天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初49446号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南滨海城碧桂园。负责人：李长江，总经理。委托诉讼代理人：罗闯，该公司职员。被告：林小燕，女，1969年5月2日出生，汉族，浙江省瑞安市。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司诉被告林小燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗闯，被告林小燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2015年5月1日至2016年10月31日的物业费16632.90元；2.被告支付欠费期间的违约金10232元；3.本案诉讼费用依法由被告承担。事实和理由：被告为碧桂园凤凰苑194的业主，原告按照《天津市住宅前期物业服务合同》及相关法律法规依法为被告居住的小区实施了规范的物业管理，提供完善的物业服务，而被告拖欠2015年5月1日至2016年10月31日期间的物业费，经多次催缴物业费未果，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判上请。被告辩称，原告未能按照物业合同约定的标准为被告提供服务，收费标准与提供的服务之间差距过大；小区在房屋质量、公共服务、公共设施维护、环境卫生、绿化养管、消防安全、监管责任执行等诸多方面存在严重问题；对原告在起诉前对小区存在问题进行突击改善的做法不满。被告所有的房产多处存在漏水现象，原告长时间不予维修，答应补偿后又以被告不能提供证据为由而拒绝。另被告处现有一张原告签署的免受一年物业费的优惠券仍未使用。不同意缴纳物业服务费用。本院经审理认定事实如下：2014年12月11日，原告与案外人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同对于双方的权利义务、原告的服务内容、服务标准、交费标准、交费时间及违约金计算标准等做了约定。后原告与被告签订了《前期物业服务协议》，进一步明确了原告与被告之间的权利义务，协议约定原告为被告提供物业服务，包括：房屋建筑共用部位、共用设施、公共问题康乐场所及其设施设备的维护和管理，协助有关部门维护公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设备，公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，公共环境、装修装饰、社区文化工作、交通与车辆停放秩序的管理服务，协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理等。物业服务费采取包干制方式，按每月每平方米5元计收，物业服务费按月缴纳，实行本月末缴纳下月服务费。物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日按照每日应付物业服务费0.3%交纳违约金。为充分掌握诉争事实的真实情况，本院对小区进行现场查验，发现存在问题有：1.小区地下车库地面与照明的维护存在瑕疵，部分车库存在堆放杂物的情况；2.小区部分绿地整块缺失，还没有补种；3.小区景观、照明灯个别损坏未能及时维修，卫生清理以及设施维护存在瑕疵；4.小区存在个别私搭乱建，个别业主私自圈占绿地挪作他用的情形；5.小区的车辆管理不严谨，个别车辆在公共道路上乱停乱放，影响正常通行；6.与业主沟通不畅，对业主报修的问题没有及时反馈；7.小区物业服务费用的收支明细未能在小区公共部位予以公示。另查，原告的企业服务资质为一级，被告为滨海城碧桂园凤凰苑X的房屋业主，房屋面积为184.81平方米。2015年5月1日至2016年10月31日期间的物业费未交纳。2016年10月5日原告通过发放催收单对被告2015年5月至2016年9月的物业费进行了催收。本院认为，原告与案外人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，合法有效。合同当事人均应按照合同约定履行合同确定的义务。业主积极主动交费、物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序。但根据庭审查明的事实，原告虽然在积极地提供物业服务，但在服务的过程中存在不完善之处，此问题亦是导致被告迟延交纳物业费的主要原因。如问题不及时妥善解决，势必导致不良循环的恶果。鉴于双方在履行合同义务过程中均存在过错，本院综合考虑原告提供的物业服务情况，对原告诉请被告欠付物业费的数额酌情予以减免。此次减免比例本院酌定为5%。原告催收通知中未包括对2016年10月份物业费的催收，故本院计算被告拖欠物业费期间为2015年5月1日至2016年9月30日，欠缴物业服务费用为：184.81平方米×5元×17个月＝15708元，本院在此基础上予以扣减。至于被告持有的免受一年物业费优惠券一节，可依被告当庭表示双方共同核对认证，如未果应另案起诉。同时，也希望原告借此提升物业服务质量，避免此次案件审理过程中出现的瑕疵，按照合同约定的服务标准提供相应的物业服务。因原告的服务存在瑕疵，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条二款、第一百零六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条之规定，判决如下：一、被告林小燕于本判决生效后十日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司自2015年5月1日至2016年9月30日间的物业服务费14922元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币235元，由原告负担人民币148元，由被告负担人民币87元，案件受理费原告已预交，本院不再退还，被告在履行本判决确定的给付义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈志强二〇一六年十二月五日书记员  李 月附：法律释明：1.《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。第八十四条二款：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律规定履行义务。第一百零六条一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任。第一百一十三条：当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应付的民事责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释?》第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费：1、直接交纳。天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。2、银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。