湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初3851号原告丁小凤，女，1973年9月4日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人袁发钧，鹤城区云邵法律服务所法律工作者。被告怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区，统一社会信用代码91431200668581845N。法定代表人邹明。委托诉讼代理人袁潘博，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告丁小凤诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月13日受理后，依法适用简易程序，于2017年12月27日进行了公开开庭。原告的委托诉讼代理人袁发钧，被告的委托诉讼代理人袁潘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁小凤诉称：1、依法判令被告怀化市大汉置业有限公司支付原告逾期交房违约金41850元；2、本案诉讼费用由被告承担。2012年6月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府12栋1单元1207室，总价款为451458元，合同约定交房时间为2013年12月31日，逾期交房出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款，但被告未能如约，直至2015年1月26日取得消防验收合格证，2016年6月14日取得《竣工验收备案表》。根据合同约定，原告向被告付清总房款451458元，被告逾期交房时间自2013年12月31日次日起至2016年6月14日止共计927天，按照每日万分之二的标准，被告应向原告承担违约金83700元，原告主动放弃部分违约金，只要求被告承担41580元整。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、被告已经履行了合同义务，原告请求支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据：双方在《补充协议》第三条第三款对交房条件进行了变更即房屋分栋验收合格即可，被告所售的房屋于2013年12月31日竣工验收合格，且被告已经通知原告收房，被告已经履行了义务，不应当承担逾期交房违约金；二、2015年10月1日之前产生的逾期交房违约金在2017年10月1日《民法总则》生效实施之前已经超过了两年的诉讼时效；三、答辩人可以延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金,根据双方的合同约定或是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在被答辩人未交清住宅专项维修资金前，答辩人有权延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。经审理查明：原、被告于2012年6月24日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房。合同约定：原告购买被告的第12幢12层1207号商品房，房屋总价款451458元，合同签订后付房款135458元，通过银行贷款316000元；原告需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》被告即通知原告办理交接手续。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。原告须及时提供真实的联系方式，以便通知。原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续。否则，视为房屋验收合格已交接。被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，原告按如下标准向被告缴纳代办费用。A、房产证代办费（包括办理房产证所需的各项费用），按总价款的0.6%缴纳；B、办理土地使用权相关费用，每户为1500元；C、若遇政府相关部门政策变化，则以上代办费用以政府变更后的税费标准为准。在协议第九条中约定：双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告方原因则顺延，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告于2012年6月24日支付购房款135458元，被告于2015年9月23日开具了销售不动产统一发票。2017年10月24日原告交纳了物业专项维修资金9121元。至开庭日，原告未收房。另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区12号楼2013年12月14日工程质量经竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。被告于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。原告至今未收房。上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，有以下证据证实：1、原告的身份证、被告的营业执照复印件，证实原、被告的诉讼主体身份情况；2、《商品房买卖合同》一份，证实原、被告就商品房买卖的事宜进行了相关约定；3、《补充协议》一份，证实原、被告对《商品房买卖合同》进行了补充约定，并约定二者不一致的以《补充协议》为准；4、建设工程消防验收意见书、《建设工程竣工综合验收备案表》复印件各一份，证实大汉·龙城兴龙府住宅小区12号综合楼，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日已取得《工程竣工综合验收备案表》；5、原、被告的陈述及庭审笔录一份，证实本案的其他事实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然被告于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，但此时被告的房屋未取得《建设工程竣工综合验收备案书》，不符合合同约定的交房条件，原告有权拒绝收房，被告已构成逾期交房之根本违约，应承担逾期交房的违约责任。本案涉案的房屋于2016年6月16日取得《建设工程竣工综合验收备案书》，现已达到原、被告双方交房的条件，被告逾期交房的时间应计算至2016年6月16日止。被告提出的原告的部分违约金请求已经超过诉讼时效的意见，本院认为，《商品房买卖合同》约定被告逾期交房违约金按日向原告支付，即该项违约金之债以日为计算单位，而权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2017年12月13日向本院提起诉讼，故原告要求被告支付逾期交房违约金诉讼请求中的2014年12月13日之前的违约金因超过了三年的诉讼时效，被告主张诉讼时效经过之永久抗辩权，本院予以支持。根据合同第八条约定，如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，原告主张按每日万分之一计算，超过部分视为自愿放弃自愿。被告未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，其应于2014年12月13日起至2016年6月16日止按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金共计24830.19元（451458元×0.0001×550天）。关于被告提出其可以延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金,根据双方的合同约定或是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在被答辩人未交清住宅专项维修资金前，答辩人有权延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金的答辩意见。本院认为，原告享有同时履行抗辩权，不交纳房屋维修基金符合合同的约定和法律规定，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，被告交房和原告交纳相关税费都约定在同一天，而作为房屋买卖合同，双方当事人最主要的义务是原告交款、被告交房，现原告已经按照合同的约定履行了交款的义务，被告亦应当按合同的约定履行交房的义务，但被告并没有如期履行该义务，同时，原告交纳房屋维修基金系大汉置业的代收款项目，系原告的非主要合同义务，且该费用产生于合同履行的后期阶段，即办理两证时所必须，被告以原告应当履行的非合同主要义务以及后履行义务来对抗自己应当履行的主合同义务，从而主张后履行，既不合理亦不合法。对原、被告在审理中未有相应证据证明的诉辩意见，本院均不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:被告怀化市大汉置业有限公司支付原告丁小凤逾期交房违约金24830.19元，限本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费846元，原告丁小凤负担346元，被告怀化市大汉置业有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  刘 礼二〇一七年十二月二十七日代理书记员  粟小妹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。