广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤03民终13528号
上诉人（原审原告）：深圳市凤凰股份合作公司
法人代表人：文建锋。
委托诉讼代理人：杨飞，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶荣钦
委托诉讼代理人：陈伟，广东鼎灿律师事务所律师。
上诉人深圳市凤凰股份合作公司（以下简称凤凰公司）与被上诉人叶荣钦确认合同无效纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初7872号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
凤凰公司的上诉请求：撤销原审裁定，裁定一审法院依法对本案进行审理。一、原审裁定认定案涉《土地转让使用权合同书》及《合作投资兴建工业厂房合同书》的性质有误。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粵高法发[2001]42号）第20条规定：“双方当事人的实际行为与合同约定、政府批准文件不一致的，人民法院应以双方当事人的实际行为依法认定合同的性质及其效力。”可见，合同性质属于法定事项，应以双方当事人的实际行为依法认定合同的性质及其效力。案涉《土地转让使用权合同书》及《合作投资兴建工业厂房合同书》，虽然在合同的字面形式上均涉及土地转让、租赁与兴建厂房、宿舍的内容，但是两合同完全符合租赁合同的法律特征：1、若合同性质为土地转让，则土地权利应自合同生效时起转移至受让方。而《土地转让使用权合同书》第五条及《合作投资兴建工业厂房合同书》第四条第4款约定，“合同期满后，该土地上的不动产（建筑物）归甲方所有”。《合作投资兴建工业厂房合同书》第九条约定，“合同期内若遇国家征用该地时，土地补偿归甲方（即上诉人)所有”。缔约双方明确约定在合同期内以及合同期满后，土地权利均归属于出租方，显然此约定有悖于土地转让的性质。2、《土地转让使用权合同书》第四条第4款及《合作投资兴建工业厂房合同书》第五条第7款约定：乙方按占地面积计算，每平方米每月缴交甲方村民生活补贴费人民币八角整，基建期一年免收村民生活补贴费，第二年至十一年每月每平方米交人民币八角整，第十二年起每年递增10%，以此类推，直至合同期满结束。从合同约定的费用支付方式看，“按月缴纳费用及按期递增每月费用”的合同约定，完全符合租赁合同所涉租金的法律特征。结合合同签订的历史背景考察，合同签订时为1998年，当时被上诉人首期缴纳的费用为每平方米人民币120元，租金为每平方米0.8元人民币，且自第十二年开始逐年递增。可见，该约定显然符合租金性质。3、一审诉讼中，被上诉人主张该合同约定的名称并非租赁、收取的租金也非以租金的名目缴纳，但是，从本案看，首期资金中的2190200元费用是以合作办厂押金款的名义收取，这与合同的约定也不相符。上述两个合同均存在字面形式与实质内容不一致的情形，在合同形式与实质相冲突的情形下，应以合同的实质内容和当事人的实际履行行为，依法认定合同的性质及其效力。因此，上述两个合同均名为转让、实为租赁，其法律性质均应为土地租赁合同。4、案涉土地属于农村集体所有土地，《土地管理法》明文禁止农村集体土地转让，若以土地转让定性，意味着认可被上诉人通过受让取得农村集体土地所有权，毋庸置疑，得出这样的结论在法律层面上，无论如何都是不可取的。案涉土地属于xx村集体财产，转让该土地涉及重大财产的处分，未经全体村民一致同意，任何人无权处分集体财产。合同约定50年租赁期满，土地与地上建筑物返还xx村，由此可见，双方当事人签订、履行案涉合同过程中，显然并无以转让所有权的形式处分xx村集体土地的意思表示，若以土地转让定性，明显违背当事人合同约定的真实意思表示。综上，原审裁定以土地使用权转让合同确定案涉《土地转让使用权合同书》及《合作投资兴建工业厂房合同书》的性质，明显违反当事人的约定，原审裁定据此驳回起诉，确有错误。二、本案属于确认合同效力纠纷之诉，属于人民法院受案范围，原审裁定驳回起诉于法无据。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第3条规定：“当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。”本案，上诉人的诉讼请求为确认《土地转让使用权合同书》及《合作投资兴建工业厂房合同书》，超过20年的租赁期限无效。租赁期限不得超过20年，是法律的强制性规定，应当明确，农村集体土地用于非农业建设纠纷案件，需以当事人向行政部门申请处理为前置程序，这是因为违法用地或非法建筑的处理需先由行政部门确定其产权关系。而上诉人的诉讼请求仅涉及案涉合同的性质和效力，即使判决确认超越20年的租赁期无效，也只涉及合同部分条款，由于案涉合同20年的有效租赁期（1998年12月18日至2018年12月170)至今尚未届满，合同仍需继续履行。故该诉求与违法用地或非法建筑的财产权益明显可分，人民法院对不涉及违法用地或非法建筑的诉讼请求应依法审理并作出判决，原审裁定驳回起诉于法无据。
叶荣钦辩称：一、本案所涉法律关系非租赁合同关系，而是土地使用权有偿转让关系，原审认定事实清楚。《合作投资兴建工业厂房合同书》仅是双方为办理厂房报建所立，并非双方实际履行的合同，双方实际履行的合同为《土地转让使用权合同书》。《土地转让使用权合同书》第一、二条约定上诉人将涉案土地使用权转让给答辩人使用，使用期限为五十年。双方的意思表示非常明确，上诉人是将土地使用权转让给答辩人用于投资建厂独立经营，转让期限为50年，上诉人一次性收取50年的土地转让款229万元。该合同中体现的均为土地使用权转让的意思表示及相关权利义务，双方没有任何租赁的意思表示。《土地转让使用权合同书》第四条约定的村民生活补贴费，其性质就是管理费，金额相对非常小，是土地使用权转让款的补充，绝非上诉人所称的租赁性质。另外，根据深查违函（2017）56号《市查违办关于农村城市化历史遗留违法建筑信息普查事项的复函》第一条记载，涉案土地及地上建筑物已申报历史遗留处理，上诉人的意见为同意申报，由此可以证明上诉人对涉案土地和地上建筑物的权益归属答辩人没有异议，进一步说明，上诉人与答辩人之间并非租赁关系，而是土地使用权转让，与答辩人主张一致。二、本案属行政机关处理的范畴，不应由法院受理，一审裁定驳回起诉，适用法律正确。综上所述，上诉人的诉请因为涉及地上建筑物的合法化处理问题，应当由行政机关处理，其起诉应予以驳回，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
凤凰公司向一审法院起诉请求：1、确认凤凰公司与叶荣钦签订的《土地转让使用权合同书》和《合作投资兴建工业厂房合同书》系租赁合同，超过二十年的租赁期限约定无效；2、叶荣钦承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：1998年12月18日，凤凰公司的前身深圳市宝安区福永镇凤凰经济发展公司（甲方）与叶荣钦（乙方）签订《土地转让使用权合同书》，约定甲方同意将本村工业区，位于xx公路东侧内土地使用权转让给乙方使用，乙方有权在该范围内兴建厂房、宿舍办理独资企业，一切资金由乙方负责；土地面积一万九千零八十五平方米（长173.5米，宽110米）；位置福永凤凰第二工业区土名桂塘；地址宝安区xx镇xx村第二工业区；土地使用期限，根据宝国土字《1987》82号第四项条文精神，土地使用期自合同签订生效起计五十年，自从1998年12月18日至2048年12月18日止，乙方付清款后可使用；该土地总面积一万九千零八十五平方米，每平方米收取开发费及青苗补偿费定价人民币壹佰贰拾元整，甲方《负责三通一平》总共人民币贰佰贰拾玖万零贰佰元整，合同签字之日付款人民币壹拾万元整，余款三个月内付清；甲方在签订合同后20天内将所有建筑物、杂物及电线杆清理清楚，负责将水、电通到红线范围外，红线范围内安装由乙方自理；甲方负责代乙方申请审批、报建等手续，一切费用由乙方负责；该土地使用期内，乙方按占地面积计算，每平方米每月缴交甲方村民生活补贴费人民币捌角整，基建期一年免收村民生活补贴费，第二年至十一年每月每平方米交人民币捌角整，第十二年起每十年递增10%，以此类推，直至合同期满结束；乙方有权在该土地范围内兴建一至六层高厂房、宿舍，有权进行投资设厂，出租或转让给第三者，甲方需协助办理有关手续，但不得违背本合约之有关规定及条款；乙方不得在厂房范围外损坏工业区其他设施，如有损坏按价赔偿及修理；该土地使用期内，厂内一切废料由乙方自理；该土地签订合同后超过一年因基建延误或国家政策有变，一切后果由乙方负责，与甲方无关；合同期满后，该土地的一切固定不动产无偿归甲方所有，如乙方需继续使用，乙方有优先权，但需双方协商，签订新合同；本合同签订生效后，如双方法定代表更换，本合同继续生效。
同日，凤凰公司作为甲方，叶荣钦作为乙方又签订《合作投资兴建工业厂房合同书》，约定甲乙双方合作开发位于广深公路东侧的福永镇xx村第二工业区土名桂塘占地面积一万九千零八十五平方米的用地上，投资兴建标准工业厂房及宿舍，并于1998年12月18日领取宝安区建设项目报建表；甲方以位于上述地点一万九千零八十五平方米平整土地出资，乙方投资该工程总费用；乙方有权在该土地范围内兴建一至六层高厂房宿舍，上述地点所建的厂房及其设施在双方合作期内，由乙方管理使用，乙方在经营使用该楼宇间，可自行抵押、转租，经营使用期内，如要转让，乙方必须通知甲方，所签协议由甲方备案，甲方负责办理有关手续，乙方经营使用期内，所建的房产证和土地使用证由乙方保管；厂房建成后，由乙方自行经营管理，自负盈亏及承担风险，甲方在合作期内只收固定利润，不参加经营管理，不承担任何风险，不承担乙方经营期内债权、债务；合作期限五十年：即从1998年12月18日至2048年12月18日止；合同期满，建筑物无偿归甲方所有，该幅地的建筑期为二年，从双方签订合同之日两年内建成，逾期不建的土地，甲方有权收回，乙方已交给甲方的土地开发费和押金不得退回；甲方负责土地使用、工程立项、报建及设计方案报批等手续，负责将水、电路通至合作地边缘、搞好排水、污渠道，合作期内，如乙方因资金周转需要上述房产抵押贷款或转租时，由甲方协助办理有关手续，费用由乙方负责；甲方负责工程用电、用水的申请，楼房产权的报及登记手续，房产建成后，由甲方办理以乙方为法人代表的企业的注册申请登记手续，其一切费用由乙方负责，在合作期内，该土地的公粮征购，由甲方承担，乙方按占地面积计算，每平方米每月缴交甲方人民币捌角整，基建期一年免收村民生活补贴费，第二年至第十一年每月每平方米角人民币捌角整，第十二年起每十年递增10%，以此类推，至合同期满结束，该土地合作期内，厂内一切废料由乙方自理；乙方负责工程项目策划、投资、勘探、设计、招标和工程地盘管理，负责工程竣工验收、结算，乙方在建设和使用期间，不得造成环境污染；双方应积极配合，互相支持，遵守国家的法规进行生产和经营；合同生效后九十天内，乙方一次性付总利润人民币贰佰贰拾玖万零贰佰元整给甲方；房产建成后，乙方要续年向保险公司投保，保险赔偿数不动产作为修复厂房之用，动产则属乙方所有；本合同生效后，乙方在基建及经营期内所发生的一切债权、债务与甲方无关；在合同期内，甲方不得以任何借口收回该幅土地的使用权，否则负责赔偿乙方因此而造成的一切损失；本合同条款不可抗力原因除外；合同期内若遇国家征用该地时，甲乙双方无条件执行，土地补偿费归甲方所有，建筑物补偿费归乙方所有。
上述合同签订当日，叶荣钦向凤凰公司支付了青苗补偿费100000元，凤凰公司出具了收款收据。
1999年3月18日，叶荣钦向凤凰公司支付合作办厂押金2190200元。凤凰公司出具了收款收据。
上述合同签订后叶荣钦在涉案土地上兴建了厂房、宿舍等房产。
2004年10月26日，深圳市宝安区福永镇凤凰经济发展公司经申请更名为深圳市凤凰股份合作公司。
一审法院认为，双方同时签订了《土地转让使用权合同书》、《合作投资兴建工业厂房合同书》，结合两份合同书的内容看，双方实际履行的是《土地转让使用权合同书》。即便双方履行的系《合作投资兴建工业厂房合同书》，由于该合同约定凤凰公司仅以土地作为出资，收取固定收益且不承担经营风险，不符合合作投资建房合同的构成要件，该合同亦应当视为土地使用权转让合同。尽管在上述合同中双方约定了每月按面积交纳一定费用及保留涉案土地被征收时凤凰公司享有土地补偿款的权利表面上符合房屋租赁的部分形式要件，但结合合同签订时的社会背景和当事双方签订合同后实际履行的情况，涉案合同应当认定为土地使用权转让合同。
基于上述合同性质，因争议土地上涉及的建筑物并没有获得合法的报建手续，亦没有取得房地产权证书,且凤凰公司已就其建设的厂房和宿舍向深圳市人民政府完成了历史遗留违法建筑普查申报，正在等待深圳市人民政府的处理结果。在深圳市政府对上述房产的合法性作出明确处理之前，人民法院不适宜对涉案土地作出实体处理。故凤凰公司的起诉应当予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，原审法院裁定：驳回凤凰公司的起诉。案件诉讼费人民币25122元，凤凰公司已预交，原审法院予以退回。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，涉案土地上建设有七栋建筑物，上述建筑物没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，并在所在辖区街道办作了历史遗留违法建筑申报登记。
本院认为，根据查明的事实，涉案地块上建设有厂房、宿舍、办公楼等建筑物，上述地上建筑物均未办理产权登记，亦未按规划审批程序批准建设，未依法取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，应由政府主管部门区分情形分别采取限期改正、限期拆除、没收实物或者违法收入等措施进行处理，因前述不同行政处理后果可能影响正确认定双方当事人之间民事行为性质、效力及确定民事责任内容，当事人应就此向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对上述非法建筑作出处理前，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。
综上所述，凤凰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案不收取案件受理费。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
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二〇一七年九月十五日
书 记 员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。