鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内06民终1669号
上诉人（原审被告）：贺希格满都，男，1985年11月06日出生，蒙古族。
委托诉讼代理人：奇孟克，上诉人贺希格满都父亲。
被上诉人（原审原告）：金威建设集团有限公司，住所地东胜区鄂西街30号。
法定代表人：王文治。
委托诉讼代理人：安敏呈，内蒙古京蒙律师事务所律师。
金威建设集团有限责任公司（以下简称金威公司）诉贺希格满都租赁合同纠纷一案，已由鄂尔多斯市东胜区人民法院于2017年5月17日作出（2016）内0602民初2806号民事判决。上诉人贺希格满都不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贺希格满都及其委托诉讼代理人奇孟克，被上诉人金威建设集团有限公司委托诉讼代理人安敏呈到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
贺希格满都上诉请求：1、一审判决，驳回金威公司所有诉讼难请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审程序违法。上诉人未收到任何通知，一审法院便以缺席审理为由，作出判决；2、原审认定事实不清。上诉人租用被上诉人商业用房后，由于房屋供暖设施的原因，供暖设施效果极差，冬季根本无法使用；且供暖设施出现爆裂漏水事故，导致上诉人被迫停业，同时造成上诉人30万元左右的经济损失；因房屋工程质量方面的原因，地面严重变形，导致店门无法正常开关，严重影响了上诉人的正常经营活动。故被上诉人违约在先，上诉人依据《合同法》规定，完全可以行使合法的抗辩权，故上诉人不构成违约。
金威公司答辩称，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，程序合法，应予维持。
金威公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除原被告之间《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判令被告支付原告房屋租赁费115407元（2014年10月11日至2015年10月10日租赁费38469元、2015年10月11日至2016年10月10日的租赁费为76938元，2014年10月11日至2015年10月11日租赁费共38469元，其中S1-101是20085．6元，S1-102是18383．4元；2015年10月11日至2016年10月10日租金是76938元，其中S1-101是40171．2元，S1-102是36766．8元，共计115407元）；3、请求法院依法判令被告向原告支付违约金172725．81元（2014年10月11日至2015年10月11日违约金是38469元＊1％＊365天共计得140411．85元、2015年10月10日至2015年11月22日违约金是76938元＊1％＊42天共计32313．96元，共计172725．81元）；4、请求法院依法判令被告向原告支付电费3103元；5、请求法院依法判令被告向原告支付2013年及2014年度供暖费37827．85元；6、请求依法判令被告向原告支付物业费16963元；7、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告因证据不足，申请放弃第4、5、6项诉讼请求，准备另案主张。
一审法院审理查明，原告金威公司（甲方、出租方）与被告贺希格满都（乙方、承租方）于2013年10月11日签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定原告金威公司将坐落于文澜雅筑的S1-101号商铺拥有完全使用权的建筑面积约为334．76平方米的商铺（包括现在房屋内的所有设备）出租给被告作为商业使用，经营东胜区办公文体一站式。合同第二条第二款约定房屋租赁期为5年，原告从2013年10月11日将出租房屋交付被告使用至2018年10月10日收回（注：房屋起租日以实际交房日为准）。在租赁该房屋时，该租赁标的物及其附属设施良好，符合被告的使用用途，被告认可无异议。第二条第四款第二项约定被告未按本合同约定付款方式付款的（包括迟延付款），原告可以解除合同，收回房屋。合同第三条第一款约定第一年免租期12个月的年租金为0元，第二年免租期10个月的年租金为20085．6元，第三年免租期8个月的年租金为40171．2元，第四年免租期6个月的年租金为60256．8元，第五年免租期0个月的年租金为120513．6元。第三条第二款约定租金支付方式为免租期内以年为一个缴租期，以后以季度／半年为一个缴租期，被告应当提前一个月交纳下一个缴租期的全部租金。合同第十四条约定，被告违反本合同约定的约定，迟延支付租金的，每逾期支付一日，应当按年租金的1％向原告支付违约金；逾期六日的，原告有权解除本合同。此外，合同第八条约定，在履行合同期间，房屋的供暖费、物业费、燃气费、水电等相关费用均由被告承担。
原告金威公司（甲方、出租方）与被告贺希格满都（乙方、承租方）于2013年10月11日签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定原告金威公司将坐落于文澜雅筑的S1-102号商铺拥有完全使用权的建筑面积约为306．39平方米的商铺（包括现在房屋内的所有设备）出租给被告作为商业使用，经营户外总动员。合同第二条第二款约定房屋租赁期为5年，原告从2013年10月11日将出租房屋交付被告使用至2018年10月10日收回（注：房屋起租日以实际交房日为准）。在租赁该房屋时，该租赁标的物及其附属设施良好，符合被告的使用用途，被告认可无异议。第二条第四款第二项约定被告未按本合同约定付款方式付款的（包括迟延付款），原告可以解除合同，收回房屋。合同第三条第一款约定第一年免租期12个月的年租金为0元，第二年免租期10个月的年租金为18383．4元，第三年免租期8个月的年租金为36766．8元，第四年免租期6个月的年租金为55150．2元，第五年免租期0个月的年租金为110300．4元。第三条第二款约定租金支付方式为免租期内以年为一个缴租期，以后以季度／半年为一个缴租期，被告应当提前一个月交纳下一个缴租期的全部租金。合同第十四条约定，被告违反本合同约定的约定，迟延支付租金的，每逾期支付一日，应当按年租金的1％向原告支付违约金；逾期六日的，原告有权解除本合同。此外，合同第八条约定，在履行合同期间，房屋的供暖费、物业费、燃气费、水电等相关费用均由被告承担。
另查明，被告贺希格满都向原告出具承诺书一份，承诺于2015年10月1日前向原告公司缴纳租金10000元，如没有按时缴纳，将执行合同违约处理。
一审法院认为，原告金威公司与被告贺希格满都于2013年10月11日签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容合法，应为有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。两份合同第二条第四款第二项均约定被告未按本合同约定付款方式付款的（包括迟延付款），原告可以解除合同，收回房屋。两份合同第十四条均约定，被告违反本合同约定的约定，迟延支付租金的，每逾期支付一日，应当按年租金的1％向原告支付违约金；逾期六日的，原告有权解除本合同。被告迟延支付租金已超六日，且被告向原告出具承诺书，承诺于2015年10月1日前向原告缴纳租金10000元，如没有按时缴纳，将执行合同违约处理，但被告至今仍未缴纳下欠租金，故两份合同约定的解除条件已成就，原告可以解除该两份合同，本院对原告主张的解除原告金威公司与被告贺希格满都于2013年10月11日签订的两份《房屋租赁合同》予以支持。
关于房屋租金，原告已按约交付房屋，被告应向其支付房屋租金。合同约定文澜雅筑S1-101号商铺2014年10月11日至2015年10月10日的房屋租金应为20085．6元，2015年10月11日至2016年10月10日的房屋租金应为40171．2元。合同约定文澜雅筑S1-102号商铺2014年10月11日至2015年10月10日的房屋租金应为18383．4元，2015年10月11日至2016年10月10日的房屋租金应为36766．8元。上述文澜雅筑S1-101号商铺、S1-102号商铺从2014年10月11日起至2016年10月10日止的房屋租金共计115407元，故本院对原告主张的房屋租金115407元予以支持。
关于违约金，两份合同第十四条均约定，被告违反本合同约定的约定，迟延支付租金的，每逾期支付一日，应当按年租金的1％向原告支付违约金。按照合同约定，被告迟延支付租金已构成违约，应向原告支付违约金，原告主张的违约金过高，本院酌情调整为中国人民银行同期贷款利率的二倍，故2014年10月11日至2015年10月10日的违约金应为4616．3元（38469元×6％×2），2015年10月11日至2015年11月22日的违约金应为825．8元（76938元×4．6％×2÷12个月÷30天×42天），上述违约金共计5442．1元，故本院对违约金5442．1元予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1、原告金威建设集团有限责任公司与被告贺希格满都于2013年10月11日签订的两份《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；2、被告贺希格满都于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告金威建设集团有限责任公司从2014年10月11日起至2016年10月10日止的房屋租金115407元；3、被告贺希格满都于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告金威建设集团有限责任公司违约金5442．1元；4、驳回原告金威建设集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，上诉人提供如下证据：康巴什新区青春山街道办事处《关于贺希格达赖反映信访事项的答复意见书》、《公证书》、《供热公司业务处理单》、光碟2张、U盘2个、照片三张，证明上诉人承租房屋温度低、供暖设施散热不好、暖气爆裂漏水、房屋设施质量差等原因导致上诉人无法正常使用。被上诉人质证称，《关于贺希格达赖反映信访事项的答复意见书》的真实性认可，对其证明问题不认可，从文件内容看，上诉人全部结清所欠租赁费和物业费的前提下，金威公司同意减免2万元租金；对《公证书》的真实性认可，但与本案无关；对《供热公司业务处理单》的真实性及证明问题不认可，与本案无关；对三张照片的真实性及证明问题均不认可；对光碟及U盘的真实性认可，但与本案无关。
对《关于贺希格达赖反映信访事项的答复意见书》、《公证书》、光碟2张、U盘2个的真实性被上诉人无异议，对其真实性予以确认；对《供热公司业务处理单》、三张照片，被上诉人对真实性有异议，且不能证明与本案涉案房屋有关，故对该两份证据不予确认。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，金威公司与贺希格满都于2013年10月11日签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该两份合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。本案争议焦点为，上诉人拒付部分房租的行为是否构成违约。上诉人认为，其拒付部分房租的原因是承租房屋因供暖等各种原因，致使其不能正常使用承租房屋，故其拒付房租的行为不构成违约。对此意见，经审理认为，双方签订的《房租租赁合同》对房屋设施、迟延支付租金的违约金及违约后果进行了约定，但上诉人超出约定时间为交付租金。之后经被上诉人金威公司催收租金，上诉人向被上诉人承诺，于2015年10月1日前向被上诉人缴纳租金10000元，否则按照违约处理后，仍未按照《承诺书》履行日期前履行交付房租的义务。针对上诉人不能正常使用承租房屋的问题，上诉人在二审提供的康巴什新区青春山街道办事处《关于贺希格达赖反映信访事项的答复意见书》证明，因上诉人方反映承租房屋相关问题后，经青春上街道办事处召开协调会协调金威公司在上诉人全部结清所欠租赁费和物业费的前提下，同意减免2万元，供暖公司也同意按照报停收取2014年-2016年三年供暖费，但被上诉人仍未结清全部租金。针对上诉人称，一审法院程序违法进行缺席判决的理由，有贺希格满都签字的开庭传票送达回证在案证明，一审法院开庭缺席审理并作出判决的程序合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，拟判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审判长 黄 图 雅
审判员 乌兰托亚
审判员 脑敏达赖
二〇一七年十一月十四日
书记员 哈斯塔娜