湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1281民初421号原告：赤壁市国土资源局。法定代表人：吴达胜，该局局长。委托诉讼代理人：饶伙林，该局物业公司经理。委托诉讼代理人：徐唐炼，湖北宁华律师事务所兼职律师。被告：郑新华，男，汉族，住赤壁市。委托诉讼代理人：方婉秋，湖北君泽律师事务所律师。原告赤壁市国土资源局（以下简称赤壁国土局）与被告郑新华合同纠纷一案，本院2017年2月9日立案后，被告郑新华于2017年3月14日申请延期开庭，原告赤壁国土局于2017年5月5日申请延期开庭并于2017年11月3日申请恢复审理，本院于2017年12月18日适用普通程序公开开庭进行了审理，被告郑新华及原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赤壁国土局向本院提出诉讼请求：1.请求判令郑新华给付赤壁国土局承包费177.3813万元（承包费暂计算至2016年12月，最终应付承包费计算至解除合同之日）及利息（其中：承包费26.7599万元的利息从2006年9月22日起至实际清偿之日止按银行同期贷款利率计算，承包费24.6214万元的利息从2011年9月22日起至实际清偿之日止按银行同期贷款利率计算，承包费126万元的利息从各期应付承包费之日起至实际清偿之日止按银行同期贷款利率计算）；2.请求判令解除赤壁国土局与郑新华之间的承包合同关系，并判令郑新华自承包合同关系解除之日起10日内腾退国源宾馆房屋交付给赤壁国土局；3.诉讼费用由郑新华承担。在诉讼过程中，赤壁国土局增加一项诉讼请求：请求判令郑新华已交给赤壁国土局的风险抵押金5万元不予退还。事实和理由：2001年6月13日，赤壁国土局与郑新华签订承包合同一份，约定由郑新华承包经营国源宾馆，承包期限为5年（自2001年7月20日至2006年9月22日），每年承包费22万元（会议纪要调整为16万元）。2006年9月22日，郑新华以公开竞价方式竞得国源宾馆承包权，并签订了《国源宾馆承包合同》一份，合同约定，年承包费24万元，承包期限为5年（自2006年9月22日至2011年9月22日）。承包合同期满后，郑新华继续承包。在合同履行中，郑新华对第一份合同承包费80万元已支付53.2401万元，尚欠26.7599万元；对第二份合同承包费120万元已支付95.3786万元，尚欠24.6214万元。在承包合同续期期间，郑新华未付承包费，自2011年9月22日至2016年12月欠承包费126万元。郑新华迟延履行主要债务，经赤壁国土局多次催告后在合理期限内仍不履行，致使不能实现合同目的，赤壁国土局与郑新华的承包合同关系依法应当解除。同时赤壁国土局与郑新华签订的第一份《国源宾馆承包经营合同书》第五条载明“乙方如拖欠承包款超过一个月，即视为乙方单方终止合同，并承担违约责任，风险金不退，作为违约罚金处理”；第二份《国源宾馆承包经营合同》第六条载明“乙方自签订合同之日起每个月底30日前结清本月租金，乙方如拖欠承包款超过两个月，甲方有权终止合同，重新招租，风险抵押金不予退还”。为此，依法提起诉讼，请求法院支持赤壁国土局的前述诉求。郑新华辩称，若按赤壁国土局陈述的，其与郑新华系企业内部承包关系则本案不属于法院的审理范围，郑新华与赤壁国土局之间应是租赁合同关系，且自2002年7月20日起每年租金调整为15万元。郑新华已按合同约定向赤壁国土局支付了租金。正因为郑新华按约履行了合同义务，赤壁国土局才在合同期满后，又将国源宾馆再次租赁给郑新华，且时至今日，郑新华并没有收到过任何赤壁国土局要求郑新华支付租金的通知或催告。若郑新华拖欠租金，赤壁国土局十几年的时间都不向郑新华催讨租金，不符合常理。即使郑新华尚欠租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，赤壁国土局要求郑新华支付2016年以前的租金己过诉讼时效。赤壁国土局要求解除合同关系，并要求郑新华自解除合同之日起10日内腾退国源宾馆房屋无理无据。赤壁国土局交付的租赁物因消防不合格致使郑新华多次被行政机关处罚，该行政罚款应由赤壁国土局承担。郑新华多次要求赤壁国土局对国源宾馆进行维修改造无果后，其自行对国源宾馆进行维修改造，以保持二星级宾馆称号，投入了大量的精力和财力，根据合同法第221条规定，该费用应由出租人承担。根据《国源宾馆承包经营合同书》第十四条规定：“如乙方不再承包，甲方可提前20天时间进行财产移交手续”，也就是说即使是解除合同，也应是在赤壁国土局与郑新华进行财产移交手续、把郑新华先行为国源宾馆垫付的款项支付后，郑新华再腾退国源宾馆房屋。赤壁国土局应返还郑新华风险押金人民币10万元。赤壁国土局与郑新华签订的二份合同均约定：若乙方拖欠承包款一个月或二个月，视为乙方单方面终止合同，甲方有权终止合同，重新招租，风险金不予退还。也就是说，一旦郑新华有一个月，最长为两个月不按时交租金，赤壁国土局就可以终止合同，重新招租。事实上，正因为郑新华并没有不按时交租的行为，故从2001年起至今，赤壁国土局一直将国源宾馆租赁给郑新华。既然郑新华并无违约行为，故赤壁国土局应返还郑新华风险押金10万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告对原告提供的被告所交租赁费的凭证，认为其票据不全，并主张其承包期间不欠租赁费，原告对被告提供的租金情况说明及有关人员出具的证明被告承包期间不欠租金的证明，认为不具有证据效力，不能达到其证明目的。本院认为，原告所提供的被告交纳租赁费的凭证应予采信，被告交纳租金应当有相关原始凭证佐证，被告仅以证人证言抗辩其不欠租金，本院依法不予采信。2.原告对被告提供的添置财产相关证据材料的真实性、合法性有异议，且认为合同已约定，承包期内原告不承担任何资产的添置费用。本院认为，被告虽提供了添置财产的相关证据材料，但其并未明确主张相关权利，故本院对上述证据材料不作审查评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年6月13日，郑新华与赤壁市国源宾馆签订了一份《国源宾馆承包经营合同书》，合同约定，承包期限5年，自2001年6月13日至2006年6月30日，自签订合同之日起3天内必须交纳承包风险抵押金5万元，承包总金额为110万元，自承包合同签订之日起第二个月开始分月上交承包金，其中1月、2月每月交1万元，3月至12月每月交2万元，月底前付清，第一年的承包款22万元必须在2002年6月底前付清。如拖欠承包款超过一个月，即视为郑新华单方终止合同，风险金不退，作为违约罚金处理。承包期内的一切债务一概由郑新华负责，未经同意，郑新华无权私自在宾馆将建筑物及设备变更、改造。国源宾馆派一人对宾馆财产进行监督管理，负责收取承包款。赤壁国土局办公室安排客人住宿与进餐的，住宿按同期收费规定50%收取，进餐按收费标准80%结算。赤壁国土局负责国源宾馆开业的工商营业执照，承包期内发生的税、费和有关部门规费均由郑新华承担。郑新华承包期间添置的财产归其所有，承包期满后由其自行处理。合同签订后，双方办理了财产清点交接手续。合同履行过程中，2002年12月9日，赤壁国土局（2002）16号《关于国源宾馆承包问题的会议纪要》确定，自2002年7月20日起每年承包款由原22万元下调为16万元（含市局安排两个职工工资1万元整），实际每年上缴承包款为15万元整。承包方自2001年7月20日至2002年7月20日欠承包款13855元，2002年7月20日以后的账目待结。承包方交清2002年12月底前所应上缴款后，方可签订补充协议，继续承包。上述合同履行期届满后，通过竞租，2006年9月25日，郑新华又与赤壁国土局签订了《国源宾馆承包经营合同》一份，合同约定，承包期自2006年9月22日至2011年9月22日止，签合同时交风险抵押金10万元，其2001年已交风险抵押金5万元，下欠5万元国土局同意郑新华投资修建厨房、车库、油罐脚手架、化粪池下水道改造、墙面漏雨维修五项，抵作风险抵押金。承租金额每年25万元，根据党委决定，内部职工优惠1万元，每年按24万元结算，5年合计120万元。自签订合同之日起每个月底30日前结清本月租金，如拖欠承包款超过二个月，国土局有权终止合同，重新招租，风险抵押金不予退还。承包期内，赤壁国土局派专人对宾馆财产进行监督管理，负责收取承包款，郑新华发生的债务一概由其负责，国土局概不负责，上手承包经营添置的财产除国土局出资认可的厨房、车库、油罐脚手架、化粪池改造、墙面漏雨维修外，其他财产由郑新华自行处理，国土局概不负责。在承包期内，未经国土局同意，郑新华无权私自在宾馆将建筑物及设备变更改造。国土局不承担任何资产的添置，确因经营需要添置不动产必须经国土局同意，资金由郑新华负责，到期后，其在承包期内添置的可动产由郑新华处理。国土局办公室安排客人住宿用餐，住宿按其同期标准50%收费，进餐按其标准80%结算，承包期内，郑新华一定要按照规定，做好防火、防盗及人员安全工作等。此合同履行期满后，双方未再签订合同，而郑新华一直继续在经营此国源宾馆。郑新华对赤壁国土局所交款项，财务显示交款单位为国源宾馆、款项性质为国源宾馆承包折旧款（费）、管理费、折旧费、承包款、租金、国有资产出租收入等。赤壁国土局提供的《国源宾馆承包费明细表》显示，国源宾馆最后一次交款是2013年4月12日，且2013年已交款23.5万元。另查明，赤壁市国源宾馆是赤壁国土局2001年7月6日成立的局二级单位，并于2001年9月12日登记成立的全民所有制企业。其所辖范围的房屋为2001年6月12日登记为赤壁市土地管理局所有，房产证号为房权证赤Ｂ字第××号。本院认为，虽说原、被告签订的合同名称为承包经营合同，但合同约定，被告每年向原告交纳固定款额，经营期间的税费及一切债务均由被告承担，未经同意，被告无权对建筑物及设备变更、改造，原告不承担任何资产的添置，被告添置的动产归被告所有，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，本院认为，原、被告之间的合同性质应属租赁经营合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”的规定，本案可以参照租赁合同的有关规定进行处理。原、被告所签订的合同，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。在原、被告所签订的合同履行期间届满后，被告继续使用租赁物，原告也未提出异议的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原、被告于2006年9月25日所签订的合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原告可以随时解除合同。上述合同也约定被告拖欠承包款超过二个月，原告有权终止合同，现在被告长期未缴纳租赁费，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告请求解除合同，本院依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原、被告之间的合同自被告收到原告请求解除合同的民事起诉状时解除，即合同自2017年2月17日解除。合同解除后，被告未能主动腾退国源宾馆房屋并将相关财产交付原告，给原告造成的损失，原告可另行主张相关权利。从原告提供的《国源宾馆承包费明细表》来看，被告长期未按合同约定交纳租金，且截至2002年底，被告仅交承包款4.6252万元，但原告（2002）26号会议纪要确定，截至2002年7月20日，被告仅累计欠承包款13855元，根据合同约定的应交承包款金额，上述两组数据无法统一，故被告抗辩原告提供的国源宾馆交承包费的凭证不全的主张，本院予以采信。第一次承包期限届满后，原、被告双方继续签订了承包经营合同，且承包合同约定，合同期内原告均派有专人监督管理国源宾馆财产并负责收取承包款，但原告提供的国源宾馆承包款明细表中显示，2007年、2008年没有收取任何承包款，也没有作任何说明，若被告长期不交承包款原告仍允许其继续经营，这与情理不符。虽说，按一般举证责任原则，是否交纳承包款应由被告举证，但鉴于上述原因分析及合同履行时间跨度太长，被告作为个人难以全面保存相关凭证，而原告是国家机关，其应有完备的财务管理，且其长期派专人收取承包款，故对于被告截止2013年4月12日究竟交了多少承包款，应由原告提供证据更能体现民事诉讼的公平原则与诚实信用原则。现有证据不能充分证明被告截止2013年底以前是否欠承包款及究竟欠多少承包款，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明事实主张的，负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对原告请求判决被告支付2013年底前所欠承包款的主张，本院不予支持。因原告在合同期内派有专人收取承包款且后来还成立有物业公司，庭审中饶伙林当庭陈述其多次找被告催交承包款，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，被告抗辩其拖欠承包款已过诉讼时效的主张，本院不予支持。综上所述，原告请求被告支付2014年、2015年、2016年三年承包款共计72万元并支付每年所欠承包款自次年1月1日起按银行同期同类贷款利率计算利息的主张，本院依法应予支持。虽说原、被告签订的两次固定期限的承包经营合同中均约定了若被告违约风险抵押金作违约金处理，但原告并未提供证据证明两次合同期满后双方进行了合同履行情况结算，足以证明被告违约并确认风险抵押金不退，同时自2001年6月起，被告一直连续经营国源宾馆，也无证据显示原告曾要求被告承担违约责任，现被告抗辩原告无证据证明被告违约并向被告主张了违约责任，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十八条“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。”的规定，原告请求判令被告所交的风险抵押金不退的主张，本院不予支持，被告主张返还10万元的风险抵押金属合同结算范畴，应予支持。至于被告究竟添置了多少价值的固定资产，原告是否应予以折价补偿，应待被告主张相关权利后另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十八条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第一百二十四条、第一百二十五条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、赤壁市国土资源局与郑新华签订的《国源宾馆承包经营合同》于2017年2月17日解除。郑新华于本判决生效后三十日内腾退赤壁市国源宾馆经营用房并按财产移交清单与赤壁市国土资源局办理财产移交手续。二、郑新华于本判决生效后三十日内偿付赤壁市国土资源局承包款72万元，其中2014年所欠的24万元从2015年1月1日起、2015年所欠的24万元从2016年1月1日起、2016年所欠的24万元从2017年1月1日分别按照银行同期同类贷款利率标准计算逾期付款利息至清偿之日止。三、赤壁市国土资源局于本判决生效后三十日内返还郑新华风险抵押金10万元。四、驳回赤壁市国土资源局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22000元，由赤壁市国土资源局负担12000元，由郑新华负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为：中国农业银行咸宁金穗支行，账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马小年人民陪审员  徐 峰人民陪审员  马志付二〇一八年六月六日书 记 员  张 博