贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0403民初1770号原告：荣良文，男，1990年6月24日生，汉族，四川省广元市人，住贵州省贵阳市南明区。被告：安顺市平坝区安居工程发展中心，住所：贵州省安顺市平坝区环城东路**号。统一社会信用代码：91520421215803361U。法定代表人：刘清明，职务：系该中心主任。委托诉讼代理人：雷毅，贵州贵黄叶律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告荣良文诉被告安顺市平坝区安居工程发展中心（以下称简称平坝安居中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理后，依法由本院审判员王晓云独任审理，黄雯担任法官助理，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告荣良文、被告委托诉讼代理人雷毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告出示天马大道商住楼（金玉满堂）1栋2单元2-5-4号房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书；2、判决被告向原告支付从2016年11月30日起至起诉之日止共299天逾期交房违约金人民币15862.11元，并按照69.57元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以231902元的价格购买被告开发的天马大道商住楼房屋，被告应按合同第十一条约定于2016年11月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用，自本合同第十一条交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告于2016年10月31日支付首付款46902元，并依约办理银行按揭贷款手续，银行于2017年2月27日将按揭贷款185000元全额支付给被告，原告已履行全部付款义务。但被告未按约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告及其业主多次催促，被告工作人员于2017年9月18日口头通知原告办理交房手续，但小区至今生活通道未开通，相应配套设施没有完善，也未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》及任何验收备案文件，更未将验收合格的房屋交付原告。被告延迟交房，构成违约，应当承担责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。原告提供《商品房买卖合同》、收款收据、个人贷款支付凭证、购房款发票、商品房预售合同备案登记表，用以支持其主张。被告平坝安居中心辩称,逾期交房是事实，原告于2017年2月27日才将房款全部支付，根据权利义务相一致原则，被告交房时间应当是在2017年2月27日以后。因为水电配套行政收费标准问题导致工期延误，交房时间相应顺延。根据原告的陈述，被告的交房公告已于2017年9月18日通知原告办理交房交接手续，原告拒绝收房，违约金应当计算至2017年9月18日止。另原告方主张的违约金大大超过原告的损失，请求法院调整给予减少。被告提供营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、交房公告张贴照片、《关于降低我省新建住宅区供配电设施建设费标准的进展情况的通报》、《关于审查情况的反馈》、《关于转发的通知》，用以支持其主张。经审理查明：2016年10月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告以出让方式取得位于平坝区××办事处××马路××大道商住楼、总土地面积为12298.2平方米、编号为520421100003GB00056号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清；经批准在上述地块上建设商品房，建设项目名称为天马大道商住楼；建筑工程施工合同约定的开工日期为2014年6月30日，竣工日期为2016年8月31日；原告购买该项目中的第1幢2单元5层4号房，建筑面积105.41平方米，套内面积89.30平方米，计价方式为按套内建筑面积每平方米2596.89元计算，总金额231902元；付款方式为银行按揭付款，买受人在合同签订之日前交付首期房款46902元，余款185000元以银行按揭支付。同时约定交付时间和条件：出卖人应当在2016年11月30日前，将该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的违约责任：除不可抗力外，出卖人未按合同规定期限交付房屋的，按照逾期时间，分别处理：①、逾期在30日之内，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；②、逾期超过30日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。交接手续：商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。2016年11月3日，双方在平坝区房产事业管理局办理商品房预售合同备案登记，载明“竣工时间2016年8月31日，交房时间2016年11月30日”。原告在签订合同前先行支付被告房屋首付款46902元，于2017年2月27日将银行按揭185000元余款支付被告。原告称经其与其他业主多次催促，被告工作人员于2017年9月18日口头通知原告办理交房、入住手续，因被告没有提供合同约定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》，涉案房屋也不符合双方合同约定已验收合格，原告未与被告办理交接手续。被告称其通过地方电视台播放公告的形式通知业主于2017年9月15日携带相关材料办理交接房屋手续，竣工验收报告已提交相关住建部门审批，尚在办理中。以上事实，有原、被告的法庭陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、个人贷款支付凭证、购房款发票、商品房预售合同登记备案表等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，依法应予确认，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告依约定交付被告购房款及被告代收款后，被告应当将具备经验收合格，并符合合同约定条件的商品房交付原告使用。双方约定于2016年11月30日交付房屋，但被告直至2017年9月18日其工作人员才口头通知业主办理交接房屋手续，且不能提供合同约定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》，原告有权拒绝收房。被告称其因供配电设施需等待新的管理办法导致工期延误，交房时间相应顺延的抗辩理由不成立，本院不予采信。被告未按约定履行交房义务构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百四十一条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告在合同中约定的违约金为按已交付房价款的日万分之三计算，根据该约定，则原告主张的违约金标准为14.07元/天（2016年12月1日-2017年2月26日）、69.57元/天（2017年2月27日起）。被告依据双方签订《商品房买卖合同》第3页第11项约定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”请求法院对该违约金给予减少，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告未提供证据证明被告逾期交房造成其损失金额，本院参照年利率6%银行利息计算其损失，则原告的损失为46902元×6%÷365天=7.71元/天；231902元×6%÷365天=38.12元/天，其主张14.07元/天、69.57元/天已超出30%，对于超出部分被告主张予以减少，有事实和法律依据，本院予以支持。被告应给付原告违约金7.71元/天×（1+30%）×88天（自2016年12月1日起至2017年2月26日止）=881.76元；38.12元/天×（1+30%）×211天（自2017年2月27日起至2017年9月25日止）=10457.16元，共计11338.92元，并按49.56元/天支付自2017年9月26日起至符合合同约定的商品房实际交付之日的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八第、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告安顺市平坝区安居工程发展中心应当在取得其开发的位于平坝区××办事处××大道商住楼涉案房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书后立即向原告荣良文出示。二、被告安顺市平坝区安居工程发展中心于本判决生效之日起十五日内给付原告荣良文逾期交房违约金人民币11338.92元，并按49.56元/天支付自2017年9月26日起至符合双方签订《商品房买卖合同》约定的商品房实际交付之日止的违约金。三、驳回原告荣良文的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费减半收取计99元，由原告荣良文负担29元，由被告安顺市平坝区安居工程发展中心负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费198元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审 判 员 王晓云二〇一七年十二月十八日法官助理 黄 雯书 记 员 张丁勇