北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终6265号
上诉人（原审被告）北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。
法定代表人李皓，执行董事。
委托代理人刘信，男，1964年7月17日出生。
委托代理人王原东，男，1992年11月12日出生。
被上诉人（原审原告）洪然，男，1982年10月6日出生。
上诉人北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天首业公司）因与被上诉人洪然租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第42741号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张岚岚担任审判长，法官陈敏光、法官赵纳参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人君天首业公司的委托代理人王原东，被上诉人洪然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
洪然在一审法院诉称：君天首业公司是安联大厦内好世界一层的经营者。2014年10月9日，洪然与君天首业公司签订《房屋租赁协议》，洪然租赁君天首业公司位于北京市朝阳区×××号商铺作为经营茶室、饮品使用；租期自2014年10月12日至2019年10月11日，自2014年10月12日至2014年12月11日为免租期；租金为54449元／季度，君天首业公司承诺在2014年12月15日之前商场开业营业。合同签订后，洪然向君天首业公司交纳了租金、押金和物业管理费共计114552元，并对房屋进行了装修、购置开业所需的物品、进货、制作宣传广告，但君天首业公司未在承诺日期开业。洪然认为君天首业公司存在违约，故起诉至法院请求：1.判决解除双方签订的《房屋租赁协议》；2.判令君天首业公司返还押金54449元、房屋租金54449元、免租期间的物业费5654元、电表卡押金100元、电费500元、施工证件工本费80元、预收电费264元，临时水费63.21元、装修管理费4309.5元，装修垃圾清理费1551.42元；3.判令君天首业公司赔偿装修费79000元，消防改造费15000元、环境评估审批款5000元；4.判令君天首业公司赔偿违约金36299.33元。
君天首业公司在一审法院辩称：君天首业公司与北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司于2014年7月14日签订《租赁合同》，君天首业公司承租朝阳区×××号院商业一层L102-L104、L107-L109、L111、L112、L113-1、L113-2，L114-L132房屋，其产权人为北京利通商宜投资有限公司。君天首业公司将L119-1号房屋转租给洪然。洪然未开业是因为其自身的消防验收未通过，无法办理营业执照。根据和第三人的合同约定，办理消防检和提供工商注册资料是第三人的义务。君天首业公司多次向第三人索要符合要求的办理消防验收及工商注册的材料，直至2015年7月2日第三人也未向君天首业公司和洪然提供有效合法的材料。基于上述原因，君天首业公司承租自营部分也迟迟不能开业，君天首业公司和第三人的争议已在诉讼中。君天首业公司同意解除与洪然的租赁关系，但不同意退还租金、押金及管理费，洪然主张的损失赔偿缺乏相应的依据，也不同意赔偿。
一审法院经审理查明：2014年10月9日，君天首业公司（出租方、甲方）与洪然（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》约定，甲方将位于北京市朝阳区×××号商铺（下称涉案商铺）出租给乙方经营茶室、饮品使用，房屋建筑面积39.78平方米；甲方承诺该租赁单位已依法享有合法的租赁权；租赁期限为5年，自2014年10月12日至2019年10月11日，免租期（即装修期）为61天，自2014年10月12日至2014年12月11日，乙方在免租期内免付租金，乙方在免租期内需缴纳物业费、水、电、暖等消耗性费用；付款方式为押三付三；固定租金总价格为季度租金54449元，每期租金为每三个月支付一次，租金含物业费，乙方提前15日支付下一期租金；协议签订后乙方于2014年10月15日前向甲方支付首期房租54449元、保证金54449元、免租期间物业费5654元；甲方向乙方提供承租房屋的产权证件，协助乙方办理证照等相关手续；乙方应于签署本合同生效后90日内将证照办理完毕并开始营业，在2014年12月15日之前开始试营业；乙方所承租的一层商场区域，业态品类包括茶室、饮品等，品牌为龙凤茶室；在装修施工动工前，乙方应按照有关法律、法规投保建筑工程险及第三者责任险；房屋的消防设施及中央空调系统的全部安装及改建，只能由甲方和物业方指定的施工承包单位，按照甲方、物业方和政府主管机关批准的图纸和工程设计方案进行施工；因甲方原因造成本协议无法继续履行乙方请求解除协议的，在乙方已经结清因用该房屋所产生的租金及各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方两个月房租作为违约金，不足弥补损失的甲方补偿相应损失。合同签订后，洪然向君天首业公司支付了首期房租54449元、保证金54449元、免租期间物业费5654元。
一审诉讼中，洪然提交了收据9张，用以证明其交纳了电卡押金100元、电费500元、工本费80元、预收电费264元，临时水费63.21元、装修管理费4309.5元，装修垃圾清理费1551.42元。君天首业公司认可收据的真实性。
洪然提交了《建筑装饰工程施工合同》和收据，用以证明其装修费损失。《建筑装饰工程施工合同》约定的合同价款为79000元，2015年1月2日装修公司为洪然出具了79000元装修款收据。洪然表示这其中包含桌椅和沙发未交付，但其未说明桌椅、沙发的价款。君天首业公司表示洪然未提供支付证明，无法分出明细，请求法院对洪然主张的损失进行酌减。
洪然提交了消防改造施工合同和转账凭证，用以证明其消防改造的损失。君天首业公司对证据的真实无异议。
洪然提交了收据1张，用以证明其支出了环保评估损失5000元，表示没有与对方签订合同，因缺少涉案商铺有效的产权证明，报告没下来。君天首业公司表示没有合同佐证，仅是收据而非正式发票，不认可证明目的。
君天首业公司提交了该公司与北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司的《租赁合同》、往来函件、涉案商铺消防检审核意见、工商注册恢复意见，用以证明该公司有权出租涉案房屋，办理消防检和出具产权证的义务在第三人，截止2015年7月2日第三人尚未出具办理工商主张的有效产权证明。洪然表示证据的真实性无法确认，承租时不知道房屋的产权方是谁，洪然依据合同只能要求君天首业公司出具办理产权证的相关资料，其与第三人的争议与洪然无关。
另查，双方均确认涉案商铺一直未进行试营业，现已为第三人控制，洪然、君天首业公司均不能自行出入。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，洪然、君天首业公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。君天首业公司作为出租人应当按照约定在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途，后因与案外人纠纷导致洪然不能使用租赁区域正常经营，致使洪然无法实现签订《房屋租赁协议》的目的，构成根本违约，洪然据此请求解除《房屋租赁协议》并要求君天首业公司赔偿违损失符合法律规定，法院予以支持。
关于洪然主张君天首业公司返还房屋租金、租房押金、免租期间的物业费、电表卡押金、电费、施工证件工本费、预收电费，预售水费、装修管理费、装修垃圾清理费，洪然提交了交款凭证，君天首业公司亦认可洪然支出了上述款项，法院对洪然的主张予以支持。关于洪然主张的装修费损失，洪然虽提交了装修合同，但其表示尚有桌椅和沙发未交付，且未举证证明其依据合同支付全部装修款，君天首业公司不认可洪然的损失金额请求法院酌减，法院将洪然的装修损失酌定为6.5万元。关于洪然主张的消防改造损失，其提交了施工合同和支付凭证，君天首业公司亦表示认可，法院对洪然的主张予以支持。关于洪然主张的环评损失，其未提供委托合同亦未提交环评报告及有效支付凭证，君天首业公司对其损失不予认可，法院对洪然的主张不予支持。关于洪然主张的违约金赔偿，有事实和法律依据，法院对洪然的主张予以支持，但违约金作为对洪然所遭受损害的预先约定，应冲抵上述法院支持的部分损失（从装修损失中冲抵）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、洪然与北京君天首业商贸有限公司于二〇一四年十月九日签订的《房屋租赁协议》自判决生效之日解除；二、北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内返还洪然租房押金五万四千四百四十九元；三、北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿洪然租金五万四千四百四十九元、免租期间的物业费损失五千六百五十四元、装修损失二万八千七百零六角七分、消防改造费一万五千元、电卡押金一百元、电费五百元、施工证件工本费八十元、预交电费二百六十四元、预收水费六十三元二角一分、装修管理费四千三百零九元五角、装修垃圾清运费一千五百五十一元四角二分；四、北京君天首业商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿洪然违约金三万六千二百九十九元三角三分；五、驳回洪然的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
君天首业公司不服一审法院判决向本院提起上诉，请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判为双方当事人继续履行合同；2.一、二审诉讼费用由洪然负担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，程序错误。一、本案中洪然只交付了首期房租，交至2015年3月11日，其享有的房屋使用权利应以2015年3月11日为止，君天首业公司已经履行完出租人的基本义务，一审法院认为君天首业公司与案外人纠纷导致无法实现租赁合同目的，构成根本违约，属事实认定错误。二、因产权人北京利通商宜投资有限公司提供的消防材料、办证材料不合规才导致洪然无法正常开业，为产权人责任，君天首业公司和产权人的纠纷已经于北京市朝阳区人民法院审理，本案应以该审理结果为依据，该案尚未审结，本案应当中止审理，一审法院程序错误。
洪然在二审中辩称：同意一审法院判决，要求维持原判。不同意君天首业公司的上诉请求。
君天首业公司、洪然在二审中均未向本院提交新证据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《房屋租赁协议》、《建筑装饰工程施工合同》、银行交易明细、收据、往来函件及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：本案中，洪然与君天首业公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
根据查明的事实，双方《房屋租赁协议》不能正常履行的根本原因是君天首业公司与案外人发生争议，从而导致洪然不能使用其租赁区域正常经营。君天首业公司作为出租人未能提供符合约定用途的租赁物，构成违约，洪然据此请求解除上述《房屋租赁协议》，于法有据。一审法院依据洪然的诉请判令君天首业公司返还租房押金并赔偿各项经济损失，并无不当。君天首业公司的上诉请求与理由，均缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2575元，由洪然负担575元（已交纳）；由北京君天首业商贸有限公司负担2000元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费5150元，由北京君天首业商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 陈敏光
代理审判员 赵 纳
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 杨 琳