北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4985号
上诉人（原审被告）郭小红，女，1975年3月16日出生。
委托代理人毛艳东，男，1974年10月10日出生。
委托代理人焦超，北京市卓智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李玉林，男，1953年1月20日出生。
委托代理人何江，北京市律港律师事务所律师。
原审被告李虎林，男，1972年10月5日出生。
上诉人郭小红因与被上诉人李玉林、原审被告李虎林确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第12514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理该案后，依法组成由法官王东军担任审判长，法官宫淼、法官张帆参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李玉林在一审中诉称：李虎林系李玉林的弟弟。1989年国家对农村宅基地进行确权普查登记时，经李玉林父亲的授意，李虎林操办，李玉林家位于北京市顺义区××村的祖宅分别登记在李玉林和李虎林名下，二人名下各有宅基地一处。1991年李玉林的父亲去世。1992年村里发放宅基地使用权证书时，李玉林的妹妹李××将宅基地证书从村委会领回，交给了李虎林，而李虎林一直向李玉林隐瞒已经取得宅基地使用权证书的事实，并且在1996年10月在未经李玉林同意的情况下，李虎林将自己宅基地上的房屋5间以及李玉林宅基地上的房屋5间一同转让给郭小红。现在李玉林的得知事实真相后多次找郭小红和李虎林交涉，要求返还李玉林的5间老宅及宅基地使用权证，均未果。因此，李玉林诉至法院，请求：1.确认李虎林与郭小红买卖李玉林的位于北京市顺义区××村5间老宅的合同无效；2.判令郭小红立即返还李玉林位于北京市顺义区××村的5间老宅及宅基地使用权证原件；3.本案诉讼费由郭小红、李虎林承担。
郭小红在一审中辩称：第一，合同合法有效。双方均是××村的村民，李玉林主动提出来卖房，且口头授权、委托李虎林、侯××进行卖房，当时村委会书记和主任都在场，买房人有权相信李虎林是有代理权的，代理行为有效，这是表见代理。而且签订合同征得了村委会的同意。郭小红入住后家庭成员亦在此落户，说明得到了公安机关的认可。第二，郭小红已经取得了房屋所有权。即使李虎林无权处分，郭小红也已经因善意取得而取得了房屋的所有权。郭小红受让房屋时是善意的，房价合理，有关证件已经交付给郭小红。即使反悔，损失应当由李虎林承担。第三，李虎林、侯××均参与卖房，不可能不告知李玉林卖房的事实，李玉林与该村有紧密联系，不可能不知道房屋被卖。李玉林至迟在2000年已经知道，至今没有主张权利，更是对出卖房屋的认可。现在已经超过诉讼时效。
李虎林在一审中辩称：认可李玉林陈述的事实，请求法院依法判决。李虎林与郭小红的哥哥郭××是结拜兄弟，当时由郭××出面说买房的事情，一开始李虎林不同意卖。郭小红还没有结婚时就借住在宅内，后来说买了结婚用。李虎林去郭××家谈，当时村书记李×1和村主任殷××都在，李虎林好面子，没怎么考虑签字了。郭小红的父亲一手操办买房的事情，并说以后有什么问题就找他协商。李玉林一直没有回来住，李虎林一直隐瞒李玉林。到2009年感觉事情不能再隐瞒了，所以李虎林才告诉李玉林。后找郭××商量过要回房子，但是郭××要价太高，所以没有谈成。
一审法院审理查明：李×2与付××夫妇系北京市顺义区××村村民，二人共育有二子六女，即李玉林、李虎林，李×3、李×4、李×5、李××、李玉红、李×6。李×2与付××夫妇出资在××村建了两所宅院，宅院内各有北正房五间。付××于1989年去世，在此之前其父母均已去世。1990年左右，××村开始办理宅基地确权手续，李×2遂将前院（即××村西大街23号）的宅基地登记在李虎林名下，将后院（即××村西大街25号）的宅基地登记在李玉林名下。李×2于1992年去世，在此之前其父母均已去世。李×2去世后，××村开始发放宅基地使用权证，李××从××村村委会将上述两所宅院的宅基地使用权证书领回后交给了李虎林。当时李玉林因服兵役已经不在××村居住。
1996年7月23日，李虎林在一份名为《证据》的房屋买卖合同上签名。合同的内容为：“李虎林房5间，李玉林房5间，经调解说和二人同意卖给本村郭晓（小）红。卖主：李玉林、李虎林。代卖人：侯××。证明人：李×1、殷××。代笔人：李×7。”侯××是李××的丈夫。签订上述协议时李玉林不在场，亦未给任何人出具授权委托书；郭小红亦不在场，郭小红的父亲在场替郭小红处理买房事宜，并找了同村村民李×7拟定上述协议内容，现郭小红的父亲已经去世。签订协议后，郭小红的父亲代郭小红向李虎林支付了上述10间房屋的购房款1.5万元，李虎林将两所宅院的宅基地使用权证交给了郭小红。关于为何将侯××写成“代卖人”，郭小红称其不清楚原因，并称侯××是李玉林的妹夫，所以侯××应该是代替李玉林卖房，至于为何将购房款全部交给了李虎林，其亦不清楚原因；李虎林称侯××并非代替李玉林卖房，只是在现场见证，谈谈价钱，所以购房款都给了李虎林。李虎林称其未将卖房的事情告诉李玉林，亦未将售房款交给李玉林，而且李玉林并不知道李×2去世前将后院的宅基地登记在了李玉林名下；直到2009年，李虎林担心瞒不住了才将实情告诉了李玉林，并且劝李玉林不要起诉，而是去找郭小红的哥哥协商，但是没有协商好，所以李玉林才起诉。李玉林称其在2009年得知李虎林将其房屋卖给郭小红，即通过李虎林找到郭小红的哥哥协商此事，但是郭晓红的哥哥提出的赔偿价格太高，所以没有谈成。郭小红称其不清楚李玉林、李虎林找其哥哥协商的事情，并称李玉林2009年知道房屋买卖事情后现在才起诉已经超出了两年的诉讼时效。
经一审法院现场勘验，涉诉的后院内目前有北正房五间，双方均认可此五间房屋是郭小红在1996年买房时即存在的老房。目前郭小红一家三口在前院居住，将后院借给他人居住。
一审庭审中，李玉林坚持要求确认李虎林与郭小红签订的关于涉诉北院内五间北正房的买卖合同无效，并要求郭小红返还上述房屋和宅基地使用证原件，理由如下：李×2既然将两所宅院的宅基地登记分别登记在李虎林和李玉林名下，就应当视为将宅院内的房屋分别分给了李虎林和李玉林，后院内的五间房屋应当归李玉林所有；李虎林无权代理李玉林卖房，且李玉林在2009年之前对房屋归其所有以及李虎林卖房一事均不知情，合同应当无效。郭小红称李虎林是李玉林的弟弟，侯××是李玉林的妹夫，而且当时村委会的干部在场，所以其认为李玉林同意卖房，因此合同应当有效。李虎林称其同意李玉林的诉讼请求。
另，李×3、李×4、李×5、李××、李玉红、李×6均表示不对涉诉的房屋主张权利，宅基地使用权登记在李虎林和李玉林名下，房屋就应当归二人所有，并表示不清楚李虎林将房屋卖给郭小红的事情。
一审法院判决认定：双方争议的焦点之一是李玉林的诉讼请求是否适用诉讼时效的规定。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，李玉林要求确认合同无效，无效的合同自始没有约束力，不应适用上述诉讼时效的规定。因此，郭小红以李玉林的诉讼请求已经超过两年诉讼时效为由请求法院予以驳回的辩称意见，没有法律依据，法院不予支持。
双方争议的焦点之二是李虎林是否有权代理李玉林出卖涉诉的北院内的五间房屋。行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，涉诉的两所宅院内的房屋是李×2夫妇的夫妻共同财产，李×2去世前将涉诉的两所宅院的宅基地分别登记在李玉林和李虎林名下，李玉林和李虎林认为两所宅院内的房屋即应当分别归二人所有，对此李×2夫妇的其他法定继承人即李×3、李×4、李×5、李××、李玉红、李×6均表示无异议，因此涉诉的北院内的五间北正房应当归李玉林所有。李玉林并未出具授权委托书委托李虎林卖房，亦未收取购房款，而且李玉林现对李虎林卖房的行为亦不同意追认，因此李虎林与郭小红签订房屋买卖协议中涉及北院内五间北正房的部分对被代理人李玉林不发生效力。郭小红辩称其有理由相信李虎林有代理权，李虎林的行为符合表见代理的要件，因此代理行为有效。但是，郭小红在购买房屋时明知房屋归李玉林所有，仅凭李虎林与李玉林是兄弟关系以及有村干部在场不足以构成表见代理，因此对郭小红的此项辩称意见，法院不予采纳。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。郭小红依据无效的合同取得了涉诉北院内的五间北正房和该宅院的宅基地使用权证，现应当返给给权利人李玉林。因此，对李玉林的诉讼请求，法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、李虎林与郭小红于一九九六年七月二十三日签订的房屋买卖合同中关于李玉林的位于北京市顺义区××村××号宅院内的五间北正房的部分无效；二、郭小红将北京市顺义区××村××号宅院内的五间北正房以及该宅院的宅基地使用权证返还给李玉林，于判决生效之日起七日内履行。
郭小红不服上述一审民事判决，向本院提起上诉。郭小红上诉请求依法撤销一审判决，驳回李玉林全部一审诉讼请求。一、二审诉讼费由李玉林承担。其主要理由：一、李虎林的行为构成表见代理。二、一审法院不应依据《合同法》第48条、第49条关于代理权的规定而直接认定合同无效。
李玉林同意一审判决，其针对郭小红的上诉请求和理由答辩称：对郭小红的上诉请求和理由均不予认可，同意一审判决。
李虎林同意一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有证据、勘验笔录、照片、询问笔录、宅基地登记卡及一审法院的庭审笔录等在案佐证。
本院认为：行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。现涉诉两所宅院的宅基地分别登记在李玉林和李虎林名下，李玉林和李虎林认为两所宅院内的房屋分别归二人所有，李×2夫妇的其他法定继承人对此均表示无异议，一审法院据此认为涉诉北院内的五间北正房应当归李玉林所有正确。李虎林在未经李玉林同意亦未有李玉林授权的前提下，即将涉诉宅院出售，李玉林现对李虎林卖房的行为亦不同意追认，因此李虎林与郭小红签订房屋买卖协议中涉及北院内五间北正房的部分对李玉林不发生效力。郭小红主张李虎林的行为构成表见代理，应为有效，但根据查明事实，郭小红明知涉案房屋宅基地登记在李玉林名下，且在没有李玉林本人签字确认或有授权委托的前提下，郭小红即与李虎林完成房屋买卖，上述行为显然并不符合表见代理的构成要件，故郭小红此项主张，本院不予支持。综上，郭小红的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院判决事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由郭小红负担35元，由李虎林负担35元，于本判决生效之日起7日内交纳。
二审案件受理费70元，由郭小红负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 宫 淼
代理审判员 张 帆
二〇一六年五月十六日
书 记 员 杨艳娇