新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新29民终1348号
上诉人（原审被告）：倪开云，男，汉族，1968年6月13日出生，个体户，住阿克苏市。
委托诉讼代理人：侯长茂，新疆民祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阿克苏三泰房地产开发有限公司，住所地阿克苏市英阿瓦提路1号左岸明珠11号楼4层。
法定代表人：张宗清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马林，新疆制衡律师事务所律师。
上诉人倪开云因与被上诉人阿克苏三泰房地产开发有限公司（以下简称三泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2017）新2901民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人倪开云的委托代理人侯长茂，被上诉人三泰公司的委托代理人马林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人倪开云上诉请求：1、请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人三泰公司一审中的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人三泰公司承担。事实及理由：一审判决认定双方实际交付房屋的时间为2012年6月1日错误。根据双方于2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，载明的租赁房屋面积合计为9227平方米，并且合同约定面积为产权面积，以双方一致认可的实际测量面积为准，上诉人倪开云享有6个月免租期，自租赁物正式交付之日起计算，交付的物业按施工图纸商业部分消防验收合格。一审中，双方均认可涉案房屋于2013年9月13日经消防验收合格，故根据双方合同约定，房屋交付的时间应当为2013年9月14日。被上诉人三泰公司计收租金的起始时间应当为2013年9月13日后满6个月，而一审判决认定租金自2013年1月1日起算明显错误。一审判决未按照租赁房屋面积计算租金错误。本案上诉人倪开云、被上诉人三泰公司均认可涉案房屋登记面积为8669.88平方米，比合同面积少了557.12平方米，应当按照房屋产权证证载面积计算租金。上诉人倪开云按照实际使用的房屋登记面积计算租金，经核算并不欠付被上诉人三泰公司房屋租金，上诉人倪开云不存在违约，一审判决上诉人倪开云支付违约金错误。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院支持上诉人倪开云的上诉请求。
被上诉人三泰公司答辩称，双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》合法有效，被上诉人三泰公司按照合同约定将租赁房屋交付上诉人倪开云使用，不存在违约的情况，一审法院判决上诉人倪开云向被上诉人三泰公司支付拖欠的房屋租金及相应的违约金正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人倪开云的上诉请求。
被上诉人三泰公司向一审法院起诉请求:1、判令被告立即返还原告所有房屋；2、判令被告支付所拖欠租金265832.05元；3、判令被告支付逾期付款利息163834.42元；4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：2012年5月8日，三泰公司于倪开云签订《房屋租赁合同》约定，三泰公司将其所有的位于阿克苏市英阿瓦提路1号左岸明珠小区面积为8910.27㎡（包括1层3639.3㎡；2层464.63㎡；负3层4224.34㎡；9#2层582㎡）的商铺出租给倪开云用于开设餐饮、娱乐及其相关配套使用，租赁期限自2012年12月1日起计算，共12年。房屋总租金为12671142.27元，2014年至2016年期间年租金为916118.61元，每季度为一个租金支付周期即229029.65元；2016年至2019年期间年租金为1035581.8元，每半年为一个租金支付周期即517790.9元；2019年之后，每一年为一个租金支付周期，2019年至2022年期间年租金为1100479.66元，2022年至2025年期间年租金为1771534.02元。承租人使用租赁物采用先付费后使用的原则，即于每个租金支付周期开始的前5日支付租金。合同还对双方其他权利义务及违约责任进行了约定。同日，三泰公司和倪开云签订《房屋租赁合同补充协议》约定，在原租赁合同的基础上三泰公司将位于阿克苏市英阿瓦提路1号左岸明珠小区11#楼，面积为316.74㎡（包括11#楼层1-101室的86.516㎡；1-102室的71.851㎡；2-101室的71.851㎡；2-102室的86.516㎡）的商铺出租给倪开云用于开设餐饮、娱乐及其相关配套使用，同时将位于9#、10#楼宇中部塔楼处500㎡平台免费交由倪开云使用。房屋总租金335731.68元，自2012年12月1日其计算租金，2014年至2016年期间年租金为23122.02元，每季度为一个租金支付周期即5780.505元；2016年至2019年期间年租金为27746.42元，每半年为一个租金支付周期即13873.21元；2019年之后，每一年为一个租金支付周期，2019年至2022年期间年租金为29596.18元，2022年至2025年期间年租金为31445.94元，补充协议未约定事项执行原租赁合同。合同签订后三泰公司履行了租赁房屋交付义务，倪开云亦履行了前期租赁费交纳义务。庭审中，三泰公司、倪开云双方对房屋交付时间产生分歧，三泰公司认为其依约于2012年6月1日将合同项下所有房屋交付给倪开云使用，倪开云认为其收到房屋的时间为2012年12月1日。2012年11月7日，三泰公司向倪开云发出《工作联系函》内容为：你于2012年10月16日提出关于希望延长免租期的申请报告，我公司收悉。你于2012年5月8日与我公司签订了阿克苏左岸明珠裙楼的租赁合同，并已经进场装修施工。你提出希望将免租期6个月延长3个月，自2012年12月1日起算租金、设备设施使用费、物业管理费的条款延长至2013年3月1日，对此我公司无法同意，因为这将会造成我公司的3个月收入合计直接经济损失587025.39元和其他相关损失，严重的影响了我司的经营管理计划。但鉴于双方良好的合作关系，和双方的诸多原因，我司决定同意延长一个月的免租期，从2013年元月1日起收取阿克苏左岸明珠裙楼的租金、设备设施使用费、物业管理费，虽然这也给我公司造成经济损失195675.13元。但在此期限上你不得再以任何理由延期或拒绝支付合同约定款项，否则将仍按2012年12月1日起收取阿克苏左岸明珠裙楼的租金、设备设施使用费、物业管理费算租金、设备设施使用费、物业管理费。该通知由倪开云签收。此后，自2013年1月开始倪开云依约向三泰公司支付了2016年之前的租金。2016年上半年租金倪开云虽已付清，但存在逾期。按照合同约定，2016年下半年租金，倪开云应当于2016年5月26日前支付，但倪开云至2016年7月4日交纳265832.1元后，剩余265832.05元至今未付。2013年9月13日，涉案租赁物通过消防验收合格。2013年8月13日，倪开云将所承租房屋地下1层转租给王新博用于经营KTV。同日，倪开云将面积1101.8㎡的房屋及面积为316.74㎡的二层平台转租给洪刚用于经营”一阳咖啡”。2014年12月24日，倪开云将三楼面积2587㎡及四层、五层实际面积为1248.3㎡转租给沈玉用于经营餐厅。此后，三泰公司向倪开云发出《解除租赁合同》通知，并在阿克苏日报上进行了公告。2017年1月17日，倪开云向三泰公司发出《倪开云关于阿克苏三泰房地产开发有限公司三期商业租金、设备使用费、物业费相关事宜回复函》，内容为：2012年5月8日，本人与贵公司签订了《房屋租赁合同》，合同期为12年。贵公司向本人书面要求解除《2012年三泰三期房屋租赁合同》，现本人十分珍惜与贵公司合作期间建立起来的友谊，为了今后双方进一步合作，决定同意解除双方签订的《2012年三泰三期房屋租赁合同》。本人承诺自2016年12月30日起，将租赁合同项下所有物业交付于贵公司。2017年1月9日，三泰公司诉至一审法院。庭审中，三泰公司和倪开云均认可双方之间的租赁合同已协商解除。三泰公司认为，除倪开云转租给沈玉的房屋外其他租赁物倪开云已全部返还给三泰公司。倪开云称所有房屋已交付给三泰公司。经当庭核对，租赁合同第1条第1.1款所约定的1层3639.30㎡，对应一审法院调取的明细表中序号为42号及43号；2层464.63㎡对应一审法院调取的明细表中序号为53号；负3层4224.34㎡对应一审法院调取的明细表中序号为2号；9号楼2层582㎡对应一审法院调取的明细表中序号为54、55、56、57、58；补充协议第1条1.1款11号楼房屋面积为316.74㎡，对应一审法院调取的明细表中序号为44、45、46、47，双方当事人对此均无异议。
一审法庭辩论前，三泰公司自愿撤回第一项诉讼请求。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，三泰公司和倪开云均认可双方于2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已协商解除，对该事实一审法院予以认定。本案主要的争议焦点是：1、三泰公司将租赁房屋交付给倪开云的时间如何确定；2、租金的起算时间应当以双方约定的时间为准还是以租赁房屋通过消防验收后开始计算；3、租金应当按照租赁房屋面积计算还是按照合同约定的总租金计算；4、违约金应当按照实际欠付租金数额计算还是按照合同约定的年租金数额计算。首先，关于三泰公司将租赁房屋交付给倪开云的时间如何确定的问题：根据双方签订的租赁合同第3.3条约定，交付租赁物时双方派员到场并签订书面交付确认书，确认书签订之日即为租赁物正式交付之日。但合同履行过程中，双方并未按照合同约定办理租赁物交付确认手续。根据租赁合同第3.2条约定，三泰公司预计交付房屋的时间为2012年6月1日，结合倪开云无异议的由三泰公司于2012年11月7日向倪开云发出的工作联系函可证实，倪开云于2012年10月16日向三泰公司提出延长免租期限的申请，由此可见倪开云所称的房屋实际交付时间为2012年12月1日与事实不符，且倪开云就此抗辩未能提交任何证据加以证实，故根据现有证据一审法院认定租赁房屋的交付时间为2012年6月1日。关于租金的起算时间应当以双方约定的时间为准还是以租赁房屋通过消防验收后开始计算的问题：本案涉及的租赁房屋已于2013年9月13日通过消防验收，且双方之间的租赁合同也已实际履行，现已协商解除，故双方之间的租赁合同应当有效。因此，三泰公司于2012年6月1日交付房屋，于2017年1月开始记收租金，倪开云虽称因未经消防验收装修受阻之抗辩，但未提交任何证据加以证实。根据倪开云20**年前依约交纳租金及双方往来函件内容、倪开云将房屋转租他人使用等事实可以认定虽2013年1月至2013年9月13日期间租赁房屋处于未经消防验收状态，但倪开云使用房屋的权益未受影响。综上，三泰公司依约履行了交付房屋义务，倪开云应当按照约定支付租金，加之倪开云明知租赁房屋尚未取得消防验收仍与三泰公司签订租赁合同，接收房屋的事实，倪开云关于应当自房屋消防验收合格后记收租金之抗辩依据不足，一审法院不予采纳。关于租金应当按照租赁房屋面积计算还是按照合同约定的总租金计算的问题：三泰公司与倪开云之间的租赁合同虽有”租赁物的详细建筑位置、记租范围以附件中《总平面图》及《租赁物业平面位置图》中红线圈定部分为准及本合同约定的面积为产权建筑面积，以双方一致认可的实际测量面积为准”的表述，但租赁合同中未附《总平面图》及《租赁物业平面位置图》，合同履行过程中双方也未对租赁房屋面积进行测量。根据上述约定，房屋租赁面积最终以双方实际测量为准，但未约定是否根据面积大小调整租金。根据租赁合同5.1条约定租赁房屋总租金12671142.27元，补充协议3.1条之约定租赁房屋总租金335731元。综上，三泰公司和倪开云虽在合同中约定了租赁房屋面积及最终面积的确认方法，但未约定是否以房屋面积作为租金的计算依据，反之双方约定了固定的租金数额，并按照约定的期间和数额支付租金，且在长达4年的时间里倪开云对房屋是否符合约定条件未持异议，故倪开云关于应当按照房屋产权面积计算租金之抗辩依据不足，不予采纳。庭审中，倪开云还提出所承租负三层中有60㎡的位置因楼上住宅需要被改为楼梯，该面积应当予以扣除，对此三泰公司予以否认，倪开云亦未提交任何证据对其抗辩主张加以证实，故倪开云的该项抗辩理由依据不足，不予采纳。据此，三泰公司与倪开云所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思之表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。本案中，三泰公司依约履行了向倪开云提供租赁物的义务，倪开云应当向三泰公司支付相应的租金。关于违约金应当按照实际欠付租金数额计算还是按照合同约定的年租金数额计算的问题：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的”过分高于造成的损失”。对此，三泰公司认为，倪开云逾期付款的违约行为给其造成利息损失、催款费用损失、发生诉讼的律师代理费损失，应当按照合同约定支付违约金，但考虑到合同约定每日按照年租金的3‰计算违约金过高，故现以年租金为基准，按照年利率4.35%的4倍主张。倪开云认为，对三泰公司所主张按年利率4.35%的4倍支付违约金无异议，但应当以实际所欠租金计息。一审法院认为，双方协商解除租赁合同后，大部分租赁房屋已由三泰公司另行出租，对尚未收回的租赁物三泰公司当庭表示另行主张，加之引发诉讼后并非必然导致发生律师费用，对此三泰公司具有自主选择的权利，故本案中倪开云逾期付款的违约行为给三泰公司造成的实际损失即为利息损失，倪开云同意按照年利率4.35%的4倍支付违约金，此情形下如再按照合同约定的年租金计算违约金明显过高，有失公允，且按照年利率4.35%的4倍支付实际欠付租金的利息损失，完全可以弥补三泰公司的损失。故倪开云关于按照年利率4.35%的4倍支付实际欠付租金的利息损失的抗辩符合法律规定，应当予以采纳。据此，三泰公司为证明其租金主张，向法庭所提交的证据可相互印证，足以认定倪开云欠付三泰公司房屋租金265832.05元（包括租赁合同项下258895.45元，补充协议项下6936.605元）的事实。倪开云实际欠付租金265832.05元，按照年利率4.35%的4倍计算，倪开云应当支付违约金46254.78元。综上所述，三泰公司要求倪开云支付房屋租金265832.05元之诉讼请求，依据充分且符合法律规定及合同约定，应当予以支持。对三泰公司要求倪开云支付违约金163834.42元之诉讼请求，支持46254.78元。
一审法院判决：一、被告倪开云向原告阿克苏三泰房地产开发有限公司支付租金265832.05元；二、被告倪开云向原告阿克苏三泰房地产开发有限公司支付违约金46254.78元；三、驳回原告阿克苏三泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二项合计312086.83元，由被告倪开云于本判决生效之日起5日内一次性向原告阿克苏三泰房地产开发有限公司支付完毕。
二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人倪开云与被上诉人三泰公司于2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。上诉人倪开云认为，房屋交付时间应当自2013年9月13日涉案租赁房屋通过消防验收合格之后才符合交付条件，房屋交付时间应当为2013年9月14日，6个月的免租期也应当相应向后顺延6个月，故房屋租金的起算时间不应为2013年1月1日。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定的交房日期为2012年6月1日，2012年11月7日被上诉人三泰公司向上诉人倪开云发出的《工作联系函》可以反映出，上诉人倪开云于2012年10月16日之前已经进住租赁房屋装修施工。双方虽然在合同中约定房屋交付的条件为按施工图纸商业部分消防验收合格，但在合同实际履行过程中，上诉人倪开云对未经过消防验收的房屋予以接收，并按照合同约定向被上诉人三泰公司交纳了2013年1月起至2016年上半年的租金，在此期间对于房屋的交付日期及租金亦未提出过异议。在2013年9月13日房屋通过消防验收合格前，上诉人倪开云一直正常使用涉案租赁房屋，并未因房屋未通过消防验收而影响其使用权益，上诉人倪开云理应支付相应期间的房屋租金，故上诉人倪开云的该项上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人倪开云认为应当按照租赁房屋的产权面积计算租金，经核算截止目前其已经超额支付了租金。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》虽然约定了租赁房屋的面积及确定房屋面积的方法，但是并未约定是否以房屋面积作为租金的计算依据。事实是上诉人倪开云与被上诉人三泰公司在合同中对每年的租金数额作了固定的约定，且上诉人倪开云在将房屋转租过程中亦是按照其与三泰公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中约定的房屋面积向次承租人收取租金，并未按照房屋产权面积对次承租人应当交纳的租金予以减免，故上诉人倪开云主张应当按照租赁房屋的产权面积交纳租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人倪开云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5981元，由上诉人倪开云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪 倩
审 判 员 曹 燕 燕
代理审判员 西仁古丽
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 杨 欣