河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）许民终字第2160号
上诉人（原审原告）高亚民，男，生于1965年3月16日，汉族。
委托代理人李小萌，河南陆达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李梅珍，女，生于1964年2月18日，汉族。
委托代理人艾贯勋，河南名人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邢紫阳，男，生于1980年11月23日，汉族。
委托代理人王金垒、方长立（实习），河南良过律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郝娜，女，生于1978年2月8日，汉族。
上诉人高亚民因与被上诉人李梅珍、邢紫阳、郝娜案外人执行异议之诉及确认合同效力纠纷一案，不服禹州市人民法院（2015）禹民一初字第1065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人高亚民及其委托代理人李小萌，被上诉人李梅珍及其委托代理人艾冠勋，被上诉人邢紫阳及其委托代理人王金垒、方长立，被上诉人郝娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年6月1日，被告李梅珍作为出借人及抵押权人（甲方）与作为借款人及抵押人（乙方）的被告邢紫阳签订抵押借款合同一份，约定被告邢紫阳向被告李梅珍借款80万元，并将位于平顶山市新城区纬二路与经七路交叉口的水岸豪庭6号楼东2单元1-5层东户、房产代码为05807060201东的房屋抵押给被告李梅珍。2010年10月25日，被告邢紫阳、郝娜作为甲方与作为乙方的被告李梅珍签订房屋转让合同一份，合同第一条约定甲方将本案所涉房屋以140万元转让给乙方所有，甲方原欠房屋开发商的余款由甲方负责协商，费用乙方负担（房屋开发商的违约金从该费用中减掉）；第二条约定甲方邢紫阳欠乙方的债务自本合同生效后即消灭，乙方不再向甲方支付本合同所涉及的房屋的价款；第三条约定甲方二人保证第三人对转让的房屋无任何权利，且须在办理房产证及过户手续时给乙方予以协助，否则本合同第二条中的甲方欠乙方的债务不得消灭，乙方仍有向甲方请求支付的权利。2011年3月3日，被告邢紫阳与原告高亚民签订房屋买卖合同，被告邢紫阳将该房屋以2200000元卖给原告高亚民，被告邢紫阳认可收到房款，后原告高亚民装修入住。2012年6月29日，该院作出（2012）禹民一初字第830号民事调解书，内容为：被告邢紫阳、郝娜于2012年9月27日前归还原告欠款本金共计242万元（逾期二被告自愿将位于平顶山市新城区纬二路与经七路交叉口的水岸豪庭6号楼东二单元1-5层东户、房产代码为05807060201东的房产抵偿给原告李梅珍，抵偿全部欠款）。2012年11月7日，李梅珍申请强制执行，该院作出（2012）禹执字第773号执行裁定书于2012年11月27日查封了本案所涉房产。原告高亚民向该院提出书面异议，2015年2月3日，该院作出（2014）禹执字第713号执行裁定书，裁定驳回了原告高亚民的执行异议。2015年2月25日，原告提起诉讼，以被告邢紫阳已将该房屋卖给原告、原告已装修入住为由，请求确认原告与被告邢紫阳于2011年3月3日签订的房屋买卖合同有效，并确认原告系已经支付全部房款并已实际占有的善意第三人；请求立即停止对位于平顶山市新城区纬二路与经七路交叉口的水岸豪庭6号楼二单元1-5层东户（房产代码：05801060201）的强制执行，并解除查封。另查明，本案所涉房屋的商品房买卖合同、商品房预售卡、相关的缴费收据、契税完税证均由被告李梅珍持有。
该院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中，被告邢紫阳分别于2010年6月1日、2010年10月25日与被告李梅珍签订了抵押借款合同、房屋转让合同，并于2012年6月29日在该院主持下与被告李梅珍达成了调解协议，已对案涉房屋进行了处分，且本案所涉房屋的商品房买卖合同、商品房预售卡、相关的缴费收据、契税完税证均由被告李梅珍持有。而原告高亚民在被告邢紫阳未出具房屋相关手续的情况下仍然与被告邢紫阳进行了房屋买卖。而且原告高亚民对案涉房屋所享有的实体权益对于被告李梅珍依据（2012）禹民一初字第830号民事调解书所享有的债权不具有优先权，因此原告高亚民对于案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对于原告要求确认原告与被告邢紫阳签订于2011年3月3日的房屋买卖合同有效，并确认原告系已经支付全部房款并已实际占有的善意第三人；请求立即停止对位于平顶山市新城区纬二路与经七路交叉口的水岸豪庭6号楼二单元1-5层东户（房产代码：05801060201）的强制执行，并解除查封的诉讼请求，该院不予支持。遂依法判决：驳回原告高亚民的诉讼请求。
上诉人高亚民诉称，一、上诉人高亚民与被上诉人邢紫阳之间的房屋买卖合同是真实有效的，高亚民已经支付全部房款，合法、善意并实际占有，依法不得查封。二、高亚民已经合法占有该房产4年多，拥有合法居住权，应当依法保护。三、李梅珍与邢紫阳之间是民间借贷纠纷，二人签订的《房屋转让合同》是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保行为，应判定合同无效，且存在伪造嫌疑。四、（2012）禹民一初字第830号民事调解协议是在李梅珍威胁、逼迫下达成的，且李梅珍知道高亚民买卖房产的事实，该调解书严重损害了第三方的合法权益，应予撤销。综上，请求撤销原判或者予以改判。
被上诉人李梅珍辩称，一、高亚民与邢紫阳之间的房屋买卖合同，疑点颇多，本案并不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。二、高亚民自始至终并未取得涉案房屋的所有权，其占有为非法占有，主观亦为恶意。三、被上诉人李梅珍与被上诉人邢紫阳签订的《房屋转让合同》是双方真实意思表示，应为合法、有效。四、上诉人高亚民诉称的（2012）禹民一初字第830号民事调解书是在李梅珍“威胁、逼迫下达成的”于法无据，是上诉人的主观臆想。一审庭审过程中，在法院主持下，作为调解书的双方当事人，无论是李梅珍或是邢紫阳均未提过有“威胁、逼迫”的事实存在，上诉人高亚民为了一已私利，不惜诋毁、损害他人名声和利益，此行径更是无法得到法律支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人邢紫阳辩称，被上诉人邢紫阳和高亚民签订的房屋合同是真实有效的；邢紫阳与李梅珍所作的调解是有瑕疵的，调解书上所说的本金与利息是混合计算，调解书所依据的是房屋转让合同，房屋转让合同的日期不符合交易惯例，他这个日期只有李梅珍签字下面一个日期。
被上诉人郝娜的答辩意见同邢紫阳。
二审中，上诉人高亚民向本院提供了两名证人杨某甲和郭某出庭作证。证人杨某甲在恒天中介公司从事房地产业务，其主要证明有一天郭先生托其找房子，杨某甲没有找到，后来郭先生自己找到了，买卖双方已经商量好了，杨某甲就给他们起草了一个合同，起草合同的地方在水岸豪庭售楼部，当时收了郭先生2000元钱，买方是高亚民，卖方是邢紫阳；证人郭某在河南正荣房地产公司从事房地产业务，其出庭主要证明涉案房子是经其手买的，郭某和高亚民的关系比较好，后来郭某找到水岸豪庭邢紫阳的房子，当时确定的房价是二百二三十万，杨某乙起草的合同，郭某刷卡27万元，又给邢紫阳了一个200万元的承兑汇票。
被上诉人李梅珍对两个证人证言有异议，认为杨某乙作为一名专业从事房地产业务的人，在没有看到涉案房屋权属证明的情况下就为当事人起草一份不太专业的房屋买卖合同，且该房屋买卖合同涂划严重与事实不符又不能作出合理解释；再则涉案房屋是登记在邢紫阳名下，在法院调查前该房屋并没有卖给别人，所以证人杨某乙的证言是虚假的，不予认可。对证人郭某的证言有异议，认为证人郭某与上诉人高亚民是亲密的朋友，与上诉人高亚民存在利害关系，其证言不可信；证人郭某作为专业从事房地产经营的人员，没有要求卖方提供所卖房屋的权属证明与事实不符；证人郭某说买卖房屋是在售楼部签订的合同与禹州法院的调查相矛盾；证人郭某提供的承兑汇票形式不符合要件，不能证明他提供的承兑汇票的真实来源，也回避回答其代高亚民垫付的购房款220多万元是否已由高亚民支付给他，其证言明显存在虚假性，应当不予采信。
被上诉人邢紫阳、郝娜对两个出庭证人证言无异议。
结合被上诉人对两个证人证言的质证意见，本院认为，两名证人证言并非新证据，证人杨某乙作为从事房地产业务的人，在对涉案房屋权属情况并不了解的情况下，为买卖双方代写合同且合同上面存在很多涂划又不能作出合理解释，被上诉人李梅珍对其证言也不认可，故，本院对证人杨某乙的证言不予采信。证人郭某与上诉人高亚民存在利害关系，且对其代高亚民支付购房款解释不清，被上诉人李梅珍对郭某的证言也不认可，故，本院对郭某的证言不予采信。
根据各方当事人上诉、答辩意见并征得各方当事人同意，本院归纳本案二审的争议焦点是：1、高亚民与邢紫阳签订的《房屋买卖合同》和邢紫阳、郝娜与李梅珍签订的《房屋转让合同》的效力如何认定。2、本案所涉房屋所有权应该归谁所有。
经审理，本院二审查明的事实和证据与一审一致。
对于各方当事人争议的两个焦点，本院认为，被上诉人邢紫阳于2010年6月1日与被上诉人李梅珍签订了《抵押借款合同》，邢紫阳自愿将本案争议楼房抵押给李梅珍作为借款的担保；2010年10月25日，被上诉人邢紫阳、郝娜与被上诉人李梅珍又签订《房屋转让合同》，邢紫阳、郝娜自愿以本案所涉楼房以140万元的价格转让给被上诉人李梅珍所有，以抵偿邢紫阳所欠李梅珍的借款；2012年6月29日，在禹州市法院主持下，邢紫阳、郝娜与李梅珍达成调解协议，邢紫阳、郝娜将其所有的本案所涉楼房抵偿给李梅珍。以上证据能够形成一个完整的证据链，证明邢紫阳在向李梅珍借款且偿还借款不能的情况下，先后三次表达了把其所有的本案所涉楼房转让给李梅珍的意思，且本案所涉楼房的商品房买卖合同、商品房预售卡、相关的缴费收据、契税完税证也均由被上诉人李梅珍持有，因此邢紫阳、郝娜与李梅珍所签订的《房屋转让合同》是邢紫阳、郝娜的真实意思表示，且不违反法律规定，应当是合法有效的。被上诉人邢紫阳与上诉人高亚民虽然于2011年3月3日对本案所涉楼房又签订了《房屋买卖合同》，但该合同签订的时间在邢紫阳、郝娜与李梅珍所签订的《房屋转让合同》之后，高亚民在邢紫阳没有出具任何房屋权属证明手续的情况下仍然与邢紫阳签订《房屋转让合同》，没有尽到一个善意购房人应尽的审慎注意义务，且邢紫阳与高亚民签订的《房屋买卖合同》存在很多瑕疵且又不能作出合理解释，现有证据也不能证明高亚民向邢紫阳支付了购房的对价，其证据之间也存在矛盾，故，邢紫阳与高亚民签订的《房屋买卖合同》不能对抗邢紫阳与李梅珍所签订的《房屋转让合同》，且上诉人高亚民对本案涉房屋所享有的实体权益对于被上诉人李梅珍依据已生效的民事调解书所享有的债权也不具有法定的优先受偿权，因此上诉人高亚民对于本案所涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故，上诉人高亚民的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元由上诉人高亚民承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 涛
审判员 孙根义
审判员 蒋晓静
二〇一六年三月三十日
书记员 侯伟丽