上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12194号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海鳄鱼电缆有限公司，住所地上海市浦东新区张江镇长美路118号。
法定代表人：奚惠昌，董事长。
委托诉讼代理人：赵建平，上海市金石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海君旭智能科技有限公司，住所地上海市浦东新区老港镇老芦公路536号169室，经营地上海市浦东新区秋月路26号2A502室。
法定代表人：张军，总经理。
委托诉讼代理人：吴小林，上海市东高地律师事务所律师。
上诉人上海鳄鱼电缆有限公司（以下简称鳄鱼公司）因与被上诉人上海君旭智能科技有限公司（以下简称君旭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初23797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鳄鱼公司之法定代表人奚惠昌及委托诉讼代理人赵建平、被上诉人君旭公司之法定代表人张军及委托诉讼代理人吴小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人鳄鱼公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回被上诉人要求赔偿装修损失的反诉请求。事实和理由：系争房屋一楼有上诉人装修；该房屋系镇政府拆除，一审法院没有理由要求上诉人全部承担；现场已拆除无法评估，在没有经过合法评估的基础上一审法院擅自酌定了被上诉人的装修费用；按照租赁合同约定装修需要上诉人书面同意，且若遇到拆迁由拆迁单位合理赔偿，被上诉人从未书面告知过上诉人其对二楼进行过装修。一审法院在毫无证据的情况下擅自酌定上诉人赔偿被上诉人装修损失缺乏依据。
被上诉人君旭公司辩称：双方的租赁合同中明确约定被上诉人要进行装修，上诉人对此也是明知的，并对被上诉人的装修方案盖章确认。上诉人拒绝评估，被上诉人只能单方面评估，评估价格128万元（人民币，下同），被上诉人只主张40多万元是已扣除折旧费用。一审法院到现场查看，从现场残留的情况可以看出装修状况。因上诉人把自己的违章建筑进行招租，上诉人对合同无效应该承担更大的责任。被上诉人为了尽快解决纠纷所以没有上诉，上诉人的上诉请求没有依据，要求驳回上诉，维持原判。
鳄鱼公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年1月21日签订的《上海鳄鱼电缆有限公司房屋租赁合同》；2.君旭公司支付鳄鱼公司自2016年9月10日起至2017年5月24日止的租金252,689元；3.君旭公司以252,689元为本金，按日千分之五的标准，支付鳄鱼公司自2016年9月10日起算至实际付款之日逾期支付租金的滞纳金，截至2017年5月24日自动调整为16万元。
君旭公司不同意其诉讼请求，并向一审法院提起反诉请求：1.鳄鱼公司赔偿君旭公司装修损失425,700元；2.鳄鱼公司赔偿君旭公司因搬迁而造成的经营损失30万元；3.鳄鱼公司赔偿君旭公司搬迁费5万元；4.鳄鱼公司向君旭公司开具面额为535,122元的租金发票。
一审法院认定事实：上海市浦东新区张江镇XX路XX号整栋一、二层，总建筑面积1,086平方米的房屋（以下简称系争房屋）系翻建而来，占地所属川集建（9）字第XXXXX号集体土地建设用地使用证上载明的建筑占地仅为204平方米。2015年1月21日，鳄鱼公司（出租方、甲方）与君旭公司（承租方、乙方）签订《上海鳄鱼电缆有限公司房屋租赁合同》（甲方处盖章的是鳄鱼公司前身上海A有限公司）。该合同第一条出租房屋情况中约定，1、甲方向乙方出租系争房屋，总建筑占地面积1,086平方米。甲方提供房屋（集体土地建设用地使用证）复印件，甲方和长元村村委所签租赁合同复印件作为本合同证明甲方房屋使用权利凭证之附件。第二条租赁期限中约定，1、租赁期限五年，自2015年3月10日起至2020年3月9日止。2、房屋交付时间：甲方应于2015年1月20日之前将处于现有状况正常的房屋及其附属设施交付给乙方使用……第三条租赁费用中约定……14、租赁期内，乙方若在房屋上装潢、装修或者添设附属设备设施对房屋结构和楼层安装承重结构等任何变动，应事先征得甲方书面同意后方可实施，必须使用轻质材料、轻钢龙骨以及防火材料等，实施一切材料费用均由乙方承担。安全设备、设施验收费用由乙方自行承担。乙方对装饰、装修、附属物的投入总金额不得超过80万元。第四条租赁费的支付和归还中约定，1、租赁保证金：乙方应于本合同签订后交房之日，向甲方支付租赁押金29,729.25元……2、租金：实行先付后用原则。付款方式：乙方应在每期租期开始前3日内按每12个月支付一次房租，如乙方因特殊自身经营情况也可每6个月向甲方支付一次房租，并且乙方不算违约，无需支付任何违约金……第二年租金租赁期为2016年3月10日至2017年3月9日止，应于2016年3月10日之前支付356,751元。第三年租金租赁期为2017年3月10日至2018年3月9日止，应于2017年3月10日之前支付376,570.50元……乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日以欠缴租金总金额的千分之五支付滞纳金……上述租赁合同签订次日，君旭公司即向鳄鱼公司转账支付押金29,729元。
2016年8月11日、8月23日，浦东新区XX村民委员会分别在系争房屋处张贴《关于拆除无证建筑的告知书》，要求于2016年9月15日之前自行拆除XX路XX号的无证建筑1,967平方米，对于不配合或限期不拆除的，将向镇环境综合治理办公室申请拆除……因君旭公司未支付2016年9月10日起的租金，鳄鱼公司通过短信、发函以及派人向其催讨，君旭公司则回复称，由于鳄鱼公司未尽告知义务将违章建筑出租给君旭公司、现系争房屋将被拆违、村委会与鳄鱼公司的诉讼尚在进行中等为由，行使不安抗辩权，暂不支付租金。在此期间，君旭公司法定代表人张军与鳄鱼公司法定代表人奚惠昌通过微信、短信对于拆违、搬迁、赔偿损失、租金支付等事宜进行过沟通。
2017年5月17日，张军向奚惠昌家中寄送搬离交接通知，根据快递查询状态显示，该通知已于次日由奚惠昌家人签收。
2017年5月20日，张军将搬离交接通知拍照后通过微信发送给奚惠昌，并于同日向奚惠昌发送短信：“奚老板，我今天上午在XX路XX号等你过来移交，我们已经全部搬完。望你能抽出时间过来接受。”次日，张军又向奚惠昌发送短信：“奚老板，我昨天在XX路XX号等你一天过来移交，你也没过来。今天又等你一上午，你依然没过来，我们只能把大门钥匙给你寄过去。我们昨天已经全部搬完，另配电房钥匙你换过锁芯，我们无法打开断电，望你能尽快抽出时间去XX路XX号做断水断电处理，以防安全隐患。”
2017年5月21日，君旭公司将系争房屋钥匙快递给奚惠昌，快递单显示“本人签收”。
另，君旭公司曾自行委托上海B有限公司对XX路XX号厂房装潢的市场价值进行评估，该公司于2017年4月17日出具沪仟一评报字（2017）第Z114号评估报告书。经评估，系争房屋装潢总价（原值）为1,290,525.36元、净值为1,135,200元。因鳄鱼公司对君旭公司单方委托评估不予认可，一审审理中，君旭公司申请就系争房屋装修价值进行司法评估，一审法院委托评估后，相关评估单位于2017年7月6日出具退案情况说明，载明：张军于2017年6月30日告知，现场已全部拆除，并发来拆除的照片。因本案的审价资料图纸很简单，仅有平面图，无立面图、详图及水电隐蔽等图纸，现场已拆除是无法评估的。
2017年5月27日，一审法院组织双方一同至系争房屋。经现场勘查，系争房屋为两层结构，其中一层：地面作了环氧地坪，中间用隔断设了几个房间（大部分已敲坏），另安装了一部简易货梯；二层：石膏板吊顶（部分缺失），以玻璃、石膏板隔了数间办公室，建有两间卫生间，小部分区域铺设了防静电地坪。双方对于上述现状均无异议，但鳄鱼公司认为君旭公司装修未经过其同意，且鳄鱼公司未拆过、敲过任何东西，装修是政府拆的，应向政府主张损失。君旭公司则认为其还封堵了二层的16个空洞、做了一层至二层的扶手，一层外围窗户是鳄鱼公司安排人员入住后丢失的。
一审审理中，鳄鱼公司、君旭公司一致确认，君旭公司支付租金（使用费）至2016年9月9日。对于君旭公司支付的押金29,729元，双方一致同意用于抵扣君旭公司欠费。
鳄鱼公司称，集体土地建设用地使用证上载明的204平方米系村里原有的两层仓库，2013、2014年间，鳄鱼公司将该仓库拆除后建造了三层房屋，占地面积1,086平方米，建筑面积3,288平方米，翻建是经村、镇同意的，上述房屋全部出租给了君旭公司。2017年5月27日，快递公司才将系争房屋钥匙送到勘查现场。房屋拆除后，鳄鱼公司未获分文补偿款。关于发票开具事宜，同意在君旭公司支付所需税费的前提下开具，但经咨询，总共需交31%的税金（含25%的所得税），君旭公司不愿承担，故未开具。
君旭公司称，同意支付租金至搬离之日即2017年5月20日。鳄鱼公司不收取快递寄送的钥匙，并跟快递公司说自己去取。君旭公司营业执照登记的住所地亦位于浦东新区，工商部门人员称无必要迁入系争房屋，故系争房屋处未办理营业执照，但搬迁费、经营损失均是客观存在的。装修费是根据上海B有限公司评估结论中净值的三分之一主张的。经向村里了解，镇里按照150元/平方米给予鳄鱼公司补偿。关于发票，仅同意承担6%的税金，所得税则与君旭公司无关，不同意承担。
一审法院认为，系争房屋系拆除原有房屋后翻扩建而来，鳄鱼公司并未提供关于翻扩建系经合法审批的证据，故系争房屋属不合法建筑，鳄鱼公司、君旭公司之间签订的租赁合同应属无效。鳄鱼公司将不合法建筑出租给君旭公司，其应承担合同无效的主要过错。签约时，鳄鱼公司提供了土地证，但系争房屋面积远超土地证上载明的建筑占地面积，君旭公司未对系争房屋合法性尽到必要审查、注意义务，其亦有过错。在此情形下，对于双方的本诉、反诉请求，一审法院认定如下：1.关于鳄鱼公司主张的使用费及滞纳金。合同无效，但君旭公司实际占有、使用了系争房屋，其仍应支付相应房屋使用费。从现有证据看，君旭公司发送函件、短信、微信要求鳄鱼公司交接房屋，但鳄鱼公司未予理睬，现君旭公司同意支付租金（使用费）至2017年5月20日，经查并无不当，一审法院据此判决。合同无效，滞纳金条款亦无效，对于鳄鱼公司要求君旭公司支付滞纳金的诉请，一审法院不予支持。2.关于君旭公司主张的装修损失。鳄鱼公司称君旭公司装修未经过其同意，但君旭公司出于自身经营所需，对系争房屋进行装修至今已有两年余，期间，鳄鱼公司从未提出过异议，应认定鳄鱼公司对君旭公司的装修行为系明知并默认。对因拆违造成的装修损失，鳄鱼公司应承担相应的过错赔偿责任。鳄鱼公司对君旭公司提供的评估报告书不予认可，鉴于该报告系君旭公司单方委托，故不能作为定案依据。现系争装修已被拆除，无法鉴定其实际价值，但从装修面积及现场勘查时的装修状况看，君旭公司确实投入了较大的装修费用，对于该项损失，一审法院根据合同无效的过错责任、现场勘查情况及本案具体案情，酌定鳄鱼公司赔偿君旭公司225,000元。3.关于君旭公司主张的搬迁经营损失以及搬迁费。君旭公司未在系争房屋办理营业执照即从事经营活动，其经营行为本身不具有合法性，故该两项反诉请求，一审法院不予支持。4.关于君旭公司要求鳄鱼公司开具租金发票。涉案租赁合同已被认定为无效，君旭公司所支付的房屋使用费系基于对系争房屋占有利益的补偿，并非租金。故君旭公司要求开具租金发票无合同和法律依据，一审法院不予支持。另，关于押金，根据双方当事人的意见，用以抵扣君旭公司欠费。
一审法院据此判决：一、上海鳄鱼电缆有限公司与上海君旭智能科技有限公司于2015年1月21日签订的《上海鳄鱼电缆有限公司房屋租赁合同》无效；二、上海君旭智能科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海鳄鱼电缆有限公司自2016年9月10日起至2017年5月20日止的房屋使用费222,756.95元[已扣除上海君旭智能科技有限公司支付的押金29,729元]；三、驳回上海鳄鱼电缆有限公司的其余诉讼请求；四、上海鳄鱼电缆有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海君旭智能科技有限公司装修损失225,000元；五、驳回上海君旭智能科技有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,375元，减半收取计3,187.5元，由上海鳄鱼电缆有限公司负担644元、上海君旭智能科技有限公司负担2,543.5元。反诉案件受理费5,778.5元（已减半收取），由上海鳄鱼电缆有限公司负担2,337.5元、上海君旭智能科技有限公司负担3,441元。
二审中，上诉人为证明其对系争房屋进行过装修，提供了其与案外人的装修合同，被上诉人对此质证认为对装修合同的真实性无法认可，且该装修的内容为厂房的初装修，和被上诉人所做的内部装修没有关系。被上诉人为证明其装修得到上诉人的同意并且上诉人并未对系争房屋内部装修，提供了图纸及交接清单，上诉人对图纸及交接清单的真实性没有异议，但认为被上诉人的装修仅仅是做了些隔断，大部分还是上诉人装修的。本院认为，对上诉人提供的证据，因被上诉人对该证据的真实性不予认可且与双方争议的内部装修缺乏关联性，故本院不予采纳。对被上诉人提供的证据，因上诉人对真实性予以认可，本院予以采纳。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，二审的争议焦点为被上诉人是否对系争房屋进行过装修以及装修损失如何确定。由于系争房屋系拆除原有房屋后改扩建得来，并未取得相应的规划许可，故上诉人与被上诉人签订的租赁合同应属无效。上诉人认为系争房屋主要由其进行装修并且被上诉人的装修未经过其同意，故其不应赔偿被上诉人装修损失。但综合双方提供的证据材料，结合双方办理房屋交接时配套设施的基本情况以及在被上诉人处加盖上诉人公章的装修图纸，可以认定被上诉人对系争房屋进行了内部装修并已获得上诉人的同意。故上诉人的上述观点，本院不予采纳。上诉人应当赔偿因拆违造成的被上诉人的装修损失。鉴于系争房屋内的内部装修已被拆除，一审法院经现场实地查看并根据合同无效的过错责任，酌情确定上诉人赔偿被上诉人装修损失225,000元，该金额亦属合理，本院予以认同。上诉人认为一审法院酌情确定损失缺乏依据的观点，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人鳄鱼公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,427元，由上诉人上海鳄鱼电缆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一七年十二月二十七日
书记员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……