福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第1681号
上诉人（原审原告）：吴武侯，男，1953年9月1日出生，住香港。
上诉人（原审原告）：李梅治，女，1956年12月1日出生，住香港。
上诉人（原审原告）：吴雅婷，女，1978年9月9日出生，住香港。
上诉人（原审原告）：吴玉婷，女，1981年10月10日出生，住香港，A)。
以上四上诉人的共同委托诉讼代理人：肖宗杰，福建华忠盛律师事务所律师。
以上四上诉人的共同委托诉讼代理人：陆贵生，福建华忠盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴双喜，男，1956年2月13日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
被上诉人（原审被告）吴世后，男，1940年2月4日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托诉讼代理人：吴炳宣，泉州法律服务中心法律服务工作者。
委托诉讼代理人：陈美霞，泉州法律服务中心法律服务工作者。
上诉人吴武侯、李梅治、吴雅婷、吴玉婷因与被上诉人吴双喜、吴世后物权保护纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2014）鲤民初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴武侯、李梅治、吴雅婷、吴玉婷上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持吴武侯、李梅治、吴雅婷、吴玉婷一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、吴武侯经过依法登记享有诉争宅基地使用权，并在宅基地上建设房屋，系合法的房屋所有权人。虽然吴双喜在建造房屋时有出资行为，但并不代表对房屋享有共有权，一审法院认定宅基地上房屋为吴武侯与吴双喜共有系认定事实错误；二、吴双喜未经吴武侯同意将诉争房屋转让给吴世后属无权处分行为，买卖行为无效，一审法院认定买卖行为有效存在瑕疵；三、不动产的善意取得以登记为原则，吴世后至今未获得诉争宅基地使用权和房屋的登记，一审法院认定吴世后善意取得诉争房屋所有权系认定事实错误；四、诉争房屋系吴武侯以家庭户主名义向政府部门申请占地所建，一审法院的错误判决应当予以纠正。
吴双喜未作答辩。
吴世后辩称，诉争房屋不是吴武侯建设，而是吴双喜建设，后经过吴世后翻新改建，吴武侯没有提供证据证明诉争房屋系由其所建并归其所有。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。
吴武侯、李梅治、吴雅婷、吴玉婷向一审法院起诉请求：确认坐落于鲤城区宅基地的权属归其所有。
一审法院认定事实：1982年2月泉州市鲤城区大队批准原告吴武侯在用地建房，该用地四至分别记载为：“东至公路，西至世流厝，南至生产队农，北至奕生厝。”批准的可建筑面积225㎡（15m×15m）。1984年6月15日经泉州市鲤城区浮桥镇人民政府审批，1988年4月30日经泉州市鲤城区土地管理局审批，同意吴武侯补办上述基建用地225㎡（15m×15m）的申请手续，补交土地使用费300元罚款。1985年，吴武侯开始动工在诉争土地上建好房屋的地基，后吴双喜在地基之上建成共六间的一层平房，即为现泉州市鲤城区浮桥街道仙景社区繁荣路365号、367号、369号、371号、373号、375号房屋（以下统称“讼争房屋”）。经一审法院现场勘查，诉争土地四至与形状明显与《占地建房情况登记表》中记载的情况不同。庭审时，吴武侯、吴双喜均确认：讼房屋系由吴武侯与吴双喜（双方系亲兄弟）共同出资。吴武侯于1985年房屋建成前定居香港。讼争房屋由吴双喜管理使用。1998年11月13日，吴双喜立下契约将讼争房屋作价人民币31500元卖给吴世后，该契约内载明：“我愿意将公路边六间店面卖给吴世后……门口及厝前厝后左右空地均由吴世后做主自理。款项已清楚……吴双喜立公元一九九八年十一月十三日。”该契约加盖了泉州市鲤城区民委员会的印章。契约订立后，吴双喜将讼争房屋交给吴世后掌管。吴世后亦支付了购房款人民币31500元给吴双喜。1998年，吴世后对讼争房屋进行了部分翻修，并掌管讼争房屋至今。自吴武侯、李梅治、吴雅婷、吴玉婷定居香港后至2010年，吴武侯一家每年大概会回内地一两次，到诉争房屋隔壁吴选娘家中探望吴选娘（吴选娘系李梅治的母亲）。
另查明，吴武侯与李梅治系夫妻关系，吴雅婷与吴玉婷分别为二人的长女和次女。
一审法院认为，一、关于吴双喜与吴世后买卖诉争房屋的契约的效力问题。吴武侯原虽系以户为单位申请占地建房，但诉争房屋在被吴世后翻修前系由吴武侯与吴双喜共同所建，二人并未约定各自份额，应推定为共同共有。虽然本案各方均未提供书面证据证实吴双喜于1998年将诉争房屋出卖给吴世后的行为获得了吴武侯的同意，但该买卖行为经过了当时民委员会的见证，且李梅治的母亲一直以来均居住于诉争房屋隔壁，而吴武侯一家也多次前往探望李梅治的母亲，足以认定吴武侯早已知晓该买卖行为。本案诉争的房屋系吴世后有偿取得且已使用多年至今,吴武侯及其他原告多年来未提出过异议，鉴于吴世后在购买房屋的过程中并不存在着过错，系属善意第三人，根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。因此，吴世后的合法权利应受到保护。吴武侯的损失，应由擅自处分共有财产的人赔偿。二、关于吴武侯及其他原告的诉讼请求能否支持的问题。首先，吴武侯自认诉争房屋系由其与吴双喜共同建设，现却申请确认诉争房产归其所有，没有事实和法律依据；其次，诉争土地的四至、面积、长度、宽度与吴武侯提供的占地建房情况登记表中记载的土地状况明显不同，吴武侯未提供充分的证据证明这种变化已经经过相关部门的审批，合法性存疑，对其关于诉争房屋及宅基地的权属归其所有的主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回原告吴武侯、李梅治、吴雅婷、吴玉婷的诉讼请求。本案受理费100元，由原告吴武侯、李梅治、吴雅婷、吴玉婷承担。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为,本案诉争房屋买卖形成于1998年，彼时甚至是目前一些农村地区仍然没有不动产权属登记制度，农村不动产登记制度不完善，诉争房屋自始未进行不动产登记，在此情况下，要求当事人取得诉争房屋必须进行权属登记，客观上不利于保护善意第三人的合法权益。因此，审查农村不动产善意取得问题时应充分考虑农村地区不动产登记的特殊性，可以转移占有作为权属转移的公示方法。吴武侯原虽系以户为单位申请占地建房，但诉争房屋在被吴世后翻修前系由吴武侯与吴双喜共同所建，鉴于二人系亲兄弟关系且并未约定各自份额，应推定为共同共有。虽然本案没有证据能证实吴双喜于1998年将诉争房屋出卖给吴世后的行为获得了吴武侯的同意，但处分行为发生时诉争房屋已由吴双喜占有使用多年，且该买卖行为经过了当时民委员会的见证，李梅治的母亲一直以来均居住于诉争房屋隔壁，而吴武侯一家也多次前往探望李梅治的母亲，吴武侯从1998年至2012年其起诉前长达近14年的时间内并未提出异议，足以认定吴武侯早已知晓该买卖行为。本案诉争的房屋于1998年11月13日订立买卖合同后，吴世后已支付了相应的对价并在占有使用期间对房屋进行了部分翻修，吴世后在整个房屋购买过程中并不存在着过错，属善意第三人，鉴于诉争房屋未曾进行过不动产登记，根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”之规定，应认定吴世后通过合法有效的买卖行为已善意取得诉争房屋，其合法权益应受法律保护。吴武侯、李梅治、吴雅婷、吴玉婷上诉主张确认诉争房屋归其所有，缺乏事实与法律依据，不予支持。但吴武侯、李梅治、吴雅婷、吴玉婷可基于债权上的请求权要求吴双喜赔偿损失。鉴于目前诉争土地的四至、面积、长度、宽度与吴武侯提供的占地建房情况登记表中记载的土地状况明显不同，根据不动产权利一体化原则，一审对其关于宅基地的权属归其所有的主张，不予采纳，并无不当。
综上所述，吴武侯、李梅治、吴雅婷、吴玉婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由吴武侯、李梅治、吴雅婷、吴玉婷负担。
本判决为终审判决。
审判长 李翔峥
审判员 吴梅芳
审判员 陈志杰
二〇一七年八月三十日
书记员 王莉莉
附注：本案适用的主要法条及执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。