辽宁省盘锦市中级人民法院
民事判决�
（2014）盘中民二终字第00182号
上诉人（原审原告）孙志平，男，1979年12月24日出生，汉族，无业。
委托代理人李作宽，辽宁维达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵秉政，男，1960年12月21日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审被告）周希虹（系赵秉政妻子），女，1962年5月3日出生，汉族，农民。
二被上诉人委托代理人李艳，辽宁光华律师事务所律师。
二被上诉人委托代理人赵亮，男，1986年5月30日出生，汉族，无业。
上诉人孙志平因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省大洼县人民法院（2013）大洼民一初字第01353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙志平的委托代理人李作宽，被上诉人赵秉政、周希虹的委托代理人李艳、赵亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告孙志平一审诉称：二被告系夫妻关系，经中间人介绍后，原告与二被告相识，二被告称自己在大洼镇金源小区内拥有一处房屋欲出售，面积为71平方米。在2013年10月25日，双方达成买卖协议，约定由原告购买二被告的此房屋，价格为280000元，由原告在当日支付给二被告定金10000元。随后，原告与被告周希虹及中间人到大洼县邮政储蓄银行将10000元定金交付给第一被告后，被告周希虹向原告出据收据一张，写明此款金额为定金。待原告按照合同约定要将剩余的购房款交付给二被告时，要求二被告将房屋产权证书交付给原告，二被告交付给原告的房屋产权证书上的产权人的姓名不是二被告，经原告询问，才得知，此房屋为其子所有。因此，原告的买卖行为现根本无法实现，二被告与原告的买卖行为应属无效。原告特提此诉讼，要求确认双方的买卖关系无效，二被告返还原告定金款一万元，二被告按照约定�原告承担违约责任，并由被告承担本案诉讼费。
被告赵秉政、周希虹一审辩称：被告与原告的买卖合同有效，原告未按约定履行义务，应承担违约责任，法院应依法驳回原告的诉讼请求。被告于2013年10月25日与原告达成买卖意向，约定被告将金源小区的71平方米房屋出售给原告，房屋价款为280000元，原告交付给被告定金款10000元，另外约定原告应该在一个月内备足房款，如到期不能将房款全部交齐或反悔不购，定金概不退还。约定期限届满原告不能按约定交付房款，而是多次提出要求以被告的房屋办理二手房按揭贷款，等贷款下来才能交付被告购房款。因为此事被告没有同意，原告不能按期交纳全部购房款，应该承担违约责任，因此被告收取的定金是不能退还给原告的。原告为了掩饰自己的违约行为，才以房屋登记产权人为被告的儿子为由向法院提起诉讼。被告欲出售给原告的房屋确系登记在其子赵亮名下，但是该登记仅仅是为了交付各种费用方便，该房屋实际所有权人为被告，被告有权对其进行处分，而且被告实际处分中作为房屋登记产权人被告儿子一直积极配合，不存在无法实现买卖行为一说。而且实际被告儿子也去配合原告了，是因为原告没有准备好购房款才迟迟没有进行实质交易。因此双方买卖意向真实有效，原告违反约定，应承担违约责任。
一审法院查明：被告赵秉政、周希虹系夫妻关系，原告孙志平欲购买二被告位于大洼镇金源小区的71平方米楼房一处。2013年10月29日，原告与被告赵秉政签订一份《收据》，达成买卖意向，约定被告将金源小区的71平方米房屋出售给原告，房屋价款为280000元，原告交付给二被告定金款10000元，还约定在一个月内原告必须将房款备足，如到期不能将房款全部交齐或反悔不购，此定金概不退款，如卖主反悔不售，定金加倍返还。在约定期限内原告未向二被告交付购房款。现原告以二被告不是房屋登记产权人为由，要求确认双方买卖关系无效，返还原告定金款10000元，要求二被告按约定向原告承担违约责任。
另查明，原告与二被告约定买卖的房屋一直由二被告居住，该房屋登记产权人为二被告之子赵亮，赵亮知道并同意二被告出售房屋的行为。
一审法院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《收据》确立了原、被告为此后双方签订房屋买卖合同的预约关系，系双方真实意思表示，二被告虽不是约定出卖房屋的登记产权人，但是登记产权人赵亮知道并同意二被告出售房屋的行为，据此，原被告签订的房屋买卖“收据”合法有效，原被告应按约定履行�务。原告为购买约定的房屋，向二被告交付10000元定金，是为了保证双方房屋买卖行为的最终实现。根据定金收据的约定，在一个月内原告必须将房款备足，如到期不能将房款全部交齐或反悔不购，此定金概不退款，如卖主反悔不售，定金加倍返还。二被告虽然不是双方约定交易房屋的登记产权人，但登记产权人赵亮对二被告的出售房屋的行为予以认可，在该约定履行过程中二被告并无违约行为，原告亦未能提供相关证据证明二被告存在违约行为，且原告未能提供证据证明出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，原告未按约定履行义务，应当承担定金罚则，故对原告要求确认双方买卖关系无效，返还定金并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释三》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告孙志平的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙志平负担。
一审宣判后，原审原告孙志平不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：一、撤销（2013）大洼民一初字第01353号民事判决，二、被上诉人应返还定金二万元。事实与理由：一、2013年10月25日，上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议，被上诉人将坐落在大洼镇金源小区71平方米楼房出售上诉人，房屋价款28万元，上诉人交付定金1万元，并约定在1个月之内将房款交齐，如到期房款不交或者反悔不购，定金不退还，如卖主反悔不售，定金加倍返还。大约2013年11月初上诉人得知，被上诉人不是买卖房屋产权人，便与被上诉人交涉，要求与房屋产权人签协议，被上诉人说房屋产权人是他儿子，而且房屋是他花钱买的，他有权处理，用不着找他儿子，上诉人表示，必须与房屋产权人签合同，但被上诉人却百般阻挠。二、被上诉人之子赵亮与被上诉人同住一个小区，出售房屋的产权人赵亮为何不出面，却由他父母出面签协议。既然双方在协议中约定：上诉人在一个月内将房款交齐。上诉人与被上诉人多次强调在双方约定一个月内必须与赵亮签订买卖合同，而赵亮为何在一个月内不与上诉人签订房屋买卖合同。这不能不引起上诉人的怀疑，上诉人怎么能将28万元交给被上诉人呢。而一审法院在审理此案时却认为：“赵亮知道并同意二被告出售房屋的行为”。但上诉人不知道，更没有任何证据让上诉人知晓赵亮的真实意思表示。只是在一审法院开庭时，赵亮作为被上诉人的代理人，当庭表示同意出售。时间已过数月，上诉人不能接受。但却被本案的主审法�作为查明的事实，并判定原协议有效，真令人不解。综上所诉，一审法院在查明此案时，违背了公平公正的司法原则，请二审法院公裁。
被上诉人赵秉政、周希虹辩称：一审认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。上诉人的上诉请求即无事实依据又无法律依据，应予驳回。上诉人上诉请求所依据的事实不存在。上诉人并不是在一审法院开庭时才得到被上诉人儿子赵亮同意买卖房屋的许可。相反，正如上诉人在上诉状中所诉，2013年11月初既已知道房屋登记产权人为被上诉人儿子赵亮。因被上诉人及儿子赵亮始终在配合上诉人提出的履行房屋买卖合同所需的义务，正是基于此点，被上诉人从未隐瞒过这一事实。上诉人从知道时起也从未提出过异议，更没有提出要与被上诉人儿子重新签订房屋买卖合同的要求。在双方履行房屋买卖协议过程中，被上诉人并无违约行为�然而上诉人却违反了一个月内将房款交齐的约定，并且提出要办理贷款后再交付房款，只能用贷款得到的钱支付买房款。上诉人的上诉理由无法律依据，依据《合同法》第8条规定，既然双方约定在1个月内交齐房款，如到期房款不交定金不予退还。那么在买房未交齐房款的情况下，被上诉人不予退还定金于法有据。另外，上诉人的上诉请求与一审诉讼请求相互矛盾，一审主张合同无效退还1万元；二审主张合同有效按约定双倍返还定金总计2万元。其上诉请求应依法被驳回，以维护法律的公正性。
本案争议焦点为：被上诉人是否应否返还上诉人定金一万元。
被上诉人提供证据一、刘子男的证人证言，证明上诉人孙志平到赵亮的单位要求赵亮配合其贷款。
上诉人质证认为：与本案没有关联性。
被上诉人提供证据二、光盘一份，证明在上诉人对房屋登记的产权人与�卖合同的出售人不一致是知情的并且没有异议，因此合同有效，而上诉人要求解除合同的原因是上诉人办理二手房按揭贷款不成功，无法给付房款。
上诉人质证认为：2014年5月10日的通话记录不能证明2013年10月25号的协议有效，因为原协议中载明是赵秉政将自己坐落在大洼镇金源小区的楼房自愿卖给孙志平。作为单独的视听资料如果对方提出异议按照证据规则要求不能作为定案依据也不能作为证据使用。
被上诉人提供的证据，与本案缺乏关联性，本院不予采信。
本院经审理查明：一审判决认定的事实基本属实。
本院另查明：2013年10月25日，上诉人孙志平与被上诉人赵秉政签订一份收据。一审认定孙志平与赵秉政2013年10月29日签订一份收据错误。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《收据》约定了房屋的位置、面积、单价，买卖房屋的付款期限、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款，具备房屋买卖协议的主要内容；上诉人在一审民事起诉状中自认“2013年10月25日，双方达成买卖协议，约定由原告购买二被告的此房屋，价格为280000元，由原告在当日支付给二被告定金10000元”，在上诉状中自认“2013年10月25日，上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议”。因此该《收据》应当认定为房屋买卖协议。一审法院认为该《收据》确立了上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的预约关系。一审法院该认定不当，应予更正。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此上诉人要求确认双方买卖关系无效的诉讼请求，本院不予支持。房屋登记产权人赵亮2013年12月10日向一审法院出具情况说明明确表示同意其父母出售登记在其名下的房屋。房屋登记产权人赵亮在一审的庭审中�次明确表示同意其父母出售登记在其名下的房屋。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。被上诉人虽然不是双方约定交易房屋的登记产权人，但房屋登记产权人赵亮
对被上诉人出售登记在其名下房屋的行为予以认可，上诉人与被上诉人签订的买卖协议是有效的。上诉人未能提供证据证明被上诉人存在违约行为，也未能提供证据证明出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，上诉人未按约定履行义务，因此上诉人要求返还一万元定金的上诉请求，本院不予支持。上诉人在一审中只要求返还定金一万元，其上诉请求又要求返还定金二万元，上诉请求增加了返还定金一万元；该增加的上诉请求，超出了一审的审理范围，本院不予处理。综上，原审判决并未不当，应予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条�一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宝明
代理审判员 董千里
代理审判员 孙继晨
二〇一四年六月十日
书 记 员 赵哲皓