广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终19777号
上诉人（原审被告）何喜梅
委托诉讼代理人徐来福，系上诉人配偶。
被上诉人（原审原告）深圳市志健物业管理有限公司。
法定代表人郑健明，系该公司董事长。
委托诉讼代理人王金辉，广东圳宝律师事务所律师。
上诉人何喜梅因与被上诉人深圳市志健物业管理有限公司（以下简称志健物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初字第5045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人何喜梅不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请求深圳市中级人民法院撤销一审判决，依法改判；二、本案的诉讼费用由志健物业公司承担。上诉的主要事实和理由：一、一审法院审查证据不全面。1、一审法院对一审原告没有提供有效的营业执照和资质资质证书，没有进一步核实其是否是一家合法经营的物业公司，是属于一审判决审查证据不全面；2、一审法院对一审原告深圳市志健物业公司核实其有是否有物价局核发的收费许可证未予核查；3、深圳市志健物业公司与开发商是一个法人代表，进驻小区没有经过招投标，综合以上三点，志健物业公司属于不合法经营，一个不合法经营的公司签订的所有经营合同条款又存在很多的不公平条款，何喜梅请求深圳市中级人民法院对深圳市志健前期物业服务合同给予无效认定，对一审志健物业公司提供的证据给予不认定。二、一审法院对本案部分主要事实没有查清。1、一审法院理场勘查不全面，未对居住的房屋现场勘查，导致一审法院认定事实不全面，志键物业公司存在明显违约的过错行为，极大地损害了何喜梅的合同权益；2、深圳市志健物业公司向何喜梅主张的管理费已经超过了诉讼时效。
被上诉人志健物业公司答辩称：要求驳回何喜梅的诉求，维持一审判决，上诉费由何喜梅承担。
原审法院经审理查明，何喜梅系深圳市龙岗区横岗街道茂盛路1号志健时代广场C单元618室业主，该房屋建筑面积为101.41平方米。2009年5月31日，志健物业公司与何喜梅签订了《志健时代广场前期物业服务协议》，约定由志健物业公司为何喜梅所在物业提供物业管理服务。志健物业公司根据物业不同类型，按建筑面积向业主或者物业使用人收取，其中住宅物业管理费2.5元/月每平方米。物业本体维修基金的收取标准为0.25元/月每平方米。该协议还约定业主或者物业使用人不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，志健物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。2015年6月16日，龙岗区住房和建设局对志健物业公司作出通报，核实志健物业公司在为志健时代广场提供物业服务过程中，存在设施设备维护不到位、人员管理松散、日常维修资金未按规定存入物业专项维修金专户、服务意识及服务水平差等问题，并责令立即实施整改。何喜梅提交照片及光盘以说明2009年12月因排污倒灌，致使家里充满污水、墙壁受潮、木门受腐蚀等问题，志健物业公司至今未予处理。何喜梅从2010年2月开始未向志健物业公司支付物业服务费和本体维修金，截止2016年3月止，何喜梅累计欠物业管理服务费18761元（101.41平方米×2.5元/月×74个月）、本体维修金1876元（101.41平方米×0.25元/月×74个月）。
原审法院审理认为当事人双方签订的《志健时代广场前期物业服务协议》应为合法有效，何喜梅应按照合同约定向志健物业公司支付物业管理费及本体维修金。何喜梅认为志健物业公司不作为以及服务质量存在问题导致其损失，要求降低物业服务费。对此，法院认为，小区业主缴纳的物业管理费是对物业服务给公司提供服务的对价和物质基础，若部分业主认为物业公司的服务存在不当不支付或者少支付物业服务费，则对已支付物业服务费的其他业主相对不公平，且可能会影响小区的整体服务。而缴纳的本体维修金乃是属于小区全体业主共有，用于整个物业的维修，业主均有义务缴纳。因此，虽然志健物业公司存在服务不到位的情形，但因业主建筑物区分所有权中共有部分的不可分性，业主所享有的抗辩权应受到相应的限制，故对何喜梅以存在损失为由降低管理服务费的请求，法院不予支持。若确实因志健物业公司未履行维修义务对何喜梅造成了损失，何喜梅可另循法律途径解决。对于何喜梅提出的志健物业公司可能存在违法行政管理法规的情形，可依法向相关行政主管部门投诉。对于志健物业公司，根据《志健时代广场前期物业服务协议》约定，对房屋共用部位的维护和管理是志健物业公司的服务内容，志健物业公司作为物业服务企业也应按照服务协议的约定积极履行自身义务、提高服务质量。综上，何喜梅应支付志健物业公司从2010年2月至2016年3月期间的物业管理服务费18761元和本体维修金1876元。对于违约金，虽然何喜梅欠交相关物业管理费，但根据何喜梅提供的涉案物业照片及光碟，涉案物业确实存在排污水倒灌致使房屋积水、渗水、门框腐坏以及服务质量等问题，双方也一直就此问题存在争议未解决，物业费欠交的违约责任不能完全归咎于何喜梅，故志健物业公司主张何喜梅支付违约金的诉请，法院不予支持。
综上，原审法院依照《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、何喜梅应于本判决生效之日起三日内向志健物业公司支付2010年2月至2016年3月期间的物业管理服务费18761元以及本体维修金1876元；二、驳回志健物业公司的其他诉讼请求。何喜梅若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费297.38元，由志健物业公司承担104.38元，何喜梅承担193元。
本院查明，《深圳市物业管理资质证书管理规定》已于二○○五年一月二十四日废止。本院查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，何喜梅主张依据《深圳市物业管理资质证书管理规定》，志健物业公司没有管理涉案的志健时代广场物业的资质。经查《深圳市物业管理资质证书管理规定》已于二○○五年一月二十四日废止，故志健物业公司根据《营业执照》和《中华人民共和国物业管理企业资质证书》可以从事管理涉案的志健时代广场物业。
何喜梅在一审时未对本案提出诉讼时效抗辩，在本案二审审理期间提出时效抗辩，本院不予支持。
何喜梅、志健物业公司双方签订的《志健时代广场前期物业服务协议》合法有效，何喜梅应按照合同约定向志健物业公司支付物业管理费及本体维修金。何喜梅认为志健物业公司不作为以及服务质量存在问题导致其损失，要求降低物业服务费。对此，本院认为，小区业主缴纳的物业管理费是对物业服务给公司提供服务的对价和物质基础，若部分业主认为物业公司的服务存在不当不支付或者少支付物业服务费，则对已支付物业服务费的其他业主相对不公平，且可能会影响小区的整体服务。因此，虽然志健物业公司存在服务不到位的情形，但因业主建筑物区分所有权中共有部分的不可分性，业主所享有的抗辩权应受到相应的限制，故对何喜梅以存在损失为由降低管理服务费的请求，本院不予支持。
若确实因志健物业公司未履行维修义务对何喜梅造成了损失，何喜梅可另循法律途径解决。对于何喜梅提出的志健物业公司可能存在违法行政管理法规的情形，可依法向相关行政主管部门投诉。
而缴纳的本体维修金乃是属于小区全体业主共有，由于业主交纳的本体维修基金直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与广大业主切身利益密切相关，故物业服务公司对本体维修基金的请求权不适用诉讼时效。用于整个物业的维修，业主均有义务缴纳。
综上，何喜梅应支付志健物业公司从2010年2月至2016年3月期间的物业管理服务费18761元和本体维修金1876元。何喜梅的上诉主张均不成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费320.75元，由上诉人何喜梅承担。
本判决为终审判决。
审判长 赖 秋 姗
审判员 彭 安 明
审判员 蔡 雪 燕
二〇一七年二月二十三日
书记员 刘慎杰（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。