湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初1806号原告：唐卫军，男，1974年4月26日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：彭镜源，湖南理曜律师事务所律师。被告：肖子云，男，1959年1月25日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：张莉，湖南众铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄立华，长沙县心一法律服务所法律工作者。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。法定代表人：袁李，总经理。委托诉讼代理人：钟梦雅，女，该公司员工。原告唐卫军与被告肖子云、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月28日公开开庭进行了审理。原告唐卫军及其委托诉讼代理人彭镜源、被告肖子云的委托诉讼代理人张莉、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的委托诉讼代理人钟梦雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐卫军向本院提出诉讼请求：1.确认新城国际花都地下B2117号车位的相关权益已经由被告转让给原告；2.判令被告向原告支付物业管理费832元；3.判令被告承担违约金人民币2万元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年10月5日，原告与被告及第三人共同签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告以34.8万元购买被告的房屋，原被告在新环境签约中心签署房屋买卖协议时三方口头确认了原告购买房屋的总价34.8万元是包含房屋及配套车位的总价格，双方在《房屋买卖合同》签署后，被告提前将车位交付给原告使用，并在物业以原告的车辆牌号办理了登记，由原告缴纳管理费。双方约定在原告付清全款后再签订书面的车位转让协议。随后，在原告付清全部款项后，原告要求被告当场签署书面的车位转让协议，被告以要去银行查询是否到款为由离开，原告随后联系被告，被告拒不签署书面的车位转让协议，并否认转让车位给原告的约定。另《房屋买卖合同》第四条第2款约定在房屋交付前，被告应将房屋的水、电、煤气、物业、电话费全部结清。合同第七条第3款又约定交房时间为原告付清全部房款时。原告于2017年1月即已付清了全款，但被告一直拒绝履行结清相关费用的义务，故被告的行为已经构成违约。依据合同第八条约定，违约方应当支付相当于定金数额的违约金，原告交付的定金是两万元，故被告的违约行为应当支付两万元违约金。原告及第三人多次与被告协商，均无法与被告达成一致，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告肖子云辩称：1.答辩人与被答辩人签订《房屋买卖合同》，被答辩人依约定支付购房款，答辩人依约交付房屋并按时办理产权过户手续，已履行合同义务，并不存在违约行为；2.长沙市望城区新城国际花都小区地下车库所有权归小区业主共有，答辩人并无B2117号地下车位所有权，无权处分该车位的所有权归属问题；3.物业费系答辩人与长沙市望城区新城国际花都小区物业服务公司给予物业服务合同的约定而发生的物业费用，答辩人对物业公司负有缴费义务，答辩人同意承担该笔费用，至今也并未因拖欠该费用造成被答辩人的损失。第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司述称：本案纠纷主要系车位转让纠纷，在签订房屋买卖合同时被告明确表示房屋的转让附带车位，后来被告未依照承诺将车位转让遂导致本案纠纷。原告唐卫军围绕诉讼请求依法提交了下列证据:证据一、房屋买卖合同，拟证明原被告双方存在房屋买卖关系；证据二、车位转让合同，拟证明被告拥有车位的相关权益；证据三、车位现场图，证据四、车主信息，拟证明被告已经部分履行义务，将车位交付给原告使用；证据五、光盘+文字说明（视频监控），拟证明被告承诺房屋买卖过程中房屋买卖是附带车位买卖；证据六、物业公司催款通知，拟证明被告并未履行房屋买卖合同的约定，在房屋过户后未及时履行相关结算；证据七、原告交纳物业服务费发票，拟证明原告已经代为缴纳有权向被告追偿；证据八、车位服务费收据，拟证明原告正在使用该车位。被告对原告提交的证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该买卖合同仅能证明原告之间买卖房屋的事实，不能证明原被告之间存在车位转让关系；对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为被告并没有该涉案车位的所有权，只有使用权；对证据三、证据四的合法性、关联性有异议；对证据五的真实性、合法性、关联性有异议，认为被告是在其并未明知车位所有权归属情况下所作出的意思表示；对证据六的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为被告并不是主动不履行合同约定的缴纳物业费的义务；对证据七的真实性无异议，对关联性有异议，认为被告并不是主动不履行合同约定的缴纳物业费的义务；对证据八的合法性、关联性有异议。第三人对原告提交的证据一、二、三、四、五、八的三性无异议；对原告提交的证据六、七的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。被告为支持其答辩意见依法提交了下列证据：证据一、限时委托代理销售协议，拟证明委托销售时只委托房屋销售的事实；证据二、房屋买卖合同，拟证明被告仅向原告出售房屋，并不包括车位。原告对被告提交的证据一的三性均有异议；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。第三人对被告提交的证据一、二的真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议。第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司未向本院提交证据。对前述证据，本院认证如下：原告提交的证据一、二、三、四、五、六、七、八，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的证据一、二，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可，但对其证明目的不予认定。根据本院认定的证据并结合当事人在庭审中的陈述，本院查明案件事实如下：被告肖子云与第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2016年9月26日签订《限时委托代理销售协议》，约定被告委托第三人销售被告所有的位于长沙市××城区黄金镇新城国际花都（二期）D4栋1702房屋（房屋所有权证号为201300331702），委托出售价格为358000元，委托代理期限自2016年9月25日至2016年12月24日止。2016年10月5日，原告唐卫军与被告肖子云、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告所有的上述房屋，房屋总售价为348000元。合同第四条约定，甲方即被告于房屋交付之前将房屋的水、电、煤气、物业费、电话费等有关费用全部结清。2016年10月5日，被告与原告、第三人达成口头协议，确定被告以348000元价款向原告所出售的房屋包括了新城国际花都（二期）D4栋1702房屋以及被告在新城国际花都小区购买的车位。原被告双方签订《房屋买卖合同》后，被告于2016年10月5日向原告交付了上述房屋的钥匙，于2017年1月11日为原告办妥房屋产权过户手续，原告于2017年3月9日向被告支付了全部购房款。原告于2017年2月13日缴纳了上述房屋自2016年9月至2017年2月的物业费832.2元（138.7元/月*6个月）。涉案B2117号车位现由原告实际占有并使用,因被告拒绝与原告签署书面的车位转让协议，原告遂向本院提起诉讼，并提出前述诉求。另查明，被告肖子云与案外人长沙新城万博置业有限公司于2014年7月22日签订《地下车位转让合同》，由被告购买取得了新城国际花都小区地下B2117号车位的相关权利，被告肖子云在新城国际花都小区仅购买了B2117号一个车位。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，原告与被告以及第三人签订的《房屋买卖合同》及口头协议，系各方当事人的真实意思表示，相关内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定支付了全部购房款，被告应按照合同约定履行缴纳交房之前的物业费以及向原告转让车位等义务。被告作为完全的民事行为能力主体，其以购买的方式取得新城国际花都小区地下B2117号车位的相关权利后，与原告以及第三人达成的口头转让车位权利的协议系其真实意思的表示且不违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，因此，原告主张确认新城国际花都地下B2117号车位相关权益已经由被告转让给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告于2016年10月5日向原告交付了房屋，则被告应按合同约定缴纳2016年10月5日前的物业费。原告已经缴纳了涉案房屋2016年9月至2017年2月六个月的物业费832.2元（138.7元/月*6个月），因此，根据当事人的合同约定核算，应由本案被告承担的物业费为2016年9月至2017年10月5日的物业费161.8元（138.7元/月*1个月零5天）。原告代被告缴纳前述费用后，有权向被告追偿，因此，原告主张被告向其支付物业管理费832元的诉讼请求，本院仅支持161.8元。因被告欠缴房屋交付之前的物业费未给原告造成实际损失，且原告已实际占有并使用涉案车位，因此，原告请求判令被告承担违约金2万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认新城国际花都地下B2117号车位相关权益已经由被告肖子云转让给原告唐卫军；二、被告肖子云于本判决生效之日起五日内向原告唐卫军支付由原告代为缴纳的物业管理费161.8元；三、驳回原告唐卫军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费572元，由被告肖子云负担188元，由原告唐卫军负担384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘典闳审 判 员  高 芳人民陪审员  邓旭鸿二〇一七年十月九日代理书记员  樊 珍附相关法律条文：《中国人民共和国合同法》第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。