大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第346号
原告：张哲。
委托代理人：张立祥。
被告：大连德泰控股有限公司。
法定代表人：单宗岭。
委托代理人：于传治。
委托代理人：于梦婷。
原告张哲诉被告大连德泰控股有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张哲及其委托代理人张立祥，被告的委托代理人于传治、于梦婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月1日，原、被告签订《住宅拆迁安置补偿协议书》，约定原告于2010年4月1日前将其所有的位于大连开发区民院北2栋1-5-1号房屋移交给被告拆除，被告将新建楼房中的2#楼2-20-2号（125.27平方米）和2#楼3-20-1号房屋（115.22平方米）调换给原告。《补充协议》第二条约定，原告所选定房屋应与所附户型图相符，如被告更改设计，需与原告协商，协商不成，不得更改。如有更改，被告按协议选定房屋同等地段、同等户型、同等楼层市场价格的1.5倍赔偿原告。第四条约定，因被告原因，原告四年内未回迁，被告亦应按协议选定房屋同等地段、同等户型、同等楼层市场价格的1.5倍赔偿原告。合同签订后，原告的房屋被被告拆除。被告未按协议约定履行义务，更改户型增加一个卫生间、楼层高未达到3米（欠高1.5公分）、回迁逾期超过四年，构成违约。经鉴定，案涉两套房屋的市场价格为每平方米10458元。应回迁房屋的实测面积分别为115.56平方米和125.84平方米，合计241.4平方米。被告应按协议选定房屋的市场价格的1.5倍赔偿原告3786117元（10458元×241.4平方米×1.5倍）；最后一户业主的房屋于2010年5月末被非法拆除，被告应自2014年6月1日起向原告支付赔偿款，被告未予赔偿，还应支付赔偿款利息；由于被告的原因造成原告至今未回迁安置，被告自2014年10月31日起过渡安置费停发。原告目前仍在过渡安置期，何时回迁安置无法确定，被告应双倍给付过渡安置费。故诉至法院，要求被告支付赔偿款3786117元及利息（以3786117元为基数，自2014年6月1日起至判决履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；要求被告从2014年6月1日起至判决执行完毕之日止，每月支付原告过渡期间的安置费14800元；案件受理费、评估费由被告承担。
被告辩称，1、原告所述被告更改户型的房间在户型图中并没有限定房间的使用用途，被告没有违约；2、原告主张层高差1.5公分与事实不符；3、合同约定回迁起算时间是从最后一户搬出之日起计算。最后一户的搬出时间是2010年11月1日，到2014年10月17日被告通知原告回迁，未满四年；4、因案涉房屋的建设单位大连德泰房地产公司的原因造成被告超期交房，不是被告的原因造成，被告不应承担违约责任；5、如果法院认定被告违约，合同中约定的赔偿金实为违约金，违约金过高，请求法院予以减少；6、合同约定回迁楼房与原告应得回迁面积有18.274平方米差额，原告需补交差额款166292元，原告没有补交此款，该部分差额面积不应作为计算原告损失或主张赔偿的基数，以应得回迁面积作为基数计算相应的损失；7、关于利息，与被告是否违约及违约时间相关，损失应从原告要求赔偿之日起计算；8、无论应向原告支付的是违约金还是赔偿金，都应扣除原告已领取的2010年4月至2014年10月的安置费268309元。
经审理查明，2010年4月1日，原、被告签订《住宅拆迁安置补偿协议书》，约定原告（合同乙方）将其所有的位于大连经济技术开发区民院北里1栋3-4-2号房屋（面积72.13平方米）交由被告（合同甲方）拆除，被告以新建楼房中的2#楼2-20-2号（125.27平方米）和2#楼3-20-1号房屋（115.22平方米）调换给原告，比乙方应得回迁面积大18.274平方米，相差部分乙方向甲方进行货币支付，总额为166292元，在新房交付时结清。第四条约定，由乙方自行解决过渡安置。过渡期自搬迁出原房屋之日起计算，至回迁公告发布之日结束。过渡期超过24个月的，按每平方米每月20元标准支付。2011年1月30日，双方签订《补充协议》，第二条约定，……如甲方更改设计需与乙方协商，协商不成甲方不得改正，如有更改，乙方有权要求退房，甲方应按协议选定房屋同等地段、同等户型、同等楼层的市场价格1.5倍以现金赔偿给乙方。第四条约定，因甲方原因造成乙方未能在四年内回迁安置（从最后一户搬出之日起计算），乙方有权要求赔偿，甲方按协议选定的房屋同等地段、同等户型、同等楼层的市场价格1.5倍赔偿乙方。第五条约定，过渡期超过24个月过渡费增加50%，超过36个月增加100%。第六条约定，甲方将动迁土地转让给第三方开发，必须通知乙方与第三方见面，保证第三方认可甲乙双方所签订的协议及补充协议，否则，给乙方造成的损失及连带责任由甲方承担。第八条约定，本补充协议及附件与《住宅拆迁安置补偿协议书》具有同等法律效力。合同附件户型图上原告主张被告更改设计的房间没有标明使用用途。
合同签订后，原告将其房屋交付被告拆除。被告将动迁土地转让给第三方大连德泰房地产开发公司开发，未通知原告与第三方见面。户型图中未标明使用用途的房间被建设成具有卫生间功能。2010年5月末，最后一户宋殿昌的房屋被被告强制拆除。2010年11月1日，被告与宋殿昌签订《住宅拆迁安置补偿协议书》。原告于2014年5月末向被告提出赔偿事宜。2014年10月17日，被告在半岛晨报发布回迁通告，通知回迁业主于2014年10月17日至10月27日办理回迁房屋交付事宜。被告已支付原告2010年4月至2014年10月安置费268309元。
本案在审理过程中，原告申请对案涉位于开发区时代广场2#楼2-20-2号和2#楼3-20-1号房屋的市场单价（以2014年6月1日为基准日）进行评估。本院通过大连市中级人民法院司法技术处委托辽宁华鼎房地产土地估价有限公司作出《估价报告书》，结论为，坐落于大连经济技术开发区时代广场2#楼2-20-2号和2#楼3-20-1号房屋于估价时点（2014年6月1日）的市场单价为每平方米10458元。鉴定费27863元由原告预交。上述两套房屋的实测面积为115.56平方米和125.84平方米，被告予以认可。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《住宅拆迁安置赔偿协议书》、《补充协议》，户型图、房屋产权证、《房地产评估报告书》、证人证言、国土资源和房屋局文件（大开国土房屋发（2010）6号）；被告提供的安置费报销单、支票存根及双方当事人的陈述笔录在案为凭，上述证据业经开庭质证及本院审查，具有证明效力，可以采信。
本院认为，原、被告签订《住宅拆迁安置补偿协议书》和《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行合同义务，不构成违约。被告将原告的房屋拆除后，应对原告进行拆迁安置补偿。被告未按合同约定在最后一户被强制拆除后四年内（即2014年6月1日前）通知原告回迁，构成违约。被告违约后，原告选择退房，被告应按《补充协议》第四条进行货币补偿，故原告要求被告按选定房屋的市场价10480元的1.5倍赔偿3786117元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。2014年5月末，原告要求被告赔偿后，被告未履行赔偿义务，应当支付逾期付款利息，原告要求被告自2014年6月1日起，以3786117元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息的请求，合理合法，予以支持。被告已经按照合同约定支付原告回迁公告发布前的安置费268309元，过渡安置期至回迁公告发布之日已结束。因原告选择退房，故不存在原告所述目前仍在过渡安置期，何时回迁安置无法确定的问题，原告要求被告自2014年6月1日起支付双倍安置费的请求，没有合同及法律依据，不予支持。被告要求从赔偿款项中扣除已付安置费的意见，亦没有合同及法律依据，不予采纳。
原告关于被告改变户型的陈述意见，因合同附件户型图中没有标明争议房间的使用用途，建设成具有卫生间功能，并不违反合同约定，故不予采纳。原告关于应回迁房屋层高不足3米的意见，无据认定，不予采纳。被告关于不是其原因造成原告四年内未回迁的意见，根据合同的相对性原则，《住宅拆迁安置补偿协议书》及《补充协议》在原、被告之间产生法律约束力。被告在最后一户搬出后四年内未通知原告回迁，且被告将动迁土地转让给第三方大连德泰房地产开发公司后，未通知原告与第三方见面，应由被告对原告承担违约责任，对其该项抗辩意见不予采纳。《补充协议》第四条不是对违约金的约定，被告关于违约金约定过高应予调整的意见，不予采纳。被告关于原告没有补交差额面积款项，以应得回迁面积作为基数计算相应损失的意见，与《补充协议》中以应回迁面积作为赔偿基数的约定不符，不予采纳。原告申请以2014年6月1日作为基准日对其应回迁房屋的市场价格进行评估，鉴定人根据委托现场查看和市场调查取得的资料进行评估，遵行估价原则，采用比较法，对影响房地产价格因素进行了分析并结合估价经验，经测算得出的鉴定意见，鉴定程序及结论并无不当，予以采纳。被告对评估基准日、评估对象、鉴定依据及鉴定程序提出异议并申请重新鉴定的意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后十日内，被告大连德泰控股有限公司赔偿原告张哲拆迁安置补偿款3786117元及利息（自2014年6月1日起至本判决确定的给付之日止，以3786117元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、驳回原告张哲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费39988元，由原告负担1539元，由被告负担38449元。鉴定费27863元，由被告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 邹凤娟
人民陪审员 王者安
人民陪审员 徐 忠
二〇一五年六月二日
书 记 员 潘正强
附相关法律：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。