安徽省无为县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0225民初1082号
原告:中国工商银行股份有限公司无为支行，住所地安徽省芜湖市无为县。
负责人：汪晟，该行行长。
委托诉讼代理人：凤良宝，安徽闻风律师事务所律师。
被告:陈海涛，男，汉族，住安徽省芜湖市无为县。
被告：吴存馨，女，汉族，住安徽省芜湖市无为县
被告：上海鲲翔房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：张和平，该公司负责人。
委托诉讼代理人：朱卫国，安徽伟明律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司无为支行（以下简称无为工商行）与被告陈海涛、吴存馨、上海鲲翔房地产开发有限公司（以下简称鲲翔公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告无为工商行诉讼代理人凤良宝、被告鲲翔公司诉讼代理人朱卫国到庭参加诉讼。被告陈海涛、吴存馨经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
无为工商行张t向本院提出诉讼请求：1.判决被告偿还原告借款本金264348.4元、利息8355.93元、罚息224.06元、复利186.5元(暂计算至2017年3月16日)合计273115元，以及自2017年3月17日起至实际支付之日止的利息、罚息及复利;2.确认原告对拍卖、变卖被告抵押房产即无为县十里乡虹桥商业街7幢3单元301室房产享有优先受偿权；3.依法判决鲲翔公司对上述债权承担连带保证责任；4.本案诉讼费、保全费及律师费4000元由被告承担。事实和理由：2012年9月28日,陈海涛与原告签订一份《住房公积金（委托贷款）借款合同》,约定：原告向陈海涛发放借款30万元，期限为20年，贷款利率为月利率3.917‰，还款以按月等额本息还款法。并且约定借款人连续3个付款期或累计6个付款期未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除合同收回住房公积金委托贷款本息，不承担由此产生的损失；原告为实现债权所产生的费用由被告承担。同年9月25日，陈海涛以其所有的无为县十里乡虹桥商业街7幢3单元301室房屋办理了预登记抵押；鲲翔公司对以上债务提供阶段性担保，保证范围包括实现债权的费用。上述贷款合同签订后原告如期向陈海涛发放30万元贷款。现陈海涛已累计12个月未按约足额偿还贷款。
陈海涛、吴存馨未到庭，未作答辩。
鲲翔公司承认原告在本案中所主张的事实,但认为,无为工商行应先行实现物的担保，只有在原告就担保物实现债权后仍不能清偿的情况下才承担保证人责任。
本院经审理认定事实如下：2012年9月28日,陈海涛与原告签订一份《住房公积金（委托贷款）借款合同》,约定：原告向陈海涛发放借款30万元，期限为20年，贷款利率为月利率3.75‰，还款以按月等额本息还款法，用于购买无为县无城镇十里乡虹桥商业街7幢3单元301室房屋。并且约定借款人连续3个付款期或累计6个付款期未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除合同收回住房公积金委托贷款本息，不承担由此产生的损失；原告为实现债权所产生的费用由被告承担。陈海涛与吴存馨为夫妻关系，同年9月25日，陈海涛与吴存馨以其购买的房屋进行抵押，并在无为县房地产产权产籍交易管理处办理了预购房抵押登记；鲲翔公司对以上债务提供担保，保证范围包括实现债权的费用。上述贷款合同签订后原告如期向陈海涛发放30万元贷款。截止2016年3月28日陈海涛已还本金35651.7元、利息42935.7元、罚息571.78元、复息612.9元，至2017年3月16日，陈海涛下欠本金264348.4元、利息8355.93元。
以上事实，有贷款申请书、结婚证、住房公积金（贷款）借款合同、借款借据、抵押物清单、预购房抵押证书、律师费收据等证据在卷佐证，鲲翔公司对以上证据均无异议，本院予以确认。
本院认为：无为工商行与陈海涛签订的《借款合同》以及鲲翔公司为其提供连带责任担保均系当事人真实意思表示，主体适格，且不违反法律规定，依法认定有效，应受法律保护。现无为工商行已依约履行借款义务，陈海涛未按约履行还款义务，已构成违约。无为工商行向陈海涛发放30万贷款，确定月利率3.75‰，利息从实际放款之日起计算并按月结算；现陈海涛已还本金35651.7元、利息42935.7元，已累计12个月未按时偿还贷款，无为工商行主张陈海涛归还本金264348.4元、利息8355.93元符合法律规定，本院予以支持；无为工商行与陈海涛在《借款合同》中虽有关于逾期利息及复利的约定，但未约定数额，对于陈海涛已给付的逾期利息及复利因陈海涛已实际给付，且不违反法律规定，本院予以确认，但现无为工商行主张陈海涛给付罚息224.06元、复利186.5元，无事实依据，本院不予支持；陈海涛与吴存馨系夫妻关系，该借款发生在夫妻关系存续期间，依法应当认定系夫妻共同债务，故无为工行要求陈海涛、吴存馨共同偿还贷款，符合法律规定，本院予以支持。陈海涛、吴存馨夫妇以其购买的房屋办理了预登记抵押，庭审中鲲翔公司表示房屋早已竣工，对此本院认为办理房屋登记条件已成就，而陈海涛一直未领取房地产权属证书，未重新办理房产抵押登记，但并不导致其抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭，现陈海涛不主动办理房屋登记手续，也不重新办理抵押登记，应视为抵押继续，具有对抗第三人的效力。故现原告无为工商行要求对拍卖、变卖陈海涛抵押的无为县十里乡虹桥商业街7幢3单元301室房产享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。鲲翔公司对陈海涛借款自愿承担连带保证责任，无为工商行要求鲲翔公司承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。因陈海涛以其房屋抵押继续有效，鲲翔公司应当在原告就担保物实现债权后仍不能清偿的情况下才应承担保证人责任，故对于鲲翔公司的辩解本院予以采纳。无为工商行主张律师费4000元，此系原告为实现债权支出的有关费用，因双方合同中有约定，且支出的数额合理，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告陈海涛、吴存馨于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司无为支行借款本金264348.4元、利息8355.93元(计算至2017年3月16日)合计273115元，并支付自2017年3月17日起至实际支付之日止以本金264348.4元为基数按月利率3.75‰计算的利息。
被告陈海涛、吴存馨于本判决生效之日起十日内支付给原告中国工商银行股份有限公司无为支行律师费4000元。
确认原告中国工商银行股份有限公司无为支行对拍卖、变卖被告陈海涛、吴存馨抵押房产即无为县十里乡虹桥商业街7幢3单元301室房产享有优先受偿权。
被告上海鲲翔房地产开发有限公司在以上担保物实现第一、二项债权后仍不能清偿的情况下对其不足部分承担连带清偿责任；承担连带清偿责任后，有权向被告陈海涛、吴存馨追偿。
驳回原告中国工商银行股份有限公司无为支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5364元，减半收取2682元，由被告陈海涛、吴存馨、上海鲲翔房地产开发有限公司共同负担。
（上述款项可汇入中国邮政储蓄银行股份有限公司无为县支行，帐号：100502498300019999，开户单位：无为县人民法院）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 龚亚辉
二〇一七年四月二十七日
书记员 刘佳玲