福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽07民终1430号上诉人（原审原告）：南平市胜洁物业管理有限公司，住所地南平市延平区滨江路639号粮油大厦8楼。法定代表人：陈朝华，董事长。委托诉讼代理人：严振华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈辉，福建秉峰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南平高速开发有限公司，住所地南平市八一路356号粮贸大厦7层。法定代表人：吴兰昌，董事长。委托诉讼代理人：黄朝辉，福建启新律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志鹏，福建启新律师事务所律师。上诉人南平市胜洁物业管理有限公司（以下简称胜洁物业公司）因与上诉人南平高速开发有限公司�以下简称高速开发公司）物业服务合同纠纷一案，不服建瓯市人民法院（2017）闽0783民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。胜洁物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为高速开发公司应于判决生效之日起十日内向胜洁物业公司支付物业管理费958800元，维持一审判决第二项，或将本案发回重审。事实和理由：2013年7月3日双方签订的《前期物业服务合同》中商业区域部分的物业服务费收费标准栏虽写“待定”，但并不表明胜洁物业公司对商业区域部分的物业服务费权利的放弃。胜洁物业公司对金福小区进行的物业管理区域为整个金福小区，高速开发公司�置的商业区域物业也属于物业服务管理范围。胜洁物业公司对高速开发公司的商业区域部分进行了保安、保洁、绿化等物业管理服务，根据《物业管理条例》相关规定，高速开发公司作为建设单位，对其所有的住宅和商业物业都应交纳物业服务费。高速开发公司已将相关钥匙交给胜洁物业公司，不存在误交的问题。高速开发公司辩称，《前期物业服务合同》对商业区域部分暂不属于物业服务范围达成了合意，双方均应遵守。《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。该规定位于《物业管理条例》的“物业管理服务”一章。“前期物业管理”单独作为一章，说明前期物业服务具有一定特殊性，并非完全适用一般的物业服务情形。金福�区地下室没有办理产权登记，不应当收取物业服务费。地下室存在的少量垃圾是胜洁物业公司要求住宅业主装修产生的垃圾通过地下室清运，胜洁物业公司已向业主另行收取垃圾清运费。地下室空间规划用于停放汽车，《前期物业服务合同》第八条未约定需要收取物业服务费。综上，高速开发公司无需向胜洁物业公司支付金福小区商业部分及地下室部分物业服务费。高速开发公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回胜洁物业公司要求高速开发公司支付空置住宅物业服务费252480元的诉讼请求。事实和事由：根据《前期物业服务合同》第六条约定，物业服务费起算时间应为商品房交付业主之日起计算，对于尚未交付给业主的空置住宅是不存在物业服务费的，因此一审判决由高速开发公司承担小区空置住宅部分的物业服务费错�。即使高速开发公司要承担空置住宅部分的物业服务费，一审对物业服务费收取的起算时间和终止时间认定也存在错误。因金福小区1、2、3#楼施工延迟，按《商品房买卖合同》约定，交付时间为2016年3月31日，而5、6#楼按《商品房买卖合同》约定交付时间为2015年12月30日，由于5幢楼的施工许可证是统一的，因此《竣工验收报告》将5幢楼的竣工日期均写为2015年12月2日。因此，1、2、3#楼住宅部分的物业服务费的起算时间应为2016年3月31日。胜洁物业公司于2016年11月15日与金福小区的物业代管机构即进行了部分物业交接，因此，胜洁物业公司收取物业服务费的截止时间只能计算至2016年11月15日。胜洁物业公司辩称，高速开发公司的上诉请求没有事实和法律依据，事实上一审对物业服务费的计算已少认定。胜洁物业公司向一审法院起诉请求：高速开发公司立即支付拖欠的物业服务费1007600元（其中商业地产物业服务费706320元、住宅物业服务费252480元、业主二次装修垃圾费48800元）。一审法院认定事实：2013年5月，高速开发公司将其承建的高速·金福花园的前期物业管理对外招标，胜洁物业公司参与投标。在胜洁物业公司于5月14日向高速开发公司提交的投标函中，第二条内容为：本物业服务费，住宅按建筑面积每月每平方米0.8元，商业用房的单价则用斜杠划去。在胜洁物业公司向高速开发公司提交的投标报价表中也仅有住宅每月每平方米0.8元的报价，住宅建筑面积76808平方米，小计每月61446.40元。2013年5月22日，高速开发公司向胜洁物业公司发出《中标通知书》，中标通知书中载明，中标价：住宅每月每平方米物业管理�务费0.8元。2013年7月3日，双方签订《前期物业服务合同》一份，约定高速开发公司开发建设的高速·金福花园物业服务由胜洁物业公司承担，期限3年，从2013年7月1日至2016年6月30日止。合同第一章的物业基本情况载明：小区用地面积20889平方米，住宅建筑面积76808平方米；第五条约定：物业收费为高层住宅0.80元/月.平方米，商业物业的单价中为“待定”二字。2015年12月31日，胜洁物业公司进驻金福小区并开始为小区提供物业服务。2016年6月15日，《前期物业服务合同》的履行期限即将届满，双方召开会议，就是否续签合同形成了会议纪要。纪要要求胜洁物业公司就物业服务中存在的问题进行整改，并于2017年6月29日前向高速开发公司提交整改报告，高速开发公司视胜洁物业公司的整改情况再行确定是否续签合同。纪要中未体现胜洁�业公司主张小区商业部分物业管理收费的内容。《前期物业服务合同》的履行期限届满后，双方就是否续签合同的问题未达成一致意见。2016年10月18日，胜洁物业公司致函高速开发公司，要求高速开发公司就小区商业部分的物业管理价格进行协商确定。2016年10月31日，高速开发公司向胜洁物业公司发出了《终止的通知函》，通知胜洁物业公司不再续签合同，并要求胜洁物业公司做好交接的准备工作。胜洁物业公司于2017年11月6日向高速开发公司作出《回复函》，认为胜洁物业公司整改后，高速开发公司并未提出异议，应视为默认，对高速开发公司决定不再续签合同表示遗憾；胜洁物业公司也同意退出小区的前期物业管理；同时告知高速开发公司结欠胜洁物业公司商业部分的一年商业物业管理费648000元、住宅用房物业管理费192000元、二次装修垃圾费48800元。高速开发公司则复函称：小区商业部分的物业管理并不在双方签订的合同约定范围内；住宅用房物业管理费按照合同约定及法律规定处理；二次装修垃圾费按照当时相关的约定进行费用计量。诉讼过程中，双方均未提供物业管理移交手续的证据材料。另查明：1.合同履行期间，金福小区住宅用房的空置面积（即业主为高速开发公司），胜洁物业公司主张为26305平方米；高速开发公司主张为26732平方米。2.2016年3月30日，高速开发公司曾将商业用房（包括店面、防火门、水电井等）的钥匙移交给胜洁物业公司。同年5月17日、8月11日，胜洁物业公司又将上述钥匙交还给高速开发公司。3.高速开发公司制定的小区《临时管理规约》（作为房屋买卖合同的附件）第二章第五条物业的基本情况中体现小区住宅建筑面积76808平方米。4.2016年度，小区商业店铺的电耗费用及专用的电梯的年检费用均由高速开发公司缴纳。一审法院认为，双方签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当依约履行各自的义务。胜洁物业公司履行前期物业管理期间，小区内空置的住宅用房，其业主仍为高速开发公司，故高速开发公司应当按照合同的约定交纳物业管理费；胜洁物业公司主张高速开发公司承担的二次装修的垃圾清运费，不属于涉案合同约定的权利义务范围，与本案无关，不予支持，胜洁物业公司可以另行主张。双方最大的争议焦点是小区的商业区域部分是否属于合同约定的物业管理范围。根据上述查明的案件事实，一审法院认为，金福小区的商业区域部分不属于合同约定的物业管理范围。第一，从招投标时胜洁物业公司向高速开发公司提交的《投�函》《投标报价表》，以及高速开发公司向胜洁物业公司发出的《中标通知书》，可以明确地看出，招投标的标的是小区住宅部分的物业管理。第二，从合同内容及小区《临时管理规约》中物业的基本情况看，均只体现小区住宅建筑面积，而未体现商业区域的面积。第三，建筑单位在选定前期物业管理企业后通常会将物业管理范围内的相关钥匙移交给物业管理企业。本案胜洁物业公司却将高速开发公司移交的商业区域的钥匙交还给高速开发公司，而交还时，合同仍在履行中。第四，2016年度，金福小区商业店铺的电耗费用及专用的电梯的年检费用均由高速开发公司缴纳。第五，从2015年12月底至2016年10月，在长达近10个月的时间里，胜洁物业公司从未向高速开发公司主张过商业区域的物业管理费。2016年6月15日，《前期物业服务合同》的履行期限即将届满，双方就是否�签合同进行商议时，也未提及高速开发公司欠缴商业物业管理费的事宜。第六，诉讼过程中胜洁物业公司未提交证据证明其为小区商业区域部分提供了哪些物业服务。胜洁物业公司主张小区的商业区域部分属于合同约定的物业管理范围，其主要理由是合同第五条中商业物业的单价中的“待定”二字。胜洁物业公司认为，既然只是单价有待商定，那么说明商业区域的物业管理应在合同约定的服务范围内。高速开发公司则认为，因高速开发公司在将来可能会将商业区域的物业管理一并委托胜洁物业公司，所以才会在合同单价中标明“待定”二字。从语言逻辑分析，胜洁物业公司的理解更为合理。综合前述的分析，高速开发公司的主张更符合客观事实。一审法院采纳高速开发公司的主张。胜洁物业公司要求高速开发公司支付商业区域的物业管理费用的诉讼请求，不予支持。《前期物业服务合同》约定的履行期限届满后，高速开发公司有权决定自己是否续签合同。但在双方协商是否续签期间，合同仍在继续履行。高速开发公司单方决定终止合同的履行，应当给予胜洁物业公司合理的准备期限。故高速开发公司主张胜洁物业公司收取住宅部分的物业管理费的截止时间以其发出《终止的通知函》的时间为准，不予采纳。此外，高速开发公司主张空置住宅的物业管理费应当比照约定的单价适当减少，没有合同和法律依据，亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、高速开发公司应于判决生效之日起十日内向胜洁物业公司支付物业管理费252480元；二、驳回胜洁物业公司的其他诉讼请求。本院二审期间，胜洁物业公司向法院提交一组移交清单，拟证明商业区域部分其有进行物业管理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，胜洁物业公司提交的移交清单体现的内容与其是否对金福小区商业区域部分提供了物业服务不具有关联性，不能证明其主张的待证事实，故本院不予采纳。本院对一审法院认定且双方无异议的事实予以确认。本院认为，本案并无证据可以证明胜洁物业公司有对金福小区的商业区域部分的提供了物业服务，而从双方签订的《前期物业服务合同》中关于商业物业“待定”的约定，可以体现双方对商业区域部分未作出提供物业服务的约定，故胜洁物业公司主张其对商业区域部分也应收取物业服务费，没有事实与法律依据。《前期物业服务合同》第六条针对的是对商品房交付业主后，关于开发商、物业公司与业主之间就物业服务费的交接问题的约定，并非是关于空置住宅高速开发公司是否需要承担物业服务费约定，高速开发公司依该约定，认为其不应承担空置住宅部分的物业服务费不能成立。根据《前期物业服务合同》约定，一审法院认定高速开发公司应对已交付及空置的住宅部分均应承担物业服务费正确。高速开发公司对胜洁物业公司于2015年12月31日进驻金福小区，并开始为小区提供物业服务的事实并无异议，因此，胜洁物业公司依法即可开始收取相应的物业服务费。金福小区的竣工验收时间与胜洁物业公司提供物业服务的开始时间，二者不存在法律上的关联关系�高速开发公司认为，应依照竣工验收的时间作为物业服务的起算时间依据不足。本案中，胜洁物业公司虽于2016年11月15日与金福小区的物业代管机构进行了部分物业交接，但2016年12月2日胜洁物业公司还有致高速开发公司回复函，就终止金福小区物业服务交接及后续问题与高速开发公司沟通，表明2016年12月份，胜洁物业公司仍有为金福小区提供物业服务，一审酌情认定胜洁物业公司为金福小区提供物业服务直至2016年12月底并无不当。综上所述，胜洁物业公司与高速开发公司的上诉请求均不能成立，均应驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13868元，由南平市胜洁物业管理有限公司负担10400元，由南平高速开发有限公司负担3468元。本判决为终审判决。审 判 长 陈君精审 判 员 熊建安审 判 员 曾 毅二〇一七年十二月二十五日法官助理 崔志强书 记 员 任云卿本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。