在该房屋可以过户的规定期限到期之日，被告配合原告在南航规定期限内把房屋的过户手续办理完毕，如被告单方违约不愿转让给原告该房及相联物业，须按该房在市场上的商品交易价格赔偿给原告并承担由此而生的一切费用，原告如不按时交纳按揭房款，给被告造成银行信用损失的或其它的相关责任，必须按双方协议金额赔偿给被告。6、如原、被告双方在合同履行时发生纠纷，可友好协商解决，协商不成的也可向深圳市人民法院起诉、本协议一式两份，原、被告双方各执一份，双方签字后生效并具有法律效力。截至到庭审之日，原告总共已向被告支付了房款713511.25元。2015年6月15日，被告与深圳市南方航空经济发展公司签订了《xxxx花园商品房订购合同》，该合同第二条载明:“被告自取得《房地产证》之日起10年内不得转让”、“总金额暂定为人民币壹佰壹拾贰万零仟贰佰捌拾肆元零角零分元（小写￥1120284.00元）。截止到2015年6月15日前，已支付金额为人民币柒拾壹万叁仟伍佰拾壹元贰角伍分（小写￥713511.25元），剩余房款共计人民币肆拾另陆仟柒佰柒拾贰元柒角伍分（小写￥406772.75元）”；第十条载明:“本合同项下的房地产自取得《房地产证》之日起十年内不得转让，乙方（被告）知晓并受该权利限制。”2015年12月8日，被告付清了涉案房产的购房尾款406772.75元。原、被告均确认涉案房产现已经竣工。被告提交了《深圳市土地使用权出让合同书》、《员工住宅申购管理办法》以证明涉案房屋为限销售对象、限销售价格、房产权利转让受到限制的属于商品住房性质的房产，而非普通的商品房，涉案房屋系经济适用房，不能随意转让。经查，《深圳市土地使用权出让合同书》第十条载明：“本宗地所开发商品住房的销售、出租及转让对象仅限于从事航空运输专业人才和高级管理人才。上述人员自取得房地产权利证书之日起10年内不得转让”；第十一条载明：“本宗地为航空产业扶持配套用地，所开发商品住房均采用限价销售的办法，最高销售价格为本宗地开发竣工并取得销售许可时同片区、同类型、同品质商品房评估市场价格80%（评估价格由开发建设单位委托有资质房地产评估机构确定并报市物价局、市国土房产局备案）。”原告对被告提交的上述证据的真实性予以确认。被告提交了结婚证、网上银行转账回单以证明被告丈夫胡xx先后通过网银转账101万元至陈x的招商银行账户，该数额包括被告还给原告及陈x兄妹俩已支付的购房款713511.25元及其利息补偿款29万余元。原告称被告丈夫胡xx退休之前与案外人陈x系同事关系，胡xx与陈x之间存在银行转账经济往来与原告没有关系，原告既没有以任何形式授权给陈x处理其与被告之间的房产事宜，也没有与被告就房产日后如何处理达成过任何合意，也没有收到过案外人陈x及被告任何款项，因此与原告没有关系。一审庭审中，原、被告均确认被告丈夫胡xx不参加本案诉讼。以上事实，有《协议书》、银行流水单、《xxxx花园商品房订购合同》、《深圳市土地使用权出让合同书》、《员工住宅申购管理办法》、结婚证、网上银行转账回单等证据及庭审笔录为证，足以认定。一审法院认为，本案为确认合同效力纠纷。被告确认《协议书》上的签名为其亲笔所签。因此，原、被告签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，签订《协议书》时也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，因此，原、被告于2009年5月28日签订的《协议书》合法有效，双方当事人均应依约诚信履行。被告称与案外人陈x就涉案房屋用途达成口头协议，但原告称未委托陈x代其办理与被告的涉案房屋事宜，被告亦未提交相关证据予以证明，一审法院不予采信。被告称因涉案房屋非普通商品房，不能转让，合同目的无法实现。根据被告提交的《深圳市土地使用权出让合同书》第十条载明：“本宗地所开发商品住房的销售、出租及转让对象仅限于从事航空运输专业人才和高级管理人才。上述人员自取得房地产权利证书之日起10年内不得转让”，该条与《协议书》里载明的“5、在该房屋可以过户的规定期限到期之日，被告配合原告在南航规定期限内把房屋的过户手续办理完毕”的过户条件，并不矛盾，不存在合同目的不能实现的情形。原告已按《协议书》的约定向被告支付了部分房款，未延迟履行主要债务或出现违约行为，因此被告关于解除《协议书》，并终止该协议书履行的反诉请求，无事实和法律依据，故对其反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、确认原告（反诉被告）陈燕与被告（反诉原告）薛卫于2009年5月28日签订的《协议书》有效；二、驳回被告（反诉原告）薛卫的全部反诉请求。本诉案件受理费5800元，由被告（反诉原告）薛卫负担；反诉案件受理费2900元，由被告（反诉原告）薛卫负担。案件本诉和反诉的受理费已经由陈燕、薛卫各自预交，一审法院不退，被告（反诉原告）薛卫将应负之数于判决生效之日起十日内迳付原告（反诉被告）陈燕。本院经二审审理查明：上诉人与被上诉人均没有提供新的证据。原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点是：涉诉《协议书》是否有效、是否应当解除？本院认为，本案为确认合同有效纠纷案件。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。从以上规定来看，无权处分可能会影响到合同的正常履行，但不当然发生买卖合同无效的法律效果。即使上诉人目前处分涉案房屋存在障碍，并不等于该障碍无法消除。本院认为，涉诉《协议书》系双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，并不存在合同法第五十二条所规定的无效情形。一审认定涉诉《协议书》有效正确，应予维持。涉诉《深圳市土地使用权出让合同书》明确了涉诉房屋自取得房地产权利证书之日起10年内不得转让，涉诉《协议书》则约定了在涉诉房屋可以过户的规定期限到期之日，上诉人配合被上诉人在规定期限内把过户手续办理完毕，两项内容并没有冲突，上诉人主张涉诉房产属于法律上或事实上不能履行的依据不足，本院不予采纳。至于上诉人主张的案外人全权代理和高价转卖等问题，既未能提供充分的证据予以证明，该问题亦不能影响本案的处理结果，该主张本院不予采纳。综上，上诉人请求解除涉诉《协议书》的理由均不能成立，该请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年七月十八日书 记 员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。