上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2389号
上诉人（原审被告）顾志康。
上诉人（原审被告）董建梅。
被上诉人（原审原告）顾爱林。
委托代理人陈平，上海邦耀律师事务所律师。
上诉人董建梅、顾志康因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月11日公开开庭进行了审理。上诉人董建梅、顾志康，被上诉人顾爱林的委托代理人陈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，顾爱林与顾志康系姐弟关系，顾志康与董建梅系夫妻关系。案外人应某某系顾爱林的丈夫，案外人刘某某系顾爱林的儿媳。
2007年3月1日，案外人上海市某区建设委员会与上海甲房屋动拆迁有限公司颁布《乙路道路改建工程前期房屋拆迁告居民书（二）》，其中第七页列明，“3、拆迁居住房屋的货币补偿安置标准：被拆迁人选择货币补偿安置，且不选择购买本基地定向安置商品房的，在被拆迁房屋按政策规定货币补偿的基础上，给予被拆迁房屋核定的建筑面积每平方米2，300元的自行购房补贴。若享受本基地最低货币补偿安置标准的或执行政府规定租金标准的私有出租房屋的产权人除外”。
2007年3月26日，案外人蔡某某名下丙街123号私房动拆迁。动迁安置人员共9人，其中包括董建梅、顾志康。动拆迁安置总款项共计人民币1，334，200元（以下币种均为人民币），其中，选购上海市某区丁路＊＊＊弄＊＊＊号502室房屋（以下简称“系争房屋”）一套，房屋总价364，040元，现金支付安置款970，160元。此外，安置协议列明，“应安置人口人均货币补偿标准低于14万元，按人均14万元计算，14万元×9人=126万元。”
2007年9月19日，顾志康与案外人上海戊土地控股有限公司签订《上海市商品房出售合同》一份，约定由顾志康购买系争房屋，总房价款364，040元。该合同原件保管于顾爱林处。合同签订后，顾志康签字确认了《入住流程确认单》，签字对应项为“缴费”流程项目。
2007年9月21日，案外人刘某某自中国农业银行上海市浦东东昌支行取款120，000元。同日，顾爱林向董建梅账户存入120，000元。
2007年9月23日，顾志康向顾爱林出具《协议书》一份，载明，“本人顾志康同意丁路＊＊＊弄＊＊＊号502室房屋五年后产证转让给顾爱林。在转让中产生一切费用将由顾爱林单方面承担。本人顾志康已收到顾爱林房款总共叁拾陆万肆仟零肆拾元正（整）”。原审庭审中，经双方确认，该《协议书》落款处之“顾志康”系顾志康本人书写。
2014年10月14日，顾爱林（甲方）与董建梅（乙方）签订《协议书》一份，约定，“今双方协商，在2007年曾经有丁路＊＊＊弄＊＊＊号房屋协议收款单壹张，如果董建梅本人写，丁路房屋将免费送给顾爱林，如果董建梅老公顾志康书写，顾爱林将立即搬离丁路＊＊＊弄＊＊＊号502室房屋，过去叁拾陆万元不予归还，过去收款单无效。双方协商过去字据送司法部门鉴定，输方将付鉴定费用，双方都不得后悔”。《协议书》落款处，顾爱林与董建梅签字确认，顾志康与案外人应某某以“证人”身份签字确认。
原审另查明，目前，系争房屋房地产权证登记的权利人为顾志康。房地产权证经顾志康于2014年10月28日申请补办于2014年12月13日补发。原证照号沪房地闵字（2007）第062×××号的房地产权证原件在顾爱林处保管。
原审再查明，系争房屋由顾爱林自2007年10月起实际居住使用，期间，顾爱林将系争房屋出租给案外人居住使用。
原审审理中，顾爱林提起诉讼，请求判令：董建梅、顾志康协助顾爱林将上海市某区丁路＊＊＊弄＊＊＊号502室房屋的产权过户登记至顾爱林名下。顾志康辩称：不同意系争房屋过户给顾爱林。董建梅辩称：不同意顾爱林的诉讼请求。
原审法院认为，本案的争议焦点在于双方对于系争房屋之约定的真实意思表示系买卖还是借款担保。对此，顾爱林认为董建梅、顾志康已经出售了系争房屋，且顾爱林已经付清了全部购房款，董建梅、顾志康应当协助办理过户手续。董建梅、顾志康则坚持系争房屋系其向顾爱林借款120，000元之担保。对此，原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方当事人均应对其主张之事实与抗辩之理由提供充分的证据加以证明。本案中，顾爱林提供了顾志康于2007年9月23日向顾爱林出具《协议书》，该协议书之内容明确了本案系争房屋产权的归属、办理产权过户登记的时间与费用的负担、相关款项的性质与具体金额，均能反映出顾志康处分系争房屋之真实意思表示系买卖。因此，双方均应受此约定之约束，依法履行。关于董建梅、顾志康提出系争房屋系用于借款担保之抗辩理由，一方面，董建梅、顾志康并未能提供证据证明借款之事实确实存在，即无法证明顾爱林转账给董建梅的120，000元系借款之事实；另一方面，董建梅、顾志康亦无法提供证据证明其向顾爱林归还过相应款项，以确认双方之间存有借款关系，故对董建梅、顾志康提出的借款担保之抗辩理由，原审不予采信。
如上所述，系争房屋之买卖系双方当事人之真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。顾爱林与董建梅、顾志康均应按约定与承诺履行，并承担相应的责任与后果。顾爱林应当依约支付购房款，顾志康应当将系争房屋产权过户登记至顾爱林名下。虽顾爱林称已经付清了全部购房款，但仅提供了120，000元购房款的付款凭证，而对其他付款行为与事实并未提供证据加以证明，原审认为对其付款之事实无法确认。顾爱林表示，其将承担相应的不利后果与风险，愿意一次性支付董建梅、顾志康剩余购房款244，040元。此外，顾爱林基于亲情与系争房屋目前的实际情况考虑，愿意另行补偿董建梅、顾志康100，000元，系对其权利的合法处分，应予以准许。故顾爱林应当向董建梅、顾志康共计支付344，040元（244，040元＋100，000元）。与此同时，在顾爱林付清全部购房款项的情况下，董建梅、顾志康应当依约将系争房屋的产权过户登记至顾爱林名下。鉴于《协议书》约定，“在转让中产生一切费用将由顾爱林单方面承担”，且顾爱林表示系争房屋产权过户期间所产生的税费，其愿意承担，故对于顾爱林要求董建梅、顾志康协助将系争房屋过户至顾爱林名下的诉讼请求，于法有据，原审予以支持，过户期间所产生的税费，由顾爱林自行负担。关于董建梅提出系争房屋系顾志康擅自处分，属无效行为之抗辩理由，一方面，系争房屋登记于顾志康一人名下，对外具有公示效力；另一方面，顾爱林已支付之120，000元直接打入董建梅名下账户，且系争房屋由顾爱林实际占有使用7年多时间，董建梅不知晓系争房屋之实际情况显不符合常理，董建梅上述之抗辩理由，缺乏事实与法律依据，不予采信。关于案件受理费与财产保全费，本案诉讼之引发，双方在约定与履行过程中，均存有不妥之处，且均未依约完全履行完毕，故案件受理费与财产保全费由买卖双方各半负担。
原审法院审理后于二〇一五年五月二十一日作出判决：一、顾爱林于判决生效之日起十日内向顾志康支付剩余购房款人民币244，040元；二、顾爱林于判决生效之日起十日内向董建梅、顾志康支付补偿款人民币100，000元；三、顾志康于判决生效之日起十日内协助顾爱林将上海市某区丁路＊＊＊弄＊＊＊号502室房屋产权过户登记至顾爱林名下。因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税费，由顾爱林负担。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币6，760.60元，由顾爱林负担3，380.30元，董建梅、顾志康共同负担3，380.30元；财产保全费计人民币2，340.20元，由顾爱林负担1，170.10元，由董建梅、顾志康共同负担1，170.10元。
判决后，董建梅、顾志康不服，共同上诉于本院称：系争房屋产权虽登记在顾志康一人名下，但系家庭动迁所得，顾志康无权单独处分，其出具的《协议书》应属无效。顾志康出具《协议书》，系为向顾爱林借款所作担保，双方并未约定借款利息，而是以顾爱林无偿使用房屋作为对价，当时系争房屋的市场价为40多万元，董建梅、顾志康不可能以低价出售给顾爱林，双方未达成买卖之意思表示。董建梅从未承诺向顾爱林出售系争房屋，顾志康告知董建梅系为向顾爱林借款，并已向顾爱林出具借条。董建梅与顾志康已于2009年协议离婚，当时并未对系争房屋进行分割，后董建梅、顾志康、顾A、顾B达成调解，同意系争房屋归董建梅所有，故上诉请求撤销原审判决，改判驳回顾爱林原审中的全部诉讼请求。
被上诉人顾爱林辩称：不同意两上诉人的上诉意见及上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，董建梅、顾A、顾B、顾志康达成调解，确认上海市某区丁路＊＊＊弄＊＊＊号502室房屋产权归董建梅所有，闵行区人民法院对此于2015年7月31日出具（2015）闵民一（民）初字第12×××号民事调解书。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，系争房屋产权于2007年登记于顾志康名下，顾志康向顾爱林出具的《协议书》明确了双方间的买卖合同关系、产权过户时间、税费负担及房款总价。据此，顾爱林主张其与顾志康间就系争房屋存在买卖合同关系，具有相应的合同依据。现系争房屋已具备办理产权过户的条件，顾爱林诉请将系争房屋产权过户至其名下，具有合同及事实依据，应予支持。董建梅、顾志康抗辩称顾志康与顾爱林仅就系争房屋存在借款担保关系，但并未提供任何证据加以证明，且顾爱林亦予以否认，故董建梅、顾志康的上述抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采信。虽然《协议书》中明确顾志康已收取房款364，040元，但顾爱林仅提供了120，000元的支付凭证，其又自愿支付剩余购房款244，040元，并自愿补偿董建梅、顾志康100，000元，于法不悖，应予准许。
关于《协议书》的效力问题，董建梅、顾志康抗辩称系争房屋为夫妻或家庭共同财产，顾志康无权单独处分，《协议书》应属无效。对此，本院认为，系争房屋取得时，董建梅、顾志康尚处婚姻关系存续期间，顾爱林将120，000元汇入董建梅账户，董建梅对顾志康与顾爱林间的房屋买卖应属明知，但在顾爱林实际控制系争房屋期间内，董建梅并未提出异议，应视为董建梅对系争房屋买卖事实之认可，《协议书》对董建梅、顾志康均具法律约束力。至于案外人是否对系争房屋享有权利并影响系争房屋买卖合同效力及履行的问题，首先，系争房屋于2007年已登记在顾志康名下，该产权登记具有公示公信效力，顾爱林有理由相信顾志康夫妇享有完整的处分权；其次，在系争房屋产权登记于顾志康名下，并交由顾爱林实际控制至今的情况下，案外人对此并未提出异议；再次，虽然一审判决后，董建梅、顾志康、顾A、顾B达成调解，同意系争房屋归董建梅所有，但如前所述，董建梅对顾志康与顾爱林买卖系争房屋一事应属明知，董建梅亦受《协议书》之约束，董建梅亦负有履行《协议书》之义务，故董建梅、顾志康关于顾志康系无权处分致《协议书》无效的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院同样不予采信。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。董建梅、顾志康的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，460.60元，由上诉人董建梅、顾志康共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年十月十二日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……