江西省吉安市青原区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0803民初141号
原告袁志伟，男。
原告陈晏英，女。
委托代理人刘小云，江西赣中律师事务所律师。
被告吉安市利达房地产开发有限公司。
法定代表人李松泉，董事长。
第三人中国工商银行股份有限公司吉安青原支行。
负责人魏建勇，行长。
委托代理人张建、刘少群，中国工商银行股份有限公司青原支行客户经理。
原告袁志伟、陈晏英诉被告吉安市利达房地产开发有限公司（以下简称吉安利达房地产公司）、第三人中国工商银行股份有限公司吉安青原支行（以下简称工行吉安青原支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告袁志伟、陈晏英的委托代理人刘小云、第三人工行吉安青原支行的委托代理人张建、刘少群到庭参加诉讼。被告吉安利达房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告袁志伟、陈晏英诉称，2013年7月19日，原告就购买被告所开发的幸福365小区*栋*单元***房签订了《商品房买卖合同》，合同第八条约定2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付给原告使用。交付时间到期后，被告迟迟无法交付房屋，由于被告一直未通过验收导致无法交付。根据《吉安市建设工程综合验收备案管理实施细则》第八条“根据《江西省城市房屋权属登记条例》第二十四条、《江西省建筑管理条例》第二十六条，建设单位应当自房屋建设工程质量验收合格之日起15日内，依照本实施细则规定，向市建设工程综合验收备案审查领导小组办理备案报审手续。未通过建设行政主管部门备案的建设工程，不得交付使用，不得办理房屋权属登记等有关手续。”根据合同第九条约定，逾期交房超过30天，原告有权解除合同。因原告多次交涉未果，故诉至本院要求判令1、解除原、被告于2013年7月19日签订的备案编号为***********《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房首付款205007元及赔偿利息损失，利息从2013年7月19日至付清之日止按银行同期贷款利率计算，截止2016年1月13日已产生利息30566元；3、解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，并由被告返还270000元及利息给第三人，利息按照《个人购房借款/担保合同》从2013年9月1日至判决生效之日止原告应支付给第三人的利息；4、第三人返还原告自2013年9月1日至判决生效之日止已支付给第三人的全部贷款本息；5、本案诉讼费由被告承担。
被告吉安利达房地产公司未提出答辩意见。
第三人吉安工行青原支行述称，与原告签订的《个人购房借款/担保合同》系双方自愿签订，该合同合法有效。签订合同时因还未办房屋产权证，所以原告商品房是预告登记。同时签订借款合同时，没有办正式抵押，开发商提供阶段性抵押这是事实。原告针对第三人的诉讼请求实际上是合同法关于债务转移的法律关系，第三人明确表示不同意债务转移关系，不能发生法律效力。返还财产赔偿损失还是应由原告承担。如果解除其与原告签订的《个人购房借款/担保合同》，要求判令原、被告返还第三人借款本金及利息。
经审理查明，2013年7月19日，原告袁志伟、陈晏英夫妻与被告吉安利达房地产公司签订了《商品房买卖合同》（2013年7月22日已办理预售合同登记备案，备案合同编号为***********），双方在合同中约定：1、原告购买被告吉安利达房地产公司开发的吉安市青原区赣江大道新界·吉安义乌小商品城幸福365小区*幢号***室房屋，房屋总价款475007元；2、原告在合同签订之日首付205007元，余款270000元办理银行按揭贷款手续；3、出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付给原告使用。如出卖人违约逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金等内容。同日，原告袁志伟、陈晏英向被告吉安利达房地产公司交纳了购房首付款205007元。2013年8月30日，原告袁志伟、陈晏英与第三人工行吉安青原支行签订了《个人购房借款/担保合同》，双方约定：1、第三人向两原告发放贷款270000元用于其购买吉安市青原区赣江大道新界·吉安义乌小商品城幸福365小区*栋*单元***室房屋，并由被告为原告借款作担保；2、贷款期限为20年，即从2013年9月16日起至2033年9月16日止，贷款年利率为6.55%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，浮动利率在基准利率水平上上浮零；3、原告采取委托代扣方式还款，委托扣款日为每月的16日，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币2021元；4、担保方式为阶段性连带责任保证等内容，被告作为保证人亦盖章认可。合同签订后，第三人依约于2013年9月16日向原告发放贷款270000元并将该款依据合同约定直接划到被告的帐户上。此后，原告按借款合同的约定每月向第三人还本付息，至2016年4月16日，原告已还第三人借款本金19152.89元及利息40788.04元，尚欠借款本金250847.11元。之后，因被告未如期交房，原告多次与其交涉未果，故诉至本院。
以上事实，有两原告向本院提供的两原告身份证、商品房买卖合同、原告支付购房首付款收款收据、《个人购房借款/担保合同》以及第三人提供的原告袁志伟归还银行贷款本息的明细表等证据证实，原告及第三人的陈述意见亦在案佐证，经庭审质证，均能证明本案的事实，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》以及原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，且符合有关法律规定，合法有效，双方均应严格依约履行。现被告由于自身原因逾期未交房，使得原告欲取得该房所有权的合同目的不能实现，故被告构成根本违约。现原告要求解除商品房买卖合同和借款合同、返还已付款项以及第三人要求原、被告归还借款本息的诉请于法有据，本院核实后予以支持。根据《商品房买卖合同》的有关约定，如被告逾期未交房，被告应按累计已付款0.1%向原告支付违约金，现被告违约，给原告造成了损失，该损失远远大于双方约定违约金的金额，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院增加，故原告要求被告支付违约金以其已交购房首付款205007元按中国人民银行同期贷款利率从2013年7月19日计算至实际返还之日较为合理。因涉案房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的借款合同未履行部分的本金、利息全部返还给第三人前，第三人对涉案房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和借款合同解除及返还义务全部履行后，原、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，涉案房屋归被告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下:
一、解除原告袁志伟、陈晏英与被告吉安市利达房地产开发有限公司于2013年7月19日签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告袁志伟、陈晏英与第三人中国工商银行股份有限公司吉安青原支行于2013年8月30日签订的《《个人购房借款/担保合同》；
三、被告吉安市利达房地产开发有限公司一次性退还原告袁志伟、陈晏英购房首付款205007元并支付违约金（从2013年7月19日起以205007元按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）；
四、被告吉安市利达房地产开发有限公司一次性退还原告袁志伟、陈晏英因借贷关系已由第三人中国工商银行股份有限公司吉安青原支行支付给被告的按揭贷款270000元及其利息（从2013年9月17日起按年利率6.55%的标准计算至实际付清之日止）；
五、原告袁志伟、陈晏英将未付的贷款余额250847.11元及其利息（从2016年4月17日起按年利率6.55%计算至实际付清之日止）一次性支付给第三人中国工商银行股份有限公司吉安青原支行，此款原告在领取被告退款时一并付清，被告对上述款项的支付承担连带清偿责任；被告吉安市利达房地产开发有限公司亦可在向原告退款时向原告履行必要的告知义务后将原告应付给第三人的贷款余额250847.11元及其利息（从2016年4月17日起按年利率6.55%计算至实际付清之日止）迳行付给第三人中国工商银行股份有限公司吉安青原支行，之后，该款可从原告领取退款时予以品除；如原告已付2015年4月17日以后的银行按揭贷款本息，则被告应将此款返还给原告。
以上给付款项，限原、被告在本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8860元，由被告吉安市利达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 肖明华
代理审判员 刘 艳
人民陪审员 毛祖枋
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 胡依婷
注:本判决生效后,权利人可以申请执行,申请执行的期间为二年。