西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0104民初102号
原告王新，男，19XX年X月X日出生，汉族，住西安市莲湖区。
委托代理人邢艳，女，19XX年XX月X日出生，汉族，住西安市莲湖区。（系原告妻子）
被告西安万洪房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区环城西路78号七层一区6007号，组织机构代码：69383414-6。
法定代表人张万洪，该公司董事长。
委托代理人王储宁，男，19XX年X月XX日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。
原告王新与被告西安万洪房地产开发有限公司（以下简称万洪公司）商品房买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王新委托代理人邢艳，被告万洪公司委托代理人王储宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王新诉称，原被告于2013年12月16日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于西安市莲湖区丰庆路39号玉溪望城2号楼XXXX号房屋出卖给被告。合同约定被告应于2013年12月31日前交房，并于交房后第二个采暖期供暖。合同订立后，原告依约交纳了首付款并办理了按揭贷款。但是被告直至2014年9月20日才向原告交付房屋，逾期263天，并且交房后并未在第二个采暖期履行供暖义务，且现已逾期仍未履行。鉴于此，原告诉至法院，1、请求判令被告立即向原告履行供暖义务，并向原告支付逾期供暖违约金11750元；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金46470元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告万洪公司辩称，《商品房买卖合同》第十四条约定“由于政策法规或行政管理的改变、市政管道因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致市政配套工程逾期交付，应当免除出卖人责任”，原告所购房屋未能供暖，符合合同约定的免责事由，具体如下：一、被告根据《西安市城市基础设施配套费征收管理实施细则》规定，已于2013年向政府有关部门缴纳2589.4688万元城市建设配套费用；二、被告建设的御溪望城小区系莲湖区解家村旧城改造项目，改造前没有热源可供。根据市政府（2013）88号文件，该小区属于西安热电有限责任公司供暖范围，后又调整为西安市热力总公司。西安市热力总公司规划铺设丰庆路管道时，由于热力管道要穿过水司立交桥、涉及部门多、施工难度大等因素，管网至今未竣工；三、御溪望城小区规划为集中供热，由于丰庆路于2013年3月扩建，根据2014年6月25日实施的《西安市市政工程设施管理条例》第二十五条“新建、改建、扩建城市道路交付使用五年内、大修城市道路竣工后三年内不得挖掘”的规定，丰庆路在2017年前不得开挖，热源管道无法铺设，此属于政策法规、行政管理的改变，应对被告免责。另被告在2013年12月27日通过公告形式通知业主交房。综上，房屋供暖事宜被告已尽其所能，未按合同约定供暖不属于答辩人违约，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年12月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及七个附件，约定原告按揭购买被告开发的位于本市丰庆路39号御溪望城小区第2幢X单元XX层XXX号房屋，建筑面积114.81㎡，房款共计883463元。合同第十四条第二款约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、电梯于交付日期正常使用；2、有线电视、宽带、电话、天然气安装到位；3、采暖于房屋交付使用后第二个采暖期交付使用。第三款约定：如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由于政策法规或者行政管理的变化、市政管道因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致市政配套工程逾期交付，买受人应免除出卖人责任。合同附件四约定：市政集中供暖，地辐热采暖。被告于2014年9月20日向原告交付该商品房，所交房屋室内和小区内采暖管道均已建设完毕，热交换站预留位置。2012年12月10日，被告缴纳市政公用设施配套费25894688元。西安市城乡建设委员会城建费用征收处出具的《西安市建设项目承建费用统一征收缴纳证书》记载：万洪公司建设的莲湖区解家村城中村改造御溪望城1号住宅楼等已缴纳完毕城建费用。《西安市人民政府办公厅转发西安市物价局、西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知》市政办法（2005）159号文件第一条载明：城市配套费用于城市规划范围内的城市道路、桥涵、排水、公共交通、道路照明、环卫绿化、垃圾处理，消防设施及天然气、集中供热等城市市政公用设施建设；第三条记载：城市配套费属专项征费，专款专用，12%用于城市集中供热公网建设。
庭审中，被告提供：1、西安市勘察测绘院《西安万洪房地产开发有限公司专项管线图》，用于证明截止2015年7月，御溪望城项目所在地的丰庆路，没有市政热力管网。原告对该图纸真实性不持异议。2、《西安市热力管线建设申请表》，记载供热单位为西安市热力总公司，用热单位为万洪公司，工程名称御溪望城（北区）支线热网工程，计划开、竣工日期为2015年11月20日至2015年12月20日，热源介质为高温热水。该表格加盖“西安市热力总公司”公章，原告对该表格真实性无异议。该表格中记载的工程项目因故至今未施工。
2015年10月16日，被告以《公告》形式将集中供暖问题向各位业主进行告知。公告称：由于市政热力管网不到位，支线管网设计、施工滞后，造成今年冬季估计无法供暖，已远远超过我公司解决范围，希望大家能够理解。我公司目前有专人不遗余力对接供暖问题，直到接通能正常供暖为止。
另查，被告于2013年12月27日通过西安晚报第19版以公告的形式通知业主交房。
再查，原被告双方在《房屋买卖合同》中已约定被告以书面的形式通知原告收房，双方自《房屋买卖合同》签定后，原告并未变更其联系方式，被告逾期交房时间自2014年1月1日起至2014年9月20日计263天。
上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、西安万洪房地产开发有限公司专项管线图、西安市热力管线建设申请表、西安市城建费用征收管理处发票、公告、照片及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件合法有效。合同第十四条约定的关于“公共配套建筑”交付日期条款和免责条款，对双方均产生拘束力。涉案房屋的供暖采用集中供热方式，采暖的前提是市政公用热力管网配套到位。该工程由市政统一规划，统一施工，因市政规划、建设等原因致御溪望城项目的供热管道目前无法铺设到位，致原告所购房屋至今未能供应暖气，属于非被告所能控制的因素。根据双方签订的房屋买卖合同中公共配套建筑免责条款之约定，此情形非出卖人原因造成。被告已按照市政要求向相关部门按时足额交纳了城建配套费用，履行了其应尽的义务，本院对其抗辩理由予以采信；原告要求被告支付延期供暖违约金的请求，本院不予支持。另，因原被告双方在《房屋买卖合同》中已明确约定被告应以书面形式通知原告收房。而被告仅已在西安晚报以公告形式通知业主交房为由，拒绝支付原告主张逾期交房违约金，与法相悖。故原告主张被告在通知原告交房时并未按照合同约定尽到告知义务，应向其支付逾期交房违约金46470元。符合相关法律规定，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条第一款、一百零七条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告西安万洪房地产开发有限公司支付原告王新逾期交房违约金46470元；
二、驳回原告王新的其他诉讼请求。
案件受理费1255元（原告已预交），原告王新承担255元，由被告西安万洪房地产开发有限公司承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 朱保建
审 判 员 张文兵
代理审判员 杨 婷
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 杨晨曦