湖南省安乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第1092号
原告安乡县农村信用合作联社，住所地安乡县深柳镇深柳社区五总新街。
法定代表人王焕波，该联社理事长。
委托代理人戴红杰，湖南信义律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告彭书武，男，1962年1月23日出生，汉族，安乡县人。
原告安乡县农村信用合作联社（以下简称信用联社）诉被告彭书武房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年9月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员胡贵年担任审判长，与审判员夏江霞、人民陪审员曾冰组成合议庭，代理书记员王明兴担任记录，于2015年11月18日在本院公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴红杰及被告彭书武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告信用联社诉称，2013年12月24日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将自己名下的坐落在原城关镇护城村二组的房屋及场坪出租给被告，租赁期限从2013年5月10日至2015年5月10日。期间，原告拟将该房产整体拍卖，并按规定告知了被告，其在同等条件下有优先购买权。被告因故未参与竞买。后该房屋被夏玉华竞得。合同到期后，原告要求被告腾退房屋，但被告拒不腾退，致使原告无法将房屋交付给买受人，损害了原告的合法权益。为此，原告遂请求：1、判令被告立即腾退租赁原告的房屋；2、由被告承担本案诉讼费用。
原告信用联社为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、房屋所有权证、平面图、产权确权明细表各一份，拟证明租赁物系原告所有，原告有权对租赁物进行出租、出售；
2、房屋租赁合同一份，拟证明双方的租赁关系及合同已经到期；
3、房屋拍卖通知书二份，拟证明原告将对房屋进行出售，并通知了被告在同等条件下有优先购买权，但被告未报名参与竞买；
4、拍卖成交确认书一份，拟证明被告租赁的房屋已依法拍卖给夏玉华，由于被告未腾退租赁房屋致使标的物未交付给买受人。
被告彭书武辩称：1、合同上未约定到期后要原告立即搬走；2、解除合同应该提前三个月通知被告；3、被告所租赁的原房屋、厂房已经垮塌，现房屋均为被告所修，且原告工作人员朱某某曾口头承诺土地“低价优先”处理给被告，被告也并未放弃参与竞买；4、若被告腾退租赁房屋则原告要赔偿被告所投资的一切费用70万元，即建造的房屋、修路、购置的设备等所有的投资。
被告彭书武就其答辩意见，未向本院提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1无异议，对证据2、3、4均有异议，认为证据2合同第五项约定“解除合同要提前三个月通知”，合同中未约定“到期要被告立即搬走”的内容；对证据3、4有异议，在拍卖前被告并未放弃参与竞买。
本院经审查后认为：对原告提交的证据1，是行政机关制发的房地产确权证书，被告不持异议，本院予以认定；对证据2，租赁合同系双方当事人真实意思表示，并有双方签名，本院予以认定；对证据3、4的证明目的，由于被告未提供足以反驳的证据，本院也予以认定。
根据原告信用联社、被告彭书武的陈述及本院认定的证据，本院查明如下案件事实：
1999年8月，原告所属的安乡县城关农村信用合作社，通过法院判决、执行将原城关镇护城村二组石瑞清的房屋收回该社，并于2000年3月28日过户登记到该社名下。该资产有厂房两间，面积分别为：107.83平方米、133.96平方米，住宅一间，面积为45.43平方米，土地使用权面积为：680平方米。
2003年，安乡县城关农村信用合作社将上述房屋及场地租给了被告彭书武进行汽车修配经营，并与之签订了房屋租赁合同。该合同到期后，该社的主管单位即本案原告信用联社与被告彭书武于2013年12月24日续签了一份房屋租赁合同，合同约定：租赁期限从2013年5月10日至2015年5月10日，年租金6000元人民币；房屋租赁期内，乙方（彭书武）如需对房屋进行改装时应征得甲方（信用联社）同意，费用由乙方自理，因使用不当或其他人为原因使房屋或设施损坏的，由乙方负责赔偿或给予修复，乙方在租赁期内对房屋的装修添置部分，到期后，乙方不得拆除，甲方不予补偿，其增添部分的所有权属甲方；乙方在租赁期内不得转租，如需续租必须在合同到期前一个月向甲方提出书面申请，甲方在无特殊情况的条件下，优先租给乙方；甲方如在乙方租赁期内，有特殊情况收回房屋，甲方有权终止合同，甲方须提前三个月通知乙方，甲方不补偿乙方任何损失，只退回未到期的租金（按月计算）。合同签订后，双方按约履行。2015年2月15日，原告拟将该房产整体出售，书面通知被告彭书武于2015年3月9日前到原告处办理优先购买登记（同等条件下），逾期登记，视为放弃购买。被告在《关于房屋拍卖的通知函》上予以签名。之后，原告委托拍卖公司确定了拍卖的时间、地点及竞买要求，刊登在3月26日《常德日报》，并再次向被告送达《关于房屋拍卖的通知函》，要求被告于2015年4月2日前到原告处办理优先购买登记，逾期视为放弃购买。被告在其通知上又予以签名。2015年4月3日，该租赁房产最终由夏玉华以27万元竞得。合同到期后，原告要求被告腾退房屋交付竞买人夏玉华，但被告至今未腾退。原告遂诉至本院。
本院认为，根据原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点为：1、合同到期后原告可否要求被告立即腾退租赁房屋；2、被告要求原告赔偿腾房损失70万元的抗辩意见能否支持。
焦点1，合同到期后原告可否要求被告立即腾退租赁房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据该规定，原告可以要求被告立即腾退租赁房屋，且返还的租赁房屋应当符合合同约定或者房屋使用后的状态。被告彭书武认为“合同上未约定到期后要原告立即搬走”，原告不能要求被告立即腾退，其辩称与法律规定不相符，本院不予支持；被告彭书武认为“解除合同应该提前三个月通知被告”，现本案的原告是以合同到期为由要求被告腾退，而不是提前解除合同，被告的这一辩解意见与原告的诉讼请求不相符，本院也不予支持；被告彭书武还称：“被告并未放弃参与竞买。”本院认为，原告将该租赁房屋予以拍卖，属原告自行处分自己的合法财产，且在拍卖前的合理期限内，原告向被告两次送达了《关于房屋拍卖的通知函》，被告均已书面签收，现被告提出“并未放弃参与竞买”的辩解意见与事实不符；被告再称：原告的工作人员朱某某曾口头承诺出租房产“低价优先”处理给被告。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“?出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条法律规定的承租人的优先购买权的“优先”必须是在同等条件下，被告声称的“低价优先”有悖法律规定，其理由不成立。因此，被告应当在合同到期后将租赁房屋返还给原告。
焦点2，被告要求原告赔偿腾房损失70万元的抗辩意见能否支持。被告的此项抗辩未提起反诉亦未提交相关证据予以证明。根据原、被告双方合同的约定，被告对房屋装修添置部分，在合同到期后，不得拆除，其增添部分的所有权属于原告，且对被告不予补偿。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效约定。因此，对被告要求原告赔偿损失70万元的抗辩意见，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告彭书武于本判决生效后三日内将所租赁的房屋返还给原告安乡县农村信用合作联社。
本案受理费500元，由被告彭书武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 胡贵年
审 判 员 夏江霞
人民陪审员 曾 冰
二〇一六年三月二十四日
代理书记员 王明兴
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。