山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终7505号
上诉人（原审被告）：青岛鑫利铸钢厂。
法定代表人：徐友兑，总经理。
委托诉讼代理人：闫伟，山东良捷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：仉飞宇，山东良捷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会。
负责人：苏旭世，职务主任。
委托诉讼代理人：朱敬良，山东元鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘艳艳，山东元鼎律师事务所律师。
原审第三人：青岛三建铁军建筑劳务有限公司。
法定代表人：沈兴冲，董事长。
上诉人青岛鑫利铸钢厂因与被上诉人青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会、原审第三人青岛三建铁军建筑劳务有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初4400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由审判员秦艳华担任审判长，与审判员于瑞军、尤志春共同组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人青岛鑫利铸钢厂上诉请求：1、撤销青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初4400号民事判决，发回重审或查明案件事实裁定驳回被上诉人的起诉；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案实质是拆迁纠纷，不属于人民法院民事案件受案范围，请求二审法院查明案件事实，驳回被上诉人起诉。二、根据土地租赁合同约定，地上附着物的所有权归上诉人所有。涉案土地在租赁期间如遇征收，除土地补偿款之外的其他补偿属于上诉人所有。2014年至2016年，在被上诉人阻挠下，上诉人无法进行生产经营活动，被上诉人无权要求该期间的租赁费。三、涉案土地自2011年6月至今，被上诉人一直拒收所有租户的租金，并声称在签订拆迁协议时一并计算，上诉人在原审中当庭向被上诉人交付全部租金及相应的逾期付款利息，但被上诉人仍然拒收，这证明被上诉人的目的是收回土地进行拆迁，未缴纳土地租金只是借口，原审法院以涉案土地闲置未充分利用为由予以解除租赁合同，系事实不清、适用法律错误。四、在土地适租的情况下，被上诉人无权单方面解除合同，且本案也不符合合同法规定的解除条件。
被上诉人青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会辩称，原审法院判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人青岛三建铁军建筑劳务有限公司未答辩。
青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的土地租赁协议，并判令被告及第三人立即腾退原告所有的位于青岛鑫利铸钢厂东的土地两宗、面积共计为4.48亩；2、依法判令被告立即支付原告自2011年1月1日至2016年12月31日期间的土地租赁费147840元；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：1994年6月8日，青岛市李沧区李村镇苏家村民委员会（以下简称李村镇苏家村委）作为甲方、青岛市崂山轧钢厂作为乙方，签订土地承包协议书，合同主要内容为：一、乙方在苏家村后（李沙路北200米处）承包土地6.93亩（南北、东西各68米）；二、使用期限自1994年7月1日起至2014年6月30日止为期二十年；……随后被告承租使用上述6.93亩土地。
1995年5月30日，青岛市崂山轧钢厂名称变更为青岛市李沧区青检钢厂，法定代表人由苏建世变更为赵治刚。1996年6月3日，青岛市李沧区青检钢厂名称变更为青岛市李沧区鑫利铸钢厂，法定代表人由赵治刚变更为徐友兑。2002年7月28日，青岛市李沧区鑫利铸钢厂名称变更为青岛鑫利铸钢厂，即被告。青岛市李沧区李村镇苏家村民委员会更名为青岛市李沧区九水路街道办事处苏家村村民委员会（以下简称九水路街道苏家村委）。
2003年1月1日，九水路街道苏家村委作为甲方、被告作为乙方，签订《土地租赁协议》，即为本案双方产生争议之协议。该协议约定，甲方将乙方厂东边土地1.46亩和3.02亩两宗地计4.48亩租给乙方使用，租期20年，始于2003年1月1日至2023年12月31日。租赁费前十年每亩租金5000元，后十年每亩租金6000元，每年五月份一次交清当年租费；租赁期内，乙方在征得甲方的同意后，可将所租土地转租、合伙他人经营；租期内如遇国家征用该土地，国家赔偿的地上建筑物、地下设施及动产归乙方，土地费归甲方；土地租赁期满后，乙方所建及投入仍归乙方，如乙方需要继续租赁，甲方以同等地价由乙方优先承租，如乙方不再承租，所投入的动产、不动产在征得甲方同意后方可转租。随后原告将本案所涉1.46亩和3.02亩两宗地交付被告承租使用。2004年至2006年期间，被告在本案所涉1.46亩及相邻的6.93亩土地（1994年承租）的一部分上建造了框架结构车间一座，坐落于本案所涉土地上的建筑面积为785.87平方米；被告在本案所涉4.48亩土地上还建有车间旁小房、厕所、2层建筑、加油房及简易棚各一座。
因“村改居”，本案原告苏家社区居委会继受青岛市李沧区九水路街道办事处苏家村村民委员会的权利义务。
就本案所涉4.48亩土地，被告已向原告交付至2010年12月31日止的租金。2011年6月8日，原告向被告发出《九水东路北侧非住宅房屋拆迁实施方案》，内容为：九水东路北侧苏家段非住宅房屋属拆迁范围，时间安排自2011年7月16日开始，至2011年8月31日结束。拆迁补偿标准原则上根据青政发[2004]25号文件规定执行。2011年6月9日，原告向被告发出《通知》：为加速李沧区东部生态商住区和世园会项目建设进程，根据区委区政府的安排及九水路街道办事处关于推进九水东路北侧重点项目工作要求，经社区两委研究，决定于2011年6月13日上午8点30分在苏家社区居委会二楼召开九水东路北侧苏家段非住宅拆迁工作会议。
2011年6月，双方协商就2份租赁合同土地上房屋拆迁补偿事项。2011年8月17日，原告向被告发出《关于李沧区九水东路北侧拆迁通知》，载明拆迁范围及时间、拆迁补偿标准、速迁奖励、及特别注意事项，明确应于2011年8月31日前签订拆迁补偿协议，否则不享受各项奖励，未取得合法手续的各类房屋将按照违法建筑予以拆除且不享受补助。
双方于拆迁补偿事项协商期间，被告即停工停产，搬离租赁场所，至《关于李沧区九水东路北侧拆迁通知》中约定的2011年8月31日，双方未能就补偿款项达成一致，未签订拆迁补偿协议。此后，被告所承租的6.93亩、及4.48亩土地上房屋闲置至今。
2014年8月1日，因6.93亩土地租赁期满，原告向被告发出通知，要求终止协议，限令被告腾空并交付6.93亩土地及相关附属物，并支付自2011年1月1日起欠付的6.93亩土地租赁费。后因该宗土地租赁合同纠纷，原告主张该6.93亩土地租赁合同已解除以另案提起诉讼，原审法院以（2016）鲁0213民初4399号案件立案审理。原告以双方2003年1月1日签订的4.48亩土地的《土地租赁协议》产生纠纷为由，提起本案诉讼。本案庭审时，被告同意向原告一次性支付自2011年1月1日至本案庭审时4.48亩土地的全部租金。
2017年6月23日，青岛青房房地产土地评估事务所有限公司出具的评估报告显示：涉案土地地上房屋在价值时点（2017年6月21日）的残值（现状价值）（考虑折旧）为184.4万元；重置成本（未考虑折旧）为249.21万元；地上围墙以及地面硬化价格为12.51万元。
被告对评估报告提出异议后，青岛青房房地产土地评估事务所有限公司的鉴定人员出庭作证并出具书面《情况说明》，将涉案土地地上房屋在价值时点（2017年6月21日）的残值（现状价值）（考虑折旧）调整为210.79万元；将重置成本（未考虑折旧）调整为284.30万元。原告向青岛青房房地产土地评估事务所有限公司交纳评估费20148元。被告因对评估报告有异议申请青岛青房房地产土地评估事务所有限公司的鉴定人员出庭作证，支付证人出庭误工损失费300元。
一审法院认为，原被告双方就4.48亩土地租赁签订合同，约定租赁期限为20年，“始于2003年1月1日至2023年12月31日”，实际期限为21年，双方租赁合同约定超出20年期限的部分，因违反法律规定，超出部分无效；合同其他内容不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。
双方签订土地租赁合同后，原告已依约履行了向被告交付土地的义务，被告应按照约定向原告支付租金。双方于2011年8月31日就拆迁补偿事项磋商未果，因未签订拆迁补偿协议，则双方的租赁合同仍继续履行。原告要求被告支付自2011年1月1日起的租金，被告对其应付租金亦无异议，对原告的该项请求予以支持，故被告应支付原告自2011年1月1日起至2016年12月31日的租金152320元（5000元/亩/年×4.48亩×2年+6000元/亩/年×4.48亩×4年）。原告只主张其中的147840元，不违反法律规定，应予准许。
自双方于2011年6月至8月期间就拆迁事项磋商时起，被告已不在涉案土地及地上建筑物内从事生产经营，致他案所涉6.93亩土地及本案所涉4.48亩土地上建筑物闲置，双方于合同设立时的合同目的已无法实现；且原告已于另案诉讼中主张解除租赁期届满的6.93亩土地租赁合同，因本案涉案土地上建筑物与相邻6.93亩租赁期届满的土地上建筑物不可分割，被告继续使用涉案土地已无法达到土地上建筑物的有效利用；故原告关于解除双方之间的土地租赁合同，并要求被告腾退涉案土地的主张，有利于土地的合理利用，理由正当，予以准许；但被告因提前解除租赁合同所受的损失，原告应予以赔偿。鉴于被告未向法院提起明确的反诉请求且未缴纳反诉费用，故于本案中不予合并审理，被告可另行主张权利。
法院对原告主张被告长期拒付租金，因被告违约而享有解除权并解除合同的主张，不予采信。被告就合同应继续履行的抗辩意见，不符合物的有效利用原则，不予支持。因租赁合同尚未到期，评估地上建筑物价值有利于双方的利益保护，原被告双方因此支出的评估费用应均担。原告未举证证明被告将涉案土地转租给第三人，故原告要求第三人共同腾空土地的主张，证据不足，不予支持。原审据此判决：一、解除原告青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会与被告青岛鑫利铸钢厂之间于2003年1月1日签订的4.48亩土地租赁协议；二、被告青岛鑫利铸钢厂于本判决生效之日起10日内腾退位于青岛市李沧区九水东路258号面积共计为4.48亩的土地两宗，并将4.48亩土地交付原告青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会；三、被告青岛鑫利铸钢厂于本判决生效之日起10日内支付原告青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会租金147840元；四、驳回原告青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会对第三人青岛三建铁军建筑劳务有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。证人出庭作证误工损失费300元（被告已预交），原告负担150元，被告负担150元；评估费20148元（原告已预交），原告负担10074元，被告负担10074元；案件受理费8020元（原告已预交），由被告青岛鑫利铸钢厂负担。被告青岛鑫利铸钢厂于本判决生效之日起10日内直接支付原告青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会17944元。
二审期间，经被上诉人申请，本院就上诉人的用电情况调取了青岛供电公司电费查询打印件一宗。被上诉人质证后认为，被上诉人生产厂房主要在另一租赁到期的（6.93亩）场地里面，不在本案标的4.48亩土地上；根据用电量情况看，被上诉人是2014年之后不再生产的，和一审法院的认定不矛盾，只是在时间节点上从2011年向后推迟到了2014年。上诉人质证后认为，被上诉人是九水东路258号，但上面的地址不明确。在2011年6月，上诉人接到被上诉人的拆迁通知之后，停止了接受新的订单。从2014年用电量骤减，在2014年之后发生的用电没有用于生产。本案争议的租赁土地是合同没有到期的部分，即使用电量真实，可以证明在2014年7月之后，用电量急剧下降。本院确认2011年6月被上诉人发出拆迁通知后，一直到2014年4月，上诉人的用电量呈逐渐下降趋势，但基本在15万度以上。2014年5月一下锐减到6万度，后至2015年2月减少至5千度，后一直在几千度徘徊。
对本院应上诉人的申请依法调取的李沧区城管局工作人员王斌证言一份。上诉人质证后认为，该证据结合一审中其他证据证明因为村委会的原因涉案土地无法使用，上诉人不应该缴纳土地租赁费或者占用费。被上诉人质证后认为，该证据没有对具体事实的认定，不能证明待证事实。
一审法院查明的其他事实基本属实。
本院认为，一审法院根据双方当事人签订的《土地租赁协议》及被上诉人在一审法院的三项诉讼请求，确定本案的案由为土地租赁纠纷正确，上诉人关于本案为拆迁纠纷的上诉理由不能成立，本院不予支持。
上诉人、被上诉人双方履行土地租赁合同的过程中，双方于2011年8月31日就拆迁补偿事项磋商未果，因未签订拆迁补偿协议，双方的租赁合同仍继续履行。自双方于2011年6月至8月期间就拆迁事项磋商时起，一直到2014年4月，上诉人的用电量呈逐渐下降趋势，但基本在15万度以上。2014年5月一下锐减到6万度，后至2015年2月减少至几千度。即从2015年2月开始，上诉人基本处于停产状态。因此，被上诉人关于解除双方之间的土地租赁合同，并要求上诉人腾退涉案土地的主张，原审法院对此予以支持基本正确。被上诉人要求上诉人支付自2011年1月1日起的租金，因该租赁土地一直由上诉人使用、控制，原审法院对于上诉人应支付被上诉人的租金152320元【自2011年1月1日起至2016年12月31日（5000元/亩/年×4.48亩×2年+6000元/亩/年×4.48亩×4年）】，就被上诉人只主张其中的147840元而予以支持正确。关于上诉人主张的损失等问题，原审法院依法让其另行主张基本正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8020元，由上诉人青岛鑫利铸钢厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦艳华
审判员 于瑞军
审判员 尤志春
二〇一七年十二月十八日
书记员 侯小凡