浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸商初字第4105号
原告：中国工商银行股份有限公司诸暨支行，住所地：诸暨市暨阳街道暨阳路158号。
负责人：傅锡炎，系支行行长。
委托代理人：寿奇光，浙江靖光律师事务所律师。
被告：楼文艺。
被告：楼文燕。
被告：徐善明。
被告：浙江黑猫神地产有限公司，住所地：诸暨市陶朱街道建工路2号。
法定代表人：章林法。
委托代理人：魏彬、赵婷，浙江墨恒律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行为与被告楼文艺、楼文燕、徐善明、浙江黑猫神地产有限公司金融借款合同纠纷一案，于2015年9月22日向本院起诉并提出财产保全申请。本院立案受理后依法裁定查封、扣押或冻结被告楼文艺、楼文燕、徐善明、浙江黑猫神地产有限公司所有的价值160万元的财产，并适用简易程序进行了审理。后因被告楼文艺、楼文燕、徐善明下落不明，本案依法转为普通程序，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行的委托代理人寿奇光、被告浙江黑猫神地产有限公司的委托代理人赵婷到庭参加诉讼。被告楼文艺、楼文燕、徐善明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行起诉称：
2013年6月8日，被告楼文艺因购买被告浙江黑猫神地产有限公司开发的位于诸暨市陶朱街道海关北路陶居苑二期12幢的房产，向原告申请贷款，双方签订了个人房屋担保借款合同一份（合同编号：01211000072013，一手贷0000971），就借款期限、金额、利率、违约责任及实现债权的费用等权利义务作了明确约定。贷款金额为164万元整，期限为2013年6月8日至2028年6月8日，年基准利率为6.55%，逾期支付本息的还应当支付罚息和复利。还款方式为等额本息，还款周期为按月。2013年6月8日，原告按约向被告楼文艺发放贷款164万元。被告楼文艺自愿将其所有的位于诸暨市陶朱街道望海关北路陶居苑二期12幢011702、011802号的房屋（预告登记号：诸房预商字第00066443号、他项权证号：诸房预抵字第00067376号）提供抵押担保。被告楼文燕、徐善明、浙江黑猫神地产有限公司自愿对被告楼文艺的上述债务承担连带清偿责任。现因被告楼文艺已有多次贷款本息逾期，已经违约，为此，原告根据合同第十四条的约定，宣布贷款提前到期，要求借款人及担保人立即清偿贷款本息。现起诉要求：1、被告楼文艺归还借款人民币本金1501503.23元，利息（含复利、罚息）10306.35元（利息计算至2015年8月5日止），并支付自2015年8月6日起至借款本金付清日止按中国人民银行有关规定和双方合同约定计算的利息，利随本清；2、被告楼文艺支付律师代理费60000元；3、如被告楼文艺不能按时履行上述债务，则原告对被告楼文艺所有的位于诸暨市陶朱街道海关北路陶居苑二期12幢011702、011802号的房屋（预告登记号：诸房预商字第00066443号、他项权证号：诸房预抵字第00067376号）依法定程序处置后所得价款享有优先受偿权；4、被告楼文燕、徐善明对被告楼文艺的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；5、被告浙江黑猫神地产有限公司对被告楼文艺的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。
被告楼文艺、楼文燕、徐善明未作出答辩，也未提交证据。
被告浙江黑猫神地产有限公司辩称：作为销售商已完成房屋初始登记的全部手续，未办理房屋所有权证，系主债务人原因造成，故销售商不应承担保证责任；诉争债权既有保证又有物的担保，故保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行为证明自己的主张向本院提供以下证据材料（以下均系复印件，已提供原件核对）：
证据材料1：个人购房借款／担保合同、借款凭证各一份，以证明被告楼文艺因需购买被告浙江黑猫神地产有限公司的房屋，并以所购房屋作抵押与原告签订合同，原告按约交付借款，被告楼文燕、徐善明、浙江黑猫神地产有限公司为借款承担阶段性连带责任保证；
证据材料2：宣布融资提前到期通知书一份及督促提前履行保证责任通知书二份，以证明被告楼文艺未按照约定履行还款责任，已经违约，原告宣布贷款提前到期的事实；
证据材料3：委托代理合同及代理费发票各一份，以证明原告为本案诉讼支付律师代理费6万元的事实。
以上证据材料经当庭出示并质证，被告浙江黑猫神地产有限公司均无异议。被告楼文艺、楼文燕、徐善明未到庭应诉，应视为其放弃对原告所提供的证据及诉称的事实进行质证、辩解的权利。本院认为，上述符合证据的真实性、关联性、合法性要件，其证明力可予确认。
经审理，本院认定的事实与原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行诉称的事实基本一致。
另查明，被告楼文燕、徐善明、浙江黑猫神地产有限公司为被告楼文艺提供阶段性连带责任保证，即在自借款人办妥正式抵押登记手续完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，则贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。因被告楼文艺已有累计六次以上未按时交纳贷款本息，故原告遂委托浙江靖光律师事务所向本院提起诉讼，并支付律师代理费6万元。
本院认为，原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行与被告楼文艺等之间签订的个人购房借款／担保合同，其意思表示真实，内容均未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效。被告楼文艺未按约支付到期贷款本息，已经违约，原告依据合同约定，宣布贷款提前到期，要求立即归还尚欠贷款本息，符合合同约定，且履行了通知义务，故原告之诉请，理由正当，本院予以支持。被告楼文艺以其所购房屋为贷款提供抵押担保，依法办理了抵押权预告登记，其预抵押行为合法有效，被告楼文艺应承担抵押担保责任。被告楼文燕、徐善明、浙江黑猫神地产有限公司为被告楼文艺向原告提供阶段性连带责任保证，保证期限至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，现被告楼文艺尚未办理房屋所有权证及正式抵押登记手续，因此被告楼文燕、徐善明、浙江黑猫神地产有限公司仍需承担连带保证责任。在原、被告签订的合同中明确约定主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权，该约定未违反法律禁止性规定，应为有效，故被告浙江黑猫神地产有限公司关于其对物的担保以外的债权承担保证责任之主张，本院不予支持。对原告主张的律师代理费，其自愿给付的律师代理费与其主张应由债务人承担的律师代理费是两个不同的法律关系，不能由此推导出其所自愿给付的律师代理费必然由债务人全部承担的结果，本院综合涉案法律服务难易程度、律师工作量、服务承办及代理人可能承担的风险与责任和债务人的经济状况等，酌情予以调整，确定被告楼文艺赔偿原告为实现债权而支付的律师代理费用3万元。被告楼文艺、楼文燕、徐善明虽未到庭应诉，但鉴于本案事实已查清，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告楼文艺归还原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行借款本金1501503.23元及利息10306.35元（计算至2015年8月5日止），并支付2015年8月6日起至借款本金还清日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息，款限本判决生效之日起十日内付清；
二、被告楼文艺支付原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行律师代理费30000元，款限本判决生效之日起十日内付清；
三、原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行对被告楼文艺提供的抵押物即坐落于诸暨市陶朱街道海关北路陶居苑二期12幢011702号的房屋（预告登记号：诸房预商字第00066443号，他项权证号：诸房预抵字第00067376号）依法定程序处置后所得价款优先受偿权；
四、被告楼文燕、徐善明、浙江黑猫神地产有限公司对被告楼文艺的上述第一、二项债务在被告楼文艺持房屋所有权证办妥正式房屋抵押登记手续并且将他项权证交付给原告中国工商银行股份有限公司诸暨支行之日止的期间内承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18946元，财产保全费5000元，合计23946元，由被告楼文艺、楼文燕、徐善明、浙江黑猫神地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费18946元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 陆启杰
人民陪审员 吕汉成
人民陪审员 黄潮娜
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 骆 珂