江西省吉安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣08执异58号
案外人：林堂盛，男，1982年9月3日生，汉族，住遂川县。
案外人：谢玲，女，1971年11月11日生，汉族，住吉安市吉州区。
案外人：刘华英，女，1954年10月12日生，汉族，住遂川县。
申请执行人：江西省遂川农村商业银行股份有限公司，住所地：遂川县泉江镇银云路182号。组织机构代码：78148705-X。
法定代表人：尹建军，该公司董事长。
被执行人：江西翔云服装有限公司，住所地：遂川县泉江镇龙泉商贸城一区，组织机构代码：70577418-8。
法定代表人：项曙红，该公司董事长。
被执行人：井冈山饭店有限责任公司，住所地：井冈山市茨坪镇新市场路1号，组织机构代码：16202013-5。
法定代表人：项曙红，该公司董事长。
被执行人：项曙红，男，1962年3月6日生，汉族，住遂川县。
被执行人：肖奇镜，男，1974年8月12日生，汉族，住遂川县。
在本院执行江西省遂川农村商业银行股份有限公司（以下简称遂川农商银行）与江西翔云服装有限公司（以下简称翔云服装公司）、井冈山饭店有限责任公司（以下简称井冈山饭店）、项曙红、肖奇镜借款合同纠纷过程中，案外人林堂盛、谢玲、刘华英于2017年9月26日对本院拍卖井冈山饭店所有的位于井冈山市茨坪镇新市场路1号1幢井冈山饭店8711室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人林堂盛、谢玲、刘华英称，2013年5月29日，林堂盛、谢玲、刘华英与井冈山饭店签订《房屋转让合同》，约定井冈山饭店将井冈山市茨坪镇新市场路1号1幢8711室分割为8709A、8709B、8710三套，以100万元的价格转让给该三人。当日，通过账号62×××27转款960897元至井冈山饭店法定代表人项曙红银行账号62×××14，差额部分以井冈山饭店所欠林堂盛空调款作抵，应属三案外人已经全款支付房款。但井冈山饭店收取房款释放房产上的银行贷款抵押后，因井冈山房管局不同意过户导致未及时过户，后井冈山饭店又私自将该房产向银行抵押贷款。2015年下半年三案外人对8711房予以装修使用。三案外人认为，其购买房屋在先，已经合法占有使用。银行审查贷款不严，接受已售房屋予以抵押贷款，侵犯了三案外人合法权益，要求终止对8711房的拍卖。三案外人向本院提供了与井冈山饭店签订的《房屋转让合同》、井冈山饭店出具的编号为0004609、0004611收款收据两张和井房权证茨坪字第××号房产证原件，显示62×××27账号网转960897元至62×××14账号的银行流水复印件以资证明。
申请执行人遂川农商银行称，遂川农商银行对井冈山茨坪镇新市场路1号1幢8711室享有优先受偿权，法院应予执行。1.8711室的房屋所有权人为井冈山饭店，2013年9月2日，井冈山饭店以8711室向其提供抵押，债权数额为陆拾万元整。在办理抵押贷款手续时，遂川农商银行派出信贷员现场踏勘，发现8711室处于未装修、无人居住使用状态；2.三案外人与井冈山饭店签订房屋转让合同是基于案外人林堂盛与项曙红之间存在民间借贷，因项曙红未能偿还借款，林堂盛要求项曙红转让井冈山饭店8711室给林堂盛。2016年10月14日，林堂盛以民间借贷案由，将项曙红和陈予珊诉至遂川县人民法院，当时既提交了8711室的房屋转让合同，还提交了借条等材料，项曙红为该借款支付了利息。房屋转让合同和井冈山饭店的收款收据应属事后补具；3.案外人所提供的转款960897元的银行流水为复印件，真实性尚不可知，即使为真实，根据上面所注明收款账号为项曙红所有，可知案外人所付款项应属于其与项曙红的个人借款，并非房款；4.根据三案外人与井冈山饭店签订的房屋转让合同可知，三案外人已经知晓8711室办理了抵押登记。遂川农商银行向本院提交了井房他证茨坪字第××号他项权证原件，林堂盛2016年10月14日向遂川县人民法院起诉项曙红、陈予珊的案卷材料复印件以资证明。
本院查明，2013年5月29日，林堂盛、谢玲、刘华英作为买方与井冈山饭店就购买井冈山市茨坪镇新市场路1号1幢8711室签订《房屋转让合同》，约定井冈山饭店将坐落在井冈山市茨坪镇井冈山饭店七楼8709A、8709B、8710号的房屋（原8711室，面积168.04㎡）以单价6000元每平方米、总价100.8万元的价格转让给该三人。该合同第三条约定，签订本合同的同时，买方应向卖方支付总价款20%计人民币20万元整，作为购房定金。第四条约定，买方以一次性付款的方式付款，扣除定金后的剩余房款人民币捌拾万零捌仟元整在签订本合同一并支付，卖方同意在交房、过户前支付人民银行同期贷款基准利率四倍的利息给买方，解除原抵押后即停止支付利息。第五条第1款约定，井冈山饭店房屋原已进行银行贷款抵押，在分户改造完成后井冈山饭店即安排赎楼过户，原抵押权人即会释放其购买部分的抵押物，不会对买方造成实质性的影响。同日，井冈山饭店出具了两张收款收据，编号为0004609的收款收据上注明：“今收到林堂盛购8709A、8709B、8710房款定金20万元，收款人项曙红，交款人林堂盛。”编号为0004611的收款收据上注明：“今收到林堂盛购8709A、8709B、8710房款80万元，收款人项曙红，交款人林堂盛。”
2016年4月11日，吉安仲裁委员会作出（2016）吉仲裁字第5号裁决书，裁决：一、江西翔云服装有限公司偿付江西省遂川农村商业银行股份有限公司借款本金338万元及其利息（其中，2015年2月18日至2016年2月22日所欠利息为282482元，2016年2月23日至还清本息之日止的利息按月利率10.62495‰计算），限本裁定书送达之日起20日内付清；二、项曙红和肖奇镜对江西翔云服装有限公司的上述还款义务承担连带清偿责任；三、江西省遂川农村商业银行股份有限公司对井冈山饭店有限责任公司所有的位于井冈山××××幢井冈山饭店6间功能房享有优先受偿权。该裁决书载明，2013年9月2日，井冈山饭店与遂川农商银行签订了七份《最高额抵押合同》，井冈山饭店以其所有的位于井冈山××××幢井冈山饭店7间功能房（其中包括8711室）为翔云服装公司向遂川农商银行的借款提供抵押，经井冈山市房地产交易所抵押登记，办理了他项权利证（其中8711室对应的他项权利证证号为井房他证茨坪字第××号）。2015年8月25日，井冈山饭店以8711室在内的6间功能房继续为翔云服装公司与遂川农商银行的《借款展期协议》提供抵押，担保范围为借款338万元本息。吉安仲裁委员会（2016）吉仲裁字第5号裁决书生效后，经遂川农商银行申请，本院于2016年5月20日立案执行，案号为(2016)赣08执48号。2016年6月16日，本院作出（2016）赣08执48号执行裁定，查封被执行人井冈山饭店所有的位于井冈山××××幢井冈山饭店6间功能房，其中包括8711室（产权证号为井房权证茨坪字第××号）。2017年6月20日，本院作出（2016）赣08执48号之一执行裁定书，拍卖被执行人井冈山饭店所有的位于井冈山××××幢井冈山饭店8711室等6处房产。
另查明，井冈山茨坪镇新市场路1号1幢8711室房产证号为井房权证茨坪字第××号，房屋所有权人为井冈山饭店，登记时间2009年10月15日，建筑面积168.04㎡。
2016年10月14日，林堂盛将项曙红、陈予珊诉至遂川县人民法院，请求法院判令项曙红、陈予珊归还借款本金100万元、利息10万元（从2014年8月1日算起至2016年9月30日止）。根据林堂盛提交的《民事起诉状》、《借条》和遂川县人民法院开庭笔录可知，2013年5月29日，因项曙红需要资金赎回井冈山饭店公寓的3套房屋房产证以便交易，项曙红向林堂盛借款100万元。同日，林堂盛从62×××27账号转款960897元至项曙红62×××14账号。为此，项曙红向林堂盛出具了借款100万元的《借条》，《借条》载明，林堂盛需要购买井冈山饭店公寓三套，项曙红向林堂盛借入现金壹佰万元，期限半年，利率为月利率千分之三十，落款时间为2013年5月29日。该《借条》上还有陈予珊书写“截止2014年元月29日，利息已经结清……”等字样并签名。林堂盛以林堂盛、谢玲、刘华英的名义与井冈山饭店签订《房屋转让合同》，约定井冈山饭店将坐落在井冈山市茨坪镇井冈山饭店七楼8709A、8709B、8710号的房屋（原8711室，面积168.04㎡）以单价6000元每平方米、总价100.8万元的价格转让给林堂盛、谢玲、刘华英，合同落款时间为2013年5月29日。井冈山饭店开具了分别为20万元定金、80万元购房款的收款收据两张。2015年上半年，项曙红向林堂盛支付利息10万元。2017年3月15日，因林堂盛申请撤回起诉，遂川县人民法院口头裁定准予撤诉。
本院认为，本案的焦点问题在于，林堂盛、谢玲、刘华英三案外人对本院拍卖的案涉房产8711室是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。
一、关于林堂盛、谢玲、刘华英三案外人对案涉房产8711室是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，案涉房产8711室一直登记在被执行人井冈山饭店名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房产物权变动并未完成，林堂盛、谢玲、刘华英三案外人不是案涉房产8711室的所有权人。
二、关于林堂盛、谢玲、刘华英三案外人对案涉房产8711室是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，执行依据即吉安仲裁委员会（2016）吉仲裁字第5号裁决书已明确遂川农商银行系案涉房产8711室抵押权人，2013年9月2日于井冈山市房地产交易所予以抵押登记，办理了他项权利证，并裁决遂川农商银行对案涉房产8711室享有优先受偿权。案外人在签订《房屋转让合同》时，应明知案涉房产8711室已向银行抵押贷款。案涉房产8711室转让合同约定总价款100.8万元，虽然井冈山饭店出具了购房定金20万元和房款80万元的两张收款收据，但款项来源应属借款转化。总之，案外人林堂盛、谢玲、刘华英所提供的现有证据，不足以排除本院对案涉房产8711室的执行，该三案外人提出的终止拍卖的异议请求证据不足，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人林堂盛、谢玲、刘华英的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 周 慧
审判员 肖幼新
审判员 李 娟
二〇一七年十月十三日
书记员 陈 婕