山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第669号
上诉人（原审原告）辛建友，男，1960年11月14日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人高广远、郭兴业，均为山东大正泰和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李长英，女，1946年10月19日出生，汉族，无业，住济南市。
被上诉人（原审被告）姬长乐，女，1975年8月18日出生，汉族，济南市历城区华山济青宾馆业主，住济南市。
被上诉人（原审被告）姬长娥，女，1971年6月25日出生，汉族，济南市历城区华太化工经营部员工，住济南市。
被上诉人（原审被告）姬长华，女，1973年7月27日出生，汉族，济南市历城区冰菲货运中心员工，住济南市。
以上四被上诉人共同委托代理人刘强（系姬长娥�夫），男，1971年6月9日出生，汉族，住济南市。
以上四被上诉人共同委托代理人许亮，男，1957年12月6日出生，汉族，中国重型汽车集团有限公司职工，住济南市。
上诉人辛建友因与被上诉人李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华土地租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2009）历城民商重初字第2708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，自1990年起，辛建友租赁位于济南市历城区华山镇姬家村进村路口北土地8亩。1992年，辛建友将其中的4亩（一个院落）租赁给姬脉坤。2000年，辛建友租赁上述土地的期限届满，遂与村委会续签两年。2002年12月，辛建友与济南市历城区华山镇姬家村民委员会又签订租赁协议，约定由辛建友继续租赁上述8亩土地，租赁期限自2002年8月1日至2052年7月31日。
自1992年姬脉坤租�上述4亩土地后建设房屋进行经营。因辛建友与姬脉坤签订的租赁合同期限届满，双方于2000年7月25日又签订协议书一份，约定：姬脉坤（乙方）租赁辛建友（甲方）院落一处，每年租赁费13000元，每年一交；租赁期限从2000年5月1日起至国家规划拆迁时止，国家占用多少，拆迁赔偿建筑物归乙方所有，国家占用不着的建筑物乙方自行处理，甲方概不负责；到期后，国家不占用的院落，乙方无条件归还甲方，乙方无权使用；使用期内，乙方使用时间，使用几个月交多少钱。
合同签订后，辛建友与姬脉坤各自履行了自己的义务。自2004年起至2008年，姬脉坤每年向辛建友交纳租赁费35000元。辛建友称经双方协商，自2004年起年租金变更为35000元。李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华辩称是因为辛建友建房用款于2004年、2005年分别交纳了35000元；后来辛建友要求姬脉坤按照该数额交�租金，鉴于双方的关系姬脉坤不好意思翻脸，于是2006年、2007年亦按照该标准交纳了租赁费。姬脉坤已将租赁费交至2008年9月30日。按每年租金35000元计算，自2008年10月1日至2010年1月22日的租金为45931.51元。
2009年8月12日，辛建友委托山东千舜律师事务所向姬脉坤发送律师函1份，载明：辛建友与姬脉坤签订的租赁合同对租赁期限的约定不明确，根据法律规定，该租赁合同视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，现辛建友预依法解除租赁合同，要求姬脉坤在收到本律师函后一个月内，搬离租赁院落。因姬脉坤未搬离租赁院落，辛建友提起诉讼，要求解除与姬脉坤签订的租赁合同。庭审中，辛建友表示解除租赁合同的理由除了上述理由外，还有以下理由：1、租赁合同的承租人为姬脉坤，其去世后，李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华不是共同经营人或合伙人，不符合关于房屋租赁合同司法解释的规定；2、李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华租赁院落后未经辛建友同意又转租；3、李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华已拖欠租金长达四年，构成严重违约。
另查明，李长英系姬脉坤之妻，姬长娥、姬长华、姬长乐系姬脉坤与李长英之女。姬脉坤于2010年9月27日死亡。辛建友与姬脉坤签订的协议书约定的院落，现由姬长娥、姬长乐、姬长华使用。姬脉坤、姬长娥、姬长华、姬长乐曾于2002年3月28日签订协议一份，约定：由于租赁院落已闲置一年多，经家庭协商，由姬长娥、刘强（女婿）以刘强的名义办理化工经营部，由姬长华、王纪波以王纪波的名义办理货运中心，由姬长乐以姬长乐的名义办理宾馆，经营地点均为租赁院落。……姬脉坤、姬长娥、姬长乐、姬长华、刘强在该份协议上签字、摁手印。辛建友对姬脉坤的签字不予认可，并申请�“姬脉坤”的签名及签名的形成时间进行司法鉴定。原审法院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行司法鉴定，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心作出司监中心（2013）技鉴字第884号鉴定意见书，鉴定意见为：协议上的姬脉坤签字是其本人所写，字迹形成时间无法判断。
本案涉案院落占用土地的规划及使用现状均为建设用地，无土地使用证。李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华在涉案院落占用的土地上建设房屋后有向外租赁房屋的情形。
原审法院认为：辛建友与姬脉坤之间签订的《协议书》系当事人真实意思表示，内容合法；且涉案土地规划及实际使用现状为建设用地，故该协议书应认定为有效协议。当事人应该按照合同的约定全面履行义务。本案争议的焦点是涉案租赁合同是否是不定期租赁合同。经调查，双方在租赁合同中约定租赁期限自2000年5月1日起至国家规划拆迁为止，该条款应为附合同终止条件的条款，即合同终止的条件为国家规划拆迁时。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。因涉案合同约定的终止条件即国家规划拆迁的日期不确定，故在终止条件不能成就时，涉案协议确定的租赁期限最长应为20年，即自2002年至2020年。辛建友以涉案协议为不定期租赁为由要求解除合同，理由不能成立。辛建友主张以姬脉坤死亡为由，要求解除租赁合同；李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华提供了协议书证明租赁院落后由李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华家庭共同经营；辛建友虽对协议书的真实性不予认可，但经司法鉴定结论为姬脉坤的签字是真实的，根据证据规则的规定，原审法院对该证据的证明力予以采信。参照《最高人民法院关�审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条的规定，姬脉坤死亡后，其子女有权继续按照原租赁合同租赁院落，故辛建友以姬脉坤死亡要求解除租赁合同，理由亦不能成立。辛建友主张李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华租赁院落后，又将房屋转租，故要求解除租赁合同。原审法院认为，本案系土地租赁，李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华租赁院落后进行经营，后转租房屋，与土地租赁合同无关，辛建友依此要求解除合同，理由不充分。辛建友主张李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华未交纳租金长达四年，构成严重违约，应解除合同。原审法院认为，2008年李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华未交纳租金，2009年辛建友提起诉讼，因案件在审理过程中，李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华一直未交纳租金。李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华的行为虽构成违约，辛建友可要求李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华承担违约责任，但不符合合同解除的条件，故辛建友依此要求解除租赁合同，理由不充分。综上，辛建友要求解除租赁合同，原审法院不予支持。但李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华应向辛建友支付相应的租金。关于租金的数额，辛建友、李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华均认可自2004年至2008年，姬脉坤每年交纳35000元的租金，已交至2008年9月30日。根据辛建友提供的收取姬脉坤租金的收款收据载明的内容，及辛建友、李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华认可的该事实，原审法院确认自2004年起，年租金已由13000元变更为35000元，对辛建友要求李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华按照年租金35000元支付2008年10月1日至2010年1月22日的租金以及自2010年1月23日至判决生效之日的租金，应予支持。综上，原审法院依照《中华�民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、限李长英、姬长娥、姬长华、姬长乐于判决生效之日起十日内支付辛建友租金45931.51元（自2008年10月1日至2010年1月22日）。二、限李长英、姬长娥、姬长华、姬长乐于判决生效之日起十日内支付辛建友自2010年1月23日起，按照年租金35000元计算至判决规定的履行期限届满之日或李长英、姬长娥、姬长华、姬长乐在判决规定的履行期限内自觉履行义务之日的租金。三、驳回辛建友的其他诉讼请求。如果李长英、姬长乐、姬长娥、姬长华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，辛建友负担100元，李长英、姬长娥、姬长华、姬长乐负担950元。
上诉人辛建友不服一审判决上诉称，首先，本案中的租赁合同系不定期合同，辛建友作为出租方依法有权随时要求解除合同。双方约定“租期至国家规划拆迁为止”的条款，约定该条款的合同是附解除期限的合同，法律规定该期限必须是确定的。本案中，双方将国家规划拆迁作为解除合同的期限，而国家规划拆迁的事实是否必然发生、什么时间发生均是不确定的。因此，双方合同解除的期限约定是不明确的。以上观点一审法院也是认可的，但一审法院将不确定的租赁期限认定为租赁期限最长为20年，这种事实认定与法律适用均是错误的。依据《合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故该租赁合同应视为不定期租赁，双方均可以随时解除合同。且上诉人已经履行了在合理期限之前的通知义务。其次，本案中的租赁合同应当认定合同无效。在本案的租赁合同中，上诉人出租的标的物即土地与房屋均没有取得建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”，另外一审法院未就涉案土地的权属性质进行充分的调查并确定，�据上诉人了解涉案土地属于集体所有且未办理相关的土地使用手续，依据《土地管理法》之规定集体土地使用权除依法进行严格审批外并不得进入市场进行流转。所以本案所签订的租赁合同是无效的，被上诉人应当返还上诉人的房屋院落。
被上诉人李长英、姬长娥、姬长华、姬长乐答辩称，1、租赁期限为附终止条件。租赁院落协议对租赁期限约定得非常明确。“租赁期限自2000年5月1日至国家规划拆迁止，国家占用多少，拆迁赔偿建筑物归乙方所有，国家占用不着的建筑物乙方自行处理，甲方概不负责；到期后，国家不占用的院落，乙方无条件归还甲方，乙方无权使用，使用期内，乙方使用时间，使用几个月交多少钱。”。协议不但约定了期限，而且对国家拆迁补偿的约定都非常明确。双方约定租赁期限至国家规划拆迁止，租赁期限既不是没有约定，更不是约定�明，期限指定异常明确就是国家规划拆迁止。随着城市建设的快速发展，特别是天桥区的北跨，协议的当事人（不是普通的居民，都是村干部。依其专业知识以及信息量的获取能力，都能预见到）在订立协议时，对租赁期的约定就更为慎重，因为它牵扯到承租方的投资回报，租赁目的是否能够实现等，为此，双方还对拆迁补偿以及拆迁占用不着的院落、房屋统统做出了约定。这就更加印证了双方的意愿，但该意愿不能与法律规定相违背，即租赁合同的租赁期限不能超过二十年，假如从协议订立之日起经过二十年，国家没有规划拆迁，拆迁规划被推迟或马上就要拆迁规划，协议自然到期，不能因为马上国家规划拆迁，就推迟租赁期限，哪怕就一天（除非当事人重新合意，另签协议）。辛建友上诉所称的“租赁合同为不定期合同，辛建友依法有权随时要求解除合同”的论点是不能成立的，当然其适用合同法第232条的规定是错误的。2、租赁合同合法有效。辛建友与姬脉坤签署的院落租赁合同，合同系双方真实意思表示，内容既没有违反国家利益，集体利益及其他人的利益合法有效，更没有违反法律规定。该租赁合同的标的是“院落”，城市近郊的农村集体建设用地，而非辛建友上诉所称的土地与房屋。因此基于合同的标的、内容等诸方面该合同合法有效。各当事人应当全面、客观履行合同赋予双方的权利义务。3、租赁合同全面履行。合同签订后，该院落闲置至2001年底。由于每年需缴租金，2002年3月姬长娥与刘强（女婿），以刘强的名义办理济南市历城区华山济青宾馆，姬脉坤与李长英夫妇分别向三企业各投资15000元。三家企业的注册地均为租赁院落（详见注册号分别为370112300002689、370112600096697、370112600315546营业执照及协议书），夫妇二人平日帮助打理三家企业。自2002年起租赁费由三家企业分别各承担5000元、4000元、4000元，由姬长娥统一交纳。于这一点辛建友是清楚的，每次的租金缴纳都是由辛建友及家人同姬长娥要。从2003年10月，辛建友及家人称需要盖房为由，要求姬长娥预交三年的租金，由于数额大仅凑了35000元，缴款后现打的收条，待换收据时，却开成了租金。于是从2004年10月开始收租金，就要35000元。由于姬长蛾是家里的老大，从2003年姬脉坤、李长英夫妇就随姬长娥、女婿刘强一起生活共同打理三家企业。自2004年起由于姬脉坤常年生病，每年住院4-5次之多，再之由于姬脉坤三个子女全是女孩，姬脉坤卸任大队书记后，对于辛建友及家人先以盖房的名义提高租金的做法，碍于情面不好意思翻脸，所以从2004年10月开始租金按35000元缴纳，而非双方协商。根据最高人民法院关于审理城镇�屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，（法释（2009）11号第十九“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持”以及该解释第一条并参照合同法234条的规定，租赁协议的租赁人应变更为姬脉坤、李长英、姬长娥、刘强、姬长华、王红波、姬长乐。4、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审法院认定辛建友与姬脉坤签订的租赁院落协议书系当事人真实意思表示，内容合法有效，姬脉坤死亡后，参照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题解释第19条的规定，判定姬脉坤的子女配偶有权继续按照原租赁合同租赁院落，该认定事实清楚，适用法律正确。5、请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定�事实属实，本院予以确认。
本院认为，2000年7月25日，辛建友与姬脉坤签订的《协议书》系院落租赁协议，院落占用土地的规划及使用现状为建设用地，双方签订《协议书》时该院落中并没有房屋，该协议系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书原审法院认定为有效协议并无不当。关于双方签订的《协议书》是否是不定期租赁合同的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案中，双方在《协议书》中约定的“租期至国家规划拆迁为止”的条款系所附解除条件的合同，该解除条件就是“至国家规划拆迁为止”，从该《协议书》字面上理解，非国家规划拆迁本协议书不得解除。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条的规定，合同如果附终止期限，该期限是确定的，但是本案中双方约定的并非附期限，“租期至国家规划拆迁为止”的期限亦不是确定的，故上诉人关于双方签订的《协议书》是不定期租赁合同的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，上诉人辛建友的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人辛建友负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 王云春
审判员 孟繁荣
二〇一五年十月十三日
书记员 李姗姗