广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第38号原告深圳市金海港房地产开发有限公司。法定代表人曾维坤。委托代理人王瑞、陈鹏，广东鼎义律师事务所律师。被告深圳市人人乐商业有限公司。法定代表人蔡慧明。委托代理人刘洪，系公司员工。原告深圳市金海港房地产开发有限公司诉被告深圳市人人乐商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王瑞、陈鹏，被告委托代理人刘洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年9月15日，原告与被告签订《房产租赁合同》，约定被告租赁原告位于南山区××路东侧××缤纷年华家园商业××楼××、××层部分房产（以下简称“涉诉房屋”）用于开设大型综合性超市，租赁期限为15年，自2006年9月25日起至2021年9月24日止；租赁面积为7295平方米，租金标准每月每平方米53元，递增方式为前二年不递增，从第三年开始，每两年递增一次，每次增幅为百分之四。签约后双方依约履行。2014年10月8日，被告突然向原告发出《关于提议提前解除合同的函》，原告不同意提前解约，并于2014年10月10日复函。被告又于2014年10月27日以“亏损严重，正常经营难以为继”为由向原告发出《解除通知书》，并据此拒绝向原告缴纳2014年11月份及以后的租金。被告的解约行为不符合合同和法律规定，已构成违约。为维护其合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、依法确认被告出具的《解除通知书》无效；2、被告支付2014年11月份的租金535753.1元及按合同约定继续履行支付租金的义务；3、被告承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，原告变更诉讼请求，称其于《房产租赁合同》签订后依据合同附件三标准安装租赁房产内的设备、设施共计花费2925200元，并依约给予被告6个月免租期。合同履行期间，其将涉诉房屋部分转让给他人，转让面积为3954.44元，其仍享有所有权的面积为4686.39元，被告的前述违约行为已对其造成损失，故原告变更诉讼请求，请求法院判令：1、被告赔偿因其单方违约解除合同而给原告造成的损失6044173.03元（其中设施、设备损失1394693.33元，10个月重新招商期和6个月免租期的租金损失4649479.7元）；2、被告支付租赁房产占用费581184.96元（以租金标准每月290592.48元暂计2014年11月和12月份的费用，实际计算至被告按合同约定返还原告之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。被告答辩称：1、双方租赁合同已解除，从原告变更后的诉求可看出其请求我方赔偿因单方解除合同而给其造成的损失并承担房屋占有使用费，由此可知原告已确认被告单方解除合同的效力；2、合同已于2014年10月29日正式解除，合同解除后被告已结清10月份的租金及费用，但原告一直拒绝与被告办理租赁房产的手续，并扣留被告的设施设备及商品至今，在此期间涉案房产由原告占有并掌控，被告不存在占用的情况；3、根据合同附件三第4、8条的约定，中央空调及两台自动人行道由原告按照合同约定新置并安装，其余货梯及自动人行道在合同签订前已经由原告安装，并非为被告量身定制，只是交付给被告使用，因此该部分设施设备支出不应作为原告主张的解约损失；4、关于六个月的免租期，装修免租期已成为行业惯例，是双方互利互惠协商一致的结果，合同第4.3条约定免租期自2006年9月25日开始后被告进场装修的同时，原告按合同附件三的约定进行各项工程的施工，原告在合同约定的免租期内即2006年10、11月份才与第三方签订了有关自动人行道、中央空调以及原由自动人行道改建项目的采购、安装、施工合同，且相关工程进度款的支付也贯穿整个免租期，最晚一笔进度款的支付是在2007年3月22日即免租期届满前的两天，由此可见免租期内存在双方交叉施工的情况，而并非一方收益一方受损，双方在涉案房产交付过程中互为便利，相互促进，相互理解是双方约定免租期的初衷，免租期租金损失并非因合同提前解除导致，因此原告要求被告赔偿免租期期间租金损失无合同及法律依据，同时免租期的条款双方也已履行完毕，且从未提出异议，故原告无权主张赔偿；5、关于十个月重新招商期损失的问题，合同因被告通知解除而提前终止，原告在已完全控制、占有涉案房产的情况下，未采取任何积极有效的措施控制减少损失，故其要求被告赔偿以弥补其本应自行承担的商业风险，对被告而言显失公平；6、涉案房产现由原告和鑫地公司分别拥有所有权，被告一直按合同的约定仅向原告履行全部合同义务，原告也予以接受，但原告的诉求标准却与合同约定不符，且相关设施设备权属划分不明晰，因此被告申请追加鑫地公司作为本案第三人参与诉讼。经审理查明，2006年9月15日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方同意按合同约定的条件将涉诉房屋出租给乙方使用，租金面积按建筑面积计算，即7295平方米；租赁期限为15年，自2006年9月25日至2021年9月24日，免租期6个月，自2006年9月25日至2007年3月24日，甲方于2006年9月25日将涉案房产按合同附件三所述条件交付给乙方；租金标准为每月每平方米53元，递增方式为前两年不递增，从第三年开始，每两年递增一次，每次递增幅度为百分之四即2014年9月25日至2016年9月24日每月每平方米62元，每月租金452308.26元；租金已包含物业租赁费用、物业管理费用，除本合同或甲、乙双方另行签订的其他合同约定的费用，或政府职能部门根据现行法律要求乙方承担的专项费用外，甲方或甲方指定的物业管理公司不得向乙方收取任何其他费用，否则视为甲方违约；乙方应于每月第5日前向甲方支付本月租金，甲方应于每月10日前向乙方提供前述租金的国家税务部门认可的合法发票，乙方应将前述租金支付至甲方书面指定的银行账户；乙方在合同签订后5个工作日内向甲方支付定金110万元，该定金自起租日起自动转为租赁保证金，租赁保证金不抵扣租金，在合同终止后，且乙方结清租金及办完房产、设备移交手续后，该租赁保证金由甲方于5日内退还乙方；在合同有效期内，如甲方出售涉案房产全部或部分，在出售前60日应给乙方书面通知，通知包括购买人姓名、地址，在同等条件下，乙方有优先购买权，如乙方放弃购买，本合同效力不受冲击，甲方应使买受人充分了解本合同；有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失，甲方行使本条款权利不受其他条款约束：A、乙方违反其保证或责任，或违反本合同其他规定，在甲方通知整改或补救后，未能及时处理，致使甲方遭受重大损失的；B、乙方逾期未支付租金达两个月以上（双方另有约定的除外）；C、未经甲方同意，乙方擅自对涉案房产进行涉及收银出入口的装修、改变租赁房产用途、整体转让合同权利、或超出合同约定进行转租的；D、乙方利用涉案房产进行非法活动，触犯刑律，给甲方带来重大经济损失的；甲方根据上述情形提前终止本合同时应当书面通知乙方，乙方及时迁离并向甲方交回涉案房产，租赁保证金不予退还，如甲方损失超出租赁保证金，则甲方仍有权在扣除租赁保证金后继续向乙方索赔；甲方亦可选择不终止合同，但仍有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失；有下列情形之一，乙方有权选择提前终止本合同，要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失：A、甲方违反其保证或责任、或违反合同其他规定，在乙方通知补救后又未能及时补救，致使乙方不能正常对外经营或致使乙方合同权益收到根本损害；B、甲方未能在合同规定的合理期限内办妥《深圳市房地产租赁合同书》备案或其它出租房产所须的许可证和手续，致使乙方无法正常经营的；乙方根据上述情形提前终止本合同时应当书面通知甲方，甲方应及时退还乙方结余的款项、租赁保证金，并赔偿三个月的租金，如乙方损失超过三个月租金的金额，乙方仍有权继续向甲方索赔；乙方亦可选择不终止合同，但仍有权要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失；合同如提前终止、解除或届满，乙方应结清所有费用，并将租赁房产以清洁良好的状态交给甲方；乙方有权取回乙方所有可移动设施、设备之部分或全部，乙方在合同终止、解除或届满后半个月（15天）内仍未取回其物品，视为乙方放弃遗留物所有权，其遗留物甲方有权处理；若甲方逾期两个月仍未完成附件三约定的各项交付时，视为甲方违约，乙方可选择终止本合同并要求甲方赔偿一切损失；乙方也可以选择不终止本合同，但仍有向甲方索赔的权利；乙方若拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期1日甲方有权向乙方收取基本月租金之0.2%的滞纳金，若乙方拖欠超过两个月的，则甲方有权选择终止合同，并有权要求乙方按本合同约定赔偿；及其他条款。在本院受理的（2015）深南法民三初字第685号案件中，查明了2008年1月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《补充协议》约定：双方一致确认《房产租赁合同》1.1.4条中的二、三楼租赁面积为8640.83平方米，乙方自合同约定的租金缴纳日起（即2007年3月25日起），以本补充协议确认的此租赁面积向甲方缴纳租金。2009年12月11日和2009年12月16日，涉案的深圳市南山区艺园路缤纷年华家园商业裙楼201A（房产证号为深房地字第××号）、301B（房产证号为深房地字第××号）通过买卖方式转移登记至鑫地公司名下，份额均为100%，该二处房产建筑面积共计3954.44平方米。庭审中，原告明确其在本案中主张的是其名下的房产，建筑面积为4686.39平方米。2014年10月8日，被告向原告发出《关于提议提前解除合同的函》，称其因持续亏损，有意提前终止双方的《房产租赁合同》。2014年10月10日，原告向被告发出《深圳市金海港房地产开发有限公司回复函》，不同意被告提前解除双方于2006年9月15日签订的《房产租赁合同》，如被告擅自单方解除合同，其将依法追究其相应法律责任并要求被告赔偿损失。2014年10月27日，被告向原告发出《解除通知书》，内容为因长期亏损，难以继续经营，要求解除与原告签订的《房产租赁合同》及其附属文件，并要求原告办理相关手续。庭审中，原告确认被告租金已付至2014年10月份。原告提交了设施、设备损失的相关安装（定作）合同及对应发票，证明其依《房产租赁合同》附件三的标准安装了涉诉房屋内的设备、设施并已交付被告使用，被告认为相关的电梯、自动扶梯属于原告自由财产，并非为被告量身定做。鑫地公司出具《关于（2015）深南法民三初字第38号案设备、设施损失的情况报告》，说明其同意由原告向被告主张《房产租赁合同》中全部租赁房产（包括其产权部分）的设施设备损失，其不再就该向损失向被告主张权利，其与原告就设备及其损失事宜另行协商解决。在（2015）深南法民三初字第685号案中，各方确认已于2015年7月31日办理涉案房产的全部交接手续，且确认其诉讼请求与本案诉讼请求不存在交叉、重复。依原告申请，本院依法委托深圳市国颂资产评估有限公司对涉诉房屋的设施、设备损失市场价值进行评估，2016年3月31日，深圳市国颂资产评估有限公司出具评估意见为：涉诉房屋内设施、设备损失为421826元。以上事实，有《房产租赁合同》、（2015）深南法民三初字第685号民事判决书、《关于提议提前解除合同的函》及回复函、《解除通知书》、设施、设备损失的相关安装（定作）合同及对应发票、《关于（2015）深南法民三初字第38号案设备、设施损失的情况报告》、评估报告等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行合同义务。被告无故要求提前解除《房产租赁合同》的行为已构成违约，应当承担违约责任。庭审中原告明确被告租金已付至2014年10月份，其后被告虽然大部分物品已搬离但仍有部分设备等在涉案房产内且未办理任何房产交接手续，直至2015年7月31日各方才办理了涉案房产的全部交接手续，故对于原告诉求的2014年11月至2015年7月期间的房屋占有使用费及因被告单方面终止合同造成的设施、设备损失，本院予以支持。原告诉请按照每月290592.48元的标准计算，符合合同约定，因此被告应向原告支付2014年11月至2015年7月期间的房屋占有使用费2615332.32元。关于涉诉房屋的设施、设备损失，因鑫地公司已声明其同意由原告向被告主张该部分损失，故根据评估报告，被告需赔偿原告设施、设备损失合计421826元。原告主张的其他损失，缺乏证据支持，不予支持。关于原告主张的10个月重新招商期和6个月免租期的租金损失，考虑到原告确实在被告承租15年的情况下原告才给予了被告6个月的免租期，但在租赁期限未致的情况下被告单方解约，确实给原告造成了一定的损失，本院将按照已租赁使用年限和未使用年限的比率折抵该6个月的免租期。另，被告提前解除合同，原告需要重新招商，在此情况下对于原告而言涉案房产势必有一段时间的空租期，空租期间亦会给守约方带来损失。综上，本院以原告的实际损失为基础，兼顾案件具体情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对被告应付数额予以调整，从而确定被告向原告赔偿6个月租金损失1743554.88元（以租金标准每月290592.48元计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告深圳市人人乐商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金海港房地产开发有限公司支付2014年11月至2015年7月期间的房屋占有使用费2615332.32元；二、被告深圳市人人乐商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金海港房地产开发有限公司赔偿租金损失1743554.88元；三、被告深圳市人人乐商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金海港房地产开发有限公司赔偿设施、设备损失合计421826元；四、驳回原告深圳市金海港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29088.75元，评估费18663.4元，共计47752.15元，原告已预交，由原告负担13295.25元，被告负担34456.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赖 晖二〇一六年八月十五日书记员 洪靖敏