广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第461号
上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市。
负责人：张真理，职务行长。
委托代理人：郑祝远，该行职员。
委托代理人：丁金石，该行职员。
被上诉人（原审原告）：李志轩，男，1960年6月27日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。
委托代理人：张春峰，广东保信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。系中山市吉雅房地产开发有限公司法定代表人张其的女儿。
原审第三人：郑帝森，男，1954年12月10日出生，汉族，住广东省中山市。
原审第三人：郑丽娥，女，1958年4月3日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称中山建行）因与被上诉人李志轩、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、原审第三人郑帝森、郑丽娥商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第1294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年6月1日，吉雅公司出具收据，收到李志轩购买三乡中心区综合市场10幢二至三号铺26000平方米楼款5000000元。同日，李志轩与吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书，约定：认购物业：三乡中心农贸市场10幢二至三号商铺，建筑面积26000平方米，不含车位，认购楼价5000000元，付款方式为一次性付款，首期定金5000000元于签署本认购书时或之前付清，交楼时间为2008年6月1日。
2004年11月16日，郑帝森、郑丽娥与吉雅公司签约购买中山市三乡镇中心区综合市场5号楼12号商铺，建筑面积175.3平方米，购房总价762555元，付款方式为银行按揭，已交清全部房价的40.7%即305555元，余额由中国建设银行中山市三乡支行（以下简称三乡建行）按揭贷付。2004年11月23日，上述商品房买卖合同办理了登记备案。
2004年12月7日，郑帝森、郑丽娥作甲方（借款人、抵押人），三乡建行作乙方（贷款人、抵押权人），吉雅公司作丙方（保证人、即开发商），签订个人住房借款合同，约定：贷款用于购买中山市三乡镇中心区综合市场5号楼12号商铺，贷款金额457000元，借款期限10年，贷款利率5.1%，并以购买的房屋作抵押。2004年12月16日，三乡建行出具人个住房贷款转存凭证，将郑帝森、郑丽娥所贷457000元从其贷款账户转账至吉雅公司账户。
2006年7月12日，吉雅公司作出卖人，李志轩作买受人，签订商品房买卖合同，约定：李志轩购买吉雅公司开发的中山市三乡镇大布村公路下中心区综合商场5号楼12号商铺，面积175.3平方米，总金额841440元，付款方式为一次性付款，总楼款841440元在签署广东省商品房买卖合同时已付清，交付期限2006年12月30日，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记应当由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，中山市公证处出具收费票据，收到李志轩公证费1件900元、512元，合计1412元。次日，中山市公证处对上述广东省商品房买卖合同进行了公证。2006年7月20日，吉雅公司出具收款收据，收到李志轩1682880元，摘由：购买三乡中心综合市场5幢12、13号商铺款。此后，吉雅公司未按认购书约定的内容履行义务，且吉雅公司法定代表人张其涉嫌犯罪已被刑事羁押。
2012年9月27日，李志轩向原审法院提起诉讼称：李志轩、吉雅公司于2006年7月12日签订了广东省商品房买卖合同，将位于中山市三乡镇大布村公路下中心区综合市场5号楼12号商铺销售给李志轩，双方约定，该房产认购楼价84144元，须于2006年12月30日前交付给李志轩使用，吉雅公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由吉雅公司提交的资料报产权登记机关备案。李志轩依约已付清该房产的全部购房款，双方于2006年12月30日办理了该房产的交接手续。但吉雅公司一直没有按合同约定的时间办理权属证书，使李志轩权利受到严重损害。特向法院提起诉讼，请求判令：吉雅公司履行商品房买卖合同的约定，为李志轩办理位于中山市三乡镇大布村公路下中心区综合市场5号楼12号商铺的权属证书，本案诉讼费用由吉雅公司承担。审理过程中，李志轩增加诉讼请求，要求确认郑帝森、郑丽娥的买卖行为无效、抵押无效，请求郑帝森、郑丽娥、中山建行协助注销商品房预售合同备案登记、抵押登记，协助李志轩办理权属证书。
原审法院另查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。该判决查明：吉雅公司成立后，因开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场（以下简称综合市场）等项目需要大量资金周转，被告人张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款人民币5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼的部分商品房、商铺的销售登记备案至借款人名下作为还款保障。该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表涉及李志轩，其第38位列明：出借人李志轩，出借金额5000000元。涉及郑帝森，其第102位列明：出借人郑帝森，出借金额50000元，未涉及郑丽娥。虚假按揭物业明细表（建设银行）第3位列明：抵押物业：综合市场5号楼12号铺，抵押人郑丽娥，银行：建行，贷款金额457000元。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼商铺进行了查封。
本案审理过程中，原审法院派工作人员上门核实商铺的使用情况。经核实，该商铺已装修，由李志轩出租给他人经营服装加工。
原审法院审理认为：李志轩起诉吉雅公司、郑帝森、郑丽娥、中山建行，要求确认郑帝森、郑丽娥与吉雅公司的商品房买卖合同、吉雅公司与中山建行的抵押合同无效，协助注销商品房买卖合同备案登记、抵押备案登记，为李志轩办理涉案商铺的权属证书，提供了相应的证据证实，李志轩并保证所提供证据的真实性、合法性，而吉雅公司委托代理人及郑帝森、郑丽娥经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利，故对李志轩提供的证据予以采信，对其证据能证实的事实予以认定。虽然吉雅公司于2004年11月16日与郑帝森、郑丽娥签订商品房买卖合同，并于2004年11月23日将涉案商铺销售合同办理了备案登记在郑帝森、郑丽娥名下，但：第一、吉雅公司在郑帝森、郑帝森、郑丽娥购买商铺后并未将商铺交付给郑帝森、郑帝森、郑丽娥，商铺现由李志轩使用；第二、生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已认定，郑帝森、郑丽娥与吉雅公司之间对涉案的综合市场5号楼12号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款，故郑帝森、郑丽娥与吉雅公司之间没有真实的商品房买卖关系，其商品房买卖合同无效。郑帝森、郑丽娥、吉雅公司以欺诈手段和银行签订借款合同、抵押合同，侵犯了银行对贷款的所有权，同时侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（一）项的规定，应认定其签订的借款合同、抵押合同无效。郑帝森、郑丽娥并非涉案房屋的所有权人，其无权将涉案房屋抵押给三乡建行，故亦认定抵押合同无效。如认定抵押合同有效，就等于认可犯罪人依据该合同对房屋进行的抵押处分，其结果会导致真正的购房人成为贷款诈骗罪的被害人，与刑事审判中贷款诈骗罪受害人是银行的定性相悖，故抵押合同亦应认定无效。李志轩、吉雅公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，李志轩支付了全部购房款，商铺现由李志轩使用，故李志轩请求判令吉雅公司继续履行涉案商品房合同，协助李志轩办理位于中山市三乡镇中心区综合市场第5号楼12号商铺权属转移登记手续，理据充分，应予以支持。虽然中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定吉雅公司向李志轩非法吸收存款5000000元。但李志轩提供了证据证实，该5000000元系另一笔资金，用于认购中心区农贸市场10幢二至三号商铺，购买本案争议商铺的资金与该5000000元无关。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条、第六十条及、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，的规定，判决如下：一、确认郑帝森、郑丽娥与吉雅公司签订的关于中山市三乡镇中心区综合市场5号楼12号商铺的商品房买卖合同无效，郑帝森、郑丽娥与中山建行、吉雅公司签订的以中山市三乡镇中心区综合市场5号楼12号商铺作抵押贷款的个人住房抵押贷款合同无效；二、吉雅公司、郑帝森、郑丽娥、吉雅公司、中山建行于原审判决生效之日起十五日内协助注销中山市三乡镇中心区综合市场5号楼12号商铺的商品房销售合同登记备案、抵押合同登记备案；三、吉雅公司在原审判决生效之日起三十日内协助李志轩办理位于中山市三乡镇中心区综合市场5号楼12号商铺的房地产权属证书。案件受理费12214元（李志轩已预缴），由吉雅公司负担，于原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
上诉人中山建行不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清。李志轩是高利贷发放者，是虚假购房人。李志轩与吉雅公司签订商品房买卖合同购买涉案房产，该房产已抵押给中山建行，并在国土局不动产登记簿公示，根据物权法第106条，中山建行已经善意取得抵押权，李志轩在订立商品房买卖合同时存在重大过错。（二）原审判决法律依据不充分。按照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”，故李志轩应当主张债权而非物权。尽管吉雅公司与郑帝森、郑丽娥签订了虚假的商品房买卖合同，但借款合同和抵押合同都是有效合同。根据物权法第106条，银行已经善意取得抵押权。《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会议纪要》明确规定，在按揭背景不真实情形下，借款合同应认定为有效。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决；（二）本案一审、二审的诉讼费由李志轩、吉雅公司承担。
被上诉人李志轩答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回中山建行的上诉。
被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原审第三人郑帝森、郑丽娥经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。经查，2006年7月12日，李志轩与吉雅公司签订广东省商品房买卖合同，约定李志轩向吉雅公司购买中山市三乡镇中心区综合市场5号楼12号商铺，建筑面积175.3平方米，总楼价841440元，在签署广东省商品房买卖合同时已付清，吉雅公司应当在2006年12月30日前将商铺交付李志轩使用，吉雅公司应当在交付使用后90日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案。2006年7月20日，吉雅公司出具收据，确认收到李志轩交来购买中山市三乡镇中心区综合市场5号楼12号、13号商铺款共计1682880元。目前，中山市三乡镇中心区综合市场5号楼12号商铺由李志轩出租给案外人使用。本院已经发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，李志轩向张其出借5000000元，本案中李志轩另行提交了吉雅公司出具的收据，证实该5000000元与李志轩认购中心区农贸10幢二至三号铺有关，且未有其他证据显示刑事判决认定的上述借款与本案购商铺款存在关联，因此原审法院认定李志轩系涉案商铺的真实购房人，李志轩与吉雅公司签订广东省商品房买卖合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，处理并无不妥，本院对此予以维持。吉雅公司隐瞒其早于2004年11月16日与郑帝森、郑丽娥签订商品房买卖合同，2004年11月23日为郑帝森、郑丽娥办理登记备案，以及2004年12月7日与郑帝森、郑丽娥、三乡建行签订个人住房借款合同的事实，吉雅公司的行为已经构成违约。本院已经发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，郑帝森、郑丽娥与吉雅公司签订商品房买卖合同，属于虚假的商品房买卖，目的是为办理虚假按揭，骗取银行的按揭贷款。故郑帝森、郑丽娥与吉雅公司签订商品房买卖合同以及吉雅公司、郑帝森、郑丽娥与中山建行签订借款个人住房借款合同的行为，均违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院对此均认定为无效，并判决吉雅公司、郑帝森、郑丽娥、中山建行协助注销涉案商铺的销售合同登记备案、抵押合同登记备案，处理并无不妥，本院对此予以维持。在李志轩与吉雅公司签订的商品房买卖合同具备继续履行条件的情况下，吉雅公司应当依约继续履行合同义务，协助李志轩办理涉案商铺的权属证书。原审法院对李志轩要求吉雅公司协助办理位于中山市三乡镇中心区综合市场5号楼12号商铺的房地产权属证书的诉讼请求予以支持，处理并无不妥，本院对此予以维持。
综上，上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受12214元，由上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 晋
审判员 赵伟光
审判员 胡健仪
二〇一四年十一月十九日
书记员 易嘉璇