安徽省长丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0121民初4164号
原告:合肥安聚物业管理有限公司，住所地：安徽省长丰县水湖镇长丰路东段南侧（富华嘉园）碧40号。统一社会信用代码91340121762796092m(1-1).
法定代表人：李访，总经理。
委托诉讼代理人：陈全亚，江苏朗宁律师事务所律师，
被告:余跃，男，1983年7月18日生，汉族，
委托诉讼代理人：余家琴（余跃姑母），女，1966年4月1日生，汉族，
原告合肥安聚物业管理有限公司诉被告余跃物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案受理后，依法由审判员王福金适用小额诉讼程序，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈全亚、被告委托诉讼代理人余家琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告合肥安聚物业管理有限公司诉称：被告余跃系长丰县锦湖富华嘉园9栋303室业主（房屋建筑面积为106.03平方米）。被告在入住时与原告签订了《业主手册》，包含了《锦湖富华嘉园前期物业管理服务协议》（以下简称物管合同）。《业主公约》【以下简称《公约》】等一系列书面合同。物管合同第五条约定物业管理费的标准：暂定每月每平方米0.3元，最终以物价部门核定的标准为准，多退少补。第八条第三款约定业主违反此协议，不按本协议约定缴纳物业管理费及相关费用，物业公司有权要求业主补交并按每天3‰缴纳滞纳金。公约第六条第一款有相似的内容约定。2013年12月31日，经长丰县物价局批准核定涉案物业管理服务费价格为住宅每月每平方米0.44元。另有，被告自2014年1月至2017年12月均未向原告缴纳物业服务费。按约定的每月每平方米0.44元标准计算，被告尚拖欠原告物业服务费为2239元，违约金4741元，合计6980元。原告多次催交无果。故提起诉讼，要求依法判令被告支付物业服务费及违约金计6980元。
被告委托诉讼代理人余家琴辩称：我从2014年8月份住进余跃家里，8月份家里被盗取现金5000元，已向公安机关报案，没有结果。我向物业反映要求安装防盗门，但是物业不安装。我家窗户下面装了四台空调，严重影响休息。我也向物业反映，物业也不解决问题，所以我不交物业费是有原因的。还有晚上门卫没有人值班，不能保障住户的安全。
原告举证如下：1、原告合肥安聚物业管理有限公司营业执照复印件一张，法人代表身份证明书。证明公司的情况和法定代表人情况。2、原合肥市长丰县安居物业管理有限公司变更登记申请书，（证明于2006年原告合肥市长丰县安居物业管理有限公司为变更登记为合肥安聚物业管理有限公司）。3、长丰县物价局文件一份。证明经长丰县物价局批准核定富华嘉园小区自2009年1月1日起，物业费标准为每月每平方米0.38元。4、合肥安聚物业管理有限公司服务价格登记证申请表4份,证明富华嘉园自2012年1月20日至2013年1月1日，住宅部分的收费标准住宅每月每平方米0.55元，非住宅为每月每平方米0.80元。自2013年1月1日起至2017年12月30日，富华嘉园的收费标准为住宅每月每平方米0.44元，非住宅每月每平方米0.80元）,5、锦湖富华嘉园业主手册一份（锦湖富华嘉园前期物业管理服务协议），证明原告收取物业费合同约定标准以及违约金计算标准，物管合同第五条，约定物业管理费标准，第八条第三款约定违约金计算标准，同时第六条第一款，也约定了物业费收费标准。第二条，约定如果业主出售房产，应当到物业公司登记备案，业主如果没有办理登记备案的相关手续，物业公司认为该房屋仍属于原业主，由此发生的费用与一切经济纠纷仍有原业主承担。
被告质证意见：我对所有的证据没有异议，但是物业公司的服务不到位,对违约金有异议。
被告委托诉讼代理余家琴举证如下：1、光盘两张，证明2014年8月家中失窃。2、长丰县公安局受案回执及损失信息各一份证明此案公安机关已经受理，损失5800元。3、安居物业管理有限公司业主手册一份，认为自己签约公司是合肥市长丰县安居物业管理有限公司，现在物业管理公司是合肥安聚物业管理有限公司，故不受安聚公司管理的限制。
原告方质证意见：被告提供的是视频资料，现因条件限制无法当庭播放核对，无法验证证据。在原告核对该份证据三性后发表以下质证意见，如果该份证据经核对后是真实的，但该份证据只能证明家中被盗财物遭受损失，并不能证明该损失是原告造成的，不应该由原告承担。因为盗窃的现场是被告所有房屋的室内，室内空间是由被告独立所有和管理，管理和使用的义务是由被告自行承担。原告并不承担相应的义务。在发生盗窃后，原告也积极地协助公安机关现场取证和调查。原告以积极的态度履行了协助义务，并且原告失窃是犯罪分子所为，也已经向公安机关报警解决。其财产损失的责任应由犯罪分子自己承担，不能将此责任转给原告方。对于空调问题，空调安装是其他业主，并不是原告，在被告向原告反映其情况后，原告也及时与其他业主进行沟通，组织双方进行了协调。其他业主的行为对被告生活上造成的影响应由双方之间进行沟通解决，而原告对此履行了协助或者主持双方进行调解的义务。被告不能将其他业主对其造成的影响转给原告。
另，2006年12月12日之前原告公司名称是合肥市长丰县安居物业管理有限公司，后原告对公司的名称作出了工商变更登记，变更为现在的合肥安聚物业管理有限公司，原告公司的主体和基本情况都是一致的，现合肥安聚物业管理有限公司对原公司权利义务继受，符合法律规定。
对原告举出的五份证据真实性，合法性，关联性被告未提出异议，本院对上述证据的效力予以确认，并作为本案证据使用。被告提供的证据1、2，旨在证明家中被盗，所产生的损失应有犯罪嫌疑人承担。现无直接证据证明被告家中被盗与原告安聚公司有因果关系，对该两份证据的效力不予认定，不能作为本案证据使用。对于被告提供的证据3即合肥市长丰县安居物业管理有限责任公司业主手册效力问题，依照法律规定，公司名称变更的，变更前公司的权利与义务有变更后公司享有、承担。
根据以上确认的有效证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：被告余跃系长丰县水湖镇长丰路东段南侧富华嘉园9栋303室（房屋建筑面积为106.03平方米）业主。被告余跃与合肥市长丰县安居物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》，约定合肥市长丰县安居物业管理有限责任公司对富华家园小区提供物业管理服务，业主按规定缴纳物业管理费及相关费用，物业管理费标准最终以物价部门核定的标准为准，逾期不缴纳的，自逾期之日起按应缴费用收取日3‰滞纳金。同时对各自的权利、义务及物业服务内容等进行了约定。2006年12月12日，合肥市长丰县安居物业管理有限责任公司更名为合肥安聚物业管理有限公司。经长丰县物价局核定，富华嘉园住宅小区2008年综合服务费每月每平方米建筑面积0.38元，2012年综合服务费每月平方米0.55元（含公共能耗费），2014年1月-2017年12月综合服务费每月平方米0.44元。原告已经向被告提供了物业服务。被告至今未支付2014年1月至2017年12月的物业服务费。
本院认为：原、被告之间签订的物业服务合同为有效合同，依法予以保护。双方均信守合同，按合同约定履行相应的义务。否则应承担相应的法律责任。原告按约为被告提供了物业服务。要求被告支付物业费2239元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。双方对逾期支付物业费的违约金约定过高，应予以核减，根据本案实际情况酌定（2239×20%）447.8元。对于被告方的陈述与辩解，因未提供有效的证据予以证明，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十五条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告余跃于本判决生效后十日内支付原告合肥安聚物业管理有限公司物业管理费2239元及违约金447.8元，合计2686.8元；
二、驳回原告合肥安聚物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告合肥安聚物业管理有限公司负担10元，被告余跃负担15元。
本判决为终审判决。
如本判决生效后，赔偿义务人不履行本判决书确定的给付义务，权利人可在本判决书规定履行期限届满之日起，二年内向法院申请强制执行。
审判员 王福金
二〇一七年十二月二十九日
书记员 陆换换
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。
第六十五条违反物业合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。