云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0402民初118号原告玉溪恺兴汽车销售服务有限公司。注册号：530400105009988。法定代表人陈宇，经理。委托代理人石颖，云南石颖律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告玉溪灿焱汽车销售服务有限公司（原玉溪玉诺汽车销售服务有限公司）。注册号：530402100038062。法定代表人陈某乙，经理。委托代理人李某某（系玉溪灿焱汽车销售服务有限公司销售经理），男，1975年6月4日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区环山路5号5幢3单元405室。公民身份号码：2201021975********。代理权限：特别授权代理。被告陈某甲，女，1982年2月10日生，拉祜族，住云南省玉溪市红塔区环山路*号*幢*单元***室。公民身份号码：5324011982********。被告李某某，男，1975年6月4日生，汉族，住玉溪市红塔区环山路*号*幢*单元***室。公民身份号码：2201021975********。原告玉溪恺兴汽车销售服务有限公司（以下简称恺兴汽车销售公司）诉被告玉溪灿焱汽车销售服务有限公司（以下简称灿焱汽车销售公司）、陈某甲、李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日受理后，依法适用简易程序，于同年1月29日、3月6日两次公开开庭进行了审理，原告恺兴汽车销售公司的法定代表人陈某乙，委托代理人石颖，被告灿焱汽车销售公司的委托代理人李某某，被告陈某甲、李某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告恺兴汽车销售公司诉称，2014年4月26日，原告与被告陈某甲签订《房屋租赁合同》，由原告将位于玉溪市腾宵路上段面积约4亩的4S店（含维修车间）出租给陈某甲用于汽车销售及修理。原告如约交付房屋及场地，但出租房屋及场地一直由被告陈某甲、李某某、玉诺汽车销售公司实际使用。2015年11月4日，被告陈某甲提出将之前以其名义与原告签订的《房屋租赁合同》解除，重新以被告玉诺汽车销售公司的名义与原告签订《房屋租赁合同》，同时陈某甲承诺与新合同承租方玉诺汽车销售公司连带承担承租方责任，经原告同意后，双方于2015年11月5日重新签订《房屋租赁合同》，将租期追溯至2014年3月1日起计算，并对租金的支付及其他事项进行了明确的约定，被告陈某甲也依据新合同拖欠的款项向原告出具了欠条。但至今，原告仍未收到分文拖欠款项。依据新合同，被告应于2015年11月30日前支付下年度的租金及费用，被告同样未付。经原告多次催要，三被告均以资金紧张为由拒绝支付。后原告得知，被告资金及经营状况发生严重恶化，已有多家债权人上门追债。故原告诉至法院请求：一、判决解除原告与被告玉溪灿焱汽车销售服务有限公司于2015年11月5日签订的《房屋租赁合同》，交还房屋；二、判决被告玉溪灿焱汽车销售服务有限公司按《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付其占用房屋期间的租金直至其交还房屋之日止（其中2014年8月1日起至2015年12月31日的租金截止起诉之日尚欠60000元）；三、判决被告玉溪灿焱汽车销售服务有限公司向原告支付其占用房屋期间的水、电等费用直至交还房屋之日止（其中截止起诉之日拖欠费用29648元）；四、判决被告玉溪灿焱汽车销售服务有限公司向原告支付违约金200000元。五、判决被告陈某甲、李某某与被告玉溪灿焱汽车销售服务有限公司连带向原告支付第二、三、四拖欠租金、费用及违约金；六、本案诉讼费用由被告承担。被告灿焱汽车销售公司辩称，一、原告第一项诉讼请求，要求解除房屋租赁合同，并交还房屋，因该合同不具有法定解除合同的条件，被告未违反合同第七条的规定；二、原告的第二个诉讼请求，2014年4月26日是原来签订的老合同，三年500000元的租金，新合同是原告要求重新签订，被告于2014年7月和2015年1月分别打款共计400000元；4月9日，原告收到被告的租金后，未开具收款收据给被告，被告陈某甲发函向原告索要，函原告已收到。2015年11月5日才重新签订了新的合同，每年租金36万元；原合同是三年50万元，按照原合同被告所付租金的租期未到。今年经营状况不好，双方协商，原告同意在2016年5月1日之前把租金分批支付，但是被告在1月就收到了法院的传票；三、关于水电费的问题，2014年4月26日合同签订后，被告与原告同时使用一个水电总表，被告用分表，之前的水电费660000元被告已经支付，被告认可到1月份欠一万多的水电费未交；四、被告不存在支付违约金的情况；五、原告起诉，诉讼费由原告承担，被告不承担。被告陈某甲辩称，本案合同主体是恺兴汽车销售公司与灿焱汽车销售公司，灿焱汽车销售公司的法定代表人为陈某乙，被告陈某甲与原告不存在民事关系，请求法院驳回原告对被告的起诉。被告李某某的答辩意见与被告陈某甲相同。原告恺兴汽车销售公司为证明自己的诉讼主张向法庭提交以下证据：一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件各一份、法定代表人证明原件一份，证明原告诉讼主体资格及法定代表人的身份情况；二、营业执照、法定代表人身份证，工商公示信息登记复印件各一份，证明被告诉讼主体资格，本案被告灿焱汽车销售公司原法定代表人是陈某甲，现在是公司的股东；三、房屋租赁合同、费用明细、欠条原件各一份，证明1、原告与被告灿焱汽车销售公司存在房屋租赁关系及被告违约的事实；2、被告陈某甲自愿就被告灿焱汽车销售公司拖欠的房屋租金及其他费用承担连带还款责任；四、录音资料一份，证明李某某与陈某甲系灿焱汽车销售公司的实际控制人，土地由他们使用；五、照片三张，证明灿焱汽车销售公司未正常经营；六、电费发票复印件八张、土地缴税发票一张，证明原告为被告垫付电费3008元、土地使用税26640元经庭审质证，被告灿焱汽车销售公司、陈某甲、李某某除对第五组证据真实性、合法性无异议，但提出因原告把灿焱汽车销售公司门锁了致使公司未正常经营外，对原告所举其它五组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，予以认可。被告灿焱汽车销售公司为证明自己的答辩主张向法庭提交以下证据：一、原告与被告陈某甲于2014年4月26日签订的《租赁合同》复印件一份，证明合同签订后，原告采取断电断水的方式，要求被告重新签订新的合同；二、函复印件一份，证明被告已按原合同约定向原告交了2014年4月至2016年12月份前三年的租金，并发函给原告要求其向被告出具收据，因原告一直未出具收据，所以还欠56000元租金被告也没付。经庭审质证，原告恺兴汽车销售公司对被告灿焱汽车销售公司提交两组证据的真实性、合法性无异议，但提出该两组证据与本案无关，因2014年4月26日签订的合同已经在2015年11月解除，该合同上没有关于保证金的约定。对于2015年4月29日被告发的函，原告确认收到，但这属于双方在履行老合同时的来往，原告认可被告按老合同支付过450000元租金，但租金已在后来的新合同里做了抵扣。被告未交完全部租金，故原告未开收据，但老合同已经失效，不能以此来对抗，原告是以新合同起诉的。被告陈某甲、李某某对被告灿焱汽车销售公司所举证据的真实性、合法性、关联性无异议。被告陈某甲、李某某未向法庭提交证据。本院认为，三被告对原告所举第一组、第二组、第三组、第四组、第六组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。被告灿焱汽车销售公司提交的第一组、第二组证据能够证明本案中玉溪市腾宵路上段面积约4亩的4S店在原、被告之间的租赁过程，且结合原、被告的陈述能够证明被告灿焱汽车销售公司按其提交第一组证据《租赁合同》的约定向原告交付了房屋租金450000元，原告未向其出具收据的事实，本院予以采信，对原告认为三被告所举两组证据与本案无关的质证意见，本院不予采纳。原告所举第五组证据，灿焱汽车销售公司经营现状照片，结合灿焱汽车销售公司自己在庭审中的陈述，能够证明其经营状况异常的事实，本院予以采信。经原、被告举证、质证，本院庭审认证及原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：被告灿焱汽车销售公司于2013年7月24日注册成立，被告陈某甲系灿焱汽车销售公司的股东，其自公司成立之日至2014年12月18日担任公司法定代表人。2014年4月26日，被告陈某甲做为乙方与甲方原告恺兴汽车销售公司签订了《租赁合同》，合同约定：“一、租赁房屋的范围及面积。甲方将坐落于玉溪市高新区腾霄路上段的面积约4亩的4S店（含维修车间）转租给乙方使用。……三、租赁期限。租赁期限：自2014年3月1日至2028年12月31日，共计14年零10个月。四、租金及支付方式。租金按照所租赁面积计算，3年一个递增，递增比例10%。第一个三年（2014年至2016年12月）即506000.00元（伍拾万零陆千元整）；第二个3年（2017年至2019年12月）506000.00×1.1合计556600.00元（伍拾伍万陆千陆佰元整）；第三个3年……”上述合同签订后，合同中面积约4亩的4S店（含维修车间）由被告灿焱汽车销售公司占有使用，并分三次向原告支付了租金450000元，原告未向被告灿焱汽车销售公司出具收据。合同履行至2015年11月4日，原告与被告陈某甲、被告灿焱汽车销售公司协商一致解除被告陈某甲与原告签订《租赁合同》，并于2015年11月5日以原告作为甲方，被告灿焱汽车销售公司作为乙方重新签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、租赁房屋的地址及面积。甲方将位于玉溪市腾霄路上段面积约4亩的4S店（含维修车间）有偿转让给乙方使用。……三、租赁期限。自2014年3月1日起至2028年12月31日止，共计14年零10个月。四、房屋租金及土地使用税。1、房屋租金。第一个5年度：2014年8月1日至2018年12月31日四年零5个月期间每年租金为人民币叁拾陆万元整（￥360000.00元），四年零五个月期间租金共计人民币壹佰伍拾玖万元整（￥1590000.00元）。第二个五年度：……五、付款方式。1、房屋租赁采取先交租金后使用的方式。租金及土地使用税均按年支付。其中第一年零五个月（2014年8月1日至2015年12月31日）的租金（人民币伍拾壹万元整，￥510000元）及土地使用税在本合同签订后5日内一次性支付给甲方。以后每年的租金及土地使用税，均由乙方在当年租期开始前一个月内付清（每年的11月30日前）。甲方收取租金时，只出具收款收据给乙方。若乙方需要开具国家规范性发票，所发生的税费均由乙方承担。……六、在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：1、乙方所产生的水、电费；2、供排水设施费；3、电话费；4、垃圾处理及卫生费；5、乙方在生产经营过程中所产生的税费及其它费用。……十二、任何一方违约，均应向守约方支付违约金人民币贰拾万元整（￥200000.00元），并按本协议其他条款承担相应的违约责任。十四、若乙方出现本条约定的下列任何一条违约行为时，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋及附着物，并无须赔偿乙方为装修房屋开支的任何费用，且保证金及剩余租金均不予退还，如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。……5、未按约定支付租金及土地使用税或其他费用的。”对该合同签订前被告灿焱汽车销售公司已向原告支付的租金450000元，经原、被告协商一致在该合同2014年8月1日至2015年12月31日的租金510000元中作抵扣，折抵后被告灿焱汽车销售公司截止2015年12月31日尚欠原告租金60000元未付。合同签订当天原告就被告灿焱汽车销售公司租用房屋至2015年12月31日应向原告支付的租金60000元、土地使用税26640元、电费3008元、保证金50000元，打印了一份费用明细单，被告陈某甲在费用明细单上签署了自己的姓名和日期，并就以上所欠费用向原告出具了一份亲笔书写的载明有“今欠玉溪恺兴汽车销售服务有限公司2015年度房屋租金及其它费用共计人民币￥139648元（大写：壹拾叁万玖仟陆佰肆拾捌元正），于本月底支付”的欠条，被告灿焱汽车销售公司未按以上约定向原告支付上述款项，原告通过打电话、短信的方式多次向被告灿焱汽车销售公司催收租金未果，2015年12月7日原告在被告灿焱汽车销售公司的大门上粘贴了催收租金、电费、土地使用税、保证金的书面通知，被告灿焱汽车销售公司仍未履行付款义务，2016年1月8日原告诉至本院，2016年1月27日原告将被告灿焱汽车销售公司的用电关停并将大门锁上。诉讼中，被告灿焱汽车销售公司名称于2016年2月14日由玉溪玉诺汽车销售服务有限公司变更而来，同日公司的股东由陈某甲、陈某乙变更为杨飞，法定代表人由陈某乙变更为杨飞；2016年3月7日被告灿焱汽车销售公司再次将公司股东杨飞变更陈某甲、陈某乙，法定代表人由杨飞变更为陈某乙。庭审结束后，2014年3月11日被告灿焱汽车销售公司向原告支付了2015年11月、12月的租金60000元、土地使用税26640元、电费4104元（截止2016年1月29日）、履约保证金50000元，共计140744元，次日原告将被告灿焱汽车销售公司的大门打开，同意让其继续经营。另查明，被告灿焱汽车销售公司追认被告陈某甲与原告之间发生民事法律行为。本院认为，本案诉讼中因被告灿焱汽车销售公司当庭追认被告陈某甲与原告发生民事法律行为，故被告陈某甲与原告签订租赁合同、向原告出具费用明细单、欠条等民事行为应视为被告灿焱汽车销售公司的行为，由此产生法律后果应由被告灿焱汽车销售公司承担，原告与被告灿焱汽车销售公司先后两次签订的《房屋租赁合同》确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的合同，被告灿焱汽车销售公司承租房屋后按合同约定的用途自己使用房屋做汽车销售，被告李某某只是灿焱汽车销售公司的员工，并非所租房屋的实际使用人，原告认为被告陈某甲向原告出具欠条的行为及被告李某某、陈某甲为所租房屋的实际使人，故被告陈某甲、李某某就被告灿焱汽车销售公司依据与原告签订《房屋租赁合同》所应履行的付款义务及违约责任应与被告灿焱汽车销售公司承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。诉讼中被告灿焱汽车销售公司于2016年3月11日将依约应支付给原告的租金60000元、土地使用税26640元、电费3008元，共计89648元全部支付给原告，原告向其出具了收据，故对原告要求被告灿焱汽车销售公司向其支付租金60000元、土地使用税26640元、电费3008元的诉讼请求，本院不予支持。合同法将能否实现合同目的作为合同当事人行使合同解除权的衡量标准，被告灿焱汽车销售公司在经营过程中虽出现暂时经营困境，但其按照《房屋租赁合同》的约定，已经履行了给付450000元大部份租金的义务，只欠60000元租金及电费、土地使用税未付，诉讼中被告灿焱汽车销售公司已经向原告支付完所欠费用，虽有迟延履行但原告订立合同的目的已经实现，且原告接受履行后表示愿意与被告灿焱汽车销售公司继续履行《房屋租赁合同》，故对原告要求解除与被告灿焱汽车销售公司签订《房屋租赁合同》交还房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。被告灿焱汽车销售公司迟延向原告交付租金、土地使用税、电费违反合同的约定，应当承担违约责任，我国合同法规定的违约金以补偿性为主惩罚性为辅，其数额应以违约方的违约行为给被违约方造成实际损失相当，原告要求被告依约支付200000元违约金过高，被告自2015年11月10日起至2016年3月11日迟延四个月向原告支付租金、土地使用税、电费共计89648元，给原告造成的损失，本院参照中国人民银行2016年一年以内贷款利率4.35%的基础上上幅30%计算被告灿焱汽车销售公司应支付原告的违约金，即：89648元×（4.35%÷12个月）×4=1299.9元，上幅30%为：1299.9元+1299.9元×30%=1689.87元，超出部份本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告玉溪灿焱汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告玉溪恺兴汽车销售服务有限公司支付违约金1689.87元；二、驳回原告玉溪恺兴汽车销售服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费5644元，减半收取2822元，由原告玉溪恺兴汽车销售服务有限公司负担2805元，被告玉溪灿焱汽车销售服务有限公司负担17元。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决中货币单位均为人民币。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  段杨春二〇一六年三月二十五日书记员  李 香