湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7853号
上诉人（原审原告）：李洁，女，1968年8月13日出生，汉族，住武汉市青山区，
委托诉讼代理人：曹世勇，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李福建，男，1954年6月13日出生，汉族，住武汉市青山区，
被上诉人（原审被告）：黄爱武，女，1955年3月9日出生，汉族，住址同上，
原审第三人：武汉市洪山区住房保障和房屋管理局，住所地武汉市洪山区鲁巷双塘小区3号楼。
法定代表人：李传宏，该局局长。
委托诉讼代理人：肖斌武，湖北共合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鄂锐，湖北共合律师事务所律师。
上诉人李洁因与被上诉人李福建、黄爱武及原审第三人武汉市洪山区住房保障和房屋管理局所有权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民初字第00116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
李洁上诉请求：1.撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民初字第00116号民事判决，依法改判或发回原审法院重审。2.本案一、二审诉讼费用由李福建、黄爱武承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定李翻的行为构成表见代理错误。李翻的行为属于以合法形式掩盖非法目的及违反法律、行政法规的强制性规定，李翻与李福建、黄爱武签订的房屋买卖合同应为无效合同，李翻的行为不满足表见代理“相对人与行为人之间订立的合同应当符合合同成立和有效的要件要求”、“相对人善意无过失”的构成要件。2.李福建和黄爱武未尽到应有的注意义务，明显存在重大过失，不具有善意。3.一审判决认定李洁有过错是错误的。二、一审法院审理程序违反法律规定。1.本案李翻的行为很有可能涉嫌伪造事业单位印章、合同诈骗或侵占犯罪，根据《最高人民法院在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第10条规定，一审法院要在继续审理本案的同时在程序上将李翻的犯罪线索移送公安机关。2.一些重要事实需李翻归案后方能查清，根据民事诉讼法第150条第1款第5项的规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，另一案尚未审结，本案应中止审理，先刑后民。
李福建、黄爱武共同辩称，李福建、黄爱武是通过正规中介买的房子，有相关合法的手续，李福建、黄爱武不会买有问题的房子。李翻持有李洁的房产证和身份证原件，李福建、黄爱武无任何过错。
武汉市洪山区住房保障和房屋管理局述称，一审判决没有问题，请求维持原判。武汉市洪山区住房保障和房屋管理局在办理房屋交易的时候有李福建和黄爱武到场，李洁这边是有公证代理人李翻到场并携带房产证、土地证、身份证原件办理的，后经一审法院核实公证委托书是伪造的，武汉市洪山区住房保障和房屋管理局才了解情况。
李洁向一审法院起诉请求：1.确认武房字[07]第13354002号武汉市存量房买卖合同无效；2.确认坐落于武汉市洪山区和平乡园林场金鹤园小区74栋3单元5层3-5-1室的房屋归李洁所有；3.判令李福建、黄爱武腾退上述房屋，并返还给李洁；4.判令李福建、黄爱武赔偿李洁损失4万元；5.本案诉讼费由李福建、黄爱武承担。诉讼过程中，李洁将第2项诉讼请求变更为确认坐落于武汉市洪山区和平乡园林场金鹤园小区74栋3单元5层3-5-1室的房屋归李洁所有，李福建、黄爱武配合李洁将此房屋过户登记至李洁名下；将第4项诉讼请求变更为要求李福建、黄爱武赔偿李洁损失9万元（以1800元/月的租金标准，从2013年5月6日计算至2017年7月4日，共计50个月，具体金额计算至李福建、黄爱武实际交付上述房屋给李洁之日）。
一审法院查明，2008年4月2日，李洁就位于武汉市洪山区和平乡园林场金鹤园小区74-3-5-1号房屋办理了房屋所有权证。案外人李翻于2013年伪造吉林省证信公证处（2013）340吉证信证第220753号公证书，公证书写明“兹证明李洁（女，1968年8月13日出生，身份住址：武汉市青山区红钢城八街坊43门6号，身份证号码：）于二零一三年四月十八日在吉林省征信公证处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名、捺手印。公证书落款名称为中华人民共和国证信公证处，公证员曹某，落款时间为2013年4月18日，加盖名称为吉林省证信公证处印章。其中还附委托公证一份，委托人为李洁，“受托人：李翻，性别：男，1984年04月07日出生，住址：吉林省吉林市××春光村××组，公民身份号码：。”还写明，李洁因工作繁忙，不能亲自到武汉市房产局办理上述房屋的出售手续，特委托李翻代为办理如下事宜：签订出售案涉房屋的买卖合同、收取售房款、办理房屋交付和所有权转移登记手续等。受托人李翻在办理上述事宜过程中所签署的相关文件，委托人均予以认可。2013年5月6日，李翻以李洁的名义在房屋中介机构以637600元的价格出售给李福建、黄爱武。同日，李福建向中介机构工作人员闫玲支付购房定金5万元。同日，在中介机构组织下，李翻以李洁的名义与李福建、黄爱武签订武汉市存量房买卖合同，房屋建筑面积89.35平方米，合同写明的价格为473500元，相关税费由李福建、黄爱武承担。2013年5月15日，黄爱武向李翻转账587600元。同时，向中介人员闫玲转账9953.07元。同日，李福建、黄爱武向第三人等缴纳了契税、个人所得税、交易手续费、房产登记费、土地收益金等共计10536.67元。2013年5月16日，李福建、黄爱武办理了房屋所有权证，房屋登记为李福建、黄爱武共同共有。2013年5月31日，李福建、黄爱武就该房屋办理土地使用证。2013年9月，李福建、黄爱武与中国光大银行股份有限公司武汉青山支行签订个人贷款（抵押、保证）合同，贷款15万元，借款期限60个月，按月等额还款，并将上述房屋办理了抵押登记，银行认可抵押物价值518200元。后李福建、黄爱武按月归还贷款。李福建、黄爱武购买上述房屋后，居住使用至今。经李洁申请，一审法院对上述公证书的真实性进行了调查，吉林省证信公证处回复本院，该单位从未出具过上述公证书，该单位也从未有过名字为“曹某”的公证员。
另，李洁诉讼过程中作出如下陈述：1.李洁于2011年年初因小孩上学从案涉房屋搬至红钢城居住。后在一次朋友聚会中认识案外人李翻，双方熟识后，李洁对他比较信任。李翻去过李洁居住的红钢城房屋，偶尔也帮李洁接小孩放学。2.李洁曾于2011年上半年至2012年上半年通过房屋中介将案涉房屋出租给李翻居住，每月租金1100元。此后，房屋处于闲置状态。3.在搬至红钢城居住后，李洁将房屋“两证”用文件袋装好后置于房间高约2.4米的衣柜顶上。2014年，因准备小孩出国留学，李洁准备出售案涉房屋，查看后，发现房屋已由他人居住，他人声称房屋系合法购买且已办理房产证。李洁在房产部门询问后得知其持有的房产证系假证。李福建、黄爱武在诉讼中作出如下陈述：1.其支付给李翻的购房款，部分为自有资金，部分为借款，领取房屋“两证”后，其将房屋抵押办理了上述贷款。2.案涉存量房买卖合同是在中介指导下签订，其支付给中介人员闫玲的5万元定金系现金支付，冲抵购房款。3.在签订合同时，李翻持有房屋“两证”原件和李洁的身份证。
一审法院认为：案外人李翻以虚假的公证委托将李洁所有的房屋出售给李福建、黄爱武，李洁在李福建、黄爱武完成房屋权属登记并实际占有房屋后要求确认案涉存量房买卖合同无效，并要求确认其对案涉房屋有所有权，双方由此产生争议。本案焦点在于如何认定案涉存量房买卖合同的效力。对此，就相关问题作如下认定：
一、案外人李翻的行为。案涉房屋系李翻以李洁的名义出售，其完成房屋买卖交易的关键是持有虚假的公证委托书。李翻凭此公证书，代表李洁签订房屋买卖合同、收受房款、交付房屋、办理过户登记。在此次交易中，李翻并无代理权，构成无权代理。
二、关于表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”该法律规定的内容即为表见代理。双方对李翻的上述行为是否构成表见代理争议较大，一审法院从以下几个方面进行认定：
1.李翻的行为是否形成具有代理权的表象。本案中，李翻通过房屋中介出售房屋时，持有房屋“两证”原件、李洁的身份证，并自称其系李洁的弟弟。李翻在交易过程中使用的公证书系伪造，但该公证书从形式和内容上，已使李翻从外观上看具有代理权。李翻能向李福建、黄爱武交付房屋并办理房屋过户登记，交易能顺利完成，说明李翻持有的房屋“两证”确系真实，而伪造的公证书在形式上也能通过房产管理部门对房屋产权变更登记的审查。结合交易的过程和公证委托书的内容，可以认定李翻的行为在客观上已形成其具有代理权的表象。
2.李洁是否有过错。根据李洁陈述，李洁与案外人李翻曾系朋友，对其较为信任。李洁曾将案涉房屋出租给李翻居住，李翻也去过李洁保管房屋“两证”原件的位于青山区红钢城房屋。李翻因此熟悉案涉房屋的状况，持有房屋钥匙。双方来往过程中，李洁客观上创造了李翻接近或者取得案涉房屋的“两证”原件以及李洁身份信息的机会和便利。李翻取得了房屋“两证”原件并伪造形式上能通过房产管理部门审查的公证书，其代理权外观的形成与李洁的行为存在一定的牵连，李洁自身对此存在一定的过错。
3.李福建、黄爱武的行为是否善意无过失。李福建、黄爱武在交易过程中查看了房屋、房屋产权证书、公证书，并实际支付购房款637600元。李福建、黄爱武支付的购房款符合当时的市场价格，李洁也无证据证明李福建、黄爱武存在与李翻恶意串通的情形。李福建、黄爱武通过房屋中介购房案涉房屋的过程，也符合与日常二手房交易的经验法则，应认定为善意无过失。李洁认为公证书中“中华人民共和国证信公证处”的名称明显不同于一般的公证处名称，且李洁舍近求远到吉林省进行公证的行为不符合常理，李福建、黄爱武对此都未进行审查。李福建、黄爱武作为普通购房者，主要基于对中介机构的信任，在中介机构的居间服务下按照合同约定完成交易。要求李福建、黄爱武熟悉公证书的形式和用途，显然对李福建、黄爱武过于苛刻。本案中出现的实际购房价格与在房产管理部门备案合同价格不一致的情况，往往是因当事人为规避国家税收监管故意隐瞒真实价格所致，这种情况在二手房交易活动中时有发生。李福建、黄爱武能否相信李翻具有代理权与房屋交易是否规范是两个不同的问题，不能因为在办理合同备案时隐瞒真实价格而认为李福建、黄爱武在相信李翻具有代理权上存在过失，也不能将交易过程中出现的可能因中介机构从业人员不规范导致的后果完全归责于李福建、黄爱武未对李翻的代理权尽到审查义务。综上，根据合同缔结和履行过程，结合民法上的代理原理和经验法则，李翻的上述代理行为足以使李福建、黄爱武相信其有代理权。
三、相关法律后果。根据上述合同法第四十九条的规定，李翻的代理行为对李洁具有法律效力。根据《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十三条的规定，李洁承担有效代理行为所产生的责任后，可以向李翻追偿因代理行为而遭受的损失。
综上所述，李洁要求确认案涉购房合同无效，要求确认案涉房屋归其所有，并要求李福建、黄爱武赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回李洁的全部诉讼请求。本案案件受理费300元，由李洁负担。
二审中，李洁提交了一份新证据，即李洁的离婚证，2008年1月18日李洁已经离婚，房屋买卖发生在李洁离婚之后，证明房屋买卖过程中应该有单身证明才能过户，李福建、黄爱武在买卖过程没有提供这个证明，存在过错。李福建、黄爱武质证对该证据的真实性不能认定。武汉市洪山区住房保障和房屋管理局质证认为该局交易档案中有李洁的婚姻登记记录，无婚姻登记记录证明显示了婚姻状况证明和婚姻持续期间，当时就已知道李洁已经离婚，该无婚姻登记记录其实就是单身证明，不需要再有另外的单身证明。本院认为，李洁不能证明房屋买卖过程中单身证明是必要材料且应具有唯一形式，李洁提供的证据与本案不具有关联性，本院不予采信。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。
关于李翻的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条规定，构成表见代理必须同时满足以下要件：1.无权代理人没有获得被代理人的明确授权；2.无权代理人以被代理人名义订立的合同成立；3.客观上存在使合同相对人相信无代理权人拥有代理权的理由；4.主观上合同相对人属于善意且无过失。本案中李翻没有获得李洁的授权而以李洁的名义与李福建、黄爱武签订武汉市存量房买卖合同，虽李洁未参与房屋买卖过程，但李翻持有诉争房屋“两证”原件、李洁的身份证、“公证委托书”，已形成李翻具有代理权的表象，按照通常人的判断标准，李翻的行为足以使李福建、黄爱武相信李翻具有代理权。至于李洁认为李福建、黄爱武存在重大过失而不具备善意，本院认为善意的标准是相对人不知行为人是无权代理而确信行为人是被代理人的代理人，李福建、黄爱武在交易过程中审查了房屋资料和委托手续，支付了购房款且数额符合当时的市场价格，李洁并无证据证明李福建、黄爱武与李翻恶意串通，李福建、黄爱武作为一般购房者，基于李翻具有代理权的表象，不存在应当知道李翻无权代理而由于失察未能知道的情形，案涉房屋亦顺利办理了过户登记及交付，李洁的该项上诉理由不成立，李翻的行为构成表见代理，对李洁具有法律效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十三条的规定，李洁依照上述合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向李翻追偿因代理行为而遭受的损失。
关于李洁上诉称本案应中止审理，“先刑后民”的问题。李洁虽称李翻伪造相关证件和文书出售房屋涉嫌犯罪，但李福建、黄爱武是正常购房并取得房屋所有权，本案是李洁现提起的确权之诉，李翻是否涉嫌犯罪不影响本案的审理判决，亦不存在本案必须以另一案的审理结果为依据的情形，故对李洁的该项上诉请求本院不予支持。
综上，上诉人李洁的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由李洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一七年十二月十五日
书记员 杜 文