河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0503民初2964号原告：河北中鼎房地产开发股份有限公司，住所地邢台市桥西区钢铁北路与拥军街路口东南角。组织机构代码：76033524-1。法定代表人：郭剑飞，系公司董事长。委托诉讼代理人：韩伟杰，系该公司职工。被告：任欣，女，汉族，1984年7月9日出生，大学本科，职工，住邢台市桥西区。委托诉讼代理人：张智广，河北正扬时代律师事务所律师。原告河北中鼎房地产开发股份有限公司(以下简称中鼎房地产)与被告任欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中鼎房地产的委托诉讼代理人韩伟杰、被告任欣的委托诉讼代理人张智广均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中鼎房地产向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告双方签订的《商品房预售合同》，同时判令被告支付违约金101，379.6元；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年5月7日原告与被告签订《商品房预售合同》，合同编号YS2013004205，房产地址邢台市桥西区××大街××院住宅小区××楼××单元××房房。合同约定，被告支付首付款413,796元，剩余房款600000元为银行按揭，并于2013年5月24日与中国银行股份有限公司邢台市桥西支行签订了《个人一手住房贷款合同》，原告为保证人。由于被告并没有按期履行对银行的还款义务，截止到2016年7月，被告逾期还款已达3期，银行依据该合同先后扣除了原告存在中国银行邢台市桥西支行的保证金共计12，470.42元。根据原、被告双方签订的《商品房预售合同》附件5中第一条第14款的规定，原告有权单方面解除合同并要求被告支付违约金。据此，原告为维护自身的合法权益，依法诉至法院，望判如所请。被告任欣辩称，第一，诉状中所谓的逾期还款已达三期的说法不符合事实。第二，本案不具备行使约定解除权的条件。第三，原告随意要求解除合同违反了公平和诚实信用原则。综上，望驳回原告的诉请。2016年的5月末原告通知被告称账户出现问题，要求其把房贷还款打入原告公司，还称如果超过三个月则被扣划保证金，被告当时认为已经履行还款义务，但还是按照原告的要求委托表妹王垠将款项打给原告，这个时间是2016年的5月30日，但是原告并没有及时将款项转到银行，致使2016年6月23日原告被银行扣划保证金，这个过错责任在原告方，应由其承担相应的责任。被告认为提出解除房屋买卖合同的依据不成立，解除合同需同时具备三个条件：逾期三期以上；银行基于交易不安全感，要求买受人提前清偿所有的贷款及利息；出卖人基于担保责任已经承担了所有的贷款及利息。三个条件都具备才能行使约定解除权，然而本案中三个条件均不具备。贷款合同约定如出现违约行为可以要求买受人提前偿还贷款和利息，但是到目前为止贷款方始终没有向被告出具相关的书面通知，合同持续履行，被告的还款一直处于正常及时的状态。原告于2016年11月21日产生的贷款还款回单，之前银行并未向被告送达任何关于要求清偿全部房贷本息的通知，这个扣划单是原告暗箱操作的东西，剥夺了被告知情权和交易权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年5月7日原告作为出卖人与被告签订《商品房预售合同》，合同编号YS2013004205，房屋代码：274913。合同约定被告购买原告开发的位于邢台市桥西区××大街××院住宅小区××楼××单元××房产一处。合同约定房价款为1，013，796元，被告支付购房首付款413,796元，剩余房款600，000元为银行按揭贷款方式支付。2013年5月24日原告作为保证人、被告作为贷款人就上述房产按揭贷款与中国银行股份有限公司邢台市桥西支行签订了《个人一手住房贷款合同》，保证方式为连带责任保证。该商品房预售合同附件5中第一条第十四款约定，在银行或公积金机构贷款办理后，未办理房产证的抵押手续之前，如买受人拖欠银行或公积金机构贷款累计3个还款期以上，或致使银行或公积金要求买受人提前清偿全部贷款本息，在出卖人承担连带担保责任后，出卖人有权单方面解除预售合同，买受人应按合同房价款的10%向出卖人支付违约金，并放弃预售合同项下的一切权利，由出卖人单方办理备案注销手续。上述合同签订后，被告一直履行对银行的还款义务至2016年3月。2016年的4-6月期间，被告曾逾期还款达3期，中国银行邢台市桥西支行依据该贷款合同先后扣除了原告存在该行的保证金共计12，470.42元。2016年11月21日原告作为上述贷款的保证人代被告一次性向银行偿还剩余全部贷款本金537，661.69元及利息1，463.63元，两项共计539，125.32元。被告辩称已于2016年5月30日通过案外人王垠的配偶郭培代为向原告公司账户转款12，750元，原告对此不予认可。另查明，因被告在案外涉及其他经济纠纷，本案争议房屋已由本院执行局予以司法查封，进入委托评估阶段，同时被告在中国银行桥西支行的还款账户亦被冻结。被告当庭提交的原告于2016年7月12日向被告发出的商品房交付催收通知单载明“我方（原告）已在2014年1月2日通知您（被告）前来收楼，并缴付各项收楼费用。……次函件作为单位最后的催收通知单，请您于收到催收通知单10天内来我司办理交楼手续……”。以上事实，有原、被告陈述，《个人一手住房贷款合同》，《商品房预售合同》，银行贷款还款回单，商品房交付催收通知单，本院（2016）冀0503执248号执行裁定书以及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》及附件和原、被告与中国银行邢台市桥西支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是各方真实意思表示，为有效合同，双方均应按约履行。被告因其他债务纠纷导致逾期还款，致使原告承担偿还剩余贷款全部本金及利息的保证责任，符合双方《商品房预售合同》约定的合同解除条件，且本案争议房屋已被司法查封，综合本案案情，该《商品房预售合同》的合同目的已无法实现，依法应予解除，被告购房所付首付款双方可协商或另行诉讼解决。被告辩称并未逾期还款，原告对此不予认可，被告所提交证据不足以证明其抗辩理由，本院对此不予采信。被告辩称原告向其发送商品房交付催收通知单表明已经丧失或放弃约定解除权，原告对此不予认可，因被告自2014年1月2日原告通知其收房至今长达二年以上时间怠于行使收房权利并履行相关义务，故对其抗辩意见不予采信。原告主张由被告支付合同房价款10%的违约金，鉴于被告逾期还款的违约行为另有原因，根据公平原则，应对其主张的违约金予以调整为宜，本院酌定支持违约金比例为合同房价款6%，故被告应支付原告违约金数额为1，013，796元X6%=60，828元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告河北中鼎房地产开发股份有限公司与被告任欣于2013年5月7日签订的合同编号为YS2013004205、房屋代码为274913的《商品房预售合同》。二、被告任欣于本判决生效之日起七日内给付原告河北中鼎房地产开发股份有限公司违约金60,828元。三、驳回原告河北中鼎房地产开发股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，320元，由原告河北中鼎房地产开发股份有限公司负担1,000元，被告任欣负担1,320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  张苗源人民陪审员  石树勋人民陪审员  尹 帅二〇一七年三月十六日书 记 员  徐蕾青