萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第2033号
原告刘某安，男，汉族。
原告肖某明，女，汉族。
原告刘某甲，男，汉族。
原告刘某乙，男，汉族。
四原告的共同委托代理人曾佑华，萍乡市诚信法律事务中心法律工作者。
被告李某基，男，汉族。
委托代理人石某萍，女，汉族，系被告妻子。
委托代理人张建，江西和园律师事务所律师。
原告刘某安、肖某明、刘某甲、刘某乙与被告李某基买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员邹小蓉适用简易程序分别于2015年11月25日及2015年12月29日两次公开开庭进行了审理，第一次开庭原告刘某甲及四原告的共同委托代理人曾佑华、被告李某基及其委托代理人石某萍、张建到庭参加了诉讼；第二次开庭原告刘某甲及四原告的共同委托代理人曾佑华、被告李某基的委托代理人张建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某安、肖某明、刘某甲、刘某乙诉称：原告刘某安与被告李某基于2012年5月14日签订一份旧住宅基地买卖协议，在原告刘某安与被告签订协议时，其他原告对该协议的内容一概不知，原告刘某安私下与被告签订的协议违反我国有关法律规定，剥夺了其他原告的合法权益，原告肖某明、刘某甲、刘某乙认为该协议严重违反法律规定，故诉诸法院，请求判令：一、依法确认原告刘某安与被告李某基签订的协议无效；二、本案诉讼费由被告承担。
被告李某基辩称：一、原告所诉不属实，刘某安是作为宅基地的登记所有人，有权处分该宅基地，且四原告对买卖旧宅及宅基地是知情的，签订买卖协议时肖某明在场。二、该住宅由被告管理和使用三年多，原告并未主张权利，且原告也有其它住房和宅基地，原告的权益未因双方的买卖协议而受损。三、法律及相关政策禁止城镇人口买卖农村宅基地，但未禁止同一经济集体组织的人员内部转让宅基地，本案原、被告双方都是周江管理处的村民，故本案买卖协议不违反法律规定。四、被告购买住宅基地后虽未变更宅基地的登记所有人，但物权登记并不影响本案买卖协议的效力，不能作为确认合同无效的依据。
原告刘某安、肖某明、刘某甲、刘某乙为支持自己的诉讼请求向法庭举证、被告李某基质证及本院对证据的分析、认定情况：
1、四原告的身份证复印件和被告的常住人口基本信息表各一份，证明原告和被告的主体适格。被告质证后对该组证据无异议，并提出该证据可证明原、被告均属周江管理处村民。该组证据本院予以采信。
2、集体土地使用证复印件一份，2012年5月14日原告刘某安与被告李某基签订的协议书一份。证明该协议违反了法律规定，且协议上只有原告刘某安一个人签字，属于无权处分。被告质证后对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该宅基地使用证上只登记刘某安一个人的名字，故被告在签订协议时，有理由相信原告刘某安有权处分。本院认为，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该组证据本院予以采信。至于原告的证明目的，本院将结合本案其他证据及当事人陈述综合予以认定。
被告李某基为支持自己的抗辩理由向法庭举证、四原告质证及本院对证据的分析、认定情况：
1、李某基的常住人口登记卡一份。证明被告的身份情况以及是周江管理处村民。原告质证后对该份证据无异议。该份证据本院予以采信。
2、集体土地使用证一份，2012年5月14日原告刘某安与被告李某基签订的协议书一份，房屋相片一张。证明2012年5月14日原告刘某安将周江村的宅基地和房屋卖给了被告李某基，相片证明房屋的全貌，证明房屋是一个比较破旧的房屋。原告质证后对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对协议书的证明目的有异议，宅基地上的附属物可以买卖，但宅基地不能转让和买卖，故协议内容违反了法律规定；且刘某安一人签订协议剥夺了其他共有人的权益。本院认为，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该组证据本院予以采信。至于被告关于协议书的证明目的，本院将结合本案其他证据及当事人陈述综合予以认定。
3、李曾月的调查笔录一份，常住人口登记卡二份，出院记录和出院证明各一份。证明李增月因有病不能出庭作证，其可证明原、被告签订协议时肖某明在场，并且被告交了14000元给原告刘某安。之后房屋是由被告使用和管理。原告质证后对该份证据的真实性、合法性、关联性均持有异议，提出调查笔录必须要证人出庭作证，且李增月是被告的直属亲戚。本院认为，李增月的调查笔录应属证人证言，根据我国民事诉讼法及最高院关于民事诉讼证据的若干规定之规定，证人应当出庭作证，因健康原因或确有困难不能出庭的除外。原告提供李增月的出院记录及出院证明的复印件予以证明证人李增月有病在身符合可不出庭作证的例外情形，因原告提供的复印件无法与原件核实，不能确定其真实性，故原告之主张缺乏证据支持，该份调查笔录本院依法不予采信。
4、证人刘柒秀的证言。主要证明内容为：证人与李某基系三代旁系亲属。在2012年夏天，肖某明到证人家，请证人介绍李某基购买刘某安的旧住宅，价款为14000元。双方谈好后，协议是第二天签订的，签协议时证人未在场。之后该房屋就一直由李某基在使用和维修。原告对该证人证言不予认可，提出证人刘柒秀与被告是亲戚关系，不能作为证人出庭作证。本院认为，凡是知道案件情况的单位和个人，都可以作为证人出庭作证，只是证人提供对与其有亲属关系的当事人有利的证言，其证明力小于其他证人证言。故原告该质证意见本院不予采纳，以上证人证言，本院予以采信。
5、证人李其文的证言。主要证明内容为：证人与李某基系继父子关系。刘某安与李某基买卖旧住宅时是先谈好价格，后于2012年5月14日签订协议，签订协议当时有证人、李增月、刘某安、肖某明、李某基、石某萍在场。该协议是刘某安起草的，后经过修改双方就签字了。签完字李某基向刘某安付购房款了14000元。原告对该证人证言不予认可，提出证人李其文与被告是亲戚关系，不能作为证人出庭作证。本院认为，凡是知道案件情况的单位和个人，都可以作为证人出庭作证，只是证人提供对与其有亲属关系的当事人有利的证言，其证明力小于其他证人证言。故原告该质证意见本院不予采纳，以上证人证言，本院予以采信。
6、照片两张。证明四原告有两处房屋，一处位于上栗县赤山镇赤山街菜市场旁边，为刘某安、肖某明、刘某乙三人共有，另一处在上栗县赤山镇院背村加油站旁边，为刘某甲所有。原告质证后对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关联。该组证据本院予以采信。
本院依职权调取的证据及原、被告质证情况如下：
2015年12月16日对周江管理处处长李亮的调查笔录一份，2015年12月16日对周江村村主任胡秋明的调查笔录一份。证明周江村及周江管理处对原、被告买卖旧宅一事知情，并同意双方的买卖行为。证明被告李某基在购买原告旧宅之前已有一处住宅基地。原告质证后对该组笔录无异议。被告质证后对该组笔录无异议，提出从笔录内容来看，村集体未反对原、被告买卖宅基地。
综合以上原、被告举证、质证情况，以及本院对证据的分析、认定和当事人的陈述，可以查明如下法律事实：2012年5月14日，被告李某基经案外人刘柒秀介绍，与原告刘某安签订了一份关于萍乡市开发区周江管理处樟树岭19号房屋的买卖协议书，协议内容为：甲方刘某安现决定将其名下周江村旧住宅基地以壹万肆千元整价格售给乙方李某基，双方无异议，刘某安全家不得反悔，其他人不得干扰。公证人李其文，李增月。签订该协议时，原告刘某安及妻子肖某明、被告李某基及妻子石某萍、公证人李其文、李增月均在场。协议签订后，被告李某基依约向原告刘某安夫妇支付了购房款14000元。后涉案房屋一直由被告李某基使用、管理和维修。2015年10月23日，原告刘某安、肖某明、刘某甲、刘某乙以原、被告签订的协议书违反法律规定及未经共有人肖某明、刘某甲、刘某乙同意为由，诉至法院，要求判令双方签订的协议书无效。
另查明，四原告原属萍乡市开发区周江管理处的村民，并在周江管理处有一处宅基地及房屋，门牌号为萍乡市开发区周江管理处樟树岭19号。2000年左右，四原告由本市开发区周江管理处迁往本市上栗县赤山镇赤山街，并在赤山镇赤山街一宅基地上将老屋翻新后居住。2010年左右，原告刘某甲从位于赤山镇赤山街处房屋迁出，迁入位于赤山镇院背村加油站旁的房屋内居住至今。被告李某基亦属萍乡市开发区周江管理处的村民，在周江管理处有一处宅基地及房屋，门牌号为萍乡市开发区周江管理处樟树岭10号。
再查明，原、被告签订、履行本案农村住房买卖协议后，萍乡市开发区周江管理处知情并认可该事实。
本院认为：当事人在不违反法律及行政法规强制性规定的前提下，依法享有自愿订立合同的权利。当事人在履行合同过程中，应遵循诚实信用的基本原则。本案原告刘某安与被告李某基签订的旧宅基地买卖协议，实质上是一份宅基地上住房买卖协议，协议内容经过双方平等协商，自愿达成，系双方真实意思表示。被告李某基按约向原告刘某安支付购房款14000元后，原告刘某安亦按约向被告李某基交付房屋，协议内容均已履行完毕。原告现主张该协议违反法律规定及未经共有人同意，是无效协议。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”、第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”之规定，宅基地属于农村村民集体所有，农村村民享有使用权并可利用该土地建造住宅房屋。宅基地使用权允许转让，但其转让有严格的主体、用途限制，其不得转让给村集体之外的人员使用，亦不得转让用于非农业建设。本案原、被告均为同一集体村民即周江管理处村民，所涉房屋即原告所有的宅基地上住房亦属周江管理处集体所有，即集体内部村民之间转让宅基地使用权，主体应不违反法律规定。被告李某基购买原告的房屋亦是作农村住房使用，并未改变该土地用途的性质，即未用于非农业建设，用途应不违反法律规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地…农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，一户村民不能申请第二处宅基地，出卖住房再申请宅基地的，政府不予批准。本案被告李某基在购买所涉宅基地上住房前，已有一处宅基地上住房，属于法律条文规定的不能申请第二处宅基地的情形。但该法律条文主要是制约农村土地在使用过程中造成浪费及规范土地管理部门对宅基地使用权的登记审批，并未禁止农村村民买卖宅基地上住房。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，被告李某基能否办理第二处宅基地的审批登记即本案所涉宅基地上住房的物权登记，并不影响本案买卖协议的效力。故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同自成立时生效。本案原、被告签订的协议，双方主体适格，意思表示真实，协议内容未违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。原告关于协议因违反法律规定故无效之主张，本院不予支持。根据庭审查明，签订协议时原告刘某安、肖某明均在场，四原告主张仅有刘某安在场并不属实，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，四原告关于协议因未经共有人同意故无效之主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原、被告签订的农村住房买卖协议系双方自愿签订，协议内容未违反法律法规的强制性规定，且已履行完毕。原告请求确认双方签订的协议无效，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告刘某安、肖某明、刘某甲、刘某乙的诉讼请求。
本案诉讼费150元，由原告刘某安、肖某明、刘某甲、刘某乙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决书生效之日起，权利人可以向本院申请执行，申请执行期限为二年。
代理审判员 邹小蓉
二〇一六年一月二十六日
代理书记员 何 涛