江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第1708号
上诉人（原审原告、反诉被告）镇江恒业家居有限公司（原镇江恒业商业地产管理有限公司），住所地本市天桥路1号。
法定代表人吕恒阳，该公司总经理。
委托代理人封孝权、严丽娜，江苏汇典律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）修凯。
委托代理人陈荣富，镇江市丹徒区正和法律服务所法律工作者。
上诉人镇江恒业家居有限公司（以下简称恒业公司）与上诉人修凯因房屋租赁合同纠纷不服镇江市润州区人民法院（2014）润南民初字第325号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年4月28日，恒业公司（甲方）与修凯（乙方）签订《租赁合同》一份，包含《九润商业广场租赁合同》及《经营管理合同》两部分内容，约定甲方根据镇江九润国际置业有限公司的授权，将坐落在本市矿机路1号“九润商业广场”内04-10-11-12-13-14号商铺（240.56平方米）出租给乙方用于餐饮。合同主要约定：1、租赁期限5年，自2011年7月28日至2016年7月27日，并约定除遇特殊情况外，甲方应于2011年7月27日前将该商铺交付乙方开始进行装修作业，且免除60天的装修期间的租金及商铺管理费。2、租金2011年7月28日至2012年7月27日，年租金219511元（扣除60天装修期租金）；2012年7月28日至2014年7月27日，年租金219511元；2014年7月28日至2015年7月27日，年租金232682元；2015年7月28日至2016年7月27日，年租金246643元。租金每3个月支付一次，先付后用，首期租金应于确定开业时间日期前3个月支付，以后必须在距上一支付期所对应房屋租赁期限开始起算之日的10天前全额付清下一支付期房租。3、管理费用每月每平方米使用面积10元，每月共计2405.6元。费用包含商场统一营业时间内公共区域空调、保安、保洁，大楼公共设备设施的维修和保养费用及商场整体市场推广、经营管理和物业管理费用。4、乙方于合同签署之日起10天内向恒业地产支付54878元，作为租赁合同保证金，该保证金在商场正式营业后，转为履约押金，且押金不予充抵租金或乙方应付的未付款项，若合同解除后又有后续费用，甲方有权从押金中扣除。合同终止后，乙方付清所有应付费用并且办理完毕营业证照迁址等相关手续，按照合同约定完成店铺返还后3个月内及无其他违约行为后，甲方全额退还保证金。5、关于合同的终止。任何一方因自身原因需要单方面提前终止合同的，应提前三个月书面通知对方，并向对方支付违约金。违约金数额为当时月租金的3倍。当乙方租金、管理费、其他费用以及押金等对甲方所负的所有相关债务，超过30天以上仍未付清且甲方催要10日仍未按约付清时，甲方有权解除合同。合同终止时，乙方应当在合同到期日将租赁商铺内所有物品搬出，并将店铺恢复至甲方交付时的原状返还给甲方，每逾期一日，乙方按照日租金的1.5倍向甲方支付违约金。6、合同双方的信息即视为信息可送达地址。当甲方通过挂号信邮递或其他正当合理方式送达通知时，自邮递投寄之日起第三日即视为通知送达。7、装修管理。乙方应当在施工前1个月提供完善的符合国家相关的消防及建筑安全管理规定的装修设计方案，并在设计中标明所采用的装修材料和施工方法，在甲方书面认可情况下进行施工。若乙方二次装修不能通过消防、质量检验及相关部门验收，或乙方在装修及验收过程中接到消防、质量检验及其他相关部门的整改意见，乙方应立即按照要求进行相应的整改。2011年4月29日，修凯向恒业公司缴纳合同保证金54878元。
2011年8月24日，修凯向恒业公司缴纳三个月租金54878元、管理费7217元。恒业公司按约将合同约定的“九润商业广场”内04-10-11-12-13-14号商铺交付给修凯，修凯即进行了装修。2011年11月28日，修凯作为法定代表人以该商铺为经营地注册成立了“镇江爵佳新元素餐饮有限公司”，经营范围为餐饮服务。其后，镇江爵佳新元素餐饮有限公司在该商铺一直经营餐饮业至2013年1月13日停业，但未迁出。修凯向恒业地产缴纳了2012年9月24日前的租金及管理费。2014年3月19日，江苏汇典律师事务所受恒业公司委托向修凯寄送律师函，要求其在5日内缴纳全部租金、管理费、水电费等费用361032.2元；如其单方面解除租赁合同，除支付前述费用外，另需支付违约金并没收保证金。2014年5月29日恒业公司向修凯发出的解除合同通知书于5月31日送达，恒业公司要求解除双方《租赁合同》并要求其收到通知书后5日内交清租金、管理费、水电费、违约金等费用并将承租房屋恢复原状后交还。
另查明，“九润商业广场”地下一层和1-4楼裙楼建筑工程及1-4层公共部分、1层百货、2-3层超市、4层影院部分内部装修工程已于2011年10月25日经消防验收合格。该工程申报的使用功能：地下1层为汽车库、人防自行车库及相关设备用房；裙楼1-4层为商业：商业部分1层为餐饮和商业；2-3层为商业和超市；4层为商业和影院，夹层为影院的设备及管理用房。2011年11月18日，镇江市公安局消防支队向镇江爵佳新元素餐饮有限公司发出建设工程消防设计违法通知书，载明：工程概况，位于九润商业广场第4层，建筑面积240平方米，使用性质为餐饮。该场所使用性质与其所在建筑原土建消防设计审批性质不一致。该工程消防设计备案检查不合格。应当立即组织整改，整改后应向公安机关消防机构申请复查，未经复查合格，不得恢复施工。另查，该建筑四层防火分区示意图标明，本案诉争的租赁房屋使用性质为零售，与标注影院观众休息区相邻、想通。
2014年10月30日，原审法院委托江苏恒正资产评估有限公司对诉争的“九润商业广场”内04-10-11-12-13-14号商铺装潢设施及附属物价值进行评估，江苏恒正资产评估有限公司于2014年12月30日形成最终专业意见，认为总工程费为345590.71元（参照2011年7月-2011年9月期间装饰材料市场价及计价规范），基准日2014年10月30日的价值为95037元（折旧系数0.275）。修凯支付评估费1750元。
庭审中，修凯提供其与京口区嘉国计算机服务中心协议一份及该公司出具的收据一份，拟证明诉争的租赁房屋内安装监控音响、收银系统共计花费88379元。双方确认修凯欠恒业公司2012年9月至2013年1月电费15978元、水费706元。另外恒业公司主张修凯欠其2013年2月至5月电费410元。2015年4月21日，修凯已迁出诉争的租赁房屋，故恒业公司申请撤回要求修凯迁出位于镇江矿机路1号“九润商业广场”04-10-11-12-13-14号商铺的诉请。修凯申请撤回要求返还承租房屋内可移动设施的诉请。本院均予以准许。
原审法院认为：本案争议焦点为：1、双方签订的《租赁合同》效力问题。修凯主张恒业公司存在欺诈，出租给其的租赁房屋违反了土地规划及消防要求，不符合经营餐饮的需要，使得其租赁目的无法实现，因此双方之间合同无效。原审法院认为，根据《消防法》规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”本案诉争的租赁房屋使用性质违反了法律的强制性规定，但房屋所有权人依法取得了房屋的所有权，从所有权的权能看，房屋所有人可出租此类房屋，故不影响房屋所有者（受托人）签订的租赁合同的效力，但在导致租赁房屋无法使用情形下，承租人可请求解除合同。一方以欺诈的手段订立合同，只有在损害国家利益情形下，合同才无效，本案双方合同并不涉及国家利益。因此双方签订的《租赁合同》合法有效。
2、合同解除权。租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，导致租赁房屋无法使用，承租人可以请求解除合同。本案诉争的租赁房屋如按双方约定用于餐饮，则由于违反《消防法》的强制性规定，而不得投入营业，即租赁房屋无法按照约定用途使用，从而承租人享有主张解除合同权利。但修凯在明知违法情况下，仍将租赁房屋按双方约定用途用于餐饮经营至2013年1月13日，即在此期间修凯作为承租人，已达到其合同目的，自应按合同约定的期限、数额支付租金，而不具有要求对方提供符合约定租赁房屋的先履行抗辩权。根据双方合同约定，承租人应支付的租金、管理费等债务，超过30天以上仍未付清且出租人催要10日仍未按约付清时，出租人有权解除合同。承租人修凯应支付的2012年9月25日至2013年1月13日的房屋租金及管理费，至出租人恒业公司于2014年3月19日催收时仍未给付且经催要后亦未给付，因此出租人依约享有合同解除权。在恒业公司解除合同通知于2014年5月31日送达修凯后，修凯亦未提出异议，而是在恒业公司于2014年7月1日起诉后，反诉要求解除合同（后变更为确认合同无效），因此双方之间《租赁合同》于2014年5月31日解除。
3、合同解除后法律后果。本案双方合同解除原因，一是由于承租人修凯未按约定支付应承担的租金，对此修凯应承担全部责任；二是由于租赁房屋违反法律关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用。对此，首先出租人在合同签订时应当明知租赁房屋就双方约定的使用性质不符合《消防法》的强制性规定，但仍将房屋按此使用性质出租，对于租赁合同目的无法实现，负有一定责任。其次，承租人修凯作为餐饮业经营者，对于大型商场内紧邻人员聚集的影院经营餐饮是否符合规定应有所了解，并且在公安机关消防部门做出诉争租赁房屋消防设计违法通知情况下仍旧装修后经营，对于合同目的无法实现亦具有一定过错，应承担相应责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，（1）修凯于租赁房屋内实际经营期间房屋租金及管理费应按双方约定数额给付恒业公司。其中2012年9月25日至2013年1月13日期间（共计110天），房屋租金为66154元、管理费为8820元，共计74974元。对于修凯要求返还租金保证金54878元（该款应为首期租金）的请求，原审法院不予支持。（2）对于租赁房屋从停业2013年1月14日至合同解除2014年5月31日期间（共计502天）租金损失，根据双方合同约定的标准，计为301902.8元。对于合同目的不能实现、合同解除，修凯和恒业公司均应承担一定的责任。原审法院根据双方过错程度及租赁房屋一直空置的实际情况，酌定由修凯承担该租金损失的60%，即181141.68元。对于恒业公司主张此期间的管理费，因承租人并未实际经营，故原审法院不予支持。（3）合同依法解除后，承租人应在合理期限内迁让出租赁房屋，故恒业公司要求修凯按双方合同约定的标准支付逾期腾房占有使用费用的诉请，原审法院予以支持。从2014年6月5日至2015年4月21日，共计320天（其中委托鉴定期间2014年10月30日至2014年12月30日共计60天，应为修凯为主张自身合法权益经过的合理期间，该期间的占有使用费可按双方过错责任承担，即修凯承担60%），故可计算为2.5元／㎡／天×240.56㎡×（260天＋60天×60%）=178014.4元。对于恒业公司要求修凯承担逾期搬离违约金，没有法律依据，原审法院不予支持。（4）根据双方合同约定，一方因自身原因终止合同，需向对方支付违约金54878元，如前所述，对于合同的解除双方均有责任，因此原审法院酌定由修凯向恒业公司支付违约金1万元。（5）根据评估报告，诉争租赁房屋装饰装修的总工程费为345590.71元，租期剩余787天（2014年6月1日至2016年7月27日），故剩余租赁期内的装饰装修残值损失可计算为，345590.71元×（787天÷1825天）=149030元。根据导致合同解除的双方过错程度，原审法院酌定由恒业公司承担40%，即恒业公司赔偿修凯损失59612元。对于修凯要求赔偿其监控系统费用15779元、收银系统费用72600元、煤气安装费用8万元，并未提供充足证据予以证明，原审法院不予支持。（6）对于修凯要求恒业公司返还合同保证金54878元。根据双方合同约定，在合同解除后，修凯付清所有费用后应当应当予以返还。双方确认修凯欠恒业公司2012年9月至2013年1月的水电费共计16684元，原审法院予以确认。对于恒业公司主张修凯欠其2013年2月至5月的水电费，未提供证据予以证实，原审法院不予支持。因此，恒业公司收取的合同保证金54878元，在扣除修凯应给付的水电费16684元，下剩38194元，应当返还给修凯。综上，修凯应给付恒业公司444130.08元，恒业公司应给付修凯97806元。两者相互抵消，修凯应给付恒业公司346324.08元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、确认镇江恒业商业公司管理有限公司与修凯的《租赁合同》于2014年5月31日解除；二、修凯于判决生效后十日内给付镇江恒业商业公司管理有限公司346324.08元；三、驳回修凯的诉讼请求。
上诉人恒业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定恒业公司违反《消防法》强制性规定的行为是导致合同解除的原因之一，需负一定责任，无事实和法律依据；2、原审法院认定停业的原因恒业公司存在过错，不支持诉请的全部租金、物业费等，没有事实和法律依据；3、原审法院支持修凯要求赔偿装修损失的反诉请求，又不以评估报告鉴定总价为依据，没有事实和法律依据。请求撤销原判，依法改判。
上诉人修凯辩称：恒业公司未能按合同约定保持租赁物用途，造成其损失，原审部分判决正确。
上诉人修凯不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，对其正确行使抗辩权情形不予认定，反认定双方违约，恒业公司签订合同时欺诈，不享有合同解除权，合同应无效。
上诉人恒业公司辩称：1、签订合同时双方协商一致，意思表示真实，不存在欺诈；2、恒业公司解除合同是基于修凯的先行违约行为；3、合同约定关于房屋二次装修问题，涉及的消防由修凯自行解决，与恒业公司无关。请求驳回修凯的上诉。
在本案的审理过程中，上诉人修凯向本院提供了两份调查笔录，拟证明2013年1月14日是恒业公司保安锁了出租屋，2015年2月也是恒业公司保安开的锁，2013年1月14日以后的损失应由恒业公司承担。
恒业公司质证认为，被调查人廖玉文原为修凯饭店的员工，具有利害关系；另一被调查人桑士龙陈述的时间是2015年，不能证明2013年1月锁出租屋之事。对两份调查笔录均不予认可。
对上述两份调查笔录本院不予确认。
本院对原审法院审理查明的事实予以确认。
本院经审理认为：当事人双方签订的《租赁合同》意思表示真实，合法有效。按双方约定租赁房屋用于餐饮，由于违反《消防法》的强制性规定，而不应投入营业，但修凯在明知违法情况下，仍将租赁房屋按双方约定用途用于餐饮经营，直至2013年1月13日，即在此期间修凯作为承租人，已达到其合同目的，且不损害国家利益，在此情形下，修凯以恒业公司欺诈而主张合同无效，本院不予支持。修凯自应按合同约定支付租金、物业费等，其认为系正确行使抗辩权，无证据证明，亦无事实和法律依据，本院不予采纳。修凯虽将租赁房屋按双方约定用途用于餐饮经营，也未因此受到处罚和限制，但不能将此情形就认为是经营合法而须修凯继续承租经营下去，出租人恒业公司在合同签订时应当明知租赁房屋就双方约定的使用性质不符合《消防法》的强制性规定，但仍将房屋按此使用性质出租，对于不合法而停业导致租赁合同目的无法实现，应当负有一定责任。原审法院根据恒业公司存在的过错酌定其承担40%责任并无不当，并以此不支持恒业公司诉请的全部租金、物业费等也符合公平原则。关于修凯装修损失的赔偿，由于修凯已迁出租赁房屋，装修残值已附着归属于出租人恒业公司，故原审法院对剩余租赁期内的装饰装修残值损失计算分配并无不当。恒业公司的上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费11853元，由上诉人镇江恒业家居有限公司负担5358元，由上诉人修凯负担6495元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 涛
代理审判员 奚松伟
代理审判员 张少波
二〇一六年二月五日
书 记 员 周旻晶