浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台三民初字第1628号
原告：三门县正大物业管理有限公司。
法定代表人：刘小洁。
委托代理人：董松。
被告：章妙仙。
原告三门县正大物业管理有限公司诉被告章妙仙物业服务合同纠纷一案，原告于2014年12月15日提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月6日、6月10日公开开庭进行了二次审理。二次庭审，原告三门县正大物业管理有限公司的委托代理人董松、被告章妙仙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三门县正大物业管理有限公司起诉称：被告系三门县海游街道香山华庭小区8幢405室的业主，房屋面积为101.89平方米。根据原告与三门县金正房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，原告按约对涉案小区实施规范的物业管理，向被告提供了物业服务，被告则应按0.9元／平方米／月缴纳物业综合服务费，并支付2013年至2014年的电梯、楼道灯等公用电费400元及交房后使用的水费525元。原告曾阻止被告违规将封闭式阳台改成开放式阳台，在被告不听劝阻的情况下，对其采取过停水停电措施。被告自2012年6月1日起拖欠原告物业综合服务费，原告曾采用短信、电话、寄信等多种方式向被告催讨，但被告均以各种理由拖欠未付。被告的物业综合费包括：物业费3300元、公用电费400元、水费525元，合计4225元。为此，原告请求判令被告立即支付2012年6月1日至2015年5月31日的物业综合服务费共计4225元。庭审中，原告自愿将诉讼请求变更为要求被告立即支付2012年6月1日至2015年5月31日期间的物业费3300元、公用电费400元、水费417元，合计4117元。
被告章妙仙答辩称：原告诉称的被告系三门县海游街道香山华庭小区8幢405室的业主，房屋面积为101.89平方米，以及原告按每月0.9元／平方米收取物业费等情况属实。被告自2012年6月1日至今没有缴纳过物业费，物业费具体金额不清楚。被告不缴纳物业费的理由如下：一、被告曾将封闭式阳台改成开放式阳台，原告将被告家断水断电，导致装修损失600元；二、被告接收房屋时曾缴纳电梯、楼道费500元，但原告在未公布电梯电费明细的情况下要求被告缴纳2013年-2014年的电梯电费400元；三、被告接收房屋时曾缴纳水表户头费680元，但至今没有水表户头；四、在被告的儿子和儿媳妇居住香山华庭房子期间，原告以被告未交水费为由，对被告家采取停水、停电措施，致使被告家冰箱内的东西全部损坏，损失近千元；五、2013年台风期间，原告没有尽到通知、预防的责任，且值班的为一名女工作人员，没有临时水泵，致使地下室进水，被告的摩托车在地下室浸泡两个星期，损失12500元，还造成地下储藏室的损失近万元左右；六、2014年，被告的小轿车停在小区内被人撞坏，而原告不知情，被告想调取监控录像，但是当时的摄像头坏掉了，致使被告因车辆维修损失4800元；七、原告要求装修师傅必须有出入证才可以进出小区，每人20元，被告曾支付100元用于办该证。在被告装修结束后要求退钱，原告以被告没有发票为由拒绝退还；八、涉案小区业主的汽车本来停在小区绿化带区，但原告将小区绿化带变为车位转租给业主500元／年，该笔费用不知去向，致业主停车困难；九、如果原告支付被告曾经缴纳的装修保证金、电梯公用电费、水表开户费等共计3180元的三年利息，那么被告就愿意将装修保证金2000元用于抵扣物业费；十、涉案小区的摄像头清晰度不高，监控不到位，水泵排量不够大。小区保安制度不完善，保安对外来车辆出入没有登记管理。小区的业主存在空调安装混乱现象，直接挂在外墙。小区的出租房饭店烟气排入小区。综上，被告认为原告没有尽到责任和义务，服务不到位，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
（1）《前期物业管理服务合同》原件一份、《香山华庭前期物业管理服务协议》原件一份、《业主公约（临时）》复印件一份、《关于核定香山华庭物业服务费的批复》［三发改（2011）34号］原件一份，拟证明原、被告约定的权利义务，物业费收缴约定，涉案小区的高层物业收费标准为每月0.9元／平方米，电梯运行电费每年收取200元。
被告质证称：对该组证据的真实性没有异议。原告已经预收被告电梯运行电费500元，还要按每年200元收取电梯运行电费不合理。原告应该按照实际电费收取，多退少补，但原告没有公布电梯运行电费的明细。被告在收房后开始缴纳物业费。
原告称：被告在收房时预交500元电梯运行电费属实。在被告接收房屋两年后，原告按每年200元收取电梯运行费，这是物业行业里的标准。被告在收房后开始缴纳物业费。《前期物业管理服务合同》是由三门县金正房地产开发有限公司和原告共同协商拟定。
（2）《香山华庭物业收缴明细表》打印表一份、《香山华庭小区8-405章妙仙欠水费明细》打印件一份，拟证明被告的欠费情况，以及共用了278吨水。
被告质证称：对物业费每年1100元没有异议，但是对公用电费和水费有异议。关于公用电费，被告收房时已经预交500元公用电费，但原告自2013年开始每年按200元收取公用电费，这没有依据。关于水费，被告要求原告为其在水厂开设一个户头，由被告向水厂缴纳水费。对水费525元有异议，这个金额不对，被告用水278吨属实，但2013年前的水费按1.5元／吨收取，2013年后按2.1元／吨收取，现原告都按2.1元／吨收取，多收了0.6元／吨，应按1.5元／吨收取。
原告称：关于水费，这是被告实际用水费用，加上储藏室电费10元。后经原告核实，被告自2012年2月22日至2015年3月6日共用水278吨，现全部按1.5元／吨计算，水费合计417元。
（3）EMS快递单原件一份，拟证明原告已向被告寄送催缴物业费通知。
被告质证称：对该证据没有异议，快递是被告儿子叶蓬签收的。快递寄送的内容就是催缴物业费的通知单，要求被告缴纳物业费。
被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
（4）《交房缴款通知书》原件一份、收款收据（NO.0073983）原件一份，拟证明被告已经缴纳了2011年6月1日至2012年5月31日的物业费，并交了装修保证金2000元，且缴纳了水厂开户费680元，但原告至今未为被告在水务公司开设缴纳水费户头。
原告质证称：对收款收据的真实性没有异议，但是对《交房缴款通知书》的真实性有异议，这是被告单方制作，原告不予认可。被告曾缴纳2011年6月1日至2012年5月31日的物业费，以及装修保证金2000元等情况属实，并且装修保证金2000元未退还。但是，原告不同意被告附条件以装修保证金2000元抵扣物业费。水开户费680元与原告没有关系，这是三门县金正房地产开发有限公司收取。被告的缴纳水费户头问题是开发商的责任，与原告无关。
（5）照片原件五张，拟证明：1、2013年，被告儿子旅游期间，原告将被告家断水、断电，致被告家冰箱内的东西损坏，损失近1000元；2、2013年台风期间，被告的摩托车停在地下室因原告没有及时排干地下室积水，致使被告摩托车损坏，损失近12500元，并且导致被告的地下室损失近10000元；3、2014年，被告的汽车停在原告门亭旁边被人破坏，因原告的监控摄像头没有录下当时的情形，致使被告损失4800元。
原告质证称：对该证据的真实性及证明对象均有异议。1、被告儿子旅游期间，原告未对被告家采取过断水、断电措施。2、2013年台风期间，香山华庭小区地下室进过水属实，但事发突然，原告在台风后的第二天就进行排水，二三天就排干了，对被告的摩托车及储藏室因地下室进水而遭受损失不知情，也不知道有无损失。3、被告汽车被人损坏属实，但小区监控摄像头当时处于正常使用状态，这不是拒付物业费的理由。4、原告不知道装修人员需要按20元／人办理出入小区的证件。
对原、被告提交的证据，本院认证如下：
被告对证据（1）的真实性没有异议，故该证据可以证明原告主张的原、被告的权利义务，物业费收缴约定以及涉案小区的高层物业收费标准为每月0.9元／平方米。但是，证据（1）的相关内容并未涉及电梯运行电费每年收取200元，且原告未提交其他证据予以佐证，而被告对该收费有异议，故本院对原告主张的电梯运行电费每年收取200元不予认定。证据（2）虽系原告单方制作，但被告对其中物业费每年1100元以及用水吨数没有异议，故本院对原告主张的该部分内容予以认定。对原告主张的其他内容，因证据（2）系原告单方制作，且未提交相关证据予以佐证，故不予认定。被告对证据（3）没有异议，故本院予以采信。原告对证据（4）中收款收据的真实性没有异议，故本院予以采信。证据（4）中的《交房缴款通知书》，因原告承认曾收取被告2011年6月1日至2012年5月31日期间的物业费，装修保证金2000元，且装修保证金未予退还，故本院对该部分内容予以认定。但是对被告主张的其他待证事实，因《交房缴款通知书》，无原告对其内容予以签章确认，且《交房缴款通知书》的说明部分内容明确其他款项系房产公司收取或代收，原告对这些内容也有异议，故本院对被告主张的其他待证事实不予认定。证据（5）系被告单方制作，其拍摄时间不明，而且仅凭照片也无法明确是什么原因造成照片中物品的状况，而被告有异议，故本院仅对原告承认的2013年台风期间，涉案小区地下室进水这一事实予以认定，对被告主张的其他待证事实不予认定。
原、被告陈述一致的事实，本院依法予以认定。对被告主张的被告曾因原告阻止改造阳台遭受的装修损失，涉案小区转租绿化带、摄像头清晰度不高，监控不到位，水泵排量不够大，保安制度不完善，对外来车辆出入没有登记管理，存在空调安装混乱现象，小区的出租房饭店烟气排入小区，以及原告曾为装修师傅进出小区支付100元用于办理出入证等待证事实，因未予举证，故本院不予认定。
综上，本院认定本案事实如下：
被告系三门县海游街道香山华庭小区8幢405室的业主，房屋面积为101.89平方米。2010年8月，原告与三门县金正房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同的部分条款为：第四条委托管理事项，13、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。第五条三门县金正房地产开发有限公司的权利和义务，7、在综合验收前，应向供热、供电、供水、通讯、有限电视、市政、环卫等单位办结移交手续，对于上述单位的接管情况及手续资料告知移交原告。第六条原告的权利和义务，4、对业主和物业使用人违反《业主临时公约》或物业使用守则的行为，视情节轻重采取规劝、制止、报告等措施。第八条物业管理服务费收取，1、综合服务费，多层住宅0.5元／平方米／月，商铺0.5元／平方米／月，小高层、高层住宅0.9元／平方米／月（不含电梯运行费用）；2、建筑装潢垃圾清运费，住宅以1.5元／平方米，非住宅2元／平方米，以后进行再次改造装潢的应按照本标准再次交纳装潢垃圾清运费；3、公用电梯运行电费由物业公司按每户500元预收，独立。第九条本物业管理服务费一年交纳一次，交纳费用时间为交房之日，由原告统一收取。2011年5月28日，原告签署了《业主公约（临时）》，部分内容为：一、业主（被告）的权利、义务，（二）义务，4、按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金、公用楼道电费等费用。5、业主（被告）交房时须向物业管理公司交纳违规装修复原保证金2000元，进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写装修申请备案表，报物业管理公司备案后方可按规定施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象（如：渗、漏、堵、冒等），保证金予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改。正常装修垃圾统一清运，如有额外使用公共设施，还应承担相应的补偿费用。9、在本物业范围内，不得有下列行为：擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规定）、设计用途、功能和布局，防盗窗置于门窗外侧等。二、违约责任，1、违反本公约业主义务条款1、2、3、4、5、6、7、8、9、10项规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改；逾期不整改的，有权强制整改，对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。当天，原、被告还签订了《香山华庭前期物业管理服务协议》，该协议的部分内容为：第四条物业管理服务费用，一、管理服务费的收取，1、物业管理费高层住宅0.9元／月／平方米；多层住宅0.5元／月／平方米；商铺0.5元／月／平方米（不包括房屋公用部位公用设施设备的大修、中修、更新、改造的费用，及公共设施系统费）；2、上述管理费不含有偿服务的费用，有偿服务的内容及收费甲方（原告）按有关部门收费标准代收代缴；3、空置物业的管理费由业主（被告）按100%交纳，业主出租物业时，须明确物业管理费的交纳方（业主或使用人），承租人不按时缴纳的，由业主缴交，并向甲方提供租房合同副本备案，交纳方不明确的，由业主交纳；4、上述管理费用每一年交纳一次，收费期限满前一个月预缴次年物业费；5、住宅水泵、公用车库、楼道照明等运行能耗等费用，高层住宅预收500元／户，多次住宅预收200元／户，设立专户专款专用。五、甲方可以接受供热、供气、供水、通讯、有线电视等单位的有偿委托，但不得向最终用户收取额外费用。
三门县发展和改革局、三门县建设规划局于2011年3月30日核定了涉案小区的相关收费标准，具体为：1、小高层住宅、高层住宅物业服务费基准价均为0.82元／平方米·月，可上下浮动10%，电梯、二次供水能耗费用由业主和使用人按实负担；2、多层住宅物业服务费基准价为0.46元／平方米·月，可上下浮动10%。原告按每月0.9元／平方米收取涉案小区的物业费，已收取被告2011年6月1日至2012年5月31日期间的物业费，并预收装修保证金2000元，该款尚未退还。2012年6月1日至2015年5月31日期间被告应缴纳的物业费总额为3300元，被告曾预缴公用电梯运行电费500元。原告曾阻止被告将封闭式阳台改成开放式阳台，并对其家采取过停水停电措施。2013年台风期间，涉案小区地下室进水。被告自2012年2月22日至2015年3月6日期间共用水278吨。原告曾在起诉前以书面形式向被告催讨过物业费。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告主张的物业综合服务费，应结合原告提供的物业服务及被告的抗辩理由予以综合考虑。原告主张的物业综合服务费包括物业费、公用电费和水费。关于原告主张的水费417元，根据《物业管理条例》第四十五条的规定以及原、被告签订的《香山华庭前期物业管理服务协议》第四条约定，原告接受相关单位的委托方可代收水费，而原告并未提供证据证明其曾接受相关单位的委托收取水费，故本院对原告主张的水费417元不予支持。关于原告主张的公用电费，被告以该费用的收取不合理抗辩，根据《前期物业管理服务合同》第八条以及《香山华庭前期物业管理服务协议》的第四条的相关约定，公用电费由原告按每户500元预收，因相关主管部门核定的电梯、二次供水能耗费用由业主和使用人按实负担，而原告未举证证明目前公用电费已超过预收金额，或者双方有约定该费用定期结算，故本院对原告主张的公用电费400元不予支持。关于原告主张的物业费，被告以原告为阻止其将封闭式阳台改成开放式阳台而对其家采取过停水停电措施造成被告损失，以及2013年台风期间，涉案小区地下室进水造成被告损失抗辩。关于原告为阻止被告将封闭式阳台改成开放式阳台而对其家采取过停水停电措施，根据《物业管理条例》第四十六条的规定，以及《业主公约（临时）》有关业主义务的规定的第9项，以及有关违约责任规定的第1项，被告不得擅自改变阳台结构，否则原告应当制止，并作相应处理。况且，原告的停水停电行为也不构成被告拒付物业费的抗辩理由，被告如主张原告的行为造成其损失，应另行起诉主张损害赔偿，故本院对被告的这一抗辩不予采纳。关于2013年台风期间，涉案小区地下室进水，因地下室进水的原因并不明确，故不能仅凭地下室进水即认定原告未按约履行义务，故本院对被告的这一抗辩亦不予采纳。关于被告主张以装修保证金2000元抵扣物业费，因被告附条件主张抵销权，且原、被告就抵销权行使未协商一致，故本院对被告这一主张不予支持。综上，本院对原告主张的2012年6月1日至2015年5月31日期间的物业费3300元予以支持，对其他诉讼请求不予支持。依照《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下：
一、被告章妙仙应于本判决生效之日起五日内支付给原告三门县正大物业管理有限公司2012年6月1日至2015年5月31日期间的物业费3300元；
二、驳回原告三门县正大物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告章妙仙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告三门县正大物业管理有限公司负担11元，由被告章妙仙负担39元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二份，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内先预缴上诉案件受理费50元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。
本案申请执行期限为二年
审 判 长 陈亚利
代理审判员 方 刚
人民陪审员 金湘华
二〇一五年六月十日
代书 记员 马晓珊