广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7111号
上诉人（原审原告）：李商，男，汉族，1979年11月28日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：吴仕明，广东京兆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈辉志，男，汉族，1967年12月14日出生，住广东省佛山市禅城区，
被上诉人（原审被告）：何惠群，女，汉族，1970年3月21日出生，住广东省佛山市禅城区，
原审第三人：佛山市禅城区盈康资产经营有限公司，住所地广东省佛山市禅城区镇中路西侧、东平路北侧石湾置业陶瓷批发市场一区综合楼首层、二楼。统一社会信用代码91440604719365270X。
法定代表人：钟东，董事长、总经理。
委托诉讼代理人：陆晓铧，女，汉族，1983年6月14日出生，住广东省佛山市禅城区，系盈康公司员工。
上诉人李商因与被上诉人陈辉志、何惠群、原审第三人佛山市禅城区盈康资产经营有限公司（以下简称盈康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初5696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李商上诉请求：1.撤销一审判决，改判李商与陈辉志于2015年6月8日签订的《商铺租赁合同》无效；2.陈辉志立即向李商返还收取的房屋使用保证金16500元；3.何惠群对陈辉志的债务承担连带清偿责任；4.陈辉志、何惠群承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。1.陈辉志与盈康公司签订的《租赁合同》约定未经盈康公司同意不得将房屋转租，陈辉志将房屋转租给李商时未如实告知实情，李商未知情。2.一审庭审中，李商明确向盈康公司确认是否同意将房屋转租，盈康公司回答“按照合同约定，我方是不同意转租的”，按照法律规定，承租人未经出租人同意擅自转租的行为无效，故李商与陈辉志于2015年6月8日签订的《商铺租赁合同》无效。3.退一步说，即使转租合同有效，陈辉志需保证对房屋拥有合法转租权，但是陈辉志与盈康公司签订的合同于2017年3月20日被一审法院判决依法解除[（2017）粤0604民初2552号]，陈辉志对房屋失去合法转租权。李商与陈辉志签订的合同约定租期至2017年6月30日，陈辉志违约，按照合同约定亦应退回房屋保证金给李商。（二）一审判决适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意的转租行为无效，出租人既可以起诉要求确认转租合同无效，亦可以行使合同解除权。2.2016年7月陈辉志与盈康公司交涉房屋减租过程中知道李商帮陈辉志缴纳房屋租金，但是盈康公司直到李商起诉陈辉志之后才得知陈辉志未经盈康公司同意非法转租，当时就明确反对陈辉志转租，但是陈辉志却和盈康公司商讨减租。盈康公司一直和陈辉志商讨解除合同无效的情况下，于2017年2月起诉至法院要求解除其与陈辉志签订的租赁合同并责令陈辉志立即将租赁物返还给盈康公司，法院于2017年4月7日作出判决解除盈康公司与陈辉志签订的合同。3.盈康公司以其行为表明反对陈辉志出租涉案房屋，盈康公司与陈辉志签订的合同解除后，陈辉志丧失租赁权，转租合同因基础不存在而归于终止，陈辉志收取李商的房屋使用保证金也失去合同法律依据，应予返还。
陈辉志、何惠群辩称，李商与陈辉志签订的租赁合同合法有效，盈康公司知晓并同意陈辉志转租一楼及二楼的部分给李商使用；李商一直在使用商铺，其应向陈辉志缴纳租金；合同有效，保证金不应退还。
盈康公司述称，2015年9月，盈康公司对租赁物做例行的安全检查，发现租赁物挂了牌（顺安达），当时盈康公司没有细究顺安达是谁的公司。2016年1月，地铁施工对道路围蔽，陈辉志反映对经营有影响，盈康公司有安排员工到现场去了解情况，2016年3月，陈辉志到公司协商合同的事宜，提及到如不减免租金就要解除合同，当时盈康公司才得知顺安达公司不是陈辉志名下的公司。2016年7月，陈辉志和李商一起到公司协商合同的解除，提出由李商承租，盈康公司才知道转租的事情，由于盈康公司对于陈辉志提出由李商承租其全部物业的要求需要走评估等流程，当时盈康公司没有答复陈辉志及李商的请求，也没有就转租问题讨论。2017年2月7日，盈康公司对陈辉志提起诉讼要求解除合同、返还租赁物。盈康公司重点在与陈辉志谈解除合同，没有深究到陈辉志转租的事情。
李商向一审法院起诉请求：1.判令李商与陈辉志于2015年6月8日签订的《商铺租赁合同》无效；2.陈辉志立即向李商返还收取的房屋使用保证金16500元、房屋使用费33000元及逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准自起诉之日起至判决文书生效之日止，此后至生效的法律文书所确定偿还之日按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期利息；如未按生效法律文书所确定的付款日期支付，则按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息）；3.何惠群对陈辉志的债务承担连带清偿责任；4.陈辉志、何惠群承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：坐落于原佛山市石湾镇镇中二路2号101-201的房屋权利人均为盈康公司。2014年，盈康公司与陈辉志、胡卫强（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方商铺及办公室位于佛山市禅城区镇中二路2号101-201，面积共467.34平方米；甲方从2014年7月1日起将租赁物交付乙方使用，至2017年6月30日收回；租赁费每月为9000元，其中物业租金为5400元，管理费为3600元；未经出租方同意承租人不得将租用财产转租给第三方使用。
2015年6月8日，李商与陈辉志签订《商铺租赁合同》，合同约定：陈辉志将禅城区镇中二路2号101之一商铺租给李商作为经营使用，租赁期限自2015年10月1日起至2017年6月30日止，面积约73㎡；每月租金5500元，租金每三个月一次性付清；为确保出租房屋设施完好及租期内相关费用如期结算，李商在签订本合同之日交纳16500元作为房屋使用保证金，待合同期满后李商付清本应交纳的所有费用后，陈辉志应将保证金全额退还给李商（保证金不计算利息）。合同签订后，李商向陈辉志缴纳保证金16500元，并缴纳了2015年10月至2016年3月的租金共计33000元，李商至2017年4月28日仍在使用租赁物。
另查一，陈辉志、何惠群是夫妻关系，庭审中陈辉志、何惠群陈述在1997年登记结婚、具体日期未能记起。
另查二，盈康公司于2017年2月7日以房屋租赁合同纠纷为由对陈辉志提起诉讼，法院作出（2017）粤0604民初2552号民事判决，判决解除盈康公司与陈辉志签订的《租赁合同》。
一审法院认为，本案系因租赁合同引起的纠纷。结合李商的诉称及陈辉志的辩称，归纳本案争议焦点为：李商与陈辉志签订的《商铺租赁合同》是否有效。
关于合同的效力问题。陈辉志于2014年承租了盈康公司的房屋，于2015年6月8日将租赁物转租给李商，盈康公司是否同意转租是审查合同效力的关键。根据盈康公司在庭审中的陈述，其在2016年7月知道承租人转租，但其在六个月内未提出异议，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，陈辉志的转租合同有效。综上，一审法院认为案涉《商铺租赁合同》合法有效，对李商要求确认合同无效的诉请不予支持。
关于返还保证金及房屋使用费的问题。承前所述，案涉租赁合同合法有效，李商亦占有使用了租赁物，陈辉志所收取的保证金及房屋使用费符合合同约定，李商要求陈辉志返还上述费用缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。
关于何惠群的责任问题。陈辉志与何惠群为夫妻关系，陈辉志无需承担本案还款责任，本案不存在夫妻共同债务，何惠群在本案中亦无需承担民事责任，一审法院对李商的相应诉请亦不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回李商的全部诉讼请求。一审案件受理费适用简易程序审理减半收取为519元，由李商负担。
本院二审期间，李商、盈康公司均未向本院提交新的证据。陈辉志、何惠群向本院提交《情况说明》一份，拟证明盈康公司知悉并同意陈辉志转租给顺安达公司，顺安达公司一直在使用涉案137平方米的场地；该说明上有“情况属实冯正”的字样，其中冯正是盈康公司员工，盈康公司出具该说明的时候没有主张陈辉志、何惠群转租行为违约。本院组织了当事人进行证据交换和质证，李商质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性不予确认，陈辉志未经盈康公司同意而非法转租，转租行为无效。盈康公司质证认为，从2016年7月盈康公司与陈辉志协商减租才知道转租的存在，但是当时商讨重点是追讨陈辉志拖欠的租金和租赁合同是否解除的问题，所以即使知道顺安达公司存在转租事宜，但盈康公司没有深究。对上述证据，本院认定如下：陈辉志、何惠群提交的证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：本案二审争议焦点是李商与陈辉志签订的《商铺租赁合同》的效力问题。
李商上诉主张陈辉志转租商铺未经盈康公司同意，故其与陈辉志签订的《商铺租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除合同”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，由上述规定可见，未经出租人同意并不必然导致转租合同无效，李商与陈辉志签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，盈康公司并未以未经其同意转租为由主张转租合同即《商铺租赁合同》无效，且陈辉志向李商转租涉案商铺期间，盈康公司并未在合理期间内提出异议，故一审法院认定李商与陈辉志签订的《商铺租赁合同》有效并无不当，本院予以维持。关于李商向陈辉志交纳的房屋使用保证金16500元。李商上诉主张合同无效，陈辉志应予返还房屋使用保证金16500元，如上所述，李商与陈辉志签订的《商铺租赁合同》有效，李商占有使用租赁物，陈辉志收取房屋使用保证金16500元符合合同约定，故李商该项上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。李商上诉主张即使《商铺租赁合同》有效，盈康公司与陈辉志签订的合同经法院判决解除，陈辉志丧失租赁权，陈辉志收取李商的房屋使用保证金16500元也失去合同依据，应予返还。因李商与陈辉志签订的《商铺租赁合同》明确约定“为确保出租房屋设施完好及租期内相关费用如期结算，李商在签订本合同之日交纳16500元作为房屋使用保证金，待合同期满后李商付清本应交纳的所有费用后，陈辉志应将保证金全额退还给李商（保证金不计算利息）”，表明该16500元房屋使用保证金的退还附条件，现李商在诉讼中确认其只缴纳了2015年10月至2016年3月的租金共计33000元，退还保证金的条件尚未成就，故李商该项上诉主张亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，李商的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费212.5元，由上诉人李商负担。
本判决为终审判决。
审判
审判长 刘建红
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年十一月二日
书记员 梁启星