杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第00955号
原告：杭州市燃料有限公司。
法定代表人：俞力成。
委托代理人：金碧英。
被告：杭州华驰汽车工贸有限公司。
法定代表人：周传荣。
委托代理人：李迎春、焦现伟。
原告杭州市燃料有限公司诉被告杭州华驰汽车工贸有限公司占有物返还纠纷一案，本院于2015年5月15日受理。后原告分两次于2015年6月12日、2015年6月15日向本院提交增加诉讼请求申请书。2015年7月21日，被告杭州华驰汽车工贸有限公司提出反诉，同年8月3日，被告杭州华驰汽车工贸有限公司撤回反诉。2015年8月6日，原告杭州市燃料有限公司提出财产保全申请，要求保全被告杭州华驰汽车工贸有限公司的银行存款370万元或查封、扣押其相应价值的财产。本案依法组成合议庭，于2015年9月17日公开开庭审理。原告杭州市燃料有限公司委托代理人金碧英、被告杭州华驰汽车工贸有限公司委托代理人李迎春、焦现伟到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长审批，本案延长审限三个月，现已审理终结。
原告杭州市燃料有限公司诉称，杭州市下城区东新路XXX号场地为原告所有。2004年12月21日，原告与浙ＸＸ驰汽车工贸有限公司（以下简称浙ＸＸ驰）签订书面《租赁合同》，将东新路XXX号场地出租给浙ＸＸ驰，租期十年至2015年2月14日止。2006年12月30日，原告与浙ＸＸ驰、杭州华驰汽车维修市场有限公司（以下简称维修市场）签订《协议书》，由维修市场承受浙ＸＸ驰在该《租赁合同》中的全部权利义务。2012年12月17日，被告杭州华驰汽车工贸有限公司向原告出具《承诺书》，承诺承受维修市场在《租赁合同》中的全部权利义务，此后由被告向原告缴纳租金。2015年2月14日租赁合同到期后，原告一再要求被告返还场地并交付原告。经原告多次催告，被告一直未履行。被告的行为已严重损害原告的合法权益。现根据有关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：被告立即从东新路XXX号场地迁出并将场地返还给原告；被告支付从2015年2月15日起至实际返还日期间的逾期返还占有使用费1218493.98元（按每月租金270776.44元另加50%违约金计算，暂计至2015年5月15日）；诉讼费由被告承担。后原告分两次于2015年6月12日、2015年6月15日向本院提交增加诉讼请求申请书，最终诉讼请求确定为：被告立即从东新路XXX号场地迁出并将场地返还给原告；被告支付从2015年2月15日起至实际返还日期间的逾期返还占有使用费1218493.98元（按每月租金270776.44元另加50%违约金计算，暂计至2015年5月15日）；被告支付从2014年6月15日至2015年2月14日的租金2166211.52元（按每月租金270776.44元）；被告将电表（户号10124544）过户给原告；本案诉讼费用由被告承担。
为支持诉讼请求所依据的事实，原告杭州市燃料有限公司向本院提交如下证据材料：
1、房屋所有权证、国有土地使用证各1份（复印件），欲证明原告为东新路XXX号土地、房屋合法产权人的事实；
2、租赁合同1份、补充合同3份、协议书1份、2012年12月17日的承诺书1份（均为与原件核对一致的复印件），欲证明原、被告之间存在租赁合同关系的事实；
3、租金发票1张（与原件核对一致的复印件），欲证明原告开具2014年2月租金发票的事实；
4、（2014）杭下民初字第1371号民事判决书1份（与原件核对一致的复印件），欲证明原、被告因租赁纠纷诉至法院，裁判支持至2014年6月15日的租金；
5、2005年6月13日的承诺书1份、电价托收单（与原件核对一致的复印件），欲证明原告为方便被告缴纳电费将电表户头转到被告名下的事实；
6、房屋登记信息查询记录2份（打印件，加盖杭州市住房保障和房产管理局查档专用章），欲证明原告为东新路XXX号房屋合法产权人的事实。
被告杭州华驰汽车工贸有限公司辩称，一、被告对东新路XXX号场地的占有是合法的，原告暂时没有权利要求被告立即迁出。理由如下：1、被告与原告原存在合法有效的租赁关系，因原告于租赁合同期限届满之前阻碍经营户与被告续签租赁合同，侵犯了被告的合法经营权利，使被告遭受了巨大的经济损失。虽然现在被告与原告租赁合同期限已经届满，但原告并未向被告赔偿因其侵权行为造成的损失。被告为维护自身的合法权益，有权继续占有和使用案涉场地。2、案涉场地的绝大部分建筑是由被告于2005年之前建造的，在原告未与被告就案涉场地上众多建筑作出合理处置前，被告有权继续占有和使用案涉场地及由被告建造的建筑。3、案涉场地不仅仅是被告承租时的一块空地，经过被告精心的经营与管理，该场地已形成了成熟的汽车维修服务市场，并有稳定的客户资源。截至被告与原告产生争议前，被告经营的汽车维修服务市场已形成自己独有的品牌。因此，被告从该场地迁出必将使其已有的市场及客户资源及品牌价值产生不利影响，从而使被告遭受巨大经济损失，原告应就此造成的损失对被告进行合理补偿。在原告未对被告作出合理补偿前，被告为避免自己遭受更大的经济损失，有权继续占有和使用东新路XXX号场地。
二、针对原告第二项诉讼请求，原告要求被告立即返还案涉场地不具有现实可能性。案涉场地由被告承租，用以经营汽车维修服务，经过被告长达十几年的经营管理，该场地上的经营户已有300多家，汽车维修服务市场形成了较大的规模，300多家固定的经营户在该场地上经营多年，积累了自己的客户资源。若让经营户全部搬迁，则会使他们失去原有的客户，从而影响到他们正常的生活与生存，并且短时间内要求全部经营户搬迁不具有现实可能性。
三、就占有使用费的计算答辩如下：1、实际占有使用费的计算标准及金额均有误。根据（2014）杭下民初字第1371号民事判决书认定，被告应支付的租金数额为256780.11元，而非原告主张的金额。且目前租赁合同期限已经届满，现在的计算标准提请法院对具体数额进行鉴定。2、被告不应支付违约金。原告侵犯被告的合法经营权利，其违约与侵权行为在先，在原告未对被告的经济损失、案涉场地建筑物及因搬迁造成的损失作出合理的补偿前，被告有权继续占有和使用案涉场地，且该行为不构成违约，无须向原告承担违约责任。3、即使被告存在向原告支付违约金的情形，其主张的标准也过高。根据我国《合同法》第一百一十四条第二款及最高院《关于适用合同法若干问题解释》第二十九条的规定，该违约金数额应当依法减少。
四、原告的第三项诉请计算标准及金额均错误。该计算标准与实际占有费的计算标准应当一致，由法院的生效判决已经认定。
五、原告暂时无权要求将户号为10124544的电表过户至其名下。在原告未解决被告建造的建筑物如何处置及违约责任承担之前，被告有权继续使用案涉场地及房屋，在使用案涉场地及房屋的过程中，被告需要继续用电并缴纳电费。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。
另外，1、本案的纠纷实质是租赁合同纠纷的延续，并非一般意义上的占有物返还纠纷。被告自2005年起承租东新路XXX号场地，苦心经营，最终形成了汽车维修服务市场。2、本案关于占有使用费的计算标准，原告在诉请中是参照租金的标准进行计算的，根据相关法律规定，如果能够认定占有成立，相应使用费计算标准，能够协商的通过协商确定，不能协商的应当参照相应的市场标准进行确定。3、在本案中存在互有违约的情形，故原告对违约金的主张缺乏法律及事实依据。
为支持答辩意见所依据的事实，被告杭州华驰汽车工贸有限公司向本院提交如下证据材料：
1、通知1份（复印件），欲证明原告于租赁合同到期前阻碍经营户与被告继续签订租赁合同的事实；
2、关于下水道建设申报及租金抵充的通知1份（复印件），欲证明被告向原告发出租金抵充的事实；
3、关于要求配合备塘河综合整治工程的函及附件图（下河办﹤2014﹥4号）各1份、关于及时腾空移交红线场地内的函及附件图各1份（下河办﹤2014﹥4号）（均为复印件），欲证明案涉被告的建筑被拆迁的事实；
4、租赁合同1份（复印件），欲证明原告与被告之间就拆迁补偿作出了相关约定；
5、关于杭州市燃料有限公司与杭州华驰汽车工贸有限公司协调会会议纪要1份（复印件），欲证明文晖街道就原告与被告之间的备塘河拆迁补偿金、变压器增容、租金、环境整治污水处理费等事宜进行了协调；原告与被告之间未达成一致意见的事实。
双方当事人提交的上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：
一、针对原告提交的证据，被告对证据1合法性、关联性无异议，但该证据为复印件，真实性有异议，在该宗土地的范围内曾有拆迁，原有的房屋、土地产权证是否有变化被告不清楚，原告提供的权证的相关界定不清晰，被告无法辨认。对证据2三性均无异议，其中补充合同（由浙ＸＸ驰与原告所签）因有涂改，真实性无法确认，其余证据三性均无异议。对证据3真实性、合法性无异议。对证据4、5三性均无异议。对证据6认为与证据1不一致，因此证据1不能作为定案的依据。本院对证据3、4、5的证明力予以确认。证据1，因原告无法提供与原件核对一致的复印件，真实性无法确认。证据2中，经与证据4的内容比照，被告存异的签订日期确为2004年3月15日，故对证据2的证明力予以确认。证据6来源、形式合法，与本案有关联，对证据力予以确认。
二、针对被告提交的证据，原告对证据1真实性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。对证据2三性均有异议，这是被告单方证据，其证明内容与本案无关。对证据3真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。对证据4真实性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。对证据5三性均有异议，会议纪要只是作为协调会的记载，不能作为证据使用。本院对证据1-5的真实性予以确认。
根据本院确认的有效证据及相关当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2004年12月21日，原告杭州市燃料有限公司与浙ＸＸ驰汽车工贸有限公司签订《租赁合同》，杭州市燃料有限公司将其位于东新路XXX号场地面积33763平方米，租赁给浙ＸＸ驰汽车工贸有限公司使用，用途为汽车维修。租赁期限暂定为十年，第一期合同为五年，从2005年2月15日起至2010年2月14日止。第一期合同期满双方协商签订第二期合同，同等条件下浙ＸＸ驰汽车工贸有限公司有优先签约的权利。租赁场地年租金2279449.2元，租金按月支付，先付后用，每月月底前付下月租金，二年后租金均每年递增3%。如遇国家建设需要、规划调整或其他不可抗力导致合同无法继续履行时，合同可终止。杭州市燃料有限公司原有的建筑，补偿归杭州市燃料有限公司所有；浙ＸＸ驰汽车工贸有限公司新造的建筑，根据造价、面积等具体情况，双方另行签订补偿协议。租赁期满，如继续出租场地，在同等条件下，浙ＸＸ驰汽车工贸有限公司有优先签约权。合同还就其他事项达成协议。2004年3月15日，杭州市燃料有限公司与浙ＸＸ驰汽车工贸有限公司签订补充合同，另行将面积440平方米的12间临时房租赁给浙ＸＸ驰汽车工贸有限公司使用，年租金52800元，二年后租金均每年递增3%。2006年2月20日，杭州市燃料有限公司与浙ＸＸ驰汽车工贸有限公司签订补充合同（三），将面积1068平方米的煤库办公楼及浴室等附属用房租赁给浙ＸＸ驰汽车工贸有限公司使用，年租金128160元，租金交付及递增方法按2004年12月21日签订的租赁合同执行，租期自2006年3月1日起，与租赁合同同步结束。2006年12月30日，杭州市燃料有限公司与浙ＸＸ驰汽车工贸有限公司、杭州华驰汽车维修市场有限公司签订《协议书》，由杭州华驰汽车维修市场有限公司承受浙ＸＸ驰汽车工贸有限公司在《租赁合同》中的全部权利义务，并出具《承诺书》，将电表户头（户号为10124544）转至维修市场。2007年4月28日，杭州市燃料有限公司与杭州华驰汽车维修市场有限公司签订补充合同（四），将小油库地块及附属用房出租给杭州华驰汽车维修市场有限公司使用，年租金20000元，租期从2007年5月8日开始，与租赁合同同步结束。2012年12月17日，被告向原告出具《承诺书》，承诺承受杭州华驰汽车维修市场有限公司在《租赁合同》中的全部权利义务，同时出具了《电价托收单》，将电费托收账户由杭州华驰汽车维修市场有限公司变更为被告。2010年2月至2014年3月，杭州市燃料有限公司按递增4%计算租金，被告按原告开具的发票支付租金，未就递增额提出异议，双方未再签订租赁合同。2014年3月，部分租赁场地因河道整治被拆除，但原告开具给被告的租赁发票未扣除被拆除场地租金。因被告未付租金，原告于2014年4月3日向被告发出《催收房租函》，向其催缴2014年3月15日至4月14日的租金296776.44元。2014年4月14日，又向被告发出《租金交纳通知书》催缴2014年3月15日至5月14日的租金。2014年4月23日，又向被告发出《关于下水道建设申报等事项的回函》继续催缴相关租金。上述通知催缴的租金均未扣除被拆除场地的租金额。2014年4月15日，被告发函给原告，要求下水道施工费用从租金中扣除，并要求拆除场地的补偿款为基数冲抵租金。2014年6月4日，原告通过杭州市西湖公证处，向被告送达了《解除〈租赁合同〉通知书》，通知被告从2014年6月4日起解除双方的租赁合同关系，要求被告从原告场地腾退。2014年6月26日，双方在文晖街道主持下就补偿、租金等问题协调，但未达成协议。
2014年7月16日，原告诉至本院请求判令：解除双方的租赁合同；支付2014年3月15日起至2014年6月3日止的租金，并承担从2014年3月15日至判决确定的履行日止的违约金；支付从2014年6月4日起至实际腾退之日占有使用费；被告将电表（户号10124544）过户给原告；本案诉讼费、保全费由被告承担。本院经审理后于2015年2月14日作出（2014）杭下民初字第1371号民事判决书，认定：双方系对拆除部分的租金和补偿产生争议，被告并非恶意拖欠租金，原告在未扣除已拆除部分租金的情形下，扔向被告催缴全额租金，并以被告未缴纳租金为由行使合同解除权不当；且合同履行期已届满，合同相对终止。双方在该次庭审中就被告承租场地的租金确定为256780.11元（282780.11元-26000元），判决被告支付原告自2014年3月15日起至2014年6月15日止的租金770340.33元。
现原告认为2015年2月14日租赁合同到期后，原告一再要求被告返还场地并交付原告，被告一直未履行。被告则认为，其对案涉场地占有具有合法性，故成讼。
本院认为，双方签订的《租赁合同》、《补充合同》、《协议书》、《承诺书》等，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，双方均应按约履行。双方约定的租赁期限为自2005年2月15日起至2015年2月14日止，即现租赁合同期限届满且未续订租赁合同，被告理应履行腾退案涉场地的义务，被告占有案涉位于东新路XXX号场地并非解决拆迁补偿等问题的前提条件。因此，被告占有案涉场地缺乏合同及法律依据，原告要求被告腾退上述场地返还原告的诉请，本院予以支持。因本院已判决支持了部分租金，故原告要求被告支付2014年6月15日起至2015年2月14日租金的诉请，本院予以支持，但原告主张的租金数额不当，根据（2014）杭下民初字第1371号民事判决书已确定的内容，应为256780.11元／月，故原告第三项诉请金额调整为2054240.88元（256780.11元／月×8个月）。因被告仍占有案涉场地，且其占有案涉场地不具有合法依据，故原告要求被告支付自2015年2月15日起至实际腾退之日止的占有使用费的诉请，本院予以支持，本院参照上年度的租金标准，并按双方递增4%计算租金的交易惯例，租金标准按照267051.31元／月（256780.11元／月×1.04）计算，暂计算至2015年5月15日为801153.93元（267051.31元／月×3个月）。关于违约金，根据上文的分析，被告占有案涉场地不具有合法依据，且被告在合同业已到期的情形下仍继续占有案涉场地、不履行腾退义务，理应承担由此产生的不利后果。但原告主张的违约金过高，本院酌情调整为按占有使用费的6%计算，对于原告诉请中的超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告将户号为10124544的电表过户的诉请，本院认为既然被告占有案涉场地不具有合法依据，那么其应当配合原告办理户号为10124544的电表过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州华驰汽车工贸有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于杭州市下城区东新路XXX号的场地返还给原告杭州市燃料有限公司；
二、被告杭州华驰汽车工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市燃料有限公司自2014年6月15日起至2015年2月14日止的租金2054240.88元；
三、被告杭州华驰汽车工贸有限公司于本判决生效之日起十日内按267051.31元／月的标准支付原告杭州市燃料有限公司自2015年2月15日起至实际腾退之日止的占有使用费（暂计算至2015年5月15日止为801153.93元）；
四、被告杭州华驰汽车工贸有限公司于本判决生效之日起十日内按16023.08元／月的标准支付原告杭州市燃料有限公司自2015年2月15日起至实际腾退之日止的违约金（暂计算至2015年5月15日止为48069.23元）
五、被告杭州华驰汽车工贸有限公司于实际腾退之日起五日内协助原告杭州市燃料有限公司办理户号为10124544的电表过户手续；
六、驳回原告杭州市燃料有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33878元、保全申请费5000元，由原告杭州市燃料有限公司负担5528元；被告杭州华驰汽车工贸有限公司负担33350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求另行书面通知。
审 判 长 章幼戎
代理审判员 丁水平
人民陪审员 王土根
二〇一五年十二月二十七日
书 记 员 吕丽娟