福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第188号
上诉人（原审原告）黄金富，男，1971年8月16日出生，汉族，自由职业者。
上诉人（原审原告）刘瑜琼，女，1974年4月2日出生，汉族，自由职业者。
被上诉人（原审被告）郭志榕，女，1975年9月5日出生，回族。
委托代理人林坤，男，1986年1月25日出生，汉族，个体工商户，与被上诉人郭志榕系朋友关系。
上诉人黄金富、刘瑜琼因与被上诉人郭志榕房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2014）梅民初字第1863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄金富、刘瑜琼，被上诉人郭志榕的委托代理人林坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2014年4月16日，黄金富、刘瑜琼与郭志榕双方达成合意，约定将郭志榕所有的位于三明市梅列区五四新村33幢506室房屋以456000元的价格转让给黄金富、刘瑜琼。当日，黄金富、刘瑜琼支付给郭志榕押金30000元，郭志榕遂向黄金富、刘瑜琼出具收条一份，写明：“今收到黄金富（350322197108160513）购房押金叁万元整（￥30000元），房屋坐落于梅列区五四新村33幢506室，房屋总价款肆拾伍万陆仟元整（￥456000元），于下个星期过户，两证齐全，过户费由买方出，房子过户完于2014年7月30日交房，如有违约应向乙方赔偿违约金双倍”。2014年4月18日，黄金富、刘瑜琼、郭志榕与中介机构三明市明宇融资担保有限公司签订委托协议一份，约定黄金富、刘瑜琼与郭志榕双方就上述房屋买卖事宜，委托三明市明宇融资担保有限公司代为办理产权变更登记、申请贷款、代办他项权证等。黄金富、刘瑜琼随即支付了三明市明宇融资担保有限公司代办服务费400元，并将预缴税费10119元交付给三明市明宇融资担保有限公司。同日，双方还签订一份书面的《房地产买卖契约》，约定郭志榕将坐落于梅列区五四新村33幢506室房屋出售给黄金富、刘瑜琼，因缴税需要，评估价270000元，若黄金富、刘瑜琼不能按期向郭志榕付清购房款或郭志榕不能按期向黄金富、刘瑜琼交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于房房价款0.5‰的滞纳金。2014年5月5日，三明市地方税务局就上述房屋买卖出具了5596.92元的销售不动产统一发票。之后，在正式办理不动产转移登记手续时，郭志榕未出面予以配合。
另查明，黄金富于2014年4月18日汇入案外人林某账户300000元，刘瑜琼于2014年4月18日汇入案外人潘梅仙账户10000元。黄金富、刘瑜琼请求法院判令：一、确认双方签订的《房屋买卖合同》有效；二、坐落于三明市梅列区五四新村33幢506室房屋归黄金富、刘瑜琼所有；三、郭志榕支付违约金60000元；四、产权逾期过户滞纳金7980元（从2014年5月18日暂计至2014年6月23日，此后继续计算至实际过户之日止）；五、由郭志榕承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案双方当事人达成的房屋买卖合意，事实清楚、证据充分，虽然双方于2014年4月18日订立的《房地产买卖契约》中约定的价款270000元，但根据郭志榕出具的押金收条及黄金富、刘瑜琼的陈述，双方约定的房屋转让价款实际为456000元，予以确认，该约定为双方真实意思表示，合法有效。黄金富、刘瑜琼认为其已支付郭志榕340000元的购房款，但根据黄金富、刘瑜琼现有的证据仅能证明其已支付郭志榕30000元的购房押金，尚不足以证明黄金富、刘瑜琼支付给案外人王琥、潘梅仙的310000元系本案讼争房屋的购房款，故黄金富、刘瑜琼要求判令本案讼争房屋的所有权归其所有，缺乏事实及法律依据，不予支持。黄金富、刘瑜琼现有的证据无法证明郭志榕系无正当理由拒不履行合同义务，故黄金富、刘瑜琼要求郭志榕承担支付违约金的民事法律责任，不予支持。“滞纳金”属于行政管理范畴，双方签订的《房地产买卖契约》属于民事法律行为，该合同中“滞纳金”实际为双方约定的违约金，故对黄金富、刘瑜琼要求郭志榕承担支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认黄金富、刘瑜琼与郭志榕订立的房屋买卖合同有效。二、驳回黄金富、刘瑜琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9140元，由原告黄金富、刘瑜琼负担。
宣判后，黄金富、刘瑜琼不服，向本院提起上诉。
上诉人黄金富、刘瑜琼上诉称，上诉人是在明宇交易中心与郭志榕签订合同时，在郭志榕的授意下，才将叁拾壹万元整的购房款由黄金富的胞姐黄玉琼的农行账户汇到林某的账户。上诉人原审所提供的证据，能够体现汇款给郭志榕的债权人林某，是在郭志榕授意下执行的。原审法院给郭志榕的应诉书多次送达拒收，登报公示被上诉人不予理睬拒不出庭应诉，明显理亏。请求二审法院依法改判。
被上诉人郭志榕答辩称，2014年4月16日，双方当事人达成合意，将被上诉人郭志榕位于三明市梅列区五四新村33幢506室房屋以456000元的价格转让给上诉人黄金富、刘瑜琼，合同系双方真实意思表示，合法有效并无争议；二黄金富于2014年4月16日支付给被上诉人郭志榕押金30000元，被上诉人随即向上诉人出具收条，写明：“今收到黄金富购房押金叁万元整，房屋坐落于梅列区五四新村33幢506室，房屋总价款肆拾伍万陆仟元整，于下个星期过户，两证齐全，过户费由买房者出，房子过户完于2014年7月30日交房，如有违约应向乙方赔偿违约金双倍”。被上诉人不存在违约行为，无需支付违约金，且在被上诉人出具的收条中写明叁万元整的性质为押金，不适用定金罚则的双倍赔偿；三、上诉人出具的黄玉琼农行300000元转账凭证，收款人林某出具的收款证明，刘瑜琼汇入潘梅仙账户的10000元等证据，证明被上诉人并未收到上诉人的付款，对于上诉人指出因被上诉人授意才将购房款汇给案外人林某的事实纯属捏造，被上诉人并未对上诉人进行授意，不能证明上诉人支付给案外人上述资金系本案诉争房屋的购房款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，为支持其上诉请求，上诉人黄金富、刘瑜琼提供如下8组证据：1、抵押借款协议1份，2、注销抵押通知书1份，3、林某借款给郭志榕的汇款证明1份，共同证明黄金福、刘瑜琼是在郭志榕的要求下将钱转给林某。4、证人林某的证人证言，证明2014年4月18日收到款项是按郭志榕授意要求直接转入林某账户用于购房解押。5、杨汝忠的证人证言，6、刘瑜琼的银行转账证明，7、三元法院的传票和诉讼费收据，共同证明当时郭志榕也有欠杨汝忠的钱，房屋解压时，杨汝忠在场。8、魏剑东的证人证言，证明黄金富、刘瑜琼有转款310000元给林某。
被上诉人对证据1、2、3的真实性、内容均没有异议。但其不知道转款一事；被上诉人对证据5、6、7、8的真实性无异议，但认为与本案无关。
本院认证如下：被上诉人郭志榕对证据1、2、3、4、6、7的真实性没有异议，本院予以确认，但能否证明上诉人黄金富、刘瑜琼的上诉请求，本院将结合全案事实予以综合认定。证据5、8，杨汝忠、魏剑东的证人证言，因二某证人均未出庭作证，本院不予采信。
根据双方当事人一、二审期间举证、质证、陈述等情况，本院查明以下事实：
1、2013年8月6日，被上诉人郭志榕与案外人林某签订《抵押借款协议》约定：“借款人郭志榕向林某借款人民币贰拾伍万元整，期限自2013年8月6日至2014年8月5日，月利率为3%，现用抵押人郭志榕所有坐落于梅列区五四新村33幢506室的房地产，建筑面积88.69平方米（房产证号：1306**，土地证号：2008第17**）为该笔借款提供抵押担保，经协商上述抵押物作价为人民币250000元。担保范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金、诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等债权人为实现债权所发生的一切费用。”
2、被上诉人郭志榕向案外人杨汝恩借款30000元，杨汝恩向三明市三元区人民法院起诉并申请了财产保全，保全的财产是坐落于梅列区五四新村33幢506室的房产。2014年4月5日，杨汝恩向三元法院申请解除保全，2014年4月16日财产保全解除。2014年4月18日，杨汝恩的哥哥杨汝忠收到林某支付的30000元。被上诉人郭志榕履行了债务，案外人杨汝恩向三元法院申请撤诉，三元法院裁定准予撤诉。
3、2014年4月18日，上诉人黄金富由其胞姐黄玉琼农行账户汇入案外人林某账户300000元，其中250000元是被上诉人郭志榕向林某借的本金，30000元是利息，共280000元。另外30000元是郭志榕欠的另外一位债权人杨汝恩的借款，林某于2014年4月18日将30000元转给案外人杨汝恩的哥哥杨汝忠。杨汝恩本人予以确认这30000元已经收到。上诉人刘瑜琼于2014年4月18日汇入案外人潘梅仙账户10000元。二审开庭时，林某出庭作证证实，上诉人刘瑜琼汇入潘梅仙账户的10000元，潘梅仙已转入其账户，共收到310000元，其中30000元支付给杨汝忠。2014年4月18日，案外人林某办理了诉争房屋的注销抵押手续，本案诉争房屋解押。
本案争议的焦点：一是上诉人黄金富汇入案外人林某账户的300000元，上诉人刘瑜琼汇入案外人潘梅仙账户的10000元，是否应当认定为支付购房款，是否应当认定为按被上诉人要求支付；二是被上诉人郭志榕是否应当承担违约责任；三是本案诉争的房屋是否应当认定为上诉人所有。
一、上诉人黄金富汇入案外人林某账户的300000元，上诉人刘瑜琼汇入案外人潘梅仙账户的10000元，是否应当认定为支付购房款，是否应当认定为按被上诉人要求支付。
案外人林某与被上诉人郭志榕之间存在债权债务关系，即被上诉人郭志榕欠案外人林某本金250000元及利息并办理了诉争房产的抵押登记。案外人杨汝恩与被上诉人郭志榕之间亦存在债权债务关系，杨汝恩向法院起诉并申请了财产保全，保全的财产即本案诉争的房产。案外人林某在收到上诉人转入的款项后当日办理了诉争房产的注销抵押手续；案外人杨汝恩在收到上诉人支付的款项后申请解除了保全并申请撤诉。上诉人一、二审诉讼过程中提供的证据符合民事诉讼证据高度盖然性证明标准，应认定上诉人黄金富汇入案外人林某账户的300000元，上诉人刘瑜琼汇入案外人潘梅仙账户的10000元，共310000元是上诉人黄金富、刘瑜琼支付给被上诉人郭志榕的购房款并是按被上诉人的要求支付。
二、被上诉人郭志榕是否应当承担违约责任。
被上诉人郭志榕收取押金并与上诉人约定过户、交房时间及赔偿违约金双倍等。被上诉人郭志榕在收取上诉人购房款340000元（含押金30000元）后，拒绝接收剩余房款、拒绝交房并办理过户手续等，违反了双方当事人的约定，应承担违约责任。
三、本案诉争的房屋是否应当认定为上诉人所有。
因本案诉争房屋的买卖合同尚在履行之中，且上诉人尚有部分购房款无法交付被上诉人，诉争房产不宜通过判决形式确认归上诉人所有。
综上，本院认为，结合上诉人黄金富、刘瑜琼提供的证据材料，应认定上诉人黄金富、刘瑜琼支付给案外人林某的310000元是诉争房屋（位于三明市梅列区五四新村33幢506室）的购房款。原审判决关于上诉人支付案外人林某的310000元不足以证明系诉争房屋的购房款的认定错误，应予纠正。上诉人黄金富、刘瑜琼在一、二审庭审中都有提出愿意将剩余的购房款116000元支付给被上诉人郭志榕，上诉人可将剩余购房款提存并在提存之后另行主张继续履行合同，要求对方当事人协助办理房屋产权过户手续及履行交房义务。上诉人黄金富、刘瑜琼已支付购房款340000元，被上诉人郭志榕无正当理由拒不履行合同义务，应承担违约责任。双方约定违约方应双倍赔偿收取的押金，该约定应认定为违约金的计算方式且符合法律规定。上诉人要求被上诉人支付60000元违约金的上诉请求，本院予以支持。上诉人主张支付产权逾期过户滞纳金7980元的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持福建省三明市梅列区人民法院（2014）梅民初字第1863号民事判决；
二、被上诉人郭志榕在本判决生效后十日内支付上诉人黄金富、刘瑜琼违约金人民币60000元。
二审案件受理费9140元，由上诉人黄金富、刘瑜琼负担100元，被上诉人郭志榕负担9040元。一审案件受理费9140元，由上诉人黄金富、刘瑜琼负担100元，被上诉人郭志榕负担9040元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴青华
代理审判员 叶景远
代理审判员 黄莉花
二〇一五年五月八日
书 记 员 陈 璐
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。