浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2009）温瑞民初字第2439号
原告王宣银。
原告李少翠。
委托代理人（特别授权代理）金光华。
被告吴芝莲。
被告陈光松。
被告黄品玉。
三被告委托代理人（特别授权代理）虞爱萍。
原告王宣银原告李少翠为与被告吴芝莲、陈光松、黄品玉房屋买卖合同纠纷一案，于2009年8月18日向本院提起起诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2009年10月28日、2010年5月13日公开开庭进行了审理。原告王宣银、李少翠及其委托代理人金光华，被告吴芝莲、陈光松、黄品玉及其委托代理人虞爱萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王宣银、李少翠诉称：被告吴芝莲、陈光松系夫妻关系，被告吴芝莲、黄品玉共同出资购买了坐落于瑞安市锦湖街道花园新村41幢2单元401室房屋。2009年4月28日原告王宣银与三被告签订一式三份房产买卖合同，约定：三被告将共同所有坐落于瑞安市锦湖街道花园新村41幢2单元401室房屋出卖给原告，价款781000元，订立合同当日给付定金10万元交付给介绍所，2009年9月15日前同时办理房产过户及付款30万元，待房产证办理完毕45天由银行贷款给被告371000元，待土地证过户并腾空房屋交付原告，后付10000元，房屋应于2009年11月21日交付给原告。合同签订后，原告按给交付了定金100000元。原告要求各被告履行合同义务时，各被告于今年七月上旬明确告知原告房屋不卖了，也不会按合同约定履行合同义务。被告行为严重违背了诚实信用原则，致使合同的目的无法实现，经多次交涉无果。请求诉讼请求：一、依法确认原、被告双方于2009年4月28日签订的房产买卖合同合法有效。二、判令三被告协助原告办理房产及土地过户手续。后原告以合同无法履行要求解除合同，而变更诉讼请求为：判令三被告赔偿经济损失446248元，其中差价438000元、评估费4048元、代理费4200元。
被告吴芝莲、被告陈光松辩称：一、黄品玉并非该房屋共有人，签订合同事先也没有得到陈光松的授权，事后也没有得到陈光松的追认本人的买卖行为系无权处分，本案房屋买卖合同属无效合同。二、签订合同当日，原告方未付分文即与介绍所向吴芝莲索取了该房屋的土地使用权证，原告方应当返还该房屋的土地使用权证。三、本案房屋买卖合同中约定订立合同之日付定金10万元，但是实际上，原告方至今分文未付。原告称将定金交付给介绍所，有悖常理，合同也没有特别约定，原告称已将定金交给介绍所，本人并不知情。况且原告将定金交给介绍所并不不意味着介绍所必将定金交付答辩人。四、原告方按约定未向我方支付合同定金已违约在先。原告诉请缺乏法律和事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告黄品玉辩称：被告吴芝莲与我系亲戚关系，诉争房屋我没有出资。2009年4月28日我陪同被告吴芝莲签订合同，因陈光松出差，中介让我在合同上代签陈光松名字。当天原告分文未付即通过介绍所向被告吴芝莲索取了房屋的所有权证及房产证。之后原告与中介即没有按合同约定支付定金，更没有继续履行付款义务。原告称次日交付10万元定金交付介绍所，我不清楚，即使真实的与我也没有关系。之后我多次要求中介返还土地证均未果。陈光松也责怪我未经他同意在合同上签字。我并非房屋所有人，无权处分房屋，我在合同上签字属无权处分行为，请求驳回原告诉讼请求。
原告王宣银、李少翠在本院指定的举证期间提供的证据有：
1、原告身份证、被告户籍证明各一份，证明原、被告诉讼主体资格的事实；
2、房产证、土地证复印件，证明房屋所有权人；
3、房产买卖合同、定金收款收据各一份，证明原、被告订立购买合同且被告已收取原告定金10万元的事实；
4、银行回单一份，因原告方拒收，我方向银行提存后付款30万元；
5、证人陈足泽、王某（均系房屋中介人）证言：证明签订房屋买卖合同的过程，代收10万元定金的事实以及被告方提出悔卖的事实。
6、录音光盘一份，系中介人陈足泽与黄品玉的通话记录，证明介绍所代为转借定金，黄品玉共有房屋所有权的事实。
经质证，三被告认为：对原告身份证、被告户籍证明来源和真实性没有异议；房产买卖合同真实性没有异议，但是10万元定金没有收到；租赁合同，第三被告确实有因第一、第二被告没有在瑞安而代为出租过一次，但是对签名真实性无法确认，且只能证明诉争房屋是第一、第二被告所有，并不能证明该房屋为第三被告共同共有；收款收据，并不能证明定金有给付给第一、第二被告；存款回单，存款账户为原告，与本案并无关联；对房产证和土地证真实性没有异议，土地证我方确实有给介绍所，而且可以证明该房屋系第一、第二被告所有；对录音的三性均有异议，不能反映原告有付10万元给被告，陈足泽采用自问自答的方式，内容上不能证明待证事实。
本院认为，证人证言主要证明合同签订过程、代收定金10万元的事实以及提出悔卖的事实，证人证言不仅与原告陈述印证，且有陈足泽与黄品玉的录音证据相印证，从情理分析，黄品玉也承认曾向陈足泽催讨过本案定金10万元，且证人陈足泽系黄品玉同乡，从证人的利害关系而言，证明效力较强，上述证据能形成较充分的证明体系，证明原告主张的上述待证事实，故予以采信。其他证据，被告对真实性均无异议，能证明本案的相关事实，予以采信。
原告为证明合同不能履行而造成其损失，申请本院进行房屋价值鉴定，本院委托瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司进行价值评估，该所经评估，出具评估书，结论：本案争诉争房屋市场价为1219000元（评估有效期为2010年4月13日至2011年4月12日）。
本院认为，当事人对鉴定书的真实性均无异议，该鉴定书结果符合市场价格，与本案争议的标的具有关联性，应作作为本案的处理的依据，故予以采信。
三被告在本院指定的举证期间均没有向本院提供证据。
经审理，本院认定：被告吴芝莲、陈光松系夫妻关系，被告黄品玉系被告吴芝莲的姑妈。坐落于瑞安市锦湖街道花园新村41幢2单元401室房屋的产权登记为被告吴芝莲、陈光松共有。2009年4月28日，原告王宣银、李少翠与被告吴芝莲、黄品玉在瑞安市银都置业房产中介服务所的介绍下商谈该房产买卖事宜，在商谈过程中，与被告黄品玉相识的中介人陈足泽向被告方提出定金100000元可代为出借，可获得月息1%的收益，被告吴芝莲、被告黄品玉表示同意，并将土地证原件及房产证复印件交给介绍所，双方即签订一份《房产买卖合同》，约定：被告陈光松、吴芝莲自愿将坐落于瑞安市锦湖街道花园新村41幢2单元401室房屋出卖给原告王宣银、李少翠，价款781000元，订立合同当日给付定金10万元，2009年9月15日前办理房产过户时付款30万元，待房产证办理完毕起大约45天由银行贷款后付被告371000元，腾空房屋交付原告后付清余款100000元，房屋应于2009年11月21日交付给原告。合同甲方（卖方）由被告吴芝莲签名以及由被告黄品玉签上“黄品玉代陈光松”等字。次日，原告直接向该房屋介绍所交付了定金100000元。不久，被告吴芝莲、黄品玉向房屋介绍所提出要回定金100000元，因介绍所已将定金出借利息，一时无法返回而未果。2009年7月，被告陈光松以自己不知情为由，向介绍所提出房屋买卖无效，双方遂发生纠纷。另，本院委托瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司对该诉争房产进行价值评估，经评估，本案争诉房屋市场价为1219000元（评估有效期为2010年4月13日至2011年4月12日），花评估费4048元。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”出卖时被告陈光松虽未到场签订合同，但诉争房屋登记为被告吴芝莲、陈光松夫妻共有，在法律上属夫妻共同财产，被告吴芝莲处理该财产是基于与被告陈光松夫妻关系这一特殊关系进行的，并出具了有关房屋权属证书，具有较强公信力；另据中介提供的录音，被告黄品玉声称对该房产享有份额，且被告黄品玉曾在该介绍所以自己名义办理过出租手续，因此被告黄品玉在合同上签上“黄品玉代陈光松”等字，使在场当事人有理由相信被告吴芝莲、黄品玉两人的处分行为应已征得被告陈光松同意。综上，鉴于各被告之间的特殊关系以及处分行为，介绍所中介人以及原告方均有理由相信两被告具有代理权，故确认双方签订的房屋买卖合同有效。被告方以无权处分请求确认合同无效的理由予以驳回。关于定金是否由介绍所代为收取的事实，据原告提供的证人证言以及录音资料，对介绍所代为被告方收取原告定金的原因、过程作了符合情理的陈述，且被告吴芝莲、黄品玉事后曾向介绍所催要过该定金，说明被告对该代收的事实无异议，故由介绍所代收定金的事实予以认定。介绍所代收了原告定金即视为被告方已收到原告方交付的定金，现原告没有请求返还定金，可由当事人之间另行解决。关于原告请求解除合同、赔偿损失的主张，在合同履行期限届满之前，被告以无权处分为由明确表示合同无效，以自己的行为表明不履行主要债务，因此原告有权解除合同，被告应对原告的经济损失予以赔偿。关于原告的经济损失，经评估，诉争房产的价值为1219000元，相对于合同价781000元，两者差价为438000元，本院按履行情况酌情确定赔偿金额为250000元（含评估费在内）。原告超过该数额的请求不予以支持。原告请求支付代理费，该请求于法无据，不予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、被告吴芝莲、陈光松于本判决书生效后三日内赔偿原告王宣银、李少翠经济损失250000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本院受理费11610元，由原告王宣银、李少翠负担4983元，由被告吴芝莲、陈光松负担6627元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费11610元，至迟于上诉期届满后七日内预交到温州市中级人民法院，或汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，帐号：31×××51，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 林 波
人民陪审员 蔡永华
人民陪审员 林爱华
二〇一〇年七月二十三日
书 记 员 陈 丹