江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪民一初字第70号
原告（反诉被告）：江西和诚房地产开发有限公司，住所地：南昌市高新开发区火炬大街188号，组织机构代码：705505295。
法定代表人：肖朝华。
委托代理人：刘良欢、车良岐，江西中矗律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江西省人民医院，住所地：南昌市爱国路92号，组织机构代码：491005892。
法定代表人：李秋根，医院院长。
委托代理人：毛小红，江西博太律师事务所律师。
原告（反诉被告）江西和诚房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）江西省人民医院商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）江西和诚房地产开发有限公司（以下简称：和诚公司）的委托代理人刘良欢和车良岐，被告（反诉原告）江西省人民医院（以下简称：人民医院）的委托代理人毛小红均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
和诚公司起诉称：原、被告于2004年2月3日签订了《南昌市商品房买卖合同（合同编号：2004238396）》一份。双方约定：被告购买原告开发的位于南昌市西湖区朝阳中路以北丰源嘉会第19、20（J）幢1单元1层1号商铺；商铺总金额为3800760元；双方签订合同后被告即向原告支付200万元，签订合同后一个月内付142.076万元，余款38万元交房时付清；原告应在2004年9月30日前将商品房交付被告使用。合同签订后，原告开发的丰源嘉会小区经验收合格，于2004年9月28日通知被告办理交房手续，被告接到原告通知后至今未来办理交房手续，且被告剩余38万元购房款至今未支付，被告的行为已经构成违约，根据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按照本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的40%向出卖人支付违约金。为此，原告曾多次告知被告解除合同并要求被告支付违约金，被告均未予理会。故原告诉至本院，要求：1、判令确认原、被告于2004年2月3日签订的《南昌市商品房买卖合同（合同编号：2004238396）》已于2014年8月8日解除；2、判令被告配合原告办理解除合同备案手续；3、判令被告向原告支付违约金1520304元；4、本案诉讼费用由被告承担。
人民医院针对和诚公司的起诉意见答辩称：1、和诚公司对本案商品房买卖合同的解除权早已消灭，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经过当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方对合同解除权的时效没有作出约定，故应适用第二款的规定，即本案无论人民医院是否存在迟延支付购房款的情况，和诚公司对本案商品房买卖合同的解除权均早已消灭。2、人民医院诚信地如约支付了第一期和第二期的全部应付款项，剩余不到合同总金额10%的余款38万元应在和诚公司交付符合合同约定的商铺给人民医院时才应支付，和诚公司从没交付符合合同约定的具备商铺使用功能的商品房给人民医院，所以人民医院不需承担违约责任。3、本案商品房未能交接的责任完全在和诚公司，和诚公司不仅未办理过交付手续的书面通知给人民医院，而且至今本案所涉商铺都未能达到能够作为商铺使用的条件，根据合同，和诚公司有义务在2004年9月30日前，交付能够作为商铺使用的商品房给人民医院，但人民医院经实地考查后，商铺外围的实际状况明显与规划图纸不符，商铺门前既没有广场，也没有公路，甚至连大门进出都困难，只有一条狭窄的小路，最窄处只有1.3米，根本无法满足商铺的使用目的。十年来，人民医院一直以最大的诚意等待和诚公司将达到商铺使用条件的商品房交付使用，故在和诚公司未交付符合合同约定的商铺的前提下，人民医院有权拒付尾款作为合法抗辩。4、和诚公司除了应如约履行合同交付具备商铺使用功能的商品房之外，还应承担支付违约金的责任。
人民医院反诉称：本案所涉商品房2004年2月27日备案在人民医院名下，双方的商品房买卖早已完成，并受法律保护，和诚公司从未交付与图纸相符的400.08平方米的商铺给人民医院，经人民医院实地考查后发现商铺外围的实际情况与规划图纸不符，至今仅有一条1.3米1.8米的通道，十年来，人民医院一直以最大的诚意等待和诚公司将达到商铺使用条件的商品房交付使用，同时希望协商适当地降低价款。在和诚公司未能诚实履行义务的前提下，人民医院以拒付尾款作为合法抗辩。和诚公司无视自身的严重违约行为，长期以来对人民医院的诚意不予理会，更捏造事实恶人先告状，极大地损害了人民医院的权益。至今和诚公司未交付符合双方合同约定的，具备商铺使用功能的商品房给人民医院，和诚公司应承担逾期交付的违约责任。合同第九条第一款第1项第（2）点约定：逾期超过30日，买卖人有权解除合同。…买卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金。故违约金的计算方式为：3420760元×3/10000=1026元×逾期日。要求判决：1、减少10%的合同价款即减少38万元合同价款；2、和诚公司赔偿人民医院损失按日1026元计算从2004年9月30日至实际交付之日止；3、和诚公司交付与图纸相符的400平方米的商铺及房产证给人民医院；4、和诚公司向人民医院交付全部购房款发票；5、和诚公司承担全部诉讼费用。
和诚公司针对人民医院的反诉意见答辩称：1、人民医院主张减少10%合同价款没有法律依据；2、和诚公司按合同约定通知人民医院前来收房，人民医院拒不收房，房屋无法交付的责任在人民医院，在2004年9月28日和诚公司通知人民医院交房时，商铺外围与现在商铺的外围并不一致，和诚公司是严格按照规划图纸施工，房屋建成后与规划图纸是相符的，由于人民医院一直不收房，导致房屋一直无人管理，才最终导致第三方得以在商铺外围搭建违章建筑，第三方的侵权行为与和诚公司无关，不能归责于和诚公司，而且商铺门前的道路是市政规划路，而不是小区的规划路，该路何时开建取决于南昌市政府，和诚公司无权决定；3、根据商品房买卖市场行业惯例，买受人支付全部购房款后出卖人才能开具购房款发票，现人民医院未支付全额购房款，无权要求和诚公司开具全额购房发票。要求驳回人民医院的全部反诉请求。
和诚公司为了支持其诉讼请求，提交以下证据：
证据1、和诚公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明。证明目的：和诚公司具有诉讼主体资格。
证据2、南昌市商品房买卖合同（编号：2004238396）。证明目的：和诚公司与人民医院签订了商品房买卖合同，双方约定和诚公司应当在2004年9月30日前将经验收合格的房屋交付给人民医院，人民医院应当在房屋交付时将余款38万元支付给和诚公司。
证据3、竣工验收备案表。证明目的：涉案房屋于2004年9月21日经验收合格，具备双方约定的交付条件。
证据4、2004年9月28日的通知。证明目的：和诚公司已于2004年9月28日书面通知人民医院于2004年9月30日前来收房。
证据5、催款函、律师函。证明目的：和诚公司多次要求人民医院支付剩余购房款38万元，但人民医院无理拒绝。
证据6、关于解除合同的通知、邮政底单、发票。证明目的：和诚公司曾多次告知人民医院解除合同，并于2014年8月7日再次书面通知人民医院解除合同，并要求人民医院支付违约金。
人民医院对和诚公司的证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性和关联性三性均无异议。对证据2和证据3的真实性和合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，只适用了条款的一部分，断章取义，如双方约定的是符合合同约定的商品房，即第十八条的约定，用作商铺，而不仅仅是验收合格的商品房，验收合格不等同于具备交房条件，不等同于具备商铺使用功能。对证据4的真实性和合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，忽略了签收人的表述，因为该房子不仅是商铺，除此外还有85户住宅，《通知》仅仅通知85户住房的住户，而不代表通知了商铺。对证据5的三性均有异议，函中的陈述内容也不予认可，这份律师函只能代表通知了一次，不能证明多次通知，更不能证明人民医院收到了通知。对证据6的形式上的真实性和合法性无异议，确实收到了这份函，但对其内容的真实性不予认可，且对证据的关联性及证明目的有异议，该证据也只能证明通知了一次，不能证明多次通知。
人民医院为支持其答辩意见及反诉请求，提交如下证据：
证据1、《南昌市商品房买卖合同》一份，证明目的：1、本案商品房的付款方式为分期付款（第六条）；2、人民医院未付的累计应付款为：各期付款中到期应付而未付部分的总额（第七条），即人民医院到交房未付的累计应付款为38万元，而不是和诚公司所述的合同总额380万元；3、和诚公司应当在2004年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付人民医院使用；如果遇到特殊原因（不可抗力等）导致无法如期交付，和诚公司则应在发生之日起30日内告知人民医院（第八条）；4、和诚公司逾期交付应承担的违约责任为：除合同继续履行外，并自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，和诚公司应按日向人民医院支付已付房价款万分之三的违约金（第九条）；5、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到人民医院所购商品房使用功能的，和诚公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知人民医院（第十条）；6、商品房达到交付使用条件后，和诚公司应当书面通知人民医院办理交付手续（第十一条），即和诚公司应当在商品房具备商铺使用功能后，书面通知人民医院；7、人民医院购买的商品房只能作为商铺使用，且在使用期间不得擅自改变该商品房的用途（第十八条），即和诚公司须交付与规划相符的具备商铺使用功能的商品房给人民医院。
证据2、南昌市房屋商品化办公室对人民医院的代理人调查的回复，证明目的：本案商品房于2004年2月27日备案在人民医院的名下，双方的商品房买卖早已完成，并受法律保护，而和诚公司却至今未交付符合双方合同约定的、与规划相符的、具备商铺使用功能的商品房钥匙和房产证给人民医院，严重侵害了人民医院的利益，和诚公司应承担相应的违约责任。
证据3、《南昌市丰源嘉会小区规划设计》，这是在签合同之前和诚公司给人民医院的，也是备了案的。这份证据是从南昌市城建档案馆调取的，上面有档案馆的印章。该证据上可以看到有南昌市城乡规划局的印章，印章处签署了意见“该规划、建筑设计方案，已报市政府同意，同意该总平面。二OO二年八月二十七日”。证明目的：人民医院购买的商铺，外围是绿化带、广场和公路，是具备商铺使用功能的商品房。
证据4、商品房实际状况的照片，是诉讼之后拍摄的。证明目的：合同项下商品房的实际状况：房屋外围明显与规划不符，门前既没有广场，更没有公路，甚至到目前为止，所谓的商铺大门外，进出都非常困难，只有一条狭窄的小路，最窄的地方只有1.3米，根本不具备合同约定的作为商铺使用的功能。
和诚公司对人民医院提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性和合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，认为对证据目的第2点，涉及到对第七条的理解，应该是按累计应付款，即购房款总价款计算，而不是按未付的累计应付款来计算。对证据目的的第3至第7点，应以合同约定为准，签订的是商品房买卖合同，只要验收合格，就具备了交房条件，至于房屋以外的绿化和道路，是市政的问题，不是和诚公司作为开发商所能解决的。对证据2的真实性和合法性无异议，但对其关联性和证明目的有异议，和诚公司已通知了人民医院来收房，但其迟迟未来收房，所以没有按期收房的责任应由人民医院来承担。对证据3的真实性和合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，首先，这不是合同的附件，这是对整个楼盘的规划，不是作为交房的条件，也不是合同的附件；其次，这份证据只是在诉讼发生后人民医院从城建档案馆调取的，市政的道路和绿化均属于南昌市政府的市政工程的义务，不是开发商的义务。对证据4的真实性和合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，照片的现状是真实的，但这是诉讼后拍摄的，反映的是现状，而不是反映的2004年交房时期的客观状况，在交房时段，这些房子是没有的，是因为人民医院长期不收房，导致违章户趁机违章搭建，这个违章搭建也是人民医院自己不及时收房造成的。
和诚公司针对人民医院的反诉部分提交证据同本诉部分的证据1、2、3、4。人民医院对和诚公司针对反诉部分提交的证据质证意见与本诉一致。
本院对和诚公司提交的证据1、2、3、4、6，人民医院提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性予以确认，关联性结合本案其他证据综合予以认定。和诚公司提交的证据5，由于人民医院提出异议，且挂号单上仅有收件人姓名，无法核对挂号信件的内容，故对该证据不予确认。
本院查明：2004年2月3日，和诚公司和人民医院签订《南昌市商品房买卖合同（编号：2004238396）》（以下简称：《商品房买卖合同》），约定出卖人和诚公司将丰源嘉会第19、20（J）幢1单元1层1号房出售给人民医院，建筑面积400.08平方米，套内面积385.73平方米，公摊面积14.35平方米。第三条约定：19、20（J）幢底层商铺共计449.66平方米，买卖人共计购买400.08平方米，其余49.58平方米由甲方（和诚公司）另行出售，该面积分割根据施工图从东侧起分割。第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米9500.00元，总金额（人民币）380.076万元。第六条约定：分期付款，签定本合同时即付200万元，签定本合同起一个月内付142.076万元，余款38万元交房时付清。第七条约定：买受人逾期付款的违约责任为，买受人如未按本合同规定的时间付款，按第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；⑴逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的40%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定：交付期限；出卖人应当在2004年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因质监部门原因待批或待发竣工验收备案表的。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；⑴逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十条约定：规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：⑴该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；⑵其他影响质量、使用功能的改变。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。买受人提出退房要求必须以书面形式提出。第十一条约定：交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：⑴由此而导致的产权证延期办理，由买受人承担责任，逾期超过三个月收楼，出卖人不再承担办理产权证的义务；⑵逾期超过三个月收楼，出卖人不再对室内设施设备完整性负责；⑶自通知交房之日起，买受人须承担50%的物业管理费用。第十五条约定：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、由于房屋产权登记机关及其政府有关部门的原因导致产权证延迟办理，不属于出卖人责任，由于不可抗力因素，则办证时间顺延。第十八条约定：买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向南昌市房产管理局申请登记备案。
《商品房买卖合同》签订后，人民医院已支付342.076万元。和诚公司没有给人民医院开具购房发票。
该《商品房买卖合同》于2004年2月27日已在南昌市房屋商品化办公室备案于人民医院名下。
2004年9月28日，人民医院收到和诚公司发的通知，通知抬头为“江西省人民医院各购房户”，内容为“我司与贵院各购房户于2004年年初签订了《商品房买卖合同》，合同约定于2004年9月30号开始交房。现交房日期临近，我司特通知贵院各购房户于2004年9月30日之前前往院后勤管理科领取入伙资料（包括《入伙通知书》、《入伙须知》、《业主及家庭成员登记表》和需缴纳费用一览表）。”
2004年11月12日，本案所涉商品房在江西省建设厅办理工程竣工验收备案。
2014年8月7日，人民医院收到和诚公司的《关于解除合同的通知》，主要内容为通知人民医院解除《商品房买卖合同》并要求人民医院支付违约金1520304元。
2015年3月16日，本院组织双方的代理人一同到丰源嘉会实地调查，当时所涉店面有匣门锁着，和诚公司把锁打开了，里面是毛坯，有一间地面辅了地砖。店面门前距离一、二米处有几栋红砖房，较陈旧，没有门牌号，问当地的租户，他们也不清楚这些房子的具体门牌号，只说这些房子要拆迁。在其中的一户的门边外墙上钉了一块消防安全联系牌，上面记载地址为“抚元路35号”。
关于本案所涉店面门前的建筑物的建筑年份，双方均没有举证予以证明，本院通过调查了解到本院行政庭和民三庭曾经审理过关于该房屋的行政登记以及房屋买卖的案件。根据（2013）洪行终字第7号行政判决、（2011）西民三初字第125号民事判决、（2012）洪民三终字第214号民事裁定查明以及认定事实，可以认定事实如下：抚元巷36号附1号和抚元巷38号房屋均位于丰源嘉会以北，即本案所涉店面门前的房屋，从2003年因老房改造主房至2012年4月27日西湖区法院到现场查勘期间，该房屋一直存在。
本院认为：和诚公司和人民医院签订的《商品房买卖合同》是当事人自愿达成的契约，且不违反我国法律、法规等禁止性规定，应认定合法有效。
根据《商品房买卖合同》的约定，和诚公司应该在2004年9月30日之前履行交付义务。根据查明事实，和诚公司2004年9月28日发给人民医院的通知已注明“特通知贵院各购房户于2004年9月30日之前前往院后勤管理科领取入伙资料。”本院认为，该通知应视为和诚公司已履行通知人民医院收房的义务。人民医院认为通知中的“江西省人民医院各购房户”指的是85户住宅而不是人民医院的商铺，本院认为，虽然和诚公司没有在通知的抬头处注明是单位还是个人，但是无论是人民医院单位还是人民医院的职工个人都是与和诚公司签订的《商品房买卖合同》，且都是在同一栋建筑物之上，同时竣工，同时验收，应将“江西省人民医院各购房户”视为包括人民医院单位在内，故应认定和诚公司已履行通知收房义务。
针对双方争议的焦点问题：本案所涉商品房是否符合交付条件？根据本院查明事实，商品房门前的一、二米处有几栋陈旧的红砖房，且该房屋在2004年之前就已存在，直到2012年因客观原因仍未拆除。本案《商品房买卖合同》第十八条约定人民医院购买商品房仅作商铺使用，根据本院查明事实，商品房门前的建筑物明显会影响到该商品房作为商铺的使用功能，应视为合同目的不能实现，故本案所涉商品房不符合交房条件。
关于本案所涉商品房不符合交房条件的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，人民医院作为买受方不能实现合同目的，可以拒绝接受标的物或者解除合同。本案中，和诚公司已于2004年9月30日通知人民医院收房，人民医院可以在法律规定或与和诚公司协商的时间内行使其权利，但人民医院没有向和诚公司作出解除合同或拒绝接受标的物的意思表示，直到本案诉讼已事隔十年，无论是根据《中华人民共和国合同法》第七十五条规定的撤销权行使的期限还是根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定的合理期限，人民医院均超过了提出解除合同或拒绝接受标的物的时间。
关于和诚公司是否享有《商品房买卖合同》的解除权。和诚公司主张因人民医院经通知后拒不收房且没有交清房款构成违约，和诚公司多次告知人民医院解除合同并要求人民医院支付违约金。本院认为，本案所涉商品房因客观原因不符合交房条件，故《商品房买卖合同》的解除权在买受方即人民医院，和诚公司没有解除权，且人民医院已交清房款的90%，尾款10%没有支付，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条的规定，买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上的，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持，故现和诚公司以人民医院拒不收房和没有支付10%的尾款为由主张解除《商品房买卖合同》不予支持。
关于和诚公司和人民医院在本案中是否存在违约行为。导致本案商品房不能实现商铺使用功能的原因是在商品房外部的建筑，且该建筑的形成有其历史原因，该建筑物未能及时拆除的原因亦不能归责于本案双方当事人，故本案所涉商品房不符合交房条件是因不可归责于本案双方当事人的原因造成的。和诚公司在《商品房买卖合同》约定的时间内通知人民医院收房，且该商品房已经竣工验收备案，和诚公司作为出卖人已经按《商品房买卖合同》履行了义务，故和诚公司不存在违约。人民医院在《商品房买卖合同》约定的时间内履行了付款90%的义务，在接到和诚公司的收房通知后没有收房亦没有支付10%的尾款是基于合同目的不能实现，故人民医院亦不存在违约行为。综上，和诚公司要求人民医院支付违约金的主张和人民医院要求和诚公司承担门面租金损失的主张均不予支持。人民医院要求扣减商品房价款10%既没有法律依据又没有双方的约定，不予支持。人民医院要求和诚公司交付全部购房款发票，本院认为，本案所涉《商品房买卖合同》尚未履行完毕，人民医院尚未交清全部购房款，人民医院就交付的部分购房款主张开具发票不应支持。人民医院要求和诚公司交付400㎡商铺和房产证的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十五条、第九十五条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条之规定，判决如下：
一、驳回江西和诚房地产开发有限公司的全部诉讼请求；
二、驳回江西省人民医院的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
江西和诚房地产开发有限公司预交的案件受理费48208元，江西省人民医院预交的案件受理费17400元，共计65608元，由江西和诚房地产开发有限公司负担48208元，江西省人民医院负担17400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费[开户行：中国农业银行南昌市象南广场支行，账号：14×××423，收款人：江西省财政厅国库处，诉讼费缴纳时请务必在用途中注明“诉讼费”]，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴红龙
审 判 员 刘 岚
代理审判员 陈大奎
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 周 燕