浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终243号
上诉人（原审原告，反诉被告）：范忠良，男，1970年8月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：汪宁，浙江星耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：楼思媛，浙江星耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：义乌市稠江街道下门股份经济合作社，住所地：浙江省义乌市稠江街道下门村。
法定代表人：龚志军，董事长。
委托诉讼代理人：陈丹娟，浙江望朔律师事务所律师。
上诉人范忠良因与被上诉人义乌市稠江街道下门股份经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初9844号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
范忠良上诉请求：撤销原判，依法改判支持其的诉讼请求，驳回义乌市稠江街道下门股份经济合作社的反诉请求。事实和理由：一、案涉房屋是永久性建筑，不是临时建筑。案涉房屋从立项批复、外观及建筑材料上看均属于永久建筑。首先，该工程从立项批复来看，属于永久性工程，因为除了一个菜市场单体工程外，还有五个配套工程，分别是消防给水及弱点工程、室外电缆工程、道路工程、附属排水管道工程。其次，立项批复是临时菜市场工程和活动中心工程两个项目建在一起，形成一个混合体，没有界限区分。从现场实际建筑物来看，是一幢钢筋水泥建造的完整房屋，一楼是菜市场，二楼北面是幼儿园，二楼南面是公寓，明显属于永久性建筑物。再次，临时建筑应当有二年的期限，但批复中没有。永久性建筑物应当取得建设工程规划许可证，否则就是违法建筑。二、案涉房屋即使是临时建筑也不合法。第一，未经规划主管部门批准。《中国人民共和国城乡规划法》第44条规定，在规划区内进行临时建设的，应当经政府城乡规划主管部门批准。案涉房屋经稠江街道办事处立项批复，办事处是政府的派出机构，不是规划主管部门。义乌市规划局回函称是扩权下放，但没有法律依据。回函中的文件依据是《浙江省人民政府关于加快推进中心镇培育工程的若干意见》，但意见中没有临时建筑审批权下放的内容，且下放对象也只是佛堂镇、苏溪镇、上溪镇，没有稠江街道办事处。国家行政机关职权划分是法定的，不可能由县级政府随意变更。第二，未取得临时建设工程规划许可证。即使临时建筑由稠江街道办事处批准，也应当取得临时建设工程规划许可证。义乌市有关文件也规定未取得临时建设工程规划许可证的临时建筑是违法建筑。从下门旧村改造平面规划图看，幼儿园、菜市场、活动中心位于三个不同地块，建在一起明显违反规划。第三，不符合临时建筑规定。根据《浙江省城乡规划条例》第48条、《中国人民共和国城乡规划法》第66条的规定，案涉两个工程的立项批复，没有期限规定，不符合要求，也无法根据临时建筑的期限来确定合同的有效时间段。第四，《浙江省城乡规划条例》第35条规定临时建筑范围是“因建设项目施工或者地质勘查需要”。案涉的临时菜市场工程和活动中心均不符合上述需要。第五，不符合临时建筑的用途。《浙江省城乡规划条例》第48条规定，临时建筑不得改变临时建设工程规划许可证确定的用途。按稠江街道工程立项批复，是用于临时菜市场和活动中心，现改变用途办幼儿园显然违反规定。三、即使按照稠江街道办事处的意见，批准菜市场延期至2018年7月27日，租赁有效也不能成立。第一，出现不同时间段有效和无效的情形。2013年9月8日至2015年9月7日有效，2015年9月8日至2017年7月27日无效，2017年7月28日至2018年7月27日有效，2018年7月28日至2021年9月7日无效。第二，即使稠江街道办事处作为审批主体，批准延长使用期限也只是临时菜市场，而菜市场工程和活动中心已混为一体，工程一部分使用期限延长不代表整个建筑物使用期限延长。第三，延期手续未在一审辩论终结前作出。一审法庭辩论终结前是当事人补正效力的最后时点，不包括二审发回一审重审的情形。综上，一审判决认定租赁合同有效系错误的。
义乌市稠江街道下门股份经济合作社辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、范忠良未提供证据证明双方签订租赁协议时存在胁迫、欺诈等情形，故涉案房屋租赁合同是双方真实意思表示。三、义乌市规划局回函明确临时建筑的审批权已扩权到所在镇街，现行法律并没有禁止扩权下放，故义乌市稠江街道办事处有权批准涉案房屋的建设及使用期限。四、涉案房屋不是违法建筑，房屋经上级主管部门义乌市稠江街道办事处批准建设，使用期限也经主管部门批准延长至2018年7月27日，根据相关法律规定，涉案租赁合同合法有效。综上，请二审法院驳回范忠良的上诉请求，维持原判。
范忠良向一审法院起诉请求：1、确认范忠良和义乌市稠江街道下门股份经济合作社之间的义乌市司成幼儿园承包经营合同合法有效；2、变更义乌市司成幼儿园的承包款为每年80万元，并从2014年3月27日开始计算承包款；3、义乌市稠江街道下门股份经济合作社支付范忠良投入义乌市司成幼儿园的硬件设施、装修款3726228元；4、义乌市稠江街道下门股份经济合作社赔偿范忠良办园广告宣传投入损失50万元。在一审庭审时，范忠良变更诉讼请求为：要求确认《稠江街道科普幼儿园、下门村菜市场北楼2-4层房屋租赁协议书》无效，同时撤回上述提出的第二、三、四项诉讼请求。
义乌市稠江街道下门股份经济合作社反诉请求：1、确认范忠良和义乌市稠江街道下门股份经济合作社于2013年9月8日签订的《稠江街道科普幼儿园、下门村菜市场北楼2-4层房屋租赁协议书》无效；2、范忠良立即搬离稠江街道下门村菜市场北楼2-4层房屋，并交还该房屋的使用权；3、范忠良按照协议书约定的租金标准支付自2014年9月4日至实际搬离之日止的房屋占有使用费（暂计算至申请之日为261万元），并赔偿利息损失（其中2014年度的124万元按银行同期贷款利率自2014年7月4日起计算至实际履行之日止；2015年度的124万元按银行同期贷款利率自2015年7月4日起计算至实际履行之日止；2016年9月4日至实际搬离之日期间的房屋占有使用费按银行同期贷款利率自2016年7月4日起计算至实际履行之日止）。在一审庭审中，义乌市稠江街道下门股份经济合作社变更反诉请求为：1、确认范忠良和义乌市稠江街道下门股份经济合作社于2013年9月8日签订的《稠江街道科普幼儿园、下门村菜市场北楼2-4层房屋租赁协议书》有效；2、范忠良支付2014、2015、2016、2017年度（2014年9月4日-2018年9月3日）的租金5034400元并赔偿利息损失（其中2014年度124万元按银行同期贷款利率自2014年7月4日起计算至实际履行之日止；2015年度124万元按银行同期贷款利率自2015年7月4日起计算至实际履行之日止；2016年度124万元按银行同期贷款利率自2016年7月4日起计算至实际履行之日止；2017年度131.44万元按银行同期贷款利率自2017年7月4日起计算至实际履行之日止）。
一审法院认定事实：2013年3月5日，义乌市稠江街道下门股份经济合作社发布《招租公告》，载明：“根据义乌市稠江街道下门村旧改进展情况菜市场工程现已结顶，为了完善下门新村建设的配套设施，减少不必要的损失，尽快落实本项目进入装修阶段并投入使用，经下门村董事会、监事会研究决定，并由全体股东代表大会讨论通过对下门村菜市场工程南楼2-3层、北楼2-4层、一楼屋顶1110平方米专用活动场地进行分二个标公开招租，投标为明标举牌拍卖方式完成，以最高价中标。菜市场南楼2-3层建筑面积1213平方米每年招租底价为10.8万元，承租时间为8年，后4年以每年6%的价格递增，可用于办公、公寓，如与北楼幼儿园同一人中标也可用于幼儿园办学，但不可转租他人。菜市场北楼2-4层建筑面积2182平方米，室外楼梯66平方米，一层楼顶专用活动场地1110平方米，每年招租底价为40万元，承租时间为8年，后4年以每年6%的价格递增，经上级部门批准本项目中标者只能用于稠江街道科普幼儿园办学使用，不能转租他人，更不能私自改变用途，报名时间定于2013年3月6日至12日，地址稠江街道下门股份经济合作社办公室（贝村路与新科路交叉口，联系电话856××××818563×××7）报名时须带身份证原件，开标时间及地点按报名情况另行通知，希具有多年幼儿园办学管理经验的社会人士前来兴学投资。其他事项参照投标实施细则。”
2013年3月6日，义乌市稠江街道下门股份经济合作社发布《稠江街道科普幼儿园招租投标实施细则》，其中确定投标保证金为10万元，并对投标时间及地址、投标要求及细则等作了明确。2013年3月14日，通过公开竞价范忠良中标，双方签订《中标确认书》一份，载明：“中标人于2013年3月14日在稠州（江）街道办事处七楼招标室举行的竞标会上，通过公开竞标，获取我村科普幼儿园租赁资格，现双方签订中标确认书予以认可。一、中标标的：每年124万元，第五年开始每年递增6%租金。中标金额（人民币）大写：壹佰贰拾肆万元每年，￥1240000元/年。二、中标确认书签署后，中标人必须在2013年3月29日前交清中标款。否则中标无效，不退押金。三、中标人办理的竞投手续及提供的资料为本确认书的有效组成部分。”2013年3月29日，范忠良按照《中标确认书》的要求向义乌市稠江街道下门股份经济合作社缴纳中标款124万元。范忠良中标后，曾以“科普幼儿园”名义进行了前期的招生广告宣传。义乌市稠江街道下门股份经济合作社于2013年4月2日向义乌市教育局申请筹办稠江街道科普幼儿园，但未获批准。后经双方双方协商一致，由案外人吴春芳以“司成幼儿园”的名称向义乌市教育局提交筹办申请表。2013年7月16日，义乌市稠江街道下门股份经济合作社出具《委托书》一份，载明全权委托吴春芳办理义乌市稠江街道司成幼儿园的申办事项，并于2013年8月份向义乌市教育局提交了《关于稠江街道司成幼儿园办学申请报告》一份。2013年8月30日，案外人吴春芳向义乌市教育局递交了义乌市民办学校（幼儿园）筹办登记表。2013年9月2日，义乌市教育局出具《幼儿园筹设批准书》一份，其中载明：“稠江司成幼儿园吴春芳：根据您的申报，经局长办公会议讨论，同意你开始筹办幼儿园。有效期至2016年9月1日。”2013年9月4日，下门菜市场及活动中心工程竣工验收合格。2013年9月5日，范忠良与吴春芳共同出具《承诺书》一份，其中载明：“义乌市稠江街道下门股份经济合作社：义乌市司成幼儿园由下门村投资建设，地址在下门菜市场北楼（下门二区55幢）2-4层，建筑面积2182平方米，室外活动场所1100平方米，已面向社会公开招标，由义乌市稠江街道东畈村1组范忠良（身份证号码：）中标承包经营，原取名稠江街道科普幼儿园，现经义乌市教育局要求改名为义乌市司成幼儿园，并做给幼儿园承包者范忠良妻子吴春芳，现由本人吴春芳、范忠良承诺，待义乌市司成幼儿园八年承包期满无条件归义乌市稠江街道下门股份经济合作社所有并变更法人名称，特此承诺。本承诺书一式三份，本人一份，下门村一份，义乌市教育局存档一份。”2013年9月8日，义乌市稠江街道下门股份经济合作社（甲方、出租方）与范忠良（乙方、承租方）签订《稠江街道科普幼儿园、下门村菜市场北楼2-4层房屋租赁协议书》一份，其中载明：“经上级部门批准，稠江街道科普幼儿园（下门菜市场北楼2-4层）建筑面积2182㎡，室外楼梯66㎡，一层楼顶室外专用活动场地1110㎡。经下门村董事会、监事会研究决定，并由全体股东代表大会讨论通过于2013年3月14日上午在稠江街道招标室进行公开招租，乙方以每年壹佰贰拾肆万元获得中标权，经甲、乙双方平等互利协商确定各自权利和义务后特签订本协议书。一、房屋租赁使用说明：本幼儿园由稠江街道下门股份经济合作社承办并办理审批手续，其他相关手续由承租人办理（办学教学人员由乙方提供）。二、租赁年限与时间：科普幼儿园与下门村菜市场2-4层房屋租期为8年整，租赁时间按菜市场工程竣工验收合格之日起算，以菜市场工程竣工验收单时间为依据。三、房租计算与支付方式：前四年以中标价每年租金为壹佰贰拾肆万元整（1240000.00元），从第五年起每年递增6%，第一年房租按中标确认书规定在2013年3月29日前交清中标款，以后七年提前二个月交清租金，否则甲方中止合同并没收押金，房租款以收据为准。四、投标保证金10万元，中标后转为房屋承租押金，待承租合同到期一次性退还不计息。五、本项目工程现已结顶，装修由乙方提供方案和装修施工图，超出原施工图的部分的工程款由乙方承担。在出租期内，甲方房屋产权不得转让，必须先履行租赁协议，乙方不得以承租房屋设立抵押，不得擅自改变承租房屋结构，租期届满房屋应保持原状，不得拆除室内外用的一切固定设施，可移动设施由中标者自行处理。六、幼儿园招生时下门村户籍的小孩来上学收费按本幼儿园同期学生优惠20%收取。七、在承租期内，水、电、天然气、卫生费、物业管理费、有线电视宽带等以及各项费用和税收均由乙方承担。八、本项目乙方只能用于幼儿园办学使用，不能转租他人、不能私自改变用途，否则中止合同没收押金，收回承租权。九、甲方为了幼儿打造一所真正的幸福乐园，希望乙方选用具有多年幼儿园管理经验人员和幼师来管理教学，甲方必须在各方面全力支持和配合，让入学孩子得到更好地学前教育，也为义乌的学前教育事业增彩填色。十、乙方应遵纪守法，合法经营，严禁在房屋内储存易燃易爆物品，如在承租期内任何发生危及邻居等安全事故，由乙方负责。十一、本协议一式三份，甲方执二份乙方执一份。双方签字后生效，具有法律效力。十二、双方未尽事宜，经双方协商后制定，签订本协议后甲乙双方不得反悔。”2013年11月6日，义乌市教育局批准了义乌市稠江司成幼儿园的办学申请，并颁发了《浙江省幼儿园办学许可证》，载明学校名称为义乌市稠江司成幼儿园，地址为义乌市。2013年11月11日，义乌市稠江司成幼儿园向义乌市民政局提交《民办非企业单位（法人）登记申请表》，2013年11月14日，义乌市民政局下发《关于同意义乌市稠江司成幼儿园等单位登记的批复》，并颁发《民办非企业单位登记证书（法人）》，载明名称为义乌市稠江司成幼儿园，住所地为义乌市，负责人为吴春芳，开办资金50万元，业务范围为全日制幼儿学前教育。另查明，2012年1月17日，义乌市人民政府稠江街道办事处下发义稠江街办（2012）4号文件《关于同意下门临时菜市场工程及活动中心工程立项的批复》，同意义乌市稠江街道下门股份经济合作社实施下门临时菜市场工程及活动中心工程的建设。2017年8月29日，义乌市人民政府稠江街道办事处下发义稠江街办（2017）112号文件《关于同意下门临时菜市场使用年限的意见》，将上述工程的使用年限延长至2018年7月27日。
一审法院认为，根据查明的事实，范忠良在明知无法审批取得“科普幼儿园”名称后，又同意以“司成幼儿园”名义开办，并于2013年9月5日出具了《承诺书》，之后双方于2013年9月8日签订了《稠江街道科普幼儿园、下门村菜市场北楼2-4层房屋租赁协议书》，虽然该协议书中载明的为“科普幼儿园”，但结合《承诺书》的内容，应认定实际的幼儿园名称应为“司成幼儿园”，范忠良在签订涉案租赁合同时，对无法以科普幼儿园进行审批系明知的，而范忠良亦未提供证据证明双方签订该协议书时存在胁迫、欺诈等情形，故应认定涉案合同系双方当事人真实意思表示；涉案房屋的使用期限已经主管部门审批延长至2018年7月27日，目前仍处于经过批准的使用期限内，合同并不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。范忠良要求确认涉案租赁合同无效的请求不予支持。义乌市稠江街道下门股份经济合作社提起的反诉与本诉系基于相同的法律关系，故义乌市稠江街道下门股份经济合作社提起的反诉从程序上来看并无不当。其中义乌市稠江街道下门股份经济合作社要求确认涉案租赁合同有效的请求，与查明事实相符，予以支持。涉案合同合法有效，双方当事人均应全面履行各自的义务。范忠良仅支付了2013年9月4日至2014年9月3日的租金124万元。按照合同约定，2014年9月4日至2015年9月3日的租金124万元应于2014年7月4日前支付、2015年9月4日至2016年9月3日的租金124万元应于2015年7月4日前支付、2016年9月4日至2017年9月3日的租金124万元应于2016年7月4日前支付；2017年9月4日至2018年9月3日的租金，因涉案房屋的使用期限目前仅被延长至2018年7月27日，故对于该区间仅支持2017年9月4日至2018年7月27日的租金1177558元。范忠良未按照约定支付租金，已构成违约，义乌市稠江街道下门股份经济合作社可主张范忠良赔偿按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，但应从逾期之日起开始计算。综上，对于范忠良变更后的诉讼请求不予支持；对于义乌市稠江街道下门股份经济合作社变更后的诉讼请求中的合法合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、驳回范忠良的诉讼请求；二、义乌市稠江街道下门股份经济合作社与范忠良于2013年9月8日签订的《稠江街道科普幼儿园、下门村菜市场北楼2-4层房屋租赁协议书》有效；三、范忠良于判决生效后十日内支付义乌市稠江街道下门股份经济合作社租金共计4897558元并赔偿利息损失（其中124万元从2014年7月5日起、其中124万元从2015年7月5日起、其中124万元从2016年7月5日起、其中1177558元从2017年7月5日起均按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至实际履行完毕之日止）；四、驳回义乌市稠江街道下门股份经济合作社的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18256元，由范忠良负担。反诉案件受理费16590元，由范忠良负担。
二审中，义乌市稠江街道下门股份经济合作社没有提交新证据。范忠良提供了照片五份，用以证明：1、涉案房屋为永久性建筑，并非临时建筑；2、临时菜市场工程和活动中心工程两个项目建在了一起，形成了一个混合体，无法区分。
义乌市稠江街道下门股份经济合作社发表意见：不属于新证据。对真实性有异议，照片拍摄的不够完整，对关联性有异议，无法达到范忠良的证明目的。
本院经审理认为，义乌市稠江街道下门股份经济合作社在庭审中自认照片显示的情况和讼争标的物现状一致，本院对照片的真实性予以认定，但仅凭该照片尚不足以证明案涉房屋为永久性建筑的事实。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，二审的争议焦点系案涉租赁合同的效力问题。范忠良虽主张其案涉房屋属于永久性建筑，但永久性建筑和临时性建筑并非以建筑材料来进行分类。从案涉工程的立项批复来看，本案房屋属于临时性建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。经查，案涉房屋经义乌市人民政府稠江街道办事处批准建设，且审批延长使用期限至2018年7月27日，故案涉租赁合同在2018年7月27日之前应认定有效。范忠良主张义乌市人民政府稠江街道办事处无权审批，与义乌市人民政府的相关文件规定不符，本院不予采信。另，范忠良提出案涉租赁房屋不包含在延长使用期限的建筑范围内，及该批准延长使用期限手续未在一审法庭辩论终结前作出等上诉理由，缺乏相应的事实依据和法律依据，本院亦不予采信。综上所述，范忠良的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16590元，由范忠良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 伟
审 判 员 范继军
审 判 员 应 倩
二〇一八年五月三日
代书记员 卢芷忻