河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）周民终字第2346号
上诉人（原审原告）樊孝翠，女，1972年出生，汉族，住周口市。
上诉人（原审原告）党东峰，男，1972年出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审原告）刘秀朵，女，汉族，1946年出生，住周口市。
以上三上诉人的共同委托代理人张国立，周口市开发区148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）翟洪奎，男，1933年出生，汉族，住商水县。
委托代理人翟克杰，男，汉族，1976年出生，住商水县.
委托代理人王啸，河南扬善律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）党德安，男，汉族，1942年出生，住周口市川汇区。
上诉人樊孝翠、党东峰、刘秀朵因与被上诉人翟洪奎、党德安确认合同效力纠纷一案，不服郸城县人民法院（2015）郸重民字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人樊孝翠、党东峰及樊孝翠、党东峰、刘秀朵的共同委托代理人张国立，被上诉人翟洪奎及其委托代理人翟克杰、王啸，被上诉人党德安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明：翟洪奎与党德安经商水县公安局退休工作人员郭国林介绍，于2005年8月10日，在郭国林家以樊孝翠的名义与党德安签订一份“房屋产权转让证明”载明：经协商樊孝翠自愿将自建一座小楼房屋八间（地址参照土地使用证），现转让乙方翟洪奎所有，乙方按造价六万元整支付现金。为此，乙方从协商房款之日起，享有该房产权，樊孝翠（甲方）即日起终止该房产权，房门钥匙移交后，双方无任何经济及其他纠纷。甲方：樊孝翠乙方：翟洪奎中人：郭国林二〇〇五年八月十日。同日党德安出具收条一份，即：收条今收到翟洪奎买房款陆万园整。党德安二〇〇五年八月十日。后翟洪奎依据党德安提供的相关手续于2009年9月25日缴纳了6880.52元的契税，2010年11月30日办理土地变更登记手续，取得商国用（2011）第03937号国有土地使用证，即土地使用权人翟洪奎、座落商业步行街北侧、北临赵太传、南邻雷全水、西邻巷道、东邻空地。后樊孝翠、党东峰、刘秀朵以党德安无权处分其财产，恶意串通他人损害其利益，为此引起纠纷。
另查明，填发日期为98年10月26日商国用（98）字第00004号国有土地使用证记载该土地使用者系樊孝翠，2003年元月4日房权证商房304**号房屋所有权证记载该房屋所有权人系樊孝翠，后樊孝翠以该证丢失申请补证，2009年9月10日补证为房权证商城字第304**号房屋所有权证记载该房屋所有权人系樊孝翠，共有人党东峰、党德安、刘秀朵，后樊孝翠、党东峰、刘秀朵即起诉翟洪奎、党安德房屋买卖合同纠纷，但于二〇一〇年十一月十二日提出撤诉申请，（2009）商民初字第1823号民事裁定书裁定：准许原告樊孝翠、党东峰、刘秀朵撤回对被告翟洪奎、党德安房屋买卖合同纠纷一案的起诉，后因翟洪奎已办理了土地使用证，樊孝翠、党东峰、刘秀朵又为此提起行政诉讼，商水县人民法院认为樊孝翠、党东峰、刘秀朵以作为房屋登记行为基础的买卖行为提起行政诉讼的，当事人应当先解决民事争议，并作出（2011）商行初字第35号行政裁定书，裁定：本案中止诉讼。樊孝翠、党东峰、刘秀朵于2012年2月28日后以党德安无权处分其财产，恶意串通他人损害其利益，引起纠纷。
原审法院认为，党德安系该争议房产权的共有人，其与翟洪奎签订“房屋产权转让证明”，并提供了相应的手续，是双方真实意思的表示，且已实际履行，翟洪奎是善意的，樊孝翠、党东峰、刘秀朵以不知和未授权予党德安等理由请求该“房屋产权转让证明”无效，证据不充分，不符合《合同法》规定的合同无效的条件，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告樊孝翠、党东峰、刘秀朵的诉讼请求。诉讼费100元由党德安负担。
樊孝翠、党东峰、刘秀朵不服原判上诉称，党德安与翟洪奎签订房屋产权转让证明时党德安并不是房屋共有人，党德安对争议房产不拥有任何权利，樊孝翠也没有授权党德安处分房产，党德安不具有处分权，转让行为是无效的。翟洪奎在签订协议时明知房屋产权人为樊孝翠，且党德安在转让证明上签的也是樊孝翠的名字，在这种情况下仍然与党德安签订协议，明显不具备善意的要求；其次，转让价格明显低于市场价格，二人恶意串通侵占樊孝翠的财产；根据物权法规定，不动产的善意取得只有在登记之后受让人才取得所有权，本案房屋所有权人没有变更为翟洪奎，翟洪奎的行为不符合善意取得要求。党德安与翟洪奎恶意串通损害第三人利益，属于合同法第52条规定的无效行为。争议房屋占用土地属于国有划拨土地，根据相关法律规定，转让行为应当经有批准权限的人民政府同意，由于转让行为未经政府部门批准，应认定无效。请求请求撤销原判，改判确认翟洪奎与党德安签订的合同无效；一、二审诉讼费由翟洪奎与党德安负担。
被上诉人翟洪奎辩称，一、樊孝翠、党东峰、刘秀朵诉求已超诉讼时效。房屋是2005年8月卖出的，而樊孝翠、党东峰、刘秀朵的诉讼是在2009年提出的。另证人郭国林证明卖房时刘秀朵全程参与，房产证土地证等证件不经樊孝翠许可，党德安是无法拿到手的，卖房、搬家是无法隐瞒的，因此卖房的事情樊孝翠、党东峰、刘秀朵不仅系“知道”，而且系“应当知道”。二、樊孝翠、党东峰、刘秀朵以党德安没有处分权为由主张合同无效于法无据。根据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释2012第8号）第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。樊孝翠、党东峰、刘秀朵主张明显违反该条规定。三、已缴纳契税，土地证已过户，依法应当确认合同效力。按照最高院《关于当前形式下进一步做好房地产纠纷案件审判工作指导意见》第二条“切实依法维护国有土地使用权转让市场。要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转。”因而应当确认合同效力，促进物权正常流转。四、翟洪奎有理由相信党德安在其家族具有最高代理权，该代理行为有效。因党德安系该房产的共有人，根据其身份，翟洪奎有理由相信他，樊孝翠、党东峰、刘秀朵的损失应由党德安承担，而与善意第三人无涉。五、翟洪奎与党德安不存在恶意串通，且支付了合理的对价。六、翟洪奎取得房产系善意的，应依法受到法律保护。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人党德安辩称，房子是党德安卖的，卖房时没有告诉樊孝翠，樊孝翠不知道。
二审开庭审理查明的事实与原审查明事实相同。
本院认为，2005年8月10日，经中间人郭国林介绍，党德安与翟洪奎以六万元价格达成房屋买卖协议，该协议是党德安与翟洪奎的真实意思表示，合法有效，党德安与翟洪奎均应遵守协议，积极履行合同义务。
党德安出卖的房屋产权初始登记在樊孝翠名下，后来补办房产证时登记为樊孝翠、党东峰、党德安、刘秀朵四人共同共有，党德安在出卖房屋时未经其他共有人同意而处分共有财产，属于无权处分。关于无权处分所订立合同的效力是否有效问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力；能否发生所有权转移的物权变动效果，取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权，物权变动属于效力待定状态；因无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。因此樊孝翠、党东峰、刘秀朵以党德安对争议房产不享有处分权而主张党德安与翟洪奎签订的房屋买卖协议无效缺乏法律依据，原审不予支持并无不当。
关于党德安与翟洪奎是否存在恶意串通损害第三人合法权益的问题。从一、二审党德安提交的房屋买卖经过说明可以清楚看出，党德安是由于与儿子、媳妇发生家庭矛盾，为防患老无所养而决定将房屋卖掉，经中间人郭国林介绍，党德安与翟洪奎达成买卖协议，党德安与翟洪奎事前没有串通行为，即使党德安存在恶意出卖共有财产的行为，但翟洪奎并没有损害他人合法利益的主观恶意，翟洪奎是通过支付合理价款购买房屋的。一、二审中樊孝翠、党东峰、刘秀朵也没有提供确凿充分证据证明党德安与翟洪奎存在恶意串通行为，因此樊孝翠、党东峰、刘秀朵关于党德安与翟洪奎存在恶意串通损害第三人合法权益的上诉理由不能成立，本院不予支持。
我国城市房地产管理法第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。该项规定属于管理性规范，不属于效力性规范，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条规定，违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。从后来翟洪奎依据党德安提供的相关手续缴纳了契税并办理土地变更登记手续情况看，相关政府部门批准同意了双方的交易行为。因此樊孝翠、党东峰、刘秀朵关于党德安与翟洪奎订立的房屋买卖协议违反国有土地使用权转让相关法律规定应确认合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，樊孝翠、党东峰、刘秀朵的上诉主张不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由樊孝翠、党东峰、刘秀朵负担。
本判决为终审判决。
审判长 张群阳
审判员 张 杰
审判员 何 山
二〇一五年十月十三日
书记员 李