四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终2594号
上诉人（原审被告）：四川省营山县城乡建设综合开发公司，住所地：四川省营山县。
法定代表人：郭翔，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋果，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：范鑫豪，四川彰善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐果，男，1982年7月22日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
被上诉人（原审原告）：王小红，女，1982年5月7日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
被上诉人共同委托诉讼代理人：何浩，四川辽原律师事务所律师。
上诉人四川省营山县城乡建设综合开发公司（以下简称营山城建公司）因与被上诉人唐果、王小红房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初2133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人营山城建公司的委托诉讼代理人蒋果、范鑫豪与被上诉人唐果、王小红的委托诉讼代理人何浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
营山城建公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已全面履行义务，被上诉人未能办理权属转移登记是政府原因，且被上诉人未提出协助办证要求；二、上诉人无违约行为，不应当承担违约责任，按照合同附件五的约定，上诉人在接受委托后且被上诉人提供办证所需资料和缴纳税费后的420日内为其办理转移登记，但被上诉人至今未向我方提供办证所需资料和缴纳相关税费；三、案涉合同附件五约定买受人按照贷款总额的5%缴纳按揭保证金，上诉人是按照双方合同约定收取保证金，不违反法律规定和合同约定。
唐果、王小红辩称，第一，上诉人应当按照合同约定办理产权，对于上诉人称不能办理产权不是他们的原因，根据合同相对性，只有上诉人协助我方才能办理产权。第二，根据合同约定，上诉人对于办证已经违约，在过了约定的办理产权时间后，我方要求对方协助我方办理，对方一直推脱不予办理，上诉人称是我方未全面履行手续和提交资料，这个理由不属实，税费是我方缴纳没有问题，资料我方也能提供，这个案件是2016年10月起诉的，现在已经过了一年了，上诉人仍没有为我方办理产权。
唐果、王小红向一审法院起诉请求：1.判决营山城建公司按照合同约定办理房屋产权证和土地使用权证；2.判决营山城建公司退还保证金14,000元并承担资金占用利息，利息按照银行同期贷款利率的四倍计算；3.判决营山城建公司按照合同约定承担逾期办证违约金；4.本案诉讼费用由营山城建公司承担。
一审法院审理查明的事实：2013年3月15日，唐果、王小红与营山城建公司签订《商品房买卖合同》，购买营山城建公司开发的位于顺庆区“锦上花苑”A幢B单元C层B-C02号房屋。
案涉《商品房买卖合同》中约定：一、关于交付日期，合同第十一条第一款约定交付房屋的时间为2013年6月30日。二、关于房屋转移登记及逾期违约金，合同第二十条第三款关于产权登记约定，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书且买受人不愿退房的，由出卖人向买受人支付从交房之日起已付房款的银行同期活期存款利息作为违约金。同时，合同第12页附件5第一条约定，若买受人未委托出卖人办理房屋所有权证，买受人需自行办理房屋产权证书及土地使用权证，出卖人与买受人各自负责所需的税、费及提供相关资料。三、关于营山城建公司收取保证金的依据，合同第六条约定，首期支付房款131,415元，其余280,000元向银行贷款。合同第12页附件5第三条第2款约定，买受人按贷款总额5%计算交纳按揭保证金，买受人未按借款合同约定按期还本付息，将从保证金中扣除相关款项。
合同签订当天，唐果、王小红向营山城建公司交纳14,000元用作按揭保证金。2013年8月5日，唐果、王小红与中国农业银行股份有限公司南充顺庆支行签订《个人购房担保借款合同》，按揭贷款26万元。现唐果、王小红已向营山城建公司付清房款411,415元，房屋于2013年6月30日交付唐果、王小红使用，尚未完成房屋权属转移登记。营山城建公司开发的“锦上花苑”工程项目于2013年6月25日取得建设工程规划验收合格证，于2014年竣工并验收合格。2015年1月26日，南充市房地产交易与权属管理中心出具南房初登[2015]5号文件，通知营山城建公司已对其提交的建房资料审查终结，准予房屋初始登记。
在庭审中，双方争议焦点为：一是营山城建公司是否已履行合同约定的办理权属转移登记的义务，二是营山城建公司收取保证金是否合乎法律规定。
一审法院认为，关于营山城建公司是否已履行合同约定的办理权属转移登记的义务。唐果、王小红与营山城建公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行。《商品房买卖合同》第二十条第三款约定，双方共同办理房屋权属转移登记手续，其主要目的是由营山城建公司完善房屋权属转移登记相关手续并履行法律规定的相关义务后，通知唐果、王小红到房管部门办理房屋转移登记手续。在庭审中，营山城建公司未举出相应证据证明唐果、王小红已可以自行向房管部门申请办理房屋过户登记手续，故营山城建公司关于涉案房屋已具备权属转移登记条件的辩称不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。营山城建公司未按合同约定期限完善房屋过户登记手续，应当承担违约责任。营山城建公司应继续完善房屋转移登记的相关手续，并协助唐果、王小红办理房屋转移登记。同时，营山城建公司应按照合同约定支付违约金，违约金计算方式为，自2013年6月30日起，以已付房款金额411,415元为基数，按银行同期活期存款利息计算至办理完成转移登记手续为止。
关于营山城建公司收取保证金是否合乎法律规定。唐果、王小红与营山城建公司在《商品房买卖合同》附件五中约定按贷款总额5%收取保证金，附件五为合同的组成部分，具有合同的效力，签订合同当天，唐果、王小红向营山城建公司交纳保证金14,000元，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，现营山城建公司仍承担唐果、王小红偿还银行按揭贷款的担保责任，故对唐果、王小红主张全额退还保证金的诉讼请求不予支持。又因在签订《商品房买卖合同》后，唐果、王小红实际贷款总额为26万元，根据合同约定收取的保证金应为13,000元，营山城建公司应将多收取的保证金1000元退还唐果、王小红，并赔偿因占用资金给造成的损失，一审法院酌定按年利率6%计算资金占用利息，自唐果、王小红向银行借款之日即2013年8月5日起算。
综上，一审法院判决：一、营山县城建公司于本判决生效之日起十日内协助唐果、王小红将位于顺庆区“锦上花苑”A幢B单元C层B-C02号房屋权属转移登记至唐果、王小红名下；二、营山城建公司于本判决生效之日起十日内向唐果、王小红支付违约金，违约金计算标准为：以411,415元为基数，以银行同期活期存款利率为标准，自2013年6月30日起计算至本判决确定的给付之日止，若未履行上述第一项义务，违约金计算至权属转移登记完成之日止；三、营山城建公司于本判决生效之日起十日内退还唐果、王小红按揭保证金1000元并支付资金占用利息，利息计算标准为：以1000元为基数，以年利率6%为标准，自2013年8月5日起计算至本判决确定的给付之日止，若未在本判决确定的给付之日退还保证金，上述资金利息计算至退还之日止；四、驳回唐果、王小红的其他诉讼请求。案件受理费75元，由营山城建公司负担。
本院二审查明的事实：案涉《商品房买卖合同》附件五第一条约定：“出卖人接受买受人委托办理房屋分户权属证书后，在买受人提供委托代办权属登记的全部资料和费用后420日内为买受人办理房屋所有权证。”
本院二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为：关于营山城建公司是否应当向唐果、王小红返还多收取的保证金并支付资金占用利息的问题。营山城建公司与唐果、王小红签订的合同约定唐果、王小红应按照贷款总额的5%向营山城建公司缴纳按揭保证金，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”之规定，该约定应理解为买受人应按贷款机构实际发放的贷款总额5%向出卖人缴纳按揭保证金，同时该解释也符合权利义务相一致原则。因唐果、王小红的实际贷款金额小于签订合同时约定的贷款金额，故营山城建公司应当将多收取的按揭保证金返还唐果、王小红并支付资金占用利息，一审法院酌情确定按照年利率6%计付资金占用利息，公平合理，应予维持。
关于营山城建公司是否应当向唐果、王小红承担逾期办证的违约责任的问题。案涉合同附件五第一条的约定，若唐果、王小红委托营山城建公司代办房屋分户权属证书，营山城建公司至迟应当在唐果、王小红提供委托代办权属登记的全部资料和费用后420日内为其办理房屋所有权证。但讼争房屋系营山城建公司开发建设，讼争房屋办理房屋权属转移登记的条件是否具备及其时间，取决于营山城建公司的建设行为，唐果、王小红对此不具有主导力，因此营山城建公司对唐果、王小红提交资料的范围及时间负有通知义务。因为案涉合同正文约定讼争房屋自交付之日起180日内办理权属转移登记，因此营山城建公司应当在该180日内使讼争房屋达到办理房屋权属转移登记条件，故其负有在该期限内通知购房人办理房屋权属转移登记的义务。营山城建公司未举出证据证明其在该期限内使讼争房屋达到办理权属转移登记的条件且通知唐果、王小红提交所需资料，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，营山城建公司对此应承担举证不能的不利后果。因附件五约定的420日期限足够充裕，故合同正文约定的180日期限应当包含在该期限中。所以附件五约定的420日期限应当自讼争房屋交付之日起算，即营山城建公司应当在2014年8月24日前办理讼争房屋权属转移登记。案涉房屋至今未办理房屋权属证书，营山城建公司辩称未办证系政府原因，因合同具有相对性，对营山城建公司的此辩称不予采信。同时，营山城建公司也未提供证据证实未办证系唐果、王小红一方原因，故营山城建公司应按照合同约定向唐果、王小红承担逾期办证的违约责任，即营山城建公司应按照已付房款的银行同期活期存款利息向唐果、王小红支付逾期办证违约金，计算期间为2014年8月25日起至权属转移登记完成之日止。
综上所述，营山城建公司的上诉请求部分成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初2133号民事判决第一项、第三项；
二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初2133号民事判决第二项、第四项；
三、四川省营山县城乡建设综合开发公司于本判决生效之日起十日内向唐果、王小红支付逾期办证违约金，违约金计算标准为：以411,415元为基数，以银行同期活期存款利率为标准，自2014年8月25日起计算至本判决确定的给付之日止。若未在本判决确定的期限内履行转移登记协助义务，违约金计算至权属转移登记完成之日止；
四、驳回唐果、王小红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费75元，由四川省营山县城乡建设综合开发公司负担60元，由唐果、王小红负担15元；二审案件受理费150元，由四川省营山县城乡建设综合开发公司负担120元，由唐果、王小红负担30元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 远
审判员 刘 荣 耀
审判员 田 娟
二〇一七年十二月一日
书记员 蒲文博(代)