湖南省宁乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0124民初4840号
原告：中信银行股份有限公司长沙宁乡支行，住所地宁乡县玉潭镇花明北路438号负一层、第一层、第五层。
负责人：易岚，系该支行行长。
委托诉讼代理人：高学东，湖南严明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨婵，湖南严明律师事务所律师。
被告：宁乡县易兴房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇一环西路富豪山庄五栋101号。
法定代表人：高炳生。
委托诉讼代理人：刘明，湖南光阳律师事务所律师。
被告：周慧强，男，1992年4月19日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。
原告中信银行股份有限公司长沙宁乡支行（以下简称中信银行宁乡支行）与被告宁乡县易兴房地产开发有限公司（以下简称易兴公司）、周慧强金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高学东、杨婵及被告易兴公司的委托诉讼代理人刘明到庭参加了诉讼，被告周慧强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审查终结。
原告中信银行宁乡支行向本院提出诉讼请求：1、被告周慧强清偿原告借款本金316875.05元、利息258.78元、逾期本息5412.06元（包括逾期本金、利息、罚息、复利），合计322545.89元（暂算至2017年3月27日，其后的利息、罚息、复利等按合同约定利率计算至实际清偿之日止）；2、被告周慧强承担本案律师代理费27803元；3、要求对被告周慧强提供抵押的位于宁乡县玉潭镇花明北路（盛翠豪庭）的房产（预告登记证号：宁房预玉潭字第21XXXXX82号）的处置款项在上述借款本金、利息、逾期本息、罚息、复利及原告实现债权、抵押权的费用等范围内优先受偿；4、要求被告宁乡易兴房地产公司对被告周慧强的上述债务承担连带保证；5、要求被告承担本案诉讼费和财产保全费等。事实与理由如下：2015年12月，被告周慧强以购房为由向原告申请借款。经双方协商一致，原告与被告签订了《中信银行个人综合授信合同》和《中信银行个人借款合同》，约定贷款金额为338000元，贷款用途为购买坐落于宁乡县盛翠豪庭X栋X-
XXX的房屋，贷款期限为240个月，自2015年12月1日起至2035年12月1日止，贷款担保方式为抵押加阶段性保证。被告周慧强以其购买的位于宁乡县盛翠豪庭X栋X-
XXX的房产提供抵押担保；被告宁乡易兴房地产公司自愿对被告周慧强的全部应付款项承担连带责任担保。合同第十七条17.1款约定“甲方（被告周慧强）未按合同及借款借据等文件按时足额偿还任意一笔贷款本息或任意一笔贷款的任意一期本息及相关费用的”视为已发生违约事件。合同第十七条17.2款约定：一旦发生本条约定的任一违约事件时，乙方（原告）有权分别或同时采取如下措施，甲方、丙方对此不表示任意异议：（2）按中国人民银行的规定和本合同的约定计收罚息和复利。（3）停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用；（4）以法律法规规定及本合同约定实现抵押权：（5）要求丙方（被告宁乡易兴房地产公司）承担保证责任。合同还对贷款种类、贷款用途、贷款担保、甲方丙方的权利和义务、违约责任、法律适用和纠纷的解决等进行了约定。被告周慧强和被告易兴公司分别在合同上亲笔签名盖章。2015年11月3日，原被告双方办理了“宁房预玉潭字第215XXXX2号”预购商品房抵押权预告登记。原告依约发放贷款后，被告周慧强自2017年2月起逾期还款至今。根据合同约定，被告的行为构成违约，原告有权按银行规定和合同约定计收罚息和复利，有权宣布贷款提前到期并收回贷款本息及相关费用，并有权要求担保人被告宁乡易兴房地产公司承担连带保证责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告周慧强未答辩。
被告易兴公司辩称：1、被告易兴公司的阶段性保证责任已经免除，请求驳回；2、罚息、复利请法院依银行政策审核。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告周慧强未到庭，本院视为其放弃举证、质证的权利。原告向本院提交了如下证据：1、原被告工商公示信息机组织机构代码证书，拟证明原告主体资格；2、被告周慧强身份证复印件，拟证明被告主体资格；3、宁乡县易兴房地产开发有限公司的工商公示信息机组织机构代码证书，拟证明被告主体资格；4、中信银行个人综合授信合同；5、中信银行个人借款合同；6、承诺书；7、个人借款凭证（借据），拟共同证明原被告在合同中约定贷款金额为338000元，贷款用途为购买坐落于宁乡县盛翠豪庭X栋X-
XX的房屋，贷款期限为240个月，自2015年12月1日至2035年12月1日止，贷款担保方式为抵押加阶段性保证，原被告并在合同中约定：“甲方（被告周慧强）未按本合同及借款借据等文件按时足额偿还任意一笔贷款本息或任意一笔贷款的任意一期本息及相关费用”即视为已发生违约。合同第8.6条约定“乙方（原告）为实现债权及担保权利而支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保险费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等）”均由甲方负担。乙方有权对垫付自垫付之日起向甲方收取利息。证实律师代理费等费用应由被告承担。证实被告周慧强的借款由被告宁乡县易兴房地产开发有限公司提供连带责任保证；8、个人贷款逾期欠款说明，拟证明被告周慧强自2017年1月其至今已逾2期未按约定还款。并证实被告周慧强清偿原告借款本金316875.05元，利息258.78元、逾期本息5412.06元（包括逾期本金、逾期利息、罚息、复利），合计322545.89元；9、宁房预玉潭字第215XXX482号预购商品房抵押权预告登记，拟证明被告周慧强以其购买的位于宁乡县盛翠豪庭X栋XX-
XXX的房产向原告提供了抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记；10、委托代理合同；11、湖南省律师服务费收费标准，12、律师费发票，拟证明原告为实现债权产生了27803元的律师费；13、不动产产权信息登记表，拟证明2017年2月22日产权证下来之后没多久，涉案房屋就被查封，导致没来得及办理抵押登记。被告易兴公司对证据1-13三性无异议，对证据7部分证明目的有异议，即被告周慧强的借款由被告宁乡县易兴房地产开发有限公司提供连带责任保证有异议。被告易兴公司向本院提交了产权证复印件一份，拟证明2017年2月22日分户产权证已经办理在周慧强名下。原告中信银行宁乡支行对该证据发表质证意见如下：对证据三性无异议，我们得知产权证一下来，我们就去申请办理他项权证，在2017年3月10日周慧强因为其他债务纠纷已被法院查封，办理不了他项权证。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1-13，被告易兴公司质证无异议，本院认定其来源合法、内容真实、与本案具有关联性，依法予以采信。被告提交的证据1，原告中信银行宁乡支行质证无异议，本院亦予采信。
根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院认定如下案件事实:2015年12月1日，被告周慧强以购房为由向原告申请借款。经双方协商一致，原告与被告周慧强签订了《中信银行个人综合授信合同》，约定授信额度为338000元。同日，原告与被告周慧强、易兴公司签订了《中信银行个人借款合同》，约定贷款金额为338000元，贷款用途为购买坐落于宁乡县盛翠豪庭X栋X-
XXXX的房屋，贷款种类为个人房产按揭贷款，贷款期限为240个月，即自2015年12月1日起至2035年12月1日止。《中信银行个人借款合同》第8.6条约定“乙方（原告）为实现债权及担保权利而支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保险费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等）”均由甲方负担。乙方有权对垫付自垫付之日起向甲方收取利息。第8.7条约定，就每笔贷款的偿还，甲乙双方同意遵循先还息后还本的原则，乙方按照“费用（指由乙方先行垫付的实现债权的各项费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、执行费）-违约金（含补偿金、赔偿金）-逾期利息（含罚息、复利）-逾期本金-
当期利息-
当期本金”的顺序扣划甲方还入款项。如果甲方还款账户中的款项不足以支付本合同项下的到期应付款项，乙方有权决定费用、利息（包括罚息、复利）、本金的清偿顺序及比例，同时乙方有权随时从还款账户中划收甲方应付款项。第11.1约定，贷款担保方式为抵押加阶段性保证。即甲方（即被告周慧强）同意以其享有所有权或处分权的房产为乙方（即原告）因向甲方提供本合同项下个人房产按揭贷款而产生的债权提供抵押担保。及丙方（即被告易兴公司）同意对自本合同项下个人房产按揭贷款发放之日起至甲方取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以乙方为抵押权人的他项权证期间甲方在个人房产按揭贷款项下对乙方的全部应付款项，向乙方提供连带责任保证担保。第11.4条约定，本合同项下抵押和保证担保的担保范围均包括本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼法、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用。第11.6条约定，如本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证或最高额抵押加阶段性保证的，保证担保的保证期间为担保阶段届满之日起两年。如乙方宣布本合同项下个人房产按揭贷款提前到期的，保证期间为乙方宣布的该债务履行期限届满之日起两年。第16.5条约定，在担保阶段，如甲方未能按照本合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在乙方开立的任何账户汇总直接扣划相应的款项。第17.1条第五款约定，甲方未按本合同及借款借据等文件按时足额偿还任意一笔贷款本息或任意一笔贷款的任意一期本息及相关费用的，视为已发生违约事件。第17.2条约定，一旦发生本条约定的违约事件时，乙方有权分别或同时采取如下措施，甲方、丙方对此不表示任何异议：……（2）按中国人民银行的规定和本合同的约定计收罚息和复利；（3）停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用；（4）依法律法规规定及本合同约定实现抵押权；（5）直接扣收甲方在中信银行开立的任一账户内的存款，以清偿甲方在本合同项下的全部债务，或要求甲方将其账户上存款转为定期存单，作为清偿本合同项下全部债务本息的质押担保，并与乙方签订相应的质押合同、办理质押手续；（6）要求丙方承担保证责任……。第22.3条关于贷款利率约定，贷款利率为浮动利率，以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上…即本合同项下贷款利率为4.9％。……自贷款发放日起，首次利率调整日确定为次年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确定的利率。关于还款方式约定，甲方选择的还款方式为按月等额本金还款法，即贷款期限内每月以相等的额度偿还贷款本金，贷款利率随本金逐月递减并逐月结清，计算公式为：每月还款额=贷款本金/还款总期数+（本金-
累计已还本金额）×月利率。还款日为每月21日，还款总期数为240期，每期还款本金为1408.33元，但首次还款日为放款后的次月21日，借款到期时利随本清。第22.7条约定，逾期贷款罚息利率为合同利率的150％。
2015年11月3日，原被告双方办理了“宁房预玉潭字第21XXXX482号”预购商品房抵押权预告登记。2015年12月17日，原告向被告周慧强发放贷款338000元，被告周慧强立据为凭，借据载明借款利率为年利率4.9％。原告发放贷款后，被告周慧强按约定归还本息至2017年1月21日，从2017年2月21日即第14期开始没有按约归还借款本息，从2017年2月21日计算至2017年3月21日，逾期本金为2816.66元，逾期利息2572.33元，应还罚息为12.09元，应还复利为10.98元，逾期本息为5412.06元，剩余应付本金为316875.05元，剩余应还利息为258.78元，以上应还款总额合计322545.89元。为此双方发生纠纷，酿成本案诉讼。
还查明，2017年2月22日，涉案房产分户产权证过户至周慧强名下。权证号为：湘（2017）宁乡县不动产权第XXXXX号。同年3月10日，该房产因涉及他案被法院查封。
原告为实现本案债权，与湖南严明律师事务所签订《委托代理合同》，约定代理费为27803元。湖南严明律师事务所为此开具了等额发票。
本院认为，被告周慧强与原告中信银行宁乡支行签订的个人综合授信合同及个人借款合同合法有效，原告依约向被告周慧强提供了贷款，被告周慧强没有按约定支付原告借款本息，应当支付原告逾期本金、逾期利息、罚息、复利。由于被告周慧强没有按约还款，已构成违约，原告有权依据合同约定宣布本合同项下的贷款提前到期，被告周慧强应当偿还未偿还的借款及利息、逾期本息（包括逾期本金、逾期利息、罚息、复利）322545.89元。关于原告是否对涉案房产享有优先受偿权的问题。经查，原被告双方虽在借款合同中约定被告周慧强以其名下位于宁乡县盛翠豪庭1栋2-150A的房屋为涉案借款提供抵押担保，但双方就该房产仅办理“宁房预玉潭字第21XXXXX82号”预购商品房抵押权预告登记，未办理抵押登记。抵押预告登记与抵押登记具有不同的法律性质和效力，抵押预告登记的法律效力在于限制对不动产的处分，并在相关条件成就后产生办理抵押登记的请求权，该权利虽具有一定排他性，但其性质仍属于债权而非物权，而有权就该不动产优先受偿的抵押权，法律则明文规定必须在办理正式的抵押登记后方能取得。故原告认为其办理抵押预告登记后即可取得优先受偿权无法律依据，本院不予支持。关于被告易兴公司是否承担连带责任的问题。经查，原告中信银行与被告周慧强、易兴公司签订的《个人借款合同》第11.1约定，贷款担保方式为抵押加阶段性保证……丙方（即被告易兴公司）同意对自本合同项下个人房产按揭贷款发放之日起至甲方取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以乙方为抵押权人的他项权证期间甲方在个人房产按揭贷款项下对乙方的全部应付款项，向乙方提供连带责任保证担保。第11.6条约定，如本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证或最高额抵押加阶段性保证的，保证担保的保证期间为担保阶段届满之日起两年。如乙方宣布本合同项下个人房产按揭贷款提前到期的，保证期间为乙方宣布的该债务履行期限届满之日起两年。本案中，涉案房产至今未办理抵押登记，被告易兴公司也未提交证据证明未办理抵押登记系原告怠于履行其义务所致，被告承担保证责任仍在双方合同约定的保证期间内，故其依约应对涉案债务承担连带保证责任，被告辩称已过保证期间保证责任免除无事实依据，本院不予认可。关于本案原告主张的律师代理费的问题。原告通过诉讼方式实现其债权，为此与律师事务所之间签订了委托代理协议，签字即生效且律师已履行代理职责，其约定律师费未超出规定范围，被告与原告达成的借款协议中也明确约定被告承担原告为实现债权而支出的律师费用，故对原告该项诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告周慧强偿还原告中信银行股份有限公司长沙宁乡支行借款本金319691.71元（即316875.05元+2816.66元），利息258.78元、逾期利息（含罚息、复利）2595.4元（暂算至2017年3月27日，其后的利息、罚息、复利依约计算至实际清偿之日止）；
二、自本判决生效之日起十日内，被告周慧强支付原告中信银行股份有限公司长沙宁乡支行律师费27803元；
三、被告宁乡县易兴房地产开发有限公司对上述一、二项承担连带清偿责任；被告宁乡县易兴房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告周慧强追偿；
四、驳回原告中信银行股份有限公司长沙宁乡支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6556元，由被告周慧强、宁乡县易兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘青青
人民陪审员 丁 杜
人民陪审员 杨大明
二〇一八年一月二十六日
书 记 员 刘 蜜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一第的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。