广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民二初字第2169号
原告：广州住房公积金管理中心，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：夏卫兵。
委托代理人：王辉，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：余惠霞，广东广信君达律师事务所律师。
被告：杨彬，身份证住址广东省广州市番禺区，现下落不明。
被告：广东环渤海房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：许伟强。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司广州天平架支行，住所地广州市白云区（双号）101、102、103、104、201房。
法定代表人：赵广文。
委托代理人：欧阳一星，该行员工，身份证住址广东省广州市越秀区。
原告广州住房公积金管理中心与被告杨彬、广东环渤海房地产开发有限公司（以下简称环渤海公司），第三人中国工商银行股份有限公司广州天平架支行借款合同纠纷一案。本院于2015年8月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州住房公积金管理中心的委托代理人王辉，第三人中国工商银行股份有限公司广州天平架支行的委托代理人欧阳一星均到庭参加了诉讼，被告杨彬、环渤海公司因下落不明，经本院公告送达民事起诉状及开庭传票，逾期无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州住房公积金管理中心诉称：原告与中国工商银行广州市分行签订《委托承办住房公积金金融业务协议书》，约定广州市的住房公积金贷款业务委托中国工商银行办理。2013年1月7日，两被告与第三人签订《个人住房组合抵押借款合同》，约定被告杨彬贷款公积金500000元用于购买云某丽影花园自编3栋B16层1604房，并以该房屋作为此贷款的担保，借款期限为10年，从2013年2月1日起至2023年3月1日，总期数为120期；利息按月计付，月利率为0.375%，适用按月等额本息还款法；每月的还本付息日为26日；贷款逾期的，贷款罚息利率按照合同载明的住房公积金个人住房贷款利率加收30%的标准执行；被告杨彬连续三个付款期限或在本合同期内累计六个月付款期未按时偿还贷款本息，应视为被告杨彬严重违约，第三人有权提前终止合同，提前收回贷款本息等。合同签订后，第三人依照被告杨彬的公积金借款申请和原告的审核如约放款，并办理了房地产他项权预告登记手续，登记的抵押权人为第三人。然被告自2014年10月其未正常供款，截止至2015年7月26日，共计拖欠公积金借款36298.71元、逾期利息16500.22元。现为维护原告的合法权益，特诉请法院判令：一、解除被告杨彬、环渤海公司与第三人签订的[房]字[粤]行[天平架]支行[2012]年[0092号]《个人住房组合抵押借款合同》；二、被告杨彬清偿上述合同的借款本金、利息、罚息（截止至2015年7月26日，本金为435002.21元、利息为15171.4元、罚息为1328.82元，计算至被告清偿上述所有借款之日止）；三、被告环渤海公司对被告杨彬的债务承担连带保证责任；四、原告就云某丽影花园自编3栋B16层1604房处置款优先受偿。
被告杨彬无答辩。
被告环渤海公司于书面答辩状中辩称：一、我公司无需承担保证责任。根据《个人住房组合抵押借款合同》的约定，我公司作为阶段性保证人，自房屋办妥抵押登记手续及贷款银行收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证证书后，免除保证责任。本案中，房管部门于2013年1月16日已出具粤房地预登穗字第01××39号他项权证，并已载明预告登记权利人为第三人；另根据原告提供的《逾期未还款查询》显示，被告杨彬自2015年8月26日才开始拖欠原告的借款，换而言之，我公司的保证期间在2013年1月16日已经到期，无需对被告杨彬此后发生的债务承担保证责任。二、本案中除了我公司提供的保证以外，还存在物的担保。根据法律规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，因此，即使法院最终认定我公司应当承担保证责任，也仅需对抵押物不足清偿部分承担清偿责任。三、如法院判决我公司承担连带清偿责任，必然会导致我公司蒙受巨额的经济损失。综上，请求法院依法驳回原告关于要求我公司承担保证责任的诉讼请求。
第三人中国工商银行股份有限公司广州天平架支行述称：对原告陈述的事实没有异议，对原告的诉讼请求没有异议。
经审理查明：1998年12月24日，广州市住房公积金管理中心（甲方）与中国工商银行广州市分行（乙方）签订《委托承办住房公积金金融业务协议书》，约定由甲方委托乙方承办住房公积金金融业务。住房公积金金融业务包括：为单位及其职工开设住房公积金专户；办理住房公积金的汇储、支取、转移、封存、启封和计息等结算业务；发放住房公积金委托贷款等。
2012年12月4日，被告杨彬出具《广州住房公积金个人住房抵押贷款申请表》，申请公积金借款500000元。
2013年1月7日，第三人（贷款人）与被告杨彬（借款人）、环渤海公司（保证人）签订编号为：[房]字[粤]行[天平架]支行[2012]年[0092号]《个人住房组合抵押借款合同》，约定：合同约定贷款总额1770000元，其中住房公积金个人住房贷款金额为500000元，个人购房贷款金额为1270000元；合同项下贷款用于购买坐落于广州市白云区同和镇旧广从路以东、同和镇东坑富和花园东侧地段云裳丽影花园3栋B座1604房；公积金贷款期限为10年；个人贷款期限为10年，实际放款日以借款借据上的银行业务清讫章上显示的划帐日期为准，贷款到期日按照实际放款日加上贷款期限计算；住房公积金个人住房贷款月利率为3.75‰；个人购房贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%，据此确定年利率为5.5675%；贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；住房公积金、个人购房贷款按月等额本息还款法偿还贷款本息；住房公积金个人住房贷款每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；个人购房贷款每月为一期，每期还款日为实际放款日次月其的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日，最后一期还款日为贷款到期日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；个人购房贷款罚息利率按在第四条4.2.1约定的利率基础上加收50%确定；住房公积金个人住房贷款利率按在第四条4.1.1的利率基础上加收30%确定；借款人影响贷款本息按期足额偿还的构成借款人违约，包括连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；借款人在债务履行期满（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿或经与抵押人协商将抵押物折价以抵偿借款人所欠债务；被告杨彬自愿向原告提供位于广州市白云区同和镇旧广从路以东、同和镇东坑富和花园东侧地段云裳丽影花园3B-1604房作为上述借款的抵押物，抵押担保范围包括：合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证范围为阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金，贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费，公告费，评估费，诉讼费用，仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续（合同16.2条约定抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在合同签订之日起30天或者贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内通知贷款人并协助贷款人办理正式抵押登记手续。在贷款人取得房屋他项权证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内通知和协助贷款人办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿）巳办理完毕及贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人免除保证责任；保证期间为合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期日起两年。
2013年1月16日，两被告办理了云某丽影花园（自编2、3栋）自编3栋B16层1604房的预购商品房预告登记，商品房买卖合同号为201210234939，广州市国土资源和房屋管理局发出粤房地预登穗字第01××48号《房地产预告登记证明》。同日，第三人与被告杨彬办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记，广州市国土资源和房屋管理局发出粤房地预登穗字第01××39号《房地产预告登记证明》。
2013年2月26日，经审批后，第三人受原告委托向被告杨彬发放公积金贷款500000元。同年3月1日，第三人依约发放个人购房贷款1270000元至被告杨彬指定的被告环渤海公司的账户。
贷款发放后，被告杨彬自2014年10月26日即无归还公积金贷款，截至2015年7月26日被告杨彬尚欠公积金贷款本金435002.21元未予清偿，其中逾期本金36298.71元，亦无支付利息15171.4元、罚息1328.82元。
另查：2015年5月19日，第三人以借款合同纠纷为由向本院起诉两被告[案号：（2015）穗云法民二初字第1225号]。该案中，本院2015年9月22日公告送达民事起诉状副本等诉讼材料给被告。2015年11月5日，本院作出民事判决，确认[房]字[粤]行[天平架]支行[2012]年[0092号]《个人住房组合抵押借款合同》于2015年9月22日解除，判决：一、解除第三人与两被告签订的《个人住房组合抵押借款合同》；二、被告杨彬向第三人归还借款本金1108885.98元及利息（合同期内的利息按合同约定计算，自2015年9月23日起的利息、罚息按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至欠款还清之日止）；三、被告杨彬向第三人支付律师费6000元；四、被告环渤海公司对前述判决第二项、第三项承担连带责任；五、第三人对广州市白云区同和镇旧广从路以东、同和镇东坑富和花园东侧地段云裳丽影花园自编3栋B16层1604房在上述债权范围内享有优先受偿权。原告无作为案件当事人参与该案的审理。该民事判决已于2016年2月2日发生法律效力。
庭审中，原告明确表示利息、罚息、复利的计算方式认可（2015）穗云法民二初字第1225号民事判决中的计算方式，2015年9月23日前的利息、罚息、复利按照合同约定计算；2015年9月23日起的利息、罚息按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。
以上事实，有民事判决书、个人公积金住房借款申请表、贷款审批表、《个人住房组合抵押借款合同》、个人借款凭证、《房地产预告登记证明》、贷款还款计划表、贷款记录查询表、委托承办住房公积金金融业务协议书及当事人陈述等证据证实。
本院认为：第三人与两被告签订的[房]字[粤]行[天平架]支行[2012]年[0092号]《个人住房组合抵押借款合同》无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同缔约方均应恪守履行。虽原告并非该合同的缔约方，但其委托第三人的上级分行承办公积金金融业务中包括有发放住房公积金委托贷款，而涉案合同中有公积金贷款500000元，故该合同中涉及公积金贷款的条款对原告同样具有约束力。
上述借款合同签订后，原告通过第三人依约向被告杨彬发放了公积金贷款500000元，充分履行了合同义务，其合法权益应予保护。现原告主张被告杨彬逾期归还贷款，并提供了逾期未还款查询单予以佐证，被告杨彬未到庭就公积金贷款的归还情况进行答辩，故本院对原告的陈述予以采纳，认定被告杨彬自2014年10起即无归还公积金贷款，现被告杨彬连续三个月未按时足额归还贷款，已经构成严重违约，在第三人同意解除涉案合同的情况下，原告有权解除涉案[房]字[粤]行[天平架]支行[2012]年[0092号]《个人住房组合抵押借款合同》，然已经发生效力的（2015）穗云法民二初字第1225号民事判决书中已经判决解除涉案借款合同，故原告再要求解除合同已无必要，本院对该项诉讼请求不予支持。
原告主张被告杨彬截止至2015年7月26日尚欠公积金贷款本金435002.21元、其中逾期本金36298.71元，亦无支付利息15171.4元、罚息1328.82元，并提供了贷款还款计划表、贷款记录查询表等证据佐证，被告杨彬未到庭就还款情况及尚欠公积金贷款数额进行答辩，亦无提交相应的证据，故本院对原告的陈述予以采纳。现被告杨彬严重违约，原告要求被告杨彬立即归还尚欠公积金贷款435002.21元符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因（2015）穗云法民二初字第1225号民事判决已经确认涉案合同于2015年9月22日解除，故合同解除前的利息、罚息、复利可按照《个人住房组合抵押借款合同》的约定计算。合同解除后的利息，则应当按照《个人住房组合抵押借款合同》约定的逾期利率（即年利率4.5%的基础上加收30%，为5.85%），以尚欠公积金贷款本金435002.21元为本金计算，且不应再计收复利。原告主张按照中国人民银行逾期贷款利率计算，高于合同约定的逾期利率，缺乏合同及法律依据，本院则不予支持。
对于优先受偿权问题，《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条第一款第（二）项规定：“以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。”第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。”上述法律规定表明抵押合同一经房管部门登记即发生法律效力，现第三人与被告杨彬已经就位于广州市白云区同和镇旧广从路以东、同和镇东坑富和花园东侧地段云裳丽影花园自编3栋B16层1604房在房管部门办理了商品房抵押权预告登记，基于上述房屋为未取得产权证的房屋，结合原告已经足额交付了借款的事实以及合同约定，应当认定涉案房屋已经完成了抵押权的登记手续，现原告要求就处分上述抵押物所得价款优先受偿，第三人表示同意，不违反法律规定，亦无加重被告杨彬的还款义务，本院予以支持。
对于被告环渤海公司是否应当承担保证责任的问题。《个人住房组合抵押借款合同》16.2条约定抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在合同签订之日起30天或者贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内通知贷款人并协助贷款人办理正式抵押登记手续。在贷款人取得房屋他项权证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内通知和协助贷款人办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。该条款已经明确区分预抵押登记手续与正式抵押登记手续。被告环渤海公司作为具有法律专业知识的房地产开发企业，理应知悉上述两种手续的区别之处。现涉案房屋仅办理了抵押预告登记手续，并未办理正式抵押登记手续，免除保证责任的条件尚未成就，故被告环渤海公司仍应对被告杨彬所负债务承担连带责任保证。另《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”依照上述规定，被告杨彬提供其自购的房屋作为抵押物，原告应当先就该抵押物实现债权，不足部分，由被告环渤海公司承担连带清偿责任。被告环渤海公司承担责任后，可以依法向被告杨彬追偿。
两被告因下落不明，经本院公告送达民事起诉状及开庭传票，逾期无到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》四十一条、第四十二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起五日内，杨彬清偿广州住房公积金管理中心公积金贷款435002.21元并支付利息（2015年9月22日前的利息、罚息、复利按照《个人住房组合抵押借款合同》的约定计算；2015年9月23日起，利息以435002.21元为本金，按照《个人住房组合抵押借款合同》约定的逾期利率，即年利率5.85%计付至上述借款实际清偿之日止）；
二、广州住房公积金管理中心就本判决第一项所享有的债权，在处分杨彬提供的位于广州市白云区同和镇旧广从路以东、同和镇东坑富和花园东侧地段云裳丽影花园自编3栋B16层1604房所得价款中优先受偿；
三、广东环渤海房地产开发有限公司就本判决第一项中杨彬所负债务对本判决第二项中不足清偿部分承担连带清偿责任，并在承责后可向杨彬追偿；
四、驳回广州住房公积金管理中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8073元（广州住房公积金管理中心已交纳），由杨彬负担。杨彬负担的案件受理费8073元，于本民事判决生效之日起五日内向广州住房公积金管理中心支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 邓汝辉
人民陪审员 刘玉玲
人民陪审员 元惠珍
二〇一六年八月十八日
书 记 员 陈素拥