甘肃省会宁县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘0422民初2068号
原告：张某，住甘肃省会宁县。
委托诉讼代理人：李某，甘肃同昭律师事务所律师。
被告：会宁御鼎房地产开发有限公司。
法定代表人：常某1，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：常某2，甘肃久铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于某，甘肃久铭律师事务所律师。
原告张某与被告会宁御鼎房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某及委托诉讼代理人李某、被告会宁御鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人常某2、于某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金5500元；2、被告承担原告所购房产合同面积超出百分之三部分的房价款24738.4元；3、被告向原告交付所购房屋；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年5月22日原、被告经协商，由原告以每平米4280的单价购买被告在会宁县北城新区开发的房产一套。双方签订商品房买卖合同，约定各自的权利、义务及延迟交付房屋的违约金等。原告在签订合同后，积极交付了购房款。双方约定2016年9月30日前交付原告入住，因被告开发房地产工程建设太慢，一直未依约向原告交付房屋。现房屋已建成，但被告让原告付清实测面积超出合同约定面积的房价款，而产生纠纷故诉至法院。
被告会宁御鼎房地产开发有限公司辩称，原、被告就房屋面积差异处理方式已在商品房买卖合同中以非格式条款特别约定，应据实结算，超出的部分由买受人按合同约定单价补足，合同第五条条形章内容属于特别约定，优先于格式条款，填写内容优先，故本案应适用据实结算的约定。据实结算是合同双方真实意思表示和实践中形成的交易习惯。被告在具备测绘条件后，多次申请会宁县房管局实地测量房屋面积，因房管部门未对被告开发的商品房进行验收，不具备交付使用的条件，被告因客观原因无法向原告交付房屋。关于逾期交房的违约金，涉案房屋2016年下半年已竣工，合同约定交付期限为2016年9月30日。逾期交房系有关部门未对涉案房屋进行正式竣工验收，并非被告主观原因所致。根据双方签订的补充协议，根据第一条约定，非出卖人主观原因所致，不能按期交付房屋的，可据实予以延期，被告不承担逾期交房的违约责任。原告提供的测绘表不足以作为房产测绘成果，不具有作为房屋最终测绘面积数据使用的条件，测绘表上的数据不是房屋面积最终结果，房屋面积的最终确定应由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。涉案房屋实际面积无法确定，原告的请求没有事实依据和证据支持。综上请求驳回原告的诉讼请求。
原告张某向法庭提交了如下证据：1、商品房买卖合同1份，证明原、被告签订买卖合同，约定各自的权利、义务及延迟交付房屋的违约金等；2、发票及收据各1份，证明原告向被告交付首付款及房款；3、李兆鹏与被告签订的商品房买卖合同复印件1份，证明李兆鹏与被告签订，双方对合同约定面积差异部分处理方式明确选择，用以证明原告的房屋买卖合同约定不明；4、面积实测表1份，证明被告向原告交付的房屋超出实际面积。
证人宋某出庭证明：2017年4月27日，被告售房部职业顾问梁建平向我发短信，通知房子已经符合装修条件，2017年4月30日前来被告处办理相关交接手续，并交接钥匙。2017年5月1日，被告又通知原告，通知我于2017年4月30日前来被告处办理交接手续，并告知其所有房子面积都大了。我电话咨询，房子面积大了10个平米，具体面积让我来售房部核实。因房子面积建筑面积和约定面积有变化，我未缴纳差额费用，所以没有入住。
经质证。被告对原告提交的对证据1、2的真实性无异议，证明目的有异议，面积差异有特别约定，应据实结算房款；证据3、对李兆鹏与被告签订的房屋买卖合同的真实性无异议，对证明目的有异议，恰恰证明虽然工作人员未在原告的合同中选择1，但以特别约定，据实结算房款；证据4、测绘表不足以作为房产测绘成果，不具有作为房屋最终测绘面积数据使用的条件，测绘表上的数据不是房屋面积最终结果，对证人证言不予质证。
经审查核实，原告提交的证据1、2、3具有真实性、合法性、关联性，对其证明效力本院予以采信。原告提供的测绘表及证人证言不能真实反映涉案房屋面积，其证明效力本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：2016年5月22日，原、被告签订房屋买卖合同，合同约定原告张某购买被告开发的××县号房，面积为122.23平方米，价格为每平方米4280元，总金额为523144.4元。原、被告双方对面积确认及面积差异的处理，付款方式及期限，买受人逾期付款的违约责任，房屋交付期限，出卖人逾期交房的违约责任等进行了约定。约定出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1、2、3、4种条件下交房，并符合本合同约定的的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合同约定。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。逾期交房由出卖人向买受人每月支付过渡费500元。面积确认及面积差异处理:合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第几种方式进行处理，未进行选择。同日双方签订了补充协议1份，协议第一条约定：在商品房建设过程中因不可抗力以及其它非出卖人主观因素致使不能按《商品房买卖合同》约定的期限交付房屋，出卖人通知买受人后可据实予以延期，并不承担逾期交房的违约责任等。合同签订后，原告按照合同约定于2016年6月2日向被告支付首付款173144.40元，2016年8月11日支付购房款350000元。被告未按照合同约定的期限实际交付房屋，亦未通知原告逾期交房的原因，该涉案房屋至今未经竣工验收，不具备交付使用条件，未进行产权登记。
本院认为，原告张某与被告会宁御鼎房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，本院予以确认。（一）关于被告是否应承担逾期交房违约责任问题。被告辩称涉案房屋已于2016年下半年竣工，因政府相关部门至今未组织正式验收，系客观原因并非主观原因造成逾期交房，根据商品房买卖合同补充协议第一条约定，被告在本案中不应承担逾期交房的违约责任，庭审中，原告否认被告通知过逾期交房的原因，被告既未提供证据证实其逾期交房原因，亦未提供证据证实其确实已通知原告逾期交房的原因，故对其辩解意见本院不予支持。根据合同约定，2016年9月30日前被告应向原告交付符合合同约定的房屋，但被告并未按期交付，确实存在违约的事实，应承担合同约定的违约责任，即由被告每月支付原告过渡费500元，原告请求被告支付逾期交房的违约金5500元，实质为11个月的过渡费，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。（二）关于合同约定房屋面积与实际面积差异。根据合同第五条关于面积确认及面积差异处理:合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。对商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第几种方式进行处理，未进行选择。涉案房屋至今未经竣工验收，不具备交付使用条件，至今未进行产权登记，产权登记面积无法确定，现原告提供的测绘表不能证明该房屋的产权登记面积，应由原告承担举证不能的责任。原告要求以测会面积与合同约定面积计算误差面积，合同当事人未约定以测绘面积为准，且测绘面积需经房产登记部门审查确认，并不是最终的产权登记面积，故原告要求被告承担原告所购房产合同面积超出百分之三部分的房价款24738.40元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。（三）关于能否交付房屋的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定”建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产法》二十七条亦有相同的规定，根据上述规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。本案被告作为涉案房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，也为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不因当事人的约定而免除或者改变。合同中也约定以涉案房屋的竣工验收合格等为交付条件，因涉案房屋至今并未竣工验收，故原告要求被告交付房屋的主张不能成立，本院不予支持。待涉案房屋符合法定交付使用条件时可另行主张交付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第一款的规定，判决如下：
一、被告会宁御鼎房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告张某逾期交房过渡费5500元；
二、驳回原告张某的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费556元，减半收取278元，由原告张某承担228元，被告会宁御鼎房地产开发有限公司承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。
审判员高云翔
二〇一七年十月十八日
书记员陈芳