湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4686号
上诉人（原审被告）：熊萍。
委托诉讼代理人：谢浩、聂鑫，湖北浩颂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖菲。
委托诉讼代理人：肖一龙，1948年9月23日出生，汉族，住武汉市武昌区黄鹤楼道******号，公民身份号码4201061948********。
上诉人熊萍因与被上诉人肖菲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山民商初字第00376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，现已审理终结。
熊萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判由被上诉人承担违约责任，支付违约金（以10万元为本金，依据中国人民银行同期贷款利率，从2004年4月20日起计算至办理诉争房屋过户之日止），并承担一、二审诉讼费。事实和理由：湖北众联房地产估价有限公司作出的鄂众联房估字（2014）第158号房地产估价报告中，明确该报告的使用期限为2014年10月24日至2015年10月23日，一审法院依据该估价报告确定诉争房屋的转让价格错误，应当重新评估；依据二手房交易习惯，应当是肖菲先将房屋过户给熊萍之后，熊萍才应支付剩余房款，因肖菲一直未履行过户义务，熊萍不支付剩余房款的行为只是行使顺序履行抗辩权，不应当承担不支付剩余房款的利息；肖菲不履行过户义务，违约在先，造成熊萍经济损失，依法应当承担违约责任。
被上诉人肖菲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
2014年3月31日，肖菲向一审法院提起诉讼，请求判令：一、熊萍给付肖菲房屋价款164376元（227376元＋37000元-100000元）以及自2004年4月3日起算至该款执行之日止的利息107666.28元（164376元×6.55%×10年）共计272042.28元。二、熊萍给付126.32平方米商铺价格鉴定后差额227957.72平方米（鉴定申请总额500000元-272042.28元）以及利息149312.31元（227957.72元×6.55%×10年）共计377270元。三、熊萍给付肖菲办理房屋权证费用17263元，房屋更名费等18205元，房屋独自占用及租金17900元，共计53368元。四、熊萍承担全部诉讼费用。
一审法院查明，2001年1月13日熊萍母亲高雅庆与案外人万信超达成协议，约定将位于武汉市洪山区卓刀泉路××#××教师小区××单元××层的商铺认购权转移至高雅庆，金额为每平方米2050元。2003年1月4日，高雅庆与肖菲母亲邓湘梅签订买房协议，约定二人从万信超处购买位于卓刀泉路××#××教师小区××单元××层的商铺的认购权，单价为每平方米2050元，该协议同时约定，高雅庆购买该商铺的三分之二，邓湘梅购买该商铺的三分之一，同时说明该商铺的装修费共计25000元。2003年4月21日，邓湘梅代替肖菲与湖北省安居住宅发展公司签订商品房买卖合同，约定购买洪山区卓刀泉路99#卓刀泉教师小区2E栋1单元2层205号房屋，建筑面积126.32平方米，并向湖北省安居住宅发展公司缴纳91736元的首付款，同时以肖菲的名义办理了余款按揭手续。2004年1月20日，高雅庆代熊萍，邓湘梅代肖菲签订了转让房屋申请，约定将肖菲名下的商铺转让到熊萍名下。2004年4月2日，高雅庆给邓湘梅100000元并在收条上注明系房款，2004年3月1日邓湘梅将肖菲名下偿还按揭款的存折交给高雅庆，由高雅庆代为支付按揭款至9月共计9800元。后熊萍实际占有和使用该商铺。2007年11月22日肖菲办理了房屋产权证，2008年1月7月日肖菲办理了土地使用权证。2010年初，熊萍诉至一审法院，请求法院确认熊萍和肖菲间的房屋买卖合同有效。一审法院（2011）洪民商初字第242号民事判决书确认熊萍和肖菲于2004年1月20日签订的房屋买卖合同有效，该判决已经发生法律效力。2012年8月，肖菲诉至一审法院，请求：1、判令熊萍给付购房款1163200元（具体数额以法院委托评估的价格为准）。2、熊萍给付40.35平方米的差价款37000元及逾期付款给肖菲造成的损失20359.58元（截止到起诉之日）等。由于2004年1月20日的房屋转让的申请中并没有约定转让的价款，而肖菲、熊萍又不能重新约定价款，经一审法院向肖菲释明，肖菲拒绝变更鉴定申请，坚持要求按现有的市场价格进行鉴定，一审法院认为此申请无实质意义，即使得出相应的鉴定意见，法庭也将不予采信。故一审法院作出（2012）鄂洪山民商初字第00560号民事判决书驳回了肖菲的诉讼请求。为此，肖菲再次向一审法院起诉。
在一审庭审过程中，肖菲自愿放弃第一项诉讼请求；并明确第二项诉讼请求为熊萍应当支付肖菲房款347287元，总利息为261594元；第三项诉讼请求为53368元，合计为662249元。
一审法院认为，肖菲与熊萍在2004年1月20日的房屋转让的申请已被（2011）洪民商初字第242号民事判决书确认为合法有效的买卖合同，对合同各方均具有约束力，各方应当严格履行各自的合同义务。虽然双方就房屋转让价格没有达成协议，现在也不能重新协商达成约定，但是根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”及第六十二条第（二）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”的规定，本案诉争房屋的转让价格应依据2004年1月20日武汉市房屋买卖的市场价格确定，即依据湖北众联房地产估价有限公司作出的鄂众联房估字（2014）第158号房地产估价报告，确定诉争房屋转让价格。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”的规定，从双方在2004年1月20日签订房屋转让的申请至今，诉争房屋即由熊萍实际占有、使用。故熊萍应当从2004年1月20日次日起向肖菲支付逾期付款的利息损失。根据合同相对性原则，肖菲和湖北省安居住宅发展公司2003年4月21日的商品房买卖合同，与肖菲、熊萍2004年1月20日的房屋买卖合同，是两个不同的房屋买卖合同关系。故肖菲依据商品房买卖合同，办理房屋权属登记所缴纳的费用，与本案的房屋买卖合同无关，即肖菲不能依本案的房屋买卖合同关系，在本案中主张商品房买卖合同项下的请求权。肖菲主张的2003年1月到2003年9月期间的租金，则分别依据了邓湘梅与高雅庆2003年1月4日买房协议，肖菲和湖北省安居住宅发展公司2003年4月21日的商品房买卖合同，均与肖菲、熊萍2004年1月20日的房屋买卖合同无关，同样不能在本案中审理，肖菲可另行主张。熊萍的抗辩意见理由成立的一审法院予以支持，无证据证实理由不能成立的抗辩，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（二）项、第一百六一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、熊萍自本判决生效之日起十日内支付肖菲剩余房款310287元（3248元／平方米×126.32平方米－100000元=310287元），以及利息（按中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率为准，以310287元为本金，从2004年1月21日起算至2004年4月2日止；按中国人民银行同期五年期人民币贷款基准利率为准，以310287元为本金，从2004年4月3日起算至本判决确定给付之日止）。二、驳回肖菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10826元、评估费7000元，共计17826元，由肖菲负担2826元，熊萍负担15000元。
二审经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。二审中，熊萍将网上下载的二手房买卖流程的相关资料作为新证据提交。拟证明二手房买卖的交易顺序是：买方支付首付款–办理过户登记–买方支付尾款，按照这个顺序，案涉房屋应当先过户，后支付尾款。肖菲质证认为，对该证据的真实性予以确认，但认为不能达到熊萍的证明目的。本院认为，该份证据不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新证据，且不能达到证明目的，本院不予采信。
本院认为，本案的争议焦点为：估价报告是否超过使用期，是否应重新评估；上诉人熊萍是否应当支付剩余房款的利息。
关于估价报告使用期的问题。尽管湖北众联房地产估价有限公司作出的鄂众联房估字（2014）第158号房地产估价报告中，载明该报告的使用期限为2014年10月24日至2015年10月23日，但一方面，该估价报告的评估对象是案涉房屋在2004年1月20日的市场价值，而非案涉房屋的现值；另一方面，该估价报告是在一审审理过程中经当事人申请依照法定程序作出的，且一审是因当事人双方先后申请了数个鉴定等原因延长了审限，导致一审判决作出的时间超过了该估价报告载明的使用期限。本院认为，该估价报告对2004年1月20日案涉房屋价值的评估可以作为判决的依据，一审法院据此判决熊萍给付剩余房款310287元正确。且上诉人熊萍以上述估价报告已过使用期限，主张重新评估也不符合《司法鉴定程序通则》第三十一条规定的可以进行重新鉴定的情形，故上诉人熊萍的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人熊萍是否应当支付剩余房款利息的问题。肖菲与熊萍在2004年1月20日的房屋转让申请已被生效民事判决书确认为合法有效的买卖合同，双方均应依约履行合同义务。根据法律规定，在买卖双方未约定支付价款的时间，亦未能达成补充协议的情况下，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付价款。一般而言，按揭贷款购买二手房的交易顺序是：买方支付首付款–办理过户登记–买方支付尾款–卖方交付房屋，办理过户登记之后才能抵押贷款支付尾款，而全款购买二手房因无需抵押贷款则不受上述顺序的限制，在实际操作中支付全部房款和办理过户可同时进行，但无论以何种方式购买二手房，都是最后才交付房屋。具体到本案，案涉房屋从2004年1月20日签订合同之日起至今一直由买方熊萍实际占有、使用。故熊萍应当于2004年1月21日起向肖菲支付逾期付款的利息损失。上诉人提出依据二手房的交易习惯，应当先办理过户登记再支付剩余房款，被上诉人违约在先，应当承担违约责任的理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳，一审法院关于剩余房款利息的判决正确，应予维持。
综上，上诉人熊萍的上诉理由和请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10826元，由熊萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 焰
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年八月十一日
书记员 胡婧琳