广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终864号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄嘉诚，男，1994年8月24日出生，汉族，住广东省开平市。上诉人（原审原告、反诉被告）：梁巨沛，男，1994年6月19日出生，汉族，住广东省开平市。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：张秀莹，广东潭江律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张灿裕，男，1991年5月27日出生，汉族，住广东省开平市。被上诉人（原审被告）：张灿仰，男，1982年10月2日出生，汉族，住广东省开平市。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：周渊，国信信扬（江门）律师事务所律师。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：余海贤，国信信扬（江门）律师事务所律师。上诉人黄嘉诚、梁巨沛因与被上诉人张灿裕、张灿仰租赁合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2016）粤0783民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄嘉诚、梁巨沛上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、二审法院依法改判，撤销黄嘉诚、梁巨沛与张灿裕、张灿仰签订的《租赁合同》，判令张灿裕、张灿仰返还租金9000元及押金12000元，张灿裕、张灿仰赔偿黄嘉诚、梁巨沛经济损失167855元及利息（从起诉之日起至付清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），张灿裕、张灿仰向黄嘉诚、梁巨沛支付评估费8000元；3、本案诉讼费用由张灿裕、张灿仰承担。事实和理由：一、一审判决严重违反法定程序，致使案件判决不公。1、审判组织的组成不合法。本案原由审判员梁素娟担任审判长，与审判员司徒艺贞、人民陪审员张荫星组成合议庭进行审理，但在审理过程中变更审判庭组成人员为谭玉媚，一审法院未依法书面通知，(2016)粤0783民初1691号民事判决书当中亦未依法将相关情况如实记录在案，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十五条第（一）点“下列情形，可以�定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：……（一）审判组织的组成不合法的……”的规定，本案审判组织的组成明显不合法，已严重违反法定程序。2、领导介入办案，影响司法公正。我国《宪法》、人民法院组织法和相关诉讼法律明确规定：人民法院依照法律规定独立行使审批权，不受行政机关、社会团体和个人干涉。但本案在审理过程中却屡次遭到领导干预办案，对本案判决提出倾向性意见和具体要求，严重干预本案处理。3、案件未能在法定期限内审结。本案于2016年6月24日立案，适用简易程序审理，依据《民事诉讼法》第一百六十一条“人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结”的规定，本案应当在2016年9月23日前审结。从(2016)粤0783民初1691号民事判决书第一页倒数第二行“在审理过程中，被告张灿裕于2016年12月12日向本院提起反诉，本院经审查予以准许，并与本诉合并审理。同时，因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，由合议庭进行审理。”可知，一审法院未能在期限内审结，超出简易程序期限才将本案转为普通程序，且未依法通知黄嘉诚、梁巨沛出庭签订通知笔录。一审法院还违反法定程序，在简易程序期限届满后受理了张灿裕的反诉，将两案合并审理。再者，本案转为普通程序后，一审法院迟迟未审结本案，经黄嘉诚、梁巨沛多次催问，才于2017年12月27日领取本案判决书。依据《民事诉讼法》第一百四十九条第一款“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结”的规定，本案不论适用简易程序还是普通程序，均已严重违反法定审限。综合上述，根据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）点“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”的规定，请求二审法院撤销开平市人民法院作出的(2016)粤0783民初1691号民事判决。二、一审判决认定事实不清，法理分析前后矛盾，判决明显错误。1、张灿裕、张灿仰对黄嘉诚、梁巨沛承租涉讼租赁物用于经营网吧是清楚知悉的。首先，双方签订《租赁合同》时间是2016年3月22日，黄嘉诚于同年4月8日获发开平市诚沛互联网服务有限公司《营业执照》，经营范围：互联网上网营业服务；餐饮服务。办理营业执照期间，张灿裕一直参与协助办理相关手续，足以证明张灿裕从签订《租赁合同》之初就已经清楚知悉黄嘉诚、梁巨沛承租涉讼租赁物是用于经营网吧。其次，黄嘉诚获发开平市诚沛互联网服务有限公司《营业执照》后，以开平市诚沛互联网服务有限公司名义与装饰公司、消防设计公司、电器销�公司签署协议，对涉讼租赁物进行装修改造、电器安装，施工时间长达一个多月。倘若是未经得张灿裕、张灿仰的同意，试问上诉人怎么能在这么长的时间里大规模施工而未曾遭到张灿裕、张灿仰的制止呢？由此可推断，张灿裕、张灿仰清楚知道黄嘉诚、梁巨沛将涉讼租赁物用于经营网吧，且同意上诉人对涉讼租赁物进行装修改造。从(2016)粤0783民初1691号民事判决书第16页倒数第三行“此外，张灿裕作为转租人，提供资料协助黄嘉诚、梁巨沛办理工商登记之时，知道或应当知道黄嘉诚、梁巨沛租赁的目的是经营网吧，加之未能提供证据证明曾在黄嘉诚、梁巨沛装修期间提出异议，应视为同意黄嘉诚、梁巨沛对租赁物进行重新装修。”可知，一审法院认为张灿裕、张灿仰将涉讼租赁物出租给黄嘉诚、梁巨沛用于经营网吧是清楚知悉。但一审法院在分析《租赁合同》是否存在应当撤销的情形时，却对黄嘉诚、梁巨沛称：“张灿裕、张灿仰在签署《租赁合同》前已明确知道租赁涉讼租赁物用于经营网吧”不予采信（详见判决书第12页第三段）。一审法院对本案同一事实，作出两种截然不同的法理分析，明显违背案件事实，致使本案判决存在严重错误。2、一审法院违法认定《租赁合同》效力。根据《物权法》第七十七条第一款“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”规定，住改商即居民住宅作为商业经营性用房，是法律所明令禁止的行为。而本案中张灿裕、张灿仰转租涉讼租赁物全部是居民住宅，却对外张贴“旺铺招租”广告、提供的《租赁合同》约定为“经营使用”、租金按同地段商铺标准收取、开具的收款《收据》亦注明为“商铺租金”。而就是这样荒唐的做法，一审法院仍然认可张灿裕将居民住�作为商业经营性用房，支持张灿裕按商铺标准向黄嘉诚、梁巨沛收取从2016年6月1日至2017年3月7日期间的租金合计55400元。并且，在一审法院已经认定张灿裕、张灿仰在协助黄嘉诚办理工商登记之时已知道黄嘉诚、梁巨沛租赁涉讼租赁物目的是经营网吧，以及在张灿裕、张灿仰明显以居民住宅冒称商铺欺诈黄嘉诚、梁巨沛的情况下，一审法院依然无视案件事实，认定《租赁合同》有效，不予撤销。该判决明显与《物权法》第七十七条相违背，不当助长住改商的不良社会风气。因本案司法不当致使后人无法在类似事情上做出正确判断，最终将危害更多人的利益。三、一审判决倾向性偏袒张灿裕、张灿仰，判决显失公允。1.无视张灿裕、张灿仰将居民住宅包装为商铺出租的过错。一审判决认为，黄嘉诚、梁巨沛作为完全民事行为能力人，在选址涉讼租赁物为经营场所时，�对涉讼租赁物的性质、位置、现状、面积等知悉，应承担相应的义务。但同为完全民事行为能力人的张灿裕、张灿仰，在繁华商圈张贴“旺铺招租”广告，单方拟定《租赁合同》明确涉讼租赁物为“经营”场所，协助上诉人办理开平市诚沛互联网服务有限公司《营业执照》前己知悉黄嘉诚、梁巨沛承租涉讼租赁物用于经营网吧，明显存在误导黄嘉诚、梁巨沛的行为，一审法院却无视该方过错，默许其违法过错，判决黄嘉诚、梁巨沛承担全部损失。2、强行否定黄嘉诚、梁巨沛已于2016年5月通知张灿裕、张灿仰取回涉讼租赁物钥匙的行为，并错误认定后期租金计算起止时间。上诉人在得知涉讼租赁物不符合经营使用目的后，即电话通知张灿裕、张灿仰解除《租赁合同》、退回涉讼租赁物及钥匙，并且，黄嘉诚、梁巨沛亦于2016年6月7日正式向张灿裕、张灿仰寄发《律师�》，通知解除《租赁合同》，要求张灿裕、张灿仰联系协商退租及赔偿事实。张灿裕收到《律师函》后于2016年6月20日回函拒不赔偿。即使黄嘉诚、梁巨沛2016年5月电话通知张灿裕、张灿仰员工“李新美”退回涉讼租赁物钥匙的行为不能认定为办理退租，那么黄嘉诚、梁巨沛2016年6月7日通过《律师函》催告张灿裕、张灿仰办理退租、赔偿事宜的行为已经可以认定该意思。并且，因张灿裕、张灿仰拒不协商退租事宜，黄嘉诚、梁巨沛于2017年2月22日通过一审法院将钥匙交给张灿裕、张灿仰，因张灿裕、张灿仰拒绝领取，一审法院以2017年3月7日通知张灿裕、张灿仰领取日期为计算终点，判决黄嘉诚、梁巨沛支付从2016年6月1日至2017年3月7日期间租金合计55400元。一审法院此种凭主观臆断判决租金的行为，显然存在不当及不合理的地方。综上所述，一审法院审判违反法定程序，认定事实不清，判决不当。黄嘉诚、梁巨沛现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条的规定，向法院提起上诉，请法院撤销开平市人民法院(2016)粤0783民初1691号民事判决，依法改判：撤销黄嘉诚、梁巨沛与张灿裕、张灿仰签订的《租赁合同》，判令张灿裕、张灿仰向黄嘉诚、梁巨沛返还租金9000元及押金12000元，判令张灿裕、张灿仰赔偿黄嘉诚、梁巨沛经济损失167855元及利息（从起诉之日起至付清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），判令张灿裕、张灿仰向黄嘉诚、梁巨沛支付评估费8000元。张灿裕、张灿仰辩称，1.张灿裕已按租赁合同约定将租赁物交付黄嘉诚、梁巨沛使用，黄嘉诚、梁巨沛使用租赁房屋经营何种业务由黄嘉诚、梁巨沛根据自身实际情况自行决定，张灿裕无法掌控，与双方在签订租赁合同后张灿裕是否知悉其经营网吧无关。2.租赁合同约定张灿裕将房屋出租给黄嘉诚、梁巨沛使用，并未约定具体使用用途，亦不存在住改商的情形。合同是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，亦不存在任何权利瑕疵，应当认定为依法有效。3.黄嘉诚、梁巨沛没有证据证明其于2016年5月已通知张灿裕取回钥匙，而且其是在2017年2月22日将钥匙交付给一审法院，一审法院于2017年3月7日才通知张灿裕，因此一审法院计算租金截至2017年3月7日合理。4.对于黄嘉诚、梁巨沛认为一审法院程序违法的问题由法庭核实。黄嘉诚、梁巨沛向一审法院起诉请求：1.撤销黄嘉诚、梁巨沛与张灿裕、张灿仰签订的《租赁合同》；2.张灿裕、张灿仰向黄嘉诚、梁巨沛返还租金9000元及押金12000元，共21000元；3.张灿裕、张灿仰赔偿黄嘉诚、梁巨沛经济损失167855元及利息（从起诉之日起至付清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.本案的诉讼费用由张灿裕、张灿仰承担。一审法院认定事实：2016年3月22日，张灿裕（甲方）与黄嘉诚、梁巨沛（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将坐落于开平市××区××东路××号首层111号铺位的楼梯间、xx区xx路12号205房至207房、xx区xx路12号207之三、xx区xx路11号209房（以下简称“涉案租赁物”）租赁给乙方使用。该合同第一条约定：“租赁期为6年，时间由2016年3月22日起至2022年3月21日止，其中2016年3月22日至2016年4月15日为免租期……”第三条约定：“乙方需交纳租赁押金人民币壹万贰仟元整（￥12000元），押金不能抵作租金……”第四条约定：“首年租金为每月人民币陆仟元整（￥6000元），按第二年起每年递增10%计付……”第五条约定：“签订合同当天，乙方须向甲方支付2016年4月15日至2016年5月31日租金人民�玖仟元整（￥9000元），租赁押金人民币壹万贰仟元整（￥12000元），合计人民币贰万壹仟元整（￥21000元）。乙方把相关款项转账到：户名：张灿仰，账号：62×××11，开户行：中国工商银行开平新宁支行。”第六条约定：“乙方每月3日前支付本月的租赁租金给甲方，逾期每天加收租赁租金5%的滞纳金……”第七条约定：“租赁期间：乙方经营所发生的税费（含房产租赁税费）以及一切费用均由乙方负责并承担，与甲方无关。”第九条约定：“乙方要依时缴交及支付经营期间所发生的一切费用……”第十条约定：“租赁期间乙方不得私自更改房屋原有结构。如需要更改或装修（室内外）设施，须征得甲方书面同意后方能动工，但不减免当期租金……”同时，合同还对租赁期间租赁物转租、租赁期满设施及押金处理、租赁期满续租等事项进行了约定。签订合同当日，黄嘉诚、梁巨沛按约定支付押金12000元及2016年4月16日至2016年5月31日期间租金9000元，张灿裕向黄嘉诚、梁巨沛开具了相应的收款收据。同日，张灿裕将上述租赁物交付黄嘉诚、梁巨沛使用。后涉案租赁物的用水主体变更为黄嘉诚，预交水费卡显示用水性质为居民户。黄嘉诚、梁巨沛为了注册成立开平市诚沛互联网服务有限公司并办理工商登记而与案外人余荣趸签订一份《租赁合同书》，合同约定余荣趸作为出租方（甲方），黄嘉诚、梁巨沛作为承租方（乙方），余荣趸将位于开平市××区××东路××号首层111号铺位之二租给黄嘉诚、梁巨沛作为设立公司住所使用，租赁期限从2016年3月22日至2022年3月21日止，共72个月，每月租金为人民币4000元整，押金为人民币4000元整；在签订本合同时乙方需向甲方交纳首月租金和押金合计人民币8000元整；等等。该合同书签�时间为2016年3月20日。黄嘉诚、梁巨沛主张上述《租赁合同书》没有实际履行。随后，黄嘉诚、梁巨沛以与余荣趸签订的《租赁合同书》所涉铺位为住所地向开平市工商行政管理局申请办理有关手续，并于2016年3月21日获得开平市工商行政管理局作出相应的《企业名称预先核准通知书》（显示企业名称为“开平市诚沛互联网信息有限公司”，投资人为“黄嘉诚、梁巨沛”）。2016年4月8日，开平市诚沛互联网服务有限公司经开平市市场监督管理局核准设立登记，住所地为开平市××区××东路××号首层111号铺位之二，法定代表人为黄嘉诚，经营范围为互联网上网营业服务（凭有效的《网络文化经营许可证》经营）；餐饮服务（凭有效的《餐饮服务许可证》经营）。与此同时，黄嘉诚、梁巨沛对涉案租赁物进行装修，并继续申办其他行政许可手续。至2016年5月上旬，黄嘉诚�梁巨沛向开平市公安局消防大队申请消防安全许可，但询问有关情况后被告知涉案租赁物不符合申办条件，由于涉案租赁物无法办理取得黄嘉诚、梁巨沛开办开平市诚沛互联网服务有限公司需要的《消防安全许可证》，因此黄嘉诚、梁巨沛变更开平市诚沛互联网服务有限公司的住所地为“开平市三埠区长沙西郊路正28号二层B9、B11-B19卡铺”。黄嘉诚、梁巨沛承租涉案租赁物后，在2016年4月中旬开始对涉案租赁物组织设计、装修。黄嘉诚、梁巨沛认为其对涉案租赁物进行了设计、装修，并投入了装修消防设计费、前期空调安装费和前期装修费合共167855元，并就此主张提交了相关证据予以证实，具体如下：2016年4月13日，黄嘉诚、梁巨沛以“开平市诚沛互联网信息有限公司”的名义委托开平市腾达建筑设计有限公司就“网鱼网咖江门开平店室内装修工程”项目�行装修消防设计，为此花费20000元；2016年4月26日，黄嘉诚就“网鱼网咖江门开平店”空调设备采购及安装与深圳市天逸诚机电设备工程有限公司签订一份《空调安装工程协议书》，为此支付第一期工程款40000元，深圳市天逸诚机电设备工程有限公司于同年6月6日向开平市诚沛互联网服务有限公司开具含税价为43500元的增值税发票；2016年4月29日，开平市诚沛互联网服务有限公司就“网吧装修工程”与广州市艺都建筑装饰工程有限公司签订一份《建筑装饰工程施工合同》，为此支付第一期工程款104355元，广州市艺都建筑装饰工程有限公司于同年5月26日向开平市诚沛互联网服务有限公司开具含税价为104355元的增值税发票。张灿裕对此认为黄嘉诚、梁巨沛在未征得其同意的情况下，擅自对租赁物进行装饰装修，由此产生的费用应自行承担，对其主张的装修消防设计费、前期�调安装费和前期装修费不予认可。经黄嘉诚、梁巨沛申请，一审法院委托鹤山市伟信工程造价咨询有限公司对涉案租赁物的装饰装修工程造价进行评估。该机构评估结论为：开平市××区××东路××号首层111号铺位的楼梯间、12号205房至207房、12号207之三、11号209房的装饰装修工程总造价为47041.21元。并说明：本评估价仅考虑现场所见的已实际施工的项目，评估单价参照当时期的当地的相关计价标准及计价办法进行评估。黄嘉诚、梁巨沛为此缴纳了评估费8000元。黄嘉诚、梁巨沛对评估报告没有异议，但认为评估结果无法全面体现其经济损失，因评估结果的计价主要包括室内装修及安装两大部分，并未体现黄嘉诚、梁巨沛在装饰装修施工前已支付的包括装修消防设计、空调安装设计、建筑装饰装修工程设计等在内的图纸设计费。张灿裕、张灿仰对评估报告有异�，认为黄嘉诚、梁巨沛在评估期间按评估需要补充提交的部分资料未经质证而作为评估依据，违反程序规定，对评估结果不予认可。在诉讼中，一审法院依法通知双方当事人于2017年2月22日到涉案租赁物现场进行查勘、丈量，但张灿裕、张灿仰及其委托诉讼代理人均未到场，且在该院依法向其出示现场勘查有关资料后，张灿裕、张灿仰亦拒绝签署。黄嘉诚、梁巨沛于现场查勘当日将涉案租赁物钥匙交来一审法院；张灿裕、张灿仰的原委托诉讼代理人于2017年3月7日到庭接受询问时，对涉案租赁物的钥匙是否予以接收表示需征询张灿裕、张灿仰的意见再行答复；并张灿裕在第二次庭审期间以不同意解除涉案租赁合同为由拒绝接收该钥匙。后张灿裕于2017年6月14日收回涉案租赁物的钥匙。另查明，开平市长沙街道办事处xx路12号205房至207房、12号207之三�11号209房的权属人是余荣趸，房屋规划用途是“住宅”，开平市××区××东路××号首层111号铺位的楼梯间在开平市范围内无房屋登记记录。涉案租赁物为张灿裕向案外人周常山、谭伦昌租赁所得，其双方于2014年8月12日签订一份《租赁合同》，合同约定周常山、谭伦昌作为甲方，张灿裕作为乙方，周常山、谭伦昌将坐落于开平市××区××东路××铺位××楼梯间（不××铺位）／××区××东路××房至××房、××区××东路××、××区××东路××房租赁给张灿裕经营使用，租赁期为12年，时间由2014年8月11日起至2026年8月10日止，租赁押金为7600元，首年租金为每月3800元，按每二年递增8%计付；等等。同时，对于涉案租赁物是否符合申请消防安全许可条件及能否通过消防验收的问题，一审法院依黄嘉诚、梁巨沛的申请到开平市公安局消防大队调查取证。开平市公安局消防大队口头答复因所涉建筑物属住宅性质，若用于经营网吧，不符合消防的有关法律法规规定，将不能通过消防验收。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。对于双方争议的问题，归纳分析如下：一、关于涉案租赁合同的相对方是张灿裕还是张灿仰的问题。首先，涉案租赁物是张灿裕向案外人周常山、谭伦昌转租而来的，张灿裕享有涉案租赁物的相关权利和义务。其次，涉案租赁合同是张灿裕与黄嘉诚、梁巨沛签订的。最后，张灿裕与黄嘉诚、梁巨沛在涉案租赁合同中约定将涉案的租金转账到张灿仰的个人账户，是双方关于租金交付的特别约定，但无法以此证明张灿仰与黄嘉诚、梁巨沛之间有订立涉案租赁合同的合意。因此，依法确认张灿裕与黄嘉诚、梁巨沛之间存在租赁合同关系；张灿仰并非涉案租赁合同相对人，其与黄嘉诚、梁巨沛之间不存在租赁合同关系。二、本案合同是否存在应当撤销的情形，即张灿裕是否存在欺诈行为或黄嘉诚、梁巨沛是否对承租涉案租赁物存在重大误解。（一）最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”首先，涉案租赁合同约定，张灿裕将涉案租赁物租赁给黄嘉诚、梁巨沛使用，而非约定为“商铺使用”或“商业用途”，虽然双方在租赁合同中第七条、第九条有约定黄嘉诚、梁巨沛承租涉案租赁物是用于经营，但对黄嘉诚、梁巨沛经营何种业务没有约定。虽黄嘉诚、梁巨沛诉称在承租前就已明确告知张灿裕其要以涉案租赁物经营网吧且张灿裕就此承诺涉案场地可用于网吧经营�但黄嘉诚、梁巨沛未能就此陈述提供任何证据证实，且在签约时亦未将其承租涉案场地来经营网吧的意思表示在合同中予以明确，张灿裕对此亦予以否认，应视为黄嘉诚、梁巨沛举证不能，故对黄嘉诚、梁巨沛上述陈述，不予采信。其次，虽张灿裕开具的押金、租金收款收据表述为“商铺”的租金和押金，但在张灿裕未能出示涉案租赁物的不动产登记资料协助办理工商登记时，黄嘉诚、梁巨沛同意以“开平市××区××东路××号首层111号铺位之二”的不动产登记资料及与案外人余荣趸就上述铺位签订一份租赁合同用于工商登记时，黄嘉诚、梁巨沛即知道或应当知道涉案租赁物的性质，视为其同意继续履行合同。只是当黄嘉诚、梁巨沛了解到将无法申请消防安全许可及无法通过消防验收，无法开设网吧后，才决定不再继续使用涉案租赁物。黄嘉诚、梁巨沛提供的证据尚不足以证明张灿裕存在故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况的行为。因此，黄嘉诚、梁巨沛关于张灿裕故意隐瞒租赁物性质的行为构成欺诈的主张不能成立。（二）最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十一条规定“行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”本案中，虽黄嘉诚、梁巨沛主张张灿裕对涉案租赁物以商铺性质对外招租，并向其作出所出租场地可用作商业用途的承诺，导致黄嘉诚、梁巨沛对涉案租赁物产生错误的认识进而作出错误的意思表示。而经该院核查，涉案租赁物即开平市××区××东路××号205房至207房、xx区xx路12号207之三、xx区xx路11号209房的房屋规划用途是住�，而开平市××区××东路××号首层111号铺位的楼梯间无房屋登记记录。但黄嘉诚、梁巨沛作为具有完全民事行为能力人，对租赁物的性质、位置、现状、面积等享有知悉的权利，也承担相应的义务。而黄嘉诚、梁巨沛在庭审中亦承认承租涉案租赁物前已前往现场实际察看，在张灿裕未能出示涉案租赁物的不动产登记资料的情况下，仍与张灿裕签订了租赁合同，并对租赁物进行装修使用，且其提交的预交水费卡也显示用水性质为居民户。在被公安消防机构告知涉案租赁物不能申请消防安全许可前，黄嘉诚、梁巨沛并没有对涉案租赁物提出异议。由此表明黄嘉诚、梁巨沛是认可涉案租赁物的性质，不存在对承租涉案租赁物存在重大误解的情形。综上所述，黄嘉诚、梁巨沛与张灿裕双方签订的租赁合同并未约定涉案租赁物作商铺使用或为商业用途，张灿裕作为出租人，已按合同约定将租赁物交付黄嘉诚、梁巨沛使用，但包括规划、消防、环保等在内的申请、报批手续均应由黄嘉诚、梁巨沛自行负责，张灿裕仅提供协助而并非保证涉案租赁物符合相应申请、报批条件并顺利通过。涉案租赁物并不存在质量瑕疵及权利瑕疵，张灿裕交付的租赁物符合合同的约定。黄嘉诚、梁巨沛作为具有完全民事行为能力的商业经营者，应充分考虑经营中面临的各种商业风险并承担相应的后果，在合同签订前对涉案租赁物的不动产登记资料进行合理的审查，对承租场地的具体用途进行确认，对可开展的经营项目进行必要的审查，以确保租赁目的的实现。涉案租赁物因未获消防安全许可及无法通过消防验收导致无法继续从事网吧经营，其根本原因在于黄嘉诚、梁巨沛未成功获得公安消防机构的行政许可，相关的后果应由其自行承担。故黄嘉诚�梁巨沛请求撤销涉案的租赁合同，理据不足，且在诉讼中明确坚持该项请求，依法不予支持。据此，黄嘉诚、梁巨沛所提关于欺诈与重大误解的可撤销事由均不能有效成立，故其请求撤销涉案租赁合同已缺失事实基础，进而，请求返还租金、押金及赔偿经济损失也不符合法律规定，均不予支持。至于涉案租赁物能否实现合同目的的问题，因属合同有效成立之后应否准予解除的审查范畴，而本案诉请撤销合同则属合同效力的范畴。若黄嘉诚、梁巨沛认为订立合同的目的无法实现，可另案请求解除合同及一并处理损失事宜，本案对此不作处理。三、关于张灿裕主张的租金和赔偿问题。首先，如上所述，黄嘉诚、梁巨沛请求撤销涉案租赁合同，一审法院依法不予支持。黄嘉诚、梁巨沛与张灿裕于2016年3月22日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，�容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依法律及合同约定行使权利、履行义务。鉴于涉案租赁合同尚未解除，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”的规定和双方签订的租赁合同第四条“首年租金为每月人民币陆仟元整（￥6000元），按第二年起每年递增10%计付”及第六条“乙方每月3日前支付本月的租赁租金给甲方，逾期每天加收租赁租金5%的滞纳金”的约定，张灿裕有权请求黄嘉诚、梁巨沛支付租金和滞纳金。另根据合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行�用过高”的规定，双方订立合同后，本应全面切实履行合同，但就本案而言，张灿裕要求继续履行讼争租金合同，即仍由其向黄嘉诚、梁巨沛收取租金，而实际上黄嘉诚、梁巨沛已停止使用涉案租赁物，并另行租赁场地经营网吧至今。本案若一味强调实际履行，则黄嘉诚、梁巨沛履行合同所支付的对价将远超合同履行所能获得利益，在经济上不具有合理性，且租赁合同约定租赁期间承租人不得转租或分租，那么继续履行合同势必造成一定的损失和浪费，也不符合双方订立合同的价值目标。而出租人张灿裕的利益则可以通过要求赔偿损失等其他方式获得救济。虽黄嘉诚、梁巨沛在庭审中陈述于2016年5月致电“李新美”，要求其通知张灿裕取回涉案租赁物钥匙，但黄嘉诚、梁巨沛未能就此陈述提供充分证据予以证实，故对黄嘉诚、梁巨沛上述陈述，不予采信。但考虑到黄嘉诚、梁巨沛已于2017年2月22日交付钥匙至一审法院，张灿裕于2017年3月7日经该院通知未予以领取，故认为租金应计至2017年3月7日为宜，即2016年6月1日至2017年3月7日共9个月零7天的租金为6000元/月×9个月+6000元/月÷30天×7天=55400元。关于滞纳金的问题。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”结合本案，一审法院认为，涉案租赁合同中约定的滞纳金实为承租人逾期支付租金的违约金，现张灿裕自行请求调整为按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，属权利的自由处分，不违反法律规定，故对张灿裕关于违约金计算方式的调整予以确认，逾期付款违约金应自每月租金的支付期限届满之次日起计算。即黄嘉诚、梁巨沛应分别以每月欠付的租金为本金，分别从当月4日起计至清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的四倍计付违约金给张灿裕，同时每月租金的逾期付款违约金总额应以本金的30%为限。因黄嘉诚、梁巨沛未请求解除合同，故涉案的押金也不宜在本案中抵作租金处理。若黄嘉诚、梁�沛另案提起解除合同，可一并处理该押金。其次，对于张灿裕主张的装修损失189000元。现张灿裕仅提供照片、与个人订立的装修施工合同、装修验收表及个人开具的收款收据为证，结合证据的真实性、合法性和关联性并不足以证明其装修投入为189000元。此外，张灿裕作为转租人，提供资料协助黄嘉诚、梁巨沛办理工商登记之时，知道或应当知道黄嘉诚、梁巨沛租赁的目的是经营网吧，加之未能提供证据证明曾在黄嘉诚、梁巨沛装修期间提出异议，应视为同意黄嘉诚、梁巨沛对租赁物进行重新装修。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供�据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，张灿裕的该项请求，理据不足，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回黄嘉诚、梁巨沛的全部诉讼请求；二、黄嘉诚、梁巨沛应于判决发生法律效力之日起十日内支付自2016年6月1日至2017年3月7日期间的租金合计55400元给张灿裕；三、黄嘉诚、梁巨沛应于判决发生法�效力之日起十日内支付自2016年6月1日至2017年3月7日期间租金的违约金（分别以每月欠付的租金为本金，分别从当月4日起至判决确定的履行之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的四倍计付，且每月租金的逾期付款违约金总额应以本金的30%为限）给张灿裕；四、驳回张灿裕的其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4077元，评估费8000元，合计12077元，由黄嘉诚、梁巨沛负担（黄嘉诚、梁巨沛应补缴本诉受理费2039元）；反诉受理费2414元（此款张灿裕已预交），由张灿裕负担1825元、黄嘉诚、梁巨沛负担589元。二审期间，黄嘉诚、梁巨沛提供证据如下：1.《律师函》、EMS快递底单、张灿裕的《复函》、顺�速递底单复印件各一份，证明黄嘉诚、梁巨沛于2016年6月7日向张灿裕、张灿仰寄发《律师函》，通知解除《租赁合同》，双方的租赁关系应当截止于2016年6月7日。一审法院即使支持张灿裕、张灿仰的反诉请求要求黄嘉诚、梁巨沛支付租金，亦应当计算至2016年6月7日，并非2017年3月7日。2.本案一审判决书复印件一份，证明本案参加开庭的审判组织成员与参加合议、在判决书、裁定书上署名的审判组织成员不一致，一审审判组织组成明显不合法，已严重违反法定程序，且认定事实不清。张灿裕、张灿仰在二审期间没有提交新的证据。张灿裕、张灿仰二审质证认为：1.对《律师函》、EMS快递底单、《复函》、顺丰速递底单复印件的三性及证明内容均不予认可。律师函载明委托方是开平市诚沛互联网服务有限公司，而本案承租方是黄嘉诚、梁巨沛。该律师函的委�方及律师函载明的内容与本案无关。另外黄嘉诚、梁巨沛是要求撤销合同，其曾经要求解除合同亦与本案无关。2.对一审判决书的真实性、合法性予以认可，不同意其证明内容。一审判决事实认定清楚，判决合法。本院经审核，黄嘉诚、梁巨沛在二审期间提交的《律师函》、EMS快递底单、《复函》、顺丰速递底单系当事人在一审期间能够提交而未提交的证据，并不属于二审程序中“新的证据”的范畴。但张灿裕于2016年6月17日对《律师函》的《复函》，可证明《律师函》的真实性，本院对该证据真实性予以认定；一审判决书的真实性、合法性本院予以确认，但对待证事实不具证明性和实质性效力，即与待证事实没有关联性，本院不予采纳。一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理……”的规定，本院二审中仅围绕黄嘉诚、梁巨沛的上诉请求进行审查，对于当事人未提出上诉的问题不予审查。根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为1、一审判决是否违反法定程序；2.一审判决认定事实是否有误;3.关于租金的计算问题。关于一审判决是否违反法定程序的问题。1.关于审判组织的组成问题。本案一审于2016年6月24日立案，适用简易程序审理。由于黄嘉诚、梁巨沛于2016年7月29申请调查取证，一审法院依法扣除审限法定审理期限至2016年10月25日；又由于黄嘉诚、梁巨沛于2016年9月27申请对涉案房屋装修残值进行评估，一审法院依法暂缓审限，评估结果文件至2017年5月17日送达当事人。鉴于张灿裕于2016年12月12日提出反诉、2017年5月18日申请增加诉讼请求，一审法院决定与本诉合并审理，于2017年5月19日依法裁定，本案适用普通程序进行审理。2017年5月23日一审法院决定由审判员梁素娟、审判员司徒艺贞、人民陪审员张荫星组成合议庭进行审理。此后，从案件开庭审理到合议庭评议到宣告判决各环节均没有变更合议庭成员，谭玉媚也没有参与案件审判活动，只协助承办人梁素娟办理案件部分审理期限的变更等事务性工作。黄嘉诚、梁巨沛关于原审审判组织造成不合法的上诉主张没有事实依据本院不予采信。2.关于领导介入办案问题。黄嘉诚、梁巨沛未能提供相应证据证明本案审判程序中领导介入办案、插手案件处理，黄嘉诚、梁巨沛该项主张没有事实依据，且不属于本案实体审查范畴；3.关于本案的审理期限问题。如前所述，在案件审理过程中，�于黄嘉诚、梁巨沛先后申请调查取证、评估涉案房屋装修残值，张灿裕提出反诉、增加反诉请求，黄嘉诚、梁巨沛又提出张灿裕提供的反诉证据进行笔迹鉴定等事由，一审法院通过依法转换审判程序和扣除、暂缓案件审理期限等审判管理方式，使案件在法定审限内审理终结。本案一审并无违反法定审限的情形。综上，黄嘉诚、梁巨沛关于一审判决严重违反法定程序的上诉主张没有事实根据，本院不予支持。关于一审判决事实认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案中，黄嘉诚、梁巨沛与张灿裕签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，出租人张灿裕已按照合同的约定将坐落于开平市××区××东路××号首层111号铺位的楼梯间、xx区xx路12号205房至207房、xx区xx路12号207之三、xx区xx路11号209房（以下简称“涉案租赁物”）租赁给乙方使用，签订合同当日，黄嘉诚、梁巨沛按约定支付押金12000元及2016年4月16日至2016年5月31日期间租金9000元，张灿裕向黄嘉诚、梁巨沛开具了相应的收款收据。在合同履行过程中，张灿裕参与协助黄嘉诚、梁巨沛办理开平市诚沛互联网服务有限公司《营业执照》，黄嘉诚、梁巨沛以开平市诚沛互联网服务有限公司的名义与装饰公司、消防销售公司签署协议对涉案租赁物进行装修改造、电器安装，至2016年5月下旬，黄嘉诚、梁巨沛向公安消防部门申办《消防安全许可证》被告知涉案租赁标的物不能申请消防安全许可前，黄嘉诚、梁巨沛并没有对涉案租赁物的性质提出异议。至于黄嘉诚、梁巨沛提出的张灿裕、张灿仰清楚知悉黄嘉诚、梁巨沛租赁涉案租赁物是用于经营网吧及张灿裕、张灿仰以居民住宅冒称商铺出租的行为构成欺诈应予撤销的上诉主张，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”首先，涉案租赁合同约定，张灿裕将涉案租赁物租赁给黄嘉诚、梁巨沛使用，而非约定为“商铺使用”或“商业用途”，虽然双方在租赁合同中第七条、第九条有约定黄嘉诚、梁巨沛承租涉案租赁物是用于经营，但对黄嘉诚、梁巨沛经营何种业务没有约定。虽黄嘉诚、梁巨沛诉称在承租前就已明确告知张灿裕其要以涉案租赁物经营网吧且张灿裕就此承诺涉案�地可用于网吧经营，但黄嘉诚、梁巨沛未能就此陈述提供任何证据证实，且在签约时亦未将其承租涉案场地来经营网吧的意思表示在合同中予以明确，张灿裕对此亦予以否认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，黄嘉诚、梁巨沛应承担举证不能的法律后果。一审法院对黄嘉诚、梁巨沛提出张灿裕、张灿仰清楚知悉黄嘉诚、梁巨沛租赁涉案租赁物是用于经营网吧的事实主张不予采信，并无不当。其次，本院注意到，在与张灿裕签订涉案租赁合同前，黄嘉诚、梁巨沛已于2016年3月20日与余荣趸签订《租赁合同书》，承租“开平市××区××东�××号首层111号铺位之二”作为设立公司住所使用，明确该租赁物的性质、用途。而在3月22日与张灿裕签订租赁合同时对涉案租赁标的物的用途并没有明确约定，即使在张灿裕开具的收款收据上将租金和押金表述为“商铺”的租金和押金，黄嘉诚、梁巨沛也未要求张灿裕出示涉案租赁物的不动产登记资料，可见，黄嘉诚、梁巨沛在签订租赁合同时就涉案标的物的性质并未向张灿裕提出明确要求。在张灿裕未能出示涉案租赁物的不动产登记资料协助办理工商登记时，黄嘉诚、梁巨沛同意以“开平市××区××东路××号首层111号铺位之二”的不动产登记资料及与案外人余荣趸就上述铺位签订的《租赁合同书》用于工商登记时，黄嘉诚、梁巨沛即知道或应当知道涉案租赁物的性质，视为其同意继续履行合同。只是当黄嘉诚、梁巨沛了解到将无法申请消防安全许可及无法通过�防验收，无法开设网吧后，才决定不再继续使用涉案租赁物。黄嘉诚、梁巨沛提供的证据尚不足以证明张灿裕存在故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况的行为。因此，黄嘉诚、梁巨沛关于张灿裕故意隐瞒租赁物性质的行为构成欺诈的主张不能成立。至于黄嘉诚、梁巨沛提出张灿裕将居民住宅作为商业经营性用房出租违反《物权法》第七十七条第一款规定，是法律所明令禁止的行为的问题。根据《物权法》第七十七条第一款规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法官以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这是对建筑物内的业主改变住宅用途的法律规定，调整建筑物内业主之间的区分所有权关系。而本案所调整的是房屋租赁合同关系，该法律规定并�适用于调整本案法律关系。综上，黄嘉诚、梁巨沛与张灿裕双方签订的租赁合同并未约定涉案租赁物作商铺使用或为商业用途，张灿裕作为出租人，已按合同约定将租赁物交付黄嘉诚、梁巨沛使用，但包括规划、消防、环保等在内的申请、报批手续均应由黄嘉诚、梁巨沛自行负责，张灿裕仅提供协助而并非保证涉案租赁物符合相应申请、报批条件并顺利通过。涉案租赁物并不存在质量瑕疵及权利瑕疵，张灿裕交付的租赁物符合合同的约定。黄嘉诚、梁巨沛作为具有完全民事行为能力的商业经营者，应充分考虑经营中面临的各种商业风险并承担相应的后果，在合同签订前对涉案租赁物的不动产登记资料进行合理的审查，对承租场地的具体用途进行确认，对可开展的经营项目进行必要的审查，以确保租赁目的的实现。涉案租赁物因未获消防安全许可及无法通过消防验收导致无法继续从事网吧经营，其根本原因在于黄嘉诚、梁巨沛未成功获得公安消防机构的行政许可，相关的后果应由其自行承担。故黄嘉诚、梁巨沛请求撤销涉案的租赁合同，理据不足，且在一、二审诉讼中明确坚持该项请求，依法不予支持。据此，黄嘉诚、梁巨沛所提关于合同欺诈的可撤销事由不能有效成立，故其请求撤销涉案租赁合同已缺失事实基础，一审法院不予支持理据充分，并无不当，本院予以维持。关于租金的计算问题。如前所述，黄嘉诚、梁巨沛请求撤销涉案租赁合同，依法不予支持。鉴于涉案租赁合同尚未解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”的规定和双方签订的租赁合同第四条“首年租金为每月人民币陆仟元整（￥6000元），按第二年起每年递增10%计付”及第六条“乙方每月3日前支付本月的租赁租金给甲方，逾期每天加收租赁租金5%的滞纳金”的约定，张灿裕有权请求黄嘉诚、梁巨沛支付租金和滞纳金。另根据合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的规定，双方订立合同后，本应全面切实履行合同，但就本案而言，张灿裕要求继续履行讼争租金合同，即仍由其向黄嘉诚、梁巨沛收取租金，而实际上黄嘉诚、梁巨沛已停止使用涉案租赁物，并另行租赁场地经营网吧至今。本案若一味强调实际履行，则黄嘉诚、梁巨沛履行合同所支付的对价将远超合同履行所能获得利益，在经济上不具有合理性，且租赁合同约定租赁期间承租�不得转租或分租，那么继续履行合同势必造成一定的损失和浪费，也不符合双方订立合同的价值目标。而出租人张灿裕的利益则可以通过要求赔偿损失等其他方式获得救济。虽黄嘉诚、梁巨沛在一审庭审中陈述于2016年5月致电“李新美”，要求其通知张灿裕取回涉案租赁物钥匙，但黄嘉诚、梁巨沛未能就此陈述提供充分证据予以证实，一审法院对黄嘉诚、梁巨沛上述陈述，不予采信。但考虑到黄嘉诚、梁巨沛已于2017年2月22日交付钥匙至一审法院，张灿裕于2017年3月7日经该院通知未予以领取，故一审法院认为租金应计至2017年3月7日，即2016年6月1日至2017年3月7日共9个月零7天的租金为6000元/月×9个月+6000元/月÷30天×7天=55400元并无不当。对于黄嘉诚、梁巨沛上诉主张租金给付期间问题，虽黄嘉诚、梁巨沛在二审期间所提交的《律师函》、EMS快递底单、《复函》、顺丰�递底单等证据，证明《律师函》已到达张灿裕的事实，但该《律师函》主张张灿裕交付手续不完备租赁物的行为违约，要求解除涉案《租赁合同》。而黄嘉诚、梁巨沛在本案一、二审均未主张解除合同，经本院审查，上述证据证明的事实也与本案事实不相符，本院对黄嘉诚、梁巨沛提出租金给付应计算至2016年6月7日的上诉主张不予支持。综上所述，黄嘉诚、梁巨沛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4666元，由上诉人黄嘉诚、梁巨沛负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 甄锦源审 判 员 肖文文二〇一八年五月八日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈惠玲