云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0102民初2529号原告：北京恒兆伟业投资有限公司，统一社会信用代码：91110102691650714Q。住所：北京市西城区香炉营头条**号院*号楼**号。法定代表人：刘文武。委托诉讼代理人：金正中、赵琼，云南震中律师事务所律师，一般诉讼代理。被告：杨陶，男，1982年10月2日出生，汉族，住云南省昆明市，被告：昆明信诺达企业管理有限公司，统一社会信用代码：915301000698356049。住所：云南省昆明市江东和谐家园*座地下*层。法定代表人：王益平。被告：王益平，男，1968年10月2日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，仨被告的委托诉讼代理人：饶曙辉、王学东，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。原告北京恒兆伟业投资有限公司与被告杨陶、昆明信诺达企业管理有限公司（以下简称信诺达公司）、王益平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金正中、赵琼，仨被告的委托诉讼代理人饶曙辉、王学东到庭参加诉讼。于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵琼，被告杨陶，仨被告的委托诉讼代理人饶曙辉、王学东到庭参加诉讼。本案经批准，延长了审限。本案现已审理终结。原告北京恒兆伟业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年2月15日解除；2、判令被告信诺达公司支付原告2016年7月1日至2017年1月15日期间尚欠的租金3099887元；3、判令被告信诺达公司支付原告筹备期期间的租金5942724元；4、判令被告信诺达公司支付原告提前解约违约金1元；5、判令被告信诺达公司支付原告实现债权的费用即律师代理费200000元；6、判令被告杨陶、王益平对上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2013年5月8日我公司与被告杨陶签订《房屋租赁合同》，约定我公司将昆明市江东和谐家园S座地下一层28988.90平方米出租给被告杨陶使用，租期自2013年7月1日至2023年6月30日；授予306天筹备期，筹备期间无需支付租金；如果合同由于被告杨陶违约或被告杨陶单方提出经双方协商一致而被解除，则从合同签订后至解除时止被告杨陶均不享有筹备期，此前未支付的筹备期期间的租金被告杨陶应补付给我公司；被告杨陶迟延支付租金超过15天的，我公司有权解除合同；一方违约致合同被解除的，如解除时间在本合同租期第四个租约年开始后，应向对方支付相当于合同解除时当年租金标准六个月的租金额作为违约金；双方因合同发生争议诉讼的，败诉方应承担对方因此产生的诉讼费、律师代理费。签订合同后，我公司按约交付被告杨陶房屋，实际使用人是被告信诺达公司，用于开设商场。2015年9月18日被告信诺达公司变更法定代表人，仨被告向我公司书面承诺对本合同项下的全部权利义务共同承担连带保证责任。被告应于2016年6月15日前付清第九期租金，经减少后仍仅支付了10766元。被告尚欠第九期租金2772168元和应于2016年12月16日前付清的第十期租金3932634.18元。我公司多次向仨被告催要租金无果。2017年2月10日我公司向仨被告发出通知函，通知于2017年2月15日解除房屋租赁合同、收回房屋。被告收函后置之不理。为维护我公司的合法权益，因此提起诉讼。被告杨陶、信诺达公司、王益平辩称，杨陶与原告签订房屋租赁合同，信诺达公司成立后杨陶为法定代表人，合同权利义务由信诺达公司承继。2015年9月18日信诺达公司的法定代表人变更为王益平。杨陶、王益平在承诺书中的承诺系行使法定代表人的职务行为，不应承担连带保证责任。本案纠纷是原告单方撕毁合同，2016年12月30日原告将信诺达公司赶走，2017年1月15日原告与他人签订合同，2月15日原告通知解除合同，原告违约。合同约定筹备期间不收取租金。信诺达公司不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月8日原告与被告杨陶签订《房屋租赁合同》，约定原告将本案讼争房昆明市江东和谐家园S座地下一层房屋（28988.90平方米）出租给被告杨陶；租期自2013年7月1日至2023年6月30日；原告授予被告杨陶筹备期306天，筹备期间被告杨陶无需支付租金，筹备期分两年执行，第一个租约年给予被告杨陶153天的筹备期，执行时间为2013年7月1日至同年11月30日，第二个租约年给予被告杨陶153天的筹备期，执行时间为2014年7月1日至同年11月30日；被告杨陶应按照合同约定的标准和时间支付租金，只有按时足额付清租金才能享有筹备期；如果本合同由于被告杨陶违约或被告杨陶单方提出经双方协商一致而解除，则从合同签订后至解除时止被告杨陶均不享有筹备期，此前未支付的筹备期期间的租金被告杨陶应补付给原告；第一、二年年租金7131269.40元，第三年租金7489572.24元，第四年租金7865268.36元；第一年租金以三个月为一期，从第二年起以六个月为一期，应于该租期租金到期前15日付清，被告杨陶应于2016年6月15日前支付第九期即2016年7月1日至同年12月31日的租金3932634.18元、应于2016年12月16日前支付第十期即2017年1月1日至同年6月30日的租金3932634.18元；被告杨陶迟延支付租金超过15日的，原告有权解除合同；一方违约致合同被解除的，如解除时间在第四个租约年开始后，应向对方支付相当于合同解除时当年租金标准六个月的租金额作为违约金；被告杨陶应支付原告履约保证金2000000元，该保证金将于合同终止且被告杨陶结清所有费用、返还房屋、承担了应尽义务及责任后15日内，原告不计利息退还给被告杨陶；如因本合同发生争议，则任何一方均可将该争议提起诉讼，败诉方应当承担对方因此产生的费用，包括但不限于诉讼费、取证费、律师代理费。同日原告与被告杨陶签订《补充协议》，约定本案讼争房中含原告已出租的2677.51平方米（合同终止时间为2013年12月31日），针对原告已出租的2677.51平方米，核算租金329333.73元在被告杨陶支付首期租金时扣减。2013年5月15日原告收到履约保证金2000000元。2013年6月17日被告信诺达公司成立，法定代表人为被告杨陶。2015年9月18日仨被告向原告出具的承诺书载明因原法人杨陶回老家发展，已将法人由被告杨陶变更为被告王益平，仨被告承诺对上述合同项下的全部权利义务共同承担连带保证责任。2016年12月14日原告向被告信诺达公司发出的《房屋租金逾期通知书》载明被告信诺达公司应于2016年6月15日前支付第九期租金2782934.40元，截止2016年11月24日被告信诺达公司仅支付了10765.60元，尚欠第九期租金2772168.80元，通知被告信诺达公司支付第九、十期租金。2017年1月15日被告信诺达公司搬离本案讼争房。2017年2月11日被告收到原告发出的通知函。该函载明原告通知仨被告于2017年2月15日前一次性付清第九期剩余租金和第十期租金，否则原告于2017年2月15日解除合同并收回房屋。原告因本案聘请律师支出律师代理费40000元。另，合同履行中，被告信诺达公司支付租金。原告陈述本案讼争合同解除后，其与他人另行签订合同。本院认为，本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。被告杨陶以自己名义与原告签订本案讼争合同，被告信诺达公司成立后就履行合同义务，故原告诉请被告信诺达公司承担合同责任符合法律规定。故本案讼争合同对被告信诺达公司具有法律约束力。合同约定承租人应于2016年6月15日前支付第九期即2016年7月1日至同年12月31日的租金，迟延支付租金超过15日的，原告有权解除合同，故被告信诺达公司未按约定时间支付原告租金的行为致使原告解除合同的条件成就，故2017年2月11日被告信诺达公司收到原告发出的通知函具有解除合同的法律效力，故合同于2017年2月15日解除。故被告信诺达公司应支付原告至2017年1月15日的租金3099888.32元（2016年7月1日至同年12月31日的租金余款2772168.80元+2017年1月1日至同月15日的租金327719.52元），原告主张的租金数额在应付额度内，本院予以支持。合同约定如果本合同由于承租人违约或承租人单方提出经双方协商一致而解除，则从合同签订后至解除时止承租人均不享有筹备期，此前未支付的筹备期期间的租金承租人应补付给原告。该约定系承租人的违约责任。结合原告陈述本案讼争合同解除后，其与他人另行签订合同。本院根据被告信诺达公司的违约行为给原告造成的实际损失，且考虑对违约方的惩罚，本院酌情被告信诺达公司支付原告筹备期期间的租金1188544.90元，故本院对原告主张的违约金、律师费不予支持。2015年9月18日的承诺书已明确被告杨陶、王益平对本案讼争合同项下的全部权利义务共同承担连带保证责任，故被告杨陶、王益平对被告信诺达公司的上述债务承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：原告北京恒兆伟业投资有限公司与被告昆明信诺达企业管理有限公司的《房屋租赁合同》于2017年2月15日解除；由被告昆明信诺达企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京恒兆伟业投资有限公司至2017年1月15日的租金3099887元；由被告昆明信诺达企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京恒兆伟业投资有限公司筹备期期间的租金1188544.90元；被告杨陶、王益平对被告昆明信诺达企业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任，被告杨陶、王益平承担责任后，有权在债务承担范围内向被告昆明信诺达企业管理有限公司追偿；驳回原告北京恒兆伟业投资有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76498元，由被告昆明信诺达企业管理有限公司、杨陶、王益平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  猫 莉人民陪审员  李秦生人民陪审员  丁 茜二〇一七年十二月八日书 记 员  李炻佳