甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘05民终6号
上诉人（原审被告）：淡某甲，女，住甘肃省天水市麦积区。
委托诉讼代理人：罗某，甘肃鑫盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：兰州铁路局兰州房建段，住所地甘肃省兰州市城关区。
负责人张某，该段段长。
委托诉讼代理人候某，男，该段职工。
上诉人淡某甲因与被上诉人兰州铁路局兰州房建段（以下简称兰州房建段）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省天水市麦积区人民法院（2016）甘0503民初1146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人淡某甲及委托诉讼代理人罗某、被上诉人兰州房建段的委托诉讼代理人候某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
淡某甲上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、涉案房屋原承租人为兰某，是淡某甲父亲淡某乙花费6.5万元从兰某手中转让得来。2013年1月11日，淡某乙与兰州房建段签订了房屋租赁合同。2013年5月10日，兰州金轮劳动服务站给淡某甲一份租赁协议。2013年12月25日，淡某甲又与兰州房建段签订了租房协议，也就是一审法院认定的租房合同。二、兰州房建段与淡某甲不继续签订合同是为了非法利益,即准备将房屋收回后另租他人。淡某甲一直积极争取续签合同，但兰州房建段拒绝续签。二、淡某甲具有优先续租权，兰州房建段单方解除合同违法。三、兰州房建段解除合同理由不足。根据法律规定，除非房屋所有权人生产建设等用房时，才可主张解除合同。淡某甲在履行合同过程中没有违约行为，兰州房建段不能解除合同。且淡某甲全家靠做蛋糕维持生计，生活困难，若解除合同损失巨大。四、合同将租期规定为一年，并不是当事人的真实意思表示。关于滞纳金，我方没有违约行为，故不存在滞纳金问题。五、兰州房建段不具有法人资格，无权以其名义诉讼。
兰州房建段答辩称，一审判决认定事实清楚，应予维持。淡某甲称兰州房建段解除合同与事实不符，双方之间的租赁合同已经到期，淡某甲非法占有房子长达两年，未支付任何费用，而滞纳金系合同中有约定。兰州房建段系有营业执照的法人分支机构，具有独立的诉讼主体资格。
兰州房建段向一审法院起诉请求：1．判令淡某甲返还其占用的位于天水市麦积区道北天乐苑市场南1号的房屋；2．由淡某甲按照每月560元的标准向其给付房屋占用费8400元及违约金8400元（以上主张以实际履行之日产生的金额为准）。
一审法院认定事实：2013年12月25日，兰州房建段（甲方）与淡某甲（乙方）签订了房屋租赁合同一份，合同约定：1.甲方出租给乙方的房屋位于天水市麦积区道北天乐苑市场南1号，出租房屋面积共19平方米；2．房屋租赁期共12个月，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，乙方向甲方承诺租赁房屋仅作为副食品加工使用，租赁期满甲方有权收回出租屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同；3．房屋租金为每月560元，年租金总额为6720元；4．租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期归还则每逾期一日应向甲方支付原日租金二倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，兰州房建段将位于天水市麦积区道北天乐苑市场南1号房屋交付给淡某甲使用，淡某甲向兰州房建段交纳了房屋租赁费6720元及保证金1680元。又查明，房屋租赁合同期满后，兰州房建段与淡某甲未继续签订新的房屋租赁合同，房屋由淡某甲一直占用至今。另查明，坐落于天水市麦积区道北天乐苑市场南1号的房屋一间，系兰州铁路局拨付兰州房建段管理使用的房产，但未办理房产证。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据合同约定，兰州房建段与淡某甲签订的房屋租赁合同已经届满，且双方未再签订新的房屋租赁合同，淡某甲继续占有位于天水市麦积区道北天乐苑市场南1号房屋没有合法依据，应当返还兰州房建段。兰州房建段要求淡某甲返还房屋的诉讼请求成立，予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”淡某甲在房屋租赁合同期满后，继续占有位于天水市麦积区道北天乐苑市场南1号房屋，应向兰州房建段给付房屋租赁合同期满后继续占用房屋期间的使用费，按照每月560元的标准从2015年1月1日计算至实际腾房返还之日。兰州房建段要求淡某甲承担逾期返还房屋期间的占有使用费的诉讼请求成立，予以支持。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据合同约定，房屋租赁合同期满后淡某甲应如期交还房屋，逾期归还则每逾期一日应向兰州房建段支付原日租金二倍的滞纳金。双方约定的滞纳金（即违约金）过高，应当予以调整。根据兰州房建段的实际损失情况，兼顾租赁合同的履行情况、当事人的过错程度以及兰州房建段预期利益等综合因素，由淡某甲向兰州房建段给付租赁合同期满后继续占用房屋期间的违约金，酌情确定按照租金20％的标准（即每月560元x20%＝每月112元），从2015年1月1日计算至实际腾房返还之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决：一、由淡某甲将位于天水市麦积区道北天乐苑市场南1号的房屋腾空并返还给兰州铁路局兰州房建段；二、由淡某甲给付兰州铁路局兰州房建段逾期返还房屋期间的房屋占有使用费，按照每月560元的标准从2015年1月1日起计算至实际腾房之日；三、由淡某甲给付兰州房建段逾期返还房屋期间的违约金，按照每月112元的标准从2015年1月1日起计算至实际腾房返还之日。以上一至三项于判决生效后十五日内履行完毕。如淡某甲未按判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费2536元，由兰州房建段承担236元，由淡某甲承担2300元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.兰州房建段与淡某乙间的房屋租赁合同、兰某的缴费票据、贫困证明、病历与本案无关，本院不予采信。兰州金轮劳动服务站与淡某甲间的房屋租赁合同因淡某甲未签名，且兰州房建段不认可，不予采信。2.关于“此房出租”的小广告和录音证据，因兰州房建段不认可，又无其他证据佐证，本院不予采信。经二审审理查明:兰州房建段系兰州铁路局的分支机构，是领取营业执照的非法人组织。二审查实的其余事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1、淡某甲是否应返还涉案房屋给兰州房建段；2、房屋占用期间的损失如何计算。关于第一个焦点，淡某甲与兰州房建段签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现该租赁合同已于2014年12月31日履行期满，双方就续租事宜未达成一致，淡某甲理应在租赁合同期满后按照约定将涉案房屋腾退并交还兰州房建段，并负担腾退之前的房屋占用费。关于上诉人提出的享有优先承租权的上诉请求，对此本院认为，优先承租权系双方当事人约定的权利，并非法定的权利。根据租赁合同约定，淡某甲享有优先承租权的条件是兰州房建段继续出租涉案房屋且需在同等条件下，从一、二审查明情况看，淡某甲无有效证据证明该两项条件成立，故其关于优先承租权的主张不能成立。关于第二个焦点，租赁合同第十二条第五项规定了合同期满后淡某甲逾期交房则承担滞纳金，由于该约定明显过高，一审已对滞纳金进行调整，一审对此处理正确，应予维持。关于上诉人提出的兰州房建段不具有诉讼主体资格的主张。兰州房建段是领取营业执照的非法人组织，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条的规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定”，故兰州房建段属于其他组织，具有诉讼主体资格，上诉人的该上诉理由不能成立。综上所述，上诉人淡某甲的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2536元，由上诉人淡某甲承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宏权
审 判 员 李虓晖
代理审判员 雒 璇
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 刘 丹