广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终13473号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘宝鸿（曾用名刘永强），男，汉族，1968年4月6日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶招妹（曾用名叶检妹），女，汉族，1972年9月28日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，
两上诉人共同委托诉讼代理人：朱运德，广东德纳律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：肖雅，广东德纳律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：麦惠芬，女，汉族，1974年10月24日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏柱林，男，汉族，1969年5月25日出生，住所地：广东省佛山市南海区，
两被上诉人共同委托诉讼代理人：周文斌，广东鹏浩律师事务所律师。
上诉人刘宝鸿、叶招妹因与被上诉人麦惠芬、苏柱林合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘宝鸿及其与上诉人叶招妹的共同委托诉讼代理人朱运德、肖雅，被上诉人麦惠芬及其与被上诉人苏柱林的共同委托诉讼代理人周文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘宝鸿、叶招妹上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判支持刘宝鸿、叶招妹的反诉请求：解除《宁丰源钓鱼场经营承包合同》，麦惠芬、苏柱林支付刘宝鸿、叶招妹迟延支付的租金145833元，刘宝鸿、叶招妹无须返还押金50000元；3、驳回麦惠芬、苏柱林全部诉讼请求：刘宝鸿、叶招妹无须赔偿麦惠芬、苏柱林损失56600元；4、诉讼费用由麦惠芬、苏柱林承担。
事实和理由：一、一审法院事实认定不清。一审判决“宁丰源钓鱼场地块权属于国有土地，现该地块属于吉安地区邓氏国际发展有限公司。”将可能侵害国有土地，导致国有资产流失。宁丰源钓鱼场地块分为大鱼塘、小鱼塘、餐厅部分，该部分一审法院没有查清。即使依法院认定目前大鱼塘、餐厅已经划归国有，但根据《三方协议》，吉安地区邓氏国际发展有限公司与刘宝鸿、叶招妹只存在小鱼塘部分的土地使用权属争议，一审判决直接笼统的认定将可能侵害国有土地，导致国有资产流失。
二、有关宁丰源钓鱼场地块的权属问题。该地块使用权一直归刘宝鸿、叶招妹所有，由刘宝鸿、叶招妹占有并使用，一审法院认定该地块使用权人为吉安地区邓氏国际发展有限公司属于明显的事实认定不清。（一）刘宝鸿、叶招妹提交多份证据均证明了其对涉案钓鱼场具有充分使用权和经营权、收益权。1、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表》。刘宝鸿、叶招妹早年已对涉案钓鱼场、建筑物等做了申报，从1980年分田到户以来，对涉案场地一直享有使用权、经营权、收益权。2、《石岩街道国有农业用地承包经营合同》。刘宝鸿、叶招妹的公司在2015年投标承包争议土地并成功中标，合法拥有着该土地的使用权和经营权。3、深圳市应人石股份合作公司出具的文件《关于应人石了哥石对门岭上龙排地段土地使用状况情况说明》。证明石岩街道应人石社区了哥石上龙排地段土地一直由刘宝鸿一家生产经营钓鱼场和砖厂、石灰厂、荔枝园。2004年农村城市化，根据深圳市相关政策，刘宝鸿已于2009年11月18日向政府有关部门申报农村城市化历史遗留建筑，并留有《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。其后，刘宝鸿继续实际生产经营至今。（二）一审法院认定宁丰源渔场地块为国有土地的依据是《石岩街道办深宝石会纪[2014]48号会议纪要》及石岩征地办工作人员询问情况，该依据不足以直接认定宁丰源渔场地块为国有土地，更不足以认定该地块使用权人为吉安地区邓氏国际发展有限公司。1、《石岩街道办深宝石会纪[2014]48号会议纪要》合法性、合理性存疑。第一，会议涉及处分刘宝鸿、叶招妹的合法私有财产，刘宝鸿与另一争议方吉安地区邓氏国际发展有限公司却均未参加该会议，显然不合理；第二，经查，吉安地区邓氏国际发展有限公司根本不存在，一家由始至终都不存在的公司何以能作为一个企业拥有土地使用权？第三，会议纪要涉及的争议土地具体的面积、范围不明确，是否包括本案涉案的餐厅及大小两个鱼塘的面枳；第四，未查明由街道执法队拆除的建筑物有哪些，由何人搭建等。对此，一审中刘宝鸿、叶招妹已经申请法院调取证据。2、《三方协议》的合法性存疑。经查，吉安地区（香港）邓氏国际发展公司根本不存在。一审法院表述“石岩征地办工作人员表示1996年吉安地区（香港）邓氏国际发展有限公司与深圳市规划国土局宝安分局、深圳市宝安区石岩镇应人石村委签订三方协议，宁丰源地块转为国有土地。”在江西省工商行政管理局查档核实，吉安地区（香港）邓氏国际发展公司也不存在，不存在的公司如何签订协议？3、街道办事处不享有土地权属争议行政裁决权。石岩街道城建科、应人石社区工作站、应人石股份合作公司共同做出《关于刘宝鸿信访案件调查回复》，明确街道办事处系深圳人民政府批准设立的区人民政府派出的机关，受人民政府领导，行使区人民政府赋予的职权，不享有土地权属争议行政裁决权，任何一方仍对土地权属有异议的，请根据土地管理法、土地权属争议调查处理办法等法律法规规定，按照法定程序向国土资源行政主管部门申请调查处理。因此，深圳市宝安区石岩街道办事处并不享有土地权属争议的行政裁决权，也无权利确认争议土地由吉安地区邓氏国际发展有限公司拥有土地使用权。
三、有关《宁丰源釣鱼场经营承包合同》效力的问题。一审法院认定刘宝鸿、叶招妹与麦惠芬、苏柱林签订的《宁丰源钓鱼场经营承包合同》无效属于事实认定错误及适用法律错误且程序违法，双方签订的《宁丰源钓鱼场经营承包合同》合法有效，租赁关系成立，合同已实际履行近3年。1、一审程序错误。认定《宁丰源钓鱼场经营承包合同》无效超出了申请人的请求范围，根据民事诉讼“不告不理”的原则，一审法院判决已经超出了刘宝鸿、叶招妹的请求范围。2、一审事实认定错误。刘宝鸿、叶招妹对涉案场地一直享有合法使用权、经营权、收益权。《宁丰源钓鱼场经营承包合同》是双方真实意思表示，合法有效。3、一审法律适用错误。退一步讲，即使宁丰源土地已经转化为国有土地，也不足以对抗刘宝鸿、叶招妹的拟制的租赁承包经营权，根据合同法上“买卖不破租赁”的规定，即使涉案土地使用权已经转归邓氏集团所有，在没有通知刘宝鸿、叶招妹，且没有给予刘宝鸿、叶招妹征地补偿款之前，刘宝鸿、叶招妹依旧根据《土地转让协议书》享有涉案土地的承包经营权。且根据《石岩街道国有农业用地承包经营合同》可见，刘宝鸿、叶招妹实际控制的深圳市冠季彤园林有限公司在2015年1月投标承包争议土地并再次成功中标，并于2015年7月1日签订承包合同，刘宝鸿、叶招妹合法拥有着该土地的使用权和经营权。
四、根据《宁丰源钓鱼场经营承包合同》约定，如乙方不按时繳纳租金，甲方有权终止合同。麦惠芬、苏柱林拖欠租金行为构成根本违约，需承担相应的违约责任。刘宝鸿、叶招妹无需返还押金50000元，更无须赔偿麦惠芬、苏柱林损失56600元。一审判决确认“原告实际使用该场地”，却没有查明实际使用场地至几月几日，属事实认定不清。麦惠芬、苏柱林一直经营钓鱼场至2015年4月4日，麦惠芬、苏柱林应支付拖欠的7个月（2014年8月31日至2015年4月4日）租金145833元。
五、有关宁丰源土地现状。双方的《宁丰源钓鱼场经营承包合同》已经实际解除。2015年4月5日起，宁丰源土地归刘宝鸿、叶招妹实际占有并由刘宝鸿、叶招妹实际控制并经营。
麦惠芬、苏柱林辩称，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。一、刘宝鸿、叶招妹不具有租赁物宁丰源钓鱼场土地的所有权和使用权。1、从证据来看，涉案宁丰源钓鱼场的土地已为国有土地，且土地使用权人为吉安地区（香港）邓氏国际发展有限公司，无证据证明刘宝鸿、叶招妹具有涉案土地的合法使用权。因此，刘宝鸿、叶招妹无权与麦惠芬、苏柱林签订租赁合同。2、即使涉案土地不是国有土地，而是集体土地，那么集体土地使用权人才是土地租赁的一方主体。刘宝鸿、叶招妹不具有合法的集体土地使用权，因此，其也不具有合法的主体资格。从2004年开始，深圳市已经全部完成了城市化，土地早就国有化了，刘宝鸿、叶招妹无权对涉案宁丰源钓鱼场的土地向外进行租赁。
二、即使刘宝鸿、叶招妹占用部分土地修建了临时用房，也是违法建筑，并不具有合法的建筑身份。1、无证据证明涉案房屋具有合法的房产证。2、刘宝鸿、叶招妹提交的历史遗留违法建筑普查申报表并不能证明其房屋的合法性，也不能证明其申报的房产就是涉案土地上的房屋，其提交的其他证据完全不能证明其所称的具有合法土地使用权的事实。
三、刘宝鸿、叶招妹对宁丰源钓鱼场不具有合法的所有权和使用权，其与麦惠芬、苏柱林签订的《宁丰源钓鱼场经营承包合同》无效。
麦惠芬、苏柱林向一审法院起诉请求：1、解除《宁丰源钓鱼场经营承包合同》；2、刘宝鸿、叶招妹退还一个月租金2.0833万元；3、由刘宝鸿、叶招妹承担赔偿金75万元，并向麦惠芬、苏柱林赔偿损失75万元，共计150万元；4、退还押金5万元；5、由刘宝鸿、叶招妹承担本案的诉讼费用。
刘宝鸿、叶招妹向一审法院反诉请求：1、自2015年4月1日起解除《宁丰源钓鱼场经营承包合同》，并判令麦惠芬、苏柱林搬离宁丰源钓鱼场；2、麦惠芬、苏柱林支付刘宝鸿、叶招妹租金145833元，并赔偿拒搬期间的所有租金损失，暂计算为20833元(从2015年4月1日起暂计至2015年4月30日，以后顺延计算租金损失）；3、刘宝鸿、叶招妹无需返还押金5万元给麦惠芬、苏柱林；4、本案的诉讼费用由麦惠芬、苏柱林承担。
一审法院认定事实：刘宝鸿、叶招妹的宁丰源钓鱼场由案外人刘秀清承包经营。2011年8月23日，案外人将钓鱼场以37万元的价格转让给麦惠芬、苏柱林经营。2011年9月1日，双方签订《宁丰源钓鱼场经营承包合同》，约定：刘宝鸿、叶招妹将坐落于应人石村上龙地段宁丰源鱼场(餐厅、大塘、小塘）承包给麦惠芬、苏柱林经营，宁丰源钓鱼场的土地、房屋归甲方。承包期限自2011年9月1日至2018年9月1日，租金每年25万元，每年的9月前交清当年的租金，租金用现金或转账方式交付给刘宝鸿、叶招妹，刘宝鸿、叶招妹收款后提供给麦惠芬、苏柱林有效的收款凭证。如麦惠芬、苏柱林不按时缴纳租金，刘宝鸿、叶招妹有权终止合同。合同生效时，麦惠芬、苏柱林将5万元交给刘宝鸿、叶招妹作为押金，合同期满后，如麦惠芬、苏柱林没有违约，刘宝鸿、叶招妹将押金返还给麦惠芬、苏柱林。刘宝鸿、叶招妹不得中途收回钓鱼场的使用权，否则造成乙方损失按年租金的3倍赔偿给麦惠芬、苏柱林。合同签订后，麦惠芬、苏柱林向刘宝鸿、叶招妹支付押金50000元及3年租金750000元。随后，麦惠芬、苏柱林进行装修，麦惠芬、苏柱林提交装修收款收据260000元。
2014年5月9日，麦惠芬、苏柱林暂停营业，称第三方吉安公司向其主张权利，麦惠芬、苏柱林并提交2014年8月、9月、10月的工资发放表。根据刘宝鸿、叶招妹的申请，一审法院向石岩街道办调取了深宝石会纪[2014]48号会议纪要，并向石岩征地办工作人员询问相关情况。会议纪要显示应人石钓鱼场土地为国有土地，现吉安地区邓氏国际发展有限公司拥有该块土地使用权，刘宝鸿与吉安地区邓氏国际发展有限公司对土地权属无异议，目前矛盾的主要焦点为地上建筑附着物（乱搭建）的拆迁补偿金额问题。石岩征地办工作人员表示1996年吉安地区（香港）邓氏国际发展有限公司与深圳市规划国土局宝安分局、深圳市宝安区石岩镇应人石村委签订三方协议，宁丰源地块转为国有土地，2013年左右，吉安地区（香港）邓氏国际发展有限公司曾主张过权利。
一审另查，麦惠芬、苏柱林称钓鱼场现在未由麦惠芬、苏柱林经营管理，由于鱼塘里的鱼为麦惠芬、苏柱林所有，故派了温锦泉在渔场看守；刘宝鸿、叶招妹称麦惠芬、苏柱林不让其经营。
一审法院认为，宁丰源钓鱼场地块为国有土地，现该地块使用权人为吉安地区邓氏国际发展有限公司，本案中，刘宝鸿、叶招妹对该地块并无权利进行处分，且其与麦惠芬、苏柱林签订的经营承包合同未经吉安地区邓氏国际发展有限公司追认，双方之间签订的合同违反了法律的强制性规定，为无效合同。刘宝鸿、叶招妹收取的押金50000元应予返还。
对于麦惠芬、苏柱林主张退还租金，麦惠芬、苏柱林已支付租金至2014年8月31日，现麦惠芬、苏柱林在该渔场内仍派有员工看守，故一审法院认为，麦惠芬、苏柱林该诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于麦惠芬、苏柱林要求的赔偿150万元，麦惠芬、苏柱林向案外人支付的37万元，要求刘宝鸿、叶招妹予以赔偿，于法无据；麦惠芬、苏柱林实际使用该场地，现要求退还租金75万元，没有事实依据，不予支持；其余为装修费用和工资，本案中，麦惠芬、苏柱林并未申请司法评估，一审法院根据其提交的票据，酌情支持5万元；对于员工工资，刘宝鸿、叶招妹认可温锦泉的工资共6600元，对于刘宝鸿、叶招妹认可的部分，一审法院予以支持。
关于刘宝鸿、叶招妹的反诉请求，刘宝鸿、叶招妹并非该块土地的所有权人或使用权人，要求麦惠芬、苏柱林搬离于法无据，一审法院不予支持。至于2014年8月31日之后租金，因案外人吉安地区（香港）邓氏国际发展有限公司已就该地块主张权利，致使麦惠芬、苏柱林无法经营，麦惠芬、苏柱林无需继续向刘宝鸿、叶招妹支付租金，可待权利义务明确后另循法律途径解决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认麦惠芬、苏柱林与刘宝鸿、叶招妹2011年9月1日签订的《宁丰源钓鱼场经营承包合同》为无效合同；二、刘宝鸿、叶招妹于判决生效之日起三日内向麦惠芬、苏柱林返还押金50000元；三、刘宝鸿、叶招妹于判决生效之日起三日内向麦惠芬、苏柱林赔偿损失56600元；四、驳回麦惠芬、苏柱林其他诉讼请求；五、驳回刘宝鸿、叶招妹全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14438元，由麦惠芬、苏柱林负担13457.69元，刘宝鸿、叶招妹负担980.31元；反诉受理费1817元，由刘宝鸿、叶招妹负担。
本院二审查明，一、现有证据尚无法证明政府有权部门对涉案钓鱼场所在土地的归属进行了确权。由于相关土地的权属问题不影响本案判决结果，故对一审法院关于土地权属的认定不予确认。
二、为查清本案事实，本院依职权向涉案钓鱼场所在地的深圳市公安局塘头派出所进行调查。塘头派出所提供的警情查询列表显示，麦惠芬自2014年6月30日开始有报警记录，报警记录中多次提到“土地纠纷”、“对方与房东有土地纠纷”、“堵路”、“将其家门锁住”、“不让做生意”等内容；刘宝鸿自2014年7月7日开始有报警记录，报警记录中多次提到“土地纠纷”、“将砖头放在门口堵路”等内容。
三、刘宝鸿、叶招妹自认已于2015年4月5日收回了涉案钓鱼场。
除以上事实外，一审查明的其他事实清楚，应予确认。
本院认为，当事双方基于涉案《宁丰源钓鱼场经营承包合同》就承包经营涉案钓鱼场发生合同关系，故本案为合同纠纷案件。由于钓鱼场所在土地的性质并不影响合同效力，且即便刘宝鸿、叶招妹为无权处分，亦并不导致合同无效，故一审判决确认涉案《宁丰源钓鱼场经营承包合同》为无效合同，适用法律有误，导致判决结果错误，应予纠正。
涉案合同为当事双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。在合同履行过程中，因刘宝鸿、叶招妹与案外人就涉案钓鱼场所在土地发生纠纷，不能履行其适当交付涉案钓鱼场的合同义务，导致麦惠芬、苏柱林难以正常开展经营活动，无法实现合同目的，刘宝鸿、叶招妹已构成违约，麦惠芬、苏柱林可依法行使不安抗辩权、拒付租金并主张损失赔偿，故对刘宝鸿、叶招妹关于支付租金、不予赔偿的上诉请求，不予支持。刘宝鸿、叶招妹虽上诉称麦惠芬、苏柱林的经营问题与其无关，但该陈述与塘头派出所提供的报警记录明显矛盾，故对其上诉理由，不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，当事双方均请求解除合同，应视为当事人就解除合同已达成一致，本院亦予确认。合同解除后，刘宝鸿、叶招妹继续占有履约押金5万元已没有依据，应予返还，一审处理正确，应予维持。因刘宝鸿、叶招妹自认已收回涉案钓鱼场，其关于返还钓鱼场的诉讼请求已没有事实依据，应予驳回。
综上所述，刘宝鸿、叶招妹的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十六条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第417号民事判决第二、三项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第417号民事判决第一、四、五项；
三、解除麦惠芬、苏柱林与刘宝鸿、叶招妹于2011年9月1日签订的《宁丰源钓鱼场经营承包合同》；
四、驳回麦惠芬、苏柱林的其他诉讼请求；
五、驳回刘宝鸿、叶招妹的其他反诉请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5087元，由刘宝鸿、叶招妹负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十月三十一日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。