福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民初417号原告：陈海云，男，汉族，1964年6月23日出生，住福建省福州市台江区，原告：林钦明，男，1962年8月30日出生，汉族，住鼓楼区，委托诉讼代理人王继龙，北京市盈科（福州）律师事务所律师。被告：吴立，女，汉族，1965年4月6日出生，住福州市鼓楼区，（未到庭）委托诉讼代理人王灏楠，福建君立律师事务所律师。第三人：孙训勤，男，汉族，1962年12月5日出生，住福清市，（未到庭）第三人：陈维鸿，女，汉族，1962年11月3日出生，住福清市，原告陈海云、林钦明诉被告吴立、第三人孙训勤、陈维鸿执行异议之诉一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈海云、林钦明委托诉讼代理人王继龙、被告吴立的委托代理人王灏楠、第三人陈维鸿到庭参加诉讼。第三人孙训勤经本院依法传唤，未到庭应诉，本案现已审理终结。原告陈海云、林钦明的诉讼请求：1．确认原告陈海云、林钦明与第三人陈维鸿、孙训勤于2015年3月22日所签订的《房屋买卖合同》有效；2．判令不得执行闽侯县××××号融汇山水三区1#楼05联排住宅（房屋所有权证号：侯房权证Ｈ字第××号）；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年4月26日，原告收到福州市中级法院（2016）闽01执异30号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告不服该裁定，特提起诉讼，理由如下：1.原告与第三人于2015年3月22日所签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法、有效。2.第三人与案外人陈富花于2015年3月9日签订《房产买卖合同》，原告并不知情，且与原告和第三人达成房屋买卖合同并不矛盾。3.2015年3月23日原告陈海云汇款150万元，银行往来明细显示款项用途为借款，不能改变原告与第三人买卖房屋的事实。4.原告在支付300万购房款的当日，第三人即将房屋钥匙交给原告，让原告占有使用至今，也在法院查封之前。综上，在法院查封之前，原告已与第三人签订了合法有效的书面《房屋买卖合同》；交付了房屋钥匙，在查封之前合法占有了房屋；已支付了300万元购房款，余款20万元也愿意按法院要求交付执行；未办理过户手续非因原告自身原因。且按照《房屋买卖合同》约定，原告已享有讼争房屋的所有权。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告所主张的权利完全能够排除对讼争房产的执行。故依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提起执行异议之诉，请判如所求！被告吴立答辩人称：原告提出的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的可以排除本案执行的情形，具体理由如下：一、原告陈海云、林钦明与陈维鸿、孙训勤签订的《房屋买卖合同》（下称“讼争买卖合同”）实为双方民间借贷合同的担保，双方不存在真实的房屋买卖合同法律关系。本案的真实情况是：陈维鸿早在2015年3月9日就已与案外人陈富花签订了总金额为人民币500万元的涉案房产的《房产买卖合同》，双方还委托福州金海岸房产服务有限公司为本次交易提供中介服务。因涉案房产已抵押给银行且陈维鸿、孙训勤缺乏资金解押，于是陈维鸿、孙训勤向原告借款300余万元过桥资金来为涉案房产解押，并在2015年3月22日签订所谓的讼争买卖合同以作为借款的担保，待案外人陈富花支付购房款后再归还300余万元的过桥资金及相应利息。鉴于此，陈维鸿、孙训勤与原告因300余万元资金往来形成的是民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同法律关系。通过以下证据可以予以印证：二、即便假设原告与陈维鸿、孙训勤签订的是房屋买卖合同，但该合同也并非属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第（一）款规定的“合法有效合同”。三、原告在人民法院查封涉案房产之前未合法占有、实际占有涉案房产。本案中，在合同双方签订讼争买卖合同后至贵院依法查封涉案房产之日止，涉案房产一直是处于空置的状态，不存在任何装修居住的痕迹，因此原告主张其在人民法院查封涉案房产之前已对对涉案房产的实际占有不能成立。综上所述，讼争买卖合同虽名为房屋买卖，但实为双方民间借贷合同的担保，且原告并没有实际占有涉案房产。此外讼争买卖合同因违反法律规定应属无效合同，原告以并非合法有效且不属于房屋买卖性质的合同来主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，企图排除本案执行明显于法无据。答辩人恳请人民法院在查明案件事实基础上，依法驳回原告的诉讼请求。第三人陈维鸿答辩称：被告陈述的不是事实，房子卖给陈海云，确实有跟陈富花签过合同，因为银行一直追款，但是陈富花没有打一分钱到我们户头，我怕被银行列入黑名单，为了信誉度，陈海云能拿出钱，所以才把房屋卖给陈海云。第三人孙训勤未作答辩。原告陈海云、林钦明为证明其主张，向本院提交如下证据：证据A1委托书、证据A2公证书，证明第三人陈维鸿、孙训勤委托林群、林依香代为出售闽侯县××××号融汇山水三区1#号楼05联排住宅（房屋所有权证号：侯H1204700号）。证据A3房屋买卖合同，证明原告与第三人陈维鸿、孙训勤于2015年3月22日签订的房屋买卖合同，约定无论何种原因造成原告不能取得房地产权属证书，原告均对该房屋享有所有权。证据A4银行转账凭证，证明2015年3月23日，原告陈海云、林钦明按照合同约定先支付了300万元购房款。证据A5钥匙，证明原告早已合法占有讼争房屋。被告质证意见：证据A1、A2的真实性、合法性无法判断。对该证据的证明对象也有异议，《委托书》并非为了真实房屋买卖所签，而是为了配合担保公司以房产作为借款担保的需要而签。证据A3《房屋买卖合同》，对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议。第一，该份《房屋买卖合同》并非陈维鸿、孙训勤亲笔签字，而是由所谓的受托人“刘依香”签订，实质上系陈维鸿、孙训勤为了办理涉案房屋的解押手续向担保公司借款所作的担保，原告与陈维鸿、孙训勤之间形成的是借贷法律关系，而非房屋买卖法律关系。第二，从该份《房屋买卖合同》约定的条款上看，其也不符合真实的房产交易习惯。该份合同并未体现房屋的具体交接事宜，仅笼统的规定应当在30日内交付房屋，且双方对房屋的现状及水电表、煤气表、物业费缴费等情况均未予以确认，这明显不符合真实房产交易的常理。第三，该份合同存在两个认定为“无效合同”的事由，其一为该房屋涉嫌“一房二卖”，其二为该合同签订时，未经抵押权人同意。证据A4《银行转账凭证》对该份证据的形式上的真实性无异议，对关联性及证明对象均有异议。首先，通过该份证据可以提现，原告陈海云向陈维鸿、孙训勤支付的其中一笔购房款的汇款备注中，明确将该笔150万元款项性质界定为“借款”，这恰恰证明了原告与陈维鸿、孙训勤之间系民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同关系，其支付的所谓购房款，实际上即为借款。其次，2015年3月23日，在原告陈海云银行账户只有140万元的情况下，陈维鸿、孙训勤的代理人“刘依香”居然向陈海云汇款10万，而原告陈海云需在对方代理人“帮助下”凑足150万元后，再向陈维鸿支付了150万元。作为卖方的代理人“刘依香”身在曹营心在汉，违背常理为买房人垫付购房款，这只能证明刘依香与陈海云、林钦明有着说不清、道不明的关系，也从侧面印证了陈维鸿、孙训勤与原告签订讼争买卖合同的合同目的是为了担保双方借款的事实。证据A5的真实性无法判断且对证明对象有异议。该份证据根本不足以证明原告在当时已“合法实际占有”讼争房屋，反而从被告吴立提交的证据A5《涉案房产查封现场照片》可以体现，讼争房屋在查封时完全处于空置状态。第三人陈维鸿对原告提供的证据没有异议。被告向本院提交下列证据：证据B1询问笔录，证据B2具结书，证据B3转账凭证（退购房定金），证明1、2015年3月9日，陈维鸿、孙训勤与案外人陈富花就涉案房产签订了总金额为500万元的《房产买卖合同》，双方委托福州金海岸房产服务有限公司为本次交易提供中介服务。但涉案房产解押后即被贵院查封无法办理过户，故案外人陈富花解除了与陈维鸿、孙训勤签订的《房产买卖合同》。2、原告陈海云、林钦明与陈维鸿、孙训勤于2015年3月22日签订的《房屋买卖合同》，实质系为上述300余万元过桥资金作担保，双方根本不存在真实的房屋买卖合同法律关系。证据B4，吴立与孙训勤的短信往来，证明因涉案房产于2015年3月25日被贵院查封，造成陈维鸿、孙训勤无法将涉案房产过户给陈富花。于是孙训勤请求被告吴立向贵院撤诉以解除涉案房产的查封，并承诺待案外人陈富花支付购房款后，立即将扣除过桥资金之外的售房款全部还给被告吴立。该证据更加印证了原告支付的300万元款项实质上系陈维鸿、孙训勤为涉案房产解押所借的过桥资金，双方不存在真实的购房意图，签订的《房屋买卖合同》实质系为了保障过桥资金的安全而做的担保。证据B5，涉案房产查封现场照片，证明涉案房产在查封时是处于空置状态，陈海云、林钦明并未实际合法占有。原告质证意见：证据B1、证据B2、证据B3，真实性、客观性均有异议，三组证据均与本案无关，不能证明被告所称的待证事实，具体事实理由如下：（1）证据一询问笔录与证据二具结书仅说明本案第三人与案外人陈富花于2015年3月9日签订了《房屋买卖合同》，并因房产权属存在争议，合同解除。（2）原告不知情，即使真实存在，也不影响原告与第三人所达成的房屋买卖合同的效力。证据B4的真实性有异议，不具备基本的证据资格。证据B5与本案无关，根本无法证明被告所称的待证事实，第三人已经将诉争房产的钥匙交给了原告，原告就已经对该房产具有控制效力，并且能够支配诉争房产的使用等。（2）证据B5仅仅说明在2015年4月2日时，诉争房产的外部情况，根本无法说明房屋空置状态，更无法证明到底是谁在占有该房屋，事实上，原告当时对该房产内部，已经做好了装修准备。第三人对被告提供的证据有异议，称被告陈述的不是事实。本院认证如下：证据A1、证据A2，旨在证明讼争房已委托他人进行买卖的事实，但不能证明是为了真实买卖房屋所签。证据A3形式要件上不具备购房合同的基本条件，且未经抵押权人同意，缺乏房地产管理部门交易签章，从当事人提供的讼争房买卖的前后标的等证据分析，本院对该证据不予采信。被告对原告的证据A4《银行转账凭证》真实性无异议，本院予以确认，但原告陈海云向陈维鸿汇款150万元的事实，不能证明所汇款项是用于买卖讼争房的事实。证据A5不能证明原告已合法占有讼争房产。证据B1、证据B2、证据B3，证明陈维鸿、孙训勤与案外人陈富花就涉案房产签订了总金额为500万元的《房产买卖合同》，因涉案房产抵押给银行，无法直接办理过户手续，该合同被解除的事实，与本案具有关联性，予以确认，证据B4不能证实其出处，证据B5尚不能证实讼争房处于空置状态，本院不予确认。本院经庭审举证、质证，对本案的事实作如下认定：坐落于闽侯县××××号融汇山水三区1#楼05联排住宅（房屋所有权证号：侯房权证Ｈ字第××号）系第三人陈维鸿于2012年9月14日购买，价款为200万元，第三人陈维鸿、孙训勤系夫妻关系。原告吴立与被告陈维鸿、孙训勤民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月13日作出（2015）榕民初字343号民事判决，一、被告陈维鸿、孙训勤应于本判决生效之日起十日内偿还原告吴立借款本金1835万元及利息。二、驳回原告吴立的其他诉讼请求。被告陈维鸿、孙训勤不服，向福建省高级人民法院提起上诉，因陈维鸿、孙训勤未预交二审案件受理费，福建省高级人民法院于2015年12月2日作出（2015）闽民终字1670号民事裁定，本案按上诉人陈维鸿、孙训勤自动撤回上诉处理。期间，本院于2015年3月25日以（2015）榕民保字第143号民事裁定书及协助执行通知书查封了被告陈维鸿位于福州市××××号融汇山水3区1号05联排住宅（房屋所有权证号：侯H1204700号），后案件进入强制执行阶段，案外人陈海云、林钦明向本院提起异议，本院于2016年4月19日，作出（2016）闽01执异30号执行裁定书，驳回异议申请人陈海云、林钦明的异议，陈海云、林钦明不服，向本院提起诉讼。原告陈海云、林钦明向本院提供《房产买卖合同》，主张其于2015年3月22日，与第三人的委托人刘依香签订《房产买卖合同》，将讼争房以320万元的价格出售给原告，原告陈海云、林钦明分别于2015年3月23日向陈维鸿汇款150万元。其中陈海云于2015年3月23日转款150万元给陈维鸿的银行往来明细显示该笔款项用途为借款。另查，第三人陈维鸿曾于2015年3月9日与案外人陈富花就讼争房产签订《房产买卖合同》，后因讼争房产被冻结无法交易解除合同。2015年4月22日福州金海岸房产服务有限公司通过转帐将陈富花缴纳的购房定金退还陈富花。本院认为，原告陈海云于2015年3月23日转款150万元给陈维鸿的银行往来明细显示该笔款项用途为借款，与其主张该款项为购房款自相矛盾。第三人陈维鸿与案外人陈富花签订《房产买卖合同》，讼争房产购房款为500万元，原告陈海云、林钦明提供与第三人陈维鸿签订《房产买卖合同》，讼争房产购房款为320万元，相同时间段，约定的购房款差距相差巨大，且在第三人陈维鸿与案外人陈富花就讼争房产签订《房产买卖合同》，因讼争房产被冻结无法交易情况下，第三人再与原告签订购房合同。很难相信原告提供《房产买卖合同》的真实性。原告作为证据提供的一把钥匙，不足以证明其已合法占有讼争房产的事实，因此，原告陈海云、林钦明仅持《房产买卖合同》，且未经房地产交易管理部门的备案登记，不足以证明讼争房产已由其出资购买的事实，《中华人民共和国物权法》第条不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记发生效力，未经登记的不发生效力。本案讼争房产的所有权尚登记第三人陈维鸿名下，原告陈海云、林钦关于讼争房已由其购买的主张不能成立，本院不予以支持，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告陈海云、林钦明的诉讼请求。本案诉讼32400元费，由原告陈海云、林钦明共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审判长  卢秋华审判员  张 俊审判员  郑乐影二〇一七年二月八日书记员  卢晓媛附相关法律条文（一）、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力(二)、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。(三)、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。