甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘06民终582号
上诉人（原审原告）：武威大富豪典当有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区北关什字东南角。
法定代表人：高政礼，该公司总经理。
委托诉讼代理人：尚可文，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：王武元，男，1968年12月13日出生，住甘肃省武威市。
被上诉人（原审被告）：杜振杰，男，1969年10月2日出生，住武威市。
上诉人武威大富豪典当有限公司因与被上诉人王武元、杜振杰执行异议之诉纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2016）甘0602民初4250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人武威大富豪典当有限公司委托诉讼代理人尚可文、被上诉人王武元到庭参加了诉讼，被上诉人杜振杰经合法传唤后未到庭。本案现已审理终结。
武威大富豪典当有限公司上诉请求：请求撤销原判，改判撤销甘肃省武威市凉州区人民法院(2016)甘0602执异11号民事裁定书；驳回王武元的案外人异议；许可执行武威市凉州区黄羊镇新镇路22号1幢商业1层1号房屋。事实和理由：原审没有严格审查本案房屋登记、抵押、买卖之间时间上的逻辑关系，如果二被上诉人之间存在房屋买卖关系，办理房屋初始登记时，应当直接登记在王武元名下，但仍然登记在杜振杰名下，并向上诉人办理抵押，买卖合同有虚假嫌疑；买卖合同不能对抗抵押物权。
王武元辩称，2010年9月7日杜振杰已将涉案房屋卖给我了，房子是属于我的，一审判决正确。
武威大富豪典当有限公司向一审法院起诉请求：1．请求撤销甘肃省武威市凉州区人民法院(2016)甘0602执异11号民事裁定书；2．驳回王武元的案外人异议；3．许可执行武威市凉州区黄羊镇新镇路22号1幢商业1层1号房屋；4．王武元、杜振杰承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：武威大富豪典当有限公司与杜振杰实现担保物权纠纷一案，本院于2015年4月28日作出（2015）凉民特字第4号民事裁定书，裁定拍卖、变卖杜振杰担保财产，位于××区号、住XXXX号、商XXXX号、门道住宅1层1号、商XXXX号的房产用于清偿武威大富豪典当有限公司的借款本金117万元，并承担违约金29250元，裁定作出后，武威大富豪典当有限公司申请执行，2016年6月7日本院委托武威汇丰拍卖有限责任公司进行拍卖，2016年6月15日王武元提出异议之诉称，2010年9月7日杜振杰将位于××区号房屋以14万元的价格出售给了他，要求停止对房屋的执行拍卖，2016年6月28日本院作出(2016)甘0602执异11号民事裁定书，裁定王武元提出异议之诉成立，中止对凉州区黄羊镇新镇路22号1幢1层1号房屋的执行，武威大富豪典当有限公司于2016年7月7日提出执行异议之诉。另查明，2010年9月7日王武元与杜振杰签订了售房合同，合同约定杜振杰以其名下所有的的位××区号，从北向南第1间一、二层，建筑面积为62平方米的房产以14万元的价格出售给王武元。后王武元向杜振杰支付房款10万元，剩余房款40000元双方约定待办理房产证后一次性付清，办理房产过户手续费用由王武元承担。该房屋虽未办理产权过户手续，但杜振杰于2010年9月7日已将该房屋交付于王武元使用至今。2013年9月11日杜振杰以位于武威市××区号，房产证号为武房权证凉州区字第XX**号的1幢住宅2层3号、住XXXX号、商XXXX号、门XXXX号、商XXXX号房产在武威大富豪典当有限公司处以房产抵押借款提供抵押担保，并办理证号为武房他证凉州区字第201327**号他项权证。同日，双方签订最高额抵押合同，合同约定申请人向被申请人发放借款的最高金额为120万元，本合同项下的担保范围为借款本金、息费、违约金及权人实现债权所有费用。合同签订后，武威大富豪典当有限公司分9次给杜振杰支付借款累计205万元，杜振杰累计还款88万元，现借款余额为117万元。杜振杰于2014年12月25日开始未能依合同约定按每月向武威大富豪典当有限公司支付息费，且于2014年12月25日到期后也未按时归还借款。武威大富豪典当有限公司请求法院依法裁定对杜振杰所抵押房产进行拍卖、变卖等方式依法变价，对变价后所得价款优先受偿，实现担保物权，用于清偿借款本金117万元，计算至实际实现担保物权之日的息费。并支付应承担的违约金29250元，本院于2015年4月28日作出(2015)凉民特字第4号民事裁定书，裁定拍卖、变卖被申请人杜振杰的担保财产位于武威市××区号、住XXXX号、商XXXX号、门XXXX号、商XXXX号的房产，用于清偿武威大富豪典当有限公司的借款本金117万元，计算至实际实现担保物权之日的息费，并承担违约金29250元。申请费1000元，由杜振杰负担。一审法院认为，2013年9月11日杜振杰将位于武威市××区号涉案房屋抵押给武威大富豪典当有限公司用于最高额抵押，贷款后9月7日将其中的××区号以14万元的价格出售给了王武元，双方签定了售房合同，杜振杰出具了收条，杜振杰与王武元双方间的房屋买卖合同事实清楚，证据充分，武威大富豪典当有限公司与杜振杰签定抵押合同侵害了王武元的合法权益，故该抵押部分无效，其无效责任产生于武威大富豪典当有限公司与杜振杰之间，与王武元无关。在执行期间，王武元基于保护自己的合法权益提出案外人异议，其事实理由充分，请求合法，依法应予支持，武威大富豪典当有限公司执行异议之诉与法律、事实相悖。另武威大富豪典当有限公司认为杜振杰、王武元存在虚假诉讼，无事实和法律依据，故原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>》解释第三百一十三条之规定，判决：驳回武威大富豪典当有限公司的诉讼请求。案件受理费500元，由武威大富豪典当有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。经二审查明的事实与一审一致。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为准，未经登记不发生所有权的转移。2010年9月7日王武元与杜振杰签订了售房合同，杜振杰将位于××区号的涉案房屋出售给王武元，并将该房屋交付王武元使用。但2013年9月5日杜振杰办理房屋初始登记时，将涉案房屋登记在其名下，未向王武元办理过户手续，于2013年9月12日以武房权证凉州区字第XX**号记载的房产向武威大富豪典当有限公司提供抵押担保，并办理他项权登记。被上诉人王武元并未取得涉案房屋的所有权，与被上诉人杜振杰之间仍为基于买卖合同的债权债务关系，而武威大富豪典当有限公司则基于抵押登记取得涉案房屋的担保物权。根据物权优先于债权的法律原则，王武元的债权不能对抗武威大富豪典当有限公司享有的抵押物权，武威大富豪典当有限公司享有对涉案房屋优先受偿的权利。(2016)甘0602执异11号民事裁定书认定王武元执行异议成立有误，中止对凉州区黄羊镇新镇路22号1幢1层1号房屋的执行不当。王武元与杜振杰之间基于买卖合同的债权债务纠纷应另行主张。
综上所述，武威大富豪典当有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十三条规定，判决如下：
一、撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2016）甘0602民初4250号民事判决；
二、准许执行甘肃省武威市凉州区人民法院（2015）凉民特字第4号民事裁定书确定凉州区黄羊镇新镇路22号1幢1层1号房屋；
一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，由被上诉人杜振杰负担。
甘肃省武威市凉州区人民法院（2016）甘0602执异11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审判长 周小鹰
审判员 杨文龙
审判员 赵永龙
二〇一七年八月一日
书记员 侯文瑜