河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邢民四终字第930号
上诉人（原审被告）邢台路桥路丰房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区红星美凯龙九层。
法定代表人张文彬，系该公司董事长。
委托代理人侯立珍，河北章理桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈娟。
委托代理人于洪建。
委托代理人王庆虎，河北民盾律师事务所律师。
上诉人邢台路桥路丰房地产开发有限公司（以下简称路丰公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第1335号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，上诉人路丰公司委托代理人侯立珍，被上诉人陈娟委托代理人于洪建、王庆虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年6月10日，原被告双方签订《定向购建定购协议书》（以下简称定购协议）一份，约定的主要内容如下：1、被告为原告提供品质优良的住宅产品，原告定购被告开发的“领世郡”住宅小区内住宅房，并承诺对所定购的房产价格保密；2、原告所购房屋位置为2号楼4单元401室，房屋面积约为91.48㎡，定购单价为1468元／㎡，定购房屋总价为134293元，地下储藏间建筑面积约为13.8㎡，定购单价为1100元／㎡，定购地下储藏间总价为15180元。定购房屋的总价款款为149473元；3、付款方式为一次性付款；本协议书自原告交付定购房款后，经双签字盖章并附“定购房屋定金”收款凭证后生效；4、本房屋交房日期为2014年10月30日。定购协议签订后，原告于同日向被告交付95864元，被告也向原告出具了收据，收据上载明为“定向建购金”。之后，双方再未签订过其他合同，原告未再向被告交付过房款，被告也未向原告交付房屋。被告提交了一份邢台县人民政府政字（2011）11号文《邢台县人民政府关于大路社区享受新民居建设优惠政策的批复》，载明大路社区是省确定2011年省级新民居建设示范点，也是市委、市政府确定的全省新民居建设联村并建重点工程。给予大路社区新民居建设以下优惠政策支持：一、给予大路社区新民居建设享受城中村改造相关优惠政策；二、对大路社区新民居建设节余出的土地实行招拍挂，节余土地出让收益对照（2008）19号文“实行政策支持”部分的规定，返还村集体用于村民安置、社会保障和公益事业及基础设施建设；三、对大路社区新民居建设免收有关规费；四、进一步加大支持力度。原告还提交了邢台市城乡规划局邢规函（2010）188号文《邢台市城乡规划局》关于羊范镇大路社区新民居建设规划的批复，载明原则同意大路社区新民居建设规划（2010-2020）。另查明被告所建设的诉争房产未取得商品房预售许可证等证书。原告非大路社区居民。
原审认为，原告所定购的由被告建设的房产位于“领世郡”住宅小区内住宅房，而非被告依据相关政策建设的大路社区新民居住宅房产，且原告并非大路社区居民，不能当然享受大路社区新民居建设优惠政策。根据原被告双方签订的定购协议约定的内容及原被告双方的民事主体地位来看，认定双方之间争议的法律关系为商品房预售合同纠纷较为妥当。定购协议第六条约定：“本协议书自乙方交付定购房款后，经双方签字盖章并附‘定购房屋定金’收款凭证后生效”。根据该条约定，把原告已付款项理解为定金较为妥当。但按定金法则，所付定金不能超过合同价款的20%，即149473×20%=29894.60元，超出部分95864-29894.6=65969.40元，按预交房款进行处理。定购协议中未约定交付房款的具体时间，是在交房前还是在交房后，双方也没有进行补充约定。因定购协议系被告统一制作，当双方对交付房款的时间发生争议时，可参照格式条款的相关法律规定，作出对被告不利的解释。据此，双方未续签正式的购房合同，主要责任在被告。不履行定购协议的责任方在被告。按原告的请求，应当是要求解除协议，退还已付款项，并赔偿损失，本院予以支持。故被告依法应当双倍返还定金29894.6×2=59789.20元。对于被告承担违约责任的问题，亦可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的规定进行处理，原告可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因定购协议中约定的价格为1468元／㎡，与邢台市商品房销售价格差距甚大，原告在签订定购协议时未尽到谨慎的审查义务，亦应承担一定的责任，本院酌定被告向原告赔偿预交房款60%的赔偿责任，即65969.4×60%=39581.64元。综上，被告共应给付原告59789.2＋65969.4＋39581.64=165340.24元。原审判决：一、被告邢台路桥路丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告已付款项并赔偿原告损失共计165340.24元。二、驳回原告陈娟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2065元，由被告邢台路桥路丰房地产开发有限公司负担。
上诉人路丰公司上诉称，请求撤销原审判决，依法改判，原审认定事实不清，适用法律错误，领世郡住宅小区与大路社区是同一小区，原审认定不是一个小区不对。原审将陈娟支付的款项理解成定金也不正确，收据上写明的是“定向建购金”，非“定购房屋定金”，其交纳的是购房款。原审判决我方承担60%的赔偿责任，超过了诉讼请求，陈娟明知我方没有房屋预售许可证，在陈娟未清购房款的情况下，我方有权拒绝交房。
被上诉人陈娟答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审认定对方所建房屋系集体小产权房，不应向社会发售，导致合同无效。原审适用法律正确，由于对方在发售房屋时没有明确向我方告知该房系未取得预售许可证房屋，系故意隐瞒，原判适用定金法则，判决双倍返还并无不当。
二审查明事实与一审一致。路丰公司当庭提交如下证据，1、邢台市中级人民法院（2015）邢民四终字第347号民事判决书，证明本案争议房屋在大路社区，双方签订协议是无效的，对方对协议签订存在过错，判决结果是协议无效，返还购房款及利息。2、照片16张，证明我方将该房性质文件在销售部挂墙公示，对方对房屋性质系明知，不存在隐瞒情形。3、照片2张，证明房屋已建好，对方未缴纳剩余购房款，我方才未交房。陈娟质证称，上述证据与本案无关。
本院认为，陈娟非大路社区居民，其购买的领世郡住宅小区住宅用房系大路社区新民居工程，路丰公司已收取了陈娟60%的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，路丰公司在该房屋没有取得商品房预售许可证就销售，违反了《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条之规定，出卖人未取得预售房许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。陈娟称当时订立合同时不知道该房屋是小产权房，但从庭审查明的事实来看，陈娟购买该房屋时，看到了售楼部上张贴的相关文件，且所购买房屋的价格也低于当时同类地段商品房的价格，应当认定是知晓该房屋使用性质的事实，双方现对领世郡住宅小区是小产权房屋，无法办理房屋产权证明的事实是认可的，现陈娟以路丰公司未按期交房为由要求解除协议，退还已付款项，并赔偿损失，因双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，路丰公司应当返还陈娟交付的购房款，并支付相应的利息。原审认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第1335号民事判决第二项。
二、变更邢台市桥西区人民法院（2015）西民初字第1335号民事判决为：上诉人邢台路桥路丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人陈娟已付款项954864元及利息（利息自2011年6月11日起至履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。
一审案件受理费2065元，由上诉人邢台路桥路丰房地产开发有限公司承担，二审案件受理费4130元，由上诉人邢台路桥路丰房地产开发有限公司负担2196元、被上诉人陈娟负担1934元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝 诚
审 判 员 信深谦
代理审判员 王小英
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 梁 冰