南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第3801号
原告（反诉被告）伍昱，女，1978年12月10日生，汉族。
委托代理人芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨靖，女，1975年7月31日生，汉族。
委托代理人马新波，江苏维世德律师事务所律师。
委托代理人周晶，江苏维世德律师事务所律师。
原告（反诉被告）伍昱与被告（反诉原告）杨靖房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）伍昱于2014年7月31日向本院起诉，本院于同日立案受理，被告（反诉原告）杨靖于2014年8月18日提出反诉。本案依法由代理审判员杨燕适用简易程序于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伍昱及其委托代理人芮敏，被告（反诉原告）杨靖的委托代理人马新波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）伍昱诉称，原被告双方于2010年4月8日签订了《房屋租赁合同》，合同约定杨靖擅自转租房屋，伍昱有权解除合同。2014年7月中旬，杨靖将房屋擅自转租，伍昱已发函解除合同，双方合同已经解除，经过伍昱多次催促杨靖交付房屋，被告均置之不理。按照合同约定，杨靖违约的，伍昱无需返还被告已经支付的租金，另，因在诉讼前伍昱就已经通知杨靖解除房屋租赁合同，但杨靖一直不同意，伍昱不得已诉至法院，因双方的房屋租赁价格远低于市场租赁价格，杨靖已经造成了伍昱的租金损失，为维护伍昱自身合法权益，故向本院起诉请求判令：1、杨靖立即将本市中山东路300号长发中心01幢XXX室房屋（以下简称诉争房屋）返还给伍昱；2、伍昱无需退还杨靖已支付的租金；3、杨靖按照3.2元／天／平方米的标准（现行诉争房屋租金标准为5.5元／平方米，《房屋租赁合同》中约定的租金标准为2.3元／平方米，故差价为3.2元／天／平方米）支付自2014年7月18日至2015年5月15日期间的租金损失，共计93257元；4、杨靖承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）杨靖辩诉称，杨靖在2014年8月1日接到伍昱的解除函后，杨靖于8月14日回函（并短信）同意解除租赁合同，并通知伍昱在接函后第二日办理房屋交接手续，但是伍昱拒绝交接，相应的责任在伍昱。杨靖也不存在实际发生的违约行为，相反是伍昱单方解除合同，因此杨靖不应承担所谓的租金损失，即使杨靖需要承担租金的损失，也应当按照双方合同约定的标准来计算，且计算的期间应当自2014年8月1日伍昱要求解除合同到2014年8月15日，共15天。另，伍昱7月23日擅自将诉争房屋加锁，导致杨靖无法使用诉争房屋，被迫报警，因此7月23日以后的租金，也应有伍昱承担。目前，伍昱处尚有杨靖交纳的押金10000元，租金68600元，合计78600元，鉴于租赁合同已经解除，且房屋未交接的责任在伍昱，伍昱应在据实结算后返还上述费用，故提出反诉，请求法院判令：1、伍昱返还反诉杨靖78600元，并按照银行同期贷款利率的标准支付至实际支付之日的利息；2、反诉被告承担反诉费用。
反诉被告伍昱辩称，杨靖仅交纳了42万元的租金，1万元押金并未交纳，不存在返还一说。房屋租赁合同解除是因为杨靖私自转租造成的，违约方是杨靖，故伍昱不需要退还租金。
经审理查明，伍昱系诉争房屋产权人之一。2010年4月8日，甲方（伍昱）与乙方（杨靖）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方办公使用，建筑面积96.18平方米（以房产证或房屋买卖合同上面积为准）；租赁期限5年，自2010年5月15日至2015年5月15日止；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并收回房屋：……乙方未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借或对外承包等方式给第三方使用的，甲方因上述事由解除本合同的，除可向乙方追索拖欠的房租外，可以依据本合同第六条向乙方追索违约金。如合同到期，双方未能续租，或乙方有上述行为，乙方解除合同的，乙方应在合同到期或接到甲方搬迁函十日内搬迁，如逾期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，对于逾期占用房屋期间的租金，按本合同约定租金的两倍计算。乙方五年期间租金共计420000元，签订合同后支付定金20000元，并在4月15日内一次性支付给付剩余的5年房款。2014年5月15日，乙方向甲方交纳10000元，作为乙方在租用期间履行合同的保证金，也用于乙方在租用期间所产生的水、电、物业管理费等欠费和房屋、设备损坏等的保障。房屋租赁期满后，如未发生上述违约行为和相关欠费行为，租赁期满之日甲方将无息全额退还乙方保证金10000元。《房屋租赁合同》第六条约定了合同变更和到期：在五年租赁期内，甲方原则上不得转让该房产，若有特殊原因需要转让给第三方时，甲方须提前告知乙方（在同等条件下，乙方有优先购买权）。并且甲方必须与新购房者（第三方）签订协议，使第三方承诺继续履行该合同（即在合同期限内乙方不受任何干扰、不增加任何租金的情况下租用该房屋到期限满），否则甲方必须退还乙方五年的所有租金。乙方需要与第三者互换租赁物时，应事先征得甲方的同意。租赁期限届满后，乙方应将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方，甲方应考虑房屋及设施的正常损耗。该条旁边同时备注补充“若上述违约发生在2010年4月16日至2012年5月15日之间，加罚违约金壹拾万元整”。《房屋租赁合同》第七条违约责任：由于特殊的租金支付方式，原则上双方均不得改变租赁期及租金。若乙方提前退租，乙方已缴纳的五年租金甲方不予退还；若甲方提前解除租约，必须退还乙方五年的所有租金。若双方就本房屋达成买卖协议，就双方未实际履行的租赁期间所对应的房屋租金部分可冲抵购房款。该条同时备注“若双方在2010年4月16日-2012年5月15日之间违约，违约方加罚违约金壹拾万元整”。合同签订当日，杨靖支付了定金20000元。同年4月16日，杨靖支付剩余的房租400000元。
另查明，2014年7月18日，杨靖与案外人邹颖签订《写字楼租赁合同书》，约定：杨靖将诉争房屋出租给邹颖作为设计的办公场所；合同签订时，邹颖一次性支付杨靖定金20000元，定金冲抵第一期租金，租金为每季度34500元；租赁期限自2014年7月21日至2015年5月15日（租金收到5月10日）。次日，杨靖出具收到诉争房屋定金20000元收条一张。
再查明，2014年7月23日，伍昱用木条将诉争房屋大门封住，杨靖报警后，警察将门打开，杨靖将此情况短信告知了伍昱。次日，伍昱以特快专递形式向杨靖发出解除函，载明因杨靖擅自转租，伍昱根据合同约定解除合同，并告知杨靖在接函3日内办理交房手续。7月28日，杨靖同事代收了上述函件。8月14日，杨靖同样以特快专递方式（并短信）向伍昱发出《交房通知》，载明：杨靖于8月1日通过同事转交收到了《解除函》，同意解除合同，但根据合同约定，其应在收到伍昱搬迁函10日内搬迁，因此，对伍昱在《解除函》中确定的3日内办理交房手续不认可；由于伍昱于7月22日将诉争房屋加锁，导致其无法使用诉争房屋，此后的租金不应由其承担，并通知伍昱于接函后第二日到长发cfc办理交房手续，并按照实际使用房屋的时间结算并退还相应的租金，同时委托万卫华办理交房事宜。8月18日，因伍昱未按照《交房通知》约定的时间办理交房手续，故杨靖向伍昱发出《催告函》（并短信），再次催告办理交接手续。两份函件伍昱均收到，但其表示没有收到《交房通知》的短信。
还查明，伍昱向杨靖发出解除函时，杨靖已经搬离诉争房屋，但未归还伍昱钥匙。为证明双方签订的租赁合同确定的租金标准过低，伍昱提供了2009年中山东路300号的租金标准为3.8-4.2元／平方米的网页信息，同时出具南京致翀房地产经纪有限公司飞的《证明》及365house和安居客的租房信息，主张诉争房屋目前的租金在5.4-5.8元／平方米／天。
案件审理过程中，本院于2014年9月22日组织双方就诉争房屋进行交接，双方就诉争房屋内物品进行了清点，确定了损坏的物品以及需要恢复原状的项目，并至物业处就水、电及物业费进行了清算。原商定当日保洁将诉争房屋打扫之后将钥匙直接交给伍昱，但因双方对保洁内容未能协商一致，伍昱拒绝接收钥匙，诉争房屋钥匙一直存放在物业处。直到10月8日，本院再次组织双方调解，双方同意杨靖一次性支付伍昱2500元并用诉争房屋内的一台立式空调折抵，诉争房屋内设施设备损坏及装饰装潢恢复问题双方就此达成一致意见，伍昱于同日去物业处取钥匙。调解当日，伍昱向本院提供录音两段，是伍昱分别在2014年9月28日、9月30日与CBD商业地产和半亩房产两家中介公司的通话记录，其中CBD商业地产的工作人员称一女的告诉中介诉争房屋与其合同到明年，暂时不租，但不能确认该女的是否姓万；半亩房产工作人员称万小姐告诉中介与伍昱有纠纷，诉争房屋现在不方便看，让中介节后联系伍昱看房事宜。伍昱因此主张杨靖未交房，且阻挠出租，诉争房屋并未交接。两段录音均为伍昱致电上述中介公司。
以上事实有《房屋租赁合同》、《写字楼租赁合同书》、收条、《解除函》、《交房通知》、《催告函》、短信、照片、《证明》、交接笔录、录音及当事人陈述等予以证实。
本院认为，《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，杨靖未经伍昱同意，将诉争房屋出租给案外人，并已收取定金，转租合同已经履行，故本院对于杨靖主张因诉争房屋案外人未实际使用房屋故合同未实际履行，杨靖不存在违约行为的抗辩意见不予采信。根据《房屋租赁合同》约定，乙方未经甲方书面同意，擅自将房屋转租，甲方有权解除合同，伍昱发出的解除函于2014年7月28日由杨靖同事代收，杨靖亦自认由同事转交后于8月1日收到，故本院认定《房屋租赁合同》于2014年8月1日解除，对于伍昱主张因杨靖尚未返还诉争房屋，双方合同没有解除的意见本院不予采信。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，故杨靖应将诉争房屋返还给伍昱。根据《房屋租赁合同》约定，杨靖应在接到伍昱搬迁函十日内搬迁，即杨靖应在2014年8月11日前搬出诉争房屋，但杨靖发函要求伍昱于2014年8月15日办理交房手续，亦不符合合同约定，且双方纠纷当时已诉至本院，故本院对于杨靖主张伍昱拒接交接房屋，且即使有租金损失也仅应计算到8月15日的抗辩意见，本院不予采信。2014年9月22日，本院组织双方就诉争房屋进行交接，原商定由保洁打扫之后直接将钥匙交给伍昱完成交接，伍昱因对保洁内容不认可，拒绝接收钥匙，后双方虽对保洁问题达成一致意见，但由于双方对于诉争房屋内损坏物品的价值以及墙面恢复等问题未能达成一致意见，伍昱拒绝接收钥匙。对于伍昱提供录音以证明诉争房屋并未交接的意见，本院认为，两份录音证据均由伍昱致电中介公司，其内容的形成本身就具有一定的主观性和刻意性。其次，两段录音对话发生在伍昱与中介公司之间，而非直接发生在中介公司与杨靖之间，中介公司与杨靖一方工作人员之间究竟如何对话无法证实。况且，中介公司有伍昱的联系方式，完全可以与伍昱本人核实诉争房屋的真实情况，而诉争房屋内设施设备的毁损等修复义务并不影响房屋的交接，故本院认定双方于2014年9月22日完成诉争房屋的交接手续。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，杨靖应承担2014年8月2日至2014年8月11日的房屋使用费，共计2333元（7000元／月÷30天×10天）；根据合同约定，杨靖应按照合同约定租金的两倍承担2014年8月12日至9月22日的房屋使用费，共计19560元（7000元／月×2÷30天×42天），故杨靖应支付伍昱2014年8月2日至9月22日的房屋使用费21893元。
对于伍昱主张因杨靖违约导致合同解除，剩余租金不予退还的意见，本院认为，根据合同约定，因乙方未经甲方同意转租，甲方解除合同的，依据合同第六条向乙方追索违约金，但合同第六条仅约定了甲方的违约责任，而未约定乙方的违约责任，故对于伍昱主张也应该参照该条确定乙方应承担的责任的意见，本院不予采信。对于伍昱主张，根据合同第七条违约责任的约定，若乙方提前退租，乙方已缴纳的五年租金伍昱不予退还，故伍昱不应退还租金的意见，本院认为乙方提前退租即为《房屋租赁合同》提前终止，根据合同的相对性，转租合同并不直接和必然导致伍昱和杨靖之间订立《房屋租赁合同》的提前终止，本案是由于伍昱行使合同约定的解除权而导致双方合同提前终止，合同第七条约定的违约责任不适用于本案，故伍昱应退还杨靖2014年8月2日至2015年5月15日的房屋租金，共计66267元（7000元／月÷30天×14天＋7000元／月×9月）。对于杨靖要求伍昱退还押金10000元的诉讼请求，本院认为，杨靖未能举证证明其已经缴纳了押金，应承担举证不能的后果，故对该诉讼请求本院不予支持。对于伍昱要求杨靖按照现行诉争房屋租金标准为5.5元／平方米，而《房屋租赁合同》中约定的租金标准为2.3元／平方米，故要求按照租金标准差价3.2元／平方米主张自2013年7月18日至2015年5月15日期间的租金损失共计93257元的诉讼请求，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，现伍昱要求将损失的期间计算到合同截止日期，期间明显过长且不合理，合同原定的租金标准是双方真实意思的表示，伍昱现要求按照租金差价来主张其租金损失无事实与法律依据，本院不予支持，但杨靖的违约行为必然导致诉争房屋一段时间的控制，考虑到双方在合同中约定的租金标准确实较市场价较低，故本院参照杨靖与案外人邹颖转租合同34500元／季度的租金标准酌定两个月的闲置损失为伍昱因杨靖违约而遭受的租金损失，共计23000元（34500元／季度÷3×2）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本诉被告杨靖于本判决生效之日起十日内支付本诉原告伍昱2014年8月2日至2014年9月22日的房屋使用费21893元。
二、本诉被告杨靖于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告伍昱房屋闲置损失23000元。
三、驳回本诉原告伍昱的他诉讼请求。
四、反诉被告伍昱于本判决生效之日起十日内退还本诉原告杨靖租金66267元。
五、驳回反诉原告杨靖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2211元减半收取为1105.5元，由本诉原告伍昱负担644.5元，本诉被告杨靖负担461元；反诉案件受理费882.5元，有反诉原告杨靖负担154.5元，反诉被告伍昱负担728元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）
代理审判员 杨燕
二〇一四年十月二十日
见习书记员 洪飞