云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云民终511号
上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明辰立房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区北郊龙泉路***号。
法定代表人：张旭，董事长。
委托诉讼代理人：洪贤勇，云南弘石律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：吕江，云南弘石律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：云南辉合房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区联盟路金州湾**幢***号。
法定代表人：王航，总经理。
委托诉讼代理人：刘英，北京北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人昆明辰立房地产开发有限公司（以下简称辰立公司）与上诉人云南辉合房地产开发有限公司（以下简称辉合公司）合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2016）云01民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月12日公开开庭审理了本案。上诉人辰立公司的法定代表人张旭及其委托诉讼代理人洪贤勇、吕江，上诉人辉合公司的法定代表人王航及其委托诉讼代理人刘英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辰立公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.依法改判被上诉人支付给上诉人的2000万元担保金作为赔偿辰立公司的经济损失；3.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。首先，一审法院对被上诉人违约行为未予认定。上诉人未能成功收储后，上诉人与被上诉人多次协商股权收购一事，但被上诉人均不予回应，且后来无法联系，上诉人不得不快递邮寄《律师函》给被上诉人催告尽快办理付款和股权转让一事。被上诉人根本不具备继续履行合同的能力，其行为构成违约，应按照双方的约定承担违约责任。其次，被上诉人违反合同约定在拆除验收前就强行拆除了原紧固件公司员工24户人家的房屋，导致上诉人不得不对该24户人家发放安置费后搬离。该安置费应当属于双方合同中约定的损失范围，一审法院认定该部分安置费与上诉人购买涉案宗地无关不当。第三，上诉人提供了自建房原始支付凭证合计100万元，一审法院对自建房价值认定70余万元欠妥。2.一审法院适用法律错误。本案是基于被上诉人违约而解除，符合“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，一审法院认定双方在无违约行为的情况下解除合同，实属不当。根据合同法第九十七条的规定，上诉人有权要求恢复原状，一审法院判定双方各承担50%责任无法律依据。
辉合公司辩称，辰立公司从未告知辉合公司收储合同不能继续履行，辉合公司履行《拆除合同》无违约行为，不应承担任何损失；《拆除合同》因辰立公司违约而造成辉合公司重大经济损失，相应损失应由辰立公司承担；辰立公司一审提交的证据不能证实辉合公司的履行能力。请求二审法院驳回辰立公司的上诉请求，并依法改判。
辉合公司上诉请求：1.依法改判辰立公司向辉合公司返还担保金16727040元，并按16727040元自2016年12月7日起按同期贷款基准利率计算资金占用费，计至全部清偿之日为止；2.辰立公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律上存在错误。辉合公司全面履行了合同义务，房屋拆除后，辰立公司拒不履行合同义务，既不将公司100%股权转让给辉合公司也不退还担保金，反而起诉辉合公司。辉合公司认可《拆除合同》因解除而终止，但辰立公司应在已收担保金2000万元内扣除租金后一次性退还辉合公司。租金自2013年1月25日计算至2014年5月13日，每月15万元，共计82.5万元，辰立公司应退还1917.5万元。另外，对于辰立公司的经济损失，因共同请求解除合同双方均无违约，一审法院判决损失承担比例过高，辉合公司愿意承担18栋厂房的价值7371865元的30%即2211560元，3栋自建房价值788000元的30%即236400元，合计2447960元。2000万元扣减应承担的费用后辰立公司应退还辉合公司16727040元。
辰立公司辩称，辉合公司的上诉没有事实依据，按照合同约定如果政府不能按照政府97号令收储土地，辉合公司应收购辰立公司的全部股份，若不能收购，其所交保证金应作为损失赔偿。请求驳回辉合公司的上诉请求。
辰立公司向一审法院起诉请求：1、判令终止辰立公司与辉合公司于2013年11月4日签订的《昆明市龙泉路××（××）宗地地面建筑拆除合同》；2、判令辉合公司支付给辰立公司的2000万元担保金作为赔偿辰立公司的经济损失，辰立公司不予退还；3、由辉合公司承担本案诉讼费。
辉合公司向一审法院提出反诉请求：1、判令终止双方于2013年11月4日签订的《昆明市龙泉路××（××）宗地地面建筑拆除合同》；2、判令辰立公司向辉合公司返还担保金人民币1917.5万元，并按此担保金自2016年12月7日起按同期贷款基准利率计算资金占用费至全部清偿之日止；3、判令辰立公司承担本案本反诉全部诉讼费用。
一审法院确认的事实：2013年11月4日，昆明辰立房地产开发有限公司（甲方）与云南辉合房地产开发有限公司（乙方）签订《昆明市龙泉路××（××）宗地地面建筑拆除合同》（以下简称《拆除合同》）约定辉合公司对辰立公司管有的昆明市龙泉路570号编号为KC2010-49规划地块有开发经营意向，其中约定：“一、厂房拆除范围、面积、租金收入。经甲乙双方在龙泉路××（××）宗地上实勘，乙方须拆除的厂房为宗地地面上的全部建筑物及构筑物，其中：有产权厂房共18栋，建筑面积9191.79平方米；自建房3栋（无产权），建筑面积2470平方米。厂房每月租金收入为人民币15万元，乙方应当向甲方支付因厂房提前拆除损失的租金，租金从2013年11月25日开始计算。二、施工时间和担保金。1、厂房拆除和地址勘探工期暂定90天，从乙方施工队进场之日起计算。第一阶段：……。第二阶段：乙方应当在向甲方支付担保金500万元（大写：人民币伍佰万元整）后4个工作日内，再向甲方支付1500万元（大写：人民币壹仟伍佰万元整）担保金，支付后乙方即可实施其它厂房的全面拆除。2、上述宗地在2014年4月25日前按市政府（2010）97号文签订了收储合同，并且第一笔支付的收储补偿金高于人民币贰仟万元，则甲方应当在第一笔收储补偿金到账后3个工作日内，扣除经甲乙双方核实的应付租金损失后，将剩余担保金（不计利息）一次性退还乙方。3、上述宗地在2014年4月25日前未按市政府（2010）97号文签订收储合同，则双方商定通过股权转让方式继续推进项目实施。甲方将昆明辰立房地产开发有限公司100%股权转让给乙方，转让价格按市政府（2010）97号文作价标准计算（即房屋拆除前该地块原用途评估价和规划用途评估价的算术平均值）。双方约定在2014年6月30日前完成股权转让，乙方分三次向甲方支付股权转让款，付款比例为4:3:3。上述贰仟万元担保金在扣除经甲乙双方核实的应付租金损失后，剩余款项冲抵股权转让首期付款。其他转让细节届时由甲、乙双方友好协商拟定。因不可抗力因素导致本合同不能履行，甲、乙双方均不承担违约责任，善后事宜由双方友好协商解决。4、乙方不能按以上条款的约定收购甲方全部股权，则乙方支付给甲方的贰仟万元担保金全部作为被拆除厂房的赔偿款（含租金损失）不再退还乙方，对此乙方没有任何异议。……五、其他规定。拆除过程中，宗地上原紧固标准件公司办公楼一栋和四层自建房一栋暂缓拆除，待拆除验收完后拆除，时间不超过2013年12月25日。”合同还对双方其他权利义务作出了约定。
2014年5月13日，昆明市土地矿产储备中心（甲方，委托方）与昆明市盘龙区人民政府（乙方，受托方）签订《委托收购国有土地合同》，约定昆明市土地矿产储备中心委托昆明市盘龙区人民政府收购国有土地使用权证号为昆国用[2006]第00967号、面积为78.67亩土地作为政府储备用地，合同并约定了该宗土地的收购方式和补偿费、付款方式及期限、工作经费、成本审计、标的物交付时间及条件、双方权利义务、违约责任及其他事项。2014年6月27日，辰立公司与昆明市盘龙区国有资产经营投资集团有限公司（以下简称“盘龙区国资公司”）签订《国有土地使用权收购补偿协议》，约定盘龙区国资公司收购辰立公司持有的昆国用[2006]第00967号国有土地使用权证证载面积的全部，收购补偿价格计算补偿款共计12985.8723万元，最终以审计部门确认的结果为准，协议书并对土地移交期限、付款方式等内容进行了约定。2014年7月3日，盘龙区国资公司出具《收条》一份，载明：兹收到昆明辰立房地产开发有限公司土地证原件一本，证号：昆国用（2006）第00967号。后盘龙区国资公司于2016年12月将昆国用（2006）第00967号土地证原件退回辰立公司。2016年12月29日，盘龙区国资公司向辰立公司出具一份《关于昆明辰立房地产开发有限公司土地收储相关情况说明》，载明因昆明市政府批复按《关于印发昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法的通知》（昆政办[2009]51号）等相应政策文件收储辰立公司地块，盘龙区国资公司按批复要求与辰立公司进行协商，辰立公司不同意按昆明市政府批复相应文件收储，并要求按照《昆明市土地储备管理办法》（97号令）第23条第1款规定继续履行《委托收购国有土地合同》，故辰立公司地块至今未实施收储，《委托收购国有土地合同》未生效。
另查明，2006年9月18日，辰立公司与昆明紧固标准件有限责任公司签订《土地及地上建筑物、附着物转让合同书》，约定昆明紧固标准件有限责任公司将其拥有的土地证号为昆国用（2004）第00512号、昆国用（2004）第00513号、昆国用（2004）第005**号的土地使用权及地上建筑物转让给辰立公司。2013年8月30日，辰立公司向昆明紧固标准件有限责任公司支付预付款316万元，2013年11月11日，辰立公司向昆明紧固标准件有限责任公司支付预付款200万元。2013年12月31日，辰立公司与昆明紧固标准件有限责任公司签订《龙泉路570号土地及地上建筑物、附着物移交确认书》。2014年6月15日，云南瑞优房地产评估有限公司就昆明市北郊龙泉路570号地上18栋建筑物进行市场价格评估并作出云瑞房估字（2004）第（009）号《地上建筑物评估报告》，确定估价对象2014年2月17日估价时点的评估价值为人民币7371865元。
一审中双方共同确认：一、辉合公司已通过转账方式向辰立公司支付担保金1000万元，并以借款形式向辰立公司支付担保金1000万元，共计2000万元。二、龙泉路××（××）宗地地面上的全部建筑物及构筑物已于2013年12月拆除完毕。三、双方均明确请求以解除合同的方式终止双方签订的《昆明市龙泉路××（××）宗地地面建筑拆除合同》。
对于辉合公司是否构成违约，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，根据双方《拆除合同》第二条所约定内容，辰立公司应于2014年4月25日前就诉争宗地签订收储合同，如辰立公司未能在2014年4月25日前签订收储合同，则双方通过股权转让的方式继续推进项目实施，辰立公司将其100%股权转让给辉合公司，同时双方约定在2014年6月30日前完成股权转让，辉合公司按4:3:3的比例分三次向辰立公司支付股权转让款，其它转让细节由双方协商拟定。经审理查明，2014年6月27日，辰立公司与盘龙区国资公司签订《国有土地使用权收购补偿协议》，约定盘龙区国资公司收购本案诉争宗地，虽辰立公司签订上述收购补偿协议的时间晚于双方约定的2014年4月25日，但双方对此并无异议，且截止2014年6月30日即双方约定的完成股权转让的期限届满，辰立公司及辉合公司均未主张通过股权转让方式推进项目实施，故辰立公司与盘龙区国资公司签订《国有土地使用权收购补偿协议》的行为应视为辰立公司已按双方《拆除合同》第二条第2项之约定就诉争宗地签订了收储合同。根据盘龙区国资公司2016年12月29日出具的《关于昆明辰立房地产开发有限公司土地收储相关情况说明》所载内容，因辰立公司不同意按昆明市政府批复的相应文件收储，诉争宗地至今未实施收储。此情况下，按双方《拆除合同》第二条第2项之约定，辰立公司与辉合公司应通过协商以股权转让的方式继续推进项目实施。虽辰立公司主张辉合公司不愿意继续履行合同构成违约，但辰立公司并未举证证实其已告知辉合公司涉案宗地收储合同无法继续履行、双方需以股权转让的方式继续推进项目实施的事实，亦未能证实其曾向辉合公司主张继续履行合同而辉合公司予以拒绝继续履行，故辰立公司认为辉合公司拒不履行合同义务构成违约并据此要求解除合同及不予退还辉合公司2000万元担保金的主张不成立，不予支持。
对于双方签订的《拆除合同》应否予以解除，一审法院认为，根据双方《拆除合同》的约定，在辰立公司签订的收储合同无法继续履行的情况下，应由双方通过协商拟定股权转让的方式及其他转让细节后继续推进项目实施。但本案中虽双方当事人均表示愿意继续履行合同，但双方就继续进行股权转让的其它转让细节经协商后未能达成一致，经一审法院释明，双方当事人均明确就继续履行合同无法达成一致，并坚持请求解除双方签订的《拆除合同》，故对双方当事人请求解除合同的诉讼请求予以支持。
对于辉合公司应否赔偿辰立公司经济损失，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，《拆除合同》解除后，因该合同已部分履行，即辰立公司已将诉争宗地的地上建筑物及构筑物交付辉合公司并由辉合公司拆除完毕，辉合公司应赔偿辰立公司因此遭受的经济损失。因本案系双方当事人履行合同过程中共同请求解除合同，双方均无违约行为，故一审法院确认辰立公司所受经济损失应由双方各承担50%。对于辰立公司所受经济损失的金额及辉合公司应承担损失的比例，一审法院认为：首先，对于租金损失部分。根据双方合同约定，辉合公司应支付辰立公司厂房提前拆除的损失每月15万元，确认该部分损失计算期间为双方合同约定的2013年11月25日起至《国有土地使用权收购补偿协议》签订之日即2014年6月27日止，共计910000元，该部分损失全部均应由辉合公司承担。其次，对于建筑物及构筑物被拆除的损失。本案中，双方对辉合公司已实际拆除了18栋建筑物及3栋自建房的事实均无异议，辉合公司对云南瑞优房地产评估有限公司作出的云瑞房估字（2004）第（009）号《地上建筑物评估报告》亦无异议，故确认辉合公司拆除的18栋厂房的价值为7371865元，该部分损失由双方各承担50%即3685932.5元。对于辉合公司拆除的3栋自建房，双方当事人对辉合公司实际拆除面积系合同约定的2470平方米并无异议，因辰立公司所举证据并不能充分证实该3栋自建房的价值，一审法院根据该3栋自建房的建造时间、建筑面积等实际情况，参照上述云瑞房估字（2004）第（009）号《地上建筑物评估报告》，确定其价值为78.8万元，该部分损失由双方各承担50%即394000元。另，对于辰立公司要求辉合公司赔偿拆迁补偿费的主张，因该部分支出是辰立公司购买诉争宗地及地上建筑物的支出费用，不属于辉合公司拆除房屋给其造成的损失，不予支持。对于辰立公司要求辉合公司支付建筑垃圾清运费的主张，因辰立公司所举证据不能证实该笔费用的具体金额，且该费用并未实际发生，不予支持。综上，一审法院确认辉合公司应赔偿辰立公司的经济损失总金额为910000元+3685932.5元+394000元=4989932.5元。
对于辰立公司应否退还辉合公司相应的担保金，一审法院认为，因双方已实际履行《拆除合同》，辉合公司已按合同约定向辰立公司支付担保金2000万元，故上述合同解除后，辰立公司应向辉合公司返还相应的担保金。如上所述，辉合公司应赔偿辰立公司经济损失4989932.5元，故扣除该部分损失后，辰立公司还应返回辉合公司担保金20000000元-4989932.5元=15010067.5元。辉合公司要求辰立公司退还担保金的主张部分成立，对其成立部分予以支持。
综上所述，辰立公司的本诉诉讼请求及辉合公司的反诉诉讼请求均部分成立，对双方成立部分诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、解除昆明辰立房地产开发有限公司与云南辉合房地产开发有限公司于2013年11月4日签订的《昆明市龙泉路××（××）宗地地面建筑拆除合同》；二、原告昆明辰立房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回被告云南辉合房地产开发有限公司担保金15010067.5元；三、驳回原告昆明辰立房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告云南辉合房地产开发有限公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费141800元，由原告昆明辰立房地产开发有限公司负担106421元，由被告云南辉合房地产开发有限公司负担35379元。反诉案件受理费68425元，由原告昆明辰立房地产开发有限公司负担51353元，由被告云南辉合房地产开发有限公司负担17072元。”
二审中，辰立公司提交了一张“辉合公司收到24把钥匙的收条”，欲证明辉合公司提前拆除房屋构成违约。辉合公司质证认为，对“收条”的真实性无异议，但不能证明辉合公司违约。本院认为，对证据的真实性予以采信，但该证据不能证明辉合公司拆除房屋的行为没有征得辰立公司的同意。对一审法院所认定的事实，本院予以确认。
归纳双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：一、辉合公司有无违约行为，保证金2000万元应否返还；二、辰立公司的损失如何确认，辉合公司应否承担赔偿责任；三、辰立公司主张的垃圾清运费958952.66元应否支持。
（一）关于辉合公司有无违约行为，保证金2000万元应否返还的问题，本院认为，本案中，双方签订的《拆除合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。但实际履行中，辰立公司未在约定的时间2014年4月25日前签订收储合同，辉合公司未提出异议。双方也未在约定的时间2014年6月30日前完成股权转让手续，也未就股权转让细节进行协商。直至2016年10月，辰立公司、辉合公司均起诉要求终止合同履行。诉讼中双方均主张股权未能按期转让的责任在对方，但都无证据证明。由于双方履行合同的消极行为使得合同目的不能实现，经一审法院释明，双方均明确就继续履行合同无法达成一致意见，坚持解除双方签订的《拆除合同》。鉴于此，一审法院认定双方均无违约行为，对双方请求解除合同予以支持，并无不当。2000万元担保金系为担保合同履行而交纳，合同解除后，辰立公司收到辉合公司支付的2000万元担保金应予返还。
（二）关于辰立公司的损失如何确认，辉合公司应否承担赔偿责任的问题，本院认为，第一，辰立公司与原紧固件公司的安置补偿属于另外的法律关系，且在本案中，辰立公司没有举证证明辉合公司对该部分房屋的拆除违反合同约定。因此，原紧固件公司24户住户的安置费不作为本案的损失认定。第二，按照合同约定，辉合公司应承担从签订合同时2013年11月25日起至签订收储合同时2014年6月27日止的租金每月15万元共计910000元。辰立公司上诉主张租金应计算至起诉之日无合同依据，本院不予采纳；辉合公司上诉主张租金仅为82.5万元的理由不成立，本院亦不予采纳。第三，关于已拆除房屋的价值确认，对于18栋厂房的价值，一审法院根据云南瑞优房地产评估有限公司作出的云瑞房估字（2004）第（009）号《地上建筑物评估报告》确认为7371865元双方无异议；对于3栋自建房，一审法院根据该3栋自建房的建造时间、建筑面积等实际情况，参照上述云瑞房估字（2004）第（009）号《地上建筑物评估报告》，确定其价值为78.8万元，辰立公司不予认可。经审查，一审法院对3栋自建房价值的认定并无不当，本院予以维持。第四，关于拆除房屋的损失如何承担的问题，本院认为，辰立公司在涉案地块上的建筑物拆除后土地没有被政府收储，辰立公司因建筑物灭失而产生损失。根据本案查明的事实，涉案土地未被收储，辰立公司负有主要责任。虽然辉合公司拆除辰立公司在涉案地块上的建筑物的行为系履行合同的行为，本身并无不当，但辉合公司在涉案土地未被收储及转让前即行拆除涉案房屋，对于损失的产生亦有参与，双方拆除建筑物的目的是为了履行合同，因合同不能继续履行，合同目的不能实现，辰立公司产生的损失客观存在，而辉合公司愿意负担已拆除房屋损失的30%也符合双方签订合同的本意，本院予以准许。双方合同解除后，辉合公司应将涉案场地上的建筑垃圾清运后交还辰立公司管理，辰立公司在扣除辉合公司应承担的费用后返还辉合公司保证金16642040元【即20000000元-租金910000元-房屋损失2447960元（7371865元×30%+788000元×30%）】。
（三）关于辰立公司主张的垃圾清运费958952.66元应否支持的问题，本院认为，辉合公司在二审庭审中表示在涉案场地遗留的建筑垃圾自行清理，辰立公司同意由法院裁决。对辉合公司愿意自行清运建筑垃圾的行为本院予以支持，如果辉合公司在本院指定的期限内未履行该义务，则辉合公司应承担辰立公司主张的垃圾清运费958952.66元。
综上所述，一审判决认定事实清楚，辰立公司的上诉请求以及辉合公司的上诉请求部分成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持云南省昆明市中级人民法院（2016）云01民初1597号民事判决第一项，即“一、解除昆明辰立房地产开发有限公司与云南辉合房地产开发有限公司于2013年11月4日签订的《昆明市龙泉路570号（KC2010-49）宗地地面建筑拆除合同》”；
二、撤销云南省昆明市中级人民法院（2016）云01民初1597号民事判决第二、三、四项；
三、由昆明辰立房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返回云南辉合房地产开发有限公司担保金16642040元；
四、由云南辉合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内清运完毕在涉案宗地上的建筑物垃圾，如逾期不履行清运义务，则向昆明辰立房地产开发有限公司支付清运费958952.66元；
五、驳回昆明辰立房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回云南辉合房地产开发有限公司的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费141800元，由昆明辰立房地产开发有限公司负担99260元，由云南辉合房地产开发有限公司负担42540元。反诉案件受理费68425元，由昆明辰立房地产开发有限公司负担47898元，由云南辉合房地产开发有限公司负担20527元。二审案件受理费本诉案件受理费141800元，由昆明辰立房地产开发有限公司负担99260元，由云南辉合房地产开发有限公司负担42540元。反诉案件受理费20252.75元，由昆明辰立房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如昆明辰立房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若昆明辰立房地产开发有限公司不自行履行本判决，云南辉合房地产开发有限公司可在本判决履行期限届满后二年内向云南省昆明市中级人民法院申请执行。
审判长 王 健
审判员 王 璟
审判员 周惠琼
二〇一七年九月十四日
书记员 范 蕊