山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终521号
上诉人（原审被告）：褚洪文，山东鼎然律师事务所律师。
委托代理人：王璐，山东鼎然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东明德物业管理有限公司。地址，山东省济南市历下区鲁商国奥城*号楼**层。
法定代表人：刘德明，董事长。
委托代理人：鹿晶磊，山东明德物业管理有限公司职工。
上诉人褚洪文因与被上诉人山东明德物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民三初字第680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告诉称，我公司与金帝科公司于2013年5月21日签订了《前期物业服务合同》，并于合同到期后进行了续签。合同中约定了物业费的收费标准及方式、违约责任等。我公司于2013年5月21日起进驻悦海中心实施物业管理服务，我公司按照协议中的约定，积极履行自己的义务，对小区物业进行妥善管理，为业主提供优质服务，但被告在享受我公司提供服务的同时拒不履行向我公司缴纳物业费的义务。自2013年9月1日至2015年8月31日，已共计欠付物业费3185.46元。请求判令：1、被告立即支付原告物业管理费3185.46元（第一年：2元×12月×58.99平方米，第二年2.5元×12月×58.99平方米）；2、被告按协议缴纳滞纳金5038.33元（按照合同约定的日千分之三的标准，以第一年的物业费为基数，从2013年9月1日计算至2015年8月31日，共730天；以第二年物业费为基数，从2014年9月1日计算至2015年8月31日，共365天）；3、诉讼费用由被告负担。
原审被告辩称，1、本案建设单位金帝科公司在涉案项目预售前选聘的山东鲁商物业服务公司烟台分公司符合《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，是合法的前期物业管理企业，且该企业已进驻悦海中心并进行了物业服务；2、金帝科公司无权重新选聘前期物业管理企业，其与原告签订的《前期物业服务合同》违反了物业管理条列关于选聘前期物业管理企业的规定，是无效合同；3、原告对悦海中心进行物业服务没有依据，进驻悦海中心项目开展物业管理活动是违法行为，不受法律保护，被告与原告之间没有形成物业管理服务合同关系，即使原告实施了物业管理行为，也仅是凭原告的一厢情愿，是出于商业盈利目的而实施的行为，违法了合同法的自愿原则，原告要求被告缴纳物业费的诉请没有法律依据，请求驳回原告诉请；4、鉴于原告接管、进驻该项目后没有进驻的合法依据且对业主及该项目的相关物业进行了侵权行为，被告保留对原告造成损失进行追偿及驱逐的权利。
原审法院审理查明，2010年11月19日，被告与山东金帝科信息工程有限公司（以下简称金帝科公司）签订商品房买卖合同，购买金帝科公司开发建设的位于烟台市莱山区迎春大街与银海路交汇处的迎春大街108号金帝科数码大厦（现名称悦海中心）11层1123号非住宅商品房一套。2012年4月1日，金帝科公司与山东鲁商物业服务公司烟台分公司（以下简称鲁商物业）签订《前期物业服务合同》，金帝科公司以邀请招标方式选聘鲁商物业为其开发的鲁商·悦海中心项目提供前期物业服务。其中合同期限约定为3年，自2012年4月1日至2015年3月31日。合同期满后，未出现第七章“合同的解除和中止”情形的，本合同应按整年度进行自然延续，直至依法成立业主委员会并选聘出新的物业服务企业接管为止。物业服务费用约定：由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，商业4.5元／平方米／月，写字楼4.5元／平方米／月，公寓2.5元／平方米／月，前两年（2012年9月1日至2014年8月31日）按收费标准的80%向业主收取，即商业3.6元／平方米／月，写字楼3.6元／平方米／月，公寓2.0元／平方米／月，两年后按原标准执行。入住时业主预交一年的物业服务费，后续按年度缴纳。2012年10月23日，被告接收所购房屋，同日，被告与鲁商物业签订《前期物业服务协议》，该协议约定物业服务管理费计费起始时间自入伙通知书约定交房日起按一年收取。被告向鲁商物业交纳了2012年9月1日至2013年8月31日期间的物业费。因金帝科公司股东变更，2013年5月8日，金帝科公司与原告签订《前期物业服务合同》，金帝科公司以邀请招标方式选聘原告为其开发的鲁商·悦海中心项目提供前期物业服务。合同约定前期物业服务期限为2年，自2013年5月21日至2015年5月21日。其他条款与金帝科公司、鲁商物业签订的前期物业服务合同主要内容相同。2013年5月21日，金帝科公司与鲁商物业签订《终止合同协议书》，双方确认《前期物业服务合同》于2013年5月21日终止，鲁商物业于该日18时零分起终止对烟台悦海中心项目的物业服务工作。同日，原告与金帝科公司、鲁商物业签订《三方协议》，约定：鲁商物业已签订的合同及协议，金帝科公司同意继续执行，并由金帝科公司告知新选聘的物业公司，在协议期满前，金帝科公司及原告继续履行合同及协议的内容，直至合同或协议到期为止。鲁商物业撤出后，原告开始为鲁商·悦海中心提供物业服务至今，但原告未与被告重新签订物业服务合同。自2013年9月1日起被告未缴纳物业费。2015年5月18日，原告通过在涉案房屋门上张贴律师函的形式向被告催交截止2014年9月已欠缴的24个月物业费3186元。另查，涉案房屋建筑面积为58.99平方米。原告系具备一级资质的物业服务企业。鲁商·悦海中心至今尚未成立业主大会或者业主委员会。
原审庭审中，原告为证明接管物业后已告知业主，提供《关于明德物业接管悦海中心通告》的照片一张，原告称入驻后曾在悦海中心大堂张贴过该通告，告知业主物业公司更换情况。被告对原告提供的照片不认可，称从未见过该通告，不知原告何时入驻悦海中心。原告为证明向被告催交过物业费，提供催交物业费通知书及催交物业费律师函照片二张。原告主张因被告拒收通知书及律师函，故张贴在涉案房屋门上留存证据。被告称原告没有资格收取被告的物业费，被告从未见过也从未有人向其送过通知书及律师函，该组证据不能证实原告向被告催交过物业费。原告为证明提供了生活垃圾、电、热等项目的物业服务、双方存在事实上的物业服务关系，提供明德物业悦海中心管理处B栋业主售电系统明细、生活垃圾代运合同、城市非居民住宅供用热合同、高压供电合同。被告认为原告与三家单位签订合同，将热、电转卖给被告等业主，原告的这种转卖行为侵害了被告的权利，且电卡应该业主自己保管、自由购买电，但原告违法扣留业主的电卡，侵犯了业主权利。
原审法院依据物业服务资质证书、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、收据、照片、三方协议、《前期物业服务协议》、《终止合同协议书》、调查笔录、庭审笔录等证据认定上述事实。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，涉案项目的建设单位金帝科公司与鲁商物业签订了《前期物业服务合同》，选聘鲁商物业为涉案项目提供前期物业服务，鲁商物业亦与被告签订了《前期物业服务协议》并实际履行了合同义务。后因金帝科公司股东变更，解除了与鲁商物业签订的合同，与原告签订了内容相同的《前期物业服务合同》。因涉案项目至今未成立业主大会或业主委员会，该合同对业主具有约束力。本案原告以自己的实际行为履行了为涉案项目提供物业服务的主要义务，保证了涉案项目的正常运营。被告作为业主实际上享受了原告提供的物业服务，应按照原合同约定标准向原告支付物业费。但涉案项目物业服务企业的解聘和选聘事先及事后均未征得被告等业主的同意，原告也一直未与被告签订新的物业服务合同，且被告与鲁商物业签订的《前期物业服务协议》对物业费的缴纳时间约定不明确，故原告主张滞纳金的诉讼请求法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。根据此规定，业主承担欠费责任的前提为经书面催交无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，即物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费业主。本案原告于2015年5月18日通过在涉案房屋门上张贴律师函的形式向被告催交截止2014年9月已欠缴的24个月物业费3186元，但截止2014年9月，被告只欠缴2013年9月1日至2014年8月31日期间12个月的物业费1415.76元（2元×12月×58.99平方米），原告主张被告支付该期间的物业费，原审法院予以支持。因原告主张的2014年9月1日至2015年8月31日期间的物业费，未经书面催交，法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告褚洪文支付原告山东明德物业管理有限公司2013年9月1日至2014年8月31日期间物业费1415.76元，于判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告山东明德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告褚洪文负担。
宣判后，上诉人褚洪文不服提起上诉称，一审法院认定事实、适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，给上诉人造成经济损失。一、一审法院认定事实错误。被上诉人与建设单位金帝科公司签订的物业服务合同，其性质不属于前期物业服务合同。一审法院经审理查明，2012年4月1日，建设单位金帝科公司与鲁商物业签订《前期物业服务合同》、系涉案项目的前期物业管理企业。后因金帝科公司股东变更，解除了与鲁商物业签订的合同。于2013年5月8日与被上诉人签订了《前期物业服务合同》。因涉案项目至今未成立业主大会或业主委员会，因此，该合同属于前期物业服务合同，对业主具有约束力。一审法院对此事实的认定缺乏逻辑性，属于混淆概念。前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理，并且具有严格的选聘程序和选聘时间。根据《物业管理条例》的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。也就是说，前期物业管理是一个特定时期的特定概念。其产生于建设单位销售或交付房屋之前。房屋出售并交付使用后，便产生业主或者业主大会。建设单位便无权再代替业主聘用物业服务企业。一审法院以涉案项目至今未成立业主大会或业主委员会为由认定建设单位与被上诉人签订的物业服务合同属于前期物业服务合同完全缺乏逻辑性。房屋交付后，上诉人即涉案项目业主，即使没有成立业主大会，建设单位也无权私自处分业主的物业。因此，本案的建设单位金帝科公司与鲁商物业签订的物业服务合同才属于前期物业合同。而与被上诉人签订的合同，其性质不属于前期物业服务合同。二、上诉人与被上诉人之间并未形成前期物业服务合同关系，其合同对上诉人没有约束力。法院经审理查明，2010年11月19日，上诉人购买了由山东金帝科信息工程有限公司开发的商品房一套。并于2012年10月23日接收房屋，同时与鲁商物业签订《前期物业服务协议》并缴纳物业费。故上诉人与鲁商物业形成前期物业服务合同关系。房屋交付后，金帝科公司未经上诉人授权，违反物业管理条例关于选聘前期物业管理企业的规定，滥用业主权利私自将业主的物业转交被上诉人。故被上诉人与金帝科公司签订的物业合同是无效合同。被上诉人进驻悦海中心项目开展物业管理活动没有法律依据是违法的，不受法律保护。上诉人与被上诉人之间更没有形成物业管理服务合同关系，被上诉人以其实施了物业管理行为而向上述人索要物业费的行为属于强买强卖的违法行为，法院不应当予以支持。因此，一审法院以此认定上诉人承担责任没有事实依据，请求二审法院依法驳回被上诉人起诉。三、一审法院适用法律错误，上诉人不应当承担法律责任。一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第一条、第六条判决上诉人承担法律责任，属于适用法律错误。高院解释第一条适用的前提是双方当事人形成前期物业服务合同关系或者物业服务关系。而本案中，被上诉人自始至终既没有与上诉人形成前期物业服务关系也没有形成物业服务合同关系。故一审法院以此判决上诉人承担法律责任属于适用法律错误。综上所述，请求二审法院依法撤销莱山区人民法院作出的莱山民三初字第680号判决，依法驳回被上诉人的起诉，一审诉讼费和上诉费由被上诉人承担。
被上诉人山东明德物业管理有限公司提交书面答辩意见称，一、一审法院认定事实清楚，答辩人与建设单位之间签订的物业服务合同的性质即为前期物业服务合同。我国《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据该条规定，前期物业服务合同确实是存在于特定时期的一个特定概念，而该特定时期即为业主、业主大会选聘物业服务企业之前。因此，只要是在物业单位的业主大会尚未成立且业主也未选聘物业服务企业之前，由建设单位负责选聘物业服务企业，并由建设单位与选聘的物业服务企业之间签订的《物业服务合同》均属于前期物业服务合同。因此，上诉人称答辩人与山东金帝科信息工程有限公司（以下简称“金帝科公司”）于2013年5月21日所签订的《物业服务合同》不属于前期物业服务合同的辩解理由无法成立。二、上诉人与答辩人之间形成了明确的物业服务合同关系，上诉人负有向答辩人支付物业费的义务。2013年5月21日，金帝科公司与山东鲁商物业服务公司烟台分公司（以下简称“鲁商物业”）签订《终止合同协议书》，解除了双方于2012年4月1日签订的《前期物业服务协议》。后，金帝科公司与答辩人签订《前期物业服务合同》期限2年，自2013年5月21日至2015年5月21日。同时，金帝科公司、鲁商物业以及答辩人三方之间于同日又签订了一份《三方协议》，协议约定：鲁商物业已签订的合同及协议，金帝科公司同意继续执行，并由金帝科公司告知新选聘的物业公司，在协议期满前，金帝科公司及答辩人继续履行合同及协议的内容，直至合同或协议到期为止。该三方协议系三方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，因此对三方均具有法律约束力。因悦海中心并未成立业主委员会，因此所有业主的权利只能通过建设单位即金帝科公司代为行使，既然金帝科公司已通过三方协议的方式同意了由金帝科公司与答辩人继续履行鲁商物业前期已签订的合同及协议，那么也即代表包括上诉人在内的全体业主己经知悉并同意了由答辩人接管悦海中心。而且，在答辩人接管悦海中心后，答辩人也已在悦海中心大堂等明显位置张贴了通告，对全体业主进行了通知，包括上诉人在内的全体业主均未提出异议，除去上诉人与其余少数几人一再找借口拒绝缴纳物业费外，其余业主均如期向答辩人缴纳了物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，金帝科公司作为悦海中心的建设单位与答辩人签订的前期物业服务协议，对包括上诉人在内的全体悦海中心业主均具有约束力。故，答辩人按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，上诉人在事实上接受了答辩人提供的物业服务，因此便负有向答辩人支付物业费的义务，在上诉人拒绝支付物业费的情况下，答辩人有权通过法律途径向其主张。三、一审法院适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，其诉讼请求依法应予驳回。如前所述，答辩人与金帝科公司之间签订的《物业服务合同》即属于前期物业服务合同，上诉人作为悦海中心的业主，该前期物业服务合同对其具有法律约束力，而且双方在事实上已经形成了物业服务合同关系。因此，一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定判决上诉人向答辩人承担支付物业费的义务，完全正确。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，答辩人恳请贵院在查清事实的基础上驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的物业服务合同”。根据该条规定，在业主大会、业主委员会尚未成立且业主也未选聘物业服务企业之前，由建设单位负责选聘物业服务企业，并由建设单位与选聘的物业服务企业之间签订的《物业服务合同》属于前期物业服务合同。本案中，金帝科公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》符合《物业管理条例》第二十一条规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案被上诉人与金帝科公司签订的前期物业服务协议，对包括上诉人在内的全体业主均具有约束力。被上诉人按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，上诉人在事实上接受了被上诉人提供的物业服务，应按照原合同约定标准向被上诉人支付物业费。
综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉主张本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人褚洪文负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 勇
审判员 罗春光
审判员 刘光锐
二〇一六年三月二十五日
书记员 王 琪