广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3037号
上诉人（原审原告）佛山市禅城区南庄镇基便村民小组，住所地广东省佛山市禅城区。
负责人关润驰，小组长。
上诉人（原审原告）佛山市禅城区南庄镇吉利村基便经济合作社，住所地广东省佛山市禅城区。
负责人关润驰，社长。
上述两上诉人的共同委托代理人张国忠，广东正明扬律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人唐永沛，广东正明扬律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）陆芳（曾用名陆少芳），住广东省佛山市禅城区。
委托代理人周贺，广东聚英华律师事务所律师。
委托代理人邝绮梅，广东高美律师事务所律师。
上诉人佛山市禅城区南庄镇基便村民小组（以下简称基便村民小组）、佛山市禅城区南庄镇吉利村基便经济合作社（以下简称基便经济合作社）因与被上诉人陆芳土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法南民初字第509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认基便村民小组、基便经济合作社与陆芳于2008年12月31日签订的土地租赁合同有效；二、驳回基便村民小组、基便经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费505元，由基便村民小组、基便经济合作社负担。
上诉人基便村民小组、基便经济合作社不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应当撤销。一、基便村民小组、基便经济合作社与陆芳于1998年1月1日签订的《租地合同》是有效的。1.1998年1月1日陆芳承租了基便村民小组、基便经济合作社位于佛山市禅城区南庄镇杏吉公路边的“九皮地”土地，双方签订了《租地合同》，约定租赁面积2.11亩，合同期限20年，从1998年1月1日起至2017年12月31日止。当时村小组长对合同文件管理不善，导致部分合同文件遗失，但陆芳按照1998年合同缴纳过租金，基便村民小组、基便经济合作社提交了陆芳丈夫关润生1998年1月18日、1998年5月31日缴交租金的凭证，足以证明陆芳1998年开始承租土地，这是全体村民清楚知道的事实。2.基便村民小组、基便经济合作社与陆芳2006年、2008年签订的合同所涉及的土地，就是1998年合同指向的土地，并非新租土地。既然陆芳承接了1998年合同所指向的土地，理所当然要承接1998年合同。3.基便村民小组、基便经济合作社无法提供1998年合同，但是不能否认双方土地租赁关系的存在。
二、基便村民小组、基便经济合作社与陆芳于2006年1月1日也有签订《土地租用合同》，村民对该合同的签订及履行均不知情，该合同违反法律强制性规定，属于无效合同。
三、2008年12月31日签订的《土地租赁合同》，村民对此毫不知情，根本无法行使表决权，不可能及时提出异议，知道后以各种方式提出抗议，该合同不可能是村民意志的体现，一审判决认为上述合同已经得到基便村民小组、基便经济合作社全体村民的认可、是村集体意志的体现是错误的。1.2008年合同是陆芳瞒着广大村民与当时村小组长关兆永相互串通签订的，当时关兆永任职村长，合同管理也由关兆永负责，村集体的村民根本不知道前述合同的存在。当时的村小组长关兆永保管合同，不等于村集体的村民都知道合同内容，更不代表村民均认可合同内容。2.吉利村委会将包括基便村民小组、基便经济合作社在内的下属各村小组的部分出租土地并入佛山市禅城区南庄镇吉利集团有限公司（以下简称吉利集团公司）统一管理，由基便村民小组、基便经济合作社出钱将出租土地登记在吉利集团公司名下，因此，基便村民小组、基便经济合作社的土地出租、租金收取、村民分红等全部事务均由吉利村委会和吉利集团公司几个领导及村小组长负责管理，全部事务由几个人控制，陆芳交租也是向吉利集团公司缴纳，陆芳从来没有直接向基便村民小组、基便经济合作社缴交过土地租金，基便村民小组、基便经济合作社对2008年合同的签订及租金标准改变、租赁期限延长等事情根本不知道，无法及时提出异议。一直以来基便村民小组、基便经济合作社都误以为陆芳是依据1998年《租地合同》的约定（合同期限至2017年12月31日）在使用案涉土地。因此，陆芳向吉利集团公司缴纳租金不能视为基便村民小组、基便经济合作社的村民对该合同的认可。3.在村民的知情权、表决权、监督权等权利被强制剥夺的情况下，2006年和2008年两份合同因违反法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，合同自始没有发生法律效力，不会因为持续了一段时间就自动变为有效，也不能以事后基便村民小组、基便经济合作社的村民没有及时对合同提出异议就推定村民对合同进行追认或者认可。4.整个吉利村委会下属各村小组的土地出租及物业出租的合同全部在吉利村委会保管，实际上是由当时任村小组长的关兆永保管，而且关兆永不担任小组长后就到吉利村委会的吉利集团公司当经理，主管吉利村委会下属全部村小组的土地出租及物业出租工作。基便村民小组、基便经济合作社的村民根本就看不到2008年的合同，作为普通村民根本不知道合同的存在。根据《正村长交接书》中可以看到，关兆永恶意销毁部分1998的《租地合同》。同时，基便村民小组、基便经济合作社因为打这场官司需要到吉利村委会复印相关租地合同及租金收据等资料，吉利村委会个别干部刁难，完全站在陆芳一边。5.2012年部分村民知道陆芳与吉利村委会个别干部及当时的村小组长关兆永串通私改合同，部分村民就冒着被打击报复的风险多次向吉利村委会、南庄镇政府综治维稳办、镇政府纪委等多个部门反映问题，一直得不到答复解决。足以证明基便村民小组、基便经济合作社对两份合同有异议，不断以上访、拉横幅、在互联网发布消息等方式提出异议。6.基便村民小组、基便经济合作社经过2014年新村长换届，新村长关润驰上任后才说服村民通过法律途径解决涉案土地问题，关润驰承受了巨大压力。由此可见陆芳与吉利村委会个别干部等已经结成强大利益主体，拼命阻拦村民通过法律途径及其他一切合法途径维护权益。
三、根据前述第一至二点意见，陆芳应当依法赔偿基便村民小组、基便经济合作社租金差额48427元。
四、按照一审判决的逻辑推理，以后只要村小组的负责人与承租人私下签订了合同再交到村委会备案，由村委会收取租金即可视为签订的土地租赁合同有效，不但完全剥夺了基便村民小组、基便经济合作社的村民通过召开村民会议对村集体事务进行管理的权利，严重违背了《中华人民共和国村民委员会组织法》的立法精神。而且这种做法被认定为有效，则陆芳完全可以长久霸占土地，因为只要在上一份合同没有到期前私下再签订一份租期为20年的合同，如此循环往复就可以永久霸占土地。
上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认基便村民小组、基便经济合作社与陆芳于1998年1月1日签订的《租地合同》有效；3.确认基便村民小组、基便经济合作社与陆芳于2006年1月1日签订的《土地租用合同》无效；4.确认基便村民小组、基便经济合作社与陆芳于2008年12月31日签订的《土地租赁合同》无效；5.改判陆芳赔偿基便村民小组、基便经济合作社租金差额48427元；6.本案诉讼费由陆芳承担。
被上诉人陆芳答辩称：基便村民小组、基便经济合作社陈述2008年双方签订的土地租赁合同违反了我国法律强制性规定，属于无效合同，该陈述空洞无据。综合本案全部证据材料，2008年签订的土地租赁合同在签订程序及合同内容上合法有效，而且在合同的履行过程中已经得到基便村民小组、基便经济合作社村民的认可。一、2008年土地租用合同签订程序合法，既符合《中华人民共和国村民委员会组织法》，也符合村规民约。1.《中华人民共和国村民委员会组织法》于1998年11月4日第九届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过，2010年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议修订，双方于2008年签订了本案土地租用合同，根据法不追溯原则，适用的是1998年版相关规定，而不是2010年修订后的内容，2008年土地租用合同由村组委员五人代表签订，程序上没有违反1998年的《中华人民共和国村民委员会组织法》任何强制性规定，该合同签订程序合法有效。2.基便村民小组、基便经济合作社属于吉利村委会管辖下的村民小组，吉利村委会2005年7月制定的《村规民约：吉利集团有限公司土地管理细则》对基便村民小组、基便经济合作社具有约束力，2008年《土地租用合同》不违反该管理细则第十一条规定，合同签订合法有效。3.基便村民小组、基便经济合作社的上级管理部门是吉利村委会，吉利村委会对2008年的《土地租用合同》进行了审查鉴证，加盖了吉利村承包合同管理的印章，证明吉利村委会对本案租赁合同的批准及同意。陆芳作为承租人完全有充分理由相信合同出租方的盖章及村组委员五人代表签名是经全体村民同意的、是代表村集体意志的、是程序合法的。4.一审法院依职权调取的证据即佛山市禅城区南庄镇纪检部门出具的关于吉利基便村民反映情况的调查报告一份，该证据由政府职能部门出具，显示未发现相关人员存在违法违纪情况。基便村民小组、基便经济合作社指控陆芳通过不正当手段串通签订两份合同，该证据充分驳斥了基便村民小组、基便经济合作社的无理指控，某些村干部鼓动不知情的村民闹事、上访、拉横幅，制造激化社会矛盾，现在部分村民已经开始清醒、觉悟，对某些村干部的违法行为向政府部门进行举报、申诉。
二、2008年土地租用合同内容合法。没有损害基便村民小组、基便经济合作社的任何利益，该合同合法有效。
三、2008年土地租赁合同的履行情况。1.2008年的土地租赁合同是双方真实意思表示，陆芳一直按照合同约定交付租金，并在涉案土地上投入资金开展生产建设，建造了厂房等建筑物，基便村村民对陆芳租赁涉案土地一事已知悉多年，涉案租赁合同已实际履行多年，涉案土地租赁已得到基便村民小组、基便经济合作社村民的认可。2.基便村民小组、基便经济合作社收取了陆芳的租金用于村民分红，村民分红大部分资金来源于租户的租金，基便村民小组、基便经济合作社上诉称对土地租赁合同签订及履行过程毫不知情，显然是罔顾事实，没有土地租赁合同的存在就不会产生租金收入，村民就不会得到分红。
四、2008年土地租赁合同的租赁期限合法有效。1.合同租赁期间均没有超过二十年，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限合法有效。2.根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”，其中国有工业用地使用权出让年限为50年，因此，2008年合同符合该规定，租赁期限合法有效。
综上，基便村民小组、基便经济合作社的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人基便村民小组、基便经济合作社、被上诉人陆芳均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明：各方当事人确认涉案土地由承租人正常使用，承租人在经营当中。
本院认为：本案二审争议焦点是2008年签订的土地租赁合同的效力问题。
基便村民小组、基便经济合作社与陆芳于2008年12月31日签订一份《土地租赁合同》。基便村民小组、基便经济合作社上诉主张2008年土地租赁合同未经村民会议讨论、土地租金偏低，严重损害村集体利益，属于无效合同。经审查，2008年12月31日签订的《土地租赁合同》，基便经济合作社除在合同上加盖公章外，基便村民小组的村组委员、村民代表关兆永、关润光、关镇彪、欧丽香、关同波在合同上签名确认，吉利村委会作为鉴证部门亦在合同上盖章确认。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第二款规定，村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项，包括从村集体经济所得收益的使用、本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案、土地承包经营方案、村集体经济项目的立项、承包方案等。土地租赁合同的内容包含于上述村民会议可以授权村民代表会议讨论决定的范围内。租金的程序亦不违反吉利村委会与吉利集团公司联合制订的村规民约中的《吉利集团有限公司土地管理细则》第十一条“村小组出租土地：……每亩租金低于6000元的要经村户主大会通过，并报村委会批准”的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定续订租赁合同约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年，土地租赁合同约定租赁期20年，并未超过法律规定的期限。综上，土地租赁合同是各方当事人的真实意思表示，村民代表在土地租赁合同上签名并未违反法律规定或村规民约，代表了全体村民行使村民自治的权利，是村集体意志的体现。双方的租赁关系已经履行了较长时间，陆芳一直按合同约定交纳租金并在涉案土地投入资金开展生产建设，建造了上盖物，正常使用租赁物，基便村民小组、基便经济合作社也一直按合同约定收取租金。基便村民小组、基便经济合作社上诉主张2008年土地租赁合同无效，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定土地租赁合同有效，处理正确，应予维持。
基便村民小组、基便经济合作社上诉主张陆芳支付租金差额，因土地租赁合同有效，陆芳已经按照合同约定交纳了租金，基便村民小组、基便经济合作社再要求陆芳支付租金差额没有依据，本院不予支持。
基便村民小组、基便经济合作社上诉主张确认其与陆芳1998年1月1日签订的《租地合同》、2006年签订的《土地租用合同》有效。经审查，基便村民小组、基便经济合作社并未提交证据证实双方存在着上述两份合同，故基便村民小组、基便经济合作社的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1010.67元，由上诉人佛山市禅城区南庄镇基便村民小组、佛山市禅城区南庄镇吉利村基便经济合作社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 车 驰