江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第01104号上诉人（原审被告）张玉平，女，1978年3月2日出生，汉族，住宿迁市宿城区。委托代理人王昆鹏（系上诉人丈夫），男，1978年3月19日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）苏娟，女，1972年3月22日出生，汉族，住宿迁市宿城区。委托代理人高锦旗，江苏八面锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王东风，男，1973年4月18日出生，汉族，住宿迁市宿城区。原审第三人宿迁星月城房地产开发有限公司，住所地宿迁市经济开发区青岛路北侧。法定代表人熊英，该公司董事长。上诉人张玉平与被上诉人苏娟、王东风确认合同无效纠纷一案，不服泗阳县人民法院作出的（2013）泗民初字第1036号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭对本案进行了审理。上诉人张玉平及其委托代理人王昆鹏，被上诉人苏娟及其委托代理人高锦旗到庭参加了诉讼。被上诉人王东风、原审第三人宿迁星月城房地产开发有限公司（下称星月城公司）经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：被告王东风与第三人星月城公司于2010年1月15日签订“《星月城》6号楼内部认购协议书”三份，协议书中载明“就乙方（王东风）购买星月城6幢1、2单元704、903、1003号房产事宜，经甲乙双方协商一致，达成如下认购协议：1、房屋建筑面积为132.5㎡、111.17㎡、111.17㎡，认购单价为人民币2500元/㎡、2590元/㎡、2620元/㎡,认购总价为人民币331250元、287930元、291265元；2、签订本协议书时，乙方自愿缴纳诚意金人民币101250元整、87930元整、87265元整，甲乙双方代表人签字并在乙方缴纳诚意金后立即生效，如乙方不能在当天缴纳诚意金，则本协议认购无效……”当时被告王东风缴纳诚意金276445元，同时第三人星月城公司出具收据三份。2012年7月25日被告王东风与张玉平签订“证明”一份，证明中载明“本人王东风因欠张玉平债务，现将在星月城小区所购的6#704、903、1003三套房子转让给张玉平，此房子的首付及按揭等未尽事项以后由张玉平与星月城公司之间处理，与本人再无任何关系，特此证明”。同日，被告张玉平与第三人星月城公司签订“《星月城》6号楼内部认购协议书”三份，内容同王东风与星月城公司签订的内容一致，当即星月城公司向被告张玉平出具收据三份，现原告因该房产为夫妻共同财产单方处置无效，且张玉平以明显不合理价格购买该房屋具有明显串通的恶意而诉至法院，要求确认两被告之间的转让协议无效。原审另查明，1996年4月22日王东风与苏娟登记结婚，2012年2月20日王东风向宿城区人民法院起诉，要求与苏娟离婚，该院于2012年3月27日立案。2012年6月5日，宿迁市中级人民法院指定泗阳县人民法院审理。2012年7月9日，王东风向本院撤回起诉。2012年7月24日，苏娟向宿城区人民法院起诉，要求与王东风离婚，该院于2012年7月24日立案。2012年7月24日，宿迁市中级人民法院指定泗阳县人民法院审理。同日，该院立案审理。2013年2月25日，该院作出（2012）泗民初字第1235号判决书，准予苏娟与王东风离婚等。后王东风上诉，2013年8月30日，宿迁市中级人民法院作出（2013）宿中民终字第0710号判决书，准予苏娟与王东风离婚等。在（2013）宿中民终字第0710号案中认定苏娟与王东风有夫妻共同财产等。原审再查明，2012年4月28日被告王东风（单位宿迁大明置业有限公司）向被告张玉平出具借条一份，借条中载明“今借到张玉平现金贰拾伍万元整，月息2%,按季结息-借款人王东风-单位宿迁大明置业有限公司-经手人伍静-2012年4月28日”。2012年6月30日，被告王东风（单位宿迁大明置业有限公司）向被告张玉平出具借条一份，借条中载明“今借到张玉平现金壹拾万元整，月息2%,按季结息-借款人王东风-单位宿迁大明置业有限公司-经手人伍静-2012年6月30日”，在上述借款期间被告王东风系宿迁大明置业有限公司法定代表人。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。对于本案涉及的房屋内部认购协议，实质上是一种合同行为，关于合同双方当事人任一方在经对方同意的情况，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中作为起初内部认购协议的第三人即本案的被告张玉平在被告王东风、星月城公司双方当事人一致同意的情况下受让相关权利义务，但是关于本案的涉及的350000元的借款从证据上并非王东风个人借款，且发生于被告苏娟、王东风离婚争议期间，本案被告张玉平未能进一步举证关于本案的诚意金冲抵的借款来源于个人之间的债权、债务关系，王东风也未能证明该借款系个人借款，原告苏娟对此也予以否认，对此不予采信。被告王东风与张玉平签订的关于星月城公司开发的星月城6号楼704、903、1003号房屋的转让协议，存恶意串通损害原告利益情形理应认定合同无效。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决被告王东风与被告张玉平签订的关于宿迁星月城房地产开发有限公司开发的“星月城”6号楼704、903、1003号房屋的转让协议无效。案件受理费5447元由被告王东风、张玉平共同承担，保全费5000元原告苏娟负担。上诉人张玉平上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求予以撤销，改判驳回原告的诉讼请求或者发回重审。主要理由为：1、原审法院认定房屋认购协议是合同行为，合同当事人在经对方同意的情况下，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人正确。但是法律并不要求转让人和第三人之间必须存在债权债务的法律关系，故王东风和上诉人之间是否存在债权债务均不影响合同转让；2、即便要认定合同转让人和第三人之间存在债权债务关系，本案的也不应当确认协议无效。本案涉及的35万元借款属于二被上诉人共同债务。本案的借款并非发生在二被上诉人离婚争议期间，而是2011年4月28日和2011年6月30日的借款换据而形成的。但由于上诉人和被上诉人王东风在换据时的疏忽大意导致在借条左下角加盖公章时忘记了添加“担保”二字，但该款并非用于大明置业公司的经营，而是被王东风用于偿还个人债务，故该35万元借款应当认定为夫妻共同债务，而不应认定为公司债务；3、本案上诉人和被上诉人王东风之间不存在房屋转让法律关系。本案的法律关系为王东风和星月城公司之间旧的认购协议解除，张玉平和星月城之间新的认购协议订立，星月城公司应退还的诚意金仅是冲抵债务，是债的偿还方式。因王东风到期不能偿还所欠上诉人债务，后在各方协商同意的基础上，星月城公司将诚意金视为张玉平缴纳，由张玉平和星月城公司签订新的房屋认购协议书，王东风与星月城公司签订的房屋认购书自愿解除，王东风已经缴纳的诚意金不再由开发商直接退还，而视为新的认购人张玉平缴纳，星月城公司为避免纠纷，要求上诉人和王东风共同书写承诺，故本案并非房屋转让的法律关系。即便认定为房屋转让法律关系，根据《物权法》及买卖合同司法解释的规定，合同的效力不受是否办理物权登记的影响，故苏娟也只能主张合同撤销权，而不能要求确认合同无效；4、被上诉人并非本案适格被告。如果以侵权处理，那么侵犯财产权的也是王东风，上诉人不存在侵权行为；如果按照合同处理，苏娟并非涉案合同的当事人，其也无权确认合同无效，故上诉人并非本案适格被告，最多只能作为第三人参加诉讼。被上诉人苏娟辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由为：1、从张玉平和王东风签订的证明来看，双方之间是转让房屋的行为，并非上诉人主张的原有合同的解除和新合同的订立；2、对本案实际的借条，即便借款真实存在，由于该借条加盖了大明公司的印章，该借款应视为公司债务，而非王东风的个人债务，也不属于夫妻共同债务。王东风以个人财产抵偿公司债务，侵犯了被上诉人苏娟的合法权益，上诉人王东风与张玉平之间存在恶意串通的行为，双方之间的转让行为应当被确认无效；3、上诉人和被上诉人王东风恶意串通转让夫妻共同财产，侵犯了苏娟的合法权益，故上诉人是本案的适格被告。被上诉人王东风二审中未发表意见。原审第三人星月城公司未发表意见。原审中各方当事人提供的证据均已经随案移送本院，原审对证据的分析认证基本证据。二审中，根据被上诉人苏娟的申请，本院调取了本院执行案件中的宿价证鉴[2012]2号《关于对星月城小区5#楼701、903、904室房地产的价格鉴证结论书》。被上诉人苏娟认为该《价格鉴证结论书》可以证实张玉平与王东风之间以不合理的低价转让财产，侵犯了其合法权益。上诉人张玉平质证认为，该鉴证结论书确定的价格与本案没有关联性。被上诉人王东风与原审第三人星月城公司未发表质证意见。本院认为，该《价格鉴定结论书》系本院依法调取的证据，具有真实性，但该证据与本案被诉“证明”是否有效之间不存在关联性，不能作为本案证据使用。本院查明的案件事实和原审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，被上诉人王东风与原审第三人星月城公司之间于2010年1月15日签订的“《星月城》6号楼内部认购协议书”三份，该协议不违反法律规定，合法有效。上述三份内部认购协议签订于苏娟与王东风夫妻关系存续期间，根据《婚姻法》第十七条的规定，王东风基于上述三份内部认购协议取得的权利应当属于夫妻共同财产。王东风与张玉平签订“证明”的实质是将王东风、苏娟享有的购买三套房屋的权利义务概括转移给上诉人张玉平，以抵偿相关债务，属于处分夫妻共同财产的行为。被上诉人王东风抵偿的债务达30余万元，数额巨大，属于非因日常生活需要对夫妻共同财产作出的重要处理决定，该处分行为发生在其与苏娟离婚诉讼期间，王东风在处分该财产时更应当与苏娟平等协商，取得一致意见后实施。作为“证明”中合同权利义务的承受人张玉平系王东风的弟媳，在签订“证明”时，其应当知晓苏娟与王东风正处于离婚状态的事实，其在签订证明的时候没有取得苏娟的同意，存在过失甚至恶意，故其并非善意第三人。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，上诉人苏娟一直在主张王东风与张玉平之间签订的“证明”无效，已经明确表示不予追认王东风的财产处分行为，故王东风与张玉平之间签订的“证明”应当确认无效。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5447元，保全费3270元，由上诉人张玉平负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 宁审 判 员  周丽丽代理审判员  于元祝二〇一七年一月二十三日书 记 员  赵桐艺第9页/共9页