江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）宿中民申字第0028号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：康绪鸾，女，汉族，1938年9月2日出生，汉族，退休教师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郭贵福，男，汉族，1970年12月7日出生，汉族。
一审原告：康绪玲，女，汉族，1946年6月4日出生，汉族。
一审原告（二审上诉人）：康绪华，女，汉族，1949年12月22日出生，汉族。
申请再审人康绪鸾因与被申请人郭贵福、一审原告康绪玲、康绪华房屋买卖合同纠纷一案，宿迁市宿城区人民法院于2012年8月16日作出（2012）宿城民初字第1322号民事判决。康绪华不服，提起上诉。本院于2013年1月14日作出（2012）宿中民终字第1320号民事判决，已经发生法律效力。康绪鸾不服，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
一审法院经审理查明：康绪玲、康绪华、康绪鸾系三姐妹。其父母去世后，位于宿城区财神庙东街88-2号房屋一处作为遗产供三姐妹共同继承。1996年3月20日、4月24日康绪玲、康绪华先后作出声明，其中《证明一》载明：“宿迁财神庙东街88-2号三间小南屋31.92平方，我不同意买此房，我大姐康绪鸾买了此房，父母都去世了，此房所有权应属于康绪鸾的，特此证明。房主的二女儿康绪玲1996年3月20日”；《证明二》载明：“兹有新盛居委会财神庙东街82-2号坐落三间小南屋，父母已去世，此房由大姐康绪鸾已买，因此房屋所有权属于康绪鸾大姐的，特此证明。此据。房主三女儿康绪华1996.4.24”。上述两份《证明》已明确表示该房屋由康绪鸾购买，归康绪鸾一人所有。2009年12月18日，康绪鸾就上述房屋同郭贵福签订房屋买卖协议书一份，将上述《证明》交付给郭贵福，并约定房屋价款为47000元。协议签订当天，郭贵福向康绪鸾交付购房款40000元。在协议履行中，康绪玲、康绪华认为康绪鸾无权处分上述房屋，侵害了自己的合法权益，房屋买卖协议应当归于无效，双方久商未决，因而成讼。
一审法院认为，合法的债权债务关系受法律保护。本案中，2009年12月18日，康绪鸾就涉案房屋同郭贵福签订房屋买卖协议，系当事人之间的真实意思表示，并不违反相关法律、法规的效力性强制规定，符合买卖合同的法律特征，依法予以确认。诉讼中，康绪玲、康绪华诉称“康绪鸾未经我方同意情况下，将上述房屋擅自处分…”，而两份《证明》明确表明该房屋已经由康绪鸾购买，归康绪鸾一人所有，康绪鸾在签订协议时，对涉案房屋自然拥有合法处分权，同郭贵福所签订的房屋买卖协议属有权处分，康绪玲、康绪华主张本案中的房屋买卖协议无效明显缺乏事实和法律依据。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，于2012年8月16日作出判决：驳回康绪玲、康绪华的诉讼请求。案件受理费160元，减半收取80元，由康绪玲、康绪华负担。
判决后，康绪华不服，向本院提出上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。理由如下：1.涉案房屋原为政府直管公房，1987年以前由上诉人与父母租住。1989年房改时父亲已去世，上诉人的两个姐姐均嫁在外地，不符合购房条件，故上诉人在大姐康绪鸾的资助下购买了涉案房屋，房产证和土地证均办在上诉人名下，上诉人在此房照顾母亲生活直至1996年母亲病逝。1994年9月，康绪鸾通过非法途径擅自将房产证产权人改为父亲康志宣的名字，此时父亲已经去世七年，该产权证不具有法律效力。2.2009年12月18日，康绪鸾擅自处分上诉人的房屋，以明显低于市场价的价格将房屋出售给郭贵福，郭贵福存在明显欺诈，并非善意购买人，房屋买卖协议应属无效。3.关于1996年4月24日上诉人出具给康绪鸾的证明，是在还不起康绪鸾的买房钱且家庭经济困难的情况下而被逼所写，不具有法律效力。同时，诉争房屋为房改房，当时的政策也不允许康绪鸾购买，故上诉人当时所写的证明违反了当时的政策法规，应属无效，并不能作为康绪鸾享有涉案房屋权利的依据。综上，请求二审法院撤销原判，改判确认郭贵福与康绪鸾签订的房屋买卖协议无效。
被上诉人康绪鸾答辩称：同意上诉人康绪华的意见。理由是：1.根据物权法第九条的规定，物权的设立、变更、转让和消灭需依法登记，没有依法登记的不发生物权效力。虽然康绪鸾将房屋出售给郭贵福，但没有过户，不发生物权效力。2.涉案房屋原属公房，康绪鸾不具备购房条件，由康绪鸾借款给康绪华购买该房，产权证原登记在康绪华名下。后康绪鸾出于私心，在未通知康绪华的情况下，于1994年9月13日与母亲到房管处将产权证名字改成父亲康志宣。此时父亲已去世七年，显然产权证改在父亲名下是无效的。3.郭贵福与房屋中介恶意串通，欺骗康绪鸾作为外地人不懂宿迁当地要拆迁和房价猛涨的行情，以明显低于市场价的价格将房屋出售给郭贵福，显失公平。综上，请求二审法院撤销原判，改判确认房屋买卖协议无效或撤销。
被上诉人郭贵福答辩称：1.康绪华称1996年4月24日康绪鸾强迫康绪华出具证明纯属谎言。2.签订房屋买卖协议时康绪华也在现场。3.康绪鸾的涉案房屋没有土地证，只有房产证，即便拆迁也不能享受土地补偿。综上，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中查明的事实与一审查明事实一致，予以确认。
二审法院认为，对康绪玲、康绪华分别于1996年3月20日、1996年4月24日向康绪鸾出具的证明各一份，康绪华、康绪玲在一审主张受康绪鸾欺骗所写没有证据证实，康绪鸾认可两份证明的真实性，仅主张康绪玲和康绪华现在反悔了，由此可以认定该两份证明均系康绪华、康绪玲的真实意思表示。证明的内容可反映，涉案房屋实系康绪鸾购买，因父母去世，该房所有权确认由康绪鸾享有。结合涉案房屋于1994年9月13日登记在三姊妹父亲康志宣名下的事实，出具证明的目的无非是明确该处房产系父母遗产，鉴于房款系康绪鸾出资，所有权由康绪鸾一人享有。此节也与康绪华、康绪玲一审起诉主张的事实相互印证，本院予以确认。
二审中，康绪华虽主张其出具的证明是因无能力归还康绪鸾的房款而受康绪鸾胁迫所写，但康绪鸾主张，因房款是其所交，担心将来物价上涨及钱、房拿不回来的考虑，写房款借条没用，所以要求康绪华出具证明。显然两亲姊妹陈述不一致，各自所做的解释明显不符合情理，难以让人信服，均不予采信。康绪华为推翻其出具证明的效力，在二审中提供了1999年4月2日康绪鸾出具给康绪华的便条一张，内容是：“绪华：你于96年4月写的承诺要我退回，我一时找不到，你放心吧，等那三间小南屋卖了后，姊妹三平分好了”。郭贵福质证不予认可，康绪鸾予以认可，并主张该便条是在康绪华对其擅自将产权证改在父亲名下及1996年4月24日康绪华出具证明有意见而写给康绪华的。对便条的来源，康绪华主张在一审没有找到，故在一审中没有提供，在二审期间家中打扫时才发现。该便条虽系康绪鸾出具给康绪华，但二人在本案中具有共同的诉讼利益，康绪华关于证据来源的陈述不能让人信服，且郭贵福不予认可，该便条是否真实形成于1999年4月2日无法确认，故不予采信。
至于康绪华在二审主张涉案房屋产权属于康绪华，其在一、二审中均提供了1992年10月8日纳税人为康绪华的“房屋税票”及1989年1月1日申请人为康绪华的“国有土地使用权申报登记收件收据”，但不能对抗康志宣名下的产权证效力，故不能证明涉案房屋的产权人系康绪华。康绪鸾和康绪华均主张原产权证办理在康绪华名下，没有证据证实，且二人均认可，康志宣名下的产权证系康绪鸾与母亲一起到房产处办理的，房款也是由康绪鸾出资借给康绪华的，现二人又主张房产处将房屋办理在已去世多年的康志宣名下不具有法律效力，不属于人民法院审查范围，可由其向房产管理部门申请解决。
因此，康绪华主张康绪鸾无权处分房产而导致买卖协议无效的理由不能成立。
此外，康绪华与康绪鸾主张，康绪鸾以明显低于市场价的价格将房屋出售给郭贵福，存在重大误解，郭贵福存在明显欺诈，并非善意购买人，并据此主张房屋买卖协议无效或可撤销，没有事实和法律依据，亦不予采信。理由是：郭贵福在购买涉案房屋时，审查了康绪鸾提供的产权证及产权证登记所有权人康志宣与康绪鸾三姊妹的关系，并持有康绪鸾两胞妹关于该房屋权属在三姊妹间确认的证明，尽到了一名善意购买人应尽的审查义务。康绪鸾主动通过房产中介对外出售房屋，其作为一名高级知识分子（中学荣誉退休教师），应对当时的市场行情进行充分的了解，其在诉讼中提供的出售房屋时的市场价值评估报告，仅系其单方委托，郭贵福不予认可，不能作为确认当时市场价格的依据，当然也不能作为房屋买卖协议显失公平的依据。
综上，不论是康绪华主张的无权处分而确认涉案房屋买卖协议无效，还是康绪鸾主张的欺诈、重大误解、显失公平而确认买卖协议可撤销，其理由依据均不足，故康绪华上诉请求难以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
康绪鸾申请再审称：一、郭贵福预知讼争房产将拆迁、房价猛涨，串通中介欺骗康绪鸾达成房屋买卖协议。根据合同法解释第九条规定，以不合理的低价30%就可以撤销，请求撤销双方之间的房屋买卖合同。二、房产证登记在康志宣名下，而房屋产权实际归康绪华所有，康绪鸾无权处分。申请再审人父亲康志宣于1987年3月去世，而1994年9月13日非法将康绪华的房产改为康志宣，因而该房屋产权证无效。三、原一、二审判决以两份错误的承诺为依据作出的，因而是违法错误的判决。康绪玲、康绪华于1996年初书出具的两份声明，内容主要是讼争房产为康绪鸾购买，房屋所有权归康绪鸾所有。此承诺书是错误的，康绪鸾是外地人，不具备购房条件。康绪华1989年买下讼争房屋，并办理了房屋产权证书。根据继承法的规定，遗产处理前或在诉讼进行中，继承人对放弃继承翻悔的，由人民法院根据其提出的具体理由，决定是否承认。四、物权法明文规定，购买房屋没有依法登记过户，不是善意购买，不享有物权待遇。综上，请求撤销双方之间的房屋买卖合同。
被申请人郭贵福答辩称：一、不存在与房屋中介串通问题，之前不认识房屋中介的朱青，在大姐大中介看到康绪鸾委托中介卖房屋信息。康绪鸾从连云港到宿迁签协议时说明房屋被其购买，并出具证明。二、当时房屋没有土地证，房屋价格4.7万元按照市场行情并不低。三、不存在欺骗，签订房屋买卖协议的时候，康绪华在场也知道房屋买卖事情。四、本人居住顺河镇四楼，为母亲生活方便购买该房屋，但让老人一个人居住不放心，就在小区买了一个地上车库给我母亲居住，所以房屋之所以一直空着。请求驳回申请人的再审申请。
本院审查查明的事实与一、二审查明的事实一致。
本院认为，康绪鸾就涉案房屋同郭贵福签订房屋买卖协议，系当事人之间的真实意思表示，不违反相关法律、法规的效力性强制规定，符合买卖合同的法律特征，依法予以确认。对于康绪鸾的申请理由，经查：一、康绪玲、康绪华分别于1996年3月20日、1996年4月24日向康绪鸾出具的证明各一份，康绪华、康绪玲在诉讼中主张受康绪鸾欺骗所写没有证据证实，康绪鸾认可两份证明的真实性，仅主张康绪玲和康绪华现在反悔了。证明的内容反映，涉案房屋实系康绪鸾购买，因父母去世，该房屋所有权确认由康绪鸾享有。结合涉案房屋于1994年9月13日登记在三姊妹父亲康志宣名下的事实，出具证明的目的是明确该处房产系父母遗产，鉴于房款系康绪鸾出资，所有权由康绪鸾一人享有。该两份证明均系康绪华、康绪玲的真实意思表示，康绪鸾有权处分涉案房产。二、康绪鸾在申请再审中提出涉案房屋产权属于康绪华，康绪华在原审中提供了1992年10月8日纳税人为康绪华的“房屋税票”及1989年1月1日申请人为康绪华的“国有土地使用权申报登记收件收据”，但不能对抗康志宣名下的产权证效力，故不能证明涉案房屋的产权人系康绪华。康绪鸾提出原产权证办理在康绪华名下，但是没有提供证据证实；且康绪鸾、康绪华在原审诉讼中均认可，康志宣名下的产权证系康绪鸾与其母亲一起到房产处办理的，房款也是由康绪鸾出资借给康绪华的，现康绪鸾又主张房产处将房屋办理在已去世多年的康志宣名下不具有法律效力；因房屋登记管理属于行政职能管理部门职权，不属于本案审查范围，当事人可向房产管理部门申请解决。三、郭贵福在购买涉案房屋时，审查了康绪鸾提供的产权证及产权证登记所有权人康志宣与康绪鸾三姊妹的关系，并持有康绪鸾两胞妹关于该房屋权属在三姊妹间确认的证明，尽到了一名善意购买人应尽的审查义务。康绪鸾主动通过房产中介对外出售房屋，以其认知水平，应对当时的市场行情进行充分的了解，现提出房屋买卖协议显失公平，没有事实和法律依据。
综上，申请再审人康绪鸾主张无权处分而请求确认涉案房屋买卖协议无效，以及欺诈、重大误解、显失公平而提出确认买卖协议可撤销，其理由及依据均不充足。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。申请人的申请理由不符合民事诉讼法第二百条第（一）、（二）、（六）项的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回申请再审人康绪鸾的再审申请。
审 判 长 杨晓玲
审 判 员 万 焱
代理审判员 陈 宁
二〇一四年七月十六日
书 记 员 卜云飞
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