广东省河源市源城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1602民初1056号
原告：中国银行股份有限公司河源分行，住所地。
负责人：蔡浩奇，行长。
委托代理人:刘佳佳，广东众浩律师事务所律师。
委托代理人:李朗，广东众浩律师事务所律师。
被告:赖辉城，男，身份证号码，住。
被告:赖日森，男，身份证号码，住。
被告：河源东方房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：张汝钦。
委托代理人：田飞，广东王苗苗律师事务所律师。
委托代理人：张丽梅，广东王苗苗律师事务所律师。
本院立案受理上列原告诉被告金融借款合同纠纷一案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司河源分行委托代理人刘佳佳、被告河源东方房地产开发有限公司（以下简称“东方公司”）委托代理人田飞、张利梅到庭参加了诉讼，被告赖辉城、赖日森经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月27日，原告与被告赖辉城、东方公司签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JG8DAA20121590），约定由原告向被告赖辉城提供房屋贷款人民币叁拾贰万贰仟元整（322，000.00元整），贷款期限为20年/240个月，约定贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为利率重新定价日，第一个浮动周期内，按实际放款日使用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率下浮0%执行，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定贷款利率水平上加收50%。另约定，被告赖辉城以其名下所有的位于河源市源城区宝源路100号金鼎比华利山庄第3栋1522号房（购房合同编号：2012080683）作抵押。上述抵押房产于2012年10月9日办理了商品房预售抵押备案（备案案号：河市区预抵备字第201116-11号）。同日，原告与被告赖日森签订《个人贷款保证合同》（合同编号：BG8DAA20121590）,约定被告赖日森对被告赖辉城的上述借款提供连带保证责任，保证范围为：原告与被告赖辉城签订的上述借款合同项下的债务，包括：本金、手续费、利息、罚息、滞纳金、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公证费、执行费等），保证期间为主债务的履行期限届满之日起两年。上述合同签订后，原告如约发放了贷款。此外，由于原告尚未取得抵押物的房地产证及他项权证，根据《个人一手房贷款合同》第八条及第十条的规定，被告东方公司应对被告赖辉城的贷款承担连带保证责任。被告东方公司分别于2015年9月21日、2015年12月24日履行合同保证责任向原告垫付了14733.68元、6824.25元。
在合同履行过程中，被告赖辉城仅偿还了部分借款本息，暂计至2016年4月25日，被告赖辉城一共拖欠原告借款本息320975.18元，原告多次催讨未果。为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告赖辉城偿还原告住房贷款本金294270.54元及自逾期之日起至债务清偿之日止的利息、罚息【利息、罚息按《个人住房抵押贷款合同》约定计付】；2、原告与被告的抵押关系合法有效，原告对被告提供的抵押物位于河源市源城区宝源路100号金鼎比华利山庄第3栋15层1522号房产享有优先受偿权；3、被告赖日森、东方公司对被告赖辉城的借款承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由三被告承担。
原告在庭审中变更诉讼请求的本金为290602.21元、利息暂计至2016年7月26日为3798.62元。
原告对其起诉陈述事实提供的证据有：1、原告企业营业执照；2、原告组织机构代码；3、原告负责任证明；4、原告负责人身份证；5、被告赖辉城身份证；6、被告赖日森身份证；7、被告东方公司机读档案；8、《个人住房贷款申请表》；9、《个人一手房住房贷款合同》；10、借款借据；11、《个人贷款保证合同》；12、商品房预售抵押备案证明；13、还款明细清单；14、贷款还款回单。
被告东方公司答辩称，一、原告要求被告东方公司对被告赖辉城未清偿的剩余全部住房贷款本息承担连带责任保证担保没有事实及法律依据。被告赖辉城以其所有的房产为该贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，该抵押权合法有效。根据担保法规定，首先应由被告赖辉城提供的抵押房产偿还原告的贷款本息，不足部分方由被告东方公司承担连带责任。而《个人一手住房贷款合同》附件一通用条款第四条第4款约定：主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。该条款首先违背了公平原则；其次原告对于该条限制、排除被告东方公司主要权利的条款也没有采取任何方式提请被告东方公司注意（如加粗字体、单独罗列等），且该条款加重了被告东方公司的保证责任，排除了保证人依法享有的上述物权担保优先实现的抗辩权，根据相关法律规定，该约定无效，保证期间内，被告东方公司仅对被告赖辉城提供的抵押房产不足清偿部分的贷款本息承担连带保证责任。二、被告东方公司已垫付了涉案按揭款人民币30380.45元，请法院依法予以查明认定。三、被告东方公司并非本案债务的最终承担方及责任人，本案诉讼费应由被告赖辉城承担，原告要求被告东方公司承担本案的诉讼费没有依据。综上，请求法院依法判决驳回原告对被告东方公司的诉讼请求。
被告东方公司对其答辩陈述事实提供的证据有：1、被告东方公司营业执照；2、被告东方公司法定代表人身份证；3、《个人一手房住房贷款合同》；4、贷款还款回单。
被告赖辉城、赖日森未作答辩，也没有提供证据。
经审理查明，2012年9月27日，原告与被告赖辉城、东方公司签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JG8DAA20121590），由原告向被告赖辉城提供贷款人民币322000元，用于购房。合同中约定，贷款期限为20年，按月等额本息还款；贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.45833‰，浮动周期为12个月，每满一个浮动周期，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下浮0%作为下一个周期的适用利率；若被告赖辉城未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率（合同约定贷款利率水平上加收50%）按日计收利息，直至清偿本息为止；被告东方公司作为被告赖辉城购房的开发商，为被告赖辉城的贷款提供阶段性连带保证责任。同日，原告与被告赖日森签订《个人贷款保证合同》（合同编号：BG8DAA20121590）,约定被告赖日森对被告赖辉城的上述借款本息及相关费用提供连带保证责任，保证期间为主债务的履行期限届满之日起两年。另约定，被告赖辉城以其名下所有的位于河源市源城区宝源路100号金鼎比华利山庄第3栋1522号房（购房合同编号：2012080683）作抵押。合同签订后，原告与被告赖辉城于2012年10月9日办理了商品房预售抵押备案登记（备案案号：粤房地预登河字第河市区预许201116-11号）。
上述合同签订后，原告如约发放了贷款。在合同履行过程中，被告赖辉城仅偿还了部分借款本息后未还款，被告东方公司履行合同保证责任向原告垫付了30380.45元。截止至2016年7月26日，被告赖辉城仍欠原告借款本息294400.83元。被告多次催讨未果，向法院提起诉讼。
另查明，上述《个人一手住房贷款合同》附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》四的开发商保证第2条第2款约定：若保证人提供阶段性连带保证责任的，则自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。
本院认为，被告赖辉城向原告借款人民币322000元，有原告提供的《个人一手住房贷款合同》、《借款借据》、贷款还款明细清单、贷款还款回单等证据为证，事实清楚，证据确凿充分，双方的债权债务关系成立。原告按合同约定向被告赖辉城提供了借款，被告赖辉城应按约定偿还借款本息，现被告赖辉城未按期偿还，属于违约行为，应当承担违约责任。原告请求被告赖辉城偿还借款本息，符合法律规定，本院予以支持。被告赖辉城应向原告偿还借款本金290602.21元及截止至2016年7月26日的利息及逾期利息3798.62元，并从2016年7月27日起以本金人民币290602.21元为基数支付逾期利息至清偿之日止（利率按合同约定的贷款利率水平上加收50%）。被告赖日森自愿为被告赖辉城的上述借款本息提供担保，应当对被告赖辉城的上述借款本息承担连带清偿责任。
本案的争议焦点是：一、原告对被告赖辉城名下位于河源市源城区宝源路100号金鼎比华利山庄第3栋1522号房（购房合同编号：2012080683）能否行使抵押权；二、被告东方公司是否对被告赖辉城的借款本息承担连带清偿责任。
关于原告对被告赖辉城名下位于河源市源城区宝源路100号金鼎比华利山庄第3栋1522号房（购房合同编号：2012080683）能否行使抵押权的问题，上述房产上设立的预告登记（预售商品房抵押），与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对上述房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实抵押权。综上，原告请求对被告赖辉城名下位于河源市源城区宝源路100号金鼎比华利山庄第3栋15层1522号房产享有优先受偿权，本院不予支持。
关于被告东方公司是否对被告赖辉城的借款本息承担连带清偿责任的问题，根据合同约定，被告东方公司对被告赖辉城的借款承担阶段性连带保证责任。阶段性连带保证，即是开发商为借款人在该阶段（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向贷款人履行还款义务提供保证，也为贷款人获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证，一但房屋抵押设定成功，该阶段性保证任务完成。本案预告抵押登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定的原则，原告就上述房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告东方公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，且该期限届满条件的未成就并非原告造成。因此，被告东方公司应对被告赖辉城因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。因此，原告请求被告东方公司对被告赖辉城的上述借款本息承担连带保证责任，本院予以支持。
被告赖辉城、赖日森经本院传唤未到庭，应视为其放弃对原告起诉事实的抗辩，本院可以缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中国人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告赖辉城应在本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司河源分行借款本金290602.21元及截止至2016年7月26日的利息及逾期利息3798.62元，并从2016年7月27日起以本金人民币290602.21元为基数支付逾期利息至清偿之日止（利率按合同约定的贷款利率水平上加收50%）。
二、被告赖日森、河源市东方房地产开发有限公司应对被告赖辉城的上述借款本息承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6114元，由被告赖辉城、赖日森、河源东方房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。
审 判 长 高雪云
代理审判员 龚海燕
人民陪审员 吴海城
二〇一六年八月十六日
书 记 员 曾秋菱