宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0104民初9128号原告：崔小花,女,1975年4月9日出生,汉族,个体从业人员,住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：胡国华，宁夏沙都律师事务所律师。原告：梁志勇,男,1978年6月10日出生,汉族,个体从业人员,住宁夏回族自治区兴庆区。委托诉讼代理人：胡国华，宁夏沙都律师事务所律师。被告：宁夏隆盛房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区宝湖东路283号。法定代表人：魏海鹰，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛加辉，宁夏天盛律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族南街27号。负责人：韩建勇，该行行长。委托诉讼代理人：段绍军，该公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告崔小花、梁志勇与被告宁夏隆盛房地产开发有限公司（以下简称：隆盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理，依法追加中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行（以下简称：农行兴庆支行）为本案第三人，后适用简易程序公开开庭进行了审理，原告崔小花、梁志勇的委托诉讼代理人胡国华，被告隆盛公司的委托代理人辛加辉，农行兴庆支行的委托诉讼代理人段绍军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔小花、梁志勇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告向原告返还购房款198450元；3.被告向原告支付违约金50853元(参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准上浮50%计算，198450元×7.5%÷12个月×41个月)；4.被告向原告支付房屋简装材料费、人工费15000元；5.被告向原告返还契税5953元；6.被告向原告返还物业储备金2357元。事实与理由：二原告系夫妻关系。2013年9月2日，原告崔小花与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告崔小花购买被告开发的位于银川市兴庆区××楼××号公寓，合同价款为198450元。2013年7月4日，原告向被告支付了首付款103450元，2013年9月6日通过第三人贷款支付95000元，完全履行了合同约定的付款义务。原告多次向被告索要第二次交付购房款的发票未果。后被告向原告交付了房屋，原告对房屋进行了装修。交付房屋时，被告违反相关法律规定，在明知不能办理本案房产权属登记的情况下，强行向原告收取契税5953元，原告提出异议，但被告称不交契税拒绝交房，原告只能支付契税。《商品房买卖合同》第十七条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》……。”根据该约定，被告应在2015年4月1日前取得《初始登记证》，但时至今日，已逾期一年零六个月，被告仍未取得上述证件，致使原告不能办理房屋权属登记，构成违约给原告造成了损失，依据双方签订的《银川市商品房买卖合同》第十七条，《最高人民法院的解释》第十九条，原告可以解除合同，故诉至法院。隆盛公司辩称，涉案房屋已经抵押给第三人，在未解除抵押权的情况下，不具备解除房屋买卖合同的条件，请法院驳回原告全部诉讼请求。涉案房屋未办理初始登记的原因系在建工程抵押，被告承诺尽快为原告办理房产证。第三人辩称，原、被告签订的合同及诉讼请求与第三人无关，不发表答辩意见。原告围绕其诉讼请求向本院提交《商品房买卖合同》、《购房担保借款合同》、购房发票、收据、营业执照、装饰装修合同、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准、违约金计算说明，经本院庭审组织双方质证，结合当事人陈述，认定事实如下：二原告系夫妻关系。2013年9月2日，原告崔小花与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为农行银川兴庆支行，抵押日期为2012年11月28日。原告崔小花购买被告开发的位于银川市兴庆区××楼××公寓××号，建筑面积47.25平方米,合同价款为198450元；原告于2013年3月14日前支付款项103450元，于2013年4月5日前支付商业贷款95000元；房屋交付期限为2014年12月31日；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1.原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日内退还全部已付款，并按全部已付款款0.1%向原告支付违约金。2.原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之零点一的违约金。原告于2014年4月17日向被告交纳物业储备金2357元；被告向原告代收契税26099元；原告于2013年7月4日向被告支付了首付款103450元，于2013年9月6日通过第三人贷款支付房款95000元，共计支付购房款198450元。另查明，2013年8月30日，原告崔小花与第三人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份，约定：原告崔小花因购房向第三人借款95000元，抵押人原告崔小花、梁志勇以房屋作为抵押物，被告作为保证人提供担保。诉讼中，原告称被告于2013年4月17日向原告交付了涉案房屋，其于2015年11月25日将购买的包括涉案房屋在内的三套房屋全部装修，装修费共计为59993元，涉案房屋于2016年3月份出租，月租金为1300元。被告称于2014年12月31日向原告交付了房屋，无法办证的原因系涉案房屋在建工程抵押未予解除。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2014年12月31日前向原告交付涉案房屋，并于交付房屋后90日内，即2015年3月31日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，否则原告可以选择退房。原告依据《最高人民法院的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，原告要求解除与被告之间的合同，但该法律规定系在当事人未约定解除权的情况下，赋予守约方享有合同解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中原、被告对合同解除权已经进行了约定，故不应适用《最高人民法院的解释》第十九条的规定。原、被告对合同解除权予以约定，但并未约定合同解除权的行使期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。参照《最高人民法院的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原告自2015年4月1日起可以行使合同解除权,于2016年10月12日要求解除与被告签订的《银川市商品房买卖合同》，已超过解除权一年的行使期限，解除权消灭。另外，被告已经向原告交付了房屋，原告于2015年11月25日将涉案房屋装修并用于出租，合同的主要义务已得到履行，如果允许权利人在过长的期限内解除合同，就会使合同关系处于不确定状态，亦不利于社会经济秩序的稳定。故本院对原告要求解除与被告签订的《银川市商品房买卖合同》、返还购房款、装修损失、契税款、物业储备金的诉讼请求不予支持。关于违约金，双方合同约定违约金为已付购房款日万分之零点一，原告认为该违约金过低，要求按照年利率7.5%计算41个月，但原告并未举证证明因被告逾期为原告办理房屋产权登记造成的损失超过了合同约定的违约金标准，故本院按照双方合同的约定，支持被告按照原告已付购房款198450元日万分之零点一向原告支付自2015年4月1日至本判决确定付款之日止的逾期办理产权登记违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院的解释》第十五条、第十九条之规定，判决如下：一、被告宁夏隆盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，按照购房款198450元的日万分之零点一向原告崔小花、梁志勇支付自2015年4月1日至本判决确定的付款之日止的逾期办理产权登记违约金；二、驳回原告崔小花、梁志勇的其他诉讼请求。如果被告宁夏隆盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2738元，已减半收取，由原告崔小花、梁志勇负担2600元，被告宁夏隆盛房地产开发有限公司负担138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。代理审判员  保清二〇一六年十二月二十一日书 记 员  谢卉附：本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。