北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终14026号
上诉人（原审被告）：唐士辉，男，1971年7月14日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：王霆，北京市联袂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王国山，男，1965年9月11日出生，住江苏省泰州市。
被上诉人（原审原告）：肖雄，男，1990年1月6日出生，住内蒙古根河市。
被上诉人（原审原告）：聂艳萍，女，1969年11月13日出生，住内蒙古根河市。
被上诉人（原审原告）：王太兴，男，1989年10月17日出生，住江苏�泰州市。
以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：徐尊立，北京市盈科律师事务所律师。
原审被告：张敬芬，女，1970年6月14日出生，住北京市通州区。
上诉人唐士辉因与被上诉人王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴，原审被告张敬芬租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初46112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐士辉及其委托诉讼代理人王霆，被上诉人王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴共同委托诉讼代理人徐尊立到庭参加诉讼。张敬芬经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。
唐士辉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴承担。事实和理由�一、一审判决违反法定程序。唐士辉对一审判决第五页认定的双方签订的《租地协议》因违反法律强制性规定而无效不持异议。但本案王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴起诉案由为租赁合同纠纷，王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴在一审中的诉讼请求也是在《租地协议》有效、唐士辉与王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴存在合同法律关系的前提下，向唐士辉主张《租地协议》的合同责任。而合同责任只能在合同有效、双方存在合同法律关系的条件下才能主张，但一审法院认定《租地协议》无效的同时又支持了王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴的诉讼请求，违反了不告不理原则和民事诉讼法定程序。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，本案一审审理中，一审法院并未告知当事人变更诉讼请求，也未对《租地协议》的有效性进行释明。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，唐士辉请求依据事实和法律对合同无效的过错程度进行认定，并请专业评估机构对王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴建造的地上物部分评估造价，按过错程度分担其损失。但一审法院机械把《张家湾镇2016年生态环境土地整理项目土地腾退补助协议》（以下简称《土地腾退补助协议》）中唐士辉的合同权利直接转移给王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴，属于适用法律错误。首先，《土地腾退补助协议》第一段明确约定补助款的补助内容包括土地使用权，结合《土地腾退补助协议》第七条可以看出，唐士辉享有的合法土地使用权因《土地腾退补助协议》的签订而丧失，补助款当然要及于土地使用权而不能仅限于地上物。其次，《张家湾镇2016年生态环境土地整理项目土地腾退补助标准》（以下简称�土地腾退补助标准》）明确规定：“本补助标准内的土地腾退费用测算标准为综合补助标准。”实际上《土地腾退补助协议》的补助款项是对土地使用权、青苗、地上附着物等设施综合性的补助，只不过这种综合性补助费的计算以地上物、构筑物的面积为计算依据，王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴仅依据《土地腾退补助协议》第一条约定认为补助款只针对地上物而不及于土地使用权是对《土地腾退补助协议》的错误理解。一审法院混淆了补助费用的计算方法和补助款项的补助范围。再次，《土地腾退补助协议》所适用的对象应为合法享有土地使用权的农村集体组织成员，王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴并非北京市通州区张家湾镇姚辛庄集体组织成员，投资地上物的损失不能适用《土地腾退补助标准》。三、唐士辉提请二审法院注意：唐士辉与王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴签订的《租地协议》无效，双方并不具备合同法律关系，王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴仅能要求唐士辉承担缔约过失责任而不能主张违约责任，这种责任具有补偿性的特点，只能是王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴的信赖利益的损失。法院在处理无效租赁合同时，不能不加区分使得违法建筑的补偿等同于合法建筑的补偿，不能将本该属于土地原合法使用权人的利益判属违法承租人。
王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴辩称，同意一审判决。双方签订的租赁合同中明确约定，土地补偿金归唐士辉，地上所有建筑物归乙方。《土地腾退补助协议》中约定，这次腾退只是针对地上物进行的补偿。土地所有权属于村集体，土地补偿归集体，如何分配是村集体与唐士辉的事情，与王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴无关。地上物都是王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴�造的，仅主张地上物补偿。
张敬芬经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，亦未发表答辩意见。
王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴向一审法院起诉请求：1.要求唐士辉、张敬芬支付地上物拆迁补偿款4587592元；2.诉讼费由唐士辉、张敬芬承担。
一审法院认定事实：2003年10月16日，北京市通州区张家湾镇姚辛庄村民委员会（甲方）与唐士辉（乙方）签订《土地租赁合同》，约定，将北京市通州区张家湾镇姚辛庄村黄坟地南北长（东162米，西216米），东西宽42米，共计11.9亩，租赁给乙方建厂。租赁期限从2003年10月16日开始到2053年10月15日为止。合同还就其他事项进行了约定。2006年9月20日，甲方唐士辉（转租方）与乙方王国山、聂艳萍、王太兴、肖雄（承租方）签订《租地协议》，约定，乙方承租甲方北京市通州区张家湾镇姚辛庄村黄坟地11.9亩土�。土地性质为建厂用地。租赁期限从2006年10月16日开始到2053年10月15日止。合同还就其他事项进行了约定。同日，北京市通州区张家湾镇姚辛庄村民委员会出具《证明》，记载，北京市通州区张家湾镇村民唐士辉将姚辛庄黄坟地11.9亩土地转租给王国山、聂艳萍、王太兴、肖雄作建厂用地。2016年10月13日，甲方北京市通州区张家湾镇人民政府（腾退人）与乙方唐士辉（被腾退人）签订《张家湾镇2016年生态环境土地整理项目土地腾退补助协议》，约定，根据《张家湾镇2016年生态环境土地整理项目土地腾退补助标准》规定，甲乙双方经协商，同意对腾退乙方的非住宅房屋、土地、青苗及其他土地附着物实行货币补助，并达成如下协议：第一条，地上建筑物、构筑物腾退补助款经北京富地宏业房地产评估有限公司评估确定，被腾退地上建筑物、构筑物腾退补助款为4462092元；第三条，若乙方在本协议约定的腾退期限内，将腾退范围内的建筑物及构筑物腾空，种养殖物及附属物自行拆除或迁移，并将场地移交甲方或交予甲方拆除的，甲方给予乙方奖励费合计125500元；第四条，合同总金额共计4587592元。现4587592元补偿款一半金额已经支付给唐士辉，剩余款项因本案纠纷，已被法院查封。
另查，2006年9月20日，唐士辉将涉案土地转租给王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴时，唐士辉在涉案土地建造有围墙。2006年9月6日，唐士辉出具《收条》，记载，今收到王国山、聂艳萍承包北京市通州区张家湾镇姚辛庄村黄坟地院墙款人民币为肆万伍仟元整，款项全部结清。
再查，现涉案土地由王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴实际使用。2017年8月14日，北京市国土资源局通州分局出具的《关于姚辛庄村的土地利用现状及土地规划性质的说明�，记载，本案涉案土地利用现状包括交通运输用地、耕地及城镇村及工矿用地。涉案土地规划为一般农地区。
以上事实，有《土地租赁合同》、《租地协议》、村委会《证明》、《土地腾退补助协议》、《收条》、国土局说明及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据查明的事实，涉案土地用途系一般农地区，王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴与唐士辉签订的《租地协议》，约定将上述一般农地区用于建厂经营，违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。双方签订的《租地协议》应属无效。现涉案土地因张家湾2016年生态环境�地整理项目，需对涉案土地进行腾退。北京市通州区张家湾镇人民政府已同唐士辉签订《土地腾退补助协议》就涉案土地地上建筑物、构筑物、腾退给予了相应的补偿。庭审中，双方均认可，唐士辉转租涉案土地时，涉案土地有围墙。王国山、聂艳萍已就建造该围墙给予了唐士辉相应的建造费。唐士辉辩称，除围墙外涉案土地上还有其他建筑物系其建造，但其现有证据不足以证明其主张，故对该答辩意见法院不予采信。涉案土地地上建筑物、构筑物系王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴建造，其中围墙建造费用王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴亦支付给了唐士辉，故建筑物、构筑物腾退补助款唐士辉理应支付给王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴。涉案土地由王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴实际使用，故相应腾退奖励费，唐士辉亦应支付给王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴。�上所述，关于王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴要求唐士辉支付地上物拆迁补偿款4587592元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。另王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴要求张敬芬支付地上物拆迁补偿款的诉讼请求，因张敬芬并非《租地协议》相对方，故法院不予支持。
据此一审法院判决唐士辉给付王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴位于北京市通州区张家湾镇姚辛庄村黄坟地土地腾退补助款4587592元，于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，唐士辉围绕上诉请求依法提交了证据。唐士辉向法院提交其从拆迁公司调取的拆迁资料一套，包括：《张家湾镇2016年生态环境土地整理项目土地腾退补助协议》，�评拆估字C16-007-YXZ-1004号《张家湾镇2016年生态环境土地整理项目估价结果报告》及相应《估价明细表》、照片、《北京市房屋估价勘查表》、《北京市房屋条件调查表》、《房地平面图》2张、《坐标成果表》，富评拆估字C16-007-YXZ-1006号《张家湾镇2016年生态环境土地整理项目估价结果报告》及相应《估价明细表》、照片、《北京市房屋估价勘查表》、《北京市房屋条件调查表》、《房地平面图》1张、《坐标成果表》，用以证明虽然补偿费计算标准是按照地上物的建筑面积进行计算的，但是本次拆迁腾退补偿不仅包括地上物补偿，还包括土地补偿。王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴对唐士辉提交上述拆迁资料的真实性不予认可，认为唐士辉提交的《张家湾镇2016年生态环境土地整理项目土地腾退补助协议》与一审法院调取的《土地腾退补助协议》不一致。张敬芬未发表�证意见。
唐士辉申请证人张某出庭作证，张某称其为北京荣胜达房屋拆迁有限公司职员，经手案涉腾退事宜，其到庭证明腾退补助系综合性补助，包括土地补助和房屋补助，房屋建筑面积仅为补助计算标准。唐士辉对该份证人证言的真实性、合法性、关联性均予以认可；王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴对张某的身份不予认可。张敬芬未发表质证意见。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证人张某未向法庭提交其身份及职务证明材料，本院对其身份无法确认，且王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴予以否认，故对其证人证言不予采信。针对唐士辉提交的拆迁资料，其虽与本案具有关联性，但无法证明腾退补偿包括土地补偿，故本院对其证明目的不予认可。
本院于2017年12月22日就案涉地上建筑物、构筑物补偿是否包含土地补偿向北京市�州区张家湾镇林业工作站工作人员周某进行询问，并形成联系笔录一份。经询，周某表示《土地腾退补助标准》中的地上建筑物、构筑物补偿仅指对建筑物、构筑物的补偿。唐士辉称签订《土地腾退补助协议》时，其曾被告知补偿款中包括土地补偿。王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴称补偿款仅是针对地上物的补偿，应当归其所有。张敬芬未发表意见。
本院经审理查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为：唐士辉与王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴于2006年9月20日签订的《租地协议》因将一般农地区用作建厂，违反了法律强制性规定，应属无效，现唐士辉与王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴对此均予认可，本院予以确认。二审期间，本案的争议焦点为：一、在《租地协议》无效的情形下，王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴可否主张被腾退地上建筑物、构筑物腾退补助款与腾退奖励费；二、被腾退地上建筑物、构筑物腾退补助款是否包含土地补偿。
关于争议焦点一，唐士辉上诉主张在《租地协议》确认无效的情形下，王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴丧失了主张被腾退地上建筑物、构筑物腾退补助款与腾退奖励费的基础。对此，本院认为，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而被腾退地上建筑物、构筑物腾退补助款与腾退奖励费系依附于建造建筑物、构筑物的行为以及按期腾退行为产生，不应认定为因合同取得的财产，亦不宜认定为因合同无效造成的损失。现唐士辉认可腾退范围内的建筑物、构筑物系王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴建造，且于租赁土地时收取4.5万元院墙款，亦未提交证据证明其于腾退范围内建造其他建筑物、构筑物，故王国山、肖雄、聂艳萍、王太兴有权基于建造建筑物的行为及按期腾退行为主张被腾退地上建筑物、构筑物腾退补助款与腾退奖励费。
关于争议焦点二，唐士辉上诉主张《土地腾退补助协议》第一段及第七条内容表明协议下被腾退地上建筑物、构筑物腾退补助款的补助范围包含土地补偿，仅补助费用依据地上建筑物、构筑物建筑面积计算而得。对此，本院认为，《土地腾退补助协议》第一条明确约定，4462092元系针对腾退范围地上建筑物、构筑物的腾退补助款，且作为《土地腾退补助协议》的依据，《土地腾退补助标准》中的地上建筑物、构筑物腾退补助仅为针对建筑物、构筑物的补助，不包含土地补偿，因此被腾退地上建筑物、构筑物腾退补助款不包含土地补偿，�士辉该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，唐士辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由唐士辉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王黎
审 判 员 陈静
代理审判员 张弘
二〇一七年十二月二十七日
法官 助理 佳丽
书 记 员 高媛