北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京民终789号
上诉人（原审原告）：北京智利通达仓储中心，住所地北京市昌平区。
法定代表人：路全侠，总经理。
委托诉讼代理人：刘红宇，北京建卓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京中集北方装饰有限公司，住所地北京市昌平区。
法定代表人：何道运，经理。
委托诉讼代理人：郑晓静，北京圣运律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京市北郊七里渠渔场，住所地北京市昌平区。
法定代表人：王立淳，经理。
委托诉讼代理人：陶亮，北京市融智律师事务所律师。
原审第三人：北京市昌平区沙河镇白各庄村民委员会，住所地北京市昌平区。
法定代表人：王继，主任。
委托诉讼代理人：耿少娟，女，该村委会工作人员。
原审第三人：北京市昌平区沙河镇小沙河村民委员会，住所地北京市昌平区。
法定代表人：秦维才，主任。
原审第三人：北京市昌平区沙河镇七里渠北村村民委员会，住所地北京市昌平区。
法定代表人：徐连生，主任。
上诉人北京智利通达仓储中心（下称智利通达中心）因与被上诉人北京中集北方装饰有限公司（下称中集北方公司）、被上诉人北京市北郊七里渠渔场（下称七里渠渔场）、原审第三人北京市昌平区沙河镇白各庄村民委员会（下称白各庄村村委会）、原审第三人北京市昌平区沙河镇小沙河村民委员会（下称小沙河村村委会）、原审第三人北京市昌平区沙河镇七里渠北村村民委员会（下称七里渠北村村委会）第三人撤销之诉（租赁合同纠纷）一案，不服北京市第一中级人民法院（2017）京01民撤4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人智利通达中心的委托诉讼代理人刘红宇，被上诉人中集北方公司的委托诉讼代理人郑晓静，被上诉人七里渠渔场的委托诉讼代理人陶亮到庭参加了诉讼。原审第三人白各庄村村委会、小沙河村村委会、七里渠北村村委会，经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
智利通达中心上诉请求：1.依法撤销北京市第一中级人民法院（2017）京01民撤4号民事判决书；2.撤销北京市第一中级人民法院（2016）京01民终5208号民事判决书；3.确认2000年3月1日签订的《租赁合同》合法有效；4.诉讼费用由七里渠渔场承担。事实和理�：一、一审判决认定事实错误。（一）2005年后，白各庄村村委会、小沙河村村委会、七里渠北村村委会经债权债务转让，已实际成为租赁合同当事人。七里渠渔场筹建于1986年，但渔场土地并未确权，由于经营不景气，1990年租赁给捞沙子的人经营，2000年租赁给中集北方公司。2005年沙河镇原副镇长马强国、王军英通知中集北方公司因土地确权，渔场水面50亩归白各庄村村委会，60亩归七里渠北村村委会，40亩归小沙河村村委会。早在2005年争议渔场就被确权给三村委会，其行使渔场管理权长达11年。按镇政府指示，中集北方公司自2005年3月1日起至今向三个村委会交付租金，从未拖欠，三个村委会收取租金至今，并出具收款凭证长达11年。根据《合同法》第七十九条规定，2005年之后，三个村委会经债权债务转让成为《租赁合同》当事人，收取租金的权利人，是《租赁合同》事实上的甲方，依法行使场地的管理权。十余年来，七里渠渔场从未提出任何异议，从未主张收取租金，表示七里渠渔场已认可债权债务转让的效力。一审法院认为三个村委会不具有出租人的合同权利是错误的。（二）《租赁合同》并未约定将集体所有的土地出租用于非农业建设，不应认定合同无效。《租赁合同》完全是依法订立，当时就依法交纳了印花税200元并粘贴于合同之上，合同履行十多年来，三个村委会和沙河镇政府均认可，从未提出异议。同时中集北方公司与七里渠渔场的《租赁合同》只是约定，七里渠渔场将“七里渠渔场部分水面”租给中集北方公司使用。合同条款根本没有约定将集体所有土地用于非农业建设。合同没有约定，又何来违反《土地管理法》第六十三条之说。一审判决认定事实和适用法律错误。（三）合同实际履行16年，中集北方公司�未违反合同约定。1.双方严格遵守合同，中集北方公司精心经营水产养殖达9年，并未违反合同约定。签订合同后，中集北方公司严格依合同约定，建立北京市宽利淡水鱼养殖中心，精心经营水产养殖长达9年多，履行交纳租金义务。合同双方友好相处，认真履约，皆未违反合同约定。（2009）京方正内经证字第05427号公证书对七里渠渔场进行证据保全，证明直至2009年淡水鱼养殖中心仍正常经营：大门标有“七里渠垂钓俱乐部”、“北京市宽利淡水鱼养殖中心”的门牌，照片8张分别为8个渔场。一审判决未认定双方按合同约定实际履行水产养殖的事实，属认定事实严重错误。2.渔场填平系渔场所有权人之决定。为满足村民大量倾倒建筑渣土的需要，渔场所有权人三个村委会与中集北方公司当时的法定代表人徐宽利友好协商，中集北方公司不得不同意将渔场部分水面回填用于盛放渣土，并且村委会同意中集北方公司利用填平的土地盖建房屋，作为生产经营用房。可见，填埋渔场并非中集北方公司的决定，而是渔场所有权人的决定，不是中集北方的行为，而是由渔场所有权人三个村委会的村民自行填埋。3.三个村委会同意在填平的土地上盖房是作为中集北方公司渔场被填平的补偿。中集北方公司9年来发展淡水鱼养殖中心，效果显著，但由于渔场所有权人三个村委会需要倾倒渣土，破坏了养殖中心的正常生产经营，中集北方公司被迫停止部分淡水鱼养殖。但淡水鱼养殖中心一直是中集北方公司的主要业务，中集北方公司一直依合同约定，坚持利用渔场，发展淡水鱼养殖，至今仍有几十亩水面用于养殖。作为补偿，三个村委会同意中集北方公司在填平的渔场土地上盖建房屋，用于生产经营，实际上就集体土地的使用权达成变更使用用途的�议。即使认定违约，也不是中集北方公司违约，而是三个村委会违约。4.合同履行过程违约行为，不能因此认定《租赁合同》无效。2009年中集北方公司在填平的土地上盖房，即合同履行9年后存在违约行为，不能因此认定《租赁合同》自始无效。一审判决认为“《租赁合同》签订后的履行过程中，原有鱼池被填平，中集北方公司修建了房屋、混凝土道路、围墙等地上物，将土地用于非农业建设，故《租赁合同》应为无效，一审法院对合同效力的认定正确”，是错误的。5.即使“《租赁合同》中存在关于改建增建建筑设施的约定”，仅该条无效，不能因此认定整个《租赁合同》无效。根据《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，因此，一审判决以“《租赁合同》中存在关于改建增建建筑设施的约定，该约定本身即�农业用途相违背，且合同履行过程中中集北方公司确实存在未办理用地审批手续亦未经规划许可的情况下建设房屋的行为，七里渠渔场未予以制止，可以认定双方对于土地用途做出了变更”是错误的。（四）合同转让或转租，符合合同约定和法律规定。1.中集北方公司依法转让合同权利。中集北方公司依合同约定实际履行9年，用于发展淡水鱼养殖，但由于渔场所有权人要求在渔场大量倾倒建筑渣土，中集北方公司的淡水鱼养殖无法正常经营，被迫转产。故中集北方公司于2009年5月与北京市东小口鑫发废旧物资回收中心（下称鑫发回收中心）签订《转让协议》，一次性将渔场经营权转让鑫发回收中心。鑫发回收中心受让渔场经营权后，并未缓减建筑渣土倾倒的状况，相反随着村镇经济发展，渔场填平的速度加剧，鑫发回收中心也被迫在土地上盖建房屋。2012年11月，鑫�回收中心又与智利通达中心签订《租赁协议》，将渔场场地100亩转租给智利通达中心。渔场填平大部分已成事实，智利通达中心在填平的土地上加盖仓储用房。上述合同的转让或转租，既符合合同条款，也符合法律规定。《租赁合同》第六条明确约定，中集北方公司有权根据生产经营需要安排经营项目，有权改建或增建部分建筑设施。同时，该《租赁合同》实为土地承包经营权流转约定应当适用《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》。《农村土地承包法》第37条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。上述转让和转租采用书面形式订立，不违反相关法律规定，合法有效。2.遗漏必须参加诉讼的第三人，侵害了第三人的利益，应当撤销。因七里渠渔场与中集北方公司租赁合同纠纷具有相对性，智利通达中心并非该租赁合同纠纷的合同相对方，根本无法进入诉讼程序以维护自身合法权益。七里渠渔场既未把智利通达中心列为第三人，也从未申请法院追加智利通达中心作为第三人，一审法院在审理中亦未查明该事实，却判决中集北方公司腾空争议渔场场地，严重损害了智利通达中心的合法权益。智利通达中心未参加诉讼，属“因不能归责于本人的事由”，且无任何过错。根据《民事诉讼法》第56条之规定，应当撤销（2016）京01民终5208号民事判决书，依法确认2000年3月1日签订的《租赁合同》合法有效。二、一审适用法律错误。本案不存在合同无效的情形，不应适用《合同法》第五十二条规定。综上，请求撤销原判，依法改判。
中集北方公司同意智利通达中心的上诉请求及理由。
七里渠渔场同意一审判决。
智利通达中�向一审法院提出诉讼请求：1.撤销北京市第一中级人民法院（2016）京01民终5208号民事判决、撤销北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初650号民事判决；2.确认七里渠渔场与中集北方公司于2000年3月1日签订的租赁合同有效。
一审法院认定事实如下：2000年3月1日，七里渠渔场（甲方）与中集北方公司（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方愿将七里渠渔场部分水面租给乙方使用；该渔场养殖水面115亩，占地150亩；位于昌平县七里渠乡七里渠村村东路北；租期30年，自2000年3月1日至2029年3月1日；租金：第一年至第三年每年租金为34500元，第四年至第六年每年租金40000元，第七年至合同期满每年租金40000元。乙方有权根据生产经营需要安排经营项目，有权改建或增减部分建筑设施……。合同签订后，七里渠渔场向中集北方公司移交了租赁场地，中集北方公司按照约定向七里渠渔场交纳租金至2005年3月1日。
2016年，七里渠渔场向北京市昌平区人民法院起诉请求：1.解除双方在2000年3月1日签订的《租赁合同》；2.中集北方公司恢复原状，拆除现有地上物，并按照双方合同附件中集北方公司平面图所确定的鱼池标准恢复成为鱼池，即67×70米鱼池6个，67×100米鱼池6个；如20天内仍未恢复，则按照鉴定意见书确定的拆除现有地上物费用6740380.92元及恢复鱼池的费用3518865.64元赔偿给我单位，由我单位自行恢复；3.中集北方公司给付自2005年3月1日至2014年3月1日租金360000元，并按照银行同期贷款利率支付利息。审理过程中，七里渠渔场将诉讼请求变更为：1.请求确认双方在2000年3月1日签订的《租赁合同》无效；2.请求判令中集北方公司将租赁标的物腾退、恢复原样交给七里渠渔场。一审庭审中，中集北方公司提供了收据、银行回单�证据，并称自2005年起至2014年的租金均交付给白各庄村委会、七里渠北村村委会、小沙河村委会，并未支付给七里渠渔场；白各庄村委会、七里渠北村村委会、小沙河村委会均认可收到了部分租金，但不认可与中集北方公司之间存在任何法律关系，并表示同意退还已收到的租金。
该案一审法院经审理认为，七里渠渔场作为企业法人，经营状态虽然处于歇业中，但没有被注销，其可以作为诉讼主体进行诉讼。农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。双方诉争租赁土地的性质为养殖水面、沟渠、其他商服用地、空闲地，应属于农用地。中集北方公司承租后将场地内原有鱼池填平，并修建厂房风雨棚、房屋、混凝土道路、库房�砖围墙等设施，并对外出租，改变了土地使用用途。七里渠渔场与中集北方公司签订租赁合同时未约定出租的土地用于非农业用途，但中集北方公司未经相关审批改变土地用途，七里渠渔场未予以制止，应当认为双方对于土地用途作出了变更，违反了土地管理法的强制性规定，双方签订的合同应属无效。合同无效后，中集北方公司应该将租赁场地予以腾退；但七里渠渔场请求中集北方公司将租赁场地恢复原状的诉讼请求，因考虑到涉案土地的将来使用规划情况尚未最终确定，法院不予支持。一审法院判决：一、确认七里渠渔场与中集北方公司于二〇〇〇年三月一日签订的《租赁合同》无效；二、中集北方公司于判决生效之日起六十日内将其从七里渠渔场承租的场地予以腾空后返还给七里渠渔场；三、驳回七里渠渔场的其他诉讼请求。中集北方公司提起上诉，北京市第一中级人民法院于2016年9月1日作出二审判决认定：按照法律规定，养殖水面属于农用地。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。关于中集北方公司提出的按照国土资源部国土资发（2001）255号通知规定的土地分类标准，诉争土地中大部分为建设用地的主张，显然与双方合同约定以及土地的实际状况不符，且中集北方公司建设的房屋均未取得建设规划，已被行政主管部门认定为违章建筑，按照法律规定，未取得建设规划许可的房屋所订立的租赁合同亦应当认定为无效。故中集北方公司上诉主张合同有效不能成立。判决：驳回上诉，维持原判。
中集北方公司向本院提起再审，主张涉案土地性质并非农业用地，一审法院认定合同无效错误；七里渠渔场不具有诉讼主体资格；部分土地出租给案外�实际使用等为由，要求撤销一审判决，改判驳回七里渠渔场的诉讼请求。本院于2017年6月21日作出（2016）京民申4027号民事裁定书，认定中集北方公司向村委会交纳租金，不影响七里渠渔场的合同当事人的诉讼主体地位。租赁土地中养殖水面的性质为农用地。农村集体所有的土地使用权不得出租用于非农业建设。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。中集北方公司在履行租赁合同的过程中，将场地原有养殖水面填平，未依法履行审批程序擅自改变土地用途，违规建设房屋对外出租，违反了法律强制性规定。一审判决据此认定租赁合同无效并判令中集北方公司腾空承租场地返还给七里渠渔场，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此裁定驳回了中集北方公司的再审申请。
一审法院经审理认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，有独立请求权或无独立请求权第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决的人民法院提起诉讼。本案中，智利通达中心主张其为部分诉争土地的实际经营人，并提供了相应的证据加以证明，故一审判决认定合同无效、返还房屋土地的判决结果是否存在错误与智利通达中心具有利害关系，智利通达中心在原审判决生效后6个月内提起诉讼，符合起诉条件。智利通达中心主张北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初650号民事判决、北京市第一中级人民法院（2016）京01民终5208号民事判决存在错误的原因在于，2000年3月1日中集北方公司与七里渠渔场签订的租赁合同应认定为有效，且七里渠渔场不具备诉讼主体资格。智利通达中心应当就其上述主张提供证据加以证明。七里渠渔场虽处于歇业状态，但其作为法人仍然存在，具备《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的民事诉讼主体资格。七里渠渔场作为2000年3月1日签订的租赁合同的当事人，有权针对该租赁合同的效力及相应法律后果提起诉讼。智利通达中心主张2005年以后中集北方公司与白各庄村村委会、小沙河村村委会、七里渠北村村委会建立租赁合同关系，七里渠渔场不再是出租人。但一审审理中，三个村委会均不认可其与中集北方公司之间存在租赁合同关系，仅依据2005年以后中集北方公司向村委会交纳租金的事实不足以认定七里渠渔场将租赁合同项下的权利义务一并转让给三个村委会。七里渠北村村委会作为部分涉案土地所有权人，即使对土地的利用方式曾作出过表示，亦不�证明其取得了出租人的合同权利。关于租赁合同的效力问题，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有的土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。依据已经确认的事实，涉案土地的地类为养殖水面、沟渠、其他商服用地、空闲地，即涉案大部分土地的性质并非集体建设用地，均不能用于非农建设。租赁合同签订后的履行过程中，原有鱼池被填平，中集北方公司修建了房屋、混凝土道路、围墙等地上物，将土地用于非农业建设，故租赁合同应为无效，原审法院对合同效力的认定正确。土地性质由国家行政部门依法确定，不因实际用途而改变，故中集北方公司所持养殖水面被填平后即成为空闲地的意见，缺乏法律依据，本院对此不予采纳。此外，租赁合同中存在关于改建增建建筑设施的约定，该项约定本身即与农业用途相违背，且合同履行过程中集北方公司确实存在在未办理用地审批手续亦未经规划许可的情形下建设房屋的行为，七里渠渔场未予以制止，可以认定双方对于土地用途作出了变更。故对于智利通达中心及中集北方公司所持合同在签订时并未约定用于非农建设故不能认定合同无效的理由，法院不予采纳。因租赁合同无效，一审法院据此判令承租人中集北方公司将承租的场地腾空返还给七里渠渔场正确，并未侵害智利通达中心的民事权益。智利通达中心要求撤销北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初650号民事判决、北京市第一中级人民法院（2016）京01民终5208号民事判决的诉讼请求，法院不予支持。据此判决：驳回北京智利通达仓储中心的诉讼请求。
二审中，各�当事人均未提交新证据。七里渠渔场的委托诉讼代理人表示，三个一审第三人均同意一审法院的判决。涉案房屋已于2017年7月被法院强制拆除。
本院查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，有独立请求权或无独立请求权第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决的人民法院提起诉讼。一审法院确认智利通达中心依据上述规定并提交了相关的证据证明其与中集北方公司与七里渠渔场租赁合同纠纷案件存有利害关系，有权行使第三人撤销之诉的认定并无不当，智利通达中心有权作为第三人行使相应的权利。七里渠渔场作为一个具有民事主体资格的企业，与中集北方公司签订《租赁合同》后，虽一直处于歇业状态，但其作为法人依然存在。一审法院认定其具有《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的民事诉讼主体资格，有权向中集北方公司提起诉讼的判决并无不当，本院予以支持。智利通达中心不确认七里渠渔场的主体身份，主张在履行《租赁合同》过程中已将《租赁合同》项下的权利义务转让给白各庄村村委会、小沙河村村委会及七里渠北村村委会，上述三个村委会已经是实际上的出租人，不认可七里渠渔场的民事诉讼主体资格的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。关于中集北方公司与七里渠渔场于2000年3月1日签订的《租赁合同》的效力问题。依据法律规定，养殖水面属于农用地。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租�合同无效。中集北方公司在未办理用地审批手续亦未经规划许可的情形下建设房屋的行为，已被行政主管部门认定为违章建筑，按照法律规定，未取得建设规划许可的房屋订立的租赁合同亦应当认定为无效。故一审法院有关双方签订的《租赁合同》无效的认定并无不当，本院予以维持。智利通达中心上诉主张撤销北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初650号民事判决、北京市第一中级人民法院（2016）京01民终5208号民事判决并主张七里渠渔场与中集北方公司签订的《租赁合同》为有效合同不能成立，本院不予支持。
综上所述，智利通达中心的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判�
二审案件受理费70元，由北京智利通达仓储中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许雪梅
审 判 员 刘 辉
代理审判员 汪 明
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 刘佳莹