福建省华安县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0629民初1249号原告（反诉被告）:李庆华，男，1970年1月6日出生，汉族，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：梁明军，福建志远律师事务所执业律师。被告：沈惠堂，男，1965年6月21日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。被告：林太州（反诉原告），男，1965年12月20日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。以上两被告委托诉讼代理人：王英雄，漳州市芗城区148法律服务所法律服务工作者。原告李庆华（反诉被告）与被告沈惠堂、林太州（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李庆华及其委托诉讼代理人梁明军、被告沈惠堂、林太州（反诉原告）及其委托诉讼代理人王英雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李庆华向本院提出诉讼请求：1.确认沈惠堂代理李庆华与林太州于2017年10号26日签订的关于坐落在华安县房屋（店面）《存量房买卖合同》无效；2.诉讼费、财产保全费及诉讼保全担保费用均由沈惠堂、林太州承担。事实和理由:沈惠堂、林太州系职业高利贷放款人，二人之间系合伙关系。李庆华因母亲生病急需用钱，以坐落于华安县房屋作为担保，于2017年5月19日向林太州借款7万元，约定月利率7分，借款期限一年，李庆华出具给林太州7万元借据，同时，李庆华与沈惠堂签订了经漳州市公证处公证的《委托合同》并交林太州收执[详细内容见(2017)漳证民内字第8935号《公证书》]，但林太州实际仅向李庆华发放借款6万元，1万元作为5月份利息和手续费先行扣除。自2017年6月开始，李庆华每月向林太州支付利息4900元。2017年10月26日，沈惠堂持公证《委托合同》，与其合伙人林太州恶意串通，在华安县房地产交易管理所签订了《存量房买卖合同》，以229710元的价格将案涉房屋转让给民间借贷的债权人林太州。李庆华向开发商购买案涉房屋价格为422120元，现市场价值为84万元(单价1.1万元/㎡)，沈惠堂、林太州约定交易价格低于市场行情价61万元，且没有真实的交易关系，即虚假交易。李庆华认为:1.本案中李庆华出具给沈惠堂《委托合同》的目的和性质是非典型担保方式中的“委托型担保”，当事人之间的关系并不是以移转和取得标的物的所有权或其他权利为目的，而只是以移转标的物的所有权或其他权利的方式来担保债权的实现，实质上类似于“流质契约”；债权人就其所取得的权利，负有不超过担保目的的义务。依照《中华人民共和国担保法》第40条规定，流质契约无效；2.依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条第二款的规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”。沈惠堂、林太州仅于市场行情交易价的27%价格交易案涉房屋，属于明显不合理低价，极大的损害了李庆华的利益，而且没有真实的交易关系，沈惠堂、林太州恶意串通行为明显，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项的规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。沈惠堂辩称，李庆华诉求没有事实和法律依据。其一：沈惠堂与林太州并不存在恶意串通的事实，沈惠堂与李庆华签定《委托合同》时间是2017年5月19日，而林太州向李庆华购买房屋时间是2017年10月26日，签定《委托合同》时间与卖房时间相距五个多月，何来恶意串通的事实。其二：李庆华称该房屋不存在实际交易没有事实依据，因为，李庆华与林太州签定《存量房买卖合同》收取了全部房款，解除了李庆华拖欠银行多月按揭未还的信用危机，该交易已经全部完成故李庆华诉求没有事实依据。其三：在李庆华出售该房屋到交易部门办理产权买卖合同的同时，交易部门经办人员当场给李庆华打了电话，确认出让房屋价格及征求李庆华同意之后才办理产权交易手续，这种程序是必经的程序，否则交易所经办人员也不可能单凭《委托合同》而办理其交易手续。四、沈惠堂代李庆华收取全部购房款，全部用于李庆华拖欠银行的按揭款项，沈惠堂未获取任何的好处，由此可见沈惠堂是尽心尽力为李庆华谋取利益，不存在与购房人恶意串通，损害李庆华的利益，李庆华诉求是对沈惠堂的恶意中伤和诽谤。五、李庆华系成年人，能独立承担民事权利和义务，签定《委托合同》时他很清楚签定《委托合同》中条款的法律属性，并对其承担全部的民事责任，该《委托合同》系李庆华、沈惠堂双方意思表示一致的行为，应受法律保护，并且该《委托合同》已经产生法律效力，依照法律规定该《委托合同》系不可撤销的合同，故李庆华要求解除没有法律依据。六、在李庆华、沈惠堂双方签定《委托合同》之后，李庆华就直接以出卖人的身份要求购买人能够代其卖房或者能够买下他的房屋以避免银行起诉其拖欠贷款的行为从而导致该房被拍卖的结果，这就是李庆华急于卖房的实际原因，综上，李庆华诉求没有依据，请法院驳回。林太州辩称，1.在本案中李庆华诉求系确认《存量房买卖合同》无效，属于房屋买卖纠纷的合同关系。2.李庆华、林太州双方签定的《存量房买卖合同》系建立在双方自愿、平等互利，真实意思表示一致的基础上签订，是合法有效的。林太州向本院提出反诉请求：1.判令李庆华立即搬出位于华安县房屋(店面)并实际交付给林太州；2.判令李庆华支付占用该房屋(店面)的每月占用费4000元给林太州直至实际交付房屋止；3.本案的诉讼费及反诉费由李庆华承担。事实与理由：李庆华与林太州于2017年10月26日在华安县房地产交易管理所签定了《存量房买卖合同》，李庆华将位于华安县房屋(店面)出售给林太州，林太州依合同约定支付了全部购房款，并办理了相关过户手续及缴交了房产有关契税，该买卖关系成立，但李庆华至今仍不按合同约定交付出售房屋，为达到反悔之目的，恶意诉讼并对该房屋诉讼保全，其行为构成违约和侵权，应予立即搬出和支付对该房屋的占用费;另者李庆华尚欠林太州70000元，加上林太州已经支付的购房款195000元，共计265000元，同时林太州代李庆华代垫办证等费用7488.49元，总计272488.49元，扣除购房款229710元，李庆华尚欠林太州共计42778.49元应如数归还给林太州。综上，李庆华占房不还并拖欠林太州款项已构成侵权及违约，据此，根据本案的实际情况，现林太州依法提起反诉，请法庭判令所求。李庆华（反诉被告）辩称，1.李庆华与林太州之间真实的意思表示为民间借贷关系，案涉房屋买卖实为借款担保，即案涉《存量房买卖合同》其实质是名为房屋买卖，实为借款担保。根据反诉人林太州提供的“借条”，该证据明确7万元款项的性质是借贷关系，借款日期是“2017年5月19日”，李庆华自2017年6月开始，每月向反诉人林太州转款4900元作为借款利息，并形成规律性，可确凿无疑的判断双方基础法律关系是民间借贷关系；林太州凭借与沈惠堂签订《存量房买卖合同》的《委托合同》签订日期和公证日期恰恰为“2017年5月19日”，沈惠堂在接受漳州市电视台的电话采访中亦明确表示，其实案涉房屋过户给林太州的行为是因为担心李庆华的借款无法偿还，为了的收回借款而实施的房屋买卖行为，根据最高法院公布的判例《张桌陆诉怡家公司商品房销售合同纠纷案》确定的裁判规则，可以认定案涉房屋买卖合同是民间借贷的担保。2.依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”的规定，以及最高法院公布的案例“最高人民法院（2013）民提字第135号民事判决书”确定的裁判规则，案涉房屋买卖合同属于非典型担保，房屋买卖合同无效，林太州的反诉应当按照民间借贷关系处理。3.林太州提供的“借条”明确约定：“如有纠纷，由芗城区人民法院受理”，即双方约定了民间借贷纠纷案件的管辖，因此,林太州与李庆华之间的民间借贷纠纷应当向芗城区人民法院另行起诉。4.林太州与沈惠堂是利益共同体,沈惠堂持《委托合同》代李庆华与林太州签订的《存量房买卖合同》案涉房屋的出售价格超出合理的范围，明显存在恶意串通的行为，违反了法律规定，依法应当认定无效。委托合同的特点是受托人代表委托人处理委托事务，受托人代表的是委托人的利益，其应维护委托人的权益。根据漳州市电视台对沈惠堂电话采访，受托人沈惠堂坦诚“房子还在我公司这边的名下，林太州就是我们公司的”，即林太州与沈惠堂是利益共同体，其根本没有维护委托人的利益；案涉房屋在2013年购买时的成本即达44万元（含税费），众所周知，近一两年全国房价均大幅上涨，而沈惠堂与林太州的交易价格仅仅只是李庆华2013年购房成本的一半，现行市场价的四分之一，明显超出合理范围，恶意串通损害李庆华利益的行为明显，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三项、第六十六条第三款“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益，由代理人和第三人负连带责任”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项即《解释二》第十九条第二款的规定，应认定案涉房屋《存量房买卖合同》无效。综上所述，请法院依法驳回反诉人林太州反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年10月9日，李庆华与漳州宏远投资有限公司签订合同编号：35062908002000266《商品房买卖合同》，李庆华向漳州宏远投资有限公司购买坐落于华安县房屋（店面），建筑面积76.25㎡，5536元/㎡，总金额422120元。约定2013年10月9日前付清50%购房款212120元，余款21万元办理银行按揭，贷款年限10年。2013年11月27日，华安县住房保障与房地产管理局对上述《商品房买卖合同》予以登记备案。2016年4月14日，李庆华交纳印花税211.06元、契税12663.60元,并补交房款（面积差0.32㎡）1771.52元、漳州市住房专项维修资金3050元。2017年2月14日，缴交非住宅不动产登记费550元。2017年2月27日在华安县国土资源局办理不动产权证书即“闽（2017）华安县不动产权第0000197号”，建筑面积76.57㎡。二、2017年5月19日，李庆华向林太州借款7万元，约定月利率7分，李庆华出具一张借条给林太州收执。之后李庆华支付了4个月（利息每月4900元）的利息给林太州计19600元。三、2017年5月19日，李庆华拟将华安县店面出售，与沈惠堂签订《委托合同》，合同约定：（一）委托事项:1.到不动产登记部门或相关部门查询、领取甲方（李庆华，下同）的住房状况证明;2.到婚姻登记部门或档案管理部门查询甲方的婚姻登记档案资料，领取有关查档材料;3.偿还上述住房按揭贷款本息，办理贷款结清手续，领取抵押物权属证书及相关凭证;办理上述房屋的抵押权注销登记手续，领取不动产权证书;4.在上述房屋权利不受限制的情况下，出售上述房屋，有权选定买方，与买方就全部交易条款进行磋商，签署买卖合同及相关文书，收取售房款，与买方办理房屋交接事宜和水电、燃气、有线电视等过户手续;与买方到不动产登记部门或相关部门办理上述房屋的不动产权利转移登记手续，代为签署需由甲方签署的相关文书，依法交纳相关的税、费;到契税征收中心、税务部门申办免税或应税手续，领取免税证明或依法纳税;若买方选择住房按揭贷款方式支付购房款，乙方（沈惠堂，下同）有权协助买方办理二手房按揭贷款事宜，有权代为开立银行账户，领取所开户的银行卡或存折，代为接收银行放款;协助买方办理与上述房屋交易有关的其他事宜;有权代为申请查阅、领取上述房屋的相关材料;若情况发生变化，乙方有权依相关规定代为提出撤回登记申请并取回所提交的相关材料；5.若上述房屋发生纠纷，乙方有权起诉或应诉，提供证据、进行答辩，承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉、申诉;有权聘请律师;有权申请执行已发生法律效力的判决书、调解书并在执行过程中代为承认、放弃或变更执行请求、进行和解及签收执行标的物。（二）甲、乙双方自愿约定乙方对上述委托事项没有转委托权。（三）委托期限自本委托合同签署之日起至办理完上述委托事项止。（四）乙方在上述委托权限范围内所为的法律行为和所签署的合法文书，甲方均予以承认。（五）甲、乙双方自愿约定，解除本委托合同双方须共同到公证处办理。（六）本委托合同自甲、乙双方签署之日起成立。（七）本委托合同一式十份，甲方收执一份、乙方收执八份，漳州市公证处存档一份。（八）本委托合同内容经甲、乙双方一致确认，若出现授权不到位的情况，双方愿自行承担一切责任。当天，林太州与李庆华及沈惠堂三人一同就上述《委托合同》到漳州市公证处办理“（2017）漳证民内字第8935号”公证书。四、2017年10月18日，沈惠堂代理李庆华收取林太州支付的购房款195000元。五、2017年10月19日，沈惠堂到中国建设银行股份有限公司漳州华安支行，代李庆华偿还尚欠的银行按揭贷款2361.53元、2371.99元、2260.23元、2351.11元、185271.12元，合计194615.98元。六、2017年10月26日，沈惠堂作为李庆华的代理人与林太州在华安县行政服务中心签订合同编号：350629010007012017001086《存量房买卖合同》，将坐落于华安县房屋[即涉案房屋，不动产权证书号：闽（2017）华安县不动产权第0000197号]，建筑面积76.57㎡，沈惠堂、林太州为避税，以3000元/㎡作价，合计金额229710.00元，签订了《存量房买卖合同》，林太州承担全部税费，并在华安县房地产交易管理所进行存量房买卖合同备案。2017年10月27日，林太州支付印花税229.80元、契税6708.69元、非住宅不动产登记费550元，合计7488.49元。七、2017年11月14日，漳州市电视台以“为借钱抵押房产，不料房产被半价出售”为题对本案李庆华及其委托诉讼代理人梁明军、沈惠堂进行采访报道。另查明，2017年8月间，李庆华给林太州发微信，请林太州帮忙推荐或把讼争店面卖掉。林太州与沈惠堂系朋友关系，林太州与沈惠堂均知悉李庆华之前向开发商购房价款。上述事实有李庆华提交的《委托合同》、公证书、《不动产权证书》、《存量房买卖合同》、2016年4月涉案店面交易有关税费、林太州转款6万元给李庆华及李庆华支付借款利息给林太州的银行交易记录、《商品房买卖合同》、2013年11月27日商品房买卖合同备案证明、李庆华交纳涉案店面的税费凭证、漳州电视台对本案采访报道的光盘及文稿、沈惠堂提供的《委托合同》、按揭贷款还款凭证、收条、微信记录、林太州提供的《委托合同》及公证书、按揭贷款还款凭证、收条、微信记录、《存量房买卖合同》、2017年10月27日涉案店面过户税费凭证等及各方当事人庭审中的陈述予以证实。本院认为，2017年5月19日，在李庆华向林太州借款的同一天，林太州与李庆华及沈惠堂三人一起到“漳州市公证处”为《委托合同》办理公证，说明在其时，沈惠堂就已知道李庆华向林太州借款，林太州也知道李庆华委托沈惠堂欲出售涉案店面。从林太州与沈惠堂系朋友关系、李庆华与沈惠堂签订的《委托合同》经漳州市公证处公证、且事后李庆华也曾用微信委托林太州帮忙推荐或者把涉案店面卖掉等情况，说明李庆华委托沈惠堂或林太州出售店面是李庆华的真实意思表示。但是，从2017年10月19日，沈惠堂在未事先告知李庆华的情况下，替李庆华偿还涉案店面银行逾期按揭和提前归还尚未到期的银行按揭，到2017年10月26日，林太州与沈惠堂在知悉李庆华之前向开发商购房价款的情况下，却不事先与李庆华沟通，为了规避税费以明显不合理的低价（约为李庆华向开发商购置价的一半金额）签订《存量房买卖合同》，且事后也未将出售房屋的金额告诉李庆华，再者，从漳州电视台记者与沈惠堂的采访对话，均可证明林太州与沈惠堂有存在恶意串通、损害李庆华利益的意图；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，可以认定沈惠堂代理李庆华与林太州签订的《存量房买卖合同》无效。因此，李庆华主张《存量房买卖合同》无效有事实和法律依据，本院予以支持。由于林太州与沈惠堂恶意串通，损害李庆华利益而签订《存量房买卖合同》，并由此林太州已交纳的涉案店面有关过户税费合计7488.49元，应由林太州与沈惠堂自行承担。2017年10月19日，沈惠堂到中国建设银行股份有限公司漳州华安支行，代李庆华偿还涉案房屋尚欠的银行按揭贷款合计194615.98元，并未损害李庆华利益，且李庆华也已经拖欠银行按揭贷款四个月未履行。因此，李庆华应归还沈惠堂代其偿还的银行按揭贷款194615.98元。根据《诉讼费用交纳办法》第三十八条第三款规定，李庆华主张的申请费（即诉讼保全费）2630元，应当由林太州与沈惠堂承担。林太州的反诉请求与本案查明的事实和法律规定不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第五十九条、第六十条、第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、2017年10月26日，沈惠堂代理李庆华与林太州签订的合同编号：350629010007012017001086《存量房买卖合同》无效；二、李庆华应于本判决生效后十日内支付沈惠堂代其偿还的坐落于“华安县房屋（店面）”（即本案涉案房屋）的中国建设银行股份有限公司漳州华安支行银行按揭贷款194615.98元；三、林太州、沈惠堂应于本判决生效后十日内支付给李庆华申请费2630元；四、驳回林太州的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7632元，反诉受理费4858元，由林太州、沈惠堂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  胡国标审 判 员  汤振南人民陪审员  罗 猛二〇一七年十二月二十九日法官 助理  林雪英书 记 员  李黎明适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；此款2009年8月27日删除。(七)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条【恶意串通获取财产的返还】当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十四条【债权人的撤销权】因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。