新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终307号上诉人（原审原告）：高如兵，男，1962年9月7日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：彭军，新疆元正律师事务所律师。委托诉讼代理人：周斌，新疆元正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谢修强，男，1981年7月19日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：邱文诗，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳佳珺，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所实习律师。上诉人高如兵因与上诉人谢修强房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2016）新0106民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高如兵的委托诉讼代理人彭军、上诉人谢修强的委托诉讼代理人邱文诗、柳佳珺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高如兵上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决第二项，改判谢修强向我支付2015年5月至2015年10月的租金60万元，并由谢修强承担本案上诉费。事实与理由：我与谢修强签订的新航宾馆经营权承租合同第二条中明确约定了谢修强的租赁面积为1334平方米，该面积特指前楼的面积。在签订租赁合同之前，谢修强对宾馆进行了详细的考察，我将涉案宾馆的相关证件及手续均向谢修强出示过，且明确告知涉案租赁物是前楼，后楼没有取得消防手续，是赠送给谢修强使用，谢修强可以用于设立办公室及存放其他物品，只要不是作为宾馆经营使用。谢修强对其租赁标的物系前楼及年租金120万元的情形是明知并接受的，现其提出后楼没有宾馆经营许可证，不能作为宾馆使用的抗辩理由与其先前行为不符。一审判决在计算租金时将前后楼面积合计计算实际上分摊了前楼的租金价值，损害了我的租金利益，在双方租赁合同明确约定前楼为租赁物的前提下，一审判决将合同所涉标的物之外的后楼面积分摊在租金之内明显错误。谢修强辩称，关于高如兵上诉所称后楼是免费给我使用的陈述与事实不符，双方签订的新航宾馆经营权承租合同中约定的租赁标的物是新航宾馆，后楼并没有独立入口，只能经过前楼到达后楼，且后楼作为新航宾馆的一部分已经经营了很多年，从移交清单中可以看出高如兵向我出租的房屋是宾馆的前楼和后楼，从我们约定的年租金数额也可以看出是宾馆整体的价格，我是基于后楼的使用价值才承租的新航宾馆，如果不包括后楼，我没有任何利益可言。涉案合同中约定的1334平方米与宾馆的实际面积不符，应当于实际面积为准。合同中并没有明确约定承租范围是前楼，所约定的1334平方米的数额是高如兵规避风险，掩盖事实的方法，实际交付的是整个楼体，但其交付时隐瞒了后楼消防不合格的事实，在签订合同时，我对该情形并不知情，高如兵并未履行告知义务，涉案宾馆被查封不是因为经营许可证的缺失，而是因为消防验收未通过。高如兵的上诉理由与事实不符，请求二审法院驳回高如兵的上诉请求。谢修强上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决第二项、第三项，查清事实后予以改判，并由高如兵承担本案诉讼费用。事实与理由：本案的基本事实是：2014年3月21日，消防部门向新航宾馆下发重大火灾隐患整改通知书，2014年4月25日，我与高如兵签订新航宾馆经营权承租合同，2014年12月9日，消防部门因新航宾馆后楼二层消防不合格作出临时查封决定，宾馆后楼一直被查封至今。2015年11月1日，我与高如兵均同意解除涉案合同，我向高如兵移交了涉案宾馆。一审判决以面积为标准计算本案租金与行业惯例不符，应以房屋间数计算租金，该宾馆共计62间房屋，前楼仅36间房屋，新航宾馆的一部分业务来源是飞机延误和转机的客人，现后楼被查封，房间数严重不足，无法安排一班延误的客人，机场也不会考虑将客人安排至新航宾馆入住，且宾馆后楼系整个宾馆的亮点，后楼被查封严重影响了宾馆的经营，也影响了宾馆的房价，一审判决计算租金时并未考虑上述影响。宾馆后楼自2014年12月9日已不能使用，但我已支付了2014年12月9日至2015年4月30日期间的租金，该期间针对后楼部分的租金系我多支付的部分，应当予以折抵扣减。高如兵负有保证宾馆正常有序经营的义务，现后楼被查封至今无法正常使用，我依法享有不安抗辩权，可以拒绝履行支付租金的义务，且我已及时提起诉讼，在双方纠纷进入司法程序至终局裁判前，我未支付租金的行为并不构成违约，一审法院判决我支付违约金没有事实和法律依据。高如兵辩称，在签订涉案合同之前，谢修强进行了认真考察，我将房屋产权证书和经营许可证均交给其进行审查，涉案合同中对租赁面积的约定是明确的，我并未隐瞒事实真相，也不存在欺诈行为。谢修强所称的按照房屋间数计算租金的计算方式没有依据，不能成立。2014年5月至2015年5月期间的租金，谢修强是按照每月10万元的标准支付的，且已经支付完毕，不存在扣减折抵的问题，其提起的关于赔偿损失的诉讼也已经一审法院做出了驳回诉讼请求的判决。宾馆后楼查封的事实和我所主张的租金没有关联性，且我出租的标的物只包括前楼，并不包括后楼，后楼配电箱的查封不影响涉案租赁合同目的的实现，谢修强应当按照合同约定的每月10万元标准向我支付租金。请求二审法院驳回谢修强的上诉请求。高如兵向一审法院起诉请求：1、判令解除我与谢修强签订的《《新航宾馆经营权承租合同》》；2、判令谢修强向我支付2015年5月至2015年11月期间租金70万元、违约金5万元，并由谢修强承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年4月，高如兵与谢修强经协商一致，签订一份《新航宾馆经营权承租合同》，其中第二条约定：甲方（高如兵）承租给乙方（谢修强）的宾馆位于乌鲁木齐市经济开发区迎宾北路392号，使用面积1334平方米，承租范围包括宾馆、餐厅、足浴、机票订购、地下室；餐厅包括宾馆内餐厅和宾馆大门南/北侧的餐厅，宾馆南侧餐厅定于2015年10月25日交付给乙方使用，承租期以实际交付时间为准；该宾馆现有装修及设施、设备情况详见移交清单，该移交清单作为甲方按照合同约定交付乙方使用和乙方在承租期满交还给甲方时的验收依据。第三条约定：该宾馆承租期限共10年，自2014年5月1日至2024年4月30日止（实际交付时间不一致的，以实际交付时间为准）。第四条约定：甲方应办理各类经营所需的证照，确保证照齐全，能正常有序经营；保证乙方经营所需的水、电、暖供应正常；协助乙方做好承租期间的对外协调工作；乙方应按照合同约定，如期交纳承租金。第五条约定：该宾馆承租费用为120万元/年，每半年支付1次，合同履行之日（宾馆移交并签署移交清单之日）支付上半年承租费60万元，半年期满前20日乙方向甲方支付下半年的承租费用60万元，以此类推。第七条约定：在承租期限内，甲方保证该房屋的使用安全，房屋主体结构和水电暖基础设施设备的维修责任由甲方负责。第十一条约定：甲方应保证承租期间宾馆本身及附属设施、设备处于正常使用状态。第十二条约定：甲、乙双方应全面实际履行本合同，不履行或者不完全履行本合同条款的一方应负违约责任，守约方有权解除合同，过错方应向无过错方支付年度承租费用的20%作为违约金；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的或者中途单方终止合同的，应支付乙方本合同承租费总额的50%作为违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应按照同路段宾馆的经营利润评估值对乙方的预期经营损失进行赔偿。合同签订后，谢修强自2014年5月1日起开始承租新航宾馆，该宾馆分为前楼、后楼两个部分，前楼地上五层，带地下室一层，前楼建筑面积为1460.49平方米（1268.91平方米+191.58平方米），后楼三层建筑面积为628.87平方米，新航宾馆整体建筑面积合计2089.36平方米（1460.49平方米+628.87平方米）。前楼、后楼在建筑结构上相连，后楼不临街，没有独立入口。谢修强已向高如兵支付2014年5月至2015年4月期间的租金120万元。2014年3月21日，乌鲁木齐市公安消防支队经济技术开发区大队（以下简称消防大队）向新航宾馆下发重大火灾隐患整改通知书，载明新航宾馆存在消防设施配置不符合标准、楼梯间设置形式不符合标准、大厅疏散通道使用可燃材料装修等重大火灾隐患，责令其于2014年4月20日前改正。2014年12月9日，消防大队向新航宾馆下发临时查封决定书，认为新航宾馆后楼二层安全出口设置不符合规范要求，不及时消除将严重威胁公共安全，决定予以临时查封，查封期限自2014年12月9日12时至2014年12月31日12时，要求新航宾馆立即整改火灾隐患，整改后经消防大队检查合格方可解除查封，擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚。消防大队查封后楼配电箱后，后楼断电不能作为宾馆经营使用，前楼仍继续作为宾馆使用和经营。2015年8月24日，谢修强申请乌鲁木齐市公证处对新航宾馆现状进行公证，公证处核实现场情况后出具公证书，载明新航宾馆前楼五层，后楼三层，主楼带地下室一层,主楼与后楼相连，后楼一楼有一休闲大厅，后楼一层九个客房，二层十个客房，三层四个客房；主楼与后楼相连处的配电箱上贴有消防大队的封条，公证员对后楼装修较好、但不能营业使用的房间拍摄了照片。2015年11月1日，双方均同意解除合同，谢修强将新航宾馆移交高如兵。庭审中，双方均认可合同实际已于2015年11月1日解除，谢修强给高如兵移交的62间房屋中包括前楼客房36间、后楼客房23间、后楼办公室2间（现已合并为1间）、卫生间1间。一审法院认为，高如兵与谢修强在平等自愿、协商一致基础上签订的《新航宾馆经营权承租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，关于双方的争议焦点即租赁物是否包括新航宾馆后楼部分，一审法院认为，双方虽在合同中约定宾馆使用面积为1334平方米，但新航宾馆前楼与后楼在建筑结构上相连为一个整体，后楼不临街，没有独立入口、门牌，只能经由前楼进入后楼，即后楼已装修成宾馆，但无法独立使用，只能与前楼作为一个整体宾馆对外经营，再结合双方均认可的谢修强实际使用的房间数量前楼客房36间、后楼客房26间和每年租金价格120万元综合考虑，租赁物新航宾馆应为包括前楼与后楼的一个整体。高如兵要求解除与谢修强签订的《新航宾馆经营权承租合同》，庭审中双方均认可合同已于2015年11月1日实际解除，对此应予以确认。高如兵要求谢修强支付2015年5月至2015年11月期间租金70万元，因新航宾馆后楼于2014年12月9日起被消防大队查封，但谢修强仍继续使用新航宾馆前楼至2015年10月，故谢修强仍应支付2015年5月至2015年10月期间按比例计算的宾馆前楼部分的租金419407.86元（120万元÷2089.36平方米÷12个月×1460.49平方米×6个月）。高如兵要求谢修强支付违约金的诉讼请求合理，应予以支持，关于违约金的数额，双方虽在合同中约定“不履行或者不完全履行本合同条款的一方应负违约责任，过错方应向无过错方支付年度承租费用的20%作为违约金”，但按照双方约定的方式计算出的违约金数额超过因谢修强违约给高如兵造成的损失的30%，属于约定的违约金过分高于造成的损失，谢修强亦辩称违约金约定过高请求法院予以减少，故一审法院确认被告应支付的违约金数额为给高如兵造成损失的130%，计算为31114.47元（419407.86元按银行同期贷款利率5.35%从付款期限即半年期满前20日届至后即2015年4月11日计算至高如兵起诉日期2016年4月28日，再乘以130%）。谢修强辩称违约金过高请求法院减少的辩解意见合理，予以采纳。判决：一、确认高如兵与谢修强签订的《新航宾馆经营权承租合同》于2015年11月1日解除；二、谢修强支付高如兵2015年5月至2015年10月期间租金419407.86元；三、谢修强支付高如兵违约金31114.47元。本院二审期间，高如兵围绕上诉请求依法提交了乌鲁木齐经济技术开发区公安消防大队于2008年9月22日出具的，开公消（建验）字【2008】第0330号关于乌鲁木齐经济技术开发区新航商务宾馆内装修工程消防验收合格的意见一份，及2008年10月23日出具的开公消检查【2008】第0011号消防安全检查意见书一份，证明双方签订的《新航宾馆经营权承租合同》中约定的标的物为1334平方米，就是新航宾馆前楼的建筑物，我针对前楼办理了消防验收手续，也仅同意前楼设立宾馆，对后楼没有取得特种行业许可证，这些情况在签订合同时已经给谢修强告知了。本院组织当事人进行了质证，谢修强对该证据的质证意见为：对两份消防检查意见的真实性、合法性认可，但对关联性不认可，该意见书中写明的面积与合同中约定的面积并不一致，不能说明合同约定的标的物就是指前楼，不包括后楼。本院对该两份消防意见书的真实性、合法性予以认定。谢修强围绕上诉请求依法提交了1、乌鲁木齐经济技术开发区公安消防大队于2009年4月22日出具的，开公消（建验）字【2009】第0012号关于乌鲁木齐新航商务宾馆工程消防验收合格的意见一份，证实涉案后楼消防验收是合格的，是有经营资质的。本院组织当事人进行了质证，高如兵对该证据的质证意见为：对该证据的真实性无法确认，对关联性也不予认可。消防验收意见是装修时向消防部门报验的程序，但后楼作为宾馆经营必须要有特种行业许可证，也不能证明面积问题。本院对该消防验收意见书的真实性、合法性予以确认。2、新航宾馆移交清单一份，该清单形成于我接收宾馆时，与我们解除合同时的移交清单一样，该清单能够反映交接的房屋是62间，与合同中载明的房间数是一致的，证明我们承租的标的物是新航宾馆整体。本院组织当事人进行了质证，高如兵对该证据的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该移交清单中显示的移交人不是本案的当事人，是第三人的行为，与本案没有关联性。因该移交清单的日期为2013年3月1日，移交人与接交人均非本案当事人，本院对该移交清单的真实性无法确认，对该份证据的效力不予认定。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，关于涉案《新航宾馆经营权承租合同》约定的租赁标的物是否包含后楼的问题，本院认为，首先，涉案合同中所约定的使用面积为1334平方米，该面积与房屋权属证书中登记的前楼面积并不相符，不能就此证实合同中明确约定了租赁标的物仅是前楼；其次，根据一审庭审笔录反映，高如兵对后楼有23间房屋为客房的事实不持异议，且根据公证处所出具公证书中的照片反映，后楼的部分房屋均是装修为宾馆客房的样式，明显不能作为办公室使用；第三，涉案合同的租赁标的物明确为宾馆，该涉案建筑物虽然有前楼、后楼的区分，但二者在建筑结构上相连为一个整体，且后楼也是装修为宾馆样式，双方在合同中并未对租赁标的物做更为明确清晰的约定，也未写明后楼是赠送面积，综上所述，虽然涉案合同中约定的使用面积是1334平方米，但综合本案事实考虑，应当认定涉案新航宾馆经营权租赁合同约定的租赁标的物为前楼和后楼均包含在内的整体，合同所约定120万元租金应当是2089.36平方米面积的价格，高如兵认为租赁标的物仅为前楼，后楼是赠送与谢修强无偿做办公室或存放其他物品使用，一审判决在计算租金时将前后楼面积合计计算分摊了前楼的租金价值的上诉理由没有事实依据，本院不予采信。谢修强上诉认为不应依据面积而应当依据宾馆房屋间数计算租金，对此本院认为，宾馆经营不仅是客房发挥作用存在价值，前台、走廊、门厅等位置均是宾馆经营必不可少的部分，具有其相应的价值，没有这些面积，客房不可能独立存在，谢修强也未能提供证据证实宾馆业的行业惯例是以房间数计算租金，而非面积，故本院对其该上诉理由不予采信。谢修强按合同约定交纳了2014年5月至2015年4月期间的租金，后未继续交纳租金，后楼配电箱于2014年12月9日起被消防大队查封后，后楼断电无法作为宾馆经营使用，但谢修强一直使用新航宾馆至2015年10月，故一审法院按面积比例及2015年5月至2015年10月的期间计算出宾馆前楼部分的租金419407.86元，并判决谢修强向高如兵支付并无不当，本院予以维持。谢修强上诉称后楼被查封影响宾馆经营及房价，但其未能提供相应证据证实在后楼被查封后，其与高如兵就损失折抵租金事宜达成一致意见，故其在本案中提出在计算租金时应考虑上述影响的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。谢修强在一审审理程序中并未提出其已经交纳的2014年11月至2015年4月的租金中，后楼不能使用而多付的租金应当折抵下半年租金的答辩意见，故本院对其在二审中提出的该上诉理由不予审理。不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利，本案系房屋租赁合同纠纷，合同双方的主要义务即是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金，本案中，高如兵按合同约定将租赁物交付于谢修强使用，谢修强在占有使用租赁物期间，应当按照合同约定的时间向高如兵支付租金，谢修强认为高如兵未按合同约定履行保证宾馆正常有序经营的义务，可以向高如兵主张违约责任，但并非可以行使不安抗辩权的情形，谢修强认为其享有不安抗辩权，未支付租金的行为不构成违约的上诉理由没有法律依据，本院不予采信。综上，高如兵与谢修强的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11969.67元（上诉人高如兵预交3911.84元，上诉人谢修强预交8057.83元），由上诉人高如兵负担3911.84元，上诉人谢修强负担8057.83元。本判决为终审判决。审 判 长  董慧审 判 员  卫杨代理审判员  徐岚二〇一七年四月七日书 记 员  焦玉