沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0104民初6819号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地：沈阳市大东区东顺城街113号。
负责人：李佩歧
委托代理人：齐玉杰，曾令夫
被告:李朋，男
委托代理人：李静，女
被告：辽宁东方创展置业有限公司，住所地：沈阳市沈北新区沈北路72-1号。
法定代表人：梁淑荣
委托代理人：丛培喆
原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告李朋、辽宁东方创展置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法由审判员张鑫担任审判长并主审，与审判员张品、郭福强组成合议庭，于2017年11月10日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行委托代理人齐玉杰，被告李朋委托代理人李静，被告辽宁东方创展置业有限公司委托代理人丛培喆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行诉称:被告李朋于2016年5月31日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币48万元整，用于购买位于沈北新区沈北路60-20号2-5-2室房屋，借款期限为360个月，即2016年5月31日至2046年5月31日，并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。同时被告辽宁东方创展置业有限公司作为保证人，对被告李朋的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守，被告长期多次拖欠借款不予清偿，原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权。1、判令解除原告与被告李朋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告李朋偿还贷款本金476438.87元，利息8984.74元、罚息133.73元、提前还款违约金2370.08元，合计11488.55元，共计487927.42元（利息、罚息暂计至2017年4月25日。以后利息，罚息按合同约定给付至实际付清之日止）；3、判令原告对被告李朋抵押给原告的房产享有优先受偿权；4、判令被告按合同约定给付原告律师费5717元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用；6、判令被告辽宁东方创展置业有限公司对李朋的欠款及本案诉讼费、律师费承担连带偿还责任。
被告李朋辩称：现在没有偿还能力，同意解除合同，同意用房子抵付给原告借款，因为现在没有能力偿还剩余的贷款及利息、罚息。
被告辽宁东方创展置业有限公司辩称：根据担保法有关规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物以外的担保承担责任，即对担保物以外的债权承担保证责任，原告对房产享有优先受偿权，即对抵押物实现债权后的不足部分，向原告承担连带清偿责任。
经审理查明，被告李朋因购买房产向原告贷款，原告与被告李朋于2016年5月31日签订《个人住房借款合同》，约定：贷款人：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，借款人：李朋。贷款人同意向借款人发放购房贷款，购买沈北新区沈北路60-20号2-5-2房屋，贷款金额为48万元，借款期限为360个月，即2016年5月31日至2046年5月31日止。贷款利率为年利率。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日。委托扣款日为借款发放日后每月的对应日期。借款人的还款方法采用等额本息还款方法，每一个月归还本息金额为人民币2547.49元。提前还款的违约金比例为千分之五。借款人未按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成本合同项下的违约情形，一旦发生违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金。按本合同约定计收逾期罚息。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告抵押财产为沈北新区沈北路60-20号2-5-2号，面积127.12平方米。合同签订后，原告于2016年6月6日向被告李朋发放贷款48万元。原告与被告李朋于2016年6月3日办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，预告登记义务人李朋，房屋坐落于沈北新区沈北路60-20号2-5-2，抵押登记期限2016年5月31日至2046年5月31日，抵押面积127.12平方米，债权数额48万元。截止至2017年4月25日被告李朋累计偿还借款本金3561.13元，利息11817元。被告李朋尚欠贷款本金476438.87元，拖欠利息8984.74元、罚息133.73元。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告辽宁东方创展置业有限公司于2014年11月17日签订《个人住房借款最高额保证合同》，本合同所称债务人为因购置坐落于沈北新区沈北路60号项目所属之住房、商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2014年11月17日至2019年11月16日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币捌仟万元整。被告辽宁东方创展置业有限公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证。
另查明，被告李朋购买坐落于沈北新区沈北路60-20号2-5-2房产未办理房屋所有权证。该房未在房产部门办理商品房初始登记批复。
上述事实有原告提供的个人住房借款合同、预购商品房抵押权预告登记证、个人住房借款最高额保证合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告李朋于2016年5月31日签订《个人住房借款合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告李朋未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。对原告主张支付提前还款违约金2370.08元的诉请因不符合合同约定，本院不予支持。
关于原告要求被告按合同约定给付原告律师费5717元之诉讼请求。虽然原、被告双方在合同中约定，借款人违约时贷款人可以主张以法律手段追偿本息及由此产生的一切费用，但合同中已经约定借款人违约时，借款人应承担给付罚息的违约责任，此数额足以弥补贷款人的实际损失。故对原告要求被告按合同约定给付原告律师费之诉讼请求，不予支持。
关于原告主张被告辽宁东方创展置业有限公司承担连带保证责任的主张。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告李朋于2016年5月31日签订《个人住房借款合同》约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。
关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告李朋的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告李朋于2016年5月31日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;
二、被告李朋于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金476438.87元，利息8984.74元、罚息133.73元（截止2017年4月25日），共计485557.34元；
三、被告李朋于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，自2017年4月26日起，至借款本金付清之日止）；
四、被告辽宁东方创展置业有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任;
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费8705元，由被告李朋、被告辽宁东方创展置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 张 鑫
审判员 张 品
审判员 郭福强二0一七年十一月二十七日
书记员 白 璐