广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终21090号
上诉人（原审第三人）：广州开发区通达贸易公司天河分公司，住所地广州市天河区天河东路176号。
法定代表人：徐德乾。
委托诉讼代理人：谢军，交通银行广东省分行职员。
被上诉人（原审原告）：黄杏妹，女，1961年5月12日出生，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：李明杰，广东唯杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄彪，广东唯杰律师事务所律师。
原审被告：广州亿林房地产开发有限公司(原广州市天河区房地产开发总公司),住所地广州市天河区龙口中路186号二楼。
法定代表人：吴林炳。
原审第三人：交通银行股份有限公司广州天河支行工会委员会，住所地广州市天河区天河东路176号。
法定代表人：吴承瑜。
委托诉讼代理人：谢军，交通银行广东省分行职员。
上诉人广州开发区通达贸易公司天河分公司（以下简称通达天河分公司）因与被上诉人黄杏妹、原审被告广州亿林房地产开发有限公司（以下简称亿林公司）、原审第三人交通银行股份有限公司广州天河支行工会委员会（以下简称交行天河支行工会）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人通达天河分公司上诉请求：撤销一审判决，驳回黄杏妹的诉讼请求。事实理由如下：一、一审判决认定事实不清，证据不足。（一）通达天河分公司在1998年6月就支付了房价70%款项，亿林公司收到款后才将购房合同拿到房管局办理了鉴证，但在通达天河分公司准备支付余下款项并准备收楼时，发现亿林公司将讼争房产交给了黄杏妹使用，于是停止支付余下的房款，并多次要求亿林公司尽快腾空房产，交予通达天河分公司。但是亿林公司欠债累累，通达天河分公司后来上门追索时发现该司已人去楼空。此后由于银行清理自办公司，原经办人员全部离职，向亿林公司追索一事放缓跟进。（二）一审判决仅凭亿林公司原法定代表人何细勤的书面陈述，认定通达天河分公司确实没有付过购房款，该认定没有依据。何细勤是本案利害关系人，其多年前在另案的一份证词不应该直接作为本案证据使用，在本案庭审中，何细勤根本不敢出现，其作为法定代表人，将房产卖给通达天河分公司后，又出尔反尔一房两卖，其证词不值得采信。（三）一审法院认为，黄杏妹拿不出交款凭证符合常理，但是通达天河分公司拿不出来就不符合常理，通达天河分公司一定要拿出凭证才能证明付过房款，明显偏袒黄杏妹。根据《会计档案管理办法》，公司财务资料最长保存期限是15年。由于此前的公司人员已全部离职，购房行为发生在1998年，至今已经18年，超过了公司财务资料的最长保存期限，财务账册未能全部找齐同样“符合常理”。（四）退一步讲，即便黄杏妹真的交了全款，但是其在交易时没有及时查询所购房产的状况，错误购买了已经出售的房产，黄杏妹在交易中是存在过错的。一审法院不应偏袒黄杏妹而损害通达天河分公司的合法利益。二、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。一审法院认为办理购房合同鉴证只是行政管理手段，不视为权属确认凭证，这明显是曲解法律。讼争购房行为发生在1998年，当时房管部门没有网上签约，为了保证合法购房人的权利，房管部门实行购房合同鉴证制度，办理了合同鉴证就等于在房管局宣示了对房产的排他权利，这跟后来颁布的《中华人民共和国物权法》中规定的预登记是一样性质的。综上所述，通达天河分公司上诉请求改判。
被上诉人黄杏妹二审答辩称：通达天河分公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、通达天河分公司称已经支付70％的购房款并不属实。通达天河分公司按当时的政策是银行内部设立的经营公司，其注册资本为50万元。如通达天河分公司有实际支付房款，作为银行内设企业，付款金额如此巨大，理应有支付该笔款项的原始凭证或支付凭证在公司的会计账册中予以体现。另外，上述房款金额巨大，通达天河分公司也不可能以现金的方式支付。通达天河分公司按政策注销公司正常应有清算过程、清算报告，如确实付款购买房产，不可能没有任何记录。二、亿林公司原法定代表人何细勤关于通达天河分公司的购房情况已经作出说明，该说明真实有效，不存在虚假陈述。其《说明》称：“通达天河分公司当时是没有付款的，之所以办理了合同鉴证及由亿林公司出具收款收据，是通达天河分公司要求的，以便向银行请款。后通达天河分公司表示不购买房产，但也没有配合办理注销房产预售登记手续”。故结合通达天河分公司未能提供已经付款的证据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，应由通达天河分公司承担举证不能的法律责任。通达天河分公司应配合黄杏妹办理注销房产预售登记手续。三、黄杏妹签订的《房地产预售契约》真实有效，并已经支付全部的款项，黄杏妹并无过错。黄杏妹于1998年与亿林公司签订《房地产预售契约》，亿林公司收取黄杏妹全部款项后将房屋交付黄杏妹。黄杏妹的《房地产预售契约》经广东天正司法鉴定中心鉴定，其出具的《鉴定意见书》已确认合同盖章真实。黄杏妹在争讼的房屋居住将近20年，根据所提供的水电费单、管理费原件均证明黄杏妹实际使用房屋。若黄杏妹有存在侵占他人的房屋，不可能将近20年没有任何人提出异议。通达天河分公司若已经付款，不可能存在不使用不处理房屋的情况。通达天河分公司作为银行机构，购买如此巨大的资产，无具体的财务会计凭证予以证实，并将近20年没有向黄杏妹主张权利，不符合常理。
原审被告亿林公司经本院二审合法传唤没有到庭，亦未提交书面意见。
原审第三人交行天河支行工会二审述称：同意通达天河分公司的上诉主张，不同意黄杏妹的答辩意见。
黄杏妹于2015年5月25日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、亿林公司为黄杏妹办理广州市天河区车陂路xx号xxx房、301房、xxx房的权属产权过户及房地产登记手续，办理房地产权属证书；2、亿林公司、通达天河分公司、交行天河支行工会协助黄杏妹办理注销上述房产的预售合同鉴证登记手续。
一审法院经审理查明：亿林公司原名为广州市天河区房地产开发总公司（于2001年变更为现名），原法定代表人为何细勤，于2002年6月5日因“不按照规定接受年度检验”被吊销营业执照。
广州市天河区车陂路“鸿发广场”楼盘为亿林公司（广州市天河区房地产开发总公司名义）开发并对外销售，领有《商品房预售许可证》，“鸿发广场”被列为“历史遗留房地产符合办证条件建设项目”的问题楼盘。
通达天河分公司成立于1994年5月16日，为集体所有制企业，于2000年5月23日注销，法定代表人为徐德乾，注册资金50万元，主管部门为交行天河支行工会，验资报告显示流动资产为50万元，资金来源为个人投入资金（职工集资），出资验资报告显示，由刘耀健、陈煜斌等32人分别出资2万元或1万元现金筹集50万元；经营场所为交通银行天河支行出租的场地。
黄杏妹（乙方）持有一份与亿林公司（甲方，加盖“广州市天河区房地产开发总公司预售房合同专用章”公章及法定代表人“何细勤”私章）的《房地产预售契约》原件，该契约约定：甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得广州市天河区车陂路鸿发广场楼宇的《广州市商品房预售许可证》（编号穗房预字第980005号），乙方向甲方预购上述房地产的第C幢第xx号201房、301房、401房，该房产的建筑面积251.8701平方米，该房地产的用途为住宅，成交总价为720348.49元，甲方应于98年11月5日前将该房地产建成并正式交付乙方使用，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；甲方保证该房地产权属清偿。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任。本契约在履行中如发生纠纷，双方应按照有关法律、法规及平等互利、诚实信用的原则协商解决。如双方协商不成时，依法向仲裁机构申请仲裁，或向有管辖权的人民法院提起诉讼等。合同落款签署时间为1998年10月30日。
另黄杏妹持有《收款收据》（加盖“广州市天河区房地产开发总公司财务专用章”）原件一份：兹收到黄杏妹购房款、天河车陂路鸿发广场xx号201、301、401房，金额720348.49元，1998年10月30日。黄杏妹表示以现金支付购房款，现无法查找提取凭证。关于资金支付能力，黄杏妹表示其于1998年期间股票账户流水，有充足资金能力购买涉案房屋。
通达天河分公司（乙方、徐德乾手写签字）提交合计19份与亿林公司（甲方，加盖“广州市天河区房地产开发总公司预售房合同专用章”公章及法定代表人“何细勤”私章）签订的《房地产预售契约》，格式条款与黄杏妹持有的《房地产预售契约》格式条款基本一致，地址涉及：1、车陂路20号鸿发广场第C栋第xxx号xxx房、建筑面积81.71平方米、成交价367695元，交楼时间1998年6月5日前；2、车陂路xx号鸿发广场第C栋第xxx号xxx房、建筑面积84.71平方米、成交价381195元，交楼时间1998年6月5日前（契约编号：穗房预契字第98000370号，与讼争房屋中的201房地址一致）；3、车陂路xx号鸿发广场第C栋第xxx号xxx房、建筑面积84.71平方米、成交价381195元，交楼时间1998年6月5日前（契约编号：穗房预契字第98000371号，与讼争房屋中的301房地址一致）；4、车陂路xx号鸿发广场第C栋第xx号401房、建筑面积84.71平方米、成交价381195元，交楼时间1998年6月5日前（契约编号：穗房预契字第98000372号，与讼争房屋中的401房地址一致）；5、车陂路xx号鸿发广场第C栋第xx号902房、建筑面积82.71平方米、成交价372195元，交楼时间1998年6月5日前；6、车陂路xx号鸿发广场第C栋第xx号802房、建筑面积82.71平方米、成交价372195元，交楼时间1998年6月5日前；7、车陂路xx号鸿发广场第C栋第xx号702房、建筑面积82.71平方米、成交价372195元，交楼时间1998年6月5日前；8、车陂路xx号鸿发广场第C栋第xx号602房、建筑面积82.71平方米、成交价372195元，交楼时间1998年6月5日前；9、车陂路xx号鸿发广场第C栋第xx号502房、建筑面积82.71平方米、成交价372195元，交楼时间1998年6月5日前；10、车陂路xx号鸿发广场第C栋第xx号402房、建筑面积82.71平方米、成交价372195元，交楼时间1998年6月5日前；11、车陂路xx号鸿发广场第C栋第xx号901房、建筑面积84.71平方米、成交价381195元，交楼时间1998年6月5日前；12、车陂路xx号鸿发广场第C栋第xx号801房、建筑面积84.71平方米、成交价381195元，交楼时间1998年6月5日前；13、车陂路xx号鸿发广场第C栋第xx号701房、建筑面积84.71平方米、成交价381195元，交楼时间1998年6月5日前；14、车陂路xx号鸿发广场第C栋第xx号601房、建筑面积84.71平方米、成交价381195元，交楼时间1998年6月5日前；15、车陂路xx号鸿发广场第C栋第xx号501房、建筑面积84.71平方米、成交价381195元，交楼时间1998年6月5日前；16、车陂路20号鸿发广场第C栋第20号901房、建筑面积81.71平方米、成交价367695元，交楼时间1998年6月5日前；17、车陂路20号鸿发广场第C栋第20号902房、建筑面积103.08平方米、成交价463860元，交楼时间1998年6月5日前；18、车陂路xx号鸿发广场第C栋第xx号202房、建筑面积82.71平方米、成交价372195元，交楼时间1998年6月5日前；19、车陂路xx号鸿发广场第C栋第xx号302房、建筑面积82.71平方米、成交价372195元，交楼时间1998年6月5日前。上述合计19份合同均加盖“广州市房地产交易所预售契约鉴证专用章；1998年6月24日”。
通达天河分公司另提交《预收款凭证》（加盖“广州市天河区房地产开发总公司财务专用章”）原件一份：“收到通达天河分公司购鸿发广场C幢xx号201-901、202-902房及20号801、901、902房（共19套），总房款的百分之七十房款5058459元，总面积1605.86平方米，单价4500元/平方米；1998年6月5日”。对于该5058459元，一审法院询问通达天河分公司、交行天河支行工会转账记录，通达天河分公司、交行天河支行工会至今未提交转账流水记录或提现记录。
关于黄杏妹持有的《房地产预售契约》是否真实，经广东天正司法鉴定中心出具的《鉴定意见书》，意见为：讼争契约“甲方盖章处”的“广州市天河区房地产开发总公司预售房合同专用章”与通达天河分公司持有的《房地产预售契约》及存放在广州市国土资源和房屋管理局的备案《房地产预售契约》的“广州市天河区房地产开发总公司预售房合同专用章”印章为同一印章盖印形成。
关于通达天河分公司经营、清算情况，通达天河分公司、交行天河支行工会表示公司为银行自办实体，主要从事客户向银行借款时提供服务工作，此前经办人员离职，不清楚为何无收楼，另会计账册不完整，公司法定代表人徐德乾现已退休，无法联系其到法院接受调查，公司按当时政策进行清理，没有办理具体会计审计手续。
2011年，黄杏妹就讼争房产的办证问题向亿林公司提起诉讼，经一审法院审理【（2011）穗天法民四初字第1112号】，后黄杏妹撤诉。经查阅该案卷宗，内有亿林公司原法定代表人何细勤出具的《关于钟兰招、黄杏妹等人购买车陂路“鸿发广场”房屋的情况说明》，内容为：本人何细勤曾于98年期间担任广州天河区房地产开发总公司法定代表人，当年我公司开发销售天河区车陂路鸿发广场楼盘。在1998年6月期间，通达天河分公司（交通银行天河支行下属企业）意向购买鸿发广场19套房屋，并表示愿意一次性支付款项，但要求我公司先签合同及出具收据，以便银行请款，我公司当时急于考虑通达天河分公司资金雄厚，又是银行企业，在通达天河分公司未向我公司支付任何款项下，与其签订19套房产合同并进行备案，当时先让财务向通达天河分公司出具收取全部购房款70%（500多万元）的简易三联收据，但合同备案后，通达天河分公司表示不再购买，愿意注销备案手续，我公司当时处于对通达天河分公司的信任，既然交易不成，唯有将19套房产另外出售。及后，我公司向钟兰招、黄杏妹等人销售19套房屋，收取小业主的购房款，并将房屋交付小业主使用，钟兰招、黄杏妹等小业主入住后多次要求办证，我公司亦曾要求通达天河分公司配合注销合同，但通达天河分公司不予理睬，后通达天河分公司的负责人调离，再后听说通达天河分公司注销，我公司后来也停止经营，人员解散，对小业主的办证问题不了了之十多年，小业主的办证问题一直未解决。
一审法院于2016年3月16日派员到场勘查，由黄杏妹打开涉案三套房屋房门进内勘查，并现场张贴公告，告知权利人申报权利，逾期未有案外人申报权利。关于入住使用情况，黄杏妹提交广州市天友物业管理有限公司天河分公司的《证明》，证明其实际使用房屋，另提交多份2007年起的电费、水费、物业管理费发票等原件。通达天河分公司、交行天河支行工会均确认至今未入住使用讼争三套房产及其余已预售备案的16套房屋。
一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
按现有的商品房预售制度，开发商在领取楼盘销售的《商品房预售许可证》后对外销售，买受人在与开发商签订《商品房预售合同》，将合同予以房管备案，备案制度为行政管理手段，合同备案不视为权属确认凭证，在开发商取得楼盘的初始登记手续（即大确权）后将房产分割至各买受人名下，办理各买受人的权属证书，进行权属登记，才具公示物权效力。通达天河分公司主张以合同备案作为物权确认缺乏法律依据，亦有违物权公示公信原则，一审法院不予采纳。
关于双方持有的《房地产预售契约》合同效力问题，黄杏妹或通达天河分公司持有的《房地产预售契约》均为原件，两者的“甲方盖章处”均为“广州市天河区房地产开发总公司预售房合同专用章”，公章形式一致，经鉴定机构鉴定，与存放在广州市国土资源和房屋管理局的备案合同公章一致，对于两者的真实性，一审法院予以确认。
在出现同一房屋存在不同真实合同情形下哪份合同为有效真实交易是本案争议焦点。1998年期间的商品房交易信息公开平台相对封闭，通常由开发商单方包办备案、办证手续，现金交易常态化，通达天河分公司注册资金50万元，其作为银行内部设立的集体组织，相对财务管理较为完善，付款应有原始记录凭证或转账凭证，其持有的单据显示交易金额为5058459元、付款为70%，非全额付款，该款作为巨额款项，该公司作为银行内设的集体组织，理应有该款的原始来源凭证或支付凭证，若存在该笔巨额款项支出，也应体现公司的会计账册中，通达天河分公司或其主管部门交行天河支行工会无法提交注销公司时的会计审计账册，显然有违常理。黄杏妹作为个人购买房屋，主张以现金支付该款，符合当时交易常理，予以采信。关于入住使用情况，黄杏妹提交的水费、电费、物业管理费证实其实际入住使用，现场勘查时查实其实际控制房屋，经一审法院公告，未有案外人申报权利，相反通达天河分公司或其主管部门交行天河支行工会至今未曾收楼、未曾继续支付30%剩余房款，就房屋主张权利，有违常理。通达天河分公司持有19份合同，涉及19套房产及巨额款项支出，合同显示在同一日（1998年6月5日）签订、付款，而交楼日期约定为“1998年6月5日前”，即为现楼交易，而非期房交易，作为银行内设集体组织，既然持有合同原件及主张已付款，明知其享有的合同权利，但接近20年不主张权利或清算时未发现公司的巨额财产，有违单位财务管理常理，在一审法院责令其法定代表人徐德乾到庭接受调查但未能到庭陈述情况，通达天河分公司、交行天河支行工会就其事实购买、事实付款未能进行充分、合理举证，由其承担举证不能的法律责任。结合被告方原法定代表人何细勤的调查陈述，黄杏妹在不知情下与亿林公司签订合同、支付房款并实际入住房屋接近20年，不存在过错，在通达天河分公司或其主管部门交行天河支行工会未举证证实合同事实履行情况下，黄杏妹的合法权益应受保护，黄杏妹提交必要充分证据证实其事实购买并使用房屋，其主张亿林公司办证具有合同依据。按现有的商品房预售制度，亿林公司与通达天河分公司就涉案房屋的鉴证备案为办证的履行障碍，为免诉累，通达天河分公司应予以协助办理注销鉴证手续，黄杏妹的该项主张，一审法院予以支持。
亿林公司经一审法院合法传唤逾期未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2017年2月14日判决如下：一、被告广州亿林房地产开发有限公司(原名广州市天河区房地产开发总公司)于本判决发生法律效力之日起15日内，协助原告黄杏妹办理广州市天河区车陂路xx号鸿发广场第C幢第xx号201房、301房、401房的房产登记交易过户手续，办理权属证书；二、被告广州亿林房地产开发有限公司(原名广州市天河区房地产开发总公司)、第三人广州开发区通达贸易公司天河分公司于本判决发生法律效力之日起15日内，协助原告黄杏妹办理注销上述房产的预售登记(契约编号：穗房预契字第98000370号、98000371号、98000372)号备案手续。一审案件受理费11004元及公告费500元，由被告广州亿林房地产开发有限公司负担。
一审查明“通达天河分公司成立于1994年5月16日，为集体所有制企业，于2000年5月23日注销”应为“通达天河分公司成立于1994年5月16日，为集体所有制企业，于2001年5月19日吊销”，一审对该部分事实查明有误，二审予以纠正。本院二审经庭询调查确认一审查明其他事实。
二审期间，黄杏妹按法院要求补充提交以下证据：1.亿林公司工商档案，拟证明原广州市天河区房地产开发总公司更名为亿林公司。2.个人名下登记情况查询证明，拟证明黄杏妹名下房产情况。3.黄杏妹在使用房屋时缴纳的电费、物管费、水费证明。4.摘抄自一审法院（2011）穗天法民四初字1112号案件中的档案材料，证明在之前的案件中已经证明亿林公司法定代表人的证人证言，并且经过双方质证；在该案档案中载明交行天河支行工会出具了一份回复函证明徐德乾是员工，但是对方认为通知徐德乾陈述事实，所以举证不能的责任应由对方自行承担。通达天河分公司、交行天河支行工会质证称：对证据1、2的真实性、关联性没有异议；对证据3真实性没有异议，但讼争房是否真实由黄杏妹居住使用，由法院审查；对于何细勤的证言不认可，亿林公司可能存在一房两卖；回复函确实是交行天河支行工会出具的，但徐德乾已经退休，交行天河支行工会确实无法联系到徐德乾了解相关事实。
本院认为，一审法院审查认定黄杏妹、通达天河分公司持有的《房地产预售契约》均合法真实，双方并无异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对通达天河分公司的上诉请求，认定如下：
本案所涉焦点在于黄杏妹诉请亿林公司配合其办理房产过户手续以及亿林公司、通达天河分公司协助黄杏妹注销预售登记备案手续应否支持的问题。虽然通达天河分公司与亿林公司之间的《房地产预售契约》办理了预售鉴证备案手续，但并不能证明双方真实的履行了该预售契约。该合同备案并不具有物权公示的效力，通达天河分公司据此主张其对讼争房产享有物权缺乏法律依据。通达天河分公司、交行天河支行工会就通达天河分公司实际购买讼争房产、实际付款以及实际进行了权利救济，均未能进行充分、合理举证，故应由其自行承担举证不能的法律后果。一审法院综合双方诉辩及所举证据，审查认定通达天河分公司与亿林公司签订的《房地产预售契约》并未真实履行，理据充分。黄杏妹已经提交必要充分证据证实其实际购买讼争房产支付全部房款并实际接收占有使用讼争房产。一审法院认定黄杏妹的合法权益应受保护，判决支持黄杏妹本案诉请，合法有据。而通达天河分公司至今亦未能提供充分证据证明其实际履行与亿林公司之间的《房地产预售契约》；也没有充分证据证明黄杏妹与亿林公司存在恶意串通的事实。因此，通达天河分公司上诉主张不配合黄杏妹涂销预售登记备案手续，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人通达天河分公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州开发区通达贸易公司天河分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年三月二十二日
书记员 莫善友