黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民初字第1261号原告刘积华，女，汉族，1954年5月3日出生，大庆石化总厂退休工人，现住黑龙江省大庆市龙凤区。委托代理人高双，黑龙江司洋律师事务所律师。被告刘万柱，男，汉族，1973年5月1日出生，无职业，现住大庆市龙凤区。原告刘积华与被告刘万柱房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年12月3日、12月9日两次公开开庭进行了审理。原告刘积华及其委托代理人高双、被告刘万柱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2010年9月29日与被告签订了房屋租赁合同，将自己所有的坐落于龙凤大街7号2-41号楼1楼商服门市租赁给被告用来经营饭店，双方在合同中约定了以下主要内容：1、房屋年租金60000元，如修建下交桥隧道租金为40000元；2、租期为2010年8月1日至2013年7月30日；3、取暖费、物业费、水费、电费以及其他应缴纳的税费均由被告承担；4、合同期满不再续租提前三个月在橱窗张贴此房出租字样，否则赔偿15000元；5、不得随意拆改房屋建筑及室内设施，否则双倍赔偿由此造成的经济损失；6、租期结束，室内设施装修不准拆除，阁楼拆除后必须保持地面完好、墙面刷新、各处油污清除、下水畅通，否则赔偿1万元；7、租金每年7月1日一次性缴纳，逾期一周立即迁出并赔偿1万元；8、租赁期满必须缴清各项欠费，如因停水停电等影响房屋正常出租或营业，双倍赔偿损失；9、被告承担律师费。被告从2012年7月1日起找各种理由拖延交付租金，至今尚欠租金1万元。2013年6月原告委托郑某在房屋橱窗张贴“此房出租”广告时，发现被告已将房屋转租，并阻止原告张贴广告。租赁期满后，原告多次联系被告，被告不接电话，迟迟不交钥匙，不履行交接手续。原告自行查看房屋状态，发现房屋已经停水、停电、屋内杂乱、暖气改道，地砖破坏，窗户沾满厚厚油污…，房屋外墙的排烟管道只拆除了下面一部分，靠上的一部分悬在半空。房屋的物业费、采暖费欠缴2万多，导致房屋停暖、暖气冻裂。由于房屋欠费且屋内破败，很多租房人都放弃租用，原告只能自己装修，支出装修费共计46380元。因上述原因，导致房屋15个月无法正常出租，造成损失75000元。故诉至法院，请求法院依法判决被告支付原告人民币共计172958.89元，其中包含拖欠的房屋租金10000元，违约金35000元，被告应缴纳的各种税费18058.89元，原告装修材料费、人工费29900元，原告房屋无法正常出租的经济损失75000元，律师代理费5000元；本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告诉请的拖欠租金10000元，合同约定每年6万元，原告同意每年5万元，有一年修地下桥，租金为4万元，当时郑某也知道此事。而且为什么在我2013年7月30日到期后没起诉我，为什么到现在找我，现在是2015年12月了。装修材料，合同上说我自己装修的允许我拆除，合同签订时我交了3000元押金，当时约定房屋恢复原样返还押金3000元，拆除装修后我没要押金，我只把阁楼拆除了。税费2009年我确实没交采暖费、物业费，因为当时物业公司经理同意减免我一年采暖费、物业费，其余年份我都交了。原告向法庭举证如下：1、房屋租赁合同1份，房屋租赁合同补充协议书1份，房屋租赁要求书1份，欲证明原被告双方于2010年9月29日签订房屋租赁合同，约定房屋年租金60000元，如修建下交桥隧道租金为40000元，取暖费、物业费、水费、电费以及其他应缴纳的税费由被告承担，同时约定如承租方违约引起通过诉讼解决争议被告承担原告律师费。经质证，被告主张7月28日我们是准备给阁楼作价，原告作价3000元，我没同意，我拆除阁楼后，我没恢复房屋原样，所以押金我没要。本院对证据予以采信。2、房屋租金收据3份、银行账户出入明细表复印件1份，欲证明原被告双方签订房屋租赁合同后，租金的缴纳情况，证明被告所欠房屋租赁费10000元。经质证，被告主张当时我们约定租金6万元，原告同意每年只缴纳5万元，并且郑某也知道。原告主张，合同是原被告签的，与郑某无关，被告曾说离婚了，我同情被告，第一年只给了4万元，修桥那年减2万元，第二年是4万元，第三年给了我15000元，其余欠着，后我几次打电话催租金，有段时间被告说不租该房子了，我就找到另外的租户，郑某和新租户想去接房，才知道被告转租了，后来被告将5000元租金给郑某，郑某不知道每年租金50000元。本院对证据的真实性予以采信。3、断暖通知1份，物业费拖欠明细表1份，2007-2010年的租房合同书1份，欲证明被告所欠2009年物业费1137.64元、2010年物业费1137.64元、2011年物业费1388.59元、2011-2012年采暖费5736元、2012-2013年采暖费5736元、2013-2014年采暖费5736元、2013年物业费1388.59元，共计22260.46元，被告以上行为违反了合同第五条、第六条。经质证，被告主张2012年断暖通知的时间我在正常营业，不可能；2009年物业费、取暖费不交是物业郑经理同意，是因为雨搭漏水，下水管线漏水，采暖不热，屋里13度左右，协商多次，同意减免物业费、取暖费，当时没有给出具证明。本院对证据予以采信。4、用电明细表2份，电费发票1份，非住宅租赁手续费票据1份，欲证明被告所欠电费383.03元，水费56.65元，非住宅租赁手续费2086元，共计2525.68元，已经由原告缴清。经质证，被告主张原告因物业费、采暖费被起诉，我可以帮忙；2012年正常营业的，没有断暖；原告打电话说让我交2013年取暖费，我没有义务交，而且我有3000元押金，处理水电费都够了。本院对证据予以采信。5、房屋租赁合同补充协议1份，欲证明被告将原告房屋损毁很严重，导致房屋不好租，案外人张冠华同意租用房屋，但后来因装修费用过高，放弃租用，被告租赁期满后，装修装饰拆除，导致房屋破烂不堪，拖欠水电费，被告行为违约，应予赔偿。经质证，被告主张阁楼拆除时，我和原告协商，原告作价3000元，后来有人来租房子，说阁楼用不上，说立马让我拆除，我于2013年7月29日拆除，当时我拆完，我给郑某打电话，钥匙放隔壁了，3000元押金不要了，3000元押金是欠水电费及拆除阁楼后没恢复原样的钱，原告房屋是按50000元包括采暖费出租的。本院认为，该证据被告不予认可，证人未出庭，无法核实真实性，不予采信。6、照片1组及装修票据6张、2014年10月18日房屋装修合同书1份、房屋装修票据、房屋装修补充协议1份、承包装修工人钱春梅身份证复印件1份，欲证明被告租赁期满后不履行交接手续一直占用房屋，房屋损毁严重，屋内破烂不堪。窗上电灯损坏，窗户上的油渍厚重，窗户几乎无法正常使用，卫生间墙砖地砖损坏严重，卫生间地面杂乱不堪，房屋内地砖损毁颜色改变，把暖气改在地中间，暖气改道未恢复。门窗损坏，门窗处地砖损毁严重。同时证实屋内仍留存有许多杂物，包括电脑键盘、五箱酒、以及其他杂物。被告违反合同第十条，应赔偿原告10000元违约金，原告为恢复房屋状态，对房屋进行清理、修整、装修，共花费垃圾清运费、保洁费、材料费、人工费，共计20000元，被告应按照合同约定双倍赔偿原告损失，共计40000元。经质证，被告主张1、当时我走的时候隔断我没有动，也没有拆，我当时只把阁楼拆掉了，隔断拆除后的损失是原告造成的，和我一点关系都没有；2、地上的东西不是我的，包括床，是隔壁牙所的；3、暖气改造是我改的，改到中间，不在原位置。而且我在搬走的时候有清理过，地面没有杂物，而且那栋楼的下水本来就不好，总是堵，物业都知道。后窗上的油渍是我开饭店造成的，我没有清理。地面瓷砖颜色变化是因为上个租户把烟道改在地下，我为了把烟道恢复，把瓷砖也换了。而且7月30日我就将钥匙交给隔壁的张冠华，隔壁房屋也是原告的，我交给隔壁时，房屋我已经清扫好，照片上的衣服和床不是我放的，原告一直不在家，我一直和郑某接触，7月30日我把阁楼拆掉，通知了郑某，屋里水泡了什么的，装修与我无关。本院对上述证据中可以与其他证据相到佐证的部分予以采信。8、司洋律师事务所民事委托代理合同及收费票据各1份，结合房屋合同书第十三条，欲证明原告为参加此次诉讼，委托律师花费5000元，应由被告承担。经质证，被告不予认可，主张合同上没有日期，我们争议是13年发生的，现在已经2015年，13年为什么不找我，如果之前我欠租金，交租金时为什么没找我，都是先交钱后租房子。本院对证据的真实性予以采信。9、申请证人郑某出庭作证，欲证明被告不允许原告在橱窗张贴“此房出租”的广告，以及房屋的租金为每年6万元，被告尚欠原告租金1万元，租赁期满后，被告不与原告做交接手续，一直占用房屋。原告多次给被告打电话索要租金并要求其缴清欠付的物业费、采暖费。证人证言的主要内容为：我与原告认识，最早我替原告和被告签订的租赁合同。刘万柱租了6年房子，第一年是我和他签的合同。当时这个房子是我收拾的，我收拾之前有一家要租房子，后来没有谈妥，后来刘万柱租的，那时候房子刚收拾完1年多，合同书租金是多少钱我不记得了。房子里面原本有阁楼，刘万柱说要打阁楼，到时候给我们，我说用的时候我们作价，不用的话就拆掉。合同约定到期后恢复原样，我签的那三年有合同，后三年是原告和刘万柱签的，我没太参与。有一年修桥，他们租金按合同走。2013年6月份原告给我打电话说被告欠房租一万五千元，我向被告要，当时他就给了我5000元，我带的收据他没有给我签字，但是我给他打了收条。差了10000元被告说他没有钱，等有钱了再给，我通知了原告，之后这10000元的事我再也没有插手，给没给我也不清楚。房子到期的时候，问他租不租，他说不租了，原告给我打电话说有个搞摄影的要租房子，我去看房子，到了房子以后，发现被告将房子转租给了王辉，房子不允许转租，我们也不知道这回事，我不同意，我就把“此房出租”的信息往窗户上贴，王辉不同意，我给被告打电话，要贴此房出租，被告不同意，说让我们在大庆晚报上做广告，我说原告已经做广告了。到期的时候被告没有给我打电话，拆的乱七八糟就走了，没通知我们。我说这事儿我姨（原告）肯定得告你，被告说告我去吧，这话应该是有。被告没有和我商量把阁楼作价3000元的事，我没有管，也不知道这件事。房子到期之后，就跑水的时候我去了一趟，是一年多以后了，后面没去过，房子造的不像样，与照片所示一样，也没有人租。隔壁牙所想租，但是后来认为装修费用大，就不租了。房子反水时，隔壁打电话说屋里跑水了，我去发现房子里不像样，墙上有一个洞有风扇叶子在里面，阁楼已经被拆掉了。我们原本的小阁楼上的栏杆也拆掉了，地板砖和墙上都是油，地板砖有裂的，暖气的地方都变了，有的都没有连上，地板砖有的都起来了，屋里面都是垃圾，没有扫过的痕迹，有床、酒瓶、板子什么的。被告还的5000元租金是送到我家去的。除了要钱那次，我再也没去过那个房子，直到跑水的那次，我才去了一次，钥匙当时在牙所处保管。当时是牙所的张大夫给我打的电话。关于房屋后来有没有交接的情况是跑水那次我和牙所的医生聊天，医生说房子造成这样没有人租。交接的情况我不清楚。房屋跑水的时候我看见有“房屋出租”的告示，刘万柱租房的后期没有贴，王辉那次我知道，他不让贴。双方解除合同后，我没给刘万柱打过电话。租房子的事情，之前三年是我签合同，后面三年是我姨签的，修桥之后我就不知道了，这之后我没和原告一起处理过这个房子的事情。经质证，被告主张1、我当时向他还的5000元不是像他所说的那样，这是最后5000元，我给他送过去的。7月28日他上我饭店去了，当时说把阁楼作价3000元，我不同意，第二天就拆除了，我把钥匙交给了隔壁，第二天证人来的，当时交接的时候，他几乎天天来，关于张贴字样的问题，窗子上的“出租出卖”告示一直在窗户上贴着，前期张贴的是出卖的告示，后期张贴的是出租出卖的告示。他想在我的大窗户上张贴我没同意，贴在了小屋的小窗子上，而且所有的交接事项都是由证人办理。我是2007年租的房子，之前的一户叫冰火岛烧烤店，我是先给房主打的电话才把饭店兑下来的，地下排烟是烧烤店改的，不是他们收拾好的房子我接的。我当时的租金是35000元，后来涨到60000元。后来给我涨价我就不租了。本院认为，证人证言可以与其他证据相互佐证的部分，予以采信。10、房屋租赁归还及拆改赔偿协议书1份，欲证明原告在房屋租赁期满后，一般会与租房者办理交接手续，查看房屋状态签订此协议书，而与被告此次的房屋租赁合同期满后，由于被告不履行交接手续，不交还房屋，所以将房屋损毁严重，原告也没能与其签订以上协议。而且，当时打电话，找不到人，原告换电话号码打，有时会接听，但谈及租金、缴纳物业取暖、损害赔偿等问题时，被告就挂断了电话。经质证，被告对证据的真实性有异议，我们的合同允许我拆除阁楼，关于钥匙交接的问题，我们之前通过话了。本院认为，该证据是原告与案外人签订，与本案不具有关联性，不予采信。被告刘万柱无证据向法庭出示。综合上述证据及原、被告在庭审中的自认，可以认定本案的法律事实如下：2007年7月18日原、被告签订房屋租赁合同，被告刘万柱承租了原告所有的位于大庆市××龙凤大街××楼××楼商服门市房用于餐饮，年租金35000元。2010年8月1日到期后，双方续签合同，约定年租金6万元，租期3年，至2013年7月30日止。合同第五条、第六条约定：取暖费、物业费、水费、电费、房屋租赁交易税及其它一切税、费由承租方缴纳。第七条约定:出租方有权在橱窗上张贴此房出售字样；房屋租赁合同期满，承租方提前三个月通知出租方在橱窗上张贴此房出租字样，否则赔偿三个月租金15000元。第八条：一次性交租房保证金3000元整。承租方在使用期间，造成房屋及设施损坏，不及时修复由此款项扣除。第十条违约责任：承租方在使用期间造成房屋及设施损坏或丢失，负责修理和赔偿；不得随意拆改房屋建筑及室内设施，如属营业需要，必须征得出租方同意…租赁期结束，要恢复原状。租赁期结束，所搭建的阁楼拆除后一切必须恢复原状，墙面刷新，地面保持完好，各处油污清除，下水畅通，否则赔偿10000元。第十二条：年租金每年7月1日一次性缴纳，逾期一周立即迁出并赔偿损失1万元。第十三条：租赁期满必须缴清各项欠费，如因停水停电等影响房屋正常出租或营业，双倍赔偿损失。承租方继续违约，造成起诉的误工费、交通费、律师费、诉讼费等由承租方承担。2010年9月29日补充协议约定：租赁期间位于房前街道修建下交桥涵隧道，出租方让利年租金为4万元。施工结束，年租金恢复原价6万元。2012年刘万柱共交纳租金5万元。该房屋欠缴2009年物业费1137.64元、2010年物业费1137.64元、2011年物业费1388.59元、2011-2012年采暖费5736元、2012-2013年采暖费5736元、2013-2014年采暖费5736元、2013年物业费1388.59元。原告支出欠缴电费383.03元，水费56.65元，非住宅租赁手续费2086元。原告缴纳了2014-2015年度的物业费、采暖费。郑某是原告委托代理人，代为管理房屋、代收租金、签订租赁合同。2013年6月曾代原告向被告索要租金，被告将5000元租金送至郑某家。郑某曾代原告要求在出租房屋窗户上张贴“此房出租”广告，被告没有同意。后郑某再未到过出租房屋直至2014年房屋跑水时去查看。2013年7月30日原、被告签订的房屋租赁合同到期，被告拆除了所搭建的阁楼，未将房屋恢复原状，亦未要求原告退还押金3000元。原告自认，8月1日被告给原告打电话告知房屋钥匙放在隔壁牙所（亦是原告出租的房屋），双方未进行房屋交接。原告告知郑某拿了钥匙把广告贴在窗户上，把钥匙再给牙所，其后钥匙一直在牙所保管。2014年10月18日原告对房屋进行装修，拆除阁楼、储物架、部分瓷砖、地砖等，修复玻璃、地面、暖气，重新刷漆、刷墙，更换门框、卫生间设施，重新安装灯具、暖气，清除油污等项，支出装修材料费、人工费29900元。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按照合同全面履行。在合同中，双方约定房屋租金为6万元，现2012-2013年度被告只交纳租金5万元，尚欠1万元应予支付。被告主张是原告同意按照年租金5万元交纳，未能提供证据，且原告不予认可，本院不予支持。原告主张被告在租赁合同到期前违反合同约定，不同意其张贴“此房出租”告示，应承担违约金15000元，虽然双方合同有此约定，但违约金约定标准过高，且原告亦自认，其派证人郑某去张贴的广告，而郑某证实其时间是2013年6月份，其时距离房屋合同到期一个多月，故本院酌情认定，被告应支付该项违约金5000元。原告主张未出租损失75000元、装修损失29900元，该装修产生于2014年10月，已经距离双方合同到期时间超过一年多，这一年多时间，房屋在原告的控制之下，未及时修复房屋并出租，是原告自身对权利的处分，不能完全由被告承担责任。且，原告将房屋出租给被告6年开设饭店，房屋的自然损耗应由原告自行承担。故原告装修中明显与被告相关的项目由被告承担，该项目费用无法核算，本院酌情支持1万元，已付押金3000元应予扣除。原告主张房屋拖欠物业费、采暖费，应由被告承担，因双方合同有此明确约定，本院予以支持，但该费用原告亦未缴纳，该损失尚未实际发生，应由被告自行向相关部门缴纳。如果原告在其后代为缴纳，可以就损失部分另案向被告主张。原告代为缴纳的被告拖欠的水电费等税费，被告应予返还。律师代理费5000元，应由被告承担。故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘万柱给付原告刘积华租金10000元，赔偿各项损失共计22525.68元（已付3000元），于本判决生效后十日内履行；二、驳回原告刘积华其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3759元，减半收取1880元，财产保全费1385元，原告刘积华承担2123元，被告刘万柱承担1142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  董秀娟二〇一五年十二月十八日书记员  王红凤附：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。