湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0202民初2246号原告：彭水兵，男，汉族，1975年11月4日出生，住湖南省株洲市天元区。特别授权委托诉讼代理人：梁兴国，湖南法达律师事务所律师。被告：杨山红，女，汉族,1989年1月9日出生，住湖南省株洲市荷塘区。特别授权委托诉讼代理人：罗力刚，株洲市胜天法律服务所法律工作者。被告(追加)：株洲嘉泰房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区文化路32号。统一社会信用代码：914302007853875902。法定代表人：刘谷平。特别授权委托诉讼代理人：秦斌，湖南中兴律师事务所律师。第三人(追加)：株洲市第八建筑工程有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区沿江路伟业大厦。法定代表人：赵翠年，该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：刘灿，男，汉族，1983年1月29日出生，住湖南省株洲市石峰区李家冲一村*栋***号。身份证号码：4302031983********。系株洲市第八建筑工程有限公司法律顾问。第三人(追加)：任建兵，男，汉族，1970年4月9日出生，住湖南省湘潭县。原告彭水兵与被告杨山红侵权责任纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理。在诉讼过程中，被告杨山红向本院申请追加株洲嘉泰房地产开发有限公司（以下简称嘉泰公司）为被告、第三人株洲市第八建筑工程有限公司（以下简称八建公司）与任建兵为第三人参加诉讼，本院依法予以准许，并通知嘉泰公司作为被告、八建公司与任建兵作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭水兵的委托诉讼代理人梁国兴、被告杨山红的委托诉讼代理人罗力刚、被告嘉泰公司的委托诉讼代理人秦斌、第三人八建公司的委托诉讼代理人刘灿、第三人任建兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭水兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨山红立即将株洲市荷塘区合泰路102号格林嘉园1栋1402号房屋腾空后返还给原告彭水兵；2、被告杨山红将该房屋恢复原状；3、判令被告杨山红向原告彭水兵支付房屋占有使用费29000元（从2015年5月开始按1000元/月计算，暂计算至2017年10月，之后的占有使用费计算至实际腾房之日止）；4、本案诉讼费由被告杨山红承担。事实和理由：2014年5月22日，原告与嘉泰公司签订《商品房销售合同》，购买位于株洲市荷塘区合泰路102号格林嘉园1栋1402号房屋。2015年5月19日，嘉泰公司向原告交付了房屋钥匙，原告才发现被告住在该房屋里。2015年5月19日起，原告多次要求被告返还房屋，但被告多次无理拒绝，至今拒不返还。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，实现原告的诉讼请求。被告杨山红辩称，原告彭水兵至今未取得涉案房屋所有权证，对该房不享有所有权，原告无权对被告主张侵权责任。2014年5月22日，原告与嘉泰公司签订《商品房销售合同》，并于2015年5月19日为原告办理交房手续，但原告未提供证据证明其已付清购房款，且时至今日，嘉泰公司并未为原告办理房屋产权证。根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。原告尚未取得涉案房屋的物权，无论被告是有权占有还是无权占有该房屋，被告都未对原告实施侵权行为，原告无权要求被告承担侵权责任，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告嘉泰公司辩称，原告起诉的房屋已经经过了株洲市房产局的备案登记后，是合法有效真实的，八建公司和任建兵的工作有失误，应该由任建兵和八建公司承担责任。第三人八建公司辩称，同意被告杨山红的答辩意见，以任建兵的意见为准。八建公司不存在工作失误，也不承担任何责任。第三人任建兵辩称，同意被告杨山红的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的《商品房销售合同》、《房屋交易备案证明》、《交房书》，证明原告是该涉案房屋合法的所有权人，以及相关案件的事实。经被告杨山红、第三人八建公司、任建兵质证均有异议，认为嘉泰公司自2013年10月18日起就无权处理涉案房屋，对涉案房屋没有销售权利。第三人任建兵认为原告与嘉泰公司的交易是虚假的；被告嘉泰公司质证无异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。2、原告提供的《停止侵权搬出房屋告知书》及张贴时的照片，证明原告多次向被告主张权利的事实。经被告杨山红、第三人八建公司、任建兵质证均有异议，被告杨山红认为原告无权向被告主张权利；被告嘉泰公司质证无异议。经审查，该份证据缺乏相关证据佐证，本院不予认定。3、原告提供的原认购人曾建与嘉泰公司签订的协议书、原认购人曾建向嘉泰公司提交的申请书，证明经任建兵同意的原认购人已更换了认购的房屋的事实。经被告杨山红质证对该组证据的真实性、合法性没有异议，该组证据证明本案的第三人任建兵同意曾建认购房屋，杨山红在株洲中院确认了房屋的所有权和使用权后，就一直居住在里面将近四年；被告嘉泰公司质证无异议；经第三人八建公司、任建兵质证认为该组证据与本案无关。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。4、原告提供的原告与嘉泰公司签订的补充合同复印件，证明原告购房款的支付方式的事实。经被告杨山红、第三人八建公司、任建兵质证均有异议，认为没有提供原件核对；被告嘉泰公司质证无异议。经审查，因原告没有提供原件核对，本院无法确认其真实性，对该份证据不予认定。5、原告提供的戴蛟开具的证明一份、收据一份，证明原告已按补充合同的约定支付了购房款的事实。经被告杨山红、嘉泰公司、第三人八建公司、任建兵质证均有异议，认为应当提供银行转账凭证予以佐证。经审查，该份证据缺乏相关证据佐证，本院不予认定。6、被告杨山红提供的（2013）株中法民四初字第30号民事调解书，证明被告嘉泰公司在调解书中明确同意将其所有的格林嘉园1栋1402房屋用于支付八建公司工程款的事实。原告质证对其真实性、合法性无异议，调解协议第三项中八建公司只有过户、登记手续的权利；被告嘉泰公司、第三人八建公司、任建兵质证均无异议。经审查，本院对该份证据予以认定。7、被告杨山红提供的八建公司的营业执照、授权委托书，证明八建公司已授权任建兵办理上述房屋的过户登记并对上述房屋进行占有、使用、处分的事实。原告质证对其真实性、合法性无异议，任建兵只有过户、登记手续的权利；被告嘉泰公司质证认为授权委托书的授权内容、产权处分不明确；第三人八建公司、任建兵质证均无异议。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。8、被告杨山红提供的任建兵的身份证复印件、情况说明，证明任建兵将上述房屋交付被告居住的事实。原告质证有异议，任建兵无权指定房屋的使用权；被告嘉泰公司质证对任建兵的身份予以认可；第三人八建公司、任建兵质证均无异议。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年10月18日，八建公司与被告嘉泰公司及傅炜建设工程施工合同纠纷一案经株洲市中级人民法院主持调解，各方达成了调解协议，株洲市中级人民法院作出了（2013）株中法民四初字第30号民事调解书，调解协议中第三条：“被告嘉泰公司同意用格林嘉园1栋1402、1栋1702、2栋301、2栋304、2栋704、2栋904、2栋1202、2栋1702、2栋1703房屋共计864.72平方米，作价372万元用于支付八建公司工程款，该房屋被告嘉泰公司应于2013年12月31日之前过户登记到原告指定的人的名下”。调解协议签订后，被告嘉泰公司将调解协议中约定的9套房屋钥匙交给八建公司，但调解协议中约定的9套房屋至今没有办理产权过户手续。2014年5月22日，原告彭水兵（乙方）与被告嘉泰公司（甲方）签订《株洲市商品房预销售合同》，原告彭水兵向被告嘉泰公司购买《格林嘉园》荷塘区合泰路102号格林嘉园1栋1402室（以下简称该房屋），单价为4200元/平方米，总房价为389172元，双方约定付款方式为乙方签订合同时一次性交付房款。合同签订当天，该房屋进行了商品房销售合同备案登记。2015年5月19日，原告彭水兵向被告嘉泰公司签署了交房书，但因被告杨山红已经装修入住该房屋，原告彭水兵无法入住，酿成纠纷。另查明，2013年11月28日，被告嘉泰公司征得第三人任建兵的同意与曾建签订《协议书》，双方约定:1、曾建意愿认购格林嘉园1栋1402室，认购房屋单价为4300元/平方米，面积为92.66平方米,房屋总价为398438元；2、曾建于2013年12月2日付购房款398438元；3、被告嘉泰公司在2014年5月1日前与曾建签订《商品房预售合同》。合同签订后，曾建并没有出资购买该房屋，于2015年3月17日在该《协议书》上注明“原件已丢，1栋1402号房自愿放弃作废，换房1栋303号是实。”，并于2015年4月14日向被告嘉泰公司提交了申请，主要内容：“今本人曾建于2013年12月份自愿购买格林嘉园房屋三套（房号1-1402、2-1202号、2-704号），且收到嘉泰公司开具的收据。由于本人不慎遗失该收据，特声明作废。本人申请变更购买房屋信息为嘉泰公司名下的格林嘉园（2-704号、1-302、1-303号），购房协议重签，现申请重开三套房屋的购房收据，以此为据。”再查明，2017年12月12日，八建公司出具特别授权委托书及证明，确认任建兵享有八建公司在株洲市中级人民法院于2013年10月18日作出（2013）株中法民四初字第30号民事调解书中的第一、二、三、四、五、六项权利，八建公司不再享有上述权利；特别授权委托任建兵办理上述房屋的过户登记手续并有权对上述房屋进行占有、使用、处分等相关权利。被告杨山红庭审时陈述，2013年10月份左右，被告杨山红从任建兵处购买涉案房屋，按单价4200元/平方米支付了购房款；被告杨山红从任建兵处拿到该房屋钥匙，征得任建兵的同意，对涉案房屋进行了装修，并于2014年上半年居住使用。第三人八建公司庭审时陈述，涉案房屋是公司委托任建兵办理的。第三人任建兵庭审时陈述，杨山红给付了一部分购房款，其他部分购房款是抵偿借款。本院认为，本案系侵权责任纠纷。本案的争议焦点是被告嘉泰公司有无权利将株洲市荷塘区合泰路102号格林嘉园1栋1402号房屋销售给原告彭水兵？株洲市中级人民法院作出的（2013）株中法民四初字第30号民事调解书中调解协议第三条已经确认：被告嘉泰公司以涉案房屋作价用于支付八建公司工程款，该房屋被告嘉泰公司应于2013年12月31日之前过户登记到原告指定的人的名下。被告嘉泰公司已将调解协议中约定的9套房屋钥匙交给八建公司，且八建公司确认任建兵享有八建公司在（2013）株中法民四初字第30号民事调解书中的权利，特别授权委托任建兵办理该9套房屋的过户登记手续并有权对该9套房屋进行占有、使用、处分等相关权利，即八建公司认可任建兵有权对涉案房屋进行处分。被告杨山红从任建兵处购买涉案房屋，支付房屋价款后进行了装修，并已在该房屋居住使用多年。虽然2013年11月28日被告嘉泰公司征得了任建兵的同意与曾建签订了《协议书》，但是该《协议书》并未实际履行，曾建没有出资购买涉案房屋，且自愿放弃涉案房屋，予以换房。而被告嘉泰公司与原告彭水兵签订《株洲市商品房预销售合同》，将涉案房屋销售给原告彭水兵，并没有征得任建兵的同意或者追认，该《株洲市商品房预销售合同》合同无效，被告嘉泰公司无权处分涉案房屋，原告彭水兵可以另行向被告嘉泰公司主张权利。综上所述，第三人任建兵有权将涉案房屋销售给被告杨山红，被告嘉泰公司对涉案房屋没有处分权，即无权将涉案房屋销售给原告彭水兵。故原告提出要求被告杨山红将涉案房屋腾空后返还给原告彭水兵、将房屋恢复原状、支付房屋占有使用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。经本院主持调解，原、被告双方当事人无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告彭水兵的全部诉讼请求。本案受理费526元，减半收取263元，由原告彭水兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。此页无正文审判员  文勇二〇一八年二月二日书记员  舒敏附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第五条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第六条任何单位和个人负有不妨碍权利人行使物权的义务。第七条权利人享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵害。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。