广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤2071民初4391号
原告：中山市创鑫物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区岐沙路2号明景坊物业服务中心首层,统一社会信用代码91442000581431027P。
法定代表人：邱艳华，该司总经理。
被告：李凤兰，女，1961年11月12日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，
委托诉讼代理人：黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李国恒，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原告中山市创鑫物业管理有限公司（以下简称为创鑫物业公司）与被告李凤兰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告创鑫物业公司法定代表人邱艳华，被告李凤兰委托诉讼代理人黄彦斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告创鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告李凤兰向原告创鑫物业公司支付拖欠物业服务费2305元；2.被告李凤兰向原告创鑫物业公司支付以每月拖欠的物业服务费96.49元（A508房）、96.25元（A510房）、96.60元（B622房）为基数，从拖欠之日次月1日起按每天千分之一的标准计算滞纳金至清偿之日止。事实和理由：被告李凤兰从2016年5月起未按时交纳物业服务费，经原告创鑫物业公司多次催收均拒不支付。
庭审中，原告创鑫物业公司明确诉求中的物业服务费2305元实际上含3个物业的物业服务费及梯灯费：其中A508房从2016年5月1日至2017年1月10日期间欠物业服务费729.11元【39.77平方米×2.2元/月/平方米×（8+10/30）个月】、梯灯费72元（每月9元×8个月）；A510房从2016年5月1日至2017年1月10日期间欠物业服务费727.10元【39.66平方米×2.2元/月/平方米×（8+10/30）个月】、梯灯费72元（每月9元×8个月）；B622房从2016年6月1日至2017年1月10日期间欠物业服务费642.43元【39.82平方米×2.2元/月/平方米×（7+10/30）个月】、梯灯费63元（每月9元×7个月）。
被告李凤兰辩称，1.原告创鑫物业公司在起诉状中已经自认被告李凤兰的物业服务费交至2016年5月，而原告创鑫物业公司在2016年3月31日后就已经无权对涉案小区提供物业服务，原因是2015年明景坊小区依法选取了业委会，业委会在2016年3月31日已经发函明确通知原告创鑫物业公司《物业服务合同》期满后不再续约。此后原告创鑫物业公司却不肯退场，霸占物管用房，擅自违规收取物业服务费。为此明景坊小区业委会多次发函要求原告创鑫物业公司退场，双方进行多次诉讼，均以原告创鑫物业公司败诉告终。且由于原告创鑫物业公司不肯退场，中山市西区住房和城乡建设局（以下简称为西区住建局）也作出责令整改通知书，责令其退场。上述事实足以证明原告创鑫物业公司从2016年4月1日起已无权收取物业服务费，其诉讼主张依法不能成立，应当予以驳回。2.被告李凤兰没有违约，即使违约，原告创鑫物业公司主张的滞纳金过高，请求法院予以调低。
本院经审理认定事实如下：2012年7月20日，中山市西区明景坊业主委员会（以下简称为明景坊业委会）与创鑫物业公司签订《物业服务合同》，约定：由创鑫物业公司从2012年8月1日开始为明景坊小区提供物业管理服务，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.2元收取，每次收取物业服务费的时间为每月5日前，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准交纳滞纳金；服务期限为三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止；合同期满，如双方有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同；一方书面提出续签合同，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。上述合同到期后，明景坊业委会与创鑫物业公司没有续签合同。2016年3月14日，创鑫物业公司向明景坊业委会提交物业服务合同，明景坊业委会复函表示“经业主及业委会开会一致决定暂时不与贵司重新签订服务合同，日后经业委会成员研究在另协议”。2016年5月23日，明景坊业委会向创鑫物业公司发出撤场通知，表示业委会经过征求业主意见并经过业委会讨论通过，决定不再与创鑫物业公司签订物业服务合同，要求创鑫物业公司在2016年5月31日前办理交接手续并撤场。2016年11月10日，西区住建局向创鑫物业公司发出责令整改通知书，部分内容为：“经查实，你单位服务的明景坊小区已于2016年8月由业主委员会通过全体小区业主书面投票的方式，选聘了新的物业管理方”、“你公司应按照明景坊业委会的要求，在业主委员会提出物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域”。2017年1月9日，创鑫物业公司与明景坊业委会进行交接，此后退出物业服务区域。
李凤兰系中山市西区岐沙路2号明景坊商住楼A508房（建筑面积：39.77平方米）、A510房（建筑面积：39.66平方米）、B622房（建筑面积：39.82平方米）的业主。创鑫物业公司因主张李凤兰从2016年5月1日至2017年1月10日期间未支付物业服务费及梯灯费，遂诉至本院。庭审中，李凤兰表示涉案物业已出租给他人，承租方交纳物业服务费至2016年7月，但其对此未能提交证据证明。关于梯灯费，创鑫物业公司提交了2013年、2014年的电费发票拟证实，本院要求其提交2016年的电费发票，其未能提交。
诉讼中，创鑫物业公司提交消防报案书、中山市公安消防支队城区大队责令限期改正通知书、中山市公安局治安消防检查工作记录、商铺消防会议通知签收表等证据，拟证实其在《物业服务合同》到期后，对明景坊小区实际提供了物业管理服务。据中山市公安消防支队城区大队责令限期改正通知书记载，创鑫物业公司存在消防控制室值班人员未持有效证件上岗问题。据中山市公安局治安消防检查工作记录记载，明景坊小区一楼商铺的消防通道严重阻塞，一楼北面外围消防栓前有杂物遮挡。李凤兰认为上述证据恰恰反映了创鑫物业公司提供的物业服务质量差，没有尽到应尽的义务。
另查，2016年9月8日，邱艳华、中山市汉远金桔地产服务有限公司（以下简称为汉远金桔公司）对明景坊业委会向本院提起业主撤销权之诉【案号：（2016）粤2071民初19495号】，主张确认明景坊小区选聘新物管和更换旧物管的业主表决选票结果公告（由明景坊业委会于2016年8月23日制作）无效。本院经审理认定如下事实：2016年2月2日，中山市住房和城乡建设局发函同意明景坊小区第二届业委会备案，此前中山市物业管理行业协会也进行了备案；同年7月15日，明景坊小区业主在明景坊××××楼停车场召开业主大会，就选聘新物业管理公司事宜进行投票，西苑社区居委会派员到场见证；同年8月22日，明景坊业委会对选票进行开箱清点和统计，并制作投票结果明细，西苑社区居委会、西区住建局、西苑派出所派员到场见证；次日，明景坊业委会发出公告公示投票结果；同年8月31日，明景坊业委会发出通知，告知全体业主创鑫物业公司于2016年9月1日开始办理撤场手续；同年9月13日，明景坊业委会重新公示明景坊业主投票统计资料，对此前在同年8月23日公示的投票结果予以更正，更正后的投票结果为：发出选票总数165张（户），收回选票总数140张（户），有效选票数127张（户），无效选票数13张（户），投票总面积数6143.38平方，投票住户数占数56.44%，投票面积数占比56.87%，西苑社区居委会、西区住建局工作人员在该投票统计资料上签名见证。本院于2016年12月7日作出民事判决，驳回邱艳华、汉远金桔公司的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
2016年9月8日，邱艳华、汉远金桔公司对明景坊业委会向本院提起业主撤销权之诉【案号：（2016）粤2071民初19499号】，主张确认2015年12月15日发布的明景坊小区第二届业主委员会投票选举结果公告及确认业主大会议事规则无效。本院于2016年12月7日作出民事判决，驳回邱艳华、汉远金桔公司的诉讼请求。邱艳华、汉远金桔公司不服该判决提起上诉。中山市中级人民法院于2017年6月30日作出民事判决【案号：（2017）粤20民终1559号】，驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。
本院认为，创鑫物业公司与明景坊业委会于2012年7月20日签订的《物业服务合同》对全体业主具有约束力，该合同到期后双方未续签的事实，双方当事人没有异议，故本院予以认定。针对当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：一、创鑫物业公司的服务期限问题；二、李凤兰是否应支付物业服务费、梯灯费及滞纳金。
关于焦点一。《物业服务合同》到期后创鑫物业公司与明景坊业委会未续签合同，但创鑫物业公司继续为明景坊小区提供物业管理服务，明景坊业委会及业主均未提出异议，故本院认定创鑫物业公司与明景坊小区业主之间存在事实上的物业服务合同关系,双方的权利义务仍然参照《物业服务合同》的约定履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明，在创鑫物业公司未提交相反证据推翻的情况下，本院据（2016）粤2071民初19495号民事判决书所查明的事实，认定明景坊业主大会已按照物权法第七十六条规定的程序通过投票表决选定新的物业服务企业，明景坊业委会依据业主大会的决定，在2016年8月31日公告通知创鑫物业公司于2016年9月1日开始办理撤场手续，即要求解除事实上的物业服务合同关系。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”的规定，本院认定明景坊业委会要求与创鑫物业公司解除物业服务合同符合法律规定，但应给予创鑫物业公司必要的交接时间。参照《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定，创鑫物业公司应在收到撤场通知的十五日内退出物业管理区域，故本院认定创鑫物业公司应在2016年9月15日撤场。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，本院认定创鑫物业公司有权主张2016年9月15日以前的物业服务费，但无权主张此后的物业服务费。李凤兰认为创鑫物业公司从2016年4月1日起已无权收取物业管理费的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。
关于焦点二。李凤兰辩称物业服务费已由承租人交至2016年7月，但未提交证据证明，本院不予采信。另外，李凤兰辩称创鑫物业公司未尽管理服务义务，根据消防检查工作记录，创鑫物业公司的物业服务确有瑕疵，但其对此亦采取了一定的补救措施，其收费标准也在合理范围之内，故本院对创鑫物业公司主张的收费标准予以支持。创鑫物业公司为李凤兰的物业提供了管理服务，李凤兰不按时支付物业服务费，其行为已经构成违约，应向创鑫物业公司支付物业服务费1092.96元【其中A508房从2016年5月1日至2016年9月15日期间的物业服务费393.72元（39.77平方米×2.2元/月/平方米×4.5个月），A510房从2016年5月1日至2016年9月15日期间的物业服务费392.63元（39.66平方米×2.2元/月/平方米×4.5个月），B622房从2016年6月1日至2016年9月15日期间的物业服务费306.61元（39.82平方米×2.2元/月/平方米×3.5个月）】。关于创鑫物业公司主张的滞纳金，性质实为违约金，在创鑫物业公司未举证证明其实际损失的情况下按每日千分之一的标准计收确实过高，现李凤兰请求本院予以调低，综合双方的过错程度，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算滞纳金。关于滞纳金的起算时间，合同约定每月5日前支付物业服务费，现创鑫物业公司主张从欠费次月1日起计算滞纳金，是在法律允许的范围内对自身权利的自由处分，本院予以支持。关于创鑫物业公司主张的梯灯费，因其未提交证据证实该费用已实际产生，故本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款、第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、被告李凤兰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市创鑫物业管理有限公司支付物业服务费1092.96元及滞纳金（滞纳金计算方法：分别从欠费次月的1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，其中A508房在2016年5月至2016年8月欠费期间以每月应付的物业服务费87.49元为基数计算，2016年9月以应付的物业服务费43.75元为基数计算；A510房在2016年5月至2016年8月欠费期间以每月应付的物业服务费87.25元为基数计算，2016年9月以应付的物业服务费43.63元为基数计算；B622房在2016年6月至2016年8月欠费期间以每月应付的物业服务费87.60元为基数计算，2016年9月以应付的物业服务费43.80元为基数计算）。
二、驳回原告中山市创鑫物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市创鑫物业管理有限公司已预交），由原告中山市创鑫物业管理有限公司负担13元，被告李凤兰负担12元（该费用被告李凤兰于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市创鑫物业管理有限公司）。
本判决为终审判决。
审判员 李静敏
二〇一八年五月二日
书记员 唐 颖
书记员 王 毅