福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初1309号原告：福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司，住所地：永安市含笑大道永乐佳房D区20幢首层，统一社会信用代码：91350481665067605D。法定代表人：方与龙，职务：董事长。委托诉讼代理人：詹丽华，福建永杭律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏承碧，福建永杭律师事务所律师。被告：谢加河，男，1960年1月9日出生，汉族，住永安市，现下落不明，原告福建鑫九洲物业公司管理有限公司永安分公司（以下简称鑫九洲物业公司）与被告谢加河物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫九洲物业公司的委托诉讼代理人詹丽华、魏承碧到庭参加诉讼。被告谢加河经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫九洲物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令谢加河支付截止2017年2月28日的物业管理费2536.4元，公共能耗306.39元，违约金1109.41元，合计人民币3952.2元；2.由谢加河承担本案诉讼费用。庭审中鑫九洲物业公司变更诉讼请求，要求谢加河支付截止2017年2月28日的物业管理费2543.05元，公共能耗费306.39元，放弃要求谢加河支付违约金1109.41元的诉讼请求。事实和理由：2009年6月15日鑫九洲物业公司与谢加河签订了《永乐佳房前期物业服务管理服务协议》。合同约定：由鑫九洲物业公司提供物业管理服务，谢加河按建筑面积每月每平方米0.36元交纳物业管理服务费。如果谢加河拖欠物业管理服务费，应当按欠费总额每日3‰的标准向鑫九洲物业公司交纳违约金。签订合同后，鑫九洲物业公司依约履行了合同约定的管理服务事项和义务。谢加河系永安市含笑大道永乐佳房XX幢X单元XXX室房产的业主，房产建筑面积为82.14平方米，每月应交物业服务费29.6元。从2010年1月1日至2017年2月28日期间谢加河已欠物业管理费2543.05元，公共能耗306.39元。谢加河未作答辩。鑫九洲物业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：业主入伙会签单复印件、业主信息登记表复印件、永乐佳房前期物业管理服务协议复印件、收费明细通知单复印件、催缴费通知单复印件、户籍证明复印件各１份，谢加河未提供证据。本院组织当事人进行了证据质证，谢加河未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。本院依法进行审查，对鑫九洲物业公司提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月15日鑫九洲物业公司与谢加河签订了《永乐佳房前期物业服务管理服务协议》。协议约定：由鑫九洲物业公司提供物业管理服务，谢加河按建筑面积每月每平方米0.36元交纳物业管理服务费，交纳费用时间为每月10日前；如果谢加河不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，鑫九洲物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金；该合同还对其他事项作了约定。另查明，签订合同后，鑫九洲物业公司依约履行了合同约定的管理服务事项和义务。谢加河系永安市含笑大道永乐佳房XX幢X单元XXX室房产的业主，房产建筑面积为82.14平方米，每月应交物业服务费29.6元。从2010年1月1日至2017年2月28日期间谢加河已欠物业管理费2543.05元，公共能耗306.39元。本院认为，鑫九洲物业公司作为物业服务单位与永安市含笑大道永乐佳房XX幢X单元XXX室房产的业主谢加河签订《永乐佳房前期物业服务管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，为有效合同。鑫九洲物业公司按合同约定提供了相关的物业服务，业主谢加河未按合同约定交纳物业管理费用，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故鑫九洲物业公司要求谢加河支付从2010年1月1日起至2017年2月28日止的物业服务费2543.05元、公共能耗费306.39元的诉请，没有违反相关法律规定及合同约定，予以支持。协议关于违约金按每日千分之三计算的约定超出法律规定的允许范围，鑫九洲物业公司自愿放弃要求支付违约金的诉讼请求，是其在法律允许的范围内对自己民事权利的处分，予以准许。谢加河经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃反驳、举证、质证的权利，本院根据到庭当事人的主张和举证情况，结合本案的具体案情，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条、第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二>》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、谢加河应于本判决生效后十日内支付永安鑫九洲物业公司管理有限公司2010年1月1日至2017年2月28日期间的物业服务费2543.05元；二、谢加河应于本判决生效后十日内支付永安鑫九洲物业公司管理有限公司2010年1月1日至2017年2月28日期间的公共能耗费306.39元；三、驳回永安鑫九洲物业公司管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由谢加河负担；公告费600元，由谢加河负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  罗奕音审 判 员  徐 娟人民陪审员  汪梅芳二〇一七年八月十七日书 记 员  苏 琳附:本案适用的主要法律条文及执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二>》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。