广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1135号
上诉人（原审被告）：肇庆市东盛房地产开发有限公司，住所地：肇庆市端州区。
法定代表人：冼志轩，该公司总经理。
委托代理人：刘华君、彭嘉裕，分别、实习律师。
被上诉人（原审原告）：黄爱婵，女，汉族，住肇庆市端州区，公民身份号码×××4543。
被上诉人（原审原告）：陈永昌，男，汉族，住肇庆市端州区，公民身份号码×××0217。
上述两被上诉人的共同委托代理人：李博，广东赛力律师事务所律师。
上诉人肇庆市东盛房地产开发有限公司（以下简称“东盛公司”）因与被上诉人黄爱婵、陈永昌商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2015年5月25日，黄爱婵、陈永昌与东盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2015052143），约定黄爱婵、陈永昌购买东盛公司开发的位于肇庆市端州区星湖大道东侧116区东盛名苑第十四幢1901房预售商品房一套，该商品房建筑面积164.62㎡，其中套内建筑面积136.38㎡，分摊建筑面积28.24㎡；按套内建筑面积每平方米5338.03元（人民币，下同），总金额728000元；合同第八条“交付期限”约定出卖人应当在2015年8月31日前将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题不能及时解决的原因导致延迟交楼的，不视作违约，交付使用期限因此而按工程进度实际情况顺延；3、政府大规模调整及政府重大政策改变、政府配套设施安装延误及其他出卖人不可控制的因素，导致延迟交楼的，不视作违约。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人按买受人累计已付款额的5‰向买受人支付违约金，合同继续履行。如果买受人因合同第十一条的“买受人原因”情况下导致出卖人未能按期交楼的，出卖人无须支付违约金给买受人；合同第十一条“交接”约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当在出卖人发出交楼通知后30日内办理收楼手续；如由于买受人联系地址、联系电话变更未通知出卖人，致使出卖人的交楼通知书不能送达买受人的，物业公司有权从出卖人通知买受人之日起计收物业管理费。合同签订后，黄爱婵、陈永昌依约支付首付款219000元，后通过按揭贷款的方式支付余下购房款509000元。
2016年3月23日，东盛公司向黄爱婵、陈永昌发出《东盛名苑收楼通知书》，通知黄爱婵、陈永昌所购买的东盛名苑小区14幢1901房商品房已经有关部门验收合格准予入住。黄爱婵、陈永昌于2016年3月26日前往该小区物业管理处办理收楼手续。黄爱婵、陈永昌因东盛公司逾期向其交付商品房遂于2016年2月16日向该院提起诉讼，要求东盛公司支付延期交楼违约金。诉讼中，黄爱婵、陈永昌确认其于2016年3月26日办理收楼手续。
另查明：东盛公司开发的肇庆市端州区星湖大道116区东侧东盛名苑第13、14、15幢商住楼于2013年10月18日竣工并经五部门即建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位和设计单位综合验收合格。
黄爱婵、陈永昌起诉请求判决：1、东盛公司向黄爱婵、陈永昌支付逾期交楼的违约金共计12618.66元（以购房款总数728000元为基数，从2015年9月1日计至2016年1月19日，其中逾期90天之内的违约金按照每日万分之一计算，逾期90天之后的违约金按照每月千分之五计算，之后的违约金按照每月千分之五计算至实际交付之日止）；2、本案受理费由东盛公司承担。
原审法院审理认为：黄爱婵、陈永昌与东盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护。
关于东盛公司是否存在延迟交楼违约行为及如延迟交楼应承担何种违约责任的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，东盛公司应在2015年8月31日前向黄爱婵、陈永昌交付涉案商品房，且标的房屋应符合两个条件：1、房屋应当通过验收合格；2、东盛公司在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案登记手续。而涉案商品房虽在2013年10月18日竣工并经综合验收合格，但至庭审辩论终结前该房屋尚未办理竣工验收备案登记手续，故该院认定东盛公司存在延迟交楼的事实。由于东盛公司未提供证据证明其延迟交楼的行为符合合同约定的“出卖人可据实予以延期”之情形，故东盛公司延迟交楼的行为已构成违约，理应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，东盛公司应向黄爱婵、陈永昌支付因延迟交楼而产生的违约金。对于违约金的标准，东盛公司于2016年3月23日（案涉商品房经验收合格之后）向黄爱婵、陈永昌发出《收楼通知书》，通知黄爱婵、陈永昌应于2016年4月1日前办理收楼手续，黄爱婵、陈永昌亦于2016年3月26日办理收楼手续，双方的上述行为可视为双方同意变更涉案商品房的交付条件，故违约金应从2015年9月1日计至2016年3月25日，共逾期207天。根据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，逾期不超过90日的部分，以已交付的房价款按日万分之一计付违约金，逾期超过90日的部分，以已交付的房价款的5‰计付违约金。对于逾期不超过90日的部分违约金，因计算标准符合法律规定，该院予以确认；对于逾期交楼超过90日部分的违约金，黄爱婵、陈永昌要求逾期超过90日的部分违约金以已交付的房款为基准按月利率5‰的标准计付，该请求实质是要求调增违约金的计算标准，由于逾期交楼超过90日部分违约金所约定的违约（逾期）时间与违约金数额不成正比，导致《商品房买卖合同》约定的违约金标准低于因违约造成的损失，损害了购房者的合法权益，亦有违公平合理原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，本院依法对逾期交楼超过90日部分的违约金予以调整。黄爱婵、陈永昌主张以已付的房款为基准按月利率5‰的标准计付较为合理，该院予以采纳，即逾期交楼超过90日部分的违约金以已付的房款为基准按每月5‰的标准计付。综上所述，东盛公司应向黄爱婵、陈永昌支付逾期交楼违约金20553.53元（以购房款总数728000元为基数，从2015年9月1日计至2016年3月25日止，其中逾期90天之内的违约金按照每日万分之一计算，逾期90天之后的违约金按照每月千分之五计算），故黄爱婵、陈永昌请求的逾期交楼违约金，其合理部分，该院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决：一、东盛公司应在该判决生效之日起七日内向黄爱婵、陈永昌支付逾期交房的违约金20553.53元。二、驳回黄爱婵、陈永昌其他诉讼请求。本案受理费58元（黄爱婵、陈永昌已预交），由黄爱婵、陈永昌负担8元，东盛公司负担50元。
上诉人东盛公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、当事人之间的合同合法有效，应当按合同约定的违约责任条款执行，违约金为10092元。二、一审判决违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，挑战最高人民法院司法解释的权威性，是越权的和违法的判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”；第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定违约金数额。逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。该《解释》已经明确规定了逾期交付使用房屋的损失计算方法，一审却不遵照执行，而是故意违反司法解释的规定，毫无根据地自行决定按每月5‰的标准计算违约金，明显是越权的、违法的。东盛公司要求二审法院解决两个问题：一、最高法院的司法解释还要不要遵照执行？二、一审判决东盛公司按照已交付的房价款按每月5‰计付违约金，依据何在？一审对这两个问题的处理是完全错误。请求：1、撤销（2016）粤1202民初388号民事判决第一项，依法发回重审或者改判东盛公司向黄爱婵、陈永昌支付违约金10092元。2、判决东盛公司和黄爱婵、陈永昌按责任比例承担本案的诉讼费用。
上诉人东盛公司除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
被上诉人黄爱婵、陈永昌答辩称：一审认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求二审依法维持原判。1、一审认定“逾期超过90日部分违约金低于违约造成的损失”，属于根据事实，对损失进行自由裁量的权限。2、一审认定“由于逾期交楼超过90日部分违约金所约定的违约（逾期）时间与违约金数额不成正比，……有违公平原则”适用法律正确．3、东盛公司提供的《商品房买卖合同》属于格式合同，其中第九条第2款存在无效的情形，理应予以变更和撤销。
被上诉人黄爱婵、陈永昌除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
本院二审确认原审判决认定的事实。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，东盛公司对其逾期交楼的事实及逾期90天内的违约金计算均没有异议，仅对逾期交楼90天以上的违约金计算有异议。因此，本案二审争议的焦点是逾期交楼90天以上的违约金的计算标准问题。
涉案商品房双方约定交楼时间为2015年8月31日前，东盛公司于2016年3月23日向黄爱婵、陈永昌发出《收楼通知书》，通知黄爱婵、陈永昌于2016年4月1日前办理收楼手续，黄爱婵、陈永昌亦于2016年3月26日办理了收楼手续，但涉案商品房至一审辩论终结前尚未办理竣工验收备案登记手续，因此，东盛公司构成逾期交楼，应承担逾期交楼的违约责任。虽然双方合同约定逾期90天以上的，违约金按照买受人累计已付款额的5‰计算，但是在出卖人逾期交楼并且买受人选择继续履行合同的情况下，如果以合同约定计算违约金，无论何时交楼，违约金均为固定金额，不能起到督促违约方尽快履行合同的目的，明显低于因违约造成的损失，也违背公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，黄爱婵、陈永昌主张以已交付的房价款按每月5‰计付违约金，对应的金额相当于银行借款利息金额，可视为违约造成的损失，其主张符合上述法律规定。综上，原审采纳黄爱婵、陈永昌主张的以已交付的房价款按每月5‰计付违约金，即逾期交楼超过90日部分的违约金以已交付的房价款按每月5‰计付，并无不当，本院予以维持。东盛公司要求按照合同约定支付违约金，理由不成立，本院不予支持。
至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，本院予以维持。东盛公司的上诉主张，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费313.83元，由肇庆市东盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 孔日新
代理审判员 覃争义
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 赵崇轩
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