吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉民终13号
上诉人（原审原告）：吉林市第一建筑工程股份有限公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：宋军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕琪，女，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：师凤云，女，1953年10月5日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：许长林，吉林证剑律师事务所律师。
原审被告：吉林市吉奥房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人:吴静波，该公司总经理。
上诉人吉林市第一建筑工程股份有限公司（以下简称一建公司）因与被上诉人师凤云、原审被告吉林市吉奥房地产开发有限责任公司（以下简称吉奥公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人一建公司的委托诉讼代理人吕琪，被上诉人师凤云的委托诉讼代理人许长林到庭参加诉讼，原审被告吉奥公司经本院传票传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
一建公司上诉请求：1.撤销（2017）吉02民初274号民事判决；2.确认（2017）吉02民初33-2号民事裁定书针对诉争标的有效，继续保持对名城华府1号楼06幢二单元0219088室房屋的查封；3.案件诉讼费用由被上诉人师凤云承担。事实和理由：（一）一建公司一审诉讼请求既有事实依据，也有法律支持。本案争议房屋于2013年首次查封及2015年、2017年续封期间，房屋权属始终登记在吉奥公司名下，而非师凤云名下。依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，一建公司申请查封的房屋是属于吉奥公司的，与师凤云没有任何关联。（二）一建公司一审提供的证据与本案有实质关联性，应当予以采信。两份生效民事判决书均认定针对吉奥公司开发建设没有经过预售登记的名城华府房屋进行查封保全是符合法律规定的。（三）一审判决适用法律不当。1.《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。”本案中，一建公司与吉奥公司就名城华府项目拖欠工程款事宜发生纠纷，一建公司申请查封的房屋均为名城华府项目登记在吉奥公司名下的房屋，由一建公司承建并享有工程款优先受偿权，不属于诉讼争议标的以外的财产，一审法院不应适用此规定解除涉案房屋的查封。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，师凤云与吉奥公司签订的《名城华府内部购房协议书》是未经备案的买卖合同，不具有公示作用，不仅不能对抗一建公司，也不能对抗其他债权人。另外，师凤云仅以吉奥公司出具的“现金收据”作为交付房款时间的证明不具有可信性，吉奥公司与师凤云之间明显是利益共同体，向师凤云出具“现金收据”的行为有串通嫌疑。自2013年至2017年，本案争议房屋始终处于诉讼保全的查封状态，吉奥公司从未向人民法院提出房屋已属他人所有的异议，或者用其它财产对该套房屋进行相应的置换。由此可知，师凤云在人民法院查封前并没有合法占有房屋。3.无论是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，还是《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项的规定，皆是适用在执行阶段中的相关法律规定，不符合作为本案建设工程施工合同纠纷所诉争的案涉工程尚处于审理阶段的事实。
师凤云辩称，（一）一审判决认定事实清楚，证据确实充分。1.师凤云在法院首次查封之前已经签订了购房合同，现已付清房款且实际入住，有购房合同和付款凭证、装修合同及房屋水电费票据等相关证据。2.师凤云于2012年4月12日与吉奥公司签订了购房合同，该购房合同系双方当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定，是合法有效的。3.合同签订后师凤云依照约定支付了全部价款且已实际占有涉案房屋。4.师凤云未能办理过户登记，但究其原因系由涉案房屋已被查封所致，并非师凤云自身原因所致。（二）一审判决程序合法。一审法院严格按照《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》等审理。（三）一审判决适用法律正确。本案主要适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，一审对案件事实的关键点：一是查封时间，二是签订合同和缴纳房款的时间，三是合同是否合法有效，四是是否已经支付全部房款或已支付了百分之五十的房款且是唯一住房，五是是否已实际占有入住，六是未能办理过户登记不是师凤云自身原因，而是房屋被查封所致，都进行了充分的质证认证，已经非常清楚，适用法律准确。（四）一建公司二审上诉的诉请增加了“确认（2017）吉02民初33-2号民事裁定书针对诉争标的有效”超出了二审审理范围，应予驳回。
吉奥公司提交书面意见，与师凤云答辩意见相同，请求驳回上诉，维持原判。
一建公司向一审法院起诉请求：一、依法撤销吉林市中级人民法院（2017）吉02执异339号执行裁定；二、继续查封吉林市船营区解放中路178号名城华府1号楼06幢二单元0219088室房屋；三、案件受理费由师凤云、吉奥公司承担。
一审法院认定事实：一审法院审理的一建公司诉吉奥公司建设工程施工合同纠纷一案中，一建公司申请诉讼保全，一审法院于2013年4月12日作出（2013）吉中民一初字第17－2号民事裁定，查封了吉奥公司所有的位于吉林市船营区解放中路178号名城华府2号楼37套房屋（其中含涉案房屋），查封期限为二年。查封到期后，一审法院作出（2013）吉中民一初字17－6号民事裁定，续封了上述房屋。2017年3月28日，一审法院作出（2017）吉02民初33－2号民事裁定，继续对上述房屋进行查封。2010年12月29日，师凤云与吉奥公司签订《名城华府内部购房协议书》，约定购买吉奥公司开发建设的位于吉林市船营区解放中路178号名城华府1号楼06幢2单元0219088房屋，总价款为331854元。同日，师凤云向吉奥公司交付购房全款，吉奥公司向师凤云出具了相应的收据。2017年7月17日，师凤云向一审法院提出书面异议，一审法院受理后于2017年7月25日作出（2017）吉02执异339号执行裁定，裁定解除对吉林市船营区解放中路178号名城华府1号楼06幢2单元0219088号房屋的查封。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，师凤云于2010年12月29日与吉奥公司签订了《名城华府内部购房协议书》，该购房合同系双方当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效。协议签订后，师凤云依约支付了全部价款且已实际占有案涉房屋。虽师凤云未能实际办理过户登记，但究其原由系由案涉房屋已被查封所致，并非师凤云自身原因所致。综上所述，一建公司的诉讼请求并无事实和法律依据，不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项的规定，判决：驳回一建公司的诉讼请求。案件受理费100元，由一建公司负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。但被上诉人师凤云在庭审答辩意见和陈述中均称，其与吉奥公司签订本案诉争房屋购房合同的时间为2012年4月12日。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，师凤云作为提起执行异议之诉的案外人，应对其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，师凤云主张因与吉奥公司签订《内部购房协议书》，购买案涉房屋而享有足以排除执行的民事权益，应当举证证明同时符合上述司法解释规定的四个条件。但师凤云在诉讼中自认其于2013年5月入住案涉房屋，该时间在法院查封后，故不能认定师凤云在法院查封前已占有使用案涉房屋。且根据吉奥公司诉一建公司申请诉中保全损害责任纠纷、一建公司诉吉奥公司建设工程施工合同纠纷及本案审理情况，亦能佐证师凤云未在法院查封前占有使用案涉房屋的事实。故师凤云主张排除执行，不应予以支持。原审判决适用法律不当，应予纠正。
综上所述，一建公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初274号民事判决；
二、准许对吉林市船营区解放中路178号名城华府1号楼06幢二单元0219088室房屋诉讼保全。
一、二审案件受理费200元，由师凤云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李钟华
代理审判员 王 莹
代理审判员 陆海权
二〇一八年三月十四日
书 记 员 孟凡艳