海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼9002民初380号
原告：胡全荣，男，1957年2月25日出生，汉族，住浙江省宁海县。
委托诉讼代理人：孙敬芳，海南法立信（琼海）律师事务所律师。
被告：海南琼海天来泉旅游不动产有限公司，住所地：海南省琼海市官塘旅游开发区。
法定代表人：李志华，总经理。
委托诉讼代理人：余金虎，该公司职员。
原告胡全荣与被告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司（以下简称天来泉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡全荣的委托诉讼代理人孙敬芳、被告天来泉公司的委托诉讼代理人余金虎到庭参加诉讼。审理期限到期后，根据原、被告的申请，本院继续适用简易程序审理本案，延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告胡全荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付未能按约向产权登记机关完成原告的房地产备案登记的相关手续和代办房地产权属证书的违约金146531.28元（自2011年8月12日至2016年12月30日按购房款248822元的日万分之三计算）；2、判令被告在判决生效30日内完成向产权登记机构为原告办理房地产权属证书的各项手续；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年1月15日，原告与被告签订了购买被告开发的天来泉二期17幢6单元604号房的《商品房买卖合同》。合同约定：该商品房总价款248822元；定交房时间为2011年4月30日前，且被告应当在商品房交付使用之日起90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应向原告支付违约金等。合同签订后，原告在七天内向被告支付全部购房款248822元，原告在2011年5月12日接房时又向被告支付了房屋维修基金、契税、印花税及代收办证等各项费用14598元，同时约定原告的房产权属证书也由被告在规定期限内代为办理。原告虽已全面履行了合同约定义务，但被告在收取原告购房款及其他相关费用后，时至今日仍未按产权登记机关的要求将办理权属登记的资料全面地报其备案，致使原告至今未能取得房屋权属证书，造成原告重大经济损失，显属违约，被告应承担违约的民事责任。原告为维护自己的合法权益，依照民事诉讼法、民法通则和合同法等有关法律的规定，特提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。
被告天来泉公司辩称，被告按约履行了合同约定的提交办证材料的义务，产权证未办理的原因是产权登记部门，与被告无关，被告不存在违约。一、被告不存在违约情形。被告在合同约定的期限内将办理权属登记所需资料递交至琼海市房管局，其以房产所在项目土地需要办理土地性质变更为由不接收。被告就该问题多次与房管局及市政府沟通，迟迟未能解决。直到2016年底，被告为了维护买受人的权益，应政府部门要求暂时将该项目部分商铺抵押给政府部门，作为将来可能的土地用途变更手续担保，政府部门才开始给涉案项目办理产权证。被告开发涉案项目，先后取得政府部门颁发的《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《预售许可证》，开发的每一步均获得政府部门认可和许可，而到办证阶段，政府部门却要求办理土地用途变更手续，既无道理也无法律依据。因此，被告按约履行了合同约定的提交办证材料的义务，未能办证的原因不在被告，而在于政府违法行政，被告不存在违约。到现在为止政府没有明确土地变性的方案及缴纳多少费用。二、原告要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第一条第二款规定：”合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算；合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。”因此，原告关于支付逾期办证违约金的诉讼请求早已超过两年的诉讼时效。三、退一步讲，被告即使违约，违约金合同有明确约定，也应按合同约定计算违约金。逾期办证不影响原告对房产的占有使用处分，给原告造成的损失可以忽略不计，合同约定的违约金足以弥补其实际损失，其请求法院调高违约金缺乏依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据：1、天来泉二期业主联络组就办理产权证和物业服务诸多问题的维权笔录；2、关于天来泉二期产证办理的友情告知；3、走访记录；4、情况说明；5、情况说明（杭州湾房地产投资咨询有限公司出具）；6、催告函及签名单。被告质证认为，对证据1-4、6不予认可，系原告等业主自己记录的材料，不能证明什么问题；对证据5上的公章真伪，被告不清楚，不予认可。本院审查认为，原告提供的证据1-6与其提供的其他证据相互印证，形成证据链，故对证据1-6的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提供的证据：1、海国用（2007）第1366号土地证；2、建设用地规划许可证；3、建设工程规划许可证；4、建筑工程施工许可证；5、[2008]海房预字（0241）号琼海市房产预售许可证；6、海南省建筑工程竣工验收备案证；7、海建规函[2013]58号琼海市规划建设局关于天来泉（二期）项目的规划意见；8、海国土资函[2016]1400号琼海市国土资源局关于”天来泉二期”项目房屋所有权登记的函；9、琼海天来泉[2016]09号关于海南琼海天来泉旅游不动产项目申办房产所有权证的报告；10、抵押合同；11、不动产证1#、2#、7#、8#、9#、10#、12#、13#；12、房地产登记申请书。原告质证认为，对证据1、3-12的真实性无异议，对证据3、4的证明内容有异议，证据5与本案没有关联，证据7不具有合法性，证据9不具有合法性、关联性；对证据2的真实性有异议，原件与复印件不符，不具有合法性。本院审查认为，对被告提供的证据1-4、证据6中[2011]19号海南省建筑工程竣工验收备案证、证据7-10的真实性、合法性和关联性予以确认；对证据5、证据6中其余7份备案证、证据11、12的真实性予以确认，但与本案没有实际关联，对其关联性不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告系从事房地产开发经营、室内装饰装潢、酒店管理、旅游、娱乐项目的投资开发等的企业。2010年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于琼海官塘旅游开发区官塘大道旁天来泉温泉度假中心（二期）第17幢6单元604号房，建筑面积51.93平方米，单价按建筑面积计算为每平方米4791.49元，总金额248822元。合同第一条约定，出卖人（被告）以出让方式取得位于琼海官塘旅游开发区官塘大道旁编号为海国用（2007）第1366号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为海国用（2007）第1366号，该地块土地面积为244895平方米，规划用途为商服、住宅用地，土地使用年限自2007年11月27日至2057年12月30日。第八条约定，出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：......3、该商品房经分期综合验收合格。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：......2、买受人不退房，出卖人按已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款248822元。2011年5月12日，原、被告办理了房屋交接手续，原告并向被告支付了税费、维修基金、办证费用等代收费14598元。之后，因被告未按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理房地产权属证书，原告等天来泉温泉度假中心（二期）项目的购房业主形成联络组多次向被告及政府相关部门要求办理产权证。被告表示一直在积极办理产权证，因政府原因迟迟不受理，政府至今未明确土地变性方案及缴纳费用。截止本案开庭时，涉案房产所属楼栋初始权证尚未办理完成。
另查明：2011年8月18日，因涉案项目天来泉二期工程有部分房屋预售证未发，被告向琼海市住房保障与房产管理局申请核发房屋预售证，并承诺待市政府补偿价格确定后，积极完成土地变性手续的办理。2016年1月25日，琼海市住房保障与房产管理局出具《关于对白福田信访事项的回复》，载明天来泉二期办不了房产证的主要问题是其土地性质现为商服用地，根据相关规定必须办理土地性质变更手续，目前因开发商仍未配合办理造成不能办理房产证。2016年9月18日，被告向琼海市国土资源局提交《关于海南琼海天来泉旅游不动产项目申办房产所有权证的报告》，请求国土局按照原有审批[海国用（2007）第1366号]的商服用地性质办理土地使用权分割和房产所有权初始登记及过户登记手续。同年12月8日，琼海市国土资源局作出海国土资函[2016]1400号《琼海市国土资源局关于”天来泉二期”项目房屋所有权登记的函》，载明因被告天来泉项目存在利用商服用地建设商品房、存在改变土地用途的情况，国土局曾于2013年9月4日书面通知被告办理土地用途变更手续（海土环资监字[2013]404号），但被告以天来泉二期项目为公寓式酒店为由未办理土地用途变更手续。国土局要求被告尽快向其申请办理二期项目土地用途改变手续，同时办理土地用途变更登记手续后方可申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。2017年1月24日，琼海市国土资源局与被告签订《抵押合同》，约定：被告将琼海官塘开发区”天来泉”二期24间商铺抵押给国土局，作为将来可能的土地用途变更手续应缴纳的土地出让金抵押担保物；在抵押登记记载于登记簿之日起，国土局可依据被告的申请，办理”天来泉二期”项目的房屋所有权首次登记及不动产权转移登记等。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告是否逾期办证，应否承担违约责任以及违约金的计算标准；二、原告主张的违约金是否超过诉讼时效。
一、被告是否逾期办证，应否承担违约责任以及违约金的计算标准。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人是商品房买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，从双方履行合同的过程看，原告已依约付清了全部购房款，并在收房时向被告支付了税费、维修基金、办证费用等代收费，被告亦接受了支付，双方事实上形成了代办产权证的委托关系。原告于2011年5月12日办理了收房手续，则被告应于2011年8月12日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权证，但被告至今未能完成产权证办理，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。被告抗辩其已依约履行了提交办证资料的义务，由于政府部门要求办理土地用途变更手续导致产权证未能办理，被告没有违约，不应承担违约责任。被告在2011年8月18日向琼海市住房保障与房产管理局申请核发房屋预售证时承诺待市政府补偿价格确定后积极完成土地变性手续的办理，但根据琼海市住房保障与房产管理局及琼海市国土资源局的复函显示，被告在随后的办证过程中并未配合办理土地变性手续导致产权证至今未能办理完成，且被告未能提供充分证据证明其已履行了提交办证资料的义务。故对被告的抗辩意见，本院不予采信。关于违约金的计算标准问题。原告认为，合同约定的1%违约金计算方式模糊，且合同是被告提供格式的，有霸王条款嫌疑，故主张按已付房款248822元的日万分之三从2011年8月12日起计付违约金至2016年12月30日为146531.28元。被告抗辩合同明确约定违约金，即使被告违约，也应按照合同约定计算违约金。合同第十五条，......如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付款的1%向买受人支付违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照约定履行义务，违约方应按照合同的约定承担违约责任，且原告没有举证证明因被告延迟办理产权登记手续导致的实际损失。因此，原告主张调整违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，违约金应按照已付房款248822元的1%计付，即2488.2元（248822元×1%），对原告超出该部分违约金的主张，本院不予支持。被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。
二、原告主张违约金是否超过诉讼时效。被告抗辩原告关于逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，合同明确约定了被告报送办证资料的期限即商品房交付使用后90日内以及违约金的具体数额，则诉讼时效应从约定的期限届满之次日起算。原告于2011年5月12日收房，则诉讼时效应从2011年8月13日起计算。但被告未依约办理产权证后，原告等涉案项目小区业主形成联络组在起诉前一直在向被告及政府相关部门要求办理产权证，积极主张权利，故本案诉讼时效中断，诉讼时效期间重新起算。因此，原告主张违约金没有超过诉讼时效。被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上，被告逾期办理产权证已构成违约，原告诉请要求被告完成房地产权属证书办理手续及支付逾期办证违约金2488.2元，理由正当，本院予以支持，对其超出该部分违约金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告胡全荣办理位于海南省琼海市××区旁天来泉温泉度假中心（二期）第17幢6单元604号房的不动产权证。
二、限被告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡全荣支付逾期办证违约金人民币2488.2元。
三、驳回原告胡全荣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1615元，由原告胡全荣负担1538元，被告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司负担77元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 员 陈宏友
二〇一七年六月二日
法官助理 祁永芳
书 记 员 黄鹏飞