福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0521民初1653号原告：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路787号，统一社会信用代码91350521694350514B。委托诉讼代理人：王明花，女，1991年5月9日出生，汉族，系原告员工，住安溪县。委托诉讼代理人：陈德文，男，1994年12月11日出生，汉族，系原告员工，住漳浦县。被告：张丽端，女，1976年8月25日出生，汉族，住泉州市泉港区。原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）与被告张丽端商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新新房地产公司的委托诉讼代理人王明花、陈德文与被告张丽端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新新房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2015年4月12日签订的《商品房买卖合同》；2、由被告承担已开出首付款发票税费10352.1元，并从原告应退还购房款中予以扣减；3、被告立即支付原告违约金75000元，并从原告应退还的购房款中予以扣减。事实和理由：2015年4月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201504120050）1份，约定被告向原告购买“新新·蓝郡国际”1号楼23层A2305号商品房，总价款为677042元，其中首付款207042元应于合同签订前付清，剩余购房款470000元以商品房抵押（按揭）贷款方式支付。合同第七条约定，若被告逾期付款超过90日的，经原告书面催告7日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的15%向原告支付违约金。合同签订后，被告仅向原告支付首付款157042元及按揭款470000元，剩余的首付款50000元经原告多次催告，至今未付。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，被告应依约履行义务，被告未全部付清购房款，已严重违反合同约定，导致合同目的无法实现。被告张丽端辩称,被告不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告经朋友介绍在购房当天看房时发现工程没有施工，想放弃购房，原告销售人员一再保证2016年6月30日前一定可以交房，并承诺如果到时无法交房一切损失由原告赔偿，如果原告愿意定购可以欠50000元首付款至交房后付清。故被告支付原告的首付款是157042元。原告至今未将商品房交付给被告，且曾因拖欠施工单位工程款，导致楼房被工人封堵，被告因此未将剩余购房款50000元支付给原告。案涉商品房起先是被告的朋友要购买，后来让给被告购买，之前认购书上留下的联系方式也是朋友的，原告销售人员照抄被告朋友的联系方式，故被告没有接到原告的催款电话及邮件。被告同意将剩余购房款50000元支付给原告，银行按揭贷款也一直如期偿还，要求继续履行合同，原告要求解除合同没有道理。经审理查明，被告系经工商登记设立的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营，房屋修缮。2015年4月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（包括《附件六：合同补充协议》）1份，约定被告向原告购买位于泉州台商投资区“新新·蓝郡国际”1号楼23层A2305号房，总价款677042元，付款方式为首付＋按揭贷款，其中首付款207042元，余款470000元以银行按揭贷款付清，交房时间为2016年6月30日前。《商品房买卖合同》第六条约定：“……买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式详见附件六合同补充协议。”第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任买受人如按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款依照本合同第六条规定的到期应付款与该期的实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。”《附件六：合同补充协议》第一条约定：“1.1买受人自愿选择如下第（A）种付款方式缴付房价款。A、按揭贷款付款（1）主合同签订前，买受人应向出卖人支付房价款[人民币]￥207042元整（大写贰拾万柒仟零肆拾贰元）（含认购定金），作为首付款；（2）主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款付清剩余房价款[人民币]￥470000元整（大写肆拾柒万元）。……”被告实际支付给原告的首付款是157042元，原告于2015年4月21日按《附件六：合同补充协议》载明的首付款金额即207042元向被告开具销售不动产统一发票（自开），随后向建设银行办理了470000元的按揭贷款。原告至今未将案涉商品房交付给被告。2017年12月14日，原告按照《商品房买卖合同》载明的联系地址向被告邮寄送达通知函，通知函载明：“……鉴于此，依据合同约定，我司在此郑重通知：1、您应于收到此函后7日内，向我司支付全部剩余首付款50000元；2、若您未按上述时间履行支付义务，我司将解除《商品房买卖合同》并收回新新·蓝郡国际1号楼23层A2305号房屋另行处置，另外您还需向我司支付累计应付款15%的违约金。此间利弊，还望三思！”物流跟踪信息单显示该邮件于2017年12月16日“投递并签收，签收人：他人收”。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》（包括《附件六：合同补充协议》）、销售不动产统一发票（自开）、催告函、EMS邮寄单、物流跟踪信息单，以及原、被告双方的陈述等证据加以证明，本院予以认定。双方当事人争议的焦点是关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否应予解除的问题。原告新新房地产公司认为，原、被告在合同中约定被告应于合同签订前付清首付款207042元，因被告经济困难，原告同意让被告先支付157042元，剩余50000元宽限至银行按揭贷款办理出来前，原告为此向被告开具首付款207042元的发票向银行办理按揭贷款。被告主张原告工作人员承诺剩余50000元宽限至交房之日支付，但没有提供证据加以证明。2015年8月14日案涉房屋的银行按揭贷款办理下来，被告却未如期付清该50000元。原告于2017年12月14日按合同确定的联系地址向被告发送通知函，视为被告已经收到，但被告仍未在期限内履行义务，故原告有权解除合同并要求被告承担已开出的发票税费10352.1元及违约金75000元。被告张丽端认为，原告工作人员在被告购房时承诺先支付首付款157042元，余款50000元于2016年6月30日交房后付清，故原告给被告开具首付款207042元的发票向银行办理按揭贷款。因原告至今未交房，且案涉房屋因为原告欠施工单位工程款曾经被封堵，故余款50000元至今未付。被告现在同意将该50000元支付给被告。被告从未收到原告的电话或者书面通知，原告请求解除合同不能成立。本院经审查认为，关于原、被告双方的《商品房买卖合同》是否应予解除的问题，根据《附件六：合同补充协议》第一条约定，被告主合同签订前就应当支付原告首付款207042元，首付款207042元付清后双方签订主合同，之后向银行办理按揭贷款付清剩余房价款470000元。如果真正按照该条款履行，则原告完全可以以被告仅支付157042元、尚欠首付款50000元未付为由拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，等被告将余款50000元付清后再签订《商品房买卖合同》。实际上，原告不仅没有以被告仅支付157042元、尚欠首付款50000元未付为由拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，而且在《商品房买卖合同》签订后开具全额首付款发票，协助被告向建设银行办理470000元按揭贷款。据此可以认定，《附件六：合同补充协议》载明的首付款207042元，系出于办理银行按揭贷款需要拟定，并非双方约定的真实首付款金额，案涉商品房的真实首付款金额是157042元。诉讼中，原告陈述“剩余50000元宽限至银行按揭贷款办理出来前”，也可以印证双方约定的真实首付款金额不是207042元。关于剩余购房款50000元如何支付的问题，原告称宽限至银行按揭贷款办理出来前，被告称于2016年6月30日交房后付清，但双方均未能提供证明证明各自主张，且案涉商品房尚未交付，故对双方主张的50000元付款日期均不予采纳，据此认定双方对该50000元支付时间未作约定。综上所述，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》1份，约定被告向原告购买位于泉州台商投资区“新新·蓝郡国际”1号楼23层A2305号商品房，事实清楚，证据充分，足以认定。虽然《附件六：合同补充协议》载明首付款是207042元，但原告与被告约定的真实首付款金额实际是157042元，双方对剩余50000元如何支付未作约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”原告未与被告就尚欠50000元购房款支付时间进行协商，径行发函要求被告在收到函件后7日内付清，不符合合同法第六十一条关于合同内容没有约定或者约定不明确的先协议补充，不能达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定的规定。本案商品房总价款677042元，被告已经支付原告627042元，大部分购房款已经支付，尚欠的50000元占总房款比例不足7.4%，原告的合同目的已经基本实现，且目前被告也不存在逾期还贷导致原告承担保证责任的情形，被告在诉讼中也表示同意支付剩余购房款50000元，故原告要求解除合同，依据不足，其诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费11320元，减半收取计5660元，由原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 员 许一鸣二〇一八年四月八日法官助理 郑榕玲书 记 员 张云潇速 录 员 庄珊珊附本案引用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。