南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终243号
上诉人（原审原告）：张桂华，男，住广西壮族自治区玉林市玉州区。
委托诉讼代理人：梁东明，广西金卡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙风利，广西金卡律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：刘俊赋，男，住广西壮族自治区富川瑶族自治县。
被上诉人（原审被告）：梁家林，男，住广西壮族自治区钟山县。
被上诉人（原审被告）：蓝启先，男，住广西壮族自治区钟山县。
被上诉人（原审被告）：罗秋霞，女，住广西壮族自治区南宁市。
四被上诉人的共同委托诉讼代理人：董庆锋，北京市炜衡(南宁）律师事务所律师。
上诉人张桂华因与被上诉人刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月19日公开开庭审理了本案。上诉人张桂华及其委托诉讼代理人梁东明，被上诉人刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞及其共同委托诉讼代理人董庆锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张桂华上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初569号判决，依法改判张桂华与刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞签订的《MORE咖啡商铺转让合同》无效，刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞向张桂华返还押金13000元，转让费158000元，共计171000元;2.本案一、二审诉讼费全部由刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞负担。事实和理由：1.一审未查明涉案房屋是否具有建设工程规划许可证，涉案房屋属于违章搭盖的建筑物，不能经营或办营业执照，转租必然导致出租及转租合同无效。2.一审未查明涉案房屋的实际转租情况。一审未查明广西民族大学是否同意广西一周厨品餐饮管理有限公司、黄兴卿、罗秋霞等的层层转租行为，如以上有一个环节未获同意，本案转让合同当然无效。3.张桂华在本案转让合同履行中不存在过错，由于四被告人的过错导致张桂华无法在涉案房屋正式经营。
刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞共同辩称，张桂华要求认定本案转让合同无效，已经变更了其一审提出的诉讼请求。刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞不同意张桂华在二审变更一审的诉讼请求。请求驳回张桂华的诉请，维持一审判决。
张桂华向一审法院起诉请求：1.解除张桂华与刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞于2016年6月11日签订的《MORE咖啡商铺转让合同》；2.刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞向张桂华双倍返还定金60000元；3.刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞向张桂华返还押金13000元、转让费128000元；4.刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞向张桂华赔偿经济损失3220元；5.本案诉讼费用由刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞承担。
一审法院认定事实：刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞合伙经营涉案MORE咖啡厅。2016年6月4日，张桂华与刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞就位于广西民族大学一周厨品附属楼商铺转让事宜达成初步协议，张桂华向刘俊赋的银行账户转入定金30000元。2016年6月4日，张桂华（乙方）与刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞（甲方）签订《商铺转让合同》，约定：1.甲方于2016年6月15日前将位于广西民族大学一周厨品附属楼二楼的商铺转让给乙方使用；2.甲方与房东签订的租赁合同租期到期时间为2017年9月1日，月租金6500元，店面交由乙方使用后，乙方代替甲方向房东履行租赁合同的义务；3.该店铺内除罗秋霞个人物品（一台麻将机和一台冰箱）以外的装修、装饰、工具、设备等全部转让给乙方；4.乙方于2016年6月15日前一次性向甲方支付转让费158000元、押金13000元，上述费用包括乙方于2016年6月4日支付给甲方的定金30000元，定金抵扣转让费用，乙方将剩余款项转账至刘俊赋的银行账户；5.如甲方未按时交付商铺，则赔偿乙方两倍定金；甲方应保证房东同意转让店铺并使乙方成功租到商铺，如因甲方原因导致乙方被中途收回店铺，甲方需赔偿乙方所有损失；此外，合同还约定了其他的权利与义务。2016年6月15日，张桂华向刘俊赋的银行账户转账支付押金13000元及剩余转让费128000元，共计141000元，刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞将铺面交付张桂华使用。2016年9月6日，张桂华发短信通知刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞，表示已经清理完店铺内的私人物品，且将店铺钥匙交回给了上一手出租人。2015年10月8日，罗秋霞与黄兴卿签订《食堂附属楼经营使用权合同》，主要内容为：黄兴卿将位于广西民族大学一周厨品餐饮管理有限公司（以下简称一周公司）旗下附属楼二楼商铺的经营使用权转让给罗秋霞；租期自2015年9月1日至2017年9月1日，年租金65000元，租金按月支付，每月25日前缴纳次月租金；月租金6500元，每年按10个月计收，保证金13000元。2016年6月15日，罗秋霞与黄兴卿签订《房屋转租协议》，约定：1.黄兴卿同意罗秋霞将广西民族大学一周厨品附属楼二楼商铺转租给第三人；2.黄兴卿不退还罗秋霞所交的保证金13000元；3.罗秋霞转租前需缴清所欠房租3250元；4.黄兴卿解除与罗秋霞的合同后，由黄兴卿与第三方重新签订租赁合同。2016年9月14日，案外人张晶晶向中国电信股份有限公司南宁分公司西乡塘区民大校园营业厅订购天翼宽带，装机地址为南宁市西乡塘区大学东路188号广西民族大学4坡一周厨品附属楼，订单费用为720元。
为查明案件事实，一审法院询问了黄兴卿及作为《铺面转让合同》见证人的刘朝文，黄兴卿、刘朝文均表示：张桂华对涉案铺面上一手出租人为黄兴卿是知情的，黄兴卿知晓与罗秋霞解除租赁合同关系后将与张桂华签订租赁合同，张桂华不愿意同黄兴卿签订租赁合同的真正原因是想将涉案铺面楼上的第三、四层一并承租，但黄兴卿暂未同意出租第三、第四层铺面，故张桂华拒绝与黄兴卿签订租赁合同。涉案铺面为广西民族大学所有，广西民族大学将涉案铺面出租给以下简称一周公司使用，一周公司将涉案铺面转租给黄兴卿（租期自2015年9月1日至2017年9月1日），后黄兴卿将涉案铺面转租给罗秋霞。2015年11月12日，广西民族大学后勤管理处向一周公司发出《整改通知》，载明广西民族大学四坡学生食堂三四层附属设施只能用于粗加工间和仓库，要求一周公司接到通知后立即整改，恢复建筑物原貌，否则学校将采取停水停电措施。张桂华经营期间广西民族大学并未采取任何停水停电的措施。
一审法院认为，张桂华与刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞于2016年6月11日签订的《商铺转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于本案案由是否为房屋租赁合同纠纷的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。”本案中，张桂华与刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞签订《商铺转让合同》的目的，是刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞将涉案房屋内的装饰装修、经营设备转让给张桂华，由张桂华代替罗秋霞履行与黄兴卿签订的《食堂附属楼经营使用权合同》。虽然刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞只收取了张桂华14万元的铺面转让费，但该转让费是在刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞有权转租店铺的情况下，张桂华为获得剩余期限的租赁权而向刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞所支付租金之外的一种对价，故该转让费的发生是基于铺面经营权、使用权的转让，基础法律关系还是房屋租赁合同关系，故本案案由定性为房屋租赁合同纠纷并无不妥。
关于《商铺转让合同》是否应解除的问题。刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞收到张桂华支付的转让费后，已将房屋交付张桂华使用，且罗秋霞解除了与黄兴卿的房屋租赁合同关系，黄兴卿也愿意与张桂华签订租赁合同，其后张桂华以黄兴卿不能提供办理营业执照所需材料为由，拒绝与黄兴卿签订房屋租赁合同。因双方在商铺转让合同中并未约定刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞或上一手出租人黄兴卿，有必须提供办理营业执照相关材料的义务，且张桂华没有提供其因无法办理营业执照而正常经营受到影响的证据，故张桂华未与黄兴卿签订租赁合同的责任在张桂华，刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞已经履行完商铺转让合同约定的义务，商铺转让合同双方已经履行完毕，无需解除。
关于定金的问题。《商铺转让合同》约定，刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞未按时交付商铺的，需赔偿张桂华双倍定金。刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞已于2016年6月15日前将铺面交付张桂华使用，张桂华要求刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞双倍返还定金60000元不符合合同约定的条件，故对张桂华的该项诉请，一审法院不予支持。
关于押金的问题。罗秋霞与黄兴卿签订的《房屋转让协议》中只约定合同解除后，黄兴卿不退还罗秋霞所交的保证金13000元，并未约定该保证金暂时不退，待张桂华承接并履行完罗秋霞在《食堂附属楼经营使用权合同》中的权利与义务后，再退还给张桂华，故对刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞辩称押金（保证金）由黄兴卿负责退还的说法不予采信。《商铺转让合同》中并未约定张桂华所交的押金如何处理的问题，现张桂华不愿意承租并使用涉案房屋，刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞应退还张桂华所交的押金13000元。
关于转让费的问题。张桂华按合同约定向刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞支付了转让费158000元（包含前期支付的定金30000元），《商铺转让合同》第六条约定刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞应保证黄兴卿同意转让该店铺并使张桂华成功租到该商铺，否则刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞应赔偿张桂华所有损失。现刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞已将铺面交付张桂华使用，黄兴卿也愿意与张桂华签订租赁合同，而张桂华以涉案房屋不能办理营业执照为由，拒绝与黄兴卿签订租赁合同。张桂华没有提供其因无法办理营业执照而正常经营受到影响的证据，在对其正常经营条件没有任何影响的情况下，张桂华停止经营并于2016年9月6日交回店铺钥匙，张桂华退租是其单方行为，与刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞无关。故张桂华诉请刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞退还铺面转让费128000元，一审法院不予支持。
关于经济损失的问题。张桂华提供的中国电信股份有限公司南宁分公司客户登记单上显示的客户名称是张晶晶，装机地址为南宁市西乡塘区大学东路188号广西民族大学4坡一周厨品附属楼，张桂华称张晶晶系其员工，但未提供劳动合同，且从客户登记单上显示的装机地址，无法确定就是张桂华因经营需要而在涉案铺面安装的宽带。另外，对于预定或购买方桌、长椅、钢板楼梯所支付的费用，张桂华只提供了案外人手写的送货清单和收据，该送货清单和收据也未注明具体的送货地址，故上述证据并不能直接证明张桂华为经营涉案铺面所购买的物品及实际支出的金额。张桂华要求刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞赔偿因购买方桌、长椅、钢板楼所产生的经济损失3220元，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞向张桂华返还押金13000元；二、驳回张桂华的其他诉讼请求。案件受理费4364元，减半收取计2182元(张桂华已预交)，由张桂华负担1992元，刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞负担140元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张桂华提交了如下新证据：1.《广西民族大学四坡学生食堂三四层租赁经营合同书》（原件），广西民族大学与南宁市海富餐饮有限公司（以下简称海富公司）于2009年9月30日签订的，证明广西民族大学四坡学生食堂三四层由海富公司租赁经营，租期自2009年9月30日至2020年1月29日，合同约定禁止转租及改变用途；2.《广西民族大学四坡学生食堂三四层租赁经营合同书补充协议》（原件），证明广西民族大学将四坡学生活动中心后面（即四坡学生食堂旁边）空地给海富公司搭建临时附属设施，用于粗加工间和仓库，租期自2009年9月30日至2020年1月29日，不收取租金。主合同约定禁止转租及改变用途适的约定当然适用于该补充协议。3.一周公司于2010年4月13日向广西民族大学发出的《关于广西一周厨品餐饮管理有限公司收购南宁市海富餐饮有限公司函》（原件），证明一周公司收购海富公司，继承海富公司与广西民族大学租赁合同权利义务；4.《广西民族大学四坡学生食堂三四层租赁经营合同书补充协议》（原件），证明2010年8月10日广西民族大学与一周公司约定，将原约定租期延长3年至2023年1月29日，用途和禁止转租等约定不变；5-7.广西民族大学后勤管理处于2015年3月31日向海富公司发出的《关于停止经营奥斯客餐厅及咖啡厅的通知》（原件），2015年11月12日、2016年9月25日向一周公司发出的两份整改通知（原件），证明广西民族大学后勤管理处发现涉案房屋被改变用途，要求恢复原貌，刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞在明知校方已发出不能经营的整改通知，仍将涉案房屋转让给张桂华；8.广西民族大学校园经营管理科2016年11月8日向该校后勤管理处递交的《关于给奥斯客餐厅停水停电的请求》（原件），证明该校校园经营管理处发现四坡学生食堂三四层附属设施改变用途用于经营，并存在很大消防安全隐患，请求停水停电进行整改。9.涉案房屋外观照片4张，证明涉案房屋（咖啡厅）系木质结构临时搭建设施。针对张桂华二审提交的新证据刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞发表了如下质证意见：对证据1-4真实性无异议，与张桂华的主张没有关联。涉案房屋所在的两层建筑物是经广西民族大学同意才修建，属于广西民族大学土地上其他定着物、楼房附属建筑，所有权归属广西民族大学，符合商业运行和消防标准的商业楼房。对证据5-8的真实性无异议，与张桂华的主张没有关联性。广西大学后勤管理处、校园管理科均系该校的内部机构，不能代表该校。对证据9的真实性无异议，涉案房屋系符合商业运作的建筑物。刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞提交如下新证据：《食堂经营管理合同》（复印件），一周公司与黄兴卿于2015年1月5日，就一周公司旗下附属楼经营管理权签订的，证明黄兴卿与一周公司之间是委托经营的关系，黄兴卿的出租行为代表一周公司。针对刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞二审提交的新证据张桂华发表了如下质证意见：对证据的真实性和证明目的不予认可，广西民大学与一周公司的约定是禁止转租的，该证据只能证明一周公司将涉案房屋租给了黄兴卿，但一周公司的转租行为都应当是无效的。
张桂华对一审法院查明的事实提出如下异议：1.因涉案房屋并非正规商铺，系非法转租，张桂华才不愿意与黄兴卿签订租赁合同。2.没有证据证实涉案房屋的所有权属于广西民族大学。刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞对一审查明的事实无异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经质证，对于张桂华二审提交的证据1-9的真实性、证据内容本院予以认可，其中证据1-8均系从广西民族大学后勤管理处取得的复印件，均加盖了该部门的公章。根据证据9的四张照片以及双方当事人的陈述，涉案房屋为广西民族大学一周厨品附属楼，系广西民族大学四坡食堂的附属设施，该栋建筑总共两层楼。对于刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞二审提交的《食堂经营管理合同》复印件，黄兴卿在该份证据上亲笔书写了“此复印件与原件相符”字样并签名，对于证据的真实性本院予以认可。张桂华对一审查明事实提出的异议，本院认为，一审法院依据黄兴卿、刘朝文的陈述，对张桂华不与黄兴卿签订租赁合同的原因进行认定，证据不够充分。一审判决第6页第二段“为查明案件事实……故张桂华拒绝与黄兴卿签订租赁合同。”缺乏依据，本院不予确认。本案尚无房屋产权登记部门核发的证明证实，涉案房屋的所有权是否属于广西民族大学，一审查明事实中：“涉案铺面为广西民族大学所有”缺乏依据，本院不予确认。张桂华对一审查明事实提出的异议成立，本院予以支持。经审查，一审查明的其余事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2009年9月30日，广西民族大学与海富公司签订了《广西民族大学四坡学生食堂三四层租赁经营合同书》，合同约定广西民族大学四坡学生食堂三、四层由海富公司租赁经营，租期自2009年9月30日至2020年1月29日止，海富公司不得改变用途，不得将本项目整体转租给第三人，分包项目转租要经广西民族大学同意。合同还就其他内容进行了约定。同日，双方还签订了《广西民族大学四坡学生食堂三四层租赁经营合同书补充协议》，协议约定广西民族大学将四坡学生活动中心后面（即四坡学生食堂旁边）空地提供给海富公司建设四坡学生食堂三、四层附属设施（粗加工件和仓库），租期自2009年9月30日至2020年1月29日止。一周公司于2010年4月13日向广西民族大学发出《关于广西一周厨品餐饮管理有限公司收购南宁市海富餐饮有限公司函》，一周公司收购海富公司，继承海富公司与广西民族大学租赁合同权利义务。广西民族大学与一周公司于2010年8月10日签订了《广西民族大学四坡学生食堂三四层租赁经营合同书补充协议》，将原约定租期延长3年至2023年1月29日，其他约定不变。一周公司与黄兴卿于2015年1月5日签订了《食堂经营管理合同》，一周公司将广西民族大学四坡食堂附属楼一至四楼的经营权转给黄兴卿。广西民族大学后勤管理处于2015年3月31日向海富公司发出《关于停止经营奥斯客餐厅及咖啡厅的通知》，2016年9月25日向一周公司发整改通知，均载明广西民族大学四坡学生食堂三四层附属设施只能用于粗加工间和仓库，要求一周公司接到通知后立即整改，恢复建筑物原貌，否则学校将采取停水停电措施。广西民族大学校园经营管理科于2016年11月8日向该校后勤管理处递交的《关于给奥斯客餐厅停水停电的请求》，载明四坡学生食堂三四层附属设施改变用途，严重超范围经营，存在很大消防安全隐患，请求学校采取停水停电措施。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：1.本案《MORE咖啡商铺转让合同》效力如何；2.双方在履行本案转让合同过程中是否存在违约行为，张桂华要求刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞返还押金及转让费是否有法律依据。
关于第一个争议焦点，本院认为，张桂华与刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞签订的《MORE咖啡商铺转让合同》，刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞在其租赁期限届满前，愿意提前退出涉案房屋的经营使用，将剩余租赁期限的使用经营权让渡给张桂华，并就此收取一定的费用。系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。由于双方当事人签订的只是转让合同，张桂华与黄兴卿之间也尚未形成房屋租赁合同关系，本案合同不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。张桂华主张因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，导致本案转让合同无效的主张不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，根据本案转让合同第一条、第三条、第六条的约定，刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞于2016年6月15日将涉案房屋转让给张桂华使用，现有装修、装饰、工具、设备等全部转让给张桂华所有，罗秋霞个人所有的一台麻将机和一台冰箱除外。刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞应保证涉案房屋出租方同意转让，张桂华成功租到涉案房屋。本案合同签订后，刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞依照合同的约定将涉案房屋交给张桂华经营使用，也与黄兴卿解除了租赁合同，黄兴卿也同意与张桂华就涉案房屋签订租赁合同，张桂华亦依约支付了所有预定的费用，双方在本案合同中约定的权利义务均已履行，本案转让合同就此履行完结，双方均不存在违约行为。张桂华未提供证据证实，在其接手经营涉案房屋期间，发生停水停电或者其他影响其正常经营的情况。故张桂华要求刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞向其返还转让费158000元的主张，没有法律依据，本院不以支持。至于押金13000元的问题，一审法院已经判决由刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞向张桂华返还该笔款项，刘俊赋、梁家林、蓝启先、罗秋霞亦未就该笔款项提出上诉，二审不再重复处理。
综上所述，上诉人张桂华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3720元（上诉人张桂华已预交），由上诉人张桂华负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 雪
审判员 袁宇飞
审判员 彭 博
二〇一七年十一月二十二日
书记员 符贵芳