广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17423号
上诉人（原审原告）：广州市希力投资顾问有限公司，住所地广州市广州经济技术开发区青年路329号A267房。
法定代表人：刘国雄，职务：总经理。
委托代理人：武宏亮，广东海智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市创氏达置业有限公司，住所地广州市广州经济技术开发区青年路369号创氏大厦A401室。
法定代表人：范凤英，职务：总经理。
委托代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。
委托代理人：吴金键，广东海际明律师事务所实习律师。
上诉人广州市希力投资顾问有限公司（下简称希力公司）因与被上诉人广州市创氏达置业有限公司（下简称创氏达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初5918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人希力公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、将本案发回重审或者改判支持希力公司的诉讼请求；3、创氏达公司承担本案所有费用。事实和理由如下：一、原审查明事实错误。
其一，原审法院认定“《商品房预售合同》签订后，希力公司未向创氏达公司支付购房款”是错误的。事实上，《商品房预售合同》第二十九条有约定房款是以创氏达公司欠刘国雄的借款冲抵方式支付。首先，创氏达公司与刘国雄于1997年签订《协议书》约定，将来用欠款冲抵房款。其次，创氏达公司、刘国雄与希力公司于1999年签订《房款转让支付协议》约定，刘国雄同意为希力公司支付购房款，该款从创氏达公司欠刘国雄的款项中抵扣。最后，创氏达公司于2000年向刘国雄出具了《承诺书》，承诺以部分创氏大厦房产冲抵欠刘国雄垫资款，房产价格双方商议，较市价略低，冲抵的创氏大厦房产落名可刘国雄本人，也可是其指定人。以上证明，希力公司与创氏达公司属互负债务，以房抵债，希力公司并已先履行。
其二，原审认定“创氏达公司不确认上述两份《协议书》，认为是希力公司自行签订，没有经过任何股东确认，创氏达公司不知情”是错误的。创氏达公司与刘国雄于1997年签订《协议书》，约定用广保国际集团有限公司欠刘国雄款项为创氏达公司欠其土地款相冲抵，创氏达公司是得益方，不容怀疑合理性。希力公司、创氏达公司法定代表人刘国雄与其本人于1999年签订三方《房款转让支付协议》，约定创氏达公司以房抵债，本身就是公平合理的事实，刘国雄一贯承认，不容怀疑。据此，在《商品房预售合同》履行过程中，希力公司是不需要支付对价(房款)的。上述行为是创氏达公司法定代表人范凤英与刘国雄夫妻婚姻存续期的共同行为，范凤英是刘国雄对外经营的财务主管，其是知悉情况的。
其三，原审未对希力公司提供的《协议书》、《房款转让支付协议》、《承诺书》、《冲抵协议》等多份证据可构成证据链予以认定，是错误的；
二、原审法院认定事实错误。
其一，原审认定“虽然《商品房预售合同》商品房款是以创氏达公司欠希力公司借款冲抵(手写)，但希力公司所举证并不足以证明该约定的明确指向，亦未约定冲抵后的法律后果，双方在事后也未签订《补充协议》进行约定，不符合交易习惯”，是事实认定错误。首先，《商品房预售合同》手写的第二十九条约定房款是以创氏达公司欠希力公司借款冲抵。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定，创氏达公司在本案中拒不提供自己持有的一式三份中的一份《商品房预售合同》，而创氏达公司在广州市萝岗区法院(2011)穗萝法民三初字第175号案中曾向法院提供过有第二十九条内容的《商品房预售合同》，故原审法院应当认可希力公司提交的《商品房预售合同》内容。其次，交易习惯适用于一般性案例，而本案属特殊性案例，涉及夫妻及双方公司的经营活动，不一定符合交易习惯，但确是事实。合同双方认为交易清楚，不需要再签订《补充协议》或其他说明，这也是事实，并不违反法律规定。
其二，原审认定“希力公司和创氏达公司之间经济往来较多，且一直没有进行详细结算，至今一直未就双方的债权债务关系进行清理”，是认定事实错误。事实上，希力公司和创氏达公司进行交易期间，经济往来都只是间接的，创氏达公司通过希力公司帐户往来提现，希力公司履行的是不需要支付对价(房款)的单务《商品房预售合同》，希力公司和创氏达公司并无直接经济关系，不存在详细结算，更无债权债务需要清理。
其三，原审认定“希力公司主张1997年及1999年的《协议书》中约定的款项用来冲抵《商品房预售合同》的房款，但该协议签订时，希力公司的法定代表人刘国雄掌控创氏达公司的公司公章，且是创氏达公司的法定代表人，上述两份协议实际上是刘国雄一人代表本人、广州保税区创氏国际贸易有限公司及广州保税区创发建筑装饰材料有限公司三方签定的协议，希力公司未提交相关证据证实上述两份协议系两公司的法人意思表示，该两份协议不能证实创氏达公司已经同意以涉案房产冲抵所欠希力公司的工程款或借款”，“创氏达公司提出该两份协议系刘国雄代表两个公司及其本人自行签订，对该两份协议的怀疑，具有合理性。在希力公司未提交有效证据推翻该怀疑合理性前，依法不确认该两份协议法律效力”，是认定事实错误。事实上，创氏达公司是1997年《协议书》的得益方，合理性不容怀疑；1999年的《房款转让支付协议》约定创氏达公司以房抵债，本身就是公平合理的事实；刘国雄承认，是行使法定代表人的合法权力；范凤英作为刘国雄对外经营的财务主管知悉情况也是合法合理的。1997年《协议书》及1999年的《房款转让支付协议》实际上是刘国雄一人代表其本人、希力公司及创氏达公司三方签订的，这是刘国雄行使法定代表人职权的范围，是法人的意思表示。原审法院仅凭创氏达公司的“怀疑合理性”，而没有提出反驳证据，就否定希力公司的书证原件的法律效力，是严重错误的。
其四，原审认定“希力公司提交的证据没有形成完整的证据链证实涉案房屋购房款以借款抵偿，故希力公司的该主张不予采信”，“关于希力公司、创氏达公司提交的其他证据，因这些证据系证实希力公司、创氏达公司、刘国雄相互之间或者他人之间债权债务纠纷，与本案的涉案商品房预售无利害关系，故不予采信”，属于认定错误。正是希力公司、创氏达公司与刘国雄相互之间或者他人之间债权债务纠纷的证据，反映了交易的前因后果，形成完整的证据链。因此，原审法院不予采信是严重的枉法。
被上诉人创氏达公司答辩称：请求驳回希力公司的全部上诉请求，维持原审判决。希力公司不仅对相应的事实进行歪曲，对法律条文也进行了曲解，其上诉请求没有任何事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。
希力公司于2016年11月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、创氏达公司协助希力公司到广州市经济技术开发区房地产管理部门办理广州开发区青年路保税区创氏大厦B座912、913、914、915、916、917房的房产证手续；2、创氏达公司承担本案所有费用。
原审法院经审理查明：2002年1月10日，经广州保税区工商行政管理局核准，广州保税区创发建筑装饰材料有限公司的名称变更为广州保税区联发贸易有限公司。2007年1月12日，经广州市工商行政管理局萝岗分局核准，广州保税区联发贸易有限公司的名称变更为广州市希力投资顾问有限公司。希力公司的法定代表人一直为刘国雄。
2005年5月31日，经广州市工商行政管理局经济技术开发区分局核准，广州保税区创氏国际贸易有限公司名称变更为广州市创氏贸易有限公司。2015年6月19日，经广州市工商行政管理局萝岗分局核准，广州市创氏贸易有限公司名称变更为创氏达公司。2001年1月5日，创氏达公司变更其原法定代表人刘国雄为现任法定代表人范凤英。原审诉讼中，希力公司确认刘国雄在2000年1月5日前既是希力公司的法定代表人也是创氏达公司的法定代表人，掌管两公司的公章，其中创氏达公司的两枚公章（所刻内容均相同）均由其掌管。
2000年8月26日，创氏达公司（甲方）与希力公司（乙方）签订编号为穗保契字第2000143号《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方预购位于广州保税区正门口右侧编号为92-7地块上建造的商品房第X幢（座）第X层X、X2、X3、X4、X5、X6号，所购商品房的用途为商住，该商品房的建筑面积为252.60平方米（其中实得建筑面积204.60平方米，公共分摊面积为48平方米），土地使用面积共用为5788平方米。该预售商品房按建筑面积计算，售价每平方米2800元，总金额为707280元，售价未包括政府规定缴交的有关税费；《合同》载明乙方应当按以下时间如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上（已竣工项目乙方可将房价款直接支付给甲方）：监控银行：保税区建行；监控账号：57×××29。《合同》第八条交接商品房时的付款约定：在双方交接商品房时，乙方累计支付全部房价款的95%，计（）元整，余下5%的房价款在房地产产权登记机关办完《房地产证》之日起七天内付清。甲乙双方均未约定交付房款的时间和交付方式；但约定了乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本《合同》第七条规定付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本《合同》规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，月利息控同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算，逾期超过（）天后，即视为乙方不履行本合同，届时，甲方有权按以下述第1种约定，追究乙方的违约责任：1、终止合同，乙方按累计应付款的10%向甲方支付违约金。甲方须于2000年7月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用。如遇火灾、水灾、地震等不可抗力的自然灾害或者不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为等社会原因，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实延期。除上述规定特殊情况外，甲方如未按本《合同》规定期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，按本《合同》第十条规定最后交付期限的第2天起至实际交付之日止计算违约时间，违约利息按违约时间以同期国家公布的银行利率的1.2倍计算；逾期超过180天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权终止合同，甲方按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金及乙方累计已付款。《合同》最后手写添加了“第二十九条：商品房款是用甲方欠乙方借款来冲抵。”双方的法定代表人范凤英、刘国雄在《合同》上签名，并加盖双方公章。创氏达公司在原审庭审时确认本案《商品房预售合同》有手写添加条款。《合同》签订后，希力公司未向创氏达公司支付购房款，创氏达公司也未向希力公司交付约定的房屋，案涉房屋现由另一家半岛酒店在占用，实为创氏达公司在经营使用。
希力公司提交的《广州市不动产登记查册表》记载，该房屋已经进行登记，登记字号为萝预登字54995号，登记时间为2006年6月19日，登记附注注明原系统的签约编号为穗房预合字第2000143号，原系统登记字号为萝预登字0005995号。创氏达公司认为查册表中的登记是预售登记，后来《物权法》颁布后改成预告登记。
希力公司提交的广州保税区创氏国际贸易有限公司（甲方，即现创氏达公司）与刘国雄（乙方）在1997年4月15日签订的《协议书》，双方约定：甲方向乙方借款两笔：一笔是广州保税区广保国际集团有限公司欠乙方挂靠广东省航务工程总公司承包的广州保税区广保码头工程的工程款，金额为人民币陆佰玖拾陆万零捌佰元；第二笔是广州保税区广保国际集团有限公司欠乙方以甲方名义借给其的借款为人民币肆佰捌拾万元；合计人民币壹仟壹佰柒拾陆万零捌佰元。甲方用乙方的借款购买广州保税区广保国际集团有限公司开发的广州保税区宝瑞花园A幢（即创氏大厦）土地，甲方将其投资开发的广州保税区宝瑞花园A幢（即创氏大厦）工程发包给乙方作补偿。借款期限为工程完工期，界时还清借款，若无法还清借款，甲方愿意以投资成本价的房屋冲还乙方借款。在该协议的甲方落款处只有创氏达公司公章，无法定代表人或者代理人签名和时间，乙方落款处有刘国雄的签名和时间。希力公司还提交了一份1999年12月1日广州保税区创氏国际贸易有限公司（甲方，创氏达公司）、案外人刘国雄（乙方）及广州保税区创发建筑装饰材料有限公司（丙方，希力公司）三方的签订《房款转让支付协议》，约定：一、三方对事实的确认：1、甲方向丙方出售其开发的位于广州经济技术开发区青年路315号创氏大厦房屋，房屋成交价以双方签定的《商品房预售契约》金额为准，甲方向丙方开出购房发票或收据；2、乙方同意为丙方支付上述购房款，该款从甲方欠乙方的款项中抵扣，乙方向甲方开出还款收据；3、丙方将乙方代其支付的购房款以借款形式立下借据给乙方。二、其他约定：1、甲、丙双方房屋交易收费按规定各付各费；2、丙方欠乙方借款未按时还清的，丙方同意乙方有买卖、租赁、抵押的权利。同时，丙方无条件同意乙方按原价优先回购，并协助办理过户手续。该协议的落款处甲方和丙方只加盖公章，并无法定代表人或者代理人签名。创氏达公司不确认上述两份《协议书》，认为是希力公司自行签订，没有经过任何股东确认，创氏达公司不知情。
另查明：希力公司的法定代表人刘国雄与创氏达公司的法定代表人范凤英原系夫妻，二人1983年2月22日登记结婚，2007年8月8日经广州市海珠区人民法院以（2007）海民一初字第783号《民事判决书》判决离婚，该判决书于同月26日生效。
2011年4月19日，广州市创氏贸易有限公司在原审法院对希力公司提起诉讼，要求确认本案争议的创氏大厦B座第9层912、913、914、915、916、917房屋系其所有，广州市萝岗区人民法院以（2011）穗萝法民三初字第175号民事判决书驳回其诉讼请求。广州市创氏贸易有限公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2012年10月24日以（2011）穗中法民五终字第3395号民事判决书驳回广州市创氏贸易有限公司上诉，维持原判。
再查：希力公司以相同类型案件起诉至原审法院，原审法院于2017年1月4日以（2016）粤0112民初3626号《民事判决书》驳回其诉讼请求。希力公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2017年5月16日以（2017）粤01民终3858号民事判决书驳回希力公司上诉，维持原判。本案属该系列案件中其中一件。
原审法院认为：2000年1月5日，范凤英成为创氏达公司（原称广州保税区创氏国际贸易有限公司）的法定代表人。同年8月26日，希力公司与创氏达公司签订《商品房预售合同》，该《合同》不仅有双方的公章，同时有两公司法定代表人的签名，并办理了备案登记手续，故该《合同》为有效合同，双方当事人应当依法履行合同内容。《合同》中手写添加的第二十九条内容系对合同付款方式的变更，虽然创氏达公司对此不予认可，但其并没有提供证据推翻该条款的真实存在，因此，创氏达公司主张该条款不真实存在，对双方没有约束力，依据不足，原审法院不予采纳。虽然《合同》第二十九条约定“商品房款时用甲方欠乙方借款来冲抵”，但希力公司所举证并不足以证明该约定的明确指向，亦未约定冲抵后的法律后果，双方在事后也未签订《补充协议》进行约定，不符合交易习惯。
关于希力公司主张案涉房屋购房款以借款抵偿的意见。1、双方当事人在《商品房预售合同》中仅约定了商品房价款和逾期交付的违约责任，未明确约定付款时间和付款方式，即使双方当事人均有以借款冲抵购房款的意思表示，也应在《合同》中或者另行以《补充协议》的方式明确约定债权内容、冲抵金额、方式及相关法律后果等与冲抵有关内容，而不是简单地以“商品房款是用甲方欠乙方借款来冲抵”进行表述，该表述约定不明确，上文已论述不确认该条约定具备法律效力的理由，不再重复论述。2、希力公司的股东及法定代表人和创氏达公司的法定代表人在1983年2月22日至2007年8月25日期间存续夫妻关系，希力公司和创氏达公司之间经济往来较多，且一直没有进行详细结算，希力公司和创氏达公司之间至今一直未就双方的债权债务关系进行清理。希力公司主张1997年的《协议书》和1999年的《房款转让支付协议》中约定的款项用来冲抵《商品房预售合同》的房款，但该两份协议签订时，希力公司的法定代表人刘国雄尚掌控创氏达公司的公司公章，且是创氏达公司的法定代表人。上述两份协议实际上是刘国雄一人代表其本人、广州保税区创氏国际贸易有限公司和广州保税区创发建筑装饰材料有限公司三方签订的协议，希力公司未提交相关证据证实上述两份协议系广州保税区创氏国际贸易有限公司和广州保税区创发建筑装饰材料有限公司的法人意思表示，该两份协议不能证实创氏达公司已经同意以涉案房产冲抵其所欠希力公司的工程款或者借款。创氏达公司提出该两份协议系刘国雄代表两个公司及其本人自行签订，对该两份协议的怀疑，具有合理性。在希力公司未提交有效证据推翻该怀疑合理性前，原审法院依法不确认该两份协议法律效力。希力公司提交的证据没有形成完整的证据链证实涉案房屋购房款以借款抵偿，故对希力公司的该主张不予采信。
关于希力公司和创氏达公司提交的其他证据，因这些证据系证实希力公司、创氏达公司、刘国雄等相互之间或者与他人之间债权债务纠纷，与本案的涉案商品房预售无利害关系，故不予采信。
综上，本案纠纷发生的根源在于希力公司和创氏达公司以及两公司法定代表人刘国雄、范凤英四者之间债权债务关系未进行梳理和清结。因此，希力公司现请求创氏达公司协助办理涉案房屋过户手续，条件尚未成就，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2017年7月20日作出判决如下：驳回广州市希力投资顾问有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10872.8元，由广州市希力投资顾问有限公司负担。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院认为：希力公司主张其已通过债权冲抵的方式向创氏达公司支付完毕全部购房款，对此，本院作如下分析：一方面，希力公司所主张的用于冲抵购房款的债权来源于案外人刘国雄对创氏达公司所享有的工程款及借款债权，希力公司虽提交创氏达公司与刘国雄签订的《协议书》和双方及刘国雄签订的《房款转让支付协议》证明创氏达公司已对该两项债权进行确认，但前述《协议书》及《房款转让支付协议》系刘国雄同时担任希力公司及创氏达公司法定代表人期间所签订，且创氏达公司对此提出异议，而希力公司并无提交其他证据对该两项债权的来源及结算依据作出合理说明，故现有证据并不足以证明希力公司所主张的用于冲抵涉案房屋购房款的债权已有效成立；另一方面，双方系在2000年8月26日就涉案房屋签订《商品房预售合同》，该时间晚于希力公司所主张的双方通过签订《房款转让支付协议》约定用刘国雄的债权冲抵房款的时间，而双方在《商品房预售合同》签订之后未再签订补充协议对冲抵金额、方式及冲抵后的法律后果进行约定，即双方并未就用刘国雄的债权冲抵涉案房屋购房款达成完整的意思表示。因此，希力公司主张其已通过债权冲抵的方式支付完毕购房款缺乏充分证据支持，故希力公司诉请创氏达公司协助其办理涉案房屋过户手续及交付房屋依据不充分，原审判决驳回其诉请并无不当，应予维持。
综上所述，上诉人希力公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10872.8元，由上诉人广州市希力投资顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一七年十月二十日
书记员 杨娟娟