广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初11204号
原告：梁彩强，男，汉族，1971年8月18日出生，住址：广东省东莞市，
委托诉讼代理人：吴剑，广东君华律师事务所律师。
被告：东莞市黄江镇房地产开发公司，住所地：广东省东莞市黄江镇黄江大道20号二楼。
法定代表人：张文金。
被告：东莞市安业房地产物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道温塘砖窑市场一横路201号。
法定代表人：唐秀英。
上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈锐，广东核略律师事务所律师。
上述两被告的共同委托诉讼代理人：刘中林，广东核略律师事务所律师。
原告梁彩强与被告东莞市黄江镇房地产开发公司（以下简称“黄江房地产公司”）、东莞市安业房地产物业管理有限公司（以下简称“安业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告梁彩强的委托代理人吴剑，被告黄江房地产公司、安业公司的共同委托代理人刘中林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁彩强诉称，原告与被告黄江房地产公司、安业公司于2006年10月22日签订《商品房买卖合同》，原告从被告黄江房地产公司、安业公司处购买位于东莞市黄江镇××江风情商业步行街××区××号商铺。合同约定：该商铺总价款为254889元；该商铺的交付期限为2006年10月1日前。关于产权登记的约定内容为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款以每月万分之五的标准向买受人支付逾期办证的违约金，本合同继续履行”。合同签订后，原告依约向被告黄江房地产公司、安业公司支付了首期购房款104889元，其后原告又依约向东莞市农村信用合作联社黄江信用社以按揭抵押贷款方式向被告黄江房地产公司、安业公司支付了购房余款150000元。被告黄江房地产公司、安业公司于2006年10月1日向原告交付了该商铺，后却一直未按合同约定的期限向原告交付该商铺的购房发票等办理房产证照所需票据材料，导致原告至今也无法向房管局办理产权证书。原告等人多次要求被告黄江房地产公司、安业公司解决此事，被告黄江房地产公司、安业公司一直以各种理由推脱；原告等人曾向相关政府部门申诉或信访，此事也未得到有效解决。原告认为，被告黄江房地产公司、安业公司的行为已构成违约。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求法院判令：一、被告黄江房地产公司、安业公司继续履行合同，协助原告办理产权证照；二、被告黄江房地产公司、安业公司向原告支付延期办理不动产证照的违约金（违约金以购房款为基数，按月万分之五的标准自2006年12月1日起计至原告实际办理完不动产权证照之日止，暂计至2017年7月31日为16313元）；三、被告返还原告房屋维修基金1455元；四、由被告黄江房地产公司、安业公司承担本案诉讼费用。
原告为证明自己的主张，向本院提供了《商品房买卖合同》、商品房屋产权权属证明书、购房款收据、房屋维修基金收据、公证书、信访回复函件作为证据。
被告黄江房地产公司、安业公司辩称，一、本案追加了安业公司作为被告，两被告存在挂靠关系，安业公司应当承担相应的违约责任；二、原告主张退还所交的专项维修基金没有依据，原告缴交专项维修基金实为履行合同义务，既然原告在本案中主张被告继续履行合同，办理涉案房屋的产权登记，原告理应完成合同规定的义务；三、原告主张的违约金计算期间被告不予确认，被告认为应当从涉案房屋交付之日起计算至涉案房屋确权之日止。
被告黄江房地产公司、安业公司提交了“关于黄江风情商业步行街的挂靠协议”作为证据。
经审理查明，被告黄江房地产公司系从事房地产开发、销售等业务的集体所有制企业。原告与被告黄江房地产公司签订了一份编号为GB/T17986.2-2000（0285918）的《商品房买卖合同》。该合同约定：原告向被告黄江房地产公司购买位于东莞市黄江镇××江风情商业步行街××区××号商铺；该房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为东莞商房预证字第00020号；该房屋合同约定建筑面积为29.09平方米，其中套内建筑面积24.85平方米；房屋总价款为254889元；首付楼款（含已付定金）104889元由原告于2006年9月15日前付清，余款150000元由原告向贷款银行申请按揭贷款支付给被告黄江房地产公司。该合同第八条约定，出卖人应当在2006年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理:买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款以每月万分之五的标准向买受人支付逾期办证的违约金，该合同继续履行。被告安业公司作为被告黄江房地产公司的委托代理人在《商品房买卖合同》上盖章。
在合同履行过程中，原告梁彩强已经支付了全部的房价款。2009年7月14日，东莞市房屋产权登记部门作出登记字号为第1804号的商品房屋产权权属证明书，确认位于东莞市黄江镇社贝村黄江风情商业步行街案涉商铺的产权人为被告黄江房地产公司。原告提交了专项维修基金收据，证实向被告安业公司缴交了维修基金1455元，其认为商铺无需缴交维修基金，要求被告予以退还。被告黄江房地产公司、安业公司提交了挂靠协议证实两被告之间系挂靠关系。原告梁彩强于2017年8月15日诉至本院，请求判如所请。
以上事实，有《商品房买卖合同》、商品房屋产权权属证明书、购房款收据、房屋维修基金收据、公证书、信访回复函件、关于黄江风情商业步行街的挂靠协议以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。
本院认为：本案的争议焦点为：一、被告黄江房地产公司应否协助原告办理房屋产权登记手续；二、被告黄江房地产公司应否支付逾期办证违约金；三、维修基金是否应予以退还；四、被告安业公司在本案中应否承担责任。
关于第一个争议焦点。原告提供的《商品房买卖合同》系原件，且有双方当事人的签名或者盖章，本院予以采信。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定或者禁止性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方当事人应当全面履行自己的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，办理产权登记的主要义务在于业主一方，开发商对此承担协助义务。本案中，原告支付了房价款，被告黄江房地产公司也交付了房屋给原告。根据《城市房地产开发经营管理条例》上述规定以及《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告黄江房地产公司有协助原告办理案涉房屋产权证书的义务。原告要求被告黄江房地产公司协助原告办理案涉房屋产权登记手续，合法有理，该诉讼请求本院予以支持。
关于第二个争议焦点。按照《商品房买卖合同》第八条及第十五条的约定，被告黄江房地产公司应当在约定的2006年10月1日前交付房屋，并在交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。因被告黄江房地产公司未能提供证据证明其报产权登记机关备案的具体时间，而案涉房地产项目于2009年7月14日才取得房屋产权权属证明书，故本院认定被告黄江房地产公司于2009年7月14日才完成登记备案义务，即被告黄江房地产公司的上述行为已经构成违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，原、被告签订案涉《商品房买卖合同》的时间系2006年10月22日，系在《商品房买卖合同》约定的交付房屋的时间之后，可视为原告购买的房屋系已竣工房屋，即依照上述法律规定，原告取得房屋权属证书的时间应在2007年1月22日前，按照《商品房买卖合同》第十五条第3款之约定，自2007年1月22日起至2009年7月14日止，按已付房款以每月万分之五的标准向原告支付逾期办证的违约金，即254889元×904天÷30天/月×0.0005/月=3840.32元。
关于第三个争议焦点。参照《住宅专项维修资金管理办法》，案涉房产属商铺，不属于住宅，被告安业公司收取原告维修基金的依据不足，应予以返还。
关于第四个争议焦点。被告黄江房地产公司、安业公司提交了“关于黄江风情商业步行街的挂靠协议”证实两被告之间系挂靠关系，因此，两被告应承担连带责任。被告黄江房地产公司作为被挂靠方，待其履行支付义务后，可向被告安业公司追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市安业房地产物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告梁彩强办理位于东莞市黄江镇社贝村黄江风情商业步行街第三区1066B号的房屋产权登记手续；
二、被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市安业房地产物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁彩强支付违约金3840.32元；
三、被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市安业房地产物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告梁彩强维修基金1455元；
四、驳回原告梁彩强的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2695元，由原告梁彩强负担127元，被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市安业房地产物业管理有限公司负担2568元。原告梁彩强已缴纳上述费用。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 朱
审判员 朱 畅
二〇一七年十一月二日
书记员 周淑君
罗春梅
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
3.《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条:
预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。