广东省韶关市曲江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0205民初1979号
原告：张文光，男，1989年10月20日出生，汉族，梅州市人，住韶关市曲江区,
委托诉讼代理人：林官祥，韶关市曲江区附城法律服务所法律服务工作者。
被告：韶关市曲江区马坝镇城南路社区居委会。
法定代表人：徐伟强，主任。
委托诉讼代理人：邓利君，广东磨铁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈明，广东磨铁律师事务所律师。
原告张文光诉被告韶关市曲江区马坝镇城南路社区居委会租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张文光及其委托诉讼代理人林官祥、被告法定代表人徐伟强及其委托诉讼代理人邓利君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年2月18日，原、被告签订了一份《城南社区商铺出租合同》，按双方约定：被告将属其所有的位于韶关市曲江区马坝镇城南移民新村A幢首层27、28、29、30号门店出租给原告，租期为6年（从2016年3月15日至2022年3月15日止），2016年的铺租为21945元。合同签订后，原告依约交纳了租金及押金4000元，并组织装修人员进行装修。但是在原告装修过程中，被告的村（居）民三番五次阻挠原告进行装修，原告多次报警，被告也承诺按合同规定履行被告的义务，说服村（居）民不得再进行阻止。但是，只要原告装修村（居）民还是阻止，造成原告根本无法使用该租赁房屋，给原告带来重大经济损失。由于被告的过错，致使合同无法履行。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院判决：一、解除原告与被告于2016年2月18日签订的《城南社区商铺出租合同》；二、退还租金、押金25945元给原告，赔偿原告直接经济损失43875元，合计：69820元。诉讼过程中，法庭调查终结前，原告变更第（二）项赔偿经济损失的标的为16890.94元。
被告韶关市曲江区马坝镇城南路社区居委会辩称，一、按照合同法第九十六：“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”条规定，原告应当先履行解除合同通知义务，双方对解除合同有争议，原告才能起诉法院确认解除合同的法律效力。原告未履行法定通知义务而直接起诉解决合同，程序不合法，法院应驳回其第一项诉讼请求；二、双方签订租赁合同后，被告已如约将商铺交付给原告使用，且被告在履行租赁合同过程中不存在过错或违约行为，原告主张解除合同缺乏事实及法律依据，双方应继续履行合同；三、原告已实际使用被告的商铺将近一年，且被告不存在违约过错行为，被告有事实和合同依据收取租金，原告主张要求退回租金的诉求应不予支持。被告作为居委会管理包括涉案铺面在内的居委会集体资产，所收租金收益已分配给村（居）民，对此被告已提供证据加以证明；四、原告的诊所未能开业的原因，是由于第三方侵权（即居民非法阻工）造成的，原告应直接向该非法阻工村（居）民主张损失赔偿责任。原告的损失与被告不具有因果关系，即原告的损失与被告无关，原告诉请要求被告赔偿其装修损失缺乏事实及法律依据。虽阻工村（居）民是被告辖区村（居）民，但这并不代表不论辖区村（居）民所有所作所为，被告都应当替村（居）民承担法律责任的义务。被告辖区1290名村（居）民，被告并不能统一所有村（居）民的思想，更不能控制村（居）民的行为。村（居）民采用非法方式阻工，结果却让被告为其承担责任，此事一旦通过法院形成判例，势必造成村（居）民以后都会采用非法方式阻碍被告管理集体事务。综上，被告在履行合同过程无违约过错行为，因村（居）民非法阻工造成原告诊所无法开业，原告应追究该村民的侵权责任，原告起诉被告缺乏事实及法律依据，恳请法院驳回原告的起诉或驳回其诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2016年2月18日签订《城南社区商铺出租合同》，其中约定：被告将属其所有的位于韶关市曲江区马坝镇城南移民新村A幢首层27、28、29、30号门店出租给原告，租期为6年（从2016年3月15日至2022年3月15日止）；租金按年计收，逐年增加，其中2016年的租金为21945元；押金收取4000元，租期满后退回；如乙方（原告）需办理相关营业执照等事项，甲方（被告）有义务提供相关资料或证明给予配合。合同签订后，原告依约交纳了2016年的租金21945元及押金4000元，原、被告并于2016年2月24日签订《关于开办诊所的意向书》，其中约定：甲方（被告）将上述4间商铺出租给乙方用于开办诊所经营使用，确保提供的经营场所没有任何权益纠纷。当日，被告向曲江区卫计局提交《关于申请开办诊所的报告》。原告对门店进行装修时，被告居民不允许开办诊所，阻碍原告装修，原告曾二次报警处理。2016年10月12日，原告向被告书面提出《关于合法承租商铺无法经营使用要求城南社区及时给予明确答复的诉求》，内容为“我方于2016年3月租用了贵单位位于城南移民新村××栋首层门店27—30号商铺,双方签订了租铺合同和开办诊所的意向书,同意商铺用于开办诊所。期间,我方缴交了租铺押金和2016年度的铺租,向上级相关职能部门履行申请开办诊所的相关手续,并在城南社区予以公示无异议后,上级职能部门通过了审批,同意我方用上述商铺开办诊所。我方开办诊所完全是依法依规按程序办理的。但是,我方在开办诊所的装修期间,屡次遭到贵社区部分村民的无理吵闹阻拦,造成装修无法正常施工,其中2016年8月29日,少部分村民聚集在商铺门口阻工,造成我方无法施工。为避免造成矛盾纠纷的扩大,我方当时听从你社区的安排,暂时停止施工作业,预留出时间给你社区领导干部做村民的疏解工作。期间,我方多次催促你社区给予及时解决纠纷和及时允许开工作业,你方以要开展巩卫工作、要开展代表选举工作、要召开村民代表会讨论等等为由,一个多月一直没有给予我方正面答复,给我方造成巨大的经济失。另外,你社区部分村民还组织到上级有关职能部门联名反对开设诊所,给我方造成巨大的负面影响。为此,根据双方合同约定你方要“确保提供的经营场所没有任何权益纠纷”的条款,我方合法承租的商铺无法经营使用,现向你城南社区提出诉求：1、如果你方同意我方继续装修商铺,请以纸质文书正式书面告知我方,要明确保障我方的合法权益即承租的商铺今后能正常施工作业和正当经营使用,如造成我方更大的经济损失,由你方一力承担。2、如果你方不同意我方继续装修商铺,也请及时告知我方,以免造成更大经济损失。我方认为,本着先有诚信的态度,请你方立即退还我方缴交的商铺押金和2016年度的铺租。之后双方再商谈有关经济赔偿事宜。3、如上述1、2条款,你方都不认同、不赞成,也不在乎、不作为,我方有权保留追究法律责任的权利。请你方在3个工作日内给予明确答复,以保护我方的合法权益。”被告于2016年10月14日作出回复，内容为“我社区于2016年10月13日收到和兴诊所向我社区提出诉求书,我社区按有关本社区商铺租赁的管理规定和合法程序,于2016年2月18日与你方签订了城南移民新村××栋首层门店27至30号商铺的承租合同书。你方在签订此合同后于2016年8月20日开始启动装修施工使用,于2016年8月30日你方向我社区反映有部分村民阻止你方正常施工,我社区根据当时情况与你方沟通并征得你方同意,我社区建议你方暂停施工,待我社区做好相关人员的疏解工作后再通知你方开工。期间,我社区干部积极做好各种协调工作,对有关人员进行劝解和说服并取得了一定的效果,同时,为使此问题能得到顺利解决。我社区于2016年9月26日在本社区居委会召开了社区“两委”领导班子、全体党员、各村小组长及代表的党群联席会议,通过会议集体表决结果,同意履行你方与我社区签订的27至30号商铺的承租合同。于是,我社区于2016年9月27日以电话通知方式已通知你方可继续装修施工,现我社区完善了相关的租赁程序,并以文字形式通知你方即日起请你方按照你方的计划继续对27至30号商铺进行装修施工使用。如你方在使用过程中有任何个人或单位损害你方的利益，请你方依照相关的法律程序保障你方的合法利益。”之后，原告继续装修门店，但仍遭居民阻拦。原告于2016年10月31日再次书面发函给被告，要求被告将缴交的押金及租金退回。被告于2016年11月3日回复，内容为“你单位于2016年10月31日送达给社区关于退回商铺租金和押金的诉求,我社区已获悉,现回复如下:一、你方陈述反映的与现实不相符,我社区已尽到责任完善并履行一切有关铺面租赁手续。至于你方在施工使用中,受到阻挠是个别村民自已的个人行为。你方可通过相关法律保护好自身利益。二、关于铺面租金和押金的退回问题,你方应正式以书面形式向我方提出申请解除租赁合同。至于租金及押金能否退回,应待我方召开本社区一事一议的村“两委”班子、村长及村民代表大会决定后方可答复。三、你方提出后续事宜问题,我社区是不承认还有其他任何后续事宜的。”原告乃向本院提起诉讼。
诉讼过程中，原告申请对其装修造价进行司法鉴定评估，经双方选定广州市至衡建设造价咨询有限公司为司法鉴定机构，该公司作出《司法鉴定报告》，鉴定结果：装修价款共计16890.94元。
以上事实，有《城南社区商铺出租合同》、《关于开办诊所的意向书》、《关于申请开办诊所的报告》、《关于合法承租商铺无法经营使用要求城南社区及时给予明确答复的诉求》、被告的书面回复、《司法鉴定报告》、庭审笔录等证实。
本院认为，根据原、被告的诉辩，本案争议的焦点，一是租赁合同应否解除；二、被告收取原告的租金21945元、押金4000元应否返还给原告及原告的损失16890.94元应否由被告赔偿。关于焦点一，原、被告签订的《城南社区商铺出租合同》、《关于开办诊所的意向书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，属于有效合同，双方对此不持异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的规定，双方应按照合同的约定履行自己的义务。”的规定，被告应按照约定将门店交与原告并确保该门店用于门诊经营。由于被告在出租租赁物开办门诊时未征得居民的同意，致使部分居民不同意开办门诊而使得原告不能进行门店装修使用，原告要求被告解决，但被告明确表示其已尽到了合同义务，被告没有尽到合同约定“确保提供的经营场所没有任何权益纠纷”的义务，属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告诉请解除双方于2016年2月18日签订的《城南社区商铺出租合同》，本院予以支持。关于焦点二，因被告违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”的规定，原告诉请被告退回已交租金21945元、押金4000元，赔偿损失16890.94元，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原、被告于2016年2月18日签订的《城南社区商铺出租合同》；
二、限被告于本判决生效后五天内退回租金及押金共25945元给原告；
三、限被告于本判决生效后五天内赔偿损失16890.94元给原告。
如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费871元（原告预交1546元，超出部分退还原告），鉴定费2000元，共2871元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 侯传辉
人民陪审员 刘诒满
人民陪审员 杨伟生
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 郭 欢