山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁16民终476号
上诉人（原审原告）:张洪波。
委托诉讼代理人：徐爱国，山东中捷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沙永兴。
委托诉�代理人：张凤英，山东民颂律师事务所律师。
原审第三人：邹志强。
原审第三人：邓士霞。
上诉人张洪波因与被上诉人沙永兴及原审第三人邹志强、邓士霞执行异议之诉，不服滨州市滨城区人民法院（2014）滨民一初字第554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人张洪波的上诉请求：1、撤销原判，确认该房产在查封前已转让给张洪波占有，且张洪波已支付全部价款；判令停止对该房产的执行；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定基本事实错误，一、基于朋友间的信任先口头协议，支付部分房款后补签购房合同完全符合常理。上诉人与两原审第三人不仅是多年的朋友，而且在生意上也经常互相帮忙，在双方协商好购房事宜�，上诉人基于彼此的信任和购得满意房屋害怕错失机会，所以先向原审第三人支付了部分房款。2012年12月23日，双方正式补签《房屋买卖合同》，因签订合同时，剩余的小部分房款上诉人的妻子正在向朋友筹集，上诉人也不确定当时是否能够筹全剩余房款，所以当时双方约定“十日内一次性付清全部房款”。但签订合同后，上诉人的妻子从朋友处筹集全了剩余房款，遂签订合同当天交付于原审第三人，原审第三人向上诉人出具了收款凭证。上诉人买卖购房的来龙去脉完全符合常理，作为非正规的置业公司出售房产，熟人之间的交易往来中，后补合同的事情实属常情。所以原审法院因上诉人开始支付房款的时间早于签订购房合同的时间而与双方约定的“十日”付款期限不符，简单的认定案件情况，明显错误。二、上诉人妻子孙风华和邹志强账户之间的交易往来多因生意。因上诉人与原审第三人均是做电瓶车配件生意，互相之间调货往来较多，所以上诉人妻子孙风华与邹志强账户间的资金往来多一些，自2012年3月8日支付本案涉及房产的房款时，每支付一笔款项都由原审第三人打一张收到条“今收到张洪波购交通金苑A-1-301购房款×××元”，房款交齐后最后打总房款收条时，其余收条原审第三人全部要回销毁了。其中上诉人提交的支付房款的凭证中多出300元，是因为2012年12月23日上诉人与原审第三人上午补签买卖合同后，下午14：32分打给原审第三人房款90000元后，余款39700元是上诉人向朋友借的，借钱时借了整数40000元，向邹志强实际交款时交付了39700元整，并未多交300元，滨城区人民法院庭审时上诉人说过，但不知什么原因法庭未作记录。上诉人与原审第三人之间确实比较熟悉，相互信任，买卖上述房产时手续的事实情况也完全符�常情。一审判决中只是陈述了上诉人与原审第三人账户之间20余笔交易往来，并没对往来的款项数额进行陈述，法庭调查时也未对此进行细致审查，仅仅因为交易往来多，刻板的认定上诉人主张已经交付全部房款的证据不足，显然是认定事实不清。三、上诉人已支付全部房款并实际占有涉案房屋。上诉人在一审中向法庭提交了为入住涉案房屋自2013年1月开始购置家具的收据和入住期间交纳的水费和取暖费单据，若不是上诉人实际入住，小区的物业部门也不会向上诉人收取水费和取暖费，并以上诉人为交费人出具收费单据。一审法院认为该房产实际占有人为案外人马某，并非上诉人本人，属认定事实错误。马某系上诉人张洪波妹夫，属亲属关系，经上诉人张洪波允许，现由上诉人的妹妹张冉冉和妹夫马小超暂时居住，但这并不能直接否认上诉人已实际占有涉案房屋的�实，正是因为上诉人已实际占有控制了涉案房产才有权出借房屋。上诉人张洪波购买该房产、签订购房合同、2013年12月23日上午签订购房合同后于当日下午补齐全部房款，并有原审第三人邹志强、邓士霞双方亲笔签名的房款收到条，并同时交付房屋钥匙、交通局开据的购房收据、水电卡等随房物品，但因建设单位原因尚未办理过户手续，上诉人于2013年1月已实际占有该房屋，并且上诉人张洪波妹妹张某、妹夫马某已实际入住，以上事实均在被上诉人沙永兴借款发生（2013年4月15日）、立案查封之前，一审法院仅依据涉案房屋现在暂时不是由上诉人居住，而未做更深入细致的调查现居住人与上诉人的关系，是否系原审第三人委托看管还是双方之间有纠纷，到底为何入住等等，就认定不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，属于认定事实不清，生搬硬套的适用相关法律规定。四、原审第三人邓士霞向被上诉人借款是在其与邹志强离婚之后，以邓士霞的个人的名义借款，法院对涉案房产的执行依据存在问题。在一审中，被上诉人称两原审第三人在2013年4月15日向其借款，而一审法院调查到原审第三人已于2012年3月22日离婚。据上诉人了解到被上诉人所称的借款系由原审第三人邓士霞以个人名义借款，借款单据上“邹志强”的签名也是邓士霞代为签署，在原审庭审过程中被上诉人当庭承认了材料中“邹志强”的签名为邓士霞代签，且被上诉人沙永兴诉邓士霞、邹志强案件材料中只有一张借条，无任何打款记录及打款凭证。综合以上两点可以看出法院立案、查封、执行涉案的房产的依据明显存在问题。
被上诉人沙永兴辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，请予维持。第一，上诉人与第三人之间的房屋买卖关系虚假。上诉人提交的《房屋买卖合同》和收条，日期均为2012年12月23日，合同约定“付款方式：自合同签订之日起十日内一次性付清全部房款。”上诉人实际主张的付款时间为2012年3月开始支付，与合同约定的付款方式明显不符，一次性付清的约定与当日付完全款的说法相矛盾。第二，上诉人不能证实向第三人邹志强支付房款。根据一审法院调取的孙风华与邹志强的2010年1月至2013年12月的交易明细显示，期间包括了上诉人主张的五笔交纳房款在内的共计20余笔借贷交易往来其向法庭提交的四张电子回单也未注明用途是房款，无法证实上诉人交纳的是涉案房款，且其所主张的款项来源总数590300元与合同约定的房款59万元数额不一致，故上诉人不能证明已向邹志强交付房款。第三，至今该争议房屋仍登记在邹志强名下，上诉人也未实际占有涉案房屋。1、涉案房屋的最初购买者是高伟滨，在该房屋未办理房产证情况下，高伟滨和邹志强的更名协议先在建设单位滨城区交通局备案，交纳更名费用后，涉案房屋登记在邹志强名下。一审法院对滨城区交通局基建处主任王京成的调查笔录印证了邹志强交纳的房款争议房屋依然是邹志强的，将来办理房产证也是邹志强的名字。2、2014年5月28日，一审法院执行庭向案外人马某下达执行通知书，责令其限期搬出涉案房屋，证明上诉人并非实际占有人。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）28条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形县其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二�在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”，第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上，上诉人提出的买卖合同虚假，也未实际占有涉案房屋，不能证实向被上诉人支付了房款，故请求驳回其上诉请求。
张洪波向一审起诉请求：1、确认原告为该房屋的实际所有权人，停止对该财产的执行；2、诉讼费及相关费用由被告承担。
一审法院认定事实：沙永兴与邹志强、邓士霞民间借贷纠纷一案，本院受理后，根据沙永兴的申请，于2013年4月22日作出（2013）滨北民初字第62号民事裁定：查封邹志强名下所有位于滨州市渤海十八路509号海通时代花园7幢3-202（房权证号为：滨州市房权证西区字第××号）房屋一套，未经法院允许，不得办理过户、抵押等，查封期限为二年。该裁定书向邹志强、邓士霞公告送达（2013年5月18日人民法院报），该裁定书当日送达滨城区交通局基建办，次日送达滨州市房产管理局。2013年8月19日本院作出（2013）滨北民初字第62号民事判决书，判决：一、解除沙永兴与邹志强、邓士霞订立且处于实际履行状态的借款合同；二、邹志强、邓士霞返还沙永兴借款本金500000元，于判决生效之日起五日内付清；三、邹志强、邓士霞对欠款规定债务互负连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，诉讼保全费3020元，共计11820元，由邹志强、邓士霞负担。该判决送达生效后，沙永兴向本院申请执行。2014年4月28日本院立案执行，2014年5月28日本院作出（2014）滨执二字第416号民事裁定：查封邹志强、邓士霞所有的交通馨苑小区1号楼1单元301室房产一套，停止办理内部登记、变更、交易手续。因需对涉案房产进行评估、拍卖，2014年5月28日，执行庭室向案外人马某下达通知书，责令其限期搬出该房屋。2014年7月1日，张洪波以被执行人邹志强、邓士霞已将涉案房屋出售给其为由向本院提出执行异议，请求法院立即解除对该房屋的查封等执行措施。2014年7月14日，本院作出（2014）滨执异字第55号执行裁定书，裁定：驳回案外人张洪波的执行异议。张洪波收到该民事裁定书后不服，向本院提出执行异议之诉。涉案房产位于滨城区交通馨苑小区1号楼1单元301室，系滨城区交通运输局单位集资建房，由其职工高伟滨购买后出售给邹志强，邹志强于2012年11月15日缴纳完最后一笔房款，并向集资建房单位滨城区交通运输局递交了双方签名的更名协议，该单位认可涉案房屋由高伟滨转让归邹志强所有，滨城区交通馨苑小区内包括涉案房屋在内的所有房屋至今均未办理房屋所有权证，本案庭审中，张洪波提交：1、张洪波与第三人邹志强、邓士霞2012年12月23日签订的房屋买卖合同一份[该合同载明：……一、甲�所售房屋保证无产权纠纷。二、乙方已经对合同标的物做了全面了解，自愿购买该房屋。三、所售房屋总价为59万元（大写：伍拾玖万元）。四、付款方式：自合同签订之日起十日内一次性付清全部房款。……]，证实双方就涉案房屋达成买卖协议，房屋总价款为59万元，同时约定该房款付清后，第三人应将该房屋及时交付。该房屋所有权及使用权也随之转移给原告；2、2012年12月23日两第三人向原告出具的收条一张，证实两第三人在收到该涉案房屋全款59万元后向我方出具收款凭证的事实；3、银行交易明细电子回单8张（该电子回单显示2012年3月8日张洪波之妻孙风华向账号为91×××03转账140000元；2012年6月14日、2012年7月21日、9月2日、12月23日分三次向邹志强（62×××22）转账190400元、90900元、4000元、90000元；2012年10月27日向邹志强（账号62×××15）转账35000元。以上共计550300元。张洪波主张孙风华曾向案外人赵曼借款10000元，向朋友杨泉乐借款30000元，该40000元是张洪波之妻以现金形式交付给本案第三人，证实双方所签订房屋买卖协议后，张洪波通过其妻子孙风华向第三人邹志强账户多次转款共计550300元。张洪波之妻曾向案外人赵曼借款10000元，向朋友杨泉乐借款30000元，该40000元是张洪波之妻以现金形式交付给本案第三人。4、交通局收款凭证四张，证明张洪波与第三人达成房屋买卖协议后及时将购买房屋的原收据交付张洪波；5、收据5张，证明该涉案房屋在双方交付后，张洪波曾购买家具打火灶空调等物品，进一步证实该房屋在2013年初已经交付，并已由张洪波入住使用的事实；6、收据两份，证实2014年2月16日张洪波向区交通局交纳水费100元，2014年10月15日交纳取暖费3400元。两份收据载明的交款人均是本案张洪波；7、证明人吕宝桐证词一份，证实其去过交通局更名。对张洪波提交的以上证据及所证明的事实，经沙永兴质证，对买卖合同和收条的真实性有异议，对电子回单8张、收款凭证四张真实性无异议，对电子回单关联性有异议，认为与本案无关，提出应该是先签合同后付款，这些付款都在签订合同前，并且不能证明以上款项是用于购买涉案房屋。所购物品不能证明张洪波早于本院查封该房屋前入住，水费收据虽载明的是张洪波，但在交通局这个房子还是邹志强，不能证明查封前已经入住。取暖费应以热力公司发票为准。对吕宝桐的证词，证人应当出庭接受当事人双方及法庭的询问，该证词不符合法律规定的形式要件，该证词也不能证明张洪波想证明的问题。根据沙永兴申请，法院于中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行调取的孙风华账号为62×××27与中国工商银行股份有限公司滨州黄河二路�行调取的邹志强账号为62×××22之间自2010年1月至2013年12月的交易明细显示，自2012年1月31日至2013年3月1日之间双方存在包括张洪波主张的5笔缴纳房款的款项在内共20余笔借贷交易往来，其中以上孙凤华账号转入邹志强账户的有：2012年6月14日转账190400元，7月21日转账90900元，8月15日转账16000元，9月2日转账4000元，9月27日转账43000元，12月23日转账90000元。庭审中，张洪波主张涉案房屋由其妹妹、妹夫实际居住。邹志强与邓士霞原系夫妻关系，2012年3月22日协议离婚，但此后两人仍然共同生活。2013年4月19日两人与周围人群断绝联络，现下落不明。一审法院认为，滨城区交通馨苑小区内包括涉案房屋在内的所有房屋至今均未办理房屋所有权证，该单位仅认可涉案房屋由其职工转售邹志强，现更名登记在邹志强名下。参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若�问题的规定》（法释【2015】10号）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，原告虽主张其与邹志强签订了房屋买卖合同并已支付全部房款，但孙风华名下62×××27账号与邹志强名下62×××22账号之间从2010年1月至2013年12月的交易明细显示，2012年1月31日至2013年3月1日之间双方存在包括原告主张的5笔缴纳房款的款项在内共计20余笔借贷交易往来，无法证实系缴纳涉案房款，且其所主张的款项�金来源总数590300元与合同约定的房款590000元数额亦不一致，另外张洪波主张的实际付款时间为自2012年3月份起开始支付，与双方签订的房屋买卖合同中约定的“付款方式：自合同签订之日起十日内一次性付清全部房款”明显不符，现涉案房屋的实际占有人为案外人马某，并非本案原告。综上故对张洪波要求确认其为交通馨苑小区1号楼1单元301室的实际所有权人诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”及第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，因张洪波主张已经支付房款的证据不足，且涉案房屋并非张洪波实际占有，不属于该条规定的情形，故对张洪波要求不得执行涉案房产的请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回张洪波的诉讼请求。案件受理费100元，由张洪波负担。
本院二审查明的事实与一审认定事实一致。
本院认为，综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点问题是张洪波是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原审法院于2014年5月28日将涉案房屋予以查封。本案中，张洪波向法院提交的2012年12月23日与邹志强签订的房屋买卖合同载明：“自合同签订之日起十日内一次性付清全部房款”。从�可以看出，在签订该合同之前，张洪波并未向邹志强交纳房款。诉讼中，从张洪波向法院提交的用以证实已交纳了全房款的证据来看，其先于12月23日签订房屋买卖合同之前，已向邹志强账户转款，在当今民间房屋买卖中，未曾签订合同即向房屋卖方交纳房款的情形不太符合民间交易习惯，也与合同中约定的“自合同签订之日起十日内一次性付清全部房款”相矛盾。张洪波主张的5笔缴纳房款的款项包含在其与邹志强之间共计20余笔借贷交易往来中，且该5笔交易也没有注明系缴纳涉案房款，其所主张的款项资金来源总数为590300元与合同约定的房款590000元数额亦不一致。涉案房屋的实际占有人也并非上诉人张洪波。原审法院根据最高人民法院上述规定，从是否是交纳的房款、房款数额是否相符、是否符合合同约定、是否实际占有涉案房屋等方面，参照上诉人张洪波提交的证据，逐一确认后，认定上诉人张洪波并不享有足以排除强制执行的民事权益正确。综上所述，上诉人张洪波上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张洪波承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩现文
审 判 员 王 琳
代理审判员 刘 洋
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 张 智