湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0602民初1907号
原告：彭庆刚。
委托诉讼代理人：刘岳璨，湖南金球律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺先明，湖南卓夫律师事务所律师。
被告：湖南钧华房地产开发有限公司。
法定代表人：何兴龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：钟龙，湖南云盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈德飞。
原告彭庆刚与被告湖南钧华房地产开发有限公司（以下简称钧华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理中发现本案案情复杂，本院依法转换为普通程序进行了审理。原告彭庆刚委托诉讼代理人刘岳璨、贺先明，被告钧华公司的委托诉讼代理人钟龙、陈德飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭庆刚向本院提出诉讼请求：1、判令钧华公司支付逾期交房违约金（按已交房款自交房款之日计算至判决书生效之日按每日万分之五计算；2、依法判令被告将金谷湾小区***幢**层****号房屋登记至两原告名下；3、依法判令被告向两原告支付逾期办理涉诉房屋房地产权属证书的违约金43.6元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月19日，原告彭庆刚与被告钧华公司签订《商品房买卖合同》约定:原告购买被告所有的金谷湾小区***幢**层****号房屋，房屋价款为436021元，付款时间为首付款206021元，余款申请银行按揭贷款。钧华公司应当在2014年12月31日前将验收合格并符合约定的商品房交付使用。逾期交房超过30日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但涉案房屋未验收合格，不符合交付房屋约定条件。原告依法提起诉讼。
被告钧华公司辨称，1、本案已超过二年的诉讼时效；2、本案的房屋逾期交付，是因为政府的原因导致无法验收，房屋已实际竣工并已交付原告，根据合同的约定，可以顺延交房时间，原告已实际入住不应再承担逾期交房的违约责任；3、本案交房前的违约责任过高，依法应予以调整。请求人民法院依法判决。
经审理查明，2014年5月19日，原告彭庆刚与被告钧华公司签订《商品房买卖合同》约定:两原告购买被告所有的金谷湾小区***幢**层****号房屋，房屋价款为436021元，付款时间为首付款206021元，余款申请银行按揭贷款。彭庆刚于2014年5月23日付清首付款206021元；2014年8月30日在银行按揭贷款23万元。该合同第八条约定钧华公司应当在2014年12月31日前将验收合格并符合约定的商品房交付使用。钧华公司在遇下列特殊的情况下，可据实延期交房：1、遭遇不可抗力；2、遇到昼夜降雨或者6级以上大风造成无法正常施工；3、遇连续8小时停水、停电等导致延期。该合同第九条约定：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，钧华公司按日向彭庆刚支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十六条关于产权登记的约定载明：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机关提交办理权属登记的资料。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项“买受人不退房，出卖人按已付房款0.01%向买受人支付违约金”处理。合同签订后，彭庆刚于2014年5月23日付清首付款206021元，2014年8月30日在银行按揭贷款23万元，彭庆刚共计支付钧华公司436021元。岳阳楼区人民政府于2014年7月17日向岳阳市人民政府出具《关于金谷湾项目一期工程一号楼有关问题的请求》，请求尽快解决超层超容问题。2015年1月28日本案所涉工程承建单位长沙市建设工程集团有限公司向钧华公司出具《竣工验收报告》，申请对金谷湾小区1、2号楼竣工验收，至今没有结果。
另查明，岳阳新泰宁置业有限公司于2011年6月27日变更为岳阳钧华房地产开发有限公司。岳阳市气象局出具的2014年1月1日至2015年6月1日的《气象资料报告书》，显示日最高气温最高值为36.1摄氏度，超过35摄氏度为3天；日降雨明显较大（超过90毫米）的日期为3天。
再查明，被告提交的彭庆刚收款收据及电业局查询单，拟证明原告已于2016年2月2日收房，原告对其真实性、关联性均有异议。被告提交的证据并未载明收房时间，本院确认原告已自认的2016年10月22日开始对诉争房屋进行装修的事实。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违国家法律、法规的规定，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。钧华公司辩称已超过二年的诉讼时效，根据本院查明的事实，被告应交付的房屋至今未经验收合格，被告违约的事实依然存在，原告的起诉未超过诉讼时效。按合同约定，钧华公司应当在2014年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告，钧华公司提出其延迟交房受到气温、降雨的影响，且本案“金谷湾”项目不能按时竣工验收的原因在于政府及职能部门，属于不可抗力的主张。经审查，日降雨量明显较大（超过90毫米）的日期有3天，酌情认定钧华公司在3天的范围内存在正当的延期事由。钧华公司虽提出因政府的原因导致房屋没有验收，被告不能按合同约定交付房屋，不应承担延期交房的违约责任，属于不可抗力的主张，但因超层导致房屋不能验收合格，不能归咎于政府的原因，且该事由也不属于不可抗力范围，被告的抗辩理由不能成立。故对钧华公司的该主张，不予支持。合同约定的商品房至今未验收合格，不符合合同约定的交付条件，亦违反商品房交付的相关法律规定。被告钧华公司未按合同约定的期限交付经验收合格的房屋，存在逾期交房的违约行为，而原告开始装修房屋的时间，可视为其已实际占有房屋，但房屋的交付不符合合同的约定。因钧华公司在履行合同中存在逾期交房的违约行为，应当按购房人交房款的日万分之五承担违约责任。在房屋交付前，钧华公司应从2015年1月4日（因天气导致顺延的3天已从中扣除）起至本案实际交房的2016年10月22日止，按所交房款的日万分之五承担违约责任。自彭庆刚开始装修起
已实际占有了诉争房屋，应视为钧华公司已交付房屋。但钧华公司交付的房屋现尚未取得验收合格报告，不符合合同约定的交房条件，钧华公司系瑕疵交付，故钧华公司应当承担瑕疵交付的违约责任，本院酌情从房屋实际交付之次日起至房屋验收合格之日止按购房款的日万分之一计算违约金。被告将房屋交付原告后，在约定的期限内一直未能为原告办理房屋权属证书，依照双方的合同约定，被告应当承担向原告支付违约金的违约责任，故原告要求被告承担逾期办理房屋权属证书违约金的请求本院予以支持。因本案诉争房屋至今未能办理验收合格手续，客观上被告尚不能协助原告办理房屋权属登记手续，故原告要求被告将金谷湾小区***幢**层****号房屋登记至原告名下的请求条件尚未成就，原告可自房屋验收合格之日起另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起十日内，由被告湖南钧华房地产开发有限公司以原告彭庆刚已付房款436021元为基数，按照日万分之五的标准支付向原告彭庆刚支付自2015年1月4日起至2016年10月22日止的违约金；
二、在本判决生效之日起十日内，由被告湖南钧华房地产开发有限公司以原告彭庆刚已付房款436021元为基数，按照日万分之一的标准向原告彭庆刚支付自2016年10月23日起至房屋验收合格之日止的违约金；
三、由被告湖南钧华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，支付原告彭庆刚逾期办理房屋权属证书的违约金43.60元；
四、驳回原告彭庆刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1926元，由被告湖南钧华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 唐干才
审 判 员 刘耀华
人民陪审员 文建设
二〇一七年九月二十日
书 记 员 蒋 政