苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初3029号原告：李永平，男，1973年2月28日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告：顾品惠，女，1966年8月14日出生，汉族，住江苏省响水县。原告李永平诉被告顾品惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月20日受理后，依法由代理审判员梁虹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李永平到庭参加诉讼，被告顾品惠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李永平向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金3750元（从2016年10月22日暂计至2017年5月21日，7*1250元/月—5000元=3750元）；2.被告支付物业费3013.26元（从2015年10月22日暂计至2017年5月21日，计算依据：57.67平方米*2.75元*19个月=3013.26元）；3.被告支付违约金1250元；4.被告拆除屋内装修，将屋内卫生间防水重做，以免再次影响楼下住户，一切恢复原状；若被告无力承担此项工作，则补偿其5000元；5.被告结清水、电费用，返还“非接触式IC卡表”用户卡一张，返还“计量表IC卡”一张；6.解除合同，本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月21日，其与被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2015年10月22日至2018年10月21日，月租金1250元，支付方式为2015年10月22日前支付第一年度租金15000元，2016年10月17日前支付第二年度租金15000元，物业费、水、电费等均由被告承担。被告向其交付1500元作为保证金。如被告逾期交付租金达7日、欠缴各项费用达房屋月租金的50%、损坏房屋主体结构，其有权解除合同并没收保证金。合同同时约定，如一方违约，需支付另一方违约金1250元。合同签订后，其向被告交付了涉案房屋。但被告装修期间多次将楼下商户墙面及家具淋湿。根据合同约定，被告应于2016年10月17日前支付第二年度租金15000元，但经其多次催讨，被告仅于2016年12月7日支付了5000元，且从未交纳物业费，其多次催讨未果。2017年4月14日，其前往涉案房屋查看时发现，房屋大门敞开，屋内垃圾遍布，为保证房屋安全，其向胥口派出所报警，并将房门上锁。综上，被告的行为已构成违约，故请求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求为：1.其与被告于2015年9月21日签订的房屋租赁合同于起诉之日解除；2.被告迁出并腾空涉案房屋；3.被告支付至2017年4月20日的租金及2017年4月21日起至实际迁出之日的房屋使用费（均按1250元/月计算，扣除被告已支付的5000元，从2016年10月22日暂计算至2017年5月21日为3750元）；4.被告支付违约金1250元；5.本案诉讼费用由被告承担。被告顾品惠辩称：其愿意继续承租涉案房屋，故暂不存在恢复原状一说，无需支付恢复原状的费用；对于结欠的租金，其愿意承担，原告其余诉请其不予认可。本院经审理认定事实如下：坐落于苏州市吴中区××口镇××室的房屋为原告李永平与淳碧芳共同共有。2015年9月21日，原告李永平为出租方（甲方）与被告顾品惠（乙方）、苏州市新时代房屋经纪有限公司为居间人（丙方）签订《房屋租赁合同及居间服务协议》一份，合同约定甲方将其坐落于苏州市吴中区山合坊1幢2038室房屋出租给乙方使用，建筑面积57.65平方米，租赁期限自2015年10月22日至2018年10月21日共计36个月。甲方应于2015年10月22日前将房屋按约交付给乙方。合同就租金及支付方式载明：该房屋租金为人民币1250元/月，不包含物业费，支付方式：付12押1，乙方提前10天向甲方支付租金，各期租金支付日期及金额：第一次付款为2015年10月22日前（含当日），金额为15000元；第二次付款为2016年10月17日前（含当日），金额为15000元；第三次付款为2017年10月17日前（含当日），金额为15000元。押金1500元，租赁期满或合同解除后，甲乙双方结清剩余房租、违约金及相关使用费用后，乙方向甲方退还此房屋时，甲方应将押金全额返还给乙方。物业费、水、电费等全部由乙方承担。合同第九条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达房屋月租金50%的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不修复或赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的。合同第十条第一款约定：甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。第六款约定：无论甲乙双方因何种原因解除合同，甲乙双方按照违约金责任结算违约金后，甲乙双方应结清相关使用费用，甲方退还乙方所剩余房租及全额租房押金。合同中还约定：此房为毛坯房，乙方用来办公使用，甲方同意给乙方装修期一个月。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告按约支付了2015年10月22日至2016年10月21日的房屋租金15000元及房屋租赁押金1500元，并于2016年12月7日支付了租金5000元。原告多次催讨租金未果，故引发本案诉讼。另查，淳碧芳至本院陈述，其与原告李永平系夫妻关系，苏州市吴中区胥口镇山合坊1幢2-308室房屋系其与原告共同共有，相关权益由原告主张。审理中，原告称，合同签订后，其将涉案房屋交付被告使用，因双方约定装修期一个月，故租金自2015年10月22日开始起算。第一期租金15000元被告已付清。根据合同约定，被告应于2016年10月17日前支付2016年10月22日至2017年10月21日的房屋租金15000元，而被告仅于2016年12月7日支付了5000元，此后分文未付，且欠缴物业费，故其要求解除与被告之间的房屋租赁合同，并要求被告支付违约金1250元。其因一直联系不上被告，故向法院提起诉讼，被告支付的押金1500元同意在本案中一并处理，抵扣被告结欠的租金。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同及居间服务协议》、房产证及庭审笔录附卷佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同及居间服务协议》合法有效，双方均应按照合同约定切实履行义务。被告未到庭应诉，视为放弃抗辩权利，应承担相应的法律后果。根据原、被告签订的《房屋租赁合同及居间服务协议》第九条第四款的约定第一项的约定，被告迟延交付租金逾7日，原告有权单方解除该合同，现被告逾期交付租金已达数月，原告有权解除租赁合同，并要求被告迁出房屋，故本院对原告要求解除租赁合同并要求被告迁出涉案房屋的诉讼请求予以支持。被告应支付自2016年10月22日起至合同解除之日按月租金1250元计算的房屋租金并按照合同约定的租金标准向原告支付自合同解除之日至实际迁出之日的房屋使用费。因被告于2016年12月7日支付了租金5000元，另，原告在审理过程中自认被告已支付房屋押金1500元，并主张予以抵扣被告拖欠的房屋租金，为了减轻双方当事人诉累，其主张抵扣之请求应予准许，上述费用合计6500元，可折抵五个月零六天的房屋租金，即被告租金支付至2017年3月27日，故被告还应向原告支付自2017年3月28日起至实际迁出之日止按月租金1250元计算的房屋租金及房屋实际使用费。关于违约金，在《房屋租赁合同及居间服务协议》中，原、被告约定如被告不按照约定支付租金达7日的，被告应按月租金的100%向原告支付违约金，原告要求被告支付违约金1250元，未超出合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李永平与被告顾品惠于2015年9月21日签订的《房屋租赁合同及居间服务协议》于本判决生效之日解除。二、被告顾品惠于本判决生效之日起十五日内迁出位于苏州市吴中区胥口镇山合坊1幢2-038室的房屋内迁出。三、被告顾品惠于本判决生效之日起十日内支付原告李永平自2017年3月28日起至实际迁出之日止按月租金人民币1250元计算的房屋租金及房屋使用费。四、被告顾品惠于本判决生效之日起十日内支付原告李永平违约金人民币1250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币463元，由被告顾品惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员 梁 虹二〇一七年七月十四日书 记 员 钟晓婷