杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0111民初5634号
原告:富阳市华庭云顶业主委员会,住所地：杭州市富阳区银湖街道华庭云顶小区汉水阁1楼。
代表人：陈宗强，主任。
委托代理人：方君紫，浙江立峰律师事务所律师。
被告：富阳华庭云顶企业管理咨询有限公司，住所地：杭州市教工路18号欧美中心A座B区409室。
法定代表人：李新海，董事长。
委托代理人：应玉菊、沈笑，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
原告富阳市华庭云顶业主委员会（以下简称业委会）诉被告富阳华庭云顶企业管理咨询有限公司（以下简称华庭云顶公司）物业服务合同纠纷一案，于2016年7月6日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员戚利尧适用简易程序，于2016年8月18日公开开庭进行了审理。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，由本院院长批准，延长审理期限三个月，于2016年10月14日再次公开开庭进行了审理。原告业委会的委托代理人方君紫、被告华庭云顶公司的委托代理人应玉菊、沈笑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告华庭云顶公司立即支付原告业委会2009年4月1日起至2015年6月30日止的物业管理费1076985元、滞纳金1231533.87元（暂算至2016年5月3日），并支付自2016年5月4日起至判决确定的履行日止以欠费本金1076985元为基数按日万分之八计算的滞纳金；2.本案诉讼费用由被告承担。2016年8月28日，业委会变更第一项诉讼请求：判令被告华庭云顶公司立即支付原告业委会物业管理费98043.60元、滞纳金73877.84元（滞纳金暂算至2016年5月3日），并支付自2016年5月4日起至判决确定的履行日止以欠费本金98043.60元为基数按日百分之八计算的滞纳金。事实和理由：原告系富阳区华庭云顶小区经杭州市富阳区住房和城乡建设局备案登记的业主委员会，并经法定程序就起诉拖欠物业费的业主事宜取得授权。被告系富阳区华庭云顶小区的开发商，并为华庭云顶（会所）、（云顶）2401、2402、（华庭）101和102室房屋所有权人。上述房屋的总建筑面积为6307.61平方米。截止目前，被告共开发车位204个，已出售31个，未出售173个。2007年8月2日，原告与浙江振邦物业管理有限公司（以下简称振邦公司）签订《物业服务合同》，约定由振邦公司为华庭云顶小区提供物业管理服务，合同约定商铺、会所等配套用房按2元/平方米/月由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，未售出或已售出但未交付的空置房的物业管理服务费由建设单位交纳；车位使用费由车位使用人按50元/月·位交纳物业管理服务费；逾期交纳服务管理费的，可从逾期之日起按应交费用每日千分之三标准加收滞纳金；合同有效期为2007年8月8日至2010年8月7日。后因实际需要，振邦公司与原告达成协议，提前解除了《物业服务合同》，振邦公司于2009年3月31日撤离并停止物业服务工作。2009年4月1日起至2009年10月9日期间，华庭云顶小区由原告自行进行小区物业管理服务。2009年10月9日，原告与千翔物业管理（上海）有限公司杭州分公司（以下简称千翔公司）签订了《华庭云顶物业管理服务合同》，约定千翔公司为华庭云顶小区提供物业管理服务，服务费用采用薪酬制，同时约定商铺、会所等配套用房每平方米按2元/月由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，未售出或已售出但未交付的空置房的物业管理服务费由建设单位交纳；车位使用费由车位使用人按50元/月·位交纳物业管理服务费；经营性物业的物业管理服务收费采取一年度收费办法，以每年度合同期满15日前交纳为按时交费，过时视为欠费；逾期交纳物业管理服务费的，可从逾期之日起按应交费用每日千分之三标准加收滞纳金；房屋和车位物业服务费和滞纳金均归全体业主所有；合同有效期为2009年10月10日至2010年10月9日。2010年11月14日，原告与千翔公司续订了《华庭云顶物业管理服务合同》，合同条款除与2009年10月9日签订的《华庭云顶物业管理服务合同》一致的条款外，约定经营性物业的物业管理费收取采取一年度收费办法，以每年度合同期签订日为按时交费，过时视为欠费。合同有效期为2010年10月10日至2012年10月9日，到期未书面通知解除的，合同自动延续一年。2010年11月14日《华庭云顶物业管理服务合同》期限届满并延续一年期满后，千翔公司继续按原合同约定为华庭云顶小区提供物业管理服务，直到2015年6月30日，经与原告协商一致，千翔公司不再提供物业管理服务并撤离小区。从2009年4月1日起至2015年6月30日，被告应支付给原告物业费1076985元，截止2016年5月3日，共计产生滞纳金（按日万分之八计算）为1231533.87元。其中本案主张物业费的范围为华庭云顶（云顶）2401室房屋（建筑面积为276.03平方米）、（云顶）2402室房屋（建筑面积为272.79平方米）、1号（华庭）101室房屋（建筑面积为317.2平方米）自2011年5月1日起至2015年6月30日止的物业管理费、滞纳金，以及（华庭）1层另一套房屋（建筑面积为71.51平方米）自2009年4月1日起至2015年6月30日止的物业管理费、滞纳金。以上费用经原告多次催讨无果。原告认为，被告一直享受原告或原告聘请的物业公司提供的物业管理服务，被告理应按时足额支付物业费。现被告欠费不付的行为损害了广大业主的合法权益。依法提起诉讼，望判如所请。
华庭云顶公司辩称，2009年7月14日原告与被告签订的《协议书》中明确约定：被告将初始产权证号为富房备027089（建筑面积4601.21平方米）的会所物业移交给原告使用，双方均同意按物业现有状态移交，设备共计2467003.18元，原告按现状接收，具体折价方式双方另行协商。协议签订后双方对上述会所物业和设施设备均办理了交接手续，且原告目前仍占有使用上述物业和设施设备。被告已于2012年3月16日、2014年11月4日发函表示以设施折价2220302元，其中600000元冲抵9幢2401、2402、1幢101房屋存续期间（自2012年1月1日至2032年6月30日）的物业管理费。被告已支付9幢2401、2402、1幢101房屋2009年至2011年的物业管理费。至于原告所称的102号房屋，由于原告未提供相应的房屋产权信息，被告既无法核实该房屋是否为被告所有，也无法核对面积。因此上述房屋存续期间的所有物业管理费已经全部支付完毕，并不存在任何欠付物业管理费情形。原告提供的与千翔公司签订的物业管理合同管理期限届满之日为2012年10月9日，原告并未提供2012年10月9日后物业公司继续提供物业服务的证据。即使被告需支付物业管理费，2013年10月之前的物业管理费诉讼请求已经超过诉讼时效。原告提供的物业管理合同中约定商业用房物业管理服务收费采用一年度收费办法，每年度合同期签订日前交纳，签订日期为每年10月10日，故应当在每年10月10日交纳物业费。被告在2016年4月24日收到催缴通知，故原告主张2014年4月25日之前的物业管理费已经超过诉讼时效。2012年10月到2013年10月的物业费应该在2013年10月支付，故原告主张2013年10月之前的物业费均超过诉讼时效。原告提供的公证书显示，原告就起诉业主支付物业管理费的授权于2013年3月27日方经业主代表大会投票通过，正式获得授权。因此，原告无权就2013年3月27日以前的物业管理费提出主张。综上，原告诉讼请求并无事实依据和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
原告提供的公证书[（2013）浙富证字第882号]被告对公证书、业主委员会公告的真实性、合法性无异议，但认为公告表决内容（二）第二项明确授权业委会起诉业主支付物业费的权利是补充内容，即此前并不存在，2013年3月27日才表决通过，获得授权，原告无权就2013年3月27日前的物业费提出主张；对业主大会议事规则的真实性有异议，认为是网络打印件，真实性无法核实。本院经审核，认为被告对证据提出的异议不成立，证据具有证明效力。
查询记录、华庭云顶（华庭）一层平面图，被告对查询记录真实性、合法性无异议，但认为华庭云顶会所已在2009年8月1日由原告接收并实际使用至今，被告不应承担华庭云顶会的物业管理费；对华庭云顶（华庭）一层平面图的真实性无异议，但认为不能证明被告系该房屋所有人。本院认为，原告变更后的诉请不包括华庭云顶会所的物业费，因此查询记录与本案无关；被告对华庭云顶（华庭）一层平面图证明力提出的异议成立，证据不具有证明力。
照片，被告质证认为真实性无法确认。本院认为，被告对照片提出的异议成立，真实性不予认定。
（2011）浙杭西证民字第2098号公证书，被告对真实性无异议，关联性、证明目的有异议，认为物业费是业主向物业公司交纳，不能证明业委会获得千翔公司的授权。本院认为，被告对证据提出的异议不成立，证据具有证明效力。
（2015）杭富民初字第2710号民事判决书，被告对真实性、合法性无异议，但认为千翔公司提供服务至2015年6月30日，物业费应当由千翔公司主张，原告并非物业服务合同的相对方。本院认为，原告提供该证据仅拟证明千翔公司提供服务至2015年6月30日，具有证明效力。
《华庭云顶物业费情况表》，被告对真实性有异议。本院认为该证据真实性无法认定，不具有证明效力。
网页、《授权书》，被告对网页真实性有异议；对《授权书》的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，认为《授权书》明确会所经营的授权。本院认为，被告对证据提出的异议成立，证据不具有证明效力。
《房屋买卖合同》、计算明细，被告对《房屋买卖合同》的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对计算明细的三性均有异议。本院认为，被告对证据提出的异议成立，证据不具有证明效力。
被告提供的《授权书》，原告对真实性无异议，关联性有异议。本院认为，原告对证据提出的异议不成立，证据具有证明效力。
《协议书》及附件，原告对真实性无异议，合法性及关联性有异议，认为《协议书》无效，第二届业主委员会并未就“会所的委托招商经营”提请业主大会授权，当时召开业主大会、公示、表决事项共七项，其中与会所有关的事项是“有关会所、游泳池等设施的启用问题”，《授权书》中授权事项“华庭云顶会所委托招商经营”是第二届业主委员会杜撰的，《协议书》的内容是将会所移交给业主委员会使用、管理，不仅不属于“有关会所、游泳池等设施的启用问题”，甚至不属于招商经营范畴，设施设备转让更是大大超出授权范围；第二届业主委员会签订《协议书》未经业主大会授权，因此《协议书》无效。本院对《协议书》及附件的真实性予以认定。
游泳票及收据、照片，原告对真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院认为，原告对证据提出的异议不成立，证据具有证明效力。
《声明与承诺》，原告对形式真实性无异议，对“投保内容为房屋建筑（会所）、电梯、水泵等设备，以上投保内容的所有权均属于华庭云顶小区全体业主”的内容有异议，认为不是事实，因原、被告之间的会所转让协议无效，故会所除物业管理用房外属于被告所有。本院对证据的真实性予以认定。
情况说明、富阳市物业管理用房使用权移交单、（2010）杭富民初字第425号民事判决书，原告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为原告并未就会所中包含的684.71平方米的物业管理用房的物业费提出主张。本院认为证据与本案无关。
华庭云顶室内车库委托管理协议及附件、停车卡及停车费发票，原告对真实性无异议，关联性有异议。本院认为，原告已变更诉讼请求，车库（位）物业管理费并不在诉请中，因此证据与本案无关。
发票及收据，原告对其中号码为37113562发票形式真实性无异议，内容真实性、合法性、关联性有异议，认为发票是违法开具，实际是1号楼904室业主交纳2006年1月至2011年12月期间的物业费；对其中号码为09979188发票形式真实性无异议，内容真实性、合法性、关联性有异议，认为发票是违法开具，实际是16号楼1307、1308室业主交纳2013年10月至2014年12月期间的物业费；对号码为12890776、12890777发票的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，认为原告未收到两笔物业费。本院认为，被告在庭审中已确认号码为37113562、09979188发票系其他业主交纳，故证据与本案无关；原告在变更诉讼请求时，对华庭云顶（云顶2401、2402号1号（华庭）101室房屋物业管理费的起算时间自2011年5月1日至2015年6月30日，而票据显示物业费交纳至2011年4月，因此，证据与本案无关。
关于协商华庭云顶会所设施设备折价及付款事宜的函（2010年4月13日）、关于云顶会所设备折价款冲抵物业管理费的函（2012年3月16日）,原告对三性及证明目的均有异议，认为原告未收到二份函件。本院认为，被告未补强证据证明原告收到二份函件,故原告对证据提出的异议成立,证据不具有证明效力。
关于云顶会所设备折价款冲抵物业管理费的函（2014年11月4日），原告对形式真实性无异议，内容真实性有异议：一、2009年7月14日的《协议书》是无效的；二、函件中对物业费计算的金额、车位数量有误，且未包括会所等其他房产；对关联性有异议，认为被告单方提出设施设备款折抵物业管理费，事先未与原告协商、事后未经原告同意，因《协议书》无效，原告不欠被告设施设备款。本院对证据的真实性予以认定。
浙ＸＸ庭云顶房地产开发有限公司（2012年11月19日变更为华庭云顶公司。以下简称房产公司）是华庭云顶小区开发商，华庭云顶小区于2005年交付。该楼盘建有会所共三层，建筑面积5282.92平方米，2005年9月15日，房产公司将会所的684.71平方米作为物业管理用房，移交原富阳市建设局，2007年1月25日，原富阳市建设局将该部分物业管理用房移交给业委会。2009年7月7日，富阳市华庭云顶业主大会授权业委会全权负责与房产公司就会所委托招商经营的谈判、签约、决定和执行权。2009年7月14日，房产公司与业委会签订《协议书》，约定：房产公司同意将会所物业（物业服务用房除外）移交给业委会使用、管理，收益权归业委会所有。双方确定移交日期为2009年7月18日，业委会使用和管理的期间为自会所合法存续期满时止；业委会接受会所建筑面积为4601.21平方米；双方同意按照会所现有状态进行移交，业委会承担会所的维修维护和管理责任，并承担会所所有税费；双方确认会所内现有的设施设备共计2467003.18元。设施设备由业委会按现状接收，具体折价方式另行协商，房产公司提供正式发票；《协议书》还约定其他条款。至此，业委会接受了全部会所设施。2014年11月4日，华庭云顶公司发函给业委会，要求以2009年8月1日前移交的设施设备价款中的600000元抵冲9幢2401、2402室，1幢101室，室内停车位10个自2012年1月1日至2041年12月31日的物业费。
2009年10月9日，千翔公司与原告签订的《华庭云顶物业管理服务合同》约定千翔公司代原告负责收缴物业费、停车费等应收取之费用；2010年10月14日千翔公司与原告续签的《华庭云顶物业管理服务合同》约定千翔公司代原告负责收缴物业费、停车费等应收取之费用。合同签订后，千翔公司依约向华庭云顶小区提供物业管理服务，原告依约向千翔公司支付了薪酬金。2015年6月30日，千翔公司撤离华庭云顶小区。
2011年1月6日、2013年3月27日，业主大会两次授权原告对拒交物业费的业主提起诉讼等。
华庭云顶小区1号（华庭）一层无产权登记信息，原告也未经有测绘资质的机构对该房屋面积进行测绘。
本院认为：本案的争议焦点：一、原告是否有权向被告主张物业费？二、被告以设施设备款折价冲抵物业费是否成立?三、原告向被告主张华庭云顶小区1号（华庭）一层的物业费的诉请是否成立？四、关于本案的诉讼时效。
一、2009年4月1日起至2009年10月9日期间，华庭云顶小区由原告自行进行小区物业管理服务，原告提供了物业管理服务，有权向业主主张物业管理费用；2009年10月10日至2015年6月30日，千翔公司提供物业管理服务，依据合同约定小区所有收入归原告所有，千翔公司代原告负责收缴物业费、停车费等应收取之费用，因此在千翔公司撤离小区后，原告有权就2009年10月10日至2015年6月30日期间的物业费主张权利。2011年1月6日、2013年3月27日，业主大会两次授权原告对拒交物业费的业主提起诉讼等，应当视为原告经合法授权以诉讼方式向欠交物业费的业主主张权利。原告向被告催交物业费后，被告仍未交纳，故原告有权以提起诉讼的方式向被告主张物业费。
二、被告根据2009年7月14日与原告签订的《协议书》向原告移交会所及设施设备，双方约定设施设备具体折价方式另行协商。但被告并未提供证据证明双方事后对设施设备折价款进行了协商，也未提供证据证明双方约定了设施设备款的支付时间。因此，被告2014年11月4日向原告发函要求以会所设施设备款中的600000元抵充9幢2401、2402室及1幢101室自2012年1月1日至2032年6月30日止的物业管理费和室内停车位10个自2012年1月1日至2041年12月31日止的物业管理费的行为没有事实依据也不符合法律规定。
三、没有产权登记信息的小区1号（华庭）一层房屋，被告作为开发商应当知道该房屋是否已经销售，在无证据证明该房屋已经销售的情况下，该房屋属于开发商所有，被告应当向原告交纳该房屋的物业管理费。但原告不能提供该房屋建筑面积的依据，仅以自己测算的套内面积向被告主张物业管理费，显然不妥，本院不予支持。
四、《物业管理条例》规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。因此，原告有权向被告催交物业管理费。被告向本院提供原告2015年12月17日发给被告的“关于拒绝接受贵司要求将华庭云顶会所设备折价款冲抵物业管理费的函”中载明“我业委会已于2015年12月14日就贵司欠缴物业费事宜函告贵司，要求贵司在2015年12月24日前一次性付清所欠物业费合计632439.69元”，被告在提供该证据时并未特别说明对证据中上述文字有异议，故虽然原告没有提供证据证明其于2015年12月14日发函给被告催交物业费，但该节事实本院根据被告的举证予以认定。因原告与千翔公司2010年10月14日签订的合同中约定经营性物业的物业管理费收取采取一年度收费办法，以每年度合同期签订日为按时交费，过时视为欠费。故主张每年度的物业管理费的诉讼时效的起算时间应分别起算，即对于2013年12月13日前被告应交纳的物业管理费，原告之诉请已超过诉讼时效；被告应当向原告交纳2013年12月14日起至2015年6月30日止的物业管理费。根据原告与千翔公司2010年10月14日签订的合同的约定，2013年10月10日至2014年10月9日的物业管理费，被告应当于2013年10月10日交纳，2014年10月10日至2015年6月30日的物业管理费，被告应当于2014年10月10日交纳。故原告向被告主张2013年10月10日至2014年10月9日一年度的物业管理费，也超过诉讼时效，本院不予支持；要求被告支付2014年10月10日至2015年6月30日的物业管理费，理由正当，本院予以支持。被告逾期未交纳物业管理费，其行为构成违约，应承担《华庭云顶物业管理服务合同》约定的违约责任。原告自行将违约金计算标准调整为按日万分之八计算，符合法律规定，本院予以认定。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第十五条第（二）项、第（三）项、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国合同法》第一百十四条第一款规定，判决如下：
一、富阳华庭云顶企业管理咨询有限公司支付富阳市华庭云顶业主委员会物业管理费15068.75元，于本判决生效之日起三十日内付清；
二、富阳华庭云顶企业管理咨询有限公司支付富阳市华庭云顶业主委员会物业管理费按本金15068.75元按照日万分之八自2014年10月11日起计算至本判决确定的履行之日止的滞纳金；
三、驳回富阳市华庭云顶业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3738元（已收取25268元），减半收取1869元，由富阳市华庭云顶业主委员会负担1665元，富阳华庭云顶企业管理咨询有限公司负担204元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 戚利尧
二〇一六年十一月二十八日
本
书记员 李 明