河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终3262号
上诉人（一审原告、反诉被告）：洛阳钰达物业管理有限公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区古城乡政府西侧办公室。
法定代表人：岳真珍，该公司经理。
委托诉讼代理人：付景新，河南中冶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王双双，河南中冶律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：王延安，男，汉族，1947年8月21日出生，住河南省洛阳市洛龙区。
上诉人洛阳钰达物业管理有限公司（以下简称钰达公司）因与上诉人王延安物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2015）洛龙民初字第2684号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人钰达公司的委托诉讼代理人王双双，上诉人王延安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钰达公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二�，支持钰达公司一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由王延安承担。事实和理由：一、《关于河洛文化村小区物业纠纷问题调解纪要》不属于调解协议，不具有约束力，王延安不得以此要求钰达公司退还物业管理费。二、调解纪要关于返还物业费的记载既不是协议，实际上也不能履行。1.调解纪要的本意并不是要物业公司承担物业费用的损失，而是将业主应承担的物业费用转嫁给开发商，基于调解纪要的这个本意，在理解调解纪要的时候不能断章取义。2.洛龙区物业起草调解纪要并要求物业公司签署调解纪要的目的是化解矛盾，而不是激化矛盾、增加矛盾。
王延安答辩称：2017年2月15日王延安才收到钰达公司的上诉状，对钰达公司上诉王延安不认可。钰达公司称业主急于用房不是事实，钰达公司在2015年7月1日后每平方收取1.2元物业费收费没有依据，不符合相关规定。
王延安上诉请求：撤销一审判决，改判前期物业合同无效，驳回钰达公司的请求，钰达公司退还王延安2013年7月30日前的物业费5000元及每日0.3%违约滞纳金，钰达公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审严重超审限不合法；二、《前期物业服务合同》应认定为无效合同。1.该合同违反法律、行政法规强制禁止性规定；2.《前期物业服务合同》无效的违法事实存在。三、一审认定事实和判决错误，明显在袒护钰达公司的违法经营和无效合同和强行物业收费行为。
钰达公司答辩称：一、钰达公司是依法取得《物业管理企业资质证书》的物业管理企业，管理期限从2010年7月9日开始，2012年12月2日签订的《前期物业服务协议》是与王延安基于双方的真实意思表示而签订的，不存在无效的情形。二、《调解纪要》不属于民�协议，对参与调解的双方不具有约束力，因此上诉人王延安不得依此要求上诉人钰达公司退还物业管理费。
钰达公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告向原告支付2014年8月至2016年1月物业管理费2451.6元、违约金1515.1元、生活垃圾处理费28元，共计3994.7元。2、本案诉讼费用由被告承担。
王延安向一审法院反诉请求：1、确认反诉原告与反诉中的被告签订的前期物业合同非法无效，驳回本诉请求；2、判令反诉被告返还物业费50l1元（2010年12月2日至2011年12月1日1986元；2011年12月2日至2012年6月1日1043元；2012年6月2日至2012年12月1日1043元；2012年12月1日至2013年7月30日928元，共计5000元；3、判令反诉被告承担违约滞纳金日3‰(2010年12月1日至2015年9月16日32个月5719元；2011年12月l日至2015年9月16日26个月2440元；2012年6月2日-2013年7月30日20个月1841元，共计10000元；4、�被告承担本案全部诉讼费及其他费用。
一审法院认定事实：2010年10月28日洛阳河洛文化置业有限公司与钰达公司签订了《前期物业服务合同》，由洛阳河洛文化置业有限公司选聘钰达公司对洛阳河洛文化村住宅小区提供前期物业管理服务事宜。双方在合同中依据物业的基本情况对服务的内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任等事项进行了约定。《前期物业服务合同》第九章第三十二条载明：本合同的期限自2010年10月28日起至2015年10月27日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年12月2日钰达公司与王延安即河洛文化村5号楼1单元903室的业主签订了《前期物业服务协议》，双方在《前期物业服务协议》中约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容�服务质量、服务费用、违约责任等事项，被告房屋建筑面积144.89平方米，物业费收费标准按住宅建筑面积每月每平方米1.2元，于每半年的首月15日前缴纳物业费，物业服务费用标准按洛阳市政府文件调整；同时约定，被告（反诉原告）王延安不按约定的标准和时间交纳有关费用的，钰达公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2013年7月30日洛龙区物业管理办公室下发的《洛龙区物业管理办公室关于下调物业服务收费标准的通知》对物业服务费进行了调整，将物业费由每月每平方米1.2元下调为每月每平方米1.08元；2014年6月18日下发，2014年7月1日起执行的《洛阳市洛龙区物价管理办公室关于河洛文化村小区物业服务收费标准的批复》（洛龙价收费【2014】012号），又将物业费由每月每平方米1.08元下调为0.94元。生活垃圾处理费按照政府相关文件规定为每�2元。原告（反诉被告）钰达公司称，自2014年8月至2016年1月，被告（反诉原告）王延安拖欠物业管理费2451.60元，违约金1515.10元，生活垃圾处理费28元（2014年8月至2015年9月），共计3994.70元。另查明：2011年10月25日洛阳市房产管理局向钰达公司发放了《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，证书编号410303623，附表上载明准许钰达公司从事物业管理业务时间为2010年7月9日，资质等级叁级，证书的有效期至2015年10月25日。2013年3月27日洛阳市洛龙区物价管理办公室向钰达公司发放了洛龙经服（物业）38号《收费许可证》，收费项目物业服务费，有效日期自2013年3月起至2014年2月止。再查明：王延安于2010年12月2日办理了河洛文化村5号楼1单元903室的入住手续，交纳2010年12月2日至2014年7月30日之间的物业费、生活垃圾处理费，有相关收据予以证实。针对小区物业服务问题，洛龙区物业管理工作领导小组对钰达公司多次下发整改通知并进行了处理。2014年6月4日在洛龙区物业管理办公室的主持下达成的关于河洛文化村小区物业纠纷问题调解纪要第一条第三款载明钰达公司针对2011年8月3日交房前所缴纳的物业费全部退还，所涉及的费用由钰达公司向洛阳河洛文化置业有限公司索取。一审法院认为：钰达公司受洛阳河洛文化置业有限公司的选聘为洛阳河洛文化村住宅小区提供前期物业管理服务事宜，并签订了《前期物业服务合同》。钰达公司在洛阳河洛文化置业有限公司不具备完全的交房条件的情况下，由于部分业主的需要为业主提供了前期物业服务，并签订了《前期物业服务协议》，业主也实际上享受了该服务。本案中，2010年12月2日钰达公司与王延安签订《前期物业服务协议》时，钰达公司已经取得从事物业管理业务的资质，庭审中王延安未能提供证据证明该物业服务协议存在无效的法定事由，故对王延安要求确认前期物业合同非法无效的诉求该院不予支持。原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。当事人按照合同的的约定，全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告钰达公司主张的物业管理费系从2014年8月1日至2016年1月31日，共计18个月；生活垃圾处理费系从2014年8月至2015年9月，共计14个月。被告王延安的房屋建筑面积为144.89平方米，按建筑面积0.94元/月/平方米，从2014年8月1日至2016月1月31日，计18个月，计算公式为：144.89平方米×0.94元/月/平方米×18个月=2451.60元。垃圾处理费按照2元/月，从2014年8月至2015年9月，计14个月，共计28元。关于原告主张的违�金，根据《洛阳市物业管理办法》第十六条：“业主、使用人违法装修房屋以及有其他损害公用设施、设备行为的，物业管理企业应当及时制止，并向有关主管部门举报。建设、规划、房产等主管部门可以依法对违法行为人予以行政处罚。业主、使用人未按期缴纳物业管理费的，物业管理企业可以书面通知其限期缴纳，并可每日按欠缴金额的2‰加收滞纳金，合同另有约定的从其约定；经催收仍不缴纳的，物业管理企业也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。”的规定，因原、被告在协议中有明确约定，逾期缴纳物业费的从逾期之日按每天3‰缴纳违约金，且被告王延安并未对违约金提出调整的要求，故该院对协议约定的违约金予以认可，按原告的欠费明细清单计算的金额1515.10元予以认定。对于反诉原告王延安主张的返还物业费的诉求，该院认为，关于河洛文化村小区的物业纠纷问题，2014年6月4日在洛龙区物业管理办公室的主持下双方达成了关于河洛文化村小区物业纠纷问题调解纪要，其中第一条第三款载明，钰达公司针对2011年8月3日交房前所缴纳的物业费全部退还。鉴于反诉原告和反诉被告已经达成调解协议，故依据该调解纪要处理较为妥当，即反诉被告钰达公司应向王延安返还2011年8月3日之前的物业费。王延安住宅面积144.89平方米，按照当时的缴费标准每月每平方米1.2元计算，自2010年12月2日至2011年8月3日期间共计8个月，钰达公司应当退还王延安物业费用共计144.89平方米×1.2元×8个月=1390.90元。关于反诉原告王延安主张的反诉被告承担违约滞纳金的诉求，由于双方在调解纪要中并未约定，反诉原告的此项主张没有合同依据及法律依据，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《�华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决：一、被告王延安于判决生效后十日内支付原告洛阳钰达物业管理有限公司物业费2451.60元，违约金1515.10元，生活垃圾费28元，共计3994.70元；二、反诉被告洛阳钰达物业管理有限公司于判决生效后十日内返还反诉原告王延安物业费1390.90元；三、驳回反诉原告王延安的其他诉讼请求。如果本诉被告及反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由被告王延安承担；反诉费88元，由反诉原告王延安承担80元，反诉被告洛阳钰达物业管理有限公司承担8元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王延安提交2013年10月20日洛阳河洛文化置业有限公司与王延安签订的买卖合同，证明：在2013年10月20日之前房子属于洛阳河洛文化置业有限公司，王延安不应交纳相应的物业费。钰达公司对王延安提供的证据质证认为：对证据真实性无异议，对证明方向有异议。该商品房买卖合同是河洛文化置业有限公司与王延安签订的，与本案无关，王延安于2010年12月2日即实际入住，应当依法缴纳物业费。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：王延安与钰达公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。关于钰达公司上诉提出《关于河洛文化村小区物业纠纷问题调解纪要》不是协议、不具有约束力、不能实际履行问题，鉴于该纪要是在2014年6月4日在洛龙区物业管理办公室的主持下双方达成，一审法院按照该纪要处理本案相关问题并无不当，对此本院予以维持。关于王延安上诉提出钰达公司收费依据问题，物业服务是一个具有长期性、持续性、复杂性的工作，物业服务公司在提供物业服务过程中可能会存在一定的瑕疵，物业服务质量的提高需要物业服务公司和全体业主的共同努力，本案中，钰达公司已经履行了主要的义务，王延安已经接受钰达公司提供的物业服务，一审法院综合本案的具体案情和《关于河洛文化村小区物业纠纷问题调解纪要》的约定，对本案的处理并无不当。综上，钰达公司、王延安的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判�
二审案件受理费130元，由上诉人洛阳钰达物业管理有限公司负担50，由上诉人王延安负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 刘龙杰
审判员 杨元卿
审判员 李 慧
二〇一七年十一月二十日
书记员 王 璐