北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初16076号
原告（反诉被告）：华赫（北京）国际资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路13号院3号楼三层0301内B320-2号商铺。
法定代表人：任春兰，执行董事。
委托诉讼代理人：王俊杰，北京市时代九和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑瑜，北京市时代九和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京归去来餐饮有限公司，住所地北京市东城区交道口南大街140号10幢等14幢二层。
法定代表人：孙羽，经理。
原告（反诉被告）华赫（北京）国际资产管理有限公司（以下简称华赫资产公司）与被告（反诉原告）北京归去来餐饮有限公司（以下简称归去来餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理后，依法由审判员王裴裴独任审判，公开开庭进行了审理。华赫资产公司的委托诉讼代理人王俊杰、郑瑜和归去来餐饮公司的法定代表人孙羽到庭�加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）华赫资产公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《办公场所租赁合同》无效；2、被告返还原告押金44104元；3、被告赔偿原告损失569750元（其中房屋租金损失264624元，房屋转租预期利润损失110376元，房屋装修费损失137750元，房屋设计费57000元）；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：双方于2017年2月25日签订《办公场所租赁合同》，约定被告将北京市东城区交道口南大街×号×栋等×栋二层办公面积为590平方米的房屋出租给原告，租赁期自2017年2月25日至2020年3月3日止，租金每月44104元。合同签署当日，原告向被告支付了一个月租金作为押金，以及6个月租金。此后，虽经原告多次催要，被告拒绝出示其与产权人之间的租赁合同，因被告不能证明其对涉案房屋有权转租，原告租赁房屋目的无法实现，故原�于2017年7月14日向被告寄送《解除合同通知函》，通知被告解除合同。后了解到涉案房屋没有产权证，原告认为双方合同应为无效，为维护原告合法权益，原告诉至法院，诉如所请。
被告（反诉原告）归去来餐饮公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告所述签订合同时间、租期、租金标准、租金交纳及押金交纳情况均属实，原告使用了房屋，应当支付费用。原告所述的违约情形不存在，被告系自涉案房屋产权方北京博泰酒店处承租涉案房屋，对涉案房屋有转租权。原告承租涉案房屋时没有提出过要产权证，之后原告要求后，被告也提供了，被告不存在过错。原告承租涉案房屋后，违反原定用途，欲对外转租未能成功，故找借口恶意违约。且原告在装修房屋时改造一楼入户门时对房屋现状造成了破坏，并未经过被告的认可，对房屋造成了损坏。被告无法提供涉案房屋的规划审批文件，但被告的工商注册地址就在涉案房屋，证明涉案房屋系经过了规划审批，同意法院依职权审查合同效力作出裁判。
被告（反诉原告）归去来餐饮公司向本院提出反诉请求：1、要求华赫资产公司支付自2017年9月3日至2017年10月13日的房屋使用费60272元；2、华赫资产公司赔偿拆除装修及恢复原状费用8万元（具体指一楼入户门四周钢板拆除及恢复原有一楼两道断桥铝门费用50000元、楼体加宽部分拆除费用5000元、二楼东半侧中部吊顶恢复10000元，二楼西侧原有吧台洗手池及橱柜恢复费用10000元，二楼西半侧南部玻璃隔断恢复费用5000元）。
针对被告（反诉原告）归去来餐饮公司的反诉，原告（反诉被告）华赫资产公司辩称：不同意被告的全部反诉请求。被告没有证据证明其对原告的装修提出过异议，故该装修是经过出租人同意的装修，其要求拆除装修及恢复原状没有法律依据，目前的装修是属于形成的附和物，出租人在现场未提到的恢复部分其可以利用应依法折价，其要求的拆除及恢复费用8万元没有依据，且费用过高。关于使用费，因被告存在过错，未及时向原告提供产权证信息，导致原告并未获得租赁房屋应得的使用及收益权。被告拥有涉案房屋钥匙可以出入涉案房屋，且在未通知原告的情形下擅自进入涉案房屋放置物品，故被告不应支付使用费。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：
华赫资产公司为有限责任公司，其经营范围包括资产管理、投资管理、出租办公用房等。
2017年2月25日，归去来公司（�方）与华赫资产公司（乙方）签订《办公场所租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市东城区交道口南大街×号×栋等×栋二层的房屋（以下简称涉案房屋）其中办公面积590平米出租给乙方作为办公使用；租赁期限自2017年2月25日至2020年3月3日（其中2017年2月25日至2017年3月3日为免租期，供乙方进行装修）；租金每月44104元，租金每6个月支付一次，房租到期前30天乙方向甲方支付下一期房屋租金；押金44104元；甲方对此租赁范围在未来三年内拥有支配权，可以进行分租，并同意乙方可以对此租赁范围进行分租；乙方可按其统一标准对房产内部布局进行设计和简单装修，但乙方不可改变房屋主体结构。合同订立后，华赫资产公司向归去来餐饮公司支付押金44104元和房租264625元。华赫资产公司对涉案房屋进行了装修。
2017年6月，华赫资产公司联系人杨振与归去来餐饮公司法定代表人孙羽微信联系，称其要转租需要大房东出具可以分租的函，沟通孙羽联系大房东出具转租授权。后，孙羽向杨振发送了经涂改的合同照片，该合同上承租人并非归去来餐饮公司。孙羽表示合同较为复杂。沟通中杨振表示孙羽知道其承租房屋是为了出租，孙羽表示，“你最早找到我的时候说自己用，后来谈合同的时候您说创客中心，效果图都是创客中心，我还去找市科委、文化委的去走关系。等您装修好了没些天您就又改了，我也没说什么。但是这个不能信口胡说”；沟通中，杨振称有意向将房屋转租给钢琴培训机构，提到：“如果承重没问题，那些隔断是可以拆的吧”，孙羽回复：“隔断如果拆了，退租的时候如果我方需要恢复，你这边需要按照不低于原来的质量恢复，这都是正常的规则”，后双方就合同事宜进行沟通，但未达成一致意见。
2017年7月5日，华赫资产公司向归去来餐饮公司寄送《律师函》，要求其在三日内提交产权人同意转租的证明。同年7月14日，华赫资产公司向归去来餐饮公司寄送《解除合同通知函》，通知对方解除合同。
庭审中，华赫资产公司出具其与北京臻玉装饰工程有限公司签订的《北京市建设工程施工合同》及转账凭证，证明其在2017年3月对涉案房屋进行了装修并支付装修款137750元，归去来餐饮公司不予认可。华赫资产公司出具其与北京赫斯科建筑设计咨询有限公司签订的《建设工程设计合同》及支付凭证，证明原定设计费用为29.5万元，但由于两公司为关联公司，故商定收取设计费5.7万元。归去来餐饮公司不认可设计费用，认为两公司为关联公司，可以随意商定金额。
经本院现场勘验并指认，华赫资产公司承租的涉案房屋位于北京市交道口南大街×号院二层，需自一层玻璃门处通过楼梯进入。华赫资产公司表示其入场后作了以下装修：一层部分：1、拆除了入口原有的两道门，新装为玻璃门；2、更换了大门口的地砖，在入户门外侧四周包了钢板；3、将通往二楼的楼梯加宽；4、做了楼梯墙体旁及屋顶的木条纹装饰；二层平台部分：1、北侧加装玻璃及木板隔断；2、南侧拆除原玻璃隔断，改装为木质隔断，并在隔断东侧做了绿植装饰及隔断门；3、做了东侧的绿植隔断；4、在东北侧（绿植隔断西侧）的楼梯外包木质材料；5、拆除西侧原有的吧台及橱柜；6、刷墙、房顶；二层平台以上部分：1、刷墙、房顶；2、封堵东侧隔断（书架）上方与房顶之间中空部分；3、拆除中间部分吊顶，更换了此部分的六盏灯。归去来公司不认可华赫资产公司所述对墙体及屋顶粉刷，对华赫资产公司所述其余装修部分均认可。经询，针对华赫资产公司对涉案房屋进行的装修装修的现值、归去来餐饮公司主张的拆除装修及恢复费用，双方均不申请评估鉴定。
另，本院于2017年10月13日勘验现场时，华赫资产公司称发现其承租的涉案房屋中东北角房间中放置有归去来餐饮公司的物品，不知对方何时放入。经询，双方均认可归去来餐饮公司一直持有涉案房屋西南侧玻璃门钥匙，归去来餐饮公司可自该门进入涉案房屋。归去来餐饮公司表示因其在涉案房屋南侧办公，物业公司和己方均持有涉案房屋西南侧玻璃门钥匙。此前自己从未进入涉案房屋，但勘验现场前四日，因为消防检查需要，归去来餐饮公司在涉案房屋东北角的房屋内放置了部分物品。当日，华赫资产公司将涉案房屋及一楼入户门钥匙交还归去来餐饮公司。
经查房屋档案，北京博泰酒店有限公司系北京市东城区交道口南大街×号1�3-7、11-13、15-16号房屋的产权人。归去来餐饮公司认可其出租的涉案房屋系加盖的，但未能向法院出具涉案房屋的规划审批手续。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
归去来餐饮公司无法提供涉案房屋的产权登记或规划审批文件，故双方之间就涉案房屋订立的租赁合同无效。归去来餐饮公司作为出租人，负有将符合法律规定的标的进行出租的义务，故其对涉案合同的无效负有过错；华赫资产公司作为出租人，其经营范围包括出租商业用房，但其在签约时却未仔细审核涉案房屋的产权信息，故其对涉案合同的无效亦存在过错。
双方合同无效，华赫资产公司要求退还押金的诉求理由正当，本院予以支持。关于华赫资产公司主张装修损失的诉求，鉴于双方对装修现值均不申请鉴定，故本院根据现场勘验情况，结合周边租金情况、双方举证情况及过错程度酌情确定归去来餐饮公司应赔偿的数额。关于华赫资产提出的租金损失的诉讼请求，考虑到华赫资产公司承租涉案房屋后控制涉案房屋，合同虽然无效，其仍应支付相应的房屋使用费，故本院根据双方合同履行情况酌情确定以华赫资产公司交纳的264624元折抵其自2017年2月25日接收房屋至2017年9月3日的房屋使用费，对华赫资产公司要求赔偿租金损失的主张不予支持。华赫资产公司要求赔偿房屋转租预期利润损失的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于设计费用，鉴于�赫资产公司自认设计公司系其关联公司，故本院酌情确定设计费损失。
另，就归去来餐饮公司要求支付使用费的反诉请求，鉴于华赫资产公司自2017年9月4日起未支付费用，而其在2017年10月13日交还涉案房屋钥匙，故华赫资产公司应向归去来餐饮公司支付此段期间的房屋使用费，但考虑到现场勘验时归去来餐饮公司在涉案房屋东北角放置己方物品的事实，房屋使用费应当适当减少，具体标准由本院根据现场勘验情况和合同履行情况酌情确定。合同无效后，归去来餐饮公司要求华赫资产公司赔偿其拆除装修及恢复费用，理由正当，鉴于双方均不对上述费用申请司法鉴定，故本院根据现场勘验情况及双方的过错程度酌情确定金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若�问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）华赫（北京）国际资产管理有限公司与被告（反诉原告）北京归去来餐饮有限公司于二〇一七年二月二十五日签订的《办公场所租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）北京归去来餐饮有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）华赫（北京）国际资产管理有限公司押金四万四千一百零四元；
三、被告（反诉原告）北京归去来餐饮有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）华赫（北京）国际资产管理有限公司装修补偿款六万八千八百元、设计费损失三千元；
四、原告（反诉被告）华赫（北京）国际资产管理有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京归去来餐饮有限公司二〇一七年九月四日至二〇一七年十月十三日的房屋使用费四万元；
五、原告（反诉被告）华赫（北京）国际资产管理有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京归去来餐饮有限公司拆除装修及恢复费用一万五千元；
六、驳回原告（反诉被告）华赫（北京）国际资产管理有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）北京归去来餐饮有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉及反诉案件受理费6522元，由原告（反诉被告）华赫（北京）国际资产管理有限公司4722元（已交纳），被告（反诉原告）北京归去来餐饮有限公司负担1800元（已交纳1553元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王裴裴
二〇一七年十一月十七日
书记员 姚 丹