江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九中民一终字第736号
上诉人（原审被告）江西丛一楼装饰工程有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区阳明东路奥斯卡大厦12层1237室。
法定代表人汪振华，该公司董事长。
委托代理人焦凌峰，江西修江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）武宁县供销资产经营开发中心，住所地：江西省武宁县城朝阳路*****号*楼。
法定代表人叶曼莲，该中心经理。
委托代理人聂文虎，江西修江律师事务所律师。
上诉人江西丛一楼装饰工程有限公司与被上诉人武宁县供销资产经营开发中心租赁合同纠纷一案，江西省武宁县人民法院于2015年10月29日作出（2015）武民二初字第192号民事判决，上诉人江西丛一楼装饰工程有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，原告武宁县供销资产经营开发中心属武宁县供销合作社依规设立的对外经营机构。后武宁县供销合作社通过招商引进被告江西丛一楼装饰工程公司对属其管理的古艾集市进行改造经营，被告于2006年12月15日向武宁县政府、县供销社提交了《关于对古艾集市进行改造的报告》，拟对古艾集市的内外设施进行维修改造经营，后该维修方案经武宁县规划委员会研究同意，并向被告作出批复。2007年1月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《古艾市场租赁合同》一份，内容为：“……一、甲方从2007年3月1日按现状交乙方由乙方出资按规划图进行装修改造，装修期为五个月（即3月1日-7月31日）。装修的一切费用及安全责任概由乙方承担，相关的税费也由乙方承担。产权属武宁县供销资产经营开发中心所有。乙方租赁期满后，甲方不予补偿乙方的改造装修等固定资产投入，应按改造装修后原貌移交甲方。装修期内不计租金。2007年3月1日前的债权、债务、水、电等费用由甲方负责。二、租赁期限：2007年3月1日-2016年7月31日（其中2007年3月1日-2007年7月31日为免租金装修期）。三、年租金及交付方法：第一年，第二年每年租金12万，第三年为13万，第四年为14万，以后年度在上年的基础上递增5%。乙方每年租金在本年的7月三十一号之前交清，逾期不交视为放弃租赁，甲方有权向社会另行招租。四、乙方在租赁期内，不得以任何理由将古艾市场整体转租他人。否则，甲方有权收回租赁权。五、合同签订时交租赁改造押金12万元，07年7月31日转为第一年租金。如乙方违约，押金转为违约金，全额赔偿甲方……八、乙方在租赁期内的水、电费由乙方自行承担，市场的一切维修、创卫支出和与市场直接相关的费用由乙方自行支出……十、其他约定：1、甲方无故解除本合同，应退回未履行期已交的租金，按当年租金20%承担违约金，并赔偿乙方装修的所有费用应摊未到期年限份额的费用。2、乙方无故解除本合同，不得主张退还租金，按当年租金20%承担违约金，所装修、改造的投资甲方不予补偿。3、乙方拖欠租金，按日千分之五支付滞纳金，拖欠30日以上，甲方有权解除合同。4、乙方擅自整体转租、装包的，甲方有权解除合同……。合同签订时，被告向原告交纳了改造押金120000元。2008年1月7日，该改造押金120000元以古艾市场管理费名义作为原告2007年8月1日至2008年7月31日的租金（合同约定应交纳时间为2007年7月31日）。2008年8月1日，承租人以古艾市场管理费名义交纳原告租金120000元。2010年1月27日，承租人以古艾市场管理费名义交纳原告租金120000元。2010年10月17日，承租人以古艾市场管理费名义交纳原告租金120000元。2011年9月22日，原告收到被告以方向东名义交纳古艾市场租金120000元（2011年7月1日至2012年6月30日止）。2012年11月5日，古艾市场管理费120000元（2012年8月1日至2013年7月31日止）。2014年1月14日，古艾市场管理费120000元（2013年8月1日至2014年7月30日止），以上交纳的租金均由原告工作人员出具了收款收据。被告租赁期间存在着脏、乱、差现象，2015年6月3日，武宁县创建国家卫生城指挥部办公室对武宁县供销社下达限期整改通知书，要求对古艾市场进行整改，原告通知承租户，但被告置之不理，为此，原告花费17730元对古艾市场进行维修整改。2015年6月，原告通过快递向被告发出了律师函，通知被告拖欠2014年08月01日至2015年07月31日租金170170元，原告垫付的创卫费用17730元，被告应在收到原告委托律师发出解除租赁合同通知之日起15日内向原告交付租金170170元，否则原告将依约解除合同。2015年7月8日，被告在签收该律师函后未向原告支付租金。
原审认为，本案的争议焦点是：1、原、被告的租赁合同是否生效及实际履行？2、原、被告之间的合同是否早已解除？案外人方向东与原、被告之间的关系？
对于第一个争议焦点，被告认为租赁合同未经房产部门登记，尚未发生法律效力，且合同亦未实际履行。对此，原审认为，第一、原、被告双方均为适格的主体，原告为武宁县供销合作社依法成立并授权对外管理古艾市场的企业，其能以自身名义对外出租古艾市场，而被告作为法人，亦能对其民事行为承担全部民事责任；第二、根据合同法的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。且依法成立的合同，自成立时生效。至于登记备案，对合同效力的影响，应当以法律和行政法规将登记作为合同的生效条件为前提，法律和行政法规未规定登记后生效的，当事人未办登记手续，不影响合同的效力。且合同法规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。《城市房地产管理法》中有关房屋租赁合同登记备案的内容，并没有登记后合同才生效的规定，该规定并不属于效力性强制性规定，而属于管理性规范，不能作为房屋租赁合同的生效要件；第三、合同签订后，承租人多次向原告交纳租金及将古艾市场铺面对外出租，承租人已接收古艾市场并实际经营，且至原告起诉之日，承租关系已持续多年，原告未就古艾市场与第三人再次签订过租赁合同，在承租人逾期未给付租金时，原告催要租金的对象亦为被告，在租赁期间，被告从未以非古艾市场的承租者，而要求解除与原告的租赁合同。综上，应认定原、被告双方签订的《古艾市场租赁合同》成立并生效，且合同已实际履行。
对第二个争议焦点，综合原、被告观点，原审认为，第一、原、被告均认可方向东参与该租赁物的经营管理，但参与经营管理并不等于原告就认可了方向东作为合同一方的主体，他们之间就有合同关系，原、被告之间的合同就已终止或解除；第二、被告作为一个公司法人，对外有独立的人格，但公司仅为法律上的人，具体民事活动仍需授权个人进行，被告虽与原告签订了租赁合同，但在履行合同过程中，被告可委托他人进行，委托的人可以是法人代表，亦可是公司员工，同时也可委托公司之外的人进行，故被告与方向东是委托关系亦或是代为被告公司履行职务行为，他们二者的关系与本案租赁合同不具有关联性；第三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。本案中，原告有双方签订的合同及被告交付押金、租金证据，因此可以确认原告主张的与被告具有租赁合同关系事实理由成立。被告认为与原告合同早已解除没有任何证据证明，本院不予采信。
综上，原告武宁县供销资产经营开发中心将其管理的古艾市场出租给被告江西省丛一楼装饰工程有限公司并签订租赁合同，双方形成了租赁合同法律关系。原告交付租赁物即古艾市场后，被告应依约履行交纳租金义务。依照合同约定，被告应于2014年7月31日前交清2014年8月1年至2015年7月31日租金，现被告已逾期一年未予交纳，依据合同约定，拖欠租金30日以上的，原告有权解除合同，原告于2015年6月19日向被告发出催要租金通知，要求其于15日内付清租金，逾期将解除合同，现被告未按通知时间缴纳租金，故应认定双方合同即已解除。对原告要求确认解除与被告租赁合同有效的诉讼请求，予以支持，解除时间为2015年7月31日。原告要求被告支付2014年8月1日至2015年7月31日未付租金的诉请于法有据，予以支持，未付租金以2014年8月1日至2015年7月31日租金170170元为标准计算。对于原告要求被告支付违约金的诉请，原审认为，根据合同约定，被告拖欠租金的，按日千分之五支付滞纳金，该滞纳金即违约金，故被告逾期支付租金的，应当给付原告违约金，但双方约定的违约金标准过高，本院酌情认定按月利率2%予以计算，故对原告要求被告支付违约金（以拖欠租金170170元基数，按月利率2%标准从2014年8月1日起算至本判决确定履行之日止）的诉请，予以支持。
根据合同法之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应交还原告古艾市场，在租赁期间，虽然被告对古艾市场进行了增设改造，但因被告违约致合同解除，被告为过错方，在合同租赁期间尚不足一年的情况下，被告已实现了增设改造部分的大部分利用价值，故对被告装修改造部分设施的处理，应适用租赁合同对于租赁期限届满后租赁物处置的约定。依据原、被告租赁合同的约定，租赁期满后，原告不予补偿被告的改造装修等固定资产投入，应按改造装修后原貌将古艾市场移交原告。综上，对原告要求被告按现状返还古艾市场的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告仍占用租赁物，应当支付超期占有租赁物期间的租金损失。对于租金损失的计算，可比照2014年8月1日至2015年7月31日租金170170元的标准，即日租金466元（170170元÷365天），从2015年8月1日起算至本判决确定履行之日止，予以支持。
对于原告要求被告支付原告垫付的创卫费17730元的诉请，因租赁合同约定创卫等费用均由被告承担，在武宁县创建国家卫生城指挥部办公室对古艾市场作出整改通知后，原告依照要求对古艾市场进行整改维修，并垫付本应由被告承担的创卫费用17730元，故对原告的该诉请，予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条、六十条、九十三条第二款、九十六条、九十七条、一百一十四条、二百一十二条、二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、十一条之规定，判决如下：一、确认原告武宁县供销资产经营开发中心与被告江西丛一楼装饰工程有限公司的《古艾市场租赁合同》于2015年7月31日解除合法有效，被告江西丛一楼装饰工程有限公司于本判决生效后三十日内按改造装修后现状归还原告武宁县供销资产经营开发中心租赁物即古艾市场。二、被告江西丛一楼装饰工程有限公司于本判决生效后七日内支付原告武宁县供销资产经营开发中心租金170170元及违约金（以拖欠租金170170元基数，按月利率2%标准从2014年8月1日起算至本判决确定履行之日止）三、被告江西丛一楼装饰工程有限公司支付原告武宁县供销资产经营开发中心占用租赁物期限的租金损失（按日租金466元，从2015年8月1日起算至本判决确定履行之日止）。四、被告江西丛一楼装饰工程有限公司于本判决生效后七日内支付原告武宁县供销资产经营开发中心创卫费用17730元。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4058元，由被告江西丛一楼装饰工程有限公司承担。
上诉人江西丛一楼装饰工程有限公司不服一审判决，上诉请求撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人称：《古艾市场租赁合同》虽系上诉人与被上诉人签订，但双方并未实际履行合同，而是方向东以自己的名义与被上诉人在履行其他的租赁合同。
被上诉人武宁县供销资产经营开发中心答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《古艾市场租赁合同》后，承租人多次向被上诉人交纳租金及将古艾市场铺面对外出租，承租人已接收古艾市场并实际经营，且至被上诉人起诉之日，承租关系已持续多年，被上诉人未就古艾市场与第三人再次签订过租赁合同，在承租人逾期未给付租金时，被上诉人催要租金的对象亦为上诉人，在租赁期间，上诉人从未以非古艾市场的承租者，而要求解除与被上诉人的租赁合同。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”，上诉人未提交任何证据证明双方早已解除合同。故对于上诉人以双方早已解除合同，其不是合同的相对方，应以方向东为合同相对方来承担责任的上诉理由，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费4058元，由上诉人江西丛一楼装饰工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶常青
审判员 邱俊华
审判员 施龙西
二〇一六年三月三日
书记员 陈雄策
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