河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1402民初406号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行，住所地商丘市青云街74号，统一社会信用代码9141140067005741X1（1-1）
代表人:柏植军，行长。
委托诉讼代理人：王银湘，河南京港律师事务所律师。
被告：于淑华，女，汉族，1966年7月5日出生，住商丘市。
被告：冯华亭，男，汉族，1962年2月12日出生，住址同上，与于淑华系夫妻关系。
二被告共同委托诉讼代理人：翟金钟，河南旷奇律师事务所律师。
被告：商丘建业华润置业有限公司，住所地商丘建业联盟新城，统一社会信用代码914114006817853835。
法定代表人：周长国。
委托诉讼代理人：郭江浩，男，汉族。1991年5月12日生，住郑州市高新技术开发区。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行与被告于淑华、冯华亭、商丘建业华润置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行委托诉讼代理人王银湘，被告于淑华、冯华亭委托诉讼代理人翟金钟，被告商丘建业华润置业有限公司委托诉讼代理人郭江浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于淑华、冯华亭夫妻签订的个人购房借款及担保合同；2、判决被告一次性连带偿还借款人民币本金599901.78元及利息、罚息；3、对被告于淑华预抵押房产（房产证号：商市房预睢阳区字第××号）享有优先受偿权；4、要求被告承担原告实现债权而发生的各项合理费用（包括不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费等等）；5、判决被告商丘建业华润置业有限公司对上述欠款承担连带还款责任。事实与理由：2012年8月29日，被告于淑华、冯华亭向原告申请贷款，并以自身购买房产提供抵押担保，2012年9月14日原告与被告签订了个人购房借款及担保合同，按照合同约定内容，原告于2012年9月26日向被告发放贷款人民币770000元。被告于淑华、冯华亭借款后，不遵守诚实信用原则，贷款多次逾期，后经建业代偿部分欠款，于2016年10月27日贷款再次逾期，经多次催要，被告于淑华、冯华亭均不予还款，根据个人购房借款及担保合同第十条规定，已经构成违约，按照合同第十条规定，原告有权提前收回该笔贷款本金和利息，原告实现债权的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费等）由被告承担。被告于淑华以其购买住房提供抵押担保，并按照要求对抵押房产办理了予抵押登记，原告对抵押房产享有优先受偿权，被告商丘建业华润置业有限公司为该笔贷款提供了连带责任担保，应承担连带还款责任。
被告于淑华、冯华亭辩称：借款是事实，现在借款主体是于淑华，但本人已被刑拘，没有能力还款，同意原告解除合同的请求。本金和合法利息于淑华承担，但是罚息不应当承担。
被告商丘建业华润置业有限公司辩称：除同意被告于淑华、冯华亭的答辩意见外，因为于淑华已经提供物的担保，根据法律规定，本公司只应对物的担保以外剩余不足部分承担连带还款责任。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司提交以下证据：1、被告于淑华、冯华亭基本身份信息及夫妻关系证明，证明借款发生在夫妻关系存续期间，冯华亭应承担还款责任；2、被告于淑华、冯华亭职业及收入证明各一份，证明于淑华为商丘市盐业管理局职工，月薪8000元；冯华亭为商丘市盐业局局长，月薪12000元；3、中国邮政储蓄银行个人房屋贷款申请表，证明于淑华、冯华亭向原告申请购买该房屋的贷款；4、个人购房借款及担保合同一份，证明被告于淑华向原告借款所签订的合同，冯华亭作为共有人建业公司作为担保人向原告借款77万元，于淑华、冯华亭应承担还款责任，建业公司应承担连带偿还责任；5、房屋预告登记证明，证明2012年9月24日原、被告根据个人购房借款及担保合同共同向商丘市房地产产权交易管理中心申请将位于神火大道南段建业联盟新城81号楼1单元1层西户的房产抵押给原告；6、中国邮政储蓄银行个人贷款房款单及中国邮政储蓄银行放款单及受托支付转账凭证各一份，证明原告按照约定向被告1、2支付了借款，中国邮政银行受于淑华委托将借款转至建业公司
被告于淑华、冯华亭提交以下证据：拘留通知书及逮捕通知书，证明被告于淑华因被刑事拘留而无法还款，不是故意，所以不应当承担罚息
被告商丘建业华润置业有限公司提交以下证据：2016年8月至2017年3月原告方分七次扣除建业公司49293.34元，原告未先就于淑华实现债权，而让商丘建业承担担保责任违反法律规定，原告应在实现债权时将扣除商丘建业的保证金退还。庭审后，补充提交证据，证明自2016年8月31日至2017年5月11日，原告方分9次扣除建业公司55469.58元。
经庭审质证，被告于淑华、冯华亭、商丘建业华润置业有限公司对原告证据的质证意见是，对证据的真实性没有异议，请法庭核实原告诉请的具体数额。另外，保证合同没有约定担保实现的顺序；被告于淑华、冯华亭提交的证据，原告认为被告于淑华应承担罚息责任。被告商丘建业华润置业有限公司认为，于淑华被依法刑事拘留，没有能力偿还银行借款，不应当承担银行罚息；对被告商丘建业华润置业有限公司提交证据的真实性，原告及被告于淑华、冯华亭没有提出异议。
依据有效证据，本院认定事实如下：2012年8月29日，被告于淑华作为借款人，被告冯华亭是共同借款人向原告申请个人房屋贷款。2012年9月14日原告与被告于淑华、商丘建业华润置业有限公司签订了个人购房借款及担保合同，合同约定：原告于2012年9月26日向被告发放住房按揭贷款人民币770000元，用于购买位于商丘××神火大道南段建业联盟新城81#楼1单元1楼西户的房屋，贷款期限为168个月。用所购房屋作抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记（商市房预睢阳区字第025573号），担保范围,包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用。约定贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%，还款方式为等额本息，罚息为基准利率的基础上加收30%，被告商丘建业华润置业有限公司承担连带保证责任。2016年8月，被告于淑华因涉嫌刑事案件被限制人身自由，由于没有按照合同的约定归还贷款，自2016年8月31日至2017年5月11日，原告从商丘建业华润置业有限公司账户上9次划款共计55469.58元，归还了贷款。截止到2017年6月25日，被告于淑华、冯华亭尚欠贷款本金575207.18元、本期利息、罚息合计4208.86元。
本院认为，原、被告达成的个人购房借款及担保合同为有效协议，各方应按照合同的约定履行义务。由于被告于淑华、冯华亭违约，原告依照合同约定，要求解除合同、宣布贷款提前到期并提前收回贷款本息，被告承担违约责任，理由正当，被告表示同意解除合同，本院予以准许；被告于淑华虽然被限制人身自由，但并不构成不能履行合同的不可抗力，其认为不应承担违约责任的理由，本院不予采纳；被告于淑华、冯华亭以自己所购的房屋作为担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，根据物权法的规定，原告应先以该担保物实现债权，被告商丘建业华润置业有限公司承担保证责任，其已为被告于淑华、冯华亭支付的55469.58元，在原告先从担保物实现债权后，再从该担保物剩余价款中予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原、被告于2012年9月14日签订的个人购房借款及担保合同；
二、被告于淑华、冯华亭偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行贷款本金575207.18元，于判决生效后10日内履行完毕；
三、被告于淑华、冯华亭偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行截止到2017年6月25日利息、罚息4208.86元。并自2017年6月26日起，按合同约定的基准利率基础上上浮30%计算罚息，利随本清，于判决生效后10日内履行完毕；
四、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行对被告于淑华、冯华亭位于商丘市神火大道南段建业联盟新城81#楼1单元1楼西户（商市房预睢阳区字第025573号）抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款享有优先受偿权，被告商丘建业华润置业有限公司对借款本金575207.18元及到期利息、罚息4208.86元、2017年6月26日之后的罚息经实现抵押权后，仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；
五、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行在实现抵押权优先受偿后，从抵押房屋剩余所得价款中优先返还商丘建业华润置业有限公司为于淑华、冯华亭垫付的贷款55469.58元；
六、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司商丘市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9800元，保全费4019元，由被告于淑华、冯华亭、商丘建业华润置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 申朝帅
审 判 员 张 君
人民陪审员 杨清河
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 林立卉