河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫17民终3757号
上诉人（原审被告）:西平县建苑房地产开发有限公司，住所地：西平县解放路与棠溪路交叉口青少年活动中心二楼。
法定代表人:赵向军，该公司经理。
委托诉讼代理人:马世云，河南尚成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：文功军，男，1962年11月13日出生，汉族，住西平县重渠乡李庄村委.
被上诉人（原审原告）：昌平，女，1962年8月22日出生，汉族，住址同上。
二被上诉人的委托诉讼代理人：单强，河南新义律师事务所律师。
上诉人西平县建苑房地产开发有限公司因与被上诉人文功军、昌平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服西平县人民法院（2016）豫1721民初3042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人西平县建苑房地产开发有限公司的法定代表人赵向军、委托诉讼代理人马世云，被上诉人文功军、昌平的委托诉讼代理人单强以及文攻军本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西平县建苑房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：原判认定“上诉人没有在约定的时间内将建成的房屋交付给被上诉人构成违约，支付违约金15000元”错误，上诉人在合同约定的三年内具备了交房条件，且被上诉人在三年内确实入住，拆迁的门面房45.15平方米，被上诉人占的门面房161.476平方米，实际交付的房屋比原定的136平方米多11平方米，被上诉人始终没有补足差价，原判判决上诉人违约错误。
文功军、昌平辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应驳回上诉，维持原判。
文功军、昌平向一审法院起诉请求：判令西平县建苑房地产开发有限公司交付位于西平县龙泉大道中段路南（原西平县五金厂院内）西平县金铭苑住宅楼房屋（北座1单元12楼东户、面积136平方米）一套和西平县金铭苑住宅楼北座楼下方门面房两间（金铭苑住宅楼小区大门东面第一间和第二间），给付违约金15000元（暂定一个月的）。
一审法院认定事实：2013年11月18日，文功军、昌平与西平县建苑房地产开发有限公司签订房屋拆迁安置补偿协议书两份，一份协议约定：乙方（文功军、昌平）在拆迁范围内有住房一套，地点：西平县五金厂综合楼西单元4楼东户，建筑面积126平方米，使用面积126平方米，被拆迁房屋的产权属于昌平、文功军；产权置换：（一）、甲方（西平县建苑房地产开发有限公司）应当在三年内提供给乙方住房一套，地点为金铭苑住宅楼一单元12楼东户，由甲方提供给乙方住房面积为136平方米（包括原房屋的装修费用和乙方在外租房费用）；（二）、如果甲方在三年内未按期完工，没有向乙方交付上述约定的住房，则构成对乙方的违约，三年期满后甲方没有向乙方交付上述约定的房屋，则由甲方支付给乙方每月400元；拆迁安置房屋产权属于昌平、文功军。另一份协议约定：甲乙双方经协商就房屋拆迁安置达成如下协议：乙方（文功军、昌平）在拆迁范围内有营业门面房一间，建筑面积45.15平方米，使用面积不含走道，被拆迁房屋的产权属于昌平、文功军；产权置换：（一）、甲方（西平县建苑房地产开发有限公司）应当在三年内提供给乙方门面房一间，由乙方从甲方所建设的门面房中选择最大面积的门面房（包括二楼），其中一楼门面房的门口不能低于4.5米，如果一楼门面房的门口低于4.5米，则乙方有权选择两间门面房（包括二楼）。（二）、该门面房面积超过原来被拆迁门面房的面积部分由乙方给付甲方差价（按优惠价，由乙方补给甲方其中一楼每平方米5000元）、二楼每平方米2000元，给付差价款的时间：在乙方搬进门面房后30天内给付甲方差价款50%，剩余的50%在甲方给乙方办理房产证并交付给乙方后30日内一次性给付甲方）；另外，在甲方所建造的门面房（包括二楼）中由乙方优先选择包括房屋的位置和面积，门面房的地点：龙泉大道南侧中段。（三）、在签订本协议前乙方在外租房的费用（三年）由甲方每年支付一次性补偿给乙方；如果甲方在三年内没有向乙方交付上述约定的门面房，则构成对乙方的违约，三年期满后则由甲方支付给乙方每月15000元（包括房租和经营损失）；如果三年之后乙方拿不到以上违约金，则甲方另外给付乙方一套门面房（包括二楼，位置和面积由乙方选择，无需支付差价费）；第四条、拆迁安置房屋产权属于昌平、文功军。合同约定交房的期限届满后，西平县建苑房地产开发有限公司并未将住房和门面房交付给文功军、昌平。后文功军、昌平在西平县建苑房地产开发有限公司没有交付门面房的情况下私自占有一间门面房（含二楼）。
一审法院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。本案双方所签订的房屋拆迁安置补偿协议书不违反法律规定，为有效协议，双方均应按照协议的约定履行自己的义务。文功军、昌平依照约定将房屋交给西平县建苑房地产开发有限公司由其拆除，西平县建苑房地产开发有限公司却没有在约定的时间内将房屋交给文功军、昌平。现楼房已经建成并已投入使用，故文功军、昌平要求西平县建苑房地产开发有限公司交付房屋，予以合理支持；文功军、昌平以西平县建苑房地产开发有限公司违约为由要求西平县建苑房地产开发有限公司另外交付一间门面房并支付违约金15000元，虽然合同中有约定，但约定二者是并列关系，只能请求一项。由于文功军、昌平没有提供因西平县建苑房地产开发有限公司的违约行为给其造成的损失数额，而一间门面房的价值过大，故对文功军、昌平请求的15000元违约金予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、西平县建苑房地产开发有限公司于本判决生效后5日内交付给文功军、昌平位于西平县××大道中段路南××金××住宅小区××单元××东户、面积136平方米住房一套和本楼小区大门口往东数第一间门面房一间（含二楼）。二、西平县建苑房地产开发有限公司于本判决生效后5日内支付文功军、昌平违约金15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13935元，由西平县建苑房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提供：1、2016年11月5日派出所出警记录一份，拟证明10月5日之前，上诉人已经通知被上诉人领取房屋，被上诉人已经选定西数第二间门面房作为拆迁补偿的房屋，派出所已经认定西数第一间门面房归第三人吕学刚，被上诉人强制霸占第三人吕学刚的门面房；2、出租人曹荣先出具的证明，拟证明上诉人已经交了三年的租赁费。被上诉人提交了其亲属与施工方的通话录音资料，拟证明直至现在施工方不给被上诉人使用的门面房通水通电，已属严重违约。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明：双方2013年11月8日签订房屋拆迁安置补偿协议，在协议约定的三年时间内，上诉人开发建造的房屋具备了交房条件，因双方对协议的履行存有争议，致交房不成功。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题在于，1、上诉人是否构成违约；2、双方诉争的门面房应如何交付。
对以焦点1，本案诉争双方于2013年11月8日签订房屋拆迁安置补偿协议书，协议约定上诉人应在三年内完工，向被上诉人交付房屋，上诉人称房屋已在2016年6月建成并符合交付条件，并称被上诉人已于2016年10月撬门抢占入住诉争门面房，在卷公安机关的出警记录证明，2016年11月5日在被上诉人私自占有的本案诉争门面房内发生过纠纷，说明被上诉人最晚应于2016年11月5日已实际占有该诉争门面房。被上诉人亦认可房子在2016年上半年已经建成，具备了交付的条件。被上诉人于2016年11月5日以前私自占有诉争门面房的事实，足以认定，该事实可以同时说明两方面的情况，一是房屋已在三年内具备交房条件，二是关于如何交付房屋双方存有争议。被上诉人辩称其私自占有门面房的原因在于，上诉人只为其租房两年半以及其他门面房已被上诉人卖出，其再不私自占有门面房就有可能得不到应有门面房了，被上诉人就上述辩称理由，应负有举证证明义务，被上诉人未能举证证明，同时，上诉辩称理由亦不能成为其私自占有门面房的合法合理事由。被上诉人在双方协议约定的交房期限尚未期满时，即私自占有门面房的行为，阻却了上诉人继续执行协议的可能性，故不能认定上诉人存在违约行为。上诉人二审提出不应认定违约的理由成立，予以支持。原判判定上诉人违约并支付违约金错误，二审予以纠正。
关于焦点2、上诉人称已为被上诉人预留拆迁原址的门面房（西数第二间），并称被上诉人曾应允接受原址门面房，因被上诉人不予认可，且与双方签订的书面协议不一致，双方协议约定被上诉人有权选择面积最大的门面房，上诉人预留的原址门面房面积确小于被上诉人现在私自占有的门面房。故关于交付门面房的问题，应以双方协议为准。被上诉人私自占有了一间门面房，说明被上诉人愿意接受该间门面房作为协议履行的标的，同时，在卷没有证据证明上诉人除了预留的原址门面房外还有更符合协议约定的门面房能够作为履行协议的标的。综合考量本案事实，虽然被上诉人私自占有的该间门面房并非协议双方的一致意见，但原判判令上诉人将该间门面房交付给被上诉人，符合本案实际。另外，被上诉人私自占有的该门面房，一楼为一间，二楼除与一楼上下对应的一间外，尚有另外一间，该另外一间位于小区通行大门的上方，由于大门上方该间门面房的通行须经被上诉人私自占有的门面房，双方对此又有争议，上诉人主张大门上方的门面房与被上诉人私自占有的门面房不属同一个单位房，不能依据协议按照每平米2000元补足差价，并认可被上诉人享有优先购买权，但购买须以市场价。被上诉人主张大门上方的门面房与其私自占有的该间门面房属于同一间，其享有按照协议约定每平米2000元的价格补差价的权利。原审判决对此部分争议，未予明确，本院认为，因双方均未提供证据证明大门上方的门面房与被上诉人私自占有的该间门面房是否属于同一间，根据常理和习惯认为，被上诉人私自占有的门面房，一楼一间，与一楼上下对应的二楼一间，应为同一间门面房，大门上方的门面房与被上诉人私自占有的该间门面房不属于同一间。同时，从公平原则考量，被上诉人被拆迁的门面房面积45.15平方米，其私自占有的该间门面房一二楼总计面积已远远超过45.15平方米，若再将大门上方的门面房依照拆迁补偿价交付被上诉人，与民法倡导的诚实信用、公平的原则、精神相悖。综上，上诉人依照双方协议约定交付的门面房应为被上诉人现在私自占有该间门面房，即一楼一间、与一楼上下对应的二楼一间。大门上方的门面房不在上诉人应交付之列。上诉人负有履行交付房屋的义务，被上诉人亦负有依约补足相应差价的义务，就此问题，双方应遵照两份拆迁协议的约定执行。至于上诉人提出大门上方门面房的通行问题，由于与本案不属同一法律关系，可另行解决。
综上所述，上诉人西平县建苑房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实及判决结果有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销西平县人民法院（2016）豫1721民初3042号民事判决；
二、西平县建苑房地产开发有限公司于本判决生效后5日内交付给文功军、昌平位于西平县龙泉大道中段路南西平县金铭苑住宅小区北楼1单元12层东户、面积136平方米住房一套和本楼小区大门口往东数第一间门面房一间（门面房包含：一楼一间、与一楼上下对应的二楼一间）。
三、驳回文攻军、昌平的其他诉讼请求。
一审案件受理费13935元，由西平县建苑房地产开发有限公司负担；二审案件受理费13935元，由文攻军、昌平负担。
本判决为终审判决。
审判长 张雪奎
审判员 刘 涛
审判员 郑志宏
二〇一七年十一月十三日
书记员 曾 克