江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第1019号
上诉人（原审原告）江东。
上诉人（原审原告）鲍传芳。
委托代理人陆林峰（受江东、鲍传芳共同授权委托），上海市中茂（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭金宝。
被上诉人（原审被告）金可杰。
被上诉人（原审被告）无锡市新区江溪万丰物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市新区江溪街道坊前坊镇路58号。
法定代表人鲍兆君，该公司经理。
委托代理人罗祖智、罗敏慧（受郭金宝、金可杰、无锡市新区江溪万丰物业管理有限公司共同授权委托），江苏金易律师事务所律师。
上诉人江东、鲍传芳因与被上诉人郭金宝、金可杰、无锡市新区江溪万丰物业管理有限公司（以下简称万丰物业）租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第0888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
江东、鲍传芳一审诉称：其二人于2007年8月10日购买了无锡新东坊商业步行街30号商铺楼1层第16号商铺（以下简称116号商铺）一间，现由郭金宝、金可杰实际租用，但未支付租金，故要求判令：1、郭金宝、金可杰立即从16号商铺内迁出；2、万丰物业按照3573元／月的标准支付自2013年1月1日起至2013年4月24日止的租金；3、郭金宝、金可杰按照3573元／月的标准支付自2013年4月25日起至判决之日止的租金，其中由郭金宝承担费用的六分之五，由金可杰承担六分之一。
郭金宝、金可杰、万丰物业一审共同辩称：江东、鲍传芳购买116号商铺后委托无锡新东坊商业步行街经营管理有限公司（以下简称新东坊公司）经营管理，期限自2007年11月10日至2012年11月10日。2010年12月27日，新东坊公司终止了该项目的经营管理，将相关权利义务全部转让给万丰物业，由万丰物业取得经营管理权。在经营期限到期之前，万丰物业向包括江东、鲍传芳在内的全体业主发出书面通知，告知为全体业主的共同利益，由其公司继续对新东坊商业步行街委托经营管理，江东、鲍传芳对此未提出异议。此后，其公司与除了江东、鲍传芳之外的其他所有业主签订委托经营管理协议。郭金宝、金可杰并依此善意承租了116号商铺，不应从该商铺中迁出。江东、鲍传芳所主张的租金支付主体应当是万丰物业，支付标准按照每年17380元计算自2013年1月1日-2015年12月31日。
原审法院经审理查明：2007年8月10日，江东向无锡市坊前房地产开发公司（以下简称房产公司）购买了位于无锡新东坊商业步行街第30幢1层16号商铺（分割商铺）一套。同日，江东与新东坊公司签订了《委托经营管理协议》，约定由江东将上述商铺委托给新东坊公司经营管理，期限自2007年11月10日起至2012年11月10日止，同时明确了因江东购买该商铺时已经享受价格优惠185391元，故无偿将该商铺交由新东坊公司经营管理，经营管理收益归新东坊公司所有。后该商铺以江东、鲍传芳为共有权人，领取了相应权属证书。2010年12月，新东坊公司与万丰物业、房产公司、无锡中南置业投资有限公司（以下简称中南公司）签订了《项目终止合作协议》，约定新东坊公司与商铺业主签订的委托经营管理协议或与住户签订的商铺租赁协议的权利义务一并转让给中南公司，由中南公司继续进行商铺的委托经营管理并收取、催收租金等。后中南公司又将上述经营管理权转让给万丰物业，由万丰物业对包含30号楼在内的新东坊商业步行街商铺进行统一经营管理。2012年1月5日，新东坊公司在工商管理部门进行了企业注销。2013年1月27日，金可杰与万丰物业签订《物业租赁合同》，约定由万丰物业将新东坊商业步行街30号商铺楼（建筑面积4952平方米）出租给金可杰开设超市卖场、设置办公室及金可杰营业范围的其他商业项目，租赁期限自2013年4月25日起至2018年4月24日止。同年1月28日，金可杰与郭金宝签订《房屋租赁合同》，将116号商铺中的14平方米面积出租给郭金宝使用，期限自2013年4月25日起至2015年4月24日止。同年3月19日，江东、鲍传芳曾以万丰物业为被告诉至原审法院，要求万丰物业归还其二人房屋经营管理权并支付诉争商铺自2012年11月11日起至实际归还经营管理权之日止的租金，后该二人申请撤回了诉讼。2014年4月1日，江东、鲍传芳再次诉至原审法院，法院在诉讼过程中依法追加了金可杰、万丰物业作为案件第三人参加诉讼，后根据江东、鲍传芳的申请依法变更金可杰、万丰物业作为本案共同被告。
另查明，新东坊商业步行街30号商铺楼共计79名业主，除江东、鲍传芳外，其余78名业主均与万丰物业签订了《新东坊商业街商铺委托经营管理协议》，约定经营收益标准为第一、二、三年按购铺开具的正式发票金额的6.25%支付，第四、五年按6.75%支付。
再查明，经原审法院现场勘查，116号商铺所在的30号楼内目前所经营的商铺并非严格按照《商品房买卖合同》中的示意图进行隔断，而系由金可杰承租后根据整体经营功能进行了隔断，而116号商铺所在位置目前被郭金宝经营的“艾尚可米时尚茶饮”店（以下简称茶饮店）、金可杰经营的手机零售店（以下简称手机店）以及商场内行人过道所占用。茶饮店与手机店之间以隔板相隔，且二者还分别占用了115号商铺的部分面积，除此之外，手机店还占用了其他商铺面积。江东、鲍传芳认可在其购买116号商铺之初及委托新东坊公司经营管理期间30号商铺楼内未对商铺进行实际隔断。
上述事实，有江东提供的《商品房买卖合同》1份、《新东坊商业街商铺委托经营管理协议》1份、房屋所有权证1份、共有权证1份、土地使用权证1份、新东坊公司工商档案材料1份，郭金宝、金可杰、万丰物业共同提供的《新东坊商业步行街项目合作终止协议》复印件1份、《经营管理权相关问题的说明》1份、《物业租赁合同》复印件1份、《房屋租赁合同》1份、《民事起诉状》副本1份、30号楼商铺明细打印件1份、《新东坊商业街商铺委托经营管理协议》若干，金可杰提供的个体工商户营业执照复印件1份，法院现场勘查照片若干、现场勘测图2份、法院调取的（2013）新民初字第1056号民事裁定书1份及双方当事人陈述在卷佐证。
诉讼中，江东、鲍传芳表示116号商铺系其二人所有，具有可分性，而江东与新东坊公司之间的委托经营管理协议已于2012年11月10日到期，但万丰物业在未取得其二人许可的前提下擅自将116号商铺出租给了金可杰，金可杰除自身租用该商铺外，还将其中的一部分出租给了郭金宝，因此其二人主张郭金宝、金可杰迁出及支付租金的诉讼请求是合理合法的。为证明自己主张，江东、鲍传芳提供了照片2张、再次告知函复印件1份予以佐证。经质证，郭金宝、金可杰、万丰物业均表示照片与本案无关，再次告知函却恰好证明了在江东与新东坊公司委托经营管理协议期满时，万丰物业反复征求了江东、鲍传芳关于整体出租经营的意见，但其二人未提异议，故郭金宝、金可杰、万丰物业未侵犯其二人的所有权。郭金宝、金可杰、万丰物业另表示：根据江东与新东坊公司之间的委托经营管理协议第九条，如委托方未在期满3个月前提出自行经营的，视为委托方放弃自营，并在期满后继续全权委托受托方经营管理，后新东坊公司经营亏本并撤离，在街道办事处的协调下，最终由万丰物业承继新东坊公司的权利义务并确定30号楼商铺整体出租的方案；116号商铺所在的30号楼系新东坊商业步行街的一小部分，虽然楼内的商铺产权是独立的，但该楼为一整体商铺，各铺位间没有明确的界限和隔断，考虑到各自经营可能致使混乱，万丰物业出于维护全体业主的利益向包括江东、鲍传芳的全体业主发出了若干告知函，请求各业主办理委托其公司经营管理的手续，江东、鲍传芳在收到后亦未提出过异议，应视为其二人默认继续委托万丰物业经营管理；现金可杰依据与万丰物业之间的租赁合同、郭金宝依据与金可杰之间的租赁合同善意承租了116号商铺，并已支付了相应租金，故江东、鲍传芳主张金可杰、郭金宝迁出以及支付租金无合理依据；现万丰物业同意按照每年17380元的标准（该标准与其他业主与万丰物业之间签订的《委托经营管理协议》中约定的标准一致，即购买商铺开具发票金额的6.25%）支付江东、鲍传芳自2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金。为证明自己主张，郭金宝、金可杰、万丰物业共同提供了江东与新东坊公司之间签订的《新东坊商业街商铺委托经营管理协议》复印件1份、空白《新东坊商业街商铺委托经营管理协议》打印件1份、告知信函复印件5份、快递存根复印件1份、大宗邮件交寄清单复印件2份、情况汇报1份、会议纪要文件复印件1份予以佐证。经质证，江东、鲍传芳表示《新东坊商业街商铺委托经营管理协议》、情况汇报、会议纪要真实性均无异议，仅收到过2012年11月3日的函件，其他证据均不予认可。
原审法院认为，本案诉争116号商铺为分割商铺，业主对分割商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为保证物业整体经营功能的发挥，业主行使权利时必须符合其他商铺业主的整体意志，亦应考虑大多数商铺业主的集体利益。首先，虽然江东、鲍传芳仅与新东坊公司签订了委托经营管理协议，但该公司在委托经营管理期限内将相关权利义务让渡给了中南公司并办理了工商企业注销登记，而中南公司又将经营管理权利义务让渡给了万丰物业，由万丰物业对包括116号商铺在内的新东坊商业步行街进行经营管理。后因经营混乱，由无锡市新区江溪街道办事处、万丰物业、信访办等多部门参与了协调会，确定了对30号商铺楼实施整体租赁经营的方案，并由万丰物业负责具体工作。此后，万丰物业接受除江东、鲍传芳之外的30号商铺楼其他所有业主的授权委托，将该商铺楼整体出租给金可杰进行统一经营，由金可杰直接使用或转租给他人使用，该整体出租和统一经营行为不仅有利于商业体整体经营功能的发挥，也符合全体业主的利益，并且万丰物业按照委托经营协议的约定将经营收益支付给各商铺业主，业主所享有的收益未受损失，故每个业主在行使权利时应当考虑到大多数商铺业主的集体利益。其次，根据法院现场勘查情况及双方当事人陈述，30号商铺楼属于分割商铺，江东、鲍传芳认可在其二人购买商铺之初及委托新东坊公司经营管理期间30号商铺楼内商铺未进行实际分割，相应隔断系后来才形成的，同时，因116号系30号商铺楼内其中一间，所占面积比例也较小，现由金可杰与郭金宝实际使用，且部分面积也与公共过道重叠，无法进行分割，故江东、鲍传芳对该分割商铺所享有的权利不能等同于独立商铺，其权利的行使应当合理、适当，并顾及全体业主的整体、长远利益，以保证商业体整体功能的发挥。如果江东、鲍传芳收回商铺，必然会影响到30号商铺楼的整体经营，也损害了绝大多数商铺业主的经济利益。综合本案案情及30号商铺楼的整体租赁经营情况，从衡平双方当事人目前利益状况和今后长远利益出发，法院认为，万丰物业接受绝大多数商铺业主委托，对30号商铺楼进行统一出租的行为并无不当，金可杰、郭金宝均是依据有效合同使用了116号商铺，因此，江东、鲍传芳主张金可杰、郭金宝从116号商铺内迁出的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于租金，因金可杰、郭金宝均依据有效合同使用该商铺，且均已经履行了支付租金的义务，故无需再向江东、鲍传芳支付租金，根据30号商铺楼其他业主的情况，相应经营收益系由万丰物业支付，故江东、鲍传芳所主张租金的支付主体应为万丰物业。现万丰物业自愿支付江东、鲍传芳自2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金，此系其真实意思表示，且不违反法律规定，法院予以支持。参照万丰物业与其他78家业主签订的《新东坊商业街商铺委托经营管理协议》标准，万丰物业应当向江东、鲍传芳支付上述期间租金共计52141.79元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，原审法院判决：一、万丰物业应于判决发生法律效力之日起十日内支付江东、鲍传芳116号商铺2013年1月1日至2015年12月31日期间的租金52141.79元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回江东、鲍传芳的其他诉讼请求。案件受理费2008元（已由江东预交），由江东、鲍传芳负担823元，由万丰物业负担1185元。（江东、鲍传芳同意其二人预交的案件受理费中的1185元由万丰物业向其二人直接支付，法院不再退还，由万丰物业在判决发生法律效力之日起十日内支付）
江东、鲍传芳不服一审判决，向本院提起上诉称：1、其二人未同意新东坊公司进行转委托，两次经营管理权的转让均未得到其二人的确认，因此，万丰物业无权出租其二人的商铺。2、万丰物业与其他业主签订的收益计算方式未得到其二人的认可，不能适用该标准，应当按照实际出租金额计算租金。3、其二人的商铺虽未用墙体进行分割标示，但可以按照权属证书上载明的区域进行标示分割，不会影响其他业主的商铺使用。综上，请求二审依法改判支持一审的诉讼请求。
郭金宝、金可杰、万丰物业共同辩称：1、《委托经营管理协议》中的管理方将其权利义务进行了两次转让，都进行了公告和通知，江东、鲍传芳未提出异议。万丰物业在接手管理后征求了全体业主的意见，79户业主中有78户同意由万丰物业统一管理，符合业主共同利益的需求。2、万丰物业按照《委托经营管理协议》中约定的计算方式计算租金，已经其他业主同意，江东、鲍传芳要求按实际出租的金额计算租金无法操作，也对其他业主不公平。3、万丰物业的统一经营行为并未损害业主的物权，相反正是由于万丰物业的接手，才结束了该物业的混乱状态，使全体业主获得收益，如果将商铺进行分割，将导致该物业整体无法经营，从而损害全体业主的共同利益。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，涉诉商铺系产权式商铺，虽然权证上载明了单个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限。江东在购买涉诉商铺当日即与新东坊公司签订了《委托经营管理协议》，由新东坊公司统一经营管理，其应对标的商铺的使用、今后发生纠纷处理应当考虑整体协调性具有预见。虽然《委托经营管理协议》中并未明确新东坊公司有转让的权利，但事实上由于经营混乱，新东坊公司无能力继续履行合同，在无锡市新区江溪街道办事处、万丰物业、信访办等多部门的协调下，由万丰物业负责实施涉案商铺楼的整体租赁事宜，万丰物业也以书面形式告知了全体业主，包括本案江东、鲍传芳。除了江东、鲍传芳以外，其余78户业主均同意由万丰物业统一经营，租金计算方式按照《委托经营管理协议》中的约定。江东、鲍传芳作为涉诉商铺楼众多商铺业主之一，与其他业主作为一个利益共同体，其权利的行使方式必然会相互影响。现万丰物业的统一经营管理行为已取得绝大多数业主的授权，符合全体业主的利益诉求，能够最大限度地发挥物的效用，同时亦不损害江东、鲍传芳的合法权益。在此情况下，江东、鲍传芳要求单独分割商铺收归自用，并要求按照实际出租金额支付租金，势必影响其他众多业主权利的实现，损害其他众多业主的合法权益。因此，江东、鲍传芳的上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2008元，由上诉人江东、鲍传芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 君
代理审判员 胡 伟
代理审判员 缪 凌
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 吴君李佳