长春市二道区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）吉0105执异6号
案外人：康地饲料（长春）有限公司，住所地：长春市绿园区青年路6823号。
法定代表人：朱锦前，总经理。
申请执行人：中国光大银行股份有限公司长春分行，住所地：长春市解放大路2677号。
法定代表人：王守坤，行长。
被执行人：吉林省中亚饲料有限公司，住所地：长春市青年路甲1号长农公路零公里。
法定代表人：赵东，经理。
被执行人：柳河华益有限责任公司，住所地：柳河县站前街。
法定代表人：赵源臣，经理。
本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司长春分行（以下简称光大银行长春分行）与被执行人吉林省中亚饲料有限公司（以下简称中亚公司）、柳河华益有限责任公司（以下简称华益公司）借款合同纠纷案件过程中，案外人康地饲料（长春）有限公司（以下简称康地长春公司）提出异议申请，请求法院解除对长春市绿园区城西乡四间村面积6294.3平方米土地使用权及房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。
案外人康地长春公司称：本案执行标的即长春市绿园区城西乡四间村面积6294.3平方米土地使用权及房屋是案外人康地公司原股东康地饲料添加剂（北京）有限公司经法院评估、拍卖程序合法取得�以下简称康地北京公司）。2002年3月29日，长春市朝阳区人民法院委托吉林省联友房地产评估有限公司对被执行人中亚公司所有的位于长春市青年路甲1号长农公路零公里处的6067.8平方米工业用房进行了评估，并出具了吉联[2002]拍字第023号《房地产估价报告》。2002年4月15日，该法院委托吉林瑞德会计师事务所对被执行人中亚公司的固定资产进行了评估，并出具了吉瑞会评字（2002）1016号《资产的评估报告书》。后因两次拍卖无人竞买，上述资产最终降价至3241936元再次拍卖。2002年6月7日，康地北京公司派员参加拍卖会，以3241936元成交价拍得被执行人中亚公司名下包括房产、土地、设备等在内的整体资产，与吉林省拍卖总行签订了《拍卖成交确认书》，分两次支付了全部款项。吉林省长春市公证处于2002年6月10日出具（2002）长证经字第433号《公证书》。鉴于地上物与土�使用权不可分离，康地北京公司与四间村村委会签订了租期20年的《土地使用权租赁合同》。2002年7月8日，长春市朝阳区人民法院作出（2001）朝执字第988号《民事裁定书》，裁定将拍卖成交的被执行人中亚饲料有限公司的整体资产移交给康地北京公司。2002年9月4日，康地北京公司出资设立了康地长春公司，将上述经拍卖取得的厂房、设备等作为部分出资交付康地长春公司。康地长春公司多次向土地、房产部门申请办理相关权属变更登记，但均未办理完毕。案外人认为，经过合法有效的拍卖取得拍卖财产后，法院已作出相应的《民事裁定书》，虽未完成变更登记，但不影响其权属。且申请执行人光大银行长春分行所称的长春市朝阳区人民法院执行被执行人中亚公司财产没有法律依据事宜，应通过审判监督程序救济，与本案无关。故请求法院解除对上述财产的查封，中止执行措施。
申请执行人光大银行长春分行称：案外人康地长春公司通过拍卖取得房产的过程客观存在，但长春市朝阳区人民法院作为执行依据的代理发行地方企业债券协议书中并没有被执行人中亚公司，该法院作出的（2001）朝执字第988号《民事裁定书》仅是在内容上表述被执行人中亚公司与该案有关，其认定是错误的，这直接关系到申请执行人的权益能否得到合法保护。案外人康地长春公司通过裁定可以取得物权，但物权法也规定了依据法院裁定取得物权同样应当进行变更登记，而其没有及时进行变更登记，不能对抗法院的查封。
被执行人中亚公司、华益公司未到庭。
本院查明：申请执行人光大银行长春分行因与被执行人中亚公司、华益公司存在借款纠纷，于2002年8月10日依据长春市中级人民法院（2002）长经初字第169号民事判决书�本院申请执行，执行标的额为本金800万元及相应利息等。本院于2014年6月4日、2014年6月23日先后查封了被执行人中亚公司名下位于长春市绿园区城西乡四间村产权证号50900125、50900126、50900127、50900128、5725471、5725472、5725473、5725474、5725475、30900074、30900075、30900076、30900077、30900078的14套房屋，以及6294.3平方米土地使用权。于2016年6月2日、2016年6月4日再次续行查封。2017年11月6日，又发出《通知书》，要求“占用被执行人吉林省中亚饲料有限公司名下的上述查封土地及房屋者，限七日内全部迁出。本院将依法委托评估拍卖”。案外人康地长春公司遂以其为权利人为由提出执行异议，要求中止执行。
另查明，因国泰君安证券股份有限公司与吉林省北方和平实业股份公司欠款纠纷一案，长春市朝阳区人民法院于2002年3月29日，委托吉林省联友房地产评估有限公司对被�行人中亚公司所有的上述被查封房屋及土地使用权进行评估，该公司出具了吉联[2002]拍字第023号《房地产估价报告》，评估价为3800000元。2002年4月15日，该法院委托吉林瑞德会计师事务所对被执行人中亚公司的机器设备等固定资产进行了评估，该事务所出具了吉瑞会评字（2002）1016号《资产的评估报告书》，评估价为647100元。最终，上述房屋、土地使用权及固定资产以4447000元保留价通过吉林省拍卖总行进行拍卖。2002年6月7日，上述财产再次降价后以3241936元的成交价由康地北京公司拍得。吉林省拍卖总行出具了《拍卖成交确认书》，康地北京公司支付了全部款项。吉林省长春市公证处就拍卖成交事宜于2002年6月10日出具（2002）长证经字第433号《公证书》。此前的5月16日，康地北京公司与四间村村委会就上述土地签订了期限为20年的《土地使用权租赁合同》。同年7月8日，长春市朝阳区人民法院作出（2001）朝执字第988号《民事裁定书》，裁定“将通过拍卖成交的被执行人吉林省北方和平实业股份有限公司所属的吉林省中亚饲料有限公司的整体资产（包括厂房、设备及其土地使用权）移交给康地饲料添加剂（北京）有限公司”。此后，康地北京公司出资设立康地长春公司，上述财产纳入康地长春公司资产范围。
本院认为：第一，标的物所有权，自转移裁定送达权利承受人时转移。未及时办理物权登记，并不能由此否定物权变动的效果。虽然《中华人民共和国物权法》第九条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭均应依法登记，未经登记，不发生效力。但也在但书中载明了“法律另有规定的除外”。这说明不动产物权的变动在以物权登记为根本原则的基础上，还存在着其他合法有效的变动方式。根据《中华人民共和�物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府征收决定等生效时发生效力”。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源局房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第27条规定“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当溯及到相关法律文书生效之时。”由此，在长春市朝阳区人民法院（2001）朝执字第988号《民事裁定书》作出并送达权利受让人康地北�公司后，本案被查封房屋、土地的权属即发生了转移，不再属于被执行人中亚公司的财产。第二，长春市朝阳区人民法院（2001）朝执字第988号案件执行情况并非本院执行异议审查范围。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第五条、第八条规定，执行异议的审查范围应当包括执行案件当事人、利害关系人对执行法院自身的执行行为以及案外人对执行标主张排除执行的实体权利的审查。本案中，申请执行人光大银行长春分行质疑其他法院执行程序可能存在不当，应当依法通过审判监督及相关程序寻求救济。在案外人康地长春公司主张权利所依据的长春市朝阳区人民法院（2001）朝执字第988号《民事裁定书》已经生效的情况下，本院不能强制执行已有明确权利主体的上述被查封财产。综上所属，案外人提出异议所依据的事实和法律依�充分，其享有的实体权利足以阻却执行，对其异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：
中止对被执行人吉林省中亚饲料有限公司名下位于长春市绿园区城西乡四间村产权证号50900125、50900126、50900127、50900128、5725471、5725472、5725473、5725474、5725475、30900074、30900075、30900076、30900077、30900078的14套房屋，以及6294.3平方米土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陈 国
代理审判员 滕 野
代理审判员 姜 楠
二〇一八年三月十二日
书 记 员 梁庭健