兰州铁路运输中级法院
执 行 裁 定 书
（2014）兰铁中执异字第3－1号
案外人尹希虎。
案外人马骋。
案外人章永瑚。
案外人陆萍。
案外人张成艾。
案外人王春梅。
案外人王钦安。
案外人董霞。
案外人高俊华。
案外人谢生龙。
案外人郭莉。
案外人张品才。
案外人剡妮。
案外人汤洋。
案外人刘喜斌。
案外人李娜。
案外人王会景。
案外人马晓。
案外人陈丽。
案外人谢华江。
案外人许有梅。
案外人殷璞。
案外人姚秋生。
案外人张海涛。
案外人付竣文。
案外人ＸＸ平。
案外人刘清蕊。
案外人孙访凯。
法定代理人孙文国。
案外人苟通文。
案外人宋银。
案外人吕国新。
委托代理人魏晋双，甘肃银衡律师事务所律师。
申请执行人兰州天奇物流集团有限公司，住所地兰州市七里河区西津西路1168号。
法定代表人魏周怀，该公司董事长。
委托代理人殷广智，甘肃正鼎律师事务所律师。
被执行人甘肃爱之泰房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区庆阳路258号国贸大厦写字楼301室。
法定代表人窦一渤，该公司总经理。
本院在执行兰州天奇物流集团有限公司（以下简称天奇公司）与甘肃爱之泰房地产开发有限公司（以下简称爱之泰公司）买卖合同纠纷一案中，案外人尹希虎、马骋等31人于2014年11月20日对执行标的提出书面异议，本院于2014年11月21日立案并依法组成合议庭进行了审查。2014年11月24日，本院对案外人异议公开进行听证，案外人委托的代表人尹希虎、马骋及委托代理人魏晋双，申请执行人天奇公司的委托代理人殷广智，被执行人爱之泰公司的法定代表人窦一渤到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人尹希虎、马骋等31人称：兰州铁路运输中级法院正在执行的（2010）兰铁中执字第14号案件，委托拍卖的标的物银垠大厦上部分在建工程系案外人购买的尚未交付的房屋，案外人对银垠大厦中的该部分房屋具有权利；该房屋的购买是案外人与出卖人爱之泰公司在银垠大厦主体封顶后达到预售条件，由出卖人公开发售的房屋，案外人与出卖人签订了房屋买卖合同，并交付了房款，取得了合法的预售发票，法院无权直接执行案外人购买的房屋；同时法院可以通过拍卖银垠大厦其它房屋的方式实现申请执行人天奇公司的债权，没有必要拍卖案外人购买的房屋。综上，案外人对执行标的物银垠大厦部分房屋有买卖合同关系及合法权益，请求本院裁定中止（2010）兰铁中执字第14号案件的执行，停止对银垠大厦的整体拍卖。
案外人为证明其异议理由成立，听证中向本院提交了下列八份证据：1、商品房买卖合同，证明案外人通过买卖方式取得房屋（本案执行标的银垠大厦的部分房屋）；2、销售不动产统一发票，证明预售是通过相关审查后准许销售的行为；3、爱之泰公司的售楼书，证明案外人购买的房屋是向社会公开发售的；4、银垠大厦的照片，证明案外人购买房屋时银垠大厦主体已封顶，客观上已达到商品房预售条件；5、网上销售资料，证明涉案房屋是向社会公开发售的；6、司法拍卖公告，证明法院整体拍卖的标的物银垠大厦，其中包含了案外人购买的房屋，案外人买卖房屋在前，法院查封执行在后；7、爱之泰公司关于银垠大厦预售房《售房合同》的说明，证明爱之泰公司并不愿意解除合同，而是愿意继续履行合同；8、最高人民法院（2012）民一终字第126号民事判决书，证明最高人民法院院已经认定本案买卖的房屋可以补办手续。
申请执行人天奇公司称：第一、关于案外人对银垠大厦的部分房屋是否具有权利的问题，根据《物权法》的规定，物权应当公示，物权不公示的不受法律保护，公示的方式为不动产登记。案外人主张房屋权利，应当出示公示、登记的证据。第二、对于案外人已经签订的买卖合同的认识。案外人提到的房屋买卖合同是债权而非物权，有买卖合同不代表有物权。本案的执行是基于已确定的债权，案外人没有提交对执行标的具有合法物权的证据，那么案外人就需要出示已经法律确认的债权来提出异议。
关于案外人提交的八份证据，天奇公司认为，第七份证据因爱之泰公司没有盖章，对其真实性及证明目的不予认可。对于其它7份证据的真实性没有异议，但对证据的证明目的有异议。1－5份证据从合同法的角度来讲都属于买卖合同的组成部分，都是债权证明，案外人主张不得拍卖银垠大厦，是一个物权主张，所以上述证据不能证明案外人的主张。
被执行人爱之泰公司称：从感情上支持案外人的异议，从法律上不做评判。
本院查明，天奇公司与爱之泰公司买卖合同欠款纠纷一案，经甘肃省高级人民法院调解，并于2010年3月29日作出（2010）甘民二初字第12号民事调解书，爱之泰公司应按调解书约定的期限向天奇集团支付87220332.47元欠款。由于爱之泰公司未按照调解书约定的内容向天奇公司支付欠款，故天奇公司于2010年7月22日向甘肃省高级人民法院申请强制执行。2010年7月30日，甘肃省高级人民法院将该案指定本院执行，本院于2010年8月3日依法立案执行。受理该案后，申请人执行人向本院申请查封被执行人爱之泰公司位于兰州市城关区滩尖子489号的在建工程银垠大厦，2010年12月15日我院对银垠大厦进行了公告查封，2012年12月15日进行了续查封，并向被执行人进行了送达。在执行过程中，被执行人爱之泰公司无力偿还欠款，其名下除在建工程银垠大厦外，再无其他可供执行的财产。期间爱之泰公司曾数次采取各种方式进行融资续建，本院考虑各方利益予以准许，但直到2014年10月10日我院裁定对银垠大厦进行司法拍卖，爱之泰公司仍未复工。另查明，被执行人爱之泰公司工商注册资本800万元，银垠大厦系爱之泰公司与兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司、甘肃省农垦机电总公司三方联建工程。
关于银垠大厦的建设。2006年12月11日，爱之泰公司与永昶商贸公司、农垦机电公司签订《联建合作协议书》，约定：三方的分成方式为：1、爱之泰公司与永昶商贸公司分成为，爱之泰公司占爱之泰公司和永昶商贸公司共同分成面积（⑺
--⑴轴线）的一至二十八层面积的65％，永昶商贸公司占35％。2、爱之泰公司与农垦机电公司分成为，爱之泰公司占爱之泰公司和农垦机电公司共同分成面积（⑺--
⑾轴线）的65％，农垦机电公司占35％。3、公摊面积的划分，总建筑面积中应分摊的公共面积由各方按分成比例负担。后爱之泰公司负责银垠大厦的建设，但2008年银垠大厦主体完工后，停工至今。在该大厦建设中，兰州市城关区发改委于2006年4月对该项目批复立项，除此之外爱之泰公司至今未办理相关证照，包括商品房预售许可证。
爱之泰公司在银垠大厦建设期间，与案外人尹希虎、马骋等31人分别签订了《商品房买卖合同》，合同约定爱之泰公司将其开发建设的银垠大厦部分房屋作为预售商品房出售给案外人。合同签订后尹希虎、马骋等31人分别向爱之泰公司以房款或预付款的方式支付了全部或部分购房款，爱之泰公司分别给尹希虎、马骋等31人出具了发票、收据等收款凭证。
本院所确认的上述事实有最高人民法院（2012）民一终字第126号民事判决书、《商品房买卖合同》，以及当事人、诉讼参与人的陈述等证据证实。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。上述实体权利，包括所有权、担保物权、用益物权等合法权益。
案外人尹希虎、马骋等31人向本院提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、爱之泰公司的售楼书、银垠大厦的照片、网上销售资料等证据，仅证明案外人与爱之泰公司存在买卖合同关系，买卖合同关系属于债权法律关系的范畴，该债权可以通过司法等程序予以确认，现案外人未能提供债权经确认的证据，不能对抗申请执行人天奇公司的债权请求权，也不能阻止本院对银垠大厦进行司法拍卖。
如果案外人依据其提供的证据主张对涉案房屋具有物权，则根据物权公示的原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。合同仅是物权变动的原因行为，并不必然发生物权变动的结果，签订了商品房买卖合同并不必然取得该房屋的物权。案外人未提供涉案房屋的所有权证等物权证明，主张享有部分房屋物权无事实依据，据此亦不能阻止本院对银垠大厦进行司法拍卖。
本院在执行天奇公司申请执行爱之泰公司买卖合同欠款纠纷一案中，爱之泰公司除在建工程银垠大厦外，再无其他可供执行的财产。银垠大厦从2008年停工至今，爱之泰公司已无力使其复工，严重损害了本案债权人及其他相关各方的利益。为保护包括本案当事人在内的所有相关方的利益，本院决定对该大厦进行司法拍卖，又因银垠大厦系在建工程，无法分割拍卖或分割拍卖明显有损其价值，故本院决定依法整体拍卖并无不当，本院的执行符合法律规定和本案实际。
综上所述，案外人尹希虎、马骋等31人提出的异议理由尚不足以阻止本院对银垠大厦进行司法拍卖，对其异议本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，裁定如下：
驳回异议人尹希虎、马骋等31人的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 范赣鑫
审判员 王献青
审判员 苏 静
二〇一四年十二月五日
书记员 胡 婧