广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1146、1147号
上诉人（原审977号案原告，1262号案被告）姜＊豆，女，汉族，住所地辽宁省海城市。
被上诉人（原审977号案被告，1262号案原告）深圳市＊＊＊商业运营管理有限公司，住所地深圳市福田区。
上诉人姜＊豆因与被上诉人圳市＊＊＊商业运营管理有限公司（以下简称＊＊＊公司）房屋租赁合同纠纷二案，不服深圳市福田区人民法院作出的（2014）深福法民三初字第977、1262号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了二案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年8月27日，＊＊＊公司与深圳＊＊连锁商业发展有限公司（以下简称＊＊公司）签订《经营合同》，约定＊＊＊公司向＊＊公司租用＊＊世纪中心3、4号楼地下二区商业01层b101号铺，经营＊＊＊美食广场。
2012年10月30日，＊＊＊公司（甲方）与姜＊豆（乙方）签订一份《租赁经营合同》，约定甲方将位于深圳市福田区福华三路＊＊世纪中心负一楼臻食荟美食广场内d3摊位及其设施租赁给乙方经营厚街濑粉系列，租期从2012年11月18日至2015年11月17日；租金支付方式：第一年提取该摊位营业总额（税前）20%，第二年提取21%、第三年提取21%，双方商定该摊位每月保底营业额不得低于8万元，低于保底营业额则按保底营业额计算，乙方每月需交2800元的管理费（此管理费包含空调费和物业管理费）；租赁期内，租赁摊位与美食广场内其他摊位及相关设施，共同使用甲方统一安排的收银或其他有关结算系统，双方于每个历月的第20日（节假日顺延）结算乙方上月营业总额，甲方在扣除租金收入、各项经营成本，以及甲方应得的其他收入，其他乙方应付费用后，于结算日将乙方应得收入款项以支票或划入乙方设立使用的结算账户；甲方每个月从当月营业总额中扣除乙方的电费、水费、煤气费；摊位内的电、水及煤气量以摊位内之独立水、电、煤气表实际数据为依据，公共部分每家平均分摊所有公共用电、公共用水、公共清洁用品耗材以及机电保养等，并分摊所有水、电、煤气等总系统之损耗；甲方从当月营业总额中暂定为扣除每月2000元作为甲方统一清洁公共座椅区及代洗碗费用；本合同签订同时，乙方在三天内一次性向甲方缴纳3万元作为乙方履行本合同的保证金；乙方如有以下行为中的任何一项发生，甲方均有权在保证金中直接扣减（5.5条）；乙方如果违反本合同的认可条款及有其他违约、侵权或违反行政法律、法规行为，给甲方或任何第三方造成损失，甲方可扣留部分或全部保证金，以抵付甲方可能垫付第三方所遭受的经济损失（5.5.1条）；甲方对美食广场及乙方经营的摊位进行统一设计、装修，并根据乙方经营的摊位的面积、位置及业种向乙方收取设施设备费用10万元（每个端口）；因乙方原因导致租赁区域内任何装置、附属物、电线、管道等毁损并导致火、烟雾扩散，或租赁场地内的水泄漏，而对甲方或其他任何人和物品造成的任何损失、损坏或伤害，乙方均须承担全部责任，对甲方或第三方作出赔偿（6.6条）；合同期满如乙方不再续租，或因乙方违约导致本合同提前解除，乙方应在期满或收到甲方通知后2日内撤出并将该摊位完整交还甲方，如乙方进行的装修、增设的设施以及委托甲方代为进行的装修装饰等与租赁场地无法分割或拆分后将破坏场地的，则乙方不得拆除，该设施应归属于甲方所有，甲方对此不承担任何费用和补偿义务（10.1条）；乙方有下列情形之一的，甲方有权立即解除合同：d、如该区位经营中因乙方原因发生重大责任事故等；任何一方若违反本合同规定均须向受损方赔偿损失，且无过错方有权解除本合同，违约金为5万元（13.1条）。同日，双方签订《补充协议》，约定第二年至该合同结束乙方销售额在8万元以内甲方从中扣取21%作为甲方的租金成本及收益，8万-12万元甲方从中扣取20%，12万元以上从中扣取19%。签订合同后，姜＊豆向＊＊＊公司缴纳了设施设备使用费10万元、保证金3万元、燃气预存费（押金）5080元。
2012年1月9日，＊＊＊公司与姜＊豆就深圳市宝安区沙井中心路＊＊万家四楼美食广场内d8号摊位签订了一份除摊位、租期、租金外，其余与上述合同内容相同的《租赁经营合同》。
2014年6月26日凌晨，姜＊豆经营的上述臻食荟厚街濑粉店由于员工下班后忘记关火，导致锅里的水烧干后锅干烧，浓烟四溢，触发烟感头报警。大厦物业公司人员紧急排查，及时发现险情，避免了火灾的发生。大厦的业主深圳＊＊世纪城房地产开发有限公司对深圳＊＊连锁商业发展有限公司发出《关于餐饮区域存在严重安全隐患的处理决定》，即日起责令对臻食荟美食城所经营的5家餐饮为期2日的停业整顿，立即对本次事故的直接责任人（厚街濑粉店）清理出＊＊＊＊店，鉴于＊＊公司日常管理不到位，决定对＊＊公司处以20000元罚款。＊＊公司于2014年7月2日对＊＊＊公司做出处理决定，＊＊＊公司按照日均销售额为标准，补齐厚街濑粉店停业及更替餐饮期间＊＊公司损失的营业提成收入，以及另外5家餐饮停业整顿的营业提成收入，＊＊＊公司务必在两周内完成对厚街濑粉店的替代，因对＊＊公司经营造成了恶劣影响，对＊＊＊公司处以10万元罚款，＊＊＊公司立即做出书面安全生产条例要求，全面整顿并保证不再出现类似情况。
2014年7月25日，＊＊＊公司从姜＊豆在沙井＊＊店的小食店中扣收了2万元罚款，并向姜＊豆发出了《撤场通知》，要求姜＊豆在7月26日至28日搬离厨房设备。8月2日，姜＊豆实际搬离了臻食荟美食城。7月29日，＊＊＊公司向＊＊公司缴纳了罚款5万元。2014年10月12日，＊＊＊公司将姜＊豆原承租的铺位出租给了其他人。
另查，每天中午、晚上高峰期过后，＊＊＊公司的人员、大厦物业管理人员均会到臻食荟美食城进行安全、卫生检查。姜＊豆提供的其与＊＊＊公司管理人员的对话录音显示，2014年6月25日晚上，＊＊＊公司的店长对姜＊豆经营的厚街濑粉店进行检查时，店内还有原告的员工，当时未发现有明火；店长提醒姜＊豆的员工离开时要关闭水电、煤气；检查人员先行离开小食店，姜＊豆的员工后离开；次日凌晨烟感器报警，火源是姜＊豆的厚街濑粉店炉火干烧锅，当时烟雾很大，物业人员撬锁扑救。＊＊＊公司提交的证据显示，因该次烟雾事故，＊＊＊公司支付了＊＊公司管理员往返事故现场车费386.40元、慰问受伤的物业保安所送水果果篮费270.5元、损坏的建筑物维修费1650元，共计2306.9元。
又查，2014年1月至5月，＊＊＊公司实际按姜＊豆每月营业额的20%计收租金，双方对此已结算完毕。＊＊＊公司打印出给姜＊豆的2014年6月份的结算单显示：营业额40726.50元，扣点率20%，扣点额14000元，管理费2800元、水费241.82元，电费1392.3元，燃气费2064元，消杀费108.33元，公共清洁及代洗碗费2000元，油烟管清洗费662.5元，下水道疏通费278元，应扣合计23546.95元，实际返还营业款17179.55元。姜＊豆认可该结算单。＊＊＊公司认为上述结算单计算错误，实际应为：营业额40726.50元，扣点率21%，扣点额14700元，管理费2800元、水费246.76元，电费1683.36元，燃气费3134.40元，消杀费108.33元，公共清洁及代洗碗费2000元，油烟管清洗费662.5元，下水道疏通费278元，净化器及风柜清洗费666.67元，合同超第二年少算营业扣点4503.33元，应扣合计30783.35元。
（1146号案，原审1262号案）＊＊＊公司在原审中诉请：1、姜＊豆支付＊＊＊公司违约金5万元；2、姜＊豆赔偿＊＊＊公司损失151025.73元；3、姜＊豆承担本案全部诉讼费用。
（1147号案，原审977号案）姜＊豆在原审中诉请：1、＊＊＊公司因单方解除租赁合同应退还姜＊豆保证金3.5万元、退还设施设备费用10万元，退还罚金2万元；2、＊＊＊公司因单方解除租赁合同应返还姜＊豆6月份的营业款17179.55元，赔偿姜＊豆7月的经营损失3万元；3、＊＊＊公司违约支付违约金5万元；4、本案诉讼费由＊＊＊公司承担。
原审法院认为：＊＊＊公司与姜＊豆签订的《深圳臻食荟美食广场＊＊世纪中心店租赁经营合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。姜＊豆作为经营者，防范火灾的发生，确保安全经营，是其应向出租人＊＊＊公司及社会履行的基本义务。姜＊豆的员工晚上下班后未关炉火，导致锅干烧，烟雾弥漫，险酿火灾事故，说明姜＊豆在安全管理上存在重大过失，违反了合同的基本义务。＊＊＊公司据此解除合同，主张姜＊豆支付违约金5万元，符合双方合同第10.1条d款、13.1条规定，原审法院予以支持。姜＊豆提供的录音显示，2014年6月25日晚，＊＊＊公司的人员已经进行了例行检查，并提醒姜＊豆的员工离开要切断燃气，姜＊豆辩称＊＊＊公司对烟雾事件的发生也存在失误，没有事实依据。姜＊豆因自身的违约行为导致＊＊＊公司的损失的，应依约承担赔偿责任。＊＊＊公司的损失体现在往返事故现场车费386.40元、慰问受伤的物业保安所送水果果篮费270.5元、损坏的建筑物维修费1650元，共计2306.9元，以及＊＊＊公司在涉案铺位空置期未能收到租金的损失。该期间的租金损失，酌情按2个月计算，参照姜＊豆在2014年6月份前2个月应缴纳的租金计算，但双方均未提交2014年6月份前2个月的租金，本院参照姜＊豆提交的2013年11月、12月期间的缴纳的租金计算，共计14000元×2＝28000元。涉案商铺在空置期间未进行经营，未产生费用，＊＊＊公司主张还应计算该期间的管理费、洗碗费作为损失，原审法院不予支持。＊＊＊公司向＊＊公司缴纳的罚款，在＊＊＊公司与姜＊豆的租赁经营合同中没有约定，也没有证据证明姜＊豆在签订合同时知道或能预见＊＊＊公司与＊＊公司之间的合同对此有约定，根据我国《合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，＊＊＊公司主张其被＊＊公司处罚的5万元，应由姜＊豆赔偿，原审法院不予支持。＊＊＊公司已经打印出2014年6月份姜＊豆的结算单，扣除各项费用后，＊＊＊公司应返还姜＊豆营业款17179.55元，姜＊豆予以认可。＊＊＊公司虽然不认可该结算单，诉讼中另制作了一份结算表，增加了扣点及水费、电费、燃气费、净化器及风柜清洗费，但双方对2014年1至5月的营业款已结算完毕，并实际履行，在该期间一直是按照20%的扣点计算租金，说明双方是以自己的实际行为达成一致，调整扣点为20%。＊＊＊公司提供的诉讼中另行制作的结算表是其单方制作，没有提供证据证明增加费用的存在，原审法院对此不予认可。姜＊豆主张＊＊＊公司返还2014年6月份营业款17179.55元，原审法院予以支持。双方的合同关系已经解除，＊＊＊公司已向姜＊豆主张赔偿损失，＊＊＊公司继续占有保证金3万元和燃气押金5000元已没有依据，姜＊豆主张返还，原审法院予以支持。姜＊豆交付的设施设备费用10万元，属于装修款，物化在姜＊豆经营的小食店的设计、装修中，由于是姜＊豆违约导致合同被解除，姜＊豆要求返还该装修款10万元及主张＊＊＊公司支付违约金5万元、赔偿2014年7月份经营损失3万元，没有合同、法律依据，原审法院不予支持。姜＊豆因自身管理不到位导致烟雾安全事件，给＊＊＊公司造成的损失，＊＊＊公司已主张了赔偿，＊＊＊公司对姜＊豆处以罚款2万元，没有合同、法律依据，姜＊豆要求＊＊＊公司返还，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，对977号案判决，一、＊＊＊公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向姜＊豆返还保证金3万元、燃气押金5000元、2014年6月份营业款17179.55元、罚款2万元；二、驳回姜＊豆的其他诉讼请求。案件受理费5083元，因本案适用简易程序审理，减半收取2541.5元，由姜＊豆负担1739元，＊＊＊公司负担802.5元。对1262号案判决：一、姜＊豆应在本判决发生法律效力之日起10日内向＊＊＊公司支付违约金5万元；二、姜＊豆应在本判决发生法律效力之日起10日内向＊＊＊公司赔偿损失30306.9元（2306.9元＋28000元）；三、驳回＊＊＊公司的其他诉讼请求。案件受理费4315元，因本案适用简易程序审理，减半收取2157.5元，由＊＊＊公司负担1253.5元，姜＊豆负担904元。
上诉人姜＊豆不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销深圳市福田区人民法院作出的（2014）深福法民三初字第1262号民事判决；2、改判深圳市福田区人民法院作出的（2014）深福法民三初字第977号民事判决为，＊＊＊公司除按照977号判决第一项返还保证金3万元、燃气押金5000元、2014年6月份营业款17179.55元、罚款2万元给姜＊豆外，＊＊＊公司应退还设备使用费10万元、承担违约责任支付违约金5万元并赔偿7月份经营损失3万元给姜＊豆；3、两案一、二审诉讼费全部由＊＊＊公司承担。
事实和理由：一、原审认定事实不清，判决有误。1、原审中，姜＊豆已提供证据证明，＊＊＊公司人员、大厦物业管理人员每天均应在关门前到各个店铺检查安全、卫生，并在检查表上签字，但＊＊＊公司并未提供当天的签到表及其他任何证据，原审法院直接认定＊＊＊公司的人员已经进行了例行检查，缺乏事实依据。根据以上证据，＊＊＊公司在涉案烟雾事件中存在严重不可推卸的失职责任。2、涉案的烟雾事件只是导致美食广场的消防烟感系统被启动，但并未造成任何损失，姜＊豆也对此作出了整改和员工培训工作，次日即可恢复正常营业。＊＊＊公司并未就其实际遭受损失提供相应的证据，而且姜＊豆在事故发生后被强制停业，并被＊＊＊公司强制勒令搬离的，姜＊豆停业一个月的经营损失3万元应当由＊＊＊公司赔偿，而＊＊＊公司的租金损失是其自行造成的，应当由其自行承担。3、姜＊豆与＊＊＊公司签订的《深圳臻食荟美食广场＊＊世纪中心店租赁经营合同》约定，姜＊豆缴纳的10万元设备使用费实际上是进场费，＊＊＊公司实际并未提供设备给姜＊豆，并且还每月收取了姜＊豆高额的租金、管理费等，在合同未履行完毕、姜＊豆被强制搬离的的情况下，＊＊＊公司应当退还该笔费用。
二、根据民法通则、合同法及相关司法解释，姜＊豆与＊＊＊公司签订《深圳臻食荟美食广场＊＊世纪中心店租赁经营合同》显失公平，应作相应的变更。《民通意见》对显失公平的认定作了司法解释，即“一方当事人利用优势或者对方没经验致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”《合同法》则规定，订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。双方合同约定的责任，不论是姜＊豆原因造成的，还是＊＊＊公司原因或者第三方原因造成的违约、合同无法履行等都由姜＊豆自行承担，而＊＊＊公司应承担的责任基本上都剔除了，明显属于＊＊＊公司利用其利势签订的格式合同和格式条款，姜＊豆作为个体经营者只能被迫接受。因此，本案不应以显失公平的合同作为依据，支持＊＊＊公司的无理诉求。
被上诉人＊＊＊公司当庭答辩称：根据原审已查明的事实，姜＊豆的所有上诉请求均没有任何依据，应当予以驳回。原审已认定＊＊＊公司因商场失火事件被罚款7万元，因属于姜＊豆的原因造成＊＊＊公司的损失，应由姜＊豆支付，＊＊＊公司虽然没有上诉，但保留追诉的权利。
原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，原审认定双方签订的《深圳臻食荟美食广场＊＊世纪中心店租赁经营合同》合法有效正确，本院予以确认。合同第12.2条约定，如租赁区位经营中因姜＊豆原因发生重大责任事故时，＊＊＊公司有权立即解除合同。本案中，双方确认姜＊豆经营区域发生因员工忘记关火、灶具干烧引发报警的险情。依照法律规定，姜＊豆作为承租人在租赁物使用过程中，有义务按照约定的方法使用租赁物，保证租赁物的安全。姜＊豆因自身管理原因导致火灾险情的发生，未能履行保证租赁物安全的基本义务，已经符合合同约定的解除条件，原审判决认定姜＊豆违约并承担相应违约责任正确，本院予以维持。姜＊豆认为＊＊＊公司对火灾险情未尽到检查义务，应承担相应责任，对此，本院认为，＊＊＊公司作为出租人在租赁物出租期间对租赁物的检查并非法定义务，双方签订的合同中也并未约定＊＊＊公司需对租赁商铺的安全负有直接管理义务；相反，险情发生当天，＊＊＊公司及物业管理人员已提醒姜＊豆商铺工作人员注意安全，在险情发生后，亦及时排查，避免了重大事故的发生，尽到了相应的管理义务。因此，姜＊豆上述主张缺乏事实依据，本院不予采纳。此外，合同12.2.d条仅是对解除权的约定，并不构成免除＊＊＊公司责任、加重姜＊豆责任、排除姜＊豆主要权利的情形，姜＊豆认为该条款为格式条款应为无效的主张缺乏依据，本院不予采纳。姜＊豆构成违约，其上诉请求＊＊＊公司承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。姜＊豆请求退还设施设备费用10万元，根据双方合同第6.1条的约定，该费用为＊＊＊公司对美食广场及姜＊豆经营摊位进行设计、装修的费用，姜＊豆主张该费用为入场费与约定不符，在姜＊豆构成违约的情况下，其请求返还该费用于法无据，本院不予支持。
综上，姜＊豆的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，两案判决如下：
驳回上诉，维持两案原判。
两案二审案件受理费共6123元，由姜＊豆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一五年六月十五日
书 记 员 戴 斌
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。