山东省费县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁1325执异9号
案外人：冠亚（临沂）置业有限公司。
法定代表人：张明杰，董事长。
诉讼委托代理人：陈爱平，男，1973年3月11日出生，汉族，居民，冠亚（临沂）置业有限公司经理，住江西省抚州市临川区。
诉讼委托代理人：房树峰，山东隆泰律师事务所律师。
申请执行人：山东温和酒业营销有限公司。
法定代表人：韩东，经理。
诉讼委托代理人：丁兆娟，山东信誉永恒律师事务所律师。
被执行人：肖竹青，男，汉族，居民。
被执行人：马若群，女，汉族，居民。
被执行人：韩鲁学，男，汉族，居民。
被执行人：岳保花，女，汉族，居民。
四被执行人诉讼委托代理人：张庆存，男，汉族，1969年6月20日出生，居民，住费县南外环路***号。身份证号码3713251969********。
在本院执行申请执行人山东温和酒业营销有限公司（以下简称温和营销公司）与被执行人肖竹青、马若群、韩鲁学、岳保花债权转让合同纠纷一案中，案外人冠亚（临沂）置业有限公司（以下简称冠亚置业公司）不服本院对被执行人韩鲁学、肖竹青名下30套房产的执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开听证进行了审查。案外人冠亚置业公司的诉讼委托代理人陈爱平、房树峰，申请执行人温和营销公司的诉讼委托代理人丁兆娟，被执行人肖竹青、马若群、韩鲁学、岳保花的诉讼委托代理人张庆存到庭参与听证。本案现已审查终结。
案外人冠亚置业公司向本院提出异议请求：中止执行，返还案外人的30套房产。事实与理由：虽然被执行人韩鲁学、肖竹青于2015年2月9日与案外人签订了商品房预售合同，但二人至今未支付购房款。案外人也未将30套房产交付给被执行人韩鲁学、肖竹青，涉案30套房产的所有权人仍为案外人。
申请执行人温和营销公司述称，1、30套房产是登记在被执行人肖竹青、韩鲁学名下并依法了抵押登记手续。在债权转让中该30套房产抵押登记同时转让给申请人。申请人作为该30套房产的抵押权人，申请拍卖并以房屋拍卖价款优先清偿债务是申请执行人的权利。根据《中华人民共和国物权法》规定，本案涉及的30套房屋不动产已经办理了房产登记并办理了抵押登记，不以案外异议人所主张的是否交付作为产权变更的依据，案外人以房产未交付主张所有权是错误的。2、案外人所主张的被执行人未交付房款与本案执行属于两个法律关系。被执行人的房产办理了登记及抵押登记手续，足以证实房产产权转移及房款已经交付的事实，至于案外人与被执行人还有其他的债权债务关系可以另行主张。综上，请求依法驳回案外人的异议请求。
被执行人肖竹青、马若群、韩鲁学、岳保花述称，涉案房产是四被执行人的。房款已经通过给上海上业阀门制造有限公司供酒的方式支付完了。
经审查查明，2015年6月30日，被执行人肖竹青与临沂市沂州典当有限责任公司莒南分公司（以下简称沂州典当莒南分公司）签订（2015）沂州典字第01号典当合同向其借款700万元，并以争议的30套房产作为抵押物并办理了预购商品房抵押权预告登记（临房预经济区字第384709号、384891号）。2016年9月30日，沂州典当莒南分公司与申请执行人温和营销公司、被执行人肖竹青、马若群、韩鲁学、岳保花三方签订债权转让协议，将（2015）沂州典字第01号典当合同项下的债权及附属权利以7,367,383元的价格转让给申请执行人温和营销公司。同日，申请执行人温和营销公司给付沂州典当莒南分公司600万元；10月13日，分两笔将余款1,367,383元付清。10月17日，申请执行人将四被执行人诉至本院。同年11月9日，本院作出（2016）鲁1325民初4264号民事调解书：一、被执行人肖竹青于2016年11月11日前清偿申请执行人温和营销公司受让债权7,367,383元。二、如被执行人肖竹青到期不能清偿申请执行人温和营销公司受让债权，则申请执行人温和营销公司对处置被执行人肖竹青、马若群的抵押房产12套、被执行人韩鲁学、岳保花的抵押房产18套价款享有优先受偿权。诉讼费63,371元，减半收取31,686元，由被执行人肖竹青负担。因被执行人肖竹青未履行该调解书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。
本案在执行过程中，本院于2016年11月30日依据（2016）鲁1325执1753号执行裁定，查封了被执行人肖竹青、韩鲁学名下的上述30套房产。2016年12月12日，经本院委托，临沂鸿诚资产评估土地房地产估价有限公司作出临鸿评咨报字（2016）第47号评估咨询报告，认定该30套楼房的评估价值为13,469,677元。2017年1月17日，本院作出（2016）鲁1325执17531号执行裁定，裁定拍卖被执行人肖竹青、韩鲁学所有的位于临沂市经济技术开发区冠亚星城罗马御苑的楼房30套。案外人冠亚置业公司不服，向本院提出上述异议。
另查明，2015年2月9日，案外人冠亚置业公司分别与被执行人肖竹青、韩鲁学签订商品房预售合同12份、18份，将其开发建设的30套楼房以15,404,507元的总价款出售给二被执行人。该30份合同于2015年5月20日在临沂市经济技术开发区房产管理局登记备案。同年6月10日，陕西国典凤香营销有限公司向案外人冠亚置业公司出具承诺函一份。其内容为：我公司因业务开展需要，特邀贵司给予出具我司以韩鲁学和肖竹青名义购买的合同金额为（人民币）：￥15,404,507元的购房发票。以及对应的“无异议证明函”。该发票和“无异议证明函”只限于办理房管局相关手续的备验之用，发票原件由贵司持有保管和处理，该发票及证明并不代表我司以韩鲁学和肖竹青名义购买的贵司房屋的实际付款情况，购房款的支付以上海上业阀门制造有限公司实际支付给贵司的到账资金为准。其他购房的相关事宜以2015年1月14日你我双方与上海上业阀门制造有限公司签订的三方协议约定为准。若因贵司出具的上述发票和证明而对贵司造成的任何损失，我司承担相关责任。同月11日，案外人冠亚置业公司向临沂市房产和住房保障局出具30份“已交清全部房款，与我公司无任何纠纷”的证明，并开具了销售不动产统一发票。
还查明，在签订商品房预售合同之前，即2015年1月14日，案外人冠亚置业公司与陕西国典凤香营销有限公司、上海上业阀门制造有限公司签订补充协议一份。协议约定：案外人冠亚置业公司将位于临沂冠亚星城指定房屋30套卖给陕西国典凤香营销有限公司；房款总价款为15,404,607元由上海上业阀门制造有限公司代为支付；陕西国典凤香营销有限公司同意给上海上业阀门制造有限公司等同于总房款的西凤酒凤香泰斗级（名称）4773箱，共计款15,407,244元。上海上业阀门制造有限公司在收到西凤酒后，自行变现支付案外人冠亚置业公司相应的房款，以承兑支付。同年4月22日，上海上业阀门制造有限公司出具收到条证实收到补充协议约定的西凤酒1,500万元。2017年3月22日，上海上业阀门制造有限公司出具证明称，“大部分西凤酒尚未销售回款，因此本公司至今没有替该公司（陕西国典凤香营销有限公司）向冠亚（临沂）置业有限公司支付过购房款。”
上述事实，主要根据听证笔录，本院关于本案的民事调解书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证，案外人提交的商品房预售合同、承诺函、上海上业阀门制造有限公司出具的证明，申请执行人提交的典当合同、债权转让协议、房屋预告登记证书、无经济纠纷证明、销售不动产统一发票、收到条以及被执行人提交的补充协议等认定的，其证据材料均收集、记录在卷。
本院认为，本案的争议焦点有2个：1、争议房产的价款是否已支付完毕；2、如果房产价款未支付完毕，本院对争议标的的执行能否继续进行。
关于争议焦点1，本院认为，根据听证中各方当事人陈述和提交的证据，可以证实争议房产的实际购买人为陕西国典凤香营销有限公司，被执行人韩鲁学、肖竹青是名义购买人和预告登记权利人。被执行人韩鲁学、肖竹青作为名义购买人未提交其本人支付房款的证据，只是提交了实际购买人陕西国典凤香营销有限公司签订的补充协议和上海上业阀门制造有限公司出具的收到陕西国典凤香营销有限公司西凤酒的收到条欲以证实购房款已经支付完毕；但是作为替代履行义务人的上海上业阀门制造有限公司又证实相应房款尚未支付给案外人冠亚置业公司，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”的规定，应认定该房款尚未支付，故对被执行人韩鲁学、肖竹青所称“房款已经通过给上海上业阀门制造有限公司供酒的方式支付完了”的意见，本院不予采信。
关于争议焦点2，本院认为，虽然根据案外人冠亚置业公司提交的证据来看，其并未收到相应的房屋价款；但是，案外人冠亚置业公司与被执行人韩鲁学、肖竹青签订的30份商品房预售合同在房产登记机构办理了预售登记备案，并且向房产登记机构提交了购房发票和“已交清全部房款，与我公司无任何纠纷”的证明，足以使善意相对人相信该30套房产的权利人为被执行人韩鲁学、肖竹青且不存在任何权利瑕疵和负担。在此种情形下，沂州典当莒南分公司作为善意第三人与房产登记机构预告登记的权利人（被执行人）韩鲁学、肖竹青签订的房屋抵押合同并办理了预购商品房抵押权预告登记，符合法律规定，为有效抵押。该抵押权，在申请执行人温和营销公司与沂州典当莒南分公司签订债权转让合同并履行完给付合同价款的义务后，随着主债权的转让而转让给了申请执行人，因此申请执行人温和营销公司在被执行人不履行义务的情况下对该30套房产享有“可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”的权利；本院（2016）鲁1325民初4264号民事调解书亦对该权利予以确认。本院在被执行人韩鲁学、肖竹青未按执行通知指定期间履行其义务的情况下，对争议房产予以评估、拍卖，并无不当。案外人冠亚置业公司在购买人未实际付清购房款的情况下，即开具购房发票和“已交清全部房款，与我公司无任何纠纷”的证明，并提交至房产登记机构，有违诚实信用原则，应承担对其不利的法律后果，因此而造成的损失，其可以通过其他法律途径寻求救济。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十八条、第二十二条的规定，裁定如下：
驳回案外人冠亚（临沂）置业有限公司的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序处理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王国栋
审判员 段文杰
审判员 霍雁军
二〇一七年三月三十日
书记员 王 宇