四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川16民终1197号
上诉人（原审被告）：广安市万佳房地产开发有限责任公司，住所地广安市洪州大道东段29号。
法定代表人：贾虎，总经理。
委托诉讼代理人：龙世莲，四川信和信（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：荣功杰，女，生于1975年6月14日，汉族，住广安市广安区。
委托诉讼代理人：潘海帆，四川信和信律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司广安分行，住所地广安市城南新区金安大道二段。
负责人：徐向上，该分行行长。
委托诉讼代理人：彭桃，女，该分行工作人员。
上诉人广安市万佳房地产开发有限责任公司（以下简称万佳公司）、荣功杰及原审第三人中国工商银行股份有限公司广安分行（以下简称工行广安分行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2016）川1602民初1674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月23日立案后，依法组成合议庭进行审理，审理过程中查明荣功杰未在指定的期限内交纳上诉费，本院依法裁定对荣功杰的上诉按自动撤回上诉处理。本案于2017年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人万佳公司的委托诉讼代理人龙世莲、被上诉人荣功杰及其委托诉讼代理人潘海帆、原审第三人工行广安分行委托诉讼代理人彭桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万佳公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人荣功杰的诉讼请求；一、二审诉讼费用、保全费由被上诉人荣功杰承担。事实和理由：1.万佳公司没有违约行为，荣功杰无权解除合同和要求支付违约金，且一审判决违约金计算错误；2.荣功杰解除合同未提前通知万佳公司，形式上不合法。
荣功杰辩称，一审判决解除房屋买卖合同正确，荣功杰曾多次到售楼部当面要求解除合同，双方签订的房屋买卖合同约定交房逾期90日以上可以解除合同，万佳公司早已逾期90日，荣功杰享有合同约定的解除权，有权解除合同。一审判决所支持的违约金实际上是荣功杰支付的银行按揭贷款利息损失，没有支持首付款利息损失。要求二审判决解除合同，由万佳公司赔偿荣功杰的利息损失。
工行广安分行述称，工行对荣功杰和万佳公司的债权是合法有效的，如果判决继续履行房屋买卖合同，工行也要求继续履行借款担保合同，如果判决解除合同，荣功杰也应返还剩余的借款本息，万佳公司承担连带责任。
荣功杰向一审法院起诉请求：1、解除荣功杰与万佳公司于2014年5月9日签订的合同号为（2014）0500151号《商品房买卖合同》；2、万佳公司返还荣功杰购房款350,773元，并支付荣功杰损失及违约金共计60,000元；3、本案诉讼费由万佳公司承担。
一审法院认定事实：2014年5月9日，荣功杰作为乙方与万佳公司作为甲方签订《商品房买卖合同》约定：买受人荣功杰购买出卖人万佳公司在广安市广安区岔马路A2-2地块开发的广安·新天地（二期）—江山多娇项目中的X幢第X层X-1-6号房屋，建筑面积84.69㎡，房屋单价4141.85元，总价款350,773元；出卖人应当在2015年12月30日前交付房屋，交付时，房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测技术报告书，出卖人还应当提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》；出卖人逾期交房的，逾期30日内出卖人按房屋总价款的万分之一向乙方支付违约金，逾期30日至90日内出卖人按买受人所付房款的万分之一按日向买受人支付违约金，逾期90日以上的：（1）买受人选择继续履行合同，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日并以逾期天数为准向买受人支付违约金；（2）买受人选择终止合同，出卖人按照买受人已付买售房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金后，不再计算买受人任何形式的其他损失。签订《商品房买卖合同》当日，荣功杰向万佳公司支付房款120,773元，万佳公司向荣功杰出具了金额120,773元的收据。
2014年5月22日，荣功杰（借款人、抵押人）、万佳公司（保证人）与第三人工行广安分行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》约定：贷款人向借款人发放贷款230,000元用于借款人购买广安新天地2期X-X-1-6号房屋，贷款期限为180个月，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款卡利率上浮15%确定，实行按月等额本息还款法偿还贷款本息；抵押人自愿用广安新天地2期X-X-1-6号房屋为该笔借款提供抵押担保，抵押担保范围包括：全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人自愿向贷款人提供连带责任担保，保证期间为贷款到期之日起两年，保证范围包括：全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件的，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任。2014年6月3日，荣功杰同意第三人工行广安分行将230,000元借款转入万佳公司作为收款人的账户。当日万佳公司向荣功杰出具了金额230,000元的收据。
同时查明，荣功杰自2014年7月3日至2016年8月共计向第三人工行广安分行偿还借款本金共计20,618.20元，利息共计36,771.11元。
一审法院认为，荣功杰与万佳公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定的交房时间为2015年12月30日前，交付条件为房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等，本案中万佳公司未举示其已取得涉案房屋相关的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，故万佳公司并未达到合同约定的房屋交付条件，即使万佳公司已通知荣功杰前来接房，荣功杰有权依约拒绝接收房屋。现万佳公司逾期交房已在90日以上，荣功杰依照合同约定有权解除与万佳公司签订的《商品房买卖合同》。合同解除后，万佳公司依法应当向荣功杰返还房款350,773元。
荣功杰与万佳公司在《商品房买卖合同》中已约定了万佳公司在荣功杰解除合同时应当承担的违约责任，即万佳公司按照荣功杰已付买售房款的银行同期存款利率支付违约金后，不再计算买受人任何形式的其他损失，故一审法院确定万佳公司以支付违约金的方式承担其违约责任。同时荣功杰在本案中要求万佳公司向其支付60,000元（含损失及违约金）实质是要求增加万佳公司承担的违约金，因荣功杰在本案中未举示其损失的依据，一审法院无法确认荣功杰的损失大小，故认定其损失为向第三人支付的36,771.11元借款利息。综上，万佳公司应向荣功杰支付违约金数额为36,771.11元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，判决：一、解除荣功杰与广安市万佳房地产开发有限责任公司于2014年5月9日签订的《商品房买卖合同》；二、广安市万佳房地产开发有限责任公司返还荣功杰购房款350,773元，并向荣功杰支付违约金36,771.11元。案件受理费4600元，减半收取2300元，诉讼保全费2600元,共计4900元,由荣功杰承担300元，广安市万佳房地产开发有限责任公司承担4600元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的万佳公司逾期交房是否超过90日的事实，本院认定如下：万佳公司举示的《广安·新天地二期江山多娇入伙通知书》，虽然落款时间为2016年3月26日，但其内容只是通知所需提供的资料、应交纳的费用，并未通知业主办理收房手续的时间、地点，其性质上不能等同于《交房通知书》。万佳公司向荣功杰邮寄的落款时间为2016年5月16日的《交房通知》载明，万佳公司因市场环境变化、经济下行情势变更等困难因素导致交房迟延，在各方努力下已具备交房条件，万佳公司在小区门口张贴了交房通知一段时间荣功杰未来交房，现特以书面形式告知，请尽快前来交房。万佳公司无证据证明其张贴的交房通知送达到荣功杰，根据一审提供的证据，荣功杰签收《交房通知》的时间是2016年6月4日，而合同约定万佳公司应于2015年12月30日前交付案涉房屋，故本院认定万佳公司逾期交房已超过90日。荣功杰在二审中举示的楼房现状照片虽具有真实性，但不足以证明万佳公司开发的广安新天地2期房屋未通过竣工验收的事实。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，荣功杰与万佳公司签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房90日以上的，可以选择解除合同。现万佳公司逾期交房超过90日，荣功杰有权解除合同。荣功杰通过诉讼的方式要求解除合同并无不当，一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》正确。合同解除后，万佳公司应当向荣功杰返还购房款。关于荣功杰主张的损失和违约金60,000元,因违约金可根据当事人请求而调整，荣功杰的主张实际上是以实际损失额为限来计算其违约金。本案中，荣功杰的实际损失应为已偿还的银行按揭贷款利息36,771.11元以及支付的银行首付款利息。一审判决万佳公司向荣功杰支付违约金数额为36,771.11元，荣功杰虽不服提起上诉，但因逾期未交纳上诉费而被本院裁定按自动撤回上诉处理，视为荣功杰对其权利的放弃。故一审判决并无明显不当，依法可以维持。工行广安分行在本案中并非有独立请求权的第三人，一审也未判决其承担责任，其与荣功杰之间的借款担保合同的解除和剩余贷款本金的返还问题，可另行主张。
综上所述，万佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人广安市万佳房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 成
审判员 张登贵
审判员 陈 萱
二〇一七年一月二十四日
书记员 杨 珺
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。