苏州市相城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）相执异字第00013号
案外人张玉根，苏州市相城区。
案外人陈玲珍，苏州市相城区。
以上两案外人共同委托代理人徐伟、焦英智江苏金砖律师事务所律师。
申请执行人苏州市相城区经济合作社，住所地苏州市相城区。
法定代表人凌生元，社长。
被执行人苏州市正宝塑料制品有限公司，住所地苏州市相城区。
法定代表人林开明。
本院在执行申请执行人苏州市相城区渭塘镇凤阳村经济合作社（以下简称凤阳村经济合作社）与苏州市正宝塑料制品有限公司（以下简称正宝公司）租赁合同纠纷一案过程中，案外人张玉根、陈玲珍提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月9日公开听证进行审查，案外人张玉根、陈玲珍共同委托代理人徐伟、焦英智，申请执行人凤阳村经济合作社的法定代表凌生元，被执行人正宝公司的法定代表人林开明到庭参加听证，现已审查终结。
案外人张玉根、陈玲珍称，2015年4月14日，张玉根、陈玲珍与正宝公司在申请执行人的见证下签订《工业厂房买卖合同》，约定正宝公司将其位于苏州市相城区湘渭公路凤阳村西侧的厂房出售给张玉根、陈玲珍。2015年6月1日，双方办理了厂房交接手续，并签订了《房屋交接确认书》。法院查封房屋的所有权归属异议人，故请求法院将苏州市相城区湘渭公路凤阳村西侧的厂房予以解除查封。
申请执行人凤阳村经济合作社辩称，案外人无足够证据证明其主张，故不同意解除查封。
被执行人正宝公司称，其与张玉根、陈玲珍确实签订了厂房买卖协议，张玉根、陈玲珍支付了房款4000000元。
经听证查明，涉案房屋坐落于苏州市相城区湘渭公路凤阳村西侧，系由被执行人正宝公司建造，无房屋所有权证或土地使用权证，土地归苏州市相城区凤阳村集体所有。
经查，本院在审理凤阳村经济合作社与正宝公司租赁合同纠纷一案过程中，于2015年9月28日作出（2015）相渭商初字第00636号民事裁定书，裁定冻结被告正宝公司银行存款人民币1550000元或查封相应价值的财产，并于当日查封了正宝公司的自建厂房（即涉案房屋）及该厂房内吸塑机、空压机、吹瓶机、强力粉碎机、钻床、冲床、变压器等设备。2015年10月10日，本院作出（2015）相渭商初字第00636号民事调解书，该调解书内容为：一、原、被告于2014年1月1日签订的《租赁上交合同》终止履行。二、原、被告双方确认被告苏州市正宝塑料制品有限公司结欠原告苏州市相城区渭塘镇凤阳村经济合作社房屋租金及土地租金人民币1048231元（已计算至2015年8月30日）及自2015年9月1日起至实际迁离之日止按年租金287656元计算的房屋使用费。三、被告苏州市正宝塑料制品有限公司应返还原告苏州市相城区渭塘镇凤阳村经济合作社租赁厂房（2220.2平方米）及钢棚580平方米。四、被告苏州市正宝塑料制品有限公司应偿付自2015年9月10日起（以欠款人民币1048231元，按照中国人民银行同期同类贷款利率，计算至款项实际支付之日止）的利息。上述二、三、四项于2015年10月20日前履行。五、上述款项履行完毕，双方再无其他纠葛。六、案件受理费减半收取为8628元，保全费5000元，共计人民币13628元，由被告苏州市正宝塑料制品有限公司负担（此款原告已经垫付，本院不再退回，被告于2015年10月20前直接给付原告）。七、本协议自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。2015年10月14日，张玉根、陈玲珍向本院提出保全异议。因正宝公司未按（2015）相渭商初字第00636号民事调解书所确定的义务履行，凤阳村经济合作社于2015年10月22日向本院申请执行。
因正宝公司结欠周雪芬等78名工人400多万元工资，本院于2015年10月16日作出（2015）相执字第2658-1号、（2015）相执字第2658-2号民事裁定书。2015年10月20日，查封正宝公司厂房内吸塑机、空压机、吹瓶机、强力粉碎机、钻床、冲床、变压器等设备、查封正宝公司所有的位于苏州市相城区渭塘镇凤阳村自建厂房约3500平方米。
另查，苏州市吴中区人民法院于2015年12月5日作出的（2015）吴商初字第0689号民事判决书判令：正宝公司于该判决生效之日起十日内给付苏州银行股份有限公司高新技术产业开发区支行借款本金人民币7000000元、利息（含复利）人民币358536.8元（暂计算至2015年11月16日，此后至2016年1月20日按照月利率6.3‰计算，2016年1月21日至实际清偿之日止按照月利率9.45‰计算）、律师费人民币140600元；若正宝公司不能按期履行上述付款义务，则苏州银行股份有限公司高新技术产业开发区支行有权就杨洁，顾雪峰、林雪华，林美风、林开明、陈素珍，林美清、林红卫、侯杏英提供的担保物在抵押权金额范围内优先受偿；苏州市万圣幕墙工程有限公司、张玉根、林开明、陈素珍、陈玲珍、苏州市杰凯食品有限公司、林美风对正宝公司上述债务承担连带清偿责任。
再查，张玉根与陈玲珍系夫妻，张玉根系苏州市万圣幕墙工程有限公司法定代表人。林开明与张玉根系连襟关系。
以上事实，有苏州市相城区人民法院（2015）相渭商初字第00636号民事裁定书，（2015）相执字第2658-1号、（2015）相执字第2658-2号民事裁定书，苏州市吴中区人民法院（2015）吴商初字第0689号民事判决书，以及当事人陈述附卷佐证。
本案的争议焦点是，正宝公司所有的位于苏州市相城区渭塘镇凤阳村自建厂房，案外人张玉根、陈玲珍是否在法院查封之前已合法占有、是否已支付全部价款。
案外人张玉根、陈玲珍为支持其异议，向法院提供如下证据：1、《工业厂房出售买卖合同》，合同甲方正宝公司、林开明，乙方陈玲珍、张玉根，土地所有权人丙方凤阳村经济合作社。合同约定：一、基本情况：1、乙方购买甲方坐落在苏州市相城区湘渭公路凤阳村西侧的厂房二层，厂房家主面积3500平方米，并配套场地平方米。2、土地使用权限为30年，自2005年11月25日到2035年11月24日止，实际年限按甲方与丙方签订的相关协议为准。（具体由乙方与丙方另行签订土地租赁协议）…二、厂房价格及其他费用：1、厂房价格每平方米人民币元（大写），总价（含土地使用费）人民币肆百万（￥4000000元）元（大写）。2、土地使用费按甲丙双方协议由买方支付给丙方。合同签订时间为2015年4月14日，林开明、张玉根、陈玲珍在合同上签名，正宝公司、凤阳村经济合作社在合同上盖章。2、2015年4月22日，张玉根转给林开明金额为1080000元的苏州银行本票一份。以及林开明分别于2015年4月24日、5月22日签收的出票人均为苏州顺远精密五金有限公司、收款人为苏州市万圣幕墙工程有限公司15份银行承兑汇票，共计金额为1000000元。3、《房屋交接确认书》，内容为：1、乙方（张玉根、陈玲珍）确认甲方（正宝公司、林开明）已向其交付了上述房屋。2、甲方交付给乙方的房屋建筑面积约为3500平方米。3、该房屋的总价为人民币4000000元。（大写）：人民币肆百万元。乙方已付清全部房价款。落款日期为2015年6月1日。4、甲方张玉根、陈玲珍与乙方正宝公司、林开明签订协议书。该协议约定：一、甲方尚欠乙方购房款共计192万元，该款项直接支付至苏州银行股份有限公司高新技业开发区支行用于清偿乙方结欠的银行贷款；二、甲方按本协议支付上述房，甲方与乙方就上述房屋的购房款已全部付清；三、甲方向苏州银行股份有限公司高新技业开发区支行支付的金额大于192万元的部分作为乙方向甲方的借款。5、2015年11月26日，苏州银行股份有限公司高新技业开发区支行出具的代偿确认函，正宝公司“苏州银行字[2014703310011]第[000012]，企业最高额保证借款合同”项下的贷款700万元，2015年11月26日由苏州市万圣幕墙工程有限公司代偿本息部分，本息合计4711006.52元,其中本金43700000元,利息341006.52元。
申请执行人凤阳村经济合作社经质证认为，厂房转让村里是同意的，但是土地转让款没有付，且厂房未交付。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。经审查，虽然案外人张玉根、陈玲珍与被执行人正宝公司签订《工业厂房出售买卖合同》，但案外人张玉根、陈玲珍在本院查封正宝公司自建厂房及设备后并未对该厂房实际占有，案外人也无充分证据证明其已按照合同约定向被执行人正宝公司直接支付全部的购房款，且本案涉及合同效力的实体审查问题，需通过诉讼程序确认。因此，案外人请求排除相应查封的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人张玉根、陈玲珍的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 邵华杰
审 判 员 陈唯华
代理审判员 徐 挺
二〇一六年六月三十日
书 记 员 叶成敏