湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0302民初1050号
原告（反诉被告）十堰经济开发区白浪街道办事处白浪堂社区居民委员会，住所地：十堰经济开发区白浪堂社区。
负责人郑红艳，该居民委员会主任。
委托代理人贾邦志，湖北武当律师事务所律师，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代收法律文书。
被告（反诉原告）高智伟。
委托代理人庞美刚，十堰市张湾区东风法律服务所法律工作者，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代收法律文书。
被告夏宝玉。
原告十堰经济开发区白浪街道办事处白浪堂社区居民委员会（以下简称白浪街办白浪堂社区居委会）诉被告高智伟、被告夏宝玉房屋租赁合同纠纷，原告高智伟反诉被告白浪街办白浪堂社区居委会房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员傅娟娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白浪街办白浪堂社区居委会的负责人郑红艳及委托代理人贾邦志，被告（反诉原告）高智伟及委托代理人庞美刚，被告夏宝玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）白浪街办白浪堂社区居委会诉并辩称：2008年，原告从十堰市第五中学处购买了位于该校大门西边（白浪东路26号）房屋一栋，该房屋上下各四间。2012年2月13日，原告与被告夏宝玉签订了一份《房屋租赁合同》，原告将位于前述房屋中编号为1-13的房屋（注：1、从第五中学大门口起算，第1间。2、合同上载明的“1-14”有误，应为“1-13”。）出租给被告夏宝玉使用。合同约定，租赁期限为1年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止。年租金为6000元整。合同还约定，承租人不得随意转租。此后，双方一直未签订书面合同。不知从何时起，被告夏宝玉私自将所从原告处承租的房屋转租给被告高智伟。2014年年底，原告通知被告，自2015年1月1日起，解除双方的租赁合同关系。并责令被告于2015年1月1日前腾退搬出所租房屋。此后，被告以各种理由予以推诿，拒不腾退搬出房屋，且一直未向原告赔偿其非法占有使用房屋的损失费用。原告根据合同法的相关规定认为原告单方解除租赁合同有效，被告拒不腾退搬出房屋属于无法无据，且侵害了原告的合法权益，原告特诉至法院，请求：1、依法确认原告与被告高智伟解除房屋租赁合同关系有效；2、依法判决二被告立即共同向原告返还所承租的房屋，立即腾退搬出该房屋；3、依法判决二被告立即共同向原告赔偿占用房屋损失费，损失费每月按照1000元计算（自2015年1月1日起算，至被告实际腾退房屋搬出完毕之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。被告高智伟反诉中部分陈述不实，被告高智伟未向白浪街办白浪堂社区居委会交纳转让费，其请求白浪街办白浪堂社区居委会向其支付转让费无事实与法律依据；白浪街办白浪堂社区居委会并没有违约，不应当承担任何违约责任。综上，请求依法驳回被告高智伟的反诉请求，反诉费由被告高智伟承担。
原告（反诉被告）白浪街办白浪堂社区居委会为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：组织机构代码证、当选证书、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告主体信息。
证据二：身份证复印件一份，证明被告夏宝玉和高智伟的身份信息。
证据三：2012年2月13日签订的《房屋租赁合同》一份，证明原告与夏宝玉签订租赁合同的事实。
证据四：证明一份，证明原告购买本案租赁房屋的事实。
被告（反诉原告）高智伟反诉并辩称：2012年9月底，高智伟在十堰市第五中学偶然看到一个门面转让的广告，询问后，得知门面房屋承租人叫夏宝玉。夏宝玉在洽谈时提供了一份房屋租赁合同，合同中约定，门面转让必须经过居委会同意。为了确保转让门面房有效，高智伟与夏宝玉共同找白浪街办白浪堂社区居委会领导咨询转让门面是否同意，居委会主任明确同意转让门面，夏宝玉说转让费78000元整，高智伟认为转让费太高，主任说：“转让费不高，几年就回来了”，尔后，在居委会主任的监督下，2012年10月16日，白浪街办白浪堂社区居委会会收回夏宝玉原房屋租赁合同，交到高智伟手中，又让高智伟交纳1000元整的合同押金，并于2012年9月30日补签了一份租赁合同，高智伟至今按合同履行。高智伟认为依法订立的租赁合同受法律保护，依法严格履行，现白浪街办白浪堂社区居委会起诉且要求高智伟腾退搬出房屋，单方无故解除合同，其行为属违约行为，依法应当向高智伟赔偿损失。其按每月1000元整计算房租也无事实和法律依据。综上，原告提起诉讼，请求依法判决：白浪街办白浪堂社区居委会赔偿高智伟损失78000元整及经营损失并承担本案的反诉费。
被告（反诉原告）高智伟为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了如下证据：
证据一：身份证复印件，证明高智伟的主体信息。
证据二：门面转让协议，证明夏宝玉将门面转让给高智伟，约定转让费78000元。
证据三：转让费转款凭证，证明高智伟通过转帐支付给夏宝玉77000元。
证据四：房屋租赁合同，证明白浪街办白浪堂社区居委会与高智伟签订房屋租赁合同，期限自2012年10月1日至2013年10月31日止。
证据五：房屋租赁费收据，证明高智伟交纳房租至2014年12月止。
被告夏宝玉辩称：夏宝玉于2002年就用的这个房子，开始房子是五中的，后来房子卖给白浪街办白浪堂社区居委会，就给白浪街办白浪堂社区居委会交房租。2012年10月份夏宝玉将该房屋转让给高智伟了，原告也知情，双方签订转让协议的时候告知了居委会。高智伟支付了其共计78000元的转让费，其不应再承担任何责任。
被告夏宝玉为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
门面转让协议（2012年10月15日），证明协议签订当天，夏宝玉将门面房交给高智伟，并且把其办理的营业执照在工商登记部门注销。
经审理查明：白浪街办白浪堂社区居委会与夏宝玉于2012年2月13日签订了《房屋租赁合同》一份，将白浪堂1-14号（实际为1-13号）门面房租赁给夏宝玉使用，约定租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止。2012年9月，夏宝玉自行与被告高智伟协商转让门面房一事，2012年10月15日，夏宝玉与高智伟签订《门面转让协议》一份，夏宝玉将其租赁的门面自行转让给高智伟，高智伟支付给夏宝玉78000元，当天，夏宝玉把房屋交付给高智伟使用。尔后，高智伟与白浪街办白浪堂社区居委会补充签订了《房屋租赁合同》一份，将白浪堂一楼1-13号门面房租赁给高智伟使用，租赁期限约定自2012年10月1日至2013年10月31日止，年租金为6000元，合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，高智伟一直交纳租金直至2014年12月31日，2014年7月至2014年12月的租金标准双方约定价格为4000元（年租金8000元）。2015年4月，白浪街办白浪堂社区居委会通知高智伟，要收回房屋自用，要求高智伟按照每月1000元的标准支付欠交的房租，并终止双方的租赁合同，高智伟不同意，拒不搬离，白浪街办白浪堂社区居委会对租赁房租停水停电，高智伟未再交纳2015年1月1日以后的租金及2015年4月以后的水电费，双方发生纠纷，提起诉讼。
2008年，白浪街办白浪堂社区居委会出资购买十堰市第五中学位于白浪东路26号的上下各四间房屋，白浪街办白浪堂社区居委会将一层的四间房屋出租，至今未能取得房屋所有权证。
本院认为：白浪街办白浪堂社区居委会与高智伟于2012年9月30日签订的《房屋租赁合同》属实，白浪街办白浪堂社区居委会未能举证证明该出租房屋系取得建设工程规划许可证、按照建设工程规划许可证的规定建设，经批准、按照批准内容建设，双方签订的租赁合同无效。但房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。高智伟应当及时返还租赁房屋，支付2015年1月1日之后的房屋使用费，可以参照2014年的租金标准，双方认可交纳的租金是根据市场行情逐年上涨2000元，十堰经济开发区白浪街道办事处白浪堂社区居民委员会请求按照每月1000元的标准支付房屋使用费，本院予以支持年租金为10000元。高智伟为履行其与夏宝玉的约定，支付给夏宝玉转让费78000元，是两人之间的自愿行为，与白浪街办白浪堂社区居委会没有关联。白浪街办白浪堂社区居委会与高智伟签订了租赁合同时，并未收取租金以外的其他费用，高智伟以其支付的转让费没有收回成本为由要求白浪街办白浪堂社区居委会赔偿其78000元没有事实和法律依据，其请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告高智伟于本判决生效后十五日内将其租用的白浪东路26号1-13号门面房屋返还给原告十堰经济开发区白浪街道办事处白浪堂社区居民委员会；
二、被告高智伟将门面房屋使用费支付给原告十堰经济开发区白浪街道办事处白浪堂社区居民委员会（房屋使用费计算方式为：从2015年1月1日起至该房屋交付给十堰经济开发区白浪街道办事处白浪堂社区居民委员会时止，每日按27.4元计算）；
三、驳回原告十堰经济开发区白浪街道办事处白浪堂社区居民委员会对被告夏宝玉的诉讼请求及其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告高智伟的诉讼请求。
以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，反诉费875元，合计1025元，退还原告（反诉被告）十堰经济开发区白浪街道办事处白浪堂社区居民委员会75元，由被告（反诉原告）高智伟负担950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理通知书）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。
审判员 傅娟娟
二〇一六年六月六日
书记员 陈梓烨
附相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（四）返还财产；
……
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法一般应予支持。