江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）苏执复字第00074号
申请复议人（被执行人）沭阳光中房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县人民中路北侧蓝天国际商贸城D区六楼801室。
法定代表人吴成龙，该公司董事长。
委托代理人金澍宇。
申请执行人詹海萍。
�托代理人刘成，江苏宏亮律师事务所律师。
评估公司江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司，住所地江苏省南通市中南世纪城23幢0801、0802室。
法定代表人仇宇，该公司总经理。
委托代理人张学刚，该公司估价师。
申请复议人沭阳光中房地产开发有限公司（以下简称光中公司）因詹海萍申请执行其与光中公司商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）（2014）宿中执异字第0021号执行裁定，向本院申请复议。本院于2014年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2014年8月26日组织公开听证。申请复议人光中公司的委托代理人金澍宇，申请执行人詹海萍的委托代理人刘成，评估公司江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司（以下简称金土地公司）的委托代理人张学刚到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院经审查查明：宿迁中院于2012年12月24日立案受理了原告詹海萍诉被告光中公司、吴光中商品房预售合同纠纷一案，于2013年6月6日作出（2013）宿中民初字第0004号民事判决：一、解除詹海萍与光中公司之间的商品房买卖合同关系；二、光中公司于判决生效后十日内返还詹海萍200万元及利息（其中10万元自2011年5月21日、90万元自2011年9月21日、100万元自2011年11月11日，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；三、驳回詹海萍其他诉讼请求。光中公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2013年10月30日作出（2013）苏民终字第0226号民事判决：驳回上诉，维持原判。因光中公司未履行生效判决确定的义务，詹海萍向宿迁中院申请强制执行，宿迁中院于2013年11月15日立案执行。
执行过程中，宿迁中院委托金土地公司对光中公司所有的位于江苏省沭阳县蓝天�际商贸城D区一楼1012、1013、A区一楼1054、1063、1064五间商铺进行价值评估。金土地公司于2014年3月4日分别作出苏金（沭阳）房评（2014）字第SY-001号、SY-002号、SY-003号、SY-004号、SY-005号估价报告书，结论为：估价时点为2014年1月15日，1楼D区1012室商铺建筑总面积28.64㎡，单价40249.30元／㎡，总价值115.27万元；1楼D区1013室商铺建筑总面积26.32㎡，单价40249.30元／㎡，总价值105.94万元；1楼A区1054室商铺建筑总面积26.32㎡，单价37480.40元／㎡，总价值98.65万元；1楼A区1063室商铺建筑总面积28.64㎡，单价36786.50元／㎡，总价值105.36万元；1楼A区1064室商铺建筑总面积28.64㎡，单价36786.50元／㎡，总价值105.36万元。上述评估报告的估价方法为：待估房地产所在区域的商业房地产出售或出租现象均较普遍，根据估价对象为商业用途房地产的特点、收集到的资料和本次评估目的，在进行房地产�价时，选用市场比较法和收益还原法对待估房地产进行评估。
光中公司认为评估价值过低，向宿迁中院提出执行异议称：根据蓝天商贸城的商铺整体质素、位置区域的优越性，楼市虽已进入调整期，但从该区域商铺的交易情况看，价格基本保持平稳，成交量仍继续上升。案涉商铺位处江苏省沭阳县县城中心，市场成熟，配有多种设施，环境优势明显，周边商业集中，发展潜力较大，成交均价为45000元／㎡左右。而金土地公司的估价结果折合单价远低于上述价格，甚至低于经政府部门审批的出售价格，亦明显低于市场价格。故金土地公司没有坚持独立、客观、公正的评估原则，所作出的评估结论明显与客观事实不符，严重损害了光中公司的合法权益。综上，请求法院对金土地公司作出的资产评估报告书依法不予采用，撤销该评估报告。
申请执行人詹海萍答辩称：金土地公司具备鉴定资质，鉴定程序合法，出具的鉴定报告客观公正。光中公司的异议理由不能成立，请求驳回光中公司的异议申请。
针对光中公司的异议，金土地公司向宿迁中院回复意见称：一、本次评估为涉案价值评估，就其特点而言其评估结果为快速变现价值。所谓快速变现价值是指在不符合市场价值形成条件中“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。由于房地产难以变现，如果交易时间短（如销售期短于正常合理的销售期），则其最可能的价格较低，因此快速变现价值通常低于市场价值。而本案因拍卖急于处置房地产，要求其评估的价值即为快速变现价值，故评估价值应低于正常市场价值，而本案的评估价已接近市场价，只比市场价略低一点。二、案涉房地产处置一般采用拍卖的方式进行，评估结果仅为决定保留价、起拍价的参考依据。受法院委托的拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，掌握其供需状况和价格水平分析可能参加竞买的买家数量及可能应叫的价位，然后由拍卖行与法院参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价的期望价，因此说评估价并不是实际成交价。从程序上来看，整个拍卖工作必须经过法律规定的程序和履行法律规定的条件才能得到法院的认可，价格高低要经过市场检验，只有经过一定的程序后最终才能出现成交价。作为买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间且信息不对称的情况下促成交易成功，买方需要在较短的时间内支付款项，承担的风险很大，为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投，因此说评估价也应略低于市场价。三、根据蓝天国际商贸城目前的经营状况来分析，该项目招�并不成功，至今仍有不少空置房屋未能售出，售出商铺的租金较低，升值空间小。估价对象坐落位置并不在内街主街道上，而处于内街次街道上，其评估价值相对偏低。综上所述，针对涉案房地产的具体特点以及满足法院拍卖所需，评估报告符合国家规范规定，评估价值客观公正。
宿迁中院认为：当事人对评估报告提出异议的，人民法院应当对评估程序是否合法、评估机构及出具报告的评估人员是否具备鉴定资质、评估结果是否公正进行审查。本案中，金土地公司具备评估资质，有权接受该院委托对案涉商铺进行价值评估。金土地公司接受该院委托后，指派的评估人员亦具备评估资质，评估程序合法。关于评估价值略低于市场价格问题，金土地公司亦进行了合理解释。因此，光中公司对评估报告提出的异议理由不成立，该院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回光中公司的异议申请。
光中公司不服上述裁定，向本院申请复议称：金土地公司认定蓝天国际商贸城的经营状况不佳、招商不成功，导致评估价格较低与事实不符。案涉商铺所处的蓝天国际商贸城一楼的大部分商铺已经售出，尤其本次评估涉及的A区商铺招商非常成功，目前几乎没有空置商铺。D区商铺虽招商成果一般，但大部分均已售出，并非金土地公司所称招商不成功。结合蓝天国际商贸城一楼的市场价格、发展前景和目前状况，金土地公司的评估价格远远低于市场应有价格，严重有违客观公正原则。请求撤销宿迁中院（2014）宿中执异字第0021号执行裁定。
申请执行人詹海萍辩称：一、金土地公司及其估价人员具有相应资质，根据宿迁中院司法委托依法评估，评估结果客观公正。二、光中公司开发的蓝天国际商贸城�目销售状况不佳、升值空间小，金土地公司的评估结论符合案涉商铺的实际价格。蓝天国际商贸城大部分房源由于没有售出仍登记在光中公司名下并办理了银行抵押贷款。詹海萍购买的两套商铺在签订购房合同后仍登记在光中公司名下并设立抵押，直到本案一审期间才办理解押手续。因光中公司经营状况不佳，江苏省沭阳县人民政府已安排工作组入驻蓝天国际商贸城进行监管。三、金土地公司的评估结论仅为拍卖时的参考底价，并非最终成交价格，评估报告并不损害光中公司任何利益。综上，请驳回光中公司的复议申请。
评估公司金土地公司向本院提交的意见除其在宿迁中院提出的意见之外，尚有如下补充：一、案涉房地产的最终评估结果是以市场价格为基础的，除考虑快速变现对房屋价值实现的不利影响外，还应考虑买受人在成交价格基础上额外承担的营业税�附加税、契税、土地增值税、评估费及诉讼中发生的相关费用等，合计总费用约占评估价值的15%。故金土地公司评估时还需扣除买受人额外承担的15%的相关费用，本次评估的房地产价值实为裸房价格。二、本案估价对象为商业房地产，根据房地产市场状况和估价对象特点，分别采用了市场法和收益法两种方法，收益法测算结果为2万元／㎡左右，故被舍弃。本案系取市场法测算的结果作为最终评估价格。综上，评估报告的评估结果客观公正。
本院听证过程中，光中公司确认：1.光中公司对本案评估公司的选择、评估公司及评估人员的资质、评估程序均无异议。2.光中公司主张案涉商铺评估价格过低，但没有证据加以证明。
本案的争议焦点是：光中公司关于案涉商铺评估价值过低的主张是否有事实和法律依据。
本院认为：光中公司对本案评估程序、评估公司及评估人员资质均无异议。光中公司主张案涉地块评估价格过低应当提供证据予以证明，但光中公司并未就此提供任何证据，而评估公司对于光中公司的复议申请理由均作出了详尽说明。评估公司经对待估对象实地勘察后，根据本案实际情况采用了市场比较法和收益还原法两种估价方法，并依据其专业知识判断及行业规范要求得出案涉地块的评估价值，法院应当予以尊重。故在光中公司不能提供证据证明案涉商铺存在估价过低的情况下，其复议申请理由应当不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回光中公司的执行复议申请，维持江苏省宿迁市中级人民法院（2014）宿中执异字第0021号执行裁定。
本裁定送达后立即生�。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 赵 黎
代理审判员 孙 凯
二〇一四年九月一日
书 记 员 薛佳明