江西省上饶市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣11执异9号
案外人：江西省赣银投资管理有限责任公司，住所地上饶市信州区带湖路58号2楼，统一社会信用代码913611005840200040。
法定代表人：童友林。
申请执行人：上饶市三清山金旅小额贷款股份有限公司（现上饶市金旅财园通商务股份有限公司），住所地江西三清山风景名胜区金沙湾大酒店一楼。
申请执行人：俞文秋，男，汉族，1963年10月22日出生，江西省德兴市人，住江西省德兴市。
申请执行人：盛峰，男，汉族，1982年4月18日出生，江西省上饶县人，住江西省上饶县。
申请执行人：舒昱，女，汉族，1985年7月6日出生，住江西省上饶市弋阳县。
被执行人：弋阳县紫文食品有限责任公司，住所地弋阳县城南工业园区东罗段。
法定代表人：张金山，该公司董事长。
被执行人：张朝辉，男，汉族，1975年8月9日出生，住横峰县。
被执行人：徐敏，女，汉族，1979年9月21日出生，江西省铅山县人，住址同上，
本院在执行申请执行人上饶市三清山金旅小额贷款股份有限公司诉弋阳县紫文食品有限责任公司、张朝辉、徐敏、横峰县龙门乡童德林煤矿借款合同纠纷，俞文秋诉张朝辉、弋阳县紫文食品有限责任公司、横峰县龙门乡童德林煤矿借款合同纠纷，盛峰诉张朝辉、徐敏、董涛、张雷借款合同纠纷，舒昱诉席夏明、张朝辉金融借款合同纠纷四宗案件中，案外人江西省赣银投资管理有限责任公司（下称赣银投资公司）认为本院拍卖的部分被执行人房产损害其作为承租人的合法权益，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
赣银投资公司提出异议称，在执行过程中，查封并裁定拍卖的被执行人张朝辉名下的位于弋阳县时代广场××、××、××号，C栋23、24、25号，C栋2--
5号，C2栋1号共650.77平方米的房产均系其所租赁的店面，租期从2012年3月1日起至2032年2月29日止，且其已付清租赁期间所有的租金。因而，拍卖上述房产将可能会侵害异议人的合法权益，请求停止对涉及异议人租赁的店面执行拍卖。
为证明其异议请求，案外人赣银投资公司提出了以下证据：1、商业房产租赁合同；2、房屋租金支付通知书；3、张朝辉租赁房屋移交明细；4、租屋租金支付凭证。
本院经审查查明下列事实：
1、本院立案执行的上饶市三清山金旅小额贷款股份有限公司诉弋阳县紫文食品有限责任公司、张朝辉、徐敏、横峰县龙门乡童德林煤矿借款合同纠纷一案，于2017年8月11日作出（2013）饶中执字第10
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6号执行裁定书，裁定拍卖被执行人张朝辉所有的位于弋阳县滨江时代广场的房产（产权证号为弋房权证弋阳县紫第S201102488号、S201102486号、S201102484号、S201102485号、S201100456号、S201102487号、S2011022**号）；本院立案执行的俞文秋申请执行张朝辉、弋阳县紫文食品有限责任公司借款合同纠纷一案，于2017年8月11日作出（2013）饶中执字第96-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人张朝辉所有的位于弋阳县滨江时代广场的房产（产权证号为弋房权证弋阳县紫第S20110462号、S201100464号、S201100466号、S201100468号、S201100454号、S2011004**号）；本院立案执行的盛峰申请执行张朝辉、徐敏借款合同纠纷一案，于2017年8月11日作出（2014）饶中执字第19-6号执行裁定书，裁定拍买被执行人张朝辉所有的位于弋阳县滨江时代广场的房产（产权证号为弋房权证弋阳县紫第S201004777号、S2010047**号）；本院立案执行的舒昱申请执行张朝辉借款合同纠纷一案，于2017年作出（2014）饶中执字第66-4号执行裁定书，裁定拍卖被执行人张朝辉所有的位于弋阳县滨江时代广场的房产（产权证号为弋房权证弋阳县紫第S201004775号、S201004776号、S2010047**号）。
2、被执行人张朝辉所有的位于弋阳县滨江时代广场的房产（产权证号为弋房权证弋阳县紫第S201102488号、S201102486号、S201102484号、S201102485号、S201100456号、S201102487号、S2011022**号），该房产未办理抵押，本院查封的时间为2012年10月10日；被执行人张朝辉所有的位于弋阳县滨江时代广场的房产（产权证号为弋房权证弋阳县紫第S20110462号、S201100464号、S201100466号、S201100468号、S201100454号、S2011004**号），该房产抵押登记的时间为2011年9月22日；被执行人张朝辉所有的位于弋阳县滨江时代广场的房产（产权证号为弋房权证弋阳县紫第S201004777号、S2010047**号），该房产抵押登记的时间为2012年8月15日；执行人张朝辉所有的位于弋阳县滨江时代广场的房产（产权证号为弋房权证弋阳县紫第S201004775号、S201004776号、S2010047**号），该房产抵押登记时间为2012年8月15日。
3、2012年，被执行人张朝辉因公司资金周转需要，向案外人赣银投资公司借款450万元，因未能偿还全部借款本息，赣银投资公司负责人童友林要求用其与家人名下资产的租赁权担保，并承诺追加借款3000万元。2013年其与赣银投资公司签订了商业房产租赁合同，为对抗抵押权，赣银投资公司负责人童友林要求将此合同签订时间提前至2012年2月11日。《商业房产租赁合同》约定，出租方为张朝辉、徐敏、张金山、徐秋花、邓志文，承租方为赣银投资公司。合同的第1
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1款约定，“甲方一致将各自独有及与关联方共有座落在弋阳县弋江镇滨江时代广场暨横峰县岑阳镇上德路199号滨江花城的现有全部权属商业房产（详见：《房屋租赁移交明细》整体出租给乙方管理使用，房屋租赁收益权归乙方所有）”。合同的第3
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1约定：房屋租赁期限共二十年，自二〇一二年三月一日期至二〇三二年三月一日止。合同的第4款约定：该房屋租期二十年，租金共计陆佰万元，乙方应于二〇一二年二月二十八日前，一次性向甲方付清二十年租金。当日出租人出具了《房屋租金支付通知书》。双方签订了《张朝辉租赁房屋移交明细表》。
4、2012年2月27日，赣银投资公司向被执行人弋阳县紫文食品有限责任公司转账400万元人民币；2012年9月21日，潘丽珍的银行账户转入张朝辉的银行账户共计100万元人民币。
5、2015年11月10日，被执行人张朝辉及其家人出具《关于与江西省赣银投资管理有限公司签订的商业房租赁合同的情况说明》载明，2012年，被执行人张朝辉曾向案外人赣银投资公司借款450，000人民币，双方之间的资产租赁关系是为了担保双方之间的借款，而为了对抗银行抵押权，赣银投资公司要求将商业房租赁合同签订时间提前至2012年2月11日。对此事实，被执行人张朝辉在2017年12月27日的谈话笔录中再次予以确认。
上述事实，有本案涉及的四份执行依据、拍卖裁定书、《商业房产租赁合同》、《关于与江西省赣银投资管理有限公司签订的商业房租赁合同的情况说明》、谈话笔录等证据证实。对案外人赣银投资公司提供的《商业房产租赁合同》、《房屋租金支付通知书》、《张朝辉租赁房屋移交明细》，因该合同的租赁期间为二十年，且异议人一次性付清所有款项，被执行人张朝辉否认该证据的真实性，并表示为对抗抵押权，双方曾恶意串通、倒签合同，故本院对此证据不予采信。
本院认为，本案的争议焦点为：异议人赣银投资公司在本案中的法律地位及其与被执行人张朝辉所签订的《商业房产租赁合同》的真实性。本院根据查明的事实和法律规定，作如下评析：
一、关于赣银投资公司在本案中的法律地位的问题。依据《物权法》第一百九十条的规定订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，认定租赁关系是否在抵押登记之前或法院查封之前设立，将会影响执行法院决定对于执行标的物的拍卖是带租拍卖还是将租赁关系予以涤除，且本案中，异议人赣银投资公司主张其已经一次性付清了拍卖财产的二十年租金，请求停止对涉及异议人租赁的店面执行拍卖。故本案是对执行标的提出的异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，应认定异议人赣银投资公司的法律地位为案外人。
二、关于案外人赣银投资公司与被执行人张朝辉所签订的《商业房产租赁合同》的真实性的认定问题。经查，被执行人张朝辉对该《商业房产租赁合同》的真实性予以否认，且主张该合同系其与案外人之间因民间借贷关系，案外人赣银投资公司要求其用名下资产的租赁权作担保，为对抗抵押权，进而将该合同的签订时间提前至拍卖财产抵押权登记之前签订，该行为违反法律规定，损害了抵押权人及其他债权人的合法权益；且案外人赣银投资公司未能提供充足的证据证明《商业房产租赁合同》系在抵押登记之前或法院查封之前签订，其提供的《商业房产租赁合同》、《房屋租金支付通知书》、《张朝辉租赁房屋移交明细》被执行人张朝辉对该证据的真实性予以否认，其提供的《租屋租金支付凭证》经审查系银行转账凭证，不能证实系已经支付租金，故案外人对其主张的租赁合同签订于抵押权登记之前的异议应承担举证不能的法律后果；另案外人赣银投资公司与被执行人张朝辉之间签订的《商业房产租赁合同》，租期长达二十年，租金一次性付清，该做法违背生活常理，不能排除当事人之间恶意串通倒签合同的可能。综上，对案外人赣银投资公司与被执行人张朝辉所签订的《商业房产租赁合同》的真实性，本院不予认可。
案外人赣银投资公司的异议请求与本院查明的事实和法律规定不符，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人江西省赣银投资管理有限责任公司的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 董有生
审判员 郑 彬
审判员 涂巍林
二〇一八年三月十三日
书记员 纪开泰