南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终344号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄庆臻，男，壮族，1974年12月22日出生，住广西壮族自治区天等县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：农丕满，男，壮族，1977
年9月2日出生，住广西壮族自治区南宁市。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：梁天捌，广西万通律师事务所律师。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：韦彩秀，广西万通律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏敏玲，女，汉族，1976
年6月24日出生，住广西壮族自治区南宁市。
委托诉讼代理人：梁伟龙，广西南国雄鹰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：粟文喜，广西南国雄鹰律师事务所律师。
上诉人黄庆臻、农丕满因与被上诉人苏敏玲房屋租赁合同纠纷纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄庆臻、农丕满的共同委托诉讼代理人梁天捌、韦彩秀、被上诉人苏敏玲的委托诉讼代理人粟文喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄庆臻、农丕满的共同上诉请求：撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初834号民事判决，依法改判支持黄庆臻、农丕满的一审反诉请求。
事实与理由：一.苏敏玲与黄庆臻、农丕满签订的《植物路商铺租赁合同》应为无效合同。一审法院查明涉案房屋仅有广州军区建筑工程质量监督总站出具的《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋并未取得建设主管部门颁发的《建设工程规划许可证》，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效合同。二.本案《植物路商铺租赁合同》无效是因苏敏玲明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情况下仍与黄庆臻、农丕满签订租赁合同造成的，苏敏玲存在过错，应返还押金4000元、转让费1000元，共计5000元。三.由于租赁合同无效，苏敏玲不能依据无效合同主张违约金。一审法院判决黄庆臻、农丕满向苏敏玲支付2200元作为违约金没有事实和法律依据。四.一审法院查明2016年9月，苏敏玲将涉案房屋大门锁住。黄庆臻、农丕满从2016年9月份起事实上就不再使用涉案房屋，一审判决黄庆臻、农丕满支付2016年9月13日至2017年8月18日的房屋占用费共计18264元是错误的。
苏敏玲辩称，一.一审法院适用法律正确，苏敏玲与黄庆臻、农丕满签订的租赁合同是合法有效的。苏敏玲已经提供了涉案房屋的《建设工程消防意见书》、关于权属的《证明》、关于同意苏敏玲出租的《证明》，该三份证据证明涉案房产是部队房产，是根据军区有关规划进行建设的，没有违反法律规定。若有关房产不符合法律规定，则不可能取得有关的消防验收。二.签订租赁合同时，苏敏玲已向黄庆臻、农丕满充分提示和说明有关物业的权属情况，合同终止原因是由于黄庆臻、农丕满存在根本违约行为及违反自己的承诺，苏敏玲不应当承担过错责任。三.合同终止后，黄庆臻、农丕满应当主动将有关物品搬离涉案房屋，其拒不搬离，应当支付占用费。综上，黄庆臻、农丕满的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
苏敏玲向一审法院起诉请求：1.解除苏敏玲与黄庆臻、农丕满之间签订的《植物路商铺租赁合同》；2.黄庆臻、农丕满共同向苏敏玲支付拖欠的租金（从2016年3月起暂计至2016年9月为15400元，此后的租金计至法院判令解除租赁合同的判决生效之日止）、违约金6600元；3.黄庆臻、农丕满向苏敏玲支付房屋占有使用费（从法院判令解除租赁合同的判决生效之日起至腾空房屋交付苏敏玲之日止，租金标准按合同约定，即2016年租金为2200元/月，2017年租金为2420元/月）；4.黄庆臻、农丕满承担本案全部诉讼费用。
黄庆臻、农丕满向一审法院反诉请求：1.确认苏敏玲与黄庆臻、农丕满于2015年1月23日签订的《植物路商铺租赁合同》无效；2.苏敏玲向黄庆臻、农丕满返还租赁押金、转让费共计5000元；3.苏敏玲承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年11月28日，苏敏玲（甲方）与黄庆臻、农丕满（乙方）签订《植物路商铺租赁合同》，苏敏玲将位于南宁市XX号铺面出租给黄庆臻、农丕满使用，租赁面积600平方米（含公摊），租赁期限从2014年11月28日至2017年9月19日。为方便黄庆臻、农丕满更好使用上述商铺，2015年1月23日，苏敏玲（甲方）与黄庆臻、农丕满（乙方）又签订了一份《植物路商铺租赁合同》,约定：苏敏玲将其有权出租的位于南宁市植物路XX号23平方米建筑面积（含公摊）出租给黄庆臻、农丕满使用；租赁期限自2015年1月23日至2017年9月19日止（其中2015年1月23日至2015年1月31日为装修期）；租用场地用途住宿业；2015年2月1日至2016年1月31日的租金为2000元/月，2016年2月1日至2017年1月31日的租金为2200元/月，2017年2月1日至2017年9月19日的租金为2420元/月；签订合同三日内黄庆臻、农丕满交付租赁风险押金4000元，并预付三个月租金给苏敏玲，以后每季度交付租金一次，租金于每次到期前十日内交付，先付后用，如逾期交纳租金，每逾期一天，按月租金的3%支付滞纳金；黄庆臻、农丕满自行办理经营许可证，苏敏玲只协助办理《军队房地产租赁许可证》；黄庆臻、农丕满未按合同约定时间交纳租金或各项费用超过三十天的，苏敏玲有权单方面终止合同，并立即收回出租场所，并不退回黄庆臻、农丕满原预交的租金、押金等费用，同时黄庆臻、农丕满应向苏敏玲支付补偿金，黄庆臻、农丕满补偿金按三个月租金计算（按当年的租金标准）等内容。
2015年1月23日的《植物路商铺租赁合同》签订后，黄庆
臻、农丕满向苏敏玲支付了5000元，苏敏玲分别开具了押金4000元、转让费1000元的《收据》。黄庆臻、农丕满对涉案房屋进行装修，用于经营“广宜微酒店”至2016年8月，但未办理营业执照。2016年6月27日，苏敏玲向黄庆臻、农丕满发出《关于要求支付房屋租金的函》，要求黄庆臻、农丕满于2016年7月7日前支付所欠且金197818.9元、水电费9031.1元。2016年7月15日，黄庆臻作出《“广宜*微酒店”还款计划》：“从2015年12月营业以来，因收益未达到预期效果，导致拖欠租金和水电费共计239065.9元，你方于2016年6月10日对我方拉闸断电，希望能考虑我方实际情况，允许我方继续经营，早日实现扭亏为盈，承诺于2016年7月15日17：00前还款75000元，7月30日17：00前还款35000元，8月1日开始每月除按合同支付当月租金26350元、结清水电费还，每月归还10000元。如不能按计划还款，你方有权随时拉闸断电，直接收回商铺。”2016年7月，苏敏玲对涉案房屋拉闸断电，由于黄庆臻、农丕满未按还款计划支付款项，故苏敏玲于2016年9月12日通过手机向黄庆臻、农丕满发送短信，通知黄庆臻、农丕满解除《植物路商铺租赁合同》，要求黄庆臻、农丕满于收到通知之日起7日内腾空、交还租赁房屋，否则视为放弃租赁房屋内所有物品的所有权，并要求黄庆臻、农丕满收到本通知之日起5日内支付欠缴的租金158100元、水电费及物业服务费25993.6元、经济补偿金79050元。2016年9月13日，黄庆臻、农丕满回复苏敏玲：解除《植物路商铺租赁合同》需要双方同意或法律程序判决，你方无权单方作出腾空的指令，更无权处置任何物品，你方未尽提供商铺的合法手续、协助我方办理相关手续的义务，我方有权追讨已支付的租金并要求赔偿经济损失。2016年9月，苏敏玲将涉案房屋大门锁住。因此，苏敏玲向一审法院提起诉讼。黄庆臻、农丕满提起反诉。
一审第一次庭审时，苏敏玲要求黄庆臻、农丕满将房屋内的物品搬空，但黄庆臻、农丕满不同意搬走。第二次开庭后，黄庆臻、农丕满于2017年8月18日将涉案商铺内物品搬走。
另查明，苏敏玲与军区房管办于2012年7月20日签订了《军队房地产租赁合同》，军区房管办将位于南宁市青秀区XX号建筑面积为2067平方米的房屋出租给苏敏玲，租赁期限自2012年9月20日至2017年9月19日。2015年3月2日军区房管办出具《证明》，证明南宁市青秀区XX号房屋作为空余房地租赁给苏敏玲，并同意苏敏玲将场地转租给农丕满经营使用。农丕满在上述证明中签名确认。涉案房屋有广州军区建筑工程质量监督总站出具的《建设工程消防验收意见书》。
再查明，黄庆臻、农丕满支付租金至2016年2月。
一审法院认为，苏敏玲将其从军区房管办承租的南宁市青秀区XX号房屋（23平方米）转租给黄庆臻、农丕满，苏敏玲的转租行为经军区房管办同意，故苏敏玲和黄庆臻、农丕满于2015年1月23日签订的《植物路商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依照租赁合同约定的内容全面履行自己的义务。根据合同约定，黄庆臻、农丕满应于每季度到期前提前10日支付下季度租金，如未按合同约定时间交纳租金超过15日的，苏敏玲有权解除合同。黄庆臻、农丕满存在长期拖欠租金的行为，且从2016年3月开始未再支付租金，经苏敏玲催告后仍未支付租金，故苏敏玲在2016年9月12日通知黄庆臻、农丕满解除合同，既符合合同约定也符合法律规定，故苏敏玲要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。黄庆臻、农丕满要求确认《植物路商铺租赁合同》无效的反诉请求不予支持。
关于双方是否存在违约责任的问题。黄庆臻、农丕满主张苏敏玲提供的涉案房屋未经消防验收存在过错，但黄庆臻、农丕满使用涉案房屋经营了一年多，其并未能提供证据证实经营期间因消防问题不能正常使用涉案商铺，再者，在黄庆臻、农丕满收到苏敏玲的催收函件后，也只是以其收益未达到预期效果请求苏敏玲允许其延期分期付款，并未提出是因消防问题造成其无法经营而不同意支付租金，故黄庆臻、农丕满的该主张一审法院不予采信。但合同约定苏敏玲应协助办理《军队房地产租赁许可证》，其在履行合同过程中亦存在一定过错。黄庆臻、农丕满存在长期拖欠租金、管理费等费用的行为，过错责任较大。综合考虑双方的过错程度，应由苏敏玲承担30%的责任，黄庆臻、农丕满承担70%的责任。
关于租金的问题。黄庆臻、农丕满支付租金至2016年2月，故苏敏玲要求黄庆臻、农丕满支付2016年3月1日至合同解除之日即2016年9月12日租金的诉讼请求，一审法院予以支持。按照《植物路商铺租赁合同》约定，2016年2月1日至2017年1月31日期间的租金为2200元/月，故黄庆臻、农丕满应向苏敏玲支付2016年3月1日至2016年9月12日的租金14080元（2200元/月×6个月+2200元/月÷30日×12天）。
关于违约金的问题，合同约定如黄庆臻、农丕满未按合同约定时间交纳租金或各项费用超过15日的，苏敏玲有权解除合同，黄庆臻、农丕满向苏敏玲支付三个月租金（按当年租金标准）作为补偿金。黄庆臻、农丕满认为苏敏玲按合同约定主张的违约金过高，请求法院予以调低。一审法院认为，苏敏玲因黄庆臻、农丕满拖欠租金遭受的主要损失为利息损失，苏敏玲未能提供证据证实其所受到的实际损失高于利息损失，故其主张的计算标准过分高于实际损失，黄庆臻、农丕满主张对违约金予以调整合法有据，一审法院予以调整，酌情认定黄庆臻、农丕满向苏敏玲支付一个月的租金2200元作为违约金。
关于房屋占有使用费的问题。苏敏玲在2016年9月12日向黄庆臻、农丕满发出解除合同的通知时，要求黄庆臻、农丕满将物品搬空交还房屋，但至一审第一次庭审时，黄庆臻、农丕满仍不同意将物品搬走，因此，苏敏玲要求黄庆臻、农丕满支付2016年9月12日至黄庆臻、农丕满腾空房屋时止的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。但因双方均存在过错，且苏敏玲在2016年9月将涉案房屋大门锁住后，黄庆臻、农丕满已不能正常使用涉案房屋，故2016年9月13日至2017年8月18日的房屋占有使用费应按照双方的责任比例进行计算较为适宜。2016年9月13日至2017年1月31日的房屋占有使用费按2200元/月计算，2017年2月1日至2017年8月18日的房屋占有使用费按2420元/月计算，黄庆臻、农丕满应向苏敏玲支付2016年9月13日至2016年12月31日的房屋占有使用费18264元[（2200元/月×4个月+2200元/月÷31天×19天+2420元/月×6个月+2452元/月÷31天×18天）×70%]。
关于押金、转让费的问题。租赁保证金是为合同正常履行的一种担保，在黄庆臻、农丕满尚欠苏敏玲租金的情况下，应用于抵扣黄庆臻、农丕满所欠款项。黄庆臻、农丕满尚欠租金14080元，抵扣租赁保证金4000元后，黄庆臻、农丕满还应支付苏敏玲租金10080元。至于转让费，一般与原店面的装修、地段及可租赁年限等因素有关，也是租赁商铺行业常见的交易习惯。双方签订的租赁合同的租赁期限从2015年1月23日至2017年9月19日，黄庆臻、农丕满在本案一审第二次庭审即2017年8月10日时仍未将涉案商铺清空交还给苏敏玲，故黄庆臻、农丕满要求退还转让费的反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1.确认苏敏玲与黄庆臻、农丕满于2015年1月23日签订的《植物路商铺租赁合同》于2016年9月12日解除；2.黄庆臻、农丕满向苏敏玲支付租金10080元、违约金2200元，共计12280元；3.黄庆臻、农丕满向苏敏玲支付房屋占有使用费18264元；4.驳回苏敏玲的其他诉讼请求；5.驳回黄庆臻、农丕满的其他反诉请求。本诉案件受理费350元，减半收取计175元（苏敏玲已预交），由苏敏玲负担77元，黄庆臻、农丕满负担98元。反诉案件受理费50元，减半收取计25元（黄庆臻、农丕满已预交），由黄庆臻、农丕满负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议。苏敏玲认为一审法院遗漏查明2017年1月18日，广西军区机关地产租赁管理办公室出具证明，证明南宁市植物路XX号商铺系按部队相关规定建设、验收，权属广西军区。
经审查，一审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，2017年1月18日，广西军区机关地产租赁管理办公室出具一份《证明》，内容为：“兹证明南宁市植物路XX号商铺由我部按部队相关规定建设、验收、权属广西军区”。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一.黄庆臻、农丕满与苏敏玲签订的《植物路铺面租赁合同》是否有效？二.苏敏玲是否应向黄庆臻、农丕满返还押金、转让费5000元？三.一审判决黄庆臻、农丕满向苏敏玲支付违约金2200元是否有事实及法律依据？四.一审判决黄庆臻、农丕满向苏敏玲支付房屋占用费18264元是否有事实及法律依据？
关于第一个争议焦点，苏敏玲与黄庆臻、农丕满签订的《植物路商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且苏敏玲转租经广西军区房管办同意，该租赁合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于第二个争议焦点，黄庆臻、农丕满存在长期拖欠租金的行为，且从2016年3月开始未再支付租金，经苏敏玲催告后仍未支付租金，故苏敏玲有权依约要求解除合同。合同于2016年9月12日苏敏玲通知黄庆臻、农丕满之日解除。黄庆臻、农丕满尚欠苏敏玲租金14080元，租赁押金4000元应用于抵扣欠付的租金，抵扣后黄庆臻、农丕满尚应支付租金10080元。双方租赁期限至2017年9月19日止，黄庆臻、农丕满在一审第二次庭审2017年8月10日时仍未将涉案商铺清空交还苏敏玲，故其要求苏敏玲退还转让费，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。
关于第三个争议焦点，双方租赁合同约定如黄庆臻、农丕满未按合同约定时间交纳租金或各项费用超过15日的，苏敏玲有权解除合同，黄庆臻、农丕满向苏敏玲支付三个月租金（按当年租金标准）作为补偿金。由于黄庆臻、农丕满拖欠租金违反该条合同约定，一审法院在双方合同约定的基础上，根据黄庆臻、农丕满调低违约金的请求，酌定黄庆臻、农丕满支付相当于一个月房租的违约金2200元，并无不当，本院予以维持。黄庆臻、农丕满上诉主张不应支付违约金，本院不予支持。
关于第四个争议焦点，黄庆臻、农丕满上诉主张黄庆臻、农丕满从2016年9月份起事实上就不再使用涉案房屋，不应支付2016年9月13日至2017年8月18日的房屋占用费。但本案中，黄庆臻、农丕满直至一审第一次庭审时，仍以涉案房屋内的物品需要鉴定为由不同意将物品搬走，于2017年8月18日才腾空涉案房屋，故一审法院判决黄庆臻、农丕满应向苏敏玲支付2016年9月13日至2017年8月18日的房屋占有使用费并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，黄庆臻、农丕满的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费475元（黄庆臻、农丕满已预交），由黄庆臻、农丕满负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 斌
审判员 玉 萍
审判员 袁宇飞
二〇一七年十二月十八日
书记员 符贵芳