江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2527号
上诉人（原审原告）：南昌市佳宇物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷凯旋6号楼1单元1楼，统一社会信用代码91360100796985692Ｐ。
法定代表人：凌云，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕文娟，湖南天润人合律师事务所律师，执业证号14301201711929673。
被上诉人（原审被告）：陶青，女，1963年3月1日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市西湖区。
上诉人南昌市佳宇物业管理有限公司因与被上诉人陶青物业服务合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初3377号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人南昌市佳宇物业管理有限公司的委托代理人吕文娟、被上诉人陶青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
南昌市佳宇物业管理有限公司不服一审法院判决，向本院上诉请求：撤销原审法院判决；被上诉人应支付涉案房屋的物业费及违约金20358.5元；案件受理费由被上诉人承担。其理由是：上诉人与江西亚洲城房地产开发有限公司于2007年1月20日签订了前期物业管理服务合同，约定上诉人为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.5元，建筑面积为111.07平方米。被上诉人于2009年3月1日起停止缴纳物业费，截止2016年12月31日，欠费月数为94个月，每月金额166.605元。上诉人于2017年8月8日向东湖区人民法院提起诉讼，请求法院依法判令被上诉人立即支付涉案房屋的房物业管理15660.4元，违约金4698.1元，共计20358.5元。被上诉人承认欠费事实，并提出诉讼时效的抗辩，本案不应适用两年的诉讼时效。
陶青辩称：1、收房时存在房屋质量问题，导致延期收房。本人多次反映，开发商同意以减免物业费冲抵延期交房违约金20751.56元，故本人未交物业费。2、上诉人没有尽到物业服务义务。小区绿化没有维护，玻璃墙未清洗。3、上诉人主张已过诉讼时效，上诉人从未向本人催讨物业费，也没有收到上诉人的催款通知。
南昌市佳宇物业管理有限公司向一审法院提出起诉称：被告立即支付红谷凯旋10栋1单元1502号房的物业管理费15660.4元，违约金4698.1元，共计20358.5元；被告承担本案诉讼费用。被告系红谷凯旋10栋1单元1502室房屋的业主,房屋面积111.07平方米。
原审法院经审理查明：2007年1月20日原告与被告房屋所在小区开发商江西亚洲城房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由南昌市佳宇物业管理有限公司为其开发的红谷凯旋小区进行物业管理，期限至业主委员会成立。该小区成立业主委员会后，原告于2015年8月29日与业主委员会签订物业服务合同，约定服务范围包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维修、管理，其中住宅物业费每月每平方米按1.5元计算,按季收取，在本季度最后一天前交下一季物业费。
被告陶青于2007年9月30日与江西亚洲城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，由被告购买南昌市红谷滩新区红谷中大道1568号红谷凯旋10号楼一单元1502室房屋，房屋面积为111.07平方米。2009年1月被告办理收房手续时发现房屋存在墙面发裂等问题，即向原告反映，同年3月17日被告在修复存在的质量问题后办理收房并于4月8日完成房屋产权登记。后被告以收房时房屋质量有问题造成逾期收房，违约金应当抵扣物业费为由自收房之日起至今未交纳物业费。
上述事实有原被告当庭陈述及原告提供的房屋买卖合同、业主信息登记表、房屋移交验收表，物业公共性服务收费公示、2007年1月20日前期物业管理服务合同、2015年8月29日物业服务合同以及被告提供的诉争房屋产权证、房屋验收交接表、2012年1月1日报告等主要证据予以证实。另原告出示照片8张，证明其自2009年12月至2016年12月5日每年张贴催讨物业费通知单在被告门口，被告对照片的真实性予以否认，称未看到催收通知。因该照片系原告单方形成的证据，也未反应出催收通知单的张贴地点，且原告未提供其他证据印证，故该组照片真实性及证明目的原审法院不予确认。
原审法院认为：原告与开发商签订前期物业服务合同，并在小区成立业主委员会后与业主委员会签订物业服务合同，符合法律规定，合同合法有效。原告依合同对被告购买的房屋所在小区进行各项物业服务，被告自2009年3月17日收房至2016年12月31日一直未交付物业费，事实清楚。审理中，被告以开发商承诺以物业费冲抵逾期交房违约金20751.56元，未提供相关证据，原审法院不予采信。另根据原告自述及举证情况，原告在被告拖欠物业费的当年年底已经知道且应当知道权利被侵害，但原告未提供有效证据证明其在两年内向原告主张权利，被告以其从未收到过原告催收物业费通知为由主张原告起诉已超过诉讼时效，符合法律规定，原审法院予以采信。故原告起诉要求被告付清2009年3月1日至2016年12月31日的物业费，其中自原告2017年8月向法院起诉主张起推算两年即2015年8月1日至2016年12月31日物业费按每月166.605元计算为2665.68元，被告应当给付原告；原告其他部分的物业费主张已超过两年诉讼时效，原审法院不予支持。此外，原告主张逾期交付物业费的违约金系酌情计算，原审法院以其主张权利即2017年8月8日起至付清款之日止，按同期银行贷款利率计算违约金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条（第五项）、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告陶青于本判决生效后五日内向原告南昌市佳宇物业管理有限公司交付自2015年1月1日至2016年12月31日拖欠的物业服务费2665.68元。二、被告陶青承担逾期交付物业费2665.68元的违约金（自2017年8月8日起至付清款之日止，按所欠款的同期银行贷款利率计算）。三、驳回原告南昌市佳宇物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌市佳宇物业管理有限公司预交的案件受理费310元，由原告承担155元，被告承担155元。
在二审中，双方当事人均未提供新的证据材料，双方当事人对一审法院认定的事实无异议。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。本院另查明，陶青交纳了涉案房屋2017年的物业费。
本案的争议焦点：本案中，南昌市佳宇物业管理有限公司主张2009年3月1日至2015年7月30日的涉案物业费是否超过了诉讼时效；若未超过诉讼时效，物业费如何计算，是否要承担违约金。
本院认为，南昌市佳宇物业管理有限公司与开发商签订前期物业服务合同，并在小区成立业主委员会后与业主委员会签订物业服务合同，符合法律规定，合同合法有效。南昌市佳宇物业管理有限公司依合同对陶青购买的房屋所在小区进行各项物业服务，陶青自2009年3月17日收房至2016年12月31日一直未交付物业费，事实清楚。审理中，南昌市佳宇物业管理有限公司称经常以口头方式向陶青主张拖欠的物业费但没有提供相关的证据予以证明，陶青对南昌市佳宇物业管理有限公司的陈述不认可，南昌市佳宇物业管理有限公司在一审中提交了《催缴通知单》，但陈述是该物业公司单方制作，陶青陈述从未收到过涉案的《催缴通知单》。据此，陶青主张南昌市佳宇物业管理有限公司起诉已超过诉讼时效，该起诉已部分超过了诉讼时效，本院予以采信。南昌市佳宇物业管理有限公司认为本案不适用诉讼时效的主张，本院不予支持。
本案中，因陶青已交纳了2017年涉案房屋的物业费，据此，陶青应交纳2015年1月1日至2016年12月31日的物业费3998.52元（111.07平方米×每平方米1.5元×24个月=3998.52元），南昌市佳宇物业管理有限公司其他部分的物业费主张已超过两年诉讼时效，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但一审判决对陶青应交纳的物业费计算有误，应予变更为：3998.52元（111.07平方米×每平方米1.5元×24个月=3998.52元）。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初3377号民事判决第三项；
二、变更南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初3377号民事判决第一项为：被上诉人陶青于本判决生效后五日内向上诉人南昌市佳宇物业管理有限公司交付自2015年1月1日至2016年12月31日拖欠的物业服务费3998.52元；
三、变更南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初3377号民事判决第二项为：被上诉人陶青于本判决生效后五日内向上诉人南昌市佳宇物业管理有限公司支付逾期物业费违约金（自2017年8月8日起至付清款之日止，按3998.52元同期银行贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费310元，由上诉人南昌市佳宇物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一七年十二月二十日
书记员 刘欢欢