天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0103民初6243号
原告：孙向红，女，1966年8月20日出生，汉族，天津今晚报社退休职工，住天津市南开区。
被告：李实，男，1955年6月25日出生，汉族，武警医院退休职工，住天津市河西区。
被告：天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心，住所地天津市河西区体院北道*号楼底商。
经营者：郝帅，女，1986年6月26日出生，汉族，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：尤江，男，1988年6月13日出生，汉族，天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心员工，住天津市河北区。
原告孙向红与被告李实、天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙向红、被告李实、被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心的经营者郝帅及其委托诉讼代理人尤江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.第一被告承担违约责任，向原告双倍赔偿定金10万元；2.第二被告返还中介费9500元及代办贷款费600元；3.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年3月20日，原告经第二被告的工作人员刘先生带领去看位于天津市河西区的住房（诉争房屋），并于当天晚间在第二被告的经营场所（河西区体院北道3号楼底商）签订房屋买卖合同，并当场给予第一被告5万元定金，给予第二被告中介费9500元及600元的贷款代办服务费，共计10100元。在签订合同之前，第二被告并未告知原告此房的办理程序要经过津房置换的挂牌和摘牌的流程，只是告知原告贷款代办肯定没问题，贷款也不会有问题。2017年3月21日，原告通知第二被告准备再去看一下房子，遭到二被告的拒绝。后经原告多方了解，第一被告曾经违章盖小院，被拆除。另外，第二被告作为房屋中介主体并没有在房管局备案，根据天津市相关文件，天津市房地产总公司授权津房置换是唯一的置换单位。从2017年5月7日开始，第二被告就多次电话通知原告说第一被告交易价格要提高5万元，否则就拒绝履行合同。遭到原告拒绝，后来被告干脆告诉原告即使原告给150万也不履行合同了。由于被告的违约行为，原告的权益受到很大损害。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及三方订立合同里的相关条款，第一被告应承担违约责任并赔偿原告相应的赔偿金。第二被告没有在房管局进行备案，不具备经营资格，同时隐瞒了重要事项，也是造成合同履行不能的重要原因，应该返还相关费用。综上，恳请法院判如所请，以维权益。
被告李实辩称，不同意原告的诉讼请求。因原告原因，合同没有顺利履行，现在房屋已经于2017年7月初卖给了案外人，按照合同约定，双方只能解除买卖合同，其不同意双返定金，也不同意将收取的定金退还给原告。
第二被告辩称，按照合同约定，不同意返还中介费，代办贷款的费用600元同意退还原告。因为买卖双方的买卖关系已经成立，其已经向双方提供交易信息，促成了双方签订买卖合同，中介费用是其应得的，而且合同履行过程中出现问题后，其也积极出面协调，敦促双方履行合同。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：2017年3月20日，原告经被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心居间介绍，实地看过被告李实承租的坐落于天津市河西区直管公产房屋后，于当晚与被告李实签订《房屋买卖合同》，原告为乙方、被告李实为甲方、被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心为丙方。合同约定：房屋成交价95万元，在签订合同当日交付定金5万元，房屋性质系公产，出租人为天津市房产经理站；于2017年3月25日前开始办理公证手续，公证书下来后五个工作日内开始办理过户前的手续；甲乙双方各承担房屋总价款1％的中介费；双方还约定，甲乙双方委托丙方办理过户和贷款手续，甲乙双方在接到丙方通知后积极办理，如遇特殊事宜不能立即到场，则最多在之后3日内到指定地点办理相关手续，逾期不办理的，视为违约，由违约方承担给其他方所带来的一切损失；如任何一方拒绝履行合同，均视为违约，如乙方违约，定金赔偿于甲方，如甲方违约，定金双倍返还于乙方；甲乙双方不管任何理由不买卖该房屋，违约方赔偿守约方10%的房款，中介费不予退还。原告和被告李实均到场签字捺印。
2017年3月20日，原告当场给予被告李实5万元定金，给予被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心中介费9500元、贷款服务费600元。二被告分别向原告开具上述款项的收条。2017年3月21日，被告李实到天津市津房置换有限责任公司环湖中路连锁店申请办理进件手续，并缴纳50元房屋置换估价费。此前，被告李实就诉争房屋办理完毕相关公证手续。被告李实按照房屋出租人天津市房产经理站的要求到诉争房屋内进行验房程序，原告因个人原因未到场参与，验房通过后，天津市房产经理站要求原告作为新承租人在验房表上签字，被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心通知原告，原告表示拒绝签字。2017年3月27日，原告自行前往天津市房产经理站，仍未对验房结果签字确认，并因此导致天津市房产经理站对房屋情况的审核失败，向天津市津房置换有限责任公司退件。2017年3月底，被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心多次联系原告，敦促其尽快按照合同约定配合履行后续义务，但原告均以对合同履行风险存在顾虑为由表示无法继续进行交易。2017年5月6日，被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心约买卖双方见面协商，未果。后被告李实通过被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心表示要求涨价5万元，原告不认可，后被告李实明确表示不同意将诉争房屋再出售给原告，且不同意退还原告定金。2017年5月24日被告李实再次向津房置换申请进件，将诉争房屋另行出售他人，并办理完毕过户手续。
本院向天津市房产经理站进行调查，显示3月23日的验房结果为不存在拆改、欠费、权属纠纷，因原告事后拒绝签字导致审核失败。4月17日该站还有一次被告李实申请验房的记录，结果为审核失败。
本院认为，原告与被告李实签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，其内容符合法律规定，该合同有效。合同生效后，双方均应依约全面履行己方义务。基于诉争房屋交易时系本市直管公产的特殊产权性质，交易程序与私产房屋存在区别，公产房屋承租权的置换需要在天津市津房置换有限责任公司办理挂牌、摘牌手续，如果房屋出租人对交易流程有特殊要求的，在不违反法律规定的前提下，交易各方应当相互配合履行相关程序。本案中，导致房屋买卖合同无法继续履行的直接原因在于原告拒绝按照房屋出租人的要求对验房结果进行确认。根据本院调查的情况，房屋出租人要求原告作为潜在的购房人对验房结果签字确认是出于避免前、后承租人对是否存在拆改、欠费等发生争议的管理目的，属于该站的内部流程，并没有相关法律、法规、规章的依据。在验房阶段，原告并非房屋的承租人，原告签字与否并不影响出租人对房屋的验房程序和结果。且并无证据显示被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心在签订合同时已经告知原告存在该项交易流程，故原告未签字确认验房结果的行为，并不违反房屋买卖合同的约定。被告李实主观上认为原告未签字的行为构成违约，在被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心多次催促原告未果的情况下，被告李实明确表示不同意继续将诉争房屋出售给原告，并将诉争房屋另行出售，对于该行为是否构成违约，本院认为，诉争房屋验房结果合格，房屋产权管理单位的要求是否有法律依据不是具备一般常识的人可以判断和知晓的，因此从被告李实的立场而言，原告不配合签字超过一定期间就属于违约，使被告李实享有解除合同的权利，这种误认并非被告李实的过失，李实没有违约的主观故意，因此结合本案的特殊情况，被告李实将房屋另售的行为亦不构成违约。综上，基于房屋的承租权已经变更的现实，原告主张解除合同，本院予以支持，因买卖双方均不构成违约，故被告李实应当退还原告定金5万元。对于原告要求被告李实双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。
值得注意的是，公产房屋交易流程复杂，公众对交易程序细节和产权人的特殊要求不可能事先完全了解，这就需要房屋中介机构在签署合同前详细告知买卖双方各自需要履行的义务和相应的交易风险，在双方均知悉且认可的情况下才能协助双方签署房屋买卖合同，并且在合同中应当对在津房置换挂牌、摘牌可能存在的风险、以及出现风险时的救济途径予以明确约定。本案的房屋买卖合同中仅在格式合同文本第五条第二款处有“公产房严格按照与津房置换签订《公有住房使用权调剂合同》执行”的字样，其他手写部分未对此作出特别约定，被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心在庭审中未能提供证据证明在签订合同时已经向原告告知诉争房屋验房程序、公产房在津房置换挂牌、摘牌的交易风险等事宜。原告拒绝按照房屋出租人的要求对验房结果进行签字确认是合同无法履行的直接原因，被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心未充分履行交易流程和风险的告知义务是合同无法履行的深层次原因，故本院酌判被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心退还原告中介服务费3000元。因代办贷款费600元系被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心代收，且尚未实际发生贷款事宜，故该笔费用应予退还原告。关于原告主张被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心收费违反“津价房地【2004】508号”《天津市物价局关于规范房地产中介服务收费的通知》中关于房地产咨询服务费的收费标准一节，参照“发改价格【2004】1289号”《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，“决定放开目前实行政府指导价管理的房地产咨询服务收费标准”，房地产中介服务机构提供有关房地产相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。故原告主张于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告李实返还原告孙向红购房定金50000元；
二、自本判决生效之日起十日内，被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心返还原告孙向红中介服务费3000元、代办贷款费600元；
三、驳回原告孙向红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2502元，减半收取1251元，由原告孙向红负担1051元，由被告天津市河西区立和信房屋信息咨询服务中心负担200元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 周奕
二〇一七年十一月十七日
书记员 马晋
附：相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。