山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1686号
上诉人（原审被告）李基政，男，1949年5月23日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）济南正大物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人赵明军，总经理。
委托代理人李乐成，山东胜远律师事务所律师。
上诉人李基政因与被上诉人济南正大物业管理有限责任公司（以下简称正大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：正大物业公司具备三级物业服务企业资质。涉诉房屋位于济南市某某区某某路某号楼某单元某室，建筑面积98.89平米，于2012年4月25日交付；李基政系涉诉房屋业主。2012年4月25日，李基政与正大物业公司签订了前期物业管理服务协议，协议约定由正大物业公司提供物业管理服务，服务内容为：对涉诉房屋及涉诉小区的共用部位、设施、设备、公用绿地、花木、建筑小品进行养护管理；物业档案、公共卫生环境管理，维护社区公共秩序，交通与车辆停放秩序管理，收取物业费、车位维护费，对业主和物业使用人违反《业主临时公约》的行为，进行批评、规劝、警告、制止、向有关部门报告；正大物业公司按照1.65元／平方米／月的标准收取物业费，物业费每个季度缴纳一次。协议签订后，李基政按照约定标准缴纳了2012年4月25日至2012年12月31日期间的物业费，此后，李基政未再缴纳相关费用，正大物业公司认可李基政提交照片中所反映的服务部分问题，李基政还称正大物业公司的保洁、保安、传达人员是招聘的下岗和退休人员，年龄比较大且可能没有上岗证；物业办公室与值班室只有一处简易板房，办公室里仅有一名工作人员不定期值班。
原审法院认为：正大物业公司具有合法的物业服务资质，与李基政签订前期物业管理服务协议真实有效。正大物业公司作为涉诉小区的前期物业服务企业，已提供了保洁、保安、设施维护等基本的物业服务，但其服务存在一定的瑕疵，故原审法院对李基政的计费标准予以调整，该标准以合同约定计费标准的90%为宜。因正大物业公司物业服务存在瑕疵，其要求李基政支付逾期交纳物业费产生的利息500元的诉讼请求，不予支持。故李基政应支付正大物业公司2013年1月1日至2014年12月31日的物业费98.89平米×1.65元／平方米／月×24个月×90%=3524.4元。李基政辩称正大物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效，对此原审法院认为正大物业公司一直在向包括李基政在内的小区业主提供物业服务，期间并未中断，而李基政未缴纳物业费的行为处于持续状态，因此，至正大物业公司起诉时并未超过诉讼时效，故对李基政此项答辩意见，不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告李基政于本判决生效之日起十日内支付原告济南正大物业管理有限责任公司2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费3524.4元；二、驳回原告济南正大物业管理有限公司要求被告李基政支付利息500元的诉讼请求；三、驳回原告济南正大物业管理有限责任公司超出部分的诉讼请求。若未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告李基政负担。
上诉人李基政不服原审判决上诉称：上诉人在利农路六号居住初期，按照物业协定缴纳物业管理费，是主动缴纳，而非判决书上写的因为看房而无奈缴纳。但自从2013年4月份起，小区的居住环境越来越差，灯光不亮（没有配备水电维修人员），卫生脏乱（只有一位保洁员，每周清扫一次楼道都做不到），人员嘈杂，开放如市场（小区内随便出入，无人管理询问。夜晚进入小便，电动车被盗，地下室被撬）；甚至小区的消防通道被堵，正大物业公司及正大开发商听之任之；自己的家门被堵，正常的市政规划通道不开放，小区内是一个死循环，万一发生重大事故，消防车在现在的情况下是不可能进入小区的。如此产生的后果不可想象，业主家需要维修墙面，防盗门等设施，报给物业，物业让找开发商，开发商说先在物业登记，两面互相推诿，业主只能等待或自己找人修理。小区私搭乱建，物业与业主签订免责协议，以无执法权为由不予干涉。由此可见，是被上诉人违反合同在先，服务标准未达标；紧邻的绿景尚品同样的收费标准，服务标准高于正大某某路6号不止一个档次，正大某某路6号的所谓业主表面上看只有组织架构，而未真正在具体服务上体现；历下物价局及历下房管局物管科的工作人员多次约谈正大物业公司，要求改进正大某某路6号的服务水平。但小区环境内始终不见任何改善，一如既往的脏乱，所谓物业配置人员出工不出力，素质低下，三番四次同业主吵架甚至打进派出所。上诉人在看不到小区的环境改善的情况下才拒绝交物业费。请法院对本小区的实际情况调查核实。业主不是不交钱，是要交的明明白白，是要自己交钱后能得到相应的服务。物业与业主本是一家人，和睦共处，理应共同为小区的健康有序管理贡献力量。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，判决不合理。请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误。
被上诉人正大物业公司答辩称：上诉人上诉理由中属于被上诉人物业服务方面不足的部分，在今后的物业服务中被上诉人会积极努力改正。2、关于上诉人提出的其他问题有的是属于治安问题，有的属于开发商交付房子质量问题，不属于物业管理方面的问题，上诉人不能够以此为由拒缴物业费。一审按物业费交纳标准的90%判决上诉人支付拖欠的物业费，已经对被上诉人存在的物业服务瑕疵予以处理。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原审判决。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：被上诉人正大物业公司作为涉诉小区的物业服务企业，已提供了保洁、保安、设施维护等基本的物业服务，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，上诉人李基政作为涉诉小区的业主，应当根据双方签订的前期物业管理服务合同约定交纳物业服务费用。原审法院根据正大物业公司在进行物业服务时存在着的一定瑕疵，对其收取李基政的物业服务计费标准给予了90%的调整并无不当。李基政上诉主张正大物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，应当待正大物业公司物业服务质量改善后再交纳物业费或者将现行收费标准进一步降低。本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由较大幅度减少物业服务费的收取标准，应当根据物业公司与业主之间的合同约定以及在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由减少或较大幅度的减少物业服务费收取标准，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交甚至免交物业费。另一方面，正大物业公司作为小区的物业服务企业，在诉讼中已经允诺虚心听取小区业主反映的问题，耐心查找自身存在的不足，积极改进服务中存在的问题，不断提高服务质量和水平。本案中，从上诉人李基政的陈述来看，正大物业公司在物业服务方面存在的服务瑕疵应属一般瑕疵，故对其主张待正大物业公司改善服务后再交纳物业费以及收取标准进一步减少理由，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李基政负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 尹逊航
二〇一六年一月二十日
书 记 员 李 环