湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂民终3094号
上诉人（一审被告）：华润苏果超市（湖北）有限公司。住所地：湖北省武汉市江岸区百步亭花园路***号。
法定代表人：马嘉樑，董事长。
委托诉讼代理人：张巍，该公司工作人员。
上诉人（一审原告）：湖北春风投资发展有限公司。住所地：湖北省京山县新市镇京源大道***号。
法定代表人：石文清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何德明，湖北法之星律师事务所律师。
上诉人华润苏果超市（湖北）有限公司（以下简称湖北苏果公司）与上诉人湖北春风投资发展有限公司（以下简称春风公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省荆门市中级人民法院（2017）鄂08民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人湖北苏果公司的委托诉讼代理人张巍、上诉人春风公司的委托诉讼代理人何德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
湖北苏果公司上诉请求：1.判令撤销湖北省荆门市中级人民法院（2017）鄂08民初14号民事判决书，发回重审或改判驳回春风公司的诉讼请求。2.本案的一、二审诉讼费由春风公司承担。
事实和理由：（一）原审法院事实查明不清，租赁物业并未满足合同要求，租赁物业层高不符合合同约定，湖北苏果公司对此并未认可；2012年12月20日，春风公司与湖北苏果公司签订《房屋租赁合同》（下称《租赁合同》)，约定将春风公司建设开发的位于湖北荆门市京山县京源大道与交通路交汇处中央广场8号楼约16153平方米的房屋出租给湖北苏果公司，用于超市经营，租赁期限自房屋装修期满次日起开始计算20年，房屋交付日期为2014年3月31日前。在《租赁合同》中双方明确约定“超市第一层主梁下高度不得小于5.0米，除去推荐所有设备管道后将不小于4.2米”。但是在双方在前期物业对接中，已明确测量出楼层高度并不满足《租赁合同》约定。春风公司提供的物业也无法修复至《租赁合同》约定标准。对于层高问题，湖北苏果公司始终对此不予认可。一审法院认为对接单中未明确春风公司应完成时间即代表湖北苏果公司对层高予以认可，完全曲解了湖北苏果公司的真实意思表达。楼层高度问题明显是租赁物业的重大瑕疵，对此湖北苏果公司如果放弃追究春风公司的责任，应当以明示的方式作出，未立刻限定整改时间也是因为客观上春风公司无法立即整改，而双方当时仍未解除《租赁合同》，尚在协商之中，但是不代表湖北苏果公司放弃了承租人的相关权利，且湖北苏果公司也未以实际行动表明放弃追究春风公司权利和继续履行《租赁合同》。根据我国民法和《租赁合同》法，任何《租赁合同》权利的放弃均应当以明示的方式作出，而不能使用默示推定的方式作出。原审法院推定湖北苏果公司放弃了相关权利，认可了层高问题，明显违背了法律规定和立法本意。
（二）双方《租赁合同》签订后，春风公司未按照《租赁合同》约定施工，湖北苏果公司并未认可春风公司的原有设计图纸。双方签订租赁《租赁合同》后，《华润苏果超市建筑工程基本要求及投资界面划分标准》作为《租赁合同》附件，应当为双方遵守，春风公司应当按照该标准要求进行设计和施工。如果春风公司已经进行设计的，应当根据双方约定标准进行修正或变更。而春风公司明显并未遵守该标准要求，对于其原设计图纸与该标准不符的地方，并未进行修正，包括层高问题等。原审法院认为，湖北苏果公司明知设计图纸已经确定的情况下与春风公司签订租赁《租赁合同》，对于格式《租赁合同》中约定内容变更为“按照设计满足要求”，即表示湖北苏果公司认可了相关设计图纸。原审法院的判断明显不符合逻辑，房屋租赁《租赁合同》签订前，春风公司已经进行房屋设计并将初步设计提供湖北苏果公司是正常行为，而双方正是在初步设计的基础上进行协商和洽淡，房屋租赁《租赁合同》和《华润苏果超市建筑工程基本要求及投资界面划分标准》正是双方协商和沟通的结果，是双方的真实意思表示，这些文件对于原有设计提出新的要求完全符合逻辑。事实上，现有商业物业根据承租人的要求进行调整和改造的情况在国内相当普遍，这也是行业惯例。原审法院推定湖北苏果公司认可了签订《租赁合同》之前的图纸，明显不符合正常的行为逻辑。
（三）除租赁物业不符合交付标准外，春风公司已经构成交付逾期违约。根据双方租赁《租赁合同》约定，春风公司应当在2014年3月31日之前交付房屋，顺延期不超过30天，超过30天的则应按照5000元/天计算违约金，超过180天的，湖北苏果公司有权解除《租赁合同》。在本案中，即使不考虑租赁物业的结构问题，按照春风公司取得消防审核意见的时间，即2014年6月19日，也远远超出了《租赁合同》约定的交付时间。之后，双方进行了三次对接，每次都发现租赁物业存在问题，相应进行整改的时间也应当计入逾期违约的时间。因此，至少到2014年11月时，已经超过《租赁合同》约定的顺延期180天。
（四）双方租赁《租赁合同》解除的责任在于春风公司。根据《租赁合同》第二条第2款第3项约定，诉争物业的层高等问题违反《租赁合同》附件中所约定的标准，并且春风公司在2014年12月5日给湖北苏果公司的《关于物业租赁关系相关问题的函》中也明确认可层高不符合《租赁合同》标准。湖北苏果公司也于2014年11月21日发函给春风公司，要求尽快解决，但一直未能得到解决。湖北苏果公司认为，春风公司延迟交付房屋，且诉争物业未满足《租赁合同》约定的标准，已经构成严重违约。后春风公司在不履行《租赁合同》义务的情况下，又单方提出解除《租赁合同》，属于根本违约。双方《租赁合同》解除的原因在于春风公司，其应当承担相应违约责任。
（五）《租赁合同》履行过程中，湖北苏果公司并未以明显行为表明拒绝履行《租赁合同》，春风公司无权解除租赁《租赁合同》。2014年11月，双方对于租赁房屋进行了查看验收，发现有诸多物业问题未能解决，包括租赁物业的层高问题。鉴于租赁物业存在的问题，湖北苏果公司无法接收租赁房屋。同时，根据双方租赁《租赁合同》第二条第2款的最后一项约定：“双方一致同意，因涉及春节问题，不在每年的11月、12月、1月、2月办理租赁房屋交接手续，双方不得以此为由作为对方逾期办理租赁房屋交接手续和计算违约责任的依据”，湖北苏果公司有理由不立刻响应春风公司在2014年11月发出的交房要求。湖北苏果公司从未以任何函件或者通知表明将拒绝履行《租赁合同》。2014年11月以后湖北苏果公司不接收租赁房屋的行为，不能视为湖北苏果公司明显以实际行动表明拒绝履行《租赁合同》。2015年3月26日春风公司发出的解约函只能视为对于双方《租赁合同》解除的协商行为，而不是送达即生效的解约行为。
（六）春风公司的损失计算不符合法律规定。1.双方租赁《租赁合同》的解约日计算错误：双方租赁《租赁合同》的解约日应当为湖北苏果公司发出解约函之日2015年7月28日，而不是春风公司发出解除《租赁合同》通知的2015年3月26日。春风公司提供的租赁房屋不符合《租赁合同》约定，且无法整改，造成房屋不能交付，因此湖北苏果公司有权解除《租赁合同》，而春风公司显然没有权利解除《租赁合同》，因此只能以湖北苏果公司解约之日作为《租赁合同》解除日期。2.空置期计算明显超过必要限度：原审法院将双方《租赁合同》解除之日直至春风公司新《租赁合同》签订之日之间的期间的费用都认定为春风公司损失，明显不合常理。双方租赁《租赁合同》解除之后，鉴于湖北苏果公司从未接收过房屋，春风公司重新出租房屋并没有任何困难和障碍。而春风公司经过一年时间才新签了租赁《租赁合同》，所花时间过长，这段时间的损失不应由湖北苏果公司承担，应由春风公司自行承担责任。如果认为湖北苏果公司对于空置期需承担责任，原审法院认定的空置期也明显过长，超出了必要限度，不符合商业惯例。即使对于《租赁合同》解除认定为湖北苏果公司单方违约，那么春风公司也应当采取积极行为防止损失的扩大。
春风公司辩称：1.春风公司的诉讼请求符合《租赁合同》的约定，双方签订的《租赁合同》是湖北苏果公司制定的格式文本。签订《租赁合同》时，设计图纸是双方商量好了，并作为《租赁合同》的附件。明确了房屋的层高；2.《租赁合同》签订后，双方重新对租赁期限进行了变更，湖北苏果公司没有提出层高问题。三次对接特别是第一次对接中明确了层高，对方当时没有提出这个问题。解除《租赁合同》主要因为湖北苏果公司一直不来验收。房屋验收合格是在2014年6月，消防等基础验收都合格。湖北苏果公司对此是表示认可的，并要求春风公司进行水电的开户。7月份以后，市场发生变化，湖北苏果公司以层高不符合要求，并提出更多的异议。每次对接时，湖北苏果公司都要求一些变更和增加的项目，造成了没有按《租赁合同》的期限交付。解除《租赁合同》的责任主要是因为湖北苏果公司违约。3.春风公司是出租方，湖北苏果公司是承租方，超市面积达17000㎡，春风公司尽量满足湖北苏果公司的要求，希望其承租并进行经营。后因湖北苏果公司迟迟不接收出租的房屋，才解除《租赁合同》。为了减少损失，且欣和欧公司也有意向承租，双方于2016年6月1日签订租赁协议。期间的空置期是市场原因没有租出去，不是春风公司故意所为。春风公司与湖北苏果公司签订《租赁合同》的租赁价格高一些，与欣和欧公司签的价格低一些，中间的差距损失应由湖北苏果公司承担。按照惯例和客观事实，免租期确实存在，且为湖北苏果公司所认可。
春风公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判并增加湖北苏果公司赔偿春风公司的经济损失3354206.01元；2.一、二审诉讼费由湖北苏果公司承担。
事实和理由：依照《租赁合同》约定，湖北苏果公司应当对全部租金和物业费收益损失承担赔偿责任，但春风公司考虑湖北苏果公司承受能力及市场供需因素的客观变化，一审已放弃部分赔偿请求，现二审愿意继续放弃大部分的赔偿请求，但对以下最低的几项要求坚持上诉，对一审案件受理费的分配也不能认同。（一）春风公司物业费损失，湖北苏果公司应赔偿。其一，物业费依租赁《租赁合同》约定与租金一样也是春风公司的收益。依据双方签订的《租赁合同》约定，湖北苏果公司在承租期间，不支付物业费，物业管理和费用由春风公司承担。租赁约定春风公司出租房屋的收益既包括租金又包括物业费，这都是出租房屋的对价。既然一审认定湖北苏果公司应赔偿租金就应当赔偿物业费。据此，从2015年3月26日至2016年6月1日止期间的物业费损失为：16185㎡×（1+0.03）×5元/月×432天×12月÷365天=1183837.41元。其二，在春风公司与湖北苏果公司解除《租赁合同》前，小区物业事实上已在由春风公司进行管理。租赁小区的房屋在2014年6月19日最后的消防验收合格之后，就开始陆续交房，至2015年3月26日与湖北苏果公司解除《租赁合同》前，该小区房屋已交付了绝大部分，湖北苏果公司承租的房屋已在进行物业管理。其三，既使湖北苏果公司未使用也应承担物业费。依据物业管理条例的相关规定和物业管理惯例，即房屋交付或视为交付后，不管承租人是否使用，都应当支付物业费。
（二）免租期间的租金、物业费损失也应由湖北苏果公司赔偿。按商业惯例，大型超市视面积、市场需求情况大都约定有期限不等的免租期。春风公司与湖北苏果公司约定的免租期为120天。因湖北苏果公司违约，春风公司的房屋长时间难以找到合适的承租人。空着虽然容易计算损失，但造成社会资源浪费。鉴于此，春风公司为了尽量减少损失，从赔偿角度讲，也是为了减少湖北苏果公司的损失，在2016年6月1日与欣和欧公司又签订了租赁合同。该租赁合同与湖北苏果公司签订的《租赁合同》相比，不仅免租期被要求定为30个月，且租金也低了很多，租赁期限也少5年。故，春风公司对未获得收益期间即免租期的租金和物业费，坚持要求湖北苏果公司赔偿。如果还认为30个月太长不合理，那春风公司可以再让一步，按风公司与湖北苏果公司约定的120天计算。据此，免租期间的租金和物业费损失为：16185㎡×（1+0.03）×（28元/月+5元/月）×120天×12月÷365天=2170368.59元。
（三）案件受理费的分配处理不公平。春风公司一审诉讼请求有5700多万元，一方面是因湖北苏果公司违约给春风公司造成了损失；另一方面，双方签订的《租赁合同》约定的收益远大于上述金额，该损失从法理和法律依据上是成立的，只不过一审法院只支持了少部分。如果纯粹按支持诉讼金额分配处理案件受理费显然不合理，也不公平，请二审法院在改判时一并考虑。
湖北苏果公司辩称：（一）春风公司物业管理费的诉求没有事实和法律依据。物业管理费与租金不同，其不是因为房屋出租而产生的收益，收取物业费的法理基础是进行了物业服务并提供了物业服务的劳动。在本案中，租赁房屋从未达到交付条件，也从未交付或视同交付给春风公司，湖北苏果公司从未使用过租赁房屋，没有支付物业管理费的义务。另外，春风公司并非物业管理的主体，没有权利收取物业费。（二）春风公司对于免租期损失的主张没有法律依据。在本案中，无论是春风公司与湖北苏果公司签订的原《租赁合同》，还是其与其他公司签订的新租赁合同，均约定了房屋免租期。免租期的设置系在商业物业租赁行为中常见的经济行为，也符合目前商业租赁市场的一般规律。春风公司与其他公司签订的租赁合同，无论免租期有多少时间，都是春风公司基于市场情况和《租赁合同》双方合作情况而自愿达成的《租赁合同》约定。春风公司正是为了更大的商业利益才在《租赁合同》中放弃了部分免租期的收益，这一放弃部分实际上帮助春风公司实现了更高的收益，因此不能视为春风公司的损失。对于春风公司与湖北苏果公司原《租赁合同》期内约定的免租期，由于湖北苏果公司始终并未接收房屋，免租期自然不能起算，当然不存在免租期收益的损失。（三）春风公司对于诉讼费的主张没有法律依据。关于诉讼费的计算必须依据民事诉讼相关法律与规定进行分配。诉讼费用也是诉讼风险的一部分，春风公司在起诉前应当充分预计本案的诉讼风险，并应当接受依法作出的诉讼费分配结果，而非根据法院判决支持的部分主张诉讼费用。
春风公司向一审法院起诉请求：1.请求判令湖北苏果公司赔偿因违约不履行合同，导致春风公司解除合同给其造成的经济损失57079117.63元；2.诉讼费由湖北苏果公司承担。庭审中将第1项诉讼请求变更为：判令湖北苏果公司赔偿春风公司经济损失56608871.10元。
一审法院认定事实：2012年11月20日，出租方春风公司（甲方）与承租方湖北苏果公司（乙方）签订一份《租赁合同》，该合同约定：第一条租赁房屋坐落、面积、质量、状况及用途1.甲方将其位于京山县京源大道与交通路交汇处中央广场8号楼一、二、三层共计16185平方米房屋出租给乙方从事合法的商业经营。2.因签订合同时房屋未建成，租金的结算面积以下述方式进行调整：实际面积与结算面积误差率在3%范围内的，按实际面积多退少补；实际面积大于结算面积超过3%的，超过部分，乙方免费使用；……。5.房屋交付时应满足《华润苏果超市建筑工程基本要求及投资界面划分标准》。第二条租赁期限1.租赁期限：20年，房屋装修期满次日起开始计算。2.甲方在2014年3月31日前将房屋按《华润苏果超市建筑工程基本要求及投资界面划分标准》要求交予乙方进场装修，自乙方签署交接单次日起，甲方给予乙方120天作为装修筹备期；装修筹备期间，乙方无需向甲方支付租赁费用、物业管理费。……如乙方在房屋交接过程中发现所租赁房屋的缺陷低于或不符合本合同附件2约定的交付条件，乙方应向甲方提交一份清单，载明不符合附件2的具体内容，甲方应在收到清单后的15日内予以修补缺陷，并在修补完毕后书面通知乙方。乙方收到通知后，双方再次进行验收。如满足附件2规定的内容，则应签署交接单，载明修补已完成。反之，双方应再次适当重复上述步骤，直至乙方签署房屋交接单为止。……验收无误后，乙方应在3日内签署房屋交接单；乙方拒绝签署房屋交接单须有正当理由，经甲方催告后10日内乙方无正当理由拒绝签署的，视为已通过验收。第三条租赁费用及交纳期限1.年度租赁费用：费用为租金及物业管理费单价。含税租金价格1-3年28元/㎡?月，4-6年29.12元/㎡?月，……19-20年37.17元/㎡?月；含税物业管理费1-3年5元/㎡?月，4-6年5.2/㎡?月……19-20年6.64元/㎡?月。2、租赁费及物业费按季度支付，实行先预付后使用；租赁费及物业费的税费由甲方负担。……6.自本合同签订之日起十五个工作日内，甲方向乙方提供一份额度为110万元的见索即付银行保函，乙方在收到该保函的五个工作日内向甲方指定账户存入110万元作为定金。如乙方在向甲方交纳完毕第一笔租金前有违约行为导致本合同无法履行或给甲方造成相关经济损失，……乙方向甲方账户存入的定金110万元归甲方所有。第四条双方职责（一）3.甲方应在租赁房屋交付乙方前按照设计要求和消防部门审定意见完成土建消防工程的施工，并通过消防部门验收。第六条合同的变更和解除4通知：挂号信、特快专递应在投递日后3日内生效，……以快递服务发送的书面通知或文件应于快递发送后第3天视为有效送达。5.经双方协商一致，本合同可以变更或解除。第八条违约责任1.（3）与甲方有利益关系的第三方因为主张其权利而引起对乙方租赁房屋使用上的干扰，甲方应……，如甲方未能解决和消除干扰，应根据本条的规定承担违约责任且乙方有解除本合同的权利并索求赔偿；乙方的损失包括并不仅限于预期利润。第九条其他事项3：本合同未尽事宜，双方协商解决，协商不成时甲乙任何一方可向有管辖权的人民法院提起诉讼。双方签订的合同文件包括每页页眉有“华润”标识的《租赁合同》、双方《企业法人营业执照》、春风公司《建设用地规划许可证》、《华润苏果超市建筑工程基本要求及投资界面划分标准》、附件1-附件6的各分项图纸等。春风公司及湖北苏果公司在该一整套资料的右侧加盖了骑缝章。
《华润苏果超市建筑工程基本要求及投资界面划分标准》第2.6.4层高要求的建设要求及工程标准为“超市第一层主梁下高度不得小于5.0米，除去土建所有设备管道后将高不小于4.2米”，在工程责任划分栏乙方负责完成为“按照设计满足要求”。
合同签订后，春风公司对该房屋进行了土建施工，于2014年5月22日经建设、设计、施工、监理单位对框架结构/五层、建筑面积51797.94㎡的京山中央广场二期工程进行了验收。荆门市公安消防支队于2014年6月19日向春风公司发出《建设工程消防验收意见书》，该建设工程消防验收合格。
在此期间，春风公司通知湖北苏果公司验收，双方于2014年5月15日签署《苏果超市租赁房屋前期对接单》，该对接单的项目描述中列出了81项，其中第5项“建筑层高及除去土建所有设备管道后净高”的目前状态为手写“1楼5.1m/4.5m高/主梁下3.2m”，房主承诺完成时间栏为空白，该对接单由春风公司加盖骑缝章。春风公司施工完成后又通知湖北苏果公司验收，双方于2014年7月3日签署了《华润苏果工程项目前期对接单》，该对接单列出了13项存在的问题，该对接单由春风公司加盖骑缝章。春风公司施工完成后，通知湖北苏果公司验收并办理交接，双方于2014年11月6日签署《华润苏果工程项目前期对接单》，该对接单列出了23项存在的问题，该对接单由湖北苏果公司加盖骑缝章。上述三份对接单均有双方人员签名。
2014年6月25日，湖北苏果公司向京山县供电公司提交一份《开户申请报告》，内容为：我公司京山华润苏果中央广场店即将开业，为了今后交费方便，特此申请以我公司名称办理开户手续。
2014年9月9日，春风公司向湖北苏果公司发出一份鄂春投函[2014]06号《京山中央广场土建工程确认函》，内容为：按照贵公司与我司签订的《租赁合同》中约定的华润苏果超市建筑工程基本要求，以及后期贵司变更动线方案后需要我司配合的对结构进行加固等具体改造事宜，我司已经按照双方现场确认的工作内容完成施工，具备进场装修条件，请贵司尽快安排工作人员进行交接，争取华润苏果超市京山店早日开业。2014年10月14日，春风公司向湖北苏果公司发出一份鄂春投函[2014]08号《关于租赁房屋验收及收房的函》，内容为：……贵公司于7月底提出调整人流动线变更施工，拓宽和新增手扶电梯口位，我公司按照要求完成所有项目，并于9月12日致函（鄂春投函[2014]06号）提请贵方验收房屋。目前，室内外工程全部完工，所有工程技术条件均已具备交付条件，再次提请贵公司收到此函五日内安排工程验收并收房。2014年11月21日，湖北苏果公司给春风公司一份《函》，内容为：2014年11月06日，我司工程及设备人员至项目现场实地勘察后，发现贵司物业仍然存在诸多问题与贵我双方签订的《租赁合同》的约定不符（具体内容见附件对接单），且贵司物业的实际层高与合同约定也不符。请贵司收到本函后尽快完善与合同不符的工程项目，以免影响我司进场使用。2014年12月5日，春风公司向湖北苏果公司发出一份鄂春投函[2014]10号《关于物业租赁关系相关问题的函》，内容为：贵公司2014年11月21日的函已收到，针对贵司提出的回复如下：1.贵司提出租赁我司物业存在诸多问题，在11月6日的项目对接单中都予以列出并达成一致解决方案，不存在任何争议。2.双方三次进行工程对接，三次项目对接单没有涉及层高方面的争议。虽然双方签订的《租赁合同》中层高要求与现状不符，但在洽谈合同事宜时，双方就施工图纸设计进行过深入的讨论，我方提出过实际设计层高问题，但贵方强调该合同文本为格式化文件，实际执行以现状满足设计需求即可，加之三次工程对接没有层高争议（贵方在对接过程中陆续传给我方的货梯、扶梯图纸均按现有层高设计），实际上贵司对层高现状是默许的，层高现状能够满足贵司正常经营需求。3.希望双方秉承友好协商、精诚合作、互惠双赢的精神，搁置争议，尽快收房进场装修，争取华润苏果超市京山店早日开业。
2015年3月25日，春风公司向湖北苏果公司发出一份鄂春投函[2015]12号《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：我公司与贵公司于2012年11月20日签订了《租赁合同》，我公司严格按照合同和附件的有关约定以及贵公司变更设计的要求履行义务。……贵司在2014年8月之后，才派人进行第三次对接，贵公司却提出了比第二次更多需要改进的事项，……我公司还是进行了改进，又分别于2014年12月5日、2015年3月2日、2015年3月11日三次向贵公司去函，要求立即按期进行交接，可贵公司不仅不答复，更不派人来交接。贵公司的上述行为，充分说明贵公司不能或不履行本合同，严重违反了合同的约定和诚实信用原则，给我公司造成了巨大经济损失。鉴于合同不能履行的事实，我公司为减少损失，不得不主动提出解除与贵公司的房屋租赁合同。同时保留向贵公司追究违约责任和赔偿损失的权利。
2015年7月28日，湖北苏果公司向春风公司发出一份《关于对〈解除房屋租赁合同通知书〉的回复》，内容为：贵司2015年3月25日《解除房屋租赁合同通知书》已收悉。贵司《解除房屋租赁合同通知书》中称我司迟迟不派人来交接，实际上我司已函造贵司，贵司的物业层高不符合合同约定，且存在诸多瑕疵，因此请贵司尽快完善与合同不符的工程项目。对于贵司发来的《解除房屋租赁合同通知书》，我司同意自收到贵司《解除房屋租赁合同通知书》之日起，贵我双方于2012年11月20日签订的《租赁合同》即解除。关于合同解除后的赔偿事宜，我司希望双方积极通过协商解决。
2016年4月25日，湖北中三信建设工程服务有限公司受春风公司委托，作出《中央广场超市改造项目结算书》，内容为中央广场超市改造项目（排水）、（加固）、（门斗）、（消防）总价为1156459.97元。
京山县房产测绘大队所作的《房地产平面图》中，一楼建筑面积4692.85㎡，二楼建筑面积5819.92㎡，三楼建筑面积6534.95㎡。合计17047.72㎡。
2016年6月1日，春风公司与京山县欣和欧发商贸有限公司（以下简称欣和欧发公司）签订一份《租赁合同》，约定春风公司（甲方）将其位于京山县京源大道与交通路交汇处中央广场综合体一、二、三层房屋出租给欣和欧发公司（乙方）从事合法的商业经营，租赁区域总建筑面积17047.72㎡，租赁期限15年，起止时间为2016年6月18日-2031年12月17日，自2016年6月18日起甲方给予乙方30个月装修招商筹备及免租期（期间免收租赁费用）。2016年12月18日-2021年6月17日每季度775150元，2021年6月18日-2026年6月17日每季度865150元，2026年6月18日-2031年6月17日每季度962330元。现该房屋已交由欣和欧发公司租赁使用。
一审法院认为：（一）关于解除合同的原因。《租赁合同》第一条第3项及第5项约定了交付房屋应满足的条件。《租赁合同》签订后，春风公司对该房屋进行了土建施工，于2014年5月22日对51797.94㎡的京山中央广场二期工程进行了验收，荆门市公安消防支队于2014年6月19日作出《建设工程消防验收意见书》，认定该建设工程消防验收合格。上述行为表明租赁房屋已满足合同第一条第3项的约定。《租赁合同》第一条第2项约定内容中载明“因签订合同时房屋未建成，……”。《华润苏果超市建筑工程基本要求及投资界面划分标准》第2.6.4层高要求的建设要求及工程标准为“超市第一层主梁下高度不得小于5.0米，除去土建所有设备管道后将高不小于4.2米”，在工程责任划分栏乙方负责完成为“按照设计满足要求”。双方于2014年5月15日签署《苏果超市租赁房屋前期对接单》（81项），其中项目描述第5项“建筑层高及除去土建所有设备管道后净高”的目前状态为手写“1楼5.1m/4.5m高/主梁下3.2m”，房主承诺完成时间栏为空白。双方于2014年7月3日签署《华润苏果工程项目前期对接单》（13项）、春风公司于2014年9月9日向湖北苏果公司发出《京山中央广场土建工程确认函》、2014年10月14日发出《关于租赁房屋验收及收房的函》、双方于2014年11月6日签署《华润苏果工程项目前期对接单》（23项）。上述合同及往来函件显示，湖北苏果公司在明知设计图纸已确定的情况下与春风公司签订《租赁合同》，同时在《华润苏果超市建筑工程基本要求及投资界面划分标准》中对于格式合同中约定的内容已变更为“按照设计满足要求”，即湖北苏果公司认可层高按照设计图纸已满足了其要求。2014年5月15日签署《苏果超市租赁房屋前期对接单》时，再次确认春风公司对层高的目前状态无需承诺完成时间，即层高是满足湖北苏果公司的要求的。在春风公司已完成所有施工，多次通知湖北苏果公司收房时，湖北苏果公司均未对层高提出异议。直到2014年11月21日湖北苏果公司第一次对层高提出异议，而此时，房屋的层高在物理上已经固定。根据上述事实，春风公司已完成了《华润苏果超市建筑工程基本要求及投资界面划分标准》约定的内容，即《租赁合同》第一条第5项约定，房屋已符合交付条件。在春风公司已对案涉房屋完成所有建设施工工程，并多次要求湖北苏果公司收房的情况下，湖北苏果公司提出了不符合双方约定的层高要求，以实际行动表明其已不再履行《租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《租赁合同》，仅在第八条1.（三）对湖北苏果公司赋予了合同解除权，未对春风公司赋予合同解除权，即未在合同中约定春风公司解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。春风公司于2015年3月25日发出《解除房屋租赁合同通知书》，湖北苏果公司收到后于2015年7月28日向春风公司发出《关于对〈解除房屋租赁合同通知书〉的回复》，同意自收到《解除房屋租赁合同通知书》之日起，双方于2012年11月20日签订的《租赁合同》即解除。根据湖北苏果公司不接收房屋的情况，春风公司提出解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，本院确认双方签订的《租赁合同》已于湖北苏果公司收到《解除房屋租赁合同通知书》之日解除，该解除系因湖北苏果公司违反合同约定不接收房屋所致。
（二）春风公司的损失如何计算。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。如上所述，《租赁合同》的解除系因湖北苏果公司违约所致，春风公司有权要求湖北苏果公司赔偿其损失。1.关于租赁费损失。春风公司要求湖北苏果公司承担空置期（2015年3月26日-2018年12月17日）的租金、物业费、面积增加后的损失24808036.46元，以及出租后租金减少的损失即2018年12月18日-2031年6月17日出租后应获得的租金收入减去春风公司与欣和欧发公司合同可获得的租金收入为32311841.75元。本案中，春风公司2016年6月1日与欣和欧发公司签订《租赁合同》，将本案诉争房屋出租给欣和欧发公司，租赁期限自2016年6月18日-2031年12月17日，自2016年6月18日起给予30个月装修招商筹备及免租期。首先，春风公司与案外人重新订立了租赁合同，该合同系其与案外人经过充分协商达成一致所签订的，也是该合同双方当事人在既有的标的物现状已确定的情况下签订的，同时也是市场经济条件下市场行情所致的自主商业行为，该合同仅约束该合同的双方当事人，自2016年6月1日起，本案诉争房屋的收益已由该合同来确定，故无论该合同的期限、租金、免租期如何约定，均不能以此要求湖北苏果公司承担自签订该合同之日起的因租金减少等造成的损失。换言之，若春风公司与他人签订合同的租金高于其与湖北苏果公司的合同租金，其不会当然地将高于原租金部分交还给湖北苏果公司。其次，春风公司与案外人约定30个月的免租期，春风公司要求该30个月免租期的租金由湖北苏果公司承担，不符合公平原则。故春风公司将2015年3月26日-2018年12月17日计算为空置期，不符合客观事实，本院不予采纳。本院对春风公司要求的自2016年6月1日之后的租赁费损失，不予支持。其三，空置期间无人进场，亦未发生物业管理费用，故春风公司要求湖北苏果公司承担空置期间的物业费的诉讼请求，不予支持。其四，春风公司与湖北苏果公司《租赁合同》约定租赁面积为16185㎡，实际测量面积为17047.72㎡，根据该合同第一条“实际面积大于结算面积超过3%的，超过部分，乙方免费使用”的约定，16185㎡×（1+0.03）=16670.55㎡，17047.72㎡大于16670.55㎡，故以16670.55㎡计算湖北苏果公司应承担的租金损失的对应面积。空置期以春风公司起诉的按其发送解除合同通知的次日即2015年3月26日起至本院确定的按春风公司与案外人签订合同之日2016年6月1日止共432天，按照春风公司与湖北苏果公司合同约定的1-3年租金28元/㎡?月计算，租赁费损失为16185㎡×（1+0.03）×28元/㎡?月×432天×12月÷365天=6629489.52元。2.关于增加的装修费。湖北中三信建设工程服务有限公司受春风公司委托作出的《中央广场超市改造项目结算书》，计算中央广场超市改造项目（排水）、（加固）、（门斗）、（消防）总价为1156459.97元，但春风公司在本案庭审中，对该结算书中所列出的四项工程改造项目，不能在其所举对接单上找出一一对应的应由湖北苏果公司承担的内容，且工程改造成果已由春风公司另行实际利用。故其要求湖北苏果公司承担结算书中所列改造项目1156459.97元的诉讼请求，不予支持。
（三）关于合同定金110万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。湖北苏果公司以实际行动表明不履行合同，其应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，对方也可以要求其承担违约责任。湖北苏果公司在本案中反诉要求春风公司双倍返还定金220万元，因其经传票传唤无正当理由拒不到庭，一审法院已另行制作裁定书，按湖北苏果公司撤回反诉处理。湖北苏果公司因未履行《租赁合同》的义务，应承担违约责任，其缴纳的定金110万元春风公司可不再退还，该定金数额应抵扣因其违约而给春风公司造成的损失，故春风公司的损失为6629489.52元-1100000元=5529489.52元。湖北苏果公司不履行合同，致使春风公司解除合同，其应赔偿春风公司的经济损失。春风公司要求湖北苏果公司承担自2015年3月26日-2031年6月17日期间租赁费损失及增加的装修费合计56608871.10元，该损失中有部分无证据证实，不予支持；对该损失中的合理部分，予以支持。
一审法院判决：1.湖北苏果公司赔偿春风公司损失5529489.52元，于本判决生效之日起10日内付清；2.驳回春风公司其他诉讼请求。案件受理费327196元，由春风公司负担289196元，湖北苏果公司负担38000元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。春风公司向本院申请证人李某出庭作证。拟证明：春风公司、湖北苏果公司谈判协商签订案涉租赁合同的实际情况。李某证言：对于案涉合同附件对层高的约定，系由春风公司主管工程的副经理李某与华润苏果公司代表黄永坤谈判的，一楼5.1米，二楼4.5米；案涉合同是在设计图纸出图后才签订；在案涉合同签订之初，李某在湖北苏果公司表示格式合同不能修改后，要求在合同上注明“按照设计满足要求”，对图纸确认后才签订案涉合同。湖北苏果公司质证认为：对于证人陈述的租赁物符合合同约定以及湖北苏果公司在二、三次交接中对层高没提出异议等事实，不予认可。在双方的数次对接和发函中，湖北苏果公司都提出层高问题，说明层高不符合约定。包括2014年5月15日第一次对接中，层高的数据是实际测量数据，合同中对应的应该是5米和4.2米；7月3日的第二次对接单第一项结构方案的调整就含了层高的问题。对于李某证言，因其系春风公司工作人员，与春风公司存在利害关系，在无其他证据予以佐证的情况下，本院对其证人证言不予采信。对于其证言内容，本院将结合案件其他证据予以综合认定。
对于一审法院认定的事实，春风公司、湖北苏果公司均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉租赁合同解除的原因与解除时间的认定；2.湖北苏果公司拒绝接受案涉租赁房屋是否构成违约，如构成违约，湖北苏果公司违约赔偿责任的范围及数额的认定。
一、关于春风公司能否主张湖北苏果公司根本违约而解除案涉租赁合同解除，及合同解除时间认定的问题
湖北苏果公司上诉主张，湖北苏果公司并未违约，案涉租赁合同解除的原因在于春风公司。因为诉争租赁物业的层高等问题违反合同附件中所约定的标准；春风公司明确认可层高不符合合同标准，并延迟交付房屋，其应当承担相应的违约责任。关于双方租赁合同的解约日计算，不应以春风公司发出解除合同通知的时间即2015年3月26日为准，而应以湖北苏果公司发出解约函之日2015年7月28日作为合同解除日期。
关于春风公司能否以湖北苏果公司根本违约为由解除案涉租赁合同解除的问题。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然案涉物业相关实际层高与该合同附件之《华润苏果超市建筑工程基本要求及投资界面划分标准》中“建设要求及工程标准”的层高记载不同，但该附件中涉及层高的“2.3.1房屋净空要求”、“2.6.4建筑层高要求”部分，均在“乙方（即湖北苏果公司）负责完成”项下标注有“根据设计要求进行确认”。湖北苏果公司虽不认可其已经同意相关物业层高按图纸设计标准执行，但对于该标注原由，湖北苏果公司当庭未作合理解释。在本院庭审后责令湖北苏果公司限期提交与其他出租人签订类似《租赁合同》的合同文本，并提交其公司工程部关于层高的书面说明后，湖北苏果公司并未在指定期限内向本院提交，其应当承担相应举证不能的法律后果。本案中，层高问题属于租赁房屋建成后无法更改的重要事项，亦为湖北苏果公司拒绝履行合同义务的主要抗辩事由。但在2012年11月20日合同签订后，经过双方三次房屋交接验收程序，湖北苏果公司均未明确提出异议，而直至2014年11月21日才向春风公司发函明确主张“且贵司物业的实际层高与合同约定也不符”。对于其迟延提出层高异议的原因，湖北苏果公司未作出合理说明，也未举证证明案涉租赁物不符合其承租使用条件；结合湖北苏果公司在案涉租赁物业分项图纸上加盖印章，以及在2014年6月25日向京山县供电公司提交《开户申请报告》等事实，足以认定湖北苏果公司2014年11月21日的发函行为即表明其将以层高不符约定为由不履行主要债务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”原审判决认定案涉合同的解除系因湖北苏果公司违反合同约定无正当理由不接收案涉房屋所致，事实和法律依据充分。对于湖北苏果公司上诉称其未以明显行为表明拒绝履行案涉租赁合同的主张，本院不予支持。
关于案涉《房屋租赁合同》的解除时间的问题。本院认为，因湖北苏果公司违反合同约定无正当理由不接收房屋，其行为构成根本违约，春风公司依法有权单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”春风公司依法享有守约方的合同解除权，该权利为形成权，仅依当事人单方意思表示就能改变民事法律关系。原审判决认定按春风公司发送解除合同通知的次日即2015年3月26日为案涉《房屋租赁合同》的解除日，具有相应的事实和法律依据。湖北苏果公司上诉主张应以其发出解约函的2015年7月28日作为合同解除日期，于法无据，本院不予支持。
二、关于春风公司损失范围及数额认定的问题
湖北苏果公司上诉主张，其从未接收过房屋，而春风公司在没有任何困难和障碍的情况下，经过一年时间才新签了租赁合同，所花时间过长。原审法院将双方合同解除之日直至春风公司新合同签订之日之间的期间的费用都认定为春风公司损失，超过必要限度。春风公司上诉主张，在春风公司与湖北苏果公司解除租赁合同前，小区物业事实上已在由春风公司进行管理。其与案外人欣和欧发公司约定的30个月免租期间的租金、物业费损失应由湖北苏果公司赔偿。如果30个月期间不合理，春风公司亦愿意按120天免租期间主张2170368.59元的租金和物业费损失。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”在案涉租赁合同解除后，春风公司有权要求湖北苏果公司赔偿因违约所造成的损失。本案中，因湖北苏果公司的违约，导致春风公司无法获得合同正常履行后可以获得的相应租金收益。但考虑到该租赁房屋空置期的收益亦受租赁市场因素的影响，原审判决酌定以解除合同日起至春风公司与案外人欣和欧发公司签订合同之日2016年6月1日为限，按照案涉合同约定的1-3年租金28元/㎡?月的标准来计算租金损失，较好平衡了双方当事人的利益，并无不当。关于春风公司上诉主张的物业费损失问题，因双方当事人均确认租赁房屋未交付给湖北苏果公司，在二审中春风公司亦自认案涉房屋的物业由其自行管理，且春风公司也未举证案涉房屋空置期间发生了物业管理费用，故其主张由湖北苏果公司承担相应的物业费损失缺乏事实和法律依据。故，对于湖北苏果公司和春风公司的前述上诉主张，本院均不予支持。
综上所述，湖北苏果公司和春风公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费360829.65元，由华润苏果超市（湖北）有限公司负担327196元，由湖北春风投资发展有限公司负担33633.65元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭晓辉
审 判 员 梅启勇
审 判 员 李治国
二〇一七年十二月十一日
法官助理 刘晓艳
书 记 员 万冬冬