江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1302民初7820号
原告：魏中�，男，1970年4月30日生，汉族，住宿迁市宿城区。
委托代理人：徐守忠、韩宗华，江苏高来达律师事务所律师。
被告：徐莉莉，女，1974年7月7日生，汉族，住宿迁市宿城区。
被告：刘振,男,1973年7月24日生，汉族,住宿迁市宿城区。
被告：叶满,男,1972年12月7日生,汉族，住宿迁市宿城区。
被告：陈海军,男,1967年5月19日生,汉族，住宿迁市经济开发区。
被告：苏玉兰,女,1967年4月17日生，汉族,住宿迁市宿城区。
原告魏中全诉被告徐莉莉、刘振、叶满、陈海军、苏玉兰执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年9月30日立案受理后，依法组成合议庭适用普通诉讼程序分别于2017年2月15日、7月28日公开开庭进行了审理。原告魏中全及其委托诉讼代理人徐守忠、被告徐莉莉、刘振、叶满到庭参加诉讼。被告陈海军、苏�兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏中全诉称：2012年6月初，被告陈海军与原告协商将其所有的名人国际花园小区XX幢XX室房屋出售给原告。2012年6月11日，被告陈海军领取房屋钥匙后交付给原告妻子苏衍英。原告验收房屋后与被告陈海军、苏玉兰于2012年6月13日签订房屋转让协议。合同约定房屋总价为800000元。双方口头约定原告给付现金520000元，房屋贷款280000元由原告偿还。原告当日即交付购房款520000元。后原告对该房屋进行装潢并居住至今。被告陈海军于2012年11月将房屋产权证交付原告，原告即催促被告陈海军、苏玉兰办理产权过户手续，但被告陈海军以被告苏玉兰不在家为由推诿办理。
后被告徐莉莉、刘振、叶满起诉被告陈海军，经判决生效后申请强制执行。宿城区人民法院依法查封了名人国际花园小区XX幢XX室房屋。原告就该查封提出执行异议，2016年9月13日，宿城区人民法院出具（2016）苏1302执异53号执行裁定书裁定驳回原告的异议。现诉至法院，请求判令：1、立即停止对宿城区名人国际花园小区XX幢XX室房屋的强制执行，并解除对上述门面的查封；2、确认宿城区名人国际花园小区XX幢XX室房屋归原告所有；3、被告陈海军、苏玉兰立即协助原告办理宿城区名人国际花园小区XX幢XX室房屋的产权过户登记；4、诉讼费用由被告承担。
被告徐莉莉辩称：房屋转让协议是假的，不动产权利的设立未经过登记是不产生效力的，因此不应该解除查封。
被告刘振辩称：涉诉房屋买卖合同是假的。我在今年的正月初九和被告陈海军有通话，被告陈海军称房屋买卖合同不是真实的。被告陈海军称他之前欠原告的酒款，后来被告陈海军的母亲去世，被告陈海军�将房屋抵押给原告。2016年原告找到被告陈海军，让被告陈海军出具了500000元的收条给原告，后来又让被告陈海军出具800000元的收条。收条的出具日期也不是2012年6月13日，实际是在2016年出具的。被告陈海军说当时出具条据也是被逼的，不是自愿写的。原告拿到800000元的收条后就起诉了。
被告叶满辩称：800000元的收条是在2016年写的，原告的诉讼行为是虚假的。原告说房屋是2012年买卖的，但是在2016年才出具收条，其陈述不符合常理。
被告陈海军、苏玉兰未作答辩。
经审理查明：本院在执行申请执行人徐莉莉与被执行人陈海军民间借贷纠纷【（2015）宿城执字第03074号】、申请执行人叶满与被执行人陈海军买卖合同纠纷【（2016）苏1302执825号】、申请执行人刘振与被执行人陈海军和江海建民间借贷纠纷【（2015）宿城执字第00675号】三案过程�，分别查封了被执行人陈海军名下的宿迁市宿城区名人国际花园XX幢XX室房屋。原告魏中全以该房屋已经由被告陈海军出售给其为由，向本院提起执行异议。2016年9月13日，本院出具（2016）苏1302执异53号执行裁定书裁定驳回原告的异议。
另查明：原告在执行异议听证过程中陈述：1、其和陈海军签订房屋转让协议时，开发商尚未向陈海军交付房屋，房屋的权属证书也尚未办理。2013年其持陈海军交付给其的购买涉案房屋的全套手续从开发商处直接领取了涉案房屋的钥匙，并从主管部门领取了权属证书（房产证和土地使用权证）。期间，陈海军并未向其出具过代为领取房屋钥匙和权属证书的授权委托书，且在领取钥匙时，陈海军也未到场；2、涉案房屋在其购买时存在按揭贷款，且尚有28万元左右未还，在陈海军向其出具80万元购房款收据时，其实际向陈海军支�的现金为52万元左右。其后房屋按揭贷款一直由其和其家属支付，目前还有4年左右的贷款没有还。陈海军出具的80万元的购房款收据是陈海军在2016年7月后补的，之前并没有相关收条；3、当时考虑到5年内的房屋过户费用较高，故想等5年后再过户，所以一直未办理房屋过户手续。
原告本案庭审中陈述：1、涉案房屋首付520000元系在原告所有的蓝色梦乡股份有限公司交付被告陈海军。其中交付320000元现金给被告陈海军，剩余200000元系原告帮陈海军偿还案外人陈国云（音）欠款200000元。2、原告信任被告陈海军、苏玉兰所以没有要求二被告出具收条。后于2016年要求被告陈海军出具800000元收条系为了起诉被告陈海军过户房屋。3、被告陈海军领取涉案房屋钥匙后交付给原告妻子苏衍英。
后原告在本案庭审中反言称：涉案房屋价款800000元，在原告厂中，原告弟弟魏某当场给付被告陈海军400000元。原告帮被告陈海军归还案外人陈国云（音）欠款100000元，被告陈海军欠付原告借款利息，以购房款冲抵100000元，剩余200000元购房款以原告归还贷款方式支付。
本案争议焦点为：原告同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。
原被告就争议焦点举证、质证及本院认证如下：
原告提交了以下证据：证据一、2012年6月13日，陈海军及其配偶苏玉兰（甲方）和魏中全（乙方）签署的《房屋转让协议》一份，该协议载明：“一、甲方将名人国际花园17栋1303室转让给乙方永久使用。二、房屋转让费为捌拾万元整，乙方一次性付清。三、甲方保证此房产的一切手续证件真实合法性，如有异议，愿承担一切法律责任，并双倍赔偿乙方的损失。四、此协议系双方真实意思表示，自愿所签，具有法律效应。”
证据二、2012年6月13日，陈海军出具的收条一份，载明：“收条，今收到宿迁名人国际XX幢XX室房屋与车库133号共计捌拾万元整（800000元）。陈海军，，2012年6月13日。”
证据三、房屋所有权证和土地使用权证，载明的所有人和使用人为陈海军
证据四、2014年7月17日，魏中全妻子苏衍英和淮安大吉利装潢有限公司签订的装修合同，拟证明在查封前案外人已经对涉案房屋装修使用。
证据五、房贷还款记录，拟证明涉案房屋的房贷是由案外人和其妻子苏衍英支付的。
证据六、涉案房屋物业费和水电费票据，拟证明已经使用房屋。
证据七、陈海军出具的欠魏中全借款的借条原件，总计46万元，拟证明魏中全是以现金方式向陈海军支付购房款的，而不是用之前的�款抵房款的。
证据八、魏中全和苏衍英的结婚证。
证据九、2012年6月11日陈海军签字的钥匙领用登记表，2012年6月11日原告妻子苏衍英签字的资料及物品领取清单。证明双方在签订协议之前，陈海军领取了钥匙，并交付给原告妻子苏衍英。
证据十、业主家庭情况登记表一份，证明业主是陈海军，家庭主要成员一栏姓名是魏中全、苏衍英，涉案房屋由原告占有、使用。
证据十一、市区住宅房屋装修申请表，证明申请人系陈海军，但是签名是由淮安大吉利装潢有限公司郑经理代签，涉案房屋装修由原告出资进行装修。
证据十二、证人魏某证言。魏某称：我和原告是亲兄弟关系；原告买陈海军的房屋钱是我从银行及家里保险柜取来给原告；我提了钱后就在厂里将钱给了原告，原告即离开，陈海军未在现场。
被告徐莉莉、刘振、叶满质证称：对上述证据三性均不认可。
本院认证认为：证据一，涉案房屋转让协议内容简单，未载明房屋交付时间、过户时间、房屋价款交付时间等关键性内容，故在陈海军未到庭确认，且被告不予认可的情况下，无法认定该协议的真实性。
证据二，该收条实际为2016年出具，因原告对首付款支付过程陈述相互矛盾，且无其他证据证明其已支付的事实，另结合原告自认其尚余贷款未支付完毕，本院认为该收条无法证实原告已全部支付购房款。
证据三，真实性本院予以确认。
证据四，真实性本院予以确认，可以证实原告已涉案房屋进行装修。
证据五，部分还款记录汇款账户无法确认汇款对象。部分银行业务凭证可以证实原告自2015年5月起归还涉案房屋贷款。
证据六，真实性本院予以确认，可以证明原告于2016年5月18日起缴纳涉案房屋自2013年起的物业费，原告于2016年7月22日缴纳一次水费。
证据七，与本案无关联性，本院不予确认。
证据八，真实性本院予以确认。
证据九、十、十一，真实性本院予以确认。可以证明被告陈海军领取了涉案房屋钥匙，但无法声明被告陈海军将涉案房屋钥匙交付给原告。且原告在执行异议听证及本案庭审中关于钥匙交付的陈述自相矛盾，该证据不能证实原告合法占有涉案房屋，
证据十二，本院认为证人系原告近亲属，二人存有利益关系，其证人对交付购房款的陈述和原告的陈述相互矛盾，对证人证言本院不予采信。
被告刘振向本院举证2017年2月5日其与被告陈海军电话录音一份，录音内被告陈海军陈述涉案房屋系其欠原告酒款抵押给原告。
原告质证称：证据形式�合法，被告陈海军应到庭陈述。陈海军陈述房屋是抵押的，但没有陈述后面怎么办。
本院认证认为：该录音内被告陈海军否认与原告间存在买卖合同关系，另结合涉案买卖合同未载明房屋交付时间、过户时间、房屋价款交付时间等关键性内容及原告对给付购房款陈述前后矛盾，本院对该录音内容予以采信。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利且能够排除执行的，必须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。本院认为，原告并未同时符合该四个条件。首先，原被告并未成立真实有效的买卖合同。理由如下：1、涉案买卖合同未载明房屋交付时间、过户时间、房屋价款交付时间等关键性内容，该合同内容的不确定性，不符正常房屋交易习惯。2、原告对给付购房款的事实陈述前后反言，原告明显对事实存在虚假陈述。3、原告对是否给付被告陈海军购房款及购房款的数额均无证据证明。4、原告主张给付被告陈海军500000元首付款，但未让被告陈海军出具收条，明显违背常理。5、被告陈海军在录音内陈述涉案房屋系抵押给原告而非出售�6、在原告自认未全额支付购房款情况下，被告陈海军仍给原告出具800000元收条，且原告自认该收条系为诉讼出具。综上，本院认为涉诉买卖合同的签订及履行均不符常理，被告陈海军亦不认可买卖合同的真实性，本院认定原告与被告间并无真实买卖房屋的意思表示。
其次，即使原被告间存在真实买卖合同，涉案合同约定原告一次性支付被告陈海军800000元。原告主张其与被告陈海军口头约定变更房款支付方式，但无证据证明，本院不予采信。原告自认其未一次性全额支付涉案购房款，本院认为，原告亦不符合按合同约定支付价款的条件。因此，本院认定原告并未同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，对原告的诉讼主张本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院�理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告魏中全的诉讼请求。
案件受理费11800元、公告费260元，合计12060元，由原告魏中全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费11800元（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。
审 判 长 张 啸
人民陪审员 左云祥
人民陪审员 杨征明
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 张 琳