北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初3180号
原告（反诉被告）王黎生，男，1955年1月5日出生。
委托代理人张立娟，北京锋锐律师事务所律师。
被告温雅（反诉原告），女，1982年5月4日出生。
第三人张雨（兼温雅之委托代理人），女，1953年10月13日出生。
原告王黎生与被告温雅、第三人张雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理。依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王黎生及其委托代理人张立娟，第三人张雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王黎生诉称：原、被告于2015年5月29日签订房屋租赁合同，第三人张雨为被告之母，了解与租赁有关的事宜。合同约定：被告将东城区香河园路1号万国城×号楼××室商业房屋出租给原告，用于生物养生保健的经营，租赁期限为3年，自2015年6月1日至2018年5月31日，租金每月1万元，押金2万元。签订合同后，原告按合同约定向被告支付了2015年6月1日至2015年12月31日期间的租金7万元及押金2万元，并支付2015年11月15日至2016年3月15日供暖季的供暖费3198.08元。但在原告支付了2015年12月的房租后，2015年12月2日，第三人张雨向原告发送信息，表示有人愿意出每月1.3万元的价格租赁该房屋，希望原告更换其他租赁地点，后又表示如果原告不同意租赁其他地点，其房屋租金要涨到每月1.3万元。被告单方提出以上要求，严重影响了原告的经营。原告希望被告能够退还2万押金，但被告没有退还。另外，合同签订后，被告一直没有向原告提供房产证办理工商登记，原告多次要求被告及第三人提供房产证无果，且经原告了解被告出租的房屋并不能办理工商登记。被告的行为构成违约并给原告造成经济损失，原告为经营所做的前期投入无法收回，后续经营无法进展。现起诉要求：1、被告退还原告供暖费1279元；2、被告向原告支付违约金6000元；3、被告赔偿原告装修损失23500元、员工工资损失12500元、培训费4000元、客户退卡损失28650元、三个月经营损失27000元。
被告温雅辩称：房屋租金标准应当随行就市，合同期内被告就涨租金问题与原告沟通属于正常行为，且被告的沟通方式仅限电话短信，没有去过租赁房屋，未对原告造成经营性损失。签订租赁合同时，被告同意向原告提供用于办理经营证照的房产证，但在双方就涨房租问题产生矛盾前，原告并未向被告索要房产证，故被告也没有主动给原告；在产生矛盾后原告向被告索要房产证，但因原告没有继续缴纳租金，故被告没有向原告提供。原告对涉案房屋没有进行全面装修，仅是为经营打了隔断，不认可原告的装修费用。原告未办理证照即进行违法经营，应该是原告违约，对原告主张的其他损失均不认可。第三人的所有行为都是代理被告。不同意原告的全部诉讼请求。
被告温雅反诉称：请求反诉被告支付2016年1-3月的房租3万元及15%的罚金；请求反诉被告支付2016年1-3月的房租违约金4500元;请求反诉被告支付中水费310元。
原告王黎生对被告温雅的反诉辩称：因2015年12月被告向原告提出要涨租金并且在原告不同意涨租金的情况下，被告表明要解除租赁合同，双方已经产生纠纷，故原告没有继续向被告交纳后续租金。现认可尚有310元中水费未结清，不同意其他反诉请求。
第三人张雨述称：同意温雅的意见。
经审理查明：2015年6月29日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将香河园路1号万国城×号楼××号商业用房出租给乙方用于生物养生保健的经营，租赁期为3年，自2015年6月1日至2018年5月31日，月租金1万元，押金2万元；2015年6月1日至12月31日期间的租金每月支付一次，自2016年1月1日起租金支付方式为付款前10天内一次支付2个月的预付租金。租赁期间的物业管理费和取暖费由乙方支付；甲方保证出租给乙方的房屋可以从事商业经营；承租期内，如甲方需要收回租赁房屋时，应提前30日以电话或短信以及书面通知。符合本合同第八条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的百分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。如乙方未经甲方同意逾期支付租金时，甲方有权要求乙方按当月租金的百分之十五支付违约金；乙方未按约定期限交付租金的情况下，逾期支付超过10天以上的，在没有任何提前告知的情况下，乙方应按天支付租金的5%的逾期罚金。该合同第八条第1、2项约定“1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）在租赁期内，未经甲方认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方通知，在限定的时间内仍未修复的。（2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的。（3）从事非法经营及违法犯罪活动的。2、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（1）乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过20天的。（2）甲方未经乙方同意，擅自将出租的房屋转让给第三人的。（3）租赁房屋主体结构存在缺陷危及安全的”。原告已依合同约定向被告交纳租金至2015年12月31日，另2015年度的供暖费3130.04元由原告交纳。
2015年12月2日，第三人代表被告向原告发送手机短信，主要内容为，因有他人愿意以每月1.3万元的价格承租涉案房屋，被告建议原告另外寻找其他房屋承租或上涨租金；原告认为应当遵守合同约定，如解除合同其在项目考察、进行加盟、人员培训、场地装修、人员工资、广告宣传等方面存在损失，不同意另寻承租场地，并不同意涨租金。在此交涉过程中，原告向被告索要用于办理证照的房产证复印件，被告以双方就涨租金一节未能达成一致为由予以拒绝。2015年12月15日，被告以手机短信方式通知原告“今天，我将以短信的方式正式通知你们，自今日起，我们将停止与你们的合作，在30天后，请你将我们的房屋恢复到原来的样子，然后我们将按照合同规定的条件进行交接工作”；原告认为被告要求单方解除合同且不提供用于办理证照的相关手续构成违约，要求被告退还两万元押金及赔偿装修、实际支出及经营损失并支付违约金等，但双方未能达成一致。
本案诉讼中，原、被告均同意解除租赁合同。经本院调解，双方于2016年4月1日办理了涉案房屋的交接，原告已将涉案房屋交还被告，被告已将押金2万元退还原告，双方均认可租赁合同已经实际解除。双方均认可，原告使用房屋期间尚有310元中水费未结清。另，原告对涉案房屋进行了装修，被告认为原告的装修仅是打了隔断；原告主张其对涉案房屋装修支付费用23500元并提供了盖有北京同光和文化传播有限公司印章的收据，被告对此不予认可但不能提供相反证据。经询，双方均不申请对原告的装修费进行评估。原告另提供证人证言证实其存在人员工资损失及客户退卡损失。
上述事实，有当事人的陈述，租赁合同，电话短信记录，装修费收据，证人证言，房屋所有权证等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同全面履行自己的义务。
在合同约定的租赁期限内，被告在与原告就涨租金一节协商不成的情况下，通知原告不再将房屋租给原告并限期搬离，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告对涉案房屋进行了装修，并提供收据证明其装修费数额，原告已经完成其举证义务；被告及第三人虽对此不予认可，但不能提供相反证据亦不申请进行评估，故本院对原告主张的装修费23500元予以认定。关于被告应赔偿原告的装修损失，本院将结合租赁期限及原告退场时间予以确定。关于经营损失，因被告提前解除合同且未向原告提供用于办理经营证照的房产证，被告应予赔偿；关于原告主张的供暖费、员工工资及培训费，均属于原告正常的经营成本，在原告已经主张经营损失的情况下，其仍主张供暖费、员工工资及培训费，本院不予支持。关于原告主张的退卡费，亦属于其经营损失范畴。故本院将综合考虑原告的上述经营成本及其使用房屋期间应付的房租成本，并结合原告的退卡费损失，酌情确定原告的经营损失。
关于原告主张的违约金6000元，因原告同时提出违约金及损失赔偿之请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告反诉要求原告支付中水费310元，原告予以认可，本院不持异议。关于被告的其他反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
因第三人的行为均系代理被告，原告要求第三人承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告温雅于本判决生效后七日内赔偿原告王黎生装修损失一万六千九百七十二元、经营损失二万元；
二、原告王黎生于本判决生效后七日内给付被告温雅中水费三百一十元；
三、驳回原告王黎生其他诉讼请求；
四、驳回被告温雅其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2359元，由原告负担928元（已交纳），被告负担1431元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费369元，由被告负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
代理审判员 王 璐
人民陪审员 李秀英
二〇一六年六月三十日
书 记 员 李晓彤