广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初669号
原告：邓湛祥，男，1974年11月2日出生，汉族，住广州市花都区，
委托诉讼代理人：许晃庆，广东伟通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄舒婷，广东伟通律师事务所律师。
被告：刘克洋，男，1978年3月18日出生，汉族，住江苏省启东市，
被告：姜尚华，男，1986年4月4日出生，汉族，住河南省襄城县，
原告邓湛祥与被告刘克洋、姜尚华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理了本案。原告邓湛祥及其委托诉讼代理人许晃庆、黄舒婷到庭参加诉讼，被告刘克洋、姜尚华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
邓湛祥向本院提出诉讼请求:1、解除邓湛祥、刘克洋于2015年12月15日签订的《房屋租赁合同》；2、刘克洋、姜尚华向邓湛祥支付拖欠的2016年5月份至2016年12月份的租金共24万元及利息（利息以24万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计付至还清之日）；3、刘克洋、姜尚华向邓湛祥支付邓湛祥垫付的水费、污水处理费及滞纳金3416元及利息（利息以3416元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年10月13日起计至还清之日）；4、刘克洋、姜尚华向邓湛祥支付邓湛祥垫付的电费25218.87元及利息（利息以25218.87元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年10月20日起计至还清之日）；5、刘克洋、姜尚华向邓湛祥返还邓湛祥垫付的工人工资44630元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2017年1月5日计付至还清之日）；6、刘克洋、姜尚华向邓湛祥支付违约金72000元（违约金按照刘克洋、姜尚华拖欠租金的30%计算）；7、被告的保证金10万元归邓湛祥所有；8、本案诉讼费由刘克洋、姜尚华承担。事实和理由：邓湛祥与刘克洋于2015年12月15日签订《房屋租赁合同》，约定邓湛祥向刘克洋出租其位于田美村11队戊36号的房屋，租期为2014年8月1日至2020年7月31日，租金为45000元/月，每三年递增15%，刘克洋自行承担租赁期间的水电费以及其他费用；若刘克洋逾期缴付租金的，每天按租金的1%计算违约金。自2016年5月起，刘克洋、姜尚华拖欠邓湛祥租金，邓湛祥一直催促其交纳，至今刘克洋、姜尚华拖欠2016年5月、6月、7月租金共15000元，2016年8月至12月租金共225000元，拖欠的租金合共24万元；邓湛祥替刘克洋、姜尚华垫付2016年7月26日至2016年10月26日的水费、污水处理费及滞纳金共3416元；垫付2016年8月1日至2016年10月5日的电费共25218.87元；垫付工人工资共44630元；按照合同约定，刘克洋、姜尚华应向邓湛祥支付的违约72000元，以及邓湛祥有权没收保证金10万元。据了解，姜尚华为涉案场地的实际经营人，邓湛祥向被告追讨欠款并要求退还场地，但遭姜尚华无理拒绝。刘克洋、姜尚华拖欠租金等费用的行为严重损害了邓湛祥的合法权益，邓湛祥为维护自身权益特具诉状，请求法院依法支持邓湛祥诉请。
刘克洋、姜尚华未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理认定事实如下：案涉租赁物是位于广州市花都区新华街田美村田美十一队戊36号的房屋，租赁物占用范围内的土地使用权人是邓家昌。邓湛祥陈述案涉租赁物是由邓家昌建设，因案涉租赁物占用范围内的土地是宅基地，分给邓家昌、邓家全共同所有，邓家全是邓湛祥的父亲，案涉租赁物建设好后，邓家昌交由邓湛祥，以邓湛祥的名义对外签订合同，收取租金，案涉租赁物的建设并无乡镇政府核发的建筑许可证或所在辖区行政部门核发的建设工程规划许可证。
诉讼中，案外人邓家昌亦陈述，位于广州市花都区新华街田美村田美十一队戊36号的房屋占用范围内的土地使用权人是我，房屋是由我建设，土地是宅基地，是分给我和我弟弟邓家全的，证上只写了我的名字，邓湛祥是邓家全的儿子，我就出具证明书同意他以自己的名义对外签订租赁合同，收取租金。
2015年12月15日，邓湛祥（甲方）与刘克洋（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将案涉房屋现状装修租给乙方使用，租赁起止期限2014年8月1日至2020年7月31日终止。租赁金额，乙方每1号前按45000元每月向甲方交纳租金，租金按每三年递增15%，乙方应自行交清水电费，合同签订生效后需向甲方交纳90000元租赁保证金，10000元水电费保证金，共计100000元。租赁到期，甲乙双方终止本租赁合同，乙方按相关规定交清各项费用，甲方必须在期满终止合同的同时向乙方退还保证金和水电费保证金共计100000元整。甲方不得以任何理由拖延或不予退还以上保证金。水电甲方现状交付乙方使用，以后增容由乙方自行负责。水电费按当地收费标准由乙方自行向相关部门交纳。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。
签订合同后，邓湛祥将案涉房屋交付刘克洋使用，刘克洋从上一手承租人处承租了案涉房屋，刘克洋将保证金100000元转给了上一手承租人，三方同意将上一手承租人的保证金转为刘克洋支付的保证金100000元。刘克洋将案涉房屋用于经营广东未央夜宴餐饮有限公司花都曙光路店。2016年4月30日前刘克洋按时足额缴纳租金，从2016年5月1日起开始欠付租金，2016年5月1日起至2016年12月31日共拖欠租金240000元。邓湛祥于2016年12月13日垫付了水费、污水处理费及滞纳金共3416元、2017年1月6日垫付了电费共25218.87元。
邓湛祥认为，由于刘克洋、姜尚华一直拖欠工人工资，工人一直阻挠邓湛祥收回场地，刘克洋、姜尚华的工人到劳监大队投诉其拖欠工资，在劳监大队的主持调解下，邓湛祥垫付工人工资44630元，邓湛祥垫付了所有工人工资后才收回案涉场地。刘克洋与姜尚华是合伙关系，邓湛祥与刘克洋签订了房屋租赁合同，将案涉房屋出租给刘克洋使用，姜尚华是案涉房屋的实际经营人，在本案纠纷发生后，邓湛祥向城东派出所调查时，姜尚华向城东派出所出具了一份伪造的房屋租赁合同，落款日期为2015年12月25日，签名人为邓湛祥、姜尚华，邓湛祥签名是伪造的，邓湛祥从未与姜尚华签订房屋租赁合同。从该份房屋租赁合同可以看出，姜尚华是承认使用案涉房屋的事实，因此刘克洋与姜尚华是实际合伙人和合同经营人，应当对本案共同承担法律责任。邓湛祥并提交房屋租赁合同、集体土地建设用地使用证、证明书、律师函、广州供电局有限公司电费通知单、广州市东溪供水有限公司水费通知单、污水处理管理中心通知单、垫付工资协议书及工资签收、劳动监察大队的调查笔录（复印件）、报警回执、房屋租赁合同（姜尚华承租，复印件）、水费、电费发票及证明拟证明其上述主张。其中垫付工资协议书于2017年1月5日签订，其上载明，甲方：邓湛祥，乙方广东未央夜宴餐饮有限公司员工罗秀荣、全梅花、张建英、毛造菊、杨婉茹、何中意、黄林、戴金、乔启兰，甲方是广州市花都区新华街田美村旧村11队戊36号楼房的业主，乙方是广东未央夜宴餐饮有限公司的员工，因广东夜宴未央餐饮有限公司经营不善，长期拖欠房屋租金及工人工资，导致未央夜宴公司关门停业。乙方员工向未央夜宴公司追讨工资未果，向花都区新华劳监中队投诉处理，经各方协商，在劳监中队负责人的协调见证下达成如下垫付工资协议。一、由甲方邓湛祥垫付乙方工人工资：罗秀荣4880元、全梅花5300元、张建英870元、毛造菊5780元、乔启兰2200元、杨婉茹3900元、何中意3700元、黄林18000元，以上垫付工资合计44630元，甲乙双方在签订本协议时以现金方式现场支付乙方工资数额。二、乙方收到甲方垫付以上工资款项后，甲方享有向广东未央夜宴追索垫付乙方工资的权利。乙方承诺不再影响甲方房屋的正常使用经营。邓湛祥在协议书上签名，罗秀荣、全梅花、张建英、毛造菊、杨婉茹、何中意、黄林、乔启兰均在协议书上签名捺手指模。协议书下部还有见证人郭某的签名。
诉讼中，经本院释明，若案涉合同无效，邓湛祥是否变更诉讼请求，邓湛祥表示，将诉讼请求中拖欠租金变更为占有使用费，并撤回第一项诉讼请求，其他诉讼请求不变更。
本院认为，邓湛祥与刘克洋签订的《房屋租赁合同》虽是双方的真实意思表示，但邓湛祥陈述案涉租赁物的建设并无乡镇政府核发的建筑许可证或所在辖区行政部门核发的建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，案涉租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，双方签订的上述合同应为无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因上述合同无效，本院依法向邓湛祥行使释明权，邓湛祥经本院释明变更了诉讼请求，本院予以准许。
双方签订的租赁合同无效，但刘克洋使用了案涉租赁物，刘克洋仍应当支付其占有使用期间的占有使用费及水电费，因此，邓湛祥请求刘克洋支付其拖欠的2016年5月1日至2016年12月31日的占有使用费240000元，合理有据，本院予以支持。邓湛祥请求支付占用使用费的利息，依据不足，本院不予支持。邓湛祥已提交证据证明其垫付了刘克洋的水电费、污水处理费及滞纳金，因此，邓湛祥请求刘克洋向其支付垫付的水电费、污水处理费及滞纳金、利息，本院予以支持。刘克洋应当向其聘请的工人支付工资，邓湛祥现已替刘克洋垫付了工人工资44630元，邓湛祥请求刘克洋支付工人工资44630元，合理有据，本院予以支持，上述利息的起算日期应从邓湛祥垫付次日起计算。
由于双方签订的合同无效，邓湛祥要求刘克洋支付违约金72000元及没收保证金100000元，依据不足，本院不予支持。邓湛祥认为姜尚华与刘克洋是合伙关系，姜尚华实际使用案涉房屋，但邓湛祥提交的证据不足以证明其上述主张，姜尚华亦非案涉合同的签订主体，因此，邓湛祥对姜尚华的诉讼请求，本院不予支持。
刘克洋、姜尚华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘克洋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓湛祥支付拖欠的2016年5月1日至2016年12月31日期间的占有使用费240000元；
二、被告刘克洋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓湛祥支付水费、污水处理费及滞纳金3416元及其利息（利息以3416元为本金，按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率为标准，从2016年12月14日起计至付清款项之日止）；
三、被告刘克洋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓湛祥支付电费25218.87元及其利息（利息以25218.87元为本金，按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率为标准，从2017年1月7日起计至付清款项之日止）；
四、被告刘克洋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓湛祥支付垫付的工人工资44630元及其利息（利息以44630元为本金，按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率为标准，从2017年1月6日起计至付清款项之日止）；
五、驳回原告邓湛祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9492元，由原告邓湛祥负担2868元，由被告刘克洋负担6624元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 白一帆
人民陪审员 黄玉芬
人民陪审员 徐小贞
二〇一七年六月十五日
书 记 员 黄丽雅