河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫14民终3201号
上诉人（原审原告）：李宁，女，1989年8月29日出生，汉族，住河南省柘城县。
委托诉讼代理人：段超、于光辉，河南心诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：商丘春天置业有限公司。
法定代表人：席慧国，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：商丘春天置业有限公司柘城分公司。代表人：席慧国，该分公司经理。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：宁广隆，河南英泰律师事务所律师。
上诉人李宁因与被上诉人商丘春天置业有限公司（以下简称春天置业）、商丘春天置业有限公司柘城分公司（以下简称春天置业柘城公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省柘城县人民法院（2017）豫1424民初1731号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭，于2017年8月21日公开开庭审理。上诉人李宁及其委托诉讼代理人段超、于光辉，被上诉人春天置业、春天置业柘城公司共同委托诉讼代理人宁广隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李宁上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实与理由：一审法院向柘城县房地产管理局调取的合同，未经上诉人质证，不能作为有效证据使用。上诉人没有见过春天百合小区业主委员会在公安机关备案的印章，该证据也没有经过双方质证，一审法院审理程序违法。柘城县房地产管理局对备案合同作了补充说明，能够证明在房管局备案的合同是在该小区前物业公司卷款外逃，业主不断上访，业主委员会刚成立还没有刻制印章的情况下，在该小区所属居委会、房管局及县政府的关心指导下，依法成立业主委员会，并组织签订本案合同，案涉合同系双方当事人真实意思表示。牛城派出所保存的合同之所以与上诉人向一审法院提交的合同不一致，是因为当时签订多份合同，上诉人要求确认的是向一审法院提交的合同的效力，牛城派出所保存的那份合同并不完整。上诉人提交的合同上所加盖的业主委员会的印章属于业主委员会，上诉人不清楚印章来源，上诉人已明确说明之前由被上诉人副总王哲持有，一审法院仅以业主委员会的成员的证明就否定合同上印章的真实性，属认定事实错误。被上诉人亦持有一份加盖有业主委员会印章的合同，但其拒不提供，一审法院认定上诉人提交的合同原件是伪造的，明显偏袒被上诉人。上诉人提交的三方物业合同及房管局的证明，能够证明上诉人管理该小区物业系三方真实意思表示，上诉人在春天百合小区经营管理物业已近三年了，广大业主将物业管理费交给上诉人，接受上诉人的管理及提供的服务，且上诉人经全体业主委托，为业主追回保证金等款项共计18万余元。一审法院无视该事实，庇护被上诉人及业主委员会主任曹全民。上诉人提交了自己名下的物业管理公司营业执照，上诉人还持有物业经理资格证书，一审法院认定上诉人不具有物业管理资质不当。涉案小区的业主委员会虽然成立，但一直没有实行自治或委托上诉人之外的其他物业公司进行管理，该小区的物业还是被上诉人进行实际管理，上诉人有充分理由相信被上诉人有权利签订合同，且业主委员会已表示同意上诉人管理该小区，并在合同上加盖印章予以确认。小区业主委员会出具的解除函，没有加盖印章，也没有经过业主大会讨论通过，仅凭几个有利害关系的业主委员签字，不能证明业主委员会要求解除涉案物业服务合同。春天置业柘城公司不是涉案合同的主体，其函告上诉人解除合同，应属无效民事行为。
二被上诉人共同答辩称，上诉人提交的房管局于2017年5月25日出具的证明，该证明仅加盖有公章，没有负责人签字，不符合单位出具证明的要件。被上诉人请求一审法院核实该证明内容的真实性，房管局提供了未加盖业主委员会印章的合同，能够证明房管局出具的证明与合同不符，内容虚假，不能被采信。上诉人在起诉状中明确请求确认其与春天置业之间签订的两份合同有效，但在开庭时却突然变更诉讼请求，并提供一份加盖带有所谓业主委员会印章的三方合同，被上诉人申请一审法院调取上诉人向牛城派出所提交的物业服务合同，该份合同并无所谓业主委员会的印章，能够证明上诉人伪造了业主委员会的印章，该份合同应属无效合同。被上诉人提供了春天百合业主委员会在公安机关备案的印章与上诉人提供的合同上的印章明显不符，业主委员会出具的证明加盖有业主委员会的公章，足以证明上诉人伪造了春天百合业主委员会的公章，春天百合业主委员会从未与上诉人签订过物业服务合同。由于上诉人请求法院确认的合同属于伪造的合同，没有经过春天百合业主委员会的认可，且上诉人不具备提供物业服务的资格，一审判决认定上诉人提交的物业服务合同无效正确。请求驳回上诉，维持原判。
李宁向一审法院起诉请求：1、确认李宁与春天置业于2014年7月1日签订的“春天百合后期物业服务合同”有效；2、撤销春天置业柘城公司于2016年11月8日向李宁发出的“合同解除函告”，并继续履行合同。
原审查明：2012年5月11日，春天置业与河南泉舜物业服务有限公司签订了春天百合前期物业服务委托合同，春天百合小区的物业由河南泉舜物业服务有限公司代管，于2014年6月30日退出。2014年5月26日春天百合业委会成立，业主委员会主任系曹全民，副主任冯凤敏，并于2016年12月1日在柘城县公安局备案刻制公章一枚。2014年7月1日，春天置业与李宁签订了《春天百合后期物业服务合同》，在李宁管理小区以来，春天百合小区业主委员会以没有通过业主委员会同意，对春天置业公司擅自与李宁签订物业合同不认可，于2016年7月11日，春天百合业主委员会致函春天置业柘城分公司要求解除合同，李宁对此有异议，双方形成纠纷。
原审认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《物业管理条例》第三十二条规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。第三十三条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。本案中，李宁所提供的《春天百合后期物业服务合同》，经查明，该合同与在房产管理部门备案的合同及在牛城派出所李宁自己提供的合同不一致，其印章与春天百合小区在公安局备案的印章不一致，李宁也未提供该印章的合法证据，且涉案合同并没有经过春天百合小区业主委员会的同意，不具备合同的真实性、合法性。李宁与春天置业签订合同的行为系个人行为，其行为不能代表春天百合小区全体业主，李宁也未提供其具有职业资格证书的证据，李宁不具有物业管理的资质，其个人签订涉案合同违反了法律强制性规定，应属无效合同。综上，李宁要求确认合同有效的请求，不予支持。由于上述合同被确认为无效合同，李宁要求撤销春天置业柘城公司于2016年11月8日向其发出的“合同解除函告”，已于法无据，对李宁的该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李宁的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李宁负担。
李宁为支持其上诉主张，向本院提交了如下证据：第一组证据，李宁的物业管理从业人员岗位证书，证明李宁具备物业管理从业资格，一审法院认定上诉人不具备物业管理资质是错误的。第二组证据，春天置业与河南季瑞茂物业服务有限公司签订的物业服务合同，李宁与王哲、蒋福荣、席惠国的电话录音各一份，柘城县公安局对曹全民的行政处罚决定书，证明春天置业之所以与李宁解除合同是因为曹全民的介入，曹全民与本案具有利害关系，其证言不能作为证据使用。第三组证据，春天百合小区业主委员会候选人推荐表、关于成立业主大会筹备组的公告、业主委员会备案表、诉讼代表人推荐书，证明在李宁管理涉案小区物业2年多的时间内，小区业主推荐李宁委托律师向前期物业公司追要装修保证金，业主委员会及小区业主都知道上诉人管理该小区，对小区享有物业管理权，曹全民是物业委员，其证言不能被采信。
二被上诉人对李宁提交的证据质证后认为，认为证据与本案没有关联，不能达到其要证明的目的。
本院对李宁提交的证据分析认证如下：第一组证据能够证明李宁具备物业管理从业资格，本院予以采信。对第二组证据，李宁未提供春天置业与河南季瑞茂物业服务有限公司签订的物业服务合同的原件，也没有其他证据相印证，本院不予采信。通话录音与行政处罚决定书能够证明春天置业与李宁发生纠纷的基本过程，本院予以采信。第三组证据能够证明李宁之前管理春天百合物业的事实，本院予以采信。
本院经审理查明，一、春天置业是柘城县春天百合小区的开发商，2012年5月11日，春天置业与河南泉舜物业服务有限公司签订了春天百合前期物业服务委托合同，约定春天百合小区的物业由河南泉舜物业服务有限公司代管。河南泉舜物业服务有限公司于2014年自行退出后，春天置业找到李宁让其负责河南泉舜物业服务有限公司退出后的善后工作，李宁接管春天百合小区的物业管理后，参与了春天百合小区业主委员会（成立于2014年5月26日）的筹备及组建工作，并组织参与了向河南泉舜物业服务有限公司维权的工作。2014年7月1日春天置业与李宁签订春天百合后期物业服务合同，合同注明委托方（甲方）为春天置业及下属业主委员会，受托方（乙方）为李宁，合同主要约定由李宁负责春天百合小区的物业管理工作，服务期限为自2015年7月1日至小区全体业主50%以上业主反对此物业继续服务。李宁实际管理春天百合小区的物业至2016年11月份，春天置业要求李宁退出管理，春天置业柘城公司于2016年11月8日向李宁发出解除合同函告，函告的主要内容为春天置业与李宁在2014年7月1日签订的春天百合后期物业服务合同的性质为委托合同，根据合同法的规定委托人可以随时解除合同，基于业主要求，决定解除该合同，并要求李宁于2016年11月20日办理交接手续。李宁对解除合同有异议，要求继续履行合同。2017年11月20日，李宁与春天百合小区业主委员会主任曹全民等人因物业管理权归属发生纠纷，并引发打架事件，李宁被迫离开，春天置业公司在庭审中明确表示现在春天百合小区的物业由该公司代管。
二、李宁向一审法院出具的春天百合后期物业服务合同不仅加盖有春天置业公司印章，还加盖印有“业主委员会”字样的印章，李宁向牛城派出所提供的合同及在柘城县房管局备案的合同均未加盖印有“业主委员会”字样的印章，春天置业未向法庭出示其持有的合同原件。2017年5月26日春天百合小区业主委员会出具一份证明，内容为该业主委员会于2014年5月26日成立，于2016年12月1日在柘城县公安局备案刻制公章一枚，之前未授权任何人刻制过公章，业主委员会未与李宁签订过物业服务合同，春天置业与李宁签订春天百合后期物业服务合同未经业主委员会和业主同意。
三、李宁原系春天置业公司的员工，在2006年5月取得全国物业管理从业人员岗位证书，在2017年5月18日注册成立自然人独资公司商丘嘉美物业管理有限公司，并任该公司的法定代表人。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及第八十一条的规定，从事物业管理的为物业服务企业和其他管理人，并未否认自然人可以成为物业管理人，李宁已取得全国物业管理从业人员岗位证书，具备签订物业服务合同的主体资格。春天置业是柘城县春天百合小区的开发商，在业主、业主大会选聘物业管理人之前，春天置业有权选聘物业管理人，并与物业管理人签订前期物业服务合同。春天百合小区的业主及业主委员会自河南泉舜物业服务有限公司退出后，并未选聘物业管理人，春天置业与李宁签订的春天百合后期物业服务合同实为前期物业服务合同，李宁向一审法院提供的春天百合后期物业服务合同。虽与牛城派出所提供的合同及在柘城县房管局备案的合同不一致，但差别仅在于是否加盖印有“业主委员会”字样的印章，合同内容完全相同。该合同上印章虽与春天百合小区业主委员会在公安机关备案的印章不一致，因春天置业公司未向法庭提供其持有的春天百合后期物业服务合同原件，不能认定该印章系李宁私自伪造和加盖的，且不影响春天置业与李宁的意思表示。综上，春天置业与李宁具备签订物业合同的主体资格，内容是双方当事人的真实意思表示，涉案春天百合后期物业服务合同应为有效合同，一审法院认定春天百合后期物业服务合同无效不当，本院予以纠正。李宁已实际经营管理春天百合小区物业两年有余，春天百合后期物业服务合同约定合同的履行期限为自2015年7月1日至小区全体业主50%以上反对此物业继续服务，故合同的解除条件是春天百合小区全体业主50%以上要求解除物业服务合同，春天置业及春天置业柘城公司要求未提供春天百合小区50%以上业主要求解除该合同的证据，李宁要求撤销春天置业柘城公司于2016年11月8日向其发出的“合同解除函告”，并继续履行合同符合法律规定，本院予以支持。综上，一审判决认定事实不清，判决结果不当。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省柘城县人民法院（2017）豫1424民初1731号民事判决；
二、确认上诉人李宁与被上诉人商丘春天置业有限公司于2015年7月1日签订的春天百合后期物业服务合同为有效合同；
三、撤销被上诉人商丘春天置业有限公司柘城分公司于2016年11月8日向李宁发出的“合同解除函告”，商丘春天置业有限公司继续履行春天百合后期物业服务合同。
如果未按本判决确定的期限履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人商丘春天置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 倩
审判员 周克风
审判员 宁传正
二〇一七年十二月十五日
书记员 崔 乐