江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终2322号上诉人（原审被告）：苏州欧普置业有限公司，统一社会信用代码91320509051868184K，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇汾湖浦北工业开发区。法定代表人：马伟进，该公司董事。委托诉讼代理人：李雪梅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：鲁冰，女，1980年11月1日出生，汉族，住安徽省霍邱县。上诉人苏州欧普置业有限公司（以下简称欧普置业公司）因与被上诉人鲁冰商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初10232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。欧普置业公司上诉请求：撤销原审判决第一项并依法改判，案件受理费由鲁冰承担。事实和理由：一、一审判决以日万分之四计算违约金缺乏事实依据和法律依据。业主就逾期交房实际损失未提供任何证据，逾期交房未造成实际损失，故应以业主无实际损失作为判断违约金是否过高的事实基础。按照一审判决结果，欧普置业公司每月应承担的违约金高达9590元，而当地同类房产的月租金最高不超过3200元，在逾期交房未给业主造成实际损失的情况，一审以日万分之四认定逾期违约金与司法解释精神相悖。二、一审判决遗漏了欧普置业公司提交的证据材料，对事实认定不清。一审中欧普置业公司提交了涉案商品房所在地的同类房屋租赁合同，证明涉案商品房所在地房屋租赁行情一般在2300元至3200元之间，并以此证明业主可能产生的最高实际损失情况，但一审法院对上述证据未做认定，导致案件事实认定不清。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判。鲁冰未作答辩。鲁冰向一审法院起诉请求：1.请求判令欧普置业公司向鲁冰支付截至2017年7月31日的逾期交房违约金55146.66元（799227元×0.05%/日×138日），实际应支付到欧普置业公司将符合交房条件的涉案房屋交付鲁冰之日；2.本案诉讼费用由欧普置业公司承担。一审法院认定事实：2016年8月15日，鲁冰与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2016020590），约定鲁冰购买欧普公司开发的位于苏州市××区汾湖镇××北、××路东侧××梦想家园××单元××号房屋，商品房总价款799227元。该合同第八条约定，出卖人应于2017年3月15日前将具备以下条件并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。该合同第九条约定，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，鲁冰支付了首付款169227元，欧普置业公司开具了相应发票。后鲁冰又通过贷款向欧普置业公司支付了购房款600000元，至此全额支付了购房款，现在持续按月还贷。截至一审法庭辩论终结之日，涉案房屋尚未符合合同约定的交房条件，鲁冰于2017年4月3日接收了房屋，双方就逾期交房违约金的支付发生争议，致一审案件讼争。以上事实，有鲁冰提交的商品房买卖合同、发票、个人购房担保借款合同、银行账户交易明细对账单及鲁冰的当庭陈述等证据予以证实。一审中，涉案的争议焦点为：双方约定的违约金数额是否存在过高的情形？如何确定违约责任的承担。鲁冰主张按合同约定的日万分之五计算。欧普置业公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低。一审法院认为，鲁冰与欧普置业公司于2016年8月15日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应于2017年3月15日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给鲁冰使用，虽然欧普置业公司于2017年4月3日向鲁冰实际交房，鲁冰也配合办理了收房手续，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至备案登记、获得《商品房交付使用通知书》期间欧普置业公司所应承担的违约责任。鲁冰实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出其实际接收房屋视为免除欧普置业公司后续违约金之结论，故一审法院对欧普置业共关于其在实际交房后不应承担违约责任的抗辩，不予采信。欧普置业公司至今未能按约全部履行商品房交付的义务，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，欧普置业公司应当向鲁冰支付逾期交房违约金。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明鲁冰因逾期交房产生的实际损失，且逾期交房给鲁冰造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失，故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的标准计算，从最后交付期限的第二天即2017年3月16日起至一审法庭辩论终结之日即2017年12月26日止，计286天，应为91431.57元（799227元×0.04%/日×286日）。鉴于一审辩论终结时涉案房屋尚未符合合同约定的交房条件，该房屋何时交房、是否能够交房在履行上存在不确定性，故一审法院对鲁冰主张一审法庭辩论终结之后的逾期交房违约金在本案中暂不予以支持，鲁冰可根据欧普置业公司房产开发的后续进度依法另行向欧普置业公司主张。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、欧普置业公司苏州欧普置业有限公司应于判决生效之日起十日内向鲁冰支付自2017年3月16日至2017年12月26日止的逾期交房违约金91431.57元。二、驳回鲁冰的其他诉讼请求。案件受理费2086元，由苏州欧普置业有限公司负担。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，鲁冰与欧普置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应在2017年3月15日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普置业公司未能按约办理商品房交接手续。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，欧普置业公司应当向鲁冰支付逾期交房违约金。对于逾期交房违约金的计算标准，欧普置业公司认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低，但欧普置业公司与业主均未举证证明逾期交房造成的实际损失，而逾期交房给购房者造成的损失包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能的损失，并不仅仅是房屋租金损失，故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分之五计算逾期交房违约金的标准过高，将其调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的计算标准并无不当，本院予以确认。综上所述，欧普置业公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2086元，由上诉人苏州欧普置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 黄学辉审 判 员 郭 锐二〇一八年五月二十二日法官助理 黄源榕书 记 员 闻 艺