广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗番法民三初字第1360号
原告：刘洪，女，1970年8月4日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：田兰兰，广东智韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱彩云，广东智韬律师事务所律师。
被告：广州招商房地产有限公司，住所地广州市番禺区东环街飞鹅岭，组织机构代码76404864-5。
法定代表人：何飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王卫永，广东南国德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东南国德赛律师事务所实习人员。
第三人：杨建威，男，1973年7月23日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：田兰兰，广东智韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱彩云，广东智韬律师事务所律师。
原告刘洪与被告广州招商房地产有限公司（以下简称招商公司）、第三人杨建威商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘洪、第三人杨建威的共同委托诉讼代理人田兰兰、朱彩云，被告招商公司的委托诉讼代理人王卫永、ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘洪向本院提出诉讼请求：1、判令被告招商公司退还原告刘洪购房诚意金50000元和定金50000元，共计100000元及利息（利息以100000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率为标准，从起诉之日起计算至被告招商公司退还上述全部款项时止）；2、本案诉讼费用由被告招商公司承担。事实和理由：2015年5月28日，原告刘洪经过被告招商公司的楼盘招商金山谷时，遇被告招商公司举办交诚意金冲抵购房款的优惠活动，便前往进行咨询及看楼，被告招商公司的销售人员声称预交5万元诚意金可以享受冲抵减免购房款20万元的优惠，并表示如果最终决定不买，诚意金将全部退还。随后原告刘洪填写了优惠登记表，并支付了诚意金5万元。次日，原、被告签订了《楼宇认购书》，约定原告刘洪认购位于广州市番禺区市广路飞鹅岭金山谷花园-
广州金山谷-
五期-1号楼高层-1-1201，原告刘洪又支付了5万元。后原告刘洪得知自己并不具备购房资格，根本无法购买上述认购的商品房，得知该情况后，原告刘洪随即告知被告招商公司并要求退还已支付的款项，但被告招商公司却拒绝向原告刘洪退还。原告刘洪认为，被告招商公司利用大幅促销的利益诱导和签约所占优势地位，哄骗诱导原告刘洪付款并签订对原告刘洪明显不公的认购书，被告招商公司得知原告刘洪不具备购房条件，违反承诺不退还诚意金，也不退还原告刘洪后付的5万元，其行为已严重损害了原告刘洪的合法权益。原告刘洪为维护自身权益，向法院提起诉讼，请求依法公正判决支持。
被告招商公司辩称：一、2015年5月29日，原告刘洪、第三人杨建威就其认购招商地产所有的金山谷上苑五期1号1201房的相关事宜与被告招商公司签订了《楼宇认购书》，认购书约定定金为100000元，原告刘洪已实际交付定金100000元，该认购书真实有效，双方适用定金罚则。2015年5月28日，原告刘洪、第三人杨建威签署《招商?金山谷【尚层洋房】优惠登记表》并交纳50000元，在招商地产销售中心进行“伍万抵贰拾万”优惠登记；2015年5月29日，原告刘洪、第三人杨建威与被告招商公司签订认购书，并依认购书约定交纳剩余定金50000元。根据《担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案中，原告刘洪与被告招商公司约定，由原告刘洪、第三人杨建威向被告招商公司交付定金100000元，作为其二人履行认购书之约定（即按时交付楼款及及时与被告招商公司签署《商品房买卖合同》）的担保，现定金已以书面形式约定且已交付，案涉定金合同已生效，双方应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。二、2015年6月5日，原告刘洪、第三人杨建威未依约按时支付首期楼款830751元、签署购房合同及办妥剩余楼款银行按揭手续；2015年6月9日，被告招商公司签发《催签通知函》书面催促原告刘洪、第三人杨建威履行约定义务未果，原告刘洪、第三人杨建威已构成根本违约，被告招商公司有权依约单方解除认购书，没收定金，并将涉讼房屋收回并另行出售；2015年6月18日，被告招商公司向原告刘洪、第三人杨建威签发《挞定通知函》，依法依约解除认购书，且不予退还购房定金100000元。根据《担保法》第八十九条约定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。根据认购书约定，原告刘洪、第三人杨建威选择商业贷款付款方式，其须于2015年6月5日前向甲方支付首期楼款，并签署买卖合同及办妥剩余楼款银行按揭手续；但是，刘洪、杨建威并未依约履行前述义务。2015年6月9日，被告招商公司向原告刘洪、第三人杨建威签发《催签通知函》，书面告知其应在2015年6月12日前签订买卖合同并办理按揭手续，否则被告招商公司将没收其已支付的定金。然而，原告刘洪、第三人杨建威对被告招商公司催告置之不理，截至2015年6月17日仍未履行约定义务。被告招商公司与原告刘洪、第三人杨建威订立认购书之合同目的在于出售涉讼房屋，取得涉讼房屋楼款；现其二人未依约支付首期楼款、签署购房合同及办妥剩余楼款银行按揭手续，导致被告招商公司无法实现合同目的，给付定金的原告刘洪、第三人杨建威已构成根本违约，无权要求返还定金。2015年6月18日，被告招商公司向原告刘洪、第三人杨建威签发《挞定通知函》，依法依约解除认购书，不予退还购房定金100000元，并收回涉讼房屋另行出售。三、2015年5月29日，在原告刘洪、第三人杨建威签署认购书的同时，被告招商公司向其出具《认购签约温馨提示》，明确告知其二人购买商品房及办理按揭手续需提供的资料清单，如“查册证明原件”、“非广州本地户口需提供在广州5年内连续3年的完税证明或社保证明原件”等，该提示经其二人签字确认；原告刘洪、第三人杨建威对广州市限购限贷政策已有足够了解，其应当对限购政策对涉讼房屋交易造成的风险承担责任，原告刘洪诉状中“后原告得知其并不具备购房资格，根本无法购买上述认购的商品房”的说法与事实不符。出于营销政策及回款速度的考量，若客户依约按时带齐按揭资料办理签约及按揭手续，被告招商公司将给予标准售价额外99折奖励。为保证客户准时办理手续，被告招商公司向每位认购客户出具《认购签约温馨提示》，要求客户在仔细阅读后签字确认，温馨提示一式二份，甲乙双方各执一份。2015年5月29日，原告刘洪在《认购签约温馨提示》上签字确认，明确其已仔细阅读提示内容。温馨提示明确指出：签约时，申请人必须提供以下资料的原件：……4.查册证明原件（需查：本人、配偶、未成年子女及曾用名）……6.在广州近5年内连续3年的完税证明或社保证明原件（外地户口才需提供）；温馨提示内容简单明了，刘洪在认购时必然已知晓广州对外地户口限购要求。四、认购书明确约定，乙方（即原告刘洪、第三人杨建威）承诺在交付定金前仔细阅读甲方在售楼处公开展示的《商品房买卖合同》全部条款及补充协议，确保充分理解且无异议；乙方已详细阅读甲方公示的《认购须知》、《按揭须知》等指引办理相关手续的文件，乙方确信其符合认购及办理银行按揭的相关条件。原告刘洪是完全民事行为能力人，该认购书是其真实意思表示，其应确信自身符合广州限购条件，其诉状所称“后原告得知其并不具备购房资格，根本无法购买上述认购的商品房”的说法与事实不符。五、认购书乙方为刘洪、杨建威二人，其中杨建威为广州本地人士，据2011年2月23日广州市人民政府发布的《广州市人民政府办公厅关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗府办〔2011〕3号）规定，本市户籍居民家庭限购两套住房；若原告刘洪所述其不具备购房资格是真实的，则其二人应已购买住房两套以上，并了解熟悉广州限购政策，其诉状所称“后原告得知并不具备购房资格”以及律师函所称“后委托人（指刘洪、杨建威）从其他途径得知其本人并不具备购房资格”明显与事实常理不符。综上所述，原告刘洪的诉请没有事实和法律依据，请法院依法驳回其全部诉讼请求。
第三人杨建威述称：同意原告刘洪的诉讼请求。第三人杨建威对原告刘洪签约购房缴款事宜并不清楚，不同意购房也无力按照合同约定的付款方式进行付款。被告招商公司作为具有专业经验的房地产销售公司，应当对刘洪是否持有杨建威的授权委托进行事先核查，并在签订认购书之前告知贷款事宜，但被告招商公司却不履行审查义务，不事先告知贷款政策及限购政策，导致原告刘洪被哄骗签约，责任在被告招商公司。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。查明事实如下：2015年5月28日，刘洪与招商公司签署《招商·金山谷【尚层洋房】优惠登记表》，其中载明刘洪、杨建威意向购买招商金山谷“尚层洋房”1栋10层01号（面积172㎡）、1栋20层01号（面积172㎡），优惠折扣5万抵20万；已进行优惠登记的客户持《优惠登记表》认购招商·金山谷【尚层洋房】时，在签约时可享受总房价减15万优惠；《优惠登记表》登记的姓名须与认购书的姓名一致，方可享受优惠。
同日，刘洪向招商公司支付50000元，招商公司向其开具编号为0003862的收据，载明收到客户刘洪、杨建威金山谷五期住宅诚意金50000元。
2015年5月29日，刘洪与招商公司签订《楼宇认购书》，该认购书抬头甲方（出售方）为招商公司，乙方（认购方）为杨建威、刘洪，乙方联系电话为139×××××××7，通讯地址为广州市番禺区东环路489号802房；其中约定，乙方认购位于广州市番禺区市广路飞鹅岭金山谷花园广州金山谷-
五期-1号楼高层-1-1201（以下简称涉讼房屋），建筑面积172.81平方米，认购房产标准售价为3004057元，乙方选择的付款方式为商业贷款，享受总价263306元优惠，定金为100000元，成交楼价为2740751元；首期楼款（含定金）830751元乙方须于2015年6月5日前向甲方支付，并签署买卖合同与办妥剩余楼款银行按揭手续；剩余楼款1910000元于2015年6月28日前向甲方支付；本认购书签订后，乙方须向甲方交付定金，定金交付后，本认购书生效，若乙方提出退房，乙方已付甲方的购房定金不予退回；乙方须于签署认购书7天内，到甲方指定的地点签订《商品房买卖合同》，如选择按揭付款方式的同时办理楼宇按揭手续；乙方承诺在交付定金前仔细阅读甲方在收楼处公开展示的《商品房买卖合同》全部条款及补充协议，确保充分理解且无异议，乙方已详细阅读了甲方公示的《认购须知》、《按揭须知》等指引办理相关手续的文件，乙方确信其符合认购及办理银行按揭的相关条件；乙方必须按照双方约定的付款方式与付款时间交付楼款（或办理按揭手续），若延期付款超过十天，则甲方有权单方面解除此认购书，甲方无需事先通知乙方，有权将该房产收回另行出售，乙方已交甲方的购房定金不予退回；乙方必须按照双方约定的时间主动与甲方签署《商品房买卖合同》，若乙方未按约定时间与甲方签订《商品房买卖合同》，则甲方有权单方面解除此认购书，甲方无需事先通知乙方，有权将上述房产收回并另行出售，乙方已交甲方的定金不予退回；签署本认购书后，甲方在商品房销售过程中不接受乙方办理更名、增名、减名的申请；若乙方不能按照本认购书姓名签订《商品房买卖合同》则视为乙方违约，乙方无权要求返还定金，但在签订《商品房买卖合同》前，更名到直系亲属除外；本认购书必须由乙方本人或公司法定代表人亲自签署，如本人不能签署的，则需通过法律手续授权委托代理人全权代理，乙方代理人必须向甲方提供经公证的有效的授权委托书、个人有效身份证明等相关资料；甲乙双方的联络方式以本认购书所记载的电话、通讯地址为准；该认购书落款处乙方签署栏有刘洪签名及刘洪代杨建威签名“杨建威（代）”。
同日，刘洪签署招商公司向其出具的《1栋认购签约温馨提示》，其中载明，签约时，申请人必须提供以下资料原件：夫妻双方的身份情况证明及婚姻情况证明，在广州近5年内连续3年的完税证明或社保证明（外地户口才需提供）。
同日，刘洪向招商公司支付50000元，招商公司向其开具编号为0005763的收据，载明收到客户刘洪、杨建威金山谷五期1栋1201号住宅定金50000元。
2015年6月9日，招商公司向杨建威、刘洪位于广州市番禺区东环路489号802房的地址邮寄《催签通知函》（EMS单号1098982070114），主要内容为，杨建威、刘洪未按照《楼宇认购书》约定于2015年6月5日支付首期房款及与招商公司签订《商品房买卖合同》，已构成违约，故通知杨建威、刘洪于2015年6月12日前履行上述义务，否则招商公司将收取应付房款的滞纳金或将涉讼房屋另行出售并没收定金。
2015年6月18日，招商公司向杨建威、刘洪位于广州市**区**路***号***房的地址邮寄《挞定通知函》（EMS单号1026440566115），主要内容为，招商公司发出《催签约通知函》后，杨建威、刘洪仍未按约定时间签订《商品房买卖合同》及支付首期楼款，依认购书的约定，招商公司通知杨建威、刘洪，自本函件送达之日起，《楼宇认购书》解除，杨建威、刘洪已支付的购房定金招商公司不予退还，涉讼房屋招商公司另行处置（包括但不限于出卖给第三方）。
2015年11月3日，刘洪委托广东智韬律师事务所向招商公司发送《律师函》，主要内容为，刘洪于2015年5月28日在招商公司处看楼时，招商公司在举办诚意金充抵购房款的优惠活动，称缴纳5万元诚意金可享受购房款优惠20万元，如最终决定不买，则诚意金全部退还；刘洪当日支付了诚意金5万元，并于次日签订认购书并另支付5万元；但在此过程中，招商公司从未告知刘洪购房条件事宜，后刘洪从其他途径得知其不具备购房资格，无法购房，遂要求招商公司退还已付款项，但招商公司位未予退款，刘洪遂发函追讨。
2015年11月10日，刘洪向本院提起本案诉讼，要求招商公司向其退还购房诚意金及定金100000元，并自起诉之日起至款项还清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息，本院依法追加了杨建威作为第三人参加本案诉讼。诉讼中，刘洪与招商公司均同意不再继续履行《楼宇认购书》。双方当事人对于《楼宇认购书》的状态、其是否对杨建威发生效力，以及刘洪与招商公司未能签订正式《商品房买卖合同》的责任问题产生争议。
关于《楼宇认购书》的状态问题。刘洪主张，该认购书处于成立为生效的状态；根据认购书约定，定金100000元交付后认购书才生效，而刘洪仅向招商公司支付了50000元定金，此前其支付的诚意金50000元性质与定金不同，不能转化为定金，因此，刘洪实际并未支付完毕定金100000元，《楼宇认购书》尚未生效。招商公司则认为，刘洪向招商公司支付50000元诚意金时，招商公司明确告知其在双方签订《楼宇认购书》后，该诚意金自动转化为定金，因此，刘洪已付清《楼宇认购书》约定的100000元定金，《楼宇认购书》已成立生效。
关于《楼宇认购书》是否对杨建威发生效力的问题。刘洪主张，其签约购房并未告知杨建威，亦未经过其同意及授权，其代杨建威签署了《楼宇认购书》后，杨建威未予追认，故该认购书对杨建威不发生效力。招商公司则主张，刘洪签约时称其与杨建威为夫妻关系，杨建威正在外地出差，签约已经杨建威同意，招商公司出于信任，与刘洪一人签订了《楼宇认购书》；虽刘洪并未向招商公司出具杨建威的授权委托书，但招商公司要求《商品房买卖合同》与《楼宇认购书》的购房人原则上一致，不允许加名，可减名，故刘洪要求先加上杨建威的名字，届时是否减名再另行决定；《楼宇认购书》签订后，杨建威也未曾提出异议，直至2015年10月其才委托律师发函要求退回定金；因此，招商公司认为，刘洪有权代理杨建威签署《楼宇认购书》，《楼宇认购书》的购房人实际为刘洪、杨建威二人。杨建威则主张，刘洪签订《楼宇认购书》购买涉讼房屋一事其并不知情，其亦未委托刘洪签订相关购房合同，刘洪签订《楼宇认购书》及《1栋认购签约温馨提示》后发现其不具备购房资格，无法单独买房，才将上述情况告知杨建威，杨建威由于已有一套房屋，如购买涉讼房屋则需按七成首付付款，杨建威无力支付，故坚决不同意购房。
关于刘洪与招商公司未能签订正式《商品房买卖合同》的责任问题。刘洪主张，其为外地户籍，未在广州购买过社保及缴纳税款，不具备在广州购房的资格，但由于其常年居住、工作在哈尔滨，2014年1月才到广州，故其对广州的限购政策并不了解；招商公司在签约时未尽到提醒义务，直到刘洪签署完毕《楼宇认购书》并支付了50000元定金后，招商公司才向其出具《1栋认购签约温馨提示》，至此，刘洪才得知其不具备购房资格，无法单独购房，故其未再向招商公司支付剩余的50000元定金，亦未签订正式的《商品房买卖合同》；招商公司上述行为违反了原广州市国土资源和房屋管理局于2011年2月15日发布的《关于依法依规销售商品房的通知》第二条关于“各房地产开发企业应在售楼部现场公布限购政策”及第三条关于“各房地产开发企业应主动向购房意向人解释购房政策法规”的规定，其对双方未能签订《商品房买卖合同》负有责任，应退回刘洪已支付的100000元款项并支付利息。招商公司则主张，其已在售楼现场公示《认购须知》《按揭须知》等指引办理签约手续的文件，并在签订《楼宇认购书》前明确告知刘洪购房须提供的文件及本地限购政策，刘洪对此均无异议才与招商公司签约，《楼宇认购书》中关于“乙方已详细阅读了甲方公示的《认购须知》、《按揭须知》等指引办理相关手续的文件，乙方确信其符合认购及办理银行按揭的相关条件”的约定及刘洪签署的《1栋认购签约温馨提示》均可予以证实；招商公司无法实际审查刘洪是否具备购房资格，但其已充分尽到提醒义务，刘洪以其不清楚广州市的限购政策为由拒不履行《楼宇认购书》，无理无据；而况，限购是以家庭为单位的，刘洪与杨建威为夫妻关系，其家庭只有一套房产，杨建威具备在广州市购房的资格，故其二人并无履行《楼宇认购书》的障碍，其单方反悔不再继续履行《楼宇认购书》，已构成违约，招商公司有权解除《楼宇认购书》、没收定金并将涉讼房屋另行出售；招商公司认为《楼宇认购书》已于《挞定通知书》送达刘洪、杨建威之日起解除，刘洪主张退回定金100000元及支付利息，招商公司不予同意。
另查明，刘洪与杨建威为夫妻关系，于2014年1月6日登记结婚。涉讼房屋所在楼宇已取得商品房预售许可证。
本院认为，本案争议的焦点在于《楼宇认购书》的效力问题，以及刘洪与招商公司未能签订正式《商品房买卖合同》的责任问题。
关于《楼宇认购书》的效力问题。《楼宇认购书》中约定，100000元定金交付后，认购书生效，现双方当事人对于刘洪在签订《楼宇认购书》之前缴纳的50000元诚意金是否转化为定金产生争议。对此，本院认为，刘洪缴纳50000元诚意金时签署的《招商·金山谷【尚层洋房】优惠登记表》中约定，缴纳该诚意金后可享受五万抵二十万的优惠折扣，即总房价享受减15万元优惠，可见，如交易成功，则该50000元诚意金应当转化为购房款；《楼宇认购书》中约定购房定金为100000元，在认购书签订后即应交付，而刘洪签约当天仅向招商公司支付了50000元，且未约定诚意金如何处理，故本院认为，应当认定该诚意金已在认购书签订后转化为定金，较为符合交易习惯及双方当事人的真实意思。因此，《楼宇认购书》已成立生效，但由于并无证据证明杨建威知悉且同意刘洪签署《楼宇认购书》，且杨建威事后对刘洪的代理行为亦不予追认，因此，《楼宇认购书》对杨建威不发生效力，认购方应为刘洪一人。刘洪与招商公司在诉讼中均同意不再继续履行《楼宇认购书》，本院对于《楼宇认购书》已解除的事实予以确认。
关于刘洪与招商公司未能签订正式《商品房买卖合同》的责任归属问题。根据广州市人民政府办公厅于2013年3月31日颁布的《关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》规定：“非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品房住房和二手住房）”，“市国土房管局要进一步加强对购房行为的监管，购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）前”。《楼宇认购书》签订时该限购政策已实施逾两年，且招商公司提供的《1栋认购签约温馨提示》中对限购政策有所说明，故刘洪应当对该政策有所了解并知悉自己不具备购房资格，其在未取得杨建威授权的情况下仍与招商公司签订《楼宇认购书》并支付诚意金及定金100000元，明显存在过错。而招商公司作为房地产开发及销售企业，对于购房政策、签约流程等应当较为清楚，但其签订《楼宇认购书》时既未审查刘洪与杨建威的身份关系及其是否取得杨建威的授权，亦未审查刘洪与杨建威的购房资格情况，其在《楼宇认购书》签订过程中亦存在过错。现刘洪与招商公司未能签订正式的商品房买卖合同，双方对此均有过错，应当各自承担相应的责任。现双方均同意不再继续履行《楼宇认购书》，招商公司应当向刘洪返还其已支付的定金（包含诚意金）100000元。至于刘洪主张招商公司向其支付上述款项的利息，由于刘洪在签约过程中亦存在过错，故本院对其该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第四十八条第一款、第九十三条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘洪返还广州市番禺区市广路飞鹅岭金山谷花园五期1号楼高层1梯1201房的定金（含购房诚意金）100000元；
二、驳回原告刘洪的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告广州招商房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 祎
人民陪审员 何伟峰
人民陪审员 李润好
二〇一六年十一月九日
书 记 员 麦卓芝