四川省米易县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0421民初975号
原告：米易县迷阳水岸业主委员会，住所地米易县迷阳水岸。
负责人：文道洲，系该业主委员会主任。
被告：米易县阳光物业管理有限公司，住所地米易县攀莲镇兴隆路23-7号，注册号510421000000244（1-1）。
法定代表人：王晓波，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘云华（特别授权），女，1976年1月18日出生，汉族，系该公司项目经理，住四川省攀枝花市西区。
委托诉讼代理人：马小利（一般授权），女，1973年5月28日出生，汉族，系该公司项目经理，住四川省米易县。
原告米易县迷阳水岸业主委员会与被告米易县阳光物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法由审判员赵志勇适用简易程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告米易县迷阳水岸业主委员会的负责人文道洲、被告米易县阳光物业管理有限公司的法定代表人王晓波参加了诉讼。因本案案情复杂，本院于2017年10月11日裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2017年11月2日第二次公开开庭进行了审理。原告米易县迷阳水岸业主委员会的负责人文道洲、被告米易县阳光物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘云华、马小利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告米易县迷阳水岸业主委员�向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告偿还业主预存的热水费3.26474万元；2.请求判决被告支付清掏地下排污管网、阴井、化粪池等费用4.9万元；3.请求判决被告支付2014年9月以前收取的电梯使用费2.43万元；4.请求判决被告完全彻底移交档案资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料；5.移交物业管理用房；6.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告增加一项诉讼请求，请求被告公布分项结清公益性收费。事实和理由：米易县迷阳水岸小区于2010年初开始交房，业主陆续入住，被告公司作为前期物业管理进场，并与业主签订了前期物业管理协议。2015年3月业委会采取比选方式，公开选聘了新的�业公司（攀枝花合纵物业公司），被告公司前期合同自然终止。业委会于2015年1月起，3次书面通知被告公司做好档案、设备设施、预收代收资金、公益性收费等结算移交工作。被告公司现场工作人员以法定代表人不在场无法联系为由，拒绝移交；不履行物业管理职责，不结清预收代收资金（装修保证金，2013年7月以前多收的0.03元/度电费、公耗费、热水损耗费、电梯使用费、卫生费、向供货方强行收取的每户业主装修材料进门费、广告及公益性收费等）；从未清掏地下排污管网、化粪池，污水横溢；电梯已有10多部关停，多部带病运行，经常出现关人滑梯，严重影响业主正常生活。万般无奈之下，2015年5月15日县级多个部门到场进行强行移交，被告公司仅移交了电梯资料，其他应移交的档案资金等均未移交。被告公司法定代表人王晓波口头承诺两个月内全部交清撤离�至今未履行承诺。被告公司管理期间，不作为、乱作为，管理水平低下，业主怨声载道，多次向政府反映，因公司法定代表人不到场无法联系，无法解决。
被告米易县阳光物业管理有限公司辩称，米易县迷阳水岸业委会的起诉主体是否适格，有无全体业主授权有待核实；由于对集中供热水费无法核实余额，故暂时没有移交，即使要退还也应退还给业主，并非移交给业委会；其公司在提供服务期间对小区内的化粪池进行了清掏，业委会在与其合同解除后清掏化粪池所产生的费用与其公司无关；关于物业管理用房一旦定性，立即移交；由于开发商仅向物业公司提交了电梯设备的相关资料，该资料已向业委会进行了移交，涉及的其他资料均在开发商、施工方处，其公司无法移交。
原告米易县迷阳水�业主委员会为了证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1.《米易县“迷阳水岸”小区前期物业管理服务协议》复印件、《业主临时管理规约》复印件，拟证明被告方对迷阳水岸小区进行前期物业管理；《关于解决米易县阳光物业管理有限公司在迷阳水岸小区遗留问题会议纪要》、《关于集中供热充值卡余额确认的紧急通知》复印件、热水统计情况复印件、迷阳水岸集中供热热水卡余额表、迷阳水岸集中供热热水卡余额复印件、迷阳水岸集中供热热水余量移交统计结果复印件、《关于集中供热充值卡额（预存热水费）的情况证明》原件、迷阳水岸太阳能集中供热移交签到表复印件，拟证明阳光物业尚欠原告方集中供热热水费32647.4元。对于该组证据，被告对服务协议及管理规约复印件的真实性无异议，�认为该证据不能证明原告具备诉讼主体资格；对会议纪要无相关参会人员签字，不予认可；对充值卡余额确认的紧急通知复印件、热水统计情况复印件、迷阳水岸集中供热热水卡余额表、迷阳水岸集中供热热水卡余额复印件、迷阳水岸集中供热热水余量移交统计结果复印件、《关于集中供热充值卡额（预存热水费）的情况证明》原件、迷阳水岸太阳能集中供热移交签到表复印件，被告认为移交签到表无其公司人员参与不予确认，热水余额其公司与合众物业商洽，由于充值卡是重复使用，必须入户查询，由于部分住户不在查询不到，热水余额统计不准确，移交结果是合纵物业单方面的统计；对前期物业管理服务协议及业主管理规约双方对其真实性均无异议，本院予以确认；对于会议纪要，无参会人员签字，无法核实其真实性，本院不予确认；对于紧急通知、热水统计情况复印件、热水卡余额表、供热热水卡余额复印件、热水余量移交统计结果复印件、情况证明原件、迷阳水岸太阳能集中供热移交签到表，虽被告方认为无其公司相关人员签字不予确认，但紧急通知系被告公司与新物业公司一起出具，并进行了入户查询，业主均已签字确认，上述证据形成证据锁链，证实了集中供热住户热水余额为32647.4元，本院予以确认；
2.《攀枝花市迷阳水岸化粪池疏掏合同》复印件、通用发票复印件五份、收据复印件三份、米易县“迷阳水岸”小区前期物业管理服务协议》复印件，拟证明迷阳水岸小区因疏掏化粪池产生费用49000元，按照前期协议，被告方应该对化粪池一年一清。对于该组证据，被告方认为其无法核实疏掏合同及发票的真实性，不予认可，认为疏掏合同是2015年7月签�的，其公司是2015年3月与原告方解除了合同，该合同与其公司无关，其公司在管理期间年年进行了化粪池清掏。对于该组证据，本院将综合分析认定；
3.《关于迷阳水岸有关收费投诉问题的答复》复印件、收据，拟证明被告方收取了电梯使用费的相关情况。对该组证据，被告方无异议，认为答复明确载明电梯包装花费22600元，剩余1700元应该退还给业主，但因金额较小建议不做退还，收据上载明是电梯装修包装使用费。对该组证据，双方均无异议，本院予以确认；
4.《通知》复印件（2015年1月7日）、《通知》复印件（2015年3月28日）、《迷阳水岸小区物业服务项目移交通知》复印件，拟证明原告方已提前通知被告方协助办理物业项目移交；《关于迷阳水岸物管用房和业主委员会用房的证明》复印件，拟证明迷阳水岸现在使用的物管用房已经定性。对于该组证据，被告方表示其已移交了部分档案资料，部分资料在开发商和施工单位手中，何时确定了该房屋属于物管用房何时移交。对于该组证据，被告方无异议，本院予以确认。
5.米易县迷阳水岸业主代表大会关于起诉阳光物业管理公司的决议原件、业主代表大会会议记录复印件，拟证明业主委员会代表全体业主起诉是通过了业主大会的同意。对该组证据，被告方表示无异议，本院予以确认。
6.关于阳光物业管理期间不清掏地下排污管网、阴井、化粪池的情况证明原件，拟证明被告在管理期间没有进行化粪池的清掏工作。对该证据，被告不予认可，本院将综合分析认定。
7.关于迷阳水岸小区物管用房和业委�用房的证明原件，原告拟证明迷阳水岸会所一楼为物管用房和业委会用房。对该证据，被告表示无异议，本院予以确认。
被告方为了证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
2014年2月10日签订的化粪池维保合同书、化粪池清掏工程协议、2015年2月10日收款收据，拟证明在其公司在管理迷阳水岸期间进行了化粪池的清掏工作。原告方对该组证据不予认可，本院将综合分析认定。
根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1、2012年至2015年3月期间，米易县阳光物业管理有限公司对迷阳水岸小区进行了前期物业管理。2015年3月，米易县迷阳水岸业主委员会选聘了攀枝花市合纵物业管理有限公司。米易县迷阳水岸业主委员会分别于2015年3月28日、2015年5月8日向米易县阳光物业管理有限公司发出书面通知，要求米易县阳光物业管理有限公司做好资料移交、退场工作。2015年5月15日，米易县阳光物业管理有限公司仅向米易县迷阳水岸业委会移交了电梯的相关资料后退场，攀枝花市合纵物业管理有限公司进驻迷阳水岸小区履行物业管理责任。2015年7月30日，米易县阳光物业管理有限公司、攀枝花市合纵物业管理有限公司迷阳水岸项目部联合出具通知，对8栋、9栋、15栋、16栋、17栋集中供热住户热水充值卡余额逐一入户确认。经确认，迷阳水岸小区集中供热住户热水充值卡余额为32647.4元，米易县阳光物业管理有限公司未将集中供热住户热水充值卡余额进行移交。
2、2014年9月2日，米易县发展和改革局对迷阳水岸有关收费投诉问题作出了答复，其中“三、装修适用电梯收取500元电梯使用费问题。米易县阳光物业管理有限公司应部分业主要求，对装修电梯进行包装，包装中耗费材料费2.26万元，物管公司对部分业主收取装修电梯使用费共计2.43万元，由于电梯包装中已经耗费材料，所收费用与耗费材料的差额0.17万元应该退还业主，但是由于金额较小，建议不做退还，今后不得再收取电梯使用费”。
3、2016年11月17日，米易县住房和城乡规划建设局出具了《关于迷阳水岸小区物管用房和业委会用房的证明》，载明“根据县政府相关领导、县级相关部门与迷阳水岸开发建设单位攀枝花市朝阳房地产开发有限责任公司协商，决定将迷阳水岸会所一楼用做迷阳水岸小区物管用房和业委会用房”。米易县阳光物业管理有限公司退场时未将前�物业管理时所使用的房屋进行移交。
本院认为，米易县阳光物业管理有限公司作为前期物业管理公司，在2015年3月业主委员会选聘新的物业管理公司后，米易县阳光物业管理有限公司与业主间的物业服务合同关系终止。米易县阳光物业管理有限公司在物业服务合同终止时应当将《物业管理条例》第二十九条的规定相关资料移交给业主委员会，由于被告陈述在承接该小区物业的过程中，建设方、房地产开发公司仅提交了有关电梯的相关资料，其他资料均未提交；同时，原告也未提交证据证明其主张的除去已移交的电梯资料外的其他应当移交的相关资料存放于被告处，鉴于本案的客观实际情况，本院对原告的该项诉讼请求，不予以支持。对原告主张退还热水余额的诉求，虽本案原告系业主委员会，热水余额系8栋、9栋、15栋、16栋、17�业主所有，但业主代表大会赋予业主委员会向米易县阳光物业管理有限公司主张热水费余额该项职责，且米易县阳光物业管理有限公司、攀枝花市合纵物业管理有限公司迷阳水岸项目部联合出具通知，对8栋、9栋、15栋、16栋、17栋集中供热住户热水充值卡余额逐一入户确认，两次核对热水余额米易县阳光物业管理有限公司均有工作人员在场，虽未在余额表上签字，但米易县阳光物业管理有限公司并未提供反驳证据，故本院对该项诉讼请求予以支持；对原告主张支付清掏地下排污管网、阴井等费用的诉求，因清掏合同签订时间及清掏行为发生时间均在米易县阳光物业管理有限公司退场以后，虽迷阳水岸业主委员会提供了情况证明，但该情况证明实为证人证言，上述签名业主均为本案的利害关系人，且无其他证据证明所清掏堵塞的地下排污管网、阴井、化粪池的事实发�在米易县阳光物业管理有限公司退场之前及米易县阳光物业管理有限公司在提供物业服务期间未履行清掏地下排污管网、阴井、化粪池；虽然原告对米易县阳光物业管理有限公司当庭提交了2014年2月10日化粪池维保合同书、化粪池清掏工程协议、2015收款收据不予认可，但其并未提交反驳证据，而米易县阳光物业管理有限公司所提交的证据能够证明其公司在提供物业服务期间履行了化粪池、排污管网、阴井清掏义务。故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告主张支付2014年9月以前收取的电梯使用费24300元的诉求，该费用已经米易县发展和改革局调查核实，米易县阳光物业管理有限公司应部分业主要求，对装修电梯进行包装耗费材料费22600元，物管公司对部分业主收取装修电梯使用费共计24300元，由于电梯包装中已经耗费材料，业主系利益的享有者，故不予全�退还仅对尚余款项1700元予以退还。对原告主张移交物业管理用房的诉求，米易县住房和城乡规划建设局于2016年11月17日已明确将迷阳水岸会所一楼用做迷阳水岸小区物管用房和业委会用房，米易县阳光物业管理有限公司在物业服务合同终止后应当将原使用的物业管理用房交予业主委员会，故对该项诉求本院予以支持；对原告主张的分项结清公益性收费的诉求，原告并未举证证明是何公益性收费，故对该项诉求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条、第二十九条、第三十条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，判决如下：
一、由米易县阳光物业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内将迷阳水岸小区集中供热住户热水充值卡余额32647.4元退还给米易县迷阳水岸业主委员会；
二、由米易县阳光物业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内将所收取的电梯包装费1700元退还给米易县迷阳水岸业主委员会；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、由米易县阳光物业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内将其原在迷阳水岸会所一楼使用的物管用房交予米易县迷阳水岸业主委员会。
四、驳回米易县迷阳水岸业主委员会的其他诉求。
案件受理费2418元，由米�县迷阳水岸业主委员会负担1644元，由米易县阳光物业管理有限公司负担774元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审 判 长 赵志勇
人民陪审员 杨文书
人民陪审员 闫 刚
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 谢永春