内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）内22民终32号
上诉人（一审原告）：乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司，住所地内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市铁西街南立交桥北侧原盟歌舞团办公楼。
法定代表人：李青，董事长。
委托诉讼代理人：高远红，男，1980年4月17日出生，满族，乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司经理。
上诉人（一审第三人）：李青，男，1979年4月16日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。
委托诉讼代理人：李继江，广东凡天律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：陶传广，男，1978年2月21日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。
委托诉讼代理人：托雅，内蒙古奥斯律师事务所律师。
上诉人乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司（以下简称英利公司），上诉人李青因与被上诉人陶传广房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2016）内2201民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人英利公司的委托诉讼代理人高远红、上诉人李青的委托诉讼代理人李继江、被上诉人陶传广及其委托诉讼代理人托雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
英利公司、李青上诉请求：一、请求撤销一审判决第五项，判令陶传广向英利公司支付涉案房屋院落内附着物拆迁补偿款200000元，涉案房屋装修装饰补偿款2302875元；二、请求变更一审判决第四项，判令陶传广向英利公司退还剩余租期租金116666.67元；三、请求判决陶传广返还合同约定之外多收的房屋租金54000元；四、一、二审案件受理费及鉴定费由陶传广负担。事实和理由：1.涉案房屋征收时间在租赁期限内，一审判决认定涉案房屋的征收时间在租赁期限外错误；2.一审法院认定乌兰浩特市房屋征收局给付陶传广的补偿款中，包含了英利公司装修部分的价值，该部分价值应由英利公司享有，陶传广应从拆迁补偿款中将该部分价值给付英利公司。经一审法院委托对英利公司投入的装修进行鉴定评估，涉案房屋院落附属设施、附着物价值为190000余元，房屋装修装饰价值2300000余元。但一审法院以乌兰浩特市征收局委托评估的价款中未列明装修价值及法院委托评估不能替代征收局评估为由，对英利公司要求给付装修装饰费用的请求不予维护，适用法律错误。3.一审判决认定停业日期有误。英利公司2016年7月14日停业至2016年12月15日租赁期满，停业时间为5个月，陶传广应退还剩余租金280000元/年÷12个月×剩余租期5个月=116666.67元。4.陶传广多收取消防用房租金54000元应予返还。根据租赁合同约定年租金为240000元应包含英利公司修建的用于消防控制和安置消防设备附属房屋的租金，陶传广以收回全部房屋威胁英利公司支付此附属房屋年租金18000元。收租人虽为王强，但应视为陶传广默许。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。
陶传广辩称，不同意英利公司、李青的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审法院判决。
英利公司向一审法院起诉请求：一、陶传广给付院落上的全部附着物（含院墙、电线、灯、护栏、大门、大门柱、水泥地面、停车场、车位隔离杆等）被征收补偿款200000元；二、陶传广给付屋顶防水修缮费48339元，给付属于征收房附属设施范畴的房屋价值25389元、装修装饰价值2302875元，合计2376603元；三、陶传广给付动产搬迁费43996元；四、给付停业损失630000元；五、退还2016年租金余额144000元（280000元/年×50%）；六、返还消防控制室租金54000元；（以上各项合计3448599元）七、诉讼费、评估费由陶传广负担。
一审法院认定事实：乌兰浩特市铁西街一委三组原电影公司三层楼房面积2499.99㎡，房屋所有人为陶传广。2011年8月30日，李青与陶传广签订《房屋租赁合同》，合同约定李青租赁该楼房二层、三层、一层门厅、大厅及收发室一间，面积合计1800㎡，双方同时约定承租的部分包括一楼门厅、大厅及收发室一间和楼前院落全部归李青使用，一楼以上及楼顶全部归李青做牌匾使用。租赁期限为5年，陶传广给李青3个半月的房屋装修无租金时间，租赁期间从2011年8月30日至2016年12月15日。租金240000元/年，此后每年租金以第一年租金数额为标准逐年上浮5%。关于承租方装饰、装修部分，双方未约定归属。租赁期内，出租方因城市建设、政府征收、房屋拆迁等政府行为，需提前收回该房屋的情形，应提前30日通知承租方，将已收取的租金余额退还承租方，出租方付给承租方赔偿款的标准，以评估公司评估为准，拆迁公司支付的补偿款（包含装修损失费及营业损失费等需付给承租方的其他费用）。合同签订后，李青向陶传广交付了第一年度的房屋租赁费，陶传广将房屋交付给李青使用，李青将租赁的房屋装修。2012年5月18日，乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司成立，李青任该公司法定代表人，租用的房屋一直用于开设歌厅。2015年因城市建设需要，乌兰浩特市人民政府拟征收陶传广的上述房产。乌兰浩特市房屋征收局委托乌兰浩特市国鉴房地产价格评估事务所对该房屋征收补偿价格进行评估。2015年6月10日，国鉴事务所作出估价报告，该房屋征收补偿总价为24055544元，评估方式为按照收益法计算出单价（8201.35元/㎡），再乘以建筑面积（2933.12㎡），对房产状况及室内装修设施等均未细化。后乌兰浩特市征地管理中心委托兴安盟万驰土地评估有限公司对该房屋土地总价进行评估。2016年6月10日，万驰评估公司做出评估报告，该土地总价为2387381元。2016年7月7日，乌兰浩特市人民政府与陶传广签订《国有土地使用权补偿协议》，对陶传广所有的房屋土地按照评估价格进行补偿。2016年7月24日，乌兰浩特市人民政府下发会议纪要，决定对陶传广的房屋进行征收。后乌兰浩特市房屋征收局与陶传广对房屋的征收进行协商，2017年1月11日，双方签订《乌兰浩特市房屋征收货币补偿协议书》。合同约定，乌兰浩特市房屋征收局按照国鉴事务所的评估价格24055544元对房屋征收，另给付停产、停业损失补偿款513296元，给付搬迁补助费43996元。现该协议未履行完毕，房屋尚未交付。另查明，2016年10月14日，因陶传广在歌厅北侧建设临时建筑，耐火等级不足，影响自然排烟，乌兰浩特市公安局消防大队对英利公司下发责令立即改正通知书、临时查封决定书，英利公司经营的歌厅停业。英利公司认为其租赁的房屋被拆迁，陶传广未给付赔偿，故诉至该院。在案件审理过程中，英利公司申请对英利煌宫歌厅停业损失、搬迁费、附属房屋补偿费、附属设施补偿费、装饰装修费、房屋维修费、动产现有价值等进行评估。经该院委托，乌兰浩特市华夏宏润资产评估事务所作出资产评估报告，英利公司支付评估费40000元。评估部门对英利公司申请的其中五项提出评估意见，其中一、附属房屋，附属房屋位于营业用房后面，主要用于安放消防水箱和消防泵，评估价值为25389元；二、院内附属设施，包括营业用房前庭院中的附属设施，为院墙、大门、硬化地面、扶梯、停车杆等，评估价值192519元；三、装饰装修价值，营业用房的所有装饰装修，包括消防系统、电气系统、供水系统、排水系统、供热系统、空调系统、安全监控系统、点歌系统、照明系统等，评估价值2302875元；四、屋顶防水的修缮费用，评估价值48339元；五、动产的价值，包括炊具、沙发等，评估价值294365元。英利公司申请的其他评估项目未做评估。
一审法院认为，李青作为英利公司的法定代表人，在英利公司筹备期间用自己的名义与陶传广签订房屋租赁合同，其在庭审中明确表示代表英利公司用自己的名义租用陶传广的房屋，实际承租人是英利公司。陶传广收取租赁费时为英利公司出具的收据中明确标注”英利煌宫”的名字，能够认定陶传广对房屋实际使用人是明知的，且在合同履行过程中陶传广对此未提出异议，故本案中李青与陶传广签订的《房屋租赁合同》实际履行人为英利公司和陶传广，英利公司主体适格。英利公司与陶传广双方实际履行的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。本案争议的焦点一，在合同履行期限内陶传广的房屋是否被拆迁。合同约定的租赁期间为2011年8月30日至2016年12月15日。2016年7月7日，乌兰浩特市人民政府与陶传广签订《国有土地使用权补偿协议》，对陶传广所有的房屋土地按照评估价格进行了补偿。2017年1月11日，双方签订《乌兰浩特市房屋征收货币补偿协议书》，约定了补偿的金额。征收日期应以征收方与被征收方签订协议的日期为基准日，现该房屋仍未被征收完毕，协议尚在履行中，且租赁期间已经届满，故应认定房屋被征收的时间在合同期外。争议焦点二，陶传广对英利公司诉讼请求的数额是否应承担赔偿责任。对英利公司诉讼请求的分析如下：一、英利公司要求陶传广给付屋顶防水修缮费48339元，给付属于征收房附属设施范畴的房屋（位于营业用房后面，主要用于安放消防水箱和消防泵）价值25389元，陶传广辩驳英利公司装修修缮系因经营需要，与英利公司无关。承租人在租赁物需要维修时可以自行维修，维修费用由出租人负担。出租人对房屋有修缮的义务，英利公司对屋顶防水处理，该费用应由陶传广负担。英利公司增建营业用房，至本案起诉后，陶传广对此未提出异议，应视为对建设该房屋认可，且该房屋已经被拆迁补偿，故建设该房屋的费用应由陶传广承担。二、英利公司要求陶传广给付院落上的全部附着物（含院墙、电线、灯、护栏、大门、大门柱、水泥地面、停车场、车位隔离杆等）被征收补偿款200000元，评估后的价格192519元，英利公司在装修歌厅时，以上附着物属于歌厅的基本装修设施，其性质属于装修类。另,英利公司要求陶传广给付装修装饰价值2302875元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定”承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。因拆迁补偿协议签订时租赁期间已经届满，英利公司要求陶传广补偿合同期内的装饰装修费用，该院依法不予支持，但双方合同约定，租赁期内出租方因城市建设、政府征收、房屋拆迁等政府行为，出租方付给承租方的赔偿款的标准，以评估公司评估为准，拆迁公司支付的补偿款（包含装修损失费及营业损失费等需付给承租方的其他费用）。本案拆迁协议虽在合同期外签订，但乌兰浩特市房屋征收局在合同期间内委托价格评估事务所对房屋征收补偿价格进行了评估，并依据该评估对陶传广进行了补偿。该估价报告按照收益法计算出单价，再乘以建筑面积，对房产状况及室内装修设施等均未细化，但在计算单价时已经考虑了房屋的各种综合状况，其中包含了装修等成分，确定的房屋单价，故乌兰浩特市房屋征收局给付陶传广的补偿款中，包含了英利公司装修部分的价值。该部分价值应由英利公司享有，陶传广应从拆迁补偿款中将该部分价值给付英利公司。本案中，英利公司与陶传广之间系房屋租赁关系，租赁物因政府行为导致被拆迁，陶传广在履行合同过程中并无过错，对英利公司装修损失的补偿应以政府拆迁部门对被拆迁房屋补偿款中装修部分的补偿为限。因乌兰浩特市房屋征收局委托的评估报告中对房产状况及室内装修设施等均未细化，导致被征收房屋装修部分的补偿款不能确定，双方发生争议。关于该价值的确定，英利公司申请，由该院委托进行了评估，对装饰装修价值，营业用房的所有装饰，包括消防等各个系统，评估价值2302875元。但该评估价值不能替代乌兰浩特市房屋征收局对该房屋装修部分的补偿价值，故英利公司提交的鉴定报告该院不予采信，鉴定费用由英利公司自行负担。英利公司未提交其他证据证明陶传广在房屋被征收时对装修物的补偿价格，其要求给付装修费用的诉讼请求该院不予维护。三、英利公司要求陶传广给付动产搬迁费43996元；四、给付停业损失630000元。乌兰浩特市房屋征收局依据拆迁协议给付陶传广动产搬迁费43996元、停业损失补偿款513296元，陶传广未举证证明该被拆迁房屋中有其他生产停业，故该款应由英利公司享有，该院对动产搬迁费43996元、停业损失补偿款513296元予以维护。五、英利公司要求陶传广退还2016年租金余额144000元。英利公司提供的消防整改通知书等证据能够证明系陶传广的原因导致英利公司经营的歌厅在2016年10月14日开始停业至合同满，共计停业63天，陶传广应适当减少租金或延长租期，现该房屋已经处于被拆迁状态，英利公司已经无法营业，故陶传广应适当减少租金48329元（280000元/年÷365天×63天）。六、英利公司要求返还消防控制室租金54000元，陶传广对收费收据不认可，英利公司未提供其他证据证明，该院不予维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条、第二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、陶传广给付乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司屋顶防水修缮费48339元，给付建设营业用房款25389元，二、陶传广给付乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司动产搬迁费43996元；三、陶传广给付乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司停业损失513296元；四、陶传广返还乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司房屋租金48329元；五、驳回乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费34389元，由乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司负担27615元，陶传广负担6774元，鉴定费40000元、诉讼保全费5000元，由乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司负担。
二审双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，依据当事人双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、英利公司停业时间，陶传广应返还剩余租期租金数额；二、政府征收涉案房屋及附属设施是否发生在租赁合同履行期限内，陶传广应否赔偿英利公司、李青装饰装修损失及赔偿数额；三、陶传广应否返还消防控制间54000元租金。
关于争议焦点一，英利公司、李青一审请求返还剩余租期租金144000元，二审将该诉请变更为116666.67元。主张因政府征收涉案房屋及院落等附属设施致英利公司停业5个月，应当返还剩余租期租金116666.67元。经质证，被上诉人陶传广不同意英利公司、李青该项上诉请求，认可一审法院认定的停业时间。经审查英利公司、李青一审提交的政府常务会议纪要、土地估价报告、国有土地使用权补偿协议、律师函等证据仅能证明政府决定征收涉案房屋及院落等附属设施的过程，不能直接证明英利公司主张的停业5个月的事实成立；英利公司一审提交的2016年10月14日乌兰浩特市公安消防大队责令立即改正通知书，临时查封决定书能够证明英利公司经营场所存在火灾隐患，于2016年10月14日被责令改正，临时查封停用的事实存在，一审法院据此认定英利公司于2016年10月14日停业的事实本院予以确认。
关于争议焦点二，英利公司、李青主张政府征收涉案房屋及院落等附属设施的行为发生在租赁合同履行期限内，按照租赁合同第10条10.2约定，陶传广应当赔偿英利公司、李青院落及附属设施装饰装修损失。经质证，陶传广主张政府房屋征收补偿协议系在租赁合同期满后签订，其并没有收回涉诉房屋，房屋至今为英利公司、李青占有，不符合租赁合同10条10.2约定，不同意赔偿装饰装修损失，并要求依法返还租赁房屋。经审查本院认为，涉案房屋征收补偿协议签订时间虽然为2017年1月11日租赁合同履行期限届满之后，但是英利公司、李青一审提交的政府常务会议纪要，土地评估报告、国有土地使用权补偿协议等证据能够证明政府征收涉案房屋的行为发生在租赁合同履行期限内，涉案房屋征收补偿协议确定给付的营业损失、搬迁费亦能佐证征收行为发生在租赁合同履行期限内，英利公司、李青主张的该项事实成立，本院予以确认。对陶传广仅以涉案房屋征收补偿协议签订时间在租赁合同履行期限届满后，抗辩政府征收补偿发生在租赁合同期限届满后依据不足，本院不予确认。经查，政府房屋征收补偿价款中包含装饰装修价值，符合租赁合同10条10.2租期内甲方因城市建设、政府征收、房屋拆迁等政府行为需提前收回房屋的情形，陶传广应当赔偿英利公司、李青装饰装修损失。关于赔偿数额和标准，由于政府房屋征收货币补偿协议未对涉案房屋及院落等附属设施单独作出价值评估，经英利公司、李青申请，一审法院委托由乌兰浩特市华夏红润资产评估事务所作出资产评估报告，结论为装饰装修价值为2302875元，院内附属设施价值为192519元,合计2495394元。二审经质证，双方当事人对该项评估结论数额无异议，但英利公司、李青主张鉴定结论2495394元系装饰装修物的现值损失，应当全额赔偿；陶传广主张评估系采用定额计价法，评估价格即全部装饰装修价格，应扣除其装饰装修物的实际使用年限赔偿残值，不同意全额赔偿。经审查，资产评估报告内容，该评估报告书对涉案装饰装修费用、院落及附属设施价值的评估方法采用定额计价法进行评估。评估依据为2009年《内蒙古建筑工程预算定额》、《内蒙古安装工程预算定额》、《内蒙古市政工程预算定额》、申请人提供的施工图纸、评估人员现场勘查收集的相关资料等。评估范围内的工程量，有条件测量的，按评估机构现场测量数据进行评估，现场不存在的，以申请方申请数量为依据评估。定额计价是按照国家建设行政主管部门发布的建设工程预算定额的”工程量计算规则”,同时参照省级建设行政主管部门人工工日单价、机械台班单价、材料以及设备价格信息及同期市场价格，直接计算出直接工程费，再按照规定的计算方法计算间接费、利税、税金，汇总确定建筑安装工程造价。综上，本院认为，根据资产评估报告采用的评估方法和评估依据，涉案装饰装修价值和院落附属设施评估价值应认定系英利公司、李青装饰装修的投入价值。鉴于租赁合同第10条10.2仅约定因政府征收提前解除合同赔偿装饰装修物损失以资产评估报告为准，对应全额赔偿还是赔偿剩余租期装饰装修物残值没有明确约定。本院认为，英利公司、李青对涉案房屋院落进行装饰装修系企业经营需要，装饰装修费用应计入企业经营成本，并已在经营过程中实际受益逐年收回。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关有效合同装饰装修物的处理原则，陶传广应当赔偿英利公司剩余租期内的装饰装修物残值损失。剩余租期内装饰装修物残值是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，装饰装修物在剩余的租期内尚存在的价值。计算方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，得出合同解除时剩余租期内的装饰装修费用价值。根据本院查明的事实，本案双方当事人约定租赁期限为5年，双方租赁合同履行期限尚有63天届满，据此陶传广应赔偿英利公司、李青剩余租期装饰装修残值损失，按照停业63天计算为86142.37元（2495394元÷5年÷365天×63天=86142.37元）。一审法院该项判决有误，应予纠正。
关于争议焦点三，英利公司、李青主张陶传广返还由案外人王强收取的消防控制室租金54000元。经质证陶传广否认其收取54000元租金的事实，不同意英利公司、李青该项上诉请求。经审查本院认为，英利公司、李青未能提供陶传广收取54000元租金的直接证据，对其该项诉讼请求一审法院未予保护并无不当，本院予以确认。
关于涉案租赁资产，英利公司、李青应否返还给陶传广。双方当事人虽在履行租赁合同期间发生纠纷并进入诉讼程序，但该合同已于2016年12月15日租赁期间届满，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定”租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。英利公司、李青应将租赁资产返还给陶传广。另，在二审审理过程中，英利公司、李青明确表示同意将租赁资产予以返还，故关于涉案租赁资产返还的问题在本案中一并处理。
综上所述，本院认为，一审法院判决除认定政府房屋征收补偿行为发生在租赁合同履行期限届满后，以及未予认定英利公司、李青请求赔偿涉案房屋及院落等附属设施装饰装修损失的事实有误应予纠正外，一审法院对租赁合同效力和其余事实认定准确，适用法律正确，本院应予维持。英利公司、李青请求陶传广赔偿装饰装修损失的上诉请求部分成立，本院予以支持，其他上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌兰浩特市人民法院（2016）内2201民初3527号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、撤销乌兰浩特市人民法院（2016）内2201民初3527号民事判决第五项；
三、被上诉人陶传广给付上诉人乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司涉案房屋及院落等附属设施装饰装修损失86142.37元。
四、上诉人乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司、李青将租赁房屋返还给被上诉人陶传广；
五、驳回上诉人乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司、李青其他诉讼请求；
六、上述判决给付和返还事项，在本判决生效后十日内履行完毕。
一、二审案件受理费73139元，由上诉人乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司、李青负担56902.14元，被上诉人陶传广负担16263.86元。鉴定费40000元，由上诉人乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司、李青负担37768元，被上诉人陶传广负担2232元。诉讼保全费5000元，由上诉人乌兰浩特市英利煌宫餐饮娱乐有限责任公司、李青负担。
本判决为终审判决。
审判长潘丽
审判员倪宝林
审判员曲威
二○一八年三月二十九日
书记员荣泽