广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1331号
上诉人（原审被告）何建成，住所地：广东省深圳市罗湖区。现住址：广东省深圳市龙华新区。
被上诉人（原审原告）深圳市诚信行物业服务有限公司，住所地：广东省深圳市福田区彩田路福华村福源大厦3栋三楼北侧301号。
法定代表人肖宪章，总经理。
委托代理人伏光宇，住所地：湖南省沅江市，系该司职员。
委托代理人王毅，广东格林律师事务所律师。
上诉人何建成因与被上诉人深圳市诚信行物业服务有限公司（以下简称诚信行公司）物业服务合同纠纷一案，不服宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第428号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年4月22日，深圳市规划与国土资源管理局向何建成颁发了深房地字第××号《房地产证》，何建成系馨园小区二期5栋602号房产权利人，该房产建筑面积111.87平方米，用途为住宅。2010年6月5日，馨园小区业主委员会作为甲方与作为乙方的诚信行公司签订了一份《馨园小区物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对位于深圳市龙华新区民治街道民治大道馨园小区提供物业服务，合同期限自2010年6月5日至2013年6月4日。物业服务费用由业主按照物业建筑面积交纳，小高层物业为1.8元／平方米／月，专项维修资金为0.25元／平方米／月；物业服务费应于每月15日前交纳，逾期交纳的，应先电话通知，对无故逾期的，每逾期一日支付应交纳总额万分之五的违约金，违约金上限不得超过本金；业主拖欠专项维修资金的，由乙方按照拖欠物业服务费的约定处理。合同对其他相关事项进行了约定。
2014年1月13日，深圳市龙华新区城市建设局发出《龙华新区业主委员会（换届）备案回执》，涉案小区于2013年11月2日成立深圳市龙华新区馨园小区第二届业主委员会。诚信行公司向何建成发出的《收费通知单》显示其通知何建成交纳的物业服务费为223.70元／月，专项维修资金为28元／月。何建成不认可物业服务费数额，并称上述物业服务费223.70元／月系诚信行公司擅自涨价以后的数额。庭审中，何建成认可其从2012年10月开始未交纳物业服务费和专项维修资金；因诚信行公司不收取水费，所以从2013年5月份起没有交纳水费，并认可至2014年12月份止拖欠诚信行公司水费数额1，067.6元。
诚信行公司在原审中诉请：一、何建成向诚信行公司支付2012年10月至2014年12月的物业服务费用、专项维修基金、代交水费及违约金共计9，544.70元；二、本案诉讼费用全部由何建成承担。
原审法院认为：诚信行公司与涉案小区馨园业主委员会签订的《馨园物业服务合同》，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。在上述物业服务合同到期后，涉案小区业主委员会未与诚信行公司签订合同，但亦未要求诚信行公司退出涉案小区，仍由诚信行公司为涉案小区提供物业服务，诚信行公司请求何建成参照原物业服务合同约定的标准支付合同到期后继续服务期间的物业服务费和专项维修资金，有法律和事实依据，可予支持。何建成主张诚信行公司提供的物业服务不符合合同约定标准，但何建成提供的证据不足证明其主张。经计算，何建成拖欠的2012年10月至2014年12月的物业服务费为5，436.88元（1.8元／平方米／月×111.87平方米×27个月）、2012年10月至2014年12月的专项维修资金为755.12元（0.25元／平方米／月×111.87×27个月）。何建成认可尚欠诚信行公司截至2014年12月份的水费1，067.60元，何建成应当将上述水费支付给诚信行公司。关于违约金，因涉案物业服务合同已经到期，诚信行公司主张的物业服务费、专项维修资金和水费的违约金均没有合同依据，且诚信行公司之前向何建成主张的物业服务费超过了何建成应当支付数额，诚信行公司对于涉案纠纷的产生存在过错，因此，诚信行公司关于何建成支付违约金的诉讼请求，没有法律和合同依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、何建成应于本判决发生法律效力之日起三日内向诚信行公司支付拖欠的2012年10月至2014年12月的物业管理费5，436.88元、专项维修资金755.12元、截至2014年12月份的水费1，067.60元；二、驳回诚信行公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由何建成负担20元，诚信行公司负担5元。
上诉人何建成不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．判决撤销一审判决中何建成应支付的2012年10月至2014年l2月的物业管理费5436．88元、专项维修资金755．12元。2．判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1．诚信行物业服务有限公司在合同期内和合同到期后均未按合同所签订的条款提供相应的服务，原《馨园物业服务合同》（以下简称合同）的第四条对服务要求及标准有明确的规定，上诉人原审提供的证据诚信行代理律师辩解说照片是去年的，二审我方提供2015年5月6日拍摄的新照片，反映服务质量的一个侧面。2．合同第十条对专项维修资金的收支管理有明确规定（1.专项维修资金按政府收费标准……收取，按特区管理条例有关规定操作），物业公司自进入小区后就开始收取，已累计代收了一百多万的专项维修资金，但我们多年追讨，诚信行仍未代缴并以各种理由欺骗法院，在原审法院的答辩中上诉人有详细的叙述。上诉人一审提供的附件（龙华新区城建局2013年1O月23日下达的《日常收取的物业专项维修资金交存催办书》证明城信行直到2013年10月都在贪污和挪用这笔专项资金。退一步说，即使诚信行自2013年10月开始代缴，前合同期3年的专项维修资金请求中级人民法院依法判决诚信行限期补缴。3．诚信行自从进入小区以来，至今没有办理小区停车手续和取得停车场的收费许可证，盗用原开发商停车标志及资质在没有合同约定的前提下进行收费，属于非法经营，五年下来已收取近400多万的停车费收入，属于不当得利；根据《刑法》第二百十五条，《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第十五条和第四十二条，现请求中级人民法院按相关的法律条款追究其法律责任，并对这种非法经营予以制止。诚信行在未取得合法收费许可证以前，不能再行收取小区业主的停车费。并根据（条例）第四十五条，对上诉人的小车受到的损毁给予相应的赔付。
被上诉人诚信行公司当庭答辩称：原审事实查明清楚，法律适用得当，请求维持原判。关于上诉人二审提交的照片，我方不予认可，照片无法证明拍摄日期。即使照片可以证明是这段时间拍摄的，但是被上诉人一审时起诉时让上诉人缴交的是2012年9月至2014年12月31日之间的费用，上诉人提交的新证据与本案无关。关于上诉人提交的本体维修金的缴纳情况，被上诉人认为本体维修金的缴纳情况是另层法律关系，与本案无关。上诉人若要主张自己的合法权益，应另行起诉。
二审期间，上诉人向本院提交照片，用以证明涉案小区垃圾未得到及时清理。被上诉人不予认可，且无法证明拍摄时间在上诉人拒付管理费的时间段内，本院不予采信。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，在《馨园小区物业服务合同》履行期间内，即2012年10月到2013年6月上诉人以诚信行公司单方面提高收费标准、服务质量不符合合同约定及挪用专项维修基金为由拒交物业服务费和专项维修基金，在物业合同到期后至2014年12月上诉人仍拒交。故本案二审争议焦点是在合同期内及合同到期后上诉人是否均有权拒交上述费用。
首先，馨园小区业主委员会与被上诉人诚信行公司于2010年6月5日签订的《馨园小区物业服务合同》是有效合同。在合同履行期内，诚信行公司曾单方面提高收费标准构成违约，上诉人有权拒绝支付增加部分的费用。物业服务企业提供的服务标准应与服务收费标准相适应，在诚信行公司提供了日常小区物业服务的情况下，上诉人认为服务质量不符合合同约定有权要求被上诉人承担违约责任而无权全部拒付相关费用，因此，在合同期内上诉人全部拒付约定的物业服务费用的抗辩理由不能成立，其仍应交纳相关费用。其次，物业服务合同到期后，涉案小区业主委员会未与诚信行公司重新签订合同，亦未要求诚信行公司退出涉案小区，而仍由诚信行公司提供日常物业服务。二审期间，上诉人亦认可被上诉人提供了日常卫生打扫等服务，故一审参照原物业服务合同约定的标准判决何建成支付合同到期后继续服务期间的物业服务费和专项维修资金，并无不妥。至于上诉人主张被上诉人未按照合同约定和法律规定将已收取的专项维修基金存入专用账户，上诉人可另行起诉解决。专项维修基金的收取涉及到全体业主的共同利益，归属于全体业主所有，物业服务企业履行的是代收义务，上诉人无权拒交，其上诉请求二审判决诚信行公司将已收取的专项维修基金存入专用账户及赔付车辆损失，超出本院案件审理范围，本院不予支持。
综上，原审判决事实清楚、适用法律正确，裁判结果适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 爽
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 戴 斌
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。