大连市沙河口区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽0204执异36号
案外人：程壮，男，1969年12月1日出生，住大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：徐东亮，辽宁锦连律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王贵琰，辽宁锦连律师事务所律师。
申请执行人：中国银行股份有限公司大连沙河口支行，住所地大连市沙河口区。
负责人：初松涛，行长。
委托诉讼代理人：赵阳，男，该行职员，住大连市沙河口区。
被执行人：肖成英，女，1957年11月18日出生，住大连市沙河口区。
被执行人：范伟成，男，1954年12月30日出生，住大连市沙河口区。
本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司大连沙河口支行（以下简称中国银行）与被执行人大连迪尔办公设备有限公司（以下简称迪尔公司）、肖成英、范伟成、关运科、方维云、大连信开数码有限公司（以下简称数码公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人程壮对本院作出（2017）沙执恢字第453号执行裁定书，评估拍卖被执行人肖成英名下位于大连市中山区x号公建房屋提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人程壮称，2018年5月18日，我与被执行人肖成英达成房屋产权归属协议，约定案涉房屋大连市中山区x号公建已有其他案外人大连德堡钢格板有限公司法定代表人艾伦.春明.王支付全部房款450万元，该房屋的实际所有权人为艾伦.春明.王。2014年2月13日程壮与案外人大连德堡钢板有限公司及其法定代表人艾伦.春明.王签订《房屋租赁协议》，约定程壮承租艾伦.春明.王实际所有的案涉房屋，承租期限自2014年3月1日至2034年2月28日共计20年。大连海润贸易有限公司为其支付了两年的租金200万元。2015年6月因大连德堡钢格板有限公司法定代表人艾伦.春明.王向营口银行股份有限公司大连分行借款不能按期偿还，营口银行股份有限公司大连分行将对其享有的31412945.31元债权转让给其他案外人高明。2015年6月26日，大连海润贸易有限公司、高明、大连德堡钢格板有限公司法定代表人艾伦.春明.王、程壮签订《房屋租赁协议补偿协议》，该补充协议再次明确艾伦.春明.王为案涉房屋的实际所有权人，约定案涉房屋的租赁期限变更为32年，自2014年3月1日至2046年2月28日止。因大连海润贸易有限公司已交付了两年房租、剩余30年的房租抵顶高明对大连德堡钢格板有限公司法定代表人艾伦.春明.王享有的31412945.34元的债权。合同签订后，案外人程壮就实际占用了案涉房屋使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁内阻止受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持……。”申请人认为，案外人艾顺.春明.王是房屋的实际所有权人，各方签订的房屋租赁协议合法有效，且申请人已实际占用房屋至今，符合该条法律规定，为维护申请人的合法权益，避免损失扩大，请求法院终止对大连市中山区x号公建房屋的强制执行拍卖。
申请执行人中国银行辩称，一、案涉拍卖房屋的唯一房地产权利人是肖成英。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”，案涉x号公建房屋所有权登记在肖成英名下，未发生变更登记。目前我国根本没有什么“实际拥有人”，“实际产权人”的法律定义，异议人《执行异议申请书》系编造。二、本执行案评估拍卖符合法律规定。2016年8月15日贵院（2016）辽0204民初1077号生效判决确认“原告中国银行对抵押物房屋即位于大连市中山区新流街79号公建我在上述债权范围内享有优先受偿权”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条规定“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行；一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行”。因被执行人未履行法律文书义务，根据权利人我行申请，沙区法院立案执行并对案涉房屋财产采取强制执行错误，依法有据。《人民法院关于人民法院强制设定抵押的房屋的规定》第一条规定“对于被执行人所有的已经依法设定的抵押房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”本案中，涉案房屋属被执行人肖成英所有并办理了抵押登记，根据抵押权人我行的强制执行申请，沙区法院对房屋进行公开拍卖、符合法律规定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”假设异议人租赁在先，异议人也不能以存在租赁权为由阻止拍卖。三、本执行案不存在法律规定的终止执行情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条规定“有下列情形之一的，人民法院裁定终结执行：（一）申请人撤销申请的；（二）据以执行的法律文书被撤销的；（三）作为被执行人的公民死亡、无遗产可供执行，又无义务承担人的；（四）追索赡养费、扶养费、抚育费案件的权利人死亡的；（五）作为被执行人的公民因生活困难无力偿还借款，无收入来源，又丧失劳动能力的；（六）人民法院认为应当终结执行的其他情形。”异议人主张其对案涉房屋享有租赁权而终止对案涉房屋的拍卖执行，显然，执行标的是否存在租赁关系并不属于上述法律规定的“终结执行”的法定事由，故异议人请求终止执行缺乏法律依据。四、抵押登记时到现在，异议人也没有合法有效的租赁合同，也未经过备案登记，异议人的承租权依法不成立，故不存在带租拍卖还是不带租拍卖的问题。首先，依《大连市城市房屋租赁管理办法》及《大连市房屋租赁管理办法实施细则的规定“房屋租赁实行登记备案制度，未登记备案的房屋租赁合同，不得对抗第三人。”因此，程壮提交的未登记备案的租赁合同不能对抗本案行使抵押权而进行的司法拍卖。其次，自案涉房屋办理抵押登记至今，肖成英强调从未与异议人签订什么租赁合同，更谈不上对租赁合同进行过备案登记，我行更不知情抵押时有任何租赁合同备案。且《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”再者，本案诉讼保全时，2016年3月24日进行了查封。执行中，2017年8月28日法院去现场张贴封条时房屋空置。2017年9月12日法院和肖成英、我行及评估所到现场进评估、张贴《（拍卖）通知》、更换大门锁时，房屋仍空置。2017年9月26日，异议人擅自砸门进入房屋，是在法院查封措施后违法处置法院的查封物，不能产生以承租权阻却法院执行的效果。2017年10月8日，我行已向贵院提交《请求沙河口区人民法院依法追究程壮等人毁损法院查封物刑事责任的申请书》，请求追究程壮及其装修工人的刑事责任。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十其条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持……”。综上所述，本执行异议案既不存在《民事诉讼法》第二百二十五条执行行为异议的情形，又不存在《民事诉讼法》第二十二十七条执行标的异议的情形。程壮的执行异议无事实和法律依据，不能成立。贵院的评估拍卖抵押物于法有据。
本院查明，原告中国银行与被告迪尔公司、肖成英、范成伟、关运科、方维云、数码公司金融借款合同纠纷一案，本院经审理于2016年8月15日作出（2016）辽0204民初1077号民事判决书，判决主文如下：一、解除原告中国银行股份有限公司大连沙河口支行与被告大连迪尔办公设备有限公司签订《授信额度协议》及《流动资金借款合同》；二、被告大连迪尔公司偿还原告中国银行借款本金1500万元及截至2016年7月14日的逾期利息72864097元、罚息1894663元；三、被告大连迪尔公司按照合同约定的利息、罚息支付标准以借款本金1500万元为基数向原告中国银行支付自2016年7月15日起至款项付清日止的借款利息及罚息；四、原告中国银行对抵押房屋即位于大连市中山区x号公建在上述债权范围内享有优先受偿权；五、被告关运科、方维云在上述债权范围内向原告中国银行承担连带清偿责任；六、被告数码公司在上述债权范围内向原告中国银行承担连带清偿责任。以上具有给付内容的款项，于本判决生效之日起10内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付间金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114269元、财产保全费5000元及公告费600元（原告均已预付），合计119869元，由六被告共同负担承担。
另查，由于被告肖成英、范伟成与原告中国银行签订了《最高额抵押合同》，被告肖成英、范伟成自愿以其享有的位于大连市中山区x号公建（权证号：中私有x号、面积1312.96平方米）提供抵押担保，期限自2014年8月25日至2019年8月24日止。审理期间，本院于2016年3月24日作出（2016）辽0204民初1077号民事裁定书，裁定：冻结被告大连迪尔办公设备有限公司、肖成英、范伟成、关运科、方维云、大连信开数码有限公司名下的银行存款1600万元或查封、扣押其等值财产。当日，本院查封了被告肖成英名下位于大连市中山区x号公建房屋，期限3年，自2016年3月24日至2019年3月23日止。
民事判决书发生法律效力后，义务人未自动履行民事判决所确定的义务。中国银行向本院申请强制执行，本院于2016年1月22日立案，执行案号为（2016）辽0204执2459号，本院向被执行人送达了执行通知书。2016年11月29日，本院作出（2016）辽0204执2459号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2017年5月23日，根据申请人中国银行的申请，本院恢复对该案的执行，执行案号为（2017）辽0204执恢453号。在本次执行过程中，本院于2017年5月31日作出（2017）辽0204执恢453号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人肖成英名下位于大连市中山区x号公建房屋。
再查，2014年2月13日，案外人程壮与其他案外人大连海润贸易有限公司、大连德堡钢板有限公司、艾伦.春明.王签订《房屋租赁协议》，合同约定：艾伦.春明.王同意将位于大连市中山区x号1-3层建筑面积为1312.96平方米的公建房屋出租给案外人程壮，期限自2014年3月1日至2034年2月28日止，租金每年100万元。
2015年6月26日，案外人程壮与其他案外人大连海润贸易有限公司高明、大连德堡钢板有限公司、艾伦.春明.王签订《房屋租赁协议补充协议》，该补充协议再次明确艾伦.春明.王将案涉房屋租赁给案外人程壮使用，期限变更为自2014年3月1日至2046年2月28日共计32年。因大连海润贸易有限公司已交付了两年房租、剩余30年的房租抵顶其他案外人大连德堡钢格板有限公司和艾伦.春明.王的债务。
上述事实，有案外人提供的执行异议申请书、房屋租赁协议、房屋租赁协议补充协议、（2016）辽0204民初1077号民事判决书、（2016）辽0204民初1077号民事裁定书、（2017）辽0204执恢453号执行裁定书等证据在案为凭。
本院认为，被执行人在未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案的被执行人肖成英在大连迪尔办公设备有限公司向申请执行人借款时提供了抵押担保，即用其名下位于大连市中山区x号公建做抵押担保，经本院（2016）辽0204民初1077号民事判决书判决，申请执行人中国银行股份有限公司大连沙河口支行对案涉房屋在借款1500万元本息范围内享有优先受偿权，故本案在执行阶段本院作出（2017）辽0204执恢453号执行裁定书，裁定评估拍卖被执行人肖成英名下位于大连市中山区x号公建房屋，其行为符合法律规定，本院应予支持。现案外人程壮提出案涉房屋系其他案外人艾伦.春明.王实际所有，并与其签订长期的房屋租赁合同，以此为由请求终止对大连市中山区x号公建的评估、拍卖。根据大连市不动产登记管理制度，房屋的所有权实行登记备案制，不以实际出资人确定房屋的所有权人，本案案涉的公建房屋系登记在被执行人肖成英名下，因此该房屋的所有权人即应为被执行人肖成英，其他案外人艾伦.春明.王在未经房屋所有权人肖成英授权的情况下无权将案涉房屋出租给他人，故案外人程壮与其他案外人艾伦.春明.王就案涉房屋所签订的租赁合同不能对抗本院对案涉房屋的评估、拍卖，故案外人提出停止评估、拍卖的请求，本院不予支持，应予驳回。关于案外人程壮提出与大连德堡钢板有限公司、营口银行股份有限公司大连分行、高明等人的债权债务转让一节，因与本案无关，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向大连市沙河口区人民法院提起诉讼。
审判长 马尚升
审判员 唐利群
审判员 王 飞
二〇一八年六月十一日
书记员 马倩倩