甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武中民终字第283号
上诉人（原审原告）包含录。
委托代理人唐素英。
委托代理人汪祖喜，新疆天擎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王世科。
被上诉人（原审被告）王世书。
上诉人包含录因返还原物纠纷一案，不服凉州区人民法院（2014）凉民初字第4217号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人包含录的委托代理人唐素英、汪祖喜，被上诉人王世科、王世书均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告包含录与被告王世科、王世书系舅甥关系，被告王世科、王世书系兄弟关系。两被告均系武威市凉州区黄羊镇新中村八组村民。原告包含录经凉州区黄羊镇人民政府审批于1987年9月21日在凉州区黄羊镇新中村八组取得宅基地一处，占地面积333平方米。后原告因外出谋生，将该宅基地委托被告王世书看管，该宅基地一直由被告王世书看管并使用。2005年原告给付被告王世书70000元修建费用并委托王世书在该宅基地修建砖木结构房屋13间及其他基础设施。2010年1月，被告王世书以个人名义将该房屋出卖给被告王世科并签订了房屋买卖协议，在王世科给付房款52000元之后将房屋交付王世科使用至今。2013年原告发现其宅基地及房屋被侵占的事实。原告以自己同被告王世书之间系委托保管房屋关系、被告王世书对房屋无权处分为由要求二被告退还房屋未果，遂提起诉讼。
原审认为，原告包含录将自己合法取得使用权的宅基地及修建房屋交由被告王世书看管并使用，在此期间原告虽未在修建的房屋内居住，但原告对该宅基地享有使用权，对房屋享有所有权，被告王世书本无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”根据上述法律规定，被告王世书以个人名义将房屋出售给王世科，并且该房屋由王世书负责修建，以王世书名义自1987年使用至2010年，致使被告王世科有足够理由相信该宅基地使用权及房屋所有权属于被告王世书所有，且被告王世书和王世科并未恶意串通，受让出于善意。该房屋买卖协议系双方真实的意思表示，协议内容不违反法律的强制性规定，应认定为有效协议。被告王世科将购房款52000元给付王世书并自2010年初开始使用房屋，故被告王世科已取得房屋的所有权。原告要求被告王世科返还房屋的诉讼请求不予支持。原告可向被告王世书主张赔偿损失。但因房屋买卖协议并未涉及宅基地，故宅基地使用权仍属于原告包含录，若遇征地补偿、土地使用权流转等情形，该宅基地的权益仍应由原告享有。综上，为维护社会诚信和交易秩序的稳定，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决驳回原告包含录的诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由原告负担。
一审宣判后，原审原告包含录不服，向本院提出上诉。其上诉理由是二被上诉人恶意串通低价买卖上诉人的房屋，且未经依法登记，买卖合同无效，被上诉人王世科不构成善意取得。请求二审法院依法撤销一审判决，依法确认被上诉人王世科与王世书之间的房屋买卖合同无效，依法判决二被上诉人王世科、王世书返还上诉人包含录的房屋及院落。
被上诉人王世科答辩称，被上诉人王世书购买了上诉人包含录的宅基地，在宅基地上两次修建房屋，后被上诉人王世书将宅基地及房屋出售给我，我取得了房屋的所有权。上诉人一家的户口于上世纪八十年代已全部迁出，在本组无地无宅基地。一审认定事实清楚，判处结果正确。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人王世书答辩称，房屋是上诉人包含录委托我修的，后因我做生意需要钱，所以将房屋卖给了我弟弟。
二审组织双方当事人对一审判决查明认定的事实进行了核对，上诉人认为涉案的院子是1987年开始修建的。对一审查明的事实无异议。被上诉人王世科认为上诉人与被上诉人王世书在此之间宅基地发生过买卖，房屋是被上诉人王世书自己修的，对上诉人是2013年发现宅基地及房屋被侵占的事实不清楚。对其他事实无异议。被上诉人王世书对一审查明的事实无异议。
本案争议的焦点问题是：二被上诉人之间签订的房屋买卖合同效力如何认定？涉案房屋的权属如何认定？被上诉人王世书是否善意取得该房屋？上诉人诉请二被上诉人返还房屋的诉请能否成立？
二审中，被上诉人王世科申请证人李某某、蒋某某出庭作证。
证人李某某当庭作证称，上诉人包含录是我妻子的舅舅，我是王世科的姐夫，2010年王世书将涉案房屋以52000元的价格卖给王世科，当时我也参与了此事。证人蒋某某当庭作证称，上诉人是我妻子的舅舅，二被上诉人是我的妻子的兄弟。当时王世书要卖房子，我们给王世科作了工作，说你有两个儿子，你买上吧。王世书以52000元的价格将涉案房屋卖给了王世科，该宅基地上已修建过两次房屋了。
经质证，上诉人认为对二被上诉人之间签订协议的情况不熟悉。二被上诉人对证人证言均无异议。本院认为，二证人的证言可以证明二被上诉人王世书与王世科之间签订出售房屋协议时通过了协商，自愿签订了房屋买卖协议。对其证明效力予以确认。
二审审理查明的事实与一审一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。上诉人包含录经凉州区黄羊镇人民政府审批于1987年9月21日在凉州区黄羊镇新中村八组取得宅基地一处，并由相关单位颁发了宅基地使用权证书，现该宅基地使用权未经登记变更和注销，权利人仍属上诉人包含录。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。被上诉人王世书认可接受上诉人资金为上诉人修建涉案房屋，故上诉人为涉案房屋的实际修建人，因修建行为取得涉案房屋的所有权。涉案房屋修建完成后上诉人未实际使用，委托被上诉人王世书看管，在二被上诉人之间签订出售房屋协议时，被上诉人王世书未取得该房屋及院落的处分权，合同签订后，被上诉人王世书仍未取得处分权，该处分行为亦未得到权利人包含录的追认，故一审判决认定被上诉人王世书处分涉案房屋的行为属无权处分正确。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。被上诉人王世科与被上诉人王世书之间签订了房屋买卖合同并支付了合同约定的购房款，但被上诉人王世科根据其与被上诉人王世书之间签定的合同占用涉案房屋后未办理不动产转让登记，不构成对涉案房屋所有权的善意取得，涉案房屋所有权仍属上诉人包含录。上诉人包含录有权主张返还原物，追回涉案房屋及院落，因该房屋现实际由被上诉人王世科占有，故应由被上诉人王世科向上诉人包含录返还。综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销凉州区人民法院（2014）凉民初字第4217号民事判决；
二、被上诉人王世科返还上诉人包含录位于凉州区黄羊镇新中村八组院落一处及院内砖木结构房屋15间，限于本判决生效后三十日内履行完毕。
一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，由被上诉人王世书负担500元，被上诉人王世科负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周小鹰
代理审判员 张鑫山
代理审判员 朱晓梅
二〇一五年七月十日
书 记 员 周爱君