文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初5657号原告：李双记（曾用名李锦新），男，1967年4月15日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托代理人：黄立胜，系广东瑞迪安律师事务所律师。委托代理人：唐莉，系广东瑞迪安律师事务所实习律师。被告：饶翠琼，女，1963年8月11日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市天河区，现居住于美国。被告：饶锡波，男，1940年2月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两被告的共同委托代理人：冯红�、黄文雄，均系广东海际明律师事务所律师。本院受理的原告李双记诉被告饶翠琼、饶锡波农村合资、合作建房合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月29日公开开庭进行审理。原告李双记及其委托代理人黄立胜，被告饶锡波及被告饶翠琼、饶锡波的共同委托代理人冯红飞、黄文雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李双记诉称：1988年10月8日，原告与案外人杨佰先、李伟星、温伟文经协商决定与两被告合资建房，并由杨佰先作为合资方代表与房屋的户主即被告饶锡波签订《建房加层合同协议书》，房屋地点位于广州市天河区沙河镇银河村苏庄4号，村镇宅基地使用证号为穗天沙字第03342号，宅基地总面积为126.94平方米。双方于上述协议书中约定了房屋使用权的划分（合资总楼共三层半，由合资方和两被告�占一半，再在各自所占有的一半房屋中进行细分；被告饶翠琼所占有的三层房屋中，其妹妹占一层，地下面积约60平方米用于出租；合资方占有的一半房屋中，一层房屋的使用权属于李伟星、二层房屋的使用权属于原告、三层房屋的使用权属于温伟文、四层房屋的使用权属于杨佰先）及加建房屋费用的承担等问题。被告饶翠琼于2003年1月2日以《报告》的形式将上述房屋使用权的具体划分事宜向有关单位进行报备。在房屋施工过程中，合资方一直依照约定严格执行上述协议书的约定，承担了建房及办理相关证照所需的全部费用，但被告饶翠琼却于2015年11月12日以上述房屋年久失修为由向案外人广州市银河经济发展有限公司的基建办申请危房拆除重建，并于2016年3月2日通过审核批准。目前，整栋房屋已被严重拆毁，两被告未与原告协商和未经原告同意而作出拆除行为，�行为严重违反双方的约定，使原告的房屋及放置于房屋内的财物严重毁损。为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求法院判令：1.两被告按涉案房屋的市场价值（不包含土地价值）折价补偿原告的投资款及利息；2.两被告补偿原告支付的除投资建房之外的其他费用33947.5元（即报装水表57000元、重建后办证57000元、超建房屋款14290元和房产证共款7500元的总额135790元的四分之一）；3.本案的诉讼费由两被告承担。被告饶锡波辩称：不同意原告的诉讼请求，被告饶锡波并非本案的适格被告，不应承担任何责任，理由如下：涉案宅基地及地上所建房屋均属于被告饶翠琼所有，因被告饶翠琼长期在外，被告饶锡波作为被告饶翠琼的父亲代表被告饶翠琼签订相关文书及协议，被告饶锡波只是被告饶翠琼的代理人，因涉案宅基地及地上所建房屋所产生的权利和义务均应由被告饶翠琼承担，被告饶翠琼才是本案的适格被告。被告饶翠琼辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的陈述与实际情况相违背，理由如下：1.对于原告的第1项诉讼请求，被告饶翠琼只与杨佰先存在合同关系，杨佰先与其他人对于合建房屋的分配关系，应由其自行负责。因合资建房合同应认定为无效合同，所以，被告饶翠琼有权收回涉案房屋。对于与杨佰先合作建房并约定归其使用的合法建筑部分，当时杨佰先付出了建筑成本，扣除使用折旧及考虑危房的情况，被告饶翠琼只须返还最终剩余的价值，不同意返还原告主张的涉案房屋的市场价值。涉案房屋被认定为危房时，原告就已与被告饶翠琼协商拆除房屋，作为代表的原告也找拆房人，与被告饶翠琼共同委托拆房人拆除涉案房屋，并预交重建房屋的办证费用。拆除前，原告也已清空涉案房屋。2.对于原告的第2项诉讼请求，被告饶翠琼收取的费用，其中案外人饶国华实际收取的款项为46000元，该款项属于原告等人交给供水部门另行加装水表所产生的费用，因供水部门已安装水表，该款项应由原告自行负责，与被告饶翠琼无关；1995年交给建委的费用14290元，是因合建房屋超建而产生的罚款，当时杨佰先与被告饶翠琼按各自超建的面积分摊罚款，杨佰先只给付了应由其承担的部分即7500元，该费用应由原告等人自行承担。3.被告饶翠琼认可被告饶锡波的答辩意见，确认被告饶翠琼的配偶曹荣锡、父亲即被告饶锡波、母亲李玉莲及弟弟饶国华所签署的文件和协议均是代表被告饶翠琼签署的。经审理查明：本院于2016年3月23日立案受理本案原告、杨佰先、温伟文和李伟星分别起诉被告饶翠琼、饶锡波的（2016）粤0106民初5657-5660号农村合资、合作建房合同纠纷四案（�他三案以下分别简称5658号案、5659号案和5660号案）。1988年10月8日，作为“白山乡合资者”的5658号案原告杨佰先与作为“银河乡户主”的被告饶锡波签订《建房加层合同协议书》（以下简称《加层协议书》），约定：经双方协商研究同意白山乡杨佰先同天河区银河乡饶锡波女（儿）饶翠琼合资建房加层第二、三、四层，面积约为100平方左右；由杨佰先负责建房工程的一切工程费，由饶锡波负责申报建房手续……房建完工后交付使用权，南边套间二、三层半归饶锡波产权，北边套间第二、三、四层归合资者杨佰先等人使用的产权；房建完工住宅证的产权到公证处以合资户办理户主的姓名鉴证，正本给合资户为依据；……房、厅、厨、厕马赛克，厨、厕1.2米高白色瓷砖，室内全部批平扫白，厨、厕水龙头各装1个，电表1个，钢窗，杉木门框，南边另做一把梯给屋主使用，东边另出阳台二间等条款。1990年9月15日，广州市天河区人民政府向被告饶翠琼核发的编号为穗天沙字第03342号《村镇宅基地使用证》载明：使用人姓名为被告饶翠琼，宅基地座落为沙河镇银河××××号（以下简称案涉宅基地），宅基地面积为126.94平方米，建筑种类为混合结构、3.5层，建筑面积为460.31平方米，“附记”一栏显示“阳台面积未计算在内”。四案原告确认案涉宅基地北边第1层房屋由5660号案原告李伟星使用、第2层房屋由本案原告使用、第3层房屋由5659号案原告温伟文使用、第4层房屋由5658号案原告杨佰先使用。1995年9月16日，被告饶锡波出具收到5658号案原告杨佰先支付的“房产证共款”7500元的《收据》。原告称该款项7500元由原告和其他合资者即5658号案原告杨佰先、5659号案原告温伟文各支付2500元。2015年12月5日，共同作为甲方的原告和被告饶翠琼与作为乙方的案外人“罗林”签订《拆房工程合同书》（以下简称《合同书》），约定：一、工程地点为广州天河区兴华街苏庄四号（即案涉宅基地所在地址）；承包日期为本工程工期自进场开工之日起15天内完成，……甲方将一栋私人房大楼……三层半，交给乙方施工拆房，拆房工程总价60000元等条款。被告饶翠琼称本案原告作为住户代表与其共同委托案外人拆除案涉宅基地上房屋，由此可见拆除房屋是经四案原告和被告饶翠琼双方同意的。四案原告称《合同书》是本案原告签署的，其他人并未签署，也没有委托本案原告签署，四案原告与被告饶翠琼虽曾于2015年协商案涉宅基地上房屋的拆除重建事宜，但5658号案原告杨佰先、5659号案原告温伟文均处于考虑中而没有最终同意，5660号案原告李伟星则完全不同意。2015年12月5日，案外人李玉莲（被告饶翠琼称该人是其母亲）出具内容分别为“今收到一楼交建房办证14250元”和“今收到二楼建房办证二三四楼共交来42750元”的《收据》（共2张）。四案原告称其于2015年与两被告协商案涉宅基地上房屋的拆除重建问题，重建房屋需向村民委员会报建，因此产生报建押金57000元，该款项只能由被告饶翠琼向村民委员会支付，所以，四案原告先将该款项支付给被告饶翠琼的母亲李玉莲，即四案原告各支付重建后办证费用14250元。2015年12月16日，案外人饶国华（被告饶翠琼称该人是其弟弟）出具内容分别为“今收到交水表报装费10000元”和“今收到李双记其它费用7000元安装水表费用”的《收据》（共2张）。2016年1月11日和2016年1月25日，案外人杨伟彬（四案原告称该人是5658号案原告杨佰先的儿子）通过银行转账汇款方式分别向饶国华支付2000元和17000元。2016年1月26日，杨伟彬通过自动柜员机转账方式向饶国华支付1600元。2016年1月26日，饶国华出具内容为“报装安装费总共实收40000元，还欠6000元，安装水表后收回”的《收据》（1张）。2016年1月27日，杨伟彬及账号为“62×××*6”的账户（四案原告称该账户的户主亦是杨伟彬）通过自动柜员机转账方式向饶国华分别支付1000元和5000元（被告饶翠琼称该两笔款项即是上述2016年1月26日的《收据》中载明的欠款6000元）。四案原告称其于2015年与两被告协商案涉宅基地上房屋的拆除重建问题，因重建房屋需另行申请报装水表，因此产生57000元，该款项由本案原告、5658号案原告杨佰先和5659号案原告温伟文各支付19000元；四案原告以现金方式支付大部分款项，5658号案原告杨佰先在现金不足时由其儿子杨伟彬通过转账方式代其支付相关款项。被告饶翠琼则称案涉宅�地上房屋拆除工程开工之前需支付水表、管道的报装费，但其实际上只收取饶国华于2016年1月26日出具的《收据》中的40000元和四案原告所述的杨伟彬的账户于2016年1月27日通过自动柜员机转账方式支付的两笔款项合计6000元，但饶国华在2016年1月26日出具收取款项40000元的总收款凭证之后，忘记向四案原告收回其于2015年12月16日出具的2张《收据》原件；5658号案原告杨佰先、5659号案原告温伟文和5660号案原告李伟星均称没有委托本案原告签订《合同书》、没有同意拆除案涉宅基地上房屋，但称上述报装水表费用是由本案原告、5658号案原告杨佰先和5659号案原告温伟文支付，上述陈述相矛盾（对此，四案原告解释称其均同意报装水表，因为即使不拆除房屋，其仍需要用水，因此，即使5660号案原告李伟星不同意支付相关费用，本案原告和5658号案原告杨佰先、5659号案原告温伟文仍垫付该款项）。四案原告和被告饶翠琼均确认在被告饶翠琼向相关部门缴纳报装水表费用之后，水表已于2016年第一季度安装完毕。原告为证明其主张还提供了以下证据，两被告亦分别发表了质证意见，具体情况如下：1.“广州市天河区沙河镇建设委员会”于1995年10月10日出具的向被告饶翠琼收取超建房屋款119.4平方米14290元的专用收据（1张；复印件），该证据证明该款项由四案原告各支付四分之一即3572.5元。被告饶翠琼对该证据的真实性无异议，称该款项14290元由其统一支付给建设委员会，但当时是5658号案原告杨佰先向其支付7500元，被告饶锡波于1995年9月16日出具的前述《收据》中的7500元即是该笔款项中的一部分，余款6790元则由被告饶翠琼实际负担。被告饶锡波称其是被告饶翠琼的委托代理人，该证据与其无关。2.被告饶翠琼于2003年1月2日出具的《报告》［复印件；包括：关于苏庄四号饶翠琼的房屋问题是这样的，此楼是合资总楼是三层半，饶翠琼三层，妹妹占一层，出租是地下面积60平方米，苏庄四号之一是合资人员的，地下是李伟星的，……二楼是李双记，……三楼是温伟文，……四楼杨佰先，……现到有关部门核实，希到时各有关部门给予办理为盼等内容。上述内容下方空白处还显示“情况属实特此证明伍仙桥居委2003.1.2”的手写内容并加盖印章（注：印章的具体内容无法辨认）］，该证据证明案涉宅基地上第2-4层房屋由四案原告出资建设，四案原告均是太和镇村民，由于5658号案原告杨佰先比较年长，所以，由其代为签署《加层协议书》；《报告》可证明四案原、被告对案涉宅基地上房屋的分配使用情况，《报告》原件由“伍仙桥居委会”保存。被告饶翠琼以该证据没有原件为由对�真实性、合法性和关联性均不予确认。被告饶锡波称其是被告饶翠琼的委托代理人，该证据与其无关。本院已于2016年12月5日向广州市天河区兴华街伍仙桥社区居民委员会送达《协助查询通知书》，查询《报告》中显示的“情况属实特此证明伍仙桥居委2003.1.2”的手写内容及加盖的印章是否真实及《报告》原件是否由其存档等问题。但该单位至今没有答复本院。3.被告饶翠琼于2015年11月12日作出的《申请》（复印件；包括：现有天河区伍仙桥苏庄4号楼房一幢，建筑面积126.94平方米，建于1983年，……地基不稳固，年久失修及常年遭遇风雨灾害，……担心随时都会垮塌伤及屋内居住人和本人，现申请危房重建等内容）和《兴华街村民危旧房原状维修备案申请表》［复印件；显示：房屋权属人（业主）为被告饶翠琼，详细地址为案涉宅基地所在地址，“业主申请�工排期时需提供以下材料（如有其他特殊情况，业主可另行提交书面报告或说明）”一栏的内容包括“7.房屋安全鉴定书原件一份（√）”等内容，“村公司（审核资料）意见”一栏显示“资料已审核，同意备案”和“2016年3月2日”的手写内容并加盖“广州市银河经济发展有限公司”的印章］，该组证据证明两被告违反约定使四案原告遭受重大财产损失，两被告于2016年4月提供该证据给四案原告。被告饶翠琼对该组证据的真实性、合法性和关联性均予以确认，认为可证明其合法拆除案涉宅基地上房屋。被告饶锡波称其是被告饶翠琼的委托代理人，该组证据与其无关。4.2014年9月13日签署的《苏庄四号右边四层补墙装修及化粪池阔开修复协议书》［其中对工程项目、数量、单位、单价、金额作出约定，各项目总金额合计为46600元；上述协议书尾部的“施工方”签章处显示“曹良胜”的手写签名和一枚指纹，“业主方”签章处显示“一楼：张秋香（四案原告称张秋香是5660号案原告李伟星的代理人）四楼：杨伟彬（四案原告称杨伟彬是5658号案原告杨佰先的代理人）三楼：温运林（四案原告称温运林是5659号案原告温伟文的代理人）二楼：李双记”的手写内容及四枚指纹］和显示由“曹良胜”于2014年10月13日出具的收取苏庄四号外墙装修总款46600元的《收款收据》（1张），该组证据用于证明四案原告委托施工方“曹良胜”对案涉宅基地上房屋进行装修，并为此各支付现金11650元。被告饶翠琼对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，称该组证据不足以证明案涉宅基地上房屋曾进行维修，也无法确认施工方“曹良胜”是否存在；即使四案原告曾进行装修，也与其无关。被告饶锡波称其是被告饶翠琼的委托代理人，该组证据与其无关。被告饶翠琼为证明其答辩意见还提供了以下证据，原告及被告饶锡波亦分别发表相应的质证意见，具体情况如下：1.由案外人广州市合正房屋鉴定有限公司于2015年11月6日出具的《房屋安全鉴定报告》［被告饶翠琼在本案中未出示该证据原件，但在本院审理的（2016）粤0106民初8235号原告饶翠琼诉被告杨佰先、李双记、温运林、温伟文、张秋香、李伟星侵权纠纷一案中出示了该证据原件；显示：委托单位为被告饶翠琼，房屋地址为案涉宅基地所在地址，其中“五、鉴定意见”包括“该房屋评定为‘严重损坏房’，该房屋需维修处理或改变其承重构件处理”等内容］，该证据证明案涉宅基地上房屋被鉴定为严重损害房，并建议维修处理或改变其承重构件处理，但由于上述房屋是砖混结构，维修或改变其承重结构均没有现实意义，所以经过与作为代表的本案原告协商，对上述房屋作拆除重建处理。原告对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，并称即使该证据是真实的，也是被告饶翠琼单方委托鉴定的。被告饶锡波对该证据没有异议。2.显示由案外人曹荣锡（被告饶翠琼称该人是其丈夫，并提供了显示由广州市天河区档案馆于2003年2月21日出具的载明曹容锡与被告饶翠琼于1983年2月1日登记结婚的《证明》予以证明）和案外人许金水分别于1986年4月12日签订的《协议书》（以下简称《协议书1》；约定：曹荣锡出地建房，许金水出资金，两人联合承建楼房一座，地面积约80平方，承建好后，房屋权利各一半；承建楼房的一切资金和物资全部由许金水负责购置，……房屋地基为四层，暂建二层，以后加房如许金水有资金时所建房屋各一半，如许金水没有资金加房，曹荣锡加房，地下两层各一�的一切权利曹荣锡、许金水所有，三层以上归曹荣锡所有，与许金水无关等条款）和于1986年10月10日签订的《协议书》［以下简称《协议书2》;约定：原先建二层，但由于资金不足，从1986年10月10日起，曹荣锡有资金建二层，可由其个人出租；许金水有资金交回给曹荣锡；交回钱后其产权还归许金水所有（二楼的一半），但不得超过3年，3年后还加建，二、三、四楼还归曹荣锡所有等内容］，该组证据证明被告饶翠琼的丈夫代其与许金水签订房屋合建协议，但因许金水资金不足，实际只建一层，即案涉宅基地上第1层房屋是当时其与许金水合建的。原告对该组证据发表以下质证意见：该组证据虽有原件，但其不是合同当事人，对其真实性、合法性和关联性均无法确认。被告饶锡波对该组证据没有异议。5658号案原告杨佰先表示：由于案涉宅基地上第2-4层房屋均是由其与本案原告、5659号案原告温伟文共同出资建设并平均分摊出资的，因此，其认为本案原告、5659号案原告温伟文有权自行向两被告主张补偿各自使用的房屋的市场价等权利。被告饶翠琼则称只认可其就案涉宅基地上第2-4层房屋与5658号案原告杨佰先签订加建合同，及确认许金水将案涉宅基地上第1层房屋的其中一半转让给5660号案原告李伟星，但其不清楚本案原告与5658号案原告杨佰先、5659号案原告温伟文的内部关系。在本案审理中，本院依据当事人的申请，采用抽签方式选定广州奥格智能科技有限公司（以下简称奥格公司）负责对案涉宅基地上每一层房屋（包括四案原告和被告饶翠琼各自使用的房屋）的建筑面积进行测绘的工作、采用摇珠方式选定深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司广州分公司（以下简称戴德梁行广州分公司）负责对案涉宅基�上四案原告分别使用的每一层房屋的市场价值（不包括土地价值）进行评估的工作。2016年9月9日，本院组织四案原、被告以及奥格公司和戴德梁行广州分公司的工作人员对案涉宅基地上房屋开展现场勘查、测绘和评估工作。现场所见案涉宅基地上房屋已处于部分拆除的状态。奥格公司经勘查后当场表示由于案涉宅基地上房屋已被部分拆除、比较危险，其无法对整栋房屋的面积进行测绘，只能对四案原告使用的房屋面积进行测绘；四案原、被告对奥格公司的上述意见均无异议。奥格公司遂仅对案涉宅基地上四案原告使用的每一层房屋面积进行测量。戴德梁行广州分公司要求本院向其提供案涉宅基地上四案原告使用的每一层房屋的建筑面积，本院已告知其以奥格公司的测绘结果为依据；戴德梁行广州分公司当场以案涉宅基地上房屋处于部分拆除的状态、已不具备使用�能为由要求四案原、被告协商确定案涉宅基地上房屋具备使用功能时的评估时点，四案原、被告均称案涉宅基地上房屋于2016年3月上旬开始拆除并据此同意以2016年2月29日作为评估时点；戴德梁行广州分公司以案涉宅基地上房屋已无法体现被拆除前的完整情况为由要求四案原、被告确认被拆除前的装修情况，四案原、被告均同意按地面铺地砖、墙面和天花板刷乳胶漆、厨房及卫生间基本设施齐备满足日常使用要求、窗户为钢窗或铝合金窗、门为木板门、水电设施齐备的简单装修标准进行评估；戴德梁行广州分公司还表示其只对合法建筑物部分进行评估，四案原、被告对此均无异议。2016年9月9日，奥格公司作出《房屋面积测量成果报告书》（含附图）（以下简称《报告书初稿》），测绘结果包括：案涉宅基地上四案原告使用的每一层房屋的建筑面积均为57.9984平方米，总建筑面积为231.9936平方米，每层梯间（以下简称梯间1）面积均为8.9056平方米，并备注“梯间1面积由双方共同分摊，故不计入单方权属人用地、建基和总建筑面积”等内容。对于《报告书初稿》，四案原告发表以下质证意见：梯间1是由四案原告使用的，并非四案原、被告共同使用，四案原、被告各自使用的房屋不相通，所以，梯间1的面积不应该按一方一半计算，而应该分别计入四案原告使用的面积范围；现场勘查时，法院已告知奥格公司不测绘阳台面积，附图中没有标明阳台的面积，应认定测绘结果中每一层房屋的建筑面积57.9984平方米不包括阳台的面积。两被告的质证意见如下：多年以来梯间1都是共用的，案涉宅基地上房屋是被告饶翠琼与许金水、5658号案原告杨佰先合建的，当时签订的合建合同也约定整栋房屋只有一个梯间（即梯间1）；《村镇宅基地使用证》已注明“阳台面积未计算在内”，奥格公司应在附图中标明阳台的位置，并在房屋建筑面积中扣除阳台面积；《报告书初稿》没有写明每一层房屋的建筑面积57.9984平方米如何计算得出。此后，奥格公司作出《房屋情况说明》，其中包括：A4部分表示框架结构4层，每层面积为55.785平方米；A1-1/封闭阳台2-4表示首层为A结构，2-4层为封闭阳台，该部分面积每层为2.2135平方米；梯间1-4部分表示该部分1-4层都为梯间1，每层面积为8.9056平方米；用地面积，建基面积为黑色加粗范围面积，总建筑面积为1-4层的总面积和，不包括梯间1的面积等内容。2016年10月13日，奥格公司作出《房屋面积测量成果报告书》（含附图；其中的房地产平面附图以下简称附图1，详见本判决书附件）（以下简称《报告书终稿》），测绘结果包括：案涉宅基地上四案原告使用的每一层房屋的建筑面�均为57.9985平方米，总建筑面积为231.994平方米，A4部分的面积均为55.785平方米，A1-1/封闭阳台2-4的面积均为2.2135平方米，梯间1面积均为8.9056平方米，并备注“梯间1面积由双方共同分摊，故不计入单方权属人用地、建基和总建筑面积”等内容。2016年10月18日，奥格公司作出《房屋情况说明》（以下简称《说明》），其中包括：A4部分表示框架结构4层，每层面积为55.785平方米；A1-1/封闭阳台2-4表示首层为A结构，2-4层为封闭阳台，该部分面积每层为2.2135平方米；梯间1-4部分表示该部分1-4层都为梯间1，每层面积为8.9056平方米；黑色加粗部分面积为57.9985平方米（即55.785平方米+2.2135平方米），其内不包含梯间1面积等内容。对于《报告书终稿》及上述《说明》，四案原告发表以下质证意见：1.对《报告书终稿》的结论无异议，认可黑色加粗部分面积为57.9985平方米；2.鉴于两�告另有独立梯间（以下简称梯间2）使用，附图1中的梯间1封闭且由四案原告专属使用，因此，附图1中的梯间1的建筑面积8.9056平方米应计入总建筑面积；3.房地产管理部门只是根据宅基地使用人上报的面积作出登记，没有进行实地测量，当时两被告向房地产管理部门少报面积，所以，《村镇宅基地使用证》记载的面积并不准确，应以《报告书终稿》的结论为准。两被告发表质证意见如下：1.A1-1部分实际包括首层的走道和封闭阳台，该两部分合并在一起对应2-4层的封闭阳台部分，测绘图标注错误；上述部位均属于《村镇宅基地使用证》注明的未计算在内的阳台面积；2.奥格公司所做的工作不够详尽，请求法院再次进行现场勘察；3.梯间1是四案原告和被告饶翠琼共用的，面积应当一方一半，当时约定四案原告为被告饶翠琼加建一条专属被告饶翠琼使用的楼梯（即梯间2）�但被告饶翠琼并没有放弃对梯间1的使用权，被告饶翠琼没有使用梯间1是因为四案原告使用的房屋用于出租，所以，梯间1是封闭的，但被告饶翠琼没有使用梯间1并不代表其放弃梯间1的一半使用权。2016年11月10日，奥格公司作出《回复意见》，其中包括：房屋报告以现场实测为准；房屋现状损毁严重，因此对报告不做修改；根据《广州房屋面积测算规范》第6.1.2.5条，封闭阳台按照其外围水平投影计算建筑面积，因此附图1中两被告指出属于首层阳台部分即使修改为封闭阳台并不会改变总建筑面积大小；该房屋测量案于我司已经结案，将不再提供除报告外任何资料等内容。对上述《回复意见》，两被告发表如下质证意见：1.《回复意见》所称房屋损毁严重的说法是错误的，案涉宅基地上房屋只是被部分拆除，房屋的基本结构和框架仍存在，房屋的准确面积可以清晰测出；2.奥格公司测量的房屋总建筑面积远超《村镇宅基地使用证》载明的建筑面积；3.《村镇宅基地使用证》已注明“阳台面积未计算在内”，即自行封闭或加建的阳台不能计算在补偿的范围内；4.从现场看，除了1层的住户在装修时为了方便使用对阳台进行封闭外，2-4层的阳台都没有封闭；5.梯间1在第一次与许金水合建时已存在，当时约定地基是四层，先建两层，建筑面积80平方米，双方各占一半，当时梯间1是一方一半，后由于许金水的资金不足问题，转由5658号案原告杨佰先合建并签订《加层协议书》，《加层协议书》是在原来的基础上约定加建房屋，并非拆除重建，梯间1仍保留在原地，《加层协议书》注明“南边另做一把梯给屋主使用”，是在原面积的基础上增大建筑面积，由原建筑面积80平方米加建至126平方米，即是双方的建筑面积增大前提下的交换条件，梯间1�没有改变原用途和性质，也没有赠送给对方，梯间1围敝是因为四案原告的房屋都用于出租，考虑到安全问题才进行围敝，但这不能改变原梯间的权利归属；6.房地产管理部门在核发权属证书时曾对案涉宅基地上房屋进行测量。四案原、被告均表示对《报告书终稿》中的测量数据无异议，并确认在《村镇宅基地使用证》核发之后双方均没有对房屋进行改建和加建。2017年5月5日，本院再次组织四案原、被告对案涉宅基地上房屋进行现场勘察并按照阳台和梯间1绘制附图2（详见本判决书附件），现场所见情况如下：案涉宅基地上四案原告使用的1-4层的阳台围栏（即附图2中长度为2.59米处及a处、b处）最下方均为不到半人高的实体墙，墙体上方是铁丝网或铝合窗；附图2中长度为1.62米处，第2层及3层该处位置均为实体墙，第4层该处位置以防盗网间隔；2-4层的阳台包括阳台A部�及阳台B部位，1层的阳台仅为阳台B部位没有阳台A部位；附图1中长度为1.33米处实际并不存在（注：该处虽不存在，但四案原、被告仍同意以附图1载明的数据作为计算面积的依据），现场实际为a处和b处；被告饶翠琼使用部分的房屋亦有一个梯间（即梯间2；不属于四案的测绘范围，未在附图1中标识；四案原、被告均确认被告饶翠琼专属使用的梯间2是加建案涉宅基地上第2-4层房屋时建设的）。在该次现场勘查中，四案原告称：四案原、被告各自使用的阳台均属于违法建筑，四案原告因此对己方使用的阳台缴交了罚款，阳台因此可保留使用，但阳台并不属于《村镇宅基地使用证》载明的使用权面积范围；案涉宅基地上房屋建成后，阳台和梯间一直是各自使用，并未共同使用，因此，梯间1应属于四案原告所有，不应认定一方一半。两被告则称：罚款不是针对阳台部分缴�的，而是针对附图1中长度为4.39米、宽度为1.2米部分缴交；《村镇宅基地使用证》已载明四案原告和被告饶翠琼各自使用的阳台都不计入使用权面积范围。2016年12月15日，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》（以下简称《估价报告》），该报告载明：评估对象为案涉宅基地上建筑物价值（不包含土地价值）；评估时点为2016年2月29日；价值类型为市场价值；估价方法为成本法；估价结果为建筑物价值为283960元，折合单价为1224元/平方米；第1-4层建筑面积均为57.9985平方米部位的建筑物价值均为70990元，第2-4层建筑面积均为6.6405平方米的封闭阳台部位的建筑物价值均为8128元，第1-4层建筑面积为35.6224平方米的梯间1部位的建筑物价值为43602元，附图2中建筑面积为5.9648平方米的B部位的建筑物价值为7301元；上述各部位的折合单价均为1224元/平方米。四案原告对《估价报告》的真实性、合法性均予以确认，但认为鉴定估价人员现场勘察时案涉宅基地上房屋已由两被告拆毁，本次评估以简单装修为基础，估价结果评定的建筑物价值及折合单价与实际装修的房屋的市场价相比偏低；由于案涉宅基地上四案原告使用的房屋是其自建的，不能仅以《估价报告》作为价值赔偿的依据。两被告对《估价报告》发表以下质证意见：建筑物折合单价1224元/平方米偏高，请求法院予以酌减；《估价报告》应列明“57.9985平方米”的构成公式；第2-4层是非封闭阳台，不是封闭阳台；第1-4层的梯间1部位应列明每层梯间的建筑面积为8.9065平方米；应列明附图2中A部位的面积为2.212平方米［即（2.33米+1.62米）×1.12米÷2］；《报告书终稿》已载明“梯间1面积由双方共同分摊，故不计入单方权属人用地、建基和总建筑面积”。戴德�行广州分公司对上述质证意见回复如下：1.经我司复核，在评估标的满足《估价报告》中的假设条件时，评估结果合理反映评估标的的建筑物总价和单价；2.对质证意见中提到的有关评估标的建筑面积的意见，因我司主要采用奥格公司出具的《报告书终稿》的数据，应由奥格公司作出相应的解释等。在本案审理中，本院还于2016年12月5日向广州市天河区兴华街银河股份合作经济联社送达《协助查询通知书》，查询以下问题：一、《村镇宅基地使用证》载明的案涉宅基地东至西为9.45米/1.2米、南至北为20米/5.3米和面积为126.94平方米、建筑面积为460.31平方米的数据是否是经相关主管部门测绘得出的数据？如是，请向我院提供相关测绘资料；如不是，上述数据是以何资料为依据载入《村镇宅基地使用证》中的？请向我院提供该依据。二、如有案涉宅基地上房屋的�层平面图（包括《村镇宅基地使用证》的“附注”栏载明未计算在内的阳台在内），请向我院提供。但该单位至今未答复本院。2016年12月，本院分别向广州市天河区国土资源和规划局及广州市天河区人民政府兴华街道办事处送达《协助查询通知书》，查询以下问题：一、《村镇宅基地使用证》由广州市天河区人民政府于1990年9月15日核发，《村镇宅基地使用证》载明的案涉宅基地上房屋的档案资料是否保存在你单位？如有，请向我院提供相关档案资料。二、《村镇宅基地使用证》载明的数据是否是相关主管部门经测绘得出？如是，请向我院提供相关测绘资料；如不是，上述数据是以何资料为依据载入《村镇宅基地使用证》中的？请向我院提供该依据。三、如有案涉宅基地上房屋的各层平面图（包括《村镇宅基地使用证》的“附注”栏载明未计算在内的阳台在内），�向我院提供。广州市天河区国土资源和规划局于2016年12月27日作出复函，答复本院如下：经调阅我局存根档案，穗天沙字第03342号宅基地证的地址为沙河镇艮河村苏庄4号，使用人为饶翠琼，发证时间为1990年9月15日，房屋建筑面积460.31平方米，层数3.5层；经翻查上述房屋的房产档案，《村镇宅基地使用证》资料仅有存根存于我局；根据广州市天河区机构编制委员会文件穗天编字[1998]43号文的精神，我局于1998年9月16日开始承接宅基地使用证发放工作；此前的宅基地使用证发证工作一直由天河区建委行使，宅基地发证职能划归我局后，天河区建设委员会将宅基地档案资料移交我局，大部分《村镇宅基地使用证》资料仅有存根移交我局，没有相关办证其他资料，目前，我局对于宅基地上记录的内容，只要存根内容与证上内容一致，我局均给予认可。广州市天河区人民政府兴华街道办事处至今未答复本院。本院还致电广州市天河区建设和水务局查询其单位有无案涉宅基地及其上的房屋的档案资料，但该单位未明确答复有上述档案资料存档。本院认为：1988年10月8日的《加层协议书》虽是由5658号案原告杨佰先与被告饶锡波签订的，但其中已约定“经双方协商研究同意白山乡杨佰先同天河区银河乡饶锡波女（儿）饶翠琼合资建房加层第二、三、四层，……”及“北边套间第二、三、四层归合资者杨佰先等人使用的产权；房建完工住宅证的产权到公证处以合资户办理户主的姓名鉴证，……”，由此可知，5658号案原告杨佰先是同时代表其他合资者签订《加层协议书》的，且被告饶翠琼应当知悉存在其他合资者的问题。结合《村镇宅基地使用证》载明案涉宅基地的使用人是被告饶翠琼的事实可知，合资、合作建房的双方当事人是作为�资方的本案原告等人及作为出地方的被告饶翠琼。同时，由于四案原告均确认“案涉宅基地北边第1层房屋由5660号案原告李伟星使用、第2层房屋由本案原告使用、第3层房屋由5659号案原告温伟文使用、第4层房屋由5658号案原告杨佰先”及5658号案原告杨佰先表示“由于案涉宅基地上第2-4层房屋均是由其与本案原告、5659号案原告温伟文共同出资建设并平均分摊出资的，因此，其认为本案原告、5659号案原告温伟文有权自行向两被告主张补偿各自使用的房屋的市场价等权利”，本院认定，本案原告作为合资者之一有权就案涉宅基地上第2层房屋提起本案诉讼主张相关权利。农村居民建设住宅用地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。案涉宅基地是银河村的集体所有性质的用地，本应限于被告饶翠琼个人兴建住房，但被告饶�琼与非银河村村民的原告等人在案涉宅基地上合资、合作建房（即被告饶翠琼提供案涉宅基地、原告等人出资在案涉宅基地上加建第2-4层房屋），并约定“北边套间第二、三、四层归合资者杨佰先等人使用的产权”，违反了法律的强制性规定，应认定为无效行为，被告饶翠琼对此负有主要过错责任。民事行为被确认为无效，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。考虑到以下几点：1.现已无法查清原告当时投入的建房款金额；2.在案涉宅基地上房屋自完工并核发《村镇宅基地使用证》后，原告使用第2层房屋截止至2016年3月上旬房屋拆除时已近30年，在此期间，其使用第2层房屋产生的使用费亦属于获得一定补偿；3.原告对案涉宅基地并无使用权�而案涉宅基地上房屋的升值大部分为案涉宅基地的使用权的价值上升，作为土地上盖的房屋升值部份甚微，故本院认定，被告饶翠琼只需向原告赔偿第2层房屋（不包含土地价值）的市场价值。由于本院向前述单位调查取证，均未能调取案涉宅基地上房屋的测绘和平面图等资料，本院只能结合奥格公司作出的《报告书终稿》、本院于2017年5月5日再次组织四案原、被告对案涉宅基地上房屋进行现场勘查的情况、当事人提供的《加层协议书》和《村镇宅基地使用证》及双方长期以来的使用情况作出如下认定：1.由于奥格公司经现场勘查后表示由于案涉宅基地上房屋已被部分拆除、比较危险，其无法对整栋房屋的面积进行测绘，只能对四案原告使用的房屋的面积进行测绘，且四案原、被告对奥格公司的上述意见均无异议，致使本院无法认定案涉宅基地上整栋房屋的测绘建筑面积是否与《村镇宅基地使用证》载明的建筑面积一致。2.由于原告和被告饶翠琼均确认双方在《村镇宅基地使用证》核发之后没有对房屋进行改建和加建，因此，现场所见的案涉宅基地上原告使用的第2层房屋的阳台面积部分应依据《村镇宅基地使用证》中载明的“阳台面积未计算在内”的内容予以扣除；3.关于梯间1，原告和被告饶翠琼均确认梯间2是在原告等人与被告饶翠琼加建第2-4层房屋时才建设的，且在梯间2完工后，梯间1一直由四案原告使用、被告饶翠琼没有使用梯间1，根据公平原则，应认定被告饶翠琼不再分得梯间1的一半面积。综上，本院认定，被告饶翠琼应按照第2层房屋的合法报建建筑面积合计58.6908平方米{即附图1中的A4部位55.785平方米-附图2中的阳台B部位5.9998平方米［即（2.59米+2.56米）×2.33米÷2］+附图1中的梯间1-4部位8.9056平方米}赔偿原告使用的第2层房屋的市场价。依据本院委托的戴德梁行广州分公司作出的《估价报告》中载明的单价建筑面积1224元/平方米的标准计付，被告饶翠琼应赔偿原告71837.54元（即58.6908平方米×1224元/平方米）。关于原告主张被告饶翠琼向其补偿超建房屋款和房产证共款的问题，由于超建房屋款是因合建房屋超建而产生的费用，理应由合资、合作建房双方共同负担。被告饶翠琼抗辩称房产证共款实际即是超建房屋款中由四案原告负担的那部分，因房产证共款的《收据》显示该款项于1995年9月16日支付给被告饶锡波，原告提供的超建房屋款的专用收据（复印件）显示该款项于1995年10月10日由“广州市天河区沙河镇建设委员会”收取，而《村镇宅基地使用证》已于1990年9月15日核发，因此，房产证共款应不可能是办理权属证书的费用，综上，本院采信被告饶翠琼关于房产证共款即是超建房屋款中由四案原告负担的那部分的抗辩。由于上述超建房屋款已由四案原告与被告饶翠琼各自负担相应的份额，本院对原告该诉讼请求不予支持。关于报装水表费用，本院综合查明的事实采信被告饶翠琼关于饶国华于2016年1月26日出具的《收据》显示的金额46000元为报装水表费用的总金额的陈述。原告和被告饶翠琼均确认在被告饶翠琼向相关部门缴纳该款项后，水表已于2016年第一季度安装完毕，考虑到该费用是为了重建房屋而发生的，且在水表安装完毕后，案涉宅基地上房屋已于2016年3月上旬开始拆除，原告并未因此实际享有相关权利，因此，被告饶翠琼理应向原告返还该款项。结合四案原告关于该笔费用由其各负担四分之一的陈述，认定被告饶翠琼应向原告返还报装水表费用11500元（即46000元÷4）。至于重建后办证费用，因该笔费用是为了重建房屋后重新办理权属证书而支付的，原告没有义务承担，被告饶翠琼理应向原告返还该款项。李玉莲收取的二、三、四楼建房办证费用和一楼建房办证费用分别为42750元和14250元，结合四案原告关于该笔费用由其各负担四分之一的陈述，本院认定被告饶翠琼应向原告返还重建后办证费用14250元（即42750元÷3）。对于超出上述金额部分，本院均不予支持。至于原告所述其曾于2014年对案涉宅基地上房屋进行装修的问题，不影响本案的处理结果。至于原告要求被告饶锡波对被告饶翠琼的上述债务承担共同责任的问题，由于被告饶锡波并非案涉宅基地的使用人，且被告饶翠琼已确认被告饶锡波是其委托代理人，因此，原告上述主张依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告饶翠琼于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李双记支付赔偿款71837.54元。被告饶翠琼于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李双记返还报装水表费用11500元和重建后办证费用14250元。驳回原告李双记的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2420元，由原告李双记负担180元，被告饶翠琼负担2240元。本案测绘费用1125元、评估费2000元，合计3125元，由原告李双记和被告饶翠琼各负担1562.5元。如不服本判决，原告李双记、被告饶锡波可在判决书送达之日起十五日内�被告饶翠琼可在判决书送达之日起三十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  黄凤君人民陪审员  唐华荣二〇一七年六月三十日法官 助理  喻 珺书 记 员  李佳琦蒲肖明本判决书于2017年月日送达（33）