浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙温民终字第465号
上诉人（原审被告）中房集团瑞安房地产开发有限公司。
法定代表人张棪清。
委托代理人黄孟苏。
被上诉人（原审原告）周纲。
上诉人房开公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2008）瑞民初字第5240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人房开公司的委托代理人黄孟苏和被上诉人周纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：坐落于瑞安市玉海街道虹桥南路2幢房屋原属于国有企业瑞安市房地产开发总公司所有。2002年1月，由于国有企业改制，该公司资产整体转让给个人。同年7月16日，瑞安市工商行政管理局核定该企业类型由国有转变为有限责任公司，企业名称变更为中房集团瑞安房地产开发有限公司。同年7月18日，原、被告订立了房地产买卖合同，约定：被告将坐落于瑞安市玉海街道虹桥南路2幢12单元501室房屋（建筑面积138.92平方米）出售给原告，价格为236200元，房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权一并转移给原告，房地产办理过户手续时需缴纳的税费由原告负担，被告无条件协助原告办理过户手续。此后，被告协助原告办理了房屋所有权过户登记手续，登记房屋所有权于原告名下。2008年，瑞安市人民政府以瑞安市房地产开发总公司为转让方，以被告为受让方对上述房屋占用土地的转让、出让进行了审批。同年1月28日，被告与瑞安市国土资源局签订了划拨土地使用权补办出让合同书，合同记载：土地使用者房地产开发总公司将国有划拨土地使用权转让给被告，出让土地使用权总面积16.93平方米，其中建筑占地面积16.93平方米，出让地块用途限定为住宅，建筑面积138.92平方米，被告同意缴付土地使用权出让金计人民币50010元。但被告至今未缴付该土地使用权出让金，原告也未取得上述土地使用权。
原判认为：原、被告之间订立房地产买卖合同时，合同所涉房屋占用土地的使用权尚为国有划拨，但该土地在起诉前已经人民政府批准办理土地使用权出让手续，因此，原、被告之间于2002年7月18日订立的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，被告应按约履行协助原告办理房屋占用土地的使用权的转让登记手续，转移土地使用权于原告名下。国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定：企业改造或改组为有限责任公司的，企业改革涉及的划拨土地使用权应当采取出让或租赁方式处置。根据该规定，在企业改制时，被告应办理土地出让手续，交纳土地出让金，事实上，也是由被告与国土资源局签订了划拨土地使用权出让合同，约定由被告交纳土地出让金。原、被告之间的合同未对交纳土地出让金进行约定，而被告作为转让方有保证其转让的土地使用权符合法律规定的义务，只有交纳了土地出让金才能完成土地使用权转让登记，因此，被告交纳土地出让金在其履行协助原告办理土地使用权转让登记义务的范围内。综上，原告要求被告补缴土地出让金及履行协助原告办理土地使用权过户手续的诉讼请求应予支持。土地增值税的纳税义务人虽为被告，但由于原、被告约定房地产办理过户手续时需缴纳的税费由原告负担，根据一般的房地产交易习惯该约定中所言税费应包括土地增值税，原告向被告主张交纳土地增值税不符合合同约定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告中房集团瑞安房地产开发有限公司履行缴纳坐落于瑞安市玉海街道虹桥南路2幢12单元501室房屋占用土地出让金的义务，协助原告周纲办理上述土地使用权转移登记手续，登记土地使用权于原告周纲名下。二、驳回原告周纲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费4843元，由原告周纲负担50元，被告中房集团瑞安房地产开发有限公司负担4793元。
宣判后，房开公司不服，向本院提起上诉。其上诉称：一、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同无效。1、合同属未经批准的地上建筑物的分割转让合同，依法无效。瑞安市虹桥南路2幢2号的房屋是上诉人从瑞安市房地产开发总公司整体受让而来。上诉人将房屋分割并将其中12单元501室房屋出售给被上诉人，违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条之规定。根据合同法第五十二条之规定，合同无效。2、原判以《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定认定合同有效错误。上述规定只适用于划拨土地使用权的初次转让，即只适用瑞安市房地产开发总公司与上诉人之间的房屋转让，仅能作为认定瑞安市房地产开发总公司与上诉人之间的房屋转让合同有效的法律依据，不能作为认定本案上诉人与被上诉人之间的再转让房屋买卖合同有效的法律依据。否则，无异于鼓励未补办土地使用权出让手续的划拨土地使用权的再转让。二、即便合同有效，土地出让金也应由被上诉人最终承担。1、被上诉人是在充分了解买卖的房地产的基础上，购买该房地产的。被上诉人所称的“上诉人隐瞒土地使用权瑕疵”的说法没有任何根据。2、根据房屋买卖合同约定，该房地产办理过户手续时需缴纳的税费，由被上诉人承担。这里的税费显然包括办理土地使用权过户登记所涉及的土地出让金。3、土地使用权出让手续的办理，与土地出让金的最终承担是两回事情。4、如果是出让性质的土地，被上诉人根本不可能如此低价购买该房屋。从这一点来讲，应由被上诉人承担土地出让金。请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人周纲辩称：一、上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同合法、有效。对方主张分割转让未经审批与事实不符。在2002年8月，诉争房屋已经办理了房产证，同时出卖的其他16户也已经办理房产证。因此，房产部门对分割转让是承认的，土地部门也是承认分割转让的。2008年办理的瑞安市划拨土地使用权补办出让合同书，证明瑞安土地部门按分割出让批准了土地使用权。土地出让金未缴纳不影响房屋买卖协议效力。二、土地出让金依法应当由上诉人负担。首先，合同里面没有土地出让金由被上诉人负担的约定。其次，土地出让金与过户税费不同。土地出让金是在改制过程中产生的，而不是在过户过程中产生的。请求：驳回上诉，维持原判。
当事人在二审审理期间均未提供新的证据。
经二审审理查明的事实与原判认定事实一致。
本院认为，当事人的合法权利受法律保护。根据被上诉人在原审提供的证据2即诉争房屋的产权证等，上诉人房开公司诉称合同违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定的主张，与事实不符，本院不予支持。上诉人房开公司诉称《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定只适用于划拨土地使用权的初次转让的主张，于法无据，本院不予采纳。上诉人房开公司以土地出让金至今未缴纳为由，诉称合同无效的主张，与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定不符，本院不予支持。至于土地出让金承担问题，上诉人房开公司诉称《房地产契约》第八条约定内容“上述房地产办理过户手续需缴纳的税费”包含土地出让金的主张，于法无据，本院不予支持。由于当事人在房屋买卖合同中对土地出让金由谁承担未作约定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（六）项的规定，土地出让金应当由负有履行义务的一方承担，故原审判令土地出让金由上诉人房开公司负担并无不当。上诉人房开公司诉称土地出让金应当由被上诉人负担的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人房开公司的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4843元，由上诉人中房集团瑞安房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
代理审判员 邓习军
代理审判员 吴跃玲
二〇〇九年五月十九日
代书 记员 王 蕾