清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初4483号
原告（反诉被告）：罗敏杰，男，1976年9月15日出生，汉族，住清远市清新区，
委托诉讼代理人：薛蕙蕙，广东大观律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋振，广东大观律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：清远市南远房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区城北二路西二座雅悦花园5号、6号、7号楼首层。
法定代表人：林伟新，执行董事。
委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄帅，广东金亚律师事务所律师。
原告（反诉被告）罗敏杰诉被告（反诉原告）清远市南远房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗敏杰的委托诉讼代理人薛蕙蕙、蒋振，被告（反诉原告）清远市南远房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭庭佳、黄帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗敏杰向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告之间的商品房买卖合同关系成立并生效；2、判决被告立即为原告办理位于清远市××××号海逸华庭1号楼1梯3层02号房的产权过户登记手续，为原告办理房屋产权证照；3、判令被告立即向原告支付逾期办证违约金（违约金以343000元为基数，从2016年11月17日起按照人民银行同期贷款利率计算至办证完毕之日止）；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年8月17日，原告与被告经协商一致，签订了《海逸华庭1号楼认购书》（以下简称《认购书》），约定原告购买被告开发的位于清远市××××号华庭1号楼1梯3层02号房，房屋建筑面积84.68平方米，套内建筑面积70.15平方米，房屋总价34.3万元整。签订《认购书》当天，原告向被告交付了一万元购房款。因原告的父亲罗炽均是清新建筑工程有限公司下设的项目部负责人（实际施工人），负责承建被告发包的多项工程项目。该批工程经双方结算后，被告尚欠罗炽均工程款260余万元，因此双方协商一致以部分工程款抵扣诉争房屋剩余购房款。抵扣后，视为原告已经付清购房款。之后，被告将诉争房屋钥匙交付给原告，原告依法占有了诉争房屋，也对诉争房屋进行了装修，原、被告之间完成了房屋交付使用。但被告将房屋交付原告后，却迟迟不肯为原告办理房屋过户手续。经原告多次催告后，被告仍未履行办证义务。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原告认为，《认购书》是原、被告真实意思表示，合法有效，《认购书》对当事人名称、房屋基本状况、房屋销售方式、房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等作了明确约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方对购房款也达成了抵扣合意，而且双方完成了房屋的交付使用，《认购书》应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：。（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，原告认为，原告在被告处购买的房屋为现房，应自合同（《认购书》）签订之日起90日内，由被告办理过户手续，逾期办理，被告应承担违约责任，除将诉争房屋过户至原告名下外，还应就逾期办证承担违约赔偿。原
原告罗敏杰提供如下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、被告企业登记信息，拟证明被告的诉讼主体资格；3、《海逸华庭1号楼认购书》、收据，拟证明原、被告双方于2016年8月17日签订了《海逸华庭1号楼认购书》，约定原告购买被告开发的位于清远市××××号海逸华庭1号楼1梯3层02号房，房屋总价34.3万元，原告向被告交付了10000元购房款；4、《南远房地产开发有限公司结算明细表》、结算清单、情况说明，拟证明:①罗炽均系清远市南远房地产开发有限公司发包的多项工程项目的实际施工人，清远市清新建筑开发有限公司关于工程项目的所有工程款均属于罗炽均；②罗炽均承包了被告发包的多项工程，被告承认拖欠罗炽均2629244.76元工程款未付；5、确认书，拟证明罗炽均与原告是父子关系，罗炽均确认以被告拖欠的部分工程款用于抵扣原告购买海逸华庭1号楼1梯3层02号房的剩余房款；6、涉案房屋现状照片、装修合同，证明涉案房屋，被告早在签订认购书时已交付给原告实际占有使用，并且原告已对该套房屋进行装修；7、工程承包合同、验收移交证明书、工程联系单，证明原告父亲罗炽均作为实际施工人，负责承建被告开发的工程，工程已验收并交付被告使用；8、情况说明、工程结算表、工程结算发票，证明被告只支付了工程款1368万余元，尚欠原告父亲罗炽均工程款263万余元。
被告清远市南远房地产开发有限公司对原告提供的以上证据质证意见如下：对证据1、2、3无异议，对证据4不予确认，认为涉案工程南远公司尚未与罗炽均结算工程款，该组结算材料均无南远公司盖章，相关结算均不予确认；对证据5不予确认，认为该确认书由罗炽均本人单方所出具，并没有得到南远公司的确认，且因涉案工程尚未进行结算，不存在以工程款抵扣购房款的协议，对证据6不予确认，认为相关的装修合同的主体并非本案双方当事人，其真实性无法确认，对关联性不予确认，对其证明事实有异议，南远公司从未将涉案房屋交付给原告。
被告清远市南远房地产开发有限公司答辩称，一、答辩人与被答辩人之间的房屋买卖关系不成立。根据答辩人与被答辩人之间的《海逸华庭1号楼认购书》约定，被答辩人须于2016年10月30日前付清购房款，并在认购书签订之日起7日内与答辩人签订《商品房买卖合同》，但是，被答辩人至今仍未向答辩人付清购房款，已构成违约，并且双方至今也无签订《商品房买卖合同》，因此，答辩人与被答辩人之间的认购书依约应当自动解除，双方之间的房屋买卖关系也不成立。二、答辩人与被答辩人之间无工程合同关系，被答辩人主张与答辩人达成以工程款抵扣款的协议无任何依据。1、答辩人与涉案房屋所在小区的承建方至今未作工程结算，被答辩人在本案中所主张的工程款结算无任何依据。2、答辩人与涉案房屋所在小区的承建方之间并无书面签订或确认有关以工程款抵扣购房款的协议，因此，对于被答辩人主张以工程款抵扣购房款答辩人不予认可。三、答辩人从未书面通知被答辩人收楼，也没有向被答辩人交付房屋钥匙，对于被答辩人主张答辩人已向其交付房屋并使用不属实，答辩人也不确认。四、因答辩人与被答辩人之间的房屋买卖关系不成立，被答辩人主张要求过户及赔偿使其办证违约金无任何事实和法律依据，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。
被告清远市南远房地产开发有限公司提供了《认购书》和收据各一份，拟证明本案原告没有按合同约定按照付清购房款，双方没有签订商品房买卖合同，根据认购书约定，公司有权解除认购书并没收原告定金10000元。
原告对被告提供的上述证据质证意见如下：对证据三性无异议，对证明内容有异议，认为认购书第1页写的是诚意金，原告不止交付10000元诚意金，而且通过工程款抵扣付清了所有房款。
反诉原告清远市南远房地产开发有限公司提出反诉请求：1、判决解除反诉人与被反诉人于2016年8月17日签订的《海逸华庭1号楼认购书》；2、判决确认反诉人有权没收被反诉人支付的定金10000元；3、本案的本诉、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2016年8月17日，反诉人与被反诉人签订《海逸华庭1号楼认购书》，约定被反诉人向反诉人购买位于清远市××××号海逸华庭1号楼1梯3层02号房屋，购房款为34300元，并约定被反诉人须于2016年10月30日前付清购房款。但认购书签订后，被反诉人一直未依约付清购房款，也未依约与反诉人签订《商品房买卖合同》，已构成违约，因此，反诉人有权解除认购书，并没收被反诉人已支付的购房定金。
反诉原告无提供证据。
反诉被告罗敏杰答辩称，一、答辩人已付清购房款，房屋也进行了交付，是因南远房地产违约导致未签订《商品房买卖合同》。2016年8月17日同，答辩人与南远房地产签订《认购书》，认购海逸华庭1号楼1梯3层02号房屋，房屋总价34.3万元。签订《认购书》当天，答辩人向南远房地产交付了1万元诚意金。因答辩人的父亲罗炽均是清新建筑工程有限公司下设的项目部负责人（实际施工人），负责承建南远房地产发包的多项工程项目。该批工程经双方结算后，南远房地产尚欠罗炽均工程款260余万元，因此，双方协商一致以部分工程款抵扣剩余房款。抵扣后，视为答辩人已经付清房款。之后，南远房地产将房屋钥匙交付给答辩人，答辩人依法占有了诉争房屋，并对房屋进行了初步装修。在此期间，答辩人多次要求南远房地产签订《商品房买卖合同》并办理过户手续，但南远房地产均以海逸华庭项目属旧城改造项目，政府拆迁办尚未同意诉争房屋可以签订《商品房买卖合同》为由，拖延、拒绝与答辩人签订《商品房买卖合同》。二、诉争房屋已交付答辩人使用，答辩人已进行了初步装修，因南远房地产违约，导致答辩人未能如期取得房屋产权。如前所述，在答辩人与南远房地产协商以工程款抵扣剩余房款后，南远房地产向答辩人交付了诉争房屋钥匙，由答辩人依法占有了房屋，并将房屋进行了初步装修。南远房地产主张答辩人只支付了一万元诚意金，未依约付清款，但南远房地产却又将讼争房屋钥匙交付给答辩人，由答辩人占有房屋并进行装修，可见南远房产的主张违背常理，没有事实依据。实际情况是因答辩人与南远房地产协商一致以工程款抵扣房款，视为答辩人付清房款后，南远房地产才将讼争房屋钥匙交付答辩人。在本案合同履行过程中，正是因为南远房地产多次拒绝答辩人签订《商品房买卖合同》的请求，构成重大违约，导致答辩人未能如期获得房屋产权。因此，本案的违约方为反诉原告南远房地产，其提出的请求没有任何法律和事实依据，由此产生的违约责任应由南远房地产承担，其无权要求解除《认购书》并没收答辩人已支付的诚意金。请求人民法院依法驳回南远房地产的全部反诉请求。
反诉被告提供短信记录一条，拟证明反诉被告在2017年3月29日再次向反诉原告重申以部分工程款抵扣剩余购房款的债务抵销要求。反诉原告对该证据三性不予确认，认为短信的内容是原告单方面要求以工程款抵扣购房款，南远公司不予确认。
庭后，原告补充提供了两组证据，其中第一组证据为工程承包合同、验收移交证明书、工程联系单，拟证明原告父亲罗炽均作为实际施工人，负责承建被告开发的工程，工程已验收并交付被告使用；第二组证据为情况说明、工程结算表、工程结算发票，拟证明被告只支付了工程款1368万余元，尚欠263万余元。被告质证认为，以上两组证据的真实性、合法性由法院确认，对关联性有异议，认为与本案无关。理由如下：一是相关证据施工主体是罗炽均，并非本案当事人；二是本案纠纷是商品房买卖纠纷，并非工程款纠纷，二者是不同的法律关系；三是涉案工程罗炽均与被告未结算，这些工程款被告是未盖章确认的，因此原告以被告拖欠工程款为由抵扣购房款无任何依据。
为查明本案事实，本院组织当事人双方前往涉案房屋现场勘查并进行了拍照，原告出示一串钥匙和海逸华庭1号楼的门禁卡，认为被告在签订认购书时已经把包括涉案房屋在内的五套以物抵债房屋的钥匙和门禁卡交付给原告父子等人。现场显示，涉案房屋已经进行了水电的装修。
本院经审理认定事实如下:2016年8月17日，原告罗敏杰与被告清远市南远房地产开发有限公司签订《海逸华庭1号楼认购书》，约定原告向被告认购海逸华庭1号楼1梯3层02号房屋，建筑面积84.678平方米，一口价343000元，原告在签订认购书的同时向被告支付诚意金10000元，余款须于2016年10月30日前付清。认购书还约定，乙方（原告）在认购书签订之日起7日内，凭认购书和已支付定金收据到海逸华庭营业中心与甲方（被告）签订《商品房买卖合同》，逾期视为乙方放弃认购，认购书自动解除，无须另行通知。
原告为证明双方曾达成过以工程款抵扣购房款的协议提供了工程承包合同、验收移交证明书、工程联系单、情况说明、工程结算表、工程结算发票等一系列证据，这些证据显示，原告罗敏杰的父亲罗炽均挂靠清远市清新建筑工程有限公司承建了被告南远房地产开发有限公司开发的多个工程项目，工程总款为16319628.10元，被告南远房地产开发有限公司工程部负责人梁杜全、监事郭伟诺和罗炽均、清远市清新建筑工程有限公司分别在结算单上签名盖章。同时，原告还提供了涉案房屋的钥匙和门禁卡用以证明被告已经交付涉案房屋给其使用，而本院到涉案房屋进行现场勘查时亦发现涉案房屋已经进行了水电的安装。
本院认为，本案争议的焦点是原被告是否达成过以工程款抵扣购房款的事实。首先，原告提供了工程承包合同、验收移交证明书、工程联系单、情况说明、工程结算表、工程结算发票等证据原件给被告质证，被告对证据真实性、合法性并无提出异议，只是表示由法院审核，对关联性则认为与本案无关。以上证据由于均提供了原件予以核实，而被告的工程负责人梁杜全和监事郭伟诺均在结算书上签字确认，对以上证据的真实性本院予以确认。这些证据足以证明原告父亲罗炽南挂靠清远市清新建筑工程有限公司承建了被告南远房地产开发有限公司开发的工程项目，工程总款达16319628.10元的事实，而清远市清新建筑工程有限公司已经出具情况说明证明以上工程款均为罗炽南所有，在被告清远市南远房地产开发有限公司未举证证明其已经全部付清以上工程款的情况下，本院对原告提出的清远市南远房地产开发有限公司尚欠其父亲罗炽南工程款的事实予以确认。虽然原被告双方在签订《认购书》后未再签订正式的商品房买卖合同，但综合原告提供的涉案房屋钥匙、门禁卡等证据以及原被告双方自2016年8月17日签订《认购书》后被告一直未再向原告追讨购房款而原告却已经手持涉案房屋的钥匙对涉案房屋进行装修等种种情况，以上证据链可以相互印证，证明原被告双方曾达成过以被告尚欠原告父亲罗炽均的部分工程款抵扣涉案房屋购房款343000元的口头协议，原被告双方于2016年8月17日签订《认购书》只是把双方以工程款具体抵扣哪一间房屋及数额等内容固定下来，双方并没有要再履行《认购书》其他内容的意思。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，应认定原被告双方协商一致从被告尚欠原告父亲罗炽南的工程款中扣除343000元抵扣涉案房屋购房款且该协议在双方于2016年8月17日签订《认购书》时已经履行完毕。原被告的以上行为是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，且已经履行完毕，原告履行了付清购房款的主要义务，而被告也完成了交付房屋的义务。原告请求判决确认原、被告之间的商品房买卖合同关系成立并生效的诉讼请求合理合法，对其该项诉讼请求本院予以支持。反诉原告请求判决解除反诉人与被反诉人于2016年8月17日签订的《海逸华庭1号楼认购书》并确认反诉人有权没收被反诉人支付的定金10000元的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告提出的请求被告立即为原告办理位于清远市××××号华庭1号楼1梯3层02号房的产权过户登记手续的诉讼请求，办理产权过户登记是产权登记机关的职能，被告的职责是负责将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该义务被告应在判决生效之日起十五日内履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：。（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原被告双方以工程款抵扣购房款的协议应视为在2016年8月17日已经履行完毕，因此，原告请求判令被告从2016年11月17日起按照人民银行同期贷款利率以343000元为基数计付逾期办证违约金至办证完毕之日止的诉讼请求合理合法，对其该项诉讼请求本院予以支持。综
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定，判决如下：
一、确认原告罗敏杰和被告清远市南远房地产开发有限公司之间关于清远市清城区沿江路9号海逸华庭1号楼1梯3层02号的商品房买卖合同关系成立并生效。
二、被告清远市南远房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内将办理清远市清城区沿江路9号海逸华庭1号楼1梯3层02号商品房权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
三、被告清远市南远房地产开发有限公司从2016年11月17日起按照中国人民银行同期贷款利率以343000元为基数计付逾期办证违约金给原告罗敏杰直至办证完毕之日止。
四、驳回反诉原告清远市南远房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，保全费2235元，反诉费75元，合共2360元，由被告和反诉原告清远市南远房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 麦焕琼
二〇一七年十一月二十日
书记员 潘秋旭
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：。（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算