广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0605执异580号
案外人（异议人）：沈湛杰，男，汉族，1990年2月19日出生，住广东省湛江市霞山区。
委托代理人：李伟，广东广强律师事务所律师。
原告：林建隆，男，汉族，1962年5月2日出生，住广东省惠州市惠城区。
委托代理人：林志浩，广东惠泰律师事务所律师。
委托代理人：叶燕灵，广东惠泰律师事务所律师。
被告：陈清海，男，汉族，1971年9月15日出生，住福建省安溪县，现住广东省佛山市南海区。
第三人：林丽真，女，汉族，1973年7月4日出生，住广东省佛山市南海区。
本院在审理原告林建隆诉被告陈清海民间借贷纠纷一案的过程中，查封了被告陈清海所有的位于佛山市南海区桂城街道桂澜中路18号中海寰宇天下花园*座3605房（权利证号2017******00，以下简称“3605房”）。案外人沈湛杰对此提出异议。本院依法组成合议庭审查。现已审查终结。
异议人称，请求法院撤销（2017）粤0605执保1138号民事裁定书，解除对涉案3605房的查封。事实和理由：在林建隆与陈清海民间借贷纠纷一案中，法院依据（2017）粤0605民初4228号民事判决书及（2017）粤0605执保1138号民事裁定书对涉案3605房产进行查封。现异议人依法提出异议，理由如下：虽涉案3605房登记权利人为陈清海，但实际属于异议人所有。2016年9月19日，陈清海与异议人签订房屋买卖合同并收取了超过合同约定的足额首期款。当时因房屋被抵押，解除抵押需要时间，因此未完成房屋变更登记手续，但原因不在异议人。现因房屋被查封，无法完成房屋登记变更手续。依据合同法的规定，异议人与陈清海订立的房屋买卖合同合法有效，异议人已履行完合同约定全部义务，陈清海也已将房屋转让给异议人装修使用并入住一年多。依据物权法，房屋事实上的所有权自2016年9月19日起已经属于异议人所有。反观林建隆与陈清海的借贷合同关系成立于2016年11月15日（见佛山市南海区人民法院民事判决书（2017）粤0605民初4228号第3页。“本院认为…”部分），房屋被查封的时间是2017年3月31日，皆晚于房屋的转让时间。法院于2017年3月31日查封3605房属于查封错误。
原告称，一、异议人与陈清海并未签订正式的房屋买卖合同，双方以及房屋中介机构签订的《房屋买卖合约》是一份房地产居间服务合同，是房产中介机构为促成异议人与陈清海之间的房屋买卖事宜而签订的。二、异议人虽然支付了小部分价款，但是并没有实际占有涉案房产，且双方并未办理房屋产权过户登记手续。按照异议人、陈清海、佛山市合富置业房地产顾问有限公司三方签订的《房屋买卖合约》第二条第3项之约定：“买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天”。陈清海未收齐全部楼款不可能将房屋交付异议人使用，且本案中异议人也未提供充分的证据证明其在房产查封前实际占有涉案房产（异议人提供的物业缴费单等均为该房产被查封后发生的）。三、本案中异议人明知涉案房屋处于银行按揭抵押的状态。2016年9月19日订立居间服务合约后，房屋也一直处于银行抵押状态，说明异议人并没有及时督促作为卖方的陈清海办理提前还贷手续，进而签订正式《房屋买卖合同》、完成房产过户登记手续。异议人对此房产未办理过户存在一定过错责任。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，异议人的异议申请无事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回。
经审查，原告林建隆与被告陈清海、林丽真民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理，同日，林建隆向本院申请财产保全，请求冻结被申请人陈清海银行存款人民币700000元或查封、扣押其相应价值的财产。担保人中国人民财产保险股份有限公司佛山市分公司提供信用担保。本院经审查认为，申请人林建隆的财产保全申请符合法律规定，遂作出（2017）粤0605民初4228号民事裁定，裁定冻结被申请人陈清海的银行存款人民币700000元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，同年4月1日本院依法查封了涉案3605房。2017年7月7日，本院作出（2017）粤0605民初4228号民事判决，判决：一、被告陈清海应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金646433元，并支付以646433元为本金从2017年4月11日起至实际清偿日止，按年利率24%计算的利息予原告林建隆；二、驳回原告林建隆的其他诉讼请求。
另查明，2016年9月19日，陈清海与异议人沈湛杰、经纪方佛山市合富置业房地产顾问有限公司签订《房屋买卖合约》，约定陈清海将3605房以1846000元出售给异议人。付款方式为定金10万元，买方在2016年9月19日支付给卖方。卖方在收取定金后10日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款项转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。首期楼款606000元，买方须在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日前15日内直接支付卖方或存进卖方账户。楼价余款1140000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。同日，异议人向被告陈清海转账支付60万元，2017年4月28日，异议人向被告陈清海转账支付10000元。2016年9月19日，陈清海出具《收款收据》确认收到异议人支付购买3605房的定金100000元、首期楼款606000元。2017年3月6日、同年5月6日，陈清海分别出具《收款收据》确认收到异议人支付购买3605房的楼款10000元。后异议人代被告支付涉案3605房的按揭款5100元。
异议人提交中海物业管理有限公司佛山分公司于2017年4月17日出具的确认收到2017年4月份物业费+2.8水费合共271.27元的《收款收据》及2017年5月18日出具的确认收到2017年5月份物业费+2016年9月到12月公摊水电费+28元生活用水合共379.78元的《收款收据》。
再查，3605房已办理一般抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司佛山祖庙支行。
2017年12月8日，沈湛杰将3605房的剩余房款1109800元存入其在中国银行佛山南海灯湖领秀支行账号62×××49的账户作为被告陈清海的应收款交付本院执行并申请本院冻结该账户。本院依法作出（2017）粤0605执异580号民事裁定书裁定冻结沈湛杰在中国银行佛山南海灯湖领秀支行账号62×××49账户中的存款1109800元。据此，本院于2017年12月11日依法冻结异议人上述账户中的存款1109800元。
本院认为，涉案3605房虽然登记在陈清海名下，但沈湛杰提交的证据能形成证据链证明其在法院查封涉案3605房前已就该房屋与陈清海签订买卖合同并实际占有涉案房屋，已按合同约定支付部分价款且将剩余价款交付执行。涉案3605房办理了抵押登记，在抵押权涂销之前客观上无法办理过户，因此，涉案3605房未办理过户登记的原因不在于沈湛杰。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，沈湛杰的权利能够排除法院对涉案3605房的执行，本院对其异议予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对登记在陈清海名下的位于佛山市南海区桂城街道桂澜中路18号中海寰宇天下花园*座3605房（权利证号2017******00）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 黄馨栗
人民陪审员 钟燕芳
人民陪审员 谭兰好
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 欧斯迪