天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民一终字第0201号
上诉人（原审被告）国晓伟。
委托代理人文亮，天津海远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津捷茂资产管理有限公司，住所地天津市和平区福安大街39号708室。
法定代表人刘武，董事长。
委托代理人王海，天津明义律师事务所律师。
委托代理人林美伶，天津明义律师事务所律师。
上诉人国晓伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第0861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人国晓伟及其委托代理人文亮，被上诉人天津捷茂资产管理有限公司（以下简称捷茂公司）的委托代理人王海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，讼争的坐落天津市和平区多伦道50号负一至五层房屋系捷茂公司名下房产，负一至五层房屋建筑面积共计12375.16平方米。本案涉案房屋位于天津市和平区多伦道50号四层和五层，其中4层房屋面积是2680平方米，5层房屋面积是1651平方米。捷茂公司原名“天津世茂置业发展有限公司”，2011年11月25日更名为现有“天津捷茂资产管理有限公司”企业名。
2011年9月27日，双方签订了《同方11#楼四五层租赁合同》，约定捷茂公司将多伦道50号中的四层、五层房屋（建筑面积共计4331平方米，其中四层面积2680平方米、五层面积1651平方米）租赁给国晓伟，租期15年，自2012年3月1日至2027年2月28日止。其中2011年10月1日至2012年2月29日为装修免租期，合同对15年租期内每年应付租金进行了约定。同时，合同第4-2条中约定：国晓伟迟延交付租金，每延迟一天向捷茂公司支付三倍的日租赁费用。合同第11-1条约定：在租赁期内，国晓伟未按时交纳租金及各种费用且经捷茂公司催告在限定时间内仍不支付的，视为国晓伟违约，捷茂公司有权解除合同，收回该房屋，且不退还国晓伟已支付但尚未到期的租赁费用，赔偿捷茂公司将房屋恢复原状的费用，同时向捷茂公司支付六个月租赁费为标准的违约金。若支付的违约金不足以抵付捷茂公司损失的，国晓伟还应负责赔偿。该协议中还对捷茂公司与国晓伟在租赁合同的权利义务进行了约定。同日，国晓伟与案外人天津润达兴资产管理有限公司（以下简称润达兴公司）就国晓伟租用的上述房屋签订了《商铺管理服务协议》，约定管理期限15年，自2012年3月1日至2027年2月28日止。润达兴公司负责对物业共用部位、共用设施、环境卫生、安全防范等项目进行维护、修缮、管理与服务。管理费与租金同时收取，合同对15年租期内每年应付管理费进行了约定，且该管理合同约定的每年应付管理费数额与上述《同方11#楼四五层租赁合同》约定的国晓伟每年应付租金数额均相同。
上述合同签订后，捷茂公司依约将和平区多伦道50号四层、五层房屋交付国晓伟使用，国晓伟在该场地注册天津市和平区快米迪娱乐中心（个体工商户），经营KTV业务。2011年10月24日，国晓伟向捷茂公司支付了2012年3月1日至2012年5月31日的租金384287.4元。捷茂公司在2012年7月27日为国晓伟开具了房租发票。
2012年7月1日开始，案外人润达兴公司进行清算，捷茂公司与国晓伟、案外人润达兴公司签订了《补充协议》，协议第二条约定：案外人润达兴公司于2012年7月1日公司进行清算，与国晓伟签订的《商铺管理服务协议》终止，润达兴公司应收的管理费转为租金，在合同期内，捷茂公司不再以任何形式向国晓伟收取管理费。捷茂公司委托案外人天津颐高数码科技有限公司和平分公司为国晓伟提供物业管理服务，如果和平分公司撤场，捷茂公司应委托下一物业公司为国晓伟提供服务。此租金自2012年6月1日起由国晓伟交付给捷茂公司（国晓伟应付的总金额不变）。国晓伟应交付给捷茂公司的租赁管理费详见协议附表1，附表1中列明的国晓伟15年租期内租赁管理费，每一年的租赁管理费数额即是《同方11#楼四五层租赁合同》和《商铺管理服务协议》中的租金和管理费合计的数额。其后，国晓伟支付捷茂公司租金至2013年5月，此后拖欠捷茂公司租金未付。捷茂公司于2013年9月4日和2013年9月10日分别给国晓伟寄送了《催告函》，要求国晓伟支付拖欠的租金，但国晓伟未支付。2014年7月16日，捷茂公司给国晓伟寄送了《解除合同通知书》，通知国晓伟解除《同方11#楼四五层租赁合同》及《补充协议》。国晓伟于2014年7月20日收到通知，并向捷茂公司寄送了《解除合同通知书的复函含解除补充协议通知》，不同意解除《同方11#楼四五层租赁合同》，同意解除《补充协议》。此后，因租赁场地电梯因部件损坏停运及捷茂公司于2014年9月9日将国晓伟租赁场地停电，国晓伟给捷茂公司寄送了《要求恢复电及电梯的通知》及停付租金的通知。现租赁场地仍由国晓伟占用且未支付拖欠的租金。捷茂公司提起诉讼，请求判令：1、确认解除捷茂公司与国晓伟于2011年9月27日签订的同方11号楼4、5层租赁合同；2、国晓伟将坐落于本市和平区多伦道与华安大街交口西北侧的同方11号楼4、5层房屋腾空交付捷茂公司并将电梯、空调等房屋设备恢复原状；3、国晓伟向捷茂公司支付2014年3月1日起至2014年10月31日房屋租金2528720元，违约金1896540元；4、国晓伟向捷茂公司支付从2014年11月1日起至实际腾房日的租金、违约金；5、诉讼费用由国晓伟承担。
原审法院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案捷茂公司、国晓伟签订的《同方11#楼四、五层租赁合同》和捷茂公司、国晓伟及润达兴公司签订的《补充协议》，双方对真实性均无异议，且系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及协议应依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
依照法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。同时，依照法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。现国晓伟拖欠捷茂公司租金未支付，经捷茂公司催要后仍未支付，捷茂公司要求解除合同及补充协议符合法律规定。捷茂公司已于2014年7月16日向国晓伟寄送了《解除合同通知》，国晓伟于2014年7月20日收到，故合同及补充协议应自通知到达国晓伟时即2014年7月20日予以解除，捷茂公司要求确认双方于2011年9月27日签订的《同方11#楼四、五层租赁合同》解除的诉讼请求，原审法院予以支持。
依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，因合同解除，国晓伟应将租赁物返还捷茂公司，故捷茂公司要求国晓伟将坐落于本市和平区多伦道与华安大街交口西北侧的同方11号楼4、5层房屋腾空交付捷茂公司的诉讼请求，原审法院予以支持。同时，捷茂公司要求国晓伟将电梯、空调等房屋设备恢复原状的请求，因国晓伟仅是使用电梯，电梯系由捷茂公司委托他人进行维护，不存在国晓伟恢复原状的情形；至于空调，捷茂公司未能提供空调原状及国晓伟改动空调的相关证据，应承担举证不利的后果，要求国晓伟恢复空调原状原审法院不予支持。
依照法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。现国晓伟拖欠捷茂公司租赁管理费未支付，捷茂公司要求国晓伟支付租赁管理费的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。本案捷茂公司要求国晓伟支付自2014年3月1日起至2014年10月31日的租赁管理费，但捷茂公司于2014年9月9日将国晓伟租赁的场地停电，致使国晓伟无法经营即无法使用租赁物，故国晓伟自2014年9月9日开始不应再向捷茂公司支付租金，故国晓伟应支付捷茂公司自2014年3月1日至2014年9月8日期间的租赁管理费为1980830.67元。
依照合同约定，国晓伟未按时支付租金，向捷茂公司支付六个月租赁费为标准的违约金，故捷茂公司要求国晓伟支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，原审法院予以支持。捷茂公司主张国晓伟支付违约金为1896540元，国晓伟主张约定的违约金过高请求减少。按照法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当认定为过分高于造成的损失。现捷茂公司未能提供其损失的相关证据，原审法院以上述期间银行同期贷款利率为标准计算捷茂公司的利息损失，经计算应为：1980830.67元×6%÷365天×192天=62518.27元，再按照超过损失的30%计算为：62518.27元×130%=81273.75元，低于捷茂公司主张的违约金金额，故国晓伟主张违约金过高原审法院予以采信，国晓伟应支付捷茂公司的违约金以捷茂公司的实际损失为基础应为利息损失即62518.27元。
捷茂公司要求国晓伟支付自2014年11月1日起至实际腾房日的租金、违约金的诉讼请求，同样因捷茂公司于2014年9月9日将国晓伟租赁的场地停电，致使国晓伟无法经营即无法使用租赁物，故国晓伟自2014年9月9日开始不应再向捷茂公司支付租金，捷茂公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：一、确认原、被告于2011年9月27日签订的《同方11#楼四、五层租赁合同》于2014年7月20日予以解除；二、本判决生效后十五日内，被告将坐落于本市和平区多伦道与华安大街交口西北侧的同方11号楼4、5层房屋腾空交付原告收回；三、本判决生效后十五日内，被告支付原告自2014年3月1日至2014年9月8日期间的租赁管理费1980830.67元及违约金62518.27元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费42202元，减半收取21101元，由原告负担9601元，由被告负担11500元。
上诉人国晓伟不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人国晓伟认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人并没有欠付被上诉人租金，被上诉人捷茂公司起诉上诉人租赁合同（欠付租金）纠纷一案，并未审结，一审判决直接认定上诉人欠付被上诉人租金，系认定事实不清，证据不足，适用法律错误。2、上诉人与被上诉人之间的补充协议已经解除，对此，上诉人与被上诉人也都已经认可，根据合同法的规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的承担返还原物、赔偿损失等责任，也就是说补充协议不仅不能作为被上诉人向上诉人主张租金的依据，相反上诉人依据该补充协议交付给被上诉人的管理费，被上诉人也应该返还。综上，上诉人请求二审法院：1、依法撤销天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第0861号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人捷茂公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人认为，1、双方订立的租赁合同和补充协议，意思表示真实，合法有效。双方应该依法履行合同义务，而上诉人无故不支付租金，已经构成了违约，经过被上诉人的催促，仍然不支付。依据合同法的规定和双方在合同中的约定，被上诉人享有解除合同的权利，并且被上诉人通过合法的形式，行使了法律赋予的解除权，因此双方订立的合同应该合法解除。2、合同解除后，上诉人继续占有被上诉人财产，是非法占有，应该依法返还。因此合同解除后，上诉人仍然有支付租金和违约金的责任。补充协议是依据租赁合同而产生的，不能独立于租赁合同而解除。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，一审法院经审理查明的基本事实正确，本院予以确认。本院另查明，上诉人与被上诉人双方签订《同方11#楼四五层租赁合同》关于乙方义务（即上诉人义务）中的8-7约定，乙方自行负责该房屋内的物业管理工作并承担全部费用，包括保洁、保安和消防等工作。按双方《补充协议》附表1中的约定，租赁管理费用为：2014年3月1日至2015年2月28日期间每季度948270元。本案二审审理过程中，上诉人国晓伟主张两部客梯分别于2014年6月和2014年7月停运，被上诉人对客梯停运时间予以认可。
本院认为，上诉人与被上诉人参与签订的《同方11#楼四五层租赁合同》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。上诉人与被上诉人于《同方11#楼四五层租赁合同》中明确约定，由上诉人自行负责该房屋内的物业管理工作并承担全部费用，上诉人遂与案外人润达兴公司另行签订《商铺管理服务协议》，委托润达兴公司负责相关物业管理服务。由此可见，被上诉人此时根据租赁合同所收取的租金中并不以提供物业服务等为对价。《补充协议》中明确约定，案外人润达兴公司于2012年7月1日进行清算，其与上诉人签订的《商铺管理服务协议》终止，润达兴公司应收的管理费转为租金，在合同期内，被上诉人不再以任何形式向上诉人收取管理费。被上诉人委托案外人天津颐高数码科技有限公司和平分公司为上诉人提供物业管理服务，如果该公司撤场，被上诉人应委托下一物业公司为上诉人提供服务。此租金自2012年6月1日起由上诉人交付给被上诉人（上诉人应付的总金额不变）。上诉人应交付给被上诉人的租赁管理费详见协议附表1，附表1中列明的上诉人15年租期内租赁管理费，每一年的租赁管理费数额即是《同方11#楼四五层租赁合同》和《商铺管理服务协议》中的租金和管理费合计的数额。据此，《补充协议》中的租金实际应为此前的租金与管理费之和，被上诉人亦承接了相应物业管理服务责任。被上诉人提供了一定的基础性服务，但于2014年6月、7月分别停运了两部电梯，其提供的物业服务不完全符合约定，上诉人主张此前交纳的管理费已完全折抵租金，依据不足，但对上诉人应交纳的租金应予适当减免，减免比例以30%为宜。故上诉人国晓伟应向捷茂公司支付合同约定租金（含管理费）的70%，即1980830.67元×70%=1386581.47元。双方在合同履行中均有不当，故对被上诉人要求上诉人支付违约金的请求不再支持。国晓伟并未支付上述期间的租金，连同此前的欠付租金，构成违约。被上诉人捷茂公司已经通过邮寄《催告函》、提起诉讼等方式要求国晓伟支付欠付租金，国晓伟并未在合理期限内履行给付租金的义务。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，被上诉人捷茂公司依法享有对《同方11#楼四、五层租赁合同》及《补充协议》的解除权。捷茂公司于2014年7月16日向国晓伟寄送了《解除合同通知》，国晓伟于2014年7月20日收到，故双方合同及《补充协议》应于2014年7月20日解除。
综上，一审法院认定事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第0861号民事判决第一、二项；
二、撤销天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第0861号民事判决第三、四项；
三、本判决生效之日起十五日内，上诉人国晓伟向被上诉人天津捷茂资产管理有限公司支付2014年3月1日至2014年9月8日期间的租金（含管理费）1386581.47元。
四、驳回被上诉人天津捷茂资产管理有限公司一审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费42202元，减半收取21101元，由上诉人国晓伟负担6612元，由被上诉人天津捷茂资产管理有限公司负担14489元；二审案件受理费21359元，由上诉人国晓伟负担6692元，由被上诉人天津捷茂资产管理有限公司负担14667元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王鸿云
审 判 员 王宗新
代理审判员 张贝贝
二〇一五年四月二十日
书 记 员 刘振铭
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……