广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终5074号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司南宁市建政支行，住所地南宁市青秀区建政路18号桂粮大厦。
代表人：钟文武，该支行行长。
委托代理人：韦伟，广西创想律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘远信，男，1990年3月20日出生，汉族，住广西容县。
上诉人中国银行股份有限公司南宁市建政支行（以下简称中行建政支行）因与被上诉人刘远信金融借款合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2015）青民二初字第2450号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人中行建政支行上诉请求：1、改判一审判决第五项为：为实现上述债权，中行建政支行对刘远信名下的南宁市江南区，有权以该财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；2、本案一、二审诉讼费用由刘远信负担。事实和理由如下：一审法院认定刘远信抵押物担保的债权范围仅为252000元是错误的，因为该认定既有违当事人的合同约定，更违反法律的规定。《中华人民共和国担保法》第四十六条“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”以及《中华人民共和国物权法》第一百七十三条“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”中行建政支行与刘远信签订的《个人二手住房贷款合同》并没有约定刘远信抵押物担保的债权范围仅为252000元，反倒是约定了担保的范围为包括但不限于本金、利息、罚息和实现债权的费用等。一审法院若根据抵押登记机关在房屋他项权证中的记载“债权数额：人民币252000元”，认为刘远信抵押物担保的范围仅为252000元，亦属错误，抵押登记机关在房屋他项权证中的记载“债权数额：人民币252000元”的本意应为贷款本金，并非是抵押担保的范围仅为贷款本金，“债权数额”与“抵押担保的范围”不是一个概念。因此，他项权证上记载的“债权数额”应当是被担保的主债权数额，而非“担保范围”。
综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误，维护中行建政支行的合法权益。
被上诉人刘远信未作答辩。
中行建政支行向一审法院起诉请求：1、解除中行建政支行与刘远信签订的2013建中银零房贷字第80200号《个人二手住房贷款合同》；2、刘远信向中行建政支行归还贷款本金247833.60元；3、刘远信向中行建政支行支付贷款利息16599.61元，罚息1126.18元（利息、罚息计算暂截止2015年8月4日，此后利息至案件生效判决规定的履行期限的最后一日止以本金247833.60为基数，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付，未按判决指定的期间履行债务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）；4、刘远信赔偿中行建政支行律师代理费12450元；5、为实现上述第二、三、四项债权，中行建政支行有权以刘远信的抵押物即位于南宁市江南区折价或者拍卖、变卖之价款优先受偿；6、刘远信承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年6月13日，中行建政支行（贷款人、抵押权人）与刘远信（借款人、抵押人）签订编号为2013建中银零房贷字第80200号《个人二手住房贷款合同》，约定：借款人刘远信向贷款人申请发放贷款252000元用于购房，贷款期限300个月；贷款利率实行浮动利率，每12个月为一个浮动周期，第一个浮动周期内，按照实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下浮10%执行，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；贷款逾期罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%;借款人以按月均等额本息还款法还款，并将其所有的位于南宁市江南区抵押给贷款人作为偿还贷款的担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人未按时足额偿还贷款本息时，贷款人有权解除合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，依法及合同约定对抵押物行使抵押权等。
2013年6月23日，双方当事人就抵押物办理抵押登记，他项权证载明债权数额为252000元。2013年7月4日，中行建政支行向刘远信发放贷款252000元。刘远信获得贷款后，未按合同约定履行还本付息义务，截至2015年8月4日止，已连续14期（即14个月）拖欠借款本息不还，尚欠中行建政支行剩余借款本金247833.60元，利息16599.61元，罚息1126.18元。为催收上述欠款，中行建政支行委托广西创想律师事务所律师作为诉讼代理人诉至法院，并支出律师代理费12450元。
一审法院认为，中行建政支行与刘远信签订的编号为2013建中银零房贷字第80200号《个人二手住房贷款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方当事人均应恪守。中行建政支行已依约向刘远信发放贷款252000元，而刘远信未按合同约定履行还本付息义务，已构成违约，应承担相应违约责任。截至2015年8月4日止，刘远信已连续14期（即14个月）拖欠借款本息不还，尚欠中行建政支行剩余借款本金247833.60元，利息16599.61元，罚息1126.18元，其违约行为已达到双方约定的合同解除条件，中行建政支行主张解除合同，并由刘远信偿还剩余借款本息，于法有据，应予支持。
关于中行建政支行主张的律师代理费12450元，该费用符合广西司法厅规定的律师服务收费标准，且《个人二手住房贷款合同》已明确约定贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担，因此，该笔律师代理费应由刘远信赔偿给中行建政支行。《个人二手住房贷款合同》还约定，刘远信将其所有的位于南宁市江南区抵押给贷款人作为偿还贷款的担保，并办理了抵押登记，抵押权已依法设立，因此，为实现上述债权，中行建政支行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在债权数额252000元范围内优先受偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除中行建政支行与刘远信签订的编号为2013建中银零房贷字第80200号《个人二手住房贷款合同》；二、刘远信偿还中行建政支行借款本金247833.60元；三、刘远信给付中行建政支行借款利息、罚息（计算方法：截止2015年8月4日，利息为16599.61元，罚息为1126.18元，此后利息至案件生效判决规定的履行期限的最后一日止以本金247833.60为基数，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付，未按判决指定的期间履行债务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）；四、刘远信赔偿中行建政支行律师代理费12450元；五、为实现上述债权，中行建政支行对权属刘远信所有的位于南宁市江南区，有权以该财产折价或者以拍卖变卖该财产的价款在252000元范围内优先受偿。案件受理费5470元，公告费260元，合计5730元由刘远信负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同
本院认为：中行建政支行与刘远信签订的《个人二手住房贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的规定，应认定合法有效。刘远信未能依约偿还借款，已构成违约，应承担偿还借款本金、利息、罚息的责任，并赔偿中行建政支行因实现债权而支出的费用，一审法院对此部分的判项正确，应予维持。
本案争议的主要焦点问题是中行建政支行在以折价、拍卖、变卖方式处置抵押财产时，是否仅在借款本金252000元范围内优先受偿的问题。《中华人民共和国担保法》第四十六条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定”。中行建政支行与刘远信签订的《个人二手住房贷款合同》约定：本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用。由此可见，中行建政支行与刘远信约定的抵押担保范围不仅限于主债权，还应包括利息及实现债权的费用等，中行建政支行上诉请求其应在抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿本案债务，符合法律规定和合同的约定，应予支持。一审判决查明事实清楚，但认定本案抵押担保范围为借款本金，并判决债权人在处置抵押物时限定在借款本金范围内优先受偿，显属不当，应予纠正。依照《中华人民共和国担保法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持南宁市青秀区人民法院（2015）青民二初字第2450号民事判决第一、二、三、四项；
二、变更南宁市青秀区人民法院（2015）青民二初字第2450号民事判决第五项为：为实现上述债权，中国银行股份有限公司南宁市建政支行对刘远信名下的南宁市江南区，有权以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
一审案件受理费5470元，公告费260元，二审案件受理费5470元，合计11200元，由刘远信负担。
本判决为终审判决。
审判长 林有坤
审判员 黄 琴
审判员 陆力宁
二〇一七年六月二十八日
书记员 高 杰