浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）东民初字第2154号
原告：周某某。
原告：张甲。
两原告的共同委托代理人：张乙。
被告：东阳市××信息服务有限公司，住所地东阳市×
×街道××号。
法定代表人：张丙。
委托代理人：孙某某。
被告：傅某某。
委托代理人：王某某。
被告：洪某某。
被告：吴某某。
原告周某某、张甲为与被告东阳市××信息服务有限公
司（以下简称金桥××公司）、傅某某、洪某某、吴某某房屋
买卖合同纠纷一案，于2011年10月25日诉至本院，本院于同日
立案受理后，依法决定由审判员马祝敏适用简易程序独任审判
，于2011年12月7日公开开庭进行了审理。原告周某某、张甲
的共同委托代理人张乙，被告金桥××公司的委托代理人孙某
某，被告傅某某的委托代理人王某某，被告吴某某到庭参加诉
讼，被告洪某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼
。在本案审理过程中，原告与被告傅某某均向本院申请庭外和解两个月，但双方未达成和解协议。本案现已审理终结。
原告周某某、张甲起诉称：2005年6月12日，原告与被告
金桥××公司签订《委托代理协议》一份，双方约定了各自的
权某义务。同年6月16日，原告与被告金桥××公司、傅某某
、吴某某签订《房地产买卖契约》一份，约定被告傅某某、吴
某某将其所有的坐落于东阳市江北街道茗田社区新联小区116
幢西至东2.5间一层房屋（现权证号码为东房甲证江北字第146
000号）转让给原告，双方对成交价格、付款方式、房屋移交
时间、违约责任等内容进行了约定，其中契约第8条明确某某
：房屋过户手续由金桥××公司办理，被告傅某某、吴某某应
提供房产证和土地证、身份证、户口本等房管部门要求出让方
提供的全部资料。上述契约签订后，原告已依约履行了全部义
务，但被告傅某某、吴某某只在2005年7月将上述房屋移交给
原告，未履行其他义务。嗣后，原告将上述房屋升层建至三层
半（以下简称讼争房屋），并一直居住使用至今。2005年8月1
1日，被告傅某某与被告吴某某离婚，2008年被告傅某某与被
告洪某某再婚。2011年被告傅某某、洪某某以共有人名义向东
阳市房地产管理局申领了讼争房屋的所有权证，但各被告没有
协助原告办理讼争房屋的产权过户登记手续，被告傅某某、洪
某某还将讼争房屋抵押给他人。请求：1、判决被告金桥××
公司为原告办理东房甲证江北字第146000号产权证的过户登记
手续，被告傅某某、洪某某、吴某某协助原告办理东房甲证江
北字第146000号产权证的过户登记手续。2、判令四位被告支
某某告违约金5万元。在本案审理过程中，原告将第1项某请变更为：判决被告金桥××公司为原告办理讼争房屋的所有权及土地使用权的过户登记手续，被告傅某某、洪某某、吴某某协
助原告办理讼争房屋的产权过户登记手续。
原告周某某、张甲向本院提供以下证据：
一、委托代理协议、房地产买卖契约各1份，以证明两原
告通过被告金桥××公司提供的中介服务与被告傅某某、吴某
某签订了房地产买卖契约一份，双方对房屋价款、付款方式、
房屋移交时间及办理产权过户手续等内容进行了约定的事实。
二、收条7份，以证明两原告已将全部购房款支付给被告
傅某某及吴某某的事实。
三、信息费与中介费的收款凭证各1份，以证明被告金桥
××公司向两原告收取信息费和中介费的事实。
四、2011年2月25日被告傅某某出具的收条1份，以证明
被告傅某某将原来提供给被告金桥××公司用于申领讼争房屋
产权证的相关资料领回并由其自己去申领产权证的事实。
五、离婚协议书、离婚证复印件、房屋具结保证书各1份
，以证明被告傅某某与吴某某于2005年8月11日登记离婚，200
8年被告傅某某与洪某某再婚的事实。
六、东阳市江北街道茗田社区新联小区出具的证明1份，
以证明被告傅某某与吴某某将2.5间房屋转让给两原告时只有
一层，后来由两原告将该房屋升层建至三层半，并一直居住使
用至今的事实。
七、土地登记卡、房产档案证明各1份，以证明讼争房屋
的产权证现已登记在被告傅某某及洪某某的名下，被告傅某某将讼争房屋用于抵押借款的事实。八、借条1份，以证明被告傅某某向原告周某某借款1.1
万元用于交纳讼争房屋的土地出让金等事实。
九、催告通知及快递单各2份，以证明两原告通知被告金
桥××公司与被告傅某某协助办理讼争房屋的产权过户手续的
事实。
被告金桥××公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称
：一、2005年6月两原告与被告傅某某及其前妻即被告吴某某
在被告金桥××公司提供中介服务后签订了房地产买卖契约是
事实，由于当时被告傅某某与吴某某对转让给两原告的两间半
一层房屋未申领产权证，所以当时无法办理产权过户手续。20
11年8月23日两原告到被告金桥××公司说被告傅某某已对讼
争房乙领了产权证，可以办理产权过户手续。被告金桥××公
司的工作人员当即与被告傅某某联系，被告傅某某谎称其前妻
吴某某不肯签字，讼争房屋的产权证还没有申领出来，其实产
权证已经申领出来了。后来被告金桥××公司的工作人员警告
被告傅某某，让其不要将讼争房屋拿去抵押借款，并且也让两
原告去东阳市人民政府的办证中心窗口说明讼争房屋已转让的
事实，以防讼争房屋被被告傅某某办理抵押登记。被告金桥×
×公司的周经理还建议两原告向法院提出对讼争房屋进行诉讼
保全的申请，防止讼争房屋被被告傅某某办理抵押登记。后来
被告金桥××公司经过多次协调无果，由于被告傅某某一直没
有拿出产权证，所以一直未办理产权过户手续。现两原告要求
被告金桥××公司为其办理产权过户手续，这是不合理的，因为办理产权过户手续需要被告傅某某协助。二、两原告要求被告金桥××公司支付违约金是没有任何事实和法律依据。
被告金桥××公司未向本院提供证据。
被告傅某某未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：按照
《物权法》的相关规定，讼争房屋的所有权人现登记为被告傅
某某及洪某某，若原告认为其是讼争房屋的所有权人，则原告
可先向东阳市房地产管理局提出异议或者提起行政诉讼，先撤
销东房甲证江北字第146000号房屋所有权证及抵押登记的他项
权证，再提起民事诉讼。
被告傅某某未向本院提供证据。
被告洪某某未作答辩，也未向本院提供证据。
被告吴某某未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：被告
吴某某与傅某某在2005年8月就已经离婚，而且原告与被告傅
某某及金桥××公司一直都没有通知被告吴某某协助原告办理
产权过户手续，故被告吴某某不应支付两原告违约金，也不应
承担诉讼费。
被告吴某某未向本院提供证据。
经庭审质证，对两原告提供的证据，本院认证如下：被
告洪某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为
其自动放弃一审期间质证的权某。证据一，被告金桥××公司
及吴某某对真实性无异议。被告傅某某对真实性有异议，认为
委托代理协议中“周某某”的名字及房地产买卖契约中“张甲
”的名字均是事后补签的，故该组证据不具有合法性。两原告
在庭审中承认委托代理协议中“周某某”的名字及房地产买卖契约中“张甲”的名字是在2011年8月份补签的，目的是明确系两原告共同购买房屋。经审核，该组证据具有证明两原告所
主张的相关事实的证明力，予以采纳。证据二，被告金桥××
公司无异议。被告傅某某对真实性无异议。被告吴某某的质证
意见为：其只经手收到原告支付的定金35000元和购房款5000
元，其余款项的支付情况不清楚。本院认为，结合当事人在庭
审中的陈述，该组证据具有证明两原告已将购房款全部支付给
被告傅某某与吴某某的事实的证明力，予以采纳。证据三、四
，三位被告均无异议。经审核，该两组证据均具备有效证据的
认定要件，予以采纳。证据五，被告金桥××公司无异议。被
告傅某某对离婚协议书及离婚证无异议，对房屋具结保证书的
真实性无异议，但认为从保证书中可以得知讼争房屋所占用的
地基是原旧房拆迁后补偿安置的，该土地性质系集体土地，故
原告与被告傅某某、吴某某签订的房屋买卖合同是无效的。被
告吴某某无异议，但认为讼争房屋所占用的地基是被告吴某某
与傅某某在婚姻关系存续期间共同审批所得，不是旧房拆迁后
补偿安置的。经审核，该组证据具有证明原告所主张的相关事
实的证明力，予以采纳。证据六，被告金桥××公司与吴某某
无异议，被告傅某某对证据的三性均有异议，认为证人应当出
庭作证。本院认为，结合当事人在庭审中的陈述，该份证明所
反映的内容均属实，予以采纳。证据七，被告金桥××公司与
吴某某无异议，被告傅某某对土地登记卡无异议，并认为从房
产档案证明中可以看出讼争房屋的共有权人系被告傅某某与洪
某某。经审核，该组证据具有证明原告所主张的相关事实的证明力，予以采纳。证据八，被告金桥××公司的质证意见为不清楚。被告傅某某对三性均有异议。被告吴某某无异议。经审
核，该份证据与本案不具有关联性，不予采纳。证据九，被告
金桥××公司的质证意见为不清楚。被告傅某某认为没有收到
该通知。被告吴某某认为与其无关。经审核，该组证据不具有
证明原告所主张的相关事实的证明力，不予采纳。
经审理，本院查明的事实如下：两原告系夫妻关系。被
告傅某某与被告吴某某原系夫妻，双方于2005年8月11日办理
了离婚登记手续。2008年被告傅某某与被告洪某某再婚。2005
年6月12日，原告张甲欲通过被告金桥××公司提供的中介服
务购买楼房或地基，双方签订了《委托代理协议》一份，约定
了各自的权某义务。同年6月16日，甲方（被告傅某某、吴某
某）与乙方（原告周某某）签订了《房地产买卖契约》一份（
被告金桥××公司作为中介人），约定：甲方将坐落于东阳市
江北街道茗田社区新联小区人民北路以东116幢西至东1-
2.5间一层房屋转让给乙方，成交价格为35万元，付款方式：
在签订契约时付35000元作购房丙，其余315000元分三次付清
，第一次于2005年6月17日付85000元，第二次于2005年6月30
日前付10万元，余款于2005年7月16日前付清。房屋移交时间
：款清房清。房屋过户手续由金桥公司办理，甲方应提供房产
证和土地证、身份证、户口本等房管部门要求出让方应提供的
全部资料，乙方应提供身份证、户口本、婚姻状况证明等，过
户所需费用全部由乙方支付。傅某某的房产证、土地证由傅某
某办理，费用由乙方承担，周某某的产权证由金桥公司办理，傅某某协助办理。同时合同还对违约责任等其他内容进行了约定。上述协议签订后，原告依约将全部购房款支付给被告傅某
某、吴某某，被告傅某某、吴某某于2005年7月将上述房屋移
交给两原告。嗣后，两原告将上述房屋升层建造至三层半，并
一直居住使用至今。2011年2月25日，被告傅某某从被告金桥
××公司取回其做产权证所需的相关资料，于2011年5月20日
向东阳市国土资源局申领了讼争房屋的国有土地使用证，土地
使用权类型为出让＋划拨。2011年7月1日被告傅某某向东阳市
房地产管理局申领了讼争房屋的所有权证，共有权人登记为被
告洪某某。2011年9月被告傅某某、洪某某因向他人借款对讼
争房屋办理了抵押登记手续（他项权证号为东房丁北他字第05
8234号，登记的主债权数额为180万元，约定日期为2011年9月
1日至2012年8月30日止）。两原告得知被告傅乐某某领了讼争
房屋的产权证后，向被告金桥××公司提出要求办理产权过户
登记手续。嗣后，被告金桥××公司曾多次组织原告与被告傅
某某进行协商，但被告傅某某、洪某某至今未协助原告办理讼
争房屋的产权过户登记手续。为此，原告于2011年10月诉至本
院。
本院认为，2005年6月16日，原告周某某与被告傅某某、
吴某某签订的房地产买卖契约是双方当事人的一致真实意思表
示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，
对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告已全部履
行了支付购房款的义务，被告傅某某与吴某某也已依约将合同
约定的房屋移交给原告。由于2011年被告傅乐某某领讼争房屋的产权证时其已与被告吴某某离婚，并与被告洪某某再婚，且被告洪某某已登记为讼争房屋的共有权人，故被告吴某某不负
有协助原告办理产权过户登记手续的义务，而应由被告傅某某
与洪某某协助原告办理产权过户登记手续。虽然房地产买卖契
约中约定房屋过户手续由被告金桥××公司办理，但根据相关
法律规定，被告金桥××公司协助办理产权过户登记手续的前
提是需有原告与被告傅某某、洪某某的书面委托及其提供的办
理产权过户手续的相关资料。本案中由于讼争房屋已被被告傅
某某、洪某某作为抵押物抵押给他人并办理了抵押登记手续，
他人对讼争房屋享有抵押权，在该抵押登记未被注销前，无法
办理讼争房屋的产权过户登记手续。综上，原告要求判令被告
金桥××公司为原告办理讼争房屋的所有权及土地使用权的过
户登记手续，被告傅某某、洪某某、吴某某协助原告办理讼争
房屋的产权过户登记手续的诉请，现客观履行不能，本院不予
支持。由于原告与被告傅某某、吴某某签订的房地产买卖契约
中并未约定办理房屋产权过户手续的期限，也未对此约定相关
的违约责任，故对原告要求判令四位被告支付违约金5万元的
诉请，本院也不予支持。
综上，原告的诉讼请求全部不能成立，本院不予支持。
被告洪某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视
为其对自身诉讼权某的放弃，本院可对本案依法缺席判决。据
此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《
中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下
：驳回原告周某某、张甲的诉讼请求。
案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告周某某、
张甲负担456元，由被告傅某某、洪某某负担3194元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至户名：
金华市财政局；账号：19×××37，开户银行：中国
农业银行金华市分行，或直接交至金华市中级人民法院立案大
厅收费室）。
审判员 马祝敏
二〇一二年二月二十四日
书记员 楼 聪