四川省通江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1921民初42号
原告：钱怀兵，男，汉族，1970年11月15日出生，住四川省通江县。
原告：向桂芳，女，汉族，1969年2月12日出生，住四川省通江县。
共同委托诉讼代理人：张腾飞，通江县壁州法律服务所法律工作者。
被告：通江县圣达房地产开发有限责任公司，住所地四川巴中通江县诺江镇红军北路166号（原通江县良种场）。
注册号：511921000000183。
法定代表人：李文平，职务董事长。
被告：李文平，男，汉族，1975年9月18日出生，住四川省通江县。
共同委托诉讼代理人：李能勋，男，汉族，1958年11月19日出生，住四川省通江县（系公司员工）。
共同委托诉讼代理人：吴家峰，四川竞壹律师事务所律师。
原告钱怀兵、向桂芳与被告通江县圣达房地产开发有限责任公司（以下简称通江圣达房地产公司）、李文平“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”一案，本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钱怀兵、向桂芳及其委托诉讼代理人张腾飞，被告通江圣达房地产公司、李文平的委托诉讼代理人李能勋、吴家峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钱怀兵、向桂芳向本院提出的诉讼请求：1、依法确认我们与被告公司于2010年12月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》有效；2、判令被告公司立即偿还我们的住房、门市，并办理水、电、气入户的相关手续；3、判令被告公司向我们偿还1003.5平方米的住房、405平方米的门市、1个10平方米的车位、一个9平方米的观光电梯口位置并一次性支付相关损失费100000元，总价值为5397300元；同时一次性支付周转过渡费140040元，一次性支付停业损失费97200元，一次性支付违约金200000元，合计5834540元；被告李文平承担连带责任；4、本案案件受理费由二被告承担。事实和理由：2010年12月3日我们与被告公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》一份，协议签订后，被告未按协议约定的时间向我们交付房屋、门市及支付周转过渡费，现起诉至贵院，望实现诉请。
被告通江圣达房地产公司辩称，我公司与原告方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》客观真实有效，且该份合同也在通江县房管局进行了备案；我公司已按合同约定向原告方交付了住房、门市及车位；水、电能正常使用，水、电、气的入户手续正在办理之中；我公司从2010年12月3日起至2015年10月1日止已向原告方支付了补偿款、违约金及周转过渡费共计1047352元；我公司并未给原告方造成损失，故原告方主张支付损失费的诉请不应支持；原告方主张的违约金过高，请求人民法院予以调减。
被告李文平答辩称，原告与通江圣达房地产公司签订的协议，我不是本案适格的义务主体，请求人民法院驳回原告对我的诉请。
本院经审理认定事实如下：2010年12月3日，被告通江圣达房地产公司（拆迁人、甲方）与原告钱怀兵、向桂芳（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》一份，其主要内容为：为提高城市品位，改造通江红军城旧房，改善人居环境，经通江县委、政府决定，对通江县诺江镇阳光丽都二期进行改造，甲方经公开拍卖依法取得该地段国有土地使用权，拟实施开发，甲方在实施前期开发时，对乙方所有房屋造成损失，经甲、乙双方充分协商就乙方所有的659平方米房屋拆迁自愿达成如下协议：一、拆迁房屋现状：甲方拆迁乙方位于通江县诺江镇气象局旁砖混结构659平方米的房屋（其中门市面积270平方米），空坝面积280平方米。二、补偿方式：产权调换及经济补偿。三、还房位置：1、拆迁房屋总面积659平方米按1：1.5的比例还房，即659㎡×1.5=988.50㎡，280㎡空坝仍以1：1.5的比例还房，即280㎡×1.5=420㎡，即还房总面积为1408.50㎡；2、甲方拆除乙方房屋后，在所建电梯公寓还乙方708.50㎡（包括门市和住房），在所建的小高层楼房还700.00㎡住房（包括280㎡空坝还房420㎡），甲方施工图审定后双方确定具体楼层及户型；3、乙方270㎡门市按1：1.5的比例还门市，即270㎡×1.5=405㎡，所还门市在电梯公寓内的门市（具体位置由乙方确定），若不足还门市的总面积，按下差门市面积的价值还住房（住房按此地段市场价计算）；4、甲方应当还乙方小高层住房700㎡，所还小高层住房的面积在还房总面积中抵减；5、甲方在电梯公寓停车位处补偿给乙方停车位一个，乙方对该停车位享有所有权。四、临时安置过渡方式、过渡期限、过渡费用：乙方房屋交由甲方拆除后，乙方自行解决周转过渡房，甲方应向乙方支付如下费用：1、甲方向乙方支付门市周转过渡费77760元，住房周转过渡费74688元，被拆除房屋所有附属物补偿费300000元，空坝土地补偿100000元，共计552488元，此款含乙方房屋24个月的过渡周转费、所拆迁房屋附属物补偿费等一切费用，此款在签订本合同之日甲方支付300000元，拆迁房屋时甲方付清余款，房屋及门市周转过渡费从乙方实际交付房屋时开始计算；2-3（内容略）。五、超差面积计算：最终以房管局测量为准，超出面积按市场价找补。六、产权证的办理（内容略）。七、还房标准：1、门窗以其他购房户交房标准为还房标准；2、室内地面由乙方自行处理，四周墙壁、顶棚为水泥砂浆抹面；3、水、电安装到乙方房屋门口，质量标准符合水、电施工安装规范；4、所有的住房及门市水、电、气、有线电视的入户费用由甲方承担；5、乙方在交付房屋时，必须将原有水、电、气、有线电视自行报停，并结清使用期间所有费用。八、相邻关系的处理：乙方负责房屋及附属物的排他性权力。九、交房时间：自双方签字之日起两年交房。十、违约责任：1、任何一方违约除赔偿其实际损失外还应向另一方赔偿被拆迁房价值20%的违约金；2、如甲方不按时拆除乙方房屋，乙方所领取的30万元不予返还，甲方再补偿乙方房屋维修费30万元。十一、若因诉讼、仲裁程序致本协议无效，甲方自愿赔偿乙方各项经济损失300万元。十二、其他约定：签订本合同后甲方即开始抗滑桩拆迁施工，乙方不得再阻扰施工。十三、未尽事宜甲、乙双方另行约定，补充协议与本协议同等法律效力。十四、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，通江县房管局备案一份，本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效。在合同后，甲方法定代表人李文平、委托代理人贾某签字确认并加盖公司印章，乙方钱怀兵、向桂芳签字确认，在场人李代勇、杨小伟签字确认。
2011年5月27日，被告通江圣达房地产公司（甲方）与原告钱怀兵、向桂芳（乙方）签订《补充协议》一份，其主要内容为：甲、乙双方于2010年12月3日签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，根据该协议第三条第二款的约定，现甲、乙双方达成如下补充协议：一、甲方应还乙方住房十三套，具体房号为：1、A幢商住楼楼上一层三套A型，每套106.8㎡，计320.4㎡；两套C1型，每套83.6㎡，计167.2㎡；一套E型，79.9㎡；一套B型，89.9㎡；一套D型，89.9㎡；共计：747.3㎡，甲方必须在商住楼侧为乙方留有观光电梯口；2、A幢九楼C1型一套83.6㎡；十六楼C1型两套，每套83.6㎡，计167.2㎡；以上1、2项共计998.1㎡，余下面积待产权面积确定后甲、乙双方据实找补；门市面积待甲方施工图纸审定后乙方优先选择。二、甲方再补偿乙方10000元费用，在签订本协议时支付。三、甲方用阳光丽都二期A幢二楼整层（目前正在承建中，面积为六百平方米左右）为乙方还房提供担保，经甲方建成乙方所还房楼层时，解除担保。四、过渡费从2011年4月1日起，共计24个月，超过期限按原基础上增加20%。五、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，自甲、乙双方签字、盖章之日起生效。在该份协议后，甲方代表贾某签字确认并加盖公司印章，乙方钱怀兵、向桂芳签字确认。
2013年5月6日，被告通江圣达房地产公司（甲方）、原告钱怀兵（乙方）及通江县住建局征收办（丙方）签订《补充协议》，其主要内容为：经甲、乙双方多次协商，就原房屋拆迁安置补偿协议的相关问题，达成如下协议条款：一、抵押担保房：2013年5月3日在主管单位住建局拆迁征收办的调解下，乙方同意不需要甲方提供担保房。二、门市具体位置：目前正在承建中的凯旋帝景项目A栋，从阳光丽都二期A栋地面计算起的第四层，面积约380.8㎡；具体范围：1、1-16至1-24/1-A轴以外至1-F轴；2、1-19至1-24以外/1-F至1-Y轴以外，该范围现设计是商住楼，甲方必须按营业用房设计。三、营业用房的面积最终以房管局测绘为准，超过50㎡面积按营业用房市场价格相互找补，50㎡以内的按住宅市场价格找补。四、经三方协商门市进深不能超过8米，超过部分只按20%计算门市面积，其他按住宅面积计算，价格按市场价格确定。五、超期过渡周转费用及违约金：2013年5月3日主管单位住建局拆迁征收办主持调解，双方达成一致意见，甲方向乙方支付超期过渡周转费用（时间：2013年4月1日至2015年4月1日）为332900元，违约金67100元，合计金额为40万元。六、违约责任：若甲方在2015年4月1日再不能向乙方按时交房，甲方向乙方直接支付违约金20万元。七、本协议的补充条款与原签订条款不相符的以本协议条款为准。八、此协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。在该份协议后，甲方委托代理人贾某签字确认并加盖公司印章，乙方钱怀兵签字确认并加盖手印，见证方邹某签字并书写“报苟主任同意作见证人”。
2015年6月4日，被告通江圣达房地产公司（甲方）与原告钱怀兵、向桂芳（乙方）签订《补充协议》一份，其主要内容为：甲、乙双方原2010年12月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，原拆迁面积659㎡（其中门市270㎡，住房289㎡），根据该协议第四条的约定，过渡安置补偿费已到期，现甲、乙双方达成如下补充协议：一、甲方支付乙方2015年4月1日至2015年8月1日过渡安置费63264.00元（659㎡×24元/㎡×4个月）。二、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自甲、乙双方签字、盖章之日起生效。在该份协议后，甲方代表人冉某签字确认并加盖公司印章，乙方钱怀兵、向桂芳签字确认并加盖手印。
2015年9月1日，被告通江圣达房地产公司（甲方）与原告钱怀兵（乙方）签订《交房协议》一份，其主要内容为：甲、乙双方原2010年12月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，原拆迁面积659㎡（其中门市270㎡，住房389㎡），根据该协议第四条的约定，过渡安置补偿费已到期，现甲、乙双方达成如下补充协议：一、甲方支付乙方2015年8月1日至2015年10月1日过渡安置费31600元。二、经双方约定在2015年12月1日前交付于乙方使用，在2015年12月1日前完善水、电、室内电梯安装以及前期协议约定的停车位、观光电梯口位置、门市及住房的具体面积及位置，天然气年底统一安装，若在本期限内未完善其中某一项，甲方必须支付2015年10月1日之后的过渡费到交房为止；备注：交房甲方必须出示通知书待建设及相关部门测绘及验收后统一结算，根据结算甲乙双方互补相关手续。三、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，自甲、乙双方签字盖章之日起生效。在协议后，甲方代表人冉某签字予以确认并加盖公司印章，乙方钱怀兵签字予以确认。现原告以被告未按上述协议完全履行义务为由起诉至本院，望实现诉请。
同时查明：在休庭期间，经本院组织原、被告现场查勘确认还房和面积情况为：“凯旋帝景”项目负一楼31号车位被告已交付原告使用；还房位置具体在“凯旋帝景”项目A栋七楼1号（面积117.12㎡）、2号（面积91.80㎡）、3号（92.91㎡）、4号（115.99㎡）、5号（面积85.97㎡）、6号（118.85㎡）、7号（83.61㎡）、8号（96.76㎡）住房，十三楼2号（91.80㎡）住房，二十楼2号（91.80㎡）、3号（92.91㎡）住房，共计11套住房，面积为1079.52㎡，其中二十楼2号、3号住房原告于2015年7月8日已接房装修并入住，其余住房未交付，门已安装，室内窗户未安装；门市位于“凯旋帝景”项目A栋四楼，面积为407.99平方米，该门市正面楼梯进口卷帘门及左面临路口通道入户卷帘门已安装，室内三面窗户玻璃已安装，从左面门口直出至门市底墙长为40.9米，从正面楼梯进口直出至门市对面底部墙长10.2米；协议中约定的观光电梯口至今未设计规划；水、电、气未达到入户验收标准，“凯旋帝景”项目A栋房屋主体已验收但未通过综合竣工验收。庭审中原告称被告虽然交付了A栋20-2、20-3号两套房屋，但两套房屋的门窗是我自己安装的，住房、门市的门窗安装费就是我主张的损失费10万元；同时提供了一份赵然对门窗安装的报价清单，其中载明：商402，窗，单价280元/㎡，约100㎡X280元/㎡=2.8万元；卷、门，约3000元；A栋住房窗，共计8套，每套材料、工资约8700元左右，8700X8=70000元。而被告在庭审中称，我公司已书面通知原告接收住房及门市，但原告只是接收了A栋20-2、20-3号两套住房；原告安装A栋20-2、20-3号两套住房的门窗材料是我公司提供的，原告只负责了人工费，另外9套住房的门窗框我公司已安装，只是没有安装玻璃。被告未提供通知原告接收房屋的依据。
关于拆迁补偿款及过渡费支付的情况，原告在庭审中认可被告于2010年12月3日向其预支安置补偿款300000元；于2011年3月23日向其支付拆迁款及2年过渡费252488元；于2013年5月14日向其支付了2013年4月1日至2015年4月1日期间的过渡费332900元及违约金67100元；于2015年6月5日向其支付了2015年4月1日至2015年8月1日期间的过渡费63264元；于2015年9月8日向其支付了2015年8月1日至2015年10月1日期间的过渡费31600元，共计1047325元。同时，原告对2015年10月1日后的周转过渡费及门市的停业损失，要求分别以住房面积389㎡、门市面积270㎡按每月24元/㎡的标准计算。
另查明，根据通江县人民政府公布的2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复中规定，被告开发建设的位于诺江镇北环路“凯旋帝景”项目临街门市参考价为20000元至25000元/㎡，成套住房参考价为2800元至3200元/㎡。
本院认为：2010年12月3日原告钱怀兵、向桂芳与被告通江圣达房地产公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》一份，同时原、被告双方针对《房屋拆迁安置补偿协议》中部分条款分别于2011年5月27日、2013年5月6日、2015年6月4日、2015年9月1日签订《补充协议》及《交房协议》，上述协议的内容系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。房屋拆迁安置补偿协议签订后，原告向被告交付了被拆迁的房屋、门市及使用的空坝，被告实际实施了房屋拆迁和房地产开发，根据补充协议约定，被告应偿还原告住房11套，住房面积1003.5平方米（旧房面积389㎡＋空坝面积280㎡＝669㎡×1.5＝1003.5㎡），被告具体确定还房位置经现场查勘和专业机构测绘11套住房面积为1079.52㎡，被告超还原告住房面积76.02㎡，按照政府公布的2015-2016年房屋市场参考价，本院确定按3000元/平方米计算，原告应支付被告住房超面积228060元；双方协议中约定的偿还车位一个，被告已交付原告“凯旋帝景”项目负一楼31号车位，原告已实际使用，诉讼中双方对此无异议，本院予以确认；对于门市问题，双方约定在“凯旋帝景”项目A栋层偿还405㎡，经现场勘查其测绘面积为407.99平方，超面积2.99㎡，根据双方补充约定超过50㎡以内的按住房价格补差，按照政府公布的2015-2016年房屋市场参考价，本院确定按3000元/平方米计算，原告应支付被告门市超面积8970元，以上住房和门市超面积部分，原告应支付被告价款共计237030元。关于原告要求被告留观光电梯口的问题，根据双方签订补充协议的约定，被告应在商住楼侧留观光电梯口位置一个，但因被告一直未设计规划，客观上现在不能履行，原告亦未提出损失计算依据，因此双方可另行解决，本案中原告主张的该项请求本院不予支持。关于原告主张的还房门、窗安装损失费10万元的问题，经现场查勘四楼还房门市的门、窗被告已安装，七楼8套住房和十三楼1套住房的进户门被告已安装，二十楼2套住房原告已装修入住，有9套住房的窗玻未安装，被告应当按协议约定履行安装义务，原告主张的损失中被告有部分已履行，其余损失原告仅提供了赵然的一份报价清单，尚不足以达到证明目的，待实际损失确定后，原告可另行主张权利，在本案中该项请求本院不予支持。
关于原告主张被告支付过渡周转费、停业损失费、违约金的问题，根据原、被告签订的《补充协议》及2015年9月1日签订的《交房协议》约定，被告应于2015年12月1日前向原告交付还房，但被告仅于2015年7月8日向原告交付了二十楼2、3号住房，其余9套住房至今未达到交房条件，所以被告应当按约定向原告支付过渡周转费，其支付标准以原拆迁房屋面积389㎡减去已还住房面积折算旧房面积123.14㎡（184.71㎡÷1.5），剩余面积265.86㎡按每月24元/㎡从2015年10月2日起支付至实际交房时止；原门市面积270㎡的还房被告亦未达到交付条件，其停业损失被告应从从2015年10月2日起按每月24元/㎡支付至实际交房时止；被告至今未完全履行交房义务的行为已构成违约，虽然双方约定违约金20万元，但被告支付过渡周转费和停业损失费已对原告的损失进行了补偿，同时被告申请对违约金约定过高要求调减，根据被告持续违约的过错程度及给原告造成的损失情况，结合被告原已向原告支付违约金67100元的事实，本院酌定被告支付原告违约金5万元。被告辩称住房、门市、车位还房已于2015年10月交付原告，系原告自身原因不愿接房，不应再支付过渡周转费、停业损失费，因被告开发的“凯旋帝景”项目A栋至今未通过综合竣工验收，不具备交房条件，即使尽到了通知义务，原告不愿接房也符合约定和法律规定，所以被告抗辩理由不能成立，依法不予采纳。
关于原告要求被告办理所还住房、门市的水、电、气入户手续的问题，按照协议约定被告应当为原告办理还房的水、电、气入户手续并承担费用，但被告至今未通过相关部门的验收，已入户的业主使用的是施工水、电，天然气未接通，所以被告依约应及时履行义务。
关于原告在法庭辩论阶段提出“还房门市进深不能超过8米，超过部分只按20%计算门市面积，其他按住宅面积计算，价格按市场价格确定”，其自行计算门市8米内面积73.55㎡，8米外面积66.88㎡，其余面积267.56㎡，要求被告进行补偿的问题，因原告在起诉时未作明确诉讼请求向本院主张权利，未缴纳相关费用，在法庭辩论中也未明确提出作为增加诉讼请求，没有给被告答辩和举证期限，所以原告提出的门市价差补偿问题，本案不作处理，原告可另行主张权利。
关于被告李文平是否应当承担责任的问题，被告李文平虽系被告通江圣达房地产公司的法定代表人，但与原告签订拆迁安置补偿协议及一系列补充协议均是通江圣达房地产公司，由此原告是与被告通江圣达房地产公司形成的合同关系，所以被告李文平不是本案适格的义务主体，不应承担责任。故被告的该项辩称理由成立，本院予以采纳。
综上，被告通江圣达房地产公司未按协议约定全部履行义务，依法应当承担相应的民事责任，原告诉讼请求中证据充分，理由成立的部分，本院予以支持，请求中事实理由不能成立的部分，在本案中予以驳回。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告钱怀兵、向桂芳与被告通江县圣达房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》有效；
二、被告通江县圣达房地产开发有限责任公司在“凯旋帝景”项目A栋商住楼综合竣工验收后三十日内向原告钱怀兵、向桂芳交付七楼1号（面积117.12㎡）、2号（面积91.80㎡）、3号（92.91㎡）、4号（115.99㎡）、5号（面积85.97㎡）、6号（118.85㎡）、7号（83.61㎡）、8号（96.76㎡）住房，十三楼2号（91.80㎡）共计9套住房，交付“凯旋帝景”项目A栋四楼营业用房面积407.99平方米；同时为原告办理所有还房的水、电、气入户手续；
三、被告通江县圣达房地产开发有限责任公司向原告钱怀兵、向桂芳支付住房过渡周转费，其标准为以265.86㎡从2015年10月2日起按每月24元/㎡计算至实际交房时止；支付门市停业损失费，其标准为以270㎡从2015年10月2日起按每月24元/㎡计算至实际交房时止；支付违约金5万元；
四、原告钱怀兵、向桂芳向被告通江县圣达房地产开发有限责任公司支付超还房面积补偿款237030元；
五、驳回原告钱怀兵、向桂芳的其他诉讼请求。
以上判决第（三）、（四）项内容限原、被告在交房时相互算账，同时履行。
判决生效后，如义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务或其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
案件受理费52642元，由原告钱怀兵、向桂芳承担12642元，被告通江县圣达房地产开发有限责任公司承担40000元，限原、被告在本判决生效后三日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 何 文
人民陪审员 王贤光
人民陪审员 肖舒心
二〇一七年七月二十二日
书 记 员 杨 棵