山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋01民终3889号上诉人（原审原告）：郭栋源，男，1991年11月21日出生，汉族，无业，住山西省运城市。委托诉讼代理人：张誉方，山西君合君律师事务所律师。上诉人（原审被告）：太原德邦物流有限公司，住所地：太原市万柏林区千峰南路大王小区北区18幢8层，统一社会信用代码×××。法定代表人：刘建青，总经理。委托诉讼代理人：闫萌萌，男，汉族，1987年12月7日出生，太原德邦物流有限公司员工，住河北省邯郸市馆陶县房寨镇河寨一村123号，身份证号×××。上诉人郭栋源与上诉人太原德邦物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2017）晋0106民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郭栋源的委托诉讼代理人张誉方，上诉人太原德邦物流有限公司的委托诉讼代理人闫萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭栋源上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第一、二项，依法改判太原德邦物流有限公司支付郭栋源租金209040元及逾期支付郭栋源租金的利息损失（2016年9月4日起至2017年7月3日的利息532.88元及2017年6月4日起至实际付清之日止，以209040元为基数按同期银行贷款利率计算的利息损失）；二、本案诉讼费由太原德邦物流有限公司承担。事实和理由：一、原审认定事实不清。1、太原德邦物流有限公司主张解除合同不符合约定解除与法定解除的情形，应继续履行合同，支付郭栋源租金209040元。2、即使原审判决错误认定本案一审开庭之日即2017年7月24日因太原德邦物流有限公司明确表示解除合同而推定合同解除，太原德邦物流有限公司应当支付租金的时间也应从2017年7月4日至判决生效之日。直至判决判令合同解除并生效后，双方的租赁关系才是正式解除，郭栋源才有权重新出租房屋。3、按照双方合同约定，太原德邦物流有限公司应于2017年1月1日前支付第一年租金110250元，但太原德邦物流有限公司却于2017年2月20日支付郭栋源第一年租金，根据《合同法》第一百七十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，太原德邦物流有限公司应当承担因逾期付款而给郭栋源造成的利息损失。二、原审法院认为在合同履行期限届满前，太原德邦物流有限公司明确表示表明不履行主要合同，判令太原德邦物流有限公司单方解除合同并支付郭栋源3个月租金的违约金系适用法律错误。首先，《合同法》第九十四条第二款规定的法定解除权，是赋予守约方的权利，而并非赋予太原德邦物流有限公司的解除权。其次，依据《合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十八条规定，原审法院在郭栋源要求继续履行合同的情形下，径直判令太原德邦物流有限公司单方解除合同并根据《商铺租赁合同》中第十五条判令太原德邦物流有限公司承担3个月租金作为违约金，剥夺了郭栋源请求损害赔偿、增加违约金等额权利，导致判令的违约金不足以弥补郭栋源的损失。太原德邦物流有限公司辩称，1、太原德邦物流有限公司2017年4月1日已经搬迁，并告知了王翔及郭栋源，合同解除时间应为2017年4月1日。太原德邦物流有限公司于2017年6月4日将钥匙交给合同约定的联系人王翔，王翔为郭栋源的代表，在合同签订及履行中多次代郭栋源处理事务，构成对郭栋源的表见代理，钥匙交于王翔，视为交给郭栋源。2、合同的订立经过双方协商，一审中已经提供充足证据证明，《合同法》第九十三条明确了当事人协商一致，可以解除合同。双方租赁合同第十五条第四款也约定了乙方擅自解除合同应该支付违约金的条款。因太原德邦物流有限公司无法继续经营而无法继续履行，符合解除条件，太原德邦物流有限公司按照约定支付违约金即可。太原德邦物流有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，并依法改判；2、本案诉讼费用由郭栋源承担。事实和理由：一、一审法院关于合同解除时间的认定明显存在事实不清的情形。一审法院认定太原德邦物流有限公司没有将合同解除的意愿明确告知郭栋源属认定事实错误。首先，郭栋源以起诉的方式要求太原德邦物流有限公司支付房屋租赁租金的行为，表明双方租赁合同关系处于不可修复状态，实质上是不同意太原德邦物流有限公司的房屋租赁解除，要求继续履行合同的方式来维护自己的利益，郭栋源以明确的行为来表示反对合同解除，维护自身利益。其次，郭栋源诉请也代表双方租赁合同无法恢复，知晓太原德邦物流有限公司合同解除的意思表示。立案之日为2017年6月6日，但太原德邦物流有限公司已经将租金支付至2017年7月3日，太原德邦物流有限公司根本没有拖欠郭栋源房租，但郭栋源请求太原德邦物流有限公司支付剩余两年房屋租赁租金没有任何依据，也不符合双方房屋租金支付的约定，一审法院推定一审开庭审理之日郭栋源才知晓，明显不符合常理。再次，太原德邦物流有限公司于2017年6月14日将房屋租赁钥匙已经交付给郭栋源的联系人王翔，郭栋源已于2017年6月14日实现对租赁房屋的完全占有，王翔系房东所有权人王岳旺公司员工，也系郭栋源签订房屋租赁合同时的联系电话所有人，房屋合同签订地、保存地也在王翔所在酒店，太原德邦物流有限公司完全有理由相信交付钥匙给王翔，能够将意思表达传达给郭栋源，在租赁活动中王翔构成对郭栋源的表见代理。二、太原德邦物流有限公司没有过错，双方不存在债务履行纠纷，郭栋源滥用诉权，律师费应自行承担。1、太原德邦物流有限公司与郭栋源多次协商，郭栋源拒绝太原德邦物流有限公司的搬迁，强制要求太原德邦物流有限公司履行租赁合同，不与郭栋源签订房屋租赁终止协议，具有完全过错。2、太原德邦物流有限公司于2017年4月前已经向郭栋源表明房屋租赁合同解除的意思表示，并在2017年4月已经搬迁，自2017年4月3日至2017年7月3日的房屋已付租金作为违约金，太原德邦物流有限公司不存在迟延履行债务或者不履行债务的行为。郭栋源辩称，1、太原德邦物流有限公司不享有法定或约定解除权，合同约定条款在郭栋源同意的情况下按照违约金条款处理；2、郭栋源未授权过任何人代为处理事宜，也从未收到过钥匙；3、律师费是因太原德邦物流有限公司未按时支付租金产生的，应由太原德邦物流有限公司承担。郭栋源向一审法院起诉请求：1.判令太原德邦物流有限公司向郭栋源支付租金209040元；2.判令太原德邦物流有限公司向郭栋源支付因逾期支付2016年9月4日至2017年7月3日的租金给郭栋源造成的利息损失532.88元；3.判令太原德邦物流有限公司向郭栋源支付因逾期支付2017年7月4日至2018年5月3日的租金给郭栋源造成的利息损失（自2017年6月4日起至实际付清之日止，以209040元为基数，按照同期银行贷款利率计算）；4.判令太原德邦物流有限公司向郭栋源支付为实现债权所支出的部分费用（包括诉讼保全担保费和律师费12110元）；5.本案诉讼费由太原德邦物流有限公司承担。一审法院认定事实：2010年12月6日，太原市迎泽区人民法院作出了（2010）迎民初字第1043号民事判决书，判决该案太原德邦物流有限公司将位于太原市东安路30号、房屋所有权证为并房权字第XX**号的房屋过户给王岳旺。2016年9月3日，案外人王岳旺与郭栋源签署了《授权委托书》，其主要内容为：”委托方（甲方）：王岳旺。受托方（乙方）：郭栋源。甲方将所属租赁物委托乙方进行出租及管理，为进一步明确租赁范围和日常管理的内容，经甲乙双方友好协商，现将甲方授权委托的具体事项约定如下：一、租赁物基本情况。产权归属证明材料：并房权字第XX**号；座落位置：太原市东安路30号。二、委托权限。甲方授权乙方与太原德邦物流有限公司进行商铺租赁合同的谈判、签订、履行、变更、解除、收取租金以及维修等一切事宜”。2016年12月2日，郭栋源与太原德邦物流有限公司签署了《商铺租赁合同》，其主要内容为：”出租房：郭栋源（以下简称甲方）。电话：522****。承租方：太原德邦物流有限公司（以下简称乙方）。第一条租赁物内容、面积。甲方将位于山西省太原市迎泽区东安路30号一层门面房南起第二间的房屋铺面租于乙方使用，该租用面积104平方米。第四条租赁期限。（一）房屋租赁期自2016年9月4日至2019年9月3日。第五条租金及支付方式。（一）租金标准：2016年9月4日至2017年9月3日，租金为11025元每月，2017年9月4日至2018年9月3日，租金为11580元每月，2018年9月4日至2019年9月3日，租金为12155元每月。租金每十个月支付一次，第一年租金在合同签订后一个月内支付，以后每年租金应提前30日支付，水电费由乙方自行承担，按月结算。第十四条合同的解除。（一）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按约定时间交付房屋达5日的或在租赁期限内提前违约的；2.交付的房屋不符合合同约定或存在产权瑕疵，影响或导致乙方不能租用的；3.交付的房屋严重危及乙方安全或健康的；4.故意干扰乙方正常经营活动或无故断水、断电、断网、断气达5日以上，导致乙方无法正常营业的。（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.不支付或者不按照约定时间交付租金达30日以上的；2.利用该房屋从事违法活动的。第十五条违约责任。（四）租赁期间，乙方擅自解除合同的，乙方应按三个月的租金向甲方支付违约金。租赁保证金（如有）可冲抵违约金，剩余租金及保证金于2日内退还乙方”。2017年2月10日郭栋源收到太原德邦物流有限公司交付的2016年9月4日至2017年7月3日的租金为110250元。2017年6月2日，郭栋源和山西君合君律师事务所签订了《代理诉讼委托合同》，其主要内容为：”郭栋源（以下简称甲方）与太原德邦物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，诉讼标的为借款本金209040元及逾期付款的利息损失，现委托山西君合君律师事务所（以下简称乙方）指派律师代理第一审诉讼活动。经双方充分协商，订立以下各条，共同遵守：五、根据律师收费办法：乙方律师代理费用为人民币11400元（人民币大写：壹万壹仟肆佰元整），于一审开庭前付清”。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：太原德邦物流有限公司向法庭提交以下证据：1.太原德邦物流有限公司近半年来的收入利润情况表。该表显示近半年来太原德邦物流有限公司处于亏损状态。2.《收条》一份。其内容为：”今收到德邦钥匙4把。王翔。2017.6.14”。3.王翔的名片。主要内容有：”王翔，百时快捷酒店太原火车站店总经理。电话：0351-522****”。4.太原德邦物流有限公司与”房东”的微信记录。聊天内容中显示，在之前处理相关租房事宜需要转交相关材料时，”房东”同意将相关材料放置在百时快捷酒店，由酒店代为转交。5.山西百捷酒店管理有限公司工商登记信息一份。工商登记信息显示山西百捷酒店管理有限公司的法定代表人是王岳旺，地址在太原市迎泽区东安路30号。以上证据共同证明太原德邦物流有限公司经营不善亏损严重，因情势变更导致需要将合同解除。由于在之前代表房东王岳旺处理租房事宜的一直是王岳旺公司的员工和百时快捷酒店，故太原德邦物流有限公司于2017年6月14日将钥匙交回给酒店的经理王翔，太原德邦物流有限公司认为自己尽到了告知出租方解除合同的义务，合同应当已经解除。郭栋源对此不认可，郭栋源认为经营亏损是正常的商业风险，不是单方解除合同的条件。太原德邦物流有限公司将钥匙交回给案外人王翔，王翔既不是房东也不是房东的委托人，郭栋源没有收到太原德邦物流有限公司解除合同的通知，太原德邦物流有限公司应继续履行合同。本案中太原德邦物流有限公司租赁房屋时与之签合同的是郭栋源，且太原德邦物流有限公司知道房东的委托人是郭栋源，但是没有证据证明太原德邦物流有限公司要求解除合同时通知到了郭栋源，只是将钥匙交给了案外人王翔，不能证明自己尽到了解除合同时的通知义务，故一审法院对太原德邦物流有限公司的抗辩主张不予采纳。郭栋源向法庭提交2017年7月22日通过工商银行账户向山西君合君律师事务所转账11400元的汇款单，证明自己支付了律师费11400元。太原德邦物流有限公司认为无法证明是因本次诉讼产生的费用，但是未提交相关证据证明自己的主张，故一审法院对太原德邦物流有限公司的抗辩主张不予采纳。一审法院认为，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，当事人有权要求赔偿损失。本案中，涉案房屋产权人是王岳旺，由郭栋源代理王岳旺进行房屋租赁、收取租金。太原市德邦物流有限公司有解除合同的意愿，应当明确通知郭栋源。由于没有证据证明郭栋源在开庭前明确知道了太原德邦物流有限公司解除合同的意愿，故一审法院推定本案开庭审理之日即2017年7月24日，太原德邦物流有限公司将自己解除合同的意愿明确通知到了郭栋源。故郭栋源、太原德邦物流有限公司双方的租赁合同自2017年7月24日起解除。由于太原德邦物流有限公司已经交纳了2017年7月3日之前的房租，故应向郭栋源交纳2017年7月4日至2017年7月24日的房租，并按照双方签署的《商铺租赁合同》约定另行给付3个月房租作为违约金。按照合同约定2016年9月4日至2017年9月3日每月租金为11025元，故2017年7月4日至2017年7月24日的房租为7717.5元（11025÷30×21=7717.5），另行交纳违约金为33075元（11025×3=33075）。故对郭栋源要求太原德邦物流有限公司支付租金的诉讼请求，一审法院支持郭栋源支付租金7717.5元及违约金33075元。按照双方签署的《商铺租赁合同》中约定，太原德邦物流有限公司应在合同签订后一个月内即2017年1月2日之前支付第一笔租金，太原德邦物流有限公司不支付或者不按照约定时间交付租金达30日以上的，郭栋源有权单方解除合同。但是郭栋源在2017年2月20日才收到太原德邦物流有限公司的租金，按照合同有权利单方解除合同，但是并未解除合同而是继续履行合同，表明郭栋源自行放弃了自己的权利，故对郭栋源要求太原德邦物流有限公司支付因逾期支付2016年9月4日至2017年7月3日的租金给郭栋源造成的利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。郭栋源委托律师代理诉讼支付的律师费，是为了主张权利而产生的合理费用，该费用理应由太原德邦物流有限公司承担，但应以实际支付的费用为准，故对郭栋源要求太原德邦物流有限公司支付律师费的诉讼请求，一审法院支持太原德邦物流有限公司支付郭栋源律师费11400元。综上所述,一审法院支持郭栋源的部分诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、太原德邦物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付郭栋源租金7717.5元、违约金33075元、律师费11400元，共计52192.5元。二、驳回郭栋源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，一审法院依据本案证据及各方当事人诉辩，对本案基本事实予以认定，推定双方租赁合同自2017年7月24日解除，判决解除本案所涉租赁合同并由太原德邦物流有限公司依约承担租金及违约金，平等保护双方当事人的合法权益，并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律规定另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”郭栋源一审诉请其委托律师代理诉讼支付的律师费11400元由太原德邦物流有限公司负担，依据不足，不应支持，太原德邦物流有限公司提出的相关上诉主张本院予以支持。太原德邦物流有限公司提出的其他上诉主张以及郭栋源的上诉主张，均缺乏证据佐证，应承担不利的后果。综上所述，郭栋源的上诉请求不能成立，应予驳回；太原德邦物流有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更太原市迎泽区人民法院（2017）晋0106民初1904号民事判决第一项为：太原德邦物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付郭栋源租金7717.5元、违约金33075元，共计40792.5元。二、变更太原市迎泽区人民法院（2017）晋0106民初1904号民事判决第二项为：驳回郭栋源的一审其他诉讼请求。三、驳回郭栋源的上诉请求。四、驳回太原德邦物流有限公司的其他上诉请求。二审案件受理费9250元（郭栋源预交4625元、太原德邦物流有限公司预交4625元），由郭栋源负担5250元、太原德邦物流有限公司负担4000元。本判决为终审判决。审判长  张璟芳审判员  赵国建审判员  李 晨二〇一七年十二月十一日书记员  陈 琼