北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1892号
上诉人（原审被告）：郭凤元，男，1983年10月29日出生。
委托诉讼代理人：李昊，北京市民博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丹平原，北京市正见永申律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张晋华，男，1977年9月24日出生。
委托诉讼代理人：侯军奎，北京罗斯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王彦丽，女，1968年7月25日出生。
委托诉讼代理人：罗记永，北京市炜衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨学涛，北京市炜衡律师事务所实习律师。
上诉人郭凤元、上诉人张晋华因与被上诉人王彦丽房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初7279号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭凤元之委托诉讼代理人李昊、丹平原，上诉人张晋华之委托诉讼代理人侯军奎，被上诉人王彦丽及其委托诉讼代理人罗记永、杨学涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭凤元上诉请求：撤销原判，改判驳回王彦丽的一审诉讼请求；被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1、被上诉人无力偿还借款而出售房屋，上诉人因孩子上学的需求而购房，因为房价猛涨，所以被上诉人反悔；2、一审张晋华请求追加被上诉人的债权人作为第三人，法院没有准许。
张晋华辩称，同意郭凤元的上诉请求和理由。
张晋华上诉请求：撤销原判，改判驳回王彦丽的起诉；王彦丽承担诉讼费。事实和理由：1、张晋华作为代理人依据授权出售涉案房屋，没有超越权限；2、上诉人张晋华作为代理人维护了委托人的利益；3、张晋华是被上诉人王彦丽房款的收取人，贷款的偿还人，还是案外人毛某借款的代理人，其身份具有多重竞合。被上诉人王彦丽出售房屋偿还贷款后，借贷关系消灭，王彦丽的利益得以实现。
郭凤元辩称，王艳丽无力偿还贷款，通过张晋华出售房屋。王彦丽的民间借贷关系和张晋华的委托代理关系不能混同。
王彦丽共同辩称，一审判决正确，不同意二上诉人的上诉请求和理由。张晋华和郭凤元系同事关系，其二人恶意隐瞒事实；张晋华违背了善意代理人的义务，签订合同过程中，与买受人之间构成恶意，滥用代理权；购房款的支付不合常理。
王彦丽向一审法院起诉请求：1、判决确认张晋华以我委托代理人的身份与郭凤元于2015年11月30日签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效，2、判决确认关于北京市海淀区401号房屋（以下简称涉案房屋）的《北京市房屋买卖合同》无效；3、郭凤元协助我将位于北京市海淀区401号房屋所有权和国有建设土地使用权恢复登记至我名下（因办理该房屋恢复登记产生的各种税费由郭凤元、张晋华负担）；4、诉讼费由郭凤元、张晋华承担。
一审法院认定事实：王彦丽与吴某原系夫妻关系，王彦丽名下原有涉案房屋一套。2014年10月28日，王彦丽、吴某（乙方）与毛某（甲方）签订《借款协议》，约定甲方于2014年10月28日将350万元出借给乙方，借款用途为资金周转，借款利息为：按国家规定的同期贷款利率的四倍计算，还款的担保条件为房产担保/名下的全部财产。借款期限为五个月。
同日，王彦丽与毛某签订《借款抵押合同》，合同约定：“第一条借款详情，借款金额350万元，债务履行期限自2014年10月28日起2015年3月27日止，借款利率为月利率1.5%。第二条抵押详情，抵押房屋权属证书号：京房权证海私字第XX**号，抵押房屋坐落：北京市海淀区401，抵押房屋建筑面积：88.5平方米，被担保主债权数额：人民币叁佰伍拾万元整，抵押担保范围：本金、利息及罚息。”
当日，王彦丽、吴某、毛某还签订了《还款协议书》，协议内容为：“一、乙方（吴某、王彦丽）应于二〇一五年三月二十七日之前向甲方（毛某）偿还上述人民币本金叁佰伍拾万元整（RMB3,500,000.00）以及相关的利息。如延期违约还款，乙方还应向甲方支付未能够偿还部分10%的违约金，同时还应当依据中国人民银行的有关规定向甲方支付双方约定利息数额30%部分的罚息。二、乙方自愿以其所有的位于北京市海淀区401的房产（建筑面积为：88.50平方米）作为上述款项的担保财产，如乙方未能够依据本协议书约定的还款期限向甲方偿付上述借款，甲方有权依据法定程序实现上述担保。三、甲乙双方均同意本协议为具有强制执行之效力的债权文书，如乙方未按约定的期限偿还上述借款及相应的借款利息，甲方有权向公证机关提出强制执行申请，并有权持公证机关出具的强制执行证书向有管辖权的人民法院申请执行。”同时，三方向北京市国立公证处申请办理上述《还款协议书》的公证，并申请赋予《还款协议书》为具有强制执行效力的债权文书。2014年11月5日，北京市国立公证处出具公证书，确认三方签订的《还款协议书》的行为及内容均符合我国有关法律的规定，该公证书赋予《还款协议书》为具有强制执行之效力的债权文书。毛某向公证处提出强制执行申请的期间为二年，自2015年3月28日起开始计算。
2014年10月28日，王彦丽、吴某与张晋华签订《委托书》，内容为：“王彦丽、吴某系夫妻关系，我们夫妇是坐落于北京市海淀区401房产的所有权人。现我们夫妇拟将上述房产有偿转让给他人，故委托张晋华为我们夫妇的合法代理人，全权代表我们夫妇办理与上述房产有偿转让事宜相关的事宜，其中包括：一、提前偿还贷款、办理解除抵押登记手续、收回房产证及他项权利证书、确定房屋受让人；二、办理网上签约手续、签署房屋有偿转让合同、办理房屋产权过户登记、进行物业交接、领取售房款、交纳相关税费、协助购房人办理银行抵押贷款手续、提供委托人户籍和身份证件及与上述房屋有偿转让事宜有关的其它事务；三、在办理上述房产有偿转让的过程中，如涉及公积金贷款，则有权在北京住房公积金管理中心代为签订《划转协议》或者《证明书》、《首付款收据》、《存量房交易结算资金划转协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》等相关事宜。”2014年11月5日，上述协议书经北京市国立公证处予以公证确认。
2015年6月6日，王彦丽与吴某离婚。《离婚协议书》约定：“夫妻有座落在北京市海淀区401号的楼房一套，价值人民币400万元，现协商归女方所有。”
2015年8月，王彦丽与郭凤元签署《北京市房屋买卖合同》，约定王彦丽将涉案房屋以515万元的价格出卖给郭凤元，该房屋已经设定抵押，抵押权人为毛某，王彦丽应于2015年12月15日前办理抵押注销手续。签约后，王彦丽应于2015年12月15日前办理完毕房屋过户登记手续，房屋过户后，郭凤元应于2016年4月30日前将房屋总价款515万元支付给王彦丽。王彦丽应当于2016年5月30日前将房屋腾空交付给买受人。2015年11月30日，张晋华代王彦丽与郭凤元签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定王彦丽将涉案房屋出卖给郭凤元，房价为204万元。张晋华还代理王彦丽与郭凤元签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定自行划转交易结算资金，交易过程中发生的资金及权属风险由双方自行承担。
2015年11月30日，张晋华代理王彦丽与毛某的代理人刘某1签订《解除抵押权的协议》，约定王彦丽将涉案房屋抵押给毛某，借款金额为350万元整，并于2014年10月29日办理了抵押登记手续，现王彦丽已将贷款本息还清，双方经过协商，同意解除该套房产的抵押权。当日，张晋华代理王彦丽与毛某的代理人刘某1办理了抵押权注销手续。2015年11月30日，涉案房屋过户到郭凤元名下。2015年12月8日郭凤元领取到涉案房屋不动产权属证书。现涉案房屋由王彦丽家人居住使用，经王彦丽申请，法院已查封了涉案房屋。
另查，在法院2016年5月4日的开庭笔录中，张晋华与郭凤元表示此前并不认识，系通过毛某在办理涉案房屋的买卖手续时才相识。后经王彦丽调取郭凤元与张晋华的社保记录，记载张晋华与郭凤元的社保单位系中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司，该公司法定代表人为张志国，张晋华与郭凤元才认可双方均系中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司员工。在2016年9月2日的笔录中，郭凤元表示是毛某介绍其到中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司工作的。
2015年8月，毛某为张晋华出具《授权书》，授权张晋华收取王彦丽所欠的全部借款，包括本金及利息。2016年9月26日，毛某书写说明，表明因本人经常出国不在国内，所以委托张晋华代理收取与王彦丽还款协议中约定的借款本息及其他款项。张晋华收到王彦丽出售房屋偿还的借款本息及其他款项后，委托张晋华继续投资理财。
为证明自己的主张，王彦丽向法院提交其于2016年5月3日与毛某之间的电话录音，录音中王彦丽问毛某：我不是抵押房子从您那里借钱吗？张志国把钱都还您没有呀？毛某说：利息给了，本金没有给……你还了本金怎么不解押呀，你那房子不是押在我这儿了吗？王彦丽说：他把我房子解押了，解了后，所以我才问您呢，就说您收到本金没有，毛某说：我一直没有收到本金。王彦丽说：您借我350万，然后我们把钱都还给他，因为都是听他指挥嘛，把钱都还给他，就两途径，一个是还给他，一个是还给郝某，结果他把房子解押了呢，毛某说：那就怪了，在我名下，我不出面他能解押吗？我在国外，我委托他们公司的刘某1，委托刘某1给我解押做的公证委托，节前我给刘某1打电话，我说委托你的那个公证解押了没，他说没解。王彦丽问：是五一节吗，毛某回答：对呀，是五一前。因为解押的话，公证时我也跟他说清楚，给你公证就是必须本金到我账里必须立刻给人家解押呀，本金我也没有收到呀，咱那个做公证时不是说了本金必须还到我这个账户的……他每个月都按时给我利息。
同时，王彦丽申请证人郝某出庭作证，郝某曾系中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司的总监，其到庭表示其与张志国合作开办中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司，与王彦丽系朋友。王彦丽曾经缺钱时，郝某给中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司与王彦丽介绍了该笔业务，毛某将钱借给王彦丽，王彦丽陆续还款时，有时候向郝某还款，有时候向郭凤元、张晋华或者张志国还款。因为要保证中介利润，还款不可能直接给付毛某。2015年四月、五月时，王彦丽还清了本金和利息，但是因为有时候还款会晚，张志国给其计算了高额的罚息，到2015年11月、12月份的时候，罚息就累积到了房价，故张晋华将房屋过户给郭凤元。毛某每月只收取利息，所有的汇款最终都到了张志国处。一般情况下，借款人在公证处会填写几份空白合同，其中包括房屋买卖合同，购房款是产生罚息后工作人员自行填写。购房款应该是张志国汇给郭凤元，郭凤元汇给张晋华，张晋华再汇给张志国，形成一个三角关系。后郝某因为此事与张志国产生矛盾而离职。郭凤元与张晋华对上述郝某证言不予认可。
就王彦丽与郭凤元于2015年8月签署的《北京市房屋买卖合同》，王彦丽表示只有首页和尾页的签字是其2014年10月28日办理与张晋华的委托公证的时候签署，当时该合同中的其他内容均系空白。后无人告知要出售涉案房屋，也没有人去查看涉案房屋。就上述买卖合同的签署过程，郭凤元表示其并未实地查看涉案房屋，是毛某看房的，合同内容均是毛某与张晋华沟通确定的。张晋华给付其上述买卖合同时内容均已填写完毕，郭凤元只负责最后签字。张晋华亦表示该合同是王彦丽给付的，王彦丽给付该合同时内容都已填写完毕，对合同内容如何确定并不知情。该合同中并未书写具体日期。
就王彦丽与毛某的借款还款情况，王彦丽表示已经将所欠毛某的本息偿还完毕，偿还款项系汇款给张志国、郝某及张晋华。但张晋华只认可王彦丽偿还了一个月的利息，不认可汇款给其他人的款项系偿还对毛某的借款。王彦丽表示除对毛某的借款外，王彦丽及吴某在中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司还有其他借款。
就涉案房屋的付款情况，郭凤元向法院提供了转账记录，显示2015年12月2日，郭凤元分两次向张晋华付款300万元及150万元，2016年4月14日，郭凤元又向张晋华付款65万元。房屋出售后，张晋华未将售房款给付王彦丽，张晋华表示在毛某的委托下将售房款继续放在中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司为毛某做理财。
为查明付款情况，因王彦丽申请，法院调取了郭凤元与张晋华的银行账户明细，得知2015年12月2日，张志国向郭凤元转账300万元，当日郭凤元转给张晋华300万元，张晋华转给李某1300万元。同日，李某1又转账郭凤元150万元，郭凤元转给张晋华150万元。同时李某1转账张晋华50万元，张晋华将200万元转给解某。2016年4月14日，张志国转账郭凤元65万元，郭凤元转账张晋华65万元，张晋华又转账张志国65万元。对上述转账情况，双方均认可李某1系中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司负责财务的工作人员，王彦丽表示该汇款证明购房款不是郭凤元本人支付的，是为了虚假房屋交易而制作的购房款交易。而郭凤元及张晋华则表示郭凤元的自有的资金也在中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司做理财，郭凤元系从上述公司提取自己的理财金后再转给张晋华，钱到张晋华处相当于偿还对毛某的借款了。但就郭凤元的理财情况，其未向法院提供相应证据。
本案审理中，为查明案件事实，法院向毛某进行调查了解，毛某告知法院其是通过郭凤元的一个亲戚李某2认识的中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司的张晋华，并在该公司做理财，郭凤元也是李某2介绍到中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司工作的，其曾借款给王彦丽350万元，王彦丽用涉案房屋做了抵押。因长期在国外，关于此事均委托张晋华办理。借款后，王彦丽向其或者张晋华的还款才是偿还向其的借款，王彦丽只给付张晋华一个月的利息。2015年1月，王彦丽曾想出售涉案房屋以偿还借款，并让其回国办理抵押权注销手续。2015年10月，张晋华表示王彦丽无法偿还借款，问其是否想要诉争房屋，其表示不要房屋，只想要借款，但其向张晋华表示郭凤元有能力购买房屋，但对具体合同的签署及履行并不知情。其未告知王彦丽出售涉案房屋偿还借款，但让张晋华去与王彦丽沟通。对王彦丽所欠的具体数额并没有计算，全部都听张晋华的，郭凤元是否实际向张晋华支付购房款并不知情，但委托张晋华把收取的款项继续做理财。毛某表示对王彦丽提交的录音材料不予认可。对上述毛某的证言，张晋华与郭凤元予以认可，但王彦丽认为因毛某在中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司做理财，与该公司有利害关系。故毛某的陈述多处与事实不符。
就2015年11月张晋华出售涉案房屋的市场价值，王彦丽表示当时涉案房屋的市场价值应在550万元以上，郭凤元认为应为520万元。
一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。本案中，王彦丽因资金困难通过中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司向毛某借款，双方之间形成了债权债务关系。王彦丽委托张晋华出售房屋，双方之间形成了委托合同关系，张晋华作为受托人，理应将处理委托事项的情况及结果告知王彦丽。同时，因张晋华系中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司的员工，参与了王彦丽向毛某借款的全过程，故张晋华亦知晓王彦丽委托其出售房屋的前提条件是王彦丽无法偿还对毛某的借款。
从王彦丽向毛某的借款的偿还情况来看，本案无法直接判断王彦丽对毛某的借款是否全部偿还，即使王彦丽向毛某的借款尚未偿还完毕，张晋华作为受托人，在出售房屋前未与王彦丽核实欠款的具体数额，收取房款后未将房款给付王彦丽，如果张晋华将售房款给付毛某，但是张晋华未与毛某核算欠款数额，亦未告知王彦丽售房款与剩余欠款是否一致。故张晋华作为受托人，未履行委托人的基本告知义务，一定程度上损害了委托人王彦丽的权益。
从王彦丽与郭凤元签署的《房屋买卖合同》的签署情况来看，王彦丽否认合同的实体内容系其签署，张晋华表示该合同是王彦丽给付的，不知晓合同内容如何签署，郭凤元则表示合同是张晋华给付的，内容是毛某与张晋华协商确定，其并未实际查看房屋，而毛某到庭表示并未参与合同的订立过程。从上述完全不一的陈述中，可以确定该合同并非双方在场协商确定，法院对该合同的形成过程无法确定，亦无法核实该合同是否双方真实意思表示，且合同约定过户后长达数月才付款的约定亦损害了正常房屋买卖中作为卖方王彦丽的利益。同时，作为买方的郭凤元，未实际查看房屋，未参与合同内容的确定，亦不符合正常房屋买卖过程中买方对其购买房屋所涉事项进行审慎审查的通常做法。
从购房款的履行情况来看，通过法院查询张晋华与郭凤元的银行流水明细，可以看出郭凤元并未实际给付张晋华购房款，郭凤元辩称其从中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司提取的理财金支付的购房款，未能提供相应证据予以佐证，法院不予采信。
同时，结合郭凤元与张晋华在本案审理初期均表示双方因此次房屋买卖事件才予以相识，直到王彦丽调取双方均系中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司的职员后，双方才承认系事先认识的同事关系。故法院认为依据毛某与王彦丽的公证书，如果王彦丽不能按期偿还借款，毛某可依据公证书向法院申请强制执行。即使需要出售涉案房屋来偿还王彦丽对毛某的借款，张晋华亦应核算欠款数额，与王彦丽共同确定出售房屋的具体内容及出售房屋后售房款的处置情况。但张晋华在本案中并未履行上述义务，作为买受人的郭凤元亦未履行实际付款义务，故据此法院认定郭凤元与张晋华在房屋买卖的过程中存在恶意串通的事实行为，损害了王彦丽的合法权益。
综上所述，王彦丽起诉要求确认双方签署的《存量房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同》无效，并要求郭凤元协助其将涉案房屋恢复登记至其名下之请求，于法有据，法院予以支持。因张晋华与郭凤元恶意串通才导致现涉案房屋过户至郭凤元名下，故王彦丽起诉要求涉案房屋恢复登记产生的各种税费由郭凤元、张晋华负担，理由正当，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第三百九十六条、第四百零一条二百三十条之规定，判决如下：一、确认张晋华作为王彦丽的委托代理人与郭凤元于二0一五年十一月三十日签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交办）无效；二、确认王彦丽与郭凤元于二0一五年八月签订的《北京市房屋买卖合同》无效；三、郭凤元于本判决生效后七日内协助王彦丽将位于北京市海淀区四0一号房屋恢复登记至王彦丽名下，因办理该房屋恢复登记产生的各种税费由郭凤元、张晋华负担。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有《委托书》《公证书》《还款协议书》《借款抵押合同》《北京市房屋买卖合同》《存量房屋买卖合同（自行成交版）》《借款协议》《解除抵押权的协议》《北京社会保险个人权益记录》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。王彦丽委托张晋华出售房屋，张晋华作为受托人，理应将处理委托事项的情况及结果告知王彦丽。而根据本案查明的事实，张晋华作为受托人，在出售涉案房屋前未与王彦丽核实欠款的具体数额，收取房款后未将房款给付王彦丽，如果张晋华将售房款给付毛某，但是张晋华未与毛某核算欠款数额，亦未告知王彦丽售房款与剩余欠款是否一致。故张晋华作为受托人，未履行委托人的基本告知义务，损害了委托人王彦丽的权益。
从购房款的履行情况来看，通过法院查询张晋华与郭凤元的银行流水明细，2015年12月2日，中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司工作人员张志国向郭凤元转账300万元，当日郭凤元转给张晋华300万元，张晋华转给中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司负责财务的工作人员李某1300万元。同日，李某1又转账郭凤元150万元，郭凤元转给张晋华150万元。同时李某1转账张晋华50万元，张晋华将200万元转给解某。2016年4月14日，张志国转账郭凤元65万元，郭凤元转账张晋华65万元，张晋华又转账张志国65万元。资金来源为中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司相关人员，王彦丽作为买受人未实际收到上述款项，上述转账情况明显不符合常理。
同时，结合郭凤元与张晋华在本案审理初期均表示双方因此次房屋买卖事件才予以相识，直到王彦丽调取双方均系中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司的职员后，双方才承认系事先认识的同事关系。根据以上情况，一审法院认定郭凤元与张晋华在房屋买卖的过程中存在恶意串通的事实行为，损害了王彦丽的合法权益，因此判决确认双方签署的《存量房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同》无效，并要求郭凤元协助其将涉案房屋恢复登记至其名下之请求，具有事实及法律依据，本院予以确认。
综上所述，郭凤元、张晋华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费95700元，由郭凤元负担47850元（已交纳），由张晋华负担47850元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年三月二十七日
法官助理 王志栋
书 记 员 刘芳芳