广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初7596号原告:万青兰，女，1974年8月6日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：夏发树，1965年10月1日出生，汉族，住广东省中山市，系原告丈夫。被告：中山市裕丰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市法定代表人：黎晓陶，董事长。委托诉讼代理人：廖祥平，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢燕飞，广东广中律师事务所实习律师。原告万青兰与被告中山市裕丰房地产开发有限公司（以下简称裕丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，并于2017年9月1日公开开庭进行了审理。原告万青兰及其委托诉讼代理人夏发树、被告裕丰公司委托诉讼代理人廖祥平、卢燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万青兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告裕丰公司支付延期交房违约金16714.16元（以购房本金417854元×4%）；2、判令被告裕丰公司返还原告自2016年6月26日至2016年12月27日止缴交的物业管理费808元（291元+517元）；3、判令被告裕丰公司重新与原告签订“收楼表”，收楼时间为中山市广泰物业管理有限公司首次交付给原告入户大门钥匙时间2016年12月27日；4、判令被告裕丰公司支付因延期交房给原告造成的误工费2000元、精神损失费2000元；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告万青兰与被告裕丰公司于2014年1月24日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于中山市三角镇××小区××房，总面积78.71平方米，购房总价417854元，交房时间2016年3月31日前。原告依约交清购房款，但被告却直至2016年12月27日才通过中山市广泰物业管理有限公司向原告交付入户大门钥匙，视为原告收楼。被告逾期交房271天（2016年4月1日至2016年12月27日）应当按合同第七条第2款规定按日向买受人支付已交房价款的万分之二的违约金，及按合同补充协议第九条的规定，承担违约金累计总额最高不超过该房价款的4%，即被告需赔偿原告16714.16元（417854元×4%）。同时，被告裕丰公司交付的房产存在质量问题，被告裕丰公司与其下属物管公司中山市广泰物业管理有限公司存在互相推诿，未真心实意为原告等业主提供物业服务，严重损害原告合法权益。为此，原告特诉至法院，请求判如所请。被告裕丰公司答辩称，1、原告在本案诉讼中存在两个完全不同的法律关系，混淆商品房预售合同与物业管理服务合同关系，上述两个法律关系主体不同、性质不同，彼此之间不能混淆，故应当驳回原告起诉；2、被告裕丰公司已按合同约定履行交房义务，原告对涉案房屋检查验收后声明“该单元符合交楼的要求”，并签收收楼表。商品房买卖合同第八条第一款约定交房期限2016年3月31日，但第二款约定“如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……；买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因……本案中，由于利龙轩商住小区工程的总承包施工单位广东电白建设集团有限公司管理不善及因拖欠工人工资造成工人上访停工等情形，导致工程不能按合同约定于2014年6月28日前完工，并延误至2015年9月25日才完工，施工单位逾期时间长达447天。施工单位严重逾期完工情况下，被告裕丰公司仍想方设法争取早日完成综合验收，于2016年4月29日通知原告收楼。由于原告认为房屋存在瑕疵，一直延至2016年6月25日才正式办理收楼手续，因此，被告裕丰公司依约无需承担违约责任，原告诉请裕丰公司支付违约金16714.16元无法律或事实依据；3、原告诉请裕丰公司退回物业管理费没有依据，裕丰公司未收取原告物业管理费，且裕丰公司与物管公司中山市广泰物业管理有限公司系两个独立法人，故裕丰公司依法无退还义务，原告在2016年6月25日已经办理收楼手续并签收收楼表，现其要求重新签订收楼表系重复签收收楼行为，依法不应得到支持；4、原告声称的延期交房致使其产生误工费2000元并未提供证据予以证明，本案系商品房预售合同纠纷，而非侵权纠纷，不存在侵犯原告人格尊严及损害其名誉等问题，故原告上述请求依法不应支持。本院经审理认定事实如下：2014年1月24日，原告万青兰与被告裕丰公司签订《中山市商品房买卖合同》（含补充协议一），万青兰购买裕丰公司开发的位于中山市××××房的房地产，购房款417854元（首期款277854元现金支付，余款140000元以贷款方式支付）。前述合同另约定如下：一、关于交楼及产权登记事宜，合同第八条约定“出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；②买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；③因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；二、关于出卖人逾期交房的违约责任，第九条约定，出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；若逾期超过180日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同……三、合同补充协议三第四条补充合同第九条约定“出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的4%”；四、合同补充协议三第六条补充合同第十一条约定“该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交楼手续，同时商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属于工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任……。合同签订后，万青兰与裕丰公司于2014年2月20日为涉案房地产办理商品房销售登记备案，万青兰依约向裕丰公司支付购房款。裕丰公司于2015年9月25日就涉案房地产办理竣工验收备案，后取得竣工验收备案登记证，但直至2016年4月29日才发出入伙通知书，告知于2016年5月4日下午办理收楼，物业管理费则从正式交楼时间之日开始计算收取即从2016年5月4日开始计算。2016年5月15日，万青兰在办理收楼时以主房窗打不开、厨房门锁钉生锈、入户门锁铁片生锈、护栏铁盖生锈及损坏、护栏靠墙瓷砖缺损为由拒绝收楼，裕丰公司则承诺7天内完成。2016年6月4日，万青兰称上述问题物业公司尚未在承诺期限内解决，故要求物业公司尽快解决并给出具体时间，其可提前收楼。2016年6月25日，万青兰在《收楼表》上签名确认涉案房地产符合交付要求，并与利龙轩管理处一起对利龙轩2栋1402房进行办理交付使用手续。万青兰收楼后再次就入户大门门框损坏、入户大门锁不上等问题多次向物业管理处反映，并向中山市消费者委员会三角镇分会投诉。双方现因逾期交楼违约金计付等问题协商未果，万青兰遂于2017年6月29日诉诸本院。2012年11月8日，裕丰公司与广东电白建设集团有限公司签订《利龙轩住宅区工程施工补充协议》，裕丰公司将利龙轩住宅区工程发包给广东电白建设集团有限公司施工，项目总工期暂自2012年12月起共计420个日历天。万青兰分别于2016年6月25日、9月20日、10月25日、11月7日、12月5日向中山市广泰物业管理有限公司交付物业管理费291元、133.81元、133.81元、133.81元、133.81元，合计826.24元及专项维修资金2362元。万青兰认为中山市广泰物业管理有限公司系裕丰公司的下属部门，两者之间相互推诿，未在2016年6月26日至2016年12月27日期间为万青兰提供物业管理服务，并认真处理万青兰提出的问题，裕丰公司应当返还上述期间物业管理费。裕丰公司则辩称，裕丰公司与中山市广泰物业管理有限公司系各自独立法人，裕丰公司未收取万青兰上述期间物业管理费，不负有返还物业管理费义务，同时，裕丰公司因涉案住宅小区的总承包单位广东电白建设集团有限公司严重延误工期，致使涉案住宅小区至2015年9月25日完工验收，延误工期长达445天，逾期交楼因“非出卖人所能控制的原因”所致，裕丰公司按照合同约定，无需向万青兰支付逾期交楼违约金，并提供其与广东电白建设集团有限公司的《施工补充协议》、工程开工报审表、单位工程开工申请报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表予以证明。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，故双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则承担相应违约责任。商品房买卖合同约定裕丰公司须于2016年3月31日前交付商品房，但裕丰公司在期限届满后仍未交付商品房，已经构成违约，应向万青兰支付逾期交房违约金。裕丰公司现提供《施工补充协议》、工程开工报审表、单位工程开工申请报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表拟证明施工单位严重延误工期，逾期交楼因“非出卖人所能控制的原因”所致，但裕丰公司所称事由并非双方在商品房买卖合同约定可延期交楼的原因或条件等，涉案房地产早已于2015年9月25日办理竣工验收，有理由相信裕丰公司有充足时间办理其他竣工验收备案登记手续，故裕丰公司所持证据仍不足以免除裕丰公司按合同约定期限内交楼的责任。虽然裕丰公司于2016年4月29日发出收楼通知，但因涉案房地产在双方验收时并不符合条件，双方直至2016年6月25日正式办理交楼手续，故裕丰公司逾期交楼期限应自2016年4月1日起计至2016年6月24日止。虽然万青兰称涉案房地产直至2016年12月27日才交付，但前述说法明显与交楼确认书载明内容不一致，万青兰现未能提供证据推翻或反驳交楼确认书的真实性，故本院对万青兰该项主张不予支持。商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金”，故裕丰公司应向万青兰支付自2016年4月1日起至2016年6月24日止的逾期交楼违约金7020元（417854元×0.0002/日×84天）。同时，裕丰公司因逾期交楼依约仅须负担支付逾期违约金责任，万青兰亦向本院主张前述权利，故万青兰不得再就同一事实向裕丰公司主张误工、精神损失等费用。原、被告双方经验收后于2016年6月25日办理交楼手续，万青兰未提供充分有效证据推翻或反驳前述收楼确认书的真实性，亦未举证证明收楼手续存在无效或被撤销等情形，故本院对其重新办理收楼手续的诉讼请求，本院不予支持。本案为商品房预售合同纠纷，追讨物业管理费与本案纠纷并非基于同一事实及理由，即便万青兰缴交物业管理费属实，万青兰亦应另行通过其他途径或另行提起诉讼处理，本院现对万青兰该项请求依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、被告中山市裕丰房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告万青兰支付逾期交楼违约金7020元；二、驳回原告万青兰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，减半收取169元，由原告万青兰负担144元，被告中山市裕丰房地产开发有限公司负担25元（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起7日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  卢钊洪二〇一七年九月二十八日书记员  陈泳欣黎素霞