河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终1094号
上诉人（原审原告）：李学武，男，1971年5月21日出生，汉，住张家口经济开发区。
委托诉讼代理人：马国栋，河北震河律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：张家口华凯创业房地产开发有限公司，住所地张家口经济开发区市府东大街6号宏昌馨园小区9号楼4单元5层401、501室。
法定代表人：何风枝，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李耀军，该公司法务。
被上诉人（原审被告）：李文辉，男，1979年6月22日出生，汉，河北省三河市号。
被上诉人（原审被告）：张家口京锐朝辉建筑工程有限公司，住所地张家口市桥西区新兴苑小区4号楼1单元101号。
法定代表人：李文辉，该公司总经理。
上诉人李学武因与被上诉人李文辉、张家口京锐朝辉建筑工程有限公司（以下简称京锐朝辉公司）、张家口华凯创业房地产开发有限公司（以下简称华凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2017）冀0791民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李学武及委托诉讼代理人马国栋，被上诉人华凯公司的委托诉讼代理人李耀军到庭参加诉讼。被上诉人李文辉、京锐朝辉公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李学武上诉请求：撤销原判，改判为交付坐落于张家口市文化艺术会展中心华润紫金城B座24层2406、2407号房屋，或将本案发回重审。一二审诉讼费及保全费由对方承担。事实和理由：一、李文辉与华凯公司有工程承包合同，我有理由相信李文辉有工程款抵账房，双方签订的购买张家口市紫金城B座24层2406、2407号购房协议是真实意思表示，价格符合当时的市场行情，合法有效。我已向李文辉支付了665000元购房款（房屋总价款为83万元），当然对这两套房屋拥有了物权期待权。二、2016年10月26日华凯公司与李文辉签订了两份购房协议，协议明确约定华凯公司将涉案的两套房屋出售给李文辉，并为李文辉出具了收款收据。华凯公司对协议的真实性表示认可，证明李文辉对这两套房屋具有所有权和处置权。三、涉案房屋已竣工，完全具备交付使用条件，华凯公司没有充分的证据证明李文辉与其施工项目未完工，双方没有结算清楚，李文辉拥有处置权的事实。四、华凯公司一审时出具的承诺书，由于李文辉未到庭，对其真实性无法认定，该承诺书的证明力无法推翻华凯公司与李文辉签订购房协议内容。我与李文辉签订购房协议时候，李文辉的身份显示以及他与我的陈述都是属于华凯公司，李文辉先后向我出具了与华凯的工程协议，抵账的购房合同，后我又去华凯询问此事，李文辉与我签订本案的协议后，我把房屋款大部分支付给李文辉，按照李文辉与华凯签订抵账的时间2016年10月26日以及出具收款票据的时间，与华凯公司所提交的承诺书时间是一致的，承诺书中所列房屋是石涛，同一天又与李文辉签订购房合同，可以证明华凯公司把两套房屋抵顶给李文辉是真实的，并不能证明李文辉对这两条房屋无处置权，所以华凯公司应该配合履行李文辉与我签订的购房协议内容，将这两套房屋交付给我。综上，请求支持我的上诉请求。
被上诉人华凯公司辩称，本案房屋买卖合同，具有相对性，本案是李文辉与李学武签订的合同，应该由李文辉交付房屋，但是李文辉没有处置权，李学武认为是我公司抵顶给李文辉，应该得到华凯公司的确认或者签订一个三方协议。李文辉与李学武签订协议时间是2016年10月9日，此时我公司与李文辉没有任何抵顶意向，李文辉对房屋没有处置权，我公司建议李学武报案，华凯公司不能作为本案交付房屋的义务主体。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判，驳回李学武的上诉请求。
李学武向一审法院起诉请求：1、判令被告和第三人依法履行合同，交付原告坐落于张家口市文化艺术会展中心华润.紫金城B座24层2406、2407号房屋；2、诉讼费、保全费由被告承担。
一审法院认定事实：原告为支持其诉讼请求，提供购房协议两份，其中一份购房协议载明“甲方：李文辉。乙方：李学武。经甲乙双方友好协商，达成如下：1、乙方购买位于张家口紫金城小区B2406号房屋。面积87.1平米，实际成交价格为415000元。2、甲方保证该套房屋无任何经济纠纷，甲方负责给乙方办理购房的任何手续。3、由于甲方在开发单位施工结算未完成，乙方先支付购房款215000元，待甲方与开发单位施工结算完成后，甲方负责给乙方办理完入住手续。4、甲方要求开发单位给出具该套房屋的购房认购书，保证乙方拥有该套房屋的所有权”。另一份购房协议载明乙方购买位于张家口紫金城小区B2407号房屋。面积87.1平米，实际成交价格为415000元，乙方先支付购房款215000元。其他合同条款与上述购房协议条款内容均一致。该两份购房协议甲方处均有李文辉签字、并盖有张家口京锐朝辉建筑工程有限公司印章。乙方处均有李学武签字。签订时间均为2016年10月9日”。另，原告提供收据四张，显示被告分四笔共收到原告李学武交付的购房款665000元。第三人华凯公司对上述证据的真实性存有异议，并认为原告与被告签订上述购房协议时，被告李文辉对上述房屋没有任何处分权。原告提供由被告李文辉（承购方）与第三人华凯公司（出售方）于2016年10月26日签订的房屋买卖合同复印件两份及第三人华凯公司于同日出具的收款收据复印件两张。该两份房屋买卖合同所涉房屋亦为华润.紫金城B座2406号房屋及B座2407号房屋，价款分别为591668元。原告另提供张家口经济开发区工商行政管理局于2017年6月6日所做的现场笔录一份，欲证明上述购房协议及收据的真实性。第三人华凯公司对该证据的真实性不持异议，并陈述“这两份合同和收据的原件我公司已经收回了，当时签这两份合同是因为李文辉给我公司做装修工程，但是李文辉没有按照约定完成工程，当时李文辉需要垫资没有钱，我们双方约定结算工程款以抵顶房屋。当时签这两份合同是保证性的，让李文辉先干活，干完活根据实际完成的工程量再确定给哪几套房，如果没有干完活我方将买卖合同收回。李文辉当时给我公司写了承诺书，在工程完工之前不得出售转让。本案所涉的这两套房屋我方已经收回，而且抵顶给了华工建设公司”。就本案所涉购房过程，原告陈述“2016年8、9月份，我通过我表弟认识了李文辉，因为李文辉和华凯公司承包了工程，李文辉说华凯公司给他抵顶了部分房屋，其中有本案所涉的两套房屋。因为李文辉当时缺钱，他就想把这两套房屋卖给我，也商量了价钱，后来李文辉带我去华凯公司看了这两套房，我也向华凯公司的张经理打听此事，张经理也说这两套房屋抵给李文辉了。后来在2016年10月9日签订了购房协议，同日通过转账给李文辉215000元，其余三笔给了李文辉现金。当时签购房协议时，李文辉没有给我看他与华凯公司签订的房屋买卖合同，但是给我看了他与华凯公司承包工程的合同，我就相信他有房子。后来我就找李文辉过户，李文辉开始推脱，后来我去找华凯公司的张经理，华凯公司说没事。后来李文辉给了我他与华凯公司签订的两份房屋买卖合同，后来也没有给我过户，后来我去找华凯公司，华凯公司说该合同、收据都是假的，后来我向工商局报案，工商局也没有处理，所以我就起诉了”。
一审法院认为，原告起诉要求被告及第三人履行合同，交付华润紫金城B座24层2406、2407号房屋，虽然原告提供了其与二被告签订的购房协议、交款收据及被告李文辉与第三人华凯公司签订的房屋买卖合同、被告华凯公司出具的收据复印件等证据，但上述证据并不能证明二被告对该两套房屋享有所有权，亦不能证明二被告对该两套房屋享有处分权，原告亦未与第三人直接签订相应的房屋买卖合同，故原告的上述诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。被告李文辉、京锐朝辉公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回原告李学武的诉讼请求。本案案件受理费13800元及保全费4670元，由原告李学武负担。
本院二审期间，李学武提交李文辉当时与其签订房屋购买协议时的身份名片1张。拟证明上面写的是华凯控股张家口有限公司等名称，下面写的李文辉的名字，以此认为李文辉是华凯创业的人。华凯公司质证认为：对这个名片的真实性合法性及关联性均提出异议，属于李学武单方提供的复印的，没有盖公司章，虽然上面印有华凯公司，但是下面落款写的是李文辉，也没有写职务；李文辉不是我公司的职员，这个名片与本案的房屋买卖没有关联。本案的购房合同是李学武与李文辉签订的，不是与我公司签订的买卖合同，与我公司没有关系。华凯公司提交承诺书复印件1份，当时一审时没有找到原件，出具了一个证明。拟证明当时华凯公司确实与李文辉写过抵账书，但是李文辉给我们出具了一个承诺书。如果李文辉没有完成工程就不把房屋抵账给李文辉，后来李文辉并没有干活，所以我们就把承诺书的原件收回了，并在我们公司内部进行了公告。李学武质证认为，按程序上来说，这个应该在一审质证，承诺书是一个复印件，李文辉没有到庭，真实性无法认证，如果是真的，这个时间是2016年10月26日，是与华凯与李文辉签订抵账房屋的合同的时间是一致的，确定当时涉案的两套房屋是允许李文辉可以出售的。本院认证，李学武仅提交的李文辉的名片，不足以证实李文辉是华凯公司的职员。华凯公司提交的《承诺书》为复印件，不能确定真实性。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，李学武与李文辉签订的《购房协议》是2016年10月9日，而李文辉与华凯公司签订的《房屋买卖合同》的时间为2016年10月26日，《购房协议》、《房屋买卖合同》的标的均为华润紫金城B座24层2406、2407号房屋，也就是说在李文辉与华凯公司签订《房屋买卖合同》之前，李学武与李文辉就签订了《购房协议》。根据现有证据，李学武并不能证实李文辉、京锐朝辉公司对涉案两套房屋具有所有权，或对该两套房屋具有处分权。李学武与华凯公司没有签订相应的房屋买卖合同，也不存在房屋买卖的合意，故李学武主张李文辉、京锐朝辉公司、华凯公司依法履行合同，交付其坐落于张家口市文化艺术会展中心华润.紫金城B座24层2406、2407号房屋的证据不足，应当承担举证不能的不利法律后果。李文辉、京锐朝辉公司经合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，李学武的诉讼请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人李学武负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 进
审判员 姜 兵
审判员 姜建龙
二〇一八年六月一日
书记员 徐忠媛
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。