广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗番法民三初字第1990号
原告孙莲芝，女，汉族，1961年8月10日出生，住址广州市番禺区。
委托代理人许超明，男，汉族，1962年6月26日出生，住址广州市番禺区。
被告广州利合房地产开发有限公司，住所地：。
法定代表人李思廉。
委托代理人梁巨贤，系广东华瑞律师事务所律师。
委托代理人黄丽，系广东华瑞律师事务所工作人员。
原告孙莲芝诉被告广州利合房地产开发有限公司（以下简称“利合公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙莲芝的委托代理人许超明和被告利合公司的委托代理人梁巨贤、黄丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其于2010年10月10日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告拟建造的位于广州市番禺区亚运城媒体南村兴亚三路1号第14座12层01房的一套建筑面积为82.1523平方米的商品房，交房日期为2011年6月30日之前。合同生效后，原告如约向一次性被告支付总房款939831元。但被告却迟迟没有按合同中的第十二条交房条件交付该房屋，超过交房日期也未能向原告交付此房屋。直至今日原告已多次向被告发催交房屋函，被告一直违反合同约定，未履行交房义务，导致原告的入住权利无法实现。原告与被告之间签订的商品房买卖合同及其补充协议中的部分条款与广州市商品房买卖合同（预售）的内容相冲突。协议中还存在诸多故意减轻被告责任、加重原告负担的条款，属于显失公平的不合理条款。由于被告利用其优势地位及原告没有经验，原告当时只能选择签字，一个字都不能更改。被告在其亚运城广告宣传中允诺了诸多具体内容，至今也没有兑现，也没有依照合同约定给原告卧室安装吸顶灯，没有履行合同附件六入户门的约定。被告的“霸王条款”及其种种违约行为，已经使原告的利益受到了极大的损害。故诉至法院，请求判令：
一、请求法院依法撤销本争诉合同及补充协议中部分条款、依法变更部分条款、依法认定2011年5月30日原被告的收楼协议无效。具体如下：
（一）撤销合同附件三。
（二）撤销合同附件六的关于设施、设备标准的补充内容第1条中的第（1）（3）小项及第2、3条格式条款。
（三）撤销合同附件七中：特别提示；第一条；第三条第一项；第五条第1、3项；第六条；第七条；第八条第1项；第九条第2、3项；第十条；第十一条；第十二条第1项中的第（1）（3）小项及第2项；第十三条；第十五条；第十六条第3小项；第十七条第2小项、第3小项、第4小项；第十九条格式条款。
（四）撤销主合同中第十四条第2款；同时请求法院变更主合同中第十四条按第1种方式内容处理（按预期时间，分别处理（不错累加）：1、逾期不超过30日的，甲方（被告）应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方（原告）支付违约金，本合同继续履行。2、逾期超过30日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同时，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起10日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利息计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金。违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿器差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方（被告）应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方（原告）支付违约金。）
（五）原告请求法院变更主合同中第二十一条产权登记第1小项内容为：甲乙双方应当在该商品房约定交付期限届满之日起（从2011年7月1日起）90日（不超过180个工作日）内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。
（六）原告请求法院变更主合同中第二十三条按第1种方式内容处理（甲方赔偿双倍的装饰、设备差价）。
（七）原告请求法�变更主合同中第二十四条按第1种方式内容处理（乙方按照本合同第十四条的约定主张权利）。
（八）原告请求法院变更合同附件七第十七条第1小项的内容，在内容中加入：乙方依法定或约定解除合同的，甲方应在10日内退还乙方全部购房款，同时甲方还应支付乙方因购房所产生的利息损失（利息从乙方付款之日起至甲方退款之日止，按照中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），甲方还应按该商品房总价款的10%向乙方支付惩罚性违约金，甲方还应赔偿乙方的全部损失（包括但不限于由此支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费、办理撤销或注销合同备案、预告登记、抵押登记手续费等各项费用），违约金不足以补偿乙方实际损失的甲方应补偿其差额（合同及附件对惩罚性违约金额另有约定的，按相应约定处理）。
（九）请求法院依法认定被告与原告�2011年5月30日针对亚运城媒体南村14座1201房的收楼过程及所签署的所有与收楼有关的协议、文件无效。
二、请求法院判定被告支付房屋迟延交楼违约金。计算公式为：逾期天数＊总房款＊0.05%，从2011年7月1日起计至达到交房条件止；暂计至2011年9月19日为38063元。
三、请求法院判定被告按合同补充协议附件七第十二条第1小项中的第（2）条约定退回多收三台空调款1500元。
四、请求法院判定被告赔偿由于被履行合同补充协议附件六灯具之约定给原告所造成的经济损失人民币1000元。
五、请求法院判定被告赔偿由于被履行合同补充协议附件六门扇之约定给原告所造成的经济损失人民币1000元。
六、请求法院判定被告赔偿由于部分广告宣传中的承诺未兑现而给原告造成的经济损失，计算公式如下：按原告购房款本金＊中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率（0.019315%）＊违约天数（从2011年7月1日算起至被告兑现广告宣传中的承诺之日止，暂计至今日止为14704元），如被告不能按广告宣传上的承诺履约原告保留继续要求被告赔偿损失的权利。
七、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。理由如下：一、关于原告要求撤销、变更合同条款问题，《买卖合同》内容、补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合同合法有效。买卖合同示范文本是为了给买方了解、参考，未经双方签订前并没有强制性。补充协议第19条规定，如补充协议、合同附件出现与合同有冲突的，以合同为准。《商品房买卖合同》、附件、补充协议由原告签署认可，同样具有法律效力。二、关于原告要求被告支付逾期交楼违约金问题，涉案房屋已经在合同约定的交楼期限取得竣工验收备案�，原告在也合同规定的时间内发出交楼通知书，并发出质量保证书、使用说明书，因此我方不存在违约。若由于行政主管部门原因，导致延期交楼的，也不应由我方承担责任，况且我方已经发出房屋质量保证书、使用说明书的，不视为我方违约。原告也已办理收楼手续，原告要求被告承担逾期交楼责任没有依据。三、虽然根据合同条款规定了原告按现状一并接收附件六范围内的装饰设备，但没有明确约定增加的装饰设备为免费，被告交楼时已当面告知原告可以付款接收空调，也可以不接收，原告不付款而接收空调有违反公平原则。四、原告要求被告赔偿未兑现宣传承诺，对于这种宣传广告的法律性质，被告认为对其法律性质、效力应按合同约定进行，合同附件3已经约定这种宣传、广告均不视为双方要约的内容，我方也不以宣传资料承担任何责任，双方以合同、补�协议为准。五、关于学校、医院开学、营业时间，我方并没有权干涉，这些宣传并非房屋本身的说明，我方宣传时的开业时间也只是预测，我方不承担法律责任。
经本院审理查明，被告广州利合房地产开发有限公司是一具备房地产开发资质的企业法人。
2010年9月26日，原告孙莲芝（认购方）与被告广州利合房地产开发有限公司（出售方）签订《亚运城认购书》，其中第二条第6项约定，认购方一清楚了解并认可出售方已公示的商品房买卖合同示范文本及补充协议，该物业一户一图及法律法规规定应明示的其它文件、证书等，双方同意按上述公示的合同及补充协议范本签署《商品房买卖合同》及补充协议。
2010年10月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告建造的广州市番禺区亚运城媒体南村兴亚三路1号14座1201号商品房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为82.1523平方米，套内建筑面积为63.8132平方米；按套内建筑面积计算房价，总金额939831元；付款方式为一次性付款。其中该合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条房屋交付约定：甲方应当在2011年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第十四条延期交房的违约责任约定：甲方无正当理由未能按期交付该商品房的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日�，甲方按日向乙方支付该商品房价款总金额0.01%的违约金，合同继续履行。合同第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此残生的逾期交付责任由甲方承担。合同第二十一定产权登记条约定：甲乙双方应在该商品房交付之日起详见补充协议第十一条个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。合同第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照本合同附件七《补充协议书》第十二条约定方式处理。
该合同附件三为甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告）：1、甲方针对该商品房及其所在楼宇、项目、红线规划范围内所做的广告宣传资料（包括不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、媒体广告、宣传册等）以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，仅供乙方购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方所有的权利义务以本合同及其补充协议的约定为准。
该合同附件六为装饰、设备标准，其中门扇为木饰面实心入户门配门锁；灯具为客厅、�室、餐厅、厨房、阳台配吸顶灯……关于设备、设施标准的补充内容：1、该商品房交付时，若其装饰、设备与合同附件六《装饰、设备标准》约定的标准存在差异的，甲方承担保修义务，但属下列特别情形的除外：（2）因该商品房项目由广州市政府投资建设，若该商品房交付时其装饰、设备的数量除合同附件六《装饰、设备标准》的约定外，还附着其他装饰、设备的，乙方同意按该附着的实际现状一并接收。（3）因该商品房项目由广州市政府投资建设，若该商品房设施、设备的材料、款式等较合同附件六《装饰、设备标准》的约定标准有一定调整的，交付时则以实际现状为准。
该合同附件七为本合同补充协议，其中第七条对合同第十二条、第十五条关于房屋交付时提交有关资料的约定变更如下：2、若由于行政主管部门等原因，甲方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（六）项文件资料不齐全的，但该商品房交付时甲方已取得《竣工验收备案表》并提供《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》的，则视为该商品房达到交付条件，乙方同意办理收楼手续，甲方不承担预期交楼的违约责任。
上述《商品房预售合同及补充协议》签订后，原告依约向被告一次性支付总房款939831元。原告于2011年5月30日向被告收楼。现原告认为与被告签订《商品房预售合同》时没有经过平等协商，合同附件的部分条款属于被告故意免除责任，加重对方责任的显失公平的不合理格式条款，又不履行广告宣传中的承诺，且被告在原告收楼时未取得合同和法律规定的相关文件，该收楼无效，遂起诉至本院。
另查明，广东电网公司广州番禺供电局与广州市重点公共建设项目管理办公室于2009年8月28日就亚运城媒体村、运动员村签订《供用电方案协议》，分别于2010年8月26日和9月14日签订《供用电合同》，用电性质为永久性、电价分类为非工业、住宅。
广州市番禺水务股份有限公司与被告于2011年1月31日就亚运城媒体村、运动员村签订《广州市番禺区供用水合同》，用水性质为居民用水（高质水）、执行居民供水价格。
2011年6月29日，广州燃气集团有限公司与被告于2011年6月29日就亚运城小区签订《管道燃气开户合同》，用气性质为永久用气。亚运城运动员村、媒体村通气点火时间为2011年7月～2011年9月。
2011年12月31日，广州市番禺区邮政局报刊投递中心与广州利合物业管理有限公司于2011年12月31日签订《定位妥投协议书》，根据协议内容，该中心石楼投递站将广州利合物业管理有限公司未办理投递登记手续的广州亚运城住址及单位的报刊、邮件投送给广州市番禺区清河东路亚运城运动�村客户服务中心首层前台的广州利合物业管理有限公司指定人员负责接收，协议书有效期为2012年1月1日至2012年3月31日。2012年4月5日，被告以具备通邮条件为由向广州市番禺区邮政局就亚运城兴亚三路等楼房共86栋8078户提交《住宅楼房申请投递表》和《通邮申报表》，申请该局验收并安排投递，广州市番禺区邮政局受理后于2012年4月29日作出符合通邮条件、可予通邮的意见，投递日期2012年5月1日。
庭审时，被告向法庭提供《亚运城国有土地使用权出让合同（摘要）及三大村报箱移交标准》以及《关于请求尽快完善亚运城整体项目移交后后续事宜的函》，以证明被告与作为房地产主管部门的土地出让方房管局在出让合同上有关信箱移交标准的约定，但由于出让方未履行合同约定，导致信箱未移交给被告；被告催促让出让方完成信箱建设工程。原告对此反驳认为，出让�同甲方是广州市国土资源与房屋管理局，看不出与本案被告有任何关联，因为一方是富丽地产等，与本案被告没有关联性。另外，信箱未通邮，造成不能达到交楼条件，而原、被告有合同关系，只要一方违约就要承担相应责任，而被告提出的其合同相对方违约导致无法交付，原告认为首先要由被告对其承担违约责任，其违约原因是案外人造成的，应该由被告去追讨案外人。
广州市城乡建设委员会就涉案房屋工程的竣工验收备案文件（包括建设工程竣工验收报告、单位工程质量综合验收文件、规划公共消防环保部人防部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的住宅质量保证书和住宅使用说明书及法规、规章、规定必须提供的其他文件等等）于2011年6月9日已收讫并确认文件齐全，同意该工程予以备案（建设单位为广州市重点公共建设项目管理办公室）。
原告虽确认接收涉案房屋的时间为2011年5月30日，但认为被告当时尚未达到合同约定和法律规定的交付使用条件及标准，收楼程序存在欺诈及不完整，请求法院确认该收楼无效。
以上事实，有原、被告提供的《商品房预售合同及补充协议》、《亚运城国有土地使用权出让合同（摘要）及三大村报箱移交标准》、《关于请求尽快完善亚运城整体项目移交后后续事宜的函》、《关于分体空调处理的告知书》、本院调查取证的《定位妥投协议书》、《住宅楼房申请投递表》、《通邮申报表》、《广州燃气集团有限公司复函》、《广州市番禺区供用水合同》、《供用电合同》以及本院庭审笔录等予以证实。
本院认为，原告孙莲芝（买方、乙方）和被告广州利合房地产开发有限公司（卖方、甲方）签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。本案原、被告之间主要争议焦点在于：一、双方签订的《商品房买卖合同》及附件内容中的部分格式条款是否无效或可撤销；二、被告部分广告宣传内容是否具有法律效力；三、被告是否构成延迟交楼。
关于部分格式条款是否可撤销问题。原告主张与被告签订的合同属于显失公平的情况，部分条款应予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，免责条款是否可撤销，关键在于制定免责条款的一方是否采取了合理地方式引起对方注意和免除的责任是否为合同基本义务以外的责任。经查，原、被告之间签订的《认购书》第二条第6项、《商品房预售合同》说明第1条及合同附件七《补充协议》的“特别提示”，均已提示上述合同以及补充协议是在双方自愿、平等的基础上签订，其中免责或限制被告方责任的条款，被告已尽合理说明及尽到提示义务，原告亦充分理解并接受。涉案《商品房买卖合同》中，被告的基本义务应当为按时提供符合约定质量的房屋，相应原告的基本义务则为按时支付约定的房款。附件三为被告对其广告、宣传以及样板房的解释说明，并无免除其基本义务，故其内容继续有效。附件六是房屋的装饰、设备标准，其补充协议对被告的保修义务进行了一定程度的限制，但其内容并未排除被告的维修责任，属于合理分担风险，不违反公平原则。合同附件七补充协议，是对《广州市商品房买卖合同》相关条款做出的补充和变更，其特别提示可视为被告对自己已经就附件七中的免责条款向原告进行了合理地提示和说明的证明，被告已就当中的免责条款向原告进行了合理告知和说明，认定双方是在平等、�愿协商的基础上做出的变更。因此原告关于撤销附件七部分内容的请求，本院同样不予支持。另外，原告请求撤销主合同第十四条第二项的主张均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。从整体上看，原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》（包括附件在内）虽然当中包含了事先未与原告协商的格式条款，但其具体内容并未免除被告的基本合同义务，其体现的还是双方真实的意思表示。本院对原告要求撤销合同附件及补充协议中部分条款的请求均不予支持。
关于广告宣传内容是否具有法律效力问题。原告主张被告广告宣传的内容具有法律约束力，其应履行广告宣传的承诺并承担给原告造成的经济损失。经查，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》附件三，已经约定了被告的广告宣传不视为要约，且被告的广告宣传中也使用了文字解释，说明“广告宣传不视为要约”。故被告对广告问题已尽了合理说明，原告应当知道该广告宣传不视为要约。原告以被告未承兑宣传广告约定内容为由要求被告赔偿违约金的主张理由不能成立，本院不予支持。
关于被告是否构成延迟交楼。被告作为涉案房屋出卖方负有向作为买受人的原告交付约定商品房的义务，原告负有向被告履行支付对价款的义务。本案中，从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，原告已按约定期限向被告支付了商品房价款，但被告却未按约定标准交付涉案房屋，故应承担相应的违约责任。原、被告双方签订的《商品房预售合同》第十二条、第十五条及《补充协议》第七条之约定，交房条件为取得《建设工程竣工备案表》及满足永久供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。被告虽于2011年6月9日已取得涉案房屋工程的《竣工验收备案表》，但涉及必要居住条件的永久供水、供气、供电及通邮尚未在合同约定的交付期限即2011年6月30日前取得公共服务单位出具的证明文件。庭审时，被告抗辩依据合同补充协议第七条第2项规定，若由于行政主管部门原因，未能取得有关文件，但取得《竣工验收备案表》的，也不应由被告方承担责任，况且被告方已经提供房屋质量保证书、使用说明书的，不视为被告方违约，认为其符合免责条件。结合上述本案查明的事实可知，作为交楼条件中涉及必要居住要件之一的永久通邮，被告提出申报时间为2012年4月5日，同年5月1日才获得相关单位正式通邮，晚于交付房屋日期，此不属于合同规定的“由于行政主管部门等原因”，是被告自身原因所致。至于被告主张相关行政主管部门作为土地出让方，未履行有关信箱移交标准的约定，导致信箱未移交给被告，此属于被告与案外人的转让合同的权利义务履行情况，不能以此作为对本案原告免责的抗辩理由，故本院不予支持。虽然被告在原告收楼时未达到合同约定的交房条件，但原告已于合同约定的房屋交付期限前自愿办理收楼，故原告要求确认在2011年5月30日的收楼存在欺诈而无效及被告实际支付延迟交楼违约金应算至被告达到交房条件之日止的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持并予以驳回。
关于空调问题。原告主张根据合同补充协议的约定，空调作为附着物原告有权一并接收，被告不应收取原告三台空调款。根据合同补充协议，空调不属于装饰、设备标准的范围内，不能认定空调为附着其他装饰、设备，故原告的主张本院不予支持。
关于灯具、门扇问题。原告主张被告交付的房屋没有按合同补充协议的约定提供相应的灯具、门扇。根据合同补充协议关于设备、设施标准的补充内容，若该商�房设施、设备的材料、款式等较合同附件六《装饰、设备标准》的约定标准有一定调整的，交付时则以实际现状为准，故原告的主张本院不予支持。
关于原告对被告出具的《建设工程竣工备案表》主体资格的质疑问题。本院认为从上述查明事实可知，涉案房屋工程原来的建设方为广州市重点公共建设项目管理办公室，之后，该工程的相关权利义务一并转让给被告，故该《建设工程竣工备案表》上的登记建设单位尚为广州市重点公共建设项目管理办公室，《备案表》的形式主体实质上不影响涉案房屋达到交楼质量标准，不影响原告收楼。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
驳回原告孙莲芝的全部诉讼请求。
本案诉�费653元，由原告孙莲芝负担（该款项原告已向本院预交）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 胡志强
审 判 员 林志强
人民陪审员 邓映岚
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 陈瀚聪