福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终835号
上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门鑫融博电子商务有限公司，住所地厦门市湖里区安岭二路97－99号（宝远集团大厦）七楼2单元。
法定代表人：林甘泉，公司总经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宝远实业集团有限公司，住所地厦门市湖里区安岭二路99号901单元。
法定代表人：陈文海，董事长。
委托诉讼代理人：林浩夫、陈雪芬，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人厦门鑫融博电子商务有限公司(以下简称鑫融博公司)因与被上诉人宝远实业集团有限公司（以下简称宝远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鑫融博公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认宝远公司解除房屋租赁合同的行为无效，鑫融博公司无需支付宝远公司关闭租赁房屋期间的租金（自2016年1月27日起至恢复履行房屋租赁合同之日止），诉讼费由宝远公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。宝远公司在鑫融博公司正常支付车库租金的情况下擅自将车库移交别人使用，侵犯鑫融博公司对车库的使用权。鑫融博公司因无法正常使用车库，以延迟交纳租金维护自己的合法权益，算不上“拒不交纳租金”。鑫融博公司没有交纳税金是因宝远公司拒不出具合法票据，交纳租金和开具发票是双方各自应当同时履行的义务，宝远公司不履行出具发票义务，鑫融博公司有权行使抗辩权。二、一审判决适用法律不当。根据我国《合同法》第六十八条的规定，鑫融博公司对宝远公司拒不履行开具发票义务，鑫融博公司有权延迟交纳租金和车库租金。
宝远公司辩称，一、鑫融博公司拖欠车库租金和税款的事实清楚，证据充分，其未依约履行合同义务的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。原审中，鑫融博公司与宝远公司均已共同确认：车位租金仅支付至2015年10月15日，而税费仅支付至2015年8月15日，鑫融博公司拖欠车库租金及税款的事实清楚，已构成严重违约，根据《房屋租赁合同》的约定，宝远公司有权提前解除合同并要求鑫融博公司承担违约责任。鑫融博公司抗辩其未缴纳车库租金系因宝远公司擅自将车库移交别人使用，但至今未能提供证据证明，宝远公司一审提供的《车辆出入报表》显示，直至2016年1月26日，鑫融博公司仍然在使用月租固定车位。《房屋租赁合同》第四条第二款已明确约定，宝远公司只有在收到鑫融博公司支付的租金及相关税费后，才负有开具发票之义务，因此鑫融博公司以宝远公司未开具发票为由拒不缴纳税费，依据不足。二、根据《房屋租赁合同》的约定，宝远公司在鑫融博公司未支付租金及相关税费的前提下，有权拒绝开具发票，鑫融博公司不能据此行使不安抗辩权。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回鑫融博公司的上诉请求。
鑫融博公司向一审法院起诉请求：1.确认宝远公司解除房屋租赁合同的行为无效；2.确认鑫融博公司无需支付宝远公司关闭租赁房屋期间的租金（自2016年1月27日起至恢复履行房屋租赁合同之日止）；3.本案诉讼费用由宝远公司承担。
宝远公司向一审法院提出反诉请求：1.确认宝远公司与鑫融博公司之间签订的编号为BY－ZL－2015031201和BY－ZL－2015090101两份《房屋租赁合同》均已经解除；2.鑫融博公司立即将租赁房屋腾空返还给宝远公司；3.鑫融博公司支付宝远公司自2016年1月21日起至腾空交付日止的房屋占用费和拖欠的物业管理费1219.35元、公维金195.1元、水电费796.81元、租赁税费1942.43元等相关费用（按照《房屋租赁合同》约定的标准）；4.鑫融博公司支付宝远公司自2015年10月16日至2016年1月26日止的车位租金872.26元、相关税费154.39元及逾期违约金68.35元；5.鑫融博公司按合同约定支付宝远公司其将租赁房屋腾空搬迁交付给宝远公司之日起两个月的物业管理费用和公维金1624元；6.确认宝远公司有权没收鑫融博公司的全部履约保证金；7.本案诉讼费用由鑫融博公司承担。
一审法院认定的事实：2015年9月1日，鑫融博公司与宝远公司签订了编号为BY－ZL－2015090101的《房屋租赁合同》，约定：1、宝远公司将其位于厦门市湖里区（宝远集团大厦）七楼02单元之一出租给鑫融博公司作为办公使用，建筑面积140平方米，租赁期为五年，自2015年9月1日起至2020年3月15日止；2、前两年租金标准为每月每平方米45元，每两个月付一次租金，在当期（每两个月）的最后一个月25日前全额付清下一期租金，每两个月租金为12600元，宝远公司在收到鑫融博公司支付的租金后应开具或代为办理租赁发票；3、本合同期内，宝远公司将其地下负一层第48号停车位有偿提供给鑫融博公司使用，停车位不含税租金为每月260元；4、若鑫融博公司逾期支付租金，则每逾期一天，按照逾期付款金额的1‰/日向宝远公司支付逾期付款违约金，逾期支付租金超过十五天则视为鑫融博公司严重违约，宝远公司有权单方面解除合同，提前收回；5、物业管理费每月每平方米5元，公维金每月每平方米0.8元，物业管理费、公共维修金、车位管理费、水电费及应当分摊的其他费用由鑫融博公司承担，逾期支付超过30天则视为鑫融博公司严重违约，宝远公司有权解除合同并提前收回，因鑫融博公司原因提前解除合同的，鑫融博公司应以书面形式向宝远公司提出，鑫融博公司除承担相关违约责任外，应在提出之日起一个月内搬出，结清相关费用并支付自完全搬出之日起两个月的物业管理费用和公维金，以补偿提前空置而导致物业管理处的管理费损失；6、鑫融博公司应在2015年9月1日前向宝远公司支付履约保证金18900元，因鑫融博公司违约导致宝远公司提前解除合同的，宝远公司有权没收鑫融博公司的全部履约保证金作为鑫融博公司赔偿给宝远公司的违约金。
2015年11月5日，宝远公司向鑫融博公司发《费用催缴通知函》，通知鑫融博公司应缴交2015年8月16日至2015年12月15日的房屋租赁税等相关税费4987.29元及车位租金（2015年10月16日至2015年12月15日）520元，两项费用合计5507.29元至今未缴。
2016年1月20日，宝远公司向鑫融博公司送达了《关于解除租赁合同的通知》，告知鑫融博公司截止2016年1月15日，车位租金260元已拖欠36天未缴，宝远集团大厦702单元租赁税费5918.31元和车位租赁税费230.1元未缴纳，鉴于上述违约事实，宝远公司现通知鑫融博公司解除租赁合同，并要求鑫融博公司在收到通知三日内及时清空物品、交付租赁物等。
2016年1月27日，宝远公司对鑫融博公司办公区域上锁，但宝远公司主张其已于2016年1月29日解锁，且鑫融博公司仍在正常上班，锁办公室的行为只是警示鑫融博公司，并不影响其使用。鑫融博公司表示宝远公司到2016年3月12日才将锁打开，鑫融博公司没有搬离任何东西，也未再使用702单元。
2016年6月14日，一审法院组织双方到现场进行勘察，发现鑫融博公司与案外人厦门信钇会计师事务所有限公司于2015年9月1日起共同租赁宝远集团大厦702单元，为此宝远公司提交了两份租赁合同对此进行了说明，鑫融博公司与案外人厦门信钇会计师事务所有限公司分别与宝远公司签订了租赁合同，鑫融博公司租赁702单元中的140平方米，案外人厦门信钇会计师事务所有限公司租赁702单元中的21.52平方米。在现场勘察时，鑫融博公司表示宝远公司直至2016年2月23日才恢复供电，之前停电情况下鑫融博公司根本无法正常办公。宝远公司提交了照片和视频，拟证明鑫融博公司一直在正常上班，鑫融博公司当场否认，并指出视频中的人员并非鑫融博公司的职员，而是案外人厦门信钇会计师事务所有限公司的职员，另鑫融博公司在宝远公司解锁后已经将办公电脑搬离702单元，但认为合同并未解除，要求继续履行合同，且该阶段租金不用支付。
2016年11月4日，案外人厦门信钇会计师事务所有限公司在鑫融博公司见证下向宝远公司出具《交接证明》，确认返还宝远集团大厦702单元，宝远集团大厦702单元内放置的所有财物系厦门信钇会计师事务所有限公司所有，鑫融博公司对此现场确认，宝远公司允许厦门信钇会计师事务所有限公司搬离。宝远公司确认宝远集团大厦702单元已经清空。
庭审中，双方共同确认702单元租金支付至2016年2月15日，车位租金支付至2015年10月15日，物业管理费、公维金支付至2015年9月4日，车位管理费支付至2015年8月31日止，水电费支付至2015年7月31日，税费支付至2015年8月15日。
一审法院认为，鑫融博公司与宝远公司于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，双方均应遵照合同约定全面履行义务。鑫融博公司对《费用催缴通知函》、《关于解除租赁合同的通知》真实性均无异议，鑫融博公司拖欠房屋租赁税、车位租金超过30天，根据合同约定视为鑫融博公司严重违约，宝远公司有权解除合同并提前收回，宝远公司已于2016年1月20日向鑫融博公司发函解除讼争合同，确认鑫融博公司与宝远公司签订的《房屋租赁合同》已于2016年1月20日解除。因宝远公司已确认宝远集团大厦702单元已经清空，鑫融博公司在清空过程中也进行了现场确认，故宝远公司主张鑫融博公司立即将讼争房屋腾空返还给宝远公司，没有事实依据，不予支持。因宝远公司已于2016年1月27日对讼争房屋上锁，其已实际控制讼争房屋，故宝远公司主张鑫融博公司应按合同约定的租金标准支付自2016年1月27日起的房屋占用费，没有事实依据，不予支持。同理，宝远公司主张鑫融博公司支付2016年1月27日起的物业管理费、公维金、水电费、租赁税费等相关费用，没有事实依据，不予支持。鑫融博公司主张确认无需支付宝远公司自2016年1月27日起的租金，予以支持。因双方共同确认702单元租金已支付至2016年2月15日，鑫融博公司并未拖欠宝远公司房屋租金，故宝远公司主张鑫融博公司支付拖欠的租金，没有事实依据，不予支持。因宝远公司未提供证据证明鑫融博公司自2015年7月31日起拖欠的水电费金额，故宝远公司要求鑫融博公司支付拖欠水电费，因证据不足，不予支持。因双方共同确认税费支付至2015年8月15日，而在《费用催缴通知函》显示2015年8月16日至2015年12月15日的房屋租赁税等相关税费为4987.29元，故宝远公司主张鑫融博公司支付拖欠的租赁税1942.43元，予以支持。因双方共同确认物业管理费、公维金支付至2015年9月4日，故宝远公司主张鑫融博公司支付拖欠的物业管理费1219.35元、公维金195.1元，予以支持。因双方在庭审中已确认车位租金支付至2015年10月15日，故宝远公司主张鑫融博公司应向其支付自2015年10月16日起至2016年1月26日止的车位租金872.26元、相关税费154.39元及逾期违约金68.35元，有事实和合同依据，予以支持。因合同约定如因鑫融博公司原因提前解除合同的，鑫融博公司除承担相关违约责任外，应在提出之日起一个月内搬出，结清相关费用并支付自完全搬出之日起两个月的物业管理费用和公维金，以补偿提前空置而导致物业管理处的管理费损失，故宝远公司主张鑫融博公司按合同约定支付宝远公司其将讼争房屋腾空搬迁交付给宝远公司之日起两个月的物业管理费用和公维金，有合同依据，予以支持，根据合同约定物业管理费每月每平方米5元，公维金每月每平方米0.8元，讼争房屋建筑面积140平方米，即鑫融博公司应支付宝远公司管理费损失1624元。因合同约定如因鑫融博公司违约导致宝远公司提前解除合同的，宝远公司有权没收鑫融博公司的全部履约保证金作为鑫融博公司赔偿给宝远公司的违约金，故宝远公司请求确认其有权没收鑫融博公司的全部履约保证金18900元，有事实和合同依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、厦门鑫融博电子商务有限公司与宝远实业集团有限公司于2015年9月1日签订的编号为BY－ZL－2015090101的《房屋租赁合同》已于2016年1月20日解除，厦门鑫融博电子商务有限公司无需支付宝远实业集团有限公司自2016年1月27日起的租金；二、厦门鑫融博电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内，向宝远实业集团有限公司支付物业管理费1219.35元、公维金195.1元和租赁税1942.43元；三、厦门鑫融博电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内，向宝远实业集团有限公司支付自2015年10月16日起至2016年1月26日止的车位租金872.26元、相关税费154.39元及逾期违约金68.35元；四、厦门鑫融博电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内，向宝远实业集团有限公司支付两个月的物业管理费用和公维金作为管理费的损失1624元；五、宝远实业集团有限公司有权没收厦门鑫融博电子商务有限公司的履约保证金18900元;六、驳回厦门鑫融博电子商务有限公司的其他诉讼请求;七、驳回宝远实业集团有限公司的其他反诉请求。
二审中，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，鑫融博公司与宝远公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，双方均应遵照合同约定全面履行义务。因宝远公司未按约定支付房屋租赁税、车位租金超过30天，构成严重违约，宝远公司有权解除合同并提前收回，宝远公司已于2016年1月20日向鑫融博公司发函解除讼争合同并于2016年1月27日收回讼争房屋，一审认定讼争合同于2016年1月20日解除并无不当，鑫融博公司上诉主张宝远公司解除房屋租赁合同的行为无效不能成立。鑫融博公司辩称延迟交纳房屋租赁税费及车位租金，因宝远公司擅自将车位交给别人使用及宝远公司拒不履行开具发票义务，鑫融博公司有权行使抗辩权。鑫融博公司对宝远公司擅自将车位交给别人使用未提供相应证据证明。鑫融博公司在未支付租金及相关税费的情形下，要求宝远公司开具发票不符合讼争合同约定。鑫融博公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由鑫融博公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈许贞
审判员 郑文雅
审判员 龙 辉
二〇一八年四月十七日
书记员 潘辉文
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。