南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终241号
上诉人（一审原告）:廖以朝，男，1963年5月24日出生，汉族，住南宁市。
委托诉讼代理人：莫海峰，广西创想律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）:黄开泉，男，1961年4月10日出生，汉族，户籍地江西省抚州市崇仁县。
上诉人廖以朝因与被上诉人黄开泉房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人廖以朝及其委托诉讼代理人莫海峰、被上诉人黄开泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人廖以朝上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除廖以朝与黄开泉的房屋租赁关系；黄开泉向廖以朝支付违约金50000元；黄开泉立即腾出廖以朝所有的位于南宁市友爱北路西五巷10号楼房屋中的第2层、第3层、第4层、第5层、第7层、第8层及第1层1-3房共计57间房屋。2.一、二审诉讼费用由黄开泉承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，应予撤销。1.廖以朝没有同意邓湘军与黄开泉签订《转让协议》。一审判决认定，2016年6月1日，经上诉人同意，邓湘军与被上诉人黄开泉签订了《转让协议》约定：邓湘军于2015年6月1日将南宁市友爱北路西五巷10号丽都宾馆所有设备、经营权及与上诉人签订的合同一起转让给被上诉人。实际上双方之间仅存在房屋租赁关系，廖以朝是同意邓湘军将承租的房屋转让给黄开泉，但是邓湘军同意将宾馆所有设备、经营权转让给黄开泉的事实并未告知过廖以朝。2.一审判决认定租赁合同过程中，双方协商租金已由按季度支付变更为按月支付，没有事实和法律依据。根据2011年11月30日，黄开泉与邓湘军签订的《房屋租赁合同》约定：“实行先交租金，后使用房屋的原则，按每一季度交一次租金，下期缴交租金时间为当期期满前十天内交付给甲方，乙方超过10天不交租金视为违约；乙方超期一个月不交租金属于乙方违约，甲方有权单方终止合同，并没收乙方在甲方房间里的一切财产，并支付违约金50000元。”在邓湘军把房屋交给黄开泉后，廖以朝与黄开泉并没有就租赁房屋另外达成协议，黄开泉开始也是按照季度来交付租金给廖以朝，黄开泉在按期缴纳了第一季度的租金后，并没有再按季度、按时、足额支付租金，而是断断续续的缴纳租金和拖欠租金，至2016年8月16日诉讼后，黄开泉才将拖欠的44000元在8月20日和8月25日付清。一审法院依据黄开泉在2015年9月份之后缴纳租金的时间和廖以朝催缴租金来认定双方协商租金已由按季度支付变更为按月支付，没有事实和法律依据。黄开泉的行为已经构成严重违约，根据《房屋租赁合同》的约定，超期一个月不交租金属于被上诉人违约，廖以朝有权单方终止合同。
被上诉人黄开泉辩称，廖以朝�上诉请求均不成立。理由：1.《转让协议》是邓湘军和黄开泉方签字确认的，对租赁合同的转让事实廖以朝是知情的；2.关于租金是否按月支付的问题。廖以朝曾同意黄开泉对涉案房屋进行装修，但是合同签订一周后，其称房屋会被拆迁，不同意装修，说等到10月份再说，之后廖以朝仍旧不允许装修。因此，黄开泉认为房屋随时会被拆，所以双方协商从2015年9月份开始按月交付租金。关于拖欠租金的问题，因为南宁市修建地铁导致铺面的经营困难，因此2016年4月份，黄开泉与廖以朝协商少交一点租金，以16000元/月为标准交租金，廖以朝当时同意了，并提出待地铁通车后要补够租金的差额，之后黄开泉补齐了差额且继续按20000元/月的标准支付租金。一审判决认定正确，请求驳回上诉，维持原判。
廖以朝向一审法院起诉请求：1.解除廖�朝与黄开泉的房屋租赁关系；2.黄开泉向廖以朝支付拖欠的房屋租金44000元(计到2016年8月份)；3.黄开泉支付违约金50000元给廖以朝；4.黄开泉立即腾出廖以朝所有的位于南宁市友爱北路西五巷10号楼房屋中的第2层、第3层、第4层、第5层、第7层、第8层及第1层1-3房共计57间房屋；5.本案诉讼费用及保全费用由黄开泉承担。诉讼过程中，廖以朝撤回诉讼请求第二项。
一审法院认定事实：涉案房屋属于廖以朝所有。2011年11月30日，廖以朝（出租方，甲方）与邓湘军（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于南宁市友爱北路西五巷10号楼（原秀厢村北区的第2、3、4、5、7、8层及第1层1-3房共计57间房屋租赁给乙方使用；租赁期限13年，自2011年12月1日至2024年11月30日止；租金：2011年12月1日至2014年11月30日，年租金为205200元，2014�12月1日至2019年11月30日止，年租金为240000元，2019年12月1日至2024年11月30日止，年租金为310000元；付款方式：实行先交租金，后使用房屋的原则，按每季度交一次租金，即合同签字之日起生效，交清第一季度房租51300元，下期交租金时间为当期期满前十天内交付给甲方；乙方超期一个月不交租金，甲方有权单方终止合同，并没收乙方在甲方房间里的一切财产，并支付违约金50000元；在租期内乙方有权转让，但必须征求甲方同意，经甲方同意后可转让；合同还对其他事项进行了约定。
2015年6月1日，经廖以朝同意，邓湘军（甲方）与黄开泉（乙方）签订《转让协议》，约定：甲方于2015年6月1日将南宁市友爱北路西五巷10号丽都宾馆所有设备、经营权及与廖以朝签订的合同一起转让给乙方，转让金额403000元，2015年6月1日前的债权债务归甲方�转让后一切费用和后果由乙方承担，双方签订之日后生效。
转让协议签订后，黄开泉于2015年6月3日向廖以朝支付一个季度租金60000元。2015年9月份之后的租金，黄开泉基本按月支付，具体是：2015年9月17日支付20000元，2015年10月14日支付20000元，2015年11月12日支付20000元，2015年12月21日支付20000元，2016年1月27日支付20000元，2016年3月8日支付16000元。2016年3月18日晚，廖以朝通过手机向黄开泉发送短信，内容载明：“黄老板你好！你欠我的房租（2016年2月至3月30日止）房屋承包金请在3月25日前付清！房东廖以朝。”黄开泉于次日向廖以朝回复短信，内容载明：“老大你好！不是我有意欠你的房租，实在是亏损太多了，每月亏1万来元，实无力生存下去。再加上外面传言这房屋拆建。然而，住在房子的要出�，外面的想租房子不进来。在这种情况下，我肯求老大你帮减少租金，每月帮我减四千元，其亏损我想办法补齐给你。如你同意我表示万份感谢！也一定想办法按时交租。”之后，黄开泉又分别于2016年3月24日支付16000元，2016年4月20日支付6000元，2016年4月27日支付10000元，2016年5月21日支付16000元，2016年6月21日支付13000元，2016年6月25日支付3000元，2016年7月20日支付16000元，2016年8月20日支付20000元，2016年8月25日支付24000元，2016年9月10日支付20000元，2016年10月10日支付20000元。
庭审中，经双方核对确认，至廖以朝起诉之日，黄开泉已付清截止2016年8月的租金。
一审法院认为，廖以朝和邓湘军于2011年11月30日签订《房屋租赁合同》，涉案合同的出租人是廖以朝，承租人是邓湘军。2015年6月1日，经廖以朝同意，邓湘军将涉案合同之后的权利和义务转让给黄开泉，故自2015年6月1日起，涉案合同的承租人已由邓湘军变更为黄开泉，廖以朝和黄开泉是涉案合同的合同相对人，且双方之间的合同内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于合同解除问题。首先，虽然合同约定租金按季度支付，但根据查明的事实来看，自2015年9月之后的租金，黄开泉基本按月支付，且从廖以朝2016年3月18日向黄开泉催款的短信内容来看，廖以朝催缴的也仅仅是月租金，而不是季度租金，故黄开泉主张双方在实际履行合同过程中，经双方协商，租金已由按季度支付变更为按月支付，予以采信。其次，根据合同约定，黄开泉超期一个月不交租金，廖以朝有权单方解除合同。从查明的事实来看，黄开泉确实存在拖欠租金的情形，但每个月拖欠的租金均尚未超过一个月，故廖以朝诉请解除合同不符合合同约定，不予支持。第三，租赁合同是出租人提供租赁物给承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，廖以朝出租房屋的主要目的是收取租金收益，虽然黄开泉存在拖欠租金的情形，但至廖以朝起诉之日，拖欠的租金已实际付清，故黄开泉拖欠租金的行为并未导致廖以朝无法实现合同目的，也未构成根本性违约，廖以朝诉请解除合同亦不符合法律规定。综上，廖以朝主张解除合同并请求黄开泉立即腾出涉案房屋，不予支持。
关于拖欠租金问题。庭审中，双方已确认至起诉之日，黄开泉已付清截止2016年8月的租金，廖以朝为此自愿撤回诉讼请求第二项，是当事人对自己民事权利的处分，不违反法律�规定，予以准许。
关于违约金问题。合同约定，黄开泉超期一个月不交租金，需向廖以朝支付违约金50000元。如前所述，黄开泉虽然存在拖欠租金的情形，但均未超过一个月，故廖以朝诉请黄开泉支付违约金50000元，与合同约定不符，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决驳回廖以朝全部诉讼请求。
二审期间，廖以朝围绕其上诉请求提交《中国农业银行银行卡交易明细清单》1份，拟证明黄开泉在支付完拖欠至2016年8月的租金后，没有按照合同约定“先支付租金后使用房屋”的原则来支付租金，其中，2017年2月至5月的租金，黄开泉拖欠至2017年5月26日才付清，构成违约。经组织双方质证，黄开泉对证据的内容没有异议，但其提出之所以才在2017年5月26日才将2017年2月至5月的租金共计80000元支付给廖以朝，是因为在经营期间，廖以朝多次提起诉讼，其因经营困难，担心交了钱生意又做不下去，所以其和一审法院提出，在判决之后一并交纳租金，并在判决后支付了全部租金，且从2017年9月后租金均按月支付。经审查，本院对廖以朝提供的证据的真实性、合法性和关联性予以认可。该证据记载：黄开泉分别于2016年11月10日支付20000元，2016年12月11日支付20000元，2017年1月10日支付20000元，2017年5月26日支付80000元（备注：2017年2月至5月租金，每月2万，4个月合计8万），2017年6月19日支付20000元，2017年7月19日支付20000元，2017年8月17日支付20000元，2017年8月17日支付20000元，2017年9月5日及9月6日支付20000元。
对一审查明的事实，黄开泉无异议，廖以朝提出其只同意黄开泉与邓湘军进行了的房屋租赁合同关系的转让，但对宾馆的经营权、设备的转让，廖以朝并不知情。经审查，邓湘军与黄开泉于2015年6月1日签订的《转让协议》记载：“经甲乙双方友好协商，甲方（邓湘军）现将南宁市友爱北路西五巷十号丽都宾馆转让给乙方（黄开泉）与原房东签合同一起转让”；廖以朝庭审中亦认可本案中廖以朝与邓湘军2015年5月签订的《房屋租赁合同》中备注的“同意转包给黄开泉，但各条款按原合同执行。（转包日期从2015年6月1日起）”的内容，故本院认为，邓湘军将本案房屋租赁合同的权利义务关系，转让给黄开泉，得�了廖以朝的同意。至于廖以朝对于邓湘军与黄开泉之间关于丽都宾馆所有设备及经营权的转让情况是否知情，不属于本案的审查范围，本院对此不作认定。除上述事实外，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，双方当事人确认截止2017年9月6日，黄开泉已付清2017年9月的租金。
本院认为，本案二审的争议焦点为廖以朝要求解除房屋租赁合同，要求黄开泉支付违约金并腾出涉案房屋的上诉请求是否有事实及法律依据。关于合同解除问题，一审依据查明对双方在合同履行中，支付租金的方式已经由按季度支付变更为按月支付的这一事实认定，有确实、充分的证据证实，并无不当。且至二审开庭之日，黄开泉基本能按时履行每月支付租金的义务，且对于拖欠2017年2月至5月的租金的事由解释合情合理，本院予以认可，故黄开泉拖欠�金的行为并未导致合同目的无法实现，廖以朝要求解除本案租赁合同的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。如前所述，本案合同应当继续履行，廖以朝提出黄开泉支付违约金及腾出涉案房屋的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人廖以朝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元（廖以朝已预交），由上诉人廖以朝负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 袁宇飞
审判员 彭 博
二〇一七年十一月十四日
书记员 符贵芳