湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终3553号
上诉人（原审被告）：陈宏灵，女，1955年10月28日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：李斌，湖北西陵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙林，湖北西陵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宜昌东山公园，住所地宜昌市西陵区白龙井路*号。
法定代表人：骆德智，该单位主任。
委托诉讼代理人：周运秋，湖北百思特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜根训，湖北百思特律师事务所律师。
上诉人陈宏灵因与被上诉人宜昌东山公园（以下简称东山公园）租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈宏灵上诉请求：撤销一审判决，查清事实，保障陈宏灵反诉权利，将本案发回重审或者改判（不服金额130元）。事实和理由：
一、一审判决认定事实不清。东山花园是一家成立于1994年6月21日的企业法人，其租用的是宜昌市烈士陵园的办公场所，并无土地可租。宜昌市烈士陵园是一家隶属于宜昌市民政局的事业单位，其土地为划拨用地，一审开庭前后，东山花园均没有出示租赁土地合法使用权的证据。该事实将直接影响到合同的效力。
二、案件定性及适用法律错误。1、陈宏灵与东山花园签订的所有合同，均清晰地表明陈宏灵租赁的是东山花园右侧山坡上的土地，与房屋租赁毫无关系，案件定性应为土地租赁纠纷。2、本案应适用于城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等法律法规。但一审判决适用的却是最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件司法解释，将案件定性为房屋租赁合同纠纷。
三、一审对合同效力视而不见。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第44、45、46条的相关规定，东山花园既无权租赁以上土地，即便得到宜昌市烈士陵园默许，由于未经法定程序审批，该租赁合同亦应为无效合同。
四、一审违反法定程序，剥夺了陈宏灵的反诉权，增加了当事人诉累。东山花园单方提出解除合同，要求腾退场地。陈宏灵在一审庭审中已经提出明确反诉申请，并申请对历史投入进行鉴定补偿，完全符合反诉条件。
东山花园辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持一审判决。
东山花园向一审法院起诉请求：1、解除东山公园与陈宏灵于2009年1月1日签订的《租赁合同》，陈宏灵立即搬离其承租的场地。2、陈宏灵向东山公园支付场地占用费8000元，卫生费162元。
一审法院认定事实：2001年6月21日，宜昌东山游乐园（现东山公园）与陈素珍、郑志煌签订《租赁合同》，约定将东山公园所有的位于东山公园右侧山坡上的土地租赁给陈素珍、郑志煌，用作栽培树木、盆景、花木；年租金1500元，租期3年。2004年9月1日，宜昌东山游乐园与陈宏灵（曾用名陈红林）签订《租赁合同》，宜昌东山游乐园将苗圃租给陈宏灵作植物园用，租赁期限1.5年，陈宏灵一次性交纳场地租赁费2250元等。2006年6月20日，东山公园（甲方）与陈宏灵（乙方）签订《盆景园补偿协议》，约定：1、乙方于签订本协议时，一次性向甲方交纳场地费2750元；2、乙方名称由“盆景园”变更为“休闲园林园”；3、乙方向甲方提供休闲园林园图纸一份。在租赁期内，乙方须认真履行合同，严格按照乙方提供的休闲园林园图纸操作并实施，合同到期时，休闲园林园内若建有如图所示的门楼等十四处景点，得到甲方认可，双方可再议续约事宜，续租期限：2008年1月1日至2016年6月30日止，场地费每年叁仟元；如未达到图纸效果，双方将终止合同，不再续约，由乙方自行撤除等。
2009年1月1日，东山公园（甲方）与陈宏灵（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲乙双方依据2006年6月20日签订的合同，就合同相关内容协商一致，同意续签本合同（其租赁场地用途不变，租赁期限按原合同约定续签到2016年12月31日）。……乙方必须在2009年10月10日前一次性交纳场地质保金1000元，交纳租赁费时间从2011年1月1日开始，乙方按年向甲方交纳场地租赁费一年3000元，卫生费一年54元，以先交费后使用为原则。交费时间为每年元月一日前，逾期按烈士陵园管理处规定执行。水电费收取按《烈士陵园水电管理制度》执行；租赁期间，……乙方必须按植物园的相关标准进行建设，不准擅自改建、扩大使用面积，若确需维修、改建，必须征得甲方同意（所需费用由乙方自行承担）方可实施；乙方在经营过程中不准破坏公园的自然景观；因不可抗力因素造成甲乙双方损失的，双方均不承担责任。但双方必须采取一切必要的积极措施以减少损失。合同期满，乙方若违反合同条款，甲方不退还质保金。陈宏灵交纳租金至2013年12月31日后至今再未交纳租金。
2013年3月，宜昌市人民政府作出【2013】21号《关于东山四路建设和城市绿化改造等有关问题的会议纪要》，其中，关于东山公园改造问题。会议原则同意东山公园改造方案，但要进一步研究优化，并根据优化后的改造方案确定资金投入。……五是要求全部拆除公园内现有游乐设施，适当布置健身设施和活动场所。公园管理和服务性设施要统一规划，建筑风格要保持一致。公园内部分步行道可改造成木或仿木栈道。
2004年2月27日，经东山公园申请，原核准登记的名称宜昌东山游乐园变更为宜昌东山公园。
一审庭审中，陈宏灵提出鉴定申请，要求对租赁东山公园荒地范围内投资建设的植物园及园内种植的树木、苗圃、盆景、花木等植物和建筑物、构筑物的价值进行鉴定，并以该鉴定结果作为提起反诉请求的依据。
一审法院认为：1、东山公园与陈宏灵签订的《租赁合同》及《盆景园补偿协议》不违反法律规定，一审予以确认。双方在2009年1月1日签订的最后一次《租赁合同》明确约定租赁合同于2016年12月31日到期，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”陈宏灵要求对租赁期间的投入进行鉴定并要求赔偿的请求，因双方的租赁合同已经到期，在本案不宜一并处理，应另案主张权利。2、东山公园与陈宏灵签订的《租赁合同》已于2016年12月31日到期，双方此后已形成不定期租赁合同关系，故东山公园要求解除与陈宏灵于2009年1月1日签订的《租赁合同》，并立即搬离其承租场地的请求，符合法律规定，一审予以支持。3、陈宏灵租用东山公园的场地未按时足额支付租金和卫生费，东山公园要求支付的占用费8000元应为租赁期限内的租金以及要求陈宏灵支付拖欠的卫生费162元，符合双方的约定和法律规定，一审予以支持。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除东山公园与陈宏灵于2009年1月1日签订的《租赁合同》，陈宏灵立即搬离其承租的场地。二、陈宏灵向东山公园支付租金8000元，卫生费162元。上列应付款项，于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，由陈宏灵负担。陈宏灵在履行上述判决时一并转付给东山花园。
二审中，当事人未提交新证据。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：一、东山花园与陈宏灵于2004年9月1日首次签订租赁合同，合同显示租赁的标的物为“苗圃”而非房屋，因此本案案由应为租赁合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。陈宏灵的该项上诉理由成立，本院予以支持。
二、东山公园为全民所有制企业，经营范围为公园管理服务，当然有权代表国家对园区范围内的场地进行管理。事实上从2004年至今，也是东山公园与陈宏灵订立、履行租赁合同。一审中双方当事人均未对案涉合同效力提出异议，陈宏灵在二审中称一审没有查明东山公园是否拥有租赁的场地的使用权，进而否定合同的效力，本院不予支持。
即使存在陈宏灵所称的东山公园未经批准出租划拨土地的情形，违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，因该规定并非效力性的强制性规定，对合同效力不产生影响。
三、陈宏灵在一审中针对东山公园解除合同等的诉请提出反诉，要求东山公园赔偿其损失，该反诉符合与本诉合并审理的条件，一审法院本应一并审理，陈宏灵的该项上诉请求有其合理性。但鉴于反诉与单独提起诉讼，对当事人的实体权利并无影响，二审不宜因此改判或者发回重审，故本院对陈宏灵的该项上诉请求不予支持。
综上所述，陈宏灵的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由陈宏灵负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一七年十二月十三日
书记员 袁昌芹