河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫15民终684号
上诉人（一审原告）：信阳市供销社储运公司（以下简称供销公司），住所地信阳市平桥区光明路一号平桥棉麻中转库院内。
法定代表人：许宝成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐威，河南精致律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：信阳市平桥区腾达新型环保保温材料厂（以下简称平桥腾达保温厂），住所地信阳市平桥区光明路*号平桥棉麻中转库院内。
经营者：林木山，该厂厂长。
委托诉讼代理人：张中华，该厂法律顾问。
上诉人供销公司因与被上诉人平桥腾达保温厂租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503民初3149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人供销公司的委托诉讼代理人徐威，被上诉人平桥腾达保温厂的经营者林木山及其委托诉讼代理人张中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人供销公司上诉请求:要求依法撤销一审判决第三、四、五项，改判：一、被上诉人支付给上诉人2016年1月1日至2017年6月30日期间的租赁费90000元及其退还仓库房屋、场地前的未付租赁费；二、被上诉人支付违约金10万元及逾期10%滞纳金12000元；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“双方的租赁协议于2016年9月17日已解除”，认定事实错误。1、被上诉人因其生产违反了大气污染防治管理法规，其部分生产设施于2016年9月17日被政府执法部门推到，生产设施被推到是其违法行为的必然结果，过错在于被上诉人。2、被上诉人的生产设施被推倒致其不能生产，但被上诉人并未将生产设备、工具等撤走，也未将租赁的仓库房屋及场地交还上诉人，其并未解除租赁协议，因此被上诉人仍应交纳租赁费。3、一审判决认定“租赁合同、补充协议解除后，原告未及时收回租赁物，放任损失的扩大，被告未及时交还租赁物，双方均有责任”，该认定混淆是非，无视事实。被上诉人不交还租赁物，就表明其没有解除合同，租赁合同依然存续，上诉人没有任何过错。事实是上诉人多次催促被上诉人，要其交还仓库房屋及场地，但遭被上诉人拒绝，被上诉人以向有关部门索赔为由，既不交还仓库房屋及场地，也不交纳租赁费，上诉人才被迫起诉。因此，被上诉人交纳租赁费的截止期限应为判决《租赁合同》及《补充协议》解除、被上诉人交还仓库房屋及场地的判决书生效并得到执行之日。上诉人的第3项诉讼请求“支付2016年1月1日至2017年6月30日期间的租赁费90000元及退还仓库房屋、场地前的未付租赁费”，完全应得到支持。三、一审判决“扣除被告替原告垫交的电力改造费20000元”，判决错误。被上诉人交纳20000元电力改造费，双方存在争议，属于另外一个法律关系，上诉人不同意扣除，如果被上诉人索要返还20000元电力改造费用，可另行起诉解决。四、被上诉人违约应支付约定的违约金100000元，并支付滞纳金12000元。一审判决认定“合同提前解除，原告要求被告给付10万元违约金及逾期10%的滞纳金的请求，不予支持”。被上诉人不交还仓库房屋及场地，怎能说合同已提交解除。如果双方解除合同，为何判决书第一项还判决“解除原、被告双方于2011年4月1日签订的《租赁合同》、2013年12月31日签订的《补充协议》”。这是自相矛盾。要求二审改判如前所请。
被上诉人平桥腾达保温厂辩称，答辩请求：1、依法驳回被答辩人的上诉请求，维持（2017）豫1503民初3149号民事判决，支持一审第一项、第三项、第四项判决；2、判令被答辩人承担因租赁合同违背公平原则、不履行租赁物修缮义务、不兑现电力线路垫资费等违约责任，并支付给答辩人违约金10万元，答辩人不承担违约责任；3、判定因被答辩人违约，不及时疏通公共排水道给答辩人造成的经济损失16万元予以赔偿；4、本案一、二审诉讼费由被答辩人承担。事实和理由：一、一审判决认定“双方的租赁协议于2016年9月17日已解除”，认定事实正确，适用法律正确，应当依法解除。1、租赁合同解除（终止），是遭遇行政行为之不可抗力因素所致，答辩人不承担民事责任。答辩人于2011年4月1日从张建强处接租被答辩人的租赁物至《租赁合同》解除（终止）。该合同追溯到2003年10月1日承租方尹祖庆始租，2010年5月20日张建强承租，其格式合同始终未变。该合同就有关租赁事宜进行了约定。2013年12月31日，答辩人与被答辩人签订了一份《补充协议》，该协议只对年租金进行了调整，“从2014年1月1日起至2018年10月1日，每年租赁费为人民币6万元整”（见证据1《租赁合同》《补充协议》）。本案所涉租赁合同、补充协议均在租赁期内。后因政府的行政行为（不可抗力因素）强力干预，即因不可归责于任何一方的事由，实施辖区企业统一搬迁至高速铁路以东产业集聚区内的规划所致，而于2016年9月17日解除（终止），双方的约定再无法履行。并非被答辩人上诉理由1描述（辩解）的“被上诉人因其生产违反了大气污染防治管理法规，其部分设施于2016年9月17日被政府执法部门推倒，生产设施被推倒是其违法行为的必然结果，过错在于被上诉人”。事实上，本案所涉租赁物已于2016年初，政府一直在强令该合同所指租赁物的所有企业停止生产、限期整改，以符合大气污染防治的要求。被答辩人的承租人都按照政府要求进行了整改。6月份政府又出台文件，统一规划限期拆迁、关停取缔等（见证据2《政府相关文件》）。答辩人自2016年初就没有正常生产，直至2016年9月7日信阳市人民政府发布公告强令该合同所指租赁物的所有企业关停取缔。民法通则第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”本案中，答辩人未及时交纳租金系受不可抗力因素影响，故其无须承担继续履行、支付违约金、损害赔偿等违约责任。该租赁物内的企业多次联名上访维权请求拆迁赔偿无果（见证据3《上访材料》），至今政府对拆迁企业没有补（赔）偿损失，也只有电业部门（因不可抗力因素）对企业所欠电费全部免缴。怎能说是答辩人的过错。政府行为给每家企业造成几百万元的经济损失，至今未得到一分钱赔（补）偿。2、一审判决认定属实、客观、公正、无误。被答辩人上诉理由2描述“被上诉人的生产设施被推倒，致使不能生产，但被上诉人并未将生产设备、工具等撤走，也未将租赁的仓库房屋及场地交还上诉人，其并未解除租赁协议，因此被上诉人仍应交纳租赁费”。事实上，一是当事人都在等待政府给答辩人及拆迁企业一个合理、满意的答复；二是为避免损失扩大，答辩人多次约请被答辩人洽谈退租及善后处理事宜，被答辩人均不予理睬，搪塞敷衍，其目的是好让答辩人承担违约责任并继续交租金。因此，一审判决认定“租赁合同、补充协议解除后，原告未及时收回租赁仓库房屋、场地，放任损失的扩大，被告未及时交还租赁房屋，双方均有责任”。一审判决还认定：“2016年9月17日后，被告一次性赔偿给原告损失2万元为宜。被告替原告垫资的2万元电力线路改造费用，应从拖欠的租赁费中扣除。”该判决认定属实、客观、公正、无误。况且2万元足以补偿被答辩人的损失（恢复房屋原状只需要8000元至10000元）。3、被答辩人采用格式条款订立的《租赁合同》，显然违背公平原则，答辩人不应承担相应的民事责任；答辩人新投资固定资产部分应依法合理分担，以此款抵租金或作价补偿给答辩人。本案租赁合同中的格式霸王条款，自2003年延续至今，有失公平，违反合同法第三条、第二百二十一条等条款规定。如合同第六条、第八条约定等。答辩人在租赁期间对租赁物进行改电力线改造、厂房修缮、新建（厂）房总投资26.44万元（见证据3《投资固定资产费用》），其中：（1）电力线路改建费16万元，替被答辩人垫交2万元。2011年7月之前本案所涉租赁物中，一直使用平桥电厂职工用电线路，该电厂破产后，不再给被答辩人供电，改为使用国家电网供电。因电力线路老化，电管部门要求自改专用线路。2011年8月改建电力线路的126万元，由出租人与承租人8家共同承担。被答辩人与七个承租人协商并承诺：“每户出资16万元，被答辩人的14万元由七个承租人每户垫交2万元，以后抵租赁费”。答辩人替被答辩人垫资的2万元理应从租赁费中扣除，被答辩人至今没有兑现承诺。一审判决“扣除被告垫交的电力改造费2万元”，依法依据，正确无误，二审应予维持。该笔电力线路改建费16万元，以及替被答辩人垫交2万元应抵租金或作价补偿给答辩人。（2）厂房维修费5.04万元（因租赁物影响使用，2012年6月修缮费1.64万元，2014年7月份修缮费3.4万元，见证据4修缮费《收据》）。（3）答辩人在租赁期间经被答辩人同意自建房屋3间费用2万元。根据合同法第三条、第五条、第四十条、第一百一十四条第二款、第二百二十一条、第二百二十三条规定，本案合同约定租赁费每年6万元，违约金10万元，逾期滞纳金10%1200元，明显“过分高于”民商事实践中，违约金数额一般约定为合同标的的20%的规定，明显“过分高于”司法解释“造成的损失30%为标准适当减少”的规定，应认定为无效约定。二、被答辩人先行违约，未按合同法规定履行对租赁物的维修义务，公共场地及租赁物排水沟不畅，经常积水给答辩人造成经济损失16万元，应依法承担赔偿责任。2015年至2016年间，被答辩人出租场地的公共部分排水沟不畅，经常积水，答辩人多次要求被答辩人维修，迟迟不予维修，造成答辩人生产的成品珍珠岩损失100吨（1600元/吨），价值16万元（见证据6《产品损失照片15张》、《损失价格表证明》）。被答辩人在签订合同时就明显违背了合同法规定的基本原则，答辩人承租的房屋及排水沟的公共部分，被答辩人应承担维修义务，承担维修费用。本案租赁费即使有逾期未付现象，也可从减少租金或者延长租金中扣除，不应认定答辩人违约。相反，被答辩人先行违约，违约方除赔偿违约金10万元外，应按合同法依法追究违约方的责任并赔偿经济损失16万元。综上一审判决认定“双方的租赁协议于2016年9月17日已解除”，认定事实正确，适用法律正确。1、本合同的解除（终止）是不可抗力的因素造成的，与之相对应的违约责任双方均不应承担。2、一审判决认定属实、客观、公正、无误。3、合同订立的不公平性、强制性、损他性，显然违背公平原则，答辩人不应承担相应的民事责任。答辩人新投资固定资产部分应依法合理分担，以此款抵租金或作价补偿给答辩人；合同约定违约金10万元，明显“过分高于”合同标的的20%的规定，该约定为无效约定。4、答辩人在租赁期间对租赁物进行改电力线、厂房修缮、新建（厂）房、打水井等总投资26.44万元（含被答辩人垫资的电力线路改建费2万元、电力线路改建费16万元、房屋修缮费5.04万元、打水井1口费用1.4万元等）被答辩人应作价给答辩人一定补偿。5、被答辩人违反合同法规定未履行相应排水沟畅通义务，给答辩人造成的经济损失16万元应予赔偿。6、判令被答辩人承担因租赁合同违背公平原则、不兑现电力线路垫资费、不履行租赁物修缮义务的违约责任，支付给答辩人违约金10万元。以上费用合计52.44万元，折扣（2016年1月1日至2016年9月的租赁费）42500元（60000/12个月×8.5个月=42500元）后，也足以抵偿答辩人未交的租金。被答辩人应补偿给答辩人相应费用。
上诉人供销公司向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原、被告于2011年4月1日签订的《租赁合同》及2013年12月31日签订的《补充协议》；2、依法判决被告立即将租赁原告风雨罩棚北头十间仓库房屋后在屋顶自建的排气孔堵住，恢复屋顶原状；将仓库房屋内部自砌的墙体等设施拆除；将仓库房屋内部清理干净后，立即归还所租仓库房屋和排水沟西侧3米宽空场地；3、依法判令被告支付自2016年1月起至2017年6月3日期间的租赁费9万元及归还仓库房屋、场地前的未付租赁费；4、判令二被告支付违约金10万元及逾期10%的滞纳金12000元；5、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2003年10月1日，原告与尹祖庆签订租赁合同，原告为甲方，尹祖庆为乙方，2011年4月1日被告接租成为乙方。合同约定：一、甲方将风雨罩棚北头十间及排水沟西侧3米宽空地（乙方盖办公室用）租赁给乙方使用；二、本合同期限为15年，自2003年10月1日至2018年10月1日止，按五年一个周期计算，从2003年10月1日至2008年10月1日止，每年租赁费为伍万元整（其中仓库每年贰万元，场地每年叁万元整），2008年10月1日后，根据市场物价指数，双方再共同协商租赁费用的增减，另行签订补充协议；三、付款方式：每年分两次付清当年租赁费，从签订合同之日起十日内付清当年租赁费，以后每年元月30日前付清上半年租赁费，6月30日前付清下半年租赁费。如不按合同付款，三个月内承担10%滞纳金，超过三个月以上不按合同付款视为违约，并承担违约责任；六、乙方在租赁期内自建房屋租赁期满后，产权无偿归甲方，在租赁期内原厂房维修及费用由乙方自行承担。乙方使用期满后应恢复房屋原貌交还甲方；八、合同签订后，双方应严格按合同条款执行，如有违约，违约方赔偿违约金10万元。原、被告前期均能履行合同约定，不拖欠租赁费。2013年12月31日，原、被告签订了一份《补充协议》，该协议约定：从2014年1月1日起，至2018年10月1日，每年租赁费为人民币6万元整，2018年10月1日后，根据市场物价指数，双方再共同协商租赁费用的增减。被告租赁期间，在仓库房屋顶自建排气孔，房屋内自砌墙体，自建房屋3间，打水井一口，厂房修缮花费五万余元，与另外7户租赁户投资进行了电力线路改建，替原告垫资2万元（协议后从租金中扣除）。为了加大大气污染防治，根据市、区环保局有关文件要求，政府有关部门于2016年9月11日统一对原告仓库六家珍珠岩企业（含本案被告）的预热炉社保进行集中拆除，到2016年9月17日结束。此后被告再未生产，也未再使用租赁房屋、场地。被告交租赁费至2015年12月。2016年1月1日起，再未交租赁费。双方协商未果，诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》约定租赁期至2018年10月1日止。在租赁期内，由于大气污染防治的需要，2016年9月17日，被告的预热炉社保被政府相关部门集中拆除，被告再未生产，未再使用租赁物。双方的租赁协议于2016年9月17日已解除。租赁合同，补充协议解除后，原告未及时收回租赁物，放任损失的扩大，被告未及时交返租赁物，双方均有责任，被告应交纳2016年9月17日前拖欠的租赁费。2016年9月17日后，被告一次性赔偿原告损失20000元为宜。被告替原告垫资的20000元电力线路改造费用，应从拖欠的租赁费中扣除。原、被告约定租赁期内租赁物由原告维修，不违反法律规定。被告辩称租赁合同违反公平原则，没有依据，不予采纳。被告辩称要原告给付租赁物维修费用，一审不予支持。租赁合同、补充协议解除后，被告应按约定恢复租赁房屋原貌。合同提前解除，原告要求被告给付10万元违约金及逾期10%滞纳金的请求，不予支持。被告辩称要原告赔偿积水给造成的损失16万元，原告不认可，被告未提起反诉，一审不予处理，被告可另行解决。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条之规定判决：一、解除原、被告双方于2011年4月1日签订的《租赁合同》、2013年12月31日签订的《补充协议》。二、被告平桥区腾达新型环保保温材料厂将租赁原告十间仓库房屋顶自建的的排气孔堵住，恢复房屋原状；将仓库房屋内自砌的墙体等设施拆除；归还所租仓库房屋和排水沟西侧3米宽空场地。三、被告平桥区腾达新型环保保温材料厂向原告支付2016年1月1日至2016年9月17日期间的租赁费42800元。扣除被告替原告垫交的电力改造费20000元，被告应向原告交付2016年9月17日前的租赁费22800元。四、被告平桥区腾达新型环保保温材料厂赔偿原告2016年9月17日后的损失20000元。五、原、被告的其他诉称请求、辩称请求，不予支持。上述二、三、四项，限判决生效后十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4330元，原告负担1530元，被告负担2800元。
二审庭审中，上诉人供销公司提供1、2017年12月30日被上诉人平桥腾达保温厂向其发出的《终止租赁合同告知函》，证明2017年12月30日合同仍然未解除。2、林木山库房外貌、库内情况照片十张，证明标的物房屋内的现状，被上诉人平桥腾达保温厂未将所租房屋恢复原状，且未将场地交给上诉人供销公司。被上诉人平桥腾达保温厂质证认为，《终止租赁合同告知函》是在一审法院判决解除租赁合同后，被上诉人平桥腾达保温厂书面告知上诉人供销公司租赁合同已按照一审法院的判决，于2016年9月17日解除的情况。在此之前，被上诉人平桥腾达保温厂几次告知上诉人供销公司，解决租赁合同解除后投资问题、算账问题等善后问题。被上诉人平桥腾达保温厂找人核算租赁房屋需修补的费用，供销公司就上诉了。对照片拍摄情况无异议，租赁房屋没有修复的原因是准备修复还没有维修。
二审审理查明的案件基本事实与一审一致。
本院认为，上诉人供销公司与被上诉人平桥腾达保温厂签订的《租赁合同》以及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。上诉人供销公司依据合同及协议主张被上诉人平桥腾达保温厂支付租赁费，依法应予支持。但双方当事人对租赁费的截止时间即合同的解除时间各执一词，也是本案的主要争议焦点问题。针对上诉人供销公司的上诉理由：第一，关于合同解除时间的问题。在合同履行期间，因国家对大气污染防治提高标准，按照上级政府指令，政府部门对包括被上诉人在内的多家企业及其生产设施要求搬迁重建、集中拆除。并于2016年9月17日对其生产设施拆除完毕。上述政策重大调整，导致双方租赁合同履行受阻，双方租赁合同于2018年10月1日到期，截止目前，一审原、被告之间还没有进行租赁物的交接。被上诉人平桥腾达保温厂仍然在占有上诉人供销公司的租赁物。2016年9月17日，虽然政府已经让一审被告不再生产，但双方并没有解除合同。所以一审认为从9月17日合同已经解除没有事实和法律依据。合同解除权是形成权，有权解除合同的一方提出解除的明确通知到达对方时，合同就视为解除。本案中，因出现了不可抗力的事项，双方的租赁合同目的已经出现履行受阻，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的情形，双方均可以提出解除合同。但2016年9月17日以后被告虽然称已经没有生产也没有使用租赁物，但被告并没有明确告知原告要求解除合同并交还租赁物。直到2017年6月一审原告以起诉的形式要求解除合同，一审法院于6月1日立案。所以，双方合同解除的时间应为一审原告起诉的时间，即2017年6月1日。既然起诉时间是解除时间，被上诉人的租赁费应当计算到2017年6月。按照双方签订的《租赁合同》及《补充协议》的约定，应当计算一年半的租赁费即9万元（合同约定租赁费每年分两次交付，一次半年）。第二，关于垫付的电费2万元的问题。双方对垫付的事实都不否认，原审判决要求原告支付并从被告应付款中扣除并无不妥。第三，关于原判的2万元损失问题。该损失没有证据支持，一审法院酌定没有法律依据，既然租赁费计算到原告起诉的时间，该损失不应当再计算。因双方解除合同的原因是不可抗力导致合同履行受阻，双方不存在违约，原审判决没有支持违约金及滞纳金等符合法律规定。因此，上诉人的上诉理由部分成立。
综上所述，信阳市供销社储运公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503民初3149号民事判决第二、五项；
二、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503民初3149号民事判决第四项；
三、变更河南省信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503民初3149号民事判决第一项为原、被告双方于2011年4月1日签订的《租赁合同》及2013年12月31日签订的《补充协议》于2017年6月1日解除。
四、变更河南省信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503民初3149号民事判决第三项为被告信阳市平桥区腾达新型环保保温材料厂向原告信阳市供销社储运公司支付2016年1月至2017年6月期间的租赁费9万元。扣除被告信阳市平桥区腾达新型环保保温材料厂替原告信阳市供销社储运公司垫交的电力改造费2万元，被告信阳市平桥区腾达新型环保保温材料厂还应向原告信阳市供销社储运公司给付租赁费7万元。
上述义务限本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费4330元，由上诉人信阳市供销社储运公司负担2165元、被上诉人信阳市平桥区腾达新型环保保温材料厂负担2165元。
本判决为终审判决。
审判长 吴孔玉
审判员 吴 斌
审判员 李 彬
二〇一八年四月十一日
书记员 刘 唱