辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民初174号原告（反诉被告）：沈阳世代龙泽商业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区沈大路珍珠3号。法定代表人：尹传东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李晓霖，辽宁首丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建楠，男，1994年6月19日出生，汉族，该公司法务人员。被告（反诉原告）：辽宁华润万家生活超市有限公司，住所地沈阳市铁西区南八中路73号4楼。法定代表人：王松，该公司董事长。委托诉讼代理人：李福铎，辽宁法德律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯翠萍，北京市康达律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳世代龙泽商业管理有限公司（以下简称“世代龙泽公司”）与被告（反诉原告）辽宁华润万家生活超市有限公司（以下简称“华润万家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月15日召开庭前会议、2018年4月26日、2018年5月31日对本案进行了公开开庭审理。原告世代龙泽公司的委托诉讼代理人李晓霖、周建楠，被告华润万家公司的委托诉讼代理人李福铎、冯翠萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世代龙泽公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《协议书》；2.判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；3.判令被告向原告支付《协议书》违约金500万元；4.判令被告向原告支付《租赁合同》违约金1000万元；5.判令被告赔偿原告经济损失（自2014年12月1日至《协议书》、《租赁合同》解除止，及自《协议书》、《租赁合同》解除后合理寻租期、改建期、装修期止，按《租赁合同》约定的计租面积、租金标准计算），暂计算至起诉时为48,619,515.57元；6.判令被告赔偿原告改建费用（以最后实际支出为准）；7.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年12月26日签订《协议书》一份，约定：原告按被告提供的《华润万家生活超市建设标准》建筑超市工程，供被告租赁使用，其中电梯、暖通工程（含空调）、超市内装及超市经营特用的外装等由被告负责。就该在建工程，双方同时签订《租赁合同》一份，约定工程交付后，由被告承租使用，租赁期限20年，计租面积44,833.34平方米,租金为每天每平米1.15元。合同签订后，原告按《协议书》约定进行工程建设，于2014年4月21前完成全部主体工程并通过了相关验收。但被告未按约定进场对电梯、暖通、内装等工程进行施工，拖延至今，致使该工程始终无法移交投入使用。原告认为，被告的行为不仅导致《协议书》无法继续履行，构成根本违约，亦以其行为表明了不会履行《租赁合同》的约定义务，并于2016年8月因战略调整向原告发送《终止合作协议》的电子邮件，构成单方违约。而且，由于原告与被告是长期战略合作伙伴关系，基于已经形成的良好信赖，在签订《协议书》、《租赁合同》之前，原告从案涉工程的选址、规划、设计都是按被告的要求量身定作的，为建造该工程已实际支出工程款数亿元。由于被告的违约行为，至原告向于洪法院起诉时，该工程已闲置3年多。期间，原告多次与被告协商进场未果，亦就合同解除未能达成一致意见，给原告造成巨额损失。即便判决合同解除，原告为寻找其他承租人及提供必要的入场条件，必然需要耗费相应的寻租期、装修期、改建期，并付出巨额的改造费用。被告华润万家公司辩称，一、原告未按合同约定提交相关房屋有关的各项竣工验收合格证明，且未按约定履行房屋交付义务。1.原告未按合同约定提供租赁房屋相关合格证明及消防验收意见。根据双方2013年12月26日签订的《协议书》，约定原告应于2013年12月31日前向答辩人提供租赁房屋的各项竣工验收合格证明以及涵盖答辩人装修部分在内的合格的《建筑工程消防验收意见书》。原告未按上述约定向答辩人提供上述材料，已构成违约。2.原告亦没有按约定交付租赁房屋。根据双方签订的两份合同约定，原告应于2014年6月1日前向答辩人交付租赁房屋。按照原告起诉状中描述，合同未能履行是因为答辩人未按约定进场对电梯、暖通、内装等工程进行施工。事实上，双方仅约定了原告交付租赁房屋的时间，根据《租赁合同》第4.1.1条和第4.1.2条并2.3条约定可以看出，答辩人的义务起点均依建筑物/租赁物“移交日”为基础，而作为原告，其在起诉状明确自认建筑物未实际交付答辩人，因此，原告在未交付租赁物义务的情况下，以《租赁合同》主张答辩人违约或赔偿没有协议和法律规定。另外，假设原告交付租赁房屋有事实依据，原告交付租赁物后或提前30天书面知会答辩人后，答辩人才开始进行其负责部分的相关装修工作。答辩人从未收到过关于交付租赁房屋的通知，因此答辩人对此不应当承担任何责任。假设原告能够提供相应证据证明答辩人拒绝接收房屋，答辩人就原告主张的违约金及其他损失等发表下述答辩意见，以下答辩意见的前提为假设答辩人拒绝接收租赁房屋，并不视为答辩人承认存在违约行为。二、原告不应基于同一事实主张两次违约金。假定原告起诉状中的描述成立，则答辩人属于拒绝接收租赁房屋，这一个行为不应当产生两个违约金，即使支付违约金也仅是适用《协议书》中的约定，对于原告主张《租赁合同》违约金没有任何事实和法律依据，主要理由如下：1.答辩人拒绝接收房屋的行为属于《协议书》中第四条第（二）项第2款违约行为，因此可按该约定在原告返还答辩人定金200万元后，答辩人支付500万元违约金。2.《租赁合同》中1000万元的违约金是在双方没有另外约定的情况下，任一方单方终止合同时须向对方支付1000万元违约金。而本案中，合同的解除不属于上述承担违约责任的情况。答辩人的行为是没有接收租赁房屋，而非单方终止合同，拒绝接收租赁房屋的违约责任已在《协议书》中明确约定。因此原告没有理由依据《租赁合同》再要求华润万家公司支付1000万元违约金。三、原告基于同一事实，既主张违约金，又主张经济损失赔偿，无法律依据。从违约金和损失的关系讲，原告主张了违约金，就不能再主张实际损失；如果认为违约金过低，可以请求法院予以调整，但不能既主张违约金，又主张实际损失。根据双方签订的《协议书》以及《租赁合同》内容来看，两份协议均是基于答辩人租用原告房屋而产生的约定，其中《协议书》是关于租赁房屋交付前准备阶段的约定，《租赁合同》是关于租赁房屋交付后的约定，协议的履行存在先后顺序，另外《协议书》中第三条也明确说明，两份协议互为有效补充，并且有很强的关联性，因此实际上两份协议构成一份完整的合同，只是分为两部分签订。在前序《协议书》未履行完毕的情况下，并不涉及后续租金履行的问题。根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第28条规定，违约金系补偿性质，违约金与损失赔偿不能同时适用，原告主张违约金的同时又主张损失赔偿违反法律规定。四、原告主张的装修费用、改建费用没有任何事实和法律依据。1.原告主张的装修费用，因为装修之后的房屋仍然作为原告有权使用、处置房屋的一部分，因此这部分费用不应该由答辩人承担。2.原告主张的改建费用与本案没有关联性，租赁房屋不必然存在改建的问题。假设答辩人违约，其已主张违约责任，亦不应再以此为由主张改建费用。租赁物业目前并未开始改建工程，原告诉请的改建费用并未实际发生，原告诉请的改建费用损失无事实依据。即使原告以后计划将租赁物业改建，也是原告自主经营行为，与答辩人无关，因此产生的费用也不应答辩人承担。3.装修和改建是否客观存在，金额是否客观公允，有待原告提供有效证据予以确定。4.原告违约在先，无论是否发生各项费用，均应当由原告自行承担。综上所述，原告主张的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请法院查明事实，依法裁决。反诉原告华润万家公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《协议书》及《租赁合同》；2.请求判令反诉被告返还反诉原告支付的定金200万元；3.请求判令反诉被告支付定金200万元的利息，自2014年6月2日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；4.请求判令反诉被告支付违约金500万元；5.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2013年12月26日，双方签订《协议书》及《租赁合同》，约定反诉原告租用反诉被告开发建设的位于沈阳市吉利湖街与细河路交口东南角上的建筑物（以下称租赁物业）。反诉被告应按照《协议书》和《租赁合同》的约定应于2014年6月1日前对租赁物业及其设备设施进行验收并将租赁物业及其设备设施于2014年6月1日前交付给反诉原告。按照《协议书》中4.2条的约定：交付条件为该建设工作已经过双方联合验收，并且反诉被告已经取得《租赁合同》附件四所约定的移交前应取得的全部租赁物业的相关建设、验收条件。《租赁合同》附件四中明确约定：反诉被告应在2013年12月前取得《建设工程消防验收合格意见书》、《建筑工程竣工验收证明文件》、《环保验收合格证明》、《供电设施合格证》、《房屋租赁许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》；并在2014年12月前取得《房地产权证》，但反诉被告至今也一直未能向反诉原告提供上述材料。根据《协议书》第四条第（一）项、第五条规定，以及《租赁合同》第4.2.5条、第10.4条规定，反诉原告有权解除《协议书》及《租赁合同》并要求反诉被告依据合同约定返还定金并支付违约金。综上所述，反诉被告未能按照合同约定履行租赁物业交付义务，已严重违约，为了维护反诉原告的合法权益，特向贵院提出反诉，请求法院依法裁决。反诉被告世代龙泽公司辩称，不同意反诉请求，请求法院依法予以驳回。一、关于《协议书》及《租赁合同》的解除，本案的违约方系反诉原告，作为违约方，其不享有合同解除权。但是由于反诉被告在本诉中亦要求解除合同，所以即便反诉原告不享有解除权，反诉被告也同意解除《协议书》及《租赁合同》。二、反诉被告不存在违约行为，反诉请求缺乏事实及法律依据，反诉原告无权主张返还定金200万元及利息，更无权主权主张支付违约金500万元。理由如下：1.根据《协议书》第一条第二款第一项，并对照附件2建设标准，案涉物业项目交付前，整体工程的建设施工应由反诉原告及反诉被告共同完成，没有先后之分。但是，反诉原告不仅未主动进行施工，经反诉被告多次催促后仍未进场施工，从而导致案涉租赁物业无法如期交付。因此，未按期交付物业的责任在反诉原告而非反诉被告。2.反诉原告与反诉被告基于《项目合作框架协议书》结成战略合作伙伴，商定在沈阳地区建设多家华润商超。基于合理预期和信任，反诉被告从2011、2012年起就开始项目论证、规划选址、摘牌购地、勘察设计、开槽、主体前期施工等，2013年12月26日签订《协议书》及《租赁合同》后，仍然继续积极履行合同义务，并于2014年4月21日前完成主体工程施工并通过验收，在约定的交付日期前也已完成为绝大部分配套工程。但是，经反诉被告再三催促，反诉原告迟迟不进场施工，使反诉被告意识到客观上物业项目已无法如期交付，与此同时又从反诉原告及互联网上得知反诉原告有重大的战略布局调整，反诉原告是暂时延缓进场还是根本不打算进场，无法准确判断。尤其是本诉中已述，物业项目本身系量身定作的特定物，如再贸然按原计划施工，必将支出更多的工程费用，造成更大的损失。因此，在主体工程通过验收的情况下，反诉被告为防止损失的进一步扩大，有意识地延缓配套工程的工期和暂停收尾工程，属于应当采取的合理措施，符合合同法119条的规定，并非反诉被告违反协议书约定的义务，也不应承担违约责任。3.取得《租赁合同》附件四的相关证件的前提条件，是物业项目通过消防验收和综合验收。但是，由于反诉原告迟迟未进场施工完成相应的工程，而消防验收和综合验收包括反诉原告应当施工的部分，表明反诉原告不仅违反《协议书》，而且导致上述验收无法进行。因此，系反诉原告的违约行为，导致反诉原告客观上无法取得相应的证照，反诉被告当然不应对此承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月5日，原告世代龙泽公司的前身辽宁世代房地产开发有限公司与被告华润万家公司订立《项目合作框架协议书》，就沈阳市五个商业项目的合作经营事项达成合作协议。该五个商业项目中包含本案涉诉商业项目。2013年12月26日，原告世代龙泽公司与被告华润万家公司签订《协议书》，约定：甲方世代龙泽公司有权开发位于沈阳市于洪区吉利湖街与细河路交口东南角上的物业项目（以下简称“涉诉物业项目”），拟将该物业出租给乙方华润万家公司开办购物中心，签订本协议时该物业正在建设中。其中约定，第一条、原告根据被告开办购物中心的实际需要制定该物业的规划设计方案，包括附件1相关图纸及附件2《华润万家生活超市建设标准》的要求为准。（一）双方签订本协议时，原告须向被告提供《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等，且经被告验原件。（二）原告按如下要求，完成合同所约定义务：1.原告应于2014年6月1日之前向被告交付租赁物业……2.原告应于2013年12月31日前向被告提供《建筑工程消防验收意见书》（内容为合格且含被告装修部分，被告装修的部分应符合沈阳市消防要求）和《电梯检测合格证》（含人行坡道梯、货梯），原告应于2014年10月1日之前协助被告完成《消防安全检查意见书》，原告应于2013年12月31日前向被告提供该物业的各项竣工验收合格证明，包括规划、环保、质检、人防等（详见《租赁合同》附件4），并于2014年12月31日之前取得该物业（含租赁物业在内）的《房屋所有权证》及其对应的《国有土地使用证》。3.2014年6月1日为该租赁物业的交付日期，原告应于租赁物业交付日的前15天会同被告共同组织相关技术人员对租赁物业及其设备设施按本协议及附件中约定的标准分项进行验收；验收合格后，双方应签署书面交接记录。第二条，自本协议书签订之日起三个工作日内，原告向被告提供抵押权人同意函及定金收款收据，被告收到前述文件后十个工作日内向原告支付定金200万元，作为被告履行本协议书及《房屋租赁合同》的担保。第四条、违约责任。（一）原告须承担违约责任：若被告依约定决定解除本协议及《房屋租赁合同》，原告应返被告的定金并一次性向被告支付违约金500万元。（二）原告须承担违约责任：2.如原告按本协议约定进行租赁物业的建设并将租赁物业交付给被告时，被告无正当理由拒绝承租该物业的，原告有权解除本协议书及《房屋租赁合同》，原告应先行返还被告定金，被告应一次性支付给原告违约金500万元。第五条、对同一事宜《租赁合同》及本协议书均有规定且两者规定不冲突的，可以合并适用；若对同一事宜约定有冲突，则应以《租赁合同》约定为准。同日，原告世代龙泽公司与被告华润万家公司就被告承租原告涉诉物业项目的相关事宜签订了房屋《租赁合同》。约定移交日为2014年6月1日，装修期结束后的次日为计租日，租赁期限20年，计租面积44,833.34平方米,租金为每天每平方米1.15元。双方在合同第十条违约责任10.4中约定，如果原告未能按照本合同第4.1条的约定进行租赁物业移交，延迟移交超过90日的，被告有权终止本合同，原告应向被告一次性支付赔偿金500万元，并按本合同第十条的约定承担违约责任。10.8中约定，除本合同另有约定外，任何一方不得单方终止本合同，否则，视为单方根本违约，违约方应一次性向另一方支付违约金1000万元……。同时，双方在合同第四条关于租赁物业的移交中约定，4.1.1原告应于2014年6月1日前会同被告共同组织相关技术人员对租赁物业及其设备进行联合验收，并移交被告。4.2正式移交的前提条件有：租赁物业按照本合同附件1、2及据此双方确认的施工图纸约定的建设租赁物业的建设工作已经完成，全部通过双方联合验收，并取得双方共同签署的移交证书，原告已取得本合同附件4约定的移交前应取得的全部租赁物业相关建设、验收证件，原告保证提供的租赁物业相关建设及验收合格文件应符合商业用途。双方在该合同中对开业的前提条件、公司标志、广告及促销活动区域、声明和保证、责任及合同终止等其他内容进行了约定。2013年1月30日，原告就沈阳市于洪区城东湖街道汪家村（于洪新城22-2#地块）取得土地使用权证，并于2018年1月26日取得不动产权证书。在签订上述协议书及租赁合同时，原告就涉诉物业项目已经取得《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，工程名称、项目名称均标注这“世代华润万家生活超市（欢乐颂）”。原告就涉诉物业项目于2013年10月30日取得施工单位、监理单位、设计单位、建设单位四方盖章确认的《主体工程验收报告》。被告于2014年1月8日向原告转账支付定金200万元。被告至今未进场施工，双方亦未移交涉诉物业项目。又查明，原告世代龙泽公司曾就本案向沈阳市于洪区人民法院提起诉讼，被告华润万家公司提出管辖权异议申请，该院于2017年7月31日作出（2017）辽0114民初8019号民事裁定，裁定异议成立，将本案移送本院审理。依原告申请，本院对被告名下银行存款1500万元进行了冻结。另查明，本院于2018年5月14日组织双方当事人进行了现场勘察，涉诉物业项目主体施工已经完毕，处于空置状态，内部没有装饰装修。现双方均诉至法院，请求解除双方签订的《协议书》和《租赁合同》，并要求对方承担违约责任。本院对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告提供的涉诉物业项目工程竣工结算书、工程造价预算报告书、工程款发票、土地成本发票、其他配套施工工程的付款凭证、发票、合同、照片等证据，欲证明原告已完成物业项目的绝大部分施工，由于被告的违约行为，导致原告的建设成本支出至今未有任何回报，给原告造成巨大经济损失，且由于被告违约行为的持续使该损失仍在进一步扩大。本院认为，该些证据可以证明原告积极履行《协议书》和《租赁合同》，但对于其主张的支出成本及经济损失，因被告对此不予认可，且未经过双方对账及评估鉴定，本院对原告主张的具体数额难以确认。又鉴于争议双方在《协议书》和《租赁合同》中对于违约责任已有明确约定，原告投资建设的成果均由其自身所享有，故本院对于原告提供的上述证据的证明目的部分予以采信。2.原告提交《会议纪要》、《联系函》及电子邮件截图若干，欲证明原告多次与被告协商、催促其进场施工，而被告迟迟未进场施工，导致原告客观上无法按期交付物业项目，被告严重违反《协议书》约定的义务，构成根本违约。而被告认为原告的施工行为说明原告未按约定时间向被告交付涉诉物业项目，对电子邮件的真实性亦不予认可。本院认为，虽然原、被告双方的履约行为与《协议书》和《租赁合同》的约定有所偏差，但双方对于继续履行合同存在长时间、多次数沟通协商的事实，本院对上述证据记录在卷，对证明问题需结合全案证据予以考查认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。原告世代龙泽公司与被告华润万家公司于2013年12月26日签订的《协议书》和《租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，双方应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。现争议双方均请求解除该《协议书》和《租赁合同》，经庭审查明，双方已无继续履行之意愿，且解除后果不致侵害其他社会公共利益，故本院对于双方请求解除《协议书》和《租赁合同》的请求予以支持。一、关于本诉部分。关于原告提供要求被告给付《协议书》违约金500万元的主张，根据《协议书》第四条第（二）款第2项约定“如原告按本协议约定进行租赁物业的建设并将租赁物业交付给被告时，被告无正当理由拒绝承租该物业的，原告有权解除本协议书及《房屋租赁合同》，原告应先行返还被告定金，被告应一次性支付给原告违约金500万元。”原告多次与被告协商移交涉诉物业项目或催促被告进场施工，而被告辩称原告未按协议约定于2013年12月31日前向被告提供涉诉物业项目的各项竣工验收合格证明以及《建筑工程消防验收意见书》，故属于原告违约造成协议无法继续履行。对此，本院认为，通过原告提供的涉诉物业项目各项证照以及工工程证明材料可以认定原告并不存在恶意违约行为，虽然在履行协议书过程中存在一定瑕疵，但不足以造成《协议书》及《租赁合同》的无法继续履行，又结合双方《协议书》签订时间已临近双方约定的《建筑工程消防验收意见书》提供时间，且其中内容还包含着需要被告装修的部分，这也从一定程度上说明双方在订立协议时对此情形明知，且需要双方完成各自施工部分，相互配合才能通过消防验收，被告在具备履行协议的条件下，拒绝接收该租赁物业，构成违约，应承担《协议书》约定的违约责任，故对原告的该项主张，本院予以支持。关于原告提出要求被告给付《租赁合同》违约金1000万元的主张，根据《租赁合同》第10.8中约定“除本合同另有约定外，任何一方不得单方终止本合同，否则，视为单方根本违约，违约方应一次性向另一方支付违约金1000万元。”如前所述，虽然原告在履行《协议书》过程中存在一定瑕疵，但《租赁合同》并非因此而无法继续履行，在原告多次与被告协商，要求被告进场施工，向被告移交涉诉物业项目的情形下，被告近3年时间里仅以原告缺少部分验收证照为由，拒绝继续履行《租赁合同》，造成双方权利义务关系的不对等，况且该些证照的取得也需要被告的施工配合，故被告的行为已构成对于《租赁合同》的违约，被告拒绝继续履行《租赁合同》的理由并不充分。至于被告抗辩称，从双方签订的《协议书》及《租赁合同》内容来看，两份协议均是基于被告租用原告房屋而产生的约定，其中《协议书》是关于租赁房屋交付前准备阶段的约定，《租赁合同》是关于租赁房屋交付后的约定，协议的履行存在先后顺序，另外《协议书》中第三条也明确说明，两份协议互为有效补充，并且有很强的关联性，因此实际上两者构成一份完整的合同，在《协议书》未履行完毕的情况下，并不涉及后续租金履行的问题，故不应承担《租赁合同》违约金的意见。根据双方《协议书》第五条约定“对同一事宜《租赁合同》及本协议书均有规定且两者规定不冲突的，可以合并适用；若对同一事宜约定有冲突，则应以《租赁合同》约定为准。”因为《协议书》和《租赁合同》中的违约金条款系属针对不同的违约行为进行的约定，两者相互之间既不冲突又不涵盖，在《协议书》和《租赁合同》均真实有效的情况下，原告要求被告依《租赁合同》约定承担给付违约金的违约责任，本院应予支持。关于原告提出要求被告赔偿经济损失（自2014年12月1日至《协议书》、《租赁合同》解除止，及自《协议书》、《租赁合同》解除后合理寻租期、改建期、装修期止，按《租赁合同》约定的计租面积、租金标准计算）以及改建费用（以最后实际支出为准）的主张，鉴于双方在《协议书》和《租赁合同》已就违约金进行了约定，且在本院已经支持原告给付违约金请求的情况下，一方面，原告在履行《协议书》中存在一定瑕疵，未在约定期限内提供全部验收证照；另一方面，原告对于其建设的涉诉物业项目享有权利，在《协议书》和《租赁合同》解除后，可以再行处分收益。基于此，对于原告提出的该项经济损失赔偿主张，不再支持。但考虑到原告提供的涉诉物业项目系用于大型商场经营使用，在合同解除后，原告需要较普通租赁更长的时间，另行寻找承租人，协商租赁事宜，在涉诉物业项目并未全部竣工的情况下，且双方对于寻租期没有明确约定的情况下，参照商业惯例，本院酌定被告应按涉诉物业项目《租赁合同》约定月租金标准的50%比例给付原告六个月（180天）的租金作为给予原告待出租涉诉物业项目损失的赔偿为宜，即44,833.34平方米*1.15元/平方米/天*50%*180天=4,640,250.69元。二、关于反诉部分。关于反诉原告华润万家公司要求反诉被告世代龙泽公司返还定金200万元及利息的主张，根据双方《协议书》第四条违约责任中的（二）2.约定“如原告按本协议约定进行租赁物业的建设并将租赁物业交付给被告时，被告无正当理由拒绝承租该物业的，原告有权解除本协议书及《房屋租赁合同》，原告应先行返还被告定金，被告应一次性支付给原告违约金500万元。”据此，对于反诉原告提出要求反诉被告返还定金200万元的主张，本院予以支持。但是，由于反诉原告违约导致《协议书》无法继续履行，故对其要求给付利息的主张，本院不予支持。关于反诉原告华润万家公司要求反诉被告世代龙泽公司给付违约金500万元的主张，尽管双方在《协议书》及《租赁合同》相关违约责任条款中约定了当反诉被告构成违约时，应向反诉原告给付违约金的情形，但如前所述，虽然反诉被告在《协议书》履行中存在一定瑕疵，但并不构成实质违约，且本院已考虑到该因素，对原告要求被告赔偿涉诉物业项目改建期、装修期租金损失及改建费用的主张，未予支持。故对反诉原告在自身存在违约的情况下，要求反诉被告给付违约金的主张亦不予支持。综上所述，原告的诉讼请求、反诉原告的反诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告沈阳世代龙泽商业管理有限公司与被告辽宁华润万家生活超市有限公司于2013年12月26日签订的《协议书》；二、解除原告沈阳世代龙泽商业管理有限公司与被告辽宁华润万家生活超市有限公司于2013年12月26日签订的《租赁合同》；三、被告辽宁华润万家生活超市有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告沈阳世代龙泽商业管理有限公司《协议书》违约金500万元；四、被告辽宁华润万家生活超市有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告沈阳世代龙泽商业管理有限公司《租赁合同》违约金1000万元；五、被告辽宁华润万家生活超市有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告沈阳世代龙泽商业管理有限公司经济损失4,640,250.69元；六、驳回原告沈阳世代龙泽商业管理有限公司其他诉讼请求；七、反诉被告沈阳世代龙泽商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还反诉原告辽宁华润万家生活超市有限公司定金200万元；八、驳回反诉原告辽宁华润万家生活超市有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费284,905.80元，由原告沈阳世代龙泽商业管理有限公司负担144,905.80元，被告辽宁华润万家生活超市有限公司负担140,000元；保全费5000元，由被告辽宁华润万家生活超市有限公司负担；反诉案件受理费，减半收取31,701元，由反诉原告辽宁华润万家生活超市有限公司负担20,301元，反诉被告沈阳世代龙泽商业管理有限公司负担11,400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一八年六月七日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。