中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2013）民一终字第109号
上诉人（一审被告，反诉原告）：湖北穗丰房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区保成路118号穗丰商务大厦11楼。
法定代表人：娄俊，该公司董事长。
委托代理人：易淑华，湖北易斯创律师事务所律师。
委托代理人：陈纯，湖北易斯创律师事务所律师。
被上诉人（一审原告，反诉被告）：吉林省国际信托投资有限责任公司清算组，住所地吉林省长春市同志街2618号。
负责人：王振，该清算组组长。
委托代理人：殷宏达，男，汉族，1971年3月13日出生，该清算组职员，住吉林省长春市朝阳区台儿庄北胡同****号。
委托代理人：薛峰，北京市凯誉律师事务所律师。
一审被告（反诉被告）：海南恒业集团有限公司，住所地海南省海口市大同路南洋大厦。
法定代表人：叶毅，该公司董事长。
一审第三人：中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行（原中国工商银行股份有限公司武汉徐家棚支行），住所地湖北省武汉市武昌区彭刘杨路体育街口。
负责人：王继军，该支行行长。
委托代理人：杨波，女，汉族，1976年12月12日出生，该支行职员，住湖北省武汉市武昌区白土塘********号。
一审第三人：中国民生银行股份有限公司武汉分行，住所地湖北省武汉市江岸区江汉路20号。
负责人：吴新军，该分行行长。
一审第三人：周培华，1961年3月31日出生。
一审第三人：华望萍，1965年7月26日出生。
一审第三人：刘建平，1968年2月16日出生。
一审第三人：余玲，1971年1月28日出生。
一审第三人：张一村，1962年1月27日出生。
一审第三人：卢新元，1956年12月6日出生。
一审第三人：江平，1963年10月14日出生。
一审第三人：邓梅，1973年7月5日出生。
一审第三人：曾雪萍，1957年2月28日出生。
一审第三人：李杰，1965年12月2日出生。
上诉人湖北穗丰房地产开发有限公司（以下简称穗丰公司）与被上诉人吉林省国际信托投资有限责任公司清算组（以下简称吉林国投清算组）、一审被告海南恒业集团有限公司（以下简称海南恒业）、一审第三人中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行（以下简称工行武昌支行）、一审第三人中国民生银行股份有限公司武汉分行（以下简称民生银行武汉分行）、一审第三人周培华、华望萍、刘建平、余玲、张一村、卢新元、江平、邓梅、曾雪萍、李杰等10人（以下简称周培华等10人）合同纠纷一案，吉林省高级人民法院（以下简称吉林高院）于2013年1月14日作出（2006）吉民二初字第30号民事判决。穗丰公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年9月5日开庭对本案进行了询问。穗丰公司的委托代理人易淑华、陈纯，吉林国投清算组的委托代理人殷宏达、薛峰，工行武昌支行的委托代理人杨波到庭参加了诉讼；民生银行武汉分行、海南恒业、周培华等10人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2000年12月1日，湖北省穗丰房地产综合开发公司（以下简称穗丰综合公司）与吉林市国际信托投资有限责任公司湖北证券交易营业部（以下简称吉林国投湖北部）签订两份编号均为穗自003号的《武汉市商品房买卖合同》，均约定吉林国投湖北部购买穗丰综合公司开发的位于湖北省武汉市江汉区香港路292号“穗丰花园”1幢1-2层（以下简称“穗丰花园”1幢）建筑面积2850平方米的商用房屋。其中一份合同约定，房屋总价款为1710万元，2001年5月1日前支付300万元，2001年8月1日前支付300万元，2001年11月1日前支付600万元，2002年2月1日前支付510万元；另一份合同约定，房屋总价款为3990万元，但未约定房款支付时间。
2000年12月5日，吉林省国际信托投资有限公司（以下简称吉林国投）被撤销，并成立清算组。
2001年7月20日，穗丰综合公司向吉林国投湖北部致函，指出双方于2000年12月1日签订的穗自003号《武汉市商品房买卖合同》中约定的应由吉林国投湖北部支付购房款的义务由海南恒业代为履行，但由于海南恒业没有按照约定履行支付房款的义务，故通知吉林国投取消穗自003号《武汉市商品房买卖合同》的合法效力，该合同作废。同年8月29日，穗丰综合公司再次向吉林国投湖北部致函，称“我公司与贵单位于2000年12月1日签订了穗自003号《武汉市商品房买卖合同》，关于贵单位购买我公司所建'穗丰花园'1幢事宜。根据合同及有关付款方式的协议，贵单位在付款方面已严重超期，至今不能履约付款，且多次催缴无效，目前仍有多达人民币陆佰万元整的欠款，对我公司的资金周转造成了严重影响，现我公司最后一次函告贵单位催缴上述欠款，请贵单位于2001年8月30日前付清全部欠款，逾期我公司将通过相关媒体就此事发表公开声明，并函告吉林国投。”
2002年4月25日，穗丰综合公司改制成立湖北穗丰房地产综合开发有限公司（以下简称穗丰综合有限公司），原穗丰综合公司债权债务由穗丰综合有限公司承担。
2002年10月16日，穗丰综合有限公司与吉林国投清算组就“穗丰花园”1幢进行了交接，穗丰综合有限公司向吉林国投清算组出具了《公务员住宅小区房屋移交凭证》，并在该《公务员住宅小区房屋移交凭证》“开发公司签章”栏内加盖了原穗丰综合公司公章，同时注明：“收到人民币叁佰万元整，业主方可进场装修。”在《交房登记表》中，穗丰综合有限公司财务部门在“财务部意见”栏内也注明了前述内容。
2002年10月16日，穗丰综合有限公司与吉林省方圆资产管理有限公司（以下简称方圆公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号：5－005），约定方圆公司购买穗丰综合有限公司开发的武汉市香港路292号“穗丰花园”三期第五幢301、302、401、402、501、502号房，建筑面积共1165.08平方米，总价款2912700元，付款时间为2002年10月19日一次性付清。
2002年10月24日，为进一步履行吉林国投与海南恒业于2000年12月2日签订的关于以武汉市区房产抵偿吉林国投债务的《协议书》内容，吉林国投清算组与海南恒业、穗丰综合有限公司签订《关于落实武汉市区抵债房产产权问题的协议书》（以下简称《三方协议》），约定主要内容为，2000年12月2日吉林国投清算组与海南恒业的《协议书》确认：海南恒业欠吉林国投清算组债务本金2.36亿元，其中协议第三条约定的以实物资产抵偿部分尚未落实，为履行协议第三条第1、2、4款（即武汉市区抵债房产），签订如下协议：一、吉林国投清算组是海南恒业的债权人，穗丰综合有限公司和武汉万通房产开发有限公司是为海南恒业用其房产抵偿吉林国投清算组债务的关系人。二、鉴于原吉林国投及其下属的武汉八一路证券部与穗丰综合有限公司签订过多个合同。三方约定，凡本协议涉及的房产一律以本协议约定为准，但抵债的总体原则和总价不变。三、穗丰综合有限公司和海南恒业承诺：在吉林国投清算组履行出资三百万元购房盘活资产的义务后，应享有协议约定的房产产权及使用权，海南恒业、穗丰综合有限公司双方遗留的问题按照双方约定另行处理，保证不再影响吉林国投清算组房产的产权过户和使用，海南恒业保证如约履行对吉林国投清算组和穗丰综合有限公司的清偿承诺。四、鉴于吉林国投已经撤销清算和协议资产需要专项抵顶财政垫款的实际情况，按清算程序规定吉林国投清算组与武汉万通房产开发有限公司、穗丰综合有限公司重新签订购房合同，购房主体名称改为由吉林省政府委托的房产托管单位“方圆公司”，……与穗丰综合有限公司重新签订的内容包括：“穗丰花园”1幢，建筑面积2850平方米，原协议抵债价格叁仟玖佰玖拾万元整不变……。五、为全面落实吉林国投清算组与海南恒业、穗丰综合有限公司签订的抵债协议，盘活穗丰综合有限公司的楼盘资产，吉林国投清算组拟将“穗丰花园”1幢租给新华证券有限公司武汉八一路证券部（以下简称新华证券武汉部），预收的三百万元租金全部用于预购穗丰花园5号楼……。六、办理产权的期限。……2、香港路门面房在2003年2月底前过户完毕（海南恒业、穗丰综合有限公司双方因此房产形成的债权债务，对承诺在2003年2月底前清偿90%，届时穗丰综合有限公司负责给吉林国投清算组一次性过户到位，待两证齐全后，海南恒业负责给穗丰综合有限公司尾款付清）。七、关于办理产权过户前房屋使用问题。海南恒业、穗丰综合有限公司双方保证在吉林国投清算组300万元资金到帐后即将江汉路、香港路门面房及航侧小区2套先交给吉林国投清算组使用并办理入住手续；……。九、协议生效及违约责任。1、吉林国投清算组300万元资金到位后，本协议正式生效。2、吉林国投清算组资金到位后，海南恒业、穗丰综合有限公司如违约按总价款每日万分之五计算违约金，时间从300万元汇出之日起算，并承担因违约造成的全部后果。3、因海南恒业、穗丰综合有限公司违约影响吉林国投清算组办理产权和使用抵债房产，吉林国投清算组可以向穗丰综合有限公司提出退还300万元购房款，穗丰综合有限公司承诺在吉林国投清算组提出该要求后60天内将本金加同期贷款利息退款完毕。4、海南恒业承诺在五号楼竣工前还清穗丰综合有限公司债务，如履行则海南恒业不承担违约责任。
一审法院又查明，2001年8月7日及11月7日，吉林国投清算组与新华证券有限责任公司（以下简称新华证券）湖北部签订《房屋租赁合同》及《补充协议书》，就“穗丰花园”1幢的租赁事宜进行了约定。2002年11月6日，吉林国投清算组与新华证券武汉部重新签订《房屋租赁合同》约定，新华证券武汉部承租“穗丰花园”1幢，建筑面积2850平方米，租期10年，即从2003年3月1日至2013年3月1日，年租金以人民币100万元为基数，从第二年起每年递增1万元，新华证券武汉部在协议签订后30天内首付人民币300万元，抵顶前三年租金，从第四年度起按基数加递增数额（第四年103万元）。该《房屋租赁合同》签订后不久，吉林国投清算组将位于武汉市香港路的“穗丰花园”1幢交付新华证券武汉部使用。
2002年11月13日，吉林国投清算组向新华证券武汉部出具《付款授权委托书》，要求新华证券武汉部将需向吉林国投清算组预付的300万元租金直接划给穗丰综合有限公司，并注明为方圆公司代付购房款。2002年12月11日，穗丰综合有限公司收到新华证券武汉部300万元后，出具一份《湖北省省直统一收款收据》，载明：“系付房款（代方圆公司付购房款）”。
2003年12月5日，新华证券有限公司被中国证券监督管理委员会撤销，原新华证券武汉部并入东北证券有限责任公司（以下简称东北证券），并更名为东北证券武汉部。东北证券武汉部对“穗丰花园”1幢承租使用至今。
2011年9月9日，工行徐家棚支行整合到工行武昌支行。同年10月27日，穗丰综合有限公司名称变更为穗丰公司。
一审法院再查明，经法院生效法律文书确定，“穗丰花园”1幢已被出售给本案第三人周培华等10人，周培华等10人以该房屋作为抵押向工行徐家棚支行和民生银行武汉分行贷款并办理他项权利登记，根据武汉市江岸区人民法院、武汉市武昌区人民法院生效判决，上述银行对“穗丰花园”1幢享有优先受偿权。
吉林国投清算组起诉至吉林高院称，吉林国投与穗丰公司（以下穗丰综合公司、穗丰综合有限公司、穗丰公司统一简称为穗丰公司）、海南恒业签订《三方协议》，约定吉林国投（以下统称吉林国投清算组）向穗丰公司支付300万元购房盘活资金后，穗丰公司和海南恒业共同承诺保证吉林国投对“穗丰花园”1幢的房屋产权及使用权，穗丰公司和海南恒业之间的遗留问题另行处理。但是，在吉林国投清算组如约支付了300万元购房款，并将上述房屋租赁给案外人使用后，穗丰公司却违约将上述抵债房屋销售给周培华等10人并在银行办理了抵押贷款手续。故请求：一、海南恒业向吉林国投清算组支付欠款3990万元并以“穗丰花园”1幢的房屋承担上述还款义务；二、判令穗丰公司与海南恒业承担连带责任；三、确认周培华等10人与穗丰公司之间签订的《商品房购销合同》及与工行徐家棚支行、民生银行武汉分行之间签订的《个人住房借款合同》无效，并判令工行徐家棚支行和民生银行武汉分行解除对上述房屋的抵押登记。
穗丰公司答辩并反诉称，穗自003号《商品房买卖合同》已经解除，吉林国投清算组请求穗丰公司偿还3990万元债务无事实依据。《三方协议》签订后，穗丰公司从未收到过未结清购房款，穗丰公司作为该商用房所有权人的性质从未改变，有权出售房屋。故请求驳回吉林国投清算组的请求，并反诉请求：一、确认穗自003号《武汉市商品房买卖合同》解除，判令吉林国投清算组承担违约责任51.3万元人民币；二、确认《三方协议》无效；三、吉林国投清算组立即腾退“穗丰花园”1幢商场，并按目前武汉市场同类商铺平均租赁价支付租金并赔偿损失1048.8万元人民币（自2002年10月16日至2006年8月16日止，具体按实际腾退之日止计付）。
吉林国投清算组辩称，穗自003号《武汉市商品房买卖合同》已被《三方协议》替代，而《三方协议》合法有效，吉林国投清算组依据该协议约定，有权占有并使用“穗丰花园”1幢房屋。故请求驳回穗丰公司的诉讼请求。
吉林高院经审理认为，吉林高院有权管辖本案。吉林国投清算组提起本案告诉未超过诉讼时效期间。《三方协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吉林国投清算组已经履行了《三方协议》的约定义务，《三方协议》生效。穗丰公司私下出售“穗丰花园”1幢房屋的行为构成违约，应向吉林国投清算组承担赔偿3990万元损失的违约责任。吉林国投清算组关于海南恒业连带给付3990万元的诉讼请求，不予支持。周培华等10人与穗丰综合有限公司签订的商品房买卖合同以及与工行徐家棚支行、民生银行武汉分行之间签订的借款合同合法有效。穗丰公司要求吉林国投清算组给付51.3万元违约金及给付占有和使用“穗丰花园”1幢期间租金的请求，不予支持。据此，吉林高院判决：一、穗丰公司于判决生效之日起十日内赔偿吉林国投清算组损失3990万元；二、驳回吉林国投清算组的其他诉讼请求；三、驳回穗丰公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
穗丰公司不服一审判决，上诉至本院称：一、本案存在两份穗自003号《武汉市商品房买卖合同》，一审法院将价款为3990万元的“假合同”作为案件审理依据，认定事实错误。二、穗自003号《武汉市商品房买卖合同》已协议解除，一审判决认定《三方协议》是穗自003号《武汉市商品房买卖合同》的变更、补充，与事实明显不符。三、《三方协议》只是预约，一审法院把预约当成本约，并认定穗丰公司未办理涉案争议标的物所有权转移过户手续构成违约，适用法律错误。四、《三方协议》约定吉林国投在支付300万元购房款之外，尚需要支付300万元盘活资金，吉林国投未履行上述义务，故《三方协议》未发生效力。五、《三方协议》约定的清偿购房款90%的义务未完成，穗丰公司不负担办理产权过户的义务。六、本案吉林国投清算组的请求已经超过诉讼时效，其请求应该被驳回。七、一审法院在对本案无管辖权的情况下审理本案，严重程序违法；一审判决在穗丰公司不交房的情况下，判决赔偿损失，判非所请；吉林高院违法追加第三人参与诉讼，程序严重违法。八、吉林国投清算组违约迟延支付购房款，应支付违约金，且其无权占有“穗丰花园”1幢，其收取的租金无法律依据，应返还给穗丰公司。综上，请求：依法撤销一审判决，改判驳回吉林国投清算组的一审诉讼请求，支持穗丰公司的一审反诉请求。
吉林国投清算组辩称，一、本案属于债权纠纷，不属于物权纠纷，吉林高院依法对本案享有管辖权；一审判决在穗丰公司不交房的情况下，判决其赔偿该房屋的抵债数额损失，理据适当；吉林高院违法追加第三人参与诉讼，程序适当。二、《三方协议》合法有效，是对之前债务的清理，是本约；吉林国投清算组已按《三方协议》约定支付了300万元盘活资产的购房资金，《三方协议》已生效，且三方协议已经实际履行。三、穗丰公司主张《三方协议》中有两笔300万元盘活资金的事实根本不存在。四、《三方协议》约定的90%房产债务是否清偿，与吉林国投清算组无关，并不影响吉林国投清算组对“穗丰花园”1幢的产权和使用权。五、穗丰公司将“穗丰花园”1幢出售给案外人并抵押给银行套取资金的行为属于恶意违约，其应承担赔偿3990万元损失的责任。六、吉林国投清算组有权收取“穗丰花园”1幢的租金，穗丰公司一审反诉请求不能成立。七、吉林国投清算组一直在主张自己的权利，其请求没有超过诉讼时效。综上，请求驳回穗丰公司的上诉请求。
第三人工行武昌支行称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。
民生银行武汉分行、海南恒业、周培华等10人未答辩。
本院经审理查明，2000年12月2日，吉林国投与海南恒业签订《协议书》，确认海南恒业欠吉林国投债务本金和期内利息2.36亿元；海南恒业以尚未过户但手续基本齐备的房产抵偿吉林国投100639515元，其中“穗丰花园”1幢建筑面积2850平方米，合计抵偿人民币3990万元。
2007年3月6日、7日，新华证券清算组及东北证券武汉部分别向吉林高院出具《情况说明》指出，对于案涉“穗丰花园”1幢的房屋租赁权利，一直由吉林国投清算组主张。
本院审理查明的其他事实与吉林高院查明的事实相同。
本院认为，结合当事人的诉辩情况，本案当事人之间的争议焦点为：（一）一审法院审理本案是否存在程序违法情形；（二）吉林国投清算组的诉讼请求是否超过诉讼时效；（三）穗丰公司应否赔偿吉林国投清算组损失3990万元；（四）穗丰公司要求吉林国投清算组承担51.3万元违约金及立即腾退“穗丰花园”1幢房屋，并赔偿1048.8万元租金损失的诉讼请求能否成立。
对于以上争议焦点，本院分析认定如下：
（一）关于一审法院审理本案是否存在程序违法情形的问题
该争议焦点问题又包括以下几个方面的争议问题：
1、一审法院审理本案是否违反专属管辖原则。本案纠纷源于《三方协议》的履行争议，当事人之间争议焦点主要集中于《三方协议》是否生效、有效及违约赔偿等问题，而非因案涉“穗丰花园”1幢的确权、返还等物权行为发生的纠纷，因此，本案讼争法律关系性质主要是民事合同争议纠纷，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》有关专属管辖的规定；对此，吉林国投清算组、海南恒业、穗丰公司有权约定管辖法院。鉴于《三方协议》第十条约定“如有纠纷，由吉林国投清算组所在地人民法院管辖处理执行”，故吉林国投清算组依据上述约定向一审法院提起诉讼，一审法院行使管辖权，对本案进行审理，并无不当。穗丰公司关于一审法院审理本案违反专属管辖原则的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
2、一审判决是否超过当事人诉请。根据查明的事实，案涉“穗丰花园”1幢已被出售给周培华等10人，且被抵押给工行武昌支行和民生银行武汉分行，并办理他项权利登记，上述银行根据生效判决对“穗丰花园”1幢享有优先受偿权。而一审法院在吉林国投清算组关于以“穗丰花园”产权清偿债务的诉讼请求不能获得支持的情况下，依据《三方协议》所确定的房产抵债数额，判决穗丰公司承担赔偿损失的责任，并无不当。穗丰公司关于一审判决超过当事人诉请的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。
3、一审法院是否存在违法追加第三人参与诉讼的情形。一审法院为了查清本案相关抵债房产的现状，确认、保护案涉“穗丰花园”1幢的房屋买卖合同及借款合同的利害关系当事人的程序权利和实体权利，通知本案第三人参与诉讼，这有利于查清案件相关事实，并无不当。穗丰有限公司关于一审法院存在违法追加第三人参与诉讼的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
（二）关于吉林国投清算组的诉讼请求是否超过诉讼时效问题
穗丰公司主张，自2002年10月16日穗丰公司交付“穗丰花园”1幢时，就应该起算吉林国投清算组的诉讼时效期间。而吉林国投清算组主张，其于2006年6月查询案涉房产档案时才发现其长期占有和使用的房屋已经被穗丰公司另行出售给周培华等10人，才知道其权利被侵害的事实，故应从此时起算其诉讼时效。对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，审查吉林国投清算组提起诉讼是否超过诉讼时效，关键在于审查吉林国投清算组知道或者应当知道其权利受到侵害的时间点。经查明，自2002年10月16日穗丰公司交付“穗丰花园”1幢后，“穗丰花园”1幢一直由吉林国投清算组对外出租且收取租金，至2006年6月期间，无人就该房产向其主张过任何权利；因此，在穗丰公司未能对吉林国投清算组的主张提供反驳证据的情况下，一审法院认定2006年6月吉林国投清算组才知道其权利受侵害的事实以及认定吉林国投清算组于2006年7月5日提起本案诉讼未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效期间，并无不当，本院予以维持。穗丰公司关于吉林国投清算组提起诉讼请求超过诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。
（三）关于湖北穗丰应否赔偿吉林国投清算组损失3990万元问题
该争议问题又具体包括以下几个方面的争议问题：
1、《三方协议》是预约还是本约。预约是当事人约定对未来订立合同的一种安排，签订预约的目的是为了订立本约；而本约则是当事人之间权利义务的实际安排，当事人之间的权利义务已经明确，具有直接的履行内容。从《三方协议》的约定来看，该协议主要包含了两个方面的内容：其一，吉林国投清算组履行出资三百万元购房盘活资产的义务后，享有“穗丰花园”1幢房产产权及使用权；其二，海南恒业、穗丰公司双方遗留的问题另行处理，保证不再影响吉林国投清算组房产的产权过户和使用。由此以观，《三方协议》一方面并无当事人需要另行订立本约的约定；另一方面《三方协议》还明确约定了协议所附的生效条件，即以交付300万元购房盘活资金作为协议的生效条件，故《三方协议》系本约，而非预约。
关于穗丰公司所主张的《三方协议》第四条问题，《三方协议》第四条约定的“鉴于吉林国投已经撤销清算和协议资产需要专项抵顶财政垫款的实际情况，按清算程序规定吉林国投清算组与武汉万通房产开发有限公司、穗丰公司重新签订购房合同，购房主体名称改为由吉林省政府委托的房产托管单位'方圆公司'……”，该约定内容的实质是吉林国投进入清算程序后公司法人民事行为能力受限，改以吉林省人民政府指定的房产托管单位名义履行民事合同，且合同也无随购房主体名称改变而另行签订变更房产买受人实体权利的内容。另外，从本案合同的实际履行情况来看，吉林国投清算组已经支付了300万元购房盘活资金，穗丰公司也已经按照约定将“穗丰花园”1幢交付给吉林国投清算组进行对外出租，这也显然以实际履约行为认可案涉《三方协议》并非预约，而是本约。
综上，穗丰公司关于《三方协议》系预约的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
2、《三方协议》是否生效。穗丰公司主张，《三方协议》约定，吉林国投清算组在支付300万元购房款之外，还需支付300万元盘活资金，而吉林国投清算组仅支付了300万元购房款，并未支付300万元盘活资金，故《三方协议》并未生效。本院认为，吉林国投清算组仅需要支付300万元的购房资金用于盘活资产，主要理由在于：第一，从《三方协议》约定的内容来看，《三方协议》第三条是对吉林国投清算组应当向穗丰公司支付款项的总的概括，是三方缔约目的的基础性描述；第五条约定是为了落实该《三方协议》、盘活穗丰公司资产而对吉林国投清算组支付的300万元资金的来源及去处的具体细化约定，即在抵债之后，吉林国投清算组出租“穗丰花园”1幢的收益全部用于支付穗丰花园5号楼的购房款；第七条则是吉林国投清算组履行支付300万元购房盘活资金义务后，穗丰公司应履行的义务；第九条则是吉林国投清算组履行完毕支付300万元盘活资金后，发生《三方协议》生效的后果。因此，从《三方协议》约定的内容来看，并不存在吉林国投清算组在支付300万元购房资金义务外，还需要另行支付300万元盘活资金的义务。第二，从本案《三方协议》约定内容的实际履行来看。在案涉“穗丰花园”1幢交由吉林国投清算组占有，并以吉林国投清算组名义对外出租及收取租金后，穗丰公司均未主张过对于“穗丰花园”1幢房屋的权利，更没有主张过吉林国投清算组需要再支付300万元的问题，这也反映出穗丰公司对于本案《三方协议》约定的内容是明确知悉的，且不持有异议。综上，《三方协议》仅约定了300万元购房盘活资金的义务。而《三方协议》第九条约定：“300万元资金到位后，本协议正式生效”，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，应认定为该300万元资金的支付系《三方协议》所附的生效条件。因此，认定《三方协议》是否生效的关键就在于查明吉林国投清算组是否向穗丰公司履行了给付300万元资金的义务，以促使合同生效条件成就。对此，吉林国投清算组于2002年11月13日向新华证券武汉部出具的《付款授权委托书》、新华证券清算组于2007年3月1日出具的《情况说明》、方圆公司于2007年2月27日出具的《情况说明》等证据，均可以证明吉林国投清算组以第三人代为履行的方式向穗丰公司支付了300万元资金。另外，根据穗丰公司于2002年12月11日开具的《湖北省省直统一收款收据》和2002年10月16日的《公务员住宅小区房屋移交凭证》、《交房登记表》等证据，足以认定穗丰公司已实际收到该300万元资金。因此，吉林国投清算组已经履行了《三方协议》第三条和第九条约定的义务，《三方协议》约定的生效条件成就，《三方协议》已经生效。穗丰公司关于《三方协议》未生效的上诉主张，不能成立，本院不予支持。
3、吉林国投清算组支付穗丰公司购房款义务是否移转，穗丰公司是否承担“穗丰花园”1幢房屋所有权过户义务。本院认为，根据穗自003号《武汉市商品房买卖合同》的约定，穗丰公司与吉林国投清算组之间存在商品房买卖合同关系。而根据2001年7月20日穗丰公司向吉林国投湖北部致函所载明的“穗自003号《武汉市商品房买卖合同》中约定的应由吉林国投湖北部支付购房款的义务由海南恒业代为履行”内容，可以确认，在穗丰公司与吉林国投湖北部之间的商品房买卖合同关系中，海南恒业的合同义务是代吉林国投湖北部履行支付购房款；当海南恒业未支付购房款或者支付购房款不符合约定时，穗丰公司有权根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，向吉林国投清算组主张相应的违约责任。但是，在《三方协议》签订之后，该协议第三条则明确约定：“穗丰公司与海南恒业双方遗留的问题按照双方约定另行处理，保证不再影响吉林国投清算组房产的产权过户和使用，海南恒业保证如约履行吉林国投清算组对穗丰公司的清偿承诺”，这说明，穗丰公司已变更了在《三方协议》签订之前所享有的在海南恒业未支付购房款或者支付购房款不符合约定情况下向吉林国投清算组主张违约责任的约定，而是依据其与海南恒业的“另行约定”主张权利。《三方协议》第三条的约定符合《中华人民共和国合同法》第八十四条关于债务转移的规定，构成债务转移，即吉林国投清算组将其在穗自003号《武汉市商品房买卖合同》项下支付购房款的债务转移给海南恒业，该债务转移得到了债权人穗丰公司的明确同意，且已发生法律效力。根据《三方协议》第三条中关于“穗丰公司与海南恒业双方遗留的问题按照双方约定另行处理，保证不再影响吉林国投清算组房产的产权过户和使用”的约定，穗丰公司已无权再以海南恒业未履行债务或履行债务不符合双方之间的约定为由向吉林国投清算组主张权利，故穗丰公司主张穗自003《武汉市商品房买卖合同》所约定的支付购房款义务未转移的理由，与《三方协议》约定不符，本院不予采信。
关于穗丰公司所主张的穗自003号《武汉市商品房买卖合同》已经解除的问题。在针对吉林国投清算组迟延支付购房款的同一事实，穗丰公司2001年7月20日的致函内容同2001年8月29日的致函内容存在矛盾的情况下，应根据最后致函内容确定穗丰公司的真实意思表示。根据2001年8月29日的致函内容，穗丰公司仅是对吉林国投湖北部迟延履行债务进行了催告，而未依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定向吉林国投湖北部送达解除合同的通知。因此，穗丰公司主张穗自003号《武汉市商品房买卖合同》已经解除，与事实不符，本院不予支持。根据《三方协议》第三条约定，在吉林国投清算组支付了300万元购房盘活资金后，穗丰公司则保证向吉林国投清算组交付“穗丰花园”1幢房屋并办理产权，至于穗丰公司与海南恒业双方遗留的问题按照双方约定另行处理，保证不再影响吉林国投清算组房产的产权过户和使用，因此，在吉林国投清算组已经履行了支付300万元购房盘活资金义务后，穗丰公司负担为吉林国投清算组办理“穗丰花园”1幢房屋产权的义务。
4、《三方协议》约定的“穗丰公司、海南恒业双方因此房产形成的债权债务，对承诺在2003年2月底前清偿90%”，能否作为免除穗丰公司过户义务的理由。穗丰公司主张，鉴于《三方协议》约定，“穗丰公司、海南恒业双方因此房产形成的债权债务，对承诺在2003年2月底前清偿90%，届时穗丰公司负责给吉林国投清算组一次性过户到位”，因此，在海南恒业未支付至90%购房款，则其不负担为吉林国投办理“穗丰花园”1幢的过户义务。吉林国投清算组主张，根据《补充协议》第三条约定，吉林国投清算组所需要承担的义务仅为支付三百万元购房盘活资金；除此之外，其所需要承担的其他义务已经转移给海南恒业，且海南恒业是否履行相应的债务均不影响吉林国投清算组对“穗丰花园”1幢的产权及使用权，故《三方协议》约定的“穗丰公司、海南恒业双方因此房产形成的债权债务，对承诺在2003年2月底前清偿90%，届时穗丰公司负责给吉林国投清算组一次性过户到位”，不能作为免除穗丰公司过户义务的理由。鉴于本案穗丰公司与吉林国投清算组对于《三方协议》第三条、第六条的理解产生争议，而该争议问题的解决实质上涉及到对于《三方协议》相关条款的解释。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，应按照订立《三方协议》的有关条款、合同的目的及诚实信用原则来确定穗丰公司与吉林国投清算组之间的真实意思。
对于当事人关于上述合同条款解释的争议，本院认为，首先，从本案《三方协议》约定的目的来看，《三方协议》的名称为“关于落实武汉市区抵债房产产权问题的协议书”；协议第一条进一步约定，吉林国投清算组是海南恒业的债权人，穗丰公司是为海南恒业用其房产抵偿吉林国投清算组债务的关系人；协议第三条则进一步明确，穗丰公司、海南恒业双方遗留的问题按照双方约定另行处理，保证不再影响吉林国投清算组房产的产权过户和使用。从《三方协议》的名称及上述约定可见，该《三方协议》的主要目的是解决用穗丰公司的房产抵偿海南恒业的债务，而非解决海南恒业与穗丰公司之间的债权债务关系，因此，在《三方协议》第三条的约定同第六条的约定存在冲突时，则应优先适用第三条关于解决抵债房产的产权及使用权的约定来确定当事人之间的权利义务。其次，从《三方协议》有关条款的约定来看，《三方协议》第三条约定，穗丰公司和海南恒业承诺：在吉林国投清算组履行出资三百万元购房盘活资产的义务后，应享有协议约定的房产产权及使用权，海南恒业、穗丰公司双方遗留的问题按照双方约定另行处理，保证不再影响吉林国投清算组房产的产权过户和使用，海南恒业保证如约履行对吉林国投清算组和穗丰公司的清偿承诺。从该约定来看，只要吉林国投清算组支付了三百万元购房盘活资金，则无论海南恒业是否支付购房款达到90%比例，均不能影响吉林国投清算组对“穗丰花园”1幢的房产产权过户和使用。况且，《三方协议》关于协议生效及违约责任的约定，均无海南恒业未付购房款达到90%比例的处理；相反，该协议对于穗丰公司与海南恒业如果违约不能确保吉林国投清算组房产产权及使用权进行了详细约定，这反映了当事人的真实意思并不在于解决海南恒业和穗丰公司之间的购房款支付问题；因此，第三条关于抵债房产产权及使用权的约定应作为当事人的真实意思表示，并作为本案处理的依据。第三，从本案合同的履行过程来看，在吉林国投清算组占有并以其名义对外出租“穗丰花园”1幢的长时间里，穗丰公司均未对吉林国投清算组对外出租的行为提出过异议，亦未以海南恒业支付购房款不符合90%条件为由，向吉林国投清算组提出过异议，亦即其以实际的履行行为认可了该协议中第三条关于确保吉林国投清算组享有“穗丰花园”1幢产权和使用权的承诺。在此情况下，穗丰花园在本案诉讼中才以海南恒业未付款达到90%条件提出抗辩，亦有违诚实信用原则，本案应以《三方协议》第三条约定作为处理穗丰公司与吉林国投清算组之间争议的依据。综上，吉林国投清算组的主张符合事实及法律规定，即《补充协议》第三条应作为处理本案争议的依据。而根据《三方协议》第三条约定，吉林国投清算组所需要承担的义务仅为支付三百万元购房盘活资金；除此之外，其所需要承担的其他义务已经转移给海南恒业，且海南恒业是否履行相应的债务均不影响“穗丰花园”1幢的产权过户问题；与此相对应，《三方协议》第六条所约定的“穗丰公司与海南恒业双方因此房产形成的债权、债务，对承诺在2003年2月底前清偿90%，届时穗丰公司负责给吉林国投清算组一次性过户到位”，结合《补充协议》第三条的约定，仅仅系海南恒业与穗丰公司之间的权利义务关系，与吉林国投清算组无关，不能影响到“吉林国投清算组对'穗丰花园'1幢的产权和使用权”。因此，《三方协议》约定的“穗丰公司、海南恒业双方因此房产形成的债权债务，对承诺在2003年2月底前清偿90%”，不能作为免除穗丰公司为吉林国投清算组办理产权过户义务的理由。
在上述分析认定的基础上，依据《三方协议》的约定，穗丰公司应负担为吉林国投清算组办理“穗丰花园”1幢房屋产权的义务。但是，穗丰公司在《三方协议》签订后将案涉“穗丰花园”1幢房屋分别出售给周培华等10人，并由周培华等10人将其分别抵押给了工行徐家棚支行和民生银行武汉分行，且工行徐家棚支行和民生银行武汉分行分别对“穗丰花园”1幢的相应房屋依法享有优先受偿权。因此，吉林国投清算组已不能取得“穗丰花园”1幢房屋的所有权，故穗丰公司已经不再能够履行为吉林国投清算组办理产权过户的义务，构成违约，其应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定向吉林国投清算组承担赔偿损失的违约责任，赔偿损失的金额应当相当于该房屋抵债的金额，即3990万元，一审判决穗丰公司赔偿吉林国投清算组3990万元损失的责任，并无不当，本院予以维持。
（四）关于穗丰公司要求吉林国投清算组支付51.3万元违约金及立即腾退“穗丰花园”1幢房屋，并赔偿1048.8万元租金损失的诉讼请求能否成立问题
1、吉林国投清算组应否支付穗丰公司51.3万元违约金。本院认为，《三方协议》签订之后，穗自003号《武汉市商品房买卖合同》约定的付款义务已经转移给海南恒业，穗丰公司已经无权依据该合同约定的违约条款向吉林国投清算组主张违约责任。因此，一审法院未支持穗丰公司依据该合同要求吉林国投清算组支付51.3万元违约金的反诉请求，并无不当；穗丰公司关于吉林国投清算组支付违约金的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。
2、吉林国投清算组应否向穗丰公司腾退“穗丰花园”1幢。本院认为，吉林国投清算组占有“穗丰花园”1幢的依据是《三方协议》所约定的3990万元债务抵偿关系，但在该抵偿债务已经在本案中获得赔偿的情况下，《三方协议》所约定的债务抵偿关系已经消灭，则吉林国投清算组再继续占有和使用“穗丰花园”1幢房屋已无事实及法律依据，应予腾退。而穗丰公司作为依据《三方协议》向吉林国投清算组交付“穗丰花园”1幢的当事人，其基于合同相对性亦有权要求吉林国投清算组向其腾退该房屋。至于一审法院所认定的“穗丰花园”1幢已出售给周培华等10人的问题，鉴于同周培华等10人签订“穗丰花园”1幢房屋买卖合同的出卖人是穗丰公司，故基于合同相对性原理，负担向周培华等10人交付房屋的义务人是穗丰公司，而非吉林国投清算组；穗丰公司欲履行该交付房屋义务，则需要取得“穗丰花园”1幢的占有。对此，首先需要吉林国投清算组向穗丰公司腾退“穗丰花园”1幢；因此，一审法院以“穗丰花园”1幢已经被出售给周培华等10人为由，驳回穗丰公司要求腾退“穗丰花园”1幢的诉请，欠缺理据，应予纠正。而一审判决在支持了吉林国投清算组要求穗丰公司赔偿“穗丰花园”1幢抵偿债务3990万元的情况下，未支持穗丰公司要求吉林国投清算组腾退上述房屋的诉请，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。
3、吉林国投清算组应否赔偿穗丰公司1048.8万元租金损失。根据《三方协议》约定，在吉林国投清算组支付了300万元购房盘活资产后，其即享有“穗丰花园”1幢的所有权和使用权，因此，吉林国投清算组占有和使用“穗丰花园”1幢房屋，具有合法根据；进而，吉林国投清算组亦有权对外出租该房屋，并收取租金。因此，穗丰公司在本案中要求吉林国投清算组赔偿1048.8万元租金损失的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院未予支持，理据适当，本院予以维持。
综上，穗丰公司的上诉请求部分有事实及法律依据，应予支持。一审判决认定事实及适用法律部分错误，应予纠正。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持吉林省高级人民法院（2006）吉民二初字第30号民事判决第（一）项、第（二）项；
二、撤销吉林省高级人民法院（2006）吉民二初字第30号民事判决第（三）项；
三、吉林省国际信托投资有限责任公司清算组于判决生效之日起十五日内将位于湖北省武汉市江汉区香港路292号“穗丰花园”1幢商用房腾退给湖北穗丰房地产开发有限公司；
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