山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终2144号
上诉人（原审原告）：威海市山海房地产开发有限公司，住所地威海市青岛中路91号－2。
法定代表人：张成，经理。
委托诉讼代理人：尹广甜，山东中立达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩高峰，男，1985年4月23日出生，汉族，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：丁阿梅，山东弘誉律师事务所律师。
原审被告：威海开明投资咨询有限公司，住所地威海经济技术开发区新都花园1区17－3号。
法定代表人：阎丕君，董事长。
原审被告：威海开元投资咨询有限公司，住所地威海高技术产业开发区世昌大道97号11楼。
法定代表人刘来元，经理。
上诉人威海市山海房地产开发有限公司（以下简称山海公司）因与被上诉人韩高峰、原审被告威海开明投资咨询有限公司（以下简称开明公司）、威海开元投资咨询有限公司（以下简称开元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2017）鲁1002民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
山海公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回韩高峰的诉讼请求。事实与理由：1.（2012）威环刑初字第364号刑事判决已认定案涉《期房认购协议书》系刘来元为骗取房款所签，该合同应为无效，不存在解除的问题；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，经对方当事人催告的，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权的行使期限为一年。韩高峰提交的《期房认购协议书》中约定案涉房屋于2011年12月31日前交付使用，但韩高峰一直未行使自己的权利。同时，山海公司于2011年7月19日在《威海晚报》上进行公告，明确要求与开元公司签署33#楼房屋相关协议的客户应于2011年7月31日前与山海公司联系办理相关事宜，但韩高峰一直未与山海公司联系，故本案已经超过诉讼时效，韩高峰无权要求解除合同；3.山海公司对开元公司签订案涉《期房认购协议》并不知情，且该协议超越了包销权限，山海公司未授权开元公司以自己的名义签署协议，协议约定房产基价低于授权基价4980元，房款也未交由山海公司收取，故签订《期房认购协议》系开元公司的单方行为，应由开元公司承担法律后果，同时山海公司现已无任何包销商的包销首付款，一审判令山海公司承担补充赔偿责任没有事实及法律依据。
韩高峰辩称，韩高峰与开元公司签订《期房认购协议》并交纳5万元房款，该房屋买卖行为与开元公司的法定代表人刘来元诈骗罪无关，《期房认购协议》合法有效，请求驳回上诉，维持原判。
开明公司、开元公司未予述辩。
韩高峰向一审法院起诉请求：1.解除韩高峰与开元公司签订的《期房认购协议》；2.山海公司、开元公司及开明公司返还韩高峰房款5万元，并赔偿韩高峰利息损失（自2011年1月20日起，以5万元为基数按照同期银行贷款利率计算至实际付款之日）。
一审法院认定事实：山海公司于2011年1月9日与开元公司签订了《山海顺沁苑项目33号（施工号）高层楼座包销合同》（以下简称包销合同），约定：开元公司包销山海公司合法开发的位于威海市青岛中路91号的“山海?顺沁苑”项目中33号高层楼座，总包销额为8600万元，自双方签订合同之日起，开元公司向山海公司支付首付包销款300万元，剩余包销款分别于取得预售许可证15日内支付2280万元，于该楼座封顶之日起15日内支付3440万元，于该楼座单体验收后30日支付2580万元，以上包销款含开元公司包销期间所销售物业的认购款，不足部分由开元公司补足；开元公司包销期间所销售的各项物业款项统一由山海公司财务收取，山海公司最终以实际销售该楼座所收取房屋款项扣除包销楼座款8600万元及超出部分所需缴纳各项税收，剩余部分款项返还给开元公司；开元公司在包销期间所销售该楼座各项物业的价格不得低于山海公司最初定价，即住宅价格基价4980元／米2，每层加价及网点价格按照附表定价。后在合同履行期间，开元公司仅向山海公司支付了首付包销款270万元，亦未以山海公司的名义对外销售房屋。2011年1月19日，开元公司以自己的名义与韩高峰签订《期房认购协议》，约定韩高峰认购顺沁苑33号楼604室。当日，韩高峰向开元公司交纳5万元房款。
2011年7月7日，山海公司、开元公司及开明公司签订了《包销合同》变更、补充协议，约定：原合同中包销方的合同权利及义务自变更协议签订之日起转移给开明公司，由山海公司与开明公司在协议条款的基础上重新签订包销合同予以完善，开元公司在包销期间内（原合同签订之日起至变更协议生效之日）和包销合同相关的一切权利义务及所产生的一切法律后果均由开明公司接受和承担。后三方于2011年7月19日在《威海晚报》上进行公告，内容为：兹有山海公司与开元公司于2011年1月9日签订的《包销合同》，经三方协商于2011年7月8日将合同包销方之权利义务转移给开明公司，开元公司不再作为包销合同的主体，凡在2011年7月8日之前与开元公司签署了33#楼房屋相关协议等内容的客户于2011年7月31日之前带齐相关资料与山海公司（联系电话518×××6）或开明公司（联系电话527×××6）联系咨询，办理相关事宜；逾期责任自负……。
另查，开元公司于2011年12月12日因未参加年检被吊销营业执照，开元公司之法定代表人刘来元因对外销售山海顺沁苑小区及馨安苑小区房屋等相关事实涉嫌合同诈骗罪被立案侦查、提起公诉，经审理认定刘来元构成合同诈骗罪，被判处有期徒刑十四年。开明公司及山海公司在另案中表示系为知晓开元公司以其名义对外销售房屋数量，进而采取预防措施而对外联合发布上述公告。
一审法院认为，商品房包销系指包销人与出卖人（开发商）约定，出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销人赚取包销价与售出价之间的差额利润，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的一种特殊的销售商品房的行为。在包销期间，包销人取得的是所包销房屋的销售代理权（包括代理销售、自主定价及获取溢价利益等权利）。本案中，开元公司作为案涉房屋所在楼座的包销商，对该楼座的相关房屋享有对外销售的权利，故韩高峰与开元公司签订《期房认购协议》，系双方真实的意思表示，亦不违反法律规定，应对协议双方产生约束力，而根据山海公司、开元公司及开明公司三方协议的约定，开明公司对开元公司在包销期内和包销合同相关的一切权利义务及产生的一切法律后果，均由开明公司接受和承担。结合上述三公司以公告的形式向社会公开承诺承接开元公司的相关权利与义务以及开明公司、山海公司已知晓开元公司以自己名义对外销售房屋因而采取公告方式以便于知晓销售数量的公告原因的陈述，应认定三公司在签订三方协议及发布公告时对此前开元公司与其他购房户有购房合同关系是明知的，有预见的，故开明公司依照合同约定并经公告承诺而承接了开元公司的权利义务，现三公司均未能按照韩高峰与开元公司签订的《期房认购协议》履行相关义务，应属根本违约，故韩高峰要求解除案涉期房认购协议，理由正当，予以支持。对于山海公司提出诉讼时效的抗辩，因开元公司作为合同相对方，开明公司承继上述合同权利义务，均未向韩高峰履行或催告韩高峰履行合同义务，或与韩高峰达成解除案涉合同的合意，故山海公司该抗辩理由不当，不予采纳。
对于合同解除后责任的承担，认为由于开元公司在包销期间的相应权利义务已由开明公司承继，故案涉《期房认购协议》解除后，开元公司作为合同相对方所应承担的返还韩高峰房款并赔偿其利息损失的相应责任，亦应由开明公司承担，韩高峰要求开明公司返还其房款并赔偿其损失的诉讼请求，理由正当，予以支持。山海公司已实际收取包销商支付的首付包销款项，且其作为开发单位亦已明知开元公司以其自己名义对外销售房屋，并未明确、公开的予以否认，应当对返还韩高峰房款并赔偿利息损失承担补充责任。故对于韩高峰诉讼请求中的合理部分，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十二条之规定，于2017年5月31日判决：一、解除韩高峰与威海开元投资咨询有限公司签订的《期房认购协议》；二、威海开明投资咨询有限公司于判决生效后十日内向韩高峰返还房款5万元并支付利息损失（以5万元为本金，自2011年1月20日起至本判决确定履行之日止，按同期银行贷款利率计算）；三、威海市山海房地产开发有限公司对上述款项承担补充赔偿责任。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元、公告费260元，均由威海开明投资咨询有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。山海公司提交证据1.环翠区公安局经侦大队于2012年5月30日对韩高峰所做的询问笔录，证实韩高峰就案涉房屋向公安机关报案主张刘来元构成诈骗；证据2.（2012）威环刑初字第364号案件中2012年9月4日的开庭笔录，证实刘来元对韩高峰在公安机关的陈述无异议；证据3.环翠区公安局经侦大队于2012年6月15日对刘来元所做的讯问笔录，证实刘来元承认在没有权利对外销售山海顺沁苑小区33号楼的情况下私自对外销售楼房，部分房款已经退还给购房户，但包括韩高峰4.5万元在内的29.5万元并未退还。山海公司主张，上述证据结合刑事判决能够证实本案所涉及的民事争议已认定在刘来元合同诈骗一案的事实中，不能再作为民事争议进行审理。经质证，韩高峰对证据1的真实性无法确认，主张韩高峰曾去公安机关报案，但公安机关未受理；对证据2、3的真实性没有异议，但认为刘来元的部分陈述与事实不符，韩高峰与开元公司签订《期房认购协议》的日期为2011年1月19日，而山海公司与开元公司、开明公司于2011年7月19日才在报纸上公告称开元公司不再作为包销合同的主体，故开元公司在与韩高峰签订案涉《期房认购协议》时具有销售房屋的权利，收取韩高峰5万元房款并非是诈骗行为。
经查，（2012）威环刑初字第364号刑事判决认定，自2011年7月以来，刘来元在没有销售权的情况下，以销售山海顺沁苑小区33号楼房为名，诱骗韩高峰等人签订《房屋买卖合同》，骗取房款29.5万元。
另查，开元公司与韩高峰签订的《期房认购协议》中约定：韩高峰于2011年1月19日交付房款5万元，余款待开元公司预售许可证办理完成，签订《商品房预售合同》以后15日内，韩高峰以贷款形式一次性付清；房屋钥匙于2011年12月31日前交付使用，逾期每日按房价的万分之三赔偿韩高峰；开元公司取得预售许可证之后，如韩高峰房款已结清，可暂不签订《商品房预售合同》，在签订《商品房预售合同》之前，韩高峰在征得开元公司同意可以换房或退房，开元公司也应征得韩高峰同意后可以换房或退房，双方互不追究责任。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、本案能否作为民事案件进行审理；二、韩高峰的起诉是否超过诉讼时效；三、山海公司应否承担责任及承担何种责任。
一、关于本案能否作为民事案件进行审理的问题。虽然开元公司之法定代表人刘来元因对外销售山海顺沁苑小区及馨安苑小区等相关事实被认定构成合同诈骗罪，同时刘来元在公安机关在对其所做的讯问笔录中认可其私自对外销售楼房，包括韩高峰4.5万元在内的29.5万元没有退还，且刑事判决亦将该数额认定在刘来元合同诈骗的事实中，但是，根据查明的事实，山海公司与开元公司签订《包销合同》的时间为2011年1月9日，开元公司与韩高峰签订《期房认购协议》、收取房款的时间为2011年1月19日，而山海公司与开元公司、开明公司于2011年7月7日才签订三方协议，并于2011年7月19日在报纸上公告称开元公司不再作为《包销合同》的主体，故开元公司在与韩高峰签订《期房认购协议》时具有销售房屋的资格，开元公司收取韩高峰5万元房款系民事行为。一审法院以民事案件予以审理并无不当，本院予以支持。
二、关于韩高峰的起诉是否超过诉讼时效的问题。开元公司与韩高峰签订的《期房认购协议》虽约定房屋钥匙于2011年12月31日前交付使用，但同时约定韩高峰在签订《商品房预售合同》之前征得开元公司同意可以换房或退房，双方互不追究责任。现，开元公司未能按《期房认购协议》履行相关义务，无法与韩高峰签订《商品房预售合同》，属于根本违约，韩高峰要求解除《期房认购协议》的理由正当，本院予以支持。而开元公司作为合同相对方，开明公司作为承继开元公司合同权利义务的一方，均未向韩高峰履行或催告韩高峰履行合同义务，或要求与韩高峰解除《期房认购协议》。故山海公司主张韩高峰的起诉已过诉讼时效的理由不当，本院不予支持。
三、关于山海公司应否承担责任及承担何种责任的问题。山海公司与开元公司签订的《包销合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。从山海公司与开元公司、开明公司在《威海晚报》上进行公告的内容看，开元公司不再作为《包销合同》的主体，要求与开元公司签订相关协议的客户与山海公司或开明公司联系，同时结合开明公司、山海公司对发布公告原因的陈述，足以认定山海公司已经知道开元公司以自己的名义对外销售房屋，但并未明确、公开的予以否认，山海公司对此是予以认可的，且山海公司已实际收取包销商支付的首付包销款项。据此，山海公司作为案涉房屋楼盘的开发商，应当对返还韩高峰房款及利息承担补充责任。至于山海公司与开元公司签订的《包销合同》及三方协议如何约定、开元公司的行为是否超越了包销权限，均是山海公司与开元公司、开明公司之间的内部约定，不能对抗作为善意第三人的韩高峰。
综上，山海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由威海市山海房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一七年十二月八日
书记员 邓雯涛