四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0402民初263号原告刘娟，女，1989年6月6日生，汉族，住四川省资中县。委托诉讼代理人杨丽，攀枝花市东区法律服务所法律工作者。被告攀枝花学院，住所地：攀枝花市东区机场路**号。法定代表人黄双华，校长。委托诉讼代理人高仕忠，男，1970年2月13日生，汉族，攀枝花学院职工，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人蒲文峰，四川广聚律师事务所律师。被告四川省成兴建设工程有限公司，住所地：成都市锦江区棬子树村一组。法定代表人巫云浩，总经理。委托诉讼代理人卢刚，四川三才律师事务所律师。原告刘娟诉被告攀枝花学院、被告四川省成兴建设工程有限公司（下称成兴建司）合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理。依法由审判员杨定涛适用简易程序于2017年2月24日公开开庭进行了审理。原告刘娟的委托诉讼代理人杨丽，被告攀枝花学院的委托诉讼代理人高仕忠、蒲文峰，被告成兴建司的委托诉讼代理人卢刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘娟诉称，2013年1月13日，原、被告双方签订了《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》（下称《房屋使用权转让协议》），约定二被告将其建设的攀枝花学院后勤服务综合楼临街3-23号房屋使用权转让给原告；转让期限为40年(从2015年1月1日起至2054年12月31日止)；转让总价为214209元；若二被告于2014年12月31日前未交付房屋，原告可申请退房；被告成兴建司在收到退房书面申请7个工作日内，应全额退还原告已支付的房屋使用权转让款等。当日，原告即将房屋使用权转让款214209元支付给被告成兴建司。其后，二被告并未如期按月交付房屋。原、被告双方签订了《攀枝花学院学府新天地项目房屋使用权转让补充协议》（下称《补充协议》），约定二被告应于2015年7月1日交付房屋并支付违约金。之后，二被告仅支付了17个月的违约金，但至今未交付房屋。2016年6月6日，原、被告双方又签订了一份《退房还款承诺书》。原告认为，二被告未按约交付房屋，签订补充协议后又未按约支付违约金，且所建房屋与宣传资料不一致，至今仍未竣工验收，其行为已构成根本违约，致使原告不能实现合同目的。原告遂依法起诉，请求判令：1.解除原、被告双方于2013年1月13日签订的《房屋使用权转让协议》及《补充协议》；2.二被告连带返还房屋使用权转让款214209元；3.二被告按银行同期贷款年利率6.15%连带支付从2013年1月13日起至屋使用权转让款还清时止的资金占用利息损失；4.本案诉讼费用由二被告连带承担。被告攀枝花学院辩称，《房屋所有权转让协议》，其本质法律关系就是房屋租赁合同，根据相关法律规定，超过20年的部分无效。根据协议书第一条第二款及第六条的约定在房屋租赁合同的法律关系下，本协议书明确对应的出租方和承租方分别是被告成兴建司和具体的承租人。合同明确约定收款及退款的主体也是被告成兴建司，被告攀枝花学院在本协议书中只是作为所有全人，对该出租行为予以认可，而不是出租合同的相对方；合同约定是竣工验收，而非综合竣工验收。房屋产权是否办理并不影响房屋的使用，本案所涉房屋实际在2015年6月就已经具备使用条件，被告攀枝花学院也通知了全体业主可以进场装修；《补充协议》已对原转让协议书约定的交房时间做出了变更，同时对延期期间的补偿事宜各方也达成了一致意见。所以，即使案涉合同被解除，相应的补偿也应当依据补充协议计算，而不应当按照原告方的诉讼请求来计算资金占用利息损失。原告方的《退房还款承诺书》为复印件，且均未加盖被告攀枝花学院、成兴公司的印章，在协议上签字人员既不是单位的法定代表人也未经授权或追认，不具有法律效力。被告成兴建司辩称，1、原告所诉的事实，被告成兴建司无异议；2、原告提交的证据，被告成兴建司均无异议；3、对原告的第一项诉讼请求，被告成兴建司无异议；4、案涉房屋至今未取得工程项目竣工验收合格手续，这是被告攀枝花学院的责任，不是被告成兴建司的责任。根据被告成兴建司与被告攀枝花学院签订的协议约定，应由被告攀枝花学院负责项目的工程建设；5、原告未向被告成兴建司提供收款的账户，因此被告成兴建司不能向原告进行退款，本案诉讼费应当由原告承担；6、被告成兴建司不认可资金占用利息损失。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.《房屋使用权转让协议》，证明原、被告双方签订转让房屋使用权合同以及相关内容约定；2.《收据》，证明原告依约缴纳转让款214209元；3.“学府新天地”宣传资料，证明二被告修建的房屋与宣传资料不符；4.《补充协议》，证明因房屋无法使用从而导致双方签订补充协议，对房屋进行延期交付；5.机打照片，证明案涉房屋在2016年下半年仍在建设中，无法使用；6.《退房还款承诺书》，证明在2016年6月6日二被告在炳草岗街办的协调下，对原告作出了退房、还款承诺，即退款共分三批：第一批时间是2016年7月31日，第二批时间是2016年10月31日，第三批时间是2016年12月31日；8、攀枝花市东区人民法院作出（2016）川0402民初1969号《民事判决书》，证明相同的被告、相关的房屋，法院已经有了判例，请予以参考。被告攀枝花学院在举证期限内未提交相关证据。被告成兴建司为支持其反驳意见，向本院提交如下证据：1、《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作协议》、《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作补充协议》、《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作补充协议》、《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作补充协议》（复印件），证明二被告共同开发“攀枝花学院学府新天地商业项目”的事实；2、《房屋使用权转让协议》（复印件），证明二被告共同审定《房屋使用权转让协议》的事实；3、2014年12月31日，攀枝花学院后勤集团“关于《学府新天地》延期交付使用的通知”；2015年1月4日，攀枝花学院后勤集团“关于《学府新天地》延期交付使用的通知”；2015年3月19日，被告攀枝花学院“通知”；2015年3月31日，被告攀枝花学院“关于入住装修的“通知”；2015年6月30日，攀枝花学院后勤集团“学府新天地交付通知”；2015年7月3日，攀枝花学院后勤集团“关于学府新天地交付使用通知”（复印件），证明被告攀枝花学院（1）房屋无法正常交付使用；（2）同意由攀枝花学院承担退房退款责任的事实。本院根据当事人举证、质证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系进行综合审查判断，审理查明如下事实：2011年6月28日，被告攀枝花学院、成兴建司签订了一份《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作协议》，约定：拟建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”位于学生八号楼和十号楼南侧，机场路北侧；被告攀枝花学院负责七层楼顶面以上公寓部分的建设资金，被告成兴建司负责一至七层的建设资金；工程项目建成后，一层、二层、七层至二十二层由被告攀枝花学院使用，三层、四层、五层和六层由被告成兴建司使用四十年；所建设的攀枝花学院后勤服务综合大楼以及其配套设施、设备、绿地、环境等，其所有权归被告攀枝花学院；被告成兴建司使用的部分楼层，使用期满后，被告攀枝花学院无条件收回；被告攀枝花学院负责项目的立项、招标、建设、验收等；收取被告成兴建司工程专项业务工作经费50万元，由被告攀枝花学院后勤管理处使用；若被告成兴建司转让其使用权，被告攀枝花学院应予以协助（协助发布广告、对外招商，以被告攀枝花学院为合同主体签订使用权转让协议、代收转让款），并收取管理费（收取管理费标准：三层、四层平均转让价在8000元∕㎡以内，五层平均转让价在6000元∕㎡以内，六层平均转让价在4000元∕㎡以内，收取1%的管理费；按照上述标准，转让总收入增加的部分，收取20%的管理费；项目封顶后达三年时，未转让的部分按照同楼层平均转让价计算管理费，并予以收取）；被告成兴建司使用的楼层有权对外转让，缴纳管理费后获得转让收益，被告攀枝花学院应积极配合并予以监督。2013年1月19日，被告攀枝花学院、成兴建司发出《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》，通知各有意受让后勤服务综合楼使用权的教职员工，被告攀枝花学院引资修建的后勤综合服务大楼的楼层分布情况以及被告攀枝花学院同意被告成兴建司将其拥有使用权的楼层转让给第三人，并告知使用权转让款转入被告成兴建司名下银行账户，该银行账户由被告攀枝花学院与被告成兴建司共管，收款收据由被告成兴建司代被告攀枝花学院出具。其后，“攀枝花学院后勤服务综合大楼”项目被命名为“学府新天地”。2013年1月13日，被告攀枝花学院（甲方）、被告成兴建司（乙方）与原告刘娟（丙方）三方签订《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》，约定：甲乙双方合作建设的攀枝花学院后勤服务综合楼（即学府新天地），所有权属于甲方，乙方对三、四、五、六层（对应为临街一至四层）及部分车库拥有四十年使用权；甲方同意乙方将临街3层23号（自编号），建筑面积约39.13平方米的房屋使用权转让给丙方；该房屋为清水房，乙方提供公共基础设施的装修；丙方必须在接受房屋后，根据规定审批后进行装修、使用；使用权转让期届满后，房屋内的地面、墙面上的固定装修部分无偿归甲方所有；使用权转让的期限为40年（即从2015年1月1日起至2054年12月31日止），期满后甲方无偿收回房屋使用权；丙方于2013年1月15日前付清全部转让款，转让款支付标准为每平方米5473.80元，转让款共计人民币214209元；丙方交付的房屋使用权转让款由乙方出具收款财务收据；甲乙双方应当在2014年12月31日前，将经综合验收合格的房屋交付丙方使用；若甲乙双方在2014年12月31日前未将该房屋交付丙方使用，丙方可按：1）丙方可退房，乙方收到丙方退房书面申请7个工作日内全额退还丙方已付房款；2）丙方不退房的，按照丙方所付房款，乙方每日支付万分之二的违约金，协议继续履行；房屋达到交付使用条件后，乙方通过与丙方约定的通信工具通知丙方办理交接手续；丙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及设施安装情况进行查验并签署房屋交接单；甲方承诺与该房屋正常使用直接关联的以下基础设施、公共配套建筑达到使用条件：水、电、光纤等配套设施由甲方提供到楼层，按照施工图要求到达相应位置等。2013年1月13日，原告刘娟交纳全部转让款214209元，收据上载明“代攀枝花学院收取”，并加盖“四川省成兴建设工程有限公司财务专用章”。2015年6月9日，为使涉案项目顺利完工，被告攀枝花学院、成兴建司签订《攀枝花学院后勤服务综合楼项目合作补充协议书》。载明：由于本项目延期竣工交付，被告攀枝花学院延长成兴建司的使用权一年，即使用权从交付之日起算41年；如因被告成兴建司的原因导致2015年7月1日前不能交付给该项目地下室、三、四、五层楼的使用权人使用，被告成兴建司承担由此产生的对该部分使用权人的赔偿责任；如非被告成兴建司的原因导致2015年7月1日前不能交付的，被告成兴建司不承担由此引发的对这部分使用权人的任何赔偿。此外，双方还为处理因前期该项目不能按期交房带来的部分业主退房事宜，约定共同筹资回购房屋并再次转让等内容。因被告攀枝花学院、成兴建司未按约交付诉争房屋，原告刘娟与被告攀枝花学院、成兴建司于2015年4月1日签订一份《补充协议》。2016年6月上旬，原告刘娟等业主与被告攀枝花学院、成兴建司签订了《退房还款承诺书》，约定：“1.甲、乙方同意筹措资金，满足业主退房请求；2.要求退房的业主已领违约金不退还给甲、乙方；3.甲、乙方从丙方交款之日起至2014年12月31日按购房总价年利率5.25%计算资金占用利息，退房时一并退给丙方;4.违约金截止于2016年5月31日,从2016年6月1日起按年利率5.25%重新计算利息至退款之日的前一日。”与此同时，原、被告双方约定房款分三批次退还，最迟不超过2016年12月31日。本院认为，被告攀枝花学院、成兴建司就其双方合作修建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”与原告刘娟签订《房屋使用权转让协议》，意思表示真实，协议内容不悖于法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约缴纳了房屋使用权转让款，二被告未能依约按时将房屋交付给原告使用，确已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原、被告双方在二被告违约的情形下就退房还款等事宜进行协商且于2016年6月6日签订了《退房还款承诺书》，双方实际已协商一致解除合同。因此，本院对原告要求解除该合同的诉讼请求不再处理。因合同已然解除,本院对原告要求二被告连带退还房屋使用权转让款214209元等诉讼请求依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告要求按年利率6.15%连带支付从2013年1月15日起至房屋使用权转让款偿清时止资金占用期间的利息的诉讼请求，与当事人双方约定的内容——即“甲、乙方从丙方交款之日起至2014年12月31日按购房总价年利率5.25%计算资金占用利息”及“从2016年6月1日起按年利率5.25%重新计算利息至退款之日的前一日”不合，其中2013年1月15日～2014年12月31日期间的资金占用利息应计算为22091.40元{214209元×5.25%÷365天×717天（2013年1月13日～2014年12月31日）}；2016年6月1日起至房屋使用权转让款偿清时止的前一日的资金占用利息，按年利率5.25%支付。本案中，被告攀枝花学院、成兴建司系合作建房，按照双方签订的协议约定，被告成兴建司使用的楼层有权对外转让，收取的转让款项进入双方设立的共管账户，被告成兴建司向被告攀枝花学院缴纳管理费后获得转让收益；且双方约定收款收据由被告成兴建司代被告攀枝花学院出具，被告攀枝花学院与被告成兴建司共同负有向二原告交房的义务；同时约定被告成兴建司收到原告退房书面申请7个工作日内全额退还原告已付房款。因二被告一再违约未交付房屋以致酿成纠纷，加之原、被告双方经协商已签订合法有效的《退房还款承诺书》。因此，被告攀枝花学院应当对被告成兴建司应返还给原告的房屋使用权转让款214209元及应支付的资金占用利息承担连带清偿责任。被告攀枝花学院提出本案实为租赁合同纠纷以及《退房还款承诺书》不具有法律效力等抗辩主张，缺乏依据。第一，原、被告双方签订的是《房屋使用权转让协议》，而非《房屋租赁协议》；被告攀枝花学院、成兴公司转让的是房屋长期使用权（40年），而非房屋短暂的使用收益；原、被告双方在签订《房屋使用权转让协议》时，案涉房产尚未建成，被告攀枝花学院、成兴公司如何能出租并及时向承租人交付租赁物；原告方按约一次行支性房屋使用权转让款，而非定期支付房屋的租金。因此，被告攀枝花学院提出本案实为房屋租赁合同纠纷等抗辩主张，缺乏事实依据和法律依据。第二，被告攀枝花学院主要负责人高仕忠，曾受单位委托与原告等数十位业主签订了《补充协议》，且多次参加退房退款等问题的协商处理并最终签订了《退房还款承诺书》。原告等数十位业主有理由相信高仕忠代表被告攀枝花学院，其行为为表见代理。因此，被告攀枝花学院提出《退房还款承诺书》不具有法律效力等抗辩主张，依据不足。基于此，本院对被告攀枝花学院提出的本案实为租赁合同纠纷以及《退房还款承诺书》不具有法律效力等等抗辩主张，不予支持。被告攀枝花学院、成兴建司的其余辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、四川省成兴建设工程有限公司于本判决生效后三日内一次性向刘娟支付房屋使用权转让款214209元、资金占用利息22091.40元，并按年利率5.25%继续支付从2016年6月1日起至房屋使用权转让款偿清时止的前一日的资金占用利息。攀枝花学院承担连带清偿责任。二、驳回刘娟的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2294元，由四川省成兴建设工程有限公司承担（此款已由刘娟垫交，四川省成兴建设工程有限公司在履行上述给付义务时连同此款一并支付给刘娟），攀枝花学院承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  杨定涛二〇一七年五月二十七日书记员  杨雯钦