四川省宝兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1827民初697号
原告雅安市幸福有限责任公司宝兴县分公司，住所地：宝兴县。
负责人罗孝蓉，职务经理。
委托代理人唐蓉生，四川三龙律师事务所律师。
被告费剑锋，男，汉族，生于1973年11月29日，住四川省宝兴县。
委托代理人张勇攀，四川超跃律师事务所律师。
原告雅安市幸福有限责任公司宝兴县分公司（以下简称幸福公司）诉被告费剑锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈敏独任审判，于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告幸福公司委托代理人唐蓉生，被告费剑锋的委托代理人张勇攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月12日被告与原告签订《商品房买卖合同》四份，购买原告在宝兴县开发的“幸福广场”商品房四处，房屋价款总额为9,511,888.00元。四份《商品房买卖合同》第十条第一款第（2）项均约定：买受人逾期付款的，从应付款至实际付款之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。原告向被告交付房屋后，原告为被告垫款代办房屋产权证、土地证费用396,787.00元，房屋维修基金51,074.00元。对房屋价款的支付，双方先后签订了三份协议：1、2013年12月17日签订的《补充协议》约定，被告春节前（2014）支付200万元，2014年二月底前付100万元，余款6,500,888元在房产证办理后到银行抵押贷款后一次性支付给原告。如果未付按原告在银行贷款所发生资金利息计息；2、2014年6月11日又签订《付款补充协议》，约定被告6月底支付150万元，余款7,511,888.00元在房产证办理后，到银行抵押贷款支付原告。如果贷款不足部分在100万元之内，被告必须在一年内全部付清，如果贷款不足部分在100万元以上，被告必须在二年内全部付清，并承担二年内实际时间按银行贷款的利息；3、2015年8月21日双方又签订《补充协议》，约定从2015年1月1日开始计息金额为445,745.00元。若在2015年9月30日前未付清剩余房款，被告除承担原告在银行同期贷款支付利息外，还应支付未付清款项按每天万分之五计算的违约金。由于原告一再违约，2016年3月17日原告授权律师向被告发送《关于敦促债务人清偿债务的律师函》，同年4月7日和12日，被告向原告两次支付房款300万元，余款至今未支付。现诉至法院请求判令被告支付房屋价款4,011,888.00元；给付为其垫付办理房屋产权证、土地证费用396,787.76元，房屋维修基金51,074.00元；支付前期利息445,745.00元和2015年10月1日至债务清偿完结时止期间原告在银行同期贷款利率支付利息和支付未付清款项按每天万分之五计算的违约金，并承担本案诉讼费用。
被告答辩称：1、原告诉求购房欠款是事实，但目前被告尚未成就合同双方约定应向原告支付房款的条件。理由：原、被告双方之前签订的购房合同《补充协议》和《付款补充协议》，对被告支付房款的款项来源及支付方式达成一致意见，即使用房产证、土地证向银行申请抵押贷款，分期支付。基于原告迟延办证，且在此期间，被告还全权委托原告利用“双证”申请银行贷款，但未能实现贷款目的。原告在明知被告尚未申请取得贷款的情况下，起诉被告要求支付房款，显然与之前双方约定被告应当给付房款的成就条件不符；2、原告诉求的利息金额高于双方约定的人民银行同期贷款利率计算的金额，请求法院对高出部分不予支持。原告诉求的利息金额445,745.00元是按月利率7‰计算所得，高于同期人民银行贷款基准利率，对多出的利息金额152，826.24元不予支持；3、原告诉求被告从2015年10月1日起，以欠款金额为基数，按每日万分之五的利率计算承担违约金，与2015年8月21日双方签订的《补充协议》约定的内容不符，请求不予支持。综上，被告欠款是事实，但本案双方通过签订房屋买卖合同补充协议，确定了附条件付款方式，本案是房屋赊销协议，目前被告尚未申请到银行的抵押贷款，所以附条件未成就，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、原告负责人身份证明，证明原告的主体身份情况；
2、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，证明商品房建设和销售的合法性；
3、《商品房买卖合同》四份，证明被告在原告处购买商品房总价款951.1888万元、明确约定了双方的权利；
4、2013年12月17日签订《补充协议》、2014年6月11日签订《付款补充协议》、2015年8月21日签订《补充协议》，证明双方对被告购房价款的支付、利息以及违约金计算的约定；
5、关于敦促债务人清偿债务的律师函、邮政特快专递存根，证明原告对债权的催告情况；
6、税收完税证明、契税、交易手续费、非税收入一般缴款书，证明原告为被告垫付办理产权证、土地使用证、房屋维修基金44,7861.76元的事实；
7、农业银行电子银行交易回单、账户交易明细回单、客户收付款入账通知等，证明被告已支付购房价款550万元的事实；
8、流动资金贷款合同和基准利率表，证明原告贷款按8.31%还利息。
被告经质证，对证据1、2无异议，对证据3的三性无异议，但合同第二十七条约定，可以对合同未尽事项进行补充和变更，但不得加重买受人的义务；对三份补充协议的真实性无异议，协议约定付款前提是在抵押贷款办下来后支付；对证据5、6、7无异议；对证据8有异议，对方是借新还旧，因此利率要比银行基准利率高，认为利率应以4.6‰为准。
本院认为，原告提交的以上证据来源合法，内容真实，且与本案相关联，本院予以采信。
被告为证明其反驳主张，提交了如下证据：
被告的身份证复印件，证明被告的主体身份；
收条，证明2014年11月1日被告从原告处接收16把商品房钥匙，即为双方的房屋交付日；
房产证收条，证明直至2016年3月25日被告才从原告处取得房产证；
补充协议，证明2013年12月17日原、被告双方确定购房款金额为9,511,888.00元，同时先付200万元，待房产证、土地证办理后，用双证抵押贷款支付余欠房款；
付款补充协议，证明2014年6月11日原、被告再次确认购房款金额，再次确认了被告所欠房款用所购房屋双证抵押贷款支付；另外还商定房产证办理完毕后，乙方（被告）委托甲方（原告）全权代理申请银行抵押贷款，贷款产生的费用由乙方承担；
6、补充协议，证明原、被告双方于2015年8月21日再次签订补充协议，确认从8月21日起至9月30日期间，若被告未付清剩余房款，且在此期间如不积极及时办理贷款，被告除应承担原告方的银行同期贷款利息，同时还应向原告支付以欠款金额为基数的每日万分之五的违约金。
7、中国人民银行历年贷款基准利率表，证明2015年人民银行的贷款基准利率为5.6%，即月利率为4.6‰。
原告经质证，对证据的三性无异议，但认为三份补充协议应以最后一份补充协议为准。对房产证是因被告需要贷款才交给被告的，但原告为了维护自己的债权，还扣留了二套房产证未交付被告。合同约定贷款利率是以甲方在银行贷款的利率，不是基准利率。
本院认为，被告提交的上述证据来源合法，内容真实，且与本案相关联，本院予以采信。
经审理查明，2014年1月12日，原告雅安市幸福有限责任公司宝兴分公司与被告费剑锋分别签订四份《商品房买卖合同》，由被告购买原告在宝兴县开发的“幸福广场”商品房四处，分别为：1、C幢顺城街门面190、191、192号，建筑面积285.15㎡，单价17，220元/㎡，价款491万元；2、C幢第三至六层穆坪南街32号附2号，建筑面积1105.69㎡，单价2，985元/㎡，价款330万元；3、C幢顺城街199号写字楼，建筑面积196.67㎡，单价4,983元/㎡，价款98万元；4、B幢第三层二单元十一号，建筑面积114.96㎡，单价2，800元/㎡，价款321，888.00元。房屋总价款，9,511,888.00元。四份《商品房买卖合同》第十条逾期付款责任约定：自约定的应付款期限届满之次日直至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第十五条交接手续中约定买受人同意委托出卖人代缴契税等费用。合同签订后，原告于2014年11月1日向被告交付了所购房屋。房屋交付后原告为被告垫款代办房屋产权证、土地证费用396,787.00元，房屋维修基金51,074.00元。对房屋价款的支付，原告（甲方）、被告（乙方）双方先后签订了三份协议：1、2013年12月17日签订的《补充协议》约定，乙方在春节前（2014）支付200万元，2014年二月底前付100万元，余款6,500,888.00元在房产证和土地证办理下来后做银行抵押贷款后一次性支付给甲方。如果未付按甲方在有关银行贷款所发生资金利率计息；2、2014年6月11日双方又签订《付款补充协议》约定，乙方于6月中旬先支付50万元，6月底再支付150万元，余款7,511,888.00元在乙方房产证办理后，到银行抵押贷款支付甲方。如果贷款不足部分在100万元之内，乙方必须在一年内全部付清，如果贷款不足部分在100万元以上，乙方必须在二年内全部付清，并承担二年内实际时间按银行贷款利息付给甲方；3、2015年8月21日双方又签订《补充协议》约定，从2015年1月1日开始计息金额为445,745.00元(7,959,749元×7‰×8个月)。乙方目前总共欠甲方8,405,494.00元，若在2015年9月30日前未付清剩余房款，并且在此期间，如乙方不积极、及时办理此贷款，乙方除应承担甲方在银行同期贷款利率支付利息外，还应支付未付清款项总额按每日万分之五计算的违约金给甲方。
因被告一再违约，原告于2016年3月17日向被告发出《关于敦促债务人清偿债务的律师函》，同年4月7日、12日被告向原告支付房款300万元。截至原告起诉时止，被告共支付原告购房款550万元，尚欠原告购房款4,011,888.00元，垫付代办房屋产权证、土地证费用396,787.00元，房屋维修基金51,074.00元。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告费剑锋签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，真实、合法、有效，双方应当严格按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告已按合同约定向被告交付了所购房屋，被告应按约向原告支付购房价款。对购房价款的支付,原、被告双方先后签订了三份补充协议，从三份补充协议约定内容的表述来看，双方之所以签订多份补充协议，均是因为被告未按照之前签订的补充协议履行支付义务，双方才签订补充协议重新约定购房价款的支付方式及违约责任的承担。在双方签订新的补充协议后，之前签订的补充协议当然无效，对双方当事人不具有约束力，因此，原、被告应依据2015年8月21日签订的补充协议约定履行各自的义务。被告辩称应依据2013年12月17日签订的《补充协议》和2014年6月11日签订的《付款补充协议》约定，在银行办理抵押贷款后才支付原告购房款，现该案起诉条件不成就的辩解意见本院依法不予采纳。对原告按照2015年8月21日双方签订的《补充协议》要求被告支付从2015年1月1日开始计息的金额445,745.00元的请求，因该约定系双方真实意思表示，且约定的利率不违反相关法律规定，本院依法予以支持。对原告要求被告承担从2015年10月1日至债务清偿完毕时止期间原告在银行同期贷款利率支付利息和支付未付清款项按每天万分之五计算违约金的请求，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，因原告同时主张了逾期付款利息和违约金，且两项主张总计超过了年利率24%，故对原告主张超出年利率24%的部分本院不予支持，即被告从2015年10月1日起至2016年4月7日止以未付款总额7,459,749.00元为基数，按年利率24%向原告支付逾期付款利息和违约金；从2016年4月8日起至全部款项付清之日止被告以4,459,749.00元为基数，按年利率24%向原告支付逾期付款利息和违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，判决如下：
一、被告费剑锋于本判决书生效后十五日内支付原告雅安市幸福有限责任公司宝兴县分公司购房款4,011,888.00元；
二、被告费剑锋于本判决书生效后十五日内支付原告雅安市幸福有限责任公司宝兴县分公司垫付代办房屋产权证、土地证费用396,787.00元，房屋维修基金51,074.00元；
三、被告费剑锋于本判决书生效后十五日内支付原告雅安市幸福有限责任公司宝兴县分公司从2015年1月1日至2015年8月21日的计息金额4,45,745.00元；
四、被告费剑锋于本判决书生效后十五日内以未付款总额7,459,749.00元为基数，从2015年10月1日起至2016年4月7日止按年利率24%向原告雅安市幸福有限责任公司宝兴县分公司支付逾期付款利息和违约金；从2016年4月8日起以4,459,749.00元为基数,按年利率24%向原告雅安市幸福有限责任公司宝兴县分公司支付逾期利息和违约金至全部款清之日止。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费23022元，由被告费剑锋承担（原告已垫付了全部案件受理费，由被告费剑锋在支付欠款时直接给付原告）
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 陈敏
二〇一六年十二月三十日
书记员 陈帅