东宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑1024民初320号
原告：石慧，女，1987年8月24日出生，汉族，无职业，住所地东宁市东宁镇。
委托诉讼代理人：陈艳玲，女，1965年1月20日出生，汉族，无职业，住所地东宁市东宁镇。
委托诉讼代理人：薛久宏，黑龙江正义律师事务所律师。
被告：东宁吉祥房地产开发有限责任公司，地址东宁市东宁镇。
法定代表人：马立林，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：廖代龙，黑龙江九州律师事务所律师。
第三人：东宁宏伟担保有限责任公司，住所地东宁市绥阳镇。
法定代表人：鲁兆波，男，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱长芬，女，1972年11月22日出生，汉族，东宁市宏伟担保有限责任公司经理，住所地东宁市绥阳镇。
第三人：朱长芬，女，1972年11月22日出生，汉族，东宁市宏伟担保有限责任公司经理，住所地东宁市绥阳镇。
原告石慧与被告东宁吉祥房地产开发有限责任公司（下称吉祥公司）、第三人朱长芬、第三人东宁宏伟担保有限责任公司（下称宏伟担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈艳玲和薛久宏、被告吉祥公司的委托诉讼代理人廖代龙、第三人朱长芬到庭参加了诉讼，因宏伟担保公司与本案有利害关系，本院追加宏伟担保公司为第三人参加诉讼，宏伟担保公司的委托诉讼代理人朱长芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告石慧向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，被告协助原告办理房屋产权登记;2.第三人协助被告解除对吉祥苑小区8号楼2单元203室房屋预告登记;3.案件受理费由被告承担。事实及理由，2010年1月3日，原告在被告处交纳全款购买了被告开发的吉祥苑小区8号楼2单元203室房屋。原告交付房款后，被告交付了房屋，并为原告办理了房屋入户手续。2012年1月14日，在原告不知情的情况下，被告为在第三人宏伟担保公司处借款，将原告购买的房屋预告登记在第三人朱长芬名下，但被告和第三人朱长芬之间不存在真实的房屋买卖关系。现原告所购买的房屋可以办理产权登记，但第三人朱长芬不协助被告解除预告登记，致使原告购买的房屋不能办理产权登记。
被告吉祥公司辩称：原、被告的房屋买卖关系被告予以承认，原告主张在2012年1月14日被告将房屋抵押的事实予以认可，被告同意协助原告办理过户手续，由于被告尚欠第三人宏伟担保公司部分利息，第三人宏伟担保公司和朱长芬不同意解除该房屋的登记，致使被告没有办法为原告办理产权登记。预告登记人是朱长芬，并不是宏伟担保公司，东宁市房产局违规为朱长芬发放了近100本预售登记证，吉祥公司认为这个预告登记应该是无效的，房产局作为管理部门明知朱长芬不是房屋的购买人而为其发放了近100本预告登记引起了本案的诉讼，被告认为因追加房产局为本案的被告。
第三人朱长芬述称：第三人朱长芬在办理预告登记的时候不清楚原、被告之间的房屋买卖关系。第三人宏伟担保公司和被告之间是借款关系，被告将房屋以预告登记的方式抵押给了第三人朱长芬，并办理了预告登记。暂时不同意解除预告登记，第三人宏伟担保公司与吉祥公司还需要进一步协商解决债务。吉祥公司与宏伟担保公司存在借贷关系，因为房产管理部门不给宏伟担保公司办理预告和抵押登记，朱长芬是担保公司的员工，所以将吉祥苑二期的房产登记在朱长芬的名下了。
第三人宏伟担保公司述称：要求确定原告与被告的购房时间，原告是2015年的时候购买的房屋。预告登记在朱长芬的名下的时间是2012年1月。不动产发票、产权移交书、购房合同内容不一致不符合证据的要件。宏伟担保公司不同意解除预告登记。从2014年5月31日至2018年5月31日，吉祥公司尚欠宏伟担保公司本金9133388元，利息8402717元，合计17536105元。
根据原告起诉、被告答辩，法庭归纳争议本案的争议焦点为：一、原、被告之间的房屋买卖合同是否有效？二、被告是否应协助原告办理房屋产权登记？三、第三人朱长芬与被告之间的商品房买卖合同是否有效；四、第三人朱长芬是否应当协助被告办理解除预告登记？
原告围绕争议焦点向法庭出示如下证据：
证据一.交款收据4张和商品房购销协议书1份。证明：第一次交付定金的时间是2010年6月9日交付10000元，2010年7月9日交款25152元，2010年8月18日交款29748,2010年12月12日补交房款111012元（与2010年8月18日是一张票据）。原交款人是吴志勇，吴志勇是原告的丈夫，2015年6月19日原告在向被告交5000元的更名费后，合同的买受人变更为石慧。实际订房是2010年6月9日，但是办理入户的时候添加了补充协议。
被告质证称：对票据的形式要件没有异议，对商品房购销协议的原件形式要件没有异议。
第三人朱长芬质证称：收款票据和不动产发票不一致，商品房购销协议不是商品房买卖协议。
第三人宏伟担保公司称：同第三人朱长芬的质证意见。
证据二.收据6张。证明：2010年12月12日原告办理入户的时候，原告缴纳了取暖费、物业费、合同工本费、电费、垃圾费、土地证费。
被告质证称：形式要件没有异议，但是该款是吴志勇交的。
第三人朱长芬质证称：没有异议，但是票据体现不出和原告有什么关系。
第三人宏伟担保公司质证称：没有异议，但是票据体现不出和原告有什么关系。
证据三.购房合同1份、不动产发票1张、产权移交书1份结和结婚证1份。证明：原告和吴志勇2012年2月3日办理的结婚登记，被告将该楼的购买人由吴志勇变更为原告石慧并出具了不动产发票和购房合同。产权移交书和购房合同当时没有写时间。
被告质证称：对结婚证的形式要件和证明问题没有异议。产权移交书、商品房买卖合同的公章是被告公司盖的，但是出具的时间不清楚。对不动产发票时间予以认可。产权移交书上的日期不是被告填写的。
第三人朱长芬质证称：结婚证和不动产发票没有异议，产权移交书和购房合同日期应是一致的，商品房买卖合同没有填写购买日期，日期不相符，前后矛盾。
第三人宏伟担保公司质证称：同第三人朱长芬的质证意见。
证据四.吉祥苑办理不动产首次登记情况说明1份。证明：吉祥苑二期8号楼于2018年3月30日起可以办理产权登记。
被告质证称：没有异议。
第三人朱长芬和宏伟担保公司质证称：有异议，作为预告登记人没有接到办理产权登记的通知。
证据五.住宅质量保证书1份。证明：原告入住的时间是2010年12月29日。
被告质证称：对形式要件没有异议，对证明问题没有异议。
第三人朱长芬和宏伟担保公司质证称：没有异议。
证据六.第三人朱长芬与被告的商品房屋买卖合同。证明：被告和第三人朱长芬签订的是商品房屋买卖合同不存在真实的买卖关系。第三人朱长芬没有实际交付购房款，也没有实际占有房屋，被告也没有向第三人朱长芬交付房屋。请求法院依法确认该合同无效。
被告质证称：被告与第三人朱长芬的没有真实的买卖意思，只是为了向宏伟担保公司借款，被告为了迎合房产局登记的需要，对于原告出具的证据予以认可。
第三人朱长芬和宏伟担保公司质证称：合同没有异议，但是不能否定预告登记的效力，是因为房产局的原因才这么做的，如果当时房产局给宏伟担保公司做抵押登记就不可能登记在朱长芬的名下。
本院认为：原告提供的上述证据与本案具有关联性，客观真实，本院予以采信。
被告吉祥公司向本院提交如下证据:
东宁农村商业银行借据4张、东宁农村商业银行还款凭证68张、担保费票据51张和东宁农村商业银行电子补充凭证2张。证明：自2012年1月17日被告向绥阳宏伟担保公司借款。用原告等人购买的房屋近90套房产进行贷款，借款本金1130万元。截止2014年5月30日累计欠款2013万元，在2014年8月1日以偿还本金1000万元，2014年10月29还本金100万元，本金还差30万元未还清。经与宏伟担保公司结算还差本金30万元，利息290万元。宏伟担保公司是以第三人朱长芬的名义办理的预告登记。
原告质证称：原告不清楚，只知道房子是吉祥公司为了借款进行了抵押，至于内部怎么操作的原告不清楚。
第三人朱长芬和宏伟担保公司质证称：没有异议，但是对于被告说的欠款金额有异议。
本院认为：上述证据能证明被告及第三人宏伟担保公司之间存在借款关系,对于欠款金额本院不予确认。
根据原、被告举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2010年6月9日，案外人吴志勇与被告吉祥公司签订商品房购销协议，约定吴志勇以175912元的价格购买吉祥苑小区8号楼2单元203室，吴志勇分别于2010年6月9日交付定金10000元，2010年7月9日交房款25152元。2010年8月18日交房款29748,2010年12月12日补交房款111012元。被告于2010年12月将房屋交付吴志勇占有使用。
2012年1月，被告吉祥公司向第三人宏伟担保公司借款1130万元。因宏伟担保公司不符合办理预告登记的主体条件，经宏伟担保公司指定，被告与第三人朱长芬签订商品房买卖合同，被告用其开发建设的包括案涉房屋在内的房产以预告登记在第三人朱长芬名下的方式，对宏伟担保公司的借款提供担保。
2012年2月3日，吴志勇与原告石慧办理结婚登记，吴志勇将其购买的吉祥苑小区8号楼2单元203室房产在被告吉祥公司处对购买人进行了变更，购买人更名为石慧，被告吉祥公司与石慧重新签订了商品房买卖合同。2015年9月15日，销售不动产统一发票记载付款方名称为石慧。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。2010年6月，案外人吴志勇与被告吉祥公司签订了商品房购销协议，吴志勇交付了全部房款，双方之间系商品房买卖合同关系。2012年2月，吴志勇与石慧结婚后，经吴志勇申请，吴志勇、石慧和被告吉祥公司共同协商，将案涉房产的买受人变更为石慧，并以原告石慧的名义开具了销售不动产统一发票，原告石慧与被告吉祥公司之间的商品房买卖合同关系成立并生效，原告要求被告吉祥公司协助办理产权登记的请求，本院予以支持。
被告向第三人宏伟担保公司借款，提供了包括本案案涉房产在内的房产做为担保，经第三人宏伟担保公司指定，以被告与第三人朱长芬之间签订商品房买卖合同并办理预告登记的方式，对债权提供担保。被告与第三人朱长芬和第三人宏伟担保公司之间不存在真实的商品房买卖关系，双方基于不真实的买卖关系设立的预告登记，不具有物权效力。其预告登记的目的是为了实现债权，但前提是预告登记的财产没有其他权利负担。被告将已出售给原告且实际入住使用的房屋预告登记给第三人，构成重复处分，其效力相对于买受人的物权期待权不具有优先性，不能对抗买受人的实际占有，被告和第三人朱长芬基于无效的商品房买卖合同而进行的预告登记阻碍了原告的产权登记，被告和第三人朱长芬应当自行申请撤销预告登记。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告石慧与被告东宁吉祥房地产开发有限责任公司签订的关于东宁镇吉祥苑小区8号楼2单元203室的商品房买卖合同有效;
二、被告东宁吉祥房地产开发有限责任公司与第三人朱长芬于判决生效之日起15日内自行申请撤销关于东宁镇吉祥苑小区8号楼2单元203室的预告登记;
三、被告东宁吉祥房地产开发有限责任公司于判决生效之日起30日内协助原告石慧办理房屋产权登记。
案件受理费3818元，减半收取1909元，由被告东宁吉祥房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。
审判员 蔡晓东
二〇一八年五月十四日
书记员 李 媛