江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟商初字第00421号
原告中国银行股份有限公司常熟支行，住所地江苏省常熟市海虞北路13号。
负责人陈勇，该行行长。
委托代理人陈志荣，江苏正大发展律师事务所律师。
委托代理人糜志豪，江苏正大发展律师事务所律师。
被告吴清蓉。
被告苏州庆裕房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市黄河路275号928室。
法定代表人陶建清，该公司董事长。
原告中国银行股份有限公司常熟支行诉被告吴清蓉、苏州庆裕房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理，依法由审判员颜志明适用简易程序，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈志荣到庭参加诉讼，被告吴清蓉、苏州庆裕房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司常熟支行诉称：2012年11月12日被告吴清蓉向原告申请个人购房贷款，2012年11月19日原告与被告吴清蓉、苏州庆裕房地产开发有限公司签订了《个人商业用房贷款合同》，约定由被告吴清蓉向原告借款18万元用于购买被告苏州庆裕房地产开发有限公司开发的常熟市虞山工业园珠海路25号庆裕商业广场1幢315室房屋；借款期限为2012年11月19日至2022年11月19日止，借款利率为基准利率下浮30%，还款方式为每月等额还本付息；并采用阶段性保证加抵押的担保方式，被告苏州庆裕房地产开发有限公司提供阶段性保证。同日，被告苏州庆裕房地产开发有限公司还与原告订立了《个人贷款保证金质押合同》一份，由被告苏州庆裕房地产开发有限公司按贷款额度的3%即5400元向原告交付保证金，作为前述借款合同的质押担保。上合同订立后，原告于当日按约发放了贷款。但此后，被告吴清蓉自2014年12月起未归还借款的本息，原告因催讨无果，于2015年2月13日宣布贷款提前到期，但因被告未能履行还款义务，为此原告起诉，要求判令被告吴清蓉立即归还借款本金153557.15元，支付至2015年3月13日止的利息3602.19元、复利48.56元、罚息63.96元，并支付自2015年3月14日起至法律文书确定的履行日止按合同约定计算的利息、罚息、复利；承担原告为实现债权支付的律师代理费11000元；判令被告苏州庆裕房地产开发有限公司对本案债务承担连带清偿责任；判令原告有权以被告苏州庆裕房地产开发有限公司在原告处开立的保证金帐户中保证金5400元及所产生的利息优先受偿本案债务；判令被告承担本案诉讼费。
被告吴清蓉、苏州庆裕房地产开发有限公司未作答辩，也未提供证据。
原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、原、被告的营业执照、身份证复印件，证明原被告双方的身份资格；2、个人购房贷款申请表、贷款真实性承诺函、借款人承诺各一份，证明被告方的贷款意向；3、《个人商业用房贷款合同》一份。证明被告吴清蓉向原告借款18万元，期限为120个月，利率为浮动利率，被告苏州庆裕房地产开发有限公司作为保证人承担连带保证责任；4、《个人贷款保证金质押合同》一份。证明被告苏州庆裕房地产开发有限公司自愿以贷款金额的3%作为保证金向原告提供质押担保；5、借款借据、放款信息、贷款用款凭证各一份，证明2012年11月19日原告依约向被告发放贷款18万元；6、逾期未还款查询单一份，证明被告自2014年12月12日起未按期归还借款本息；7、律师函二份及相应的邮寄凭证一份。证明被告吴清蓉逾期还款后，原告宣布合同提前到期，并要求被告苏州庆裕房地产开发有限公司履行保证责任；8、委托代理合同、律师费发票、律师费支付凭证各一份。证明原告为本案诉讼支付的律师费的事实。以上证据经庭审质证，本院予以认证。
经审理查明：2012年11月19日原告与被告吴清蓉（借款人、抵押人）、苏州庆裕房地产开发有限公司（保证人）签订的《个人商业用房贷款合同》一份，约定被告吴清蓉为向被告苏州庆裕房地产开发有限公司购买常熟市虞山工业园珠海路25号庆裕商业广场1幢315室房屋向原告借款18万元，借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期贷款基准利率的基础上上浮10%，还款方式为按月等额还本付息法，每月12日还款，借款期限自2012年11月19日至2022年11月19日；同时约定如逾期归还本息，则按约定利率基础上加收40%收取罚息，并对逾期支付的利息计收复利，并承担由此产生的诉讼费、律师费等实现债权的费用；如借款人出现未按时足额偿还贷款本息等违约情况，原告有权宣布贷款提前到期；合同约定的担保方式为阶段性连带责任保证担保，即保证人自合同订立之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日止，承担借款的连带保证责任，保证的期限为每期还款之日起二年。被告吴清蓉也在合同中承诺以所购房屋为借款提供抵押担保。同日，被告苏州庆裕房地产开发有限公司与原告订立《个人贷款保证金质押合同》约定由被告苏州庆裕房地产开发有限公司按贷款金额的3%存入原告指定的保证金帐户，作为对前述贷款的质押担保。上述合同订立后，于2012年11月19日，原告为被告吴清蓉支付了约定借款，并确定执行利率为月息6.004‰。被告苏州庆裕房地产开发有限公司也交付了保证金5400元。被告吴清蓉取得借款后，按约归还了部分借款本息，但至2014年12月间，被告吴清蓉即出现停止还款情况，为此原告于2015年2月13日发函宣布贷款提前到期，但被告未履行还款义务。至2015年3月13日被告余欠原告借款本金153557.15元，利息3602.19元、罚息63.96元、复利48.56元。原告遂委托江苏正大发展律师事务所提起诉讼，并支付了律师费11000元。另被告吴清蓉所购的常熟市虞山工业园珠海路25号庆裕商业广场1幢315室房屋尚未办理房屋所有权证，故也未办理抵押登记。
本院认为：原、被告间签署的《个人商业用房贷款合同》、原告与被告苏州庆裕房地产开发有限公司订立的《个人贷款保证金质押合同》依法成立，且合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告依照合同向被告吴清蓉支付借款后，被告吴清蓉理应每月承担还本付息的义务。但被告吴清蓉未能依约全面履行还款义务，其行为构成违约，原告有权采取提前收回全部余欠借款的救济手段。因此，本院对原告要求被告吴清蓉归还全部借款，并支付借款的利息、罚息和复利的主张本院应予支持。原告诉请主张的律师费，因在合同中有明确约定，且金额也在合理范围内，故本院对此也予支持。
另根据《个人商业用房贷款合同》中有关的担保条款的约定，由于在被告吴清蓉所购房屋尚未办理所有权证，也未办理抵押登记，故保证人被告苏州庆裕房地产开发有限公司应当依约承担保证担保义务。原告也有权依照《个人贷款保证金质押合同》以被告苏州庆裕房地产开发有限公司所交付的保证金本息优先受偿本案债务。被告吴清蓉、苏州庆裕房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第六十三条、最高人民法院《关于审理适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴清蓉支付原告中国银行股份有限公司常熟支行借款153557.15元及利息、罚息、复利（计算至2015年3月13日止的利息、罚息、复利为3714.71元；自2015年3月14日起至法律文书确定的履行日止的按《个人商业用房贷款合同》约定计算的利息、罚息、复利）。
二、被告吴清蓉偿付原告中国银行股份有限公司常熟支行为实现本案债权产生的律师费11000元。
上述第一、二项款项于本判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号；或汇入江苏省常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，帐号：73×××17）。
三、被告苏州庆裕房地产开发有限公司对被告吴清蓉在本案中的债务承担连带清偿责任。保证人承担保证义务后，有权向债务人追偿。
四、原告中国银行股份有限公司常熟支行有权以被告苏州庆裕房地产开发有限公司在原告处保证金5400元及所产生的利息优先受偿本案债务。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币1832.5元，财产保全费1370元，合计3202.5元，由被告吴清蓉负担，被告苏州庆裕房地产开发有限公司负连带责任。（原告同意其预交诉讼费人民币3202.5元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行苏州工业园区支行营业部，帐号10×××99，帐户名称：苏州市中级人民法院。
审判员 颜志明
二〇一五年五月四日
书记员 徐 超
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。