广东省佛山市顺德区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0606执异347号
案外人（申请执行人）：曾立辉，男，1979年4月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区乐从镇小涌村东头沙冲南二大街四巷*号，公民身份号码4406811979********。
申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区庆亿街3号401房、8-12层整层（仅限办公用途）。
负责人：黄俊平。
申请执行人：招商银行股份有限公司佛山乐从支行，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇路州村委会第二工业区11号B南17号铺。
负责人：刘红。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司佛山乐从支行，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会兴乐路54号。
负责人：张铭辉。
申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地广东省深圳市福田区滨河路北5022号联合广场A座29层。
负责人：吴斌。
申请执行人：广东顺德农村商业银行股份有限公司乐从支行，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇荔中路B18号。
负责人：钟炳燊。
申请执行人：兴业银行股份有限公司佛山顺德乐从支行，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇兴乐路54号。
负责人：霍炜堃。
申请执行人：中国银行股份有限公司顺德分行，住所地广东省佛山市顺德区大良街道凤山西路2号。
负责人：汤典勤。
申请执行人：广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行，住所地广东省佛山市顺德区大良街道凤山中路38号。
负责人：冯丽贞。
申请执行人：中国光大银行股份有限公司佛山乐从支行，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东A269号金宇名都商业街01、02、03、05、06、07、32号。
负责人：古小雁。
被执行人：陈敏宜，女，1975年7月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：佛山市顺德区弘建贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇东区新桂路1号11号铺。
法定代表人：曾立行。
被执行人：曾立行，男，1971年1月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：佛山市三烨贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会东区腾乐路A39号。
法定代表人：陈超鸿。
被执行人：陈超鸿，男，1979年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：朱杰琇，女，1981年10月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：邓利霞，女，1974年9月7日出生，汉族，住广东省清新县。
被执行人：陈振星，男，1975年10月12日出生，汉族，住广东省清新县。
被执行人：佛山市顺德区冠轩贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇钢铁市场腾冲区川页钢铁市场内37（1）号地。
法定代表人：何丽珍。
被执行人：佛山市顺德区联发企业贸易有限公司，住广东省佛山市顺德区乐从镇沿江路。
法定代表人：曾玉娣。
被执行人：何丽珍，女，1954年4月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：曾玉娣，女，1974年11月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：黄颖鹏，男，1980年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：霍倩妍，女，1981年1月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：黄世明，男，1954年10月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：梁桂芬，女，1954年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：佛山市富邦家具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇水藤村北围工业区藤湖路。
法定代表人：陈敏杰。
被执行人：陈敏杰，男，1972年11月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：邓婉芳，女，1972年10月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：邓锦标，男，1975年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：梁佩莲，女，1976年7月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：陈兆新，男，1946年7月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：佛山市金广恒贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇广东乐从钢铁世界C1区南六路04号。
法定代表人：杜广林。
被执行人：佛山市顺德区泽恒贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇广东乐从钢铁世界C1区南一路10、12号。
法定代表人：冼浩峰。
被执行人：佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道府又建设路商六之6号。
法定代表人：黄冠华。
关于被执行人陈敏宜所涉系列案件，在执行过程中，本院拟对坐落于佛山市顺德区乐从镇乐从社区跃进路新辉楼首层8号商铺、佛山市顺德区乐从镇沙滘社区新乐从家私城西区四排二座御祥豪庭21号铺以及佛山市顺德区乐从镇沙滘社区新乐从家私城西区四排二座御祥豪庭23号铺（产权证号分别为0311000136、0300138337、0300138338，以下分别简称8号铺、21号铺、23号铺，统称涉案房产）进行公开拍卖。案外人曾立辉向本院提出异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人曾立辉异议称，其于2014年3月31日与被执行人陈敏宜签订租赁合同承租涉案房产，租期2014年4月1日至2024年3月31日。合同签订之日前半个月，出租人说急需用钱偿还银行贷款本息，如果其一次性支付十年租金的，可按正常租金约5.5折计算。其在详细了解涉案房产并无查封的情况下，遂分四次向出租人转账支付了十年租金，取得涉案房产十年承租权。现涉案房产在其承租后被执行法院查封，并面临强制拍卖的风险。对此，其认为承租权基于“买卖不破租赁”原则而应得到保护，且银行在贷款给出租人之前既已知道涉案房产存在租赁关系，并每年进行调查核实及按当期市场价格进行评估，故银行明知存在租赁关系但无提出异议，也无告知其及其他承租人涉案房产存在抵押或被查封的相关事宜。其作为善意第三人，承租权应受法律保护。综上，案外人曾立辉请求执行法院对涉案房产进行带租拍卖。
本院经审查查明，涉案房产登记权属人为被执行人陈敏宜，登记抵押权人为中国银行股份有限公司顺德分行（以下简称中行顺德分行），其中8号铺的抵押登记日期为2011年7月，21号铺、23号铺抵押登记日期为2010年10月。
另查明，关于原告中行顺德分行诉陈敏宜等人金融借款合同纠纷一案，本院（2014）佛顺法民二初字第567号民事判决书及佛山市中级人民法院（2016）粤06民终3957号民事判决书已经发生法律效力，判决确定中行顺德分行对涉案商铺享有优先受偿权。后因义务人未按期履行法律义务，中行顺德分行的权利承受人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融广东分公司）依法申请强制执行，本院以（2016）粤0606执13076号立案受理。此外，被执行人陈敏宜另因拖欠其他债务被相关权利人申请执行。现本院拟对涉案房产进行公开拍卖。
以上事实有佛山市顺德区不动产登记中心查询结果信息一览表、（2014）佛顺法民二初字第567号民事判决书、（2015）佛顺法执字第7074号拟网络拍卖告知书等证据材料证明。
本院认为，当事人对自己的事实主张应当负有举证责任，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，案外人曾立辉请求对涉案房产进行带租拍卖，但提供的证据并不足以支持其主张。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。具体到本案，8号铺及21号铺、23号铺早于2011年7月及2010年10月办理抵押登记，案外人曾立辉提交的《商铺租赁合同》所载签订日期为2014年3月31日，即涉案房产抵押登记在先、案外人曾立辉主张的租赁关系在后。故该租赁关系不得对抗华融广东分公司的抵押权。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。现案外人曾立辉主张其租赁期限长达十年，且已一次性支付十年租金，并提供了《网银转账单》及连号的《租金收据》。但上述《网银转账单》汇款人均为“曾科炽”而非“曾立辉”，且所涉金额巨大却无备注汇款用途，与常理不符，在无其他证据予以佐证的情况下，本院无法认定该转账单与本案的关联性。另案外人曾立辉自认其十年租金仅约为正常租金的5.5折，应认定其以明显不合理低价承租涉案房产。综合考虑上述情况，本院认为，案外人曾立辉主张的涉案房产租赁权对在先的抵押权的实现有影响，依法应当予以除去。最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，根据生效法律文书，华融广东分公司作为中行顺德分行的权利承受人，对涉案房产享有对抗案外人曾立辉的抵押权，故本院对案外人曾立辉提出的排除执行异议不予支持。综上，案外人曾立辉请求对涉案房产进行带租拍卖，并无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人曾立辉的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起民事诉讼。
审 判 长 周振祥
人民陪审员 刘兆池
人民陪审员 黄木华
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 尤惠霜