山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初4745号原告：王汉玺，男，汉族，住青岛市。原告：魏晓丽，女，汉族，住胶州市。共同委托诉讼代理人：匡磊，山东诚功（胶州）律师事务所律师。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地胶州市。法定代表人：梁炳植，董事长。委托诉讼代理人：王学堂，男，汉族，住青岛市黄岛区，系青岛联合利丰房地产开发有限公司员工.原告王汉玺、魏晓丽与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王汉玺、魏晓丽的共同委托诉讼代理人匡磊、被告联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王汉玺、魏晓丽向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告逾期交房违约金37786元；二、判令被告支付给原告逾期办理房屋权属证书违约金108612元；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求，将第一项诉讼请求明确为判令被告支付给原告逾期交房违约金37786元，逾期交房违约金的计算方式：自2015年7月1日至2016年9月19日，本金845316元×日万分之一×447天，共计37786元。事实和理由：原被告于2014年11月25日签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区16号楼2单元10层1002户商品房一套，总价款845316元，合同第11条约定被告应于2015年6月30日前将房屋交付给原告。合同第十二条同时约定，若未按期交房，应按己交付房款的日万分之一支付违约金。故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告联合利丰公司辩称：一、被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任。根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明，工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网。2017年4月份胶州市建设局还要求被告承诺在半岛蓝湾北区的工程建设中污水的处理要自行处理，待外部市政管网接入时，报市排水行政主管部门审批同意，这也充分证明了涉案小区至今未完善市政管网，因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房非被告的责任应予以免责，不应承担违约责任。二、原告主张已收楼后的违约金没有事实和法律依据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案所涉房屋被告已于2015年10月19日交付原告使用，原告领取了钥匙并签订了《收楼确认单》，被告虽然于2016年9月2日办理了房屋竣工备案登记，但这并不影响房屋的质量及原告的使用。故原告主张支付2015年10月19日以后的违约金没有事实和法律依据。综上所述，请求人民法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王汉玺、魏晓丽向本院提交了如下证据材料：证据1、《青岛市商品房预售合同》（编号201400187630）原件及复印件各一份。证明2014年11月25日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区16号楼2单元1002户房屋，房屋总价款845316元。预售合同约定被告应当在房屋竣工验收后于2015年6月30日前将房屋交付给乙方，逾期交房的，被告按已付房价款日万分之一支付给原告违约金。证据2、销售不动产统一发票原件及复印件各一份。证明原告向被告支付半岛蓝湾小区16号楼2单元1002户房屋的购房款845316元，被告为原告开具发票。证据3、个人购房借款合同原件及复印件各一份。证明2014年12月18日，原告向中信银行贷款590000元，且银行己将房款支付给被告。证据4、预售款专用发票原件及复印件各两份。证明原告于2014年11月25日前支付购房款255316元，2015年1月30日前支付购房款590000元，被告为原告出具发票。被告对原告所提交证据材料的真实性及证明事项均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：证据1、收楼确认单一份。证明原告已于2015年10月19日办理收楼手续；证据2、工程竣工验收备案证复印件一份。证明涉案工程已经过竣工验收；证据3、《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》及情况说明各一份，证明被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任；证据4、承诺书一份，证明被告至今没有市政配套管网。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1、2的真实性没有异议，证据二不符合合同约定的交房条件；证据3系复印件，不予质证；证据4的真实性有异议，是被告单方出具，不予认可。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据及被告提交的证据1、2，双方表示均无异议，本院予以采信；关于被告提交的证据3，因系复印件且原告不予认可，故对该证据的证明效力，本院不予认可；关于被告提交的证据4，因系被告单方制作且原告不予认可，故对该证据的证明效力，本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2014年11月25日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区16号楼2单元10层1002户商品房一套，房屋价款845316元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2015年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2014年11月25日原告向被告支付购房首付款255316元，2014年12月18日原告向中信银行贷款590000元，原告已经将全部房款支付给被告，原告完成了购房合同所约定的合同义务。另查明，2015年10月19日，被告将涉案房屋交付给原告。2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。本院认为，被告抗辩逾期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2015年6月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。被告已于2015年10月19日将涉案房屋交付原告使用，但涉案房屋直到2016年9月2日才取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋才具备了合同约定的交付条件，故原告主张2016年9月2日及以后的逾期交房违约金本院不予支持。根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案房屋的交付时间应为2015年6月30日前，房屋总价款为845316元，故本院确认被告应支付原告2015年7月1日至2016年9月1日共429天以845316元为基数按日万分一计算的逾期交房违约金共计36264.05元（本金845316元×日万分之一×429天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王汉玺、魏晓丽逾期交房违约金共计36264.05元；二、驳回原告王汉玺、魏晓丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按照原告法庭辩论终结前诉讼请求收取745元，因适用简易程序减半收取372.5元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担，多收取的诉讼费2483元，退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一七年七月十一日书记员  刘岩红