江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终3845号
上诉人（原审原告）：季建辉，男，1974年12月17日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。
委托诉讼代理人：张健，江苏濠阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱娅瑜，江苏濠阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南通市芦泾宝星蚊帐厂，住所地江苏省南通市港闸区。
投资人：林宝星，男，1964年11月2日出生，汉族，住福建省长乐市。
原审第三人：南通兴佳机械有限公司，住所地江苏省南通市港闸区。
法定代表人：陆小军，总经理。
上诉人季建辉与被上诉人南通市芦泾宝星蚊帐厂（以下简称宝星蚊帐厂）、原审第三人南通兴佳机械有限公司（以下简称兴佳公司）因物权保护纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初2231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
季建辉上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.供热设施使用费的性质为租金，该部分费用是否应当支付与被上诉人是否实际使用供热设施无关，仅与是否交还供热设施及占有该设施的时间长短有关。2.一审法院认定案涉租赁合同期限尚未届满与事实严重不符，与生效判决相互矛盾，故上诉人要求支付房屋使用费的请求具有事实依据。3.一审法院在兴佳公司未提出参与到一审诉讼时，依职权追加该公司为有独立请求权的第三人，程序违法。
宝星蚊帐厂辩称，其和兴佳公司之间的租赁合同尚未到期，故其不需要向上诉人支付使用费。虽然该合同已经解除，但是兴佳公司没有返还剩余租期的房租，故其对案涉房屋还有使用权。现在谁把房屋占了，谁就应该还钱。
兴佳公司未应诉答辩。
季建辉向一审法院起诉请求：1.判令宝星蚊帐厂向季建辉返还位于南通市××闸区××底层房屋（面积为905平方米），并支付房屋使用费（自2017年3月6日起至实际交付之日止，按271.5元/天的标准计算）；2.判令宝星蚊帐厂向季建辉支付供热设施使用费（自2017年3月6日起至实际交还房屋之日止，按700元/月的标准计算）；3.本案诉讼费由宝星蚊帐厂承担。
一审法院认定事实：2013年6月27日，兴佳公司（甲方）与宝星蚊帐厂（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于南通市××闸区××底层房屋（面积为905平方米）出租给乙方用于生产，租赁期限自2014年8月1日至2018年7月31日，一次性付三年租金即390960元（租三年送一年）；供热设施租金700元/月，按年支付。合同签订后，宝星蚊帐厂支付了租金390960元，兴佳公司将案涉房屋交付给宝星蚊帐厂使用。
2016年5月3日，因兴佳公司未能履行一审法院（2015）港执字第00615号案件的执行义务，法院决定拍卖其位于南通市港闸区通港路56号的房产、土地及附属物等不动产，并作出（2016）港执字第00615号执行裁定书，确认位于南通市港闸区通港路56号的房产、土地及附属物等不动产归季建辉所有。
2016年9月8日，宝星蚊帐厂以环保部门不同意其在案涉房屋继续进行生产为由诉至一审法院，要求解除与兴佳公司签订的《房屋租赁合同》，并退还尚未使用期间计27个月的租金219915元（390960÷48×27）。一审法院于2016年11月8日作出了（2016）苏0611民初2125号民事判决：一、解除宝星蚊帐厂与兴佳公司于2013年6月27日签订的《房屋租赁合同》；二、兴佳公司于判决生效之日起十日内向宝星蚊帐厂退还预收的租金（自房屋交付之日起至2018年7月31日止，按271.5元/天的标准计算）。后兴佳公司不服上述判决，上诉至南通市中级人民法院，该院于2017年2月23日作出了（2016）苏06民终4694号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2017年4月19日，季建辉向宝星蚊帐厂邮寄了《通知》一份，要求宝星蚊帐厂在收到通知后十日内交房。由于宝星蚊帐厂未将房屋返还给季建辉，季建辉遂提起本案之诉。
另查明，季建辉取得案涉房屋所有权后，宝星蚊帐厂并未使用供热设施所提供的热气。2017年7月17日，因兴佳公司未履行一审法院（2016）苏0611民初2125号民事判决所确定的返还预收租金的义务，宝星蚊帐厂向一审法院申请强制执行，目前该案尚正在执行过程中。
一审法院认为，双方当事人的争议焦点为：1.宝星蚊帐厂应否将案涉房屋返还给季建辉，或者说兴佳公司未向宝星蚊帐厂退还租金能否成为其不退房的正当理由？2.宝星蚊帐厂是否应向季建辉支付房屋占有使用费和供热设施使用费？关于争议焦点1，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。就本案而言，宝星蚊帐厂在案涉房屋司法拍卖前即已将2018年7月31日前的租金支付给了兴佳公司，取得了案涉房屋在该期间的占有使用权，属有权占有。虽然季建辉通过司法拍卖取得案涉房屋的所有权，但根据买卖不破租赁原则，宝星蚊帐厂在租赁合同期限届满前继续享有占有使用承租房屋的权利，季建辉负有将竞拍所取得的房屋交付宝星蚊帐厂继续使用的义务，但在租赁合同期限届满前并不享有收取租金的权利。一审法院（2016）苏0611民初2125号民事判决生效后，兴佳公司应向宝星蚊帐厂退还预收的租金，宝星蚊帐厂应将所承租的房屋返还给兴佳公司；房屋返还后租赁期限届满前，该房屋使用权归兴佳公司享有。现因兴佳公司未向宝星蚊帐厂退还预收的租金，且季建辉明确拒绝通过代替兴佳公司支付租赁期内未使用部分的租金而取得剩余租期的房屋使用权，故季建辉无权要求宝星蚊帐厂返还案涉房屋。关于争议焦点2，本案租赁合同期限尚未届满，宝星蚊帐厂已提前支付租金至2018年7月31日，故无需再重复支付房屋占有使用费。至于供热设施使用费的问题，租赁合同约定的供热设施租金实际为使用供热设施所提供的热气的费用，宝星蚊帐厂在季建辉取得案涉房屋所有权后并未使用供热设施所提供的热气，故不应支付供热设施使用费。兴佳公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、举证、质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回季建辉的诉讼请求。案件受理费538元，减半收取计269元，由季建辉负担。
二审期间，上诉人季建辉放弃了要求宝星蚊帐厂按照700元/月的标准支付从2017年3月6日起至实际交还房屋之日止的供热设施使用费的主张。季建辉陈述，其自2017年10月9日实际占用控制了案涉厂房，并在当天将厂房出租给了朱会祥。另查本院（2016）苏06民终4694号民事案件档案卷，该案判决书于2017年2月28日送达双方当事人。当事人在二审中未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,本案的争议焦点是宝星蚊帐厂在与兴佳公司的解除租赁合同之后，是否还有权占用案涉厂房。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并要求赔偿损失。本院（2016）苏06民终4694号生效民事判决已经判决解除宝星蚊帐厂与兴佳公司的租赁合同，故宝星蚊帐厂与兴佳公司之间关于租赁合同的权利义务随之终止，因租赁合同的解除，宝星蚊帐厂取得由兴佳公司返还剩余租期内租金的债权。宝星蚊帐厂此后占用案涉厂房属无权占有，没有合同和法律依据，季建辉作为案涉厂房的所有权人有权要求宝星蚊帐厂支付租赁合同解除后的厂房占用使用费。租赁合同被判决解除后，双方有十日的履行期，季建辉有权自2017年3月11日起主张案涉厂房占有使用费，季建辉在二审中自认其自2017年10月9日实际占用案涉厂房，宝星蚊帐厂对此虽有异议但未能举证证明此前案涉厂房已由季建辉控制，故季建辉主张的占用使用费应当计算至2017年10月8日止。季建辉按照宝星蚊帐厂与兴佳公司之间的租金标准计算其厂房被占用的损失于法不悖，本院予以支持。另外，季建辉在二审中放弃向宝星蚊帐厂主张供热设施使用费，系其对自身权利的处分，本院不予置异。因本案需查明兴佳公司与宝星蚊帐厂之间租赁合同的履行情况，故一审追加兴佳公司为本案第三人程序合法。
综上所述，季建辉的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初2231号民事判决。
二、南通市芦泾宝星蚊帐厂自本判决生效之日起十日内向季建辉支付南通市港闸区通港路56号附2号底层房屋（面积为905平方米）的使用费57558元。（自2017年3月11日起至2017年10月8日止，按271.5元/天的标准计算212天）
如果南通市芦泾宝星蚊帐厂未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费538元，减半收取269元；二审案件受理费536元，均由被上诉人南通市芦泾宝星蚊帐厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 璐
审判员 高 雁
审判员 陆海滨
二〇一八年一月五日
书记员 邢彦华