烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0612民初2407号
原告：滕健，男，1965年12月7日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：王颖，山东同济律师事务所律师。
被告：烟台建源置业有限公司，住所地烟台市芝罘区北大西街38号。
法定代表人：孙福建，董事长。
委托诉讼代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张华顺，山东鼎然律师事务所律师。
原�滕健诉被告烟台建源置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滕健的委托诉讼代理人王颖、被告烟台建源置业有限公司的委托诉讼代理人王建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滕健向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的《建源·山海龙城商品房认购书》。2、判令被告退还原告已付购房款480835元、物业维修基金6009.30元、有线电视初装费250元、电梯费及卫生费328元，并支付逾期办理房屋产权登记违约金78014.14元，并按中国人民银行1-3年期同期贷款利率支付自2016年5月25日至判决生效之日止期间的违约金。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月3日，原告与被告签订了《建源·山海龙城商品房认购书》。双方约定原告购买由被告开发的位于烟台市牟平区建源·山海龙城项目中的第12幢1单元3层301号房屋，房屋总价款510566元。被告应在同年9月13日之前与原告签订《商品房预售合同》。认购书签订后，被告同意在房屋总价款的基础上给予原告优惠。后原告于2011年10月23日支付了优惠后的总房款478322元，并于2013年4月29日受领了房屋。原告受领房屋当天向被告另行支付了面积差价款2513元、物业维修基金6009.30元、有线电视初装费250元、电梯费及卫生费328元，但被告却迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》，也拒绝配合原告办理房产权属登记手续。
烟台建源置业有限公司辩称，一、原告不具有认购书的解除权。根据认购书第五条约定，原告享有解除权应同时具备两个条件，一是从原因上讲是非原告的原因，二是从结果上讲是未能签订商品房合同，且也未能缴纳房款。认购书签订后原告虽缴纳了购房款，但按照认购书的约定及管理，是先签订商品房预售合同，而后再支付购房款，之所以支付了房款而没有签订合同是因为原告提出不签订合同的要求，原告在芝罘区山水龙城购买了一套房子，而山水龙城与涉案山海龙城项目是同一老板，原告购买涉案山海龙城的房子是为了投资，减少销售环节，节省税费，其请求暂不签订商品房预售合同，不备案，不预告登记，待找到买受人后再签订合同，所以无法签订商品房买卖合同的原因在于原告，被告没有理由不与原告签订商品房买卖合同，也随时欢迎与原告签订商品房买卖合同。二、原告主张被告拒绝签订商品房买卖合同，应承担举证责任。三、原告既主张退房，又主张逾期办证违约金，两者相互矛盾。四、原、被告双方签订的认购书不能认定为商品房买卖合同，因此不能适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释。
本院经审理认定事实如下：2011年9月3日，原告与被告签订了《建源·山海龙城商品房认购书》。该认购书约定原告购买由被告开发的位于烟台市牟平区建源·山海龙城项目中的第12幢1单元3层301号房屋，房屋总价款510566元。该认购书第三条约定：“认购定金为人民币贰万元；出卖人在收取认购金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人同意在签订本认购书之日起10日内，即2011年9月13日前，与出卖人签订《商品房预售合同》。”第四条约定：“认购人未在第三条规定时间内与出卖人签订《商品房预售合同》并交纳房价款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的认购定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”第五条约定：“非认购人原因，导致认购人未在第三条规定时间内与出卖人签订《商品房预售�同》并交纳房价款的，认购人有权解除本认购书。认购人解除本认购书的，出卖人应当在认购人书面提出解除本认购书之日起7个工作日内退还定金。（不计利息）”。原告于2011年10月23日向被告分别交纳了购房款314842元和163480元，于2013年4月29日交纳了房屋面积差价款2513元，并以此主张涉案房屋优惠后房款为480835元。原告向本院提交了2013年4月29日交纳的物业维修基金收据（加盖被告的财务专用章）、有线电视费收据（加盖被告的财务专用章）、电梯和卫生费收据（加盖烟台天安物业山海龙城管理处财务专用章）以及领取的《商品住宅使用说明书》（加盖被告印章）、《商品住宅质量保证书》（载明房屋交付使用时间为2013年4月30日，加盖保修单位的印章），以此主张其于2013年4月29日接受了房屋。被告对加盖其印章的证据没有异议，但主张上述证据不能证明2013年4月29日交付了房屋，其主张房屋没有交付。庭审中，原告明确其要求解除认购书并非依据认购书中的条款，而是依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第19条的规定。该第19条规定的内容为：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”被告主张按照原告所述，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条规定，原告的解除权超过一年未行使已消灭。该第15条规定的内容为：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人�方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行驶的，解除权消灭。”原、被告双方对第15条、第19条的适用范围、意思解释发生分歧。被告向本院提交了另一开发项目山水龙城中原告签订的《商品房买卖合同》及原告出具的承诺书复印件，以此印证其答辩理由，证明涉案房屋未签订商品房买卖合同的原因在于原告，而涉案房屋具备签订合同的条件，亦具备办理产权证的条件，其同意签订合同。承诺书复印件的内容为：“滕健莱山区清泉路31号130××××1978本人购买山海龙城12号楼一单元301总房款肆拾柒万捌仟叁佰贰拾元整。本人承诺自愿延期签定《商品房购买合同》，如后期指定第三方签定合同时，所产生的任何事宜及费用均由本人承担，不以任何理由向卖方提出退房要求。承诺人：滕健2011.1.23”。被告称未能找到承诺书原件。原告以承诺书为复印件为由不予质证，对签订的山水龙城的《商品房买卖合同》真实性没有异议，但主张不能证明被告答辩的理由。
本院认为，原告与被告于2011年9月3日签订《建源·山海龙城商品房认购书》时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，双方负有继续磋商的义务，并无必须缔约的义务，至于能否达成协议，应该视双方之后具体的协商结果而定。2013年4月29日，原告向被告交纳了房屋差价款、维修基金、有限电视费，并领取了《商品住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》，足以证明被告向原告交付了房屋。原告接受房屋的实际行为履行了房屋买卖合同关系的法�内容。因原、被告双方之间房款交纳，实际的交接房屋的行为导致双方之间形成了房屋买卖关系，且已履行。此情况下，原告要求解除双方签订的《建源·山海龙城商品房认购书》，于法无据，本院不予支持。根据规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张被告拒绝与之签订《商品房买卖合同》，亦拒绝为其办理房屋产权登记证书，但未提供证据予以证实，且庭审中被告明确表示随时可以与原告签订房屋买卖合同，且房屋亦具备办理产权证书条件，并向本院提交了原告在另一楼盘山水龙城项目购买房屋签订的《商品房买卖合同》及原告书写的承诺书复印件，主张系原告自身原因要求暂�签订房屋买卖合同。本院认为上述证据结合庭审查明事实可以间接证明被告并不存在拒绝签订房屋买卖合同的情形，未签订房屋买卖合同及未办理房屋产权登记证书并不能归责于被告的原因。原告依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第19条的规定，要求解除认购书，并要求被告返还购房款、维修基金、有线电视费，并以最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条规定的计算标准主张逾期办证违约金，理由不当，本院不予支持。原告向烟台天安物业山海龙城管理处交纳了电梯及卫生费，其向被告主张权利，于法无据，本院不予支持。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
驳回原告滕健的诉讼请求。
案件受理费9454元，减半收取4727元，由原告腾健负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 宋继宝
二〇一六年十一月二十九日
书记员 胡媛媛