南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终317号
上诉人(原审原告、反诉被告):南宁广科电子信息有限公司，住所地广西南宁市高新区工业园8号区科园大道70号。
法定代表人：刘军，董事长。
委托诉讼代理人：贺文，广西桂科律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：广西宅配通配送有限公司，住所地广西南宁市科园大道70号电子信息产业孵化园一号楼一层101号。
法定代表人：林心群，总经理。
委托诉讼代理人：陆晓乐，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：李举中，女，该公司员工。
上诉人南宁广科电子信息有限公司（以下简称广科公司）、广西宅配通配送有限公司（以下简称宅配通公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。广科公司的委托诉讼代理人贺文，宅配通公司的委托诉讼代理人陆晓乐、李举中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广科公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初31号《民事判决书》第一项和第二项。2.改判宅配通公司支付租金441456.60元。3.改判宅配通公司向广科公司支付违约金（滞纳金）124723.79元（按拖欠租金总额441456.60元的日千分之一计算至2017年4月16日止）。4.改判宅配通公司支付解除合同违约金206200元（保证金的50%）。5.改判宅配通公司支付维保费21510.00元。6.改判宅配通公司承担广科公司聘请律师参加一、二审诉讼而支出的律师费共计50000.00元；7.本案一、二审诉讼费全部由宅配通公司承担。事实和理由：1.一审判决少认定宅配通公司欠付租金52704.38元。广科公司是按照宅配通公司实际使用5个月的期限来抵扣小合同租金的，一审判决书少认定宅配通公司欠付租金数额52704.38元。广科公司在本案并没有起诉主张小合同的任何权利，按照不告不理的原则，法院不应对小合同租金的事项作出判决。2.合同因宅配通公司违约在先，广科公司依照合同约定的条件和法律规定解除合同，由此造成广科公司损失大合同一个月的租金253601.92元（2016年12月租金），一审判决书没有支持广科公司以保证金50%共计206200元作为违约金赔偿一个月租金损失错误。3.一审判决调整宅配通公司应支付违约金为8万元错误。本案违约金的约定是双方真实意思的表示，并有法律和国务院的文件和案例参照,没有超出广科公司遭受的实际损失的范围，不应调低违约金。4.由于宅配通公司违约导致讼争，广科公司依法应当获得专业律师的帮助。广科公司主张由宅配通公司承担因本案诉讼而支出的律师费，合同虽没有约定，但有事实和法律依据，应得法院支持。
宅配通公司辩称：1.宅配通公司认可一审法院认定的双方当事人于2016年7月1日签订的两《租赁合同》所有租金总额。宅配通公司仅因当时公司财务资金紧张而逾期支付租金，未构成根本违约，广科公司的损失仅为银行贷款利息，应按宅配通公司在上诉状中列举的逾期支付利息向广科公司支付。2.宅配通公司无需向广科公司支付任何维保费。相关协议约定由宅配通公司向南宁精工电梯制造有限公司、广西灵鹰公司支付维保费，与广科公司无任何关联。广科公司要求宅配通公司支付相关维保费无合同及法律依据。3.律师费在双方的租赁合同中没有约定，广科公司要求宅配通公司支付该笔费用无合同及法律依据。
宅配通公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初31号民事判决第一项。改判广科公司向宅配通公司支付19609.78元。2.宅配通公司无需向广科公司支付维保费15300元。3.二审诉讼费由广科公司承担。事实和理由:1.宅配通公司向广科公司支付的违约金应以其实际利息损失进行赔付。利息损失共计4038元，计算方式：以租金47295.58元为基数，从2016年8月27日计至2016年9月25日，按同期银行贷款利率计付；以租金300897.5元为基数，从2016年9月26日计至2016年10月31日，按同期银行贷款利率计付；以租金454499.42元为基数，从2016年11月1日计至2016年11月30日，按同期银行贷款利率计付；以租金361448.58元为基数，从2016年12月1日计至2016年12月20日，按同期银行贷款利率计付。2.维保费15300元由宅配通公司向广科公司支付无事实和法律依据。首先,关于电梯年检费无合同依据,无事实依据,无法律依据。其次,关于消防设施维保费11625元,广科公司无权主张。宅配通公司与灵鹰公司签订《建筑消防设施维护保养补充协议》约定由宅配通公司承担，根据合同相对性也只能由灵鹰公司向宅配通公司主张债权，或由灵鹰公司另案向有管辖权法院提起诉讼。另，宅配通公司已于2016年12月30日通过银行转账方式向灵鹰公司支付了维保费11625元。因此，一审判决要求宅配通公司向广科公司支付该笔维保费无法律依据。请求二审法院依法改判。并当庭提交宅配通公司于2016年8月8日向广西灵鹰消防设施维护有限公司支付的2016年第一期消防设施维护保养费11625元的《广西增值税普通发票》一张,2016年12月30日付款人宅配通公司向广西灵鹰消防设施维护有限公司支付消防维护费11625元的《业务回单》一张,2016年7月1日宅配通公司向南宁市精工电梯制造有限公司支付电梯第2、3期维护费20160.00元的《业务回单》一张，以印证宅配通公司已向灵鹰公司支付维保费11625元，向南宁市精工电梯制造有限公司支付电梯第2、3期维护费20160.00元的事实。
广科公司辩称：1.关于违约金计算的问题，宅配通公司认为应以实际损失作为计算的基础，即按照银行同期贷款利率来计算没有法律依据。合同约定是双方当事人真实意思的表示，违约金的约定没有违反法律的规定。一审调低广科公司的违约金及按照银行同期贷款利率来计算没有法律依据。2.关于维保费的问题，涉及到电梯的年检费和消防设施的维护费。在相关维护保养协议中已经约定了宅配通公司应支付该部分费用，宅配通公司也承认其欠费，因电梯的出租方是广科公司，为保证租赁合同的履行，故垫付了该笔费用，因此一并主张由宅配通公司支付该笔资金有事实和法律依据。
广科公司向一审法院起诉请求：1.宅配通公司向广科公司支付租金760805.76元；2.宅配通公司向广科公司支付滞纳金59850.05元；3.宅配通公司向广科公司支付违约金206200元；4.宅配通公司向广科公司支付律师费3万元；5.本案诉讼费由宅配通公司承担。诉讼过程中，广科公司变更为第1、2、3项诉讼请求为：“1.宅配通公司向广科公司支付租金441456.6元；2.宅配通公司向广科公司支付滞纳金124723.79元；3.宅配通公司承担维保费21510.35元并向广科公司支付违约金206200元；”事实和理由：宅配通公司从事仓储物流经营业务，2016年7月1日，广科公司与宅配通公司签订租赁合同，约定宅配通公司承租广科公司位于南宁市院内的1号楼1楼和2楼、4楼；2号楼1楼；3号楼1楼；3号楼2-4楼；5号棚仓以及相关附属设施，建筑面积总计11527.36平米，租赁期限从2016年7月1日起至2016年12月31日止。月租金253601.92元，按每月提前5天缴纳。合同约定每逾期一日交纳租金则按照逾期缴纳租金的千分之一收取滞纳金；合同还约定宅配通公司一次性缴纳保证金412400元作为履约担保，如宅配通公司逾期15天不缴纳租金的，广科公司有权解除合同，租金、保证金不予退回，宅配通公司还应按照保证金总额的50%支付违约金。合同签订后，双方均开始履行各自义务。但是，从2016年9月份至11月，宅配通公司累计拖欠租金达3个月，经广科公司多次催付仍未支付。广科公司认为，宅配通公司的行为已经构成违约。为维护广科公司合法权利，广科公司诉至法院，请求判如所请。
宅配通公司的答辩和反诉请求：1.广科公司返还宅配通公司多支付的租金118238.98元；2.广科公司向宅配通公司支付违约金5320元；3.广科公司向宅配通公司支付搬迁费17973.5元；4.广科公司向宅配通公司开具294161.02元的增值税专用发票；5.本案诉讼费用由广科公司承担。诉讼过程中，宅配通公司增加一项诉讼请求：“广科公司向宅配通公司返还保证金412400元”。事实与理由：2016年7月1日，宅配通公司与广科公司签订了《租赁合同》，约定宅配通公司承租广科公司在南宁市.36平方米的场地。宅配通公司通过预付、逐月缴费的方式向广科公司支付了1386248.58元租金，履行了支付租金义务。2016年11月30日，广科公司未按合同约定提前三个月通知宅配通公司解除合同，使宅配通公司在毫无准备的情况下收回场地，给宅配通公司造成巨大损失。广科公司向法院提出诉讼后，宅配通公司遂提出反诉，请求驳回广科公司诉讼请求，并支持宅配通公司的反诉请求。
广科公司对宅配通公司的反诉辩称：宅配通公司至今仍拖欠广科公司租金，不存在宅配通公司多支付租金的情形，因此也不存在支付违约金和搬迁费的问题，宅配通公司已支付的租金广科公司都已出具发票，也没有不开具发票的情况。
一审法院认定事实：2016年7月1日，广科公司（出租人）与宅配通公司（承租人）签订《租赁合同》（以下简称大合同），约定广科公司将南宁市院内的1号楼1楼、2楼，2号楼1楼，3号楼1-4楼，5号棚仓出租给宅配通公司，租赁期限从2016年7月1日起至2016年12月31日止，每月租金253601.92元。宅配通公司需在合同签订之日起五个工作日内将第一期租金一次性缴清给广科公司，其余租金应每月一期提前五日向广科公司交纳，逾期缴纳，广科公司有权加收宅配通公司租金总额每日1‰的违约金直至缴清欠款。合同还约定宅配通公司需向广科公司一次性缴纳履约保证金412400元。合同第四条第3款约定，宅配通公司逾期十五天不缴纳租金的，广科公司有权解除合同，收回租赁场地，宅配通公司还应支付保证金总额的50%的违约金。
2016年7月1日，广科公司（出租人）与宅配通公司（承租人）还签订了另一份《租赁合同》（以下简称小合同），约定广科公司将南宁市院内的1号楼4楼出租给宅配通公司，租赁期限从2016年7月1日起至2016年10月31日止，每月租金23647.8元。宅配通公司需在合同签订之日起五个工作日内将全部租金（即壹个月的房屋租金23647.8元）一次性缴清给广科公司，若逾期缴纳，广科公司有权加收宅配通公司租金总额每日1‰的违约金。合同第四条第3款约定，宅配通公司逾期十五天不缴纳水、电费的，广科公司有权解除合同，收回租赁场地，宅配通公司还应支付保证金总额的50%的违约金。
大合同、小合同均约定双方一致同意终止2015年11月20日签订的《南宁广科电子信息有限公司租赁合同》（合同时间从2015年12月1日起至2017年11月30日止），原租赁合同约定的甲乙双方的权利和义务至2016年6月30日全部终止。因大、小两份合同是在原合同的基础上签订的，涉案场地已交付宅配通公司使用，且双方一致同意原合同已缴纳的履约保证金412400元作为大合同的履约保证金继续使用。大、小合同签订后，宅配通公司于2016年7月8日支付租金253601.92元、2016年8月15日支付租金10万元、2016年9月9日支付租金200897.5元、2016年11月9日支付租金10万元、2016年12月20日支付租金319349.16元，共计已支付租金973848.58元。宅配通公司在支付租金时是将大、小合同租金一并支付至广科公司指定账户。
由于宅配通公司未按双方合同约定足额支付租金，2016年11月29日，广科公司向宅配通公司发出《关于解除〈租赁合同〉的通知》，认为宅配通公司拖欠广科公司租金数额巨大、周期长，决定于2016年11月30日解除双方签订的《租赁合同》。宅配通公司收到该份解除通知后表示同意，并于2016年12月1日开始陆续搬离涉案场地。2016年12月29日，双方进行撤场交接并对《撤场交接验收登记表》进行了签字确认。2017年1月20日，双方也在《撤场现场现状登记表》上进行了签字确认。
另查明，2015年8月4日，广科公司、宅配通公司与南宁市精工电梯制造有限公司（以下简称精工公司）共同签订了一份《南宁广科电子信息有限公司电梯维护保养补充协议》，三方约定位于南宁市院内的电梯维护保养由精工公司按合同要求实施维保（2014年9月1日至2016年8月31日），合同维保费4.32万元由宅配通公司按保养合同要求支付。协议签订后，宅配通公司未按协议约定向精工公司支付维保费，经精工公司请款，广科公司向广西壮族自治区特种设备检验研究院支付了电梯定期年检费3675元。
2015年9月30日，广科公司、宅配通公司与广西灵鹰消防设施维护有限公司（以下简称灵鹰公司）共同签订了一份《建筑消防设施维护保养补充协议》，三方约定位于南宁市院内的建筑消防设施由灵鹰公司按维护保养和通过要求实施维保（2015年10月30日至2016年10月29日），合同维保费2.79万元由宅配通公司按维护保养合同要求支付。协议签订后，宅配通公司未按协议约定向灵鹰公司支付维保费，经灵鹰公司请款，广科公司向灵鹰公司支付了维保费11625元。
一审法院认为，广科公司与宅配通公司于2016年7月1日签订的两份《租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力，各方当事人应按合同约定的内容履行各自的义务。大合同的租赁期限自2016年7月1日至2016年12月31日，经广科公司行使合同解除权，宅配通公司同意，该合同已于2016年11月30日终止。小合同的租赁期限自2016年7月1日至2016年10月31日，在本案中为合同到期自然终止。
关于租金的问题。根据双方的两份租赁合同的约定，大合同已于2016年11月30日终止，小合同于2016年10月31日到期自然终止，即大合同实际履行租赁期限内宅配通公司应向广科公司支付租金总额为1268009.6元（计算方法：253601.92元/月×5个月），小合同租赁期限内宅配通公司应向广科公司支付租金总额为94591.2元（计算方法：23647.8元/月×4个月），共计1362600.8元。现宅配通公司已支付租金973848.58元，尚欠租金388752.22元（计算方法：1362600.8元－973848.58元）未支付。
关于维保费的支付问题。双方合同约定租赁期限内的设备保养维修、电梯维护等费用应由承租人承担，双方还与第三方签订了相应协议。在合同履行过程中，宅配通公司未按约定履行支付义务，相关费用由广科公司垫付了15300元，故广科公司要求宅配通公司支付维保费用的诉讼请求超过15300元的部分，不予支持。
关于逾期付款违约金、解除合同违约金的问题。在合同履行的过程中，宅配通公司有不按时支付租金的违约行为，根据双方合同约定，宅配通公司逾期缴纳租金的，应按租金总额每日1‰的违约金向广科公司支付逾期付款违约金，广科公司要求宅配通公司按合同约定向广科公司支付保证金总额50%的解除合同违约金，但宅配通公司在庭审中认为该违约金的标准过高，要求本院予以调整。一审法院认为，违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。本案中，小合同到期自然解除，而宅配通公司确实存在逾期支付违约金导致大合同提前解除的情形，但仅早于大合同约定的履行期限一个月解除，且宅配通公司已缴纳的保证金足够抵扣其拖欠的租金，故广科公司要求宅配通公司按合同约定支付违约金过分高于广科公司的损失，结合本案具体情况，并根据公平及诚实信用原则，将宅配通公司应向广科公司支付违约金酌情调整为8万元。
关于返还履约保证金的问题。宅配通公司已向广科公司缴纳履约保证金412400元，宅配通公司要求广科公司予以退还，履约保证金作为合同的保证，在宅配通公司拖欠租金、违约金的情况下，应抵扣相应费用后如有剩余再予以退还。又根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”双方债务符合债务抵销及行使的条件，为避免双方当事人诉累，将广科公司本应退回宅配通公司的履约保证金412400元予以抵扣宅配通公司应向广科公司支付的租金、维保费、违约金，抵扣后，宅配通公司还应向广科公司支付71652.22元[计算方法：（租金388752.22元＋维保费15300元＋违约金8万元）-保证金412400元]。
关于搬迁费的问题。本案中双方签订的大合同虽为提前终止，但是提前终止是由于宅配通公司逾期支付租金所致，且双方合同提前终止的时间比原合同约定的租赁期限只提前了一个月，而搬迁费不是合同提前终止必然产生的费用，因此宅配通公司要求广科公司支付搬迁费没有事实和法律依据，不予支持。
关于开具增值税专用发票的问题。宅配通公司提供的证据不足已证明其已支付的租金广科公司未按合同约定向其开具发票，故对宅配通公司的该项诉讼请求，不予支持。
关于律师费的问题。关于律师费的问题。双方合同中并没有关于律师费负担的约定，故广科公司要求宅配通公司承担律师费的诉讼请求没有依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、广西宅配通配送有限公司向南宁广科电子信息有限公司支付71652.22元；二、驳回南宁广科电子信息有限公司其他的诉讼请求；三、驳回广西宅配通配送有限公司其他的反诉请求。
二审审理期间，宅配通公司当庭提交了《广西增值税普通发票》、《业务回单》等材料，以证明宅配通公司已向灵鹰公司支付消防设施维保费，向南宁市精工电梯制造有限公司支付电梯维护费的事实。经质证，广科公司认为上述材料说明了宅配通公司有交纳维保费、电梯维修费用的义务，但因宅配通公司提供的是其向灵鹰公司、南宁市精工电梯制造有限公司支付款项的凭证，属于另一法律关系，与本案无关，对该证明材料不予确认。本院认为上述证明材料与本案无直接关联，不作为本案证据采纳。
二审期间，广科公司未提交新证据。对于一审认定的事实，广科公司提出应按照宅配通公司实际使用5个月的期限来抵扣小合同租金，对一审判决认定小合同是自然解除，并自主抵扣小合同租金的事实提出异议，宅配通公司认为一审认定小合同是自然解除，有事实和法律依据，判决正确。双方当事人对一审判决认定的其他基本事实及证据无异议，本院予以确认。经审查，本院确认一审法院确认的证据可以作为本案的定案依据，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为:1.一审判令宅配通公司向广科公司支付租金、违约金，且酌情调整违约金数额为8万元是否正确。2.一审判令宅配通公司向广科公司支付维保费15300元是否正确。3.广科公司要求宅配通公司支付其律师费的诉请有无事实和法律依据。
本院认为，广科公司与宅配通公司于2016年7月1日签订的两份《租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力，各方当事人应按合同约定的内容履行各自的义务。
关于租金的问题。根据广科公司与宅配通公司双方的两份租赁合同约定，大合同的租赁期限自2016年7月1日至2016年12月31日，经广科公司行使合同解除权，宅配通公司签字确认，该合同已于2016年11月30日终止。小合同的租赁期限自2016年7月1日至2016年10月31日，在本案中为合同到期自然终止。故大合同已于2016年11月30日终止，小合同于2016年10月31日到期自然终止。大合同实际履行租赁期限内宅配通公司应向广科公司支付租金总额为1268009.6元（计算方法：253601.92元/月×5个月），小合同租赁期限内宅配通公司应向广科公司支付租金总额为94591.2元（计算方法：23647.8元/月×4个月），共计1362600.8元。宅配通公司已支付租金973848.58元，故尚欠租金388752.22元（计算方法：1362600.8元－973848.58元）未支付。一审认定上述事实清楚，证据充分，本院予以支持。
关于维保费的支付问题。广科公司与宅配通公司双方合同约定租赁期限内的设备保养维修、电梯维护等费用应由承租人承担，双方还与第三方签订了相应协议；在合同履行过程中，宅配通公司未按约定履行支付义务，相关费用由广科公司垫付了15300元。故一审法院判令宅配通公司向广科公司支付其垫付的上述维保费用15300元，对广科公司诉请超过该15300元的部分不予支持，符合查明的客观事实，处理并无不当，本院予以支持。
关于逾期付款违约金、解除合同违约金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性。在合同履行的过程中，宅配通公司有不按时支付租金的违约行为，根据双方合同约定，宅配通公司逾期缴纳租金的，应按租金总额每日1‰的违约金向广科公司支付逾期付款违约金，对广科公司要求宅配通公司按合同约定向广科公司支付保证金总额50%的解除合同违约金的诉请，宅配通公司提出该违约金标准过高，要求法院予以调整。经审查，涉案小合同到期自然解除，宅配通公司确实存在逾期支付违约金导致大合同提前解除的情形，但仅早于大合同约定的履行期限一个月解除，且宅配通公司已缴纳的保证金足够抵扣其拖欠的租金，广科公司要求宅配通公司按合同约定支付违约金的诉请过分高于广科公司的实际损失。一审法院结合本案具体情况并根据公平及诚实信用原则，将宅配通公司应向广科公司支付违约金酌情调整为8万元的处理意见有事实和法律依据，本院予以支持。
关于律师费的问题。鉴于双方合同中并未有关于律师费负担的约定，对广科公司要求宅配通公司承担律师费的请求不予支持。
综上所述，上诉人广科公司、宅配通公司的上诉理由不能成立，应不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12239元（南宁广科电子信息有限公司已预交14312元），由上诉人南宁广科电子信息有限公司负担。二审案件受理费6730元（广西宅配通配送有限公司已预交），由上诉人广西宅配通配送有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖防修
审判员 易 妙
审判员 韦圆圆
二〇一七年十二月十八日
书记员 明俊君