南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）南铁民初字第81号原告广西中房置业有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区民族大道１６８号翡翠园紫青庭一楼商铺，组织机构代码：19822371-9。法定代表人陆劲忠，该公司董事长。委托代理人张弛楷，男，1983年12月15日生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，该公司员工。被告甘丽英，女，1975年8月10日生，壮族，住广西南宁市。委托代理人蒙宝林，广西天承律师事务所律师。第三人雷伟敏，女，1981年4月22日生，汉族，住广西横县。委托代理人蒙宝林，广西天承律师事务所律师。原告广西中房置业有限责任公司（以下简称中房公司）与被告甘丽英、第三人雷伟敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员杜金泽独任审理，书记员ＸＸ皓担任记录，并于2015年3月12日公开开庭审理了本案。原告中房公司的委托代理人张驰楷，被告甘丽英、第三人雷伟敏的共同委托代理人蒙宝林到庭参加了诉讼。因案情复杂，各方当事人争议较大，不宜适用简易程序审理，本院于2015年8月20日裁定将本案转为普通程序审理，由审判员杜金泽担任审判长，与审判员胡欣、刘国湘组成合议庭，书记员吴宾虹担任记录，并于2015年11月4日公开开庭审理了本案。原告中房公司的委托代理人张驰楷，被告甘丽英、第三人雷伟敏的共同委托代理人蒙宝林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中房公司诉称，2012年3月31日，原告与被告签订《商铺租赁合同》。合同约定，原告将位于南宁市中房翡翠园祥云阁地下二层1-25号商铺出租给被告，租赁期限为2012年4月1日至2016年9月30日。合同签订后，被告一直未按合同约定缴纳租金、水电费等各项费用。2014年6月19日，被告签署《委托书》给第三人，授权第三人处理租赁商铺的租金计算及缴纳等相关事宜。2014年7月2日，第三人代表甘丽英出具《承诺书》，承诺分期支付2012年11月15日至2014年6月30日期间的租金2073344元，�逾期支付，按1000元/天计付违约金。然而，被告出具《承诺书》后，一直拒绝履行承诺，严重失信。为此，原告多次与被告交涉，并于2014年8月向被告发出解除合同通知，未果。之后，被告一直占用租赁商铺，未与原告办理租赁商铺移交手续，2014年7月1日至11月30日又产生租金532480元（即1331.2平方米×80元/平方米×5=532480元）。截至2014年11月30日，被告共计拖欠原告租金2605824元。另外，在租赁期间，被告使用商铺产生的水电费尚有225148.42元未付，此笔费用原告已代为向供电局和水务公司交纳，被告须一并向原告偿付。综上，被告的行为严重违反合同约定，损害原告的合法权益，遂诉至法院，请求：1、确认原告与被告之间的商铺租赁合同于2014年11月30日解除；2、被告向原告支付租金2605824元并按每日1000元的标准计算逾期付款违约金至租金实际付清之日止，暂计2014年7月4日至2015年1月9日的违约金190000元（即1000元/天×190天=190000元）；三、被告向原告支付被告租赁期间拖欠的水电费225148.42元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告甘丽英辩称，1、双方签订的租赁合同是无效的，因为原告租赁的房屋没有产权证，也没有规划许可证，按照有关司法解释，这种出租行为是违法无效的；2、原告要求支付至2014年6月为止的租金2073344元合理，但由于原告拉闸限电，7月后被告就搬走了，之后的租金不应收取；3、原告所主张的违约金不合理，因为合同无效，即不存在违约金；4、被告愿意承担该承担的水电费，但应根据实际情况收取，应以用水用电记录为准；5、假如合同有效，双方合同已于2014年6月30日解除。第三人雷伟敏的陈述意见与被告甘丽英的答辩意见一致。经审理查明，2012年3月31日，原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定：原告将其位于南宁市中房·翡翠园祥云阁地下二层1-25号商铺出租给被告使用；租赁期限自2012年4月1日起至2016年9月30日，装修免租期6个月，自2012年10月1日起计收租金；2012年4月1日至2014年3月31日的租金为每平方米75元，2014年4月1日至2015年3月31日的租金为每平方米80元，……；合同租赁期间，被告应按实际使用的水、电度数按时缴纳水电费用；合同还对其他事项进行了约定。2014年6月19日，被告甘丽英出具一份《委托书》，委托第三人雷伟敏（身份证号码：）全权办理南宁市中房·翡翠园祥云阁地下二层1-25号商铺维修整改确认、租金计算及缴纳等相关事宜（包括但不限于签署相关文书），被告对委托事项产生结果均予�认可并承担相关责任。同日，第三人雷伟敏出具了一份《祥云阁负二层商铺确认》，确认原告已于2012年10月15日将祥云阁7-19号共计13间商铺（承租面积共计1331.2平方米）交付使用，原告可于2012年11月15日起计收上述商铺租金。2014年7月2日，第三人雷伟敏作出一份《承诺书》，认可共拖欠原告2012年11月15日至2014年6月30日的租金共计2073344元，并承诺上述租金从2014年7月4日前至2014年11月30日前，共分7期付清，第一期分期租金10万元应于2014年7月4日前支付，如不按上述计划支付租金，每逾期一天按1000元作为违约金赔付，并保证2014年7月开始严格按《商铺租赁合同》的租金支付约定执行。《承诺书》作出之后，由于被告一直未履行支付租金的义务，原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告认可从2014年7月开始对被告租赁的商铺停水停电，并已于2014年12月自行收回了�案商铺。另查明，2011年10月25日，原告取得了南宁市翡翠园项目的商品房现售备案证明，现售的范围为翡翠园祥云阁、碧云阁，现售项目的用途为车位、住宅、商铺，现售面积为43053.65平方米。再查明，2014年12月26日，经广西壮族自治区工商行政管理局批准，中房集团南宁房地产开发公司变更企业名称为广西中房置业有限责任公司。以上事实，有商品房现售备案证明、企业改制通知书、商铺租赁合同、委托书、祥云阁负二层商铺确认书、承诺书、水电费发票清单、证人符某、沈某的证言、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，涉案商铺已取得了房产管理行政部门出具的《商品房现售备案证明》，原告中房公司与被告甘丽英签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。被告主张涉案商铺没有产权证，也没有规划许可证，认为合同无效与查明的事实不符，本院不予支持。关于合同解除时间问题。在庭审中，原被告双方均认可合同已经解除。原告主张合同解除的时间为2014年11月30日，而被告主张合同解除的时间为2014年6月30日。合同解除后将设案商铺退还原告是被告应尽的义务，被告应对退还商铺的时间负有举证责任。虽然被告主张其于2014年6月份开始搬东西，7月中旬撤离涉案商铺，但原告不予认可，且被告未能提供证据证实何时将商铺退还原告并办理了交接手续，应视为被告仍然在使用涉案商铺。在被告举证不能的情况下，既然原告认可双方合同已于2014年11月30日解除，且原告于2014年12月份自行收回了涉案商铺，本院确认双方合同于2014年11月30日解除。关于被告拖欠的租金数额问题。合同签订后，原告依约将涉案商铺13间（面积1331.2平方米）交付给被告使用，但被告甘丽英从接收涉案商铺使用后至合同解除之日止并未依约支付租金，被告的行为构成了违约，原告要求被告支付拖欠的租金有事实和法律依据，本院予以支持。被告对于2012年11月15日至2014年6月30日期间拖欠的租金共计2073344元并无异议，但认为2014年7月至11月间并未使用涉案商铺，不应支付该期间的租金。如前所述，被告未能举证证明其已于2014年6月30日将商铺退还原告，故被告仍应支付给原告2014年7月至11月的租金。庭审中，原告认可2014年7月起至合同解除之日期间对被告停水停电，必然对被告正常使用商铺产生影响，原�的行为亦构成了违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”，因此，对于2014年7月至11月的租金，本院确定原被告各自承担一半的责任，被告应支付该期间租金的50%，即266240元（1331.2平方米×80元/平方米×5个月×50%）。综上，被告应支付给原告租金共计2339584元，原告主张被告拖欠的租金2605824元，多出部分，本院不予支持。关于违约金问题。从《承诺书》内容来看，被告拖欠原告2012年11月15日至2014年6月30日期间的租金2073344元，被告最迟应于2014年7月4日前支付分期付款的第一笔租金10万元，但被告至今未付任何租金给原告，被告的行为构成了违约，按照《承诺书》的承诺，被告应承担违约责任并支付违约金。原告主张被告应按《承诺书》的承诺每逾期一天按1000元作为违约金赔付，被告认为原告主张1000元/天的违约金过高，请求法院予以调低。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，被告拖欠租金，原告因此遭受的实际损失为利息损失。《承诺书》承诺的违约金过分高于实际损失，被告主张对违约金予以调整合法有据，�院予以支持。本院确定被告向原告支付的违约金应以中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。因原告主张违约金依据的是《承诺书》，而《承诺书》承诺支付违约金针对的本金数额仅仅是2012年11月15日至2014年6月30日期间的租金2073344元，因此，被告应支付的违约金具体计算如下：以2073344元为基数，自2014年7月4日至本判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计算。原告要求被告支付违约金的多出部分，本院不予支持。关于水电费问题。原告主张被告拖欠水电费225148.42元，被告当庭予以认可，对原告该主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告广西中房置业有限责任公司与被告甘丽英于2012年3月31日签订的《商铺租赁合同》于2014年11月30日解除；二、被告甘丽英向原告广西中房置业有限责任公司支付租金2339584元；三、被告甘丽英向原告广西中房置业有限责任公司支付违约金（具体计算：以2073344元为基数，自2014年7月4日至本判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同�流动资金贷款利率上浮30%分段计算）；四、被告甘丽英向原告广西中房置业有限责任公司支付水电费225148.42元；五、驳回原告广西中房置业有限责任公司其他诉讼请求。本案案件受理费30968元，财产保全费3520元，共计34488元（原告已预交），由原告广西中房置业有限责任公司承担4501元，由被告甘丽英承担29987元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费30968元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，帐号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审判长  杜金泽审判员  胡 欣审判员  刘国湘二〇一五年十一月十九日书记员  吴宾虹