江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01719号
上诉人（原审被告）灌云大唐御花园餐饮有限公司。
法定代表人袁唐之，该公司总经理。
委托代理人谢同庆，该公司副总经理。
委托代理人徐进忠，江苏云港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）连云港市坤和房地产开发有限公司。
法定代表人石素玲，该公司总经理。
委托代理人唐尧烽，该公司员工。
委托代理人朱启明，江苏连大律师事务所律师。
上诉人灌云大唐御花园餐饮有限公司（以下简称大唐餐饮公司）因与被上诉人连云港市坤和房地产开发有限公司（以下简称坤和房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2014）灌民初字第01138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人大唐餐饮公司的法定代表人袁唐之及委托代理人谢同庆、徐进忠，被上诉人坤和房地产公司的委托代理人唐尧烽、朱启明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
坤和房地产公司一审诉称：2013年11月6日，坤和房地产公司与大唐餐饮公司签订了《租赁合同》，约定坤和房地产公司将位于灌云县西苑南路8号楼“连云港市东圆国际大酒店”大堂内北侧2、3楼餐饮区域（即二楼南起大堂北侧，东侧全部包间、宴会厅、厨房、员工更衣室及餐厅；三楼包含大堂上方牡丹厅及其序厅、东圆厅、伊山厅、玉兰厅、梅花厅、海棠厅、桂花厅）和相关财产（详见财产移交清单），以现状出租给大唐餐饮公司用于餐饮，租赁期从2013年11月11日至2018年11月10日止，租金按年计算，水、电、气等相关费用由大唐餐饮公司承担，大唐餐饮公司根据四星级酒店相关标准并结合自己经营需要形成书面报告经甲方同意后可对租赁场所进行内部改造和装修，否则，坤和房地产公司有权要求大唐餐饮公司停止内部改造和装修并承担赔偿责任，直至有权单方面解除合同，有一方违约，要承担违约金30万元等。合同签订后坤和房地产公司按约将租赁物以现状交付给大唐餐饮公司，2014年3月大唐餐饮公司要求对租赁物进行改造，坤和房地产公司书面回复大唐餐饮公司不同意大唐餐饮公司的改造方案，7月12日坤和房地产公司在检查中发现大唐餐饮公司未经坤和房地产公司同意擅自将梅花厅、桂花厅、海棠厅墙体拆除，进行改造施工，将不属于租赁物范围内的荷花厅拆除。坤和房地产公司多次通知大唐餐饮公司停止施工改造，恢复原状，但大唐餐饮公司不予理睬。2014年8月28日坤和房地产公司又擅自将二楼的员工更衣室、餐厅、淋浴室墙体拆除改造，严重影响了四星级酒店的复评工作。2014年8月30日坤和房地产公司通知大唐餐饮公司解除租赁合同并要求大唐餐饮公司向坤和房地产公司移交租赁物、承担违约责任，但大唐餐饮公司至今未向坤和房地产公司移交租赁物。现坤和房地产公司依法起诉至法院，要求解除坤和房地产公司与大唐餐饮公司之间签订的租赁合同；判令大唐餐饮公司将租赁物恢复原状（现在命名为海棠厅的宴会厅恢复成原来名为桂花厅、海棠厅、梅花厅的三个会议室；现在命名为水晶厅的宴会厅恢复成原来的员工更衣室、浴室及员工餐厅三间房屋）并向坤和房地产公司移交租赁物；判令大唐餐饮公司给付坤和房地产公司违约金30万元；本案诉讼费用由大唐餐饮公司承担。
大唐餐饮公司一审答辩称：1、本案的房屋租赁合同依法成立，对双方均具有约束力，且双方均已履行了各自义务；2、本案大唐餐饮公司对酒店进行内部改造和装修装饰，未破坏建筑物的主体结构，是行使合同权利、实现合同目的的体现，不是对合同的违反，更非根本违约；3、东圆国际大酒店已顺利通过四星级复评，印证了大唐餐饮公司改造方案没有违约且是有功的；4、本案中不具备解除房屋租赁合同的条件；5、本案诉讼期间坤和房地产公司仍收下租金和要求对大酒店相关部位进行改造装潢的行为，说明坤和房地产公司仍在履行租赁合同；6、大唐餐饮公司保留追究坤和房地产公司擅自提出解除租赁合同的违约责任的权利。综上驳回坤和房地产公司的诉求。
原审法院经审理查明：2013年11月6日，坤和房地产公司（甲方即出租方）与大唐餐饮公司（乙方即承租方）签订《租赁合同》，合同约定：一、租赁标的：1、甲方将位于灌云县西苑南路8号“连云港市东圆国际大酒店”内、酒店大堂北侧2、3楼餐饮区域（即二楼南起大堂北楼梯门口至北侧、东侧全部包间、宴会厅、厨房、员工更衣室及餐厅；三楼包含大堂上方牡丹厅及其序厅、东圆厅、伊山厅、玉兰厅、梅花厅、海棠厅、桂花厅）和相关财产（详见财产移交清单，以下简称租赁物）出租给乙方经营，面积约为4100平方米，酒店大楼为框架钢混结构……4、租赁标的物的产权为甲方所有，在租赁期间，乙方租赁的使用权、管理权归乙方；二、租借期限及交付时间：1、租赁期限为五年，自2013年11月11日起至2018年11月10日止……三、租赁方式：1、经双方商定，甲方以租赁物现状出租给乙方，乙方对租赁物现状已充分了解（不含婚庆公司已经租赁场所）……四、投资与使用方法：1、租赁合同签订后，乙方根据四星级酒店相关标准并结合自己的经营需要形成书面报告，经甲方书面签字同意后，由乙方自行出资对租赁场所进行内部改造和装修，装修所用的材料要符合安全标准，乙方在装修和改造过程中，不得破坏建筑物的主体结构。否则，甲方有权要求乙方停止内部改造和装修并承担修复和赔偿责任，直至有权单方面解除合同；2、乙方在租赁期限内对装修、装饰进行改造设计风格应与酒店整体协调，施工决算价须报甲方备案方能进行改造变动。乙方装修、改造的内容要附清单，双方各持一份，改造内容中不能移动的归甲方所有……4、乙方对合同标的租赁场所装修装饰费用应控制在人民币50万元以内。乙方在装饰、装修过程中所形成的添附物、混合物及不宜拆除的物品，租赁期限届满后无偿移交归甲方所有，其他可移动的物品租赁期限届满归乙方所有。如甲方违约或无故提前终止或解除本合同的，甲方对乙方经营期间投入的装饰、装修按实际投入（以50万元为限）向乙方根据未达合同履行时间按月折旧计算，以折旧后金额承担赔偿责任……如因乙方违约或其他原因导致提前终止或解除本合同履行的，乙方投入的装饰、装修所造成的损失由乙方自行承担并承担违约责任……五、租金、其他费用的缴纳方式：1、租金采用“先交租金后使用”和“一年一结算”的结算方式，乙方应在本合同签订后五个工作日内向甲方交清第一年租金，以后每年度的租金均应在下一个租赁年度开始前30天内向甲方交清；2、租金以年计算，第一租赁年度（2013年11月11日至2014年11月10日）租金为人民币44万元，第二租赁年度（2014年11月11日至2015年11月10日）租金为人民币50万元，第三租赁年度为52万元，第四租赁年度为54万元，第五租赁年度为58万元；3、签订合同当天，乙方向甲方缴纳履约保证金人民币10万元，甲方出具收款凭证，履行保证金不计利息。租赁期限届满，甲方将根据乙方有无违约行为或甲方受损需向乙方追偿的情况对该履约保证金进行处置。若乙方无违约行为或甲方受损情形，甲方在乙方清结甲方所有款项、完整移交甲方租赁物后三日内退还乙方。若租赁期内因乙方违反本合同约定而应向甲方承担相关责任的，甲方有权在保证金内相应直接扣除，扣除后乙方必须在十日内按上述数额向甲方补足；4、其他费用，租赁期间乙方所使用的水电气等相关费用由乙方承担，费用于每月3日上交到甲方财务……七、违约责任：（一）甲方有以下情形之一的，构成违约事实，乙方可单方解除本合同并按违约条款要求违约方承担法律和经济责任：1、甲方将租赁物另行租赁给第三方的……3、租赁期内，甲方擅自提前终止合同履行的；（二）、乙方有以下情形之一的，构成违约事实，甲方可单方解除本合同并收回租赁标的物，并有权按违约条款要求违约方承担法律和经济责任：……（4）乙方拖欠租金、水电费等应付甲方的费用超过三天的……（三）违约责任赔偿原则：1、任何一方出现违约行为，均要承担人民币30万元的违约金……坤和房地产公司的法定代表人石素玲与大唐餐饮公司的法定代表人袁唐之在合同上签字盖章。合同签订后，坤和房地产公司将涉案租赁场所交付给大唐餐饮公司用于经营餐饮业务。自2014年1月起大唐餐饮公司以中央大力提倡节俭、反对公款宴请、餐饮经营风格发生重大变化为由，先后向坤和房地产公司发出数份涉案租赁场所装修及改造申请报告，请求在不破坏建筑物的主体结构的情况下，对涉案租赁物进行装修和改造，坤和房地产公司在收到大唐餐饮公司提交的申请报告后，对大唐餐饮公司出具了多份回复意见：1、东圆国际大酒店是一个整体，消防控制室、消防联运设备等是整个东圆酒店共用，如果重新装修，涉及到消防重新验收的全部流程，过程复杂且大唐餐饮公司不具备单独消防报批的主体资格；2、根据四星级酒店评定要求，改造的海棠厅、桂花厅、梅花厅为会议用途，是评定的必备要求，如果调整，无法满足四星级的相关条件，员工的生活设施项目也有相应的标准，大唐餐饮公司的调整方案不能通过；3、涉及浴室的上下水问题、空间位置；调味品库的回风问题；东圆大酒店目前的现状设计是设计部门按四星级宾馆的要求进行设计的，并经有关部门验收，大唐餐饮公司提出的改造方案已改变了原设计，不能满足四星级宾馆的要求；4、为迎接四星级酒店复核，暂不同意大唐餐饮公司的改造申请。如因大唐餐饮公司擅自施工所引起的后果由大唐餐饮公司承担一切不利后果。2014年7月大唐餐饮公司在未取得坤和房地产公司的书面同意后擅自对涉案租赁场所进行改造和装修：1、将涉案租赁场所的三楼原来的三个会议室（桂花厅、海棠厅、梅花厅）通过设置移动墙壁变成一个面积较大的宴会厅，现命名为海棠厅；该移动墙可分可合；2、二楼原来的男女更衣室、浴室及员工餐厅三间房屋全部被打通形成宴会厅，现命名为水晶厅，并在其他的地方另外设置了男女更衣室、浴室及员工餐厅；3、其他场所作了部分装修、装饰。2014年7月21日坤和房地产公司向大唐餐饮公司出具告知函：贵司对租赁物的改造和装修必须经过我方签字确认后方可进行。我方检查发现，贵司未经我方许可，擅自将桂花厅、海棠厅、梅花厅墙休拆除，进行改造施工，现正式函告贵方立即停止施工、恢复原状。否则我方将按约追究贵方的违约责任。2014年8月20日、8月22日坤和房地产公司又先后向大唐餐饮公司出具告知函要求停止施工。2014年8月30日坤和房地产公司向大唐餐饮公司发出通知：1、因你方未经批准，擅自改变租赁物的用途，严重损害四星级酒店的功能，其行为严重违约，现与你解除租赁合同；2、停止对租赁物的任何损坏行为，之前对租赁物的损坏应当恢复原状，赔偿损失；3、限你方三日内交还全部租赁物。2014年9月3日大唐餐饮公司出具回复：装潢升级都是在多次请示并经董事长潘高东先生口头同意的情况下才实施的，没有改变原有功能，没有损害四星级功能，我方为此投入百余万元使酒店提档升级，你方多次干扰我们的经营活动，严重违反双方约定，要求你方停止干扰，否则将追究你方法律责任和经济损失。2014年9月4日坤和房地产公司依法起诉至原审法院，主张解除坤和房地产公司与大唐餐饮公司之间签订的租赁合同等多项诉求。2014年9月9日坤和房地产公司向大唐餐饮公司出具函：你方9月3日来函收悉，我公司未以任何形式同意贵司对租赁物进行改造，贵司曾多次向我提出对租赁物进行改造，但因贵司的改造方案不符合四星级酒店的标准，我司不同意贵司的改造方案，我司已通知贵司解除租赁合同，停止改造，恢复原状，并承担违约责任。2014年10月13日大唐餐饮公司按照合同约定通过银行汇款向坤和房地产公司支付了2014年至2015年度租金500000元。2014年10月14日坤和房地产公司为了迎接“三年一度”的四星级评定性复核工作，向大唐餐饮公司发出通知要求在10月18日之前落实整改：1、拆除二楼餐厅吧台处的广告、标牌；2、三楼（桂花厅）改为会议厅，电梯口对面墙面招牌需改为“会议大厅”字样……。
原审法院另查明，涉案租赁场所于2014年9月已装修和改造完毕，且东圆国际大酒店四星级评定工作已结束，已顺利通过评定，但部分场所仍存在瑕疵。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案中坤和房地产公司与大唐餐饮公司双方之间签订的租赁合同，不违反国家法律规定，是双方真实的意思表示，应当认定合同有效，但大唐餐饮公司因经营需要，在其装修及改造申请报告未取得坤和房地产公司的书面签字同意后，擅自对涉案租赁场所进行装修、改造，违反了合同的约定，且在坤和房地产公司要求其停止施工的情况下继续装修，导致坤和房地产公司于2014年8月30日行使合同解除权，并诉至原审法院要求解除与大唐餐饮公司签订的租赁合同，大唐餐饮公司的行为构成根本违约，故对坤和房地产公司要求解除双方之间签订的租赁合同的主张予以支持；对于大唐餐饮公司提出其装修取得了坤和房地产公司董事长潘高东口头同意的抗辩主张，没有提供充分证据证明，不予采信；对于坤和房地产公司要求大唐餐饮公司将租赁物恢复原状（现在命名为海棠厅的宴会厅恢复成原来名为桂花厅、海棠厅、梅花厅的三个会议室；现在命名为水晶厅的宴会厅恢复成原来的员工更衣室、浴室及员工餐厅三间房屋）并移交租赁物的主张，因大唐餐饮公司违反合同约定擅自装修和改造，改变了涉案租赁场所原有的房屋结构和整体布局，故对坤和房地产公司的该项主张予以支持；对于坤和房地产公司要求大唐餐饮公司给付违约金30万元的主张，因大唐餐饮公司构成根本违约，按照合同约定应予以给付，故对坤和房地产公司的该项主张予以支持。综上所述，原审法院依据依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除坤和房地产公司与大唐餐饮公司于2013年11月6日签订的租赁合同；二、大唐餐饮公司于判决生效之日起三十日内恢复原状并向坤和房地产公司交付租赁场地；三、大唐餐饮公司于判决生效之日起十日内支付坤和房地产公司违约金人民币300000元。一审案件受理费5800元，由大唐餐饮公司负担。
上诉人大唐餐饮公司对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认定上诉人的行为构成根本违约没有事实和法律依据，上诉人在合同履行过程中，从未欠交过租金，上诉人的装修行为也未影响被上诉人通过四星级酒店的评定。2、上诉人的装修行为已经被被上诉人追认，被上诉人要求解除合同的行为违背诚信原则，2014年9月装修改造完毕后，被上诉人虽于2014年9月4日诉至一审法院要求解除与上诉人的合同，但是其仍然于2014年10月13日按照合同约定接受了上诉人交纳的2014年至2015年度租金50万元，并于2014年10月14日向上诉人发出整改通知，被上诉人接受新一年度租金及发出整改通知的行为都表明被上诉人除要求上诉人整改之外，对上诉人的装修行为予以追认，其行为已表明其放弃了合同约定的合同解除权。3、上诉人的装修行为已得到被上诉人的事后追认，一审法院以上诉人根本违约为由判决上诉人承担违约责任不当，另外一审法院既判决上诉人恢复原状，又判决上诉人承担违约金30万元，违反了违约金以补偿为主的法律属性，违约金约定过高，已到达年租金的60%，请求二审法院予以调整。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人承担本案所有诉讼费用。
被上诉人坤和房地产公司答辩称：1、根据租赁合同第三、四条的约定上诉人的行为已经构成根本违约，上诉人上诉称其装修行为不影响被上诉人通过四星级酒店的评定，并支付租金的行为是故意规避其根本违约行为。2、2014年10月13日上诉人主动汇款50万元到被上诉人账户是发生在一审诉讼期间，该笔款项到账时，被上诉人并不知情，更谈不上接受，上诉人主张该笔款项进入被上诉人账户及被上诉人要求其恢复原状是对其装修行为的追认，是不能成立的。3、原审法院判决被上诉人支付违约金是按租赁合同约定对其违约行为进行的惩罚与对房屋恢复原状并不矛盾，30万元违约金在5年258万元的租金中，仅占11.6%，在被上诉人几千万元的租赁房屋中仅占不到1%，在恢复原状及影响被上诉人经营的过程中更不能补偿被上诉人的损失，故上诉人要求二审法院调整违约金的理由是不充分的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律适当，上诉人的上诉理由不能成立，应当依法予以驳回。
二审期间，上诉人大唐餐饮公司向本院提供整改照片8张，证明1、上诉人在接到被上诉人于2014年10月14日发出的通知后及时按照要求进行整改，而且至今没有变动；2、被上诉人以其发出通知的行为对上诉人的装修进行了事后追认，所以上诉人不存在违约。
被上诉人坤和房地产公司质证称：对证据的真实性有异议，照片是电脑设计的效果图，并不是现场的真实状况，所以不能证明上诉人按照被上诉人通知要求进行整改，也不能证明被上诉人在其中有对上诉人装修进行事后追认的意思表示。
本院对上述证据的认证意见如下：该组照片无法体现拍摄的时间，仅能反映拍摄时现场的状况，无法达到上诉人的证明目的，故本院对该组证据不予采信。
本院经审理查明：原审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：上诉人大唐餐饮公司是否存在根本违约的行为，被上诉人坤和房地产公司是否有权单方解除涉案合同。
本院认为：《租赁合同》第四条第一款约定“租赁合同签订后，大唐餐饮公司根据四星级酒店相关标准并结合自己的经营需要形成书面报告，经坤和房地产公司书面签字同意后，由大唐餐饮公司自行出资对租赁场所进行改造和装修，装修所用材料要符合安全标准，大唐餐饮公司在装修和改造过程中，不得破坏建筑物的主体结构。否则，坤和房地产公司有权要求大唐餐饮公司停止内部改造和装修并承担修复和赔偿责任，直至有权单方面解除合同。”该条约定了大唐餐饮公司具有根据四星级酒店相关标准并结合自己的经营需要对涉案房屋进行装修改造的权利，若被上诉人坤和房地产公司一直不能书面同意上诉人大唐餐饮公司对涉案房屋进行装修改造，则上诉人大唐餐饮公司租赁房屋进行酒店经营的合同目的将无法实现。实际上，上诉人大唐餐饮公司的装修改造行为不存在破坏建筑物主体结构的情况，且并未影响东圆国际大酒店通过四星级评定，上诉人大唐餐饮公司的装修改造行为虽未取得坤和房地产公司的书面同意，但上诉人大唐餐饮公司基于经营目的的装修改造行为并未损害被上诉人坤和房地产公司的利益。关于上诉人大唐餐饮公司的装修改造行为是否得到被上诉人坤和房地产公司追认的问题，被上诉人于2014年9月4日向原审法院起诉后，仍于10月14日向上诉人发出书面通知，告知上诉人装修改造行为存在的问题，要求上诉人进行整改，应当视为被上诉人已对上诉人装修改造行为进行了追认，故本院认为，被上诉人坤和房地产公司不能以上诉人大唐餐饮公司的装修改造行为未经其书面同意为由单方解除合同，本院对上诉人大唐餐饮公司的此项上诉理由予以支持。原审法院认定上诉人大唐餐饮公司的装修改造行为未得到被上诉人坤和房地产公司的追认，其行为构成根本违约，被上诉人坤和房地产公司有权单方解除合同错误，本院依法予以纠正。
关于被上诉人坤和房地产公司是否有权以上诉人大唐餐饮公司拖欠水电费为由单方解除合同的问题。《租赁合同》第七条第（二）项第四条约定“大唐餐饮公司有下列情形之一的，构成违约事实，坤和房地产公司可单方解除本合同并收回租赁标的物，并有权按本合同的规定条款要求违约方承担法律责任和经济责任……大唐餐饮公司拖欠租金、水电费等应付坤和房地产公司的费用超过三天的……”本案中，被上诉人未能充分举证证明上诉人拖欠水电费超过三天，即使能够证明，拖欠水电费三天也不构成根本违约，该条约定过于苛刻，不利于保证合同的正常履行，被上诉人更不能以上诉人有此轻微的违约行为而解除合同，故本院对被上诉人坤和房地产公司以上诉人大唐餐饮公司拖欠水电费为由单方解除合同亦不予支持。
关于上诉人大唐餐饮公司的装修改造是否破坏建筑物主体结构的问题。被上诉人坤和房地产公司辩称上诉人大唐餐饮公司的装修改造行为破坏了房屋的主体结构，但被上诉人坤和房地产公司未能举证证明上诉人大唐餐饮公司装修改造的部分系房屋主体结构，故本院对此辩解不予采信。
综上所述，本院认为，合同双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；本案中，双方合同约定租赁期限为五年，现合同仅履行不到一年，且承租人大唐餐饮公司投入巨资已进行装修情况下，作为出租人的坤和房地产公司仅以大唐餐饮公司未经其书面同意就实施装修行为为由单方解除合同，显然违背善意履行合同及诚实信用原则。上诉人大唐餐饮公司在本案中不存在根本违约行为，被上诉人坤和房地产公司要求解除合同的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人大唐餐饮公司的上诉请求和理由能够成立，本院依法予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，本院依法予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省灌云县人民法院（2014）灌民初字第01138号民事判决；
二、驳回连云港市坤和房地产开发有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费各5800元，均由被上诉人连云港市坤和房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。