云南省景洪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）景民二初字第1880号
原告(反诉被告)苏章，男，1972年11月26日出生，哈尼族。
原告（反诉被告）明婆，女，1976年10月11月出生，哈尼族。
二原告共同委托代理人魏涛，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司。
法定代表人黄如海，职务董事长。
委托代理人吴斯，系西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司法务专员。女，1991年7月29日出生，汉族。
原告苏章、明婆诉被告西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理。在诉讼过程中，被告以原告违约应支付违约金为由反诉要求原告解除合同、支付违约金及资金占用费抓提起反诉，本院予以受理。之后，依法由代理审判员周婉婷适用简易程序于2015年11月19日公开开庭进行了合并审理。原告苏章、明婆、二原告共同委托代理人魏涛以及被告委托代理人吴斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏章、明婆诉称，2011年11月3日，二原告与被告签订了《商品房购销合同》，约定了双方权利义务，原告支付了商品房首付款217745元，剩余款项50.5万元通过银行贷款支付。2012年2月2日，二原告与中国建行版纳分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行贷款人民币50.5万元，每月2号等额本息还贷。被告作为该借款合同的保证人，负有阶段性保证义务，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。原告向被告支付商品房剩余款项人民币50.5万元。在该合同履行过程中，由于出现金融危机，原告橡胶大跌价，无力还贷。被告按《个人住房（商业用房）借款合同》约定履行保证义务，于2013年12月25日向银行一次性清偿贷款463685.47元，向原告收回房屋。但拒不退还原告已付款。为维护原告自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间的商品房购销合同；2、被告向原告返还购房款人民币259745元。在庭审过程中，原告当庭变更第二项诉讼请求为：被告向原告返还购房款人民币322554.27元。
被告西双版纳滨江果园避寒度假山庄答辩并反诉称，2011年11月3日，二原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定二原告以按揭贷款的方式购买被告出售的房屋。合同对房屋面积、价款、违约责任等进行了明确约定。二原告向被告支付了首付款217745元后，于2012年2月2日与中国建设银行股份有限公司西双版纳傣族州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》贷款50.5万元，被告作为该合同的阶段性担保保证人。后因二原告多次怠于向建行履行还款义务，构成严重拖欠及严重违约，建行依据《借款合同》的约定向被告的保证金进行了扣划，被告代二原告一次性清偿剩余贷款、利息、罚息等费用共计463685.47元，此后被告追偿该笔款项，二原告均不予以偿还。为维护被告自身的合法权益，特向人民法院提起反诉，请求判令：1、解除二原告与被告签订的《商品房购销合同》；2、二原告退还向被告购买的商品房，同时被告返还二原告购房款259059.53元；3、二原告向被告支付违约金144549元，资金占用费23184.24元。
原告针对被告的反诉答辩称，1、对于第二项诉讼请求被告单方面要求原告返还房屋不合理，还应返还原告已经支付的购房款；2、第三项诉讼请求不成立，原、被告签订的《商品房购销合同》附件3，对于违约金的约定与主合同第十三条第三款相矛盾，主合同约定单方解除合同应向对方支付总房款百分之十的违约金，附件3约定应支付总房款百分之二十的违约金；对资金占用费的约定是不合法的，资金占用费只存在于非金融机构之间（如企业与企业间）的借贷资金以及商务活动中预收预付款项而收支的利息额。根据1983年财政部颁发《关于国营企业利改税试行办法》规定，凡实行利改税的企业，不再交纳固定资金和流动资金占用费。而本案是房地产公司与自然人之间的购房合同关系。附件3为格式合同，原告作为购房人且不识字的情况下，被告对违约金以及资金占用费的约定未明确告知，格式合同应当无效。综上，请求法庭驳回被告的全部反诉请求。
原告为证明其诉讼主张和辩驳观点，向本院提交以下证据：
1、身份证、结婚证、户口本各1份，欲证明原告诉讼请求资格以及民事主体资格的事实。
2、《商品房购销合同》1份，欲证明原、被告购房合同关系，单方面提出解除合同的一方应向对方支付总房款10%的违约金的事实。
3、收据2份，欲证明原告向被告支付购房首付款217745元的事实。
4、《个人住房（商业用房）借款合同》，欲证明原告贷款支付购房余款50.5万元，被告是借款合同保证人的事实。
5、《苏章个人贷款结清证明》、《转账借方凭证》、《解除通知书》各1份，欲证明被告已向银行还贷余额463685.47元的事实。
6、《中国建设银行人人贷款对帐单》2份，欲证明原告已向银行还款104809.27元的事实。
上述证据1、6与原件核对无异留存复印件，其余证据均为复印件。
被告质证认为，对原告提交的证据1、2、3、4、5无异议；对证据6的真实性、合法性、关联性认可，但不认可证明内容，计算原告已支付房款的金额时，其向银行归还的利息以及罚息不应当计算在内。
被告为证明其答辩理由和反诉主张，向本院提交以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证1份，欲证明被告主体资格的事实。
2、《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》各1份，欲证明二原告与被告签订了《商品房购销合同》，该合同约定房屋总价款为722745元，并且在附件三中详细约定了以按揭方式支付房款可能产生的违约责任以及该房屋进行了登记备案的事实。
3、《个人住房（商业用房）贷款合同》、《“直贷通”个人住房贷款担保业务合作协议》，欲证明二原告向中国建设银行股份有限公司西双版纳傣族自治州分行按揭贷款，被告作为其担保人，为其提供阶段性保证担保的事实。
4、《工作联系函》、《特种转帐借方凭证》、《中国建设银行个人贷款结清证明》各1份，欲证明二原告多次怠于还款，构成恶意拖欠的情况下，被告在建行开立的保证金帐户被建行进行了划扣，被告代二原告一次性清偿了贷款、利息、罚息共计463685.47元，至此二原告的贷款已经还清的事实。
上述证据2的《商品房购销合同》与原件核对无异留在复印件，其余证据均为复印件。
原告质证认为，对证据1、3、4无异议，对证据2除《商品房购销合同》附件三真实、合法性、关联性不认可外，其余均予以认可。附件三第八条与主合同的约定相互矛盾，且根据法律规定附件三对资金占用费的约定违法，故被告根据附件3提出的反诉请求是不合法的。
本院认为，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6无异议，原告对被告提交的证据1、3、4、2的《商品房购销合同》正本、附件一、附件二以及《商品房买卖合同》登记备案表无异议，本院予以认定并作为定案依据。对于双方有争议的证据本院进行如下评判：被告提交证据2《商品房购销合同》附件三有二原告本人签字确认，故本院对真实性予以确认。
经庭审和认证，本院确定如下法律事实：
2011年11月3日，原、被告签订《商品房购销合同》，合同约定：由原告向被告购买房屋，房屋建筑面积137.14平方米，每平方米5270.13元，总金额722745元。原告于2013年11月3日支付首付款217745元，于2011年11月8日之前向银行提交齐全贷款资料，通过银行贷款支付剩余房款50.5万元。如单方解除合同，对方同意解除合同的，提出解除合同的一方应向对方支付总房款百分之十的违约金。原告以按揭方式支付部分房款且须被告提供还款保证的，在被告保证期限内，原告逾期未还银行贷款导致被告承担保证责任的，原告应自被告承担保证责任后15日内向被告清偿被告代偿的全部金额并支付代偿金额5%的资金占用费，原告逾期未向被告清偿的，或者被告代偿次数超过三次的，被告有权解除本合同并要求原告支付总房款20%的违约金。同时，被告有权以原房款收回原告所购本房产，用以抵付原告所欠银行本息、罚息及未履行付款义务的违约金等。若有不足，被告有权向原告追偿。合同还约定了其他内容。原告于2011年10月29日向被告支付定金2万元，并于合同签订当日支付房款197745元，共计支付购房首付款217745元。2012年2月2日，原告与中国建设银行股份有限公司西双版纳傣族自治州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款50.5万元用于支付剩余房款，并由被告作为连带责任保证人在合同上签章。2013年12月25日，因原告多次拖欠多期贷款未还，中国建设银行股份有限公司西双版纳傣族自治州分行向被告出具联系函，说明因原告的恶意拖欠行为构成违约，银行决定解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并根据与被告签订的《“直贷通”个人住房贷款担保业务合作协议》扣划保证金的形式，由被告代为支付原告名下贷款所有本金、利息共计463685.47元。贷款结清后，《个人住房（商业用房）借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。现原、被告因合同解除、退还房款以及原告违约是否应支付违约金及资金占用费的问题诉讼至法院。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，本院归纳本案争议焦点并作出如下分析认定：
一、对于《商品房购销合同》是否应当解除问题。
原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效应受法律保护。原、被告双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，原告以支付首付款217745元，并向银行贷款50.5万元的方式向被告支付房款，现原告因多期欠付银行贷款，被告以扣划保证金的方式向银行承担连带担保责任，原告的行为已经构成违约，故对原、被告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。
二、关于原告向被告返还房屋，被告向原告返还已支付购房款的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故《商品房购销合同》解除后，原告应当向被告返还房屋，被告应向原告返还已支付的购房款，原告已经向被告支付首付款217745元，向银行贷款本金为50.5万元，截止到2013年12月25日，原告已自行向银行归还贷款本金53806.32元，已经向银行支付的利息以及罚息不应当计算在已付房款之内，故被告应向原告返还的购房款金额为271551.32元。
三、原告是否应向被告支付违约金以及资金占用费的问题。
原告的行为已经构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方在《商品房购销合同》附件三的内容是被告为了重复使用而预先拟定的，属于格式条款，原告自行阅读后同意条款的内容并在条款上签字确认，并不存在格式合同条款无效的情形，故对原告关于附件三为格式条款，被告未尽说明义务而导致合同无效的抗辩本院不予认定。《商品房购销合同》以及附件三均对违约金的计算方式进行了约定，商品房购销合同第十三条第三款约定解除合同一方，应向对方支付总房款百分之十的违约金，其前提为不存在违约，单方提出解除合同的情形；而附件三第八条约定解除合同一方应向对方支付总房款百分之二十的违约金，其前提为原告以按揭方支付部分房款且须被告提供还款担保的，在被告保证期限内，原告逾期未还银行贷款贷款导致被告承担保证责任，原告逾期未向被告清偿的情形。附件三作为主合同的补充条款，与主合同并不存在矛盾，故对被告要求原告按《商品房购销合同》约定总房款百分之二十支付违约金144549元的诉讼请求本院予以支持。资金占用费具有补偿性，是资金使用人支付给资金所有者的资金使用报酬，《商品房购销合同》的附件三第八条约定违约金和资金占用费的计算方式，本案原告向银行的借款由银行将款项一次性划入被告帐户，原告并未实际占有并使用借款，且违约金已经足以补偿被告的损失，故对被告关于资金占用费的诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告苏章、明婆与被告西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签订的《商品房购销合同》。
二、原告苏章、明婆于本判决生效之日起十日内向被告西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司返还购买的房屋。
三、被告西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏章、明婆返还购房款271551.32元。
四、原告苏章、明婆于本判决生效之日起十日内向被告西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司支付违约金144549元。
五、驳回原告苏章、明婆的其他诉讼请求。
六、驳回被告西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6138元，减半收取3069元，由原告承担383元，被告承担2686元。反诉案件受理费3851元，减半收取1926元，由原告承担1596元，被告承担330元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。
双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。
代理审判员 周婉婷
二〇一五年十二月九日
书 记 员 李小英