杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭上民初字第2号
原告：沈强。
原告：陈方。
原告：陈丽。
原告：陈兴敏。
原告：徐俏。
五原告共同委托代理人：李朝晖。
被告：李红兵。
委托代理人：陈炳全。
第三人：杭州新醉爱餐饮有限公司。
法定代表人：陈朝生。
委托代理人：郑书格。
原告沈强、陈方、陈丽、陈兴敏、徐俏为与被告李红兵房屋租赁合同纠纷一案，于2008年12月22日向本院起诉，本院于当日受理后适用普通程序，由代理审判员缪羽担任审判长，人民陪审员朱天禄、韩思源组成合议庭进行审理。审理中，依据原告的申请，依法追加杭州新醉爱餐饮有限公司（以下简称新醉爱公司）为第三人，于2009年7月27日、同年8月12日公开开庭进行了审理。原告徐俏、五原告共同委托代理人李朝晖、被告的委托代理人陈炳全、第三人的委托代理人郑书格到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年1月20日，原告徐俏与被告李红兵经协商后签订《房屋租赁合同》，双方在合同中约定：原告将其共有的位于杭州市解放路85号伟星世纪大厦3楼房屋出租给被告使用，租期从2007年4月1日起至2012年3月31日止，房屋月租金58000元，每3个月支付一次，先付后用，被告向原告支付100000元保证金作为履约担保，同时，原告将房屋内属于杭州醉爱餐饮有限公司（以下简称杭州醉爱）的餐饮等设备（不包括空调及新风设备）折价480000元转让给被告，一并转让的还有该公司的全部股权。被告如在合同期内拒付或迟延30日以上支付租金，原告有权在发出书面通知后3日内解除合同，被告须在收到该书面通知后10日内腾退房屋，须承担违约责任；被告如在合同期内未经原告书面同意擅自转租房屋，合同自行终止且被告已交纳原告的房租保证金归原告所有。合同订立后双方依约完成了设备的交接等手续，被告在餐饮经营初期，按约履行义务。但从2008年7月开始，被告的房租支付出现问题，根据合同约定，被告在2008年6月15日至6月30日即须向原告支付7-9月的房租174000元，但被告仅仅支付了7月的房租58000元，8月后的房租虽经原告催讨被告一直拖欠不付。2008年10月29日，原告委托律师向被告致律师函，要求解除双方的房屋租赁合同并要求被告接函后10日内腾退房屋，但邮件被退回，经原告了解，被告已擅自将房屋转租给他人。综上所述，原告认为被告未按约支付房租及擅自转租房屋的行为，已导致双方房屋租赁合同的解除及终止。故诉至法院，要求：1、判令立即解除原、被告之间的《房屋租赁合同》。2、判令被告支付房租232000元（暂时计算至2008年11月30日），承担违约金58000元，房屋租赁保证金100000元归原告所有。3、判令被告立即腾退房屋，如未按期腾退，每日承担违约金500元。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付房租638000元（从2008年8月算至2009年6月30日为合计11个月，58000元×11个月），承担违约金58000元，房屋租赁保证金100000元归原告所有。将第三项诉讼请求变更为判令被告和第三人立即腾退房屋，如未按期腾退，被告李红兵每日承担违约金500元。
被告李红兵辩称，原告陈述的事实不正确，而且案由也不正确，应该是租赁经营合同，而不是单纯的房屋租赁合同。从原告收取租金的形式来看，原告以李红兵个人为被告的依据并不足，请求法院驳回原告的诉请，由第三人承担责任。
第三人新醉爱公司辩称，1、原、被告在2007年1月20日签订的房屋租赁合同，从该合同约定的内容上看，实质是租赁经营合同，而非单纯的房屋租赁合同。同时，该合同的内容仅对于原、被告间相关权利义务进行约定，而并未直接涉及第三人的相关权利义务。因此，本案的合同纠纷与第三人没有直接的利害关系。2、2007年11月15日张来根等人与杭州醉爱原股东阳旭、岑远萃、岑燕平共同授权委托人夏红毅签订《股权转让协议》，受让了全部股份。从该协议的内容上看，涉案房屋随同杭州醉爱的经营权一并转让，且原告对该协议是知情并同意的。之后，张来根等人设立新醉爱公司即本案第三人。第三人授权张来根按照协议向杭州醉爱原股东支付涉案房屋的租金。张来根也一直按照协议约定向阳旭等人支付相应的租金，之后因经营困难未能及时按照协议约定支付相应租金。第三人使用涉案房屋时支付租金方式、期限及对象是依照股权转让协议约定进行的，并不是直接向原告支付租金。被告认为其拖欠房屋租金是第三人未支付所致或者应由第三人直接向原告支付房屋租金的说法，违背了原、被告签订的房屋租赁合同。
原告为证明自己的主张，提交了下列证据：
1、房产证、土地使用证，证明原告五人系涉案房产共有人的事实；
2、委托书，证明原告徐俏受托处置涉案房产出租及杭州醉爱股权及设备转让的事实；
3、房屋租赁合同，证明：（1）原告与被告之间存在房屋租赁合同关系；（2）涉案房产为杭州醉爱的营业场所；（3）杭州醉爱股权及设备转让的事实；
4、律师函、国内特快专递邮件，证明由于被告没有按约支付房租，已经构成严重违约，原告向被告行使合同解除权并要求被告腾退涉案房屋的事实；
5、国内特快专递邮件签收情况证明，证明：（1）被告收到解约邮件（律师函）的事实；（2）被告已经将涉案房产转租他人的事实；
6、股东会决议、股权转让协议，证明按照被告的指定，杭州醉爱的股东陈兴敏、沈强、陈方将持有的股权转让给阳旭、岑燕平、岑远萃的事实；
7、公司变更登记情况、公司变更登记审核表、股东会决议、股权转让协议，证明：（1）阳旭、岑燕平、岑远萃将持有的杭州醉爱的股权转让给陈朝生、陈松林、张来根的事实；（2）证明杭州醉爱更名为新醉爱公司的事实。
8、股权转让协议，证明：（1）阳旭、岑燕平、岑远萃转让杭州醉爱股权及设备的事实；（2）被告未征得原告同意擅自转租涉案房产的事实。
为证明自己的主张，被告提交了如下的证据：
1、（2009）杭下商初字第37号民事判决书，证明本案并非单纯的房屋租赁关系而是租赁经营关系，同时也证明本案的第三人应承担相应的责任；
2、存款凭条，证明房屋租赁款是由岑燕平打入徐俏的卡上，并非李红兵个人支付。
第三人新醉爱公司未向法院提交证据。
以上证据经庭审质证，对于原告提交的证据，被告发表质证意见称，对证据1、2的三性均无异议；对证据3的三性均有异议，认为此证据上的李红兵三个字并不是本人所签；对证据4的三性均有异议，称没有收到国内特快专递邮件、律师函；对证据5的三性有异议，原告提交的证据是否是原件不确定，其没有收到解约邮件（律师函），同时也不能证明原告的证明目的，其中尾号为97的邮件是复印件，用邮戳来证明原告的证明目的是不正确的；对证据6的股权转让协议中前四份的真实性无异议，但对关联性有异议，被告没有指定阳旭等人接收杭州醉爱，原告对此知情，并且知道公司不在被告控制范围内；证据7的公司变更登记情况、审核表、股东会决议和股权转让协议中阳旭等人的签名不是他们本人所签，而是张来根等几个人伪造的；对证据8的真实性无异议，对证明目的有异议，被转让人一方的身份情况、转让款数额等原告应是知道的。第三人发表质证意见称，对证据1、2的三性均无异议；证据3从内容上看是租赁经营合同而非单纯的房屋租赁合同；证据4不能确定是否是原件，且对此不知情；证据5不能确定是否是原件，同时不能证明原告的证明目的；对证据6的质证意见和被告一致；证据7、8的三性无异议。
对于被告提交的证据，原告发表质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，本案是房屋租赁合同关系，而不是被告所说的租赁经营关系；对证据2的三性无异议，但对证明目的有异议，认为170000元的存款凭条具体是谁打入的不清楚，40000元的那张徐俏没有收到过。第三人发表质证意见称，对证据1的三性无异议，但对被告的证明目的有异议，被告因为第三人没有支付给被告租金而拖欠原告租金不是抗辩的理由，同时该证据认定了张来根和阳旭等人签订的协议是有效的；对证据2真实性无异议，该证据能证明当时支付涉案房屋租金是被告和被告委托的人，而不是第三方。
审理中，原告申请证人王某出庭作证。证明：（1）被告承租涉案房屋（位于杭州市解放路85号伟星世纪大厦3F）的事实；（2）被告系该公司实际控制人的事实；（3）受被告的委托，王某管理、经营涉案房屋及杭州醉爱的事实；（4）被告与阳旭、岑燕平、岑远萃及夏红毅的亲属关系。被告发表质证意见称：该证人不能证明原告要证明的事实及目的。按照证人陈述，证人在原告开设的杭州醉爱工作较长时间，和原告有利害关系的，证人也提到被告没有兑现给予证人的承诺，且原告也没有提供任何书面的证据证明。第三人发表质证意见称：证人的证言与其没有任何关系。
审理中，被告李红兵申请就《房屋租赁合同》中李红兵签名是否是其本人所签进行司法鉴定。后撤回该项申请，并对该签名和由此产生的权利义务均表示认可。
综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：对于原告提交的证据，证据1、2，被告、第三人无异议，本院予以确认；证据3，被告虽对真实性有异议，但是在审理中撤回了笔迹鉴定的申请，故本院对该证据予以确认，对该房屋租赁合同的性质将结合其他证据综合分析；证据4、5系一组证据，本院认为，原告虽委托律师行使解除权，但是律师函并未送达被告本人，原告没有提供证据证明被告委托夏红毅接收信件或者全权处理与杭州醉爱有关的一切事宜，也不能仅凭此证据证明被告已经将涉案房产转租他人，故对该组证据不予确认；证据6，被告、第三人对真实性无异议，证明目的将结合其他证据以及庭审中查明的情况综合确认；证据7，被告对阳旭等人签名的真实性有异议，本院结合原告提交的证据8及被告提交的证据1综合确认；证据8，真实性予以确认，证明目的将结合其他证据综合分析。
对被告提交的证据，证据1、2的三性均予以确认，对被告的证明目的将结合其他证据综合分析。
对于王某的证人证言，证人出庭作证，陈述其自己见到的情况，接受各方当事人的质询，故对其证言的真实性予以确认，证明目的将结合其他证据综合分析。
根据上述有效证据的认定及各方当事人的陈述，本院确定本案事实如下：2007年1月20日，原告徐俏代表陈兴敏、陈方、沈强、陈丽，作为合同甲方和乙方李红兵签订《房屋租赁合同》，就甲方所有的位于本市解放路85号伟星世纪大厦3F房屋出租给乙方使用。合同约定租金为58000元／月，每3个月支付一次，每期租金到期日前15天付清；如乙方逾期30日以上支付租金，则甲方有权解除合同，乙方应支付58000元违约金；乙方在租赁期限内未经甲方书面同意不得转租，否则合同自行终止，乙方已交纳的保证金100000元不予退还；因乙方违约甲方有正当理由解除合同，乙方未按甲方要求腾退房屋的，乙方除应按原合同标准支付租金外，还应按占有天数向甲方支付每日500元的违约金。合同还约定，因甲方原在合同租赁房产内开设杭州醉爱，甲方将自己所拥有的杭州醉爱的全部股份及营业执照无偿转让给乙方。合同签订后，双方依约履行，原告亦将杭州醉爱的设备转让。2007年7月10日，陈兴敏、沈强、陈方将杭州醉爱股份转让给阳旭、岑燕平、岑远萃。2007年11月15日，杭州醉爱与张来根签订股份转让协议，阳旭、岑燕平、岑远萃将杭州醉爱的股份转让给张来根、陈松林。2008年8月之后，被告不再支付租金。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，关于被告李红兵提出的本案应为租赁经营合同纠纷而非房屋租赁合同纠纷、自己并非合同实际履行人故无须承担责任的抗辩，鉴于本案争议的法律关系为房屋租赁所产生的纠纷，虽原、被告签订的《房屋租赁合同》有部分内容涉及杭州醉爱股权转让问题，但是被告作为《房屋租赁合同》的当事人，并不能简单以其没有实际经营而否认自己所应承担的义务；且在庭审中，被告李红兵表示合同上的签名是他所签，并对该签名所产生的权利、义务均认可。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方应依约全面履行合同义务。被告李红兵应当按照合同约定承担支付租金以及其他的合同项下义务。鉴于被告李红兵逾期支付租金已经远远超过30日，现原告诉请解除其与李红兵之间2007年1月20日签订的《房屋租赁合同》，本院认为，依照合同约定，被告未能及时支付租金，原告有权将《房屋租赁合同》中关于房屋租赁部分予以解除，然，股权及设备转让已经完成，被告抗辩不是其实际履行，并不能以此否认已经履行完毕的事实，故对《房屋租赁合同》中关于设备及股份部分不应解除。原告诉请判令被告李红兵支付房租638000元（2008年8月至2009年6月30日），承担违约金58000元，符合合同约定，本院予以支持。目前，原告所有的房屋场所在被告租赁期间被第三人新醉爱公司占有、使用，并未得到原告的书面认可，该事实状态可以推定被告李红兵将房产转租，被告违反了原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条关于“未经甲方书面同意不得转租”的约定，应当承担由此产生的法律责任，已经支付的房屋租赁保证金100000元归原告所有。因被告将涉案房产擅自转租给第三人违反了合同约定，被告和第三人应立即腾退房屋，且被告李红兵应当按照合同约定支付违约金。被告辩称违约金500元／日过高，因原、被告双方约定的租金为58000元／月，即1933.33元／日，若被告和第三人不能按时腾退，被告李红兵承担违约金500元／日并不畸高，故不予调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十六条、第六十条第一款、第七十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告沈强、陈方、陈丽、陈兴敏、徐俏和被告李红兵签订的《房屋租赁合同》中涉及房屋租赁部分自本判决生效之日起立即解除。
二、被告李红兵应于本判决生效之日起20日内支付原告沈强、陈方、陈丽、陈兴敏、徐俏房租638000元（自2008年8月算至2009年6月30日），违约金58000元；已经支付的房屋租赁保证金100000元归原告沈强、陈方、陈丽、陈兴敏、徐俏所有。
三、被告李红兵、第三人杭州新醉爱餐饮有限公司应于本判决生效之日起20日内腾退杭州市解放路85号伟星世纪大厦3F房屋，如未按期腾退，被告李红兵应承担500元／日的违约金。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11180元，由被告李红兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份及副本六份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市人民法院预交上诉案件受理费11180元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号1202024409008802968】。
审 判 长 缪 羽
人民陪审员 韩思源
人民陪审员 朱天禄
二〇〇九年九月十日
书 记 员 岑 燕
附页：
《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。