上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10926号
上诉人(原审被告)：上海富弘房地产经纪事务所，住所地上海市宝山区。
投资人：顾建兴。
委托诉讼代理人：车慧军，上海市百汇律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：张雪松，女�1974年3月11日出生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市。
委托诉讼代理人：严佳斌，上海市纵横律师事务所律师。
上诉人上海富弘房地产经纪事务所(以下简称“富弘事务所”)因与被上诉人张雪松委托合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初15759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
富弘事务所上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张雪松的一审诉请。事实和理由：张雪松和富弘事务所之间不存在委托关系。张雪松明确其2008年就将上海市共富二村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)委托出租，而富弘事务所是在2009年才成立的，由此可见，张雪松2008年所建立的委托关系相对方不是富弘事务所；富弘事务所将系争房屋对外出租以及转账给张雪松的行为都�接受刘海英的委托，一审法院仅根据富弘事务所将房租支付给张雪松的事实就推论出双方具有委托关系，缺乏依据；即使富弘事务所和张雪松之间成立委托关系，张雪松也有义务证明委托关系的内容；如果法院认定双方成立委托关系，富弘事务所支付给张雪松的房租差额中也应当扣除富弘事务所维护系争房屋所支出的费用。
张雪松辩称，张雪松和富弘事务所之间形成委托租赁关系，虽然无法提供书面合同，但事实上系争房屋也一直由富弘事务所代为出租。不同意富弘事务所的上诉请求，亦不同意就系争房屋维护费用问题在本案中进行调解。请求驳回上诉，维持原判。
张雪松向一审法院提出诉讼请求：判令富弘事务所返还2014年1月1日至2017年2月25日期间欠付的租金人民币(以下币种均为人民币)64,000元(包括2014年1月1日-2017年1月1日三年欠付租金57,600元，按每月1,600元计算；2017年1月-2月欠付租金6,400元，按3,200元每月计算)。
一审法院认定事实：张雪松是系争房屋产权人。2016年5月25日，富弘事务所与案外人曹某某、李某某签订《房屋租赁合同》，约定富弘事务所将系争房屋出租给曹某某、李某某，租期自2016年5月26日至2017年2月25日，月租金3,200元。当日，富弘事务所投资人顾建兴收取案外人租金3,200元。
一审法院审理中，张雪松为证明其与富弘事务所之间的委托关系，提供以下证据：
1、农行交易明细，证明2014年1月至2017年2月期间顾建兴、刘海英支付给张雪松的租金标准一直是1,600元，每年年初扣除500元委托费；
2、刘海英2016年9月12日代富弘事务所收取承租人租金的收据，刘海英系富弘事务所的员工；
3、案外人出具的情况说明，证明承租人与富弘事务所签订租赁合�，并按照每月3,200元支付租金给富弘事务所；
4、张雪松与顾建兴之间的短信及通话录音，证明富弘事务所从2014年开始少付租金。
富弘事务所对上述证据质证意见如下：
1、对真实性无异议，但看不出有扣除500元的情况；
2、需庭后核实，即便真实也不能代表公司的行为；
3、该证据属于证人证言，证人未出庭，不予认可；
4、对短信及录音的真实性无异议，但内容不予认可，录音不完整。
关于支付给张雪松的租金情况，富弘事务所表示，2016年5月25日前系争房屋租金都是1,600元，2016年5月26日租金涨到3,200元，付给张雪松仍然是1,600元。2017年2月25日之后，张雪松收回了系争房屋。富弘事务所支付至2017年1月6日，2017年1月7日至2017年2月25日房租未付。
一审法院认为，本案的争议焦点在于，张雪�和富弘事务所之间是否存在委托合同关系。所谓委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。系争房屋权利人为张雪松，根据张雪松提供的租赁合同可以证明系争房屋由富弘事务所对外出租。银行交易记录显示，自2014年1月至2016年12月，刘海英、顾建兴每个季度都会向张雪松账户支付租金，其中2014年1月、2016年1月支付金额为4,300元，其他均为4,800元。2015年7月开始，租金均由顾建兴账户支付。顾建兴系富弘事务所的投资人，其行为可以视为代表富弘事务所。上述情形，符合委托合同的外在形式要件。关于刘海英支付租金的事实，系富弘事务所与刘海英之间的关系，富弘事务所亦无法提供与刘海英之间存在委托关系的证据。因此，虽然张雪松和富弘事务所之间没有签订书面的委托合同，也无法确定委托关系开始时间，但张雪松提供一系列证据足以证明双方之间存在委托合同关系。根据法律规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。因此，富弘事务所应当将收取的租金支付给张雪松。
关于富弘事务所收取租金的金额，张雪松主张自2014年1月1日开始富弘事务所收取的租金为每月3,200元，但未提供相应的证据予以证明，该主张法院难以采信。根据张雪松提供证据及富弘事务所的陈述，富弘事务所向张雪松支付租金至2016年12月份，支付标准是每月1,600元。2016年5月26日至2017年2月25日，富弘事务所实际收取租金28,800元(3,200*9)，支付张雪松11,200元(1,600*7)。因此，富弘事务所还需支付张雪松租金17,600元。判决：上海富弘房地产经纪事务所于判决生效之日起十日内支付张雪松17,600元。
经审理查明，一审法院审理期间，张雪松向法院提供《中国农业银行银行卡取款凭条》两张，显示顾建兴账户于2013年1月4日向张雪松账户转账4,300元，于2013年7月3日向张雪松账户转账4650元。本院二审期间，富弘事务所表示转账行为亦是接受刘海英委托所为。
本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，系争房屋权利人为张雪松，顾建兴是富弘事务所的投资人。根据张雪松提供的《房屋租赁合同》及相关租金收据可以证明系争房屋由富弘事务所出租给案外人。从张雪松提供的银行交易记录可以看出，2013年起顾建兴账户就曾向张雪松账户支付租金，自2014年1月至2016年12月，刘海英、顾建兴每个季度都会向张雪松账户支付租金。而从2015年7月开始，系争房屋租金均由顾建兴账户转出。富弘事务所称其系接受刘海英的委托向张雪峰支付租金，但无法提供其与刘海英之间存在委托关系的证据。虽然张雪松和富弘事务所之间没有签订书面的委托合同，但综合上述情形可以推定其双方存在委托合同关系。根据法律规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。因此，富弘事务所应当将收取的租金支付给张雪松。一审法院根据张雪松提供的相关证据及富弘事务所的陈述确认富弘事务所应当支付张雪松租金差额17,600元，与法不悖，本院予以认同。
富弘事务所上诉称要求张雪松向其支付维护系争房屋的费用，但其在一审时并未提出该项诉请，且张雪松在二审期间明确表示对此不愿接受调解，故本院对此不予处理。
综上，富弘事务所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人上海富弘房地产经纪事务所负担。
本判决为终审判决。
法官助理常飞
审判长 忻贤麟
审判员 倪知良
审判员 王 珍
二〇一七年十二月二十七日
书记员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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