黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑03民初110号
原告（申请执行人）：王丽华，女，1963年1月23日出生，汉族，个体，住黑龙江省鸡西市。
委托诉讼代理人：郝旭东，黑龙江雪原律师事务所律师。
被告（执行案外人）：孙海洋，男，1981年10月2日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市。
委托诉讼代理人：潘世学，黑龙江雪原律师事务所律师。
被告（被执行人）：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区交通局1-1-1-1。
法定代表人：房靖，经理。
委托诉讼代理人：朴永建，男，鸡西市坚实房地产开发公司法律顾问。
被告（被执行人）：房靖，女，1960年6月20日出生，汉族，鸡西市坚实房地产开发有限公司经理，住黑龙江省鸡西市。
委托诉讼代理人：朴永建，男，鸡西市坚实房地产开发公司法律顾问。
原告王丽华与被告孙海洋、被告鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称“坚实公司”）以及被告房靖申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王丽华委托诉讼代理人郝旭东与被告孙海洋委托诉讼代理人潘世学到庭参加诉讼。被告坚实公司以及被告房靖经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王丽华向本院提出诉讼请求：1.依法判令对（2017）黑03执异88号中幸福里小区20号楼1号车库许可执行；2.由三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。案涉幸福里小区20号楼1号车库系孙海洋从坚实公司抹账而来，三被告既不能提供原始借款凭证，亦无法具体阐述借款的交付方式、时间、地点等证明借款关系由来及合法性的有关证据，以佐证孙海洋交付了案涉车库的全部价款。案涉车库非用于居住的商品房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》中所保护消费者的条件。综上，请求人民法院对案涉车库许可执行。
被告孙海洋辩称，1.坚实公司对案涉房屋，取得了商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，孙海洋与坚实公司签订的房屋预售合同合法有效；2.孙海洋与坚实公司签订的房屋预售合同，并将该合同办理备案登记，具有公示效力。同时孙海洋支付了全部购房款并实际占有；3.孙海洋与坚实公司之间原系借贷关系，因坚实公司不能偿还借款，借款合同经双方当事人协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款转化为已付购房款并经对账清算，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止性情形，该房屋预售合同订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的作为民间借贷合同的担保；4.本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该商品房买卖合同具有法律效力；5.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条款，根据本条也不能当然推论出申请执行人即本案原告对孙海洋购买的车库可以执行。
被告房靖、坚实公司未出庭，未发表答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告王丽华为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据一、鸡西市中级人民法院（2017）黑03执异88号执行裁定书1份。意在证明：原告因对该裁定不服，依法提起诉讼，原告享有诉讼权利；
证据二、欠据、抹账协议、听证笔录各1份（上述证据来源于执行异议案件卷宗，其中欠据、抹账协议系被告孙海洋在执行异议听证时提交的证据）。意在证明：1.欠据、抹账协议从内容上体现了孙海洋与坚实公司、房靖之间存在欠款关系，案涉车库系孙海洋基于《抹账协议》从坚实公司抹账而来，孙海洋并未实际支付购房款，孙海洋与坚实公司之间系以房抵债的债权债务关系，而不是房屋买卖关系。听证笔录中孙海洋代理人曾在执行异议听证时对法庭询问车库交款方式的回答及举证中均自认孙海洋与坚实公司之间系以房抵债关系，案涉车库系孙海洋基于抹账协议从坚实公司抹账而来，孙海洋并未实际交付涉诉车库购房款（见听证笔录第18页第5-10行）。因此，执行裁定书认定被告孙海洋已支付购房价款错误；2.该欠据与抹账协议体现的借款金额巨大，且金额并不一致，欠据体现金额为900万元，而抹账协议体现金额为8，424，360元。孙海洋应对与其他二被告是否存在真实借款关系及借款是否实际交付、借款金额与顶账房屋金额是否一致承担举证责任，孙海洋应当提供相应的银行转账、汇款或取款凭证，如不能提供相应银行凭证，无法证实借款的真实性，更无法证实欠据、抹账协议的真实性及以房抵债的真实性，其欠据和抹账协议不应采信；3.抹账协议第二页第二自然段内备注中约定，坚实公司为孙海洋出具售楼票据、合同仅作为抹账抵顶的凭证，如果孙海洋没有将抹账车库售出，需要将抹账车库归还坚实公司，不抵欠款。根据该约定的内容，说明坚实公司和孙海洋之间就涉诉车库不是房屋买卖关系，也未实际支付购房价款。双方无论是签订抹账协议还是签订房屋预售合同、进行备案，其实质就是为借贷抵押担保；4.通过抹账协议可以体现包括涉诉车库在内抵顶的是61户车库，而不是用于居住的商品房，亦不是孙海洋名下唯一房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条中所保护消费者的条件。
被告孙海洋的质证意见如下：被告对原告提交证据一的真实性无异议，但对其证明的问题有异议。认为该裁定已经充分认定被告孙海洋具有所购房屋的无过错不动产买受人物权期待权。对证据二的真实性无异议，但对其证明的问题有异议。提出：1.该案是被告孙海洋与坚实公司原来是借贷关系，坚实公司为孙海洋出具了欠据，后因坚实公司没有足额偿还孙海洋的借款，双方协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款转化为已付购房款，并对账清算，才确定买卖房屋价款8，424，360元，双方完善了买卖合同所规定的要件，该行为不属于物权法第一百八十六条规定的禁止情形，该房屋预售合同是有效的，并且订立合同目的也不属于《最高人民法院关于人民法院审理民间借贷案件若干问题规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”；2.被告孙海洋已经履行了相关的合同义务，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的条件，根据上述规定，孙海洋可以排除申请执行人的申请执行。
被告房靖、坚实公司未发表质证意见。
被告孙海洋为反驳原告的主张，提交了以下证据：
证据一、欠据、抹账协议、商品房预售合同、法院调查笔录、交款收据、交纳物业费收据以及商品房预售许可证明各1份。意在证明：坚实公司取得了预售许可证明，孙海洋与坚实公司签订的房屋预售合同合法有效，并且将该合同办理了备案登记手续，具有公示效力，孙海洋支付了全部房款，并实际占有，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，应排除申请执行人的申请执行。
原告王丽华对欠据、抹账协议、交款收据、物业费收据的真实性及证明目的均有异议，对预售合同、调查笔录真实性无异议，证明目的有异议。理由如下：对欠据、抹账协议异议意见同原告提交该两份证据的举证意见；交款收据不真实，不能认定孙海洋实际支付了全部购房价款，20-1号车库收据中时间、金额与预售合同中不符，收据金额是128，010元，预售合同中金额是106，675元，收据时间是2013年7月8日，预售合同签订时间是2014年10月18日，收据不是完税发票，可以随时开具，存在虚假开具的可能性，真实性、合法性无法确定，该给付房款的金额巨大，是否实际支付应当提交银行取款凭证等证据证明价款交付方式，现金收据不能证明该笔款项已经实际支付，通过在执行异议听证过程中孙海洋对车库交款方式的回答及举证，已经证实双方系以房抵债关系，孙海洋并未实际交付购房款。物业收据不是完税发票，可以随时开具，存在虚假开具的可能性，真实性、合法性无法确定，不能证实孙海洋已经交付，已经实际占有该车库，通过抹账协议第二页第二自然段内备注中约定的内容可以体现，坚实公司出具给孙海洋的票据、合同只是作为抹账抵顶的凭证，如果孙海洋没有将抹账车库售出，需要将车库归还坚实公司，不抵欠款，说明孙海洋与坚实公司之间是借贷抵押关系，而不是房屋买卖关系，也未实际支付购房价款，双方签订预售合同进行备案，名为买卖，其实质是为借贷抵押担保。
被告房靖、坚实公司未发表质证意见，亦未提交证据。
本院的认证意见如下:被告对原告提交证据一的真实性无异议，本院对真实性予以确认，对证明的问题虽有异议，但未提交有效证据予以证实，对其证明的问题，本院予以确认。对证据二的真实性无异议，本院对真实性予以确认。本案中孙海洋与坚实公司之间原系借贷关系，因坚实公司不能偿还借款，借款合同经双方当事人协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系。坚实公司对案涉房屋，取得了商品房预售许可证明，孙海洋与坚实公司签订的房屋预售合同，在鸡西市房产管理局办理了预售联机备案登记，产生公示效力。因此，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的情形，故对其证明的问题，本院不予确认。原告对被告提交的证据提出异议，因被告证据一的证据证明的主要事实能够相互印证，形成证据链条，原告虽有异议，但未提交有效证据予以证实，故对其证明的问题，本院予以确认。
根据以上确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：王丽华诉坚实公司、房靖民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月28日作出（2016）黑03民初98号民事判决，判令：一、房靖、坚实公司于本判决生效之日起十日内给付王丽华借款本金577.50万元以及利息（具体数额为：549，233元加上2014年7月8日后以本金577.50万元为基数，按照年利率24%计算的利息）；二、对于房靖、坚实公司不能清偿的债务，王丽华可就幸福里小区9号楼1单元301室、401室、402室、501室、502室、601室、602室及2单元101室、202室、302室、601室共计11户房屋清算后所得价款优先受偿；三、驳回王丽华的其他诉讼请求。案件受理费85，806元，王丽华负担5，476元，房靖、坚实公司负担80，330元，该判决生效后，王丽华申请执行，本院于2017年2月20日立案。执行中，本院于2017年4月24日作出（2017）黑03执2号执行裁定，查封幸福里小区9号楼11户房屋以及20号楼和21号楼的17户车库，其中包括20号楼1号车库。
另查明，2013年4月8日，房靖出具欠据一张，内容为：今欠孙海洋现金900万元，如此款到期还不上，转化为购房款。2014年9月10日，坚实公司与孙海洋签订《抹账协议》，约定：坚实公司因开发幸福里小区，资金短缺，从孙海洋处借款8，424，360元，无法偿还；坚实公司用幸福里小区61套车库、总面积为2，808.12平方米，抵顶孙海洋欠款8，424，360元。2014年10月18日，坚实公司与孙海洋签订《房屋预售合同》，将幸福里小区20号楼1号车库出售给孙海洋。当日，在鸡西市房产管理局办理了预售联机备案登记。2013年7月8日，坚实公司为孙海洋出具收到案涉房屋价款128，010元的收据。2014年11月12日，鸡西市盛源物业公司为孙海洋出具收到案涉车库装修保证金、垃圾处理费、电费的收据，合计3，115元。
本院认为，本案争议的焦点为案外人孙海洋主张其享有排除强制执行的民事权益是否成立。本案系申请人申请执行异议之诉，案外人应当就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。经查，在人民法院查封之前，坚实公司与案外人孙海洋之间因借款形成债权债务关系，并通过《抹账协议》将案涉车库抵给案外人，双方签订《房屋预售合同》，案外人已支付价款，并实际占有该车库，且在鸡西市房产管理局办理了预售联机备案登记，该车库未能办理过户登记非案外人自身原因所致的事实清楚，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第二十八条规定，案外人对争议标的享有无过错不动产买受人物权期待权，能够排除本案的强制执行。案外人异议理由成立。
综上所述，王丽华主张对幸福里小区20号楼1号车库许可执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二款之规定，判决如下：
驳回原告王丽华的诉讼请求。
案件受理费1，381元，由王丽华自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审判长 郭以刚
审判员 冯 莹
审判员 洪 明
二〇一七年十一月二十七日
书记员 都 晶
附件：
本案判决所依据的法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。