湖南省新晃侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1227民初968号原告：新晃县鑫海物业服务有限公司，住所地新晃侗族自治县商业步行街，统一社会信用代码914312276803089807。法定代表人：吴梦冰，职务公司总经理。委托诉讼代理人：吴承都，男，新晃县鑫海物业服务有限公司办公室主任。被告：易秋成，男，1989年4月2日出生，住湖南省新晃侗族自治县新晃县。原告新晃县鑫海物业服务有限公司与被告易秋成物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新晃县鑫海物业服务有限公司委托诉讼代理人吴承都、被告易秋成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新晃县鑫海物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请人民法院判令被告向原告交纳物业服务费2248元；2、请人民法院判令被告向原告交纳违约金789元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月25日，被告易秋成在新晃县城XXXX住宅小区购买34栋605室172.9㎡复式楼（建筑面积130.45㎡，顶层复式房面积84.89㎡只算一半42.5㎡）住宅一套。2014年8月24日，原告新晃县鑫海物业服务有限公司被XXXX业主委员会聘用，并签有合同。根据《物业管理条例》和新晃县物价局关于核定收取物业服务费的规定，住宅按0.5元/㎡的标准交纳物业费，被告从2015年7月1日至2017年8月31日共计欠交26个月的物业费2248元。违约金按千分三的标准计算，每天应交6.74元，每月应交202.29元，26个月应交5260元。因考虑到物业与业主之间是唇齿相依的关系，故对违约金按总金额的15%收取，实收789元。原告向被告多次催收，被告不愿配合，故起诉至法院。被告易秋成辩称：被告房屋产权面积128.69㎡，被告同意按房产面积128.69㎡交纳物业费，原告要求按照172.9㎡收取物业费，被告不同意。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1、住宅使用说明书、住宅质量保证书、商品房买卖合同，拟证明被告在购买房屋时已知晓开发商的联系方式等各种信息和房屋质量的保修属于开发商的责任与义务；2、前期物业管理服务协议，拟证明XXXX小区与新晃县香江物业管理有限公司签订的合同约定复式住宅顶层面积按照0.3元每平方米收取物业费，原告复式楼住宅顶层面积按一半收取符合XXXX小区一直以来的收费惯例；3、业主公约，拟证明公约规定明确了业主的权利和义务；4、进驻通知，拟证明业委会2014年8月23日书面通知鑫海物业进驻服务；5、XXXX小区物业服务合同，拟证明原告与业主委员会已经签订了物业合同；6、《营业执照》、法人身份证及证明、资质证书、湖南省服务价格登记证，拟证明原告公司通过了工商局、房产局、物价局的审批，具有物业服务资格、属于合法经营；7、催收记录，拟证明对被告拖欠的物业费进行过催缴；8、鑫海物业在小区举办的合拢宴照片，拟证明原告组织小区业主举办活动的情况；9、各级物业主管部门颁发的奖证，拟证明鑫海物业是一家优秀的企业；10、彭菊花等人商品房买卖合同书，拟证明相同设计的同栋房屋六层面积为128.69㎡，七层面积为84.89㎡，被告房屋的面积与之相同；11、授权委托书，拟证明XXXX小区业主委员会授权新晃县鑫海物业有限公司收取该小区业主欠香江物业公司应缴的物业管理费及其他费用。对原告提交的证据，被告质证意见为：对证据1，证据里的姓名没有，与被告没有关系；对证据2，不是被告签字的，与被告没有关系；对证据3，证据里的姓名没有，与被告没有关系；证据4是真实的；对证据5，对合同内容有异议，第六条收费标准并未提到复式楼顶层面积收费标准，该合同是和物业委员会签订的合同；对证据6无异议；证据7是真实的；对证据8，只能证明原告举行了这一次活动；对证据9无异议；对证据10，这份证据与被告没有关系，购买合同不是被告的；对证据11，对授权委托书无异议。被告易秋成为支持其主张，向本院提交以下证据：1、房产证，拟证明被告的实际产权面积为128.69㎡，按照按每平方米每月0.5元计算，26个月应交的物业费是1673元；2、商品房买卖合同书，拟证明被告购买房屋的情况。对被告提交的证据，原告质证意见为：对证据1，房产证是真实的，复式楼七楼也属于被告，物业费和产权是两个概念，没有产权也要交物业费。对证据2无异议。原、被告提交的证据均客观真实，与本案有关联，本院予以采信。本院认定的事实如下：被告易秋成于2012年11月25日购买了新晃县城XXXX住宅小区34栋605室复式楼。房屋买卖合同约定买六楼送七楼，该室六楼面积128.69㎡，七楼面积84.89㎡，房产权证登记的建筑面积为128.69㎡。新晃县香江物业管理有限公司在XXXX住宅小区进行物业管理服务期间，购买了34栋复式楼业主依约按七楼面积交纳一半物业费。2014年8月24日，原告新晃县鑫海物业服务有限公司被XXXX业主委员会聘用，双方签订了物业服务合同，对物业服务项目、收费标准、违约责任等进行了约定。其中物业收费标准住宅0.5元/㎡，约定业主或物业使用人应按时交纳物业管理费，或由物业代收、代交的费用，逾期的，从享受服务满一个月之日起，物业服务公司可以加收滞纳金，逾期的第一个月，每逾期一天加收千分之一的滞纳金，逾期的第二个月，每逾期一天加收千分之二的滞纳金，从逾期第三个月起，每逾期一天加收千分之三的滞纳金。原告按照物业服务合同为XXXX小区提供了物业服务，被告易秋成未交纳2016年9月1日至2017年8月31日的物业服务费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业公司应履行合同义务，提供物业服务，业主应及时交纳物业服务费用。本案中原告与业主委员签订的物业管理服务合同合法有效，对新晃县XXXX住宅小区的所有业主均有拘束力，原告按物业管理服务合同约定为被告提供了物业服务，被告应按合同约定向原告交纳物业服务费。被告所有的房屋为六楼、七楼复式楼，房产证面积128.69㎡为六楼面积，被告买房时赠送的七楼虽未在房产证上体现，但确实为被告所有，享受了原告提供的物业服务，该栋复式楼业主在新晃县香江物业管理有限公司服务期间亦交纳了物业费。原告主张七楼按照一半面积收取物业费符合客观实际，本院予以支持。从2015年7月1日至2017年8月31日，被告所欠物业费为（128.69㎡+84.89㎡÷2）×0.5元/㎡×26＝2224.76元。物业服务合同中约定了逾期交纳物业服务费的应当支付滞纳金，但滞纳金这一概念属于行政法规的范畴，在合同法中，承担该民事责任的主要形式为违约金，故物业服务合同中约定的滞纳金实质就是一方违约时向另一方支付的违约金。被告应当从未交付物业费的次月起承担违约责任。《XXXX小区物业服务合同》关于业主逾期交付物业费的违约责任过重，对被告有失公平，原告考虑到物业公司与业主间唇齿相依的关系，自愿将违约金降低至789元，本院照准。综上所述，原告鑫海物业公司的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告易秋成于本判决生效之日起5日内向原告新晃县鑫海物业服务有限公司支付物业服务费2224.76元、违约金789元，共计3013.76元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告新晃县鑫海物业服务有限公司负担5元，被告易秋成负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  吴昌培二〇一七年十二月二十七日法官 助理  袁胜长代理书记员  杨沁函附相关法律法条：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。