山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民一初字第66号
原告：中国农业银行股份有限公司莱阳市支行。
负责人：王辉波，该支行行长。
委托代理人：初明峰，北京市中银（济南）律师事务所律师。
委托代理人：孙海波，男，该支行职工。
被告：赵辉，女，1982年12月9日出生，汉族，农民。
委托代理人：王高波，山东孙一海律师事务所律师。
被告：莱阳市大华房地产开发有限公司。
法定代表人：刘旭东，该公司董事长。
委托代理人：纪涛，山东霁涛律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司莱阳市支行与被告赵辉、莱阳市大华房地产开发有限公司（以下简称大华房地产公司）申请执行人异议之诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人初明峰、孙海波，被告赵辉的委托代理人王高波、被告大华房地产公司的委托代理人纪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告大华房地产公司拖欠原告贷款。原告诉至烟台市中级人民法院，案经审理判决生效，原告申请执行。2011年11月24日烟台市中级人民法院作出（2009）烟执字第208-8号执行裁定书，查封了大华房地产公司所有的位于莱阳市百盛家苑21号楼的全部房产。查封后，被告赵辉提起执行异议，称其已经购买了该楼2单元102号房产，购房款已经全部支付并已入住，因为大华房地产公司原因一直未能办理房产过户手续，要求解除查封。烟台市中级人民法院2013年5月29日作出（2013）烟执异字第6-21号执行裁定书，裁定中止了上述房产的执行。原告现提起诉讼，主张：1、赵辉与大华房地产公司签订的合同因违反物权法、担保法而为无效合同，赵辉不能基于无效合同取得转让物的所有权，被告大华房地产公司与赵辉的交易行为不受法律保护。2、本案中赵辉没有证据证明交付了全部价款，其提交的收款收据根本不足以证明房款交付。3、赵辉并未能证明对争议房地产实际占有。裁定中曲解了实际占有的构成。4、争议房地产未办理过户登记手续是因为赵辉的过错造成的。赵辉未按照法规要求及时申请办理过户登记，未按照法律要求及时履行纳税义务，未经过抵押权人同意而购买明知设有抵押的房产，明知没有预售许可证而购买等过错是导致不能办理过户登记的主要原因。请求：1、撤销（2013）烟执异字第6-21号执行裁定书。2、恢复对位于莱阳市龙门西路189号百盛家苑21号楼2单元102号房屋的执行。
被告大华房地产公司辩称：原告起诉没有事实及法律依据，请求依法驳回原告对大华房地产公司的全部诉请。理由如下：大华房地产公司与赵辉签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，无任何违法情形，应确认为有效合同。合同签订后，各方均依据约定履行合同，大华房地产公司交付房产，赵辉也依约缴纳房款并实际占有涉案房屋，房屋未办理相应的权属登记手续，过错在大华房地产公司。
被告赵辉辩称：我方已履行了全部的付款义务，并进行了房屋交接，对房屋实际占有使用，未办理房屋过户手续是大华房地产公司的过错，不在我方。其他答辩意见同大华房地产公司。
本院经审理，确认如下事实，
2007年3月原告与大华房地产公司签订借款合同，山东烟台盛大集团有限公司（以下简称盛大公司）承担连带责任保证。2009年5月22日案经本院一审判决：一、大华房地产公司偿还原告借款本金970万元及利息2468558.34元（利息计算至2009年3月20日，自2009年3月21日至本判决生效之日仍按中国人民银行的有关规定计付利息）。二、盛大公司对大华房地产公司的上述给付义务承担连带清偿责任。判决生效后，根据原告申请，本院于2011年11月24日作出（2009）烟执字第208-8号执行裁定书，裁定查封了大华房地产公司所有的位于莱阳市百盛家苑21号楼的全部房产。赵辉等16户购房户提出执行异议。本院于2013年5月29日作出（2013）烟执异字第6-21号裁定书，认为购房户与大华房地产公司签订了商品房买卖合同，购房户支付了全部房款并办理了房屋交接手续，产生了对所购买房屋的占有。因大华房地产公司不能履行协助义务，使涉案房产未办理过户手续，购房户对此无过错。故购房户的异议成立，裁定中止对涉案房产的执行。
大华房地产公司与赵辉均确认赵辉购买百盛家苑21号楼2单元102号房屋，双方于2006年10月5日签订商品房买卖合同，赵辉于2006年10月5日、11月21日分两次现金交齐房款236180.66元。2006年11月进行房屋（毛坯房）交接。赵辉提供商品房买卖合同、收款收据、商品房交接单证明上述主张。并另提供其与山东大华日鑫铝业有限责任公司法人代表于连荣签订的租房协议及于连荣书写的收到钥匙的收条，证明涉案房屋已于2007年6月2日租赁给山东大华日鑫铝业有限责任公司使用。赵辉称商品房买卖合同内容是在合同载明的签订日期一次形成，合同中签字捺印均是本人所为。
原告认为商品房买卖合同无房管部门的备案签章。对合同是否在合同文本中显示的日期签订及是否赵辉本人签字捺印提出异议，并申请对买卖双方各自提供的证据进行比对、对合同中赵辉签字是否本人签字进行鉴定。
经审查，商品房买卖合同中载明商品房销售依据为商品房预售许可证，证号为（莱百04）房预售证字第0601号。该商品房预售许可证于2007年8月2日取得。经比对赵辉当庭及大华房地产公司庭后提交的商品房买卖合同、租房协议，两份商品房买卖合同及租房协议中赵辉的签字并非出自一人之手。
本院于2013年9月11日向赵辉的代理人发出通知，要求赵辉本人于2013年9月18日到莱阳市人民法院签字捺印预留样本，以备鉴定，并明确告知若逾期不到，承担不利后果。赵辉到期无正当理由没有到指定地点。
大华房地产公司称所收房款均已作账，但因2010年公司财务室仓库发生火灾，所有账目被烧毁，不能向法庭提供账目证明收房款的情况。向法庭提交了莱阳市公安消防大队于2010年11月22日出具的证明，该证明内容：2010年11月14日5时31分莱阳市公安消防大队接到报警，大华房地产公司财务室仓库发生火灾。经本院落实，莱阳公安消防大队因当事人没有要求进行火灾原因调查，故未形成卷宗，没有勘验记录。在莱阳公安消防大队调取的119处警派车单中灾情描述为平房着火。另消防大队提供的火灾照片显示着火的房屋系普通平房，火是从室内引发，室内依墙角堆放少量册子。原告认为，大华房地产公司提供的证明不能证实本案证据被损毁。大华房地产公司称庭后向有关税务部门落实报税等的相关记录以证明其主张，但在法庭限期内未提供相关证明。
赵辉称系现金交付房款，不能提供证据证明房款来源，称时间长了，记不清了。
对于没有办理过户手续的原因，大华房地产公司称，因公司经营不善、财务状况不佳，无法出具税务发票，涉案21号楼至今未办理房产证，故也未办分户登记。至于为何无法出具税务发票，大华房地产公司代理人无法解释。
本院于2013年8月15日通知赵辉代理人共同勘验现场，赵辉代理人借故没有到场，赵辉亦未到场。致勘验人员因无法打开单元门及户门而勘验不成。2013年11月4日本院再次传票通知勘验现场，11月8日赵辉到场。勘验见装修人员刚进场装修，除卫生间墙面贴一行墙砖外，其他房间均未进行装修及安装，屋内放置一张办公桌。勘验人员在制作勘验笔录要求签字时，赵辉没有签字并擅自离开勘验现场。
赵辉的代理人在本院庭审查明当事人身份时，称赵辉的身份为农民，经本院审查，赵辉的身份为山东大华日鑫铝业有限公司职工。
2007年7月25日山东大华日鑫铝业有限责任公司与中国工商银行股份有限公司莱阳支行签订借款1800万元的借款合同，期限自2007年7月25日至2010年7月24日。山东大华城建集团有限公司以包括涉案21号楼在内的房产提供抵押担保，与中国工商银行股份有限公司莱阳支行签订了最高额抵押合同。因借款未还，涉案房屋至今未解押。
涉案房产于2006年3月16日开工，2007年12月26日竣工，2008年5月20日涉案房产验收备案。大华房地产公司于2007年8月2日取得涉案房产的商品房预售许可证。
上述事实，有烟台市中级人民法院（2009）烟商初字第45号民事判决书、最高额抵押合同、烟台市中级人民法院（2009）烟执字第207、208号通知、《关于山东大华日鑫铝业有限公司》在我行抵押物情况的说明、商品房预售许可证、竣工验收报告、竣工验收备案表、商品房买卖合同、收款收据、商品房交接单、租房协议、莱阳市消防大队证明等及当事人的庭审陈述在案为证。
本院认为，案外人提出执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。其情形符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封。本案大华房地产公司与赵辉虽主张其双方就涉案房产在本院采取查封措施前存在房屋买卖关系，购房款已付且赵辉已实际占有使用房屋，但双方提交的商品房买卖合同存在瑕疵、其关于已支付购房款及实际占有使用房屋的主张，证据不足。（一）大华房地产公司与赵辉之间签订的商品房买卖合同及租房协议存在瑕疵，如：合同载明的签订日期为2006年10月5日，其中已写明了商品房预售许可证号，而该预售许可证的实际取得日期为2007年8月2日。由此可见，商品房买卖合同签订日期不真实；商品房买卖合同中赵辉的签字与租房协议中赵辉的签字非出自一人之手。另外，赵辉在接到法庭通知并被明确告知逾期不到承担不利后果的情况下，无正当理由不到指定地点预留笔迹及手印样本以备司法鉴定，进一步确定合同的真实性。综合以上事实，对于大华房地产公司与赵辉关于在本院采取查封措施之前存在真实的商品房买卖关系的主张，本院不予采信；（二）对于购房款的交付，大华房地产公司不能向法庭提交证据证明已收房款，其主张涉案账目因财务室仓库失火被烧毁，但其既不能提供证据证明涉案账本被烧毁，又未在法庭限定的期限内提供电子账或向税务部门申报交税凭证等证据证明其主张。赵辉称现金交付房款，亦未提供证据证明房款来源。因此，对其双方主张的房款已付清，因证据不足，本院不予认定。（三）对于房屋的实际占有，涉案21号楼的竣工报告显示该楼的竣工时间为2007年12月26日，而大华房地产公司与赵辉主张涉案房屋于2006年11月进行交接，2006年11月，涉案房屋尚未竣工、根本不具备交付使用条件。故对双方的该主张本院不予采信。另外，经本院通知，赵辉一再规避不配合现场勘验，2013年8月15日本院勘验现场时，赵辉未到场，致勘验不成。11月8日勘验现场时，装修人员刚进场装修，且房屋没有使用迹象。因此，大华房地产公司及赵辉主张在本院采取查封措施之前已实际占有使用房屋，本院不予认定。
综上，对于大华房地产公司与赵辉在本院采取查封措施之前存在真实的房屋买卖关系及付款、交付并实际占有房屋的主张，本院不予认定，赵辉对涉案房屋依法不享有物权权益。其情形不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不足以阻止标的物的执行。原告主张许可对莱阳市大华房地产开发有限公司所有的位于莱阳市龙门西路189号百盛家苑21号楼2单元102号房屋的执行，符合法律规定，应予支持。对于原告撤销（2013）烟执异字第6-21号执行裁定的请求，因该请求不属于民事诉讼法规定的权属争议的审理范围，本案中不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、参照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
许可对莱阳市大华房地产开发有限公司所有的位于莱阳市龙门西路189号百盛家苑21号楼2单元102号房屋的执行。
案件受理费100元，由赵辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 侯伟平
审 判 员 孔祥顺
代理审判员 于 慧
二〇一三年十二月九日
书 记 员 林重霄