西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0103民初3869号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人：王燕，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人：姜疆，陕西法智律师事务所律师。
被告：梁晓华，男，1967年7月5日出生，汉族，无业。
被告：蒋菊红，女，1970年11月18日出生，汉族，无业。
被告：陕西博祥置业有限公司。
法定代表人：李恒，总经理。
委托代理人：胡少博，男，汉族，该公司法务。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称省分行）与被告梁晓华、蒋菊红、陕西博祥置业有限公司（以下简称博祥公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告省分行的委托代理人王燕及被告博祥公司代理人胡少博到庭参加了诉讼。被告梁晓华、蒋菊红经本院依法送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告省分行诉称，被告梁晓华为购买房产与原告签订借款合同，借原告款370000元，并签订抵押合同，并办理了预抵押登记。原告与被告博祥公司签订最高额保证合同，约定被告博祥公司对西安市新城区含元路61号“博祥时代”住房项目2011年9月15日至2014年9月14日期间所有针对原告发放贷款款项承担连带责任保证。原告依约履行了合同义务，但被告梁晓华自2014年11月22日起不足额按期偿还借款，原告多次催收未果。请求判令：1、解除原告与被告梁晓华签订的借款合同；2、被告梁晓华、蒋菊红向原告清偿借款本金余额328301.43元、利息6854.14元、罚息97.97元、复利123.01元，共计335376.55元及2016年1月15日至借款本息全部清偿之日止产生的利息；3、被告陕西博祥置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、依法处置被告梁晓华、蒋菊红提供的抵押房产，原告对该抵押房产拍卖或变卖所得享有优先受偿权；5、本案诉讼费、公告费由被告承担。
被告梁晓华、蒋菊红未答辩。
被告博祥公司辩称，原告所述的事实属实。由于被告梁晓华、蒋菊红未还款，原告于2015年4月30日在博祥公司保证金账户上扣除了借款本息12941.44元，于2015年9月30日扣除了借款本息16442.61元。博祥公司在保证合同中承担的是连带清偿责任，按照保证合同约定，博祥公司承担的是阶段性担保责任，保证期间为合同签订之日起至抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的抵押房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日，借款合同于2013年1月9日签订，办理预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明并交付原告的时间为2013年5月2日，博祥公司承担的保证期间为2013年1月9日至2013年5月2日，在此期间，原告未要求博祥公司承担担保责任，根据担保法的规定，博祥公司免除担保责任，不同意原告的诉请。
经审理查明，2013年1月9日，被告梁晓华、蒋菊红与原告签订了借款合同,约定，被告梁晓华借原告款370000元，用于购买位于西安市新城区含元路61号博祥时代第3幢2单元22层22202号房产。借款期限180个月自2013年1月9日起至2028年1月9日。被告梁晓华以等额本息还款法，在本合同签订时的借款利率水平下，每月归还本息3300.38元，并以购买的上述房产设定抵押。抵押担保的范围包括借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等)。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务）或违反本合同其他约定，贷款人有权行使抵押权。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约。出现上述违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金。同日，原告与被告梁晓华、蒋菊红签订(预购商品房)抵押合同，约定，被告梁晓华自愿以其购买的房屋西安市新城区含元路61号博祥时代第3幢2单元22层22202号房产为该笔贷款作抵押担保，房地产抵押价值为531694元，抵押担保的范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。主合同履行期限届满，抵押人未能清偿债务，抵押权人有权以抵押物折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿，实现抵押权。原告于2013年5月2日取得该抵押房屋的预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明。原告于2011年9月15日与被告博祥公司签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定，为保障债权人债权的实现，被告博祥公司愿意为债权人与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。合同所称的债务人是指因已购置坐落于西安市新城区含元路61号博祥时代项目所属之住房房产而与债权人发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2011年9月15日至2014年9月15日期间因债权人向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项(包括但不限于债权人垫付的有关手续费、杂费等)、债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币400000000元。保证期间按债权人对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自债权人与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本保证合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力。如果本合同项下的债务到期或者债权人根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论债权人对本合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由借款人自己所提供、债权人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。保证人一次性缴存专项保证金500000元，用于债权人对债务人发放贷款提供保证。对于保证人在本合同项下的全部应付款项，债权人有权直接从保证金专户中划收。借款合同签订后，原告依约履行了合同义务。但被告梁晓华自2014年11月22日起不足额按期偿还借款。由于被告梁晓华未按约定履行还款义务，原告于2015年4月30日在被告博祥公司的保证金账户上扣收了借款本息12941.44元，于2015年9月30日扣收了借款本息16442.61元，共计扣收29384.05元。截止2016年1月15日，被告梁晓华尚欠原告借款本金余额328301.43元、利息6854.14元、罚息97.97元、复利123.01元，共计335376.55元，原告多次催收未果。
上述事实，有原告及被告博祥公司陈述，原告提供的借款合同、抵押合同、借款最高额保证合同、个人贷款支付凭证、预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明、个人贷款对账单及欠款明细，被告博祥公司提供的特种转账借方凭证，本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告梁晓华、蒋菊红、博祥公司签订的借款合同、抵押合同、借款最高额保证合同，系双方当事人自愿达成，符合有关法律规定，依法应为有效，原、被告均应按该合同履行各自的义务。借款合同签订后，原告依约发放贷款，被告梁晓华、蒋菊红在合同履行中未按合同约定向原告偿还借款本息，构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告要求被告梁晓华、蒋菊红偿还借款本息及2016年1月15日后至借款本息全部清偿之日的利息，由被告博祥公司对上述债务承担连带清偿责任，本案诉讼费及公告费由三被告承担，理由成立，依法应予支持。关于原告主张对本案抵押房产优先受偿的意见，因原告仅就本案抵押房产办理了贷款抵押登记备案证明，未取得他项权利证书，故对原告要求就本案抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告博祥公司辩称一节，因保证合同约定，保证期间按债权人对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自债权人与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日，但抵押人并未办理及向原告交付他项权利证书，故其辩称理由不能成立。被告梁晓华、蒋菊红未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告梁晓华、蒋菊红签订的个人住房(商业用房)借款合同有效，予以解除；
二、被告梁晓华、蒋菊红于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金余额328301.43元、利息6854.14元、罚息97.97元、复利123.01元，共计335376.55元（截止2016年1月15日），2016年1月15日后至借款清偿之日的利息、复利、罚息按照个人住房（商业住房）借款合同的约定计算支付；
三、被告陕西博祥置业有限公司对被告梁晓华、蒋菊红上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费6980元（其中案件受理费6330元、公告费650元），由被告梁晓华、蒋菊红负担，由被告陕西博祥置业有限公司承担连带清偿责任（此款原告已预交，被告梁晓华、蒋菊红应与上述款同时给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
审 判 员 杨建刚
人民陪审员 单军田
二〇一六年十一月十日
书 记 员 黄丹妮