山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终834号上诉人（原审被告）：路浩然，男，1963年10月23日出生，汉族，户籍地陕西省西安市新城区。委托诉讼代理人：路鸿翔（路浩然之父），住陕西省西安市西高新区。被上诉人（原审原告）：威海双丰物业服务有限责任公司，住所地山东省威海市火炬路-156号。法定代表人：连文彬，执行董事。委托诉讼代理人：辛建军，男，该公司职工。上诉人路浩然因与被上诉人威海双丰物业服务有限责任公司（以下简称双丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2017）鲁1091民初2080号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。路浩然上诉请求：撤销原判，依法改判路浩然按照合同约定标准1.29元/㎡的1/4-1/5支付双丰物业公司物业费。事实与理由：一、上诉人认为被上诉人提供的物业服务，达不到法定及合同约定标准，存在以下问题：1.停车场的防爆大铁门因被上诉人多年失修，不加油保养，已经腐蚀，无法转动；2.被上诉人将原有的人防分防爆门拆除，放在一旁，防爆门位置成为大空洞，被上诉人故意破坏人防工程；3.人防工程中未安装毒气过滤器，按照国家规定，应定期更换，但被上诉人从未更换过，现过滤器安放的地方没有过滤器，仅剩三个大空洞；4.防爆大门处的地面上的变形缝被堵死；5.地下停车场的卷闸帘门，全部因为被上诉人未及时除尘、加油、保养而锈死；6.停车场内照明大部分不能使用；7.由于失修，所有的自动喷淋系统无法使用；8.灭火器数量少而且规格小；9.避雷浪涌保护器未使用；10.地下车库卷闸帘上部的帘箱板脱落，未予以修补；10.小区景点处地灯不亮；11.路旁音响大多不能使用；12.采光罩铁框锈蚀严重；13。树下墩台上的灯全部报废；14.消防箱内的灭火器积尘失效；15.景点周围的木条脱落，墩台壁被破坏，树下墩台被破坏；16.顶棚木条开裂，未油漆保养；17.廊墙压顶破坏，裸露钢筋，未予维修；18.被上诉人将柱子上的壁灯电线压根切断；19.走廊灯不亮，一直未解决等。二、一审认定被上诉人在履行物业服务过程中，虽存在对相关物业维修、清理不及时等情况，但均能及时整改，属认定事实错误，若被上诉人能及时整改，就不会存在上述众多违法、违约事实。三、被上诉人起诉日期为2017年9月28日，一审判决于2017年12月21日作出，但判决却要求上诉人承担12月21日至12月30日之间尚未产生的物业费用，明显错误，请求二审法院依法改判。双丰物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人不存在违约的情形，且已提供了物业服务，上诉人应按照合同约定支付物业费。合同约定是按照季度交纳物业费，因此不存在先付费后服务的问题，一审判令上诉人支付至2017年12月30日的物业费并无不当。上诉人上诉主张的人防工程中的大门、过滤器等属于专业人员维修范围，不在被上诉人物业服务范围内。上诉人向被上诉人反映该情况后，被上诉人向人防部门进行了反映，人防部门曾专门进行调查，并且要求开发商限期改正、修理，开发商在2017年11月22日前已完成了整修。双丰物业公司向一审法院起诉请求：1、要求被告向原告支付所欠物业服务费3462.48元、违约金1420.52元，合计4883元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由:“青青小城”系由威海双丰昕世房地产开发有限公司(以下简称昕世房地产公司)开发的楼盘，原告受昕世房地产公司的委托实施前期物业管理服务的相关事宜。位于威海高技术产业开发区锦州路20号青青小城2#107室(建筑面积111.84平方米)房产系被告从昕世房地产公司处购置的房产。被告于2008年10月6日在昕世房地产公司售楼处签字承诺并遵守《业主临时公约》。当天，原被告签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定：物业服务费标准为1.29元/月/平方米。原告依法履行了该协议，为被告提供了物业服务。然而，被告交纳物业服务费滞后，从2016年1月1日至2017年12月31日，被告欠原告物业服务费3462.48元。根据《业主临时公约》第六条第(四)项和《前期物业管理服务协议》第八条第(四)项，被告还应支付逾期交纳违约金1420.52元。经原告书面催交，被告仍未支付所欠物业服务费及违约金4883元。一审法院认定事实：被告系威海高技术产业开发区锦州路20号青青小城2号楼107室业主，房屋建筑面积为111.84平方米。涉案房屋系被告2008年从昕世房地产公司处购置。被告于2008年10月6日在昕世房地产公司售楼处签字承诺并遵守《业主临时公约》。同日，原、被告签订《青青小城前期物业管理服务协议》。协议约定原告物业管理服务内容包括：（一）房屋及维修管理；（二）共用设备管理；（三）共用设施管理；（四）绿化及养护管理；（五）环境卫生管理；（六）社区秩序维护；（七）停车场及车辆停放管理；（八）消防；（九）按《房屋装饰装修管理协议》实施装修管理。原告为被告提供物业服务，物业管理服务费用实行一费制收取：自被告办理入住手续当月起，由被告按住宅按建筑面积每月每平方米1.29元向原告委托的物业管理企业交纳物业管理服务费（含电梯使用费）；被告交纳费用时间为每月10日前。协议第八条违约责任中约定：被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告或其委托的物业企业有权要求被告补交，并从逾期之日起按应交费用的0.3‰按日交纳滞纳金，累计加收，或采取停止部分服务项目或诉诸法律等催缴催改等措施。协议签订后，原告开始为被告提供物业服务，被告自2009年至今未交纳物业服务费，其中2016年1月1日至2017年12月31日累计拖欠原告物业费3462.48元及违约金1420.52元，共计4883元。庭审中，原告提交了业主临时公约、前期物业服务管理协议2016年绿化养护记录、2016年元月、2010年7月门岗、巡逻、查岗记录、保洁操作表、××虫害记录、2016年业主满意度调查表、各种设备设施的检查记录等证据，以证实原告履行了物业服务协议约定的内容。被告质证认为，对原告提供证据的真实性无异议，但原告服务的项目和合同约定的项目相差甚远。被告就其抗辩提供了附带说明的照片一组，认为原告存在未建立健全物业管理档案、占用了本物业的共用部位、对业主（××）装修物业时管理不到位、房屋共用部位的维护和管理不到位、房屋共用设备及其运行的维护和管理不到位、公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理不到位、公共卫生管理不到位、房屋维修管理不到位、共用设备管理不到位、公用设施管理不到位、环境卫生管理不到位、社区秩序维护不到位、对消防人防设施管理不善的问题。原告质证认为，物业管理档案管理齐备，被告有需要可以去查。对于被告发现小区涉及物业公司方面的问题基本全部解决，有的正在按计划维修之中，并提供了照片一组，证实对被告提出的物业管理方面的问题进了整改。对于不属于物业服务合同范围的问题，例如被告房子质量问题，原告在2015年就已联系开发商及相关部门与被告进行了协商，并提供了相应证据。对于被告反映的楼房没有散水坡、水泥标号不够、消防、人防部分、楼道内暖气箱关不上的问题，原告均已告知开发商及相关单位。物业用房是根据有关规定开发商配套使用的，爱心大本营是开发商的房子，开发商有房产证，不是全体业主的，更谈不上占用。对此，被告认为必须按合同办事。本案在审理过程中，一审法院于2017年10月18日、10月26日、10月27日三次自行前往涉案小区对小区的物业服务情况进行了解，均制作了视频。查看情况为小区环境较整洁，秩序好、车辆停放规范、门岗保安在岗。根据原告提供的业主满意度调查表、物业缴费情况显示，2015年、2016年、2017年上半年的业主满意度分别为97.4%、97.76%、97.52%。2015年、2016年、2017年1-11月的物业缴费率分别为94.77%、96.02%、93.12%。对于被告要求原告赔偿室内裂缝损失的主张，一审法院已告知被告该主张可能涉及案外人（开发商）利益，且与本案并非同一法律关系，本案不予处理。一审法院认为，原、被告之间的物业服务协议合法有效，双方当事人均应依约履行。根据庭审调查及双方举证、质证的情况看，可以认定原告履行了合同约定的物业服务义务，原告在履行物业服务过程中虽存在对相关物业维修、清理不及时等情形，但均能及时整改，不足以构成被告自2009年入住以来拒交物业费的理由，故被告理应按约定于每月10日前交纳物业费，逾期原告有权要求被告按合同约定支付违约金。原告有关违约金的计算标准，被告无异议，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第六十七条，《最高人民法院》第六条规定，判决：被告路浩然于判决生效后十日内支付原告威海双丰物业服务有限责任公司自2016年1月1日至2017年12月31日的物业费3642.48元、违约金1420.52元，共计4883元。如果被告路浩然未按判决确定的期间履行给付金钱的义务，还应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告路浩然负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交《物业公司违法违约事实的举证纪要》（事实与理由）一份，内容为上诉人拍摄的小区内照片一宗，证实被上诉人提供的物业服务存在违法、违约情形，其中大部分照片与上诉人一审中提交的一致，二审中新提交的为上诉人房屋内部地板浸泡及邻近单元下水道照片，证实因被上诉人管理不善，导致上诉人房屋内地板被浸泡。经质证，被上诉人认为上诉人提交证据中载明的问题，被上诉人能够整改的已经整改完毕，对于不属于被上诉人职责范围内的问题，被上诉人也已经将有关问题向有关部门或者开发商进行了反馈。二审中，本院组织双方对小区物业服务情况进行了现场勘查。经现场勘查，双方共同确认小区内的音响设备多数可以正常使用，有少数不能播放，地下车库和人防工程上方的采光天窗支架有部分生锈破损，部分路面、花坛的边缘存在破损，小区内供居民休息的木排凳上的模板存在损坏、消防灭火器箱内积尘严重未清理。双方对于防爆大门是否能关闭、地下车库卷帘门能否开启有不同意见，经现场勘查对该问题亦不能确定。关于上诉人主张因其所住的单元下水管道未更换导致漏水，浸泡其屋内地板的问题，被上诉人称管道有保质期，如果更换需要业主自己集资，而上诉人所在的单元有业主不同意集资，故未能更换，其他两个单元的业主集资进行了更换。上诉人称对于集资更换水管的事实属实，一户200多元上诉人愿意交纳。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《青青小城前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。从被上诉人一审提交的巡逻、查岗记录，保洁操作表、××虫害记录、业主满意度调查表等证据及一审法院拍摄的视频、本院二审现场勘查的情况看，被上诉人向上诉人提供了相应物业服务，被上诉人提供的物业服务虽然存在瑕疵，但尚不足以构成上诉人长期不交纳物业服务费的合理抗辩。被上诉人自2009年开始即未交纳物业费，不仅损害了被上诉人的利益，而且不利于被上诉人向涉案小区业主提供更高质量的物业服务，对小区内按时支付物业管理服务费的其他业主亦存在损害，因此上诉人拒交物业费的行为不当。综合考量被上诉人提供物业服务、上诉人长期不交纳物业服务费等情况，上诉人应按照合同约定向被上诉人支付涉案物业费用，因被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，其要求上诉人支付违约金，本院不予支持。被上诉人提供的物业服务不存在重大瑕疵，上诉人上诉称按照合同约定1/5-1/4标准向被上诉人支付物业费无事实依据，不予支持。《前期物业管理服务协议》约定上诉人交纳费用的时间为每月10日前，虽然被上诉人提起诉讼的时间为2017年10月9日，但一审法院于2017年12月21日作出判决，上诉人应于2017年12月10日前交纳2017年12月的物业费，因此一审法院从减少当事人讼累的角度判令上诉人支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更威海火炬高技术产业开发区人民法院（2017）鲁1091民初2080号民事判决“被告路浩然于本判决生效后十日内支付原告威海双丰物业服务有限责任公司自2016年1月1日至2017年12月31日的物业费3642.48元、违约金1420.52元，共计4883元”为“上诉人路浩然于本判决生效之日起十日内支付被上诉人威海双丰物业服务有限责任公司自2016年1月1日至2017年12月31日的物业费3642.48元”；二、驳回被上诉人威海双丰物业服务有限责任公司要求上诉人路浩然支付违约金1420.52元的诉讼请求。如果上诉人路浩然未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人路浩然负担17元，被上诉人威海双丰物业服务有限责任公司负担8元；二审案件受理费50元，由上诉人路浩然负担34元，被上诉人威海双丰物业服务有限责任公司负担16元。本判决为终审判决。审 判 长 张英秋审 判 员 王小平审 判 员 葛俊生二〇一八年六月十五日法官助理 薛淑娴书 记 员 邵旭静