广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初6987号
原告：北京中公教育科技股份有限公司，住所地北京市海淀区学清路38号B座9层911室，统一社会信用代码91110108551426892J。
法定代表人：王振东，系该司董事长。
委托代理人：程晶磊，系广州金鹏律师事务所律师。
委托代理人：冯伟楠，系广州金鹏律师事务所实习律师。
被告:广州市国美电器有限公司，住所地广东省广州市保税区东江大道282号康胜大厦609室，组织机构代码73716043-9。
法定代表人：黄秀虹，系该司执行董事。
委托代理人：周继辉、祁凯，均系该司职工。
原告北京中公教育科技股份有限公司诉被告广州市国美电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京中公教育科技股份有限公司的委托代理人程晶磊，被告广州市国美电器有限公司的委托代理人周继辉、祁凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京中公教育科技股份有限公司诉称：2012年10月11日，原告与被告签订了关于广州市天河区天河路375号三层部分的《房屋租赁合同》，合同约定，被告将涉案房屋按现状租赁给原告作办公用途使用，计租面积为建筑面积，即1260平方米；首期租赁费用为170100元，从第二年起每两年递增7%，租赁期限为10年，从2012年10月10日起至2022年10月9日届满；原告应向被告缴付相当于3个月租赁费用的保证金510300元；此外，合同还对双方的权利义务、房屋的维修与装修、房屋交付、合同的变更与解除、违约责任等进行了明确的约定。根据编号为0001719的收据显示，原告已于2012年10月31日依约将保证金510300元支付给被告，被告在收据上盖章予以确认；另原告经被告同意花费420425元对涉案房屋进行了装修。在合同履行过程中，被告经常无故关闭涉案房屋所在的德隆大厦正门，致使原告的学员难以找到其他经营场所，且学员每次只能从被告的后门进入原告的经营场所，极其不便，给原告招生造成巨大损失；被告经常以节省电费为由关闭扶梯，致使原告的学员要步行三层楼才能进入其经营场所，对原告的形象造成恶劣的影响；被告在将德隆大厦三层的另一半出租给瑞思培训学校后就关闭货梯，致使原告搬运书籍及货物极其困难；更有甚者，被告未经原告允许，擅自在涉案房屋的外玻璃窗户粘上约20平方米的其他大型广告，严重侵犯了原告的采光权，从外观上看更是损坏原告的形象，且被告行为属于擅自改变涉案房屋的现状，违反合同约定。基于被告上述一系列的行为已构成根本违约，致使原告使用涉案房屋的用途和目的无法实现，原告于2016年2月4日将租赁房屋腾空，并向被告发函要求于2016年2月9日解除涉案《房屋租赁合同》；由于被告怠于办理收回涉案房屋的交接手续，原告于2016年3月2日再次向被告发函要求解除涉案《房屋租赁合同》，并于2016年3月8日前往被告处办理了书面移交涉案房屋及钥匙的手续。原告认为，由于被告一系列的违约行为致使合同目的不能实现，且涉案租赁合同已于2016年2月9日解除，被告理应立即返还原告交付的保证金510300元并支付逾期返还的利息。另由于被告的过错导致合同解除，被告理应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失280283.33元（截止至2016年2月9日共利用了10年租期的1/3，剩余2/3的装修残值）。现诉至法院，请求判令：1、被告立即返还原告交付的保证金510300元，并支付逾期返还的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍从2016年2月10日起计至实际返还之日止）；2、被告赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失280283.33元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告广州市国美电器有限公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，由原告承担本案的诉讼费用。理由如下：1、原告拖欠租金在先，其后无理单方解除合同，我方要求原告履行房屋租赁合同义务，原告不予理睬，强行搬离涉案场地，之后其并未按照合同约定办理房屋交接手续，涉案房屋的钥匙也未还给我方；2、原告不支付到期的租金已经构成违约，按照相关规定，我方可不退还保证金，同时本案也是由原告恶意解约产生，其装饰装修损失应自行承担。
经审理查明：2012年10月11日，原告（乙方/承租方）与被告（甲方/出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租、乙方承租的房屋的地址为天河区天河路375号三层的部分（以下简称涉案场地），建筑面积1260平方米，使用面积910平方米；租赁期限为10年，从2012年10月10日起至2022年10月9日届满；其中2012年10月10日至2012年11月9日为免租装修期；在租赁期限内，按每一个月为一期支付租金，乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用；本合同签订之日，乙方应向甲方交付相当于3个月租赁费用的保证金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证，保证金总额为510300元；当本合同期限届满，若乙方完全履行本合同项下义务，结清所有费用，甲方应当在乙方按本合同之约定归还甲方租赁房屋十四个工作日后将保证金（不包括利息）本金退还给乙方；甲方已经对租赁房屋及其周边环境对乙方进行了解释，乙方已经对租赁房屋的现状及其周边环境有了充分的了解，乙方同意按照房屋的现状来接收房屋，并对房屋及其周边环境无权再提出异议；经甲方及产权方书面同意后，乙方有权对租赁房屋进行装修，乙方应将装修方案图纸报甲方审批，并取得甲方书面同意，基于乙方的上述装修行为而产生的一切风险均由乙方承担，与甲方无关；甲乙双方经过协商达到一致可以以书面方式修改、变更及提前终止本合同；乙方搬离租赁房屋时，双方应签署《房屋归还交接单》，否则，视为乙方未向甲方交还该房屋；如因乙方的原因导致本合同被解除，甲方有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他乙方应付的一切费用，并且甲方有权不退还保证金；在本合同的履行过程中需要书面通知对方当事人的，双方应将书面通知送达以下地址，只要该书面通知到达该指定地址，就视为通知方已适当履行了通知义务且该通知内容已为被通知方知晓，1、甲方地址为广州市天河区天河南路240号丰兴广场C座6楼；2、乙方地址为广州市天河区五山路1号华晟大厦13层；甲方免费提供给乙方外墙广告位（见附件八）用于广告宣传，并于2012年10月20日交付给乙方使用；如甲方在租赁期限未满时要求提前收回租赁房屋，应提前一个月书面通知乙方，双方根据实际使用时间结算租赁费用和其他费用并返还乙方全部保证金及甲方应赔偿乙方两个月租赁费用（以终止合同前两个月租赁费用为计算标准），如在本合同租赁期内，因乙方原因提前单方面解除本合同时，乙方无权要求返还保证金，甲方有权没收保证金，保证金不能抵扣租金或其他费用等条款。
2012年10月31日，原告向被告交付保证金510300元，被告开立收据。
2016年2月4日，原告向被告发出《声明》，声明原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2016年2月4日终止，请被告于2016年2月9日前来洽谈终止合同相关事宜并办理场地交接手续。
2016年3月2日，原告再次向被告发出《声明》，称已于2016年2月4日进行了撤场前财务清点，并将物品进行搬离，视为其已于2016年2月9日将涉案场地交还给被告。
2016年3月10日，被告向原告复函，内容如下：1、原告2016年2月4日的来函，被告未收到；2、要求原告支付2016年2月10日至2016年4月9日的租赁费用及违约金；3、如原告确要提前终止合同，应按照合同条款约定执行，将涉案场地回复原状交还被告，返还全部钥匙，并双方签署《房屋归还交接单》后，才视为原告交还了涉案场地。
庭审中，被告表示双方于2016年6月28日至涉案场地勘察并办理了交接手续。
原告表示其已于2016年2月4日腾空并搬离涉案场地，并于2016年2月4日、3月2日两次向被告寄送解除合同的函件（即两份《声明》），被告确认收到上述函件，但认为该证据无法证明原告有权解除合同。原告表示其于2016年4月8日委托广州金鹏律师事务所向被告发出律师函但被告拒收，对此，原告提交EMS邮寄函件退件两份，经当庭拆封，内品均为原告于2016年4月8日向被告发出的律师函，两封函件邮寄的地址分别为广州市天河区天河南路240号丰兴广场C座6楼及广州市海珠区宝业路8号新天地商城首、二层（国美宝业店），其中邮寄地址为丰兴广场的函件显示迁移新址不明而退回，邮寄地址为新天地商场的函件显示收件人拒收，庭审中，原告出示网上银行交易电子凭证，证明其已缴清腾空涉案场地前的租金，被告对该证据的真实性予以确认，但认为原告最后一期缴纳的是2016年1月10日至2016年2月9日期间的租金，因原告至今未将涉案场地交还给被告，原告至今仍拖欠2016年2月10日起的租金，被告曾以书面形式要求原告支付2016年2月之后的租赁费用及水电费。
庭审中，原告表示在合同履行过程中，被告存在以下违约行为导致原告无法实现签订《房屋租赁合同》的合同目的：经常无故关闭涉案场地所在的德隆大厦的正门，致使原告的学员难以找到原告的经营场所，且每次只能从后门进入，极其不便，给原告造成巨大的招生损失；被告经常以节省电费为由关闭扶梯，致使原告的学员要步行三层楼梯进入原告的经营场所；被告在将德隆大厦三层的另一半出租给瑞思培训学校后就关闭货梯，致使原告搬运书籍及货物极其困难；被告未经原告允许，擅自在涉案房屋的外玻璃窗户粘上约20平方米的其他大型广告，严重侵犯了原告的采光权。对此，原告提交图片数张予以证明，被告对图片的真实性不予确认，并辩称如下：原告声称的关闭大门的事实不存在，我方是承租德隆大厦的一至三楼，我方将三楼的其中的一部分转租给原告，一、二楼均有我方的店铺，二楼、三楼部分楼层是由案外人瑞思培训学校承租，期间所有的大门通道都是正常使用，我方没有理由也无法关闭大门影响自己店铺和其他案外人的经营，原告以此为由称我方违约是不合理的；我方已经按照合同交付房屋，原告既然认为这些因素影响其正常经营，其可以用正常途径与被告反映和协商解决，这才符合正常的做法，但原告的方式是直接解除合同，原告基于自己的经营变化单方解除租赁合同，为解除合同的行为寻找了上述理由；按照房屋租赁合同附件八所示，我方给原告使用的仅仅是国美电器门口上方的广告位，其他区域广告位不属于双方约定被告向原告提供的广告位，被告有权自主使用，同时，被告使用该广告位是基于政府、相关部门要求，对外张贴的内容也是政府的公益广告，广告位涉及一至三楼，其他租户对此均没有提出异议。原告表示在被告存在违约行为后，仅于2016年2月4日向被告书面发函，此前仅是以口头形式与被告沟通，对此并未提交证据。
原告提交《装修合同》、发票表示在接收涉案场地后进行了一次装修，共花费667519.69元，但无法提供相应的结算单据，亦不申请对涉案场地的装修残值进行鉴定。被告对该部分证据的真实性不予确认，并认为是由于原告违约在先导致合同无法履行，所造成的损失应由原告自行承担。
原告表示其于2012年10月12日接收涉案场地，于2016年2月4日搬离，从接收涉案场地开始至搬离之日的期间一直处于正常经营状态。原告表示双方签订的《房屋租赁合同》中没有条款约定其可以单方解除合同，但其系根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款法定解除的情形来提起本案诉讼。
另查明，被告因涉案场地的租赁纠纷另案起诉原告，诉请要求解除《房屋租赁合同》、腾退涉案场地、支付场地占用费及违约金、水电费及违约金、违约金等，本院已立案受理，案号为（2016）粤0106民初7044号，该案正在审理当中。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”，原告诉称被告存在违约行为导致其不能实现合同目的，但就被告的违约行为并未充分举证予以证明，亦自认在接收涉案场地后至搬离涉案场地的期间一直处于正常经营状态，其诉称系依照法定解除的条件解除合同，本院不予采纳，《房屋租赁合同》约定“当本合同期限届满，若乙方完全履行本合同项下义务，结清所有费用，甲方应当在乙方按本合同之约定归还甲方租赁房屋十四个工作日后将保证金（不包括利息）本金退还给乙方。如在本合同租赁期内，因乙方原因提前单方面解除本合同时，乙方无权要求返还保证金，甲方有权没收保证金，保证金不能抵扣租金或其他费用”，原告诉请要求被告返还租赁保证金及利息、赔偿装修损失缺乏依据，本院不予支持，予以驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告北京中公教育科技股份有限公司的诉讼请求。
本案受理费11710元，由原告北京中公教育科技股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 符 慧
人民陪审员 黎粤花
人民陪审员 何慧燕
二〇一六年十月九日
书 记 员 黄燕婷
黄浪
本判决书已于2016年月日送达