烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0612民初392号
原告：烟台新潮房地产开发有限公司，住所地烟台市牟平区牟山路98号。统一社会信用代码：91370612726712947X。
法定代表人：宋向阳，董事长。
委托诉讼代理人：孙庆捷，男，1973年3月1日出生，汉族，系该公司员工，住烟台市牟平区。
委托诉讼代理人：宋向平，男，1971年11月30日出生，汉族，系该公司员工，住烟台市芝罘区。
被告：烟台乐倍商贸有限公司，住所地烟台市牟平区新城大街918号。
被告：烟台康文生物科技有限公司，住所地烟台市芝罘区海港路29号502室。
被告：陈振钰，女，1986年3月21日出生，汉族，住海阳市。
被告：张政业，男，1979年11月8日出生，汉族，住烟台市牟平区。
被告：殷华杰，男，1971年4月25日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
原告烟台新潮房地产开发有限公司诉被告烟台乐倍商贸有限公司、被告烟台康文生物科技有限公司、被告陈振钰、被告张政业、被告殷华杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台新潮房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙庆捷、宋向平到庭参加诉讼。被告烟台乐倍商贸有限公司、被告烟台康文生物科技有限公司、被告陈振钰、被告张政业、被告殷华杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
烟台新潮房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告烟台乐倍商贸有限公司、被告烟台康文生物科技有限公司支付所欠购房款7738371元以及公共维修基金、契税、办理房产证和土地证费用358328.62元。2、判令被告烟台乐倍商贸有限公司、被告烟台康文生物科技有限公司支付违约金2321511.30元及利息损失296440.41元。3、被告烟台乐倍商贸有限公司、被告烟台康文生物科技有限公司承担本案诉讼费、律师费等费用。4、判令被告陈振钰、被告张政业、被告殷华杰承担连带付款责任。事实和理由：2016年初，被告烟台乐倍商贸有限公司开始筹划购买原告开发的慢城宁海小区新城大街918号附26号房产，由于资金问题，直到2016年3月11日，被告与原告签订了购房协议，约定购买该房产的价款为7741710元，其中7303500元由被告烟台康文生物科技有限公司在房产证、土地证办理后30天内以抵押该房产取得的银行贷款予以支付，其余438210元购房款由被告烟台乐倍商贸有限公司在2017年6月30日前付清。依照该协议约定，原告垫款为被告办理了陈振钰名下房产证、土地证，并垫付了公共维修基金、契税及办证的相关费用358328.62元，但被告烟台乐倍商贸有限公司、被告烟台康文生物科技有限公司却没有如期办理银行抵押贷款，又无现金支付房款。被告张政业于2016年12月14日出具了与被告陈振钰共同欠房款证明。
被告烟台乐倍商贸有限公司(以下简称乐倍公司)、被告烟台康文生物科技有限公司（以下简称康文公司）、被告陈振钰、被告张政业、被告殷华杰均未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈振钰、被告殷华杰系被告乐倍公司股东。被告张政业与被告陈振钰系夫妻关系。2016年3月11日，原告与被告乐倍公司、被告康文公司、被告陈振钰、被告殷华杰签订了《商品房买卖合同》补充协议。该协议内容为：“甲方：烟台新潮房地产开发有限公司乙方：烟台乐倍商贸有限公司丙方：烟台康文生物科技有限公司2016年1月27日，甲乙双方签订了《商品房买卖合同》，乙方购买甲方位于慢城宁海小区新城大街918号附26号房产（慢城宁海小区A1号楼第二层商业）建筑面积1460.07平方米（以房产证面积为准），单价5300元。现就《商品房买卖合同》中的付款相关事宜，签订如下补充协议，以资各方遵守。一、乙方现欠甲方购房款7303500元（5000元*1460.7平方米）、公共维修基金、契税及办理房产证和土地证的相关费用（以政府收费收据为准），乙方经丙方同意，拟以丙方名义向银行贷款，由丙方以该笔贷款予以支付，如该笔贷款不足以支付甲方房款等费用，乙方在贷款下放后3日内以现金补齐。二、乙方所欠甲方购房款438210元（300元*1460.7平方米）于2017年6月30日前付清，乙方承担利息（按银行同期贷款利息）。三、……四、为了配合乙、丙方取得银行贷款，在乙方付清全部房款之前，甲方应乙方的要求，提前为乙方办理主合同项下房产的房产证和土地证，将房产证和土地证办理至乙方股东陈振钰（身份证）名下。陈振钰承诺以该房产作为抵押物，配合办理本协议项下银行抵押贷款，并承诺在乙方付清甲方合同款项之前，该房产除了因本协议项下银行贷款设定抵押之外，不得对该银行之外的任何第三方设定抵押和他项权利，不得转让、转移该房产。在提交银行办理贷款手续前，该房产证和土地证暂由甲方保管。五、……六、乙、丙方保证协助贷款银行将所贷全部款项直接支付至甲方指定账户（烟台市新民经贸有限公司，账号：建设银行牟平支行37001667260050162302）。如因非甲方原因致使乙、丙方的贷款不能在本协议约定期限内到达甲方账户，自不能到达甲方账户之日起5日内，乙方应以现金形式一次性支付所欠甲方房款。七、本协议签订的同时，乙方支付伍万元的公共维修基金，公共维修基金余款和契税及办理房产证和土地证的相关费用（以政府收费收据为准）由甲方垫付，乙方承担利息（按银行同期贷款利息），乙方在银行贷款下来后5日内以现金补齐。如房产证土地证办不下来，甲方无息退还乙方伍万元。八……九、……十、违约责任1、乙、丙方未按本协议约定申请办理银行贷款，以及在申请办理抵押贷款手续后，因其他非归责于甲方的原因，致使房款不能如期到达甲方账户，也未以现金形式补齐所欠房款，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该房产，乙方及陈振钰承诺在甲方变更房产所有权的过程中，无条件予以配合和协助，乙方承担一切税、费。2、如发生乙、丙方及陈振钰违反本协议约定的情形的，乙方应向甲方支付合同价款30%的违约金。十一、乙方股东殷华杰、陈振钰对乙、丙方履行与甲方之间的合同（协议）承担连带担保责任。担保范围包括但不限于本合同及本补充协议项下所涉及款项及利息、违约金、诉讼费用、律师费用等。担保期限自本主合同及本补充协议签订开始至甲方的全部款项得以兑现为止。……甲方：烟台新潮房地产开发有限公司（加盖了合同专用章）代表人签字：宋向平乙方：烟台乐倍商贸有限公司（加盖公司印章）丙方（加盖烟台康文生物科技有限公司）法定代表人签字：殷华杰乙方股东签字：殷华杰陈振钰附乙方股东身份证复印件2016年3月11日”。本院要求原告提交该补充协议涉及的2016年1月27日《商品房买卖合同》。原告称签订合同时因为被告陈振钰的付款条件达不到，所以双方的买卖没有成交，故该合同不存在了，后被告陈振钰为了证明付款能力增加了乐倍公司、康文公司作为担保，所以形成了2016年3月11日《商品房买卖合同》补充协议。后原告提交代理词明确了双方的法律关系，称被告乐倍公司与原告之间存在事实的商品买卖关系，按补充协议约定将房屋产权证办理到被告陈振钰名下，被告陈振钰和被告殷华杰作为被告乐倍公司的股东履行与原告之间的合同，承担连带保证责任，向本院提交了烟房预字2010第028-957号《商品房买卖合同》及涉案房屋的房产证和土地证。以该房产证载明的面积，原告变更协议约定的房屋总价款数额为7738371元。原告主张其按照协议约定在办理房产证和土地证过程中垫付了公共维修基金和契税358328.62元(扣除被告已付50000元)，向本院提交了维修基金收据（172288.26元）和税收证明（236020.33元）。原告放弃要求被告康文公司承担责任的请求。原告按补充协议第十条第2款的约定以总房款7738371元为基数要求被告乐倍公司支付30%的违约金2321511.30元。原告按补充协议第二条、第七条约定主张利息损失，即以总房款7738371元和已交纳的公共维修基金、契税和办证费用358328.62元之和8096699.62元为基数，按年利率4.35%标准计算自2016年8月1日至2017年5月31日期间303天的利息损失292379.58元。原告要求被告乐倍公司承担律师费，但未提交证据予以证实。原告向本院提交被告张政业出具的《承诺》为据，主张被告张政业与被告陈振钰系夫妻关系，承诺对所欠房款承担偿还义务，涉及债务应为夫妻共同债务，要求被告张政业承担连带责任。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。五被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原告与被告乐倍公司、被告康文公司、被告陈振钰、被告殷华杰签订《商品房买卖合同》补充协议，不违反法律规定，为有效合同。原告已按协议约定垫付公共维修基金、契税以及办理产权证书的相关费用，并将涉案房屋办理产权证书至被告陈振钰名下。四被告亦应按协议约定履行自己的义务。被告放弃对被告康文公司的主张，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。被告乐倍公司违反协议约定，未支付购房款及相关费用。原告要求被告乐倍公司支付所欠购房款7738371元以及公共维修基金、契税、办理房产证和土地证费用，理由正当，本院予以支持。依据原告提交的维修基金收据（172288.26元）和税收证明（236020.33元），扣除被告已支付的50000元，核算公共维修基金、契税、办理房产证和土地证费用为358308.59元。根据协议约定“如发生乙、丙方及陈振钰违反本协议约定的情形的，乙方应向甲方支付合同价款30%的违约金”。原告按总房款7738371元为基数要求被告乐倍公司支付30%的违约金2321511.30元，理由正当，本院予以支持。原告依据补充协议第二条、第七条约定以总房款7738371元和已交纳的公共维修基金、契税和办证费用358328.62元之和8096699.62元为基数，按年利率4.35%标准主张自2016年8月1日至2017年5月31日期间303天的利息损失292379.58元。但根据协议约定“二、乙方所欠甲方购房款438210元（300元*1460.7平方米）于2017年6月30日前付清，乙方承担利息（按银行同期贷款利息）”、“七、本协议签订的同时，乙方支付伍万元的公共维修基金，公共维修基金余款和契税及办理房产证和土地证的相关费用（以政府收费收据为准）由甲方垫付，乙方承担利息（按银行同期贷款利息），乙方在银行贷款下来后5日内以现金补齐。如房产证土地证办不下来，甲方无息退还乙方伍万元。”结合房产证载明的房屋面积及本院核算的公共维修基金、契税、办理房产证和土地证费用358308.59元，本院确认以796329.59元（438021元+358308.59元）为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算2016年8月1日至2017年5月31日期间利息损失，对超出上述范围的利息损失，本院不予支持。原告要求被告乐公司承担律师费，但未提供证据予以证实，本院不予支持。协议约定“乙方股东殷华杰、陈振钰对乙、丙方履行与甲方之间的合同（协议）承担连带担保责任”，被告殷华杰、被告陈振钰签字确认，其应承担连带保证责任。原告要求被告殷华杰、被告陈振钰承担连带付款责任，理由正当，本院予以支持。被告张政业与被告陈振钰系夫妻关系，其向原告出具承诺偿还所欠房款。原告主张被告陈振钰在协议签订和履行过程中与被告张政业系夫妻关系，被告陈振钰所付债务应为夫妻共同债务，被告张政业对此应承担连带责任。原告要求被告张政业承担连带责任，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告烟台乐倍商贸有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告烟台新潮房地产开发有限公司购房款7738371元、垫付的公共维修基金、契税、办理房产证和土地证费用358308.59元、违约金2321511.30元，合计10418190.90元，并以796329.59元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算2016年8月1日至2017年5月31日期间的利息。
二、被告殷华杰、被告陈振钰、被告张政业承担连带责任。
三、驳回原告烟台新潮房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费86112元、公告费560元，均由被告烟台乐倍商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 宋继宝
人民陪审员 孙艺业
人民陪审员 杨海波
二〇一七年八月十四日
书 记 员 陈俊男