上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11735号
上诉人(原审原告)：上海恒立房地产有限公司，住所地上海市。
法定代表人：徐俊，总经理。
委托诉讼代理人：郭丽敏，上海市汇盛律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海老介福总公司，住所地上海市。
法定代表人：曹财根，总经理。
委托诉讼代理人：揭沪元。
原审第三人：上海科技京城管理发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人：胡少波，董事长。
委托诉讼代理人：王爱梅，女。
上诉人上海恒立房地产有限公司(以下简称“恒立房产公司”)因与被上诉人上海老介福总公司(以下简称“老介福总公司”)及原审第三人上海科技京城管理发展有限公司(以下简称“科技京城管理公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初7960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
恒立房产公司上诉请求，撤销一审判决，依法改判支持恒立房产公司一审中的诉讼请求。事实和理由：老介福总公司按照政府确定的标准支付租金，该租金中不包含物业管理费，老介福总公司实际享受了科技京城管理公司提供的物业服务，应支付物业管理费，恒立房产公司收取物业管理费将交给科技京城管理公司，科技京城管理公司同意恒立房产公司的诉讼请求，恒立房产公司的起诉得到科技京城管理公司的支持，故不存在诉讼主体问题，一审判决不公平不合理，应予以纠正。
老介福总公司辩称，不同意恒立房产公司的上诉请求，恒立房产公司不具有诉讼主体资格，同意一审法院判决，请求维持原判。
科技京城管理公司述称，同意恒立房产公司的上诉请求。
恒立房产公司向一审法院提出诉讼请求：要求老介福总公司按每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)12.42元标准向恒立房产公司支付自2006年1月至判决生效之日止的物业管理费663,168元(暂算至2016年12月)。
一审法院认定事实：2006年1月10日，恒立房产公司作为甲方，科技京城管理公司作为乙方，签订委托经营管理合同，约定甲方将名下大楼科技京城委托乙方进行物业管理和经营，管理和经营的期限为15年，自2006年1月1日起至2020年12月31日止。物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：写字楼23.18元/月/平方米，裙房：17.39元/月/平方米，回迁户12.42元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主应按规定时间履行交纳义务。
2012年7月10日，法院受理恒立房产公司与老介福总公司、上海老介福商厦(以下简称“老介福商厦”)和上海光韶经贸有限公司(以下简称“光韶公司”)、上海机诚量刃具有限公司(以下简称“机诚公司”)、上海宇际阀门机械有限公司(以下简称“宇际公司”)、上海京福五金机电标准件有限公司(以下简称“京福公司”)房屋租赁合同纠纷一案，并于2013年7月3日作出(2012)黄浦民四(民)初字第778号一审判决，老介福总公司不服一审判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2014年5月9日作出(2013)沪二中民二(民)终字第1704号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。法院依法另行组成合议庭，于2014年6月23日依法通知上海新黄浦置业股份有限公司(以下简称“新黄浦置业公司”)作为第三人参加诉讼。并于2015年6月19日作出(2014)黄浦民四(民)重字第3号民事判决，判决：一、老介福总公司于判决生效之日起十日内支付恒立房产公司自2011年7月10日起至判决生效之日止的租金[计算方式：月租金5,461元13.50元/平方米×404.50平方米)×自2011年7月10日起至判决生效之日止]；二、老介福总公司于判决生效之日起十日内支付恒立房产公司自2011年7月10日起至判决生效之日止的欠租违约金[计算方式：以月租金5,461元为基数×自2011年7月10日起至判决生效之日止×每日万分之四(以日历年度为计算单位，每届满一年按年租金计算违约金，即2011年7月10日开始计算违约金的计算时点为2012年7月10日，以此类推)]；三、老介福总公司于判决生效之日起十日内支付恒立房产公司自2012年7月10日起至判决生效之日止转租收益[计算方式：宇际公司(C127室)转租合同约定月租金4,300元为基数，自2012年7月10日起至判决生效之日止按月计算；机诚公司(C114室)转租合同约定月租金3,400元为基数，自2012年7月10日起至判决生效之日止按月计算；京福公司(C128室)转租合同约定月租金4,000元为基数，自2012年7月10日起至判决生效之日止按月计算]；四、驳回恒立房产有限公司要求解除与老介福总公司间租赁关系、返还系争房屋，老介福商厦、光韶公司承担连带责任的诉讼请求。恒立房产公司和老介福总公司均不服一审判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理认为：根据查明的事实显示，上海市房屋(以下简称“涉案房屋”)是回迁使用的动迁安置房屋，产权登记在恒立房产公司名下，老介福总公司作为涉案房屋使用权人的承继方，理应作为支付租金的义务主体。签订动迁协议以及出具空房调用单的主体不是恒立房产公司，并不影响恒立房产公司与老介福总公司之间构成房屋租赁法律关系，一审法院对该法律关系的认定，上海市第二中级人民法院予以认同。由于涉案房屋使用权的取得具有特殊性，原审法院从尊重维护原有租赁状况正常延续角度出发，对恒立房产公司要求解除与老介福总公司的租赁关系、要求光韶公司等当事人返还房屋等诉讼请求不予支持，并无不妥。因老介福总公司未按时支付租金，而恒立房产公司未能提供证据证明其在起诉前在诉讼时效内向老介福总公司催讨过租金等事实，一审法院据此判决老介福总公司从2011年7月10日起支付欠租及欠租违约金，依法有据，上海市第二中级人民法院予以赞同。至于恒立房产公司主张的老介福总公司的转租收益，鉴于老介福总公司与恒立房产公司之间租赁关系的特殊性，以及老介福总公司自身的特点，老介福总公司所称其通过转租涉案房屋以解决租赁费用来源以及安置下岗职工，具有一定合理性，在恒立房产公司对老介福总公司转租房屋未提出过异议的情况下，恒立房产公司主张老介福总公司支付转租收益，将会导致双方利益失衡，一审法院判决支持恒立房产公司关于转租收益的诉讼请求尚有不妥之处，上海市第二中级人民法院予以调整。除涉及转租收益外，一审法院所作判决并无不当，予以维持。上海市第二中级人民法院于2016年4月11日作出(2015)沪二中民二(民)终字第2654号二审民事判决，判决：一、维持上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)重字第3号民事判决主文第一、二、四项；二、撤销上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)重字第3号民事判决主文第三项；三、对恒立房产公司要求老介福总公司支付转租收益的诉讼请求不予支持。
2012年11月1日，科技京城管理公司与案外人上海东方徕仿物业顾问有限公司就其共同向法院起诉老介福总公司物业服务合同纠纷一案向法院申请撤回起诉，法院口头裁定准许撤诉。
一审法院认为，双方当事人争议焦点为老介福总公司是否应当向恒立房产公司支付物业管理费。根据上述生效判决确认的内容，恒立房产公司与老介福总公司之间系房屋租赁法律关系。因此，恒立房产公司作为出租人的主要义务为提供房屋，老介福总公司作为承租人的主要义务为支付租金。恒立房产公司作为涉案房屋业主，委托科技京城管理公司经营管理涉案房屋。根据恒立房产公司与科技京城管理公司签订的委托经营管理合同及相关法律规定，物业管理费应当由业主即恒立房产公司交纳。老介福总公司确认老介福总公司与科技京城管理公司之间虽然没有签订物业服务合同，但物业服务系科技京城管理公司提供，老介福总公司与科技京城管理公司之间主要关于物业费标准发生争议。恒立房产公司主张老介福总公司一直享受科技京城管理公司提供的物业服务，作为实际受益人，应当先向恒立房产公司支付物业费，后恒立房产公司再向科技京城管理公司支付。由于恒立房产公司与老介福总公司之间不存在物业服务合同关系，在恒立房产公司与老介福总公司之间没有明确约定的情况下，恒立房产公司作为业主要求承租人直接向业主支付物业管理费，没有合同及法律依据。综上所述，对于恒立房产公司要求老介福总公司按每月每平方米12.42元标准向恒立房产公司支付自2006年1月至判决生效之日止的物业管理费663,168元(暂算至2016年12月)，没有法律依据，法院不予支持。判决：对上海恒立房地产有限公司要求上海老介福总公司按每月每平方米12.42元标准支付自2006年1月至判决生效之日止的物业管理费663,168元(暂算至2016年12月)的诉讼请求，不予支持。
本院审理中，恒立房产公司提供网上查询的老介福总公司2013年至2015年工商信息资料，证明老介福总公司从2013年开始就处于清算、歇业状态。老介福总公司对恒立房产公司提供的资料不予认可，且认为该事实与本案无关，同时老介福总公司表示公司现正常经营，没有歇业。科技京城管理公司对恒立房产公司提供的资料没有异议。老介福总公司提供催款通知书一份，证明都是科技京城管理公司来催款的。恒立房产公司认为老介福总公司提供的不是新证据，不同意质证。科技京城管理公司同意恒立房产公司的意见。
本院认为，恒立房产公司与老介福总公司之间不存在物业服务合同关系，且恒立房产公司与老介福总公司之间没有明确约定物业管理费由恒立房产公司收取，现恒立房产公司作为业主要求承租人直接向业主支付物业管理费，没有合同及法律依据，在此情况下，一审法院对恒立房产公司要求老介福总公司支付物业管理费的诉讼请求不予支持，并无不妥。恒立房产公司上诉以其收取的物业管理费将支付给科技京城管理公司，科技京城管理公司同意恒立房产公司起诉意见为由，要求法院支持其上诉请求，本院难以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,432元，由上诉人上海恒立房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一八年一月四日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……