江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣05民终461号
上诉人（原审被告）：潘能华，男，1977年7月9日生，汉族，住新余市渝水区。
委托诉讼代理人：李华耕，江西弘道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭世勇，男，1968年11月24日生，汉族，住新余市渝水区。
委托诉讼代理人：黄馥，新余市钢�法律服务所法律工作者。
上诉人潘能华因与被上诉人彭世勇房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2017）赣0502民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘能华及其委托诉讼代理人李华耕，被上诉人彭世勇的委托诉讼代理人黄馥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘能华上诉请求：1.撤销（2017）赣0502民初764号民事判决，改判潘能华仅需支付租金7657.48元；2.本案诉讼费由彭世勇承担。事实和理由：一、双方约定的交房期限为潘能华卖完存货日即2017年1月26日，该日为续期租金日。合同快到期时，双方就是否续租有过商量，未果。到期时，潘能华提出有些存货，卖完交房，彭世勇同意。2017年1月26日，潘能华通知彭世勇接房算账，彭世勇来了，因潘能华回了�家，电话告知彭世勇正月十六来拿租金。此时租期33天，减去押金5000元，潘能华还需支付的租金为7657.48元，但彭世勇一直未来接房算账。二、店面期满后闲置损失应由彭世勇承担。自2017年1月26日起，彭世勇一直没有向潘能华主张过租金，也没有要求返还店面。不存在彭世勇所述，多次催讨和声明要求潘能华搬出店面，潘能华置之不理的事实。因彭世勇不接受店面的行为，使得潘能华无法交接店面和清算租金。综上，彭世勇怠于接受店面，放任损失扩大，后果应由其自担。
彭世勇辩称，2017年1月26日，潘能华没有通知交钥匙，店面里的东西也没搬走，还在经营，到5月8日一审开庭，潘能华在开庭时也承认一直在使用该店面，法官问其庭后愿意归还店面吗，潘能华也表示愿意。庭审结束后，潘能华未通知归还店面，而是继续经营，7月30日，才做了自已店面与�案店面的隔墙，7月31日，短信通知彭世勇拿钥匙，8月3日，彭世勇才拿到钥匙，店面招牌没有拆除掉。综上，潘能华归还店面的时间为2017年8月3日，而非1月26日。请求二审法院，驳回上诉，维持原判。
彭世勇向一审法院起诉请求：1.潘能华立即返还彭世勇租赁物即位于新余市××××商城501,1302-3号的店面一间；2.潘能华立即向彭世勇支付租赁合同期内拖欠的租金55000元及租赁期间届满后的2016年12月25日起至实际搬出时止的租金（每天按170000÷365=465元的标准计算）；3.本案诉讼费用由潘能华承担。
一审审理查明：2013年10月26日，彭世勇（甲方）与潘能华（乙方）签订了《店面租赁合同书》，约定甲方将坐落于新亚新商城外面的左侧一楼店面一间（原新锦龙宾馆一楼）按现况出租给乙方合法经营；签订合同时，乙方须交5000元押金，合同期满后，如果乙方没有违反以下条款，押金退回不计息；租期为三年，从2013年12月25日至2016年12月24日，第一年租金为16万元，第二年租金为16.5万元，第三年17万元；乙方在租赁期间装修应得到甲方同意，无论乙方以后是否租用，乙方对本店装修的所有费用都由乙方自己承担，与甲方无关，如合同到期，乙方不得将装修好的东西拆走，无条件归还甲方；乙方要将甲方的店面转让须告知甲方。2014年1月13日，潘能华向彭世勇交纳了2013年12月25日至2014年12月24日一年租金16万元，2014年12月24日，廖军生向潘能华出具收条，写明收到潘能华暂付的半年房租款7万元，其余半年房租款7万元春节前付清。2015年2月9日，彭世勇收到潘能华交纳的至2015年12月24日止的半年房租款7万元。2016年2月2日，彭世勇收到潘能华交纳的2015年12月25日到2016年12月24日止一年的租金14万元。
彭世勇出租给潘能华的店面系彭世勇与案外人江剑、廖华国、廖军生按份共有的房产，房屋所有权证号为：余房权证城南字第Ｓ0297483-××1、Ｇ××、Ｇ××、Ｇ××，该房产证上载明的房产包含了位于新亚新商城5-7楼的面积为3932.38平方米的房产，也包含了新亚新一楼1302-3号。潘能华购买了位于该店面隔壁的1302-4号店面。双方均认可1302-3号在潘能华承租时已被分隔成两个店面，潘能华目前使用的为1302-3号两个店面中靠国贸方向即西侧的店面，该店面毗邻1302-4号店面。1302-3号两间店面中靠步步高方向的店面彭世勇出租给了他人。彭世勇认为潘能华拖欠租金未交，且合同已到期，为此，彭世勇特向本院提出前列诉请。另案外人江剑、廖华国、廖军生向一审法院表示委托彭世勇代表他们起诉潘能华，无论结果如何，均是彭世勇与案外人江剑、廖华国、廖军生四个共有人之间内部的事情。
一审法院审理认为，本案属房屋租赁合同纠纷。因合同约定的租赁期限已届满，潘能华亦同意返还店面，故对于彭世勇要求潘能华返还店面的诉讼请求，予以支持。本案的争议焦点在于：1.双方当事人之间签订的店面租赁合同涉及的店面是否仅为新亚新商城一楼1302-3号靠国贸方向的那间店面，是否包含了消防通道；2.潘能华是否拖欠了彭世勇租期内的租金，租期届满后租金应如何计算。
关于第一个争议焦点，彭世勇认为潘能华所租店面仅为新亚新商城一楼1302-3号两间店面中靠国贸方向的那间店面，潘能华认为包括了整个1302-3。一审法院认为，在潘能华租住店面时，1302-3号已被分隔成两个店面，潘能华也一直在靠国贸方向的那间店面经营并交纳了三年的租金，双方当事人之间真实意思表示应为仅租赁1302-3号两间店面中靠国贸方向的那间店面，故对于潘能华主张其�租店面包含了整个1302-3号的意见，不予认可。至于潘能华主张其承租店面中包含了消防通道，根据房产证所附图纸可以看出，消防通道所在位置在1302-3号靠步步高方向的店面的一侧，潘能华所承租的店面不可能包含了消防通道，故对于潘能华这一主张，不予认可。关于第二个争议焦点，一审法院认为，根据潘能华的实际交租情况以及彭世勇方出具的收条，双方当事人之间关于租金的约定实际上已经发生了变更，2014年12月25日之后的租金一直都是按一年14万元履行，潘能华并未拖欠彭世勇合同约定租期内的租金，至于合同约定的租赁期满后的租金，因双方未签订新的租赁合同，视为不定期租赁，彭世勇可以要求潘能华按原约定履行，即14万元/年（每天383.56元/天）的标准计算租金至潘能华返还店面之日止，从2016年12月25日开始起算。
综上，根据《中华人民共�国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、潘能华于本判决生效之日起二十日内将位于新余市城南胜利北路新亚新商城一楼的1302-3号中靠西侧的店面（即1302-3号两间店面中靠国贸方向的店面，该店面登记在余房权证城南字第Ｓ029483-××1、Ｇ××、Ｇ××、Ｇ××这一房产证上）返还给彭世勇；二、潘能华按383.56元/天的标准向彭世勇支付自2016年12月25日起至潘能华××新余市××胜利北路××号中靠西侧的店面时止的租金；三、驳回彭世勇的其他诉讼请求。如果未按本判决的指定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元（彭世勇已预交），由彭世勇承担1232元，潘能华承担1568元。
二审期间，双方当事人为支持其诉讼主张，均向本院提交了新的�据材料，本院组织双方当事人对上述证据材料分别进行了质证。潘能华向本院提交了新余市胜利北路改造工程在网上发布的招投标信息，拟证明：依照合同约定，如政府改造、规划、拆迁，合同终止，何况合同已到期，不存在自动续期，街道改造无人能租店面，彭世勇不愿收回店面，导致潘能华无法交付店面。彭世勇质证称，三性均有异议，胜利路改造，涉案店面还在经营，没有停业情况，不能实现对方的证明目的。本院认为，该材料的真实性可以认定，但合同中所言政府改造、规划、拆迁，所指应为涉案店面，而非胜利北路改造，该材料与本案争议事项不具有关联性，本院不予采信。彭世勇向本院提交下列证据材料：1.彭世勇与潘能华的通话单，拟证明：潘能华在1月-7月期间未打电话联系彭世勇关于交付店面的事情。潘能华质证称，双方有过电话交流。本院认为，结合彭世勇提供的双方短信及双方合同在2016年12月24日终止，如此后双方不存在关于涉案店面处理问题的协商交流的话，不合常理，故对该份材料，本院不予采信。2.彭世勇与潘能华之间的手机短信，拟证明：2017年8月3日才交钥匙、交房。潘能华质证称，手机短信中可看出，彭世勇一直不来拿钥匙，要潘能华搬空才来拿钥匙。3.2017年7月26日视频资料，拟证明：潘能华在2017年7月26日前，还在经营。潘能华质证称，只能证明在搬液化气罐，胜利北路7月底改造结束，彭世勇才来拿钥匙，之前一直不拿钥匙。本院认为，该材料的真实性可以确定，本院予以采信。
经审理查明，潘能华与彭世勇的短信内容反映，从2017年1月至8月期间，多次向彭世勇要求交接钥匙，彭世勇以潘能华未能搬空涉案店面为由拒接钥匙，一审庭审中，潘能华亦明确表明要交接店面。双方就�案店面的实际交接时间为2017年8月3日。另，截止2017年12月26日，潘能华尚在使用涉案店面。二审查明的其他事实和一审查明事实一致。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。双方的争议焦点是：双方合同租赁期满后，潘能华占用涉案店面至何时为止，该期间的租金应如何计算？就该争议焦点，本院评议如下：
双方当事人于2013年10月26日签订《店面租赁合同书》，租期三年，至2016年12月24日截止，在合同租赁期间，双方当事人均诚实守信，严格遵守合同约定。但在租赁期满后，关于涉案店面交接问题上，双方却未能妥善处理，导致争议发生，最后诉诸法院。房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期间届满，双方如不续租，则承租人应当返还租赁物。就本案而言，涉案店面租期届满，潘能华有义务将涉案店面交还给彭世勇，彭世勇亦负有义务接收店面。从查明事实来看，在实际交接时间2017年8月3日前，潘能华有向彭世勇交付钥匙的请求，一审庭审中亦明确表明，彭世勇则以涉案店面未腾空为由予以拒绝。交还涉案店面前应腾空店面，确为潘能华应承担的合同义务，潘能华虽有心交还，但未能腾空涉案店面，存在不当，彭世勇据此一味拒收，未能到店与潘能华进行协商，妥善处理双方关于涉案店面的交接事宜，而涉案店面的租金又较为高昂，导致涉案店面占用损失的扩大，彭世勇的行为亦有不当。鉴于双方在租期届满后关于涉案店面的交接上，均有不当，虽然涉案店面的实际交接时间为2017年8月3日，本院酌定涉案店面的占用租金计算至2017年5月31日，按每天383.56元/天的标准计算，则占用涉案店面期间的租金为60602.48元（383.56元/天×158天），扣除潘能华此前交纳的押金5000元，潘能华还应向彭世勇支付租金55602.48元。综上，一审判决存在不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2017）赣0502民初764号民事判决第一项、第三项；
二、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2017）赣0502民初764号民事判决第二项；
三、潘能华于本判决生效之日起十日内向彭世勇支付租金55602.48元。
如果未按本判决的指定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2800元（彭世勇已预交），二审上诉费1767元（潘能华已预交），合计4567元，由彭世勇负担1567元，潘能华负担3000元。
本判决为终审�决。
审判长 甘致易
审判员 赵卫珍
审判员 熊 剑
二〇一七年十二月二十七日
书记员 周美娟