重庆市垫江县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0231民初294号
原告：董小容，女，1974年8月21日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托诉讼代理人：袁立（系董小容之丈夫），1976年8月23日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
被告：胡云清，男，1962年4月18日出生，汉族，农民，户籍地重庆市垫江县。
委托诉讼代理人：徐明琼，女，1962年7月13日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。
被告：胡玉娟，女，1986年9月16日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。
原告董小容与被告胡云清、胡玉娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董小容及其委托诉讼代理人袁立，被告胡云清及其委托诉讼代理人徐明琼，被告胡玉娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
董小容向本院提出诉讼请求：1.终止董小容与胡云清于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同书》；2.由胡云清、胡玉娟向董小容返还租赁房屋，且不得破坏已装修的固定房屋结构；3、由胡云清、胡玉娟向董小容支付2018年4月1日至2018年9月30日期间的房屋租金5万元；4.由胡云清、胡玉娟向董小容支付违约金（从2017年10月1日起按500元／天计算至房屋租金付清之日止）。事实与理由：董小容与胡云清于2013年10月1日签订《房屋租赁合同书》，董小容将座落在重庆市垫江县房屋出租给胡云清经营使用。合同第二条约定：租赁期限从2013年10月1日起至2023年9月30日止。合同第三条约定：前5年租金每年10万元整，每年8月30日前交清下一年租金。乙方拖欠租金，出租方有权向承租方每天收取500元的违约金。合同第十一条约定：承租方拖欠租金累计达5天的，承租方应赔偿出租方违约金5000元，且出租方可中止合同，收回出租房屋。依据合同约定，胡云清应于2017年8月30日之前交清2017年10月1日至2018年9月30日房屋租金10万元。由于胡云清不便履行合同，便委托胡玉娟代为履行，然而胡玉娟在交纳了该年度租金5万元后，下欠5万元租金迟迟不交纳。董小容于2017年9月4日在租赁房屋处张贴《告知书》，并告诉胡玉娟交清房租。2017年10月9日，董小容再次催告胡玉娟交清房租。时至今日，胡玉娟均以种种理由不交纳房屋租金余款5万元。胡云清辩称，胡玉娟不应作为本案被告；董小容应向胡云清赔偿损失，理由是董小容于2017年10月1日卸涉案租赁房屋的水表，又于2017年12月21日再次卸水表。
胡玉娟辩称，胡玉娟不应作为本案被告。
董小容在庭审时提交了《房屋租赁合同书》原件、《委托书》原件、《告知书》原件、《对私客户对账单》原件、房屋外观照片复印件，胡云清提交了水表照片复印件，本院组织当事人进行了质证。根据双方当事人陈述、举证、质证、辩论，本院认定本案事实如下：
2013年10月1日，董小容（甲方）与胡云清（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定董小容将座落在重庆市垫江县的建筑面积为330平方米左右的房屋出租给胡云清使用。《房屋租赁合同书》第二条约定：“租赁期限10年，自2013年10月1日起至2023年9月30日止”。第三条约定：“1、前5年每年租金10万元。2、后5年租金随行就市，不能过分高于市场价。但如双方协商不成，此合同自动终止，双方互不负责。3、租金按年缴清。乙方必须每年8月30日前将下年租金交给甲方。甲方收取租金后，只开具普通收款收据给乙方作为凭证，甲方不负责提供任何税金发票。4、押金。乙方向甲方缴纳5000元押金，以保证承租方在租期满后水电气的缴纳以及乙方违约后的各种费用。乙方必须按照约定向出租方及时缴纳租金。如无故拖欠租金，出租方有权向承租方每天收取500元的违约金。在合同期满后，乙方完善各项费用后，甲方退还乙方押金5000元”。第四条约定：“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，并且不能违背国家机关的管理规定，违章建筑。如承租方不再使用出租方的房屋后，承租方不得破坏已装修的固定房屋结构，如有损坏，在押金中扣除。但承租方在征得出租方同意后可转让给他人”。第九条约定：“1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金5000元。2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金5000元，并不得损坏房屋内的各种设备设施。3、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金5000元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。4、承租方负责本房屋在租期内的各种安全，发生任何安全事故由乙方负责”。第十一条约定：“承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：……3、承租方拖欠租金累计达5天的，并赔偿违约金5000元……”第十二条“合同终止”约定：“1、本合同期限届满，双方不再续签合同的；2、双方通过书面协议解除本合同；3、因不可抗力致使合同目的不能实现的；4、在委托期限届满之前，当事一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要主要义务的；5、当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；6、当事人有其他违约或者违法行为致使合同目的不能实现的”。第十三条约定：“若租赁房屋因不可抗力的自然灾害、国家政策、法律法规导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若承租方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，承租方需立即书面通知出租方”。
董小容提交的胡云清于2015年9月7日出具的《委托书》载明：“委托人：胡云清，身份证号：51232219620418XXXX；受托人：胡玉娟，身份证号：50023119860916XXXX。本人胡云清与房东董小容签有租赁合同，由于我胡云清有特殊原因，不能与董小容履行租赁合同。我现在委托胡玉娟前来与董小容办理房屋租赁合同，受托人代表胡云清的意见，由此所产生的一切后果由胡云清自行负责，与董小容无关。特此委托。注：房屋租赁合同已签了10年未到期，只能履行原合同，其它事宜委托女儿胡玉娟与董小容办理”。胡玉娟在《委托书》上受托人处签名并捺印。
2017年9月2日，胡玉娟在董小容提供的《告知书》上签名并捺印。《告知书》载明：“胡玉娟：你受你父亲(胡云清)的委托：垫江县房屋租赁一事由你全权负责处理；今天我再次来告知你：合同约定房屋下一年租金拾万元应该于8月31日前交清，但至今没有收到你下一年度的房屋租金。你们已经先违约，没有履行合同，2017年10月1日我有权收回房屋，由此造成的所有损失由你们自己负责承担。特此告知。告知人：董小容。被告知人：胡玉娟”。
董小容于2017年10月10日、2017年11月20日、2017年11月30日分别收到涉案房屋租金3万元、15300元、4700元，共计5万元，该5万元为2017年10月1日至2018年3月31日期间的房屋租金。
胡云清在庭审中向本院提交了照片复印件证据，拟证明董小容卸涉案房屋的水表，给胡云清造成损失。该照片复印件的内容为水表，董小容质证认为其并未卸水表。
董小容在庭审中表示“2018年3月底房租到期，我要收回房子”。
至本案法庭辩论终结之日，胡云清未向董小容支付2018年4月1日至2018年9月30日期间的房屋租金。
本院认为，当事人的合法权益均受法律保护。董小容与胡云清双方于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同书》，是双方真实意思的表示，虽然部分表述不规范，但其内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。由此可知，作为代理人并非必然不承担民事责任。本案，胡云清委托其女儿胡玉娟办理涉案房屋租赁相关事宜，故胡云清与胡玉娟之间成立委托代理法律关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”的规定，胡玉娟可以作为民事诉讼的当事人，董小容在立案时将办理涉案租赁房屋相关事宜的代理人胡玉娟列为被告并向其主张权利，程序上不违反法律规定，故对胡云清和胡玉娟关于胡玉娟不应作为本案被告的辩称意见，本院不予采纳。至于代理人胡玉娟是否承担民事责任，需经过当事人举证、质证、辩论等诉讼程序后实体审查确定。
诉讼中，董小容未举证证明胡玉娟存在《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定的代理人应当承担责任的情形，亦未举证证明胡云清将涉案房屋转租给胡玉娟，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，董小容应承担举证不能的法律后果，故胡玉娟作为胡云清委托其办理房屋租赁相关事宜的代理人身份未发生改变。《委托书》载明“受托人代表胡云清的意见，由此所产生的一切后果由胡云清自行负责”，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，故胡玉娟为胡云清办理房屋租赁相关事宜的代理行为的法律后果应归属于胡云清，胡玉娟与董小容之间无权利与义务法律关系。故对董小容要求胡玉娟承担民事责任的相关诉讼请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。
租赁关系的合同目的是出租人通过提供租赁物获取租金，承租人支付租金从而获得租赁物的使用权。本案，按照合同的约定支付租金系作为承租人的胡云清应履行的主要义务。根据董小容与胡云清的合同约定，房屋租赁期限自2013年10月1日起至2023年9月30日止，故每一年的租赁期间为当年10月1日至次年9月30日。合同约定前5年每年租金10万元，租金按年付清，胡云清须在每年8月30日前向董小容交清下年房屋租金，董小容于2017年9月2日就交纳2017年10月1日起的一年租金10万元事宜向胡玉娟进行了催告，董小容于2017年10月10日、2017年11月20日、2017年11月30日共计收到2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金5万元，没有证据证明胡云清与董小容双方就《房屋租赁合同书》约定的租金支付期限及金额进行了变更，故存在胡云清未按照合同的约定向董小容履行支付租金的主要义务的事实，且胡云清经董小容催告后的合理期限内未完全履行支付租金的主要义务，至本案法庭辩论终结之日仍未完全履行支付租金的主要义务，故胡云清存在根本违约行为。董小容请求终止《房屋租赁合同书》并要求胡云清返还房屋，结合《房屋租赁合同书》第九条、第十一条、第十二条等约定的内容，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，董小容请求“终止《房屋租赁合同书》”的“终止”表述不当，应为“解除”。胡云清拖欠租金，董小容解除合同，符合其与胡云清在《房屋租赁合同书》第十一条中关于承租方拖欠租金累计达5天的，出租方可以收回房屋的约定条件，亦符合法律规定的解除合同情形。董小容已接收至2018年3月31日的房屋租金，且主张从2018年4月1日起计算房屋租金，结合董小容在庭审中的“2018年3月底房租到期，我要收回房子”的陈述意见，表明董小容同意胡云清继续租赁房屋至2018年3月31日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十条“民事法律行为可以附期限，但是按照其性质不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行为，自期限届至时生效。附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效”的规定，董小容在民事起诉状中提出的租赁合同解除属附期限解除，故本院确认《房屋租赁合同书》于2018年4月1日解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，合同解除后，胡云清负有向董小容返还涉案租赁房屋的义务，董小容请求胡云清向其返还租赁房屋，且胡云清不得破坏租赁房屋已装修的固定房屋结构，符合《房屋租赁合同书》第四条中“如承租方不再使用出租方的房屋后，承租方不得破坏已装修的固定房屋结构”的约定，故对董小容的该项诉讼请求，本院予以支持。
董小容主张由胡云清向其支付2018年4月1日至2018年9月30日期间的房屋租金5万元，结合董小容在庭审中表示在2018年3月底租赁房屋到期后要收回租赁房屋的意见，表明董小容不同意胡云清从2018年4月1日起继续租赁，因此，该房屋租金实为租赁合同解除之日起至胡云清返还租赁房屋之日止的占有房屋的使用费。本院认为，房屋使用费的计算标准可参照租赁期限内的房屋年租金10万元标准，根据董小容的诉请，房屋使用费计算的截止日期不得超过其诉请计算的截止日期即2018年9月30日。
胡云清拖欠董小容租金，董小容要求胡云清从2017年10月1日起按500元／天计算至房屋使用费付清之日止，从《房屋租赁合同书》第三条约定的“乙方向甲方缴纳5000元押金，以保证承租方在租期满后水电气的缴纳以及乙方违约后的各种费用。乙方必须按照约定向出租方及时缴纳租金。如无故拖欠租金，出租方有权向承租方每天收取500元的违约金。在合同期满后，乙方完善各项费用后，甲方退还乙方押金5000元”内容来看，双方虽然约定胡云清如无故拖欠租金，董小容有权向胡云清每天收取500元的违约金，但又约定胡云清向董小容缴纳5000元押金，以保证胡云清在租期满后水电气的缴纳以及胡云清违约后的各种费用，因此，押金5000元数额系双方对胡云清拖欠租金的违约金金额作出了限制，结合《房屋租赁合同书》第十一条中关于承租方拖欠租金累计达5天的，出租方可以收回房屋，胡云清赔偿违约金5000元的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，结合胡云清履行情况、过错程度以及董小容的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，胡云清应向董小容支付违约金5000元。
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”。胡云清虽提出董小容应向其赔偿损失的主张，但并未明确提起反诉，故本院在本案中不予审理，胡云清可另诉主张。
本院曾组织本案当事人进行调解，但因争议大而调解未果。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十条、第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第五十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下:
一、确认原告董小容与被告胡云清于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同书》于2018年4月1日解除；
二、由被告胡云清于本判决生效后十日内向原告董小容返还涉案房屋，被告胡云清不得破坏涉案房屋已装修的固定房屋结构；
三、由被告胡云清从2018年4月1日起向原告董小容支付涉案房屋使用费至涉案房屋返还之日止（按年租金10万元标准计算，截止日期不得超过2018年9月30日）；
四、由被告胡云清于本判决生效后十日内向原告董小容支付违约金5000元；
五、驳回原告董小容的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告胡云清负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审 判 员 王明江
二〇一八年三月二十九日
法官助理 陈 夏
书 记 员 谢雪妍