安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终4003号
上诉人（原审被告）:唐家发,男,1963年3月30日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区，
委托诉讼代理人：汪奎，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董军，安徽华人律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）:合肥市瑶海区胜利路街道办事处,住所地安徽省合肥市瑶海区凤凰桥路4号，统一社会信用代码11340102K1618564X6。
负责人：袁圣钊，主任。
委托诉讼代理人：胡道明，安徽天禾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙广华，安徽天禾律师事务所律师。
上诉人唐家发因与被上诉人合肥市瑶海区胜利路街道办事处（以下简称胜利路街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初7465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
唐家发上诉请求：撤销原判，改判驳回胜利路办事处诉请，由胜利路办事处承担一、二审诉讼费。
事实及理由：一审未采纳唐家发提供的《协议书》原件，错误采信了胜利路办事处提交的《协议书》复印件，违反了法律规定。胜利路办事处称唐家发提供的《协议书》部分内容存在伪造，却未提出鉴定申请，亦未提供反驳证据。唐家发提供的《协议书》明确约定了“本着谁投资，谁受益原则，唐家发已于2003年10月带资建设了因修路拆迁需要新建的门面房工程，原房屋面积产权归街道所有，新建房屋面积归投资方使用”，故唐家发对一楼门面房的使用不受胜利路办事处限制，一审认定一楼房屋所有权归胜利路办事处，无事实依据。
胜利路办事处于2016年9月20日通知唐家发返还房屋，唐家发已在合理期限内组织搬迁，于2016年10月8日返还了全部房屋，唐家发仅需支付2016年9月20日前占有使用费。
唐家发投资建设且持续占有一楼房屋，依据我国物权法第三十条规定，唐家发事实取得一楼房屋物权。双方认可租赁面积为980㎡，最后一份《房屋租赁合同》亦载明租赁面积合计980㎡，租赁合同履行情形佐证了唐家发提供的《协议书》内容真实性。唐家发已返还胜利路办事处房屋面积超出980㎡，一审判令唐家发再次返还，无事实及法律依据。
胜利路办事处辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
胜利路办事处向一审法院起诉请求：唐家发腾空并向其返还合肥市××××号房屋（黎明旅社），支付2016年9月1日至10月1日期间占有使用费17917元，承担诉讼费。
一审法院认定事实：2004年2月20日，原合肥市瑶海区车站街道办事处（甲方）与唐家发（乙方）签订了一份《协议书》，协议书约定：甲方将合肥市明光路172号旅社整体出租给乙方经营管理，本着谁投资，谁承租原则，乙方已于2003年10月带资建设了甲方因拆迁需新建的门面房工程，按照双方已约定标准，即新建工程按630元/㎡造价；甲方现有物资，如被子、电视机等物品，乙方按质论价整体接收，共折合人民币29069.5元，甲方以此抵扣乙方投资额；承租期限5年，自房屋改扩建竣工之日起计算，自2003年11月1日至2008年10月30日；年租金20万元，乙方按每季度5万元，每季度第一个月10号之前转账给甲方，乙方的投资款按集中折旧方法计算，即在协议承租期限的后两年集中折旧，甲方按年租金额抵扣已认定的乙方投资额，投资额少于年租金的由乙方补齐给甲方；房屋不准对外转让（一楼门面房不在此限制内），乙方对旅社的自建房及其他设施有使用权，如协议到期乙方不再承租或中途中止协议，双方协商解决自建房处置等。
前述协议期满后，双方续签了多份合同，最后一份合同约定的租赁期限为2015年9月1日至2016年8月31日，租期租金总额21.5万元。唐家发已支付完毕租期内全部租金。
双方于2010年9月1日对账并签署《关于黎明旅社房租缴纳情况的说明》一份，说明载明：唐家发2004年至2005年依合同规定共交纳房租款35.8万元、另外2005年街道建房时由唐家发垫付4.2万元用于冲销房租款，共计40万元；自2005年大拆违拆掉黎明旅社24间房屋后，经街道同意每年房租按18万元交纳，自2006年至2007年共交纳36万元，四年房租共计76万元已交清；2008年3月街道收到黎明旅社16万元，2004年2月20日街道与唐家发签订协议书，唐家发共投资323388.9元，除去唐家发接收资产处理29069.5元，唐家发投资款剩余款294319.4元，294319.4﹢160000=454319.4元已冲销2008年2月至2010年8月房租款共计45万元，剩余款4319.4元；根据续签新合同相关规定，唐家发房租款应该从2010年9月正式续交，在第一次交纳半年房租时应扣除余款4319.4元。
2016年4月22日，合肥市瑶海区人民政府下发文件调整区内部分街道行政管辖权，胜利路与车站街道整建制合并，新成立胜利路，车站街道所有资产整体移交至胜利路。
2016年9月10日，胜利路办事处向唐家发发出《通知》一份，通知载明：因原胜利路与原车站街道整建制合并，新成立胜利路，现胜利路办事处承继了唐家发租赁的位于合肥市××××号房屋（黎明旅社）的相关权利，截止2016年8月31日，唐家发与原车站街道之间的《房屋租赁合同》因未达成续租协议，合同期满自行终止，请唐家发在2016年9月23日前腾空位于合肥市××××号房屋（黎明旅社），并将房屋返还胜利路办事处，逾期不搬出，胜利路办事处有权根据《房屋租赁合同》按逾期时间向唐家发主张原租金三倍的赔偿金等。唐家发于2016年9月20日收到该通知。2016年10月8日，唐家发将二楼至四楼63间房屋及空调、床、沙发等相关物品移交给胜利路办事处，双方签订了《黎明旅社部分移交清单（二楼至四楼）》。
胜利路办事处认可案涉租赁房屋未取得产权证照。
双方各提供了一份原合肥市瑶海区车站街道办事处、唐家发于2004年2月20日签订的《协议书》一份，但两份《协议书》第一页部分内容存在差异，胜利路办事处提供的《协议书》复印件第一页表述为“甲方旅社（地址：明光路172号房屋63间，现建筑面积约1500多平方米）整体出租给乙方；乙方已于2003年10月带资建设了甲方因拆迁需新建的门面房工程，新建房屋面积及原房屋面积的产权均为甲方所有。按照事先双方已约定的标准，即新建工程按每平方米630元的造价。经勘查测算，乙方新建房屋面积为431.53平方米。乙方共投资323388.9元”；唐家发提供的《协议书》第一页表述为：“甲方旅社（地址：明光路172号房屋60间，现建筑面积约1200多平方米）整体出租给乙方；乙方已于2003年10月带资建设了因修路拆迁需要新建的门面房工程，原房屋面积的产权归甲方所有，新建房屋面积归投资方使用。按照事先双方已约定的标准，即新建工程按每平方米630元的造价。经勘查测算，乙方新建房屋面积为454.105平方米。乙方共投资284686.15元”。胜利路办事处、唐家发不认可对方提供的协议书真实性。
一审法院认为，案件争议焦点一、《房屋租赁合同》效力：
根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。胜利路办事处主张案涉房屋部分取得了建设规划许可证，但仅能提供建设规划许可证复印件，复印件所载建设单位为个人，故截止一审法庭辩论终结，胜利路办事处未能提供证据证明坐落于合肥市××××号房屋（黎明旅社）取得了《建设工程规划许可证》，唐家发抗辩《房屋租赁合同》无效，予以采纳。
焦点二、唐家发是否应腾空并向胜利路办事处返还合肥市××××号房屋（黎明旅社）：
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故唐家发应向胜利路办事处返还租赁物。唐家发于2016年10月8日返还了二楼至四楼63间房屋，移交了空调、床、沙发等相关物品，双方对该事实无异议，予以认定。唐家发辩称一楼房屋系其自建，所有权归其所有，胜利路办事处称《协议书》明确约定一楼房屋所有权归街道，因双方提供的《协议书》第一页内容不一致，胜利路办事处提供的《协议书》复印件真实性无法核实，但《关于黎明旅社房租缴纳情况的说明》载明的唐家发投资款为323388.9元，与胜利路办事处提供的《协议书》复印件所载相关内容一致，且《关于黎明旅社房租缴纳情况的说明》载明唐家发投资款冲抵了应交纳房租，故对胜利路办事处主张一楼房屋虽系唐家发投资建设，但所有权归胜利路办事处所有，予以采信。胜利路办事处诉请唐家发腾空并返还合肥市××××号房屋（黎明旅社），予以支持。
焦点三、唐家发是否应支付2016年9月1日至10月1日期间占有使用费：
根据“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”相关规定，胜利路办事处主张唐家发参照租赁合同约定支付实际占有使用费，于法有据。最后一份《房屋租赁合同》约定租期租金总额为21.5万元，唐家发仅于2016年10月8日返还了二楼至四楼房屋，移交了相关物品，故胜利路办事处主张唐家发支付2016年9月1日至10月1日占有使用费17917元（21.5万元÷12个月），予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、唐家发于判决生效之日起十五日内将位于合肥市瑶海区××（××旅社）房屋××后××给合肥市××路街道办事处；二、唐家发于判决生效之日起十五日内支付合肥市瑶海区胜利路办事处2016年9月1日至2016年10月1日的占有使用费17917元。案件受理费人民币250元，由唐家发负担。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，唐家发及胜利路办事处分别提交了约定内容部分不一致的《协议书》，双方互不认可对方提供的《协议书》真实性，但两份《协议书》其他内容、双方签订的多份《房屋租赁合同》及《关于黎明旅社房租缴纳情况的说明》形成证据锁链，证明双方就坐落于合肥市××××号房屋建立了长期租赁合同关系，唐家发对胜利路办事处享有出租人权利、己方承担承租人义务无异议。因前述租赁房屋未被行政机构颁发建设规划许可证，双方缔结的租赁合同违反法律、法规禁止性规定，不具有法律效力，但约定租赁期限于2016年8月31日期满后，胜利路办事处诉请唐家发返还房屋，并参照合同约定标准支付2016年9月1日至10月1日期间占有使用费，符合司法解释相关规定，一审予以支持，本院予以认同。唐家发上诉称其对租赁房屋享有排他性物权、其已向胜利路办事处返还了合同项下全部租赁标的物、其仅需支付2016年9月1日至20日期间占有使用费，均无事实依据，本院不予采信。
综上，唐家发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由唐家发承担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一七年九月七日
书记员 徐文强
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。