四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1875号上诉人（原审被告）：四川恒河实业有限公司，住所地：南充市嘉陵区滨江南路一段13号。法定代表人：刘自新，董事长。委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨茜，女，1983年2月3日生，回族，住四川省西昌市。委托诉讼代理人：伍军，四川攀法律师事务所律师。上诉人四川恒河实业有限公司（以下简称恒河公司）因与被上诉人杨茜房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第6772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人恒河公司的委托诉讼代理人易守明、王波及被上诉人杨茜的委托诉讼代理人伍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人恒河公司上诉请求：一、撤销顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第6772号民事判决，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、未能办理所有权转移登记事由应认定为不可抗力，规划主管验收部门以新标准对被上诉人所购买的二期工程进行规划验收，迟迟未通过；二、案涉《商品房买卖合同》附件七“其他约定”的第（七）部第4条约定了上诉人为被上诉人杨茜办理房屋所有权证在交付之后的750日内，并在办理房屋所有权证后的90日内为买受人办理分户的国有土地使用权证，即房屋交付后的840日内，被上诉人杨茜于2013年10月10日办理完毕相关手续，而截止到2016年1月8日，也仅仅才820天。被上诉人杨茜辩称，1、在同一天、同一时刻签订的合同，主合同对办证期限问题进行了约定，如果上诉人恒河公司要变更该期限，完全可以在主合同里当即进行更改，而不需要再来一份与主合同完全背道而驰的补充协议，即补充协议里该条款根本没有存在的价值；2、根据《中华人民共和国合同法》第39、40、41条的规定，“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”可知上诉人提供的格式合同虽分为主合同与补充协议，但明显是一份合同却内容相互矛盾，足以证明上诉人另有目的，在玩文字游戏，隐瞒欺骗被上诉人。3、恒河公司对于验收标准更改是有义务关注的，根据规定关于标准的更改要提前告知，恒河公司作为专业公司不可能不可预见，故规划局的规定不能算作不可抗力的原因。4、恒河公司有违约责任，这是格式合同，其中有矛盾的条款，根据合同法规定，应当不利于提供格式条款的一方，被上诉人已经一次性支付的购房款，其已经尽到的应尽的义务，而上诉人的责任就是交房、办房产证，但是其没有做到这些基本的义务，因此上诉人已经违背的诚实信用原则，所以不应该采取对方提供的合同附件7的规定。最高法关于审理商品房买卖的解释的相关规定，《城市房地产开发经营管理条例》33条的规定，《四川省房地产交易管理办法》第26条规定，说明上诉人提供的合同中的附件7是违背相关法律、法规的。被上诉人杨茜向一审法院起诉请求:1.判令恒河公司支付违约金42926元(自2014年4月8日起按房款总额的万分之二按日计算至2016年1月8日)；2.判令恒河公司共支付我方因此产生的交通费、误工费、伙食费和住宿费共计5035元；并由恒河公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：杨茜与恒河公司于2012年1月26日签订了《商品房买卖合同》，约定杨茜购买恒河公司开发建设的顺庆区清风南路常春藤大院16幢2单元2层X号房屋，价款338000元；合同第六条约定的支付方式为一次性支付，合同第十一条约定房屋交付时间为2013年9月30日前；合同第二十条三款对产权转移登记进行了如下约定“1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向可能性登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰违约金”。合同签订后，杨茜支付了购房款338000元及房屋维修基金3726元；恒河公司于2012年1月29日向杨茜出具了销售不动产发票，金额为338000元。2013年9月，恒河公司向杨茜发出了交房通知书，通知单上载明杨茜所购买房屋的交房时间为2013年10月10日；2013年10月10日，双方进行了交房结算，杨茜支付了房屋补差款223元，恒河公司向杨茜出具了相应金额发票；交房当日，杨茜还向前期物业管理单位支付了6个月物业服务费839元。恒河公司向杨茜交付房屋后，至今未能为杨茜办理房屋产权转移登记；杨茜其间多次要求无果，遂于2015年12月22日遂来本院；杨茜因诉讼，于2015年12月20日西昌来南充，后2015年12月23日离开南充，期间共产生车交通费475.5元、住宿费403元、餐饮费106元。另查明，杨茜系四川省盐边县人民法院工作人员，其月收入为5767元。一审法院认为，杨茜与恒河公司间签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。杨茜已履行了支付购房款的义务，恒河公司也应按合同约定向杨茜交付房屋和为杨茜办理房屋所有权权属证书。根据双方所签订买卖合同约定，恒河公司应于房屋交付后开始办理房屋转移登记，确保杨茜在房屋交付之日起180日内取得房屋所有权证书，即恒河公司最晚应于2014年4月8日将房屋转移登记与杨茜；但自约定完成转移登记的最迟日2014年4月8日起至今，杨茜仍未取得房屋所有权证书，恒河公司行为违约，应按合同约定向杨茜支付违约金，杨茜要求恒河公司共支付逾期未办理产权证的违约金的请求符合法律规定，一审法院对其请求予以支持；自2014年4月8日起至2016年1月8日止，共计640日，杨茜主张635日的违约金不违反法律规定，一审法院予以准许，恒河公司应支付违约金为42936元(338000元*0.0002*635日)。恒河公司对其提出的未办理所有权转移登记系不可抗力造成的抗辩意见未提供证据证实，一审法院对其抗辩意见不予采纳。至于杨茜主张的因诉讼产生的费用，因双方在合同中并已约定了违约金，杨茜因恒河公司违约产生的费用损失并未超过恒河公司应支付的违约金，且双方在合同中也未约定恒河公司赔偿因诉讼产生的损失，故一审法院对杨茜主张的交通费、误工费、伙食费及住宿费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、恒河公司于一审判决生效后七日内支付杨茜违约金42926元；二、驳回杨茜其他诉讼请求。一审案件受理费500元由恒河公司负担。本院二审查明：《商品房买卖合同》附件七第五“其他约定”中第（七）关于合同第二十条产权登记的特别约定载明：“4、出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的750日内，为买受人办理房屋所有权证……”。2015年11月24日，上诉人恒河公司向南充市房地产管理局提交案涉“常春藤大院”16号楼的初始登记申请资料；2015年12月8日，四川恒河物业公司发布《通知》一份，《通知》内容如下：“常春藤大院”15号楼、16号楼业主，接恒河公司通知，“常春藤大院”15号楼、16号楼已具备办理房屋产权证的条件，请各位业主从2015年12月8日起到北湖路罗曼威森一楼恒河地产交易中心衔接办证事宜。另查明，案涉房屋已经于2015年12月办理了房屋产权登记。本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，2012年1月26日，上诉人恒河公司与被上诉人杨茜签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》第二十条第（三）转移登记中约定“：1、商品房交付后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰违约金。”《商品房买卖合同》附件七第五“其他约定”中第（七）关于合同第二十条产权登记的特别约定载明：“4、出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的750日内，为买受人办理房屋所有权证……”。被上诉人杨茜辩称案涉《商品房买卖合同》为格式合同，上诉人恒河公司对产权登记内容的特别约定并未尽到提示和说明义务；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”；第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”，第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。根据上述法律规定，违反《合同法》第三十九条义务，并不必然产生格式条款无效的法律后果，格式条款相对方可通过向法院申请撤销的方式，否定格式条款。本案中，首先，《商品房买卖合同》附件七产权登记的特别约定与《商品房买卖合同》第二十条第（三）转移登记的约定相比，仅是延长了恒河公司履行协助办证义务期限，这并没有免除出卖人承担逾期履行协助办证义务的违约责任，更没有排除买受人杨茜取得房屋之主要权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，出卖人与买受人可以约定出卖人协助办理房屋权属证书的期限，也可以约定出卖人不承担逾期未履行该协助义务的违约责任。既然法律规定双方可以约定免除出卖人不承担逾期履行协助办证义务的违约责任，那么本案双方当事人对延长履行协助办证义务的期限的特别约定不符合《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条应当认定无效的情形。其次，对《商品房买卖合同》第二十条第（三）转移登记的约定，即使恒河公司并未尽到提示和说明义务，根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条之规定，被上诉人杨茜也只能向法院起诉申请撤销该条款，但根据《中华人民共和国合同法》第五十五条关于“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，被上诉人杨茜在签订补充协议后一年内没有向法院提出申请撤销格式条款，故其撤销权已消灭。因此，案涉合同附件七属于《商品房买卖合同》的组成部分，虽然在《商品房买卖合同》第二十条中对办证期限进行了约定，但附件七中载明的办证期限系关于产权登记的特别约定，应当视为对《商品房买卖合同》第二十条关于转移登记内容的变更，所以，案涉房屋办理转移登记的期限应当以《商品房买卖合同》附件七中载明的内容为准。案涉房屋于2013年10月10日完成交付，因此，上诉人恒河公司应当在2015年10月30日之前为被上诉人杨茜办理案涉房屋的房屋所有权证。而在具备办理转移登记条件后，四川恒河物业公司发布办证《通知》的时间为2015年12月8日，此时间应当作为逾期办证违约行为的截止时间。上诉人恒河公司主张系规划主管部门因新验收标准而导致验收迟延，应认定为不可抗力，上诉人恒河公司不应承担违约责任，因上诉人恒河公司并未提供充分的证据予以证实因新验收标准而导致验收迟延，而且即使因新验收标准而导致验收迟延，也不属于不可抗力。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，上诉人恒河公司应当承担举证不能的不利后果。因此，上诉人恒河公司应当承担2015年10月31日至2015年12月8日之间的逾期办证违约金。综上所述，上诉人恒河公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第6772号民事判决；二、四川恒河实业有限公司于本判决生效之日起十日内，以338,000.00元为基数，按每日万分之二的标准向杨茜支付2015年10月31日至2015年12月8日之间的逾期办证违约金；三、驳回杨茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，二审案件受理费1000元，共计1500元，由四川恒河实业有限公司负担1000元，由杨茜负担500元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 辉审 判 员  田 娟代理审判员  蒲文博二〇一六年九月二十日书 记 员  刘 南