湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终2617号
上诉人（原审被告）:罗四妹。
上诉人（原审被告）:唐正文。
上诉人（原审被告）：唐正武。
上述三上诉人共同的委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王文秀。
被上诉人（原审原告）：姜小平。
上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：欧阳凌，宁远县舜峰法律服务所法律工作者。
原审第三人：黄国元。
上诉人罗四妹、唐正文、唐正武因与被上诉人王文秀、姜小平、原审第三人黄国元房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2017）湘1126民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人唐正文及上诉人的委托代理人何明辉，被上诉人王文秀、姜小平及其委托代理人欧阳凌到庭参加诉讼。原审第三人黄国元经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗四妹、唐正文、唐正武上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人返还购房款人民币100万元及利息的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审认定事实时，漏掉双方协议第四条有关违约责任的约定。该条约定，协议签订后，双方不得反悔，否则加倍补偿对方，如被上诉人反悔或违反本协议，则第一次付款不予退还。2、一审适用法律错误，判决不公。被上诉人不愿继续履行合同，属于根本违约，被上诉人应按双方协议约定承担违约责任。一审判决被上诉人赔偿上诉人20万元损失，无事实和法律依据。上诉人的损失显然大大高于20万元。
王文秀、姜小平辩称，1、本案是基于上诉人的违约和欺诈行为而导致被上诉人不能实现合同目的。如果继续履行合同，将给被上诉人造成和带来更大的经济损失。双方约定买卖的不动产包括上诉人已建成房屋的180平方米的国有土地和未建房屋的360平方米的空坪。被上诉人拟对180平方米的房屋占地及360平方米的空坪用地进行开发建设，故约定的买卖总价为400万元。而上诉人在双方交易过程中，一直隐瞒了360平方米空坪是国有划拨土地，且产权不属于上诉人的事实。合同签订后，被上诉人在办理上述360平方米空地手续时，才知道上述情况，该360平方米的土地无法办理相应的产权证书，不能实现被上诉人将该块土地用于开发建设的合同目的。因此，不能履行合同的原因是由上诉人的过错造成，被上诉人无违约行为，有权解除合同，且无须承担违约责任。2、上诉人的损失没有任何证据证明。被上诉人没有实际占用上诉人的该宗土地，也没有对涉案的土地和房屋进行开发建设，现房屋由上诉人一直在租赁使用和收益，上诉人应将100万元购房款退还被上诉人。
黄国元未作陈述。
王文秀、姜小平向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告与被告于2014年5月14日和2014年9月22日签订的《房地产交易协议》部分无效；2、依法解除原告与被告于2014年5月14日和2014年9月22日签订的《房地产交易协议》有效部分；3、判令被告共同连带返还原告购房款壹佰万元及利息；4、判令被告共同连带赔偿因解除合同给原告造成的预期经济损失10万元和为办理国有土地出让手续造成的经济损失人民币10万元；5、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：原告姜小平与被告罗四妹相熟。被告罗四妹在宁远县舜陵镇宁新路有一栋房地产，罗四妹也准备出卖该房地产。2014年5月，原告姜小平与第三人黄国元商量合伙准备将该土地买下后进行房地产开发，两人在实地看了罗四妹的房地产后于5月14日作为乙方与甲方罗四妹及其子唐正文、唐正武签订了《房地产交易协议》。《房地产交易协议》约定：“第一条，房地产概况：该宗房地产位于舜陵镇宁新路2号（原交通局家属房院内）国有出让土地，共壹佰捌拾平方米，建筑面积共三层，肆佰伍拾壹点壹肆平方米，土地证号湘宁国用（2013）第0004**号。第二条，价格与付款方式：该宗房地产总价格为肆佰万元整，付款方式分为两次，第一次付款为该协议签订当日，由乙方支付人民币壹佰万元现金给甲方，第二次付款时间为该房地产作旧房改造拆迁之前并必须在本年度农历十二月底前，由乙方一次性支付人民币叁佰万元现金给甲方，如乙方未预期将第二次付款支付给甲方，甲方有权利终止此协议；第三条，其他事项：1、该宗地内的国有划拨地，乙方需办理出让手续时，甲方有责任和义务协助乙方办理手续，费用由乙方负责。”《房地产交易协议》签订后，黄国元、姜小平第二日即将100万元交付给了被告。被告收到100万元后搬离了该房产，也同时将房屋的房产证和土地使用证交给了姜小平。2014年9月，原告王文秀参与到姜小平和黄国元的合伙中来。2014年9月22日，姜小平、黄国元、王文秀与被告重新签订了一份《房地产交易协议》，该份协议对房地产的概况、价格等约定没有发生变化，仅对第二次付款时间变更为“2015年农历3月底，由乙方一次性支付人民币叁佰万元现金给甲方”。《房地产交易协议》签订后，原告试图办理被告房屋前面空坪的国有出让手续，但一直无法办理。被告罗四妹房地产登记也没有办理变更登记，原告也没有实际占用该房地产。另查明，2014年12月11日，第三人黄国元将其合伙股份转让给王文秀。
一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。本案中，原、被告于2014年9月22日签订的《房地产交易协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故双方签订的《房地产交易协议》是合法有效的协议。那么交易中是否存在划拨土地？按照《房地产交易协议》中对房地产的概况表述，“国有出让土地共壹佰捌拾平方米”，也即是交易的对象为180平方米国有出让土地。虽然第三条其他事项有表述“该宗地内的国有划拨地”，但未明确划拨地的面积和该划拨地是否在交易的范围内，说明双方交易的对象中不存在划拨土地，因此，对原告诉请的部分有效、部分无效的主张不予支持。虽然，双方签订的《房地产交易协议》有效，原告没有按合同约定支付剩余价款，作为违约方的原告是否有权提出解除合同？通常情况下，为维护市场交易的秩序，确保合同的稳定性，依法成立的合同不得随意解除，但我国现行法律并没有禁止违约方解除合同的明确规定，即使《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的几种单方解除合同的情形中，也没有明确指出仅守约方才能有权行使单方解除权，因此，在某些案件中，如果继续履行合同，可能会给当事人造成极大损失的，合同可以不继续履行，这一立法精神在《中华人民共和国合同法》第一百一十条有所体现。本案中，当初原告以为能将围墙内的划拨土地办理成国有出让土地来进行商业开发，但经过努力，无法完成土地性质转变，如果继续履行合同，原告则需以400万元购买没有商业价值的房地产，继续履行费用过高。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，现原告通过诉讼方式要求解除合同，表明其已经不愿再履行合同了，因此，原告要求解除合同，应予以支持。但原告违反合同约定，应当赔偿被告相应的损失。这些损失包括被告房屋这几年来的租金及市场贬值损失。结合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。故依法酌情确定被告的损失为20万元，即被告尚需返还原告购房款80万元。至于原告要求被告赔偿经济损失20万元没有事实和法律依据。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、原告姜小平、王文秀与第三人黄国元与被告罗四妹、唐正文、唐正武于2014年9月22日签订的《房地产交易协议》自本判决生效时解除；二、由被告罗四妹、唐正文、唐正武自《房地产交易协议》解除后30日内退还原告姜小平、王文秀80万元，三被告承担连带责任；三、驳回原告姜小平、王文秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8000元，由原告姜小平、王文秀负担。
本案二审期间，上诉人未向本院提交新的证据。被上诉人向本院提交了一份证据，即2017年11月26日拍摄的房屋照片，拟证明上诉人的房屋一直在出租使用，并没有产生什么损失。上诉人质证认为，该证据不属于新证据，该照片没有拍摄时间、拍摄人员，证明目的不能成立，不能证明上诉人在出租使用该房屋，反而证明了被上诉人的违约对上诉人造成了损失。本院认证认为，被上诉人提交的证据照片，其真实性无法核实，也不能实现被上诉人的证明目的，故本院对该证据不予采信。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：在双方签订的《房地产交易协议》解除的前提下，上诉人已经收取的100万元购房款是否应退还被上诉人。首先，被上诉人是否有权解除合同。被上诉人与上诉人签订房地产交易合同的目的在于将购得的土地用于房地产开发建设。双方对转让的标的物存在争议，上诉人认为只转让了180平方米国有土地及地上房屋（建筑面积约为451.14平方米），而被上诉人则认为，协议转让的不动产不仅包括180平方米国有土地及地上房屋，还包括房前围墙范围内约360平方米的空坪。双方签订的协议并未明确标的物的范围，协议第一条只列明了上诉人提及的房屋及土地，但协议第三条则出现了“该宗地内的国有划拨地，乙方需办理出让手续时，甲方有责任和义务协助乙方办理手续，费用由乙方负责”，两条约定的表述存在明显的矛盾。如交易的土地和房屋均如上诉人所言，仅限国有出让性质的180平方米土地及其上房屋，则何来第三条的“划拨”土地，以及将“划拨”土地转为出让土地的表述，而且该条还约定，上诉人“有责任和义务协助”被上诉人办理手续，费用则由被上诉人承担。再从双方约定的转让价格来看，转让价格为400万元，如不涉及360平方米的空坪，则转让房屋的单价约为8866元每平方米（400万元÷451.14平方米），该价格大大高于同期同地段的房屋市场价格，明显属于非对价的交易。因此，被上诉人关于转让标的物范围的解释更为合理，更符合本案情况。据此，可以认定双方交易约定的标的物不仅包括180平方米国有土地及其地上房屋，还包括房前围墙范围内约360平方米的空坪。因此，当360平方米的空坪土地不能办理相关产权手续用于开发时，双方签订合同的目的落空，无法实现。因致使合同目的不能实现的原因并非被上诉人造成，故被上诉人有权解除双方签订的交易协议。在不可归责于被上诉人的原因导致合同解除后，上诉人应退还已收取的100万元购房款。考虑合同解除后，上诉人存在一定的损失，且被上诉人在签订合同时，并未明确标的物的范围，本身存在过错。一审判决被上诉人承担20万元的赔偿责任后，被上诉人也未提出上诉，一审酌情确定被上诉人赔偿上诉人20万元损失并无不当。上诉人关于不应退还被上诉人100万元的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人罗四妹、唐正文、唐正武的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8000元，由上诉人罗四妹、唐正文、唐正武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐向东
审 判 员 刘志军
代理审判员 陈 楠
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 孙志芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。