山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0403民初1015号原告（反诉被告）：中国人民解放军济南军区房地产管理局曲阜办事处，驻扎地山东省兖州市九一医院院内。负责人：王明沂，处长。委托诉讼代理人：侯芝光，男，1961年9月6日出生，汉族，中国人民解放军济南军区房地产管理局曲阜办事处员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孔凡生，山东曲圣地律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：刘某，男。委托诉讼代理人：崔忠信，山东为众律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）中国人民解放军济南军区房地产管理局曲阜办事处（以下简称解放军曲阜办事处）与被告（反诉原告）刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）解放军曲阜办事处委托诉讼代理人侯芝光、孔凡生、被告（反诉原告）刘某及委托诉讼代理人崔忠信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解放军曲阜办事处向本院提出诉讼请求：1、责令被告立即搬离侵占房产及支付占用违约金46,000元（按照10,000元÷365天×90天×5+28,000元÷365天×90天×5=46,849元，其中849元不再主张，不包括租金，只是违约金）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月，原告与被告经协商一致签订《军队房地产租赁合同》两份，被告将位于枣庄市薛城区黄河路面房分别用于家具销售、药店。两份合同约定：租赁期限为2015年12月31日至2016年12月31日止；合同期满后，被告不返还租赁物时，应按当年合同租赁金额的五倍和实际占用天数计算违约金，向原告支付。现约定租赁期满，被告违约没有如期搬离租赁房屋，原告多次催告搬离，被告无故置之不理侵占房屋至今。被告刘某辩称，一、原告所述的事实与客观事实不符：1.租赁合同是原告制作好的样本，让被告签的字，日期虽然是2015年12月31日，但是实际签的日期是2016年2月，合同属于补签；2.此合同被告虽然签了字，但原告未将签字的合同交给被告一份，而是将两份合同全部拿走，说是去房管局报批后再转交给被告，至今被告未收到该份合同，被告认为原告存在过失责任，有违合同法第三条的规定，应当将合同原本交付给被告，而未交付；3.早在这份合同之前，原、被告已经存在房屋租赁关系，被告有证据证明2015年7月1日就开始租赁了被告的房屋，并交纳了5个月的房租费4,165元（按每年1万元计算，交到了2015年12月底），请法庭应当认定原、被告自2015年7月1日起，已实际发生了租赁关系。二、原告诉状中要求责令被告立即搬离所侵占的房屋及支付违约金4.6万元的理由是不能成立的，其理由是：1.被告至今未收到原告应当交付的原始合同；2.原告持单方面的合同，认为其侵占房产是不实之词，众所周知，原告更是清楚2015年11月24日在租赁期限内我市遭遇了百年不遇的一场大雪，将被告租赁的家具城房屋压塌，造成了房屋不能使用，被告出售的家具成品损失约8-9万元，被告随找原告交涉，原告不愿意修缮重建，让被告出资重建，并对损坏的家具承诺以后从租金中解决，后被告自筹资金，建设了钢结构的房屋，面积482.4平方，包工包料，给建设人王吉强支付了费用101,304元，又重新铺设了地板砖、吊顶及水电安装总计支出20万元，根据合同法第二百二十一条之规定，因此被告有理由要求原告支付重新建设的费用，并要求原告延长租期，综上所述，原告未尽出租人应尽的义务，给承租人造成了损失，原告应当支付费用及延长租用期，请法庭公正判决。反诉原告刘某向本院提出反诉请求:1、请依法判令反诉被告支付反诉原告房屋建设费25万元（其中钢结构包工包料101,304元、填土、钩机、吊顶、地板砖、石膏板等费用69,434.4元、灯线开关4,978元、卷帘门3,600元、家具损失费71,664元，合计250,980元，反诉原告主张25万元），或减少租金、延长租用期；2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2015年7月1日，反诉原告租赁反诉被告的闲置门市房开办药店及家具城，反诉原告足额交纳了租赁费。2015年11月24日，我市遭遇百年不遇大雪，将反诉原告租用的“家具城”压塌，造成租赁房屋不能使用，所售家具（成品）损坏，损失惨重（约8-9万元）。后反诉原告找反诉被告交涉，要求修缮重建，反诉被告不同意出资修建，让反诉原告出资重建，为此反诉原告只好自筹资金建设钢结构房屋、铺设地板砖、吊顶、安装门窗、铺设水电设施等，总计花费约25万元。因此根据法律规定，反诉原告有理由要求反诉被告支付建设费用，并要求反诉被告减少租金或延长租期。反诉被告解放军曲阜办事处辩称，请依法驳回反诉原告的反诉请求，理由：反诉被告与反诉原告签订租赁合同，租赁期限自2015年12月31日开始履行，反诉原告经济损失发生在2015年11月24日，不在租赁合同期间之内，其损失与反诉被告无关；该租赁合同的标的物为空余场地，反诉原告私自搭建构筑物未经其同意也没经过相关行政部门的许可，属于违法建筑，其损失应自行承担；2015年11月24日遭遇的百年不遇大雪是不能遇见的、不能避免的、并不能克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力是法定的免责事由，反诉被告也没有赔偿的义务；根据租赁合同第八条第三款规定反诉原告搭建的构筑物未经其同意，该费用应该由反诉原告承担，要求反诉被告承担不符合合同约定；租赁合同约定的场地实际面积为260平方米，而反诉原告私自搭建的建筑面积为482.4平方米，其搭建行为严重违约，其产生的费用应由反诉原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理,本院认定如下：2014年6月30日，中国人民解放军71635部队（甲方）与李岩（乙方）签订房屋租赁合同书，合同约定该部队将现有现状（南北宽5.5米，东至药品店西墙，西至现门面房东墙）场地租给李岩使用。场地租用日期为两年，自2014年7月1日至2015年7月1日。期满后如需继续使用，可与期满当年6月20日前续签。租金及交款方式，每年租金1万元。合同第五条约定，乙方在使用场地期间，由乙方负责维修维护，甲方不承担任何费用。合同第八条约定，乙方必须搞好安全措施，若出现火灾、用电或棚房坍塌等事故，乙方自愿承担所有责任及经济损失。2014年12月21日，根据济南军区通知，该部队与原告办理交接手续，将济鲁字1961号坐落（位于枣庄市薛城区黄河西路5号，土地面积153.32亩）移交、交接给原告。2015年11月12日，原告向被告出具收款收据，载明“客户名称刘某（原李岩），房租费2015年7月1日至2015年11月30日，金额4,165元，五个月”。2015年11月24日，因本地天降大雪将被告经营的家具城压塌，造成租赁房屋及所售家具损毁，被告有财产损失。后原告即出租方（甲方）与被告即承租方（乙方）分别签订“军队房地产租赁合同”两份，合同号分别为44号及46号，甲方将位于薛城区黄河西路5号门面房（面积为32平方米）（坐落号：济鲁字第1961号）及场地（面积260平方米）租赁给乙方使用，租赁用途用于药店经营及家具销售；租赁期限自2015年12月31日至2016年12月31日止；年租金分别为1万元及2.8万元。合同第八条约定，租赁期内,乙方应当履行下列义务：(三)、不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或增扩固定设施的，必须征得原告书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确需新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按照规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。合同第九条约定：（四）、因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲方及乙方双方均不承担责任；（五）、租赁期满，合同解除。合同第十一条乙方违约责任约定：（一）、乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同；（二）、乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。（三）、合同期满后，乙方不返还租赁物时，应按当年合同租金额的五倍和实际占用天数计算违约金，向甲方支付。合同最后，原告在甲方处加盖公章及法定代表人签字，被告在乙方处签字并按指纹印。合同签订后,被告在合同期限内已足额交纳了租金。大雪压塌被告经营的家具城后，被告自筹资金在租赁场地建设钢结构房屋、铺设地板砖、吊顶、安装门窗、配套水电设施等。在庭审中，被告申请对上述资产进行资产评估，经本院委托，山东兴安资产评估有限公司于2017年10月9日作出资产评估报告，上述资产净值148,613.17元。合同期满后，原告要求被告搬离所租赁场所，被告拒绝搬离。本院认为,根据原告提交的证据能证明其与被告签订的租赁合同已于2016年12月31日届满，双方没有续签合同，其要求被告搬离占用房产的请求应予以支持。原告请求被告支付占用期间的违约金，本院认为，原告与被告签订合同的目的，系实现闲置房产的利益最大化，且被告在租赁合同期满后继续占用租赁物有客观因素，即其因出资重建基础设施要求原告进行补偿，被告已进行反诉，因此被告在合同期满后占用原告房产期间的经济损失，应参照租赁合同的租金计算，从2017年1月1日起至被告完全搬离租赁物之日止。关于反诉原告请求法院判令反诉被告支付其对原租赁场地进行建设的费用，本院认为，反诉原告与反诉被告签订的租赁合同第八条已明确约定，租赁期内,反诉原告不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施；在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或增扩固定设施的，必须征得反诉被告书面同意；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确需新建和添建的，必须向反诉被告提供建设方案，在反诉被告按照规定报经军队主管部门批准并由反诉被告出具书面同意书后实施。因此反诉原告对租赁场所进行重建及扩建时没有提交证据证明取得了反诉被告的同意，反诉原告作为承租人未经租赁人即反诉被告的同意装饰装修或者扩建发生的费用，应由承租人即反诉原告负担，因此反诉原告请求反诉被告支付其重建及扩建的损失，没有事实依据及法律依据，本院依法应予以驳回。关于反诉原告要求反诉被告赔偿受损家具的损失，本院认为，反诉原告经营的家具城被百年不遇的大雪压塌导致家具损毁，确有财产损失，但其提交的证据不能证明具体的损失数额，且出庭作证的证人证言相互矛盾，本院不予采信；被告家具城被大雪压塌，系不可抗力，根据合同约定，反诉被告不应承担赔偿责任，因此反诉原告的该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十三条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告刘某于本判决生效后三十日内从租赁原告中国人民解放军济南军区房地产管理局曲阜办事处的房产用于经营的药店及家具城搬离；二、被告刘某支付占用原告中国人民解放军济南军区房地产管理局曲阜办事处租赁物违约金（药店违约金参照年租金1万元计算；家具城违约金参照年租金2.8万元计算；均从2017年1月1日起至被告刘某搬离租赁物之日止。）；三、驳回反诉原告刘某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费950元，由被告刘某负担；反诉案件受理费5,050元，由反诉原告刘某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  薛兆永审 判 员  丁 鹏人民陪审员  贾广廷二〇一七年十一月二十九日书 记 员  薛 婷