山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民四终字第152号
上诉人（原审原告）：张军。
委托代理人：张希成，系上诉人张军之父。
被上诉人（原审被告）：马延滨。
被上诉人（原审被告）：东营颐德园置业有限公司。
法定代表人：李强，经理。
委托代理人：付芸，山东诚正勤律师事务所律师。
上诉人张军因与被上诉人马延滨、东营颐德园置业有限公司（以下简称颐德园置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省利津县人民法院（2013）利民初字第924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张军的委托代理人张希成、被上诉人颐德园置业公司的委托代理人付芸到庭参加诉讼。被上诉人马延滨经本院合法传唤，因被羁押不能到庭亦未委托代理人到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
张军向原审法院起诉称，2012年12月26日，原、被告双方签订了“和惠小区C区内部认购协议书”，被告将位于该小区的小高层住宅楼303室出售给了原告，原告向被告的售楼处交纳了全部房款713180元。但是被告至今没有向原告交付房屋，因被告的原因该房屋至今不能办理房产证，请求法院判令被告继续履行房屋买卖合同并确认涉案房屋归原告所有。
马延滨辩称，购房款是用欠张希成借款本息抵顶的，已经全额交纳，对原告的起诉没有异议。
颐德园置业公司辩称，1、“和惠小区C区内部认购协议书”中的“东营颐德园置业有限公司利津和惠小区项目部”印章是被告马延滨私刻的，是个人行为。购房款是打到马延滨个人账户上的，是马延滨的个人借款，颐德园置业公司没有收到原告的购房款。综上，原告和被告马延滨的借款和购房是一个个人的借款合同或者诈骗行为，是马延滨的个人行为，与颐德园置业公司无关。根据颐德园置业公司与马延滨签订的挂靠经营协议书第五条规定：“乙方（马延滨）任何名义和用途的个人借款均由乙方自行偿还，与甲方公司无关。”颐德园置业公司不应承担任何责任。2、颐德园置业公司只是挂靠单位，借用资质给马延滨进行开发建设，原告诉请公司承担连带责任没有法律依据。按照《中华人民共和国民法通则》第八十七条规定，连带之债只因法律直接规定或当事人先行约定而发生，对于法定连带责任的适用是严格的，必须有法律明确规定时才能适用，现行法律法规没有对挂靠关系的主体间确定其承担连带责任的规定。并且颐德园置业公司也没有在挂靠经营期间与马延滨承担连带责任的约定。所以，公司不应该承担连带责任。
原审法院查明，被告马延滨与被告颐德园置业公司签订协议书，马延滨借用颐德园置业公司的资质进行“利津县和惠小区”商品房项目开发建设，由马延滨向公司支付挂靠管理费。之后马延滨开发建设了“和惠小区C区住宅楼1号楼（11层33套）及沿街商品房（6套）”。原告于2012年12月26日，在马延滨以颐德园置业公司名义设置的和惠小区C区售楼处，签订了“和惠小区C区内部认购协议书”，协议书加盖了“东营颐德园置业有限公司利津和惠小区项目部”印章和马延滨个人印章，原告购买了和惠小区C区住宅楼1号楼303室、5号车位、28号储藏室，签订协议的同时用马延滨之前欠原告父亲张希成的借款本息支付了首付款233180元，2013年6月23日又用马延滨之前欠张希成的借款本息支付了余款480000元，至此全部付清了购房款共计713180元，售楼处为原告出具了加盖“东营颐德园置业有限公司财务专用章”和马延滨个人印章的购房款收据。开发的商品房于2013年6月20日以颐德园置业公司的名义取得了预售许可证，批准预售住宅33套、商铺6套。
内部认购协议书约定，本认购书签订7日内，买受人向出卖人支付总房款的30%（购房首付款233180元），并签订商品房买卖合同及附件，余款30日内办理银行按揭贷款。但是因为被告没有办理好相关批准手续，致使商品房买卖合同和按揭贷款至今没能签订和办理。
2013年10月，被告马延滨因资金链断裂，采取一房多卖等非法手段获取资金，涉嫌合同诈骗被依法逮捕，现已被依法逮捕并提起公诉。包括原告购买的303室在内的“和惠小区C区住宅楼1号楼”至今没有竣工，也没有达到与购房户签订能够在房产局备案的商品房买卖合同及办理房产证等相关确权手续的条件。
“东营颐德园置业有限公司利津和惠小区项目部”印章没有在公安机关备案，也没有任何的批准手续。
上述事实有和惠小区C区内部认购协议书、购房款收据、（借用资质）协议书等及当事人陈述予以证实。
原审法院认为，被告马延滨开发建设和惠小区C区楼盘工程，系借用被告颐德园置业公司资质进行，在整个建设项目批准、开发过程中，无论是在住建、税务、国土、银行等部门办理相关批准等手续，还是进行预售许可、楼盘销售等方面的宣传，还是售楼处的设置，都是以颐德园置业公司的名义办理的；善意的购房户正是基于对颐德园置业公司的信任，才在以该公司名义设置的售楼处签订“和惠小区C区内部认购协议书”、交纳购房款，协议书加盖了“东营颐德园置业有限公司利津项目部印章”和马延滨个人印章，购房款收据加盖了“东营颐德园置业有限公司财务专用章”；本案中造成协议不能及时履行的原因与颐德园置业公司非法出借资质、出具购房款收据、获取非法利益的行为有直接的因果关系，善意的购房户购买商品房和签订内部购房协议书的相对方主体也始终是针对颐德园置业公司，所以颐德园置业公司应该对购房户承担相应的法律责任。
商品房所有权是物权的一种，物权的设立经依法登记发生效力，确认商品房所有权是设立物权的一种情形，是房产行政管理部门进行依法登记设立的行政职权范畴。本案是合同法律关系，并不是物权的归属、内容发生争议的法律关系，所以本案中原告不能请求法院直接确认商品房归其所有。所以，原告要求确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，不予支持。
《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”
内部认购协议书第五条约定：“本认购书签订7日内，买受人应到和惠小区C区接待中心按下列第2种方式支付购房款，并签订商品房买卖合同及附件。”但是由于被告的原因，双方至今未能签订商品房买卖合同及附件。而内部认购协议书的内容达不到《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容要求，缺少“交付使用条件及日期；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺和有关权益、责任”等主要条款的约定，该内部认购协议不能替代商品房买卖合同。原、被告双方签订内部认购协议书时，被告也没有取得商品房预售许可证。内部认购协议书既违法又不能实际履行，双方也不能达成补充协议。所以原告要求被告继续履行该内部认购协议书的诉讼请求，不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《商品房销售管理办法》第十六条、第二十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，原审法院判决：驳回原告张军的诉讼请求。案件受理费10932元，由原告承担。
上诉人张军不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误：1、上诉人与被上诉人颐德园置业公司签订的内部认购协议书应认定为商品房买卖合同。该协议书包含了商品房买卖合同的主要内容，上诉人已按约交纳了全部购房款，协议书合法有效，并不存在违法之处。2、涉案内部认购协议书可以实际履行，被上诉人颐德园置业公司应承担交付涉案房屋的责任。3、上诉人有权请求人民法院确认物权归属，人民法院可以以生效法律文书来确认不动产物权归属。二、原审判决适用法律错误。原审在认定事实错误的基础上，所适用的法律明显错误。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人颐德园置业公司辩称，1、涉案内部认购协议书并不包含《商品房销售管理办法》第十六条的所有内容，不能认定为商品房买卖合同。2、涉案内部认购协议书中所盖项目部的章系被上诉人马延滨私刻，且购房款系以被上诉人马延滨个人借款抵顶，均与被上诉人无关。3、本案系合同法律关系，上诉人请求根据物权法的规定确权不应得到支持。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人马延滨未向本院提交书面答辩意见。
上诉人张军在二审期间向本院提交建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、被上诉人马延滨、颐德园置业公司签订的协议书复印件各一份。证明：被上诉人颐德园置业公司非法出借资质，造成善意购房户的损失，其应继续履行合同。
被上诉人颐德园置业公司质证认为，上诉人张军提交的证据均系复印件，对其真实性和证明目的均不予认可。但根据上诉人张军提交协议书第一条的约定，被上诉人马延滨所有经营性合同均需报被上诉人颐德园置业公司审核盖章后才能生效，而涉案内部认购协议书并未加盖被上诉人颐德园置业公司印章，且该协议书上所盖的项目部章系被上诉人马延滨私刻，因此该内部认购协议书违法、无效。
本院经审查认为，上诉人张军提交的证据均系复印件，且被上诉人颐德园置业公司不予认可，对其真实性，本院依法不予确认。
被上诉人马延滨、颐德园置业公司在二审期间均未向本院提交新的证据。
二审查明，被上诉人颐德园置业公司认可涉案购房款收据上其财务专用章的真实性；上诉人张军在二审明确其原审诉讼请求为判令被上诉人继续履行合同并确认涉案房屋归其所有，其继续履行合同的要求系由被上诉人交付涉案房屋。本院查明的其他案件事实与原审判决查明的案件事实一致。
本院认为，二审期间争议的焦点问题是：一、涉案内部认购协议书的性质如何认定；二、涉案内部认购协议书是否有效，能否继续履行；三、涉案房屋能否直接确权给上诉人张军。
关于涉案内部认购协议书的性质如何认定的问题。涉案内部认购协议书具备明确的合同双方当事人，并对涉案房屋的位置、面积、单价、总价以及付款时间及方式作了明确具体的约定，应认定已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且上诉人张军已经全额支付了涉案房屋的购房款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。原审判决关于涉案内部认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容、未予认定为商品房买卖合同属认定事实错误，本院予以纠正。
关于涉案内部认购协议书是否有效，能否继续履行的问题。虽然签订涉案内部认购协议书时，被上诉人颐德园置业公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，但在原审起诉前已经取得。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，可认定该协议书有效。虽然被上诉人颐德园置业公司称内部认购协议书上的项目部印章系被上诉人马延滨私刻，其不知情，也未收到涉案房屋购房款，但被上诉人马延滨对外销售涉案房屋的行为均是以被上诉人颐德园置业公司的名义进行，涉案房屋房款收据上亦加盖了被上诉人颐德园置业公司的财务专用章，上诉人张军完全有理由相信其系自被上诉人颐德园置业公司处购买涉案房屋且已支付全部购房款。因此，涉案内部认购协议书并不存在违法的情形，亦能够认定上诉人张军与被上诉人颐德园置业公司存在合法有效的商品房买卖合同关系。至于被上诉人马延滨是否私刻项目部印章、是否向被上诉人颐德园置业公司交付涉案房屋购房款是两被上诉人之间因借用资质等而产生的其他法律关系，双方应另行解决。原审判决关于涉案内部认购协议书违法的认定错误，本院予以纠正。
涉案内部认购协议书虽合法有效，但上诉人张军明确其要求被上诉人继续履行合同系交付涉案房屋，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，因涉案房屋至今未竣工验收，不符合上述法律法规规定的房产项目交付使用的条件。在涉案房屋不具备法定交付使用条件的情况下，上诉人张军要求被上诉人颐德园置业公司交付涉案房屋的诉讼请求不应予以支持。在涉案房屋符合法定交付使用条件时，上诉人张军可另行向被上诉人颐德园置业公司主张交付涉案房屋。
关于涉案房屋能否直接确权给上诉人张军的问题。本案系因涉案内部认购协议书引起的合同法律关系类纠纷并非物权类纠纷。目前，上诉人张军对涉案房屋享有的仅是合同权益并非物权，因此，上诉人张军关于确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，不应予以支持。
综上，上诉人张军的部分上诉理由能够成立，本院部分予以采纳，但其要求交付涉案房屋或确权的诉讼请求不能得到支持，应予驳回。原审判决虽部分事实认定错误且理由不当，但不影响判决结果，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10932元，由上诉人张军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
代理审判员 孙延斌
代理审判员 王继印
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 邢春艳