呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终2231号上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：云雯，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈绣雯，银行职员，住呼和浩特市。上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人陈绣雯商品房买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。长融公司上诉请求：撤销呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初156号民事判决第一项，依法改判长融公司向陈绣雯支付违约金59517.68元。事实和理由：(2017)内0102民初156号民事判决认定事实错误。长融公司与陈绣雯于2010年8月7日签订《商品房买卖合同》，陈绣雯向长融公司购买水岸小镇16（C4）2单元603室，建筑面积145.37平方米。合同约定交房时间为2012年6月29日，长融公司于2015年1月2日交付房屋，违约天数共计916天。在涉案房屋建设过程中，因影响呼和浩特市白塔国际机场而被责令停止施工275天及火车东客站市政工程道路建设影响施工而停工98天，导致工期延误共计373天属于合同约定的免责期限。双方当事人签订合同时间为2010年8月7日，应在违约天数中合理扣减373天。且依据陈绣雯购买楼层，其评估房租价格为每平方米0.58元，因此，长融公司应向陈绣雯支付的违约金为[0.58元／天／平方米×（916-373）×145.37×1.3倍]=59517.68元。且长融公司补偿了陈绣雯物业费和暖气费，应在违约金中扣减。陈绣雯的诉讼请求超过了诉讼时效。双方合同约定的交房时间为2012年6月29日，因此，陈绣雯的诉讼时效自应知且明知权利受侵害之日起计算至2014年6月30日，而陈绣雯没有在法律规定的两年内起诉，这种怠于行使权利的行为不应得到法律的支持。陈绣雯辩称，不同意长融公司的上诉理由，请求维持原审判决。陈绣雯向一审法院起诉请求：1、判令长融公司支付截止至2015年1月3日的违约金共计148190.54元；2、判令长融公司赔偿陈绣雯因未能及时住房产生的租金损失及其他因此产生的损失共计45800元；3、判决长融公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2010年8月7日，陈绣雯与长融公司签订了《商品房买卖合同》，约定陈绣雯购买长融公司开发的位于呼和浩特市××区西侧、机场高速路北侧水岸小镇16（C4）2单元603号商品房，建筑面积145.37平方米，总购房款人民币538092元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年6月29日前交房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；...；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准的文件的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定：逾期超过30日后，...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，陈绣雯依约向长融公司支付了全部购房款，长融公司未按照合同约定在2012年6月29日前交房，直至2015年1月2日向陈绣雯交付房屋。长融公司委托内蒙古公鉴房地产估计有限公司对其开发建设的的位××区的住宅房地产进行市场租赁价格评估，该公司于2016年12月14日出具《房地产估价结果报告》，估计结果为：以2016年12月10日为价值时点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.58元、11-21层每天每平方米0.59元、22-25层每天每平方米0.60元、26层每天每平方米0.57元。关于火车东客站广场建设等事宜，呼和浩特市人民政府专题会议纪要（2010）21号说明了主要内容：东客站周边四条规划配套道路（站前南街、东站西路、广场南路、广场东路）于2010年8月10日开工建设，于2010年12月25日修建完毕并投入使用至今。施工时间共计98天。关于"水岸小镇"项目超高楼宇影响机场净空环境事宜，内蒙古呼和浩特市白塔国际机场有限责任公司以内呼机场（2011）148号文件报请呼和浩特市人民政府，长融公司在建"水岸小镇"项目违规建设多做超高楼宇影响机场净空安全。2011年9与7日长融公司在建"水岸小镇"项目被责令停工，2012年6月7日重新取得建设工程规划许可证恢复建设，共计275天。以上事实有商品房买卖合同、收据、政府文件、评估报告、当事人陈述等加以证明，一审法院予以采信。一审法院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。陈绣雯按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付陈绣雯，构成违约，应承担违约责任。陈绣雯要求长融公司承担的违约金天数为918天，长融公司提出违约天数应为916天，且水岸小镇建设过程中因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工275天及火车东客站市政工程道路建设影响施工98天，导致工程共计延期373天。依据合同第八条约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，长融公司可据实予以延期，长融公司主张违约天数为916天，逾期天数为373天为免责期这一抗辩理由成立，一审法院予以支持，故长融公司逾期为543天。陈绣雯要求长融公司支付违约金按总购房款的日万分之三计算，长融公司提出陈绣雯主张的违约金过高，应按评估的相同房屋日租金价格进行计算的抗辩，结合相关法律规定，长融公司主张违约金过高的抗辩于法有据，一审法院予以支持。按照《房地产估价结果报告》以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。陈绣雯购买的房屋为"水岸小镇"16（C4）2单元603号，建筑面积145.37平方米，《房地产估价结果报告》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.59元/天/m2，故长融公司应向陈绣雯支付的违约金为：0.59元/天/m2×145.37m2×543天×1.3倍=60543.84元，一审法院予以支持。关于陈绣雯要求长融公司赔偿租金损失及其他损失45800元的诉讼请求，因该项损失与房屋买卖合同无直接关联，于法无据，故陈绣雯的请求本院不予支持。长融公司提出陈绣雯所主张的租金损失及其他损失属于违约金与损失重复主张，且未提供任何证据，这一抗辩理由成立，一审法院予以支持。关于长融公司提出的陈绣雯起诉时间超过2年诉讼时效的抗辩，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，陈绣雯向长融公司履行了交纳房款的义务，长融公司至2015年1月2日向陈绣雯交付了房屋，陈绣雯的诉讼时效应自交付房屋之日的第二天起算两年，陈绣雯未过诉讼时效，故对长融公司的此抗辩理由，一审法院不予支持。关于长融公司提出补偿的半年物业费及一年的采暖费应予以扣减的抗辩，长融公司提供的证明及水岸小镇住宅前期物业服务合同不足以证明其代陈绣雯交纳任何费用，故长融公司的该项抗辩理由，一审法院不予支持。综上所述，长融公司向陈绣雯支付逾期交房违约金60543.84元，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、长融公司本判决生效后十日内支付陈绣雯违约金60543.84元；二、驳回陈绣雯的其他诉讼请求。案件受理费人民币2090元，由陈绣雯承担1438元，由长融公司承担652元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、对于长融公司请求补偿的物业费及暖气费应从违约金中扣减的主张能否支持；二、本案是否已过诉讼时效。针对第一个争议焦点，本院认为，因长融公司并未举证证明在交纳上述费用之时已经通知陈绣雯接收房屋或实际向陈绣雯交付了房屋，在此情形下，陈绣雯并非该房屋相关费用的交纳主体，且对长融公司提出因市政工程建设延期的主张，一审法院已合理扣减相应天数，故长融公司主张上述款项是补偿陈绣雯，要求扣减费用的上诉理由，本院不予采纳。针对第二个争议焦点，本院认为，因长融公司向陈绣雯实际交房时间为2015年1月2日，故陈绣雯向法院提起诉请的诉讼时效的起止期间为2015年1月3日起至2017年1月2日止。而在本案一审案卷中显示的陈绣雯向一审法院提起诉讼的日期为2017年1月5日，且陈绣雯亦未提供能够证明其超过诉讼时效存在中止、中断或延长等情形的相关证据，故陈绣雯的诉请已超过了相关法律规定的两年的诉讼时效，但长融公司在本案中上诉请求为"撤销呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初156号民事判决第一项，依法改判长融公司向陈绣雯支付违约金59517.68元"，由此可视为长融公司对相关权利的放弃，本院结合长融公司的上诉请求对一审判决计算的违约金数额予以调整。综上所述，长融公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持新城区人民法院（2017）内0102民初156号民事判决第二项，即驳回原告陈绣雯的其他诉讼请求；二、变更新城区人民法院（2017）内0102民初156号民事判决第一项，即"被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈绣雯逾期交房的违约金人民币60543.84元"为：上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人陈绣雯逾期交房的违约金人民币59517.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2090元，二审案件受理费50元，以上共计2140元；由内蒙古长融房地产开发有限公司负担692元，由陈绣雯负担1448元。本判决为终审判决。审 判 长 马国民审 判 员 鄂晓红审 判 员 孙 昊二〇一七年八月二十一日书 记 员 乌日汗