广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）防市民一终字第97号
上诉人（一审原告）苏兴胜，男，1970年11月15日出生。
委托代理人吕春，广西海狮律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）广西向南居房地产开发有限公司。
法定代表人杨泽标，董事长。
被上诉人（一审被告）广西向南居房地产开发有限公司防城港分公司。
代表人杨泽奇，该公司经理。
以上两被上诉人委托代理人孙起新，广西精一律师事务所律师。
上诉人苏兴胜因与被上诉人广西向南居房地产开发有限公司（以下简称：向南居公司）、广西向南居房地产开发有限公司防城港分公司（以下简称：防港分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2011）港民初字第734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月27日受理后，依法组成由审判员陈雁担任审判长，代理审判员潘云燕、韦建参加的合议庭，于2014年3月25日公开开庭审理了本案。书记员吴图凤担任记录。上诉人苏兴胜委托代理人吕春，被上诉人向南居公司、防港分公司共同委托代理人孙起新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年10月7日，原告苏兴胜作为买受人与被告向南居公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（备案编号：200911277）及六份附件，约定原告向被告购买其预售的、位于港口区桃花湾康晨小区向南居蓬莱嘉园第2栋顺风阁6单元401号商品房，总房价为271228元，首付55228元，余款以按揭贷款支付。
对商品房交付的条件，合同第八条约定：出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格；以质监部门组织开发商，建筑商，监理公司，勘探、设计部门共同验收出具的《建设工程质量竣工验收意见书》作为商品房验收合格凭证。其中还约定，如遇雨天、台风等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房，不另行告知。
对出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过120日后，买受人有权解除合同。逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。
对房屋交付的通知方式，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续；附件四约定：本合同项下的任何通知、付款要求以及各种通讯联系方式，出卖人均以书面形式或手机短信形式按下列地址或电话号码、传真号码传送给买受人，或报纸公告形式告知。
双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约支付了房款271228元。2010年5月11日，向南居公司与防城港中燃城市燃气发展有限公司（以下简称：中燃公司）签订了《蓬莱嘉园燃气管道工程设计安装协议》，约定由向南居公司垫付给中燃公司顺风阁2至6单元燃气工程（226户）总费用的30%作为前期施工费用（2200元／户初装费）。2010年7月13日，施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位及建设单位共同验收合格后出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2010年7月22日，被告向南居公司在《防城港日报》刊登公告，通知向南居蓬莱嘉园（顺风阁）4、5、6单元的将于2010年7月30日起交付使用。2010年8月13日，原告苏兴胜支付了管道燃气开户费2200元及用电开户费1300元给被告防港分公司。2010年8月15日，原告苏兴胜办理房屋交接手续时填写《向南居·蓬莱嘉园业主领取资料登记表》（以下简称：业主领取资料登记表），该表一栏有“确认已收到上述资料和详细阅读相关条款，并同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”字样，原告在该行的下一行“业主确认”处签署了名字。2010年9月10日，中燃公司向原告开具了燃气配套费2200元的发票。2011年11月16日，向南居公司代原告向南宁好生活物业服务有限责任公司防城港分公司（以下简称：物业公司）交纳了涉案房屋半年的物管费。
另查明，被告防港分公司属被告向南居公司的分支机构。《广西壮族自治区物价局关于商品房价外收取水电安装管道燃气开户费问题的复函》（以下简称《复函》）规定“水电建设安装工程发生的支出属于房屋建筑安装工程范畴，应计入房价，不得向买主另外收取相关费用”，管道燃气开户费“属市场调节价”。防城港市建设规划委员会和防城港市市政管理局于2009年6月22日发布的《关于防城港市配套建设管道燃气的通告》（以下简称《通告》）规定“住宅小区或单位建筑（指入户前）公共燃气管道工程的建设成本由经营管道燃气的公司（中燃公司）先期投入，项目业主（房地产商）售楼时按所签订的配套管道燃气协议代为收取”。
一审法院审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及六份附件为双方的真实意思表示，合同内容未违反我国法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格按照合同及附件的约定履行各自的义务。被告防港分公司属被告向南居公司的分支机构，不具备独立法人资格，其民事责任由被告向南居公司承担。
关于原告请求确认被告发出的2010年7月30日入伙通知无效是否有法律依据的问题。首先，原、被告约定该合同项下的任何通知均可通过报纸公告的方式告知原告，被告于2010年7月22日在《防城港日报》刊登公告的方式向原告发出入伙通知，符合合同约定。其次，原、被告约定房屋的交付条件是：该商品房经验收合格；以质监部门组织开发商，建筑商，监理公司，勘探、设计部门共同验收出具的《建设工程质量竣工验收意见书》作为商品房验收合格凭证。被告于2010年7月13日已取得《建设工程质量竣工验收意见书》，故涉案商品房在2010年7月30日已达到合同约定的交付条件。再次，根据合同法第六十条的规定及双方签订的合同第十一条的约定，通知买受人接收标的物是出卖人的附随义务。本案中，被告向原告发出入伙通知书的行为仅仅产生告知原告验收、交接房屋的效果，对原、被告双方之间的权利义务并不产生实质影响。综上，对原告要求确认被告发出的2010年7月30日入伙通知违法无效的请求，不予支持。
关于原告要求被告支付备案编号200911277号合同违约金10641.63元有无依据的问题。被告认可其延期交房的事实，但是认为被告已经跟原告达成补偿，且被告已经履行完毕，原告起诉没有依据。原告在《业主领取资料登记表》中“确认已收到上述资料和详细阅读相关条款，并同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”的下一行“业主确认”处签署了名字，可见原、被告双方对《商品房买卖合同》中被告延期交房之违约责任已作出新的约定；且向南居公司也按照新的约定，于2011年11月16日代原告向物业公司交纳了半年物管费，已对其延期交房的违约行为承担了违约责任。对于原告主张“确认已收到上述资料和详细阅读相关条款，并同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”这行字是格式条款，并非原告的真实意思表示，但原告并未提供证据予以证实，故不予采信。综上，原、被告双方对被告延期交房之违约责任已作出处理，对原告请求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，不予支持。
关于被告是否应返还原告管道燃气及电表初装费共3500元的问题。根据《复函》的规定，电表初装费应计入房价，故对于原告诉请被告返还电表初装费1300元，予以支持。根据《复函》，管道燃气开户费属市场调节价，“如商品房买卖合同中已明确约定在房价外收取管道燃气开户费的，按合同约定处理；如房价内已包含管道燃气开户费用的，则不得再收取管道燃气开户费”，但原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，均未对管道燃气开户费作出明确约定。根据《通告》及被告与中燃公司之间签订的《蓬莱嘉园燃气管道工程设计安装协议》，被告代中燃公司向原告收取管道燃气开户费，且中燃公司也向原告开具了发票，故对于原告诉请被告返还管道燃气开户费2200元之请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决：一、被告向南居公司向原告苏兴胜返还电表初装费1300元；二、驳回原告苏兴胜的其他诉讼请求。案件受理费77元，由被告向南居公司负担40元，原告苏兴胜负担37元。
上诉人苏兴胜不服一审判决，上诉称，1、被上诉人提供的《业主领取资料登记表》有“同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”字样和无该字样的两种表格，一审对产生该两种不同登记表的背景及被上诉人选择性、被动性出示登记表的行为事实存在漏查。事实上，被上诉人并没有主动出示以上两种表格给所有业主选择，对不明情况的业主仅出示有“同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”字样的表格，而对知道情况的业主及接受相关部门调查时，被上诉人才出示无以上字样的表格。2、上诉人收房时，被上诉人仅出示有“同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”字样的《业主领取资料登记表》，上诉人没有自由选择表格的机会，且被上诉人对表格上“同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”的条款在上诉人签领房屋时没有作特别标示和说明，被上诉人显然排除了上诉人等业主的权利、免除其违约责任，该条款应属无效格式条款，不能作为判决的依据。一审判决未认定该条款属无效格式条款有误。3、退一步讲，即便该“同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”的条款为有效条款，该约定也并没有完全免除被上诉人半年物业费以外的其他延期交房责任，一审法院以“延期交房之违约责任已作出处理”为由，不予支持上诉人的全部诉讼请求显然不公。4、双方签订合同时，没有明确约定可以在房价外额外收取管道燃气开户费，根据广西区物价局、防城港市物价局的通知，房价包含有管道燃气开户费，被上诉人不能重复收取上诉人管道燃气开户费。综上理由，请求二审法院撤销一审判决，改判两被上诉人支付上诉人逾期交房违约金10641.63元（暂计至2010年9月21日）及返还管道燃气开户费2200元、电表开户费1300元，并承担本案诉讼费。
被上诉人向南居公司、防港分公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉人上诉，维持原判。
二审审理过程中，双方当事人均没有提供新证据。
一审查明事实清楚，本院二审予以确认。
二审另查明，物业公司于2010年8月13日出具给上诉人一份收款收据写明“今收到苏兴胜物业管理费1115.40元，免2010年7月30日至2011年1月31日，有效2011年2月1日至2012年1月13日”。2010年8月15日，上诉人在《业主领取资料登记表》上签名，该表载明上诉人已签收一份《物业管理服务协议》及“确认已收到上述资料和详细阅读相关条款，并同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”的条款，该条款的文字已加粗，上诉人在该条款下一行签名。
综合诉辩双方的意见，本案当事人争议焦点是：1、《业主领取资料登记表》中记载的“同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”条款是否属于无效格式条款；2、上诉人要求两被上诉人支付违约金是否有事实依据和法律依据；3、上诉人要求两被上诉人退还管道燃气开户费是否有事实和法律依据。
本院认为，关于《业主领取资料登记表》中记载的“同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”条款是否属于无效格式条款的问题。格式合同并不能一概认定为无效，只有提供格式合同一方当事人违反《中华人民共和国合同法》（以下简称：合同法）第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，才认定格式条款无效。本案，首先从有上诉人签名的《业主领取资料登记表》内容及被上诉人认可该表格是其公司事先准备的事实看，该条款是被上诉人为了重复使用而预先拟定，根据合同法第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，该条款属格式条款。其次，从《业主领取资料登记表》文字排版看，“同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”条款与被上诉人签名处距离相近且文字已加粗，对上诉人起到了提示作用。另外，上诉人在收房时亦领取了一份《物业管理服务协议》，上诉人应知道房屋的物业收费标准及开始收取时间，而上诉人交物管费后所收执的收款收据已写明免2010年7月30日至2011年1月31日物业管理费，因此，上诉人在知道《商品房买卖合同》有关逾期交房违约责任约定情况下，对于为何免收半年物管费，上诉人应该清楚，被上诉人或物业管理公司对表格上“同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”的条款已向上诉人履行了说明义务。上诉人提出被上诉人对表格上“同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”的条款没有作提示及说明的上诉主张，理由不成立，本院不予支持。第三、表格上“同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”的条款内容，不具有法律规定合同无效的情形，亦没有免除被上诉人责任而加重上诉人责任，没有排除上诉人验收房屋及对房屋质量提异议的主要权利。综上理由，表格上“同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”的条款有效，是《商品房买卖合同》的补充条款。上诉人提出《业主领取资料登记表》中记载的“同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”条款属无效格式条款的主张，理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人要求两被上诉人支付违约金是否有事实依据和法律依据的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，被上诉人逾期交付房屋给上诉人时，双方在《业主领取资料登记表》中有关“同意开发商帮交半年物管费作为延期交房的补偿”的约定是对《商品房买卖合同》中逾期交房违约责任作了变更，且被上诉人亦按新的约定替上诉人交付了半年物管费，被上诉人实际上已对其逾期交房违约责任履行完毕。现上诉人再次要求被上诉人按《商品房买卖合同》的约定承担逾期交房违约责任，无事实依据和法律依据，本院对上诉人此项请求不予支持。
关于上诉人要求两被上诉人退还管道燃气开户费是否有事实和法律依据的问题。广西区物价局《复函》规定“水电建设安装工程发生的支出属于房屋建筑安装工程范畴，应计入房价，不得向买主另外收取相关费用”，而本案双方争议的管道燃气开户费不属水电建设安装工程范围，《商品房买卖合同》约定的房价亦没有明确包含管道燃气开户费，因此，上诉人提出房价已包含管道燃气开户费的主张，因缺乏依据，该主张本院不予采纳。根据防城港市建设规划委员会、防城港市市政管理局发布的《通告》规定及《蓬莱嘉园燃气管道工程设计安装协议》约定，被上诉人防港分公司收取上诉人管道燃气开户费后已将该款项转付给中燃公司，中燃公司向上诉人出具了收款收据，因此，上诉人要求被上诉人退还管道燃气开户费2200元的诉请，理由不成立，本院不予支持。
综上理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人苏兴胜上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费154元，由上诉人苏兴胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 雁
代理审判员 潘云燕
代理审判员 韦 建
二〇一四年五月五日
书 记 员 吴图凤