江苏省徐州市中级人民法院行 政 裁 定 书（2016）苏03行初20号原告徐州市景染名居小区业主委员会,住所地徐州市景染名居6号楼业委会办公室。负责人牛锦章，主任。委托代理人桓轶，江苏尊鼎力律师事务所律师。被告徐州市人民政府,住所地徐州市新城区昆仑大道1号行政中心北二区1楼。法定代表人周铁根，市长。委托代理人沈亚峰，徐州市国土资源局工作人员。委托代理人权钢，徐州市国土资源局法律顾问。被告徐州市国土资源局，住所地徐州市建国路80号。法定代表人李钢，局长。出庭应诉负责人郝敬良，副局长。委托代理人沈亚峰，徐州市国土资源局工作人员。委托代理人权钢，徐州市国土资源局法律顾问。第三人徐州福源房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区环城路馥园1#-8-1108室。法定代表人李福山，该公司董事长。委托代理人宣健，上海市协力（徐州）律师事务所律师。委托代理人王军彦，上海市协力（徐州）律师事务所实习律师。第三人祖茂治，男，汉族，1957年1月9日出生，住徐州市泉山区。关于原告徐州市景染名居小区业主委员会诉被告徐州市人民政府、被告徐州市国土资源局及第三人徐州福源房地产开发有限公司、祖茂治土地登记一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，于法定期限内向被告送达了起诉状副本等诉讼文书。本院于2016年3月23日公开开庭审理了本案。原告徐州市景染名居小区业主委员会（以下简称景染名居业委会）负责人牛锦章及其委托代理人桓轶，被告徐州市人民政府的委托代理人沈亚峰、权钢，被告徐州市国土资源局的出庭应诉负责人郝敬良及其委托代理人沈亚峰、权钢，第三人徐州福源房地产开发有限公司的委托代理人宣健、王军彦到庭参加诉讼。第三人祖茂治经传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景染名居业委会诉称，原告因业主反映徐州市福源房地产开发公司将景染名居小区全体共有的公共用地即2#楼后面的小区停车场所占有的空地过户至祖茂治名下之事。经向福源公司核实，福源公司声称其并未将2#楼后面的空地销售给祖茂治，其仅仅销售的是景染名居2#楼的房产，并协助祖茂治办理了房地产过户手续，但并未协助祖茂治办理位于2#楼后面空地的过户手续。因2#楼停车位问题，部分业主向法院起诉。云龙法院及徐州市中级法院审理后已作出生效判决，同样认定2#楼后面的空地应属于全体业主公共。故，原告向徐州市政府及徐州市国土资源局发函要求其撤销该土地使用权证。但该两被告未履行撤销义务。原告认为，小区的公共空地应属所有业主所有，无论福源公司是否销售空白土地给祖茂治，祖茂治所取得的景染名居2#楼后面的空地的使用权证都是违法和无效的。因为福源公司无权出售该部分土地。请求依法查明事实并部分撤销被告颁发给祖茂治广大巷景染名居土地证。被告徐州市人民政府、徐州市国土资源局辩称：1、关于涉案土地使用权的转让情况。景染名居1#2#楼所在地块系福源房地产开发有限公司于2004年从元龙区房屋开发拆迁安置服务公司转让所得，并在开发建设后依福源公司申请办理了宗地分割手续。2007年，福源房地产开发有限公司在建设完成经验收合格后，为2#单独申请办理了徐国土用（2007）第38××2号土地证，面积为1720.2平方米（含楼后空地，1#楼面积为502平方米）。2008年10月30日，福源房地产开发公司申请分割此证，其申请办理相应的土地分割证与产权证一致。经审核同意后，按房产建筑面积将此宗地面积按比例分摊，并由市政府为福源公司颁发了六本土地证，其中的土地证为徐土国用（2008）第30××1和30××2号，分摊面积为204.1平方米和300.2平方米。分摊土地使用权随房产买卖转让给第三人。2010年11月9日，徐州市国土资源局依据变更后的产权证、商品房买卖合同和福源房地产公司提供的土地证为买方即第三人办理了变更登记，并由市政府颁发土地证，面积用途期限不变。根据规划，2#楼前地块并非小区停车场，规划中的停车场在小区的南端。2#楼由于南边道路成为一个独立宗地；2#楼后空地应由2#楼业主公用使用。的土地证面积只是按建筑面积计算出其理论分摊面积，并未实际分割。2、原告主体不适合。原告出于公共管理事由提起诉讼，不具有主体资格。广大巷景染名居所处地块的公共用地属2#业主共同拥有使用权，与原告无关。祖茂治名下的的徐国土用（2010）39××2、39××1号土地证已被铜山法院查封。涉案土地证的颁发行为事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。请求依法予以驳回。第三人徐州福源房地产开发有限公司述称，该公司与祖茂治之间签订合法有效的商品房买卖合同，并根据合同约定以及法律规定办理商品房初始登记以及土地使用权证，双方商品房买卖法律关系已经履行完毕。第三人祖茂治取得所购房屋的所有权以及相应土地证显示的土地使用权。第三人福源公司没有另行与祖茂治签订其他的土地出让合同，也没有办理所购房屋之外的土地过户手续。原告的诉讼请求与福源公司无关。其他答辩意见同两被告。原告景染名居业委会为证明其主张向本院提供的证据有：1、（2013）云民初字第1687号民事判决书、（2014）徐民终字第02913号民事判决书，用以证明2号楼后空地不是属于2号楼业主所有，而是全体小区业主共有，原告具有诉讼主体资格。2、关于景染名居业委会请求撤销该小区2-101室国有土地使用证的情况说明，该说明是徐州市国土局2012年10月16日向泉山区法院作出的情况说明，用以证明该说明中国土局认为2号楼空地应当由2号楼业主共有，而非小区全体业主共有。法院仍然认为2号楼属于全体业主共有。3、原告业委会向二被告邮寄送达要求撤销涉案土地使用权证的申请书两份邮寄凭证及发票，用以证明原告曾向被告提出撤销该土地使用权证的申请，但二被告并未予以理会。被告徐州市人民政府、徐州市国土资源局向本院提供的证据有：1、土地所有权变更登记申请书、审批表四份（徐土国用2004第51××7号徐州福源房地产开发有限公司的土地证、建设项目用地验收单、国有土地使用权分割许可申报表、房屋分户（室）面积对照表、分摊系数表、分摊过程系数表、房屋分层（幢）面积对照表、景染名居2号楼房屋分户图、福源公司营业执照、法定代表人身份证明、徐州市国土资源局土地登记发证计费单、地籍调查表、地籍调查法定代表人身份证明、2号楼宗地图、徐房权证云龙字第××、60××45号房屋所有权证及其平面图、福源公司办理房产土地分割的申请、徐地名2004第2号公告、徐土国用2007第38××2号土地证及其宗地图、景染名居小区南北两地块的一张规划图）。证明该地块的演变过程。证明该土地从出让到福源公司办理相关手续的事实清楚、适用法律正确、程序合法。且证明2号楼地块是独立地块。2、祖茂治土地地籍档案两份（其中证据包括土地登记审批表2份、土地登记申请书2份、徐房权证云龙字地106××6、10××07号房屋所有权证及其附图、徐土国用2008第30××1、30××2号土地使用证、福源公司与祖茂治签订的涉案房屋商品房买卖合同及房屋平面图、公共部分与公用房屋分摊面积说明、合同补充协议1、2、祖茂治身份证明、土地局土地登记计费单、2号楼宗地图。证明被告为祖茂治颁发土地使用权证合法。法律依据：一、《土地登记规则》第五条。二、《土地登记办法》第五条的规定。三、《徐州市确认土地权属条例》第十七条、第三十五条等。第三人祖茂治未到庭，但其于庭审后提交了书面意见。上述证据经双方当事人质证。根据双方当事人的质证意见，结合案情，本院对双方当事人提供的证据认证如下：原告提供的证据1-3具有真实性，能够反映相关事实情况。被告提供的两组证据，原告对其真实性无异议，能够反映相关事实情况。经审理查明，2004年12月20日，徐州市人民政府为徐州福源房地产开发有限公司颁发了徐土国用（2004）第51××7号国有土地使用证，该证载明土地坐落为云龙区广大巷景染名居，使用面积2242.2平方米，终止日期为2054年5月17日等。2007年3月12日，徐州福源房地产开发有限公司就景染名居2#楼登记面积1740.2平方米其中独立面积1740.2平方米的国有土地使用权申请变更登记（其书证依据包括2004-51××7号土地证等），且经相关管理部门审核批准同意登记。2007年6月29日，徐州市人民政府为徐州福源房地产开发有限公司颁发了徐土国用（2007）第38××2号国有土地使用证，其中载明土地坐落于云龙区景染名居2#楼，使用面积1740.2平方米中独用面积1740.2平方米，终止日期为2054年5月17日等。2007年3月29日，徐州市房产管理局为徐州福源房地产开发有限公司就房屋351.92平方米颁发了徐房权证云龙字第××号所有权证，并就356.55平方米颁发了徐房权证云龙字第××号所有权证。2008年10月30日，徐州福源房地产开发有限公司向徐州市国土资源局提交《办理房产土地分割申请》其中明确，房产已分割办理了2-101、2-102、2-103、2-104、2-105、2-106六个产权证，现申请办理相应的土地分割证与产权证一致。同日，徐州福源房地产开发有限公司就景染名居2#楼102、103土地，申请变更登记。2008年11月10日，徐州市人民政府为徐州福源房地产开发有限公司颁发了徐土国用（2008）第30××1号国有土地使用证，其中载明土地坐落于广大巷景染名居2#-102，使用权面积304.10平方米其中分摊面积304.10平方米，终止日期为2054年5月17日等。同日，徐州市人民政府为徐州福源房地产开发有限公司颁发了徐土国用（2008）第30××2号国有土地使用证，其中载明土地坐落于广大巷景染名居2#-103，使用权面积300.20平方米其中分摊面积300.20平方米，终止日期为2054年5月17日等。2010年10月25日，徐州福源房地产开发有限公司与祖茂治分别签订了《商品房买卖合同》约定，由祖茂治购买徐房权证云龙字第××号和60××45号即房屋。2010年11月2日，徐州市房产管理局就坐落于景染名居房屋分别为祖茂治办理了徐房权证云龙字第××号、10××07号房屋所有权证。2010年11月5日，祖茂治分别就景染名居的土地使用权304.1平方米、300.2平方米申请变更登记。2010年11月9日，徐州市人民政府为祖茂治颁发了徐土国用（2010）字第39××1号国有土地使用证，其中载明土地使用权面积304.10平方米其中分摊面积304.10平方米，终止日期为2054年5月17日等；还颁发了徐土国用（2010）字第39××2号国有土地使用证，其中载明土地使用权面积300.20平方米其中分摊面积300.20平方米，终止日期为2054年5月17日等。另查明，景染名居小区首届业委会成立于2011年12月28日，并经在徐州云龙区彭城街道办事处备案。该小区业主牛锦章、ＸＸ等曾因地上车位买卖合同纠纷起诉徐州福源房地产开发有限公司，并经法院作出生效判决。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、原告提起本案行政诉讼是否符合法律规定等。围绕本案争议焦点，双方当事人进行了法庭辩论。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第五条第三款规定：“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”该条规定明确了作为不动产的房屋在转移登记情况下，相关权利人对后续转移登记行为提起行政诉讼的规则。就涉案土地使用权，徐州市人民政府于2008年11月10日为徐州福源房地产开发有限公司颁发了徐土国用（2008）第30××1号、30××2号国有土地使用证。此后，因祖茂治购买景染名居两套房屋并分别就相应土地使用权申请变更登记，徐州市人民政府为祖茂治颁发了涉案国有土地使用证，且从该两证所载明内容来看，其与徐土国用（2008）第30××1号、30××2号国有土地使用证在土地使用权面积范围、期限等事项上一致，即涉案土地登记系属因祖茂治购买涉案房屋并由被告徐州市人民政府为其办理了相应土地使用权转移登记。现原告以被告将其存在权属的土地使用权登记在第三人祖茂治名下等为由提起本案行政诉讼，但其并未就涉案转移登记前的登记行为提起诉讼或通过其他途径确定其合法性，导致本案无法就涉案土地使用权登记行为的合法性进行评价。因此，原告提起本案行政诉讼不符合法律规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（十）项之规定，裁定如下：驳回原告徐州市景染名居小区业主委员会的起诉。本案不收取诉讼费用。原告徐州市景染名居小区业主委员会预交的案件受理费50元由本院退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长  任礼光代理审判员  房 涛人民陪审员  徐觉慧二〇一七年六月十九日书 记 员  何柏村