四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终11426号上诉人（原审被告）：丁远淑，女，1965年11月22日出生，汉族，住四川省成都市高新区。上诉人（原审被告）：张革强，男，1967年5月15日出生，汉族，住四川省成都市高新区。二上诉人共同委托诉讼代理人：肖莉莎，上海申浩（成都）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：王兰飞，上海申浩（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林燕，女，1984年6月2日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。被上诉人（原审原告）：李良建，男，1984年7月24日出生，汉族，住四川省双流县。原审第三人：四川中原物业顾问有限公司。住所地：四川省成都市锦江区大业路*号财富中心*座**层。法定代表人：庄泽宝。委托诉讼代理人：陈澄，女，1989年9月26日出生，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人：赵青梅，女，1989年10月22日出生，汉族，住四川省南部县。上诉人丁远淑、张革强因与被上诉人李良建、林燕、原审第三人四川中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初6977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人丁远淑、张革强上诉请求：撤销一审判决第三项，改判丁远淑、张革强不承担违约金。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。合同签订前丁远淑、张革强明确告知了林燕、李良建案涉房屋未取得房屋所有权证书。在办理过程中，由于开发商过错导致客观上无法继续履行过户，丁远淑、张革强本着诚实信用原则及时告知了林燕、李良建并提出退还定金，丁远淑、张革不存在违约行为，不应当承担违约责任。2.一审判决违约金金额过高，应当予以调整。即使丁远淑、张革强违约，林燕、李良建也应当对自己主张的损失进行举证，其除支付5万元定金的同期银行贷款利息损失外，并没有其他损失。且2016年3月，丁远淑、张革强已经明确告知无法办证并提出退还定金，林燕、李良建不予接受，此后产生的利息损失丁远淑、张革强不应当承担责任。被上诉人林燕、李良建辩称，丁远淑、张革强以种种借口不按合同约定履行相关义务，林燕、李良建多次催促，对方拒不理睬。因丁远淑、张革强的恶意拖延，导致林燕、李良建被迫重新选购房屋，造成林燕、李良建经济损失十几万元，还影响林燕、李良建之女上学，造成家人精神伤害。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人中原物业公司述称，《房屋转让合约》是买卖双方的真实意思表示，应按照合同约定履行义务。林燕、李良建向一审法院起诉请求：1.解除林燕、李良建与丁远淑、张革强于2015年11月14日签订的《房屋转让合约》（No:0018278）,并向林燕、李良建返还定金50000元；2.丁远淑、张革强承担违约责任，向林燕、李良建支付违约金172000元。一审法院认定事实：2015年11月14日，林燕、李良建与丁远淑、张革强通过中原物业公司签订了《房屋转让合约》，约定：买卖双方通过经纪方购入及出售位于天府新区南湖西路175号南湖国际社区31栋1单元16层03号单位之物业，房屋所有权证号为“办理过程中”；卖方转让该物业，卖方保证拥有该物业合法产权证明及享有完整所有权或相关有效法律文件，其委托人或共有人或第三人（权利人）同意转让该物业，卖方保证并能完全支配及处理该物业，向买方提供有关该物业资料真实有效，有关物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失；转让成交价为860000元，买方必须按下述步骤和方式支付：1）人民币伍万元整须在签本合约之同时付清作为定金，该定金在卖方签收后转交经纪方托管，经纪方给卖方出具收据。2）由买方出资替卖方偿还贷款，偿还金额以银行出具的还款通知书为准，该赎楼款属于买方向卖方支付的部分楼款，在总转让价或首付款中予以扣除。3）买方按本合约约定成交总额减除定金、赎楼款及银行贷款金额后的款项为购买该物业首付款，在买卖双方至成都市房地产交易中心办理过户手续之时由买方付清。银行贷款金额由经纪方协助买方寻找银行承诺贷款支付给予卖方，办理银行按揭所发生的费用概由买方自理；买卖双方须于银行审批通过7个工作日或之前，至成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约；买卖双方协商同意，卖方须于过户当日将该物业交予买方使用，卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；如买方未能履行本合约条款以致本合约不能顺利完成，则已付定金卖方不予退还，买方另须赔偿该物业成交价的20%给卖方作为违约金，而卖方有权再将该物业转让予任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。若定金在经纪方托管，则经纪方无须经过买方同意便可退回卖方；如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金，卖方另须赔偿该物业成交价的20%给买方作为违约金，唯买方不可要求进一步赔偿或要求卖方履行此合约。若定金在经纪方托管，则经纪方无须经过卖方同意便可退回买方。备注：买卖双方协商如下：总房款包含一个50栋负2楼车位（车位号3264）。付款方式分三次，签合同当日买方支付卖方50000元定金暂由中介方保管，等档案查清后证明此房产权人是张革强、丁远淑两人产权后，由中介方公司3个工作日内转账方式支付卖方。二、产权办理完后拿到产权后由买方协助卖方到银行还款（金额为150000元）。三、以银行实际贷款金额为准，不足以现金方式支付卖方。从签合同当日起7个工作日内卖方办理接房，双方约定3个月内下产权接房费用由卖方负责。上述合约签订当日，双方还签订《关于的补充协议》，约定：经纪方已将赎楼过程中可能产生的交易风险详尽告知买卖双方：为使卖方的按揭贷款房（备案号246551）具备过户条件，买方同意在银行贷款审批通过且卖方结按当日（卖方房产证下来，卖方要做此房的全权公证委托给中原地产的高级原员工）将首付款（含定金伍万）200000元支付给卖方的银行还款账户用于卖方办理银行结按。上述合约及补充协议签定当日，林燕、李良建即向丁远淑、张革强支付了定金50000元，并由张革强向林燕出具了收条。但在此后的履约过程中，丁远淑、张革强却未能按约在三个月内取得涉案房屋的所有权证，也未能将涉案房屋转移过户至林燕、李良建名下。此后，经双方多次协商，丁远淑、张革强仍一直未能取得涉案房屋的所有权证，也未能将涉案房屋转移过户至林燕、李良建名下，致使双方签订的房屋买卖合同不能得到实际的履行。至2016年9月8日，李良建与丁远淑通电话，丁远淑以涉案房屋已经自行设计装修为由不愿以原合同条件继续履行合同义务。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的相关规定，本案中，林燕、李良建与丁远淑、张革强签订的《房屋转让合约》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。但丁远淑、张革强在合同签订后，却未能按约在三个月内取得涉案房屋的所有权证，也未能将涉案房屋转移过户至林燕、李良建名下。在此后的较长合理期间内，丁远淑、张革强仍未能履行合同约定的上述义务且还以涉案房屋已经自行设计装修为由表示不愿以原合同条件继续履行合同义务，致使双方签订的合同目的不能实现，对此，丁远淑、张革强应当承担相应的违约责任。故林燕、李良建要求解除《房屋转让合约》（其补充协议相应予以解除）、丁远淑、张革强返还交付的定金并支付部分合理违约金的请求，符合事实和法律的规定且丁远淑、张革强对解除合同的请求也没有意见，故一审法院予以支持。关于林燕、李良建诉请的违约金请求是否成立（含违约金是否过高）的问题，一审法院认为，丁远淑、张革强未能按约取得涉案房屋的所有权证，也未能将涉案房屋转移过户至林燕、李良建名下，导致双方合同目的不能实现，其违约事实清楚，按照合同约定，丁远淑、张革强应承担相应的违约责任。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，故对于丁远淑、张革强提出因他方原因导致合同不能履行，其不应承担违约责任的抗辩主张，不予支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而林燕、李良建并未举证证明其损失的大小，故兼顾合同履行情况、当事人双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为80000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决:一、李良建、林燕与丁远淑、张革强之间于2015年11月14日签订的《房屋买卖合约》于判决发生法律效力之日起予以解除；二、丁远淑、张革强于判决发生法律效力之日起3日内返还李良建、林燕定金50000元；三、丁远淑、张革强于判决发生法律效力之日起10日内向李良建、林燕支付违约金80000元；四、驳回林燕、李良建的其他诉讼请求。案件受理费2315元，由丁远淑、张革强负担。二审中，林燕、李良建提交以下证据：《房屋买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《一年级新生入学通知书》，以证明丁远淑、张革强违约不履行合同导致其重新购房，给其带来的经济损失及精神损失。丁远淑、张革强对上述证据不予认可。中原物业公司对上述证据无异议。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。二审另查明，丁远淑、张革强截止2017年9月12日未取得案涉房屋不动产权证。本院认为，丁远淑、张革强与李良建、林燕签订的《房屋转让合约》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审争议焦点有两个，现分别评述如下：一、关于丁远淑、张革强是否违约的问题。丁远淑、张革强认为由于开发商过错未能办理案涉房屋所有权证书，导致无法办理过户，其不存在违约行为。对此，本院认为，《房屋转让合约》约定，从签订合同当日起7个工作日内卖方办理接房，双方约定3个月内下产权接房费用由卖方负责。丁远淑、张革强未能在3个月内取得案涉房屋所有权证，直至二审仍未取得房屋，以至不能将案涉房屋过户至林燕、李良建。丁远淑、张革强的行为构成违约。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使丁远淑、张革强因开发商原因导致未能办理案涉房屋所有权证书，仍应对林燕、李良建承担违约责任，其与开发商之间的纠纷应另行解决。二、关于一审判决的违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”案涉《房屋转让合同》约定“卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金，卖方另须赔偿该物业成交的20%给买方作为违约金”，据此计算违约金为172000元。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为80000元并无不当，本院予以维持。综上所述，丁远淑、上诉人张革强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4630元，由丁远淑、张革强负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  张卫敏二〇一七年十一月十五日书记员  袁龙飞