浙江省仙居县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台仙民初字第856号
原告（反诉被告）：仙居县机关事务管理局，住所地仙居县环城西路50号。
法定代表人：王乃江，系局长。
委托代理人：应伟军，浙江金舟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张秀呈。
委托代理人：朱云弟，仙居县城南法律服务所法律工作者。
原告仙居县机关事务管理局（反诉被告）与被告张秀呈（反诉原告）为房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月27日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员戴天华适用简易程序，于2015年9月14日公开开庭进行审理，原告的委托代理人应伟军、被告张秀呈及其委托代理人朱云弟到庭参加诉讼。因被告张秀呈的申请，本院于2015年9月14日委托台州兴元资产评估有限公司对本案所涉房屋装修尚存的价值（即现存价值）进行评估，本院于2016年4月22日收到评估报告。并于2016年4月29日再次公开开庭进行审理。原告的委托代理人应伟军、被告张秀呈及其委托代理人朱云弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仙居县机关事务管理局诉称：2013年3月1日，被告向原告仙居县机关服务中心（现变更为仙居县机关事务管理局）租用位于仙居县供电大楼东侧的七间半房屋。双方经协商一致后签订了《房屋租赁协议书》，约定“租期为2013年4月1日至2016年12月30日止。每年房租为210000元，一年一交，先交后用。乙方（即被告）每年在3月30日前交清下一年度租金。逾期未缴纳的，按房租总额每天0.5%收缴滞纳金，同时甲方有权单方终止本协议。”协议签订后，被告交付了2013年和2014年的房租。自2015年4月1日起，经原告多次催促，被告于2015年4月14日出具了《承诺书》一份，承诺所欠房租210000元在2015年6月30日前一次性付清。但到期后，被告至今仍未能支付分文租金，严重损害了原告的合法权益。综上所述，原被告间所签订的《房屋租赁协议书》合法有效，双方均应依约履行自己的义务。现被告违反双方约定，无理拖延支付租金，且在合理期限内仍未能支付，故原告根据双方约定及我国《合同法》第227条之规定，可以依法解除双方签订的《房屋租赁协议书》。另外，根据双方的约定及我国《合同法》第226条之规定，被告除了支付其占用期间的租金外，还应支付原告相应的滞纳金。为维护自己的合法权益，原告特具状诉至贵院，请求贵院依法判准原告如上之诉讼请求。现起诉要求：1、要求解除原、被告于2013年3月1日所签订的《房屋租赁协议书》，并判令被告立即将所承租的房屋交还原告；2、要求被告立即支付原告租金70000元整（已计算至2015年7月31日），并按年租金210000元支付自2015年8月1日起至被告将房屋交还原告日止的租金；3、要求被告支付原告逾期滞纳金128100元正（已计算至2015年7月31日）；4、本案诉讼费用由被告承担。因被告已经于2015年11月16日已经将房屋交还原告，庭审中原告变更诉讼请求为：要求被告立即支付131250元的租金，要求被告支付原告逾期滞纳金，按双方约定是按每日总额的0.5%收取，目前变更为按2%计算，总共是31500元，本案诉讼费用由被告承担。
为证明自己的主张，原告提供了房屋租赁协议书、承诺书一份。
被告张秀呈答辩并反诉称：1、本案原、被告签订过房屋租赁合同事实，但是由于原告出租的房屋没有相关证件，导致被告无法办理消防许可证，无法及时接水，被告租赁房屋后由于没有水用，到房屋几百米的地方向村民求情，这个时间比较长，其中一个老太婆出于同情帮忙接了一个水管，由于水管比较好，被人偷走，之后又补接。2、不能及时办理营业执照，由于出租的房屋没有房产证，营业执照到11月6日才能办理，没有消防许可证，公众使用场所必须有消防许可证才能营业，消防部分与工商部分互相推诿，这样子又拖了时间，实际办理营业执照的时间是同年的11月9日，相隔了6个月的时间，被告租赁房屋后并不是11月6日开始营业，是水电接好装修好后开始营业，是7月底开始营业，没有及时开始营业是原告造成的，被告方要求在没有交的房租里减去4个月的房租，关于原告的第三点请求的滞纳金问题，原告是否计算错误，滞纳金是租金房屋的一半，如果正确，滞纳金约定的比率超过法律规定，原告提供的承诺书，承诺在6月30日前还清，应该在7月1月开始计算滞纳金。根据消防法15条的规定，申办人是营业前建设单位和经营单位，建设单位有义务申办，根据公安部第8条规定，提交的材料中有一项由于本案原被告签订租赁协议之前出租人没有依法取得这项，导致被告承租后至今还未办理安全许可证，这个责任在出租方。根据最高院09年6月30日关于房屋租赁若干解释的第2条，本案原被告之间签订的房屋租赁合同是无效的，根据合同法58条规定，赔偿损失，由于租赁物租赁后承租人进行了装修，按照法律规定应该进行评估，按照实际使用房屋的时间来承担，这个应该由原告赔偿被告的损失。故反诉请求：1、实际的租金按2015年4月1日起至2015年11月16日止减去4个月；2、滞纳金应当驳回；3、出租方应该赔偿承租方97200元的损失；4、诉讼费、评估费由原告承担。
为了证明自己的主张，被告提供了个体工商户名称预先核准申请书、个体工商户登记情况证明、证明、调查笔录二份、并申请本院对本案所涉房屋装修尚存的价值（即现存价值）进行评估。
经审理，本院认定：2013年3月1日原、被告签订了《房屋租赁协议书》，约定将原告位于仙居县供电大楼东侧××七间半房屋出租给被告，租赁期限自2013年4月1日起至2016年12月30日止，租金21万元／年，每年支付一次，先付后用，租金限在每年的3月30日前交纳，逾期交纳的，按房租总额每天0.5%加收滞纳金，同时原告有权单方终止合同。合同订立之后，原告即将上述房屋交给被告使用；被告接收后即对该房屋进行装修用于经营餐饮，并向原告支付了2013年、2014年两年的租金。2015年租金支付时间到期后，经原告催讨，被告承诺于2015年6月30日前一次性付清。因被告没有在承诺的期限内付款，故原告诉诸本院要求：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》，并由被告立即将所承租的房屋交还原告；2、要求被告立即支付自2015年4月1日起至被告将房屋交还原告之日止的租金（按21万元／年计算）；3、要求被告支付原告逾期滞纳金。在审理过程中，被告认为原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》依法应为无效，并且因原告出租的房屋没有相关证件，致使被告无法及时办理消防许可证、营业执照造成被告经济损失。故提起反诉，要求原告减少4个月的租金并赔偿被告因装修造成的损失97200元。
另查明，被告已于2015年11月16日将租赁的房屋交还给原告。
上述事实，有《租赁协议书》、承诺书、个体工商户登记情况证明、证明、评估报告书及当事人的陈述等证实。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告没有提供证据证明该临时建筑经过相关部门批准，故原、被告之间所订立的租赁合同应当认定无效。原、被告之间的房屋租赁合同认定无效后，原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费于法有据，本院予支持；但原告要求被告支付逾期滞纳金的请求于法无据，本院不予支持。上述要求被告支付的是参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故对被告要求减少4个月租金的请求本院不予支持。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费为131250元（从2015年4月1日起按21万元／年计算至2015年11月16日日止）。关于被告反诉要求原告赔偿损失问题，因原告对被告已形成附合的装饰装修物不同意利用，故由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本院认为本案合同无效双方均有过错，因本案合同无效的主要原因系租赁物未经相关部门批准建设所致，由原告承担主要责任，被告作为承租人也有审查的义务，由被告承担次要责任。根据本案的案情由原告承担现值损失68040元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、确定原告仙居县机关事务管理局与被告张秀呈之间签订的《房屋租赁协议》无效；
二、由被告张秀呈在判决生效之日起十日内支付给原告仙居县机关事务管理局租赁房屋占有使用费131250元；
三、由原告（反诉被告）仙居县机关事务管理局在判决生效之日起十日内赔偿给被告（反诉原告）张秀呈经济损失68040元；
四、驳回原告仙居县机关事务管理局的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告张秀呈的其他诉讼请求。
案件受理费4342元，减半收取2171元，由原告仙居县机关事务管理局负担771元，被告张秀呈负担1400元；反诉费2230元，减半收取1115元，由反诉原告（被告）张秀呈负担330元，由反诉被告（原告）仙居县机关事务管理局负担785元；评估费2000元（被告张秀呈预交），由原告仙居县机关事务管理局负担1400元，被告张秀呈负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费6572元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行）。
审 判 员 戴天华
二〇一六年五月三日
代书记员 王希宁
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。