上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14393号
上诉人（原审被告）：吴剑荣，男，1974年11月9日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。
委托诉讼代理人：景卫，上海运帷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓青，上海运帷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周玉华，女，1958年8月7日出生，汉族，住浙江省天台县。
委托诉讼代理人：付琼，上海胜杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈慧玲，上海胜杰律师事务所律师。
上诉人吴剑荣因与被上诉人周玉华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴剑荣上诉请求：撤销原审判决，改判驳回周玉华原审诉请或发回重审。事实与理由：1、上诉人承租了XX路XX号（以下称为涉案房屋）、XX号房屋，两套房屋系通间，是一个整体店铺，虽被上诉人购买了涉案房屋，但XX号、XX号具体分割不能确定，若搬离需被上诉人与案外人协商一致。由于两个业主未分割两套房屋，上诉人没有搬离条件。2、上诉人搬离XX号商铺将造成物品受损及XX路XX号商铺物品的安全无法保障。3、由于不是上诉人不愿意搬离，故要求上诉人支付使用费没有依据。
被上诉人周玉华辩称，不同意吴剑荣的上诉请求，要求维持原判。
周玉华向一审法院起诉请求：1、判令吴剑荣搬离涉案房屋；2、判令吴剑荣将涉案房屋各类设施、结构恢复原状（即要求吴剑荣腾空房屋）；3、判令吴剑荣向周玉华支付房屋占有使用费人民币（以下币种相同）93,075元，2016年12月暂计算至2017年1月，共计两个月，按每月46,537.50元计，10元每平方米每天计算，计算至实际搬离之日止；4、判令吴剑荣缴清拖欠的各类公共事业费。
一审法院认定事实：涉案房屋产权人为周玉华，系由周玉华单独所有，店铺的建筑面积为153.01平方米。
2006年10月31日由案外人孙某作为出租方（甲方）、吴剑荣作为承租方（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定：一、出租房屋情况：甲方出租给乙方的房屋座落在本市闵行区XX路XX号，该房屋实测建筑面积为153.01平方米，用途为店铺，房屋类型为店铺，结构为框架；二、交付日期和租赁期限：甲乙双方约定，甲方于2006年12月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2006年12月1日起至2016年11月30日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；…….五、保证金和其他费用：1、甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；2、租赁期间，使用该房屋产生的水、电、煤气、通讯设备、物业管理、网络等费用由乙方承担，其他有关费用由甲方承担；七、房屋返还时的状态：1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按10元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；2、乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。
另双方签订的补充协议中载明：一、甲方两套房屋的地址分别为上海市闵行区XX路XX号XX号，甲乙双方就两套房屋分别签署《租赁合同》，但两份《租赁合同》互为条件，不可分割；二、甲方出租予乙方的两套房屋之租赁价格统一计价，乙方也向甲方统一支付租金。乙方支付的租金前三年不变，从第四年开始每两年在前一年租金的基础上递增5%，其中2015年12月1日至2016年11月30日的月租金为53,482.28元；三、乙方按照每一个月为一期向甲方支付租金，先付后用，于每月的1日前支付。第一期租金乙方需于甲乙双方签署本合同当日支付给甲方，同时另向甲方支付二个月的租金作为保证金；三、如乙方迟延支付租金超过七个工作日，则乙方自动构成违约，甲方有权解约，并收回该房屋，出租予第三方；……五、租赁期间的物业管理费或由其他相关管理部门收取的费用均不包含在租金内，由乙方自行承担；六、甲方给予乙方装修期一个月，自2006年11月1日至2006年11月30日止，在此期间甲方免收乙方租金，但该期间产生的水、电、煤气、物业管理费等由乙方使用而产生的费用均由乙方自行承担；七、甲方保证两套房屋内均有独立的水（6分管）、电（40安培）和煤气（6立方）设施，如目前未安装到位，则由甲方于2006年11月30日前安装到位，所产生的费用由甲方承担。
2012年10月22日周玉华、吴剑荣及案外人孙某签订《补充协议》一份，协议约定：因涉案房屋产权人孙某将房屋转让给周玉华，并在2012年10月12日在闵行区XX中心将产权过户给周玉华，因房产产权人的变更，经各方协商同意，作如下变更：一、延续原签订的租赁合同；二、就租金支付方式，作如下调整：1、由原来支付给孙某的645号的租金，从2012年11月1日起支付给周玉华；2、孙某承诺：在2013年11月30日前按原租金合同所约定的租金的一半24,255元给周玉华；3、从2013年12月1日至2016年11月30日，租金按实租面积支付：645号153.01平方，月租金为23,905元；647号173.44平方，月租金为27,030.50元；4、原孙某收取的押金88,000元，其中44,000元转让给周玉华，作为645号的租房押金，该房屋租赁合同期满后，如终止合同，押金由周玉华予以退回给吴剑荣。
合同履行过程中，吴剑荣最后一次支付租金的时间是2016年12月1日，金额为23,905元。由于双方未能就租赁合同续租达成一致，周玉华于2016年12月5日向吴剑荣发出告知书，要求吴剑荣于2016年12月15日之前搬离涉案商铺。
一审法院认为，吴剑荣、周玉华及案外人孙某所签订的《补充协议》以及吴剑荣与案外人孙某所签订的《租赁合同》系各方当事人真实意思表示，《补充协议》及《租赁合同》依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，《补充协议》及《租赁合同》均依法有效，对各方当事人均具有合同约束力。基于上述《补充协议》的约定，周玉华取代案外人孙某成为涉案商铺租赁合同中的出租人，且其作为涉案商铺的产权人，有权对涉案商铺是否继续出租给吴剑荣有完全的自主权，且按照《租赁合同》的约定，吴剑荣若需要续租该商铺，则应提前三个月向周玉华提出书面的续租申请，但周玉华最终并未能与吴剑荣达成涉案商铺的续租协议，而涉案商铺的租赁期限至2016年11月30日即届满，作为承租人应当及时按约返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。虽然吴剑荣于2016年12月1日向周玉华支付了租金23,905元，但周玉华于收到租金后多次与吴剑荣协商退款及租赁合同届满后的搬离事宜，但是均遭到了吴剑荣的拒绝。故法院认为，基于双方之间的租赁合同期限已经届满，但考虑到吴剑荣方长期租赁的事实，故在案件审理过程中，法院也试图通过双方自行协商搬离的方式解决涉案商铺的返还事宜，但最终未果。鉴于周玉华在租赁期限届满后多次表示要求吴剑荣尽快搬离涉案商铺，双方之间对于涉案商铺的续租事宜确实也未能达成一致的客观事实，考虑到吴剑荣已经支付了2016年12月的租金客观事实，结合给予吴剑荣一定期限的搬迁宽限期，吴剑荣应于2017年1月1日搬离涉案商铺，然吴剑荣始终未能按约或按法庭规定的期限搬离涉案商铺，其行为显然构成违约，故按照租赁合同的约定，其理应从2017年1月1日起，按每平方米每天10元的标准向周玉华支付占有使用费，即按照每日1,530.10元的使用费标准（建筑面积153.01平方米X10元）。由于周玉华系通过转让方式取得涉案商铺，其取得涉案商铺产权之时，商铺即处于一个对外租赁的状态，故吴剑荣返还涉案商铺应以返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态为准。另对于周玉华主张的公用事业费，周玉华所提供的证据不足，对此诉请法院不予支持。但若吴剑荣在搬离之时，确实有未能结欠的公用事业费，吴剑荣理应及时缴清，以免再引起诉累。考虑到双方租赁合同期限已经届满，周玉华理应将商铺的押金返还给吴剑荣。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、吴剑荣于判决生效之日起十日内搬离位于上海市闵行区XX路XX号的店铺，并将该店铺返还给周玉华；二、吴剑荣于判决生效之日起十日内支付给周玉华，从2017年1月1日起至吴剑荣实际搬离涉案店铺之日止，按照每日1,530.10元的标准计算占用使用费损失。三、周玉华于吴剑荣搬离涉案店铺之日起十日内返还吴剑荣押金44,000元；四、驳回周玉华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,063.44元。由吴剑荣负担。
本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点：一、在涉案房屋租赁合同到期后，周玉华要求吴剑荣搬离涉案房屋的情况下，吴剑荣拒不搬离有无法律依据；二、涉案房屋租赁合同到期后，吴剑荣占有涉案房屋是否应支付使用费、使用费标准应当如何确定。
关于争议焦点一，根据一审庭审笔录记载，能够确认的事实是：双方当事人对XX号房屋内确有吴剑荣的物品均无异议。吴剑荣提出的抗辩理由是“XX号还在经营中，具体搬到哪个位置要协商”、“XX号、XX号具体分割不能确定，若搬离需被上诉人与案外人协商一致”，本院认为，根据合同法相关规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。即吴剑荣应在租赁合同到期后将其物品搬离系争的XX号房屋。吴剑荣拒不搬离的理由没有合同根据和法律依据。即使XX号、XX号房屋分界不明，吴剑荣亦可将物品搬至XX号之外无争议的地点，故亦不存在不能履行搬离义务的情形。因此，吴剑荣在租赁合同终止的情形下拒不搬离涉案房屋的上诉请求，不应支持。
关于争议焦点二，涉案租赁合同到期后，吴剑荣继续占有使用涉案房屋无法律上的依据，其实际取得房屋使用利益应以货币形式返还给周玉华，故吴剑荣应向周玉华支付其占有使用涉案房屋期间的使用费。一审根据周玉华的诉请判决吴剑荣按照约定的标准支付使用费，具有相应的依据。
综上，一审法院判决支持周玉华的诉请，当属无误。上诉人吴剑荣的上诉请求应予驳回。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,126.88元，由上诉人吴剑荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一七年十二月二十二日
书记员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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