辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终1320号
上诉人（原审被告）：牟光波，男，1965年12月8日出生，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：郝明浩，系辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程林，男，1967年3月8日出生，汉族，个体工商户，现住沈阳市铁西区。
委托代理人：齐峰，男，系辽宁铭博律师事务所律师。
原审第三人：张丹，女，1978年9月19日出生，汉族，无职业，现住辽宁省辽中县。
原审第三人：沈阳众益投资担保有限公司，住所地沈阳市沈河区。
法定代表人：那志学，系该公司经理。
上诉人牟光波与被上诉人程林，原审第三人张丹、沈阳众益投资担保有限公司因案外人执行异议纠纷一案，不服辽宁省辽中县人民法院（2015）辽中民三初字3205号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员贾宏斌担任审判长，代理审判员史舒畅主审、审判员周海鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告程林诉称：我与第三人张丹及其丈夫蒋海于2012年9月13日签订房屋买卖协议，我购买了张丹夫妇所有的坐落于沈阳市铁西区小六路52号1-2-3房屋一处，约定房款61万元。我先期给付张丹及其丈夫蒋海41万元用于偿还银行贷款，以便取得房产证。剩余20万元待房屋产权证、土地使用证、契税证办下来后协助我方办理产权交易时给付16.5万元，另3.5元作为被告张丹及其丈夫蒋海出售此楼的个人所得税，不足部分由我方承担。合同签订后，我方将41万元约定房款交付给张丹和蒋海。后蒋海又索要剩余房款7.15万元。我按照约定接受房屋后出资装修居住至今。然而张丹在取得房产证后并未及时通知我方办理过户手续，而是将该房屋私自抵押给被告牟光波。2013年7月1日蒋海发现死亡。同年7月5日中间人告知我此房已抵押给贷款公司。之后我与张丹又签订了一份补充协议，约定在两个月内张丹协助我方办理诉争房屋的过户手续。被告与第三人签订的抵押合同存在瑕疵。在审查阶段第三人担保公司没有到物业公司调查核实。综上，根据相关法律规定，人民法院不应该对该房屋查封。故诉至法院，要求停止对诉争房屋的执行。
原审被告牟光波辩称：我不同意原告的诉讼请求。因为张丹和蒋海欠我55万元一案经过辽中县法院判决确认。2012年12月27日张丹和蒋海从我处借款时用诉争房屋作为抵押，并办理了他项权利证。该案现在正在执行阶段。诉争房屋卖给原告的事原来我不知道，是在接到法院传票后才知道的。我认为原告的买卖是无效的。按照法院判决书执行。
原审第三人张丹未到庭陈述。
原审第三人沈阳众益投资担保有限公司未到庭陈述。
原审法院经审理查明，2012年9月13日，原告程林与第三人张丹及其丈夫蒋海签订了《房屋买卖协议》一份，约定原告购买夫妻二人共有的位于沈阳市铁西区盛世华城小区小六路52号1-2-3住宅楼一处，建筑面积为159.74平方米，总价款61万元。协议约定原告在签订协议时先付41万元购房款，剩余房款待房屋所有权证、土地使用证、契税证办下来后第三人张丹及其丈夫蒋海协助原告办理产权交易时给付16.5万元，另3.5万元作为第三人张丹及其丈夫蒋海出售此楼的个人所得税。签订协议当日，原告程林向蒋海和张丹交付了现金1万元，支票40万元。2012年12月14日涉案房屋所有权登记为第三人张丹的丈夫蒋海单独所有。
2012年12月27日，蒋海、第三人张丹与被告牟光波签订借款合同、抵押合同，约定蒋海向被告牟光波借款55万元，并以其所有的坐落于沈阳市铁西区盛世华城小区小六路52号（1-2-3）即诉争房屋为债务提供担保。借款期限自2012年12月27日至2013年12月26日止。双方到产权登记部门进行了抵押权登记，登记时间为2013年1月4日，房屋他项权利人为本案被告牟光波，债权数额55万元。
另查明，张丹丈夫蒋海于2013年7月1日发现死亡。其继承人为父亲蒋广华、母亲关素芹，配偶张丹、长子蒋奇峰。
2013年7月22日，第三人张丹与原告程林签订补充协议书，约定张丹与原告办理诉争房屋的过户手续，由于张丹将房屋抵押给借贷公司导致原协议没有顺利履行，现原告程林要求张丹在两个月内办理完房屋产权过户手续。
再查明，原告程林于2013年7月31日在沈阳市铁西区人民法院立案诉讼张丹、牟光波房屋买卖纠纷一案，要求办理诉争房屋的过户更名手续。铁西区人民法院做出了（2013）沈铁西民二初字第4901号民事判决书。判决书中认定原告程林与蒋海、张丹之间的买卖合同系有效合同。认定被告牟光波与第三人之间的抵押借款合同系有效合同。因在诉讼过程中张丹明确表示不能偿还借款，牟光波亦不同意将诉争房屋的所有权变更为原告程林，故驳回了程林的诉讼请求。
被告牟光波与第三人张丹、沈阳众益投资担保有限公司民间借贷纠纷一案，原审法院做出了（2014）辽民三初字第641号民事判决书。该判决已经发生法律效力。在执行过程中原告程林作为案外人提出执行异议。原审法院做出的（2015）辽中执异字第8号执行裁定书驳回了程林的异议申请
原审法院认为：原告程林与第三人张丹及其丈夫蒋海之间签订的关于诉争房屋的买卖协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，该协议合法有效。本案原告程林购买房屋时与蒋海、张丹签订了合法有效的书面合同，已经占有使用诉争房屋，已经按照合同的约定支付了价款，而且一直积极主动的办理过户手续，故对原告要求停止对诉争房屋执行之诉讼请求，原审法院予以支持；现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原审法院判决如下：停止对原告程林使用的（登记在蒋海名下）位于沈阳市铁西区盛世华城小六路52号1-2-3号房屋的执行；案件受理费9,900元，由被告牟光波承担。
宣判后，牟光波不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定被上诉人“按照合同的约定支付了价款，而且一直积极主动的办理过户手续”缺乏事实依据；二、原审法院依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出判决，系适用法律错误；三、原审判决违法否定了生效判决的既判力。
被上诉人程林辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人张丹、沈阳众益投资担保有限公司未陈述意见。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述，程林与张丹、蒋海签订的房屋买卖协议、补充协议书、程林给付蒋海购房款收条、诉争房屋所在地业主委员会证明、2012年、2014年诉争房屋取暖费发票、装修诉争房屋预算表、（2013）沈铁西民二初字第4901号民事判决书、（2015）辽中执异字第8号执行裁定书、证人赵宝武证言、（2014）辽民三初字第641号民事判决书等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被上诉人程林作为买受人，在与原房主签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未被抵押，后程林依照该房屋买卖合同的约定实际履行了给付大部分价款的义务，且已经占有使用了涉案房屋，从现有的证据来看，程林应为善意的买受人，其享有具有足以排除涉案房屋的执行的权利。关于上诉人牟光波提出的本案应当适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的主张。本院认为，该担保物权的优先权应属权利负担的情形。在牟光波的抵押权设立时，买受人程林已经购买并实际占有使用了涉案房屋，本案上诉人牟光波作为担保物权人，其权利设立在后，且在设立抵押权的时候，未尽到审慎的注意义务，没有审查抵押房屋的权利是否存在瑕疵，故对牟光波的上诉请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费9900元，由上诉人牟光波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年五月十一日
书 记 员 张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。