重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终7999号
上诉人（原审被告）李社建，男，1956年2月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人蒋思渝，李社建之妻，住重庆市渝中区。
被上诉人（原审原告）陈德勤，女，1968年11月3日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人王善烈，陈德勤之夫，住重庆市南岸区。
委托代理人伍文燕，重庆展瑞律师事务所律师。
原审第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司，住所地重庆市渝中区五一路99号一单元17层3-6#，统一社会信用代码91500103621923318B。
法定代表人庄泽宝，董事长。
委托代理人施刚，男，该公司工作人员，住贵州省六枝特区堕却乡上寨村木天地组。
上诉人李社建因与被上诉人陈德勤、第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初11814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
陈德勤一审诉称，请求法院依法判决：一、解除陈德勤与李社建于2017年4月17日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、李社建向陈德勤退还定金50000元并支付违约金298000元。事实和理由：2017年4月17日，陈德勤与李社建及中原公司签订了编号为0357382的《房地产买卖及居间合同》，约定，李社建将其名下位于重庆市渝北区龙山街道松石支路468号天一新城15幢3-3-2的住宅用房（房地产证号：201-2007-410**）出售给陈德勤。合同就房屋价款、购房定金、房款支付方式、权属转移登记、税费承担、违约责任等权利义务进行了约定。合同签订当日，陈德勤按约向李社建支付购房定金50000元。2017年4月20日，陈德勤要求李社建依照合同约定配合陈德勤办理银行按揭贷款手续，李社建明确向陈德勤表示拒绝履行上述《房地产买卖及居间合同》。请求法院判决支持诉请。
李社建一审辩称，陈德勤之夫王善烈通过电话联系到李社建，要求购买讼争房屋。2017年4月17日，李社建夫妻二人到王善烈单位（位于重庆市渝中区大溪沟聚金大厦4楼）会议室签订《房地产买卖及居间合同》，但李社建不清楚合同的违约责任条款，没人告知，李社建也没有看，当天李社建收取陈德勤定金50000元。合同版本是王试红（王试红自称是中原公司工作人员）提供，内容由王试红填写后交双方签字，合同签订后李社建也将房产证原件交给王试红，至今未退还，2017年4月20日，陈德勤夫妻二人与李社建夫妻二人以及王试红一起到观音桥交通银行办理按揭贷款面签手续时，李社建当场提出房子不卖了，要解除合同，理由为：李社建妻子蒋思渝不同意李社建出售讼争房屋，因为李社建之妻在合同签订后调查了房屋市场价格，认为卖低了，所以违约不卖了，合同事实上就解除了。李社建当时同意退还陈德勤定金50000元，陈德勤要求李社建赔偿其他损失，双方未达成一致，后来陈德勤就提起诉讼。同意解除双方签订的《房地产买卖及居间合同》，不同意陈德勤第二项诉讼请求，李社建不应当赔偿陈德勤任何损失，如果要赔也不应该赔这么多。请求法院依法判决。
中原公司一审述称，中原公司从未参与讼争房屋《房地产买卖及居间合同》的签订和交易，不清楚王试红的身份，合同版本也并非中原公司现在使用的版本，中原公司也没有收取中介费用，不应当被作为本案当事人参加诉讼，对陈德勤、李社建之间关于讼争房屋的整个交易过程均不知情。讼争房屋的买卖并非中原公司促成，本案与中原公司并无任何实际关联关系。请求法院依法判决。
一审法院查明，2017年4月17日，陈德勤（合同中称买方）与李社建（合同中称卖方）签订《房地产买卖及居间合同》，约定，陈德勤购买李社建位于重庆市渝北区龙山街道松石支路468号天一新城15幢3-3-2房屋，建筑面积191.35平方米，房地产证号201-2007-410**；成交价1490000元，该价为卖方净收，过户所产生的过户税费由买方承担；付款方式为在签署本合同时买方交定金50000元给卖方，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款，第二部分房款为440000元，剩余1000000元由买方办理银行按揭，卖方须积极配合买方提交申请银行按揭贷款所需全部资料并按银行规定签署所需法律文件；买方须在产权变更手续时支付首付款给卖方，买方支付首付款等于上述第二部分房款与银行批准贷款金额之差额，如买方已付首付款少于此差额，则买方须于办理产权证变更登记时给予补足；在银行同意贷款后三个工作日内，买卖双方须到房屋交易所办理过户手续；卖方须在收到银行尾款三个工作日负责将该物业交给买方使用。合同还对其他权利义务进行了约定，其中第十条约定：“如买方未能履行本合同的约定，则卖方所收定金不予退还，或选择要求买方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金。如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。”合同签订当日，陈德勤按约向李社建支付购房定金50000元。
上述合同签订前，陈德勤之夫王善烈通过电话联系李社建，提出要购买讼争房屋。合同签订地点为王善烈工作单位（位于重庆市渝中区大溪沟街73号聚金大厦4楼）会议室，签约时李社建之妻蒋思渝也在场，合同版本由王善烈找来的王试红提供，合同上已加盖中原公司三级市场营业中心合同专用章，合同内容由王试红当着双方的面全部填写完后交双方签字。合同签订当日，陈德勤向王试红支付了中介费，现已退还，同时李社建亦将讼争房屋的房产证原件交王试红保管，至今未退还。
2017年4月20日，李社建及其妻子蒋思渝、陈德勤及其丈夫王善烈与王试红一起到重庆市江北区观音桥交通银行准备办理按揭贷款面签手续，李社建之妻蒋思渝当场以“价格卖低了”为由不同意李社建出售房屋，李社建向陈德勤口头提出解除双方签订的合同，李社建称同意退还定金50000元，陈德勤要求李社建赔偿其他损失，双方未能协商一致。2017年4月26日，陈德勤提起诉讼。2017年5月27日，李社建收到一审邮寄送达的起诉状副本、证据副本和开庭传票等法律文书。
审理中，陈德勤申请对讼争房屋采取财产保全措施，缴纳保全费用5000元。至2017年6月26日，讼争房屋仍登记在李社建名下，无抵押和其他查封。
庭审中，陈德勤举示了与重庆展瑞律师事务所签订的《法律事务委托合同》以及诉讼代理费发票，拟证明因李社建的违约行为，陈德勤支付了律师费20000元，存在实际损失。李社建和中原公司质证认为该证据与其无关且不知晓。因该证据系原件，且陈德勤实际聘请了律师，对该证据的真实性、合法性和关联性一审予以采信，对其证明目的予以综合认定。
一审法院认为，陈德勤与李社建签订的《房地产买卖及居间合同》是双方当事人在平等自愿基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。陈德勤已按约向李社建支付了定金50000元，已经合理履行了义务，但李社建于面签当日拒绝履行到银行配合面签的义务，以“价格卖低了”为由拒绝继续履行合同，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。
关于陈德勤要求立即解除双方于2017年4月17日签订的《房地产买卖及居间合同》的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”李社建的违约行为导致陈德勤已无法实现合同目的，陈德勤有权解除《房地产买卖及居间合同》。至于李社建辩称已于2017年4月20日面签当日提出解除合同，陈德勤也同意，只是陈德勤要求赔偿其他损失，双方未达成一致，合同事实上已经解除的理由。因李社建系违约方，不享有法定的解除权，且面签当日双方就合同解除后续问题未达成一致，李社建提出的解除不能产生解除的法律后果，李社建上述辩解理由，不能成立。陈德勤要求解除双方签订的《房地产买卖及居间合同》，符合法律规定，李社建已于2017年5月27日收到法院邮寄送达的起诉状副本、证据副本和开庭传票等法律文书，陈德勤解除合同的意思表示已经到达李社建。应认定陈德勤与李社建双方于2017年4月17日签订的《房地产买卖及居间合同》于2017年5月27日解除。
关于陈德勤要求李社建退还定金50000元、支付违约金298000元的请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《房地产买卖及居间合同》第十条第二款约定：“如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。”李社建单方面违约，陈德勤请求李社建返还定金50000元，并支付合同总价款20%的违约金即298000元，符合法律规定和合同约定，对陈德勤的该项请求，予以支持。关于李社建辩称即使应当赔偿也不应赔这么多的理由，合同约定的违约金数额为双方真实意思表示，结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，根据诚实信用原则，双方约定的违约金数额并无不当，且李社建没有举示证据证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，李社建的该辩解理由不能成立。
一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、陈德勤与李社建于2017年4月17日签订的《房地产买卖及居间合同》已于2017年5月27日解除；二、李社建在本判决生效后立即退还陈德勤定金50000元，并支付陈德勤违约金298000元。案件受理费6968元，减半收取3484元，保全费5000元，合计8484元，由李社建负担。
一审判决后，李社建不服，提起上诉，请求撤销原判、改判驳回陈德勤的诉讼请求。上诉理由：一、合同显失公平，李社建有权撤销。1、李社建与陈德勤、王试红协商签订合同，是基于对中原公司的信任，事后得知王试红并不是中原公司工作人员，合同也不是中原公司提供，合同签订过程就是一个骗局，合同是李社建被欺诈、诱导后作出的错误意思表示。2、合同内容与约定内容不一致。签订合同时，双方约定，该份合同为草签合同，若三日内没有续签正式合同，视为自动解除，卖方可退还定金50000元。这一约定与《房地产买卖及居间合同》的约定不一致。3、合同约定的价款明显低于市场价值，显失公平。讼争房屋市场价不低于2000000元，陈德勤、王试红利用李社建没有经验，以自身优势地位，诱导李社建以1490000元出售，违反公平、等价原则。4、合同签订地点是陈德勤之夫王善烈工作单位会议室，而不是中原公司办公地址，与交易习惯不符。二、李社建没有违约，有权拒绝支付违约金。李社建与陈德勤2017年4月17日签订合同，三日内即同月20日告知陈德勤解除合同。李社建在双方约定的解除期限内履行了告知义务，也没有给陈德勤造成损失，李社建有权拒绝支付298000元的违约金。相反，王试红自2017年4月17日将李社建房产证原件拿走后，至今未退还，也无法联系王试红，影响李社建的生活，还给李社建造成了一定损失。关于20%的违约金条款，是王试红单方面写进合同的，没有告知李社建，该条款不公平，违约金过分高于造成的损失。
陈德勤辩称，签订合同前，双方经历多次协商。因李社建住在聚金大厦，与陈德勤之夫王善烈单位同在一栋楼，为了方便李社建及其家人蒋思渝，双方约在王善烈单位签订合同。因为办理按揭贷款的需要，才找到王试红。合同条款达成共识后，由王试红代为拟定合同。房屋价格是多次协商后确定的。合同正常履行，陈德勤可以使用公积金贷款，由于发生纠纷，2017年5月23日以后就不能使用公积金了。为了购买讼争房屋，陈德勤卖掉了一套房屋。李社建的违约行为给陈德勤造成的损失很大。合同并非显失公平，不具有可撤销的情形。关于王试红的身份，陈德勤未向李社建作虚假陈述，合同不因王试红与中原公司的原因可撤销。李社建一审中已承认违约的原因是价格低了不愿再卖，属于恶意违约。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
原审第三人中原公司述称，不清楚情况，尊重法院的判决。
二审中查明，2017年3月，王善烈到讼争房屋所在的小区看另一套房屋，遇到该讼争房屋的邻居，邻居打电话给李社建问该房屋是否出售，李社建称要出售，王善烈留下了李社建的电话。事后双方多次打电话协商，李社建还告诉王善烈到该小区程老伯家拿钥匙看房，陈德勤一家也去看过房。关于王试红的身份，王善烈称，此前曾通过王试红出售过一套小户型房屋，王试红是中介。
李社建二审称，签订合同时，王试红告诉李社建有三天的“犹豫期”，三天之内可以无条件解除合同。不知道王试红的身份，王试红是王善烈联系来给办理按揭的。
关于李社建所称三天“犹豫期”的问题，李社建没有举证证明。陈德勤称为购买讼争房屋卖掉一套房屋的陈述也未举证证明。
李社建称，讼争房屋的房产证交给了王试红，王试红出具了收条。本院向陈德勤了解房产证的下落，陈德勤称可以联系王试红拿回房产证。陈德勤已将讼争房屋的房产证交二审法院。李社建表示待结案后再来领取。
针对李社建关于违约金约定过高的情形，二审审理中，本院征询陈德勤可否对违约金作适当调整，陈德勤同意调低违约金，调减88000元。
二审查明的其余事实与一审所查明的事实相同。
本院认为，《房地产买卖及居间合同》使用的是中原公司印制的合同，加盖了中原公司三级市场营业中心的合同专用章，中原公司是陈德勤和李社建买卖合同的居间方。王试红是否具有中原公司的真实身份，属于中原公司管理上的问题，对外不影响合同的效力。由于李社建住在与陈德勤之夫王善烈单位的同一栋楼，双方相约在王善烈单位签订合同，并无不妥，李社建以此为由认为合同效力存在问题，理由不能成立。《房地产买卖及居间合同》没有合同无效的情形。
李社建上诉称陈德勤、王试红利用李社建没有经验、以自身优势诱导李社建以低于市场价出售讼争房屋以及三天“犹豫期”可无条件解除合同的理由没有事实依据。
《房地产买卖及居间合同》违约金条款载明，如买方未能履行本合同的约定，则卖方所收定金不予退还，或选择要求买方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金；如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。违约金条款约束买卖合同的双方，约定内容没有无效情形，违约金条款有效。
针对李社建关于违约金约定过高的理由，二审中，陈德勤同意调减违约金88000元，本院予以认同。
讼争房屋的房产证已交给王试红。根据法律的规定，合同解除后，中原公司还应将讼争房屋的房产证返还给李社建。
综上所述，李社建的上诉理由不能成立。由于二审中陈德勤自愿调减违约金，二审出现新事实，应对一审判决作相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：
一、维持重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初11814号民事判决第一项。
二、变更重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初11814号民事判决第二项为：李社建在本判决生效后立即返还陈德勤定金50000元，支付陈德勤违约金210000元。
三、中原营销策划顾问有限公司返还李社建《重庆市房地产权证》（201房地证2007字第41015号）一本（已交本院，李社建在本判决生效后，到本院领取）。
一审受理费3484元，保全费5000元，计8484元，由李社建负担。二审案件受理费6968元，由李社建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张小明
审 判 员 申 威
代理审判员 岳 林
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 封 蜜