河南省通许县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0222民初2337号
原告：张士红，男，1961年7月2日生，汉族，住通许县。
委托诉讼代理人：孙碧琦、李林，系上海锦天城（郑州）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：通许振中置业有限公司，住所地通许县迎宾路北段东侧。统一社会信用代码914102225908118570。
法定代表人：景兰霞，任总经理职务。
委托诉讼代理人：彭博、王月玲（实习），系河南子建律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告张士红与被告通许振中置业有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李林、孙碧琦，被告委托诉讼代理人彭博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张士红向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期20日为原告办妥房屋权属证书；2、判令被告支付逾期办证违约金68588元（以房屋总价款359052元为基数，按照银行同期贷款利率，暂计算至2017年7月1日，应计算至被告发放商品房权属证书之日止）；3.判令房屋验收合格之前的物业费由被告承担；4.判令被告退还地热水费用1600元；5.被告承担本案的诉讼费用。审理过程中，原告被告第1项诉求为：判令被告限期20日将其应当取得的房屋竣工备案表、房屋面积测绘报告等全部用于产权登记的资料交产权登记机关备案。事实和理由：2012年，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的位于通许县××路西侧的中央华庭3号楼西单元601号房屋，约定2013年6月30日交付，同时合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约按时足额支付了购房款、维修基金、契税、地暖水费等各项费用，但经多次催促，被告至今未按合同约定办理房屋权属登记，应承担逾期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条规定，逾期未能取得房屋权属证书的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《建筑法》规定，未经竣工验收的房屋不得交付使用。同时根据《河南省物业服务收费管理办法》第二十一条规定，出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定政府指导价服务标准承担，房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。现原告与物业服务单位尚未签订正式的物业服务合同，仍属于前期物业服务，而原被告之间签订的《商品房买卖合同》未约定物业服务的收费标准，故原告已交付的前期物业服务费用应由开发商承担。被告出具的代收款收据显示，购买该房屋时，被告还收取了地热水费用，但是本小区并未进行地热水相关工程的建设，故该部分费用属于被告多收取的费用，依法应予以退还。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
被告通许振中置业有限公司辩称，1.房屋不动产权证书目前没有办好这是事实，因为该批商品房在初期办证时，是按房屋产权证书办理登记，后来按照房管部门要求，应更换为不动产权登记，当前被告正为所有的购房者包括原告在内正在办理不动产权登记，并将相关资料交付产权登记部门，并有200多户业主包括部分原告已进行不动产权登记申请，产权登记证书正在办理之中，根据房产部门的答复，在近期内很快出证。请法庭到房产管理部门调查核实办证情况，我们的陈述如有虚假，愿意承担法律责任。2.原告要求的支付逾期办证违约金不能成立，按照最高法的司法解释，逾期办证违约金有约定的按照约定，在没有约定的情况下按照司法解释的约定承担相应责任，鉴于本案在商品房买卖合同中已经约定违约金如何计算，因此，应该按照原、被告双方签订的合同，由被告按照合同条款向原告即买售人支付相应的违约金，也就是按照总房价的0.01%支付违约金。3.关于原告要求验收合格之前的物业费由被告承担的问题，鉴于原告已入住所购商品房，应视为验收合格，在入住之前物业费由开发商理应承担，但在业主入住后物业费应当由业主自行承担。4.关于原告要求退还地热水费的问题不能成立，该小区地热水有热水井和供水设施并且有业主已经使用热水，故不存在退还热水费的问题。该项费用包括地热水源、供热水的设备设施，鉴于上述条件具备，所以不存在地热水费用的问题。该问题也可以让法庭人员到小区实地考察，是否提供供热水的设备设施。5.关于诉讼费承担问题，不属于原告的诉讼请求范围，该费用应由人民法院依照职权和诉讼费的承担办法进行支配。
经审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，内容为原告购买被告开发的中央华庭小区商品房一套，3幢西单元6层西户601号房，建筑面积为130.34平方米，房屋总价款为358714元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理:2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；3、统一办理房产证产生的费用按政府部门有关规定向买受人收取。2012年8月25日，原告向被告交纳首付款108714元，剩余款项办理按揭，于2013年5月27日，被告给原告出具了销售不动产统一发票，金额为358714元。被告按期向原告交付了房屋。2013年7月12日，原告向河南银鼎物业服务有限公司缴纳之后的物业费626元。2017年10月27日，通许县房地产管理所出具情况说明，说明中央华庭小区目前各种手续已经提交完毕，正在审核办理当中。2017年11月1日，通许县房地产管理所出具房屋交易和产权状况确认告知单（初始），经审核确认房屋产权状况，符合登记条件，同意发证。
另查明，2012年9月20日、2013年1月14日，甲方振中置业公司与乙方通许县富源水利工程队签订《钻井工程合同》2份，工程位置为中央广场（老汽车院内），水井工程技术要求中显示水温：50℃±2℃。
上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、收据、维修基金票据、不动产发票、情况说明、房屋交易和产权状况确认告知单（初始）、钻井合同、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告对双方签订的商品房买卖合同均无异议，对此合同的真实性，本院予以确认。关于原告要求被告向产权登记部门提交办理产权登记证的相关资料的诉求，因房管部门出具的证明显示被告已提交完毕所有资料，故对原告的该诉求已不存在履行内容，因此对该诉求，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金问题，因合同约定2013年6月30日交付房屋，双方对房屋的交付时间均未提出异议，视为2013年6月30日交付房屋，被告自交付使用后180日内提供资料报产权登记机关备案。在原告诉讼期间被告才将资料提交完毕，因此被告已经违约，双方的合同明确约定其违约金为已付房价款的0.01%，原告提出调高违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院增加。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条规定当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。综合违约情况、双方的约定，本院酌定违约金为3587元。关于原告主张的物业费问题，于法无据，本院不予支持。关于地热水费用问题，因该费用是地热水的初装费用，被告已履行了钻井安装义务，故对原告主张的该诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告通许振中置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告张士红逾期办证违约金3587元。
二、驳回原告张士红的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取774.5元，由原告张士红负担734.5元，被告通许振中置业有限公司负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判员 张 静
二〇一七年十二月十一日
书记员 李瑾瑾