杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第689号
原告杨茂雨。
原告齐志芹。
两原告委托代理人姜旭日。
被告陈小林，现关押于上城看守所。
被告刘剑松。
委托代理人孔夏雨、朱赟。
原告杨茂雨、齐志芹为与被告陈小林、刘剑松房屋买卖合同纠纷一案，于2009年3月30日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2009年6月9日公开开庭进行了审理。原告杨茂雨、齐志芹及两原告委托代理人姜旭日、被告陈小林、被告刘剑松及其委托代理人孔夏雨、朱赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨茂雨、齐志芹诉称，原告与被告陈小林于2008年12月12日签订一份《杭州市房屋转让合同》，约定陈小林将其杭州市下城区凤栖花园1幢5单元301室住房一套转让给原告，建筑面积85.78平方米，转让价135万元。房屋委托转让一事经过公证，陈小林委托被告刘剑松办理。房屋转让中介代理机构为杭州都市之光房地产交易网络有限公司。合同签订当天，原告按合同约定将首付房款75万元存入银行监管帐户，原告于当天入住转让房屋内。2009年1月6日，原告又将剩余房款60万元存入银行监管帐户。至此，原告已按合同约定履行了支付全部房款的义务。根据合同约定，被告应于2009年3月12日之前办理完毕房屋的权属过户登记手续。在签订房屋转让合同之前的2008年12月4日，原、被告双方针对陈小林将房屋抵押给刘剑松的情况，特别订立了《抵押注销协议》，约定陈小林还款后二天内由刘剑松注销抵押登记。但自原告付清房款以来，陈小林始终以自己房屋的他项权证在刘剑松处不能办理登记手续为由，拖延履行房屋转让合同约定的义务。刘剑松在明知原告已付清全部款项，明知陈小林收到原告的房款后有能力清偿其债务并注销房屋他项权证的情况下，以自己作为陈小林代理人的便利条件，拒不履行约定义务，损害了原告的合法权益。故提起诉讼，请求法院判令：1、两被告于2009年5月1日之前注销杭州市下城区凤栖花园1幢5单元301室房屋他项权证，办理完毕房屋产权人为原告的转移过户登记手续；2、两被告共同承担违反《房屋转让合同》的违约金135000元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、房屋转让合同，欲证明原、被告签订房屋转让合同。
2、收款收据，欲证明原告按合同约定付清了全部房款。
3、公证书，欲证明刘剑松接受陈小林的委托办理签订房屋转让合同、注销抵押登记手续、办理产权过户登记手续、领取房款、代为交房等事宜。
4、房屋转让协议（补充），欲证明刘剑松代理陈小林办理房屋转让及与房屋转让有关的陈小林应履行的义务。
5、抵押注销协议，欲证明两被告承诺付款后二天内办理完毕注销抵押登记手续。
6、房屋产权证，欲证明诉争房屋未依约定转让登记。
7、承诺书，欲证明陈小林于2009年1月19日承诺将在3月31日前将房屋中的他项权证撤销，同时办理房产过户手续，否则承担所有损失。
8、情况说明及房屋付款凭证，欲证明陈小林已于2008年12月12日领走首付款75万元，并补强前面所有的证据。
被告陈小林辩称，一、原告所述的是事实，被告一直未能将事情处理掉。被告确实出具过一份承诺书，原打算年3月底将刘剑松的钱还掉，然后办理房屋过户手续。因3月初被告被公安机关采取了强制措施，故无法再办理过户手续。被告对这件事情负有很大的责任。二、办理房屋转让的中介公司存在重大过失，要求追加中介公司。中介公司让被告提走一部分房款，其对此存在过错。被告确实将房屋抵押给刘剑松，但现被告已丧失了赔偿能力。被告与刘剑松之间的债权债务关系明确，首先应将此事处理好。对原告的诉请，请法院依法判决。
被告陈小林未向本院提交相关证据。
被告刘剑松辩称，一、答辩人不是适格被告。本案的案由为房屋买卖合同纠纷，答辩人不是房屋买卖合同的当事人。虽然陈小林委托答辩人代办一系列手续，该委托内容合法，产生的法律后果应由陈小林承担。事实上，该委托没有实际履行，因此原告将答辩人列为被告不符合合同相对性原则，请求依法驳回对答辩人的诉请。二、注销房屋抵押的条件尚不成就。《抵押注销协议》约定的是陈小林于拿到首付款85万元之日起2天内将现贷款一次性还清，将现抵押登记注销，意即先还清欠款再注销抵押登记并不是原告起诉状中提到的“约定第一被告还款后二天内由第二被告注销抵押登记”。时至今日，陈小林尚未清偿欠刘剑松的债务，因此房屋抵押登记注销的前提条件不成就。三、答辩人不承担连带赔偿责任。综上，请求法院驳回原告对刘剑松的全部诉讼请求。
被告刘剑松未向本院提交相关证据。
原告提交的八份证据，被告陈小林均无异议。被告刘剑松对证据1、2无异议，证据3、4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，补充协议中有陈小林本人签字，故公证委托书未实际履行。证据5的真实性有异议，与刘剑松当时签字时的内容不一致，系陈小林的承诺而非刘剑松的承诺，并进一步说明委托书未实际履行。证据6无异议。证据7的真实性、合法性无异议，但刘剑松对此不知情，所有程序均系陈小林操作，故与刘剑松无关。证据8的真实性与关联性均有异议，房产公司与原告有利害关系，不具有公信力。本院对证据1、2、6的效力予以确认。证据3、4的真实性予以确认，该两份证据均有刘剑松签字，故对其与本案的关联性亦予以确认。证据5的真实性予以确认，该协议约定陈小林需在拿到首付款85万元之日起二日内将刘剑松的贷款还清，将现抵押登记注销。刘剑松及陈小林均在此协议上签字，故对其与本案的关联性亦予以确认。证据7陈小林无异议，结合原告的待证内容，本院对其证据效力予以确认。证据8所证明的事实与原告及陈小林陈述的事实相印证，故对该组证据的效力予以确认。
根据上述有效证据，本院确认下述案件事实：
2008年12月12日，原告与被告陈小林签订一份《杭州市房屋转让合同》，双方约定陈小林将其所有的杭州市下城区凤栖花园1幢5单元301室房屋一套转让给原告，该房屋建筑面积85.78平方米，转让价为135万元。房款分两期支付，2008年12月12日支付首付款75万元，房款到帐后三个工作日内支付给陈小林，余款60万元于2008年12月31日前支付，于房款到帐当天支付给陈小林。如原告未按约定付款，逾期7天内月利息按银行同期存款利息计算，超过7天原告向陈小林支付违约金135000元，合同终止。如因陈小林原因造成原告不能在90天内取得房地产权属证书的，视为陈小林违约，原告有权退房。陈小林须在原告提出退房之日7天内将原告已付款及利息退还给原告，并向原告支付违约金135000元。在签订上述房屋转让合同之前的2008年12月4日，原告与陈小林另行签订了《杭州市房屋转让协议（补充）》和《抵押注销协议》各一份。《杭州市房屋转让协议（补充）》中就交易过程中所产生的税费及中介费作了约定。《抵押注销协议》约定：因杭州市下城区凤栖花园1幢5单元301室房屋在刘剑松处抵押贷款，故陈小林拿到首付款85万元之日起二天内将现贷款一次性还清，将现抵押登记注销，逾期还款陈小林向原告赔偿人民币1万元。有关上述房屋转让的相关事宜，即提前还贷、注销抵押登记、签订房屋转让合同、办理产权过户手续等事项，陈小林通过公证委托被告刘剑松办理。房屋转让中介代理机构为杭州都市之光房地产交易网络有限公司。合同签订当天，原告按约将首付房款75万元存入工行朝晖支行的银行监管帐户，当天陈小林向原告交付房屋后，领取了首付房款75万元。2009年1月6日，原告将剩余房款60万元存入银行监管帐户。2009年1月19日，陈小林向原告出具一份《承诺书》，承诺将在2009年3月31日前将房屋他项权证注销，同时配合原告将房屋顺利过户。另查，2008年9月陈小林向刘剑松借款130万元，案涉房屋作为抵押物对刘剑松的债权进行财产担保，并办理了抵押登记手续。陈小林收到首付房款75万元后未将该款归还给刘剑松。因陈小林至今未办理抵押注销登记手续及产权过户手续，原告诉至本院。
本院认为，围绕案涉的杭州市下城区凤栖花园1幢5单元301室住房，产生了两个法律关系，即被告陈小林与刘剑松之间的抵押法律关系和原告与被告陈小林之间的房屋买卖法律关系。抵押法律关系在前，房屋买卖法律关系在后。根据我国物权法的规定，为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人就该财产优先受偿。抵押权作为担保物权的一种，具有物权的一般属性，其优先于普通债权而得到满足和实现。原告与被告陈小林之间通过房屋买卖形成的是一种合同之债，原告基于合同获得的是普通债权。结合本案查明的事实，虽然原告已付清了全部房款履行了其付义务，但由于陈小林未将房款归还给刘剑松清偿债务，刘剑松可以抵押物折价或者从该抵押物的拍卖、变卖价中优先于原告而获得清偿，刘剑松的抵押权尚未实现，注销抵押登记的条件未成就，陈小林无权也无法注销抵押登记。而抵押登记未注销，则房屋过户手续无法办理。故原告要求二被告注销杭州市下城区凤栖花园1幢5单元301室房屋他项权证，办理房屋产权过户登记手续的请求，本院不予支持。原告与陈小林在房屋买卖合同中约定因陈小林的原因造成原告不能在90天内取得房地产权属证书的，如原告选择退房，则陈小林应向原告支付违约金135000元；而在原告不愿意退房的情况下，违约责任如何承担，双方在房屋买卖合同中未作约定。故原告未选择退房而要求陈小林支付135000元违约金，缺乏合同依据。但陈小林在《抵押注销协议》中承诺如拿到首付款85万元之日起二天内未将现贷款一次性还清，将现抵押登记注销，则向原告赔偿人民币1万元，陈小林的该意思表示真实，原告也在《抵押注销协议》中签字予以认可，现陈小林逾期还贷且至今未将抵押登记注销，应按约定赔偿原告人民币1万元。被告刘剑松在房屋买卖过程中是陈小林的代理人，其接受陈小林的委托代办房屋转让过程中的一切手续，由此产生的法律后果均应由陈小林承担，且事实上本案所涉的合同均由陈小林本人签字确认，故原告要求刘剑松共同承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈小林于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨茂雨、齐志芹人民币1万元。
二、驳回原告杨茂雨、齐志芹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3000元，减半负担1500元，由原告杨茂雨、齐志芹负担1389元，被告陈小林负担111元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3000元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 叶东晓
二〇〇九年六月十九日
书记员 楼一平