广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2607号
上诉人（原审被告）：广东省国防工业职工大学，住所地：广州市白云区。
法定代表人：郑广标，校长。
委托代理人：郑勇敏，广东环宇京茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州祥锦贸易有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：陈相宇，董事长。
委托代理人：龙上琳，广东智洋律师事务所律师。
上诉人广东省国防工业职工大学（以下简称国防职工大学）因与被上诉人广州祥锦贸易有限公司（以下简称祥锦公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年7月31日，案外人广州市雍某物业发展有限公司（甲方，以下简称雍某公司）与国防职工大学（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、房地产概况：1.1甲乙双方同意由甲方将座落于广州市白云区解放庄路206号大院自编一号的房屋、厂房及运动场地（以下简称涉案场地）出租给乙方，面积详见下表，位置详见附后示意图：
楼房编号房屋金属架厂房运动场地12345A3A4A5A1A2租用面积（平方米）217.243697.664088.763278.464500.004008.00788.106619.00二、租赁期限和用途：2.1租赁期限为本合同签订之日起开始，至2020年8月31日止。2.2甲方在本合同签订之日前，已将该房地产交付给乙方。2.4乙方承租的该房地产只能用于教学之用，不得改为其他用途。三、租金、水电费及租赁保证金：3.1以建筑面积计算，房屋、厂房租金为每月每平方米人民币8元，运动场地租金为每月每平方米人民币2元（运动场地租金每年按十一个月计算），乙方承租该房地产的每月租金为人民币177863.76元。3.2甲乙双方同意，该房地产的租金每三年在之前的基础上上调15%。3.3乙方须于每年9月30日之前，将当年9月至次年8月份的全部租金一次性支付给甲方。3.4乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付人民币30万元的租赁保证金，租赁保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方。七、违约责任：7.4如乙方迟缓缴交租金及其它应缴费，须向甲方支付违约金。从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之一的违约金，如逾期三个月未能缴足租金及其它应缴止费（无论是否已获甲方正式通知催缴），甲方有权单方面解除合同，收回房地产，乙方的租赁保证金不予退还。八、不可抗力：8.1在租赁期内由于自然灾害或任何其他不可抗力事件（因甲方或乙方的故意、疏忽或过失除外）引致该房地产被损毁及不能正常使用时，双方同意可按照该房地产所受损坏之程度视情况减免租金直至该房地产经修复而适合使用时止。但合同租赁期不因上述情况而后推。九、合同的变更、解除及终止：9.3本合同规定的租赁期限届满或本合同解除的，如乙方已清缴全部租金……。倘乙方有违约行为，甲方可将保证金全部或一部分扣除，作为对乙方违约行为的惩罚和因乙方违约而致损失的补偿。保证金扣除后的余数甲方应如期退还给乙方。若保证金不足以扣除的，则乙方还应向甲方予以补足。同时乙方须在甲方通知之日起一个月内，将该房地产全部空出并连同该房地产所有锁匙及甲方在其内所设立的固定装置等设备在完好无缺、可供使用的情况下交回甲方（一般损耗则属例外）。对于乙方对该房地产的装修及投入，甲方无须对乙方进行补偿等等。合同签订后，甲方依约交付涉案场地给乙方使用。
2008年9月26日，上述甲乙双方签订《确认书》，约定：一、双方确认：甲方由于施工需要，自2007年8月1日起占用了613.1平方米的金属架厂房和1771.41平方米的运动场地，故2008年8月1日至2009年7月31日的租金总额调整为：（19790.12＋788.10-613.1）×8×12＋（6619-1771.41）×2×11=2023298.5元。二、本确认书一式两份，具有同等的法律效力，自双方签字盖章之日起生效。
2009年11月19日，雍某公司（甲方）、国防职工大学（乙方）、祥锦公司（丙方）共同签订《关于合同主体变更的补充协议》，约定：一、甲丙双方经协商一致，同意由甲方将该物业（即本案涉案物业）转让给丙方，乙方对此表示同意并放弃对该房地产的优先购买权。自甲方将该物业转让给丙方之日起，原合同中的甲方由“广州市雍某物业发展有限公司”更改为“广州祥锦贸易有限公司”，原合同中甲方依据该合同所享有的权利和承担的义务亦全部转由丙方享有和承担。二、关于租金：（1）自2009年8月1日起至2009年12月31日止的租金归甲方所有，甲方应向乙方开具相应的租金发票。（2）自2010年1月1日起的租金归丙方所有，丙方应向乙方开具相应的租金发票。三、关于租赁保证金：乙方向甲方支付的人民币35万元的租赁保证金，乙方委托甲方直接支付给丙方，以作为乙方向丙方支付的租赁保证金。乙方应将甲方开具的人民币35万元的租赁保证金收据归还给甲方，丙方应向乙方开具人民币35万元的租赁保证金收据。等等。
2015年1月20日，祥锦公司向原审法院提起本案诉讼称：雍桦园公司与国防职工大学于2006年7月31日签订《房屋租赁合同》约定雍桦园公司将位于广州市白云区解放庄路206号大院自编一号的房屋、厂房及运动场地出租给国防职工大学作为教学之用，国防职工大学须于每年9月30日之前将当年9月至次年8月份的全部租金一次性支付给雍某公司，如国防职工大学迟缓缴交租金及其他应缴之费，须向雍某公司支付违约金，如逾期三个月未能缴足租金及其它应缴之费，雍某公司有权单方面解除合同，收回房地产等等。国防职工大学签订《确认书》确认2008年8月1日至2009年7月31日的租金总额调整为2023298.5元，故自2009年8月1日起租金应恢复按原合同执行。2009年11月19日，雍某公司、国防职工大学及祥锦公司签订《关于合同主体变更的补充协议》约定：雍某公司将房地产转让给祥锦公司，自房地产转让之日起，雍某公司依据《房屋租赁合同》所享有的权利和承担的义务全部转由祥锦公司享有和承担。此后，祥锦公司与国防职工大学均按《房屋租赁合同》和《关于合同主体变更的补充协议》的约定履行各自义务。按照约定，2014年9月30日前，国防职工大学应将2014年9月至2015年8月份的全部租金缴交给祥锦公司，但国防职工大学至今未交。截止2014年12月31日，国防职工大学欠交租金3074021.33元、应补交漏收租金215647.6元及违约金282809.96元，三项合计3572478.89元，经祥锦公司多次催收未交，故祥锦公司按照合同约定有权单方面解除合同，收回房地产，不予退还租赁保证金。虽然国防职工大学在诉讼中补交租金，但仍需支付违约金。现请求判决：1、解除祥锦公司与国防职工大学于2006年7月31日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：永泰-
其他-2006-184）及2009年11月19日签订的《关于合同主体变更的补充协议》；2、国防职工大学于上述《房屋租赁合同》解除之日即将《房屋租赁合同》项下房地产腾空并交还给祥锦公司；3、国防职工大学补交2012年12月1日起至2014年7月31日止的漏收租金145346.28元（包括金属架厂房129731.96元和运动场租金15614.32元）；4、国防职工大学支付违约金278558.47元（以3027809.45元为本金，从2014年10月1日起计算至2014年12月31日止，按每日千分之一计算）；5、国防职工大学承担本案全部的案件受理费。
国防职工大学原审辩称：1、关于欠交租金的问题，国防职工大学在诉讼中已补交2014年8月1日至2015年7月31日的租金，不存在拖欠租金的问题，不同意支付违约金。2、国防职工大学迟延交租金并非故意拖延，而是因为国家政策原因导致，属于不可抗力因素。国防职工大学作为非民营的教育事业单位，学生缴交学费是国防职工大学办学经费的唯一来源。由于根据教育主管部门相关文件的规定，自2012年秋季学期开始，对公办中等职业学习（含技工学校）免除学费，学生学费统一由财政拨款补助，并禁止学校擅自乱收费。因上述国家政策变化，学校免收学费，故国防职工大学无法按照以往惯例在开学时收取学费，而政府财政拨款迟迟未兑现，此属无法预计的客观情况，属于不可抗力因素，导致国防职工大学未能按照合同约定支付租金。而且，合同约定每年9月1日前支付下一年度租金也就是说国防职工大学是提前支付租金，所以祥锦公司的损失实际很小，而合同约定的违约金计算标准明显过高。3、关于漏收租金的问题，原业主与国防职工大学签订的《确认书》约定免收部分运动场地租金，此《确认书》对祥锦公司具有约束力。祥锦公司知晓了其免收金属厂房及运动场所租金一事，自2009年11月19日至2015年1月20日前从未提出过任何异议。祥锦公司提出漏收租金没有事实和法律依据。况且，祥锦公司主张的漏收租金大部分超过一年的诉讼时效，不应支持。4、不同意解除合同，理由如下：（1）国防职工大学未能按照合同约定支付租金是因国家政策造成，属于不可抗力因素，并非国防职工大学故意迟延支付租金。国防职工大学的证据证明在收到财政拨款后已立即向祥锦公司支付租金，故对迟延支付租金应当免除责任。国防职工大学在诉讼中亦已补交全部租金。（2）国防职工大学是作为非营利性的教育机构，现有在校学生2000余人，如因国家财政未能及时拨付学校办学经费，导致双方合同解除、收回房屋，造成国防职工大学没有办公场所、教学场地，学生就只好无故被强迫退学，必然造成严重社会问题，损害公共利益，影响社会稳定。因此，祥锦公司与国防职工大学之间的合同关系，不但涉及国防大学自身利益，更涉及社会和谐稳定的重大社会问题，综合考虑，不同意解除合同。
原审法院另查明，国防职工大学已付2007年8月1日至2009年7月31日的租金，并按《确认书》约定租金标准支付2009年8月1日至2014年7月31日的租金。国防职工大学未付2012年12月1日至2014年7月31日的金属架厂房613.1平方米的租金129731.96元（按613.1平方米、每月每平方米10.58元计算）和运动场322平方米的租金（按322平方米、每月每平方米2.645平方米计算）。因国防职工大学未按合同约定期限支付2014年8月1日至2015年8月31日的租金3027809.45元，祥锦公司提起本案诉讼，国防职工大学在诉讼中于补交齐全部租金3027809.45元（2015年3月11日支付550000元，4月24日支付1470000元，5月6日支付655811.95元，9月21日支付1000000元，祥锦公司主张该1000000元中的351997.50元为本年度租金，余款抵作下一年度租金）。截止至2015年10月19日，国防职工大学未付自2015年9月起的租金。涉案场地一直由国防大学经营学校。国防职工大学在宿舍中陈述现在校学生约3200人、教职工约70人，无其他场地可以搬迁。
关于金属架厂房和运动场的漏收租金问题，祥锦公司陈述原业主占用厂房和场地的时间是至2009年7月31日，祥锦公司漏收了国防职工大学从2012年12月1日至2014年7月31日的厂房和运动场租金共计215647.6元，在2014年祥锦公司更换财务时才发现漏收租金。对此，国防职工大学陈述原业主占用的厂房和场地自2007年8月1日起至2008年年底交还给国防职工大学，交还场地后原业主口头说不用交租，祥锦公司知道该事情后也没有说什么，祥锦公司、国防职工大学之间无约定是否需要交租，故国防大学认为祥锦公司一直无收租即视为祥锦公司默认不收取该部分面积的租金。
2015年6月29日，原审法院组织双方进行现场勘验，勘验结果为金属架厂房一部分用作停车场（此部分有交租）、余下部分用于放置桌椅，运动场一部分用于放置垃圾、余下部分作篮球场、足球场使用。祥锦公司、国防职工大学经协商后对金属架厂房、运动场计租面积达成一致意见，祥锦公司明确诉讼请求中金属架厂房的计租面积按《确认书》确认的613.1平方米计算、漏算租金的运动场计租面积按322平方米计算，运动场总计租面积按5169.59平方米计算（合同约定运动场面积6619平方米-
被占用的1771.41平方米＋漏算租金运动场面积322平方米=5169.59平方米），祥锦公司诉讼请求金额按上述面积作相应调整。国防职工大学明确表示同意按上述面积计算租金，但认为金属架厂房已损坏，祥锦公司也没有维修，国防职工大学也一直无法使用，从公平角度考虑，金属架厂房未交租金的部分应按运动场的租金标准计算租金，但坚持不同意支付上述租金。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《确认书》、《关于合同主体变更的补充协议》、《租金统计表》、付款通知书、政府文件、对公活期账户交易明细、发票、通知、办学资料、房地产权证、平面图、现场勘验笔录及调解笔录及双方当事人陈述等证据证明。
原审法院认为：涉案《房屋租赁合同》、《确认书》、《关于合同主体变更的补充协议》是合同各方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方应恪守履行。本案双方争议在于：一、金属架厂房613.1平方米、运动场322平方米是否存在漏收租金，祥锦公司主张的漏收租金是否超过诉讼时效。二、国防职工大学提出的逾期交租理由是否属于不可抗力，国防大学逾期交租是否构成违约。分析如下：
关于第一点，《房屋租赁合同》明确约定金属架厂房、运动场的计租面积及标准。《确认书》约定因为施工需要占用金属架厂房613.1平方米、运动场地1771.41平方米，故免收上述面积自2008年8月1日至2009年7月31日的租金。按国防职工大学在庭审中陈述的上述被占用金属架厂房、运动场地已于2008年年底交还国防大学（但运动场地面积有减少）。既然国防职工大学已占用上述场地，且祥锦公司、国防职工大学并无明确约定在免租期满后继续免租，或祥锦公司明确向国防职工大学表示放弃上述场地面积的租金，故按照公平合理原则，国防职工大学仍需向祥锦公司支付上述场地免租期满后的租金。故祥锦公司现要求国防职工大学支付上述场地2012年12月8日至2014年7月31日的漏收租金的意见理据充分。但祥锦公司无举证证明其曾向国防职工大学主张过上述漏收租金，故在祥锦公司提起本案诉讼之日（2015年1月20日）倒推一年之前的租金，已超过法律规定的诉讼时效，依法丧失胜诉权，原审法院不予支持，祥锦公司主张的2014年1月20日至同年7月31日的漏收租金合计46417元（金属架厂房按月租金6486.6元，运动场地按月租金780.72元，共6个月零12天计算）合理合法，原审法院予以支持。
关于第二点，国防职工大学拖欠租金属实。国防职工大学作为独立法人，因财政拨款问题造成资金周转困难属于自己的内部经营问题，不属于法律规定的不可抗力的情形，对外不足以对抗合同相对方祥锦公司，故国防职工大学以此为由主张免除违约责任的抗辩理由不成立。国防职工大学拖欠租金的行为构成违约，应承担违约责任。虽然国防职工大学在诉讼中已补交2014年8月1日至2015年8月31日的租金，但仍需按合同约定支付逾期交租违约金。故现祥锦公司要求国防职工大学按合同支付逾期交租违约金（以3027809.45元为本金，从2014年10月1日起计算至2014年12月31日止，按每日千分之一计算）合理合法，原审法院予以支持。经计算，上述违约金应为275530.66元，祥锦公司主张为278558.47元计算有误，应以原审法院计算的为准，超出部分不予支持。合同已明确约定逾期交租违约金的计算标准，是双方的真实意思表示，目的在于约束国防职工大学履行按时交租义务，对国防职工大学有约束力，故对国防职工大学提出的违约金标准过高的意见，原审法院不予采纳。
关于祥锦公司要求解除合同、收回涉案场地的诉讼请求。虽然祥锦公司该项请求符合合同第七条约定的单方解除合同的条件，但考虑到涉案场地是经营学校，现在校学生及教职工数量庞大，现又无证据显示国防职工大学有其他场地搬迁可以安置学生及教职人员，故如果解除合同、收回场地，必定造成学校无法正常教学，学生正常学业受阻，将损害广大学生的权益，造成严重不良社会后果。综上，原审法院认为，综合本案实际情况，平衡各方利益，在国防职工大学已补交租金的情况下，本案不宜作解除合同、收回场地处理，故对祥锦公司要求解除合同、交回场地的诉讼请求，原审法院暂时不予支持，但国防职工大学必须想方设法尽快支付后续的租金，避免双方再起纠纷。因国防职工大学违约造成本案纠纷，故解除合同、收回场地的受理费200元应由国防大学承担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（一）项的规定，作出判决：一、在本判决生效之日起五日内，被告广东省国防工业职工大学向原告广州祥锦贸易有限公司支付金属架厂房、运动场漏收的租金46417元；二、在本判决生效之日起五日内，被告广东省国防工业职工大学向原告广州祥锦贸易有限公司支付违约金275530.66元；驳回原告广州祥锦贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35580元，由原告广州祥锦贸易有限公司负担29251元，被告广东省国防工业职工大学负担6329元。
判后，上诉人国防职工大学不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2014年8月1日至2015年7月31日一年的年租金2675811.95元，并非是3027809.45元。根据我方在一审提交的证据《租金发票》、《付款通知书》可以证明2013年8月1日至2014年7月31日的一年的年租金为2675811.95元、2014年8月1日至2015年7月31日的一年的年租金为2675811.95元，并非一审法院认定的2014年8月1日至2015年7月31日的一年的年租金为3027809.45元。二、金属架厂房严重毁损，我方可依法要求减少租金或者不支付租金。一审认定金属架厂房按照10.58元／m2计算租金是适用法律错误。因金属架厂房严重损害无法正常使用，我方不同意支付金属架厂房的租金。如果退一步要计算租金，也只能按照运动场的租金来计算。依据《合同法》第221条、第231条第一款的规定，我方主张不支付金属架厂房（613.1平方米）租金或者减少支付租金有法有据。三、我方迟延支付租金并非自身原因造成的，而是由于国家政策变化造成的，属于不可抗力因素，我方有权主张免责，不承担违约责任。1、我方于1998年承租涉案租赁物，按照当时的国家政策，每年9月1日为开学日期，开学前学生应当向学校交付学费。但自2012年开始，规定财政部门每学年的第二学期拨付办学经费，而不是在9月1日前拨付办学经费，正是因为这种政策的变化才导致我方迟延支付租金!我方提交的证据《银行流水账》证明，每当财政拨款到位，我方立向祥锦公司支付租金，我方主观上没有任何的故意。2、一审法院判决我方支付275530.66元的违约金是错误的。第一，一审法院以错误的年租金总额为基数计算违约金必然也是错误的；第二，祥锦公司主张的违约金严重过高。综上所述，上诉请求：1、撤销一审判决，驳回祥锦公司的全部诉讼请求；2、由祥锦公司承担一审、二审全部诉讼费用。
被上诉人祥锦公司二审辩称：一、一审认定国防职工大学2014年8月1日至2015年8月31日未支付给我方的欠租金额共为3027809.45元正确无误。从我方提交的《租金统计表》看出，租金每三年按15%的比例上调一次，故2014年8月1日至2015年7月31日的租金为：月租金230251.67元X12个月=年租金2763020.03元，而2015年8月1日至2015年8月31日的月租金已按《房屋租赁合同》约定上调为264789.42元，即月租金230251.67X15%=月租金264789.42元，前述两项相加为2763020.03元＋264789.42元=3027809.45元。二、金属架厂房由国防职工大学正常使用，其应按《房屋租赁合同》约定支付租金。三、国防职工大学拖欠租金的行为已严重违约，依法应承担违约责任。我方认为：国防职工大学提出的上诉请求没有事实和法律依据，故请求二审驳回国防职工大学的全部上诉请求，维护我方的合法权益。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均表示无新证据提交。
本院认为，双方的《房屋租赁合同》已经明确约定了金属架厂房、运动场的计租面积及计租标准，而双方的《确认书》约定因为出租方施工需要占用金属架厂房613.1平方米、运动场地1771.41平方米，故免收上述面积自2008年8月1日至2009年7月31日的租金。按国防职工大学在一审庭审中陈述的上述被占用金属架厂房、运动场地已于2008年年底交还国防职工大学（但运动场地面积有减少）。既然国防职工大学已占用上述场地，且祥锦公司、国防职工大学并无明确约定在免租期满后继续免租，国防职工大学仍需向祥锦公司支付上述场地免租期满后的租金。故祥锦公司要求国防职工大学支付上述场地2012年12月8日至2014年7月31日的漏收租金的意见理据充分。原审第一项处理并无不当，本院予以维持。国防职工大学上诉主张祥锦公司就上述场地从2012年12月8日至2014年7月31日是免租金的，理由不充分，本院不予支持。
关于国防职工大学逾期交纳租金的违约金标准问题，虽然双方《房屋租赁合同》约定逾期交纳租金，每日按所欠租金千分之一的标准计算违约金，但是考虑到国防职工大学对迟延交纳租金陈述的学生学费统一由财政拨款补助，并禁止学校擅自乱收费，因财政拨款迟迟未兑现的客观情况，导致其未能按照合同约定支付租金，有其合理性，国防职工大学并非故意拖欠租金，国防职工大学在一审时也提出了违约金标准过高的抗辩意见，本院认为双方合同约定的逾期交纳租金的违约金标准属于过高，国防职工大学请求调低，理由成立，本院据实酌情调整为按中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算。据此，原审判决第二项予以纠正。
综上所述，经审查，国防职工大学上诉请求调低违约金标准的理由成立，本院予以支持，原审判决第二项予以变更。国防职工大学其它上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第303号民事判决第一、三项；
二、变更广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第303号民事判决第二项为：在本判决送达之日起五日内，上诉人广东省国防工业职工大学向被上诉人广州祥锦贸易有限公司支付逾期交租的违约金（以3027809.45元为本金，从2014年10月1日起计算至2014年12月31日止，按中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算，违约金数额不超过本金）。
本案一审受理费35580元，由上诉人广东省国防工业职工大学负担2510元，被上诉人广州祥锦贸易有限公司负担33070元；本案二审受理费6982元，由上诉人广东省国防工业职工大学负担2510元，被上诉人广州祥锦贸易有限公司负担4472元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵