广西壮族自治区忻城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）忻民初字第1101号
原告广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司，住所地广西南宁市朝阳路38号。
负责人刘敏卿，该分公司总经理。
委托代理人高山，广西超仁律师事务所律师。
委托代理人邱春富，该分公司项目经理。
被告韦治兰。
原告广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司诉被告韦治兰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员韦永辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司的委托代理人邱春富、被告韦治兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司诉称，被告韦治兰于2012年5月1日至2014年9月30日拖欠原告物业管理费为99.39平方米×0.5元×29个月＝1441.16元。被告经原告多次催告后仍然拒付，为此，特向法院起诉，请求法院判令被告支付拖欠原告的物业管理费1441.16元。
被告韦治兰辩称，一、原告（乙方）与来宾市嘉城房地产开发有限公司忻城分公司（甲方）签订的《忻城土司花园、书香园住宅小区前期物业服务全权委托合同》（以下简称“前期物业服务合同”），未列明甲方法定代表人的名字，甲方不具备合同主体资格，无双方法定代表人或其授权人签字确认，且合同未明确生效日期，其内容未真实有效。另外，甲乙双方签订前期物业服务合同之前所约定的物业服务收费标准及乙方收取自2013年1月之后的物业服务费均未取得忻城县人民政府物价部门的许可，违反了国家发改委、建设部关于《物业服务收费管理办法》第六条及忻城县物价局忻价格（2012）1号文件关于住宅小区物业服务收费实行政府指导价的强制性规定，属《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的无效合同情形，因此，该合同属于无效合同。二、原告在忻城经营属于异地经营，其办事处没有营业执照及税务登记，属于违法经营。三、原告的起诉已超过二年的诉讼时效。因为被告没有签收过原告的缴费通知书，原告也未向被告追讨过物业费。原告并无诉讼时效中止、中断的法定事由。此外，前期物业服务合同约定物业服务费用是按一年一次性交纳，业主或物业使用人应在每年1月10日前缴纳本年度物业服务费用。因此，原告对被告的起诉已远远超过法定的二年诉讼时效。四、原告未依合同履行管理服务义务。表现在：1、原告在本小区无办公场所及物业设备，亦未制定本小区相关管理制度，对小区的管理持放任态度；2、原告聘请的工作人员服务不到位，导致部分业主电动车、摩托车等被盗，小区管理陷入脏、乱、差的困境。五、原告诉请的赔偿标准、范围及数额计算错误。1、原告的服务质量远未达到前期物业的收费标准的服务等级；2、被告未装修入住，没有享受相应的物业服务，不应按全额缴纳物业费，且原告也没有物业价局对未入住业主应交物业费的有关批文。3、被告收房时被原告委托的来宾市嘉城房地产开发有限公司忻城分公司强行收取第一年度的物业费447元，与前期物业服务合同约定的生效期间相矛盾，该物业费应退还给被告。4、物业费的计算应按房子套内面积计算，公摊面积不计算在内。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年9月30日，来宾市嘉城房地产开发有限公司忻城分公司（甲方）与原告广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为忻城嘉城-
书香园等小区提供前期物业管理服务；管理服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，公共环境卫生，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护等。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，物业服务费按忻城县物价局核定标准为准，多层住宅和架空层按每月每平方米0.5元计收，物业服务费用按一年一次性缴纳，业主或物业使用人应在每年1月10日前缴纳本年度物业服务费用等。
另查明，忻城县物价局于2012年3月6日作出的忻价格（2012）1号文件批复忻城县土司花园等小区物业服务费收费标准基准价为每月每平方米0.45元，实际收费标准可在基准价基础上下浮动不超过15%，服务收费标准从2012年1月起试行一年。2013年12月15日，忻城县物价局作出忻价字（2013）5号文件通知忻城县各住宅小区物业服务企业收取物业服务费的标准为：多层住宅按房屋建筑面积计每月每平方米0.5元。文件从2014年元月1日起执行，如有新的收费规定或出台新的物业服务收费基准价格则按新的规定执行。原告为忻城县土司花园小区提供物业服务的期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止。被告韦治兰系忻城县嘉城-
书香园小区的业主，其与来宾市嘉城房地产开发有限公司于2010年7月2日签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积为99.39平方米。被告自2012年5月1日至2014年9月30日未交物业管理费。为此，原告向本院提起民事诉讼，并提出如上诉请。
上述事实，有原告提供的营业执照、物业管理企业经营资质等级证书、中华人民共和国组织机构代码证、异地物业服务企业备案证明书、《前期物业服务合同》、忻城县物价局忻价格（2012）1号文件、忻城县物价局忻价字（2013）5号文件、商品房买卖合同，以及原、被告在庭审中的陈述等证据材料所证实。
本院认为，原告与来宾市嘉城房地产开发有限公司忻城分公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。至于被告提出《前期物业服务合同》上没有双方公司的法定代表人签字，也没有落款日期，2013年度的物业服务费收费标准未取得忻城县人民政府物价部门的许可，因此，该合同属于无效合同的辩解意见，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，签订《前期物业服务合同》的双方当事人，均已在该合同上盖章，因此，该合同依法成立。另外，国家发改委、建设部的关于《物业服务收费管理办法》及忻城县物价局文件，不属于法律和行政法规，故被告提出的这一辩解意见，缺乏法律依据，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告已履行了《前期物业服务合同》，被告也接受了原告的物业管理服务，因此，被告理应按时支付相应的物业管理服务费。现被告拒交物业费，其行为已构成违约。因此，原告要求被告支付拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持。
至于被告提出原告未依合同履行管理服务义务，故其不应支付原告的物业服务费的抗辩。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告辩解原告未依合同履行管理服务义务，被告没有提供证据证实，原告也不予认可，因此，对被告提出的上述辩解意见，本院不予采纳。关于被告提出原告在忻城经营物业服务属于异地经营，其办事处没有营业执照及税务登记，属于违法经营的抗辩，本院认为，原告在忻城县土司花园设管理处，属内部管理，非分支机构，且原告在南宁市登记的工商营业执照里也未限定服务场所为南宁市。假设原告未经工商登记而违法经营，是由工商部门进行处罚，而不是法院处理范围。此外，关于被告辩称原告的起诉已超过二年诉讼时效的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，《前期物业服务合同》约定原告的服务期间为2011年10月1日起至2014年9月30日止。该合同虽然约定物业管理费是按月计算，按每年的1月10日前交纳，但该《前期物业服务合同》是一个整体，实质为同一笔债务，不过是物业费进行分期履行而已，因此，该期间的物业管理费应当从2014年1月11日起计算诉讼时效，经过两年至2016年1月10日止，故，原告的起诉未超过诉讼时效。关于被告提出原告的服务质量未达到合同约定的标准，被告没有入住，不应全额交物业费，且物价局也没有对未入住业主应交物业费的有关批文的抗辩，因被告没有提供证据证实，故被告的这一抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：
被告韦治兰支付拖欠原告广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司物业管理费1441.16元。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告韦治兰负担。
上述应履行款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。
审判员 韦永辉
二〇一五年十二月十九日
书记员 覃 辉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条第（五）项按时交纳物业服务费用。