四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民终字第450号
上诉人（原审被告）唐晓芳，女，汉族，1993年10月22日生，住四川省泸县。
委托代理人左卫刚，四川融创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨乾芳，女，汉族，1978年8月2日生，住四川省泸州市。
委托代理人冯骏，四川杰可律师事务所律师。
上诉人唐晓芳与被上诉人杨乾芳因租赁合同纠纷一案，均不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第1567号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月22日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月15日公开开庭审理本案。上诉人唐晓芳及其委托代理人左卫刚、被上诉人杨乾芳的委托代理人冯骏到庭参加诉讼。杨乾芳于2015年11月3日向本院递交申请撤回上诉，本院经审查后已依法制作民事裁定书裁定准许杨乾芳撤回上诉。由于上诉人唐晓芳并未撤回上诉，本院对上诉人唐晓芳的上诉请求继续审理，杨乾芳的身份由上诉人变更为被上诉人。本案经本院主持调解，双方当事人未达成调解协议。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附26号的商铺属泸州市梓橦路小学校所有。潘成武与泸州市梓橦路小学校签订租赁合同，获得以上商业用房自2013年12月至2023年12月的承租权及转租权。2014年3月4日，潘成武与杨乾芳签订《租赁合同》及《补充协议》，约定将泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附26号商铺出租给杨乾芳，并允许杨乾芳转租。2014年3月4日，杨乾芳与唐晓芳签订《租赁合同》，约定唐晓芳承租泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附26号商铺的B／2，租期自2014年3月1日起自2016年11月30日止，商铺租金为每月3800元，支付方式为按季支付，每季度末10日前支付下季度租金，租赁合同保证金为1万元，合同中另约定：“按扶持优惠减免方案2014年7月1日
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11月30号减免50%实收。”合同签订后，唐晓芳交付了保证金，经唐晓芳请求，杨乾芳同意在一段时间内每月租金减半收取，2015年2月，杨乾芳通知唐晓芳减半优惠取消，此后租金按合同约定金额收取，双方产生争议。另查明，自2015年3月至今，杨乾芳未再收到唐晓芳交付的房租。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，杨乾芳与唐晓芳签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法具有法律效力，双方当事人应按照合同约定来履行各自的权利和义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，因此支付租金是承租人唐晓芳的主要义务，唐晓芳近6个月未缴纳租金已属根本违约，杨乾芳要求解除合同的请求予以准许。本案中杨乾芳在发生争议之前一段时间内减半收取租金的优惠是其对权利的自由处分，优惠期间届满后，杨乾芳要求恢复至双方合同约定的价格收取租金符合法律的规定。双方对租金交付的方式按照双方的交易惯例是现金交付，由唐晓芳交付现金，杨乾芳出具收条，在双方对租金未给付的违约行为均认为是对方责任的情况下，按照《中华人民共和国合同法》第一百零一条“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；……”和第一百零三条“……提存费用由债权人负担。”之规定，在唐晓芳抗辩杨乾芳拒绝收受租金时，法律明确规定了唐晓芳享有的救济途径，但本案中唐晓芳未提供有效证据证明其履行了给付租金的义务，按照6个月未缴纳租金的事实认定唐晓芳应承担违约责任。根据唐晓芳的请求，以杨乾芳实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金调整为200元，符合公平原则和诚实信用原则。双方租赁合同解除后，杨乾芳请求负有腾房义务的唐晓芳支付房屋占用使用费的请求，予以支持。本案涉讼商铺月租金3800元，房屋占有使用费参照合同约定的租金标准支付。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零二条、第一百零三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、杨乾芳与唐晓芳于2014年3月4日签订的《租赁合同》于判决生效之日起解除。二、唐晓芳于判决生效之日起五日内给付杨乾芳2015年3月1日起至判决生效之日止的房屋租金，房屋租金按每月3800元计付。三、唐晓芳于判决书生效之日起五日内腾空交付杨乾芳泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号商铺自编号附26号商铺B／2。四、如唐晓芳于判决书生效之日起五日内未腾空交付泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79号自编号附26号B／2商铺给杨乾芳，则按每月3800元的标准支付杨乾芳房屋占用使用费，房屋占用使用费自唐晓芳占用之日起计算至腾空交付房屋止，于腾空交付房屋时支付。五、唐晓芳于判决生效之日起五日内给付杨乾芳违约金200元。案件受理费192元，由唐晓芳承担。宣判后，唐晓芳和杨乾芳均不服一审判决，向本院提出上诉。
上诉人唐晓芳上诉称，（一）双方所签订的租赁合同系转租合同，未经房屋所有权人泸州市梓橦路小学校同意，转租合同系无效合同；（二）一审判决与一审法院所作出生效判决（2015）江阳民初字第2758号民事判决自相矛盾，本案争议的租赁房屋已经被该生效判决予以处理，故一审判决认定基本事实不清，应当发回重审；（三）唐晓芳违约系被动违约，杨乾芳为了尽快将房屋交还给业主，通过各种手段迫使唐晓芳被动违约，故意不收取租金，真正违约的当事人是杨乾芳；（四）双方当事人就房屋租金曾经达成口头协议，租赁期间费用减半，后来杨乾芳单方面上涨房租，唐晓芳经多次催促，杨乾芳仍不收取租金，并非唐晓芳故意不交租金，一审法院以唐晓芳不交租金为由判决解除《租赁合同》错误。综上，一审判决认定基本事实不清，请求二审法院将此案发回重审。
被上诉人杨乾芳答辩称，（一）转租合同是逐级得到房屋所有权人泸州梓橦路小学校和出租人潘成武的授权同意，双方自愿签订的租赁合同合法有效。（二）唐晓芳单方要求继续执行优惠方案，不符合合同约定，唐晓芳从2015年3月起至今没有按照合同约定交纳租金是客观事实，一审法院认定唐晓芳违约并判决解除租赁合同正确。（三）学校和潘成武并非本案租赁合同当事人，不符合发回重审的条件。
在二审诉讼中，上诉人唐晓芳向本院提交了如下证据材料：1、泸州梓橦路小学校与潘成武签订的《租赁合同》复印件一份，拟证明学校不准潘成武整体转租；2、一审法院作出的（2015）江阳民初字第2758号民事判决书复印件一份，拟证明生效判决已将包括本案争议的租赁房屋在内的房屋租赁合同解除并予以收回；3、律师函原件一份及申通快递详情单原件一份，拟证实泸州市梓橦路小学校向四川融创律师事务所发律师函，表示包括本案争议房屋在内的泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一层X-79营业用房已经整体归还给学校。对上述证据材料，被上诉人杨乾芳一方质证认为，1号证据材料系复印件，无法核实其真实性，也不属于新的证据材料，2号证据材料真实性予以认可，3号证据材料中学校是否委托律师事务所发函，没有提供委托书予以证明，不予认可。
被上诉人杨乾芳向本院提交了证人周再红出具的证明原件一份，拟证实包括唐晓芳在内的部分承租人拒绝按照合同约定支付租金，只同意按自己提出标准交租金，而出租人杨乾芳不同意。对该份证据材料，唐晓芳一方质证认为，该证明无法核实是否系周再红本人出具，对其真实性有异议。
上述双方当事人提交的证据材料，经本院审查认为，唐晓芳提交的1号证据材料系复印件，杨晓芳对其真实性有异议，唐晓芳未提供原件予以核对，也未经该证据材料原件持有人核对，对其真实性，本院不予认定。对唐晓芳提供的2、3号证据材料，杨乾芳对其真实性无异议，本院对其真实性依法予以确认。杨乾芳提供的周再红出具的证明，因周再红无正当理由未出庭作证，本院依法不予采信。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案系租赁合同关系，本案争议焦点为：一、双方当事人签订的租赁合同是否合法有效；二、唐晓芳是否具有违约行为；三、双方当事人签订的租赁合同是否应当解除。
关于双方当事人签订的租赁合同是否合法效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，即使承租人未经出租人同意转租的，出租人只享有解除合同的权利，并非合同无效。因此，无论转租行为是否得到出租人同意，均不影响租赁合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。……”之规定，杨乾芳与唐晓芳于2014年3月4日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定来行使权利和履行义务，上诉人唐晓芳认为《租赁合同》无效的上诉理由不成立。
关于唐晓芳是否具有违约行为的问题。双方当事人签订的《租赁合同》明确约定租金为每月3800元，租期为2014年3月1日至2016年11月30日，在合同履行过程中，由于唐晓芳经营困难，杨乾芳与唐晓芳又在合同上书面补充约定“按扶持优惠减免方案2014年7月1日至11月30日减免50%实收”，该书面约定的减免期届满后，杨乾芳仍口头同意继续执行减免方案，但未采用书面形式约定减免方案的具体执行期限，在实际执行减免方案期间，应视为杨乾芳对自己合同约定的收取租金权利的自愿处分。杨乾芳自2015年3月起，要求执行双方书面合同约定的租金价格，符合双方当事人签订的《租赁合同》的约定，唐晓芳应当按照合同约定的租金标准交纳租金，唐晓芳认为杨乾芳单方涨租金并拒绝交付租金的理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，杨乾芳作为出租人将房屋交付给承租人唐晓芳使用后，支付租金是承租人唐晓芳的主要义务。根据《租赁合同》约定，租金支付方式为先支付后使用，每季度租金11400元在每季度末10日前支付下季度租金。根据庭审查明事实，唐晓芳租金交至2015年2月，在2015年3月1日前，唐晓芳应将下一季度即2015年3月、4月、5月租金11400元交给杨乾芳，事实上，唐晓芳自2015年3月起至一审法院判决时止近6个月时间内未缴纳租金，一审法院认定唐晓芳具有违约行为，并无不当，上诉人唐晓芳认为自己没有违约行为的上诉理由不成立。
关于双方当事人签订的《租赁合同》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，唐晓芳自2015年3月起至今未交纳租金，已构成根本性违约，杨乾芳据此要求解除合同，一审法院予以准许，符合法律规定。唐晓芳认为自己愿意按照合同约定交付租金，与其在庭审中抗辩杨乾芳单方涨房租的意见不符。依照《中华人民共和国合同法》第一百零一条“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；……”之规定，即使杨乾芳故意拒绝接收租金，唐晓芳依法可以将合同约定的租金进行提存，但唐晓芳并没有将租金提存，因此，唐晓芳认为是杨乾芳为了实现尽快将房屋交还给业主的目的，采取各种不正当手段迫使其违约，并没有提供充分证据予以证明，本院依法不予采信，上诉人唐晓芳有关《租赁合同》不应当解除的上诉理由不成立。
综上，上诉人唐晓芳的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。据此，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费375元，由上诉人唐晓芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 春
代理审判员 张晓余
代理审判员 刘 静
二〇一五年十一月五日
书 记 员 银 宇