广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终9351号上诉人（原审原告）：刘欣怡，女，汉族，1985年5月29日出生，住所地：深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：郑永凤，广东闻天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钟钰，女，汉族，1984年12月16日出生，住所地：深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志强，广东中安律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区。法定代表人：吴军强。上诉人刘欣怡因与上诉人钟钰及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初16269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘欣怡上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、由钟钰承担本案诉讼费。事实和理由：（一）一审法院认为刘欣怡与钟钰之间合同所约定的违约金过高，明显缺乏法律依据和事实依据。涉案合同约定以转让成交价为基数按日万分之四计算违约金，系双方真实意思表示且不违反法律、法规强行性规定，应为有效约定，双方均应严格履行。合同签订后，刘欣怡按照约定及时履行了全部合同义务，钟钰却因房价上涨而迟迟不肯履行交房义务，属严重违约行为，钟钰理应按照合同之约定向刘欣怡支付违约金。《最高人民法院公报》2008年第7期所载“史文培与甘肃皇台酿造（集团）有限责任公司、北京皇台商贸有限责任公司互易合同纠纷”一案中明确表明在当事人恶意违约的情况下，如果没有证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求减少违约金的，人民法院不予支持。该公报案例中约定的违约�标准也为万分之四，而最高人民法院并不认为该标准过高。本案中，钟钰明显是因为房价上涨后悔卖房，故意不履行交房义务，虽然最后在派出所调解下才不得不交房，但在交房时钟钰母亲却不断砸东西，其行为性质明显属于恶意违约且态度极其恶劣，同时钟钰并没有证据证明日万分之四的违约金属于过高情形。约定优先于法定贯穿于整个“私领域”，在本案中既然关于日万分之四的违约金标准并未违反法律法规之强行性规定，就必须优先适用该约定。（二）一审判决有违诚实信用原则，有助长社会不良风气之嫌。在当今法治社会，司法判决对于社会风气的形成具有重要的引领作用，一份公正的司法判决能够引领和促进整个社会风气的进步，但一份不公正的司法判决必然会助长违法犯罪分子的嚣张气焰、磨灭善良之心。过去几年时间里频频出现卖家撕毁合约，不履行合同义务，固然是有房价上涨之因，但更重要的是法院不作为导致无信卖家违法成本过低，才使其胆敢屡屡违约。钟钰上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、刘欣怡承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）本案相关证据充分表明，买卖双方已就“2016年1月10日起涉案房屋所附租赁合同转由买方承接，由买方实际收取租金（具体方式为卖方代收租金后转交买方）”的事项达成一致意见并已实际履行。涉案房产在2016年1月10日已实际交付给刘欣怡，钟钰并不存在逾期交房的违约情形。在刘欣怡发给中介业务员的微信记录中，清楚地载明了刘欣怡的意思：“租金应该从她（即钟钰）收到购房款之后开始交割”；其在看到中介业务员发给其的水电燃气表读数后给业务员发微信称“一共620元”（即刘欣怡代垫的水电燃气杂费为620元，言下之意是钟钰须将该620元杂费返还给其），“那就是对方要付我36620元”（此36，620元的具体构成是：2016年1月10日起至4月钟钰代收并应转交给刘欣怡的租金36，000元+刘欣怡代垫的应由钟钰返还给其的承租人结欠水电燃气杂费620元）。在钟钰与世华地产公司业务员谭某的微信聊天记录中，该业务员向钟钰称“租客那边答应的两万（即赔偿款），和租客的两万押金，新业主（即刘欣怡）那边您代收的租金等”，其还按照刘欣怡要求将钟钰代收的、应转付给刘欣怡的租金写成清单发送给钟钰，钟钰在收到前述意见表示后没有表示异议并作出了实际配合履行。本案中业务员促成双方达成了“租赁合同转由刘欣怡承接，钟钰应将代收的租金转交给刘欣怡”的一致意见，其与钟钰的沟通记录与刘欣怡表达的意思是一致的。2016年5月27日钟钰向刘欣怡转帐支付16，620元的《招商银行转帐汇款业务回单》中款项用途“摘要”清楚载明是“结清剩余租房尾款”，此款加上世华公司直接向刘欣怡转付的1万元交房保证金，钟钰事实上向刘欣怡支付了26，620元。刘欣怡在收到该款后并没有提出异议。世华公司在一审陈述中确认：“后经第三人居间协调，原被告及第三人达成一致意见，同意将租客问题拖至2016年5月1日解决，原被告就2016年1月8日至4月30租客尚未搬离期间的租金、水电杂费约定先由被告方代为收取，事后由被告方转付给原告”；“双方均知悉租约是到2016年7月1日止，原告要求2016年2月1日入住，被告称没有办法解决承租人的问题，原告称既然已经交房了，新业主就是原告了，应当由原告和承租人重新签订租赁合同，故第二次签订的合同中关于‘租赁合同’的约定中‘解除合同’的意思是虽然带租约交房，但出租主体应当变更为原告，由原告收取租金”。世华公司的上述陈述是客观真实的，与前述事实相互印证。综上可见，本案一系列证据已符合民事诉讼的“高度盖然性”证明标准，足以证明买卖双方已就“2016年1月10日起涉案房屋所附租赁合同转由买方（刘欣怡）承接，由买方实际收取租金（具体方式为卖方代收租金后转交买方）”的事项达成了一致意见并已实际履行。（二）本案买卖双方虽然没有签署《交房确认书》并办理出租人主体变更、水电燃气设施过户手续，但事实上涉案房产在2016年1月10日已实际交付给刘欣怡，其已实际承接租赁合同权益，钟钰并不存在逾期交房的违约情形。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。《中华人民共和国物权法》第二十六条规定：“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付”。根据或参照上述法律规定精神可见，双方确认交房事实、租赁合同主体变更事实并不是一定要采用书面形式即签订《交房确认书》、《租赁合同变更协议》，当事人采用行为方式亦可构成交房法律关系、租赁合同变更关系，本案即属此情形。关于水电燃气设施过户手续即双方是否必须在2016年1月10日办理水电燃气交接过户的问题。根据目前深圳市水电燃气主管部门的规定，房产买受人（新业主）凭新房地产证和身份证即可直接到相关部门办理过户手续，将相关设施过户至自己名下，并不需要卖方（原业主）到场配合。本案中，由于买卖双方均同意�租人在2016年1月10日后继续承租涉案房产，在此情况下涉案房产每天仍然在继续产生水电燃气费用，无法在当天就结算清楚，所以在承租人搬走后再抄表结清费用完全符合情理，也符合当前二手房交易习惯。在刘欣怡本人发给业务员的微信记录中载明了刘欣怡的意思：其在看到业务员发给其的水电燃气表读数后给业务员发微信称“一共620元”，“那就是对方（即钟钰）要付我36620元”，该证据清楚表明刘欣怡完全同意双方无需在2016年1月10日办理水电燃气设施过户，待承租人搬走后再抄表结清费用，事实上后来钟钰亦已将刘欣怡代垫的承租人结欠杂费620元返还给了刘欣怡。所以，双方均同意在承租人搬走后再办理水电燃气过户、结清杂费，且事实上亦已履行，钟钰并不存在迟延情形。关于出租主体变更手续即双方是否必须在2016年1月10日办理租赁合同交接、�署《租赁合同变更协议》的问题。本案一系列证据已证明买卖双方已就“2016年1月10日起涉案房屋所附租赁合同转由买方（刘欣怡）承接，由买方实际收取租金（具体方式为卖方代收租金后转交买方）”的事项达成了一致意见并已实际履行，并不是必须在2016年1月10日由刘欣怡与承租人重新签订新的租赁合同或由买卖双方与承租人签署《租赁合同变更协议》、办理出租人主体变更手续，钟钰并不存在迟延情形。关于交付房产手续即双方是否必须在2016年1月10日签订《交房确认书》的问题。双方均明知并认可在2016年1月10日后承租人将继续租赁使用涉案房产，所以双方均清楚地知道涉案房产无法在该日直接交付给刘欣怡占有、使用，即无法完成现实、物理的交付，在此情形下，双方当然无法签署《交房确认书》。虽然刘欣怡暂时无法对涉案房产直接行使所有权�的“占有权”、“使用权”，但已经在2016年1月10日起实际行使所有权中的“收益权”，所以涉案房产在2016年1月10日时就已经完成了“观念交付”，钟钰并不存在迟延交付的情形。（三）关于钟钰向刘欣怡最后少转付的1万元，至多只能认定为钟钰没有严格履行买卖双方达成的“2016年1月10日起涉案房屋所附租赁合同转由买方（刘欣怡）承接，由买方实际收取租金（具体方式为卖方代收租金后转交买方）”的事实行为合同，即至多只能判决钟钰向刘欣怡支付1万元。鉴于刘欣怡存在骗签更换合同的严重不诚信行为，故由刘欣怡承担钟钰赔偿承租人押金损失2万元的一半即1万元，即判决该1万元直接从钟钰应转交刘欣怡的代收租金中扣除，钟钰无需再向刘欣怡支付任何款项，完全符合公平和诚信原则，于法有据。刘欣怡与世华公司业务员串通，以“字迹不清”“按了两个手印”为由从钟钰手中骗走第一份合同，并让钟钰重新签署了第二份合同。两份合同的区别是：第一份合同第十一条约定“继续履行租赁合同”，第二份合同即刘欣怡提供的合同第十一条约定“解除租赁合同”，后者该约定与买卖双方当时达成的真实意思完全相反。直至2015年12月25日时，钟钰母亲才发现两份合同第十一条的内容截然相反。由此可见，刘欣怡从一开始就设下“陷阱和圈套”，极不诚信。鉴于刘欣怡的前述不诚信行为，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定的公平原则和诚实信用原则，刘欣怡应承担钟钰赔偿承租人押金损失2万元的一半即1万元。世华公司未作陈述。刘欣怡向一审法院起诉请求：1、钟钰向刘欣怡支付违约金339，480元；2、钟钰向刘欣怡支付房屋占有使用费44，000元；3、钟钰向刘欣怡支付刘欣怡入住月子中心费用5万元；4、钟钰向刘欣怡支付强制过户产生的费用（包括误工费、交通费等）共计1万元；5、钟钰向刘欣怡支付精神损失费2万元；6、钟钰承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：（一）2015年7月11日，钟钰作为出租方（甲方），与孙静作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房产出租给乙方，租赁期限自2015年8月1日起至2016年7月31日止，租金为每月1万元，租赁保证金为2万元，甲方要求提前退租或甲方违反本合同约定致使乙方无法实现承租目的的，甲方须双倍退还租赁保证金给乙方且乙方有权向甲方请求其他损害赔偿。钟钰主张其将涉案房产转让给刘欣怡后，三方就租约达成了新的约定，即将租约调整至2016年5月10日，其中5月1日至10日为免租金的搬家期。钟钰提交了双方确认真实性的刘欣怡丈夫刘某峰与世华公司工作人员的微信记录、孙静出具的情况说明以证明其该主张。其中，微信记录仅载明刘欣怡丈夫将修改后的《协议书》于2月16日发送给世华公司工作人员，但三方并未实际签订该《协议书》，也并无三方对于租约已经达成一致意见的内容，双方对此仍在协商中，孙静作为情况说明即证言的出具人未出庭作证。（二）2015年11月1日，刘欣怡作为买方，钟钰作为卖方，双方分别签订了编号为XXXXX、XXXXX2的《二手房买卖合同》，相关约定如下：钟钰分别将其所有的位于深圳市宝安区XX街道XX花园（三期）8-12#楼12#楼XX苑24C、24D房转让给刘欣怡；转让成交价分别为386万元、304万元，付款方式为按揭贷款；交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起3日内，交房前卖方必须付清一切有关该房产的杂费（包括但不限于水、电、燃气、通讯�有线或数字电视、网络、管理费等费用），交房时卖方须将该房产内的水、电、燃气、有线电视、网络等设施无偿过户给买方，买方承担过户更名费；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。合同第十一条对于“租赁合同”的约定如下：继续履行，卖方自房产交付次日起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务；卖方须于房产交付买方当日或之前协助买方与承租方签订新的租赁合同，同时将其已收取的原租赁合同项下之租赁押金转交于买方，并配合解除原租赁登记备案。双方当事人确认24C、24D房为“双拼房”。（三）双方在签订上述二份《二手房买卖合同》后，又于当日就24C、24D房的转让重新分别签订了编号为XXXXX3、XXXXX4的《二手房买卖合同》，重新签订的两份《二手房买卖合同》与编号为XXXXX、XXXXX2的《二手房买卖合同》的内容除合同第十一条“租赁合同”的约定外，其他均一致，仅对“租赁合同”的内容进行了变更。重新签订的两份《二手房买卖合同》第十一条对于“租赁合同”的约定如下：解除合同，卖方须于房产交付买方前解除原租赁合同，并承担因此引起的纠纷和责任。钟钰主张编号为XXXXX3、XXXXX4的《二手房买卖合同》是在受到欺诈的情况下重新签订，即世华公司业务员以双方签名潦草为由让钟钰重新签订。但钟钰除了其母亲与世华公司工作人员方某德的录音证据外并未提交其他证据证明其该主张，刘欣怡和世华公司均对该录音证据的真实性不予确认。刘欣怡主张签订两次合同的原因是第一次签订的合同中卖方的身份证号码和对租约的约定写错了，所以双方更正后签订了第二次合同。世华公司在一审庭审中主张签订两次合同的原因是双方对于租约存在歧义，双方均知悉租约是到2016年7月1日止，刘欣怡要求2016年2月1日入住，钟钰称没有办法解决承租人的问题，刘欣怡称既然已经交房了，新业主就是刘欣怡了，应当由刘欣怡和承租人重新签订租赁合同，故第二次签订的合同中关于“租赁合同”的约定中“解除合同”的意思是虽然带租约交房，但出租主体应当变更为刘欣怡，由刘欣怡收取租金。（四）双方当事人确认：钟钰于2016年1月6日收到购房款全款。2016年5月12日，刘欣怡自行办理了水、电、燃气的过户手续并收房。刘欣怡主张双方未在收到全款后3日内办理水、电、燃气的过户手续是因为涉案房屋有租客，钟钰不配合办理上述手续。钟钰则主张未依约办理上述手续的原因是承租人在使用涉案房屋，无法就水电杂费和刘欣怡进行交接，只有承租人搬走后才能交接。（五）2016年5月27日，钟钰向刘欣怡转账支付16，620元。钟钰主张该款项为向刘欣怡转付的代收租金，计算方式如下：36，000元（自收到全款第4天计算至2016年4月30日的租金）-1万元（各方确认的世华公司向钟钰转付的交房保证金）-1万元（应当由刘欣怡承担的向承租人孙静的赔偿款）+620元（由刘欣怡代为垫付的水电费）。（六）刘欣怡主张钟钰存在逾期交房违约行为，故应向刘欣怡支付违约金（以690万元为基数，从2016年1月9日计至2016年5月2日，按每日万分之四计算）。刘欣怡还主张钟钰应当赔偿给其造成的如下损失：1、从2016年2月1日至2016年5月12日期间的房屋占有使用费44，000元（每月租金标准为11，000元）；2、因钟钰逾期交房导致刘欣怡不得不入住月子中心，入住费用5万元；3、办理水、电、天�气等过户的费用3000元、办理过户期间的误工费6000元、交通费1000元；4、因钟钰延期交房导致刘欣怡孕期8个月时装修房屋摔倒，应赔偿精神损失费2万元。钟钰主张刘欣怡请求的违约金标准过高，且其对刘欣怡主张的前述损失均不认可。（七）各方在一审庭审中确认：除交房外，双方均依约履行了包括定金支付、办理首期款资金监管和按揭贷款手续、办理过户手续，支付购房款项等在内的合同义务，涉案房产已经过户至刘欣怡名下。（八）钟钰提交的双方确认真实性的刘欣怡丈夫与世华公司工作人员的微信记录记载：刘欣怡丈夫表示如果承租人在3月搬走，就无须赔偿，如果5月1日搬离就须赔偿律师费。该微信记录中并无双方已就赔偿事宜达成一致意见的内容。钟钰提交的双方确认真实性的刘欣怡与世华公司工作人员的微信记录记载：刘欣怡在收到世华公司工作人员向其发出的水表记录、电表记录的照片后，向世华公司工作人员称“一共620元”，“那就是对方要付我36620元”，刘欣怡向世华公司工作人员提出“我这边两个需求：一、1/5前解除租约的书面约定；二、律师费16000元”。该微信记录中并无钟钰对刘欣怡提出的条件予以认可以及双方已经就赔偿事宜达成一致意见的内容。钟钰主张上述620元为刘欣怡垫付的水电费。钟钰提交的其与世华公司工作人员的微信记录记载：1、钟钰于2016年5月9日通知世华公司工作人员向刘欣怡转告办理水、电、燃气、物业管理、广播电视的过户手续，钟钰父母将来清理个人物品。2、世华公司工作人员向钟钰发出的由钟钰代收租金的费用表记载：2016年1月至2016年4月的租金为36，451元；钟钰2016年5月10日向世华公司工作人员告知其母亲现在过去搬东�。世华公司对上述微信记录的真实性予以认可，上述微信记录中并无双方已就赔偿事宜达成一致意见的内容。一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。刘欣怡、钟钰签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任，钟钰主张编号为1527441、1527432的《二手房买卖合同》是在受到欺诈的情况下重新签订，但钟钰除其母亲与世华公司工作人员方某德的录音证据外并无提交其他证据证明其该主张，在世华公司对该份录音的真实性亦不予认可的情况下，一审法院无法判断录音证据的来源和真实性，根据谁主张谁举证原则，一审法院认为钟钰提交的证据并不足以证明其该主张。钟钰作为有完全民事行为能力的卖方主体在签订合同时应当负有审慎的注意义务，钟钰在编号为1527441、1527432的《二手房买卖合同》中签字的行为，应当视为钟钰知悉或者应当知悉合同约定的内容，并同意双方履行合同应当以重新签订的编号为1527441、1527432的《二手房买卖合同》为准。本案中，编号为1527441、1527432的《二手房买卖合同》中约定：“双方约定的交付日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内，交房前卖方必须付清一切有关该房产的杂费（包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线或数字电视、网络、管理费等费用），交房时卖方须将该房产内的水、电、燃气、有线电视、网络等设施无偿过户给买方”。对于“租赁合同”约定：“解除合同，卖方须于房产交付买方前解除原租赁合同，并承担因此引起的纠纷和责任”，世华公司在一审庭审中主张上述“解除合同”的意思是虽然带租约交房，但出租主体应当变更为刘欣怡，由刘欣怡收取租金。而根据一审法院查明的事实，钟钰于2016年1月6日收到购房款全款，刘欣怡于2016年5月12日才办理了水、电、燃气的过户手续并收房，由此可见，在合同约定的交房期限内，双方既未办理房产交付、水电燃气过户手续，又未办理出租人主体变更手续，即无论是按照合同的书面约定，还是根据居间方的陈述，钟钰均存在未按约定期限交付房屋的情况，刘欣怡有权就钟钰逾期交房的违约行为要求钟钰承担违约责任。关于违约金，钟钰主张双方已经就赔偿数额达成一致意见，但钟钰提交的证据并未明确载明该内容，钟钰提交的微信也仅表明双方就逾期交房事宜进行了协商，根据谁主张谁举证原则，一审法院对钟钰该主张不予支持。对于刘欣怡主张的损失，一审法院认为，首先，关于刘欣怡主张的占有使用费，双方约定的房屋交付日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起3日内，根据一审法院查明的事实，钟钰于2016年1月6日收到购房款全款，即钟钰应当在2016年1月9日前向刘欣怡交付涉案房屋，钟钰应当承担未按约定向刘欣怡交付涉案房产从而致使刘欣怡不能依约使用涉案房产而导致的占有使用费损失。钟钰向世华公司工作人员发送的微信记录中，未明确记录其正式向刘欣怡交付涉案房产的时间，在钟钰未提交充分有效证据证明涉案房产交付时间和双方均同意2015年5月1日后为免赔偿期间的情况下，根据谁主张谁举证原则，结合刘欣怡办理水、电、燃气过户的时间，一审法院认定涉案房产的交付时间为2016年5月12日，参照钟钰出租涉案房产的租金标准，钟钰应当承担2016年1月10日至2016年5月11日期间占有使用费损失40，645元。其次，关于刘欣怡主张的入住月子中心费用，在刘欣怡未提交充分有效证据证明损失�额与因果关系的情况下，一审法院认为入住月子中心为刘欣怡基于其消费能力的选择，并非客观的必须的损失后果，故对刘欣怡主张的该损失不予支持。再次，关于刘欣怡主张包括办理水、电、天然气等过户的费用3000元、办理过户期间的误工费6000元、交通费1000元，一审法院认为在涉案合同依约履行的情况下，刘欣怡作为买受人仍需办理上述相关手续，涉案合同明确约定上述过户更名费用由买方承担，在刘欣怡未提交充分有效证据证明其主张的上述费用系钟钰的违约行为而导致的损失的情况下，一审法院对刘欣怡主张的上述损失不予支持。另，在刘欣怡未提交证据证明其代为垫付的水电费数额的情况下，结合刘欣怡和世华公司工作人员的微信记录，一审法院认定刘欣怡代垫的水电费费用为其在微信中确认的620元，即钟钰已经向刘欣怡转付了该代垫费用。最后，关�刘欣怡主张的精神损失费，在刘欣怡未提交充分有效证据证明其主张的该损失的来源和因果关系的情况下，一审法院对刘欣怡主张的该损失不予支持。综上所述，刘欣怡主张以转让成交价为基数按照每日万分之四的标准支付违约金，钟钰提出违约金标准过高，结合刘欣怡上述损失，以及钟钰和世华公司已经向刘欣怡转付了租金26，000元（16，620元+1万元-620元）的情况，参照法定的违约金标准额度，一审法院将违约金酌情调整为26，838.5元[40，645元×（1+30%）-26，000元]。关于刘欣怡主张的各项损失，因违约金同时具有惩罚性和补偿性的功能，一审法院在对违约金数额进行认定时，已经充分考虑了刘欣怡主张的各项损失情况，且除刘欣怡主张的占有使用费损失外，其余损失均缺乏法律依据和证据支持，且钟钰的违约行为造成的损失数额尚在一审法院支持的违约金数额范围内，故在一审法院已经支持违约金的情况下刘欣怡另行主张的损失，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、钟钰应于判决发生法律效力之日起三日内向刘欣怡支付违约金26，838.5元；二、驳回刘欣怡的其他诉讼请求。案件受理费8252元，由刘欣怡负担7774元，由钟钰负担478元。本院对一审查明的事实予以确认。另查，涉案房屋所有权于2015年12月21日登记至刘欣怡名下。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉意见，本案二审争议的焦点在于钟钰是否构成迟延交付违约以及一审法院对违约金数额的调整是否合法适当。关于钟钰是否构成迟延交付违约的问题。根据双方买卖合同约定，钟钰在房屋交付前应解除租赁合同，并在交付房屋时将水、电、燃气、有线电视、网络等设施过户给刘欣怡，而按两审已查明的事实，至合同约定的房屋交付期限届满时即2016年1月9日，钟钰并未终止涉案房屋上的租赁关系并实际交付房屋，且因租赁关系的存在导致刘欣怡亦未能办理水、电等设施的过户手续，属未按约履行前述交付义务。钟钰上诉称第二次签订的约定“解除租赁合同”的买卖合同系刘欣怡与世华公司业务员串通欺骗钟钰签署，但并无有关该待证事实的证据已达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条对于欺诈等事实所规定的“排除合理怀疑”的证明程度，本院对此不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定，该第二次签订的买卖合同依法对钟钰产生法律约束力。至于世华公司一审所述称双方约定“解除租赁合同”是指“带租约交房，但出租主体应当变更为刘欣怡，由刘欣怡�取租金”，则系买卖合同当事人以外的他人对合同条款的理解，且该理解与双方未选择的“继续履行”备选条款内容基本相同，而明显有别于双方已选定的“解除合同”条款文义，如世华公司该陈述内容与买卖双方当时真实意思一致，则难以索解为何双方放弃第一次合同中已选定的“继续履行”条款而又改为选定“解除合同”条款，故本院对世华公司该述称内容亦不予采信。据此，一审法院认定钟钰构成迟延交付违约，于法有据，本院予以确认。钟钰上诉亦称双方已协商一致以由刘欣怡收取租金的“观念交付”方式完成房屋交付，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于租赁物所有权变动不影响原租赁合同效力的规定，在刘欣怡取得涉案房屋所有权后，其即依法承继原租赁合同中的出租人地位而有权向承租人收取租金，故房屋所有�移转之后期间产生的租金，本系依法归属于刘欣怡的不动产收益，钟钰继续保留其所收取的涉案房屋所有权转移之后租期内的租金，已丧失法律依据而构成不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定本亦应向刘欣怡作出返还，不能仅以刘欣怡对约定交付期限届满后所产生的租金提出主张即视为其放弃对钟钰逾期交房违约责任的主张。至于《中华人民共和国物权法》第二十五条至二十七条所规定的简易交付、指示交付及占有改定等三种“观念交付”方式，其中所谓指示交付系指出卖人将对第三人的返还原物请求权让与给买受人，由买受人直接向占有买卖标的物的第三人请求返还原物，法律规定的该类交付方式内容亦明显有别于本案中买卖双方对租金的主张和转付。因此，在双方并未确认涉案房屋已交付刘欣怡的情况下，仅依双方对租金的主张和�付尚不足以认定在双方同意转付租金时钟钰已履行房屋交付义务。关于一审法院对违约金数额的调整是否合法适当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人有权请求人民法院调整过分高于损失的违约金数额；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金调整作出裁决。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发﹝2009﹞40号）第8条规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案一审中，双方就刘欣怡因对方逾期交房所遭受的损失已提出证据，可据此判定是否存在违约金过分高于损失的情形：首先，刘欣怡未能实际占用房屋的损失已为其收取的租金所部分填补，其在已收取部分租金的情况下又另行主张该期间的房屋占用损失，等同于要求获得超出合同按约履行情形下的额外利益；其次，入住月子中心与本案逾期交房行为之间不具有按通常社会观念所能确定的相当因果关系，刘欣怡所主张的办理水、电等设施的“强制过户”费用则本系其为使用涉案房屋所应自行负担的费用；第三，本案逾期交房的违约行为显然不同于《中华人民共和国侵权责任法》第二十二条所规定的可产生精神损害赔偿的侵害人身权益的行为，刘欣怡主张因装修房屋摔倒所遭受的精神损失，与本案违约行为之间无法律上的关联。据此，结合本案违约损失事实，一审法院认定违约金过高，符合�最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于约定违约金超过造成损失的30%即一般可认定属过高情形的规定。鉴于涉案房屋所有权已如约转移至刘欣怡，钟钰在签约时亦未隐瞒涉案房屋上存在租赁关系的事实，一审法院根据刘欣怡已收取的租金数额及该房屋租金标准等事实对违约金数额进行调整，属在前述法律、司法解释规定的范围内行使自由裁量权，符合《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》（法发﹝2012﹞7号）中有关自由裁量权行使的规定，无明显有违公平、合理及诚实信用原则之处，在无充分相反证据可推翻或改变该裁量意见的情况下，本院对此予以维持。综上所述，刘欣怡、钟钰的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判�认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计8723元，由刘欣怡、钟钰分别按其已预交数额各自负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一七年十二月十三日书记员 林晓翔（兼）