湖北省黄冈市黄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂1102民初19号
原告：尤利，女，1974年1月2日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，
被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司黄冈市分行，地址：湖北省黄冈市黄州区胜利街70-1号，统一社会信用代码914211006736674836。
负责人：罗安东，行长。
委托诉讼代理人：李晓春，该行员工，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：黄永红，湖北德铭律师事务所律师，代理权限为特别授权。
有限公司，地址：黄冈市赤壁大道95号，注册号421100000023479。法定代表人：余新年，
法定代表人：余新年，经理。
第三人：黄冈长城商贸有限公司，地址黄冈市赤壁大道特1号，注册号421100000019312。
法定代表人：余新年，经理。
第三人：余新年，男，1959年12月30日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，
第三人：兰淑英，女，1962年10月5日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，
原告尤利与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司黄冈市分行（以下简称“邮政银行黄冈分行”），第三人黄冈市宝诚商贸有限公司（以下简称“宝诚公司”）、黄冈长城商贸有限公司（以下简称“长城公司”）、余新年、兰淑英执行异议之诉一案，本院于2017年11月14日受理后，依法组成合议庭于2018年1月24日公开开庭进行了审理。原告尤利，被告邮政银行黄冈分行委托诉讼代理人李晓春、黄永红，第三人宝诚公司、长城公司法定代表人余新年，第三人余新年到庭参加了诉讼。第三人兰淑英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尤利向本院提出诉讼请求，1、请求依法撤销黄州区人民法院（2017）鄂1102执异20号执行裁定书；2、请求中止执行（2016）鄂1102执532、533号裁定、通知；3、请求确认原告与长城公司签订的房屋租赁合同有效，并排除执行；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告当庭撤回第三项诉讼请求。
事实与理由：一、原告与长城公司签订的租赁合同有效，并能排除执行。
2015年5月15日，原告与长城公司签订《房屋租赁合同》是征得被告的同意，将位于黄州区赤壁大道66号办公楼的第一、四、八、十层出租给原告。而且，被告一直到2015年起诉第三人时，从未通知过原告，更未向原告告知该1、4、8、10层办理抵押。故，也被视为被告是同意原告承租该第1、4、8、10层房屋。而且，原告与长城公司签订的合同均为当事人真实意思表示，合法有效。
结合本案特殊性，被告明知并同意第三人长城公司出租第1、4、8、10层给原告。该案涉及的拍卖财产中含第1、4、8、10层的行为是2017年度进行，根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，对拍卖、变卖财产中已有人占有使用的，必须先处理占有使用人的关系后，才能进行拍卖、变卖。而执行法院并未依法执行。根据《中华人民共和国物权法》和《拍变卖规程》之规定，人民法院未处理涉案拍卖财产上设定的租赁合同法律关系，是不得进行评估、拍卖、变卖。所以，本案原告合法有效的租赁合同是能够排除执行。
二、执行裁定认定“租赁关系是否排除执行”的理由和适用的法律错误。
原告租赁使用涉案房屋第1、4、8、10层，被告是明知且同意出租给原告，根据公平原则，原告的租赁使用权应予保护，根据“买卖不破租赁”的原则，原告能够继续使用该房屋。而执行法院裁定引用的法律，结合本案客观事实，属于适用法律错误。
基于上述事实和理由，原告为维护其合法权益，遂具状起诉至本院。
被告邮政银行黄冈分行辩称，1、本案讼争的房地产在出租前已经设立了抵押权，该抵押权受法律保护。原告在抵押权设立后进行的承租，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。我方因宝诚公司、长城公司怠于履行还款义务，将借款人和抵押人起诉至法院，经黄州区人民法院审理，作出了（2016）鄂1102民初473号、474号民事判决，对我方债权予以确认，并对抵押财产享有优先受偿权，该案已经进入强制执行阶段，依法应当继续执行；2、原告与长城公司签订的《房屋租赁合同》是否有效，并不影响我方抵押权的实现，我方的抵押权依法设立，并在先，应当受法律保护；3、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到支持，本案的诉讼费应由原告自行承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人宝诚公司、长城公司、余新年述称，虽然抵押在前，租赁在后，但出租的时候征得了被告的同意，也跟其领导汇报过。
当事人围绕诉讼请求向法院提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。
原告尤利向本院提交了证据：
《房屋租赁合同》、黄冈市长城物业服务有限公司出具的《证明》一份、西湖花园小区缴费通知单及收据。拟证明原告于2015年将涉案房屋租赁过来，后对外进行了转租。
被告邮政银行黄冈分行向本院提交了以下证据：
编号为42000109100315030001的《小企业固定资产借款合同》、42000109100415030001的《小企业最高额抵押合同》、黄冈市房他证黄州字第××号他项权证各一份。拟证明：①2015年3月23日，长城公司向邮政银行黄冈分行借款500万元；②长城公司以其所有的位于黄州区××大道××综合楼××层为500万元借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权设立。
黄冈市房他证黄州字第××号他项权证一份。拟证明长城公司为宝诚公司借款提供抵押担保，抵押物为黄州区赤壁大道××综合楼××层，并于2015年3月25日办理了抵押登记，抵押权依法设立。
（2016）鄂1102民初473、474号民事判决书各一份。拟证明证据1、2已经过司法确认，被告邮政银行黄冈分行享有诉争房地产的优先受偿权。
（2016）鄂1102执532、533号执行裁定书，（2016）鄂1102执532、533-1号执行裁定书各一份。拟证明诉争房地产已经进入强制执行程序，被依法查封、拍卖。
尤利与长城公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》各一份。拟证明尤利与长城公司于2015年5月15日签订有关诉争房屋的租赁合同，该租赁合同签订的时间在房地产办理抵押登记之后，租赁关系不能对抗抵押权。
第三人长城公司、宝诚公司、余新年、兰淑英均未向本院提交证据。
经质证，一、被告邮政银行黄冈分行对原告提交的证据均有异议，认为《房屋租赁合同》载明的承租楼层与诉状所述不一致；物业费、水电费缴纳《证明》没有经办人签字，没有提供证明单位的营业执照；水电费缴纳通知单中有四张没有盖章，无法证明是谁缴纳的，水电费支付期限亦不明确。第三人对原告提交的证据均无异议。二、原告对被告提交的证据均无异议。第三人对被告提交的证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议，认为被告所提交的证据不能推翻《房屋租赁合同》。
经审核，本院认为，一、原告提交的《房屋租赁合同》属实，能够证实其于2015年5月15日与长城公司订立租赁合同的事实；黄冈市长城物业服务有限公司出具的《证明》没有经办人签字，形式不合法，不予采信；缴费通知单及收款收据均未载明缴费人，部分未加盖收费单位公章，对该证据的证明目的依法不予采信。二、被告提交的证据1-5，原告及第三人对真实性均无异议，本院对该证据的真实性依法予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月15日，邮政银行黄冈分行诉宝诚公司、长城公司、余新年、兰淑英借款合同纠纷案，本院依法作出（2016）鄂1102民初473号判决书，判决宝诚公司偿还邮政银行黄冈分行借款本金4999500元，并支付截止2016年4月12日利息155757.93元以及之后利息[以4999500元为本按年利率11.235%从2016年4月13日起算至还清之日止]，限宝诚公司于判决生效之日起十日内履行完毕；宝诚公司向邮政银行黄冈分行支付律师费10万元，限宝诚公司于判决生效之日起十日内履行完毕；如宝诚公司不履行上述判决，邮政银行黄冈分行实现抵押权时，有权就长城公司所有位于黄州区赤壁大道××综合楼××层房地产抵押物折价或者在拍卖、变卖的价款范围内优先受偿；余新年、兰淑英就前述判决内容承担连带清偿责任；案件受理费48230元，由宝诚公司、长城公司、余新年、兰淑英负担。同日，邮政银行黄冈分行诉长城公司、余新年、兰淑英借款合同纠纷案，本院依法作出（2016）鄂1102民初474号判决书，判决长城公司偿还邮政银行黄冈分行借款本金500万元，并支付截止2016年4月12日利息179361.41元以及2016年4月13日之后利息[以500万元为本按年利率12.075%从2016年4月13日起算至还清之日止]，限长城公司于判决生效之日起十日内履行完毕；长城公司向邮政银行黄冈分行支付律师费10万元，限长城公司于判决生效之日起十日内履行完毕；如长城公司不履行前述判决，邮政银行黄冈分行实现抵押权时，有权就长城公司所有位于黄州区××大道××综合楼××层房地产折价或者在拍卖、变卖的价款范围内优先受偿；余新年、兰淑英就前述判决内容承担连带清偿责任；案件受理费48457元，由长城公司、余新年、兰淑英负担。
因宝诚公司、长城公司、余新年、兰淑英未按期履行前述判决，邮政银行黄冈分行向本院申请强制执行。本院于2016年6月22日作出（2016）鄂1102执532、533号执行裁定书，裁定将被执行人黄冈长城商贸有限公司所有位于黄冈市××大道××号（黄冈市房权证黄州字第××号）的房产所有权予以查封；将被执行人黄冈长城商贸有限公司所有位于黄冈市××大道××号（土地证号：土地使用权证号0016039**号）的土地使用权予以查封。2016年6月29日，本院作出（2016）鄂1102执532、533-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人黄冈长城商贸有限公司所有位于黄冈市××大道××号（黄冈市房权证黄州字第××号）的房产。在执行过程中，案外人尤利向本院提出执行异议，认为租赁关系排除执行，要求撤销（2016）鄂1102执532、533号执行裁定，中止（2016）鄂1102执532、533-1号执行裁定、通知。本院作出（2017）鄂1102执异20号执行裁定书，驳回了尤利的异议请求。
另查明，2015年3月23日，长城公司与邮政银行黄冈分行分别签订了编号为42000109100115030001的《小企业授信额度合同》和编号为42000109100315030001的《小企业固定资产借款合同》，就借款有关事宜进行了约定。同日，双方签订了一份编号为42000109100415030001的《小企业最高额抵押合同》，约定长城公司为上述借款以其所有的位于黄州区××大道××综合楼××层提供抵押担保，并于2015年3月25日办理了抵押登记手续（他项权证号：黄冈市房他证黄州字第××号），抵押权人为邮政银行黄冈分行。
2015年3月23日，宝诚公司向邮政银行黄冈分行借款，双方签订了编号为42000109100115030002的《小企业授信额度合同》和编号为42000109100215030001《小企业流动资金借款合同》，就借款有关事宜进行了约定。同日，双方签订了一份编号为42000109100415030002的《小企业最高额抵押合同》，约定长城公司为该借款以其所有的位于赤壁大道××综合楼××层提供抵押担保，并于2015年3月25日办理了抵押登记手续（他项权证号：黄冈市房他证黄州字第××号），抵押权人为邮政银行黄冈分行。
2015年5月15日，原告尤利与长城公司签订一份《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，合同约定长城公司将其所有的位于黄州区赤壁大道66号的房屋地下室、三楼、七楼、九楼出租给尤利，租赁期限自2015年6月1日至2035年5月31日。合同还就租金等其他事项进行了约定。原告尤利认为其与长城公司签订的租赁合同及补充协议合法有效，能够排除执行，遂向本院提起执行异议之诉。
本院认为，邮政银行黄冈分行依据生效法律文书向本院申请强制执行，本院依法作出裁定查封并拍卖涉案房地产，符合法律规定。原告主张其与长城公司订立的租赁合同及补充协议合法有效，能够排除执行。但结合本案事实，原告与长城公司的租赁合同及补充协议成立于2015年5月15日，而邮政银行黄冈分行对涉案房地产享有的抵押权设定于2015年3月23日，即抵押权先于抵押财产出租。根据有关法律规定，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。故原告的主张，理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告尤利的诉讼请求。
本案诉讼费80元，由原告尤利负担。
如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审 判 长 何国琴
人民陪审员 张亮文
人民陪审员 冯金华
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 吴 彬