北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终11242号
上诉人（原审被告）：中誉天成（北京）健身娱乐有限公司，住所地北京市密云区东鱼市口胡同×号楼地下一层。
法定代表人：罗×，总经理。
被上诉人（原审原告）：北京有千秋物业管理有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇博世庄园小区28号楼404室。
法定代表人：关溥崧，总经理。
上诉人中誉天成（北京）健身娱乐有限公司（以下简称中誉天成公司）因与被上诉人北京有千秋物业管理有限公司（以下简称有千秋公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2016）京0118民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭行了审理。本案现已审理终结。
中誉天成公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.一审、二审诉讼费由有千秋公司承担。事实和理由：一、一审法院存在程序问题。罗×未参加一审法院的庭审并被告知缺席审理，但一审判决中却书写罗×到庭参加了庭审。本案在一审中共有4次庭审，罗×参加了其中两次简易程序的庭审，还有两次庭审因距离较远无法到庭，就委托中誉天成公司的经理代为参加庭审，后因手续不符合规定被一审法院告知缺席判决，但最后一审判决中并未说明缺席判决。二、本案的诉讼主体不适格。本案中的物业管理合同是北京×公司与有千秋公司签订的，中誉天成公司不是物业管理合同的主体。三、一审法院判决与事实不符。在2011年10月1日起至2016年9月30日房屋租赁期间，有千秋公司未给中誉天成公司提供过任何服务，中誉天成公司按照要求交纳了2011年10月1日至2012年5月1日的物业费。中誉天成公司在地下一层，是独立的地下室空间，与地上物业、租金收费标准不同，没有公共电梯、停车场和绿化，也没有保安、保洁、电工、水暖工提供服务，中誉天成公司物业费的收费标准是每年5000元，中誉天成公司已经交纳了半年的物业费2500元。四、依照法律规定，有千秋公司的诉讼请求已经超过了两年的诉讼时效。有千秋公司主张的多次催交与事实不符，中誉天成公司交纳了物业费，却未享受到物业服务。五、根据签署的房屋租赁合同，开发商北京×公司要求的物业费交纳标准是每年5000元，有千秋公司提出的物业费交纳标准明显不合理。
有千秋公司辩称，同意一审判决，不同意中誉天成公司的上诉请求。一、关于程序问题，一审程序并无不当。二、关于诉讼主体问题，中誉天成公司已经明确说明与开发商北京×公司签订了租赁合同，该合同中也明确了物业费由谁交纳的问题。有千秋公司也和中誉天成公司签订了物业服务合同，也约定了物业费的交纳等问题。三、关于诉讼时效问题，有千秋公司提供的物业服务是连续性的，不存在超过诉讼时效的情形，且中誉天成公司是恶意欠费，也不应当适用诉讼时效。有千秋公司的诉讼请求在房屋租赁期内。
有千秋公司向一审法院起诉请求：要求中誉天成公司交纳所欠物业管理服务费109200元，并按应交款额每日千分之三的标准支付滞纳金至付清之日止。
一审法院认定事实：2011年9月27日，北京×公司（甲方）与中誉天成公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在密云区东鱼市口胡同×号楼地下一层出租给乙方，使用面积约为1300平方米，甲方从2011年10月1日将出租房屋交付给乙方使用至2016年9月30日，密云区东鱼市口胡同×号楼设计用途为商业用房。2011年11月1日，有千秋公司与中誉天成公司签订《北京通城社区（财富中心）物业管理公约》，约定发展商为北京×公司，物业管理服务单位为有千秋公司，业主为中誉天成公司，协议范围内的物业管理地址为北京密云东鱼市口胡同×楼地下一层，物业管理面积1300㎡，非住宅（包括商业使用）物业管理费收费标准为2元/月/每平米。自2012年5月1日起至2015年11月1日止，中誉天成公司共拖欠有千秋公司物业服务费109200元。一审庭审中，中誉天成公司提出有千秋公司未对其提供物业服务，并安排其公司员工出庭作证，有千秋公司认为中誉天成公司的员工不能作为证人出庭，故对该公司员工的证言不予认可。中誉天成公司对公约上的其公司公章提出异议，但不要求对公章进行司法鉴定，中誉天成公司亦未就其其他主张提供相关证据。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。有千秋公司、中誉天成公司签订了物业服务合同，双方之间形成物业服务合同关系，应当依约履行义务。有千秋公司向中誉天成公司提供了物业服务，中誉天成公司应当交纳相应的物业服务费。故有千秋公司起诉要求中誉天成公司给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，证据充分，该院予以支持。对于有千秋公司要求中誉天成公司给付滞纳金的诉讼请求，因并非中誉天成公司恶意拖欠，故该院不予支持。对于中誉天成公司提出的有千秋公司未对其提供物业服务之辩解意见，虽该公司员工出庭作证，但中誉天成公司的员工与中誉天成公司存在利害关系，故该院不予采纳。中誉天成公司虽对公约上其公司公章的真实性提出异议，但其不要求对公章进行司法鉴定，故该院对公章的真实性予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、中誉天成公司给付有千秋公司自2012年5月1日起至2015年11月1日止的物业服务费共计109200元，于判决生效之日起10日内执行。二、驳回有千秋公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：中誉天成公司提交了以下新的证据：证据1收据，用以证明中誉天成公司交纳过物业费以及物业费的收费标准；证据2证人证明三份，用以证明有千秋公司未提供过物业服务。有千秋公司对证据1的真实性认可，称2012年5月1日之前的物业费收费标准是出于中誉天成公司经营困难的情况予以减免的；对证据2的真实性不认可。本院认为，对于证据1，因有千秋公司对该证据的真实性不持异议，本院对证据1的真实性予以确认；对于证据2，中誉天成公司未能对其逾期提交证据进行合理的说明，且该证人证明未经过证人出庭核对，本院对该证据不予采信。
本院二审期间依法补充查明以下事实：1.本案一审中共有2次庭审和一次谈话，2016年1月18日第一次开庭以及2016年3月23日的谈话中，中誉天成公司均到庭参加了诉讼，2016年7月14日第二次开庭，中誉天成公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，该院进行了缺席审理。2.经庭审询问，中誉天成公司对《北京通城社区（财富中心）物业管理公约》上公章的真实性没有异议，但称是有千秋公司拿走中誉天成公司的公章并加盖的，中誉天成公司未在合同上进行签字或盖章。3.中誉天成公司在二审中提交了物业费收据，该收据记载“2012年1月10日，今收到中誉天成健身房交来物业费（2011.11.1-2012.5.1）人民币（大写）贰仟伍佰元，￥2500”，在收款单位盖章处有有千秋公司的发票专用章。关于2500元的物业费收费标准，有千秋公司称是在中誉天成公司经营困难的情况下进行减免后的收费。
本院对一审补充查明的其他事实予以确认。
本院认为，有千秋公司与中誉天成公司签订的《北京通城社区（财富中心）物业管理公约》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据双方的陈述，本案的争议焦点为：1.本案一审程序是否违反法律规定；2.中誉天成公司是否是本案适格诉讼主体；3.有千秋公司是否提供了物业服务；4.物业费的收费标准具体为何；5.本案是否超过诉讼时效。
一、关于本案一审程序是否违反法律规定。根据查明的事实，中誉天成公司在一审中参加了一次庭审和一次谈话，在第二次庭审中，中誉天成公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院在该次庭审中宣布缺席审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”根据上述规定，一审法院的审理程序未违反法律规定。因中誉天成公司在一审中确实存在到庭情形，故一审法院判决不存违法问题。中誉天成公司的该项上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
二、关于中誉天成公司是否是本案适格的诉讼主体。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一，本案中，《北京通城社区（财富中心）物业管理公约》上有中誉天成公司和有千秋公司的盖章，中誉天成公司称该盖章行为不是其真实的意思表示，但未对其主张提供证据予以证明，应由其承担举证不利的后果。第二，虽然中誉天成公司不是本案涉诉房屋的所有权人，但其作为承租该房屋的经营主体，接受物业服务，就应当承担交纳物业费的义务。第三，根据查明的事实，中誉天成公司实际上交纳了2011年11月1日至2012年5月1日的物业费共计2500元，说明中誉天成公司与有千秋公司之间存在事实上的物业服务关系。综上，中誉天成公司系本案所涉物业服务合同的当事人，系本案适格的诉讼主体。
三、关于有千秋公司是否提供了物业服务。物业服务具有公共性，经本院庭审询问，中誉天成公司认可涉诉小区都由有千秋公司提供物业服务。虽然中誉天成公司是地下经营场所，但其实际上享受了有千秋公司提供的公共部位的维修、保洁、保安以及消防管理等物业服务，且《北京通城社区（财富中心）物业管理公约》未对地下场所的物业服务费用进行特殊约定，故中誉天成公司不能以其属于地下经营场所对抗有千秋公司实际提供的物业服务，中誉天成公司应当对其享受的物业服务交纳物业费。
四、关于物业费的收费标准，中誉天成公司称物业费的收费标准为每半年2500元，并提交收据予以证明。本院认为，第一，该收据未明确表明物业费的收费标准，中誉天成公司以此作出的收费标准的推定没有依据，且有千秋公司对该收据上所载明的收费情况进行了合理解释；第二，中誉天成公司与有千秋公司之间的《北京通城社区（财富中心）物业管理公约》第四章中明确约定“物业管理费收费标准：住宅1.6元/月/每平米，非住宅（包括商业使用）2元/月/每平米（如遇国家政策或行业调整，该标准也将随之改变，但管理服务者应将此变化事先通知各业主）”，中誉天成公司未能提供证据证明双方对物业费收费标准进行过变更，故应按照《北京通城社区（财富中心）物业管理公约》中规定的物业费标准向有千秋公司交纳物业费。一审法院核定的数额不超出合同中约定的计算标准，本院对此予以确认。
五、关于本案是否超过诉讼时效。本院认为，物业服务有其特殊性，无论接受物业服务的人是否交纳物业费，物业服务单位均不能停止物业服务。根据物业服务的长期性、连续性特点，物业服务的诉讼时效期间应连续计算，在审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛，故本院对中誉天成公司的诉讼时效抗辩主张不予采信。
综上所述，中誉天成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2484元，由中誉天成（北京）健身娱乐有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
代理审判员 郑慧媛
代理审判员 孙承松
二〇一六年十一月一日
书 记 员 陈 萌
书 记 员 夏海曼