湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂2801民初5272号
原告：王传枝，男，生于1962年11月17日，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市，
委托诉讼代理人：鄢靖，湖北施州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：涂绪钊，湖北施州律师事务所律师。
被告：恩施市环城置业有限公司，住所地：湖北省恩施市小渡船38号金城国际302室。统一社会信用代码：91422801665490470L。
法定代表人：向屹峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗涛，湖北夷水律师事务所律师。
原告王传枝与被告恩施市环城置业有限公司（以下简称环城公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用普通程序于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告王传枝委托诉讼代理人鄢靖、涂绪钊到庭参加诉讼，被告环城公司委托诉讼代理人罗涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王传枝向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合作协议,将恩施市××街道办事处学院路××号“环城国际公馆”商业1单元101号、102号、103号、104号、105号、201号、301号、401号、402号、403号房屋交付给原告并依法为原告办理房屋登记手续;对合同约定的还建面积不足部分按市场价支付原告;2.依法确认被告开发的位于恩施市××街道办事处学院路××号“环城国际公馆”地面车位临街部分使用权由原告所有,非临街部分原告拥有60%的使用权,地下规划停车位原告拥有20%的使用权；3.判令被告支付原告违约金200万元;4.案件诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回了请求第1项中的“对合同约定的还建面积不足部分按市场价支付原告”主张以及第2项请求。事实和理由:2011年7月25日,原告与被告签订《合作开发协议书》,约定原告以其位于恩施市××街道办事处学院路××号的房产所有权及土地使用权作为投资,将土地使用权过户给被告,由被告出资对前述土地进行房地产开发;被告在前述项目开发完成后,还建5800平方米的商品房给原告,超过或不足的面积,双方按照市场价用现金相互补偿;被告除在房屋首层预留200平方米的商业面积外,余下商业面积还建给原告,由原告在房屋二、三、四、五、六层优先选房;地面车位临街部分使用权由原告所有,非临街部分原告拥有60%的使用权,地下规划停车位,原告拥有20%的使用权;合同亦对违约责任等进行了约定。合同签订后,原告按约履行了合同义务,被告除与与原告签订《商品房买卖合同》,约定将恩施市××街道办事处学院路××号“环城国际公馆”商业1单元101号、102号、103号、104号、105号、201号、301号、401号、402号、403号房屋,建筑面积5674.88平方米,还建给原告外,未能按约履行合同义务。为维护自身的合法权益,原告现根据《中华人民共和国合法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十一九条之规定,诉至法院,恳请依法裁判。
被告环城公司辩称，1.因原告起诉要求交付的房屋所占土地已经抵押给恩施市农商行，故被告暂无法交付房屋；2.原告所要求确认的车位使用权因该项目车位为占用公共面积所建，亦不能确认为由原告使用；3.原告与被告合作开发的土地，存在土地瑕疵，导致最终证载面积少于合同约定面积，原告应赔偿被告损失；4.违约金过高，主张调减。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合当事人的陈述、质证意见等综合认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月25日，恩施市环城房地产开发有限公司与原告王传枝签订《合作开发协议书》，内容为：“甲方：恩施市环城房地产开发有限公司（印章）营业执照号码：422801000002336乙方：王传枝身份证号：根据国家相关法律法规,双方遵照公平、公正、自愿及互利的原则,就合作开发建设学院路138号地块等相关事宜,达成如下协议:一、合作内容及方式1.1合作内容乙方以其位于学院路138号房产所有权及土地使用权(详见本协议第三条所述,下称“目标土地”)投资,并按房地产项目开发要求将土地使用权过户给甲方,由甲方出资利用目标土地进行房地产开发(下称“项目”),并于项目竣工后将合格的商品房按双方约定数量进行分配。1.2合作方式
1.2.1甲方负责目标土地利用规划指标的申报、项目的策划与设计方案及报批、项目的开发建设和竣工验收等。1.2.2乙方负责目标土地上建筑物及附着物的退租。1.2.3甲方负责目标土地建筑物的拆除工作。1.2.4甲方负责项目开发建设所需的全部资金,并自负项目开发的盈亏,但经甲方合理规划和其他努力得以增加的建筑面积和相关利益,乙方不得参与分配。1.2.5甲方按照双方约定的分配方式办理项目的房地产权利初始登记。1.2.6甲方按本协议约定还建给乙方的商品房面积后的剩余部分,由甲方自主销售或作其他处置。1.2.7因土地过户过程中产生的相关税费均由甲方负责缴纳,否则由此产生的经济和法律责任与乙方无关。二、合作分配方式2.1甲方将项目开发完工后,还建5800平米(建筑面积)商品房给乙方超过或不足此数的面积,由双方按当时市价用现金相互补偿。2.2还建给乙方上述房屋面积后,剩余自主处置。2.3乙方还建商品房的具体位置:首层除留给甲方200平米商业面积外,余下商业面积还建给乙方;二、三、四、五、六层优先满足乙方的其余应分配面积剩余的面积和楼层全部由甲方所有和处置。2.4地下车库按审批规划方案设计和建设,地面停车位临街部分使用权由乙方所有(甲方门面前除外),非临街部分乙方拥有60%使用权,并划定相应位置。地下规划的停车位,乙方拥有20%的使用权,并划定具体位置,余下的部分由甲方处置。但乙方需交纳相应物业管理费。三、乙方承诺之目标土地现状3.1目标土地的土地使用证编号:恩市国用(2005)字第030445号;土地性质为:国有出让；土地使用权取得时间为:二ΟО五年七月十九日,出让年限为26年;土地核定用途为:城镇混合住宅用地；宗地面积为4727.39平米。房产证号为:恩市私字第××、20××54、20××55号。面积分别为154.96平方米、92.91平方米、2138.53平方米,总面积为:2386.40平方米。3.2乙方承诺①目标土地上不存在任何查封、冻结、扣押、抵押以及建筑工程优先受偿权等权利瑕疵；②项目开工前2个月乙方负责将现有租赁户迁出目标土地,并将目标土地交付甲方；③甲方不会因取得和开发目标土地而被任何第三方提出针对目标土地的权利追索四、甲乙双方权利义务4.1甲方权利义务4.1.1本项目开发建设的一切合法程序和文件由甲方负责办理;4.1.2本项目开发建设的资金全部由甲方负责筹集为资；4.1.3甲方应在项目开盘时首先将还建部分以与乙方签署销售合同的形式还乙方,并在竣工后将房产证及土地证办理到乙方指定人名下,由此产生的相税费由甲方负责。4.1.4甲方在办理本项目建筑方案设计时,必须保证首层面积不低于100平米,设计方案必须征求乙方代表的意见并签字认可。4.1.5甲方应负责控制本项目开发周期3年(自乙方将目标土地过户甲方之次日起计算),但因人力不可抗拒的因素除外。4.1.6因目标土地使用权转让行为以及办理相应过户手续所产生的相应税费由甲方负责。4.2乙方权利义务4.2.1乙方应于本协议书签署后及时配合将土地使用权过户给甲方目标土地使用权过户手续时,乙方负责提供合法的土地过户相关文件,配合办理过户手续。4.2.2乙方负责办理目标土地上房屋及附着物的退租安置工作,并及时在房产部门办理原房屋的注销手续；4.2.3乙方有配合甲方协调处理项目周围相邻纠纷和矛盾的义务,但因协调产生的相关费用由甲方承担；4.2.4根据政府主管部门关于合作开发房地产情形下办理合作各方应分配房地产的权属证书的要求,积极提供相关文件资料并协助甲方按照分配约定办理双方房地产权属证书。五、违约责任5.1甲方不按双方约定还建乙方商品房的、超过约定建设周期的、未经同意将目标土地转让他人的,构成甲方根本违约,甲方需赔偿乙方因此所致的损失,并支付违约金2000000元。5.2因乙方无理拒绝将目标土地使用权过户给甲方的构成乙方根本违约,乙方需赔偿甲方因此所致的损失,并支付违约金2000000元。5.3乙方违反3.2条的承诺,致使其提供合作的目标土地存在相关瑕疵,从而影响甲方对目标土地的开发经营的,乙方需赔偿甲方因此所致的损失,并支付违约金2000000元。六、争议解决双方因履行本协议或在合作过程中发生争议或纠纷的,双方应尽量协商解决;协商不能解决的,任何一方可将争端提交目标土地所在地有管辖权的人民法院,以诉讼的方式解决。七、其它7.1本协议一式四份,双方各执两份,具有同等法律效力7.2本协议自双方签字盖章之日起生效。甲方：恩施市环城房地产开发有限公司（印章）代表人：向屹峰（签名）签约日期：2011.7.25乙方：王传枝（签名）签约日期：2011.7.25”。
合同签订后，原告按照协议将其拥有的位于舞阳街道办事处学院路138号的目标土地及房产【国有出让土地使用权，使用权面积独自4727.39平方米，用途为城镇混合住宅用地，原由原告于2005年7月取得该宗地土地使用权恩市国用（2005）第030445号土地使用证书；房产证号为：恩市私字第××、20××54、20××55号，面积分别为154.96平方米、92.91平方米、2138.53平方米，总面积为2386.40平方米】转让给被告，并于2012年2月13日向恩施市国土资源局申请注销原土地使用证，变更土地使用权人为恩施市环城房地产开发有限公司。2013年8月6日，该宗地使用权获准登记至恩施市环城房地产开发有限公司名下，土地使用权证号为恩市国用（2013）第01112号，该地块面积为4727.39平方米，规划用途为商服、住宅，土地使用年限自2013年10月25日至2083年10月25日。嗣后，恩施市环城房地产开发有限公司即在该地块上进行商品房建设并命名为“环城国际公馆”项目。
2015年5月4日，原、被告分别签订十份《商品房买卖合同》，分别约定被告将“环城国际公馆”1单元的101号房、102号房、103号房、104号房、105号房、201号房、301号房、401号房、402号房、403号房还建给原告，其建筑面积分别为：551.43平方米（层高3.6米、套内建筑面积493.54平方米、分摊建筑面积57.89平方米）、44.61平方米（层高3.6米、套内建筑面积39.93平方米、分摊建筑面积4.68平方米）、52.73平方米（层高3.6米、套内建筑面积47.19平方米、分摊建筑面积5.54平方米）、176.59平方米（层高3.6米、套内建筑面积158.056平方米、分摊建筑面积18.54平方米）、356.24平方米（层高3.6米、套内建筑面积318.84平方米、分摊建筑面积37.40平方米）、1497.76平方米（层高3.6米、套内建筑面积1340.52平方米、分摊建筑面积157.24平方米）、1497.76平方米（层高3.6米、套内建筑面积1340.52平方米、分摊建筑面积157.24平方米）、247.77平方米（层高3.6米、套内建筑面积221.76平方米、分摊建筑面积26.01平方米）、508.19平方米（层高3.6米、套内建筑面积454.84平方米、分摊建筑面积53.35平方米）、741.80平方米（层高3.6米、套内建筑面积663.92平方米、分摊建筑面积77.88平方米）。101号房、102号房交房时间为2017年6月30日，103号房、104号房、105号房、201号房、301号房、401号房、402号房、403号房的交房时间为2017年8月31日。该十份合同约定的付款方式均为“该商品房为还建内容，以还建合同协议为准”；关于产权登记的约定均为“出卖人应当在商品房交付使用后240个工作日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”
2015年5月5日，被告将其开发承建的“环城国际公馆”项目1-4层在建工程抵押给案外人湖北恩施农村商业银行股份有限公司，抵押债权金额5160000元。2015年5月20日，恩施市房地产管理局颁发《房建2015字第010号》他项权证，载明抵押权人为原告湖北恩施农村商业银行股份有限公司，抵押人为被告，在建工程坐落于舞阳坝街道办事处学院路138号，债权数额为5160000元，登记时间为2015年5月20日。附记为：“该在建工程坐落于学院路138号，环城国际公馆1至4层，建筑面积为6111.02平方米。解除第四层商业房在建工程抵押面积：1500.95平方米，变更后在建工程抵押1-3层，面积4610.07平方米，债权金额4360000元。”
2016年5月31日，案涉房屋所在小区“环城国际公馆”的楼房陆续向业主交付。
2017年8月30日，原告向本院具状起诉。
另查明，“恩施市环城房地产开发有限公司”于2015年2月5日更名为“恩施市环城置业有限公司”。
庭审结束后，原告撤回了第1项请求中“对合同约定的还建面积不足部分按市场价支付原告”的主张以及第2项请求。
本院认为，案涉《合作开发协议书》及十份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当严格依照约定履行各自的义务，逾期履行或者履行不符合约定，应当承当违约责任。从《合作开发协议书》及十份《商品房买卖合同》约定的原告并不参与案涉房地产的开发经营管理、不承担风险，只获取固定面积的还建房屋内容来看，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同”的规定，案涉纠纷应当认定为土地使用权转让合同纠纷。当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定，故本案立案案由应予变更。本案的争议焦点是：1.被告是否构成违约；2.被告将案涉房屋抵押给他人是否影响交付。根据当事人的陈述及举证、质证意见，本院作如下分析评述：
一、被告是否违约。《合作开发协议书》及十份《商品房买卖合同》约定的交房期限届满后，被告仍未向原告交付案涉还建房屋，构成违约。被告以违约金过高为由，请求调减予以抗辩，没有事实依据，本院不予采纳。现原告依据《合作开发协议书》第五条5.1款的约定，主张违约金2000000元，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以确认并支持。
二、被告将案涉房屋抵押给他人是否影响交付。抵押权优先于普通债权的规则只是一般规则，法律上和司法实务中基于特殊考虑，仍然设置了一些特殊规则。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该批复还强调“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从这两条规定来看，消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，其享有的债权优先于工程价款优先受偿权；而工程价款优先受偿权又优先于抵押权，故而，消费者在支付了购买商品房的全部或者大部分款项后，其享有的债权优先于抵押权。从原、被告双方签订的《合作开发协议书》及十份《商品房买卖合同》的内容来看，原、被告双方因土地使用权转让产生的债权已经转化为商品房买卖合同关系，原告系案涉房屋的业主，且应视为原告支付了全部购房款，原告作为从房地产开发企业处购买向社会销售的房屋的自然人即消费者，其在经济地位上、经验上都处于弱势地位，应当予以特别保护。故，原告的债权应当优先于银行的抵押权。
据此，原告要求被告交付案涉房屋并协助原告办理不动产权登记的主张，于法有据，本院予以支持。
诉讼过程中，原告撤回了第1项请求中“对合同约定的还建面积不足部分按市场价支付原告”的主张以及第2项请求，系其处分民事权利的真实意思表示，本院予以确认并准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告恩施市环城置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王传枝交付位于恩施市舞阳街道办事处学院路138号“环城国际公馆”1单元101号、102号、103号、104号、105号、201号、301号、401号、402号、403号房屋，并于本判决生效后六十日内消除抵押，协助原告王传枝办理不动产权登记。
二、被告恩施市环城置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王传枝支付违约金2000000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费22800元，由被告恩施市环城置业有限公司负担。
本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号17×××44。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 朱 晖
审判员 郭韶华
审判员 谭远双
二〇一八年一月二十八日
书记员 尹 丹