山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初1092号
原告：济南翡翠物业管理有限公司，住所地山东省某小区某房
法定代表人李磊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李晓宁，山东舜天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢双双，山东舜天律师事务所律师。
被告：张亮，住济南市。
原告济南翡翠物业管理有限公司（以下简称翡翠物业公司）与被告张亮物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翡翠物业公司的诉讼代理人邢双双，被告张亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翡翠物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告张亮立即支付原告翡翠物业公司物业管理服务费7660.8元，逾期缴纳物业管理服务费的违约金1876.1元；2、本案诉讼费用由被告张亮承担。诉讼中，原告翡翠物业公司明确诉讼请求为：1.依法判令被告张亮立即支付原告翡翠物业公司物业管理服务费5424.15元（计算方式为88.63平方米×1.2元×51个月），逾期缴纳物业管理服务费的违约金1876.1元；2、本案诉讼费用由被告张亮承担。事实与理由：原、被告已签订济南重汽·翡翠郡前期物业管理服务协议，协议约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，缴纳时间为每季度首月5日之前，逾期缴纳的从逾期之日起按每天3‰的比例缴纳违约金。被告张亮房屋位于某小区某房，建筑面积为88.63m2,每季度应缴纳物业费319.2元。原告自2008年年底即为涉案房屋所在小区提供物业服务，自2009年3月向被告张亮收取物业服务费，因被告张亮于2009年9月5日才办理交房手续，故被告张亮交纳的2009年3月至同年12月物业服务费872.1元，其中2009年3月至2009年8月的物业服务费系按70%计取。被告张亮拖欠物业费，原告翡翠物业公司每季度均多次催要，但被告张亮均以种种不当理由拒绝支付。
被告张亮辩称，第一，诉讼主体不合法。原告翡翠物业公司的住所地为济南市天桥区西工商河路13号29幢5楼，根据济南市规划局信息答复重汽翡翠郡北区29号楼《建设工程规划许可证》（2006鲁01-04-133）规划用途为物业用房、活动室、办公、休息茶座、展示厅、公共厕所。29号楼只有4层楼的规划，没有5层。第二，原告翡翠物业公司未按约定履行《前期物业管理协议》有关条款。原、被告于2009年签订《前期物业管理协议》，至今已经有六个年头，自始至今，原告基本未按协议的约定执行，不仅给被告日常生活带来了很多麻烦和困难，甚至给部分业主造成了巨大财产损失。其中包括：《前期物业管理协议》、《物业服务质量》中的约定，对违反规定私搭乱建、擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。被告张亮所居住的9号楼楼顶有违章建筑物，被告多次告知原告，楼顶为业主生命消防应急通道，原告对小区内的私搭乱建行为，未履行相应的义务，严重影响被告的生命安全；《前期物业管理协议》、《物业服务质量》约定，每季度1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行检查，门、窗灵活，无异常响声；门窗玻璃无破碎，五金配件完好。涉案房屋的楼宇单元门、对讲可视电话均已破损严重，已近五年多无法使用，严重影响业主生命安全；《前期物业管理协议》约定，原告不得占用本物业的共用部位、公用设施或者改变其使用功能，但原告已经将北区29号楼的物业用房对外出租，将南区21号楼一楼架空层封闭后对外出租出售；《前期物业管理协议》约定，原告每六个月向业主公布物业管理费用收支账目。但原告自2009年3月份向被告收取物业费至今，从未公布物业管理服务费用收支账目；《前期物业管理协议》约定，所有广告收入扣除成本后，100%用于弥补物业管理服务费。但原告翡翠物业公司自2009年3月份至今，未向被告公布广告的收支项目。第三，原告翡翠物业公司的诉讼请求与事实不符。包括：重汽翡翠郡南区物业管理费自2009年3月1日起计收；被告张亮于2009年9月5日与原告翡翠物业公司办理楼宇验收交付手续，被告张亮物业费应于2009年9月起计收，原告翡翠物业公司于2009年9月5日强行征收被告张亮3月至8月二个季度的物业费；被告张亮于2009年9月5日已经缴2009年第四季度物业费，原告翡翠物业公司的诉讼事实与理由不符；被告张亮于2011年8月14日、2012年11月18日、2014年1月25日、2015年9月28日、2015年10月15日、2015年11月23日、2016年2月6日分别交纳物业费，合计11个季度，自2009年至今已缴纳11个季度的物业费，只有13个季度未缴，原告翡翠物业公司的诉讼事实与理由不符。综上所述，原告翡翠物业公司主体合法性请求贵院查清事实，原告翡翠物业公司未能履行与被告张亮签订的《前期物业管理协议》，被告张亮保留对其提起反诉的权利；被告张亮未能获知原告翡翠物业公司出租物业用房、小区广告收入、楼宇架空层出租、地上车位出租等各项收入能抵消被告张亮多少物业费；被告张亮鉴于原告翡翠物业公司也履行了部分《前期物业管理协议》中的服务内容，被告张亮也履行了《前期物业管理协议》第四条缴纳了部分物业服务费。现被告张亮请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回原告翡翠物业公司的起诉或者判决驳回其诉讼请求，以维护合法权益。
原告翡翠物业公司与被告张亮围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张亮系某小区某房（以下简称涉案房屋）的业主。案外人中国重型汽车集团房地产开发公司（以下简称重汽房地产公司）（甲方）与原告翡翠物业公司（乙方）于2007年9月1日签订《前期物业管理合同》一份，约定由原告翡翠物业公司对东至西工商河路，西至无影山东路，南至无影山中路，北至济南师范小区进行物业管理服务，该合同第三条约定：“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”第六条约定：“合同期限：本物业成立业主委员会且能代表全体业主选聘的物业服务企业并重新签订物业服务合同，届时本合同自动终止。”第十六条约定：“物业服务费本物业管理区域物业收费选择包干制方式。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（一）住宅按建筑面积每月收取费用如下：多层物业服务费：0.7元/平方米/月；小高层及高层物业服务费：1.2元/平方米/月；花园洋房物业服务费：1.0元/平方米/月；叠拼及别墅物业服务费：2.0元/平方米/月；（二）非住宅按建筑面积每月收取费用如下：商业用房物业服务费：2.20元/平方米/月；地下车位服务费：38.50元/平方米/月…”该合同中，甲乙双方另就委托管理事项、双方权利义务、物业的承接验收、前期物业管理服务标准、违约责任等内容进行了约定。
另查明，原告翡翠物业公司于2006年12月6日成立，系有限责任公司，其物业服务资质等级为三级。涉案房屋为高层住宅，其建筑面积为88.63平方米，根据前期物业管理合同约定，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.2元，业主应于每季度的首月5日之前交纳物业服务费。涉案房屋的实际交房时间为2009年9月5日。截止至2015年9月，被告张亮已交纳2009年3月至同年12月、2011年7月至同年9月、2012年10月至同年12月、2014年1月至同年3月、2015年1月至同年9月期间的物业服务费。2009年3月至同年12月的物业服务费，被告张亮向原告翡翠物业公司支付数额为872.1元，其中2009年3月至2009年8月期间的物业服务费按70%计算，2009年9月至2009年12月正常计算。
诉讼中，被告张亮围绕其答辩意见提交证据如下：济南市规划局信息答复意见3份及照片2张，证明原告翡翠物业公司的住所地在29号楼五楼，但规划中载明29号楼没有五楼、9号楼地上一层是架空的空间，不应封闭、小区北区29号楼原规划为小区全体业主的共有部分，现已由原告翡翠物业公司对外出租，该费用应当由业主所有。原告翡翠物业公司质证称，对济南市规划局信息答复意见的真实性无异议，但与本案不属于同一法律关系，原告翡翠物业公司是经工商局依法核准登记的有限责任公司，是本案的适格主体；关于照片的真实性有异议，照片无法看出拍摄地点，即使是9号楼2单元楼顶，违章建筑的拆除工作应当由政府行政部门来进行，非物业公司的责任。对被告张亮提出的上述证据，本院认定如下：因涉案房屋所在小区规划问题，与本案并非同一法律关系，故被告张亮提交的上述证据，与本案不具有关联性，故对上述证据的证据效力本院不予认可。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告翡翠物业公司系经济南市工商行政管理局依法登记的有限责任公司，其物业服务资质等级为三级，案外人重汽房地产公司与原告翡翠物业公司签订的前期物业管理合同合法有效，该合同对该小区内业主均具有拘束力，被告张亮作为该小区内的业主，应受上述合同条款的约束。原告翡翠物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告张亮在事实上接受原告翡翠物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。关于被告张亮答辩中所称的规划问题以及公共部位的经营等问题，与本案并非同一法律关系，被告以此为由拒交物业服务费，于法无据。结合被告张亮的答辩意见以及同期原告翡翠物业公司与翡翠郡小区其他业主物业服务合同纠纷相关案件，原告翡翠物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在某些一般性瑕疵。但物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不能以此为由拒交或少交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。被告张亮未能及时向原告翡翠物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。关于物业管理服务费金额，原告翡翠物业公司所主张的每月物业服务费计算方式符合约定，但因被告张亮于2009年9月5日才实际入住涉案房屋，故原告翡翠物业公司应自被告张亮实际入住涉案房屋后开始计收物业服务费，故原告翡翠物业公司已收取被告张亮的2009年3月至2009年8月期间的物业服务费446.69元（88.63平方米×1.2元×6个月×70%）应当予以返还，为减少当事人诉累，本案予以一并处理，且在被告张亮应支付原告翡翠物业公司物业服务费数额中予以扣减，故被告张亮应向原告翡翠物业公司支付2010年1月至2011年6月、2011年10月至2012年9月、2013年1月至12月、2014年4月至12月期间的物业服务费，共计4977.46元（88.63平方米×1.2元×51个月－446.69元）。原告翡翠物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故原告翡翠物业公司要求被告张亮支付违约金1876.1元的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷的发生，系由于被告张亮拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告张亮负担。
鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告翡翠物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告张亮于本判决生效之日起10日内向原告济南翡翠物业管理有限公司支付物业服务费4977.46元。
二、驳回原告济南翡翠物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告张亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 善
人民陪审员 王其春
人民陪审员 王宝华
二〇一六年十月十九日
书 记 员 于 蕊