北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初4863号
原告（反诉被告）：吴宣平，男，1953年9月11日出生，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：吴迎成，北京市京师律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京那利里商贸有限公司，住所地北京市朝阳区三里屯中十楼一层。
法定代表人：许雅琨，董事长。
委托诉讼代理人：许智源，男，1982年5月3日出生，汉族，北京那利里商贸有限公司总经理，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：白蓉蓉，女，1990年12月23日出生，汉族，北京那利里商贸有限公司总经理助理，住单位宿舍。
原告（反诉被告）吴宣平（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京那利里商贸有限公司（以下简称那利里公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。吴宣平的委托诉讼代理人吴迎成，那利里公司的委托诉讼代理人许智源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吴宣平向本院提出诉讼请求：1.确认吴宣平与那利里公司于2015年3月15日签订的《商铺租赁合同》以及《补充协议》于2016年1月7日解除；2.判令那利里公司返还吴宣平履约保证金624000元、已付租金485100元、烟感器保养费1200元、装修保证金11760元、装修施工协作费10000元；3.判令那利里公司支付吴宣平赔偿金624000元；4、判令那利里公司赔偿吴宣平装修款5895418元、电力增容改造费用75390元、消防工程及证照办理80000元、冷库保鲜费51000元、监控设备费116299元、煤气改造费5000元、设备费449848元。事实和理由：2015年3月15日，LampersbergerWalter与那利里公司签订《商铺租赁合同》，约定：LampersbergerWalter承租那利里公司提供的位于三里屯北街81号的北京那里花园项目C401商铺，面积为294平方米，租赁期限为5年，自2015年3月15日至2020年3月14日，自2015年6月13日起计租，租金按季度支付，第一年租金为643860元。装修期自LampersbergerWalter进场之日至2015年9月4日。另，双方约定LampersbergerWalter使用涉案商铺系用于餐饮经营，且不得改变用途。合同签订同日，LampersbergerWalter与那利里公司签订《补充协议》，约定：在合同有效期内，因涉案商铺房产性质不符合国家规定，导致无法营业的，每迟延1日，LampersbergerWalter免除支付租金等费用，超过90日的，那利里公司应退还履约保证金并赔偿相当于履约保证金的赔偿�及其他一切损失。签订合同时，LampersbergerWalter按约给付那利里公司履约保证经624000元及首季度租金162288元，并支付了装修保证金及装修施工协作费，三方共同签订了《补充协议（二）》，约定：合同及补充协议中属于LampersbergerWalter的权利和义务一并转让给吴宣平，承租人变更为吴宣平。此后。吴宣平亦按约交纳了第二季度、第三季度的租金。自进场至装修期届满前，LampersbergerWalter及吴宣平对涉案商铺进行了装修改造，投入资金累计达近600万元，亦按约向那利里公司交纳了烟感器保养费1200元。合同履行过程中，LampersbergerWalter及吴宣平为经营餐饮业务一直向环保主管机关申报环评手续，但一直未能获批。至2015年12月21日，吴宣平为申报环评之需，自那利里公司处获得涉案商铺所在楼栋的规划许可资料，才得知该楼为朝阳区教委的业务用房，项目名称为培训楼，并非�利里公司在合同中承诺的商业用途。2016年1月，环保主管机关亦在相关网络办公平台告知环评无法获批。2016年1月5日，吴宣平向那利里公司发函，就那利里公司违反规划用途出租涉案商铺一事提出交涉，并提出如不能再1月7日前作出合理说明，将解除合同并撤店。那利里公司未在1月7日前作出正式回复。那利里公司出租涉案商铺时隐瞒真相，将教育用房出租用作商用，违反法律规定，也违反了双方约定，给吴宣平造成巨大的经营风险和经济损失。
那利里公司答辩并反诉称：不同意吴宣平的全部诉讼请求。我公司与吴宣平确存在租赁关系，租赁房屋面积为294平方米，且仍处于继续履行中；而吴宣平的全部诉讼请求的前提是租赁合同已解除或我公司存在违约，我公司事实上并未违约，吴宣平主张我公司违约的情况与事实不符。
租赁房屋所在的项目房�证虽表明用途为“综合（教育）”，但这一性质并不影响吴宣平合法经营餐饮项目。关于办理营业执照事宜，我公司的责任是提供相关文件，吴宣平在签订合同前已经多次审查，不存在我公司隐瞒租赁房屋用途的情况。吴宣平未能取得环保批复、营业执照、餐饮经营许可证，系因其自身原因消极办理所致。自2015年8月至2016年1月，吴宣平承租租赁房屋用于经营的餐厅，一直处于营业状态，所以不存在吴宣平所述的无法正常营业的情况。2016年1月，吴宣平擅自撤离租赁房屋，单方解除租赁合同没有事实依据及法律依据。
此外，基于上述事实和理由，我公司提出如下反诉请求：1.判令解除吴宣平与那利里公司于2015年3月15日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，吴宣平将位于北京市朝阳区三里屯北街81号“北京那里花园”项目C401商铺返还与那利里公司；2.判�吴宣平支付欠付租金（房屋占用费），按每日每平方米6元计算，自2016年3月13日起计算至实际腾退房屋之日止，面积为294平方米；3.判令吴宣平支付欠付的物业费，按每月每平方米50元计算，自2016年3月13日起计算至实际实际腾退之日止，面积为294平方米；4.判令吴宣平支付逾期支付租金、物业费的违约金，以欠费金额为基数，按照日千分之三的标准乘以逾期天数，计至2016年4月14日为34811.1元；5、判令吴宣平支付免租期租金158760元；6、判令吴宣平支付延迟正式开业的违约金200000元，双方确认开业日为2015年9月4日，但一直未正式开业；7.判令吴宣平支付违约金160596元，合同虽未约定违约金，但吴宣平擅自离场给我公司造成了损失，故我公司按照三个月的租金金额主张违约金。
吴宣平针对那利里公司的反诉答辩称：不同意那利里公司的全部反诉请求。1.导致本案�赁合同不能履行的原因，系那利里公司提供的租赁房屋的用途无法用于餐厅经营，导致吴宣平就餐厅申报环评无法通过，进而无法办理营业执照；且虽经多次催促，那利里公司至2016年1月7日仍未协助办理营业执照。2.由于那利里公司违约，导致租赁合同不能履行，故那利里公司要求支付租金、物业费，吴宣平均不同意，且那利里公司应予返还租赁保证金。
当事人围绕请求依法提交了证据。2015年3月15日，那利里公司（出租人、甲方）与LampersbergerWalter（承租人、乙方）签订了《“北京那利里”之商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定的内容包括：甲方同意出租，乙方同意承租位于北京市朝阳区三里屯北街81号“北京那里花园”项目C401商铺（以下简称涉案房屋），租用面积为294平方米，租赁期限自2015年3月15日至2020年3月14日，乙方承租商铺用于商业�营，乙方承诺以Tafelspitz对外经营餐饮项目；自2015年6月13日计租日起计租，商铺租金每日每平方米6元，年租金为643860元，租金按季度支付，首期租金于合同签订之日支付，此后每季度付款日前（即当月第一日，若逢节假日则提前为上月月底）支付下季度租金；乙方应向甲方缴纳承租商铺的物业管理费，物业管理费按季度支付；合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金624000元，第二、第三年每年递增5.5万元，第四、第五年每年递增6.8万元，乙方应于甲方发出书面通知的七个工作日内补足保证金；双方同意，甲方有权不以履约保证金抵作租赁期内任何时间乙方所欠的租金、物业管理费及其他应缴费用；如乙方未能按合同约定的时间足额交纳租金、物业管理、能源费用、违约金、有关生效法律文书所确定的乙方应当支付的费用及其他费用的，则甲方有权直接向乙方追偿有关欠款及迟延履行违约金；如在合同约定的租赁期限内，由于乙方的原因导致本合同无法继续履行，或由于乙方违约导致甲方解除本合同的，则履约保证金及预付的租金及其他费用，甲方有权不予退还，乙方还应按本合同约定的其他条款支付违约金并承担其他违约责任。在乙方按照本合同约定进场装修之前，乙方应当向甲方或甲方指定的管理公司缴纳装修质量保证金11760元和装修施工协作费10000元；装修施工协作费作为甲方和管理公司的装修施工协作费用不予退还；在乙方遵守本协议约定的前提下，乙方享有90日免租期，免租期内，乙方无须就租赁出租物业向甲方支付租金，如因乙方原因导致本协议提前解除，则乙方应将免租期免除的租金在协议解除后7个工作日内全额支付给甲方；乙方保证出租物业的正式开业时间不得晚于2015年9月4日，否则，每迟延一日，乙方应向甲方支付相当于日租金的违约金，如迟延超过30日的，甲方还有权收回出租物业，没收履约保证金，补交全部欠款和滞纳金并赔偿损失；如因乙方原因，乙方未能在本合同约定或双方书面确认的开业日（且装修期届满）开业经营的，乙方应当按本合同约定承担租金，同时，每逾期一日，乙方还应向甲方支付相当于乙方日租金的逾期开业违约金，直至乙方正式开业经营为止；如逾期超过90日乙方仍未开业的，甲方有权立即解除本合同且无需通知乙方，乙方预付的所有款项不予退还，同时，乙方还应向甲方支付违约金20万元；乙方迟延开业达30日、或乙方拖欠租金、物业管理费或其他费用达30日等情况，甲方有权终止协议，收回出租物业，没收履约保证金；乙方延迟缴纳租金、物业管理费、能源费用、履约保证金、或其他应付费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额的千分之三的迟延滞纳金。
当日，那利里公司（出租人、甲方）与LampersbergerWalter（承租人、乙方）签订《补充协议》，约定内容包括：合同有效期内，因房屋产权人房产证照不齐全或者因甲方不具备出租权利或因房产性质不符合国家规定，导致乙方无法营业的，每迟延一日则乙方免除支付租金、管理费、水电费等费用，超过90日则甲方应退还乙方履约保证金，赔偿相当于履约保证金的赔偿金及由此造成的乙方一切损失。
2015年6月1日，那利里公司（出租人、甲方）、LampersbergerWalter（原承租人、乙方）及吴宣平（新承租人、丙方）签订《补充协议（二）》，约定内容包括：甲乙双方于2015年3月15日签订了《租赁合同》（原合同），乙方将原合同约定的所有权利和义务转让给丙方，由丙方承接乙方所有权利和义务，并成�原合同的承租方，继续经营位于甲方C401门店内的Tafelspitz餐厅；“1、从2015年6月1日（‘变更日’）起，乙方原合同的权利义务转让给丙方，由丙方成为原合同的承租方。各方同意，丙方将获得原合同下原来乙方拥有的各种权利和利益，以及承担原合同下原来乙方承担的各种义务和责任。2、鉴于乙方在履行原合同过程中遗留的任何问题，均由丙方予以承接……。3、三方共同确认：乙方在原租赁合同下的押金和保证金自动转为丙方的押金和保证金，按照原租赁合同约定乙方应缴纳的租金费用，自动转为丙方应缴租金费用。4、本协议签署前，乙方因履行《房屋租赁合同》而签署确认的协议，确认函（包括但不限于房屋交接确认文件、装修承诺函、物业文件等）在本协议签署后，仍然继续有效，对丙方具有拘束力”。
租赁房屋所有权人为嘉铭投资有限公司，房屋用途为综合（教育）。租赁合同签订后，各项费用支付情况如下：2015年3月31日，支付履约保证金624000元、装修协作费10000元、装修质保金11760元、烟感维护费1200元；吴宣平支付了2015年6月23日至2016年3月24日的租金共485100元。
就租赁合同履行受阻的原因，吴宣平主张，那利里公司提供的租赁房屋用途为综合（教育），导致其经营餐厅无法获得环保部门的环评批复，进而无法办理营业执照，致使合同目的无法实现。为此，吴宣平提交了与那利里公司一方的往来邮件：2015年10月15日，那利里公司一方发送给吴宣平一方的邮件内容为“环保方面因为新政的原因环保局停止了一段时间。最近他们给发了模板新增一个业主说明就可以了，现在才来还在我们这边已经1个多礼拜了。我这两天派人去准备大房东盖章的文件。估计有3个工作日能准备好，到时请派人取回送去�保局。陈阳先生貌似不再北京，资料一直还放在我们客服”；2015年10月20日，吴宣平一方发送给那利里公司一方的邮件内容为“达芬斯匹茨餐厅的工商核名（二次延期）即将到期，如此次过期将无法再次延期，将会对餐厅造成无法估量的损失。麻烦一定加快环保沟通的进度（10月21号前）。另外餐厅的法人10月26日将要出国三个月，营业执照需法人本人签字领取，要不然无法取得营业执照。所有环保手续取得的快慢关乎着工商营业执照的发放时间。我餐厅希望贵司能结合实际情况加快办理”；那利里公司一方当日回复“环保方面环保方两周前提供了补交的模板，我就已经跟您联系让您取回材料办理。我这边已经让客服部去准备一份环保的说明，让业主去盖章，预计三天办理完毕。另外9.27日开始北京工商执行一个新条例，办理营业执照需地方街道办事处盖章。据了解，�环内所有单位都已经统一执行，但是截止到今天，街道办事处都没有正式的出具该证明的办法。据我们了解因政府原因，现在工商执照的办理全部处于停滞状态。请你们跟有关单位或中介单位也具体了解相关情况”。
那利里公司对上述往来邮件的真实性认可，但对证明目的有异议，主张其已于2015年5月18日向吴宣平提供了房产证复印件、宗地平面图、授权书、消防审核意见书等材料，用于吴宣平办理环评、工商登记等手续，但吴宣平至2015年8月27日才申请环评；且根据上述邮件可以看出，其亦通知吴宣平尽快向环保部门提交业主说明，但吴宣平怠于处理，才导致其无法获取环评批复，办理营业执照。为此，那利里公司提交了《那里花园商户领取文件审核登记表》，领取人处签名为“陈超”；以及吴宣平向环保部门提交的申请材料；吴宣平认可上述证据的真�性，但对证明目的不予认可。此外，那利里公司还提交了其与北京汉堡时刻餐饮管理有限公司、北京沐恩山餐饮管理有限公司、北京微粒子餐饮管理有限公司、北京锦缘新茂餐饮管理有限公司之间的租赁合同以及上述公司的营业执照副本、环保部门的批复等证据，证明上述与涉案房屋所在项目中，餐饮项目均获得环评批复、办理了工商登记（其中北京微粒子餐饮管理有限公司拟建项目经营餐饮服务项目，于2016年1月11日获取环保批复）。吴宣平主张，即使上述证据是真实的，亦与本案无关。
基于双方上述意见及争议，本院致函北京市朝阳区环境保护局，就吴宣平申请环评的时间、是否获批及原因进行咨询，北京市朝阳区环境保护局函复本院[朝环保函字（2016）52号]，内容如下：“2015年10月31日，北京达芬斯匹茨西餐厅（简称建设单位，下同）向我局提出北京达芬斯匹茨西餐厅餐饮服务项目的环保审批申请。依据建设单位向我局提供的经营场所房屋所有权证（京房权证朝其05字第XX**号），其登记的房屋用途为综合（教育），因为《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》（2015年8月24日实施）中关于城六区餐饮业‘禁止新建与以居住、医疗卫生、文化教育、科研、行政办公等为主要功能的场所边界水平距离小于9米的项目’的规定，所以我局要求建设单位进一步补充核实房屋用途并补充相关材料。至今该项目建设单位未再向我局提出过北京达芬斯匹茨西餐厅餐饮服务项目的环保审批申请”。吴宣平、那利里公司均认可上述回函的真实性。
诉讼中，吴宣平申请就涉案房屋装修现值进行评估。经报请北京市高级人民法院随机摇号确定后，本院委托北京泛华国金工程咨询有限公司进行评估。后，吴宣平申请�回上述鉴定。吴宣平提交了记账凭证、销售合同、服务费发票、收据、京东订单打印件及发票、消防改造工程合同书等证据，证明装修费、电力增容改造费、消防工程及证照办理费用、监控设备、煤气改造、冷库保鲜库等费用支出。那利里公司仅认可其知晓电力增容费中的42000元，对其他费用产生表示不清楚原因，亦不确认与餐厅开业相关，而且2016年1月7日吴宣平离场的时候已经搬走了大部分物资。
上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、往来邮件、审核登记表、批复及营业执照副本、销售合同、收据、发票等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：那利里公司曾与LampersbergerWalter签订了《租赁合同》及《补充协议》，此后那利里公司、LampersbergerWalter及吴宣平又签订了《补充协议（二）》，将《租赁合同》及《补充协议》的权利及义务�让与吴宣平，该转让对那利里公司及吴宣平均应发生法律效力，双方均应按照《租赁合同》、《补充协议》及《补充协议（二）》的约定全面履行各自的义务。
吴宣平主张，那利里公司提供的租赁房屋用途为综合（教育），导致其经营餐厅无法获得环保部门的环评批复，进而无法办理营业执照，致使合同目的无法实现；对此，本院认为，根据北京市朝阳区环境保护局的回函，2015年10月31日，北京达芬斯匹茨西餐厅提出环保审批申请，后北京市朝阳区环境保护局要求进一步补充核实房屋用途并补充相关材料，但申请方未再提出申请；也就是说，现有证据不足以证明吴宣平承租涉案房屋进行餐饮经营确定不能通过环保审批、办理营业执照，亦不足以证明其合同目的无法实现，故吴宣平于2016年1月7日搬离涉案房屋，要求确认《租赁合同》、《补充协议》及《补�协议（二）》于该日解除的主张，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。
吴宣平已于2016年1月7日搬离涉案房屋，那利里公司现亦要求判决解除《租赁合同》、《补充协议》及《补充协议（二）》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吴宣平认可其虽搬离涉案房屋，但因存在装修，双方并未进行交接，涉案房屋仍在其控制中，故那利里公司要求吴宣平返还涉案房屋、支付欠付租金（房屋占用费）、支付欠付物业费的请求，本院均予以支持。根据合同约定，吴宣平、那利里公司约定的开业日为2015年9月4日，并约定了延迟开业的违约金为20万元，现无证据显示吴宣平经营的餐厅至2015年9月4日已开业，故那利里公司主张延迟开业的�约金，有事实依据及法律依据，但考虑那利里公司称该餐厅在2015年8月至2016年1月一直处于营业状态，故对那利里公司的该项主张，本院酌情予以支持。关于那利里公司主张的违约金的反诉请求，那利里公司称该项主张并无合同约定，但因吴宣平擅自离场对其造成了损失，因那利里公司未举证证明其实际存在损失，故对该项主张，本院不予支持。那利里公司主张逾期支付租金的违约金、逾期支付物业费的违约金，有事实依据及法律依据，本院考虑双方合同履行的情况，及吴宣平要求酌减的意见，酌情予以支持。
根据《租赁合同》约定，在吴宣平遵守约定的前提下，其享有90日免租期，如因吴宣平原因导致协议提前解除，则吴宣平应将免租期免除的租金在协议解除后7个工作日内全额支付给那利里公司。综上，那利里公司要求吴宣平支付免租期的租金，有事�依据及法律依据，本院予以支持。
根据《租赁合同》约定，“如在合同约定的租赁期限内，由于乙方的原因导致本合同无法继续履行，或由于乙方违约导致甲方解除本合同的，则履约保证金及预付的租金及其他费用，甲方有权不予退还”，故吴宣平要求那利里公司返还已付租金、烟感器保养费、履约保证金的诉讼请求，本院均不予支持。同理，吴宣平要求那利里公司赔偿装修款、电力增容改造费、消防工程及证照办理费、冷库保鲜库费、监控设备费、煤气改造费、设备费，以及支付赔偿金的主张，本院均不予支持。
关于装修施工协作费，双方约定该费用为那利里公司和管理公司的装修施工协作费用不予退还，故吴宣平要求那利里公司退还装修施工协作费，缺乏合同依据，本院不予支持。
关于装修保证金，那利里公司未举证证明其与管理公司、第三人因吴宣平装修商铺遭受损失，故吴宣平要求退还该笔费用，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）吴宣平与被告（反诉原告）北京那利里商贸有限公司之间的《“北京那利里”之商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》、《补充协议》（二〇一五年三月十五日签订）及《补充协议（二）》于本判决生效之日解除；
二、原告（反诉被告）吴宣平于本判决生效后十日内将位于位于北京市朝阳区三里屯北街81号“北京那利里花园”项目C401商铺返还与被告（反诉原告）北京那利里商贸有限公司；
三、原告（反诉被告）吴宣平于判决生效后十日内支付被告�反诉原告）北京那利里商贸有限公司租金（房屋占用费），计费面积二百九十四平方米，按每日每平方米六元计算，自二〇一六年三月十三日起计算至上述第二项履行完毕之日止；
四、原告（反诉被告）吴宣平于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）北京那利里商贸有限公司物业费，计费面积二百九十四平方米，按每日每平方米五十元计算，自二〇一六年三月十三日起计算至上述第二项履行完毕之日止；
五、原告（反诉被告）吴宣平于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）北京那利里商贸有限公司免租期租金十五万八千七百六十元；
六、原告（反诉被告）吴宣平于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）北京那利里商贸有限公司延迟开业违约金一万元；
七、原告（反诉被告）吴宣平于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）北京那利里商贸有限公司逾期支付租金及物业费的违约金五千元；
八、被告（反诉原告）北京那利里商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）吴宣平装修保证金一万一千七百六十元；
九、驳回原告（反诉被告）吴宣平的其他诉讼请求；
十、驳回被告（反诉原告）北京那利里商贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费70803元，由原告（反诉被告）吴宣平负担70703元（已交纳35402元，余款35301元于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京那利里商贸有限公司100元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费7800元，�原告（反诉被告）吴宣平负担5989元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京那利里商贸有限公司1811元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈扬
人民陪审员 苏萍
人民陪审员 陈思
二〇一七年十月十二日
书 记 员 刘月