广州市白云区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）穗云法执外异字第15号
异议人（案外人）：陈群英，住湖北省监利县。
委托代理人：李峰，广东一粤律师事务所律师。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司广州流花支行（原中国工商银行广州市流花支行），住所地广州市越秀区。
法定代表人：杨小滨。
被执行人：广州市越秀泰湖发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：钟耀煌。
被执行人：广州市泰湖房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：钟耀煌。
被执行人：广州市康建房地产开发有限公司，住所地广州市。
法定代表人：姜维涛。
本院在执行中国工商银行股份有限公司广州流花支行（以下简称流花支行）与广州市越秀泰湖发展有限公司（以下简称越秀泰湖公司）、广州市泰湖房地产开发有限公司（以下简称泰湖公司）、广州市康建房地产开发有限公司（以下简称康建公司）合同纠纷一案中，异议人陈群英于2013年4月23日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，对异议人提交的异议申请进行书面审查。本案现已审查终结。
异议人陈群英称，2000年5月10日，我与康建公司签订《商品房买卖合同》购买白云区XX单元（第X层）XX号房，并一次性支付了全部购房款140874.76元。2000年5月21日，我与康建康斯签订《商品房买卖合同》购买白云区XX单元首、二层，并一次性支付全部购房款81099.12元。上述两房我收楼使用至今，一直交纳管理费、水电费。2011年4月18日，我交纳了契税，取得了涉案房屋的契税完税证。经公安部门证明，白云区XX单元（第X层）X号房与广州市白云区XX房为同一地址（以下简称XX号房）；白云区XX号商铺与广州市白云区XX层为同一地址（以下简称XX号房）。我在购买上述房产时，康某甲公司并未告知涉案房屋抵押给流花支行。我也是近日才知道涉案房屋被法院查封及即将被强制执行。我认为，我与康某甲公司签订的买卖合同合法有效，且我已付清全部房款并收楼使用。虽然开发商在抵押期间转让该房屋没有经过抵押权人的同意不得转让，但根据《物权法》第一百九十一条第二款之规定受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现我同意代为清偿上述担保的债务，消灭抵押权。综上，请求终止对广州市白云区XX房、广州市白云区XX层的执行并予以解封。
申请执行人流花支行辩称，我行不同意异议人的异议请求，理由如下：１、我行对贷款发放已尽了审查的义务，不存在过错。我行是根据房管部门核发的房产证原件确信涉案房屋属康某甲公司所有，故据此批准本案的贷款。２、异议人无法取得涉案房屋的产权证是被执行人的过错。根据异议人提交的材料可见，是本案的被执行人越秀泰湖公司、康某甲公司未依照约定办理涉案房屋的产权证，与我行无关。３、根据《物权法》的有关规定，不动产物权转移以登记为生效要件。现涉案房屋登记在康某甲公司名下，他项权利登记在我行名下，而异议人并非所有权人，故法院对涉案房屋的查封、拍卖并无不当。综上所述，异议人的请求与事实不符，于法无据，请求法院依法评估拍卖涉案房屋，驳回异议人的异议请求。
本院查明，2005年12月10日，广州市中级人民法院作出（2005）穗中法民二初字第68号（以下简称68号案）民事判决书，查明：2003年10月9日，为确保上述贷款的归还，康某甲公司与流花支行签订了2003年押字第015号，约定将同和镇XX205套房产作为抵押物，为该款项及利息、借款人违约金、实现抵押权的费用提供抵押担保；合同签订后，流花支行和康某甲公司办理了抵押登记手续；判决：一、越秀泰湖公司在判决发生效力之日起10日内清偿人民币贷款本金2000万元及利息、复息（其中，自2003年8月20日起至2004年4月10日按月利率5.0325‰计付；自2004年4月11日起至清偿日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计付。）给流花支行；二、流花支行对康某甲公司提供的抵押物，即位于广州市白云区XX205套房产享有优先受偿权（房产清单见附表）；三、康某甲公司及泰湖公司对前项抵押物不能清偿部分承担连带责任。康某甲及泰湖公司清偿上述债务后，有权向越秀泰湖公司追偿。案件受理费120972元，由越秀泰湖公司负担，康某甲公司及泰湖公司对该项诉讼费负连带清偿责任。该判决于2006年4月22日生效。2012年7月26日，本院以（2012）穗云某执字第3640号立案执行，执行标的金额为2012.0972万元。本院于（2012）穗云执字第3640号执行裁定书，裁定：查封被执行人广州市康建房地产开发有限公司名下位于广州市白云区XX房、XX、XX等57套房屋（详见查封清单，含本案）。
另查，根据《房地产登记簿查册表》记载，广州市白云区XX房的所有权人为广州市康建房地产开发有限公司、建筑面积为108.3652平方米、抵押权人为中国工商银行广州市流花支行、抵押权利价值为357605元。
异议人陈群英提交了以下证据，拟证明购房及使用的事实：
1、2000年5月10日，陈群英与康某甲公司签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2000038265号），约定康建公司将广州市白云区XX单元自然层XX号房售予陈群英，建筑面积共108.3652平方米，房款为140874.76元。等等。
2、2000年5月10日，康某甲公司向陈群英开具XX房房款为140874.76元的发票。
3、2000年5月10日，康某甲公司向陈群英发出的《收楼通知书》，要求其于2000年6月10日前办理收楼手续。
4、2011年4月18日，陈群英缴纳XX号房的房屋契税2113.11元。
5、2000年5月10日，陈群英缴纳了维修基金500元、煤气初装费3000元。
6、202号房2001-2003年、2005年、2007-2011年水电费、管理费收款收据。
7、广州市白云区公安分局永平街派出所出具门牌证明：白云区XX号单元（第X层）XX号房与现地址广州市白云区XX房相符。
以上1-7项证据拟证明陈群英已付清202号房房款并收楼使用。
8、2000年5月21日，陈群英与康某甲公司签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2000038207号），约定康建公司将广州市白云区XX单元自然层X、X层售予陈群英，建筑面积共67.5826平方米，房款为81099.12元。等等。
9、2000年5月21日，康某甲公司向陈群英开具204房房款为81099.12元的发票。
10、2000年5月21日，康某甲公司向陈群英发出的《收楼通知书》，要求其于2000年6月21日前办理收楼手续。
11、2011年4月18日，陈群英缴纳XX号房的房屋契税2432.99元。
12、2000年5月21日，陈群英缴纳了维修基金500元、煤气初装费3000元。
13、204号房2002年、2004年、2006-2010年水电费、管理费收款收据。
14、广州市白云区公安分局永平街派出所出具门牌证明：白云区XX号商铺与现地址广州市白云区XX、X层相符。
以上8-14项证据拟证明陈群英已付清XX号房房款并收楼使用。
申请执行人流花支行提交了以下证据：1、2003年10月9日，康建公司与流花支行签订的《人民币借款抵押合同》（2003年押字第015号）并经广东省公证处公证（（2003）粤公证经字第58420号），约定康某甲公司以其名下205套房产作为抵押物，为泰湖公司向流花支行的贷款肆仟零壹万元及利息等提供抵押担保。2、2000年4月14日、2000年4月14日广州市国土房地产管理局分别出具的《广州市房地产备案证明书》。以上1-2项证据拟证明涉案商铺已被康某甲公司抵押于流花支行并办理抵押登记。
本院认为，房屋作为不动产以登记为权属标志。涉案商铺登记在被执行人康某甲公司名下，因此，本院查封被执行人康某甲公司名下的房产并无不当。异议人陈群英主张其购房在先，涉案商铺抵押在后。虽然异议人陈群英与被执行人康某甲公司已签订购房合同，但并未发生物权变动的效力不能对抗已经登记的担保物权。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，故异议人陈群英要求解除涉案房屋查封于法无据，本院不予支持。依照根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人陈群英的异议申请。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 刘嘉欣
人民陪审员 罗汝标
人民陪审员 梁凤慈
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 欧阳莉