黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香民二民初字第954号
原告翟永峰，现住哈尔滨市香坊区。
原告李艳华，现住哈尔滨市香坊区。
二原告共同委托代理人陶增田，黑龙江信诚律师事务所律师。
二原告共同委托代理人商志宝，黑龙江信诚律师事务所律师。
被告刘桐林，现住哈尔滨市香坊区。
被告刘词强，住哈尔滨市香坊区。
二被告共同委托代理人张宝元，黑龙江龙洋律师事务所律师。
第三人盛秋云，现住哈尔滨市香坊区。
委托代理人张宝元，黑龙江龙洋律师事务所律师。
原告翟永峰、李艳华与被告刘桐林、刘词强、第三人盛秋云确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告李艳华及二原告共同委托代理人商志宝，被告刘桐林、刘词强的共同委托代理人张宝元，第三人盛秋云及其委托代理人张宝元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告翟永峰、李艳华诉称，二原告系夫妻关系。2012年10月18日，二原告与第三人盛秋云签订房地产抵押借款合同一份，约定二原告用哈尔滨市香坊区锅炉五道街16号51栋3单元6层2号（以下简称锅炉五道街16号51栋3单元6层2号）房屋作抵押，向第三人盛秋云借款11万元。双方于同年10月18日办理公证授权委托书一份，约定二原告委托被告刘桐林（第三人盛秋云之夫）办理房产相关事宜，以此作为偿还借款的担保方式。抵押借款合同签订后，二原告并未收到11万元借款。之后被告刘桐林于2014年9月1日又与被告刘词强签订房屋买卖合同，将锅炉五道街16号51栋3单元6层2号房屋过户到被告刘词强名下。原告对此毫不知情，直至2015年8月10日，第三人盛秋云将房屋门锁更换，二原告方知房子已更名。二原告认为，被告刘桐林与被告刘词强恶意串通，损害了二原告合法权利。故诉讼至法院，要求：一、确认被告刘桐林与被告刘词强签订的关于锅炉五道街16号51栋3单元6层2号房屋买卖合同无效；二、被告刘词强将房屋所有权更名至二原告名下，更名所产生的费用由二被告承担；三、案件受理费由二被告承担。
被告刘桐林、刘词强共同答辩称，二原告的借款发生于2010年11月5日，原告所述的2012年10月8日的合同是对2010年11月5日借款的确认。被告刘桐林是持二原告出具的办理锅炉五道街16号51栋3单元6层2号房屋更名过户的委托书办理的更名过户手续，而且二原告曾于2014年12月14日签订过保证书，对此代为清偿行为，二原告是明知的，不存在合同无效情形，故二被告不同意二原告的诉请，要求驳回二原告的诉请。
第三人述称，第三人认为其不是本案诉讼主体。同意二被告的答辩意见。
原告为证实其诉讼主张成立，庭审中提供如下证据：
证据一、哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息。证明哈尔滨市香坊区锅炉五道街16号51栋3单元6层2号房屋原房主为原告翟永峰，2014年8月21日，被告刘桐林未经原告同意，且被告刘词强在明知原告与第三人为借贷关系并非房屋买卖关系的情况下，恶意串通将上述房产更名至被告刘词强名下，该买卖合同应为无效。
证据二、房产抵押借款合同。证明该合同于2012年10月18日签订，借款11万元，用哈尔滨市香坊区锅炉五道街16号51栋3单元6层2号房屋作为借款抵押，房屋并未办理抵押登记，应认定为无效。
证据三、公证书一份共3页。证明2012年10月18日出具的公证书，并非真正委托被告刘桐林进行房产处置，该委托公证书只是借款合同的担保。
证据四、无卡存款凭条74张、收条3张。证明原告李艳华的姐姐李艳凤共计还款648200元。
证据六、照片一份。证明第三人盛秋云与收款人赵海涛之间相识，在同一公司工作。
以上证据经当庭质证，二被告及第三人对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议，认为被告刘桐林是在得到二原告公证授权的情况下处理诉争房产，并未超过代理权限，且不存在恶意串通情形。本院对该证据的真实性予以采信。二被告及第三人对证据二的真实性无异议，对证明问题有异议，认为诉争房产办理了抵押登记。本院对该证据的真实性予以采信。二被告及第三人对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据恰恰证明二原告将处理诉争房产一切权限授权给被告刘桐林。本院对该证据的真实性予以确认。二被告及第三人对证据四的真实性及证明问题均有异议，认为该证据系超过举证期限后提交，且与合同效力无关。后经法庭询问，被告承认收到部分借款利息。本院认为，此证据可以证明二原告给付被告涉案借款合同及其它借款的利息。二被告及第三人对证据五的真实性及证明问题均有异议，认为证人与原告李艳华是亲属，证言不能对抗经公证的授权委托书及书面证据。二被告及第三人对证据六的真实性及证明问题均有异议，认为第三人并不认识照片中的人，该证据已超过举证期不应予以采纳。本院认为，即使证人郝晶国确为实际借款人及还款人，但从双方房地产抵押借款合同的约定无法得出先还本后还息的结论，故证据五、六不能证明二原告偿还了借款本金。
二被告为证实其抗辩理由成立，庭审中提供如下证据：
证据一、2010年10月25日借据、借款合同各一份。证明原、被告于2010年发生借款关系，原告提交的2012年的合同是对该借款的确认。
证据二、公证书一份。证明二原告共同授权被告刘桐林办理诉争房产一切事宜。
证据三、2014年12月14日二原告出具的保证书一份。证明二原告收到第三人盛秋云借款，对诉争房产物权变动知情并认可。
以上证据经当庭质证，二原告对证据一的真实性无异议，但认为2012年10月18日做出的授权委托书，是对补签的2010年10月25日房产抵押借款合同时对该借款的一种担保方式，不是真正委托被告刘桐林对房产进行处置。第三人对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认；二原告对证据二的真实性无异议，但对证明问题有异议，认为二原告对公证书内容并不知晓，以为只是对借款的担保，公证书未给二原告。第三人对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认；二原告对证据三的真实性无异议，但认为该保证书是由第三人打印后交由二原告签字，二原告认为保证书是房产抵押借款合同的补充协议，只是对还款期限进行重新约定，还款截止日期于2014年12月31日，其中“到期不还，同意抵押房产……”的约定违反法律规定，应认定无效。同时从保证书内容上看，可以得出在2014年12月31日二原告将款项归还后，第三人可以将房屋更名过户回原告名下。二被告之间的更名过户行为是虚假的，是恶意串通而非真实买卖。第三人对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明,二原告系夫妻关系,被告刘桐林与第三人盛秋云系夫妻关系，二被告为叔侄关系。二原告于2010年10月25日向第三人盛秋云借款11万元，约定月利息为3％，借款期限为2010年10月25日至2010年11月24日。借款依约转入案外人李艳凤账户，之后依约按月给付利息3300元。借款到期后，因二原告未按期还款，为此，二原告与第三人盛秋云于2012年10月18日又签订一份房地产抵押借款合同一份，合同约定：原告翟永锋向第三人盛秋云借款11万元，借款利息为3％，月利息3300元，借款期限为2012年10月18日起至2013年10月17日止，原告翟永锋在支付使用借款利息期限届满后的，如需继续使用本借款的需经第三人盛秋云同意，并在每月17日之前向第三人盛秋云交纳下月利息，第三人盛秋云收到利息后方可同意原告翟永锋继续使用本借款，直至本合同借款期限届满为止。原告翟永峰、李艳华共同所有位于香坊区锅炉五道街16号51栋3单元6层2号房屋，建筑面积54.98㎡，房证号：动字第00271557号的房产自愿作为抵押物，为本合同中第三人盛秋云的债权提供抵押担保。借款人在借款期间未能正常交息产生违约金，借款到期不能归还本金甲方翟永峰同意乙方盛秋云对借款人翟永峰的房产进行开锁、换锁、在更名过户之前入住借款人抵押的房产，甲方自愿搬出，乙方履行合同中对房产的一切处置权。出售甲方抵押房产时所产生的一切费用由甲方承担。
二原告另于2012年10月18日在黑龙江省哈尔滨市公证处对其签署的授权委托书进行了公证，该授权委托书载明：委托人翟永峰、李艳华是夫妻关系，委托人翟永峰名下拥有一处房产的产权，该房屋位于黑龙江省哈尔滨市动力区（香坊区）锅炉五道街16号51栋3单元6层2号（幢号：51-3，房号：2，房屋总层数：6，所在层数：6，建筑面积：54.98平方米，设计用途：住宅，房屋所有权证编号：哈房权证香字第002715**号）。现因委托人忙，特委托刘桐林为委托人的代理人，并以委托人的名义办理以下事项：1、办理该房屋的限购查询及调取上述房屋的备案资料（即核档）手续；到房产管理部门接受有关询问并填写相关询问笔录，有权在询问笔录上签字，如出现任何问题，责任由委托人承担；......4、在上述房产没有抵押担保、查封等限制处分的情况下，代为出售上述房产；到房产管理部门办理房屋出售预售登记手续；委托人在出租出售上述房产的过程中，有权开锁、换锁。7、办理出租、出售上述房产有关的其他事宜。委托人充分信任受托人，受托人在办理上述委托事项期间签署的一切法律文件委托人均予以同意，本项授权为委托人的真实意思表示，由授权委托行为的引发而产生的相应权利和义务由委托人承担，并郑重承诺；上述权利本委托人在此授权之前并未授权给其他任何人，并保证在本次授权生效期间，不授予其他人。委托期限：二〇一二年十月十八日至二〇一四年十月十七日止。受托人有转委托权。
2014年8月21日，由被告刘桐林以买卖形式将诉争房屋卖给被告杨鑫鑫，并登记在被告杨鑫鑫名下。
2014年12月14日，二原告签署保证书一份，其内容为：“本人翟永峰与配偶李艳华以两套房产作为抵押，共同向盛秋云借款人民币大写肆拾陆万元整，小写460000.00元整。至今未还。我们保证于2014年12月31日前将本金、利息、违约金及更名过户所产生的一切费用全部归还给盛秋云。如果我们在2014年12月31日前，将上述所有款项还清，则关于上述两套房产我们更名过户回来的所有费用，由我们自行承担。若到期未能归还上述所有款项，我们同意将抵押给盛秋云的两套房产及该两套房产的处置权，全部无条件归盛秋云所有。我们主动无条件搬出，并配合盛秋云办理上述两套房产的开锁、换锁、进入房屋、买卖等一切手续。如不配合，我们同意由盛秋云办理开锁、换锁、进入房屋、买卖等一切事宜”。
本院认为，在本案中，虽然被告刘词强实际取得了争议房屋的产权，但其取得房屋产权的过程存在重大瑕疵。首先，二原告与第三人盛秋云之间的债权实现方式存在重大瑕疵。原、被告之间的房屋买卖关系起始于原告与第三人盛秋云之间的债务关系。虽然第三人盛秋云与二原告之间有110000元的债务，且约定用本案争议的房屋作为抵押物。根据《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。在原告翟永峰与盛秋云签订的房屋抵押借款合同中约定，“乙方盛秋云对借款人翟永峰的房产进行开锁、换锁、在更名过户之前入住借款人抵押的房产，甲方自愿搬出，乙方履行合同中对房产的一切处置权。出售甲方抵押房产时所产生的一切费用由甲方承担”的约定，实质为流质抵押行为。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效……，故双方的此约定行为无效。其次，在二原告与第三人盛秋云签订的借款协议中明确约定借款金额为110000元，但被告刘桐林将本案本案诉争建筑面积54.98平方米的房屋以110000元的低价出卖给被告刘词强，其价格明显低于市场价格，损害了二原告的财产利益。第三，二原告委托被告刘桐林代理卖房后，代理人应将购房款交付原告，但被告刘桐林未提供交付房款的证据，故其未忠实的履行代理职责，未尽到善良代理人的代理义务，故该代理行为存在重大瑕疵，其委托代理协议亦应无效。综上，本院认为被告刘桐林与被告刘词强之间签订的买卖合同存在重大瑕疵，以明显不合理的低价转让二原告的房产，对此被告刘词强应为明知，损害二原告的利益，该合同的内容不是二原告的真实意思表示，应属无效合同。被告刘词强因无效合同的返还财产请求权可向被告刘桐林另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
被告刘桐林代理原告翟永峰、李艳华与被告刘词强签订的位于哈尔滨市动力区（香坊区）锅炉五道街16号51栋3单元6层2号房屋的买卖合同无效；
被告刘词强于本判决生效后十日内协助原告翟永峰将位于哈尔滨市动力区（香坊区）锅炉五道街16号51栋3单元6层2号房屋的产权人更名至原告翟永峰名下，所需费用由原告翟永峰、李艳华负担。
案件受理费100元（原告已预交），由被告刘词强承担，于本判决生效后十五日内给付原告翟永峰、李艳华。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 周小华
人民陪审员 杜景艳
人民陪审员 詹姗姗
二〇一六年三月十六日
书 记 员 姜丽丽