河南省开封市中级人民�院
民 事 判 决 书
（2017）豫02民终3215号
上诉人（一审原告）：邵德冬，男，汉族，1981年2月10日出生，住河南省开封市鼓楼区。
上诉人（一审被告）：开封宏达置业有限公司。
统一社会信用代码：914102006716545583。
住所地：开封市宏达紫云台小区西侧*层。
法定代表人：翟红生，经理。
委托代理人：曹延河，开封宏达置业有限公司法律顾问，代理权限系特别授权。
上诉人邵德冬、开封宏达置业有限公司（以下简称宏达置业公司）为房屋买卖合同纠纷一案，均不服开封市鼓楼区人民法院（2017）豫0204民初952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人邵德冬的上诉请求：依法撤销鼓楼区人民法院（2017）豫0204民初952号民事判决并依法改判宏达置业公司无条件交付房屋有关手续，支付暖气维修费2000元、地下室违约金的处理应当按照主合同约定的日万分之二共计5718.27元判决给付。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决以上诉人未补交购房款而不支持上诉人要求被上诉人交付房屋合法手续错误。上诉人购买了房屋就取得了该房屋的所有权，补交购房款是另外一个法律关系，被上诉人可以另案起诉。其次，地下室违约金的处理应当按照主合同（购房合同）约定的日万分之二共计5718.27元判决给付。第三，地热问题至今都是客观存在的问题。
宏达置业公司答辩称:宏达置业公司已按照合同约定履行了全部义务，不存在违约问题。暖气管道是热力公司施工，宏达置业公司的物业仅是代热力公司收取施工费。根据合同相对性法理，质量问题应由热力公司负责。
上诉人宏达置业公司的上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：在地下室交付问题上，上诉人已多次催促邵德冬及时办理交接，是邵德冬自己的行为没有领取储藏室钥匙，且双方合同没有约定储藏室逾期交付的违约责任，判决违约金没有依据。
邵德冬向一审法院的起诉请求：1、请求依法判令被告继续履行合同，并限被告无条件交付原告房屋合法手续。2、立即将储物间交于原告使用，赔偿违约金5760元。3、支付因延迟交房违约金17595.28元，迟办房产证违约金2135.35元，4、修复地热漏水或给付原告因维修地热水管道造成的费用2000元。包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年11月3日，原告绍德冬为购买宏达紫云台的房产，与被告双方签订了《商品房买卖合同》。约定该商品房阳台为非封闭式，建筑面积97.61平方米�房价建筑面积计算，每平方4375.27元，总金额为427070元整。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付买受人。出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，逾期超过1年的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，又签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。原告于2011年9月21日向被告支付购房首付款171070元，于2011年11月3日向被告支付剩余购房款256000元。被告开封宏达置业有限公司于2011年11月3日向原告出具了购房发票。2011年11月17日，原告按房地产权属转移面积97.61平方米、房款427070元缴纳了涉案房产的契税。2013年7月25日，原、被告双方办理了交房手续。
2011年12月23日，原、被告双方签订了宏达·紫云台半地下室使用权转让协议，购买宏达紫云台11号楼编号为18号的地下室，面积12.15平方米。该协议第三条约定，开封宏达置业有限公司承诺在2012年12月31日前，将该地下室交付邵德冬使用。原告于2011年12月23日向被告支付购买地下室储物间的价款17982元，地下室储物间至今未交付原告使用。庭审期间，被告认可2015年初，曾以书面的形式通知，要求包括原告在内的广大业主办理储物间的交付手续。另查明，2013年7月23日，被告宏达公司（甲方）与“宏达紫云台”全体业主代表董志勇、董立京、王斌等（乙方）签订《协议书》（以下简称《最终协议》）。由于国防和部队的原因，小区三次修改规划、造成道路、绿化等配套工程延期交付业主使用。为此补偿全体业主的人民币80万元，平均每户1600元。若宏达公司不能在取得《建筑用地规划许可证》正本之后的180个工作日内开始发放“房地产权属证书”（即分割证），业主可以按照《商品房买卖合同》第十五条之规定收取甲方的违约金。审理中，宏达公司提交了涉案房屋�《建设用地规划许可证》，证明2013年12月18日，被告取得了涉案房屋的建设工程规划许可证。2014年11月25日，开封市房地产交易中心对涉案房产进行产权登记并颁发涉案房产产权证，建筑面积为102.55平方米。之后，被告宏达公司向紫云台小区业主发出公示通知，要求业主办理房屋产权证移交及补缴购房款，原、被告产生纠纷。涉案房产供暖由开封市金盛热力有限公司施工。
一审法院认为，由于双方合同约定的面积比实际产权面积小,根据合同约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补，故原告应当补交部分购房款项。被告办理涉案房屋的房地产权属证书后，已通知原告补交相应款项，被告则应当在原告补交房款后，按约定将该证交付原告。然而截止庭审之日，原告并未向被告补交相应的款项。因此，在�告未履行交纳全部购房款的情况下，要求被告交付房屋合法手续的请求，本院不予支持。关于原告请求储物间交付使用问题。原告已向被告支付购买储物间的全部价款，事实清楚，证据充分，予以支持。关于原告请求被告赔偿迟延交付地下室违约金5760元的诉讼请求，本院认为双方签订的地下室使用权转让协议，并没有就延期交付违约行为作出约定。但是，考虑到被告方又确实存在长时间未交付使用的违约行为，本院依法适用公平原则，酌定被告方承担违约金为2000元。关于原告请求被告支付因迟延交房形成的违约金的诉求，结合本案事实，鉴于2013年7月23日，被告与“宏达·紫云台”业主代表签订《协议书》，就因二十军的原因造成迟延交房的问题达成了一致意见。并且，原告认可其已收到补偿款1600元，故对于原告再次向被告要求迟延交房违约金的诉求，本院不予�持；关于原告要求被告支付迟延办理房产证违约金2135.35元的请求，本院认为，双方于2013年7月23日签订协议书一份，依据该协议第四条第八款的约定，被告在取得《建设工程规划许可证》正本之后的180个工作日之内，办好房地产权属证书并向原告发放。而本案，被告宏达公司系于2013年12月18日取得了建设工程规划许可证，于2014年11月份取得了涉案房屋产权证书（分割证），显然，被告未能在约定时间内办理出涉案房屋产权证书，即使原告补交相应房款，被告亦不能按照约定及时向原告发放涉案房屋产权证书。因此，原告要求被告按照合同约定支付迟延办理房产证违约金的诉求，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持；关于原告诉求被告修复地热漏水或给付维修费的问题，因原告庭审期间没有提交证明地热漏水的事实证据，以及提交实际进行修复的费用支出的证据�故该请求证据不足，本院不予支持。综上，依照《中人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司给付原告邵德冬迟延办理房产证违约金2135.35元；二、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司向原告邵德冬交付宏达·紫云台项目11号楼编号为18号的地下室储物间使用权；同时，给付原告邵德冬迟延交付地下室储物间使用权违约金2000元；三、驳回原告邵德冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费487元，由原告承担200元，被告承担287元。
二审中，邵德冬向法庭提供了房屋供暖设施因漏水引起房屋潮湿、墙皮脱落的室内照片。宏达置业公司质证认为，该照片不能证明就是宏达置业公司交付给邵德冬的房屋。本院二审查明的本案基本事实与一审判决认定相一致。
本院认为，我国合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案，双方签订的是商品房预售合同，依双方合同约定，购买人应当先行支付购房款，故在购买人没有全部履行支付购房款情况下，出卖人拒绝履行转移该房屋产权登记手续，不违背法律规定。故上诉人邵德冬以一审判决在其未补交购房款而不支持其要求被上诉人交付房屋合法手续错误的上诉理由，不能成立。双方签订的《商品房买卖合同》和�半地下室使用权转让协议》，是不同时间签订的、合同内容不相关联的两个合同，没有主从关系。因此，上诉人邵德冬以地下室违约金的处理应当按照主合同（购房合同）约定的日万分之二共计5718.27元判决给付的上诉理由也不能成立，对其上诉请求本院不予支持。同理，宏达置业公司以邵德冬没有履行全部购房款而拒不交付储藏室钥匙，影响了邵德冬对储藏室的正常使用，一审判决酌定宏达置业公司承担违约金2000元，并无不当。宏达置业公司该上诉理由也不能成立，其上诉请求应予驳回。地热暖气设施属该房屋的公共配套设施，宏达置业公司作为该房屋的建设人和出卖人，对于供暖设施的安装质量问题有配合、辅助维修的义务。鉴于邵德冬一审没有提出相应证据，可另案处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费530元，上诉人邵德冬负担487元，宏达置业公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 宋自学
审判员 李永胜
审判员 张 震
二〇一七年十二月二十日
书记员 张一帆