文书内容河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2018）豫10民终477号上诉人(原审被告)：薛炎，男，1979年10月24日出生，汉族，住许昌市。委托诉讼代理人：袁红强，男，1969年1月11日出生，汉族，住许昌市魏都区。被上诉人（原审原告）：徐峰涛，男，1964年11月24日出生，汉族，住许昌市。委托诉讼代理人�遵曼，河南金泰律师事务所律师。上诉人薛炎因与被上诉人徐峰涛确认合同效力纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2017）豫1002民初6624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人薛炎的委托代理人袁红强、被上诉人徐峰涛及其委托代理人遵曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛炎上诉请求：撤销原判第一项，判决确认双方签订的集资房转让《协议书》无效；2、判决本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：《合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。2、恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。3、以合法形式掩盖非法目的。4、损害社会公共利益。5、违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，虽然被�诉人以承诺给上诉人亲属解决问题为条件，引诱上诉人与其签订了集资房转让《协议书》，但由于集资房本身体现了单位福利，是单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下而对单位福利的享有，须以具备该单位职工的身份属性为前提。双方通过签订集资房转让《协议书》的方式，使不具备单位职工身份的被上诉人享有了作为该单位职工才能享受的单位福利，这一行为使单位的利益受到损害，依照上述法律规定，应当认定集资房转让《协议书》无效。合同被确认为无效后，因合同取得的财产，应当相互返还；对导致合同无效存在过错的一方，应当按其过错程度赔偿对方因订立、履行合同而受到的损失。双方可就返还、赔偿问题进行协商，协商不成可另行起诉。徐峰涛辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，判决正确，上诉人的上诉请求无事实根据和法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。理由：本案属于资格（指标）转让，不是买卖房屋，而且资格（指标）转让具有人身依附性，不是夫妻的共同权利。行为并未侵害国家、集体利益，是薛炎处分自己合法权益的行为，转让合法有效。被上诉人已经履行了全部的转让义务，房款全额由被上诉人支付，上诉人对此已经承认，所有的证据已经形成链条。徐峰涛向一审法院起诉请求：1．请求依法确认原、被告双方于2007年8月15日签订的集资房转让《协议书》有效；2．请求依法确认位于许昌市学府街报××小区××楼××单元××楼西户（302号）的房屋归原告所有；3．请求依法判令被告负担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告薛炎系原许昌日报社职工，该社于2006年向职工集资建设许昌市学府街报业小区，后被告薛炎按要求分两笔向该社交纳了120000元购房集资款，认购住房（含车库）一套。2007年8月15日，被告薛炎作为甲方、原告徐峰涛作为乙方签订了《协议书》，内容为甲乙双方经过共同协商，本着平等、公平的原则达成如下集资房转让协议，具体内容如下：1．甲方系许昌日报社职工，具有在本单位集资购买住房的资格。经过甲乙双方共同协商，甲方愿意在其单位为乙方集资购买住房一套（含车库），乙方愿意拿出人民币30000元整作为付给甲方的转让房酬金。2．乙方已于2007年8月15日向许昌日报社交付购房集资款120000元，并持有集资购房手续，以后剩余集资款项仍由乙方及时交付。3．等房子交付时，由甲方负责办齐在单位该办的一切有关房产的手续，并顺利过户给乙方，乙方支付所需费用。甲方不得以任何名义加价或改变承诺。4．本�议一经签订即具有法律效力，双方都不得反悔，否则视为违约，应向对方支付本协议总价款20％的违约金。同日，被告薛炎向原告徐峰涛出具收到集资房转让费30000元的收据一份。经核算，被告薛炎分6笔向许昌日报社交纳购房款项，共计232273元（其中房款212273元，储藏室款20000元）。许昌日报社在其中2010年4月19日的收据中注明薛炎名下房屋为32号楼1单元3楼西户。被告薛炎在六份交款收据背面均注明该房已转让给徐峰涛，购房款项系徐峰涛交纳。2011年8月31日，许昌溢鑫物业管理有限公司通知徐峰涛接收其购买的32楼1单元2层西户房屋及33号楼A8储藏室并向其出具《腾飞花园报业小区楼宇交接书》一份，并与许昌溢鑫物业管理有限公司签订《物业托管协议》及《装修管理协议》。此后，原告按约定交纳该房屋的相关费用。2017年11月23日，许昌溢鑫物业管理有限公司向原告�具证明一份，其内容为：“证明位于学府街报××小区××楼××单元××楼西户（302）住房，33号楼A8储藏室一直由业主徐峰涛使用并交纳物业费。2017年11月23日”。另查明，学府街报××小区××楼××单元××楼西户（302）号房屋及与该房屋配套的33号楼A8储藏室未在管理部门办理合同备案，亦未办理房产证。一审法院认为，房屋作为一种不动产物权，我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。本案中，被告薛炎作为许昌日报社职工，在履行向单位交纳集资建房款等义务后，即享有取得集资房屋的请求权。其在获得集资建房资格并交纳了120000元集资款后，与原告徐峰涛签订了《协议书》。因当时本案所涉集资房屋并未竣工，且房屋的具体楼层、位置、面积等均未确定，亦未办理房屋权属登记证书，故被告薛炎与原告徐峰涛签订《协议书》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。原告徐峰涛与被告薛炎签订的购房资格转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在法律规定的其它应认定无效的情形，故原告徐峰涛要求确认原、被告双方于2007年8月15日签订的集资房转让《协议书》有效的诉讼请求合法有据，该院予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因该房屋至今未在登记机构办理登记，故原告徐峰涛请求依法确认位于许昌市学府街报××小区××楼××单元××楼西户（302号）的房屋归原告徐峰涛所有的诉讼请求无法律依据，该院不予支持。遂判决：一、原告徐峰涛、被告薛炎于2007年8月15日签订的集资房转让�协议书》有效；二、驳回原告徐峰涛的其它诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告薛炎负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的购房资格转让协议系双方真实意思的表示，双方均有签订合同的民事行为能力，合同内容系转让购买集资房的资格，该转让不违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有证据证明侵害了上诉人单位的利益，故一审法院确认双方签订的集资房转让《协议书》有效，并无不当。薛炎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人薛炎负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙志强审 判 员  秦东亮代理审判员  陈 晖二〇一八年一月二十六日书 记 员  李 洋执行催告义务人：根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，请自觉及时履行生效法律文书确�的义务，如果有财产拒不履行，视情况将受到以下信用监督、警示和惩戒：1.限制设立融资性担保公司、保险公司。2.限制公开发行公司债券。3.限制合格投资者额度审批。4.中止股权激励计划及对象。5.限制股票发行或挂牌转让。6.限制设立社会组织。7.限制参与政府投资项目或使用财政性资金项目。8.限制获取政府补贴。9.限制获得政策支持。10.限制担任国企高管。11.限制担任事业单位法定代表人。12.限制担任金融机构高管。13.限制担任社会组织负责人。14.限制招录(聘)为公务员或事业单位工作人员。15.在入党或党员设立特别限制。16.限制担任党代表、人大代表和政协委员。17.限制入伍服�。18.限制海关认证。19.限制从事药品、食品等行业。20.限制房地产、建筑企业资质。21.限制授予文明城市、文明村镇、文明单位、文明家庭、道德模范、慈善类奖项。22.限制律师、律师事务所获得荣誉。23.限制授信。24.限制从事不动产交易、国有资产交易。25.限制使用国有林地。26.限制使用草原。27.限制利用其他国有自然资源。28.限制乘坐火车一等以上座位和飞机。29.限制住宿宾馆饭店等高消费。30.限制高消费旅游。31.限制子女就读高收费学校。32.限制购买具有现金价值保险。33.限制新建、扩建、高档装修房屋。34、限制和控制出境35、加大刑事拒执惩戒力度36、鼓励�级组织和单位实施对失信被执行人的信用监督、警示和惩戒。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口