北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第05740号
原告王安强，男，1988年9月2日出生，北京协和医学院博士生。
委托代理人刘悦洲，天津津云律师事务所律师。
被告北京金兰甫房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区丰桥路2号。
法定代表人吕照清，董事长。
委托代理人江滔滔，北京市慧海天合律师事务所律师。
原告王安强与被告北京金兰甫房地产开发有限公司（以下简称金兰甫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王安强的委托代理人刘悦洲，被告金兰甫公司的委托代理人江滔滔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王安强诉称：2013年6月2日，我与被告金兰甫公司签订了《北京市商品房预售合同》，该合同约定：由我购买被告金兰甫公司开发的优筑大厦1717号的房屋，总价款为2590972元，房屋应当于2013年11月15日前交付。第十四条约定，交房时间顺延后，出卖人逾期超过60日，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人已经交付房价款的壹%向买受人支付违约金。第十五条约定，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的活期存款利率付给利息。其后，我向被告金兰甫公司支付了全部购房款，但被告金兰甫公司未按合同约定向我交付房屋，直到2014年4月13日被告金兰甫公司才发给我《入住通知书》，通知我于2014年4月23日交房。同时合同约定房屋面积为68.61平方米，实际交房面积为72.37平方米，建筑面积误差比5.48%。2014年9月19日，我与被告解除了合同，但被告一直拖延返还房款。2015年2月17日，被告才向我返还房款2590972元并支付违约金25909.72元。被告逾期交房超过60日，面积误差比超过3%，被告依约应承担两项违约责任，即支付违约金和房款利息。然而原告的损失远远超过违约金，其中包括原告于2013年4月27日结婚，是为结婚而买房，因被告迟迟未交房而造成的损失；原告借来的购房款产生借款利息；原告租房居住产生的租金损失；原告为追索房款不得已诉讼而支付的律师费。被告占用原告购房款，省去了自身贷款利息，构成不当得利，应当返还；无论被告将原告购房款放于何处、贷于何处，都将自然产生利息，孳息应随本金返还。故我诉至法院，1、要求被告支付购房款利息共计470757.21元，从我实际支付购房款之日至2015年2月17日，按年利率12%计算；2、要求被告支付违约金444847.49元；3、要求被告支付自2013年11月15日至2015年2月12日的租金损失57647.33元；4、要求被告支付律师费151070元；5、诉讼费用由被告承担。
被告金兰甫公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告依照年利率12%要求给付利息无法律依据，合同第十四条约定，交房时间顺延后，出卖人逾期超过60日，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人已经交付房价款的壹%向买受人支付违约金。2014年9月19日双方协商一致签订《退房协议》解除原购房合同，并约定被告按房款的壹%支付违约金。《北京市商品房预售合同》及《退房协议》均是双方真实意思表示，应当履行，被告已依约向原告支付违约金25909.72元。第二，原告以逾期交房的原因解除合同，并没有选择面积误差比超出3%的原因解除合同，被告已承担解除合同的责任，不可重复承担，并且《北京市商品房预售合同》已解除，面积误差对原告无影响，也未造成原告实际损失。第三，《北京市商品房预售合同》约定该商品房的用途为写字楼，非住宅，原告称为结婚买房与事实不符，且原告称2013年5月结婚，而《北京市商品房预售合同》约定的交房时间为2013年11月15日，原告说法自相矛盾。第四，原告主张的律师费于法无据。第五，不同意支付租金损失，我们已按退房协议承担违约责任，原告的租金损失是基于自己居住产生的，与涉诉房屋的用途不一致，与购买涉诉房屋无因果关系。第六，不同意原告提出的违约金的诉讼请求。双方协商一致达成《退房协议》，已就预售合同的解除及被告应当承担的违约责任达成合意，被告已全部履行《退房协议》义务，不存在再支付违约金的情形。且依据合同法规定，约定的违约金只有低于造成的损失，当事人才能请求法院增加，但原告现没有证据证明其自身存在损失，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年6月2日，原告王安强与被告北京金兰甫房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，该合同约定：原告王安强购买被告金兰甫公司开发的位于丰台区葛家村西里1号金兰家苑公建区商业、酒店、写字楼14层1单元1717号的房屋，该商品房的用途为写字楼，房屋总价款为2590972元。出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房。关于出卖人的逾期交房责任约定为，交房时间顺延后，出卖人逾期超过60日，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人已经交付房价款的壹%向买受人支付违约金。关于面积差异处理约定为，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的活期存款利率付给利息。合同还对其他相关内容进行了约定。
关于购房款的支付，原告王安强依照合同约定陆续支付全部购房款2590972元，分别为2013年5月18日支付50000元，2013年5月25日支付500000元，2013年6月2日支付750972元，2013年10月27日支付1290000元。被告金兰甫公司对此予以认可。
关于房屋的交付，被告金兰甫公司并未依照合同约定的时间在2013年11月15日前向原告王安强交付房屋。2014年4月13日，被告金兰甫公司向原告王安强发送了《入住通知书》，通知原告王安强可以在2014年4月23日收房。原告王安强未实际收房，被告对此予以认可。
关于面积误差比，双方签订的《北京市商品房预售合同》约定，涉诉房屋预测建筑面积共68.61平方米；庭审中，双方均认可涉诉房屋实测建筑面积为72.37平方米，建筑面积误差比超过3%。
2014年9月19日，原告与被告签订《退房协议》，约定经双方友好协商，因被告延期交房，原告提出退房一事，达成如下协议：一、被告同意原告的退房要求，并向原告退还已支付的购房款2590972元及因延期交房的违约金，按总房款的壹%金额为25909.72元；二、双方共同到北京房屋土地管理局办理注销登记；在北京房屋土地管理局确认解除此商品房预售登记后，被告将本协议第一条约定的款项退还给原告，原告在收取上述款项时应提供付款证明，向被告退还包括但不限于购房发票等全部相关凭证；三、本协议自双方签字盖章后生效，原购房合同在北京房屋土地管理局确认解除此商品房预售登记后解除，自原购房合同解除之日起，被告有权另行出售该房屋，但被告负有按本协议约定的时间返还原告上述全部款项的义务。双方一致认可2014年9月19日，解除涉诉房屋的商品房预售登记。2015年2月17日，被告向原告返还购房款2590972元及因延期交房的违约金25909.72元。
原告王安强主张合同解除后被告应当退还购房款及利息，而因被告违约，应当适用较高的利率水平，故按照中国人民银行同期贷款利率6.15%为基础，中国人民银行对中小企业贷款利率一般上浮30%，再按照贷款罚息利率加收50%，被告应当按照年利率12%支付原告利息损失，且上述年利率与理财水平相当。被告对此不予认可，其认为双方已就合同解除事宜签订《退房协议》，原告因被告延期交房提出退房，被告退还原告购房款及因延期交房的违约金。被告已依据《退房协议》承担相应的违约责任，不应再支付上述利息。
原告王安强认为被告存在逾期交房和面积误差比超过3%两项违约行为，且合同约定的违约金数额过低，故其要求被告比照其实际损失支付违约金，其实际损失包括利息损失、租金损失、律师费损失和房屋涨价损失，具体数额是按照原告的利息损失数额确定的，并扣除被告已支付的违约金25909.72元。被告对此不予认可，认为双方协商一致达成《退房协议》，已就预售合同的解除及被告应当承担的违约责任达成合意，被告已全部履行《退房协议》，不应再支付违约金。
原告提交2014年2月11日至2015年2月10日的房屋租赁合同及房屋租金收据、2015年2月11日至2016年2月10日的房屋租赁合同及2015年2月11日至2015年5月10日的房屋租金收据，以证明其主张的2013年11月15至2015年2月12的租金损失。被告对上述证据的真实性及证明目的不予认可，涉诉房屋用途为写字楼，原告是否租房与本案无关。
原告提交《委托代理合同》及律师费发票，以证明原告的律师费151070元损失。被告对上述证据的真实性不予认可，且原告主张赔偿律师费损失无法律依据。
关于签订《退房协议》后应当何时返还购房款及违约金一节，原告主张其于2014年4月29日向被告提出退房申请，被告称退房需经过公司审批；2014年7月24日其向被告邮寄发《函》，要求被告于发函之日10日内退还购房款2590972元并按合同约定支付违约金25909元；直至2014年9月19日被告才同意签订《退房协议》；《退房协议》虽未明确约定返还时间，但被告应在合理期限内返还；签订《退房协议》后多次催促被告，被告一直称资金紧张，直到2015年2月才通知可以退款并要求提供账号。被告不认可原告于2014年4月29日提出退房，但认可收到原告邮寄发出的《函》，且认为原告在上述《函》中亦认可合同解除后应当退还的退房款及违约金数额，不论原告何时提出退房，双方达成《退房协议》后应当按照《退房协议》执行；《退房协议》中未约定具体返还时间，且退款需经公司内部财务审批，解除商品房预售登记后60日内为合理期限，即被告应于2014年11月19日前返还购房款及违约金。
庭审中，原告主张双方关于利息损失口头协商过，但未形成一致的书面意见。被告对此不予认可，现只同意按照中国人民银行活期存款利率以已付房款为基数支付自2014年11月19日至2015年2月17日的利息，利率水平最高应不超过中国人民银行同期贷款利率。
以上事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、购房款收据、《退房协议》、《入住通知书》等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告王安强与被告金兰甫公司签订的《北京市商品房预售合同》及《退房协议》内容未违反我国相关法律、法规的规定，合法有效，双方当事人均应依照协议的约定履行各自的权利义务。因双方所签订的《退房协议》中明确记载退房原因及违约金的支付问题，未记载利息、租金等损失问题，且金兰甫公司已将王安强所交纳的购房款及退房协议中约定违约金予以返还，退房协议业已履行完毕，故王安强以金兰甫公司逾期交房及涉诉房屋面积误差比超过3%为由要求金兰甫公司赔偿《退房协议》签订之前的利息及租金损失，缺乏依据，本院不予支持。依据《退房协议》的约定，在北京房屋土地管理局确认解除此商品房预售登记后，被告将本协议约定的款项退还给原告。本案中，双方均认可涉诉房屋的商品房预售登记于2014年9月19日解除。商品房预售登记解除后，被告应依约及时将本协议约定的款项退还给原告。签订《退房协议》之前原告已发《函》催促被告返还购房款及违约金，且被告是因自身财务原因未及时履行《退房协议》，故被告应当以原告已付购房款为基数支付自2014年9月20日至2015年2月17日被告实际退还之日止的利息。被告关于其应于2014年11月19日前返还购房款及违约金的抗辩意见，本院不予采纳。关于上述利息计算标准，本院认为应按照同期人民银行贷款利率的标准计算，原告主张按照年利率12%的诉请过高，应予驳回。本案系商品房预售合同纠纷，原告关于律师费损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院难以支持。关于违约金一节，本院认为双方的签署《退房协议》已明确约定违约金的数额，且违约金数额足以弥补逾期交房给原告造成的损失，故原告认为合同约定的违约金过低要求增加违约金的诉讼请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京金兰甫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内以购房款二百五十九万零九百七十二元为基数按照中国人民银行同期贷款利率给付王安强二Ｏ一四年九月二十日至二Ｏ一五年二月十七日的利息。
二、驳回原告王安强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万六千七百一十一元，由被告北京金兰甫房地产开发有限公司负担三千元（于本判决生效之日起七日内交纳），原告王安强负担一万三千七百一十一元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁 艳
人民审判员 欧裕法
人民审判员 王素林
二〇一五年六月十六日
书 记 员 王旻忞
宋悦