重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第02392号
上诉人（原审被告）李诗宇。
法定代理人何青祥。
被上诉人（原审原告）李朝孟。
委托代理人段洪，重庆昌源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李代平。
被上诉人（原审原告）杨必芳。
被上诉人（原审原告）李婷婷。
被上诉人李代平、杨必芳、李婷婷共同委托代理人谢远游，重庆新源律师事务所律师。
第三人重庆市永川区永来房屋信息咨询部，住所地重庆市永川区卧龙路688号4幢负1层14号，组织机构代码06286533-3。
投资人李冬梅，经理。
上诉人李诗宇因与被上诉人李朝孟、李代平、杨必芳、李婷婷确认合同效力纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2014）永法民初字第06232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，杨代平系李昌纯之父，杨必芳系李昌纯之母，李婷婷、李诗宇均系李昌纯之女。李昌纯于2013年9月11日死亡，其第一顺序法定继承人为李诗宇、李代平、杨必芳、李婷婷。
2009年2月4日，李昌纯委托其弟媳向福会代为管理及处理其位于重庆市永川区中山大道东段××房屋的相关事宜，并向向福会出具《委托书》一份，注明向福会就前述委托事宜所签署的相关法律文书，李昌纯均予以认可，并承担相应的法律责任，委托期限至办完委托事宜为止。同日，李昌纯就前述委托在重庆市永川公证处进行公证。2014年2月10日，李昌纯（甲方，向福会代理李昌纯签字）、李朝孟（乙方）与第三人（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定李昌纯将位于重庆市永川区中山大道东段××，房产证号为××的房屋出售给李朝孟，总价款329800元；此款由甲方于2014年2月10日支付乙方定金10000元，于2014年2月13日支付房款100000元，于银行放款之日支付房款219800元；甲方在2014年2月14日将该宗房地产及该房屋内附属设施移交给乙方，同时完清水、电、气、闭路、电话、物管等费用。当日，李朝孟向向福会支付定金10000元。2014年2月11日、2月14日，李朝孟共向向福会支付房款100000元，向福会亦将该房屋交付李朝孟。后因李朝孟办理银行贷款手续需要李昌纯的第一顺序法定继承人协助办理前述房屋的过户登记手续，李诗宇、李代平、杨必芳、李婷婷拒绝协助，李朝孟故起诉来院。
李朝孟一审诉称，2013年6、7月份，李昌纯委托向福会在第三人处登记了其位于永川东科家具城附近房屋需要出售的信息。2013年底，李朝孟从第三人处得知该售房信息，经第三人居间服务，李朝孟、李昌纯（由经公证的委托代理人向福会签字）及第三人于2014年2月10日签订了房屋买卖合同，约定李昌纯将位于永川区中山大道东段××，建筑面积83.18平方米的房屋出售给李朝孟，总房价329800元，首付110000元，剩余房款通过银行办理按揭贷款。合同签订后，李朝孟向向福会支付了110000元，向福会亦将该房屋交由李朝孟使用。按照合同约定，双方应到房产交易部门办理过户手续，以便李朝孟办理银行按揭贷款，但房产交易中心以2009年2月4日公证委托书中“委托向福会代为管理及处理房屋相关事宜”的委托事项中没有“出卖房屋”字样为由，不予办理过户手续，并要求李昌纯本人签字或者法院判决或调解确认合同效力。后李朝孟在找李昌纯签字时，才得知李昌纯已于2013年9月11日因故过世，李朝孟遂要求李昌纯的继承人即李诗宇、李代平、杨必芳、李婷婷签字协助办理过户手续，但李诗宇、李代平、杨必芳、李婷婷拒绝签字，故起诉要求：1、确认向福会代理李昌纯与李朝孟于2014年2月10日签订的房屋买卖合同有效；2、李诗宇、李代平、杨必芳、李婷婷协助李朝孟办理过户手续。
李代平、杨必芳、李婷婷一审共同辩称，对李朝孟的诉讼请求均无异议。
李诗宇一审辩称，房屋买卖合同有效，亦同意协助办理过户手续，但要求向福会在收到房款后支付其该继承的份额。
第三人重庆市永川区永来房屋信息咨询部一审述称，李朝孟陈述的是事实。
一审法院认为，委托人李昌纯委托受托人向福会代为处理诉争房屋的相关事宜，并出具了《委托书》，且该委托亦在重庆市永川区公证处进行公证，该委托是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。因该委托合同双方在《委托书》中已明确约定委托期限至办完委托事宜止，故根据《中华人民共和国合同法》第四百四十一条之规定，在委托人李昌纯死亡后，该委托合同仍未终止。因此，受托人向福会根据委托人李昌纯的委托与李朝孟签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，是合法有效的。因此，李朝孟要求确认向福会代理李昌纯与李朝孟于2014年2月10日签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求成立，一审法院予以支持。李诗宇、李代平、杨必芳、李婷婷辩称《房屋买卖合同》有效的辩解理由成立，一审法院予以采纳。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，李朝孟按照合同约定支付房款后，李昌纯应履行协助办理过户登记手续的义务。因李昌纯已死亡，其第一顺序法定继承人即李诗宇、李代平、杨必芳、李婷婷应履行协助办理过户登记手续的义务，且李诗宇、李代平、杨必芳、李婷婷亦在审理中明确表示同意协助办理过户登记手续，故李朝孟要求李诗宇、李代平、杨必芳、李婷婷协助办理诉争房屋过户登记手续的诉讼请求成立，一审法院亦予以支持。李诗宇辩称要求向福会在收到房款后支付其应继承的份额与该案不是同一法律关系，该案不予处理，李诗宇可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百九十六条、第四百一十一条，《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决：一、向福会代理李昌纯与李朝孟于2014年2月10日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、限李朝孟与李代平、杨必芳、李婷婷、李诗宇于判决生效后十五日内到房产管理部门协助办理将房产证号为××的房屋变更为李朝孟所有的过户登记手续。案件受理费已减半收取3125元，由李代平、杨必芳、李婷婷、李诗宇共同负担。
李诗宇不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判确认向福会代理李昌纯与李朝孟于2014年2月10日签订的《房屋买卖合同》无效。主要事实和理由：李昌纯生前出具给向福会的委托书中，没有“房屋出售”字样，仅委托向福会代为管理，合同无效。向福会隐瞒事实，未向买方说明真实情况，卖房时没有通知李诗宇及其监护人，一切后果由李朝孟和向福会自行承担。李昌纯死后，李诗宇是房屋的合法继承人，房屋应属于李诗宇所有。
李朝孟答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李昌纯生前出具给向福会的委托书中除代为管理还有代为处理，期限是直到办完为止。继承问题不是本案审理范围。另外，上诉人在一审中是认可合同有效的，且承认协助办理过户，只是要求支付房屋尾款。
李代平、杨必芳、李婷婷共同答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。委托书特意指明房屋的管理处理，直到办完为止，合同是有效的。另外房屋产权人实际是李昌可，不是李昌纯。
原审第三人重庆市永川区永来房屋信息咨询部答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第三人作为中介的第三方，职责是房屋的买卖双方介绍认识，与本案当事人均没有冲突。在中介过程中，向福会持有公证的委托书与李朝孟签订的房屋买卖合同是符合法律规定的。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，2009年2月4日，李昌纯出具《委托书》：“委托人李昌纯，受托人向福会。委托向福会代为管理及其处理房屋相关事宜。受托人就上述委托事宜所签署的相关法律文书，均予以认可，并承担相应的法律责任。受托人无转委托权，委托期限至办完委托事宜为止。”该委托在重庆市永川区公证处进行公证，该委托是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合法有效。《中华人民共和国合同法》第四百一十一条规定：“委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。”《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第82条规定：“被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：……（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的。”本案中，李昌纯出具的委托书中明确约定委托期限至办完委托事宜为止。根据上述法律规定，在委托人李昌纯死亡后，该委托合同仍未终止，受托人向福会根据委托人李昌纯的委托与李朝孟签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。另外，李诗宇在一审中陈述，《房屋买卖合同》有效并同意过户，只是要求向福会在收到房款后支付其应继承的份额。因此，李诗宇要求确认向福会代理李昌纯与李朝孟于2014年2月10日签订的《房屋买卖合同》无效的上诉请求不能成立，本院不予支持。《房屋买卖合同》有效，李朝孟按照合同约定支付房款后，李昌纯本应履行协助办理过户登记手续的义务。但因李昌纯已死亡，其第一顺序法定继承人即李诗宇、李代平、杨必芳、李婷婷应履行协助办理过户登记手续的义务。故一审法院认定李诗宇、李代平、杨必芳、李婷婷应当协助李朝孟办理诉争房屋过户登记手续，并无不当。
综上所述，李诗宇的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6250元，由李诗宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 周媛媛
代理审判员 陈 杨
二〇一五年六月一日
书 记 员 黄晚秋