山东省济阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济阳商初字第244号
原告（反诉被告）李长亮，男，1982年7月13日出生，汉族，住济阳县。
委托代理人李连华，济阳一帆法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）高延成，男，1976年7月30日出生，汉族，住济阳县。
委托代理人王国胜，山东闻韶律师事务所律师。
委托代理人舒正生，山东闻韶律师事务所律师。
原告（反诉被告）李长亮与被告（反诉原告）高延成租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理。本院依法组成合议庭，于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李长亮及其委托代理人李连华，被告（反诉原告）高延成及其委托代理人舒正生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李长亮诉称，2012年4月17日，原告将位于济阳县崔寨镇政府南国道220线东侧两千平米的厂房用地及附属房屋一间租赁给被告使用，并签订租赁合同。合同约定租赁期限为5年，租金每年一交，前两年每年租金为13万元。第一年租金为13万元，被告仅向原告支付了10000元，剩余租金12万元双方约定在2012年4月25日前交付，并被告向原告出具欠条一份。后经原告多次催要，被告以种种理由拒不交付剩余租金。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令被告偿还原告租金12万元；被告承担本案的诉讼费。后来，原告变更诉讼请求，要求判令被告偿还租金38万元。
被告高延成辩称，一、原告所诉与事实不符，被告不予认可。原告与被告签订的房屋租赁合同无效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，同时判令原告返还被告定金10000元。2012年4月份，被�高延成拟成立“济南龙玺雕塑艺术有限公司”，需要租用厂房。被告高延成向原告李长亮说明租用厂房的用途和注册公司有关的相关手续后，原告承诺能够提供注册公司需要的与厂房有关的相关手续，并且承诺帮忙找关系。在此情况下，被告与原告于2012年4月17日，签订了《房屋租赁合同》，约定“原告将位于济阳县崔寨镇政府南220线东厂房一宗及附属房屋一间租给被告高延成使用。租赁期限为五年，前两年每年租金十三万元，后三年，另行商定”，并且当日，被告高延成给付原告定金10000元。原告于当日要求被告将剩余房租120000元给其出具欠条，被告于当日给原告出具120000元的欠条一张，被告于2012年4月19日到济阳县崔寨镇村镇建设管理办公室申请办理注册公司环评手续时，崔寨镇村镇建设管理办公室要求被告提供房屋经营场所建设用地规划许可证、建设工程规划�可证、建设工程施工许可证等证明文件。被告向原告交涉，原告根本无法提供相关证件，导致被告无法注册公司。因为不能注册公司，无法实现合同目的，被告多次找原告要求解除合同，原告均置之不理。被告无奈之下于2012年5月30日通过邮寄方式书面通知原告解除合同，不再使用该房屋，实际上也并未使用。原告隐瞒事实，使被告在违背真实意思的情况下，签订该合同。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告与被告签订的合同，违背当事人真实意思表示和法律的强制性规定，该合同属无效合同。二、根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的�方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，依法判决原告返还被告支付的定金10000元。
综上所述，被告认为原告所诉没有事实和法律依据，请求法院在依法查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
反诉原告高延成诉称，2012年4月17日，反诉原告高延成与反诉被告李长亮签订了《房屋租赁合同》，合同约定反诉被告将其拥有的坐落于济阳县崔寨镇政府南220线东厂房约两千平方米及附属房屋一间72平方米�赁给反诉原告高延成开办公司使用。合同签订后，反诉原告向反诉被告交付定金1万元，以确保合同的顺利进行。然而，反诉被告租赁给反诉原告的厂房系违章建筑，反诉原告在办理公司注册登记过程中受阻，导致无法使用。反诉原告多次向反诉被告交涉，反诉被告称能帮忙协调处理，但最终没有协调处理好。无奈之下，反诉原告于2012年5月30日，向反诉被告致函明确表示，不再使用该厂房（实际也并未使用）。综上，反诉原告认为，反诉被告作为《房屋租赁合同》的当事人，在合同签订过程中，隐瞒违章建筑这一客观事实，导致反诉原告违背自己的真实意思表示而与反诉被告签订了合同，导致反诉原告无法使用该房屋。同时，《房屋租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，反诉原告与反诉被告签订的合同系无效合同。反诉原告根据相关法律规定，诉至法院，请求法院判令反诉被告返还反诉原告定金10000元；反诉费由反诉被告负担。
反诉被告李长亮辩称，反诉原告的反诉理由不成立，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，反诉被告没有隐瞒事实。反诉原告称租赁的房屋是违章建筑，在反诉原告使用过程中没有造成安全隐患，没有受到任何部门的处罚。双方签订的租赁合同没有约定反诉原告为其办理相关手续，反诉原告在反诉状中称反诉被告能帮忙协调处理，假设反诉被告承诺的话，也只是帮忙，不是法定义务。所以，反诉被告认为反诉原告的反诉理由不成立，应当驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年4月17日，李长亮与高延成签订《房屋租赁合同》，合同约定李长亮将崔寨镇政府南220线东厂房用地一宗两千平方米及附属房一间72平方米租赁给高延成使用，租赁期限为5年。合同约定前两年每年�金为13万元，后三年根据市场价格双方再另行商定每年租赁价格，五年租赁期内如有变动需提前三个月通知对方，根据双方商定的价格将剩余租金退还。合同同时约定租金每年一交，高延成需提前一个月向李长亮交纳租金。2012年4月17日，高延成给付李长亮厂房租赁定金10000元，李长亮为高延成出具收条一份。当日，高延成为李长亮出具欠条一份，欠条内容为：“欠条今高延成欠李长亮房屋租金壹拾贰万元整（￥120000元）到2012年4月25号之前付清高延成2012.4.17”。
2012年5月30日，高延成通过EMS特快专递向李长亮邮寄一份函，李长亮于2012年6月2日签收该快递。函的内容为：“函李长亮关于崔寨镇政府南220国道东厂房租赁一事，因此厂房无规划证、房产证等有效法律手续，导致无法办理正常公司生产经营手续，我已于2012年5月24日已向李长亮提出不再使用该厂房（其实一直未实际使用），现再次向李长亮提出书面通知”。
2014年3月10日，李长亮通过EMS特快专递邮寄给高延成函一份，函的内容为：“函高延成关于崔寨镇政府南220国道东厂房租赁一事，多次催要房租，因迟迟至今不交，我现向高延成本人提出解除租赁本厂房租赁合同，限期接到本函三日内将其本人物品予以清走，特向高延成提出书面通知。此敬李长亮2014.3.10。”2014年3月18日，李长亮通过EMS特快专递邮寄给高延成通知一份，通知内容为：“高延成：我与你签订的房屋租赁合同，因你违反合同约定及《合同法》有关规定，不按约履行合同义务，书写欠条后，至今不履行义务。我于2014年3月10日已通知你解除合同。依据《合同法》相关规定，特通知你收到本通知后，十五日内按欠款条数额清偿房屋租赁费，逾期我方一并追偿欠款利息，望你及时清偿债方。特此通知房东：李长亮2014年3月18日。”高延成均已收到上述特快专递。
2014年6月4日，济阳县崔寨镇村镇建设管理办公室出具说明一份，该说明内容为：“济南龙玺雕塑艺术有限公司于2012年4月19日到崔寨镇村镇办公室申请办理环评手续所需证明，其经营地点位于济阳县崔寨镇蔡马村西首院内厂房（国道220线东侧），当时要求申请人高延成出示该房屋经营场所建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关证明，高延成未能提供以上相关手续，因此不具备相关审批条件，不予办理。济阳县崔寨镇村镇建设管理办公室2014年6月4日”。
另查明，李长亮租赁给高延成的厂房所在的土地属于济南正立信工程造价咨询有限公司所有，土地用途为工业用地。该厂房系李长亮自行建造，没有审批手续及相关权属证明材料。高延成一直没有使用厂房，该厂房至今空闲。附属房屋现已由李长亮另行租赁给他人使用。
上述事实，有《房屋租赁合同》、欠条、收条、EMS特快专递单、济阳县崔寨镇村镇建设管理办公室证明、李长亮发给高延成的函及通知、高延成发给李长亮的函及双方当事人的陈述等在案为凭，以上证据已经开庭质证，并经本院审查，可以采信。
本院认为，双方争议的焦点问题为双方签订的合同是否有效。李长亮主张双方签订的合同是双方在平等、自愿的情况下签订的，是双方真实意思表示，应属有效合同。高延成主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告李长亮与被告高延成签订的合同，违背当事人真实意思表示和法律的强制性规定，该合同属无效合同。本院认为，李长亮与高延成自愿签订房屋租赁合同，该合同是双方�事人的真实意思表示，自双方当事人签字后成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，第三条规定：“出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。合同约定高延成租赁李长亮的厂房，该厂房系李长亮自行建造，没有相关批准文件，也没有取得建设工程规划许可证，因此，李长亮与高延成签订的房屋租赁合同成立，但是因违反法律的强制性规定而无效。合同无效的法律后果是因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因李长亮与高延成签订的房屋租赁合同无效，高延成也并未使用厂房，故李长亮要求高延成支付租赁费的请求，于法无据，本院不予支持。李长亮因签订房屋租赁合同取得高延成定金10000元，该合同无效，故应当返还高延成定金10000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：
一、驳回原告李长亮的诉讼请求；
二、反诉被告李长亮于本判决生效之日起十日内返还反诉原告高延成定金10000元。
本诉案件受理费7000元，保全费320元，由原告李长亮负担；反诉案件受理费25元，由反诉被告李长亮负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 莹
审 判 员 张艳伟
人民陪审员 孟凡辉
二〇一五年五月十一日
书 记 员 张 红