江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0611民初24号
原告刘杰。
委托代理人李德华、刘军华（实习），北京市惠诚（南通）律师事务所律师。
被告南通市久发房地产开发有限公司，住所地南通市港闸区江海大道298号。
诉讼代表人单正益，破产管理人负责人。
委托代理人黄颖、崔石荣（实习），江苏金平川律师事务所律师。
原告刘杰与被告南通市久发房地产开发有限公司（以下简称“久发公司”）破产债权确认纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。原告刘杰的委托代理人李德华、刘军华，被告久发公司的委托代理人黄颖、崔石荣到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。
原告刘杰诉称，2002年，原告向被告购买学田北苑工程编号为8（A）号楼403室及8（A）号楼14-15轴朝北车库，并支付购房款42000元。因被告未能交房，原告提起诉讼，法院判决解除商品房预售合同，被告返还购房款并赔偿损失。但经法院强制执行，被告未能履行上述义务。现法院宣告被告破产，管理人认定原告债权为755001.40元，其中购房款本息76205.06为优先债权，余额678796.34为普通债权。因赔偿款系法院谨慎判决的结果，考虑了被告违约给原告造成的预期利益损失；且在讼争房产即将竣工的情况下，解除原、被告之间的商品房预售合同，赔偿款应视为购房款优先受偿，管理人认定原告除购房款本息之外的其它债权为普通债权是错误的。请求法院确认扣除购房款本息以外的债权678796.34元为优先债权，或判令继续履行商品房预售合同，诉讼费用由被告负担。
为证明其诉讼主张，原告刘杰向本院提交了商品房预售合同及收据各两份，南通市崇川区人民法院（2013）崇民初字第1475号民事判决书、房屋查封通知、江苏省南通市中级人民法院（2014）通中民终字第0851号民事裁定书、债权审查通知书各一份，并申请本院调取南通市信访局、南通市委政法委2014年8月18日的信访接待会议记录，通知当日的接访人员出庭作证，以证明接访人员曾承诺原告作为购房户的利益在破产过程中优先兑现。
被告久发公司辩称，原告主张赔偿款为优先债权，无法律依据；因原、被告之间的商品房预售合同己被法院判决解除，且原告仅支付了部分购房款，故原告要求继续履行原先的商品房预售合同无法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。
被告久发公司未向本院提交证据。
经庭审质证，被告久发公司对原告刘杰所提供的证据的合法性、真实性、关联性均无异议，本院予以确认。关于原告要求调取相关信访会议记录并申请有关接访人员出庭作证之申请，本院认为，原告的债权是否具有优先性质，属于法律判断的范畴，除人民法院和仲裁机构以裁判方式作出判定外，其他任何机关和个人作出的结论均无法律效力。故无论相关机构工作人员是否作出了类似说明，均不影响本院对本案进行审理。原告的申请内容与本案缺乏关联性，本院对其调取相关证据的申请未予准许。
经审理查明：2002年8月16日，原、被告签订两份商品房预售合同，约定由原告向被告购买坐落于南通市学田北苑工程编号为8（A）号楼403室房屋。房屋单价为2200元/平方米，总价为273064元，实际交房时单价不变，总价按实际面积调整。同时约定由原告向被告购买坐落于南通市学田北苑工程编号为8（A）号楼14-15轴朝北车库。车库一次性定价，单价为1150元/平方米，总价为12144元。实际交房时单价不变，总价按实际面积调整。合同签订当日，原告向被告缴纳购房定金40000元，8月30日，原告向被告缴纳车库定金2000元。因被告未能履行交房义务，原告向南通市崇川区人民法院提起诉讼。该院于2013年12月13日作出一审判决：一、解除原、被告之间的两份商品房预（销）售合同；二、被告退还原告购房款42000元；三、被告赔偿原告644561.1元。判决生效后，被告未能履行义务。
2015年1月23日，本院裁定受理被告破产清算申请，并指定江苏金平川律师事务所为破产管理人。同年5月8日，本院宣告被告破产清算。同年12月18日，本院召开第二次债权人会议，破产管理人确认原告债权总额为755001.40元。其中：购房款本金42000元、利息34205.06，合计76205.06，为优先债权；剔除本息之外的赔偿款、案件受理费以及迟延履行滞纳金，合计678796.34元，为普通债权。原告不服破产管理人债权审核结果，于2016年1月5日向本院提起诉讼。
本案的争议焦点为：一、原告主张678796.34元债权为优先债权的请求能否成立？二、原告要求继续履行商品房预售合同的请求能否成立？
就第一个争议焦点，原、被告双方对原告的债权金额没有异议，惟对除购房款本息以外的其他债权是否具有优先清偿性质存有争议。对此本院认为，所谓优先权，是指在某个特殊债权关系中，债权人依照法律规定而对债务人的财产享有的优先于一般债权人受偿的权利。从该定义中可以看出，优先权应源自于法律的直接规定，我国现行法律并无在房屋买卖关系中赋予房屋购买方享有的债权具有优先权性质的明确规定，但近年来由于房地产市场的兴起，许多房地产开发企业亦常陷纠纷之中，为了平衡涉诉房地产企业与购房者及其他债权人之间的关系，最高人民法院陆续公布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等规范性文件和司法解释。上述规范性文件和司法解释虽未提出优先权的概念，但对于购房者在购买商品房并交付全部或大部分款项后，却规定建筑承包人对建设工程价款的法定优先权不得对抗买受人；同时赋予了在人民法院查封房屋前已与房地产开发企业签订合法有效的书面合同，所购商品房系用于居住而名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的买受人排除强制执行的权利。这些规定体现了法律保障公民基本的居住权利。在确认房屋交易关系真实有效，交易目的严格限制在解决居住而非改善居住或其他，以及买受人已经完全履行或者大部分履行自己义务的条件下，赋予买受人特殊的法律地位，以对抗其他优先权利，排除人民法院强制执行。
反观本案，原告尽管曾与久发公司签订有书面合同，但所付款项不足合同总价款的一半，亦无证据证明原告名下并无其他房产，因而完全不符合最高人民法院规范性文件和司法解释的适用条件，且原告在被告逾期履行房屋买卖合同后，业已向人民法院提起诉讼，要求解除双方的买卖合同，人民法院已判如所请。此时原、被告之间所存在的只是由被告向原告退还购房款以及赔偿相关损失的普通债权债务关系，双方房屋买卖关系已经消灭，依附于该房屋买卖关系中可能存在的其他权利亦应一并消灭，故原告主张将赔偿款认定为优先债权的请求缺乏法律依据。在被告清算过程中，管理人念及原告曾经向被告交付购房款之事实，而将购房款本金及法定孳息确认为优先债权，已然突破了最高人民法院的规定，原告尚心存不足，欲将赔偿款项确定为优先债权，显然置法律的明确规定于不顾，本院实难准允。
就第二个争议焦点，本院认为，法院已依原告的请求判决解除原、被告于2002年签订的商品房预售合同，该判决已发生法律效力。现原告要求继续履行合同，既是对其本人过去诉讼选择的出尔反尔，亦是对人民法院已生效判决结果的漠视。对该请求，本院不予支持。
综上所述，原告要求确认除购房款本息之外的其它债权为优先债权的请求，以及要求继续履行原商品房预售合同的请求，均不能成立。依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款之规定，判决如下：
驳回原告刘杰的诉讼请求。
案件受理费10588元，由原告刘杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10588元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。
审 判 长 朱陈李
代理审判员 虞忠红
代理审判员 王志敏
二〇一六年四月十五日
书 记 员 保美娟
附法律条文
《中华人民共和国企业破产法》
第五十八条第三款债务人、债权人对债权表记载的债权有
异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。