广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第450号
上诉人（原审原告）宁建山，男，汉族，1977年2月5日出生，住安徽省涡阳县。
委托代理人卢健衡，广东顺迪律师事务所律师。
委托代理人曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）霍广泉，男，汉族，1965年10月22日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人蓝国晔，广东群立弘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）霍广钿，男，汉族，1972年10月29日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人蓝国晔，广东群立弘律师事务所律师。
上诉人宁建山与上诉人霍广泉、被上诉人霍广钿因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第1540号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：案涉位于乐从镇岳步乡细围朗五排二号土地的所有人系佛山市顺德区乐从镇岳步股份合作经济社（以下简称岳步股份社），原承包人系案外人陈学贵。2011年11月10日，陈学贵与宁建山签订《农业土地承包合同》，将其所承包的案涉土地及仓库、宿舍三间出租给宁建山用于种植蘑菇和细草，租赁期限从2011年11月10日起至2018年3月21日止。后因陈学贵身故，岳步股份社经陈学贵的继承人同意，依法将案涉土地从2013年3月1月起出租给霍广钿作农业生产用地，并签订了《农业用地承包合同书》，租赁期限从2013年3月1日起至2018年2月28日止。霍广钿承包案涉土地后，交由霍广泉使用、收益。霍广泉继续将案涉土地出租给宁建山种植蘑菇和细草。双方没有重新签订租赁合同，仅在宁建山与陈学贵签订的《农业土地承包合同》上进行修改，将发包人姓名涂改为“霍广泉”，其余约定不变。宁建山与霍广泉签订的《农业土地承包合同》中约定，租赁期间若有征用土地，霍广泉将提前60天告知宁建山，宁建山无条件迁移；宁建山承包期间先交租后用地，宁建山在到期之日起3天内必须交清当年租金30000元整；押金5000元一次性交清；如果新搭的铁棚到期后由宁建山自行处理。宁建山于2013年7月12日向霍广泉交纳了2013年全年的租金30000元及押金5000元。2013年后，宁建山继续使用案涉土地。后案涉土地需被征拆，霍广钿于2014年4月1日与佛山市顺德区乐从镇土地储备发展中心（以下简称土地储备中心）达成《房屋（非住宅）拆迁补偿安置协议》，约定霍广钿签订协议后于2014年6月1日前必须与土地储备中心办理好案涉土地及其附属物的移交手续，交付案涉土地后的物料归土地储备中心所有，霍广钿保证不再以任何形式使用该土地，也不得妨碍土地储备中心处分使用该土地及其建筑物，土地所有权属归国家所有，土地开发利用由土地储备中心安排。后因宁建山一直未搬离案涉土地，土地储备中心于2014年9月22日与宁建山签订《房屋（非住宅）紧急搬迁补偿协议》，约定宁建山自签订协议起第二天前清空案涉土地的棚房并交予土地储备中心拆除；土地储备中心30天内一次性支付46000元给宁建山，作为紧急搬迁费。上述款项宁建山庭审时确认已收到，并陈述收款后已搬离案涉土地。
2014年11月17日，宁建山向原审法院提起诉讼，请求判令：一、霍广泉返还按金5000元、租金30000元；二、霍广泉、霍广钿返还宁建山搬迁费5000元、厂棚费150000元；三、本案诉讼费由霍广泉、霍广钿承担。
原审法院经审理认为：岳步股份社系案涉位于乐从镇岳步乡细围朗五排二号土地的所有权人，霍广钿通过与岳步股份社签订《农业用地承包合同书》，从2013年3月1日起依法取得案涉土地的承包经营权。参照《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、第三十二条的相关规定，霍广钿取得的承包经营权，可以依法采取转包、出租、转换、转让等方式流转，因此其将案涉土地出租给霍广泉，霍广泉依法取得案涉土地的经营权。而根据霍广钿与土地储备中心签订的《房屋（非住宅）拆迁补偿安置协议》约定，其有权一直使用案涉土地至2014年5月31日，案涉土地并非宁建山所述的暂时性无主物。宁建山一直使用案涉土地至2014年5月31日，其要求霍广泉返还其交纳的2013年3月至2013年12月期间的租金及按金没有事实和法律依据，原审法院不予支持。虽宁建山从2011年11月10日以来一直承租和使用案涉土地，但霍广泉系从2013年3月1日起才依法取得案涉土地的经营权，其无权向宁建山收取2013年1月和2013年2月的租金，已收取的租金共计5000元应予以返还。宁建山主张霍广钿、霍广泉向其返还搬迁费5000元、厂棚费150000元，但其未能提供相关的证据证明其在案涉土地上搭建了厂棚以及厂棚的价值；退一步说，即使宁建山搭建了厂棚，根据其与出租人的约定，搭建的厂棚其可自行处分，宁建山在庭审中陈述其从2013年底就没再继续在案涉土地上种植蘑菇和细草，只是因为没有得到赔偿而没有进行搬迁，可见其有充足的时间准备搬迁事宜并按约定处分其自行搭建厂棚；另外，土地储备中心已向宁建山支付了搬迁费及因拆迁所导致的损失共计46000元，因此，宁建山的损失已经得到补偿，其要求霍广泉、霍广钿返还搬迁费、厂棚费没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、霍广泉返还宁建山2013年1月份、2月份的租金共计5000元；二、驳回宁建山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给宁建山。一审案件受理费减半收取为2050元（宁建山已预交），由霍广泉负担50元，宁建山负担2000元。
上诉人宁建山不服原审判决上述判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，证据不足。一、霍广泉对该土地不享有合法的租赁权。霍广钿辩称其已将涉案土地交由霍广泉经营，但霍广泉、霍广钿并未提供任何相关资料证明涉案土地已由霍广钿出租给霍广泉经营，从而无法证实霍广泉为涉案土地的合法出租人。另外，霍广泉在《农业土地承包合同》上通过涂改将原发包方“陈学贵”改为“霍广泉”，这种以涂改形式修改合同的方式并不规范。因此，霍广泉无权将涉案土地出租给宁建山，其向宁建山收取的2013年全年的租金及押金没有法律依据，应全额予以返还。原审法院认定霍广泉享有涉案土地的出租权不合法、不合理。二、涉案土地于2012年12月31日已归属于土地储备中心。根据《关于终止农业用地承包合同的通知》，岳步股份社与土地储备中心已签订《征收岳步股份合作经济社部分土地的补偿协议》，其中约定岳步股份社应于2012年12月31日前将须被征收的土地移交给土地储备中心。涉案土地应为上述补偿协议约定征收的土地之一，故涉案土地从2012年12月31日起已属土地储备中心，霍广泉、霍广钿对该土地不再享有出租权，无权向宁建山收取2013年全年的租金。三、宁建山向霍广泉交纳的押金应予返还。退一步讲，即使霍广泉已获得涉案土地的出租权，但霍广钿于2014年4月1日与土地储备中心达成《房屋（非住宅）拆迁补偿安置协议》已约定霍广钿应于2014年6月1日前与土地储备中心办理好该土地及附属物的移交手续，且霍广泉不再以任何形式使用该土地。由此可知，目前霍广泉、霍广钿均不再是该土地的合法使用人，其无权再将该土地出租予宁建山。因此，霍广泉与宁建山之间的租赁关系已告终止，该合同未对宁建山向霍广泉交纳的押金作任何约定，霍广泉应将押金5000元返还给宁建山。原审判决对宁建山交纳押金的事实予以确认，但遗漏了退回押金的事项，请求二审法院撤销原审判决，改判霍广泉、霍广钿返还2013年租金30000元和押金5000元，并由霍广泉、霍广钿承担本案一、二审诉讼费用。
针对宁建山的上诉，霍广泉答辩称：宁建山使用了土地，应当向霍广泉交纳租金。且霍广泉对于土地使用权利是截止到2014年6月1日，宁建山尚欠2014年1-5月的租金15000元，霍广泉要求宁建山交纳这一租金。宁建山使用了土地，其不仅是不想交纳租金，还想别人赔偿，这是不讲道理的。宁建山起诉和上诉的理由均不成立，请求二审法院予以驳回。至于宁建山所说的押金问题，霍广泉并无直接收到宁建山的押金，押金是由上一手收取，且宁建山没有交纳2014年的租金，按照合同约定，押金应该被没收。
针对宁建山的上诉，霍广钿答辩称：霍广钿的答辩意见与霍广泉的答辩意见一致。
上诉人霍广泉不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、霍广泉收取宁建山2013年1月、2月份租金合法合理。涉案土地在2013年1月、2月份并非处于权利真空状态，原审判决也并未否定《农业土地承包合同》的连续性，宁建山在该期间使用了涉案土地，应当支付租金，只是该两个月的租金应当由上一手经营人收取还是由霍广泉收取。原审判决在上一手经营人并未提出任何意见的情况下，主动处分该部分租金已超出其审理范围。从本案的具体情况可知，早在2012年底，就已经可以确定霍广泉有权收取涉案土地的租金，只不过土地所有权人须时间办理手续，直到2013年3月才办妥而已。可以确定的是上一手出租人是同意2013年全年的租金均由霍广泉收取的。否则，按照《农业土地承包合同》的约定，宁建山早在2012年底就应当支付2013年的租金，而其拖至2013年7月才支付。交付2013年租金时，各方对1月、2月的租金均无异议，即使在本案一审中，宁建山亦未对该两个月的租金提出异议。退一步讲，霍广泉在2013年3月才有权收租，但交租是宁建山应履行的合同义务，霍广泉作为权利继受人代为收取2013年1月、2月租金亦在情理之中。若要判决返还该租金也只能向上一手经营人返还而不应向宁建山返还。否则，将造成无故免除宁建山的合同义务，让其无偿使用土地的不公平情形。二、原审判决忽略了宁建山欠交租金的责任。霍广泉有权使用涉案土地至2014年5月31日，而宁建山在此之前一直使用涉案土地而未交付2014年的租金。因此，宁建山欠交5个月的租金15000元。姑且不论2013年1月、2月的租金如何处理，宁建山欠交的租金完全涵盖了该金额，尚有10000元缺口，在此情形下判决返还5000元，有失公正。综上，请求撤销原审判决，改判驳回宁建山的诉讼请求，并由宁建山承担本案一、二审诉讼费用。
针对霍广泉的上诉，宁建山答辩称：霍广泉无权将土地出租给宁建山，根据我国土地承包经营法第三十七条的规定，双方必须要签订书面合同，但本案双方并无签订正式的书面合同，而是在原合同基础上修改，因此霍广泉收取宁建山2013年租金没有事实与法律依据。涉案土地从2012年12月31日起已经归属于土地储备中心，霍广泉对该土地不再享有出租权。另外，对于霍广泉主张没有收到押金的事实，其在一审中已经自认收到押金。对于霍广泉要求宁建山支付2014年租金，因宁建山2014年已经没有使用该土地，且该土地的出租权不在霍广泉，因此请求二审法院驳回霍广泉的上诉请求。
针对霍广泉的上诉，霍广钿答辩称：霍广钿对霍广泉的上诉没有异议。
各方当事人在二审期间均没有向本院提交新的证据。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和法律适用进行审查”的规定，根据各方当事人的上诉和答辩，本案二审的争议焦点在于霍广泉应否向宁建山返还2013年的租金30000元及押金5000元。
关于应否返还租金的问题。本案中，霍广钿于2013年3月1日起取得涉案土地的承包经营权，其在本案中确认其将涉案土地交由霍广泉经营，故霍广泉有权将涉案土地出租给宁建山。宁建山在与霍广泉签订《农业土地承包合同》后，向霍广泉交纳了2013年全年的租金，并在2013年实际占有使用了涉案土地，其请求霍广泉、霍广钿向其返还2013年3月至12月的租金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持并无不当。而对于2013年1月、2月的租金，因霍广钿、霍广泉在此期间没有取得承包经营权，故霍广泉无权收取宁建山的租金，原审判决霍广泉向宁建山返还该两个月的租金5000元，亦无不当，本院予以维持。宁建山上诉主张应当全额返还2013年的租金以及霍广泉认为不应当返还2013年1月、2月的租金均缺乏理据，本院不予支持。
关于应否返还押金的问题。本案中，霍广泉收取了宁建山押金5000元，而霍广泉与宁建山因涉案土地的征拆而终止了双方合同的履行，且双方在《农业土地承包合同》中并未对押金的没收作出约定，故霍广泉继续持有宁建山交纳的押金5000元缺乏依据，其应向宁建山返还押金5000元。原审判决不予返还押金5000元不当，本院依法予以纠正。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第1540号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第1540号民事判决第一项为：上诉人霍广泉应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上诉人宁建山2013年1月份、2月份的租金5000元、押金5000元，合共10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2050元，按一审判决执行；二审案件受理费725元，由上诉人宁建山负担675元，上诉人霍广泉负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一五年七月二十日
书 记 员 梁丽萍