杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第1805号
原告（反诉被告）：王学祥，男，1984年8月15日出生，汉族，住安徽省寿县。现住杭州市余杭区。
委托代理人：苏凯，浙江六和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州远洋投资管理有限公司，住所地：杭州市西湖区竞舟路240号521室。
法定代表人：赵长春。
委托代理人：肖永红，浙江泰杭律师事务所律师。
原告王学祥诉被告杭州远洋投资管理有限公司（以下简称远洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员吴高高适用简易程序进行审理。审理中，远洋公司提起反诉，本院受理后，于2016年3月21日合并公开开庭进行了审理。王学祥的委托代理人苏凯，远洋公司的委托代理人肖永红到庭参加诉讼。后因案情复杂，案件转入普通程序审理，并组成合议庭，于2016年8月10日再次开庭审理，王学祥的委托代理人苏凯，远洋公司的委托代理人肖永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王学祥起诉称：2014年11月14日，其与远洋公司签订《租赁合同》约定，远洋公司将位于闲林镇荆山村经济合作社综合用房租赁给王学祥使用；房屋租赁面积848.90平方米，租赁期为十年，期限自2014年11月15日起至2025年2月14日止，年租金为294356元，租金每半年支付一次，违约责任条款约定，违约金为当年租金的20%，争议解决条款约定，如协商不成，双方可向房屋所在地人民法院提起诉讼；双方还就其他权利义务作出约定。合同签订后，王学祥按约支付20000元房屋押金及房屋租金147178元；在免租期内对租赁物进行装修并向余杭区消防部门提出改建（内装修）建设工程消防设计备案申请。因远洋公司没有向王学祥提供房屋产权证明及房屋建筑消防合法性证明文件，导致消防部门无法受理王学祥的改建备案申请。期间，王学祥多次催促远洋公司提供房屋产权证明及房屋建筑消防合法性证明文件，但远洋公司以多种借口搪塞至今。为此，王学祥认为，双方间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。远洋公司应当按约切实全面履行其合同义务。鉴于远洋公司拒不提供房屋产权证明及房屋建筑消防合法性证明文件的行为，导致王学祥的缔约目的无法实现，已经构成根本性违约，故请求判令：1、解除王学祥与远洋公司之间于2014年11月14日签订的租赁合同；2、远洋公司返还王学祥已支付的房屋租金147178元及押金20000元；3、远洋公司赔偿王学祥装修物残值损失971600元，停业期间员工工资损失277721元；4、远洋公司向王学现祥支付违约金58871.20元；5、远洋公司承担本案的诉讼费用及律师费30000元、评估费16000元。
远洋公司答辩并反诉称：王学祥的诉讼请求没有事实依据和法律依据。因为：1、案涉房屋整体大楼在2007年6月28日已通过消防验收，远洋公司将房屋出租给王学祥使用，并不违反法律的禁止性约定或限制性约定，双方的租赁合同合法有效。2、双方租赁合同第二条第一款已明确规定，对于王学祥二次装修向消防部门申报受理，由王学祥按国家消防规定设计施工提供方案，然后由远洋公司在60个工作日内负责向消防部门提交报批手续。但在前述合同签订并由远洋公司移交房屋后，王学祥即着手进行装修，但其并未履行设计施工方案报批手续，导致房屋二次装修后不符合国家消防方案，无法完成消防报批手续，该责任不应由远洋公司承担。3、王学祥起诉称其在免租期内即2014年10月15日至2015年2月14日，对租赁物进行装修并向余杭区消防部门提出建设工程消防备案申请，因远洋公司未提供房屋产权证明及建筑材料消防文件导致无法办理不符合事实。事实上，王学祥是装修之后才主张报批，因装修本身不符合规定，不可能报批。而且，从消防大队也查询不到王学祥有向该部门提交消防备案申请的任何材料，故王学祥是否在免租期内申请消防备案无法确定。综上，远洋公司认为，王学祥在未提前进行消防审核的情况下，贸然进行装修营业，相应的损失应该由其自行承担，故请求驳回王学祥的诉讼请求，并反诉要求：1、解除远洋公司与王学祥之间于2014年11月14日签订的租赁合同；2、王学祥支付远洋公司房屋租金173178元（暂计算到2016年3月14日，之后租金计算至合同解除之日止）；3、王学祥支付远洋公司违约金58871元；4、反诉费由王学祥承担。
王学祥对远洋公司的反诉答辩称：因远洋公司未提供产权证明及备案文件，王学祥暂不支付房屋租金是行使合同履行抗辩权，不属于违约行为，故请求依法驳回远洋公司的第2项、第3项诉讼请求。
王学祥为支持其诉主张，向本院提交并陈述了下列证据材料：
1.租赁合同一份，用以证明王学祥与远洋公司签订案涉房屋租赁合同的事实；
2.租金及押金支付凭证各一份（支付凭证系网上打印件），用以证明合同签订后，王学祥已向远洋公司支付房屋租金147178元及押金20000元的事实；
3.消防审核备案提交材料清单一份（审查单系A4打印件），用以证明王学祥向消防部门提出二次装修申请，余杭区消防部门要求装修防火审核申请需提供竣工消防备案或房屋权证等材料的事实；
4.文件催告函一份，用以证明王学祥催促远洋公司提供竣工消防备案或房屋权证材料等的事实；
5.6.浙方评报自（2015）第230号资产评估报告及评估费发票各一份，用以证明王学祥装修及设备残值损失为971600元及王学祥支付16000元评估费的事实；
7.2014年12月-2015年9月员工工资发放凭证一份，用以证明王学祥自2014年12月-2015年9月期间，先后支出员工工资277721元的事实；
8.法律委托合同及发票各一份，用以证明王学祥委托浙江六和律师事务所代理本案诉讼活动及支付30000元代理费的事实；
9.消防设计备案验收不合格通知书一份（系复印件），用以证明因为租赁物的装修性质与合同签订的租赁用途不符，杭州康湾大酒店改成宾馆，王学祥持2007年的审查意见书过去审核，消防部门要求重新出具建筑物的消防审查合格意见书的事实；
10.余政办86号文件一份（系复印件），用以证明租赁合同缔约前，按余杭区政府规定，涉案租赁物自2014年6月1日起必须补交土地出让金后才能办理消防审批事实；
11.建筑物改变使用性质证明（样本）、使用证明（样本）各一份，用以证明根据余杭区政府及消防大队行政许可材料要求，消防审批手续必须按要求提供前述证明，案涉租赁房屋土地属于留用地，按余杭区政府要求必须转土地使用性质，交纳土地出让金后才能办理消防审批手续的事实。
远洋公司为支持上述抗辩意见主张，向本院提交下列证据材料：
1.建筑工程消防验收意见书一份，用以证明远洋公司出租给王学祥的房屋整体已经通过消防验收的事实；
2.建设工程消防设计审核办事指南一份，用以证明建设工程消防备案非必须提供房屋产权证明的事实；
3.网络截图一份，用以证明原告已实际经营的事实；
4.报告一份（复印件），用以证明远洋公司在2010年对案涉房屋使用性质进行改变，可以对外进行营业出租的事实；
5.建设用地规划许可证、规划验收合格证、情况说明，用以证明案涉远洋公司对案涉房屋有出租权利的事实。
诉讼中，根据远洋公司申请，证人寿某出庭作证陈述称：其曾通知王学祥及远洋公司提供消防图纸，但王学祥着急装修未通过街道及相关人员检查，被告知需要整改后街道才能变更房屋用途的证明。后因王学祥未能完成整改，故一直不能向消防部门提交申报材料。
经质证，远洋公司对王学祥提交的证据1、2、6无异议，但主张王学祥仅支付了2015年8月14日前的房屋租金；对证据3的消防审核备案提交清单证明力提出异议，主张该系网上打印，不能证明王学祥向消防部门提交过备案申请事实；对证据4催告函，主张系王学祥自行制作，远洋公司并未收到过该函；证据5主张资产评估资料系王学祥自行提供，远洋公司对装修及设施设备清单不知晓，故对评估价值不予认可。对证据7主张与本案没有关联，对相关支付数额不予认可；对证据8的关联性提出异议，主张无合同和法律依据；对证据9主张2013年12月5日报批的情况是因为图纸与现场不符，而非房屋性质不符合。对证据10的真实性无异议，对关联性有异议，主张该文件不能证明涉案房屋的土地使用金未履行土地年收益征收手续，且主张五常街道即涉案房屋所有权人已向政府提交关于要求涉案房屋改变使用性质的报告，并已经过审核同意。对证据11的真实性无异议，但主张案涉合同虽约定办理消防验收手续是远洋公司的义务，但王学祥应先提供进行消防备案的审批材料给被告，才由被告办理消防审批手续。王学祥对远洋公司提交的证据1的证明对象提出异议，主张该材料不能证明租赁房屋已经经过消防验收合格，以及到窗口申报过二次审查；对证据2的证明对象主张该材料上面规定是提供权属证明或合格意见书，并非要求两者必须都提供；对证据3的证据形式有异议，主张是网络截屏，不能证明王学祥有开始营业的事实。对证据4的三性不持异议，对证明对象有异议，主张变物业用途变更成宾馆并不等同于诉争的租赁物是可以进行消防审核的。5.建设用地规划许可证、规划验收合格证、情况说明，用以证明案涉远洋公司对案涉房屋有出租权利的事实。对证人寿某的证言远洋公司主张能够证明原告方的消防备案未能通过受理是因为其没有符合规范的图纸、其施工后的装修不符合规范造成的。王学祥则主张证人所在单位与远洋公司存在房屋租赁合作关系，且不能证明二次装修消防审查必须要报图纸，故对寿某的证言不予认可。
上述证据材料，经本院审查，与本案具有关联性，本院结合材料内容及双方陈述意见予以综合认定。
根据上述证据材料以及双方在庭审中的陈述意见，本院认定的本案事实如下：
2014年11月14日，王学祥（乙方）与远洋公司（甲方）签订《租赁合同》约定甲方将位于闲林镇荆山村经济合作社综合用房二层靠南沿街部分租赁给乙方用于开设足浴棋牌中心；双方在合同第二条房屋用途中约定该楼建筑用途为综合用房，乙方经营内容足浴、棋牌，并特别约定：二次安装装修消防申报受理内容：1.二次安装装修向消防部门申报受理由乙方按国家消防规范设计施工提供方案（附原有甲方房屋资料），由甲方在六十个工作日内负责向消防部门提交申请乙方设计的二次安装装修报批满足足浴棋牌中心使用性质受理手续完毕，甲方对乙方未能按国家消防规范设计施工而导致消防验收不通过不承担任何责任。第三条约定；租金期限为十年零三个月，自2014年11月15日起至2025年2月14日止（其中2014年11月15日2015年2月14日共三个月为免租金装修期，如乙方中途退租则需支付装修期的房租）；合同签订当日支付房屋押金20000元，在合同租赁履约到期后双方结清所有相关费用，甲方确认无财产损失在5个工作日内无息返还乙方。第四条约定：房屋租金为每天0.95元/㎡，合计年租金294356元，房屋租金第二年开始递增，在上期年租金的基础上递增6%；之后每隔一年在上年基础上递增6%；房屋租金第一年为半年付，合同签订之日即付清第一年前半年的租金147178元；第一年下半年租金于2015年6月14日前支付147178元。第二年起租金为年付，每年租金在上年租金到期前三个月支付，及第二年租金在2015年11月10日前支付，以此类推。每延期一日支付租金应当在支付租金的前提下再按日租金的1%承担逾期付租的违约金，该违约责任的负担，不影响甲方依本合同其他违约条款的约定，另行追究乙方的违约责任。第十条约定，任何一方违反本合同约定的，均应承担违约责任，违约方赔偿守约方合同履行违约金当年租金的20%。乙方如有违约行为的，押金自动转成合同履行违约金。第十二条约定合同解除：（一）甲乙双方同意在租赁期内存在下列情形的本合同终止，双方互不承担责任。1.在租赁期内，该楼所用土地使用权依法被政府提前规划征用、拆迁，甲方提前三个月通知乙方。2.因不可抗力灾害导致不能延续经营。3.甲乙双方经协商一致可以解除合同，租金按实际使用日期结算费用。4.甲乙双方约定遇有依法征用拆迁政府给予的补偿依照地方政府公布的拆迁补偿条例，原则甲乙双方享受各自权益。4.合同解除后，乙方应在15个工作日内将可移动物品搬出并清洁完毕，超期留置物视为乙方抛弃，甲方有权处理。6.二次安装装修设备设施等固定物移交甲方。7.合同到期或解除后，乙方不及时返还租赁房屋的，甲方有权强收或将空房另行出租。若乙方有对外招租的，甲方愿意继续出租，则对乙方招租的房屋有权延续收取租金，对于乙方提前向承租方收取的租金的后续租金，乙方需要在合同解除15日内将预收租金支付甲方。如乙方未能在期限内向甲方支付预收租金，乙方应承担三倍应退还租金给甲方。8.本协议租赁期履行解约到期前150天内，甲方有权陪同新客户参观乙方使用的承租房屋，在合适位置张贴海报，但不影响乙方正常经营，乙方必须接受配合。（二）房屋租赁期间，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋，乙方需向甲方支付合同履行违约金。1.租金逾期超过10天，除约定罚金和日租金照常支付外，甲方有权收回该房屋、……8.乙方签订合同后6个月不营业或中途擅自停业三个月的。……。双方还就双方责任权利义务、争议解决等事项作出约定。
合同签订后，王学祥接收房屋，在向远洋公司支付了第一年上半年，即2014年2月15日至2015年8月14日期间的租金147178元，及房屋押金20000元后，对租赁房屋进行了装修，并以“天洋会所”名称对外营业。后双方因合同第二条第一款履行，即“房屋二次装修消防申报”发生争议，双方协商无果。故此，王学祥停止对外经营，拒绝向远洋公司交付租金，并委托浙江方舟资产评估有限公司，对案涉房屋装修及设施设备进行评估，该公司评估后，于2015年9月24日，出具浙方评报字【2015】第230号资产评估报告，结果为：以2015年9月21日为评估基准日，“天洋会所”的机器设备评估价值为350600元，装修费等评估价值为621000元，总计价值971600元，王学祥为此支付评估费16000元。嗣后，双方因前述争议协商未果，遂涉讼。
又查明，王学祥因本案诉讼与浙江六和律师事务所律师签订《法律服务委托合同》，委托浙江六和律师事务所办理本案代理，并支付律师代理费30000元。
再查明，案涉租赁房屋属实综合用房系由杭州市余杭区闲林街道荆山社区经济联合社经报批建设的房屋（建设工程规划许可证编号为200501518003），于2009年8月4日经主管部门竣工验收合格，该房屋由杭州天翠颐恒物业管理有限公司承租后，将其中一、二层局部、三、四、五整层转租给远洋公司，并同意由远洋公司对外招商、出租。后，远洋公司与王学祥签署前述案涉《租赁合同》。
另在本案审理过程中，王学祥与远洋公司申请庭外协商，但未果。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，案涉《租赁合同》系王学祥和远洋公司协商一致签订，合同内容不违反法律和强制性法规规定，应属有效合同，双方本应按照约定履行自己的义务。但对于合同的履行，因双方自行协商未果，现均诉请要求予以解除，本院予以判准。
关于违约责任，根据本案查明事实，在案涉租赁合同履行过程中，王学祥未按双方合同约定期限，向远洋公司支付2015年8月15日之后的房屋租金，也未按合同约定开业和营业，其行为已违反双方合同第十二条第（二）款第1项、第8项的规定。现远洋公司依据前述合同约定主张王学祥违约，理由成立，本院予以支持。诉讼中，王学祥主张其未支付租金系行使合同履行抗辩权，因为远洋公司未履行双方合同第二条约定义务。但根据该条合同约定内容看，案涉房屋安装装修消防申报，系先由王学祥按国家消防规范设计要求向远洋公司提供施工方案后，再由远洋公司在六十个工作日内负责向消防部门提交，现王学祥并未提供证据证明其已履行了双方合同约定的该项合同义务，故王学祥依据该项合同约定主张远洋公司违约并拒付租金，缺乏依据，本院不予采纳。故此，本院确认本案纠纷系因王学祥违约所致，相关的违约责任应由王学祥承担。
关于租金给付，王学祥接收并装修占用案涉租赁房屋，理应向远洋公司支付合同解除前的房屋租金。诉讼中，远洋公司主张王学祥支付截至2016年10月28日，不违反法律规定，本院予以支持。王学祥在其违约的情况下，要求远洋公司退还已付租金及房屋押金，无事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于58871元违约金的给付问题，双方合同第十条约定违约金按当年租金的20%的计算，由违约方向守约方支付，依据前述责任认定分析，王学祥未按约履行租金支付义务，已构成违约，应由其向远洋公司承担该违约金的给付责任，但依据该合同约定，王学祥交付的20000元房屋押金可作为违约金予以抵扣。
关于王学祥主张的装修残值赔偿问题，根据最高人民法院《关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修，可由承租人拆除；已形成附合的，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装修残值损失的，不予支持。本案中，合同解除系因王学祥违约所致，故其要求远洋公司赔偿装修残值损失的诉请请求，于法无据，本院不予支持。另外，作为违约责任方，王学祥要求远洋公司赔偿其租赁期间已支付的员工工资以及房屋评估费、律师代理费的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，王学祥本诉要求远洋公司退还房租及保证金，支付违约金，并赔偿装修物残值损失，停业期间员工，以及律师代理费、评估费的诉讼请求，缺乏事实依据和法律根据，本院不予支持。远洋公司反诉要求王学祥支付2016年10月28日前房屋租金366874.45元及违约金58871元，不违反双方合同约定和法律规定，本院予以支持，但王学祥已支付的20000元保证金，应作违约金予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王学祥与被告（反诉原告）杭州远洋投资管理有限公司于2014年11月14日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、原告（反诉被告）王学祥支付被告（反诉原告）杭州远洋投资管理有限公司租金366874.45元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、原告（反诉被告）王学祥支付被告（反诉原告）杭州远洋投资管理有限公司违约金58871元，扣减王学祥缴纳的房屋押金20000元，应付违约金38871元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告（反诉被告）王学祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费18492元，反诉案件受理费7386元，合计25878元，由原告（反诉被告）王学祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 吴高高
人民陪审员 李明达
人民陪审员 徐卫民
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 郑 超