河北省邢台市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民二初字第140号
原告（反诉被告）河北润鹏机械制造有限公司，住所地邢台市桥西区中兴西大街908号。
法定代表人乔永社，该公司董事长。
委托代理人张东来，河北晓阳合众律师事务所律师。
被告（反诉原告）邢台县农村信用合作联社，住所地邢台市中兴西大街***号。
法定代表人李国宾，该社理事长。
委托代理人李增海，邢台县农村信用合作联社保全科科长。
委托代理人冯贞秀，河北甲信律师事务所律师。
原告（反诉被告）河北润鹏机械制造有限公司（以下简称润鹏公司）诉被告（反诉原告）邢台县农村信用合作联社（以下简称信用社）确认合同无效纠纷一案，本院2011年12月12日作出（2011）西民初字第106号民事判决。润鹏公司、信用社均不服，向邢台市中级人民法院提起上诉。邢台市中级人民法院于2012年4月16日作出（2012）邢民二终字第31号民事判决，该判决已经发生法律效力。信用社向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2013年10月28日作出（2013）冀民申字第111号民事裁定，指令再审。邢台市中级人民法院2014年5月19日作出（2014）邢民再终字第10号民事裁定。裁定：撤销邢台市中级人民法院（2012）邢民二终字第31号民事判决、本院（2011）西民初字第106号民事判决，发回重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）润鹏公司的委托代理人张东来和被告（反诉原告）信用社的委托代理人李增海、冯贞秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告润鹏公司诉称，2009年6月6日，润鹏公司与信用社协商，信用社将其在邢台市中兴西大街908号院内部分债权资产（食堂604.93㎡，宿舍楼2757.24㎡，左侧门岗13.32㎡以及土地4.472亩）转让给润鹏公司，并答应协助为润鹏公司办理产权交付、过户手续以及购买其财产的其他条件。润鹏公司接收该资产后，投入巨资进行装修，并索要发票、请信用社及时办理过户手续时，才知道该资产依法不能转让。经协商未果，依法起诉，请求：一、依法确认双方所签订的协议无效；二、判决信用社退还润鹏公司转让款及利息（按中国人民银行同期贷款利率标准，从2009年6月6日计算至判决确定的给付之日）；三、判决信用社赔偿润鹏公司损失630，835元。
原告润鹏公司为支持自己的损失主张，提供了下列证据：证据1、协议书5份（2009年7月30日、8月3日、8月5日、8月7日、8月2日）、发票4张、收据4张、收条3张，证明原告支出：防水花费104，775元，自来水、改造费为24，500元，办公楼二、三层门窗改造费用38，240元，办公楼刷漆费188，720元，改造楼梯花费10，500元，购买瓷砖花费18，500元，沙水泥14，000元，施工费55，000元。证据2、租赁协议书3份，证明我们购买该房屋后，实际收益是45，480元（即出租一层收益是每年19，200元，二层每季度收益4，860元乘以四个季度，还有一户收益是半年6，840元，合计45，480元）。
被告信用社对上述证据的质证意见是：所有的装修费的证据内容真实性有异议，因为大部分装修费用都是收据和白条不能作为法律意义上的证据使用的，不能证明原告的主张。对原告提供的几份合同的内容真实性有异议，且原告没有提供该合同已经履行的证据。对两份瓷砖发票内容的真实性有异议，因为原被告双方对该标的物交接的时间是2009年7月22日，且2009年7月22日由大洋洗衣机交付给反诉人，所以对2009年7月22日之前购买的瓷砖发票真实性有异议，对两份发票的关联性有异议，在润鹏公司接手后用的就一般涂料，不是立邦漆，用于什么地方我们不知道，但没有用于本案争议办公楼的粉刷。从原告提交的会计凭证上看，除本案提交的证据看，其他的均有当时在公司任总经理的焦某六的签字，也没有附银行或是现金支票的凭证，所以对其真实性有异议。
被告信用社辩称，对润鹏公司请求确认合同无效，返还转让款本金570万元无异议，但润鹏公司主张的损失部分不应当由信用社承担。依照合同法规定，信用社在签订合同时已将转让的标的物瑕疵及性质全部告知了润鹏公司，并且当时全权代理润鹏公司与信用社谈判的焦某六对转让的房地产的性质及瑕疵是明知的，在签订合同时信用社没有任何过错，且润鹏公司主张的损失数额也没有合法有效的证据予以支持。
反诉原告信用社反诉称，润鹏公司和信用社于2008年4月3日签订了协议书，将信用社的部分抵债资产（房屋及土地使用权）转让给润鹏公司，在签订协议之前，信用社已将该转让资产的性质及存在的瑕疵告知润鹏公司。自2009年7月22日，反诉人将该抵债资产交付润鹏公司，至今润鹏公司已经占有使用两年多。现润鹏公司出尔反尔，向法院提起了确认无效之诉，如法院确认该协议无效，信用社请求：判令润鹏公司返还其占用信用社房地产期间的占用费201万元（该数额的计算方法为：从2009年7月22日至2011年11月30日为28个月，总面积是3361㎡，有效使用率为80%，参照邢台市物价局《关于对2009年度房地产交易指导价格标准批复的函》（以下简称价格函）载明的邢台市中兴西大街西段每平方米非住宅租赁费的基础价格为20-40元，按中间价格30元计算，合计2，258，592元，信用社主张201万元，其余部分放弃）及2011年11月30日之后的损失计算至判决生效之日（计算方法同前）。
信用社为支持自己的主张，提供了如下证据：
证据一、2008年4月3日协议书一份，证明被告和河北大洋洗衣机制造有限公司（以下简称大洋洗衣机）在借款纠纷案件执行程序中于2008年4月3日达成协议，大洋洗衣机同意拍卖、变卖本案争议的房地产偿还被告信用社的债务。
证据二、执行和解协议书一份，证明在拍卖、变卖未成功的情况下，2009年5月30日，大洋洗衣机和被告达成执行和解协议，将本案争议的房地产抵顶给被告。
证据三、邢台市物价局对房管局《关于对2009年底房地产交易指导价格标准批复》的函一份，证明在该批复中第五个附件中规定，邢台市中兴西大街西段非住宅租赁的房屋租赁基础价格为20-40元。
证据四、北京市工商局企业信息网上查询资料两份，在北京工商局网站上查询“北京新世纪商贸有限公司”查询结果显示不存在，证明该公司根本没在工商局注册过，（1）证明该公司是虚假的不存在。（2）对于工商局未注册的公司根本不可能在国税局领到正规发票，从而也证明购买瓷砖和立邦漆的发票是虚假的。结合发票上的签字是董事长而非总经理焦某六。
证据五，大洋洗衣机出具的证明一份，证明1、本案争议的房地产在抵债之前是大洋洗衣机独有的，与润鹏公司和乔永社无任何关系，原告陈述的和大洋洗衣机共同管理经营该楼是虚假的。2、争议的楼在2000年左右由大洋洗衣机进行了自来水改造、更换不锈钢扶手、铺瓷砖和大理石花岗岩地面、更换塑钢门窗，装修部分办公室，进行了墙壁粉刷等项目的装修，原告主张装修项目在其受让之前就早已装修完毕，根本不是原告受让后进行的装修，原告主张的装修项目与费用均是虚假的。
证据六、邢市金泰房地（2008）估字第04303号房地产估价报告一份，证明该报告是2008年4月1日由被告委托金泰评估公司在签订协议之前为确定争议房地产价值所做的报告，报告估价时间和现场勘查时间均是2008年4月1日，在报告第4页估价对象概况描述中记载：证载2号房产为四层办公楼，……钢混结构，三七墙体，水刷石外墙面，塑钢窗、木门、不锈钢楼梯扶手，一至三层室内部分木装修，瓷砖与人造大理石地面……这些描述证明了2008年4月1日评估时，原告主张的装修项目就已经存在，与大洋洗衣机出具的证明内容互相印证，从而进一步证明原告主张的装修费是虚假的。
证据七、证人焦某六证人证言一份，证明原告接手该楼后根本没有进行原告主张的装修项目。
反诉被告润鹏公司对上述证据质证意见为：对证据1协议书的真实性无异议，没有看到执行日期的时间。对证据2执行和解协议真实性有异议，待核实后再发表意见。对证据3本身有异议，其不是原件，只是在第一页上盖有章，不能证明附件5是其中的文件，该证据有个人书写的痕迹，不能证明是物价部门和房管部门制订的。如果该证据能使用的话，也不适用本案，从其内容可知，所针对的对象是已建成区社的场所，本案争议的地段并没有建成任何的小区，因此也无法定双方争议的标的物是几类区，该证据与本案无直接的关系，不应当采信。证据4不是原件，公司是否存在应当由工商行政部门出具正式的文件予以确认，同时该公司查询时是否存在并不影响其开具发票时是否存在，该证据不应予以采信。对证据5因大洋公司已经不存在，不可能在2012年出具该证据，这个证据是虚假的，经我们查实孟伟红从未在大洋洗衣机制造有限公司就业或工作过。证据6估价报告的委托机构是被告，其不具有公证合法性，评估机构不具有司法鉴定资质。
反诉被告润鹏公司辩称，对信用社请求返还标的物没有异议，但前提是信用社赔偿润鹏公司在该房地产上附着物及装修费等损失后才同意返还。信用社请求润鹏公司赔偿占用该房地产期间的损失没有事实和法律依据，因润鹏公司没有过错，不应承担该损失。
经审理查明，2009年6月6日，润鹏公司和信用社签订《协议书》一份，约定信用社将邢台市中兴西大街908号院内的抵债房地产，具体包括：食堂604.93㎡、宿舍2757.24㎡、左侧门岗13.32㎡（房产证号：邢市字第××号）及4.472亩土地使用权转让给润鹏公司，转让费为570万元整。自该协议生效后，润鹏公司一次性将转让费支付给信用社，信用社在收到转让费后将与该房地产有关的证件交付给润鹏公司。2009年6月10日，润鹏公司将转让款570万元付给信用社。2009年7月22日，双方对该协议涉及的房地产进行交接并签订《交接书》一份，确认润鹏公司已将属于润鹏公司的物品全部搬走，在财产交接前所发生的纠纷与润鹏公司无关。但因土地为划拨地，未向国家缴纳过土地出让金，虽然信用社将登记在洗衣公司名下的房屋产权证书（房产证号：邢市字第××号）交付给润鹏公司，却未能办理房产过户手续。
在诉讼过程中，润鹏公司提交装修协议5份、收据4份、收条3份、发票4份、租赁协议3份、（2011）邢民四终字第115号民事判决书1份，以证明其支付装修费630，835元及占有该房产期间出租房屋的租赁费为20元／㎡，收益共计45，480元。但信用社对润鹏公司提交的上述证据的真实性有异议，认为收据和白条不能作为法律意义上的证据使用，发票上载明的润鹏公司购买的立邦漆和瓷砖并未用于本案所涉房屋的装修，并申请润鹏公司原经理焦某六出庭作证。证人称：从润鹏公司成立至2010年3月5日前，公司所有支出都有证人焦某六的签字，对三楼的门窗进行了油漆粉刷，对二、三层的房屋和楼道刷了刷涂料，没有贴瓷砖，一共花费3万左右。同时信用社以价格函为依据，请求润鹏公司支付其占用该房地产期间（交付房地产之日至起诉之日）的孳息收益121万元及2011年11月30日起按每平方米30元计算孳息收益至判决生效之日。
另查明，本院执行部门曾对（2011）西民初字第106号、（2012）邢民二终字第31号民事判决书进行执行。2012年9月4日润鹏公司与信用社在执行人所做的“交接执行笔录”上签字对诉争房地产除食堂外进行了交接，2012年9月26日、2012年11月14日润鹏公司认可收到执行款6，435，620元。关于食堂部分，2009年9月12日由邢台市宝捷达物流配送有限责任公司出租给李志敏使用，2010年6月28日润鹏公司起诉邢台市宝捷达物流配送有限责任公司、李志敏请求判令二被告签订的租赁协议无效，返还租赁物，赔偿损失2万元，本院判决润鹏公司胜诉，2011年3月8日邢台市中级人民法院判决维持，该判决尚在执行阶段。
本院认为，2009年6月6日，润鹏公司与信用社签订的《协议书》中所涉及的土地为国家划拨地，在转让时未依法向国家缴纳土地出让金，也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的强制性规定。所以，润鹏公司请求确认其与信用社签订的《协议书》无效，本院予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案润鹏公司返还信用社本案所涉房地产，信用社应返还润鹏公司房产转让款570万元并在收到转让款后应当按照中国人民银行同期贷款利率计付利息。
信用社主张在签订合同时已将转让的标的物瑕疵及性质全部告知了润鹏公司，但未提供证据证明，且润鹏公司否认，故润鹏公司属于善意买受人。关于善意买受人应当返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。即应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。食堂部分在2012年9月4日后的收益由信用社享有。信用社认可的润鹏公司对房屋油漆、涂料粉刷3万余元，本院酌定3万元由信用社返还润鹏公司。关于润鹏公司主张的其他装修等损失，其提供的证据不足以证明其主张，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、确认原告河北润鹏机械制造有限公司与被告邢台县农村信用合作联社于2009年6月6日所签订的《协议书》无效。
二、被告邢台县农村信用合作联社返还原告河北润鹏机械制造有限公司转让款570万元，并支付利息（随本金570万元自2009年6月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2012年9月26日）；被告邢台县农村信用合作联社支付原告河北润鹏机械制造有限公司房屋装修款3万元。
三、原告河北润鹏机械制造有限公司将位于邢台市中兴西大街908号院内的房地产（即：食堂604.93㎡、宿舍2757.24㎡、左侧门岗13.32㎡及4.472亩土地使用权）（房产证号：邢市字第××号）返还给被告邢台县农村信用合作联社。
四、反诉被告河北润鹏机械制造有限公司支付反诉原告邢台县农村信用合作联社房屋使用费（按每年12.5万元计算，自2009年7月22日起至2012年9月4日止）。
上述事项于本判决生效后三十日内履行完毕，如果被告、反诉被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，200元，由原告河北润鹏机械制造有限公司负担4，300元，由被告邢台县农村信用合作联社负担5，900元。反诉费27，490元，由反诉原告邢台县农村信用合作联社负担13，490元，反诉被告河北润鹏机械制造有限公司负担14，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 长 李寿星
审 判 员 付彦佼
人民陪审员 王清华
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 孙立红