安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终4828号
上诉人（原审被告）：合肥市中房物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市安庆路85号，统一社会信用代码91340100149044036A(1-1)。
法定代表人：傅雷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐雪雷，北京大成（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴丽娟，北京大成（合肥）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：朱祥建，男，1963年7月11日出生，汉族，住安徽省合肥市。
委托诉讼代理人：孙冬冬，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥市庐阳区飞骑桥市场业主委员会，住所地安徽省合肥市淮河路3号中房名城一楼，组织机构代码39410243-9。
负责人：石敏，该委员会主任。
委托诉讼代理人：董成林，安徽金榜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥市庐阳区圆才网吧，住所地安徽省合肥市庐阳区淮河路筝笛阁地下室，统一社会信用代码91340103MA2N16BK7U(1-1)。
法定代表人：朱祥建，总经理。
上诉人合肥市中房物业管理有限公司、朱祥建因与被上诉人合肥市庐阳区飞骑桥市场业主委员会、合肥市庐阳区圆才网吧返还原物纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初6825号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
合肥市中房物业管理有限公司（以下简称中房物业公司）上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判；2本案诉讼费由合肥市庐阳区飞骑桥市场业主委员会（以下简称飞骑桥业委会）、朱祥建、合肥市庐阳区圆才网吧（以下简称圆才网吧）负担。事实与理由：1、飞骑桥业委会主张返还2014年中房物业公司撤离飞骑桥市场之前的租金收益超出诉讼时效。涉案物业系合肥市淮河路政府改造项目，在中房物业公司提供服务期间没有物业费收入，中房物业公司作为企业一直是负运营状况，飞骑桥市场的物业服务成本不应由中房物业公司承担。对涉案区域的出租事宜，中房物业公司付出了管理成本，根据《合肥市物业管理若干规定》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益，在扣除物业服务企业代办费用后，应将业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费。在中房物业公司提供服务期间，飞骑桥市场的电梯、下水管道、污水管网出现问题，需要及时解决，有业主当时通过拨打市长热线等多种渠道表达改造、维修诉求，中房物业公司作为物业公司没有维修义务，也没有能力出资解决，由于没有业主大会和业委会，中房物业公司逐一征求全体业主的意见是不现实的，中房物业公司利用涉案租金解决公共区域的急迫问题，符合业主利益，业主是受益方，中房物业公司并未侵占。根据《物业管理条例》、《专项维修资金管理办法》的有关规定，利用共同区域的收益解决上述问题，在当时没有业主大会和业委会的情况下，要完成提取再使用是无法实现的，面对当时突出的物业公共区域的维修改造问题，如果不及时解决，又会引发更多的社会矛盾。结合本案实际，即使中房物业公司与全体业主之间没有关于涉案租金收益用于公共区域的维修改造等书面约定，但中房物业公司并未将该部分资金占为己有，租金收益已用于业主利益，一审法院判决中房物业公司返还租金是错误认定，显属不公。中房物业公司在飞骑桥市场提供物业服务期间投入了二十余万元的公共区域改造、维修费用，即使涉案租金收益全部用于该部分投入仍然存在缺额，加上中房物业公司没有物业收入和投入的管理成本，中房物业公司已受损，这些资金支出的受益方为业主。一审法院判令中房物业公司将收取的租金收益返还业委会，明显违反了公平原则，损害了中房物业的合法权益。
飞骑桥业委会答辩称：中房物业公司的上诉请求没有事实及法律依据，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
朱祥建、圆才网吧辩称：同意中房物业公司的上诉请求。
朱祥建上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判驳回飞骑桥业委会对朱祥建支付房屋使用费的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由飞骑桥业委会、中房物业公司负担。事实与理由：朱祥建与中房物业公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方签订合同时飞骑桥业委会尚未成立，当时涉案小区由中房物业公司进行物业管理，朱祥建使用房屋后向中房物业公司缴纳物业管理费。涉案房屋所在小区所有可出租的商业用房均是中房物业公司对外出租，朱祥建有理由相信在签订租赁合同时中房物业公司对涉案房屋具有处分权，即便没有处分权，中房物业公司的行为也构成表见代理，合同效力应当及于飞骑桥业委会。一审法院认定朱祥建使用涉案房屋是无权占有，属于认定事实不清。合同既然有效，飞骑桥业委会、中房物业公司应承担出租人的义务，涉案房屋发生漏水，朱祥建多次通知出租方来维修房屋，但均无人处理，后朱祥建自行维修并产生经济损失，中房物业公司同意从朱祥建所欠租金抵扣朱祥建的损失，故朱祥建不应再支付房屋使用费。
飞骑桥业委会答辩称：朱祥建的上诉请求没有事实及法律依据，恳请二审法院驳回朱祥建的上诉，维持原判。
中房物业公司答辩称：1、一审法院认定事实不清。一审法院一方面认定租赁合同签订后圆才网吧分两次向中房物业公司缴纳房租47500元，但最终却判决中房物业公司返还飞骑桥业委会租金94500元，在判决书中作出了前后矛盾的认定。一审法院认为飞骑桥业委会提供的证据不足以证明圆才网吧自2012年3月份开始承租涉案房屋，也未能举证证明中房物业公司自圆才网吧承租涉案房屋之后实际收取租金的数额，故对飞骑桥业委会主张合同签订之前的租金不予支持，但在事实认定部分却又认定租赁合同签订前圆才网吧已开始承租涉案房屋，对租赁合同签订之前的租金诉求予以支持，一审判决自相矛盾。一审法院无视中房名都小区在2015年前没有业委会的事实，也没有依照《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》的相关规定，以中房物业公司未提交业主同意支付相关费用为由，未采信中房物业公司已将房租用于支付改造费用的抗辩意见，判决中房物业公司向飞骑桥业委会偿还租金，于法无据。中房物业公司将涉案房屋对外出租，属于负担行为，并非处分行为，一审法院将负担行为与处分行为混为一谈，认定圆才网吧系无权占有涉案房屋，法律适用错误。中房物业公司为了中房名都小区权益，依据《合同法》和《物业管理条例》的规定，有权将涉案房屋对外出租。一审法院认定中房物业公司出租涉案房屋的行为属于无权处分，缺乏法律依据。即使在中房物业公司退出小区物业管理后，依据法律规定，亦不影响中房物业公司将涉案房屋对外出租的合同效力。根据《合同法》和《物权法》的规定，处分行为有别于负担行为，根据合同有效性和有效合同实际履行原则，即便涉案房屋的所有权属于全体业主，这也不意味着飞骑桥业委会可在不符合当事人约定或者法律规定的情况下，随意解除中房物业公司与圆才网吧签订的租赁合同。一审法院以无权处分为由，要求圆才网吧搬离涉案房屋，不仅违反了《合同法》保障交易安全的基本原则，更是对《物权法》的错误理解与适用。
圆才网吧认可朱祥建的上诉意见。
飞骑桥业委会向一审法院起诉请求：1、圆才网吧、朱祥建立即将位于合肥市××××号筝笛阁地下室房屋腾空退还给飞骑桥业委会；2、中房物业公司、圆才网吧、朱祥建连带偿还飞骑桥业务会房屋租金213850元（自2012年3月至2016年9月期间），之后的房屋租金顺延计算；3、本案诉讼费用由中房物业公司、圆才网吧、朱祥建承担。
一审法院认定事实：位于合肥市××××号筝笛阁，其地下室属于中房开发公司合肥公司开发建设的飞骑桥市场的物业服务用房。自飞骑桥业委会成立之前，飞骑桥市场的物业管理一直由中房物业公司负责。圆才网吧性质属于个人独资企业，朱祥建为圆才网吧的法定代表人。
2014年9月28日，中房物业公司将筝笛阁地下室（建筑面积126平方米）出租给圆才网吧经营使用，双方签订的《房屋租赁合同》约定，租期5年（即2014年10月1日至2019年9月30日），第一年年租金为47000元，第二年、第三年年租金为49350元，第四年、第五年年租金为51818元。合同签订后，圆才网吧分两次共向中房物业公司交纳房租47500元，交付租金至2015年9月30日。此后至今，圆才网吧一直占有使用筝笛阁地下室，但未支付租金。庭审中，中房物业公司认可圆才网吧、朱祥建自与其签订《房屋租赁合同》之前，已经开始承租涉案房屋，中房物业自出租涉案房屋至2015年9月30日，共计收取租金94500元。
2014年8月18日，飞骑桥业委会登记成立。同年12月22日，中房物业公司向飞骑桥市场所在的合肥市庐阳区逍遥津街道办事处发函，决定该公司于2014年12月31日起终止对飞骑桥市场提供物业服务，并做好移交准备工作。2015年12月28日，中房物业公司向飞骑桥业委会移交筝笛阁地下自行车库，现圆才网吧（部分），双方签订交接确认单。因圆才网吧一直未向飞骑桥业委会退还涉案房屋，故飞骑桥业委会诉至法院，要求判如所请。
一审法院认为，返还原物纠纷，是指物权的权利人在其原物被他人侵夺或无权占有时，该权利人要求无权占有人返还原物而形成的纠纷。本案争议焦点为：一、涉案房屋所有权归属问题；二、圆才网吧、朱祥建是否应当返还涉案房屋、偿还租金；三、中房物业公司是否应当承担偿还租金责任，承担何种责任？
一、涉案房屋所有权归属问题。建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。筝笛阁地下室系飞骑桥市场的物业服务用房，属于飞骑桥市场的全体业主共有，全体业主对涉案房屋，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故涉案房屋所有权归属于飞骑桥市场的全体业主。
二、圆才网吧、朱祥建是否应当返还涉案房屋、偿还租金。鉴于涉案房屋所有权人为飞骑桥市场的全体业主，中房物业公司作为飞骑桥市场的物业管理人，未经全休业主同意，擅自将涉案房屋出租给圆才网吧、朱祥建经营使用，中房物业公司的出租行为属于无权处分，圆才网吧占有、使用涉案房屋应当属于无权占有。现飞骑桥业委会为了全体主张的利益，要求圆才网吧、朱祥建搬离涉案房屋，符合法律规定，法院予以支持。鉴于圆才网吧、朱祥建占有、使用涉案房屋属于无权的善意占有，对其已经向中房物业公司支付的租金，飞骑桥业委会无权再向其主张赔偿。圆才网吧、朱祥建自2015年9月之后仍继续使用涉案房屋，但未再支付租金，该行为侵犯了飞骑桥市场全体业主的合法权益，飞骑桥业委会有权要求圆才网吧、朱祥建支付其实际占有涉案房屋期间的占有使用费。因圆才网吧属于个人独资企业，该网吧虽属于独立的法律主体，但其不具有独立的法人资格，其对外所负的债务，应当由投资人朱祥建承担无限责任。根据圆才网吧与中房物业公司签订的《房屋租赁合同》约定，自2015年10月1日至2016年9月30日期间的占用使用费，应当为49350元。之后的占用使用费，依照《房屋租赁合同》约定的标准，顺延计算至朱祥建实际返还涉案房屋为止。朱祥建抗辩称其因涉案房屋大面积漏水花费维修费10万余元，但其提供的证据不足以证明该抗辩理由成立，且朱祥建未在规定期限内提起反诉，故不予采信，朱祥建可另行主张权利。
三、中房物业公司是否应当承担偿还租金责任？中房物业公司作为飞骑桥市场的物业管理者，与飞骑桥市场全体业主之间存在物业服务合同关系。中房物业公司将筝笛阁地下室出租给朱祥建后，应及时向全体业主汇报收益情况并约定收益的处置分配方式。但该公司在对涉案房屋进行管理期间，既未与业主约定如何处置分配房租，亦未向业主交付收取的房租，故飞骑桥业委会作为飞骑桥市场全体业主的代表，有权向该公司主张其管理期间内的房租收益，该公司应向飞骑桥业委会支付朱祥建在上述期间内交纳的房租94500元。因朱祥建并未按照租赁合同的约定交纳房租，故中房物业公司无须支付其未收取的房租，飞骑桥业委会向该公司主张朱祥建未交纳的房租，不予支持。因飞骑桥业委会提供的证据不足以证明圆才网吧、朱祥建自2012年3月开始承租涉案房屋，也未能举证证明中房物业公司自圆才网吧、朱祥建承租涉案房屋之后实际收取租金的数额，故飞骑桥业委会主张租金自2012年3月开始支付，缺乏依据，不予支持。中房物业公司抗辩其收取的筝笛阁地下室房租已全部用于支付物业管理费及改造费用等，但未提交业主同意房租可用于支付相应费用的证据，故不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第七十条、第七十三条、第八十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、朱祥建于本判决生效之日起十日内将其使用的位于合肥市××××号筝笛阁地下室房屋腾空，交还给合肥市庐阳区飞骑桥市场业主委员会；二、合肥市中房物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还合肥市庐阳区飞骑桥市场业主委员会房屋租金94500元；三、朱祥建于本判决生效之日起十日内支付合肥市庐阳区飞骑桥市场业主委员会占有使用费49350元；自2016年10月1日至2017年9月30日期间的占有使用费，按照49350元/年的标准计算；自2017年10月1日之后的占有使用费，按照51818元/年的标准计算；直至朱祥建实际返还房屋之日止；四、驳回合肥市庐阳区飞骑桥市场业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费4588元，由合肥市飞骑桥市场业主委员会承担1502元，由合肥市中房物业管理有限公司承担2027元，由被告朱祥建承担1059元。
二审中，朱祥建提供情况说明一份，证明朱祥建因房屋漏水造成损失，中房物业公司拒不履行维修义务，飞骑桥业委会获取租金后应履行出租人的义务，赔偿朱祥建的损失。飞骑桥业委会认为情况说明的形成时间为2015年10月20日，从证据的形成时间看不属于二审新证据，证据本身不具有真实性、客观性。中房物业公司、圆才网吧对上述证据不持异议。
本院对朱祥建二审提供的证据的真实性予以确认，对其主张的证明目的应结合全案证据分析认定。
根据当事人的举证、质证及当庭陈述，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，涉案的筝笛阁地下室系飞骑桥市场的物业服务用房，属于飞骑桥市场的全体业主共有，中房物业公司未经全体业主同意，擅自将涉案房屋出租给圆才网吧、朱祥建经营使用，中房物业公司的出租行为属于无权处分，现飞骑桥业委会主张中房物业公司偿还已收取的租金收益，于法有据。根据一审庭审笔录记载，中房物业公司认可已收取圆才网吧、朱祥建支付的租金共计94500元，但认为该公司收取的租金已全部用于公共区域改造、维修，因中房物业公司仅提供了部分合同及票据，但其并未提供该公司在处置租金时公示征求业主意见或者以其他方式取得业主认可的相关证据，且从涉诉案件情况看，中房物业公司与飞骑桥业委会因中房物业公司擅自将飞骑桥市场内的公共部位对外出租获取收益产生了多起纠纷，中房物业公司仅依据上述证据即主张该公司历年来将飞骑桥市场内公共部位对外出租（包含涉案地下室）获得的租金已全部用于公共区域改造、维修等，证据不足，对中房物业公司的上诉意见，本院不予采纳。根据已查明的事实，朱祥建已将截至2015年9月30日的房屋租金交付给中房物业公司，此后朱祥建仍占有使用涉案房屋至今，故一审法院参照朱祥建与中房物业公司订立的《房屋租赁合同》约定的租金标准，判令朱祥建向飞骑桥业委会支付2015年10月1日以后的房屋使用费，并无不当。根据现有证据及当事人陈述，中房物业公司将涉案地下室出租给朱祥建的时间应早于飞骑桥业委会成立之前，朱祥建与中房物业公司于2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》系就续租事宜进行约定，而此时中房物业公司尚未退出涉案小区的物业管理，朱祥建基于此前双方之间的租赁关系有理由相信中房物业公司有权对外出租涉案房屋，故朱祥建客观上虽无权占有涉案房屋，但其不具有主观恶意。诉讼中，朱祥建提供了《房屋装修合同》、装修材料清单及收款收据主张因所承租的地下室大面积漏水，其出资对涉案房屋进行防水施工，结合庭审中各方的陈述，本院认为朱祥建提供的上述证据可以证明其所述属实。朱祥建在要求中房物业公司对涉案房屋进行维修无果的情况下，自行出资对涉案房屋进行维修，作为涉案房屋的所有权人，全体业主因此受益。鉴于朱祥建提供的《房屋装修合同》及装修材料清单内容虽能反映朱祥建曾委托装饰公司对涉案房屋进行防水施工，但朱祥建主张其为此支出的费用均系用于防水维修，证据不足。考虑本案的实际情况，本院认定朱祥建应向飞骑桥业委会支付的房屋租金可酌情减少50000元。经核算抵扣，朱祥建尚应向飞骑桥业委会支付自2016年10月1日至2017年9月30日的占有使用费48700元，自2017年10月1日起，朱祥建仍应按照51818元/年的标准支付飞骑桥业委会相应的占有使用费，直至朱祥建将涉案房屋返还之日止。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第七十条、第七十三条、第八十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初6825号民事判决第一、二项；
三、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初6825号民事判决第四项；
四、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初6825号民事判决第三项为“朱祥建于本判决生效之日起十日内支付合肥市庐阳区飞骑桥市场业主委员会自2016年10月1日至2017年9月30日期间的占有使用费48700元，自2017年10月1日之后的占有使用费，按照51818元/年的标准计算直至朱祥建实际返还房屋之日止；”
五、驳回合肥市庐阳区飞骑桥市场业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4588元，由合肥市飞骑桥市场业主委员会负担1511元，由合肥市中房物业管理有限公司负担2027元，由朱祥建负担1050元；二审案件受理费3197元，由合肥市飞骑桥市场业主委员会负担14元，由合肥市中房物业管理有限公司负担2163元，由朱祥建负担1020元。
本判决为终审判决。
审判长 张洁
审判员 钱岚
审判员 程镜
二〇一七年十月十日
书记员 李洁
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。