北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终100号
上诉人（原审原告）：李海涛，男，1970年12月8日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：任士光，北京市中洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗巧萍，女，1982年6月16日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。
委托诉讼代理人：胡新帅，北京德禄律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李世龙，男，1988年9月12日出生，汉族，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：李衍忠（李世龙三叔），住山东省胶州市。
原审第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区瑞雪春堂三里1号楼3层301。
法定代表人：朱剑伟，董事长。
委托诉讼代理人：王乐，男，该公司店经理。
委托诉讼代理人：晁建，女，该公司总经理。
上诉人李海涛与被上诉人李世龙、被上诉人罗巧萍及原审第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）确认合同无效纠纷上诉一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初18154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李海涛上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令罗巧萍以李海涛名义与李世龙签订的编号为2001222的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效；3.判令李世龙腾退北京市2号院6号楼3层3单元302房屋（以下简称涉诉房屋）并将房屋返还给李海涛。4.一、二审诉讼费由罗巧萍、李世龙承担。事实和理由：一审判决认定罗巧萍有权代理李海涛出售涉诉房屋是错误的。首先，在签订合同前，李海涛并未给罗巧萍授权。其次，合同签订后，李海涛亦未对所签合同予以追认。所以，一审判决认定事实错误，请求二审法院予以纠正，依法改判。
罗巧萍辩称，同意一审判决。罗巧萍在出售涉诉房屋时确实没有征求好李海涛的意见。关于李世龙是否与李海涛进行过电话沟通，罗巧萍并不知晓。整个买卖过程中，相关协议中李海涛的签字均是由罗巧萍代签的，汇鑫伟业公司均知道并认可。
李世龙辩称，同意一审判决。我通过中介方汇鑫伟业公司与李海涛于2015年12月15日签订《存量房屋买卖合同》，购买李海涛所有的涉诉房屋。所有的证据已形成证据链，足以证明罗巧萍是顶替李海涛的名义购买涉诉房屋，房屋所有权是李海涛，但购房资金是罗巧萍出的，李海涛认可罗巧萍有权处置涉诉房屋，并认可罗巧萍代表其签订《存量房屋买卖合同》、收取卖房款、进行房屋交割。所以，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回李海涛的上诉请求。
汇鑫伟业公司述称，同意一审判决。双方签订合同的时间是2015年，当时的业务经办人已经离职。接到起诉状后，公司经与经办人联系了解到的情况是，罗巧萍曾经找到过汇鑫伟业公司，称买房一方加价50万元就可以继续履行合同。作为中介公司，只是还原一下事情的经过，有些事实还需要和经办人进一步核实。《存量房屋买卖合同》是真实有效的，应该继续履行。
李海涛向一审法院起诉请求：1.判令罗巧萍以李海涛名义与李世龙签订的编号为2001222的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效;2.判令李世龙腾退涉诉房屋并将房屋返还给李海涛。3.诉讼费由罗巧萍、李世龙承担。
一审法院认定事实：李海涛与罗巧萍原系男女朋友关系。2013年7月31日，李海涛与中铁房地产集团北京正达置业有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定，李海涛购买涉诉房屋一套。合同签订后，李海涛支付了首付款455720元。2014年1月2日，李海涛与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，李海涛向该行借款人民币88万元，用于购买涉诉房屋。借款合同签订后，涉诉房屋的房贷，部分由罗巧萍实际偿还。2015年9月，李海涛取得涉诉房屋钥匙。后，李海涛将涉诉房屋钥匙、《北京市商品房预售合同》等交付给罗巧萍。
2015年12月15日，罗巧萍以李海涛委托代理人的身份，以李海涛（出卖人）的名义与李世龙（买受人）、汇鑫伟业公司（居间人）签订合同编号为：20022《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。约定，李世龙购买李海涛所有的涉诉房屋，预测建筑面积约为75.18平方米，房屋成交价格为1585000元；买受人向出卖人支付5万元，作为购房定金；买受人于2015年12月31日之前，向出卖人交纳第一期房款555000元，买受人于申请贷款完成银行批贷后，向出卖人交纳第二期房款980000元；买受人应向居间方支付居间服务费34870元及其他费用。合同同时对房屋产权过户、税费负担、违约责任等进行了约定。当日，罗巧萍代李海涛收取李世龙房屋定金5万元，双方进行了房屋交割。后，李世龙装修了涉诉房屋并居住至今。2015年12月31日，罗巧萍代李海涛收取李世龙购房首付款555000元。2016年12月12日，李海涛取得涉诉房屋所有权证书，证书号为京（2016）房山区不动产权第0055887号，权利人登记为李海涛，不动产坐落为房山区长兴东街2号院6号楼3层3单元302（即涉诉房屋），房屋建筑面积为75.39平方米。
一审中，罗巧萍称，2016年底，曾将卖房一事告知过李海涛。后因房屋涨价，2017年1月16日至2017年4月10日，李世龙与罗巧萍、李海涛二人多次电话沟通协商房屋加价及过户事宜，未果。2017年5月3日，李海涛曾起诉李世龙及罗巧萍，案由系返还原物纠纷，后撤回起诉。2017年8月17日，李海涛再次诉至法院，形成本案诉讼。
一审法院认为，本案争议焦点是：罗巧萍以李海涛委托代理人的身份与李世龙所签《存量房屋买卖合同》是否有效。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一、罗巧萍以李海涛的名义与李世龙签订《存量房屋买卖合同》时，手中持有涉诉房屋的钥匙，同时出示过李海涛与中铁房地产集团北京正达置业有限公司签订的《北京市商品房预售合同》、李海涛的离婚协议书、李海涛的身份证复印件、李海涛的户口卡复印件，且经汇鑫伟业公司证实，罗巧萍签订合同时电话征询了李海涛个人意见。第二、罗巧萍偿还了部分银行贷款，且签订《存量房屋买卖合同》后，罗巧萍称，其于2016年底将房屋出售一事告知过李海涛。同时，在李世龙提交的其与李海涛于2017年1月18日通话录音中显示，李海涛认可罗巧萍全权处理涉诉房屋事宜。第三、《存量房屋买卖合同》签订后，李世龙已按合同约定给付了部分房款，对涉诉房屋进行了装修并居住至今。综上，李世龙作为善意第三人，有理由相信罗巧萍有权代理李海涛的售房行为，李世龙的抗辩理由，予以采信。李海涛的诉讼请求，于法无据，理由不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条之规定，于2017年10月判决：驳回李海涛的诉讼请求。
本院二审期间，李世龙提交了一份证据，即李海涛起诉李世龙及罗巧萍返还原物纠纷一案的庭审记录，证明罗巧萍在诉讼中认可其在出售涉诉房屋时认为自己对涉诉房屋是有权处分的。李海涛、罗巧萍、汇鑫伟业公司均认可该证据的真实性及李世龙的证明目的。另，二审诉讼中，罗巧萍与汇鑫伟业公司均认可，在签订《存量房屋买卖合同》时，罗巧萍向李世龙出示的《房产出售/房产出租委托协议书》中李海涛的签名是由罗巧萍代签的，并非李海涛本人所签。汇鑫伟业公司对该事实是明知的。各方当事人均认可，在协商、签订《存量房屋买卖合同》的整个过程中，李海涛本人并未到签约现场。但李世龙提供了相关通话录音记录，称李海涛对罗巧萍出售涉诉房屋的事实是知晓的。该通话录音记录是李世龙与机主姓名登记为李海涛的手机号码进行的通话内容。
本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。
本院认为，结合二审庭审情况及李海涛上诉请求，本案的争议焦点为：罗巧萍以李海涛的名义出售涉诉房屋，签订的《存量房屋买卖合同》是否有效。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据已查明的事实，涉诉房屋登记的所有权人系李海涛，罗巧萍出示的《房产出售/房产出租委托协议书》中李海涛的签名并非其本人所写，由此可见，罗巧萍在出售涉诉房屋时，并未取得李海涛的授权，其行为属于无权代理。现李海涛对于罗巧萍出售涉诉房屋的行为不予追认，故罗巧萍的行为所产生的法律后果应由其自行承担。现有证据表明，李世龙在购买涉诉房屋时，首先，李世龙是通过专门从事房地产经纪业务的汇鑫伟业公司提供的居间服务购买的涉诉房屋；其次，签订合同时，罗巧萍向李世龙出示了涉诉房屋的《北京市商品房预售合同》、《房产出售/房产出租委托协议书》、李海涛的离婚协议书、李海涛的身份证复印件、李海涛的户口卡复印件等相关有效证件；第三，汇鑫伟业公司认可，罗巧萍在签订《存量房屋买卖合同》时现场电话征询了李海涛的个人意见；第四，罗巧萍偿还过涉诉房屋的银行贷款；第五，罗巧萍提供了涉诉房屋的钥匙，并向李世龙交付了房屋，李世龙对涉诉房屋进行了装修，且居住至今；第六，在合同履行过程中，李世龙与机主姓名登记为李海涛的手机号码进行过通话，沟通履行合同事宜。综上，可以形成完整的证据链，证明李世龙有理由相信罗巧萍有权代理李海涛出售涉诉房屋。故罗巧萍以李海涛的名义与李世龙及汇鑫伟业公司签订的《存量房屋买卖合同》应为有效合同。
综上所述，李海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16770元，由李海涛负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 陈 妍
审判员 刘丽杰
审判员 王艳芳
二〇一八年二月二十二日
书记员 孙 雯