湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂11民初62号
原告（执行案外人）：梁玉蓉，女，1975年2月25日出生，汉族，住武汉市武昌区中山路***号。公民身份号码：5129231975********。
委托诉讼代理人：姚亿如，湖北高驰律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：杜思琪，湖北高驰律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（申请执行人）：杜佐雄，男，1971年9月15日出生，住黄冈市黄州区西湖一路**号。公民身份号码：422427197109150330
委托诉讼代理人：吴金元，公民身份号码：4221211962********。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：孙金玲，湖北德铭律师事务所律师。代理权限为一般代理。
第三人（被执行人）：湖北治历实业有限责任公司。住所地：武汉市武昌区丁字桥路**号。组织机构代码：72272718-0。
法定代表人：朱宏彬，董事长。
原告梁玉蓉与被告杜佐雄、第三人湖北治历实业有限责任公司（以下简称：“湖北治历公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告梁玉蓉的委托代理人姚亿如、杜思琪，被告杜佐雄的委托代理人孙金玲均到庭参加了诉讼，第三人湖北治历公司经本院传票传唤，无正当理由未参加到庭诉讼。本案现已审理终结。
原告梁玉蓉向本院提出诉讼请求：1、依法对武汉市东湖新技术开发区虎泉街319号吴家湾御院3栋2单元26层1室、2室停止执行；2、确认梁玉蓉与湖北治历公司订立的两份《武汉市商品房买卖合同》（吴家湾御院3栋2单元2601、2602室）合法有效；3、判决杜佐雄申请查封东湖新技术开发区虎泉街319号吴家湾御院3栋2单元26层1室、2室错误，并依法解除该查封；4、由杜佐雄承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、梁玉蓉与湖北治历公司订立的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。2015年4月24日，梁玉蓉与湖北治历公司关于东湖御院楼盘3栋2单元2601号房和3栋2单元2602号房分别签订了《武汉市商品房买卖合同》。该两份合同不存在任何法定的无效情形。梁玉蓉依约承担了房款共计1474200元，由湖北治历公司向梁玉蓉出具了收据，并向梁玉蓉实际交付了房屋。虽然梁玉蓉提交的购房合同没有签订日期，但购房款收据、银行流水上明确记载购房款的入账日期为2015年4月24日。该银行流水证明，梁玉蓉在2015年4月24日已全部履行合同义务，显然双方的合同关系届时已经成立并履行。二、梁玉蓉系善意买受人，且在查封涉案商品房前，梁玉蓉已主张过权利。涉案商品房未能在预售合同约定的日期前完成竣工备案，竣工备案迟至2015年11月才完成，始具备法定的交房条件。因此，该小区的绝大多数业主，均在2015年11月后，才和开发商办理收房手续。而梁玉蓉在购买涉案房屋时，该商品房在建筑工程上已经全部完工，梁玉蓉购买的是现房，在付清房款之后，即向湖北治历公司主张出示验收备案证。因湖北治历公司无法出示，故梁玉蓉拒绝收房。涉案的交易行为对于善意的梁玉蓉而言，是一个正常的购房行为，其自然行使正当的买受人权利，在商品房不符合交房条件时，其拒绝办理入伙手续，是正当合法的权利。梁玉蓉虽未办理收房手续，但已主张过权利。若以梁玉蓉行使合法的权利为由，裁定其丧失本案争议标的之物权，显然是错误的。综上所述，梁玉蓉与湖北治历公司之间的两份买卖合同真实有效，且梁玉蓉在杜佐雄申请查封前已向湖北治历公司主张收房权利，请求依法支持梁玉蓉的诉讼请求。
被告杜佐雄辩称，梁玉蓉不能证实签合同时间是在法院查封之前。该合同无签订时间，合同第六条约定的交房时间为2014年12月30日，但付款时间是2015年4月24日，入住的时间是2015年12月12日，入住时间在法院查封之后。且在执行异议质证中，其汇款应按合同第六条之约定汇入监管账户，付至朱宏彬个人账户，因此虽然款项已支付，但不是支付购房款。法院裁定符合法律规定，请求维持黄冈市中级人民法院（2016）鄂11执异4号执行裁定书。
第三人湖北治历公司未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：梁玉蓉提交的《武汉市商品房买卖合同》系买卖双方的真实意思表示，亦不违反法律规定，虽然没有注明签订日期，但并不影响合同效力，对杜佐雄关于合同未注明签订日期的异议，本院不予支持。合同已加盖湖北治历公司合同专用章，足以体现公司意志，即使无法定代表人签字，依然有效，对杜佐雄主张的出卖人无法定代表人签字的异议，本院不予支持。梁玉蓉提交的收据与银行汇款凭证、《武汉市商品房买卖合同》相互之间可以印证，对杜佐雄关于收据的异议，本院不予支持。
本院经审理查明，湖北治历公司与梁玉蓉签订《武汉市商品房买卖合同》，约定湖北治历公司向梁玉蓉出售该公司位于武汉市洪山区吴家湾御院3栋2单元2601号商品房，建筑面积57.63平方米，单价每平方米10000元，价款576300元一次性支付，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，买受人应将全部商品房价款支付至湖北治历公司新建商品房预售资金监管账号0517014090000034，房价款未存入监管账户的，一切经济、法律后果由买卖双方承担。湖北治历公司应当在2014年12月30日前交房。湖北治历公司与梁玉蓉另签订《武汉市商品房买卖合同》，约定湖北治历公司向梁玉蓉出售该公司位于武汉市洪山区吴家湾御院3栋2单元2602号商品房，建筑面积89.79平方米，单价每平方米10000元，价款897900元一次性支付，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，买受人应将全部商品房价款支付至湖北治历公司新建商品房预售资金监管账号0517014090000034，房价款未存入监管账户的，一切经济、法律后果由买卖双方承担。湖北治历公司应当在2014年12月30日前交房。上述两份合同均未载明合同签订日期。
2015年4月24日，梁玉蓉向湖北治历公司法定代表人朱宏彬个人账号转账135万元，并附加信息及用途：购房款。湖北治历公司于同日向梁玉蓉开具收据两张，分别载明收到梁玉蓉东湖御院3-2-2601购房款576300元，收到梁玉蓉东湖御院3-2-2602购房款897900元。
本院在审理原告杜佐雄诉被告武汉治历置业集团有限公司、湖北治历公司、徐才礼、朱宏彬民间借贷纠纷一案中，于2015年4月30日查封湖北治历公司位于武汉市东湖新技术开发区虎泉街319号吴家湾御院121套房产。本院在执行该案过程中，于2016年4月13日作出（2016）鄂11执10号执行裁定书：评估、拍卖被执行人湖北治历公司位于武汉市东湖新技术开发区虎泉街319号吴家湾御院85套房产（包括3栋2单元26层1室、3栋2单元26层2室2套房产）。梁玉蓉于2016年4月20日提出异议，本院于2016年6月16日作出（2016）鄂11执异4号执行裁定书，认为：人民法院在执行程序中，对被执行人已经被查封、扣押的财产，应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施，但不得侵害案外人的财产利益。案外人主张争议标的物被法院查封之前已支付了房屋全部价款并实际占有了房屋，请求排除执行的，须满足以下要件：1、在人民法院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同；2、在人民法院查封前已合法占有该房屋；3、已全部支付价款或已支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。梁玉蓉提交的合同没有签订日期，不能证明其于人民法院查封之前签订该合同。其提交的入伙资格证明、业主登记表均无时间记载，交房结算清单、业主房屋验收表日期、业主物品领用登记表、业主告知书日期为2015年12月16日，该时间在人民法院查封之后，该组证据不能证明其于人民法院查封前已实际占有。故梁玉蓉提交的证据不能证明其于人民法院查封前已与湖北治历公司签订合法房屋买卖合同，也不能证明其于人民法院查封前已实际合法占有该房产，其主张排除执行不符合法定要件，异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定：驳回案外人梁玉蓉的异议。梁玉蓉不服，向本院提起诉讼。
2016年12月7日，武汉市房产档案馆查询梁玉蓉名下无房产信息。
本院认为，一、关于湖北治历公司与梁玉蓉签订的两份《武汉市商品房买卖合同》是否有效的问题？
合同虽然无签订日期，但梁玉蓉向湖北治历公司法定代表人朱宏彬转账的时间有银行转账凭证，可以证实为2015年4月24日，房屋买卖合同在履行中，湖北治历公司亦于同日向梁玉蓉开具2张收据，通常来说，买卖商品房为大型交易，当事人一般会先签订合同，然后付款，如双方无买卖商品房的书面合同，买受人不会轻易向出卖人支付大额价款，且本案合同未注明签订日期并不影响合同效力。故对梁玉蓉关于其与湖北治历公司之间的两份《武汉市商品房买卖合同》系2015年4月24日签订的主张，本院依法予以采纳。
约定交房时间虽然早于合同签订时间，不符合逻辑，但并不能否认双方关于买卖房屋的共同意思表示，不能推翻双方的合同，不影响合同的效力。
湖北治历公司与梁玉蓉虽然未按合同约定向资金监管账户交付价款，但梁玉蓉已提交转账凭证证实向湖北治历公司法定代表人朱宏彬转账，且凭证已注明转账用途为购房款，湖北治历公司亦出具收据证实收到购房款的事实，故可认定梁玉蓉向湖北治历公司支付购房款的事实，至于未向资金监管账户支付价款是否违反地方规章，应由行政机关依法予以处理。
综上，湖北治历公司与梁玉蓉签订的两份《武汉市商品房买卖合同》，虽然存在瑕疵，但对双方买卖商品房的位置、面积、金额等均作了详细的约定，意思表示明确、真实，且不违反相关法律规定，依法成立并生效。梁玉蓉交清了房款，湖北治历公司也开具了收据，房屋买卖合同在履行中，梁玉蓉请求确认其与湖北治历公司签订的两份《武汉市商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。
二、关于是否应当停止执行武汉市东湖新技术开发区虎泉街319号吴家湾御院3栋2单元26层1室、2室商品房的问题？
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案中，梁玉蓉与湖北治历公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住，梁玉蓉已支付全部价款，符合上述规定，梁玉蓉虽然名下无其他用于居住的房屋，但其同时购买两套商品房，且不能确定先后顺序，如同时支持其对两套商品房提出的异议，显然有悖于上述关于“买受人名下无其他用于居住房屋”的规定，经本院释明，梁玉蓉愿意选择吴家湾御院3栋2单元26层2室商品房，故对梁玉蓉关于吴家湾御院3栋2单元26层2室商品房的异议本院予以支持，不得执行该执行标的；对梁玉蓉关于吴家湾御院3栋2单元26层1室商品房的异议本院不予支持。
商品房买卖合同体现合同双方关于商品房买卖的共同意思表示，在未经履行备案、登记等相关手续时，不能产生对抗第三人的效力。本案中，梁玉蓉虽然向湖北治历公司购买吴家湾御院3栋2单元26层1室商品房，但因未办理相关手续，未对外公示，故不能对抗人民法院依法进行的查封。
三、关于杜佐雄申请查封涉案2套商品房是否错误以及是否应当解除查封的问题？
梁玉蓉提出的上述主张不是本案案外人执行异议之诉审理的范围，梁玉蓉应另行主张权利，对其提出的上述请求，在本案中本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认梁玉蓉与湖北治历实业有限责任公司签订的关于买卖武汉市东湖新技术开发区虎泉街319号吴家湾御院3栋2单元26层1室、2室商品房的两份《武汉市商品房买卖合同》合法有效；
二、梁玉蓉对武汉市东湖新技术开发区虎泉街319号吴家湾御院3栋2单元26层2室商品房享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行该执行标的；
三、驳回梁玉蓉的其他诉讼请求。
案件受理费18068元，由原告梁玉蓉负担3068元，第三人湖北治历实业有限责任公司负担15000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费（款汇湖北省高级人民法院，开户行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：052101040000369-1）。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周扬洲
审 判 员 饶桂芳
人民陪审员 熊春梅
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 李 栋