宁城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第03742号
原告芦芳，女，汉族，居民。
委托代理人赵明月，系赤峰市松山区法律援助中心律师。
被告马成龙，男，汉族，居民。
委托代理人于占才，系内蒙古天来律师事务所律师。
原告芦芳与被告马成龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法由审判员刘玉柱适用简易程序，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告芦芳委托代理人赵明月与被告马成龙及被告委托代理人于占才均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告芦芳诉称，原、被告于2013年5月22日签订了《房屋买卖合同书》，被告将十间自有房屋［房证号：蒙D-11-16-06-90007号；土地使用证号：宁集用（2000）字第22-01-0075号，土地面积452.65平方米］以58万元的价格卖给原告。原告在签订合同时向被告支付房款18万元（其中包括2万元定金），剩余款待办理完房产过户手续后立即支付，双方同意2013年7月31日前办理完房屋过户手续，被告如果在此期间不同意出卖并交付此房，愿意以18万元的双倍款额退还给原告违约款。合同签订后，原告给付被告18万元房款，并于2013年7月29日依约到宁城办理房屋过户手续，但被告以各种理由拒绝办理。后原告向被告多次索要购房款，被告又以种种理由推辞。故具状起诉，要求被告返还购房款18万元并支付违约金18万元。
被告马成龙辩称，1、原告起诉已超过诉讼时效，原、被告双方于2013年5月22日签订合同，至今已过两年的诉讼时效；2、原告所述不实，原告称是被告拒绝办理过户，实际是原告交了18万元房款后，一直未依约来办理过户手续，被告电话催告原告，原告一直未来，原告交的房款依约应不予退还，应驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据及被告质证意见如下：
1、2013年5月22日原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》一份，证明被告将自有的10间房屋以580000元出售给原告，合同上明确标注了房产证号、土地使用证号，被告应当持有产权证原件。2证明约定房屋过户到原告名下，原告才交其余购房款3、2013年7月31日前办理完房屋过户手续，如果被告不同意出卖房屋被告按360000元退还给原告。被告质证意见为：内容属实。对证明目的有异议，办理过户应该是同时履行，是因为原告没来办理过户手续，才导致合同没正常履行，原告应承担不予退回180000元的违约责任。
2、2013年5月22日被告为原告出具的收条一枚，证明原告履行了合同义务，被告未履行合同义务，被告应该承担退回原告360000元的违约责任。被告质证意见为：对真实性无异议，过户应共同履行，是因为原告没来才造成合同没照常履行。
3、票据9枚，证明原告2013年7月29日原告来宁城找被告办理过户手续，至8月1日共呆了3整天，并不象被告所说的原告交了180000元未来办理过户手续。被告质证意见为：票据本身属实，2013年7月29日下午我确实见过一次原告，我准备第二天给他办理过户手续，结果第二天原告就走了，至今没找到原告。被告代理人质证意见为：票据不一定能证明是原告本人用过。
4、2013年7月31日内蒙古信用社收费发票及回单，证明2013年7月31号原告仍在宁城，原告携款420589.46元到宁城找被告办理过户手续；原告带钱找到被告，被告将房屋过户到原告名下后，原告立即付清购房款，原告履行了合同约定的义务，被告拒绝办理房屋过户，被告应承担违约责任，被告应退回原告360000元。被告质证意见为：证据本身属实。被告代理人质证意见为：只能证明原告有履约的能力，但原告却拒绝办理过户手续，原告应承担违约责任。
5、照片5张，来源于2013年7月31日，原告找被告要求被告办理过户手续时所照，证明原告当时要求被告办理房屋过户手续，被告却拒绝办理。被告质证意见为：这是偷拍的照片与本案无关。被告代理人质证意见为：这是偷拍的照片与本案无关，也证明不了被告拒绝办理过户手续。
6、农村信用社借款借据复印件1枚（无法提供原件），证明原告在2013年5月21日为购买房屋向信用社借款1900000元，并有利息，证明原告给被告的180000元是贷款并有利息损失的。被告质证意见为：与本案无关，借款用途明确写着收购粮食。
7、电话录音U盘一个及整理的书面文字材料两页，证明并非象被告所说原告交18万元后不来办理过户，是被告拒绝办理过户手续。在录音当中原告多次提到“你看咱俩房子的事咋办”，被告一直说这事过去了别提了，原告说我是带着40多万过去的，被告说你带不带钱不管事，你现在连个电话不给我打。被告应当承担退回360000元退款的义务。被告质证意见为：这是偷录的，不能作为证据使用，没有办理过户是因为原告孩子及原告的事，并非是被告拒绝过户。
被告马成龙为支持其辩解意见向本院提交了2013年5月22日原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》一份，证明原告没来办理过户手续应该承担不予退还18万元的责任。原告质证意见为：证明被告将自有的10间房屋以58万出售给原告，合同上边明确标注了房产证号、土地使用证号，被告应当持有产权证书原件；2证明约定房屋过户到原告名下，原告才交其余购房款；3、2013年7月31日前办理完房屋过户手续，如果被告不同意出卖房屋，被告按360000元退还给原告；4、签订合同书当时元原告已经交给被告18万元，包括2万元定金及16万元购房款。
本院综合认证认为，原告提交的证据1与被告提交的证据1，双方当事人无异议，其来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以认定，并作为定案依据；原告提交的证据2、3、4被告无异议，有证明效力，本院予以采信；原告提交的证据5、6、7无证明力，本院不予采信。。
综合举证、质证和认证情况，结合当事人的陈述，本院确认本案事实如下：
原、被告于2013年5月22日签订了《房屋买卖合同书》，被告将十间自有房屋［房证号：蒙D-11-16-06-90007号；土地使用证号：宁集用（2000）字第22-01-0075号，土地面积452.65平方米］以58万元的价格卖给原告。原告在签订合同时向被告支付房款18万元（其中包括2万元定金），双方约定于2013年7月31日前办理完房屋过户手续剩，余款待办理完房产过户手续后立即支付，被告如果在此期间不同意出卖并交付此房，愿意以18万元的双倍款额退还给原告违约款。原告签约后于2013年7月29日到宁城找被告办理房屋过户手续，但未能办理过户手续，被告也未将房屋交付给原告。故原告具状起诉，要求被告返还购房款18万元并支付违约金18万元。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告将自有的集体土地使用权的房屋卖给被告并签订买卖合同，该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强行性规定，属于无效合同，双方基于此合同取得的利益应予返还，故原告起诉要求被告返还房款18万元的诉讼请求，本院应予支持；双方《房屋买卖合同书》中虽然“写明定金2万元”，但是未明确约定定金是成约定金、履约定金或解约定金，且合同自始无效，故该2万元应一并视为预付房款；因合同自始无效，故原告请求被告承担违约责任18万元的诉讼请求，本院不予支持；被告关于已过诉讼时效的辩解意见，因双方合同约定履行日期为2013年7月31日，原告起诉时未超过两年，故本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告马成龙于本判决发生法律效力后立即返还原告预付房款18万元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费3350元，由原、被告各负担1675元，被告负担的1675元由被告直接给付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判员 刘玉柱
二〇一五年八月二十七日
书记员 陈学林