广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1464号
上诉人（原审被告）：温志东，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：范毅强，广东毅隽达律师事务所律师。
委托代理人：邓翠薇，广东毅隽达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区泰安房产发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：陈思韫。
委托代理人：宋伟政，广东禅都律师事务所律师。
委托代理人：欧泳麟，广东禅都律师事务所律师。
原审被告：胡丽霞，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
原审被告：李焕兰，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
上诉人温志东因与被上诉人佛山市顺德区泰安房产发展有限公司（以下简称泰安公司）、原审被告胡丽霞、李焕兰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
2014年9月28日，泰安公司向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）温志东向泰安公司支付购房款318.37万元及从2013年8月1日起至实际支付之日止的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；（二）温志东向泰安公司支付违约金200万元；（三）胡丽霞、李焕兰对温志东的上述债务在接收案涉房产价值范围内对泰安公司承担连带清偿责任；（四）本案诉讼费由温志东、胡丽霞、李焕兰承担。
原审法院查明：泰安公司和温志东就购买位于佛山市顺德区泰安大厦的房产达成一致意向。2012年1月18日和2012年2月10日，泰安公司和温志东分别签订两份《购买房产意向书》，约定温志东向泰安公司购买泰安大厦SP111、SP112号铺，价款为239.49万元；温志东另向泰安公司购买泰安大厦第5至19共15层房产，总价款为5400万元。双方约定分期支付房款，于2013年7月付清。温志东在2012年2月10日的《购买房产意向书》中还承诺如不能按约定支付购房款，则向泰安公司支付违约金200万元。温志东在上述两份《购买房产意向书》中要求将上述购买的房产分别过户到胡丽霞和李焕兰名下。泰安公司根据温志东的要求为上述房产协助办理了产权证，但温志东未按约定时间付清购房款，泰安公司主张温志东至起诉时尚欠购房款金额为318.37万元，泰安公司催讨未果，遂于2014年9月28日向原审法院提起诉讼。
原审法院认为：泰安公司和温志东《购买房产意向书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。泰安公司已经按《购买房产意向书》的约定履行了义务，将案涉房产过户至胡丽霞和李焕兰名下，温志东亦应依照约定履行支付购房款的义务。泰安公司主张温志东尚欠购房款金额为318.37万元未付，温志东在诉讼中未到庭抗辩，应视为其放弃抗辩的权利，对于泰安公司的主张，原审法院予以采信。泰安公司要求温志东支付购房款318.37万元并从逾期支付购房款之日即2013年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息的主张理据充分，原审法院予以支持。对于泰安公司主张的200万元违约金，虽然温志东存在未及时付清购房款的违约行为，但其已经支付了大部分购房款，且泰安公司在本案中已经主张了逾期付款的利息，泰安公司主张违约金200万元明显超出其损失范围，原审法院酌情按照温志东未付款金额318.37万元的10%确定违约金为318370元（318.37万元×10%）。对于泰安公司超出合理部分的诉讼请求，原审法院不予支持。对于泰安公司要求胡丽霞、李焕兰承担连带责任的主张，经审查，胡丽霞、李焕兰与泰安公司之间并不存在直接的合同关系，泰安公司在诉讼中也没有提供证据证明胡丽霞、李焕兰负有向泰安公司支付购房款的义务，依法应承担举证不能的不利后果，对于泰安公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决：一、温志东应于判决发生法律效力之日起十日内泰安公司支付购房款3183700元，并从2013年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率向泰安公司支付利息至款项实际清偿之日止；二、温志东应于判决发生法律效力之日起十日内向泰安公司支付违约金318370元；三、驳回泰安公司的其他诉讼请求。一审受理费48085.90元，由泰安公司负担16000元，由温志东负担32085.90元。
上诉人温志东提起上诉称：（一）原审法院送达诉讼材料时违反法定程序，违法缺席判决。胡丽霞曾于2015年1月26日提交管辖权异议，后原审法院书记员告知本案管辖权异议一审裁定书需公告送达，原定于2015年3月3日的开庭改期，并告知60日公告期于2015年5月份届满。胡丽霞于2015年5月13日向佛山市中级人民法院递交管辖权异议裁定的上诉状，但至今未收到任何终审裁定，温志东亦未收到任何管辖权异议的终审裁定以及本案一审的诉讼材料，包括但不限于起诉状、开庭通知。因此，原审法院送达本案诉讼材料程序违法，且在管辖权尚未确定的情况下，径自安排开庭、缺席判决，变相剥夺温志东的辩论权利。（二）原审法院对于涉案房产买卖价款的构成这一基本事实认定错误，且泰安公司至今未完成涉案房产的消防验收，严重侵害了温志东的合法权益。根据顺德区房产管理局备案的《商品房买卖合同》，温志东与泰安公司约定每层房产的购房款为150万元，故泰安大厦第5层至第19层共15层房产的购房款应为2250万元。另外，温志东委托泰安公司负责该15层房产的装修事宜，由温志东支付装修款。故《购买房产意向书》约定的5400万元款项包括该15层房产的购房款及其装修款。温志东已积极履行付款义务，向泰安公司支付了大部分款项，但泰安公司至今只完成了第9层、第10层、第13至18层房产的装修，剩余楼层仍是毛坯房，故其无权要求温志东继续支付款项。（三）涉案房产消防验收不合格，违反法律法规的强制性规定，泰安公司存在隐瞒、欺诈的情形，原审法院对房屋买卖合同的效力认定不清。根据温志东获取的《顺德区公安消防大队建筑工程消防验收意见书》可知，泰安大厦已竣工楼层的消防验收均为不合格，需要改正后申报复验，但至今无任何最新的复验合格报告。因此，涉案房产消防不合格却可办理房地产权证书，存在欺诈、隐瞒等严重违法情形，泰安公司无权要求温志东继续支付剩余款项。（四）泰安大厦至今没有配套的停车场，违反了正常的规划验收程序，严重影响温志东对涉案房产行使所有权人的权利。综上，请求撤销原审判决，裁定将本案发回原审法院重审，或者查清事实后，改判撤销原审判决第一项、第二项，驳回泰安公司的全部诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由泰安公司承担。
被上诉人泰安公司答辩称：（一）原审法院程序合法。1.原审法院于2014年9月28日立案，在审理过程中，温志东、胡丽霞、李焕兰恶意拖延时间，先是不收应诉材料，原审法院公告开庭时间，公告期满前温志东、胡丽霞分别提出管辖权异议，一审法院裁定驳回，其又对裁定上诉。至此已拖延超过一年。2.原审法院并没有收到胡丽霞对管辖权异议裁定的上诉状，其依法判决没有程序违法。即便胡丽霞提出管辖权异议裁定的上诉，原审法院已判决驳回泰安公司对胡丽霞的诉讼请求，原审判决结果并不影响胡丽霞的权益，所以对胡丽霞的管辖权异议可不予审查。3.温志东无权处分胡丽霞、李焕兰的诉讼权利。（二）关于案件事实。1.涉案房产交易总金额为54000000元。2.备案的《商品房买卖合同》约定的价格远远低于买卖双方真实的交易价格，是温志东为了避税要求泰安公司与其签定的，用于备案办理产权证。涉案房产共8153.97平方米（首层178.13平方米，第5-19层7975.84平方米），总价54000000元，每平方米约6600元，已经低于当时的市场价格。如果按温志东所称的成交价为2490万元计算，每平方米仅约3100元，不符合正常市场价格水平，亦与温志东已向泰安公司支付了51000000元的事实相矛盾。况且涉案房产属于商业地产，一般比住宅价格高很多。3.温志东称支付的51000000元是其委托泰安公司为其装修的装修款，不是事实。首先，泰安公司与温志东没有约定装修事宜，补充协议约定的基本设施装修并不需要实际履行，温志东为规避税费要求泰安公司以低于实际交易的价格签定备案合同，补充协议约定的价款加上备案合同约定的价款与《购买房产意向书》约定的价款相当。其次，真实的装修合同必须约定委托人及被委托人的姓名、单位、地址、联系电话、装修工程的地点、面积、装饰内容及承包方式、工期、工程款总价及付款方式等内容，而本案合同没有上述内容，所以温志东主张双方约定泰安公司对涉案房产装修不合逻辑。综上所述，温志东的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人温志东在二审期间向本院提交了如下证据：
证据1.补充协议书一份；
证据2.商品房买卖合同十五份（合同编号分别为X046601、X044473、X044472、X044471、X044470、X046599、X046598、X046596、X041904、X041903、X041902、X041900、X041899、X041897、X046592）；
证据3.房地产权证十五份；
证据1至证据3拟证明涉案的15层房产的转让价格为每层1500000元，其余2100000元是装修补偿款。
证据4.顺德区公安消防大队建筑工程消防验收意见书两份；
证据5.消防安全检查意见书；
证据6.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；
证据4至证据6拟证明温志东购买的房产中，泰安公司至今只完成了其中第九、十、十六至十八层的消防验收，严重影响了温志东使用涉案房产。
证据7.桂州镇人民政府建设国土办公室出具的证明；
证据8.图件修改通知单；
证据7、证据8拟证明泰安大厦报建时没有预留停车场，相关部门承诺在旁边的广场预留场地供泰安大厦停车使用；
证据9.承诺书，拟证明泰安公司曾承诺给泰安大厦不少于5000平方米的停车位，顺德区容桂街道办事处出具意见证明原来供泰安大厦停车使用的场地已被回收；
证据10.支付购房款的划账流水证明，拟证明温志东支付的购买带装修和租约的13-18层房产的款项。
被上诉人泰安公司对温志东提供的证据1至证据3的真实性、合法性无异议，但认为泰安公司和温志东还另签有三份补充协议书，四份补充协议书的金额加上商品房买卖合同的金额，恰好等于双方签订的《购买房产意向书》约定的金额；对证据4至证据6的真实性、合法性无异议，但认为涉案房产已通过消防验收；对证据7至证据9不予确认，泰安公司未承诺配套停车场，温志东不能据此拒绝支付剩余购房款；对证据10中从2012年1月20日开始的划账流水予以确认，其他的划账流水与本案无关。
被上诉人泰安公司在二审期间向本院提交了如下证据：
证据1.补充协议书三份；
证据2.商品房买卖合同两份（合同编号分别为X044474、X044475）；
证据1、证据2拟证明补充协议书的金额加上商品房买卖合同的金额，恰好等于双方签订的《购买房产意向书》约定的金额。
证据3.竣工验收备案表，拟证明泰安大厦工程已通过竣工验收，包括消防工程。
上诉人温志东对被上诉人泰安公司提交的证据1、证据2的真实性无异议，对证据3不予确认，认为该竣工验收备案表是泰安公司单方提供，并非从佛山市顺德区档案馆调取。
经审查，温志东在二审期间提交的证据均有原件供核对，泰安公司对其真实性均无异议，本院予以确认；泰安公司在二审期间提交的证据均有原件供核对，温志东对其真实性均无异议，本院予以确认。
二审期间，温志东向本院申请对泰安大厦的消防、规划验收资料和停车场规划验收资料进行调查取证，因泰安公司已提交泰安大厦的竣工验收备案表，证明泰安大厦已通过竣工验收，包括消防工程，故调取其消防、规划验收资料已无必要，本院不予准许；停车场规划验收情况与本案无关，故本院对温志东申请调取停车场规划验收资料的申请亦不予准许。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院另查明：2010年10月20日，泰安大厦工程通过竣工验收备案。
2012年3月16日、同年5月24日、同年8月1日，李焕兰、胡丽霞就购买泰安大厦15层房产和2个商铺分别和泰安公司签订17份商品房买卖合同，其中李焕兰购买501号铺、1001号铺、1101号铺、1201号铺、1301号铺、1401号铺、1501号铺、1601号铺、1701号铺、1801号铺、1901号铺，胡丽霞购买601号铺、701号铺、801号铺、901号铺以及111号铺、112号铺。上述合同还约定：所购买商品房均为现房；501号铺-1901号铺的价格均为1500000元，111号铺和112号铺的价格均为600000元。
2012年3月16日，温志东与泰安公司签订补充协议书，约定：鉴于温志东同意受让泰安大厦第13至18层房产的所有权以及泰安公司房产进行装修的事实，温志东同意向泰安公司支付房产的装修补偿款12600000元；温志东明确对于该协议项下的房产处于出租状态是知情的。
同年8月2日，温志东、李焕兰与泰安公司签订补充协议书，约定：鉴于温志东、李焕兰同意受让泰安大厦第5、10-12、19层房产的所有权以及泰安公司房产进行基本设施装修的事实，温志东、李焕兰同意向泰安公司支付房产的基本设施装修补偿款10500000元；付款期限自2013年2月开始，每月支付3000000元直至付清为止。
同年5月24日，胡丽霞与泰安公司签订补充协议书，约定：鉴于胡丽霞同意受让泰安大厦第6-9层房产的所有权以及泰安公司房产进行基本设施装修的事实，胡丽霞同意向泰安公司支付房产的基本设施装修补偿款8400000元。
同年5月24日，温志东、胡丽霞与泰安公司签订补充协议书，约定：鉴于温志东、胡丽霞同意受让泰安大厦SP111、SP112房产的所有权以及泰安公司房产进行基本设施装修的事实，温志东、胡丽霞同意向泰安公司支付房产的基本设施装修补偿款1194900元。
上述四份补充协议书均约定：双方明确该协议项下所涉的装修补偿款不作为双方签订的商品房买卖合同所涉的房产的转让款；该补充协议是双方签订的商品房买卖合同的有效组成部分，若存在不一致约定的，以该协议约定为准。
在二审法庭调查中，泰安公司、温志东确认温志东已向泰安公司支付53000000元。
原审法院分别于2014年10月10日和2015年1月23日向温志东的住所邮寄送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、传票等材料，邮单编号为EY685053042CN和EY905901417CN。上述邮件均被退回，理由是收件人外出，家人拒收。原审法院于2014年11月20日在《法制日报》上刊登公告，向温志东、胡丽霞、李焕兰公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、适用程序及组成人员通知书、诉讼须知及开庭传票，并公告开庭日期为2015年3月19日。
胡丽霞于2015年1月25日向原审法院提起管辖权异议，原审法院于同年2月2日驳回其异议，并于同年2月12日向温志东、胡丽霞、李焕兰公告送达管辖权异议裁定书，并告知开庭日期为2015年5月13日。
本院认为：综合上诉人温志东的上诉请求、上诉理由和被上诉人泰安公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、原审法院是否存在违反法定程序的情形；二、温志东是否应向泰安公司支付剩余购房款和违约金以及剩余购房款和违约金的具体数额。
一、关于原审法院是否存在违反法定程序的情形的问题
首先，关于原审法院向温志东送达本案诉讼材料的情况，原审法院曾向温志东两次邮寄送达本案诉讼材料，均被其家人拒收，原审法院同时向温志东等人公告送达上述材料，符合民事诉讼法关于送达程序的规定，温志东称其未收到原审法院送达的诉讼材料没有事实依据，本院不予支持；其次，温志东称胡丽霞于2015年5月13日针对原审法院作出的管辖权异议裁定向本院提起上诉，但未提供任何证据证明其主张，应承担举证不力的后果，本院对温志东的该主张不予采信。综上，温志东关于原审法院违反法定程序的上诉主张不成立，本院不予支持。
二、温志东是否应向泰安公司支付剩余购房款和违约金以及剩余购房款和违约金的具体数额的问题
温志东上诉主张，涉案房产的交易价格应以双方签订的商品房买卖合同为准，《购买房产意向书》约定的价格包括购房款和装修款，因泰安公司至今未完成部分楼层的装修，泰安公司无权请求支付剩余的款项。对此，本院认为，双方就购买涉案的泰安大厦15层房产和2个商铺约定的交易价格应为《购买房产意向书》约定的54000000元和2394900元，上述价格不包括温志东所谓的装修款，理由是：首先，温志东和泰安公司签订的《购买房产意向书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，两份《购买房产意向书》对双方以前述交易价格买卖涉案房产作出了明确约定；其次，温志东和泰安公司签订《购买房产意向书》后，又签订了若干份商品房买卖合同和补充协议书，商品房买卖合同约定的价格加上补充协议书约定的价格恰好等于《购买房产意向书》的价格，印证了《购买房产意向书》约定的价格系双方的真实交易价格；再次，补充协议书虽约定其项下的款项为装修补偿款，且该装修补偿款不作为商品房买卖合同所涉的房产转让款，但其还同时约定：鉴于泰安公司房产进行（基本设施）装修的事实，温志东同意向泰安公司支付（基本设施）装修补偿款，由此可知，温志东在签订该补充协议书时对涉案房产的现状已予以确认，双方并未约定泰安公司还负有后续装修的义务；最后，如泰安公司负有对涉案房产进行装修的义务，但无论《购买房产意向书》还是商品房买卖合同、补充协议书均未约定涉案房产的任何具体装修事宜，如装修标准、装修期限等，明显不符合常理。综上，温志东的该上诉主张不成立，本院不予支持。
温志东还主张涉案房产未通过消防验收，并提供了消防验收意见书、消防安全检查意见书证明其主张，但上述文件的出具时间均为2004年，而泰安公司提交的竣工验收备案表证明泰安大厦于2010年通过竣工验收备案，即涉案房产在温志东购买时消防验收已合格，故温志东以消防验收问题抗辩支付剩余购房款没有事实和法律依据，本院不予支持。
温志东还主张涉案房产没有配套的停车场，但双方在《购买房产意向书》、商品房买卖合同、补充协议书中均未约定泰安公司负有提供配套停车场的义务，温志东以此为由拒付剩余购房款没有事实依据，本院不予支持。
如前所述，因温志东的上述抗辩理由均不成立，泰安公司已按照《购买房产意向书》的约定将涉案房产过户至胡丽霞、李焕兰名下，温志东亦应依约履行支付购房款的义务。涉案的泰安大厦15层房产和2个商铺的价格为54000000元＋2394900元=56394900元，温志东已支付53000000元，尚欠3394900元。泰安公司仅主张3183700元，属于对其自身权利的处分，本院予以支持。泰安公司主张温志东支付该款项从逾期支付之日即2013年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付的利息，理据充分，原审法院予以支持正确，本院予以维持。
关于违约金，因温志东已经支付了大部分购房款，且泰安公司已经主张了逾期付款的利息，故原审法院酌情按照温志东未付款金额318.37万元的10%确定违约金为318370元，处理恰当，本院予以维持。
需要说明的是，虽然商品房买卖合同和部分补充协议书上系李焕兰或胡丽霞签署，但温志东和泰安公司均确认温志东为实际的合同交易主体，胡丽霞、李焕兰与泰安公司不存在直接的合同关系，胡丽霞、李焕兰对此亦未提出异议，故原审法院认定胡丽霞、李焕兰无须根据涉案合同的约定履行支付房款的义务，处理正确，本院予以维持。
综上，温志东的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36700.56元，由上诉人温志东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年五月十二日
书 记 员 许佩珊