.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}签发：海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初5669号原告：蔡定创，男，汉族，xxx年xx月xx日出生，住海口市xxx。被告：海口信达海天下物业服务有限公司，住所地海口市xxx。法定代表人：江晓，董事长。委托代理人：张晋顼，北京大成（海口）律师事务所律师。委托代理人：聂珂珂，北京大成（海口）律师事务所实习律师。原告蔡定创与被告海口信达海天下物业服务有限公司（以下简称信达海天下物业公司）物业服务合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告蔡定创、被告信达海天下物业公司的委托代理人张晋顼、聂珂珂，到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告蔡定创向本院提出诉讼请求：１、判令被告退回业主物业装修押金5000元，并支付原告相应的利息；２、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告在2016年7月20日开始对在被告提供物业服务的小区装修自主物业（信达海天下B20幢501室），被告采用不给工人进场、不开通水电等胁迫方式，胁迫原告与其签订了由被告所提供的《房屋装饰装修管理服务协议》格式合同，包括交纳了其中要求的5000元人民币押金。原告在房屋装修期间，没有发生损害被告所管理的公共财物与公共卫生等事项，也没有损害社会的公共利益，但被告以封装了阳台为由，对原告进行罚款，拒不退还原告的5000元押金。原告认为，装修阳台是原告对具有所有权的物业处分权的体现，被告无权干涉，被告是物业公司，其对小区的管理权，是由该小区业主们（原告）所让渡的，被告的管理权不能超出这种让渡权的范围，被告没有对原告自主物业装修是否违法的认定权与罚款权。原告在装修期间，并没有改变所装修阳台的用途，被告以原告封装阳台为由，对原告的5000元押金拒不退还，已构成违法。因此，请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称，2014年8月28日，海南信达置业有限公司与信达物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由信达物业公司对信达海天下四期提供前期物业管理服务事宜。2015年8月30日，海南信达置业有限公司与蔡定创、闻秀琼夫妇签订《海口市商品房买卖合同》，约定蔡定创、闻秀琼夫妇所购商品房为信达海天下四期B20#幢501房，该商品房的用途为住宅-成套，户型结构为三居室，有封闭式阳台0个，非封闭式阳台2个。该合同明确约定，蔡定创、闻秀琼在签订《商品房买卖合同》时，已确认详细阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，同意由出卖人依法选聘物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时管理规约》。2016年7月20日，信达物业公司与蔡定创、闻秀琼夫妇签订《临时管理规约》，双方就有关物业的使用、维护、管理、业主的利益和应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项作出约定。同日，蔡定创、闻秀琼接收所购房屋，并在房屋交付验收清单即交付物品清单中签字确认。2016年7月21日，信达物业公司与蔡定创签订《房屋装饰装修管理服务协议》（以下简称“《装修协议》”），蔡定创作为业主保证建筑工程质量和结构安全，符合物业管理、消防、供水、供气、供电、环境保护等有关规定和标准，遵守信达物业公司对房屋装饰装修统一制定的相关规定。同日，蔡定创还出具了《装饰装修施工承诺书》及《业主装饰装修房屋承诺书》，承诺遵守有关装饰装修的管理规定，其中包括装饰装修不得改变房屋原有外貌及公用设施、不得擅自封闭阳台须等内容。2016年7月22日，蔡定创向信达物业公司提交《装修申请表》，明确了装修项目及装修内容，并缴纳了装修保证金5000元。当日，物业服务中心根据蔡定创提交的申请表作出了装修意见后，出具了《装修施工许可证》。前述文件中，均明确载明“阳台不得封闭”等内容。2016年9月28日，信达物业公司就蔡定创违规封闭阳台的行为，向其发出《装饰装修违规整改通知书》，蔡定创收悉却未予理会。2017年3月8日，海口市美兰区城市管理行政执法局向蔡定创发出《责令限期改正通知书》，告知其封闭阳台的行为违反了《中华人民国和国城乡规划法》第四十条的规定，责令其限期拆除加建部分。2017年3月23日，信达物业公司电话约谈蔡定创，蔡定创表示同意配合政府开展入户测量工作。信达物业公司收取装修保证金具有合法依据，在退还装修保证金的条件尚未成就前，蔡定创要求退还装修保证金毫无事实和法律依据。根据双方签订的《装修协议》及蔡定创出具的《装饰装修施工承诺书》及《业主装饰装修房屋承诺书》，蔡定创同意信达物业公司收取装修保证金5000元，作为其履行《装修协议》约定义务及相应承诺的担保措施。且蔡定创在签约后自愿向信达物业公司支付了前述装修保证金。因此，信达物业公司收取装修保证金具有充分事实和法律依据，亦是物业公司监管业主装修行为的通常做法，符合惯例。然而在装修过程中，蔡定创却毫无契约意识，严重违背《装修协议》、《装饰装修施工承诺书》、《业主装饰装修房屋承诺书》、《装修申请表》、《装修施工许可证》等文件中关于“不得封闭阳台”等规定，擅自封闭了多处阳台，且经信达物业公司通知其限期整改后，至今没有按要求进行整改。蔡定创称其已向信达物业公司报送了封装阳台的方案，并经过信达物业公司审批同意，该说法是完全背离事实的。蔡定创向信达物业公司提交的《装修申请表》中，阳台（露台）的装修内容仅包括“地砖、涂料”，并没有封闭阳台的内容。蔡定创后续也没有申请变更装修方案。而且根据相关文件，“不得封闭阳台”多次被强调，属于装修行为的禁止性规定，双方对于这一点都是知悉的，在此情形下，蔡定创不可能报送带有封闭阳台的装修方案，更不可能获得批准。特别需要说明的是，根据海口市美兰区城市管理行政执法局发出的《责令限期改正通知书》，蔡定创封闭阳台、加建阳光房等行为已经违反了《中华人民国和国城乡规划法》第四十条的规定，已被责令自行拆除建筑加建部分。但在此情形下，蔡定创仍未予以整改。因此，为了切实发挥装修保证金的担保功能，信达物业公司有权暂扣该保证金，作为蔡定创遵守《装修协议》、《装饰装修施工承诺书》、《业主装饰装修房屋承诺书》、《装修申请表》、《装修施工许可证》等文件及按要求进行整改的担保。在蔡定创整改完毕并经核验通过后，信达物业公司将按规定退还其装修保证金。蔡定创主张《装修协议》无效没有事实和法律依据。首先，《装修协议》系双方真实意思表示，且不违反我国法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。而且，双方签订《装修协议》与《临时管理规约》、《前期物业服务合同》中关于“装修前应签订装修管理服务协议”的相关安排完全一致，可以相互印证。其次，《装修协议》不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效的情形，不存在欺诈、胁迫等情形。除签订《装修协议》并缴纳装修保证金外，蔡定创还自愿出具了《装饰装修施工承诺书》、《业主装饰装修房屋承诺书》等书面文件，并填写了《装修申请表》，领取了《装修施工许可证》，这一系列的行为过程中，蔡定创从未提出任何异议，亦无任何证据表明信达物业公司存在胁迫的情形，因此其主张《装修合同》无效毫无事实和法律依据。《装修协议》所约定的内容，不是独立或割裂的，该协议内容与《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《装饰装修施工承诺书》、《业主装饰装修房屋承诺书》、《装修申请表》、《装修施工许可证》是一个有机整体。而前述文件形成的时间，各不相同，足以说明《装修协议》仅是物业公司监管业主装修行为中的一个环节，不可能存在欺诈或胁迫的情形。《装修协议》中关于装修保证金的约定，是签约双方自愿行为，是蔡定创自愿接受信达物业公司装修监督管理的明确意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定。特别是在信达物业公司作为物业服务机构，没有被赋予监管权限情形下，其对装修行为的监管责任恐怕只剩下通过收取保证金方式实现了。因此，双方签订的《装修协议》系双方真实意思表示，且与相关文件相互印证，对双方具有约束力。蔡定创主张《装修协议》无效没有任何事实和法律依据。信达物业公司有权采取必要的手段制止蔡定创违法加建行为。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。其次，海南信达置业有限公司与信达物业公司（乙方）签订的《前期物业服务合同》第19条亦约定了“乙方可采取规劝、批评、整改、恢复原状、赔偿、停止服务等必要措施，制止业主、物业使用人违反本服务合同和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第三，《临时管理规约》第6条“为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利;（二）以批评、规劝、公示、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为”，以及第11条“业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装修装饰行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修管理服务协议中规定的禁止行为。”由此可见，信达物业公司对蔡定创违法加建行为，有权采取必要措施予以制止。结合《装修协议》关于装修保证金的规定，信达物业公司有权通过暂扣蔡定创缴纳的装修保证金的方式，要求蔡定创进行整改。在蔡定创未按要求整改前，其要求退还装修保证金的诉讼请求不应予以支持。综上所述，蔡定创本案诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、海口市商品房买卖合同；2、前期物业服务合同；3、临时管理规约；4、房屋交付验收清单；5、交付物业清单；6、海口信达海天下物业公司对B20-501装修押金收据;7、《房屋装饰装修管理服务协议》。因各证据之间能相互印证并形成证据链，且有原件予以佐证，本院对原告提供的证据真实性、合法性、关联性予以确认。经审理查明：2014年8月28日，海南信达置业有限公司与信达物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由信达物业公司对信达海天下四期提供前期物业管理服务事宜。2015年8月30日，海南信达置业有限公司与蔡定创、闻秀琼夫妇签订《海口市商品房买卖合同》，约定蔡定创、闻秀琼夫妇所购商品房为信达海天下四期B20#幢501房，该商品房的用途为住宅-成套，户型结构为三居室，有封闭式阳台0个，非封闭式阳台2个，2016年7月21日原、被告签订的房屋装饰装修服务协议，其中第三条约定：原告及其施工单位向被告缴纳信达海天Ｂ20栋501房装饰装修保证金5000元，装饰装修完毕后，原告及其施工单位经被告查验，在未违反建设部110号《住宅室内装饰装修管理办法》、未给邻舍造成任何不良影响、没有损坏公共设施的情况下，物业中心凭缴费票据及核验意见退款，而后，原告对其信达海天Ｂ20栋501房进行装修时，将半封闭的阳台改装为封闭阳台，被告以原告违反规定为由予以暂扣装修保证金5000元引起讼争。本院认为，关于原告诉请要求被告退回业主物业装修押金5000元及相应利息是否应支持的问题。首先，原、被告于2016年7月21日签订的房屋装饰装修服务协议，第三条约定：原告及其施工单位向被告缴纳信达海天Ｂ20栋501房装饰装修保证金5000元，装饰装修完毕后，原告及其施工单位经被告查验，在未违反建设部110号《住宅室内装饰装修管理办法》、未给邻舍造成任何不良影响、没有损坏公共设施的情况下，物业中心凭缴费票据及核验意见退款。物业公司系业主受聘请管理其物业的服务公司，在业主行使物权（即对房屋进行装饰装修）时，通过合同方式要求缴纳一定数量款项的保证金，要求业主遵守物业公司的规定，否则予以扣罚，没有法律依据；其次，原告对信达海天Ｂ20栋501房装修完毕后，被告仍以原告违反物业合同约定为由占有该保证金，没有法律依据，已属不当得利；再次，原告对信达海天Ｂ20栋501房装修过程如果违反物业公约及服务合同，可通过诉讼或仲裁的方式进行解决，不宜通过协议方式创设要求业主缴纳一定数额保证金后，通过扣罚的方式要求业主执行物业公司有关装修的规定；如原告对信达海天Ｂ20栋501房装修过程中影响到其他业主不动产相邻权的，应由其他业主依法行使，被告作为物业管理服务公司无权代替其他业主行使物权及诉权。综上所述，被告占有原告在装修房屋时交付装修保证金5000元，没有法律依据，属不当得利，现原告诉请要求退还该保证金及占有期间的利息，符合国家法律、法规规定，应予以支持，被告的抗辩理由，没有法律依据，无法采信。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决如下：被告海口信达海天下物业服务有限公司应于本判决发生法律效力起3天内向原告返还装修保证金5000元及利息（自2017年1月１日起至实际付清之日止，按该款定期一年期存在利率计算）。本案因适用简易程序审理，受理费减半收取为25元，由被告负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。usyhlp8glqflrhmeto案件唯一码审判员冯平山二〇一七年六月十九日书记员陈小婷