河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终3278号
上诉人（原审原告）：郭恒太，男，汉族，1984年4月28日出生，住河南省汝阳县。
上诉人（原审被告）：刘玉生，男，汉族，1974年12月28日出生，住河南省嵩县。
被上诉人（原审被告）：姜晓光，男，汉族，1973年3月22日出生，住河南省嵩县。
委托诉讼代理人：温克书，河南凯光律师事务所律师。特别授权。
上诉人郭恒太、刘玉生因与被上诉人姜晓光租赁合同纠纷一案，不服河南省嵩县人民法院（2016）豫0325民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭恒太、刘玉生，被上诉人姜晓光的委托诉讼代理人温克书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭恒太上诉请求：1.撤销河南省嵩县人民法院（2016）豫0325民初1760号民事判决第二项，改判刘玉生、姜晓光赔偿给郭恒太造成的损失4.5万元；2.本案上诉费用由刘玉生、姜晓光承担。事实与理由：1.一审法院认定郭恒太加盖建筑物并进行装饰未经转租人刘玉生同意是错误的。姜晓光将无权出租的位于嵩县城关镇北街村的老城大院出租给刘玉生，刘玉生又经姜晓光同意，将该院出租给郭恒太。签订合同时刘玉生清楚郭恒太租大院是干铝合金生意的，需要盖房硬化地面及建设其他设施的。且是刘玉生自己将院内仅有的一间房屋拆除的，将拆下的砖拉走。2.合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。刘玉生、姜晓光应共同赔偿郭恒太的损失。
刘玉生辩称，其受姜晓光委托将房子出租给郭恒太，其中5万元给了姜晓光，2万元是我垫大院、盖两间房子的费用，我交的房租还有试用期7个月是郭恒太用了。
刘玉生上诉请求：1.撤销河南省嵩县人民法院（2016）豫0325民初1760号民事判决，改判驳回郭恒太一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由郭恒太承担。事实与理由：1.刘玉生和郭恒太签订的租赁合同是代姜晓光签的，郭恒太交的7万元租金，5万元刘玉生直接交给了姜晓光。其他2万元用于垫地、建三间房子。刘玉生付的租金还剩9个月。刘玉生不退钱。
郭恒太辩称，房子仅租了一个月就被村委收回，郭恒太全部花费有26万多。7万元的房租应当退还。
姜晓光对郭恒太及刘玉生的上诉共同答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。姜晓光与郭恒太无直接租赁关系，与刘玉生有租赁关系，愿意把没有占用的租赁费用45000元退给刘玉生，而不是退给郭恒太。不是我不同意租赁，而是村委解除合同。
郭恒太向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还原告郭恒太租金七万元，并赔偿给原告造成的损失4.5万元；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年6月1日，被告姜晓光将其从嵩县城关镇北街村委处租赁的位于嵩县城关镇北街村的老城大院租赁给被告刘玉生，双方签订租赁合同，合同约定：1.甲方（姜晓光）将老城大院以每年1万元租金租给乙方（刘玉生），租赁期五年，五年一付租金;2.五年到期后，同等条件下乙方优先。3、如果公家开发，合同自动解除，合同于2013年6月1日生效;2015年9月20日，被告刘玉生将该大院转租给原告郭恒太，其双方未签订新的租赁合同，在2013年6月1日姜晓光和刘玉生所达成的租赁合同上进行了署名并按指印，同时将原合同中所显示的租赁期五年更改为租赁期十年。2015年9月25日，原告向被告刘玉生交纳五年半租金七万元，被告刘玉生向原告出具收到条，收到条记载：“今收到仓库五年半租金柒万元整。注：合同期止日期：从2015年9月25号起到2026年3月2号止。”原告交纳租金后即将大院内地坪进行硬化并加盖钢构房，2016年3月，嵩县城关镇北街六组通知原告，让其限期搬迁，原告向北街六组交纳搬迁清理承诺押金1万元并将院内钢构房予以拆除。后原告找到二被告让其返还所缴纳租金未果，引起讼争。另查明：庭审中被告姜晓光认可收刘玉生租金4.5万元。
一审法院认为，被告姜晓光与被告刘玉生之间的租赁合同是其双方真实的意思表示，所签订的合同为有效合同。被告刘玉生将老城大院又转租给本案原告郭恒太，其双方在原来姜晓光与刘玉生所签订的租赁合同上又形成新的租赁合同，也是其双方真实的意思表示，其达成的合同亦为有效合同。合同既为有效合同，合同双方就均应按照合同的约定行使权利并履行义务。合同签订后，原告郭恒太按约向被告刘玉生支付了五年半租金七万元，但后因北街村委要求原告限期搬迁，致使合同目的无法实现，该合同已实际解除。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归则于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金…”之规定，原告郭恒太在合同解除后要求被告返还租金，理由正当、于法有据，该院予以支持。但与本案原告直接发生法律关系的主体应为被告刘玉生而非姜晓光，原告郭恒太向被告刘玉生交纳租金7万元，被告刘玉生向原告出具收到条，故依据合同相对性原则，被告刘玉生负有向原告郭恒太返还租金7万元的义务。原告要求被告赔偿损失4.5万元，因原告在本案所涉房屋内加盖建筑物并进行装饰并未经过转租人即被告刘玉生同意，故对原告因进行装饰、扩建所产生的费用，由原告自行承担，对原告该项诉求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款、第二百三十一条之规定，判决：一、被告刘玉生于本判决生效后十日内返还原告郭恒太房屋租金70000元；二、驳回原告郭恒太其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2600元，由原告郭恒太承担1040元，被告刘玉生承担1560元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。经二审审理查明，郭恒太于2015年9月25日至2016年3月实际占有使用案涉租赁房屋近六个月。郭恒太一审提交鑫盛彩钢复合板厂于2015年11月25日出具的货品清单二张，用于证明搭建钢构房购买材料花费32832元。其他事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为：姜晓光与刘玉生签订租赁合同后，刘玉生又与郭恒太签订租赁合同，将租赁物转租郭恒太。该两份合同系各方真实意思表示，各方均应按照约定履行自己的义务。郭恒太于2015年9月25日向刘玉生支付五年六个月租金七万元并对院内地坪进行硬化并加盖钢构房。2016年3月因嵩县城关镇北街村委要求郭恒太限期搬迁，致使合同目的无法实现，该合同已实际解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，郭恒太要求刘玉生返还租金应予支持。但因郭恒太实际占有使用租赁物近六个月，该部分租金6363.63元（70000元÷66个月×6个月=6363.63元）应予扣除。即刘玉生应返还郭恒太剩余租金63636.37元（70000元-6363.63元=63636.37元），一审法院认定数额有误，本院予以纠正。关于刘玉生上诉称其是代姜晓光与郭恒太签订合同，经查，刘玉生在一审庭审中陈述“我接住后给姜晓光了5万，作为支付给姜晓光的租金，剩余的2万元是我的房租钱，我拿着了。”该上诉意见与查明事实不符，本院不予采信。关于郭恒太上诉称刘玉生、姜晓光应共同赔偿郭恒太损失4.5万元的意见，经审理查明，郭恒太接收租赁物即对院内地坪进行硬化并加盖钢构房，支出材料款32832元。因双方对合同解除均无过错，该损失由郭恒太、刘玉生各半承担。刘玉生应支付郭恒太材料款16416元，一审法院认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。
综上，郭恒太、刘玉生的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省嵩县人民法院（2016）豫0325民初1760号民事判决；
二、刘玉生于本判决生效之日起十日内返还郭恒太租金63636.37元；
三、刘玉生于本判决生效之日起十日内赔偿郭恒太损失16416元；
四、驳回郭恒太、刘玉生其他上诉请求；
五、驳回郭恒太其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费维持，二审案件受理费1550元由郭恒太负担550元，刘玉生负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 裴文娟
审判员 张海舟
审判员 董 鹏
二〇一七年十一月二十日
书记员 姚显莹