四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2015）都江民初字第3373号原告孔莉，女，1963年3月26日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人孔庆贤，男，1939年4月25日出生，汉族，住四川省都江堰市。系原告父亲。被告四川森信置业有限公司。住所地：四川省都江堰市。法定代表人张莉莉，公司董事长。委托代理人付劲松，四川都江律师事务所律师。原告孔莉与被告四川森信置业有限公司（以下简称森信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员田丹适用简易程序对本案进行了公开开庭审理。原告孔莉的代理人孔庆贤，被告森信公司的委托代理人付劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔莉诉称：一、原告与被告在2011年3月16日在都江堰市桂花路199号签订商品房买卖合同，原告购买被告商品房一套，房价款653240元，即时一次性付清，各项代收税费22850.44元也一次性付清。被告在2011年8月31日交房，2013年6月5日完税，2013年8月1日完成产权登记，2013年10月原告取得《房产证》。二、按照购房合同第十九条第（二）款第2项之（2）的约定，“买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。按此约定，被告最迟应该在2012年8月31日前交付房产证；但被告直到2013年8月1日才完成产权登记，交给原告已经到2013年10月。现减按产权登记日计算，被告违约时间长达335日，应支付合同违约金653240÷10000×335＝21883.54元。三、原告异地购买该房产是为老人养老，《房产证》是老人落户的关键文件。因此自2012年6月起，原告多次催促被告尽早办理房产证，但毫无效果，直至2014年10月12日向被告递交书面《申索函》，2014年10月24日被告负责人何涛女士会同被告法律顾问共同约见原告代表协商谈判，结果是研究后再答复，此后杳无音信。2015年7月8日原告为此纠纷向所在新联社区递交《报告》，请求行政调解；2015年7月22日原告再次致函被告催促履约。至2015年9月原告提起诉讼。四、被告违约给原告家庭造成极大伤害。老人旧居已经卖掉，因为没有房产证，老人无法落户新居，无法办理社保等等一系列问题。老人为此着急上火致高血压病急性发作，2013年末连续4次住院治疗（幸福镇医院、都江堰市医院、华西医院、桂花社区医院），花费住院费10946.27元，误工及陪护费等约8000元。原告为解决房产证及老人落户问题，专程深圳成都往返3次，为给老人尽早落户寻求其他渠道，又被迫3次往返兰州，经户籍逆向查询两个区4个公安派出所，最终拿到“我爸是我爸”的证明。为解决此事，原告仅旅费就花费9000余元。为老人在都江堰“投靠落户”，因原告户籍在深圳，要办异地投靠落户又大费周折。由于被告的过错，给原告造成的直接经济损失在3万元以上，而给老人造成的精神损害更是无法衡量。五、在与本案相关联的时期内，都江堰地区没有发生不可抗自然因素，政府有关房地产税收及登记的法规也没有重大变化；因此，本案中的违约行为完全是被告的故意。六、关于机顶盒的合同外违规收费：被告在交房前与政府部门的预交税费捆绑强行收取另一商业服务单位的有线电视机顶盒费680元，但在被告交付的房产内未见任何机顶盒实物，购房合同中也无此项收费。我国法律不支持任何部门和个人强制公民消费特定品牌产品。综上所述，原告认为本案所渉房产证延误发放和机顶盒违规收费两项纠纷均是被告的单方面过错，事实清楚，证据充分，被告应该承担全部责任。原告认为，购房合同中的公共条款（函违约金的约定），都不是合同甲乙双方的直接约定，而是四川省政府对四川省范围内房产买卖政府指导性文件，对甲乙双方都是公平的，双方都已确认应该无条件遵守。原告提出的是合同违约诉讼（不是损害赔偿诉讼），因此，原告请求法庭，依据中华人民共和国《合同法》第44条和《民法通则》的有关规定，依法判决。为此，请求法院判令：被告赔偿原告因房产证延迟发放的合同违约金21883.54元。2、被告返还原告违规收取的有线电视机顶盒费680元。3、被告全部承担本案的诉讼费、律师费。被告森信公司辩称，延迟办证系房管局系统升级因素导致产权证无法办理，被告不应当承担违约责任。原告主张违约金过高申请调减。机顶盒款项系代收，原告不应退还。经审理查明，2011年3月16日，原告作为买受人与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：64112），其中与本案有关的约定：一、原告购买被告开发的位于都江堰市X镇X村“都江逸家”X栋X单元X楼X号住房，建筑面积共118.01平方米，购房款651356元，付款方式为一次性付款；二、被告于2011年8月31日向原告交付房屋；三、双方同意委托出卖人代交专项维修基金、政府相关部门规定由买受人缴纳的其他税费；四、1、初始登记：出卖人应当在2012年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记），如逾期登记，买受人不退房，合同继续履行，因此导致买受人购买的商品房的权属转移登记逾期的，则按转移登记的相关约定办理。2、转移登记：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得所购房屋转移登记的权属之次日起至实际取得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。五、有线电视、电话线路在商品房交付时具备使用条件，买受人自行向相关单位申请开通，具体开通的相关费用及其时间按相关单位的规定办理。合同签订后，原告向被告支付购房款653240元。2011年8月31日，被告将房屋交付原告。原告还将契税、国土证工本费、印花税、维修基金等费用交付被告。被告于2012年7月26日取得楼盘的都房权证监证字第04XXX**号产权证。2013年8月1日，被告为原告办理案涉房屋所有权证（权：02XXX17），且原告已领取房屋所有权证。此外，被告收取原告电视机顶盒费680元，但未进行安装以及交付。以上事实，有双方身份信息、商品房买卖合同、代收款收据，代收款收据、房屋信息摘要以及当事人陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，均为有效合同，双方应当本着诚实信用的原则全面履行自己的义务。二、根据双方的合同约定，被告应在房屋交付后365日内办理房屋所有权证，被告于2011年8月31日交房，应当在2012年8月31日前为原告办理房屋所有权证，但被告实际办证为2013年8月1日。加之，原告已经将办证所涉及的相关费用缴纳于被告，被告无正当理由拒绝办证。因此，被告逾期办证构成违约。被告抗辩系因房管局系统升级因素导致产权证无法办理，该抗辩理由不能成立。另被告抗辩违约金过高，申请调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院综合被告的违约程度和本案的实际情况，酌情认定被告在3000元的范围内向原告承担违约责任。三、被告收取原告的机顶盒费680元，但未办理机顶盒的安装事宜，故原告诉请被告返还680元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告四川森信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孔莉支付逾期办理房屋所有权证登记的违约金3000元。二、被告四川森信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孔莉返还机顶盒费680元。三、驳回原告孔莉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费364元，减半收取182元，由被告四川森信置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 田 丹二〇一五年十一月三十日书 记 员 詹有玉