山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终2498号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司威海分行，住所地威海市青岛北路76号。
负责人：吴照军，行长。
委托诉讼代理人：师明磊、张钰莹，山东胶东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：任书华，女，汉族，1973年8月25日生，户籍所在地威海火炬高技术产业开发区，住威海火炬高技术产业开发区。
被上诉人（原审第三人）：威海市盛元房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区仁泰花园8号楼。
法定代表人：王建华，董事长。
原审第三人：李景泉，男，汉族，1979年6月1日出生，住荣成市。
原审第三人：袁芳，女，汉族，1979年11月24日出生，住荣成市。
上诉人中国农业银行股份有限公司威海分行（以下简称农行威海分行）因与被上诉人任书华、威海市盛元房地产开发有限公司（以下简称盛元公司）、原审第三人李景泉、袁芳申请执行人执行异议纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2017)鲁1002民初848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
农行威海分行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回任书华的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实不清。根据李景泉与盛元公司签订的商品房预售合同，案涉房产总价款为1292308元，而任书华与盛元公司约定的房款为700000元，在房屋价格持续上涨的情况下，此非正常的市场交易价格，应属于以明显不合理低价转让财产；2.根据任书华提交的证据，2014年4月11日由案外人徐光向盛元公司会计的个人账户汇款，徐光与任书华的关系未查清，银行汇款记录亦未显示该笔款项系购房款，不能排除任书华与盛元公司或公司会计之间存在其他经济往来；3.一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，案涉房屋登记于盛元公司名下，任书华欲排除强制执行需证明购房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，而任书华名下有多处房产，李景泉名下仅有一套房产且其签订商品房预售合同在前，不应停止对案涉房屋的执行。
任书华辩称：1.2016年5月法院拍卖同一小区的房屋价格与任书华2014年购买案涉房屋的价格相仿，同年12月任书华购买该小区另一套房屋的价格更低，表明2007年与2014年的房价没有可比性；2.徐光与任书华系夫妻关系，与盛元公司以及公司会计无其他经济往来，当时根据盛元公司总经理林治元的安排将款项汇入会计账户，盛元公司出具收款收据，双方至房管部门进行了合同备案；3.任书华名下虽有四套房产，但其中两套系厂房不能用于居住，另一套房产系本案诉讼后购买。综上，一审判决正确，请求维持。
被上诉人盛元公司未予答辩。
原审第三人李景泉、袁芳未予述辩。
2017年1月25日，任书华向一审法院起诉请求：停止对位于威海高区仁泰旅游度假花园2号楼1806室房屋的强制执行。
一审法院认定事实：案涉房屋系盛元公司开发建设，尚未综合验收。2007年11月13日，李景泉与盛元公司签订商品房预售合同〔编号为（预）2007014040〕，约定，李景泉购买案涉房屋，总价款为1292308元，合同签订时李景泉首付款412308元，余款88万元由其在2007年11月30日前以银行按揭付清。次日，农行威海分行与李景泉、盛元公司签订个人购房担保借款合同，约定，李景泉向农行威海分行借款88万元用于购买案涉房屋，盛元公司为李景泉提供阶段性保证担保。后农行威海分行依约向李景泉发放贷款，而李景泉未按期还款。
2015年2月5日，一审法院依农行威海分行诉前财产保全申请查封了案涉房屋，后农行威海分行基于生效法律文书申请强制执行。在执行过程中，任书华提出执行异议，一审法院作出（2017）鲁1002执异6号民事裁定，驳回任书华的异议。
2014年4月11日，任书华与盛元公司签订商品房预售合同（编号为：〔预〕201400010431），约定，任书华购买案涉房屋，合同签订时任书华一次性付款70万元，盛元公司应当在2014年12月31日前，将符合商品房所在的建设工程经单体竣工验收合格的房屋交付任书华。同日，盛元公司向任书华出具金额为70万元的收款收据，载明“仁泰花园2#1806房款”。同年4月14日，盛元公司在房管部门办理网签合同备案手续。同日，任书华缴纳案涉房屋的住宅专项维修资金。在执行异议听证中，盛元公司认可其于2014年6月将房屋交付任书华。
经任书华申请，一审法院至威海市住房保障和房产管理局调取案涉房屋合同备案情况，查明，编号为（预）2007014040的商品房预售合同及备案信息已于2014年4月3日注销。
一审法院认为，案涉房产作为执行标的在金钱债权执行过程中，任书华主张其系买受人，要求停止执行，应当符合以下条件：1.在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。结合上述规定及当事人陈述及举证情况分析，可以认定李景泉、袁芳与盛元公司合同解除后，任书华与盛元公司签订房屋买卖合同，办理了网签合同备案登记手续，故任书华在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，盛元公司确认已将房屋交付任书华，任书华合法占有该房屋。任书华已向盛元公司支付全部购房款，案涉房屋未办理过户系因尚未办理综合验收手续，任书华对此不存在过错，综上，任书华以其系案涉房屋买受人为由要求停止执行，符合法定条件，其权利真实存在，能够排除执行，予以支持。
综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、停止对威海高区仁泰旅游度假花园-2号-1806室房屋的执行。案件受理费100元，由盛元公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交证据。
经查,任书华与徐光系夫妻关系。2014年4月11日，徐光通过银行汇款70万元（并非汇至盛元公司账户），同日，盛元公司为任书华出具收取房款70万元的收据。任书华提交2014年、2015年其交纳取暖费、有线电视费、水费、物业费的发票及收据等一宗，证实其购买后即入住案涉房屋。
另查，一审法院执行听证过程中，李景泉与袁芳称其二人系夫妻关系，购买案涉房屋的首付款是亲戚的朋友付的，不知道姓名，亦不持有首付款收据，贷款是他人偿还的，与农行威海分行签订借款担保合同亦是他人代为办理。本案诉讼过程中，李景泉、袁芳及盛元公司经一审法院依法传唤均未到庭参加诉讼。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，任书华与盛元公司签订了商品房预售合同，任书华的丈夫徐光虽未将房款直接给付盛元公司，但盛元公司开具房款收据，亦无证据证实任书华夫妇与盛元公司及其会计个人存在其他经济往来，表明盛元公司认可已收取全部房款。双方在房管部门办理了合同备案手续，任书华缴纳了房屋住宅专项维修资金，上述事实表明任书华与盛元公司已存在商品房买卖合同关系。
本案审理过程中，李景泉、袁芳及盛元公司经传唤均未参加诉讼。本案执行听证过程中，李景泉与袁芳称购房首付款是不知姓名的亲戚的朋友支付，不持有首付款收据，与农行威海分行签订借款担保合同及偿还贷款均是他人代办，明显与正常购房行为不符，难以认定双方存在真实的商品房买卖合同关系。从房管部门查询的信息看，任书华与盛元公司网签合同的时间为2014年4月11日，并于同年4月14日进行合同备案，李景泉与盛元公司签订的商品房预售合同已于同年4月3日注销合同备案，而合同备案注销需要存在合同解除或无效等情形，故一审法院查封案涉房屋时李景泉、袁芳对其不享有物权期待权等财产利益。
基于上述理由，任书华购买案涉房屋的价格是否较低对本案不产生影响，事实上考虑到盛元公司及包括案涉房屋在内的整个楼盘的实际状况，不能确定任书华购房的价格过低。任书华名下是否尚有其他房产亦与本案无关。从任书华提交的取暖费、有线电视费、水费等发票及单据看，其购买后实际占有案涉房屋，而未能进行产权转移登记的原因在于房产开发项目未办理综合验收手续，而非任书华的过错。故任书华对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不应对该房屋予以强制执行。
综上，农行威海分行的上诉主张理由不当，本院不予支持；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由中国农业银行股份有限公司威海分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一七年十二月二十六日
书记员 姜健妮