甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酒民一终字第413号
上诉人（原审被告）陶玉生。
委�代理人陶宁中（陶玉生之子）。
委托代理人陶艳霞（陶玉生之女）。
被上诉人（原审原告）李天星。
被上诉人（原审被告）金塔县供销合作联社（以下简称金塔供销社）。
法定代表人刘天喜，该社主任。
委托代理人黄春明，该社办公室主任。
委托代理人李光俭，酒泉航天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司金塔支行（以下简称金塔农行）。
法定代表人耿孝年，该行行长。
委托代理人魏生荣，该行职工。
上诉人陶玉生与被上诉人李天星、金塔供销社、金塔农行房屋买卖纠纷一案，金塔县人民法院于2008年3月5日作出（2007）金民二初字第98号民事判决，判决发生法律效力后，该院于2012年5月14日作出（2012）金民再字第02号民事裁定，决定对本案提起再审，并于2015年4月17日作出（2012）金民再字第2号民事判决，陶玉生不服，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，原定2015年9月24日开庭审理，陶玉生因故申请延期审理。同年10月22日，本院开庭中，陶玉生提出因合议庭部分成员是审理诉争房屋另一案的合议庭成员，要求回避，本案再次延期审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，上诉人陶玉生及其委托代理人陶宁中、陶艳霞，被上诉人李天星，被上诉人金塔供销社的委托代理人黄春明、李光俭，被上诉人金塔农行的委托代理人魏生荣均到庭参加诉讼，黄春明中途退庭。本案现已审理终结。
金塔县人民法院(2007)金民二初字第98号民事判决认定，陶玉生是金塔县农副日杂公司（以下简称金塔农副公司）职员，2000年该公司修建农贸市场步行街，陶玉生集资28000元定租市场步�街158－1号门店一间。以集资款顶付房屋租金。合同期满后，没有继续签订租赁合同，陶玉生继续使用该房屋。2004年7月金塔农副公司出售该门店，让被告购买被告没有购买。2004年7月28日，因该公司向被告金塔农行借款98万元没有清偿，达成了以步行街十套门店抵债的协议，被告陶玉生占有、使用的门店以每平方米4500元抵偿给金塔农行，抵偿贷款160245元，金塔农行与金塔农副公司签订了以资抵债协议，金塔农行合法取得该房屋所有权后，征询陶玉生让其购买，陶玉生以价格过高没有购买。金塔农行将该房屋以同等价格出售给李天星。李天星购房后办理了房屋所有权证和土地使用证。
金塔县人民法院(2007)金民二初字第98号民事判决认为，原告李天星与被告金塔农行签订的房屋转让协议真实有效，原告李天星亦办理了房屋所有权证书，是合法的房屋所有权人，金塔农行与金塔农副公司签订的以资抵债协议合法有效，应受法律保护和约束。被告陶玉生在金塔农副公司和金塔农行两次出售该房屋时均放弃了优先购买权，又拒不腾房属侵权行为。原告要求被告陶玉生承担2007年4月至诉讼前的房租的请求，因未提出准确的赔偿数额和计算依据，告知其另行主张。遂判决：一、被告陶玉生返还原告李天星所有的座落于金塔县金塔镇步行街158－1号商用门店一间，限于该判决生效后30日内腾房搬迁。二、驳回原告李天星对金塔供销社、金塔农行的诉讼请求。
金塔县人民法院再审认定，被告陶玉生是金塔农副公司职员，2000年该公司修建农贸市场步行街商用门店，被告陶玉生集资28000元定租市场步行街152－1号商用门店一间。2002年1月1日，陶玉生与金塔农副公司签订房屋租赁合同一份，租赁期限为2年，租金从集资款中扣减。租赁期满后，金塔农副公司通知陶玉生续签租赁合同，但陶玉生未签订租赁合同而一直占有使用。2004年7月28日，金塔农副公司为偿还金塔农行贷款98万元，双方达成以步行街十套门店抵债的协议，被告陶玉生占有使用的门店以每平方米4500元抵偿给金塔农行，但未向陶玉生履行告知义务。2006年1月10日，金塔农行在金塔县房产管理局办理了新华街158-1号房屋的产权登记，同日，金塔农行与李天星签订房屋转让合同，将新华街158-1号房以4500元的价格转让给李天星，并于同日办理了公证手续；2007年4月6日，李天星在金塔县房产管理局办理了该房屋的产权登记。另查明，2007年7月2日，受理李天星诉陶玉生、金塔农行、金塔供销社房屋买卖纠纷案〔即（2007）金民二初字第98号案〕，在该案审理期间，陶玉生以该案须以另一案〔陶玉生诉金塔供销社、金塔农行、金塔农副公司确认协议效力纠纷案，即（2007）金民二初字第103号案件〕审理结果为依据为由，申请中止审理，2007年7月21日作出(2007)金民二初字第98号民事裁定，中止(2007)金民二初字第98号案件审理。2007年12月21日，作出(2007)金民二初字第103号民事判决，驳回了陶玉生要求确认金塔供销社与金塔农行以资抵债协议无效的请求。2008年1月2日，陶玉生提出上诉。2008年10月15日，酒泉市中级人民法院作出(2008)酒民二终字第85号民事裁定，将该案发回重审。2009年9月7日，作出(2007)金民二初字第103-1号民事判决，确认金塔供销社与金塔农行就陶玉生集资建造并租用占有使用的门店形成的抵债行为无效，该判决已发生法律效力。后经审判委员会讨论认为，该案存在适用法律错误的问题，于2012年11月12日作出（2012）金民监字第3号民事裁定，对本案提起再审。2014年4月15日作出（2012）金民再字第3号民事判决，�销金塔县人民法院（2007）金民二初字第103-1号民事判决，驳回原审原告陶玉生的诉讼请求。后陶玉生上诉，2014年11月24日酒泉市中级人民法院作出（2014）酒民二终字第128号民事判决，驳回上诉，维持原判。期间，(2007)金民二初字第98号案件于2008年1月24日恢复审理，并于2008年3月5日作出(2007)金民二初字第98号民事判决，双方均未上诉，该判决生效。
金塔县人民法院再审认为，原审原告李天星与金塔农行签订的房屋转让协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且李天星已依法办理了房屋所有权证书，是合法的房屋所有权人，应受法律保护和约束。原审被告陶玉生认为金塔农行与金塔农副公司签订的以资抵债协议侵犯了自己的优先购买权，其协议无效，从而李天星并没有合法取得该房屋的所有权。该主张陶玉生已通过另案诉讼，且已被（2012）金民再字第3号民事判决书、酒泉市中级人民法院（2014）酒民二终字第128号民事判决书驳回，故其主张不予支持。陶玉生作为承租人，承租期限届满后，未与出租人续签租赁合同，仍占有、使用该房屋，且在出租人将房屋出售给原审原告后，仍拒不腾房搬迁，构成侵权，应承担相应的法律责任。关于原审原告诉请的房租，因无提供计算数额的证据和依据，故不予支持。综上，虽然(2007)金民二初字第98号案件在审理程序方面存在问题，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第一百零六条第一款、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一、二款，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第一百三十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规�，作出再审判决：维持(2007)金民二初字第98号民事判决书。
陶玉生对再审判决上诉称：上诉人享有诉争房屋的所有权，与金塔农副公司签订的承租合同是错误的；金塔农副公司与金塔农行签订的以资抵债协议、金塔农行与李天星签订的房屋转让合同侵犯其优先购买权，以资抵债协议和房屋转让合同无效。故原判认定事实和适用法律错误。
经审理查明，2000年，金塔农副公司修建农贸市场步行街商用门店，陶玉生集资28000元，定租了步行街158－1号门店一间。2001年1月1日，陶玉生与金塔农副公司签订房屋租赁合同承租该门店，租赁期限为二年，租金从集资款中扣减。二年期满后，双方未续签合同，陶玉生所交集资款尚未抵扣完毕，其一直占有使用该门店。2004年7月28日，金塔农副公司为偿还金塔农行贷款，达成以资抵债协议，将包括陶玉生占有使用的步行街158－1号门店在内的十套门店抵偿给金塔农行，但未告知陶玉生，未征询其是否购买。2006年1月10日，金塔农行在金塔县房产管理局办理了该门店的产权登记，同日，金塔农行与李天星签订房屋转让合同，将该门店以每平方米4500元的价格出售给了李天星，并于同日办理了公证手续。2007年4月6日，李天星在金塔县房产管理局办理了该门店的产权登记。
上述事实，有各当事人的陈述、答辩，房屋租赁合同、以资抵债协议、房屋转让合同、房屋所有权证、土地使用证书、(2007)金民二初字第98号民事裁定书、(2007)金民二初字第98号民事判决书、（2012）金民再字第3号民事判决书、（2014）酒民二终字第128号民事判决书等证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点为陶玉生是否享有诉争房屋的所有权；在房屋抵顶和转让过程中是否侵犯了陶玉生的�先购买权，是否导致以资抵债协议和房屋转让合同无效。1、关于陶玉生是否享有诉争房屋的所有权以及与金塔农副公司签订的承租合同是否错误的问题。陶玉生上诉称，诉争房屋属集资建房，非集资定租，与金塔农副公司签订的承租合同是错误的。庭审中，陶玉生提供了许会萍等三名证人的书面证词，以证明当时金塔农副公司在集资会上承诺属集资建房，但房屋建成后变成了集资定租，无奈之下签订了房屋租赁合同。经查，金塔农副公司在集资时，收款收据中确注明是集资款，但其后与集资户签订了房屋租赁合同，该合同合法、有效。因此，无论金塔农副公司在集资初期如何承诺，均应当以房屋租赁合同来认定集资性质。故该批房屋当时的所有权属金塔农副公司所有，陶玉生不享有诉争房屋的所有权。2、关于金塔农副公司和金塔农行签订的以资抵债协议是否侵犯�陶玉生优先购买权的问题。经查，金塔农副公司、金塔供销社与金塔农行签订的以资抵债协议属于对诉争房屋的处分，按照法律规定，在处分该房屋时，应当告知陶玉生优先购买，但金塔农副公司、金塔供销社未在法定期限内告知陶玉生，侵犯了陶玉生的优先购买权。3、关于金塔农行与李天星签订的房屋转让合同是否侵犯陶玉生优先购买权的问题。经查，陶玉生在其集资款扣抵完租金后，未与金塔农行签订承租协议，也未交纳房租，未与金塔农行形成房屋租赁关系。4、关于以资抵债协议和房屋转让合同是否有效的问题。经查，以资抵债协议将诉争房屋抵顶给金塔农行后，金塔农行又与李天星签订房屋转让合同，将该房屋出售给了李天星，李天星善意取得后，已办理所有权登记，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。另外，关于以资抵债协议的效力问题，已经本院（2014）酒民二终字第128号民事判决确认有效。故以资抵债协议和房屋转让合同有效。故诉争房屋的所有权属于李天星，陶玉生应将诉争房屋返还李天星。至于陶玉生被侵犯优先购买权的法律责任问题，属另一法律关系，不属本案处理的范围。综上，上诉人陶玉生的上诉理由均不能成立，原判判处正确，应予维持，但原判认定陶玉生在房屋租赁合同期满后至集资款抵扣完租金前，占有使用诉争房屋构成侵权不当，应予纠正。依据《中华人民民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3505元，上诉人陶玉生免予交纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 林
审 判 员 黄玉杰
代理审判员 苏小红
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 何 蓉