内蒙古鄂托克旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂托民初字第1402号
原告冯二宏。
委托代理人韩玉荣，内蒙古蒙西律师事务所律师。
被告奇秀兰。
被告巴图其鲁。
委托代理人娜仁，内蒙古赫扬律师事务所律师。
第三人鄂托克旗人民政府。
法定代表人曹文清，政府旗长。
委托代理人罗定东，鄂托克旗法律援助中心律师。
原告冯二宏与被告奇秀兰、巴图其鲁、第三人鄂托克旗人民政府申请执行人执行异议之诉一案，于2015年5月7日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。依法适用普通程序由审判员刘君担任审判长，与审判员李静、代理审判员林花组成合议庭，于2015年8月11日、2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告冯二宏及其委托代理人韩玉荣，被告巴图其鲁及其委托代理人娜仁，第三人鄂托克旗人民政府的委托代理人罗定东两次开庭均到庭参加诉讼，被告奇秀兰第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告冯二宏诉称，2011年10月27日，被告奇秀兰将自己名下位于鄂托克旗乌兰镇大兴经济适用房小区3号楼1单元201室房屋一套以180000元的价格售于被告巴图其鲁，双方签订了《房屋买卖合同》。该套房屋是经济适用房，被告奇秀兰取得该房屋不到一年就出售给被告巴图其鲁，显然二被告之间买卖的经济适用房未满五年，未能达到上市交易要求。根据2007年建设部等国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》的规定及《合同法》相关规定，二被告签订的《房屋买卖协议》无效，无效的合同自始没有效力，不能产生法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。原告认为，购买经济适用住房的人在五年之内对该住房并没有完全的产权，是和国家共有的房屋，即经济适用住房的购房人在够得房屋五年内只是该房屋的共有人之一，作为共有人之一在没有取得另一共有人同意的情况下处分共有的房屋，这显然是违反了法律的强制性规定。另外，如果获得经济适用住房的当事人可以任意买卖这种房屋，国家对低收入住房困难家庭的保障措施将会落空，这也是违反社会公共利益的。因此，根据《合同法》规定，二被告之间签订的房屋买卖合同是无效的。故原告向人民法院提起诉讼，请求法院确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效，并要求继续执行鄂托克旗乌兰镇大兴经济适用房小区3号楼1单元201室房屋，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告奇秀兰辩称，该套房屋登记在被告奇秀兰名下，但该房屋实际是被告奇秀兰姨姨查干库肯的房屋。购买该经济适用房是奇秀兰向别人借的钱，后来因没钱还债，查干库肯同意奇秀兰把该房屋卖给巴图其鲁用来还债。
被告巴图其鲁辩称，合同无效不能成立，房子的实际所有人是查干库肯，原告起诉被告奇秀兰的主体不符合法律规定，依据合同法的规定，不属于合同无效的情形，属于效力待定合同。被告奇秀兰是代理查干库肯签订的合同，并不是合同的主体，巴图其鲁是善意取得，应当驳回原告诉讼请求。政府应当撤销被告奇秀兰名下的房屋产权证，奇秀兰不符合申请经济适用房的条件，应当登记在查干库肯名下。经济适用房的原始申请人不是奇秀兰，是查干库肯，如果政府认为被告奇秀兰和巴图其鲁的买卖合同无效，那么被告巴图其鲁认为查干库肯和奇秀兰之间的转让也是无效的。
第三人鄂托克旗人民政府述称，该争议房屋属于经济适用房，是政府为解决困难家庭所施行的政策房屋，属于有限产权，根据合同法的强制性规定，被告奇秀兰和巴图其鲁的房屋买卖合同无效，即使奇秀兰要卖该房屋，也应当优先卖给政府。
原告冯二宏提供证据及被告、第三人质证情况：
1、提供房屋登记审核表一份，要证明位于鄂托克旗乌兰镇大兴经济适用房住宅小区3号楼1单元201室房屋的所有权人为奇秀兰，且该房屋属经济适用房的事实。被告奇秀兰未到庭质证，视为默认。被告巴图其鲁质证认为，对该证据的真实性无异议，但是该房屋的原始登记人是查干库肯，该房屋应当属于查干库肯，而不是奇秀兰，经济适用房的性质已经转变为商品房。第三人鄂托克旗人民政府质证认为，认可，没有异议。
2、提供房屋买卖合同复印件一份，要证明二被告于2011年10月27日签订的房屋买卖合同，该房屋属于经济适用房，五年之内不能买卖，故被告奇秀兰与被告巴图其鲁的房屋买卖合同无效的事实。被告奇秀兰未到庭质证，视为默认。被告巴图其鲁质证认为，对该证据的真实性无异议，对要证明的问题不予认可，政府既然认可查干库肯和奇秀兰之间的行为，那么同样也应当认可被告奇秀兰和被告巴图其鲁的房屋买卖合同。第三人鄂托克旗人民政府质证认为，认可，没有异议。
3、提供房产证复印件一份，要证明该房屋的登记人是奇秀兰，而不是查干库肯的事实。被告奇秀兰未到庭质证，视为默认。被告巴图其鲁质证认为，对该证据的真实性无异议，但该房屋已经转移登记为商品房。第三人鄂托克旗人民政府质证认为，认可，没有异议。
被告巴图其鲁提供证据及原告、第三人质证情况：
1、提供房产证复印件一份，要证明该房屋的原来是经济适用房，但是现在已经转移登记为商品房，故巴图其鲁与奇秀兰之间签订的房屋买卖合同有效的事实。原告冯二宏质证认为，对该证据的真实性认可，对要证明的问题不予认可，即便是转移登记，也应当是满五年，该房屋2010年8月19日登记，2011年10月27日转卖，不足五年，因此被告的理由不能成立。第三人鄂托克旗人民政府质证认为，对该证据的真实性无异议，对所要证明的问题不认可。被告奇秀兰未到庭质证，视为默认。
2、提供经济适用房的原始申请人调查表复印件一份和公证书复印件一份，要证明本案所争议房屋的原始申请人是查干库肯，政府已经认可查干库肯和奇秀兰之间的买卖行为，因此本案中争议房屋的性质，由原来的经济适用房转变为商品房，故奇秀兰和巴图其鲁之间签订的房屋买卖合同有效的事实。原告冯二宏质证认为，对该证据的真实性和所要证明的问题都有异议，该房屋属于奇秀兰的房屋。第三人鄂托克旗人民政府质证认为，对该证据的真实性无异议，对所要证明的问题不认可。被告奇秀兰未到庭质证，视为默认。
3、提供巴图其鲁与奇秀兰签订的房屋买卖合同复印件一份及收据复印件一份，要证明合同双方已经履行了合同义务，巴图其鲁也已经取得了该房屋的实际使用权的事实。原告冯二宏质证认为，对该证据的真实性和所要证明的问题均有异议，该买卖合同属于无效合同，原告不清楚被告是否付款且究竟是谁在实际使用该房屋。第三人鄂托克旗人民政府质证认为，对该证据的真实性无异议，对所要证明的问题不认可。被告奇秀兰未到庭质证，视为默认。
被告奇秀兰未提供证据。
第三人鄂托克旗人民政府未提供证据。
对原告冯二宏提供的证据1、2、3，被告对其真实性均予以认可，虽不认可所要证明的问题，但该三组证据来源及形式均具合法性，且与本案具有关联性，故本院予以采信。
对被告巴图其鲁提供的证据1，原告及第三人对其真实性均予以认可，虽不认可所要证明的问题，但该证据来源及形式均具合法性，且与本案具有关联性，故本院予以采信。对被告巴图其鲁提供的证据2，第三人对其真实性予以认可，原告对其真实性及证明的问题均不认可，但该组证据系被告申请法院向相关部门调取，其来源及形式均具合法性，本院予以采信。对被告巴图其鲁提供的证据3，第三人对其真实性予以认可，原告对其真实性及证明的问题均不认可，本院认为，被告提供的该组证据与原告所提供的证据2系同一证据，故原告对其真实性的否认不能成立，本院对该证据予以采信。
经审理查明，2011年10月27日，被告巴图其鲁与奇秀兰签订了《房屋买卖合同》，被告奇秀兰将自己名下的位于鄂托克旗乌兰镇大兴经济适用房住宅小区3号楼1单元201室房屋一套以180000元的价格售于被告巴图其鲁，巴图其鲁于当日付清房款并接收房屋占有使用至今，房屋产权证为被告巴图其鲁持有，但产权仍然登记在被告奇秀兰名下。本院在执行冯二宏与奇秀兰民间借贷纠纷一案中，依法查封了登记在奇秀兰名下的位于鄂托克旗乌兰镇大兴经济适用房住宅小区3号楼1单元201室房屋一套，巴图其鲁不服，向本院提出异议，本院于2015年4月20日作出（2015）鄂法执异字第15号执行裁定书，以巴图其鲁的异议理由成立为由中止了对登记在奇秀兰名下的的位于鄂托克旗乌兰镇大兴经济适用房住宅小区3号楼1单元201室房屋的执行。原告冯二宏遂于2015年5月7日提起申请执行人执行异议之诉。另查明，位于鄂托克旗乌兰镇大兴经济适用房住宅小区3号楼1单元201室房屋为经济适用房，但产权证书上内容有“单独所有”、“转移登记：新建商品房买卖”等，土地状况为“出让”，后在空白处形成“经济适用住房”字样。第三人对二被告之间的房屋买卖合同的效力不予确认。又查明，该经济适用房的原始申请人是查干库肯，第一个产权人是奇秀兰。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，根据该规定及民法公平原则，买受人享有的因房屋转让所产生的债权是特定物给付的特殊债权。本案中被告巴图其鲁作为诉争房屋的买受人，现有证据均已证实被告巴图其鲁于法院查封之前即已交付了全部价款，并已实际占有该诉争房屋，虽然其与被告奇秀兰未办理产权过户手续，但不动产转让未办理登记过户手续后果是不能对抗善意取得第三人，而本案中的申请执行人即原告冯二宏是因民间借贷而与被告奇秀兰产生的债权关系，是一般债权人，即普通金钱债权人，并非是因购买被告奇秀兰的该诉争房屋而产生的特殊债权关系，显然不存在善意取得该房屋所有权第三人的情形。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。而原告冯二宏提供的现有证据亦不能证明该转让行为存在恶意串通转移可供执行财产而损害申请执行人的利益之无效情形。原告冯二宏认为该诉争房屋为经济适用住房不能买卖，因此二被告之间的房屋买卖合同无效，但其需用证据加以证明自己的观点，虽有第三人鄂托克旗人民政府认为二被告之间的房屋买卖合同无效，但根据政府职权部门出具的产权证书内容记载，该诉争房屋为奇秀兰单独所有。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。另《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而依据2007年建设部等国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》显然不符合法律规定，且原告冯二宏也无证据证明二被告签订的房屋买卖合同损害了社会公共利益，故原告冯二宏要求确认二被告签订的房屋买卖合同无效的请求，本院不予支持。综上，原告冯二宏的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告冯二宏的诉讼请求。
案件受理费3900元，由原告冯二宏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
申请执行的期间为二年。
审 判 长 刘君
审 判 员 李静
代理审判员 林花
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 韩静
法条链接：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》
第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。