河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）冀01执异95号
案外人：宋龙龙。
申请执行人：吉焕臣。
委托代理人：马铁良，河北燕赵之光律师事务所律师。
委托代理人：吴月珍。
被执行人：河北天瑞福地房地产开发有限公司。
法定代表人：李会生，该公司执行董事。
委托代理人：姚麒飞，河北世纪联合律师事务所律师。
被执行人：李会生。
被执行人：王瑞增。
被执行人：李彤。
本院在执行吉焕臣与河北天瑞福地房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2015年11月10日作出（2015）石执字第00561-8号执行裁定：查封被执行人河北天瑞福地房地产开发有限公司名下位于石家庄市高新技术产业开发区宋营村香槟小郡（又名慧谷阳光）住宅小区：别墅三套：＊＊、＊＊、＊＊；多层四套：＊＊＊＊、＊＊、＊＊、＊＊香槟小区幼儿园及小区物业所占用房屋产权。同日作出（2015）石执字第00561-9号查封公告，查封了除＊＊外的上述财产。案外人宋龙龙针对执行标的中的幼儿园的房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人宋龙龙称，案外人在法院查封之前于2010年5月18日与河北天瑞福地房地产开发有限公司签订了《购房合同》，并支付了全部购房款，河北天瑞福地房地产开发有限公司已将房屋交付给本人，居住至今，由于河北天瑞福地房地产开发有限公司的原因，该房屋尚未办理产权登记手续，该房屋实际已归本人所有。该房屋应为案外人所有，请求法院解除对该物业楼房屋的查封。后宋龙龙称，购房款是从其亲戚中以宋龙龙的名义借款，年利息12%，从2007年1月开始借款，到2010年其亲戚找其要钱，天瑞公司给不了钱，说只有幼儿园的房子。宋龙龙向本院提供了天瑞公司与宋龙龙分别于2007年1月至2008年9月期间分7次签订的借款协议复印件7份，借款数额共计2480000元。被执行人天瑞公司于2010年5月18日为其出具的证明两份，一份证明载明：天瑞公司因资金紧张向宋龙龙分别于2007年1月至2008年9月期间分7次借款共计2480000元，此期间产生利息796000元，天瑞公司用自有资产宋营村南香槟小郡物业楼价值3276000元转让给宋龙龙（由公司出具购房合同一份及购房收据一张），双方债权债务关系一笔勾销，互不相欠。另一份证明载明的内容除将“物业楼”涂改为“幼儿园”（涂改处加盖了河北天瑞福地房地产开发有限公司公章）外，其他内容相同。宋龙龙还向本院提交了冷水、物业费、取暖费等收据共13张，其中有6张未加盖物业公司专用章。
申请执行人对宋龙龙听证提交及补交证据发表了质证意见：1、对补交全部证据的期限有异议。本案在听证会之前专门组织双方进行了证据交换，法院也向各方当事人明确询问了是否还有其他证据，均表示没有其他证据，在正式举行的听证会上，宋龙龙也没有向法院说明还有关于新的事实方面的新证据，在听证会后又拿出这样的证据很明显超过了合理合法的举证期限，不能作为审判依据。2、对补交全部证据真实性有异议。在所有的案外人执行异议纠纷案件中，最常出现的争议焦点就是案外人是否和被执行人互相串通而阻碍执行程序的进行，在本案中，申请执行人一方对案外人的真实身份本就存在合理怀疑。通过宋龙龙补交的上述证据可以更加印证我们的合理怀疑：（1）、宋龙龙在之前的证据交换中和听证会调查过程中，包括在自己提交的《案外人执行异议申请书》中，始终坚称自己是向被执行人购买的房产，从来没有提到过是因抵偿借款而得来的房产。（2）、被执行人出具的关于以物业楼向宋龙龙抵偿借款的《证明》，鉴于被执行人的身份，这份证明本就没有什么法律效力和证明效力。（3）、所有的《借款协议》都没有签订日期，都没有借款人的相关责任人或代表人的签名，所有的《借款协议》都是约定以宋营村村南小区房产一套作为抵押，却没有明确约定是以哪一套房产作为抵押，而且也没有明确这几份《借款协议》中约定的抵押房产是否为同一套房产。这些显然都极不符合情理，不符合日常生活经验法则，更不符合正常的借款抵押交易习惯。（4）、所有的《借款协议》涉及的都是大额交易，都没有相应的转账记录等借款履行证据，无法证实上述借款的真实性。（5）、宋龙龙向法院提交了共计七份《借款协议》，每份协议之间借款期限非常接近，在司法实践中，对于这种前一笔借款未能偿还之前，出借人仍然连续向借款人出借款项的行为简直匪夷所思。（6）、被执行人出具的《证明》中显示被执行人是将物业楼抵偿给宋龙龙，而宋龙龙在之前向法院提交的申请书和证据中均显示购买的是幼儿园楼，物业楼是本案另外一个申请人宋藏龙所购买。这份证明非但可以证明宋龙龙的证据是虚假的，而且还可以印证另一申请人宋藏龙的申请以及证据也是虚假的。3、关于物业公司出具的收据的异议。对于宋龙龙提交的物业公司收据，发现这些证据再次印证了我们的观点：证据虚假，申请人的身份虚假。（1）、出具收据的香槟物业公司本身就是被执行人天瑞福地房地产公司的关联公司，香槟物业公司出具的证据在没有其他有效证据印证的情况下，本身就不具有证据效力。（2）、宋龙龙提交的十份物业公司收据的编号再次明显暴露了收据真实性有问题，根据票据编号显示，其中有多份票据之间应当是同一本票据，可是却出现了编号在后而时间在先的矛盾，这样的问题同样出现在之前各位申请人所提交的房款收费收据上。综上，上述证据存在明显不能合理解释的矛盾，不能认定证据的真实性，反而可以印证申请执行人的观点，案外执行异议申请人的身份不真实，据此应驳回其执行异议申请。
被执行人天瑞公司称，该公司在建设施工中因资金困难曾分别于2007年1月至2008年9月与宋龙龙签订7份借款协议（借款协议原件已收回现在公司），借款数额共计2480000元。后以该公司自有资产价值3276000元香槟小郡幼儿园相抵。证明（以物抵债）中的“物业楼”是笔误，应是“幼儿园”。被执行人对宋龙龙向法院所提交证据的真实性、合法性、关联性无异议。小区有过曾用名，以现在的名字为准。为了方便管理，门牌编号有过调整，小区房产交接都是给的钥匙没有任何手续。交款方式公司确认，因为门牌号变化票据也有可能发生变化。小区是小产权房手续不全。
经审查查明，吉焕臣与河北天瑞福地房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院审理于2014年9月29日作出（2014）石民六初字第00028号民事判决：一、本判决生效后十日内，被告河北天瑞福地房地产开发有限公司向原告吉焕臣支付工程款及损失8454800.12元及利息（利息自2010年3月1日起至本判决生效之日止，以8454800.12元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、本判决生效后十日内，被告河北天瑞福地房地产开发有限公司向原告吉焕臣返还用于安装香槟小郡住宅变压器款930000元及利息（利息自2010年3月1日起至本判决生效之日止，以930000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告李会生、王瑞增、李彤对判决前两项内容承担连带责任；四、驳回原告吉焕臣其他诉讼请求。因吉焕臣、李会生、王瑞增、李彤、河北天瑞福地房地产开发有限公司不服提出上诉，经河北省高级人民法院审理于2015年8月6日作出（2014）冀民一终字第398号民事判决：一、维持石家庄市中级人民法院（2014）石民六初字第00028号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销石家庄市中级人民法院（2014）石民六初字第00028号民事判决第一项，改判为：河北天瑞福地房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付吉焕臣工程欠款4386821元及利息（利息以4386821元为基数，自2010年3月1日起至实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。因被告未履行法律文书确定的义务，申请人于2015年9月15日向本院申请执行。在执行中，于2015年11月10日作出（2015）石执字第00561-8号执行裁定：查封被执行人河北天瑞福地房地产开发有限公司名下位于石家庄市高新技术产业开发区宋营村香槟小郡（又名慧谷阳光）住宅小区：别墅三套：＊＊、＊＊、＊＊；多层四套：＊＊、＊＊、＊＊、＊＊香槟小区幼儿园及小区物业所占用房屋产权。案外人宋龙龙于2016年6月25日针对查封的执行标的中的幼儿园的房屋向本院提出书面执行异议。
另查明，案外人宋龙龙于2010年5月18日与河北天瑞福地房地产开发有限公司签订了《购房合同》，合同约定案外人宋龙龙购买河北天瑞福地房地产开发有限公司位于裕华区宋营村的香槟小郡幼儿园，该房屋约定建筑面积504平方米，单价（人民币）每平方6500元，共计人民币3276000元。案外人于2010年5月18日将3276000元给付河北天瑞福地房地产开发有限公司，河北天瑞福地房地产开发有限公司为案外人出具了收据。宋龙龙提交了2010年5月18日由河北天瑞福地房地产开发有限公司出具的证明两份，欲证明该公司向宋龙龙借款本金248万元，自2007年1月至2010年5月期间利息79.6万元，该公司用自有资产宋营村村南香槟小郡幼儿园价值327.6万元转让给宋龙龙（由公司出具购房合同一份及购房收据一张），双方债权债务关系一笔勾销，互不相欠；河北天瑞福地房地产开发有限公司与宋龙龙签订的借款协议复印件7份，天瑞公司称借款协议原件因抵债已收回。2010年6月28日至2015年3月18日期间石家庄香槟物业服务有限公司为宋龙龙出具了幼儿园冷水、物业费、取暖费等收据；2016年3月5日交取暖费和冷水收据各一份、2016年11月18日物业费收据一份，欲证明其已占有幼儿园房产。其中有6份收据未加盖物业公司公章。本案查封的房产交接没有任何手续。
还查明，天瑞公司开发的位于石家庄市高新技术产业开发区宋营村香槟小郡（又名慧谷阳光）住宅小区项目，至今仍未有相关审批手续，该项目土地性质为宅基地，所建住宅为村民住宅，案外人宋龙龙系该村集体组织成员。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人宋龙龙系宋营村集体组织成员，宋龙龙向本院提交了购买幼儿园的相关证据，其所提交的证据能够排除执行，其异议理由符合上述法律规定的情形，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对被执行人河北天瑞福地房地产开发有限公司名下位于石家庄市高新技术产业开发区宋营村香槟小郡（又名慧谷阳光）幼儿园的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王珊珊
审判员 毕丙戌
审判员 刘福生
二〇一六年九月二十八日
书记员 李静波