江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终840号
上诉人（原审原告）：陆金丰，男，1953年3月5日出生，汉族，住江阴市。
委托诉讼代理人：朱佳祥，江苏英特东华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：无锡市恒生富通置业有限公司，住所地江阴市长泾镇花园开发区兴园路。
诉讼代表人：金炎，无锡市恒生富通置业有限公司管理人负责人。
委托诉讼代理人：季苏阴，江苏滨江律师事务所律师。
上诉人陆金丰因与被上诉人无锡市恒生富通置业有限公司（以下简称恒生公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2016）苏0281民初10181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆金丰上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认双方于2012年8月13日签订的协议书合法有效，恒生公司交付恒生时代广场第1幢2层108号房屋（以下简称108号房屋），并协助办理产权过户手续；2、诉讼费用由恒生公司负担。事实和理由：1、一审法院认为2012年8月13日协议书的性质为以物抵债协议，与事实不符，该协议是房屋买卖合同协议；2、2012年8月13日协议书已经确实履行，其按协议约定向银行偿还了大部分本金利息，且涉案房屋也是在征得买方同意后，由恒生公司统一进行了招租，在协议执行中，没有能够及时办理过户，是因为恒生公司一方现金流紧张，开具不了发票而拖延；3、在破产程序中，108号房屋不属于破产财产。
恒生公司辩称：1、合作协议第4条约定了流押条款，双方基于合作协议签订的2012年8月13日协议书违反了物权法定原则，属无效合同，即使该协议书有效，性质也应当认定为以物抵债协议，按照当时的法律事实，应当认定陆金丰与银行之间是借贷关系，陆金丰取得贷款后，将款项拆借给其使用，应当认定为民间借贷关系，且根据该协议书内容，双方未对房屋价值议价，商定价格远低于正常市场价格，该协议应认定为以物抵债协议；2、以物抵债协议系实践性合同，由于2012年8月13日协议书签订后，陆金丰仍需向银行归还按揭贷款，贷款尚未到期，故其与陆金丰的债务亦尚未到期，其无需继续履行；3、在破产过程中，管理人如果将108号房屋交付给陆金丰，将违背破产法禁止个别清偿的规定，损害其他债权人的利益，以物抵债协议尚未实际履行时，双方的法律关系仍应按照原先的民间借贷关系予以处理；4、108号房屋不属于买卖关系中的特定物，陆金丰引用的相关司法解释，在本案中不适用；5、由于恒生公司已进入破产清算程序，其没有能力偿还结欠陆金丰的债务，管理人也无权个别清偿。综上，请求驳回陆金丰的上诉请求。
陆金丰向一审法院起诉请求：1、确认双方于2012年8月13日签订的协议书合法有效；2、判令恒生公司交付108号房屋；3、判令恒生公司协助办理产权过户手续；4、本案诉讼费用由恒生公司承担。事实与理由：2009年12月8日，恒生公司因需要贷款，协商借用他的名义向银行贷款，遂与他签订商铺认购协议，约定购置预售商铺恒生时代广场第1幢2层108号房（建筑面积6355.98平方米），总价40006992元，并于2009年12月11日网签商品房买卖合同。同日，他与江苏江阴农村商业银行股份有限公司（以下简称江阴农商行）签订《个人购房担保借款合同》，贷款2000万元，借款期限自2009年12月18日起至2019年12月18日止。合同订立后，恒生公司负担了首付款，并偿还了一部分本息。2012年8月13日，恒生公司与他协商，将涉案房屋作价16077868.60元处置给他。为此，双方签订《协议书》确认购房总价为16077868.60元，即由他继续按月还本付息。截止2016年2月18日，他已还本付息10528853.14元。2012年8月29日，他委托恒生公司将房屋出租给第三方用于超市经营。2016年2月24日，恒生公司管理人发出通知书，主张双方的协议书为以物抵债协议，尚未发生物权转移效力，决定不履行该协议，涉案房产为破产财产。但他认为协议书为特定物买卖合同，确认了房产归属，作价合理，双方意思表示真实，应为合法有效。且双方协议签订日离法院受理破产清算一案相隔两年以上，协议处置也不构成个别偿债行为。涉案房屋实际已经交付，没有及时办理产权过户的责任在于恒生公司，他并没有过错，因恒生公司拒绝履行协议，为维护他的合法权益，特具状来院。
恒生公司一审辩称：1、2012年8月13日协议无效，理由如下：（1）双方恶意串通以明显低于市场价的价格签订协议，损害了其他债权人的利益；（2）双方当时签订的认购协议、商品房买卖合同、合作协议，均是为了规避金融贷款政策，是以合法形式掩盖非法目的，故上述三份协议均是无效的。2012年8月13日协议是以认购协议书和合作协议书为基础的，并将该两份协议作为副件，因此该协议书也当然无效；（3）双方在前期的合作协议中，约定了相应的流押条款，2012年8月13日协议仅是对合作协议中流押条款的明确，并非一份独立的协议书。流押条款的约定，违反了物权法定的原则，应当认定为无效。据此签订的协议书也应当认定为无效。2、即使2012年8月13日协议有效，他公司也有权不履行该份协议。理由如下：（1）恒生公司已经破产，如果继续履行构成个别清偿；（2）2012年8月13日协议从性质上看属以物抵债协议，并非商品房买卖合同，以物抵债协议是实践性合同，在没有履行完毕前一方向法院起诉的，只能按照原有的债权债务关系进行审理，如果坚持要求履行以物抵债协议，应驳回诉讼请求。3、本案所涉房屋属于破产财产，理由如下：（1）陆金丰在诉讼中将涉案房屋委托他公司出租给第三方与事实不符，该套房屋自始至终都是在他公司的控制之下，对外出租也是直接以他公司的名义，与陆金丰之间不存在任何关系；（2）双方之间并非是商品房买卖合同关系，所以在处理本案中不适用破产案件中特定物买卖相关法律法规及司法解释。
一审经审理查明：2009年12月8日，恒生公司（甲方）与陆金丰（乙方）签订恒生时代广场商铺认购协议书一份，约定乙方自愿向甲方认购108号房屋，建筑面积约为6255.98平方米。商铺认购方式为按揭付款，首付50%。此商铺按建筑面积计价，每平方米定价6395元，总价40006992元。首付房款为20006992元。剩余房款50%，2000万元于2009年12月31日前付清。
2009年12月11日，恒生公司与陆金丰签订商品房买卖合同（合同编号HS09-0098）。双方就购买恒生时代广场第1幢3层108号房（系笔误，实际108号房屋）达成如下约定：该商品房合同约定建筑面积共6255.98平方米，其中，套内建筑面积为3494.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2761.76平方米。该商品房总价款为40006992元。签订本合同时已付房款20006992元，余款2000万元整同时办理银行按揭。合同签订后，陆金丰并未实际向恒生公司支付首付款20006992元。
2009年12月18日，陆金丰作为借款人、恒生公司作为保证人与江阴农商行签订个人购房担保借款合同一份，约定：陆金丰为购买合同编号HS09-0098项下的房屋，向江阴农商行借款2000万元，借款期限自2009年12月18日起至2019年12月18日止。借款人在此不可撤销的授权贷款人将全部借款直接划入恒生公司账户。由保证人恒生公司提供阶段性保证担保，自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。银行放贷后，系由恒生公司负责归还陆金丰在银行的贷款本息。恒生公司每月支付贷款本息至2012年6月份，自2012年7月份起，银行贷款由陆金丰负责归还。
2012年8月13日，恒生公司（甲方）与陆金丰（乙方）签订协议书一份，协议书约定双方就《恒生时代广场商铺认购协议书》和《合作协议》（以上作为本协议的附件）的实际履行中，出现了约定的情况。现在自愿平等协商一致的情况下，双方达成以下协议：第一条长泾恒生时代广场2层108号房，建筑面积6255.98平方米的产权归乙方所有。第二条因原认购协议书签订之日房价属高峰期，银行贷款（2000万元）及还款（经济状况好）均顺利且贷款下来后已归甲方使用。现价格大幅度下降。双方协商后确认房屋单价2570元/平方米，总价16077868.6元。根据甲方已还款情况，银行余款及利息由乙方支付。第三条如《恒生时代广场商铺认购协议书》和《合作协议》与本协议不一致处，以本协议为准。如有争议，应友好协商；不成，可向江阴法院主张权利……。
陆金丰提供了2012年8月29日恒生公司作为甲方与无锡艺嘉福连锁超市（以下简称艺嘉福超市）作为乙方签订房屋租赁合同一份，用于证明本案所涉商品统一招租，已经拟制交付的事实。合同的主要内容是：租赁房屋净使用面积约6000平方米（以双方确认的平面图为准），净使用面积指租赁房屋内全部可使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算，房屋内立柱、楼梯、自动扶梯、电梯、卫生间、公共部位以及层高在2.5米以下的面积不计租赁费用的使用面积。装潢期9个月及免租期12个月（乙方有权使用但无需支付租赁费用的期限），自2012年9月1日起至2014年5月31日止。自免租期满次日起开始计租。租赁期限12年。自2014年6月1日起至2026年5月31日止（不含9个月装潢期及12个月免租期）。租赁费用为第一年80万元；第二年80万元；第三年100万元；第四年120万元；第五年开始每年以上年租金递增百分之五计算。租赁费用、物业费用为一年一付，先付后用，如第一期房屋租金，即首期支付2014年6月1日至2015年5月31日房屋租金80万元；乙方在前一期租赁期满前三十日内，向甲方支付下一期租赁费用。本合同签订后三天内，乙方应向甲方缴纳保证金80万元，至首年应缴房租费用直接转为当年房租，物业管理费用第四年开始与房租同时缴纳。租赁合同补充条款中约定，为超市门面需要，私人商铺（2-215、216、315、316）归乙方租赁使用，装潢期、免租期内所有费用由甲方自行承担，装修期、免租期满，由甲乙双方共同与房东协商租金，甲方须全力配合乙方进行商洽，全部租金由乙方自行承担。该租赁合同原件保存在陆金丰处。恒生公司对协议内容没有异议，但认为涉案商铺没有转移占有。租赁合同签订后，艺嘉福超市向恒生公司缴纳了80万元保证金。
2014年9月15日，法院裁定受理了恒生公司破产清算一案。
2016年2月24日，恒生公司管理人向陆金丰发出通知书一份，该通知书载明：江阴市人民法院于2014年9月15日裁定受理了恒生公司破产清算一案。你于2009年12月11日与恒生公司签订一份《商品房买卖合同》，约定你向恒生公司购买恒生时代广场第1幢3层108号房（实际应为2层108号），建筑面积共6255.98平方米，总价款为40006992元。2012年8月13日，你与恒生公司签订协议书一份（以下称协议书）,约定恒生时代广场2层108号房，建筑面积约6255.98平方米的产权归你所有，单价为2570元／平方米，总价16077868.60元。结合有关证据材料，管理人认为你与恒生公司所签订的《商品房买卖合同》，真实意思表示不是购买该房屋，双方所存在的真实法律关系为借贷关系。你与恒生公司于2012年8月13日所签订的协议书实为以物抵债的协议，尚未办理物权转移手续，为维护恒生公司债权人的利益，管理人依据相关规定，本着公平合理的原则，决定不履行该协议，协议书项下房屋确认为恒生公司的破产财产，你与恒生公司存在的债权债务应按照原法律关系履行，你可按照破产法的有关规定，向管理人补充申报债权，逾期不申报的，自行承担未申报债权的法律后果。如果你认为管理人的决定不符合法律规定，可向法院提起诉讼。
另查明：江阴恒生时代广场工程于2010年9月30日经竣工验收合格。单位工程竣工验收证明书上载明的竣工时间为2010年7月30日。
庭审中，双方一致确认双方签订的商铺认购协议以及商品房买卖合同均是为了办理银行贷款所需，陆金丰并没有实际的购房意思表示。双方于2012年8月13日签订的协议书约定的购房总价即为签订协议时尚结欠银行的贷款本金以及陆金丰在2012年7月份归还的贷款本息之和。
一审法院认为：2009年12月8日的恒生时代广场商铺认购协议书与2009年12月11日的商品房买卖合同均是为了办理银行贷款所需而借用陆金丰的名义签订的，恒生公司与陆金丰以合法形式掩盖非法目的，借签订买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款，套取银行信贷资金的目的，依法应认定无效。
本案的争议焦点是：2012年8月13日的协议性质。
陆金丰认为2012年8月13日的协议性质系买卖合同；恒生公司认为2012年8月13日的协议性质为以物抵债协议。
法院认为以物抵债的构成要件是：1、双方之间存在债权债务关系，2、以债务人或第三人所有的财产（非原债务标的物）折价归债权人所有清偿债务。
1.陆金丰与恒生公司之间存在债权债务关系。恒生公司以陆金丰的名义进行贷款，恒生公司无力还款后。根据陆金丰与银行间的借款合同，尚欠贷款16077868.6元应由陆金丰归还。陆金丰归还后，有权向恒生公司主张债权，故2012年8月13日，三方之间的债权债务已经确定。
2.协议书中的房屋单价是根据借款本息与商品房的总面积折算而成，并不符合买卖商品房进行议价定价的习惯，故恒生公司签订协议书的真实意愿仅为清偿债务，而非出售商品房。
陆金丰与恒生公司在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿，代物清偿系实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而非实际履行物权转移的，原债务并未消灭。在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵债务的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。本案中，陆金丰虽然与恒生公司签订了协议书，但未办理产权过户手续，故涉案房屋的物权并未转移，现陆金丰要求恒生公司交付恒生时代广场第1幢2层108号房屋并协助办理产权过户手续的请求法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告陆金丰的诉讼请求。一审案件受理费118270元（陆金丰已预交），由陆金丰负担。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。
二审另查明：恒生公司（甲方）与陆金丰（乙方）签订《合作协议》，载明甲方出资以乙方名义购买108号房屋，甲方拥有该房屋的实际产权，分批为陆金丰提供购房首付款2000万元，承担按揭款的归还，承担在所有按揭款归还后办理退房所需所有费用。《合作协议》第四条违约责任载明“若甲方在乙方归还每期的银行按揭日前三天内未将应付按揭本息打入乙方还款账户……若甲方连续五次不按时打款，则该商铺归乙方所有。”
江阴农商行出具的客户分期还款计划表显示108号房屋所涉贷款载明还款日期为2012年7月18日的期初本金为16213131.58元，本期本金为133372.65元，本期利息为104777.36元，还款日期为2012年8月18日的期初本金16079758.93元。经核算，恒生公司与陆金丰签订2012年8月13日协议书时，108号房屋所涉贷款本金及陆金丰在2012年7月份归还贷款本息之和为16317908.94元（不含尚未归还的贷款利息）。
恒生公司与陆金丰于2009年12月11日签订的商品房买卖合同（合同编号HS09-0098）注明“本合同已经通过江阴市商品房买卖合同网上备案系统备案”，“合同备案号：200912110001”。
本院认为：有效的民事行为应具备意思表示真实的条件。2009年12月8日的恒生时代广场商铺认购协议书与2009年12月11日的商品房买卖合同均是恒生公司为了办理银行贷款所需而借用陆金丰的名义签订的，双方并无买卖108号房屋的真实合意，系通谋虚假表示，故上述认购协议书和合同缺乏法律关系生效要件，本院依法认定无效。
本案争议的焦点是2012年8月13日协议书的性质和陆金丰是否有权要求恒生公司继续履行该协议。
首先，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。通过《合作协议》的内容和恒生公司与陆金丰认可的事实可以确认，在2012年8月13日协议书订立之前，双方真实的意思系通过形式上的房屋买卖，从银行获取贷款，供给恒生公司使用，贷款本息的偿还均由恒生公司负责，陆金丰与恒生公司之间并无真实意思上的房屋买卖关系。但由于陆金丰将所借贷款供给恒生公司使用，而恒生公司仅为陆金丰向江阴农商行支付了部分贷款本息，陆金丰需继续承担尚结欠的贷款本息，故陆金丰对恒生公司享有了债权。此后，双方达成了2012年8月13日协议书，就108号房屋所有权转移事项等达成了明确合意，陆金丰通过向银行归还2012年7月之后的贷款本息的方式支付对价，以获取108号房屋的所有权，故2012年8月13日协议书应认定为房屋买卖合同。签订该协议时，双方实际上就陆金丰对恒生公司的债权与在房屋买卖项下对恒生公司负有的购房款支付义务形成了债权债务的抵销。根据此抵销，陆金丰对恒生公司的债权与购房款债务均履行完毕。房屋买卖合同中陆金丰一方已付清购房款。
其次，根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。本案中，108号房屋为商品房，恒生公司与陆金丰就108号房屋的买卖形成了合意，陆金丰已依约向江阴农商行偿还贷款剩余本息，支付了对价，且108号房屋所涉商品房买卖合同已经行政机关网上备案，故陆金丰就108号房屋享有具有非金钱债务属性的特殊债权。对于购房款已经付清，且已经办理了网上备案登记的房屋，恒生公司管理人不再享有《企业破产法》第十八条第一款项下的解除权，在陆金丰主张继续履行双方签订的2012年8月13日协议书的情况下，恒生公司应当继续履行合同，协助陆金丰办理案涉房屋所有权变更登记，并将案涉房屋交付给陆金丰。
恒生公司关于其若将108号房屋交付给陆金丰，将违背禁止个别清偿的规定，损害其他债权人利益的意见，本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（以下简称《适用破产法规定（二）》）的规定，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而如上所述，在房屋买卖合同中，陆金丰已付清购房款，恒生公司已完全获取对价，双方之间的交易不存在损害其他破产债权人合法权益的情形。同时，陆金丰就108号房屋享有具有非金钱债务属性的特殊债权，恒生公司需交付的系108号房屋这一特定物，根据商品房网上备案的相关规定，不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。108号房屋的物权变更登记亦应与经网上备案的商品房买卖合同相一致。恒生公司交付108号房屋并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。因此，恒生公司履行合同义务，交付108号房屋不构成个别清偿。
恒生公司关于其与陆金丰恶意串通，在2012年8月13日协议书中以明显低于市场价的价格签订协议损害其他债权人权利，该协议违反《合同法》第五十二条第（二）项的规定，属无效合同的意见，本院认为，《合同法》第五十二条第（二）项规定有两个层次：第一，合同当事人存在恶意串通，即行为人的表示行为与内心真实意思不一致，合同相对人了解表意人的真实意思并配合实施虚假表示，双方明知或者应当知道其行为会造成国家、集体或者第三人的利益的损害；第二，合同的履行会导致损害国家、集体或者第三人利益的结果，基于双方恶意串通的前提，因此被损害的他人的利益应是合同当事人在订立合同时可知的利益。关于恶意串通，恒生公司和陆金丰在2012年8月13日协议书中就陆金丰支付对价及108号房屋所有权转移形成了合意，且陆金丰依约履行了协议。恒生公司提供的证据无法证明双方存在虚假的意思通谋表示。关于他人利益受损的结果，《企业破产法》第三十一条规定人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销，其中第（二）项为以明显不合理的价格进行交易的。根据该规定，进入重整或者破产清算的债务人，在人民法院受理破产申请前一年的财产处分行为受到限制，管理人对符合条件的财产处分行为享有撤销权，该撤销权的行使期间设定为破产申请受理前一年。据此，可以认为在人民法院受理破产申请一年内，债务人对其财产处分行为具有可预见性，对超过该期限的处分行为，除有证据证明外，一般不推定债务人可预见相应的后果。本案中，恒生公司与陆金丰于2012年8月13日签订协议书，就108号房屋的所有权转让达成合意，2014年9月15日，法院裁定受理了恒生公司破产清算一案，相隔期间已达二年有余，在恒生公司未提供相应证据的情况下，不宜推定恒生公司与陆金丰在订立协议书时即知道有被损害的第三人的利益，并通过恶意串通的形式意欲损害该利益。故此，恒生公司提供的证据不足以证明其与陆金丰签订的2012年8月13日协议书存在《合同法》第五十二条第（二）项的规定的无效情形，本院对其上述意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国企业破产法》第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十六条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省江阴市人民法院（2016）苏0281民初10181号民事判决；
二、确认恒生公司与陆金丰于2012年8月13日签订的协议书有效；
三、恒生公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向陆金丰交付江苏省江阴市恒生时代广场第1幢2层108号房屋，并于本判决发生法律效力之日起三十日内协助陆金丰办理该房屋的产权过户手续。
一审案件受理费118270元（陆金丰已预交），由恒生公司负担，恒生公司自本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给陆金丰。二审案件受理费118270元（陆金丰已预交），由恒生公司负担，恒生公司自本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给陆金丰。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
代理审判员 宁尚成
代理审判员 刘家强
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 周喆菁