文书内容贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2014）凯民初字第2323号原告（反诉被告）黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司。委托代理人（特别授权）万虹余，贵州七律律师事务所律师。委托代理人（一般代理）徐云栋，贵州七律律师事务所实习律师。被告（反诉原告）申东明。委托代理人（特别授权）吴光妮，贵州铁力律师事务所律师。委托代理人（特别授权）粟泽福，贵州铁力律师事务所实习律师。原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司与被告申东明租赁合同纠纷一案，本院2014年11月13日立案受理后，被告申东明在举证期限内提出反诉，本院依法适用普通程序，由审判员杨胜月、佘坤、王金贵组成合议庭于2015年4月23日公开开庭进行了合并审理。本诉原告（反诉被告）黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司的委托代理人万虹余，本诉被告（反诉原告）的委托代理人吴光妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司诉称：我公司分别于2009年7月15日和2010年11月23日向他人租赁了凯里市凯旋公馆A栋4号商业门面及A栋4楼。之后，我公司将租赁的门面和楼层注册并成立凯里市韶山北路百盛洛奇时尚酒店。经营过程中，我公司于2013年10月9日将酒店经营权转让给被告申东明。经双方协商后，我公司于2013年10月22日将上述门面及楼层转租给被告，并分别签订了门面及楼层的《租赁合同》。其中，关于凯里市凯旋公馆A栋4号商业门面的《租赁合同》约定：“我公司将面积为90.37㎡的凯里市凯旋公馆A栋4号商业门面出租给被告，租期从2013年10月22日起至2022年12月30日止，租金按每平方米100元∕月计算，每月9037元，并从第二年开始每年递增5%，租金每半年支付一次，被告需提前3天交给我公司，如拖欠房租3个月以上，我公司有权收回房屋，且被告向我公司支付数额为合同总租金5%的违约金。”关于凯里市凯旋公馆A栋4楼的《租赁合同》约定：“我公司将面积为3600㎡的凯里市凯旋公馆A栋4楼出租给被告，租期从2013年11月22日起至2022年11月30日止，租金按每平方米25元∕月计算，每月90000元，并从第二年开始每年递增5%，租金每半年支付一次，被告需提前3天交给我公司，如拖欠房租3个月以上，我公司有权收回房屋，且被告向我公司支付数额为合同总租金5%的违约金。”合同签订后，被告将上述两处房产2013年11月22日至2014年5月21日的租金共60万元支付给我公司，之后便从未交纳房屋租金。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、解除双方签订的二份《租赁合同》，收回出租房屋；2、被告支付拖欠房屋租金565335.4元（自2014年5月22日起暂计算至2014年11月13日），并向我公司支付起诉之日起至被告返还房屋之日止的房屋占用费；3、被告支付违约金534799.8元；4、被告承担本案诉讼费。本诉原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》复印件各一份1页，拟证明原告的主体资格适格、基本情况及经营范围；2、《法定代表人身份证明书》原件一份1页，拟证明罗善辉系原告的法定代表人；3、被告的《身份证》复印件一份1页，拟证明被告的主体资格及基本情况；4、《房屋产权证》复印件一份3页，拟证明鲍志根、李孟怀、李庭凤系本案凯旋公馆A栋4号商业门面业主的事实；5、《房屋产权证》复印件一份3页，拟证明凯里市蓝凤凰商务酒店系本案凯旋公馆A栋4楼商业房业主之一，拥有该楼2246.73平方米产权的事实；6、《商品房屋预售许可证》、《建筑工程施工许可证》复印件各一份共8页，拟证明中兴城市花园凯旋公馆是由黔东南州中兴房地产开发有限公司开发建设，凯旋公馆A栋4楼商业房产系中兴公司自用房，是上述房产业主之一的事实；7、《房屋租赁合同》、《补充协议》复印件各一份共5页，拟证明原告从鲍志根、李孟怀处承租位于凯里市凯旋公馆A栋4号商业门面的事实；8、《授权委托书》复印件一份1页，拟证明李孟怀全权委托鲍志根出售出租位于凯里市凯旋公馆A栋4号商业门面的事实；9、《房屋租赁合同》、《补充协议》复印件各一份共5页，拟证明原告从陈正斌处承租位于凯里市凯旋公馆A栋4楼及原告对该上述商业用房有转租权的事实；10、《委托授权书》原件一份1页，拟证明黔东南州中兴房地产开发有限公司委托凯里市蓝凤凰酒店管理出租凯旋公馆A栋4楼商业房产的事实；11、《授权委托书》原件一份1页，拟证明凯里市蓝凤凰商务酒店委托陈正斌管理出租凯旋公馆A栋4楼商业房产的事实；12、《租赁合同》复印件二份共6页，拟证明原、被告签订合同的时间、地点及双方的权利、义务约定，系双方真实意思表示；13、《收款收据》复印件两份共1页，拟证明原告于2013年10月22日、2013年11月30日收到被告交来的房屋租金60万元的事实；14、《补充协议》复印件一份2页，拟证明原告对出租给被告的房屋享有转租权。本诉被告申东明答辩并反诉称：本诉原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司于2009年7月15日向第三人鲍志根、李孟怀承租了凯里市凯旋公馆A栋4号门面并签订《房屋租赁合同》，合同约定“租赁期限共10年，门面面积90.37㎡，每平方米租赁金为60元／月，即月租金为5422元，第二年至第五年逐年递增5%，后五年按凯旋公馆A栋5号或6号门面最高租金计算”。2010年11月23日，本诉原告向第三人陈正斌承租了凯里市凯旋公馆A栋4楼并签订《房屋租赁合同》，合同约定：“租赁期限共十一年，前三年租金为每年50万元，从第四年开始每年递增3%”。之后，本诉原告装修上述房屋并注册经营“百盛洛奇时尚酒店”。2013年10月，本诉原告将该酒店经营权转让给我，并将上述房屋转租给我。在洽谈房屋租金问题时，本诉原告为了显示“诚意”，向我出示其与第三人黔东南州中兴房地产开发公司及鲍志根签订的两份《租赁合同》。本诉原告与黔东南州中兴房地产开发公司签订的合同显示“本诉原告向中兴公司租赁凯旋公馆A栋4楼的租金为前三年每年100万元，从第四年起每年递增5%”。本诉原告与鲍志根签订的合同显示“本诉原告租赁凯旋公馆A栋4号门面的租金为每平方米80元／月，第二年开始每年递增5%“。本诉原告出具上述两份合同作为参照，要求我在此合同的基础上适当增加租金，并承诺等我付清酒店转让费后，负责牵线让我与第三人直接签订房屋租赁合同。我信以为真，于2013年10月22日与本诉原告签订《租赁合同》，以本诉原告起诉状中所提价格将上述房屋转租以便经营酒店。之后，我在经营酒店的过程中了解到本诉原告在转租上述房屋给我时出具的两份合同不是真实的，其与第三人签订的真实的租赁合同所约定的租金明显低于所出示合同中所显示的数额。为此，我多次找本诉原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司协商，要求变更《租赁合同》，降低房屋租金，但均协商未果。本诉原告为获取非法利益，利用我缺乏经验，用虚构事实和隐瞒真相的欺骗方法使我陷入错误认识，我因此作出不合真意的意思表示而与之签订合同，导致我严重损失。因本诉原告在与我签订合同时存在欺诈行为，按照其转租房屋不赚取我差价的理念，依据本诉原告与第三人订立的租赁合同所约定的租金标准，我已支付完2013年至2014年的所有租金，所以我不存在违约。本诉原告要求解除合同及支付违约金没有事实及法律依据。综上，为了维护我的合法权益，特提出反诉，请求人民法院依法判决：1、我与被反诉人签订的《租赁合同》继续履行；2、变更我与被反诉人于2013年10月22日签订的凯里市凯旋公馆A栋4楼《租赁合同》，将租金由每月90000元变更为44204元；3、本诉及反诉诉讼费由黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司承担。本诉被告申东明为证明答辩理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、《个体工商户营业执照》、《税务登记证》、《组织机构代码证》、《特种行业许可证》、《贵州省排放污染物许可证》、《身份证》复印件各一份1页，拟证明本诉被告的诉讼主体资格适格的事实；2、《酒店转让协议》、《收款收据》复印件各一份共4页，拟证明本诉原告将洛奇时尚酒店经营权转让给本诉被告经营，本诉被告已付清200万元转让费的事实；3、《租赁合同》二份6页，拟证明原告与被告签订租赁合同，并对租金进行明确约定，现租赁期限未到期；4、《收款收据》复印件二份共1页，拟证明原告存在合同欺诈，被告实际上已经交完2013年至2014年的房屋租金60万元的事实。反诉原告申东明为证明反诉理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、《个体工商户营业执照》、《税务登记证》、《组织机构代码证》、《特种行业许可证》、《贵州省排放污染物许可证》、《身份证》复印件各一份1页，拟证明反诉原告的诉讼主体资格适格的事实；2、《酒店转让协议》、《收款收据》复印件各一份共4页，拟证明反诉被告将洛奇时尚酒店经营权转让给反诉原告经营，反诉原告已付清200万元转让费的事实；3、《租赁合同》复印件二份6页，拟证明反诉原、被告签订合同时，反诉被告出示其从房屋所有权人处承租凯里市中兴城市广场A栋4号门面及A栋4楼的租赁合同；4、光碟一张，拟证明双方在谈判过程中，反诉被告出示其与房屋所有权人签订的房屋租赁合同、反诉原告与反诉被告多次沟通变更合同的问题；5、《租赁合同》复印件二份6页，拟证明反诉原、被告签订租赁合同，合同约定“反诉被告将凯里市中兴城市广场A栋4号门面及A栋4楼出租给反诉原告，并对租期、租金进行明确的约定。租金分别为每月9037元及90000元，共计每月99037元；6、《房屋租赁合同》复印件二份7页，拟证明反诉被告与陈正斌、鲍志根签订的房屋租赁合同与其在谈判时出示的合同不一致，内容及期限不一致，说明反诉被告与反诉原告签订合同时存在欺诈行为。反诉被告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司辩称：反诉原告要求继续履行合同并变更合同没有事实及法律依据：1、反诉原告违反双方签订的《租赁合同》，拖欠房屋租金3个月以上，按照合同约定，我公司有权解除合同并收回房屋；2、我公司与房屋业主以什么价格和方式签订房屋租赁合同与反诉原告无关。《酒店经营权转让合同》和《房屋租赁合同》中也没有要求我公司必须负责牵线反诉原告与房屋业主直接签订《房屋租赁合同》。3、反诉原告经营酒店生意是否兴隆与租金高低无关，我公司转租给反诉原告的门面、房屋租金价格并未明显高于同一地段市场价格，甚至还低于市场价格。反诉原告与我公司签订《租赁合同》系双方真实意思表示，我公司在签订《租赁合同》过程中从未采取欺骗手段使反诉原告陷入错误认识，且该合同已实际履行，履行过程中反诉原告也从未提出任何质疑。因此，反诉原告没有任何理由要求变更合同降低租金。综上，请人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司在反诉答辩中未提交任何证据材料。经庭审举证：本诉被告（反诉原告）对本诉原告所举的1、2、3、7、8、9、10、11、14号证据无异议；对4、5号证据因本诉原告无法提交原件而不予质证；对6号证据有异议，认为该证据无法证明黔东南州中兴房地产开发有限公司是否系凯旋公馆A栋4楼商业房业主之一；对12号证据有异议，认为该证据不能说明签订合同系双方真实意思表示；对13号证据有异议，认为因本诉原告与自己签订租赁合同时存在欺诈行为，故已缴纳的60万元为2014年全年的租金。本诉原告对本诉被告所举的1号证据无异议；对2号证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性；对3号证据真实性无异议，但认为通过该证据可证明对方违约，己方可以按照约定解除合同；对4号证据有异议，认为此证据不能体现本诉原告存在欺诈行为，且只能证明本诉被告交纳了半年租金的事实。反诉被告对反诉原告所举的1号证据无异议；对2号证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性；对3号证据的真实性有异议，认为己方公司没有此合同存在，故不可能是己方公司所提供，且此份证据不能证明系反诉被告提供；对4号证据有异议，认为无法核实录音中的人员身份，且该证据无法证实3号证据系反诉被告提供；对5号证据的证明内容有异议，认为该证据证实了双方签订合同是真实意思表示；对6号证据的证明内容有异议，认为该证据不能证明3号证据系反诉被告提供，且不能证明反诉被告存在欺诈行为。经审理查明：本诉原告（反诉被告）分别于2009年7月15日和2010年11月23日向他人租赁了凯里市凯旋公馆A栋4号商业门面及A栋4楼，并将租赁的门面和楼层注册后成立凯里市韶山北路百盛洛奇时尚酒店。经营过程中，本诉原告于2013年10月9日将酒店经营权转让给本诉被告申东明，并于2013年10月22日将上述门面及楼层转租给本诉被告申东明，双方签订了门面及楼层的《租赁合同》。其中，关于凯里市凯旋公馆A栋4号商业门面的《租赁合同》约定：“本诉原告将面积为90.37㎡的凯里市凯旋公馆A栋4号商业门面出租给本诉被告，租期从2013年10月22日起至2022年12月30日止，租金按每平方米100元∕月计算，每月9037元，并从第二年开始每年递增5%，租金每半年支付一次，本诉被告需提前3天交给本诉原告，如拖欠房租3个月以上，本诉原告有权收回房屋，且本诉被告向本诉原告支付数额为合同总租金5%的违约金。”关于凯里市凯旋公馆A栋4楼的《租赁合同》约定：“本诉原告将面积为3600㎡的凯里市凯旋公馆A栋4楼出租给本诉被告，租期从2013年11月22日起至2022年11月30日止，租金按每平方米25元∕月计算，每月90000元，并从第二年开始每年递增5%，租金每半年支付一次，本诉被告需提前3天交给本诉原告，如拖欠房租3个月以上，本诉原告有权收回房屋，且本诉被告向本诉原告支付数额为合同总租金5%的违约金。”合同签订后，本诉被告将上述两处房产2013年11月22日至2014年5月21日的租金共60万元支付给本诉原告。之后，本诉被告了解到本诉原告转租给自己的房屋价格明显高于本诉原告从房屋所有权人处承租的价格，遂多次找本诉原告协商要求降低租金。本诉原、被告在协商降低租金未果后，本诉被告停止交纳租金。本诉原告以本诉被告拖欠房屋租金3个月以上为由，于2014年11月13日向本院提起诉讼。诉讼过程中，本诉被告申东明在举证期限内提起反诉。庭审中，因双方当事人各持已见，案经本院调解未果。上述事实，有本诉原告的起诉状、本诉被告（反诉原告）的答辩状及反诉状、反诉被告的答辩意见以及双方当事人所举的证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告关于凯里市凯旋公馆A栋4号商业门面及A栋4楼房屋签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。原告按照合同约定履行出租人义务即将房屋交与被告申东明使用，被告申东明在履行合同过程中虽按合同约定支付了2013年11月22日至2014年5月21日的租金共60万元，但未按时支付2014年5月21日之后的租金，其行为违反了双方在合同中约定的“租金支付方式按半年一次支付，乙方并提前三天交到甲方”的规定，故原告诉请被告支付拖欠房屋租金及房屋占用费理由充分，本院予以支持。原告在被告明确表示拒交租金的前提下，主张解除合同符合双方约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故原告主张解除租赁合同及收回出租房屋理由成立，本院予以支持。被告在使用租赁物期间拒绝支付租金，其行为不仅违反了双方的约定，而且违背了民事活动中诚实信用原则，依法应承担违约责任。原、被告双方签订的两份《租赁合同》均约定“拖欠房租3个月以上，按照合同总租金的5%支付违约金”，被告申东明截止原告起诉之日共欠房租565335.4元，原告诉请按照合同总租金的5%支付违约金534799.8元明显超过了法律相关规定，应当认定属于明显过高。被告申东明对违约金过高提出抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，结合本案案情，原告主张的违约金应调整为以拖欠的房屋租金为本金按拖欠租金时的中国人民银行“一年至三年贷款年利率（6.15%）”从拖欠租金之日（2014年5月22日）计算至判决之日（2015年4月27日）止为宜（565335.4元×6.15%×1年÷365天×340天=32387元）。被告申东明反诉称：本诉原告在签订合同时存在欺诈行为，按照其转租房屋不赚取差价的理念，租金应依据本诉原告与房屋业主订立的租赁合同所约定的标准，故自己已支付完2013年至2014年的所有租金，所以不存在违约，故请求判令与本诉原告签订的《租赁合同》继续履行且变更与本诉原告于2013年10月22日签订的凯里市凯旋公馆A栋4楼《租赁合同》，将租金由每月90000元变更为44204元。反诉原告申东明反诉称本诉原告在签订合同时使用欺骗方法出具了两份虚假合同才导致自身作出不真实的意思表示，但未能提供证据予以证实，故被告申东明的反诉意见本院不予以采纳。庭审后，本诉被告申东明申请对加盖“黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司”及“黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司”两枚印章的真实性进行鉴定，但未能提供加盖印章的两份合同的原件，亦未能证明本诉原告或他人持有该两份合同的原件，故对该申请本院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”。本诉原告根据合同约定收取本诉被告的房屋押金在支付所欠租金时冲减。本诉被告庭审时称承租房屋后花费300多万元对房屋进行了装修，但并未提供相关证据证明，故装修费的问题双方另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、解除原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司与被告申东明于2013年10月22日签订的两份《租赁合同》。被告申东明在本判决生效后十五日内将凯里市韶山北路8号中兴城市广场A栋4号门面、凯里市韶山北路8号中兴城市广场A栋4楼商业用房归还原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司，并在归还房屋时按合同约定的租金标准向原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司支付从2014年11月13日（起诉之日）起至归还房屋之日止的房屋占用费。二、本诉被告申东明在本判决生效之日起十五日内，向原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司支付2014年5月22日至2014年11月13日共5个月零23天的房屋租金共565335.4元，并支付违约金32387元。三、驳回本诉原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告申东明的诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14760元，由原告黔东南州百盛房地产经纪有限责任公司负担6741元，由被告申东明负担8019元；反诉案件受理费5940元，由反诉原告（本诉被告）申东明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判长  杨胜月审判员  佘 坤审判员  王金贵二〇一五年四月二十七日书记员  杨 岚