福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民初284号
原告：宁德市福宁典当有限责任公司，住所福建省宁德市蕉城区环城路15号，统一社会信用代码91350900741684032C。
法定代表人：黄祖荣，董事长。
委托诉讼代理人：董帝銮，福建惠尔律师事务所律师。
被告：贵州宝恒建材城置业有限公司，住所贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区凯里经济开发区开司大道南侧，统一社会信用代码91522620577140585C。
法定代表人：汤序铭，执行董事。
原告宁德市福宁典当有限责任公司（以下简称福宁公司）与被告贵州宝恒建材城置业有限公司（以下简称宝恒公司）典当纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告福宁公司的委托诉讼代理人董帝銮、被告宝恒公司的法定代表人汤序铭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告福宁公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2014年1月22日确定的以宝恒公司位于贵州凯里开发区南侧“宝恒国际建材城”建筑面积为5408.8平方米的85间商铺（见附件），抵偿欠福宁公司的典当本金人民币1514.5万元及典当综合费用人民币811.44万元，合法有效。2、判令宝恒公司向福宁公司支付逾期交房违约金（以2325.94万元为基数，自2014年1月25日起按日万分之一计算，暂计至2017年8月31日为305.8611万元，此后继续计算）。3、判决宝恒公司立即偿还结欠福宁公司的典当当金人民币785.5万元。4、判决宝恒公司向福宁公司支付自2014年1月23日起至归还当金之日止以当金785.5万元为基数按每月24‰计的综合费用（暂计至2017年8月31日综合费用为人民币827.6028万元，此后继续计算）。5、判决宝恒公司承担福宁公司因本起诉讼而产生的律师费15万元。6、本案诉讼费用由宝恒公司承担。事实和理由：宝恒公司以其法定代表人汤序铭名义于2012年9月20与福宁公司签订宁福典股字第2012-09号《股权质押典当合同》，约定以汤序铭持有的宝恒公司全部股权质押给福宁公司，向福宁公司典当当金（借款，下同）2300万元用于宝恒公司开发建设位于贵州凯里开发区南侧“宝恒国际建材城”项目，《股权质押典当合同》约定典当月综合费率为16‰，按月支付，绝当期间月综合费率按24‰计收；同时由宝恒公司和福宁公司签订《商品房买卖合同》，以买卖方式将“宝恒国际建材城”商铺8206.9平方米作为宝恒公司对上述债务的保证，并向黔东南州房管部门办理了买卖备案登记。宝恒公司于2012年9月20日收到福宁公司典当当金2300万元。2012年10月24日，宝恒公司又以其法定代表人汤序铭名义与福宁公司签订宁福典股续第2012-06号《股权质押续当合同》，合同约定续当月综合费率为18‰，按月支付，绝当期间月综合费率按24‰计收。典当到期后，宝恒公司因无力归还福宁公司典当本金和典当综合费用，于2014年1月22日经与福宁公司协商，将其位于贵州凯里开发区南侧“宝恒国际建材城”建筑面积为5408.8平方米的85间商铺，抵偿欠福宁公司的典当本金1514.5万元及典当综合费用811.44万元，双方签订了《商品房买卖合同》并在黔东南州房管部门办理了预告登记。双方商定以上抵债房产交房时间为2014年1月22日，逾期交房的，由宝恒公司按日万分之一向福宁公司支付违约金。2017年8月21日，福宁公司和宝恒公司就上述以房抵债及结欠债务清偿事宜，签订《有关以房抵债及结欠债务清偿协议书》，约定：（一）截至2014年1月22日止，宝恒公司结欠甲方福宁公司当金2300万元及综合费用811.44万元（以典当时约定的月综合费率计，从取得当金日2012年9月20日起算）。（二）2014年1月22日，双方就宝恒公司位于贵州凯里开发区南侧“宝恒国际建材城”建筑面积为5408.8平方米的85间商铺，抵偿结欠福宁公司上述典当综合费用811.44万元和典当本金1514.5万元。该以房抵债行为宝恒公司再次予以确认。（三）上述以房抵债房产85间商铺具体如下：1、“宝恒国际建材城”第1幢二层计29间即2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、15、16、20、23、24、25、51、52、53、54、56、57、58、59、60、63、64号。2、“宝恒国际建材城”第1幢一层计15间即2、6、7、8、10、12、17、26、27、36、39、63、64、65、70号。3、“宝恒国际建材城”第1幢负一层计20间即10、21、22、26、32、37、40、43、50、51、52、58、61、72、79、80、90、123、136、138号。4、“宝恒国际建材城”第1幢负二层计21间即1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32号。（四）由于宝恒公司上述以房抵债的房地产项目未竣工验收，虽经福宁公司每年多次催促，至今仍无法交付给福宁公司使用。（五）宝恒公司剩余结欠福宁公司当金785.5万元及其综合费用，因宝恒公司经济困难，福宁公司虽每年多次催讨，宝恒公司仍无法偿还。宝恒公司承诺，对此债务予以确认，并由宝恒公司负责偿还。（六）双方确认，实际借款人是宝恒公司，借款也是由宝恒公司实际使用，汤序铭系履行法定代表人的行为，福宁公司不向汤序铭个人主张上述债权。（七）因典当合同纠纷及上述以房抵债发生的纠纷，若协商不成的，按典当合同约定由福宁公司所在地人民法院受理解决。上述《有关以房抵债及结欠债务清偿协议书》签订后，宝恒公司对何时向福宁公司交付抵债房产及对剩余结欠的当金、综合费用何时归还，均没有实际可行的办法，故福宁公司诉至法院。
被告宝恒公司辩称，（一）宝恒公司不存在交房违约行为，福宁公司相关诉讼请求应予驳回。1、双方之间原来系典当借款关系，后来因项目开发资金周转困难，于2014年1月22日约定以房抵债，与福宁公司签订了商品房买卖合同，并办理了预告登记，就以房抵债事实，宝恒公司并不存在违约行为。2、该物业在签订商品房买卖合同之前，就已竣工验收并且投入办公使用，只是由于施工方广西五鸿建设集团有限公司违约，拒不配合办理该物业产权办证手续，宝恒公司已就此提起诉讼，现一审二审均已胜诉，鉴于施工方原因造成的产权办证相关手续不完备，不属于宝恒公司的违约行为。因此福宁公司要求宝恒公司支付逾期交付抵债房产的违约金没有事实与法律依据，应予驳回。（二）由于以房抵债合同仅就当时的房产销售价格进行约定，而未就变化了的客观情况进行约定，物业装修价值及房产升值价值应当抵偿尚欠的典当借款本息。1、房产精装修价值应当抵偿尚欠的典当借款本金1721220元。宝恒公司的“宝恒国际建材城”的85间商铺建筑面积为5408.8平方米的物业以2325.94万元的价格以物抵债给福宁公司，是按该物业开盘销售价计算的，并没有考虑物业精装修情况，二层精装修1597.5平方米，负二层精装修1271.2平方米，按每平方米600元计算，精装修价款1721220元，该款应当抵尚欠的典当借款本金。2、鉴于企业经营困难的客观情况，而房地产市场价值在近几年有较大的升值，福宁公司应当让利，考虑房产的升值，适当地抵偿部分典当借款本金。3、宝恒公司因资金困难，需要将项目进行重整，福宁公司作为主要债权人之一，应积极参与重整，提供资金支持，或协助提供可行之策，以使宝恒公司有起死回生之机，最大限度保护债权人合法权益。（三）尚欠的典当借款，利率水平不能按月千分之二十四计算，而最高不能超过月利率2%。福宁公司主张的月千分之二十四利率明显偏高，背离实际损失，无论是按照最高人民法院民间借贷的司法解释，还是按照《最高人民法院关于进一步加强金融审批工作的若干意见》的规定，利率最高不能超过月利率2%。（四）福宁公司主张的律师代理费由于以房抵债合同没有约定，且宝恒公司不存在违约行为，不应当由宝恒公司承担，其请求应予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、宝恒公司以其法定代表人汤序铭名义于2012年9月20，汤序铭宝作为甲方及出质人，福宁公司作为乙方及质权人，凯里经济开发区宝恒房地产开发有限公司作为丙方及保证人，三方签订一份宁福典股字第2012-09号《股权质押典当合同》，合同约定汤序铭以其持有的宝恒公司100%股权质押给福宁公司，向福宁公司典当当金2300万元，典当期限自2012年9月20日起至2012年10月19日，典当月综合费率为16‰，按月支付，绝当期间月综合费率按24‰计收。典当或续当期满，宝恒公司若不能偿还当金和综合费，则福宁公司有权在典当或续当期满5日后拍卖、或变卖汤序铭持有的宝恒公司的股权，所得款项优先偿还福宁公司。凯里经济开发区宝恒房地产开发有限公司作为汤序铭的保证人，对汤序铭的债务承担连带保证责任，保证期限为合同生效之日起2年。2、同日，福宁公司将2300万元按《股权质押典当合同》约定的汇入合同指定账户。3、2012年12月24日，上述《股权质押典当合同》的三方当事人又签订一份宁福典股续第2012-06号《股权质押续当合同》，续当期限自2012年10月20日起至2013年3月19日止，续当月综合费率为18‰，其他条款仍执行宁福典股字第2012-09号《股权质押典当合同》的约定。4、在宁福典股字第2012-09号《股权质押典当合同》签订之前二日，即2012年9月18日，福宁公司与宝恒公司签订了三份《商品房买卖合同》，约定宝恒公司将其开发的“宝恒国际建材城”商铺8206.9平方米出售给福宁公司，合同约定的价款为23001197.4元。2012年9月20日，上述8206.9平方米商铺在贵州省黔东南州房管部门办理了商品房预售合同备案登记，但福宁公司未支付《商品房买卖合同》中约定的购房款。5、宁福典股续第2012-06号《股权质押续当合同》约定的典当到期后，汤序铭未能偿还福宁公司典当本金和典当综合费用。2014年1月23日，福宁公司与宝恒公司经协商，双方签订了85份《商品房买卖合同》（其中1份系2014年11月10日签订并备案），约定宝恒公司将其开发的位于贵州省凯里开发区开司大道南侧“宝恒国际建材城”建筑面积合计为5408.8平方米的85间商铺出让给福宁公司，合同约定了交房日期，商逾期交房的，由宝恒公司按日万分之一向福宁公司支付违约金。合同签订后，上述85份《商品房买卖合同》均在贵州省黔东南州房管部门办理了预购商品房预告登记，但福宁公司未实际支付合同约定的购房款。6、2017年8月21日，福宁公司和宝恒公司签订一份《有关以房抵债及结欠债务清偿协议书》，主要内容为，2012年9月20，福宁公司与宝恒公司股东汤序铭签订一份《股权质押典当合同》，同日，福宁公司与宝恒公司又签订《商品房买卖合同》，以买卖的方式将“宝恒国际建材城”商铺8206.9平方米房产作为履行上述债务的担保。2012年12月24日，福宁公司与宝恒公司股东汤序铭续签《股权质押续当合同》。后因宝恒公司无力归还福宁公司典当本金和典当综合费用，双方经协商，将宝恒公司位于贵州凯里开发区南侧“宝恒国际建材城”建筑面积为5408.8平方米的85间商铺，抵偿欠福宁公司的典当本金1514.5万元及典当综合费用811.44万元，并在黔东南州房管部门办理了预告登记。双方未另行签订以房抵债合同。现双方对以房抵债及结欠债务处理事宜进行确认，并达成以下协议：（一）截至2014年1月22日止，宝恒公司结欠甲方福宁公司当金2300万元及综合费用811.44万元（以典当时约定的月综合费率计，从取得当金日2012年9月20日起算）。（二）2014年1月22日，双方就宝恒公司位于贵州凯里开发区南侧“宝恒国际建材城”建筑面积为5408.8平方米的85间商铺，抵偿结欠福宁公司上述典当综合费用811.44万元和典当本金1514.5万元。该以房抵债行为宝恒公司再次予以确认。（三）上述以房抵债房产85间商铺具体如下：1、“宝恒国际建材城”第1幢二层计29间即2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、15、16、20、23、24、25、51、52、53、54、56、57、58、59、60、63、64号。2、“宝恒国际建材城”第1幢一层计15间即2、6、7、8、10、12、17、26、27、36、39、63、64、65、70号。3、“宝恒国际建材城”第1幢负一层计20间即10、21、22、26、32、37、40、43、50、51、52、58、61、72、79、80、90、123、136、138号。4、“宝恒国际建材城”第1幢负二层计21间即1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32号。（四）由于宝恒公司上述以房抵债的房地产项目未竣工验收，虽经福宁公司每年多次催促，至今仍无法交付给福宁公司使用。（五）宝恒公司剩余结欠福宁公司当金785.5万元及其综合费用，因宝恒公司经济困难，福宁公司虽每年多次催讨，宝恒公司仍无法偿还。宝恒公司承诺，对此债务予以确认，并由宝恒公司负责偿还。（六）双方确认，实际借款人是宝恒公司，借款也是由宝恒公司实际使用，汤序铭系履行法定代表人的行为，福宁公司不向汤序铭个人主张上述债权。（七）因典当合同纠纷及上述以房抵债发生的纠纷，若协商不成的，按典当合同约定由福宁公司所在地人民法院受理解决。7、福宁公司因本案诉讼与福建惠尔律师事务所律师签订委托代理合同，约定本案的律师代理费为15万元，福宁公司已实际支付律师代理费5万元。
本院认为，本案在福宁公司与宝恒公司就以房抵债达成《商品房买卖合同》并办理预购商品房预告登记之前，宝恒公司法定代表人及股东汤序铭与福宁公司之间存在典当法律关系，且在典当法律关系确立之前，即由福宁公司与宝恒公司签订了三份《商品房买卖合同》，以商品房买卖方式对汤序铭与福宁公司之间的典当法律关系先行进行担保，并办理了商品房预售合同备案登记手续。之后在汤序铭与福宁公司履行典当合同过程中，因汤序铭无力偿还到期当金及综合费，经福宁公司与宝恒公司重新协商并对账，将之前汤序铭与福宁公司之间的典当法律关系转变为商品房买卖合同关系，将结欠的典当款本息转为商品房买卖合同中应付的购房款，并办理了商品房预告登记，且之后双方又以签订《有关以房抵债及结欠债务清偿协议书》的方式，对商品房交付、款项结算、违约责任等权利义务进行了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特殊规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示达成一致才能形成。在民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，当事人之间意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案福宁公司与宝恒公司经协商一致，同意在上述典当合同关系约定的到期债务难以清偿的情况下，通过将宝恒公司所有的商品房出售给福宁公司的方式，作出平衡双方权利义务的一种交易安排。该交易安排与之前为保证典当合同关系的履行而以买卖方式进行担保的商品房买卖合同存在明显不同，系双方一种新的意思联络并达成一致的结果，该交易安排未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。当事人从一种法律关系经协商一致后变更成另一种法律关系，应予以尊重，这也是贯彻合同自愿原则的体现。故福宁公司要求确认其与宝恒公司于2014年1月22日签订的85份（其中1份为2014年11月10日签订）以宝恒公司位于贵州凯里开发区南侧“宝恒国际建材城”建筑面积为5408.8平方米的85间商铺，抵偿欠福宁公司的典当本金人民币1514.5万元及典当综合费用人民币811.44万元的《商品房买卖合同》的效力，应予以支持。由于上述85份《商品房买卖合同》项下的已付购房款系由原典当合同关系中结欠的当金及综合费转化而来的，人民法院有义务审查上述当金及综合费转化为已付购房款中是否存在法律不予保护的高息问题。经审查，原典当合同关系中所约定的绝当期间月综合费率按24‰计收，未超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》所规定的已付利息最高保护上限月30‰，故上述85份《商品房买卖合同》及以当金、综合费转化为已付购房款的效力予以确认。扣除福宁公司以当金、综合费转化为已付的购房款，宝恒公司尚结欠福宁公司当金785.5万元及自以当金、综合费转化为已付购房款的次日起（即2014年1月24日）的综合费，原典当合同中约定绝当期间月综合费率按24‰计收，此约定超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》所规定的未付利息最高保护上限月20‰，故福宁公司要求剩余当金785.5万元的月综合费超过20‰部分不予支持。上述85份《商品房买卖合同》约定的交房时间（2013年1月23日）先于《商品房买卖合同》签订的时间（2014年1月23日），即宝恒公司在签订上述85份《商品房买卖合同》时在交房时间上即已违约，这显然对宝恒公司是不公平的。考虑到双方在签订上述85份《商品房买卖合同》时，该合同项下的商品房已为现房，故本院酌定该合同项下的商品房交房时间为合同签订之日起3个月，即2014年4月24日。基于宝恒公司在《有关以房抵债及结欠债务清偿协议书》中确认上述《商品房买卖合同》项下的房产至今未交付，故宝恒公司应按上述《商品房买卖合同》的约定，承担逾期交房的违约责任。在典当合同中有约定，因一方违约导致诉讼的律师讼代理费由违约方承担。福宁公司在本案诉讼中实际支付的律师费用为5万元，故对该部分的费用予以支持。
综上所述，本院认为，福宁公司与宝恒公司之间存在将之前的典当合同关系转变为商品房买卖合同关系的交易安排，该交易安排系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，其合法性应予以确认。宝恒公司存在逾期交房的情形，应依约承担违约责任。本案扣除福宁公司以当金、综合费转化为已付购房款后，宝恒公司尚欠福宁公司当金785.5万元及相应综合费，宝恒公司应承担偿还责任。福宁公司在本案诉讼中实际支付的律师费用5万元，依合同约定应由宝恒公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第七十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认原告宁德市福宁典当有限责任公司与被告贵州宝恒建材城置业有限公司于2014年1月23日签订的85份（其中1份签订时间为2014年11月10日）《商品房买卖合同》合法有效；
二、被告贵州宝恒建材城置业有限公司应予本判决生效之日起十日内向原告宁德市福宁典当有限责任公司支付逾期交房违约金（违约金以已付购房款2325.94万元为基数，自2014年4月24日起至实际交房日止，按合同约定的日万分之一计算）；
三、被告贵州宝恒建材城置业有限公司应予本判决生效之日起十日内支付原告宁德市福宁典当有限责任公司典当当金785.5万元及综合费（综合费自2014年1月24日起至款项实际付清日止，按月2%计算）；
四、被告贵州宝恒建材城置业有限公司应予本判决生效之日起十日内支付原告宁德市福宁典当有限责任公司律师费用5万元；
五、驳回原告宁德市福宁典当有限责任公司的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费254793元，由原告宁德市福宁典当有限责任公司负担34793元，由被告贵州宝恒建材城置业有限公司负担220000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 叶庆兴
审 判 员 韦晓菁
人民陪审员 兰 芳
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 林 晨
附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
本判决所依据的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。