山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1082民初4122号
原告：张艳芬，女，汉族，1986年12月4日出生，住荣成市。
委托诉讼代理人：殷建阳，山东华夏明德律师事务所律师。
被告：王志林，男，汉族，1950年10月12日出生，住荣成市。
被告：单正风，女，汉族，1969年12月21日出生，籍贯山东省莱阳市姜疃镇姜疃村***号，住荣成市。
原告张艳芬与被告王志林、单正风确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人殷建阳，被告王志林、单正风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张艳芬向本院提出诉讼请求：确认二被告间达成的关于买卖荣成市港湾街道办事处西王门村32号房屋的协议无效。事实和理由：位于荣成市港湾街道办事处西王门村（以下简称西王门村）32号一处房产（以下简称涉案房产）所占宅基地于1990年登记在原告父亲王志龙名下。1987年原告父母离婚时，约定原告随母亲生活。1989年原告户口从西王门村迁到现住址荣成市人和镇东黄埠岭村。原告父亲王志龙离婚后未再婚，也无其他子女。1997年7月原告父亲王志龙去世，其生前没有立遗嘱。2001年、2002年原告祖父母先后去世，他们生前也没有立遗嘱。原告祖父母婚内育有七子一女，祖父母去世时除原告父亲王志龙外均健在。原告从来没有表示放弃对父亲、祖父母遗产的继承权。
涉案房产依法属于原告父亲王志龙的遗产，应由原告及原告祖父母三人依法共同继承。因该房产一直没有分割，故2000年、2001年原告祖父母去世后，该二人可继承的份额依法转由其健在的七名子女及原告共同继承。原告对上述房产共可继承十二分之五的份额，其他继承人依法可继承的份额为十二分之七，不足三分之二。
最近原告得知，涉案房产于2010年前后被被告王志林经手出卖给被告单正风，但至今没有人征求过原告的意见，也没有在涉案房屋宅基地所在地的村民委员会或国家土地管理部门办理宅基地使用人变更登记。目前涉案房屋由被告单正风占有、使用。
物权法第九十七条规定处分共有不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，故二被告间的关于买卖涉案房屋的协议因被告王志林没有依法取得处分权而无效。被告单正风应知涉案房屋宅基地登记在原告父亲王志龙名下，在没有证据证实被告王志林对房屋依法具有处分权的情况下购买该房，至今没有办理产权变更登记，故依法不属于善意取得。且被告单正风并非涉案房屋所占地的农村集体经济组织成员，依法不具有使用宅基地的资格。因此二被告间房屋的买卖是无效的。
被告单正风辩称，2010年6月14日购买的房屋，从购买房屋到现在也不知道有原告这个人。购买房屋时，房屋没有门窗，就是一个房架。购买后进行了维修。不同意房屋买卖协议是无效的。
被告王志林辩称，被继承人王志龙是被告王志林的亲弟弟，王志龙于1990年3月在文登中心医院住院43天，花医疗费46000元，1991年7月在文登整骨医院住院58天，花医疗费63000元，1997年7月在石岛第二人民医院住院14天，花医疗费48000元。王志龙去世花丧葬费3600元，修坟立牌花2300元，王国平给摔盆花了1000元，修房费花4600元，共计168500元。上述款项，均是王志龙的兄弟姐妹借给的，其中刘桂芳借了13000元，陈秀平借了39000元，王兰荣借了7500元，王秀荣借了36000元，王志先借了45000元，王志新借了10000元，王志林借了18000元，共计168500元。2010年6月14日，大家一致同意将涉案房屋作价30000元卖给了被告单正风的丈夫盖永豪，盖永豪当场交了30000元的房款，由王志林等七名兄弟姐妹分配了。根据相关法律规定，被继承人生前有债务的，其遗产应当先行偿还债务，法定继承人继承的，应当在继承财产范围内对债务承担偿还责任。本案当中，王志林等七名兄弟姐妹在王志龙生前治疗期间，借给168500元，王志龙死亡后的遗产应当先行偿还生前欠款。被告认为，其出售王志龙的房产并不是基于其继承权，而是基于其对王志龙享有的债权。原告只占有房产份额的三分之一，不是十二分之五，其他的继承人占有三分之二，满足处分房产的要求。王志林在与单正风签订协议时，是其兄弟姐妹七人共同意思表示。因此被告认为，其与单正风间签订的买卖协议是有效的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告之父王志龙与原告之母李爱莲于1986年1月结婚，婚生原告。1988年7月27日，王志龙与李爱莲离婚，原告随其母李爱莲生活。1997年6月23日王志龙去世，遗留坐落在荣成市港湾街道办事处西王门村32号房屋一套（集体土地使用证号为：荣集建91字第28100036号）。王志龙去世后，其父王式德、母刘翠英去世。王式德与刘翠英婚生被告王志林等八名子女。
2010年6月14日，被告王志林与被告单正风之夫盖永豪签订房屋买卖契约，该契约载明：“兹有石岛港湾街道西王门村王志林收自己亲兄弟王志龙的房屋三间倒平房连过道三间自愿卖给莱阳市姜疃村盖永豪永远居住。房价面议人民币叁万元正，房款当交不欠。房屋自签约之日起交付使用。买卖公平合理双方自愿，为日后有据，特立此约为证，此约壹式两份。房屋四至，北至墙外根邻滴水，南至墙外根邻街道，东至山墙外根邻王树强，西至山外根邻王锡桥。卖房人：王志林（手印），买房人：盖永豪（手印），收款人：王志林（手印），中正人：鲁华（手印）张启昌（手印）代笔人：王锡成（手印）。公元2010年6月14日立”。
被告单正风及其丈夫盖永豪的户口均在山东省莱阳市姜疃镇姜疃村。2016年12月12日盖永豪去世。
本院认为，依照法律规定公民去世时遗留的财产为遗产，应由其第一顺序法定继承人继承，第二顺序法定继承人不继承，没有第一顺序法定继承人继承的，由第二顺序继承人继承。因此，王志龙去世后，其遗留的坐落在荣成市港湾街道办事处西王门村32号房屋，应由王志龙第一顺序法定继承人原告、王志龙的父亲王式德、母亲刘翠英继承。王式德、刘翠英去世后，其继承的房屋份额应由其子女继承，因王志龙先于其父母去世，其应继承父母的遗产，应由原告代位继承。王志龙去世后，其遗留的房屋未实际分割，其继承人亦未声明放弃继承权，则应视为已接受继承，房屋处于共同共有状态。依照法律规定，处分共同共有财产需要全体共同共有人同意，而被告王志林在处分涉案房屋时没有经过原告同意，违反了法律规定，且涉案房屋至今未办理过户手续，被告单正风亦构不成善意取得。因此，被告王志林与被告单正风之夫盖永豪签订的房屋买卖协议无效。被告王志林的辩称，理由不当，不予支持。被告单正风辩称对房屋进行了维修与该案不是同一法律关系，且其辩称亦证实被告王志林出卖涉案房屋时，原告未参与，故对被告单正风不同意房屋买卖协议是无效的辩称亦不支持。另外涉案房屋位于荣成市港湾街道办事处西王门村，该村系农村，被告单正风与其丈夫盖永豪均非该村集体经济组织成员，而宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。被告王志林与被告单正风之夫盖永豪签订的房屋买卖协议，虽系房屋买卖，但同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的利益，是法律法规明确禁止的。被告王志林与被告单正风之夫盖永豪签订的房屋买卖协议违反了法律强制性规定亦是无效的。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项之规定，判决如下：
被告王志林与被告单正风之夫盖永豪于2010年6月14日签订的房屋买卖协议无效。
案件受理费100元，被告王志林负担50元，被告单正风负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 姜 涛
人民陪审员 隋之然
人民陪审员 毕重文
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 穆海清