甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘10民终900号上诉人（原审被告）：杨丽莎，汉族，农民，户籍所在地甘肃省宁县，住甘肃省庆阳市。委托诉讼代理人：尚鹏飞，甘肃北斗律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁卓升，甘肃北斗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庆阳市博华盛典家居有限公司，住所地甘肃省庆阳市西峰区兰州东路25号。法定代表人：于庆生，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺昆仁，男，汉族，庆阳市博华盛典家居有限公司监事，住庆阳市。上诉人杨丽莎因与被上诉人庆阳市博华盛典家居有限公司（以下简称博华盛典公司）租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区有民法院（2017）甘1002民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨丽莎及其委托诉讼代理人尚鹏飞、袁卓升、被上诉人博华盛典公司的委托诉讼代理人贺昆仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨丽莎上诉请求：撤销庆阳市西峰区人民法院（2017）甘1002民初916号民事判决，改判决驳回被上诉人的原审诉讼请求，一、二审案件受理及其他所有费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，上诉人不欠被上诉人租赁费用，上诉人与被上诉人就2016年10月28日至2017年４月27日期间的租赁费已经达成口头约定为11980.09元，实际上被上诉人也依照口头约定数额收取了场地占用费，这一事实有收款收据为证。一审法院适用法律错误，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第236条不当，本案实际是2016年10月在合同届满之前双方已形成了新的书面合同，并已履行终结，据上请求改判，维护上诉人权益。博华盛典公司辩称，2016年10月27日合同已终止，杨丽莎没有交回场地，也没有签订新的租赁合同，只是在2017年1月4日支付了场地使用费11980.09元，继续使用场地开展经营活动，博华盛典公司按照合同约定要求杨丽莎以每日1098元承担自2016年10月28日到场地返还之日租赁场地占用费，多次以书面或口头方式与杨丽莎商谈，但杨丽莎以各种理由拒绝履行合同义务，违背了诚实信用原则和公平原则，构成了根本性违约，原审判决正确。博华盛典公司向一审法院起诉请求:1.请求判令杨丽莎支付2015年度租赁场地暖气费8236元和2016年度暖气费8236元，2016年4月份活动费2556元，2016年10月份活动费1988元，10月份活动中违反公司规定罚款780元，杨丽莎按照每日1098元的标准支付从2016年10月27日到场地返还之日止的租赁场地占用费；2.请求判令杨丽莎立即交回租赁场地284平米；3.本案诉讼费由杨丽莎承担。一审法院认定事实：博华盛典公司系2004年3月5日成立的有限责任公司，经营范围是家具市场管理。2014年4月30日，杨丽莎向博华盛典公司交纳质量保证金9883元后进入博华盛典公司经营的博华盛典商场经营家居店面。2015年10月27日，博华盛典公司（甲方）与杨丽莎（乙方）签订《博华盛典家居广场场地租赁合同书》，合同主要约定内容：”一、租赁标的物的范围：租赁场地位于甘肃省庆阳市西峰区兰州东路25号博华盛典家居广场，建筑面积约284平方米；二、租赁期限：乙方租赁该场地的期限为壹年，自2015年10月28日至2016年10月27日止；三、租赁形式：乙方独立核算、自主经营、自负盈亏、自负责任，承担场地实行风险保证金租赁，乙方应按照本合同的约定向甲方交纳一定数额的保证金，租赁期满后按照本合同及相关协议的约定向乙方退还上述保证金；四、租金、费用及支付方式：1、乙方应按时向甲方支付每年综合管理服务费197664元，（包含租金、物业管理费、保洁费用），支付方式为本合同签订后分两次缴纳一年综合管理服务费用197664元，即第一次2015年10月27日前缴纳综合管理服务费用98832元；第二次2016年4月28日前缴纳综合费用98832元，若乙方迟延缴纳，视为违约，自愿承担约定综合管理服务费两倍的租金，（即：每日承担原综合管理服务费两倍的违约金），逾期7日甲方也有权解除或终止合同，2、供暖费用收取，甲方按当地政府供暖每平方标准费用加供暖设施每平方用电费用之和，此费用在供暖前一个月一次性收取；五、产品服务质量保证金、履约管理保证金：根据场地的统一管理经营原则，乙方同意在本合同签订的同时向原告缴纳保证金人民币9883元，上述保证金不计利息；七、乙方的权利义务：乙方对甲方举办的促销活动，有义务参加并接受甲方关于促销的统一方案，乙方在本市其他商场自行举办的打折促销活动，必须同时在甲方场地举办；八、违约责任：1、甲乙双方应严格遵守本合同约定，一方违约的应承担相应的违约责任，2、乙方应严格按照合同规定的付款方式和金额，保证按时如数向甲方缴纳本合同所涉及的各项费用，逾期不缴纳，视为违约，乙方自愿按约定综合管理服务费两倍支付，并按总标的的百分之二十承担违约金，同时对于合同是否继续履行，其决定权由甲方决定，3、乙方擅自将承租场地转租、转借或以其他任何方式交由他人使用经营的，甲方有权责令停止转让行为或解除本合同，其转让行为无效，由乙方承担全部因行为而带来的后果，同时乙方按本合同规定的租赁费总额的20%向甲方支付违约金，同时对于合同是否继续履行，其决定权由甲方决定，4、本合同期限届满30日前，乙方未经甲方同意，并拒绝向甲方办理相关手续而继续使用承租场地的，视为合同终止，乙方应当在合同期限届满前10日腾空场地，否则乙方自愿赔偿逾期场地占用使用费，其标准为约定综合管理服务费两倍支付，同时对于合同是否继续履行，其决定权由甲方决定，5、本合同终止或提前解除时，乙方必须保证租用场地及设施设备的完好，如有丢失或损坏，乙方应照价赔偿，乙方在撤离场地时，原装修及不可移动部分均需完整保留；九、合同的变更、解除及终止：（一）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回承租场地并不予退还保证金，造成损失的甲方有权继续追偿...（8）甲方举办的各种整体性、专业性促销活动，乙方拒绝参加的。”合同签订后，杨丽莎利用租赁场地经营”新古传说、鑫泰王朝”品牌家居。经营期间杨丽莎以整合产品为由未参与博华盛典公司举办的促销活动两次，亦未按合同约定交纳暖气费8236元。合同期满后，双方未续签租赁合同，杨丽莎于2016年10月28日向博华盛典公司提出书面申请，要求对”新古传说”店交回商场，博华盛典公司工作人员答复因剩余面积较小不予受理，后杨丽莎继续在博华盛典公司商场经营家居，但未交纳2016年度暖气费8236元和实际占用期间的场地租赁费。2017年1月14日，博华盛典公司将杨丽莎的返款扣收场地使用费11980.09元。博华盛典公司继续向杨丽莎索要费用未果，遂诉至法院。在审理中，双方均当庭同意合同履行期限终止于2017年3月22日。一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。博华盛典公司与杨丽莎签订租赁合同，双方意思表示真实，内容合法，系有效合同，双方均应依约全面履行合同义务。合同履行期限届满后，双方再未签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：”租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十六条规定：”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故博华盛典公司与杨丽莎之间在2016年10月28日至2017年3月22期间的租赁合同为不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：”承租人应当按照约定的期限支付租金。”杨丽莎未按照约定支付租金，博华盛典公司要求杨丽莎支付所欠租赁费合法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：”当事人协商一致，可以解除合同。”在本案审理中，双方均同意于2017年3月22日终止合同履行，合同终止后承租人应当返还租赁物，故博华盛典公司要求交回租赁场地的诉讼请求理由成立，应予支持。关于租赁费的数额，按照合同约定（不计违约金）自2015年10月27日至2017年3月22日数额为79607.14元（197664元÷365天×147天），博华盛典公司已经扣收11980.09元，下欠67627.05元。博华盛典公司主张杨丽莎支付2015及2016年度暖气费共计16472元，杨丽莎对暖气费的数额无异议，但要求用其交纳的质量保证金折抵暖气费，博华盛典公司亦同意用以上费用抵顶，扣减9883元后所欠暖气费数额应为6589元。博华盛典公司要求杨丽莎承担促销活动损失及罚款，经审查，虽然双方在合同中对促销活动有约定，但博华盛典公司并未就促销活动造成损失的具体数额提供相应的证据予以证实，故对博华盛典公司的该诉讼请求不予支持。对于博华盛典公司主张按照合同约定的违约责任承担相关费用，因合同约定的违约责任均为原相关费用的二倍，显然约定过高，故对博华盛典公司该诉讼请求不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、杨丽莎腾退所租赁庆阳市博华盛典家居有限公司的位于甘肃省庆阳市西峰区兰州东路25号博华盛典家居广场二楼、建筑面积约284平方米的经营摊位一处；二、杨丽莎支付庆阳市博华盛典家居有限公司场地租赁费67627.05元；三、杨丽莎支付庆阳市博华盛典家居有限公司2015年和2016年度暖气费共计6589元；四、驳回庆阳市博华盛典家居有限公司的其他诉讼请求。上述判处第一、二、三项内容，限本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1555元，由庆阳市博华盛典家居有限公司负担50元，杨丽莎负担1505元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨丽莎提交了3份合同复印件和2份销售凭证复印件及1张中国银行流水单，用以证明2016年10月28日合同已届满，博华盛典公司扣划了杨丽莎销售款剩余部分返还给本人，双方合同履行完毕，杨丽莎不欠博华盛典公司费用。博华盛典公司质证认为，合同届满，扣划费用属实，但杨丽莎合同届满后仍占地经营还欠博华盛典公司租赁费。本院审查，对合同届满、博华盛典公司扣划11980.09元双方均无异议，一审法院已作了认定，本院予以确认。博华盛典公司二审中未提交新的证据。本院认为，本案二审中当事人争议的焦点问题是合同届满后双方是否形成了新的合同并履行完毕。双方对合同届满、博华盛典公司扣划11980.09元均无异议。杨丽莎上诉认为合同届满后，双方达成了新的协议约定租金为12000元，博华盛典公司据此扣划了其销售款11980.09元，但其无证据证明双方达成了新的租赁协议，其提供的博华盛典公司收据只能证明博华盛典公司扣划过其销售款11980.09元冲抵租赁费而不能证明其与博华盛典公司达成了新的协议且租赁费总额为11980元，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：”当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，杨丽莎不能提供证据证明自己的主张，应当承担不利后果，原审法院依照《中华人民共和国合同法》相关规定判决，适用法律正确，杨丽莎的上诉理由无事实和法律依据，不予支持。综上所述，杨丽莎的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1555元，由杨丽莎负担。本判决为终审判决。审判长  张责逆审判员  郭立品审判员  常雪峰二〇一七年十月二十六日书记员  刘亦含