上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民二（商）初字第1003号
原告上海洪渊实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人赵洪兴，总经理。
委托代理人陶鸿，上海闵卫平律师事务所律师。
被告上海沪洋高速公路发展有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人叶华成，董事长。
委托代理人张联春，男。
委托代理人邹红黎，上海市中茂律师事务所律师。
原告上海洪渊实业有限公司与被告上海沪洋高速公路发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周士钧独任审判，于2014年4月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陶鸿、被告委托代理人沈壬戊（后变更为张联春）到庭参加诉讼。因原告申请对涉案工程造价进行审计，故本院依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司进行审价。后审判员变更为由冯静独任审理，并于2015年1月9日公开开庭审理，原告委托代理人陶鸿、被告委托代理人张联春、邹红黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海洪渊实业有限公司诉称，2007年7月20日，被告与案外人上海实鹤建筑材料有限公司（以下简称实鹤公司）签订了《南芦公路南侧桥孔租赁合同》【合同编号：沪沪洋运C（2007）006号】（以下简称2007年《租赁合同》），约定由实鹤公司承租南芦立交南侧桥孔进行仓储服务。合同履行过程中，原告与实鹤公司于2009年7月23日向被告提出合同转换申请，故三方签订了《租赁合同承租方主体变更协议书》，约定自2010年1月1日起，租赁合同的承租方由实鹤公司变更为原告，由原告承租合同项下承租方的全部权利和义务。并进一步约定，变更日以前，实鹤公司已经支付的款项被告不再退还实鹤公司，因原告承接租赁合同的履行而与实鹤公司发生的款项结算事宜由原告、实鹤公司自行解决，与被告无关。前述租赁合同到期后，原、被告又与2012年12月11日续签了《上海沪芦高速公路南芦立交南侧桥孔租赁合同》【合同编号：沪沪洋运C（2012）004号】（以下简称2012年《租赁合同》）。该合同履行过程中，被告告知原告，其于2013年8月9日收到了上海市路政局下达的《责令改正通知书》，明确沪芦高速公路南芦立交桥孔下利用公路桥梁（含桥下空间）堆放物品、搭建设施的行为违反了国家于2011年7月1日起实施的《公路安全保护条例》第22条第2款的规定，要求立即改正上述行为，并清除堆物、拆除搭建设施。至此，原告才得知原、被告签订的上述租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。被告作为从事高速公路建设、运行和管理的专业企业，明知前述租赁系违法行为仍与原告签订合同，具有明显过错。故原告诉请判令：1、确认原、被告双方签订的2007年《租赁合同》及2012年《租赁合同》无效；2、被告返还原告押金人民币100，000元、租金637，402元；3、被告赔偿原告损失7，545，635元（市政工程、土建工程、电气安装工程、消防及上水安装工程计10，057，401元，搬迁费722，078元，合计10，779，479元，被告承担其中70%的责任）。
被告上海沪洋高速公路发展有限公司辩称，1、签订2007年《租赁合同》时，《公路安全保护条例》尚未颁布，依据法不溯及既往的原则，2007年《租赁合同》应有效。2、2007年《租赁合同》约定，合同期满后该场地房屋及相关配套设施的产权全部无偿归属于被告，原告主张损失构成不明确且无相应依据，被告无需向原告赔偿。3、2012年《租赁合同》如果无效，则被告可以退还押金，但场地实际使用费仍需支付，不同意退还租金的诉请。
经审理查明，2007年7月20日，被告（甲方）与案外人实鹤公司（乙方）签订了2007年《租赁合同》，约定：甲方取得沪芦（A2）高速公路用地范围内的土地使用权，经有关部门批准可以在高速公路范围内从事服务设施的经营活动；甲乙双方同意将沪芦高速公路南芦立交南侧桥孔根据甲方提供的财产交付清单及租赁范围平面图予以确定，租赁有效面积为16960平方米；乙方在该处空地上新建场地及管理用房等基础设施需按甲方的书面要求及标准执行；合同期满后该场地房屋及相关配套设施的产权全部无偿归属于甲方；乙方的经营项目仅限于仓储，乙方不得在桥孔内从事非法物品及危险物品的仓储活动；合同租赁期限为5年，自2007年7月20日至2012年11月19日；租金标准为第一年每年人民币4元／平方米，第二年起租金每年计算一次且增长幅度为上一年租赁费的15%。
2010年3月10日，原、被告及实鹤公司签订《上海沪洋高速公路南芦立交南侧桥孔租赁合同承租方主体变更协议书》，约定自2010年1月1日起，被告与实鹤公司签订的租赁合同的承租方变更为原告，原告承接原租赁合同项下承租方的全部权利和义务。
2012年12月10日，原、被告签订2012年《租赁合同》，约定：被告将沪芦高速公路南芦立交南侧桥孔面积16960平方米租赁原告使用；原告在该处空地需新建的混凝土场地及管理用的临时房等设施需按被告书面要求及标准执行，合同期满后原告所建的混凝土地坪无偿归被告；合同期每五年一期，本合同的租赁期限自2012年11月20日至2017年11月19日止；租金为第一年18万元，第二年起内年增长幅度为上一年租赁费的5%。
合同履行中，被告告知原告，其于2013年8月19日收到上海市路政局下达的《责令改正通知书》，要求清除涉案桥孔下的堆放物、拆除搭建设施。
2013年9月10日，原告与案外人上海坤浩物流有限公司（以下简称坤浩物流）签订《货物运输合同》，约定：原告因设置于上海市浦东新区1755号沪芦高速公路南芦立交桥孔下的仓库被上海市路政局责令改正，仓储于其中大量货物需搬迁他处，原告将搬迁工程发包给坤浩物流；经双方核算，原告应支付搬迁工程承包费72万元。此后，坤浩公司向原告开具了金额为722，078元的增值税专用发票。至2013年11月底，原告将仓储的物品全部搬离。
2013年12月23日，被告向原告发送《通知书》，内容为：“根据2011年7月1日国务院施行的《公路安全保护条例》及上海市路政局开具的《上海市路政局管理责令改正通知书》，我司所出租的高速公路桥孔目前只可作为“停车场”或者“道班房”使用。我司与贵司签订《上海沪芦高速公路南芦立交南侧桥孔租赁合同》合同期限为2017年11月19日止，敬请贵司在2014年1月31日前将承租的桥孔整改为符合要求的停车场或者道班房，我司将在贵司整改后进行验收，验收合格，则我司与贵司重新签订租赁合同。如不能按期整改，我司将终止合同。”
另查明，2007年实鹤公司向被告支付押金10万元。2007年起，实鹤公司及原告共向被告支付2007年7月20日至2013年11月19日期间的租金637，402元。
审理中，本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对沪芦高速公路桥孔建筑物工程造价进行鉴定，原、被告在《工程造价鉴定工作会商纪要》中确认涉案的建筑物搭建于2007年7月至2012年12月期间，经鉴定，确定涉案建筑物的工程造价总计7，741，374元，其中《租赁合同》范围内的工程造价为5，841，348元（仓库土建2，025，331元、室外工程3，437，158元、机电工程320，067元、消防工程58，792元），《租赁合同》范围外的工程造价为1，900，026元（仓库土建776，327元、室外工程1，048，240元、机电工程75，459元）。
认定以上事实的依据为：原告提供的2007年《租赁合同》、《上海沪洋高速公路南芦立交南侧桥孔租赁合同承租方主体变更协议书》、2012年《租赁合同》、《货物运输合同》、发票、增值税专用发票，被告提供的《A2、A3公路建设、运营、移交合同》、《工程造价鉴定工作会商纪要》、关于南芦公路桥孔堆物采访视频，以及原、被告当庭陈述。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、原、被告之间签订的两份租赁合同是否有效；二、押金、租金及建筑物损失如何处理。
对于争议焦点一，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。1988年1月1日实施的《中华人民共和国公路管理条例》（以下简称《公路管理条例》）第二十四条（该《公路管理条例》于2009年1月1日起被修正，修正后《公路管理条例》的第二十二条）规定：“禁止在公路及公路用地上构筑设施、种植作物。”《公路管理条例》第三十九条解释了“公路”的含义为“经公路主管部门验收认定的城间、城乡间、乡间能行驶汽车的公共道路。公路包括公路的路基、路面、桥梁、涵洞、隧道。”自2011年7月1日起，《公路管理条例》被废止，《公路安全保护条例》正式实施，《公路安全保护条例》第二十二条规定：“禁止利用公路桥梁（含桥下空间）、公路隧道、涵洞堆放物品，搭建设施以及铺设高压电线和输送易燃、易爆或者其他有毒有害气体、液体的管道。”前述两部条例均为国务院颁布的行政法规，其禁止在公路上构筑设施、堆放物品的规定系基于公路安全所作的效力性强制性规定，违反该规定的合同应为无效。本案原、被告分别于2007年7月20日、2012年12月10日签订了两份租赁合同，合同的内容涉及被告将沪芦高速公路南芦立交南侧桥孔出租给原告，被告允许原告在桥孔下搭建建筑物并进行仓储，该租赁合同内容违反了《公路管理条例》及《公路安全保护条例》中的效力性规定，故2007年《租赁合同》及2012年《租赁合同》均无效。
对于争议焦点二，鉴于原、被告签署的两份《租赁合同》无效，故对无效合同产生的后果，应根据双方过错程度进行相应处理。原告认为被告系高速公路管理单位，应承担70%的责任，本院认为，虽然被告系管理单位，但原、被告在已知法律、行政法规前提下签订合同，原告对相关法律亦应明知，双方存在同等过错。此外，原告未依照2007年《租赁合同》约定，其仓储的物品存在安全隐患，故原、被告对相应损失应各自承担50%的法律责任。
就原告主张的建筑物损失，因原、被告签订的租赁合同无效，故租赁合同中涉及的搭建建筑物归属的约定亦无效。对于合同约定范围外的搭建物，该搭建行为系原告擅自行为，其相应的建筑物损失应由原告自行负担。对于合同范围内的搭建物损失，由于该部分搭建行为系征得被告同意，故应由原、被告双方按照导致合同无效的过错程度，即各半负担。经鉴定，涉案合同范围内的建筑物造价为5，841，348元，扣除相应的折旧费后，本院酌定合同内建筑物损失为5，260，000元，被告应分摊的损失为2，630，000元。
就原告主张的搬迁费损失722，078元，因原告提交了搬迁合同、发票等证据，本院确认上述搬迁费用存在。鉴于该搬迁费的产生因无效合同无法继续履行而产生，原、被告均有过错，故被告应分摊一半损失计361，039元。
就原告主张的返还租金的请求，尽管原、被告签订的租赁合同无效，但原告亦实际获得了承租的利益，亦应支付相应的使用费，故该项诉请本院不予支持。原告要求返还押金100，000元的主张，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条的规定，判决如下：
一、原告上海洪渊实业有限公司与被告上海沪洋高速公路发展有限公司于2007年7月20日签订的《南芦公路南侧桥孔租赁合同》【合同编号：沪沪洋运C（2007）006号】、于2012年12月11日签订的《上海沪芦高速公路南芦立交南侧桥孔租赁合同》【合同编号：沪沪洋运C（2012）004号】无效；
二、被告上海沪洋高速公路发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海洪渊实业有限公司赔偿损失2，991，039元（含建筑物损失2，630，000元、搬迁费361，039元）；
三、被告上海沪洋高速公路发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海洪渊实业有限公司返还押金100，000元；
四、驳回原告上海洪渊实业有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费69，781元，减半收取计34，890.50元，评估费153，900元，合计188，790.50元，由原告上海洪渊实业有限公司负担118，338.20元，被告上海沪洋高速公路发展有限公司负担70，452.30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 冯静
二〇一五年五月十三日
书记员 陈丽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。