呼和浩特市玉泉区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）内0104民初2439号
原告：赵小虎，无固定职业，住内蒙古自治区乌兰察布市凉城县。
委托诉讼代理人：罗学峰，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马云云，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
被告：内蒙古北方药都科技发展有限公司。
法定代表人：杨学平，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：钱亚峰，内蒙古振昊律师事务所律师。
被告：中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部，营业场所内蒙古自治区呼和浩特市呼伦南路119号。
负责人：李彦平，任总经理。
委托诉讼代理人：王钢，内蒙古蒙信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈亮，内蒙古蒙信律师事务所律师。
原告赵小虎与被告内蒙古北方药都科技发展有限公司（以下简称北方药都公司）、中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部（以下简称建行营业部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告赵小虎及其委托诉讼代理人罗学峰，被告北方药都公司的委托诉讼代理人钱亚峰，被告建行营业部的委托诉讼代理人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵小虎向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原告与被告内蒙古北方药都科技发展有限公司签订《商品房买卖合同》，并解除原告与被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求人民法院依法判令被告内蒙古北方药都科技发展有限公司返还原告已付的首期购房款人民币126345元及利息48516.48元（暂计2013年7月11日起至2016年7月11日，按2013年银行3年以上同期贷款利息二倍即6.4%×2），直至实际给付之日止；3、请求人民法院依法判令被告内蒙古北方药都科技发展有限公司偿还原告已向被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部偿还的按揭贷款人民币32328.39元及利息4647元（暂计2015年4月13日至2016年7月13日，按2015年1年以上银行同期贷款利息二倍即5.75%×2），直至实际给付之日止；4、请求人民法院依法判令被告内蒙古北方药都科技发展有限公司向被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部偿还原告尚欠被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部的按揭贷款本金和利息；5、请求人民法院依法判令被告内蒙古北方药都科技发展有限公司支付原告违约金47000元（以首付款126345元为基数，按照日万分之六，暂计2014年10月31日至2016年7月15日），直至实际给付之日止；6、判令被告内蒙古北方药都科技发展有限公司赔偿原告的公证费损失380元；以上共计：259216.87元。7、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：
2013年12月31日，原告与被告内蒙古北方药都科技发展有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同约定原告以总价格316345元，从被告内蒙古北方药都科技发展有限公司处购买了一套建筑面积为89.27平方米商品房，交房日期为2014年10月31日。同时合同约定，合同签订之日起首付126345元，其余190000元购房款办理银行按揭。原告按约向被告内蒙古北方药都科技发展有限公司交纳房屋首付款126345元。2014年1月9日，原告按约与被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告向被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部借款190000元，并按照房屋买卖合同和借款合同的约定将上述借款用于购房，被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部将上述款项一次性划入被告内蒙古北方药都科技发展有限公司的账户。借款合同签订后，被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部将上述借款划入被告内蒙古北方药都科技发展有限公司的账户，原告按照约定履行了还款义务。但是被告内蒙古北方药都科技发展有限公司未按照合同约定的时间交付房屋，后于2015年4月9日被告内蒙古北方药都科技发展有限公司向原告作出”承诺书”，承诺若2015年11月31日未交房，其无条件给原告办理退还房款及银行按揭贷款，并自愿承担已付房款的二倍银行利息及承担已付房款日万分之六的违约金。截至现在被告内蒙古北方药都科技发展有限公司也没有履行交房义务，其作出的承诺已经生效。为了维护原告的合法权益，现依照《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定依法向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
北方药都公司辩称，首先，不同意解除商品房买卖合同，双方应当继续履行，其次，原告针对北方药都的其他诉讼请求均不成立，请求依法驳回。原告解除合同的除斥期间已过，已丧失解除合同的权利。庭审中原被告对于内蒙古北方药都科技发展有限责任公司违约延期交房一事没有分歧，但原告提出证据”承诺书”证明内蒙古北方药都科技发展有限责任公司与原告达成了新的合同，变更了交房时间，且内蒙古北方药都科技发展有限责任公司已经履行了”承诺书”（指内蒙古北方药都科技发展有限责任公司承担保证责任代原告支付按揭贷款），其已生效。对此予以反驳，认为：所谓合同，我国《合同法》第2条规定：”本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”即合同为双方行为，而且是在自愿的基础上达成合意。单方承诺用法律术语可解释为一种要约行为，也可解释为承诺行为，这都是合同成立的一个阶段，如果只有要约或只有承诺，都不构成完整的合同。（对于单方承诺是否构成合同变更，最高人民法院案例确认不构成合同变更。【最高人民法院2005民一终字第120号】）。再者，《合同法》第22条：承诺应当以通知的方式作出。而本案中原告出示的承诺书，是内蒙古北方药都科技发展有限责任公司，为了避免违约造成购房客户情绪失控，内蒙古北方药都科技发展有限责任公司主动发出要约，希望与购房客户达成新的合同。但要约发出后，却没有收到受要约人的承诺，因此，这份要约并未生效。至于原告辩称内蒙古北方药都科技发展有限责任公司已经履行承诺代为支付按揭贷款，这与实际不符，内蒙古北方药都科技发展有限责任公司作为原告贷款的连带保证责任人，在原告违约拒绝支付贷款的情况下，银行从内蒙古北方药都科技发展有限责任公司的保证金账户扣划还款，这是履行的保证责任，与”承诺书”无关，更谈不上承诺书已经生效。因此，涉案房屋的交付日期仍应按《商品房买卖合同》约定的时间即2014年10月31日为准。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”而现今距解除权发生之日已经远远超过了1年期限，原告的解除权早已消灭。
建行营业部辩称，原告针对被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部的诉讼请求依法依约均不能成立，本借款合同应当正常履行，无论原告与被告内蒙古北方药都科技发展有限公司产生什么纠纷，都不会影响借款合同，原告本身已经构成对借款合同的违约。法定方面，按照司法解释，只有在借款合同目的不能实现的情况下，原告才有权利解除，因此，本案排除法定解除。原告第四项诉讼请求没有任何事实与法律依据，也没有主体资格，该项诉讼请求不能成立。其他诉讼请求与我公司无关。
本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人有争议的事实证据：原告赵小虎的证据：1、《商品房买卖合同》、二张收据；欲证明原告与被告北方药都公司于2013年12月31日签订《商品房买卖合同》，该合同就商品房销售依据、房屋位置、面积、价款、交房日期等权利义务作了明确的约定；原告按照该合同的约定履行了相关义务；被告北方药都公司没有按照合同约定的时间交付房屋，存在违约。2、《个人住房（商业用房）借款合同》及对账单，欲证明原告按照商品房预售合同的约定与被告建行营业部签订《个人住房（商业用房）借款合同》，办理了190000元按揭贷款；按照该借款合同约定，被告建行营业部已将190000元贷款划入被告北方药都公司的账户；原告截至年2015年4月13日共向被告建行偿还按揭贷款32328.39元。被告北方药都公司逾期交房存在违约，其自愿从2015年4月13日后替原告偿还银行按揭贷款（2016年4月20日）。3、”承诺书”，欲证明被告北方药都公司作出的承诺书已经生效；原告依据该承诺书有权依法解除其与被告北方药都公司签订商品房买卖合同及与被告建行营业部签订的借款合同；被告北方药都公司应该按照该承诺书归还原告已支付的购房首付款，向原告返还原告已向被告建行营业部偿还的按揭贷款，并支付原告已付房款二倍银行贷款利息；被告北方药都公司应该向被告建行营业部偿还原告尚欠被告建行营业部的按揭贷款本金和利息；被告北方药都公司应该向原告承担已付房款日万分之一的违约金。4、收据，欲证明原告因购买房屋、办理按揭借贷支出公证费380元，应该由被告北方药都公司依法承担。北方药都公司的质证意见：对《商品房买卖合同》、二张收据真实性认可，证明问题不认可；对《个人住房（商业用房）借款合同》及对账单的真实性认可，但与北方药都公司无关；对”承诺书”的真实性、合法性、关联性均不予认可；对公证费真实性认可，但与北方药都公司无关。被告建行营业部的质证意见：对《商品房买卖合同》的真实性认可，其他与建行营业部无关，且商品房买卖合同的履行也与建行营业部无关；对借款合同的真实性认可，对于对账单的真实性无法认定，以建行营业部流水为准；对”承诺书”的真实性、关联性、证明问题不认可，且与建行营业部没关系，原告无权解除与被告建行营业部订立的借款合同；收据与我方无关。
被告北方药都公司的证据：”用地规划许可证”、”建设工程规划许可证”、”建筑施工许可证”、”商品房预售许可证”，欲证明被告北方药都公司所售房合法，合同有效。原告对该组证据的真实性认可，证明目的不予认可。建行营业部对该组的真实性认可。
被告建行营业部的证据：《个人住房（商业用房）借款合同》、《公证书》、付款凭证、中国建设银行个人贷款对账单、《最高额保证合同》，欲证明2014年5月23日，原告作为借款人及抵押人与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定其向被告贷款19万元，贷款期限120个月，被告内蒙古北方药都科技发展有限公司作为保证人为该贷款提供连带责任。被告依约向原告发放贷款19万元，现该笔贷款仍在还款期内，至2016年9月14日被告尚欠正常本金149732.74元、拖欠本金1412.69元、拖欠利息617.18元，已构成违约。《个人住房（商业用房）借款合同》第23页第十九条约定”本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本借款合同应正常履行。”《个人购房担保借款合同》合法有效，原告与北方药都公司间商品房买卖合同纠纷与被告无关，其商品房买卖合同效力是否存续不会对独立的《个人住房（商业用房）借款合同》产生影响。原告的质证意见：对该组证据真实性认可，但是保证人一栏没有药都的签名、盖章，对该组证据证明原告违约、不予认可，不能证明违约，原告拒绝偿还银行贷款行为是一种自救的方法；对该组证据的第三个证明目的不予认可，系格式条款，对原告不产生效力。被告北方药都公司的质证意见：对真实性、合法性、关联性及所证明的问题均认可。
本院对原告所举的《商品房买卖合同》、收据、转帐回单、收据、《公证书》、《存款凭条》、中国建设银行个人贷款对账单的真实性认可，对”承诺书”及《呼和浩特市城管执法局公告》不进行单独认证，结合其他证据综合认证。对被告北方药都公司所举的证据”用地规划许可证”、”建设工程规划许可证”、”建筑施工许可证”、”商品房预售许可证”的真实性认可。对被告建行营业部所举的证据《个人住房（商业用房）借款合同》、《公证书》、付款凭证、中国建设银行个人贷款对账单、《最高额保证合同》的真实性认可。
本院认为，2013年12月31日，出卖人内蒙古北方药都科技发展有限责任公司与买受人赵小虎签订了《商品房买卖合同》，内容为：约定赵小虎购买内蒙古北方药都科技发展有限责任公司开发建设的位于玉泉区西二环路东、南二环路北的暂定名为中国北方物流总部基地-
龙城的商品房第11幢A单元2层03号房屋一套，房屋用途为住宅，建筑面积89.27㎡，单价为3543元∕平方米，总价款316345元。付款方式为其他方式：合同盖章签字之日起，首付126345元，余款部分190000元整办理银行按揭。同时协议第八条明确约定被告应于2014年10月31日前将房屋交付原告使用。赵小虎于2013年7月3日交付了被告北方药都公司购房款10000元、2013年7月11日交付购房款116345元，二次共交付被告北方药都购房款126345元，余款190000元已办理银行按揭。内蒙古北方药都科技发展有限公司于2015年4月9日作出了”承诺书”，内容为：1、2015年4月30日前必须开工，11月31日前必须交房。2、2015年4月9日开始，龙城客户在建行按揭还款由开发商（北方药都）负责代还，一直到2015年11月31日交房为止并且五证齐全。3、如果到期未交房，为客户代还款由开发商自己承担。4、如2015年11月31日未交房，客户可提出退房要求，开发商将无条件为客户退还房款，为客户办理归还银行按揭款，款到账日期为提出要求后2个月内。利息按银行正常利息二倍计算退还。5、如到期未交房，从2014年10月31日起每日按所交房款的万分之六支付违约金。北方药都公司至今未向赵小虎交付房屋。另北方药都公司于2013年12月25日取得《建设用地规划许可证》、2016年3月8日取得《建设工程规划许可证》、2016年8月16日取得《建设工程施工许可证》、2016年9月19日取得《商品房预销售许可证》。
综上所述，赵小虎与北方药都公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，赵小虎按照合同约定共计支付了购房款126345元，对于赵小虎所举”承诺书”的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》的规定，本院认为该”承诺书”系被告北方药都公司单方向不特定人作出的意思表示，且原告赵小虎在其诉状中主张交房日期仍为2014年10月31日，并未认可”承诺书”中所拟变更的日期，且”承诺书”出具的落款时间在北方药都公司取得”五证”之前，就”承诺书”的效力问题，该”承诺书”双方未形成合意，北方药都公司作出该”承诺书”时双方的《商品房买卖合同》实际处于预约合同状态，本院认为双方的约定交房时间应以房屋买卖合同约定的2014年10月31日前确定，对原告赵小虎所举”承诺书”所要证明的问题不予采纳，双方应继续履行合同。原告请求解除与被告内蒙古北方药都科技发展有限公司签订的《商品房买卖合同》；返还购房款126345元及利息48516.48元；请求被告内蒙古北方药都科技发展有限公司偿还原告已向被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部偿还的按揭贷款32328.39元及利息4647元直至实际给付之日止；请求被告内蒙古北方药都科技发展有限公司支付原告公证费380元的诉讼主张，本院均不予支持。对于原告赵小虎与被告建行营业部之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，因双方按照合同约定已经履行了借款合同，原告的借款合同目的也已经实现，故对原告赵小虎请求判令解除原告与被告中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的主张不予支持；对原告诉请判令被告内蒙古北方药都科技发展有限公司偿还原告尚欠被告中国建设银行股份有限公司的按揭贷款本金和利息的主张不予支持。对原告诉请人民法院依法判令被告内蒙古北方药都科技发展有限公司支付原告违约金47000元（以首付款126345元为基数，按照日万分之六，暂计2014年10月31日至2016年7月15日），直至实际给付之日止的主张，本院不予支持，应按原被告在合同中约定的日万分之二的违约金标准执行，被告内蒙古北方药都科技发展有限公司应支付原告违约金15667元（计算至2016年7月15日），自2016年7月16起按日万分之二的违约金计算至实际交房之日止。北方药都公司辩解认为原告解除合同的除斥期间已过，已丧失解除合同的权利及认为”承诺书”未生效的观点，并认为北方药都公司作为原告贷款的连带保证责任人，在原告违约拒绝支付贷款的情况下，银行从内蒙古北方药都科技发展有限责任公司的保证金账户扣划还款，这是履行的保证责任，与”承诺书”无关；本院对其观点予以采信。故原告与北方药都公司签订的《商品房买卖合同》应继续履行。建行营业部辩解认为原告与北方药都公司间的商品房买卖合同无论是否解除，其均无权解除与建行订立的《个人住房（商业用房）借款合同》的观点，符合本案客观实际，本院予以采信，原告与建行营业部签订的《个人住房（商业用房）借款合同》应当正常履行。本案系商品房买卖合同纠纷案件，双方应遵循诚实信用原则，协商处理解决为妥。根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经审委会决议判决如下：
一、被告内蒙古北方药都科技发展有限公司在本判决生效后立即支付原告赵小虎已付房款126345元的违约金15667元（计算至2016年7月15日），自2016年7月16起违约金按日万分之二的计算至实际交房之日止。
二、驳回原告赵小虎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4863元，由原告赵小虎负担4569元;由被告内蒙古北方药都科技发展有限公司负担294元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判长牛国权
审判员托娅
人民陪审员云瑞
二〇一七年三月九日
书记员高若鸿