北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1933号
上诉人（原审原告）：刘帅，男，1986年7月8日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王冠华，北京市京师律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：冯熠南，女，1987年3月4日出生，汉族，×××公司北京分行职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王冠华，北京市京师律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京保利营房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东风乡将台洼村。
法定代表人：王某，董事长。
委托诉讼代理人：刘爽，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人刘帅、冯熠南因与上诉人北京保利营房地产开发有限公司（以下简称保利营公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初60172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人冯熠南及委托诉讼代理人王冠华、上诉人保利营公司委托诉讼代理人刘爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘帅、冯熠南上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持刘帅、冯熠南的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由保利营公司承担。主要事实及理由：一审法院认定事实不清，我方对于延期办证并不存在过错，我方与保利营公司达成购房意向，并明确告知过冯熠南为北京户口具备购房资格，所购房屋为我们结婚所用，双方将于近期领取结婚证，希望保利营公司在我们领取结婚证后以家庭名义办理购房手续。整个购房流程中，我们根据保利营公司要求提供相应材料等，不存在任何过错，保利营公司严重违规操作将信息录入建委网上认购系统是导致我们无法办理房屋产权登记手续的直接原因。一审法院判决违约金数额过低。保利营公司逾期办理房屋产权证对我方权利的实现有重大影响，我方无法根据实际需要对房屋进行买卖、赠与等，也无法设定抵押权等他项权利、无法通过房屋抵押来获得借款等资金，保利营公司因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房屋地产仍属于保利营公司的财产，可以被相应债权人依法强制执行，以及房屋有被保利营公司抵押、再次出售的风险，刘帅、冯熠南的孩子无法及时落户、申请学校，所以一审法院未对违约金数额作出合理判决。综上，请求二审法院支持刘帅、冯熠南的上诉请求。
保利营公司辩称，不同意刘帅、冯熠南的上诉请求，请求驳回其上诉请求。
保利营公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回刘帅、冯熠南的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由刘帅、冯熠南承担。主要事实及理由：刘帅和冯熠南隐瞒没有共同购房资格的事实，在明知不具备共同购房资格条件下签订《北京市××认购书》。根据《北京市××预售合同（住宅类）》附件十第十一条11.2条款，由于买受人的原因或其他非出卖人的原因，致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。广州×××有限公司北京×××分公司负责为保利营公司涉案房产项目办理不动产权证，刘帅和冯熠南是知晓并同意的，如存在延期办证纠纷，应由广州×××有限公司北京×××分公司负责解决，并承担相应义务，保利营公司不应承担相应责任。且刘帅、冯熠南诉讼请求违约金起始日期计算错误，违约金数额也过分高于造成的损失。综上，请求二审法院支持保利营公司的上诉请求，驳回刘帅、冯熠南的上诉请求。
刘帅、冯熠南辩称，不同意保利营公司的上诉请求，我方没有隐瞒我们在最初购房时没有办理结婚证的事实，根本原因是对方在我们没有提交全部购房材料的情况下，将我们的购房信息录入了。保利营公司要求追加广州×××有限公司北京×××分公司参加诉讼没有依据。关于违约金的起算点应以双方合同上载明的内容为准。请求二审法院驳回保利营公司的上诉请求。
刘帅、冯熠南向一审法院提出诉讼请求：判令保利营公司支付逾期办理房产证的违约金1198585.93元。从2015年10月22日至2017年6月21日共计609天，按照每天1968.1214元的标准计算。
一审法院认定事实：保利营公司系以房地产开发、销售自行开发的商品房等为经营范围的有限责任公司。2013年×月××日，刘帅、冯熠南登记结婚。2017年×月××日，北京市××区×××村×号住宅楼××层×单元×××号房屋（以下简称涉诉房屋）登记在刘帅、冯熠南名下，刘帅共有份额80%，冯熠南共有份额20%。
刘帅、冯熠南提交打印时间为2013年×月××日、编号为×××的《北京市××预售合同（住宅类）》（含附件），约定：出卖人为保利营公司，买受人为刘帅、冯熠南，房屋坐落为涉诉房屋，总价款为9840607元。出卖人应当在2013年10月15日前向买受人交付房屋。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，则自房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之贰向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止。
刘帅、冯熠南提交证据《××预售合同联机备案表》、缴税发票三张、《结算协议》、保利物业管理（北京）有限公司出具的《证明》两份、《北京市××预售合同（住宅类）》、《北京市前期物业服务合同》，以证明刘帅、冯熠南2013年×月××日办理了收房手续并居住于涉诉房屋。
刘帅、冯熠南补充提交录音证据三份，分别为2017年2月16日刘帅、冯熠南与张某（保利营公司客服）、马某（保利朝阳分公司负责人）的谈话录音；2017年2月16日，刘帅、冯熠南与王某（保利营公司客服）、马某（保利朝阳分公司负责人）关于涉诉房屋退房重签70万元税费问题的谈话录音；2017年6月19日，冯熠南与王某（保利营公司客服）关于涉诉房屋代办房产证转为自行办理房产证的谈话录音。刘帅、冯熠南据以证明涉诉房屋房产证逾期办理的原因在于保利营公司提前将刘帅、冯熠南的信息录入建委系统，由此造成刘帅、冯熠南延迟两年多才取得房产证并产生更多经济损失的事实。保利营公司质证意见为：证据真实性、合法性无法确认，关联性、证明目的不认可，三份录音主要讨论的是房产证迟延办理的解决方案，迟延办证的最初原因和责任在录音中并未明确。刘帅、冯熠南隐瞒不具备共同购房资格的事实，加之办理期间建委系统逐步完善及政策法规的变化因素，是导致本案纠纷发生的原因。房产证办理期限届满之日为2016年×月××日，距刘帅、冯熠南起诉之日为一年多的时间，并非两年多，刘帅、冯熠南主张逾期办证造成的经济损失没有事实和法律依据。
刘帅、冯熠南补充提交案外人刘某与保利营公司签订的《北京市××认购书》及《补充协议》，用以证明刘帅、冯熠南认购涉诉房屋时与保利营公司签署过保利营公司公司统一制式的《北京市××认购书》以及《补充协议》。《补充协议》第一条写明：双方同意不于认购当日在北京市房地产交易管理网上办理网上认购手续；双方同意保利营公司在刘帅、冯熠南提供完整的网上认购所需资料之日起次日内完成网上认购手续。刘帅、冯熠南据以证明延期办证的原因系保利营公司在刘帅、冯熠南未提供完整认购材料的情况下提前将刘帅、冯熠南信息录入，保利营公司存在过错。保利营公司书面质证意见为：《北京市××认购书》证明保利营公司在销售涉案房产时，针对刘帅、冯熠南是否具备购房资格作过充分提示，刘帅、冯熠南隐瞒刘帅不具备购房资格的事实，做出虚假承诺应承担不利后果。
保利营公司提交2014年××月××日与案外人广州×××有限公司北京×××分公司签订的《北京市×××项目销售代理合同》，约定：委托项目位于朝阳区××乡××东路，双方采用联合销售策划，保利营公司对所有对外推销之可售物业，均有权自行销售。保利营公司负责对现场销售组织管理实施监督，由保利营公司指派专职人员在现场负责销售收款、办理预售登记、办理客户个人购房贷款，保利营公司财务人员统一负责财务和契约管理，统一收取购房客户的全部购房款和定金。填写认购信息单时，须核对买受人身份证件确保准确无误。销售人员在认购信息单上填写的信息，均以当日的最新价格为准，填写完毕并认真核对后，将认购信息单交与销售经理或总监签字确认后，将确认完的认购信息单交保利营公司复核人审核。认购时，销售人员要求客户填写《购房承诺书》及《家庭购房申请表》，对不符合条件的不予办理购房手续。保利营公司复核人按照以上信息做审核，并签字确认后，销售文员根据认购信息单，网上填写《北京市××认购书》，由代理公司销售经理及保利营公司负责人审核后下载打印。《北京市××认购书》交由客户签字，公司盖章，正式签订合同时，收回《北京市××认购书》。
经询，刘帅、冯熠南称其实际损失为：1、如果顺利办理完房屋所有权证，2016年就将涉诉房屋出售了，2016年是房市高点，现在房价下跌了，现在办理完房产证后再出售房屋，差价损失要大于100万元；2、即使不考虑差价损失，房屋满二年免收增值税，现在不满二需要加收百分之5.6%的增值税，现在房屋价值约为2000万元，增值税约为112万元；3、刘帅、冯熠南找人办房产证支出20万元。保利营公司对此不予认可。
另查，《北京市××预售合同（住宅类）》附件十及刘帅、冯熠南提交的案外人刘某与保利营公司签订的《北京市××认购书》中，均写明了购房人需符合北京市限购政策等内容。
经询，双方当事人均同意本案继续适用简易程序。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。
本案中，刘帅、冯熠南、保利营公司签订的《北京市××预售合同（住宅类）》系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。根据查明事实可知，涉诉房屋未能按照合同约定期限办理房屋所有权证系因刘帅、冯熠南作为共同购房人认购涉诉房屋时尚未登记结婚而由保利营公司录入房屋主管机关的系统导致购房资格出现问题。刘帅、冯熠南购买涉诉房屋时北京市已经出台限购政策，保利营公司作为以房地产开发、销售等为经营范围的公司，对限购政策应系明知、应知，却将涉诉房屋出售给尚未登记结婚、尚不符合限购政策的共同购房人刘帅、冯熠南，且明知冯熠南系北京市户籍可以单独购房、刘帅、冯熠南可以补交结婚证以满足限购政策，既未提示将购房人变更为冯熠南个人、亦未待刘帅、冯熠南补交结婚证，便直接将尚未登记结婚的刘帅、冯熠南作为共同购房人录入房屋主管机关的系统，保利营公司对刘帅、冯熠南作为共同购房人认购时不符合限购政策未尽到合理注意义务，且将不符合限购政策的刘帅、冯熠南录入房屋主管机关的系统不符合合同约定及限购政策，保利营公司对涉诉房屋未能如期办理房产证负有过错且构成违约。同时，刘帅、冯熠南作为完全民事行为能力人购买涉诉房屋，对于二人尚未登记结婚及作为共同购房人尚不符合北京市限购政策亦系明知、应知的，刘帅、冯熠南对于当时共同购房可能产生的无法如约办理产权证的风险应有合理的认知和预见，刘帅、冯熠南对于未能如期办理房产证亦负有一定过错。
对于违约金金额，保利营公司抗辩合同约定的违约金标准过高，刘帅、冯熠南主张的实际损失亦缺乏充足的证据佐证，且涉诉房屋现在的市场价值较之购房时已经大幅升值，涉诉房屋未办理产权证亦使刘帅、冯熠南在客观上享有了该升值利益，故一审法院以刘帅、冯熠南合理的实际损失为基础，综合考虑保利营公司违约情况、保利营公司确有协调解决问题的行为、刘帅、冯熠南亦存在过错、涉诉房屋升值情况等因素，以公平原则及诚实信用原则为衡量基础，酌情判处违约金40万元。
综上，一审法院于2017年11月16日判决：一、保利营公司于一审判决生效后七日内赔付刘帅、冯熠南违约金400000元；二、驳回刘帅、冯熠南的其他诉讼请求。
本院二审期间，刘帅和冯熠南围绕上诉请求，提交北京市××维修资金专用收据，证明目的为：涉诉房屋是其他人购买之后退的房，保利营公司存在违规操作。保利营公司的质证意见为：不认可该份证据，认为与本案没有关联性。
保利营公司围绕上诉请求，提交购房承诺书，证明目的为：刘帅和冯熠南隐瞒没有共同购房资格的事实，根据《北京市××预售合同（住宅类）》第二十二条和附件十第十一条11.2条款，事实上是刘帅和冯熠南的原因导致延期办证，保利营公司不承担任何责任。刘帅和冯熠南的质证意见为：不认可该份证据，其认为当时没有仔细看过，日期也没有签，落款的名字是否是我们签的记不清了，因为时隔久远，当时好多文件都是保利营公司代签的，且不认可该证据的关联性，真实性不确定。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，刘帅、冯熠南与保利营公司签订的《北京市××预售合同（住宅类）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。本案中，双方争议焦点为涉诉房屋逾期办理房屋所有权证的过错方以及违约金的数额。据本案已查明事实，刘帅、冯熠南作为共同买受人与保利营公司签订合同，但合同签订之时刘帅并不具备购房资格。此后，保利营公司将相关信息录入房屋主管行政机关，导致因购房资格受限，涉诉房屋未能如期办理所有权证。保利营公司作为专业房地产开发公司，对于购房者用于办理房屋所有权证所提交的相应材料未能尽到充分、审慎的审核注意义务，而导致刘帅、冯熠南未能依约取得房屋所有权证，保利营公司对此存在过错，其应对刘帅、冯熠南承担相应的违约责任。而刘帅、冯熠南作为合同主体，在明知刘帅并无购房资格，且二人尚未办理结婚登记的情况下与保利营公司签订涉案合同，导致涉诉房屋逾期办理房屋所有权证，主观上亦存在一定过错。故一审法院在综合保利营公司的违约情形，双方的过错程序等因素的基础上，酌定保利营公司应承担的违约金数额，并无不妥，本院予以尊重。另，保利营公司系涉案合同主体，其上诉主张应由案外人广州保利地产代理有限公司北京朝阳房地产经纪分公司承担赔偿责任，并无事实依据，本院不予支持。
综上，刘帅、冯熠南与保利营公司的上诉意见，缺乏依据，本院均不予采纳，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19086元，由刘帅、冯熠南负担11786元（已交纳），北京保利营房地产开发有限公司负担7300元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 谷绍勇
审判员 王 朔
审判员 沈 放
二〇一八年三月三十日
书记员 李 峥