重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝民终52号
上诉人（原审原告）：傅建波，男，汉族，住重庆市綦江区。
被上诉人（原审被告）：重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道34号。统一社会信用代码：
负责人：郎兴云，该行行长。
委托诉讼代理人：谢勇，重庆言实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗江启，重庆展图律师事务所律师。
原审第三人：重庆古华畜产股份有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道工业园区A区。统一社会信用代码：
法定代表人：杨荣华，该公司董事长，已故。
委托诉讼代理人：刘廷兵，男，该公司临时代理总经理。
原审第三人：重庆安邦合成纤维有限公司，住所地重庆市綦江区工业园区A区。统一社会信用代码：
法定代表人：刘平，该公司总经理。
原审第三人：重庆市綦江区古南猪鬃厂，住所地重庆市綦江区古南街道工业园区A区。统一社会信用代码：
投资人：刘廷兵，总经理。
原审第三人：重庆华上置业发展有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道上升街187#。统一社会信用代码：
法定代表人：肖永兰，该公司执行董事。
原审第三人：肖永兰，女，汉族，住重庆市綦江。
原审第三人：重庆协润机电有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道双湖路167号航空花园2幢2-4。统一社会信用代码：
法定代表人：李鱼，该公司总经理。
上诉人傅建波因与被上诉人重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行（以下简称农商行綦江支行）、原审第三人重庆古华畜产股份有限公司（以下简称古华畜产公司）、重庆安邦合成纤维有限公司（以下简称安邦纤维公司）、重庆市綦江区古南猪鬃厂（以下简称古南猪鬃厂）、重庆华上置业发展有限公司（以下简称华上置业公司）、肖永兰、重庆协润机电有限公司（以下简称协润机电公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2016）渝05民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。傅建波，农商行綦江支行的委托诉讼代理人谢勇、罗江启，古南猪鬃厂的投资人、古华畜产公司的委托诉讼代理人刘廷兵，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
傅建波上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持傅建波的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由农商行綦江支行承担。事实和理由：1.傅建波能够举示缴纳水费的证据以及承租人向傅建波支付租金的证据，可以证明傅建波在案涉3套门面被查封前已合法占有该3套门面，一审判决认为《租赁合同》未实际履行是错误的。2.傅建波在一审中举示的银行取款交易记录、华上置业公司的会计凭证、收据、财务人员彭菊所作的证人证言、重庆市綦江区地方税务局出具的《证明》以及水表户头过户手续，可以证明傅建波所付房款的来源、支付房款的金额、华上置业公司不能出具发票的原因以及水表户头过户的事实，上述证据相互印证，可以证明傅建波已支付完所有房款，一审判决认为不能证明已支付完所有房款错误。3.即使认定傅建波未付清全部房款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条之规定，一审法院也应当要求傅建波将剩余价款交付执行，而不应直接驳回傅建波的诉讼请求。
农商行綦江支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实和理由：1.傅建波举示的证据不能形成完整的证据链条证明其已付清全部房款，其举示的付款凭证仅能证明通过银行转账支付了部分房款，其他款项的支付仅有华上置业公司的收据、证人证言予以证实，证明力较弱。2.傅建波虽然举示了部分《租赁合同》，但并未举示《租赁合同》实际履行的证据，不能证明其已实际占有案涉3套门面。3.华上置业公司已将案涉3套门面抵押给农商行綦江支行，并办理了抵押登记，傅建波明知案涉3套门面存在抵押情形，仍向华上置业公司购买，明显存在过错。因此，本案不符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，傅建波不能对抗农商行綦江支行的执行。
傅建波向一审法院起诉请求：1.停止对位于重庆市綦江区古南街道上升街14号附1-3、1-8、1-5号门面的执行并确认上述门面归傅建波所有；2.本案诉讼费由农商行綦江支行承担。
一审法院认定事实：2011年3月24日，傅建波与华上置业公司签订一份《重庆市商品房买卖合同》，购买了华上置业公司开发的位于重庆市綦江区古南镇上升街14号附1-5号房屋，房产证号为207房地证2008字第1771号，用途为门面，建筑面积88.1平方米，总成交金额为440500元。2011年3月24日、5月23日，华上置业公司向傅建波出具收到该房屋全部价款的收据两张。2011年4月1日、4月19日、2012年12月24日、2014年5月2日，傅建波就该门面先后与张强、叶斌、伍利会、丁贵安、蔡肇霜签订四份《租赁合同》。因傅建波与华上置业公司商品房销售合同纠纷一案，重庆市綦江区人民法院（以下简称綦江区法院）于2014年6月26日作出（2014）綦法民初字第04757号《民事调解书》，内容为：华上置业公司于领取调解书之日起十日内协助傅建波将上述1-5号门面的产权转移登记给傅建波。
2011年4月27日，傅建波与华上置业公司签订一份《重庆市商品房买卖合同》，购买了华上置业公司开发的位于重庆市綦江区古南镇上升街14号附1-8号房屋，房产证号为207房地证2008字第1769号，用途为门面，建筑面积85.94平方米，总成交金额为429700元。2011年4月27日、6月16日，华上置业公司向傅建波出具收到该房屋全部价款的收据两张。2011年4月29日、2013年7月20日、2015年7月30日，傅建波就该门面先后与周先进、刘国余签订两份《租赁合同》及一份《租赁合同补充协议》。因傅建波与华上置业公司商品房销售合同纠纷一案，綦江区法院于2014年6月26日作出（2014）綦法民初字第04758号《民事调解书》，内容为：华上置业公司于领取调解书之日起十日内协助傅建波将上述1-8号门面的产权转移登记给傅建波。
2011年5月13日，傅建波与华上置业公司签订一份《重庆市商品房买卖合同》，购买了华上置业公司开发的位于重庆市綦江区古南镇上升街14号附1-3号房屋，房产证号为207房地证2008字第1774号，用途为门面，建筑面积85.94平方米，总成交金额为429700元。2011年5月13日、6月27日，华上置业公司向傅建波出具收到该房屋全部价款的收据两张。同年5月19日、2013年1月27日、2015年5月30日，傅建波就该门面与刘祥芬先后签订一份《租赁合同》及两份《租赁合同补充协议》。因傅建波与华上置业公司商品房销售合同纠纷一案，綦江区法院于2014年6月26日作出（2014）綦法民初字第04755号《民事调解书》，内容为：华上置业公司于领取调解书之日起十日内协助傅建波将上述1-3号门面的产权转移登记给傅建波。
2011年10月18日，重庆市渝綦水务技术开发有限公司渝綦自来水分公司（以下简称渝綦自来水公司）将上述1-3、1-5号门面的DN15MM商务水表转户至傅建波名下。2011年11月30日，渝綦自来水分公司又将上述1-8号门面的DN15MM商务水表转户至傅建波名下。
农商行綦江支行与古华畜产公司、华上置业公司、协润机电公司、安邦纤维公司、古南猪鬃厂、肖永兰金融借款合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院）于2015年3月26日作出（2014）渝五中法民初字第00594号《民事判决书》，判决：“一、古华畜产公司于本判决生效之日起十日内向农商行綦江支行返还贷款本金1000万元；二、古华畜产公司于本判决生效之日起十日内向农商行綦江支行支付罚息（以1000万元为本金，从2014年7月21日起至2015年1月25日止按年利率7.8%计算；以1000万元为本金，从2015年1月26日起至本金付清时止按年利率7.8%上浮50%计算）；三、农商行綦江支行有权就上述第一、二项债务对古华畜产公司抵押的4处厂房（213房地证2013字第20618号、20619号、20620号、21113号）享有优先受偿权；四、华上置业公司、协润机电公司、安邦纤维公司、古南猪鬃厂、肖永兰对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；五、驳回农商行綦江支行的其他诉讼请求”。
农商行綦江支行与古华畜产公司、华上置业公司、协润机电公司、安邦纤维公司、古南猪鬃厂、肖永兰金融借款合同纠纷一案，市五中法院于2015年3月26日作出（2014）渝五中法民初字第00595号《民事判决书》，判决：“一、古华畜产公司于本判决生效之日起十日内向农商行綦江支行返还贷款本金1400万元；二、古华畜产公司于本判决生效之日起十日内向农商行綦江支行支付罚息（以1400万元为本金，从2014年7月21日起至2015年1月21日止按年利率7.8%计算；以1400万元为本金，从2015年1月22日起至本金付清时止按年利率7.8%上浮50%计算）；三、农商行綦江支行有权就上述第一、二项债务对华上置业公司的7处商业门面和车库（证号：207房地证2008字第1766号、第1769号、第1771号、第1770号、第1774号、第1772号、第1904号）、古南猪鬃厂的1处综合用房（证号：213房地证2014字第001106号）享有优先受偿权；四、华上置业公司、协润机电公司、安邦纤维公司、古南猪鬃厂、肖永兰对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；五、驳回农商行綦江支行的其他诉讼请求”。
因华上置业公司、协润机电公司、安邦纤维公司、古南猪鬃厂、肖永兰未履行上述两份生效判决所确定的义务，农商行綦江支行向市五中法院申请强制执行。在执行过程中，傅建波对执行标的，即本案讼争门面提出书面异议，市五中法院作出（2016）渝05执异254号《执行裁定书》，裁定驳回傅建波的异议。傅建波对上述执行裁定书不服，故提起本案诉讼。
另查明：2014年1月23日，华上置业公司、古南猪鬃厂与农商行綦江支行签订一份《重庆市房地产抵押合同》，约定将包括位于重庆市綦江区古南街道上升街14号产权证号为207房地证2008字第1769、1771、1774号商业门面在内的房产设定抵押权，作为古华畜产公司向农商行綦江支行履行债务的担保。同日，上述房产办理了抵押登记。
市五中法院于2014年8月13日以（2014）渝五中法民初字第594-1号、第595-1号《民事裁定书》、《协助执行通知书》，查封了华上置业公司位于重庆市綦江区古南街道上升街产权证号为207房地证2008字第1769、1771、1774号等房产。
一审法院认为，根据《执行异议规定》第二十六条第一款的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。本案中，虽然綦江区法院在一审法院查封案涉三间商业门面前，已就傅建波与华上置业公司商品房销售合同纠纷作出了（2014）綦法民初字第04755、04757、04758号三份《民事调解书》，要求华上置业公司协助傅建波办理案涉三间门面的产权转移登记手续，但是上述《民事调解书》既不是判决书，也不是仲裁裁决书，且上述《民事调解书》所涉商品房销售合同纠纷系以转移上述门面的财产权属为内容的普通债权纠纷，故上述《民事调解书》不符合《执行异议规定》第二十六条第一款第（一）项之规定，傅建波仅凭上述调解书不能排除人民法院对上述门面的强制执行。
《执行异议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然傅建波在一审法院查封上述门面前与华上置业公司签订了购房合同，但傅建波仅提交了《租赁合同》等证据而未提交相应的收取租金等实际履行方面的证据，故并不能充分证明其已合法占有使用上述门面；同时傅建波提交的银行流水明细、《证明》、收据、会计凭证等证据，也只能够证明其通过银行转账方式向华上置业公司支付了部分购房款，而不能证明其以现金方式支付完毕了剩余购房款。从现有证据看，收据、会计凭证、彭菊的证言等证据的证明力均较弱，不能形成完整的证据锁链证明傅建波已付清上述门面全部价款，傅建波所提异议不符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，其对上述门面不享有足以排除强制执行的权益。
综上所述，傅建波要求中止对位于重庆市綦江区古南街道上升街14号附1-3、1-8、1-5号门面的执行并确认上述门面归其所有的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《执行异议规定》第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回傅建波的诉讼请求。案件受理费80元，由傅建波负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：傅建波举示的“银行交易流水”、“水表抄表记录”、“收费记录”可以证明案涉3套门面被采取查封措施之前承租人刘国余、刘祥芬、蔡肇霜等人向傅建波支付了租金，傅建波就案涉3套门面在人民法院查封之前已经开始交纳水费的事实，进而可以证明人民法院采取查封措施之前傅建波已实际占有案涉3套门面，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。
本院二审查明：傅建波与华上置业公司签订3份《重庆市商品房买卖合同》前，华上置业公司将案涉3套门面抵押给重庆渝台信用担保有限公司（以下简称渝台担保公司），并办理了抵押权登记。2013年1月16日起，华上置业公司将案涉3套门面抵押给农商行綦江支行，并办理了抵押权登记。
本院认为，本案的争议焦点为：傅建波是否有权排除人民法院对案涉3套门面的强制执行，案涉3套门面是否归傅建波所有。本院对此分析评述如下：
《执行异议规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。在本案中，华上置业公司将案涉3套门面抵押给农商行綦江支行，并办理了抵押登记，故农商行綦江支行对案涉3套门面享有抵押权。在农商行綦江支行申请执行该3套门面时，傅建波提出执行异议，认为其根据《执行异议规定》第二十八条之规定可以排除农商行綦江支行的执行，因此，傅建波的请求能否成立关键在于其是否符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形。
《执行异议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，在人民法院查封案涉3套门面之前，傅建波已与华上置业公司签订了购房合同，其举示的证据亦可证明其已支付了购房款并已实际占有该3套门面，但傅建波与华上置业公司签订购房合同时，案涉3套门面上设定有渝台担保公司的抵押权登记，该抵押权登记具有公示效力和优先效力，傅建波理应尽到充分的注意义务。在傅建波知道或应当知道华上置业公司已将案涉3套门面抵押给渝台担保公司，其购买该3套门面将难以办理过户登记手续的情形下，仍与华上置业公司签订购房合同，傅建波对此存在明显过错。此外，虽然双方签订购房合同时，案涉3套门面系抵押给渝台担保公司而非本案申请执行人农商行綦江支行，但在渝台担保公司的抵押权消灭后，傅建波亦应及时要求华上置业公司履行过户登记手续，但因其对此并未尽到充分的注意义务，致使华上置业公司在渝台担保公司的抵押权消灭后又将案步3套门面抵押给农商行綦江支行，傅建波对此亦存在重大过错。
综上可以认定，案涉3套门面未能办理过户登记手续，傅建波存在重大过错，傅建波要求排除执行不符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，其请求不应得到支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由傅建波负担。
本判决为终审判决。
审判长 田晓梅
审判员 唐渝梅
审判员 谭振亚
二〇一七年四月十二日
书记员 刘 丹