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贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2601民初3731号
原告:彭大娱，女，1966年2月25日出生，汉族,住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人（特别授权）：张先军，贵州贵信（施秉）律师事务所执业律师。
被告：陈欣，男，1980年8月18日出生，汉族，户籍地贵州省麻江县，现住凯里市。
委托代理人:廖ＸＸ，男，1971年9月21日出生，革家人，住贵州省黄平县。
原告彭大娱诉被告陈欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后，依法适用简易程序于2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告彭大娱的委托诉讼代理人张先军、被告陈欣及其委托代理人廖ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭大娱向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告于5日内清空搬离房屋；2.判令被告支付2014年8月20日至2017年9月20日止的房屋租金、水电费等合计16665.6元（2017年9月21日至实际搬离之日止的房屋租金另行计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月26日原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、被告承租原告所有的位于凯里市××民族××街××号房屋，房屋面积为529㎡，房屋每月租金为16000.00元。2、原、被告双方约定，原告于2014年8月20日前向被告交付该房屋；房屋租赁期为三年一租，即2014年8月20日至2017年8月20日止；租赁期满，原告有权收回该房屋，被告必须如期返还。被告如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前，向原告提出续租申请并书面通知原告，经原告同意后，重新签订租赁合同。3、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用由被告承担；如被告拖欠有关费用，原告有权用保证金支付，并冲销保证金。在合同即将到期前，原告向被告电话告知，要求被告做好搬离准备工作，被告要求原告给其宽限20天，原告同意后，被告却没有进行搬离反而紧锁房屋大门后拒绝接原告电话。原告无奈于2017年9月10日通过书面通知、电话短信等方式再次对被告送达了书面通知，要求被告于2017年9月15日前搬出租赁房屋并处理其财产，但被告均拒绝予以配合。现被告在租赁期届满后仍占有原告的房屋，依法应支付占有期间的房屋租金，另外，依原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条第二项约定，租赁期间被告尚拖欠水费665.6元，应一并支付。原告认为，被告逾期拒绝搬迁的行为已构成违约，请求依法支持原告的诉讼请求。
陈欣辩称：一、被告之所以未搬离是被告要求原告退还保证金，而原告却未退还其缴纳的1万元保证金，系原告违约在先。二、被告未搬离房屋的另一原因，是因《房屋租赁合同》到期前，被告曾向原告提出续租和转让申请过，经原告回复同意后，已按原告规定的期限把房屋转让出去，之后原告又要求被告搬离，因此被告未搬离，责任和原因应在原告。三、按照原、被告约定，租金的支付方式是每半年一付，因原告同意转让后，付款期限尚未达到半年，原告就要求支付房屋租金和水电费不符合双方签订的《房屋租赁合同》约定。
经审理查明，2014年6月26日原被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“……甲方（彭大娱）将凯里市××民族××街××号4号面积为529平方米房屋出租给乙方（陈欣）作餐饮使用，租赁期为三年，即房屋租赁期为三年一租，即2014年8月20日至2017年8月20日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方必须如期返还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前，向甲方提出续租申请并书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。房屋每月租金为16000.00元，每半年一付并一次付清，支付时间为每年8月20日前和每年2月20日前。甲方交付房屋时，乙方应当向甲方支付房屋租赁保证金贰万元整，租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金无息归还乙方。租赁期间使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯等费用由乙方承担，如乙方拖欠有关费用，甲方有权用保证金支付，并冲销保证金。乙方在租赁期内，不能将房屋部分或者全部转租给他人。租赁期满，合同自然终止。……”合同签订后，双方按约履行了合同的约定。
2017年8月20日合同到期后，陈欣要求给予20天宽限期，彭大娱同意。2017年9月5日，彭大娱通过手机短信发送信息给陈欣，同意陈欣按每月租金1.6万元的价格在2017年9月10日前转租出去。2017年9月10日，彭大娱又发短信给陈欣，限陈欣在2017年9月15日前将房屋内的物品清空。
另查明，陈欣已将该房屋大门锁住，至今尚未清空和搬离该房屋。该房屋租赁期间陈欣尚拖欠水费665.6元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。彭大娱、陈欣于2014年6月26日签订了《房屋租赁合同》，双方均依照合同的的约定履行了各自的义务。但该合同期限届满后，陈欣未能按照合同的约定按期搬离该房屋。合同期限届满后，彭大娱自愿给予陈欣20天宽限期，同时同意陈欣在2017年9月10日前按每月租金1.6万元的价格将该房屋转租出去，陈欣对这一事实亦予以认可，可视为双方对《房屋租赁合同》的补充约定。陈欣应当依约于2017年9月10日前将该房屋转租出去，否则应当于2017年9月10日前搬离该房屋。
陈欣辩称其已将房屋出租给第三人张宏，但未能举证证明张宏与陈欣（或者彭大娱）签订了相关的租赁合同或将房屋交给张宏使用的事实，且该房屋至今被陈欣锁住，因此其辩称已将该房屋转租给张宏的事实不成立。彭大娱虽然同意陈欣转租，但陈欣未将该房屋转租，而是继续占用该房屋。因此，陈欣应当支付占用该房屋期间的租金及所产生的水、电、煤气、通讯等费用。但，合同期限届满后，彭大娱自愿给予陈欣20日的宽限期，因此，陈欣应当支付的房屋租金应当自2017年9月11日起算至陈欣清空并搬离该房屋后将房屋交付彭大娱时止。陈欣辩称彭大娱未退还其缴纳的1万元保证金，违约在先。经查，双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定：“……租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金无息归还乙方。租赁期间使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯等费用由乙方承担，如乙方拖欠有关费用，甲方有权用保证金支付，并冲销保证金……”结合市场交易习惯，租赁关系终止后，应当先由承租方搬离房屋，再由出租方退还保证金。因合同期限届满后，陈欣尚有水电费未结清，彭大娱将保证金扣留抵扣水电费，待陈欣将房屋退还后再向其退还该保证金，合情合理。因此，对陈欣的该项辩解意见本院不予采纳。对陈欣提出“合同约定为先使用房屋，半年后再支付房屋租金和其他费用”的辩解，经查，双方签订的《房屋租赁合同》中约定：“房屋每月租金为16000.00元，每半年一付并一次付清，支付时间为每年8月20日前和每年2月20日前”，结合该合同中约定的租赁期为2014年8月20日至2017年8月20日止的约定，可知双方系先缴纳租金后使用房屋，因此，陈欣提出“因原告同意转让后，付款期限尚未达到半年，原告就要求支付房屋租金和水电费不符合双方签订的《房屋租赁合同》约定”的辩解意见，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。
依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、陈欣在本判决书生效之日起五日内清空并搬离其承租的凯里市××民族××街××号4号房屋，并支付彭大娱自2017年9月11日起至本判决确定的履行期限届满之日之止期间的房屋租金（以月租金16000元为标准，按天计算）以及拖欠水费665.6元。
二、驳回彭大娱其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取108元，由陈欣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。
审判员 杨凯鹏
二〇一七年十一月二十八日
书记员 杨 岚