江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0981民初3156号
原告：中国银行股份有限公司东台支行，住所地东台市东台镇望海东路14号。
负责人：张丽，该行行长。
委托诉讼代理人：陈坚，男，该行职工。
委托诉讼代理人：汪志宏，江苏苏东律师事务所律师。
被告：吴小青，女，1988年2月11日生，汉族，居民，住东台市。
被告：东台健源置业有限公司，住所地东台市城东新区开发建设管理委员会楼内。
法定代表人：徐海山，该公司董事长。
原告中国银行股份有限公司东台支行（以下简称东台中行）与被告吴小青、东台健源置业有限公司（以下简称健源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东台中行的诉讼代理人陈坚、汪志宏到庭参加诉讼，被告吴小青、健源公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
东台中行向本院提出诉讼请求：1、判令吴小青立即偿还东台中行截止2018年5月28日的借款本金328631.21元、利息2324.94元、罚息22.54元，并以本金328631.21元从2018年5月29日起至实际还款之日按合同约定支付逾期利息及罚息，实现债权费用3000元；2、确认东台中行对吴小青坐落于东台市某小区XX号X幢1X室及X号车库的抵押房产享有优先受偿权；3、判令健源公司对吴小青的上述债务承担连带偿还责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月23日，东台中行与吴小青签订个人一手住房贷款合同，约定向东台中行借款35万元，期限240个月，贷款用途为购房。吴小青以东台市某小区XX号X幢1X室及X号车库提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。健源公司对吴小青的上述贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，东台中行按约定将借款划入指定的账户。吴小青在合同初期内尚能按约偿还贷款，但从2017年6月起未能依约按期偿还借款本息，截止2018年5月28日，吴小青计欠东台中行本金328631.21元、利息2324.94元、罚息22.54元。为维护东台中行的合法权益，请求判令如前所请。
被告吴小青未应诉、答辩。
被告健源公司未应诉、答辩。
东台中行围绕诉讼请求依法提交了《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款抵押合同》、《关于文书送达地址的补充协议》、借款借据、抵押预告登记证书、代理费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年3月23日，东台中行（贷款人）与吴小青（借款人）及健源公司（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》一份（合同编号：2016年ZF借字第XXX号），约定借款人向贷款人借款35万元，期限240个月，用于购买东台市某小区XX号X幢1X室及X号车库的房屋；利率为浮动利率，参考利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，下浮10%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式，等额本息；发放贷款方式，受托支付，放款账户为健源公司；借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带保证责任，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生保证人或∕及借款人违约而引起本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或∕及保证责任。
同日，东台中行（抵押权人）与吴小青（抵押人）签订了《个人贷款抵押合同》一份（合同编号：2016年ZF抵字第XXX号），约定吴小青以坐落在东台市某小区XX号X幢1X室及X号车库的房屋作抵押物，向东台中行提供抵押担保，抵押方式为全程抵押担保。
2016年3月23日，东台中行和吴小青对抵押的房屋办理了抵押预告登记，证号：东台市房预字第YGXXX0号。
2016年3月24日，东台中行按照《个人一手住房贷款合同》的约定，将35万元转存入了健源公司的账户。
2017年6月起，吴小青未能如期按约还款，至2018年5月28日，计欠东台中行本金328631.21元、利息2324.94元、罚息22.54元。因吴小青未及时还款，东台中行诉至本院，要求判令如前所请。本案中，东台中行为主张权利，已实际支付律师代理费3000元。
还查明，至今，抵押的房屋未办理房屋所有权证，未办理抵押权设立登记。
本院认为：东台中行与吴小青、健源公司所订立的《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款抵押合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，应予以保护，双方应按合同约定的内容全面履行。
本案中，吴小青已有多期借款未能按约归还本息，现东台中行诉讼要求其立即归还全部本金及利息、罚息，应视为东台中行是按《个人一手住房贷款合同》约定对贷款本息和其他应付款项立即到期的宣布，吴小青依法应当承担相应还款责任。
《个人贷款抵押合同》签订之后，东台中行与吴小青对抵押的房屋办理了抵押预告登记，该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；而且，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，东台中行作为案涉房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实的抵押权。故对东台中行要求对案涉房屋享有基于抵押权所产生的优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
健源公司在《个人一手住房贷款合同》中约定为本案借款提供阶段性连带责任保证，保证期限届满之日为借款人办妥案涉房屋抵押登记手续并由贷款人收到他项权证之日，现案涉房屋未能办理房屋所有权证，亦未有效设立抵押权，健源公司承担阶段性连带保证责任期限届满的条件未能成就，故健源公司仍应对吴小青因《个人一手住房贷款合同》所产生的债务承担连带清偿责任。健源公司在承担保证责任后，有权向吴小青进行追偿。吴小青及健源公司未到庭，应承担未到庭质证可能造成对其不利的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴小青应于本判决发生法律效力之日起10日内归还原告中国银行股份有限公司东台支行截止2018年5月28日的借款本金328631.21元、利息2324.94元、罚息22.54元，合计330978.69元，并以本金328631.21元从2018年5月29日起至实际还款之日按合同约定支付逾期利息及罚息；同时支付律师代理费用3000元;
二、被告东台健源置业有限公司对上述被告吴小青在原告中国银行股份有限公司东台支行就涉案房产完成抵押权登记并取得他项权证明日前的义务承担连带责任；
三、被告东台健源置业有限公司承担保证责任后，有权向被告吴小青追偿；
四、驳回原告中国银行股份有限公司东台支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6390元，减半收取3195元，由被告吴小青、东台健源置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判员 葛 凯
二〇一八年六月二十九日
书记员 赵黎明