.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市玉泉区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）内0104民初26号原告：邢玉权，金川开发区出口加工区内蒙古北特通信有限责任公司机械工程师，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：康洪涛，内蒙古信真律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东方，内蒙古信真律师事务所律师。被告：内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司。法定代表人：武二润，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁换生，内蒙古嘉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鑫，内蒙古嘉泽律师事务所律师。原告邢玉权与被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告邢玉权的委托诉讼代理人王东方，被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司的委托诉讼代理人丁换生、杨鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邢玉权向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《房屋认购协议书》无效；2、请求被告返还购房款323148元；3、请求被告支付购房款产生的利息（以323148元为本金，以中国人民银行同期人民币贷款基准利率从2013年8月17日计算至给付之日）。事实与理由：原、被告双方于2013年8月17日签订《房屋认购协议书》，约定原告购买被告开发的××区，总价款633148元，被告承诺在2014年12月31日前交房。原告如约在2013年8月17日前付清了首付，而被告在约定日期无法交房，后来原告得知被告开发的恒泰盛都小区并未取得预售许可证，现根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题�解释》等相关规定，请求确认认购协议无效，返还购房款并支付相应利息。内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司辩称，根据事实依据和法律依据，定性为商品房预售合同，这个合同属于商品房预售合同的性质，才认定为无效，不属于商品房预售合同性质，而是房屋认购协议书。因为房屋不具备预售条件，所签合同的性质是预约合同，现在是订购，并没有体现出现在就是买与卖的合同。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人有争议的事实证据，原告邢玉权的证据：《房屋认购协议书》、《补充协议》、收据，欲证明原被告双方于2013年8月17日签订了《房屋认购协议书》，原告分三次共付首付款323148元，被告并未说明未取得预售许可证。原被告于2015年4月12日另行签订《补充协议》，被告承诺若所售房屋为非正规商品房，愿意承担所交房款2倍的违约金。被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司的质证意见如下：对《房屋认购协议书》、收据真实性认可，对2015年4月12日签署的《补充协议》真实性不予认可。该认购协议属于预约合同，属于合法有效的合同，协议第一条、第三条、第五条第三款均约定了条件具备后换签《商品买�合同》就已说明该合同为预约合同，现在不具备预售条件未取得预售许可证的事实，双方是知晓并认可的，在此基础才签订了认购协议书，而非商品房买卖合同，所以不存在未告知未取得预售许可证的事实。本院对原告所举的证据《房屋认购协议书》、《补充协议》、收据真实性予以认可。内蒙古恒盛泰房�产集团有限责任公司没有证据向本院提供。本院认为，2013年8月17日甲方内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司与乙方邢玉权签订了《房屋认购协议书》，协议约定，乙方自愿订购被告开发的位于呼和浩特市××区。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：剪力墙，建筑层数为35层，其中地上33、地下2层，主要用途为住宅，建筑面积约为100.29平方米（实际面积以签定正式《商品房买卖合同》为准），按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）6313.17元；总价款633148元，付款方式为分期付款，首付：323148元于2013年8月17日付清，余款�：250000元于主体封顶时付清，余款二：60000元于交房时付清。协议第三条约定甲乙双方在正式换签《商品房买卖合同》后，应向房地产交易市场主管部门办理签证、登记备案。协议第四条约定甲方计划于2014年12月31日以前将预售房屋建设完毕。2015年4月12日甲方内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司与乙方邢玉权签订了《补充协议》，内容为：”客户邢玉权于2013年8月17日正式签约恒泰盛都B区8号楼2单元1602，面积100.29平米，内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司现郑重承诺：该业主所购买的住宅70年产权。若该套房屋最后属于小产权房（即未取得发改委的项目建议书、土地使用权为集体土地使用权的房屋），而非正规商品房，本公司将赔偿该业主违约金，违约金为所交房屋款项的200%（不含原房款），具体数额以签订的房屋认购协议书上面的款项及交款�证为准”。原告邢玉权于2013年7月14日交付被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司排号费5000元，于2013年8月11日交付被告购房定金20000元，于2013年8月17日交付被告购房首付款298148元。原告邢玉权交付购房款共计323148元。另查明，内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司至今未取得《商品房预售许可证》，该房屋尚未竣工，不具备交付条件。综上所述，本院认为，当事人之间签订的合同，依据合同性质、约定内容、法律后果等不同，可以分为预约合同和本约合同。预约合同是相对于本约而言的特殊合同，直接指向本约的缔结，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，并为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方具体权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。预约合同与本约合同的本质区别在于预约合同存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本约合同则不存在这一情况。在商品房买卖合同法律关系中，对于当事人之间签订的认购书、意向书等，则应从形式外观、合同内容、订立目的等方面予以审查，即客观上是否能够排除订立本约合同的法律及事实障碍、合同内容是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主�内容、当事人之间订立合同的真实意思等等为判断标准。本案中，双方当事人签订的《房屋认购协议书》应认定为预约合同，具体理由如下：第一，双方当事人在合同中已明确约定订立合同之时所售房屋不具备商品房买卖的法定条件，涉案房屋客观上存在不能进行买卖的法律障碍，现阶段无法订立正式的商品房买卖合同，同时约定待具备条件后再另行订立商品房买卖合同，该约定内容符合预约合同的订立目的；第二，基于上述客观障碍的存在，导致双方当事人订立的《房屋认购协议书》中缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中应当具备的主要内容，如装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记的有关事宜、面积差异的处理方式等，双方当事人的部分权利、义务处于不明确状态，需通过后期订立了本约合同予以磋商、明确�第三，内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司在订立《房屋认购协议书》之时并未隐瞒所售房屋审批手续不全、不具备法定销售条件的事实，买受人对于该事实亦明确知晓，双方就此达成一致意思并约定在具备条件后签订《商品房买卖合同》，说明双方在签订该《房屋认购协议书》是对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的，故双方当事人订立《房屋认购协议书》的真实意思系为了将来能够订立正式合同而进行的一种预先约定，符合预约合同的概念特征和判断标准。综上，本案所涉的《房屋认购协议书》应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，为诺成合同，自签订之日起即发生法律效力，故本院对其有效性予以确认。如前所述，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是”使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。本案中，双方当事人签订的《房屋认购协议书》系以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，且本案中原被告双方签署的《房屋认购协议书》第四条明确约定于2014年12月31日将房屋建设完毕，并未约定明确的交房日期，故邢玉权请求确认原被告签订的《房屋认购协议书》无效的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张被告返还购房款323148元的诉讼请求；主张被告支付购房款产生的利息（以323148元为本金，以中国人民银行同期人民币贷款基准利率从2013年8月17日计算给付之日）的诉讼请求，并无事实和法律依据，本院均不予支持。被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司的辩解认为原、被告签署的《房屋认购协议书》属于预约合同及双方并未约定明确的交房日期的观点，符合本案客观实际，本院予以采信，邢玉权与内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司签订的《房屋认购�议书》应继续履行。本案系商品房买卖合同纠纷案件，双方应遵循诚实信用原则，协商处理解决为妥。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告邢玉权的诉讼请求。案件受理�6147元，3087元由原告邢玉权负担。由本院退还原告邢玉权3087元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员托娅二〇一七年三月二十九日书记员宁贺贺