江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣03民终790号上诉人（原审被告）：江西安隆投资有限公司，住所地江西省萍乡市安源区广场路95号，统一社会信用代码913603007697864446。法定代表人：蔡足焕，执行董事。委托诉讼代理人：刘序体，江西广予律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：萍乡义乌小商品批发城业主委员会，住所地江西省萍乡市安源区萍乡义乌小商品批发城内1楼1162、1160号商铺。负责人：刘明胜，主任。委托诉讼代理人：赖振祥，萍乡市法律事务中心法律工作者。上诉人江西安隆投资有限公司（以下简称“安隆公司”）因与被上诉人萍乡义乌小商品批发城业主委员会（以下简称“小商品城业主委员会”）物权纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2017）赣0302民初1955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安隆公司的委托诉讼代理人刘序体、被上诉人小商品城业主委员会的委托诉讼代理人赖振祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安隆公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判其不承担民事责任。2、本案一、二审诉讼费用由小商品城业主委员会承担。事实和理由:一审认定事实错误，安隆公司不是本案适格主体。安隆公司在前期物业服务合同中已向萍乡义乌小商品批发城物业服务管理有限公司(以下简称“义乌物管公司”)提供了120平方米以上的物业服务用房，该公司也出具了书面证明材料，证实已代管了该120平方米以上的物业服务用房。一审休庭后该公司已经提出给一间20平方米以上的办公室给业主委员会办公使用。在安隆公司与义乌物管公司订立场地租赁合同时，小商品城业主委员会并未成立。安隆公司已经完成了移交物业用房的义务。小商品城业主委员会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。小商品城业主委员会向一审法院起诉请求：1、安隆公司为小商品城业主委员会在萍乡义乌小商品批发城内长期无偿提供20㎡以上的业主委员会办公用房；2、安隆公司向小商品城业主委员会支付2017年7月份以前因租用办公用房的房租12000元，并自2017年8月1日起按每月1600元向小商品城业主委员会支付房租至安隆公司为小商品城业主委员会提供办公用房日止；3、安隆公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：安隆公司系具有房地产开发资质的有限责任公司，在开发萍乡义乌小商品批发城后，自2007年起与有资质的义乌物管公司签订《萍乡义乌小商品批发城前期物业服务合同书》，由义乌物管公司为萍乡义乌小商品批发城业主提供物业服务，安隆公司为义乌物管公司提供120㎡的办公场所，义乌物管公司向安隆公司支付租金，其中自2017年1月5日起，义乌物管公司每月向安隆公司支付租金2000元。2016年12月22日，经萍乡市安源区凤凰街道办事处、萍乡市住宅物业管理处备案，小商品业主委员会成立。其自2016年11月筹备起租赁朱龙生位于萍乡义乌小商品批发城的1162商铺，每月租金800元。之后自2017年2月起追加租赁周文汇位于萍乡义乌小商品批发城的1160商铺，每月租金为800元。现小商品城业主委员会于2017年7月28日向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年8月14日向安隆公司送达应诉材料。一审法院认为，小商品城业主委员会因无办公用房，起诉要求萍乡义乌小商品批发城的开发商即安隆公司提供办公用房，本案系物权纠纷。争议焦点为1、安隆公司是否需向小商品城业主委员会提供办公用房及面积；2、安隆公司是否需向小商品城业主委员会支付租金及数额。关于办公用房。根据《物业管理条例》第十三条规定：“建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准，在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不少于一百二十平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管。”虽业主委员会办公用房包含在物业管理用房内，但安隆公司与义乌物管公司签订的《场地租赁合同》约定安隆公司向物管公司提供120平方米的办公用房，物管公司每月向安隆公司支付租金2000元，并未约定该办公场地包含了业主委员会办公用房，且义乌物管公司是通过支付对价每月租金2000元的方式获得办公用房的租赁权,小商品城业主委员会无理由要求其匀出部分场地给业主委员会办公。对于小商品城业主委员会要求安隆公司在萍乡义乌小商品批发城内配置20㎡以上的业主委员会办公用房的诉求，予以支持。安隆公司关于其已向义乌物管公司配备了120㎡物业管理用房，小商品城业主委员会应向义乌物管公司主张权利，安隆公司并非本案适格被告的答辩意见，不予采纳。关于租金，通过庭审查明，小商品城业主委员会虽于2016年11月租房筹备，于2016年12月备案成立的，但其未举证证明其于起诉前向安隆公司提出过提供办公用房的要求。而一般情况下，业主委员会办公用房又包含在物业管理用房内。故对于安隆公司收到本案应诉材料前小商品城业主委员会已支付的租金，不应由安隆公司承担。对安隆公司应诉后即2017年8月15日至提供业主委员会办公用房之日止业主委员会应支付的房屋租金，予以支持。小商品城业主委员会租赁两个商铺的套内面积合计为17.41㎡，未超过规定面积，每月租金为1600元，故安隆公司应自2017年8月15日起按月租金1600元向小商品城业主委员会支付已付租金至配置办公用房之日止。安隆公司关于小商品业主委员会选举、成立时程序存在问题，其将行行政之诉，撤销凤凰街街道办事处、市物管处的批复的答辩意见，并非民事案件审理范围，在本案中不予处理。在其提起诉讼前，小商品城业主委员会可作为主体提起诉讼。综上,依照《物业管理条例》第三十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、江西安隆投资有限公司在判决生效后一日内在萍乡义乌小商品批发城内为萍乡义乌小商品批发城业主委员会配置20平方米以上的办公用房；二、江西安隆投资有限公司自2017年8月15日起按每月1600元向萍乡义乌小商品批发城业主委员会支付其已经租金至配置办公用房之日止；三、驳回萍乡义乌小商品批发城业主委员会的其他诉讼请求。本案受理费100元，由萍乡义乌小商品批发城业主委员会、江西安隆投资有限公司各负担50元。二审中，安隆公司向本院提交义乌物管公司出具的证明一份及平面图三份，用以证实其已经根据物业管理条例及相关实施细则的规定将不少于120平方米的物业管理用房给现在的物业公司，且一审期间物业公司已经表态会拿出20平方米以上的办公用房给小商品城业主委员会使用。安隆公司不是适格被告。小商品城业主委员会质证后对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。物业公司给业主委员会的办公用房不符合规定，是在地下且无采光和水电。物业公司也不是本案主体。本院经审查认为，小商品城业主委员会对上述证据真实性无异议，本院予以确认。二审经审查一审案卷及公开开庭审理，补充查明，一审认定2017年1月5日以前义乌物管公司向安隆公司支付租金，缺乏充分证据证明。其他的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：安隆公司是否应向小商品城业主委员会提供办公用房？本院认为，根据《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。根据《江西省物业管理条例》第三十条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十三条规定，建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准，在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不少于一百二十平方米，其中，业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管。本案中，根据义乌物管公司出具的证明，安隆公司作为萍乡义乌小商品批发城的建设单位，已于2007年8月18日向小商品城的物业服务企业义乌物管公司移交了物业管理用房120平方米，义乌物管公司已经认可接收了上述房产。安隆公司已经完成上述条例规定的提供业主委员会办公用房的义务。而小商品城业主委员会成立于2016年12月22日，在安隆公司向义乌物管公司移交物业管理用房时尚未成立。故小商品城业主委员会诉请要求开安隆公司为其提供办公用房并支付其租用办公用房直至安隆公司为其提供办公用房之日止的房租，缺乏事实与法律依据，不予支持。综上所述，安隆公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销萍乡市安源区人民法院（2017）赣0302民初1955号民事判决；二、驳回萍乡义乌小商品批发城业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由萍乡义乌小商品批发城业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 张 艳审判员 曾东林审判员 周丽娜二〇一七年十二月二十七日书记员 胡 青