浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第1438号
上诉人（原审被告）：浙江磐安海德房地产开发有限公司。
法定代表人：李黎明。
委托代理人：单爱萍。
被上诉人（原审原告）：韦巧芳。
委托代理人：陈育东。
上诉人浙江磐安海德房地产开发有限公司（以下简称海德房产）为与被上诉人韦巧芳商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2013）金磐民初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人海德房产的委托代理人单爱萍、被上诉人韦巧芳的委托代理人陈育东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告韦巧芳诉称：2011年3月20日，韦巧芳与海德房产签订商品房买卖合同，购买海德房产所开发的位于磐安县安文镇海螺山的海德华府16幢602室，购房金额为647769元。根据合同第九条规定，海德房产应于2012年7月31日前将符合合同约定的商品房交付给韦巧芳使用。合同第十条规定，商品房交付逾期超过45日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。按照合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人承诺于2012年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；自约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，且买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。韦巧芳已经按照合同约定履行了付款义务，但截止起诉日，其仍未收到海德房产的书面交房通知书，更没有收到土地、房屋权属证书，海德房产也未向韦巧芳书面说明无法按期交房和逾期交付权属证明的原因。海德房产逾期交房和逾期交付权属证书不存在法定或约定的免责事由，违约事实清楚，严重损害了韦巧芳的合法利益，故诉请法院判令：1、海德房产履行合同约定的交房义务，并交付土地、房屋权属证书。2、海德房产支付因逾期交房及逾期交付权属证书而产生的违约金计48115元（违约金已算至2013年7月20日，此后按实际违约期限计算违约金）。3、由海德房产承担本案诉讼费用。
原审被告海德房产辩称：韦巧芳陈述的与事实不符。海德房产在2012年7月30日已通知韦巧芳收房，由于韦巧芳自身原因未收房。根据合同及附件约定，韦巧芳在收到通知书后一个月内不办理相应手续的视为收房。海德房产于2012年12月4日取得韦巧芳所购房屋房屋产权证，2010年8月13日取得土地使用权证，不存在违约。根据合同约定，应当由韦巧芳自行办理产权登记转移手续。2012年11月12日，韦巧芳所购房屋进行了备案。2013年3月5日，韦巧芳已实际收房。
原审法院审理查明：2010年11月1日，韦巧芳与海德房产签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由韦巧芳购买海德房产所开发的位于磐安县安文镇海螺山的海德华府16幢602室。合同第五条“计价方式与价款”约定：“总价款陆拾肆万柒仟柒佰陆拾玖元整。……。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为2.5元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。”合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2012年7月31日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过45日后，买受人有权解除合同。……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金。”合同第十二条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”合同第十六条“关于产权登记的约定”约定：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。……。”合同签订后，韦巧芳按约向海德房产支付了全部购房价款。2013年3月5日，韦巧芳领取所购商品房钥匙。至今，海德房产未将韦巧芳所购商品房进行初始登记的土地使用权证或登记证明和房屋所有权证交付给韦巧芳。另查明：1、2012年11月12日，磐安县住房和城乡建设局对海德房产所开发建造的海德华府16#楼作了备案；2、海德房产曾于2012年7月30日以《通知书》的形式通知韦巧芳于2012年8月1日开始办理交房手续及2012年8月3日之前到海德房产财务部交纳物业专项维修基金，《通知书》载明“我司于2012年8月10日之前取得该幢房屋建设工程竣工验收备案证明，若延期交纳物业维修基金造成无法办理建设工程竣工验收备案证明产生的后果，由业主自行承担”；3、海德房产于2012年12月4日办理了韦巧芳所购商品房的房屋所有权证，登记的房屋所有权人为海德房产，在海德房产向韦巧芳交付该证后，韦巧芳需在海德房产协助下才能办理转移登记手续；4、海德房产于2010年8月13日获得海德华府所处整个地块的土地使用权证（总证），登记证号为磐国用（2010）00997号，登记的土地使用权人为海德房产，该地块应经规划、土地主管部门对整个地块开发利用情况进行验收后，才能办理土地使用权分割凭证（即小证，该证上登记的使用权人仍是海德房产），韦巧芳获得分割凭证后才能在海德房产协助下将其所购商品房的土地使用权转移登记到韦巧芳名下。
原审法院认为：韦巧芳、海德房产签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且没有违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现韦巧芳已按约履行了付款义务，而海德房产未在约定期限内将符合约定条件的商品房及对该商品房进行初始登记的土地使用权证或登记证明和房屋所有权证（以下简称“两证”）交付给韦巧芳，依约应当承担继续履行和支付违约金等违约责任。按照合同约定，海德房产应当自2012年8月1日起按日向韦巧芳支付已交付房价款647769元的万分之二点一的违约金至实际交付商品房之日止。海德房产在未获得合同约定的竣工验收备案证明等交房条件时以《通知书》的形式通知韦巧芳交房，韦巧芳依约可拒绝收房，在海德房产获得交房条件后，韦巧芳于2013年3月5日领取了所购商品房钥匙，应视为该商品房已实际交付，故韦巧芳要求海德房产计付逾期交房的违约金应计算至2013年3月5日止，经计算为29518.83元（647769×0.00021×217天）。庭审中，海德房产提出“维修基金，海德房产的义务只是代交，代为收取和代为缴纳，海德房产在通知书上明确阐明由韦巧芳缴纳维修基金，再由海德房产办理备案登记，韦巧芳至今未缴纳，虽然海德房产现在已垫资办理备案登记及产权证，不等于海德房产自愿履行这项义务，这项义务仍应由韦巧芳自行履行，故其不存逾期交房的违约责任”。法院认为，关于维修基金问题，双方在《商品房买卖合同》中已明确约定：“由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取”。故海德房产的上述抗辩主张，法院不予采纳。关于两证的问题，现海德房产虽已办理了对韦巧芳所购商品房进行初始登记的房屋所有权证（仍登记在海德房产名下）及海德房产开发房产所处整个地块的土地使用权证（总证），但该地块未经主管部门对整个地块土地开发利用情况的总体验收，尚不能办理韦巧芳所购商品房土地使用权的分割凭证（登记在海德房产名下的小证），而韦巧芳只有在获得分割凭证以后才能在海德房产协助下办理土地使用权证的转移登记手续，故海德房产向韦巧芳交付两证应以交付土地使用权分割凭证和初始登记的房屋所有权证为准。因此，在两证问题上海德房产仍应承担继续履行的责任。关于逾期交付两证的违约金，亦应从约定交付日期即2012年12月31日起按日按已交付房价款647769元的万分之零点五的标准计算至实际交付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、浙江磐安海德房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向韦巧芳交付对海德华府16幢602室套房进行初始登记的土地使用权证或登记证明和房屋所有权证。二、浙江磐安海德房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付韦巧芳逾期交房违约金29518.83元，并自2012年12月31日起按日支付韦巧芳已交付房价款647769元的万分之零点五的违约金至判决确定的履行之日止。案件受理费520元、保全费501元，合计1021元（已减半收取），由浙江磐安海德房地产开发有限公司负担。
宣判后，海德房产不服，向本院提起上诉称：海德房产于2012年7月30日即已通知韦巧芳收房，根据合同约定，韦巧芳收到交房《通知书》后一个月内拒绝收房的，视为交房。即使海德房产通知收房时未达到合同约定的交房条件，但2012年11月12日海德房产已取得竣工验收备案证明，韦巧芳所购房屋符合交房条件，也应当视为交房。故海德房产的逾期交房违约责任只能计算至2012年12月，之后的逾期收房责任应当由韦巧芳自行承担。综上，一审法院认定海德房产在未获得合同约定的竣工验收备案等交房条件时以通知书的形式通知韦巧芳交房，韦巧芳依约“可以拒绝收房”，并认定海德房产逾期交房的违约责任计算至2013年3月5日止错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
韦巧芳辩称：2012年11月12日海德房产取得竣工验收备案证明后，应当知道具备交房条件却未通知韦巧芳，应当承担逾期交房的违约责任。土地证和房产证因手续不齐全，到现在还不能办理。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：韦巧芳与海德房产签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应依约履行自己的义务。海德房产于2012年7月30日通知韦巧芳收房，但涉案房屋并未具备合同约定的竣工验收备案证明等条件，故韦巧芳有权拒绝接收房屋。2012年11月12日，海德房产取得竣工验收备案证明后，亦未依约书面通知韦巧芳办理交付手续。但韦巧芳于2013年3月5日领取所购房屋的钥匙，应视为该房屋已实际交付。故一审认定海德房产逾期交房违约责任计算至2013年3月5日止，并无不当。综上，海德房产的上诉请求、事实和理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1040元，由上诉人浙江磐安海德房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 吴 伟
审 判 员 楼 俊
二〇一三年十一月二十七日
代书记员 盛 菲