河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2014）红民一初字第1675号原告：侯法伟，男，汉族，1976年6月28日生，住河南省。委托代理人：韩林，河南豫北律师事务所律师。被告河南恒达瑞实业有限公司，住所地：新乡市平原大学新奥社区三楼东部。法定代表人：刘均治。委托代理人岳碧云，高丽娜，河南新基星湖律师事务所律师。原告侯法伟诉被告河南恒达瑞实业有限公司(以下简称恒达瑞公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，向被告送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告侯法伟的委托代理人韩林，被告恒达瑞公司的委托代理人高丽娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。侯法伟诉称：2012年2月23日，原、被告就人民东路39号九裕隆金座22203号房屋签订商品房买卖合同，合同约定总房款为484404元。合同第八条约定出卖人应在2012年8月25日前将经验收合格的房屋交付买受人使用，十五条约定出卖人应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已经履行合同义务，被告却严重违约，至今未交付房屋且也未办理房产证书，又违规收取了天然气开口费和热力入户费。为此，原告诉至法院要求：1、被告退还违规收取的天然气开口费2768元，并支付自2011年12月27日至实际退还日期的同期银行贷款利息；2、被告退还违规收取的热力入户费4479元，并支付自2011年12月27日至实际退还日期的同期银行贷款利息；3、被告立即按照合同约定交付房屋并承担违约责任，以127.97㎡为基数按同地段同类房屋租金自2012年8月25日应交付房屋之日起计算到合格交付房屋之日止期间内的违约金；4、被告承担逾期办理房产证的违约金，自2013年8月20日以购房价484404元为基数，参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算至房产证办理完结之日。5、被告承担本案诉讼费。恒达瑞公司辩称：恒达瑞公司收取燃气开口费、热力入户费有充分的法律依据。逾期交房是因为施工过程当中不可抗力造成的，依法不应承担违约责任；逾期办理房产证系新乡市第四建筑公司不向恒达瑞公司出具备案资料，并非自身原因造成，不应承担违约责任。侯法伟向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同1份，证明：商品房买卖关系；2、燃气开口费收据1张、3热力入户费1张，证明：被告已经收取燃气开口费和热力入户费；4、新乡市发展和改革委员会对于被告收取燃气开口费和热力入户费的邮件回复意见4份，证明：被告收取燃气开口费和热力入户费的行为违规，应退还给购房者。恒达瑞公司向本院提交如下证据：1、新政【2008】22号文件1份，2、新规业【2008】10号文件1份，3、河南恒达瑞实业有限公司向新乡市城乡规划局缴纳市政设施配套费的通知单及发票，4、案例一份，以上证据证明：根据新政（2008）22号文第十二条规定，凡是2008年8月1日前规划方案已经过市规划局委员会或市城乡规划局项目审批委员会审查，仍应按新政（2008）第50号文件收取燃气开口费和热力入户费；本案所涉项目，2008年4月28日通过市城乡规划局项目审批委员会审查，是在新政（2008）第22号文件实施之前，可以按照老办法向业主收取两费。奥园康城项目与案涉项目状况相同，市政府明确回应开发商可以收取燃气等经营性费用。经庭审质证，恒达瑞公司对侯法伟所举证据证据1的真实性无异议，被告收取的房款内并不包含双气开口费。另被告收取原告的双气开口费符合国家和新乡市规定；对证据2、3没有异议，是被告方代收代缴的，并不违法；证据4只是一个邮件的回复并不是一个正式的批复。侯法伟对恒达瑞公司所举证据1的真实性没有异议，按照该文件第十条被告不应该收取双气开口费，房价应包含两费，不应额外收取。被告取得土地使用权证的时间是2008年9月26日，是在该文件实行期间2008年8月1日之后，故也不应当收取该费用；对证据2的真实性没有异议，仅仅是一个回复不是会议纪要，对本案不适用；对证据3的真实性没有异议，与本案无关，但恰好证明两费应该被告缴纳，让原告加收无法律依据；对证据4的真实性没有异议，但是适用情况不同，奥园康城的土地出让手续在22号文出台之前，正好能支持我们的诉请。对侯法伟所举证据1、2、3及恒达瑞公司所举证据1、2、3，对方当事人对于真实性无异议，本院作为有效证据予以确认。对双方所举其他证据本院将结合具体案情综合认定。根据当事人陈述及上述有效证据，本院可以确认以下案件事实：2012年2月23日，侯法伟与恒达瑞公司就位于人民东路39号九裕隆金座2单元22层22203号房屋签订商品房买卖合同一份(合同编号为2011-036460),合同约定：房屋总价款为484404元,交房时间为2012年8月25日，出卖方应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，逾期交房超过30日的，买受人愿意继续履行合同，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金，此外合同还约定了其他有关事项。合同签订后，侯法伟按照合同约定向恒达瑞公司缴纳了全部房款，但恒达瑞公司至今未交付房屋，也未办理房屋产权证书，为此，原告诉至法院。另查明，2011年12月27日，恒达瑞公司收取了侯法伟缴纳的天然气开口费2768元、热力入户费4479元。本院认为，侯法伟与恒达瑞公司签订的商品房销售合同是双方真实的意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。双方均应按照合同内容履行其义务。侯法伟按照约定向恒达瑞公司交付房款，恒达瑞公司应当按照合同约定的时间向侯法伟交付房屋并办理房屋产权证书，恒达瑞公司至今未交付房屋给侯法伟使用，也未给侯法伟办理房屋产权证书，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，故对于侯法伟要求恒达瑞公司交付房屋并支付违约金的诉讼请求本院予以支持，违约金的计算应当以合同约定的出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金计算。侯法伟要求恒达瑞公司承担逾期办理房产证的违约金，属于违约金的重复计算，本院不予支持。另，恒达瑞公司收取侯法伟的天然气开口费、热力入户费没有法律依据，应当予以返还，故对于侯法伟要求恒达瑞公司返还天然气开口费2768元、热力入户费4479元及利息的诉讼请求本院予以支持。对于恒达瑞公司辩称逾期交房是因为施工过程当中不可抗力造成的，依法不应承担违约责任；逾期办理房产证系新乡市第四建筑公司不向恒达瑞公司出具备案资料，并非自身原因造成，不应承担违约责任理由不能成立，本院不予采纳。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，判决如下：一、河南恒达瑞实业有限公司于本判决生效后十日内退还收取侯法伟的天然气开口费2768元、热力入户费4479元，共计7247元及利息（利息以7247元为基数，自2014年8月5日起至本判决确认的生效之日止，按照银行同期贷款利率计算）。二、河南恒达瑞实业有限公司于本判决生效后三十日内将位于人民东路39号九裕隆金座2单元22层22203号房屋交付侯法伟使用并支付逾期交房违约金（违约金以484404元为基数，自2012年8月26日起至实际交付之日止，按照日万分之2计算）。三、驳回侯法伟的其他诉讼请求案件受理费1230元，保全费820元，由河南恒达瑞实业有限公司承担。如果河南恒达瑞实业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，应自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长  杨新辉审判员  原培宏审判员  张习坤二〇一五年一月五日书记员  荆亚盟