浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍民一初字第4076号
原告绍兴华威化工有限公司。
法定代表人王金兔。
委托代理人（特别授权代理）汪文峰。
被告尉文斌。
原告绍兴华威化工有限公司诉被告尉文斌租赁合同纠纷一案，于2007年9月21日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由审判员沈强独任审判，于2007年10月18日、11月2日公开开庭进行了审理。原告绍兴华威化工有限公司的委托代理人汪文峰、被告尉文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴华威化工有限公司诉称，1995年，原绍兴硫酸厂在平水镇洋桥村建设职工2号住宅楼，建筑面积为1，820.75平方米，该建设工程办理了相应的审批手续，经绍兴县城乡建设局规划许可。1995年5月10日，原绍兴硫酸厂与绍兴县建筑实业公司签订《住宅楼工程承建合同书》，由绍兴县建筑实业公司承建，工程于1995年11月30日竣工，质量评定为优良。同年12月28日，原绍兴硫酸厂与被告签订《房屋使用协议》一份，被告租用该住宅楼402室房屋一套，交押金11，000元，其利息冲抵房租费，1999年2月，原绍兴硫酸厂转制为绍兴华威化工有限公司，其设备、物资及债权债务、职工安置，全部由新组建的原告承担。2007年3月31日，我公司与被告签订协议书一份，约定双方的住房使用协议同时终止，被告应在同年5月31日前将原租赁使用的房屋腾空，在房屋拆除置换后，再由原告交付新房，但被告至今未按协议书约定腾空房屋。故起诉要求被告腾退位于平水镇洋桥村原告2号职工住宅楼402室房屋一套，将该房屋返还给原告。
被告尉文斌辩称，房屋是我和绍兴硫酸厂集资建造的，属共有财产，原告作为绍兴硫酸厂房产权利的受让人，在转让时没有通知共有一方，更没有经得我的书面同意，应属转让无效，要求驳回原告的诉讼请求，2007年3月31日的协议是在原告利诱、附以口头承诺的情况下被迫所签，条款严重不平等，属显失公平合同，绍兴硫酸厂没有履行1995年12月28日协议第八条的规定，导致我没有享受房改政策，给我造成重大的经济损失，要求原告赔偿经济损失。
在庭审过程中，原、被告为证明自己的主张，各自提供了相应证据并对对方所提供的证据进行了质证，本院认定如下：
1、原告提供了本院（2007）绍民一初字第2044号民事判决书、浙江省绍兴市中级人民法院（2007）绍中民一终字第598号民事判决书各一份，绍县征字（92）61号国家建设用地呈报表、绍兴县土地管理局绍县土管建（1992）第330号文件、（92）0620092建设用地规划许可证、征用土地协议书、绍兴县基本建设项目审批单、绍兴县非生产性基本建设项目申请表、住宅楼工程承建合同书、浙江省绍兴县建筑安装专用发票四份、开工申请报告、竣工报告、分部工程质量评定表，1995年12月28日房屋使用协议一份，用以证明原告系房屋所有权人，被告系房屋承租人；被告质证认为对房屋系原绍兴硫酸厂合法建造的事实无异议，但认为不能说房屋系原告的财产；
2、原告提供了绍兴县工商行政管理局企业档案五页及本院（2007）绍民一初字第2044号民事判决书、浙江省绍兴市中级人民法院（2007）绍中民一终字第598号民事判决书各一份，用以证明绍兴县硫酸厂变更为绍兴硫酸厂，绍兴硫酸厂于1999年3月转制为原告，原绍兴硫酸厂的设备、物资及债权债务、职工安置，全部由新组建的绍兴华威化工有限公司承担；被告质证认为该工商登记的绍兴华威化工有限公司不是现在的原告，工商登记中的绍兴华威化工有限公司系国有控股公司，于2001年12月至2002年变更为自然人控股的公司；
3、原告提供2007年3月31日协议书及2007年8月31日补充协议条款，用以证明原、被告房屋使用协议终止，被告应将租赁的房屋腾空；被告质证认为真实性无异议，但其中只约定原告的权利，没有说明是个有所有还是集体所有，只约定了超出部分面积按每平方米2，800元计算，没有说明缩减部分按什么标准计算，没有约定今后原告迟交房怎么赔偿的问题，对安置补偿费的约定也不公平；
4、原告提供咨询业务委托书及职工住宅装修情况表、2007年8月22日绍兴建筑经济事务所估价报告书一份，用以证明根据协议书的约定，被告使用期间的装潢已由相关评估机构进行评估，不存在被告不能腾空的理由。被告质证认为该份评估报告未经其签字确认，不承认该份评估报告，只承认当时丈量的尺寸，而且该份评估报告没有相关评估师的资料；
5、被告提供原告的工商登记档案材料一组，用以证明原告与原绍兴华威化工有限公司不是同一概念的企业。原告质证认为真实性无异议，但认为公司股东的变更不影响民事权利的行使；
6、被告提供收款收据一份及原告已提供的1995年12月28日房屋使用协议一份，用以证明该房屋经适当集资；原告质证认为真实性无异议，但认为该协议第二条表述的是以利息冲抵房租。
综上，本院认定上述证据的真实性已经双方陈述一致，均可按证据的内容来确认证明内容。
经审理，本院对如下事实进行确认：
1995年5月，原绍兴硫酸厂经审批后在绍兴县平水镇洋桥建造2号职工住宅楼一幢，于同年11月30日竣工。同年12月，原绍兴硫酸厂对住宅楼进行分配，于该月28日与被告签订房屋使用协议一份，该协议载明一、原绍兴硫酸厂分配给乙方（即住户）使用房屋为2幢4层402室套房一套，房屋层次采取抽签办法决定，房屋只有使用权，没有产权，如离厂时，房屋交回，押金退回，房屋使用协议同时终止；二、所分配使用房屋，是由原绍兴硫酸厂拨款建造，产权归原绍兴硫酸厂，分配居住者适当集资交纳押金，其利息抵充房租费，居住者只有使用权，没有产权，在使用期间不得转卖、转租，签约后乙方应缴纳押金（具体按楼层不同分别缴纳），今后如乙方工作调动，将房屋归还时，必须门窗齐全，设施完好，如有损坏应修复赔偿，才能退还押金，否则有原绍兴硫酸厂雇工修复，所需费用在押金中扣除；三、乙方房屋分配居住后，在不影响改变原屋结构的前提下，允许乙方在室内美化装饰，如工作调动，住房交还后，室内装饰费用，厂方一概不负责处理；四、乙方居住使用时，应遵守社会公德，通道走廊公共设施等要共同爱护，不得占用堵塞，水、电应自行安装分表，按实分月向行政科缴费，不得拖欠；五、乙方住房使用时，不得任意更改门窗、开店营业或设作场、加工产品等，不能影响邻居休息；六、房屋由厂方负责保险，如遇特殊情况房屋受到损失，乙方应保护现场，及时向保险公司及有关部门报告；七、房屋居住使用后，对公共设施或楼面渗漏等质量问题，在规定保质期内，由厂方负责责成施工单位修复，如属于使用不当引起损坏，应由乙方自行负责；八、今后如出台有关房改政策，双方应按上级房改政策办理，修改合同；九、本协议签订后，如乙方工作不调动，应长期有效，如工作调动则按《新建职工住宅楼的分配政策意见》执行，按规定房屋交还，如有损坏，修复原样，押金退还，本协议同时终止。协议签订后，被告于当日按约交纳住宅楼集资押金11，000元，由原绍兴硫酸厂开具了收款收据，被告即开始使用该房屋至今。1999年2月，原绍兴硫酸厂因企业转制，向绍兴县工商行政管理局申请注销，其设备、物资及债权债务、职工安置，全部由新组建的绍兴华威化工有限公司承担，于同年2月5日经审批同意。
2007年3月31日，原、被告签订协议书一份，载明根据规划需要，原告的建筑物需拆除，现就建筑物的处置与被告达成协议，原告建筑物置换后，总体位置原则上与原位置相近，具体以镇统一规划为准，置换后住宅主体可依法取得合法手续，三证齐全，配套的自行车棚位于主体建筑底层，车棚无产权证；原告原租赁给乙方使用的建筑物位于原甲方建筑物2幢402室，经置换后，原告将建筑物所有权转让给被告，具体楼层、位置按原租赁使用的楼层、位置对号入座；建筑物置换后，住房主体建筑面积控制标准（根据相关政策及开发商具体规划包括公摊面积）统一为90m2，具体以政府及开发商的统一规划为准，超减范围控制2%，住房结构与公共配套设施以统一规划为准，配套的自行车棚控制标准为建筑面积5m2，具体车棚位置、大小由该幢住宅用户统一抽签决定；住宅主体楼层系数按房产开发商统一确定为准计算；住宅主体建筑面积在控制标准范围内，按基准价1400元／m2×楼层系数结算转让金额，面积溢出部分按2800元／m2×楼层系数结算；自行车棚建筑面积在控制标准内按1000元／m2结算，面积溢出部分按1300元／m2结算；协议签订后，被告应在2007年5月31日前将原租赁使用的房屋腾空，并经原、被告双方共同验收签字，如因被告原因腾空延迟，造成总体规划建设延误，被告应承担相应的经济和法律责任；新住宅交房时间原则上为2008年11月底前，如因租赁户原因延误，则整体交房时间相应顺延；自被告腾空房屋、双方共同验收之日起至开发商交房之日止，过渡期间安置问题由被告自行解决，原告一次性补偿乙方过渡安置补偿费2000元，并在总转让金额中扣除；原被告在租赁使用期间的装璜，可由各租赁户选派代表3人与原告一起寻找具有相关资格的评估公司进行评估，其中建筑物内可搬迁的家电、家具、照明电器、燃具等不列入评估范围，由被告自行拆除搬迁，其余装璜费用以评估公司按相关法规政策评估为准由原告补偿给被告，款项在总转让金额中扣除；原五楼租赁户如需建造阁楼，需原五楼所有租赁户共同签署书面意见，由原告向政府统一要求，阁楼根据建筑面积按1800元／m2结算；本协议签订后，原原、被双方的住房使用协议同时终止，原告退还乙方租赁押金，被告向甲方先预缴转让金2万元，待置换房交房时根据实际建筑面积、楼层系数、车棚、应扣补款等进行结算，被告补缴余款后依法办理合法手续；本协议签订后至开发商交房期间，被告如与原告脱离劳动关系，则本协议自行作废，原告退还预缴款，转让终止；未尽事宜，另行商定；本协议一式贰份，原、被告双方各执壹份，双方签字或盖章后生效。该协议签订后，原告与户主代表三人共同委托绍兴市建筑经济事务所对职工住宅室内装修项目进行评估，其中对被告所使用的房屋内装修进行了丈量，并出具了评估报告。被告至今未腾空搬迁出所使用的职工住宅楼2号楼402室。
本院认为，原绍兴硫酸厂建造2号职工住宅楼后，将其中402室分配给被告使用，双方达成了房屋使用协议，该协议的内容表明被告对该房屋不享有产权，只享有使用权，被告所缴纳的集资押金在房屋交回时予以退回，并以其利息抵充房租费，该集资押金性质应为押金，该协议系租赁合同性质。原告在原绍兴硫酸厂注销后，经有关部门审批，对原绍兴硫酸厂的设备物资、债权债务及职工安置进行承担，故原告可就2号职工住宅楼的相关权利进行主张。原、被告已于2007年3月31日签订协议书一份，该协议书内容载明房屋使用协议终止，并约定原告应腾空所租赁使用的房屋，故原房屋使用协议经双方协商一致后终止，被告理应按约腾退出该房屋，原告要求被告腾退房屋的理由正当，应予支持。被告认为原告在签订2007年3月31日协议书时存在利诱威胁的情形，但无相应证据证明，本院不予采信。被告认为原告与1999年转制时的绍兴华威化工有限公司主体不同，根据该企业登记档案显示，该企业仅存在内部股东的变更，不影响其对外的权利义务的承受。被告主张原告未执行房改政策，但被告所主张的房改政策不及于原告，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：
被告尉文斌应腾退座落于绍兴县平水镇新桥村洋桥原绍兴硫酸厂2号职工住宅楼402室房屋一套，将该房屋交还给原告绍兴华威化工有限公司，于本判决生效后十日内履行完毕。
案件受理费1，200元，减半收取600元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 沈强
二〇〇七年十一月七日
书记员 邹婷