浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0304民初6830号原告：温州汇泰电子仪表市场管理有限公司。住所地：温州市瓯海区温州大道洛河路**号。统一社会信用代码：913303040528154475。法定代表人：黄纪略,执行董事。委托诉讼代理人：周湘妤、朱美英，浙江一华律师事务所律师。被告：温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社。住所地：温州市瓯海区梧田街道塘东村横塘中路*号。统一社会信用代码：330304000039157。法定代表人：何光忠。委托诉讼代理人：陶建义，浙江嘉瑞城律师事务所律师。原告温州汇泰电子仪表市场管理有限公司与被告温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周湘妤和被告的委托诉讼代理人陶建义均到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告申请庭外和解，本案扣除审限90日。本案现已审理终结。原告温州汇泰电子仪表市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还原告因实际用地面积少于双方签订的《市场场地租赁合同》约定用地面积而多收的前三年土地租金1559850元；2.因情势变更而调整原、被告双方签订的《市场场地租赁合同》自第四年度起的场地年租金为2742184元（包括土地租金和建筑物租金）。事实和理由：2013年，原、被告签订《市场场地租赁合同》，约定原告承租被告位于温州市瓯海区梧田街道塘东村标准厂房，用于创办温州汇泰电子市场，租赁物包括场地和地上建筑物1-8号楼及附属用房，土地证的面积为20.154亩，另有无土地证的土地面积约17亩，附地籍图，总共约37亩；建筑面积9970平方米，附建设许可证；场地四周面积以总平面图为准。租赁期限10年，从2013年12月1日起至2023年11月30日止，租金前三年每年440万元（其中土地租金200万元，建筑租金240万元），第四至第六年每年租金484万元，第七至第十年每年租金5324000元；租金按年支付，先付后用，下期租金需在每年的12月31日前付清。由于被告资金困难，原告在合同签订前已为被告垫付工程款、保证金及土地收益押金等共计1219万元，被告同意逐年向原告不计息返还。十年租赁期内，被告不得提前解除或单方终止合同。合同签订后，原告进行招商、装修、经营。不久，因受经济大环境下行的影响和网络电商的冲击，原告经营的市场空置较多，亏损严重。根据评估，原告承租的市场租金只值2742184元，合同约定的第四至第十年的租金已远超市场价值，如继续执行将造成原告巨大亏损，明显不合理、不公平。且，实际上租赁物总面积只有31.8789亩，合同上的37亩与事实不符。另，原告承租后，政府在市场的西南边建造绿化带，占地约2.52亩，该行为导致原告无法对这部分土地占有、使用和收益。综上，原告要求根据情势变更的原则，确定第四年起的租金为2742184元，并要求被告返还前三年多收的土地租金共计1559850元[200万元÷（37亩-7.6083亩）×（5.1211亩+2.52亩）×3]。被告温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社辩称，被告已依约交付租赁物，原告要求返还多付租金没有事实和法律依据。本案不属于情势变更的情形，原告要求调整租金没有事实和法律依据。一、原告已依约交付租赁物。合同第一条约定租赁物四周面积以总平面图为准。合同在总平面图绘制前签订，当时无法准确知悉租赁物面积，故在合同上记载约37亩，并约定以总平面图为准。2013年7月，浙江中维建筑工程设计有限公司绘制总平面图，并报相关部门审批、备案，总平面图上记载的面积为21252.73平方米，约31.8789亩。因此，原告向被告承租的场地总面积为31.8789亩，被告已全部交付。本案合同已履行3年，原告从未对租赁面积提出过异议，并按期交纳租金。现原告主张面积不足，是为其减少租金寻找借口。即使本案存在交付面积少于合同约定面积的情形，原告要求退还租金的请求也已超过诉讼时效。二、原告要求退还市场西南边绿化带用地的租金，没有事实和法律依据。根据总平面图，西南边本身属于绿化带建设范围，该绿化带的建设符合政府提出的绿化率要求。该绿化带也不会影响市场经营。三、本案不符合情势变更的情形。租金受市场影响上浮或下调，属商业风险范围。当事人约定租金数额后，应按约履行自己的义务，不得擅自变更。被告经营亏损，亦属商业风险范畴，不能根据情势变更原则要求减少租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对当事人没有争议的关于厂房建设、租赁合同签订过程的事实，本院予以认定。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告为证明被告实际交付的租赁物土地总面积少于合同约定，向本院提供以下证据：1.《市场场地租赁合同》，该合同第一条第1点约定出租地块总面积约37亩；2.《温州汇泰电子市场工程设计总平面图》，该图记载征地面积为21252.73平方米，约31.8789亩。被告质证后对证据的真实性无异议，但认为合同第一条第1点约定：出租地块总面积约37亩，场地四周面积以总平面图为准，暨以证据2记载的面积为准，被告已经按约交付租赁物；证据2总平面图制作于2013年7月，原告于该时起便清楚租赁地块的总面积，可见其在与被告签订合同后对面积是认可的。本院认为，双方于2013年6月7日签订《市场场地租赁合同》时，《温州汇泰电子市场工程设计总平面图》尚未绘制完成，但原告垫资建设案涉厂房，对租赁物的现状是完全清楚的。因土地尚未测量，实际面积无法确认，故双方在合同中表述为“约37亩”，并约定租赁物的面积以总平面图为准。因此，总平面图所载的面积应确认为双方约定的租赁面积。总平面图面积与实际交付的面积相符，故应认定被告已经向原告交付了合同约定的租赁物。而且，本案租金的计算方式并非以每单位面积单价乘以面积，而是整体计算。因此，原告主张被告交付的面积比合同约定少5.1211亩，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、原告为证明政府在租赁地块的西南边建造绿化带2.52亩，导致原告无法对该部分土地进行占有使用和收益，向本院提供：证据3.温州恒宇测绘有限公司测绘完成的《温州汇泰电子市场工程面积测量计算成果资料》。被告质证后对证据的真实性没有异议，但认为系原告单方委托测绘，未经被告确认，测绘的起止点不准确，故无法证明绿化带的实际面积。出租地块的西南角的设计用途就是绿化带，即使现确建为绿化带，也不能扣减租金。本院认为，结合证据2、3,能够确定租赁物西南边设计的用途为绿化，该区域建成绿化带，本身符合证据2工程设计总平面图的要求，双方签订合同时也未约定西南边不作绿化带使用。因此，证据3上记载的绿化带面积即使与实际相符，也不能证明绿化带租金应当扣减，本院对证据3不予认定。三、原告为证明租赁合同签订后，情势发生变更，租赁物的租金应调整，向本院提供以下证据：4.《房地产估价报告书》，原告将本案租赁物的市场租金委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司温州分公司进行估价，该公司于2016年11月10日出具估价报告，认为估价对象的年租金2742184元。5.原告于2016年先后向市场内商户发出的租金9折、8.5折的《通知》、原告与市场内商户签订的《商铺租赁合同》、收取租金通知单、租金结算单、发票，以证明原告2016年先后按上年度租金的9折、8.5折向商户收取租金。6.照片48张，以证明原告自2013年创办温州汇泰电子市场至今，因经济寒潮，一楼商铺约有10%的空置，二楼商铺约有20-30%空置。7.互联网和媒体的报道打印件，以证明近年来市场、商铺、商场受电商冲击而降价、倒闭。被告对上述证据质证后认为，对证据4的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，系原告单方委托估价，不具有法律效力；房屋租金不仅受市场影响，还受其他多方面影响，该评估结果与本案租金没有关联性。对证据5的真实性、合法性和关联性均有异议，即使原告确实存在降低租金的行为，也属于原告单方行为，与原告经营不善有关，与原、被告之间租赁合同的履行没有关联。对证据6、7的真实性有异议，与本案无关。本院认为，证据4不足以作为调整租金的依据，与本案不具关联性。证据5系原告单方商业行为。证据6反映的是原告的经营状况，与本案不具关联性。证据7真实性无法核实，本院不予认定。本院认为：所谓情势变更，是指合同有效成立后，履行完毕前，合同赖以订立的客观情势发生了当事人订立合同时不可预见的异常变动，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用，将导致显失公平的后果时，则应允许变更合同内容或解除合同的制度。情势变更只有符合下列情形才适用：1.须有不属于不可抗力或者商业风险的情势异常变动事实。2.发生在合同成立后履行完毕前。3.不可归责于当事人。4.是当事人于缔约时所不可预见的。5.继续履行原合同将显失公平。本案原告要求变更与被告签订的租赁合同，是基于继续履行合同可能造成原告继续亏损，属于商业风险范畴，而不是无法预见的,非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,为此，原告要求以情势变更原则变更合同，既没有事实根据，也没有法律依据，本院不予支持。原告要求被告退还前三年多收的土地租金1559850元，也没有事实依据，本院不予支持。依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告温州汇泰电子仪表市场管理有限公司的诉讼请求。本案受理费18839元，由原告温州汇泰电子仪表市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  周回回人民陪审员  王崇林人民陪审员  翁瑞育二〇一七年十月八日书 记 员  石楚楚?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人身部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。