上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4097号
上诉人（原审原告）：徐敏，女，1957年9月14日生，汉族，住上海市金山区。
委托诉讼代理人：曹靓蔚，上海敏诚善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦赟斌，上海敏诚善律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄雪宝，女，1957年9月29日生，汉族，住上海市金山区。
委托诉讼代理人：封杰，上海市金一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金山区金山卫镇十字街建材商行，经营地上海市金山区金山卫镇十字街。
经营者：朱海珍，女，1953年5月17日生，汉族，住上海市金山区。
被上诉人（原审第三人）：沈三江，男，1953年4月7日生，汉族，住上海市金山区。
被上诉人（原审第三人）：上海金山城镇商业经济联合社，住所地上海市金山区朱泾镇东林街**号。
法定代表人：王巧其，总经理。
委托诉讼代理人：沈人类，上海理度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈海平，上海理度律师事务所律师。
上诉人徐敏因与被上诉人黄雪宝、金山区金山卫镇十字街建材商行、沈三江、上海金山城镇商业经济联合社确认合同无效纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初11013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人徐敏上诉请求：撤销原判，改判支持徐敏的一审全部诉请。事实和理由：一、一审判决认定事实不清及错误，且遗漏重要事实。1、一审判决未查明上海市金山区XX镇XX路XX号房屋（以下简称涉案房屋）办理过户时的情况，遗漏了被上诉人金山区金山卫镇十字街建材商行（以下简称十字街商行）与被上诉人沈三江明知涉案房屋产权应登记至徐敏名下，但却在徐敏未出具承诺书等任何材料的情况下，与被上诉人黄雪宝签订了涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》，将本应登记在徐敏名下的涉案房屋登记在金山区A饭店（以下简称A饭店）名下。一审庭审中，十字街商行、沈三江无法对涉案房屋的过户过程及是否对徐敏履行了通知义务等作出合理解释，故其并非善意当事人，主观上均存在故意串通侵犯徐敏合法权益的恶意。一审法院未查明并遗漏上述事实。2、一审法院认为黄雪宝取得涉案房屋额外支付了置换价人民币（下同）28,000元，故已支付合理对价，系认定错误。首先，黄雪宝的非职工身份根本无权主张购买涉案房屋，更何况也未征得徐敏的同意，徐敏也从未放弃过购买权。其次，黄雪宝的非职工身份更无权以职工优惠的受让价28,000元购买涉案房屋。一审法院认为黄雪宝已支付购买涉案房屋的合理对价，而徐敏因没有返还黄雪宝12年剩余租期对应的剩余租金80,000余元而属于受益方，系认定错误，黄雪宝存在与十字街商行、沈三江恶意串通的主观故意。事实上，徐敏从不知道涉案房屋已登记在A饭店名下，徐敏一直认为自己系涉案房屋的产权人，有权享有该房屋的租金收益，故徐敏没有任何理由将剩余租金归还给黄雪宝，也不存在受益的情况。徐敏在支付了被上诉人上海金山城镇商业经济联合社（以下简称经济联合社）14年多的租金后，经济联合社却未保障徐敏作为承租人的优先购买权，将涉案房屋通过十字街商行出让给黄雪宝经营的A饭店，且未退还徐敏剩余11年多的租金，严重侵害了徐敏的合法权益。一审法院从结果反推之前的事实，得出错误的结论。因此，黄雪宝并未支付合理对价购买涉案房屋，其也无权申请办理涉案房屋的产证，其因与十字街商行、沈三江恶意串通取得涉案房屋，故涉案房屋买卖合同应属无效。3、一审法院将证人未出庭作证的证言作为事实认定依据，属程序违法。一审中，徐敏不认可证人何某出具的证词和补充证明，但一审法院却在何某本人未到庭质证的情况下，认定其出具的证言内容并作为认定事实的依据，但却未认定徐敏申请到庭作证的证人王某的证言，显然程序违法。二、一审法院适用法律错误，本案应适用合同法第五十二条、五十八条、五十九条的规定判决支持徐敏的所有诉请。故请求二审法院依法支持徐敏的上诉诉请。
被上诉人黄雪宝书面答辩称：1、徐敏对涉案房屋过户事宜系知情。在办理涉案房屋产权过户手续过程中，经济联合社要求上交徐敏与上海市XX经营部（以下简称旭光经营部，为经济联合社下属单位，于2005年左右解散）就涉案房屋签订的《协议书》，终结相关租赁关系，同时支付核定的房屋转让款。一审中，徐敏对其上交上述《协议书》的事实无法说明，而沈三江却明确陈述了在具体时间其陪同黄雪宝上交上述《协议书》给相关单位的事实。因黄雪宝上交的《协议书》必然是徐敏交付给其的，故徐敏对此应为知情。另，徐敏在一审中承认多次参与其所在的经济联合社金山卫商业站（以下简称金卫商业站，前身为金山XX分公司）职工的上访活动，并签署了相关授权委托书，沈三江亦表示签约事宜金卫商业站及其本人都通知了相关的全部职工，其他职工对办理过户手续均知情，故此亦可推定徐敏系知情。2、黄雪宝（A饭店）受让涉案房屋支付了合理对价。3、黄雪宝受让涉案房屋并未损害徐敏的利益。4、徐敏对涉案房屋并无法律上的权益，其提出要求受让涉案房屋无任何权利基础。5、相关信访会议纪要表明，原金卫商业站职工仅是享有优先购买权，并没有中央商场商铺必须出让给原职工的规定，且实际受让人中也有非原职工的情况。6、黄雪宝受让涉案房屋系当事人合意的结果，不受徐敏的干涉。故不同意徐敏的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人十字街商行辩称：不同意徐敏的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人沈三江辩称：不同意徐敏的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人经济联合社辩称：其是根据信访会议纪要进行操作。信访会议纪要明确，并不禁止在某些条件下中央商场商铺可转让给社会其他人员，但其要求把原承租户的租赁协议上交，一旦转产成功，之前的租赁协议全部作废。关于原承租户已经支付的租金，在转售房屋时已经考虑了租金因素，但没有要求结清租金后才确定房屋购买价。不同意徐敏的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
徐敏向一审法院起诉请求：1、判决确认XX店XX街商行就涉案房屋于2004年4月13日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令十字街商行、黄雪宝配合徐敏办理涉案房屋的产权变更过户手续；3、判令十字街商行、黄雪宝向徐敏交付涉案房屋；4、判令十字街商行、黄雪宝与沈三江共同支付徐敏赔偿金暂计90,000元。
一审法院认定事实如下：徐敏、十字街商行经营者朱海珍以及沈三江均系金卫商业站原职工。朱海珍与沈三江系夫妻关系。经济联合社前身为上海市A公司，《中华人民共和国公司法》施行以后改为现名，其主管单位为金山区国有资产监督管理委员会（原为金山县集体资产管理委员会），具体由金山区XX合作社代管。
涉案房屋原为金卫商业站所有，属于其拥有的中央商场商铺的一部分。金卫商业站将中央商场商铺分配给包括徐敏在内的15名职工承租，其中徐敏承租了涉案房屋。金卫商业站的中央商场属银行抵押物，由于金卫商业站未能及时还款，被银行提起诉讼，将中央商场依法拍卖。2001年4月24日，旭光经营部以750,000元竞拍成功，获得中央商场商铺所有权。
2001年4月30日，旭光经营部与包括徐敏在内的所有商铺承租人重新签订租赁协议，租期为15年，共收取租金560,000元。其中旭光经营部与徐敏签订的《协议书》主要内容为：旭光经营部同意徐敏租赁涉案房屋，租赁期限为2001年5月1日至2016年12月31日，租赁费用为36,000元，于协议签订时一次性支付。协议签订后，徐敏一次性支付旭光经营部租金36,000元。
2001年5月18日，徐敏与黄雪宝签订《承包合同》，约定：徐敏将涉案房屋转租给黄雪宝，租赁期限为15年，租赁费用为105,000元，一次性付清。2001年7月17日，黄雪宝一次性支付徐敏租金105,000元。
后来由于中央商场商铺需要整修，而旭光经营部资金不足，故于2003年3月将所有商铺转让给金山区朱泾镇XX店（以下简称XX店），转让价为800,000元。此后，由于中央商场商铺转让和置换问题引发原金卫商业站职工的系列上访，信访的主要诉请是要求XX店返还中央商场商铺并由旭光经营部将其重新置换给原金卫商业站职工，徐敏、朱海珍与沈三江等原职工参与了其中的部分信访活动。
2003年10月10日，金山区信访办召集相关部门协商，形成处理意见《关于金山B公司金山XX分公司中央商场产权置换信访问题的会议纪要》，即：“（1）城商公司（即经济联合社）同意将中央商场重新置换，在同等条件下优先转让给现租赁方，原金卫商业站15名职工；（2）全体租赁户共同推荐一名代表（书面形式），并以其名义向城商公司提请对中央商场经营用房及相关场地的置换，并负责产权交易；（3）产权交易由受让双方签订协议，明确转让后的权利义务，并由区供销社和城商公司备案，产权交易双方按国家政策规定办理产权交易手续；（4）产权转让后，原由金卫商业站、旭光经营部与15名职工签订的租赁协议等全部作废。”根据区信访办意见，包括徐敏在内的15位承租人（职工）签字出具《委托书》，推选沈三江、王某、何某、陆某等4人担任中央商场房屋产权过户小组成员（沈三江任组长），全权委托办理中央商场房屋产权过户手续。在此期间，经协商XX店同意在2003年12月前将中央商场原价（800,000元）转让给十字街商行（系全体租赁户共同推荐的代表），前提是要尽快收到800,000元转让款。后在有关部门的协调以及职工的协商下，确定了每个职工置换的房屋位置、面积、价格等事项，并在过户小组成员的协助下，开启了房屋产权过户的活动，由职工上交原租赁协议并支付房屋置换款。其间，有的职工放弃了房屋置换资格，改由其他人员承继了房屋置换。其中，徐敏对应的涉案房屋由黄雪宝（非职工）上交了原租赁协议（《协议书》）并支付了房屋置换款（28,000元）。2003年11月前后，十字街商行陆续收到各商铺置换人（包括职工和非职工）支付的中央商场商铺置换款共计911,500元，其中包括需要支付给XX店的转让款800,000元以及中央商场商铺的房屋过户费、拖欠的水电费等费用。
2003年12月1日，十字街商行将收取的房屋置换款中的800,000元支付给了XX店（具体由XX店的会计人员高锦华经手）。同日，沈三江等4名受托人签字出具《承诺书》，载明：“（1）十字街中央商场租赁经15位租赁人商定后，变租赁关系为置让关系，原租赁协议全部声明作废，并将原协议上缴原单位；（2）虞小明本人不同意置让，维持租赁关系，故该房产证过户后，由购房人负责履行租赁关系；（3）经承诺人商量，推荐十字街商行为受让该房产变更的代表人，申办变更手续，变更费用由所有人员共同承担。”
2003年12月5日，包括涉案房屋在内的中央商场商铺全部过户登记至十字街商行名下。
后来十字街商行在将中央商场商铺再具体过户给各置换职工和其他置换人员的过程中遇到问题（其中涉案房屋的过户申请日期是2004年3月31日），需要经济联合社出具书面批复才能完成过户。为了形式需要，经济联合社要求十字街商行先出具申请，在此基础上再予以批复。
2004年4月7日，十字街商行经营者朱海珍因分户需要以全体职工名义向经济联合社提出书面《申请》（具体内容由4名受托人之一何某根据当时上缴租赁协议和支付置换款的情况草拟），将中央商场商铺分户给13位承租户购买（另2位承租户主动放弃），具体包括分户人姓名、分户房屋门牌号以及对应面积等，其中涉案房屋的分户人由徐敏变更为王雪宝（即黄雪宝，系笔误）。在前述分户的13位承租户中，除去黄雪宝、夏某、陈某等3位承租户外，其余均为原金卫商业站职工。
2004年4月8日，经济联合社作出《关于金卫商业站网点分户给职工的批复》，对前述申请予以同意并根据当时上缴租赁协议和支付置换款的情况以及过户需要核实了房屋面积、增填了房屋价格（其中商铺总价合计911,500元）、细化了分户名称等项目，其中涉案房屋的建筑面积核实为34.23平方米，价格增填为28,000元，分户名称细化为“黄雪宝金山区B饭店”。
2004年4月13日，十字街商行（卖方、代理人为朱海珍）与A饭店（买方、代理人为黄雪宝）就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定前者向后者出售涉案房屋，转让价格为28,000元。2004年5月17日，涉案房屋过户登记至A饭店名下。涉案房屋过户以后，徐敏没有向黄雪宝返还剩余租赁期限的租金（按照2001年5月18日徐敏与黄雪宝的《承包合同》中约定的15年租期105,000元的租金，黄雪宝取得涉案房屋产权后还有12年的剩余租期，对应的需要徐敏退还的剩余租金有80,000余元）。
涉案房屋现在的登记产权人为A饭店，黄雪宝系A饭店的经营者，A饭店于2008年3月26日注销。
一审法院认为，徐敏的诉请能否得到支持的关键是看其有无充分的证据。综合本案情况，徐敏的核心诉请是确认A饭店（黄雪宝）与十字街商行签订的涉案房屋买卖合同无效，为此阐述了应支持其诉请的两大理由：其一，徐敏认为十字街商行、黄雪宝和沈三江恶意串通，将原本属于其的涉案房屋过户给了黄雪宝；其二，徐敏在租赁协议中支付的36,000元租金就是后来涉案房屋置换（转产）费用，因此其取得涉案房屋无需再支付额外费用。针对第一项理由，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。为此，如果徐敏诉请成立，则需提供证据证明十字街商行、黄雪宝和沈三江之间存在：一是主观上的恶意关联，二是客观上的行为串通，三是后果上对第三方的损害。但综观案件情况和证据材料，徐敏并没有提供充分的证据予以证明。而且，该项理由与法院查明的部分事实也不相符合。比如在中央商场商铺的置换过程中，除去黄雪宝外，还存在其他非原金卫商业站职工购买房屋的情形；再如，依当时情况，黄雪宝购买涉案房屋后，徐敏反倒是获得了剩余租期的租金利益，属于受益方，没有返还12年的剩余租期对应的剩余租金80,000余元。针对第二项理由，综观案件情况和证据材料，徐敏也没有提供充分的证据予以证明。而且，该项理由与法院查明的部分事实也不相符合。比如黄雪宝为取得涉案房屋额外支付了置换价28,000元；再如，在旭光经营部与徐敏签订的《协议书》中，36,000元的性质是租赁费用而非转产费用；又如，2001年4月30日旭光经营部与包括徐敏在内的所有中央商场商铺承租人重新签订租赁协议后共收取租金560,000元，而2004年4月8日经济联合社作出的《关于金卫商业站网点分户给职工的批复》中载明中央商场商铺置换费用的总价是911,500元，可见租赁费用和置换费用的价格也没有对应（假如徐敏主张成立，两个价格应该一致）。此外，徐敏的维权历程也与日常生活经验法则相悖。徐敏于2003年底在《委托书》上签字委托沈三江等4人办理中央商场商铺产权过户手续，且参加了此前的部分职工上访活动，黄雪宝（A饭店）于2004年5月17日取得涉案房屋产权，但直至2017年8月14日徐敏才提起本案诉讼。对于为何过了十几年时间才来起诉，徐敏的解释是其将涉案房屋出租给了黄雪宝，租期是15年，直至2016年承包期届满时其才得知涉案房屋已经过户至黄雪宝（A饭店）名下。而徐敏在庭审中亦陈述，在这十几年中，自己没有就涉案房屋的过户事宜向沈三江等4名受托人询问过，也没有跟其他原金卫商业站职工等同事交流过，而4名受托人和其他同事也没有对其讲过。依照日常生活经验法则，对于一般人而言，房屋过户无疑是系大事，正常情况下当事人会积极关注过户进程和主动问询过户结果。而徐敏在已经签署《委托书》且目的就是委托办理涉案房屋过户手续的情况下，再加上此前曾经与原金卫商业站职工一同上访的经历，竟然在此后的十几年之间对于房屋过户的进程和结果不管不问，仅仅以15年租期和别人不告知作为说辞，如此解释着实难以令人采信。
关于黄雪宝主张本案中徐敏的起诉超过了《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效或《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效的抗辩意见，因确认合同无效并非请求权范畴，不适用诉讼时效的规定，故对于黄雪宝诉讼时效的抗辩不予支持。
综上，一审法院认为，徐敏要求确认XX店XX街商行就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏充分的证据证明，因而难获支持。同理，徐敏附带的其他诉讼请求，亦难获支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于二○一八年一月十八日作出判决：驳回徐敏的诉讼请求。案件受理费4,850元，由徐敏自行负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，徐敏要求确认A饭店受让涉案房屋的买卖合同无效的主要理由系认为，黄雪宝与十字街商行、沈三江恶意串通，在未经徐敏同意的情况下擅自将涉案房屋过户至A饭店名下。对此，首先，徐敏主张涉案房屋必须出售给原金卫商业站职工，黄雪宝根本无权购买涉案房屋，更无权以职工优惠价购买涉案房屋，但根据相关信访会议纪要及中央商场商铺的实际转让情况，对上述商铺的受让主体并无徐敏所述的限制性规定。其次，徐敏主张其对黄雪宝受让涉案房屋不知情亦不认可，故黄雪宝与十字街商行、沈三江存在恶意串通的情况。就此，虽然黄雪宝及十字街商行、沈三江确实无法提供曾正式告知徐敏涉案房屋受让情况的证据，但是涉案房屋自2004年即已登记在A饭店名下，而至徐敏提起本案诉讼长达十多年时间内，徐敏对涉案房屋的产权登记情况不闻不问，显然有违常理。徐敏称其自认为是涉案房屋权利人，但其对并未与相关方签署过涉案房屋买卖合同并办理产权登记手续亦无法作出合理解释。结合与徐敏相同情况的其他金卫商业站职工受让商铺的情况，可以推定徐敏对涉案房屋的实际转让情况应为知情，因在长达十多年的时间内徐敏并未就此提出异议，故亦可认定其对A饭店（黄雪宝）受让涉案房屋系认可。由此，徐敏主张黄雪宝与十字街商行、沈三江存在恶意串通损害其利益的情形，不能成立。再次，黄雪宝（A饭店）为受让涉案房屋支付了买卖合同约定的转让款，且在受让涉案房屋后黄雪宝亦未向徐敏主张返还已经支付的剩余租期租金，故黄雪宝受让涉案房屋系支付了合理对价。综上所述，徐敏坚持要求确认XX店XX街商行就涉案房屋签订的买卖合同无效，缺乏充分的事实和法律依据，本院难以支持，对其上诉请求应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币9,700元，由上诉人徐敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年五月二十九日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……