上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1954号
上诉人（原审被告）吴国庆，住上海市。
委托代理人熊伟，上海通润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海华谊集团化工实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人王锦淮，执行董事。
委托代理人顾剑栋，上海剑栋律师事务所律师。
委托代理人苗润，上海剑栋律师事务所律师。
上诉人吴国庆因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第2328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人吴国庆的委托代理人熊伟、被上诉人上海华谊集团化工实业有限公司（以下简称“华谊公司”）的委托代理人顾剑栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年7月，华谊公司作为出租方（甲方）、吴国庆作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将可依法出租的北宝兴路XXX号房产，房屋面积3，496平方米出租给乙方作为经营敬老院使用；沿街面房屋目前原珊瑚化工厂下属三产还在使用，待搬迁后一并交乙方租用，租金不变；该房租赁期限10年，租赁期自2009年10月1日起至2020年3月31日止（装修免租期不包括在租期内）；甲方于2009年9月30日向乙方交付房屋，考虑到乙方进场需整理、装修，甲方同意给乙方装修免租期6个月；甲、乙双方约定，以人民币为计算单位，年租金人民币（以下币种均为人民币）800，000元；该租金3年不变（租赁期开始后的12个自然月为一年），以后每3年递增5%，即2013年3月1日至2016年2月28日租金在上年的基础上递增5%，年租金为840，000元，2016年3月1日至2019年2月28日租金在上年的基础上递增5%，年租金为882，000元，2019年3月1日至2020年2月28日租金在上年的基础上递增5%，年租金为926，100元；租金从2010年4月1日起计，租金每3个月支付一次，每次支付必须提前10天，先付后用；在本合同签约之日，乙方已向甲方支付该房屋租赁定金100，000元自动转为租赁保证金；该房屋租金不含物业管理费；水费、电费由乙方直接支付。
2009年9月30日，华谊公司与吴国庆签订一份《北宝兴路XXX号房地产交接书》，约定，现就华谊公司将北宝兴路XXX号房地产向吴国庆交接事宜，双方确认如下：1、华谊公司交付吴国庆的房地产范围为：北宝兴路XXX号厂区内，沿面门面目前原珊瑚化工厂下属三产在使用，待搬离后交吴国庆租用；2、从2009年10月1日起，北宝兴路XXX号厂区安全、消防及治安管理由吴国庆负责；3、现场进行水、电表数双方确认；4、本交接书一式二份，甲乙双方各执一份，本交接书经双方签字、盖章后生效。之后，华谊公司将北宝兴路XXX号除沿街面二层楼房屋及其背面的过道和北面一栋四层楼房屋以外的房屋移交给吴国庆使用。
租赁期间，吴国庆对系争房屋进行改造装修用于经营养老院，但从未向华谊公司支付房屋租金。2014年4月，上海虹口区银龄知音养老院在北宝兴路XXX号注册成立。之后，该养老院投入经营。
2014年8月7日，吴国庆致函华谊公司称，有关北宝兴路XXX号上海珊瑚化工厂租赁厂房一事，经双方几次协商，一致认为前几年的延迟交房及延迟交租之事已成历史，现吴国庆愿意积极努力尽快与企发公司续签租赁合同，在前几年租赁厂房未交清并责任不清的前提下，吴国庆同意承担900，000元作前几年租赁厂房的一次性解决，稳妥配合华谊公司进行余房的交接工作。2014年8月15日，吴国庆向华谊公司出具一份《关于北宝兴路XXX号房地产租赁的情况说明》称，吴国庆已花费大量资金用于地块整改，且对于原租赁户的搬迁和清退，吴国庆垫付了148，000元；因门面房的租户中，有人加工有机玻璃污染环境，存放剧毒化学品，影响吴国庆环评手续的办理；吴国庆与华谊公司签署的租赁合同涉及2012年底前的租金为2，200，000元整，吴国庆希望与华谊公司共同承担经营损失，吴国庆愿意在上一次汇报的900，000元的基础上，再增加100，000元，支付1，000，000元一次性解决之前的历史遗留问题，并与清退门面房的华谊企发公司变更合同，稳妥办理余房的交接工作。
截止2013年底，华谊公司将北宝兴路XXX号沿街面二层楼房屋及其背面的过道和北面的一栋四层楼房屋全部清空，但至今未移交给吴国庆。吴国庆为清退系争房屋原承租户支付清退费148，000元。
2014年11月，因吴国庆未付房租，华谊公司向原审法院提起诉讼，请求判令吴国庆支付2010年4月1日起至2012年12月31日的房屋租金2，200，000元。原审审理中，华谊公司称目前确有沿街面的二层楼房屋及其背面55.3平方米的过道和北面一栋四层楼房屋未移交给吴国庆，该部分房屋均属双方合同约定的暂不能交付使用的沿街面房屋，已于2013年底全部清空，因吴国庆拖欠租金，故至今未交付吴国庆使用。该部分房屋中，沿街面的二层楼房屋、北面的四层楼房屋及34.9平方米过道属违法建筑，另20.4平方米过道属合法建筑。
原审审理中，吴国庆辩称：根据双方租赁合同约定，吴国庆承租系争房屋用于经营养老院。目前，华谊公司尚有沿街面二层楼房屋及其背面55.3平方米的过道和北面一栋四层楼房屋共计1，000多平方米面积未移交给吴国庆，导致吴国庆目前无法正常经营。其中，沿街面的二层楼房屋及北面的四层楼房屋属违法建筑，55.3平方米的过道属合法建筑。华谊公司与吴国庆签订租赁合同时，尚有7户其他租客使用系争房屋，其中2户租客经营化工产品，影响吴国庆环评手续的办理，吴国庆直至2014年3月27日才取得环评报告，2014年5月取得营业执照。吴国庆还为清退该部分租客垫付148，000元的清退费。华谊公司主张的2010年4月1日至2012年9月10日期间的租金已超过诉讼时效。不同意华谊公司的诉讼请求。
原审法院另查明：本市北宝兴路XXX号房屋建筑面积登记为3，022平方米。
原审审理中，华谊公司与吴国庆一致确认本市北宝兴路XXX号房屋建筑面积超出双方租赁合同约定的3，496平方米。
原审法院审理后认为：华谊公司与吴国庆合同约定的租赁面积为3，496平方米，而根据北宝兴路XXX号房屋产权登记信息显示，该房屋建筑面积仅3，022平方米，虽然超出产证面积的房屋未经相关主管部门批准建设，但不影响华谊公司与吴国庆实现租赁合同目的，故吴国庆作为承租方，仍应当履行支付房屋租金及使用费的义务。吴国庆以华谊公司未交付全部租赁房屋导致其无法正常经营为由拒付租金，缺乏依据。然华谊公司至今确未将租赁房屋全部交付给吴国庆，虽然双方在租赁合同中约定，沿街面房屋仍由原珊瑚化工厂下属三产使用，待搬迁后一并交付吴国庆租用，租金不变。但事实上，华谊公司除沿街面二层楼房屋以外，还有其背面的过道及北面的一栋四层楼房屋未交付给吴国庆。华谊公司称其未交付的房屋均属双方合同约定的暂不能交付使用的沿街面房屋范围，缺乏依据。故对于吴国庆欠付的2010年4月1日至2012年12月31日的租金金额，法院将根据华谊公司交付房屋的实际情况酌情予以调整。关于吴国庆辩称华谊公司主张的2010年4月1日至2012年9月10日期间的租金超过诉讼时效的意见，因吴国庆已于2014年8月15日作出同意支付华谊公司2012年底之前的租金1，000，000元的意思表示，现吴国庆再以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，法院不予采纳。据此，原审法院判决如下：自判决生效之日起10日内，吴国庆支付上海华谊集团化工实业有限公司2010年4月1日起至2012年12月31日的房屋租金（含房屋使用费）1，870，000元。
原审判决后，上诉人吴国庆不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律有误，判决有失公正。根据合同约定，华谊公司应当在2009年9月30日前交付3496平方米的房屋，但其至今仍有1100余平方米的房屋没有交付，违约在先。吴国庆承租房屋的目的是开办敬老院，华谊公司对此也是清楚的，但由于华谊公司不及时清理其他生产、经营化工类产品的租赁户，直接导致敬老院无法通过环评；直至2013年底其他租赁户被清退后敬老院才于2014年3月通过环评，至2014年5月办妥全部经营证照，距上海市虹口区民政局2010年5月同意设立敬老院已经过去了四年时间。同时由于租赁的房屋未全部移交，2号楼属于危房，导致敬老院只使用了主楼的一小部分，始终处于试营业状态，经营存在严重亏损。据此，华谊公司在履行合同的过程中存在违约行为，其应当对房屋全部移交前的房屋租金予以免除。同时，根据民法通则第一百三十六条之规定，华谊公司要求吴国庆支付租金的诉讼时效期间已届满。吴国庆曾提出过解决双方纠纷的方案，但华谊公司并未予以回应和解决，故华谊公司的原审诉请已超过诉讼时效，应当予以驳回。综上，上诉人吴国庆请求本院撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判驳回华谊公司的原审诉请。
被上诉人华谊公司发表答辩意见称：不同意吴国庆的上诉请求。未交付的房屋中只有20.4平方米的过道是产证内的面积，其余的是违章建筑，对此双方在一审中均已确认。华谊公司实际交付的房屋面积已经远远超过了合同约定的3496平方米，故不存在违约。吴国庆所开办的敬老院办不出证照的原因在于消防未能通过，且吴国庆怠于办理，与华谊公司无关。房屋交付时吴国庆对房屋的状况都进行了确认，不存在危房的情形，吴国庆也从未向华谊公司提出过，即使后来房屋真的出现了问题，也可能是由于吴国庆管理不善造成的。合同签订后吴国庆从未支付过租金，为此华谊公司一直在向其催讨，所以吴国庆才在2014年出具了书面同意支付租金的承诺，故华谊公司的诉请没有超过诉讼时效。综上，被上诉人华谊公司请求本院驳回吴国庆的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：尽管华谊公司与吴国庆签订的租赁合同中约定的租赁面积为3496平方米，超出了北宝兴路XXX号房屋登记的3022平方米，但不影响双方合同目的的实现，故双方均应依约履行。根据吴国庆的自认，华谊公司已将产证内除了55.3平方米的过道之外的其他房屋交付，故其以华谊公司未交付全部房屋为由拒付全部租金，缺乏依据。双方在租赁合同中虽未约定沿街面房屋的具体交付时间，但华谊公司除了沿街面的二层房屋外，还有其背面的过道及北面的一栋四层楼房屋没有交付，故原审法院根据交付房屋的实际情况，对吴国庆应付租金进行调整，并无不妥，本院予以认同。吴国庆在签订合同时就知晓沿街面房屋的使用状况，且未与华谊公司明确约定该处房屋的交付时间，现其又以有租赁户在该房屋内从事化工类经营影响其开办敬老院为由主张免付租金，缺乏依据，本院不予支持。吴国庆在原审中未提出房屋质量问题，其在二审中又提出部分房屋是危房、影响使用，但未提供相应证据，本院对其主张难以采纳。至于诉讼时效问题，因吴国庆曾于2014年8月书面作出同意支付租金的意思表示，故本院对其关于华谊公司的诉请已超过诉讼时效的抗辩不予支持。综上，吴国庆的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币21，630元，由上诉人吴国庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 王 伟
代理审判员 陈家旭
二〇一五年十月十六日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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