浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初19307号原告：王桂芳，男，1967年8月30日出生，汉族，住杭州市余杭区。原告：徐水芝，女，1969年10月3日出生，汉族，住杭州市余杭区。原告：王钱江，男，1991年1月11日出生，汉族，住杭州市余杭区。上述三原告共同委托代理人：戴和平，浙江浙联律师事务所律师。被告：徐振革，男，1968年6月18日出生，汉族，住杭州市余杭区。公民身份号码：330125196806186315。委托代理人：徐向明，浙江顺达律师事务所律师。原告王桂芳、徐水芝、王钱江为与被告徐振革确认合同无效纠纷一案，于2017年11月8日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由审判员杨春海独任审判，于2017年12月15日公开开庭进行了审理。原告王桂芳、徐水芝以及共同委托代理人戴和平，被告徐振革的委托代理人徐向明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王桂芳、徐水芝、王钱江起诉称：2017年7月17日，原、被告双方签订关于坐落于余杭区边）两间三层小产权房的买卖协议。该协议签订后的几天内，原告方就觉得该小产权房买卖违背国家法律规定，应当无效，并多次与被告协商，要求撤销双方之间的小产权房买卖协议。原告为了尽量缩小双方的损失，立即退还被告徐振革全额购房款70万元，但被告徐振革拒绝接收，并还强行撬锁入住涉案房屋。由于该小产权房的建造违反了土地管理法的强制性规定，至今没有得到依法批准，随时都有可能被拆除的风险。为此，原告王桂芳、徐水芝、王钱江诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方在2017年7月17日签订的小产权房买卖协议无效；2、本案诉讼费由被告徐振革承担。原告王桂芳、徐水芝、王钱江为证明上述事实，向本院提供房屋买卖协议书一份，用以证明原、被告双方签订的小产权房买卖协议违反国家法律法规的强制性规定，应属无效的事实。被告徐振革答辩称：1、原、被告双方之间签订的房屋买卖协议书是双方当事人真实意思的表示，不违背法律强制性规定，真实有效；2、房屋买卖协议书签订后，被告徐振革依约支付了所有的购房款，根据合同的约定原告应于合同签订后15日内将房屋交付给被告徐振革，因被告徐振革接管案涉房屋有合同依据，不存在强行入住的事实；3、一般司法实践中所称的农村住宅不能买卖，指的是根据土地管理法第62条的规定，通过村、组集体单位审批安排的本集体组织成员的住宅，因其使用的土地具有集体福利性、无偿性，因此，只能在本集体内流通，而不能向本集体以外的人转让，否则构成无效；4、本案涉及的房屋所占用的土地原属石濑村瓜村组的集体土地，1994年，当时的彭公乡人民政府为解决104国道边私搭乱建的问题，向石濑村瓜村组征收土地将组集体的土地经过征收后成为乡集体的土地，然后将土地转让给包括原告在内的人建房，这种房屋因没有办理相应的权证称为小产权房，这与农村住宅有本质的区别；5、根据土地管理法第10条之规定，集体土地分为三级所有，即组集体、村集体、乡集体，原、被告均属于原彭公乡的户籍成员，现在彭公乡已拆乡并镇到瓶窑镇，也属于同一瓶窑镇户籍成员，案涉土地也属镇集体，由于法律法规对于集体土地使用权转让强调的原则是在本集体内流通，而不是绝对的禁止，因此，原、被告之间的房屋买卖合同行为并不违反法律法规的禁止性规定，不构成无效；6、一户一宅是土地管理法的明确规定，正是因为案涉房屋不属于一般意义上的农村住宅，不占用农村住宅的指标，因此，原告能够在2012年在奇鹤村奇坑桥审批通过农村住宅的宅基地，并建造起了房屋，佐证了案涉房屋并非一般意义上的农村住宅。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告徐振革为证明上述事实，向本院提供证据如下:1、收条、付款凭证二份（复印件），用以证明被告徐振革已按协议的约定支付所有房款的事实。2、杭州市住宅装饰装修施工合同、平面设计协议书、付款凭证以及照片各一份，用以证明被告徐振革购房后，为了居住使用对房屋进行装修并支付相应装修款的事实。3、照片二份，用以证明涉案房屋的外观现状的事实。4、征地协议以及往来款收据各一份，用以证明涉案房屋的土地通过征地成为瓶窑镇（原彭公乡）集体土地的事实。5、村镇建设许可证以及收据各一份，用以证明与涉案房屋同一地块的其他房屋业主的用地建房凭证，涉案房屋的用地建房也属于合法的事实。6、照片二份，用以证明原告于2012年在通过审批建造了房屋的事实。7、立面整治协议，用以证明瓶窑镇石濑村与被告徐振革签订涉案房屋外立面整治合同，认可房屋为合法建筑物，业主为被告徐振革的事实。庭审中，(一)对原告王桂芳、徐水芝、王钱江提供的证据，经质证：被告徐振革对证据的三性无异议，但认为不能证明其待证事实。经审查，本院认为原告王桂芳、徐水芝、王钱江提供的证据与本案有关联，可以作为本案定案的证据使用，但应结合其他证据予以综合认定相关案件事实。(二)对被告徐振革提供的证据1－7，经质证，原告王桂芳、徐水芝、王钱江的质证意见如下:对证据1的真实性无异议，但对合法性有异议，认为小产权房屋买卖不合法；对证据2，认为在小产权房屋买卖后，原告提出解除合同，是被告徐振革强行进入，其装修与原告无关，造成的损失由被告徐振革自行承担;对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，但认为征收的内容违法；对证据5的真实性无异议，合法性有异议，认为土地未经合法批准；对证据6的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联；对证据7，认为真实性、合法性、关联性无法确认。经审查，本院认为被告徐振革提供的上述证据，均与本案有关联，可以作为本案定案的证据使用，但应结合其他证据予以综合认定相关案件事实。根据当事人的陈述与辩解，以及提供的有效证据，本院认定本案事实如下：原告王桂芳与原告徐水芝系夫妻关系，原告王钱江系原告王桂芳、徐水芝之子。1994年7月11日，余杭市彭公乡人民政府为加强土地管理,有效地制乱占地建房现象，经乡人民政府同意在长村长池畈集资联建住房，现甲方（彭公乡城建办）向乙方（翁介村长村组）在104公路以北征地7.461亩，东至乙方农户韩建新田田埂，西至乙方农户吕培良田田埂，东西长（南123.1m、北129.3m），南至104公路，北至乙方田，南北深（东侧43m，含公路沟以西37.75m，含公路沟1米），经双方协商同意立如下协议：一、(1)土地征用费6.541×1.5万计98115元，当年青苗补贴每亩500元计3270.50元。村5%计4905.75元，当年农业税130.82元，共计106422.07元；(2)0.92亩×1.8万元计16560元，当年青苗补贴每亩500元计460元，当年农业税计18.40元；征地款的5%部分828.00元，共计17866.40元；总计款124288.47元。二、征用款分二次付清，6月30日前付清106422.07元，7月31日前付清17866.40元，款清后，其土地所有权永久性归甲方所有，乙方无权干涉。三、本协议一式三份，甲、乙方双方以及村各执一份，签字后生效。事后，原告王桂芳、徐水芝、王钱江以家庭名义在上述土地上于1994年共同申请出资建造两间三层房屋，并一直居住使用该房屋至今。2017年7月17日，原、被告(以下称甲、乙方)签订房屋买卖协议书，双方约定：一、房屋概况:1、坐落：余杭区瓶窑镇彭公瓜村18号（老104国道边）；2、结构：砖混结构，两间三层；3、权属状况：小产权房；甲方自愿将上述房产转让于乙方所有。二、成交价格：人民币柒拾万元整。三、付款方式：在签订本协议前，甲方已经收到乙方定金（现金）贰拾万元整，余款伍拾万元在签订本协议时一次性付清；甲、乙双方确认将此购房款转入收款人名称王钱江，开户行为信用社，收款帐号：62×××08。四、甲方职责：1、甲方保证该房屋产权明确，无产权纠纷，保证乙方享有房屋完整的所有权和使用权；2、在政策条件允许下，甲方应无条件配合乙方办妥房产过户手续；3、签订本协议时，甲方承诺将房屋在15天内腾空交于乙方使用；4、若遇政府拆迁，拆迁费、补偿费等所有一切应由乙方享有；五、如甲方违约导致合同解除或因法律、政策原因导致合同无效的，甲方除应全额返还购房屋价款外，另应按月利率千之二十的标准支付利息，计算期间自款项交付之日起，至甲方实际全额归还之日止；如乙方有其他损失的，甲方仍应予以承担（包括乙方对该房屋已进行的装修、装饰、搬迁等产生的所有费用），并另行支付乙方违约金30万元。六、房屋四至：东至徐勤屋，南至老104国道，西至吕培良房屋，以王桂芳的围墙为界，北至后水沟止。另注明：如果在三年内（即2020年7月17日前）遇政府拆迁，则由乙方再一次性补助甲方贰拾万元正。协议签订后，被告徐振革已按协议约定支付原告王桂芳、徐水芝、王钱江购房款70万元。现案涉房屋由被告徐振革占有，被告徐振革已委托设计、装修公司对该房屋进行装修，且该房屋的外墙、屋顶、门窗等正在立面整治中。现原告王桂芳、徐水芝、王钱江以小产权房的建造违反土地管理法的强制性规定，至今没有得到依法批准为由，诉至本院，请求上判，为此，双方成讼。另查明，1、2012年，原告王桂芳以其为户主，在杭州市余杭区申请建造农村住宅房屋，目前原告王桂芳、徐水芝、王钱江均居住于该房屋。2、原、被告双方确认，诉争房屋的来源与建造，与俞建行户一致；俞建行于1994年5月11日、12月27日向余杭市彭公乡土地建设管理部门交纳了贴农金、配套费、补交土地征用费等款项，并持有1994年5月3日的浙江省村镇建设许可证，该许可证载明:建设单位或个人为俞建行，建设项目名称住宅房，建设地点彭公集镇，建筑占地及面积为30平方米，建筑结构层数三层。本院认为，诉争房屋系原告王桂芳、徐水芝、王钱江以家庭名义于1994年共同申请出资建造，该房屋至今虽未办理出相关权属凭证，但根据本案查明的案件事实以及相关证据材料证实，该房屋系原告王桂芳、徐水芝、王钱江在支付相应的土地使用费等款项后，已经相关部门规划审批同意予以建造，原告王桂芳、徐水芝、王钱江对诉争房屋享有相应权利是不争的事实；同时，原、被告于2017年7月17日签订的房屋买卖协议书，系双方当事人真实意思的表示，且被告徐振革已按约付清购房款，也实际占有了该房屋，该买卖合同并未违反法律或行政法规规定的效力性强制规定。现原告王桂芳、徐水芝、王钱江作为出卖人，以在缔约时对诉争房屋没有所有权以及违反法律或行政法规规定为由主张合同无效，依据不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王桂芳、徐水芝、王钱江的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收40元，由原告王桂芳、徐水芝、王钱江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  杨春无二〇一七年十二月二十八日书记员  缪剑娣?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?