福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终746号
上诉人（原审原告）：徐月虹，女，，住福建省漳州市。
委托代理人廖惠忠，福建闽隆律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：段锦海，男，住龙岩市新罗区。
原审第三人：吉旺闽，男，原住龙岩市新罗区。
原审第三人林斌，原住龙岩市新罗区。
上诉人徐月虹因与被上诉人段锦海、原审第三人吉旺闽、林斌案外人执行异议之诉一案，不服新罗区人民法院（2015）龙新民初字第5395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月23日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月17日公开开庭对本案进行了审理。上诉人徐月虹的委托诉讼代理人廖惠忠、被上诉人段锦海到庭参加诉讼。原审第三人吉旺闽、林斌经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐月虹上诉请求：请求撤销龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第5395号民事判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求即撤销执行裁定、解除查封、确认房产产权归上诉人所有或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决书认定“徐月虹关于确认房产产权归其所有的诉求，没有事实与法律依据”，上诉人认为此认定错误。2011年4月28日徐月虹与原审第三人间签订的房屋买卖合同只要具备书面形式、行为主体适格、意思表示真实、不违反社会公共利益等合同的一般生效条件，即为有效成立，各方当事人必须信守并全面履行。徐月虹向原审第三人购房签订书面协议，并从购房之日起实际执掌该房产居住至今，购房当时已按约定属原审第三人应得的全部房款徐月虹已全部支付，至今也偿还全部按揭款，并解除房产质押持有该处房产权属证书。根据《物权法》第十五条、《合同法》第四十四条的规定，徐月虹就是该讼争房的所有权人，未办理过户登记无法否定徐月虹为产权人之客观事实；二、一审认定“在查封时应当认定徐月虹未支付全部价款。”此认定不当，应当认定徐月虹已支付全部价款，早已不存在拖欠原审第三人任何款项事宜。2011年4月28日徐月虹与原审第三人签订《房地产买卖协议书》，未违反法律规定，依法成立并生效，为解决该处房产按揭、领取、过户等等后续问题，双方同意办理公证手续，同日徐月虹指定郑仲义作为原审第三人全权委托人办理该处委托公证手续。徐月虹支付给原审第三人28万元的全部房款，并偿还按揭款。双方按此协议第四条约定，原审第三人收到首期房款当天即2011年4月28日将房屋交徐月虹执掌，徐月虹也逐月按时归还讼争房屋银行按揭贷款本息。且徐月虹购买原审第三人讼争房屋的行为时，原审第三人与被上诉人间也没有借贷纠纷的发生，徐月虹属于善意买受人。何况，徐月虹为减少该争议，在开庭前已全部偿还银行按揭款。故一审认定：在查封时，徐月虹未支付全部价款。此认定上诉人认为是错误的。为维护市场交易秩序，应视为当时徐月虹已按合同约定支付了全部价款。三、一审判决书认定“徐月虹明知设定抵押，还进行交易，徐月虹主观上存在过错。”此认定与事实、法律均不符。2009年8月原审第三人购买房产并申请按揭贷款，2011年4月28日徐月虹与原审第三人签订《房地产买卖协议书》，2012年8月7日该处房产才进行权属登记并取得《房屋所有权证书》，2013年3月28日该处房产才取得《国有土地使用权证》。首先，无论是2009年8月原审第三人购买房产，还是2011年4月原审第三人出售房产，客观上均不可能进行权属登记，也就是没有合法的抵押登记存在。其次，依《物权法》第一百九十一条第二款的规定，徐月虹作为受让人也是在偿还贷款消灭抵押的，所以徐月虹的行为并无不当。再次，讼争房取得权属证书，均是银行在办理的，个人均不清楚。最后，2011年4月28日徐月虹与原审第三人签订的房屋买卖合同系各方的真实意思表示，没有给国家、集体或他人造成损害，该合同应合法有效。故未办理物权登记的，并不影响合同的有效性。总之，徐月虹向原审第三人购房签订书面协议，并从购房之日起实际执掌该房产居住至今，购房当时已按约定属原审第三人应得的全部房款徐月虹已全部支付，至今也偿还全部按揭款，并持有该处房产权属证书。故徐月虹作为善意买受人为该房产的所有权人应得到确认。至于，没有过户登记并无法否认此事实，且徐月虹没有过错。一审判决结果显失公正，请求二审法庭注重案件本质，保护弱者，维护公民合法权益，并依法进行改判，支持徐月虹的上诉请求。
段锦海未提交书面答辩，其在法庭上陈述认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无理，应依法驳回上诉，维持原判。
徐月虹向一审法院起诉请求：1、撤销（2015）龙新执异字第12号民事裁定；2、解除查封漳州市漳州开发区南滨大道绿海学城二期52幢102室房产；3、确认漳州开发区南滨大道绿海学城二期52幢102室房产产权归原告所有。
一审法院认定事实：第三人吉旺闽、林斌系夫妻关系。2009年8月20日，第三人吉旺闽向漳州市翔烨房地产开发有限公司购买漳州市漳州开发区南滨大道绿海学城二期52幢102号房屋一套，并将该房抵押给中国银行龙海支行申请按揭贷款。2011年4月28日，原告徐月虹与第三人吉旺闽、林斌签订一份《房地产买卖协议书》，双方约定第三人吉旺闽、林斌将坐落于漳州市漳州开发区南滨大道绿海学城二期52幢102号房产转让给原告徐月虹，转让房价为636912元，付款方式于2011年4月28日支付17万元，于2011年5月31日支付11万元，因第三人吉旺闽购买该房向中国银行龙海支行申请按揭贷款，按揭贷款余额356912元，由原告徐月虹按月支付银行贷款。同日，为解决房产转让事宜，第三人吉旺闽、林斌与郑仲义签订一份《委托合同》，第三人吉旺闽、林斌委托郑仲义办理上述房产的还贷、办证、领证、转让、缴费、过户等事项，该委托合同经漳州市第二公证处公证。签订买卖协议当日，原告徐月虹支付第三人吉旺闽购房款17万元。第三人吉旺闽将转让房交付原告徐月虹。2011年5月12日和2011年5月30日，原告徐月虹分别支付第三人吉旺闽购房款3万元、79250元。双方约定应于2011年5月31日支付的11万元尚差750元，由原告徐月虹代第三人吉旺闽支付给物业公司，清偿第三人吉旺闽拖欠的物业费。从2011年5月19日起至2015年2月11日止，原告徐月虹通过郑仲义替第三人吉旺闽偿还中国银行龙海支行的揭贷贷款合计94906元。2011年8月，原告徐月虹对上述房产进行装修。2011年12月，原告徐月虹入住该房管理使用至今。该房产于2012年8月7日取得漳房权证招字第03XXXX**号房屋所有权证，登记的所有权人为吉旺闽；于2013年3月28日取得漳发国用（2013）第01XX号国有土地使用权证，登记的土地使用人为吉旺闽，房屋所有权证和国有土地使用权证登记的房屋坐落均为漳州开发区南滨大道293号南太武海印52幢102室。诉讼中，原告徐月虹通过郑仲义于2015年12月15日向中国银行龙海支行还清讼争房屋尚欠的贷款本息294849.44元，该房产抵押权已解除，原告徐月虹通过郑仲义取回讼争房产的房屋所有权证和国有土地使用权证。2014年3月12日，本院受理段锦海诉吉旺闽、林斌民间借贷纠纷一案，本案经本院主持调解，双方当事人达成如下协议：一、吉旺闽、林斌应归还段锦海借款本金600000元，该款应于2014年4月1日归还段锦海借款1000元（已当庭给付），余款599000元吉旺闽、林斌应从2014年4月起于每月28日前归还段锦海借款2000元至款还清时止；二、若吉旺闽、林斌任何一期未按约定归还借款，段锦海有权以尚欠的借款本金一次性向法院申请强制执行，并支付以尚欠的借款为本金从2014年3月12日起至款还清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息；三、段锦海自愿放弃其他诉讼请求；四、案件受理费9800元，减半收取为4900元，由吉旺闽、林斌负担；财产保全费4595元，由段锦海负担。本院于2014年4月1日作出（2014）龙新民初字第1734号民事调解书。在该案审理过程中，本院于2014年3月13日作出（2014）龙新民初字第1734-1号民事裁定书，查封吉旺闽所有的坐落于漳州市漳州开发区南滨大道绿海学城二期52幢102号房产。案件进入执行程序后，本院依法发出限期履行通知书。案外人徐月虹（本案原告）以其与第三人吉旺闽、林斌已签订有效的房屋买卖协议，且实际占有该房屋，享有房屋所有权为由，向本院提出执行异议，请求解除对该房产的查封。本院经审查，于2015年5月29日作出（2015）龙新执异字第12号执行裁定书，裁定：驳回案外人徐月虹的异议。案外人徐月虹不服该裁定，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。上述事实，有原告徐月虹提供的房地产买卖协议书、公证书、收款凭证、银行流水清单、支付银行按揭贷款明细表、银行存折、声明书、居住证明、外贸物业收据、厦门外贸物业管理有限公司草稿、费用明细、漳州开发区招商水务有限公司通用机打发票、银联缴款单、招商局漳州开发区供电有限公司通用机打发票、银联商务签购单、收款收据、抄表水费信息、漳州开发区供电公司收费查询、中国邮政快递单、（2015）龙新执异字第12号执行裁定书及送达回证、中国银行客户回单、个人按揭贷款结清证明、提前还款协议书、中国银行银行贷款还款回单、房屋所有权证、国有土地使用权证，证人郑仲义证言，及当事人庭审陈述在案为证。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋系不动产，其产权的设立、变更、转让和消灭应经登记才生效。原告徐月虹与第三人吉旺闽、林斌虽签订房地产买卖协议，但讼争房产权利人登记的是第三人吉旺闽，双方未办理该房产产权变更登记手续，该房产产权并未发生变更，不能产生原告徐月虹所主张的物权转让的效力。因此，原告徐月虹关于确认该房产产权归其所有的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该规定对“不得查封”设定了条件，从该司法解释的本意看，全额付款作为财产不被查封、阻止强制执行的条件之一，目的在于给财产转移限定较高的要求，对规定中“已经支付全部价款”的理解应从严把握。原告徐月虹仅支付第三人吉旺闽、林斌部分购房款，并非支付全部购房款。第三人吉旺闽、林斌与原告徐月虹约定转移按揭债务的承担，未取得按揭银行的同意，按揭债务人仍是第三人吉旺闽而不是原告徐月虹，从原告徐月虹将每期按揭款转入第三人吉旺闽在银行的按揭专户，进一步表明剩余银行按揭款仍属第三人吉旺闽的义务，仍需由第三人吉旺闽向银行分期付款，只是资金来源于原告徐月虹。因此，本院在查封该讼争房时，应当认定原告徐月虹未支付全部价款。诉讼中，原告徐月虹虽将尚欠的按揭贷款本息全部付清，但并非按照本院的要求交付执行。另一方面，原告徐月虹在与第三人吉旺闽进行房屋买卖交易时，明知该房产已经抵押给银行，在买卖的不动产上设定有抵押权，缺乏及时取得物权的前提条件，对此交易所存在的风险是完全能够预见的，对房屋至今未办理过户登记，有原告徐月虹自身原因，原告徐月虹主观上存在过错。综上，本院在审理段锦海诉吉旺闽、林斌民间借贷纠纷一案中采取诉讼保全措施查封该讼争房产，在执行中对该房产采取强制措施，符合相关法律规定，原告徐月虹请求解除对该房产查封的理由不能成立，亦应予以驳回。第三人林斌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告徐月虹诉请和所举证据放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告徐月虹的诉讼请求。一审案件受理费10169元，由原告徐月虹负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐月虹向本院提交中国银行龙海支行《关于吉旺闽与徐月虹买卖抵押物绿海学城二期52幢102室房产的答复函》一份，证明徐月虹已向银行交纳全部的剩余按揭款，银行表示未损害其利益，同意徐月虹的还款行为，对此银行不持有异议。段锦海对该证据无异议。双方当事人对此证据无异议，且该证据与本案有关联，本院予以确认。对一审判决查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点为：1.对涉案房产是否应当停止执行；2.徐月虹要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求是否合法有据。
首先，关于对涉案房产是否应当停止执行的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，徐月虹在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有涉案房产，且已按合同约定支付给原审第三人购房款280000元，同时按合同约定每月向抵押权人中国银行龙海支行足额支付按揭款，并于2015年12月15日向中国银行龙海支行还清讼争房屋尚欠的贷款本息294849.44元，该房产抵押权已解除。中国银行龙海支行出具《答复函》，认为上诉人与原审第三人在抵押期间买卖抵押房屋并未损害其利益，对买卖行为没有异议。对此，本院认为，上诉人已无需支付给原审第三人其他款项，也无证据证明系因上诉人自身原因未办理过户登记，应当认定上诉人的行为符合上述司法解释规定的情形。综上，徐月虹就涉案的房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，故应停止对涉案房产的执行。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，对案外人提起的执行异议之诉，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院应判决不得执行该执行标的。一审法院认定徐月虹未支付全部购房款，并据此认定徐月虹对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回徐月虹的诉讼请求不当，应当予以纠正。
其次，关于徐月虹要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求是否合法有据的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款的规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。案外人提出执行异议之诉的目的是排除对特定标的物的执行，该条规定的目的是在案外人执行异议之诉中，就权属问题与阻止执行问题一并解决，以减少当事人的诉累。涉案房产系吉旺闽、林斌夫妻于2009年8月20日以按揭方式向漳州市翔烨房地产开发有限公司购买，登记产权人为吉旺闽，该房产于2012年8月7日进行权属登记并取得《房屋所有权证书》，于2013年3月28日取得《国有土地使用权证》，后于2014年3月被龙岩市新罗区人民法院采取保全措施裁定查封。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案徐月虹与吉旺闽、林斌夫妻于2011年4月28日就涉案房产签订的《房地产买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的恶意串通情形，也不具备合同无效的其他法定情形，应为合法、有效的合同，依法受法律保护。在上述《房地产买卖协议书》签订后，买受人徐月虹已按合同约定支付给吉旺闽购房款280000元，并从2011年5月19日起至2015年12月15日止付清了涉案房产剩余的全部银行按揭贷款。2011年8月，徐月虹对涉案房产进行装修，同年12月入住该房产生活至今，已实际占有该房产。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”但不动产登记簿在性质上仅是不动产物权的公示方式，不是不动产物权本身，其记载与实际权属存在并非完全一致的可能，因此不能一律根据不动产登记簿来确认权属。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。就本案而言，徐月虹在段锦海对涉案房产提出财产保全申请之前就与涉案房产原产权人吉旺闽签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并按合同约定支付给原审第三人购房款280000元，并从2011年5月19日起至2015年12月15日止付清了涉案房产剩余的全部银行按揭贷款，对涉案房产占有、管理、使用至今。只是由于涉案的房产仍处于按揭还款状态导致徐月虹无法将涉案房产变更登记在其名下，因此，徐月虹至今未办理涉案房产所有权转移登记，非因其自身原因所致，其对涉案房产未办理所有权转移登记不存在过错。综上，本案涉诉房产的权利外观与权利实际归属并不一致，原产权人吉旺闽对涉案房产已不享有实体权益，仅是形式上的产权人，而徐月虹应为涉案房产的实际所有权人。本案中，徐月虹提供的证据足以证明涉案房产的不动产登记簿上的记载与真实权利状态不符、其为涉案房产物权的真实权利人，因此，对徐月虹要求确认享有涉案房产所有权的诉讼请求，应予支持。
综上所述，徐月虹的上诉理由成立，予以支持。一审判决认定事实部分不清，且适用法律错误，应予纠正。原审第三人吉旺闽、林斌经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第5395号民事判决。
二、不得执行坐落于福建省漳州市漳州开发区南滨大道293号南太武海印52幢102室的房产（漳房权证招字第03XXXX**号）。
三、确认坐落于福建省漳州市漳州开发区南滨大道293号南太武海印52幢102室的房屋（漳房权证招字第03XXXX**号）权属归徐月虹享有。
四、驳回徐月虹的其他诉讼请求。
二审案件受理费10169元，由徐月虹负担50元，由段锦海负担10119元。一审案件受理费按此比例计收。
本判决为终审判决。
审判长 陈日耀
审判员 胡盛源
审判员 张寿安
二〇一六年十一月十七日
书记员 黄达康
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。