广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0113民初字6815号
原告：广州市某某工贸有限公司，住广州市番禺区某某工业区。
法定代表人：彭某某，职务：总经理。
委托诉讼代理人：郭嗣彦，广东品智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈健明，广东品智律师事务所实习律师。
被告：广州某某化妆品有限公司，住所地广州市天河区某某东路某号某房。
法定代表人：刘某。
原告广州市某某工贸有限公司诉被告广州某某化妆品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州市某某工贸有限公司的委托诉讼代理人郭嗣彦、陈健明到庭参加诉讼。被告广州某某化妆品有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市某某工贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2014年3月19日签订的《租赁合同》以及于2014年8月21日签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2017年1月1日起至实际交还承租房屋之日止的租金、管理费、电梯使用费（暂计至2017年8月31日，租金为961608.4元、管理费47450.5元、电梯使用费12800元）；3、判令被告向原告交付的租赁保证金354390元归原告所有，原告不予退回。4、判令被告向原告交付逾期支付租金的利息（按照实际拖欠的天数乘以欠交租金总额的5%的标准，以不超过欠租金为限，暂计至2017年8月15日为899692.2元）以及违约金118130元；5、判令被告向原告支付逾期支付管理费、电梯使用费的违约金（按照拖欠天数乘以欠缴费用总额的5%的标准，以不超过所欠管理费、电梯使用费为限，暂计至2017年8月15日为56395.2元）。6、判令被告向原告支付预期收益损失371497.5元（金额相当于三个月的租金）；7、请求确认位于广州市番禺区某镇某某电子园某号厂房、某号宿舍楼3层及407、408房内的全部固定装修、改建材料属于原告所有；8、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由：2014年3月19日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将其位于广州市番禺区某某电子园内的3号厂房及7号宿舍楼3层出租给被告；3号厂房每月的租金为104182元，7号宿舍楼3层每月租金6617元，每满三年在上一年租金的基础上递增10%的租金；厂房及宿舍每月的物业管理费为5456元，在满三年在上一年管理费的基础上递增10%的管理费，每月的电梯使用费为1600元；被告应于每月5日或该日以前向原告支付当月的租金、其他费用。后被告提出需要增加承租原告的宿舍，所以原告与被告又在2014年8月21日签订了另一份《租赁合同》，约定原告将其位于广州市番禺区某某电子园内7号宿舍楼407、408房出租给被告；每月的租金为1776元，每满三年在上一年的基础上递增10%的管理费；被告应于每月5日或该日以前向原告支付上述承租房屋的租金、其他费用。然而，被告从2017年1月1日开始就没有向原告支付上述承租房屋的租金、管理费、电梯使用费等款项，按照合同约定被告已经构成根本性违约。另外，合同明确约定被告在租赁使用期间对租赁房屋进行了装修、改建的，除可活动的设备及器具（即可使用螺丝进行拆卸的）被告可以自行拆走外，所有入墙入地的固定装修、改建材料属于原告所有。在租赁期间，被告对其承租的上述房屋进行装修，因此按照合同约定被告承租房屋内的所有入墙入地的固定装修、改建材料均属于原告所有，被告不得拆除或毁坏。因为合同解除后,被告有交还义务,当时涉案房屋被天河法院查封，现查封已经解除，2017年9月8日涉案房屋我方已经收回了。为维护自身利益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法维护原告的合法权益。诉讼中，原告明确其第七项诉讼请求为：确认被告在上述涉案租赁场地内投入的所有入墙入地的固定装修、改建材料均属于原告所有。
被告广州某某化妆品有限公司无作答辩和提供证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
广州市某某工贸有限公司是位于广州市番禺区某某镇某某大道东南侧3号厂房和7号宿舍楼的权利人，建筑面积分别为5041.51平方米和1631.46平方米。
2014年3月19日，广州市某某工贸有限公司作为出租方（合同中为甲方）与广州某某化妆品有限公司作为承租方（合同中为乙方）签订了一份《租赁合同》，其中约定甲方将位于广州市番禺区某某镇某某电子园内3号厂房租给乙方，其中番禺区某某镇某某电子园内3号厂房5087.9㎡按18元/㎡租给乙方、空地分摊2800㎡按4.5/㎡租给乙方使用，番禺区南村镇某某电子园内7号宿舍楼3层宿舍面积367.62㎡按18元/㎡租给乙方使用，管理费按厂房及宿舍租赁面积计算为5455.52㎡，每平方米的管理费为1元，以上租金及管理费每满三年在上一年的基础上递增10%；该租赁物的用途为化妆品制造；租赁期限为9年，从2014年3月19日起至2023年3月18日止，其中2020年3月19日至2023年3月18日租金面议；交付该物业予乙方使用之日期为2014年3月19日，甲乙双方同意甲方交付该物业予乙方使用之日起53天内（即2014年3月19日至2014年5月10日）作为乙方安装设备和装修该物业的免租期。免租期届满次日起开始计收租金；2014年3月19日至2017年3月18日每月租金、物业管理费116255元，2017年3月19日起至2020年3月18日每月租金、物业管理费127881元；以上均不含税，其中关于本租赁关系所引起的税费由乙方负责；本出租合同的租赁保证金为348765元，本合同期满后，若乙方没有任何违约行为及违法行为的，在乙方付清各项费用、工人工资、税费之日起15天内，甲方将乙方支付的保证金如数退回给乙方，保证金不计算利息；乙方有违反本合同约定或违法行为的，或者不清偿相关费用的（包括逾期清偿和拒绝清偿），甲方有权没收该保证金；电梯使用费为每月1600元（甲方不再收取其它费用，在正常使用状态下，电梯发生故障时，由甲方负责维修及维修费用和每年度的年审费用）；乙方应于每月5号或该日以前向甲方支付当月租金、其他费用并由乙方汇至甲方指定的帐户；在本合同依法或依照约定被终止后，乙方在租赁使用期间对该租赁物进行了装修、改建的，除可活动的设备及器具（即可使用螺丝进行拆卸的），乙方可自行拆走外，所有入墙入地的固定装修改建材料属甲方所有，乙方不得将其装修、改建的材料拆除、搬走或毁坏，归甲方所有，甲方无需作赔偿、补偿；在租赁期限内，乙方禁止转租，擅自转租本合同约定该租赁物的，甲方有权终止本合同及收回该租赁物，乙方所交的保证金不再退回，并且，赔偿甲方因此而产生的实际损失；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过10天的，甲方停止乙方使用该租赁物内的有关设施及停水停电，由此造成的一切损失由乙方全部承担，如超15天甲方有权终止本合同，没收保证金并收回该租赁物；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方需提前解约，须提前4个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：ａ.向甲方交回该租赁物；ｂ.交清承租期的租金及其它因本合同约定的费用；ｃ．应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿；甲方在乙方履行完毕上述义务后15日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方；乙方不按照约定向甲方支付保证金的，甲方有权决定解除本租赁合同，并有权向乙方追偿违约金116255元；乙方逾期支付租金，乙方除必须继续支付租金外，还应向甲方支付逾期利息，逾期利息金额计算办法为：按照实际拖欠的天数乘以欠缴租金总额的5%；若逾期不交纳租金超过15天的，作乙方根本性违约处理，即甲方有权终止本合同并收回该租赁楼房，因此原因而引致甲方终止合同的，乙方需承担终止合同的违约责任，除甲方有权没收乙方所交纳的保证金（乙方不得要求退回保证金）外，甲方还有权向乙方追索违约金共116255元，同时，乙方还必须向甲方支付所欠的租金及逾期利息；乙方逾期支付本合同约定的其他费用，应向甲方支付违约金，违约金计算办法为，拖欠天数乘以欠缴费用总额的5%；因甲方自身原因，甲方不能在约定期间内向乙方交付该租赁物的，则按照实际交付使用计算租金，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任，并赔偿违约金116255元；等。上述合同签订后，广州市某某工贸有限公司如约向广州某某化妆品有限公司交付租赁物业和场地；广州某某化妆品有限公司也按约定向广州市某某工贸有限公司支付了租赁保证金348765元。
2014年8月21日，广州市某某工贸有限公司作为出租方（合同中为甲方）与广州某某化妆品有限公司作为承租方（合同中为乙方）签订了一份《租赁合同》，其中约定甲方将位于广州市番禺区某某镇某某电子园内7号宿舍楼租给乙方，其中番禺区某某镇某某电子园内7号宿舍楼407、408房宿舍面积为98.67㎡按18元/㎡租给乙方作员工宿舍使用；2014年9月1日起至2017年3月18日每月租金、管理费为1875元；2017年3月19日起至2020年3月18日每月租金、管理费为2063元；租赁期限为9年，从2014年7月25日起至2023年3月18日止，其中2020年3月19日至2023年3月18日租金面议；交付该物业予乙方使用之日期为2014年9月1日，以上均不含税，其中关于本租赁关系所引起的税费由乙方负责；本出租合同的租赁保证金为5625元，本合同期满后，若乙方没有任何违约行为及违法行为的，在乙方付清各项费用、工人工资、税费之日起15天内，甲方将乙方支付的保证金如数退回给乙方，保证金不计算利息；乙方有违反本合同约定或违法行为的，或者不清偿相关费用的（包括逾期清偿和拒绝清偿），甲方有权没收该保证金；乙方应于5号或该日以前向甲方支付当月租金、其他费用并由乙方汇至甲方指定的帐户；在本合同依法或依照约定被终止后，乙方在租赁使用期间对该租赁物进行了装修、改建的，除可活动的设备及器具（即可使用螺丝进行拆卸的），乙方自行拆走外，所有入墙入地的固定装修改建材料属甲方所有，乙方不得将其装修、改建的材料拆除、搬走或毁坏，归甲方所有，甲方无需作赔偿、补偿；在租赁期限内，乙方禁止转租，擅自转租本合同约定该租赁物的，甲方有权终止本合同及收回该租赁物，乙方所交的保证金不再退回，并且，赔偿甲方因此而产生的实际损失；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过10天的，甲方停止乙方使用该租赁物内的有关设施及停水停电，由此造成的一切损失由乙方全部承担，如超15天甲方有权终止本合同，没收保证金井收回该租赁物；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方需提前解约，须提前4个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：ａ.向甲方交回该租赁物；ｂ.交清承租期的租金及其它因本合同约定的费用；ｃ．应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿；甲方在乙方履行完毕上述义务后15日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方；乙方不按照约定向甲方支付保证金的，甲方有权决定解除本租赁合同，并有权向乙方追偿违约金1875元；乙方逾期支付租金，乙方除必须继续支付租金外，还应向甲方支付逾期利息，逾期利息金额计算办法为：按照实际拖欠的天数乘以欠缴租金总额的5%；若逾期不交纳租金超过15天的，作乙方根本性违约处理，即甲方有权终止本合同并收回该租赁楼房，因此原因而引致甲方终止合同的，乙方需承担终止合同的违约责任，除甲方有权没收乙方所交纳的保证金（乙方不得要求退回保证金）外，甲方还有权向乙方追索违约金共1875元，同时，乙方还必须向甲方支付所欠的租金及逾期利息；乙方逾期支付本合同约定的其他费用，应向甲方支付违约金，违约金计算办法为，拖欠天数乘以欠缴费用总额的5%；因甲方自身原因，甲方不能在约定期间内向乙方交付该租赁物的，则按照实际交付使用计算租金，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任，并赔偿违约金1875元；等。上述合同签订后，广州市某某工贸有限公司如约向广州某某化妆品有限公司交付租赁物业和场地；广州某某化妆品有限公司也按约定向广州市某某工贸有限公司支付了租赁保证金5625元。
现广州市某某工贸有限公司称广州某某化妆品有限公司只交租金和管理费至2016年12月31日，自2017年1月1日起没有支付租金、管理费及电梯使用费，故提起本案诉讼。
因本院以直接送达和其他送达方式无法与广州某某化妆品有限公司取得联系，依法向其发出应诉公告，现公告期限已届满，未见广州某某化妆品有限公司与本院联系。
在诉讼中，广州市某某工贸有限公司称因广州某某化妆品有限公司欠其他外债，广州某某化妆品有限公司在上述租赁场地内的机器设备和办公用品等曾被广州市天河区人民法院以（2016）粤0106执11575号案查封。至2017年9月4日，广州市天河区人民法院以（2016）粤0106执11575号执行裁定书裁定扣押了广州某某化妆品有限公司在上述租赁场地内的设备一批，并已将有关扣押物搬离，故其于2017年9月8日已收回涉案的租赁场地。就以上情况，广州市某某工贸有限公司提供相关的（2016）粤0106执11575号执行裁定书、相关的扣押财产清单和（2017）粤0106执异58号、65号执行裁定书以证实。在（2017）粤0106执异58号、65号执行裁定书中已查明，2014年4月8日，广州某某净化工程有限公司与广州某某化妆品有限公司签订《工程承包合同》，约定由广州某某净化工程有限公司承包广州某某化妆品有限公司位于番禺工厂的净化车间。2015年12月25日双方签订《工程结算单》，确定工程核算后应付金额为1722000元，广州某某化妆品有限公司已付1204000元，应付518000元。2016年1月14日，广州某某化妆品有限公司向广州瀚明净化工程有限公司出具《还款承诺》，在承诺书上广州某某化妆品有限公司地址载明为番禺区某某工业区某某工业园三栋。后因该工程款发生争议，广州某某净化工程有限公司得出仲裁，中国广州仲裁委员会作出（2016）穗仲案字第3986号裁决书，裁决广州某某化妆品有限公司应向广州某某净化工程有限公司支付工程款518000元及违约金等。现该裁决书已生效并进入执行阶段，执行案号为：（2016）粤0106执11575号。
本院认为，广州市某某工贸有限公司是涉案租赁房屋及场地的权利人，其享有收益及处分权等物权，故广州市某某工贸有限公司与广州某某化妆品有限公司所签订的上述《租赁合同》无违反法律法规，为双方当事人的真实意思表示，合法有效，对签约双方均有约束力，双方应守约履行。现广州市某某工贸有限公司称广州某某化妆品有限公司自2017年1月1日起拖欠租金及管理费，其还提供了广州市天河区人民法院的相关执行裁定书以证实广州某某化妆品有限公司实际使用涉案租赁场地并因场地装修尚欠案外人的款项已进入执行阶段，而广州某某化妆品有限公司在上述租赁场地内已没有经营，其在本案中并没有提供任何证据，故本院对广州市某某工贸有限公司主张广州某某化妆品有限公司欠其租金及管理费等予以采信。现广州某某化妆品有限公司拖欠租金及管理费已超过15天，广州市某某工贸有限公司主张解除上述两份《租赁合同》及拖欠的租金、管理费和电梯使用费符合合同约定，本院予以支持。鉴于广州市某某工贸有限公司自认其于2017年9月8日收回涉案的租赁场地，故从公平合理出发，相关的租金、管理费和电梯使用费计算至当月为止，即共1148454元[（116255元+1600元+1875元）×3个月+（127881元+1600元+2063元）×6个月]。因造成上述租赁合同的解除，责任在于广州某某化妆品有限公司，广州某某化妆品有限公司应承担违约责任。至于广州市某某工贸有限公司主张的租赁保证金、逾期支付租金的利息、逾期支付管理费、电梯使用费的违约金及收益损失等，均为违约责任的性质，鉴于原、被告双方在上述租赁合同中就违约责任方面既约定了保证金条款又约定了违约金的计算方法，经本院释明后，广州市某某工贸有限公司选择适用违约金条款。根据双方在上述合同约定的“若逾期不交纳租金超过15天的，作乙方根本性违约处理，即甲方有权终止本合同并收回该租赁楼房，因此原因而引致甲方终止合同的，乙方需承担终止合同的违约责任，除甲方有权没收乙方所交纳的保证金（乙方不得要求退回保证金）外，甲方还有权向乙方追索违约金共116255元/1875元，同时，乙方还必须向甲方支付所欠的租金及逾期利息；乙方逾期支付本合同约定的其他费用，应向甲方支付违约金，违约金计算办法为，拖欠天数乘以欠缴费用总额的5%”故广州某某化妆品有限公司除向广州市某某工贸有限公司支付违约金118130元（116255元+1875元）外，还应向广州市某某工贸有限公司支付逾期利息，就此原、被告双方在合同中约定为“逾期利息金额计算办法为：按照实际拖欠的天数乘以欠缴租金总额的5%”双方可按该计算方式计算逾期利息，从2017年1月5日起按当月欠款总额为本金计算至清偿之日止，但逾期利息总额不得超出欠款总额。至于保证金，可抵顶上述欠款。对预期收益损失原、被告双方并没有作出约定，且上述合同已约定一方不履行合同义务的违约责任，现广州市某某工贸有限公司无证据证实其因广州某某化妆品有限公司的违约行为造成其实际损失已超出按上述约定的违约责任所计算得出的损失赔偿额，故本院对该部分请求不予支持。至于广州市某某工贸有限公司要求确认被告广州某某化妆品有限公司在上述涉案租赁场地内投入的所有入墙入地的固定装修、改建材料均属于其所有的主张，符合合同约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告广州市某某工贸有限公司与被告广州某某化妆品有限公司于2014年3月19日和2014年8月21日签订的《租赁合同》自本判决发生法律效力之日起解除；
二、被告广州某某化妆品有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市某某工贸有限公司支付租金、管理费、电梯使用费共1148454元；
三、被告广州某某化妆品有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市某某工贸有限公司支付违约金118130元和逾期利息（逾期利息金额计算办法为：按照实际拖欠的天数乘以欠缴租金总额的5%，从2017年1月5日起按当月欠款总额为本金计算至清偿之日止，但逾期利息总额不得超出欠款总额）；
四、确认被告广州某某化妆品有限公司在上述涉案租赁场地内投入的所有入墙入地的固定装修、改建材料均属于原告广州市某某工贸有限公司所有；
五、驳回原告广州市某某工贸有限公司的其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间支付上述款项应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费30588元，由原告广州市某某工贸有限公司负担6800元，被告广州某某化妆品有限公司负担23788元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 冯静雯
人民陪审员 袁智健
人民陪审员 区景柏
二〇一七年十二月五日
书 记 员 何绮静