湖北省黄冈市黄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1102民初2357号
原告：湖北黄冈农村商业银行股份有限公司，住所地为黄冈市黄州区。
法定代表人：汪自国，董事长。
委托诉讼代理人：刘世刚，该公司法律部经理。
委托诉讼代理人：童劲松，湖北中鑫律师事务所律师。
被告：熊建文，男，汉族，1969年10月4日出生，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。
被告：张兰，女，汉族，1968年9月5日出生，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。
被告：湖北鸿发置业有限公司，住所地为黄冈市黄州区。
法定代表人：肖绪胜，执行董事。
委托诉讼代理人：殷发宝，该公司法务专员。
委托诉讼代理人：李红枚，该公司法务专员。
原告湖北黄冈农村商业银行股份有限公司与被告熊建文、张兰、湖北鸿发置业有限公司借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北黄冈农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人刘世刚、童劲松，被告湖北鸿发置业有限公司的委托诉讼代理人殷发宝、李红枚到庭参加诉讼。被告熊建文、张兰经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告熊建文、张兰立即偿还原告借款本金256874.15元及利息损失；2.判令原告对被告熊建文、张兰为借款设定抵押的财产，享有优先受偿权；3.判令被告湖北鸿发置业有限公司对被告熊建文、张兰的上述债务向原告承担连带保证责任；4.本案诉讼费、律师费等由三被告承担。
被告熊建文、张兰未作答辩。
被告湖北鸿发置业有限公司辩称，本公司在拍卖房屋所得款不足的范围内承担责任，并依法享有追偿权。
原告为支持其诉讼请求，庭审时提交了如下证据：
证据一、原告营业执照、名称变更文件。拟证明原告主体的基本信息情况。
证据二、被告熊建文、张兰的身份证复印件以及被告湖北鸿发置业有限公司的工商查询信息。拟证明三被告的基本身份及信息情况。
证据三、结婚证复印件一份。拟证明被告熊建文、张兰系合法夫妻关系。
证据四、《住房（商业用房）按揭借款合同》一份。拟证明被告熊建文、张兰向原告借款的基本事实情况。
证据五、预售房登记证复印件一份。拟证明被告熊建文、张兰所购买的房产已在登记机关办理了商品房预售抵押预告登记的情况。
证据六、借款凭证、还款情况登记复印件一份。拟证明原告给被告熊建文借款285000元以及被告仅偿还原告部分借款，下欠256874.15元的事实。
证据七、《委托代理合同》及收费收据一套。拟证明原告与律师事务所签订的代理合同及律师费收费的事实情况。
证据八、宣布贷款提前到期公告。拟证明被告熊建文、张兰的贷款提前到期。
被告熊建文、张兰未到庭质证。
被告湖北鸿发置业有限公司对原告提交的上述证据进行了质证，对证据一、二、三、四、八均无异议。对证据五的真实性无异议，认为原告已享有物权担保。对证据六借款凭证的真实性无异议，还款情况因被告熊建文、张兰未到庭，该证据系原告单方提供，无法核实该证据，请法院依法核实，原告诉求主张有利息及罚息，以上证据无法反映。对证据七《委托代理合同》有异议，因合同签订时间为2016年4月8日，发票开具的时间为2017年12月1日，发票与本案是否相关联无法确认，原告是否实际支付律师费也无法确认。
经审核，对原告提交的证据的真实性本院予以采信。
被告熊建文、张兰、湖北鸿发置业有限公司未向法庭提交证据。
经庭审对上述证据进行举证、质证、认证，本院审理查明如下事实：
熊建文、张兰系夫妻关系。2013年6月21日，熊建文、张兰为购买湖北鸿发置业有限公司开发的位于黄冈市黄州区东门路76号鸿发.东门华府6幢1单元3层304号房屋向黄冈市黄州区农村信用合作联社借款，双方签订了一份《住房（商业用房）按揭借款合同》，合同约定借款金额为285000元，借款期限为240个月，借款年利率6.55%，还款周期是每月，共同借款人对本合同项下的全部债务承担连带清偿责任，借款人应按时足额偿还借款本金、利息和其他应付款项，借款人违约，在约定利率基础上加收30%罚息，贷款人有权宣布本合同和项下未偿还的借款立即到期，立即收回未偿还款项，借款人赔偿因违约给贷款人造成的损失，承担本合同项下有关费用的支出，包括但不限于用于公证、鉴定、评估、登记、拍卖、律师服务等事项的费用等等；湖北鸿发置业有限公司作为保证人在合同上签章，保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带保证责任。2013年7月11日，熊建文以自购上述房屋办理了商品房预售抵押预告登记，该抵押房屋的债权数额为28.5万元。2013年7月16日，黄冈市黄州区农村信用合作联社向熊建文发放贷款金额为285000元。熊建文每月按时还款至2016年12月19日，下欠本金256874.15元。2016年4月8日，黄冈农村商业银行股份有限公司赤壁支行与湖北中鑫律师事务所签订了一份《委托代理合同》，约定为了更好地清收不良贷款，维护合法利益，委托湖北中鑫律师事务所进行诉讼清收等，并提供湖北增值税专用发票一张，律师代理费金额为8000元。
另查明，黄冈市黄州区农村信用合作联社改制，2014年8月19日中国银行业监督管理委员会湖北监管局的鄂银监复（2014）230号文件，批准湖北黄冈农村商业银行股份有限公司开业，原黄冈市黄州区农村信用合作联社终止，其债权债务由湖北黄冈农村商业银行股份有限公司享有和承担。2017年7月15日，湖北黄冈农村商业银行股份有限公司在《法制文萃报》上发布公告，正式宣布熊建文的按揭贷款立即到期。
本院认为，原黄冈市黄州区农村信用合作联社与被告熊建文、张兰签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，真实、合法、有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行义务和享有权利。原黄冈市黄州区农村信用合作联社终止，其债权债务由湖北黄冈农村商业银行股份有限公司享有和承担。原告依约向被告熊建文、张兰发放了借款本金285000元，被告熊建文、张兰理应按约按期还款，被告熊建文、张兰未按合同约定偿还全部借款本金及利息，依法应承担偿还借款本金及按约支付利息、罚息和律师代理费的民事责任。
被告熊建文以自购上述房屋办理了商品房预售抵押预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对争议房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对争议房屋的处分，但并非对争议房屋享有抵押权。故原告主张对被告熊建文、张兰购买的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。
被告湖北鸿发置业有限公司作为保证人在合同上签章，为被告熊建文、张兰向原告借款所形成的债务提供连带责任保证，故被告湖北鸿发置业有限公司保证的范围包括主债权及利息、违约金、罚息和实现债权的费用，即对全部债务承担责任。保证人被告湖北鸿发置业有限公司承担保证责任后，有权向被告熊建文、张兰追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告熊建文、张兰于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告湖北黄冈农村商业银行股份有限公司借款本金256874.15元及利息（以256874.15元为基数，自2016年12月20日起按年利率8.515%计算至本判决确定履行期限届满之日止）和承担律师服务费8000元。
二、被告湖北鸿发置业有限公司对被告熊建文、张兰的上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告湖北黄冈农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2576元，由被告熊建文、张兰负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审判员 余晓利
二〇一八年一月三十日
书记员 汪贝妮