延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第286号
上诉人（原审被告）：郑文铉，男，1951年9月13日生，朝鲜族，无职业，户籍所在地吉林省延吉市，现暂居韩国。
委托代理人：许辉峰，吉林权哲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：全光哲，男，1961年5月23日生，朝鲜族，无职业，现住吉林省延吉市。
委托代理人：孙雷，吉林由正律师事务所律师。
上诉人郑文铉因与被上诉人全光哲房屋买卖合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2013）延民初字第4296号民事判决，于2014年6月27日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
全光哲一审诉称：原告自1990年在延边民族经济发展公司参加工作，公司于1991年从被告郑文铉处购买三套房屋，分配给原告和公司海外部部长韩京仁及下属工厂电工严东浩居住使用，原告居住的是房权证号为吉房权503**号的房屋。1995年，公司以每套2万元的价格将三套房屋分别处分给原告、韩京仁及严东浩个人，原告于1995年5月8日将2万元房款交给公司。为办理过户手续，原告多次联系被告，但被告要求三套房屋各增加3000元。1999年，因原告也在国外，无法联系。2005年，原告联系到被告后，同意支付3000元作为房屋过户手续费，并由原告的妹妹全京花交给被告。当时因被告急于出国，故委托全京花办理房屋过户手续，但因被告的妻子在国外无法办理委托手续，终未办成。故原告诉至法院，请求确认原、被告间房屋买卖合同有效，被告协助原告办理房屋过户手续（因该房屋现已列入动迁范围，原告请求享有该房屋的安置补偿权益）。
郑文铉一审辩称：被告同郑东洙之间有关于三套房屋的买卖关系，该三套房屋同原告无关。郑东洙同原告之间的房屋买卖关系，被告不知情。被告已从郑东洙处收取房款2万多元，故给其中一间房屋办理了过户手续，没有给原告的房屋办理过户手续。2005年，被告同原告的妹妹到房产局，准备给原告办理房屋过户手续，后因没有办成，故被告将收取的3000元退还给原告的妹妹。被告认为诉争房屋仍为被告所有，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：1991年，延边民族经济发展公司（以下简称“民族公司”）法定代表人郑东洙与被告郑文铉口头协商购买被告的三套房屋。当年年末，民族公司将购买的三套房屋分别分配给原告、韩京仁及严东浩等三人居住。原告持有的房屋产权证及土地使用权证证明，原告分得的房屋是：房权证号为吉房权503**号，房屋所有权人为郑文铉，位于延吉市长白乡南通胡同8-2-1号，建筑面积为54.43平方米。1997年12月，民族公司被工商管理部门吊销营业执照。2007年1月16日，郑东洙出具公证声明书及证明附件：1991年，公司以其职工韩京仁名义购买房屋所有权人为郑秀哲、位于延吉市长白乡南通胡同8-2-4号56.69平方米的房屋；以职工严东浩名义购买房屋所有权人为郑秀虎、位于延吉市长白乡南通胡同8-2-9号56.69平方米的房屋；以职工全光哲名义购买房屋所有权人为郑文铉、位于延吉市长白乡南通胡同8-2-1号，房权证号为吉房权503**号，54.43平方米的房屋（即本案诉争房屋）。原告于1995年5月8日向公司缴纳房款2万元。嗣后，因民族公司停止经营，无人管理房屋过户事宜，原告找到被告与之协商，被告提出原告再向其支付3000元房屋更名手续费，被告给原告办理房屋产权过户手续。2005年7月26日，原告向被告交付3000元房屋更名费，被告为原告办理委托公证书，委托原告的妹妹全京花办理关于诉争房屋的动迁、回迁、过户、签约、收款等一切事宜。但房屋至今未能过户。
另查明，诉争房屋已于2014年4月16日被延吉市人民政府公告列入T2-23标段棚户区改造范围。
一审法院认为：民族公司从被告处购买三处房屋（含诉争房屋）事实清楚。根据民族公司法定代表人郑东洙公证声明内容，民族公司购买房屋的目的是为本单位职工即原告三人解决职工住房，当时房屋占有使用者为原告等人是明确的。原告居住使用10余年后，被告向原告收取房屋更名费3000元及给原告妹妹全京花出具委托书等行为，足以认定被告已经知晓原告购房并同意办理房屋更名至原告名下的事实。被告出卖房屋后，无论是民族公司特定向原告购买房屋还是公司将房屋转卖给原告，被告都有义务按照购买方的要求协助办理房屋产权过户手续。在民族公司停止经营，无人协调产权转移事宜的情形下，原告作为终极购房人，有权利要求产权登记人即被告履行协助办理产权更名的义务。被告收取原告更名费3000元并出具委托书同意更名，证明被告认可了双方之间的买卖关系，也可以推断出购买方不欠被告房款的事实。况且本次诉讼中被告亦未能提供证据证明欠房款的事实，故对被告提出的抗辩意见，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。依据上述法律规定，原告购房后，虽然未办理产权变更登记，但不影响其买卖合同效力。本院对原、被告之间的买卖合同效力予以确认。原告原诉请要求被告协助办理产权过户手续，属于合法请求，应予支持。因诉争房屋所在地段已经被延吉市人民政府定为棚户区改造标段，诉争房屋面临即将动迁和灭籍的事实，原告提出该项请求已无实际意义。原告因该原因变更后的诉讼请求即享有该房屋安置补偿权益，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告全光哲购买被告郑文铉房屋买卖合同有效；二、原告全光哲享有诉争房屋（房屋所有权人为郑文铉，位于延吉市长白乡南通胡同8-2-1号，房权证号为吉房权延字第503**号，建筑面积54.43平方米）安置补偿权利。案件受理费2480元，公告费300元，财产保全费800元，共计3580元，由被告郑文铉负担。
宣判后，郑文铉不服上述判决向本院提起上诉称：原审以1991年延边民族经济发展公司法定代表人郑东洙与上诉人口头协议购买上诉人的三套房屋，1995年被上诉人从民族公司处以2万元购买本案诉争房屋，因此确认上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同有效，享有诉争房屋安置权利不当。上诉人与被上诉人之间根本没有房屋买卖合同关系，被上诉人无权以房屋买卖为由主张权利，在本案中其不具备诉讼主体资格。民族公司没有支付全部购房款，因此没有权利处分诉争房屋。1997年民族公司已被吊销营业执照，其法定代表人郑东洙负债累累下落不明，不可能在2007年给被上诉人出具公证声明书和房款收据（复印件）。假如被上诉人1995年就从民族公司购买了诉争房屋，应当提供当时公司的福利协议或购房合同等相关材料。现在民族公司及法定代表人均不在，一审提供的证据也是12年之后补充的证据，不可信。2005年上诉人给被上诉人出具委托书纯属善意，上诉人毕竟收了近一套房屋的房款，当时他们三家来找上诉人时，上诉人就同他们三家说好了，谁能补足剩余的房款3000元，就给谁办理过户手续。被上诉人和韩京仁不同意补交，严东浩补交了，上诉人就给严东浩办理了产权过户。另外两户因为上诉人没有收过民族公司的房款，产权还是上诉人的，不同意办理产权过户。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉请。
被上诉人全光哲二审辩称：1.答辩人与上诉人之间虽无房屋买卖合同关系，但在2005年7月26日上诉人已收取了答辩人的3000元房屋更名费用，说明上诉人知道并追认了答辩人与民族公司之间的买卖关系，因此合同有效。民族公司现已不存在，为减少诉累上诉人也有义务协助答辩人履行对民族公司房屋过户手续的义务。答辩人作为诉争房屋的购买人，与上诉人存在利害关系，具备本案诉讼主体资格。2.民族公司是否付清房款应由上诉人举证，一审中上诉人并没有提供此方面的证据。况且民族公司与上诉人之间的房屋买卖合同与答辩人的房屋买卖合同是不同的买卖关系，如果上诉人认为民族公司欠付房款，应当另行主张权利，与答辩人无关。一审法院尚有韩京仁一案，通过该案的相关证据可以证明上诉人收取的房款不仅仅是一套房屋的款项。3.公证书的效力问题，答辩人认为能够证明案件事实的证据不应当受到时间限制。除公证声明外，答辩人一审中还提供了给民族公司的付款收据，足以认定房屋买卖事实的存在。4.2005年上诉人给答辩人出具的3000元房屋更名费收据是应房产局工作人的要求并征得上诉人的同意后更改的。诉争房屋现已被动迁，答辩人作为购买人应当享有诉争房屋的安置权益。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
上诉人郑文铉为证实自己的主张，二审期间向本院提供的证据有：
证据1：（2005）延民一初字第2911号民事调解书。证明包括诉争房屋在内的三套房屋的产权手续是上诉人。被上诉人全光哲对证据的真实性无异议，质证称该调解案件是返还手续费纠纷，不涉及产权问题，恰恰可以说明上诉人没有履行房屋过户手续。本院认为，该调解案件系上诉人与案外人之间关于返还费用的纠纷，通过该调解文书内容无法反映房屋的产权问题，故对证据的真实性予以采信，上诉人的证明目的不予采信。
证据2：诉争房屋初始登记及房屋转移登记情况。证明上诉人当年与他人一共建造了10套房屋，其中7套已经给购买人办理了过户手续。3套房屋与郑东洙口头订立了房屋买卖合同，但因郑东洙没有交足房款，所以没有办理产权过户。郑东洙没有给上诉人出具正规的交款凭证，房照当时交给了郑东洙，后来因为郑东洙一直没有交足房款，又联系不上郑东洙本人，因此在2009年以遗失的名义到房产局补办了房屋产权证。被上诉人全光哲质证称证据上没有加盖房产部门的公章。上诉人早已将房屋产权证交给被上诉人单位，诉争房屋亦由被上诉人自1991年居住使用至今。上诉人对此情况是明知的，却仍然于2009年以房证丢失为由补办新的房证是恶意为之。本院认为，该组证据虽未加盖房产部门的公章，但其记载内容与庭审中双方当事人对诉争房屋的来源及产权信息的陈述基本是吻合的，故对该证据的真实性本院予以采信。
被上诉人全光哲为证实自己的主张，二审期间向本院提供的证据有：2005年6月26日上诉人给韩京仁出具的收条。证明上诉人已经收取了三套房屋的房款，并将三套房屋中的一套给购买人办理了产权产过户手续，本案诉争房屋和韩京仁的房屋没有办理产权过户。上诉人郑文铉对证据的真实性无异议，质证称该收据是收取韩京仁3000元过户费的收据，2005年调解案件就是基于这份收据引发的。郑东洙买房时双方订的是一个月内交款连房子带仓库是21000元，超过一个月是24000元。结果郑东洙只给了我21000元，因此2005年他们三家来找我时，我同他们三家说的谁能补交3000元剩余房款就给谁办理过户。本院认为，该证据只显示上诉人郑文铉收取案外人韩京仁3000元费用，不能直接反映出上诉人实际收取三套房屋的全部房款的事实，故对证据的真实性本院予以采信，对被上诉人全光哲的证明目的不予采信。
本院经审理查明的事实与一审基本一致。
另查明：2005年6月26日，上诉人郑文铉给案外人韩京仁出具收条一张，内容为：“今收到韩京仁更改房照所需的3000元人民币（郑秀哲更改为韩京仁）户口本及韩京仁已购买的郑秀哲姓名的房照、土地使用证。如房照更改不了时，已收的3000元人民币及房照、土地使用证、户口本还给韩京仁。”同年双方因该3000元费用问题诉至法院，经调解，上诉人郑文铉同意于同年9月27日前退还韩京仁3000元手续费。
2009年6月17日，上诉人郑文铉以房照遗失为由向延吉市房产管理局申请补办了诉争房屋的房屋产权证。同年6月23日，延吉市房产管理局为其补办了诉争房屋的房屋产权证，证号为延房权证字第4004**号。
本院认为：1991年民族公司从上诉人郑文铉处购买三套房屋（含诉争房屋）事实清楚，对此上诉人郑文铉亦予认可。现上诉人郑文铉以民族公司没有付清三套房屋的全部房款为由，不同意继续履行合同要求收回房屋，但对自己将三套房屋的房屋产权证书及土地使用权证书原件交给民族公司、本人亦知晓民族公司将诉争房屋出售给本单位职工并由职工占有使用近二十年为何不主张权利，仅以自己出国不能回来为由作解释，有悖常理，其提出民族公司未付清三套房屋房款的抗辩理由缺乏事实依据，不能成立。上诉人郑文铉与民族公司之间的房屋买卖虽然手续不完善，但不影响房屋买卖关系有效。上诉人郑文铉出卖房屋后，有义务按照民族公司的要求协助其办理房屋产权过户手续，民族公司取得房屋产权后再出售并将房屋产权过户给他人，这才是正常的交易，而民族公司在1995年将房屋出售给包括被上诉人全光哲在内的本单位职工后，并没有积极办理诉争房屋的产权转移变更，其后公司又停止经营，导致无人协调产权转移，从而出现2005年被上诉人全光哲抛开民族公司直接与上诉人郑文铉协商产权变更的情形。若上诉人郑文铉没有收取民族公司的房款，即便出于已收取了21000元有义务给一家办理产权过户的善意，也不可能在收取包括被上诉人全光哲在内三人每人“补交”的3000元“剩余房款”后，既在给案外人韩京仁的收条中认可韩京仁购买房屋的事实，又给被上诉人全光哲的妹妹全京花出具办理本案诉争房屋产权变更手续的委托书，这也间接证实上诉人郑文铉主张民族公司没有付清房款的抗辩理由不成立。上诉人郑文铉与被上诉人全光哲之间并不存在法律意义上的房屋买卖关系，被上诉人全光哲以房屋买卖合同关系要求上诉人郑文铉协助办理房屋产权过户手续，与《中华人民共和国合同法》所规定的合同相对性显然相抵，但考虑到上诉人郑文铉与民族公司之间房屋买卖、民族公司与被上诉人全光哲之间房屋买卖事实清楚及民族公司已停止营业多年无法协调房屋产权变更，和诉争房屋所在地段已经被延吉市人民政府定为棚户区改造标段房屋产籍灭籍、不需要办理产权变更等本案特殊情形，一审判令被上诉人享有诉争房屋安置补偿权益，虽有突破合同相对性之嫌，但从尊重历史和客观事实的综合考量出发，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2480元，由上诉人郑文铉负担。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 全智光
审判员 刘晓娟
二〇一四年十月三十一日
书记员 尹光熹
《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《合同法》第51条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《合同法》第130条：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《合同法》第135条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。