海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民二初字第645号
原告（反诉被告）海南宜欣商业管理有限公司。
法定代表人郑巧珠，经理。
委托代理人喻鹏飞，海南天皓律师事务所律师。
被告（反诉原告）海南阳光视野传媒广告有限公司。
法定代表人王一然，总经理。
委托代理人张巍，副总经理。
委托代理人张宁，海南方圆律师事务所律师。
原告海南宜欣商业管理有限公司与被告海南阳光视野传媒广告有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人喻鹏飞、被告法定代表人王一然以及该公司委托代理人张巍和张宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2009年10月17日签订了《广告位租赁合同》，被告承租位于海口市明珠路XX号宜欣购物公园负二层墙体广告及柱体广告，租赁期限为5年，自2009年11月1日起至2014年10月31日止。双方约定被告承租的广告牌位面积为220平方米，租金从2012年11月1日至2013年10月31日为每平方米120元／月，月租金为26400元；从2013年11月1日至2014年10月31日为每平方米140元／月，月租金为30800元。租金每半年支付一次，付款日为半年初前10日内缴纳。合同签订后，原告依约履行了义务，被告应在2013年5月10日前缴纳2013年5月至2013年10月的广告位租金，应在2013年11月10日前缴纳2013年11月至2013年4月的租金。但经原告多次发函催缴，被告拒不缴纳租金。原告认为，双方签订的合同合法有效，双方都应严格按照合同履行各自的义务，被告拒不缴纳租金的行为属于严重违�，致使原告合同根本目的不能实现，依据《广告位租赁合同》第十二条之约定，被告逾期缴纳租金一个月，原告有权终止合同。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除原告与被告双方于2009年10月17日签订的《广告位租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的广告位租金220000元（从2013年5月1日至2013年12月31日）；3、被告向原告支付逾期付款违约金（暂计算至2013年12月31日为118536元，应计算至实际付清款项之日止）。
被告答辩并反诉称，被告自承租海口市明珠路XX号宜欣购物公园负二层墙体及柱体广告位以来，一直按照合同约定支付了广告位的全部租金。2013年3月底以来，原告多次口头或书面致函被告，称要对宜欣广场负二层进行整体改造，并称“我公司属于商业经营企业，存在不确定性的因素，无法提供具体的施工时间”。2013年4月底，原告的施工�伍进驻负二层并开始进行施工。为此，被告已多次致函原告，要求减免施工期间广告位的租金。有证据证明，原告对负二层的施工已经对被告广告位的正常使用和广告的发布造成了严重的影响，集中表现为部份广告位停止使用，部分广告牌被原告强行拆除，部分广告位被阻隔、遮盖，广告发布的环境质量大幅下降，引起投放广告的客户的投诉和索赔，广告经营收入大幅减少。根据我国民法通则的规定：一方当事人的行为致使另一方当事人不履行或不适当履行合同，或者另一方当事人不履行或不适当履行合同是由于一方当事人的行为造成的，一方当事人应当承担其行为后果，或者说应当免除或减轻另一方当事人不履行或不适当履行合同的责任。合同法第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可�自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。合同法第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。综上所述，原告的行为致使被告无法适当履行合同，其后果应当由原告承担。原告作为出租人维修租赁物影响了承租人被告正常使用租赁物，应当相应减少租金。原告单方面整体改造租赁物，给被告使用租赁物造成了很大困难和损失，被告有权拒绝支付相应的租金，并有权要求原告赔偿损失。为此，被告提起反诉请求：1、依法判决被告免缴2013年5月1日至2013年12月31日广告位租金97356元；2、依法判决原告赔偿被告经济损失437720元；3、依法判决原告承担本案全部诉讼费用。
原告针对被告反诉答辩称，一、被告请求免缴2013年5月1日至2013年12月31日的广告位租金97356元无事实与法律依据。1、原告前期即2013年6月至2013年10月对停车场的升级改造未对被告造成任何影响。原告是从2013年5月13日开始与被告往来函件沟通停车场改造升级事宜，改造升级是分期分阶段的进行，2013年6月初开始先对负二层办公停车区域开始改造，即先从边角的地方开始改造，被告广告位置全部集中在各个出入口，前期改造升级对其广告位的使用未造成任何影响。2、原告提供的2013年9月份的照片证实，被告的广告位集中在各个出入口，停车场也在正常使用，被告的广告牌也在正常状态。3、被告提供的照片是在2013年11月份以后的照片，在2013年11月后，即原告起诉被告之后，原告无法联系上被告，后续改造升级涉及被告的一部分广告位，在通知无果的情况下，原告根据进度分期拆除了部分广告位。4、被告应在2013年5月10日前缴纳2013年5月至10月份的租金，直到2013年10月原告起诉后，被告仍未缴纳租金，被告违约在先，并且拒不配合原告相关改造事宜，所以原告于2013年12月26日向被告发出终止合同通知书。5、被告提供的统计表是不真实的，原告从2013年11月开始才拆除了其部分广告牌，并不是如被告所说从2013年5月1日就开始拆除了其广告牌。被告于2013年8月9日及8月23日向原告发出的《工作联系函》及《申请函》也证实原告并没有拆除其广告牌，被告仅以车流量为由申请减免租金。综上，原告是从2013年6月开始对地下停车场进行升级改造，2013年6月至10月期间的施工未对被告造成任何影响，被告的广告牌也在正常使用。从2013年11月开始才部分拆除其部分广告牌，因此，被告请求减免2013年5月1日至12月31日的租金没有事实与法律依据。二、被告请求原告赔偿其经济损失437720元无事实和法律依据。1、被告不按合同约定缴纳租金，严重违约在先，导致合同根本目的不能实现，原告享有履行抗辩权。因此，原告从2013年11月开始对被告的广告位部分拆除的行为并不属于违约行为，不应承担任何责任。2、原告与被告之间是租赁合同关系，被告与其客户之间是另一种合同关系，被告与其客户之间的关系和原告之间没有直接的因果关系，且被告无任何证据证明客户的索赔以及损失的存在。即使有所谓的索赔及损失的存在也是由于被告的原因造成，被告租赁的广告位始终没有全部使用，且一直经营状况不佳，拖欠原告的租金。且原告没有过错，不应承担赔偿责任。3、被告没有证据证明其与中国移动、中国电信、交通银行等客户在2013年双方之间存在合法有效的合同，不能证明广告位的收入损失，其也没有证据证明其制作成本的损失。综上所述，被告请求免交2013年5月1日至2013年12月31日的广告位租金无事实和法律依据，被告请求赔偿损失无事实和法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。
经审理查明，2009年10月17日，原告与被告签订《广告位租赁合同》，主要约定：1、原告将位于海口市明珠路XX号宜欣购物公园负二层墙体广告及柱体广告（广告面积暂定为220㎡）整体租赁给被告发布商业广告。2、租赁期限为5年，自2009年11月1日起至2014年10月31日止。3、租赁租金（租赁面积暂按220㎡起计，具体结付按实际安装广告面积为准，租金及履约保证金多退少补），第一年（2009年11月1日至2010年10月31日）按每平方米60元／月；第二年（2010年11月1日至2011年10月31日）按每平方米75元／月；第三年（2011年11月1日至2012年10月31日）按每平方米90元／月；第四年（2012年11月1日至2013年10月31�）按每平方米120元／月；第五年（2013年11月1日至2014年10月31日）按每平方米140元／月。4、付款方式为第一年按季度计付，第二年至第五年每半年支付一次，付款日定为季初、半年初前10日内支付。5、被告应严格按照合同约定付款，逾期付款按应付款项每日3‰向原告支付违约金。逾期一个月，原告有权终止合同。
2013年5月13日，原告向被告送达《工作联系函》，主要内容为：原告拟对该公司负二楼停车场广告位进行重新规划，现将统一规划方案函告被告，希望本着合作互利的原则配合原告统一调整。2013年5月20日，被告向原告送达《工作联系回复函》，主要内容为：被告已收到原告所发的《工作联系函》，并向原告提出以下问题：1、希望原告提供整体改造升级的具体工期（即施工起始截止期）；2、如果原告的整体规划方案上影响停车场现有广告正常使用或在施工期内造成停车场车流量减少，被告要求在施工期内或减免广告承租金。2013年8月9日，被告再次向原告送达《工作联系函》，主要内容为：被告在2013年5月18日收到原告的工作联系函，并在2013年5月21日回复了原告，至今还没收到原告对被告提出问题的回复，再次向原告提出申请：1、希望原告提供整体改造升级的具体工期（即施工起始截止期）；2、根据勘察现场，因升级施工改造已经影响了被告广告位正常使用，车流量减少导致我司客户反馈频繁，造成被告一定的损失，经慎重考虑后向原告提出申请减免6个月的广告租金。2013年8月20日，原告第二次向被告送达《公函》，主要内容为：原告已经收到被告的《工作联系函》，对被告提出的两点问题答复如下：1、原告属于商业经营企业，存在不确定性的因素，无法提供具体的施工时间；2、原告目前是分期分段的对负�层停车场进行改造，对被告的广告位未影响正常使用。同时原告要求被告在2013年8月23日前把拖欠2013年5月至10月份的租金158400元、滞纳金47995.20元缴清，否则，原告将向被告主张违约金及赔偿金。2013年8月23日，被告向原告送达《申请函》，认为原告对负二层停车场改造升级影响到被告广告位正常使用，现提出申请减免施工期间6个月的广告承租金，理由如下：1、原告对停车场施工改造升级，造成被告部分客户终止合作，存在一定的经济损失；2、由于原告对停车场施工改造升级，影响到停车场的车流量，对被告造成一定影响。2013年8月27日，原告第三次向被告送达《公函》，主要内容为：被告2013年8月23日寄来的申请函已收到，对于被告提出的两点异议作如下回复：1、原告目前是分期分段对负二层停车场进行改造，目前是先对边角的地方进行改造，而被告的广告位置全�集中在各个出入口，所以原告对停车场的改造对广告位未造成影响；2、双方签订的合同并没有约定根据车流量的多少来决定该不该缴纳租金，而被告根据主观来判断车流量的多少，经查收费系统，改造前和改造中的车流量是没有变化的，所以被告的所申请理由不符合客观事实。原告再次要求被告在2013年9月2日前把拖欠的租金158400元、滞纳金51321.6元，否则原告将按合同第十二条、第十五条的约定主张违约金及赔偿金。2013年8月30日，被告向原告回复《公函》，表示：由于近期原告施工改造影响到被告广告位正常使用要求免除租金情况，不是被告拖延付款，而是事实存在的问题，希望原告适当的减免部分租金。
庭审中，原告认可自2013年11月份开始拆除被告灯箱3块、LED立柱灯箱2块。对于原告提出解除2009年10月17日签订的《广告位租赁合同》的请求，被告予以�意。被告认为《广告位租赁合同》中关于逾期付款违约金为每日3‰的约定过高，主张按每日万分之二计付。
另查明，被告提供其广告位统计表显示，出入口大灯箱制作成本分别为：13.2㎡的为4620元、6㎡的为2100元、12㎡的为4200元，上述大灯箱的广告收入均为10200元／月；2块1.4㎡的LED立柱灯箱的制作成本为1200元，广告收入为400元／月。
以上事实有广告位租赁合同、工作联系函（2份）、工作联系回复函、公函（3份）、申请函、宜欣广场广告统计表、灯箱广告发布合同、照片以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《广告位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被告未能在约定的时间内向原告支付广告位租赁租金，原告主张被告支付广告位租赁租金有事实依�，本院予以支持。原告于2013年11月份开始拆除被告灯箱3块、LED立柱灯箱2块，故应减少被告的广告位租金。根据《广告位租赁合同》的约定，原告应减少的租金为：9128元［（13.2㎡＋6㎡＋12㎡＋1.4㎡）×140元×2个月＝9128）。原告自2013年5月份开始对负二楼停车场进行规划改造，对被告的广告效益必然会产生影响，根据公平原则，本院酌定减少50%广告位租金，故被告应向原告支付广告为租金为：1、120元／㎡×220㎡×6个月×50%＝79200元；2、（140元／㎡×220㎡×2个月-9128元）×50%＝26236元，两项合计105436元。原告在施工中拆除了被告的广告牌，应赔偿被告的损失：1、广告制作成本损失12120元（4620＋2100＋4200＋1200＝12120）；2、广告收入损失31000元（10200×3＋400＝31000），两项共计43120元（12120＋31000＝43120）。被告主张原告赔偿损失，不超出43120元部分，本院予以支持。�广告位租赁合同》中关于按应付款项每日3‰支付逾期付款违约金的约定过高，显失公平，本院依法进行调整，以应付款项为本金，每日按万分之二计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告海南宜欣商业管理有限公司与被告海南阳光视野传媒广告有限公司于2009年10月17日签订的《广告位租赁合同》；
二、限被告海南阳光视野传媒广告有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海南宜欣商业管理有限公司支付广告位租金105436及违约金（违约金计算方法：第一笔以拖欠的广告位租金79200元为本金，自2013年5月11日起每日按万分之二计算至本判决限定履行之日止；第二笔以拖欠的广告位租金26236元为本金，自2013年11月11日起每日按万分之二计算至本判决限定履行之日止）；
三、限原告海南宜欣商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告海南阳光视野传媒广告有限公司赔偿经济损失43120元；
四、驳回原告海南宜欣商业管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告海南阳光视野传媒广告有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4745元，由原告海南宜欣商业管理有限公司负担2373元，被告海南阳光视野传媒广告有限公司负担2372元；反诉受理费4575元，由原告海南宜欣商业管理有限公司负担470元，被告海南阳光视野传媒广告有限公司负担4105元；诉前保全费1668元，由被告海南阳光视野传媒广�有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 林宏业
代理审判员 贺静芳
人民陪审员 黄循洪
二〇一四年六月三日
书 记 员 林一苗