湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第331号
上诉人（原审原告）唐青云。
委托代理人李国清，湖南博大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李忠平。
被上诉人（原审被告）吴冬梅，系李忠平之妻。
委托代理人何国荣，湖南金浯律师事务所律师。
原审第三人唐五红，系上诉人唐青云长女。
原审第三人唐红，系上诉人唐青云二女。
原审第三人唐秋明，系上诉人唐青云三女。
上诉人唐青云因确认房屋买卖合同无效纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2013）祁民初字第1242号民事判决，于2015年6月18日提出上诉，原审法院2015年6月25日将本案全部案卷材料移交本院，本院2015年7月21日受理后，依法组成合议庭于2015年8月6日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案，上诉人唐青云及其委托代理人，被上诉人李忠平及其委托代理人、被上诉人吴冬梅的委托代理人，原审第三人唐五红、唐红到庭参加诉讼、原审第三人唐秋明因故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告唐青云系唐恩科妻子，唐黎明系唐青云、唐恩科婚生子，第三人系唐青云、唐恩科婚生女。1986年，唐恩科在浯溪镇原六合岭村6组自建一栋二层的砖混房屋，建筑面积为193.60平方米。1994年4月25日，唐恩科将持有原苏油坪乡宅基地建筑面积193.60平方米使用证，向县国土主管部门申请要求变更为国有土地性质，后经祁阳县国土管理局批准并将原证变更为国有土地使用证面积114.66平方米，同时将原座落在六合岭村6组马皂岭圈改为城关镇北百六园征地范围内（变更登记资料共6份13页）。2000年6月19日，祁阳县房地产管理局为该房颁发了房屋所有权证（编号为200001451），唐恩科为所有权人，唐黎明为共有权人。2005年8月，唐恩科、唐黎明父子经桂平君等人介绍，与李忠平、吴冬梅夫妇在汪端平所开的影碟店里，多次协商房屋出售事宜，同月31日，唐恩科、唐黎明与李忠平、吴冬梅协商，双方自愿签订了《房屋买卖合同》，即房屋出售总金额为人民币肆万贰仟元整，同时，双方为少交房屋契税又另签写了一份人民币20000元《房屋买卖合同》交房产局备案，并有在场人邓安秀、桂平君、陈阳春、汪端平在两份房屋买卖合同上均签具了各自的名字。二被告当即给付了唐恩科、唐黎明购房款四万元，余款2000元约定办完转户手续付清。唐恩科、唐黎明并将自己房屋持有的土地使用证、房屋所有权证及水电开户等手续交给了二被告。2005年9月1日，李忠平、吴冬梅向祁阳县农业税征收管理局缴纳了房屋转让税600元，祁阳县人民政府给李忠平夫妇颁发了印发契纸。2005年10月6日，唐恩科经与被告李忠平、吴冬梅协商，要求免费租住诉争房一楼居住五年，双方签具了《租房协议》。事后，李忠平、吴冬梅请六合岭村6组汤村民汤和平为诉争房阳台改门过程中，唐恩科、唐青云、唐黎明在一楼居住未提出异议。2006年3月，唐恩科、唐黎明作为卖方，李忠平、吴冬梅作为买方持虚拟的转让价为二万元房屋买卖合同向祁阳县房产局申请办理房屋转让变更登记，经该局审查核实，将唐恩科、唐黎明原房产证编号200001451变更登记给李忠平、吴冬梅，其房屋所有权证号变更为200600295号。2006年12月25日，唐恩科因病死亡。2010年10月至11月间，被告李忠平、吴冬梅先后请汤和平、蒋勇军、龙东发为其楼顶装修隔热棚、磨面、二楼重新装修及装贴地板砖期间，原告唐青云与其子唐黎明在一楼居住亦未提出异议。2013年4月4日，唐黎明因病死亡后约两个月，原告唐青云即以唐恩科、唐黎明父子与两被告恶意串通背着自己签订房屋买卖合同，损害其合法权益，请求本院确认其丈夫和儿子与二被告签订的《房屋买卖合同》无效。
原判认为，诉争房屋虽系被告唐青云与唐恩科婚姻存续期间修建（1996年修建），但该房于2000年6月19日经县房产主管部门登记颁证，所有权人为唐恩科，共有权人为唐黎明，原告唐青云既不是诉争房屋的所有权人，也不是诉争房屋的共有权人，唐恩科、唐黎明与被告夫妇签订的诉争房屋转让合同，二被告完全有理由相信唐恩科和唐黎明对诉争房屋有完全的所有权和处分权，故二被告受让诉争房屋是善意的。2005年8月31日，唐恩科与唐黎明将诉争房屋转让给二被告时，其转让合同的内容是经过双方多次协商确定的，当时，原、被告双方也没有委托有资质的评估部门对诉争房屋的市场价格作出评估，故诉争房屋转让的价格42000元是买卖双方当时认可的合理对价。且二被告与唐恩科、唐黎明签订诉争房屋买卖合同后，又于2006年6月19日协助二被告办理了产权过户手续，诉争房屋转让后，原告夫妇及儿子唐黎明一直租住在一楼，期间，被告夫妇几次请人装修诉争房屋，原告及其家人应当知道，但从未提出异议，应视为对该房屋转让的默认。唐恩科、唐黎明与二被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思，要件齐备，且不违反法律禁止性规定，是一个有效合同。原告主张其夫唐恩科和儿子唐黎明与二被告签订的房屋买卖合同无效的诉称，不予支持。在庭审中，原告诉称，其子唐黎明与二被告恶意串通，背着原告，骗得神志不清的唐恩科的信任，使其与唐黎明违背真实意思，将上述房屋以远远低于市场价格的标准转让给二被告，应当提供证据证实，本案中，原告既未提供二被告与唐黎明恶意串通的证据，也未向本院提供当时唐恩科神志不清的证据，原告以其夫和子将诉争房屋以二万元的价格转让给二被告与本案事实不符，故对原告的上述诉称，亦不予支持。原告还诉称，二被告到相关部门开具原告死亡的虚假证明骗取了房产部门的产权变更登记，未提供证据证实原告的死亡证明系二被告提交，故对原告此辩称，不予支持，原告在庭审中认为诉争房的土地为集体土地，并非国有土地的诉称，亦与本案客观事实不符，不予支持。二被告受让唐恩科、唐黎明的房子后，支付了价款并办理产权过户手续，至今已近十年，既使当时原告不同意，现在再主张追回，人民法院亦应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告唐青云请求确认唐恩科、唐黎明与被告李忠平、吴冬梅签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费300元，由原告唐青云负担。
原审原告唐青云不服，上诉提出：一审判决认定事实和适用法律错误，被上诉人不符合善意取得要件，一审法院明显故意偏袒被上诉人，严重损害了上诉人的合法权益。一审法院认定上诉人不是诉争房屋的所有权人及共有权人，明显与事实不符，且违背法律规定的，这是其一；其二，本案被上诉人与上诉人儿子存在恶意串通，被上诉人主观过错明显；其三，被上诉人在办理房产变更登记时，为了骗取登记机关的审查和隐瞒上诉人不同意转让的事实，被上诉人提供了居委会和派出所出具的“唐青云因病于2005年9月11日逝世”的虚假证明；其四，本案买卖合同显失公平，没有支付合理对价，且被上诉人还没有足额支付约定的房价款。
被上诉人李忠平、吴冬梅答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，答辩人完全符合善意取得的构成要件。上诉人既不是房产证上的所有权人，也不是共有权人。答辩人完全有理由相信唐恩科和唐黎明对诉争房屋有所有权和处分权。《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在任何恶意串通的行为，并不违反法律规定，是合法有效的。答辩人已支付了合理的对价，2006年6月，答辩人依法取得了该房屋的所有权。本案中，上诉人对其丈夫处理该房屋是知情的，现在反悔毫无道理。
二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。
本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对原审认定的事实，本院予以确认。
本院认为：本案双方争议的焦点为：唐恩科、唐黎明与李忠平、吴冬梅签订的《房屋买卖合同》是否构成无权处分及李忠平、吴冬梅的受让行为是否构成善意取得。在签订房屋买卖合同时，唐恩科、唐黎明为买卖房屋的登记产权人，但该房屋修建于上诉人唐青云与唐恩科婚姻关系存续期间，因此该房屋应认定为唐恩科与唐青云的夫妻共同财产，上诉人唐青云应为案涉房屋的共有产权人。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。上诉人唐青云作为案涉房屋的共有人，唐恩科、唐黎明处分共有财产时，应征得共有人唐青云的同意，未征得唐青云的同意，其处分行为构成无权处分。但唐恩科、唐黎明无权处分涉案房屋后，被上诉人能否取得房屋所有权，还要审查被上诉人的受让行为能否构成善意取得。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。从本案事实来看，合同签订时，登记的产权人为唐恩科、唐黎明两人，上诉人唐青云并未登记为共有人，李忠平、吴冬梅作为外部第三人已核实合同签订人为登记的产权人，且因上诉人与唐恩科、唐黎明系夫妻、母子关系，被上诉人完全有理由相信唐恩科、唐黎明的处分行为是有权处分，被上诉人已尽到了合理的注意义务，构成“善意”的条件，另案涉房屋的交易价格是唐恩科、唐黎明自愿协商的结果，其买卖价格应视为上诉人与被上诉人之间约定的合理对价，且被上诉人已支付完相应对价，完成了房屋所有权人的变更登记，因此被上诉人的受让行为构成“善意取得”，被上诉人可以取得案涉房屋的所有权。上诉人作为案涉房屋原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。上诉人认为被上诉人受让行为不构成善意取得，房屋买卖合同因无权处分而无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 魏 蓉
审 判 员 李秋云
二〇一五年八月十四日
代理书记员 秦小娟