河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第5608号
原告朱淑悦，女，1960年8月17日出生，汉族。
委托代理人李超、陆闯。
被告驻马店市远通实业有限公司。住所地：驻马店市高新区，统一社会信用代码：91411700706745581L。
法定代表人王艳铭，总经理。
委托代理人亓冬生、郭东兴，北京市中闻律师事务所郑州分所律师。
第三人驻马店市工商行政管理局。住所地：驻马店市。
法定代表人刘剑平，局长。
委托代理人权利华。
第三人刘晓丹，女，1970年3月27日出生，汉族。
第三人白新跃，男，1958年5月14日出生，汉族。
第三人乐全福，男，1964年8月28日出生，汉族。
第三人刘晓丹、白新跃、乐全福的委托代理人冯鹏。
原告朱淑悦诉被告驻马店市远通实业有限公司（以下简称远通公司）、第三人驻马店市工商行政管理局（以下简称市工商局)、第三人刘晓丹、白新跃、乐全福商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告朱淑悦的委托代理人李超、陆闯，被告远通公司的委托代理人亓冬生、郭东兴，第三人市工商局的委托代理人权利华，第三人刘晓丹、白新跃、乐全福及其委托代理人冯鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱淑悦诉称，2012年9月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，被告将位于驻马店市文明路与纬二路交叉口富华花园住宅3号楼独单元1901号商品房出售于原告，建筑面积169.58平方米。房屋总价款303608元，原告于合同签订后已付请房款。该合同第8条约定，该商品房交房日期为2013年12月1日前，第9条约定逾期交房超过40天后，原告要求继续履行合同的按已付房款的日万分之三计算违约金，截止2015年8月24日已逾期共计630天，请求依法判令：被告向原告支付逾期交房违约金57381.91元（从2013年12月2日至2015年8月24日，以后算至实际交房之日）。诉讼中，原告撤回了“以后算至实际交房之日”的请求。
被告远通公司辩称，1、本案原告、第三人均受团购协议及相关补充协议的约束，均应对其行为承担相应的法律责任。2007年12月8日，刘晓丹、乐全福、白新跃受本案原告及其他团购者的委托与被告签订了《团体购买住房协议》及一系列补充协议，该三人与原告之间的法律关系是委托代理关系，原告是委托人，该三人是受托人。根据合同法第402条的规定，作为原告的组团购房者应当受《团体购买住房协议》等一系列协议的约束。另案中，第三人市工商局自认其对原告的首付款履行了监管、拨付的权利，第三人市工商局应对其逾期拨付工程进度款的行为承担法律责任。
2、本案房屋逾期交房的根本原因是本案原告、第三人市工商局及刘晓丹、乐全福、白新跃未按照协议约定的进度付款导致的，被告不应当承担违约责任。如果原告认为自己有损失，应由市工商局和刘晓丹、白新跃、乐全福承担责任。
3、部分原、被告之间签订的《商品房买卖协议》应属无效。根据2009年11月10日双方签订的《团体购买住房合同补充协议》第七条的约定，非市工商局人员不能享受1780元每平方米的价格，选房表中的权属人三年内不得将该房产转让给他人作为谋利。被告认为该约定合法有效。另案中，第三人市工商局自认原告的身份并非全部是市工商局的干部、职工，但其不能明确本案原告的身份是否为市工商局干部、职工。被告认为非市工商局的职工作为原告的案件中，原告与本案第三人恶意串通（对于并非市工商局的职工，市工商局却以加盖公章的形式确认其身份，使其参与本次团购）购买低价房，损害了被告的利益。依据合同法52条的规定，该部分案件中双方签订的《商品房买卖合同》应属无效，请求人民法院依法调查原告身份问题，或者依法到市工商局调取关于原告身份问题的证据，如原告非市工商局职工，请求人民法院依法确认该部分案件的涉案《商品房买卖合同》无效。
4、原、被告双方签订的《合同补充协议》（附件一）约定买受人除合同约定的房价款外还应交下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担相应逾期交房责任：1、契税，2、维修基金，3、驻马店市“驻政办【2011】53号文件”规定的费用按国家规定执行。而原告至今未按照合同约定交纳驻政办【2011】53号文件所指向的电力配套费（每平方米103元）。该条款是双方共同协商的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，也非格式条款，合法有效。无论驻政办【2011】53号文件是否终止，当事人在房屋价款外约定另行收取电力配套费属当事人意思自治的范畴，应当予以认可。根据该补充协议的约定，被告有权拒绝交付房屋并不承担相应的逾期交房责任。
5、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第5款约定“商品房交付时地温空调同时交付……买受人承担室内风机盘管费用……地温空调必须验收合格后交付”，根据交易习惯，地温空调是一个包括室内、室外部分的整体系统，只有室内、室外均安装完毕的情况下才可以交付正常使用。而安装地温空调的前提是选择风机盘管的型号并购买该风机盘管，本案中，被告按照协议约定提供了风机盘管的样板供原告选择，但原告却始终未作选择，亦未向被告交纳该部分费用，导致地温空调不能交付使用，影响到房屋不能按时交付。因此，本案被告逾期交房的原因是原告未履行其应当先履行的义务导致的。被告不应承担违约责任。请求人民法院驳回原告诉讼请求。
第三人市工商局述称，1、2007年12月签订《团体购买住房合同》时，被告的土地使用证尚未取得，约定每栋楼房层数是19层，而实际上建了28层，原约定的价格是1580元，实际上是按1780元，购买人第一次付款的日期是2008年1月14日，同意认购402套房屋的说明是在2007年5月和2009年4月，且合同没有约定开工日期和房屋交付日期。在签订《团体购买住房合同补充协议》时，被告的商品房预售许可证没有办理，约定的开工日期为2009年4月16日，工期28个月，即2011年8月16日竣工，付款方式为根据工程进度付款。但是被告并没有按照该协议约定的施工日期进度进行。到2012年9月被告的房屋预售许可证办理下来，与原告正式签订了《商品房买卖合同》，重新约定了工程开工日期为2010年3月10日和竣工日期为2013年12月1日，付款方式为一次性付款或首付一半，下余款项银行按揭或公积金贷款以及违约责任等内容。从签订该合同之日起，双方以前的所有问题均应以该合同约定的内容为准。各购房户在签订合同后，严格按照合同履行义务，支付了房款，但是被告再次违反合同约定的交房义务，时至8年多的时间仍未交房，现各购房户以《商品房买卖合同》追究被告的违约责任合情、合理、合法，请法院查明事实，依法支持原告的诉请。
2、关于购房户是不是市工商局职工问题。从2007年签订《团体购买住房合同》到2012年签订《商品房买卖合同》，历经7年，这期间很多事项均在发生变化，所以《团体购买住房合同》及补充协议只是双方为签订《商品房买卖合同》而做的合同意向条款，2012年9月每户签订《商品房买卖合同》时，离第一次协商团购房框架协议之日已经5年，已远远超过原约定的3年不能转让的时间。更重要的是《商品房买卖合同》并没有约定购房主体必须是市工商局职工，法律也没有规定购房户必须是特定主体，现在被告与购房户双方签订的合同，是双方真实意思表示，与其是不是市工商局职工并没有关系，是不是市工商局职工并不必然导致被告逾期交房，更不是其逾期交房的理由。
3、关于前期购房款交付给谁的问题。团购协议约定，首期费用由购房代表保管，市工商局负责监管。市工商局监管资金并不代表市工商局就应该承担被告逾期交房的责任。2012年签订《商品房买卖合同》时，原告和被告已经约定了新的付款方式，对前期付款情况已经予以确认。如果被告认为市工商局或三个自然人第三人存在违约之处，应该从2012年起主张权利，现在主张已经超过诉讼时效。
4、关于三个自然人第三人受不受市工商局指派问题。首先，他们的身份属于市工商局职工，且属于中层领导，他们的公职身份导致他们必然服从于市工商局的领导。但是购房行为属于个人行为，被告不能把公职行为与个人行为混为一谈。他们的代表身份也不是本案需要审理的范围。
5、本案是原告起诉的《商品房买卖合同》，而非《团体购买住房合同》、《团体购买住房合同补充协议》，它们虽然有一定的关联性，但原告与被告签订了《商品房买卖合同》，以前的协议已经终止，被告应该面对逾期交房的事实，力争尽快解决这一问题。
第三人刘晓丹、乐全福、白新跃述称，同意市工商局的意见。被告申请将刘晓丹、乐全福、白新跃追加为本案第三人不能成立。理由如下：
1、从《商品房买卖合同》的独立性上看，被告申请将刘晓丹、乐全福、白新跃追加为本案的第三人，不能成立。《团体购买住房合同》是刘晓丹、乐全福、白新跃代表团购户签订的，《团体购买住房合同补充协议》是乐全福、白新跃代表团购户签订的，这是个客观事实。需向法庭说明的是：刘晓丹只是在《团体购买住房合同》作为代表签的名，之后其没有参与相关事项，不再是代表，后来签订《团体购买住房合同补充协议》时其也没有签字，也不知情。虽然“团购协议”与《商品房买卖合同》有一定的关联性，但毕竟这是两个分别独立的合同，事由如下：涉案《商品房买卖合同》是原、被告双方经过充分协商，在平等自愿的基础上单独签订的，体现着双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属于有效协议，其约定内容、形式、目的、性质与“团购协议”约定的性质、内容、形式、目的具有根本的区别，《商品房买卖合同》具有极强的针对性，明显的独立性。“团购协议”与《商品房买卖合同》虽是前后相继的两个合同行为，但《商品房买卖合同》的签订，即标志着“团购协议”权利义务终止，同时，刘晓丹、乐全福、白新跃的代表行为终结。再者，刘晓丹、乐全福、白新跃并不是涉案《商品房买卖合同》的合同主体，在《商品房买卖合同》履行中是否存在违约行为以及是否应支付逾期交房违约金均与刘晓丹、乐全福、白新跃没有关系。何况，在“团购协议”履行过程中刘晓丹、乐全福、白新跃等购房户不存在违约之处。本案审理的范围是原、被告之间的《商品房买卖合同》，而不是“团购协议”是否违约，“团购协议”约定的自开工之日起22个月完工，协议第五条总造价9790万元，甲方（刘晓丹等）分五期向被告拨付工程款，并不是被告所说的分五次支付，五期不等于五次，不具有对等性；同时第五条第1、2、3、4、5项关于付款日期的约定，相关部门签署报告之日起三日内以及被告基础工程完工报告送达甲方之日起三日内等约定，另外《团体购买住房合同补充协议》签订的时间是2009年11月10日，该补充协议第4条约定该工程的开工日期为2009年10月16日，自开工之日起28个月内完成竣工验收；同时根据2007年12月20日的《团购建房资金拨付与使用协议书》第三条的约定，工程款的使用情况应由被告每月30号向刘晓丹等人提供资金使用明细表；但事实上，《商品房买卖合同》约定开工日期为2010年3月10日，综上，被告存在明显违约行为，事实上，在“团购协议”约定的工程未开工前，刘晓丹等人已经向被告支付了2000多万，超额支付了工程款，根本不存在违约的地方，“团购协议”是否违约，不是本案审理的范围。
2、从本案审理范围上看，被告申请将刘晓丹、乐全福、白新跃追加为本案的第三人，不能成立。针对本案而言，原告基于《商品房买卖合同》所主张的被告向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，已经决定了本案的法律关系和审理范围，即本案应基于商品房买卖法律关系，围绕着被告在履行《商品房买卖合同》中是否存在违约行为以及是否应当向原告支付逾期交房违约金进行审理。而第三人是否违反“团购协议”的约定与本案不是同一个法律关系，要求其承担责任，无事实和法律依据。
经审理查明，2012年9月20日，原告朱淑悦（买受人）与被告远通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于高新区驻马店市文明路与纬二路交叉口东北角的土地使用权。使用权出让证号为驻市国用（2008）第8369号；工程名称为富华花园住宅3号楼；建设工程施工合同约定的开工日期为2010年3月10日，竣工日期为2013年12月1日。第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品批准机关为驻马店市住房管理中心。商品房预售许可证号为驻房字第××号。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为住宅3号楼独单元1901号房，该商品房的用途为住宅，建筑层数地上28层，地下0层；该商品房预测建筑面积共169.58平方米，其中，套内建筑面积143.86平方米。第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1790.35元，总金额叁拾万叁仟陆佰零捌元整。……第六条、付款方式及期限。买受人已支付人民币壹拾伍万伍仟陆佰零捌元整（￥155608元），剩余房款壹拾肆万捌仟元整（￥148000元）以银行按揭的方式支付，需在通知15日内办理完毕银行按揭手续（公积金贷款客户需在通知日内办理完毕住房公积金贷款手续，以公积金管理中心的规定为准）。……第八条、交付期限。出卖人应当在2013年12月1日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备验收合格并经房屋质量监督部门备案的商品房交付买受人使用。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。1、逾期不超过40日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金，合同继续履行。2、逾期超过40日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金……第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件……5、商品房交付时地温空调同时交付，出卖人保证地温空调能正常使用，并达到国家和行业标准。出卖人负责整个地温空调系统（包括住房室内、室外）的设计、安装、调试并负责设备及材料的采购，包括：空调主机系统、地温井系统、控制系统、输送系统等，并承担费用。买受人只承担室内风机盘管费用，出卖人负责购进不同厂家、不同型号、不同价位的风机盘管供买受人选择，出卖人按进价提供不得加价并负责安装到位。出卖人保证设备材料符合国家质量标准并有生产厂家的质量合格证明，委托有资质的设计单位设计并符合国家设计规范要求，委托有资质的施工单位施工并符合国家验收规范要求，必须验收合格后交付……第二十条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件一、附件二）。第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力等条款。《商品房买卖合同》的附件一《合同补充协议》显示：合同双方当事人协商，就本合同未尽事宜，补充如下条款……二、买受人除合同约定的房价款外还应交下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担相应的逾期交房责任：1、契税，2、维修基金，3、驻马店市“驻政办【2011】53号”文件规定的费用按国家规定执行等条款。上述《商品房买卖合同》及附件一《合同补充协议》的出卖人落款处加盖有被告公司印章，买受人落款处由原告署名。2012年10月24日，被告远通公司向原告出具发票一份，显示原告向被告远通公司支付首付款155608元。2012年11月23日，被告远通公司向原告出具房款收据一份，显示原告向被告远通公司支付房款148000元。2012年9月20日，原告交纳了维修基金6072.2元。2012年11月9日，原告交纳了房产契税12144.32元。此后，被告未依约交付诉争房屋，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
另查明，一、2007年12月8日，刘晓丹、乐全福、白新跃等118人（甲方）与被告远通公司（乙方）签订《团体购买住房合同》一份，约定：1、经甲、乙双方协商，甲方受本单位干部、职工委托向乙方团体购买规划为商住小区项目的“富华花园”的住宅；2、小区住宅建筑共四幢，每幢楼层为十九层，最后以市规划局批准为实际楼层。共计452套，其中乙方预留52套，其余400套归甲方购买；3、经双方共同核算，一致同意甲方以每平方米1580元的平均价格（含小区配套及公共部分的绿化、亮化；办理房屋产权证的税、费由购房者自付，架空层车库另计），向乙方团体购买“富华花园”内的住宅；4、自开工之日起22个月内完成竣工验收；5、该项目总造价约9790万元。甲方分五期向乙方拨付工程款。签订合同双方盖章七日内预付定金捌佰万元整，付第五批款时对扣。①乙方办理完毕相关审批手续，并正式开工前七天，甲方按总工程造价的20%向乙方拨付预付款，付款日期为相关部门签署开工报告之日起三日内；②基础工程至正付零后甲方支付总工程造价的20%，付款日期为乙方基础工程完工报告送达甲方之日起三日内；③单栋施工至8层主体支付总工程造价的20%，付款日期为报告送达甲方之日起五日内；④主体工程封顶五日内支付总工程造价的20%，付款日期为乙方主体工程封顶报告送达甲方之日起五日内；⑤小区所有建筑、绿化、亮化水电工程、完工支付总工程造价的20%，付款日期为竣工之日起五日内等条款。
二、2007年12月8日，刘晓丹、乐全福、白新跃等118人（甲方）与被告远通公司（乙方）签订《团体购买住房补充合同》一份，约定：1、“富华花园”小区的地温空调、住房外水、外电、煤气负责室内管安装。外接煤气开通费用由购房者自负，价款为每平方米贰佰元整。2、上述款项甲方应当在总合同款一起向乙方支付，付款日期应为乙方报告送达甲方之日起五日内。3、甲方应严格按照合同约定支付上述款项，每逾期一天，按逾期付款金额的日万分之五向乙方支付逾期付款违约金，并承担由此造成的工期延误之责任。
三、2009年11月10日，乐全福、白新跃（甲方）与被告远通公司（乙方）签订《团体购买住房合同补充协议》一份，约定：1、小区住宅建筑共四幢，每幢楼层为二十八层，最终以设计图纸及政府相关部门审定文件为准。团体购房的户型及数量：其面积以住户选定户型面积及按房产局测量面积为准，住户选定的户型共402套，总建筑面积57034.74平方米。2、甲方购买住宅最终结算价格以2007年12月8日双方签订的主合同及补充合同所确定的共计按每平方米1780元平均价格向乙方购买，办理房屋产权证产生相关税及费由购房者负担。3、该工程开工日期为2009年4月16日，自开工之日起28个月内完成竣工验收。如因甲方付款不及时，除工期顺延外，并赔偿乙方的经济损失。4、付款方式，该项目团体购房总价款为101521837.2元，定金8000000元，按原合同支付，其余款项甲方向乙方分期拨付，具体拨付按原合同规定执行。5、乙方以甲方提供的选房名单及户型以工商局的干部、职工作为权属人，非工商局人员不能享受每平方米1780元价格，选房人表中权属人三年内不得将房产转让给他人作为谋利，如有此类事情发生，乙方将有权收回选房者产权等条款。庭审中，被告称其于2009年3月30日开始施工，2012年7月12日主体封顶。
四、原告未向被告支付《合同补充协议》约定的驻马店市“驻政办【2011】53号”文件中规定的费用。
还查明，庭审中，被告向本院提交以下证据：一、市工商行政管理局向被告出具的购房者认购书1份。被告用以证明：第三人市工商局追认了团购协议的效力，确认了原告的身份是工商局的职员，同时证明工商局是团购活动的组织者。原告的质证意见是：对认购单真实性无异议，对证明目的有异议；被告对原告所提供的《商品房买卖合同》的真实性和票据的真实性不持有异议，该《商品房买卖合同》第6条明确约定了付款方式及期限，被告应严格按该合同履行。
二、照片6张。被告用以证明：依据《商品房买卖合同》第14条的约定为原告提供了三种风机盘管供原告选择，因原告未进行选择也没有交费，也是造成被告逾期交房的原因。原告的质证意见是：该照片并没有显示拍摄时间，无法确认其拍摄时间；该照片的真实性也无法确认，并不能证明其已经履行了向原告提供三种空调风机盘管的选取义务。
三、1、2007年12月8日，刘晓丹、乐全福、白新跃与被告签订的《团体购买住房合同》及《团体购买住房补充合同》各一份；2、2007年12月21日，刘晓丹、乐全福、白新跃与被告签订的《团购建房资金拨付与使用协议书》；3、2009年11月10日，乐全福、白新跃与被告签订的《团体购买住房合同补充协议》。被告用以证明：①2007年12月8日的“团购协议”是刘晓丹、乐全福、白新跃受市工商局指派与被告签订的，并代为管理和拨付购房资金，双方之间的法律关系是委托代理关系，本案原告是委托人，团购组织者是受托人，根据合同法第402条的规定，作为原告的组团购房者应当受团购协议的约束。②原告与被告之间属买卖法律关系。团购组织者与被告于2009年11月10日签订的补充协议约定的工程价款为101552837.2元，团购方应按照工程进度分五次支付相应工程款，并同时约定逾期付款应承担违约责任，而事实上截止到2012年7月12日，团购方仅付款5026万元，少支付工程进度款30982269.76元。由于市工商局及团购组织者在团购过程中未按照协议约定支付工程进度款，导致工程延期，应承担相应违约责任。③2007年12月8日，双方签订《团体购买住房补充合同》特别约定“富华花园的地温空调、住房外水、外电、煤气负责室内管安装。外接煤气开通费用由购房者自负”。由此证明团购代表与被告在合同价款之外对上述事项进行了特别约定，该约定合法有效。原告的质证意见是：对团购协议及补充协议真实性无异议，对证明目的有异议；该证据并不能证明原告作为单个购房户与被告所签订的商品房买卖合同之间存在违约情形。
四、1、2009年驻马店市工商行政管理局向驻马店市国土局出具的《证明》一份；2、2009年5月11日，乐全福、白新跃出具的《关于团购住房的说明》一份。被告用以证明：市工商局认可刘晓丹、乐全福、白新跃与被告签订的《团体购买住房合同》的内容，追认了团购协议的效力，并确认向被告购买了富华花园小区住房402套，由此证明市工商局是本次团购的组织者。市工商局出具的组团购房者购房通知书，确定了团体购房人的主体身份、所购房屋的位置、单价和已付房款的数额，后原、被告双方以此为依据签订了《商品房买卖合同》，故市工商局是本案团购的组织者，应当承担相应责任。
五、2007年12月6日，团购人推选刘晓丹、乐全福、白新跃为购房代理人的选举名单。被告用以证明：刘晓丹、乐全福、白新跃的行为既代表市工商局，又代表市工商局的干部、职工和组团购房者，其身份具有双重性，组团购房者即本案原告对上述三人的代理行为应承担责任，市工商局追认了团购协议的效力，对其追认行为应承担责任。
六、1、《施工日记》四份；2、《工程建设监理合同》一份；3、河南省华兴建设监理有限公司出具的证明一份；4、市工商局代理人于2008年1月14日至2013年5月28日分12次向被告付款5048.8万元的付款凭证。被告用以证明：涉案工程于2009年3月30日进场施工，应付20310567.44元，实付1800万元，少付2310567.44元；2011年2月23日施工进度至正负零，应付40621134.88元，实付4866万元，多付8038865.12元；2011年5月22日施工进度至8层，应付60931702.32元，实付4866万元，少付12271702.32元；2012年7月12日施工进度至28层，按照团购协议约定，应付81242269.76元，实付5026万元，少付30982269.76元。团购的组织者市工商局及刘晓丹、乐全福、白新跃均未按照协议约定的施工进度节点付款，是造成被告未按约定交房的基本原因，为此，原告及第三人应承担违约责任。原告的质证意见为：施工日志和监理日志，是被告方单方提供，也没有显示记录人的姓名，无法确认真实性。
七、驻马店市工商局未购房人员名单。被告用以证明：市工商局及其团购代理人共同确定的团购房屋数量为402套，实际购买394套，其中杨意峰等8人未购买，涉及数额为2188157元，其行为也构成违约。原告认为该证据并不能证明原告作为单个购房户与被告所签订的《商品房买卖合同》之间存在违约情形。
八、1、原告与被告签订的《合同补充协议》一份；2、驻马店市“驻政办【2011】53号文件”一份；3、《驻马店市发展和改革委员会关于发布新建住宅项目配电设施建设与维护社会平均建设成本的通告》（驻发改价调管【2011】649号）一份。被告用以证明：①该补充协议与《商品房买卖合同》是同日签署的，是双方对《商品房买卖合同》的补充性约定，原告应当知晓该补充协议约定的内容，应当预知双方约定的法律后果。②双方经充分协商在补充协议的第二条特别约定“买受人除合同约定的房价款外还应交下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担相应逾期交房责任：1、契税，2、维修基金，3、驻马店市‘驻政办【2011】53号文件’规定的费用按国家规定执行”。③在合同履行中，原告依据《合同补充协议》的约定已经将本条约定的契税直接交付给了税务机关，已经将维修基金通过被告交付给了房管局，由此证明原告对应交付的“驻政办【2011】53号文件”规定的电力配套费是知晓的，并非需被告特别提示。该约定是双方充分协商的结果，意思表示真实，既不存在欺诈行为，也并非标准化条款，双方当事人的这一约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告明知而拒不交付，构成违约。④该电力配套费收取的单位是电力管理部门而非本案被告，被告无权要求电力部门不收取该部分费用。根据该条的约定，电力配套费属房屋价款外应支付的费用。⑤驻政办【2011】53号文件于2011年5月25日实施，2014年7月后被废止，而本案合同签订的时间为2012年9月，约定交房的时间为2013年12月1日，即使该文件被废止，根据法不溯及既往的原则，该文件的废止并不影响该约定的效力，仍不能免除原告应当交纳电力配套费的义务。⑥根据驻发改价调管【2011】649号文件规定，驻马店市城市规划区新建住宅项目配电设施平均建设成本为每平方米103元。原告质证称上述证据并不能证明原告作为单个购房户与被告所签订的《商品房买卖合同》之间存在违约情形。
以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、房款收据等证据，被告提交的团体购买住房合同、委托购买协议等证据以及原告、被告、第三人的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，被告远通公司与原告朱淑悦签订《商品房买卖合同》，约定将尚未建成的富华花园3号楼独单元1901号房屋出售给原告，原、被告之间系商品房预售合同关系。该合同系双方自愿签订，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。
一、原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告已足额向被告支付了购房款，履行了合同的主要义务。法律规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告持《商品房买卖合同》并以商品房销售合同关系将被告诉至本院，该《商品房买卖合同》系原、被告之间各种权利义务的具体体现，并对此形成了新的合意；被告据《团购协议》等证据所发表的质辩称意见，不能改变本案《商品房买卖合同》的合意内容，故本案处理应以《商品房买卖合同》的约定来确定原、被告双方的权利义务。
二、原、被告签订的《商品房买卖合同》附件一《合同补充协议》中第二条约定“买受人除合同约定的房价款外还应交下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担相应逾期交房责任：1、契税，2、维修基金，3、驻马店市‘驻政办【2011】53号’文件规定的费用按国家规定执行”，该条款内容系为重复使用而预先拟定，且被告远通公司未采取合理方式提请买房人注意，属格式条款。但该条款中约定买受人除交纳房款外，还应交纳契税等相关费用，不违反相关法律禁止性规定，应为有效。
原、被告签订的《商品房买卖合同》附件一《合同补充协议》第二条中同时约定“否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担相应逾期交房责任”，该约定系原告未交纳补充协议约定相关费用的责任承担方式。关于该责任承担方式的效力，买房人与出卖人签订合同的主要目的是为取得房屋所有权，主要义务为交纳房款；出卖人与买房人签订合同的主要目的为取得房屋价款，主要义务为按约定交付房屋。本案中，原告已足额支付了购房款，被告的主要目的已实现；若被告仅以原告未交纳该条款中的部分费用为由，拒绝将房屋交付使用，原告的合同目无法实现，故该约定免除了被告的交房责任，排除了原告取得房屋的权利。综上，《合同补充协议》第二条中的违约责任承担方式部分，属于免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款，故第二条中载明的“否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担相应逾期交房责任”属部分无效。
三、关于风机盘管的选择，被告抗辩主张“其按照协议约定提供了风机盘管的样板供原告选择，但原告却始终未作选择，亦未向被告交纳该部分费用，导致地温空调不能交付使用，影响到房屋不能按时交付”，并提交照片一组用以证明其上述抗辩主张。原告质证称该照片并没有显示拍摄时间，无法确认其拍摄时间；该照片的真实性也无法确认，并不能证明其已经向原告履行了提供三种空调风机盘管的选取义务。因被告提交照片不足以证明其已履行了合同约定的内容，故对被告提出的原告未依约选择风机盘管也未交纳相关费用的抗辩主张，本院不予采纳。
四、本案中，被告未依约定期限交房，构成违约。原告虽足额交纳购房款，履行了合同主要义务，但原告在交房期限届满前未交纳“驻马店市‘驻政办【2011】53号’文件规定的费用按国家规定执行”的费用，亦构成违约。法律规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方《商品房买卖合同》约定有逾期交房违约责任条款，能够确定被告逾期交房的违约责任；但双方《合同补充协议》中第二条约定的逾期交付相关费用的违约责任承担方式已被本院确认为部分无效条款，致使无法依据上述合同确认原告承担违约责任的方式。诉讼中，被告申请核减违约金，经综合考量、平衡双方利益，被告仍应向原告支付逾期交房违约金，本院酌定该逾期交房违约金数额为12144元（从2013年12月2日起至2015年8月24日止）。原告请求数额超出的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告驻马店市远通实业有限公司在本判决生效后十日内向原告朱淑悦支付逾期交房违约金12144元。
二、驳回原告朱淑悦的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1230元，保全费620元，合计1850元，由原告负担1460元，由被告负担390元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 刘亚楠
审 判 员 刘 林
代理审判员 张伟光
二〇一六年五月十五日
书 记 员 肖瑞瑞