北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初83713号
原告：孙凤兰，女，1942年3月16日生，汉族，华夏新技术开发有限公司退休职工，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：潘立（系孙凤兰之女），女，1968年4月29日生，无业，住北京市西城区。
被告：潘汉翼，男，1969年5月6日生，壮族，职业不详，住南宁市良庆区。
委托诉讼代理人：罗深艺，广西国桂律师事务所律师。
原告孙凤兰（以下简称原告）与被告潘汉翼（以下简称被告）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人潘立到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理完毕。
原告向本院提出如下诉讼请求：请求法院判令将北京市朝阳区霞光里某号房屋的拍卖款中除归还北京农投东方小额贷款有限公司的款项外的剩余部分归还给原告。
被告未到庭，但在庭前提交答辩状辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，原告提交的承诺书中确实是我承诺，但是，事后应原告的要求，我又提供了贷款抵押担保，故我不必履行过户手续。另，该承诺书中的过户义务已经远远超过法律规定的诉讼时效三年，我不同意履行承诺的过户手续，法院亦不应就此作出强制裁判。第二，承诺书中的备案录不是最初达成的备案录，真实事实是，原告急需用款，拟向我借款82万元，承诺五年内偿还；以我名义向民生银行借款46万元，借给原告，其愿意支付15万元作为酬金，贷款后的还款和银行利息由原告代为偿还。为获得以上贷款，我先以36万元的价格购买原告名下的房产，作为以上银行贷款的抵押物。贷款偿还后，原告以36万元的价格，从我处回购该房产，我无条件接受回购。期间，该房产按揭款由原告承担。如原告还清我在民生银行的借款及利息后，我必须无条件过户给原告。以上备忘录达成后，我如约支付给原告36万元房款和46万元借款本金。2012年9月24日代为偿还46万元银行贷款。但原告又以各种理由要求继续贷款100多万元，同时要求我不必把房产过户给原告，36万元也暂时不归还我方，其愿意再支付20万元作为酬劳，并且说房产已经升值，价值200多万了，不用担心。碍于面子，我答应为原告女婿刘某某做抵押担保借款，在刘某某全程操作下，2012年9月26日，成功向北京农投东方小额贷款有限公司借款100多万元。借款到期后，刘某某无力偿还借款，债权人北京农投东方小额贷款有限公司强力逼迫原告及其女婿还款时，走投无路后，再次要求我协助其尽快办理还款事宜而制作的。当时，原告等人承诺，只要我尽快按照他们的方法协助办理相关手续，他们不仅把36万元购房款归还给我，并且在20万元酬劳基础上愿意再支付8万元作为辛苦费。原告声称她没有精力办理相关事宜，需要委托潘立办理，记得还说原告将预支给潘立40万元作为办理经费，并说为了方便记忆，就简单的立字据吧。于是就形成了《承诺委托授权书》，明确约定原告委托潘立办理相关事宜，明确其对我的辛苦费，明确了潘力办理事宜后，并支付辛苦费后，办理经费余款仍归孙凤兰。但是，该承诺书形成后，由于对方原因，均未能依约向我方支付房款和任何酬劳和辛苦费，在被法院拍卖前仍处于我名下，还款事宜也不能完成。故，该房产执行余款是我的合法财产，应归我所有。
原告围绕其诉讼请求，提交了相关证据，本院经审理认定事实如下：
北京市朝阳区霞光里某号房屋（以下简称涉案房屋）原系原告所有的房产。2009年，原告因用款需要，将涉案房屋于2009年2月21日转移登记在被告名下，用于办理贷款。2009年2月19日，被告出具《承诺书》：“我承诺我做到如果我婶孙凤兰女士还清我在民生银行的借款后，我将无条件的把该房屋过户到我婶孙凤兰女士名下。此承诺书意思表达与备忘录一致。”
原告提交《备忘录》，载明：“1.北京市朝阳区霞光里302号的房产是孙凤兰个人所有。现孙凤兰向银行申请借款因年龄太大不符合银行的贷款条件，故先将该房屋过户到潘汉翼名下，先以潘汉翼的名义向银行借款，等借款还清后再过户回来。2.潘汉翼从银行借到46万元，46万元的利息由孙凤兰承担。3.孙凤兰承诺按时还银行本金和利息。潘汉翼承诺孙凤兰还清其名下银行贷款后再将房屋无条件的过户给孙凤兰。4.房管局本案合同和契税上的36万元成交价是为了合理避税按政府指导价而定的，其实该房屋并没有发生任何价款交易。5.倘若全球金融危机加重，还不上借款，房屋不管是自卖还是法院拍卖，还请银行贷款后的钱归孙凤兰所有。如果政府要拆迁，所得到的款项还清银行贷款后的归孙凤兰所有。”该《备忘录》上没有签字。被告对该《备忘录》不予认可，称真实情况是原告拟向被告借款82万元，承诺五年内偿还；以被告名义向民生银行借款46万元，借给原告，原告愿意支付15万元作为酬金，贷款后的还款和银行利息由原告代为偿还；为获得以上贷款，被告先以36万元的价格购买原告名下的房产，作为以上银行贷款的抵押物；贷款偿还后，原告以36万元的价格，从被告处回购该房产，被告无条件接受回购。原告称，被告从未支付过其36万元购房款，原告也从未承诺支付其15万元好处费。
就《备忘录》真实内容，因原告提交的《备忘录》中没有签字，本院不予采信。但被告所述备忘录真实内容中，被告以36万元买下涉案房屋、原告同意支付15万元好处费事宜，本院认为，仅凭契税缴税证明，无法证明被告实际支付了房款；另关于15万元好处费，被告亦无证据证明，故本院对被告上述主张不予采信。故，本院认定原告为获得贷款，将涉案房屋转移登记至被告名下，被告承诺原告还清民生银行借款后，无条件将房屋过户至原告名下。
2012年4月26日，以被告名义向中国民生银行的贷款还清。原告提交银行卡原件及储蓄存款回单原件，证明贷款系由原告偿还，本院予以采信。
后因原告需要继续借款，2012年9月26日，刘某某作为借款人、被告作为抵押人、原告作为担保人，与北京农投东方小额贷款有限公司（以下简称农投东方公司）签署《借款合同》，借款金额为110万元，并于2012年9月26日收到该款项。被告与农投东方公司签署《抵押合同》，以涉案房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记。截至2014年12月26日，债务人共还款本金76802元，尚欠本金1023198元及相应利息、罚息。2014年12月26日，刘某某、原告、被告签署《还款协议》，约定债务人应于2015年3月31日偿还全部贷款本金及至还款日发生的全部利息、罚息，并同意对该协议办理赋予强制执行效力的公证。2015年1月19日，农投东方公司作为债权人、刘某某作为借款人、被告作为抵押人、原告作为担保人，就上述《还款协议》办理了赋予强制执行效力公证，北京市长安公证处就此出具（2014）京长安内经证字第28694号公证书。
被告主张就办理此次借款，原告承诺再支付20万元酬劳，原告对此不予认可。因被告对此缺乏证据，本院不予采信。
原告提交2014年12月26日签署的《承诺委托授权书》，载明：“1.由孙凤兰长女潘立全权代表孙凤兰办理北京市朝阳区霞光里302室房屋出售、拆迁、过户、还银行贷款等相关事宜（原孙凤兰委托侄子潘汉翼为孙凤兰抵押贷款的房子）。2.孙凤兰承诺，等霞光里302号受托人潘立办理完上述事项后，愿意给长女潘某1、女婿王某某8万元、二女儿潘某2、女婿刘某某8万元、侄子潘汉翼、侄媳王某某8万元。3.由受托人潘立办完上述款项后的余款，由委托人孙凤兰女士，自主安排处理。4.等承诺委托书有关事项双方签字后具有法律效应。”原告、潘立、刘某某、被告、王某某签字确认。原告明确表示，同意支付8万元给被告。
另，农投东方公司就《还款协议》向我院申请执行（案号为2015年朝执字07921号），涉案房屋于2017年3月31日拍卖成功，成交款为468万元，农投东方公司于2017年7月20日从领取1772807.94元。
上述事实，有《承诺书》、房屋产权证书、银行卡、储蓄存单、《还款协议》、《承诺授权委托书》及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：当事人对自己的主张，有责任提交证据。通过本院认定的事实可知，原告因借款需要，将涉案房屋转移登记至被告名下办理贷款，被告承诺原告偿还贷款后无条件将涉案房屋过户至原告名下。即，原告与被告就涉案房屋以买卖的形式进行的所有权转移，属于通谋的虚假意思表示，其买卖行为并非双方真实的意思表示，应属无效。《承诺书》所载内容为真实意思表示，故被告应该在原告还清贷款后将房屋过户至原告名下，被告并不因登记而成为真实的房屋所有权人。
通过双方陈述及证据显示，其后被告作为抵押人为原告女婿刘某某的借款作抵押，没有将涉案房屋回转登记至原告名下，就此，应当认为双方实际上形成了新的约定，即被告使用应返还给原告的涉案房屋，继续为刘某某或实际上为原告的借款提供抵押担保，涉案房屋的权利并不因此发生变化。故，在双方约定事项完成后，被告仍应返还房屋，诉讼时效亦应重新起算。后因刘某某或原告无法偿还借款，涉案房屋依法拍卖用于偿还借款，剩余拍卖款项应由原告所有。各方在2014年12月26日签署的《承诺委托授权书》中实际上也确认了余款由原告所有。涉案房屋拍卖后于2017年7月20日偿还应还借款，故原告提起本诉，不超过诉讼时效。故，涉案房屋的拍卖款项应在扣除农投东方公司领取的款项外，另扣除该公证债权文书的执行费用后，归原告所有。原告在本案中同意支付被告8万元好处费，当事人可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、北京市朝阳区霞光里某号房屋的拍卖余款，在扣除（2014）京长安内经证字第28694号公证书执行中北京农投东方小额贷款有限公司的应得款项及该公证书执行费用后的余款归原告孙凤兰所有；
二、驳回原告孙凤兰的其他诉讼请求。
案件受理费29956元，由原告孙凤兰负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙铭溪
代理审判员 胡东方
代理审判员 宋晓佩
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 贾亚军