青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第2668号
原告均豪（山东）物业管理有限公司。
法定代表人于庆新。
委托代理人赵联宽。
被告青岛百通城阳置业有限公司。
法定代表人王龙生。
委托代理人王珅。
委托代理人刘作涛。
原告均豪（山东）物业管理有限公司与被告青岛百通城阳置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵联宽，被告委托代理人王珅、刘作涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2006年10月18日，被告与北京市均豪物业管理有限责任公司（2011年10月28日更名为：北京市均豪物业管理股份有限公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定该公司为被告提供物业服务，被告支付物业服务费，并约定被告未能按时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日起每日按未付款项0.05%的标准支付违约金。2013年7月1日，原被告签订《百通·香溪庭院空置费补充协议》明确被告向原告支付空置房屋物业服务费的支付方式和收费标准。2014年4月30日，北京市均豪物业管理股份有限公司与原告签订《债权让与协议》，将其对被告享有的债权包括向被告主张违约金的权利转让给原告，并通知了原告。请求：1、被告支付原告7-102、9-101、15-101、25-104、28-102、30-104房屋2013年5月1日至2014年12月31日的物业服务费60914.58元及逾期付款违约金17803.16元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告已经涉案房屋出售并交付，根据买卖合同及前期物管合同规定，自交付之日起物业费由购房人承担，因此涉案房屋的物业费不应由被告承担，请求驳回起诉。
为支持其主张，原告提供证据，被告质证意见如下：
一、前期物业管理服务合同14张、物业构成明细打印件1张，证明根据合同约定第31条约定了违约责任，及第七条约定了甲方交纳物业费的情形，且根据物业管理条例第42条的规定，被告应当承担相应的物业费。
被告质证称，对该证据的真实性无异议，证明事项有异议，被告认为我方不构成违约，本案涉诉房屋已由被告出售并交付，故原告证明事项与事实不符，被告不应当承担交纳物业费的责任。
对该证据，本院认为，被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。
二、百通香溪庭院空置费补充协议1份，证明双方对物业费约定的标准。
被告质证称，对该证据的真实性无异议，空置房屋指被告未出售或已出售但尚未交付的房屋，涉案房屋均已出售并已交付，故不属于空置房屋，所以本协议的约定不包含涉案房屋，协议附表所列房屋均系被告自持房屋，该房屋为空置房屋，与已经出售的房屋形成对比，可以证明涉案不属于空置房屋，协议约定期限为2013年7月1日-2014年6月30日，退一步讲，即便被告承担费用，也应当在约定期限内现原告诉求的期限超过协议约定期限，超过部分不应当支持。
对该证据，本院认为，被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。
三、债权让与协议、债权让与协议附表、债权让与通知、EMS回执各1份，证明北京市均豪物业管理股份有限公司将前期物业服务合同约定的部分债权转让给了原告，该转让已通知被告。
被告质证称，对该证据的真实性无异议，因原告向被告邮寄债权让与协议中没有附表，故被告对原告诉讼请求的构成如何计算不清楚，因此对于数额我方不认可，EMS快递单上并没有写明投递的内容，所以原告也无法证明向我方邮寄。
对该证据，本院认为，被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认，原告无证据证明快递中包含债权让与协议附表，被告亦不认可收到该附表，故本院对被告收到该附表的主张不予采信。
四、欠费通知单1份，证明包含涉案房屋在内的物业费，原告方向被告催缴过。
被告质证称，对该证据的真实性无异议，该项证据不能证明被告收到，就内容的时间上来说，与诉求的时间不一致，数额也不一致，同时该通知单载明物业费的对象为未交付空置房屋，故该通知单与本案无关。
对该证据，本院认为，被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认，原告未提交证据证明被告收到过该通知单，被告亦不认可收到该通知单，故本院对原告向被告发出过书面催交不予采信。
五、名称变更登记查询信息2份、名称变更通知1份，证明原告名称变更情况，及北京市均豪物业管理股份有限公司变更情况。
被告质证称，对该证据无异议。
对该证据，本院认为，被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。
六、进账单2份、2013年1月、2月份的空置情况说明打印件2份，证明2013年1、2月份，被告向原告正常交纳物业费的情况，在2月之后情况未发生变化，被告应当按照上述标准向原告交纳物业费。
被告质证称，对证据的真实性无异议，情况说明系原告单方统计，并没有与被告核实，其统计表中所列涉案房屋虽未写购房人姓名，是因为购房人并没有实际入住，并不代表被告未交付房屋，所以，已交付的房屋不应当由被告承担，该份证据证明的时间节点并不在空置费补充协议有效期间内，所以即便是被告之前的付款行为也不能推断被告应当按照原告的诉请承担责任。
对该证据，本院认为，被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认，被告两次付款未注明款项性质，原告主张被告支付该款项，应视为认可涉案房屋物业服务费由被告承担，但该主张并无其他证据予以佐证，被告亦不认可，故本院对该主张不予采信。两份空置情况说明系原告单方制作，无其他证据予以佐证，被告亦不认可，故本院对两份空置情况说明载明的内容不予采信。
七、协议书复印件1份，证明2010年12月16日原被告双方签订协议书，其中第二条约定，空置房屋及未交付房屋的物业管理费由甲方于次月20日前及时向乙方足额支付，该证据与第一次庭审提交的会计凭证一起证明涉案房屋为本协议中约定的空置房屋。
被告质证称，对该证据的真实性无异议，该协议约定香溪庭院三期项目，而本案涉案房屋为一期，约定的内容并不包括涉案房屋，该协议对空置房屋的概念并没有明确说明，实际上其体现的内容并不能证明被告应当承担支付物业费的义务。
对该证据，本院认为，被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。
八、名称变更信息复印件1份，证明原告由青岛均豪物业管理有限责任公司变更为山东省均豪物业管理有限责任公司，又变更成本案原告。
被告质证称，对该证据无异议。
对该证据，本院认为，被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。
为支持其辩称，被告提供证据，原告质证意见如下：
一、《青岛市商品房预售合同》（9-101）共21页，证明被告已经将涉案房屋出售，根据合同约定，被告应于2007年11月1日前将房屋交付给购房人。被告在报纸书面公告交付通知，则交付通知约定交付起之次日视为房屋已交付。原告可按照本合同约定的物业管理服务收费标准计收购房人物业费。故自交付之日起物业费由购房人承担。
原告质证称，对证据的真实性不予认可，原告无法得知是否存在购房人，该合同是否有虚假成分，而且被告从未通知原告该房屋已经出售，该合同最后也没有签约日期，不能作为该房屋已经出售的证据来证明。另外，2013年2月之前，被告一直承担涉案房屋的物业费。
对该证据，本院认为，原告虽称对该证据真实性不予认可，但该合同内容与本院调取的房地产登记簿记载信息一致，故本院对该证据真实性予以确认。
二、《青岛市商品房预售合同》（15-101）共21页，证明被告已经将涉案房屋出售，根据合同约定，被告应于2008年1月1日前将房屋交付给购房人。被告在报纸书面公告交付通知，则交付通知约定交付起之次日视为房屋已交付。原告可按照本合同约定的物业管理服务收费标准计收购房人物业费。故自交付之日起物业费由购房人承担。
原告质证称，对证据的真实性不予认可，原告无法得知是否存在购房人，该合同是否有虚假成分，而且被告从未通知原告该房屋已经出售，该合同最后也没有签约日期，不能作为该房屋已经出售的证据来证明。另外，2013年2月之前，被告一直承担涉案房屋的物业费。
对该证据，本院认为，原告虽称对该证据真实性不予认可，但该合同内容与本院调取的房地产登记簿记载信息一致，故本院对该证据真实性予以确认。
三、《青岛市商品房预售合同》（28-102）共21页，证明被告已经将涉案房屋出售，根据合同约定，被告应于2007年11月1日前将房屋交付给购房人。被告在报纸书面公告交付通知，则交付通知约定交付起之次日视为房屋已交付。原告可按照本合同约定的物业管理服务收费标准计收购房人物业费。故自交付之日起物业费由购房人承担。
原告质证称，对证据的真实性不予认可，原告无法得知是否存在购房人，该合同是否有虚假成分，而且被告从未通知原告该房屋已经出售，该合同最后也没有签约日期，不能作为该房屋已经出售的证据来证明。另外，2013年2月之前，被告一直承担涉案房屋的物业费。
对该证据，本院认为，原告虽称对该证据真实性不予认可，但该合同内容与本院调取的房地产登记簿记载信息一致，故本院对该证据真实性予以确认。
四、《青岛市商品房预售合同》（30-104）共21页，证明被告已经将涉案房屋出售，根据合同约定，被告应于2007年11月1日前将房屋交付给购房人。被告在报纸书面公告交付通知，则交付通知约定交付起之次日视为房屋已交付。原告可按照本合同约定的物业管理服务收费标准计收购房人物业费。故自交付之日起物业费由购房人承担。
原告质证称，对证据的真实性不予认可，原告无法得知是否存在购房人，该合同是否有虚假成分，而且被告从未通知原告该房屋已经出售，该合同最后也没有签约日期，不能作为该房屋已经出售的证据来证明。另外，2013年2月之前，被告一直承担涉案房屋的物业费。
对该证据，本院认为，原告虽称对该证据真实性不予认可，但该合同内容与本院调取的房地产登记簿记载信息一致，故本院对该证据真实性予以确认。
五、《交房公告》打印件2份，证明2007年10月25日，被告在青岛半岛都市报发布交房公告，告之购房人证据1-4房屋将分别于2007年10月29、30、31日办理交房手续，故自次日起房屋已经交付，由购房人支付物业费。
第一次庭审时原告质证称，该证据为打印件，不予认可，即便真实，也不能证明该房屋已经交付，因交付事宜是建设公司与购房人进行交付，购房人需要验收，交付以实际交付房屋为准，且按照惯例，被告应当和原告办理该房屋的物业交接手续，到现在为止，被告未通知原告，也没有向原告办理相关手续。第二次庭审时原告补充质证称，经当庭电脑网络查看被告提交该证据交房公告的内容确实刊登于2007年10月25日半岛都市报B70版。
对该证据，本院认为，原告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。
六、《青岛市商品房出售合同》（25-104）共20页，证明被告已经将涉案房屋出售，根据合同约定，购房人未在期限内办理入住手续，则期限的最后一日为入住之日。原告可按照本合同约定的物业管理服务收费标准计收购房人物业费。故物业费由购房人承担。
原告质证称，对证据的真实性不予认可，原告无法得知是否存在购房人，该合同是否有虚假成分，而且被告从未通知原告该房屋已经出售，该合同最后也没有签约日期，不能作为该房屋已经出售的证据来证明。另外，2013年2月之前，被告一直承担涉案房屋的物业费，且出售合同不能已经实际出售并已交付房屋。
对该证据，本院认为，原告虽称对该证据真实性不予认可，但该合同内容与本院调取的房地产登记簿记载信息一致，故本院对该证据真实性予以确认。
七、《青岛市商品房出售合同》（7-102）共20页，证明被告已经将涉案房屋出售，根据合同约定，购房人未在期限内办理入住手续，则期限的最后一日为入住之日。原告可按照本合同约定的物业管理服务收费标准计收购房人物业费。故物业费由购房人承担。
原告质证称，对证据的真实性不予认可，原告无法得知是否存在购房人，该合同是否有虚假成分，而且被告从未通知原告该房屋已经出售，该合同最后也没有签约日期，不能作为该房屋已经出售的证据来证明。另外，2013年2月之前，被告一直承担涉案房屋的物业费，且出售合同不能已经实际出售并已交付房屋。
对该证据，本院认为，原告虽称对该证据真实性不予认可，但该合同内容与本院调取的房地产登记簿记载信息一致，故本院对该证据真实性予以确认。
八、《前期物业管理服务合同》复印件1份，证明合同第七条约定，业主应于房屋交付之日起交纳物业费，业主未按期办理房屋交付手续的，以被告发布交房公告约定的交付时间为准交纳物业费。由此可见，被告不承担物业费是经过双方约定。
原告质证称，对该证据真实性无异议，第七条第二款也有约定，因甲方原因未按时交给物业买受人的物业，其物业费由甲方全部承担。
对该证据，本院认为，因原告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。
九、房产证4份，证明该证据是原告的证据二里面所列的4套房屋，剩余4套被告已经出售。该八套房屋在签订补充协议当时属于被告自持房屋，没有出售，按规定应属空置房屋，正好与涉案房屋形成对比，对于被告自持的空置房屋向原告支付物业费。
原告质证称，对该证据的真实性无异议，4套房屋实际上是补充协议中的，正好证明了原告的观点，第一条约定，被告将其中的8套房屋按照半价支付房屋空置费用，第二条其他空置房屋指的是除去第一条约定的8套之外的包含涉案房屋在内的空置房屋，2013年5月1日前被告支付原告的空置费服务费用所涉及所有空置房屋，该事实原告已经提交相关证据，根据双方签订物业服务合同第41条约定，补充协议与本合同冲突的以补充协议为准，2013年7月双方签订的补充协议其效力较物业服务合同高，双方应按照补充协议第二条执行。
对该证据，本院认为，因原告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。
依据原告申请，本院依法至青岛市城阳区房地产管理处调取房地产基本状况登记信息，取得房地产登记簿打印件六份并当庭出示给双方。六份登记簿载明，城阳区银河路178号7号楼102（复式）权利人为张宏伟，登记时间为2009年2月23日；15号楼101（复式）权利人为沈丽华，登记时间为2008年6月20日；25号楼104（复式）权利人为孟繁胜，登记时间为2008年12月31日；香溪庭院A区28号楼102（复式）预告登记权利人为陈凤，登记时间为2007年9月7日；香溪庭院A区30号楼104（复式）预告登记权利人为王岩，登记时间为2007年6月15日；香溪庭院A区9号楼101（复式）权利人为江颖楠，登记时间为2008年5月7日。
对该证据，原告质证意见为：对该证据的真实性无异议，第30-104房屋，显示的是预告登记权利人，而不是权利人，也就是并没有完成交易；其他房屋均未实际交付。按照程序，如甲方已经办理房屋交付，甲方应将该房屋相关手续交付给乙方，并给乙方一起对房屋交付之前的物业费进行清算，并办理交接手续，但迄今为止，甲方并未将涉案房屋的材料交付给乙方，甲方也认为涉案房屋并未实际交付；根据双方签订的物业服务合同第7条第二款的约定，因甲方原因未能按时交付买受人的物业其物业费应由甲方全部缴纳；2013年7月双方对空置房屋缴费支付方式及支付标准进行了约定，第二条明确包含涉案房屋在内的空置房应按100%支付给乙方，在2013年5月之前，被告支付包含涉案房屋在内的其他空置房屋的服务费，2015年7月，被告提出对补充协议中的八套房屋进行半价，其他空置房屋包含涉案房屋所有费用按照100%交付，这是双方包含涉案房屋在内的空置房屋支付服务费用的明确约定。
对该证据，被告质证意见为：对该证据的真实性无异议，该份证据可以证明涉案房屋已经出售并已交付，通过7-102、25-104、9-101、15-101四套房屋已经办理房产证可以证明，理由是如果购房人未办理交付手续，那被告不能为其办理房产证，同样，被告办理交房手续必定是整个项目统一办理而不是单独房屋办理，所以，涉案房屋已经交付；针对原告的质证意见，被告认为，原告所称的交房手续，是其主观意思，并没有合同以及法律规定，而房屋交付与物业费法律主体不同，程序也不同，是独立的关系，因此，原告的抗辩意见是不能成立的。
对该证据，本院认为，因原、被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。
经审理查明，2006年10月18日，被告与北京均豪物业管理有限责任公司（2011年10月28日年名称变更为“北京市均豪物业管理股份有限公司”，以下简称“北京均豪”）签订《前期物业管理服务合同》，约定被告选聘北京均豪对百通·香溪庭院项目提供前期物业管理服务事宜，业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，业主未按期办理房屋交付手续的，以被告发布交房公告约定的交付时间为准交纳物业费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告全额交纳，对已出售但未在通知其交房日起交费的业主，其物业服务费用由业主全额交纳，被告、业主或物业使用人违反该合同关于收费的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日起每日按未付款项0.05%的标准由违约方向北京均豪支付违约金，双方另对其他事项进行了约定。2010年12月16日，被告与原告签订《协议书》，约定百通香溪庭院三期东联排、三期小独栋、三期大联排业主在2011年1月1日以后交房的，该户物业管理费从2011年1月1日起开始向业主收取，空置房及未交付房屋的物业管理费由被告于次月20日前及时向原告足额支付。原告与被告签订《百通·香溪庭院空置费补充协议》，约定该小区空置房屋中8-101#、75#、76#、77#、78#、79#、93#、126#共八套房屋以每套每月50%的费用支付，其他空置房屋均按100%支付原告。2014年4月30日，原告与北京均豪签订《债权转让协议》，约定北京均豪将其享有的对被告主张物业管理费及违约金责任共计78717.74元的债权转让给原告，2015年5月14日，被告收到该债权转让的通知。2013年1月24日、3月18日，被告分两次共计向原告支付129012.8元，对该款项，原告主张系被告支付空置房屋物业费，被告主张系垫付物业费。2007年10月25日，被告于《半岛都市报》刊登交房公告，要求包括涉案六户房产在内的业主于当月29至31日前往指定地点办理交房手续。
另查明，城阳区银河路178号7号楼102（复式）权利人为张宏伟，登记时间为2009年2月23日；15号楼101（复式）权利人为沈丽华，登记时间为2008年6月20日；25号楼104（复式）权利人为孟繁胜，登记时间为2008年12月31日；香溪庭院A区28号楼102（复式）预告登记权利人为陈凤，登记时间为2007年9月7日；香溪庭院A区30号楼104（复式）预告登记权利人为王岩，登记时间为2007年6月15日；香溪庭院A区9号楼101（复式）权利人为江颖楠，登记时间为2008年5月7日。
再查明，2013年8月28日，青岛均豪物业管理有限责任公司名称变更为山东省均豪物业管理有限责任公司，2014年12月12日，山东省均豪物业管理有限责任公司名称变更为均豪（山东）物业管理有限公司。
本院认为，本案系因物业服务合同引发的纠纷。本案的争议焦点为：涉案六套房屋是否属于空置房或其他应当由被告承担相关物业服务费的房屋。关于该问题，原、被告对“空置房”的定义存在争议，原告主张空置房系“没有人居住，原告与被告之间没有办理物业交接手续的房屋”，被告主张空置房系“未出售或已出售但没有交付的房屋”，该内容在法律上没有明确规定，双方亦未在合同中对其进行约定，故原告应举证证明“空置房”的概念如其所述，本案中原告未提交证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，根据本院调取证据载明的内容，涉案四套房屋均已进行了房屋产权登记，且登记时间均在原告主张物业费起算时间（2013年5月1日）之前，故该部分房屋在涉案期间已完成销售，由被告交付给业主，应当由业主承担该期间物业服务费。另外两套房屋进行了预告登记，根据《前期物业管理服务合同》约定，业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，业主未按期办理房屋交付手续的，以被告发布交房公告约定的交付时间为准交纳物业费，被告已于2007年10月25日发出交房公告，告知相关业主将于2007年10月29日起正式交房，因此该两套房屋亦应当由业主承担涉案期间物业服务费。被告向原告付款的行为在无其他证据佐证的情况下，不能视为被告认可涉案房屋物业服务费应由其交纳。综上，原告要求被告支付物业服务费60914.58元及逾期付款违约金17803.16元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
驳回原告均豪（山东）物业管理有限公司对被告青岛百通城阳置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费1768元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费用，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 高新德
代理审判员 王 萌
人民陪审员 胡海婷
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 纪 娟