福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初481号原告中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地南安市柳城普莲路，统一社会信用代码913505838563031990。负责人ＸＸ斌，该行行长。委托代理人郭建幸，系该支行职员。被告李早莲，女，1977年4月15日出生，汉族，住福建省连江县。被告ＸＸ龙，男，1979年6月15日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。被告南安市华景房地产开发有限公司，住所地南安市霞美镇四黄工业区。统一社会信用代码913505837490852298。法定代表人郑晓乐，系该公司总经理。委托代理人黄震宁，该公司职员。原告中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称建设银行南安支行）与被告李早莲、南安市华景房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2017年3月7日公开开庭审理，原告建设银行南安支行的委托代理人郭建幸和被告南安市华景房地产开发有限公司委托的代理人黄震宁到庭参加诉讼，被告李早莲、ＸＸ龙经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告建设银行南安支行向本院提出如下诉讼请求：1、请求：1、解除原告与被告李早莲签订的2010年建泉南个房借字1663号个人住房借款合同；2、判令被告李早莲、ＸＸ龙立即偿还尚欠个人住房借款本金余额284231.47元及2016年9月1日起至还清贷款本金止的利息和罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算），暂计至2017年1月10日尚欠利息和罚息4202.28元；3、判令原告有权从处分被告李早莲提供的抵押物所得的价款中优先受偿；4、判令南安市华景房地产开发有限公司承担被告李早莲、ＸＸ龙所欠贷款的连带清偿责任；5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其他费用由被告承担。事实和理由：2012年11月23日，被告李早莲、ＸＸ龙向南安市华景房地产开发有限公司购买位于南安市产，交完规定的首期款后因自有资金不足，被告李早莲、ＸＸ龙向原告申请个人住房按揭贷款350000元整，贷款期限自2010年12月1日起至2030年12月1日止，由被告李早莲、ＸＸ龙购买的住房经有权部分办理登记，为该笔借款作抵押，并由被告南安市华景房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。为了明确各自的权利和义务，原、被告共同签订一份合同编号为2010年建泉南个房借字1663号《个人住房借款合同》；该笔借款的偿还方式借款人自愿采取等额本息还款法。借款人未能按合同约定按时足额还本付息，经原告多次催收视为逾期贷款。根据合同约定，原告有权提起收回被告尚欠我行借款本金余额284231.47元及相应的利息、罚息。为此，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告李早莲未作答辩。被告ＸＸ龙未作答辩。被告南安市华景房地产开发有限公司辩称：对借款合同和借款事实没有异议，但本案借款应先对抵押物进行拍卖，从拍卖价款中优先受偿。不足以清偿的部分再由被告南安市华景房地产开发有限公司代为偿还。本院经审理认定事实如下：被告李早莲和被告ＸＸ龙系夫妻关系。2012年12月5日，原、被告共同签订一份合同编号为2010年建泉南个房借字1663号《个人住房借款合同》，约定被告李早莲、ＸＸ龙作为借款人，原告作为贷款人，被告李早莲、ＸＸ龙向原告贷款350000元，用于购买位于南安市产；贷款期限20年；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款立即到期、解除与借款人的借贷关系。向借款人收取违约金等。2009年12月31日，原告与被告南安市华景房地产开发有限公司前签订一份合同编号为2009年建泉南个高保字2号《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告南安市华景房地产开发有限公司作为本案借款的保证人，为本案合同项下的贷款本息承担阶段性连带责任保证；保险范围包括本合同项下的借款本息、违约金等；保证期间为合同签订之日起至合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证和相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；如本合同项下债务到期或贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己提供、贷款是否向其他担保人提出主张，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免等。被告李早莲、ＸＸ龙以其购买的位于南安市产作为本案合同项下的抵押物，并办理了预购商品房抵押登记手续。上述合同签订后，原告于2010年12月1日将贷款本金350000元划入被告李早莲指定的开发商账户。被告李早莲未能依约按期归还约定的贷款本息，截止至2017年3月5日，被告尚欠原告贷款本息290302.48元（其中贷款本金284231.47元、利息5881.92元、罚息189.09元）。位于南安市产仅办理预购商品房抵押权预告登记，尚未办理产权证书和抵押权登记手续。以上事实，有原告提供的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证和结婚证复印件、个人住房借款申请表、2010年建泉南个房借字1663号《个人住房借款合同》、2009年建泉南个高保字2号《个人住房借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、商品房抵押权预告登记审批表、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、贷款对账单、贷款账户基本信息等为证。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告对证据的真实性和证明对象均没有提出异议，也没有提供相反证据或反驳证据，依法可以作为本案定案的依据。本院认为，原、被告签订的《个人住房借款合同》和《个人住房借款最高额保证合同》主体适格、内容合法，依法有效。双方当事人均应按合同的约定恪守履行。被告李早莲、ＸＸ龙未按合同约定按时足额还本付息，已经构成违约，依法应当承担清偿责任和违约责任，原告请求解除合同并请求被告李早莲偿还借款本金及相应的利息、罚息符合合同约定和法律规定，可以支持。被告南安市华景房地产开发有限公司为本案合同项下的贷款提供连带责任保证担保。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，原告请求被告南安市华景房地产开发有限公司承担保证责任符合合同约定和法律规定，亦可以支持。虽然被告李早莲、ＸＸ龙提供的抵押物已经办理预购商品房抵押权预告登记，但该抵押物至今尚未办理产权证，也未能以该房产及其占用范围内的土地使用权设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权尚未设立，原告请求行使抵押权不能成立。被告李早莲、ＸＸ龙南安市华景房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的编号为2010年建泉南个房借字1663号《个人住房借款合同》；二、被告李早莲、ＸＸ龙应于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金284231.47元及相应的利息、罚息（自2016年9月1日起至清偿之日止的利息、罚息按中国人民银行有关规定和合同约定计算）；二、被告南安市华景房地产开发有限公司对被告李早莲的上述借款本息承担连带清偿责任；三、被告南安市华景房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告李早莲、ＸＸ龙追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5626元，减半后收取计2813元，由原告中国建设银行股份有限公司南安支行负担25元，被告李早莲、ＸＸ龙南安市华景房地产开发有限公司负担2788元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  张得意二〇一七年六月一日书记员  卢小琳