吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终1706号
上诉人（原审原告）：程淑玲，女，1960年2月3日生，汉族，住吉林省通化市。
委托诉讼代理人：隋云飞，吉林祥程律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：那立元，男，1951年6月29日生，汉族，住吉林省通化市。
被上诉人（原审被告）：通化百兴钢结构有限公司。住所：吉林省通化市二道江区二道江乡三道江村。
法定代表人：潘祉祺。
上诉人程淑玲因与被上诉人那立元、通化百兴钢结构有限公司（以下简称百兴钢构）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省通化市二道江区人民法院(2016)吉0503民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
程淑玲上诉请求：依法撤销一审判决，改判保护程淑玲一审诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。程淑玲已支付全部房屋价款。房屋价款共计150万元，程淑玲已经支付现金90.5万元。《关于（商业用房买卖协议）补充协议一》第四条、六条明确约定因房屋、土地过户产生的各项税费由百兴钢构负担，土地租金、土地出让金可以从房款中一次性扣除，未履行合同义务无权向程淑玲索要剩余房款。百兴钢构没有按合同约定履行义务，程淑玲已经举证后续义务的费用为2869337元。所以，程淑玲的房款已经全部付清。二、原审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，程淑玲履行了全部合同义务，没有违约行为，双方签订的合同有效。根据《关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，一审法院不应继续查封程淑玲的房屋。故请求依法支持程淑玲的上诉请求。
那立元辩称：程淑玲根本没有付款，认可一审判决。
百兴钢构未提交答辩意见。
程淑玲向一审法院起诉请求：1.停止那立元对程淑玲房屋的执行，解除对程淑玲房屋的查封；2.依法确认程淑玲同百兴钢构签订的商业用房买卖协议合法有效，房屋归程淑玲所有；3.要求百兴钢构协助办理房屋登记手续、土地使用手续并承担费用。
一审法院认定事实：程淑玲于2006年12月1日起租用百兴钢构位于通化市二道江区山上转盘的饭店、洗浴的房屋。2008年5月13日，程淑玲与百兴钢构于签订《商品房买卖协议》，协议约定百兴钢构将坐落在通化市二道江区山上转盘东安路的商业用房商贸城后半部分（两层）即浴池、饭店、三个门市房（面积为595.76平方米）以150万元的价格出售给程淑玲。程淑玲负责办理房屋产权证的分割手续，费用由程淑玲承担；商贸城的土地使用证正在办理中，办理此证的一切费用由百兴钢构承担，并负责办理，土地使用证分割所发生的费用由程淑玲负担；付款方式为现金支付，付款时间为本合同签定生效之日起一次性支付；协议签定后，该商贸城后半部分以后发生的一切费用由程淑玲承担，如过户、更名等费用，百兴钢构负责办理过户、更名等需要出具的材料；程淑玲在协议签定生效之日起三日内未能将购房款付清，每拖延一天，按购房款的1%比例向百兴钢构支付滞纳金,拖延满一个月后,百兴钢构有权收回此商贸城,所交购房款按70%返还程淑玲。程淑玲与百兴钢构又于2009年7月10日签订了《关于商品用房买卖协议补充协议》，于2009年12月16日签订了《关于商品用房买卖协议补充协议一》，将合同部分内容予以变更及补充：1.将付款方式变更为：付款方式为现金（含支票）支付，付款方式为分期付款，程淑玲付款达到总售价的60%即玖拾万元整时，百兴钢构应当立即为其提供办理过户、更名等所需手续。现百兴钢构停产，无力为程淑玲办理各项手续，经双方协商，由程淑玲自行办理，百兴钢构予以配合，因房屋、土地过户而产生的各种费用包括交易税（不限于列举）等相关费用均由百兴钢构承担；2.百兴钢构为程淑玲办理房屋所占用土地的土地使用证，并负责将该土地的用途变更为以程淑玲为土地使用权人的出让土地，因此而需要向有关部门缴纳的土地出让金等相关费用由百兴钢构承担。如百兴钢构没有或不能为程淑玲将该土地变更为出让土地，百兴钢构应为程淑玲一次性缴纳50年（2009年-2058年）该宗土地的租金。如不缴纳或无法缴纳则从剩余房款中一次性扣除；3.剩余房款在百兴钢构与程淑玲办理完下述手续和证件时交付（1）以程淑玲为所有权人的房屋产权证；(2)以程淑玲为土地使用权人的土地使用证，土地用途为“出让”或已经缴纳50年的土地租金；4.程淑玲付款达到90万元后，百兴钢构应当在合理的期限内履行义务，否则无权向程淑玲索要剩余房款。如上述手续与证件系程淑玲办理，百兴钢构应当履行积极配合义务，因此所产生的费用如房屋交易税费、土地出让金等（不限于列举）相关费用，由程淑玲从剩余房款中扣除。如剩余购房款不够缴纳上述费用，不够部分由百兴钢构承担；5.废除《商品房买卖协议》第8款；6.补充违约责任：百兴钢构出售的房屋如果有任何权利瑕痴，向程淑玲支付总价款20%的赔偿金；程淑玲所付房款达到90万元整，百兴钢构不履行协助义务，其向程淑玲支付总价款20%的赔偿金；程淑玲付款达不到90万元，百兴钢构有权解除合同。7.百兴钢构交房日期为2008年5月13日。合同签订后，程淑玲于2008年5月13日至2009年8月31日向2008年5月13日至2009年8月31日交付购房款总计90.5万元，并已对购买房屋占有使用至今。那立元因与百兴钢构买卖合同纠纷一案，该院于2009年10月26日作出（2009）二民初字第91号民事判决书，判决百兴钢构向那立元给付欠款186088.23元。该判决生效后，那立元向该院申请执行，该院于2010年3月24日将涉案房屋予以查封。2013年5月20日，程淑玲向该院提出执行异议，该院于2013年9月4日作出（2013）二执监字第6号执行裁定驳回程淑玲的异议。程淑玲于2013年9月16日向该院提起执行异议之诉。
一审法院认为，程淑玲的诉讼请求为案件人执行异议之诉，所谓案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即案外人要求法院停止执行，必须同时满足上述四个要件。结合本案，程淑玲与百兴钢构在2008年5月13日签订了《商业用房买卖协议》，并在2008年5月13日至2009年8月31日陆续向百兴钢构交付了约定的房款90万元。百兴钢构在2008年5月13日将房屋交付给程淑玲，后因百兴钢构停产，无力再办理房屋及土地过户的相关手续，程淑玲在此过程中不存在过错，符合法律规定的三个要件。但因程淑玲截至本案诉讼时止亦未将剩余房款交付给百兴钢构，亦不同意将剩余房款按照法院的要求交付执行，因此不满足第三个要件，不能阻却法院对诉争房屋的执行。虽然程淑玲主张称其未将剩余房款交付给百兴钢构或不能将房款按照法院要求交付执行，是因为百兴钢构已处于停产状态，原法定代表人王长顺死亡，现工商登记的法定代表人潘祉祺辞职，现已无负责人员继续代表企业履行合同，现在如要办理相关费用已远高于程淑玲未支付的60万元，而根据程淑玲与百兴钢构的约定，如由程淑玲办理房屋过户等相关手续，费用从程淑玲的剩余房款中扣除，现若办理的话，费用已超过60万元，因此，可以视为程淑玲已支付完全部房款。但因程淑玲并未实际办理房屋过户登记手续，也未实际与百兴钢构就剩余房款进行过抵顶行为，因此，该合同仍属于未履行完毕状态，不能视为程淑玲已实际支付全部房款，对程淑玲的主张该院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十一条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条规定，判决：驳回程淑玲的诉讼请求。案件受理费100元由程淑玲负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系那立元申请执行百兴钢构买卖合同纠纷一案中，因案外人程淑玲对人民法院查封的案涉房屋主张所有权所引起的纠纷。本案的焦点问题在于，程淑玲对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。现分析如下：一、关于程淑玲对案涉房屋是否享有所有权的问题。根据法律的规定，所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得。程淑玲只能通过购买这一继受取得方式，获得案涉房产的所有权。但继受取得的所有权如欲取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示方式。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依照前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。程淑玲显然未能取得案涉房产所有权。二、程淑玲对案涉不动产是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。本案中，程淑玲认可未全部支付房屋价款，主张剩余价款依据合同约定应视为全部交付，但程淑玲与百兴钢构的约定不能对抗第三人，客观上程淑玲确系仅支付部分房屋价款，未实际办理房屋过户登记手续，合同仍属未履行完毕状态。一审时，程淑玲亦不同意将剩余房款按照一审法院的要求交付执行。故程淑玲的主张不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。程淑玲对案涉房屋亦不享有符合法律规定的物权期待权。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，程淑玲应承担举证不能的法律后果。
综上，程淑玲的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由程淑玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 王艳刚
审判员 范立华
审判员 王立武
二〇一七年十二月十八日
书记员 赵 航