广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民一终字第48号
上诉人（一审原告）：邱绍武。
上诉人（一审原告）：廖彩芳。
委托代理人：雷裕春，广西国海律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西昭平农村商业银行股份有限公司，住所地：昭平县昭平镇河西东路2号。
法定代表人：潘远升，该公司董事长。
委托代理人：邱辉，广西众望律师事务所律师。
一审第三人：何汝强。
一审第三人：梁春燕。
上诉人邱绍武、廖彩芳因案外人执行异议纠纷一案，不服昭平县人民法院（2014）昭民一初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人邱绍武、廖彩芳的委托代理人雷裕春，被上诉人广西昭平农村商业银行股份有限公司（以下简称昭平农商行）的委托代理人邱辉出庭参加本案诉讼，一审第三人何汝强、梁春燕经本院合法传唤无正当理由，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告邱绍武、廖彩芳是夫妻关系，2004年3月3日原告与第三人何汝强、梁春燕签订了《房地产转让协议书》，约定：第三人将座落在昭平县15-2××号房地产（土地证号：昭国用（20XX）字第12-X**（换）号，房产证号：昭房权昭平镇字第6XXXXXX号），以120698元的价格转让给原告。原告按约定向第三人支付了现金60031.28元，从2004年3月15日起搬入房屋居住至今，以后按约定每月通过银行汇款汇到第三人何汝强的账户（21×××79），由第三人向昭平工商银行偿还住房贷款，至2010年11月9日止，共还款60666.72元。原告交清购房款120698元后，曾要求第三人协助办理房地产过户手续，但没有到房地产管理部门办理登记手续和税务部门询问房地产转让事宜。2009年11月26日，第三人何汝强以装修房屋为由与昭平农商行签订了农信抵借字（2009）第386号《抵押担保借款合同》，合同约定：何汝强向昭平农商行借款350000元，利率为5.40%上浮20%，期限至2012年11月26日止，第三人何汝强以其座落在昭平县15-2××号房地产设定抵押优先清偿借款本息及实现债权费用。第三人何汝强未履行合同义务，昭平农商行于2012年12月26日向法院起诉。昭平县人民法院于2013年6月13日作出（2013）昭民二初字第16号民事判决书，该判决已发生法律效力进入执行程序。原告于2012年12月20日以第三人涉嫌诈骗向公安机关报案，要求追回被骗走的购房款120698元，昭平县公安局于2013年1月9日立案侦查。原告于2014年2月9日向法院提出执行异议，2014年2月25日昭平县人民法院作出（2013）昭执字第189-2号执行裁定书，裁定予以驳回。原告于2014年4月4日向法院起诉。
一审法院经审理认为：关于争议焦点第一点：原告于2014年2月9日向法院提出书面执行异议，2014年2月25日昭平县人民法院作出（2013）昭执字第189-2号执行裁定书，裁定予以驳回。原告于2014年4月4日向法院起诉，没有超过十五日的法定时效期限。关于争议焦点第二点：《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”。原告与第三人签订房地产转让协议后，没有到房地产管理部门依法申请房产变更登记，没有履行法定程序的义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”。原告以与第三人签订房地产转让协议和占有转让房屋多年为由，主张房屋所有权已转移归其所有，无法律依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。原告没有提供享有昭平县15-2××号房地产所有权等足以阻止该房地产转让、交付的证据，应对其提出的诉讼主张承担不利的后果，本院予以驳回。关于争议焦点第三点：原告请求停止执行（2013）昭民二初字第16号案涉及的昭平县15-2××号房地产的理据是否充分。从本案原告提供的证据分析，购房协议和购房款收据，该证据只能在当事人之间履行，未经政府房地产管理部门登记，不能对抗第三人；上缴的水电杂费收据，可以证明其对该房屋占有和使用，但不能证明其已取得该房地产的所有权；原告提供的昭平县公安局接受刑事案件回执单、立案决定书，要求按照先刑后民的原则，本案应中止审理，停止执行（2013）昭民二初字第16号案涉及的昭平县15-2××号房地产，无法律依据。原告的上述诉讼请求不成立，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告邱绍武、廖彩芳的诉讼请求。本案受理费100元，由原告邱绍武、廖彩芳负担。
上诉人邱绍武、廖彩芳上诉请求：撤销一审判决，改判停止对（2013）昭民二初字第16号民事判决书涉及的昭平县15-2××号房地产的强制执行；上诉理由：一、本案不应适用物权法的规定。一审判决主要根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条规定作出的，该判决在适用法律上是错误的。物权法自2007年10月1日起施行，对物权法实施以前发生的房屋买卖行为不具有溯及力。本案上诉人与第三人买卖房屋的行为发生在物权法实施前，应适用当时的法律法规。一审判决适用物权法明显违反了“法不溯及既往”的原则。二、本案不宜适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定。本案的焦点是房屋转让后所有权何时转移的问题，对此《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，按照合同或者其他合法方式取得的财产，财产所有权从交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。从该条规定看，对所有权转移问题，在法律无另有规定或者当事人无另有约定的情况下，其转移的时间就是交付之时。一审时上诉人向法院提交了购房协议和交付房款的凭证，足以证明上诉人取得房屋是根据合法有效的合同；上诉人向一审法院提交了用电缴费登记册及缴费发票、供水公司的缴费卡等证据，足以证明第三人在协议签订后已交付了房屋。该房屋的所有权已于2004年3月3日转移。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条规定了房屋所有权转让的登记制度，但该法条并没有规定房屋所有权转让未经登记不发生物权转移的效力。《中华人民共和国房地产法》第六十条、第六十一条规定在本案中没有适用的条件。三、本案适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定有悖事实。一审判决适用了《民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，认为上诉人对其主张未能提供证据，驳回上诉人的诉讼请求，这一认定不符合本案的事实。一审时上诉人已提交了购房协议、交付房款的凭证、房屋交付使用的凭证、公安机关受理案件回执单及立案决定书等证据，已履行了举证责任，足以证明上诉人是合法取得房屋。四、一审判决上诉人请求停止执行无法律依据错误。本案的事实已表明，一审第三人已涉嫌刑事诈骗犯罪，公安机关已决定立案侦查，本案涉案房地产明显属于一审第三人进行诈骗的涉案财产，该刑事案件至今未结，本案必须以另一案的审理结果为依据，一审判决对上诉人请求中止审理置之不理，就以上诉人没有法律依据为由，认定上诉人的诉讼请求不能成立错误。五、一审判决认定上诉人主张房屋所有权已转移归其所有无法律依据错误。首先，《中华人民共和国民法通则》对财产所有权转移的时间有明确的规定，即从交付时转移。其次，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》对买卖手续不完善的房屋所有权作了规定。第五十六条规定“买卖双方自愿，并立有契约、买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。本案上诉人与第三人不仅签订有购房协议，而且已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，完全符合上述的规定。上诉人受让房屋拥有所有权是有明确法律依据的。再次，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，可见对善意受让人拥有受让财产所有权是给予肯定的。综上，上诉人认为一审判决无论是在适用法律方面，还是认定上诉人的请求无法律依据方面都是错误的，请求二审根据本案的事实和相关的法律规定作出公正的判决。
被上诉人昭平农商行答辩称：1、上诉人提出本案不适用物权法的规定的意见是片面的，虽然我国新法效力不溯及既往，但上诉人在签订协议后至今一直未办理房屋过户手续，该状态一直延续到物权法实施，对于是否取得房屋所有权同样是适用物权法的规定。一审判决适用房地产法也是正确的，该法于1995年1月1日实施，在上诉人与第三人签订协议前，该法规定房地产的交易实行登记原则，1999年实施的合同法也规定了要办理登记的以登记为生效条件。本案上诉人与第三人签订的协议只成立但没有生效，只约束合同的双方，未进行登记，不得对抗第三人。2、被上诉人与第三人就此房屋设立抵押登记，双方签订抵押合同，也依法办理了抵押登记手续，该抵押合同已生效。被上诉人属于善意第三人，被上诉人取得的抵押权优先于上诉人的债权。请求维持一审判决。
一审第三人在二审期间未作书面及口头答辩。
上诉人与被上诉人对一审认定事实无异议，双方也未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院另查明：2009年11月26日，一审第三人何汝强以装修房屋为由与被上诉人昭平农商行签订了农信抵借字（2009）第386号《抵押担保借款合同》。同时分别到昭平县国土资源局、昭平县房地产管理所办理相关的抵押登记手续。
本院认为：上诉人主张其与一审第三人于2004年3月3日签订了《房地产转让协议书》，并交付了相应的款项，一审第三人也将房屋交付上诉人，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，在法律无另有规定或者当事人无约定的情况下，财产所有权在交付时发生转移。本院认为，根据《城市私有房屋管理条例》第六条：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”的规定，不动产物权的变更依法实行不动产权属转移登记制度。本案争议的15-2××号房地产截止到物权法实施前因未办理权属转移登记手续，房屋权属未发生变更，所有权未发生转移，上诉人未取得该房屋的所有权及土地的使用权。该状态持续到《中华人民共和国物权法》实施后，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，上诉人因未办理登记产权转移手续，房地产权属未发生转移，该房屋权属仍归一审第三人所有。2009年11月26日一审第三人以15-2××号房地产为抵押物向被上诉人昭平农商行借款350000元，双方签订了《抵押担保借款合同》，并办理了相关抵押登记手续，该抵押合同有效。被上诉人依法取得15-2××号房地产优先受偿的权利。在一审第三人未按借款合同履行还款义务时，被上诉人起诉请求一审第三人归还借款及利息，并以抵押物实现其债权。昭平县人民法院据此作出（2013）昭民二初字第16号民事判决支持被上诉人的诉讼请求，该判决发生法律效力并进入执行程序后，上诉人以其对抵押物享受有所有权为由提出异议，请求停止对15-2××号房地产的强制执行。因上诉人对该房屋及土地享有权属的理由不成立，一审判决驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。上诉人主张本案因一审第三人已涉嫌刑事诈骗犯罪，公安机关已决定立案侦查，该刑事案件至今未结，本案必须以另一案的审理结果为依据，请求一审中止本案的审理，一审对其请求不予采纳错误。本院认为，本案的事实清楚，各方权利、义务明确，无需以刑事案件审理的结果为依据，上诉人一审主张中止审理的理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、程序合法，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人邱绍武、廖彩芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 春
审 判 员 吕小莉
代理审判员 杨 蕾
二〇一五年八月三日
书 记 员 傅 媛