广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终13927号上诉人（原审原告）：曾维维。上诉人（原审原告）：魏伟。被上诉人（原审被告）：深圳市联顺房地产开发有限公司。法定代表人：凌国庆，董事长。委托诉讼代理人：郭清，广东吉光律师事务所律师。原审第三人：新一佳超市有限公司。法定代表人：李彬兰。上诉人曾维维、魏伟因与被上诉人深圳市联顺房地产开发有限公司（以下简称联顺公司）及原审第三人新一佳超市有限公司（以下简称新一佳公司）委托合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人曾维维、魏伟上诉请求：1、联顺公司赔偿2013年8月15日至2013年11月14日之间损失人民币17832元（以下货币均为人民币）；2、联顺公司将商铺按约定的装修标准装修后归还给曾维维、魏伟；3、联顺公司赔偿曾维维、魏伟和新一佳公司案件的律师费8000元和受理诉讼费、相关诉讼（联顺公司案件和新一佳公司案件）材料复印费300元；4、判令联顺公司承担全部诉讼费。事实和理由：1、一审判决中“曾维维、魏伟在本案诉状中自认，新一佳公司至2016年9月15日已拖欠商铺占用金”与事实不符，曾维维、魏伟诉状中的表述为“对XX广场二楼、三楼的小业主已经三个月未付租金，已于2016年9月15日构成违约”，指的是2013年部分跟新一佳公司签订租赁合同的业主，已三个月未收到租金。曾维维、魏伟2013年没有跟新一佳公司签订合同，而是起诉新一佳公司，判决书判令赔偿占用金到判决生效日为止，然后新一佳公司一次性支付了占用金。在起诉联顺公司赔偿违约金的案件中，联顺公司也是一次性支付违约赔偿款，之后联顺公司并没有再支付过违约金。一审认定“即曾维维、魏伟从2015年3月23日起至2016年6月14日止已从新一佳公司处得到每月3566.4元的赔偿”是错误的。2、曾维维、魏伟主张的律师费、受理诉讼费和诉讼材料复印费是根据《合同法》第119条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大支出的合理费用，由违约方承担。”曾维维、魏伟起诉新一佳公司是采取措施防止损失的扩大，其中的合理支出应由违约方联顺公司承担。3、根据《合同法》第113条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”联顺公司明显符合“不履行合同或履行合同不符合约定”，曾维维、魏伟因联顺公司的违约行为遭受的损失，都应由违约方负赔偿责任。从上次主张违约赔偿到现在并没有过诉讼时效。债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务起算。联顺公司应赔偿2013年8月15日至2013年11月14日之间的双倍租金。4、一审判决认定“因多数业主同意由XX公司继续按照原租赁合同履行并继续经营商场”，没有事实依据。5、“产权式商铺”不是法律用语，也不是产权类型。商铺经分别登记取得各自的《房地产证》。物权法第九条规定：“不动产物权的设立经依法登记，发生效力”。商铺是界线明确的特定区域，具有特定性；能够单独存在，具有单一性；通过确定四至坐标能够与其他物区别而独立存在，具有独立性。买卖合同中的图纸有商铺的四至坐标，有复铺装修标准。商铺有独立产权的专有部分，也有如电梯、过道等共有部分。专有部分所有权的行使，与其他业主无涉。一审否认了商铺的独立所有权，将各商铺业主之间的法律关系认定为按份共有，混淆了单独所有权和共同所有权，属于认定事实和适用法律错误。商铺是否分隔是由合同约定决定。不分隔统一租给新一佳公司是2002年曾维维、魏伟与联顺公司签订的《委托出租协议书》的约定，此委托合同已经期满终止。但其中的复铺约定随承诺书而延续。XX广场第四层整层为联顺公司所有，在无合同约定的情况下，不存在二至四层整体打包的情况，共同所有权的行使只能从物理空间上认定二楼为一个整体，三楼为一个整体，以二楼为例，大业主联顺公司占935.15平方米，约占整体18.5%。虽然专有部分所有权的行使，与其他业主无涉，但在实际使用中却受到有无公共通道等公共设施所形成的共同所有权的影响。如果复铺和不复铺意见的表达视为共同所有权的行使，联顺公司占有的935.15平方米应该扣除，因为联顺公司复铺的约定责任主体对象是其他小业主，而非其自身，联顺公司需证明除自身外的大部分小业主都同意暂不复铺并就租赁达成一致意见，否则法院应支持曾维维、魏伟的复铺诉求。没有表达是否支持复铺的业主意见应视为支持复铺，因为这是复铺自身的约定，也符合联顺公司2016年10月31日通知中“对逾期未向本公司说明本人商铺的处理意见的，本公司将按分隔商铺并交付的意见处理”。联顺公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，遵循了上级法院审理相同或同类案件的裁判思路，曾维维、魏伟的诉讼请求缺乏法律依据，应当予以驳回。新一佳公司未到庭未答辩。曾维维、魏伟向一审法院起诉请求：1、联顺公司赔偿2016年3月14日至实际返还涉诉房产之日期间的损失，即每月5944元的双倍违约金；2、联顺公司于2016年12月15日前，将商铺装修后返还给曾维维、魏伟；3、联顺公司赔偿曾维维、魏伟和新一佳公司案件的律师费8000元和受理诉讼费、相关诉讼（联顺公司案件和新一佳公司案件）材料复印费300元；4、联顺公司承担全部诉讼费。曾维维、魏伟在庭审中增加诉讼请求：联顺公司支付2013年8月15日至11月14日的双倍租金17832元。一审法院认定事实：联顺公司是位于深圳市龙岗区XX街道XX路XX广场房地产项目开发商，该广场二至四楼物业合计15236平方米为商业用途。2001年7月9日，联顺公司与深圳市XXX有限公司签订了《租赁合同》，约定将上述二至四楼物业出租给该公司，租赁期限12年【2001年8月15日到2013年8月14日】。合同签订后，深圳市XXX有限公司在承租物业开办了新一佳超市。2002年1月24日，曾维维、魏伟与联顺公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，2002年2月28日，曾维维、魏伟与联顺公司签订了《委托出租协议书》，两份合同约定的主要内容是：曾维维、魏伟购买XX广场第二层XXX号房，建筑面积23.31平方米，用途为商铺，售价为356643元；装修标准为“独立式铺位，可间隔（由业主自行提供间隔），配独立电源插座，地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶”；曾维维、魏伟在购买联顺公司所出售的XX广场商铺时已经清楚知道，联顺公司已经将二、三、四楼商铺整体租赁给深圳市XXX有限公司（新一佳公司），租期为十二年，因此曾维维、魏伟同意并确认上述事实，同意将购买的商铺在租赁期限内出租给第三方；为了方便经营，联顺公司无需按设计图纸进行具体商铺间隔后再租给第三方，并同意国土部门根据施工图纸进行竣工查丈；为确保曾维维、魏伟收益，采取全权委托联顺公司出租，曾维维、魏伟收取固定租金的方式获得回报，委托期间租赁风险和直接收益，均由联顺公司承担，曾维维、魏伟不介入具体的租赁行为；委托出租期限为139个月，从2002年2月15日起至2013年8月14日止；曾维维、魏伟委托联顺公司出租租金按每四年增长一个百分点来计算（8%、9%、10%），具体为2002年2月15日至2006年2月14日，按年租金8%，即每月租金2377元，2006年2月15日至2010年2月14日，按年租金9%，即每月租金2674元，2010年2月15日至2013年8月14日，按年租金10%，即每月租金2972元，以上租金都是每年支付一次；曾维维、魏伟同意联顺公司在委托期内对商铺进行全面装修，但联顺公司必须在委托出租合约期满后三个月内（此三个月联顺公司不再承担租金），将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，并交付给曾维维、魏伟使用；如联顺公司延期交付，以延期时间计，按合同约定的双倍租金标准支付给曾维维、魏伟。上述《委托出租协议书》签订后，曾维维、魏伟、联顺公司均依约履行到2013年8月14日。2012年11月15日，联顺公司与新一佳公司（为深圳市XXX有限公司的股东，后更名为深圳市XXX发展有限公司）签订了《租赁合同》，约定联顺公司将其在XX广场二至四层内合计面积7137.01平方米（二层935.15平方米、三层1143.31平方米、四层5054.55平方米）出租给新一佳公司，租赁期限十年，自2013年8月15日到2023年8月14日止；其后，新一佳公司陆续与339户小业主中294户签订了《房屋租赁合同》，租赁期限同样为十年【2013年8月15日到2023年8月14日】，首年租金标准为原租赁实收金额上涨20%，第二年起每年在上一年基础上递增1%。因包括曾维维、魏伟在内的部分业主拒绝与新一佳公司签订租赁合同，遂产生纠纷，这部分业主分别于2014年先后以返还占有物纠纷为由起诉新一佳公司，诉请判令：新一佳公司返还商铺并赔偿从2013年8月15日起按月租金标准支付到实际排除妨碍之日止的不法侵占期间的损失。法院一审判决新一佳公司按其自愿给付的租金标准上浮20%支付给曾维维、魏伟占有使用费，驳回了曾维维、魏伟返还商铺的请求。案件经二审后，深圳市中级人民法院作出了终审判决，驳回上诉，维持原判。同时部分业主以委托合同纠纷为由起诉联顺公司，诉请判令：联顺公司按合同约定的装修标准，向曾维维、魏伟返还深圳市龙岗区布吉镇XX广场的涉案商铺，并向曾维维、魏伟支付2013年11月15日至实际返还涉诉房产之日期间的双倍租金。一审法院驳回曾维维、魏伟方的全部诉讼请求，当事人上诉后，深圳市中级人民法院二审改判联顺公司支付违约金（本案的金额为5944元），违约金按双倍租金并扣除新一佳公司支付的商铺占用费（本案的商铺占用费为每月3566.40元）计算。部分业主不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院经审查后作出裁定，驳回再审申请。现因新一佳公司经营不善，关门停业，并从2016年7月开始未支付商铺业主的租金。在本案审理过程中，其他部分业主（包括最大面积商铺的业主联顺公司）与案外人深圳市XX云购商业管理有限公司（简称XX公司）达成协议，XX公司同意为这部分业主垫付之前新一佳公司拖欠的租金，并从2017年1月15日承租业主商铺，按照业主与新一佳公司签订的原《房屋租赁合同》继续履行。包括曾维维、魏伟在内的部分业主不同意XX公司继续租赁涉案商铺，分别以房屋租赁合同纠纷为由另案起诉新一佳公司，诉请判令新一佳公司支付拖欠的租金及违约金；以委托合同纠纷为由起诉本案联顺公司，因而成本讼。曾维维、魏伟在本案诉状中自认，新一佳公司是自2016年7月15日起未支付租金。一审法院认为，曾维维、魏伟与联顺公司签订的《深圳市房地产买卖合同》及《委托出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。在本案中，曾维维、魏伟商铺所在XX广场二至四层实际并未进行任何分隔，而是在购买前已由新一佳公司超市公司承租并开设了大型购物商场。涉案商铺面积在XX广场二至四层中占比不到0.2%，可以确定曾维维、魏伟商铺仅为产权式商铺，已与XX广场其他商铺共同形成一个整体，具有不可分性。现新一佳公司无法实际继续经营，但因多数业主同意由XX公司继续按照原租赁合同履行并继续经营商场，为发挥商场整体功能和效益的发挥，保护多数业主的利益，曾维维、魏伟请求联顺公司按买卖合同的约定要求装修并返还涉案商铺，一审法院不予支持。涉案商铺实际由XX公司经营占用，曾维维、魏伟可另循法律途径解决商铺被占用期间的损失。关于曾维维、魏伟主张联顺公司应赔偿2013年8月15日至2013年11月14日之间的双倍租金17832元，根据曾维维、魏伟与联顺公司之间的合同约定，合同到期（2013年8月14日）后三个月内由联顺公司对商铺进行全面装修，此三个月联顺公司不再承担租金。曾维维、魏伟主张2013年8月15日至2013年11月14日之间的损失，不仅没有合同依据，亦已过诉讼时效，故一审法院不予支持。关于曾维维、魏伟诉请联顺公司以每月5944元标准赔偿2016年3月14日至实际返还涉诉房产之日的违约金，根据曾维维、魏伟与联顺公司签订的书面协议，联顺公司是在委托出租合约期满后三个月内交付给曾维维、魏伟使用，延期交付，以延期时间计，联顺公司按双倍租金标准支付给曾维维、魏伟。联顺公司在与曾维维、魏伟的合同到期后三个月内没有返还商铺，应承担违约责任，在已有生效判决认定的情况下，一审法院亦继续支持2016年3月14日起的违约金，根据合同约定违约金为每月5944元。根据曾维维、魏伟在诉状中的自认，一审法院认定新一佳公司自2016年6月15日开始拖欠曾维维、魏伟商铺占用金，即曾维维、魏伟从2016年3月14日起至2016年6月14日止已从新一佳公司处得到每月3566.40元的赔偿，因此上述期间联顺公司应按每月2377.60元（5944元-3566.40元）的标准承担违约金支付责任，此后按每月5944元标准承担违约责任至本判决生效之日止。关于曾维维、魏伟诉请的律师费、受理诉讼费和诉讼材料复印费，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院缺席判决：一、联顺公司应于本判决生效之日起十日内向曾维维、魏伟支付违约金至本判决生效之日止（从2016年3月14日起至2016年6月14日期间，违约金计算标准为每月2377.60元，此后按每月5944元标准计至本判决生效之日止）；二、驳回曾维维、魏伟的其他诉讼请求。本案一审受理费226.65元（曾维维、魏伟已预交），由联顺公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。对双方当事人争议的案外人XX公司与涉案XX广场商铺业主的租赁合同签订情况，本院认定如下：1、经本院函询，XX公司向本院提交说明称：该公司于2017年1月进入XX广场二至四层经营超市，截止2017年9月29日，该公司已与联顺公司以外的206户商铺业主签订了租赁合同；已签约商铺206套、面积5115.06平方米，与联顺公司所有的商铺面积合计12252.07平方米，占二至四层总面积15236.01平方米的80.42%。2、XX公司同时向本院提交了已签约商铺明细表，其中分别记载了已签约的206套商铺的铺位编号、楼层、产权人姓名、产权面积、产权人联系方式。经本院随机拨打其中50套商铺产权人的联系电话，除XX、XX、XX号商铺业主外，其他47套商铺业主均确认已与XX公司签订了租赁合同。本院认为，根据前述本院向案外人XX公司调查取证及审查情况，可确信XX公司已向占涉案XX广场二至四层多数面积商铺的业主签约承租的待证事实具有高度可能性，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款关于普通待证事实证明标准的规定，本院认定该事实存在。另查明，（2014）深龙法民三初字第336号民事判决判令新一佳公司向曾维维、魏伟赔偿从2013年8月15日起至该判决生效之日止占用商铺的使用费损失。（2014）深中法房中字第1633号民事判决对上述判决予以维持，该判决于2014年10月13日发生法律效力。本院认为，本案为委托合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：一、联顺公司应否向曾维维、魏伟返还装修间隔后的商铺；二、联顺公司应承担的违约金期间及计算标准。关于焦点一。联顺公司虽负有向曾维维、魏伟交还商铺的义务，但因XX广场内分割出售的各商铺面积均较小，依其物理性质和社会通常观念，此类商铺的使用、收益功能在极大程度上受制于整体物业的统一利用，且各业主在购买商铺同时即签约授权联顺公司统一对外出租经营，亦可据此推知各业主在购买时已知悉其所购商铺与XX广场其他商铺在使用、收益上的不可分割性，根据《中华人民共和国物权法》第七条关于行使物权不得损害他人合法权益的规定，各业主对其商铺权利的行使则应受到其他商铺业主整体意志的限制。根据本案两审所查明的事实，案外人XX公司已与涉案XX广场二至四层占大多数面积及户数的商铺业主签订了租赁合同并已由XX公司继续承租进行经营，现返还涉案商铺将极有可能影响商场整体使用功能和收益，进而损害已与XX公司签订租赁合同的其他业主的合法权益，曾维维、魏伟的返还请求据此不能成立。关于焦点二。根据曾维维、魏伟与联顺公司之间的合同约定，联顺公司应从2013年11月15日起按双倍委托租金标准（5944元）承担违约责任，在已有生效判决认定的情况下，一审法院亦继续支持2016年3月14日起的违约金，根据合同约定违约金总额为每月5944元。关于违约金数额是否应扣除新一佳公司承担的租金。因生效判决仅判令新一佳公司支付占有使用费至生效之日2014年10月13日，并未对本案诉争期间的占有使用费作出裁判。而联顺公司、新一佳公司均未提交证据证明新一佳公司已实际支付给曾维维、魏伟商铺占用费的数额，且曾维维、魏伟在诉状中关于新一佳公司自2016年6月15日开始拖欠二、三楼业主租金的陈述是否涉及其本人不够明确，不足以构成曾维维、魏伟对此前已从新一佳公司处得到每月3566.4元赔偿的自认，一审扣除新一佳公司所支付占用费的事实依据不足，本院予以纠正。联顺公司应按每月5944元标准承担自2016年3月14日至判决生效之日止的违约责任。关于曾维维、魏伟诉请的诉讼材料复印费、律师费，没有事实与法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。综上所述，曾维维、魏伟的上诉请求部分成立，对其有理部分，本院予以支持。一审判决认定事实不清，部分处理不当，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15969号民事判决第二项；二、变更深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初15969号民事判决第一项为：深圳市联顺房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向曾维维、魏伟支付按每月5944元计算，自2016年3月14日起至本判决生效之日止的违约金；三、驳回曾维维、魏伟的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费226.65元（曾维维、魏伟已预交），由联顺公司负担200元，由曾维维、魏伟负担26.65元；二审案件受理费453.3元，由联顺公司负担100元，曾维维、魏伟负担353.3元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年十二月二十日书记员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。