云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云08民终字第4号
上诉人（原审原告）杨李梅，女，1982年10月28日生，现住普洱市思茅区。公民身份号码：xxx。
委托代理人李廷文，云南标点律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）普洱市南天房地产开发有限公司。住所地：云南省普洱市思茅区。
法定代表人吴维忠，系该公司总经理。
委托代理人王光华，男，生于1969年1月1日，系普洱市南天房地产开发有限公司员工，现住云南省普洱市。公民身份号码：xxx。代理权限：特别授权代理。
上诉人杨李梅因与被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的法律事实是：
2010年5月16日，原告杨李梅与被告南天房地产公司签订《商品房购销合同》，约定：原告购买被告开发的位于普洱市思茅区鱼水路23号“南天·御景天成”24幢（产权证登记为39幢）4单元4层02号房；按套内建筑面积计价销售，套内建筑面积为89.73㎡，每平方米2637.20元，总房款为236636.00元；如约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3％以内（含3％）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3％时，约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行；合同未尽事项，由原、被告双方另行签订补充协议；合同之附件及补充协议与合同具有同等法律效力。原、被告双方同时对交房期限、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同
约定向被告支付购房款236636.00元。2012年4月6日，普洱市房地产交易中心向被告出具的《房屋测绘技术报告书》载明24－4－402号房的产权面积为97.03㎡，套内建筑面积（含阳台）为86．67㎡，分摊的共有共用建筑面积为10．36㎡。2012年5月25日，原、被告签订《“南天·御景天成”项目补（退）房款确认单》，内容为：杨李梅（客户）所购24－4－402（房号），建筑面积97．66㎡，产权面积97.03㎡，面积误差0.63㎡，成交单价2637．20元／㎡，应补（退）房款大写壹仟陆佰陆拾壹元正（￥：1661.00元），本人同意所购房按产权面积结算房款，领（补）款客户（签名）：杨李梅，2012年5月25日。在此之后，被告按照前述确认单确定的价款向原告退还了面积误差款1661.00元。前述房屋于2015年6月18日在普洱市房地产管理局办理了产权登记，产权证号为：普房字第x**号，该产权证载明房屋建筑面积为97.03㎡，套内建筑面积为86.67㎡。
原审法院认为，关于被告提出的原告的起诉已超过二年诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”，本案中，原告杨李梅所购房屋于2015年6月18日在普洱市房地产管理局办理了产权登记，在此之后，其方才知道产权证登记的套内建筑面积与《商品房购销合同》中约定的面积有误差，故本案未过诉讼时效。据此，被告南天房地产公司的该抗辩理由，不予采纳。关于原告要求被告退还面积误差款6409.00元的诉讼请求。原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上协商达成，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，原、被告签订的《商品房购销合同》中明确约定，合同未尽事项，由原、被告双方另行签订补充协议，合同之附件及补充协议与合同具有同等法律效力，合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，虽《商品房购销合同》中约定按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房款，但原告于2012年5月25日在被告出具的《“南天·御景天成”项目补（退）房款确认单》上进行了签字，该确认单已以黑体字形式注明“本人同意所购房屋按产权面积结算房款”，原告进行签字后，应视为认可按确认单上载明的面积误差0.63㎡结算房款，其亦按照该约定领取了面积误差款1661.00元，故现原告主张按照《商品房购销合同》中约定的套内建筑面积与产权登记证中的实际套内建筑面积的误差结算购房款，并要求被告退还面积误差款6409.00元的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决为：驳回原告杨李梅的诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告杨李梅负担。
宣判后，原审原告杨李梅不服判决，向本院提起上诉，称：一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，得出错误结论。上诉人与被上诉人之间签订了《商品房购销合同》，该合同第四条、第五条明确约定：上诉人购买的商品房按照套内面积计价，上诉人所购买的商品房套内建筑面积为89.73平方米，面积误差发生时，单价不变，房价款总金额按照产权登记面积中的套内建筑面积计算，该《商品房购销合同》的效力经一审判决认定。上诉人产权证办理完毕后，产权证上记载的套内建筑面积仅为86.67平方米，比合同约定少了3.06平方米，按照合同约定，被上诉人应该支付上诉人面积误差款。一审判决错误的采信了被上诉人提供的《南天·御景天成项目补（退）房款确认单》，该确认单中记载有“本人同意所购房屋按产权面积结算房款”，但该表述并不能推翻上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》中关于面积误差的约定，确认单中按产权面积计算房款，所谓的产权面积是什么？在产权证上，都会记载建筑面积和套内建筑面积两个产权面积，并不能得出一审判决的“原告签字后，应视为认可按照确认单上载明的面积误差0.63平方米结算房款，亦按照该约定领取了面积误差款1661元”的结论。事实上，上诉人一直在向被上诉人主张面积误差款，先是因为产权证没有办下来才无法确认面积。被上诉人应该按照产权登记的套内建筑面积向上诉人退还面积误差款。综上，请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人在一审的诉讼请求，判令被上诉人支付上诉人面积误差款6409元；2、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。
被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司未作书面答辩。
二审审理过程中，双方当事人均未向本院提供新的证据材料。
经二审审理查明，查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审中的主要争议焦点是：双方签订的《“南天·御景天成”项目补（退）房款确认单》是否对《商品房购销合同》中约定的房屋价款结算方式产生变更的法律效力。
本院认为，上诉人杨李梅与被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司于2010年5月16日签订了《商品房购销合同》，该合同已明确约定所购房屋价款按套内建筑面积计价，套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积存在误差时，在购房单价不变的基础上按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。房屋建成后，普洱市房地产交易中心于2012年4月6日向被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司出具了《房屋测绘技术报告书》，经测绘涉案房屋产权面积（总建筑面积）为97.03㎡（其中套内建筑面积86.67㎡，分摊共有建筑面积10.36㎡），但测绘完成后涉案房屋并未完成产权登记确认。在被上诉人于2012年5月25日制作的《“南天.御景天成”项目补（退）房款确认单》中，虽记载“本人同意所购房屋按产权面积结算房款”且有上诉人杨李梅签字认可，但该确认单未明确记载测绘后的套内建筑面积误差情况，仅记载了测绘后的总建筑面积误差情况，依据确认单记载的总建筑面积误差及成交单价，计算出的应补（退）房款数额与被上诉人向上诉人实际退款数额存在重大冲突，被上诉人对该冲突未能做出合理解释；同时，涉案房屋于2015年6月18日方在普洱市房地产管理局办理完成产权确权登记，正式确认所售房屋的总建筑面积为97.03㎡和套内建筑面积为86.67㎡。根据现有证据，不能证明在签订《“南天·御景天成”项目补（退）房款确认单》时，被上诉人已将《房屋测绘技术报告书》的测绘情况告知上诉人杨李梅，不能确定上诉人杨李梅在签订确认单时已明确知晓所购房屋产权面积（总建筑面积）和套内建筑面积的真实情况。故在法定的房屋产权登记未完成之前，双方当事人签订确认单处于信息知晓不对等的情况下，总房款和面积、单价的记载内容存在重大冲突的《“南天.御景天成”项目补（退）房款确认单》不能作为双方当事人对《商品房购销合同》房屋价款结算方式的约定变更，原审法院认定事实错误，本院予以纠正。
综上，本案双方当事人签订的《商品房购销合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上协商达成，是双方当事人的真实意思表示，该购房合同签订后已在房管部门登记备案，依法成立，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行义务。《“南天·御景天成”项目补（退）房款确认单》中虽然有上诉人杨李梅的签字，但仅是上诉人杨李梅对收到被上诉人1661.00元退房款的认可，而以何种面积计算购房款涉及对商品房购销合同内容的重大变更，双方应当在完成房屋产权登记，明确产权登记面积后以签订书面协议的方式进行，故记载内容存在冲突的《“南天·御景天成”项目补（退）房款确认单》不能产生变更已登记备案《商品房购销合同》房屋价款结算方式的法律效力，本案仍应按《商品房购销合同》约定，以套内建筑面积计算应付购房款。据此，上诉人杨李梅主张《商品房购销合同》约定套内建筑内容为89.73㎡，产权登记的套内建筑面积为86.67㎡，面积误差3.06㎡，根据《商品房购销合同》应退房款8070元，已退1661.00元，还应退6409.00元的诉讼请求，于法有据，应予以支持。原审判决认定事实错误，判处不当，本院予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第1773号民事判决书。
二、由被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还上诉人杨李梅房屋面积误差款6409.00元。
一审案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司负担；二审案件受理费50.00元，由被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向云南省普洱市思茅区人民法院申请执行，申请执行的期限为两年。
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审判长 李宏程
审判员 邹春林
审判员 叶枝松
二〇一六年三月十七日
书记员 李 赟