重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第05546号
上诉人（原审被告）吕昌龙。
上诉人（原审被告）邹小平。
二上诉人委托代理人许维。
被上诉人（原审原告）綦江兴宇物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道正通大厦，组织机构代码75927759-0。
法定代表人旷宏伟，经理。
委托代理人杨建。
上诉人吕昌龙、邹小平与被上诉人綦江兴宇物业管理有限公司（以下简称兴宇物管公司）物业服务合同纠纷一案，吕昌龙、邹小平不服重庆市綦江区人民法院（2014）綦法民初字第04869号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：綦江区文龙街道龙角路玖虎明珠小区系由重庆玖虎实业有限公司开发建设。2011年5月18日，原告兴宇物管公司与重庆玖虎实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为玖虎明珠小区提供物业管理服务，服务期限为2011年4月18日至2014年4月30日，合同期满，小区业主委员会成立后由业主委员会与乙方协商续订合同，若未成立业主委员会，由原告继续提供物业服务。合同约定物业服务费按物价主管部门批文执行。约定物业服务事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；本物业内交通秩序与车辆停放秩序的管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境卫生的维护；公共秩序、安全消防等事项的协助管理和服务等。2011年4月6日，重庆玖虎实业有限公司制定《业主临时公约》，其中载明：物业服务费按月交纳，业主应在每月前十日内履行；业主、物业使用人违反临时公约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，应按每日5‰的标准支付违约金。
2013年1月28日，玖虎明珠小区负一层房屋（房产证号：2××房地证2007字第6763号，面积3393.88㎡）被重庆市第一中级人民法院以流拍价1115.92万元交付给广信贷款公司所有。2013年3月8日，被告吕昌龙、邹小平与广信贷款公司签订《房屋租赁合同》，租赁玖虎明珠小区负一层房屋用作商场经营各类家具，约定租赁期间为10年，租金按出租面积3000㎡计算，由被告自行承担租赁期间的物管费用。二被告自2013年4月1日起装修该商场，经营使用至今。被告吕昌龙、邹小平认为原告兴宇物管公司对被告的商场没有尽到物业管理的职责，举示照片证明该商场周围区域长期堆积粪便无人清扫，墙头广告无人清理，管道一直漏水，青苔遍地，一楼宾馆装修导致商场漏水、家具损坏至今未解决，商场对外共有九道卷帘门，但大部分门口堆放垃圾及破旧车辆长期无人清理，导致现在商场只能对外开启三道卷帘门，影响了商场的正常经营，且造成了严重的消防安全隐患，被告便拒绝向原告交纳物业管理费；还认为物管合同起诉的商场营业面积有误，整个负一层的建筑面积是3393.88㎡，但负一层还包含了消防控制室、水泵房、配电房等小区公用设施设备在内，而商场营业面积只有3000㎡。原告对此认为，被告举示的照片中堆放垃圾和破旧车辆的地方不在玖虎明珠小区的红线范围内，不属于原告的物业服务范围，原告在小区红线范围内已经提供了完全的物业服务，被告商场的家具因房屋漏水而损坏，是一楼宾馆装修造成，与原告无关，关于小区管道漏水的问题，原告并未接到过这样的报修。关于玖虎明珠小区的红线范围，原告未提供证据证明，但原告举示了2011年11月20日原告向重庆玖虎实业有限公司去的函，用以证明该公司一直未向原告移交小区图纸等资料，以致原告无法举证证明该小区的红线范围等问题。
另查明，玖虎明珠小区至今未成立业主委员会，2014年4月30日以后至今仍是原告兴宇物管公司在为玖虎明珠小区提供物业服务。2012年12月4日，重庆市綦江区发展和改革委员会对玖虎明珠小区物业管理服务收费标准进行了批复（綦发改价【2012】32号文件），其中商场的物管费按建筑面积每月2.5元／㎡收取，该标准试行有效期为2012年12月22日至2013年12月21日。2014年8月26日，该委对玖虎明珠小区物业管理服务收费标准作出了正式批复（綦发改审批【2014】149号文件），商场的物管费仍按建筑面积每月2.5元／㎡收取。原告兴宇物管公司曾于2014年3月12日向广信贷款公司去函及于2014年5月8日向被告吕昌龙、邹小平发出催收通知催收物业管理费。在审理过程中，原告主张在没有执行标准的2013年12月22日至2014年6月30日期间，商场物业服务费标准按2元／㎡收取。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按合同约定履行自己的义务。建筑单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。物业使用人应当依法向物业管理企业交纳物业管理费用。本案中，原告兴宇物管公司与重庆市玖虎实业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，原告应按合同约定全面履行物业服务义务。被告吕昌龙、邹小平作为玖虎明珠小区物业的使用人，与广信贷款公司约定由其自行承担租赁期间的物管费用，故被告应该遵守前期物业服务合同和业主临时公约的约定，按时交纳物业服务费。从审理查明的情况看，因原告兴宇物管公司对被告吕昌龙、邹小平租用的商场周围的垃圾、青苔未及时清扫，对堆积的废旧家具和车辆未及时清除，对此可以认定原告在提供物业服务过程中存在着一定的瑕疵。虽然原告提出堆积垃圾、废旧家具和车辆的地方不在玖虎明珠小区红线范围内，但原告并未提供任何证据证明该小区的红线位置，故对其主张不予支持。虽然原告在履行义务过程中有瑕疵，但从总体而言，原告已按物管合同的约定对小区提供了物业服务、履行了合同义务，故对原告要求被告给付2013年4月至2014年6月期间物业服务费的请求予以支持。因被告租用的玖虎明珠负一层建筑面积共3393.88㎡，但在该负一层中还包含有消防控制室、水泵房、配电房等小区公用设施设备，不属于被告租用的商场范围，庭审中被告出示了《房屋租赁合同》用以证明其租用的商场面积为3000㎡，该租赁合同可以作为认定被告实际租用商场面积的依据，即原告对被告提供物业服务的面积为3000㎡。根据重庆市綦江区发展和改革委员会对玖虎明珠小区物业管理服务收费标准的批复（綦发改价【2012】32号文件），商场的物管费按建筑面积每月2.5元／㎡收取，但2013年12月21日之后该标准即失效，直到2014年8月26日，该委才批准新的收费标准，仍按建筑面积每月2.5元／㎡收取。在旧标准失效后至新标准生效前，原告仍在继续为被告提供物业服务，被告也应为此交纳相应的物业管理费，原告主张按2元／㎡收取符合实际，予以支持。被告吕昌龙、邹小平拖欠的2013年4月至2014年6月期间物业服务费共计103500元（2.5元／㎡×3000㎡×9个月＋2元／㎡×3000㎡×6个月）。对于违约金问题，鉴于被告未按时交纳物业管理费，是因为原告提供物业服务中存在瑕疵，故在本案中对原告的违约金请求不予支持。
为此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：“一、被告吕昌龙、邹小平在本判决生效之日起5日内支付原告綦江兴宇物业管理有限公司2013年4月至2014年6月期间的物业服务费共计103500元；二、驳回原告綦江兴宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费减半收取1185元，由被告吕昌龙、邹小平负担，此款原告綦江兴宇物业管理有限公司已预交，被告吕昌龙、邹小平在履行上述义务时一并付给原告綦江兴宇物业管理有限公司。”
吕昌龙、邹小平不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判吕昌龙、邹小平每月向兴宇物管公司支付物业服务费1000元。主要事实和理由：一、兴宇物管公司从未对其收费许可证、服务内容、收费项目、收费标准进行过公示，无收费许可证，违法、违规收费，吕昌龙、邹小平有权拒付物业管理服务费。二、一审判决认定的2.5元／㎡的物业管理服务费标准是三级物业服务的收费标准，兴宇物管公司没有举示其具备三级物业管理资质的证书和收费许可证，无权按三级物业管理的标准收费。并且，兴宇物管公司所提供的物业管理服务是垃圾、粪便成堆，青苔、杂物遍地，没有绿地及休闲活动设施，根本达不到三级物业管理服务的标准，严重“质价不符”，兴宇物管公司还怠于对负一层公共地段的服务，致使吕昌龙、邹小平经营门市九道卷帘门只能打开三道，造成了损失。根据重庆市的规定，物业未达申报环境绿化、设施设备标准的，应下浮30%。2013年8月，本案房屋楼上漏水，严重影响吕昌龙、邹小平的正常经营，吕昌龙、邹小平找到兴宇物管公司要求其履行职责，但兴宇物管公司却拒绝履行管理、服务的职责。三、吕昌龙、邹小平2013年3月8日承租本案所涉房屋时为清水房，2013年12月25日装修完毕，对于该时间段，应只缴纳50%物管费。
兴宇物管公司答辩称：本案中涉及的收费标准有綦江区发改委的批文，属于合法收费，公司的资质有行政主管部门的认可。收取一半物业服务费的空置房是指经开发商、业主、物管三方同时认定水、电、气表均未走动的，本案房屋在吕昌龙、邹小平承租后就不是空置房，应当支付全额物业管理服务费。吕昌龙、邹小平没有物业服务的概念，未办装修管理证强行装修。吕昌龙、邹小平承租的房屋共9道门，兴宇物管公司对其为何只开3道不清楚。吕昌龙、邹小平所谓楼上装修存在漏水的情况，兴宇物管公司没有接到其投诉。兴宇物管公司对于物业质量存在的问题，已联系开发商要求其处理，并且该小区并没有大修基金。一审判决正确，要求维持原判。
吕昌龙、邹小平在二审中出示了承诺书1份、照片（打印件）2张，拟证明其在租赁房屋出现漏水情况后向兴宇物管公司进行了反映。兴宇物管公司质证后认为，吕昌龙、邹小平反映漏水问题是在一审判决作出之后。
兴宇物管公司在二审中出示了资质证书、小区情况周报、函件及挂号信收据、照片（打印件）3张，拟证明其目前具有二级物业服务资质；兴宇物管公司在2014年11月6日接到吕昌龙、邹小平反映漏水情况后，及时向开发商去函联系维修；吕昌龙经营商场未开门处门口道路不属于本小区物业服务范围。吕昌龙、邹小平质证后认为，不认可资质证书复印件的真实性；兴宇物管公司在吕昌龙上诉后才向开发商发函联系，之前没有履行物业管理服务职责；兴宇物管公司出示的照片上道路位于小区房屋屋檐下，应属本小区物业管理范围，兴宇物管公司从本案一审至今未提交小区红线图。
本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。
本院认为，兴宇物管公司与小区开发商签订的《前期物业服务合同》对业主以及物业使用人具有约束力，兴宇物管公司按该合同约定从2011年4月至今一直为小区提供物业服务，履行了合同主要义务，吕昌龙、邹小平作为物业使用人，应当支付物业服务费。关于本案中的物业服务费标准，经过了主管行政机关的批复，属于合法收费，对其效力应予确认。吕昌龙、邹小平2013年3月8日承租本案房屋后，即属于对房屋的占有、使用，不符合空置房半价收取物管费的条件。虽然兴宇物管公司提供的物业管理服务存在瑕疵，但并不能成为吕昌龙、邹小平拒付物管费的抗辩理由，且兴宇物管公司因此也承担了不能向吕昌龙、邹小平主张逾期付款违约金的不利后果。一审判决正确，依法应予维持。
综上所述，吕昌龙、邹小平的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1340元，由上诉人吕昌龙、邹小平负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈晓红
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一五年一月四日
书 记 员 蒋 茜