甘肃省山丹县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0725民初1023号
原告（反诉被告）：赵旌，陕西省西安市居民。
委托诉讼代理人：周勇，甘肃瑞雪律师事务所律师。
原告（反诉被告）：毛立全，甘肃省山丹县居民。
被告（反诉原告）：甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司。
负责人：金荣荣，该公司经理。
委托诉讼代理人：侍春元，甘肃开州律师事务所律师。
原告赵旌、毛立全与被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司房屋租赁合同纠纷一案与反诉原告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司与反诉被告赵旌、毛立全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告赵旌的委托诉讼代理人周勇、原告毛立全，被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司的委托诉讼代理人侍春元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵旌、毛立全提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告交付房屋占有使用费28000元；2.引起本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月6日，二原告将其所有的位于山丹县质量技术监督局办公楼一层12间、二层2间商铺租赁给被告使用。原告依约履行交付房屋的义务后，但被告未依约履行支付租金的义务，二原告于2015年2月6日向山丹法院提起诉讼要求被告支付租金。该纠纷经一、二审法院审理，法院确认“对两间彩钢房双方可协商变更合同内容由原告另行主张房屋占有使用费”。为此，原告与被告对2间彩钢房的占有使用费进行了协商，然而被告出尔反尔，未能协商一致。故原告起诉提出上述诉讼请求。
被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司辩称，原告主张的28000元的租赁费实际上包含在上次的诉讼中，上次因为房屋涉及租赁条款无效，且诉讼请求没有得到支持，虽然判决上写可以协商处理或另行起诉，但租赁费并不是原告主张的28000元，上次诉讼没有得到支持，故该次起诉也应不予以支持。
反诉原告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司提出反诉请求：1.依法判决解除双方租赁合同；2.依法判令二反诉被告返还反诉原告已支付的房租22.2万元；3.本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2013年8月6日，反诉原告与二反诉被告签订了《房屋租赁协议》，协议约定：二反诉被告将其所有的位于山丹县质量技术监督局办公楼一层12间、二层2间（系二反诉被告在一层凸出部分搭建的彩钢房，共64平方米）商铺整体租赁给反诉原告使用，建筑面积约460平方米；租赁期限自2013年8月1日至2018年12月31日；租赁费500000元，由反诉原告先付100000元合同即生效，二反诉被告将全部商铺交付反诉原告时，反诉原告支付200000元，2016年再付100000元，剩余100000元于2017年付清；若有一方违约，支付另一方合同总金额10%的违约金。合同履行期间，二反诉被告于2014年4月6日前陆续交付了11间商铺及二层2间彩钢房，剩余1间商铺于2014年7月3日交付。反诉原告于2014年5月10日安排工程队对所租房屋及门前地坪、下水等进行整改施工，反诉被告组织社会闲散人员、装载机械等强行对反诉原告的施工现场进行掩埋，阻挠反诉原告正常施工，当地派出所出警协调未果。2015年8月9日，反诉原告施工队再次对所租赁房屋门前进行整改，反诉被告毛立全继续现场阻挡正常施工。因此，自2014年5月10日至今，反诉原告租赁的房屋完全丧失了使用价值。同时，双方因合同履行引起诉讼后，因反诉被告所出租的部分房屋没有规划许可，属违法违章建筑，人民法院判决确认租赁合同部分无效，致使反诉原告签订合同的目的不能实现。故反诉提出上述诉讼请求。
反诉被告赵旌、毛立全对反诉原告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司反诉辩称，反诉原告认为可以解除合同的理由不成立，应当继续履行。2013年8月6日签订的合同到期后，由于反诉原告不履行交付房屋租赁费义务，故反诉被告向山丹县人民法院提起诉讼，经审理，山丹县人民法院作出（2015）山民初字第457号民事判决，判反诉原告承担房屋租赁费12间172000元，一间是14000元，其余的两间，反诉原告在该案一审中抗辩是违规建筑，所以房屋租赁费及违约金共计189200元。反诉原告不服向张掖市中级人民法院上诉，张掖市中级人民法院作出（2015）张中民终字第708号民事判决书驳回上诉，维持原判，同时进一步认定一审法院认定的事实，也认定对2间彩钢房双方可协商变更合同内容或由反诉被告另行主张房屋占有使用费，故反诉被告并没有任何违约的行为。反诉原告提出解除合同与事实，与法律相悖，依法不能成立。原、被告双方应当继续履行合同。反诉原告提出的返还已支付的222000元，也依法不能成立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：
（一）原告为证明其主张，向本院提交了以下四组证据：
1.提交2013年8月6日原、被告双方签订的《房屋租赁协议》一份。证明被告租用原告位于山丹县质量技术监督局办公楼一层12间、二层两间，租赁期限自2013年8月1日至2018年12月31日的事实，2016年至2018年的租赁费用还没有履行。原告现在主张的28000元是两间彩钢房自2013年8月1日年至2016年年底的占有使用费用。
2.提交2015年8月3日山丹县人民法院作出的（2015）山民初字第457号民事判决书一份。证明原告诉请被告给原告给付的房屋租金是200000元，违约金50000元。原告给被告租赁的房屋是14间，包括两间彩钢房。该判决判令12间铺面的租赁费是172000元，违约金17200元。该判决确认原告的两间彩钢房可按占有使用费另行由原告主张，同时证明被告的主张不能成立以及原告主张的28000元就是两间彩钢房的费用。
3.提交2015年11月5日张掖市中级人民法院作出的（2015）张中民终字第708号民事判决书一份。证明的问题和事实与山丹县人民法院的一审判决一样。
经被告对上述1.2.3.项证据质证认为，对三份证据的真实性没有异议。但前案一、二审判令两间彩钢房的租赁可以协商处理或另行主张使用费，双方未达成一致意见，原告再没有证据证明使用费的情况下，提出占有使用费28000元是不能够成立的。
4.提交2013年9月12日被告与租户张凤玲签订的房屋租赁合同一份。证明租户张凤玲租用第11号商铺，该商铺与两间彩钢房是相连的，全部租给张凤玲使用，同时由张凤玲向被告交纳租金的收款收据两份可以证明。
经被告对上述证据质证认为，暂时没有办法判定该证据的真实性，不发表质证意见。
（二）被告（反诉原告）为反驳原告主张或证明其反诉诉讼请求，向本院提交了以下一组证据：
提交2014年5月10日山丹县公安局清泉派出所的接处警工作登记表一份。证明原告当时阻挡被告在租赁房屋施工的有关情况。
经原告（反诉被告）质证认为，对该证据的真实性和合法性无异议，但对报警内容的真实性有异议，前一案的判决已将上述情况查明并确认，无需再进行质证说明。
（三）原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）反诉诉讼请求部分，向本院提交了以下二组证据：
1.提交2015年10月15日山丹县人民法院作出的（2014）山民初字第1262号民事判决书一份和2015年12月29日张掖市中级人民法院作出的（2015）张中民终字第932号民事判决书一份。证明当时被告（反诉原告）的施工方甘肃金城公司起诉原告（反诉被告）毛立全等人是侵权纠纷案件，原告（反诉被告）在该案中没有任何的侵权或影响、阻碍被告（反诉原告）使用租赁房屋的行为，而是被告（反诉原告）所开发建设的化粪池发包给金城公司进行施工的违法行为造成的，并且就此行为也没有对被告（反诉原告）使用租赁房造成影响，张掖市中级人民法院判决书中第三页明确载明金城公司擅自在铺面前修建化粪池，并没有得到许可等，说明事实认定清楚，是被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的侵权。
经被告（反诉原告）对上述证据质证认为，对两份判决的真实性无异议，该判决虽然没有支持金城公司的诉请，但正好证明了原告（反诉被告）阻挡施工的事实，也证明被告（反诉原告）施工行为的存在，若不能进行施工修建，所租赁房屋就丧失了其使用价值。
2.提交2016年4月租赁房屋情况的照片3张。其中两张证明被告（反诉原告）已将租赁房屋的卷闸门更换，门前垫了地坪，被告（反诉原告）对该铺面现在是正常使用。其中2015年10月的照片1张证明当时被告（反诉原告）在铺面门前进行施工。
经被告对上述证据质证认为，该照片的拍摄时间不能确定，被告不予认可。
根据以上当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月6日，二原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，协议约定（其中二原告系甲方，被告系乙方）：甲方将其所有的位于山丹县质量技术监督局办公楼一层12间、二层2间（系二原告在一层凸出部分上部搭建的彩钢房，共64平方米）商铺租赁给乙方使用（建筑面积约460平方米）；租赁期限自2013年8月1日起至2018年12月31日，租赁费共计500000元；由乙方先付100000元后合同即生效，甲方将全部商铺交付乙方时，乙方支付200000元，2016年再付100000元，剩余100000元于2017年付清；乙方按照整体规划统一装修，统一运营，甲方不得干涉；甲方应按附件约定时间将房屋交付给乙方，房屋经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成；若一方违约，则支付另一方合同总金额10％的违约金。同时，因上述商铺已由二原告租赁给他人使用，双方在协议附件中分别列明了各商铺的租期届满时间。后二原告于2014年4月6日前陆续向被告交付了11间商铺及二层2间彩钢房，剩余1间商铺于2014年7月3日交付。但被告未按约支付租赁费200000元，二原告遂于2015年2月6日向本院提起诉讼，要求被告给付房屋租金200000元并承担违约金50000元，经本院审理后作出(2015)山民初字第457号民事判决，判决由被告偿付二原告房屋租赁费172000元，承担违约金17200元，共计189200元。该判决中同时认定，二原告将其私自搭建且未取得建设工程规划许可证建设的2间彩钢房作为租赁物出租给被告，违反了法律的强制性规定，双方在房屋租赁协议中就2间彩钢房所形成的部分租赁关系无效；上述2间彩钢房与合同的其他内容（即12间商铺）相比较，相对独立且具有可分性，其无效不影响合同其他部分效力；原、被告双方虽对房屋整体租赁费进行了约定，但并未就租赁物单间或单位面积的租赁费作以约定，故被告可按12间商铺所占比例支付租赁费；对2间彩钢房，双方可协商变更合同内容或由原告另行主张房屋占有使用费。被告对该判决不服向张掖市中级人民法院上诉后，该院作出（2015）张中民终字第708号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后原、被告对2间彩钢房的占有使用费协商未果，故原告起诉提出上述诉讼请求。
另查明，2014年5月，甘肃金程建筑工程有限责任公司为甘肃新城房地产开发公司在承租毛立全、赵旌的商铺前修建化粪池。毛立全、赵旌等人以施工人员开挖坑基、建设化粪池未经其同意为由雇佣装载机将化粪池掩埋。甘肃金程建筑工程有限责任公司遂向本院提起诉讼，要求毛立全、赵旌赔偿损失62680元（包括财产损失和人工工资）。该案经本院审理，于2015年10月15日作出（2014）山民初字第1262号民事判决，驳回原告甘肃金程建筑工程有限责任公司的诉讼请求。甘肃金程建筑工程有限责任公司不服该判决，向张掖市中级人民法院上诉后，该院审理并作出（2015）张中民终字第932号民事判决，认定甘肃金程建筑工程有限责任公司擅自在毛立全、赵旌商铺前修建化粪池，该施工修建行为并未得到相关行政部门的许可，且修建的化粪池距离铺面较近，危及其居住安全。判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，原、被告协商签订的房屋租赁协议中关于2间彩钢房进行租赁的部分，因违反了法律的强制性规定，已经人民法院生效的判决书认定为部分无效。但双方在签订该房屋租赁协议后，二原告已按协议约定将上述2将彩钢房交付被告租赁使用至今。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告双方在房屋租赁协议中对全部房屋整体租赁费进行了约定，并未就租赁物单间或单位面积的租赁费作以约定，可按租赁房屋的数量所占比例计算租赁费标准，2间彩钢房应根据实际占有使用时间并参照相应租赁费标准计算占有使用费。经审查，被告已向原告支付的租赁费数额272000元（100000元＋172000元）尚不足双方协议中约定被告应付12间商铺租金和2间彩钢房占有使用费总额（租赁期限自2013年8月1日起至2018年12月31日，共65个月，租赁费共计500000元，500000元÷56个月＝8929元/月；自2013年8月1日起至2016年10月31日，共39个月×8929元/月＝348231元），原告在本案中的诉讼请求成立，本院依法予以支持。
关于被告（反诉原告）反诉提出要求解除双方租赁合同，返还已支付的房租222000元的诉讼请求，其主要理由是二原告（反诉被告）于2014年5月强行对其施工现场进行掩埋，阻挠正常施工，致使其租赁的房屋完全丧失了使用价值，合同的目的不能实现。被告（反诉原告）对此只提交了2014年5月10日山丹县公安局清泉派出所的接处警工作登记表一份。本案审理中已查明，该起事件提起诉讼后经人民法院审理，已生效的判决确认的有关事实说明二原告的行为并未对被告租赁房屋造成影响而导致其不能实现租赁合同目的，被告也未提交其他有力证据证明由于二原告的原因致使租赁房屋不能正常使用等事实。双方签订的房屋租赁协议中关于2间彩钢房租赁部分无效，2间彩钢房相对独立且具有可分性，并不影响其他部分的效力，其他部分依法仍然有效，其无效不影响合同其他部分效力。被告（反诉原告）反诉要求解除合同的主张明显缺乏证据证实，与客观事实不符，该项诉讼请求于法无据，不能成立。其要求二原告（反诉被告）返还已支付的222000元房租的诉讼请求亦不能成立，本院依法均不予支持。
综上所述，本院为保护权益人的合法权益，维护正常的社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司向原告赵旌、毛立全支付2间彩钢房占有使用费28000元，限于本判决生效后十日内付清；
二、驳回被告（反诉原告）甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司的反诉诉讼请求。
如果被告甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费500元，反诉案件受理费2315元，均由被告（反诉原告）甘肃新城房地产开发有限公司山丹分公司负担，限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 卢殿宏
审 判 员 陈永新
人民陪审员 张 成
二〇一六年十月十一日
书 记 员 孙彩霞
适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
申请执行事项告知：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
处理过的文书