苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0591民初6116号
原告：苏州工业园区科技发展有限公司，住所地苏州工业园区星湖街328号。
法定代表人：顾宁，总经理。
委托诉讼代理人：鲁勇，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张艳松，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。
被告：苏州为正信息科技有限公司，住所地苏州工业园区星湖街999号99幢713室。
法定代表人：张俊，总经理。
原告苏州工业园区科技发展有限公司（以下简称园区科技发展公司）与被告苏州为正信息科技有限公司（以下简称为正信息科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序于2017年9月12日、10月20日公开开庭进行了审理。原告园区科技发展公司的委托诉讼代理人张艳松、被告为正信息科技公司的法定代表人张俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告园区科技发展公司提出诉讼请求：1.确认解除原、被告签署的《房屋租赁合同》；2.被告支付拖欠租金80950.2元及违约金20520.9元（暂计至2017年5月31日，实际主张至付款之日）；3.被告向原告支付拖欠物业费8694.6元及违约金2069.3元（暂计至2017年5月31日，实际主张至付款之日）；4.被告支付拖欠代缴费用1324.1元及违约金295.9元（暂计至2017年5月31日，实际主张至付款之日）；5.被告向原告支付提前解除合同违约金71955.6元；6.被告返还已享有的租金免除及优惠部分金额46770.9元；7.被告缴纳的保证金89944.5元归原告所有；8.被告承担诉讼费。关于各项诉请，审理中原告明确并说明如下：1.确认《房屋租赁合同》于2017年5月27日解除。2.80950.2元系2015年12月至2016年2月的租金，每月26983.4元共3个月；违约金以26983.4元为基数，分别自2015年12月10日、2016年1月10日、2016年2月10日起按日利率万分之五计算至实际付款之日。3.8694.6元系2016年2月的物业费；违约金以8694.6元为基数，自2016年2月10日起按日利率万分之五计算至实际付款之日。4.代缴费用1324.1元系2016年3月10日之前欠缴的电费；违约金以1324.1元为基数，自2016年3月10日起按日利率万分之五计算至实际付款之日。5.合同14.6约定按剩余租期租金总额的20%作为违约金，剩余租期自2017年5月27日至2018年5月31日为12个月，每月29981.5元，再计算20%为71955.6元。6.依合同14.9约定，2015年6月1日至2016年5月31日，标准租金29981.5元/月，优惠租金26983.4元/月，共12个月，差额35977.2元；2016年6月1日至2017年2月10日，标准租金29981.5元/月，优惠租金28782.2元/月，共9个月，差额10793.7元；两项合计46770.9元。7.依据合同14.6约定，保证金89944.5元归原告所有。事实和理由：2015年6月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告房屋，合同对租金、租期、物业费、押金及违约责任等事项作出约定。租赁合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，但截至起诉日，被告尚有2015年12月及之后的租金、物业费、电费未付，原告多次催讨未果。被告已严重违约，给原告造成严重经济损失。
被告为正信息科技公司辩称：诉请1，合同于2016年2月份已协商解除。诉请2，2015年12月至2016年2月期间的租金金额认可为80950.2元，但原、被告已于2016年2月份协商以被告缴纳的保证金89944.5元相应抵扣，故无需另付并赔偿违约金。如法院认为被告应付原告租金，认可原告按合同主张的日万分之五的违约金计算方式计算违约金。诉请3，2016年2月的物业费8694.6元金额认可，被告确实未付。如法院认为被告应付原告物业费，认可原告按合同主张的日万分之五的违约金计算方式计算违约金。诉请4，欠缴电费1324.1元属实。如法院认为被告应付原告电费，认可原告主张的违约金计算方式。诉请5，由法院依法裁判。诉请6认可应予返还优惠部分。诉请7，保证金应与租金抵扣。如法院不认可已抵扣租金，判决时应抵扣被告其他应承担的履行金额，不应由原告所有。
经审理查明，2015年6月，原告园区科技发展公司（出租方、甲方）与被告为正信息科技公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方苏州工业园区星湖街328号创意产业园内6-703单元之办公研发用房，建筑面积599.63平方米，租赁期36个月，自2015年6月1日至2018年5月31日止。月标准租金29981.5元，乙方按照以下具体明细向甲方支付租金：2015年6月1日至2016年5月31日为26983.4元/月，2016年6月1日至2017年5月31日为28782.2元/月，2017年6月1日至2018年5月31日为29981.5元/月。物业服务费8694.6元/月。除首期租金和物业服务费外，乙方应于每月10日前支付当月租金和物业服务费。乙方承诺自行承担本合同项下房屋的水电费和由甲方代垫的依照约定应由乙方支付的其他诸费。保证金89944.5元，乙方于合同签订之日缴纳。本合同终止或解除的，乙方应与甲方结清所有应付款项、将房屋恢复至交付时的原状且在搬离该房屋时书面通知甲方验收该房屋。甲方对房屋进行验收结束、收到房屋钥匙并签署房屋验收交接单之日视为乙方完成交还义务之日。合同13.3条约定：乙方拖欠租金、物业服务费及其他相关费用任何一项2个月以上，或空关该房屋2个月以上的，甲方经书面通知乙方即可提前解除合同。14.4条约定：乙方未能按合同约定的时间支付租金、物业服务费、各项保证金及其他应付款项的，每逾期1日，乙方应按应付款项总额的万分之五向甲方支付违约金，违约金计算至乙方付清全额款项之日。14.6条约定：若因合同13.3条约定的情形提前解除合同的，甲方有权没收保证金，乙方还应按合同剩余租期租金总额的20%支付违约金。14.9条约定：若乙方存在13.3条约定的情形导致甲方提前解除合同的，乙方根据政策或合同约定享有的租金免除及优惠部分应按合同约定的标准租金向甲方据实补足。合同还就其他事项作了约定。
2017年5月26日，原告委托北京观韬（苏州）律师事务所向被告发送《律师函》，表明因被告尚有2015年12月及之后的租金、物业费、电费未付，且经原告多次催讨未果，已构成违约，函告被告：自被告收到函件之日起双方租赁合同即行解除；被告应于5日内支付原告拖欠的租金80950.2元、物业费8694.6元、电费1324.1元及相应的逾期付款违约金、提前解除合同违约金71955.6元、已享有的租金免除及优惠部分金额46770.9元，且原告不予退还被告交纳的保证金89944.5元等。
2017年5月27日，被告收到上述《律师函》。
以上事实，有房屋租赁合同、律师函及邮寄凭证与签收记录等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
审理中，原告另提交如下证据：
1.入驻通知单，反映被告于2015年6月1日入驻租赁房屋，租金押金89944.5元由广东华智科技有限公司苏州分公司转移至被告。
被告质证意见：证据属实，被告于2015年6月1日前即已入驻租赁房屋。
2.苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司（以下简称科技园产业管理公司）2016年2月18日《企业欠费催费通知单》、科技园产业管理公司工作人员王雅娜2016年2月19日向被告员工顾丽萍发送的电子邮件打印件、《企业欠费催费通知单》张贴于被告租赁房屋门上的照片打印件，反映被告欠电费1324.10元、物业费8694.6元，合计10018.7元，科技园产业管理公司通知被告交纳。科技园产业管理公司2016年2月23日《企业欠费停电通知单》、科技园产业管理公司工作人员王雅娜2016年2月23日向被告员工顾丽萍发送的电子邮件打印件、《企业欠费停电通知单》张贴于被告租赁房屋门上的照片打印件，反映被告欠电费1324.10元、物业费8694.6元，科技园产业管理公司通知被告停电。
被告质证意见：证据认可，欠被告电费属实。
3.2016年3月22日《房屋租赁合同》，反映原告将租赁房屋另租给苏州瑞翼信息技术有限公司，租期自2016年4月1日至2019年4月30日，月标准租金总额29981.5元，2016年4月1日至2016年4月30日为一个月装修免租期，2016年5月1日至2017年4月30日租金23985.2元/月，2017年5月1日至2018年4月30日租金25484.3元/月，2018年5月1日至2019年4月30日租金26983.4元/月，物业费每月8694.6元。
被告质证意见：由法院依法认定。
审理中，被告提交原、被告工作人员之间部分关于退租沟通的往来邮件打印件，以证明自2016年1月起，双方就解除合同有过协商，后终于2016年2月份（具体日期记不清了）达成解除合同的一致意见，达成一致意见的证据其未保留也无法保留，因为是电话沟通。原告质证表示，对证据真实性不认可，即使真实也不能证明双方达成退租的一致意见，与本案无关。
被告陈述：2015年12月底双方开始沟通办理退租手续，但最终未完成。钥匙于2016年1月份交还给原告工作人员（具体人员不清楚）。自2015年12月底其已将房屋全部腾空，之后未再占用房屋。因其无资金恢复房屋原状，故未能与原告办理正式的房屋交还手续。2015年12月至2016年2月间的租金确实未付。2016年3月份，其工作人员到现场发现，原告已将房屋出租他人，且承租人沿用其装修，无证据证明。
原告陈述：2015年12月底确实开始沟通办理退租手续，且确实未成。此后，被告未将房屋恢复原状并按合同约定履行返还义务。被告搬离后，因被告未与其办理房屋交接手续，租赁房屋一直空置。因为其出租的租赁房屋所在地有大量其他房屋在出租，其当时并未注意被告租赁房屋状况，所以无法核实被告具体腾空房屋的时间以及是否自2016年1月1日起被告未再使用房屋。其大约在2016年3月份发现被告已不在租赁房屋中经营，为减少损失，其将涉案房屋于2016年4月1日另行出租。因为2016年3月发现被告经营异常，为减少损失，计费系统停止计算租金，所以原告也自愿主张租金至2016年2月。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行合同。被告未按约支付租金、物业服务费、电费等，已构成违约。原告致函解除合同于法有据，现原告诉请确认《房屋租赁合同》于2017年5月27日解除，本院予以支持。被告辩称合同于2016年2月份已协商解除，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告未付2015年12月至2016年2月期间的租金26983.4元/月，原告诉请被告支付拖欠租金80950.2元及违约金（以26983.4元为基数，分别自2015年12月10日、2016年1月10日、2016年2月10日起按日利率万分之五计算至实际付款之日），有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原、被告已于2016年2月份协商以被告缴纳的保证金89944.5元抵扣租金，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告未付2016年2月的物业费，原告诉请被告支付拖欠物业费8694.6元及违约金（以8694.6元为基数，自2016年2月10日起按日利率万分之五计算至实际付款之日），有事实和法律依据，被告不持异议，本院予以支持。被告未付2016年2月的电费，原告诉请被告支付拖欠电费1324.1元及违约金（以1324.1元为基数，自2016年3月10日起按日利率万分之五计算至实际付款之日），有事实和法律依据，被告不持异议，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》约定，若因被告不按期付款致合同提前解除，原告有权没收保证金，且被告还应按合同剩余租期租金总额的20%支付违约金，原告据此诉请被告支付提前解除合同违约金71955.6元，且被告缴纳的保证金89944.5元归原告所有。综合原告与被告及案外人的前后两份《房屋租赁合同》的约定、原告实际收取及诉请被告支付租金的期间，原告实际损失包括2016年3月、4月期间的租金及此后原告收取案外人的租金标准与如合同继续履行原告可收取被告租金的标准的差额，结合双方履行合同的过程、被告应承担的违约责任的合理性及被告抗辩意见等因素，本院就原告该两项诉请合并酌定原告不再返还被告缴纳的保证金89944.5元，以此作为被告就合同提前解除而应向原告所承担的违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，若因被告不按期付款致合同提前解除，被告根据政策或合同约定享有的租金免除及优惠部分应按合同约定的标准租金向原告据实补足。而原告实际收取及诉请被告支付租金的期间为2015年6月至2016年2月，该9个月期间优惠租金为26983.4元/月，标准租金为29981.5元/月，差额为2998.1元/月，故被告应返还已享有的租金免除及优惠部分金额为26982.9元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告苏州工业园区科技发展有限公司与被告苏州为正信息科技有限公司之间的《房屋租赁合同》于2017年5月27日解除；
二、被告苏州为正信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区科技发展有限公司租金80950.20元及违约金（以26983.40元为基数，分别自2015年12月10日、2016年1月10日、2016年2月10日起按日利率万分之五计算至实际付款之日止）；
三、被告苏州为正信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区科技发展有限公司物业费8694.60元及违约金（以8694.60元为基数，自2016年2月10日起按日利率万分之五计算至实际付款之日止）；
四、被告苏州为正信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区科技发展有限公司电费1324.10元及违约金（以1324.10元为基数，自2016年3月10日起按日利率万分之五计算至实际付款之日止）；
五、被告苏州为正信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区科技发展有限公司租金免除及优惠部分26982.9元；
六、原告苏州工业园区科技发展有限公司不再返还被告苏州为正信息科技有限公司保证金89944.50元；
七、驳回原告苏州工业园区科技发展有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3069元，由原告苏州工业园区科技发展有限公司负担669元，被告苏州为正信息科技有限公司负担2400元。该款原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内将其所负担部分支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 刘洋
二〇一七年十月三十日
书记员 方瑜
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。