福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初9181号原告:南安市港通房地产开发有限公司，住所地福建省南安市霞美镇滨江机械装备制造基地。法定代表人：卓育生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所执业律师。被告：李诗斌，男，1991年9月13日出生，汉族，住福建省德化县，现羁押于福建省仓山监狱。被告：胡仙花，女，1989年2月13日出生，汉族，住福建省尤溪县。原告南安市港通房地产开发有限公司（以下简称“港通房地产公司”）与被告李诗斌、胡仙花商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港通房地产公司的诉讼代理人柯曾国、被告李诗斌到庭参加诉讼，被告胡仙花经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港通房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除港通房地产公司与李诗斌、胡仙花签订的合同编号为201309619的《商品房买卖合同》及其附件，并要求李诗斌、胡仙花立即将址在南安市滨江机械制造基地丽景新城X号楼X室的房产腾空返还给港通房地产公司；2、李诗斌、胡仙花立即协助港通房地产公司办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续；3、李诗斌、胡仙花向港通房地产公司支付违约金89441.4元；4、李诗斌、胡仙花向港通房地产公司支付代垫的个人按揭贷款本息38840.81元；5、李诗斌、胡仙花根据上述第3、4诉讼请求应当承担的款项，港通房地产公司有权从李诗斌、胡仙花可退还的购房款中直接扣除。诉讼过程中，港通房地产公司撤回诉讼请求1中的要求李诗斌、胡仙花立即将址在南安市滨江机械制造基地丽景新城X号楼X室的房产腾空返还给港通房地产公司及诉讼请求4、5。事实和理由：李诗斌、胡仙花于2013年11月29日与港通房地产公司签订合同编号为201309619的《商品房买卖合同》及其附件，由李诗斌、胡仙花向港通房地产公司购买址在南安市滨江机械制造基地丽景新城X号楼X室的房产，该房产总建筑面积共99.22平方米，总价款447207元。李诗斌、胡仙花选择首付款和按揭贷款相结合的方式支付购房款，即首付157207元，其余房款290000元由李诗斌、胡仙花向银行申请办理按揭贷款支付。讼争房产于2013年12月24日通过南安市房地产管理处的合同备案及预告登记。李诗斌、胡仙花于2014年5月8日与中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称“建设银行泉州分行”）签订《个人住房借款合同》，贷款金额290000元，贷款期限20年，港通房地产公司向建设银行泉州分行的本笔贷款承担阶段性连带保证责任。借款后，因李诗斌、胡仙花没有按时向建设银行泉州分行履行还款义务，导致港通房地产公司截止到起诉之日多次替李诗斌、胡仙花偿还按揭贷款本息共计38840.81元，因李诗斌、胡仙花继续逾期，建设银行泉州分行已向丰泽区人民法院起诉，要求提前解除《个人住房借款合同》，要求李诗斌、胡仙花偿还尚欠的按揭贷款本息、罚息，并要求港通房地产公司承担连带清偿责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第7款“出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并赔偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担”及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现因李诗斌、胡仙花的违约行为导致港通房地产公司多次履行担保责任替李诗斌、胡仙花偿还按揭贷款本息，且经港通房地产公司多次催促，李诗斌、胡仙花也未能将港通房地产公司代为偿还的款项支付给公司，已经超过协议约定的三个月。同时现在因为李诗斌、胡仙花的违约行为导致银行起诉解除与李诗斌、胡仙花签订的《个人住房借款合同》宣布借款提前到期收回尚欠的按揭贷款本息，并要求港通房地产公司承担连带偿还责任。出现了《商品房买卖合同》及其附件约定的可以解除合同的情形。合同解除后，港通房地产公司有权要求李诗斌、胡仙花将讼争房产腾空返还给港通房地产公司，并要求李诗斌、胡仙花协助办理合同备案及预告登记的注销手续，同时要求李诗斌、胡仙花根据合同及其附件的约定承担违约责任。李诗斌、胡仙花应承担的违约金及其他费用，港通房地产公司有权从应退还买受人的款项中直接扣除。李诗斌辩称，他不是故意违约的，是遇到事情才会违约的，请求违约金不算或少算。胡仙花未作答辩。港通房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，胡仙花未到庭，未对港通房地产公司提供的证据进行质证。对港通房地产公司提供的证据，本院认定如下：港通房地产公司提供的《商品房预售许可证》、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《商品房买卖合同》（包含附件）、《个人贷款还款凭证》、（2016）闽0503民初8969号《民事判决书》、（2017）闽0503执3147号《执行通知书、报告财产令暨限制消费令》，本院依法向南安市不动产登记中心调取的《不动产登记信息证明》、《预告登记查询结果打印》、《限制登记查询结果打印》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：港通房地产公司系依法注册成立的在南安市滨江机械装备制造基地2010G01号地块规划范围内开发建设出售普通商住楼的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2013年11月29日，港通房地产公司与李诗斌、胡仙花签订合同编号为201309619的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容，双方并就该合同进行备案及预告登记。合同约定，李诗斌、胡仙花向港通房地产公司购买址在南安市的房产，建筑面积共99.22平方米，单价为4507.23元，总金额为447207元。附件六《合同补充协议》约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款计137207元，其余房款计310000元由买受人向银行（或公积金管理中心）申请按揭贷款支付……出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。合同签订后，李诗斌、胡仙花向港通房地产公司支付购房款157207元，余款290000元由李诗斌、胡仙花向建设银行泉州分行办理了按揭贷款予以支付。2014年7月28日，李诗斌、胡仙花与建设银行泉州分行签订编号为350654208-2012-20140497063的《个人住房借款合同》一份，港通房地产公司为李诗斌、胡仙花贷款提供阶段性连带保证担保，港通房地产公司与建设银行泉州分行于2012年签订编号为2012年建泉滨个最高额保字第4号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。但李诗斌、胡仙花未依合同的约定向建设银行泉州分行按时足额偿还贷款。2016年11月28日，建设银行泉州分行就此向泉州市丰泽区人民法院提起原告建设银行泉州分行与被告李诗斌、胡仙花、港通房地产公司金融借款合同纠纷一案。2017年2月27日，泉州市丰泽区人民法院作出（2016）闽0503民初8969号民事判决，判决如下：一、解除建设银行泉州分行与李诗斌、胡仙花于2014年7月28日签订的编号为350654208-2012-20140497063号《个人住房借款合同》；二、李诗斌、胡仙花应于本判决生效之日起十日内偿还建设银行泉州分行借款本金273619.4元及截至2017年2月16日的利息3065.69元、罚息41.71元、复利24.92元，并支付自2017年2月17日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为350654208-2012-20140497063号《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；三、港通房地产公司应对李诗斌、胡仙花的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向李诗斌、胡仙花追偿；四、港通房地产公司有权就其已代李诗斌、胡仙花向建设银行泉州分行偿还的款项13899.38元向李诗斌、胡仙花追偿；五、驳回建设银行泉州分行的其他诉讼请求。现该案已生效。讼争商品房现已被泉州市丰泽区人民法院查封。本院认为，港通房地产公司与李诗斌、胡仙花签订的《商品房买卖合同》（包括附件），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，李诗斌、胡仙花向建设银行泉州分行办理按揭贷款用于支付购房款，并由港通房地产公司提供阶段性连带保证担保。李诗斌、胡仙花未依《个人住房借款合同》的约定向建设银行泉州分行按时足额偿还贷款，其行为已构成违约，经法院判决，港通房地产公司代李诗斌、胡仙花向建设银行泉州分行偿还了部分贷款本金及利息。依照双方签订的《合同补充协议》第一条第7款“出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，港通房地产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》（包含附件），并要求李诗斌、胡仙花支付违约金89441.4元，合理合法，予以支持。本案合同已办理备案及预告登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，港通房地产公司要求李诗斌、胡仙花协助其办理合同解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续，符合法律规定，予以支持。因《商品房买卖合同》已解除，港通房地产公司需将购房款返还给李诗斌、胡仙花，但李诗斌、胡仙花未在本案中提出请求，故对于港通房地产公司应返还李诗斌、胡仙花的购房款，本案不予处理，双方可另行处理。本案商品房已被司法机关查封，港通房地产公司应退还给李诗斌、胡仙花的款项，则应提交给有关司法机关。港通房地产公司自愿撤回部分诉讼请求，系港通房地产公司对其诉讼权利的处分，且不违反法律规定，依法予以准许。胡仙花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除南安市港通房地产开发有限公司与李诗斌、胡仙花于2013年11月29日签订的编号为201309619的《商品房买卖合同》（包括附件）；二、李诗斌、胡仙花应于本判决生效后十日内协助南安市港通房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》备案注销及预告登记注销手续；三、李诗斌、胡仙花应于本判决生效后十日内支付南安市港通房地产开发有限公司违约金89441.4元；四、驳回南安市港通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8008元，减半收取计4004元，由李诗斌、胡仙花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  王毅刚二〇一八年一月二十九日书记员  尤海棠附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。