广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第308号
上诉人(原审被告)：惠州市京华实业有限公司，住所地:惠州大亚湾西区富康国际综合楼1711号房。
法定代表人:杨克庆。
委托代理人:刘丽梅、练克英，广东铸铭律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：周业梅，女，汉族，1987年1月22日出生，住深圳市盐田区，
委托代理人:皮建彪、饶炜鑫，广东指针律师事务所律师。
上诉人惠州市京华实业有限公司（下称京华公司）与被上诉人周业梅因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民一初字第910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年7月24日，原审原告周业梅向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告所签订的《京华?中央御园房屋认购协议书；2、被告退还原告所交的定金30000元;3。诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由是：原告于9O14年7月4日与被告签订《京华?中央御园房屋认购协议书》，同日原告向被告交付了购房定金人民币30000元，准备购买被告开发的位于中央××”××房。签订了认购书之后，原告积极准备提供按揭材料配合办理按揭贷款并与被告就《商品房买卖合同》进行协商，现非因原告原因导致按揭贷款无法办理，且原告与被告就《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见，最终导致《商品房买卖合同》无法签订。这属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金返还原告。特诉至法院，请求法院判如所请。
被告京华公司辩称：1。被告已尽合理提示及说明义务，公示文件不存在排除权利人主要权利等法律禁止性内容;2。被告对认购书的解除符合双方约定。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原被告双方于2014年7月4日签订了一份《京华?中央御园房屋认购协议书》，主要约定:原告向被告认购位于中央××”××房，该套房屋建筑面积84.19m2，总价为510000元;原告采取的付款方式为银行按揭，首期定金30000元须于签署本认购书或之前付清，首期款30%即160000元，须于2014年7月15日或之前付清，同时签订《广东省商品房买卖合同》，其余款70%即350000元，须于2014年7月15日之前向银行办理楼款按揭手续，并及时供款;如原告在上述期限内未前来签署《广东省商品房买卖合同》且未及时缴付上述应付之楼款，则视作原告自动放弃其所认购该物业之权利，原告已缴付的定金归被告所有，被告有权将该物业另行出售;等等。认购书签订当日，原告向被告支付定金30000之后，原告要求解除认购协议，退还定金，双方酿成纠故原告向本院起诉。
另查明:2014年，涉案房屋办理了《商品房预售许可证》，许可证编号为:惠湾房预许字(2014)第048号。
以上事实，根据原告提交的《京华?中央御园房屋认购协议书》、收款收据，被告提交的商品房预售许可证以及当事人陈述等证据，经庭审质证核实，足以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原、被告双方签订的《京华?中央御园房屋认购协议书》是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。
本案争议焦点是被告是否误导原告签订认购协议，未签订《广东省商品房买卖合同》是否属于不可规则于当事人一方原因，原告已付的定金是否应予退还。本案的事实表明，原告不属于惠州户籍，其与被告签订的认购协议书虽是发生在国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发2010第10号)之后，但被告本应当知道原告不是惠州户籍，也未有证据证明告知原告不具各国家购房政策允许在惠州办理银行按揭贷款购房的条件，仍与原告签订认购协议，导致双方最终无法签订商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，应属于不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，依据上述规定，被告应将定金返还给原告。故原告要求被告退还定金的诉讼请求本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下:
一、解除原告周业梅与被告惠州市京华实业有限公司于于2014年7月4日签订的《京华?中央御园房屋认购协议书》;
二、被告惠州市京华实业有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告周业梅返还定金30000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费275元(减半收取)，由被告惠州市京华实业有限公司负担。
当事人二审的意见
上诉人京华公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2014)惠湾法民一初字第910号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：
一、一审判决未全面、清楚地查明被上诉人提出的“非因原告原因导致按揭贷款无法办理，且原告与被告就《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见”的主张。
上诉人与被上诉人签订的《京华?中央御园房屋认购协议书》(以下简称“认购书”)是双方真实意思的表示，此合同合法有效，依法应予以保护。按认购书约定，被上诉人须于2014年7月15日前来上诉人处签订《商品房买卖合同》，缴清首期楼款。事实上，被上诉人并没有在认购书约定的签约时间内就有关按揭贷款、《商品房买卖合同》条款与上诉人协商，而是故意到期不予签订《商品房买卖合同》，一审中被上诉人以“非因原告原因导致按揭贷款无法办理，且原告与被告就《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见”主张诉求，却未能提供任何证据证实其在认购书约定时间内前来上诉人处洽谈合同条款，也未能举证证明“非因原告原因”事实的存在，可见被上诉人所持主张完全没有证据支持，违背了民事诉讼法“谁主张、谁举证”的基本原则。一审判决在事实查明部分未对被上诉人上述单方面陈述加以查明，存在未尽全面审查认定义务的失误。
二、一审判决以“被告本应当知道原告不是惠州户籍，也未有证据证明告知原告不具备国家购房政策允许在惠州办理银行按揭贷款购房的条件，仍与原告签订认购协议，导致双方最终无法签订商品房买卖合同”为由，以此推断出“属于不可归责于当事人双方的事由，导致商晶房买卖合同未能订立的情形，上诉人应将定金返还被上诉人与客观事实严重不符，适用法律不当。
首先，通过上诉人在一审中提供的售楼现场所公示文件的照片，足以证明被上诉人在签订认购前已明知按揭相关条件。其次，被上诉人作为购房人，比上诉人更应具备应有的谨慎注意义务，能否办理按揭，被上诉人在看到上诉人公示的按揭条件、签订认购书时更应具有一定的风险认知。再者，双方在认购书中已明确约定，若被上诉人按揭不成将变更为一次性付款，被上诉人没有按照认购书约定履行，就应承担相应的违约责任。可见，采用按揭付款并非本案双方当事人约定的唯一付款方式。被上诉人故意不履行合同签订义务，已不属于“不可归责于当事人双方的事由”的情形。一审判决所作的“属于不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，上诉人应将定金返还被上诉人”之推断，均非根据证据查明的事实，而是主观臆断的结果，根本与客观事实不符。
三、由于被上诉人根本违约导致认购书解除，上诉人没收其定金，完金符合法律规定和双方约定。被上诉人的诉讼请求应当予以驳回。
《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条也规定，出卖人通过认购方式向买受人收取定金订立商品房买卖合同担倮的，如果当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
按上诉人与被上诉人签订的认购书第二条第4、5款约定，被上诉人须于2014年7月15日前签订《商品房买卖合同》，如被上诉人未在上述期限内签署《商品房买卖合同》且未依时缴付上述应付之楼款，则视作被上诉人自动放弃其所认购该物业之权利，被上诉人已缴付的定金归上诉入所有。本案中，未能依约签订合同的原因完全在被上诉人，在被上诉人未按原约定签订《商品房买卖合同》的情况下，上诉人通过电话合理催告后，被上诉人仍未履行合同根本义务或主动与上诉人协商解决签约事宜，因此，上诉人依法解除认购书并没收其定金，应该说仁至义尽，也完全符合法律规定和双方约定。
综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，所作判决显失公平合理，应当予以撤销。请贵院查明事实，撤销一审判决，依法驳回被上诉人(原审原告)的全部诉讼请求。
被上诉人周业梅答辩称:一审判决事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院除查明一审查明的事实外，还查明：周业梅在与京华公司签订《认购协议书》时所留的联络地址为：深圳市宝安区民治白石龙二区33-6栋304号，本案诉讼中周业梅提供的身份证地址为：深圳市××区盐田港物流中心503号。
本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据上诉意见，本案二审争议的是未能签订正式商品房买卖合同的原因及解除认购书的责任问题。
本案所涉的《认购协议书》付款方式为按揭贷款支付，由于周业梅户籍及工作单位均不在惠州市大亚湾区，涉案的认购书签订时间的日期为2014年7月4日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）颁布时间为2010年4月17日。京华公司作为专业的房地产开发企业，应知晓该份已被相关政府部门公示的政策性文件，并严格审查周业梅的按揭贷款申请资格。在本案所涉及到的《认购协议书》中，明确记载周业梅的联络地址为：深圳市宝安区民治白石龙二区33-6栋304号。作为出卖人，京华公司应当进一步审查周业梅是否属于限购对象。在周业梅的身份证地址、工作单位均不在惠州市大亚湾区的情况下，周业梅属于相关文件规定调控范围对象。涉案的认购书中约定大部分房款通过办理按揭贷款支付，误导周业梅其可能能够通过按揭贷款审核。实际上既便京华公司与周业梅能够签订正式的商品房买卖合同，也将面临无法正常去的按揭贷款、房屋买卖合同无法履行的问题。
综上，上诉人京华公司的上诉理由没有事实依据和法律依据，其请求本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币550元，由上诉人惠州京华实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一五年六月十日
书记员 彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；