山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终285号
上诉人（原审原告）：王飞，男，1977年11月16日出生，汉族，住荣成市。
委托诉讼代理人：徐滨，荣成崖头法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：荣成市成山小额贷款有限公司，住所地荣成市文化西路9号。
法定代表人：车宏志，董事长。
委托诉讼代理人：卢良灏，男，该公司职工。
原审第三人：张承华，女，1952年6月13日出生，汉族，现下落不明。
上诉人王飞因与被上诉人荣成市成山小额贷款有限公司及原审第三人张承华案外人执行异议之诉纠纷一案，不服荣成市人民法院（2015）荣民初字第661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王飞上诉请求：撤销原判，改判停止对案涉房产的执行。事实与理由：1、王飞与张承华签订了合法有效的房屋买卖合同，且王飞已经实际付清了购房款，未过户的原因不在于王飞，故王飞享有足以阻却案涉房产执行的权利；2、案涉房屋项下土地为集体土地，继续执行的行为也违反法律规定。
荣成市成山小额贷款有限公司辩称，王飞与张承华签订的房屋买卖合同存在多处涂改且违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。同时，上述合同并未实际履行完毕，王飞未足额支付购房款，也未合法占有该房产，且其对未办理过户手续负有过错，不符合停止执行的法定要件。
原审第三人张承华未予述辩。
2015年6月26日，王飞向一审法院起诉请求：停止对张承华名下的位于荣成市马家庄村三层楼房的执行。
一审法院认定事实：荣成市成山小额贷款有限公司诉荣成市盛田果蔬有限公司、荣成市盛田果蔬加工厂、张学阳、张学毅、苏英丽、宋玲玲和张承华借款合同纠纷一案，在案件审理过程中，依荣成市成山小额贷款有限公司申请，一审法院依法查封张承华名下的位于荣成市马家庄村三层楼房（房权证号：20××69），查封期限为2年，自2013年7月2日至2015年7月1日。该案经审理，一审法院以（2013）荣商初字第334号民事调解书确认如下调解协议：荣成市盛田果蔬有限公司欠荣成市成山小额贷款有限公司借款本金300万元，于2013年8月30日前支付本金5万元及当期的合同利息，2013年9月30日前支付本金15万元及当期的合同利息，2013年10月30日前支付本金130万元及当期的合同利息，2013年11月30日前支付本金15万元及当期的合同利息，2013年12月30日前支付本金15万元及当期的合同利息，余款本金120万元及当期的合同利息于2014年3月30日前一次性付清。张学阳、张学毅、苏英丽、宋玲玲、张承华对上述欠款承担连带责任。案件执行过程中，王飞向一审法院提出执行异议，要求停止对张承华所有的位于荣成市崖头镇马家庄村房屋（房权证号为××号）的执行，一审法院作出（2015）荣执异字第13号执行裁定，驳回王飞的异议。
一审诉讼中，王飞提交：1、房产买卖合同，拟证明张承华将位于马家庄村的楼房以138万元的价格转让给王飞，张承华的两个儿子在该买卖合同中作为证明人予以签字。经质证，荣成市成山小额贷款有限公司认为该房产买卖合同第2条房权证初始打印内容为荣房权证城字第××号，后又手写涂改为20××69号，没有合同双方当事人签字确认，有明显改动的痕迹，该份证据不具有真实性、合法性。该证据中张承华签名字样是否真实无从考量，王飞不能证明该签字系张承华本人所签。该买卖合同所涉标的物为崖头镇马家庄村的房产，该房产所占用的土地是农村集体土地，该合同违反国家禁止买卖农村集体所有宅基地的强制性规定，属于无效合同。在执行听证过程中，对该房产买卖合同，张学阳（系张承华之子）陈述，因为当时借王飞100万元，双方商议将涉案房屋抵押给王飞，不是正式的买卖涉案房屋。该合同是当时借款时象征性书写的，并不是将房屋卖给王飞，原来合同没有更改，现在有更改，不是当初签订的房产买卖合同；2、收条一份，拟证明张承华已按合同约定收到王飞的房款，也有张承华儿子作为见证人签字认可。经质证，荣成市成山小额贷款有限公司认为从内容看不能得出该138万元为人民法院查封房产的交易款，该证据与本案不具有关联性。从书写格式看，收款人与见证人签名位置颠倒，且收款人签名位置不是紧靠内容正文，而是在正文下方，距离正文约15厘米，显然不符合正常的书写规范。该收条有伪造的嫌疑，该证据不具有真实性、合法性的特征。关于该收条是否为原件，王飞凭肉眼无法辨认。况且该收款人的签字是否是本人签字，王飞没有证明是张承华本人所签。对于该收条，在执行听证过程中，张学阳陈述，其没有收到138万元房款，只收到借款100万元，不知道收款人签名是否为张承华亲笔书写；3、张承华儿子张学阳、张学毅出具的证明一份，证明张承华因出国未归导致房屋一直没能过户，对该房屋的使用权、处置权、所有权作出的说明。经质证，荣成市成山小额贷款有限公司认为，从形式上看，房权证号及证明人签字处有复印及作假痕迹，该证据并非王飞所称的原件，该证据不具有真实性、合法性特征。从物权处分效力看，张学阳、张学毅未经张承华授权，不能处置张承华的财产，该证据不具有真实性、合法性，因而证明不具有证明力。在执行听证过程中，张学阳表示证明是其书写，只是为了借款方便，房权证号和签名有改变和复制的迹象；4、中国银行出具的交易明细清单原件两页，证明一部分房款王飞是通过银行转账的方式转给张承华的。经质证，荣成市成山小额贷款有限公司认为王飞并未指明哪部分款项是王飞支付给张承华的。从王飞提交的交易明细清单无法得出购房合同相应的138万元购房款。从交易主体看不能证明对方账号为张承华的账户。从交易日期看，该清单内容有在合同签订之前发生的交易额，也有在合同签订之后发生的交易额。在2012年12月30日即房产买卖合同签订之日仅发生了2500元的交易，无论是在2012年12月30日之前还是之后发生的交易都与房产交易款无关。因而该证据不具有关联性，也不具有证明效力。在执行听证过程中，张学阳陈述，不清楚收款账号是否为张承华账号，即使是张承华账号，与借款100万元和138万元购房款无关；5、房屋租赁合同复印件一份，拟证明王飞取得该房屋所有权后将房屋租赁给张加明从事网吧经营。经质证，荣成市成山小额贷款有限公司认为2013年1月25日房屋租赁合同系复印件，该合同的出租方为王飞和张承华两人，说明该租赁合同系张承华同意王飞租给张加明。在甲方签字处，同样载明王飞、张承华同意租给乙方。从该份证据可以看出，王飞、张承华共同同意将房屋出租给张加明，并不能证明王飞是该房屋的所有权人。在案涉房产被查封前，王飞不是基于买卖合同占有该不动产，而是基于租赁合同占有该不动产，因此该份证据不具有证明力；6、2012年12月26日张承华给王飞出具的证明，证实张承华在证明中的表述为房屋无经济纠纷、房屋证号等事项。经过庭审质证，荣成市成山小额贷款有限公司荣成市成山小额贷款有限公司认为该证据形式上为张承华签字，但张承华三个字是否系本人所签，无法考证，王飞也无证据证明该份证明系房产所有人张承华本人所写。上面的日期有改动，从书写规范上好像有“四”的痕迹又改成“十二”，究竟是几月份，与本案无关，不能证实日期是由张承华本人书写。证明的内容为涉案房产，并不能证明与本案买卖有关，不具有证明效力。另，王飞在一审庭审中陈述，起先与张承华存在借贷关系，后因张承华欠部分款项，与王飞协商将涉案房屋租与王飞，后签订房产买卖合同。在签订房产买卖合同前，王飞已支付张承华100万元左右。张承华出具138万元收条时，还有38万元未付清。对于其提交的付款明细，不能指出哪部分支付张承华。
另查明，依荣成市成山小额贷款有限公司申请，一审法院依法到荣成市住房保障和房产管理局调取了张承华所有的位于荣成市崖头镇马家庄村房屋所有权存根，该存根标明，该房产所有权人为张承华，土地权属性质为集体所有。
一审法院认为，公民法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。执行过程中，查封、扣押、冻结的财产应当是被执行人所有的财产。本案涉案房屋登记在张承华名下，故一审法院对其进行查封、执行并无不当。王飞称已与张承华签订房产买卖合同购买该房。从王飞提交的房产买卖合同上看，该合同签订的日期为2012年12月30日，并且该合同在房权证号上存在涂改的痕迹，无法确定王飞与第三人之间签订的房屋买卖合同的真实性。在执行听证过程中，张承华之子张学阳称双方商议将涉案房屋抵押给王飞，不是正式的买卖涉案房屋。王飞自称双方先是存在借贷关系，后因张承华欠部分款项，与王飞协商将涉案房屋租与王飞，后签订房产买卖合同。因此无法认定双方签订的房产买卖合同的有效性，且王飞并未支付全部款项。因涉案房屋所属土地为集体土地，即便王飞与第三人订立了房屋买卖合同，依照我国法律规定，农村集体土地属于农民集体所有，王飞与第三人之间房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，其买卖合同应属无效。故王飞之主张无事实根据及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回王飞的诉讼请求。案件受理费100元、公告费560元，由王飞负担。
本院二审期间，当事人均未提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，王飞认可其并非荣成市马家庄村集体组织成员。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王飞主张其与张承华签订了房屋买卖合同，但案涉房产项下土地系集体土地，根据相关法律规定，集体土地使用权不得流转至集体经济组织成员之外的人员，故即便如王飞所述，其与张承华之间存在真实的房屋买卖关系，双方签订的合同也因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。同时，根据王飞的自认，其尚有部分购房款未付清。综上，王飞所提执行异议不符合上述规定的法定要件，其不享有足以阻却案涉房产执行的民事权益，故王飞的上诉请求理由不当，本院不予支持。一审正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 涛
代理审判员 郭林涛
代理审判员 孟佳宁
二〇一七年三月十五日
书 记 员 江嘉鑫