北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0109民初4871号
原告：安秀云，女，1950年6月4日出生，住北京市门头沟区，公民身份证号码×××。
原告：何雪松，男，1980年2月26日出生，住北京市门头沟区，公民身份证号码×××。
原告兼原告何雪松的法定代理人、原告安秀云之委托诉讼代理人：何雪莲，女，1976年3月23日出生，住北京市门头沟区，公民身份证号码×××。
原告：何钢梅，女，1969年11月26日出生，住北京市门头沟区，公民身份证号码×××。
被告：安贵英，女，1956年8月25日出生，住北京市门头沟区，公民身份证号码×××。
被告：王永光，男，1955年10月11日出生，住北京市门头沟区，公民身份证号码×××。
二被告之委托诉讼代理人：许春森，北京市海拓律师事务所律师。
原告安秀云、何雪松、何雪莲、何钢梅与被告安贵英、王永光农村房屋买卖合同纠纷一案，由安秀云、何雪松、何雪莲提起诉讼，本院于2017年8月22日立案后，何钢梅作为何某的法定继承人申请参与诉讼，本院依据其申请追加其作为原告参与诉讼。经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，由本院审判员耿迎涛担任审判长，与人民陪审员石冰、人民陪审员耿连梅共同组成合议庭，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告兼原告安秀云之委托诉讼代理人、原告何雪松之法定代理人何雪莲，原告何钢梅，被告安贵英、王永光之委托诉讼代理人许春森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安秀云、何雪松、何雪莲向本院提出诉讼请求：1、判决何某、安秀云与王永光、安贵英就北京市门头沟区×××33号（简称33号）口头约定的房屋买卖合同无效；2、王永光和安秀云腾退并向原告返还33号房屋及院落。后，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：何某与安秀云系夫妻，二人生有何雪莲、何钢梅、何雪松三个子女。何某于2013年12月16日死亡。王永光和安贵英系夫妻，安贵英与安秀云系姐妹。何雪松系重度智力和身体残疾人，无民事行为能力，其系门头沟区×××村集体经济组织成员。何雪莲为何雪松的法定代理人。1999年2月7日，案外人屈某与何某、安秀云订立一份《房契》，约定屈某将33号院以6.4万元的价格卖予何某、安秀云。后何某、安秀云又将房屋卖予王永光、安贵英，但双方未签订书面的房屋买卖合同。现33号院由王永光、安贵英占有使用。王永光、安贵英不是北京市门头沟区×××村集体经济组织成员，故何某、安秀云与王永光、安贵英就33号院口头订立的房屋买卖合同违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，应属无效。王永光、安贵英应将房屋返还予原告。
原告何钢梅诉称，我系何某、安秀云之女，因父亲何某去世，故我只作为继承人参与本案诉讼。关于33号院我认为何某、安秀云与王永光、安贵英之间并不存在口头协议。33号院是屈某直接卖给王永光、安贵英的，我父亲何某只是中间人。本案我听从法院判决，如果法院判决诉争房屋有属于我父亲何某的利益，我不放弃继承。
被告王永光、安贵英辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，何某、安秀云与王永光、安贵英之间就33号院并不存在口头房屋买卖合同。33号院系屈某卖予王永光、安贵英的，何某仅是中间人。针对33号院有两份合同，一份是屈某与何某、安秀云签订的，一份是屈某和王永光、安贵英签订的，签订日期一样，内容一样，两份协议何某和王永光互为见证人。但实际履行是屈某将房屋交给了王永光、安贵英，王永光、安贵英将6.4万房款直接交给了屈某。2003年1月15日，王永光、安贵英根据村里的规定向村里支付了5000元的宅基地款，屈某也向村里提出将33号院使用权人变更为王永光、安贵英的申请。其次，王永光、安贵英购买了33号院后，经村委会、乡镇及北京市规划委门头沟分局的批准，对33号院进行了翻、扩建，一直实际占有、使用33号院及院内房屋。最后，1999年后，王永光、安贵英及家人一直居住在33号院，各方一直没有异议，之所以提起诉讼，是因为坡头新村即将拆迁，原告试图获取33号院的拆迁利益，原告的行为有违诚信原则。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
双方无争议的事实如下：屈某原系×××村农民。1987年，屈某取得建房审批，在33号院建北房三间、厨房一间。何某与安秀云系夫妻，二人生有何雪莲、何钢梅、何雪松三个子女。何某于2013年12月16日死亡。王永光和安贵英系夫妻，二人均不是×××村的农民。安贵英与安秀云系姐妹。
1999年2月7日，屈某（甲方）与何某、安秀云（乙方）签订《房契》，约定：甲方自愿将大峪坡头新村的房屋卖予乙方，房屋面积为55平米，房价为6.4万元。《房契》上除甲、乙双方签名外，还有中证人史某、张某1、朱某、王永光、李某的签名。同日，屈某（甲方）与王永光、安贵英（乙方）签订《协议书》，约定：房主甲方愿将×××村33号（原26号）的砖混房屋卖给乙方，房产包括北房三间、西房一间，房屋面积共55平方米，房价为6.4万元。《协议书》除甲、乙双方签名外，还有中证人何某、安秀云、刘某、张某2、谭某的签名。
2003年1月15日，王永光向大峪村村委员交纳5000元宅基地款，大峪村村委会出具证明信，载：兹证明33号院房屋产权原属大峪村民屈某，经本人申请，村委会同意过户转给王永光所有之事。特此证明。
2003年10月，王永光向村委会提出申请对33号院进行翻建、新建房屋。2004年3月8日，经大峪村村委会、北京市门头沟区龙泉镇、北京市规划委员会门头沟分局三级审批，王永光取得村民建房规划许可证。王永光对33号院内东房、西房各一间进行了翻建，同时新建北房一间。
双方当事人均表示，如果法院确认何某、安秀云与王永光、安贵英之间存在口头买卖合同，并确认无效，双方不要求法院在本案处理无效的后果。
对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。
双方争议问题如下：
33号院系屈某直接卖与王永光、安贵英，还是由屈某先行卖与何某、安秀云，再由何某、安秀云卖与王永光、安贵英。
原告安秀云、何雪松、何雪莲主张，33号院系屈某先行卖给何某、安秀云，再由何某、安秀云卖给王永光、安贵英。屈某与王永光、安贵英之间的《协议书》，是王永光、安贵英2003年为了翻建房屋办理审批手续时候补签的。双方之间并不存在直接的买卖关系。被告辩称，33号院系屈某卖予王永光、安贵英的，何某仅是中间人。因为其二人是×××村村民，为了保证房屋买卖合同有效。何某、安秀云与33号院的交易没有关系，6.4万购房款系王永光、安贵英直接交付给屈某，房屋也是由屈某直接交给王永光、安贵英的。何钢梅认可王永光、安贵英的陈述。为证实己方主张，原告申请本院调取（2014）门民初字第3698号及（2016）京0109民初2021号庭审笔录、并出示（2017）京01民终1998号判决书在案佐证。
（2017）京01民终1998号民事判决书，确认1999年2月7日，屈某将33号房屋卖予何某、安秀云，后，何某、安秀云又将上述房屋出卖给王永光、安贵英，但何某、安秀云和王永光、安贵英未签订书面的买卖合同。经质证，王永光、安贵英对判决书和笔录的真实性无异议，但表示在前诉两案中陈述其与何某、安秀云之间存在口头买卖关系的陈述有特定的背景，真实的买卖关系实际是屈某和王永光、安贵英之间。
本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。根据“房地一体”原则，宅基地使用权随宅基地上的房屋买卖一并流转。故房屋买卖合同效力依赖于宅基地使用权的有效转让。屈某将33号院卖予何某、安秀云，何某、安秀云再将33号房屋口头卖予王永光、安贵英的事实，已经生效民事判决书予以确认。故王永光、安贵英辩称何某、安秀云与屈某之间不存在交易关系的意见本院不予采信。王永光、安贵英均非×××村村民，其与何某、安秀云之间关于购买33号的口头房屋买卖合同违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。安秀云及何某的其他继承人要求确认口头房屋买卖合同无效的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。关于合同无效的后果，双方均不主张本案一并处理，本院不持异议。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
何某、安秀云与王永光、安贵英就北京市门头沟区×××村33号房屋口头约定的房屋买卖合同无效。
案件受理费一千四百元，由王永光、安贵英负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 耿迎涛
人民陪审员 石 冰
人民陪审员 耿连梅
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 刘立群