广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终7559号上诉人（原审原告）：李巧恒，男，1976年9月26日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：潘光育，广东流溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李晓生，男，1986年11月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：朱中杰，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李振彬，男，1957年7月25日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：张雪云，广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人：广州市房吧房地产经纪有限公司，住所地广东省广州市从化区街口街凤仪东路101号铺。法定代表人：吴锡明。上诉人李巧恒因与被上诉人李晓生、李振彬、原审第三人广州市房吧房地产经纪有限公司（以下简称房吧公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初2224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李巧恒的委托诉讼代理人潘光育、被上诉人李晓生及其委托诉讼代理人朱中杰、被上诉人李振彬的委托诉讼代理人张雪云到庭参加诉讼，原审第三人房吧公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李巧恒上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判李振彬向李巧恒支付从2017年1月14日起至2017年5月19日止的涉案房屋升值价值353616元；2.李振彬承担本案受理费用。事实和理由如下：一、虽然李巧恒于2017年3月31日收到李振彬不再出售涉案房屋信息，但李巧恒并未同意解除合同，反而敦促李振彬履行合同，一审法院仅凭李振彬短信告知李巧恒不同意出售涉案房屋这一事实就采纳2017年3月31日的《报告书》，缺乏法律依据。二、李巧恒于2017年3月23日电话催告李振彬办理过户手续，李振彬答应于同年4月10日配合办理过户，但却在3月31日发短信告知李巧恒不同意出售房屋。主要原因是从化区总体楼价从2017年3月开始快速升值，从广州市亿房地产土地评估有限公司出具的两份《报告书》可看出，从化区楼价在2017年3月31日至2017年5月19日仅49天就升值289713元，导致李振彬父子不同意再出售涉案房屋。李巧恒卖了房产筹备资金购买涉案房屋，李振彬应根据公平原则补偿李巧恒的损失。被上诉人李晓生答辩称：不同意李巧恒的上诉请求。李晓生作为涉案房屋的产权人，不知道李巧恒和李振彬签订合同，李巧恒或中介公司从未以任何方式向我方了解房屋出售的意向及情况。而我方自知道李振彬与李巧恒出售涉案房屋时起，当即表示不同意出售涉案房屋，李振彬也一直与李巧恒沟通，3月份已经多次拒绝李巧恒出售涉案房屋，所以认定合同在2017年3月31日解除符合事实与法律依据。请求二审法院予以维持。被上诉人李振彬答辩称：一、关于李巧恒主张的合同解除时间，即评估报告的时间节点问题。首先，通过一审可知，李巧恒所发出的两份函件均是自行起草、邮寄、选择相应的时间节点，该时间根本没有合同上的依据，也没有法律上的依据，完全是由李巧恒自行确定的事情，且根据一审审理可知，李巧恒所提交的给李振彬以及一审法院的两份函件，与李巧恒自己所持有的两份函件上面所显示的落款时间均不一致。因此也无法确定李巧恒起草及发函的时间，而且该时间完全是由李巧恒自行决定的。其次，在3月31日李振彬已经明确告知李巧恒该房屋的业主不同意出售涉案房屋，而在一审中李巧恒也确认收到了该通知。李巧恒在接到该通知之后已经明知合同已经无法履行，其应当采取及时另选其他房屋进行购置，或者防止损失扩大的措施。然而，李巧恒却没有采取任何的措施，而是在本案中主张应当按照其发函的时间来确定解除合同的时间，这明显不合理。因此一审法院根据3月31日双方均知晓合同无法履行的时间来确定合同解除以及房屋评估的价值节点是合理的。恳请二审法院予以维持。二、关于过错承担的问题，从一审中可知，在签订合同时，李巧恒已经知晓房屋的所有权人是李晓生，而非李振彬，这一点作为房屋中介的房吧公司也在一审中予以确认，也就是说李巧恒在一开始就明知涉案房屋为无权处分，极有可能存在无法交易的风险。在一审判决第十页一审法院虽认定李振彬是导致本案纠纷的主要原因，李巧恒在其中亦存在过错，但一审法院判决李振彬完全承担赔偿责任，而没有按照相应的过错比例来进行承担，这一点我方是不予认可的，但出于其他考虑，我方没有选择上诉，仅此而已。综上所述，恳请二审法院对一审判决依法予以维持。原审第三人房吧公司经本院传票传唤未到庭陈述意见。2017年6月26日，李巧恒向一审法院起诉，请求判令：一、确认李巧恒与李晓生、李振彬于2017年1月14日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、李晓生、李振彬继续履行合同，迅速协助李巧恒将位于广州市从化区XX街XX路XX山庄XX路12号1603房办理过户到李巧恒名下；三、李晓生、李振彬从2017年3月28日起至办理完过户手续之日止每日按总楼价的千分之一计算支付违约金给李巧恒（现暂计至起诉之日约为58800元）；四、如第二项诉讼请求因非李巧恒方的原因导致涉案房产无法过户到李巧恒名下的，则判令李晓生、李振彬赔偿从2017年1月14日起至2017年5月19日时涉案房产升值部分的价值（现暂按估价40万计算，具体数额以第三方评估为准）和中介费8400元给李巧恒；五、李晓生、李振彬支付因本次诉讼产生的律师代理费18000元给李巧恒；六、本案诉讼费用由李晓生、李振彬共同负担。在一审案件审理过程中，李巧恒变更诉讼请求为：一、确认李巧恒与李晓生、李振彬于2017年1月14日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、确认李巧恒与李振彬于2017年1月14日签订的《房地产买卖合同》已于2017年5月19日解除；三、李晓生、李振彬退回李巧恒所交的定金30000元；四、李晓生、李振彬赔偿从2017年1月14日起至2017年5月19日止的涉案房屋升值价值353616元；五、李晓生、李振彬赔偿李巧恒支付的中介费8400元；六、李晓生、李振彬赔偿李巧恒因本次诉讼产生的律师代理费18000元；七、房吧公司与李晓生、李振彬共同承担第四、五、六项诉讼请求的赔偿责任；八、本案诉讼费、鉴定费由李晓生、李振彬承担。一审法院经审理查明：2017年1月14日，李巧恒（乙方）与李振彬（甲方代理人）、房吧公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，合同约定：房地产地址为从化市XX街XX路XX山庄XX路12号1603房，建筑面积为105.35平方米，物业成交价为840000元整。甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对该房地产享有完整产权，保证该房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况。第四条、中介服务费的给付：由乙方支付，乙方于本合同签订之日内向丙方支付8400元。第六条、付款方式：一次性付款，定金30000元，乙方应在签订本合同当日直接支付给甲方；楼价余款810000元，乙方应在交易过户当天向甲方支付。第七条、违约责任：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。签订合同同日，李巧恒向李振彬转账30000元，李振彬向李巧恒出具收款收据，载明：本人李振彬是从化市XX街XX路XX山庄XX路12号1603房代理人，现收到李巧恒交来承购该物业之定金30000元。签订合同同日，房吧公司向李巧恒出具收据，载明：今收到李巧恒购买御湖城E栋1603房的中介服务费。2017年5月8日，李巧恒通过邮政EMS分别向李晓生、李振彬发去信件，内容为要求李晓生、李振彬继续履行合同并办理涉案房屋的过户手续。李巧恒支付30000元定金给李振彬后，合同未再继续履行。一审另查，2017年6月12日，李巧恒与广东流溪律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由广东流溪律师事务所指派潘光育律师作为李巧恒的委托诉讼代理人，代理李巧恒与李晓生、李振彬的房屋买卖合同纠纷，律师代理费为18000元。同日，广东流溪律师事务所向李巧恒出具律师代理费18000元的增值税普通发票。广州市亿信房地产土地评估有限公司出具《报告书》两份，载明：涉案房屋在2017年3月31日的市场价值为903903元，在2017年5月19日的市场价值为1193616元。涉案房屋的房地产权证书（粤房地权证从字第××号）显示：房地产权属人为李晓生单独所有，房屋坐落从化市XX街××山庄××号，建筑面积为105.35平方米。一审庭审中，李巧恒称：签订合同前房吧公司已告知李巧恒涉案房屋的所有权人为李晓生并阐明了有关风险，李巧恒出于信任与李振彬签订涉案合同；李巧恒在2017年3月31日收到李振彬发来关于明确不再出售涉案房屋的短信通知；李巧恒在2017年5月8日前已在电脑上编辑好寄送给李晓生、李振彬的函件内容，之前编辑的日期为2017年4月15日，但之后没有及时打印出来向李晓生、李振彬邮寄，然后李巧恒对电脑上编辑的内容重新修改日期等后进行打印邮寄，有可能其中一份没有更改为2017年5月19日，还是李巧恒的2017年4月15日。在一审提交证据时，李巧恒又在电脑上打印了两份通知书作为证据提交。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案存在以下几个问题：一、涉案合同的效力及是否应予解除。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述规定，李晓生、李振彬关于李巧恒与李振彬签订的房屋买卖合同无效的答辩意见，不予采纳。李巧恒支付30000元定金给李振彬后，李振彬没有再履行合同义务，现李巧恒主张解除涉案合同于法有据，予以支持。二、李晓生应否向李巧恒承担违约责任。本案中，李晓生表示其对其父亲李振彬出售涉案房屋给李巧恒的事实不知情；李巧恒表示在签订合同时知道涉案房屋登记在李晓生名下，但在李振彬未能出示书面委托证明的前提下与其签订了涉案合同。李巧恒的证据不足以证明李晓生对李振彬出售涉案房屋给李巧恒的事实知情，且在其向李晓生、李振彬发出继续履行合同的告知函后，李晓生并未对该合同进行追认，因此涉案合同对李晓生不发生效力，李晓生不应对李巧恒承担违约责任。三、涉案房屋评估报告书评估结果的采纳问题。涉案房屋的两份评估报告书评估价值时点分别为2017年3月31日和2017年5月19日。首先，李巧恒述称寄送给李晓生、李振彬的告知函中本意均为要求2017年5月19日办理涉案房屋的过户手续，但可能出现了寄送给李晓生、李振彬的函件中有一份该日期有误的情形，因此一审法院无法确认李巧恒寄送给李振彬的函件中要求其办理过户的日期是否为2017年5月19日，且该函件为李巧恒自行拟定，该日期也为李巧恒自行指定，并无合同依据，因此以评估时点为2017年5月19日的评估结果作为认定李巧恒损失的依据不具有合理性。同理，李巧恒主张涉案合同在2017年5月19日解除一审法院亦不予认定。其次，李巧恒确认于2017年3月31日收到关于李振彬明确不再出售涉案房屋的信息，李巧恒在仅向李振彬支付3万元定金的情况下在2017年3月31日后应及时采取另行购房等合理的措施避免损失进一步扩大，故一审法院依法采纳评估价值时点为2017年3月31日的评估结果作为认定李巧恒损失的依据。四、向李巧恒承担违约责任及赔偿责任的主体问题及数额问题。本案涉案合同无法履行的主要原因是李振彬在未取得李晓生明确授权的情况下就与李巧恒签订房屋买卖合同并收取李巧恒支付的定金后，在签订合同后无法按照合同约定履行合同义务，故李振彬构成违约，应向李巧恒承担违约责任。房吧公司主张其在签订合同时已提醒李巧恒关于李振彬非涉案房屋所有权人及相关风险，李巧恒对此亦予以确认，本案证据无法证明涉案合同未能继续履行与房吧公司有关，故对李巧恒及李晓生、李振彬认为房吧公司应共同承担赔偿责任的意见，不予支持。一审庭审中，李振彬称愿意按照合同约定返还定金30000元，但不同意承担赔偿责任，对此，一审法院认为：首先，李巧恒诉请李振彬应向其返还支付的购房定金30000元。李巧恒已经按照合同支付了30000元定金给李振彬，由于李振彬违约，李振彬应向李巧恒返还该30000元定金。其次，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”广州市亿信房地产土地评估有限公司出具的《报告书》结论显示涉案房屋在2017年3月31日的市场价值为903903元，与双方合同约定价格之差为63903元。李振彬违约系导致李巧恒损失扩大的主要原因，李巧恒若重新购房而此时房价已上涨导致李巧恒购买同样的房屋需付出更多对价。因此，根据公平原则及损失填平原则，一审法院对李巧恒全部损失认定为63903元，故李振彬应赔偿李巧恒63903元。因李振彬承担的违约责任足以弥补李巧恒在履行涉案合同过程中支出的中介费，故李巧恒要求李振彬承担中介费的诉讼请求，不予支持。另李巧恒支付的律师费并不属于其必须或必然产生的开支，对李巧恒主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2017年12月28日作出一审判决：一、确认李巧恒与李振彬于2017年1月14日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、解除李巧恒与李振彬于2017年1月14日签订的《房地产买卖合同》；三、李振彬应在本判决发生法律效力之日起十日内向李巧恒返还购房定金30000元；四、李振彬应在本判决发生法律效力之日起十日内向李巧恒支付赔偿金63903元；五、驳回李巧恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6484元，由李振彬负担。鉴定费8388元，由李巧恒负担2796元，由李振彬负担5592元。二审期间，各方当事人均无提交新的证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，李巧恒向一审法院提交的短信截图显示，李巧恒2017年3月24日向李振彬发出的短信中提及“我现自住的房子已出售他人并上星期完成过户手续，如果你此时反悔，我将面临无家可归”等内容。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据各方上诉、答辩意见，本案二审争议焦点是李振彬应向李巧恒承担的房屋涨价损失应截止至哪一日为止。本院分析如下：涉案房屋的产权人系李晓生，李振彬未取得李晓生的授权即出售房屋，李巧恒明知李振彬非房屋所有权人而签订买卖合同，李振彬、李巧恒二人对本案纠纷的产生均存有过错。考察李振彬、李巧恒二人就合同履行问题的沟通协商过程，李巧恒向一审法院提交的短信截图表明，至迟于2017年3月24日时，李巧恒已知晓李振彬拒绝继续履行合同的意思；一审诉讼中，李巧恒也确认其于2017年3月31日收到了李振彬明确不再出售涉案房屋的短信通知。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，李巧恒在得知李振彬违约后，应当采取适当的措施防止损失的继续扩大。李巧恒未采取适当措施防止损失扩大，亦不得就此后的房屋涨价损失要求赔偿。一审法院参照2017年3月31日涉案房屋的市场价值，认定李振彬应向李巧恒赔偿的房屋差价63903元，处理并无明显不当，李振彬亦无提出上诉，故本院予以维持。李巧恒上诉要求按照2017年5月19日的房屋市场价值确认房屋差价，理据不足，本院不予支持。综上，李巧恒的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6604.24元，由上诉人李巧恒负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年五月二十五日书记员  张 旭