浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终3440号
上诉人（原审被告）：浙江天一拍卖有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区邱隘镇百丈东路****号。
法定代表人：戴荣帮，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴昌辉，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡志明，浙江波宁律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：童淑琦，男，1972年6月29日出生，汉族，象山县石浦麦香村蛋糕店业主，户籍所在地江苏省常州市天宁区，现住浙江省象山县（麦香村蛋糕店）。
被上诉人（原审原告）：侯伟标，男，1970年1月1日出生，汉族，无固定职业，住浙江省象山县。
委托诉讼代理人：陈志惠，浙江信大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张路宁，浙江信大律师事务所律师。
原审被告：象山县石浦文化馆。住所地：浙江省象山县石浦镇金山路***号。
法定代表人：黄恩荣，该文化馆馆长。
原审被告：象山县产权交易中心。注册地：浙江省象山县丹东街道新华路***号。实际经营地：浙江省象山县丹西街道象山港路300号百福大厦裙楼四楼。
法定代表人：章月霞，该中心主任。
委托诉讼代理人：陈建民，浙江象港律师事务所律师。
上诉人浙江天一拍卖有限公司（以下简称天一拍卖公司）、童淑琦因与被上诉人侯伟标、原审被告象山县石浦文化馆（以下简称石浦文化馆）、象山县产权交易中心（以下简称产权交易中心）拍卖合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2016）浙0225民初5558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
天一拍卖公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回侯伟标一审的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，判非所诉。一、一审未将争议最大的涉案拍卖行为是否处于中止状态作为争议焦点。查看拍卖活动的实时录像，在拍卖过程中，当侯伟标出价114000元时，拍卖师尚未向原承租人明确告知在114000元的承租价格条件下是否继续承租，即此时侯伟标还不是涉案承租权的拍得者。当时在场的象山县国有资产管理局（以下简称象山国资局）有关监督人员明确拍卖标的物有原承租人，114000元的承租价格应经原承租人是否继续承租确认。但由于侯伟标在当时提出异议，使得拍卖无法继续进行，为此拍卖师当场明确拍卖中止，拍卖尚未成交。故没有证据证明侯伟标一审的第一项诉讼请求有事实依据；二、本案不宜将确认之诉与给付之诉合并审理，且一审判决内容判非所诉。（一）侯伟标一审诉讼请求中有确认之诉和给付之诉，本案不宜合并审理。任何诉权的主张，得先证明或取得基本权利，在此基础上再主张该权利受到侵犯后的救济途径或理由。（二）侯伟标一审的第二项诉讼请求没有事实依据，一审判决第二项内容超出了侯伟标的诉讼请求范围，即判非所诉。1.假设拍卖成立，依据涉案的《租赁权拍卖须知》《租赁权拍卖须知补充条款》，交付拍卖标的物的前提是签订拍卖成交确认书，与石浦文化馆签订房屋租赁合同，向产权交易中心交付首年租金114000元。在满足上述条件后60日内石浦文化馆才有交付涉案房屋五年租赁权的义务。侯伟标在一审中没有相关证据证明其待证事实，其直接要求石浦文化馆、产权交易中心、天一拍卖公司交付上述房屋，应依法予以驳回。2.一审判决侯伟标于判决生效后五日将首年租金114000元交付产权交易中心及与石浦文化馆签订房屋租赁合同后，石浦文化馆在侯伟标履行上述义务后60日内向侯伟标交付拍卖标的物，明显超出侯伟标的诉讼请求范围，属于典型的判非所诉。
侯伟标针对天一拍卖公司的上诉辩称，一、涉案拍卖行为在天一拍卖公司落槌后已经终结，不存在中止的情形；二、侯伟标的两项诉讼请求紧密相关，不存在分开的情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
石浦文化馆针对天一拍卖公司的上诉未作陈述。
产权交易中心针对天一拍卖公司的上诉陈述，一、产权交易中心不是本案适格被告。本案案由是拍卖合同纠纷，根据合同相对性原则，拍卖合同的当事人应是侯伟标与天一拍卖公司。本案争议的是拍卖过程中双方的权利义务、产生的风险，一审认定《招租（拍卖）公告》系产权交易中心、天一拍卖公司联合发布，侯伟标的拍卖保证金是直接交付给产权交易中心，侯伟标按对等原则向产权交易中心主张权利，产权交易中心的被告主体适格，是错误的。产权交易中心没有提出上诉，是因一审最后没有判决产权交易中心承担民事责任。产权交易中心是受石浦文化馆的委托，依法通过拍卖方式完成国有资产租赁工作，在整个拍卖过程中，不存在任何违规违法情况，故产权交易中心不是拍卖合同的相对方，不能作为本案的共同被告；二、拍卖师是否有权中止拍卖。从天一拍卖公司提供的实时录像来看，象山国资局是完全按法律规定履行职责，当发现拍卖师存在瑕疵情况下指出优先权问题时，向竞租人、天一拍卖公司等相关人员提出异议，要求中止拍卖不存在任何过错。拍卖师根据象山国资局工作人员的要求宣布本次拍卖中止是完全正确的；三、为体现拍卖的公平、公正，希望二审法院发回重审或者直接改判驳回侯伟标一审的诉讼请求，理由同天一拍卖公司。
童淑琦针对天一拍卖公司的上诉述称，同意天一拍卖公司的上诉意见。
童淑琦上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回侯伟标一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。童淑琦与石浦文化馆系租赁关系，双方签订了《房屋租赁协议》，该协议第七条明确约定童淑琦在同等条件下享有优先承租权，包括参与竞拍交付租金，童淑琦在侯伟标应价每年114000元的租金举牌后，也举牌表示接受每年114000元的租金，未作出任何放弃优先权的行为。当时拍卖师落槌后，童淑琦认为该拍卖系童淑琦成功竞得，涉案房屋的租赁权应归童淑琦；二、一审适用法律错误。天一拍卖公司在一审中陈述涉案拍卖处于中止状态，对涉案房屋承租权尚未确定拍卖成交人，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，童淑琦享有同等条件下优于其他人的承租权。一审却判决确认涉案房屋拍卖成交给侯伟标；三、一审判非所诉。一审判决第二项明显超出侯伟标的诉讼请求范围。涉案房屋拍卖事宜在《招租（拍卖）公告》《租赁权拍卖须知》《租赁权拍卖须知补充条款》中约定，若童淑琦未竞得涉案房屋的承租权，应在拍卖成交之日满180日交付拍卖标的物。但一审确认侯伟标拍卖成交，石浦文化馆应在判决生效后60日内交付拍卖标的物。
侯伟标针对童淑琦的上诉辩称，一、童淑琦认为天一拍卖公司举槌时其也曾经举牌，并认为是天一拍卖公司忽视其行为，导致最终落槌，对此在天一拍卖公司一审提供的相应录像中可以查看，实际上，天一拍卖公司举槌时童淑琦并没有举牌；二、关于房屋的腾空时间，从拍卖成交之日起180日内腾房，已经考虑到原有租赁期限等因素，现在案件已经过将近1年半时间的审理，童淑琦早已经超出约定的租赁期限，故一审判决确定搬迁期为60日，是合法合理的。其他答辩意见同针对天一拍卖公司的答辩意见。
石浦文化馆针对童淑琦的上诉未作陈述。
产权交易中心针对童淑琦的上诉陈述，童淑琦的上诉符合客观事实，同意其上诉意见。
天一拍卖公司针对童淑琦的上诉陈述，关于童淑琦举牌及落槌的事实，一审已经查明，天一拍卖公司予以认同，故天一拍卖公司同意童淑琦的全部上诉意见。
侯伟标向一审法院起诉请求：一、依法确认侯伟标和天一拍卖公司于2016年5月6日在象山县象山港路300号百福大厦裙楼四楼举行的关于象山县面房租赁权的拍卖成交；二、石浦文化馆、产权交易中心、天一拍卖公司交付象山县面房（拍卖价值114000元）；三、石浦文化馆、产权交易中心、天一拍卖公司支付违约金20000元。
一审法院认定事实：象山县石浦麦香村蛋糕店（以下简称麦香村蛋糕店）系由童淑琦于2007年7月27日开办，系个体工商户。2015年4月15日，石浦文化馆与麦香村蛋糕店签订《房屋租赁协议》一份，约定：石浦文化馆同意将其位于象山县蛋糕店；租赁期限自2015年4月20日起至2016年4月19日止；全年租金共计63000元；协议期满后，在同等条件下，麦香村蛋糕店享有优先续租权；以及其他权利义务内容。2016年1月11日，石浦文化馆委托象山天象资产评估有限公司对位于象山县石浦镇金山路123号底层4间营业用房的出租价格作出评估，经评估该房地产在2016年1月6日的租赁价格为107700元。2016年3月17日，石浦文化馆向象山国资局递交《象山县行政事业单位国有房屋非转经申请表》，要求将位于象山县年租赁权对外出租，首年租金参考价108000元，并委托产权交易中心进行公开招租。象山国资局于2016年3月22日审批同意，并于2016年3月25日作出象国招[2016]11号《房屋招租通知书》。石浦文化馆、产权交易中心、天一拍卖公司签订《委托拍卖合同》一份，约定：拍卖成交后，买受人付清全部拍卖款后，标的物在一个月内进行交割，委托人即石浦文化馆协助买受人办理产权转户和财产等交接手续；委托人没有所有权或依法不得处分物品和财产的权利及标的物瑕疵未说明的，应赔偿拍卖人所造成的损失；以及其他权利义务内容。2016年4月1日，产权交易中心、天一拍卖公司在《今日象山》上发布《招租（拍卖）公告》，载明：“受单位委托，经国资局同意，定于2016年5月6日下午2时30分在象山县公共资源交易中心四楼交易大厅（象山县象山港路300号百福大厦裙楼四楼）举行租赁权拍卖会，现将有关事项公告如下：一、招租标的：位于象山县年租赁权，租赁面积120平方米。参考价：10.8万元/首年，第二年起租金在上年基础上不递增，保证金：2万元……”。2016年4月8日，天一拍卖公司向麦香村蛋糕店作出《拍卖权利义务告知书》，告知其参与涉案房屋的拍卖会。2016年5月4日，童淑琦向产权交易中心缴纳20000元保证金。2016年5月5日，侯伟标向产权交易中心缴纳20000元保证金。2016年5月6日，产权交易中心向象山国资局递交《关于交易方式和底价确定的函》，象山国资局于同日作出《招租底价》和《交易方式通知书》，决定对涉案房屋采用公开招租方式，招租底价首年租金为108000元。同日，拍卖会如期举行，侯伟标等竞租人签名承诺已收到并认真阅读了拍卖会的《招租（拍卖）公告》《租赁权拍卖须知》《租赁权拍卖须知补充条款》，承诺并郑重声明已对拍卖标的的产权来源、状况、瑕疵、缺陷、损坏等其他各种情况作了充分了解并完全知悉，并愿意承担一切后果和责任。其中《租赁权拍卖须知》中载明：“受象山县石浦文化馆委托……四、拍卖方式：本次租赁权拍卖采用有保留价的增价拍卖方式。拍卖时，由拍卖师报出起拍价，然后由竞租人按拍卖师宣布的加价幅度进行竞租，竞租应价低于加价幅度的无效，高于加价幅度的不受约束，直到无人继续加价，以拍卖师是否落槌表示成交与否，若竞价中最高应价低于保留价则不成交。拍卖加价幅度由拍卖师现场决定，并有权根据现场情况作相应的调整……八、拍卖会程序1.拍卖师宣读拍卖须知等有关内容，并宣布竞价开始。2.竞租人竞价，最高应价达到或高于保留价且在无人继续应价的情况下则落槌成交。3.拍卖公司与买受人签订《拍卖成交确认书》《拍卖现场记录单》等。九、拍卖保证金1.竞租人如未竞租成功，保证金在拍卖会结束后3个工作日内退还（不计利息）。2.竞租人如竞租成功，应遵守本拍卖须知的所有条款。十、标的物注意事项及瑕疵说明……3.本标的目前租赁到2016年4月19日到期，新的承租人必须承诺租赁房屋不得开办餐饮业相关业务。4.新承租人承诺自拍卖中标之日起给原承租人6个月时间腾退，租赁合同顺延6个月，具体与委托方商议……十一、标的物的成交款及佣金支付1.招租成功的，承租人应按照成交确认书与委托人签订房屋租赁合同，并在五个工作日内把首年租金缴付给象山县产权交易中心，第二年起的租金由委托人负责向承租人收取；保证金可抵缴价款。承租人凭县产权交易中心租金发票与中标的成交确认书和委托人签订租赁合同。承租人不能按期付清价款的，除没收保证金外并承担相应违约责任。2.招租成功的，承租人应在拍卖之日起二个工作日内按首年租金的5%向拍卖人支付招租佣金。十二、标的物交付承租人在付清拍卖成交款（首次租金）后，拍卖人交付成交确认书，标的实物由委托人直接交付给买受人。拍卖成交时间即为标的风险责任转移时间。十三、违约责任承租人如有下列违约情况，委托人可自承租人违约之日起单方面无条件收回标的物，拍卖保证金作为违约金不予退还，同时承租人应承担《拍卖法》第39条规定的相关责任。1.承租人未与拍卖人签署《拍卖成交确认书》《拍卖现场记录单》的。2.承租人未按约支付拍租成交款、拍卖佣金及上述第十点第三款约定的款项的。3.承租人未按拍卖须知之所有条款履行的……”。《租赁权拍卖须知补充条款》中载明：“本次拍卖的租赁权标的物交房日期为：拍卖成交之日起满180天交房，租赁期限从交房之日起算五年。”拍卖过程中，拍卖师宣读了《租赁权拍卖须知》《租赁权拍卖须知补充条款》的相关内容，并宣布竞价开始，几轮竞价之后，73号竞买人即侯伟标竞价114000元，拍卖师宣布“114000元第二次”之后，委托方即石浦文化馆向拍卖师提交保留价，18号竞买人即童淑琦随即举牌，拍卖师向其询问是否加价，童淑琦予以否认，随后拍卖师宣布拍卖成交，并要求侯伟标上台办理手续。经台下提示遗漏原承租人，拍卖师表示18号竞买人系标的物的原承租人，享有优先承租权，遂向童淑琦询问114000元的竞价是否愿意竞拍，童淑琦表示愿意，产权交易中心的负责人表示拍卖师因遗漏优先承租人而存在失误，并提议进行重新拍卖，侯伟标表示强烈反对。面对竞租人的质疑，拍卖师承认工作失误，象山国资局工作人员亦上台表示拍卖师拍卖程序不合法，并宣布拍卖无效，应重新拍卖。僵持了一个多小时后，拍卖师上台宣布拍卖中止，下次拍卖另行通知，竞租人可以退还保证金，拍卖会由此结束。2016年9月26日，童淑琦向石浦文化馆发出《关于要求交付租金的函》，希望继续承租涉案房屋并缴纳租金。
一审法院认为，案件的主要争议焦点在于：一、石浦文化馆、产权交易中心主体是否适格；二、石浦文化馆、产权交易中心是否存在过错和违约；三、此次拍卖是否成交以及租赁权的归属、交房条件是否成就；四、侯伟标主张的违约金是否成立。
对于争议焦点一，侯伟标认为，从石浦文化馆提供的《委托拍卖合同》来看，石浦文化馆系作为委托人，产权交易中心、天一拍卖公司系受托人，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条等规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，而受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，该合同直接约束委托人和第三人，故侯伟标与天一拍卖公司发生的拍卖合同的后果直接约束石浦文化馆，石浦文化馆主体适格。而产权交易中心与天一拍卖公司系作为石浦文化馆的共同受托人，而非仅是作为一个提供场所的中介服务机构，虽与侯伟标直接发生要约、承诺的是天一拍卖公司，但系产权交易中心、天一拍卖公司联合发布的《招租（拍卖）公告》，侯伟标的拍卖保证金也是直接交付给产权交易中心，而根据合同约定，拍卖成交后的拍卖款也系由产权交易中心收取，同时，产权交易中心还负责向天一拍卖公司移交相关的报名资料、交易合同、评估报告等，故产权交易中心作为受托人系全程参与拍卖活动，虽其作用相当于天一拍卖公司在拍卖过程中的助手，但仍然不能否认系作为一个受托人的资格，应对拍卖的后果与天一拍卖公司共同向石浦文化馆承担连带责任。故石浦文化馆、产权交易中心的被告主体适格。石浦文化馆认为，案件系拍卖合同纠纷，侯伟标系依据产权交易中心和天一拍卖公司刊登的广告信息向产权交易中心缴纳保证金而与拍卖机构发生法律关系，与石浦文化馆没有直接关系，即使拍卖成交签订《成交确认书》相对方也系侯伟标和天一拍卖公司，现《成交确认书》未能签订，侯伟标起诉石浦文化馆的前置条件尚不成就。产权交易中心则认为，根据合同相对性原则，应系侯伟标与天一拍卖公司之间的拍卖合同关系，产权交易中心并非拍卖过程的当事人，故产权交易中心主体不适格。对此，该院认为，侯伟标的诉讼请求能否得到支持系法院居中裁判的结果，但侯伟标起诉的权利应予尊重和保障。侯伟标诉讼请求中包括要求交付涉案拍卖标的物，而拍卖标的物的所有权人系石浦文化馆，故石浦文化馆的被告主体适格。至于产权交易中心的主体地位，如侯伟标所言，《招租（拍卖）公告》系产权交易中心、天一拍卖公司联合发布，侯伟标的拍卖保证金也是直接交付给产权交易中心，侯伟标按对等原则向产权交易中心主张权利，产权交易中心的被告主体适格。
对于争议焦点二，侯伟标认为，石浦文化馆作为委托人，系合同权利义务的最终承担者，应当督促天一拍卖公司尽早履行合同流程，而非仅作为一个旁观者予以推卸，产权交易中心作为共同的受托人也非局外人，当然也应尽责协助天一拍卖公司尽早履行合同义务，故石浦文化馆、产权交易中心均存在不负责任的违约态度。石浦文化馆认为，其并未拒签合同，不存在违约，其在委托拍卖事项中程序合法、手续齐全，没有任何过错。产权交易中心则认为，其已按规定组织拍卖，操作过程中没有任何过错。对此，该院认为，天一拍卖公司在一审庭审中确认石浦文化馆、产权交易中心已将童淑琦的优先承租权向其进行过披露，虽石浦文化馆系委托人，产权交易中心和天一拍卖公司作为共同的受托人，但各方在拍卖过程中的权利义务已在《委托拍卖合同》中约定明确，由产权交易中心向天一拍卖公司移交相关的报名资料、交易合同、评估报告书等，由天一拍卖公司具体落实组织拍卖竞价活动，石浦文化馆、产权交易中心予以配合，另依据《租赁权拍卖须知》中拍卖会程序中约定落槌成交后应首先由天一拍卖公司与买受人签订《拍卖成交确认书》《拍卖现场记录单》等，现双方发生争议系因天一拍卖公司的拍卖师所主持的拍卖会程序中遗漏了优先承租人而致使各方当事人对于该次拍卖是否有效成交各持己见并诉至一审法院，故涉案纷争系因天一拍卖公司而起，石浦文化馆、产权交易中心已按约履行各自的告知义务，不存在过错或违约。
对于争议焦点三，侯伟标认为，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条规定，承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。但是拍卖合同有别于其他普通合同，没有书面的要约、承诺，以现场举牌竞价为要约，以拍卖人的落槌表示承诺，故根据《中华人民共和国拍卖法》第五十一条的规定：“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。”涉案拍卖师既已落槌表示承诺，涉案标的物拍卖已经成交，至于是否签署拍卖成交确认书，并不影响双方的合同已经成立并生效，因为拍卖师的原因导致童淑琦未能获得优先承租权，童淑琦的损失可以要求石浦文化馆或者天一拍卖公司赔偿，但不能以此否认侯伟标与天一拍卖公司之间已经依法成立的拍卖合同，《中华人民共和国拍卖法》中也没有拍卖中止的概念。据此，天一拍卖公司不签署成交确认书，其错误显而易见，侯伟标有权获得租赁权并要求交房。石浦文化馆认为，拍卖程序因实体上未保护优先承租人存在问题，是否有效由法院决定，但拍卖标的物应先确认成交再行交付，《租赁权拍卖须知补充条款》约定交房日期为拍卖成交之日起满180日，租赁期限从交房之日起算五年，故交房条件尚未成就。产权交易中心认为，因拍卖师在程序上存有瑕疵，剥夺了童淑琦作为优先承租人的权利，故不能机械地根据《中华人民共和国拍卖法》第五十一条的规定判定落槌即为有效成交，本次拍卖应为中止而非成交。天一拍卖公司认为，涉案承租权在有最高应价时应由童淑琦明确表示是否在此价格下续租后才能确定最后的拍卖成交人，鉴于侯伟标在当时提出异议导致拍卖无法继续进行，拍卖师当场释明“本次拍卖中止”，故拍卖行为尚处于中止状态，尚未成交，也因此，交房的条件尚未成就。童淑琦则认为，其在侯伟标以每年114000元的竞价举牌后没有任何行为表示放弃优先权，童淑琦基本同意石浦文化馆、天一拍卖公司的观点，侯伟标不能要求确认拍卖成交及交付拍卖标的物，现拍卖中止，如果继续拍卖也并不会损害侯伟标的权利，侯伟标可以继续参与竞拍。对此，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、第二十七条的规定：承诺生效时合同成立。承诺通知到达要约人时生效。承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。根据《中华人民共和国拍卖法》第五十一条的规定：竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。而在《租赁权拍卖须知》中对于拍卖方式载明：“本次租赁权拍卖采用有保留价的增价拍卖方式。拍卖时，由拍卖师报出起拍价，然后由竞租人按照拍卖师宣布的加价幅度进行竞租，竞租应价低于加价幅度的无效，高于加价幅度的不受约束，直到无人继续加价，以拍卖师是否落槌表示成交与否，若竞价中最高应价低于保留价则不成交。拍卖加价幅度由拍卖师现场决定，并有权根据现场情况作相应的调整”，现拍卖师以落槌确认拍卖成交，并要求侯伟标上台办手续，天一拍卖公司已经就侯伟标的要约作出承诺且并未在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人之时撤回承诺，故涉案的拍卖应予确认成交，天一拍卖公司以其之后提出拍卖中止来辩称拍卖尚未成交，系其单方面的意思表示，未获侯伟标确认，故对其抗辩意见难以采信。至于天一拍卖公司遗漏童淑琦的优先承租权导致童淑琦权利受损，童淑琦可向天一拍卖公司主张相应权利。另对于各方当事人争议的交房条件是否成就，该院认为，根据《租赁权拍卖须知补充条款》约定交房日期为拍卖成交之日起满180日，现拍卖会距今显已超过180日。另据《租赁权拍卖须知》中就标的物的成交款及佣金支付、标的物交付载明：“招租成功的，承租人应按照成交确认书与委托人签订房屋租赁合同，并在五个工作日内把首年租金缴付给象山县产权交易中心，第二年起的租金由委托人负责向承租人收取；保证金可抵缴价款。承租人凭县产权交易中心租金发票与中标的成交确认书和委托人签订租赁合同。承租人不能按期付清价款的，除没收保证金外并承担相应违约责任。承租人在付清拍卖成交款（首次租金）后，拍卖人交付成交确认书，标的实物由委托人直接交付给买受人。”故虽成交确认书经据上认定系处于应然未然的状态，但石浦文化馆履行交房义务尚需以侯伟标向产权交易中心付清拍卖成交款（首年租金）以及侯伟标与石浦文化馆签订房屋租赁合同为前提条件，侯伟标需在履行上述义务后交房条件始能成就。
对于争议焦点四，侯伟标认为，在《租赁权拍卖须知》中约定了竞租人违约须被没收保证金，虽其中未对石浦文化馆、产权交易中心、天一拍卖公司的违约责任作出同等约定，但根据对等原则，石浦文化馆、产权交易中心、天一拍卖公司也需向侯伟标支付违约金。石浦文化馆认为，根据约定，如侯伟标诉请成立，20000元保证金应抵作租金，如不成立，则系无息退还，该20000元并非定金，性质有别，双方并未约定或承诺20000元的违约金条款。产权交易中心认为，现在拍卖处于中止状态，拍卖合同尚未成就，侯伟标主张违约的条件也尚不成就。天一拍卖公司认为，侯伟标要求支付违约金没有事实、合同和法律依据，涉案行为尚处于中止状态，天一拍卖公司不存在违约，且该拍卖行为并未给侯伟标造成任何损失。对此，该院认为，首先，现有双方提供的一系列证据中均未涉及石浦文化馆、产权交易中心、天一拍卖公司需向侯伟标承担违约责任的情形。其次，《租赁权拍卖须知》中就拍卖会程序及标的物的成交款及佣金支付载明：“竞租人如未竞租成功，保证金在拍卖会结束后3个工作日内退还（不计利息）。保证金可抵缴价款”。故侯伟标已缴纳的20000元保证金应依竞租人是否竞租成功予以退还或者抵缴价款处理，侯伟标要求石浦文化馆、产权交易中心、天一拍卖公司支付违约金20000元，依据不足，难以支持。
综上所述，该院认为，承诺生效时合同成立，侯伟标的最高应价经拍卖师落槌确认后，拍卖成交。故侯伟标要求确认其与天一拍卖公司在2016年5月6日象山县象山港路300号百福大厦裙楼四楼举行的关于象山县面房租赁权的拍卖成交，予以支持。对于侯伟标要求石浦文化馆、产权交易中心、天一拍卖公司交付涉案房屋的诉请，鉴于侯伟标是否能够付清拍卖成交款（首年租金）以及签订租赁合同尚处于不可确定的状态，故交房的条件应以侯伟标履行上述义务为前提。对于侯伟标要求石浦文化馆、产权交易中心、天一拍卖公司支付违约金的诉请，于约不符，难以支持。至于童淑琦优先承租权的受损，系天一拍卖公司的过错所致，童淑琦可另案向天一拍卖公司主张相关权利。一审法院依照《中华人民共和国拍卖法》第五十一条，《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、第二十七条、第四十五条规定，判决：一、确认侯伟标和天一拍卖公司在2016年5月6日象山县象山港路300号百福大厦裙楼四楼举行的关于象山县面房租赁权的拍卖成交；二、侯伟标于判决生效后五日内将首年租金114000元缴付给产权交易中心（保证金20000元可抵缴价款）以及与石浦文化馆签订房屋租赁合同，石浦文化馆在侯伟标履行上述义务后60日内向侯伟标交付拍卖标的物即位于象山县年租赁权；三、驳回侯伟标的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2980元，由侯伟标负担400元，天一拍卖公司负担2580元。
二审中，各方当事人均未向本院提供新证据。本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点为2016年5月6日天一拍卖公司受石浦文化馆委托拍卖位于象山县面房租赁权的落槌行为是否无效。对此，本院认为，涉案房屋在拍卖前由童淑琦经营的麦香村蛋糕店承租，麦香村蛋糕店与石浦文化馆签订的《房屋租赁协议》约定，协议期满后，在同等条件下，麦香村蛋糕店享有优先续租权。《中华人民共和国拍卖法》第四条规定：拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、诚实信用的原则。第四十九条规定：拍卖师应当于拍卖前宣布拍卖规则和注意事项。根据拍卖会的实时录像显示，该次拍卖在经过几轮竞价之后，侯伟标竞价114000元，天一拍卖公司拍卖师宣布“114000元第二次”之后，石浦文化馆向该拍卖师提交保留价，童淑琦随即举牌，该拍卖师询问童淑琦是否加价，童淑琦予以否认，该拍卖师即落槌并宣布拍卖成交，要求侯伟标上台办理手续。结合其他认定事实，表明天一拍卖公司拍卖师虽在拍卖正式开始前宣读了《租赁权拍卖须知》《租赁权拍卖须知补充条款》，但对童淑琦的优先承租权应如何行使并未作出说明，在侯伟标最高应价时未询问童淑琦是否愿意以同等价格承租，反而将童淑琦作为一般竞租人向其询问是否加价，且在童淑琦作出愿意同等价格承租意思表示的情况下径行落槌宣布成交，剥夺了童淑琦在同等条件下的优先承租权。天一拍卖公司拍卖师因在拍卖过程中出现错误行为，该拍卖师上台宣布该次拍卖中止，下次拍卖另行通知，不违反拍卖程序，也不损害他人的合法权益。天一拍卖公司拍卖师对涉案房屋承租权的拍卖落槌行为，程序存在瑕疵，应认定无效，故天一拍卖公司对涉案房屋承租权的拍卖应重新进行。为此，侯伟标要求确认涉案房屋租赁权的拍卖成交、石浦文化馆、产权交易中心、天一拍卖公司交付涉案房屋及支付违约金20000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。
综上所述，天一拍卖公司、童淑琦的上诉请求成立，应予支持。本案纠纷是由天一拍卖公司的不当行为引起，主要责任在天一拍卖公司，一、二审案件受理费应由侯伟标、天一拍卖公司分担。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十三条，《中华人民共和国拍卖法》第四条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销浙江省象山县人民法院（2016）浙0225民初5558号民事判决；
二、驳回被上诉人侯伟标的诉讼请求。
一、二审案件受理费各2980元，均由上诉人浙江天一拍卖有限公司负担2384元，被上诉人侯伟标负担596元。
本判决为终审判决。
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审判长 王亚平
审判员 叶剑萍
审判员 梅亚琴
二〇一七年十二月二十九日
书记员 李军英
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