广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2442号上诉人（原审被告）：陈锦坤，男，汉族，住广州市天河区。委托代理人：江海华，广东业证律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱焕新，男，汉族，住清远市清城区。委托代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。委托代理人：梁成梁，广东鸿商律师事务所工作人员。上诉人陈锦坤因与被上诉人朱焕新房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人陈锦坤的委托代理人江海华，被上诉人朱焕新的代理人贺佐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈锦坤上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人只须向被上诉人支付房屋5400元租金；2、本案诉讼受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人无履行双方签订的合同。合同约定，被上诉人须与上一手发包人协调好、帮上诉人办理场地使用证明，但被上诉人并无依约履行，致使上诉人无法正常使用场地，此结果是被上诉人造成的，因此，上诉人拒交租金属合法、合理。二、上一手发包方己与被上诉人解除了租赁合同，上诉人与被上诉人的租赁合同关系应相应解除。即使上诉人须向被上诉人支付租金，但由于被上诉人的原因，按合同约定，上一手发包方决定于2015年11月份与被上诉人解除了租赁合同，相应地被上诉人与上诉人的房屋租赁合同关系也应己解除。一审判决仍判决上诉人须支付2016年5月至7月租金明显不合理。在此，上诉人无须支付2015年12月至2016年7月的租金共23900元。三、上诉人己支付的4900元租金，一审判决不将其计入明显不合理。一审庭审中，上诉人向法院提供了部分交付租金的收条，但法院以超过时限为由不将其从应交租金扣除是错误的，总共扣除的租金总共4900元。综上所述，一审判决多计算了租金23900元＋4900元=28800元，上诉人只须向被上诉人支付租金5400元。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以改判，望二审法院查明事实。适用法律，支持上诉人的上诉请求。被上诉人朱焕新口头答辩称：我方认为原审认定事实清楚，程序正确，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉。被上诉人朱焕新向一审法院起诉请求：1、判令陈锦坤向朱焕新支付拖欠的租金34200元（自2015年9月起至2016年7月期间拖欠租金共计32400元，另加2015年3份欠1800元租金）；2、判令陈锦坤自2016年8月起按照每月3000元向朱焕新支付诉讼期间的租金直至本案裁判文书生效之日；3、本案诉讼费用由陈锦坤承担。一审法院认定事实：2011年3月20日，朱焕新(甲方)和陈锦坤(乙方)签订《租赁协议》，协议约定朱焕新将位于清远市清新区太和镇周田旧村委会的一处厂房出租给陈锦坤：1、承租时间从2011年3月1日至2020年1月1日，租金第一年为每月2500元，第二年起每年递增100元正（即2012年3月份每月为2600元，如此类推）。2、租金的缴付，乙方的租金每月必须在当月的15日前缴付给甲方，乙方进场经营后乙方需支付3000元的保证金给甲方，租期满后退回，中途退出不作退回。双方还约定：“违约责任，希望双方本着互惠互利的原则合作，若乙方在租赁期内违反有关条款，甲方有权终止合约，并追回损失”。本协议一式两份，甲方和乙方各执一份，并具有同等法律效力，协议自签订之日起生效。《租赁协议》签订后，朱焕新将上述厂房交付给乙方使用至今，陈锦坤自2011年3月起支付租金至2015年8月，从2015年9月起陈锦坤拖欠朱焕新租金至今。截止到朱焕新起诉之日，陈锦坤总拖欠朱焕新合计租金为34200元(自2015年9月起至2016年7月期间拖欠租金共计32400元，另加2015年3月份欠1800元租金)。另查明朱焕新的转让行为得到原发包方黄劲敏的默认。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。一、合同的效力。朱焕新与陈锦坤签定的《租赁协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，并得到原发包方黄劲敏的默认，是有效合同。二、租金的支付。陈锦坤称朱焕新与上一手发包人无协调好、无帮其办理场地使用证明、且上一手发包方已与朱焕新解除合同，因此不同意支付租金，一审法院认为属另一法律关系。陈锦坤的主张事实理由不充分，应不予支持。陈锦坤从2015年9月起拖欠租金是违约行为，应承担违约责任。陈锦坤应支付所欠租金。截止到朱焕新起诉之日，陈锦坤总拖欠朱焕新合计租金为34200元(自2015年9月起至2016年7月期间拖欠租金共计32400元，另加2015年3月份欠1800元租金)。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年6月9日作出（2016）粤1803民初2061号民事判决：陈锦坤应付朱焕新房屋租金34200元(至2016年7月期间拖欠租金共计32400元，另加2015年3月份欠1800元租金，后每月租金按租房协议约定的递增方式以实际使用时间计算），于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费350元，由陈锦坤负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人提供如下证据：1、清远市清新区市场监督管理局询问通知书，照片，证明涉案厂房因涉嫌无证经营被查封；2、《收条》二张，证明上诉人于2016年3月9日和2016年4月20日分别交纳2900元和2000元给被上诉人。经质证，上诉人认为证据1与本案无关；对证据二的真实性无法确认。本院认为，本案系民间借贷纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人应否支付2015年12月至2016年7月的租金。2、上诉人已交纳的4900元租金应否扣减。关于上诉人应否支付2015年12月至2016年7月的租金的问题。本案中，上诉人与被上诉人之间存在租赁合同的事实双方均无异议，且该合同至今未解除，故上诉人应按合同约定支付承租期间的租金。原审法院判令上诉人支付租金至2016年7月并无不当。至于上诉人提出不交租金是由于被上诉人无帮上诉人办理场地使用证明而无法正常使用场地的问题。经查，双方签订的合同当中并没有对此进行约定，且上诉人也没有提供在该时间内无法正常使用租赁的场地的相关证据，故上诉人的该项上诉请求，依据不足，本院不予采纳。对于上诉人提出被上诉人已与上一手发包方解除合同而认为无须再缴交租金的问题。本院认为，被上诉人与上一手发包方是否解除合同与本案租赁合同并非同一法律关系，在涉案合同未解除且上诉人未退出租赁场地之前，上诉人仍应按合同约定支付涉案租金，上诉人据此认为不应当再支付该段时间的租金，依据不足，应不予采纳。关于上诉人已交纳的4900元租金应否扣减的问题。上诉人主张其于2016年3月9日和2016年4月20日分别交纳2900元和2000元共计4900元给被上诉人的事实，提供了被上诉人立写的两张《收条》予以证实，二审期间，上诉人对该《收条》的真实性并无否认，且也没有提出鉴定申请，故本院确认上诉人支付了该4900元租金给被上诉人，上诉人据此请求在尚欠的租金中扣减该4900元的上诉请求，依据充分，本院予以采纳。经计算，上诉人应支付给被上诉人的租金为34200元－4900元＝29300元。综上所述，上诉人陈锦坤的上诉请求成立部分，本院应予支持；一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：变更广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初2061号民事判决为：上诉人陈锦坤应付被上诉人朱焕新房屋租金29300元(至2016年7月期间拖欠租金共计27500元，另加2015年3月份欠1800元租金，后每月租金按租房协议约定的递增方式以实际使用时间计算），于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费350元，由上诉人陈锦坤负担300元，由被上诉人朱焕新负担50元。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年十二月二日书记员  黄 沁