黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终5331号
上诉人（原审原告）黑龙江省煤田地质勘察设计研究院，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区理治街**号。
法定代表人：肖建伟，院长。
委托诉讼代理人：张长文，男，1971年6月21日出生，汉族，该院项目开发部主任，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：田力，男，1972年11月1日出生，汉族，该院法律顾问，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审被告）：哈尔滨市南岗房产经营物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街185号。
法定代表人：张强，总经理。
委托诉讼代理人：郑红玲，黑龙江建文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方绍平，男，1981年2月11日出生，汉族，该公司管理经理，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审被告）：姜明，男，1981年12月29日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省哈尔滨市道外区。
原审第三人：哈尔滨信托物业供热有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区三合路221号。
法定代表人：彭元勋，该公司经理。
委托诉讼代理人：王大伟，男，1982年11月30日出生，汉族，该公司物业部部长，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：柴金峰，男，1972年6月28日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市道里区。
上诉人黑龙江省煤田地质勘察设计研究院因与被上诉人哈尔滨市南岗房产经营物业管理有限责任公司、被上诉人姜明、原审第三人哈尔滨信托物业供热有限责任公司物权确认纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初11912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黑龙江省煤田地质勘察设计研究院(以下简称黑龙江省煤田设计院)的委托诉讼代理人张长文、田力，被上诉人哈尔滨市南岗房产经营物业管理有限责任公司（以下简称南岗物业公司）的委托诉讼代理人郑红玲、方绍平，原审第三人哈尔滨信托物业供热有限责任公司（以下简称�尔滨信托公司）的委托诉讼代理人王大伟、柴金峰到庭参加诉讼。被上诉人姜明经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
黑龙江省煤田设计院上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由南岗物业公司、姜明负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。哈尔滨市南岗区理治街33号锅炉房为黑龙江省煤田设计院所建设，坐落该院建造的办公楼下，该院已取得该栋楼所有权证书，案涉锅炉房系该楼的附属公共设施，作为该楼的一部分，黑龙江省煤田设计院依法对案涉锅炉房享有所有权和使用权。2003年8月15日，黑龙江省煤田设计院根据《房产物业管理权移交协议》将案涉锅炉房及附属设施的管理权移交给了哈尔滨信托公司，后因哈尔滨信托公司重组，锅炉房管理权被移交给了南岗物业公司，�岗物业公司对案涉锅炉房只享有管理权。根据哈尔滨市人民政府和环保部门的要求，案涉锅炉房实行并网供热管理后闲置。南岗物业公司下属的第四分公司将锅炉房出租给姜明作为汽车配件仓库使用后，姜明擅自拆改承重墙并改变房屋整体结构，致使整栋大楼存在安全隐患。黑龙江省煤田设计院多次派人制止姜明野蛮施工，但姜明置之不理。案涉锅炉房系国有资产，南岗物业公司无权将国有资产转租，南岗物业公司不合理使用案涉锅炉房的行为不仅侵犯黑龙江省煤田设计院的合法权益，也损害了国家的利益。
南岗物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黑龙江省煤田设计院的上诉。理由如下：1.南岗物业公司依据《房产物业管理权移交协议》已经合法取得诉争锅炉房的使用权及管理权等相关权益。移交协议中已经明确：诉争锅炉房无�完全移交南岗物业公司使用管理，锅炉房的互换、改建等事项完全由南岗物业公司承担，煤田研究院不再对其承担任何责任。此外，移交协议中载明的黑龙江省煤田设计院保留产权的房产项目中已不包括案涉锅炉房，故可以进一步确定诉争锅炉房的移交不仅是使用管理权，还包括所有权，故案涉锅炉房不存在应当返还的情形；2.并网供热系政府政策要求，诉争锅炉房其功能代替物即并网后集中供热的大锅炉房系南岗物业公司全额出资建设，故诉争锅炉房权益理应归南岗物业公司所有；3.南岗物业公司系国有事业单位，其出租行为也是依法对管理范围内的资产进行正当使用，不存在导致国有财产损害的情形。此外，诉争锅炉房现并未完全闲置不用，该锅炉房现仍作为供水二次加压泵房使用，部分供热设施因处于使用状态需要进行日常维修和维护；
姜明未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。
哈尔滨信托公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，黑龙江省煤田设计院的上诉请求没有法律依据，请求驳回黑龙江省煤田设计院的上诉。
黑龙江省煤田设计院向一审法院起诉请求：1.判令南岗物业公司、姜明返还哈尔滨市南岗区理治街33号锅炉房使用权；2、诉讼费用由南岗物业公司、姜明共同承担。
一审法院认定事实：黑龙江省煤田设计院建设了哈尔滨市南岗区理治街39号（后变更为理治街33号）办公楼作为办公用房，该办公用房的地下部分设计为锅炉用房，即为本案争议房产。其后，哈尔滨煤田地质科研所取得了南岗区理治街33号房屋的产权证书，但产权证书中并不包含涉案锅炉房，涉案锅炉房至今未办理房屋产权证书。1996年7月24日，哈尔滨煤田地质科研所更名为东北煤田地质哈尔滨勘察设计研究院。1999年12月13日，东北煤田地质哈尔滨勘察设计研究院更名为黑龙江省煤田设计院。2003年8月15日，黑龙江省煤田地质局物业管理开发中心、黑龙江省煤田地质物测队、黑龙江省煤田设计院（甲方）与哈尔滨市物业供热集团有限责任公司（乙方）签订《房产物业管理权移交协议》，哈尔滨信托公司新阳房产经营分公司作为乙方的其中一位代表在协议中盖章。协议约定：甲方将总建筑面积合计29,933．85㎡（其中集中供热10,290．18㎡、锅炉供热19,643．67㎡）及锅炉房（包含涉案的锅炉房）与其附属设施、设备无偿移交给乙方。所移交的房产及设施按现有自然状况交接。移交后甲方概不负责。协议签订后，哈尔滨信托公司接收了涉案的锅炉房。2006年12月26日，哈尔滨市物业供热集团有限责任公司下发哈物业供热集团发（2006）155号文件，文件表明哈尔滨信托公司将上述�议中的涉案锅炉房的权利义务转给南岗物业公司，黑龙江省煤田设计院对此予以认可。2016年，南岗物业公司第四分公司与苗利签订《房屋租赁合同》，将涉案锅炉房出租给苗利，期限自2016年10月15日至2017年10月14日，苗利与姜明系夫妻关系。现涉案的锅炉房由姜明占有，黑龙江省煤田设计院要求姜明返还，因姜明不同意而形成诉讼。一审法院认为：不动产物权的设立，经依法登记，发生效力，本案涉案的锅炉房系不动产，黑龙江省煤田设计院未对其进行登记，故黑龙江省煤田设计院并不对其享有所有权。涉案锅炉房所在的整栋楼由黑龙江省煤田设计院建造，黑龙江省煤田设计院取得该栋楼地上面积的产权证书，据此可推断出黑龙江省煤田设计院具有涉案锅炉房的占有、使用的权利。但根据2003年8月15日《房产物业管理权移交协议》，黑龙江省煤田设计院已将涉案锅�房的使用权移交给哈尔滨信托公司，移交后黑龙江省煤田设计院对涉案锅炉房概不负责，故哈尔滨信托公司据此协议取得涉案锅炉房的占有、使用权。又根据2006年12月26日哈尔滨市物业供热集团有限责任公司下发哈物业供热集团发（2006）155号文件，南岗物业公司代替哈尔滨信托公司取得了协议中对涉案锅炉房的全部权利义务，黑龙江省煤田设计院对此亦予以认可，故自2006年12月26日起南岗物业公司取得涉案锅炉房的占有、使用权。南岗物业公司将涉案锅炉房出租给姜明使用系其合理使用涉案锅炉房使用权，黑龙江省煤田设计院就此提出异议无事实及法律依据。判决：驳回黑龙江省煤田设计院的诉讼请求。案件受理费100元，由黑龙江省煤田设计院负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院�查明：黑龙江省煤田设计院与哈尔滨市物业供热集团有限责任公司2003年8月15日签订的《房产物业管理权移交协议》中对哈尔滨市物业供热集团有限责任公司的责任和义务约定：“哈尔滨市物业供热集团有限责任公司应按国家和省、市公有住房管理条例及有关物业管理行业的法律、法规进行管理，并向黑龙江省煤田设计院以书面形式出具管理标准和2003年度维修方案。”
本院认为，黑龙江省煤田设计院于1984年经国家批准投资建设了南岗区理治街33号办公用楼，案涉锅炉房位于该办公楼地下负层，系该楼不可分割的组成部分。黑龙江省煤田设计院虽然未办理该锅炉房所有权证，但根据建筑物区分所有的原则，黑龙江省煤田设计院对该锅炉房仍依法享有占有、使用的权利。黑龙江省煤田设计院与哈尔滨市物业供热集团有限责任公司签订《房产物业管理权移交协�》的性质是将房产物业管理权移交受让方，案涉锅炉房房产权利无偿向受让方移交的是管理权而非占有权、使用权的全部。案涉锅炉房失去供暖功能闲置后，在未经黑龙江省煤田设计院同意的情况下，南岗物业公司作为实际管理人将锅炉房私自转租他人系无权处分行为，不仅违反双方协议约定，也违反国家相关法律、法规。黑龙江省煤田设计院主张南岗物业公司、姜明向其返还案涉锅炉房使用权，于法有据，本院予以支持。
综上所述，黑龙江省煤田设计院的上诉理由成立，应予支持。一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初11912号民事判决；
二、哈尔滨市南岗房产经营物业管理有限责任公�、姜明于本判决生效后十日内向黑龙江省煤田地质勘察设计研究院返还位于黑龙江省哈尔滨市南岗区理治街33号的锅炉房使用权。
一审案件受理费100.00元、二审案件受理费100.00，由哈尔滨市南岗房产经营物业管理有限责任公司、姜明承担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥群
审判员 孔德林
审判员 唐新元
二〇一七年十月二十五日
书记员 时晓月