河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终14810号
上诉人（原审被告）程花玲，又名程小玲，女，汉族，1962年03月18日生，住郑州市金水区。
委托代理人贾付山，河南继春律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张桂兰，女，汉族，1943年1月24日生，住郑州市金水区。
委托代理人杨玉凤，河南程功律师事务所律师。
委托代理人张丹丹，河南程功律师事务所实习律师。
上诉人程花玲因与被上诉人张桂兰物权保护纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初16687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程花玲及其委托代理人贾付山，被上诉人张桂兰的委托代理人杨玉凤、张丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程花玲上诉请求：1、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初16687号民事判决，依法改判或者发回重审；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、该判决认定涉案房屋由被上诉人的女儿托管及没有得到被上诉人的追认与事实不符。1、吕敏是被上诉人的女儿，被上诉人称其委托女儿托管房屋，没有相关证据印证。2、该判决认定涉案房屋由其女儿托管，与本案事实相矛盾。购房合同约定，如被上诉人入住合同约定交易的“东旭花园”房屋，吕敏就将涉案房屋卖给上诉人，因涉案房屋早于“东旭花园”房屋，这一事实也说明，被上诉人知道吕敏卖了房子。3、既然是托管，被上诉人不收取该房屋的租金吗？七年没有收取租金，也认为是女儿在托管吗？该说法与事实不符。4、被上诉人七年没有得到房租，上诉人入住七年，被上诉人未提出异议，说明被上诉人认可了吕敏的卖房行为。二、该判决没有确定案由，根据收取的50元诉讼费和判决结果推定，本案案由好像是确权纠纷。若将本案定为确权之诉，则案由错误，按照确权之诉审理，必然导致错误判决。1、本案争议房屋登记在被上诉人名下，上诉人不持异议。房屋权属清晰，无需确认。2、若认为上诉人侵犯了其房屋所有权，应认定为侵权纠纷，不应认定为确权纠纷。3、本案争议焦点是上诉人签订的买卖合同是否有效，上诉人是否依据该房屋买卖合同取得房屋的所有权问题，回避这一问题，其作出的判决与事实不符。4、上诉人签订了房屋买卖合同，支付了合理对价，是合法占有房屋。该判决没有确认房屋买卖合同无效，而判决上诉人搬出房屋，显然是错误的。三、本案应依法驳回被上诉人的起诉。1、被上诉人与卖房人是母女关系，基于这种特殊关系，被上诉人委托女儿卖房，更接近客观事实。2、上诉人居住七年，从未支付房租，被上诉人并未提起任何异议，说明其认可了女儿的卖房行为。3、上诉人支付了房屋对价，且长期入住，应依法认定取得了房屋所有权。五、本案审理程序违法。1、本案与被上诉人女儿有利害关系，应依职权追加吕敏为本案无独立请求权的第三人参加诉讼。2、被上诉人女儿不参加本案诉讼，无法查清事实。
张桂兰答辩称，一、答辩人与上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，答辩人也未授权案外人吕敏出售涉案房屋，上诉人无权占有涉案房屋。答辩人为涉案房屋所有权人，吕敏与答辩人系母女关系，故该房屋一直由吕敏管理、居住是人之常情。答辩人从不知道上诉人与吕敏之间签订有协议，在收到小区物业催缴物业费时才知道涉案房屋由上诉人占有并使用。长达7年的时间里，上诉人从未要求答辩人办理房屋产权登记手续，不符合常理。上诉人对涉案房屋的占有属于无权占有。二、案外人吕敏无权处分涉案房屋，上诉人基于其与吕敏之间的《购房协议》及长期对涉案房屋的无权占有，主张取得涉案房屋所有权没有法律依据。根据本案事实，上诉人长期无权占有涉案房屋的行为不属于善意取得。1、上诉人未直接与答辩人签订房屋买卖合同，且无证据证明与吕敏签订房屋买卖合同时，吕敏有答辩人授权处分的委托，故被答辩人不属于善意取得。2、上诉人没有证据证明其与案外人签订房屋买卖合同时，付出了合理价格。3、善意取得要求转让的财产依据法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，现涉案房屋在答辩人名下。故上诉人没有善意取得涉案房屋，应自行承担相应后果。
张桂兰向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即从郑州市金水区××北××院××楼××单元××号房屋搬离；2、判令被告向原告支付所欠交的物业管理费3645元；3、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实，位于郑州市金水区××北××院××楼××单元××号房屋（丘地号为0577301900）登记所有人为原告张桂兰，原告对此房屋享有所有权。原告将此房托管给其女儿吕敏管理。2015年3月份，原告接到涉案房屋物业公司催缴物业费的通知，知道被告在涉案房屋内居住且拖欠物业费，原告多次要求被告从中搬离，被告均以其与吕敏之间存在纠纷为由拒不搬离并拖欠物业费，原告于2017年6月3日缴纳物业费用3645元。2010年8月26日，原告女儿吕敏与被告程小玲签订购房协议一份，约定由吕敏将郑州市烟草公司职工生活配套区“东旭花园”5号一单元1楼东房屋转让给被告，单价2900元，全额520260元，由被告先付23万元定金，年底将尾款全部支付。被告在吕敏交付房屋前，按当地时价租赁吕敏母亲张桂兰郑房权证字第××号位于金水区××北××院××楼××单元××楼。如出现吕敏父母要求入住“东旭花园”房屋，吕敏应将被告租住的房屋按5000元每平米的价格转让给被告。原告于2010年3月份，住进烟草公司职工生活配套区“东旭花园”5号一单元1楼东房屋。被告程花玲先后支付被告吕敏81万元，后被告程小玲一直居住该房屋至今。原告仅收到吕敏交给的3万元房屋租金。程小玲与程花玲系同一人。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更以登记为准，本案涉案房屋登记所有权人为原告，原告对该房屋具有所有权。原告据此主张所有权要求被告搬离房屋，符合法律规定，该院予以支持。被告辩称此房屋已由原告女儿吕敏出卖给被告且长期居住为由，要求驳回原告诉讼请求。因被告提供购房合同中约定的是被告与吕敏就东旭花园的5号一单元1楼东房屋转让给被告，如果原告要求居住东旭花园房屋时，才将涉案房屋出卖给被告。原告后来确实入住东旭花园房屋，被告支付了吕敏购房款，但原告仅是将涉案房屋托管给吕敏管理、出租，并未授予其出卖的权利，且事后也未得到原告的追认，涉案房屋目前也未办理所有权过户登记手续，故涉案房屋所有权仍为原告所有，故对被告辩称理由，该院不予采信。原告为涉案房屋缴纳物业费，系被告居住期间所欠，应当由被告偿还。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告程花玲于本判决书生效之日起十日内腾空并搬离位于郑州市金水区××北××院××楼××单元××号的房屋（丘地号为0577301900）；
二、被告程花玲于本判决书生效之日起十日内支付原告物业费3645元；
案件受理费50元，减半收取25元，由被告程花玲负担。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第四十九条明确规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
本案上诉人程花铃与案外人吕敏签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照协议内容，行使权利，履行各自义务。根据已查明的事实，被上诉人张桂兰确实入住东旭花园房屋，上诉人程花铃也按照协议约定先后向吕敏支付了81万元购房款。吕敏应根据《购房协议》的约定，履行办理房屋所有权过户登记的义务。
被上诉人张桂兰辩称，其未授权吕敏出售涉案房屋及上诉人对涉案房屋的占有属于无权占有等。本院认为，《购房协议》第三、第四条明确约定：乙方在甲方交付房前，按当地时价租赁甲方父母张桂兰（其母亲）郑房权证字第××号金水区××北××院××楼××单元××楼。租赁时间不限。四、如果出现甲方父母要求入住东旭花园房屋，甲方应将乙方租住的房屋按5000/平方米的价格转让给乙方。根据该协议内容，上诉人程花铃有足够理由相信吕敏享有代理权，且上诉人向吕敏支付相应对价。根据查明的事实，上诉人程花铃居住涉案房屋至今，期间被上诉人张桂兰也收到过吕敏交给的3万元房屋租金。故被上诉人张桂兰辩称其从不知道上诉人与吕敏之间签订有协议，与常理相悖。
综上所述，上诉人程花铃的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初16687号民事判决。
二、驳回被上诉人张桂兰的全部诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由被上诉人张桂兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨相峰
审判员 李庆伟
审判员 姚振勇
二〇一七年十二月五日
书记员 丁志民