北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第12677号
上诉人（原审被告）李淑云。
委托代理人杨旭伟，北京市诚实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京通品绿保农贸市场有限公司。
委托代理人张旭，北京通品绿保农贸市场有限公司法律顾问。
原审被告北京鸿景天展览展示有限公司。
法定代表人王德海，经理。
原审第三人胡兴强。
上诉人李淑云因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院2013昌民初字第4002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李淑云之委托代理人杨旭伟、被上诉人北京通品绿保农贸市场有限公司（以下简称通品公司）之委托代理人张旭、原审第三人胡兴强均到庭参加了诉讼，原审被告北京鸿景天展览展示有限公司（以下简称鸿景天公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
通品公司在原审法院诉称：2009年11月10日通品公司与李淑云、北京李淑云家政服务有限公司（以下简称李淑云家政公司）几经转手确立了房屋租赁合同，2010年6月4日双方又重新增订了补充协议。后李淑云及李淑云家政公司违法经营，涉案房屋存在着重大安全与治安隐患，违反了补充协议约定的全部条款，给通品公司带来了极大的不良影响及经济损失，双方矛盾经多次调解无果，为此，通品公司起诉至法院请求判令：1、解除双方的房屋租赁合同，并要求李淑云及李淑云家政公司腾退房屋，赔偿相应的经济损失43333元；2、李淑云及李淑云家政公司支付2012年12月25日至2013年5月8日的租金81526元，物业费11946元，供暖费20610元，三项共计114082元；3、李淑云及李淑云家政公司支付相应的逾期利息。
李淑云在原审法院辩称：2010年9月16日之前，李淑云签订协议等行为属于李淑云家政公司的职务行为，之后李淑云将在李淑云家政公司的股份全部转让给了肖慧俊，最后公司变更为鸿景天公司，故本案与李淑云没有权利义务关系。此外，李淑云代表李淑云家政公司签订《补充协议》后，公司已把租赁房屋的权利义务全部转让给了第三人胡兴强，涉案房屋一直由胡兴强经营。涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，租赁合同应属无效合同。
鸿景天公司在原审法院辩称：2011年12月1日，鸿景天公司的法定代表人王德海经人介绍在北京裕如意会计服务有限公司办理了公司执照注册的委托手续，并支付一万元手续费。后来知道给我们办理的执照是由别人的公司执照变更过来的，会计公司称只要签署一份协议就没事，我公司并不知晓执照变更前公司的情况，对于李淑云及涉案房屋的租赁一事亦不知情。鸿景天公司认为，本案属于李淑云利用原公司签署合同进行的个人经营活动，与原公司和现更名后的鸿景天公司均无任何关系，并要求李淑云立即解除以该公司名义进行的一切行为。鸿景天公司指出，2012年9月28日，通品公司给李淑云家政公司发出通知，声明通品公司于同年10月10日正式收回涉案房屋，据此，鸿景天公司认为通品公司诉求李淑云家政公司支付2012年12月25日至2013年5月8日的房屋租赁金等一切赔偿费用属无理请求。
胡兴强在原审法院述称：是我投资的钱，给我造成了一定损失，不同意通品公司的诉求，是李淑云签的合同，不同意终止合同，不同意腾退。
原审法院经审理查明：2009年11月8日，北京中福万合投资顾问有限公司（出租方，甲方，以下简称中福公司）与杨英豪（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将一号楼商业房屋中的二层建筑面积约为687平方米出租给乙方从事经营活动。乙方承租该房屋开办宾馆、住宿，如乙方确需改变经营项目，须经甲方书面同意，否则乙方不得改变房屋用途及经营项目。租赁期自2009年11月10日起到2015年11月9日止，租金自2009年12月25日开始计算，签本合同之日起至2009年12月24日为免租期。乙方在租赁期内承担租赁期间的物业管理费1.8元／㎡／月、取暖费30元／季／㎡，供暖季为11月15日至次年3月15日。甲方将本租赁合同转让给第三方后，该第三方成为房屋的出租方，享有甲方在本合同中的权利，承担甲方在本合同中的义务。乙方转让其在本合同中的权利、义务给第三方时，须征得甲方书面同意后由乙方和该第三方与甲方签订补充协议，否则视为乙方违约，后果由乙方承担。除双方另有约定外，乙方有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且没收房屋保证金，已交纳租金不予退还。1、违反国家的法律法规，利用租赁房屋进行非法活动；2、欠缴租金，按合同约定超过15天仍未交纳租金的或欠缴其他费用，超过15天仍未交纳的。《房屋租赁合同》还约定了其他内容。
2009年12月18日，中福公司（甲方）、杨英豪（乙方）、李淑云家政公司（丙方）三方签订《补充协议》，内容为：中福公司与杨英豪2009年11月18日签署的房屋租赁合同现变更为李淑云家政公司，履行原房屋租赁合同所有条款。李淑云在丙方处签名，李淑云家政公司在丙方处加盖公章。庭审中，李淑云及通品公司一致认可，双方签订的上述补充协议中的“2009年11月18日”为笔误，实际时间为2009年11月8日。
后中福公司（甲方），李淑云家政公司（李淑云）（乙方）与通品公司（丙方）签订《补充协议》，主要约定：一、自本补充协议生效之日起，丙方整体受让甲方在《房屋租赁合同》及其附件《物业管理服务协议》和《治安保卫、消防安全责任书》项下的全部权利和义务。甲方与本出租房屋不再有任何法律关系。二、乙方与甲方签署的租赁合同内容不变，出租方变更为丙方，合同继续履行，乙方对此无异议。李淑云在丙方处签名，李淑云家政公司在丙方处加盖公章。该《补充协议》未注明签署日期。
另查：李淑云家政公司于2010年9月16日作出股东决定：将名称变更为北京诚俊秋实保洁服务有限公司，李淑云愿意将其在李淑云家政公司的出资10万元人民币（占注册资本金100%）转让给肖慧俊，解聘李淑云经理一职。后经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，李淑云家政公司将名称变更为北京诚俊秋实保洁服务有限公司，2012年2月7日，经北京市工商行政管理局海淀分局核准，北京诚俊秋实保洁服务有限公司名称变更为鸿景天公司。
原审庭审中，李淑云和第三人胡兴强向法庭出示加盖李淑云家政公司合同专用章，并注明日期为2010年8月1日的证明一份，内容为：现有一号楼2层公寓原由李淑云经营，到2010年8月1日起由胡兴强经营，李淑云全部退出，胡兴强支付李淑云装修费36万元，转让费5万元，今后发生债权债务租金、水电费及各项事情均由胡兴强承担交纳，与李淑云无关。本证明由双方共同商量，并以书面形式证明。全部款41万元已经全部付清。通品公司对上述证明不予认可。
第三人胡兴强向法院出示2012年3月23日、2012年6月25日和2012年9月25日的三张租金收据，证明其向通品公司交纳租金到2012年12月24日。通品公司认可三张收据的真实性，但认为租金都是李淑云向其交纳，胡兴强仅仅是代交人。
原审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》及补充协议、《出资转让协议书》、企业名称变更核准通知书、股权转让协议书、名称变更通知、经营转让证明、租金收据及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认为：中福公司与杨英豪签订的《房屋租赁合同》，中福公司、杨英豪、李淑云家政公司签订的《补充协议》以及中福公司、李淑云家政公司、李淑云、通品公司签订的《补充协议》系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。通品公司通过上述合同成为一号楼商业房屋二层的出租方，李淑云家政公司、李淑云成为承租方，双方继续履行《房屋租赁合同》规定的权利义务。中福公司、李淑云家政公司（李淑云）与通品公司签订的《补充协议》中，乙方处打印了李淑云的名字，且落款乙方处有李淑云的签字，应视为李淑云和李淑云家政公司均系承租方。李淑云关于其签字系代表李淑云家政公司的职务行为的辩解，依据不足，法院不予采信。李淑云家政公司经过更名后变为鸿景天公司，则应由鸿景天公司和李淑云共同享有和承担《房屋租赁合同》中的权利义务。现李淑云及鸿景天公司未按合同约定如期向通品公司支付租金，通品公司有权利要求解除合同，故对通品公司要求解除与李淑云、鸿景天公司合同并腾退房屋的请求，法院予以支持。通品公司要求李淑云、鸿景天公司支付未付租金、供暖费、物业费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。通品公司要求赔偿经济损失的诉讼请求，因未向法院提供证据证明其经济损失的存在，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。通品公司要求支付逾期利息的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。第三人胡兴强与李淑云、鸿景天公司的纠纷，可另行解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十六条、第七十七条、第八十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告北京通品绿保农贸市场有限公司与被告李淑云、被告北京鸿景天展览展示有限公司之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告李淑云、被告北京鸿景天展览展示有限公司于本判决生效后十五日内腾退一号楼商业房屋二层的租赁房屋；三、被告李淑云、被告北京鸿景天展览展示有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京通品绿保农贸市场有限公司房屋租金八万一千五百二十六元、物业费一万一千九百四十六元、供暖费二万零六百一十元，合计十一万四千零八十二元；四、驳回原告北京通品绿保农贸市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李淑云不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销原审判决，改判驳回通品公司的原审诉讼请求。其上诉理由是：1、原审法院违反法定程序，没有对诉争房屋是否具备建设工程规划许可证进行调查，未对《补充协议》上李淑云的签字和指纹进行鉴定；2、原审认定事实错误，诉争房屋没有建设工程规划许可证，租赁合同应为无效，李淑云签订合同的行为系职务行为，与其个人无关，李淑云将诉争房屋转给胡兴强经营是经过通品公司同意的，胡兴强已交纳租金，是通品公司违约。另外房屋由胡兴强实际经营，原审法院判决李淑云和鸿景天公司腾退房屋，无法履行。
通品公司答辩称：同意原审判决，不同意李淑云的上诉请求和理由。
原审被告鸿景天公司未上诉。
原审第三人胡兴强未上诉。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另，通品公司在二审期间向本院提交涉案标的物的建设工程规划许可证，李淑云对该许可证的真实性无异议，胡兴强对该许可证的真实性有异议，但未提交相反证据。
本院认为：本案的争议焦点有三：1、合同效力问题；2、合同签约主体及合同义务承担问题；3、合同是否应当解除。
首先，本案涉诉的租赁合同应为有效合同。
双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。上诉人李淑云提出未查到涉案标的物有建设工程规划许可证，故应根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，认定该租赁合同无效。二审中，通品公司向本院提交了建设工程规划许可证，李淑云对该许可证的真实性无异议。故该租赁合同不具有无效的情形，李淑云针对合同效力的上诉理由不能成立。
其次，关于合同签订主体及合同义务的承担问题。
2009年11月8日，中福公司（出租人）与杨英豪（承租人）签订《房屋租赁合同》。2009年12月8日，中福公司（甲方）、杨英豪（乙方）、李淑云家政公司三方签订《补充协议》，该家政公司加盖了公章，同时，李淑云也在合同上签字。本院认为，从李淑云家政公司盖章这一点来看，李淑云家政公司为签约主体是不争的事实，但李淑云亦应履行合同义务。理由如下：
1、在通品公司从中福公司承继出租方权利义务的三方《补充协议》中，承租方除李淑云家政公司外，还有李淑云的名字，因此，从合同显示的签约主体看，李淑云亦为承租人或其愿意履行合同义务；
2、从合同的履行看，李淑云交付租金时亦以其自己的名义交付，通品公司亦向李淑云开具收据，李淑云未提出异议，从而可以进一步证明李淑云即使是以李淑云家政公司的名义签订合同，但在履行合同时，其亦作为履行合同的义务人共同履行交付租金的义务；
3、李淑云在原审审理中出具了一份证明，该证明中李淑云亦承认承租标的物后由李淑云经营，且在该证明中李淑云家政公司加盖了公章。
综上，李淑云上诉强调其签字只是作为法定代表人的签字，承租人只是李淑云家政公司的说法，证据不足，本院不予采信。
再次，租赁合同应否解除问题。
因李淑云家政公司经过更名后变为鸿景天公司，则应由鸿景天公司承担《房屋租赁合同》中承租人的义务。现承租人拖欠租金，导致租赁合同无法继续履行，通品公司要求解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。虽李淑云提出其已将涉案房屋转让给胡兴强，无法履行腾退义务，但由于通品公司否认该转让合同，且其并未直接要求胡兴强履行腾退义务，故原审法院未判决胡兴强腾退涉案房屋并无不当。
另，李淑云虽在原审法院要求对2010年6月4日协议上李淑云的签字的真伪进行鉴定，但原审法院未予准许。李淑云上诉认为原审法院程序违法。对此，本院认为，由于原审法院并未对该份协议予以认定，故不能认定原审法院程序违法。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人李淑云之上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三千四百四十八元，由北京通品绿保农贸市场有限公司负担八百六十六元（已交纳四百四十二元，余款于本判决生效后七日内交纳），由李淑云、北京鸿景天展览展示有限公司负担二千五百八十二元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千五百八十二元，由李淑云负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 张 磊
代理审判员 夏天宇
二〇一四年三月七日
书 记 员 黄 闯