广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初26680号原告：黄克庆，男，1974年1月10日出生，汉族，身份证住址广东省梅州市梅江区，委托诉讼代理人：冯兆演，广东广中律师事务所律师。被告：梁宇铨，男，1984年4月28日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：黄青松，广东道慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁世颂，广东道慧律师事务所律师。原告黄克庆与被告梁宇铨建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年12月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄克庆委托诉讼代理人冯兆演，被告梁宇铨委托诉讼代理人梁世颂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄克庆向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的土地使用权转让合同有效；2.被告于判决生效之日起五日内协助原告将位于中山市××××村的土地使用权[国有土地使用证号：中府国用（2012）第×号]过户至原告名下。事实与理由：原、被告于2016年12月17日签订土地使用权转让合同，约定被告将位于中山市××××村[国有土地使用证号：中府国用（2012）第×号；使用权面积310.8平方米；用途：住宅；使用权类型：出让；终止日期：2062年11月11日]的土地使用权转让给原告，转让价为1550000元，合同约定被告在收到原告全部土地转让款3天内协助原告办理土地使用权过户手续；合同约定争议解决由中山市第一人民法院，合同签订后，原告支付了1550000元的土地转让款给被告，但被告不协助原告办理上述土地使用权的过户手续。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。庭审中，原告明确，原告自愿承担本案案件受理费，并明确在办理过户手续过程中所产生的税费由原告自行负担。原告黄克庆对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.土地使用权转让合同；2.收据、转账凭证；3.土地使用权证；4.中山市不动产登记资料证明表。被告梁宇铨辩称，1.涉讼土地使用权无法办理过户手续，不是被告个人原因，是因为中山市国土资源局对于没有投资开发的土地是禁止转让的；2.涉讼土地未达到25%的投资开发进度，无法转让的责任不能归责于被告。被告梁宇铨对其答辩的事实在举证期限内未提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年12月17日，原告黄克庆（受让方、乙方）与被告梁宇铨（转让方、甲方）签订土地使用权转让合同，约定：甲方将位于中山市××××村［国有土地使用证号：中府国用（2012）字第×号；使用权面积310.8平方米；用途：住宅；使用权类型：出让；终止日期：2062年11月11日］的土地使用权转让给乙方，乙方对该土地现状已充分了解，并愿意购买；甲方作为抵押人将该土地现已抵押给中山农村商业银行股份有限公司阜沙支行，借款人：冯斌龙；转让价格为1550000元，该价格为甲方实收价，不包括土地转让的各种税费；乙方在签订本合同之日起三日内将1550000元土地转让款汇入甲方指定收款账号[冯斌龙，账号62×××66；开户行：中山农村商业银行有限公司阜沙支行]，该款到账时，视甲方已收到土地转让款；甲方在收到全部土地转让款三天内协助乙方办理土地使用权过户手续，有关的过户税费由乙方负责；双方同意在乙方全部土地转让款付清之日，甲方将土地和相关证件交付给乙方使用；甲方保证上述土地使用权没有权利纠纷和财务或其他权利受限制，若发生转让前即已存在任何纠纷或权利障碍的（除国家政策或不可抗力的因素外，如火灾、自然灾害），概由甲方负责处理，并承担相应的法律责任；在办理权利转让登记过程中，如该地块被司法相关、行政依法查封或其他形式限制（转让政策改变收到限制或不可抗力的因素如火灾、自然灾害除外）土地权利的，乙方有权解除合同，并要求退还已交的成交价款；签订本合同后土地交付使用前与该土地有关的责任、风险、费用由甲方承担；土地交付使用后与该土地相关的责任、风险、费用由乙方承担；在履行合同发生争议的，由中山市第一人民法院处理；该协议由甲方梁宇铨、乙方黄克庆、担保人冯镇南签字捺印确认。2016年12月20日，被告向原告出具收据，载明已收到黄克庆交来的2016年12月17日土地使用权转让合同的土地转让款1550000元，且被告梁宇铨确认已收到转让款1550000元。交易后，被告并未协助原告办理涉讼土地使用权的过户手续，原告遂诉至法院，主张前述实体权利。另查，据中山市不动产登记资料证明表，涉讼土地使用权原存在抵押权人中山农村商业银行股份有限公司阜沙支行的抵押登记，已于2016年12月22日注销抵押登记，另存在抵押权人为黄克庆的抵押登记，且没有被查封的情形。庭审中，原、被告均确认之所以存在有抵押权人为黄克庆的抵押登记，是为了保障本次交易的顺利进行。另外，原、被告明确双方之间不存在其他借贷关系。又查，关于土地现状，原、被告均确认，涉讼土地目前处于空置状态，其上没有任何建筑物。再查，诉讼中，本院就本案涉讼的中山市××××村土地使用权在空置且未完成开发投资总额25%的情况下能否办理过户手续等问题依法发函中山市国土资源局进行询问。中山市国土资源局函复本院：“根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、《广东省实施办法》第四十三条、《城市房地产转让管理规定》第十条、《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十九条等有关规定，国有土地使用权转让时应符合开发投资进度达到25%以上的条件。土地开发投资进度的审核要求依照我局《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》规定执行”。在中山市国土资源局《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》中明确：“土地使用权转让应符合以下条件：1.以出让方式取得土地使用权，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2.按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上，转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；3.法律、法规规定应符合的其他条件”。经质证，原告对该复函的真实性、合法性、关联性均无异议，并且认为该复函陈述的是政府部门的土地政策，不影响原告主张权利，亦不影响法院判决，法院依法作出判决后，涉讼土地使用权若达到过户条件，被告应履行协助原告过户的义务；退一万步来说，若法院依据该复函及相关规定，不支持原告的第二项诉讼请求，但仍应支持原告的第一项诉讼请求。被告对该复函的真实性、合法性、关联性均无异议。另外，中山市国土资源局曾发出中土函[2015]138号《关于明确土地使用权转让有关事项的函》，其中明确：“土地使用权转让登记时应对房地产的投资开发进度进行审查，对未完成开发投资总额25%的，不得转让”。另，因需向中山市国土资源局核实相关情况，且原、被告双方申请庭外和解，故将此期间的三个月时间不计入审理期限。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。关于土地使用权转让合同的效力问题。原、被告双方签订的土地使用权转让合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院对土地使用权转让合同的效力予以确认。关于原告主张的要求被告协助办理过户手续的诉讼请求。本院认为，根据相关规定、中山市国土资源局的函件以及目前的政策，对于未完成开发投资总额25%的土地使用权，不能进行转让登记，故原、被告双方应在涉讼土地使用权满足转让登记的条件，完成开发投资总额25%之后，再行办理过户手续。综上，原告诉求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告黄克庆与被告梁宇栓于2016年12月17日签订的土地使用权转让合同有效；二、在涉讼的位于中山市东区起湾三村［土地证号：中府国用（20**）字第×号］土地使用权在满足转让过户登记的条件，完成开发投资总额25%之日起十日内，由被告梁宇铨协助原告黄克庆将土地使用权办理过户登记手续至原告黄克庆名下。案件受理费18750元，减半收取为9375元（原告黄克庆已预交），由原告黄克庆自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁丹妮二〇一七年六月二十三日书记员  宋依蒙陈静怡