广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终10380号
上诉人（原审原告、反诉被告）：莫文忠，男，汉族，1972年5月16日出生，住所地：广东省深圳市盐田区，
委托诉讼代理人：李慧芳，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛国超，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：江剑涛，男，汉族，1962年11月14日出生，住所地：广东省深圳市福田区，
被上诉人（原审被告、反诉原告）：关虹，女，汉族，1960年5月9日出生，住所地：陕西省西安市雁塔区，
两被上诉人共同委托诉讼代理人：田梦丹，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：周小清，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
上诉人莫文忠因与被上诉人江剑涛、关虹房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2016）粤0308民初1530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
莫文忠的上诉请求：一、维持一审判决第一、二、四、六项；二、撤销一审判决第三、五项；三、判令江剑涛、关虹赔偿莫文忠维修损失244660元；四、判令江剑涛、关虹返还莫文忠房屋维修期间的租金83780元；五、判令江剑涛、关虹赔偿莫文忠营业损失、员工工资损失237400元；六、判令江剑涛、关虹承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为即便涉案房产存在漏水、渗水问题，江剑涛、关虹作为出租方无需承担任何责任，没有事实和法律依据，严重侵害莫文忠的合法权益。关于涉案房产存在漏水、渗水问题的维修责任，莫文忠认为应当由江剑涛、关虹承担。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”很明显，交付符合约定用途的租赁物是出租方的首要义务。但涉案房产自莫文忠承租以来，天面和墙体经常性漏水，雨季影响尤其大，根本无法正常使用，对莫文忠的经营活动产生重大影响，仅仅是2013年4月至6月期间受漏水原因影响，就导致莫文忠经营的酒店延迟2个月开业，莫文忠交付的涉案房产根本不符合约定的用途。基于房屋漏水现象有时间上的特定性，只有雨天才能显现，故莫文忠接收涉案房产时因为天气原因不能及时发现漏水的实际情况，但并不意味着江剑涛、关虹交付的涉案房产符合约定的用途。《合同法》第二百一十六条的规定表明涉案房产不是在交付时符合约定的用途即可，而是要求莫文忠在租赁期间均应保持涉案房产符合约定用途。虽然双方在《商铺租赁合同》中约定“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修和修繕，出租方概不负责”，但莫文忠认为，该约定首先必须建立在江剑涛、关虹交付的涉案房产是符合约定用途前提之上，对于必须经过维修后才能勉强予以使用的不符合约定用途、无法实现合同目的的房产并不在前述约定范畴之内。从公平角度来讲，该条约定所提及的“修缮”仅仅只能是小修，例如门锁更换、疏通下水道等，而不是花费巨大的大整大修。从合理角度来讲，莫文忠承租涉案房产后，已经根据与江剑涛、关虹的约定与物业管理公司订立了物业管理合同，缴纳了物业管理费，涉案《商铺租赁合同》所约定的承租方承担的修缮应当是物业管理公司服务范围能够覆盖的修缮，超出了物业管理公司服务范围的维修，即超过了莫文忠对涉案房产的修缮义务，应当由业主即江剑涛、关虹承担维修义务，因为业主作为房产的所有权人，是大工程整修的直接受益人，没有任何理由让承租方承担该费用。莫文忠与江剑涛、关虹签订《商铺租赁合同》时隐瞒了涉案房产存在漏水渗水的重大瑕疵，违反诚实信用原则。一审法院仅仅以前述约定为由，即认定江剑涛、关虹无需承担任何责任，违反公平原则。二、基于江剑涛、关虹对涉案房产负有维修责任，所以莫文忠实际花费的维修费用应当由江剑涛、关虹负担，莫文忠无法正常使用涉案房产期间的租金应当予以免除。同时，江剑涛、关虹还应当赔偿莫文忠因房屋漏水导致酒店无法正常营业期间的经营损失和工人工资。莫文忠多次要求江剑涛、关虹对漏水的问题进行处理，但江剑涛、关虹均予以推脱，仅告知莫文忠找物业管理公司处理。由于涉案房产的漏水墙体属于建筑共有部位，维修工程量大，物业管理公司认为已经超出了其服务范围，故置之不理。莫文忠在多次通知江剑涛、关虹及物业管理公司未果的情形下，不得不自行聘请装修公司对漏水部位进行维修并支付了相应维修费用。《合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”因此，莫文忠自行维修涉案房产后，有权要求江剑涛、关虹负担维修费用并相应减少租金。同时，《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”由于江剑涛、关虹交付的涉案房产不符合约定，故应当赔偿莫文忠无法正常使用涉案房产期间的营业损失及工人工资损失。三、在江剑涛、关虹既不履行维修涉案房产义务、又不支付维修费用的情况下，莫文忠依法享有抗辩权，拒交房屋租金，江剑涛、关虹作为违约方无权向莫文忠主张逾期支付租金的违约金。同时，但莫文忠在承租期间支付的对涉案房产漏水部位进行维修的费用和无法正常使用涉案房产期间的租金足以覆盖2016年4月至2016年9月10日期间的租金金额，故一审法院判令莫文忠向江剑涛、关虹支付2016年4月至9月10日期间的租金及逾期支付租金的违约金没有事实和法律依据。综上，一审法院查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，支持莫文忠的上诉请求。
被上诉人江剑涛、关虹辩称，一、本案双方合同已明确约定“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责”。故莫文忠既无权以江剑涛、关虹不履行装修修缮义务为由拒交租金，更无权要求江剑涛、关虹承担任何维修及因此产生的损失费用。一审判决事实认定清楚，适用法律正确。首先，涉案房产交付时为毛坯状态，莫文忠在一审庭审中已确认房屋交付时不存在明显漏水问题，且莫文忠在验收涉案房产后即进行了全面装修及多次维修，足以说明涉案房产即使存在漏水、渗水问题，也系房屋交付后因莫文忠装修施工不当造成。其次，莫文忠未能举证证明存在漏水、渗水问题的房产是否本案涉案房产（莫文忠同时承租了与本案房产相邻的多个物业），亦未能举证证明漏水、渗水问题是否系房屋质量问题引起，故应由莫文忠承担举证不能的不利后果。再次，根据《商铺租赁合同》第四条约定“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责”，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。因此，莫文忠主张由江剑涛、关虹承担涉案房产维修责任无任何合同依据及法律依据。二、一审法院对于莫文忠逾期支付租金的事实认定清楚，在此基础上判决莫文忠需支付违约金，适用法律正确，莫文忠要求驳回该项没有任何事实根据和法律依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回莫文忠的上诉请求，维持原判。
莫文忠向一审法院起诉请求：一、解除莫文忠与江剑涛、关虹签订的《商铺租赁合同》；二、江剑涛、关虹返还莫文忠押金111900元；三、江剑涛、关虹赔偿莫文忠维修损失244660元；四、江剑涛、关虹返还莫文忠房屋维修期间的租金83780元；五、江剑涛、关虹赔偿莫文忠营业损失、员工工资损失237400元；以上共计677740元；六、江剑涛、关虹承担本案的全部诉讼费用。
江剑涛、关虹反诉请求：一、解除江剑涛、关虹与莫文忠签订的《商铺租赁合同》；二、莫文忠支付合同履行期间的租金446850元及利息20108.25元（自2016年4月1日起暂计至2016年12月31日，租金支付至莫文忠实际搬离之日，利息支付至莫文忠实际付款之日）；三、莫文忠支付逾期交付房租的违约金148950元；四、莫文忠支付提前解除合同的违约金111900元；以上合计727808.25元；五、莫文忠承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年12月30日，莫文忠与江剑涛签订《商铺租赁合同》，主要内容为：江剑涛将深圳市盐田区大梅沙优X居A栋1A5和A栋1A3号房屋出租给莫文忠使用；租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止；2016年每季度租金为148950元，每季度租金在每季度的第一个月的8日前交纳；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再使用出租方的房屋后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金三个月押金；承租方拖欠租金累计达30天的赔偿违约金为三个月的租金。江剑涛和关虹向莫文忠交付房屋时，案涉房屋为毛坯房。江剑涛和关虹已向莫文忠收取押金111900元。
另查明，2015年4月10日，深圳市X物业管理有限公司起诉负责人为莫文忠的深圳市盐田区X度假酒店，要求深圳市盐田区X度假酒店支付物业服务费，优品酒店以案涉房产出现多次墙体渗水和天面漏水等问题为由予以抗辩。在上述案件审理过程中，一审法院就案涉房产漏水原因进行司法鉴定，广东泰安建筑工程质量司法鉴定所出具《不予受理通知书》，理由如下：1、案涉房屋建成早于2008年8月，现已超过防水工程的保修期限……工程的建设单位、设计单位、施工单位不再承担保修责任，相应责任已经转移到业主或者使用者；2、使用者已经对其进行维修施工，即现场已经破坏，无法判定是原防水工程老化失效，还是其使用不当造成其失效。
又查明，2017年1月3日，深圳市盐田区X度假酒店出具《关于深圳市盐田区X度假酒店被停业说明》，主要内容为：深圳市盐田区X度假酒店（下称为酒店）成立于2013年4月7日，正式开业于2013年6月18日，位于深圳市盐田区大梅沙村环城路68号优X居小区前面A栋1A1、1A5、1A3和B栋1B1、1B2栋商铺，面积共1337.97平方米，其中A栋1A1业主是李洁（女，身份证号：）、王建茹（女，身份证号：）和庄清（女，身份证号：）三人联名产权，共两层，建筑面积为313.25平方米，是酒店的大堂和咖啡厅及五间客房组成部分；A栋1A3、1A5业主是关虹（女，身份证号：）和江剑涛（男，身份证号：）两人联名产权共两层，建筑面积1A3为34.23平方米、1A5为587.5平方米，共621.73平方米，是酒店的客房主要部分，共有20间客房；B栋1B1、1B2栋业主是高春梅（女，身份证号：），共一层，建筑面积1B1为359.97平方米、1B2为43.02平方米，共402.99平方米，是酒店的客房部分，共有13间客房。自酒店开始装修至2016年8月前，每逢下雨天，主体的玻璃墙和收缩缝不断有客房出现渗水和漏水，就有关渗水维修和补漏问题曾多次与三方业主反映，得来回复结果都一样，叫酒店找物业管理处，当时酒店向原深圳市X物业管理有限公司发出的书面告知，同时被拒收，作为经营方酒店耗不起时间上的折腾，只好尽快委托装修公司进行维修，对把损坏的客房恢复经营，累计维修和补漏金额已超出500000元，全部由我酒店承担了。酒店认为主体上出现的漏水问题不应由我酒店负责。所以，自2014年1月1日开始，决定将小区管理费、电费和水费全部停交。至2015年5月，经由深圳市盐田区人民法院判决，至2015年3月拖欠原深圳市X物业管理有限公司费用共289329.18元，全部由酒店承担。酒店认为：“在酒店主体渗水和漏水维修及补漏的工程费用未有认定的情况下，暂时拒交房租费”。自2016年6月起，酒店决定将以上租赁物全部停缴租金。至2016年9月10日中午12时，A栋1A3、1A5业主江剑涛前来酒店追租，在未有协商好的情况下就将其出租屋全部紧锁，再也不让20间客房经营。至2016年9月23日中午13时左右，A栋1A1业主王建茹也以同一样的处理方法，将酒店的大堂的前后门紧锁，使酒店完全处于关门状态，酒店大堂无法营业的情况下，只好将B栋1B1、1B2栋的客房也同时关门。并于2016年10月1日起，所有相关费用办理报停或终止，包括小区的管理费及水电费等。
再查明，莫文忠自2016年4月起未向江剑涛和关虹支付租金。
庭审时，莫文忠主张因案涉房屋出现漏水和渗水，故委托他人进行维修并因此支付了相关维修费用。
在一审法院主持下，莫文忠于2017年3月11日将案涉房屋内的物品清理完毕并将案涉房屋交还江剑涛和关虹。
一审法院认为，双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反有关法律或行政法规的禁止性规定，对双方当事人均具有拘束力。本案的争议焦点在于莫文忠是否可以案涉房屋出现漏水或渗水为由拒付租金。一审法院认为，案涉房屋交付莫文忠使用时为毛坯状态，特别是双方已约定“出租方将房屋交付给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责”。而且莫文忠已就案涉房屋进行了全面装修，因此即便案涉房屋存在漏水和渗水的情况，作为出租方的江剑涛和关虹无须承担任何责任，莫文忠不能据此拒付租金。莫文忠亦无权向江剑涛和关虹主张因案涉房屋漏水或渗水所产生的直接或间接损失。
2016年9月10日，江剑涛将案涉房屋上锁，虽然江剑涛和关虹称仅系锁住后门，但江剑涛和关虹已经以其行为表明了解除《商铺租赁合同》关系的意思。一审法院认定《商铺租赁合同》于2016年9月10日解除。江剑涛和关虹的锁门行为已实质影响《商铺租赁合同》的继续履行。莫文忠未继续正常经营使用案涉房屋，因此莫文忠无须向江剑涛和关虹支付2016年9月11日起的占用使用费。但应向江剑涛和关虹支付2016年4月至2016年9月10日的租金264800元（148950÷3×5＋148950÷3÷30×10＝264800）。
关于逾期付款违约金的问题，因江剑涛和关虹同时主张了逾期付款利息和逾期付款违约金，该两部分诉讼请求均是逾期支付租金而产生的利息损失，不能重复计算。一审法院仅支持逾期付款违约金部分。因为双方约定的违约金标准过高，一审法院予以调整。一审法院根据双方履约的情况认定逾期支付租金的违约金为74600元（111900÷3×2＝74600）。
关于提前解除合同的违约金问题，因本案并非系莫文忠提前解除合同，故其无须向江剑涛和关虹支付提前解除合同的违约金。
关于押金问题，因《商铺租赁合同》已经解除，故江剑涛和关虹应向莫文忠返还押金111900元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莫文忠与江剑涛和关虹签订的《商铺租赁合同》于2016年9月10日解除；二、莫文忠应于判决生效之日起五日内向江剑涛和关虹支付租金264800元；三、莫文忠应于判决生效之日起五日内向江剑涛和关虹支付逾期支付租金的违约金74600元；四、江剑涛和关虹应于判决生效之日起五日内向莫文忠返还押金111900元；五、驳回莫文忠其他本诉请求；六、驳回江剑涛和关虹其他反诉请求。本诉案件受理费5288.7元，由莫文忠负担4415.5元，江剑涛、关虹负担873.2元，莫文忠已预交案件受理费，一审法院不予退回，江剑涛、关虹应负担的费用于判决生效之日起十日内迳付莫文忠。反诉案件受理费5539.04元，由江剑涛、关虹负担2956.01元，莫文忠负担2583.03元，江剑涛、关虹已预交案件受理费，一审法院不予退回，莫文忠应负担的费用于判决生效之日起十日内迳付江剑涛、关虹。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反有关法律或行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。现合同已经解除，双方对此亦无异议，二审争议的焦点在于：一、江剑涛、关虹是否应赔偿莫文忠主张的漏水所致损失；二、莫文忠未支付2016年4月之后租金是否构成违约；
关于焦点一。莫文忠称其2013年及2014年曾多次聘请装修公司对房屋漏水部位进行维修，要求江剑涛、关虹承担赔偿责任。但莫文忠自接收房屋起直至2016年4月之前均按时依约向江剑涛、关虹支付租金，亦未提交证据证明已按照合同约定的书面形式向江剑涛、关虹发出维修通知或提出要求。并且，根据广东泰安建筑工程质量司法鉴定所出具《不予受理通知书》，涉案房产漏水原因究竟系因江剑涛、关虹所交付的房产本身存在漏水缺陷还是莫文忠的不当使用所致已无法查明，故莫文忠主张江剑涛、关虹交付的房产存在漏水缺陷，事实依据不足，本院不予采信。至于江剑涛、关虹是否具有维护义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，承租人的维修义务可通过双方约定予以变更，亦未限定可约定的维修事项范围，本案双方明确约定“出租方将房屋交付给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责”，并未违反法律规定，对双方均有约束力，故即便涉案房屋存在漏水和渗水的情况，作为出租方的江剑涛、关虹依约亦无须承担维修责任。因此，莫文忠向江剑涛、关虹主张因房屋漏水或渗水所产生的直接或间接损失，于法于理无据，本院予以驳回。
关于焦点二。江剑涛、关虹在本案主张的是2016年4月之后的租金，而莫文忠亦按照约定用途在2016年4月至2016年9月10日期间正常使用了涉案房产，莫文忠即应支付约定租金。莫文忠主张的漏水问题发生于2013年至2014年期间，早已修复，涉案房产不适宜使用的状态在本案诉争租金期间已经不存在，莫文忠直至2016年4月前亦仍按时交租，现莫文忠以2013年至2014年存在漏水问题主张先履行抗辩权，于法无据，本院不予采纳。莫文忠逾期支付租金构成违约，一审判令其支付所欠租金及相应违约金，具有合同和事实依据，本院予以维持。
综上，莫文忠的上诉请求均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9831.4元，由莫文忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 尚宇楠（兼）