广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1700号
上诉人（一审原告、反诉被告）：彭少利，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省汕尾市城区，。
委托诉讼代理人：袁佳学，广东格然律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海国基房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区,统一社会信用代码：9144XXXX8047。
法定代表人：岑兆雄，总经理。
委托诉讼代理人：龙会明，广东明门律师事务所律师。
上诉人彭少利因与被上诉人珠海国基房地产开发有限公司（以下简称国基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2016)粤0403民初2743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭少利的上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项、第四项；2、依法驳回国基公司的全部反诉诉讼请求；3、依法改判国基公司与彭少利于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》于2016年11月1日正式解除；4、依法改判国基公司立即向彭少利支付利息（利息分别以4万元、7.3349万元为计算本金，分别自2014年8月29日、2014年9月29日起按中国人民银行同期逾期贷款利率的1.5倍计至实际清偿日止）；5、判令本案全部诉讼费用由国基公司承担。
事实和理由如下：一、一审判决对彭少利存在违约行为的事实认定和法律适用存在严重错误，彭少利根本就不存在违约行为。1、于2014年11月6日彭少利与国基公司签订《商品房买卖合同》前，彭少利就已经将2014年9月15日打印的个人信用报告（报告编号：2014XXXX9293）递交给国基公司提交给其合作的中国工商银行珠海吉大支行进行贷款初审，并且通过后，才于2014年11月6日双方签订《商品房买卖合同》，且这是符合常理的。2、从彭少利于2014年9月15日打印的个人信用报告（报告编号：2014XXXX9293）来看，彭少利自2014年9月15日前的5年内（即2009年9月15日至2014年9月14日）是没有征信不良记录的。该报告显示彭少利有一笔逾期不良记录的最后还款日期为2009年4月13日，根据《征信业管理条例》第十六条：“征信机构对个人不良信息的保存期限，自不良行为或者事件终止之日起为5年；超过5年的，应当予以删除。在不良信息保存期限内，信息主体可以对不良信息作出说明，征信机构应当予以记载。”等法律规定，彭少利以上的逾期不良记录本应删除的，更不应当作为按揭贷款的审核批准因素。同时也直接印证了彭少利的在本案中的银行按揭贷款不能通过并非彭少利的原因导致。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第二款：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”等法律规定，彭少利在本案中没有违反双方签订的合同的约定，国基公司在得到其合作银行中国工商银行珠海吉大支行的按揭贷款不能通过审批的通知后，且在彭少利要求退还本金之后就应该将彭少利已交的本金和利息退还彭少利。国基公司不但没有退还本金，还要求其合作的中国工商银行珠海吉大支行于2015年1月23日再次对彭少利的按揭贷款进行审核，这与彭少利提交的于2016年9月6日打印的个人信用报告（报告编号：2016XXXX2793.）相印证。
二、一审判决遗漏了对国基公司的违约行为的事实认定，这对彭少利是不公正、不公平的。本案中国基公司以及其兄弟公司时代公司都存在根本违约行为。1、国基公司明知贷款审批不能通过并非彭少利的原因导致的，而是其合作的中国工商银行珠海吉大支行自身的贷款审批制度原因，在此情况下，国基公司也要求了其合作的中国工商银行珠海吉大支行再次进行审批，但也没能通过。之后便向彭少利发出《一次性支付剩余房款通知书》、《律师函》（该两份快递彭少利没有收到，国基公司也没有提交是彭少利或其家属签名的快递底单的证据予以证明，一审的判决认定彭少利收到的事实是错误的。）或电话、短信等“以彭少利逾期办理银行按揭手续已经超过30日，并要求彭少利一次性支付642313元剩余房款（该事实在一审庭审中国基公司已自认）或承担20%的违约金”等理由胁迫彭少利，且是国基公司单方的行为，国基公司自2014年12月25日开始已经构成违约。2、一审判决对时代公司出借给彭少利的款项122313元认定已经出借的事实是严重错误的。国基公司在一审中的答辩状以及反诉状中已经明确了未出借的事实，而在另案【案号：（2016）粤0104民初42591号】中又向时代公司出具《情况说明》（出具时间：2016年11月28日，该时间是在本案起诉立案之后。）主张该款项与其债权债务抵销，这么重要合同义务的变更国基公司及时代公司双方均未取得彭少利的同意以及通知，根据《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”等法律规定，时代公司对其主要义务的履行方式进行变更应取得彭少利的同意并通知，但事实上彭少利根本就不知道该情况，事实上时代公司也根本未出借任何款项给彭少利，已构成根本违约，彭少利提交的中国农业银行交易明细清单也印证了没有出借款项的事实，且国基公司对于其是否收到该款项的陈述也是前后矛盾的。
三、一审判决对中国工商银行珠海吉大支行的复函的事实认定和适用法律也存在严重错误。彭少利贷款不能审批的原因在于该行自身的贷款管理制度，并非彭少利的个人征信原因。1、该行确认2014年11月收到彭少利的贷款资料，且应是国基公司成批提交的。2、该行在复函中并没有明确指出是彭少利个人征信不良导致贷款审批不能通过为主要原因，且该行是国基公司合作的银行，该行基于利益关系，不能明确指出彭少利的征信没有不良记录，贷款不能审批的原因在于其自身原因，也是基于担心得罪自己的客户，是符合常理的。3、该行的复函描述具有模糊性，但结合彭少利提交的个人征信报告也可以认定彭少利的贷款审批不能通过并非彭少利的原因。根据《征信业管理条例》第十六条：“征信机构对个人不良信息的保存期限，自不良行为或者事件终止之日起为5年；超过5年的，应当予以删除。在不良信息保存期限内，信息主体可以对不良信息作出说明，征信机构应当予以记载。”等法律规定，彭少利在该行于2014年11月13日的征信查询之日的前5年内没有不良征信记录。
四、一审判决对双方合同于2015年6月6日解除的事实认定和适用法律存在严重错误。双方签订的合同的解除时间应为2016年11月1日。1、国基公司提交的证据《律师函》及快递回执，彭少利没有收到，国基公司也没有举证证明彭少利或其家属签名的快递底单，且其主张彭少利违约的事实根本不存在，不能因此认定2015年6月6日为解除之日。2、国基公司于2016年11月15日在《珠海特区报》主张登报当日解除双方签订的合同是在彭少利起诉之后，应以彭少利主张的解除合同之日为主。
五、一审判决对彭少利请求本金的利息的事实认定和适用法律存在严重错误，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第二款：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”等法律规定，国基公司应于不能贷款之日返还彭少利所交的本金及其利息。
六、彭少利向一审法院提交了《关于依法处理时代公司、国基公司涉嫌伪造重要证据的申请书》，一审法院未进行处理，也没有向彭少利答复。国基公司出具的《情况说明》是其为了顺利侵吞彭少利的首付款所伪造的重要证据，应受到相应的惩罚。
七、一审判决对《倾城客户特殊申请表》的事实认定以及适用法律存在严重错误，该申请表根本没有生效。1、该申请表是基于国基公司对彭少利以其“个人征信不良或逾期申请贷款按揭资料等不存在的事实理由，并以此威胁彭少利要其承担20%以上的高数额的违约金”等相威胁的情况下（该事实有《一次性付款通知书》《律师函》予以印证），强迫彭少利书写的，事实上彭少利提交贷款资料之日起5年内并没有不良征信记录。国基公司在一审庭审也自认了“一次性付款的金额是642313元，且其没有答应减免违约金”，且一审法院也确认了该表下方的代理公司驻场主管意见、开发商销售经理意见、开发商总经理意见均空白，因此该申请并没有生效。2、申请人提交的该表只是一种邀约邀请，只有在国基公司作出邀约，彭少利作出承诺之后才能生效，而国基公司在一审庭审中已明确告知法庭没有答应减免的条件。根据合同法及民诉法等法律的相关规定，双方在谈判和解中作出的让步，不应作为认定事实的依据，因此该申请表的内容不应作为事实认定的依据。
补充上诉理由：一、根据《征信业管理条例》第十六条：“征信机构对个人不良信息的保存期限，自不良行为或者事件终止之日起为5年；超过5年的，应当予以删除。”的规定，彭少利于2014年11月1日前5年内不存在征信不良记录，中国工商银行珠海吉大支行没有通过彭少利的按揭贷款申请并非彭少利的原因，且彭少利不存在任何违约行为。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人”的规定，国基公司在2014年11月接到其合作银行中国工商银行珠海吉大支行通知的彭少利按揭贷款审批不能通过时就应将款项及利息退还给彭少利。三、国基公司一直主张的彭少利违约的事实理由不存在，中国工商银行珠海吉大支行的调查复函也予以佐证：1、国基公司于2014年11月在接到其合作银行中国工商银行珠海吉大支行通知的彭少利按揭贷款审批不能通过时，就想尽办法伪造彭少利违约的事实理由，并于2014年12月25日向彭少利快递《一次性支付剩余房款通知书》，而该通知书主张的彭少利违约的事实理由：“鉴于您逾期办理银行按揭手续已经超出30日，现我公司特致函予您：请您在本通知书发出十五日向我公司一次性支付除已付房款外的剩余房款；否则我公司将依据《商品房买卖合同》及补充协议中的相关条款追究您的违约责任。”根本不存在，中国工商银行珠海吉大支行的调查复函明确了2014年11月彭少利有向其递交了申请按揭贷款的手续予以佐证。2、国基公司于2015年6月5日向彭少利发送的《律师函》主张彭少利违约的事实理由：“根据合同及相关法律法规至规定，您逾期未办理完结银行按揭手续，也未付清余款的行为已构成严重违约，委托人有权解除合同并追究您的违约责任。……并要求承担20%的违约金及相关费用……”根本不存在，国基公司也接到其合作银行中国工商银行珠海吉大支行的明确答复。中国工商银行珠海吉大支行的调查复函予以佐证。四、存在根本违约行为的是国基公司。首先，国基公司明知彭少利已委托其向其合作的银行提交按揭贷款手续，彭少利办理按揭贷款手续已完成；其次，国基公司接到其合作银行的通知时，应将首付款及利息退还彭少利而没有退还，但迟迟不返还彭少利的购房款及利息；再次，国基公司还虚构了彭少利根本不存在违约的事实理由。根据《合同法》、《商品房买卖合同司法解释》及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》等法律的规定，国基公司才是真正的违约方，其应将全部的首付款及利息退还彭少利，至于国基公司应承担的违约责任，我方将另案起诉。请求贵院依据事实和法律，公平、公正的做出判决。
国基公司答辩称：一、一审确认合同于2015年6月6日解除符合法律规定。《商品房买卖合同》签订后，由于彭少利个人信用记录原因无法办理银行贷款。国基公司依据《补充协议》第二条之约定多次催告彭少利一次性支付剩余房款（于2014年12月25日发出正式书面通知），但彭少利置之不理。2015年6月5日国基公司委托律师发出《律师函》,正式通知彭少利：解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求彭少利承担房款总价20%的违约金。彭少利于2016年6月6日收到该函后一直未予理会。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。依据上述法律规定，一审确认《商品房买卖合同》及《补充协议》于彭少利2015年6月6日收到解除合同的通知之日起解除，有事实与法律依据。彭少利在《诉状中》提出其未收到《一次性支付剩余房款通知》、《律师函》的观点，显系狡辩：首先,快递查询单显示相关文件已签收；其次，国基公司系按合同约定的地址邮寄送达通知，《补充协议》第十二条约定：乙方（彭少利）须于签署合同时向甲方（国基公司）提供详细的联系资料，若发生联络资料变更，乙方须于发生变更之日以书面形式通知甲方，否则甲方不承担因通知延误或不能送达而发生的责任。一方基于合同及本补充协议的约定，通过邮政部门向对方发出书面通知，可在获得邮政部门出具的邮寄收据或凭证后第三日视为通知已送达对方，一方发出书面通知后另一方变更通信地址的，仍视为通知已送达对方。彭少利若因自身通信地址发生变更致未收到相关通知的，由于其未书面通知国基公司，依据合同约定，仍视为送达，其后果自行承担。再次，彭少利签署的《时代倾城客户特殊申请表》及此后的微信聊天记录进一步证明了其对于“贷款未获通过、需一次性支付剩余购房款”是明知的。
二、《补充协议》关于一次性支付剩余房款、解除合同及违约金的约定合法有效。《补充协议》第二条约定：因彭少利的原因致使彭少利提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准，国基公司有权要求彭少利在15日内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款。如彭少利仍未在15日内一次性支付剩余房款，国基公司有权解除合同，并要求彭少利支付相当于房款总额20%的违约金。上述约定不违法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。彭少利在《上诉状》中提到的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定，不适用于本案：首先，本案并非不可归责于双方的事由致未能订立商品房担保贷款合同，本案是因彭少利个人征信记录不符合银行信贷管理要求（彭少利提交的个人信用报告亦显示其有逾期还款的不良记录），其过错在彭少利，属于彭少利的个人原因。其次，彭少利在《时代倾城客户特殊申请表》中明确因本人征信不良无法贷款，申请一次性付款”，此内容显系彭少利的承诺，此后彭少利与国基公司客服人员的微信聊于记录中，彭少利再次承诺一次性付清款项后办理收楼手续，此后彭少利又反悔未履行。再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条并非强制性规定，《补充协议》的约定应优先适用。
三、国基公司及时代物业公司没有违约行为。1.时代物业公司与彭少利之间的民间借贷关系，与本案的《商品房买卖合同》是二个不同的法律关系。2.时代物业公司已依约出借122313元给彭少利，国基公司亦已开具了相应的122313元的购房发票，即为认可收到了时代物业公司代彭少利支付的购房款122313元，该笔款项出借的具体形式（银行转账或债务冲抵）对彭少利的权益没有任何影响。3.彭少利违约是因其个人原因无法获得到贷款，且未依约一次性付清剩余购房款，合同的解除与时代物业是否出借122313元及出借的具体形式没有任何关联。
四、彭少利由于自身原因未能取得贷款，依据合同约定应当一次性支付房款，且彭少利此后也向国基公司以书面方式特殊申请表同意一次性付款，但此后违约未一次性付款。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。
彭少利向一审法院起诉请求：1.判决彭少利与国基公司于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》于2016年11月1日正式解除，并立即退还购房款113349元及利息（利息分别以40000元、73349元为计算本金，分别自2014年8月29日、2014年9月29日起按中国人民银行同期逾期贷款利率的1.5倍计至实际清偿日止，暂计至2016年11月1日，利息暂分别为5205.12元、13820.65元，合计为：19025.77元）；2.本案全部诉讼费用由国基公司承担。
国基公司向一审法院提出反诉请求：1.判令彭少利向国基公司支付违约金151132.4元；2.判令彭少利承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，国基公司增加1项反诉请求：确认彭少利、国基公司签订的商品房买卖合同及补充协议解除。
一审法院认定事实：2014年8月29日，彭少利、国基公司签订时代倾城花园住宅认购书，约定彭少利向国基公司认珠海市××区白蕉镇××房房，建筑面积91.67平方米，其中套内建筑面积72.32平方米，按套内建筑面积计算每平方米10449元，成交总房价为755662元；彭少利须在签订本认购书的同时向国基公司付清定金30000元，该定金将按本认购书第三条约定转化为房款，国基公司收到彭少利定金时开具收款收据，并在定金转为房款时开具发票；彭少利同意按按揭付款方式付款，首期房款于2014年9月10日前支付235662元(已包含定金)，于彭少利交齐首期款当日彭少利、国基公司签订《商品房买卖合同》，房款520000元由彭少利于签订《商品房买卖合同》当日与银行办好按揭手续；如上述付款方式及金额与彭少利、国基公司签订的《商品房买卖合同》中约定不一致的，以彭少利、国基公司签订的《商品房买卖合同》所列的为准。
同日，彭少利通过银行转账方式向国基公司支付40000元。2014年9月29日，彭少利向国基公司支付73349元。
2014年11月6日，彭少利、国基公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定彭少利向国基公司购买位珠海市××区白蕉镇××时代××城××房房，建筑面积91.67平方米，其中套内建筑面积72.32平方米，每平方米10448.87元，总房价为755662元。约定付款方式如下：在2014年11月6日内支付首期房款113349元，在2014年12月6日内支付房款122313元，剩余房款520000元须于2014年11月6日前向国基公司指定的银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。彭少利如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理：逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，彭少利按日向国基公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，国基公司有权解除合同。国基公司解除合同的，彭少利按累计应付款的10%向国基公司支付违约金。彭少利愿意继续履行合同的，经国基公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，彭少利按日向国基公司支付逾期应付款万分之五的违约金。
同日，彭少利、国基公司签订了《商品房买卖合同﹤补充协议﹥》（合同附件三，以下简称补充协议），其中第二条约定：如彭少利选择以银行按揭方式付款给国基公司的，彭少利须按合同第六条约定期限前往国基公司指定的银行办理银行按揭申请手续并提交全部所需资料，否则，每逾期1日，彭少利须按申请按揭贷款金额按同期银行按揭贷款利率的2倍计付违约金给国基公司。彭少利逾期办理银行按揭申请超过30日，或因彭少利的原因致使彭少利提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准，国基公司有权要求彭少利在15日内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款。如彭少利仍未在15日内一次性支付剩余房款，则国基公司有权按合同第八条第1（1）点的违约金计算标准从上述15日期限届满之日起向彭少利收取违约金；同时国基公司也有权解除合同，并要求彭少利支付相当于房款总额20%的违约金，国基公司将在彭少利已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给彭少利。……第四条约定：双方共同确认合同第八条第1（2）点中的“累计应付款”就是指合同第四条约定的该商品房价款总金额；彭少利未能按照合同第六条的约定按时支付购房款的，彭少利须按照合同第八条的约定承担违约责任，国基公司在彭少利已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给彭少利。……该补充协议还约定，本补充协议自双方签署后与合同同时生效。本补充协议与合同约定不一致之处以本补充协议为准。
同日，彭少利与时代物业公司签订借款协议及附件。借款协议约定，时代物业公司同意向彭少利提供无息借款122313元，于2014年11月6日前将借款划至彭少利在中国农业银行股份有限公司珠海平沙支行的账户（账号62×××755）；时代物业公司提供借款给彭少利的前提条件是彭少利与发展商就该单元已经签订《商品房买卖合同》、彭少利已经按《商品房买卖合同》约定于2014年11月6日前向发展商支付部分首期款项113349元；彭少利需分别于2014年12月3日前、2015年3月3日前、2015年6月3日前、2015年9月3日前向时代物业公司返还30578元、30578元、30578元、30579元。附件一约定，彭少利委托时代物业公司保管彭少利账号62×××755的银行卡，并委托时代物业公司将借款122313元划至该银行卡当日，代为从该银行卡内转出122313元向发展商支付涉案房屋购房款，代为领取该笔购房款发票。彭少利在附件四确认书上签名，载明：彭少利购买了国基公司开发的时代倾花园项目10栋3304房，并于2014年11月6日与时代物业公司签订了《借款协议》，彭少利确认时代物业公司已按《借款协议》约定向彭少利出借了款项122313元，彭少利于收到该笔借款当日向国基公司支付用于购买该单元的房款122313元，彭少利同意待彭少利清偿全部借款后再向时代物业公司领取上述购房款发票。
同日，国基公司开具发票一份，付款方为彭少利，收款方为国基公司，金额为113349元。
2014年11月7日，国基公司开具发票一份，付款方为彭少利，收款方为国基公司，金额为122313元。
2014年12月25日，国基公司向彭少利发出《一次性支付剩余房款通知书》，主要内容为：鉴于彭少利逾期办理银行按揭手续已经超过30日，要求国基公司在本通知书发出之日后十五日向彭少利一次性支付除已付房款外的剩余房款，否则国基公司将依据《商品房买卖合同》及补充协议中的相关条款追究彭少利的违约责任。彭少利于同年12月27日收到上述通知书。
2015年6月5日，彭少利委托广东德赛律师事务所向国基公司发出《律师函》，主要内容为：根据合同及相关法律法规之规定，彭少利逾期未办理完结银行按揭手续、也未付清余款的行为已构成严重违约，国基公司有权解除合同并追究彭少利的违约责任。现正式通知彭少利解除双方于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求彭少利承担房款总价20%的违约金及因解除合同产生的相关费用，请彭少利在收到本函后十日内至时代倾城花园销售中心办理合同解除的相关手续。彭少利于同年6月6日收到上述律师函。
2016年3月29日，彭少利填写时代倾城客户特殊申请表，在该表中书写：“因本人征信不良，无法贷款，现向贵公司申请一次性付款，本人同时申请减免违约金，只要贵公司同意一次性付款，本人承诺在接到通知后的七天内支付所有楼款并办理相关事宜。望贵公司批准。”徐帅在申请表中销售代表处签名，申请表下方的代理公司驻场主管意见、开发商销售部经理意见、开发商总经理意见均为空白。
2016年11月15日，国基公司在《珠海特区报》刊登通知，内容为：彭少利与国基公司于2014年11月6日签订了《珠海市商品房买卖合同》及补充协议，购买了国基公司开发的位珠海市××区白蕉镇××时代××城花园××房房，合同约定彭少利须于2014年11月6日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款，但彭少利至今未完成按揭手续也未能一次性支付剩余房款，现国基公司特此通知彭少利于本公告刊登之日起，正式解除双方于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求彭少利承担房款总价20%的违约金及因解除合同产生的相关费用。
一审法院根据彭少利的申请向中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行发出调查函，该行于2017年1月16日向本院函复如下：1.根据该行登记记录显示，该行于2014年11月收到彭少利申请涉案房屋按揭贷款资料；2.该行没有通过彭少利的贷款申请，原因为彭少利人行征信记录不符合该行信贷管理要求；3.该行已通过电话方式通知彭少利审批结果，由于距今已2年多，具体通知时间现已无法确定。
庭审中，国基公司确认于2014年8月29日收到彭少利支付的购房款40000元，于2014年9月29日收到彭少利支付的购房款73349元，2014年11月7日收到时代物业公司代彭少利支付的购房款122313元。
一审法院认为，彭少利、国基公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。
合同签订后，彭少利按合同约定支付了部分购房款235662元（其中122313元由时代物业公司代彭少利向国基公司支付），但彭少利在向中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行申请按揭贷款、因个人征信问题未获得银行贷款批准后，没有按照补充协议的约定在收到国基公司发出的一次性支付剩余房款通知书后15日内向国基公司一次性支付余款520000元，彭少利的行为已构成了违约。彭少利认为合同解除的原因系由于时代物业公司未依照合同约定出借款项给彭少利以及因国基公司的原因导致彭少利的按揭贷款申请未获得银行批准的主张，没有依据，本院不予采信。彭少利申请本院向中国人民银行珠海市支行和中国工商银行股份有限公司汕尾分行营业部调查取证，以证明彭少利不存在不良征信记录，对此本院认为，彭少利购买涉案房屋系向中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行申请按揭贷款，该行已明确函复系由于彭少利的征信记录不符合该行的信贷管理要求，因此不通过彭少利的贷款申请。故彭少利的上述申请事项与本案无关，本院不予准许。
关于彭少利、国基公司主张双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除的问题。商品房买卖合同约定：剩余房款520000元，彭少利须于2014年11月6日前向国基公司指定的银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；如彭少利逾期付款超过180日后，国基公司有权解除合同。补充协议约定，彭少利逾期办理银行按揭申请超过30日，或因彭少利的原因致使彭少利提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准，国基公司有权要求彭少利在15日内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款，如彭少利仍未在15日内一次性支付剩余房款，彭少利有权解除合同。国基公司于2015年6月5日委托广东德赛律师事务所向彭少利发出解除合同律师函，彭少利已于次日签收。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，本院确认彭少利与国基公司于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除。
关于彭少利主张国基公司退还购房款及支付利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，彭少利、国基公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已解除，国基公司应向彭少利退还其已支付的购房款235662元。现彭少利请求国基公司退还购房款113349元，有事实和法律依据，本院予以支持。由于彭少利的违约行为导致国基公司行使合同解除权，故彭少利请求国基公司支付购房款的利息，没有依据，本院不予支持。对于时代物业公司代彭少利向国基公司支付的购房款122313元，本院认为，由于彭少利未提出主张，故对该部分购房款本案不予处理。
关于国基公司反诉请求彭少利支付违约金的问题。由于彭少利的行为构成了违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，彭少利应对其违约行为承担违约责任，现国基公司要求彭少利按照补充协议约定支付房款总额20%的违约金151132.4元（755662元×20%），有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、确认彭少利与国基公司于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2015年6月6日解除；二、国基公司于判决生效之日起七日内向彭少利退还购房款113349元；三、彭少利于判决生效之日起七日内向国基公司支付违约金151132.4元；四、驳回彭少利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2948元，由彭少利负担381元，国基公司负担2567元；反诉费1661元，由彭少利负担。
二审期间，国基公司提交（2016）粤0104民初41771号民事判决、（2016）粤0104民初42591号民事判决供法院参考，彭少利确认收到上述两份判决。
本院经审理查明，时代物业公司以彭少利、杨灵杰为被告向广东省广州市越秀区人民法院以借款纠纷提起诉讼，案号为：（2016）粤0104民初42591号。该案件中，国基公司于2016年11月28日出具一份《情况说明》，内容为：“2014年11月6日，彭少利与我司签署《商品房买卖合同》及补充协议，购买我司开发的位珠海市××区白蕉镇××房房，总房价为755662元，首期款为235662元。为支付该房产的部分首期款，彭少利与时代物业公司签订《借款协议》，约定由时代物业公司代为保管彭少利名下银行卡，在时代物业公司将122313元划至银行卡当日，代为从代管银行卡内转出122313元至我司。鉴于我司对时代物业公司存在应付账款，双方经协商确定就该笔款项122313元进行债务抵消，并由我司向彭少利出具该笔购房款发票，由时代物业公司代为领取发票。我司确认，收到时代物业公司代彭少利支付的款项122313元。”
另查明，2014年12月25日，国基公司向彭少利发出《一次性支付剩余房款通知书》，并采取EMS邮寄方式向彭少利送达，邮寄地址为：广东省汕尾市城区莲塘三街28号，邮单编号为1029680166911。根据对邮单1029680166911送达情况查询，该邮件于2014年12月27日由彭少利本人签收。2015年6月5日，国基公司向彭少利发出《律师函》，并采取EMS邮寄方式向彭少利送达，邮寄地址为：广东省汕尾市城区莲塘三街28号，邮单编号为1001625308113。根据对邮单1001625308113送达情况查询，该邮件于2015年6月6日由彭少利本人签收。
又查明，彭少利向本院提交两份调查取证申请书：1、请求本院要求中国工商银行珠海吉大支行对其2017年1月16日复函中关于“我行没有通过彭少利的贷款申请，原因为该客户人行征信记录不符合我行信贷管理要求”进行详细的解释；2、请求本院依法对中国人民银行珠海市中心支行调取对彭少利于2014年9月15日打印的个人信用报告（报告编号：2014XXXX9293）中关于“发生过逾期的贷记卡账户明细如下：1.2007年12月12日中国农业银行发放的贷记卡，信用额度15000。已变成呆账，最近一次还款日期为2009年4月13日，余额0。”的逾期情况是否作为申请人于2014年11月13日申请银行按揭贷款审核不能通过的原因进行解释说明。3、请求本院依法向中国人民银行珠海市中心支行调取对彭少利于2016年9月6日打印的个人信用报告（报告编号：2016XXXX2793）中信贷审批查询记录明细中日期为2014年11月13日和2015年1月23日的查询主体信息。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：
一、关于调查取证是否准许的问题
本院认为，彭少利申请按揭贷款银行为中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行，该行已经明确函复一审法院，证实系因为彭少利征信记录不符合该行信贷管理要求导致未获得贷款审批，因此该行函复意见将作为本院认定房屋买卖关系中谁违约之事实依据。中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行复函针对贷款未获得审批答复清晰明确，因此本院认为无需再次发函向其询问贷款审批问题。中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行函复已经明确是因彭少利征信问题导致未获得贷款审批，针对该行答复本院予以采信，至于该行答复原因是否属实，系该行与彭少利按揭贷款法律关系，本院对此不予审处，故本院认为针对彭少利征信问题，无需向中国人民银行珠海市中心支行进行调查。综上，彭少利要求向中国工商银行珠海吉大支行及中国人民银行珠海市中心支行调查取证申请，本院不予准许。
二、关于时代物业公司是否依据借款协议支付出借款项的问题
彭少利与时代物业公司签订《借款协议》及附件，约定彭少利向时代物业公司借款122313元用于向国基公司支付购房款，彭少利在附件四已经确定了时代物业公司已经出借该笔款项，并用于向国基公司支付购房款122313元。国基公司向时代物业公司出具122313元购房款发票，且出具《情况说明》确认该房款支付情况，以此证实该部分房款已经支付事实，上述事实均有证据予以证实，本院予以采信，一审法院认定时代物业公司已经向彭少利出借122313元款项用于支付国基公司房款，符合客观事实，本院予以确认。时代物业公司与彭少利之间属于借款关系，至于时代物业公司与国基公司采取何种方式支付购房款属于二者之间约定，根据上述分析，时代物业公司已经履行出借款向义务，彭少利上诉称认为时代物业公司并未出借122313元款项，理据不足，本院不予支持。
三、关于彭少利是否违约及支付如何支付违约金的问题
根据中国工商银行股份有限公司珠海吉大支行出具《调查复函》以及彭少利在《时代倾城客户特殊申请表》中因为个人人行征信不良，导致无法贷款之陈述，彭少利未能履行《珠海市商品房买卖合同》及补充协议的原因是由于个人征信记录不符合银行的信贷管理要求，导致无法获得贷款审批，双方履约过程中，违反合同约定是彭少利，应当承担违约责任。彭少利上诉认为未能订立商品房担保贷款合同系不可归责于双方当事人事由，主张国基公司退还购房款及利息，理据不足，本院不予支持，一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于应支付违约金数额的问题，本院认为，彭少利因征信问题无法获得贷款审批，且在国基公司发出通知后仍然无法在十五日内一次性支付剩余房款，因此应当按照约定承担违约责任。《商品房买卖合同》第八.1（2）条约定，买受人逾期付款超过180日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，但附件三补充协议第二条约定，买受人逾期办理银行按揭申请超过30日，且无法在卖方要求15日日一次性支付剩余房款，卖方有权解除合同，并要求买受人支付相当于房款总额20%的违约金，上述两条约定相互冲突，但补充协议第二十二条明确写明补充协议与合同约定不一致之处以补充协议为准，因此彭少利逾期付款应当支付违约金数额为总房款20%。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，国基公司请求彭少利承担总房款20%违约金151132.4元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
四、《商品房买卖合同》及补充协议解除日期认定的问题
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定当事人可以在合同中约定解除条件，当解除条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定了行使解除权应当通知对方，在通知到达对方时合同解除。本案中，彭少利与国基公司在《商品房买卖合同》及补充协议中约定解除合同条件，彭少利因征信问题无法获得贷款审批，且在国基公司发出通知后仍然无法在十五日内一次性支付剩余房款，此时解除条件成就，国基公司有权解除合同。国基公司于2015年6月5日向彭少利发出解除合同律师函，彭少利于2015年6月6日予以签收，据此本院认定《商品房买卖合同》及补充协议在2015年6月6日解除，一审法院对此认定正确，本院予以维持。彭少利上诉认为《商品房买卖合同》及补充协议在2016年11月15日解除，理据不足，本院不予支持。鉴于《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，国基公司收取购房款235662元应当予以退还，但彭少利仅主张113349元，一审法院对该款项予以支持完全正确，本院予以确认。至于彭少利主张利息，本院认为合同解除原因在于彭少利逾期支付购房款，因此房款的利息应当不予支持，一审法院认定正确。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，本院予以维持。上诉人彭少利上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费人民币2948元，由上诉人彭少利负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年七月十四日
书记员 李立荣