辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽02民终1198号
上诉人（原审原告、反诉被告）：大连辰熙房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区中山路682号。
法定代表人：冯欲杰，该公司总经理。
委托代理人：刘静，该公司法务部经理，住大连市西岗区八一路121号2-2。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：曲冬梅。
原审原告（反诉被告）大连辰熙房地产开发有限公司（以下简称“辰熙公司”）与原审被告（反诉原告）曲冬梅房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年12月8日作出（2015）沙民初字第2725号民事判决，辰熙公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人辰熙公司的委托代理人刘静、被上诉人曲冬梅到庭参加诉讼。
原告辰熙公司一审诉称：2014年5月15日，原、被告双方签订《租赁合同书》，约定原告将位于大连市中山路＊号＊层＊号的房屋出租给被告使用，租赁期限为2014年5月15日起至2017年6月14日止。原告于2014年5月15日将房屋交予被告使用，该房屋租金标准为第一年、第二年5元／平／天，被告每半年交一次租金。被告应于2015年5月31日前向原告缴纳2015年6月15日至12月14日期间的租金，但自2015年6月1日起，原告多次对被告进行口头及书面催缴，被告均拒绝交纳租金。故请求判令：1、解除原告与被告签订的《租赁合同书》；2、被告腾退房屋，并自2015年6月15日起至房屋腾退之日止按5元／天／平的标准支付租金；3、被告自2015年6月1日起至实际腾退房屋之日止，按每日应付欠缴款项5‰的标准向原告缴纳迟延交纳租金的违约金。
被告曲冬梅一审辩称：案涉租赁合同是无效合同，故不存在合同解除的问题。案涉房屋租赁给被告使用后，因为案涉房屋是消防通道，被告一直不能正常经营使用，并造成了被告的装修损失，所以原告无权向被告主张租金及违约金。被告不同意原告的诉讼请求。
被告曲冬梅反诉称：被告租赁原告房屋用于经营餐饮，合同签订后，被告及时缴纳了房租并开始进行店面装修和陆续办理营业执照等手续，但在办理过程中发现原告出租给被告的场地属于消防安全通道，根据相关的法律规定，消防安全通道不得占用、阻塞、封闭，也不能用于经营，正是基于上述原因，被告的店面一直不能经营，闲置至今，故请求判令：1、确认双方于2014年5月15日签订的租赁合同无效；2、原告返还被告租金107，912元；3、原告支付被告租金利息4694元（自2014年6月5日起至2015年7月6日止，2014年12月4日至2015年7月6日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；4、原告返还被告保证金11，000元；5、原告赔偿被告装修损失60，000元。
原告辰熙公司反诉辩称：原告与被告签订租赁合同，原告将案涉房屋租赁给被告使用，合同约定每半年交一次租金，被告已经向原告缴纳了两次租金，合同已经实际履行，被告没有按照合同约定交付租金，已经违约，所以原告具有解除合同的权利。原告作为案涉房屋的所有权人，无论在规划、报建、施工建设还是竣工验收过程中，都依法取得了消防部门的审批和许可，并通过了验收，所以原告出租该房屋并不违反法律强制规定。《消防法》的有关规定是要保障疏散通道的畅通，与合同法关于房屋租赁合同的效力并不必然冲突，该法并没有禁止包含疏散通道的房屋出租，原告在将案涉房屋出租给被告之前，已就消防要求及实际情况告知给被告，因此，原告既不存在欺诈行为，也不存在合同违反法律、法规强制性规定的事实。被告已经实际使用了案涉房屋一年多，其不能因自己经营不善等个人原因而主张合同无效。况且，被告之前的承租人租赁使用案涉房屋多年，并取得了营业执照，这也说明案涉房屋消防检查是合格的。被告主张合同无效并不成立，而被告的其他诉请均没有事实和法律依据，原告请求驳回被告的反诉请求。
一审法院经审理查明事实后，作出如下判决：一、确认原告大连辰熙房地产开发有限公司与被告曲冬梅于2014年5月15日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、被告将位于大连市沙河口区中山路＊号＊层＊号房屋返还给原告；三、原告返还被告房屋租金107，912元；四、原告返还被告履约保证金11，000元；五、原告赔偿被告房屋装修损失31，929.6元；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告的其他反诉请求。上述具有履行内容的条款，均于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
辰熙公司的上诉理由及请求是：1.合同签订前，曲冬梅亲自到房屋现场查看过房屋现状，对房屋情况及各处使用功能充分了解。且合同通用条款第6.2.3约定，未经出租人书面同意，承租人不得拆动消防设施，如装修设计二次消防改造，公安消防部门的建筑消防审核及验收手续均由承租人办理。2.大连市沙河口区公安消防大队于2015年1月19日对案涉房屋的物业单位作出的《行政处罚决定书》中仅对该房屋包含的消防通道被占用的情况进行了行政处罚，并未要求关门停业。事实上，曲冬梅自2014年5月15日即开始实际占有案涉房屋，至2015年1月其一直在经营。况且，租赁房屋内的消防通道面积仅占租赁房屋面积的1／3。3.消防法保障疏散通道的畅通，是一种行政规定，未禁止将包含疏散通道的物业进行出租，而仅仅是要求保持畅通，且该规定与合同法关于合同效力的规定并不矛盾，不必然导致租赁合同无效。4.2015年1月消防检查后，双方就租赁事宜进行协商，曲冬梅拒绝腾退租赁房屋，一直对该房屋占用并控制，诉至法院后，曲冬梅亦不配合腾退房屋，导致辰熙公司损失不断扩大。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁合同无效，当事人亦有权要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故曲冬梅应当支付占有案涉房屋期间的使用费。5.一审法院只片面保护曲冬梅因房屋装修而产生的损失，却无视曲冬梅作为承租人明知合同无法继续履行而拒不腾退房屋的事实。一审判决造成曲冬梅无偿使用房屋两年之久而不负担任何费用，至今亦不腾退，实质上保护了曲冬梅恶意占用房屋的行为，对辰熙公司不公平。据此，辰熙公司请求撤销一审判决，依法改判支持辰熙公司一审的诉讼请求。即使法院认定案涉租赁合同无效，亦应当认定部分无效；且即使合同无效，曲冬梅亦应当承担自2014年6月15日至实际腾退房屋之日止案涉房屋的占有使用费。
曲冬梅二审答辩认为：不同意辰熙公司的上诉请求，服从一审判决。
本院经审理认为：一审法院主要存在以下问题：
一、关于案涉《房屋租赁合同书》的效力问题。辰熙公司将包含消防疏散通道的案涉房屋作为一个独立空间对外出租营利，违反了《消防法》的相关规定，未履行消防安全职责，给整个案涉辰熙大厦带来火灾隐患，危及公共安全，损害社会公共利益，故双方签订的《房屋租赁合同书》中涉及消防通道的部分应归于无效。但案涉租赁房屋的面积是59.13平方米，该面积是否全部系消防疏散通道，双方当事人各执一词。本案发回后，一审法院应依据图纸，通过向相关消防部门了解情况或者司法鉴定等方式，确定租赁房屋中消防通道所占的面积，进而认定双方签订的租赁合同是全部无效还是部分无效。
二、关于曲冬梅应否支付案涉租赁房屋占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，对于租赁合同的无效，双方当事人均存在过错，一审法院应结合双方当事人的过错程度，参考消防通道占整个租赁房屋面积的比例情况等因素，对曲冬梅所应承担的占有使用费作出认定。原判判令曲冬梅无需支付任何房屋占用费，于法无据。
三、关于案涉房屋的交接问题。结合双方当事人在本案审理过程中的陈述，曲冬梅仍有部分物品存放在案涉租赁房屋内。本院已指定双方当事人于2016年3月16日上午九点到案涉房屋交接，但仍未交接完毕。为避免双方损失的进一步扩大，双方当事人应尽快完成租赁房屋及场内物品的交接工作。若因一方原因导致无法交接，则对于扩大部分的损失，过错方应承担相应的赔偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市沙河口区人民法院（2015）沙民初字第2725号民事判决；
二、发回大连市沙河口区人民法院重审。
二审案件受理费2040元（大连辰熙房地产开发有限公司已预交），退回大连辰熙房地产开发有限公司。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一六年五月二十日
书 记 员 王 亮