杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭上民初字第534号
原告：上海家友企业管理有限公司。
法定代表人：童训军。
委托代理人：尤清宇。
委托代理人：杨冬。
被告：杭州爱丁堡假日酒店有限公司。
法定代表人：任秀丽。
委托代理人：程学林。
委托代理人：周彬。
被告：浙江凤凰城房地产开发有限公司。
法定代表人：张仲华。
委托代理人：周彬。
原告上海家友企业管理有限公司（以下简称上海家友公司）为与被告杭州爱丁堡假日酒店有限公司（以下简称爱丁堡酒店）、浙江凤凰城房地产开发有限公司（以下简称凤凰城房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2010年5月10日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员程煜峰适用简易程序，于2010年6月1日公开开庭进行了审理。原告上海家友公司的委托代理人尤清宇、杨冬，被告爱丁堡酒店、被告凤凰城房地产公司的委托代理人周彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海家友公司起诉称：被告爱丁堡酒店代理被告凤凰城房地产公司与原告于2009年5月3日订立租赁合同一份，约定由原告租赁被告凤凰城房地产公司位于杭州市上城区钱江路7号201、钱江路17号202的房产，原告依约支付了第一期的租赁款人民币687500元和押金人民币100000元，另支付装修保证金人民币20000元，原告实际入租时间为2009年6月2日。被告爱丁堡酒店于2009年7月10日与原告商量，希望与其他公司及原告在租赁房内共同经营餐饮业务，随即让原告撤出已入场的相关设施和人员，并承诺由此产生的一切费用及损失由被告爱丁堡酒店承担，此笔费用可在原告应当支付的房屋租赁款中予以扣除。然而在原告进行实施工作并支付了相关补偿费用后，被告爱丁堡酒店却未启动任何合作事宜，原告为此支出的补偿、赔偿费已高达347000元。同时，被告爱丁堡酒店多次骚扰原告，造成原告无法正常经营，损失惨重。被告爱丁堡酒店于2010年4月30日函告原告，要求原告在2010年5月3日前停止营业，做好清场退场工作，单方撕毁合同。原告认为被告此举严重违反了双方之间的约定，因此诉至法院，请求判令：1、继续履行原、被告双方于2009年5月3日订立的《租赁合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。
为证明上述事实，原告上海家友公司在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、租赁合同一份，证明原告上海家友公司与被告爱丁堡酒店之间存在合法的租赁关系，双方对租赁期间、租赁费用均有约定，原告适格；
2、租金、押金、保证金收据一组，证明原告上海家友公司已按照合同约定支付了规定的租金和其他相关费用；
3、委托书一份，证明被告爱丁堡酒店获得被告凤凰城房地产公司的授权；
4、装修人出具的情况说明一份，证明原告实际入租的日期是2009年6月2日；
5、被告爱丁堡酒店函一份，证明被告在新情况下与原告存在清退事宜的事实，且被告承诺承担原告的相关支出及费用；
6、补偿协议书及收条一组，证明原告为合作事宜实际支出的各项费用；
7、原告上海家友公司函一份，证明原告于2010年4月28日函告要求被告继续履行合同和给予补偿的意愿，并不是没有和被告沟通，仅仅只是拖欠房租；
8、被告爱丁堡酒店关于终止店面租赁合同的再次函告一份，证明被告于2010年4月30日函告原告要求其停止经营，清场退场单方解约的事实；
9、收据4份，其中杭州怡和物业管理有限公司出具代收水电费的收据3张，缴款单位都是原告的杭州上城分公司，证明原告主体适格及两被告知道原告承租的相关情况；被告爱丁堡酒店出具的收取菜场水费的收据1张，证明被告认可原告的租赁用途。
被告爱丁堡酒店、被告凤凰城房地产公司共同辩解称：1、本案涉案房产的承租主体是孟琦丰，与原告上海家友公司无关，原告伪造租赁合同，与本案不具有利害关系，所以原告主体不适格；2、本案承租人在履行与爱丁堡酒店租赁合同的过程中，存在诸多违约行为，爱丁堡酒店四次发函解除合同，违约方面有：①根据合同，承租人应当在2010年4月4日前付清第二年的租金，拖欠租金半个月以上，爱丁堡酒店有权解除合同，自2009年6月9日后，承租人就没有支付过房租，爱丁堡酒店有权依据合同约定解除合同，不存在争议期的问题。②自承租人获得出租房屋至今，没有支付过物管费，根据租赁合同约定，爱丁堡酒店可以单方解除合同。③租赁合同已限定了经营范围和承租人，限定用于生鲜超市，并明确约定不得擅自转租及变更经营范围，爱丁堡酒店已于2009年6月发函通知承租人孟琦丰立即终止转租、转包行为，但其一直没有改正。因此，被告爱丁堡酒店可以解除合同。3、原告在诉状中虚构事实。本案一直都是承租人与爱丁堡酒店之间的事情，与被告凤凰城房地产公司没有任何关系；所谓爱丁堡酒店与原告商量共同经营餐饮业务、原告清场等费用直接从租金中扣除，根本不存在。4、从法律角度看，原告认为被告爱丁堡酒店是根据被告凤凰城房地产公司的授权与原告签订合同的，原告不应该把两个公司都列入被告。综上所述，原告虚构编造事实，没有足够的法律依据，原告也不是本案的适格原告，所以请求法院驳回原告诉请。
为证明上述事实，被告爱丁堡酒店、被告凤凰城房地产公司在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、租赁合同二份，证明该两份合同都是爱丁堡酒店与孟琦丰签订。第一份合同是2009年5月3日，承租方是杭州三郎食品有限公司，落款处签名是孟琦丰，并有其手印和联系电话，第二份合同是2009年5月8日，承租方是孟琦丰，落款处也是孟琦丰，因孟琦丰设立杭州三郎食品有限公司没有成功，所以才签订该两份合同，两份合同除了签名和承租人不一样，其他内容都完全一致，孟琦丰也是以其个人名义交付租金；上海家友公司不是租赁合同当事人，与本案无利害关系，不是本案的适格原告；被告凤凰城房地产公司不是租赁合同权利、义务主体，亦不是本案适格被告；租赁合同中约定了双方当事人的各项具体权利义务内容，包括租赁费、物管费的金额和支付时间，以及合同解除的条件等；
2、关于严格遵守租赁合同的函一份，证明爱丁堡酒店于2009年6月22日就函告孟琦丰违约事项，孟琦丰未按约定用途经营，违约转租、转包，该函件孟琦丰已签收的事实；
3、关于终止店面租赁合同的函一份，证明爱丁堡酒店发函给孟琦丰，该函件已由孟琦丰派驻市场的工作人员签收，因孟琦丰未按约定用途经营，违约转租、转包，未按期缴纳房租及物管等其他各项费用，爱丁堡酒店已于2010年4月9日通知其将于5月3日解除租赁合同的事实；
4、关于终止店面租赁合同的再次函告一份，证明爱丁堡酒店于2010年4月27日再次发函，通知孟琦丰将于5月3日解除租赁合同的事实；
5、关于终止店面租赁合同的再次函告一份，证明爱丁堡酒店于2010年5月5日再次发函，通知孟琦丰支付延期房租，于5月7日19点前做好清场退场工作，爱丁堡酒店将收回承租房屋的事实。
6、劳动合同书一份，证明原告提交的证据5系伪造王金标签名的事实。
审理中，本院依法对当事人提供的证据，经当庭质证，认证如下：
一、关于原告上海家友公司所举的九组证据
对于证据1租赁合同，两被告认为是复印件，对此不予认可；另外根据这份合同，因为承租方没有按时支付房租等违约行为，被告爱丁堡酒店有权解除合同。本院经庭后核查，原告在杭州市工商局上城分局登记的租赁合同是原件，经被告补充质证，被告对租赁合同中爱丁堡酒店印章无异议，但认为是原告篡改，本院认为，两被告的异议不能成立，对该份租赁合同予以认定。两被告对证据2收款收据一组的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，认为承租人是孟琦丰而非原告。本院认为，该组证据原件的持有人是原告，可以证明原告于2009年6月9日前向被告爱丁堡酒店交付房租687500元、房租定金100000元、装修保证金20000元的事实。两被告对于证据3委托书的真实性、合法性均有异议，认为委托书是复印件，且与本案无关，本院经庭后核查，原告在杭州市工商局上城分局登记的委托书是原件，经被告补充质证，被告对其真实性无异议，本院予以认定。两被告对于证据4许美飞出具的店铺装修情况说明的三性均有异议，认为该说明实质是一份证人证言，证人未到庭所以不具有合法性，另外也无法确认其真实性。本院认为，两被告的异议成立，因为单凭一份情况说明，无法证明原告的装修系许美飞所为，更无法证明被告爱丁堡酒店曾阻挠过装修；该情况说明实质是证人证言，原告未申请且许美飞没有出庭作证，对该份情况说明，本院不予认定。两被告对于证据5函的三性均有异议，认为王金标的签名是伪造的，且该函没有加盖爱丁堡酒店的印章，根据原告提供的名片，王金标只是爱丁堡酒店的工程安全部经理，因此不予认可。本院认为，两被告的异议成立，首先该函件仅是打印件，并没有加盖被告爱丁堡酒店印章，无法证明系被告出具；其次，即使该签名是王金标所签，王金标仅是工程安全部经理，在原告没有提供其有相关授权的情况下，该函件中的内容对被告没有效力，因此，对于该份函，本院不予认定。两被告对于证据6清场补偿协议及收条一组的三性均有异议，认为所有的清偿补偿协议上面签字或者按手印的人均没有任何的身份信息和联系方式，根本不知道这些人是否存在，也不知道这些人与原告是否签订过租赁协议，也无法判断款项支付的情况；即使原告与这些人之间确实有租赁协议，支付过款项，也是原告和这些人之间的事情，与本案被告无关，且租赁合同中明确约定不得转包、转租，原告擅自转租，清场费用也与被告无关。本院认为，两被告异议成立，因为该组证据缺乏相关人员身份信息等情况，真实性、合法性无法甄别、认定，且清场费用与本案无关联性，本院不予认定。两被告对证据7原告函与寄件凭证不予认可，认为该函仅是原告单方陈述，不具有证明力，且是在被告解除合同之后才发出的，与本案无关联性。本院认为，原告该组证据仅能证明原告在被告发函要求解除合同后曾与被告交涉的事实。两被告对证据8关于终止店面租赁合同再次函告的真实性无异议，认为该证据恰恰证明了孟琦丰已经收到了被告爱丁堡酒店解除合同的通知，该租赁合同已经于2010年5月3日解除。本院对该份证据予以认定。两被告对证据9杭州怡和物业管理有限公司代收水费、电费3张发票以及被告爱丁堡酒店的收款收据1张，真实性、合法性无法确认，不予认可。本院认为，原告出具的4张票据是原件，予以认定，该组票据仅能证明被告爱丁堡酒店及物业公司曾代为原告收取水费、电费的事实。
二、关于被告爱丁堡酒店、被告凤凰城房地产公司共同所举的六组证据
原告对两被告证据1租赁合同二份的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为孟琦丰是原告的聘用人员，其急于办理相关手续，所以先由其个人签名，孟琦丰只是签约代表，因此，两被告是和原告签订合同。本院认为该两份合同仅能证明孟琦丰曾经与被告爱丁堡酒店签订租赁合同的事实。原告对证据2关于严格遵守租赁合同函以真实性无法确认为由不予质证。本院认为，两被告出具的证据是原件，该证据能够证明被告爱丁堡酒店曾于2009年6月22日要求孟琦丰立即终止转租、转包，且孟琦丰已签收通知的事实。原告对证据3关于终止店面租赁合同的函以没有收到且不是孟琦丰本人签收为由，对该证据的三性均不予认可。本院认为，该份证据是原件，且与原告提供的证据8关于终止店面租赁合同再次函告能够相互印证，能够予以认定。原告对于证据4关于终止店面租赁合同再次函告的三性有异议，认为该函的内容和原告收到函的内容是一样的，但是落款时间不一致，不予认可；原告对于证据5的三性有异议，认为并没有收到。本院认为，该两组证据仅能够证明被告多次函告原告解除租赁合同，要求原告妥善做好清场、退场的事实。原告对于证据6劳动合同书的三性有异议，不予认可。本院认为，该合同仅能证明王金标于2008年9月才在被告爱丁堡酒店从事管理工作，每月1600元，该证据与本案无关联性，不予认可。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
被告爱丁堡酒店与被告凤凰城房地产公司是关联公司，杭州市上城区钱江路7号201与17号202（建筑面积约700平方米）房屋所有权属被告凤凰城房地产公司所有，被告爱丁堡酒店由其授权，取得房屋使用权，对外以酒店名义办理该房屋租赁事宜。孟琦丰是原告上海家友公司聘用人员，受原告委派，于2009年5月3日，与被告爱丁堡酒店签订房屋租赁合同。合同约定该房屋的用途是开办家友生鲜超市，租赁期三年，自2009年5月4日至2012年5月3日。合同约定租金每年750000元，其中第一年免租期30天，免金额为62500元，从租金内直接扣除，余款687500元于当年6月9日前一次性付清；第二年租金750000元在2010年4月4日前付清；第三年租金750000元在2011年4月4日前付清。合同约定物管费每月每平方米3.5元，每年29400元，与每期租金同时付清。合同还约定，在房屋租赁期间，承租方有下列情形之一的，被告爱丁堡酒店有权单方解除合同并扣除押金，收回房屋，承租方投资的固定设施和装修费用无偿归爱丁堡酒店所有：⑴未经书面同意，转租、转包、转借承租房屋；⑵未经书面同意，擅自拆改变动房屋结构；⑶损害承租房屋，在合理期限内仍未修复的；⑷未经书面同意，改变合同约定的房屋租赁用途；⑸利用承租房屋存放危险品或违法经营；⑹逾期未交纳按约定应当由承租方交纳的各项费用；⑺拖欠房租累计半个月以上。
合同签订后，原告于2009年6月9日前依据合同约定支付了房租687500元、押金100000元及装修保证金20000元，并于2009年7月3日在杭州市工商局上城分局登记设立原告的杭州上城分公司，由孟琦丰任负责人。原告将杭州市上城区钱江路7号201、17号202承租房以合作经营的名义分租给多名商户从事蔬菜、水产等生意，向每户收取“进场费”等费用，商户的盈亏与原告无关，第一批商户于2009年6月15日入驻经营。2009年6月22日，被告爱丁堡酒店发函给孟琦丰，要求其立即终止转租、转包行为。2010年4月9日，被告爱丁堡酒店向原告的杭州上城分公司负责人孟琦丰发函，告知因原告将房屋部分转租、转包并逾期未交纳房租而解除租赁合同。其后，被告爱丁堡酒店又多次发函告知原告解除合同。
另查明，原告上海家友公司自签订租赁合同后除交纳水费、电费外，未交纳过物管费；第二年的租金750000元，原告至今未向被告爱丁堡酒店交付。
本院认为，原告上海家友公司及其代表孟琦丰与被告爱丁堡酒店于2009年5月3日签订房屋租赁合同，虽然孟琦丰在其后又以个人名义与被告爱丁堡酒店在2009年5月8日再次签订合同，但是由于孟琦丰是原告的聘用人员又是原告杭州上城分公司的负责人，原告持有租金等票据原件，孟琦丰的行为亦已被原告认可，因此，本院认为双方于2009年5月3日订立的租赁合同有效。两被告认为原告上海家友公司不具有原告主体资格的理由不能成立，本院不予采纳。被告爱丁堡酒店是独立的法人，其根据授权取得位于杭州市上城区钱江路7号201、17号202房屋的使用权，对外以酒店名义办理该房屋租赁事宜，由其产生的法律后果，依法应由被告爱丁堡酒店承担。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方解除。原告应按照租赁合同约定于2010年的4月4日前付清750000元的房租，在拖欠租金半个月后，被告爱丁堡酒店有权解除合同；而原告将承租房以合作经营的名义分租给多名商户，向每户收取“进场费”等费用，商户的盈亏与原告无关，其实质就是转租行为，被告爱丁堡酒店亦可解除合同；水费、电费与物管费是不同的概念，原告自签订租赁合同后未交纳过物管费，根据租赁合同的约定，被告爱丁堡酒店也可解除合同，被告爱丁堡酒店依据原告上海家友公司的违约行为行使合同解除权，且原告已收到被告通知，该租赁合同已经解除，现原告要求被告继续履行合同，于法无据，本院不予支持。原告上海家友公司在庭审过程中增加诉讼请求，请求法院判令被告爱丁堡酒店、凤凰城房地产公司赔偿原告损失347000元（因清场支出的费用）及其他损失350000元（逾期利益及其他实际损失）合计697000元，因原告未在法院指定的期限内补交诉讼费用，本院对原告增加的诉讼请求不予处理。两被告请求驳回原告诉讼请求的相关意见，理由成立，本院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条的规定，判决如下：
驳回原告上海家友企业管理有限公司的诉讼请求。
预收案件受理费80元，按照法律规定实际收取40元，由原告上海家友企业管理有限公司负担，退还原告40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审判员 程煜峰
二〇一〇年六月九日
书记员 汪光旺