广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初1333号
原告池明燮，男，汉族，1961年1月12日出生，住址江西省乐平市，
委托代理人曹中海，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人富敏，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被告詹建辉，男，汉族，1991年8月21日出生，住址广东省大埔县，
第三人中国农业银行股份有限公司深圳免税大厦支行，地址广东省深圳市福田区.
负责人黄聪。
第三人中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行，地址广东省深圳市罗湖区.
负责人杨东照。
委托代理人李寒冰，系该公司职员。
原告池明燮与被告詹建辉、第三人中国农业银行股份有限公司深圳免税大厦支行（以下简称农业银行免税大厦支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2016年5月23日作出（2016）粤0306民初5107号《民事判决书》。原告不服该判决，上诉于深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院经审理后作出（2016）粤03民终16249号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院受理后，依法追加第三人中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称农业银行罗湖支行）为本案第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人曹中海、富敏，被告詹建辉，第三人农业银行罗湖支行委托代理人李寒冰到庭参加诉讼。第三人农业银行免税大厦支行经本院依法传唤，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2015年11月19日签订《房地产买卖合同》，原告以人民币1,800万元的价款购买被告位于深圳市宝安区西乡街道尖岗山名苑B36栋05单位的物业，合同对交易定金、付款方式、递件过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告依约支付了定金人民币50万元，并于2016年1月4日办理了首付款资金托管手续，将首付款人民币490万元打入资金监管账户。《个人购房贷款承诺函》下来后，原告补充支付首付款人民币90万元，共计支付首期款人民币580万元。根据《房地产买卖合同》第四条第3款的约定，“卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产原件交予买卖双方指定的第三方处。”根据上述约定，被告应于2015年12月29日前完成赎楼手续。现距离上述规定时间已超过两个月，被告仍未办理赎楼手续，被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行原、被告于2015年11月19日签订的《房地产买卖合同》，协助原告办理深圳市宝安区西乡街道尖岗山名苑B36栋05单元的房屋所有权转移登记手续，并将房屋交付给原告；2、被告支付原告违约金（以人民币1,800万元为基数，按日万分之四标准，自2015年12月30日起计算至被告继续履行合同之日止，暂计至2016年3月10日为人民币511,200元）；3、案件受理费、保全费等诉讼费用全部由被告承担。庭审后，原告撤回其第2项诉讼请求。
被告答辩称，一、2015年11月19日，被告在与原告签订房地产买卖合同当日与原告、案外人黄新国签订了一份《以房抵债协议》，该协议约定被告以自身名义房产即涉案的房产作价人民币1,800万元（包括还欠银行按揭）用于清偿案外人对原告的债务人民币900万元，被告与原告签订房地产买卖合同的目的不是房产买卖，而是在履行以房抵债协议，根据该协议约定原告取得房屋是无需支付对价的；二、2015年12月1日原告向被告支付了所谓定金，被告已经按照原告的安排还给了原告，经定金直接转帐给原告指定的人员李丽；三、根据深圳市人民政府办公厅2016年3月25日发布的（2016）12号的文件，原告现没有在深圳购买房屋的资格。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人农业银行免税大厦支行既未到庭参加庭审，又未提交书面答辩意见。
第三人农业银行罗湖支行答辩称，如果按合同约定清偿了涉案房产抵押贷款的情况下，第三人农业银行罗湖支行同意配合注销涉案房产的抵押登记。
经审理查明，2015年7月21日，经核准，位于深圳市宝安区西乡街道尖岗山名苑B36栋05号房屋登记在被告名下，房地产证号为50××35。另，2014年8月26日，被告办理了抵押登记手续，将上述涉案房产抵押给第三人农业银行罗湖支行，抵押编号为5A14008379。
2015年11月19日，原告池明燮（甲方）、案外人黄国新（乙方）、被告詹建辉（丙方）签订了《以房抵债协议》，约定：甲、乙、丙三方共同确认，截至本协议签订之日，乙方尚欠甲方人民币900万元的借款未能偿还，为尽早偿还上述借款，丙方自愿以自有房产清偿乙方所欠甲方的该项债务；丙方提供自身名下位于深圳市宝安区××街道××岗山××房（以下简称抵押房产，房地产证号：深房地字第××号），作价人民币1,800万元偿还乙方所欠甲方的债务，抵偿不足部分（以银行结算为准）即由乙方继续偿还（注：因抵债房产在农业银行抵押按揭状态）；丙方应于本协议签署当天与甲方签署房屋买卖合同（合同约定的房屋买卖价款无需支付）、出具以甲方为受托人的房产交易全权授权委托书，并在本协议签订之日起60天内，办理完抵债房产的赎楼、过户登记等一切手续，将房产交付给甲方；丙方保证对抵债房产拥有完全所有权，房屋产权无争议，已不存在法律上的瑕疵；抵债房产于2014年8月26日抵押给了中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行，丙方保证于本协议第三条约定的期限内，自筹资金解除该项抵押登记，除该项抵押外，丙方保证抵债房产及其土地使用权未设定其他抵押、未被查封或权利受到其它限制；抵债房产过户登记到甲方名下之日（以新房地产权证书颁发之日为准）起，甲方视乙方已偿还了人民币900万元借款；本协议签署之日起60天内，因任何原因导致抵债房产的房地产权证未能办理到甲方名下，甲方有权向乙方继续追索全部人民币900万元债务，并自本协议签署之日起按每日万分之一收违约金，丙方对此承担连带责任；本协议可根据各方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充协议与协议具有相同的法律效力；本协议各方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决，协商不成的，依法向人民法院提起诉讼。
2015年11月19日，原告池明燮作为买方，被告詹建辉作为卖方，双方签订了《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、卖方将位于深圳市宝安区西乡街道尖岗山名苑花园B36栋05单位（房地产证号50××35）转让于买方，转让成交价为人民币1,800万元；2、买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币50万元，定金交由有关银行或买卖双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；3、买方应于签署本合同之日起60日内付清首期房款（第二部分楼款人民币1,750万元减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或者少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期房款之日起三日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；4、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续；5、该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予替买卖双方指定的第三方处；6、买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款当天；7、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。
2015年11月20日，被告詹建辉办理了公证委托手续，将转让涉案房产的相关权限委托给李丽。
2015年12月1日，原告池明燮向被告詹建辉转账人民币50万元，被告在本案中确认收到上述定金人民币50万元。
2016年1月4日，原、被告办理了首期款资金托管手续。原告在庭审中确认银行现已经将原告托管的首期款解付给原告。
2016年1月8日，原告取得农业银行免税大厦支行出具的《个人购房贷款承诺函》。
原、被告在庭审中确认因被告未能办理赎楼手续，致使合同无法继续履行，被告主张其未能办理赎楼手续的原因为赎楼金额较大资金不足。
另查，1、原、被告在庭审确认原告和黄新国于2015年11月左右签订借款合同，原告向黄新国出借款项人民币900万元，被告主张因黄新国与被告叔叔之间于2015年11月左右存在债权债务关系，约定由被告代其叔叔清偿债务，故三方于2015年11月19日签订《以房抵债协议》，原、被告确认借款关系在先，以房抵债协议在后，三方在对所签款项进行结算的基础上签订《以房抵债协议》，签订《以房抵债协议》后才签订了《房地产买卖合同》，原、被告确认双方为房屋买卖合同关系。
2、2016年5月6日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，表明：经核查，原告池明燮家庭截至2016年3月10日，具备在深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
3、原、被告均确认除抵押权外，涉案房产并无限制物权转移的其他情形。
4、原告在庭审中承诺其具备一次性支付购房款的条件，在被告无力清偿涉案房产所述贷款本息的情况下，原告愿意代为清偿，原告自愿承担全部不利的风险和后果。
5、三方签订的《以房抵债协议》中约定“合同约定的房屋买卖价款无需支付”，但原、被告签订的《房地产买卖合同》中又约定了购房款的数额以及支付方式，原、被告明确主张《房地产买卖合同》中关于购房款的数额以及支付方式的约定为双方真实意思表示，原告应当按照《房地产买卖合同》的约定支付购房款，关于三方签订的《以房抵债协议》，三方将另行协商解决，不在本案中予以处理。经本院向签订《以房抵债协议》的乙方黄新国进行询问，黄新国称其知悉并同意原、被告的上述主张，自愿承担所有风险和后果。
6、原、被告均确认涉案房产在2015年11月19日时的市场价值为人民币1,800万元左右。
以上事实，有房产证、房地产买卖合同、公证委托书、个人购房贷款承诺函、个人转账汇款业务确认书、房产交易信息明细、以房抵债协议、银行流水、公证书、购房资格证明等证据以及庭审笔录、笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原告、被告和黄新国是在三方债权债务关系清理结算的基础上签订《以房抵债协议》，原、被告基于《以房抵债协议》中三方关于清理债权债务关系的约定又签订了《房地产买卖合同》，本院认为原、被告已经以签订《房地产买卖合同》的方式形成了房屋买卖合同关系，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，原、被告在庭审中对此予以了确认,且原告、被告以及黄新国均认可以《房地产买卖合同》的约定为准，在无证据证明该合同违反了法律强制性规定或存在恶意串通的情况下，原、被告应当依法全面履行涉案《房地产买卖合同》约定的义务。
关于违约责任的认定。涉案合同约定“卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记”，根据被告的主张，因被告资金不足即其个人原因无法依约完成赎楼手续，致使合同无法依约履行，故被告未按合同约定完成赎楼义务的行为构成违约，原告作为守约方有权主张继续履行合同。
关于原告的购房资格。深圳市有关住房限购政策系以当事人在签订合同时是否具备特定条件作为认定其购房资格的标准，池明燮在原一审中已提交其在签订买卖合同后至2016年3月10日起诉时具备购房资格的《购房资格证明》，至于当事人是否已办理买卖合同网络备案，则系不动产登记部门在受理当事人过户申请时据以确认买卖合同真实签订时间的依据之一，并不影响人民法院在诉讼程序中依法对当事人签约时间作出认定，综上，本院认为原告具备根据涉案合同购买涉案房产的资格。
关于合同继续履行。首先，虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告主张如被告无能力办理赎楼，其愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务从而消除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍具备可消除的条件，而原告代为支付的贷款本息可在应当支付的购房款中扣除。其次，原告主张以一次性付款的方式支付剩余款项，本院予以支持。因原告、被告、黄新国均同意按涉案《房地产买卖合同》中约定的购房款数额以及支付方式履行，故经核算，原告应当以一次性付款的方式向被告支付剩余购房款人民币1,750万元（1,800万元-50万元）。房产过户过程中产生的相关税费，根据合同约定承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告池明燮和被告詹建辉继续履行双方于2015年11月19日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告詹建辉应于本判决生效之日起二十日内清偿完毕涉案房地产所涉抵押债务，被告詹建辉应于涉案房产所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续（抵押编号：5A14008379），第三人中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行应当协助办理上述注销抵押登记手续；
三、原告池明燮应当于本判决发生法律效力之日起二十日内向被告詹建辉支付购房款人民币1,750万元(原告池明燮代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，代为清偿的款项可以直接抵扣上述购房款)；
四、被告詹建辉应当在原告池明燮支付完毕上述购房款项且涉案房产注销抵押登记之日起三日内将位于深圳市宝安区西乡街道尖岗山名苑B36栋05号房屋（房地产证号为50××35）过户登记至原告池明燮名下，并将上述房产实际交付给原告池明燮。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币132,867元，保全费人民币5,000元，均由被告负担，案件受理费和保全费原告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 朱永红
人民陪审员 梁吐媚
二〇一七年五月十二日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 李燕妮
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。