河南省新郑市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第723号
原告高永升，男，1955年3月1日出生，汉族。
委托代理人刘发勤，新郑市新建法律服务所法律工作者。
被告高麦屯，男，1967年6月7日出生，汉族。
委托代理人郭社教，河南林泽律师事务所律师。
委托代理人郭洁，河南林泽律师事务所实习律师。
原告高永升诉被告高麦屯房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高永升及其委托代理人刘发勤，被告高麦屯的委托代理人郭社教到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高永升诉称，2007年11月5日，高永升与高麦屯签订一份《房屋买卖协议书》，高麦屯将位于新郑市东城路商场南段东侧1号二层住宅，建筑面积143.84平方米，土地面积71.92平方米，以41万元价款出售给高永升。同年12月20日，高永升一次性支付给高麦屯购房款39万元，双方约定剩余2万元待办完过户手续后再给付，高麦屯将房屋及房屋所有权证当即交付给高永升。之后，高永升多次要求办理房屋产权过户手续，高麦屯总是以各种借口敷衍搪塞。2013年11月，高麦屯要求支付4万元好处费方可办理过户，高永升没有同意。高麦屯取走房屋所有权证后至今未完成过户手续，并在政府拆迁时持该房屋所有权证独自领取补偿款并据为己有。高永升请求确认与高麦屯签订的《房屋买卖协议书》有效，判令高麦屯返还购房款39万元及利息。
被告高麦屯辩称，《房屋买卖协议书》第二条约定，约定购房款41万元，在房屋过户前一次付清。截止该房屋被拆迁时，高永升没有按约定履行，违约在先。2013年11月20日，高永升提出退房，并约定高永升自2007年11月5日至2013年11月5日所收该房屋租金作为高麦屯向其返还购房款，6年房租共计12万元。在签订退房协议书时，高永升将房屋所有权证、土地使用权证及两份《房屋买卖协议书》原件交付给高麦屯；高麦屯于当天支付高永升购房款20万元，高永升称在收到购房款39万元时才能将收条交付高麦屯。因此，高永升诉称与事实不符，高麦屯尚欠其购房款7万元。高永升违约在先，其要求支付利息没有事实和法律依据。
经审理查明，2007年11月5日，购买方（以下简称甲方）高永升与出让方（以下简称乙方）高麦屯签订《房屋买卖协议书》，约定内容如下：一、乙方将位于新郑市东城路商场南段东侧1号住宅楼（二层），建筑面积143.84㎡，土地面积71.92㎡出售给甲方。二、甲方支付人民币41万元，房款见条为证，房屋过户前一次付清。三、乙方支付房屋过户有关手续。四、乙方房屋共有人不得对本协议提出任何异议。五、本协议双方签字生效。六、双方以本协议为准，其它协议无效。同年12月20日，高麦屯向高永升出具收到房款39万元的收条。
高永升提交其与李俊英签订的两份租房协议，拟证明其将购买高麦屯的房屋自2008年5月20日起出租，李俊英支付租金至2015年5月19日。高麦屯对该两份租房协议有异议，认为高永升仅收取6年房屋租金，在解除房屋买卖协议后租金由高麦屯收取。
证人高XX证明其与高永升系朋友关系，高永升因向高麦屯购买房屋于2007年12月10日向其借款12万元，按月利率2%向其支付利息至今。证人王XX证明其与高永升系邻居，高永升购买房屋时于2007年12月10日向其借款18万元，按月利率2%向其支付利息至今。高永升申请证人高XX、王XX出庭作证，拟证明其要求高麦屯支付自2007年12月21日至2014年12月21日的利息58.8万元。高麦屯认为高XX隐瞒其与高永升系叔侄关系，两证人证明高永升借款后未出具借条不符合常理，借款是否属实也与本案无关，高永升请求支付利息58.8万元没有法律依据。
高麦屯提交退房协议书（复印件），拟证明其与高永升于2013年11月20日就退房达成协议，高永升向其交付房屋所有权证、国有土地使用证及两份《房屋买卖协议书》原件；此后，房屋租金由其收取。高永升认为从未见过退房协议书，且系复印件不予质证；高麦屯以办理房屋过户为由让其交付房屋所有权证、国有土地使用证及两份《房屋买卖协议书》原件。
另查明，1、位于新郑市东城路商场南段东侧1号的房屋，房屋所有权证号为新郑房权证字第02010014**号，房屋所有权人为高麦屯；国有土地使用证为新土国用（2002）字第12962号，土地使用者为高麦屯。2、2014年12月21日，因政府进行旧城改造导致房屋被征收，高麦屯与政府部门签订房屋征收补偿安置协议书，并领走补偿款，该房屋现已被拆除。3、高麦屯辩称已向高永升返还购房款20万元，但未提交相应的证据证明。4、在庭审中，高永升要求解除《房屋买卖协议书》，高麦屯认为该协议书双方于2013年11月20日已解除。
上述事实，有当事人的陈述，《房屋买卖协议书》，收条，租房协议，证人证言，退房协议书、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋征收补偿安置协议书及房屋征收补偿领款单（复印件），本案庭审笔录等相关证据证明。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。高永升与高麦屯于2007年11月5日签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。高麦屯将涉案房屋转让给高永升后，一直未协助高永升办理涉案房屋所有权转移登记；同时，涉案房屋因政府进行旧城改造被征收并已拆除，高麦屯与政府部门签订房屋征收补偿安置协议书，并领走补偿款。因此，高永升购买涉案房屋的目的无法实现，其在庭审中要求解除《房屋买卖协议书》，高麦屯也同意解除，本院对此予以准许。合同解除后，高永升向高麦屯支付购房款39万元，高麦屯应当予以返还。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。高永升申请两证人出庭作证，拟证明要求高麦屯支付利息58.8万元。两证人关于高永升向其借款买房并支付利息的事实，缺乏其他书面证据相印证，且也与本案无关，本院对两证人证言不予采信；相应地，高永升要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。高麦屯提交的退房协议书系复印件，高永升对此不予认可；同时，高麦屯辩称已向高永升返还购房款20万元，但未提交相应的证据证明；因此，高麦屯的辩称意见缺乏相应的证据证明，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告高永升与被告高麦屯于2007年11月5日签订的《房屋买卖协议书》有效（双方在庭审中均同意解除，本院予以准许）。
二、被告高麦屯应当于本判决生效之日起十日内返还原告高永升购房款39万元。
三、驳回原告高永升的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13580元，由原告高永升负担8165元，被告高麦屯负担5415元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 潘龙峰
人民陪审员 王法文
人民陪审员 吕慧敏
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 高 阁