贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔民终469号
上诉人（一审原告）：贵州一椽房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵州省贵阳市南明区新华路194号花样年华18层5号。
法定代表人：彭强，公司执行董事。
委托诉讼代理人：李伐林，贵州崇实律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：贵州融润房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区长征镇人民政府办公楼三楼。
法定代表人：李隆中，该公司董事长。
上诉人贵州一椽房地产开发有限公司（以下简称“一椽房开公司”）因与被上诉人贵州融润房地产开发有限公司（以下简称“融润房开公司”）民间借贷纠纷一案不服遵义市中级人民法院（2016）黔03民初14号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
一椽房开公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判一椽房开公司对抵押权担保范围内的1000万元主债权及利息�违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用在“遵市国用（2011）第96号”宗地使用权处置所得价款中享有优先受偿权；全部诉讼费用由融润房开公司承担。事实和理由：一审判决对本案抵押物的担保范围仅限于本金1000万元的认定有误，依法应涵盖登记的主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
融润公司未答辩。
一椽房开公司一审诉请：1、判令融润房开公司偿还一椽房开公司借款本金29,800,000元及逾期还款违约金（违约金按双方《借款及违约金结算协议》计算，从2012年2月1日计算至清偿之日止）；2、判令一椽房开公司对抵押物即遵市国用（2011）第96号宗地所记载的土地使用权及其地上建筑物的处置价款具有优先受偿权，优先受偿范围以一椽房开公司主张的债权、违约金及其他追索费用为限；3、本案诉讼费用由融润房开公司承担�
遵义市中级人民法院一审查明，2011年10月13日，一椽房开公司与融润房开公司签订《借款合同》，约定一椽房开公司向融润房开公司出借28,800,000元，并用融润房开公司的遵市国用（2011）第96号宗地作为抵押担保。2011年10月14日，一椽房开公司与融润房开公司签订《借款抵押合同》，再次重申《借款合同》中约定的抵押事宜。随后，一椽房开公司支付了该借款，双方办理了国有土地使用权抵押权登记，登记证号为遵市他项（2011）第29号，抵押贷款金额为10,000,000元。2011年11月15日，融润房开公司又向一椽房开公司借款1,000,000元。2015年4月16日，一椽房开公司与融润房开公司签订《借款及违约金结算协议》，该协议载明：经双方结算，从2011年10月13日至2012年1月9日，融润房开公司向一椽房开公司借款共计29,800,000元，并用遵市国用（2011）第96号宗地作为借款的抵押�保并已办理了抵押登记；违约金因以往约定标准过高，超过了融润房开公司的偿债能力，一椽房开公司同意融润房开公司提出的调减违约金标准的提议，一致同意从2012年2月1日起按未还款金额月息3%计算违约金，直至完全清偿之日止。因融润房开公司一直未还款，一椽房开公司特提起本案诉讼。
遵义市中级人民法院一审认为，在本案庭审过程中，融润房开公司对借款本金共计29,800,000元，同时，用其名下遵市国用（2011）第96号宗地的土地使用权及其地上建筑物为10,000,000元借款进行抵押担保，并办理了抵押登记的事实无异议，对于本案双方当事人没有异议的事实，经认真审查，未有损害国家、集体、第三人利益的情形，该院予以确认。
根据本案当事人的诉辩及理由，本案焦点为涉案借款的违约金可否按照双方约定的每月3%计算。一椽房开公司与融润房开公司于2015年4月16日签订《借款及违约金结算协议》，对双方的借款总额、违约金计算方式及起算时间、土地抵押担保进行约定。该协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性、强制性规定，合法有效，应按照该协议处理本案当事人的纠纷。该协议约定，鉴于融润房开公司的偿债能力有限，双方一致将逾期还款违约金的计算标准调减到每月3%。双方在约定该违约金计算标准时已经审慎、理性地考虑了融润房开公司的还款能力和违约给一椽房开公司造成的损失，同时，该计算标准并未明显过高从而违反法律法规的禁止性规定，且融润房开公司并未提供证据证明该违约金计算标准过高需予以调减的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取�救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，一椽房开公司要求被告融润房开公司支付从2012年2月1日起每月按3%计算的违约金有事实和法律依据，该院予以支持。
本案涉及的借款本金为29,800,000元且双方签订了抵押合同，但办理抵押登记的担保债权仅为10,000,000元，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，以土地使用权及地上建筑物作为抵押物的，其抵押权自登记时发生效力，本案登记的抵押权其担保范围仅为10,000,000元，故一椽房开公司仅对抵押物遵市国用（2011）第96号宗地使用权的处置价款在10,000,000元内享有优先受偿权，对超出该范围的金额因未予登记生效，该院未予支持。据此判决：一、被告贵州融润房地产开发有限公司在本判决生效三十日之内支付原告贵州一椽房地产开发有限公司借款本金29,800,000元及违约金（该违约金从2012年2月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按每月3%计算）；二、原告贵州一椽房地产开发有限公司对遵市国用（2011）第96号宗地使用权的处置价款在10,000,000元内享有优先受偿权；三、驳回原告贵州一椽房地产开发有限公司的其�诉讼请求。案件受理费190,800元,由原告贵州一椽房地产开发有限公司承担19,080元，由被告贵州融润房地产开发有限公司承担171,720元。如未按本判决确定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，融润房开公司与一椽房开公司于2011年10月12日签订的抵押借款合同约定的抵押担保范围为“甲方抵押物担保的范围是甲方向乙方所借人民币壹仟万元整的借款本金、利息、法律服务费、损害赔偿金、违约金及乙方实现债权的费用（如拍卖、转让及诉讼费用等）。”
本院认为，双方当事人在《借款及违约金结算协议》中约定违约金按未还款金额月息3分的标准计算，一审据此被上诉人融润房开公司按月3%标准向上诉人一椽�开公司支付违约金，根据《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”之规定，每月3%的违约金折合年利率为36%，一审判决该判项违反了上述规定，一审判决适用法律不当，依法应当予以纠正，对超过年利率24%部分，本院不予支持。
上诉人一椽房开公司在一审中主张的抵押物优先受偿权范围以债权、违约金及其他追索费用为限，但未提出明确的数额请求及相应证据，上诉请求改判优先受偿权涵盖主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，因其未在一审审理中提出利息、损害赔偿金的诉讼请求，二审中提出该请求违反了不告不理的原则，本院不予审理；对于1000万元本金、违约金及实现抵押权的费用属于双方合同约定的范围，且该合同办理的抵押登记，故优先受偿权的范围可以及于违约金及实现债权的费用，但上诉人一椽房开公司对其所主张的实现债权的费用未提出明确的诉讼请求金额，亦未提供其实现债权费用的相关证据，故对该部分的主张，本院亦不予支持，故上诉人一椽公司请求对抵押物享有优先受偿权的范围应及于借款本金及相应的违约金，本院予以支持。
综上，一审判决事实认定基本清楚，但适用法律错误，依法应予纠正，上诉人一椽房开公司的上诉理由部分成立，依法应予支持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销遵义市中级人民法院（2016）黔03民初14号民事判决；
二、贵州融润房地产开发有限公司在本判决生效十日之内支付贵州一椽房地产开发有限公司借款本金29,800,000元及违约金（该违约金从2012年2月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按每月2%计算）；
三、贵州一椽房地产开发有限公司对遵市国用（2011）第96号宗地使用权的拍卖、变卖所得价款在10,000,000元贷款本金及以违约金（该违约金从2012年2月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按每月2%计算）享有优先受偿权；
四、驳回贵州一椽房地产开发有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费190,800元,二审案件受理费81,800元，由原告贵州一椽房地产开发有限公司承担32,600元，由被告贵州融润房地产开发有限公司承担240,000元。
如未按本判决确定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百�十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 范淑婷
代理审判员 谭董新
代理审判员 陈 松
二〇一六年十二月一日
书 记 员 潘 璐