湖南省道县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1124民初181号
原告张某某，男。
特别授权委托代理人张波，湖南濂溪律师事务所律师。
委托代理人夏位华，湖南濂溪律师事务所律师。
被告永州某某房地产开发有限公司。
法定代表人李青海，该公司总经理。
特别授权委托代理人杨小兵，男，系被告公司职工。
原告张某某与被告永州某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月12日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭进行了审理，代理书记员王红秀担任庭审记录。原告的特别授权委托代理人张波、被告特别授权委托代理人杨小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，根据合同约定，约定原告以338375元的价格购买被告开发的道县道州北路和一公馆东侧御景豪庭4幢16单元01号房，交房期限为2014年11月30日，逾期交房超过60天，按日处购房款的万分之二的违约金，房屋权属登记在交房后360天内办理，逾期按已付房款的1%支付违约金等事项。合同签订后，原告如约交清了购房款，而被告一再迟延交房，直到2015年7月1日被告才交房，逾期212天，被告至今未办理好房屋权属登记手续，应当承担相应的违约责任。综上，被告违反合同的约定和法律的相关规定，特提起诉讼：1、判令被告给付逾期交房违约金人民币14347.10元；2、判令被告给付逾期办理房产证违约金3383.75元；3、诉讼费用由被告承担。
原告在举证期限内举证如下：1、商品房销售合同及分期付款补充协议，购房日期、购房价格、违约责任，2、收款收据、完税凭证及银行存款凭证，证明已交房款、办证费用、维修基金、交付使用日期，3、物业管理费收据，证明交付使用日期，4、律师事务所函，证明被告违约责任、按标的在20%内调解意向。
被告永州某某房地产开发有限公司辩称：一、被告逾期交房是不可抗力和政府行为造成的，施工工期应当顺延，交房期限也应当顺延。东阳泄洪渠部门段的改建工程，工程建设期限为六个月，该工程的开工建设将本工程唯一的材料通道挖断，延误了本工程施工进度；二、我们小区的房屋2014年对主体进行了验收，小区在2015年入住有100多户了，不影响房屋的交付使用。
被告永州某某房地产开发有限公司在举证期限举证如下：交房确认书，证明实际交房时间。
被告永州某某房地产开发有限公司对原告举证证据的质证意见：对原告所举证据1、2无异议，对证据3有异议，物业管理费并非收房时间，收房有收房确认单的，对证据4无异议。
原告对被告永州某某房地产开发有限公司所举证据质证意见：被告有书面证据，我们予以认可。
本院认证如下：对原告所举证的证据：①商品房销售合同及分期付款补充协议、收款收据、完税凭证及银行存款凭证、律师事务所函，被告质证意见无异议，可以作为本案证据使用，予以确认；②对原告举证的证据物业管理费收据，被告质证时提出的“物业管理费并非收房时间，收房有收房确认单的”等的异议成立，本院予以采信；对被告所举证的证据：交房确认书，原告质证无异议，可以作为本案证据使用，予以确认。
综合全案的证据及审理笔录，本院确认以下事实：
1、2013年10月2日，原、被告签订的《商品房买卖合同》主要约定：原告购买被告开发的御景豪庭4幢16单元1号房，总房价款为338375元；原告以银行按揭付款方式支付房款及逾期付款的违约责任，被告应在2014年11月30日前按约定的条件交房（如遭遇不可抗力告知的可据实延期）及逾期交房的违约责任（其中有：逾期的第二天起到实际交房之日止，按已付房价款万分之二支付违约金）；商品房达到交付使用条件后，出卖人（被告）应当书面通知买受人（原告）办理交接手续及相关责任等;出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照买受人是否退房两种处理方式（其中买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金）。
2013年10月2日，原告向被告支付首付款158375元，2013年10月8日，原告增加向被告交付首付款3万元，余款15万元做银行按揭；
3、2015年7月9日，原告接收了被告交付的涉案房屋，但被告交付房屋时，尚未取得该房产开发项目（商品房）经相关部门验收合格的证明。
另查明涉案房屋至今未办理产权登记手续。
本院认为：本案属商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同的内容合法有效，原、被告双方应按合同约定的权利和义务承担民事责任；原告按照合同约定履行了给付房款的义务，被告未按合同约定的时间将经验收合格的房产交付给原告，被告方已构成违约。被告辩称，逾期交房是政府行为（2014年6月8日正式开工建设的东阳泄洪部分段的改建工程工期为6个月，该工程开工后挖断了本案工程唯一的材料运输通道，延误了工程施工进度。）交房期限应当顺延。本案审理查明的事实是：2014年6月8日开工建设的东阳泄洪部分段的改建工程（工期为6个月）挖断了本案工程唯一的材料运输通道，虽对本案工程施工进度有一定的影响，但不属于遭遇不可抗力，也不是政府行为。故对被告辩称提出逾期交房是政府行为造成的，交房日期也应当顺延的主张，本院不予采信；被告提出本案工程已经验收，并通知原告收房的主张，因被告无相关证据证明，故本院不予采信。由于原告于2015年7月9日接收了被告交付的涉案房屋，虽然双方交接房屋时，被告尚未取得经相关部门验收合格的证明，但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，《商品房买卖合同》对于房屋交付并无除外情形的约定。因此，原告对房屋的实际占有使用的行为，可以证明该案房屋已经交付，交付日期为原告收房即占有使用之日，逾期交房违约金应计算至原告实际占有之日止。双方约定逾期交房的违约责任为逾期的第二天起到实际交房之日止，按已付房价款万分之二支付违约金，被告辩称原告主张的逾期交房违约金每日万分之二计算过高，且逾期交房并没有对原告造成实际损失，但并未提供任何证据证实双方的违约金过分高于造成的损失，对其辩称理由本院不予采信。自2014年12月1日至2015年7月9日被告共逾期交房221天，故原告要求判令被告支付的被告逾期212天的违约金14347.1元（按原告已交付房价款338375元每日万分之二的标准计付），本院予以支持。因双方合同约定的交房最后期限为2014年12月1日，截止原告起诉当日被告仍未办理权属登记，而双方约定办理权属登记日期为商品房交付使用后360天之内，被告逾期办证，理应按照合同承担逾期办证的违约金，被告辩称逾期办证系因房产部门改为不动产登记，不能批量办理房产证所致，但未提供相应证据予以支持，故该辩称理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条的规定，判决如下：
限被告永州某某房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力之日起十日内向原告张某某支付逾期交房违约金14347.1元；
限被告永州某某房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力之日起十日内向原告张某某支付逾期办证违约金3383.75元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。
本案案件受理费243元，由被告永州某某房地产开发有限公司负担（被告负担的案件受理费，原告已预交，被告在给付本案判决款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 赵章成
人民陪审员 张明清
人民陪审员 陈小琴
二〇一七年六月十二日
代理书记员 王红秀
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有非凡约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。