广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第44号
上诉人（原审被告）：侯美莲，女，1963年12月28日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：雷新民，男，1962年8月10日出生，汉族。
委托代理人：侯美莲，女，1963年12月28日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：邓新华，男，1962年2月11日出生，汉族。
委托代理人：吴镜华，广东天行健律师事务所律师。
上诉人侯美莲、雷新民因与被上诉人邓新华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2013）韶武法民一初字第995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
本院经审理查明：侯美莲、邓新华原本均系广东省韶关水泥厂职工。1992年7月，侯美莲向广东省韶关水泥厂申请以一次性付款的方式购买公有住房。1992年8月22日，广东省韶关水泥厂（甲方）与侯美莲（乙方）签订一份《韶关市公有住房买卖合同》，合同约定：甲方将座落在韶关市武江区芙蓉北路15幢504房（即韶关市武江区新华南路芙蓉山脚厂内15栋504房）出售给乙方，该房屋面积为88.69平方米，标准内房价为10075元；以侯美莲10年工龄、不再按月计发住房补贴以及一次性付清房款等为优惠条件，优惠后的价格为6206.20元。对于购后出售，双方约定：“乙方付清全部房款五年后，有权将所买的住房按市场交易价格出售，所得增值额的20%归甲方，80%归乙方。在同等条件下，甲方或房管部门有优先购买权。乙方在未付清全部购房款期间，不得将住房出售、赠与、抵押、典当、出租或改变使用性质。如乙方购买的住房五年内确需出售的，只能按乙方原付房价出售给甲方或房管部门。”侯美莲于签订合同当日付清了全部购房款6206.20元。1993年1月18日，侯美莲领取了上述房屋的房屋所有权证（产权证号：粤房字第××号），该证上所记载各项信息均为手写体，其中记载，所有权人为“候美莲”（根据该证记载的身份证号以及邓新华到韶关市房地产档案馆的查档答复显示，争议房屋的所有权人应为“侯美莲”，该证记载的“候美莲”，应为笔误），房屋共有人栏为空白，契税种类为房改，契税为免除，附记为房改售房。1993年5月12日，广东北江实业股份有限公司（原广东省韶关水泥厂的权利义务承受人）制定了《公司〈住房制度改革实施方案〉的补充规定》，内容为：“1、购房者一次付清房款，未满五年（含五年）离开（含调出、辞职）公司的，其家庭成员中又无公司正式员工的，要将已购房退回公司，同时收缴房屋所有权证后，由公司如数退回房款给购房者。2、购房者一次付清房款，满五年以后调出公司的，暂按《公有住房买卖合同》执行。3、此补充规定从九二年九月一日起执行。”其后，侯美莲因工作调动，经人介绍认识邓新华，双方于1997年12月1日签订一份《收据》，内容为：“原本单位住房侯美莲转让给邓新华，经双方协定，侯美莲以本厂十五栋（504房）房主转让给本厂职工邓新华。现收到邓新华房款付：人民币合计贰万元正（20000.00），本人侯美莲把房产权移交给邓新华。买方：邓新华，卖方：侯美莲”。虽然上述《收据》上所写收到房款20000元，但双方协商确定并实际支付的房款是16000元。之后，侯美莲将该房屋的所有权证及钥匙交给了邓新华。同月18日，邓新华向广东北江实业股份有限公司提交了《公司生活区住户装修审批表》，申请对上述房屋进行装修，该公司在审批表上审批同意并加盖了该公司事务部的公章。装修完毕后，邓新华搬进该房入住至今，但双方一直未办理房屋过户手续。
另查明：侯美莲与雷新民于1987年10月22日登记结婚，是夫妻关系。
2013年9月4日，邓新华向原审法院提起诉讼，诉称：邓新华、侯美莲均系原韶关市水泥厂的职工。侯美莲因工作调动原因将韶关市武江区新华南路芙蓉山脚厂内15栋504房（房产证号：粤房字第××号）转让给邓新华。随后，邓新华将争议房屋装修好，于1998年1月份左右搬入，并居住至今。因侯美莲一直躲避邓新华，导致邓新华至今无法将争议房屋的所有权过户登记到邓新华名下。2013年8月，侯美莲通过其弟弟转告邓新华要求收回房屋，拒绝将争议房屋过户登记给邓新华。为维护邓新华的合法权益，请求原审法院：1、确认邓新华与侯美莲于1997年12月1日签订的房屋买卖合同有效，并判令侯美莲将韶关市武江区新华南路芙蓉山脚厂内15栋504房的所有权（房产证号：粤房字第××号）过户登记给邓新华。2、本案诉讼费由侯美莲负担。
2013年9月25日，邓新华向原审法院申请追加侯美莲的丈夫雷新民作为本案被告参加诉讼。原审法院同意邓新华的申请，追加雷新民为本案被告。
原审法院认为：侯美莲于1992年8月22日向广东省韶关水泥厂购买韶关市武江区芙蓉北路15幢504房，于当日付清了购房款，其后，取得了该房的房屋所有权证，因此，侯美莲作为该房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但由于该房的性质为单位房改房，因此在侯美莲签订的《韶关市公有住房买卖合同》中对于购后出售进行了一定的限制。根据《韶关市公有住房买卖合同》的约定：“乙方付清全部房款五年后，有权将所买的住房按市场交易价格出售，所得增值额的20%归甲方，80%归乙方。在同等条件下，甲方或房管部门有优先购买权。乙方在未付清全部购房款期间，不得将住房出售、赠与、抵押、典当、出租或改变使用性质。如乙方购买的住房五年内确需出售的，只能按乙方原付房价出售给甲方或房管部门。”侯美莲1992年8月22日购买该房后，至1997年12月1日将该房转让给邓新华时，已超过五年的时间，因此侯美莲有权将该房屋出售。至于优先购买权的问题，因邓新华与侯美莲同为广东省韶关水泥厂职工，在邓新华1997年12月1日向侯美莲购买该房后，同年12月18日即向广东北江实业股份有限公司申请对该房屋进行装修，该公司并未提出异议，而是同意邓新华进行装修。故广东北江实业股份有限公司对于侯美莲与邓新华之间的房屋转让行为是认可的，且并未主张优先购买权。因此，侯美莲以其与邓新华之间的房屋转让行为违反了有关优先购买权的约定而主张转让行为无效的抗辩，该院不予采纳。至于侯美莲提出的该房属于夫妻共同财产，其在未告知其丈夫雷新民的情况下擅自转让该房屋，损害了雷新民的合法权益，因此转让行为无效。对此，在侯美莲将涉案房屋的《房屋所有权证》及钥匙交付给邓新华后，因《房屋所有权证》上所登载的所有权人仅为侯美莲一人，此时邓新华在按照当时的市场交易价格支付了相应的购房款后，装修入住十多年均无人提出异议，因此其已善意取得了该房屋。同理，对于雷新民提出的侯美莲的转让房屋行为属于无权处分的抗辩主张，该院亦不予采信。综上所述，侯美莲、雷新民关于侯美莲与邓新华1997年12月1日签订的房屋买卖合同（即《收据》）无效的抗辩主张不成立。而协助办理房屋的过户手续作为房屋卖方的附随义务，侯美莲应当予以履行。故对邓新华请求确认其与侯美莲签订的上述房屋买卖合同（即《收据》）有效，并要求侯美莲协助办理房屋过户手续的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。
雷新民经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃法律赋予的抗辩权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，该院依法作出缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第85条、第89条的规定，于2013年11月18日作出（2013）韶武法民一初字第995号民事判决：确认邓新华与侯美莲于1997年12月1日签订的房屋买卖合同（收据）有效，侯美莲、雷新民应于判决发生法律效力之日起三十日内协助将韶关市武江区新华南路芙蓉山脚厂内15栋504房（产权证号：粤房字第××号，所有权人：侯美莲）过户给邓新华。案件受理费减半收取1650元，由侯美莲负担。
侯美莲、雷新民不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。
一、原审法院只凭一张《收条》就认定双方关系是“转让”关系，并在毫无证据证明的情况下，认定邓新华已按照当时的市场交易价格支付了相应购房款，最后，违背我国房改房政策，认定邓新华已善意取得了争议房屋，是缺乏事实和法律依据的认定，完全是一审主审法官的主观臆断和故意袒护邓新华的做法。本案的实际情况是这样的：l993年底，侯美莲因工作需要调往外地，争议房屋因此闲置。邓新华向侯美莲提出，让侯美莲将房屋转给其居住。双方约定，由邓新华先向侯美莲支付16000元押金，将来如侯美莲确认不会在韶关居住，且国家政策允许的情况下，双方再具体协商房屋买卖的问题。若因国家政策不允许买卖，侯美莲则返回押金，邓新华再按当时租房价格支付租金给侯美莲。为此，侯美莲在收到邓新华支付的l6000元后将争议房屋的房产证和钥匙交给邓新华保管和使用，并向邓新华出具了《收条》，协助邓新华申请装修手续，广东北江实业股份有限公司同意邓新华装修争议房屋，并非同意侯美莲与邓新华的转让行为，否则单位领导不会告知侯美莲房屋转让不合法，不能办理房产过户手续，要求侯美莲将涉案房屋收回，如果侯美莲要出售争议房屋，则应按《韶关市公有住房买卖合同》约定的程序办理。侯美莲接到通知后即告知邓新华终止双方的“转让”关系，但邓新华叫侯美莲不用担心，他会搞掂。侯美莲因为当时工作较忙，所以没有及时收回争议房屋，并非是原审法院认定的“装修十多年无人提出异议”的情况。另一方面，侯美莲没有在《收条》上注明侯美莲须协助办理房产过户，故此，侯美莲不承担该义务。
二、侯美莲与邓新华之间的“转让”行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。众所周知，房改房是根据夫妻双方的法定条件以折扣优惠的形式购买的房屋。故此，争议房屋的所有权人不仅是侯美莲个人，还包含了侯美莲、雷新民夫妻双方的权益。若侯美莲转让争议房屋，必需雷新民出具委托手续，否则无法办理产权过户。这是法律强制性规定。由于雷新民从未出具委托手续给侯美莲，让侯美莲转让争议房屋，邓新华认为侯美莲的行为是转让行为，亦没有要求雷新民在法定期限内对侯美莲的行为予以追认。相反，侯美莲多次要求邓新华将房屋退回侯美莲，由侯美莲按规定将争议房屋的产权交回单位，邓新华拒绝理睬。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”、第一百五十条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”、第一百五十一条“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。”的规定，侯美莲未经房屋共有人雷新民同意“转让”共有房屋的做法，侵犯了雷新民的合法权益。邓新华作为具有完全民事行为能力的公民，应当知道争议房屋是夫妻共有财产，转让房屋必须经房屋共有人签名确认或出具委托手续表示同意转让才能实施，但邓新华放任这种错误做法，故邓新华本身亦存在过错。因此，根据法律规定，邓新华与侯美莲签订的转让协议无效。
而且，侯美莲与邓新华之间的“转让”行为既没有补交土地收益，也没有取得房产部门的审查批准、获得《房地产交易市场准入许可证》。因此，双方“交易”程序违反了政策限制性规定，是无效的民事行为。原审法院不查明本案事实，将违法行为视为合法行为，作出对侯美莲、雷新民不公平的判决，错误。
三、邓新华要求侯美莲、雷新民协助办理房屋过户登记，缺乏法律依据，不应得到法院的支持。根据房改房交易的程序规定，二手房屋的买卖必须由县以上房管部门和其他有关部门认定的房地产评估事务所，对出售的住房进行价格评估核定，评估出来的价格包含土地使用权价格、房屋建造价格以及两者的增值额，并且只能以现在的价格指数作为评估基础，由此可见，争议房屋现在的评估价必然比双方原来约定的20000元高。即便邓新华与侯美莲之间构成房屋买卖关系，由于邓新华没有向房管部门申请交易审核，双方约定的20000元房价显然不具有合法性。而且，房改房是国家给予参加房改的职工的社会福利，房改职工的特定身份资格和福利不能转让。争议房屋的评估价还牵扯到办理过户的税费问题。故此，争议房屋的出售价格必须变更。而且，1997年，邓新华向侯美莲支付房屋转让款（实际上是租房的押金）后，邓新华从未向侯美莲提出协助办理房屋过户的要求，直到争议房屋面临拆迁时才提出。换言之，邓新华没有在合理期限内要求侯美莲协助办理房屋过户。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，侯美莲无法在事实上和法律上协助邓新华办理房屋过户。
据此，请求二审法院：1、撤销原审判决。2、驳回邓新华的诉讼请求。3、一、二审诉讼费用由邓新华承担。
侯美莲于二审期间向本院提交了如下证据：1、《房屋拆迁公告》、《关于水泥厂地块储备项目拆迁安置补偿方案》，拟证明争议房屋已列入拆迁范围以及争议房屋的补偿价格。2、《已购共有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，拟证明侯美莲与邓新华的房屋买卖行为违法，是无效行为。邓新华对上述证据不认可，认为《房屋拆迁公告》、《关于水泥厂地块储备项目拆迁安置补偿方案》与本案无关，而且侯美莲与邓新华的房屋买卖行为未违反《已购共有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》以及房改房政策的规定。
邓新华答辩称：一、从《收条》来看，双方是房屋买卖关系，不是侯美莲所称的房屋租赁关系。因为房屋租赁涉及租金的约定，但《收条》上没有这方面的反映。二、按照侯美莲与广东省韶关水泥厂于1992年签订《韶关市公有住房买卖合同》，只要侯美莲付清全部房款五年后，有权将所买的住房按市场交易价格出售，所得增值额的20%归广东省韶关水泥厂，80%归侯美莲。在同等条件下，广东省韶关水泥厂或房管部门有优先购买权。由于侯美莲于1992年8月22日已付清争议房屋的购房款，至1997年12月1日邓新华与侯美莲达成房屋买卖合意，已经超过5年，完全符合《韶关市公有住房买卖合同》的约定。至于争议房屋出售所得增值额，侯美莲、雷新民是否将其中的20%上交，那是侯美莲、雷新民的责任，与邓新华无关。而且，侯美莲、雷新民提供的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》亦未规定房改房不可以上市出售，除有该办法规定的“（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（二）住房面积超过省、自治区、宜辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；（六）上市出售后形成新的住房困难的；（七）擅自改变房屋使用性质的；（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。”特殊情形以外。但本案争议房屋并不存在上述不得上市出售的特殊情形。故此，本案的房屋买卖行为并未违反法律、法规的规定，是合法有效的。三、侯美莲、雷新民称其原所在单位未明确放弃优先购买权，故其与邓新华之间的房屋买卖无效，邓新华不认同。因为侯美莲原所在单位是否主张优先购买权，是该单位的权利，与本案房产交易无关。四、侯美莲、雷新民称其与邓新华的房屋买卖，未经雷新民的同意，因此无效。本案事实是邓新华购买争议房屋多年，并居住至今，雷新民不可能不知道，但雷新民一直未提出异议。雷新民称其不知道本案的房产交易，不符合客观实际。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院仅对侯美莲、雷新民上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、邓新华与侯美莲、雷新民之间是房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系。二、侯美莲与邓新华之间的房屋转让行为是否有效。三、邓新华要求侯美莲、雷新民协助办理房屋过户登记的请求应否支持。
一、关于邓新华与侯美莲、雷新民之间是房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系问题。侯美莲上诉称，双方约定，由邓新华先向侯美莲支付16000元押金，将来如侯美莲确认不会在韶关居住，且国家政策允许的情况下，双方再具体协商房屋买卖的问题。若因国家政策不允许买卖，侯美莲则返回押金，邓新华再按当时租房价格支付租金给侯美莲。但是，本案《收条》并未体现出双方存在上述约定。相反，该《收条》自始至终均将争议房屋从侯美莲流转至邓新华的行为表述为“转让”。该《收条》反映出双方买卖争议房屋的意思表示。再结合，侯美莲出具《收条》、收取16000元款项后，将争议房屋的产权证及钥匙交给邓新华，此后，邓新华装修争议房屋并居住至今的事实，本院认为，邓新华与侯美莲、雷新民之间成立的是房屋买卖合同关系。侯美莲该上诉主张缺乏证据证明，本院不予支持。
二、关于侯美莲与邓新华之间的房屋转让行为是否有效问题。首先，侯美莲上诉认为，其与邓新华之间的房屋转让行为未经雷新民授权和事后追认，是无效的民事行为。但是，从邓新华为购买争议房屋，按照双方约定向侯美莲支付了相应的对价，其后，向原所在单位申请装修该房屋，并居住至今的事实来看，邓新华在本案房屋买卖交易中并不存在恶意，故此，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，侯美莲认为其未经雷新民同意擅自处分共有财产的行为无效的主张，不成立。
其次，侯美莲上诉认为其与邓新华之间的房屋转让违反了政策限制性规定，是无效的民事行为。由于《已购共有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等法规或房改房政策中对房改房交易程序、条件作出的规定均属于管理性规定，不属于对房改房交易行为的效力作出的强制性规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，侯美莲上诉提出其与邓新华的房屋转让行为违法，该行为无效的意见，与上述法律、司法解释不符，本院不予采纳。
三、关于邓新华要求侯美莲、雷新民协助办理房屋过户登记的请求应否支持问题。基于本院以上观点，侯美莲与邓新华的房屋买卖行为是双方当事人的真实意思表示，双方应严格按照约定履行。虽双方并未明确约定侯美莲、雷新民需协助邓新华办理房屋过户手续，但协助办理房屋过户，是房屋出卖人在履行房屋买卖合同时，应向房屋受让人履行的附随义务。故此，原审法院判令侯美莲、雷新民协助邓新华办理房屋过户登记并无不当，本院予以认同。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。侯美莲、雷新民的上诉主张缺乏事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3300元，由侯美莲、雷新民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 亮
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 朱应麟
二〇一四年三月三十日
书 记 员 梁晓芳