湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0602民初1645号
原告：岳阳市宏辉物业管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区XX。
法定代表人：漆勇辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：姚时雨，湖南昌言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭铭望，湖南昌言律师事务所律师。
被告：孟宪礼，男，汉族，身份证号XX，住XX。
原告岳阳市宏辉物业管理有限公司（以下简称宏辉公司）与被告孟宪礼物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳阳市宏辉物业管理有限公司委托诉讼代理人姚时雨、彭铭望、被告孟宪礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏辉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费共计1184.5元（2015年2月1日至2016年12月31日止）；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告孟宪礼辩称：原告自2015年1月进驻XX小区已有两年，清理了两次化粪池，洒水冲洗道路两次，捉到小偷一次，所有开展的工作都只是象征性地。小区内仍存在脏、乱、差，小区业主饲养鸡鸭、私搭乱建的现象。被告要求原告对楼道的呼叫系统进行维修，但原告未予解决。此外由于原告没有及时清理化粪池造成堵塞，导致被告家中进水，并造成一定的经济损失。同时为解决化粪池堵塞的问题，被告还自行出资进行了下水道改造。综上，被告不应向原告交纳物业管理费用。
根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况及庭审陈述，本院确认如下法律事实：
2015年1月2日，原告宏辉公司（即乙方）与岳阳市XX小区业主委员会（即甲方）签订《XX小区物业管理服务委托合同》，双方约定由甲方委托乙方对XX小区物业进行管理服务，合同期限自2015年1月1日至2016年12月31日，共2年。收费标准为第一年住宅、车库（2米以上）0.4元/平方米/月。……。第二年、第三年收费标准，根据运转情况予调整。乙方的权利义务约定为：向乙方提供房屋自用部分、自用设备设施维修养护等有偿服务。楼梯间的灯亮化以及刷白，养鸡、鸭狗、种菜的问题，单车棚等老难问题，甲方配合支持乙方进行整顿，进行逐步解决。设施设备的维修、养护，运行和管理，包括：共用的水管道、落水管、化粪池、沟渠、自行车棚的维护和搬排，划分停车位，交通与车辆停放秩序的管理。房屋自有部位维修，由业主自己承担，共有部位维修，由业主委员会申请房屋维修资金后解决。单元程控门，因不是所有业主安装了程控门，只是部分业主，所以维修费用由业主自己承担。此外合同对其他的事项进行了约定。但未对物业管理费交付期限进行约定。合同签订后，原告即进入桂花园小区进行物业管理服务，并按合同约定履行了安全管理、绿化维护、化粪池清淤、小区照明、保洁等义务。2015年3月28日因原告物业管理工作完成出色，小区业主向原告单位赠送“小区好管家”的锦旗。2016年6月岳阳电视台亦对XX小区物业管理工作出色，小区环境得以大幅改善的现象进行了报导。但由于前期存在的小区居民饲养鸡、鸭、狗，在小区内种菜及私搭乱建现象严重，虽经原告多方努力，仍未得到有效解决。此外，由于小区建筑在设计及使用过程中存在一定的问题，导致包括被告在内的部分业主居住的房屋存在漏水、下水管破裂、化粪池拥堵、排污不畅等现象，原告曾计划动用维修基金进行维修及改造，并于2015年7月6日在小区内张贴房屋专项维修基金项目公示牌，公布需维修的项目及工程预算，同时设立业主签名台，号召小区业主签名同意申请维修基金，以解决存在的上述问题。但原告的上述行动并未得到包括被告在内的大多数小区业主的理解与支持，导致无法申请维修基金，进而无法对小区内需维修、改造的公用部位进行维护，使得包括被告在内的部分业主自行出资，由原告对下水管道进行了改造，解决了因化粪池堵塞所造成的影响。同时，被告所居住的单元程控门因损坏，被告曾向原告反映要求维修，但原告未能予以解决。被告对小区物业服务管理过程中存在的上述问题极为不满，遂拒不交纳物业管理费。原告多次采取电话、上门催讨、公告催交、发出律师函催交及业主委员会参与协调的方式向被告催讨物业管理费，但被告则以原告物业管理不到位为由拒绝支付，双方多次协商未果，原告遂向本院提起诉讼，请求法院判如所请。
另查明，被告所住房室面积为128平方米，按合同约定标准应每月交纳物业管理费51元，被告曾于2015年2月向原告交纳2015年1月份的物业管理费51元，但由于被告提出的问题未能得到有效解决，被告则拒绝支付2015年2月1日至2016年12月31日期间剩余的23个月的物业管理费，累计金额为1173元。
本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为下列三个方面：
一、小区内环境脏、乱、差，小区业主饲养鸡鸭、私搭乱建的现象是否应归责于原告。本院审查认为，小区环境部分区域确实存在脏、乱、差的现象，但被告也认可原告确实开展了部分工作，只是不够全面、专业。被告不应片面强调小区局部存在的问题，而应从小区整体状况来衡量原告的管理成效。原告入驻初期开展了大量、细致的工作，其管理成效得到了部分小区业主及新闻媒体的一致好评的事实是不容否认的。同时包括被告在内的小区业主应充分意识到小区环境的维护不能一味依赖于原告的日常管理，小区业主也应发扬主人翁精神，积极、主动地参与小区环境的维护和管理工作，才能有效改善各自的生活环境。而小区部分业主饲养鸡鸭、私搭乱建的现象就是主人翁意识淡薄的具体体现。上述现象在原告入驻前就客观存在，原告苦于管理手段单一，除进行劝阻、上门做工作、在小区内张贴公告制止不文明行为外，没有有效的手段改变前期存在的问题，上述现象的持续存在不能完全归责于原告。
二、原告未及时解决化粪池堵塞及程控门损坏现象的行为是否作为认定原告未履行物业管理义务的依据。本院审查认为，根据《桂花园小区物业管理服务委托合同》的约定，化粪池属共有部位维修范围，应由业主委员会申请房屋维修资金后解决。但原告在小区内张贴公示牌，设立签名台，号召小区业主同意申请维修基金，但原告的行为并未得到大多数小区业主的理解与支持，导致无法申请维修基金，进而对化粪池进行改造。在维修基金未到位的情况下，要求原告出资对化粪池进行改造不符合合同约定。而在被告自行出资的情况下，原告也积极采取对下水管道改道的方式解决了化粪池堵塞所造成的影响。关于程控门损坏需维修的问题。根据《XX小区物业管理服务委托合同》的约定，维修程控门的费用应由被告自行承担，但本案中没有证据证实被告曾在自行出资的前提下要求原告进行维修。因此，上述情况的存在不能作为认定原告未履行物业管理义务的依据。
三、被告是否应向原告交纳物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，岳阳市XX小区业主委员会与原告宏辉公司签订的《XX小区物业管理服务委托合同》对被告具有约束力，在原告履行合同约定的相应义务后，被告应按合同约定履行支付物业管理费的义务。
本院认为，根据对焦点问题一的分析，原告所管理的小区内确实存在局部区域脏、乱、差的现象，且小区内私搭乱建的现象未能得到有效改善，原告履行义务不完全符合合同约定，被告的该项抗辩理由成立，本院予以部分采纳，同时酌定被告按约定标准的80%向原告交纳物业管理费，自2015年2月1日至2016年10月31日共计23个月，累计物业管理费为1173元，按80%标准计算应交纳的物业管理费为938元，故对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。根据对焦点问题二的分析，被告的其他抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
限被告孟宪礼在本判决生效后十日内一次性支付原告岳阳市宏辉物业管理有限公司物业管理费938元；
逾期履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告岳阳市宏辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由原告岳阳市宏辉物业管理有限公司负担10元，由被告孟宪礼负担40元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 钟 宁
人民陪审员 李新武
人民陪审员 袁建中
二〇一七年八月七日
书 记 员 何 云