黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终7743号上诉人(原审被告、反诉原告)：崔秀吉，男，1965年7月10日出生，朝鲜族，干部，住黑龙江省通河县。委托诉讼代理人：崔明杰（崔秀吉之子），男，1988年5月20日出生，公务员，住黑龙江省通河县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：通河县阳光物业有限公司，住所地黑龙江省通河县通河镇和平大街幸福家园小区。负责人：刘德成，该公司经理。委托诉讼代理人：贾文君，男，1957年8月19日出生，汉族，该单位职工黑龙江省通河县田村。上诉人崔秀吉因与通河县阳光物业有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省通河县人民法院（2017）黑0128民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月04日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔秀吉的委托诉讼代理人崔明杰，被上诉人物业公司的法定代表人刘德成、委托诉讼代理人贾文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔秀吉上诉请求：1、撤销一审判决书，查清事实，改判物业公司返还崔秀吉20**年至2013年缴纳的物业费834元，免除本人其他年份物业费，认定物业公司2011年11月签订的物业管理合同为无效合同或者将本案发回重审；2、一、二审费用全部由物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，程序违法。1、一审判决认定物业服务协议合法，于法无据。首先，物业公司签订的《物业管理委托合同》为无效合同。合同本身不合法，刘德成在没有合法合同及合法资质的情况下进行物业管理系违法行为。一审即已认定在2011年不具备物业管理资质，就应同时认定物业公司在2011年签订的《物业管理委托合同》为不合法的无效合同。判断一个物业公司管理小区是否合法，一是看物业管理公司本身是否具备合法的物业管理资质，二是看物业管理公司是否与建设单位或小区的业主委员会签订了合法的协议。而不是看是否进行了实际管理。2、一审判决适用法律不当。一是混淆了《物业管理委托合同》和《物业服务委托合同》的概念。二是一审在针对同一小区同类型案件，作出截然不同的认定，具有明显偏袒物业公司的情形。一审法院程序严重违法，三名审判人员未参与庭审，却出现在判决书落款处。审判结果完全出自本案独任审判员之手。4、本案审理于2017年6月，未到物业费缴纳时限，物业公司无权要求崔秀吉缴纳2017年的物业费。5、物业公司未履行前期《物业管理委托合同》约定的义务，违约在先，崔秀吉有瑕疵履行抗辩权，不缴纳物业费。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误判决。物业公司辩称，1、崔秀吉称存明房地产公司与物业公司签订的物业管理协议为无效合同错误，不存在签订物业合同与营业执照相差五个月之说，也不存在签订合同时，物业公司没有成立的情况。2、崔秀吉家被盗是犯罪分子所为，其应当向侵权让人主张权利，不应由物业公司承担责任。3、崔秀吉没有证据证明物业公司对维权业主采取停电停水、击碎玻璃的行为，由此对物业公司造成的恶劣影响其应当承担责任。请求二审驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1、要求崔秀吉给付物业公司物业费1614元（按照每平方米0.35元计算，面积为81.5平方米，每年为342元，二次提水费每年120元，合计每年为462元；2013年下半年物业费为228元）；2、要求物业公司给付滞纳金500元；3、要求物业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：通河镇幸福家园小区由哈尔滨存明房地产开发有限公司开发建设，于2011年竣工并投入使用。2011年11月，物业公司的法定代表人刘德成与哈尔滨市存明房地产开发有限公司达成《物业委托管理协议》，负责该小区的物业管理服务至今。崔秀吉系该小区4号楼1单元403室业主，因2014年家中被盗，造成经济损失2500元，自2013年下半年至2017年，除交纳2016年物业管理费外，其余期间未交纳物业费。一审法院认为，物业公司在2011年起初接管幸福家园小区物业管理时确没有相应的服务资质，但在向本院起诉前，已经办理了营业执照并取得了相应的经营资质，并对幸福家园小区进行了实际管理，故双方之间的物业服务合同成立。崔秀吉作为小区内业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。根据哈尔滨市物业费收取标准，物业公司收取物业费符合规定。现物业公司要求崔秀吉支付欠交的物业管理费，于法不悖，本院予以支持。崔秀吉主张免除其交纳物业费的义务，无法律依据，本院不予支持。因崔秀吉在2014年家中被盗，物业公司的管理服务存在瑕疵，因此，对于物业公司的滞纳金请求，本院不予支持。由于物业公司并不是盗窃的实施人，崔秀吉要求物业公司赔偿其财产损失2500元，无相关法律依据，本院不予支持。2011-2012年间，崔秀吉接受了物业公司相应的物业服务，并自愿交纳了物业费，义务双方均已履行完毕，故崔秀吉要求物业公司返还已经交纳的物业费无法律依据，本院不予支持。庭审中，双方均认可崔秀吉在2016年曾交纳过物业费，能够证实物业公司曾在2016年向崔秀吉收取过未缴纳的物业费。故崔秀吉主张物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效不成立，本院不予支持。崔秀吉当庭举示的“业主委员会证明”，可能代表了幸福家园小区部分业主的心声，认为物业公司未完全履行其相应的义务，此部分业主及崔秀吉可以向有关行政部门提出整改建议，或申请对物业管理公司进行行政处罚，亦可以通过合法、自愿的方式成立业主委员会实行相应的权利。判决：一、崔秀吉于本判决生效之日起10日内给付物业公司2013年半年、2014、2015、2017年度物业管理费1614元；二、驳回物业公司的其它诉讼请求；三、驳回崔秀吉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、反诉费25元，由崔秀吉负担50元，物业公司负担25元，此款于本判决生效后10日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明相关事实的本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性的强制性规定。”依据该规定，违反效力性强制性规定的，人民法院应当认定合同无效，违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情况认定其效力。具体到本案中，物业公司在2011年接管幸福家园小区物业管理时虽尚未取得服务资质，但物业服务资质制度属于规制物业服务企业的“市场准入”资格的管理性强制性规定，物业服务企业没有取得物业管理资质证书而从事物业服务的，应受到行政主管部门的行政处罚，这属于行业监管的行政法管理范畴，并不必然导致物业服务合同无效。而且，物业公司后于2012年4月11日取得了物业服务营业执照，依据合同效力的补正原则，本案物业公司虽然在签订合同时没有取得物业服务资质，但是在合同履行一段时间后取得了物业服务资质，具备了物业服务行业市场准入的条件，可以认定其与建设单位签订的前期物业服务合同是有效的。崔秀吉关于物业公司《物业管理委托合同》为无效合同的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。物业公司已经实际提供了物业服务，崔秀吉没有举示证据证实其可以免交物业费，故一审判令崔秀吉给付物业公司拖欠的物业管理费并无不当。关于崔秀吉主张，一审程序违法的问题。经查，一审法院于2017年6月9日第一次开庭审理时，采用速裁的方式对物业公司的诉讼请求进行审理，并告知了双方当事人合议庭组成人员，询问双方是否申请回避，崔秀吉当庭对该审理方式并未提出异议，应当视为其认同法院的审理方式。在庭审中，崔秀吉当庭提出反诉，一审法院在此种情况下，按照民事诉讼法的相关规定，将本案转为普通程序，并于2017年6月28日组成合议庭进行第二次开庭审理，对该程序问题，崔秀吉同样未提出异议。至于第二次开庭重点审理反诉部分，是一审合议庭审理方式的选择问题，并不违反法律规定，且双方并未对本诉部分提出新的证据，亦未要求重新审查，故第一次审理结果属当事人的真实意思表示，一审据此判决亦无不当。综上，一审法院在审判程序的处理上符合民事诉讼法的相关规定，崔秀吉的主张法律依据不足，不予支持。关于崔秀吉称，物业公司违约在先，其有瑕疵履行抗辩权，不缴纳物业费的问题。崔秀吉虽称物业公司采取停水断电、用仿真枪枪击业主玻璃、谩骂威胁业主委员会成员等手段，但是并未举证证实，应当承担举证不能的不利后果。关于崔秀吉家中被盗的问题，该问题属另一法律关系，且已经刑事审判处理，崔秀吉可另行解决其损失问题。该问题与本案的物业服务合同并无必然的因果关系，崔秀吉亦未举证证明物业公司的具体安保措施存有瑕疵，其以此为由拒不缴纳物业费，没有法律依据，不予支持。综上所述，崔秀吉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔秀吉负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵晓波审 判 员 张 宇审 判 员 毛保森法官助理 王梦薇二〇一七年十二月二十日书 记 员 张春天