广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9364号上诉人（原审原告）：黎满桃，香港特别行政区居民，现住香港。委托诉讼代理人：李伟军，广东宏力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市广百新翼房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：杨树坪，职务：董事长。委托诉讼代理人：鲍国强，该公司职员，联系地址。上诉人黎满桃因与被上诉人广州市广百新翼房地产开发有限公司（以下简称广百新翼公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黎满桃的委托诉讼代理人李伟军、被上诉人广百新翼公司的委托诉讼代理人鲍国强到庭参加诉讼。现已审理终结。黎满桃上诉请求：1、撤销一审判决书；2、判令广百新翼公司立即按穗房合字2001042292号《商品房买卖合同》附件《广百新翼“魅力都市”装修标准》的约定完善铺内装修，即：铺与铺之间用优质防火板材间隔、铺面安装高级钢化玻璃和玻璃门、天花水泥批荡、制作铺面灯箱、预留冷气出风口及多插座电挚、安装独立电表（5A）；3、判令广百新翼公司赔偿黎满桃自商铺视为交付之日起至广百新翼公司将商铺装修完善并达到合同附件《广百新翼“魅力都市”装修标准》之日期间的商铺空置损失，该损失参照评估报告所评标准从2011年4月1日起暂计至2013年1月31日止为403260元；4、判决广百新翼公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院错误理解生效法律文书，遗漏认定“商铺装修”尚未交付的基本事实，并在基本事实未查明的情况下做出错误判决。已生效的法律文书只是认定已“视作”收铺，但同时也认定“商铺装修等不符合合同和法律规定的标准问题，不属于本案处理范围”，可见已生效的法律文书对“商铺”与“商铺装修”是进行了区分处理的，已生效的法律文书并未认定“商铺装修”也已经“视作”接收。此外，广州市公安消防局在2014年6月12日向黎满桃作出的复函称“经核查档案资料，G87、G90号商铺位于广百地下一层手扶梯底部，竣工图纸中均未体现该商铺存在……”。该复函证明“商铺装修”尚未通过竣工验收，也进一步证明广百新翼公司已“视作”交付的商铺并不包括已经通过竣工验收的“商铺装修”。所以广百新翼公司至今未交付已通过竣工验收的合格“商铺装修”给我方，“商铺装修”的风险也尚未转移给我方，在风险未转移之前，商铺装修何时、被何人拆除的后果应由广百新翼公司承担。一审法院应根据“商铺装修”尚未交付的基本事实判决广百新翼公司继续按照合同约定的标准完善装修，而不是驳回我方的诉讼请求。二、一审法院察看现场后，已经可以确定“插座电挚”、“独立电表”明显不符合合同约定的装修标准，判决时却视而不见，故意不予判决处理，属于严重的事实认定不清。三、一审法院错误分配举证责任，错误认定我方“证据不足”，属于明显的法律适用错误。四、一审法院引用《中华人民共和国合同法》第四十二条关于“缔约过失”的规定作为本案判决依据，该法律规定与本案事实毫无关联，一审判决法律依据错误且不充分。五、一审法院受理案件后，在无正当、合法理由的情况下超过三年才作出一审判决，严重超期审理、违反审限规定，存在明显的拖延、偏袒现象，并造成我方损失扩大。广百新翼公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，判决结果客观公正，应予维持。二、黎满桃的上诉请求及其理由不能成立，应予驳回。我方完全是严格按照合同约定及政府部门针对广百新翼大厦商铺的交付时间的具体要求及时履行了通知黎满桃收铺的义务，黎满桃未按通知要求办理收铺手续，责任不在我方。按照合同约定及法律的相关规定，涉案商铺己视作交付。根据（2011）穗越法民三初字第859号案察看现场所拍摄的照片显示，涉案商铺于2011年7月时的状况为有防火板间隔、落地玻璃门、地面铺设了地砖、天花吊顶等是符合约定装修标准的，但其这些装修不知何时、被何人拆除。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。因此本案涉案商铺内的装修及其设施毁损、灭失的风险以及该商铺长期空置的损失应由黎满桃自行承担，其要求我方承担该等风险及损失没有事实和法律依据，应予驳回。黎满桃向一审法院起诉请求判令：1、广百新翼公司立即按穗房合字2001042292号《商品房买卖合同》附件《广百新翼“魅力都市”装修标准》的约定完善铺内装修，即：铺与铺之间用优质防火板材间隔、铺面安装高级钢化玻璃和玻璃门、天花水泥批荡、制作铺面灯箱、预留冷气出风口及多插座电挚、安装独立电表（5A）；2、广百新翼公司赔偿黎满桃自商铺视为交付之日起至广百新翼公司将商铺装修完善并达到合同附件《广百新翼“魅力都市”装修标准》之日期间的商铺空置损失，该损失参照评估报告所评标准从2011年4月1日起暂计至2013年1月31日止为403260元。一审法院认定事实：2002年3月1日，黎满桃（为买受人）与广百新翼公司（为出卖人）签订编号为穗房合字2001042292号《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人以协议出让方式取得位于越秀区西湖路大马站地块的土地使用权，建设广百新翼大厦；买受人所购的商品房为负一层（自然层地下一层）G-90号铺，用途为商铺，建筑面积共21.076平方米，价款总金额为1821267元；出卖人应当在2005年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；铺内装修标准独立商铺：A、铺与铺之间用优质防火板材间隔，B、铺面高级钢化玻璃和玻璃门，C、地面、天花水泥批荡，D、铺面灯箱统一由发展商制作，E、预留冷气出风口及多插座电掣，F、独立电表（5A）；等等。上述合同签订后，黎满桃依约支付了购房款。2004年4月13日，广州市国土资源和房屋管理局核发了产权人为黎满桃，房屋为越秀西湖路18号地下一层90号商铺的粤房地证字第××号《房地产权证》。广百新翼公司于2005年6月24日邮寄《广百商铺交楼通知书》给黎满桃，通知黎满桃办理收楼手续。同月27日，黎满桃、广百新翼公司共同签署《物业交付确认书》，内容为：“广州市广百新翼房地产开发有限公司现将开发建设的广百新翼G层90号单元正式交付业主，现该物业由广州市粤百企业有限公司整层整体统一经营，业主已知该物业现状，同意接收。”2011年3月14日，广百新翼公司再次书面通知黎满桃于2011年3月14日至3月20日前办理收楼手续。黎满桃确认收到上述通知。黎满桃曾于2011年3月4日向一审法院提起诉讼，要求广百新翼公司交付涉案商铺。在该案审理过程中，一审法院三次到现场察看，查明商场大楼有消防喷淋设施安装，涉案商铺全部处于空置状态；黎满桃陈述G90铺无消防、无地板、天花用材料装修等与交铺条件不相符，无供电水，无独立电表，商铺四至与房产证的附图不同等；广百新翼公司陈述商铺地板、天花为水泥批荡，间隔用防火板、铺面为玻璃门均符合合同约定，消防设施的安装合同没有约定，同意安装独立电表。一审法院认为广百新翼公司已于交楼前办理了广百新翼大厦地下一、二层房产权属登记和黎满桃所购商铺的房地产权证，并于2005年6月24日、2011年3月15日以特快专递方式通知黎满桃收楼。房地产权证是房管部门对已通过各项法定验收的建筑工程所核发的权属证明文件，且广百新翼公司还提供了通知收铺前相关的消防验收合格证明文件，故应认定该铺属已通过各项验收的合法建筑物。广百新翼公司已经履行了通知黎满桃收铺的义务，按双方约定已经“视作”收铺。黎满桃未按通知要求办理收铺手续，责任不在广百新翼公司。一审法院于2011年11月24日作出（2011）越法民三初字第859号民事判决，驳回黎满桃的诉讼请求。黎满桃不服该判决，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2012年10月11日作出（2012）穗中法民五终字第833号民事判决，驳回上诉，维持原判。黎满桃向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2015年3月19日作出（2015）粤高法民一申字第1351号民事裁定，指令广东省广州市中级人民法院再审该案。广东省广州市中级人民法院于2015年12月31日作出（2015）穗中法审监民再字第63号民事判决，判决：维持（2012）穗中法民五终字第833号民事判决。2012年12月17日，黎满桃以邮寄特快专递邮件的方式向广百新翼公司发出《请求尽快完善装修并办理实际交付手续的函》，称黎满桃与2012年12月10日到广百新翼公司处办理实际交付手续，发现涉案商铺无法满足合同附件约定的A至F项装修标准，既无防火板材间隔，也无高级钢化玻璃和玻璃门、铺面灯箱、预留冷气出风口、多插座电掣、独立电表；要求广百新翼公司于2012年12月26日前完善装修并书面通知黎满桃办理实际交付手续等。广百新翼公司确认收到该函件，但认为其公司已按合同约定对涉案商铺进行装修，黎满桃要求其公司再进行装修没有依据。同月26日，黎满桃再次以邮寄特快专递邮件的方式向广百新翼公司发出《关于完善装修的申请》，要求广百新翼公司于2012年1月11日前完成安装独立电表和预留冷气出风口（空调排风口）两项装修内容，并通知黎满桃办理实际交付手续等。广百新翼公司对该函件的意见同上。本案一审中，广百新翼公司为证明其已按合同约定对涉案商铺进行装修，提交了照片8张，并称照片是在（2011）越法民三初字第859号案审理期间拍摄的，当时法院组织现场勘察时尚未安装独立电表，事后已通知物业公司安装了独立电表。本案一审审理过程中，一审法院组织双方当事人前往涉案商铺现场察看，商场负一层有安装涉案商铺的独立电表，但涉案商铺的间隔已被拆除。广百新翼公司称该商铺不是其公司拆除的，不清楚商铺是被谁拆除。黎满桃亦表示不知道商铺间隔被谁拆除。一审另查明：广州市人民内部矛盾调处办公室于2007年6月13日向广百新翼公司出具《关于对的复函》，其中内容有：“根据市领导指示，由我办牵头负责广百新翼负层纠纷维稳调处工作，要最大限度保障小业主的合法权益，彻底解决该纠纷。目前，该纠纷尚在协调阶段，365户业主仍未能统一意见，要求由广百统一经营或间铺自主经营或持有其他意见的业主数相对持平，如在现阶段选定上述任一方案，都可能引起业主内部的冲突，再次激化矛盾。因此，在业主意见未能统一之前，我办认为不宜先行间铺。……我办提出以下意见：一、请发展商先按市测绘所最新测量的情况，对负一、负二层各铺位画线，标明铺号，并进行高30cm左右的简单框架间隔。……三、考虑到你司提出的，按《商品房买卖合同》约定，在负一、负二层中有178间商铺需于2007年6月30日交铺的实际情况，我工作组将尽量做通业主工作，希望他们在意见未能统一的情况下，先按现状收楼，以避免业主之间以及业主与你司之间发生不必要的冲突。”2007年7月4日，广州市人民内部矛盾调处办公室向城某集团出具《关于尽快对广百新翼负层依合同标准间铺的工作意见》，表示广百新翼负层的有关问题已基本处理完毕，要求按合同签订标准进行间铺并争取7月底前完成等。2014年6月12日，广州市公安消防局向黎满桃作出《广州市公安消防局关于广百新翼大厦负一、二层商场商铺消防问题情况的复函》，其中内容为：“一、消防行政许可情况广百新翼半地下室、地下一层（自编地下一层、地下二层）已于2000年、2002年、2006年、2007年通过消防设计审核、验收。经核查档案资料，G87、G90号商铺位于广百地下一层手扶梯底部，竣工图纸中均未体现该商铺存在……”。一审法院认为：黎满桃、广百新翼公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。已生效的法律文书均认定广百新翼公司按合同约定的方式于2005年6月24日和2011年3月15日分别以挂号信或特快专递方式通知黎满桃收楼，履行了通知黎满桃收铺的义务，按合同约定已“视作”收铺。根据（2011）越法民三初字第859号案察看现场所拍摄的照片显示，涉案商铺于2011年7月时的状况为有防火板间隔、落地玻璃门，地面铺设了地砖，天花吊顶，但在本案审理过程中经到现场察看，涉案商铺已被拆除，现黎满桃、广百新翼公司均无法举证证明商铺于何时、被何人拆除。根据现有证据本案无法确定广百新翼公司交付的涉案商铺的装修是否不符合合同约定的标准，因此黎满桃在本案提出的主张证据不足，实难支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条的规定，判决：驳回黎满桃的诉讼请求。本案受理费7349元，由黎满桃负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：黎满桃、广百新翼公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》经生效判决认定具有法律效力，双方均应依约履行。关于黎满桃本案主张涉案商铺的装修未达到合同约定的标准，要求广百新翼公司按照合同约定完善铺内装修的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，广百新翼公司已按照合同约定的方式于2005年6月24日和2011年3月15日分别以挂号信或特快专递方式通知黎满桃收楼，履行了通知黎满桃收铺的义务，经生效判决认定已“视作”收铺，故涉案商铺在此后毁损、灭失的风险应由黎满桃承担。根据（2011）越法民三初字第859号案察看现场所拍摄的照片显示，涉案商铺于2011年7月时的状况为有防火板间隔、落地玻璃门，铺设了地砖，天花吊顶，但目前涉案商铺的间隔已被拆除，而双方均未能举证证明商铺于何时、被何人拆除，根据现有证据本案无法确定广百新翼公司当时交付的涉案商铺的装修是否不符合合同约定的标准，且在现有情况下客观上也无法对铺内装修进行完善。因此黎满桃本案以广百新翼公司违约为由提出的诉讼请求，因理据不成立，一审法院对此不予支持并无不当。至于涉案商铺被拆除造成的损害，黎满桃可向相关责任人追偿。综上所述，黎满桃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7349元，由黎满桃负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄 嵩审判员  谭红玉二〇一六年九月八日书记员  杨娟娟