浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0212民初7359号原告：王嘉星女，1989年3月23日出生，汉族，现住浙江省宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：葛珂楠（原告王嘉星配偶，男，1988年6月26日出生，汉族，现住浙江省宁波市鄞州区。被告：杨军丽女，1971年7月3日出生，汉族，户籍所在地：浙江省宁波市鄞州区，现住浙江省宁波市大榭开发区。原告王嘉星为与被告杨军丽房屋买卖合同纠纷一案，于2017年6月27日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用小额诉讼程序于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告王嘉星及其委托诉讼代理人葛珂楠、被告杨军丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王嘉星向本院提出诉讼请求：1.被告杨军丽赔偿宁波市鄞州区百丈路819弄36号404室房屋内管道漏水维修费用共计4671元；2.被告杨军丽赔偿原告王嘉星已垫付的36号404室2017年6月26日前欠缴的电费、水费、煤气费、物业费、开锁更换费等共计898元。审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为被告杨军丽赔偿原告王嘉星已垫付的36号404室2017年6月26日前欠缴的电费、水费、煤气费、物业费、开锁更换费等共计1024元。事实和理由：2016年9月1日原告与被告杨军丽签订《房屋买卖合同》，双方就原告购买被告名下坐落于浙江省宁波市江东区（现为鄞州区）百丈东路819弄36号404室的房屋达成协议。合同约定：2017年6月26日房屋正式腾退交付，完好保存房间内水电设施及房间内相关物品，6月26日前被告杨军丽与他人签订的租房协议继续履行，房租归原告杨军丽所有；交房时同时结清水、电、电话及物业费用，交房前所发生的上述费用均由被告杨军丽承担。2016年9月27日，原、被告双方办理过户交易手续。同年10月11日，房屋所有权登记至原告王嘉星名下。2017年4月17日下午14：00，原告接到宁波市鄞州区百丈路819弄36号304室住户王仁姬的电话，反映楼上漏水问题，经查实，系404室房间内供水设施严重损坏造成。304室屋顶已出现大面积漏水，墙面空鼓开裂严重，脱皮掉落，室内家具地板等浸泡损毁，严重影响正常生活。304室住户王仁姬会同物业立即通知被告杨军丽及其丈夫李志勇，要求他们马上对404室房屋进行修理，同时赔偿304室的损失。被告杨军丽明确表态房屋漏水与其无关。次日，原告王嘉星与被告杨军丽进行沟通，要求其解决房屋漏水问题，亦无果。同年6月24日，原告王嘉星多次电话通知被告杨军丽，要求按合同日期于6月26日交付房屋钥匙。结清水、电及物业费用，赔偿因水管渗漏造成的损失，均遭到拒绝。为此，原告于6月24日，会同北柳街派出所民警，将404室房屋门锁进行了更换。同时，原告王嘉星替被告杨军丽先行垫付该房屋2017年6月26前所欠水电气热、物业费、开锁费共计1026元。同年6月26日，原告聘请3名水电工师傅对404房屋内漏水管道进行了维修。被告杨军丽在房屋交易过程中，从未提及或在合同中表述过该房屋存在严重漏水问题，在隐瞒房屋存在重大漏水隐患的情况下，将房屋卖给原告王嘉星，存在事实欺骗。2017年6月26日前原告王嘉星对该房屋只享有所有权，实际使用权与租金收益均由被告杨军丽享受。2017年6月26日房屋正式腾退交付，被告应完好保存房间内水电设施及房间内相关物品。基于上述理由，根据合同法的相关规定，被告杨军丽应赔偿原告王嘉星漏水维修损失，及房屋交付前的水、电、煤气及物业费用。被告杨军丽辩称，涉案房屋系带租出售，原告了解并认可这一情况。因去年下半年房价暴涨，租金的归属以租金补贴房屋价款的形式确定下来。故房屋实际无须交付，风险转移的时间节点应为双方完成过户之时。本案的起因系2017年4月17日发生的房屋漏水问题，而双方房屋完成过户的日期是2016年9月29日，损害发生之时与过户之日相距半年之久。原告王嘉星提出的维修、水、电、煤气、物业费、开锁等费用均产生于过户之后。因此上述费用均不应由被告杨军丽负担。原告提交的一份补充协议，被告杨军丽对其合法性存在异议。上述协议的签署人为案外人李志勇，系被告杨军丽的前夫，双方已于2016年3月离婚。离婚协议中明确约定涉案房屋所有权归被告杨军丽单独所有。因此，案外人李志勇无权代被告杨军丽签署与涉案房屋买卖有关的任何法律文件。其签署的上述协议对于被告杨军丽不具备约束力。本案基于的法律关系是房屋买卖合同关系。原告王嘉星提出的诉讼请求应当基于合同约定或法定事由。原告王嘉星认为房屋漏水系因被告杨军丽交付之房屋本身存在质量问题，且被告杨军丽隐瞒房屋漏水情况，但其并未提供相应证据证明。此外，涉案房屋系二手房，被告杨军丽在原使用过程中并未出现任何漏水问题，在被告杨军丽未对房屋主体结构及管线进行改动翻修的情况下，不应尽到如此之高的注意义务，乃至承担对买卖标的物的瑕疵担保义务。且原告作为合同相对方，对于购买二手房应有足够的风险认识和预估，二手房因使用年限及设施老化原因，自身可能产生的如本案当中的漏水等相邻损害，其原因理应不可归责于买卖双方，故原告王嘉星要求被告杨军丽对出售过户之后的房屋承担质保义务系加重被告杨军丽的合同义务，有违法律的公平精神。故原告的诉讼请求缺乏基本事实与法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院对证据认定如下：1.原告王嘉星提供浙江永成物业管理有限公司华侨城管理处提供的《情况说明》一份，拟证明因宁波市鄞州区百丈路819弄36号404室房屋内的自来水管破裂，水由楼上地面直接渗入楼下304室天花板的事实。经质证，被告杨军丽称她对4月18日发生房屋漏水的情况不清楚，物业曾联系过她，她跟物业说已经将房屋出售，让物业联系新房东。因被告杨军丽未否认曾发生漏水事实，本院对原告提供的证据及主张的事实予以认定。2.原告王嘉星提供《存量房屋买卖中介合同》、《房屋买卖补充协议》一份，拟证明合同约定交房之前产生的电费、水费、煤气费、物业费应由被告杨军丽承担的事实。经质证，被告杨军丽认为房屋在2016年9月27日已经完成过户，之后的费用不应由她承担。本院认为，被告杨军丽对《存量房屋买卖中介合同》、《房屋买卖补充协议》真实性未表异议。本院对上述两份证据的真实性予以认定。3.原告王嘉星提供《房屋租赁合同》一份（复印件），拟证明该房屋在过户后从2016年11月5日开始到2017年11月4日由被告杨军丽出租给案外人的事实。经质证，被告杨军丽认为房屋是委托中介出租的，她不清楚具体情况。本院认为，在庭审中，被告杨军丽承认该份合同上的“杨军丽”三个字是她所签，并认可收到租金，因此，本院对该份证据的真实性予以认定。4.原告王嘉星提供《协议书》一份，拟证明被告承诺于2017年6月26日前腾退房屋的事实。经质证，被告杨军丽认为该份协议书系其前夫李志勇所签，对该份协议不予认可。本院认为，原告王嘉星与被告杨军丽签订了《存量房屋买卖中介合同》及《房屋买卖补充协议》，因此，房屋买卖的相对方应当是原告王嘉星和被告杨军丽，而《协议书》系原告王嘉星与案外人李志勇所签，在原告王嘉星没有充分证据证明李志勇系被告杨军丽的委托人，或者原告王嘉星有理由相信案外人李志勇有权代理被告杨军丽的情况下，本院认为案外人李志勇无权代理被告杨军丽处理有关房屋买卖的事宜，本院对该份证据不予采信。5.原告王嘉星提供《房屋漏水赔付报告》一份、结算清单一份、维修发票一份，拟证明原告王嘉星支付4671.05元房屋修理费的事实。经质证，被告杨军丽对修理费用无异议，但认为修理费用不应由她承担。6.原告王嘉星提供《欠费停电告知单》、发票及收款收据，拟证明原告王嘉星为被告杨军丽垫付2017年6月26日前欠缴的电费、水费、煤气费、物业费以及开锁、换锁的费用，共计1024.24元的事实。经质证，被告杨军丽对上述费用的金额无异议，但认为上述费用不应由她承担。本院对上述证据的真实性予以认定。7.原告王嘉星提供短信、通话记录详情一组，拟证明原告多次与被告杨军丽沟通的情况。经质证，被告杨军丽对证据不予认可，认为这是原告王嘉星单方面的证据，她没有予以回应。本院对上述证据的真实性予以认定。8.原告王嘉星提供不动产权属证明一份，拟证明房屋权属情况。经质证，被告杨军丽无异议。本院对该份证据予以认定。9.被告杨军丽提供《离婚证》一份，拟证明被告杨军丽与案外人李志勇已于2016年5月11日离婚的事实。经质证，原告王嘉星对真实性无异议。但认为她是在今天才知道被告杨军丽与李志勇离婚的事实，之前一直认为被告杨军丽与案外人李志勇是夫妻关系。本案对原告提供的《离婚证》的真实性予以认定。综上，本院对案件事实认定如下：2016年9月1日，原告王嘉星、被告杨军丽、案外人宁波东钱湖旅游度假区爱新房产信息服务部签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定：原告王嘉星向被告杨军丽购买坐落于宁波市江东区（现为鄞州区）百丈东路819弄36号404室的房屋一套，房屋价款总计1210000元；2016年9月1日，原、被告签订合同时，原告王嘉星支付定金50000元，定金可抵房款；同年9月27日，原、被告双方办理过户交易手续时，原告王嘉星支付房款320000元；同年12月2日前付清剩余房款840000元；交房时间约定为2017年6月16日；继续让原租客租住该房屋，2017年6月16日前租金归被告杨军丽所有，等等。之后，原、被告双方又签订《房屋买卖补充协议》一份，约定：原告王嘉星于2016年9月23日前，支付房款180000元，并另行支付房屋增值差价5000元，被告杨军丽于同日前配合原告王嘉星办理过户交易手续；原告王嘉星承诺于2016年12月18日前办理按揭贷款手续并向被告杨军丽付清剩余购房款840000元；等等。2016年10月11日，原告王嘉星取得了坐落于宁波市鄞州区百丈东路819弄36号404室的不动产权属证明。2017年4月18日，因宁波市鄞州区百丈东路819弄36号404室房屋内的自来水管破裂，自来水渗入楼下304的天花板，致使304室受到损失。被告杨军丽在房屋过户后，根据《存量房屋买卖中介合同》的约定，继续收取宁波市鄞州区百丈东路819弄36号404室房屋出租的租金。2017年6月16日，被告杨军丽并未按照《存量房屋买卖中介合同》的约定，将房屋交付给原告王嘉星。2017年6月24日，原告王嘉星通过换锁的方式实际占有了宁波市鄞州区百丈东路819弄36号404室，并为此支付开锁及换锁费用386元。2017年6月24日，原告王嘉星支付2016年11月1日至2017年7月31日的物业管理费402.90元、2017年3月5日至2017年5月5日的水费72.10元。此外，原告王嘉星还支付了2017年4月、5月的电费154.03元。2017年6月27日，原告王嘉星支付房屋供水管道维修改造费用4671.05元。本院认为：首先，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外；房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。该规定明确了商品房的交付除当事人另有约定外，不以房屋所有权证书的给付作为交付的要件，而以房屋是否移转占有为标准。涉案《存量房屋买卖中介合同》约定房屋的交付时间为2017年6月16日，且在合同中约定被告杨军丽收取房屋租金至2017年6月16日止。因此，被告杨军丽对房屋的实际占有并未随着房屋所有权登记的变更而移转。其次，被告杨军丽并未按照合同约定的时间将房屋交付给原告王嘉星使用。涉案房屋实际交付的时间应为原告王嘉星实际占有房屋的时间，即2016年6月24日。原、被告双方虽然在2017年6月24日之前办理了过户手续，但房屋自来水管道发生破裂时，房屋并未交付给原告王嘉星。因此，房屋损失的风险应当由被告杨军丽承担。原告王嘉星要求被告杨军丽承担房屋修理费4671元，而非实际支出的4671.05元，系原告王嘉星对自己权利的处分，本院不予干涉。本院对原告王嘉星的该项诉请予以支持。第三，被告杨军丽还应承担房屋未交付之前的水费72.10元、电费154.03元、物业管理费349.18元。原告王嘉星诉请的电费154.39元，与电费发票金额不符，本院不予认定。原告王嘉星诉请的物业费至2017年7月31日，本院对超过原告王嘉星实际占有房屋2017年6月24日以后的费用53.72元不予支持。因原告王嘉星未提供已垫付煤气费的证据，故本院对原告王嘉星要求被告杨军丽赔偿煤气费的诉讼不予支持。原告王嘉星提起的诉请中放弃了已支出的0.24元垫付费用，本院在判决中亦相应予以扣减。第四，被告杨军丽未按期交付房屋，应承担原告为此支出的开锁及换锁费用386元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条之规定，判决如下：一、被告杨军丽赔偿原告王嘉星已支出的房屋修理费4671元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、被告杨军丽赔偿原告王嘉星已垫付的水费72.10元、电费154.03元、物业费349.18元、开锁及换锁费用386元，上述费用合计961.31元，扣减0.24元后余961.07元，被告杨军丽于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告王嘉星的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告王嘉星负担1元，由被告杨军丽负担24元。被告杨军丽负担的案件受理费于本判决生效之日起十日内交纳至本院。本判决为终审判决。当事人申请再审的，应当在判决发生法律效力后六个月内提出。审判员  朱林二〇一七年九月二十一日书记员  向婧?*MERGEFORMAT?10??*MERGEFORMAT?11?