四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终1790号
上诉人（原审被告）：林金俊，男，1961年11月20日出生，汉族，初中文化，福建省莆田市城厢区人，住福建省莆田市。
被上诉人（原审原告）：四川春华物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区模范街104号前楼4单元7层36号。
法定代表人：罗荏，总经理。
委托诉讼代理人：王巧，四川蜀嘉律师事务所律师。
上诉人林金俊因与被上诉人四川春华物业服务有限公司（简称春华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2017）川1322民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人林金俊上诉请求：撤销一审判决，改判由被上诉人处理好楼顶防水问题后，上诉人再行支付物业服务费。事实及理由：由于楼顶违规搭建，导致上诉人购买的门市漏水严重，上诉人为此遭受严重损失，物业公司应对此承担责任。在物业公司完全处理好漏水问题前，上诉人有权拒交物业服务费。同时，一审判决上诉人将物业服务费缴纳至2018年1月31日，属于提前收费，应不予支持。
被上诉人春华物业公司辩称，上诉人购买的门市尚在房屋质保期内，漏水问题应由开发商负责。且物业公司已向开发商反映此问题，开发商已派人进行了处理，现漏水问题已得到解决，上诉人拒交物业服务费的抗辩理由不成立。按照双方《前期物业管理服务合同》约定，上诉人需提前一个月缴纳次年的物业费，故一审判�上诉人将物业费缴纳至2018年1月31日并无不当。
原审原告春华物业公司向一审法院起诉请求：1.被告林金俊向原告缴纳物业费68181.80元，并承担违约金；2.被告承担本案诉讼费。一审诉讼中，被告向原告缴纳了物业费20000元。为此，原告当庭变更请求的物业费金额为48181.80元，同时放弃违约金主张。
一审法院认定事实：被告林金俊系位于营山县“立森丹郡”项目A栋门市（面积1008.5㎡）及A-B-C-D号住房（面积98.9㎡）、A-B-C-
E号住房（面积96.9㎡）、A-B-C-F号住房（面积96.9㎡）、A-B-C-
G住房（面积98.9㎡）的业主，其在2014年2月1日从开发商四川立森房地产开发有限公司接收了以上门市和住房，原告春华物业公司于当天开始为被告提供物业服务。2014年11月4日，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》约定：电梯住宅每月按建筑面积1元/㎡收取物业费、商业用房每月按建筑面积1.5元/㎡收取物业费；在四川立森房地产开发有限公司发出交房通知所确定的交房之日起开始缴纳物业费，办理交房手续时一次性预缴十二个月物业费；以后每年缴纳一次物业费，每次须提前一个月缴纳次年的物业费；不按本合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，有权要求对方补交，并从逾期之日起，每天加收应缴金额3‰的违约金。
2014年11月4日，被告林金俊就案涉门市和住房，向原告春华物业公司缴纳2014年2月1日至2015年元月31日期间的部分物业费18820元。因锦绣豪庭项目租赁了案涉门市226㎡作为售楼中心，其于2015年2月19日向原告缴纳13个月的物业费4407元，原告认可此费用从被告应支付的物业费中予以扣除。诉讼中，被告向原告缴纳了物业费20000元。为此，原告当庭变更请求的物业费金额为48181.80元（案涉门市与住房在2014年2月1日至2018年元月31日期间的物业费总和91408.80元，减去已经支付的43227元），同时放弃违约金的主张。
经现场勘查，案涉门市上的二楼平台搭架有钢结构的雨棚，平台外沿及一根落水管存在漏水，门市的部分吊顶及墙壁不同程度留有被水渗透的痕迹。
原告春华物业公司就案涉门市与住房的物业费在诉讼前向被告林金俊催收过，但被告以原告没有对其门市漏水问题予以解决为由，拒绝缴纳所主张的物业费。原告为证实其对被告门市漏水进行了管理的事实，提供了如下证据：1.2017年4月10日针对谢建平制作的《违章装修整改通知书》；2.2015年11月1日制作的给立森丹郡房地产开发公司的函件复印件（函件左侧下方签署有“李卫已收2015、11、11”字迹）。
一审法院认为，原告春华物业公司为被告提供了物业服务，被告有义务按照物业服务合同约定向原告缴�物业费。为此，原告要求被告缴纳下欠物业费48181.80元的理由成立，本院予以支持。原告自愿放弃违约金的主张，本院予以确认。至于被告林金俊提出原告春华物业公司对案涉门市楼上平台和落水管漏水地方进行维修后，才缴纳物业费主张，本院认为，案涉门市漏水问题发生在质保期内，并且门市上的平台有搭架的钢结构雨棚，其漏水原因可能是房屋自身，也可能是平台搭建者的操作行为或其他原因所致。被告在无证据证实原告对门市漏水原因存在过错的情况下，要求原告对案涉门市漏水地方进行维修并赔偿损失没有法律依据。并且，被告的主张系另一法律关系，可以另案主张权利。因此，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。但是，原告应提供高质高效的物业管理服务，其对被告门市漏水问题应积极向相关责任主体进行反映，通知其对漏水问题进行解决，被告自身也应积极主动地向相关责任主体主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：被告林金俊在本判决发生法律效力后十日内，向原告四川春华物业服务有限公司缴纳物业费48181.80元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费753元，由被告林金俊负担。
本院二审审理查明，一审判决后，四川立森房地产开发有限公司对林金俊的门市漏水问题进行了处理，并将有关情况函告春华物业公司。林金俊认可此事实，但认为处理后仍然存在少许漏水问题，物业公司应继续承担维修责任，其应在漏水问题彻底解决后方支付物业服务费。
二审查明的其他事实与一审查明事实的�致。
本院认为，本案争议焦点是房屋漏水能否作为上诉人林金俊拒交物业服务费的抗辩理由，以及被上诉人将物业服务费收至2018年1月31日应否得到支持的问题。
首先，关于上诉人主张因案外人违规搭建，物业服务公司未尽到管理制止的义务，故其有权拒交物业服务费的问题。本院认为，物业服务公司作为提供物业管理与服务的企业，有责任对小区业主的违规搭建行为进行劝告、制止，对业主反映的房屋漏水等问题予以协助解决，但由于其并无强制执法权，应对其管理的责任义务进行合理界定。本案中，导致上诉人房屋漏水的原因，可能为房屋本身存在质量缺陷，也可能为案外人违规搭建造成，即便如上诉人主张，房屋漏水系他人违规搭建造成，但营山县住房和城乡规划建设局于2014年12月2日向开发商立森房地产开发公司发出了《拆除个别住户�顶乱搭乱建的函》，被上诉人春华物业公司也于2015年11月1日向开发商反映，于2017年4月向案外人谢建平发出《违章装修整改通知书》。经春华物业公司与开发商交涉，开发商已对上诉人房屋的漏水问题进行处理，并在给物业公司的回函中表示“若仍有漏水情况请及时沟通协商处理”。综上，被上诉人作为提供物业服务的企业，已对上诉人的房屋漏水问题尽到合理的反映、沟通和协助解决义务，且上诉人所主张的系侵权之债，与本案追索物业服务费不属同一法律关系，上诉人应另案向直接侵权人主张权利。现上诉人在并未积极通过诉讼等有效途径向直接侵权人主张权利的情形下，要求物业服务公司承担其房屋漏水问题的全部责任，并以此拒交物业服务费，过度加重了物业服务公司的管理责任与法律负担，有失公平。因此，对于上诉人的此项抗辩理由，本院不予支持。上诉人应积极向直接侵权人主张权利，被上诉人作为物业服务企业，也应进一步就业主反映的问题加强与有关责任主体的沟通、衔接、督促。
其次，关于被上诉人将物业服务费收至2018年1月31日应否得到支持的问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，应予确认。该合同第四条第一款明确约定：“在四川立森房地产开发有限公司发出交房通知所确定的交房之日起开始缴纳物业费，办理交房手续时一次性预缴十二个月物业费；以后每年缴纳一次物业费，每次须提前一个月缴纳次年的物业费”。本案交房通知确定的交房时间为2014年2月1日，物业费缴纳周期应为本年2月1日至次年1月末。被上诉人向一审法院起诉的立案时间是2017年4月5日，故其起诉要求将物业服务费收取至2018年1月31日，符合双方合同约定，应予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1004元，由上诉人林金俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 雷发军
审判员 陈国兵
二〇一七年九月十八日
书记员 范云荣