绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍虞东民初字第146号
原告：朱根珍。
委托代理人（特别授权）：杨延根。
委托代理人（特别授权）：钟鸣。
被告：上虞市润和置业有限公司。
法定代表人：马建苗。
委托代理人（特别授权）：王伟龙。
委托代理人（特别授权）：汪义华。
原告朱根珍与被告上虞市润和置业有限公司车库纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理，依法由审判员赵椿彪适用简易程序进行审理，于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告朱根珍及其委托代理人钟鸣，被告上虞市润和置业有限公司委托代理人王伟龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱根珍诉称，原告于2013年4月10日与被告上虞市润和置业有限公司签订了《浙江商品房买卖合同》，向被告购买位于东关街道金南苑第＊幢＊＊＊号的房屋，又于同日签订了关于金南苑＊幢1号汽车库及＊幢1号、5号自行车库买卖的《转让协议书》，约定汽车库价款为70000元，自行车库为40000元。截止2013年7月1日，原告通过按揭及现金支付等方式全额支付了上述两合同款项。根据《转让协议书》第四条明确规定，标的物应当在2014年4月30日前交付，由于合同签订时，车库还未完工，之后验收时才发现被告设计建造的汽车库未达到行业标准《汽车库建筑设计规范》规定的最低净高度2.20米，至今不能交付符合行业标准的汽车库。原告多次去人去函要求被告解决此事，但被告置之不理。为此，原告要求判令被告交付符合行业标准的汽车库，并支付自2014年4月30日起至实际交付之日止按银行同期贷款利率计算的违约金，并负担本案诉讼费。
被告上虞市润和置业有限公司辩称，原、被告签订的是《转让协议书》，与原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》有本质的处别，《转让协议书》的标的为金南苑＊幢1号车库，＊幢1号、5号自行车库，该标的物的标准以交付时的现状实物为准，原告受让的标的物只享有使用权，不能办理土地证、产权证，其面积不计入商品房产权证，故原、被告之间争议的汽车库法律关系是使用权转让合同关系，而非所有权买卖合同关系；《转让协议书》约定转让的汽车库的标准以交付时的现状实物为准，只享有使用权、不能办理土地证和产权证，位于架空层内，在签订《转让协议书》时原告已清晰了解标的物的各种情况，不存在对合同内容有重大误解或合同条款显失公平的情形，根据《合同法》的相关规定，原告要求按《汽车库建筑设计规范》的标准来执行其受让的车库，是对《转让协议书》约定的汽车库标准的变更，属单方变更合同内容的行为，在被告不同意原告擅自单方变更合同内容的情况下，故其主张因不符合合同约定、法律规定而得不到支持，由其承担举证不能的法律后果；《转让协议书》中，对被告逾期交付转让标的，原告在不解除《转让协议书》的情况下其违约责任未作明确约定，因此，原告要求被告承担自2014年4月30日起至实际交付日止违约金的诉讼请求，无事实依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告朱根珍为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：
1、《转让协议书》（包括架空层平面图）一份，以证明原、被告就金南苑＊幢1号汽车库及＊幢1号、5号自行车库进行转让，并对转让的价格、交付期限、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。被告上虞市润和置业有限公司对原告提供的《转让协议书》真实性无异议，予以认定。
2、销售不动产统一发票一份，以证明原告已支付了对应车库全额款项。被告上虞市润和置业有限公司对销售不动产统一发票真实性无异议，予以认定。
3、挂号信及收寄单（时间2014年8月9日）一份，中国邮政给据邮件跟踪查询一份，律师函一份，证明原告就标的物汽车库存在的质量问题向被告提出异议。被告认为挂号信及律师函均未收到。原告提供的挂号信及收寄单，其中国邮政给据邮件跟踪查询为“他人收”，而原告提供的律师函亦因“拒收”而退回，而原告未能提供证据以证明挂号信“他人收”系被告单位的员工，“拒收”律师函亦系被告的故意行为，故挂号信及律师函被告均未收到，不能达到原告的证明目的，不予认定。
4、照片四张，以证明被告提供的车库的层高没有达到标准的事实。被告对照片的真实性无异议，认为照片中的情况与《转让协议书》约定相符。原告提供的照片，对原、被告争议的汽车库现状的事实有证明力，予以认定。
5、中华人民共和国行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98），证明汽车库室内最小净高的行业标准为2.20米。被告认为原告提供的《汽车库建筑设计规范》只有二页，不符合证据的形式要件，同时认为该标准与本案缺乏关联性，双方争议车库的标准在《转让协议书》中已有明确的约定，原告提出的《汽车库建筑设计规范》是对《转让协议书》中转让标的的标准的擅自变更行为，《汽车库建筑设计规范》不适用于本案。《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）对中华人民共和国建设部制订汽车库建筑设计行业标准的事实有证明力，予以认定。
被告上虞市润和置业有限公司向本院提供了以下证据：
1、《转让协议书》及架空层平面图各一份，证明原、被告之间存在转让合同关系，转让标的为金南苑＊幢1号车库、＊幢1号和5号自行车库，转让标的物的标准以交付时的现状实物为准，原告受让的标的物按有关规定享有使用权，但标的物不能办理土地证、产权证，其面积不计入商品房产权证；协议所附平面示意图为“架空层平面图”，原告所受让的2幢1号汽车库位于架空层内；原告在签订转让协议时，已清晰了解标的物的各种情况，并无异议。原告对《转让协议书》及架空层平面图的真实性无异议，但认为被告在规划设计的时候该部分是属于架空层，而不是属于汽车库；被告在向原告出售时是以汽车库的名义向原告出售；协议所附的平面图仅供参考，交付的标的物以交付时的现状为准，在签订合同时原告是没有办法清晰了解标的物的具体情况。被告提供的《转让协议书》及架空层平面图原告对真实性无异议，予以认定。
2、《商品房预售证》一份，证明2013年2月7日上虞市住房和城乡建设局批准被告开发的包括涉案金南苑＊幢在内的商品房预售，故至2013年2月7日涉案金南苑＊幢主体结构已结顶或完成工程量达到25%以上；原、被告于2013年4月10日签订《转让协议书》时，原告所受让的汽车库和自行车库所处的架空层主体结构建设早已完工，原告对受让的汽车库和自行车库现状是清楚的。原告对《商品房预售证》的真实性无异议，但认为不能证明被告向原告出售的汽车库已经完工。《商品房预售证》对被告于2013年2月7日依法取得金南苑2#楼商品房预售证的事实有证明力，予以认定。
3、《施工图设计文件审查合格书》、《1-1剖面图》，证明由建管、规划、建设、设计、勘测、消防、气象等部门联合图审，并在各主管部门审查通过的情况下，出具金南苑住宅小区《施工图设计文件审查合格书》；根据设计要求，架空层层高在2.19米，实际架空层净高应小于2.19米（层高=净高＋楼板的厚度）。被告对《施工图设计文件审查合格书》、《1-1剖面图》的真实性无异议，但认为只能证明金南苑的住宅施工图纸是符合要求的，在设计的时候被告是以架空层的名义进行设计的，而不是以汽车库的名义进行设计的。原告对《施工图设计文件审查合格书》、《1-1剖面图》的真实性无异议，予以认定。
4、《建设项目用地竣工验收合格证》、《浙江省建设工程规划核实确认书》、《竣工验收备案表》各一份，证明2014年6月11日，绍兴市上虞区国土资源局对金南苑住宅小区建设用土竣工验收合格，2014年6月4日，绍兴市上虞区规划局对金南苑住宅小区建设工程竣工规划核实确认；2014年6月11日，绍兴市上虞区建筑业管理局对金南苑小区2#楼工程竣工备案；2#楼开工日期为2011年12月31日，竣工验收日期为2014年5月5日；2013年4月10日，原、被告签订《转让协议书》时，原告受让的汽车库和自行车库所处的架空层主体结构建设早已完工，原告对受让的汽车库和自行车库的现状是清楚的。原告对《建设项目用地竣工验收合格证》认为与本案没有关联性；对《浙江省建设工程规划核实确认书》认为只能证明本建设工程已具备竣工规划确认条件，不能证明该建设工程已竣工验收合格；《竣工验收备案表》只能证明金南苑小区工程备案过程，不能证明竣工验收合格的过程，即使验收合格了也不能证明汽车库不存在质量问题。原告提供的《建设项目用地竣工验收合格证》对绍兴市上虞区国土资源局于2014年6月11日，对金南苑住宅小区建设用地项目经实地调查，核对审批资料，审定符合要求，验收合格的事实有证明力，予以认定；《浙江省建设工程规划核实确认书》对绍兴市上虞区规划局于2014年5月26日，对金南苑住宅小区建设工程依照相关法律法规规定，经核实，该建设工程已具备竣工规划确认条件的事实有证明力，予以认定；《竣工验收备案表》对金南苑住宅小区2#楼于2011年12月31日开工建设，2014年5月5日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，并于2014年6月11日经绍兴市上虞区建筑业管理局竣工备案的事实有证明力，予以认定。
5、金南苑交房通知书、金南苑交房费用结算表及交房流程表、全球邮政特快专递（号码101××××8808）、邮件全程跟踪查询各一份，证明被告通知原告于2014年6月12日办理商品房交房手续，包括涉案汽车库交接手续。原告对被告提供的以上证据认为没有收到过被告邮寄的材料。被告提供的以上证据，其提供邮件全程跟踪查询结果为“拒收退回”，故不能证明被告已将交房通知、交房费用结算交付给原告，不予认定。
6、《建设工程规划许可证》及附件、金南苑住宅小区总平面图，以证明本案所涉的汽车库位于架空层内，架空层的高度在2.19米，实际净高小于2.19米的事实。被告对《建设工程规划许可证》及附件认为停车泊位为97辆、总平面图不包括架空层停车位，不能证明被告交付的汽车库是符合法律规定的。被告提供的《建设工程规划许可证》及附件、金南苑住宅小区总平面图对金南苑小区规划住宅停车位为82只，商业停业位为15只，合计停车泊位97辆的事实有证明力，予以认定。
综上，结合原、被告举证、质证及双方当事人在庭审中的陈述情况，本院归纳本案事实如下：原告向被告购买了金南苑＊幢＊＊＊室的商品房。2013年4月10日，原、被告签订了一份《转让协议书》，约定被告向原告转让金南苑＊幢1号汽车库，＊幢1号、5号自行车库，标的物的装饰、设备、设施等产品标准、最终面积及其周边相邻关系，均以交付时的现状实体为准，原告在签订本协议时，已清晰了解标的物的各种情况，并无异议；标的物的建筑质量以被告向原告交付时的外观状况为准，如对质量有异议，原告应在接收标的物时书面提出；金南苑＊幢1号汽车库按只计算计人民币柒万元，2幢1号、5号自行车库按只计算共计肆万元；付款方式及期限的约定：原告应当于本协议签订当日一次性向被告付清转让款，计人民币11万元；交付期限的约定：被告应于2014年4月30日前，将标的物交付原告使用；双方约定：原告所受让之标的物按有关规定，享有与所购商品房的土地使用权同等期限的使用权，但标的物不能办理土地证、产权证，其面积也不计入商品房产权证，原告对此无异议；在国家法律、法规允许的情况下，原告享有转让、继承本协议标的物的相关权利；涉及相关手续的变更，原告须书面告知被告，经被告同意后，办理相关变更手续；因转让、继承产生的后续问题均由原告自行承担责任；双方所签《商品房买卖合同》解除的，本协议书自动解除；违约责任：如原告未按本协议约定之期限向被告支付转让款的，被告有权不按照协议约定交付标的物；原告逾期支付转让款超过十五日的，被告有权单方解除本协议；原告要求继续履行本协议的，经被告同意，协议继续履行，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款3‰的违约金；如被告未按本协议约定之期限向原告交付标的物，逾期超过十五日的，原告有权单方解除本协议；原、被告双方中的任何一方不履行本协议之约定导致对方解除本协议的，违约方应向另一方支付本协议约定的转让款总价的20%的违约金；本协议所附平面示意图仅为标示坐落所用，仅供参考；标的物的面积、尺寸、形状均以交付时的现状实体为准；另外，双方还对物业维修资金的收取、物业费的负担等进行了约定。在该《转让协议书》所附的平面图中，为《架空层平面图》，并在《架空层平面图》中标注“本户”，标注为本户为“1#停车位”、“1#自行车库”、“5#自行车库”。《转让协议书》签订后，原告支付了汽车库款70000元，被告于2013年7月1日开具给原告金南苑东塘2-1车库《销售不动产统一发票（自开）》，金额为70000元。
同时查明，金南苑小区建设工程，位于绍兴市上虞区东关街道东塘村，原、被告所争议的1号汽车库，位于金南苑小区＊幢架空层，设计高度为2.19米。金南苑小区建设工程，开工日期为2011年12月31日，经上虞市住房和城乡建设局审查批准，于2013年2月7日向被告颁发了《商品房预售证》。金南苑小区建设工程，绍兴市上虞区国土资源局于2014年6月11日对金南苑住宅小区建设用地项目经实地调查，核对审批资料，经审定符合要求，验收合格，领取了《建设项目用地竣工验收合格证》；绍兴市上虞区规划局于2014年5月26日对金南苑住宅小区建设工程依照相关法律法规规定，经核实，该建设工程已具备竣工规划确认条件，颁发了《浙江省建设工程规划核实确认书》；该建设工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于2014年5月5日竣工验收合格，并于2014年6月11日经绍兴市上虞区建筑业管理局竣工备案。该建设工程竣工验收通过后，2014年8月9日，原告去被告在金南苑小区售楼部，对《转让协议书》中约定的2幢1号汽车库，经丈量认为汽车库的实际净高小于2.20米，与中华人民共和国行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）规定的小型汽车库净高不得少于2.20米不符，向被告提出异议，双方产生纠纷。
庭审中，原告确定按年利率6%计算违约金。
本院认为：原、被告于2013年4月10日在平等协商基础上所签订的《转让协议书》，意思表示真实，内容合法，双方之间转让汽车库的行为有效。
关于本案原、被告双方争议的汽车库权利性质，在《转让协议书》所附的平面图中，为架空层平面图，即原、被告所争议的汽车库位于2幢架空层中，为1号汽车库；《转让协议书》约定被告向原告转让金南苑＊幢1号汽车库，享有与所购商品房的土地使用权同等期限的使用权，但标的物不能办理土地证、产权证，其面积也不计入商品房产权证，故原、被告所争议汽车库的权利属性为建筑物区分所有权。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，被告转让金南苑＊幢1号汽车库的行为合法。
原告认为被告设计建造的汽车库未达到行业标准《汽车库建筑设计规范》规定的最低净高度2.20米，要求被告交付符合行业标准的汽车库的诉讼请求，其依据为中华人民共和国行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）4.1.13条关于小型车汽车库室内最小净高2.20米的规定。《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）适用于新建、扩建和改建汽车库建筑设计，其内容是关于汽车库库址和总平面、坡道式汽车库、机械式汽车库、建筑设备等建筑设计汽车库规范，亦即专业汽车库的建筑设计规范；原、被告所争议的金南苑＊幢1号汽车库，位于2幢架空层中，可以停放普通家用轿车，已基本具备车库的使用功能；我国关于设置在商品房架空层内的汽车库无明确的国家标准或行业标准，架空层中汽车库为非标车库；《转让协议书》中双方又未明确约定汽车库应达到的高度，而仅约定以交付时的现状实体为准；故《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）不适用本案设置在架空层中非标汽车库。在《转让协议书》中，（1）双方约定被告向原告转让金南苑＊幢1号汽车库，2幢1号、5号自行车库，上述标的物同在2幢架空层中，故原告对同在架空层的汽车库和自行车库的高度不会发生误解，应属知道或应当知道；（2）在《转让协议书》中，被告已明确提示原告“已清晰了解标的物的各种情况，并无异议”，此处的各种情况应包括汽车库、自行车库的设计高度为2.19米，其汽车库、自行车库均在架空层内；（3）在双方签订《转让协议书》时，被告已经取得了《商品房预售证》，亦即被告投资建设的金南苑项目，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，金南苑＊幢主体工程已经初具规模；（4）《转让协议书》约定，原告所受让之标的物按有关规定，享有与所购商品房的土地使用权同等期限的使用权，但标的物不能办理土地证、产权证，其面积也不计入商品房产权证，被告已以明示方式告知了原告，而原告对此无异议。现原告提出的要求被告交付符合行业标准的汽车库，其实质是对《转让协议书》约定的汽车库标准以“以交付时的现状实体为准”的变更，但对原告提出的要求按最小净高2.20米标准交付汽车库的请求，无证据证明被告已经同意或双方已经达成合意，原告对此应承担举证不能的法律后果。综上，原告认为被告设计建造的汽车库未达到行业标准《汽车库建筑设计规范》规定的最低净高度2.20米，要求被告交付符合行业标准的汽车库的诉讼请求，无证据证明，与《转让协议书》约定不符，与法律规定不合，本院不予支持。
原告要求被告支付自2014年4月30日起至实际交付之日止按银行同期贷款利率计算的违约金的诉讼请求，根据《转让协议书》约定，被告应于2014年4月30日前，将标的物交付原告使用，而被告投资的金南苑建设项目，至2014年5月5日才竣工验收合格，2014年6月11日经绍兴市上虞区建筑业管理局竣工备案；该建设工程竣工验收通过后，原告庭审中陈述于2014年8月9日去本案争议的金南苑＊幢1号汽车库，进行丈量并拍摄照片，向被告提出异议；在本案诉讼过程中，被告未能提供充分有效证据以证明已履行交房通知手续，应承担举证不能的责任；故本院认定从2014年5月1日至2014年8月9日为被告逾期交房期间。被告逾期交房，系违约行为，应当承担违约责任。在《转让协议书》中，双方只约定“被告未按本协议约定之期限向原告交付标的物，逾期超过十五日的，原告有权单方解除本协议”，未对被告逾期交房违约责任进行约定；参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，结合原告要求以年利率6%计算违约金的请求，被告开发建设的金南苑小区位于东关街道东塘村，该地段汽车库租金状况，本院酌情确定被告逾期交房期间汽车库违约金为1050元。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第七十四条第二款，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告朱根珍要求被告上虞市润和置业有限公司交付符合行业标准的汽车库的诉讼请求。
二、被告上虞市润和置业有限公司应支付给原告朱根珍逾期交房违约金计人民币1050元，限被告上虞市润和置业有限公司在本判决生效之日起七日内履行。
三、驳回原告朱根珍其余部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告上虞市润和置业有限公司负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元，具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还，款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理）。
审判员 赵椿彪
二〇一四年十一月十七日
书记员 严叶萍
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。