广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初4337号原告深圳市信成投资担保有限公司，住所地深圳市福田区新洲路东深圳国际商会大厦1414B，组织机构代码75761536-5。法定代表人陈治海。委托代理人钟鸣权，男，汉族，1965年5月11日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，系该公司员工。委托代理人黄婧，女，汉族，1990年4月9日出生，身份证住址江西省乐平市，系该公司员工。被告张小虎，男，汉族，1974年11月7日出生，身份证住址济南市天桥区。委托代理人左英魁，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被告深圳市依碧莎酒吧有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道前进路东侧深信泰丰大厦1栋101A、101B，组织机构代码073373502。法定代表人赵伯洋。原告深圳市信成投资担保有限公司诉被告张小虎、深圳市依碧莎酒吧有限公司（以下简称依碧莎酒吧）房屋租赁合同纠纷一案，本院已于2015年7月7日作出（2015）深宝法西民初字第985号民事判决书。深圳市信成投资担保有限公司不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院。该院经审理后作出（2015）深中法房终字第2328号民事裁定书，以原审判决认定事实不清且程序不当为由，裁定撤销（2015）深宝法西民初字第985号民事判决，将该案发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了重新审理。原告委托代理人及被告张小虎的委托代理人到庭参加诉讼，被告依碧莎酒吧经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。该案现已审理终结。原告诉称，原告、被告张小虎于2012年9月24日签订了《深圳市房屋租赁合同书》(下称“合同”，合同登记(备案)号：宝AH017789号)。合同约定：1、张小虎承租原告位于深圳市宝安区新安街道前进路东侧深信泰丰大厦l栋101A、10lB商铺(下称“租赁房屋”)经营酒吧，租赁期限自2012年10月8日至2019年2月28日。2、租赁房屋面积1471.9平方米，起始月租金人民币88,314元，租金从2013年5月1日开始递增，递增率为每一年递增5％，2014年5月1日至2015年4月30日的月租金为人民币97,366元。同时约定被告张小虎须于每月5日前交付租金费用。3、被告张小虎应及时足额支付物业管理费、水电费、本体维修基金、设备使用费、车场使用费等使用租赁房屋所产生的一切费用，并于每月15日前向小区物业服务企业缴纳上月的水、电费。4、被告张小虎逾期或未足额支付租金或合同约定的其他应缴费用的，每逾期一日，被告须向原告支付应付未付租金及费用千分之三的滞纳金，被告逾期支付租金及费用超过十五日的，原告有权单方解除合同、不予退还被告已支付的租赁保证金并要求被告赔偿原告因此遭受的损失。5、被告张小虎应于本合同终止或提前解除的当日迁离，将租赁房屋完好交还原告，完成交接结算工作，并无条件配合原告到政府相关部门办妥解约手续。被告张小虎逾期返还租赁房屋的，每逾期一日，应按日向原告支付租赁房屋占用费（日租赁房屋占用费=解约日上月租金×2÷30)。6、合同提前解除的，被告张小虎应确保租赁房屋含附属设施及租赁期间所有形成附合的装饰装修物都应当完好的移交给原告，并无偿归原告所有。被告张小虎与原告签订合同后，利用租赁房屋设立经营深圳市依碧莎酒吧有限公司。被告张小虎是被告依碧莎酒吧的发起人股东，为设立被告依碧莎酒吧而与原告签订合同，被告依碧莎酒吧的注册地址和实际经营地址均在租赁房屋处、为租赁房屋的实际使用人，享有了合同权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条的规定，原告有权要求两被告共同承担合同责任。合同生效后，原告严格按照合同约定积极履行义务，但两被告自2015年2月1日起，开始拒不履行合同义务、拖欠租金、物业管理费等费用，虽经原告多次以书面通知催促，两被告仍拒不支付拖欠费用。由于两被告拒不支付租金及相关费用，原告按照合同第十八条及附页第十六条的约定于2015年4月8日解除合同并向被告送达了《合同解除通知书》。2015年4月10日，被告依碧莎酒吧与其员工发生劳动纠纷，深圳市宝安区人民法院依法查封了租赁房屋内可移动的财产[(2015)深宝法西劳初字第170-1号]。直到2015年12月3日被告在法院的组织下才将租赁房屋返还给原告。根据合同第二十条、附页第十六条、第十九条的约定，原告有权不予退还被告已支付的租赁保证金人民币195,732元；租赁期间所有形成附合的装饰装修物均无偿归原告所有；两被告应按人民币6,491.07元／日的标准连带向原告支付自2015年4月9日起至被告实际返还租赁房屋之日止的租赁房屋占用费；以及连带赔偿原告因此遭受的损失，包括租赁房屋被占用期间的物业管理费、水费、电费、本体维修基金、设备使用费、车场使用费等。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：1、确认原告与被告张小虎签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2015年4月8日已经解除；2、两被告连带向原告支付拖欠的房屋租金180696.2元，物业管理费、本体维修基金、设备使用费、车场使用费以及上述拖欠费用的滞纳金（滞纳金应计算至被告实际付清之同止）；3、被告张小虎已支付的租赁保证金人民币195,732元归原告所有；4、两被告按人民币6,491.07元／日的标准连带向原告支付自2015年4月9日起至2015年12月2日止的租赁房屋占用费1544874.66元并支付租赁房屋占用期间的物业管理费、水费、电费、本体维修基金、设备使用费、车场使用费等；5、两被告承担本案的全部诉讼费用。被告张小虎辩称，一、被告张小虎与原告签署房屋租赁合同是设立公司的职务行为，被告依碧莎酒吧依法成立后，租赁合同的实际履行人是依碧莎酒吧，相关的租赁费用也是由被告依碧莎酒吧支付的，原告对合同的实际承租人是被告依碧莎酒吧是明确知晓的。二、被告张小虎只是公司的小股东，不参与公司的经营，对于租赁合同的实际履行情况不了解。公司设立成功后，相关的权利义务都应由公司承担。三、原告起诉被告依碧莎酒吧，说明其认可涉案房屋实际出租给了依碧莎酒吧；原告占有及没收依碧莎酒吧遗留的装修及其他财产，也表明其认可依碧莎酒吧为房屋的实际承租人，否则，原告无权占有及没收依碧莎酒吧的财产；因此，原告起诉张小虎于法无据，请求法庭驳回原告对张小虎的诉讼请求。被告依碧莎酒吧未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明：原告系深圳市宝安区新安街道前进路东侧深信泰丰大厦l栋101A、10lB商铺的产权人，该司与被告张小虎于2012年9月24日签订一份《深圳市房屋租赁合同书》。合同的主要内容包括：张小虎（乙方）承租原告（甲方）位于深圳市宝安区新安街道前进路东侧深信泰丰大厦l栋101A、10lB商铺经营酒吧，租赁期限自2012年10月8日至2019年2月28日；租赁房屋面积1471．9平方米，起始月租金人民币88,314元，租金从2013年5月1日开始递增，递增率为每一年递增5％，2014年5月1日至2015年4月30日的月租金为人民币97,366元，须于每月5日前交付租金；乙方应及时足额支付物业管理费、水电费、本体维修基金、设备使用费等使用租赁房屋所产生的一切费用，于每月15日前向小区物业服务企业缴纳上月的水、电费；乙方逾期或未足额支付租金或合同约定的其他应缴费用的，每逾期一日，乙方须向原告支付应付未付租金及费用千分之三的滞纳金，乙方逾期支付租金及费用超过十五日的，甲方有权单方解除合同、不予退还被告已支付的租赁保证金并要求乙方赔偿甲方因此遭受的损失；乙方应于本合同终止或提前解除的当日迁离，将租赁房屋完好交还甲方，完成交接结算工作，并无条件配合甲方到政府相关部门办妥解约手续，乙方逾期返还租赁房屋的，每逾期一日，应按日以双倍租金向甲方支付租赁房屋占用费（日租赁房屋占用费=解约日上月租金×2÷30)；合同提前解除的，乙方应确保租赁房屋含附属设施及租赁期间所有形成附合的装饰装修物都应当完好的移交给甲方，并无偿归甲方所有。被告张小虎与原告签订上述合同后，向原告支付了租赁保证金共计人民币195,732元。2015年4月3日，原告向合同约定的送达地址邮寄《合同解除通知书》给被告张小虎，以被告拖欠租金严重违反合同约定为由，通知被告于2015年4月8日起解除双方之间的《深圳市租赁合同书》，并要求被告于2015年4月9日前迁出租赁房屋，否则将自2015年4月10日起向被告收取相当于双倍租金的房屋占用费。因被告依碧莎酒吧与员工之间发生劳动纠纷并诉诸法律程序，本院于2015年4月9日作出（2015）深宝法西劳初字第170-1号民事裁定书，查封了被告依碧莎酒吧位于上述租赁物业内的财产。2015年12月3日，原告在法院组织下收回了涉案房产。另查明，1、被告深圳依碧莎酒吧公司于2013年7月8日成立，股东为赵伯洋及被告张小虎，法定代表人为赵伯洋。2、原告提交了管理处的交费通知函、复函，付款申请书、发票、收据、银行电子回单等证据材料，证明被告自2015年4月份开始拖欠物业管理费、水费、电费、本体维修基金、设备使用费、车场使用费等各项费用，原告已为其垫付2015年4月至2015年12月3日期间的上述各项费用共计101929.03元（物业管理费94961.29元、本体维修基金2967.74元、设备使用费2000元、车场使用费2000元）。以上事实，有当事人提交的相关书证、庭审笔录以及当事人的陈述等予以证实。本院认为：原告与被告协商一致，将其所有的合法物业出租给被告使用，由被告支付租赁费用，双方之间成立合法有效的租赁合同关系。本案争议的焦点之一是被告张小虎应否承担承租人的责任。对此，本院认为，被告张小虎以自己的名义与原告签订房屋租赁合同，并明确自己为房屋承租方，在形式上为该租赁合同当然的承租人；根据原告提供的银行付款凭证、委托书、发票及收据等证据材料，在合同履行过程中被告张小虎也均是以自己的名义或委托他人缴纳租金，即使在依碧莎酒吧公司成立以后，案外人林如涵、王南等人在转账凭证上也有备注“代张小虎支付租金”的内容，原告向被告开具的发票、收据上也都以张小虎作为付款人，上述情况相互结合，可以印证被告张小虎为合同实际履行人的事实。综上分析，被告张小虎既未以书面约定的方式变更合同主体，也没有在合同履行过程中通过行为的方式变更实际承租人，故被告张小虎自始至终均为涉案租赁合同的承租人，理应承担合同相对人的义务。此外，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。被告依碧莎酒吧成立以后，实际享有合同权利，且在本案诉讼中拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，故本院对于原告要求被告依碧莎酒吧与被告张小虎就合同义务承担连带责任的诉请依法予以支持。关于合同应否解除的争议。根据审理查明的事实，被告确实存在拖欠租金长期未付的情形，且已达到合同约定的解除条件，原告据此向被告发出《合同解除通知书》符合法律规定，依法能够产生终止双方租赁合同关系的法律效果。原告在《合同解除通知书》中明确合同解除日期为2015年4月8日，该意思表示已于2015年4月8日之前送达至双方约定的送达地址，履行了解除合同的告知义务，故本院确认双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》已于2015年4月8日解除。合同的权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力。涉案的租赁合同第十八条约定：出现下列情形之一时，甲方（原告）可就因此造成的损失不予退还租赁保证金……。因此，在被告方违约导致合同解除的情况下，原告有权依据合同中的违约条款主张没收被告已缴纳的租赁保证金，故本院对于原告的该项诉讼请求依法予以支持。合同解除后，原告仍有权要求被告履行未支付的价款或者报酬。被告未能就其已缴纳租金的情况予以举证证明，应承担举证不能的不利后果，故本院采信原告的相关主张，确认被告尚拖欠原告2015年2月1日起至2015年4月8日止的房屋租金合计人民币220,696元（97,366元/月÷30天×8天+97,366元/月×2个月）。原告诉求的租金数额为人民币180,696.2元，未超过本院依法核算的上述金额，是当事人对自己民事权利的处分，故本院依法判如所请。原被告之间的房屋租赁合同关系解除后，被告未及时腾退租赁房屋，造成原告的实际损失，原告有权要求被告继续支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。但本案中被告未及时腾退房屋的原因是其财物被法院查封，并非恶意拒不返还房屋，不完全符合补充协议中约定的应双倍支付场地占用费的情形，故原告诉请被告按照租金标准的两倍支付合同解除后的房屋占有使用费有失妥当。考虑到原告因被告未及时返还房屋造成的损失与租金数额相当，故本院酌情判决被告应当按照原租金标准（97366元/月）向原告支付逾期返还租赁房屋的占有使用费（2015年4月9日起至2015年12月2日止）共计769191.4元。另，原告提交的交费通知函、付款申请书、发票、收据、银行电子回单等证据材料可以初步证明原告已为被告垫付了2015年4月至2015年12月3日期间的物业管理费、水费、电费、本体维修基金、设备使用费、车场使用费等各项费用共计101929.03元（物业管理费94961.29元、本体维修基金2967.74元、设备使用费2000元、车场使用费2000元），被告依碧莎酒吧作为房屋的实际使用人未到庭举证、质证及发表抗辩意见，故本院在无相反证据的情况下采信原告的证据及主张，认为被告应当向原告返还已垫付的上述各项费用共计101929.03元。关于滞纳金的争议。原、被告双方在合同中约定，被告逾期或未足额支付租金或合同约定的其他应缴费用的，每逾期一日，被告须向原告支付应付未付租金及费用千分之三的滞纳金，被告逾期支付租金及费用超过十五日的，原告有权单方解除合同、不予退还被告已支付的租赁保证金并要求被告赔偿原告因此遭受的损失。原告依据上述约定诉请被告支付逾期交纳租金及费用的滞纳金。本院认为，原告与被告在签订合同时，约定了多种违约责任承担方式，包括收取滞纳金与没收租赁保证金等。考虑到原告诉请没收被告已缴纳的租赁保证金足以弥补因逾期缴纳租金及费用造成的实际（利息）损失，且被告张小虎也明确辩称合同约定的滞纳金过高，故本院依法对双方约定的违约金予以调整，认为原告可选择适用其中一种违约责任方式计算违约金，在本院已确认其可不予退还被告已缴纳的租赁保证金的情况下，对其诉求的滞纳金不再予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市信成投资担保有限公司与被告张小虎于2012年9月24日签订的《深圳市房屋租赁合同书》已于2015年4月8日解除；二、被告张小虎已向原告深圳市信成投资担保有限公司缴纳的租赁保证金人民币195,732元归原告所有，原告可不予退还被告上述租赁保证金；三、被告张小虎、被告深圳市依碧莎酒吧有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市信成投资担保有限公司2015年2月1日至2015年4月8日的房屋租金人民币180,696.2元；四、被告张小虎、被告深圳市依碧莎酒吧有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市信成投资担保有限公司自2015年4月9日起至2015年12月2日止的房屋占有使用费人民币769191.4元；五、被告张小虎、被告深圳市依碧莎酒吧有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市信成投资担保有限公司垫付的物业管理费、水电费、本体维修基金、设备使用费、车场使用费等各项费用共计101929.03元；六、驳回原告深圳市信成投资担保有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币22986元，原告已预缴，由原告承担人民币8813元，由被告张小虎、被告深圳市依碧莎酒吧有限公司承担人民币14173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  黄海涛人民陪审员  廖妙芳人民陪审员  梁木英二〇一七年四月二十四日书 记 员  梁 格书 记 员  王 琼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。