文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初13882号原告：杜均汉，男，1964年11月1日出生，系香港永久居民，委托代理人：周洁琪，系广东以泰律师事务所律师。委托代理人：方燕君，系广东以泰律师事务所实习人员。被告�广东盛轩尚富黄金集团有限公司，住所地广州市天河区华夏路28号富力盈信大厦3307房，组织机构代码57600095-1。法定代表人：刘洁莹。原告杜均汉诉被告广东盛轩尚富黄金集团有限公司（原为广东盛轩尚富黄金有限公司，以下简称盛轩尚富公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜均汉的委托代理人周洁琪、方燕君，被告的法定代表人刘洁莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜均汉诉称：2014年11月8日，原、被告签订了一份《广州市房地产租赁合同》，该合同主要约定：1、被告向原告承租广州市天河区华夏路28号3307-3309房；2、租赁期限自2014年11月9日至2017年11月8日；3、租金标准为2014年11月9日至2014年12月8日免租；2014年12月9日至2016年11月8日，每月租金为71085元；2016年11月9日至2017年11月8日，每月租金为76772元；租金按月结算，被告在每月的第一日前按银行转账方式向原告支付租金；签订合同时，被告应向原告支付首月租金71085元及租赁保证金142170元。被告逾期支付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的0.5%向原告支付违约金；免租期及租期内，使用该物业所产生的管理费、水电费及宽带等所有费用，由被告承担；租期内，任何一方违约或无故提前解除本合同的，守约方有权要求违约方按相当于保证金金额的数目赔偿给守约方。2016年4月11日，原、被告签订了一份《补充协议》，就合同的相关条款变更约定如下：1、该物业每月租金缴纳的最后期限为当月的18日，如被告逾期缴纳，须每天按所欠总费用的5%向原告交纳滞纳金，逾期7天仍未缴清应交费用，认定为被告严重违约，原告有权单方面终止原合同，没收合同保证金，收回该物业，被告除要缴清所欠费用外，还需要支付相当于两个月租金的赔偿金。2、原告无须每月提供租赁发票给被告，如被告需要租赁发票时，再另行通知原告到相关部门打印租赁发票。3、该合同条款与补充协议有冲突，以补充协议条款为准。该合同签订后，原告依约将该物业交付给被告使用，被告向原告支付了首月租金71085元及租赁保证金142170元，但是，被告从2016年3月份开始拖欠原告租金，并有拖欠管理费及水电费的行为。经原告及物业管理处多次催告，被告仅于2016年4月5日支付了租金20000元、于2016年5月4日支付了租金20000元。鉴于被告拖欠租金的行为已达到解除合同的条件，原告自2016年5月起多次发函给被告要求收回场地及欠租。最后，双方通过物业管理处办理了该物业的交接手续，原告于2016年7月8日收回该物业，但被告仍拖欠原告2016年3月9日至2016年7月8日期间的租金共244340元（71085元/月×4个月-已付款40000元）。原告认为，被告拖欠租金的行为已构成违约，原告特向法院起诉要求判令：1、被告向原告支付2016年3月9日至2016年7月8日期间的租金244340元及滞纳金（以每月拖欠的租金为本金，自当月19日起计至被告实际付清之日止，按照每日5%的标准计算，以不超过拖欠的租金总额为限）；2、被告向原告支付赔偿金142170元；3、本案诉讼费由被告承担。被告盛轩尚富公司辩称：盛轩尚富公司是由刘青松以刘洁莹的名义开办的，现盛轩尚富公司的法定代表人刘洁莹对于盛轩尚富公司的实际经营管理、租赁涉案场地的事宜及有无拖欠租金均不清楚，且盛轩尚富公司认为原告主张的滞纳金、赔偿金的标准过高，请求法院依法调整。经审理查明：杜均汉为广州市天河区华夏路28号3307号、3308号、3309号房屋登记权属人。2014年11月8日，杜均汉（甲方/出租人）与广东盛轩尚富黄金有限公司（乙方/承租人）签订《租赁合同》，约定：（第二条）甲方同意将坐落在天河区华夏路28号3307、3308、3309三个单位的房地产（以下简称案涉房屋）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积约为444.28平方米；（第三条）租赁期限及租金情况为2014年11月9日至2014年12月8日为免租期；2014年12月9日至2016年11月8日月租金为71085元；2016年11月9日至2017年11月8日月租金为76772元；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；（第四条）在签订本合同时乙方应向甲方缴付首月租金71085元及租赁保证金142170元，该保证金不能抵作租金及管理费、电费等，租赁期满，乙方在履行完本合同所有义务结清有关费用，经双方确认后5个工作日将保证金无息退回乙方。（第七条）乙方的权利和义务，依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；（第八条）其他约定，免租期及租期内，使用案涉房屋所产生的管理费，水电费及宽带费等所有费用，由乙方负责，上述费用逾期10日交付，可认定为乙方无故违约；租约期内，任何一方违约或无故提前解除本合同的，守约方有权要求违约方按相当于保证金金额的数目赔偿给守约方；（第九条）甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律法规，经催告后在合理期限内仍未能履行的，造成的损失由责任方承担；（第十三条）本合同自双方签字之日起生效；乙方签章处加盖“广东盛轩尚富黄金有限公司”印章、法定代表人为陈善真，委托代理人为刘青松等。2016年4月11日，杜均汉（甲方）与广东盛轩尚富黄金有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定双方就2014�11月8日签订的《租赁合同》作以下修改补充：双方约定每月租金缴纳的最后期限为当月18号，如乙方逾期缴纳，须每天按所欠总费用的5%向甲方缴纳滞纳金，逾期7天仍未缴清应缴甲方费用的，认定乙方严重违约，甲方有权单方面终止原合同，没收合同保证金，收回案涉房屋，乙方除要缴清所欠费用外，还需要支付相当于两个月租金的赔偿金给甲方，甲方可以采取停水、停电、封锁案涉房屋等措施，乙方留在案涉房屋内的所有物件视为乙方遗弃物品，甲方有权自行变卖或作其他处理；本协议与原合同具有同等法律效力，增加、变更部分应视为原合同不可分割的组成部分，原合同条款如与本协议有冲突，则以本协议条款为准；本协议一式两份，双方各执一份，自甲乙双方签字盖章之日起生效；乙方签章处加盖“广东盛轩尚富黄金有限公司”印章等。关于�租赁合同》的履行情况。杜均汉称盛轩尚富公司在签订《租赁合同》后交纳了租赁保证金142170元，案涉房屋租金支付至2016年3月8日，盛轩尚富公司在2016年4月5日支付租金20000元，2016年5月4日支付租金20000元，杜均汉在2016年7月8日自行收回案涉房屋，但盛轩尚富公司仍欠交租金244340元，杜均汉亦未退还租赁保证金给盛轩尚富公司，因合同约定盛轩尚富公司违约的情况下可没收租赁保证金。为证明上述事实，杜均汉向本院提交《退租/退场单元记录表》，载明已结清案涉房屋管理费、水电费等费用，认可盈信大厦服务处对案涉房屋租户搬迁前的单元检查情况，盛轩尚富公司在租户签章处加盖其公章，日期为2016年7月7日，杜均汉在业主签章处签字，日期为2016年7月8日。杜均汉称上述记录表由案涉房屋物业管理公司制作，故未记载盛轩尚富公司拖欠租金金额；盛轩尚富公司对�退租/退场单元记录表》真实性表示确认并辩称因为杜均汉在2016年4月份左右将案涉房屋大门上锁，故双方协议解除《租赁合同》，盛轩尚富公司放弃案涉房屋的押金并支付40000元后清理案涉房屋物品，但杜均汉未按约定开锁，导致未能取回案涉房屋内的物品。盛轩尚富公司并抗辩称滞纳金和赔偿金的计算标准过高。杜均汉为证明其曾就盛轩尚富公司拖欠租金的行为进行发函催缴租金，向本院提交如下证据：1、杜均汉于2016年5月4日通过案涉房屋物业管理中心广州天力物业发展有限公司盈信大厦服务处向盛轩尚富公司发出的《关于大厦3307-3309单元业主催告书事宜》，显示致盈信大厦3307-3309单元广东盛轩尚富黄金有限公司，服务处于2016年5月4日收到案涉房屋业主杜均汉发来《催告书》要求盛轩尚富公司于2016年5月5日前缴清所欠租金、滞纳金、管理费、水电费等费用，缴清上述费用后，请于2016年5月6日搬走物业内属于盛轩尚富公司物品，逾期将认定盛轩尚富公司遗弃物品，业主将自行处理，处理该类物品产生的费用由盛轩尚富公司负责等内容；2、杜均汉于2016年5月10日通过案涉房屋物业管理中心广州天力物业发展有限公司盈信大厦服务处向盛轩尚富公司发出的《最后催告函》（复印件一份），显示致盈信大厦3307-3309单元广东盛轩尚富黄金有限公司，服务处于2016年5月10日收到案涉房屋业主杜均汉发来《最后催告函》催告盛轩尚富公司支付2016年5月15日前所有租金及滞纳金，并支付两个月的赔偿金，并于2016年5月15日与杜均汉本人一起清点案涉房屋内的物品，否则视为遗弃，由杜均汉自行处置等。盛轩尚富公司对上述证据不予确认。另查，广州市工商行政管理局于2015年5月18日出具《准予变更登记（备案）通知书》，�明变更（备案）事项为名称变更，原登记（备案）事项为广东盛轩尚富黄金有限公司，登记变更（备案）事项为广东盛轩尚富黄金集团有限公司；经审查，申请变更（备案）名称，提交的申请材料齐全，符合法定形式，决定准予变更登记（备案）等。本院认为：盛轩尚富公司前身为广东盛轩尚富黄金有限公司，原告与广东盛轩尚富黄金有限公司签订《租赁合同》及《补充协议》中的权利义务应由盛轩尚富公司承继，故上述《租赁合同》及《补充协议》均是原、被告的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应依约自觉履行。按照《租赁合同》的约定，盛轩尚富公司应按月向杜均汉交纳租金。现杜均汉以盛轩尚富公司未支付2016年3月9日至2016年7月8日期间的租金及滞纳金为由诉至本院，盛轩尚富公司作�承租人应对其已依约支付租金承担举证责任，现盛轩尚富公司未提交相应证据证明杜均汉将案涉房屋上锁导致案涉房屋无法正常使用及盛轩尚富公司已支付租金的情况下，杜均汉要求盛轩尚富公司支付2016年3月9日至2016年7月8日期间的租金的诉请，理据充分，本院予以支持。结合杜均汉对盛轩尚富公司在2016年4月5日支付租金20000元和2016年5月4日支付租金20000元的自认，盛轩尚富公司应向杜均汉支付上述期间的租金合计244340元（31085元+71085元/月×3个月）。根据《补充协议》的约定，盛轩尚富公司应在当月18号之前缴纳租金，盛轩尚富公司迟延支付2016年3月9日至2016年7月8日期间的租金构成违约，应承担相应的违约责任，杜均汉主张按照每日5%的标准计算滞纳金，盛轩尚富公司抗辩称滞纳金计算标准过高，结合本案案情，根据公平原则予以衡量，本院酌情将滞纳金计算标准调整为参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，故盛轩尚富公司应向杜均汉支付逾期支付上述期间迟延支付租金的滞纳金，其中2016年3月9日至2016年4月8日期间的滞纳金部分应以20000元为本金，自2016年3月19日计算至2016年4月5日，部分应以20000元为本金，自2016年3月19日计算至2016年5月4日，部分应以31085元为本金，自2016年3月19日计算至实际支付之日止；2016年4月9日至2016年7月8日期间的滞纳金应以71085元为本金，自各月19日计算至实际支付之日止；各月逾期付款滞纳金均参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，滞纳金以本金为限。关于支付赔偿金的问题。在本案审理过程中，杜均汉称其已没收盛轩尚富公司交纳的租赁保证金142170元，现要求盛轩尚富公司支付赔偿金，盛轩尚富公司对赔偿金的支付提出异议，结合杜均汉与盛轩尚富公司�理案涉房屋的交接手续时未向盛轩尚富公司主张相关的损失赔偿且对案涉房屋的交接并无异议，杜均汉亦未向本院提交证据证明已没收的租赁保证金低于其实际损失，故对于杜均汉要求盛轩尚富公司支付赔偿金142170元的诉请，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东盛轩尚富黄金集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜均汉支付2016年3月9日至2016年7月8日期间的租金244340元及滞纳金（2016年3月9日至2016年4月8日期间的滞纳金部分应以20000元为本金，自2016年3月19日计算至2016年4月5日，部分应以20000元为本金，自2016年3月19日计算至2016年5月4日，部分应以31085元为本金，自2016年3月19�计算至实际支付之日止；2016年4月9日至2016年7月8日期间的滞纳金应以71085元为本金，自各月19日计算至实际支付之日止，均参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，滞纳金以本金为限）；二、驳回原告杜均汉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10110元，由原告杜均汉负担6194元，由被告广东盛轩尚富黄金集团有限公司负担3916元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 龙   帅人民陪审员 叶 林 琳人民陪审员 黎�花二〇一七年一月十六日书 记 员 何 靖 文李艾潼本判决书已于2017年月日送达