河北省兴隆县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0822民初544号原告：张辉，干部，住河北省兴隆县。委托诉讼代理人：张占群，河北张占群律师事务所律师。原告：田丽萍，干部，住河北省承德市。委托诉讼代理人：张辉，干部，住河北省兴隆县。被告：兴隆县天马房地产开发有限公司。住所地：兴隆县兴隆镇中央村天马商住楼5幢101号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：林德立，该公司董事长。委托诉讼代理人：林翔，河北汇林律师事务所律师。原告张辉、田丽萍与被告兴隆县天马房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年8月12日作出（2016）冀0822民初137号民事判决。兴隆县天马房地产开发有限公司不服该判决，向河北省承德市中级人民法院提起上诉。河北省承德市中级人民法院于2016年12月2日作出（2016）冀08民终3308号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭开庭进行了审理。本案当事人原告张辉、原告田丽萍、被告兴隆县天马房地产开发有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张辉、田丽萍向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付因延期交付商业用房给原告造成的经济损失4,777,080.00元；2、要求被告立即履行双方2009年9月3日签订的《房屋产权调换协议书》，交付商业用房700平方米（本次庭审中将该项请求撤回）；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2009年9月3日，原告与被告签订《房屋产权调换协议书》，约定：被告对原告所有的位于兴隆县城西大街4层计700平方米的商业用房进行拆除，安置给原告兴隆二中对面至迎宾路间1-3层商业用房共700平方米，过渡期为30个月。被告于2015年11月通知原告交付房屋，原告于2016年11月领取房屋钥匙。原告认为：被告应在过渡期满即于2012年3月2日前向原告交付房屋，因被告迟延交房，因此给原告造成了损失，应予赔偿。因原告的回迁房屋为商业用房，赔偿损失的计算方式应自2012年3月3日至2015年11月3日即延期44个月，以同地段被告出售给兴隆县农业银行的商业用房价格22,000.00元/平方米，700平方米房屋价款即15,400,000.00元为基数，按银行贷款年息8.46%计算，损失数额为4,777,080.00元。兴隆县天马房地产开发有限公司辩称，根据我公司与原告签订的《房屋产权调换协议书》的约定，我公司在支付原告装修费、停业费等910,000.00元后，不再负担原告搬迁补助费、临时过渡费、误工费及回迁入住前的各项费用，因此我公司对二原告回迁入住前的各项费用不应再另行补偿。同时该协议仅约定过渡期30个月，并未约定具体的交房时间，因此原告认为我公司逾期交房，没有依据。我公司在2014年11月通知原告交房，并在我公司售楼部张贴了交房公告，但原告没有领受房屋。原告提出要求赔偿违约损失的诉讼请求已超诉讼时效，且不属于民事案件的管辖范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的3号证，中国工商银行兴隆支行关于张辉于2012年2月8日向该行申请贷款执行利率8.46%的证明，与本案无关联性，不予采信；2.原告提供的4号证，承德方兴资产评估有限责任公司出具的承德方兴评报字[2016]第136号《兴隆县人民法院委估田丽萍名下的700平方米商用房屋租赁费用评估报告书》、评估费发票，符合证据的“三性”规定，能够证明田丽萍名下的位于兴隆县兴隆镇天马二期住宅小区1号楼12号商业房一至三层建筑面积700平方米在2012年3月3日至2015年11月3日期间的房屋租赁费用为1,369,480.00元，原告垫付评估费15,000.00元，予以采信；3.被告提供的3号证，《房屋交付使用通知书》、通知原告交房的特快传递邮寄单、《房屋交付使用通知书》的公告照片，能够证实被告于2014年11月通知原告在2014年12月31日前集中交房，予以采信，但不能证实该通知已到达原告；4.被告提供的4号证，《兴隆县人民政府关于印发的通知》，系《房屋产权调换协议书》第五条约定依据，予以采信；5.被告提供的7号证，对原告被拆迁房屋的《拆迁补偿估价报告》，系《房屋产权调换协议书》第八条约定的该协议有效附件，能够证实被告给付原告装修费、停业损失费共计910,000.00元，其中装修费509,317.00元，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月3日，原告田丽萍（乙方）与被告兴隆县天马房地产开发有限公司（甲方）、案外人承德市众和房屋拆迁咨询有限公司（被告委托的实施拆迁人，丙方）签订《房屋产权调换协议书》，主要约定内容如下：“根据兴隆县建设局兴拆许字（2007）第6号《房屋拆迁许可证》（延期）批准，甲方因天马商业街二期工程建设项目需要，对乙方座落于兴隆县城西大街所有权人持有兴房权证兴隆镇字第007**号的房屋实施拆迁，需拆除乙方商服用房建筑共4层，面积700㎡。为维护双方当事人合法权益，经双方协商达成如下协议，一、交房验收时间，2009年9月7日；二、过渡期限，30个月；三、过渡方式，自行周转过渡；四、回迁地点，大约在兴隆二中对面至迎宾路间；五、安置办法，根据‘兴隆县县城房屋拆迁管理实施细则’和‘兴隆县县城房屋拆迁产权调换办法’的规定，按照1：1的比例调换为1-3层的商业用房，建筑面积共计700㎡。用于产权调换的楼房建筑面积，以房屋管理部门核实的实际建筑面积为准，按销售价格多退少补；六、结算，甲方向乙方支付装修费、停业损失费等共计91万元，玖拾壹万元整，甲方不再向乙方支付搬迁补助费、临时过渡、误工费及回迁入住前的各项费用；七、违约责任及争议处理……；八、《评估报告》、《分户评估报告》可作本协议的有效附件；九、回迁入住后，乙方可凭《房屋拆迁产权调换安置协议书》自行到房产部门办理房屋所有权证等相关证件……”二原告均在乙方签字处签名。协议签订后，被告在兴隆县二中对面至迎宾路间开发建设了天马二期住宅小区1、2幢商品楼。2014年12月16日，二原告与被告协议产权调换的12号商品房所在的天马二期住宅小区1幢商品楼经竣工验收合格。2015年11月2日，被告以特快传递的方式通知原告田丽萍受领回迁安置房，2015年11月被告公司职员刘小凯电话通知原告张辉受领回迁安置房，但二原告没有领取。原告田丽萍对其置换天马二期住宅小区1幢12号商品房于2016年5月13日办理了该房屋的产权登记，登记建筑面积为707.79平方米，登记所有权人为田丽萍，于2016年11月领取了该房屋钥匙。涉及超过置换面积700平方米之外部分面积的差额价款双方尚未具体协商。原告认为双方约定过渡期限为30个月，超出过渡期间交房属于被告逾期交房，被告应承担因逾期交付商业用房给原告造成的损失。被告认为合同未约定具体交房日期，即不构成逾期交房，且合同中约定应给付的91万元是原告回迁入住前的所有损失费用，“回迁入住前”指的是原告实际接收房屋的时间以前，因而不同意承担逾期交房损失费用。故二原告诉至本院。在本次庭审中，被告同意按《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》的规定计算，给付原告延长过渡期限的临时安置补助费。另查明，为确定因被告逾期交房所造成的损失，原告向本院申请对涉案700平方米商业用房逾期交付期间的租金价值予以鉴定。本院依法对外委托，承德方兴资产评估有限公司于2016年6月20日作出承德方兴评报字【2016】第136号《评估报告书》，确定田丽萍名下的位于兴隆县兴隆镇天马二期住宅小区1号楼12号商业房中一至三层建筑面积700平方米的商用房在2012年3月3日至2015年11月3日期间的房屋租赁费用为1,369,480.00元。原告垫付鉴定费15,000.00元。本院认为，原告与被告签订的《房屋产权调换协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，系有效合同，双方当事人应按该合同的约定行使权利及履行义务。本案有三个争议焦点问题。(一)被告是否构成逾期交房的违约责任问题。原、被告在合同中约定了过渡期限为30个月，被告本次庭审认可双方约定的过渡期起算时间为2009年9月3日，因此双方约定的过渡期间应为2009年9月3日至2012年3月2日。根据对原、被告双方所签订合同的通常理解，被告应当在过度期满前向原告交付房屋，超过2012年3月2日交房即构成逾期交房，应当承担逾期交房的法律责任。原、被告合同中第六条约定：“甲方向乙方支付装修费、停业损失费等共计91万元……甲方不再向乙方支付搬迁补助费、临时过渡、误工费及回迁入住前的各项费用”。被告将此条中的“回迁入住前”理解为原告实际接收房屋以前，并据此将合同中约定应给付原告的91万包括了被告向原告交付房屋前的所有费用，属于对合同内容的不正确理解。对其此项抗辩主张，本院不予采纳。（二）被告对原告逾期交房应如何赔偿损失问题。原告提出逾期交房应以同地段底商出售价格为基数按银行贷款利率计算的损失进行赔偿的诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。原告主张对被告延长过渡期限曾向临时拆迁部门提出过异议，但未提供证据予以证明，对该主张，本院不予采信，因此视为双方对延长过渡期限的默认。双方当事人对延长过渡期限的补偿未达成协议，依据原告与被告签订的《房屋产权调换协议书》第六条约定的补偿方式，即双方选择补偿原告停业损失费，不予补偿临时安置补助费，确定在延长过渡期内被告补偿原告停业损失，因此被告提出的给付原告延长过渡期限增加临时安置补助费的主张，本院不予采信。双方对延长过渡期内的停业损失数额未约定，原告原房屋为可使用的商业用房，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定以有资格房地产评估机构评定的2012年3月3日至2015年11月3日期间原告田丽萍名下700平方米商用房的租赁费用1,369,480.00元确定该延长过渡期限的停业损失费数额。（三）本案是否超过诉讼时效。因本案系城市房屋拆迁安置补偿问题，应区分于商品房买卖合同。被告同意对延长的过渡期进行补偿，双方仅限于补偿的计算分歧，原告于延长过渡期结束日2015年11月3日起的2年诉讼时效期内起诉，本案未超过诉讼时效。综上所述，原告商业用房被拆迁，被告依法应对其进行安置补偿，被告未按约定交付置换房屋，延长过渡期限，应依双方安置补偿协议的约定给付原告停业损失费。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告兴隆县天马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告田丽萍、张辉延长过渡期限的停业损失费1,369,480.00元，鉴定费15,000.00元，合计1,384,480.00元。二、驳回原告田丽萍、张辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,260.00元，由被告兴隆县天马房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。审 判 长  伊站君审 判 员  王海朝人民陪审员  张秀莲二〇一七年五月八日书 记 员  侯志勇