浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0483民初6175号
原告：叶晓瑜，女，1968年10月8日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：徐宏图，浙江泽商律师事务所律师。
被告：浙江凯旋万豪置业有限公司。住所地：浙江省桐乡市濮院工业园区文苑路1号底层，组织机构代码：77721199-0。
诉讼代表人：浙江凯旋万豪置业有限公司管理人。
委托诉讼代理人：曹梦逸，浙江百家律师事务所律师。
原告叶晓瑜诉被告浙江凯旋万豪置业有限公司破产债权确认纠纷一案，于2016年8月15日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于同年11月8日公开开庭进行了审理。原告叶晓瑜及委托代理人徐宏图，被告浙江凯旋万豪置业有限公司委托代理人曹梦逸到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告起诉称：2010年11月5日到2011年7月8日期间，陈飞（浙江凯旋万豪置业有限公司法定代表人，该公司为一人公司）向叶晓瑜借款多次，共计2000多万元，上述借款由陈飞经营的浙江凯旋万豪置业有限公司承担连带担保责任。2011年12月22日，双方进行了结算，结算后，金额为14596064元。被告方无力偿还上述借款本息。经协商，原告的出借款作为购房款，被告方以其所有的商业用房出售给原告的方式承担还款责任。浙江凯旋万豪置业有限公司的商业用房共计38间，共计房款为14647136元。2011年12月22日，原告与被告方签订了《商品房买卖合同》，并经房地产管理部门对38间房产进行了备案登记。2013年7月15日，被告方经湖北凌志装饰工程有限公司申请破产。经桐乡市人民法院指定，浙江凯旋万豪置业有限公司清算组作为管理人。原告就本案债权于2015年8月15日向被告破产管理人申报债权。但破产管理人不予确认该笔债权，并建议原告向法院起诉确认该笔债权。
被告浙江凯旋万豪置业有限公司诉讼代表人答辩称：本案涉及的借款是陈飞向原告借款，以被告的房产抵债，损害其他债权人利益，是无效的，请求驳回。
原告就其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、借条及银行凭单、银行交易明细，证明被告向原告方借款的事实。
2、证明一份，证明2011年12月22日被告及被告法定代表人同意以房抵债的事实。
3、�品房买卖合同三十八份，证明2011年12月22日原告与被告签订商品房买卖合同的事实。
4、备案登记三十八份，证明房屋经房管部门备案登记的事实。
5、通知书一份，证明管理人不确认原告的该笔债权。
被告浙江凯旋万豪置业有限公司质证认为：1、借条一共五份，形式上真实性没有意见，其中两份用的是被告凯旋万豪的信纸，其余是华侨饭店的信纸，我们推测是事后补的，或者分两次形成的，签署的时间与真实时间不相符。2、对转账明细真实性没有异议，但其中有一笔是周建芳汇款，两笔是祁益琴收款的，总的转账凭证金额是2100万元，对以上三笔关联性有异议。3、对证明以及三十八份商品房买卖合同的本身真实性没有异议，但根据我们了解，签署证明的时间是2011年12月22日，陈飞已经离境，公司已经处于不正常经营状况，所以证明及�品房买卖合同是否是陈飞的真实意思表示，我们无法确认。根据我们了解，上面加盖的专用章与陈飞的章是公司销售部用于售房的章。从合法性来看，这两份证据原告没有真实的购房意图，以房抵债将损害其他债权人利益，我们认为无效。4、38间备案登记材料中没有，但房子经过备案是事实。5、对通知书没有异议。
被告浙江凯旋万豪置业有限公司向本院提交如下证据：
陈飞银行账号的转账明细复印件共十二页，证明2011年3月至2011年12月间，陈飞共向原告转账支付7053334元。该份证据系公安调取的证据材料。
原告质证认为：对该证据真实性没有异议，但需要说明，总计借款为2000多万元，这只是其中一部分，这700多万中，其中一部分是利息一部分是本金。
本院认证如下：
一、原告提交的证据：
1、原告出示�一组证据包括五份借条及七份转帐记录，其中五份借条记载金额合计1400万元，陈飞作为借款人签名，被告作为担保单位加盖公章，借条落款时间分别为2010年11月5日、11月29日、2011年4月13日、7月1日和7月8日，上述借款时间与转帐凭据相互印证，故对陈飞该五次借款时间和金额予以确认。原告提交的转帐凭证中另有三笔计400万元，其中2011年1月25日汇款人系周建芳，金额为100万元，2011年1月25日、1月26日两笔合计300万元，收款人均为祁益琴，对该400万元转帐原告无其他证据证明与陈飞及被告的关系，故本院对其关联性不予确认；
2、对原告出示的证据5通知书的证明内容予以确认；
3、原告出示的证据2、3、4，被告对其形式真实性未提出异议，对其证明内容本院将结合认定的事实综合予以分析。
二、被告出示的陈飞银行帐户的转帐明细，原告�异议，本院予以确认。
根据原、被告出示的证据及双方庭审陈述，本院确认案件事实如下：
2011年12月22日，原告叶晓瑜作为买受人，被告浙江凯旋万豪置业有限公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》三十八份，标的物为被告投资开发的“胜利广场”商品房38间，合计面积653.89平方米，合同价值14647136元。该三十八份合同签订当日通过网上办理了备案登记。
另查明，被告浙江凯旋万豪置业有限公司系案外人陈飞（法籍华人）投资设立的外国自然人独资有限责任公司。涉案“胜利广场”房地产项目系被告投资开发。因经营管理不善，资金链断裂等原因，2011年12月中旬，陈飞突然离境，“胜利广场”项目也随之停工。经债权人湖北凌志装饰工程有限公司申请，本院于2013年7月15日受理被告浙江凯旋万豪置业有限公司破产一案，并于2016年1月12日裁定宣告其破产。
2015年10月28日，破产管理人向原告发送通知，对其申报的债权总额为14647136元的优先债权不予确认。
2016年8月15日，原告叶晓瑜向本院提起诉讼，要求确认其对被告享有14596064元的优先债权。
本院认为，当事人对其主张的事实负有举证义务。原告认为原被告之间签订了商品房买卖合同，因被告破产，合同项下房屋未建造完工不能交付，故要求确认其购房债权并享有优先权。根据原告起诉及庭审陈述，原告的基础债权系与陈飞之间存在民间借贷关系，被告作为陈飞借款担保人，以出售商品房的形式承担还款责任，即原告并未实际出资，而是对被告享有的债权转化为购房款，其主张的购房债权属于“以房抵债”。
本院认为，本案“以房抵债”行为成立必须同时具备两个条件，一是原告对案外人陈飞享有合法债�，被告对陈飞的债务负有连带保证责任，该保证责任范围与涉案三十八间商品房的价值相当，二是原、被告双方具有房屋买卖的真实意思表示且该买卖合同内容具有可履行性，对此综合分析如下：
首先，从已确认的证据看，陈飞尚欠原告的借款金额与原告主张的债权数额差距较大。且从证据分析，被告仅对五份借条中1400万元借款本金承担担保责任，而陈飞在这五份借条所显示的5次借款之间及之后已分别归还借款700多万元，被告对该归还部分的保证责任自然免除，故被告实际应承担的保证责任远远低于原告请求的购房之债。
其次，针对原告出示的用于证明被告及陈飞同意以房抵债的“证明”一份，经庭审查明，该证明出具时间为2011年12月22日，即签订商品房买卖合同当天。该证明上无陈飞本人签名，仅加盖陈飞印章，原告自认当时陈飞并不在场�而是电话联系陈飞后，由被告销售人员用销售处存放的陈飞私章及销售房屋专用的“浙江凯旋万豪置业有限公司合同专用章”加盖。本院认为，该证明不符合证据的合法性要求，且从证明出具时间分析，被告因资金链断裂，“胜利广场”项目已处于停工状态，陈飞也已离境。故该“证明”所陈述的内容无法证明系陈飞及被告的真实意思表示，即不能证明被告具有以房抵债的意思表示。
综上，本院认为，原被告之间不成立以房抵债。原被告虽在形式上签订了商品房买卖合同，但原告出示的证据不足以证明已完成买受方的付款义务，故对其要求确认购房债权的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告叶晓瑜的诉讼请求。
本案受理费109376元，由原告叶晓瑜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。
审 判 长 唐 磊
审 判 员 高洪超
代理审判员 沈武英
二〇一七年六月二日
书 记 员 金胜群