广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终1567号
上诉人（原审被告）：祖则明，男，汉族，1963年10月27日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：黄仕学，广东昊法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）佛山市南海区大沥兴盛综合市场，住所地佛山市南海区大沥镇大沥办事处（广云路段张边桥侧）。
负责人：叶伟锋。
委托诉讼代理人：陈小玲，广东星宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文强，广东星宇律师事务所律师。
上诉人祖则明因与被上诉人佛山市南海区大沥兴盛综合市场（以下简称兴盛市场）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初8258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：涉案租赁物位于佛山市南海区大沥镇广云路段张边桥侧土地资源开发公司A办公楼，房屋所有权人为南海市土地资源开发总公司大沥分公司（粤房字第××号、权利证号4051171）。该事实有兴盛市场提交的房屋所有权证、佛山市（南海区）房产查询证明及证明为证。
2001年10月30日，南海市土地资源开发总公司大沥分公司的企业名称变更登记为南海市大沥区土地资源开发公司。2004年4月27日，南海市大沥区土地资源开发公司的企业名称变更登记为佛山市南海区大沥土地资源开发公司。该事实有兴盛市场提交的2份企业机读档案变更登记资料为证。
2016年9月26日，佛山市南海区大沥土地资源开发公司出具《证明》，载明：兴盛市场与祖则明签订的《租赁合同书》项下位于大沥镇广云路张边桥北侧兴盛综合市场西楼的物业实际为我司所有的物业（房屋所有权证号：粤房字第××号），自2012年起，我司就将该物业交由佛山市南海区大沥兴盛综合市场进行管理，由其行使使用、处分和收益的权利。该事实有兴盛市场提交的《证明》为证。
2012年3月14日，兴盛市场（出租方、甲方）与祖则明（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于大沥镇广云路张边桥北侧兴盛综合市场西楼出租给乙方作商业办公使用，出租面积为1344.2平方米。租赁期从2012年3月14日至2018年3月13日，共6年。双方同意从2012年3月14日至2012年5月13日两个月为装修期，装修期内免收租金。2012年5月14日至2015年3月13日期间每月租金36167.10元，2015年3月14日至2018年3月13日期间每月租金41592.17元。租金按月缴交，每月8日前支付当期租金，逾期支付的，每日按当期应缴租金的千分之五向甲方支付迟延履行违约金。乙方逾期超过30日不缴交租金（含部分）的，构成违约，甲方有权立即解除合同，无偿收回本合同项下的租赁物及乙方在租赁物上增建的地上建筑物、附属设施，没收乙方已交付的合同保证金，同时要求乙方付清尚欠的租金及有关费用。自双方签订本合同之日起5日内，乙方应向甲方交纳6个月租金217002.60元作为乙方履行本合同的保证金，等内容。该事实有兴盛市场提交的《租赁合同书》为证。
祖则明尚欠兴盛市场2015年10月租金3668.68元。2015年11月起，祖则明未向兴盛市场支付过租金。该事实有兴盛市场提交的支付凭证为证，祖则明未就尚欠租金金额提出异议。
2016年5月17日，兴盛市场向原审法院提起本案诉讼。请求：1.解除兴盛市场、祖则明的租赁合同关系，祖则明立即将案涉租赁物大沥镇广云路张边桥北侧兴盛综合市场西楼交还兴盛市场；2.没收祖则明的合同保证金217002.60元；3.祖则明向兴盛市场支付拖欠的租金253221.70元，以及逾期支付租金的违约金2918.51元【租金暂计至2016年5月13日，违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率自租金逾期之日起暂计至2016年4月30日，应计至祖则明付清全部租金时止】；4.祖则明按照41592.17元/月的标准向兴盛市场支付自2016年5月14日起至祖则明交还租赁物之日止的使用费；5.本案的诉讼费用由祖则明全部承担。
原审法院认为，兴盛市场与祖则明签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。祖则明未能按约定期限支付租金，兴盛市场请求解除合同、没收保证金的主张符合法律规定及双方约定。合同解除，祖则明应将涉案租赁物腾退返还予兴盛市场。兴盛市场的上述主张原审法院均予以支持。
兴盛市场主张祖则明支付尚欠的2015年10月14日至2015年11月13日的租金3668.68元、2015年11月14日至2016年5月13日的租金（按每月41592.17元的标准支付），符合法律规定及双方约定，原审法院支持兴盛市场相应诉讼请求。自2016年5月14日起至祖则明实际腾退涉案租赁物止，祖则明应参照合同约定按每月租金41592.17元的标准支付租金予兴盛市场，兴盛市场的相应请求原审法院予以支持。关于兴盛市场主张的逾期交租违约金，结合兴盛市场的实际损失及合同履行情况，考虑到兴盛市场有权没收相当于六个月租金的保证金，根据公平诚信原则，原审法院对兴盛市场主张的违约金不予支持。
祖则明经原审法院合法传唤无正当理由没有到庭，原审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除兴盛市场与祖则明2012年3月14日签订的《租赁合同书》；二、祖则明于判决发生法律效力之日起十日内腾退上列第一项合同项下位于佛山市南海区大沥镇广云路段张边桥侧土地资源开发公司A办公楼予兴盛市场；三、祖则明支付的保证金217002.60元归兴盛市场所有；四、祖则明于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月14日至2016年5月13日尚欠租金253221.70元予兴盛市场；五、祖则明于判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年5月14日起至上列第二项实际履行之日止的租金予兴盛市场佛山市南海区大沥兴盛综合市场，租金按每月41592.17元计算；六、驳回兴盛市场其他诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费8397.14元、财产保全费1800.7元，合共10197.84元（兴盛市场已预交），由兴盛市场负担43.8元，祖则明负担10154.04元，祖则明负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予兴盛市场，原审法院不另收退。
上诉人祖则明不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：祖则明与兴盛市场存在租赁合同关系事实，欠缴部分租金亦属实，但原审认定祖则明欠缴2016年5月13日前的租金为253221.70元与事实不符，该期间祖则明实欠租赁费为205226.36元。另外，原审法院将保证金全部判归兴盛市场所有显失公平，且于法无据。祖则明确实存在违约行为，但并非整体违约，仅是部分违约。如前所述，2015年8月后才有违约，守约占合同比例55%，违约占合同比例45%。违约金应按守约和违约比例进行处理。至此，请求二审法院判令：1.变更原判第三项为：合同保证金97651,17元归祖则明所有，合同保证金余款119351.43元退回祖则明，该款可抵扣欠缴租金。2.变更原判第四项为：祖则明支付2015年12月14日至2016年5月13日尚欠租金205226.36元给祖则明；3.南海兴盛承担一审诉讼费的30%即2519.14元，全部承担二审诉讼费。
被上诉人兴盛公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判、驳回上诉。
上诉人祖则明为证实其主张，提交现金缴费单18张及明细表，证实祖则明已经足额缴纳2015年6、7月的租金，且2015年8月1日后祖则明已经缴纳租金169092.17元。
被上诉人兴盛市场的质证意见为，确认该单据的真实性，但不确认其关联性与合法性，对方提交的单据并非当月应缴租金，而是以往拖欠的租金，对应的月份应以兴盛市场提交的明细表为准。
为查清祖则明的全部缴费情况，本院在庭审中要求祖则明在五个工作日内提交所有的租金缴费凭证，但祖则明并未提交相关证据，故此，祖则明因没有提交完整的租金收据明细以证实其已交清之前的款项，故本院对祖则明关于该证据的证明内容不予采纳。
经审查，原审法院认定的案件事实准确无误，本院予以确认。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人祖则明和被上诉人兴盛公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：祖则明欠缴租金的实际数额；保证金应否按违约比例部分返还。
祖则明欠缴租金的实际数额。祖则明上诉认为原审认定祖则明欠缴2016年5月13日前的租金为253221.70元与事实不符，该期间祖则明实欠租赁费为205226.36元，并提交现金缴费单18张及明细表以证实该主张。兴盛公司则抗辩祖则明提交的18张缴费单应为迟延缴付之前拖欠的租金单据，并不能证实系缴纳2015年6、7月的租金。经核查，兴盛市场在一审阶段已提交祖则明承租涉案房屋后缴费明细单以证实祖则明欠费的主张，故本院在二审庭审中限期五个工作日要求祖则明提交承租涉案房屋后的所有租金收据凭证等相关材料，以与兴盛公司进行对账，但祖则明并未在限定时间内提交相关证据。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、六十五条明确规定，当事人对自己提出的主张，有责任及时提供证据。本案中，兴盛公司已初步提交证据证实证明其主张，祖则明要想否定该主张，应当对其已全额交付2015年5月前租金的事实提交相关证据予以证明，但祖则明并未提供新证据，故应承担对其不利的法律后果。至此，祖则明因未能提供证据证实该主张，故其关于欠费部分的上诉理由不能成立，本院不予支持。
保证金应否按违约比例部分返还。祖则明上诉认为其违约但并非整体违约，仅是部分违约，违约金应按守约和违约比例进行处理拖欠租金数额的认定否则应承担判定侵权责任的分配比例。本院认为，判定保证金应否予以全额没收关键在于涉案合同中关于保证金条款的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”经核查，本案中，《租赁合同书》有关违约责任的约定如下：1.甲方（出租人）在合同生效后，逾期30个工作日交付租赁物的，视为违约，甲方应当向乙方（出租人）双倍返还合同保证金，同时双方解除租赁关系。2.甲方在租赁期间单方面提前解决的，视为甲方违约，甲方应否向乙方双倍返还保证金。3.乙方逾期超过30日不缴交租金（含部分）的，构成违约，甲方有权立即解除合同，无偿收回本合同项下的租赁物及乙方在租赁物上增建的地上建筑物、附属设施，没收乙方已交付的合同保证金，同时要求乙方付清尚欠的租金及有关费用。现本院分析如下：首先，涉案保证金的法律性质。根据《租赁合同书》约定，该违约金名为保证金，实则具有《中华人民共和国合同法》中“定金”的法律特征：1.惩罚性。如果给付保证金一方违约的，则无权要求返还；如果收受保证金一方违约的，应当双倍返还。2.双向担保功能。该担保可以约束双方当事人，任何一方违约，均可适用该法则。3.从形式上，该保证金的交付时间亦为合同签订之初。故应将双方所称的“保证金”视为定金。其次，该保证金应否没收。根据《中华人民共和国担保法》中关于定金数额的规定，定金一般不得超过主合同的20%。经核查，涉案保证金为6个月的租金，本案合同期限为2012年3月14日至2018年3月13日，共6年，保证金的数额并未达到主合同总价款的20%，且涉案合同中的违约条款除了约定保证金外，并无约定其他的违约责任承担方式。故原审法院关于解除合同后应没收保证金的认定有事实和法律依据，本院予以维持。祖则明上诉认为该保证金应按违约比例进行分担，明显与事实不符，有违诚实信用原则，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，依法应予维持。依据第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5312.75元，由上诉人祖则明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 梁 理