河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民一终字第01774号
上诉人（原审原告、反诉被告）黄淑娟。
委托代理人龚怀侠，河南言正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）卫利娜。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张风兰。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王晗。
以上二被上诉人的共同委托代理人郭新会，河南金纬律师事务所律师。
上诉人黄淑娟因与被上诉人张凤兰、卫利娜、王晗房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄淑娟及其委托代理人龚怀侠，被上诉人张风兰、王晗的共同委托代理人郭新会到庭参加诉讼，卫利娜经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月27日，原告以黄铁军名义与王庆秀及郑州鑫业房地产营销策划有限公司签订房屋买卖合同一份，约定，王庆秀将其名下位于郑州市金水区东明路北x号院x号楼x单元x号的房产进行转让，房屋总价款44.5万元。付款方式为按揭贷款，原告应在立契当日付清首付款。双方同意在签订本合同后25个工作日之前，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续，过户费由原告负担。房屋交付为王庆秀在收到原告房款之日起当日对房屋及相关配套附属设施及相关费用进行交付、结清，并保证在立契之日起60日内将该房产名下所有户口全部迁出。关于违约责任的约定，约定如任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾一日，违约方向守约方支付房屋总价款千分之二的违约金。另特别约定，该房屋设有抵押，且被告无能力解押，原告愿出资首付代为解押，此解押款充抵房款。合同签订后，4月22日原告又以黄铁军名义与王庆秀签订借款协议一份，约定，因该房屋处于抵押状态，需解除抵押，王庆秀现借原告153240元，用于解除该房屋的抵押状态，上述借款作为房屋转让款的一部分，剩余款项按合同约定的方式和期限支付。同日，原告支付王庆秀解押款153240元，并出具证明一份，证明原告已付清解押款153240元，余下房款294760元在双方办理房产过户后，由王庆秀配合原告进行资金解封。8月2日，原告与王庆秀在郑州市房屋产权管理局资金监管签约室签订郑州市存量房交易合同一份，合同显示约定房屋总价款为30万元，原告应于2013年6月7日前支付王庆秀房款30万元。王庆秀在房屋产权过户前将落户于该房屋的户籍关系迁出。合同签订后，8月6日，原告取得该房屋权属证。后原告向王庆秀又支付了部分剩余房款，截止目前原告共计支付王庆秀购房款32.5万元，尚欠房款12万元未予支付。
另查明：2015年2月9日，王庆秀死亡。本院于2015年5月22日追加其法定继承人被告卫利娜（系王庆秀妻子）、张风兰（系王庆秀母亲）、被告王晗（系王庆秀之子）作为本案共同被告参加诉讼。
原审法院认为，2013年3月27日原告以其弟弟黄铁军名义与被告所签的房屋买卖合同，原告称其代理黄铁军与被告签订的该合同，但未提交书面委托手续，也未经黄铁军追认，原告属无权代理。根据法律规定，行为人没有代理权，以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，原告系该合同实际签订人及实际履行人，2013年3月27日签订的合同对原、被告双方均有约束力，双方均应按合同履行各自义务。原告主张应依据2013年8月2日双方所签的交易房存量合同，该合同约定的房屋总价款为30万元，原告认可已支付购房款32.5万元，尚欠12万元购房款，说明房屋总价款为44.5万元，而非存量合同约定的数额，故原告主张不成立，本院不予认定。原告主张被告赔偿其在外租房费用每月2000元（从过户之日计算至被告实际搬离之日），对其提交的租赁合同被告认为有利害关系不予认可，原告仅凭其与黄铁军签订的租赁合同，未有其他证据证明合同是否实际履行及履行情况，不能证明该费用已实际发生，故本院不予认定。对原告诉请被告搬离该房屋，因该房屋已过户登记在原告名下，原告认可该房屋目前处于空房状态，故对原告该项诉请本院也不予认定。对原告诉请要求被告迁出在房屋的所有户籍的主张，因不属民事受理范围，故本院不予支持，原告可通过其它途径解决。根据合同法第一百二十条规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案原告未按约付清全部购房款，被告也未按约将该房屋的户籍迁出，双方均互为违约，应各自承担相应的责任，故对原、被告双方要求对方支付违约金的主张，本院均不予支持。对二被告反诉原告支付剩余房款12万元的主张，原告认可尚欠王庆秀购房款12万元，对剩余所欠12万元购房款原告应支付给王庆秀的法定继承人卫利娜、张凤兰及王晗。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第二十三条之规定，判决如下：一、原告黄淑娟于本判决生效后十日内支付被告卫利娜、张凤兰、王晗购房款120000元。二、驳回原告其他诉讼请求。三、驳回被告张凤兰、王晗其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1163元，反诉案件受理费350元，诉讼费共计1513元，由原告黄淑娟负担。
宣判后，黄淑娟不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实错误。上诉人以其弟弟黄铁军名义与王庆秀于2013年3月27日在中介部门签订《房屋买卖合同》一份，黄铁军对上诉人的行为未授权委托，亦未进行追认。一审法院认定“上诉人未提交书面委托手续，亦未经黄铁军追认，原告属无权代理。”由此可以推断，该合同应属无效合同，黄淑娟的代理行为系无效代理行为，不应对上诉人与被上诉人之间产生法律效力。黄淑娟与王庆秀于2013年8月2日在郑州市房管局签订《房屋买卖合同》，黄淑娟依约将房款全额支付给王庆秀，王庆秀将房屋过户至黄淑娟名下，并于2013年8月6日办理房屋产权登记。后被上诉人未能按照合同约定搬出出卖房屋，亦未将户籍迁出，给上诉人造成了租房损失。一审法院依照双方于2013年3月27日在中介部门签订的《房屋买卖合同》，判决黄淑娟向三被上诉人支付12万元房款实属认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。上诉人与王庆秀于2013年8月2日签订的房屋买卖合同，是在郑州市房管局签订，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人都具有约束力。双方于2013年3月27日在中介部门签订的《房屋买卖合同》应属无效合同，本案应当驳回被上诉人的反诉请求。综上，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或者依法改判为驳回三被上诉人一审的反诉请求，支持上诉人一审的诉讼请求。
张凤兰、王晗辩称，一、上诉人应当履行2013年3月27日与王庆秀签订的房屋买卖合同向王庆秀支付价款，不能够以该合同中其签字为黄铁军不承担付款责任。二、2013年8月2日王庆秀和黄淑娟签订的合同违背双方真实意思应当是无效合同。三、一审中上诉人明确向法庭表明欠王庆秀12万元。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
卫利娜未到庭答辩。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，黄淑娟于2013年4月22日书写《证明》一份，证明黄淑娟已付清解押款153240元，余下房款294760元在双方办理房产过户后，由黄淑娟配合王庆秀进行资金解封。对该证据，双方均没有异议，由此可以看出，该房产的总价为448000元。况且，黄淑娟在一审中亦认可为购买涉案房屋，其已支付32万多元，尚欠12万元房款未付给王庆秀。故原审法院依据相关证据认定黄淑娟尚欠王庆秀购房款12万元并无不当。关于租金损失，黄淑娟仅凭其与黄铁军签订的租赁合同，没有其他证据证明合同是否实际履行及履行情况，不能证明该费用已实际发生，本院亦不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1513元，由上诉人黄淑娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡忠宇
审判员 侯军勇
审判员 崔 峨
二〇一五年十一月十六日
书记员 刘 伟