重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初16161号原告：重庆庆业物业管理有限公司，住重庆市江北区五红路25号金科花园22幢11-2，统一社会信用代码91500105765909347G。法定代表人：王中毅，董事长。委托诉讼代理人：肖顺友，男，系公司员工。被告：陈国云，男，1963年9月19日出生，汉族，住重庆市铜梁县。原告重庆庆业物业管理有限公司与被告陈国云物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月15日受理后，依法决定适用小额程序，由代理审判员黄涛公开开庭进行了审理，原告重庆庆业物业管理有限公司的委托诉讼代理人肖顺友，被告陈国云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆庆业物业管理有限公司向本院提出下列诉讼请求：1、判令被告支付2014年9月1日起至2017年5月31日止的物业服务费5053.5元、公摊费219元、违约金442.3元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年，原告与被告房屋所在的巴蜀城小区业主委员会签订《巴蜀城小区物业服务合同》及补充协议，约定由原告为该小区提供物业管理服务，并对物业服务费用标准、违约责任等进行了明确约定，还约定二次供水价格为4.21元/吨，该费用由原告代为收取。上述合同签订后，原告为涉讼小区提供物业服务至今。但被告在享受原告提供的物业管理服务后，却未按时交纳相应费用。现我方起诉至法院，并主动降低违约金标准，望法院判如所请。被告陈国云辩称：一、对原告主张的我方拖欠物业服务费费用及期间没有异议，但原告要求被告交纳相应费用的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予以驳回。二、对原告主张的公摊费没有异议。三、原告在服务期间未能按照物业服务合同履行义务。2013年被告物业客厅天花板混凝土结构出现重大质量问题，开裂长度达2米左右，但原告上门查看后未做任何处理，至今该裂缝仍存在。四、被告楼上住户卫生间存在漏水情况，并造成了被告房屋墙面的损坏，上报原告后，原告并未做任何处理，仍由被告与邻居自行协调，导致至今仍未解决。五、此外，物业服务费用应当按照1元/月/平方米收取。综上，原告的诉讼请求应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2013年2月5日，原告与重庆市江北区巴蜀城小区业主委员会（以下简称巴蜀城业主委员会）签订《巴蜀城小区物业服务合同》，约定由原告向巴蜀城小区提供物业管理服务，合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日；原告提供的公共性物业服务主要为物业共用部位的维修、养护和管理，物业公共设施设备的维修、养护和管理，市政共用设施附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生等；住宅的物业服务费用按建筑面积计算，为1元/月/平方米（包含电梯费），对二楼（含二楼）以下不使用电梯的业主，按0.85元/月/平方米标准收取；业主共用部位、公用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人交纳；业主未装修的空置房（经双方认定，其水电气起止数均未走动的），其物业服务费用由业主按约定收费标准的50%比例交纳；小区高层二次供水水费按4.21元/吨收取，如遇国家水费、电费价格上调，将加上上调价费用后收取；物业服务费用、二次供水水费及小区公用水电分摊费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日至20日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用、二次供水水费及小区公用水电分摊费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。2014年5月13日，原告与巴蜀城业主委员会签订《巴蜀城补充协议》，协议约定：巴蜀城业主委员会以书面征求业主意见的形式召开了业主大会，同意上调住宅物业服务费收取标准的户数为1107户，同意的户数占住宅总户数52.84%，同意上调住宅物业服务费的面积为110829.51平方米，占住宅总面积的52.97%；现同意上调相应费用，具体为住宅物业服务费2014年6月1日起至2015年12月31日为1.2元/月/平方米，二楼以下为1.05元/月/平方米，2016年1月1日起至2017年12月31日为1.3元/月/平方米，二楼以下为1.15元/月/平方米；本补充协议自2014年6月1日起执行。另查明，涉讼小区一直由原告提供物业管理服务，被告为该小区X幢X-X号房屋的所有权人，计算物业服务费的房屋建筑面积为122.36平方米。因被告未交纳原告主张期间的费用，双方产生纠纷，原告遂起诉来院。庭审中，原告举示费用催收通知书，拟证明原告在2016年7月15日已经向被告催收过相应费用，主张过自己的权利，本案诉讼请求的诉讼时效已经中断。被告质证认为，费用催收通知书曾经在我家门上看见过一次，但是具体时间记不清楚。被告举示照片，拟证明楼上房屋存在漏水情况，并对被告房屋造成了严重损害。原告质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案原告主张物业服务费无关。以上事实，有《巴蜀城小区物业服务合同》、《巴蜀城补充协议》、欠费明细表及当事人陈述等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与巴蜀城业主委员会签订的《巴蜀城小区物业服务合同》及《巴蜀城补充协议》系签约双方的真实意思表示，合法有效，在涉讼小区业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效前，原告与作为涉讼小区业主的被告均应按照合同约定履行各自义务。关于原告诉讼请求是否经过诉讼时效的问题，原告于2017年8月21日起诉被告要求支付2014年9月1日起至2017年5月31日的相应费用未过三年诉讼时效，且被告认可曾在其门上见过原告举示的落款时间为2016年7月15日的费用催收通知书，故本案原告诉求未过诉讼时效。被告虽提出原告提供的物业管理服务存在多处不足的瑕疵，但物业管理服务系一个动态、持续的过程，被告举示的照片真实性无法确认，不能直接全面地反映出被告主张事实发生的时间、地点等客观因素，且即便漏水情况属实，也不能成为被告拒交物业服务费的正当理由，故本院对前述证据不予采信。关于物业服务费收费标准的问题，本院认为《巴蜀城小区物业服务合同》及《巴蜀城补充协议》已经明确对物业服务费标准进行了约定，且该约定对作为业主的被告具有约束力，故原告主张的物业服务费标准有据可依。此外，被告对原告主张的公摊费没有异议，本院予以确认。被告拖欠支付物业服务费已违反合同约定，损害了原告权益，理应承担违约责任。现原告主张的违约金有据可依，本院予以支持。综上，被告应向原告支付2014年9月1日起至2017年5月31日的物业服务费5053.5元、公摊费219元及违约金442.3元。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈国云于本判决生效之日起十日内支付原告重庆庆业物业管理有限公司2014年9月1日至2017年5月31日的物业服务费5053.5元；二、被告陈国云于本判决生效之日起十日内支付原告重庆庆业物业管理有限公司2014年9月1日至2017年5月31日的公摊费219元；三、被告陈国云于本判决生效之日起十日内支付原告重庆庆业物业管理有限公司违约金442.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告陈国云负担。本判决为终审判决。代理审判员  黄涛二〇一七年十一月十一日书 记 员  杨露