西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0112民初11512号
原告：苏某某。
委托诉讼代理人：韩云，甘肃隆庆律师事务所律师。
被告：张某某。
被告：王某某。
共同委托诉讼代理人：范钦，陕西恒达律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：杜玮，陕西恒达律师事务所律师。
被告：西安喜乐豪房地产营销策划有限公司。
法定代表人：黄新洁，总经理。
委托诉讼代理人：张朝兵，陕西锦园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵乐环，陕西锦园律师事务所律师。
原告苏某某与被告张某某、王某某、西安喜乐豪房地产营销策划有限公司（以下简称西安喜乐豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏某某的委托诉讼代理人韩云，被告张某某、王某某的共同委托诉讼代理人范钦、杜玮，被告西安喜乐豪公司委托诉讼代理人张朝兵、赵乐环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏某某向本院提出诉讼请求：1、依法解除《房屋买卖三方合同》，被告返还购房款18万元。2、依法判令被告西安喜乐豪房地产营销策划有限公司退还中介服务费27900元。3、请求法院依法判令三被告连带赔偿原告实际损失25万元。4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2016年12月26日，其与被告签订《房屋买卖三方合同》，约定被告将位于西安市未央区凤城八路天朗御湖小区16号楼1单元12904号房屋出卖给原告。合同签订后，原告依约将首付款28万元支付给被告，但被告拒不履行房屋过户手续。随后，被告张某某将房屋过户给案外人，致使该房屋买卖合同无法继续履行，给原告造成巨大损失。被告王某某在合同履行过程中承诺，因产权纠纷等问题产生的相关问题而不能顺利买卖，愿意承担一切责任。被告西安喜乐豪公司在中介服务合同中承诺承担担保责任。现房屋买卖合同无法履行，原告向三被告请求承担赔偿责任，无法达成一致。故其起诉至法院，请求如前所述。
被告张某某辩称，此案件与其无关，因其与被告王某某存在债权债务关系，双方约定将涉案房屋交付王某某作为债务担保，并未授权王某某出卖该房屋，并且在得知本案的所涉的买卖关系后，也没有进行追认，故按照合同法关于无权代理无权处分的规定，此合同为无效合同，对其没有任何法律约束力。
被告王某某辩称，第一，其与原告签订房屋买卖合同的行为系无权代理及无权处分行为，合同签订后房屋所有权人即被告张某某未进行追认，故该房屋买卖合同无效，对各方不具有法律约束力。第二，其已将原告支付的购房款18万元及定金退还给了被告西安喜乐豪公司。第三，原告诉请的实际损失没有事实及法律依据。综上，原告的诉请应予驳回。
被告西安喜乐豪公司辩称，第一，同意解除《房屋买卖三方合同》。第二，原告主张的购房款其并未收取，原告主张由其返还购房款没有事实依据。但鉴于出卖人已将款项退还其公司账户，其同意将18万元购房款还给原告。第三，解除《房屋买卖三方合同》合法有效。其已经促成买卖双方签订该合同，完成了居间义务，原告按照合同约定应当支付居间费用27900元。第四，被告张某某将涉案房产出卖给案外人，属严重违约行为。应当由张某某赔偿原告损失，其无担保责任，原告要求其承担连带责任没有事实依据。综上，原告对其的诉请应予驳回，对被告张某某、王某某的诉请是合理的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：关于被告王某某代理权问题。原告提交有被告张某某向被告王某某出具的授权委托书，约定由王某某代为出售张某某名下的本案诉争房屋，并代签合同及收取定金等相关事宜。被告西安喜乐豪公司承认被告王某某在合同签订过程中出示有房产资料原件、诉争房屋契税凭证及房屋钥匙；其公司工作人员还通过电话核实，确认张某某向王某某出具了授权书。被告张某某抗辩其未向王某某授权，被告王某某抗辩其无权代理，没有证据支持，本院不予采信。故被告王某某享有代理权，本院对其代表被告张某某出售房屋的事实予以确认。
关于房屋买卖关系中的违约问题。原告提交有定金、首付款两张收条，证明其支付3万元定金、25万元首付款，履行了合同约定的义务。被告王某某于2016年12月26日出具的承诺书，表示诉争房屋资料一切属实，后期如因房屋资料不全，产权纠纷等问题而不能顺利进行房屋买卖，其承担一切责任。庭审中，被告张某某、王某某承认其已将房屋转让于案外人，故导致本案房屋买卖合同履行不能的过错，在于该二被告，本院对该二被告的违约事实，予以确认。另，原告以《房屋买卖三方合同》第十五条其他约定的担保责任，要求被告西安喜乐豪公司承担赔偿原告实际损失25万元的连带责任，该被告抗辩称，根据合同约定，若买卖双方无法办理过户手续，由出卖人将定金及首付款退还给公司，再由该公司退还给原告，所谓的担保责任就是保证在过户手续未能如期办理的情况下，如果出卖人不按照约定退还之前已付的28万元购房款，公司对该退款义务承担保证责任，而并非代替出卖人承担违约责任，本院对该被告抗辩意见予以采信。庭审中，原、被告承认10万元购房款已经处理完毕，且原告亦未主张该部分款项；另外18万元购房款，三被告均承认已返还至西安喜乐豪公司账户内，故本院对被告西安喜乐豪公司承担退还18万元购房款的保证责任予以确认。
关于实际损失的计算。原告提交有其与被告王某某于2017年6月16日签订的《购房补充协议》，其与案外人周建东于2017年7月8日签订的《装修合同》以及周建东出具的5万元装修定金收条，证明其因装修损失5万元。被告张某某、王某某抗辩称，双方在2017年4月份就购房款退还已经进行协商，并且王某某将已经收到的10万元退回，那么房屋买卖合同已经不具备履行的可能，该房屋在并未交付的情况下，订立了装修合同首先与事实不符，其次也是原告自行扩大了自己的损失，即便原告有权装修，原告所产生的5万元装修定金损失也没有相应的转账凭证。本院对二被告的抗辩意见予以采信，原告提交的证据亦不足以证明其存在5万元装修损失，本院对该部分装修损失不予确认。原告提交有案外人购房合同，证明其实际损失，被告抗辩与本案诉争房产无关，本院对被告抗辩意见予以采信。
关于房屋买卖居间关系中违约问题。原告提交有中介费用票据，证明其支付了相应中介费用27900元。但其以被告西安喜乐豪公司存在违约，并未提交其他充足证据证明违约事实，该被告抗辩其已经按照居间合同约定，履行完成了居间义务，本院对该被告抗辩理由予以采信。故对原告主张该被告违约的事实，本院不予确认。
经审理查明，被告西安喜乐豪公司为原告苏某某、被告张某某、王某某间房屋买卖提供居间服务。2016年12月26日，原告苏某某（买方）、被告张某某（卖方）、被告王某某（代理人）与被告西安喜乐豪公司签订了《房屋买卖合同三方合同》，约定原告以93万元购买被告张某某位于西安市经济技术开发区凤城八路天朗御湖小区16号楼1单元12904号的房屋，所有权人为张某某。同日，被告王某某出具承诺书，载明“系争房屋资料一切属实，后期如因房屋资料不全，产权纠纷等问题而不能顺利进行房屋买卖，一切责任都有王某某全权承担。”该套房屋购买方式：按揭购买。其中原告在2016年12月26日已经向卖方支付定金3万元。合同第三条约定，买方采用银行贷款的方式支付剩余房款其余款项，若其符合贷款条件的，贷款银行将款项一次性划至资金监管专用结算账户，若其自身原因不符合贷款条件，三方协商同意，由买方申请其他银行贷款，取得贷款后支付给卖方，并承担在此期间发生的各项费用。合同第七条约定，被告西安喜乐豪公司作为居间方，为买卖双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味买卖居间方促成买卖交易的居间义务完成，买方向居间方支付居间服务费27900元。2016年12月28日，原告向居间方支付居间服务费27900元。合同第八条约定，卖方应当在2017年2月28日前将该房屋交付买方。合同第九条约定，双方在2017年2月28日办理房屋权属转移登记手续。否则，应按照该合同第十一条的规定承担违约责任。合同第十一条约定，卖方擅自将该房屋出卖给案外人的，买方有权解除合同。卖方应当自解除合同通知送达之日起3日内退还买方全部已付房款，除按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率向买方支付利息，还应赔偿买方装修该房屋的所有费用，并按房款总额的百分之二十向买方支付违约金。合同第十五条约定，双方约定若在2017年1月27日前无法办理完毕过户手续，买方将首付款支付给居间方，具体支付款项为28万元，由居间方支付给卖方，其中包含定金3万元，过户当天由卖方将首付款28万元支付到房地局资金监管账户。卖方将房屋交付给买方。居间方承担担保责任。2017年1月16日，卖方收到居间方转付原告的首付款25万元。庭审中，原、被告均承认10万元购房款于2017年4月份已经退还原告，剩余18万元款项于2017年8月份退还至被告西安喜乐豪公司账户。2017年6月16日，原告与被告王某某签订《购房补充协议》，约定若该协议签订之日起15日内未领取房产证，则原告有权自行装修，被告王某某予以配合结清房产之前所产生的的一切物业水电费用。若原告装修后王某某违约，王某某承担原告装修造成的一切损失。2017年7月8日，原告与案外人周建东签订了《装修合同》。之后双方就房屋买卖合同的履行发生争议，现房屋已被出卖于案外人，原告为此诉至本院。庭审中，因双方调解意见分歧较大，致调解不能。
本院认为，原、被告所签的《房屋买卖合同三方合同》系当事人真实意思表示，内容不违背国家法律强制性效力性规定，依法应认定上述合同合法有效，当事人各方均应自觉履行。本案中，原告已按约支付了购房定金，及购房款共计28万元。但被告张某某、王某某一直未按合同约定交付房屋，后又将该房屋出卖于案外人，已构成违约。原告提出解除合同的诉讼请求，被告在合同约定的期限内未提出异议。故原告要求解除《房屋买卖合同三方合同》，要求被告返还原告购房款18万元的主张，有合同及被告向原告出具的承诺为据，依法应予支持。鉴于被告王某某已经该款返还至被告西安喜乐豪公司账户，且该公司承担有返还该款的保证责任，故由被告西安喜乐豪公司承担返还原告购房款18万元的责任。对于房屋买卖居间关系，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬。本案中，被告西安喜乐豪公司已促成房屋买卖合同的成立，虽然此后该房屋买卖合同存在履行问题，但该被告对此并无过错，居间方有权要求原告支付佣金。故对原告主张返还中介服务费的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。就原告主张的实际损失25万元一节，原告未提交充足证据支持其主张。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，按照双方合同约定的违约方按房款总额的百分之二十支付违约金的标准，计算为18.6万元，由被告张某某、王某某向原告承担赔偿责任。综上，依照《中国人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第四百二十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告西安喜乐豪房地产营销策划有限公司于判决生效后二十日内向原告苏某某返还购房款18万元。
二、被告王某某于判决生效后二十日内向原告苏某某赔偿损失18.6万元。被告张某某承担连带清偿责任。
三、驳回原告苏某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8168元（原告已预交），由原告负担1378元，被告王某某、王某某共同负担6790元；保全费5000元（原告已预交），由被告王某某、王某某共同负担，以上被告负担部分于上述期限一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
代理审判员 白隽永
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 简之恒