上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1245号
原告（反诉被告）上海市闵行区择优种子培育站。
法定代表人诸某甲，站长。
委托代理人何芬，上海市福隆律师事务所律师。
委托代理人石靓，上海市福隆律师事务所律师。
被告（反诉原告）丹东新科电器�限公司。
法定代表人王丽霞，总经理。
委托代理人高力军，男，该公司工作人员。
原告上海市闵行区择优种子培育站（以下简称择优种子站）与被告丹东新科电器有限公司（以下简称新科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月2日立案受理后，由审判员邹巧弟适用简易程序于2013年7月24日公开开庭进行审理。后因案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2013年11月15日公开开庭进行了审理。庭审中，被告提起反诉，本院受理后，与本诉合并审理。择优种子站委托代理人何芬，新科公司委托代理人高力军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
择优种子站诉称，2012年1月，原、被告签订《租赁合同》，原告将位于本市闵行区××路××号2间门面房及附属设施出租给被告使用，租期为2012年1月19日至2013年1月18日；每间门面房的月租金为1，500元，年租金共计为36�000元。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告支付了截止2013年1月18日的租金。合同期满后，双方未成达续租的一致意见，原告多次催促被告搬离，但被告至今未搬离房屋。现要求：1、被告搬离上述房屋，将房屋返还原告；2、被告支付原告自2013年1月19日起至实际搬离之日为止的房屋使用费（按每月3，000元计算）。
新科公司辩称，其承租的房屋位于“闵行××城”拆迁地块，在确定拆迁补偿时，原、被告的租赁合同尚未到期，也因此双方未续签合同。2012年12月，择优种子站委托上海××房地产土地估价有限公司对被告租赁的房屋评估“二次装璜及附属物明细”。2013年3月，择优种子站的副站长诸某甲及律师诸某乙与被告两次商谈搬迁补偿事宜，但未谈妥。同样承租原告房屋的承租户已取得了原告支付的搬迁补偿。按租赁合同约定，被告与其他租赁户享受同等�迁待遇，应得到应有的搬迁补偿。本案不属于合同纠纷，要求驳回原告的诉讼请求。
被告自2005年起承租原告的房屋至今，从未拖欠租金等费用。在双方的合同期内，闵行区××委就已召开了闵行××城项目××委地块征地房屋补偿工作动员会，评估公司也对被告的装修及设备搬迁费进行了评估。然而双方就搬迁补偿一直未能协商一致。其他承租户的租期截止2012年12月，已取得了搬迁补偿费，这说明原告在2012年12月前已取得政府部门支付的动迁补偿款。原告取得动迁补偿款时，被拆迁房屋已不再属于原告，原告应按动迁政策将补偿款发放给承租人，不应再向承租人收取租金。现提起反诉，要求：1、择优种子站支付动迁补偿款436，160元（包括：装修费85，160元、营业地址变更影响经营的补偿费10万元、人员工资补偿费5万元、设备搬迁费6万元、搬迁设备及办公用品损失费3万元、客户损失费5万元、新租房屋装修补偿金5万元、交通费5，000元、律师咨询费6，000元）；2、择优种子站退还租赁押金3，000元；3、择优种子站退还2012年10月18日至2013年1月18日期间的租金9，000元。
针对新科公司的反诉，择优种子站辩称，同意在被告返还房屋时退还被告保证金3，000元。双方的租赁合同早已到期，原告不应支付任何补偿费。即使在合同期满前，房屋所在地块已进行动迁前期工作视为已经动迁，动迁方也只补偿装修、设备设施搬迁费。不同意除第1项反诉请求外的其余的反诉请求。
择优种子站向本院提供了下列证据：
一、双方签订的租赁合同1份；
二、产权人为上海市闵行区××繁育场的房地产权证1份；
三、上海市闵行区××繁育场出具的授权委托书、情况说明各1份。
经质证，新科公司对上述证据一、二的真实性无异议；对证据三的真实性未提�异议，但表示因由于择优种子站不是房屋权利人，故无权提起本案诉讼。
新科公司向本院提供了下列证据
一、择优种子站的事业单位法人证书1份；
二、双方签订的租赁合同尾页一张（与择优种子站提供的租赁合同尾页相同）；
三、网络下载的“区××委召开闵行××城项目××委地块征地房屋补偿工作动员会”一份；
四、金额分别为30，250元、41，874元的二次装修及附属物明细表各1份。
经质证，择优种子站对证据一、二、三的真实性无异议，对证据三则表示按合同约定，在合同期满后，承租人应当将动产搬离，若不搬离，则归出租人所有。
经审理查明，本市闵行区××路××号房屋权利人为上海市闵行区××繁育场。择优种子站受××繁育场委托对房屋进行经营管理，并有权出租。
2012年1月，择优种子站作为出租人（甲方），新科公司作为承租人（乙方），双方签订《租赁合同》1份，新科公司向择优种子站租赁本市闵行区××路××号2间门面房。合同约定，乙方于租赁期限内投资建设、装修等，需符合消防要求并经甲方同意后方可实施，实施后所有权归甲方，乙方在租赁期内具有使用权。租赁期结束，在不影响租赁物结构和正常使用情况下，乙方有权将机械等动产搬离；房屋租赁期为2012年1月19日至2013年1月18日止；每间房屋月租金为1，500元；两间房屋年租金为36，000元；在甲方交付房屋同时，乙方应支付保证金3，000元。合同第八条“违约”条款第7项规定：如遇国家征地，政府有赔偿的原甲方的归甲方享有，乙方投资的设备（施）的搬迁，动迁赔偿归乙方。
双方按约交接了房屋，新科公司支付了3，000元保证金。此后，双方按约履行，新科公司支付了截止2013年1月18日的租金。
2012年11月21日，上海市闵行区××中心发布一份�关于闵行××城项目建设储备地块非居住房屋补偿的实施方案》，确认闵行区××城规划开发建设用地地块范围内非居住房屋的搬迁方案（地块范围为东至××河，南至××路、××河，西至××路，北至××路）；补偿人为闵行区××中心。针对集体所有土地上具有房地产权证的非居住房屋的搬迁补偿内容及标准为：土地使用权、房屋、构筑物、附着物、装修及配套设备搬迁费依据评估报告；停产停业损失：生产厂房为350元／平方米，仓库为250元／平方米，配套辅助房为150元／平方米。
2012年12月，上海××房地产土地估价有限公司对新科公司租赁的房屋装修、设备移机费进行评估，结论为装修价值27，960元、设备移机费2，290元，合计30，250元。
双方的租赁合同于2013年1月18日到期，双方未续租。择优种子站多次要求新科公司搬离房屋，新科公司亦数次与择优种子站协商搬迁�偿，但双方未能协商一致。
2013年3月12日，新科公司又收到一份房屋二次装璜及附属物明细表，确定的二次装修价值39，584元，设备移机费2，290元，合计41，874元。
现择优种子站以诉称理由诉至本院，而新科公司则提起反诉。
庭审中，新科公司表示其承租的两间房屋建筑面积为140平方米，择优种子站表示每间房屋建筑面积为60平方米，两间房屋合计120平方米。另，择优种子站表示，为了解决纠纷，同意按房屋二次装璜及附属物明细表的评估金额支付补偿费，并愿意按350元／平方米支付停产停业费。
庭审后，择优种子站表示，新科公司承租的房屋位于××路××号。择优种子站为了管理方便，自行将涉案房屋编号为2612号。
本院认为，择优种子站虽然不是涉案房屋权利人，但其受房屋权利人委托对房屋进行经营管理，有出租的权利。新科公司表示择优种子站不是房屋权利人而无权提起本案诉讼，动迁实施后择优种子站无权再收取租金的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。
择优种子站与新科公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。在合同期内，双方按约履行了各自义务。在租赁合同到期后，双方未续签合同，故新科公司应当及时搬离房屋，将房屋归还择优种子站。现择优种子站要求新科公司搬离房屋的请求，本院予以支持。由于新科公司在合同期满后，未能及时按约搬离房屋，仍然占有使用，故应当支付择优种子站房屋使用费。现择优种子站要求按租赁合同中约定的租金标准要求新科公司支付使用费，本院予以支持。
虽然在租赁合同期满前，闵行区××中心发布了“闵行××城项目”建设储备土地的拆迁补偿方案，但该方案的发布，并未影响新科公司作为承租人对房屋的使用，择优种子站也未在合同期满�因土地动迁而要求新科公司提前搬离，故新科公司无权要求择优种子站按动迁补偿标准支付补偿款。在租赁合同期满后，新科公司应当自行搬离房屋内的设备设施，自行负担搬迁费。现择优种站同意按拆迁补偿标准支付停产停业损失费，本院予以准许。本院按两间房屋建筑面积140平方米计算，停产停业损失费为140平方米＊350元=49，000元。择优种子站表示同意参照装修补偿及设备移机费的评估结果支付装修补偿及搬迁费，本院同样予以准许。装修补偿及设备移机费按新科公司于2013年3月12日收到的明细表为参照，即二次装修价值39，584元，设备移机费2，290元，合计41，874元
新科公司反诉要求择优种子站返还保证金，择优种子站对此表示同意，故本院予以准许。关于新科公司反诉主张的其他赔偿费用，除择优种子站自愿补偿停产停业费、装修补偿及设备搬迁费外，均无事实依据，也缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）丹东新科电器有限公司于本判决生效之日起十日内搬离本市闵行区××路××号房屋，将房屋返还原告（反诉被告）上海市闵行区择优种子培育站；
二、被告（反诉原告）丹东新科电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海市闵行区择优种子培育站自2013年1月19日起至2013年11月18日为止的房屋使用费人民币30，000元；并支付自2013年11月19日起至实际搬离房屋之日为止，按每月3，000元计算的房屋使用费；
三、原告（反诉被告）上海市闵行区择优种子培育站于被告（反诉原告）丹东新科电器有限公司搬离房屋之日，返还被告（反诉原告）丹东新科电器有限公司租赁保证金人民币3，000元；
四、原告（反诉被告）上海市闵行区择优种子培育站于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）丹东新科电器有限公司停产停业损失费人民币49，000元、装修补偿费39，584元、设备移机费2，290元，合计人民币90，874元；
五、驳回被告（反诉原告）丹东新科电器有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费550元，由丹东新科电器有限公司负担。
反诉案件受理理减半收取计3，921.20元，由上海市闵行区择优种子培育站负担823.45元，丹东新科电器有限公司负担3，097.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 陆家寿
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。