北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第18247号
原告付梅竹，女，1984年4月14日出生。
被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。
法定代表人黄喜庆，经理。
委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。
第三人北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。
法定代表人贾加农，总经理。
委托代理人郑磊，男，1982年7月31日出生。
原告付梅竹（以下称姓名）与被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称万邦公司）、第三人北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈洁独任审判，公开开庭进行了审理，付梅竹，万邦公司的委托代理人吴奂，华亿公司的委托代理人郑磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
付梅竹诉称：2013年10月29日，我和万邦公司签订了《租赁合同》，承租该公司位于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号世纪天乐潮青汇一楼来淘宝美甲城内使用面积约为9.94平方米M-30号柜位，租期一年，自2013年12月1日至2014年11月30日止。合同签订后，我依约向万邦公司支付了2013年12月1日至2014年5月31日的租金25915元、保证金8600元及综合管理费2591.5元，并在2013年12月1日前对租赁柜位进行了装修并采购大量货品等待正式营业。但是，万邦公司在合同约定的2013年12月1日并未正式营业，且未能解决好其与潮青汇的纠纷而造成我的柜位无法正常使用和经营，合同目的无法实现。故我诉至法院，请求判令：1、解除我与万邦公司签署的《租赁合同》；2、被告返还租金25915元、综合管理费2591元及保证金8600元；3、被告赔偿经济损失29280元；4、被告支付违约金5182元。
万邦公司辩称：2013年5月20日，我公司与华亿公司签订租赁合同，承租北京市朝阳区兴隆西街2号一楼西侧场地，随即开展设计装修及招商工作，并于同年9月15日开始营业。付梅竹于2013年10月29日同我公司签订租赁合同，承租M-30号柜台，并于签约当日即开始使用该柜台，故付梅竹所述一直未正式营业并不属实。2014年3月16日，华亿公司开始对“潮青汇”闭店装修，导致包括付梅竹在内的诸多商户自装修至今无法经营。因此，造成我们之间租赁合同无法履行的原因是华亿公司的装修行为，而非我公司原因。鉴于闭店装修导致付梅竹无法经营的现状，我公司同意解除合同并返还保证金，但租金和综合管理费仅同意返还2014年3月16日之后的部分。由于租赁合同无法履行的根本原因是华亿公司的装修行为，故付梅竹的诉讼请求应由华亿公司承担。损失和违约金不可同时适用，是否存在损失及损失的具体数额应结合相关证据予以确定。
华亿公司述称：本案是合同纠纷，我公司不是合同当事人，根据合同相对性，合同以外的人不应承担违约责任。我公司装修潮青汇二层及以上楼层，装修并未对万邦公司租赁的场地造成影响。在小商户撤离场地后，我公司才开始装修一层部分场地，但不包括万邦公司租赁场地。因此我公司的装修行为并未对万邦公司租赁场地造成影响，更不会导致万邦公司与付梅竹之间的租赁合同无法履行。根据我公司与万邦公司之间的合同约定，我公司有权对商场整体进行装修改造，无需征得万邦公司同意。付梅竹与万邦公司之间解除合同，是因为万邦公司未能依约履行他们之间的合同，没能在2013年12月1日前正常营业，与我公司无关。
经审理查明：2013年5月20日，万邦公司与华亿公司签订《市场场地租赁合同书》，合同约定：甲方（出租方）华亿公司，乙方（承租方）万邦公司，租赁场地坐落于朝阳区朝阳路兴隆西街2号一层西侧整租，租赁场地的合同面积为440平方米，乙方应将租赁场地用于经营美甲、精品饰品、化妆品、美容、珠宝文玩类商品，租赁期限自2013年6月15日至2019年9月14日。该合同签订后，万邦公司对租赁场地进行了装修。
2013年10月29日，万邦公司与付梅竹签订《租赁合同》，合同约定：甲方（即万邦公司）同意位于朝阳区朝阳路兴隆西街2号世纪天乐潮青汇一楼来淘宝美甲城内使用面积约为9.94平方米M30号柜位（即涉案柜位）的营业场地租赁给乙方使用，经营项目美甲；租赁期限为1年，自2013年12月1日至2014年11月30日，本商场于2013年12月1日正式营业，如甲方开业时间因故延迟，则租期顺延。甲方须于2013年10月30日前按照本合同的规定将租赁场所交付给乙方；每月租金为4319.17元，合同签订之日乙方须一次性向甲方支付租期前6个月（即2013年12月1日至2014年5月31日）的租金25915元，乙方应于本合同签订之日，一次性支付甲方保证金8600元，如甲方无故提前终止合同，甲方全额退还乙方缴纳的保证金；除租金外，乙方使用租赁场所须按时足额交纳综合管理费、公用事业费用；甲方在协议期限内不得无故提前收回该商铺，否则均按违约处理，乙方有权解除合同并有权要求甲方返还已缴纳的租赁场所的剩余租金及剩余综合管理费、保证金，该商铺一年房租的10%作为违约金支付给乙方；因甲方对商场整体规划改造，需要将商铺扩建、及打通道或必须拆除商铺等情况，甲方只退还乙方全额保证金及剩余租金、综合管理费，乙方的其他损失与甲方无关。该合同附件一记载：柜位交付时由万邦公司建造及安装的固定装修及设施为马赛克墙面、灯箱及柜位。合同签订后，万邦公司将涉案柜位交付给付梅竹，付梅竹向万邦公司交纳了保证金8600元、2013年12月1日至2014年5月31日的租金25915元和综合管理费2591.5元。
2014年2月，华亿公司在万邦公司租赁场地张贴《解除租赁合同通知书》，内容为以万邦公司未按约定于2013年12月1日开业为由，通知解除《市场场地租赁合同书》，并要求万邦公司于15日内将承租场地清空并交还万邦公司。
2014年3月16日，华亿公司开始对朝阳区朝阳路兴隆西街2号潮青汇商场2层以上楼层进行装修，封闭了商场位于北侧的正门，现楼宇外围已安装脚手架。
现付梅竹诉至本院，以万邦公司未按承诺于2013年12月1日开业、未解决好其与潮青汇的纠纷及涉案柜位所在场地于2014年3月16日开始装修导致其无法正常营业为由要求解除租赁合同。庭审中，万邦公司称其租赁场地于2013年12月1日已正常开业，否认其与潮青汇的纠纷系导致合同无法履行的原因，但表示因华亿公司装修行为导致其与付梅竹的《租赁合同》无法继续履行，同意解除该合同。付梅竹陈述其自2013年11月13日开始在涉案柜位经营，并经营至2014年3月16日商场装修。华亿公司认可其装修前万邦公司在位于商场一层的租赁场地已进行经营，但称大部分场地空置，另其于2014年3月16日开始装修商场二层以上部分，在付梅竹等商户撤离一层后才开始装修一层部分场地，但万邦公司租赁场地不在装修范围内，且位于商场一层西侧有门可以出入，故付梅竹仍可以正常经营。付梅竹称其于诉讼期间曾去过商场一层，现场十分混乱，无法实际经营。
另付梅竹称为经营购买家具及货品，包括美甲桌、座椅、沙发、柜子、灯箱、电表、甲油等等，闭店时因万邦公司没有给任何说法故未拿出，现按照购买价主张损失，并提供相应照片及视频资料予以证明。万邦公司及华亿公司对该损失均不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述及相应证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
本案中，付梅竹与万邦公司就涉案柜位签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据当事人认可之事实及现有证据显示，华亿公司于2014年3月16日开始封闭商场正门，对涉案柜位所在商场进行装修，并于此后开始对涉案柜位所在商场一层进行装修，商场楼宇外围更加装施工用脚手架，此种情况已在客观上严重影响付梅竹对涉案柜位的正常使用与经营，导致合同目的不能实现，现付梅竹要求解除《租赁合同》，万邦公司表示同意，本院不持异议。关于付梅竹已付保证金，根据合同约定，因万邦公司未能保证付梅竹在租期内正常使用涉案柜位，故应当退还保证金。关于租金和综合管理费，付梅竹认可其实际经营至2014年3月16日，故万邦公司应当退还自2014年3月16日起的租金和管理费。但在此之前，因付梅竹正常使用柜位，故其要求退还此前的租金和管理费，于法无据，本院不予支持。关于违约金，万邦公司在租期内未能保证付梅竹正常经营使用涉案柜位，致使合同目的不能实现，故其应当根据合同约定承担违约责任，付梅竹主张的违约金数额符合约定，本院予以支持。
经济损失部分，付梅竹因经营所需购买设施，但万邦公司提供的涉案柜位无法正常使用导致合同不能继续履行，万邦公司应当赔偿付梅竹因经营投入产生的经济损失，因万邦公司就此需给付付梅竹违约金，故违约金数额内的经济损失不应重复赔偿；根据现有证据及剩余租期计算，付梅竹的实际经济损失数额超出违约金数额，故万邦公司就超出部分的经济损失，仍需承担赔偿责任。但付梅竹在得知涉案柜位无法正常经营后，应当采取措施避免或者减少损失的发生，而根据其陈述，其在闭店后曾数次进入潮青汇一层查看相应情况，但未对涉案柜位内留存的包括甲油等在内的相关物品进行点算搬离，导致损失扩大，付梅竹应当自行承担一部分损失，且其按照购置价主张损失不具有合理性，又未能提供充分证据证明涉案柜位内遗留物品的现价值，本院结合现有证据对万邦公司应当承担的经济损失数额予以确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告付梅竹与被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于二〇一三年十月二十九日签订的《租赁合同》；
二、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告付梅竹保证金八千六百元、租金一万零七百九十七元九角一分、管理费一千零七十九元七角八分；
三、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告付梅竹违约金五千一百八十二元；
四、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告付梅竹经济损失二千元；
五、驳回原告付梅竹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费795元，由原告付梅竹负担512元（已交纳），由被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担283元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈洁
二〇一四年八月十二日
书 记 员 周墨