海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）琼海民二初字第93号 原告：张丽敏，女，1962年11月30日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托代理人：李国学，男，1951年12月28日出生，现住海南省琼海市。 被告：海南同安房地产开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇豪华路5（1）-2-2。 法定代表人：任毅，该公司总经理。 委托代理人：董学智，海南中邦律师事务所律师。 第三人：海南北方村房地产咨询销售有限公司。住所地：海南省琼海市。 法定代表人：李艳春，该公司总经理。 原告张丽敏诉被告海南同安房地产开发有限公司（以下简称同安公司）、第三人海南北方村房地产咨询销售有限公司（以下简称北方村公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年2月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李国学及被告委托代理人董学智，第三人法定代表人李艳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2008年1月18日，北方村公司受被告委托销售被告的房产，并在大庆地区销售点委托大庆公司销售业务。大庆公司通过北方村公司推广介绍成功向鲁伟等十人销售十套房产，销售额为2277540元，被告给北方村公司出具业绩确认单，确认该十户房产为北方村销售。事后，大庆公司与北方村公司多次找被告主张代理佣金，被告以与大庆公司没有代理关系及大庆十户购房合同无效为由不予支付。北方村公司2009年起诉被告支付代理佣金，2013年7月4日琼海法院作出102号判决，认定大庆十户合同合法有效，被告应支付北方村公司代理佣金。2013年海南中院作出712号民事判决，认定被告应将大庆公司十户代理佣金支付给大庆公司，同时也认定大庆十户于2008年12月已支付购房款的事实。按被告给北方村公司出具的委托书代理报酬约定，代理佣金提取按客户购房款支付进度当月提取。被告应支付原告代理佣金，故请求依法判令：1、被告向原告支付代理佣金113877元；2、被告从2009年1月起至本判决生效之日止按银行同期贷款利率向原告支付利息约12000元（暂计至2015年2月4日）；3、诉讼费由被告承担。 原告为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、（2011）琼海民二初字第102号民事判决书，证明大庆十户代理佣金被告应支付给北方村公司的事实。2、（2013）海南一中民二终字第712号民事判决书，证明被告应支付给大庆公司的事实。3、（2012）琼海民二初字第72号民事判决书，证明（1）大庆公司已撤销，原股东法定代表人张丽敏承担民事责任，（2）认定大庆公司十户于2009年3月将购房款2277540元全部交清，被告应支付佣金及利息的事实。4、同安公司应支付代理佣金明细表，证明该十户总房价款为2277540元，其佣金为113877元的事实。5、合作协议书，证明大庆公司通过北方村公司共同销售被告开发的房产的事实。6、委托书，证明按客户购房款支付进度当月提取代理佣金。 被告辩称：1、我方至今尚未收到原告代理销售十套房的房款797540元。已生效的（2012）琼海民二初字第72号民事判决书也确认原告尚欠购房款797540元，并判决原告支付，我方已申请执行，但至今仍未清还。2、原告请求支付尚未收到购房款代理佣金，违反委托书的约定。原告销售十套房总额2277540元，已付1480000元，尚欠797540元。其主张支付尚欠797540元代理佣金，既违反委托书第四条“贵司代理费的提取按贵司客户购房款支付进度提取”的约定，也显失公平。生效的（2011）琼海民二初字第102号民事判决书认定现被告未足额收回房款，意味着北方村公司未完成受托的全部事务，在被告未收到房款的前提下，如仍支付代理佣金，也有违反公平原则。原告主张利息从2009年1月起计至2015年2月4日没有事实根据，应不予支持。 被告为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、委托书，证明被告与北方村公司订立的委托书第二条约定代理费按最终成交价的5%提取。第四条约定销售代理费客户购房款支付进度提取。代销客户如退房全款退回已提取的代理费。2、（2012）琼海民二初字第72号民事判决书，确认原告欠被告十套房款797540元，该判决已生效并申请执行，原告至今未清还。3、（2011）琼海民二初字第102号民事判决书，认定被告支付代理佣金的前提是收到房款，被告未收到购房款仍支付佣金，违反公平原则。 第三人陈述称：我方受被告委托后，又委托原告的大庆公司共同在大庆成功销售被告的房产，被告对原告及第三人的共同销售行为是认可的，并出具确认单，并且之前案件的二审判决也确认了该事实。 第三人没有证据提交。 经质证，被告对原告证据1的真实性、关联性没有异议，对证明内容有异议。认为（2011）琼海民二初字第102号判决书认定被告应将佣金支付给原告已被一中院（2013）海南一中民二终字第712号判决所否定。对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据3的真实性、关联性没有异议，证明内容有异议，认为（2012）琼海民二初字第72号判决并没有认定大庆代理销售的十套房款已缴清，至今还有797540元没有支付。对证据4认为不是证据，只是原告的统计，对其真实性没有异议。对证据5的真实性没有异议，认为是原告与第三人之间的委托，被告没有授权和参与。对证据6的真实性没有异议。认为合同约定是按客户向被告付购房款进度支付佣金，不是代理公司收到购房款的进度来支付佣金。第三人北方村公司对原告的6份证据真实性、合法性、关联性没有异议。原告对被告证据1、2的真实性、关联性没有异议。认为佣金是按客户支付购房款进度来提取，不是按被告收到房款进度提取，证明被告欠原告佣金113877元的事实。对证据3的真实性无异议，关联性有异议，认为该判决已撤销，客户已支付购房款且已入住，买卖合合法有效。第三人对被告证据1-3的质证意见与原告的质证意见一致。 本院对原告的6份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告的3份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2008年1月18日，被告委托第三人北方村公司代理销售其开发的位于海南省琼海市嘉积镇豪华路的“万泉丽景”住宅小区房屋，代理期限从2008年1月18日起至“万泉丽景”住宅小区项目销售结束，并出具二份委托书，约定客户的认购金、购房款由被告统一收取并出具有关收款收据，客户持出具的收据则视为生效等。2008年2月20日北方村公司以合作销售方式委托大庆公司在大庆地区销售被告的“万泉丽景”项目房屋，双方于2008年4月26日签订《委托协议书》约定大庆公司不得收取客户房款和擅自调整房价，引起相关法律责任由大庆公司自负等。大庆公司接受委托后，在大庆地区开展销售工作，客户肖玉华、朱淑燕、鲁伟、王丽琴、刘平顺、冷静、项士芳、李战军、梁军、钟艳梅（以下统称大庆十户）认购了“万泉丽景”的十套房屋，与被告签订商品房买卖合同购买十套房屋，并向大庆公司支付房款2277540元，被告将销售大庆十户的业绩确认给北方村公司。之后大庆公司将销售十套房的房款1480000元支付给被告，尚差797540元房款未支付。2012年3月被告向本院起诉要求大庆公司和北方村公司支付797540元房款及利息。本院以（2012）琼海民二初字第72号判决书，确认大庆公司系一人有限责任公司，股东为原告张丽敏，公司已于2011年1月25日注销，遂判决原告张丽敏在判决生效之日起十日内支付收取的大庆十户剩余房款797540元及利息给被告。判决生效后原告未付房款797540元给被告，2013年被告申请执行该案，在执行过程中因原告没有财产执行，该案终结执行。大庆公司销售大庆十户房屋由被告确认业绩后，北方村公司曾主张被告支付包括大庆十户在内的代理佣金226882元。本院以（2011）琼海民二初字第102号判决书判决被告支付北方村公司代理佣金179009.6元（含大庆十户代理佣金74000元）。被告不服上诉海南一中院，海南一中院以（2013）海南一中民二终字第712号判决书确认大庆公司与北方村公司转委托关系成立，被告应向大庆公司支付代理佣金，北方村公司主张大庆十户代理佣金理由不成立，不予支持。由于（2013）海南一中民二终字第712号判决书确认大庆十户销售代理佣金应由原告张丽敏来主张。因此原告于2015年2月5日向本院提出诉讼要求被告支付已付房款2277540元的代理佣金113877元及利息。被告抗辩原告只付房款1480000元，尚差797540元房款未支付，其主张未支付房款797540元的代理佣金，违反委托书的约定，有违反公平原则。不同意支付未付房款797540元的代理佣金及利息。 本院认为：本案争议的焦点是：被告应否支付原告代理佣金113877元及利息。本案中，被告委托第三人北方村公司销售其开发的“万泉丽景”项目房产，北方村公司又委托大庆公司在大庆地区销售被告的房产，双方存在转委托代理销售关系。而生效的（2013）海南一中民二终字第712号判决书已经确认北方村公司转委托大庆公司销售被告房产的转委托关系成立，原告销售大庆十户购买被告的房产，被告应支付销售代理佣金给大庆公司。生效的（2012）琼海民二初字第72号判决书已经确认大庆公司已支付房款1480000元给被告，尚未支付797540元，大庆公司系一人有限责任公司，股东为原告张丽敏，公司已于2011年1月25日注销，原告张丽敏应承担责任，故判决原告张丽敏支付797540元及利息给被告，因原告没有支付797540元及利息给被告，被告申请执行也因原告没有财产执行而终结执行。现原告主张被告支付销售房款2277540元的代理佣金113877元及利息，因原告仅支付被告房款1480000元，尚未支付房款797540元给被告，故被告应支付原告的代理佣金应为2277540元-797540元×0.05=74000元。原告主张代理佣金超出部分不予支持。至于原告主张从2009年1月起至本判决生效之日止按银行同期贷款利率计付利息，根据委托书第四条约定，代理费是按客户购房款支付的进度提取。原告没有证据证明客户已于2009年1月1日全部支付完购房款，故原告要求被告支付利息没有事实根和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、限被告海南同安房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张丽敏支付销售代理佣金人民币74000元。 二、驳回原告的超出部分及其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2818元，由原告负担1161元，被告承担1657元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  张家谋 二〇一五年四月二十日 书 记 员  邹燕萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四百条受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托 人的利益需要转委托的除外。 第四百零五条【委托人支付报酬的义务】受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。