南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0113民初2037号
原告：王宏伟，男，汉族，1983年3月20日出生，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：戴志祥，江苏宁联律师事务所律师。
被告：戴忠才，男，汉族，1972年7月21日出生，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：张龑，江苏欣达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭小虎，江苏欣达律师事务所实习律师。
原告王宏伟与被告戴忠才房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年4月24日立案受理后,依法由审判员葛立正适用简易程序，于2017年6月30日、2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告王宏伟及其委托诉讼代理人戴志祥、被告戴忠才及其委托诉讼代理人张龑、谭小虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王宏伟诉称，2017年3月11日。原被告及案外人南京中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将坐落于南京市栖霞区某某广场X幢X单元XXX室房屋出租给原告，原告按季度支付租金，租金为每月人民币4200元，交房时间是2017年3月13日，并交付被告履约保证金4200元，合同期满后退还给原告；租赁期内，双方应认真履行合同，任何一方不得违约，违约给对方造成损失的，违约方应赔偿守约方违约金4200元。2017年3月13日，原告将一个季度的房屋租金12600元及履约保证金4200元交付给被告，被告出具了收条1张。后因被告未按期将房屋钥匙交付原告，原告因此未能入住房屋，被告的行为构成违约，原告遂于2017年3月17日通知被告解除《房屋租赁合同》。2017年3月28日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告将房屋租金、履约保证金共计15800元退还给原告，并赔偿原告违约金4200元及其他损失，被告至今未予以回复。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令解除原、被告于2017年3月11日签订的《房屋租赁合同》,判令被告返还原告房屋租金、履约保证金共计15800元,判令被告支付违约金4200元,被告承担诉讼费、保全费。
被告戴忠才辩称，原被告于2017年3月11日签订《房屋租赁合同》，约定2017年3月13日交房。原告在合同签订后次日表示不想租赁被告的房屋，原告属于违约。原告于2017年3月25日向迈皋桥警务站报警，寻求警方解决，并向出警人员表示自己违约不想租赁被告房屋。被告没有收到原告律师发出的律师函，原告也无权依据《合同法》的规定行使《房屋租赁合同》解除权。本案不存在根本违约，合同依然有效，可以继续履行。被告为了减少原告的经济损失，积极联系原告及其代理人，询问是否将案涉房屋另租他人。但原告及其代理人均保持沉默，并未回答被告。原告的所谓损失是原告自己的行为导致，与被告无关。综上，原告在合同签订后违约，损害了被告的权益，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2017年3月11日，原告王宏伟（乙方）与被告戴忠才（甲方）在中环公司（丙方）的居间下签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定的主要内容为：“甲乙方双方本着诚信、自愿、公平和互利原则，由丙方居间介绍，就房屋租赁达成以下协议：房屋坐落于南京市栖霞区某某广场X栋X单元XXX室，户型为1-1-1，建筑面积为100平方米，房屋用途为办公；租期从2017年3月13日至2018年3月12日止，交房时间是2017年3月13日；房屋租金为每月人民币4200元，乙方按季度支付租金给甲方，乙方应向甲方交付履约保证金4200元，合同期满后退还给乙方；租赁期间，双方应认真履行本合同，任何一方不得违约，违约给对方造成损失的，违约方应赔偿守约方违约金4200元；房主配齐3个配套沙发，柜子暂时留下，租客后选取2个柜子”。2017年3月13日，原告王宏伟向被告戴忠才交付一个季度租金及履约保证金，被告戴忠才向原告王宏伟出具了收条1张，收条内容为“今收到王宏伟押一付三房租费共12600元，押金4200元，扣除定金1000元，剩余15800元扣除1000元房主配沙发1000元，总共14800元。甲：戴忠才，乙：王宏伟，2017.3.13日”。原告王宏伟实际交付给被告戴忠才15800元。因案涉房屋门锁损坏，被告戴忠才委托中环公司人员将案涉房屋门锁的钥匙配好，被告戴忠才没有将案涉房屋交付给原告王宏伟。中环公司人员在2017年3月13日下午将案涉房屋门锁的钥匙配好交给被告戴忠才，但被告戴忠才没有将案涉房屋钥匙交付给原告王宏伟。一个星期后，原告王宏伟的朋友打电话给中环公司的工作人员，告知其钥匙没有拿，不租赁房屋了。2017年3月25日，原告王宏伟与被告戴忠才因房屋租赁事宜发生纠纷，并通知了中环公司的工作人员到场。原告王宏伟要求解除租赁合同，并表示因房屋没有使用，同意支付被告戴忠才4200元；被告戴忠才不同意，要求原告王宏伟支付12000元。因未能达成一致意见，原告王宏伟报警。2017年3月28日，原告王宏伟委托律师通过邮政快递方式向被告戴忠才发出律师函，主张因被告戴忠才的行为构成违约，其于2017年3月17日通知被告戴忠才解除了《房屋租赁合同》，并要求被告戴忠才退还房屋租金及履约保证金共计15800元，赔偿损失4200元。该邮政快递送达签收人显示为他人收。2017年4月19日，被告戴忠才通过网站发布了案涉房屋的出租信息。2017年4月24日，原告王宏伟诉至法院，要求处理。
2017年5月8日，被告戴忠才就案涉房屋租赁事宜与原告王宏伟及其代理人电话商谈，并进行了录音。2017年5月10日，原告王宏伟向被告戴忠才发出短信，表示双方之间的合同在2017年3月已解除，其于2017年3月28日委托律师向被告戴忠才发出律师函；房屋一直在被告戴忠才控制之下，被告戴忠才随时可以对外出租，与其没有关系，其已回答多次，并要求被告戴忠才返还租金、履约保证金，支付违约金。2017年5月12日、5月26日、5月27日，被告戴忠才分别向原告王宏伟发出短信，询问原告王宏伟是否租赁房屋及征询对外出租意见。
庭审中，原告王宏伟认为，其按月缴纳租金，而被告戴忠才在委托中介人员换锁后，一直未交付钥匙，也未按时交付房屋，被告戴忠才的行为构成违约；基于被告戴忠才的违约行为，其已于2017年3月下旬行使解除权，具体以报警当日为准；合同解除后，合同取得的财产应当返还，被告戴忠才始终未交付房屋，一直占用房屋，其也多次告知被告戴忠才，其不干涉，也无权干涉案涉房屋；如果法院认为其有违约行为，约定的违约金过高，请依法予以调整，其坚持诉讼请求。被告戴忠才主张原被告于2017年3月11日签订《房屋租赁合同》，约定2017年3月13日交房，原告王宏伟签过合同后向中介表示不想租赁案涉房屋；原告王宏伟2017年3月25日向迈皋桥警务站报警，寻求警方解决，并向出警人员表示自己违约不想租赁案涉房屋，且主动给予4200元补偿以解除合同，但最终原被告因补偿数额意见不统一，该房屋租赁纠纷并未解决，其在履行《房屋租赁合同》中不存在违约，反而是原告王宏伟违约；其为减少原告王宏伟的损失，电话征求原告王宏伟是否同意对外转租，但原告王宏伟一直保持沉默，未予答复；原告王宏伟诉求无法律依据，律师函不能解除本案《房屋租赁合同》，该合同依然合法有效，原告王宏伟主张的损失并没有提出任何证据，而原告王宏伟没有搬进涉案房屋是自己的行为导致，与其无关，请求法院驳回原告王宏伟的诉讼请求。同时，被告戴忠才申请证人即中环公司的工作人员吴某,董某,4出庭作证。
证人吴某,4证实：房屋租赁合同签订后，案涉房屋门锁坏了，被告戴忠才委托中介方换案涉房屋钥匙；中介方在当天下午将钥匙交付给被告戴忠才；一个星期后，原告王宏伟的朋友给其打电话，称钥匙没有拿，不租房屋。证人董某,4证实：原告王宏伟说被告戴忠才没有交付钥匙，不租房屋了，要把房屋租赁合同解除，其没有入住案涉房屋，同意给付被告戴忠才4200元；被告戴忠才不同意，要求支付12000元；双方没有谈妥，报警处理。因发生时间过长，本院没有调取到警方处理原被告发生纠纷时的相关记录。
由于原被告双方各持己见，致调解无效。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、收条、律师函复印件、EMS快递单、案涉房屋招租网页打印件、手机短信截图、案涉房屋照片打印件及房产证复印件、快递跟踪单打印件、录音光盘、证人证言，本院开庭笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告王宏伟与被告戴忠才签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。本案中，被告戴忠才在收取了原告王宏伟一个季度的房屋租金及履约保证金，并在收到中介方配好的案涉房屋钥匙后，没有将案涉房屋钥匙交付给原告王宏伟，也未及时履行交付房屋的义务，因此，被告戴忠才的行为构成违约。原告王宏伟在房屋租赁合同能够继续履行时，要求解除租赁合同，此举也构成违约。根据证人董某,4证实，原被告双方在2017年3月25日发生纠纷时，原告王宏伟要求解除租赁合同，并同意支付被告戴忠才4200元，被告戴忠才不同意，要求原告王宏伟支付12000元。上述事实也证实了原告王宏伟已明确向被告戴忠才表达了解除房屋租赁合同的意思，被告戴忠才对原告王宏伟要求解除房屋租赁合同的意思是知晓的，双方只是在支付的补偿数额而未能达成一致意见。2017年4月19日，被告戴忠才通过网站发布了案涉房屋的出租信息，以实际行为表达了其同意解除与原告王宏伟签订的房屋租赁合同，故原告王宏伟与被告戴忠才之间签订的《房屋租赁合同》于2017年4月19日解除。鉴于原告王宏伟与被告戴忠才在履行《房屋租赁合同》过程中均有违约行为，考虑到解除房屋租赁合同的时间及原告王宏伟没有实际使用案涉房屋的事实，本院酌情认定，由原告王宏伟支付给被告戴忠才一个月房屋租金4200元，被告戴忠才退还原告王宏伟人民币11600元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告戴忠才于本判决生效之日起十日内返还原告王宏伟人民币11600元；
二、驳回原告王宏伟其他诉讼请求。
如被告未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费380元，减半收取190元，由原告王宏伟、被告戴忠各承担95元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 葛立正
二〇一七年十月二十六日
书记员 胡 娟