杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0103民初5767号原告：刘玲，女，1984年10月22日出生，汉族，住杭州市下城区。委托代理人：贾宏，浙江六和律师事务所律师。被告：浙江上江南投资有限公司。住所地：杭州市下城区石桥路***号***室。法定代表人：张德元。委托代理人：杜斌、孙嘉伟，浙江峰翔律师事务所律师。原告刘玲为与被告浙江上江南投资有限公司（以下简称上江南公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月2日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月27日、10月27日公开开庭进行了审理。原告刘玲的委托代理人贾宏，被告上江南公司的委托代理人杜斌（未参加第二次庭审）、孙嘉伟（未参加第一次庭审）到庭参加诉讼。�案现已审理终结。原告刘玲诉称：2014年5月27日，原、被告双方签订《江南时代广场房屋租赁合同》，合同约定原告（乙方）向被告（甲方）租赁杭州市下城区石桥路456号江南时代广场3－1号房屋，用于经营婴童生活馆。该房屋计租面积为157.33平方米，租期5年（自2014年7月4日至2019年7月3日）。合同还约定因甲方原因导致乙方开业日期延误超过九十日的，乙方有权提前解除合同。因甲方违约乙方选择提前解除合同的，甲方向乙方双倍返还保证金，并由甲方赔偿装修费用并承担违约责任。合同签订后，原告按约支付了首期租金86846元、合同保证金29000元、物业费26935元，并花费了319232.50元对店铺进行了装修。因被告迟迟未开业，原、被告于2014年9月22日签署《补充协议》，约定江南时代广场整体开业日期为2015年2月19日前（以开业面积为70%为标准）�但被告并未在约定时间按期开业，导致原告无法正常经营，已经严重违反了双方的合同约定。故诉请法院判令：1、解除原、被告签订的《江南时代广场房屋租赁合同》；2、被告退还已经收取的租金86846元、物业费26935元；3、被告双倍返还合同保证金29000元，共58000元；4、被告赔偿装修损失、设计费、燃气管道安装费等费用计319232.50元；5、本案诉讼费用由被告承担。原告刘玲为证明其主张的事实向本院提交以下证据：1.《江南时代广场房屋租赁合同》1份，证明原告向被告租赁江南时代广场3－1号房屋用于经营甜咕咚婴童生活馆，并约定如因甲方（被告）原因导致原告开业日期延误超过90天的，乙方（原告）有权提前解除合同，原告提前解除合同的，被告应向原告双倍返还保证金，赔偿装修费用并承担违约责任。2.租金、物业费《收据》�押金《收据》各1份，证明原告按约支付了租金86846元、物业费26935元、保证金29000元。3.《补充协议》1份，证明原、被告于2014年9月22日签署《补充协议》，原告已装修完毕，已做好开业前准备，但原告所租赁的商铺建筑面积较小且不连接，无法独立开业，被告承诺江南时代广场整体开业时间为2015年2月19日。4.杭州市下城区溪嬉婴童生活馆工商登记信息1份及店铺照片3张，证明原告在租赁的房屋内登记注册杭州市下城区溪嬉婴童生活馆，原告在约定期间内做好了开业准备工作。5.（2015）杭下民初字第01684号民事判决书1份，证明根据该案查明的事实，被告于2015年国庆期间才整体开业，已违反原被告双方签署的《补充协议》及《江南时代广场房屋租赁合同》，原告有权提前解除租赁合同并要求被告依约承担违约责任。6.《住宅装饰装修合同》1份、收据4份，证明原告委托杭州翰霖装饰工程有限公司对本案涉案房屋进行装修，原告支出装修费用127400元。7.《购买协议》及收据各1份，证明原告向杭州市下城区甜咕咚婴童生活馆购买婴幼儿泳池等设备，共计155900元，原告实际支出120000元。8.燃气安装工程款发票2份，证明原告支出燃气安装工程款7828元和1609元。9.燃气维保费发票1份，证明原告支出燃气维保费1200元。10.天然气增容费发票1份，证明原告支出天然气增容费1632元。11.设计费发票1份，证明原告支出设计费5000元。12.婴儿抚触台制作费收据1份，证明原告支出婴儿抚触台等制作费5500元。13.广告制作费收据1份，证明原告支出广告制作费3800元。14.检测费收据1份，证明原告支出检测费500元。15.保温水箱销�清单1份，证明原告购买保温水箱支出4650元。16.吊装费收据1份，证明原告支出泳池吊装费1500元。17.日井800A冲压泵收据1份，证明原告购买冲压泵支出780元。18.球阀、活接等装修材料费收款收据1份，证明原告购买球阀、活接等装修材料支出1933.50元。19.江南时代广场3层商场的平面图1份，证明原告所在商铺位于江南时代广场的3层角落，无法独立开业。20.2015年国庆期间江南时代广场1楼现场视频资料1份。21.2015年国庆期间江南时代广场3楼现场视频资料1份。证据20-21共同证明江南时代广场在2015国庆期间对外营业范围仅限于一楼和二楼，三楼尚未对外开业；原告承租房屋位于3楼，该楼层灯光和装修不符合正常开业条件。被告上江南公司答辩称：一、被告未根本违约，原告无权解除合同，并�张相应的责任。原告自被告交付房屋以来，未出现延误开业的情况，原告诉称的未曾开业的情况更无从谈起。相反，原告自2014年7月开始就对案涉房屋投入使用，并对外经营，被告甚至在原告的要求下，于2015年5月8日在自己的微信公众号上为其进行了商业宣传。虽然原告承诺案涉房屋所在物业于2015年2月19日前整体开业，但原告并未出现因被告的原因导致延误开业超过90日的情况，原告自然也就无权解除合同，并要求被告承担赔偿责任。更重要的是，在此期间原告更未与被告提出任何关于未正常经营的书面函件，明显有违常理。在被告实际交接房屋已逾2年之后，在自身经营状况不佳，无力继续经营之际才提出因为被告未按承诺要求准时开业导致其延误开业超过90日而要求解除合同的诉求。该行为明显有违其自身的商业信誉及行为准则，更不应得到法律的准许。二、原告主张的各项损失也无事实及法律依据，不应得到支持。在原告的诉讼请求中，除了要求被告返还已收取的租金和物业费外，要求双倍返还合同保证金及赔偿高达31余万元的装修损失、设计费、燃气管道安装费等费用。但结合原告现有的证据，原告的上述诉请不应得到全部支持，主要原因如下：1、装修施工合同中委托方主体与实际使用主体不符，且签署日期和收款收据时间严重自相矛盾，真实性严重怀疑。根据原告方提供的住宅装修施工合同来看，原告首笔支付工程款的时间为合同签订后水电进场支付总价款的40%，即50960元。即原告支付款项的时间必然是在开工时间之后，即2014年7月12日之后，但根据原告提交的收款收据时间为2014年7月9日。因此该合同及对应的收据真实性存疑。另一方面，根据原告自身提交的证据来看，其主张的住宅装饰装修合同及购买协议中�别使用了2个完全不同的主体，即溪嬉婴童生活馆和甜咕咚生活馆。在证据存在多次矛盾及严重失实的情况下，完全有理由怀疑该证据完全系伪造，该两份证据对应的诉请都不应得到支持。2、包括装饰装修合同、购买协议、广告制作费等在内的一系列开支均无发票予以证实，仅有收据不能证明原告的实际支付情况。根据最高院的司法解释及根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条、第二十条、第二十五条的规定可以看出“所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。”即企业在采购及经营活动中应该取得发票，否则不得入账。若原告购买小型装饰品、零散物品无法提供发票，被告尚可理解，但包括在装饰装修合同、购买协议等大额支出下，原告并未提供任何发票，仅凭内部自制的记账收�无法证明其实际开支。3、原告主张的各项开支中包括开业物业费、儿童游泳池等在内的各项开支，不仅为一次性收取，更多的物品原告仍在使用，不计损耗的全部要求被告承担，明显有违公平。在本案诉讼时，原告仍在实际控制、使用购买的物品，不计损耗按照购买价全部要求被告承担，不但不合理更不合法。要求法院驳回原告的诉讼请求。被告上江南公司为证明其主张的事实提交以下证据：1.售电记录查询表4页、水费交易明细综合查询报表及水费记录15页、原告的微信公众号商业宣传单1份，证明自原、被告签订房屋租赁合同且被告交付房屋后，原告自2014年7月起使用案涉房屋对外经营，并缴纳水电费用，自2014年11月24日后水电量明显攀升，产生巨量开支表明原告自始至终正常经营，并对外进行宣传。2.（2016）浙01民初255号民事判决�1份、评估报告1份、预交上诉费用通知书1份，证明被告上江南公司等起诉案外第三人永丰经合社后判决获得支持装修损失为7900余万元，法院判决的主要依据为被告委托天源资产评估有限公司出具的评估报告，最终审核的装修投入为9286.17万元，评估报告所含的装修损失并未包含原告刘玲的承租房屋室内装修损失的事实。经庭审质证，被告上江南公司对原告刘玲的证据1－5的真实性、合法性均无异议，但对证据1认为根据现状看无法看出原告有权解除合同；对证据3认为《补充协议》明确表明租金起算时间为被告整体开业时间，原告在之前已经正常经营；对证据4认为照片无法表明案涉房屋的租赁地点，无法证明甜咕咚与该案房屋处于同一地址；对证据5认为与原告无关，案件具体情况与原告不同，且该案原告并未实际开业，而本案中原告一直处于开业状态，所�本案原告无权解除合同；对证据6合法性无异议，按照合同开工时间2014年7月12日，首笔款项7月12日后才会支付，收据显示首笔款项为2014年7月9日，与合同不符，真实性存疑，原告未提供发票，收据无法显示原告有实际支出，根据解除合同约定，对于装修应按照残值计算法予以分担；对证据7认为该份证据不能证明原告所购买的游泳池与案涉房屋有关，且无相应发票证实，其中加盟费和开业服务费不能作为原告的损失计算；对证据8－10的真实性、合法性无异议，但认为相关款项是原告经营产生的正常开支，不能在已经正常使用受益的范围内再向被告要求赔偿，为一次性开支；对证据11的真实性、合法性无异议，但认为该发票的内容并不能表明原告产生的实际损失；对证据12－18认为收据并不能表明原告产生的实际损失，且客户名称一栏与本案原告无关，均为甜咕咚；对�据19认为系复印件且并不能证明其内容与本案案涉房屋有关联；对证据20－21的真实性无异议，但认为拍摄时间无法确认，无法证明原告主张的事实。原告刘玲对被告上江南公司的证据1认为售电记录查询表系电脑截屏证据并非原件，真实性存疑，不能证明其主张的事实；水费交易明细综合查询报表及水费记录真实性存疑，且该证据中原告的用水量明显不符合原告经营婴童生活馆的正常需要，2015年11月－2016年1月原告用水量分别为16吨、5吨、4吨，与被告提供的用电量证据相矛盾，原告微信公众号的商业宣传广告系手机截屏，真实性存疑，且该广告不是原告发布的，不能证明其主张的事实；对证据2的真实性无异议，但内容并不完整，不能证明其主张的事实，评估报告系复印件，真实性存疑，其中相关数据不清，且与本案无关联性，预交上诉费用通知书三性均�异议。综上质证意见，本院认为，被告上江南公司对原告刘玲的证据1－5的真实性均无异议，本院对证据的真实性均予以确认；证据6－18均系原件，本院对原告刘玲支出相关费用的事实予以确认；证据19－22能互为印证，本院对真实性均予以确认。被告上江南公司的证据1缺乏其他证据印证，本院不予确认；证据2均系复印件，内容不完整，且被告上江南公司等与案外人永丰经合社之间就装修损失的认定与本案无关。经审理，本院认定以下事实：2014年5月27日，原告刘玲（承租方，乙方）与被告上江南公司（出租方，甲方）签订《江南时代广场房屋租赁合同》，约定：本合同租赁房屋位于杭州市下城区房屋，承租房屋用于经营的品牌为甜咕咚婴童生活馆，租期5年，自2014年7月4日至2019年7月3日，租金每半年支付一次，首期租金86846元，乙方应于2014年7月15日前正式开始营业，合同保证金为29000元，物业管理费每半年为一期，每期缴纳一次，首期交费26935元；违约方应承担违约责任，因违约给对方造成的损失须承担相应的赔偿责任，违约方应向守约方支付当年一年租金为违约金；因甲方违约乙方有权提前解除合同，乙方可选择提前解除合同，甲方向乙方双倍返还保证金，由甲方赔偿装修费用并承担违约责任，因甲方原因导致乙方开业日期延误超过九十日的，乙方有权提前解除合同。合同签订后，刘玲依约向上江南公司支付租金86846元，保证金29000元，物业管理费26935元。2014年9月22日，刘玲与上江南公司签订《补充协议》，约定：租金自江南时代广场整体开业日起计租，江南时代广场整体开业日为2015年2月19日以前（具体开业日期以上江南公司通知为准，开业的商业面积在70％以上），如有违反，按原合同约定的违约条款执行。合同履行过程中，刘玲因店面装修、购买经营设施等花费共计279532.50元，并支出广告制作费3800元。后江南时代广场于2015年国庆期间整体开业。本案审理过程中，原告刘玲与被告上江南公司对解除租赁合同关系无争议。另查明，2017年8月24日，浙江省高级人民法院作出（2017）浙民终78号民事判决书，确认上江南公司等与案外人永丰经合社就案涉房屋签订的《房屋使用合同书》、《房屋使用合同书补充协议》、《2014年房屋租赁合同书补充协议》、《补充协议》于2016年4月8日解除。本院认为：原告刘玲与被告上江南公司签订的《江南时代广场房屋租赁合同》、《补充协议》均意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认有效。本案审理过程中，双方当事人对解除《江南时代广场房屋�赁合同》无争议，本院对原告刘玲要求解除合同的诉讼请求予以支持。《补充协议》约定租金自江南时代广场整体开业日起计租，至2016年4月8日，上江南公司等与案外人永丰经合社的租赁合同解除之日，原告刘玲已实际使用租赁房屋满半年，故原告刘玲要求被告上江南公司退还租金及物业管理费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《补充协议》约定江南时代广场整体开业时间为2015年2月19日，但实际整体开业时间为2015年国庆节，根据合同约定，被告上江南公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告上江南公司应按合同约定双倍返还保证金58000元；对原告刘玲主张的损失，原告刘玲因店面装修、购买经营设施等花费共计279532.50元，考虑到原告刘玲已使用半年，本院酌情支持250000元，另3800元广告制作费用，原告刘玲在经营过程中已使用该广告并产生相应广告效益，故原告刘玲要求被告上江南公司赔偿相关损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告刘玲主张的其他损失缺乏已实际发生的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘玲与被告浙江上江南投资有限公司签订的《江南时代广场房屋租赁合同》。二、被告浙江上江南投资有限公司双倍返还原告刘玲保证金58000元。三、被告浙江上江南投资有限公司赔偿原告刘玲损失250000元。四、驳回原告刘玲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。�件受理费8665元，由原告刘玲负担2745元，由被告浙江上江南投资有限公司负担5920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  叶盛华人民陪审员  王惠民人民陪审员  董勤敏二〇一七年十月三十一日代书 记员  陆华丽?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-1-?