四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终1683号
上诉人（原审原告）：刘守春，女，1969年1月4日出生，汉族，住四川省西充县。
委托诉讼代理人：何光富（特别授权），西充县晋城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：何均，男，1968年2月2日出生，汉族，住四川省西充县。
委托诉讼代理人：张勇，四川英特信律师事务所律师。
上诉人刘守春因与被上诉人何均委托代建合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2017）川1325民初952号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人刘守春及其委托诉讼代理人何光富，被上诉人何均委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘守春上诉请求：1、依法撤销西充县人民法院（2017）川1325民初952号民事判决书。2、依法改判上诉人在一审诉讼中的“诉讼请求”成立有效，判如所请。3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、旧房屋拆除时间应是2007年9月9日后的第二天，一审法院推定的拆除时间2010年2月24日错误。刘守春与何均不是委托代建关系，何均在拆迁还房后多修出的房屋用于销售赚钱。二、一审判决书中本院认为大部分错误，损害了刘守春的合法权益。何均不是商品房开发属于旧房改造，不需要拆迁资质；何均未办理建设工程规划许可证和施工许可证是为了规避税费；何均所建房屋没有被国家机关确定为“违章建筑”且未被拆除；“如甲方不按时交房，否则按换房面积每平方米700元的现金赔给乙方”，这是关于违约金的约定，涉案房屋至今未竣工验收，未给刘守春办理房产证书构成违约，应当承担违约责任，若何均认为违约金过高可向法院申请减少。三、刘守春和何均签订的《拆迁还房协议书》合法有效，应当受法律保护。
被上诉人何均辩称，1、一审认定的基本事实正确。2、上诉人的上诉理由和上诉请求不能成立，2007年9月9日签合同后就拆了房子不是事实。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
刘守春向一审法院起诉请求：1、判令何均立即办给刘守春所还房屋权属证书（办证一切费税由被告承担），并承担迟延办证的违约损失（从2009年8月起按同期贷款利率计算）；2、判令何均赔偿刘守春约84000元；3、判令何均支付刘守春因延迟交付造成的租房损失17500元；4、诉讼费由何均承担。
一审法院认定事实：2007年9月9日，何均（甲方）与刘守春（乙方）签订《拆迁还房协议书》，约定：“一、乙方将晋城镇何家巷袁金平后面一瓦房砖木结构两层，国土使用证面积（以冯文坤的地面积计算）交于甲方进行改造，甲方以土地证面积1:1.8倍还房于乙方。三、乙方在该旧房地需要大约95-120㎡左右的新房，如新房面积超过甲方还于乙方应该的面积的多余部分，均按每平方米420元支付给甲方。还房位置右与何培善相邻，前与袁均平相邻。四、还房的楼层，除一楼和顶楼外，甲方还乙方6楼。六、甲、乙双方签定协议后，乙方将国土使用证交于甲方，由甲方办理各种建房手续，所缴一切费用由甲方负责，与乙方无关。旧瓦房拆除后以拆除之日起以15个月的期限，将竣工验收合格的还房住宅交付乙方使用，如甲方不按时交房，否则按还房面积每平方700元的现金赔给乙方。拆除旧房屋的材料归甲方所有。八、还（新）房国土使用证、房产证的办理由甲方负责，所用的一切费用和税费与乙方无关，乙方只付两证的工本费计500元交清甲方。九、本合同签定后，甲、乙双方任何一方不得随意终止合同，否则，按还房面积每平方米700元的房款的5%赔偿对方损失。”
同时，何均与李金、庞连芬等其他8户邻居签订拆迁还房协议。2010年12月10日，何均以李金、庞连芬等九户名义办理国有土地使用权证。何均将该九户居民房屋拆除后，修建了和谐家园房产项目。2013年3月7日，西充县精诚房地产测绘有限责任公司对刘守春所需还房1单元（1幢）进行了测绘，其中刘守春应分得的和谐家园A单元B楼C号房屋建筑面积120.51平方米。2014年1月，刘守春装修该房；2014年1月21日，刘守春还房开始产生水费。
一审法院认为，一、刘守春、何均签订的虽名为《拆迁还房协议书》，但何均作为个人，其并无拆迁资质；从国有土地使用权证以李金、庞连芬等九户名义办理来看，刘守春还房应属自建房，刘守春、何均应为委托代建合同关系。刘守春、何均在《拆迁还房协议书》中未明确约定办理房屋权属证书的时间，且和谐家园房产项目现尚未办理建设工程规划许可证、施工许可证，房屋的合法性尚未得到国家认可，故对刘守春要求何均办理房屋权属证书并承担延迟办证违约损失的诉讼请求，不予支持。二、《拆迁还房协议书》对刘守春原有房屋的拆除时间未作明确约定，庭审中，刘守春、何均对拆除时间各执一词，又均未提交证据予以证明，无法对具体拆除时间作出认定。因何均与晋城建司签订的建设工程施工合同约定的开工时间为2010年2月25日，故在2010年2月25日前应已完成了旧房拆除，据此，推定刘守春原有房屋拆除时间为2010年2月24日。三、何均在庭审中称2013年4、5月份即通知刘守春接房，但未提交证据予以证明；刘守春自认2014年1月到还房装修，但不能明确具体时间；因该还房从2014年1月21日开始产生水费，据此，推定还房的交房时间为2014年1月20日。四、《拆迁还房协议书》第六条约定“旧瓦房拆除后以拆除之日起以15个月的期限，将竣工验收合格的还房住宅交付乙方使用”。从2010年2月24日房屋拆除之日起经过15个月为2011年5月23日，何均未按期在2011年5月23日向刘守春交房，应当从2011年5月24日起赔偿刘守春逾期交房的损失。《拆迁还房协议书》第六条约定“如甲方不按时交房，否则按还房面积每平方700元的现金赔给乙方”，刘守春要求何均按该约定赔偿其84000元（120㎡×700元）。何均在庭审中辩称该约定实际上是指如刘守春不能获得还房，则何均按当时的市场价每平方米700元赔偿刘守春。如不论逾期交房的时间有多久，何均只要逾期交房就要赔偿刘守春84000元，则明显对何均不公，何均的辩称意见较符合客观实际。因何均逾期交房给刘守春造成的实际损失就是租房损失，刘守春已主张租房损失，其损失的利益已得到填平，故对刘守春要求何均赔偿其84000元的诉讼请求，不予支持。从2011年5月24日至2014年1月20日，长达2年8个月之久；结合该时间段西充的房屋租赁市场行情，酌定每月租金500元；据此，何均应赔偿刘守春逾期交房房租损失16000元。一审判决作出：一、限被告何均于本判决生效后十日内赔偿原告刘守春逾期交房房租损失16000元；二、驳回原告刘守春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，由被告何均负担200元，原告刘守春负担750元。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致
本院认为：根据本案双方当事人的诉辩情况，本案争议焦点是：一、何均是否负有办理房屋权属证书的义务；二、何均是否应当承担迟延办证的违约责任；三、一审判决何均承担逾期交房违约责任是否合理。
一、关于何均是否负有办理房屋权属证书义务问题。根据《拆迁还房协议书》第八条约定：“还(新)房国土使用证、房产证的办理由甲方何均负责”。因此，按照合同约定，为被拆迁人刘守春办理房屋所有权证，系何均应当履行的合同义务。何均拆迁刘守春等人房屋后，修建了和谐家园房产，现该项目已完工，刘守春居住使用房屋，其应当享有取得房屋所有权的权利。拆迁协议虽然没有约定具体办证时间，但是，何均作为拆迁人应当在交付房屋后的合理期限内，为被拆迁人刘守春办理房屋所有权证。而至今没有办证，刘守春依法主张权利应予支持。一审认定《拆迁还房协议书》未明确约定办理房屋权属证书的时间，和谐家园房产项目未办理建设工程规划许可证、施工许可证，房屋的合法性未得到国家认可，刘守春请求办证及承担延迟办证违约损失不予支持，处理不当，本院予以纠正。
二、关于何均是否应当承担迟延办证的违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，2014年1月，刘守春已居住使用房屋，但至今没有取得房屋权属证书，何均依法应当承担逾期办证的违约责任。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。本院确定何均应于交付房屋之日起90日的合理期限内，为刘守春办理房屋所有权证。关于交房时间的确定，刘守春认为旧房的拆除时间应是签订《拆迁还房协议书》的次日即2007年9月9日。因协议没有约定对旧房的拆除时间，刘守春亦没有举证证明旧房何时被拆除，其主张于2007年9月9日拆除房屋，本院不予支持。一审法院认定建设工程施工合同约定开工日的次日2010年2月24日，为刘守春旧房拆除时间比较接近事实。交付房屋的时间为拆除之日后15个月即2011年5月23日。交付房屋之日起90日内即2011年8月22日，系何均办理房屋所有权证的时间。因此，何均应从2011年8月22日起至实际办证之日止，以房屋市场价84000元为基数，按每日万分之一标准，向刘守春支付逾期办证违约金。
三、关于一审认定何均承担逾期交房违约责任是否合理问题。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案，何均逾期交房，应当承担相应的违约责任，向刘守春赔偿因违约造成的损失。刘守春同时主张了赔偿逾期交房违约金和租金损失，而刘守春的实际损失是房屋租金损失，一审法院判决何均从交房次日2011年5月24日至2014年1月20日止，酌定每月租金500元，由何均赔偿逾期交房屋租金损失16000元，处理正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人刘守春的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持四川省西充县人民法院(2017)川1325民初952号民事判决第一项，即“限被告何均于本判决生效后十日内赔偿原告刘守春逾期交房房租损失16000元”；
二、撤销四川省西充县人民法院(2017)川1325民初952号民事判决第二项，即“驳回原告刘守春的其他诉讼请求”；
三、由何均负责办理刘守春和谐家园1单元6楼1号房屋的房屋所有权手续；
四、何均从2011年8月22日起至实际办证之日止，以房屋市场价84000元为基数，按每日万分之一标准，向刘守春支付逾期办证违约金；
五、驳回刘守春的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费950元，由刘守春负担475元，何均负担475元；二审案件受理费1900元，由刘守春负担950元，何均负担950元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 辉
审判员 刘荣耀
审判员 田 娟
二〇一七年十月二十日
书记员 凌鸿雁