文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0802民初5266号原告：中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所，住所地淮安市清江浦区人民北路19-18号。法定代表人：郭道来，职务部队长。委托代理人：卞传扣，江苏冠誉律师事务所律师。委托代理人：朱伟光，江苏冠誉律师事务所实习律师。被告：淮安博艺轩商贸有限公司，住所地淮安市淮海东路132号淮海第一城办公楼1902室，注册号320802000065480。法定代表人：刘娟，职务总经理。被告：刘娟，女，汉族，1981年2月24日出生，住淮安市淮阴区。被告：徐震海，男，汉族，1976年2月6日出生，住淮安市清江浦区。三被告共同委托代理人：李恒，江苏天立言信律师事务所律师。原告中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所（以下简称干休所）与被告淮安博艺轩商贸有限公司（以下简称博艺轩商贸）、刘娟、徐震海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告干休所的委托代理人卞传扣，被告刘娟及三被告的委托代理人李恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告干休所向本院提出诉讼请求：1、判令被告博艺轩商贸立即返还承租原告的淮安市清江浦区人民北路19号房产；2、判令被告博艺轩商贸支付尚欠租金133万元，并支付占有使用费至实际全部返还之日；3、判令被告博艺轩商贸支付逾期付款违约金至实际付清之日；4、判令被告刘娟、徐震海在未出资本息范围内对被告博艺轩商贸不能清偿部分承担补充赔偿责任；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月30日，原、被告双方通过竞价招租的方式重新确定了租赁关系并签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将位于淮安市清江浦区人民北路19号房产中1910平方米的房屋以236万元每年的价格出租给被告博艺轩商贸使用，租期自2015年11月1日至2018年10月31日。合同还约定租金的支付方式、违约责任及合同的解除条件。合同签订后，被告违反合同约定，未在期限内足额给付租金，已构成违约。被告提出申请要求解除《军队房地产租赁合同》，原告同意解除，但被告仍应支付租金及逾期付款违约金。被告博艺轩商贸辩称：1、2015年11月1日签订的军队房地产租赁合同一份，该合同十二条约定了该合同的生效要件，但该条件尚未成就，该合同应当属于无效合同。2、假如合同有效，签订合同后，博艺轩商贸陆续的对外转租剩余的房屋，但中央军委于2016年2月16日下发58号文，该文件下达后，导致了博艺轩商贸没有办法继续对外转租剩余房屋。博艺轩商贸收到该文件后多次与原告协调，原告也曾答应博艺轩商贸转租出去的房屋交给原告，未转租的房屋就不用交纳房租。博艺轩商贸在2008年2月24日就曾与原告就该房屋签订过合同，且此后博艺轩商贸对该房屋花费了大量的人、财、物才使得该房房屋有较高的使用的价值。2015年合同到期后，博艺轩商贸为降低自己损失，出高价取得该房屋的承租权。但事与愿违，军委58号文件下发后，博艺轩商贸不得不遵守该规定。该情况出现后，原告应按合同第九条约定补偿博艺轩商贸两个月房租费用，但是原告未给付。综上，原告的诉请没有依据，请求驳回原告诉请。被告刘娟、徐震海辩称：原告要求我方承担法律责任没有法律依据，请求依法驳回原告该诉请。本院经审理认定事实如下：2015年10月30日，原告干休所（甲方）与被告博艺轩商贸（乙方）签订军队房地产租赁合同一份，约定甲方将位于江苏省淮安市清河（清江浦）区人民北路19号楼的房屋建筑面积1910平方米出租给乙方使用，租赁期限自2015年11月1日至2018年10月31日；租金总额708万元，按月结算；合同签订后十日内，乙方向甲方支付保证金30万元，乙方履行合同义务的，甲方应在租赁期满时将保证金无息退还乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还保证金并加付银行同期存款利息。合同第九条关于合同解除约定：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属对甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同时，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产按合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还保证金及银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方，乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满合同解除。合同第十一条第二款约定乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。合同第十二条约定本合同自双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同对租金支付方式补充约定：自合同签订起，每月前十日内交付本月租金，前11个月每月租金19万元，最后一个月租金27万元。如逾期不交，将停止向乙方提供水、电等。合同签订后，原告干休所将上述房屋交付被告博艺轩商贸使用，被告博艺轩商贸于2015年12月9日向原告干休所交纳2015年11-12月份房租38万元；2016年4月20日交纳2016年1月份房租19万元；2016年6月20日交纳2016年2月份房租19万元；后又于2016年7月12日、8月24日和9月7日分三次向原告干休所交纳租金20万元、30万元和15万元，上述租金合计141万元。除此之外，被告博艺轩商贸再未支付租金。另查明，被告博艺轩商贸承租上述房屋后又将部分房屋转租他人。2016年2月，中国共产党中央军事委员会发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（以下简称58号文），要求军队和武警部队于2017年底前基本实现全面停止有偿服务活动。2016年6月6日，原告干休所向被告博艺轩商贸发出通知，告知干休所拟对禾苑门面房于2016年12月底前关停收回，要求被告博艺轩商贸提前做好腾房准备。2016年9月18日，被告刘娟书写申请一份给原告干休所，申请解除租赁合同，租金按实际收入金额全部缴纳干休所。2016年12月15日，原告干休所通过EMS复函给被告博艺轩商贸，告知同意解除双方租赁合同，并要求被告博艺轩商贸尽快支付所欠租金、逾期利息、于收函后3日内返还房屋、装修、设施，被告博艺轩商贸于2016年12月19日签收该函。2017年1月17日，被告刘娟通过EMS向原告干休所邮寄申请书一份，申请干休所退还投资财产80万元、已租房屋租金交给原告，未租房屋租金予以免除并解除合同。2017年3月6日、3月8日、3月10日，被告博艺轩商贸通过邮寄方式三次向原告干休所发函，要求干休所收回涉案房屋。再查，58号文下发后，被告刘娟代表博艺轩商贸就涉案租赁合同解除及房租给付问题多次与原告干休所沟通。截止2017年4月1日，被告博艺轩商贸未将涉案房屋全部腾空，交还原告。以上事实，有军队房地产租赁合同、收费票据、通知、申请、复函、EMS回执、军发【2016】58号文、录音等材以及双方当事人的当庭陈述载卷证明。庭审中，被告博艺轩商贸表示同意返还涉案房屋。被告博艺轩商贸为证明其与原告之间就租金给付问题达成口头协议提供录音材料三份。其中2016年6月7日录音中第11分57-12分32秒，原告干休所负责人向被告刘娟表示：“你写申请（就租金按实租部分交纳问题），从236万到141万，上边到底同不同意，还要打个问号，不是确定的，这（刘娟写申请）只是一个解决（问题）的办法，最终能不能同意，不做保证。”第29分54秒-31分18秒，该负责人说：“第四个，我们干休所的意见，经我们所党委研究拟同意解除合同，理由如下…附你个人申请，解除合同，这个我们就可以递上去，具体上面再跟军区房管局能不能同意、怎么同意、怎么变更，这又是一个问题，因为什么，我现在跟你重新签合同的话就是违规，涨了也是违规、降了也是违规，……所以我跟你讲了，只做和二传手。”对此，原告干休所质证称该录音仅能反映双方就租金减免进行过协商，但未形成最后协议，不能证明其观点。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。本案中，原告干休所与被告博艺轩商贸签订的书面租赁合同，系当事人真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定规定，合法有效。至于合同中约定“合同自双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，该约定属于军队内部的管理规定，并不能影响合同的效力，且该合同已实际履行，故对被告博艺轩商贸所称该合同无效的抗辩主张本院不予采纳。当事人协商一致，可以变更、解除合同。2016年6月6日，原告干休所向被告博艺轩商贸所发通知中，虽未直接告知解除合同，但在涉案合同履行期限内，其告知被告博艺轩商贸拟对禾苑门面房于2016年12月底前关停收回，要求被告博艺轩商贸提前做好腾房准备。该通知系原告干休所向被告博艺轩商贸表达了要提前解除合同的意思表示。根据被告博艺轩商贸所提供的录音资料可以确定，双方在就租赁关系解除等具体事项协商过程中，原告干休所就解决该问题提出初步方案，被告刘娟代表被告博艺轩商贸同意该方案后书写解除租赁关系申请书。2016年9月18日，被告刘娟依据原告方的提议书写解除租赁合同申请。2016年12月15日，原告干休所的复函同意解除租赁合同，双方就租赁合同关系解除已达成合意，该函到达被告博艺轩商贸时，双方租赁合同解除，故双方租赁合同关系于2016年12月19日解除。根据上述事实表明，解除双方租赁合同的意思表示实际上是被告方根据原告干休所方案进行，原告干休所居于主导地位，符合合同第九条第二款约定的情形，原告干休所应依约补偿被告博艺轩商贸两个月的租金作为搬迁费用，对被告博艺轩商贸该抗辩主张本院予以采信。关于租金应当按何种标准支付的问题，被告博艺轩商贸辩称其与原告就租金交纳问题已达成口头协议，租金根据租赁情况据实交纳，未转租的房屋不用交纳房租。而其为证明该抗辩主张所提交的录音材料中，原告负责人在与被告刘娟商谈的时，已明确表示这只是双方未解决该问题所磋商的方案，需要批准，其也未就该问题做明确保证，并不能证明双方就租金给付问题已经达成变更合意。2016年12月15日，原告干休所复函亦未同意被告刘娟所提的租金调整方案，双方未就租金调整问题达成合意，租金仍应按合同约定标准支付。故对被告博艺轩商贸该抗辩主张本院不予采信。合同解除前，被告博艺轩商贸仍应按合同约定方式支付租金。被告博艺轩商贸自合同签订后共支付原告租金141万元，即2016年5月之前的租金已交清，6月份租金支付8万元，尚余11万元未支付，2016年7月至2016年12月19日的租金未支付。该部分租金应扣除2个月租金作为补偿，扣除后的租金，被告博艺轩商贸应当支付给原告干休所，对原告干休所主张超出部分本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2016年6月6日，原告干休所向被告博艺轩商贸发出通知后，被告刘娟代表被告博艺轩商贸就租金给付标准问题多次与原告干休所协商，从被告博艺轩商贸所提供的录音材料亦可看出双方就租金给付标准问题一直在协商，视双方以实际行动协商变更合同所约定的付款方式。虽最终原告干休所未同意被告博艺轩商贸所提租金给付调整方案，但在双方协商过程中，原告干休所就该问题并未明确拒绝，被告刘娟按何种标准支付租金也并未确定，原告干休所主张被告博艺轩商贸未按合同约定的期限支付租金，构成违约的诉讼主张不能成立。2016年12月19日，被告博艺轩商贸收到原告干休所复函，该复函已明确表示租金仍按双方合同约定的租金数额标准计算，但未明确租金给付时间。2016年12月23日，原告干休所以诉讼方式要求被告博艺轩商贸支付租金，被告博艺轩商贸仍未付款，构成违约，故被告博艺轩商贸应从2016年12月23日起支付逾期付款违约金。关于违约金的计算标准，合同约定为滞交经费总额的千分之三，原告自愿调低为年息17.4%，对此本院不表异议。故被告博艺轩商贸应以应交租金876452元为基数从2016年12月23日起按年息17.4%的标准支付逾期付款违约金至租金实际付清时止，对原告干休所主张超出部分，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方租赁合同关系于2016年12月19日解除后，被告博艺轩商贸应将涉案房屋返还给原告干休所。案件审理过程中，被告博艺轩商贸虽同意返还房屋且在案件审理过程中发函要求原告收回涉案房屋，但其未采取积极行动腾空涉案房屋，涉案房屋不符合交还条件，在此情况下，原告干休所有权拒绝其要求。现原告诉讼要求被告博艺轩商贸返还涉案房屋并支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。原告干休所2016年12月15日复函中要求被告博艺轩商贸于收函后3日内返还涉案房屋，故房屋占有使用费应从2016年12月23日起参照原合同约定标准支付。关于被告刘娟、徐震海是否应当就租金给付承担责任的问题，本院认为租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，具有相对性，涉案合同当事人为原告干休所与被告博艺轩商贸。现被告博艺轩商贸仍处于在业状态，未进入破产清算程序，原告干休所也未能举证证明被告刘娟、徐震海存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害原告干休所利益的行为，现原告干休所突破合同相对性原则要求被告刘娟、徐震海对债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告淮安博艺轩商贸有限公司于本判决生效后五日内将淮安市清江浦区人民北路19号房产返还给原告中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所；被告淮安博艺轩商贸有限公司于本判决生效后五日内支付原告中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所租金876452元，并以876452元为基数从2016年12月23日起按年息17.4%的标准继续支付逾期付款违约金至租金实际付清时止；被告淮安博艺轩商贸有限公司于本判决生效后五日内支付原告中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所房屋占有使用费858064元（截止2017年5月7日），并从2017年4月8日起按19万元每月（10月份27万元）的标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还时止；驳回原告中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23140元，由原告中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所负担2729元，被告淮安博艺轩商贸有限公司负担20411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54)审 判 长  张树维代理审判员  张春云人民陪审员  牛锦红二〇一七年五月十日书 记 员  朱隆基附：租金、房屋占有使用费计算方式及相关法律条文1、租金及违约金计算方式时间              欠付租金（万元）              租金应付（元）                  2016.6              11              1256452（欠付租金）-380000（补偿2月租金）=876452                  2016.7              19                  2016.8              19                  2016.9              19                  2016.10              27                  2016.11              19                  2016.12.19              11.6452（190000万/31天*19天）      2、房屋占有使用费计算方式时间              天数              计算方式              占有使用费（元）              合计                  2016.12.23-2016.12.31              9              19万/31天*9天              55161              858064元                  2017.1.1-2017.1.31              31              19/月              190000                  2017.2.1-2017.2.28              28              19万              190000                  2017.3.1-2017.3.31              31              19万              190000                  2017.4.1-2017.4.30              30              19万              190000                  2017.5.1-2017.5.7              7              19万/31*7天              42903      3、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国担保法》当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。