广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0203民初3705号原告：柳州市中房物业服务公司，住所地：柳州市东环大道145号鹿山花苑2栋一层，统一社会信用代码：91450200198637129R。法定代表人：张恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。被告：邹坚华，男，1959年4月24日出生，汉族，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区。原告柳州市中房物业服务公司与被告邹坚华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳州市中房物业服务公司的委托诉讼代理人南瑞芳，被告邹坚华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳州市中房物业服务公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付物业服务费1080元，违约金为985.5元，合计费用为2065.5元；二、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为白云小区三村16栋3-3号房屋的所有权人。原告与柳州市白云小区业主委员会于2008年8月1日签订了《小区物业管理委托合同书》，合同约定从2008年9月1日起由原告为白云小区提供物业服务，合同期限至业主代表代表委员会与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时终止。在合同约定期间，原告积极履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约定对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告从2010年1月起未交纳物业费，截止2015年12月，被告欠物业费1080元。根据合同第七条约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按应当交纳费用的千分之三交纳滞纳金。原告同意滞纳金从2010年1月开始收取。由此，被告拖欠72个月的物业费产生的滞纳金为985.5元，费用合计为2065.5元。原告依法诉至法院，请求判如所请。被告邹坚华答辩称，一、被告认为原告没有尽到管理职责，出现了消防通道堵塞，致使小区存在安全隐患，小区设施及公共建筑物损坏不维修，绿地不养护、小区北门没有门卫管理等等现象。二、小区物业管理委托合同书有失公正，存在笔误，只约定了一方的责任义务，业主委员会严重失职，监管不到位。综上，请求法院驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：原告原名柳州市中房物业管理公司，于2008年3月24日更名为柳州市中房物业服务公司，系具有二级物业管理资质的企业法人。被告系柳州市白云小区三村16栋3-3号房屋的共有权人。原告于2005年4月20日取得柳价字［2005］71号柳州市物价局文件《关于白云小区等六所住宅小区物业服务收费标准的通知》，批复白云小区物业服务费按建筑面积计，住宅每月每平方米0.3元，从2005年4月20日起执行。2008年8月1日，原告与柳州市白云小区业主委员会签订《小区物业管理委托合同书》，约定：委托管理期限自2008年9月1日起至新一届业主委员会成立止；物业管理服务费的收费标准及调整，按柳州市物价局批复；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按应当交纳费用的30%交纳滞纳金；委托原告对临时设施、临时占地服务的管理，小区内广告、横幅、宣传品的管理，并收取合理费用；等等。从2010年1月起至2015年12月止，被告未交纳物业服务费。原告通过书面方式向被告催收，被告仍未交纳，故酿成本案纠纷。另查明，庭审中，原告自认按照每户每月15元的标准收取物业服务费，并主张违约金按逾期天数每日3‰计算。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告与柳州市白云小区业主委员会签订的《小区物业管理委托合同书》对白云小区的全体业主具有约束力。原、被告双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区涉诉房屋的共有权人，亦应受该合同约束，履行交费义务。故被告应支付原告从2010年1月起至2015年12月止期间的物业服务费1080元（15元/月/户×72个月）。关于被告辩称原告未尽管理职责，小区存在乱停车导致消防通道堵塞、公共绿地及人行道被占用现象，本院认为，原告本身并无强制力，其管理义务在于疏导及向相关部门反映，被告反映的前述问题不足以作为其拒交物业服务费的理由。关于被告辩称小区共用设施设备损坏、原告未予维修，因原告对共用设施设备仅负日常维护及零星维修义务，对超出日常维护需要的共用设施设备更换维修问题，可通过公共维修基金或受益业主共同分担等途径解决，被告可另行主张其权利。关于被告辩称业主委员会与原告订立的《小区物业管理委托合同书》有失公平公正，业主委员会严重失职、侵害业主权利，未提供证据证实，且与本案并非同一法律关系。综上，被告上述抗辩主张不足以作为其拒交物业服务费的理由，本院对此均不予采纳。关于违约金，被告逾期未交纳物业服务费，根据《小区物业管理委托合同书》的约定已构成违约，依法应支付违约金。原告主张按逾期天数每日3‰的标准计算违约金，与合同约定不符。根据《小区物业管理委托合同书》约定，违约金“从逾期之日起按应当交纳费用的30%”计算，存在违约金按照逾期天数每日30%计算或者按照欠费总额30%计算的两种解释，考虑本案的实际情况，本院采取不利于原告的解释，即按照欠费总额的30%计算违约金，确定被告应承担的违约金为324元（1080元×30%）；原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告邹坚华应支付给原告柳州市中房物业服务公司物业服务费1080元及违约金324元，合计1404元；二、驳回原告柳州市中房物业服务公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已向本院预交），减半收取25元，由被告邹坚华负担。上述应付款项，义务人应于本案判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员  李 旎二〇一七年十二月二十六日书记员 & e m s p ; 黄 晓 珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。