杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西商初字第4382号
原告：中国农业银行股份有限公司杭州西湖支行，住所地：杭州市西湖区体育场路454号。
代表人：杨柳斌，行长。
委托代理人：方越、李波，系该行员工。
被告：吴庚，男，1987年4月28日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
被告：杭州新湖美丽洲置业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道鸽宝山。
法定代表人：林俊波，董事长。
委托代理人：方晨曦、黄兰，浙江浙元律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司杭州西湖支行（以下简称农行西湖支行）诉被告吴庚、杭州新湖美丽洲置业有限公司（以下简称新湖公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2015年12月8日向本院提起诉讼。诉请判令：1、提前终止与被告的借款合同；2、被告吴庚向原告偿还借款本息合计9547134.89元（本金9408555.63元、利息136240.46元、罚息1133.39元、复利1205.41元，利息、罚息、复息暂计至2015年12月7日，自2015年12月8日起至实际清偿日止的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定另行计算）；3、原告对被告吴庚上述借款提供的抵押物（杭州市良渚镇香格里拉别墅鸣翠苑47幢2室）享有优先受偿权；4、被告新湖公司对上述第二项诉请承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由各被告承担。本院受理后，依法适用普通程序，于2016年2月16日公开开庭进行了审理。庭审中，原告撤回了第一项诉讼请求。本案现已审理终结。
被告吴庚未到庭，亦未答辩。
被告新湖公司辩称：被告吴庚所欠本息金额，原告仅单方提供自行制作的截图，并未列明计算依据和方式，应根据借款合同相关依据进行计算；原告与被告吴庚就抵押物办理了抵押预登记，应先处理抵押物，根据相关法律规定既有物的担保又有人的担保，应按约定实现债权，根据双方合同约定原告对此有选择权，原告在诉请中提出了对抵押物的优先受偿，故其应仅就物的担保以外部分债务履行保证责任，且本案抵押物已足以清偿该债务。
本案经审理查明的案涉贷款事实如下：
1、借款人：吴庚。
2、贷款本金：人民币11560000元。
3、借款期限：2010年1月4日至2040年1月3日。
4、借款利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮29%，执行年利率为4.2174%；借款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和上述约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。
5、约定还款方式：等本递减还款法，借款人以每一个月为一个还款周期，每月的4日为还款日。
6、罚息及复利：借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。
7、违约责任：借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。
8、抵押担保情况：被告吴庚自愿以位于杭州市余杭区的房屋向原告提供抵押担保，抵押担保范围包括合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及贷款人实现债权和抵押权的费用。2009年12月30日，原告就涉案房屋取得了抵押权预告登记证。保证人被告新湖公司提供阶段性保证担保，自合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。
9、实际还款情况：按约还本付息至2015年8月4日，其余本息未付。
本院认为：案涉《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因被告吴庚自2015年9月4日起连续三期以上未按照合同约定向原告归还贷款本息，已构成违约，故原告有权根据合同约定主张借款提前到期并要求被告吴庚归还借款本金并支付相应的利息、罚息及复利。关于原告要求对案涉抵押物享有优先受偿权之主张，本院认为根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，预告登记抵押权人在一定条件下可以享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义，现实中有些预告抵押登记权人无法将预告登记转为正式登记的原因，是由于开发商延期交房或者购房人不予配合办理正式登记手续甚至下落不明，若在此情形下一概否定预告抵押登记权人的优先受偿权，则为将他人过错的后果转为由无过错方承担，有违合同公平原则，甚至造成购房人恶意规避正式抵押登记的道德风险。本案中，由于被告吴庚不予配合导致原告未能将预告登记转为正式登记，原告并无过错，也未怠于行使其权利，可以赋予原告优先受偿权，故对于原告的该项主张，本院予以支持。对于原告要求被告新湖公司对上述债务承担连带清偿责任的主张，被告新湖公司作为上述贷款的保证人，自愿向原告提供阶段性连带责任保证，因涉案房产至今未办理抵押登记，故被告新湖公司提供的担保仍在保证期间内。本案原告的债权既存在被告吴庚提供的物的担保又有被告新湖公司的担保，根据《物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中当事人在合同中明确约定“借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任”，该内容系原告与被告新湖公司就本案物的担保和人的担保的实现顺序进行了特别约定，故应当按照约定实现债权。被告新湖公司辩称应优先处置案涉抵押物，后再由被告新湖公司承担担保责任，不符合法律规定和合同约定，本院不予采纳。被告吴庚经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、吴庚于本判决生效之日起十日内归还中国农业银行股份有限公司杭州西湖支行借款本金9408555.63元，并支付利息136240.46元、罚息1133.39元、复利1205.41元（暂算至2015年12月7日止，2015年12月8日至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定和人民银行相关规定另行计付）。
二、中国农业银行股份有限公司杭州西湖支行有权就位于杭州市余杭区的房屋优先受偿上述债务。
三、杭州新湖美丽洲置业有限公司对吴庚的上述债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费78630元，财产保全费5000元，合计83630元，由吴庚、杭州新湖美丽洲置业有限公司负担，于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹 蕾
人民陪审员 童玲玲
人民陪审员 胡谨婧
二〇一六年三月十六日
书 记 员 费帅帅