广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0203民初354号
原告：刘蓉，女，土家族，身份证号码：×××4326，住韶关市浈江区。
委托代理人：范志朋，广东山外山律师事务所律师。
委托代理人：张海星。
被告：陈志明，男，汉族，身份证号码：×××3051，住湖北省老河口市。
委托代理人：饶秀春。
被告：武江区工业西阿兰曼斯服装店，经营场所：韶关市。
经营者：杨春彩，女，××年××月××日出生，汉族，住韶关市武江区。
原告刘蓉诉被告陈志明、武江区工业西阿兰曼斯服装店租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法由本院审判员张步云适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告刘蓉及其委托代理人范志朋、张海星，被告陈志明的委托代理人饶秀春，被告武江区工业西阿兰曼斯服装店的经营者杨春彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘蓉诉称：原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）陈志明于2015年3月18日签订《铺面租赁合同》一份，约定原告将坐落于韶关市工业西路芙蓉小区嘉怡苑C幢首层7号铺（建筑面积45平方米）租赁给乙方3年至2018年3月17日止，租金3500元／月，押金7000元不能抵租金，以现金方式交租，时间为每月18日前，超期3天未交租金，原告有权解除合同收回铺面；租期期间引起法律纠纷，甲方的律师费由乙方承担，同时还约定，承租方擅自将房屋转租、转让或者转借的，出租方可以中止合同，收回铺面。被告陈志明没有在2016年1月21日前交当月租金，后原告发现被告陈志明没有经过原告同意将“房屋转租、转让或者转借”给杨春彩经营“武江区工业西阿兰曼斯服装店”，杨春彩找原告要求将房屋转租给他人，原告不同意，所以被告不支付租金，被告的行为违反了合同约定，原告与被告就合同的继续履行及解除协商不成，为此，诉至人民法院，请求人民法院判决：一、解除原告与被告陈志明双方于2015年3月18日签订的《铺面租赁合同》；二、被告陈志明及武江区工业西阿兰曼斯服装店经营者杨春彩支付原告为被告垫付的水电费用156.34元、赔偿原告律师费4000元；三、判令被告支付原告2016年1-2月租金7000元及被告移交韶关市工业西路芙蓉小区嘉怡苑C幢首层7号铺给原告前的租金（按照3500元／月据实计算）；四、被告承担本案诉讼费。
被告陈志明辩称：在2015年12月11日，原告就通过手机短信的形式向答辩人解除了双方租赁合同。双方之间达成了口头约定，答辩人缴交2015年12月18日至2016年1月18日的租金后从2016年1月19日起不再承租原告的房屋，原告也同意了。2015年12月23日，答辩人通过亲戚杨春彩向原告汇款3500元，并说明了是铺面房租。答辩人于1月17日自行搬离了所租铺面的物品，铺面由原告自己收回，双方之间不再存在任何的租赁关系。现在原告起诉答辩人是没有理由和事实依据的，原告与答辩人之间的租赁关系在2016年1月18日前就已经解除了，原告又以已经解除的租赁合同起诉是没有事实依据的，是与事实不符的，因此请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告武江区工业西阿兰曼斯服装店的经营者杨春彩辩称：原告起诉的理由与事实不符，答辩人与原告没有任何的租赁关系，武江区工业西阿兰曼斯服装店的实际经营者是陈志明，阿兰曼斯店属于加盟形式的点。在2015年12月11日，原告就通过手机短信的形式向陈志明解除了双方的租赁合同。双方之间也达成了口头的约定，陈志明缴交了2015年12月18日至2016年1月18日的租金后从2016年1月19日起不再承租原告的房屋，原告也同意了。2015年12月23日，答辩人应陈志明的要求向原告汇款3500元，并说明了是铺面房租，陈志明于1月17日自行搬离了所租铺面的物品，铺面由原告自己收回，双方之间不再存在任何的租赁关系。现在原告起诉答辩人是没有理由和事实依据的，原告陈志明之间的租赁关系在2016年1月18日前就已经解除了，原告又以已经解除的租赁合同起诉是没有事实依据的，是与事实不符的。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉求，以维护答辩人的合法权益。
经审理查明：2015年3月18日，原告刘蓉（出租方、甲方）与被告陈志明（承租方、乙方）签订《铺面租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于韶关市武江区工业西路芙蓉小区嘉怡苑C幢首层7号商铺以每月3500元的价格租赁给被告陈志明使用，租期从2015年3月18日起至2018年3月17日止共计三年。合同约定，乙方需在每月18日前以现金方式缴纳租金，如超过3天未能缴纳租金，甲方有权解除合同收回铺面，乙方在租赁期间引起法律纠纷，甲方的律师费由乙方承担。关于转租的事宜，双方约定乙方擅自将房屋转租、转让或转借的，甲方可以中止（应为“终止”，本院注）合同，收回铺面。关于水电费的缴纳问题，双方约定水电费由乙方自行缴纳。双方的租赁合同还对其他权利义务进行了约定。签订合同的当天，被告陈志明向原告刘蓉缴纳7000元押金并支付了第一个月的租金，原告刘蓉亦将铺面交予陈志明使用。
后在合同履行过程中，被告陈志明出现拖欠租金情形，原告刘蓉遂于2015年12月11日向被告陈志明发送短信息，内容为：“陈志明先生，你好！你于2015.3.18号与本人签约韶关市工业西嘉怡苑C座7铺面现是违约，如按照合同违约处理你本人可以不回韶关市，请收到短信通知确认一下就好。”并于2015年12月23日向陈志明发送了其工商银行账号62×××01，陈志明收到该账号后，通过杨春彩于当天向刘蓉银行转账3500元，并注明属于工业西铺面房租。
2016年1月，陈志明再次未能按时缴纳租金，后原告又发现涉案租赁房屋的使用主体并非陈志明，而是由杨春彩在涉案租赁房屋经营武江区工业西阿兰曼斯服装店，遂以陈志明未能按时支付租金并未经其同意将房屋转租，存在违约情形，诉至本院要求解决。被告陈志明则辩称双方已经协商《铺面租赁合同》于2016年1月17日终止，并认为杨春彩使用租赁房屋并非是转租，乃是因杨春彩系阿兰曼斯韶关地区总代理，作为加盟连锁店需以杨春彩作为登记经营者，实际经营者仍为被告陈志明。但就上述辩解，被告陈志明以及武江区工业西阿兰曼斯服装店的经营者杨春彩均未提交证据予以证实。就原告要求解除《铺面租赁合同》，被告陈志明明确表示同意并认为业已解除。
另查明：原告刘蓉为处理本案的诉讼事宜，委托广东山外山律师事务所代为处理本案并支付了4000元代理费。原、被告双方在本院的主持下，于2016年3月15日对涉案商铺进行了交接。在交接之时，原告发现铺面的前门门锁损坏、卫生间玻璃存在破损、二层两条灯管损坏，而且计算的水电表的读数存在差异并当场要求增加11.64元的水费，被告陈志明对于上述损坏予以确认并同意承担上述损坏修复费用，并对原告主张的水电费数额无异议。原告为修复上述损坏共计花费200元。
本院认为：原、被告双方签订的《铺面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，系合法有效之合同，对于原、被告双方均有约束力。双方均应按照合同的约定行使自己的合同权利并履行合同义务。现原、被告双方在《铺面租赁合同》履行过程中发生本案争议，结合原、被告在本案的诉辩内容，本院认为本案的争议焦点有二，其一为本案合同的解除时间；其二为被告陈志明是否存在违约情形。对于上述两争议焦点，本院分析认定如下。
关于本案《铺面租赁合同》的解除时间，被告主张合同在2016年1月17日即告终止，其据以主张的依据为2015年12月11日原告所发送的手机短信息，并称双方之后有一系列的口头协商。对此，本院认为，首先，原告刘蓉于2015年12月11日向被告陈志明所发送的手机短信息虽有“如按照合同违约处理你本人可以不回韶关市，请收到短信通知确认一下就好”的内容，但从该内容以及前“现在是违约”的内容来看，系原告刘蓉提示被告陈志明其拖欠租金的行为属于违约行为，并提示陈志明如果按照合同违约处理，需要被告陈志明回复确认，而陈志明对于该条短信内容并未予以确认，因此，从短信的内容上来看，原告并无通知被告陈志明解除合同的意思表示。其次，被告陈志明称双方经过口头协商确认合同于2016年1月17日终止，但其并未提交证据予以证实，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，被告陈志明应对其主张双方的合同关系于2016年1月17日终止承担举证责任，现因其未能完成相应的举证责任，应承担对其不利的法律后果。而本案原告诉至本院后，明确要求人民法院判决解除原、被告双方于2015年3月18日签订的《铺面租赁合同》，在本案审理过程中，被告于2016年3月15日的庭审中明确表示同意，鉴于此，本院亦主持双方于当天对租赁房屋进行了交接，因此，本院予以确认原告刘蓉与被告陈志明于2015年3月18日签订的《铺面租赁合同》于2016年3月15日解除。
关于被告陈志明是否存在违约的问题，根据原、被告双方签订的《铺面租赁合同》的约定，被告陈志明不得将租赁房屋转租，约定的每月18日前缴纳租金拖欠不得超过三天，否则即属违约，原告可据此解除双方签订的《铺面租赁合同》并收回商铺，被告还必须为此承担原告为处理租赁纠纷所支付的律师代理费。现原告主张被告陈志明存在转租的事实，对其而言，因其并不掌握被告陈志明的转租合同，其仅能并且可以，以涉案租赁房屋的实际使用人并非被告陈志明为由主张被告陈志明存在转租的事实，被告陈志明对此予以否认应举证证明其为涉案租赁房屋的实际使用人，现被告陈志明与被告武江区工业西阿兰曼斯服装店仅陈述其二人属于加盟连锁店关系，并且只能办理以杨春彩为经营者的工商登记，但并未提交任何证据予以证明，因此本院对于两被告的上述抗辩不予采信。另一方面，根据上文所述，本院对于被告陈志明主张的合同于2016年1月17日终止的事实不予认可，从2016年1月17日起至本院确认的合同解除时间2016年3月15日止，原告刘蓉与被告陈志明之间的《铺面租赁合同》均是合法有效的，被告陈志明在2015年12月23日缴纳了至2016年1月17日的租金后，未能在2016年1月21日前支付2016年1月18日至2016年2月17日之租金，按照双方合同的约定，亦属违约，理应按照《铺面租赁合同》的约定承担违约责任，原告刘蓉要求被告陈志明赔偿律师费有事实和法律依据，4000元亦未超出《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定的标准，故本院对此予以支持。至于原告请求的被告陈志明支付2016年1-2月租金7000元的诉讼请求，因陈志明未支付2016年1月18日至2016年3月15日之租金，因此，原告请求被告陈志明按照合同约定支付租金有事实和法律依据，但其计算有误，按照原告所主张2016年2月之租金应为2016年2月18日至2016年3月17日，尚不足一月，应按照实际租赁期限给付租金，因此，本院予以支持的租金为2016年1月的3500元，2016年2月的3266.67元，合计6766.67元。至于原告要求被告武江区工业西阿兰曼斯服装店的经营者杨春彩对上述律师代理费损失和租金损失承担责任，因杨春彩并非《铺面租赁合同》的当事人，根据合同的相对性原则，原告请求杨春彩承担责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。
至于原告要求被告支付水电费用167.98元，并赔偿房屋设施损失200元共计367.98元，被告武江区工业西阿兰曼斯服装店的经营者杨春彩认为应由陈志明承担，被告陈志明对此无异议，本院予以确认。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条第一款第（二）项、第二百七十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、确认原告刘蓉与被告陈志明于2015年3月18日签订的《铺面租赁合同》于2016年3月15日解除。
二、被告陈志明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费167.98元、房屋设施损失200元、律师代理费4000元，合计4367.98元给原告刘蓉。
三、被告陈志明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月18日至2016年3月15日租金6766.67元给原告刘蓉。
四、驳回原告刘蓉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费78.9元，减半收取39.45元，由被告陈志明负担。
本判决为终审判决。
审判员 张步云
二〇一六年五月二十日
书记员 李子仪
第9页共9页