江苏省南通经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0691民初2001号
原告：徐相建，男，1971年11月17日生，汉族，住南通市开发区。
委托诉讼代理人：陈春龙、李磊（实习），江苏山水律师事务所律师。
被告：杭永昌，男，1946年3月3日生，汉族，住南通市开发区。
被告：葛美英，女，1949年7月14日生，汉族，住南通市开发区。
被告：杭平，男，1974年1月7日生，汉族，住南通市开发区。
上述三被告共同委托诉讼代理人：黄仲平，南通市经济技术开发区新开法律服务所法律工作者。
原告徐相建与被告杭永昌、葛美英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依法追加杭平为本案被告参加诉讼，并转为普通程序，于2018年3月15日公开开庭进行了审理。原告徐相建及其委托诉讼代理人陈春龙，被告杭永昌、葛美英及三被告共同委托诉讼代理人黄仲平到庭参加了两次庭审。原告徐相建的委托诉讼代理人李磊到庭参加了第一次庭审，被告杭平到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告徐相建向本院提出诉讼请求：1、被告杭永昌、葛美英继续履行合同，协助将朝阳花苑41幢905室房屋及41幢C118室车库过户登记至原告名下；2、被告杭永昌、葛美英自2017年8月30日起以525000元总房价为基数，按照每天0.01%向原告支付逾期过户的违约金直至案涉房屋完成产权变更登记之日止；3、诉讼费用、律师费由被告杭永昌、葛美英承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告之间的房地产买卖协议；2、被告杭永昌、杭平双倍返还定金20000元，赔偿房屋差价482600元；3、被告杭永昌、杭平返还首付款250000元、返还垃圾清运费等6450元；4、被告承担诉讼费、保全费、鉴定费、保函费。庭后，原告明确第二项请求为要求被告返还定金1万元，并赔偿房屋差价损失。事实和理由：原告于2016年8月20日通过开发区小海街道紫琅房产中介服务部（以下简称紫琅中介）向被告购买朝阳花苑41幢905室及41幢C118室车库，双方签订了房地产买卖协议，约定了房屋总价、付款方式、办理产权登记、违约责任的承担等。2016年8月22日，原告在支付首付款后取得被告交付的案涉房屋钥匙，装修入住至今，并自行缴纳水电费燃气费。此后，原告通知被告办理产权过户，被告以房价上涨为由要求原告多支付房款。为此，原告为维护自身合法权益提起诉讼，望判如所请。
被告杭永昌辩称：其仅收到10000元定金，原告将首付款交给谁就应当向谁主张权利，现同意返还10000元。
被告葛美英辩称：其并未在协议中签字，对于房屋买卖一事并不知情，不同意出售房屋。
被告杭平辩称：其确实收取了原告支付的首付款250000元，请求法院依法判决。
原告徐相建围绕诉讼请求依法提交了房地产买卖协议、收条两份、银行交易明细、收据五份、电费缴费卡及缴费记录、住宅使用说明书、通知、通话录音、保函发票。本院组织当事人进行了质证。庭后，原告徐相建向本院提交了商品房买卖合同。本院经审核，对于以下事实，本院予以确认：
2016年8月20日，原告徐相建（乙方）通过紫琅中介与被告杭永昌（甲方）签订房地产买卖协议一份，约定：1、甲方自愿将座落于南通市朝阳花苑41幢905室及车库41幢C118号出售给乙方，总成交价款为528000元。2、甲方保证上述房地产产权明晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、债权、妨碍产权过户则由甲方负责清理，并承担民事责任，因此而给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿及承担违约责任。3、甲乙双方商定的房款及产权交接方式如下：（1）本协议签订时乙方支付人民币10000元作为购房定金；（2）甲乙双方定于开发商通知壹个月内办理产权过户手续，同时乙方公积金贷款支付人民币268000元；（3）甲方的交房时间为2016年8月30日前，交房时，乙方付清余款250000元。4、甲方保证上述房地产权的共有人知情并愿意承认本协议的成立，否则，由此造成的买卖不能正常进行甲方愿意承担违约责任，甲乙双方对此无异议。5、甲方违约，双倍赔偿定金（含定金）并按总房价的20%赔偿给乙方；乙方违约，定金不予退还，并按总房价的20%赔偿给甲方。6、物业费、维修基金、垃圾清运费、有线电视初装费，乙方凭票结算给甲方，不在此房价内，拿房时付清。被告杭永昌在甲方处签字，并代葛美英在配偶处签字，原告徐相建在乙方处签名。被告杭平在甲方下方签名并注明身份证号码。同时，被告杭永昌在房地产买卖协议上书写承诺，“今葛美英不在现场，签字由杭永昌代签，代签人负一切法律责任和赔偿责任”，承诺人：杭永昌。同日，杭永昌在房地产买卖协议反面书写收条，载明“今收到徐相建购买朝阳花苑41幢905室+车库购房定金壹万元整（￥10000元）。”
2016年8月22日，原告徐相建通过银行转账206000元购房款至被告杭平账户，另现金给付被告杭平购房款44000元及垃圾清运费469元、维修基金5277元、物管费704元。被告杭平在房地产买卖协议反面书写收条，载明“今收到徐相建购买朝阳花苑41幢905室+车库购房款人民币贰拾伍万元整（￥250000元）及小票已结算清。”被告杭平将案涉房屋钥匙及住宅使用说明书及小票三张交付原告徐相建，徐相建于2016年9月办理了入住手续居住至今。2017年2月6日，原告自行缴纳了车位费，领取了蓝牙卡。
2017年8月24日，朝阳花苑售楼处针对朝阳花苑1幢-50幢、54幢的业主粘贴通知，要求购房合同产权人本人携带相关材料领取不动产权证明单。同日，原告徐相建与被告杭平在紫琅中介就案涉房屋买卖事宜进行协商，但未能达成一致意见。2017年8月30日，原告徐相建与被告杭永昌进行协商，亦未能达成一致意见。
诉讼过程中，原告徐相建就朝阳花苑41幢905室及41幢C118室车库的价格申请鉴定，本院委托江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司进行评估。该公司于2018年1月30日出具房地产估价报告，载明“朝阳花苑41幢905室及车库41幢C118号在2017年9月6日的市场价值为1007600元。”原告徐相建缴纳评估费7800元。
另查明，2016年5月16日，被告杭永昌与江苏炜赋集团建设开发有限公司签订商品房买卖合同一份，由杭永昌购买位于朝阳花苑41幢905室及41幢C118号车库。被告杭永昌与被告葛美英系夫妻关系，被告杭平系被告杭永昌与被告葛美英之子。
还查明，原告徐相建在诉讼过程中申请财产保全，并向中国人民财产保险股份有限公司南通市分公司缴纳了诉讼财产保全责任保险保费1584元，由该公司为原告徐相建的财产保全申请提供担保。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点在于：1、房地产买卖协议不能履行的责任如何承担；2、原告主张的损失是否应当得到支持。
关于争议焦点一、房地产买卖协议不能履行的责任如何承担。房地产买卖协议的双方为徐相建与杭永昌，原告徐相建于2017年10月26日要求解除房地产买卖协议，三被告于同日收到原告变更诉讼请求申请书，故徐相建与杭永昌签订的房地产买卖协议于2017年10月26日解除。关于责任承担，本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，朝阳花苑41幢905室及41幢C118号车库系被告杭永昌与被告葛美英拆迁安置所购房屋，被告杭永昌未征得被告葛美英的同意即与原告徐相建签订了房地产买卖协议，且事后也未得到被告葛美英的追认，故本院认定被告杭永昌处分被告葛美英份额的行为系无权代理，其行为对被告葛美英不发生法律效力，对于房地产买卖协议解除的法律责任应当由被告杭永昌承担，被告葛美英不承担责任。关于被告杭永昌认为系租房而非卖房的意见，因与协议内容矛盾，本院不予采信。关于被告杭平如何承担责任，本院认为，首先，从合同的签订过程看，被告杭平带被告杭永昌至紫琅中介签订合同，其在庭审中陈述原先告知被告杭永昌出租房屋，因自己生意亏损故而自行决定出卖房屋，并在协议甲方下方签字，对于协议的签订起着主导作用。其次，从合同的履行过程看，关于出售房屋事宜，原告徐相建及紫琅中介均与被告杭平联系，被告杭平收取了购房款250000元，并将房屋钥匙、住宅使用说明书、垃圾清运费等票据交给原告，行使了出卖人的权利、履行了出卖人的义务。再次，从纠纷产生之后的协商过程来看，被告杭平提出继续履行需加价或者解除合同赔偿损失，同时被告杭永昌在原告徐相建提出解决纠纷时其也表示让原告徐相建与被告杭平联系。综上，虽然被告杭平并非房地产买卖协议的当事人，但被告杭平实际上履行着出卖人的合同权责，根据诚实信用的原则，被告杭平应当与被告杭永昌共同承担房地产买卖协议解除的法律责任。
关于争议焦点二、原告主张的损失是否应当得到支持。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，被告杭永昌未征得被告葛美英的同意即出售共同的拆迁安置房，且事后未得到葛美英的同意，杭永昌对于房地产买卖协议的解除应当承担责任。原告徐相建在未确认被告杭永昌是否征得被告葛美英的同意的情况下，仍然与被告杭永昌签订房地产买卖协议，自身存在一定过错，亦应当承担一定责任。综上，本院衡情由原告徐相建自行承担20%的损失，被告杭永昌、被告杭平共同承担80%的损失。
关于原告徐相建主张的各项费用：1、定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告徐相建要求被告返还10000元，三被告表示愿意返还，本院予以确认。2、房屋差价，原、被告均认可房地产估价报告，故房屋差价为479600元（1007600元-528000元）。3、关于首付款250000元，垃圾清运费、维修基金、物管费共计6450元，原、被告均予以认可，三被告表示愿意返还。4、关于诉讼费、保全费、评估费、保费，根据房地产买卖协议约定，“若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、债权、妨碍产权过户则由甲方负责清理，并承担民事责任，因此而给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿及承担违约责任”。因双方发生纠纷，原告所支出的诉讼费、保全费、评估费、保费系为主张权利过程中发生的合理必要费用，被告应当按责承担。
综上，被告杭永昌、杭平应当返还原告徐相建购房定金10000元、购房款250000元、垃圾清运费、维修基金及物管费6450元，赔偿原告徐相建房屋差价损失383680元（479600元×80%），赔偿原告徐相建保费1267.2元（1584元×80%）。其余损失由原告徐相建自行承担。原告徐相建应当将案涉房屋及车库、住宅使用说明书、垃圾清运费、维修基金及物管费发票三张返还给被告杭永昌。
据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、原告徐相建与被告杭永昌签订的房地产买卖协议于2017年10月26日解除；
二、被告杭永昌、杭平返还原告徐相建购房定金10000元、购房款250000元；
三、被告杭永昌、杭平返还原告徐相建垃圾清运费、维修基金及物管费6450元；
四、被告杭永昌、杭平赔偿原告徐相建房屋差价损失383680元；
五、被告杭永昌、杭平赔偿原告徐相建保费损失1267.2元；
上述四项，合计651397.2元，由被告杭永昌、杭平于本判决发生法律效力之日起十日内共同履行；
六、原告徐相建于本判决发生法律效力之日起十日内将朝阳花苑41幢905室及41幢C118号车库、住宅使用说明书、垃圾清运费、维修基金及物管费发票三张返还给被告杭永昌、葛美英；
七、被告葛美英不承担责任；
八、驳回原告徐相建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11561元，保全费3160元，评估费7800元，合计22521元，由原告徐相建负担4504元,由被告杭永昌、杭平负担18017元（被告负担部分原告已垫付，由被告在履行时一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11561元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。
审 判 长 曹维维
人民陪审员 曹献忠
人民陪审员 马 飞
二〇一八年四月十六日
书 记 员 陈雅雯