广西壮族自治区田东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1022民初214号
原告田东县百通世界新城广场小区业主委员会。
负责人辛华龙，主任。
委托代理人梁伟，广西东晖律师事务所律师。
被告田东安信物业管理有限责任公司。
法定代表人韦柄泉，该公司经理。
委托代理人陈军，广西广为律师事务所律师。
委托代理人黄治帅，广西龙翔律师事务所律师。
原告（反诉被告）田东县百通世界新城广场小区业主委员会与被告（反诉原告）田东县安信物业管理有限责任公司合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，被告（反诉原告）提出反诉。本院依法组成由审判员林瑛、蒙秋美和人民陪审员林忠将组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭进行审理。书记员冼维彬担任法庭记录。原告（反诉被告）的委托代理人梁伟、被告（反诉原告）的委托代理人陈军、黄治帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）田东县百通世界信诚广场小区业主委员会诉称，2012年7月1日，被告与以黄俊智为代表的“百通世界新城广场业主委员会”签订一份《物业管理委托合同书》，合同期限为2年，从2012年7月1日至2014年6月30日止。合同约定由被告对小区内的共有和公共设备进行养护、管理和维修，负责公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；未经业委会批准或审批，不得擅自允许其他单位和个人在小区公共位置上进行摆摊等经营活动；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报业委会和有关部门批准后方可实施。合同终止是须向业委会移交原委托管理的充电系统设备和公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产；对物业管理财务状况进行财务审计等。合同签订后，被告在实际履行过程中收取了管理费却未尽物业管理义务。被告还违反规定擅自在小区内的地下停车场、公共通道、楼梯口以及小区物业管理区域内部分公共场所乱搭乱建后出租，以谋取私利。自2012年7月至今，被告违法搭建铺面10间，每年收取租金46000元据为己有。而对于小区内的公共设施则怠于管理、维护、保养，导致小区脏、乱、差，路灯、花草树木、无业设施等被损毁，盗窃等治安案件频发。合同履行期间，车库通风系统的4台电机、步行街使用地面路灯19盏和部分消防设备已经不见，经济损失达30000元。2014年6月30日合同期满后，被告以种种借口拒绝办理物业移交手续，以其掌控充电设备之便，强行要挟小区接受其管理，拒绝退出小区。
2014年9月11日，新一届百通世界新城广场小区业主委员会依法正式成立，业主委员会多次与被告交涉，被告仍拒绝退出管理区域。广场社区、平马镇政府、县房管所、县住建局等单位亦多次协调，规劝被告办理物业移交手续，退出小区。可被告不予理会仍然抢占物业管理用房和充电设备，强行开展所谓的管理。小区的混乱状态越来越严重。另外，2010年11月成立的所谓“百通世界新城广场业主委员会”未依照《业主大会和业主委员会指导规则》筹办，其成立不符合法律规定，故县住建局不予备案。而该业主委员会中的个别成员与被告存在利益勾结，从而发生了新一届业主委员会成立备案后，找到前业主委员会个别成员和个别业主提起诉讼，请求撤销业主委员会的现象，同时还出现所谓的公寓楼管理小组，与被告密切配合共同对抗新一届业主委员会，导致新一届业主委员会管理工作无法正常开展，损害了广大业主的合法权益。原告认为，2010年11月成立的所谓“百通世界新城广场业主委员会”成立不符合法律规定，其不具备民事主体资格，无民事行为能力，无权代表百通世界新城广场小区业主行使权力。2012年其与被告签订的《物业管理委托合同书》当属无效。基于合同无效，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令1、确认2012年7月日百通世界新城广场业主委员会与被告签订的《物业管理委托合同书》无效；二、判令被告限期退出百通世界新城广场小区物业管理办公用房、供电房等物业用房，退还物业服务所必须的相关资料、由其代管的专项维修资金等，并退出新城广场小区；三、判令被告返还租金收入184000元；四、判令被告赔偿原告经济损失30000元；五、本案受理费由被告负担。
原告（反诉被告）百通世界新城广场业主委员会对其陈述事实在举证期限内提供以下证据：第一组：证据1、《物业管理委托合同书》，证明被告与原告所谓的业委会约定了新城广场小区物业管理的相关事项，合同期限至2014年6月30日止；证据2、关于帮助百通世界新城广场若干问题的答复意见，证明第一届业主委员会产生不合法，县住建局不予备案；证据3、关于成立百通世界新城广场第一届业主委员会大会选举情况的备案材料，证明第一届业主委员会成员；证据4、建设行政处罚事先告知书、证据5、送达回证，证明被告及第一届业主委员会未经城乡规划主管部门批准，在小区内乱搭乱建的事实；证据6、警告书、证据7、通知、证据8、收据，证明第一届业主委员会个别成员基于私利，组建所谓的电梯公寓管理小组，侵占本属于新城广场小区业主共有的租金收入；证据9、行政判决书，证明第一届业主委员会个别成员和业主基于私利，为实现小部分人的利益，向法院诉请撤销新一届业主委员会备案，阻碍新一届业主委员会履职；证据10、关于撤销安信物业公司企业资质证书的通报，证明被告不规范管理，被评定为不合格企业，已被撤销其物业管理资质；证据11、广城社区百通世界新城广场小区物业移交协议，证明被告物业管理期间，小区通风系统4台电机、消防设备、路灯等物损毁或丢失，造成原告损失；证据12、关于田东百通世界新城广场相关问题的汇报，证明本属于小区共有的租金收入（8间商铺2间报刊亭，每年租金共4.6万元）被被告侵占；证据13、业主委员会备案证明、证据14、业主委员会备案表，证明新一届业主委员会已经依法成立并备案。第二组：相片，证明被告现占用的办公、充电系统、报案等物业用房。第三组：证据1、询问笔录（黄俊智），证明原业委会未经业主选举产生，小区的摄像头的安装、公共设施以及楼顶、地板的维修并不是被告购买和实施；证据2、询问笔录（韦柄泉），证明被告法定代表人韦柄泉承认擅自将小区公共财物出租并收取租金的事实；证据3、询问笔录（黄小华），证明被告擅自将小区公共财物出租给黄小华，自2012年12月起每年收取1800元，至今共收7200元；证据4、询问笔录（黄丽清），证明被告擅自将小区公共财物出租给黄丽清，自2012年10月起每年收取2000元，至今5年共收10000元；证据5、询问笔录（黄文家），证明被告擅自将小区公共财物出租给黄文家，自2012年10月起每年收取3000元，至今4年共收12000元；证据6、合同书，证明被告擅自将小区公用财物出租，收取掌上明珠家具店租金6000元；证据7、协议书，证明根据被告提交的第三组证据，被告擅自将小区公共财物出租，收取唐鸿平租金5000元，收取了李伟团租金6250元，收取陆丽艳租金10000元，收取黄丽清租金5000元，共计26250元。
被告（反诉原告）田东安信物业服务有限责任公司辩称，一、原告与被告签订的《物业管理委托合同书》合法有效，被告已经按合同约定履行，且履行期届满，由于原告不与被告结算，原告没有付清公共维修资金给被告，小区业主尚有378005元物业管理费没有支付被告。平马镇广场社区居民委员会、平马镇政府、田东县房地产管理局多次警告被告，在没有新的物业公司接管前，被告能不能擅自撤离，一面造成垃圾无人处理，只是小区与周围环境受到污染，设备、设施受到损坏，停水、停电等从而造成不良群体性事件，致使被告无法将物业管理移交给原告，被告也不敢将物业管理移交给连物业费也不缴纳、没有诚信的原告领导成员。二、被告进驻管理小区时，前物业公司与原告并没有移交有关资料给被告，因此被告并无相关材料交接，有关物业管理资料如图纸都在原告处。被告代收的专项维修资金已经移交给原告。三、原告请求被告返还184000元租金无事实和法律依据。被告只代收1号楼中段西侧通道、东侧通道，2号楼北端东面通道垃圾费6550元／年，该费用已交田东环境卫生绿化管理站，其他物业公共部分摊点均为原告管理、使用。根据物权法规定，该1号楼与2号楼公共部份的收益归原告所有，如该1号楼与2号楼公共部分的收益归原告所有，对于3号楼与4号楼的业主为不当得利。请求法院驳回原告该诉讼请求。四、原告请求被告赔偿经济损失30000元无事实和法律依据。车库通风系统的4台电机现在仍在正常使用，被告接管物业时步行街地面根本没有路灯，前物业公司与原告更没有移交给被告，消防设备一致保持原样，并无丢失或损坏，请求法院驳回原告该项诉讼请求。
被告（反诉原告）田东安信物业服务有限责任公司反诉称，2012年7月1日，反诉原告与反诉被告签订了《物业管理委托合同书》，合同期限自2012年7月1日至2014年6月30日，合同到期后，由于反诉被告不进行结算交接，至今百通世界新城广场仍为反诉原告管理。在反诉原告管理期间，为维护小区合法权益，创造一个健康、整洁、安全的环境，反诉原告装修物业管理用房，投资修复4台电梯、购买电缆，安装监控设备，维修4栋A、B单元大门，楼顶补漏等公共维修资金总共支出176300元。上述维修资金反诉原告已垫支，反诉被告应支付给原告。反诉原告诉至法院，请求法院判令反诉被告向反诉原告支付公共维修资金176300元并承担反诉费用。
被告（反诉原告）田东安信物业服务有限责任公司为其答辩及反诉在举证期限内提供以下证据：证据1、维修资金票据，证明反诉原告垫资维修费用176300元；证据2、欠交物业费名单，证明反诉被告小区已欠交物业费378005元；证据3、反诉原告与唐鸿平、李伟团、陆丽艳签订协议书、证据4、收据，证明反诉原告代收小区部分公共物业的垃圾费已交到环卫站；证据5、租赁合同，证明反诉被告将小区其他公共物业租给他人使用的事实；证据6、黄主任出具接收公共维修资金清单，证明反诉原告已经把全部公共维修资金交给反诉被告的事实；证据7、资质证书，证明反诉原告有物业资质；证据8、小区委托协议，证明反诉原告受委托维修新城广场小区。
原告（反诉被告）田东县百通世界新城广场小区业主委员会辩称，一、因原业委会不具有民事行为能力，其作为合同主体与反诉原告签订的《物业管理委托合同书》无效；同时，反诉原告未经业主过半数决定选聘，擅自进驻新城广场小区，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条件》第十一条、第十二条之规定，故反诉原告诉请不应支持。二、反诉原告诉请给付公共维修资金176300元没有事实根据。根据反诉原告提供的证据显示，反诉原告主张的176300元有的发生在《物业管理委托合同书》签订之前，有的发生在《物业管理委托合同书》期满之后，所有这些反诉原告无权主权；而在《物业管理委托合同书》期限内，反诉原告只收费，不管理，造成小区脏、乱、差，路灯、花草树木、物业设施等物被毁，治安秩序混乱。其所谓的维修、养护、管理，没有相应的维修方案和实施方案予以印证，也没有经三分之二以上业主决定使用公共维修资金的相关文件，故其诉请给付专项维修资金无事实根据。三、反诉原告诉请反诉被告给付公共维修资金176300元缺乏法律根据。《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，使用维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。再根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、第二十三条之规定，维修物业首先由物业服务公司制作维修项目和使用资金的方案，之后由三分之二以上业主决定，然后由物业服务公司组织维修单位实施，维修结束后由业委会就维修费用予以审核同意并报房管所备案，最后，由业委会通知银行给实施维修单位付款。本案反诉原告既没有制作维修项目和使用资金的方案，又未经三分之二以上业主决定，也没有施工单位施工的证明，而专项维修资金是直接划转给维修单位而不是付给物业服务公司，故反诉原告诉请支付专项维修资金缺乏法律根据。
原告（反诉被告）田东县百通世界新城广场小区业主委员会为其陈述事实在举证期限内提交如下证据：证据1、询问笔录，证明原业主委员会未经业主选举产生，小区的摄像头的安装、公共设施以及楼顶、地板的维修并不是反诉原告购买和实施；证据2、会议纪要，证明原业主委员会没有委托被告维修，反诉原告搭建的铺面也没有征得原业主委员会的意见；证据3、移交清单，证明小区监控系原业主委员会安装而非反诉原告安装；证据4、咨询单，证明反诉原告向县环卫站交纳的生活垃圾处理费属于小区住户和商铺，反诉原告只是代收代缴。
经过庭审质证，被告（反诉原告）田东安信物业服务有限责任公司对原告（反诉被告）田东县百通世界新城广场小区业主委员会就本诉提交的第一组证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但对于证明目的有异议。该《合同书》充分证明原告与被告之间存在物业委托关系，合同上既有业委会经公安局备案的公章，也有业委会主任的亲笔签字，充分证明原告与被告签订合同时具备相应民事主体资格，该合同系双方真实意思表示，合法有效，应作为约束双方合同行为的法律依据。合同签订后，原告也一直向被告支付相关物业费等，被告也一直为小区提供物业服务至今，合同已实际履行。本院对该证据予以确认，可以作为本案的定案依据。对证据2的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议。认为住建局不予业委会备案的行为属于备查性质的行政管理行为，并不能作为业委会是否成立的设立条件，业委会一经选举产生即宣告成立，所以，该《答复意见》不管备案与否，都不影响业委会的产生，与本案没有关联性。本院依法确认该证据对相应事实具有证明力。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。小区业委会系经过法定程序选举产生，并经过社区居委会确认及备案，原告提交这组证据更是进一步证实了业委会成立的合法性。本院对该证据予以采纳。对证据4的真实性无异议，对其合法性及关联性均有异议，具体原因为该《告知书》所述情况并非完整、客观、真实，其反映的铺面出租情况与实际情况有较大出入，且不能反映实际商铺出租金额，出具后被告并未签字认可，在送达回证上，被告也并未签字签收。本院依法确认该证据对相应事实具有证明力。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议。原因如下：基于对于第四组证据中的质证意见，被告并没有认可住建局下发的《行政处罚事先告知书》中所述内容，所以被告对于该《告知书》并未进行签收，《告知书》中也明确在“不能送达理由”上进行确认，其声称进行留置送达，却没有提供根据相关法律法规理应列明的见证人签字及拍照、视频等资料，不能作为其已经完成留置送达的依据。因该证据中缺乏留置送达所需条件，故本院对该证据不予采纳。对证据6、7、8的真实性、合法性、关联性均有异议。原因如下：第一，以上证据均没有原件核实，不能认定其真实性，被告不予认可。第二，以上三份证据所列“电梯公寓管理小组”系小区业主自发组织，其目的是不满新业委会成立对于小区的管理，其实质是新旧业委会之间的管理权斗争，与被告作为物业管理公司之间无任何联系，该小组既不是被告下属组织，也不是依照被告授权意思行事，与本案诉请无任何联系。本院认为，上述三份证据均为复印件，无法与原件进行核对，故本院对上述证据不予采纳。对证据9真实性、合法性、关联性均有异议。认为第一，该份证据没有原件核实，不能认定其真实性，被告不予认可。第二，该份证据证明对象系第一届业委会成员向法院诉请撤销新一届业委会备案，其实质仍是新旧业委会之间的管理权斗争，与被告作为物业管理公司之间无任何联系，也与被告所诉请事项无任何关联性。本院认为，该判决书为二审生效判决书，本院依法对该证据予以确认，对相应事实具有证明力。对证据10的真实性、合法性、关联性均有异议。认为第一，真实性方面。该份证据没有原件核实，不能认定其真实性，被告不予认可。第二，合法性方面。百色市房产管理局撤销被告物业资质证书的行为程序并不合法，在进行重点物业专项检查活动中发现小区物业问题后，并没有给予充足时间让被告对所发现问题进行整改，而是直接撤销被告企业资质证书，现被告已将该问题与百色市房产管理局交涉中。第三，关联性方面。即使百色市房产管理局于2015年8月错误的将被告物业企业资质撤销，也并不影响被告曾对于小区进行物业管理的事实和已签订合同的效力，双方签订物业合同时间为2012年，当时被告仍依法取得物业资质并对小区进行物业管理。合同到期后，因为原告并未按照法律规定与被告进行物业退出交接手续，也并未新聘物业管理公司与被告进行对接，导致被告仍然继续管理小区，这与被告资质现在是否被撤销没有任何联系。本院认为，该证据为复印件，无原件进行核对，且该证据与本案无关联性，故本院对该证据不予采纳。对证据11的真实性、合法性、关联性均有异议。认为第一，该份证据没有原件核实，不能认定其真实性，被告不予认可。第二，该移交协议系原告新旧业委会之间私自移交物业设施的行为，并未经过被告在场确认，从协议内容来看也并没有被告签字。新旧业委会作为同一小区业主，其之间的交接行为具有彼此间的利害关系，作为第三人的被告在没有亲自到场确认的情况下，仅仅通过社区居委会并不能保障交接协议的客观性和真实性。被告作为小区的物业管理公司，在新旧业委会对物业设施进行交接时没能在场参与确认，这极大的侵犯了被告的合法权益，交接协议中所列明的交接情况也不是真实、客观的情况。第三，移交协议内容不是事实。首先，车库通风系统的四台电机仍在正常运转，被告对其管理期间并无故意损毁、破坏行为；其次，地面路灯19盏早在被告接手物业管理之前就一直没有安装，何来灭失之说；最后，原告主张的各项设施损坏、破损、灭失均没有任何证据证实支撑，仅是其一方之言，在没有任何证据支撑下不能作为相关定案依据。本院认为，该证据为新旧业委会之间的移交协议，协议中涉及的小区公共设施、档案图纸等状况的确认并无对小区进行物业管理的被告进行确认，故本院对该证据不予采纳。对证据12的真实性、合法性、关联性均有异议。原因如下：第一，真实性、合法性方面，该《情况报告》及《铺面情况表》所列违法搭建及出租情况并非事实且与其他证据自相矛盾，不能证实铺面的实际出租金额。因为1、《情况报告》所附《铺面情况表》第9序号中，列明承租人“黄小华”所租铺面为业委会管理，并支付租金1200元／月，但在原告随后提交的由住建局出具的“黄小华询问笔录”中却说所租铺面为被告管理，租金也成了1800元／月，明显与表格所列不符。2、《铺面情况表》中第18序号中，列明承租人“黄丽清”一栏中“年租金”部分为空白，而“黄丽清询问笔录”中却明确表述其租金为2000元，《情况报告》中更无2000元的商铺租金数额，三者之间无一对应得上，根本不能互相吻合。3、《情况报告》第3页第2段中表述的证据来源显示，住建局仅仅询问了部分承租人的出租情况，且并无任何出租协议及资金往来证据相佐证，不能证实铺面的实际出租情况及出租金额，而这部分承租人的询问笔录，更不能代表涉案的全部商铺的出租情况，《情况报告》中仅以此证据就认定全部商铺的出租情况及出租金额明显不符合实际情况，其证据依据来源明显不合法、不完整、不客观、不真实。4、《铺面情况表》中仅有部分承租人信息及联系方式，相当一部分铺面情况中，并无任何承租人信息及联系方式，试问法庭，在找不到承租人的情况下，更无相关出租协议、资金往来等证据支持，故无法确定具体的铺面出租情况及出租金额？据此，可断定该《情况说明》中所列铺面出租情况及出租金额均不是事实。第二，关联性方面。该《情况汇报》作为政府部门间工作汇报仅具有内部流通性，其目的仅仅是督促各部门间工作的协调，重点在于对小区物业问题的呈现，而非对于铺面出租情况及出租金额的认定，从以上证据均可看出该《情况汇报》对于租金认定的草率及不客观，所以不能作为确定铺面租金的证据使用。对上述证据本院综合全案后予以认定。对证据13、14的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对上述两份证据予以认定。对于第二组证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。原因如下：第一，真实性、合法性方面。首先，黄俊智作为小区业主一员，又是前业委会主任，与原告和本案之间存在利害关系，其询问笔录内容表述的业委会成立事宜，在没有其他任何证据佐证情况下，不能作为证实业委会成立不合法的定案依据；其次，其在笔录中关于小区摄像头安装、公共设施及楼顶的维修的表述，如前所述，因其与本案存在利害关系，在没有其他任何证据佐证情况下，不能作为证实其表述的定案依据。第二，关联性方面。黄俊智作为前业委会主任，其供述的铺面出租情况及出租金额只涉及其业委会自身管辖范围，与被告无任何联系。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。原因如下：第一，当时住建局来调查时，依韦柄泉事后所述，其仅仅是配合住建局调查，对于笔录内容并未多看即签字，笔录内容反映并不是完整、真实的客观情况。第二，真实情况是，被告虽收取部分商铺费用，却仅系根据原告证据目录（补充2）中所列《合同书》及《协议书》内容代收的垃圾费，并非商铺租金，《询问笔录》中所述情况与实际情况不符，不能作为认定商铺出租情况及出租数额的定案依据。第三，依笔录所述租金情况，在与住建局随后出具的《情况汇报》及《情况表》所列出租情况及租金数额并不一致，与包括“黄小华”、“黄丽清”、“黄文家”的询问笔录更不相符，进一步证实了该笔录的不完整、不客观、不真实，不能作为本案定案依据，更不能作为被告对于商铺租金数额的自认。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。原因如下：第一，真实性和合法性方面。黄小华在询问笔录中表述其铺面系被告所出租，租金为1800元每月，但与住建局出具的《情况报告》所附的铺面出租情况表明显不符，《情况表》中第9序号所列，黄小华承租的应系原告业委会管理的商铺，而非被告，租金数额也应为1200元而非1800元，在两者自相矛盾的情况下，不论对于《情况报告》还是《询问笔录》，被告均认为其不符合客观事实，制作不合法。第二，关联性方面。《情况报告》中所列黄小华所租商铺应为原告管理，与被告无任何联系。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。原因如下：第一，黄丽清在笔录中明确表述，租金数额为2000元。第二，住建局出具的《情况表》中，列有黄丽清承租一栏（即序号18）中却并无具体年租金的表述，其在列表中为空白，明显与笔录所述不符。第三，《情况汇报》第2页第2段中，住建局声称的“由物业公司收取的8个铺面中”关于租金方面更无2000元每年的铺面，与黄丽清笔录所述根本不相吻合，甚至自相矛盾。由此可看出住建局出具的《情况汇报》、《情况表》及相关笔录的不客观、不真实、不严谨，不能作为本案定案依据。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议。黄文家笔录中表述，其承租的报刊亭系2012年10月开始搭建，但于2013年底就一直关门至今，之后就一直未缴纳给被告相关租金费用，原告认为其一直缴纳了4年总计12000元租金的认定不符合客观事实，笔录中也并未体现。对证据6的真实性、合法性、关联性均无异议。对该份证据的证明目的有异议，原因如下：第一，原告诉请的租金赔付金额系在《情况汇报》所认为的年租金数额上乘以4年，而本合同签订时间为2014年3月11日，与原告诉请的赔付租金数额的计算上有明显出入，不能证实原告的诉请。第二，本合同所列租金实质是被告代商户缴纳的垃圾清理费用，被告仅系代收代缴，并未以此租金获利。对证据7的真实性、合法性、关联性均无异议。对该份证据的证明目的有异议，原因如下：以上多份《协议书》皆能证明被告收取的费用均为代收代缴的垃圾费用，并非商铺租金。本院对被告（反诉原告）没有异议的证据予以确认，对被告（反诉原告）有异议的证据由本院综合查明事实予以认定。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。原因如下：第一，真实性、合法性方面。首先，黄俊智作为小区业主一员，又是前业委会主任，与原告和本案之间存在利害关系，其询问笔录内容表述的业委会成立事宜，在没有其他任何证据佐证情况下，不能作为证实业委会成立不合法的定案依据；其次，其在笔录中关于小区摄像头安装、公共设施及楼顶的维修的表述，如前所述，因其与本案存在利害关系，在没有其他任何证据佐证情况下，不能作为证实其表述的定案依据。第二，关联性方面。黄俊智作为前业委会主任，其供述的铺面出租情况及出租金额只涉及其业委会自身管辖范围，与反诉原告无任何联系。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。原因如下：第一，新旧业委会具有利害关系，其作出的内部会议内容不具有任何说服力，其自说自话的会议内容不符合客观情况，不能作为相关定案依据。第二，新旧业委会内部会议纪要及私自的移交行为没有经过被告在场确认，侵犯了被告的合法权益，在没有得到第三人即被告的认可下，其作出的移交行为及出具的《移交清单》不能作为认定案件事实的基础。对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议。对该份证据的证明目的有异议。原因如下：反诉被告提交的这份《咨询单》实质上正好与反诉原告提交的《协议书》相对应，充分证实了反诉原告代收代缴垃圾清理费的事实，由《咨询单》可看出，相关垃圾清理费的确由反诉原告代缴，而垃圾清理费的来源，正是《协议书》上所述商铺店主交给反诉原告的垃圾清理费，并有相关收据为证。此《咨询单》进一步证实了反诉原告并无收取商铺租金的事实，其收取的费用仅仅是用于代缴垃圾清理费。本院对被告（反诉原告）没有异议的证据予以确认，对被告（反诉原告）有异议的证据由本院综合查明事实予以认定。
原告（反诉被告）田东县百通世界新城广场小区业主委员会对被告（反诉原告）田东安信物业服务有限责任公司就反诉提交的证据1的真实性有异议，因为这些票据显示反诉原告既是付款方，又是收款人，而反诉原告根本没有电梯维修等资质；票据序号的先后顺序与填写时间的先后顺序混乱，有作假之嫌疑。其次，对其合法性有异议：因为只是一般收据，不是税务机关提供的发票。最后，对关联性有异议：因为有的票据发生在《物业管理委托合同书》签订之前或合同期满后；有的属反诉原告添置的个人财物开支。本院认为，该证据非正式的发票，且无其他相关证据进行佐证，故对该证据不予采纳。对证据2的真实性、合法性有异议，因为反诉原告所列的物业费、电梯费、卫生费、公维费合同中没有约定；对关联性有异议，因为与本案无关。本院认为，该证据为被告（反诉原告）单方制作，且与本案无关，故对该证据不予采纳。对证据3的真实性、合法性和关联性无异议，反诉原告收取所谓的垃圾费实际是租金，要求反诉原告退还给反诉被告。对证据4的真实性、合法性和关联性无异议，但该费用是各住户和商户交给反诉原告的生活垃圾处理费，之后由反诉原告代各住户和商户向环卫站缴交，环卫站并没有向反诉原告另收其他的生活垃圾处理费。本院对上述证据予以认定。对证据5的真实性、合法性和关联性均有异议，不能证明合同已实际履行。本院认为，该证据与本案无关联性，故对该证据不予采纳。对证据6的真实性、合法性和关联性均有异议，只证明票据丢失，不能证明其中的金额，更不能证明是反诉原告上缴的公共维修资金。本院认为，该证据无法证明公共维修资金收取、支出以及剩余的数额，故对该证据不予采纳。对证据7的真实性、合法性和关联性均无异议，但提请法庭注意：反诉原告成立于2012年6月，到2014年7月才取得物业管理资质，也就是说反诉原告在2014年7月之前开展所谓的物业管理活动是不合法的。本院依法确认上述两份证据对相应事实具有证明力。对证据8的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，因为这几份证据记载的是百色迎福物业公司，当时反诉原告尚未成立，故与本案无关；至于“报告”则不具合法性，因为维修方案未经三分之二以上业主同意，实际上反诉原告也未组织维修单位实施。本院认为，证据中2011年7月1日《委托书》、2011年12月25日《关于同意基于百色市迎福物业管理有限责任公司任田东新城广场管理处对我小区进行维修的批文报告》、2011年10月9日《协议书》、2011年8月7日《批条》、2011年7月6日《报告》中相对方为百色市迎福物业管理有限责任公司，且时间均为本案所涉合同之前，与本案无关联性，故本院不予采纳，对于2014年5月15日《报告》，报告中虽有田东县平马镇广场社区居民委员会盖章，但其无维修发票等相关予以佐证，故本院不予采纳。
综合本案的有效证据，本院确认以下法律事实：2012年7月1日，原告（反诉被告）百通世界新城广场业主委员会与被告（反诉原告）田东安信物业管理有限责任公司签订《物业管理委托合同书》，合同约定原告（反诉被告）委托被告（反诉原告）对田东县百通世界新城广场小区进行物业管理，合同期限自2012年7月1日起至2014年6月30日止。合同对双方权利义务等进行了约定，现该合同期限已届满。2014年9月11日，新一届田东县百通世界新城广场小区业主委员会即本案原告（反诉被告）成立，原告（反诉被告）以签订合同时的业主委员会成立不合法为由，诉至本院，请求判令本案所涉《物业管理委托合同书》无效，被告限期退出百通世界新城广场小区物业管理办公用房、供电房等物业用房，退还物业服务所必须的相关资料、由其代管的专项维修资金等，并退出新城广场小区；返还租金收入184000元；赔偿原告经济损失30000元并承担受理费。被告（反诉原告）认为，原、被告签订的《物业管理委托合同书》合法有效，被告已经按合同约定履行，且履行期届满，由于原告不与被告进行结算，原告没有付清公共维修资金给被告，小区业主尚有378005元物业管理费没有支付被告。且原告要求退还相关资料、专项维修资金、返还租金184000元及赔偿经济损失30000元无事实和法律依据，请求法院驳回。被告（反诉原告）在本案审理过程中提出反诉，要求原告（反诉被告）支付公共维修资金176300元。原告（反诉被告）认为，本案所涉《物业管理委托合同书》因前业委会成立不合法而无效，且被告（反诉原告）诉请无事实和法律依据，请求法院驳回。
另查明，2010年12月11日，第一届田东县百通世界新城广场小区业主委员会成立。2011年5月11日，田东县平马镇广场社区居民委员会在《关于成立百通世界新城广场第一届业主委员会大会选举情况的备案材料》中注明：“同意黄俊智同志任百通世界新城广场业主委员会主任，黄忠耿等三位同志任副主任；黄立征同志任秘书，陆方玲等12位同志任委员，请按物业法和业主委员会有关文件规定给予办理和备案。”并加盖居委会公章。后因业委会成立产生纠纷，田东县百通世界新城广场3、4号楼业主向田东县住房和城乡规划建设局递交《关于请求田东县住建局帮助解决百通世界新城广场若干问题的报告》、2012年8月7日，田东县住房和城乡规划建设局出具《关于帮助百通世界新城广场若干问题的答复意见》，该意见载明：“2010年12月11日，我局派员参加百通世界新城广场小区首次业主大会，由于大会的筹备和召开不按《业主大会和业主委员会指导规则》规定操办及与会业主未达到法定人数，因此我局未予以备案。”2014年3月19日，田东县住房和城乡规划建设局分别向百通世界新城广场业主委员会和田东安信物管理有限公司出具《田东县住房和城乡规划建设局建设行政处罚事先告知书》（东住建罚告（2014）1号、东住建罚告（2014）2号），该告知书认定当事人未经批准擅自在百通世界新城广场1、2号楼之间的2楼通道休息平台上搭建2个面积达200平方米的钢架结构铺面和在1、2号楼1楼其中的3个通道占道围建6个出租铺面以及占用小区公共停车位和花带搭建2座报刊亭，违反相关法律法规，属于违法建筑。并拟对当事人作出限期拆除上述违法建筑的行政处理决定，并向黄俊智送达。
2014年8月30日，田东县百通世界新城广场小区业主召开业主大会。2014年9月1日，选举结果公布，新一届田东县百通世界新城广场小区业主委员会成立并于2014年9月1日在田东县住房和城乡规划建设局备案。2015年1月6日，谭智光、韦国先（第一届田东县百通世界新城广场小区业主委员会委员）向本院起诉田东县住房和城乡规划建设局、田东县百通世界新城广场小区业主委员会备案登记纠纷一案，2015年3月19日，本院作出（2015）东行初字第3号行政判决书，判决驳回原告谭智光、韦国先关于要求撤销被告田东县住建局给予第三人新城广场小区业主委员会备案登记的诉讼请求。谭智光、韦国先不服上诉，百色市中级人民法院作出（2015）百中行终字第55号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。
再查明，被告田东县安信物业管理有限责任公司与百色市迎福物业管理有限责任公司为不同的企业法人。
本院认为，根据《物业管理条例》第16条规定业主委员会应当在选举产生之日起30日内向房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，但并未规定业主委员会须经备案才取得管理资格和能力。故业主委员会备案登记不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或者否定。因此，第一届田东县百通世界新城广场业主委员会与被告签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权而非有关管理部门的备案登记。且在合同履行过程中，田东县百通世界新城广场小区业主也已交纳物业费，合同已履行完毕。故2012年7月1日签订的《物业管理委托合同书》不存在《合同法》第五十二条中规定合同无效的情形。原告以第一届田东县百通世界新城广场业主委员会因选举程序不合法未经田东县住房和城乡规划建设局备案为由主张该合同无效，本院不予支持。
2010年12月11日成立的田东县百通世界新城广场业主委员会与被告签订的《物业委托管理合同》于2014年6月30日到期。合同期届满后双方不再签订任何物业服务合同，已不存在服务合同关系。原、被告应按照本案所涉《物业管理委托服务合同》第六章第10条约定进行物业移交工作。故原告要求被告退出充电系统设备、物业管理办公用房、供电方等物业用房和移交物业服务的相关资料，本院予以支持。关于原告要求被告退还代管的专项维修资金问题。庭审中，原告对诉请要求被告退还的专项维修资金的具体数额并不确定，且无相关证据予以证明，故原告要求被告退还专项维修资金，证据不足，本院不予支持。
关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还租金收入216250元的问题。原告为该主张提供2014年10月26日韦国先收取租金收据两份、2014年3月18日田东县住房和城乡规划建设局《关于田东县百通世界新城广场相关问题的情况汇报》、黄俊智、韦柄泉、黄小华、黄丽清、黄文家的询问笔录、2014年3月11日被告于田东县掌上明珠家具精品签订的《合同书》、被告与唐鸿平、李伟团、陆丽艳、黄丽清签订的《协议书》为证。本院认为，韦国先为田东县百通世界新城广场小区第一届业主委员会委员，其收取陈英兰、陈猛2014年9月15日至2015年9月15日电梯公寓楼梯底租金共6500元是代业委会收取租金的行为。且田东县住房和城乡规划建设局《关于田东县百通世界新城广场相关问题的情况汇报》中已明确由业委会收取租金的有11个铺面，由被告（反诉原告）收取租金的有8个铺面。该情况汇报中仅对原业委会主任黄俊智、被告（反诉原告）法定代表人韦柄泉及部分承租人进行调查，其所列《新城广场违法搭建铺面情况表》中对所有违法搭建商铺的出租情况部分承租人及租金、承租年限未能查明，部分数据与调查笔录中不一致。原告（反诉被告）虽提供了部分《合同书》及《协议书》，但无收据、发票等相关证据进行佐证，无法证明被告（反诉原告）收取的租金具体数额。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还租金216250元，证据不足，本院不予支持。对于原业主委员会收取的租金问题，为新旧业委会之间的内部问题，可通过内部财务审计等方式解决或另行主张权利。
关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿原告经济损失的问题。原告（反诉被告）为该主张提供《广场社区百通世界新城广场小区物业移交协议》为证。本院认为，该物业移交协议虽有田东县平马镇广场社区居民委员会作为监督单位在该物业移交协议上盖章，但该物业移交协议是田东县百通世界新城广场小区新旧业委会之间签订的，协议涉及的小区公共设施、配套用房和档案图纸等涉及小区公共物业管理的事务应经对小区物业管理的被告（反诉原告）进行核对和确认，故原告（反诉被告）的该份证据本院不予采纳。原告（反诉被告）无证据证明其受损的公共设施和配套用房为被告（反诉原告）物业管理过程中造成及损失情况、价值不明，故对于该诉请，本院不予支持。
关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付公共维修资金问题。被告（反诉原告）提交的2011年7月1日《委托书》、2011年7月6日《报告》、2011年10月9日《协议书》、2011年12月25日《关于同意给予百色市迎福物业管理有限责任公司田东新城广场管理处对我小区进行维修的批文报告》中，受委托主体均为百色市迎福物业管理有限责任公司，与被告（反诉原告）无关。另，2014年5月15日的《报告》中，被告（反诉原告）是向平马镇广场社区进行报告，田东县平马镇广场社区居民委员会作出批复为：“情况属实，安信物业现要求新城广场业委会拿公共维修资金共计：陆千元正（6000.00元）来修理商铺中间一条通道及地板，望尽快协商，及时解决。”但该批复并不是原告（反诉被告）的批复，其没有相应维修费用支出发票等证据佐证。故本院不予采纳。被告（反诉原告）提交的39份收款收据中，收款人均为被告（反诉原告）或被告（反诉原告）法定代表人韦柄泉，这与常理不符，且部分收款收据是在本案所涉《物业委托管理服务合同书》签订之前，故本院不予采纳。2011年9月25日收据和2011年10月20日收据日期为本案所涉《物业委托管理服务合同书》签订之前。2014年4月8日收据无相应委托书、买卖合同、发票等证据进行佐证，无法证明其为维修公共设施支出。2012年5月9日、2012年5月16日、2012年3月27日、201年5月11日、2012年4月5日、2012年3月7日、2012年3月20日共7份现金支出单据中均为本案所涉《物业委托管理服务合同书》签订之前，且无法确认领款人身份，故本院不予采纳。2012年3月8日《确认书》、2012年5月15日《协议书》签订的日期均为本案所涉《物业委托管理服务合同书》签订之前，且相关三份收据并无发票、银行转账、现金支出财会凭证等相应证据证明，故本院不予采纳。故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付公共维修资金176300元，证据不足，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）田东县安信物业管理有限责任公司退出田东县百通世界新城广场小区物业管理用房、供电房等物业用房并向原告（反诉被告）田东县百通世界新城广场小区业主委员会退还物业服务相关资料；
二、驳回原告（反诉被告）田东县百通世界新城广场小区业主委员会的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）田东县安信物业管理有限责任公司的诉讼请求。
本案本诉受理费4510元，由原告（反诉被告）田东县百通世界新城广场小区业主委员会负担2255元，被告（反诉原告）田东县安信物业管理有限责任公司负担2255元。反诉受理费1913元，由被告（反诉原告）田东县安信物业管理有限责任公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起五日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。户名：待结算财政款项
--------法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林 瑛
审 判 员 蒙秋美
人民陪审员 林忠将
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 冼维彬