青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）青01民终1564号
上诉人（原审被告）：青海�北房地产开发建设有限公司，统一社会信用代码：:×××，住所地：青海省西宁市城东区民和路33号。
法定代表人：张青雅，该公司总经理。
委托代理人：付增科，该公司副总经理。
委托代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马学友，男，回族，1970年9月17日出生，无固定职业，住西宁市。
上诉人青海西北房地产开发建设有限公司（以下简称西北公司）因�被上诉人马学友商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月21日公开开庭审理了本案，上诉人西北公司的委托代理人付增科、被上诉人马学友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人西北公司上诉请求:撤销原判，驳回马学友的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，认定”市政配套（水、电、气）管网均已到位，而小区内应配套的水电气管网入户，是开发商投资建设小区的基础设施、公共配套设施，不是合同逾期交房免责条款”与事实不符，西北公司与西宁中油燃气公司签订的《天然气管道安装施工合同书》约定工程内容是”从天然气管道支线开口处接入至居民用壁挂锅炉（或灶具、热水器等）燃气接口天然气管道安装。”以及与西宁供电公司签订的《港欧东方花园住宅小区供配电工程建设合同》中明确了工程内容是”上一级公共电源接入点至住宅单元总受电点配电设施处”。从两份合同看，不仅小区外的管网需要到位，而且小区内相应配套的工程也是由合同相对方（西宁中油燃气公司、西宁供电公司）施工，并非由西北公司承建施工。因为西宁中油燃气公司、西宁供电公司施工进展不顺工期延误，导致西北公司逾期交房。应当适用《商品房预售合同》第八条交付期限约定：若市政配�（电气）管网入户无法按时完工交付，导致逾期交房，应属于合同约定的逾期交房免责条款的约定范围。一审法院适用法律错误，西北公司与马学友作为完全行为能力人，并且一审法院已经认定了双方签署的《商品房预售合同》属于有效合同，所以应当确认双方合同中约定逾期交付的免责条款。该合同第八条交付期限明确约定：2015年10月30日前交房附有两个条件：其中之一是市政配套工程（水电气）完工。若市政配套工程不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延。即如果市政配套逾期，实际交房时间为市政配套工程完工的时间，西北公司提交以及法院调取的证据说明，房屋逾期交付系因电、暖逾期导致，不是西北公司行为造成。一审法院适用《合同法》第121条关于”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”并不妥当。
被上诉人马学友在庭审中以应支持其诉讼请求为由作了口头答辩。
马学友向一审法院起诉请求：依法判令西北公司向其支付自2015年10月30日至2017年1月17日的逾期交房违约金10920元并承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明，2014年9月12日，马学友与西北公司签订了《商品房预售合同》，合同约定由马学友购买西北公司开发建设的位于西宁市城东区湟中路189号22号楼1单元1195室商品房一套，该商品房建筑面积45.55平方米，单价为每平方米5747.99元，合同总价款为261821元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经验收合格，市政配套工程(水、电、气)依照市政工程设计方案执行，若市政配套不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因天气原因、重大情势变更或政府行为导致工程延期，交付日期则相应顺延；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合�的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人不承担逾期交房责任；2、买受人在收到房屋交付通知后，在规定时间内未前来办理交接手续的，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人由交房之日起承担商品房交付后所产生的相关责任及物业、采暖等相关费用。关于商品房预售的其他事项，马学友与西北公司在合同中也进行了约定。合同签订后，马学友依照合同约定支付了全部购房款261821元。2015年10月30日合同约定的交房期限届满，西北公司未按合同约定的交房时间交付房屋。2016年7月18日，西北公司向马学友交付了房屋的钥匙。
另查明，2012年1月，西北公司开发的位于城东区湟中路189号港欧东方花园项目开始动工建造。2012年9月，西北公司向西宁市财政局如数缴纳了市政配套费，执收单位是西宁市城乡规划和建设局。2014年8月5日，西北公司与国网青海省电力公司西宁供电公司签订了《港欧东方花园住宅小区的供配电工程建设合同》。2014年8月15日，西北公司与西宁中油燃气有限责任公司签订了《天然气管道安装施工合同》。2015年5月，西北公司在西宁市城东区建设局办理了燃气管道城市道路开挖占用手续。2015年9月，西北公司在西宁市城东区建设局办理了给排水项目城市道路开挖占用手续。
再查明，西北公司开发的位于城东区湟中路189号港欧东方花园项目，因西北公司与购房业主签订的《商品房预售合同》约定的交房期限届满后，西北公司逾期未能交房。�此，业主向政府信访，西宁市住房保障和房产管理局答复：经我局对西北公司开发的”港欧东方花园”项目手续进行核查，截至目前，3号至10号楼的交付工作，因西北公司公司同浙江横店建筑工程有限公司（以下简称施工单位）在协商工程定案中存在纠纷，施工单位将工程移交手续的办理拖延至今，导致西北公司无法按约定日期为购房人办理交房手续。在我局多次督促下，西北公司公司同施工单位公司进行多次协商，但因双方诉求涉及经济纠纷，未能达成工程移交协议。2016年4月28日省信访办就市民反映延期交房问题召开信访协调会，会议决定：1、西北房地产公司同施工单位，就工程预算定案问题加快协商，于5月31日前达成一致意见，施工单位加快工程手续移交进度。2、停止西北公司商品房网签系统申请。3、停止西北公司商品房预售监管�金的拨付。我局将继续督促西北公司加快与建设单位协商进度，尽快处理好相关问题。同时要求开发企业做好服务，妥善处理与购房人因违约责任引发的纠纷，并定期向我局上报协调处理结果。
一审法院认为，马学友与西北公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。本案中，马学友依照合同约定付清了全部购房款261821元，而西北公司未能按合同约定的交房时间2015年10月30日将马学友购买的商品房交付给其使�，至2016年7月18日，西北公司才向马学友交付了房屋钥匙。西北公司逾期交房是引起本案纠纷发生的主要原因，西北公司的行为已构成合同违约，依据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定，西北公司应当支付违约金。对马学友计算违约金的时间，西北公司有异议。现双方均认可双方交接房屋钥匙时间为2016年7月18日，房屋钥匙交接的时间应为房屋交付日期。据此，房屋逾期交付的期限为259天，应以此天数为准计算违约金。双方合同约定的违约金计算方式亦符合法律规定，该违约金金额应为6781元，西北公司应支付该迟延交房违约金。关于该公司抗辩提出依据合同第八条市政配套工程(水、电、气)依照市政工程设计方案执行，若市政配套不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延，截止合同约定的交房期限，市政配套工程(水、电、气)尚未施工完毕，仍不能按时交付使用，故该公司逾期交房具有免责事由，西北公司不应承担违约责任的主张。法院认为根据本案已查明的案件事实，西北公司开发的位于西宁市城东区湟中路189号港欧东方花园住宅小区，市政配套(水、电、气)管网均已到位，而小区内应配套的水、电、气管网入户，则应是开发商投资建设的小区的基础设施、公共配套设施，不是合同逾期交房免责条款的约定范围。至于西北公司与国网青海省电力公司西宁供电公司签订的《港欧东方花园住宅小区的供配电工程建设合同》，西北公司与西宁中油燃气有限责任公司签订的《天然气管道安装施工合同》未能按时完工，影响了西北公司按时交房，系因第三人的原因造成的西北公司违约，但不能免除其的违约责任，故西北公司与国网青海省电力公司西宁供电公司以及与西宁中油燃气有限责任公司之间的纠纷，本案不�处理。西北公司的抗辩理由，于法无据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、青海西北房地产开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内给付马学友逾期交房违约金6781元；二、驳回马学友的其他诉讼请求。案件受理费73元（马学友已预交），减半收取37元，由马学友负担14元，青海西北房地产开发建设有限公司负担23元（由西北公司随同上述款项一并给付马学友）。
二审期间，�北公司提交《关于减免物业费等相关费用的决定》一份，交纳物业管理费711元的收据一份，以证明西北公司因为逾期交房已减免了马学友2017年7月18日至2018年7月17日物业费711元。马学友质证认可该文件并同意从西北公司违约金中予以扣除。
根据双方当事人的诉辩理由，本案的争议焦点是：西北公司在合同履行过程中是否存在违约及是否适用免责条款。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。
另查明，2016年7月26日，西北公司、青海西北物业管理有限公司作出《关于减免物业费等相关费用的决定》载明：港欧·东方花园小区由于市政配套工程的原因导致交房延误，决定给予业主相关费用的减免，具体细则如下：一、物业费：东院从2016年9月1日至2017年8月31日的物业费予以减免；西院从2016年8月1日至2017年7月31日的物业费予以减免。二、公共绿化用水：20元/户/年；楼道修补费100元/户/年；电梯动力费120�/户/年；公共路灯照明10元/户/年，同时减免一年等。
本院认为，马学友与西北公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，但该合同是西北公司为了重复使用而预先拟定的格式文本，其中关于”若市政配套不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延”的约定，是西北公司增加的格式条款，西北公司对此项增加的条款未采取合理方式提请购房人注意，其内容免除了西北公司应承担的逾期交房的违约责任、同时排除了购房人主张按期交房的主要合同权利，符合《中华人民共和国合�法》第四十条关于”提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形，故该项条款为无效条款，对双方当事人均不产生法律上的约束力。且西北公司认可小区外的市政配套工程已安装到位，小区内的水、电、气安装不属于市政设施，应由西北公司自行安装维护，故西北公司关于市政工程施工延误导致逾期交房，其不应承担违约责任的上诉理由不能成立，不予采纳。即使涉案房屋延期交房并非西北公司的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，如造成涉案房屋延期交房是第三方的原因造成，西北公司也不能以此为由延期交房并免�其应承担的违约责任。根据双方签订《商品房预售合同》约定，西北公司应当于2015年10月30日前将验收合格的商品房交付给马学友，而西北公司迟延至2016年7月18日通知马学友领取房屋钥匙，确已构成违约。一审法院判决后，西北公司提交的证据证明其已基于市政配套未及时完工造成的延期交房主动减免了马学友应承担的自2017年7月18日至2018年7月17日物业费711元，故此费用应予以扣除。鉴于本案为系列案，涉案购房人数较多，前期案件均以调解结案，且履行期限较长，故本案履行期限确定为判决书送达后180天。一审判决认定的基本事实清楚，但因西北公司二审补充提交证据能够证明其已通过减免物业费的方式承担了部分违约责任，可减轻其应承担的违约责任，故对西北公司应承担的违约金数额扣减后认定为6010元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、撤销西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初1727号民事判决；
二、青海西北房地产开发建设有限公司于本判决送达后180日内给付马学友逾期交房违约金6010元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费73元，由青海西北房地产开发建设有限公司负担59元，马学友负担14元（此款青海西北房地产开发建设有限公司已预交，青海西北房地产开发建设有限公司可在给付上述款项时一并�以折抵）。
本判决为终审判决。
审判长李冰
审判员元丹措
审判员马轶强
二○一七年十二月十八日
书记员李宪明