四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0181民初3796号原告：敬宸，男，1973年12月14日出生，汉族，住四川省成。原告：贾丽莉，女，1975年11月22日出生，汉族，住四川省。二原告共同委托诉讼代理人：苟杰，北京大成（成都）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：易光勤，北京大成（成都）律师事务所律师。被告：都江堰市解放小区综合市场有限公司。住所地：四川省。法定代表人：曹伟。被告：中国工商银行股份有限公司都江堰支行。住所地：四川省。法定代表人：徐海东，系该行行长。委托诉讼代理人：江代康（系公司员工），男，1965年4月9日出生，汉族，住四川省。委托诉讼代理人：杨财进（系公司员工），男，汉族，1990年9月6日出生，住四川省。原告敬宸、贾丽莉与被告都江堰市解放小区综合市场有限公司（以下简称市场公司）、中国工商银行股份有限公司都江堰支行（以下简称工行都江堰支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月9日受理后，被告市场公司在答辩期内对管辖权提出了异议，但在本院依法送达限期缴纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费。因本案被告工行都江堰支行又以敬宸、贾丽莉和市场公司为被告诉至都江堰市人民法院，本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定将两案合并审理，同时裁定转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贾丽莉及其与敬宸的共同委托诉讼代理人苟杰，被告工行都江堰支行的委托诉讼代理人江代康、杨财进到庭参加诉讼，被告市场公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。诉讼中，工商银行向本院提出了调取新证据延期开庭的申请，本院审查后予以准许。本案现已审理终结。原告敬宸、贾丽莉共同向本院提出诉讼请求：1、确认解除原告与被告市场公司签订的《商铺房买卖合同》；2、解除原告与被告工行都江堰支行签订的《个人购房借款/担保合同》；3、被告市场公司向被告工行都江堰支行偿还购房贷款的本金及利息，原告不再承担对被告工行都江堰支行偿还贷款本息的义务；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月9日，原告与被告市场公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告市场公司“灌口镇光明街D-29-5B地块灾后重建项目”1栋1层45、46、47、48、49号商业用房，总价款7835490元，如因被告责任未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房。2012年12月14日，二原告与被告工行都江堰支行签订《个人购房/担保合同》，约定工行都江堰支行给二原告借款391万元用于购买“玉垒商厦一期”项目1栋1楼45、46、47、48、49号商铺，借款期限为10年。后因被告市场公司未能按照合同约定为原告办理产权证，经双方协商，二原告与被告市场公司于2015年3月16日达成《退房协议》，同意解除上述《商品房买卖合同》，市场公司尽快为二原告办理退房事宜，在此期间产生的一切纠纷和后果由市场公司承担。原告遂诉至法院。被告市场公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，未作答辩，亦未在本院规定的举证期限内提交任何证据。被告工行都江堰支行辩称，1、《商品房买卖合同》并未解除，2016年4月28日，二原告与案外人成都鸿德寰宇集团有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定二原告将案涉房屋出卖给鸿德寰宇公司。2016年11月7日，原告参与了鸿德寰宇公司就“灌口镇光明街D-29-5B地块灾后重建项目”1栋1层45、46、47、48、49号房产沟通会，故《商品房买卖合同》实际并未解除，原告仍是案涉房屋所有人；2、《个人购房借款/担保合同》目的已经实现，不存在解除事由，被告工行都江堰支行已经按照合同约定向二原告全额发放了贷款用于购买案涉房屋，二原告应该承担还款付息的义务，二原告未经工行都江堰支行同意擅自与市场公司达成房屋处分协议的行为已构成违约；3、根据《个人购房借款/担保合同》的相关约定，借款人与房屋出卖人协议解除买卖合同时应当告知贷款人，但二原告未履行告知义务，故二原告应当承担违约责任。综上，二原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应依法予以驳回，诉讼费由二原告及市场公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，被告市场公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、原、被告主体信息；2、《商品房买卖合同》；3、《个人购房借款/担保合同》；4、《房屋买卖合同》;5、购房款收据及转账凭证。对原、被告未能一致确认的证据认定如下：二原告提交的《退房协议》及《情况说明》拟证明被告市场公司未按照合同约定为二原告办理产权证，双方协商解除合同，且原告已将房屋返还给市场公司。对此，市场公司未到庭发表质证意见。工行都江堰支行质证认为其不是协议参与方故对该协议真实性不发表意见。原告持有上述证据原件并能与其他证据相互印证，本院对以上证据予以采信。本院经审理认定事实如下：一、2012年10月9日，二原告敬宸、贾丽莉作为买受人与被告市场公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号为73253），约定二原告购买市场公司销售的（商品房预售许可证号：1199）位于都江堰市灌口镇光明街D-29-5b地块灾后重建项目1幢1层45号、46号、47号、48号、49号商业用房，并约定房屋总价款为7835490元，二原告通过向被告工行都江堰支行按揭贷款的方式付款。合同同时约定，出卖人应当在2012年12月30日之前向买受人交付该商品房，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。合同签订后，二原告通过转账向被告市场公司支付了购房款3925490元。二、2012年12月14日，敬宸、贾丽莉作为借款人、抵押人与工行都江堰支行作为贷款人，市场公司作为保证人签订了《个人购房借款/担保合同》，约定借款人向贷款人借款391万元人民币用于购买坐落于灌口镇光明街D-29-5b地铁灾后重建项目（玉垒商厦）1栋1层45-48号的房屋，建筑面积240.50平方米。贷款担保方式为抵押、保证，贷款期限为10年。抵押物为敬宸、贾丽莉位于灌口镇光明街D-29-5b地块灾后重建项目（玉垒商厦）1栋1层45-49号房屋。保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列条件的，即本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。未经贷款人同意借款人与买房人、第三方因任何原因达成房屋处分相关协议的，则构成借款人违约，贷款人有权停止发放贷款，宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同，要求借款人赔偿损失等。三、2015年3月16日，敬宸、贾丽莉与市场公司就本案所涉房屋签订了《退房协议》，载明因市场公司在合同约定时间内无法为购房人办理产权证，且已经超过90天，依照合同约定，经双方协商，市场公司同意解除此商业用房的买卖合同，并尽快为敬宸、贾丽莉办理退房相关事宜，在此期间产生的一切纠纷和后果，概由市场公司承担。该协议由敬宸、贾丽莉签名捺印，市场公司加盖公章。2017年5月11日，市场公司向敬宸、贾丽莉出具《情况说明》，明确表示双方在签订《退房协议》后，案涉房屋已由敬宸、贾丽莉返还市场公司占有。四、2016年4月28日，敬宸作为甲方、贾丽莉作为乙方与案外人成都鸿德寰宇集团有限公司作为丙方签订《房屋买卖合同》，约定敬宸、贾丽莉将案涉房屋卖给成都鸿德寰宇集团有限公司。敬宸在该协议甲方处签名，贾丽莉在该协议乙方处签名，案外人唐文在丙方处签名。另查明，灌口镇光明街D-29-5b地块灾后重建项目（玉垒商厦）1栋1层45-49号未办理房屋权属证书，亦未进行抵押登记。诉讼中，本院依职权向敬宸、贾丽莉释明就解除《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》的后果询问其是否需要增加诉讼请求，敬宸、贾丽莉明确表示对于购房款及已支付的贷款本息二原告不在本案中主张；解除《个人购房借款/担保合同》的后果即为二原告的第三项诉讼请求。本院认为，敬宸、贾丽莉与市场公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且市场公司具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的相关规定，市场公司应当在2012年12月30日之前向敬宸、贾丽莉交付该商品房，如因市场公司原因，敬宸、贾丽莉未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，敬宸、贾丽莉有权退房。而市场公司至今未能为敬宸、贾丽莉办理案涉房屋权属证书，故敬宸、贾丽莉有权根据合同约定选择退房。而双方于2015年3月16日签订了《退房协议》约定市场公司同意敬宸、贾丽莉解除案涉房屋的《商品房买卖合同》。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，敬宸、贾丽莉与市场公司于2012年10月9日签订的《商品房买卖合同》实际已于2015年3月16日解除。后市场公司亦出具《情况说明》，明确表示案涉房屋已由敬宸、贾丽莉返还市场公司占有。对于购房款及已支付的贷款本息二原告不在本案中主张系其对自身权利的处置。另案涉房屋未办理抵押登记，敬宸、贾丽莉系因购买案涉房屋而向工行都江堰支行借款391万元并与其签订《个人购房借款/担保合同》，因《商品房买卖合同》已经解除，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，二原告关于解除其与工行都江堰支行签订的《个人购房借款/担保合同》诉讼请求，本院予以支持。另，工行都江堰支行关于二原告承担违约责任的抗辩，因工行都江堰支行未在本案中提起反诉，其可就相关权利另案主张。二原告关于被告市场公司向被告工行都江堰支行偿还购房贷款的本金及利息，原告不再承担对被告工行都江堰支行偿还贷款本息的义务的诉讼请求，因工行都江堰支行已作为原告就《个人购房借款/担保合同》中的相关权利义务另案向本院提起诉讼，故二原告的该项诉讼请求本院不在本案中审理。另，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告市场公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面证据和答辩、质证意见，视为其放弃举证、质证等相关权利，其应承担不利后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、原告敬宸、贾丽莉与被告都江堰市解放小区综合市场有限公司于2012年10月9日签订的《商品房买卖合同》已于2015年3月16日解除；二、解除原告敬宸、贾丽莉与被告都江堰市解放小区综合市场有限公司、中国工商银行股份有限公司都江堰支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、驳回原告敬宸、贾丽莉的其他诉讼请求。案件受理费66648元，由被告都江堰市解放小区综合市场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  王 芳审 判 员  张玉婷人民陪审员  牟庆伟二〇一七年六月七日书 记 员  魏 立