河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第2000号
上诉人（原审被告）阴双云，女，汉族，1963年6月6日出生。
委托代理人韩森，男，汉族，1960年5月15日出生，系阴双云丈夫。
被上诉人（原审原告）郑州开元物业管理有限公司。
法定代表人谢利卿，该公司总经理。
委托代理人郭志彦，河南中砥律师事务所律师。
上诉人阴双云与被上诉人郑州开元物业管理有限公司（以下简称开元物业公司）物业服务合同纠纷一案，开元物业公司于2015年1月7日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求：判令阴双云支付拖欠物业费及违约金共计18930.3元。河南省郑州市中原区人民法院于2015年9月9日作出（2015）中民二初字第162号民事判决。上诉人阴双云不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日受理后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九规定，依法询问了当事人。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年11月10日，郑州开元房地产有限公司与郑州开元物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定：郑州开元房地产有限公司将郑州市桐柏路101号银田花园委托于开元物业公司实行物业管理；物业类型为住宅；坐落于郑州市中原区桐柏路101号；委托管理期限自1999年12月1月1日至业主委员会成立选聘其他物业公司时止；本物业管理服务费，住宅房屋由开元物业公司按建筑面积每月每平方米0.38元向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按物价局核定价格调整。1999年12月28日开元物业公司、阴双云双方签订《公共契约》，主要约定开元物业公司是该住宅区的物业管理机构，依照法律授权有关规定对住宅区的房屋、公共设施、居住秩序等事务行使管理权。阴双云系开元银田花园的业主，居住房屋位于开元银田花园6号楼1单元7楼西户，登记房屋建筑面积为181.94平方米。1999年12月18日阴双云开始入住该小区。阴双云自2003年1月1日起不再缴纳物业服务管理费。《中华人民共和国物业服务企业资质证书》载明郑州开元物业管理有限公司物业服务资质等级为三级，物业服务费收费标准为0.38元／平方／月，批准收费的机关及文号为郑价公（2004）2号文件，年度考核为合格。经郑州市中原区物价局核准，银田花园物业服务收费标准中多层住宅物业费的标准为每月每平方米0.38元。
原审法院认为：因为开元物业公司与阴双云签订了《公共契约》，约定开元物业公司为阴双云所住小区的物业管理服务机构，庭审中诉辩双方均认可双方之间存在物业服务合同关系，并且开元物业公司也实际为该小区提供了物业管理和服务，因此，开元物业公司有权利按照合同约定提供相应的管理、服务并向阴双云收取物业服务费用。阴双云抗辩提出开元物业公司没有与其签订物业服务合同的理由不能成立，该院不予支持。按照开元物业公司的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，其物业服务资质等级为三级，物业服务费收费标准为0.38元／平方／月。因物业公司资质等级与物业管理服务等级属不同概念，且阴双云的收费标准经过物价部门的备案审核，故开元物业公司有权按照此标准向阴双云收取物业服务费用。阴双云以此拒绝交纳物业费于法无据，该院不予支持。阴双云在该小区6号楼1单元7层西户居住，房屋登记面积为181.94平方米。阴双云自2003年1月1日起不再缴纳物业费，已经构成违约，应承担违约责任，应按照上述物业收费标准支付2003年1月1日至2015年6月30日的物业费，经计算，该费用为10370.58元，故对于开元物业公司主张的10370.58元物业服务费，该院予以支持。对阴双云以开元物业公司所提供的小区服务存在问题作为其拒绝交纳物业费的抗辩理由，因开元物业公司提供的服务包含多种事项，且阴双云所提出的问题涉及公共利益问题，阴双云不能据此免除自己履行交付物业服务费的义务。如业主财产及人身安全受到损失，业主可向相关物业公司主管部门反映，也可另行提起诉讼但与本案物业服务合同不属同一法律关系，故对于阴双云的此项抗辩该院不予支持。但同时，该院强调就开元银田花园小区物业服务存在的问题，开元物业公司作为物业服务企业，应当听取业主意见、吸取合理建议，不断提高物业服务质量和服务水平，回应业主的合理诉求。关于开元物业公司要求阴双云支付8559.8元违约金的问题，因阴双云对开元物业公司提供服务的质量持有异议，但开元物业公司未能作出合理解释，故开元物业公司要求阴双云支付违约金无法律依据，该院不予支持。关于诉讼时效，开元物业公司已经向阴双云发出催收通知，即便阴双云对此持有异议，但因物业服务具有连续性，双方未约定款项支付时间，故阴双云以诉讼时效为由抗辩，该院不予采信。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、阴双云于本判决生效之日起十日内向郑州开元物业管理有限公司支付（2003年1月1日至2015年6月30日期间）物业管理服务费10370.58元；二、驳回郑州开元物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果阴双云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费273元，由郑州开元物业管理有限公司负担123元，阴双云负担150元。
宣判后，阴双云不服原审判决，向本院提起上诉称：一、阴双云与开元物业公司之间没有签订物业服务合同，不存在物业服务合同服务关系。开元物业公司一审提交的前期物业服务合同，落款为1999年，封面为2008年制定的，公章有新旧之分，合同的第四页第三章委托管理期限，原管理期限为三年（1999年12月1日到2002年12月1日），后该日期被划掉另外改成了“业主委员会成立，选聘其他物业公司”，加盖了开元物业公司有编码的新章，如果加盖也应该是郑州开元房地产有限公司的章，开元物业公司明显是伪造了证据，并且该合同的附件始终没有提交。开元物业公司按照公约提供了前期物业服务，阴双云也缴纳了前期物业费，但合同到期后双方并不存在书面物业服务合同。二、开元物业公司收取物业费缺乏合同依据，且提供的服务并不符合一级收费标准。阴双云与开元物业公司双方没有合同约定，开元物业公司收取物业费无论是按一级收费或是按其它级别收费，应当举出其服务符合一级收费的标准，也应当拿出向阴双云收费的依据，而阴双云所举证据足以证明其服务达不到一级的标准，其收取费用没有合同依据及法律依据，开元物业公司的收费行为属违法行为。三、郑州开元房地产有限公司系开元物业公司的股东，双方系关联企业，违反《物业管理条例实施细则》的规定。另外，开元物业公司注册资金为50元，是三级资质，只能承接20万平方米以下的住宅项目，而本案小区的建筑面积为203119平方米，已经超出三级资质所能承接的范围，开元物业公司根本不能承接开元小区物业的管理。根据《合同法》第五十二条的规定，郑州开元房地产有限公司与开元物业公司签订的《前期物业服务合同》应属无效合同。综上，开元物业公司制造伪证，无相应的管理资质，签订的合同损害阴双云的利益，请求撤销原审判决中的第一项并依法改判阴双云不承担10370.58元物业费，一、二审诉讼费用由开元物业公司承担。
被上诉人开元物业公司答辩称：开元物业公司与阴双云之间存在物业服务合同关系，阴双云应当按照公共契约和物业合同的约定交纳物业费，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：物业费是物业公司提供服务的经费来源，物业费的交纳涉及到小区多数业主的共同利益。本案中，开元物业公司与阴双云签订了《公共契约》，约定开元物业公司为阴双云所住小区的物业管理服务机构，一审庭审中诉辩双方均认可双方之间存在物业服务合同关系，并且开元物业公司也实际为该小区提供了物业管理和服务，故原审法院判令阴双云交纳拖欠物业费依据充分，阴双云关于双方不存在合同关系的上诉主张与事实不符，本院不予采信。需要指出的是，本院在审理本案过程中发现，开元物业公司与业主间因为物业费的交纳和部分业主遭受财产损失等问题双方矛盾非常尖锐，彼此间缺少沟通和互信，此种状况若持续下去，势必形成恶性循环，损害物业公司和业主双方的利益，希望开元物业公司与业主方能够真诚沟通，必要时向主管部门反映情况，早日建立和谐的物业服务关系。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59元，由上诉人阴双云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 铸
审 判 员 刘俊斌
代理审判员 顾立江
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 刘 盼