徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0303民初170号
原告（反诉被告）：张弦,女,1992年6月14日生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：李政，江苏同瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐天君,男，1964年1月9日生，汉族，住徐州市云龙区。
被告（反诉原告）：徐扬,男，1988年10月14日生，居民身份证号码3203031988********，汉族，住徐州市云龙区民和路*号**号楼***室。
两被告（反诉原告）共同委托代理人：胡川，江苏红杉树律师事务所律师。
原告（反诉被告）张弦与被告（反诉原告）徐天君、徐扬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法由审判员姚凯独任审判，于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人李政，被告（反诉原告）徐天君及其两被告共同委托代理人胡川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求为请求依法判令：1、原、被告签订的《徐州市存量房买卖协议》（编号：XS0000178）有效；2、两被告继续履行上述《徐州市存量房买卖协议》，配合原告办理涉案房屋的过户手续；3、两被告向原告支付迟延履行滞纳金30000元，本案全部诉讼费用、保全费用由两被告承担。
事实与理由：二被告系父子关系。2016年11月15日，原告张弦与被告徐天君通过房产中介徐诚房产经纪有限公司签订了《徐州市存量房买卖协议》，约定张弦购买坐落于徐州市××区××世家××楼××单元××室房屋及××楼××单元××地下室，其中住房面积为131.78平方米、地下室面积为18.54平方米，总价共计819000元。协议签订后，原告依约交纳1万元定金作为先期购房款，同时被告徐天君表示其办理还贷手续需要房产证，因此，徐天君将案涉房屋及地下室的契税完税证明原件、维修基金凭证原件交付中介公司保管。随后原告及时将首付款50万元准备齐备，并通过中介公司催促两被告抓紧办理过户手续。被告起初满口答应，并表示正在积极办理银行还款事项，但始终未有结果。后在2017年元旦假期期间，被告徐天君突然向中介表示因其认为案涉房屋市场价格有所上涨，不愿意按原价出售房屋了，要求原告加钱。后原告多次通过中介与被告沟通，拒绝被告加钱要求，要求被告应及时继续按原合同履行，但徐天君一直拒绝。随后，徐天君表示其要求终止合同，不愿意继续履行。
原告认为，根据《合同法》及司法解释等相关法律法规之规定，当事人之间依法签订的合同应当依约履行，迟延履行的，应当支付滞纳金。案涉房屋买卖协议是依法成立生效的，并且双方也均已履行，但两被告徐天君、徐扬在合同签订后并履行过程中，不仅没有按合同履行期限偿还原有的抵押贷款，并且要求原告提高房屋价款，在原告拒绝后，两被告意图单方毁约的行为明显违反合同约定，违反《合同法》及司法解释的规定，也违反了民法通则的基本原则即诚实信用原则，依法应当按照原协议继续履行并承担迟延履行滞纳金。被告在协商过程中始终强调两点内容：1、按协议约定原告应于2016年11月30日前支付首付款，被告认为原告未能如约履行。而事实是，原告早已准备好足额房款，但根据协议约定，原告应将首付款汇入徐州市房管局资金监管账户，但恰恰是因为被告在该房存在35万元抵押贷款，按照合同约定应由被告偿还，但被告迟迟未办理还贷手续，才导致原告无法将首付款汇入资金监管帐户，原告在此期间多次催促被告抓紧办理，但被告虽满口答应却未能履行。2、被告认为其有权依照合同第11条违约责任条款要求合同终止。但该条款性质上属违约责任条款，在原被告双方没有协商一致的情况下，任何一方无权单方终止合同。两被告的行为给原告造成了巨大损失，原告因此事也多次来回奔波，但均协商无果。
被告徐天君、徐扬辩称：原告的诉请无事实和法律依据，应予以驳回。具体如下：1、双方签订的徐州市存量房买卖协议是双方的真实意思表示，合法有效。本身就是一份有效的协议，原告诉请本协议有效显然属于请求不当，也毫无意义。2、原告请求二被告继续履行该协议并提出协助将房屋过户至原告名下的请求，该请求不能成立，不应得到支持。理由为,①、由于原告没有按存量房买卖协议的约定支付首付款和后续的房款，没有在房屋转移登记前将房产缴入指定的房产交易资金监管账户，原告应在2016.11.30支付首付款50万元，应在2016.12.20通过向银行贷款的方式再向被告支付余下房款319000元。可是被告至今一分钱未付，也未向监管资金账户存入购房款项，被告多次催促并通过中介方督促，原告履行付款义务未果。②、被告已按照协议约定在过户前还清房屋贷款，解除了原有设定的抵押，具备交易条件。做好了交易的准备，是原告的过错和违约行为导致协议迟迟未能履行。③、依据协议第11条第二款违约责任条款的约定，原告不能按照合同规定期限支付房款，逾期超过15日则视为违约，合同终止。原告还应向被告支付违约金2万元。因此根据该条约定双方协议已经终止。并且被告也已经告知过原告不再履行本协议。④、由于原告提起了诉讼，被告根据案情需要和维护自身权益的需要已经向法庭提起反诉，要求解除双方签订的存量房协议，并要求反诉被告赔偿违约金2万元。⑤、原告诉请要求被告支付滞纳金3万元，无事实依据和法律依据。⑥、原告的诉状中称只有被告还清房屋贷款才能开设资金监管账户的观点不能成立。被告在庭前专门去房屋监理处查询，得到的答复是房贷暂时未还清也不影响开设监理资金账户。⑦、被告徐天君不是涉案房屋所有权人，仅仅是受被告徐扬委托处置涉案房屋，不是本案适格被告主体。原告起诉被告徐天君主体错误。综上，请求法庭驳回原告的诉请。
反诉原告徐天君、徐扬向本院提出的反诉请求为请求依法判令：1、确认双方于2016年11月15日签订的《徐州市存量房买卖协议》（编号为：XS0000178）已经解除；2、反诉被告向反诉原告支付违约金20000元，反诉费用由反诉被告承担。
事实和理由：双方签订完《徐州市存量房买卖协议》后，反诉原告积极做着履约的准备，归还了房屋的贷款，解除了原来设定的抵押，并多次提醒和催促反诉被告及时支付购房款，可是反诉被告既没有按协议约定时间支付首付款50万元，也没有支付剩余房款319000元，在反诉原告缴清房屋的抵押贷款后，多次催促付款未果。反诉被告的行为已违反协议关于违约责任条款的相关规定，反诉原告有权终止协议的履行。反诉原告已正式告知过反诉被告解除协议，不再把房屋出售给反诉被告。
被反诉人张弦辩称：对于反诉主张依法应当驳回，理由如下，在反诉事实和理由部分，反诉原告是明显的歪曲扭曲事实，公然欺骗法庭。在原被告双方于2016年11月15日签订了房屋买卖合同后，原告也一直在履行自己的合同义务。首先其在2016.11.17将合同约定的1万元定金汇入了合同约定的由中介方保管的账户。并且被告也将房屋的契税完税证明及维修基金交付证明原件均交给中介方保管。之所以被告未按合同约定将房产证押给中介保管，而以上述两项证明原件代替是因为被告向原告及中介方说明其房屋还存有贷款，其必须拿着房产证原件去银行办理还贷手续，至今上述两份证明仍然押给中介方保管。实际上本案原告早在2016年11月26日就已经在其名下的建行账户存有了55万元现金，就是作为缴纳房款使用。原告在准备完毕首付款后便一直通过中介要求中介催促两被告抓紧还清其原有贷款，但两被告始终拖延。实际上经原告查明，两被告在2017年1月16日才将其原有贷款还清。而涉案房屋约定，原告应当在2016年11月30日前应将首付款汇入资金监管账户，而并不是被告的个人账户。正是由于两被告一直在拖延，原告本人又在宿州上班，其多次催促两被告无果，在2017年元旦假期期间被告突然向中介方质问为什么房屋价格上涨，因此显而易见本案两被告之所以在合同签订后前期还在正常履行合同义务，但后期突然变卦是因为两被告认为涉案房屋市场价格上涨，才企图反悔。同时两被告是父子关系，被告徐扬在2016年6月17日南京市公证处做了一份公证委托，委托其父亲被告徐天君作为代理人全权负责处理有关出售涉案房屋的事宜，并且在本案中买卖合同卖方处也是有两被告的签名。综上，被告的反诉请求依法应当驳回。
根据原、被告各自本诉反诉的诉辩主张、结合案情，法庭归纳本案争议焦点为：
1、被告徐天君是否为本案适格被告主体；
2、本案诉争的徐州市存量房买卖协议履行过程中，双方是否均按照约定履行各自义务；
3、原告要求继续履行买卖协议，两被告协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求是否有相应的事实和法律依据；
4、原告要求被告支付迟延履行滞纳金3万元，应否得到支持；
5、反诉原告要求确认双方之间签订的徐州存量房买卖协议解除的诉讼请求是否符合相关的事实和合同约定；
6、反诉原告要求反诉被告支付违约金2万元，是否有相关的事实和合同约定。
经审理查明，被告徐天君、徐扬系父子关系，本案诉争房屋系徐扬单独所有。2016年6月15日，徐扬出具《委托书》一份，该《委托书》载明：委托人徐扬，受托人徐天君，委托事项，委托人已购买了坐落于徐州市龙湖世家一期C35幢2单元1001号的房屋一处及C35幢1单元-107号的地下室一处，上述房屋及地下室尚未办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》(《不动产权证书》)。现委托人欲出售上述房屋及地下室，特委托父亲徐天君作为代理人办理出售上述房屋及地下室的相关事宜。委托权限包括办理及领取上述房屋及地下室的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》(《不动产权证书》)，并代为缴纳相关税费；办理上述房屋及地下室的抵押登记手续；办理归还贷款、领取他项权证、注销抵押登记及相关手续；签署房屋买卖合同；办理、撤销网签合同备案手续；办理、撤销存量房资金及佣金监管手续、签署相关文件；办理上述房屋的所有权的转移登记手续；收取售房款；交付房屋、地下室等。委托期限自2016年6月15日至2018年6月14日。该《委托书》经江苏省南京市南京公证处给予了公证，并出具（2016）宁南证民内字第22738号《公证书》。
2016年11月15日，张弦、徐天君、徐州易经房产经纪有限公司（以下简称易经经纪公司）签订《徐州市存量房买卖协议》一份，该协议约定：出卖方（甲方）张婧，买受方（乙方）张弦，第一条甲方自愿将自有的合法房产所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方。第三条待售房产坐落于云龙区龙湖世家一期C35幢2单元1001号，建筑面积131.78平方米，《房屋所有权》编号为0040036。第四条房屋价款该房屋成交总价人民币819000元整。第五条甲乙双方一致同意采取B种方式支付房款即乙方于2016年11月30日前，支付首付款人民币约50万元整，于2016年12月20日前，办理完相关银行贷款批准手续，贷款金额约319000元，贷款金额不足的，由乙方以现金形式补齐。房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户，房屋权属核准转移登记后，出售方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。第八条定金的支付及保管方式在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金10000元，双方同意定金由丙方保管，在产权过户时该定金作为购房款。第九条甲乙双方同意在2016年11月30日前办理上述房地产备案手续。第十条房屋交付甲乙双方同意甲方拿到全部房款当天将上述房地产正式交付给乙方使用（交房保证金除外）。第十一条违约责任2、若甲方不能按合同规定期限交付房产或乙方不能按合同规定支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的滞纳金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金人民币20000元，合同终止。3、甲乙双方签订合同后，若乙方毁约，应书面告知甲方，甲方应在20日内，将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金20000元给甲方。若甲方毁约，应书面告知乙方，并在20日内将已付购房款返还给乙方，但甲方应同时支付违约金20000元给乙方。第十二条中介方的服务内容A、协助看房、洽谈、签约、过户，B、协助办理按揭贷款，C、协助房产交割、水电煤气等变更手续。第十三条双方约定的其他事项2、上述房产甲方有抵押贷款，贷款金额约为350000元，过户前由甲方偿还。6、本协议中甲方签字人承诺本人具有完全代理权，如无权代理或超出代理权甲方签字人自愿承担本协议中约定的违约责任。徐天君在该合同上甲方一栏出签名并代理徐扬签名，并将本案诉争房屋的契税发票和维修基金发票押在易经经纪公司。
2016年11月17日，原告转给易经经纪公司经办人喻昕定金10000元。易经经纪公司出具《收据》一份，该《收据》载明：交款单位张弦、收款方式转账、人民币壹万元整、收款事由购买龙湖世家C35-2-1001。
2016年12月21日，两被告提前偿还中国银行贷款本息376996.10元，另支付提前还款补偿金1076.15元。2016年12月29日，原告办理了本案诉争房屋的抵押注销手续。
庭审中，易经经纪公司的该份合同经办人出庭作证，上述《徐州市存量房买卖协议》是其公司提供的格式合同，由其作为经办人居间为原被告签订的。该证人陈述：由于被告在诉争房产上存在贷款，应当先由被告办理贷款的注销手续，才能开设资金监管账户，由原告向该监管账户打款，而开设资金监管账户需要原被告同时到场才能签订。被告在办理完毕还贷手续后已经通知中介公司证人要求办理过户，证人已经给原被告发了微信和打电话通知，称原被告因为时间没有对上。对于证人陈述的“没有还完房贷就不能办理房产网签备案手续和监管资金账户”的说法有无依据证人称不清楚。
本院认为，原、被告双方签订的《徐州市存量房买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，且主体适格，协议内容亦不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人均具法律约束力。
关于本案被告徐天君是否是本案房屋买卖协议的当事人，应否承担责任的问题。
根据原告提供的由徐扬出具的委托徐天君代为办理本案诉争房屋的相关贷款、解除抵押、签订买卖合同等委托权限的委托合同并经公证以及易经经纪公司经办人到庭陈述知晓徐天君系代理徐扬签订合同以及被告提供的不动产权证等事实可以证实本案诉争房屋系徐扬所有，徐天君系代理徐扬签订本案《徐州市存量房买卖协议》，依照规定由此产生的相应法律后果依法应由徐扬承担，徐天君并非本案房屋买卖协议的出卖人，不是本案适格的被告，不应承担合同义务。
关于本案诉争合同的条款约定不明情形。
1、根据协议第五条约定，原告应当于2016年11月30日前向资金监管账户支付款项约50万元，于2016年12月20日前办理完相关银行贷款审批手续，但是原告履行该约定的前提是张弦和徐扬应当共同到产权部门办理网签合同以及设立资金监管账户等手续。而第一笔款项支付时间和共同办理备案手续的时间均为2016年11月30前，但是根据易经经纪公司经办人陈述及实际流程来看，两者的履行应当是先办理网签、设立资金监管账户，后支付相应房款的顺序，对此协议约定时间不明确。
2、由于本案诉争房产原有银行贷款，在办理网签及设立资金监管账户等备案手续前是否必须还清贷款及涤除抵押权，该协议中并未约定，对于贷款还款时间和涤除抵押权时间并未明确约定。
3、该协议签订时间为2016年11月15日，徐扬房屋贷款及涤除抵押权时间未约定，而银行规定提前还贷时间应在提出申请后15个工作日受理并办理，故即使从签订合同开始徐扬办理还贷手续，也不能在11月30日前办理好上述手续，该协议签订时间存在相互矛盾及无法履行的情形。
4、原被告在签订房屋买卖协议时并非专业人员，对于交易的流程和时间把握并不专业，在进行条款约定时未明确约定各义务的先后履行顺序，导致协议履行过程中出现纠纷。
关于原被告在履行该协议过程中是否存在违约情形的问题。
上述协议签订后，原告按照约定将购房定金支付给中介公司，并积极准备购房资金，并无违反协议的行为。被告徐扬在签订合同后也是在2016年12月21内还清贷款，并于2016年12月29日办理了抵押权涤除手续，并通知中介公司共同办理过户手续，亦是积极履行协议义务，不存在违约行为。综上，本案原被告本诉及反诉要求对方支付违约金的主张依法均不予支持。
原告提出被告以房屋涨价要求原告加钱销售的主张，仅提供徐天君在微信中向中介公司提出所出售房产出现涨价的现象，未提供徐扬要求加价的事实，不足以证明其主张，对其该主张依法不予采信。
关于本案诉争协议应否继续履行还是予以解除的问题。
本案中，由于张弦、徐扬以及易经经纪公司在签订房屋买卖协议时对于主要条款约定不明，导致在履行过程中出现纠纷，对此双方均有过错。根据合同法第九十三条约定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权可以解除合同。
原被告签订《徐州市存量房买卖协议》约定：若甲方不能按合同规定期限交付房产或乙方不能按合同规定支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的滞纳金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金人民币20000元，合同终止。虽然甲乙双方在本协议的履行过程中均不存在违约行为，但是由于约定不明导致协议没有履行的，相应的解除合同条款亦应有效。本案中，原告仅向易经经纪公司支付了购房定金10000元，徐扬则是还清房屋贷款，涤除抵押权，对于双方需要共同向产权部门办理的网上备案等后续手续均未履行，即协议主要条款双方尚均未履行，且对于协议的继续履行时间亦未作出明确约定，本院判令双方继续履行协议无条款依据，被告提出解除合同亦符合合同约定，由于双方均不存在违约行为，根据协议的履行程度、目前房地产市场的价格等综合因素考虑，该协议应予解除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告张弦与被告徐扬于2016年11月15日签订的《徐州市存量房买卖协议》；
二、驳回原告张弦对徐天君的起诉及其他的诉讼请求；
三、驳回反诉原告徐扬其他的反诉请求。
本诉案件受理费650元、保全费320元，反诉费12190元，由张弦负担7065元、徐扬负担6095元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
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审 判 员 姚 凯
人民陪审员 冷旭东
人民陪审员 范淑敏
二〇一七年十二月三日
书 记 员 宋神保