宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0104民初4604号
原告：饶亭，男，1973年8月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被告：宁夏住宅建设发展（集团）有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人：王新生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王旭华，宁夏正义达律师事务所律师。
被告：宁夏住宅物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人：王新生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马海镜，女，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：王旭华，宁夏正义达律师事务所律师。
原告饶亭与被告宁夏住宅建设发展（集团）有限公司（以下简称宁夏住宅建设有限公司）宁夏住宅物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告饶亭与被告宁夏住宅建设有限公司委托诉讼代理人王旭华、被告宁夏住宅物业服务有限公司委托诉讼代理人马海镜、王旭华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告饶亭向本院提出诉讼请求：1.修复卫生间下水管道并减免物业费6000元；2.二被告补偿原告精神损失、误工损失费26000元整。事实和理由：原告于2002年购买被告宁夏住宅建设有限公司开发的某室房屋，于2004年装修入住后楼下501室主卫生间发现房顶漏水，二被告对原告家中卫生间进行维修后，楼下房顶仍然漏水。后原告又多次找被告宁夏住宅物业服务有限公司，但均未找到漏水原因。今年原告在楼下业主配合下彻查漏点，查出楼下漏水原因是5楼与6楼间下水管道破损。因被告宁夏住宅建设有限公司当时在盖房室工程遗留的后患导致下水管道破损，影响原告使用卫生间，后原告找到二被告协商处理此事，二被告告知原告需自行担负维修费。故原告诉至法院。本案在审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：二被告赔偿原告卫生间整体损失12928元。
被告宁夏住宅建设有限公司辩称：原告诉讼主体不适格，原告已将房屋出售给他人，原告不是房屋产权人，故原告无权就该房屋提出任何诉讼。根据相关建筑工程质量法律法规，原告原购买的房屋已经超过房屋五年的质保期，对于超过质保期发生的质量问题，原告可向物业公司报修，但相关费用应由原告自行承担。被告要求精神损失费、误工费没有法律依据，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告宁夏物业管理有限公司辩称：同被告宁夏住宅建设有限公司的答辩意见一致。另外，被告宁夏物业管理有限公司按照物业服务合同约定为业主提供物业服务，但不提供房屋内相关水管、下水免费维修的服务，原告原房屋内卫生间漏水质量问题与被告提供的物业服务没有直接因果关系，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告围绕其诉讼主张向本院提交商品房买卖合同、身份证复印件各一份、物业费收据两份、物业管理服务合同一份、照片两张、收据及居美之家销售清单各一份、证人证言一份，被告宁夏住宅物业服务有限公司针对其辩称向本院提交房屋权属档案查询单一份、银川市物业服务合同备案登记表、物业服务合同各一份，及本院依职权对宁夏华巨兴业商贸有限公司项目经理徐立做调查笔录一份。以上证据经本院开庭组织质证，审查核实，原、被告对商品房买卖合同、身份证复印件、房屋权属档案查询单的真实性无异议，本院予以采信；原告提交的居美之家销售清单结合本院依职权对宁夏华巨兴业商贸有限公司项目经理徐立做调查笔录可以确认其真实性，本院予以采信；原告提交的物业费收据、物业管理服务合同、照片、收据及被告宁夏住宅物业服务有限公司提交的银川市物业服务合同备案登记表、物业服务合同与本案无关联，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2002年11月26日，原告与被告宁夏住宅建设有限公司签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告宁夏住宅建设有限公司开发建设的某室房屋一套。房屋交付期限为2003年5月30日前。保修责任条款约定：在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。因不可抗力或者非被告原因造成的损坏，被告不承担责任，但可以协助维修，维修费用由原告承担。2003年，被告向原告交付了房屋，2004年原告居住期间，原告楼下的业主多次称其房屋卫生间房顶经常漏水，此情况原告多次向二被告反映并要求对其居住的房屋管道进行检查维修，二被告对该房屋进行多次检查但未发现漏水原因。2015年，原告居住房屋的楼下业主将自家房屋卫生间屋顶打开后，发现自家房屋与原告房屋卫生间的楼板中下水管道有漏洞，后原告将卫生间部分地板、防水毁损，并于2016年5月委托宁夏华巨兴业商贸有限公司对该房屋进行修补，原告为此支付地砖费1496元、墙砖费2232元、维修管道费800元、卫生间防水费500元、贴砖工费2800元。同时，原告支付坐便、面盆、地漏、花洒、交板下水等费用共计5100元。后原告将房屋出售给案外人杜正磊，但因维修事宜协商无果，故原告诉至法院，请求判如所请。
本院认为，原告与被告宁夏住宅建设有限公司之间建立的房屋买卖合同关系原、被告真实意思表示，合法有效。原告于2004年入住被告宁夏住宅建设有限公司开发建设的涉案房屋期间，原告房屋与其楼下业主的卫生间楼板中下水管道破损影响原告及楼下业主的正常生活，并因原告为维修卫生间下水管道产生损失。被告宁夏住宅建设有限公司作为房屋出售方，应按照合同约定在维修房屋保修期内修补漏水的下水管道，现原告已将漏水的下水管道自行修补，被告宁夏住宅建设有限公司应向原告支付修复下水管道的合理费用，因维修受损下水管道需破坏地面而不需要将墙砖全部破坏，故对原告主张的地砖1496元、维修管道费800元、卫生间防水500元等维修管道的必要费用，本院予以支持，对贴砖工费2800元，根据修复地面的需要，本院酌情支持1000元，原告主张误工费，考虑到原告为维修卫生间导致原告误工产生损失，本院酌定支持300元，以上费用共计4096元。原告主张超出的损失即坐便、面盆、地漏、花洒、交板下水等费用不是维修管道的必要费用；原告主张的精神损失没有法律依据，故本院对上述费用不予支持。二被告关于原告诉讼主体不适格该辩解，因原告系商品房买卖合同的相对方，原告主张的损失系原、被告合同履行期间产生的损失，故对二被告该辩解，本院不予支持。被告关于原告主张的下水管道破损已经超过质保期该辩解，因原告在房屋质保期内即向被告多次报修，被告宁夏住宅建设有限公司在未找到漏点并修复下水管道导致原告的损失持续发生，故对被告宁夏住宅建设有限公司该辩解，本院不予支持。被告宁夏住宅物业服务有限公司作为物业公司，对原告卫生间下水管道破损造成损失没有过错，其与原告之间亦不存在房屋质量合同关系，故对原告主张宁夏住宅物业服务有限公司承担赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告宁夏住宅建设发展（集团）有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告饶亭各项损失4096元；
二、驳回原告饶亭其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费225元，由原告饶亭负担197.01元，被告宁夏住宅建设发展（集团）有限公司负担27.99元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 柴敏
二〇一六年九月九日
书 记 员 赵杰
附：适用相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。