广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法黄民一初字第801号
原告：李国添，男，1970年3月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：蔡丹，广东中元（中山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李碧玉，广东中元（中山）律师事务所实习律师。
被告：中山市黄圃镇大岑经济发展公司，住所地广东省中山市黄圃镇大岑工业区成业大道55号。
法定代表人：梁连基，该公司经理。
委托诉讼代理人：许劲，广东靖许汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蓝萱淋，广东靖许汇律师事务所律师。
原告李国添与被告中山市黄圃镇大岑经济发展公司（以下简称大岑公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案后，依法适用普通程序，于2015年10月14日、2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告李国添及委托诉讼代理人蔡丹、李碧玉，被告大岑公司的委托诉讼代理人蓝萱淋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李国添向本院提出诉讼请求：1.大岑公司继续履行《租地协议书》，立即向李国添交付位于大岑村永佳路尾之地块，租赁期限从大岑公司实际交付之日起顺延计算；2.本案诉讼费由大岑公司承担。诉讼过程中，李国添将诉讼请求变更为：1.大岑公司向李国添双倍返还土地投标保证金40万元，解除双方签订的《租地协议书》；2.大岑公司向李国添支付不能交付土地的租金损失637590元[按厂房面积1089平方米，租期8年7个月，合同租金8.3元/平方米，现实际市场租金14元/平方米，即每平方租金差额5.7元×1089平方米×103个月=637590元]；3.本案诉讼费由大岑公司承担。事实和理由：李国添与大岑公司于2015年6月15日签订《租地协议书》，约定李国添承租大岑公司位于大××1089.2平方米土地，租期为8年7个月，租金每平方米每月8.3元，租金自2020年6月1日起在基数上递增20%。协议签订后，大岑公司却未向李国添交付土地，该土地仍由他人经营使用。为此，李国添多次要求大岑公司交付土地，多年大岑公司却推脱责任，要求李国添自行与占用人协商。李国添认为，大岑公司作为土地出租方，理应在出租前处理好土地关系，与李国添签订协议后应当交付土地，大岑公司的不作为行为已侵犯了李国添的合法权益。为此，李国添诉至法院。
被告大岑公司辩称，大岑公司已经按照招投标文件、土地租赁协议履行了相关义务，李国添未取得涉案土地使用权是因其未能与原承租人协商解决地上建筑物的问题。李国添与大岑公司签订的协议以及大岑公司所有的发包文件均显示大岑公司发包的是土地使用权，对地上建筑物未作价。竞投文件中也说明，地上建筑物由李国添与原承租人协商解决，但并不能确保大岑公司成功帮助李国添取得地上建筑物。李国添在竞投文件公告后，向大岑公司出具的竞投申请书上明确表示，已经对涉案土地进行了视察，并愿意接受大岑公司竞投文件的要求，即李国添取得涉案土地使用权有两个条件，第一为中标，第二为与原承租人协商解决地上建筑物。此外，李国添要求解除协议，但大岑公司对此尚未形成书面意见，请求法院依法判决。若法院判决解除协议的情况下，大岑公司同意退回保证金，但保证金不是定金，招标文件及协议书上也未约定保证金具有定金的性质，故不同意双倍返还保证金。因双方对租金损失未作约定，且李国添主张的租金损失与大岑公司无关。李国添至今未交纳租金，不存在租金损失，李国添也无权对涉案土地进行转租，故无论协议履行与否，李国添均无法收取租金差价。
本院经审理认定事实如下：2015年3月17日，大岑公司对位于中山市黄圃镇大××1089.2平方米的土地使用权发包(出租)事宜向相关部门呈批并获同意后，于2015年5月15日发布《大岑村集体经营项目发包方案公告》、《大岑村土地资产交易信息公告》，并在公告中注明涉案土地在租，有地上建筑物。2015年5月19日，大岑公司就涉案土地作出《中山市黄圃镇大岑村土地使用权竞投文件》，该文件第十一条第2点载明“竞投者在报名时必须先交20万元作为竞投保证金，才有资格参加竞投……中标后，中标者在签订合同时，4万元转为合同保证金，剩余的16万元作为缴交2015年6月1日至_年_月_日的租金……”；第5点载明“关于现有地上建筑物和设施以及通道的处理办法：（1）、中标方与原承租方自行协商解决地上物，协商不成的，采取法律手段解决，大岑村有义务协助处理，但不能保证成功解决……”2015年5月21日，李国添向大岑公司提交竞投申请书，表示已认真审核上述土地使用权公开竞投资料并进行现场考察，对《租用土地使用协议书》、《土地租用权竞投文件》清楚无异议。同日，李国添缴纳土地投标保证金20万元。2015年5月27日，李国添在招投标会上，以每平方米每月8.3元竞得上述土地的承租权。同日，大岑公司与李国添签订竞投成交确认书，并对竞投结果信息进行公告。2015年6月5日，大岑公司（出租方、甲方）与李国添（承租方、乙方）签订《租地协议书》，约定甲方向乙方出租位于大××1089.2平方米的土地，租期从2015年6月1日至2023年12月31日，租金每平方每月8.3元，合计年租金108484.32元，租金自2020年6月1日起在基数上递增20%，租金不含税。乙方在签订合同之日先一次性支付2015年6月1日至2016年11月30日的租金162726.48元及合同保证金4万元，合计202726.48元。该保证金在租用期内不能提取或不能用作其他之用，在合同期满10个工作日后无息一次性退给乙方。以后每年1月10日前缴交当年租金，先交租后使用。如乙方拖欠租金，甲方每月按欠费总额的10%加收滞纳金，超出三个月不交租金的，视乙方违约，甲方有权收回地块，没收保证金，终止合同。协议签订后，因涉案土地原承租人尚未向大岑公司交回土地，地上建筑物也未作出处理，故大岑公司至今未向李国添交付土地。李国添认为，大岑公司作为出租方，应当处理好与原承租人的关系，并交付土地，现大岑公司未能交付土地已构成违约，为此要求解除协议，双倍返还投标保证金40万元，并赔偿租金差额损失。大岑公司则认为，招标时已告知李国添由其与原承租人协商处理地上建筑物，另李国添支付的20万元投标保证金中只有4万转为合同保证金，且非定金，不同意双倍返还。双方因此产生纠纷，李国添诉至本院。
本院认为，李国添与大岑公司在平等自愿基础上签订的《租地协议书》是双方真实意思表示，符合法律规定，本院依法予以确认。协议签订后，李国添支付的20万元投标保证金，有4万元转为合同保证金，余款16万元转为租金，虽然双方未明确约定土地交付时间，但大岑公司收取保证金及部分租金，并明确租赁期限后，至今因地上建筑物与原承租方存在争议而无法向李国添交付土地，其行为已构成违约，现李国添诉请解除《租地协议书》，符合法律规定，本院依法予以支持。关于竞投保证金20万元，李国添参加竞投时交纳的20万元为投标保证金，竞投成交后双方签订的《租地协议书》已明确其中4万元为合同保证金。对此，本院认为，李国添竞投时所支付的20万元投标保证金因签订租地协议后，仅有4万元为合同保证金，其余部分应属租金，李国添坚持主张保证金为20万元，与协议约定不符，本院不予支持。大岑公司认为仅有4万元为保证金，余款16万元为租金的意见，本院予以支持。基于上述认定，虽然协议书约定4万元为保证金而非定金，但又同时约定如李国添违约，大岑公司有权没收保证金，该保证金性质显然与定金性质一致，故本院认为4万元保证金具有定金性质，应按定金处理。因大岑公司违约，故李国添要求大岑公司双倍返还定金理据充分，本院予以支持，但定金应以4万元为准，即大岑公司应双倍返还定金8万元，李国添要求双倍返还40万元，依法无据，本院不予支持。余款16万元不属定金，但因合同解除，大岑公司亦应予以返还。大岑公司认为4万保证金不属于定金，不同意双倍返还的意见，本院不予支持。关于足额差额损失问题。综合竞投资料及双方签订的租地协议可知，大岑公司向李国添出租的是土地使用权，而未包括地上建筑物，现李国添主张的租金差额明显包括地上建筑物，据此计算租金差额显然与实际土地租金损失不符，且按本院上述关于定金的认定，也属对大岑公司违约的惩罚以及对李国添损失的弥补，故李国添要求大岑公司支付土地租金差额损失637590元，本院不予支持。据此，李国添申请本院调取原承租人与实际使用人的合同及租金支付凭证，以便核实租金差额，本院不再调取。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条规定，判决如下：
被告中山市黄圃镇大岑经济发展公司于本判决发生法律效力之日起3日内向原告双倍返还保证金8万元、租金16万元。
驳回原告李国添超出上述判项的其他诉讼请求。
案件受理费13112元，由原告李国添负担9733元，被告中山市黄圃镇大岑经济发展公司负担3380元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 金锋华
审判员 蒋伟成
审判员 陈觉天
二〇一七年十二月十五日
书记员 吴炎芳