福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第419号
上诉人（原审被告）韩赛清，女，1968年1月10日出生，汉族。
委托代理人赵东波、黄琳，福建永时律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈煜，男，1946年8月20日出生，汉族。
委托代理人陶文华、张小婷，福建闽佑律师事务所律师。
上诉人韩赛清因与被上诉人陈煜房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第1581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈煜向原审法院起诉，请求判令：1、解除韩赛清与陈煜签订的房屋租赁合同；2、韩赛清立即将厦门市湖里区江顺里68号401室腾退给陈煜；3、韩赛清支付自起诉之日起至腾房之日止按每月3200元计算的房屋占用费。4、韩赛清承担本案诉讼费用。
原审判决查明，2008年7月23日，陈煜（甲方）与韩赛清（乙方）签订编号0000198的《房屋租赁合同书》，约定陈煜将厦门市湖里区江顺里68号401室房产出租给韩赛清；租赁用途为住宅，不得擅自另作别用；租赁期限自2008年7月23日至2010年7月23日止，每月租金2500元。租赁期限届满后，韩赛清继续使用讼争房屋，陈煜未提出异议，双方未签订书面租赁合同。2013年9月13日，陈煜以手机短信通知韩赛清终止租赁合同，并要求韩赛清在一个月后搬出讼争房产，但未收到韩赛清的答复。另查明，2011年9月19日，韩赛清作为法定代表人以厦门市湖里区江顺里68号401室作为住所地登记成立厦门紫焱进出口有限公司。再查明，厦门市湖里区江顺里68号401室目前登记在案外人陈庆源名下。陈煜系陈庆源的父亲。
原审判决认为，因韩赛清未到庭参加诉讼，又未提出书面异议或证据，应视为其放弃抗辩和质证的权利。在本案无相反证据的情况下，对韩赛清所提供证据的真实性予以确认。本案系房屋租赁合同纠纷，陈煜与韩赛清签订的《房屋租赁合同书》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，应认定合法有效，韩赛清与陈煜均应依约履行合同义务。租赁期间届满后，韩赛清继续使用讼争房产，陈煜未提出异议，《房屋租赁合同书》继续有效，但租赁期限为不定期。根据法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人应在合理期限之前通知承租人，陈煜曾于2013年9月13日通知韩赛清终止租赁合同并要求韩赛清在一个月后搬出讼争房产，现陈煜主张解除《房屋租赁合同书》并要求韩赛清立即腾退讼争房产，有事实与法律依据，应予以支持。陈煜向韩赛清主张解除租赁合同及腾退讼争房屋后，韩赛清并未及时腾退房屋，现陈煜主张韩赛清支付从起诉之日（即2014年3月21日）至实际腾房之日止的房屋占用费，于法有据，应予以支持。关于房屋占用费的标准，陈煜以原租赁期限届满后从2010年7月24日开始按照每月3200元的标准支付租金为由主张韩赛清按照每月3200元支付房屋占用费，但陈煜未提交充分证据予以证明，因此对陈煜该主张不予采信，房屋占用费可参照《房屋租赁合同书》约定的每月租金2500元的标准。韩赛清经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除陈煜与韩赛清于2008年7月23日签订的编号0000198的《房屋租赁合同书》；二、韩赛清应于判决生效之日起十日内腾退址于厦门市湖里区江顺里68号401室房屋；三、韩赛清应于判决生效之日起十日内按照每月2500元的标准向陈煜支付房屋占用费（从2014年3月21日计至实际腾房之日止）；四、驳回陈煜的其他诉讼请求。
宣判后，韩赛清不服，向本院提起上诉。
上诉人韩赛清上诉称，陈煜系恶意诉讼，双方于2008年7月23日签订了租期至2010年7月23日的房屋租赁合同。因讼争房屋系毛坯房，韩赛清提出要作为办公和住家使用，陈煜同意韩赛清的租赁请求。其后，韩赛清在讼争房屋上注册公司一事，陈煜也是知晓的。韩赛清为此付出巨资对讼争房屋进行装修。2012年11月28日，双方再次签订续租合同，租期至2017年10月15日，租金为每月3200元，每三个月支付。现韩赛清房租已经交至2015年1月15日。现租赁合同尚未到期，陈煜提起解除合同并无法律依据，应当予以驳回。综上，请求撤销原审判决，改判驳回陈煜的诉讼请求。
被上诉人陈煜答辩称，一、韩赛清所诉不是事实。1、韩赛清与陈煜签订的租赁合同期限至2010年7月23日止，而韩赛清成立厦门紫焱进出口公司是在合同期限届满之后的2011年9月19日，因此，所谓在签订书面合同时（2008年7月23日）就答应韩赛清将租赁房屋作为办公和住家使用根本不是事实。2、陈煜确曾于2012年11月28日向韩赛清发出继续出租涉案房屋的要约，但是，韩赛清没有以书面通知的形式对陈煜的要约作出承诺，也没有在陈煜发出的要约上签名，因此，陈煜于2012年11月28日发出的要约不属于韩赛清与陈煜签订的书面续租合同。二、陈煜要求解除与韩赛清的房屋租赁合同有事实和法律依据。1、虽然韩赛清在2008年7月23日签订的租赁合同到期后仍然租赁涉案房屋，但是，由于韩赛清与陈煜没有签订继续租赁涉案房屋的书面合同，因此，韩赛清与陈煜之间的事实租赁合同的期限属于不定期，故根据《合同法》第232条之规定，陈煜有权随时解除租赁合同。2、根据韩赛清与陈煜于2008年7月23日签订的房屋租赁合同第一条关于“租赁用途为住宅之使用，不得擅自另作别用。”的约定，韩赛清于2011年9月19日成立厦门紫焱进出口公司，并将涉案房屋的住宅用途改为办公经营，因此，根据《厦门市房屋租赁管理办法》第十八条关于“承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并可要求赔偿损失：（二）擅自改变房屋用途的；”的规定，陈煜有权解除租赁合同。3、韩赛清是以自然人名义向陈煜承租涉案房屋，然而，韩赛清于2011年9月19日又将涉案房屋转租给厦门紫焱进出口公司作为经营场所使用，其转租行为并未得到陈煜的书面同意，因此，根据《合同法》第224条第二款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”、《厦门市房屋租赁管理办法》第十八条关于“承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并可要求赔偿损失：㈠擅自将承租的房屋转租、转让、转借给他人或调换使用权的；”的规定，陈煜有权解除租赁合同。4、根据《城市房地产管理法》第53条关于“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”、《合同法》第48条第二款关于“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”的规定，由于涉案房屋的所有权人系陈庆源，陈煜又不是以陈庆源的名义向韩赛清发出要约，该要约又未经陈庆源的追认，且陈庆源已于2013年9月13日、2014年2月21日分别多次通过短信向韩赛清发出要求终止租赁关系的通知，因此，陈煜向韩赛清发出的要约根本不能成立和生效，其中涉及的租赁期限更不具有法律约束力，故陈煜以不定期租赁为解除合同的理由之一有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，除韩赛清认为在租赁合同期满后，双方又签订续租合同外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
另查明，韩赛清于2011年9月19日成立厦门紫焱进出口有限公司，住所地为厦门市湖里区江顺里68号401室。
审理过程中，韩赛清提供了如下证据：一、续租合同及邮寄信封，拟证明双方签订了续租合同，约定租期至2017年10月15日，租金为每月3200元，每三个月交一次。二、付款凭证，拟证明由案外人吴明良及韩枫依续租合同之约定，代为转账支付租金，现已支付至2015年1月。三、短信记录，拟证明韩赛清利用讼争房屋进行经营、转账支付租金等均通知陈煜。陈煜质证认为，以上证据均不属于新证据。对证据一中陈煜签名的真实性予以确认，但陈煜发出的要约没有约束力。且租赁期限超过六个月应当签订书面的租赁合同。对证据二中吴明良转账的真实性予以确认，但对韩枫的转账事实须予以核实。对证据三因无原件可供核对，故对其真实性不予确认，且陈煜也未同意其作为办公用途或转租。嗣后，韩赛清再提供韩枫的身份证明及转账凭条原件，陈煜确认转账的真实性，但对是否系支付房租不予确认。本院对上述证据经分析认为，对续租合同及邮寄信封的真实性予以确认。陈煜对吴明良支付租金之事实予以确认。另在韩枫转账凭条上明确记载“代付厦门3个月房租”，金额为9600元，亦与陈煜在续租合同中约定的租金金额相符，故可以认定韩赛清于2014年10月12日支付三个月租金之事实。至于短信记录，因韩赛清未当庭提交原件予以核对，也未提交通话记录予以核实，故对陈煜是否收悉该短信的事实不予评判。
本院认为，陈煜在起诉状及短信记录中均以韩赛清改变房屋用途为由主张解除合同。依据陈煜与韩赛清于2008年7月23日所签订的《房屋租赁合同书》第一条之约定“租赁用途为住宅，不得擅自另作他用”。嗣后，陈煜所发出的续租合同亦就该项约定承接《房屋租赁合同书》，故陈煜与韩赛清均就房屋用途作出明确约定为住宅。韩赛清于2011年9月19日利用讼争房屋成立厦门紫焱进出口有限公司，将讼争房屋的住宅性质变更为商业用途。韩赛清就其改变用途之行为上诉主张陈煜已经知晓，并未提出异议，但其举证均无法佐证该事实，故对主张不予采信。韩赛清改变房屋用途之行为业已违反双方之间的约定，且韩赛清在陈煜发出解除通知后三个月内，亦未就此提出异议，故陈煜诉求解除其与韩赛清之间的租赁合同存合同和法律依据，应当予以支持。现韩赛清依照陈煜所发出的续租合同之约定，业已支付至2015年1月的租金，故韩赛清应支付自2015年2月至实际腾房之日止的房屋占用费。因陈煜并未就房屋占用费之标准提起上诉，故本院仍以2500元作为计付标准。综上，原审判决认定事实有误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第1581号民事判决第一、二项；
二、撤销厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第1581号民事判决第三、四项；
三、韩赛清应于本判决生效之日起十日内按照每月2500元的标准向陈煜支付房屋占用费（从2015年2月1日计至实际腾房之日止）；
四、驳回韩赛清的其他上诉请求；
五、驳回陈煜的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各100元，由陈煜各负担75元，由韩赛清各负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一五年三月三十日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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