湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂02民终1246号
上诉人（一审被告）：陈国红，男，1966年10月22日出生，汉族，住大冶市。
上诉人（一审被告）：杜素芳，女，1966年11月17日出生，住大冶市。
委托诉讼代理人：汪帮华，湖北维佳律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：大冶市宏洋物业管理有限公司，住所地大冶市观山东路（香格里拉家园）。
法定代表人：曹祥斌，系该公司经理。
委托诉讼代理人：吕细送，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。
上诉人陈国红、杜素芳因与被上诉人大冶市宏洋物业管理有限公司（以下简称宏洋公司）物业服务合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2016）鄂0281民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
陈国红、杜素芳上诉请求：1、请求撤销一审判决，驳回宏洋公司全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由宏洋公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。其一，一审审理过程以及宏洋公司的诉称中从未出现大冶市中意物业管理有限公司(以下简称中意公司)，一审判决认定宏洋公司接受中意公司的委托，进行物业管理并收取2012年9月1日之前的欠缴物业费，没有任何事实依据。其二，即使前述委托关系成立，根据合同法的相关规定，委托人应以受委托人的名义从事委托事务，收取前期物业费其只能向中意公司缴纳，而不应当是宏洋公司收取。故宏洋公司要求其支付前期下欠物业费的主体不适格。其三，选聘宏洋公司为怡景花苑小区提供物业服务，并未依法通过过半数业主同意。在其已带宏洋公司直接找房屋承租人或使用人，并交代由承租人或使用人直接向宏洋公司缴纳物业费用的情况下，宏洋公司不应该只起诉其。同时，在业主委员会没有督促其缴纳物业费的情况下，宏洋公司直接向法院起诉其，违反了法定程序。故一审判决违反了物业管理条例第十二条、第四十二条、第六十七条之规定。其四，其房屋本已出租给他人使用，在有承租人承租的数年期间，宏洋公司从不上门催缴，现承租人不再承租，就向其主张，根据合同约定物业费提前一年收取，也就是说2013年收取的是2014年费用，故归2014年之前费用已经超过了诉讼时效期间。综上，请求二审法院撤销原判，驳回宏洋公司的全部诉讼请求。
宏洋公司辩称:1、其与上诉人签订的物业管理合同是合法有效的，对上诉人有法律约束力。其按照约定提供了相应的服务，上诉人就应该履行合同义务。2、中意公司将未收齐的物业管理费委托给其继续收取，是债权的转让，并经过业主委员会的认可，同时在物业委托合同中已经载明。3、其在上诉人没有缴纳物业管理费的情况下，继续履行卫生管理、环境绿化、防水维修等义务，上诉人应该根据权利义务对等的原则和合同的约定，缴纳物业管理费。
宏洋公司向一审法院起诉请求：请求判令陈国红、杜素芳向其缴纳拖欠的物业服务费30199元，滞纳金16370元，合计46569元，本案诉讼费由陈国红、杜素芳承担。
一审法院认定事实：宏洋公司于2012年9月1日同大冶市怡景花苑业主委员会签订了《物业管理委托合同》并约定了物业服务收费标准。陈国红、杜素芳于2010年1月1日购买了怡景花苑小区一期C栋门面（上下两层），共计面积598m2,现为老茶坊营业场所。对该门面合同约定，2013年以前按0.50元/m2收取，2013年以后（含2013年）按1元/m2收取。宏洋公司依约提供了物业服务。截止至2015年11月30日止，陈国红、杜素芳共计欠宏洋公司物业服务费30199元，宏洋公司多次以通知形式向陈国红、杜素芳催缴，陈国红、杜素芳拒不缴纳。宏洋公司因索讨无着故诉至法院提出上述诉讼请求。
一审法院认为：大冶市怡景花苑业主委员会与中意公司签订《前期物业服务合同》以及其与宏洋公司签订《物业管理委托合同》均是双方在平等、自愿的基础上签订的，两份合同已依法成立。陈国红、杜素芳系该小区业主，受该合同约束，应按合同约定履行自身的义务。中意公司经大冶市怡景花苑业主委员会同意退出对该小区的物业管理，并委托宏洋公司进行物业管理和收取此前各业主欠缴的物业管理费，亦不违反法律的规定，予以认可。上述二物业管理公司已依约履行了义务，陈国红、杜素芳欠缴物业管理费计30199元，已构成违约，故宏洋公司要求陈国红、杜素芳缴纳拖欠的物业服务费30199元请求，合法、正当，应予支持。宏洋公司与大冶市怡景花苑业主委员会签订《物业管理委托合同》后，双方约定逾期交纳物业管理费的按日2‰支付滞纳金，该滞纳金实属违约金性质，陈国红、杜素芳违约，应当承担相应的违约责任。但约定的违约金高于所欠缴物业服务费按银行同期贷款利率6.0%计算损失的130%，高出部分不予支持。经审核违约金数额为4265.83元（按年利率6.0%的130%标准计算截至2015年11月30日止）。陈国红、杜素芳辩称的本案诉称的房屋先由其向外出租，双方约定由宏洋公司直接向承租人收取。现宏洋公司直接起诉其，遗漏了本案的共同被告，以及宏洋公司并未如约提供相应的服务，同时还造成其财产损失，其有权提起抗辩，并要求赔偿损失的辩解意见属于另外的民事法律关系，陈国红、杜素芳可以通过其他途径予以救济。如前所述，宏洋公司在法定期限内向陈国红、杜素芳主张了权利，故宏洋公司所诉并未超过诉讼时效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、陈国红、杜素芳于本判决生效之日起十日内支付宏洋公司物业管理费30199元、违约金4265.83元，合计人民币34464.83元。二、驳回宏洋公司的其他诉讼请求。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另查明：2012年8月30日，中意公司向宏洋公司出具“授权委托书”，该委托书载明：因其公司于2012年8月30日退出怡景花苑小区的物业管理，宏洋公司代位将各业主欠缴物业管理费的数额同其公司已结清。因此，经大冶市怡景花苑业主委员会的同意，由宏洋公司代位其公司向各欠缴物业管理费的业主收取物业管理费。
本院认为：物业公司提供物业服务，业主应当缴纳相应的物业管理费，这是市场经济条件下等价有偿原则的体现。怡景花苑小区前期物业由中意公司提供，后该公司退出，大冶市怡景花苑业主委员会于2012年9月1日与宏洋公司签订了《物业管理委托合同》。宏洋公司从2012年9月1日接管物业后，结清了业主原拖欠中意公司的物业管理费，中意公司将其本应收取的业主原拖欠的物业管理费转移给宏洋公司，属于债权转让，并且该债权转让得到了大冶市怡景花苑业主委员会的认可，故陈国红、杜素芳提出宏洋公司无权收取2012年9月1日前物业管理费的上诉理由不能成立。
根据《物业管理条例》第十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。2012年9月1日，大冶市怡景花苑业主委员会与宏洋公司签订的《物业管理委托合同》对陈国红、杜素芳具有拘束力。至于大冶市怡景花苑业主委员会选聘宏洋公司是否按照法定程序，非本案的审查范围。故陈国红、杜素芳提出大冶市怡景花苑业主委员会没有经过过半数业主同意选聘宏洋公司提供服务的上诉理由不能成立。
从宏洋公司与大冶市怡景花苑业主委员会签订的物业服务合同关系来看，物业服务合同的当事人是物业服务企业与业主，物业服务企业之所以对物业使用人提供服务，原因还在于物业使用人使用的是业主的物业，物业服务企业提供服务是履行其与业主间的合同要求；物业使用人之所以能够享受物业服务，原因也在于其使用的是业主的物业，物业使用人只不过是代业主接受服务而已。因此，就物业服务合同约定的权利义务及其行使和履行而言，物业服务企业一般情况下难以依据物业服务合同而要求物业使用人支付其使用期间的物业费。这就是《物业管理条例》没有直接规定物业使用人对物业服务企业承担支付物业费义务的原因。虽然法律没有直接规定物业使用人享用了物业服务就要支付物业费，但法律并不排斥业主与物业使用人就物业费的支付进行约定。故《物业管理条例》第四十二条之规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主付连带交纳责任。由此可见，在物业所有权人与使用人分离的情况下，物业服务费的缴纳有约定依约定，而且业主与物业使用人承担的是连带债务。本案中，即使陈国红、杜素芳将物业出租，即使陈国红、杜素芳与承租人对物业费的缴纳进行了约定，即使陈国红、杜素芳告知了宏洋公司其与承租人之间的约定，陈国红、杜素芳根据法律的规定，仍然需要承担法律责任。故宏洋公司选择业主陈国红、杜素芳为起诉的主体，并无不当。
因拖欠物业费是持续行为，宏洋公司对陈国红、杜素芳拖欠物业费的违约行为从构建和谐关系的角度出发，予以宽容和理解，但是不能从法律上将其容忍行为理解成其对权利的放弃，理解成其怠于行使权利。故陈国红、杜素芳提出2014年前拖欠的物业费用超过了法定诉讼时效期间的上诉理由不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈国红、杜素芳提出的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费312元，由陈国红、杜素芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 王建明
审判员 柴 卓
审判员 乐 莉
二〇一七年十二月二日
书记员 孟华飞