上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4784号
上诉人（原审被告）：毛根法，男，1961年3月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：孙浩，上海申海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：凌燕，女，1964年12月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：孙文浩，上海市勋业律师事务所律师。
上诉人毛根法因与被上诉人凌燕房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）（2017）沪0115民初94258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
毛根法上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回凌燕相关的诉请；变更一审判决第四项为房屋使用费按12,500元/月计算。事实和理由：1、原租赁合同届满后，双方就签约事项进行协商，凌燕将原租赁合同发给毛根法要求签约，该合同草稿中租金调整为25,000元/月，租期3年。毛根法回复将租期调整为5年，因此双方就合同租金、租期基本达成一致，双方租赁合同已经成立，不因未签订书面租赁合同而解除；2、一审判决认定租金25,000元/月缺乏依据，原租赁合同到期后，双方一直在协商签订新的租赁合同，虽新租赁合同未签订，但租赁事实存在，因此房屋使用费应按原租赁合同履行。毛根法曾表示在签订正式合同前按原合同标准支付，签订合同后再增补租金，因此按照25,000/月租金支付是附条件的，只有签订正式租赁合同情况下才按该数额支付租金，因最终租赁合同未签订，毛根法无需按此金额支付使用费；3、即使解除合同，也应当对毛根法巨额装修投入予以补偿，毛根法租赁涉案房屋的前提在于向案外人受让取得了凌燕公司的经营权，因公司经营KTV，毛根法投入近300万元用于装修，凌燕随意解除合同，给毛根法投资带来巨大损失，也使得毛根法与案外人的经营权转让协议无法履行，凌燕应当承担相应责任。
凌燕辩称，一审判决正确，要求二审法院维持原判。理由为，双方之间仅有房屋租赁关系，不存在公司的转让关系。实际履行中作为出租人凌燕为毛根法的经营提供了帮助，但公司营业执照上法定代表人是凌燕，公司印章也由凌燕保管。毛根法与案外人的协议与凌燕无关，案外人将房屋转租给毛根法也没有经过凌燕同意，且毛根法装修也没有经过凌燕同意。因此要求驳回毛根法上诉请求。
凌燕向浦东法院起诉请求：1、判令凌燕与毛根法就上海市浦东新区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）的租赁合同于2017年10月8日解除；2、毛根法立即将系争房屋交还凌燕；3、毛根法支付欠付凌燕租金67,500元（计算方式：自2017年3月3日至10月2日按每月25,000元计算，扣除已付款112,500元，加上2017年10月3日至5日欠付租金2,500元）；4、毛根法支付凌燕自2017年10月9日起的房屋使用费至交还系争房屋之日止（计算标准按每月25,000元）。
浦东法院认定事实：系争房屋登记的产权人为凌燕，房屋类型为店铺。2012年3月，凌燕（出租方）与案外人胡某（承租方）签订了店铺租赁合同书（以下简称原租赁合同），将系争房屋（含一层、二层、三层）和证照出租给该案外人经营“洋又莉酒吧”，租赁期限至2017年3月3日止。同月，上海XX有限公司（法定代表人凌燕）与胡某、何某等案外人签订转让合同书，就上海XX有限公司的内部装潢、配置、经营权（不包括房租）转让给胡某、何某等人。2016年6月，毛根法从案外人何某等人处，受让了系争房屋内“洋又莉酒吧”的内部设施及转让权（房屋产权及租房押金除外），2016年6月3日至2017年3月3日的房屋租金（已付租金的使用权）一并转让给毛根法，此后，毛根法在系争房屋内从事经营，并对系争房屋进行了装修。2017年3月3日以后，凌燕、毛根法之间就系争房屋签订租赁合同事宜进行协商，协商确定的租金为每月25,000元，后因合同的其他内容未达成一致意见，协商未果。2017年6月16日，凌燕委托律师向毛根法发函，称毛根法自2017年3月3日起承租系争房屋，约定每月租金25,000元，至今已付款5万元，尚有2017年5月3日至6月2日的租金逾期未付，要求于7月3日之前付清2017年5月3日至7月2日的租金。毛根法收函后于2017年6月29日支付凌燕12,500元，7月3日支付凌燕5万元。2017年9月7日，凌燕再次向毛根法发函，称毛根法逾期未支付租金，鉴于双方对租赁期限未作出约定，实际租赁期限已超过六个月，通知于2017年10月8日解除双方就系争房屋的租赁合同，要求毛根法在合理期限内安排交还房屋、支付欠付租金。此后，因毛根法未再支付款项，也未搬离系争房屋，凌燕遂起诉至浦东法院。
一审审理中，凌燕申请证人蒋某到庭作证，证人蒋某到庭陈述，其是凌燕、毛根法的朋友，2017年春节后毛根法打算租赁系争房屋，让证人向凌燕打招呼，证人第一次打电话给凌燕时，凌燕同意租给毛根法、租金一年18万元，后来证人参与了两次谈判，凌燕要求租金涨到每年25-30万元，但两次谈判最终均未能达成一致意见。经庭审质证，凌燕认为证人仅知悉部分事实，但可以证明双方未达成一致意见。毛根法认为双方在谈判过程中对续租五年以及租金每月25,000元没有争议，在签订租赁合同的前提下，毛根法同意按每月25,000元向凌燕支付，但毛根法实际是按照每月12,500元的标准向凌燕支付2017年3月3日以后的租金的，如果合同不能续签，仍应当参照原租赁合同的租金标准即每月12,500元支付。
一审另查明，2017年4月至9月，凌燕、毛根法曾通过微信商谈租赁事宜，其中2017年4月24日，毛根法告知凌燕在续签合同未签订前，其将按照前合同的租金标准向凌燕汇款，签订好后再进行增补。凌燕回复与胡某的合同已到期，双方间是新签合同，要求按照凌燕的要求付款。4月25日，毛根法支付凌燕25,000元，4月28日支付25,000元。凌燕收款后告知毛根法确认收到2017年3、4月房租5万元，5月付的房租25,000元，要求先行支付。2017年6月28日，毛根法再次告知凌燕在双方正式签约前其将按原合同付款，并催促凌燕尽快签订合同。凌燕回复不同意。
一审审理中，毛根法称若双方租赁关系解除，要求凌燕补偿毛根法装修损失150万元。凌燕表示可移动设施应由毛根法搬走，对于不可移动设施对于凌燕无使用价值，不同意作补偿。
浦东法院一审认为，凌燕为系争房屋的产权人，于2012年将系争房屋出租给案外人承租作经营使用，租赁期限截止2017年3月2日。毛根法于2016年间自案外人处转租系争房屋并在房屋内作经营使用。2017年3月3日以后，凌燕、毛根法就系争房屋的使用已通过多次协商均未能就租赁合同达成一致意见，双方间的租赁合同未签订，租赁期限也未确定，故根据相关法律的规定，凌燕可以随时解除租赁关系，要求毛根法搬离。凌燕于2017年9月发函通知于10月8日解除租赁关系，浦东法院予以认同。租赁关系解除后，毛根法应搬离系争房屋并将房屋交还凌燕。对于租金及房屋使用费的计算标准，凌燕、毛根法确认在协商的过程中双方对租金标准即每月25,000元没有异议，可见该租金标准符合当时的市场价格。另从毛根法的付款情况反映，其清楚凌燕是按照每月25,000元向其催收租金，并在凌燕催收之时予以了支付。毛根法虽然在付款的同时称在双方未签订正式合同前，其按照原合同标准支付租金，签订合同后再增补租金。但鉴于前租赁合同并非凌燕、毛根法之间签订，凌燕对毛根法关于双方属于续签合同之主张予以了否认。因此，凌燕要求按照每月25,000元计算2017年3月3日起至10月5日止的欠付租金和此后的房屋使用费，浦东法院予以认同，其中2017年3月3日至10月5日的欠付租金为65,000元，凌燕计算金额有误，浦东法院予以更正。毛根法在未与凌燕签订正式租赁合同的情况下，先行对租赁物进行装修，造成了不必要的损失，其要求凌燕补偿装修等损失，缺乏法律依据，浦东法院难以支持。
据此，浦东法院作出一审判决：一、凌燕与毛根法就上海市浦东新区XX路XX号房屋的租赁关系于2017年10月8日解除；二、毛根法于判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区XX路XX号房屋，并将房屋返还凌燕；三、毛根法于判决生效之日起三十日内支付凌燕欠付租金（截止2017年10月5日）65,000元；四、毛根法于判决生效之日起三十日内支付凌燕自2017年10月9日起至返还上海市浦东新区XX路XX号房屋之日止的房屋使用费，按每月25,000元为计算标准。一审案件受理费2,112元，减半收取计1,056元，由毛根法负担。
二审中，双方当事人均未提供新的证据材料。
本院二审查明，原一审法院查明事实均有相应证据予以佐证，本院依法予以确认。二审中，双方当事人确认毛根法于2016年6、7月间对系争房屋进行装修。
本院认为，本案争议焦点为1、双方就2017年3月3日后租赁关系中的租金、租期是否协商一致以及凌燕是否有权解除租赁合同？2、毛根法在系争房屋中投入之装修费用应否由凌燕承担？
就第一个争议焦点本院认为，从双方陈述协商过程以及2017年3月之后凌燕催讨租金、毛根法支付租金的事实，浦东法院认定双方当事人就租金按每月25,000元计算达成一致，且就该认定作了详尽阐述，合法有据，本院予以认可。关于合同租期，毛根法称协商过程中凌燕提出3年租期，毛根法提出5年租期，显然双方在诉讼前对租期未能达成一致意见。虽毛根法在诉讼中同意按3年租期履行的意思表示，不足以证明双方诉讼前已对租期达成一致意见，但并不影响凌燕基于不定期租赁所享有的合同解除权。浦东法院据此认定凌燕具有合同解除权并判决解除涉案租赁关系于法有据，本院予以维持。关于装修费用的争议焦点，本院认为，根据二审查明事实，装修行为发生于原租赁合同履行期间，故装修事宜应按原租赁合同履行。原租赁合同约定，承租人对建筑装饰等进行重新设置，需事先获得出租人书面同意，费用由出租人负担，且该合同对租期届满后装修装饰费用承担没有约定。根据相关司法解释规定，承租人未经出租人同意装饰装修的费用，由承租人负担。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，毛根法的装修行为并未按该合同约定经凌燕书面同意，原租赁合同对租期届满后装修装饰补偿未有约定。现毛根法要求凌燕补偿其装修损失的主张，缺乏合同及法律依据。浦东法院未支持毛根法要求赔偿涉案装修损失之请求，具有法律依据，本院亦予维持。
综上所述，毛根法上诉的事实理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,112元，由上诉人毛根法负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵卫平
审判员 严卫忠
审判员 沈 洁
二〇一八年四月二十六日
书记员 金小卿
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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