江苏省滨海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨商初字第0233号
原告中国工商银行股份有限公司滨海支行，住所地在滨海县阜东南路2号。
负责人姜爱民，该行行长。
委托代理人：张冬生、蔺爱明，该行工作人员。代理权限:特别授权。
被告李海军，男，41岁，居民。
被告袁素梅，女，37岁，居民。
被告滨海县瑞荣房地产开发有限公司，住所地在滨海县八滩镇八滩村四组。
法定代表人王瑞松，该公司董事长。
委托代理人赵亚萍，江苏海悦律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告中国工商银行股份有限公司滨海支行（以下简称工商银行滨海支行）诉被告李海军、袁素梅、滨海县瑞荣房地产开发有限公司（以下简称瑞荣公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告工商银行滨海支行的委托代理人蔺爱明、被告瑞荣公司法定代表人王瑞松及其委托代理人赵亚萍到庭参加诉讼，被告李海军、袁素梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工商银行滨海支行诉称：被告李海军于2012年4月与原告工商银行滨海支行签订《个人住房借款/担保合同》，约定原告向被告李海军发放个人商用房贷款97万元，并于2012年5月2日发放了贷款，被告李海军以位于滨海县××镇八阳光金城B6幢106-111、201-211号商铺作为抵押担保，办理了预抵押登记。被告李海军从2012年6月开始违约，不能正常归还贷款，因被告李海军、袁素梅失去联系，致原告多次催要无果，故此诉至法院。现要求：1、被告李海军、袁素梅立即归还原告借款本金787165.38元及借款利息9869.93元，本息合计797035.31元（利息计算截止至2015年3月16日）；以及至实际偿还日按借款合同约定的应付利息及罚息；2、原告对抵押房产享有优先受偿权；3、被告承担诉讼费用及其他费用；4、被告瑞荣公司承担连带保证责任。
原告为证明其主张，向法庭提供下列证据：
1、被告李海军、袁素梅的身份证复印件各一份及结婚证、常住人口登记卡复印件、收入证明，证明被告李海军、袁素梅的身份信息；
2、购房的首付款发票、房屋买卖合同，证明被告李海军、袁素梅的购房行为；
3、借款担保合同、借款借据，证明我行向被告李海军、袁素梅发放了商品房购房贷款97万元，被告瑞荣公司自愿承担连带担保责任，同时借款担保合同载明了房管所对被告所购房屋实行了抵押预告登记，我行依据该合同对抵押房产享有优先受偿权；
4、借款人的还款明细，证明被告李海军、袁素梅自2012年6月份开始违约；
5、逾期贷款催收通知书一份，证明我行履行了逾期贷款的催收义务；
6、保证责任通知书，证明我行通知被告瑞荣公司承担连带保证责任。
被告李海军、袁素梅未答辩、未举证、未质证。
被告瑞荣公司书面答辩称：1、本案按揭贷款系我公司委托被告李海军、袁素梅代为申请，我公司同意直接承担相应的还款责任；2、至于委托被告李海军、袁素梅代为办理按揭贷款所涉法律事实，我公司已另案诉讼主张权利；3、原告可能存在后期人为添加罚息“30%”的情形；4、原告在第二项诉讼请求中提到的对“抵押房产享有优先受偿权”无依据。综上，为避免出现同一法院对同一案件事实作出不同认定的后果，及为维护我公司的合法权益，要求对合同中罚息“30%”是否后期添加予以鉴定，对本案应中止审理。
被告瑞荣公司为证明其主张，向法庭提供下列证据：
第一组证据：1、2012年4月25日现金缴款单三份，2、瑞荣公司明细分类账一份、还款凭证，3、房屋登记记录信息证明一份，4、原告出具的证明。证明：1、我公司实际支付了涉案房屋的首付款，所涉按揭贷款也由我公司还款；2、我公司系委托被告李海军、袁素梅代为申请按揭贷款的事实；3、涉案房屋买卖关系属无效类型；4、对我公司委托被告李海军、袁素梅代为申请按揭贷款等事实，原告是明知的。
第二组证据：滨海县人民法院（2015）滨执异字第0001号执行裁定书、2015年3月30日民事诉状、2015年4月13日诉讼费缴纳凭证、仲裁申请书。证明涉案相关事实在另案审理中，本案存在中止审理的情形。
经过庭审质证，对原告所提交的证据，被告提出质证意见如下：1、对证据1的三性均无异议；2、对证据2中发票的真实性无异议，对房屋买卖合同签字的真实性无异议，但对该份证据的关联性和证明目的有异议，该房屋买卖合同系无效合同，被告瑞荣公司与被告李海军、袁素梅因合同效力确认问题正在申请仲裁和诉讼；3、对证据3中合同的签字的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，该款系被告瑞荣公司委托被告李海军、袁素梅代为申请，真正的借款人应系被告瑞荣公司，原告不能依据该合同对房产享有优先受偿权，对借款借据三性均无异议；4、对证据4的三性均无异议，但对其证明目的有异议，按揭贷款系被告瑞荣公司委托被告李海军、袁素梅代为申请，真正的借款人应系被告瑞荣公司，也是被告瑞荣公司履行还款责任；5、对证据5、6的三性均无异议。
对被告瑞荣公司提交的证据，原告提出质证意见如下：1、对于第一组证据中的证据1，银行并不知晓首付款是被告瑞荣公司支付，银行认定是被告李海军支付的，如果银行知道首付款是被告瑞荣公司支付，银行不会发放贷款，因为不符合制度规定；对于证据2的真实性无异议，原告认为在借款人不能偿还贷款时，原告进行电话催收，被告李海军依然不能还款，被告瑞荣公司代为还款情况属实；对于证据3的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，银行认为涉案房屋买卖是被告李海军、袁素梅与被告瑞荣公司之间的关系，与银行无关，如果银行认定无效，也不可能发放贷款；对于证据4的三性均无异议；2、对于第二组证据，我方认为与银行无关，银行已经知晓被告瑞荣公司与被告李海军、袁素梅正在诉讼。
经本院审核认为：原、被告所举证据与本案诉请事实有关联，可作为本案证据使用，本院均予以认定。
经审理查明：被告李海军因购房需要，于2012年4月27日与原告工商银行滨海支行签订了《个人住房借款/担保合同》，被告袁素梅作为共同借款人、被告瑞荣公司作为保证人分别在合同中签字、盖章，合同约定由原告向被告李海军发放个人商用房贷款97万元，借款期限为10年，还款方式为月等额本息还款法，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档期基准利率7.05%上浮20%确定即为8.46%，贷款发放后遇基准利率调整的，自调整之日的次年1月1日开始。连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，逾期罚息利率在原有利率基础上加收30%。上述贷款以被告位于滨海县××镇阳光金城B6幢106-111、201-211号商铺作为抵押担保，并办理了房屋预抵押登记。被告瑞荣公司作为担保人承诺，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2012年5月2日原告工商银行滨海支行按约向被告李海军发放了贷款97万元，被告李海军、袁素梅于2012年6月起一直未偿还过贷款，由原告工商银行滨海支行从被告瑞荣公司的保证金账户中扣取，从2015年2月29日起，被告瑞荣公司不再履行代为还款义务。现被告李海军、袁素梅尚欠原告工商银行滨海支行贷款本金787165.38元及约定的利息。2015年5月9日被告瑞荣公司向本院起诉被告李海军、袁素梅等九人，就上述预抵押的房产等财产提起申请执行人执行异议之诉，现该案尚在审理中。
另查明，2000年2月16日，被告李海军与被告袁素梅办理了结婚登记手续，双方在办理购房贷款时系夫妻关系。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告李海军、袁素梅作为借款人，被告瑞荣公司作为连带责任保证人，与原告工商银行滨海支行签订《个人住房借款/担保合同》，三方的权利义务关系清楚，原告按照合同约定发放了贷款，被告李海军、袁素梅、瑞荣公司理应按照约定履行各自的还款义务、担保义务。但被告李海军、袁素梅未能按照合同约定归还贷款本息，被告瑞荣公司亦未能按照合同约定承担连带偿还责任，已构成违约,应当向原告承担违约责任。故原告工商银行滨海支行要求被告李海军、袁素梅立即归还原告所欠全部借款本息、被告瑞荣公司承担连带保证责任的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告李海军、袁素梅未能到庭应诉，视为放弃抗辩权，应承担相应的法律后果。被告瑞荣公司在庭审中向法庭举证明细分类账、还款凭证等，以证明其系委托被告李海军、袁素梅代为申请贷款，但该两份证据仅能证明被告瑞荣公司与被告李海军、袁素梅之间存在经济往来关系，并不能直接证明两者之间存在委托贷款关系，故对被告瑞荣公司要求本案中止审理的请求，本院不予准许。被告瑞荣公司辩称签订借款合同时，逾期利息处为空白，罚息30%可能为后期人为添加，但在庭审过程中，被告瑞荣公司对罚息内容和罚息依据没有异议，故对被告瑞荣公司辩称罚息30%可能为原告后期人为添加的主张，本院亦不予采信。关于原告工商银行滨海支行主张对预抵押登记的房屋享有优先受偿权的请求，根据相关法律规定，房屋预抵押登记制度是以预购房屋抵押的，登记机关在抵押合同中载明，抵押房地产在抵押期间竣工，当事人在抵押人领取房地产权属证书后，须重新办理登记，其目的是在于在预抵押期间内排斥第三人对房产行使权利，本质上应当是一种特殊的公示制度，并不能使预抵押登记权利人获得抵押权。本案在房地产预抵押登记期限届满之后，原告工商银行滨海支行并未与被告李海军、袁素梅就该房屋设定抵押权，故对原告工商银行滨海支行主张的对预抵押登记房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李海军、袁素梅于本判决生效后十日内归还原告中国工商银行股份有限公司滨海支行借款本金787165.38元及罚息（从2015年2月29日起至履行完毕之日止按照合同约定的基准利率础上上浮20%的执行利率并加收30%计算）；
二、被告滨海县瑞荣房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司滨海支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11770元，由被告李海军、袁素梅、滨海县瑞荣房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费11770元（如汇款须在附言中注明“法院诉讼费”字样，户名：江苏省盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：中国农业银行盐城市中汇支行；帐号40×××21）。
审 判 长 皋 越
人民陪审员 张春联
人民陪审员 郭学成
二〇一五年十二月十日
书 记 员 郑人杰
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
3、《城市房地产抵押管理办法》
第三十四条以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人办法《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。