海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终2208号上诉人（原审被告）：李昌娥，女，1941年6月22日出生，汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：刘鹏，海南尚邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐建国，男，1960年12月18日出生，壮族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：唐庆瑞（系被上诉人的儿子），住海南省三亚市。原审第三人：海南省三亚市中级人民法院，住所地三亚市金鸡岭路。法定代表人：李庆，该院院长。委托诉讼代理人：王翔，该院工作人员。上诉人李昌娥因与被上诉人唐建国及原审第三人海南省三亚市中级人民法院（以下简称三亚中院）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县（以下简称陵水县）人民法院（2017）琼9028民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李昌娥上诉请求：1．依法认定上诉人与被上诉人之间不成立房屋买卖合同关系；2.判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决滥用司法审查权，超出当事人的诉讼请求，帮助被上诉人谋求案外利益，作出对上诉人不公平的事实认定。唐建国起诉要求协助过户的房屋已被拆除，其诉讼请求明显不成立。唐建国以”协助过户”为名，行”谋求拆迁利益”为实，其以明显不能成立的诉求起诉，隐藏诉讼目的，纯属利用司法，一审法院应当予以释明，迳行驳回其诉讼请求。但一审判决滥用司法审查权，审查没有任何证据证明的基础法律关系，并作出双方当事人之间存在房屋买卖合同关系的认定，超出唐建国的诉讼请求，实际上是协助被上诉人谋求与本案无关的案外利益。一审程序系按照非诉案件收取诉讼费100元，但判决本身又对房屋进行实质确权，超出唐建国的诉讼请求范围，明显不当。二、一审判决在没有任何证据的情况下，推定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，适用法律错误。合同法第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。房地产管理法第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。签订书面合同是房屋买卖关系成立不可或缺的形式要件，因双方没有就房屋买卖有任何形式的合意，故双方不成立房屋买卖合同关系。就本案而言，没有任何证据显示上诉人与被上诉人之间是合作法律关系，在具体法律关系中有何种权利义务，故不存在”一方已经履行主要义务，对方接受”的事实基础，双方没有对所谓房屋买卖的主体、价款、过户、违约责任等基本内容进行过合意，故不成立房屋买卖合同关系，一审判决适用合同法第三十六条”法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定明显错误。三、一审判决推定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系的理由不成立，认定事实缺乏证据证明。一审判决推定双方存在买卖合同的理由有三：其一是上诉人收取了被上诉人5万元；其二是被上诉人装修了房屋，双方对使用期限约定不明；其三是上诉人将产权证原件交予被上诉人。前述推定完全忽略了一个重要的事实：即上诉人与被上诉人之间系同事关系。正因为同事关系，关系融洽，所以上诉人将房屋无条件、无期限交付给被上诉人使用符合生活逻辑。关于5万元，是被上诉人主动给的，并不是购房款。上诉人出具过《收据》，该收据的内容明确能够表明与房屋买卖无关。该5万元的性质是当时被上诉人要求保证其能够正常居住使用所需。被上诉人装修房屋并未征得上诉人的同意，上诉人并未知情。正因为双方均是法官，便不可能存在口头转让房屋的情形。如果是房屋买卖，具有专业常识的被上诉人在长达18年内不要求过户才明显不符合常理。法律应当允许并保护善良的道德存在，认可上诉人基于同事关系善意地将房屋交给被上诉人无固定期限使用的行为正当性。上诉人从未有将房屋出售给被上诉人的意思表示，被上诉人也没有任何证据证明双方存在房屋买卖的合意，最能证明双方之间不存在房屋买卖关系的《收据》，上诉人隐匿不交，明显存在恶意。一审判决的推定是没有事实根据的，是对背信弃义的褒奖和对真善仁义的惩戒，明显不公平。四、一审判决认定”根据三亚市不动产登记中心于2017年9月20日作出的复函，被告系案涉房屋的完全产权人，如房屋被拆除，则无法办理过户手续。本院认为，被告作为案涉房屋的完全产权人，有权自由处置自己的房屋......”，认定事实与三亚市不动产登记中心的《补充说明函》不符，认定事实错误。在一审判决作出前，三亚市不动产登记中心《关于陵水黎族自治县人民法院协助调查的补充说明函》明确载明诉争房屋的产权比例应为：李昌娥所占60%、单位所占40%。上诉人并不是完全产权人，在法律上不能单独出售该房屋，即使要出售，必须经产权单位同意后才能出售。一审认定的事实与该证据的内容明显相悖，认定事实错误。按照正常逻辑，因上诉人与被上诉人均系三亚中院的同事，具有相应的法律知识，在明知不能出售该房屋的情况下，上诉人是不会出售该房屋的，其能印证上诉人与被上诉人之间不构成房屋买卖合同关系。综上所述，一审判决虽然结果正确，但判决认定的事实和理由错误，恳请二审法院改判认定上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，维护上诉人的合法权益。唐建国辩称,一、答辩人与被答辩人之间是合法的房屋买卖合同关系。1.答辩人与被答辩人口头上达成房屋买卖合同，意思表示真实，答辩人支付对价，被答辩人交付房屋及房产证，合同成立并已实际履行。当时根据被答辩人的各种条件计算案涉房屋应付房价为24260.26元，如一次性付款还可以优惠20%，即只需一次性支付19408.21元。1997年，答辩人向被答辩人支付了5万元购房款，相当于被答辩人支付给单位的房款两倍多。需要特别注意的是，被答辩人在三亚城郊法院开庭时，辩称5万元是租金，后在陵水县法院开庭时，辩称5万元是答辩人”长期租住房屋所支出的房屋占有使用费”，在审判长发问时，又说5万元是”感谢费”，最后坚持辩称双方只是借用关系而不是买卖关系，把房产证交给答辩人只是为了居住的方便，被答辩人的说法前后矛盾，不符合常理。被答辩人在答辩人装修入住18年的时间里没有提出任何异议，现在却因房价大涨而反悔，不予配合办理过户手续，违背了诚实信用原则。2.被答辩人辩称房屋买卖没有采用书面形式属合同无效的说法不能成立。答辩人与被答辩人双方口头房屋买卖合同是否有效，可适用当时的民法通则第五十八条的规定进行判断，而不是像被答辩人的代理人所说以当时三亚市的房管部门的规定来进行认定。本案合同并没有违反民法通则第五十八条的规定，应为合法有效。另，根据合同法第三十六条和物权法第十五条的规定，答辩人与被答辩人双方事实上已达成转让房屋的合意、答辩人支付了对价、被答辩人也交付了房屋让答辩人居住近二十年，双方的口头房屋买卖合同已成立并已实际履行，合法有效，应受法律保护。二、无论被答辩人对案涉房屋拥有全部产权还是部分产权，其转让案涉房屋行为有效，答辩人已拥有全部产权。1.关于不动产中心两次函问题。根据三亚不动产中心出具的《海南省市县私有房屋产权登记申请表》中也明确载明，上诉人关于案涉房屋”所有权性质：私有”、”申请人占有份额：全部”，充分表明了被答辩拥有全部产权，有权转让其名下的房产。2.如案涉房屋涉及共有关系亦不影响答辩人对案涉房屋所有权的取得。退一步来说，假如根据1993年的房改政策，按标准价购买的房改房单位拥有一定的份额，那么被答辩人与三亚中院对案涉房屋在房产证上是按份共有关系。根据民法通则第七十八条第三款的规定，被答辩人是有权转让自己的份额的。1997年被答辩人转让案涉房屋后，就退出了案涉房产的共有关系。三亚中院早以其行为放弃了优先购买权，并同意将其占有份额转让给受让人，故答辩人取得案涉房屋全部产权。首先，答辩人一家居住在案涉房屋近二十年之久，平时都是答辩人去交案涉房屋的物业管理费等，一审法院开庭时，三亚中院也承认答辩人在案涉房屋居住将近20年，说明当时三亚中院对答辩人、被答辩人之间买卖房屋时知情且无异议的。其次，2015年7月29日，三亚中院的发文通知充分说明三亚中院早以其行为认可本单位职工转让房屋的事实并放弃优先购买权。再次，案涉房屋所在小区从2015年起拆除改造，三亚中院配合答辩人领取了拆迁安置费等补偿款，案涉房屋的拆迁补偿协议也是以答辩人名义签署，这也充分说明三亚中院早已同意并认可答辩人是案涉房屋的产权人。3.基于房改政策，三亚中院与职工之间对房屋按照4:6（97年后按照2:8）对房屋所谓的”共有”，并非民事权利中所说的”按份共有”关系。首先，三亚中院在房改房中仅是按照政策给予了包括被答辩人在内的单位职工进行住房补贴，被答辩人仅是按照当时房屋市场价值的60%进行出资，三亚中院作为单位仅是进行负责房改的办理，并不能对房屋进行占有、使用及收益，因此，三亚中院并未在房屋所有权证上作为共有人出现正是基于此。其次，三亚中院享有的处分权仅仅是一种管理权能，即在如被答辩人这样的单位人员在处分房屋过程中，应该告知单位，让单位进行备案，方便管理，而是否应该取得单位同意，并不影响被答辩人作为房屋所有权人进行交易。被答辩人仅是享受了国家房改优惠政策而已，并不影响对房屋的完全占有。再次，客观上讲，三亚中院至今也从未作为被答辩人所主张的”按份共有”人行使过优先购买权，而仅是发文通知相关业主尽快到房产交易中心办理过户手续。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，为维护答辩人的合法权益，请求驳回被答辩人的上诉请求。三亚中院述称，与一审的意见一致。唐建国向一审法院起诉请求：判令被告协助原告将位于三亚市××区房过户至原告名下。一审法院认定事实：1993年12月31日，被告与三亚中院签订《三亚市职工公有住房买卖合同》，约定甲方（三亚中院）将位于三亚市××路号的住房出售给乙方（被告），乙方应付房款为24260.26元，一次付清则优惠减收20%则应为19408.21元；乙方付清全部购房款后，按市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，收入归个人所有；按标准价购买的住房，产权也归个人所有，但须在乙方付清全部购房款五年后方可依法进入市场出售；乙方出售住房时，同等条件下甲方或市房产部门有优先购买权和租用权，售价和租金水平分别依据届时的标准价确定收入归个人所有；乙方在未付清全部购房款期间，不能将住房出售，如确需出售，须补交土地出让金和按规定交纳有关税费或按乙方原付房价出售给甲方。被告按标准价支付购房款后，三亚中院协助其办理了房屋登记手续。1994年5月31日，三亚市房产管理所向被告颁发了三改房字第006**号《房屋所有权证》，该证载明房屋座落于三亚市金鸡岭政法小区法院宿舍1门302房，建筑面积为95.32平米，所有权人为李昌娥，所有权人占有份额为”全部”，共有人一栏为空白，附记一栏加盖”九三标准价购房”印章。1997年，原告向被告支付了5万元，并自行出资重新装修案涉房屋后开始居住使用一直到2015年，期间被告并未提出过异议。2015年7月29日，三亚中院向宿舍小区业主发出通知，要求拥有80%产权的业主尽快到市住建局、房改办买断全部产权，未办理过户的业主尽快办理过户手续。原告遂多次联系被告，要求其协助办理涉案房屋的过户登记手续，但被告均予以拒绝。2017年上半年，三亚中院因宿舍楼房改造项目，将案涉房屋所在的楼房予以拆除。2017年9月14日，一审法院就三改房字第006**号《房屋所有权证》有关问题向三亚市不动产登记中心发函询问。三亚市不动产登记中心于2017年9月20日复函称，李昌娥系该《房屋所有权证》所登记房屋的完全产权人，该房屋无其他共有人，房屋被拆除后无法办理过户登记。一审法院认为：本案的争议焦点是原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系。根据已查明的事实，案涉房屋系被告于1993年向三亚中院购买的职工公有住房，1997年原告向被告支付5万元后自行出资重新装修了涉案房屋，并开始居住使用一直到2015年，期间被告并未提出过异议，直至原告要求被告协助办理过户手续双方开始产生争议。原告主张其已按当时价格向被告支付购房款购买了案涉房屋；被告否认原告的说法，主张其并未将案涉房屋出售给原告，而只是免费借给原告居住使用，其收取的5万元系感谢费。一审法院认为，虽然原、被告并未就案涉房屋签订过书面协议，但结合相关事实和证据可以推定，双方之间存在房屋买卖合同关系，理由如下：1.1997年被告已收取原告5万元款项，以当时的房屋市场价来说，该5万元相当于一套住宅房屋的价款，换言之，原告已向被告支付了房屋对价。被告主张其收取的5万元系原告借用房屋的感谢费，一审法院认为，如果该5万元确属于感谢费性质，那么在数额上已等同于一套房屋的价款，这不符合常理，故对于该主张不予采信；2.原告1997年重新装修了案涉房屋，并开始居住使用一直到2015年。如果按照被告的说法，其仅是借用房屋给原告，那么双方一般应当约定借用期限，而且借用人只是借用的话没有必要、也不能擅自重新装修房屋。本案中，双方并未约定借用期限，原告取得房屋后重新进行了装修，且一直居住使用至房屋拆除时止，故被告关于免费借用房屋给原告的说法与客观事实不符，不予采信；3.被告已将案涉房屋的房产证原件交与原告，该行为可以从侧面反映出被告出借房屋的说法不能成立，因为如果仅为出借房屋给原告使用的话，其无需将房产证交与原告。因此，原、被告之间形成房屋买卖合同关系。根据三亚市不动产登记中心于2017年9月20日作出的复函，被告系涉案房屋的完全产权人，如房屋被拆除，则无法办理过户登记。一审法院认为，被告作为案涉房屋的完全产权人，有权自由处置自己的房屋，其将案涉房屋出售给原告，双方之间虽然没有签订房屋买卖书面协议，但已通过各自行为履行了该协议的义务，该房屋买卖协议成立生效。被告将案涉房屋出售给原告，则应继续履行附随义务，即协助原告办理房屋过户手续，但因该房屋已被拆除，不动产灭失，客观上已无法办理过户登记。故原告请求判令被告协助其办理过户登记，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条的规定，判决：驳回原告唐建国的诉讼请求。案件受理费100元，由原告唐建国负担。本院二审期间，被上诉人及原审第三人均没有提交新证据。上诉人提交了一份海南省第三人民医院的出院证明书，拟证明上诉人已经76岁，在一审时前后说的话可能存在混乱，结合年龄和医院证明，其意思表示不能单独作为定案证据使用。被上诉人和原审第三人对该份证据的真实性均没有异议，本院对真实性予以确认。对一审提交的证据，本院予以确认。上诉人虽然对一审查明的”1997年，原告向被告支付了5万元；......原告遂多次联系被告，要求其协助办理涉案房屋的过户登记手续，但被告均予以拒绝”部分事实提出异议，但其未能提供充分的证据予以证明，其异议不能成立，本院不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条：”人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，目前现有证据无法认定被上诉人与上诉人之间存在房屋买卖关系。故一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系，据理不足，本院予以纠正。但一审法院判决驳回被上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。此外，二审审理的范围应限制在一审诉讼请求和审理范围之内，在一审中没有提出的诉讼请求不属于二审审理范围。本案中，唐建国在一审的诉讼请求是判令李昌娥协助唐建国将位于三亚市××区房过户至唐建国名下，而李昌娥的上诉请求是依法认定李昌娥与唐建国之间不成立房屋买卖合同关系，明显超出了一审的诉讼请求范围，且李昌娥在一审中并未提出反诉，故本院对该上诉请求不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李昌娥负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴罗南审 判 员 李凌燕审 判 员 王东史二〇一七年十二月十五日法官助理 周忠胜书 记 员 陈小娜附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。