文书内容四川省雅安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川18民终965号上诉人（原审被告）：任建军，男，生于1985年2月12日，藏族，住四川省石棉县。上诉人（原审被告）：赵静，女，生于1987年3月31日，汉族，住四川省汉源县。被上诉人（原审原告）：石棉县开源恒基房地产开发有限公司。住所地：四川省石棉县新建二巷二段140号附4号。法定代表人：钟诚，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟世泽，男，生于1970年2月13日，汉族，住重庆市潼南县，系该公司职工。上诉人任建军、赵静因与被上诉人石棉县开源恒基房地产开发有限公司（以下简称开源恒基公司）买卖合同纠纷一案，不服四川省石棉县人民法院（2017）川1824民初481号民事判决，本院于2017年8月24日受理后，依法组成合议庭，因无新的事实和证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人任建军、赵静上诉请求：撤销一审判决，改判驳回开源恒基公司诉讼请求。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定：开源恒基公司应当在2014年10月31日前交付房屋，交付时已取得有资质的房地产测绘机构出具的报告书。开源恒基公司于2015年2月6日提交的报告书的测绘单位是丁级资质，该公司取得丙级资质是2016年3月17日。根据《测绘法》、《测绘资质管理规定》、《测绘资质分级标准》的规定，丁级资质只能测绘2万平方米以下的单体建筑，而案涉房屋面积3.87万平方米，故测绘单位不具有测绘资质，测绘报告应无效。任建军要求开源恒基公司提交有丙级以上资质的测绘公司出具的报告，如面积误差比超过3%，任建军、赵静要求退房。开源恒基公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回任建军、赵静的请求，维持一审判决。开源恒基公司向一审法院提出诉讼请求：请求判令任建军、赵静支付购房款17199.8元，并从逾期付款之日起按日万分之二支付违约金至实际付清之日止。事实与理由：2014年4月23日,任建军、赵静与开源恒基公司签订《商品房买卖合同》及其附件,就购买该商品房约定如下:1.商品房基本情况:任建军、赵静购买开源恒基公司开发建设的位于石棉县滨河路三段575号1栋2单元24层02号住房一套,该房预测绘建筑面积122.29m2,其中套内建筑面积99.8m2；有2个阳台,其中1个为封闭式,1个阳台为非封闭式。2.商品房计价方式与价款及特别约定：该商品房价款按照建筑面积计算,单价为4268元/m2,总价款伍拾贰万壹仟玖佰叁拾肆元整。同时特别约定“具体约定见附件四”即21层以上含21层的阳台在房屋预测中未按封闭阳台计算,交房时若阳台封闭,则总面积按实测报告为准,并按实测报告面积计算房价款。3.付款方式:买受人在签订合同时首付款161934元,余款36万元办理银行贷款。4.逾期付款责任:买受人未按约定的时间付款的,逾期超过90日后,出卖人同意后,买受人可以继续履行合同,并自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。5.其它约定详见商品房买卖合同。合同签订后,开源恒基公司按合同约定履行了相关义务,并交付房屋给任建军、赵静使用。但开源恒基公司取得实测报告后,多次通知任建军、赵静按合同约定补缴房款,办理产权证,至今未履行补缴房款义务。开源恒基公司有权主张任建军、赵静及时付清房款、支付违约金并赔偿损失。任建军、赵静辩称：1.开源恒基公司对该房屋提供的雅安正信房地产测绘的房产面积存在严重的争议及测绘报告不具备法律效力；2.对开源恒基公司起诉任建军、赵静补交购房款不认可，双方签订的合同是开源恒基公司单方面提前拟定好由任建军、赵静签订的格式合同，并不是双方协商拟定的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；3.根据合同第十三条的规定对面积差异的处理应该是根据套内面积结算，因此任建军、赵静只承担3%以内的面积差价而不是按照建筑面积补足差价，超过3%的面积不予认可；在合同附件四也并没有明确面积差异的处理方式；4.开源恒基公司在起诉书中提到的该房屋为2个阳台，其中一个为封闭式的，一个为非封闭式的，封闭式的质量差，结构不合理。第一次封闭选用劣质材料封闭，因21楼以上业主反对，后进行第二次封闭，但未达到设计标准，至今问题严重。第二次封闭阳台承诺的安装拉闸式防护栏，至今未安装，开源恒基公司存在欺诈行为，应承担相应的法律责任；5.开源恒基公司将属于业主的四楼公用房和公用地出售给他人，并未与任建军、赵静协商，又把任建军、赵静告上法庭，使得任建军、赵静的信用度和名誉受损，开源恒基公司也应承担责任。一审法院经审理认定事实如下：2014年4月23日,双方签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：……第三条、任建军、赵静购买开源恒基公司开发建设的普通商品房屋一套（该房屋位于石棉县滨河路三段575号1栋2单元2408号）；该房预测绘建筑面积122.29m2,其中套内建筑面积99.8m2，共用部分与共用房屋分摊建筑面积22.49m2。双方约定按照建筑面积计算该商品房价款。该商品房单价为每平方米4268元，总价款伍拾贰万壹仟玖佰叁拾肆元整（大写）……；第九条、逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的,按照下列第1种方式处理:按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在90日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。第十条交付条件：（一）出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；该商品房为住宅的，应提供《面积实测报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收表》。第十三条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：1.根据第三条按照套内面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期银行贷款利率给付利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人…..等内容。该《商品房买卖合同》附件四：计价方式与房款的其他约定：21层以上含21层的阳台在房屋预测中未按封闭阳台计算,交房时若阳台封闭,则总面积按实测报告为准,并按实测报告面积计算房价款。2015年2月6日，雅安正信房地产测绘有限公司对诉争房屋作出《雅安正信房地产测绘有限公司测绘报告》（以下简称：测绘报告），该《测绘报告》载明：1-2-2402建筑面积为126.32m2、套内面积为103.28m2、公摊面积为23.04m2。开源恒基公司认为任建军、赵静所购买房屋实测建筑面积大于预测建筑面积，应按照合同约定的价款计算实测建筑面积与预测建筑面积差额并补交房屋差价款，遂诉至法院。另查，2014年11月2日，任建军、赵静接收了位于石棉县滨河路三段575号1栋2单元2402号房屋即《商品房买卖合同》中约定的石棉县滨河路三段575号1栋2单元2408号房屋。相关部门已根据《测绘报告》载明的房屋面积为任建军、赵静所购房屋所在小区的大部分业主办理了《不动产权证书》。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合同合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，虽双方签订的《商品房买卖合同》附件四中约定：21层以上含21层的阳台在交房时阳台封闭，则总面积按实测报告为准，并按实测报告面积计算房价款。但开源恒基公司未举证证明合同约定的房屋预测面积是否包含了阳台面积，亦未举证证明房屋实测阳台面积的大小。故开源恒基公司请求任建军、赵静按照《商品房买卖合同》附件四约定的按实测面积支付房屋差价款的请求，一审法院不予支持，双方应按照《商品房买卖合同》第十三条的约定处理房屋面积误差。本案中，任建军、赵静交付给的房屋实测套内建筑面积超出合同约定的预测套内建筑面积3.48m2，套内建筑面积误差比为3.487%，超出套内建筑面积误差3%的范围。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条“实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足。”的约定，任建军、赵静应按照套内建筑面积误差3％（即2.994m2）补足房屋差价款12778.39元（4268元/m2×2.994m2）。对开源恒基公司请求任建军、赵静按日2‱支付从2015年2月6日起至付清款项之日止违约金的诉讼请求。一审法院认为，首先，从双方签订《商品房买卖合同》及附件来看，仅对预测建筑面积的价款支付方式及期限作出约定，并未对实测建筑面积与预测建筑面积差额部分的价款支付期限作出约定；其次，双方对实测建筑面积与预测建筑面积差额部分存在争议，双方之间债权债务尚未明确，开源恒基公司请求任建军、赵静支付违约金的诉讼请求，不符法律规定及双方约定。故对开源恒基公司的该诉讼请求，一审法院不予支持。对任建军、赵静辩称开源恒基公司委托的雅安正信房地产测绘有限公司不符合测量资质，对其测绘报告不予认可的意见。一审法院认为，测绘公司出具的测绘报告已经相关部门予以认可，并颁发相关的权利证书，测绘公司是否具备相应的测绘资质，不属于人民法院的审理范畴。故对任建军、赵静的该辩称意见，不予采信。对任建军、赵静辩称双方签订《商品房买卖合同》系开源恒基公司提供的格式条款，应当作出不利于提供格式条款一方解释的意见。一审法院认为，本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条明确约定：面积误差处理方式按照套内建筑面积误差进行处理。开源恒基公司提供的格式条款并不存在两种以上解释的情形。故对任建军、赵静的该辩称意见，一审法院不予采信。对任建军、赵静辩称封闭窗户存在质量问题，不应支付价款的意见，因与本案不属于同一法律关系，故一审法院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、任建军、赵静于本判决生效之日起十日内支付石棉县开源恒基房地产开发有限公司房屋误差面积价款12778.39元；二、驳回石棉县开源恒基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费230元，减半收取115元，由开源恒基公司负担55元，任建军、赵静负担60元。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为有效。《商品房买卖合同》第十条约定“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”，经查明，出具测绘报告的雅安正信房地产测绘有限公司具有房屋测绘资质，相关部门已根据其出具的《测绘报告》载明的房屋面积为任建军、赵静所购房屋所在小区的大部分业主办理了《不动产权证书》。雅安正信房地产测绘有限公司虽然在出具测绘报告时有任建军、赵静认为资质等级与相关规定不符合的情形，但根据《中华人民共和国测绘法》第四十三条的规定，测绘单位有超越资质等级许可的范围从事测绘活动的，由测绘行政主管部门责令停止违法行为、没收违法所得和测绘成果，处以相应罚款等措施。该规定是管理性，而非效力性、强制性规定，即不因为测绘单位有超越资质等级许可的范围从事测绘活动，就因此会必然导致测绘单位出具的测绘报告当然无效。故任建军、赵静“测绘单位不具有测绘资质，测绘报告应无效”的上诉理由不能成立，本院不予支持。《商品房买卖合同》第十三条对面积差异处理约定：“实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照下列原则处理：（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买房人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。”根据本案查明的事实，开源恒基公司交付给任建军、赵静的房屋实测套内建筑面积超出合同约定的预测套内建筑面积3%的范围。根据上述约定，任建军、赵静可选择退房，也可选择补足3%以内（含3%）部分房价款后不退房。本案一审诉讼中，任建军、赵静并未明确以反诉的方式要求退房。一审法院按照《商品房买卖合同》约定判决任建军、赵静支付套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）房屋价款符合双方约定和法律规定，任建军、赵静上诉中虽提出退房的请求，但依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定，本院组织双方进行调解，但未达成协议。任建军、赵静如果确定要求退房的，可以另行提起诉讼。综上，任建军、赵静的上诉请求不能成立。一审法院对本案的审理，认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费119元，由上诉人任建军、赵静负担。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审判长 付 屹审判员 邢 毅审判员 陶明刚二〇一七年十一月二十一日书记员 廖云莹