陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终14203号上诉�（原审原告）中国工商银行股份有限公司西安经济技术开发区支行，住所地西安市未央区未央路169号。负责人胡江轶，该行行长。委托代理人程青娟，女，1979年7月15日出生，汉族，该行法务人员，住该行。委托代理人李卫家，男，1962年7月7日出生，汉族，该行法务人员，住该行。被上诉人（原审被告）陕西成信房地产开发有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路169号银池品智天下A座四层。法定代表人康忠诚，该公司董事长。委托代理人郑富花，女，1981年1月15日出生，汉族，员工，住。上诉人中国工商银行股份有限公司西安经济技术开发区支行（以下简称工行经开支行）因与被上诉人陕西成信房地产开发有限公司（以下简称成信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初10539号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年10月10日，工行经开支行（买受人）、成信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由成信公司向工行经开支行出售位于未央大道未央路与常青二路交汇处东北角“银池·品智天下”（商业用途，钢混结构，建筑层数地上27层地下1层，商品房预售许可证号2011165）第一幢1单元1-3层10101号房；建筑面积3690.064平方米，套内建筑面积3049.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积640.424平方米；单价27664.5元/平方米，总价102083779.2元；面积确认及面积差异处理：双方约定产权登记面积与销售预测面积差异部分按购房合同平方米单价实行多退少补处理；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失…。合同签订后，工行经开支行于2012年11月30日向成信公司支付购房款。2013年元月份，成信公司向工行经开支行交付涉案房屋，该行使用至今。成信公司称，交房时其带领工行经开支行相关人员在现场进行指认，双方无异议后视为交付，但未签订书面交房手续，当时双方现场指认了地下商业配套用房；工行经开支行则称，成信公司仅向其指认了地上一至三层，对成信公司的其他意见没有异议。另查，双方在签订上述《商品房买卖合同》之前，成信公司于2012年3月21日向工行经开支�出具《交房标准》，明确工行经开支行拟购买的银池·品智天下A座一至三层大柜架商业办公用房的相关交房标准，及产权证办理事宜。2012年4月10日，成信公司还向工行经开支行出具《关于工行经济支行拟购买我公司“银池品智天下”裙楼土地证分割的承诺》，承诺协助工行经开支行办理裙楼土地证分割事宜，并在一年内将土地证办理在工行经开支行名下。2014年3月10日，成信公司向工行经开支行提供用于网签的《商品房买卖合同》，双方因对房屋建筑面积等内容发生争议，工行经开支行未签订该份合同，亦未交纳大修基金及契税。经查，该合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定：“…该商品房建筑面积共3421.19平方米，其中套内建筑面积3148.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积273.16平方米。配套用房面积268.874平方米。”工行经开支行诉至西�市未央区人民法院称，2012年10月10日，其与成信公司签订编号为X12086073的《商品房买卖合同》，购置位于西安未央大道凤城五路银池·品智天下项目A栋1-3层（10101号）裙楼作为办公及营业用房，购买时成信公司预估建筑面积为3690.064平方米。同年11月30日，其按合同条款约定的房产面积及单价，向成信公司支付全额购房款102083664.79元。2013年元月1日其收房并开始装修。2014年3月，成信公司给其提交拟签的《商品房买卖合同》，让其签字盖章。经其审查，发现该合同第三条房屋面积为3421.19平方米，才知道该房屋建筑面积比所购面积减少268.874平方米。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条第1款多退少补的约定，成信公司应退还其购房款7438265元，并支付2012年11月30日至2016年9月20日期间退款本金应付利息1331906元（按同期贷款利率计算，计1389天）。但经其多次催要，成信公司拒不退还该款。另外，因为成信公司的违约行为导致该房屋的房屋产权登记备案（房产证）迟迟不能办理。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之规定，成信公司应在房屋交付后500个工作日内，办理产权登记备案。经其不断督促交涉，截止目前成信公司仍未办理，使其无法取得房地产权属证书。根据《商品房买卖合同》第十五条第1款的约定，其有权退房并要求成信公司赔偿1020838元损失。现其诉至法院，请求判令成信公司退还购房款7438265元，并支付退款本金应付利息1331906元；成信公司立即办理房屋产权登记备案（房产证）手续；成信公司承担违约金1020838元（按合同标的1%计算），并由成信公司承担本案诉讼费。成信公司辩称，2010年下旬工行经开支行前任负责人及相关人员对其所购产品全方位确认，直至2012年10月10日双方确认先行手签合�一式两份，双方签字盖章生效后供工行经开支行上报确认，待批付款后再正式网签商品房买卖合同，手签合同营业房屋及设备配套房屋都是双方确认位置、面积、单价、性质、用途后签字盖章生效。后其公司向工行经开支行开具全额税票，得到工行经开支行上级主管认可并全额付款后，工行经开支行依据合同按物业实体交接程序进入验房、接房3690.064平方米并签署物业服务协议、交纳物业相关费用、装修并投入使用。工行经开支行在诉状中已明确承认从2013年1月1日正式收房装修并使用至今，已生效的手签合同面积包含营业用房及设备配套用房等，工行经开支行从2013年1月10日至今物业费交费面积都是按合同3690.064平方米全额交纳。2014年3月，应工行经开支行工作安排，将原手签合同变更为房屋管理局网签商品房买卖合同，工行经开支行交纳办理房产证之前的房产契税�大修基金，其公司于2014年3月10日将正式网签合同一式三份签字盖章后交付工行经开支行，等待工行经开支行签字盖章，交纳契税、大修基金，合同中明确营业用房面积3421.19平方米，设备配套用房面积268.874平方米（不进入纳税登记），由工行经开支行向房屋管理局交纳契税及大修基金后，其公司办理房产证。期间，因工行经开支行领导人变动，对之前已完全确认、兑现、接收使用长达四年的实体事实认识态度发生变化。工行经开支行请求事项无理无据，其公司已完全履行合同义务，工行经开支行接收房屋后也从2013年1月1日一直按合同面积3690.064平方米全额交纳物业费用至今，故工行经开支行无权主张面积不符并要求退款。工行经开支行未及时签订网签合同及交纳契税、大修基金，无权主张其公司办理产权证及承担违约责任。对工行经开支行的诉讼请求不予认可。原审法院认为，工行经开支行与成信公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，双方实际履行该合同，工行经开支行依约向成信公司支付购房款，成信公司亦向工行经开支行交付房屋。此后，双方当事人均未请求人民法院或仲裁机构变更或撤销合同，故该买卖合同理应得到双方当事人的遵守和履行。本案中，工行经开支行亦未请求解除商品房买卖合同，故其主张成信公司退还购房款、支付利息的诉请，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于工行经开支行主张成信公司办理房屋产权登记备案手续的诉讼请求，目前涉案房屋已具备办理权属登记的条件，成信公司应在工行经开支行向房产部门交纳完毕大修基金、契税等相关税费后90日内，为工行经开支行办理房屋产权登记备案手续。关于成信公司辩称工行经开支行起诉已过诉讼时效一节，2014年3月成信公司将网签合同提交工行经开支行后双方发生争议，自此工行经开支行应知晓其权利受到损害，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，成信公司应在向工行经开支行交房后500个工作日内完成产权登记手续，自成信公司交房至工行经开支行起诉本案，并未超过诉讼时效的规定，故成信公司的该项意见没有依据，法院不予采信。关于工行经开支行主张的违约金请求，工行经开支行主张该请求的合同依据系以退房为前提，现其并未主张解除合同、退房，故对该项诉请法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审遂判决：一、被告陕西成信房地产开发有限公司于原告中国工商银行股份有限公司西安经济技术开发区支行交纳房屋大修基金、契税等相关税费后90日内，为原告办理房屋产权登记备案手续。二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费73191元（原告已预交），由原告负担36595.5元；由被告负担36595.5元，于本判决生效后十日内给付原告。宣判后，工行经开支行不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清。本案争议的焦点是双方签订的《商品房买卖合同》约定的面积与实际交付的面积存在差异，其按照《商品房买卖合同》的约定要求成信公司对少交付的房产面积购房款予以退还并承担违约责任，以及按照合同第十五条“关于产权登记的约定”，履行与其签订办理涉案房屋产权登记备案手续所需的网签合同。根据其与成信公司2012年10月签订的《商品房买卖合同》的约定，其购买成信公司开发的未央路169号银池·品智天下A座1-3层商业用房，合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”明确约定，“买受人购买的商品房…建筑面积共3690.064平方米，房价款总金额102083775.52元”。其依约交付了合同约定的全部购房款，而成信公司实际交付的房产面积为3421.19平方米，少交付了268.874平方米，对于少交付的房产面积，成信公司曾多次向其提出，用负一层建筑面积268.874平方米予以抵补1-3层面积，其明确予以拒绝。现其根据合同约定，起诉要求成信公司退还其多交付的7438264.77元购房款，并按实际交付面积办理产权证，但一审判决在查明事实及认定事实部分对争议的房屋面积问题根本没有提及，却错误认为“本案中，原告亦未请求解除商品房买卖合同，故其主张被告退还购房款、支付利息的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持”，而其在本案中要求的退款是房屋面积差额部分的房款而非全部购房款，无须请求解除商品房买卖合同。二、一审法院对成信公司违约事实没有进行审查，错误认定和判决。一审判决认为“合同签订后，双方实际履行该合同”，但应认定为“不完全履行了该合同”。其与成信公司2012年10月签订的合同约定，购买商业用房1-3层，建筑面积为3690.064平方米，而成信公司2014年3月向其提供的草拟办证合同确定的房产建筑面积为3421.19平方米，相差268.874平方米，远远超过合同标的面积的3%，构成违约。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，成信公司有义务退还其不足部分面积268.874平方米的购房款7438264.77元及利息1331906元，并支付其违约金1020838元（按合同标的1%计算）。上诉请求：1、依法撤销一审判决并予以改判；2、一、二审诉讼费用由成信公司承担。成信公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审判决查明的事实属实。本院认为，工行经开支行与成信公司于2012年10月10日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力，双方均应依约履行。本案二审争议的焦点为对于工行经开支行上诉要求成信公司退还其面积差房款7438265元及利息1331906元；并要求成信公司承担逾期办证违约金1020838元的请求应否予以支持。首先，关于工行经开支行上诉请求的面积差房款。房屋面积差是指合同约定面积与产权登记面积之差，而在本案中，双方签订的《商品房买卖合同》尚未进行网签，涉案房屋亦未进行产权登记�产权登记面积并未确定，故工行经开支行仅依据成信公司单方出具的网签合同所载面积与《商品房买卖合同》约定面积的差异，上诉要求成信公司退还其面积差房款，依据不足，本院不予支持。其次，关于工行经开支行上诉请求的逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2….”。根据该约定，工行经开支行请求逾期办证违约金的前提是退房，但工行经开支行并未要求退房，故其上诉主张的逾期办证违约金，缺乏合同依据，依法不予采纳。综上，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73191元（中国工商银行股份有限公司西安经济技术开发区支行已预交），由中国工商银行股份有限公司西安经济技术开发区支行承担。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审 判 员  王慧芳代理审判员  辛 娟二〇一八年一月三十一日书 记 员  陈 肖