浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温平民初字第67号
原告：赵岳锡。
委托代理人：叶建渊、高帆，浙江信泰律师事务所律师。
被告：张瑞华。
委托代理人：陈孟强，浙江九州大众律师事务所律师。
原告赵岳锡与被告张瑞华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理，依法由助理审判员李洁适用简易程序于2015年2月16日公开开庭进行了审理，原告赵岳锡的委托代理人高帆、被告张瑞华的委托代理人陈孟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵岳锡起诉称：2009年11月20日，被告张瑞华以自己与陆建中系亲戚关系及两人合伙建造了平阳县宋桥镇汇河村边东第五间坐北朝南房屋（土地证号12-21-**）为由，与原告洽谈上述房屋的买卖事宜，并以自己名义与原告就上述房屋签订了协议书，约定：出卖方张瑞华、陆建中自愿将坐落于平阳县宋桥镇汇河村边东第五间坐北朝南房屋出卖给原告，房价款计308000元，其中首付款258000元，最后50000元待房产证和土地证办理过户手续完毕后再付清；如果证件未办好，原告要住进去，被告无权干涉；本协议签订后，双方均不得反悔，如被告反悔，需以已收房款翻倍赔偿原告，如原告反悔，已付房款不予退还。协议书签订后，原告交付首付款258000元给被告，被告就其中现金100000元出具了收条。
上述房屋建造完毕后，原告进行了装修并入住至今。2012年，上述房屋的所有权证和土地使用权证初始登记于陆建中名下，后原告多次联系被告及陆建中要求办理过户登记手续未果，于2014年9月向法院提起诉讼。在诉讼中，陆建中明确表示该房屋系其本人所有，被告不享有产权份额，且被告出卖房屋时并未得到其授权及事后追认，故被告处分该房屋的行为属无权处分，该房屋买卖的合同也应认定无效。根据协议内容，被告存在违约，应当按已收房款双倍赔偿原告经济损失。故原告起诉请求：1.确认原、被告于2009年11月20日签订的关于平阳县宋桥镇汇河村边东第五间坐北朝南房屋（地号12-21-54）的协议书无效；2.被告返还原告购房款258000元并赔偿经济损失258000元；3.本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，经本院释明，原告变更第1、2项诉讼请求为解除原、被告于2009年11月20日签订的关于平阳县宋桥镇汇河村边东第五间坐北朝南房屋（地号12-21-54）的协议书，判决被告返还原告购房款258000元并支付违约金258000元。
被告张瑞华答辩称：被告于2009年11月20日以自己名义与原告签订本案协议书将涉案房屋出卖给原告并对其他相关内容进行约定的情况属实，被告认为该合同应属无效。涉案房屋一直空着，原告并未入住，原告只支付了购房款228000元，被告同意退还购房款228000元。因出卖人非涉案房屋权利人，就不存在是否出卖、是否反悔的问题，双倍返还购房款的违约条款也是无效的，若违约条款有效则认为约定的违约金过高，应调整为按利息损失支付违约金。被告不是涉案房屋所有权人，原告在签订本案协议前已经知晓，退一步讲原告也有义务了解清楚所购房屋的所有权人，故双方均存在过错，本案诉讼费应由双方共同分担。
原告赵岳锡在本院指定的举证期限内提交并在庭审中出示了如下证据：1.身份证，证明原告诉讼主体资格；2.人口信息，证明被告诉讼主体资格；3.协议书、银行交易凭证、收条、汇河村委会出具的证明，证明被告以陆建中、张瑞华两人名义将诉争房屋出售给原告所有，以及原告依约支付首付款给被告的事实；4.房屋权属登记信息查询证明、土地登记卡，证明涉案房屋的房屋所有权及土地使用权登记在陆建中名下，被告非房屋产权人的事实；5.（2014）温平民初字第548号案件庭审笔录（本院依原告申请调取），证明被告出售陆建中所有的房屋未经陆建中本人同意，其行为属于无权代理的事实。
被告张瑞华在本院指定的举证期限内未提供证据。
经庭审质证，原告提供的证据1、2、4、5，被告均无异议，本院予以采纳。原告提供的证据3的协议书、银行交易凭证、收条，被告无异议，本院予以采纳。被告对证据3的的汇河村委会证明有异议，认为证明内容不属实，本院认为该证明未有村委会负责人及出具证明的经办人签名或出庭作证，又无其他证据予以佐证其内容，故不能单独作为认定事实的依据，本院不予采纳。
经审理本院认定本案事实如下：2009年11月20日，被告张瑞华与原告赵岳锡签订一份房屋买卖协议书，载明：甲方为陆建中（案外人）、张瑞华，乙方为赵岳锡，甲方经全家商量，自愿将坐落于平阳县万全镇宋桥社区汇河村边东第五间坐北朝南房屋出卖给乙方赵岳锡所有；经双方及中介人议定，房价款计人民币308000元，首付款258000元，最后扣50000元作为办理土地证、房产证过户的担保，两证过户完毕后付清余款50000元，两证过户所需费用由乙方自负；现该房屋正在建筑中，层数与整栋统一，楼梯、外墙瓷砖、屋内隔墙、卫生间隔墙完成好后交付给乙方；如果证件未办好，乙方要住进去，甲方无权干涉；本协议签订后，甲乙双方不得反悔，如甲方反悔，需以已收房款翻倍还给乙方，如乙方反悔，已付房款不予退还；本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。该协议乙方处有赵岳锡签名，甲方处有张瑞华签名，没有陆建中签名。协议签订当天，原告支付给被告购房款100000元，2009年11月25日原告通过银行汇款支付给被告购房款128000元。2012年7月6日，上述房屋的所有权经平阳县房管部门核准初始登记于陆建中名下，所有权证号为017893，土地证号为1-2012-12-00**。
原告于2014年10月向本院起诉张瑞华、陆建中，请求确认本案协议合法有效并要求张瑞华、陆建中协助原告办理涉案房屋的房产证及土地证过户手续，在该案诉讼中，陆建中表示该房屋系其本人所有，张瑞华不享有产权份额且出卖房屋未经其授权，其明确表示不予追认。在本案诉讼中，被告张瑞华亦认可以上事实，同时认可涉案房屋的门、窗系原告安装，卫生间系原告装修。
本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。涉案房屋系案外人陆建中所有，被告张瑞华未经权利人陆建中授权擅自将涉案房屋出卖给原告赵岳锡，现权利人陆建中不予追认，被告因未取得所有权或者处分权导致涉案房屋所有权不能转移给原告，故原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告确认原告已支付购房款228000元，被告亦同意予以返还，故原告要求被告返还购房款228000元，本院予以支持。原告主张另还支付了购房款30000元，被告予以否认，原告亦未提供证据予以证明，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。现因被告不能将涉案房屋所有权转移给原告，客观上导致合同目的无法实现，已构成违约，本案双方协议约定，若被告反悔则需以已收房款翻倍还给原告，此违约金条款在涉案协议书解除后仍合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告认为违约金过高而要求调整，本院予以支持。考虑到被告将不享有处分权的房屋出卖给原告存在重大过错、原告已对涉案房屋进行一定装修、原告的资金为被告占用多年等因素，本院酌情调整违约金为原告已付房款的50%即114000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告赵岳锡与被告张瑞华于2009年11月20日签订的关于平阳县万全镇汇河村边东第五间坐北朝南房屋（所有权证号为017893）的协议书；
二、被告张瑞华于本判决生效之日起十五日内向原告赵岳锡返还购房款228000元并支付违约金114000元；
三、驳回原告赵岳锡的其他诉讼请求。
如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8960元，减半收取4480元，由赵岳锡负担1265元，张瑞华负担3215元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。上诉受理费8960元，至迟在递交上诉状之日起七日内，预交到温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 李 洁
二〇一五年四月二十八日
代书 记员 王光伟