北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初23935号
原告（反诉被告）：任荣满，女，1956年5月9日出生，国家统计局退休干部，住北京市海淀区。
被告（反诉原告）：李晓凤，女，1974年6月30日出生，北京中和德一中医药研究院法人，住北京市房山区。
任荣满与李晓凤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，任荣满、李晓凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任荣满向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告截止2017年11月11日的房屋租金37000元;2、要求解除双方的租赁合同；3、被告将涉案房屋腾空交还给原告；4、要求被告支付逾期支付租金的违约金7000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月12日，原、被告签订北京市房屋租赁合同，被告租原告位于北京市西城区xxx室房屋，租期为1年，租金每月7000元，房屋租金按季度分四次支付。签订租赁合同后，被告陆续支付房屋租金，每月按照合同约定的规定向原告足额支付租金。2017年7月4日，被告应支付原告第三季度的房屋租金，但其没有按照约定支付租金，截止到2017年7月4日，被告共欠原告房屋租金30000元。根据合同法的规定，原告为了维护自己的合法权益，诉至西城法院。
李晓凤辩称，认可原告所述双方签订合同和支付租金、押金的情况。我没有按期缴纳租金，但我租涉案房屋是办公使用，承租后发现涉案房屋已经注册其他的公司，导致我无法注册公司，我要求原告迁出原公司，原告说让我去其他地方注册，费用由原告承担，于是我在2017年3月30日在朝阳区花1万元注册了一个地址。后因没有在注册地址实际经营，我方无法办理食品经营许可证，因为食品经营许可证需要和营业执照注册地一致。因为这个原因，2017年8月4日在原告起诉原租户的诉讼过程中，原告要求我出庭作证，证词中我因为这个原因我少交原告4个月的租金，后再也联系不上原告。后我方在税务局领取税控机时，税务局要求我提供注册地的租赁合同，租金发票等其他实际经营的证明，原告提供不了，我于2017年9月1日另外租了一个地方才领取了税控机，花了9000元。现同意解除合同、腾退房屋，不同意支付原告37000元的租金，因为原告一开始就违约了，因为涉案房屋有原公司注册，且没有配合我方办理租房发票、税控机等办公事宜。不同意支付违约金，因为原告违约在先。
李晓凤向法院提出反诉请求：1、解除合同，赔偿以下违约损失：2、赔偿异地注册费损失10000元；3、办理税控机另租房损失9000元；4、赔偿四个月房租28000元，作为食品经营许可的补偿；5、退还租房押金7000元，违约金7000元；6、按照合同约定支付10个月违约金10500元；7、开具已交房租的正规租房发票。事实和理由：我于2017年1月12日租用了原告位于xxx室的房屋（69平米），用途是注册公司办公。双方的租赁合同第二条规定：“甲方保证该房屋可以办理工商注册登记，并保证积极配合乙方办理工商注册登记手续”。当时我用这个地址注册公司时，发现此地有一个公司存在，按照规定不能够再注册公司。我当即告诉原告必须把前一个租户的注册地址移除后我才可以注册。事情拖到了三月中旬原告还没有办，我非常着急，因为影响我公司的开业经营。原告说和她姐姐商量一下，先用一下她的地址，也在这栋楼上，后来又说不行了，让我出去找个地址先注册上，她出这个费用。我急等开业于3月20日和金帝（北京）商务服务有限公司（以下简称金帝公司）签订一份注册用房屋租赁合同，地址是北京市朝阳区xxx室，使用费10000元，我不实际使用房屋，只是注册地址用，不配合工作人员上门核查地址。3月30日公司注册成立，公司名称为北京中和德一中医药研究院（有限合伙）（以下简称中和研究院）。合同第九条第四款约定：“甲方应积极配合乙方办理经营、和北京市规定的申请报批手续，向乙方提供工商注册的所需相关手续”。原告不配合任何报批手续，造成以下损失：1、公司注册好，我按照规定要办食品经营许可证，朝阳分局已经给我发了审批单，就是因为实际的经营地址当时原租户还没有移除，而没法办理，使公司产品不能正常销售，当时造成巨大损失。原告愿意免收四个月的房租28000元作为补偿。在原告起诉原租户租房纠纷案2017年8月4日开庭的案子里，我也为其上庭作证她给我造成的损失，可以在8月4日的案宗里查到相关情况；2、今年8月28日，因为原告不提供实际办公地址的租房发票，使我不能办理税控机，在拖延一个月之后，我不得已另租了北京市东五环新东郊商城有限公司的房屋，房租损失9000元。合同第十一条（一），甲乙双方未按合同约定履行义务，每逾期一天，由违约方按月租金的千分之五标准向守约方支付违约金。原告明知道自己的房屋已经被他人工商登记所占用，在我不知道的情况下还租赁给我办公司用，实属恶意出租、恶意违约。应交10个月的违约金10500元。合同第十一条（二），因甲方违反本合同约定导致本合同解除的，甲方除应退还押金及剩余的房屋租金外，还应向乙方支付相当于押金金额的100%作为违约金。原告在签订合同时收了我7000元的押金应该退回，此外按照合同约定违约后给付100%的违约金，还应该另外支付我7000元。第九条（二）7小条（2），甲方有以下情形之一的，乙方有权单方解除合同：交付的房屋不符合合同约定或影响乙方使用。因为原告不配合我公司一切经营活动中的审批，给公司造成巨大损失，我提出解除合同。以上这些损失是我实际发生的，原告也答应赔偿我。8月4日在西城法院南区审理她和原租户租赁纠纷时，叫我出庭作证，证明对我的经营造成了损失，用免交四个月的房租作为赔偿，同意我不再向她交四个月的房租，我才出庭作证。对这个损失原告是认可过的，但是我出庭之后，我拿到补偿，再找她办事联系她就不再理我了，电话不接短信不回。房屋租赁合同第二条规定：“甲方保证该房屋可以办理工商注册登记，并保证积极配合乙方办理工商注册登记手续”。合同第九条第四款也规定：“积极配合乙方办理北京市规定的申请报批手续，向乙方提供工商注册的所需相关手续”。但是，原告不讲信誉，明知道自己的房屋已经被他人工商登记所占用，在不叫租户知道的情况下还租赁他人办公司，实属恶意出租、恶意违约。并且不按照约定配合我办理相关的审批手续，有全部的过错责任。以上这些损失都是因为原告不能提供注册地址及租房发票直接造成的，如果原告能够提供正常的注册地址、和租房发票就不会发生上述损失，这些不是应该发生的扩大的损失，对此完全应该由原告承担全部赔偿责任。
任荣满辩称，同意解除合同，不同意赔偿异地注册费，因为7000元只包含租金，不包含注册费；不同意支付税控机另租房屋损失，因为与我无关；不同意支付食品许可证的赔偿，因为租金只是用于使用房屋，押金收到了但是不同意退还押金，因为被告没有按时支付租金构成违约，依据合同第11条第3款我方可以不退押金；不同意支付违约金，因为我没有违约；10个月的违约金也不同意，因为我没有违约；同意出具发票，但前提是被告出税费。
本院经审理认定事实如下：2017年1月12日，任荣满（甲方，出租人）与李晓凤（乙方，承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将所有的位于北京市西城区xxx室房屋出租给乙方；合同第二条房屋用途及登记备案约定，乙方租赁该房屋用于办公，未经甲方许可，乙方不得擅自改变房屋用途，甲方保证该房屋可以办理工商注册登记，并保证积极配合乙方办理工商注册登记手续，该房屋不可从事餐饮经营，不可起明火；第三条租赁期限，（一）房屋租赁期自2017年1月14日至2018年1月13日，共计壹年；（二）免租期为自2017年1月12日至2017年1月13日，免租期内，乙方无需支付甲方租金，但应当按照本合同的约定承担因使用该房屋而产生的相关费用；第四条租金及押金，（一）改房屋每日平方米租金为3.32元，月租金7000元；（三）改房屋租金每三月支付一次，乙方应于2017年1月14日支付甲方第一期租金为7000元，乙方应于每期届满前提前10日支付下期租金，各期租金支付时间及数额为2017年4月4日、2017年7月4日、2017年10月4日，乙方可采用先进方式支付租金或将租金汇至甲方如下账户，即视为乙方完成付款义务，开户行中国建设银行，户名任荣满，账号×××；（四）乙方应于2017年1月14日支付甲方押金7000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除扣抵应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方；第七条房屋维护及税费，（三）在租赁期内，根据国家和北京市有关规定对土地使用权和房屋所有权征收的税收和费用，除本合同另有约定外均由甲方承担；第九条甲乙双方权利义务，（一）甲方的权利和义务，1、甲方有权按本合同约定向乙方收取租金、押金；……；4、甲方应积极配合乙方办理经营、装修所需的环保、水、电、通讯、消防、卫生及国家和北京市规定的申请报批手续，应向乙方提供工商注册所需的相关手续；……；6、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达10日；（2）欠缴各项费用达500元；……；（二）乙方的权利和义务，……；7、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同，（1）延迟交付房屋达10日；（2）支付的房屋不符合合同的约定或影响乙方使用、安全、健康；……；第十一条违约责任，（一）甲乙双方未按本合同约定履行义务，每逾期一天，由违约方按约租金金额的千分之五标准向守约方支付逾期违约金；（二）因甲方违反本合同约定导致本合同解除的，甲方除应退还押金及剩余的房屋租金外，还应向乙方支付相当于押金金额的100%作为违约金；（三）因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方交付的押金作为违约金支付给甲方，同时乙方还应承担所拖欠的各项费用，甲方退还乙方剩余的房屋租金；……。
合同签订后，任荣满向李晓凤交付了房屋。李晓凤分别于2017年1月12日支付任荣满租金2000元、于2017年1月15日支付租金1万元、于2017年1月24日支付租金和押金1.6万元、于2017年5月26日支付租金5000元、于2017年7月4日支付租金7000元，此后未再支付租金。
因涉案房屋原承租人在此房屋内注册了公司，导致李晓凤无法注册，李晓凤与金帝（北京）商务服务有限公司（以下简称金帝公司）签订租赁合同，约定金帝公司为李晓凤提供商业服务，地址为北京市朝阳区xxx室，服务期自2017年3月20日至2018年3月19日，费用合计1万元。2017年3月30日，李晓凤用此地址注册了北京中和德一中医药研究院（有限合伙）（以下简称中和研究院）。2017年8月24日，金帝公司向李晓凤出具了租金发票。庭审中，李晓凤称任荣满承诺负担此笔费用。任荣满对此不予认可，其表示应当由原承租人负担。
2017年4月，任荣满将原承租人诉至本院，以原承租人未迁出公司为由，要求原承租人赔偿租金损失，之后撤诉。
诉讼中，任荣满表示原承租人于2017年4月将注册的公司迁出涉案房屋，其随后告知了李晓凤。李晓凤称直到2017年5月25日任荣满才将原承租人迁出公司事宜告知李晓凤。李晓凤出示其与任荣满的短信，2017年5月25日，任荣满发短信给李晓凤：上周西城法院找我了，也找到上家了，上家说四月份就迁出执照了，我不是和你说了吗可以迁入了，那是四月底，如果不迁入就是你自己的事了，至于别的地方办的哪个照花的钱应该胜诉认可的。李晓凤回复：好，我知道了。
庭审中，李晓凤称，北京市朝阳区xxx室仅为注册地址，金帝公司并不实际提供办公场所，2017年8月，因办理税控机，需要提供实际经营地的租金发票，但任荣满拒绝提供，导致其另行签订租赁合同租赁其他地点才获得租金发票。李晓凤出示了中和研究院与北京市东五环新东郊商城有限公司（以下简称新东郊商城）于2017年9月1日签订的《租赁合同》，约定中和研究院租赁新东郊商城位于北京市朝阳区xxx号摊位，摊位面积约60平方米，用于经营医疗器械，租赁期限自2017年9月1日起至2018年8月31日止，租金标准为每月3000元，每三月为一个计租期，中和研究院需在签订合同的同时支付第一个计租期的租金9000元，第二个计租期起，应于2017年10月31日前交纳；……。2017年9月20日，新东郊商城为中和研究院出具了租金发票。任荣满表示，因为李晓凤拖欠租金，故拒绝为李晓凤出具租金收据，且涉案房屋不能用于经营医疗器械，只能办公。
诉讼中，鉴于任荣满、李晓凤均同意解除合同，在本院主持下，2017年11月10日，李晓凤对涉案房屋交还给任荣满。任荣满撤回要求李晓凤返还涉案房屋的诉讼请求。
本院认为，任荣满与李晓凤签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政规定的强制性规定，应属合法有效。
关于合同解除一节。任荣满要求解除合同，其理由为李晓凤未按照约定交纳租金，因此要求解除合同及违约金。本院认为，李晓凤虽未按照约定支付租金，但系任满荣交付的房屋不能注册公司在先，且任荣满还以此为由起诉原承租人，主张租金损失，因此，可以认定双方就“因原承租人未迁出公司、李晓凤暂不支付租金”事宜协商一致。现任荣满以此为由要求解除双方的合同及违约金，缺乏依据，本院不予支持。李晓凤以任荣满未按约定提供房屋为由，主张解除合同及违约金。本院认为，双方合同履行前期，因原承租人未迁出涉案房屋中注册的公司，导致李晓凤无法在涉案房屋中工商注册，应属任荣满违约，但2017年4月份原承租人已将公司迁出涉案房屋，2017年5月任荣满已将其情况告知了李晓凤，此时涉案房屋已符合了合同中约定的条件，解除合同的约定条件已经消灭，李晓凤再以此为由主张解除合同及违约金，于法无据，本院也不予支持。但诉讼中，任荣满与李晓凤均同意解除合同，并且已在2017年11月10日对涉案房屋进行了交接，故应视为双方协商一致于2017年11月10日解除合同。
合同解除后，任荣满占有李晓凤支付的押金已无法律基础，现李晓凤要求任荣满返还押金7000元，于法有据，本院予以支持。
任荣满主张截止2017年11月11日李晓凤尚欠租金37000元，要求李晓凤支付。本院认为，合同履行前期，因涉案房屋无法工商注册登记，导致李晓凤无法完全使用涉案房屋，故此期间的租金应相应予以酌减。2017年11月10日，李晓凤将涉案房屋交还给任荣满，故2017年11月11日的租金，李晓凤也不应当再支付。
因涉案房屋无法工商注册登记，导致李晓凤无法完全使用涉案房屋，应属任荣满违约，现李晓凤主张任荣满应月租金的千分之五的标准支付违约金，符合合同约定，本院予以支持，但此后任荣满消除了上述违约状态，并在2017年5月25日告知李晓凤，故李晓凤主张之后的违约金，本院不予支持。
李晓凤主张的其他损失，均缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第第九十三条、第九十七条、第一百一十一条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认任荣满与李晓凤签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一七年十一月十日解除。
二、自本判决生效之日起七日内，李晓凤支付任荣满剩余房屋租金32262.57元。
三、自本判决生效之日起七日内，任荣满退还李晓凤押金7000元。
四、自本判决生效之日起七日内，任荣满支付李晓凤违约金4620元。
五、驳回任荣满的其他诉讼请求。
六、驳回李晓凤的其他反诉请求。
如果任荣满、李晓凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费450元，由任荣满负担120元（已交纳），由李晓凤负担330元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费794元，由李晓凤负担665元（已交纳），由任荣满负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 韩 涛
二〇一七年十二月六日
书记员 黄翌翾