辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽06民终1748号
上诉人（原审被告）：周允之，男，1962年9月12日出生，住丹东市振兴区。
委托诉讼代理人：丁国臣，辽宁万鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张莉，辽宁万鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丹东市城区供销合作社联合社，住所地丹东市振安区珍珠街239号。
法定代表人：王延春，该联合社主任。
委托诉讼代理人：徐经华，辽宁中天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：佟志楠，辽宁中天律师事务所实习律师。
上诉人周允之因与被上诉人丹东市城区供销合作社联合社(以下简称供销社)房屋租赁合同纠纷一案，不服丹东市振安区人民法院（2017）辽0604民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周允之及其委托诉讼代理人张莉、丁国臣，被上诉人供销社的委托诉讼代理人徐经华、佟志楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周允之上诉请求：撤销丹东市振安区人民法院（2017）辽0604民初923号民事判决，依法改判被上诉人继续履行双方于2003年4月8日、2004年9月17日、2004年10月25日、2004年12月26日所签订的合同，上诉人不支付被上诉人租金3998652元。事实和理由：1、上诉人承租案涉房屋期间，对后院进行改造，花费59万元，被上诉人承诺用房屋租金抵顶，该款项可抵顶租金到2007年，租金应从2008年开始起算；2、上诉人与鸭绿江商店2004年10月25日签订一份补充协议，约定上诉人将后院170平方米的库房拆除，将另一栋257平方米的库房改建成平房，在院内建一栋小楼，费用各半，上述工程产生工程款700万元，被上诉人未将其承担的一半支付给上诉人；3、2007年振安区政府因动迁要收回该房屋，双方未达成协议，但给上诉人造成了巨大的损失；2012年-2013年振安区政府欲对案涉房屋整体出售，让上诉人停业待售，给上诉人造成经济损失576万元及振安区政府将上诉人部分物品拆除，歌厅无法经营，造成经济损失396.6万元；4、本案已过诉讼时效，租金起算时间为2008年-2016年，交付租金为上纳租，不具有连续性和整体性，一审法院以诉讼时效从2016年9月18日计算无事实和法律依据。
供销社辩称，被上诉人不同意上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉，维持原判。1、上诉人提出改造资金59万元没有证据予以支持；2、2004年12月26日补充协议中提到的房租抵扣问题，合同中没有约定抵扣数额，因此该条款没有实际意义，不应该予以支持；3、上诉人提到的改建费用各承担50%与双方认可的合同约定不一致，上诉人提出的各自承担50%的的补充协议与被上诉人的补充协议有出入，一审中被上诉人已经对其真实性提出异议，并且一审法院没有采信。被上诉人在一审提供的2004年10月25日签订的合同，一审中上诉人确认其真实性，因此本案中对于2004年10月25日合同应该采信；4、上诉人提出的振安区政府行为给其造成的损失与被上诉人无关；5、关于诉讼时效问题，被上诉人在一审中已经做出答辩，一审判决正确。
供销社向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告之间的房屋租赁合同已终止暨丹东市鸭绿江商店与丹东市成虹餐饮娱乐中心于2003年4月8日、2004年9月17日、2014年10月25日签订的三份房屋租赁合同以及2004年12月26日原告与丹东市成虹餐饮娱乐中心签订的房屋租用补充协议已经终止；2、被告将2007年6月26日丹东市振安区供销合作总社和丹东市鸭绿江商店、丹东市振安区财政局、丹东市成虹餐饮娱乐中心四方签订的鸭绿江商店资产确认情况所载明的财产交付给原告，被告搬离承租的房屋；3、被告支付拖欠的房屋租金3998652元。
一审法院认定事实：2000年12月1日，丹东市振安区供销合作总社（甲方）与鸭绿江造纸厂热电厂实业公司（乙方）签订了一份租赁经营合同，约定甲方将下属单位海王府大酒店一栋（一至四层楼，面积1225平方米、产权人为丹东市振安区供销合作总社）以及部分设施、设备、家具、用具租赁给乙方使用，租赁时间自2001年3月1日至2006年2月末，年租金13万元。2001年1月3日，鸭绿江造纸厂热电厂实业公司作为甲方与乙方丹东市成虹实业有限公司签订了一份海王府酒店转租经营协议书，甲方将其承租的海王府大酒店转租给乙方经营，并约定自2002年开始，年租金由乙方直接向原出租方丹东市振安区供销合作总社交纳。
2003年4月8日，丹东市鸭绿江商店（甲方）与丹东市成虹餐饮娱乐中心（乙方）签订了一份租赁经营合同，约定甲方将其所有的商店大楼第二层、第三层以及后院三个库房、锅炉房、行管人员办公室租赁给乙方，租赁期限为2003年5月20日至2013年5月20日，前五年年租金为8万元，后五年年租金为9万元。2004年9月17日，双方又签订了一份房屋租用协议书，约定甲方将上述商店大楼一楼内东、西两侧面积大约400平方米以及大楼后院平房仓库170平方米、2号仓库257平方米、大院670平方米租给乙方使用；租赁期限为自2004年9月19日至2014年9月18日，大楼一楼年租金为8万元，后院仓库、平房年租金1.5万元（第一年免缴），大院年租金5万元，合计年租金14.5万元；付款方式上纳租，每年9月18日前缴纳；甲方负责出手续和当年免收4万元租金作为装修商店2个门脸的费用，其他一切费用由乙方自己承担；如遇国家、政府和上级进行城市改建动迁时，乙方要无条件服从，其损失自负。2004年10月25日双方又签订了一份房屋租用补充协议，主要内容是：在原协议的基础上，一楼新增面积约100平方米，租期与原房屋租用协议书一致，新增面积年租金3万元；关于房屋装修改建，乙方将鸭绿江商店后院一栋170平方米平房库房拆除，将另一栋257平方米起脊库房拆除后改建成平房，并在改建后的上部重新接一层；在院内新建一栋小楼（一楼库房，二楼办公室）院内西侧新建平房；乙方改建、装修，甲方只负责出手续，其他一切费用、手续办理及延误时间等，均由乙方承担，协议终止时，在库房基础上改建的二楼及院内新建的办公室、职工宿舍，将无条件归甲方所有。2004年12月26日，丹东市振安区供销合作总社（出租房）与丹东市成虹餐饮娱乐中心（承租方）签订了一份房屋租用补充协议，主要内容是：鉴于职工转制不稳定因素，一楼留用给职工约200多平方米营业室，每年给承租方抵顶3万元，期满后从房租中返还；考虑到承租方装修及改造仓库和维修大院一次性投入较大，期满后，优先考虑继续承租，并在原合同基础上顺延两年；原海王府酒店期满后，一并转给承租方使用，到鸭绿江商店租用期满为止，租金按每年10万元作为抵顶，承租方改造仓库、接层、建办公楼和维修大院、装修等投入部分如遇不可抗力或动迁事宜，商店、供销社不予承担，由承租方自行与相关单位解决，但期满后，归商店和供销社所有。
2007年6月26日，丹东市振安区供销合作总社、丹东市鸭绿江商店、丹东市振安区财政局、丹东市成虹餐饮娱乐中心四方对鸭绿江商店资产进行了确认，经核实以下资产为鸭绿江商店资产：1、现大药房四层楼，房屋所有权证号元宝区字第2000XXXXXX号，面积1225平方米；2、鸭绿江商店楼，房屋所有权证号元宝区字第98XXXXXX号，面积1970.88平方米；3、锅炉房，房屋所有权证号元宝区字第2000XXXXXX号，面积55平方米（已改建成80.4平方米新锅炉房）；4、仓库，房屋所有权证号元宝区字第2000XXXXXX号，面积561平方米；5、仓库，房屋所有权证号元宝区字第2000130064号，面积114平方米（被拆除现无实物）；6、大药房四层楼接的高二层，面积165.76平方米；7、鸭绿江商店楼后侧1-2层，面积141.60平方米；8、锅炉房旁边平房，面积51.04平方米；动力电50瓦千。
以上四份租赁合同，除2003年4月8日签订的租赁经营合同到期日为2015年5月20日外，2001年1月3日、2004年9月17日、2004年10月25日签订的房屋租用协议均于2016年9月18日合同期满。截止2016年5月20日，2003年4月8日签订的租赁经营合同租金共计112万元。截止2016年9月18日，2001年1月3日签订的海王府酒店转租经营协议书租金共计157万元，2004年9月17日签订的房屋租用协议书租金共计170万元，2004年10月25日签订的房屋租用补充协议租金共计36万元，以上租金共计475万元。被告已支付租金279400元，原告应承担费用111948元，抵顶租金36万元，被告尚欠租金3998652元。
原告与丹东市振安区供销合作总社、丹东市振安区供销合作总社与丹东市供销商业（集团）公司均是一套机构，两个牌子。丹东市供销商业（集团）公司商业供销公司鸭绿江商店（原名称为丹东市鸭绿江商店）系丹东市供销商业（集团）公司下属非法人分支机构，2008年9月25日已注销登记。丹东市供销商业（集团）公司、丹东市商业供销公司的营业执照分别于2005年、2011年被吊销。原告系丹东市供销商业（集团）公司、丹东市商业供销公司的投资人，负责处理上述公司及分支机构的债权债务。
丹东市成虹餐饮娱乐中心于2001年3月1日注册成立，系个人独资企业，投资人为被告，2004年3月15日丹东市成虹餐饮娱乐中心在注销同时，又以个体工商户的形式注册成立，被告为经营者，2011年8月24日丹东市成虹餐饮娱乐中心注销登记。
一审法院认为，丹东市鸭绿江商店与丹东市成虹餐饮娱乐中心于2003年4月8日、2004年9月17日、10月25日签订的三份房屋租赁协议以及丹东市振安区供销合作总社与丹东市成虹餐饮娱乐中心于2004年12月26日签订的房屋租用补充协议，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，合法有效。关于原告主体是否适格。被告承租的房屋及设施产权人分别为丹东市振安区供销合作总社与丹东市鸭绿江商店（后更名为丹东市供销商业（集团）公司商业供销公司鸭绿江商店），原告与丹东市振安区供销合作总社是一套机构，两个牌子，丹东市鸭绿江商店系丹东市供销商业（集团）公司下属非法人分支机构，且已注销登记，丹东市供销商业（集团）公司也被吊销营业执照，原告作为投资人，经丹东市振安区政府批准，负责处理原丹东市鸭绿江商店的债权债务，因此，上述合同所产生的法律后果均由原告承继，原告主体适格。因丹东市成虹餐饮娱乐中心系个体工商户，2011年8月24日已注销登记，故上述合同所产生的法律后果均由被告承继。现上述四份租赁合同期限均已届满，被告理应按约将2007年6月26日鸭绿江商店资产确认明细表载明的财产交付给原告，被告搬离承租的房屋，同时支付拖欠的租金。原告的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告抗辩租金的起算日应从2008年开始计算，因被告未能提供证据证明其主张，故对其抗辩不予采信。关于被告抗辩“依据2004年12月25日的房屋租用补充协议，被告改建、新建工程及装修共计300万元，原告应承担150万元”一节，虽然被告提供的房屋租用补充协议第四条第1、2项约定改建、新建工程发生的费用，双方各承担50%，但在第四条第3项明确约定被告改建、装修发生的费用自行承担，彼此相互矛盾，且与原告提供的协议不一致，同时2004年12月26日签订的房屋租用补充协议又进一步明确被告改建、新建等费用商店、供销社不予承担，因此对被告的这一抗辩，不予采信。关于被告提出因振安区政府动迁、欲整体出售商店以及在酒店周边开发时给其造成经济损失达1122.6万元的辩解，因与本案不是同一法律关系，同时侵权主体也不是原告，对此本案不予处理，被告可另案诉讼。关于本案是否已过诉讼时效。涉案四份租赁合同约定的租赁期限分别于2015年5月20日、2016年9月18日届满，虽然丹东市鸭绿江商店与被告签订的租赁合同约定租金的支付方式为上打租，每年缴纳一次，但2004年12月26日原告与被告签订的房屋租用补充协议约定每年给被告抵顶3万元租金，期满后从房租中返还，说明双方对租金的支付方式进行了变更，同时考虑涉案四份租赁合同具有连续性、整体性的特征，因此诉讼时效应从最后租赁合同期满即2016年9月18日开始起算，原告于2017年7月25日向本院起诉，在法律规定的两年诉讼时效期间内，故本案未过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：丹东市鸭绿江商店与丹东市成虹餐饮娱乐中心分别于2003年4月8日、2004年9月17日、10月25日签订的租赁经营合同、房屋租用协议书、房屋租用补充协议以及丹东市振安区供销合作总社与丹东市成虹餐饮娱乐中心于2004年12月26日签订的房屋租用补充协议终止履行；被告周允之于判决生效后十日内将2007年6月26日鸭绿江商店资产确认明细表载明的财产（详见明细表）交付给原告丹东市城区供销合作社联合社，被告周允之搬离承租的房屋；被告周允之于本判决生效后十日内支付给原告丹东市城区供销合作社联合社房屋租金3998652元。如果被告周允之未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37990元，由被告周允之承担。
二审中，上诉人提供鸭绿江商店经理林树成证明材料、房屋租用补充协议，证明上诉人在一审提供的2004年10月25日协议的真实有效。
被上诉人质证意见为，上诉人提供的补充协议与被上诉人提供的补充协议有矛盾。无法确定其真实性。
根据上诉人申请及本案案情需要，本院依法向林树成调查涉及本案的有关情况。其证明签订协议时确实约定了改造后院费用各承担一半。
上诉人对该证据没有异议。
被上诉人对该证据没有异议。既然签约当事人林树成认可当时约定了费用各承担50%，现在对上诉人提供的补充协议予以认可。
本院认证意见为，被上诉人对上诉人提供的补充协议予以认可。本院予以采信。
本院对除双方当事人在一审提供的2004年10月25日签订的房屋租用补充协议外其他证据的认证意见与一审法院的认证意见一致。
本院经审理查明：2004年10月25日，丹东市鸭绿江商店（甲方）与丹东市成虹餐饮娱乐中心（乙方）签订《房屋租用补充协议》一份，其中第四条1、约定乙方将甲方后院一栋170平方米平房库房拆除，将另一栋257平方米起脊库房拆除后改建成平房，并在改建后的上部重新接一层。其费用甲、乙双方各承担50%。2、约定乙方在甲方院内新建一栋小楼（一楼库房，二楼办公室）。院内西侧新建平房。费用甲、乙双方各承担50%。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被上诉人将上诉人所租用的房屋交付给上诉人，上诉人未按协议约定及时全额支付租金，构成违约，一审判决上诉人按双方约定将所欠的房屋租金支付给被上诉人，符合法律规定。因现上诉人与被上诉人所签的租赁经营合同、房屋租用协议、房屋租用协议补充协议期限均已届满。在双方没有续签协议的情况下，一审判决案涉租赁经营合同、房屋租用协议、房屋租用补充协议终止履行，并无不当。因案涉的租赁经营合同、房屋租用协议、房屋租用补充协议已经终止履行，一审判决上诉人搬离其承租被上诉人的房屋，亦属正当。
关于上诉人提出承租案涉房屋期间，对后院进行改造，花费59万元，该款项一直抵顶租金到2007年，租金应从2008年开始起算的上诉意见。因只有在2004年12月26日房屋租用补充协议中提到“考虑到租用方装修及改造仓库和维修大院一次性投入较大，期满后，优先考虑继续承租，并在原合同基础上顺延两年。”而其他案涉协议中并未约定用上诉人改造后院的费用抵顶房屋租金，故上诉人的该上诉意见，本院不予采纳。
关于上诉人提出其与鸭绿江商店2004年10月25日签订的补充协议，约定上诉人将后院170平方米的库房拆除，将另一栋257平方米的库房改建成平房，在院内建一栋小楼，费用各半，上述工程产生工程款700万元，被上诉人未将其承担的一半支付给上诉人的上诉意见。该补充协议中对房屋装修改造部分的内容，属于建筑工程施工合同关系，与本案房屋租赁是两个法律关系，本案不予一并处理，上诉人可以根据协议约定，另行主张权利。
关于上诉人提出2007年振安区政府因动迁要收回该房屋，双方未达成协议，但给上诉人造成了巨大的损失；2012年-2013年振安区政府欲对案涉房屋整体出售，让上诉人停业待售，给上诉人造成经济损失576万元及振安区政府将上诉人部分物品拆除，歌厅无法经营，造成经济损失396.6万元的上诉意见。因该行为既不是被上诉人实施的，上诉人也无证据证明振安区政府实施的该行为是受被上诉人委托，本案不予一并处理。上诉人可以向侵权人主张自己的权利。
关于本案已过诉讼时效，租金起算时间为2008年-2016年，交付租金为上纳租，不具有连续性和整体性，一审法院以诉讼时效从2016年9月18日计算无事实和法律依据的上诉意见。因2004年12月26日的房屋租用补充协议改变了租金数额及支付方式，综合该协议分析，一审判决以案涉协议期满日为诉讼时效起算时间，并无不当。上诉人的该上诉意见，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37990元，由上诉人周允之负担。
本判决为终审判决。
审判长 常 克 明
审判员 曹立新审判员姜艳艳
二〇一七年十二月二十六日
书记员 于 大 海