西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初1215号原告:郝XX，男，汉族。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳斌，陕西法智律师事务所律师。被告：朱XX，女，汉族。委托诉讼代理人：高登蕾，北京市华城律师事务所律师。被告：何玲，女，满族。委托诉讼代理人：王明玲，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炜，男，汉族。原告郝XX诉被告朱XX、何玲确认合同效力纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝XX委托诉讼代理人王禾、被告朱XX委托诉讼代理人高登蕾、被告何玲委托诉讼代理人王明玲、刘炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、确认被告朱XX与何玲于2015年6月29日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告朱XX于1994年7月8日结婚，婚后双方购置位于北京市顺义区后沙峪乡辛庄村南（名都园）名业东街XX号1-3层的别墅一套。依据我国《婚姻法》第十七条及《婚姻法司法解释（二）》第十一条之规定，上述房屋应属夫妻共有财产。2015年6月29日，朱XX在原告不知情且未征得原告同意的情况下，将建筑面积228.54平方米的三层别墅以3531400元出售给第三人。现该房屋的实际售价为1600万元左右，二被告之间恶意串通约定的价款远远低于该房屋的实际价格。另外，原告从与北京市规划和国土资源管理委员会房屋登记纠纷一案中得知，二被告私下于2015年6月17日又另行签订了上述房屋的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，该协议房屋价款为860万元。依据《物权法》第九十七条、《合同法》第五十一条、五十二条及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条之规定，被告朱XX与何玲于2015年6月29日签订的《存量房屋买卖合同》，存在擅自处分夫妻共有财产及恶意串通，严重损害原告及国家利益的违法行为，依法应确认无效。被告朱XX辩称：原告与被告朱XX婚姻关系存续期间曾通过公证、信件、口头方式表示涉案房屋归朱XX所有。朱XX基于对原告上述行为的信赖，委托中介处分了涉案房屋。根据物权法的规定，不动产登记簿是物权归属依据，本案涉案房屋产权处及土地使用权证均登记为朱XX单独所有。基于以上原因，朱XX将涉案房屋转让给第三人，并不违反法律法规，属于朱XX行使对房屋所有权的正当权利。被告何玲辩称：原告诉请没有事实和法律依据，原告也非本案涉诉房屋产权人，其诉请没有事实和法律依据，应当判决驳回其诉请。2015年6月17日，二被告通过北京思源创新房地产经纪有限公司（以下简称思源房产经纪公司）的居间签订了《存量房屋买卖合同》，何玲分别于2015年6月17日、29日和30日向本案涉诉房屋的单独所有人支付了房款860万元。2015年6月30日，何玲完成产权变更，取得房屋所有权并完成了物业交割，经过精装修后何玲一家已经入住该房屋。根据物权法第十七条之规定，不动产权属证书是物权人享有不动产权利的证明，涉诉房屋在变更给何玲之前，权利登记证书上仅为朱XX一人，故原告以共有权人提起诉讼，没有事实依据，二被告之间不存在串通行为。因此请求驳回原告诉请。原告围绕其诉讼请求依法提交以下三组证据，本院在庭审中进行了举证、质证。证据一、西安市中级人民法院（2016）陕01民终9434号民事判决书、结婚登记申请书，证明原告与被朱XX于1994年7月8日结婚，涉案房屋系夫妻共同财产，夫妻任何一方均不能擅自处分，故朱XX擅自处分涉案房屋的行为无效。证据二、无共有权人申明书、收条及回款凭证、北京市存量房买卖协议及补充协议，证明被告朱XX签署的无共有权人声明书的目的在于隐匿转移夫妻共同财产。其与被告何玲另行于2015年6月17日签订涉案房屋的北京市存量房买卖合同，合同约定的转让价款860万元及回款凭证证明二被告之间恶意串通擅自处分夫妻共同财产，隐匿转移夫妻共同财产及少缴税款行为，严重侵犯了作为共有权人原告的合法权益，故二被告于2015年6月29日签订涉案房屋的北京市存量房屋买卖合同行为应属无效。证据三、存量房买卖合同、房权证、房屋登记表、存量房交易结算资金、自行划转声明、北京市国有土地房屋所有权转移登记申请表、交税发票、房地产权属登记信息，证明被告朱XX在办理房屋转让登记时未经共有权人原告同意，且朱XX为达到婚姻期间转移隐匿财产及违法少缴税款目的，在备案合同中约定价款仅为3531400元，被告擅自处分、恶意串通，隐匿转移夫妻共同财产，且规避税法致使国家利益受损的行为，应属无效。被告朱XX质证称：三组证据真实性认可，证明目的不认可，因涉诉房屋登记在朱XX一人名下，原告通过公证形式将涉案房屋处分给朱XX，其有权依据物权法规定自行处分该房屋，也并没有恶意串通以及擅自处分夫妻共同财产，隐匿转移夫妻共同财产，以及少缴税款的行为。被告何玲质证称：对三组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。根据证据规则规定，提供证据应提供原件或原物，原告未提供证据原件应视为没有提供证据，应承担举证不能的责任。被告朱XX向本院提交证据四组证据，证据一、公证书，证明原告曾作出公证书，将其所有的包括涉案房屋在内的财产处分给妻子朱XX，其基于该公证书将涉案房屋进行转让。证据二、原告书写的书信复印件，证明原告深爱朱XX，生活中多次口头表示其财产由朱XX所有。证据三、房屋所有权证书，土地使用权证书，证明涉案房屋为朱XX单独所有，其是涉案房屋的所有权人，有权占有使用及处分。证据四、莲湖区人民法院一审判决书（（2015）莲民初字第03206号），证明法院已将涉案房屋判给朱XX所有，法院已对涉案房屋作出分割，原告无权对涉案房屋再次诉讼。原告对被告朱XX的证据质证称：对证据一、没有原件，真实性无法核实，公证书是遗嘱，到现在没有发生法律效力。真实性、关联性、合法性均不认可。对证据二、从复印件上无法认定这是原告写的字，对真实性、合法性及关联性不认可，证明目的不认可。对证据三、形式要件无异议，证明目的不认可，这套房屋是双方婚姻关系期间共有，土地证认可，证明目的不认可。对证据四、判决书形式要件认可，其他不认可，这份判决已经被二审撤销了。这份判决还能证明在该判决第五页陈述，2015年将房屋卖给外人。这份判决认定了这套房屋属于夫妻共同财产。就是在这个案子审理过程中发现朱XX已将该房屋卖给何玲，在北京备案的合同就是本案所涉争议的合同，实际成交价格远大于合同价格。被告何玲对被告朱XX提供的证据均认可。被告何玲向法院提交十组证据，证据一、北京市存量房屋买卖业务签约文件合订本、补充协议、授权委托书及网签合同（C10403XX），证明二被告于2015年6月17日签订存量房买卖合同，并约定涉案房屋总价款为860万元，860万元中房屋公共维修基金，房屋附属设施设备，装饰装修及配套设备，搬迁费，综合补偿款共计490万元。证据二、京房权证市顺私字第08701**号产权证书，无共有人声明书，证明6111号房屋所有权人为朱XX，无共有权人，且朱XX承诺其自己名下的6111号房屋为其本人单独所有，无共有权人。证据三、中国工商银行划账水单及收条，证明6111号房屋所有权人即出售人朱XX收到房款共计860万元，买受人已经向出售人支付了合理对价，6111号房屋已经以合理价格转让给何玲。证据四、答辩状，证明北京市规划和国土资源管理委员会经审查后，认为两被告提交的材料齐全，符合法定形式，房屋转移所有权符合登记要求，于2015年6月30日为6111号房屋设立登记，记载于登记簿。证据五、京房权证市顺字第3407**号产权证书及税收缴款书，登记费收据，证明何玲已经于2015年6月30日取得房屋产权证书，依法办理了产权登记，并依法缴纳相关税费。证据六、名都园2015年度价格走势，证明2015年度名都园价格在35249元每平米至37811元每平米之间，均价为36366元每平米。6111号房屋成交价为860万元。面积228平米，单价37719元每平米。成交价在市场价格区间内，为合理对价。证据七、北京市人民政府令（第209号）、北京市城市房地产转让管理办法及北京市发改委（市发展改革委2017第0426号）政府信息告知书，北京市政府第209号令第二十条中明确规定“房地产转让价格由转让人和受让人协商议定，但实施政府指导价的除外。”6111号房屋不属于“政府定价、政府指导价项目”，转让价格由转让人和受让人协商议定即可。证据八、北京市存量房交易计税价格核定结果，地税局出具的，但是没有盖章，证明“名都园小区房屋核定计税价格基准为15451.72元/平方米，该存量房成交价格大于（等于）核定计税价格”。本案中，无论是二被告所约定的房屋总价为860万元人民币（单价39917元/㎡）；还是网签合同成交价格（房屋裸价）3531400元（单价15489元/㎡），均高于核定计税价格，符合相关税收规定。证据九、房屋装修前后对比照片、名都园6111何玲水电费发票、北京市新英才学校收据，证明何玲在收房后已对6111号房屋进行了装修，并实际入住，外孙女亦在家附近的幼儿园入学。标的房屋已经实际交付并使用。证据十、李金帅、刘炜证人证言，证明涉案房屋为朱XX单独所有，何玲已向朱XX支付房款共计860万元，房屋已经过户到何玲名下，并由何玲实际使用，何玲已经善意取得涉案房屋。原告对被告何玲的证据质证称：对证据一、形式要件认可，合法性、关联性、证明目的不认可。其起诉的是要求确认2015年6月29日签订的协议书无效，与本案诉争没有关联性。该证据只能证明本案诉争合同为非真实交易合同，应确认无效。对证据二、形式要件无异议，证明目的不认可，这只是朱XX单方所述，确实是婚姻存续期间共同购买的房屋，主要印证本案涉及的2015年6月29日存量房买卖合同对价非真实。对证据三、与本案无关，860万元与本案诉争合同无关，不能替代本案诉争合同的有效性。对证据四、形式要件无异议，证明目的不认可，恰证明2015年6月29日合同的虚假性，二被告恶意串通。对证据五、形式要件无异议，证明目的不认可，是建立在虚假合同，欺骗房产部门，规避税费的情况下。对证据六、不认可，在2015年房屋的对外价值应达到1500万元，同时能证明在房地局备案登记的合同价值不真实。对证据七、形式要件不认可，对信息告知书上章子无法核实真假，真实性、关联性均不认可。因为这是2017年的价格，而2015年的情况不能证明、也不能证明涉案的价格是300多万元。北京市209号令无法核实真实性，不认可。对证据八、均不认可。对证据九、照片显示的真实性不认可，现在房屋现状是否存在装修仅凭照片无法核实。涉及逃税就是逃税，实力是否巨大，不能否认逃税行为。水电费票据应该有买房后的人来承担，对此无异议。学校收据章子不予认可，证明目的不认可。对二位证人证言不认可。被告朱XX对被告何玲的证据质证称，对证据一认可。两份合同系二被告基于同一个民事法律行为形成，两个合同虽然形式上存在差异，但实质是一个合同，属于一个民事法律行为。对证据二、证据三、无异议。对证据四、与本案无关。对证据五、无异议。对证据六认可，朱XX卖房的时候就是按市场价定价。对证据七、认可。对证据八计税标准与朱XX无关。对证据九、无法核实。对二证人证言没有异议，认可。对各方当事人对真实性无异议的西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第03206号民事判决书、西安市中级人民法院（2016）陕01民终9434号民事判决书、无共有权人申明书、收条及回款凭证、北京市存量房买卖协议及补充协议、存量房买卖合同、房权证、房屋登记表、存量房交易结算资金、自行划转声明、北京市国有土地房屋所有权转移登记申请表、交税发票、房地产权属登记信息、授权委托书及网签合同（C10403XX）、京房权证市顺私字第08701**号产权证书、京房权证市顺字第3407**号产权证书及税收缴款书、名都园6111何玲水电费发票、本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人提交的证据，结合庭审查明，本院认定事实如下：原告郝XX与被告朱XX原系夫妻关系，1994年7月8日二人登记结婚，婚后未生育共同子女。2015年，郝XX将朱XX起诉至西安市莲湖区人民法院，要求判决二人离婚，我院作出（2015）莲民初字第03206号民事判决书，该判决写明：“双方位于北京市顺义区后沙峪乡白辛庄村南（名都园）名业东街XX号1至3层全部房产，因朱XX已于2015年将该房屋卖予案外人，结合双方实际情况及庭审时意见，本院确认该房款归被告朱XX所有。”一审判决如下：一、原告郝XX与被告朱XX离婚；二、双方婚后购买的位于本市莲湖区XX高级住宅区XX幢X号房屋一套归被告朱XX所有；三、户县草堂渡假区XX房屋一套，由原告郝XX使用并享有《房地产买卖契约》约定债权；四、双方卖房款3531400元归被告朱XX所有；五、原告郝XX持有的西安天祥企业管理有限公司股份归原告郝XX所有；六、被告朱XX持有的陕西时代心理智能开发科技有限责任公司股份归被告朱XX所有。后郝XX、朱XX不服一审判决，均上诉至西安市中级人民法院，该院于2017年5月10日作出（2016）陕01民终9434号民事判决，该判决写明：“北京市顺义区后沙峪乡白辛庄村南（名都园）名业东街XX号1至3层全部房屋……郝XX已分别向北京市顺义区人民法院起诉，因涉及案外人，本案不予处理。”二审判决如下：维持西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第03206号民事判决第一、二、六项；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第03206号民事判决第四、五项；三、变更西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第03206号民事判决第三项为户县草堂渡假区XX房屋一套，归郝XX所有；四、郝XX、朱XX婚后购买的位于西安市莲湖区XX高级住宅区XX幢2号房屋一套归被告朱XX所有。位于北京市顺义区后沙峪乡白辛庄村南（名都园）名业东街XX号1至3层房屋原为郝XX与朱XX二人婚姻关系存续期间购买，2005年1月19日取得房产证书，登记在被告朱XX一人名下（京房权证市顺私字第08701**号）。2015年6月17日，朱XX与何玲签订《北京市存量房买卖合同》，约定朱XX将该套房产以860万元的价款出售给何玲。同日，朱XX出具《无共有权人声明书》，称：“本人朱XX系北京市顺义区后沙峪乡白辛庄村南（名都园）名业东街XX号之所有权人。本人承诺：上述房产为本人单独所有，无任何共有权人，由此产生的所有法律责任均由本人承担。”6月29日，二被告签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定该房屋成交价格为3531400元。何玲的委托代理人刘炜分别于2015年6月17日向朱XX转账付款150万元、6月29日转账付款600万元、6月30日转账付款110万元，三笔共计860万元。朱XX均出具了收条。2015年6月30日，二被告向北京市规划和国土资源管理委员会递交房屋所有权转移登记申请书，经审核，北京市住房和城乡建设委员会向何玲发放了涉案房屋产权证（京房权证市顺私字第3407**号）。同日，何玲缴纳了房产转移的登记费和相应税费。后何玲搬入该房屋内居住。本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。原告郝XX与被告朱XX原系夫妻关系，1994年登记结婚，2017年5月10日经判决离婚。位于北京市顺义区后沙峪乡白辛庄村南（名都园）名业东街XX号房屋系二人夫妻关系存续期间所得，虽登记在朱XX一人名下，但根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，应属于夫妻共同财产。朱XX在未告知、未取得郝XX同意的情况下，将涉案房产出售给何玲，应属无权处分行为。虽朱XX辩称其经公证取得了涉案房屋的所有权，但该份遗嘱公证并未发生效力，现其与郝XX的婚姻关系业已解除，故对其该项辩称不予采信。本案的争议焦点为何玲对涉案房产是否适用善意取得规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条之规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，朱XX在向何玲出售涉案房屋时，称其为该房产的单独所有权人，并出具了《无共有权人声明书》，虽未如实陈述该房产系夫妻共同所有，但何玲基于原房屋产权证书上登记的所有人朱XX的陈述，无从得知原告郝XX亦为该房屋共有权人之事实，故而不知道转让人是否属于无权处分。二被告虽签订有两份存量房买卖合同，6月17日签订的合同约定房屋价款为860万元，6月29日签订的合同房屋价款为3531400元，但二被告实际按照第一份合同（6月17日签订的合同）约定的价款履行，何玲已向朱XX支付了共计860万元的购房款，并已办理了新的产权证书，且已实际入住该房屋，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定之情形，且原告郝XX无证据证明何玲在受让该房产时存在重大过失，故本院认定何玲依法取得涉案房屋的所有权。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）之规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。因此，现原告起诉要求确认朱XX与何玲之间的2015年6月29日的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效于法无据，本院不予支持。原告称该房产实际售价应为1600万元左右，二被告于2015年6月29日签订的买卖合同是虚假合同，约定的成交价3531400元远低于市场价，存在恶意串通，违法少缴税费的情形，但原告并未提交证据佐证该房产在2015年的实际价值，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。至于双方成交价是否有逃税行为，非人民法院受理范围，原告可向相应税务相关部门反映。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告郝XX要求判令被告朱XX与被告何玲于2015年6月29日签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求。案件受理费35051元，由原告郝XX承担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  闵永军审 判 员  陈丽娜人民陪审员  唐 超二〇一八年二月七日书 记 员  冯 乐