河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2015）牟民初字第64号原告郑金梅，女，1964年8月1日生，汉族.委托代理人胡志红，河南王爱学律师事务所律师。被告李雪森，男，1960年4月15日生，汉族。委托代理人冯春林，河南天坤律师事务所律师。被告郑州万翔房地产开发有限公司法定代表人胡淑杰，该公司总经理。委托代理人孟凡龙，男，1988年11月13日生。原告郑金梅与被告李雪森、郑州万翔房地产开发有限公司（以下简称万翔公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑金梅及委托代理人胡志红，被告李雪森及委托代理人冯春林，被告万翔公司法人代表胡淑杰及万翔公司委托代理人孟凡龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1997年12月1日，经中牟县教育委员会批准，原告在中牟县电视塔西四百米处投资开办了“郑航成教学院中牟教学部”。2005年7月20日，原告以“郑航成教学院中牟教学部”名义与被告李雪森签订一份《转让协议书》，原告将教学部22.5亩土地及4224平方米楼房以220万元转让给李雪森。原告转让给被告的4224平方米楼房是教学楼和学生宿舍楼，该土地上教师宿舍、厨房、学生礼堂、厕所、大门两边的教室共计1867平方米及院内铺地砖566000块、水井、压力罐、六层楼地基出地平560平方米、水电配套、地下管道、绿化树六种460棵等物所有权仍归原告。今年，被告郑州万翔房地产开发有限公司将原告所有的上述财产全部拆除，原告得知后找郑州万翔房地产开发有限公司法定代表人郑建民问及此事。郑建民为原告提供一份公司与李雪森于2010年10月9日签订的《土地转让协议书》，协议书第一条约定转让的是土地使用权及地面附着物。原告便电话询问李雪森，李雪森说其没将原告的财产转让给郑建民，郑建民拆除的话由郑建民赔偿。二被告买卖原告的财产并相互推诿，严重侵犯原告的合法利益，二被告应负连带责任赔偿原告损失。二被告给原告造成上述财产损失800余万元，仅教师宿舍、厨房、学生礼堂、厕所、大门两边教室这几项计1867平方米建筑物的损失达500多万元。原告现暂主张500万元，对其余损失保留诉权。原告诉至法院，请求法院依法确认二被告2010年10月9日签订的《土地转让协议书》中有关地面附着物的部分内容（即协议书第一条、第二条、第四条中李雪森无权处分的地面附属物部分）无效；二被告连带赔偿原告损失500万元。原告提供的证据材料有：1、办学许可证一份，证明中牟教学部由郑金梅开办，郑金梅具有原告主体资格。2、国有土地使用证复印件一份，证明郑金梅是适格原告。3、中牟县计划委员会（1995）第30、36号文件各一份，证明经有关部门批准，郑金梅开办中牟教学部，符合办学条件。被告李雪森辩称：一、郑金梅并非适格原告，不具备诉讼主体资格。其与郑航成教学院中牟教学部于2005年签订《土地转让协议》，该宗地权利人为郑航成教学院中牟教学部，郑金梅不是合同相对方，与本案没有直接利害关系，不具备诉讼主体资格，无权以个人名义起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、第154条第1款第（三）项、《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条第1款及《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第208条之规定裁定驳回郑金梅的起诉。二、本案郑金梅所主张的权利已超过法定诉讼时效。根据《民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”本案中，郑金梅未提供任何证据证明诉讼时效中止、中断、延长的情形，其诉求已超出诉讼时效。三、郑金梅的起诉缺乏事实和法律依据。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条之规定——土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让。依据《河南省土地使用权出让和转让管理规定》第26条规定——土地使用权转让的，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。依据《中华人民共和国物权法》第146条规定——建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、附着物及附属设施一并处分。可见我国现行法律法规采取的是严格房地产权一致原则，即房屋所有权人与土地使用权人主体一致原则，房屋和土地使用权一同处分原则。这一原则通俗表达为“房随地走”和“地随房走”。具体体现为土地使用权转让时，其范围内的建筑物、附着物权属一并转让。结合本案，被告与郑航成教学院中牟教学部签订的《转让协议书》明确约定甲方将全部土地使用权（22.5亩）转让给被告，该土地转让当然附随了其全部地上建筑物、构筑物及其他附属设施、附属物等（该地上附属物均已残破无太大价值，双方交易时是大概估算），且被告事后办理了相关登记。另外，即便没有法律强制性规定，按日常生活经验分析，包括被告在内的任何人均不可能在土地交易过程中只买土地而将地上建筑物留给卖方，否则其购置土地意义何在？而原告偷换概念玩弄文字游戏，试图获取非法利益不应得到法律保护。综上所述，本案原告为谋取不当利益失去诚信，违背客观事实诉至法院，恳请法院依法裁定驳回郑金梅的起诉或判决驳回郑金梅的诉讼请求。被告李雪森提供的证据材料有：2005年7月20日转让协议复印件一份，证明合同相对方是李雪森和郑航成教学院中牟教学部。被告万翔公司辩称：一、根据合同的相对性，无论是郑航成教学院中牟教学部与李雪森签订的转让协议，还是李雪森与万翔公司签订的土地转让协议，原告郑金梅均非合同签订主体，郑金梅起诉万翔公司属于诉讼主体错误；二、依据物权法146条关于房地一体的法律规定，地上房屋等附着物与土地使用权在转让时一并转让，产生法律效力；三、根据万翔公司与李雪森签订的转让协议，万翔公司向李雪森支付转让款后有权拆除及清理土地上的附着物，且不承担土地转让前的任何债权债务，故万翔公司清除受让土地上附着物不需承担任何责任；四、万翔公司与李雪森签订的土地转让协议经公证机关公证，不存在合同法规定的无效情形，为有效合同。综上，原告起诉万翔公司要求赔偿无事实及法律依据，主体错误，法院应当予以驳回。被告万翔公司未提供证据材料。经庭审质证，依据有效证据、结合双方当事人的陈述及诉、辩意见，本院确认以下案件事实：经郑州航空工业管理学院成人教育学院发文同意，1997年12月1日，经中牟县教育委员会审批，郑航成教学院中牟教学部（以下简称教学部）成立，主办人和校长均为郑金梅，主办单位郑州航空工业管理学院成人教育学院。1998年10月16日，郑航成教学院中牟教学部以划拨方式取得校址占用范围即新县城商都大街北青年路西段南侧、面积21931.52平方米的土地使用权，《国有土地使用证》号为牟国用（1998）第121号。实际该教学部于1994年开始招生，2002年7月后停止招生，2005年7月因生源不足，教学部停办。该教学部尚未办理注销登记。2005年7月20日，教学部（甲方）经与李雪森（乙方）协商，签订《转让协议书》一份，约定甲方将其土地22.5亩、教学楼等房屋4224平方米，以220万元的价格转让给乙方。合同落款处有教学部公章及郑金梅、李雪森的签名。原告认可其作为教学部时任法人代表在合同上签名。2005年10月31日，李雪森以出让方式取得该位于青年路西段南侧二高对面、面积13949.838平方米的土地使用权，《国有土地使用证》号为牟国用（2005）第237号。2010年10月9日，转让方李雪森经与受让方万翔公司协商，签订《土地转让协议书》一份，约定李雪森将其名下的13949.838平方米土地使用权及地面附属物转让给万翔公司，土地使用权转让款及地面附属物补偿款总计903万元，并约定受让方免费拆除和清理该地上的附属物，受让方不承担转让前该土地上的任何债权债务。合同落款处有李雪森及万翔公司代表人郑建民的签名，并加盖万翔公司公章。后万翔公司清理了该地上的原有附属物，并新建了建筑物。原告认为二被告签订的《土地转让协议书》涉及李雪森无权处分的地面附属物，而万翔公司已将该部分附属物拆除，故要求二被告赔偿损失，双方发生纠纷。本院认为：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其它组织。本案中，教学部系经郑州航空工业管理学院成人教育学院和中牟县教育委员会批准而依法成立，有必要的财产，具备民事诉讼主体资格。原告郑金梅虽为教学部开办人兼校长，但与教学部为不同的责任主体。涉案土地原登记于教学部名下，教学部以自己的名义与李雪森签订了土地及附属物转让协议，且教学部并未被注销。综上所述，与本案转让协议纠纷有直接利害关系的是教学部而非郑金梅，故郑金梅不具有本案原告主体资格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告郑金梅的起诉。案件受理费四万六千八百元，退还原告郑金梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  张国宪审 判 员  王莉超人民陪审员  朱永安二〇一五年六月十五日书 记 员  马静爽