广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终3466号
上诉人（原审被告）：周怡。
委托诉讼代理人：黄少云，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊晓军，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邹东海。
委托诉讼代理人：廖彬，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市好房汇网络科技有限公司。
法定代表人：于浩，总经理。
上诉人周怡因与被上诉人邹东海、原审第三人深圳市好房汇网络科技有限公司（以下简称好房汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初8239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人周怡上诉请求：1、撤销原审判决，改判周怡无需向邹东海支付违约金；2、本案诉讼费由邹东海承担。事实和理由：1、2016年6月7日，周怡与邹东海签订《二手房买卖合同》，合同签订当晚周怡即发现房屋实际面积与邹东海承诺的面积不符，要求邹东海按实际面积进行交易或解除合同，2016年6月15日双方已协商一致解除合同，一审法院认定合同解除的时间为2016年8月1日系认定事实错误。2、周怡与邹东海已于2016年6月15日协商一致解除合同，根据合同法97条规定，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式不表现为支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第97条的规定，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。本案中，2016年6月15日周怡与邹东海协商解除合同时，合同尚未履行，本案合同解除的效果系终止履行。周怡与邹东海协商一致解除合同，双方没有关于违约方向守约方支付违约金、赔偿损失等内容，视为守约当放弃了该项权利，现邹东海要求周怡支付违约金没有法律依据。3、本案解除合同的原因系邹东海提供虚假信息，涉案房屋的面积与其承诺不符。
被上诉人邹东海辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2、周怡反复所坚称的双方协议解除合同的事情不存在，因为双方在2016年6月7日签署房屋买卖合同之后，周怡就要求不再履行合同，邹东海也反复与其协商甚至称可以降价出售，但是周怡依然不同意。周怡一再坚称协议已解除，周怡明确表示不履行合同，邹东海就必须同意其解除合同的意思表示，而且还不需要其承担任何违约责任。这与双方签订的房屋买卖合同相违背。3、周怡反复所称的网上面积与实际面积不符，是其解除合同的原因，这一事实也不存在。虽然网上的消息与实际的房屋面积不同，但是网上的消息根本不是合同成立的要约，更何况双方的合同明确房屋的面积是多少，而且周怡对此没有任何异议签署了合同。该面积与房产部门登记的面积一致。在此基础上周怡再以网上的面积与实际面积不符作为其所称的不愿意履行合同的原因完全是没有事实的违约借口。
原审第三人好房汇公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。
邹东海向一审法院起诉请求：1、解除邹东海、周怡签订的《房地产买卖合同》，周怡支付邹东海违约金人民币77万元（以下货币均为人民币）；2、周怡承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：
涉案房屋位于深圳市地铁××线××车辆××单元X，用途为单身宿舍，建筑面积为72.11平方米，邹东海于2014年3月12日购买，不动产权证书号为：粤（2016）深圳市不动产权第0XXX5号。
2016年6月7日，邹东海（卖方）与周怡（买方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋以385万元的价格转让给买方，建筑面积为72.11平方米；买方同意在本合同生效之日起五日内（含当日）向卖方支付定金20万元，由买方直接交付给卖方；买方向银行按揭贷款支付定金之外的房款，买方须将定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至双方约定的银行监管账号或第三方的监管账号中；买卖双方均清楚该物业以现状出售，该物业处于抵押状态；合同备注有：1、买卖双方同意支付首期款的时间为卖方办除卖方房产证十个工作日内；2、交楼时间：卖方收到定金三日内；3、交楼后，买方可自行装修，若买方违约，则现状交房，并不得要求卖方赔偿装修费用；若卖方违约，则须赔偿买方的装修费用人民币30万元整，未完工则按实际消费赔偿；合同还约定了其他内容。
邹东海向周怡发送《履约催告函》，称签约后第二天，周怡向其表达了不履行合同的意思，且未按照合同约定支付定金，请周怡于2016年7月2日前联系其继续依约履行合同。2016年7月11日，邹东海委托律师向周怡发出《律师函》，请其于收到函件后三日内协商处理好涉案合同纠纷。上述两个函件均通过EMS邮寄的方式送达到周怡身份证住址。原审庭审中，周怡否认其收到过上述函件。
周怡提交了邹东海、周怡之间的聊天记录和涉案房屋网上挂牌信息等证据，拟证明双方就涉案房屋的面积、价款等存在争议，邹东海在出售涉案房屋时房屋面积的信息不真实。邹东海认为在《二手房买卖合同》中均写明了涉案房屋的面积和价款，周怡以房屋面积与网上挂牌信息有差别为由要求降价、解除合同等行为均是其不愿意继续履行合同的借口。在周怡反复要求降价、表示不想购买后，邹东海表示同意了其解除合同的要求，但双方最终没有就解除合同需承担的违约责任达成一致意见。
原审庭审中，双方均确认涉案房屋在房多多网站上记载的建筑面积为75平方米，邹东海称其于2016年7月16日才取得涉案房屋的《不动产权证》，在网站登记挂售时不清楚建筑面积，但在与周怡签订《二手房买卖合同》时已明确了涉案房屋的建筑面积为72.11平方米。
一审法院认为，邹东海、周怡签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行。签约后，周怡没有在约定的时间内履行支付定金的义务，而是向邹东海表达了解除合同的意愿，邹东海虽然表示同意，但认为其后双方并没有就解约后的违约责任承担达成一致意见，继而引发本次诉讼。周怡不履行合同付款义务的行为已经构成违约，邹东海据此主张解除涉案合同的诉讼请求，原审法院依法予以支持。合同自享有解除权的一方通知到达对方时解除，本案的起诉状副本于2016年8月1日送达邹东海，故邹东海与周怡于2016年6月7日签订的《二手房买卖合同》于2016年8月1日解除。合同解除后，邹东海要求周怡支付违约金的诉讼请求，符合合同和法律规定，原审法院予以支持。周怡在庭审中主张违约金过高，考虑到违约金以补偿为主，兼具惩罚性，故原审法院以周怡违约行为对邹东海造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定周怡应向邹东海支付违约金385000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、邹东海与周怡于2016年6月7日签订的《二手房买卖合同》于2016年8月1日解除；二、周怡应于本判决生效之日起十日内向邹东海支付购买深圳市地铁××线××车辆××单元X房违约金385000元；三、驳回邹东海的其他诉讼请求。案件一审受理费5750元，邹东海已预交，由邹东海负担2875元，周怡负担2875元。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，邹东海与周怡签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
合同有效，即应恪守履行。上诉人周怡未依合同约定按期支付定金，并作出了解除合同的意思表示，已经构成违约，被上诉人邹东海虽同意解除合同，但对于合同解除后的处理双方未协商，上诉人周怡提交有效证据证明被上诉人邹东海有放弃追究违约责任，因此，上诉人周怡以被上诉人邹东海同意解除合同为由免除违约责任，没有法律和合同依据，原审认定其承担违约责任，认定正确，本院予以维持。至于涉案房产出售时网站显示房屋面积与实际面积不符，但合同载明的房屋面积为实际面积，上诉人周怡作为具有完全民事行为能力人，应履行合同审慎义务，在合同载明信息与房产证信息一致的情况下，仍主张被上诉人邹东海提供虚假信息，有失诚实信用原则，本院不予采信。至于违约金，双方2016年6月7日签订涉案合同，上诉人周怡当天就提出异议，6月8日就表示可能解除合同，且定金也未支付，考虑到止损原则，以及被上诉人邹东海也未提交证据证明其实际损失，原审法院认定违约金仍然过高，本院根据公平原则和诚实信用原则进行调整，酌定上诉人周怡支付被上诉人邹东海违约金20万元。
综上所述，上诉人周怡的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初8239号民事判决第一项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初8239号民事判决第三项；
三、变更深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初8239号民事判决第二项为上诉人周怡应于本判决生效之日起十日内向被上诉人邹东海支付违约金20万元；
四、驳回被上诉人邹东海的其他诉讼请求。
支付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件一审受理费5750元，由邹东海负担4256元，由周怡负担1494元；二审案件受理费11500元，由邹东海负担5526元，由周怡负担5974元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年五月二十六日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。