连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初第1009号原告：李婧榕，女，1987年8月4日生，汉族，无固定职业，住连云港市连云区。委托代理人：李庆军，江苏宏浩律师事务所律师。被告：陈雨，女，1980年4月21日生，汉族，无固定职业，住连云港市连云区。委托代理人：戴徽，江苏华德律师事务所律师。原告李婧榕诉被告陈雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日受理后，依法由审判员周鹤适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李婧榕的委托代理人李庆军、被告陈雨的委托代理人戴徽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李婧榕的诉讼请求为：1、解除双方于2016年9月5日订立的房屋买卖合同，被告退还原告定金三万元。2、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年9月5日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告购买位于连岛的住房一套，合同价款28万元，原告向被告交付定金三万元。合同订立之后，原告将定金三万元给付被告。后原告了解到，被告根本无权处分涉案房屋，更无权订立房屋买卖合同，为此，原告要求解除与被告之间的买卖合同。被告陈雨辩称，1、原告的起诉没有法律依据，根据最高人民法院关于审理买卖合同的解释第三条，当事人一方以出卖人在定约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中被告是该房产的继承人，有权处分。2、同意解除与原告之间的买卖合同。本合同没有履行是因为原告没有按期给付房款，被告多次催要，原告均未给付，因此是原告违约在先，被告依据定金罚则可以不退还定金。被告为将房子出卖给原告，已经提前解除与第三人的租赁协议，并赔偿了对方的损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明以下事实：2016年9月5日，陈雨（甲方）与李婧榕（乙方）订立《房屋买卖合同》，合同约定乙方购买甲方拥有的坐落在连云港市××××区住宅房屋，总价为28万元。合同签订之日，乙方向甲方支付人民币三万元，作为购房定金。甲方同意乙方签订本合同4个月内一次性付清剩余房款。如到交清房屋尾款时，乙方未按照规定时间交清尾款，甲方将不退还定金。反之到时间后甲方不卖房屋双倍退还定金。房地产过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担。2016年9月7日，原告向被告支付30000元定金。后原告了解到被告对涉案房屋并无所有权，无权处分该房屋，故未按照合同约定时间付款。另查明，1、涉案房屋位于连云区西连岛××单元××室。该房屋系由被告陈雨的父母陈佃玉、周如梅共同所有的房屋拆迁置换而来。周如梅、陈佃玉于2009年7月8日立下《财产分割协议》，协议写明：总资产有石门桥七楼房屋一套、德兰门面房一套、西连岛楼房一套、现金10万元，二姨借用10万元，另金耳环、金手镯归陈雨（小丽），金项链、金戒子归陈大全。西连岛楼房：19万元。分配方案为：1、石门桥七楼房屋暂时由陈佃玉和陈雨（小丽）代管，今后，作陈大全婚房使用，如要处置必须由陈佃玉、陈大全、陈雨三方签字方可，收益归陈大全。2、德兰门面房所有权及收益权都归陈大全，如遇特殊情况要处置时须由陈佃玉、陈大全、陈雨三方签字方可。3、西连岛住房作为陈佃玉永久居所，陈雨（小丽）为唯一继承人（注：如变更住所，须确保陈佃玉满意的居住，如见证人等对此不满，可剥夺陈雨（小丽）的继承权）。4…三、本协议经过三方即陈佃玉、陈大全、陈雨（小丽）三方议定，任何一方不可随意更改。协议下方有周如梅、陈佃玉、陈大全、陈雨以及见证人周某、陈某1、陈某2签名确认。陈雨的母亲周如梅于当年去世。周如梅去世后，陈雨将陈佃玉安置于连云区大巷北路的房屋内居住，照顾陈佃玉的衣食住行。2、涉案房屋系连云区连岛拆迁安置房屋，该片区安置房屋均未能办理房屋产权证。本案的争议焦点为：一、原、被告订立的买卖合同的效力。二、原告是否可主张解除该买卖合同。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，合同法第51条规定，无处分权的人处分他人的财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得所有权的，该合同有效。那么，对无处分权的人处分他人的财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得所有权的，合同的效力是否必然无效？根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。从该条司法解释可以看出，对于无处分权的人处分他人的财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得所有权的，合同仍然要认定为有效。陈雨于2016年9月5日签订《房屋买卖合同》时，即使并未取得涉案房屋的所有权，但该《房屋买卖合同》仍系有效合同。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，《财产分割协议》仅写明陈雨系涉案房屋的唯一继承人，并未明确约定陈雨在继承发生之前有处分涉案房屋的权利。只有被继承人去世时，才发生继承的法律效力，但继承发生之前，被继承人有权改变原财产分割协议，已经处分的财产不应再作为遗产处理。陈雨系涉案房屋的唯一继承人，陈雨母亲周如梅去世后，根据该财产分割协议，陈雨为周如梅对涉案房屋享有的1/2份额的唯一继承人，因涉案房屋系周如梅与陈佃玉共同共有，陈佃玉享有对涉案房屋另外1/2的份额。陈佃玉出庭作证称其从未居住过涉案房屋，且9年前就将涉案房屋给了陈雨，追认了陈雨将涉案房屋出卖给原告的协议的效力。陈佃玉的证言即表明其将享有的涉案房屋1/2份额在继承发生之前就转移给了陈雨，其对陈雨出卖涉案房屋一事并无异议，因此，陈雨与原告签订房屋买卖协议的行为，属于事先无权处分和事后取得共同共有人追认的行为。原、被告在订立合同时虽然未对房屋过户的时间做明确约定，但庭审时双方均确认交房时间为原告给付剩余房款即订立合同后4个月内。因原告未按照约定时间给付被告购房款，被告未将房屋交付于原告，故被告并未存在迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，也不存在迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形。涉案连岛的房屋系拆迁安置所得，原、被告订立买卖合同时距陈佃玉取得安置房屋已多年，原告在购买房屋时，其应当了解涉案房屋的详情，亦应当知晓连岛安置小区房屋未办理产权证的这一情况。房屋买卖合同生效后，如因安置房的政策导致房屋不能办理产权手续或过户，该情况也不属于不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。综上，因本案并不存在解除合同的法定情形，故本案原告不能行使其法定解除权。现原告要求解除该买卖合同，被告对此予以同意，但对于购房定金，本案中系被告未在约定期限给支付购房款，系被告违约，故对于原告要求被告返还定金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、《物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，判决如下：一、解除原告李婧榕与被告陈雨于2016年9月5日订立的房屋买卖合同。二、驳回原告李婧榕的其他诉讼请求。案件受理费550元，由原告李婧榕承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费550元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交于本院）。000审判员 周 鹤二〇一七年三月二十日书记员 何丹红法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（1）以合法形式掩盖非法目的；（1）损害社会公共利益；（1）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（1）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（1）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（1）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（1）法律规定的其他情形。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会指定的法律和国务院指定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。