湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）华法民初字第113号
原告蒋智琴，女。
委托代理人盘枫，男。
被告永州市同天房地产开发有限公司。
法定代表人龙春明。
委托代理人彭军胜，男。
原告蒋智琴诉被告永州市同天房地产开发有限公司（以下简称同天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理。2015年2月2日本案中止审理，2015年6月24日恢复诉讼，于2015年6月30日，依法由审判员詹先斌适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人，被告委托代理人到庭参加诉讼，经审查本案因案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2015年8月27日裁定本案转为普通程序进行审理。于2015年9月7日依法组成由审判员戚鲁繁担任审判长，审判员詹先斌、人民陪审员陈建文参加的合议庭公开开庭进行了审理，代理书记员蒋桂雨担任记录。原告蒋智琴及其委托代理人盘枫到庭参加诉讼，被告永州市同天房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋智琴诉称，原告以银行按揭付款方式，向被告购买了商品房一套，即同天家居生活广场第2幢三单元31402号房，双方并于2011年7月17日签订《同天家居生活广场商品房买卖合同》。2012年12月31日前被告没有按合同约定交房，也没有按合同约定向原告出示建筑工程质量保证书、住宅使用说明书等合法交付使用商品房的相关资料。直至2014年5月18日，被告向原告送发了建筑工程质量保证书、住宅使用说明书等资料后，原、被告签字认可，原告才予以收房。同日，原告遂与进驻同天家居生活广场的永州市冯河物业管理有限公司签定了《物业管理手册》和《装修约定书》，并交纳了装修服务费和物业管理费，正式入住该商品房。并且，依照原、被告《同天家居生活广场商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房为住宅的，出卖人在交接房屋时还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接。”因此，本案合同约定的商品房违约时间从2013年1月1日至2014年5月19日止，共逾期违约504天，被告应按照双方合同约定第九条第1种方式第2小点约定，由被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。被告应承担违约责任并赔偿原告违约金49265.75元；另外，在原告所购得的商品房中存在质量差异，增加了原告的装饰成本。请求法院判决被告向原告支付逾期交房违约金49265.75元及商品房质量差异建筑部分修缮费2000元；本案诉讼费由被告承担。
原告蒋智琴为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：
1、商品房买卖合同，拟证明原告购买被告商品房一套，明确和约定了双方的权利义务；
2、收据，拟证明原告向被告交纳了首付款45499元；
3、个人住房贷款借据，拟证明通过公积金贷款原告已向被告支付了房款佘额15万元；
4、住宅使用说明书、建筑质量保证书，拟证明原、被告于2014年5月18日签字认可接收被告商品房的说明书和保证书，原告确认收房交接；
5、收据二张，拟证明原告收房次日向小区物业公司缴纳费用、履行业主的义务；
6、物业管理手册、装修约定书，拟证明原告收房当天与物业公司签订合同、履行业主义务；
7、照片四张，拟证明原告房屋内墙不平开裂，门框粘合不平整的情况。
被告同天公司对原告提供的证据1、2、3、5、6无异议，对证据4的证明内容有异议，交房时间应以入伙通知书的时间为准；对证据7有异议，整体已经经过验收，应以质监部门的鉴定为准。
被告同天公司辩称：被告与原告签订的《商品房买卖合同》之后，因被告遭到不可抗力，而导致合同逾期交房部分未履行，不构成违约责任。
一、迟延交房的原因：1、政府的因素，该拆未拆，造成阻工。公司在竞买开发土地的使用权时，《国有土地使用权出让公告》、《拍卖成交确认书》都明确约定，县政府在2010年12月底前完成拆迁，可至今尚未拿出拆迁方案并拆迁。由于县政府未按拍卖公告和拍卖成交确认书的承诺拆迁，造成沿线待拆迁户以排水、安全等为借口阻工，县政府在此负有不可推卸之责。2、由于阻工的因素，影响施工达七个月之久。2012年5月10日，公司在红线范围内组织人行道挡土墙的施工，当天上午即遭到待拆迁户的阻工，公司多次组织施工终因阻力太大而未果。2012年12月12日，县领导组织双方达成了《会议纪要》，才结束阻工。公司在这段时间里有苦说不出，有力使不上，有工施不了，这才是迟延交房之主因。其次，在项目开工之初，即2011年1月份，项目南侧当地村民以政府少征多卖，有部分用地是没有征收为由，阻止公司施工。致使基础下不了，车辆过不了，拖延了工期。3、天气的因素，经县气象部门证实，仅2012年6月至12月，雨天有93天。因气候原因影响和为创建文明县城由于上级检查的多次停工停产，也耽误了工期，这也是延迟交房的重要原因。
二、延迟交房免责的理由：
1、约定的免责，《商品房买卖合同》第八条第二款：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：其中3，因政府政策等其他原因致使工程延期。”本案中上述延迟交房的原因就是因政府的懈怠造成应拆未拆的局面，以致产生拆迁户阻工七个月的现象，完全符合延期约定，其依合同之约定，应予免责。2、法定的免责，《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定除外······。第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，在项目红线内施工，政府的不拆迁，导致拆迁户的阻工，都是公司无法预见、无法避免、无法克服的情形，依照最高法院对第二款的解释：不可抗力的免责法律效力“因不可抗力而导致合同未履约的不构成违约责任”本案完全符合免责条款的构成要件，不应承担违约责任。
综上所述，本案是一个特殊个案，与其他类似案件不同，且互为因果关系。公司从未主观上有任何懈怠，客观上也是积极依约履行合同，终因出现了由于政府的原因导致阻工的因素才造成迟延交房，其违约有约定、法定免责的情形，且由于受到阻工的影响，本案中的违约金应当调低。请求法院能依法查明，并准确适用法律，驳回原告的诉讼请求。
被告同天公司为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、国有土地使用权出让公告，拟证明县政府在2010年12底以前完成出让土地北侧规划为ＸＸ大道建设范围内的房屋拆迁；
2、拍卖成交确认书，拟证明县政府在2010年12底以前完成出让土地北侧规划为ＸＸ大道建设范围内的房屋拆迁；
3、关于要求迅速解决项目用地红线范围内当地群众纷争，防止矛盾激化的紧急请示（2011年1月14日），拟证明项目施工中，当地村民多次前来阻挠，说政府征少卖多，遭遇阻工，项目无法施工，公司出具报告给县人民政府要求解决；
4、关于要求解决工程施工中部分居民阻工的请示（2012年5月10日），拟证明12户居民未拆迁在项目施工过程中进行阻工；
5、关于要求解决工程施工中部分居民阻工的请示（2012年8月28日），拟证明主体工程2011年底已完工，预计2012年10月前可陆续交付使用；证明至2012年8月28日止，遭遇12户居民阻工，已阻工3个月；
6、沱江镇政府的证明材料，拟证明2012年5月-12月份同天公司北侧挖基础受到阻工；
7、公安局城关派出所的证明材料，拟证明2012年5月-12月份同天公司北侧挖基础受到阻工；
8、蓝忠益的证明材料，拟证明2012年8月18日与公司签订人行道挡土墙施工合同，因遭遇阻工，再次施工均遭阻工；
9、同天公司工程部的证明材料，拟证明从2012年5月至12月，多次施工均遭阻工，无法施工；
10、信访协调会议纪要，拟证明停止阻工；
11、建筑工程竣工验收备案证，拟证明商品房经验收合格可以交房；
12、入伙通知书，拟证明己通知收房。
原告对被告同天公司提供的证据质证意见为：
对证据1、2与本案争执焦点无关，不具有关联性。证据3、4、5、6、7、9、10、不是法定免责的理由，与本案不具有关联性。证据8是案外人写的证明材料，不具有关联性。证据11、12三性均有异议，不具有法定交房手续及合法性。
经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、5、6被告无异议，予以采信，
证据4被告对该证据的真实性无异议，该证据与本案具有关联性，予以采信；证据7因该证据不符合证据三性，不予以采信。
被告提交的证据1-10，原告对证据的真实性无异议，对关联性有异议，上述证据，除证据3是证明6、7号楼受到阻工，无法正常施工，与本案2号楼的施工无关联，不予采信外，其他证据与本案争议事实相关联，予以采信，证据11是复印件，不符合证据要求，不予采信，证据12系被告给他人的通知与本案无关，不予采信。
通过对证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述，本院查明本案的事实如下：
2011年7月17日，原告蒋智琴与被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以195499元购买被告位于ＸＸ瑶族自治县沱江镇ＸＸ大道同天家居生活广场第2幢3单元14层31402号面积为87.77平方米的商品房，同日，原告蒋智琴交付购房首付款45499元。2011年12月23日，原告蒋智琴办理贷款手续贷款15万元给付被告。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：（一）、合同第八条规定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续；3、因政府政策等其它原因致使工程延期。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”；合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。
2013年6月24日，被告向业主发出《收房通知书》，原告以未收到《收房通知书》及被告未按合同约定出示建筑工程质量保证书、住宅使用说明书为由未收房。2014年5月18日，原告蒋智琴收到被告提供的《建筑工程质量保证书》和《住宅使用说明书》。
另查明，2012年5月份至2012年12月12日，被告同天公司在2号楼北面挖基础和砌挡土墙的过程中，断断续续地遭遇到附近居民和待拆迁户的阻工。被告曾于2012年5月10日、2012年8月28日书面请示有关部门解决阻工问题，期间ＸＸ瑶族自治县沱江镇人民政府和ＸＸ瑶族自治县公安局城关派出所多次派出工作人员处理纠纷。2012年12月12日，在ＸＸ瑶族自治县信访局召开了同天房地产信访问题协调会之后，被告同天公司才得以顺利施工。
本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务，因双方在合同履行过程中发生纠纷，本案应定性为商品房销售合同纠纷。本案争执的焦点主要是：
1、交房的具体时间。
原告、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2012年12月31日前，将商品房交付买受人使用；合同第十一条约定了房屋交接的内容和条件。原告以未收到《收房通知书》及《建筑工程质量保证书》、《住宅使用说明书》为由未收房，根据合同约定，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，而合同第八条规定的证明文件并未包括《建筑质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告以此为由拒绝收房无合同依据。被告的《收房通知书》，要求原告在2013年6月24日至6月28日办理收房手续，根据同楼盘其他住户收房的时间，故本院认定原告的收房时间应为2013年6月28日。原告主张以2014年3月4日收到《建筑质量保证书》和《住宅使用说明书》后的时间，作为收房时间无合同依据，不予采信。
2、阻工是否构成不可抗力。
合同法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而本案所涉工程在本案合同签订之前被告应当能够预见到拆迁的难度，遭遇阻工不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告也未履行通知义务，本案因阻工造成延期交房不属于法定的免责事由，不构成不可抗力。
3、合同约定的违约金是否可以减少。
被告在诉讼中提出合同约定的违约金过高，应当予以调低的请求。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告并未提供相应的证据证明原被告约定的违约金过分高于造成的损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故此，被告要求调低违约金的请求本院不予支持。在本案中，被告提供的证据能够证明其在施工过程中存在间断性阻工的事实，但无法提出具体证据证明受到阻工影响停工的具体天数，本院虽然对于被告违约天数应当全部扣除的主张不予支持，但是考虑到阻工对于被告施工进度造成的影响是客观存在，本着实事求是，兼顾公平的原则，本院根据阻工期间的时间跨度结合阻工次数及相关部门组织协调会的实际情况，酌情认定被告受到阻工停工的天数为60天，该天数依据合同的约定应从被告违约的总天数中予以扣除。
原告要求被告一次性支付所购商品房内墙壁、门柱等建筑部位修缮费用计2000元的诉讼请求，原告未提供相关证据证实，本院对该诉讼请求不予支持，待有证据后，可另行起诉。
综上，被告同天公司至2013年6月28日才交付原告所购商品房，被告同天公司存在逾期交房的违约行为，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求理由正当，证据充分，本院予以支持。原告所购房屋逾期交付自2013年1月1日起至2013年6月28日止，逾期交房178天，扣除阻工天数60天，可认定被告违约天数为118天。被告应当支付原告逾期交房违约金11534.44元（195499元×0.0005／天×118天）。被告同天公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告永州市同天房地产开发有限公司在本判决生效后15日内给付原告蒋智琴逾期交房违约金11534.44元；
二、驳回原告蒋智琴其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1080元，由被告永州市同天房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。
审 判 长 戚鲁繁
审 判 员 詹先斌
人民陪审员 陈建文
二〇一五年九月二十二日
代理书记员 蒋桂雨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。