山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁11民终1967号
上诉人（原审原告）：刘成一，男，1950年1月19日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：胡涛，山东德衡（日照）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王廷方，男，1962年4月8日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
被上诉人（原审被告）：刘兆波，男，1976年1月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
被上诉人（原审被告）：王代山，男，1965年6月16日出生，汉族，居民，住日照经济技术开发区。
委托诉讼代理人：李志华（王代山之妻），住日照经济技术开发区。
委托诉讼代理人：范伟芳，山东宝元律师事务所律师。
上诉人刘成一因与被上诉人刘兆波、王代山房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘成一上诉请求：撤销一审判决，依法改判将上诉人所有的涉案房产的拆迁利益归上诉人所有或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。涉案房产于1991年确权登记在刘成一名下，1992年刘成一对该房产进行翻建，因刘成一之子刘兆波另有分户房一处，刘兆波结婚后便将视力××的刘成一接到其家中居住，涉案房产闲置。2003年因王代山之妻李志华前往刘兆波家中向刘成一索要涉案房产的产权证书，刘成一方才得知在其不知情的情况下，刘兆波冒用刘成一的名义与王代山达成房屋买卖合同，擅自转让刘成一的房产，但并未办理过户后续。此后，刘成一多次主张返还涉案房产未果。刘兆波处分房产的时候不具备所有权或处分权，王代山知情，因此，涉案房屋买卖行为应为无权处分行为，两被上诉人之间存在恶意串通损害刘成一利益的可能性。二、一审适用法律错误。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”、第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回……”，可见，涉案房产的转让因未办理产权登记而不发生物权变动效力，刘成一依据物权请求权主张拆迁利益符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖他人之物的买卖合同属于负担行为，是一种债权行为，该合同之效力，不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，也不当然受双方主观上是否善意之影响，该处分合同确定有效。而《合同法》第五十一条中的处分行为并非负担行为，该处分行为效力未定，处分行为是否有效取决于权利人是否追认或出卖人是否取得处分权。综上，无权处分合同有效并不必然导致无权转让行为有效。
王代山辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。首先，刘成一、刘兆波、王代山均是日照市秦楼街道***台社区居民，涉案房屋买卖行为发生于1999年，当时《物权法》并未实施，根据法不溯及既往的原则，刘成一以《物权法》的规定主张拆迁利益不符合法律规定。其次，刘成一、刘兆波系父子关系，刘兆波于1999年3月27日将涉案房屋卖给王代山，价格为24500元，对价合理，且一直居住使用至拆迁前。双方房屋买卖合同系双方真实意思表示，符合法律相关规定。第三，在1999年农村房屋并未进行不动产的权属登记、未有有效权属登记的情况下，占有成为重要的公示形式。因王代山一直居住于涉案房屋内，村委便与王代山签订拆迁协议。此外，刘成一作为刘兆波的父亲，一直与刘兆波居住在一起，从王代山买房后十几年的时间，刘成一主张不知情不符合常理。退一步，即使刘成一不知情，从遵循保护善意第三人的合法权益角度，该涉案房屋买卖合同亦应有效。
刘兆波未作答辩。
刘成一向一审法院起诉请求：1.请求确认刘兆波、王代山于1999年3月27日签订的买卖原告所有的房屋的合同无效；2.依法将刘成一所有的房产（房产证号为日房字第××号）的拆迁利益判归刘成一所有。
一审法院认定事实：刘成一、刘兆波、王代山均系日照市东港区*******社区居民，其中刘成一与刘兆波系父子关系。涉案平房5间位于日照市东港区*******社区，建于1980年代，登记在刘成一名下，房产证号为日房字第××号。1999年3月27日，刘兆波与王代山签订房契一份，约定刘兆波将涉案房屋卖与王代山，价格为24500元，王代山接收涉案房屋后居住使用至拆迁前。2011年8月31日，因日照市东港区*******社区进行旧居改造，王代山与***社区居委就涉案房屋签订了房屋拆迁补偿安置协议一份，约定了涉案房屋所应获得的拆迁利益，涉案房屋现已拆除。2017年1月18日，刘成一诉至一审法院，以涉案房屋属于刘成一所有，刘兆波在未取得刘成一同意及授权的情况下擅自处分涉案房屋属无权处分为由，要求确认刘兆波与王代山于1999年3月27日签订的房契无效，要求判令涉案房屋的拆迁利益归刘成一所有。
一审法院认为，1999年3月27日，刘兆波与王代山签订房契一份，约定刘兆波将刘成一的涉案平房5间作价24500元卖与王代山，后王代山于2011年8月31日与***社区居委签订了房屋拆迁补偿安置协议，将涉案房屋拆除。上述事实清楚，一审法院予以确认。现刘成一主张刘兆波在未取得其同意及授权的情况下擅自处分涉案房屋属无权处分，要求确认刘兆波与王代山所签订的房契无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，无论刘兆波对涉案房屋有无处分权，均不影响刘兆波与王代山之间所签订的房契的效力，且刘兆波与王代山签订的房契无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此刘兆波与王代山签订的房契合法有效，对刘成一的房契无效的主张，一审法院不予支持。同时，刘成一要求判令涉案房屋的拆迁利益归其所有，该项主张建立在刘兆波与王代山签订的房契无效的结果之上，因刘兆波与王代山签订的房契合法有效，一审法院对刘成一的该项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、驳回刘成一要求确认刘兆波与王代山于1999年3月27日就涉案平房5间（房产证号为日房字第××号）签订的房契无效的诉讼请求；二、驳回刘成一要求判令涉案平房5间（房产证号为日房字第××号）的拆迁利益归刘成一所有的诉讼请求。案件受理费8800元，由刘成一负担。
二审查明：王代山与日照市*******社区居委签订房屋拆迁安置补偿协议，载明“甲方：乙方：王代山序号：256……第二条乙方房屋五间，按照房屋拆迁安置补偿方案的相关规定，安置楼房面积及相关拆迁补偿项目如下：1.安置楼房面积180平方米（180平方米楼房涉及为两套，户型选择另行统计）。车位一个约20平米，储藏室一个约10平米。2.建房补助费45000元，房屋补贴35000元。3.搬迁补助费1000元，回迁补助费1000元，共补助2000元。4.按期签订协议奖励：规划正房五间，签协议号壹号，每间奖励2000元，应得签订协议奖励10000元。5.过渡安置费28000元（按正房间数计算，每间正房每月补助200元，按人口计算每人每月280元，过渡期为28个月）。6.宅基地面积200.31平方米，补助18028元（合法宅基地面积每平方米90元）以上1至6项共补助资金138028元。7.拆迁奖励：规划正房五间，房屋拆除号为1号，拆迁腾空奖励10000元（该项拆迁验收合格后填写）。8.房屋残值2500元（每间正房500元，该项拆迁验收合格后填写）。以上1至8向合计150528元。签订协议时，预付30000元，待房屋搬迁腾空（拆除）并验收合格后，余额全部付清。第三条奖励……第四条在本协议签订时，乙方将房产证、土地证原件和身份证复印件交到社区居委办公室，由社区居委办理注销登记和安置楼房的确权登记手续。……”
本院二审期间，上诉人刘成一提交证据一、泰安路派出所报警证明，用以证明2007年刘成一在得知刘兆波将房屋出卖给王代山后，通过刘兆波要求王代山搬出房屋，双方发生纠纷。证据二、泰安路派出所报警证明、东港公安局行政处罚决定书，用以证明2011年，双方因房屋纠纷，刘成一被王代山的妻子雇人打伤。证据三、日照市秦楼街道人民来访登记表，用以证明2011年4月25日，刘成一因房屋问题到秦楼街道上访。证据四、日照市*******社区证明两份，载明“秦楼街道***台村村民刘成一与王代山房屋纠纷一事，从2013年起，刘成一多次找村委调解未果，并于2013年起，刘成一多次找村委调解未果，并于2011年初聘请兆利律师事务所刘宝玺律师为代理人向村委协调调解多次也未果。特此证明*******社区居委2017年8月9日。”“证明我社区居民刘成一与王代山争议的涉案房屋，社区居民委员会至今未收到该涉案房屋产权证。特此证明*******社区居委2017年8月9日”，用以证明涉案房屋存在争议，争议房屋房产证一直在刘成一手中。证据五、日照市*******社区原书记出具证明一份，用以证明王代山不是村集体成员，不享受分房政策；证据六、房屋产权证，用以证明上诉人一直持有涉案房屋房产证，享有涉案房屋所有权。刘成一未向王代山交付该房产证，足以说明刘成一不同意房屋买卖。证据七、***社区回迁安置情况说明、刘成一另外一套房屋的拆迁安置协议、本案房屋的拆迁安置协议、***社区通知，用以证明房屋拆迁应当交回房产证、土地证等手续，但本案涉案房屋拆迁存在争议，社区为不影响大局，与房屋居住人签订了拆迁协议，权益争议通过诉讼解决，并非社区认可王代山为涉案房屋拆迁补偿主体。证据八、××证，载明“视力××人2015年9月23日颁发”，用以证明刘成一系××人，故通过刘兆波要求王代山搬出房屋。
被上诉人王代山质证认为，对证据一，刘兆波并不是本案的刘兆波，报警证明载明“刘召波”，与本案无关联性。对证据二，涉案房屋2011年5月份拆迁完成之后，刘成一到该涉案房屋处打地铺居住，此时涉案房屋的门窗都已拆迁完毕。亦能证实刘成一为了实现其非法目的，不择手段。对证据三的真实性有异议，存在改动，因此真实性无法核实。涉案房屋拆除后，刘成一试图通过上访等非法途径，实现自己的目的。对于证据四，涉案房屋在2011年5月份拆除时，村委给调解过。但是并非聘请律师。村委的证明只能证实双方对涉案房屋存在争议，让刘成一通过正常的法律途径去解决问题。同时，该份证明无法核实其真实性以及来源，且通过一审查明的事实，王代山是该村的居民，有权享受该村的政策。对房屋产权证的真实性没有异议，仅能证实1991年该房屋登记在刘成一名下，但该房屋已于1999年出卖给被王代山。对证据七，刘成一的拆迁安置协议与本案没有关联性，王代山拆迁安置协议的属实。对于证据八，与本案没有关联性，且刘成一是视力××，并非不能正常行走。综合以上证据，不能证实上诉人的主张。
被上诉人刘兆波未予质证。
对于上述证据，本院认定如下：证据二中的公安机关行政决定书、证据六房屋所有权证、证据七中刘成一的拆迁安置协议一审中已提交，本院不再重复认定。对于证据一，考虑到刘兆波与王代山之间确实存在房屋纠纷的实际情况，该证据予以采信。对于证据二，王代山对真实性无异议，本院予以采信，对于证据三，存在明显改动痕迹，将2017改成2011，本院不予采信。对于证据四，予以采信，但其证明内容应以两份证明的内容为准。对于证据五，证人应出庭作证，本院不予采信。对于证据七、王代山的拆迁安置协议予以采信。对于证据八，王代山对真实性未提出异议，予以采信。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案的焦点在于：一是涉案买卖合同是否有效；二是涉案拆迁安置利益的归属问题。
对于焦点一，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第四十六条第二款规定，本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。本案中，刘成一虽主张刘兆波无权处分涉案房产，但对于涉案房契的真实性无异议，刘兆波亦认可系其与王代山签订房契，王代山亦于2006年2月21日迁入日照市秦楼街道***台居委，且该房契不存在法律规定的无效情形。因此，无论刘兆波对涉案房屋有无处分权，均不影响涉案房屋买卖合同的效力。一审认定涉案房契有效并无不当，本院予以维持。刘成一主张刘兆波与王代山存在恶意串通损害刘成一利益的可能性，但未提供证据证实，且王代山亦按照当时市场价支付房屋对价，刘兆波认可买卖合同的真实性，因此，刘成一的该上诉主张不能成立。
对于焦点二，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。第七十二条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时其转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。买卖合同系物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。买方是否取得标的物的所有权，取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权。本案中，涉案房契虽然有效，但王代山能否取得涉案房屋的所有权，取决于刘兆波有无取得涉案房屋的处分权。首先，王代山明知涉案房屋系刘成一所有，其虽主张买卖房屋时刘成一知情且在场，但刘成一、刘兆波不认可，王代山仅提供村委盖章的涉案房契，而从房契上内容看，王代山妻子自认刘成一虽在场但未签字，亦未按手印，房契中仅有刘兆波签字捺印，故涉案房契无法证实刘成一知情且在场。其次，涉案房屋仍登记在刘成一名下，结合涉案房屋的房屋所有权证一直未交付给王代山的情况，在王代山未提供其他有效证据证实刘成一授权给刘兆波买卖房屋的情况下，涉案房屋未发生物权变动，仍归刘成一所有。现涉案房屋已被拆除，基于涉案房屋而取得的拆迁利益应归刘成一所有。王代山与***社区居委于2011年8月31日签订序号为256号《房屋拆迁补偿安置协议》，其中约定的搬迁补助费1000元、按期签订协议奖励10000元、拆迁腾空奖10000元，共计21000元，系基于王代山居住在涉案房屋内并按时拆迁涉案房屋的相应补助和奖励，应归王代山所有，其余的拆迁安置利益归刘成一所有。王代山关于其因善意取得而取得涉案房屋所有权的上诉理由，无事实和法律依据，不能成立。对于王代山因刘兆波未取得处分权致使涉案房屋所有权不能转移而导致的相关损失，可另案主张。一审驳回上诉人刘成一要求享有涉案房屋拆迁利益的诉讼请求不当，本院予以纠正。
综上所述，刘成一的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第七十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初1082号民事判决第一项；
二、撤销日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初1082号民事判决第二项；
三、房产证号为日房字第××号项下房屋的拆迁利益中搬迁补助费1000元、按期签订协议奖励10000元、拆迁腾空奖10000元，共计21000元归被上诉人王代山所有；
四、房产证号为日房字第××号项下房屋除上述第三项之外的其他拆迁利益归上诉人刘成一所有。
一审案件受理费8800元，由上诉人刘成一负担370元、被上诉人刘兆波负担4215元、由被上诉人王代山负担4215元。二审案件受理费8800元，由上诉人刘成一负担370元、被上诉人刘兆波负担4215元、由被上诉人王代山负担4215元。
本判决为终审判决。
审判长 王义宽
审判员 王春燕
审判员 刘玉玉
二〇一八年二月一日
书记员 梁 虹