山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终10533号
上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛海利达投资有限公司。
法定代表人：牛志海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王秋山，山东创达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛喜泰汽车销售服务有限公司。
法定代表人：王子豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：聂守平。
上诉人青岛海利达投资有限公司（以下简称“海利达公司”）因与上诉人青岛喜泰汽车销售服务有限公司（以下简称“喜泰公司”）财产损害赔偿纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第11458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海利达公司之法定代表人牛志海、委托诉讼代理人王秋山，上诉人喜泰公司之委托诉讼代理人聂守平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海利达公司上诉请求：请求撤销一审判决第五项、第六项，依法改判；一、二审诉讼费及保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实有误，涉案被上诉人的财产损失及停业损失评估依据不足，该评估机构资产评估报告书结论不应被采信。
喜泰公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.上诉费用由被上诉人负担。本案二审开庭审理前，该公司变更上诉请求为：请求将上述第一项上诉请求变更为，撤销一审判决第一项、第二项、第三项和第八项，依法改判或发回重审。海利达公司对该变更诉请同意并答复不需要答辩期。事实和理由：㈠本案属于产品质量纠纷，而不是财产损害赔偿纠纷。涉案火灾的发生不是上诉人所为，系案外人纳蓝公司提供的烤漆房配电箱电气线路故障引发，纳蓝公司作为加害人应当承担赔偿责任。㈡一审判令上诉人承担赔偿责任适用法律错误，在法律存在侵权和合同违约竞合的情况下，一审判决适用法律严重错误。一审判决上诉人赔偿被上诉人财产损失的理由不成立。本案不构成一般侵权项下的财产损害，上诉人未实施违法行为，没有过错，被上诉人的损害后果与上诉人的行为没有因果关系。㈢涉案鉴定评估机构鉴定人资格已经被取消，且未出庭接受质证，该评估结论不能作为定案依据。
双方当事人针对对方的上诉理由均答辩称，坚持各自的上诉意见。
海利达公司向一审法院起诉请求：1.�泰公司赔偿厂房、展厅、设备、办公设施、配件等损失300万元；2.喜泰公司赔偿停业损失10万元；3.喜泰公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，海利达公司最终变更诉讼请求为：1.喜泰公司赔偿包括厂房、展厅、设备设施、配件等受损财产的直接损失3214018元；2.喜泰公司赔偿受灾建筑物自2015年11月1日起至重建完成并交付使用合理期间内的建筑物使用费损失3219588元，并支付相应的利息（按同期同类银行贷款利率计算，自起诉之日起至全部款项付清之日止）；3.喜泰公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年3月31日，海利达公司与喜泰公司签订了《房屋租赁合同》，约定海利达公司将位于原胶南市泰山西路（现东岳西路）566号的展厅、维修车间（面积约1170㎡）以及维修车间西360㎡，以上共计1530㎡，租赁给喜泰公司经营汽车销售，租赁期限为2015年3月30日起至2018年3月31日�2015年11月7日下午2点20分，喜泰公司经营的烤漆房起火引发火灾，进而导致海利达公司的展厅车间被烧毁约4500㎡及设备、办公设施等被烧毁，给海利达公司造成巨大经济损失。火灾事故发生后，喜泰公司一直在偷偷转移车辆等财产。据此，海利达公司为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。
喜泰公司向一审法院反诉请求：1.判令海利达公司赔偿经济损失100万元（具体金额以评估结果确定）；2.海利达公司承担反诉费用。诉讼过程中，喜泰公司最终将经济损失明确为：财产损失800712.1元、停业损失368500元，共计1169212.1元。事实和理由：喜泰公司租用海利达公司位于青岛市黄岛区东岳西路的网点房从事企业经营活动。在经营过程中，喜泰公司承租的房屋于2015年11月7日发生火灾，喜泰公司的部分财产毁损。根据火灾事故�查报告，起火原因是不排除喜泰公司电线线路故障造成，但是海利达公司出租给喜泰公司的房屋属于非法建筑，从规划设计到建筑用材等均未经过消防验收（建筑材料系易燃材料），不符合消防规范，致使火灾发生后迅速蔓延，且不易扑灭。火灾事故发生后，因海利达公司使用的建材属于易燃材料且造成火灾损失扩大（快速蔓延、不易扑灭），扩大的这部分损失与海利达公司出租的房屋不符合消防标准有着直接的因果关系，该损失应由海利达公司承担责任。据此，喜泰公司为了维护自身合法权益，依法提起反诉，请求法院判如所请。
一审法院认定事实：海利达公司于2002年7月3日经工商登记依法注册成立，登记的法定代表人为牛志海，股东为牛志海、赵竹欣，持股比例均为50%，住所地为青岛市黄岛区东岳中路（原泰薛路）西段�2010年7月22日，原企业名称“青岛海利达汽车销售有限公司”变更登记为海利达公司。青岛宽阔汽车配件有限公司（以下简称宽阔公司）于2013年4月22日经工商登记依法注册成立，登记的法定代表人为牛志海，股东为牛志海、牛宽，持股比例均为50%，住所地为青岛市黄岛区东岳中路南侧嘉富路以西。坐落于青岛市黄岛区东岳中路（原泰薛路）西段的土地一宗，于2010年9月20日整体办理了国有土地使用权证，证号为南国用（2010）第G092005号，登记的土地使用权人为海利达公司、地号为GA-3-58、地类（用途）为工业、使用权类型为出让、使用权面积为9099㎡。2007年6月份，海利达公司出资在该宗土地上建设了通用厂房一处，并于当年11月份竣工。根据海利达公司提供的《建筑专项工程施工合同》，约定的工程名称为钢结构展厅及车间，承包方式为包工包料，工程造价为4140㎡*560元=2318400元，发包方为海利达公司的前身“青岛海利达汽车销售有限公司”。根据海利达公司提供的《施工图预（结）算书》，载明的工程名称为车间土建，结构类型为钢结构，建设单位亦为“青岛海利达汽车销售有限公司”，施工单位为青岛胶南万德建筑工程有限公司，工程造价为817313.57元。根据海利达公司提供的两份《装修协议》，一份落款日期为2009年7月1日，主要内容为胶南金源装饰材料店对于海利达公司院内的装饰工程采取包工包料的方式，工程期限自2009年7月10日起至2009年11月10日止，本合同总价为216万元，合同生效后按约定支付工程款；另一份落款日期为2015年3月1日，主要内容为青岛恒金木业有限公司对于海利达公司院内的装饰工程采取包工包料的方式，工程期限自2015年3月5日起至2015年4月5日止，本合同总价为32万元，合同生效后按约定支付工程款。上述房屋未取得建设工程规划许可证、不动产权证，亦未经过公安消防部门的消防验收。海利达公司与宽阔公司口头约定，由宽阔公司作为出租人对外出租部分房屋。2012年，海利达公司与喜泰公司签订了合同编号为001号的《房屋租赁合同》一份（以下简称合同A），由喜泰公司租赁使用了东侧部分的通用厂房，即展厅、维修车间以及维修车间西，合计1530㎡（展厅门前的场地免费使用），用于作为汽车展厅、车辆维修以及日常经营。双方约定租赁期限自2012年3月30日起至2015年3月30日止；本合同租金实行每年支付制，每年租金为23.8万元；租金的支付期限与方式为预交，每年支付一次，每年的3月30日前预交下一年租金；喜泰公司在经营期间，海利达公司提供水电（费用按喜泰公司实际用量支付，�格按海利达公司向收费单位实际缴纳价格计算按月缴纳）。该部分通用厂房在租赁之前，一直处于闲置状态，喜泰公司承租之后，在空阔的通用厂房内整体安装了喷烤漆房，并且需要使用电以及相关线路。该类型的喷烤漆房可以拆除，再另行安装使用。喜泰公司主张，该喷烤漆房由其于2013年3月11日自案外人纳蓝公司处购买，价值22500元，由纳蓝公司送货上门，负责组装与调试。另外，喜泰公司主张，使用了海利达公司提供的电及相关线路；海利达公司主张，电器线路设施由喜泰公司私自设置。2012年5月26日，喜泰公司向海利达公司发出《关于租用厂房申请长安4S店的说明函》一份，称“根据长安汽车公司要求，需要对租赁厂房全面改造装修。改造装修内容：展厅东西门头，展厅及办公室间隔、吊顶，展厅及办公室地面砖、木地板铺设，二层架设及间隔，�修车间配件库及办公室间隔，卫生间及上下水改造，展厅及车间电器开关箱的设立、线电路及照明改造，二柱、四柱、喷烤漆房等设备线电路架设，网线的铺设，地面开挖等。改造装修后，我公司承诺保证房屋主体不受影响，并通过消防部门及厂家验收。同时要求你公司对房顶漏雨进行修复，达到室内装修后不受影响。”2013年3月份，海利达公司与喜泰公司又签订了合同编号为002号的《房屋租赁合同》一份（以下简称合同B），对合同A的部分内容进行了变更：续展了租赁期限，自2015年3月30日起至2018年3月31日止；租金实行每年支付制，每年的租金按照双方2012年签订的编号001房屋租赁合同的租金数（23.8万元）基础上每一年递增6%，即2015年-2016年的年租金为252280元，2016-2017年的年租金为267417元，2017-2018年的年租金为283462元。合同B系合同A的延续版，两份�同不冲突，涉及的租赁期限共计六年。2013年6月13日，海利达公司与喜泰公司又签订了《补充协议》一份，约定承租方应根据出租方原有房屋结构进行设计装修及安全施工，因设计不合理、违规装修施工、用料不合格等所造成的损失，由承租方负责赔偿，给出租方及其它相邻房屋及物品造成的损失也由承租方承担。2014年3月份，海利达公司与喜泰公司又签订了《房屋租赁合同》一份（以下简称合同C），由喜泰公司另行租赁使用了车间3间，并且约定租赁期间自2014年3月10日起至2015年3月30日止，租金1万元整，交纳期限为每年3月10日前。2014年4月份，宽阔公司与喜泰公司又签订了《房屋租赁合同》一份，由喜泰公司另行租赁使用了面积合计800㎡的土地，并且约定租赁期间自2014年4月1日起至2015年4月1日止，租金2.5万元整，交纳期限为2014年4月1日前付清。
2015年3月份，海利达公司与喜泰公司又签订了《房屋租赁合同》一份（以下简称合同D），由喜泰公司另行租赁使用了机修车间南侧车间5间，面积合计530㎡，并且约定租赁期间自2015年3月10日起至2019年3月10日止，租金7万元整，每年递增6%，交纳期限为每年3月10日前。2015年4月份，青岛煜坤工贸有限公司（以下简称煜坤公司）与宽阔公司签订了《房屋租赁合同》一份，由煜坤公司租赁使用了西南侧部分的通用厂房，间数8间，面积合计约800㎡，并且约定租赁期间自2015年5月1日起至2018年5月1日止，租金为8万元/年，交纳期限为每年。合同签订后，煜坤公司向宽阔公司之法定代表人牛志海分两笔交纳了第一年的租金8万元。煜坤公司租赁该部分通用厂房后，未对房屋进行添附，并且购置了生产设备以及原材料，加工冰箱配件，进行经营。2015年，青岛风行汽车�售有限公司胶南分公司（以下简称风行胶南分公司）与宽阔公司签订了《房屋租赁合同》一份，由风行胶南分公司租赁使用了西北侧部分的通用厂房，间数6间，面积合计810㎡，并且约定租赁期间自2015年5月1日起至2018年5月1日止，租金为第一年23.8万元、第二年25.2万元、第三年26.6万元，交纳期限为每年五一前提前一个月。合同签订后，风行胶南分公司交纳了第一年的租金23.8万元。风行胶南分公司租赁该部分通用厂房后，进行过简单的展台布置等装修，但未对结构等方面予以改动，没有进行消防验收。风行胶南分公司用于经营汽车4S店，销售及维修汽车。2015年，青岛金惠泰源集团有限公司（以下简称金惠公司）与宽阔公司签订了《房屋租赁合同》一份，由金惠公司租赁使用了部分通用厂房，间数3间，并且约定租赁期间自2015年10月1日起至2016年10月1日止，租金为16万元�交纳期限为2015年8月5日前付清租金，牛志海作为宽阔公司之法定代表人在合同上签名。合同签订后，租赁双方于2015年7月27日经协商，将租赁标的物调整为东北侧部分的通用厂房，并由宽阔公司之法定代表人牛志海履行职务行为，收取了金惠公司交纳的房屋调整费用0.5万元。2015年8月5日，金惠公司按约向宽阔公司付清了全部租金16万元。金惠公司租赁该部分通用厂房后，对内墙进行了装饰装修，架设了广告牌、布置了展厅，但是未进行消防验收。金惠公司用于经营汽车4S店，销售及维修汽车。2015年，青岛恒远天成汽车贸易有限公司（以下简称恒远天成公司）与宽阔公司签订了《房屋租赁合同》一份，由恒远天成公司租赁使用了西北侧部分的通用厂房，间数3间，并且约定租赁期间自2015年9月1日起至2018年9月1日止，租金为第一年16万元、第二年17万元、第三年18万元，交�期限为每年8月1日前一个月付清。煜坤公司租赁使用的西南侧部分通用厂房，北邻西侧为风行胶南分公司租赁使用的通用厂房，该部分厂房东邻北侧为恒远天成公司租赁使用的通用厂房、中间为海利达公司自用的通用厂房、南侧为喜泰公司租赁使用的通用厂房。煜坤公司租赁使用的西南侧部分通用厂房，北邻东侧、东邻均为喜泰公司租赁使用的通用厂房，该部分厂房另外还北邻金惠公司租赁使用的通用厂房。2015年5月18日，青岛市公安局黄岛分局珠海派出所（以下简称珠海派出所）向喜泰公司下发《消防安全责任书》一份。当日，案涉厂房所处的青岛市黄岛区珠海街道办事处小台后村民委员会进行现场检查，发现了两个问题：1、未提供本单位安全生产责任制、安全生产规章制度、应急救预案及演练资料；2、未提供本单位对从业人员进行三级安全教育和安全生产培训记录。当年6月份进行复查时，喜泰公司已经整改完毕。诉讼过程中，法院依法到黄岛消防大队调查，案涉房屋于2015年11月7日之前是否发生过火灾以及是否作出过行政处罚，该大队未向法院出示任何书面材料。2015年12月23日，黄岛消防大队出具了青黄公消火认字【2015】第0021号《火灾事故认定书》，载明了火灾事故基本情况为：“2015年11月7日14时18分，黄岛消防大队119消防调度指挥中心接到报警称，位于青岛市黄岛区东岳西路566号喜泰公司发生火灾。消防大队立即调动五部消防车，四十名消防官兵赶赴现场将火扑灭，此次火灾受灾5户（喜泰公司、海利达公司、金惠公司、煜坤公司、风行胶南分公司），未造成人员伤亡。”黄岛消防大队经调查，对起火原因认定如下：“该起火灾起火时间是2015年11月7日14时18分许；起火部位位于喜�公司维修车间喷烤漆房外风机过道处；起火原因可以排除喷烤漆房内车辆自燃；排除遗留火种；不能排除喷烤漆房的配电箱电气线路故障引起火灾。”当事人均未向青岛公安消防支队提出书面复核申请。风机过道位于喜泰公司租赁使用的区域范围内。喜泰公司称，配电箱、电器线路在其承租之前，已经由海利达公司安装；海利达公司称均由喜泰公司架设，喷烤漆设备与线路是一体的，故配电箱系喷烤漆设备的组成部分。喜泰公司不认可配电箱系喷烤漆设备的组成部分，称火灾发生时，喷烤漆房可以正常使用，但并非处于操作状态。经法院依法进行现场勘查，发现现场有很多电线，但是线路均被烧毁，无法判断系哪条电线出现故障引发火灾。海利达公司针对案涉房屋拍摄了照片一张，显示彩钢瓦并未被燃烧，并据此主张，建设材料、顶棚材料均为A类不燃性材料。海利达公司另拍摄了照片一宗，显示喜泰公司租赁使用的通用厂房内，储存、堆积了机油、稀料、油漆等易燃易爆物品。喜泰公司辩称，经营需要少量的油漆、稀料，均为现场调配，无大量存货，但机油是需要存放的。另外，喜泰公司认为，海利达公司、宽阔公司所建房屋为非法建筑，从规划设计到建筑用料等均未经过消防验收，不符合消防规范，且由于耐火等级低，导致火灾发生后的蔓延速度加快，不易扑灭，从而导致火灾事故的损失程度扩大。火灾发生后，喜泰公司、煜坤公司、金惠公司、恒远天成公司、风行胶南分公司均未继续使用之前分别租赁的厂房，海利达公司亦未继续使用之前使用的厂房。2017年3月8日，煜坤公司、风行胶南分公司、金惠公司分别与海利达公司、宽阔公司达成一致，由海利达公司、宽阔公司接收煜坤公司、风行胶南分公司、金�公司分别租赁的厂房。海利达公司对于合同A、B按照约定履行后可以获得的利益,即建筑物使用费损失共计550879元；对于合同D按照约定履行后可以获得的利益,即建筑物使用费损失共计236223元；合同C约定的租赁期限自2014年3月10日起至2015年3月30日止，故案涉火灾于2015年11月7日发生后，该份合同并无可得利益损失；以上共计787102元。2016年9月12日，黄岛消防大队作出青黄公（消）行罚决字【2016】0098号《行政处罚决定书》，称2015年11月12日，该大队监督检查人员李洪文、毛书林进行火灾调查时发现，喜泰公司所属人员行为不符合岗位消防安全要求，喜泰公司涉嫌违反了《山东省消防条例》第二十五条第一款之规定，并依据第七十三条之规定，决定对喜泰公司给予罚款1万元整的处罚。对此，喜泰公司未提起行政复议或者行政诉讼。《山东省消防条例》第二十五条第一款规�：“单位应当按照有关规定制定消防安全制度，并公布实施，保证所属人员的行为符合岗位消防安全要求，具备与岗位职责相适应的检查消防火灾隐患、组织扑救初起火灾，组织人员疏散逃生和开展消防宣传教育培训的能力”；第七十三条规定：“单位违反本条例，造成火灾或者致使火灾损失扩大的，处一万以上十万以下罚款”。喜泰公司辩称，该起行政处罚是针对有关消防安全制度问题进行的处罚，不是针对本起火灾发生原因进行的处罚。2017年1月3日，喜泰公司以产品责任纠纷将纳蓝公司诉至法院，请求判令赔偿各项经济损失7282440元，并预交案件受理费62777元。2017年1月份，喜泰公司向法院提交《追加第三人申请书》，申请追加纳蓝公司为本案的第三人参加诉讼。诉讼过程中，法院依据海利达公司的申请，依法�托新业公司对因火灾造成海利达公司受损财产直接损失及停业损失进行了评估。2016年9月29日，新业公司出具《价格评估结论书》，称作业日期为2016年7月19日至2016年9月29日，评估工作人员同双方当事人及相关人员一起，先后多次至现场查看，对委托评估标的因火灾造成的钢结构厂房与展厅、展厅装修及其他受损物品等损失项目进行了现场查看、测量、核对、拍照，并做了现场勘查记录：（1）、该评估标的位于青岛市黄岛区东岳西路566号，经现场查验，本次火灾造成钢结构厂房与展厅、展厅装修及其他物品有不同程度的损毁。（2）、至现场查验时，①钢结构厂房与展厅因火灾导致钢结构及土建部分严重变形、受损，墙壁爆裂、脱皮，门窗烧毁，存在安全隐患，无法继续正常使用和无法达到国家安全质量验收及使用标准，需拆除重建；②展厅装修部分吊顶全部受损，�壁、地面等有不同程度损毁，无法继续正常使用，且钢结构部分需重建，故展厅部分需要重新装修；③其他的车辆合格证手续、烤漆房、广告展示牌、办公家具等物品均有不同程度损毁，无法继续正常使用，全部报废。（3）、本次法院委托要求评估的停业损失，因申请方当事人在规定时间内无法提供齐备本次评估所需相关必要材料，达不到本次价格评估鉴定所需条件要求标准，故本次评估对停业损失不作定论。新业公司称，根据国家有关价格评估的规定，遵循合法、独立、客观、公正等原则，按照国家规定的标准、程序和方法，本次评估采用市场法和成本法，评估基准日为2015年11月7日，评估结论：在价格评估基准日，①对因火灾造成海利达公司受损财产直接损失评估为：￥3214018元；②本次法院委托要求评估的停业损失，因申请方当事人在规定时间内无法提供齐�本次评估停业损失所需相关必需材料，达不到本次评估鉴定所需条件要求标准，故本次评估对停业损失不作定论。海利达公司预交评估费25万元。根据新业公司出具的《价格评估结论书》，附件1的内容为受损的钢结构厂房与展厅拆除、重建项目及金额评估明细表，称充分考虑到钢结构厂房与展厅的实际情况、委托方委托内容、钢结构建筑物可使用年限标准、该厂房已使用年限、重建所需承建方的相关资质水平、省内及当地建筑技术经济指标、工程完成质量、国家相关规费与税费，区域间的劳务用工费用差异及相关市场行情与市场综合报价等因素，取其合理相关修正基数，按照“钢结构部分拆除费用+钢结构部分重建费用X成新率+土建部分拆除费用+土建部分重建费用X成新率=190517.86+1261424.53+178932.34+1096715.75=2727590.48元，取整为2727590元”；附件2的内容为受损的展厅装修重建项目及金额评估明细表，称充分考虑到展厅装修的实际情况、委托方委托内容、办公与居民乙方装修可使用年限标准、该展厅已使用年限、重新装修所需装饰装修公司的相关资质水平、省内及当地装修行业技术经济指标、工程完成质量，区域间劳务用工水平差异、区域间劳务用工费用差异及相关市场行情与市场综合报价等因素，取其合理相关修正基数，按照“重新装修费用X成新率=375162.80元”，取整为375163元；附件3的内容为其他受损物品项目及金额评估明细表，称充分考虑到其他受损物品的实际情况、委托方委托内容、该批物品购置年限与已使用年限、日常使用损耗折旧、二手物品交易市场行情及区域间品牌与经济差异等因素，取其合理相关修正基数，其市场中等合理平均参考价值为111265�。上述附件1、2、3所列物品与法院自新业公司依法调取的《司法评估标的现场勘查记录表》载明的物品能够互相吻合。该现场勘查记录表共三份，有本案相关当事人之工作人员的签名确认。该《价格评估结论书》对“展厅装修”进行评估时，特别指出“经评估人员查询双方当事人了解到，喜泰汽车展厅后曾自行重新装修过，海利达也曾于2015年3月对部分展厅实施过改造工程，本次评估仅以将展厅装修恢复至原装修状态或类似装修状态作为本次评估中展厅装修的评估作业方向及鉴定基础，对其他各自改装部分及其他相关事项不作定论。”海利达公司虽然对于该份《价格评估结论书》的折旧持不同意见，但不提异议，并且认可该评估结论书。喜泰公司对于该份《价格评估结论书》的质证意见，详见其答辩意见的第三、�、五项。诉讼过程中，法院依据喜泰公司的申请，依法委托青岛海德资产评估事务所（以下简称海德事务所）对喜泰公司在2015年11月7日火灾事故中的财产损失与停业损失（期限为2015年11月7日起至2016年12月31日止）进行了鉴定。2017年6月26日，海德事务所出具《资产评估报告书》，称作业日期为2017年3月8日至2017年6月26日，根据国家有关资产评估的法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，经过了“接受委托阶段”、“资产清查阶段”、“评定估算阶段”、“评估汇总阶段”四个阶段，价值类型为市场价值，评估基准日为本次火灾期间，评估方法为市价法，评估结论为喜泰公司的财产损失价值为800712.10元（此部分为双方现场认可的项目，双方争议项目未包括）、停�损失价值为36.85万元。喜泰公司预交评估费7万元。喜泰公司对于该份《资产评估报告书》的评估结果予以认可。海利达公司对于该份《价格评估结论书》的质证意见为：（一）、对评估的财产损失数额800712.10元中的部分项目不予认可，该部分项目在所有权、价格及测量数值等方面与事实不符，差额118787.40元应予扣除，调整后的数额应为681924.70元。1、评估了双方未确认的项目：第160项地面瓷砖应是出租方提供的，评估价35974.40元应予扣除。2、第165项土建为出租方提供，另办公用房平方错误，实际面积应为260平方米，计算价值为98800元，与评估价132133.60元差额为33334元。3、第156项数值错误，实际面积应为2.4X4.4平方米，差额2420元。4、第148项清点现场的网络服务器不包括电话服务器，差额2905元。5、第114、118、120、121、126、127、140项评估价与市场价严重不符（附市场购买�据），差额44154元。（二）、停业损失的数额36.85万元依据不足。1、喜泰公司所出具的至火灾事故发生之日近三年的利润表（年报），存在着数据错误，比如2014年利润表中的上年金额-389563.31元与2013年利润表中的本年累计金额-388763.31元不一致，可以认定这并非真正的纳税报表，不具有客观真实性，因此不应作为评估的依据。2、假设报表真实，根据报表数据得出的喜泰公司连续三年的亏损总额为805623元，因此按照资产评估报告书第十条评估假设中持续经营的原则，即使不发生火灾，喜泰公司也不会产生经营利润，不可能会产生停业损失。（三）、评估报告书的依据《资产评估准则》明确规定资产评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法。《资产评估准则》同时规定资产评估师和其他资产评估专业人员执行资产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价�类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法，合理形成评估结论。国务院令第590号《补偿条例》也明确要求对于生产经营的评估要运用成本法、收益法，{参照另案煜坤公司诉喜泰公司的《评估结论书》青岛新业价评字[2016]第1号，停业损失的价格评估方法采用的是成本法和收益法}。涉案资产评估报告书用市场法来评估停业损失，是适用方法错误，因此其结论不应被采信。对有争议的证据，法院认定如下：喜泰公司另外提供了如下证据，证据A收款收据一份，系收款联，载明的项目为烤漆房、单位为台、数量为1、金额为2.25万元，加盖了“纳蓝公司财务专用章”；证据B“张忠利”、“吴学亮”、“于海滨”三人分别出具的证言各一份，欲证明涉案烤漆房的顶板和墙板所使用的彩钢夹芯板外层铁皮是蓝色，内层铁皮是银灰色，且其芯料是易燃的聚苯烯白色塑料泡沫，从配电箱引出的电线是敷设在PVC白色塑料配线槽内，配电箱的引入电缆未敷设在桥架内而是裸露在外，涉案烤漆房存在产品缺陷；证据C照片三张，欲证明涉案烤漆房所使用的彩钢夹芯板的芯料为易燃的聚丙烯白色塑料泡沫；涉案烤漆房存在产品缺陷；证据D物证三宗，喜泰公司称物证一为与案涉烤漆房同类型产品所使用的易燃彩钢夹芯板，欲证明烤漆房所使用的彩钢夹芯板的芯料为易燃的聚苯烯白色塑料泡沫以及烤漆房存在产品缺陷；物证二为与案涉烤漆房同类型产品所使用的易燃的PVC塑料配线槽，欲证明烤漆房所使用的配线槽为PVC白色塑料配线槽以及烤漆房存在产品缺陷；物证三为阻燃型的彩钢夹芯板，欲证明在烤漆�中没有使用阻燃型的彩钢夹芯板。海利达公司质证称，对于证据A的真实性予以认可，但是无论喷烤漆房是否属于产品，喜泰公司均不能证明系产品自身质量瑕疵或自身使用不当所引发火灾事故，故事故责任仍应由喜泰公司承担;对于证据B、C、D,无论是否真实，都不能证明火灾事故的引发确系产品质量所引发，相反这些证据可以证明喜泰公司对明知不合格的产品进行了使用，依法应当承担赔偿责任。对此法院认为，对于证据A的真实性，相关当事人纳蓝公司在另案中不持异议，故法院予以认定；对于证据B，证人“张忠利”、“吴学亮”、“于海滨”未到庭作证，且不属于法律规定的由人民法院许可通过书面证言作证的情形，故对该证据，法院在本案中不予认定；对于证据C，案涉喷烤漆房已被烧毁，无法核实真实性，故法院在本案中不予认定；对于证据D，喜泰公司不能证实与本案的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由有关联，故法院在本案中不予认定。
一审法院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，当事人争议的焦点问题为：一、喜泰公司与海利达公司签订的四份《房屋租赁合同》以及喜泰公司与宽阔公司签订的一份《房屋租赁合同》是否有效；二、对于海利达公司的财产损害，喜泰公司应否承担赔偿责任以及对于喜泰公司的财产损害，海利达公司应否承担赔偿责任；三、海利达公司、喜泰公司分别主张的经济损失，有无法律依据。关于第一个焦点问题。喜泰公司与海利达公司先后签订了四份《房屋租赁合同》，之外喜泰公司还与宽阔公司签订的一份《房屋租赁合同》，租赁使用了相应部分厂房，在当事人之间分别形成房屋租赁合同关系。上述租赁房屋所坐落的土地，与其他相邻土地作为一个整体，办理了国有土地使用权证，登记的土地使用权人为海利达公司，故海利达公司作为出租人的主体适格。海利达公司与宽阔公司口头约定，由宽阔公司作为出租人对外出租房屋，故宽阔公司作为出租人的主体亦适格。案涉房屋系城镇房屋，应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。在一审法庭辩论终结前，案涉房屋均未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，因此上述五份《房屋租赁合同》均属无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故喜泰公司应当将其自海利达公司处承租的通用厂房全部返还给海利达公司。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同�》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”也就是说，在租赁合同法律关系中，出租人依法负有物的瑕疵担保责任，应当担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益；租赁关系存续期间，承租人应当以善良管理人的注意，妥善保管租赁物。本案中，喜泰公司自海利达公司、宽阔公司处租赁使用的厂房发生火灾，黄岛消防大队作出的《火灾事故认定书》，认定起火部位位于喜泰公司维修车间喷烤漆房外风机过道处，起火原因不能排除喷烤漆房的配电箱电气线路故障引起火灾。对于该认定结论，法院依法予以确认。维修车间喷烤漆房外风机过道处位于喜泰公司租赁使用的区域范围内。喜泰公司作为承租人，在承租期间，负有对租赁厂房内喷烤漆房的配电箱电气线路进行管理、检修、维护的义务，但是其未采取积极措施，未及时发现消防安全隐患，未尽到承租人的善良保管义务，并且火灾发生后，喜泰公司未采取积极有效的扑救措施，初火扑救不力，因此对于损失的发生、火灾的后果负有主要过错责任。海利达公司作为出租人，向喜泰公司所交付的租赁标的物，应当无安全隐患，不存有瑕疵，但未取得建设工程规划许可证，亦未经过公安消防部门的消防验收，即交付的租赁房屋存在安全隐患，对于火势的蔓延以及损失的扩大，负有一定的责任，即海利达公司违反了租赁合同法律关系中的瑕疵担保义务。《中华人民共和国侵权责任法》第十二条规定：“二人以上分别实�侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。”考虑到喜泰公司、海利达公司的过错程度，并且结合初火扑救、因果关系等相关因素，法院综合评定喜泰公司、海利达公司对于案涉火灾造成的合理损失分别承担90%、10%的赔偿责任。宽阔公司与海利达公司口头约定，由宽阔公司作为出租人对外出租房屋，故宽阔公司对于火灾造成的合理损失，并不具有法律上的过错。本案系财产损害赔偿纠纷，喜泰公司申请追加纳蓝公司为本案第三人参加诉讼的请求，于法无据，法院不予准许。关于第三个焦点问题。新业公司根据法院委托，依法进行了评估，评估过程中，评估工作人员同双方当事人及相关人员一起，先后多次至现场查看，对委托评估标的因火灾造成的钢结构厂房与展厅、展厅装修及其他受损物品等损失项目进行了现场查看、测量、核对、拍照，做了现场勘查记录，并且按照国家规定的标准、程序和方法，采用市场法和成本法，出具了《价格评估结论书》。该份《价格评估结论书》，附件1的内容为受损的钢结构厂房与展厅拆除、重建项目及金额评估明细表，附件2的内容为受损的展厅装修重建项目及金额评估明细表，附件3的内容为其他受损物品项目及金额评估明细表。上述三个附件所列物品与法院自新业公司依法调取的三份《司法评估标的现场勘查记录表》载明的物品能够互相吻合，并且该现场勘查记录表有海利达公司、喜泰公司之相关工作人员的签名确认。同时，该份《价格评估结论书》对“展厅装修”进行评估时，特别指出“经评估人员查询双方当事人了解到，喜泰汽车展厅后曾自行重新装修过，�利达也曾于2015年3月对部分展厅实施过改造工程，本次评估仅以将展厅装修恢复至原装修状态或类似装修状态作为本次评估中展厅装修的评估作业方向及鉴定基础，对其他各自改装部分及其他相关事项不作定论。”因此，对于《价格评估结论书》所评估的因火灾造成海利达公司受损财产直接损失3214018元，法院依法予以确认。对于本次法院委托要求评估的停业损失，因海利达公司在规定时间内无法提供齐备本次评估停业损失所需相关必需材料，达不到本次评估鉴定所需条件要求标准，故《价格评估结论书》对停业损失不作定论。综上，海利达公司主张的厂房、展厅、设备设施、配件等受损财产的直接损失3214018元，喜泰公司应当按照90%的比例予以赔偿，即2892616.2元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不�行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”对于海利达公司主张的第2项诉讼请求，应当参照上述法律规定予以认定。根据合同的相对性理论，海利达公司作为出租人，仅仅有权基于其与喜泰公司之间形成的租赁合同关系主张合同履行后可以获得的利益，即建筑物使用费损失787102元，并有权主张相应利息，该利息分为两部分，一部分以自550879元为基数，自2016年3月30日开始计算，另一部分以236223元为基数，自2016年3月10日开始计算，两部分利息均计算至全部款项付清之日止，利率均按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。侵权损害赔偿的范围应以被侵权人的直接损失为限，在特定条件下，对合理间接损失也应予以赔偿，但必须有所限制：其一，必须是合理的间接损失，而不是无限扩大的间接损失；其二，对间接损失的赔偿应以法律、行政法规有规定者为限。本案中海利达公司主张的土地税、联防费，即属于不应当予以赔偿的间接损失。至于宽阔公司作为出租人与喜泰公司、煜坤公司、恒远天成公司、金惠公司、风行胶南分公司所形成的租赁合同关系，海利达公司并非出租人，无权主张合同履行后可以获得的建筑物使用费损失，但并不影响宽阔公司另案主张。海利达公司预交的评估费25万元，喜泰公司亦应当按照90%的比例予以赔偿，即22.5万元。海德事务所根据法院委托，依法进行了评估，评估过程中，根据国家有关资产评估的法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，经过了“接受委托阶段”、“资产清查阶段”、“评定估算阶段”、“评估汇总阶段”四个阶段，采用市价法，出具了《资产评估报告书》。该《资产评估报告书》对双方现场认可的项目，评估为财产损失价值800712.10元，对2015年11月7日起至2016年12月31日止的停业损失价值，评估为36.85万元，法院依法予以确认。喜泰公司主张的停业损失期间过长，结合本案案情，以认定三个月为宜，即停业损失价值应当为78964.29元（36.85万元÷14个月X3个月）。因此，海利达公司按照10%的比例，应当赔偿喜泰公司财产损失80071.21元、停业损失7896.43元。喜泰公司预交的评估费7万元，海利达公司亦应当按照10%的比例予以赔偿，即0.7万元。判决：一、青岛喜泰汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内赔偿青�海利达投资有限公司财产损失2892616.2元；二、青岛喜泰汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内赔偿青岛海利达投资有限公司建筑物使用费损失787102元以及相应利息（该利息分为两部分，一部分以自550879元为基数，自2016年3月30日开始计算，另一部分以236223元为基数，自2016年3月10日开始计算，两部分利息均计算至全部款项付清之日止，利率均按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算）；三、青岛喜泰汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛海利达投资有限公司评估费22.5万元；四、驳回青岛海利达投资有限公司的其他诉讼请求；五、青岛海利达投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿青岛喜泰汽车销售服务有限公司财产损失80071.21元；六、青岛海利达投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿青岛喜泰汽车销售服务有限公司停业损失7896.43元；七、青岛海利达投资有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛喜泰汽车销售服务有限公司评估费0.7万元；八、驳回青岛喜泰汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明认定的相关事实予以确认。
本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。本案争议的焦点问题是，一审判决确认涉案火灾事故导致财产损害各方承担责任比例以及支持上诉人海利达公司建筑物使用费损失、上诉人喜泰公司停业损失是否正确。
㈠关于本案案由性质问题
本案中，上诉人喜泰公司租赁上诉人海利达公司的厂房用于汽车销售及维修服务业务。2015年11月7日，喜泰公司经营的烤漆房配电箱电气线路故障引发火灾，导致二上诉人及其他相关方财产损失。本案海利达公司起诉请求喜泰公司赔偿财产损失，涉案案由系财产损害赔偿纠纷。喜泰公司以案外人纳蓝公司销售的烤漆房存在质量问题为由辩称系产品质量纠纷，与本案审理的财产损害不是同一法律关系，且喜泰公司已经在一审法院就纳蓝公司产品质量纠纷提起诉讼，故喜泰公司上诉认为本案系产品质量纠纷的理由不成立，本院不予支持。
㈡关于涉案评估鉴定报告结论采信问题
涉案财产损失评估鉴定系本案一审审理期间，经二上诉人分别提出申请，由一审法院依法定程序委托青岛新业价格评估有限公司、青岛海德资产评估事务所分别就海利达公司、喜泰公司的财产损失进行的评估鉴定。经审查，青岛新业价格评估有限公司、青岛海德�产评估事务所及其鉴定人员具备相应鉴定资质；二评估鉴定机构做出的二上诉人直接财产损失数额的认定，经评估鉴定人员现场勘验、测量、拍照、核对，并经二上诉人单位人员参与现场查验，依据评估鉴定相关规定，做出的评估鉴定报告结论符合涉案财产损失的实际情况。涉案鉴定程序合法，鉴定结论正确。一审判决采信上述评估鉴定结论并无不当。
㈢关于涉案火灾造成财产损害各方承担责任比例问题
本案中，上诉人海利达公司在仅取得土地使用权证、未经政府主管部门建设规划许可、未取得不动产权证书及公安消防部门的消防安全验收的情况下，违规出租涉案厂房，对涉案财产损失存在较大过错；上诉人喜泰公司在明知涉案厂房未取得建设规划许可及消防安全验收的情况下，未严格履行�查义务，仍然租赁涉案厂房用于生产经营，且在经营过程中对涉案烤漆房配电箱电气线路疏于维护管理，以致出现故障引发火灾，导致二上诉人及相关方重大财产损失，存在严重过错。本院结合涉案相关事实及双方当事人之间的过错程度，确认上诉人海利达公司自身承担30%责任、上诉人喜泰公司承担70%赔偿责任。一审判决确认海利达公司、喜泰公司分别承担火灾事故财产损失10%、90%的责任比例不当，本院予以纠正。上诉人喜泰公司应当赔偿上诉人海利达公司直接财产损失为2249812.60元（3214018元×70%）。上诉人喜泰公司在本院审理期间，自愿撤回对一审判决第五项的上诉请求，系自行放弃其权利，本院对一审判决第五项所确认的海利达公司对喜泰公司的赔偿义务不再予以审查。
㈣关于海利达公司建筑物使用费损失�喜泰公司停业损失问题
财产损害赔偿的范围包括直接经济损失和间接经济损失（预期利益损失），所谓预期利益损失是侵权行为对增值状态下损害财产或财产关系的可能性结果，其本质是一种尚未实现的经济利益。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”；第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”；《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，海利达公司主张的建筑物使用费损失、喜泰公司主张的停业损失均属于预期性利益损失。合同无效赔偿损失的范围仅限于信赖利益损失，不包括当事人通过合同履行可能获得的预期利益损失，因此，人民法院对于尚未实际发生的预期利益损失不应给予支持。一审判决支持海利达公司建筑物使用费损失及喜泰公司停业损失均属适用法律不当，本院予以撤销。
本案一审中评估费用应当与诉讼费、保全费一并予以处理，一审判决在判项中处理不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人海利达公司部分上诉请求成立；上诉人喜泰公司的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第11458号民事判决第五项；
二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第11458号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项、第七项、第�项；
三、变更青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第11458号民事判决第一项为：上诉人青岛喜泰汽车销售服务有限公司赔偿上诉人青岛海利达投资有限公司财产损失2249812.60元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回上诉人青岛海利达投资有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人青岛喜泰汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费56835元、诉讼保全费5000元、评估鉴定费250000元，合计311835元，由上诉人青岛海利达投资有限公司�担202635元，由上诉人青岛喜泰汽车销售服务有限公司负担109200元；反诉费7661.5元、反诉评估鉴定费70000元，合计77661.50元，由上诉人青岛海利达投资有限公司负担5400元，上诉人青岛喜泰汽车销售服务有限公司负担72261.50元。
二审案件受理费49899元（1999元＋47900元），由上诉人青岛海利达投资有限公司负担1999元，上诉人青岛喜泰汽车销售服务有限公司负担47900元。
本判决为终审判决。
审判长 张好栋
审判员 魏 文
审判员 衣 洁
二〇一八年二月二十六日
书记员 卢翔飞
书记员 姜丽丽