北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终6247号
上诉人（原审原告）王蓬，女，1969年8月20日出生。
委托代理人王东，男，1966年11月15日出生。
委托代理人宋燕霞，北京市青山律师事务所律师。
上诉人（原审原告）王×，女，2001年9月12日出生。
法定监护人王蓬，女，1969年8月20日出生。
委托代理人王东，男，1966年11月15日出生。
委托代理人宋燕霞，北京市青山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京奥林匹克置业投资有限公司，住所地北京市朝阳区京奥家园11号商业。
法定代表人苏壮强，董事长。
委托代理人王龙兴，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人王茂。
上诉人王蓬、王×与被上诉人北京奥林匹克置业投资有限公司（以下简称奥林匹克公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第17919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月6日受理后，依法组成由法官刘茵担任审判长，法官刘栋、法官申峻屹参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王蓬、王×的委托代理人王东、宋艳霞，被上诉人奥林匹克公司的委托代理人王龙兴、王茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王蓬、王×一审起诉称：2005年10月29日，王蓬、王×与奥林匹克公司签订了一份《北京市商品房预售合同》，约定由王蓬、王×购买奥林匹克公司出售的位于北京市朝阳区××号房屋，该合同将房屋平面图及房屋位置图作为合同附件一并约定。该房屋的户型为坐南朝北，其中主卫、次卫分别有一扇向北和向东的窗户。主卫、次卫及卧室的外墙与东侧业主房屋的主卫、次卫及卧室外墙形成了凹形的空间，从窗户可以向外眺望。但在奥林匹克公司交付房屋时，王蓬、王×发现王蓬、王×家和东侧业主家共用的凹形空间处，平行建造了两堵高约4米的墙体，与楼体外墙相连，形成一个天井，天井上方还加盖了玻璃顶盖。根据王蓬、王×和奥林匹克公司签订的《北京市商品房预售合同》、奥林匹克花园三期总平面图以及702号楼房屋位置图等材料，共用凹形空间处并没有这个天井。奥林匹克公司建造的两堵高约4米的墙体，南侧墙体距离王蓬、王×卫生间的窗户仅约1米。王蓬、王×购买的明卫变成了不通风、不采光的“暗卫”。更为严重的是，路人通过高墙上的小门可以轻而易举的进入天井，窥视王蓬、王×家卫生间的情况，而小区的保安提供却被高墙阻挡，天井内的情况根本无法监测。为此王蓬、王×只能紧闭卫生间的窗户，并用玻璃膜遮挡，即使在白天，也只能开灯进入卫生间。王蓬、王×认为，王蓬、王×履行了王蓬、王×的合同义务，但奥林匹克公司履行的合同义务不符合合同约定，应当承担继续履行的责任。奥林匹克公司建筑墙体的行为，不仅违反了合同的约定，而且严重侵害了王蓬、王×的人身、财产安全。此外，奥林匹克公司向王蓬、王×交付房屋时，存在卫生间下水管道不通、水管漏水、墙面渗水、阴湿等质量问题，导致王蓬、王×无法正常使用房屋。奥林匹克公司派工程人员刨开卫生间的地面，重新施工。奥林匹克公司的返工行为导致逾期交房三个多月。现王蓬、王×诉至法院，请求判决：1、奥林匹克公司拆除王蓬、王×购买的××号房屋与该楼房4单元101号房屋之间共用凹形空间处建造的高墙；2、奥林匹克公司赔偿因通风、采光、安全、卫生等给王蓬、王×造成的损失，按照从入住之日起每日20元的标准赔偿，如果不拆除墙体，要求赔偿70年；3、奥林匹克公司支付王蓬、王×该房屋市场贬值损失151000元；4、奥林匹克公司赔偿王蓬、王×逾期121天交房的违约金25059.22元。
奥林匹克公司一审辩称：针对王蓬、王×的诉讼请求，奥林匹克公司答辩意见如下：第一，王蓬、王×要求奥林匹克公司拆除配电室的诉讼请求，没有事实和法律依据。从事实方面看，该配电室不在王蓬、王×购买的物业范围内。奥林匹克公司不存在任何违约行为，配电室与双方签订的《北京市商品房预售合同》没有任何关系，该房屋并不在王蓬、王×所购的物业范围内。王蓬、王×要求拆除的配电室属所有业主共同所有。根据双方签订的《北京市商品房预售合同》附件二的约定以及房屋土地测绘技术报告书可知，该配电室已经计入公摊面积，王蓬、王×无权要求拆除。从法律方面看，该配电室属于双方在签订预售合同时已经确定了建设位置并经过了规划批准，并通过了北京市朝阳区建设委员会的竣工验收，属于合法建筑，奥林匹克公司亦无权拆除该配电室。第二，在购房时，奥林匹克公司已将存在配电室的情况告知王蓬、王×。在双方签订的预售合同附件二中，已经书面明确分摊的部位，包括配电室和弱电室。另外，在售楼时，奥林匹克公司将《房屋土地测绘技术报告书》公示于售楼处大门，所有业主在购买房屋时均可以查询相关信息。奥林匹克公司认为，奥林匹克公司已经采取了积极和充分的措施，告知了王蓬、王×房屋的公摊位置和面积，故不存在违约或者侵权行为。第三，王蓬、王×主张的采光等损失没有事实和法律依据。首先，关于采光、通风、卫生问题，从配电室的位置看，因配电室在整个楼体的北侧，且配电室与王蓬、王×所有的房屋之间存在天井，故对王蓬、王×的采光、通风、卫生不造成任何影响。关于安全问题，王蓬、王×所述的安全问题也是不存在的，若没有该配电室，则王蓬、王×的房屋直接面对花园，王蓬、王×所称的其他人随时可以靠近王蓬、王×的房屋，该问题属于物业公司保安方面的问题，与是否存在配电室没有关系。其次，因相邻关系提起的诉讼属于侵权之诉，不应当以房屋买卖合同为由提起诉讼。第四，关于王蓬、王×要求赔偿房屋市场贬值损失的诉讼请求，也没有事实和法律依据。综上，奥林匹克公司的行为即符合合同约定，也未对王蓬、王×构成侵权，且王蓬、王×亦无证据证明该房屋因此降低了市场价值，故王蓬、王×的该项诉讼请求，亦不应得到法院的支持。第五，奥林匹克公司交付的房屋符合双方合同约定，不构成违约行为，不应当承担违约责任。双方签订的预售合同第十一条明确约定了房屋交付条件和交付时间，奥林匹克公司交付房屋的条件已经满足合同的约定。奥林匹克公司在2007年5月22日向王蓬、王×发出《入住通知书》，要求王蓬、王×履行接收房屋的义务，交房时间符合合同约定，不构成逾期交房。综上，请求法院驳回王蓬、王×的全部诉讼请求。
一审法院经审理查明：2005年，王蓬、王×与奥林匹克公司签订了一份《北京市商品房预售合同》，约定由王蓬、王×购买奥林匹克公司出售的位于北京市××号房屋。该合同第十一条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2007年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……”该合同附件二将配电室计入公摊面积，但整个合同未明确约定该配电室的位置。该合同第十六条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”第（二）款第4项约定：“出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2、见附件八第四条。”该合同附件八第四条约定：“1、商品房未达到附件六约定的装饰、设备标准的，买受人可在验收当日向出卖人提出书面申请要求返修，出卖人应及时修复，买受人不得以此为条件拒绝接受房屋交付或提出其他赔偿要求。”该附件第五条约定：“买受人保证其所留地址、电话及传真等通讯地址真实有效。如有变更，应在变更之日起5日内以书面形式通知出卖人。因买受人所预留通讯地址错误、无效而致通知延误，则出卖人不承担任何责任。”上述合同签订后，王蓬、王×向奥林匹克公司支付了全部购房款1035505元。王蓬、王×所购买的房屋所在楼栋于2007年5月18日取得了北京市规划委员会出具的《建设工程规划验收合格通知书》，2007年5月29日，王蓬、王×所购房屋所在楼栋取得了北京市朝阳区建设委员会出具的《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2007年5月29日，王蓬、王×所购房屋所在楼栋取得了由北京中鼎衡测绘事务所出具的《房屋土地测绘技术报告书》。2007年5月22日，奥林匹克公司按照王蓬、王×在合同中预留的地址向王蓬、王×邮寄文件，庭审中，奥林匹克公司称邮寄的文件为《入住通知书》，对此王蓬、王×不认可收到该文件，仅认可奥林匹克公司在2007年6月25日电话通知其验收房屋。2007年6月27日，奥林匹克公司向王蓬、王×交付房屋钥匙。庭审中，王蓬、王×提交了照片、证人证言，证明奥林匹克公司交付的房屋装饰、设备存在瑕疵，奥林匹克公司修复后王蓬、王×于2007年9月29日入住房屋。对此，奥林匹克公司不予认可。案件审理过程中，王蓬、王×申请法院调取涉案房屋所在楼栋的消防验收资料，法院以该申请与本案不具关联性为由驳回王蓬、王×的该申请。
案件审理过程中，法院对涉案房屋进行了现场勘验，经勘验查明，王蓬、王×所购房屋东侧有一个配电室，配电室的南墙有一扇门，该门上锁。王蓬、王×房屋主卫北墙窗户与配电室南墙小门相对，中间形成一个封闭天井，天井的东、西、南三面为楼体墙面，北侧为配电室南墙。
案件审理过程中，王蓬、王×申请冻结奥林匹克公司196356元的财产，并提供了相应的担保财产，法院予以准许，并作出了相应的裁定。
一审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，王蓬、王×与奥林匹克公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，王蓬、王×与奥林匹克公司应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，在奥林匹克公司向王蓬、王×交付的房屋北侧有一间配电室和一个天井，该配电室在合同附件中虽有约定，但并未约定该配电室的位置，庭审中，奥林匹克公司称在与王蓬、王×签约前已经明确告知王蓬、王×该配电室的位置，但王蓬、王×对此不予认可，而奥林匹克公司亦未就其履行告知义务提供相应证据予以证明，故法院对奥林匹克公司的该陈述不予采信。在奥林匹克公司未明确告知王蓬、王×上述配电室和天井位置的前提下，奥林匹克公司将上述建筑建造在王蓬、王×所购房屋的北侧，应当认定奥林匹克公司的该行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于王蓬、王×要求奥林匹克公司拆除上述天井和配电室墙体的诉讼请求，法院认为，上述建筑虽未在合同中明确标明具体位置，但考虑到上述建筑系用于小区业主的公共建筑，且在建造后经过相关部门的规划验收，故王蓬、王×要求拆除该墙体的诉讼请求，不具事实依据，亦不具备可履行的可能性，故法院对王蓬、王×的该项诉讼请求不予支持，但奥林匹克公司应当对王蓬、王×因此所受损失进行赔偿。因上述天井和配电室的存在对王蓬、王×所购房屋的使用价值和市场价值造成一定的不利影响，故奥林匹克公司应当进行赔偿。关于王蓬、王×要求奥林匹克公司赔偿因天井和配电室造成的通风、采光影响的损失以及市场贬值损失，存在重合，法院依法酌定上述建筑给王蓬、王×所购房屋造成的市场价值贬值损失。关于王蓬、王×要求奥林匹克公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，法院认为，奥林匹克公司在合同约定的交付房屋期限之前已经完成了合同约定的各项交付条件，且奥林匹克公司提交的邮寄详情单足以证明奥林匹克公司已经按照合同中王蓬、王×预留的地址在约定的交房期限前通知王蓬、王×收房，即便存在王蓬、王×所述房屋的装饰、设备存在瑕疵的情况下，按照合同的约定，亦不应当认定奥林匹克公司存在逾期交房行为，王蓬、王×要求奥林匹克公司承担该违约金的诉讼请求，没有合同依据，法院不予支持。另需说明的是，案件审理过程中，王蓬、王×要求法院调取涉案房屋的消防验收记录，法院认为，王蓬、王×申请调取的事项并非为合同中约定的房屋交付条件，故法院对王蓬、王×的该申请不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、北京奥林匹克置业投资有限公司于判决生效之日起七日内给付王蓬、王×房屋贬值损失五万一千七百七十五元；二、驳回王蓬、王×的其他诉讼请求。如北京奥林匹克置业投资有限公司未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王蓬、王×不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、王蓬、王×认为一审判决认定事实不清。王蓬、王×在一审庭审中提交了照片、证人证言证明奥林匹克公司交付验房时，房屋存在全部卫生间地面下敷设的水管破裂漏水、墙面积水阴湿（无防水层）、卫生间下水管道不通等隐蔽工程质量问题，随后奥林匹克公司进行长达3个月的房屋隐蔽工程整改，导致王蓬、王×实际无法居住，延迟入住的事实。而一审判决却认定仅是房屋装饰设备存在瑕疵，这显然不符合客观事实。王蓬、王×与奥林匹克公司签订的《商品房买卖合同》附件六装饰设备标准约定中并不包括上、下水管道、卫生间防水层的整改工程，所以事实上王蓬、王×所购房屋出现问题的地方都不属于房屋的装饰、设备范围，也并非瑕疵，属于房屋未达到基本居住条件的质量问题。另外，判决书上阐述的：“案件审理过程中，一审法院对涉案房屋进行了现场勘验，勘验查明配电室南墙有一扇门，该门上锁。”与王蓬、王×曾在勘验笔录上签字确认的：“配电室南墙小门并未上锁且坏损”不符。二、一审判决适用法律错误。1、对房屋贬损和违约建筑造成的生活影响的经济损失不是重复损失，而是客观存在的损失。2、王蓬、王×在一审过程中申请了磁场鉴定，并垫付了鉴定费，但一审法院委托的鉴定机构因不具备鉴定资格，所以鉴定至今未做。王蓬、王×一再重申磁场鉴定问题，但一审法官置之不理，属程序错误。3、配电室电柜与王蓬、王×居室防火通道过近，不符合《建筑设计防火规范》，王蓬、王×向法院申请调取消防验收资料，一审法院却以该申请与本案不具有关联性为由驳回申请，剥夺了王蓬、王×调查取证的权利。4、一审法院以没有合同依据为由，不予支持王蓬、王×根据逾期交房计算的损失赔偿标准，适用法律不当。综上，王蓬、王×认为一审判决事实认定不清、适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决中的第一、第二项诉讼请求，将本案发回重审或依法改判支持一审全部诉讼请求。
奥林匹克公司针对王蓬、王×的上诉答辩称：奥林匹克公司认为自己不存在违约行为，所以王蓬、王×的请求没有事实和法律依据，同意一审法院判决，要求维持原判决。不同意王蓬、王×的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王蓬、王×的全部上诉请求。
王蓬、王×、奥林匹克公司在二审期间均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实除“2007年5月22日，奥林匹克公司按照王蓬、王×在合同中预留的地址向王蓬、王×邮寄文件，”外，与一审法院查明的事实一致。
本院另查明，奥林匹克公司在一审期间向法院提交了2007年5月22日的邮寄详情单一份，用于证明其已经按照合同中王蓬、王×预留的地址在约定的交房期限前通知王蓬、王×收房，但王蓬、王×不认可收到该份邮件。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、《建设工程规划验收合格通知书》、《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、邮寄详情单、现场勘验笔录以及王蓬、王×、奥林匹克公司的庭审陈述在案佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
王蓬、王×与奥林匹克公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故应属合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。
本案中王蓬、王×上诉主要提出以下三点主张：
一、奥林匹克公司在涉案房屋外建筑高墙和配电室会造成房屋价值的贬损，同时造成生活影响的经济损失，这不属重复计算，而是客观存在的损失。本院认为，一审法院考虑到上述天井和配电室的存在对王蓬、王×所购房屋的使用价值和市场价值会造成一定的不利影响，而天井和配电室造成的通风、采光影响的损失以及市场贬值损失存在价值重合的因素，综合酌定了王蓬、王×所购房屋的市场价值贬值损失。王蓬、王×虽主张两项损失并不重复，一审法院酌定损失有误，但其未能提供充分的事实和法律依据证明其该项上诉主张成立，故对此本院不予支持。
二、一审法院程序违法，王蓬、王×一再重申磁场鉴定问题，但一审法官置之不理，属程序错误；配电室电柜与王蓬、王×居室防火通道过近，不符合《建筑设计防火规范》，但一审法院驳回了王蓬、王×调取证据的申请，剥夺了王蓬、王×调查取证的权利。经审查，本院认为一审法院是严格依照法律规定对王蓬、王×鉴定申请及调取证据申请进行的处理，并未违反法定程序，王蓬、王×的该项上诉主张，于法无据，本院不予支持。
三、王蓬、王×未收到奥林匹克公司的交房通知，且涉案房屋存在卫生间地面下敷设的水管破裂漏水、墙面积水阴湿等隐蔽工程质量问题，导致王蓬、王×延迟入住。王蓬、王×所购房屋出现的问题都不属于房屋的装饰、设备范围，也并非瑕疵，属于房屋未达到基本居住条件的质量问题，故奥林匹克公司应当承担逾期交房的违约金。对此，奥林匹克公司认为奥林匹克公司向王蓬、王×邮寄了交房通知，且交付的房屋也符合合同约定的交房条件，涉案房屋不存在逾期交房的情况，不应支付违约金。本院认为，王蓬、王×与奥林匹克公司签订的《北京市商品房预售合同》中对于涉案房屋的交付时间和条件均作出了明确约定，按照合同约定奥林匹克公司应当在2007年5月31日前向买受人交付该商品房，奥林匹克公司虽主张其在2007年5月22日已经向王蓬、王×发出了涉案房屋的《入住通知书》，按照合同的约定，不存在逾期交房的行为，但王蓬、王×并未认可收到该份通知，奥林匹克公司也未能提交充分证据证明其实际向王蓬、王×发出了该份通知，故奥林匹克公司以此为由主张其未逾期交房，缺乏充分证据支持，本院不予采信。现王蓬、王×认可其收到电话通知并实际验房、收取房屋钥匙的时间是2007年6月27日，依据法律的相关规定，在奥林匹克公司不能提供其他充分反证的情况下，本院根据王蓬、王×的自认确认收房的时间为2007年6月27日。虽然王蓬、王×主张涉案房屋交房时存在严重质量问题，无法正常入住，故应当以其实际入住时间作为交房时间，但因双方在合同中明确约定了涉案房屋的交房条件，而涉案房屋在2007年6月27日交付时已经符合了合同约定的各项交房条件，现王蓬、王×以房屋质量问题为由主张应以实际入住时间作为交房时间，明显与合同约定不符，也缺乏事实和法律依据，故本院不予采信。
综上所述，本院认为一审法院以奥林匹克公司已按期交房为由驳回王蓬、王×关于逾期交房违约金的诉讼请求有误，本院依法予以部分调整，奥林匹克公司应当按照合同约定标准（日万分之一）向王蓬、王×支付2007年5月31日至2007年6月27日的逾期交房违约金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第17919号民事判决第一项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第17919号民事判决第二项；
三、北京奥林匹克置业投资有限公司于判决生效之日起七日内给付王蓬、王×逾期交房违约金二千八百九十九元四角；
四、驳回王蓬、王×的其他诉讼请求。
一审案件受理费4050元，由王蓬、王×负担2956元（已交纳2024，余款于本判决生效之日起七日内交至一审法院），由北京奥林匹克置业投资有限公司负担1094元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）；案件保全费981元，由王蓬、王×负担443元（已交纳），由北京奥林匹克置业投资有限公司负担538元（于本判决生效之日起七日内给付王蓬、王×）。
二审案件受理费2786元，由王蓬、王×负担2736元（已交纳），由北京奥林匹克置业投资有限公司负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茵
代理审判员 刘 栋
代理审判员 申 峻 屹
二〇一六年五月三十日
书 记 员 李海龙书记员田亚男