上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第35679号
原告（反诉被告）蝶漫（上海）酒店投资管理有限公司。
法定代表人张乃仁。
委托代理人于元良，上海市金石律师事务所律师。
委托代理人徐俊，上海市金石律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海瑞涛房地产开发有限公司。
法定代表人谢海林。
委托代理人王进盛，上海国策律师事务所律师。
原告蝶漫（上海）酒店投资管理有限公司（以下简称蝶漫公司）诉被告上海瑞涛房地产开发有限公司（以下简称瑞涛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，先适用简易程序审理。2013年11月5日，被告瑞涛公司提起反诉，本院于2013年11月25日公开开庭进行了合并审理。2014年1月28日至2014年9月4日期间，经蝶漫公司申请，本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对涉案装修价值进行司法鉴定。2014年3月19日，本案依法转为普通程序，于2014年9月29日、2014年11月14日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）蝶漫公司委托代理人于元良、徐俊，被告（反诉原告）瑞涛公司委托代理人王进盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）蝶漫公司诉称，蝶漫公司、瑞涛公司签订了落款时间为2012年10月18日的《租赁合同书》，由蝶漫公司承租上海市浦东新区成山路XXX号云顶国际商业广场内A座101、202、302、4层、5层、605共计3838平方米场地，用于酒店住宿及相关配套经营，另瑞涛公司承诺提供的房屋符合商业用途。合同签订后，蝶漫公司为酒店开业开始了设计、装修等。但装修开始后，瑞涛公司承诺的广告位却不允许蝶漫公司使用，此外，瑞涛公司还有将蝶漫公司在一楼开设的门堵上，煤气管道、排水管道不符合合同约定等大量违约事实，造成蝶漫公司巨大经济损失。在申请消防验收过程中，蝶漫公司发现租赁房屋性质为办公用途，并非商业用途，不能用于开设酒店。蝶漫公司多次发函要求解决，但迟迟未得到解决。蝶漫公司认为，瑞涛公司提供的房屋为办公楼，无法开办酒店，且瑞涛公司承诺的广告位不允许蝶漫公司使用、将蝶漫公司开设在一楼的门堵上、煤气管道及排水管道不符合约定、漏水问题不处理、空调不调试、玻璃爆裂不更换、房屋质量差需加固等大量违约事实，导致蝶漫公司巨大经济损失，租赁合同目的无法实现，故蝶漫公司行使合同解除权，请求法院判令：1、解除《租赁合同书》；2、瑞涛公司返还租房押金人民币（以下币种同）698，000元、装修押金38，000元，合计736，000元；2、瑞涛公司赔偿900万元，包括物业费157，570元、垃圾处理费32，000元、水电费27，058.60元、装修费8，124，874.99元以及装修费之外对外签订合同并支付的款项3，296，977.41元，合计11，638，481元，现就诉请2仅主张900万元。
被告（反诉原告）瑞涛公司辩称，一、瑞涛公司已按约履行合同义务，但蝶漫公司自2013年8月起拒付租金、物业管理费及水电费，并于2013年9月突然撤出即将完工的装修现场，其单方违约行为造成瑞涛公司巨大损失，瑞涛公司要求继续履行《租赁合同书》；二、根据合同约定，蝶漫公司违约或单方终止合同，瑞涛公司已收租赁保证金不予退还；三、蝶漫公司不及时申报消防工程设计方案，边设计边装修，直接导致装修工程延迟，其投入的装修金额及筹备酒店的开销与瑞涛公司无关，瑞涛公司也无赔偿的法定责任与合同义务；四、合同约定免费提供的店招位置位于租赁物业6层以下部位，但蝶漫公司的设计安装方案高达11层；蝶漫公司擅自在办公楼、大堂相邻处开门，违反《管理公约》。瑞涛公司在房屋验收前已经完成煤气和排水管道的改造工程，不存在不符合合同约定的情况；五、蝶漫公司在完成大部分装修工程时才申报消防设计方案，消防部门检查发现装修多处不符合消防要求，要求其整改并出具罚单，直至2013年8月15日，蝶漫公司才取得《建设工程消防设计审核申请受理凭证》，但蝶漫公司突然改变态度，拒绝领取文件转而提起诉讼。瑞涛公司已完成租赁房屋的所有报建手续，虽房产证因案外人异议而暂缓办理，但不影响建筑物的正常经营活动。综上，不同意蝶漫公司的诉讼请求。同时，瑞涛公司以蝶漫公司欠付租金等费用为由提起反诉，请求判令蝶漫公司支付：1、租金及滞纳金927，345元；2、物业管理费及滞纳金141，621元；3、水电费3，011.30元及滞纳金合计4，226元。
针对反诉部分，原告（反诉被告）蝶漫公司辩称，不同意瑞涛公司的反诉请求。瑞涛公司无法解决产证、房屋性质问题，导致蝶漫公司无法办理相关手续，蝶漫公司无需支付租金等费用。蝶漫公司于2013年9月9日发函要求解除合同，发函后及时交还了租赁房屋，之后的费用与蝶漫公司无关。
经审理查明，涉案租赁房屋的建设单位为瑞涛公司，使用性质为办公楼，尚未办出产权证。
涉案租赁房屋原先的承租人为爱洋（上海）酒店投资管理有限公司（以下简称爱洋公司）。2012年11月12日，瑞涛公司向爱洋公司交付了租赁房屋。2013年3月26日，蝶漫公司在浦东新区成山路XXX号A座605室注册成立。之后，承租人变更为蝶漫公司。瑞涛公司（甲方）与蝶漫公司（乙方）另行签订了署期为2012年10月18日的《租赁合同书》，约定乙方承租甲方位于上海市浦东新区成山路XXX号云顶国际商业广场内的A座101、202、302、4层、5层、605仅用于酒店住宿及相关配套经营，租赁商铺设计总面积为3838平方米。租赁期限18年，自2013年1月1日起至2031年12月31日止，第13年后重新议价，其中第1～3年的月租金为291，848元。免租期（含装修期）7个月，免租期内乙方免交租金，2013年5月1日起每个月的5日前支付物业管理费5万元，至2013年7月31日止，自2013年8月1日起，乙方按照每月57，570元的标准支付物业管理费。乙方应于租赁合同签署之日向甲方支付698，000元作为押金，免租期结束后乙方应于每个月的5日前付清租金及物业管理费（节假日顺延），若乙方未能在规定时间内付清当月租金，甲方将追究乙方的违约责任。甲方协助乙方办理工商、税务及相关政府部门方面的业务，为乙方提供方便。乙方在租赁期内任何时间或在租赁期结束时以任何理由迁出该房屋后，如该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物件、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得提出异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。在租赁期间内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同、收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应当予以赔偿……（3）乙方拖欠租金或物业管理费及电费等，每日按照所欠付金额的5‰向甲方支付违约金，如拖欠时间超过15日的，视同乙方自动放弃承租权利，甲方有权解除本合同……甲方依据上述情形单方解除合同的，以书面通知乙方搬离并收回房屋，乙方应在收到书面通知30天内搬离，乙方的房屋押金无权要求退还。在租赁期间内，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿……2）若甲方出租的房屋没有土地使用权、产权证或者土地使用权证的土地用途、产权证的房屋类型不符合商业用途导致乙方无法在该房屋所在地办理相关证照和营业手续的……5）因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失的；6）房屋交付后，因甲方违反合同约定承诺或其他非乙方原因出现阻碍事由，致使乙方无法正常装修施工或不能按照本合同约定目的正常对外经营的。租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方预付租金、房屋押金不退。租赁期间，乙方发现该房屋主体结构及原有附属设施有损坏或障碍的，应及时通知甲方修复或更换，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，如甲方不能及时实施，乙方有权代为修复或更换，所需费用（以发票为准）在房租中扣除，因此影响乙方经营所造成的损失由甲方赔偿。本合同自双方签字盖章之日起正式生效，原甲方与爱洋（上海）酒店投资管理有限公司于2012年10月8日签署的编号为-007的租赁合同作废。合同补充条款约定，租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、通讯等与酒店经营相关的费用由乙方承担。乙方租赁房屋后，甲方免费提供乙方店招位置，方案需经甲方审核通过。甲方已告知乙方产证在办理过程中。
租赁合同签订后，蝶漫公司开始对租赁房屋进行装修。2013年5月8日，蝶漫公司致函瑞涛公司，表示公安消防部门以租赁房屋为办公用房不符合酒店用途为由，拒绝消防申请，要求瑞涛公司三日内告知解决方案。2013年6月17日，蝶漫公司再次致函瑞涛公司，要求三日内解决并延长免租期。2013年8月1日，蝶漫公司第三次致函瑞涛公司，要求在8月10日前解决消防问题。2013年8月15日，公安消防部门向蝶漫公司出具了《建设工程消防设计审核申请受理凭证》。2013年9月9日，蝶漫公司向瑞涛公司发出律师函，以瑞涛公司隐瞒房屋为办公楼性质导致无法办理消防验收为由，告知自即日解除双方之间的租赁关系。同月，蝶漫公司撤出了租赁场地。2013年10月23日，瑞涛公司复函，表示不同意解除租赁合同。
另查，蝶漫公司曾向瑞涛公司支付租房押金698，000元、装修押金38，000元、垃圾处理费32，000元、2013年5～7月的物业管理费157，570元、2012年12月至2013年7月的水电费27，058.60元。案外人上海银尊娱乐有限公司、上海东金林沐浴休闲有限公司的注册地址分别为上海市浦东新区成山路XXX号地下一层及上海市浦东新区成山路XXX号D座、A座1层、201、301室。
经司法鉴定，涉案房屋装修造价8，054，168元、现场遗留未完工程材料费70，706.99元。鉴定费96，800元，由蝶漫公司预缴。鉴定人员表示，因蝶漫公司拖延支付鉴定费及拖延提供审价材料、瑞涛公司在2014年4月不配合现场勘查，导致鉴定周期延长。2014年5月5日，鉴定部门至现场测量工程量。经双方当事人确认，瑞涛公司收回租赁房屋后已将涉案装修全部拆除。
审理中，瑞涛公司出示了《建设工程消防设计审核申请受理凭证》及案外人上海东金林沐浴休闲有限公司、上海银尊娱乐有限公司的工商登记信息，据此认为租赁房屋可以用于经营酒店。蝶漫公司坚持认为租赁房屋按规划不能用于经营酒店，没有收到过《建设工程消防设计审核申请受理凭证》，经事后了解，系瑞涛公司带蝶漫公司委托办理消防手续的人去递交的申请材料，且已超过蝶漫公司限定瑞涛公司解决消防问题的最后截止日期，当时蝶漫公司已经决定不办了。本案审理过程中，蝶漫公司坚持要求解除租赁合同并对涉案装修价值进行司法鉴定。基于蝶漫公司的意见及租赁现状，瑞涛公司于2014年1月27日表示同意解除租赁合同，但认为按合同约定无需对涉案装修价值进行鉴定或赔偿。另，瑞涛公司确认于2014年5月5日收回租赁房屋，故明确第1、2项反诉请求，即要求蝶漫公司支付2013年8月1日至2014年4月30日的租金2，480，708元（2013年8月的租金减半收取）、滞纳金1，771，513元以及2013年9月1日至2014年4月30日的物业管理费460，560元、滞纳金26，481元；若法院认定租赁合同于瑞涛公司收回房屋之前即已解除，则合同解除后的房屋使用费参照租金标准计算。
经本院依职权调查查明，在办理涉案装修工程消防设计审核申请的材料中，上海市浦东新区人民政府周家渡街道办理处于2013年8月5日出具证明，同意租赁房屋作为酒店使用。2013年9月4日，公安消防部门出具《行政处罚决定书》，认定涉案装修存在违法要求降低消防技术标准施工的行为，责令停止施工并处罚款4万元的处罚。2013年9月6日，公安消防部门出具了《关于同意蝶漫（上海）酒店投资管理有限公司蝶漫生活酒店建设工程消防设计的审核意见》。
以上事实，有《租赁合同书》、付款凭证、函、《建设工程消防设计审核申请受理凭证》及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，涉案《租赁合同书》系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，蝶漫公司、瑞涛公司均应全面、切实履行。
蝶漫公司以瑞涛公司根本性违约为由主张单方解除权不能成立：一、虽租赁房屋产权证尚在办理过程中，但根据蝶漫公司的特定承租用途以及相应的巨额投资，其在缔约时应当对租赁房屋类型、使用性质有全面充分了解，并确信租赁房屋能够符合租赁用途。客观上，基于当地政府部门同意将租赁房屋用作酒店经营的证明材料，公安消防部门于2013年8月15日向蝶漫公司出具了《建设工程消防设计审核申请受理凭证》、于2013年9月6日出具了《关于同意蝶漫（上海）酒店投资管理有限公司蝶漫生活酒店建设工程消防设计的审核意见》，蝶漫公司认为租赁房屋为办公楼无法申请办理消防申请，显然与事实不符，至于涉案装修工程最终能否通过消防验收系蝶漫公司的责任；二、《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。即合同约定或法律规定的解除条件成就时，合同并不当然解除，只有享有合同解除权的当事人将解除通知送达对方当事人时才产生合同解除的法律效力。本案中，瑞涛公司依合同约定有义务协助蝶漫公司办理相关证照，否则因房屋类型不符合商业用途导致蝶漫公司无法办理证照的，蝶漫公司有权解除合同。蝶漫公司就消防问题三次发函要求解决，但无证据表明其在合理催告后及时行使了合同解除权。事实上，通过协调努力，蝶漫公司于2013年8月15日办理了消防设计审核申请手续，之后公安消防部门也出具了同意审核意见，至此，蝶漫公司的合同解除权已消灭，其于2013年9月9日以无法办理消防验收为由发函解除合同，无事实和法律依据。根据委托关系的法律性质，对于蝶漫公司认为系瑞涛公司带其委托办理消防验收手续的人递交的消防申请材料，其并不知情的抗辩意见，本院不予采信；三、从解除合同通知内容来看，蝶漫公司是以消防无法验收作为解约理由。另从双方提供的装修工程联系单来看，广告位确定、一楼开门、煤气管道、排水管道、漏水、空调使用、玻璃爆裂等问题，双方一直在协调解决，上述事项并非本案主要履约争议，尚不足以根本影响租赁合同目的实现，蝶漫公司以此作为解约理由，本院不予采纳。
蝶漫公司于2013年9月已撤离租赁场地，庭审中亦坚持要求解除合同，瑞涛公司于2014年1月27日表示同意解除租赁合同，本院确认合同于该日解除。合同解除后，租赁双方应按约结算相关费用。合同约定，租赁期间，乙方（蝶漫公司）未经甲方（瑞涛公司）同意，中途擅自退租的，乙方预付租金、房屋押金不退。涉案租赁合同因蝶漫公司擅自退租而解除，蝶漫公司要求返还租房押金，本院不予支持，但瑞涛公司要求没收装修押金，无合同依据。虽蝶漫公司办妥装修消防设计审核申请后，其合同解除权已消灭，但从之前的催告事实、撤场时间以及之后的解约理由来看，瑞涛公司迟缓解决装修消防审核申请问题系本案纠纷的重要起因，从公平合理角度，其应当对蝶漫公司的装修损失予以适当补偿，具体数额由本院根据合同实际履行情况酌定，对于蝶漫公司主张的其他经济损失，本院不予支持。同理，瑞涛公司协助解决消防问题迟缓，也影响了蝶漫公司的装修进程。另在司法鉴定过程中，蝶漫公司拖延支付鉴定费及拖延提交鉴定资料，同时瑞涛公司也有不积极配合鉴定工作的情形，上述因素共同造成鉴定周期拖延。对于合同解除前后的租金、房屋使用费以及相应的物业管理费，本院判决蝶漫公司可适当减少支付，蝶漫公司实际使用的水电费应当按实支付，但瑞涛公司主张逾期付款滞纳金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）蝶漫（上海）酒店投资管理有限公司与被告（反诉原告）上海瑞涛房地产开发有限公司就上海市浦东新区成山路XXX号云顶国际商业广场内A座101、202、302、4层、5层、605房屋签订的《租赁合同书》；
二、被告（反诉原告）上海瑞涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）蝶漫（上海）酒店投资管理有限公司装修押金38，000元；
三、被告（反诉原告）上海瑞涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）蝶漫（上海）酒店投资管理有限公司装修损失2，031，219元；
四、驳回原告（反诉被告）蝶漫（上海）酒店投资管理有限公司的其他诉讼请求；
五、原告（反诉被告）蝶漫（上海）酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海瑞涛房地产开发有限公司租金及房屋使用费1，751，088元；
六、原告（反诉被告）蝶漫（上海）酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海瑞涛房地产开发有限公司物业管理费345，420元；
七、原告（反诉被告）蝶漫（上海）酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海瑞涛房地产开发有限公司水电费3，011.30元；
八、驳回被告（反诉原告）上海瑞涛房地产开发有限公司的其他反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费79，952元，司法鉴定费96，800元，合计176，752元，由原告（反诉被告）蝶漫（上海）酒店投资管理有限公司负担129，198元，被告（反诉原告）上海瑞涛房地产开发有限公司负担47，554元；
反诉案件受理费减半收取计22，373元，由原告（反诉被告）蝶漫（上海）酒店投资管理有限公司负担11，798元，被告（反诉原告）上海瑞涛房地产开发有限公司负担10，575元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 陈建军
人民陪审员 沈慧芸
二〇一四年十二月三日
书 记 员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。