浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0382民初12159号
原告：乐清市嘉华文锦园业主委员会，住所地：乐清市虹桥镇育红路嘉华文锦园。
法定代表人：叶邦宣。
委托诉讼代理人：彭学斌，安徽天瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，安徽天瑞律师事务所律师。
被告：浙江嘉华房地产开发有限公司，住所地：乐清市虹桥镇幸福东路369号。
法定代表人：王琦。
委托诉讼代理人：项国友，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈浩，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
原告乐清市嘉华文锦园业主委员会与被告浙江嘉华房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐清市嘉华文锦园业主委员会的委托诉讼代理人彭学斌、ＸＸ、被告浙江嘉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人项国友、陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐清市嘉华文锦园业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告移交位于乐清市××镇××地下车库，已销售不能移交的24个车库向原告支付车库的实际出售价款3173000元；2、判决被告立即向原告移交位于乐清市××镇××层的100平方米社区办公用房；3、判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：乐清市虹桥镇嘉华文锦园小区系浙江嘉华房地产开发有限公司开发建设，按照项目《总平面定位图》规划，总建设用地面积8324平方米，总建筑面积28756.5平方米，其中物业用房157平方米，社区办公用房100平方米。规划建设停车位140个，其中地上停车位41个，地下停车位99个，实际建设101个。嘉华文锦园小区交付使用后，原告发现被告在未取得产权登记及销售许可的情况下，将部分地下车库向小区业主销售。100平方米的社区办公用房，被告不但没有移交给原告，而且还准备挪作他用，被广大业主制止。原告认为，嘉华文锦园小区的土地使用权已经全部转让给了业主，并且全体业主就被告建造的停车库及社区办公用房支付了对价，所以停车库及社区办公用房的所有权应归全体业主所有。原告为此提起诉讼。在庭审中，原告将第一项诉讼请求中要求移交的地下车库变更为78个（即实际建成车库102个），并要求被告支付的地下车库出售价款变更为3170000元。在质证过程中，原告确认被告已经退还某业主车库价款10000元，即被告已经收取的车库出售价款为316000元。
被告浙江嘉华房地产开发有限公司辩称：原告诉求缺乏事实依据和法律根据，答辩人有权不予移交地下车位和社区办公用房。一、原告诉称全体业主就答辩人建造的停车库及社区办公用房支付了对价与事实不符。答辩人未就上述标的物统一与全体业主或业主委员会签署任何转让协议并收取款项，而是将车位单独出售给各个有车位需求的业主，未购置车位的业主未承担相关车位费用。二、停车库以及社区办公用房系答辩人通过投资建设取得，均属于独立利用价值的空间，且未将相关面积计入公摊范围之内，并非为业主共有，其使用权、收益权属于答辩人所有。就地下车库部分，因为个别车位太小，无法实际使用等问题，实际可以投入使用的地下车库为99个，与规划一致。根据《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，答辩人在房屋销售及业主所签订的《商品房买卖合同》中，双方对地下车库的归属进行了明确约定，小区地下车位所有权均归答辩人所有，业主支付的购房款并不包括地下车位，需要另行购买。原告要求支付已销售款更无依据，答辩人未地下工程的投资开发者，对该地下车库享有使用管理和收益的权利。就社区用房，答辩人已经向原告移交了162.28平方米的物业管理用房，这个面积也是出让文件要求超过了总建筑面积7‰（157.33平方米）的配比要求。社区办公用房这种具有社会公益性质的配建设施，是答辩人通过公开竞拍取得土地使用权时，招标及土地出让文件要求，由答辩人建设完成并完成整体项目竣工验收后，移交给政府制定的相关居委会，其最终解释权属于政府所有。答辩人请求法院驳回原告的诉讼请求。在质证过程中，被告确认地下车库为102个。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：乐清市虹桥镇嘉华文锦园小区系浙江嘉华房地产开发有限公司开发建设的项目。2010年7月29日，乐清市规划建设局发文“关于浙江嘉华房地产开发有限公司财富中心大厦商住楼建设项目初步设计的批复”。批复：该项目的主要经济技术指标，“1、总建设用地面积8324平方米；2、建筑总占地面积2662平方米；3、地上计容积率总建筑面积22475平方米，其中：住宅建筑面积20687平方米，商业建筑面积1531平方米，物业用房157平方米，社区办公100平方米；4、地下室面积5900平方；5、架空层面积381.5平方米；6、建筑密度32%；……11、机动车泊位140个，地上泊位41个，地下泊位99个”。该项目的总平面图所记载的主要经济技术指标与上文基本相符，进一步明确了机动车库面积4578.6平方米，非机动车库面积740平方米，设备581.4平方米等内容。
此后，被告销售“嘉华文锦园”与业主签订的《商品房买卖合同》，合同第四条约定：“小区地下车位所有权归出卖人所有，不包含在商品房价款内，需另行购买”。商品房买卖合同附件三约定：“小区地下车库的所有权归被告所有，已支付购房款不包含车位款”。附件八补充协议内容中第四条约定：“出卖人有权将地下室及地下汽车位及其他具有独立利用价值的空间进行有偿转让、出租、自用、提供给他人使用或以其他方式处置”。被告实际建成的地下车库为102个，并已将部分（24个）地下车库向小区业主销售，收取款项计3160000元。
另查明，嘉华文锦园的商品房销售价格备案资料，登记为一套商品房，对应一套商品房价格，并无具体价格构成方案。
嘉华文锦园小区内的社区办公用房建于C幢，据C幢的《房屋建筑面积测绘成果报告书》记载，该幢楼房套内建筑面积为5227.272平方米，共有分摊面积为1304.992平方米，幢总面积为6532.31平方米。其中：社区办公室（房号为104号）建筑面积为115.81平方米，分摊系数为0.250080，分摊面积为23.167平方米。被告已将该房屋移交给乐清市虹桥镇第六居民委员会，因小区业主反对，未实际投入使用。原、被告因地下车库、社区办公用房的权属发生纠纷，故而引起本案之诉。
本院认为：本案的争议焦点在于：一、地下车库是否应当移交的问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。本案中，涉案的地下车库系嘉华房地产开发公司投资建设，且房地产开发公司与购房人在《商品房买卖合同》中已对地下车库的权属作出明确约定，上述约定不违反法律、法规禁止性规定，应认定为合法有效，可视为双方当事人对地下车库的权属问题达成合意。因此，原告要求被告移交涉案的未出售的地下车库，并支付已销售款项的诉请，本院不予支持。原告关于全体业主就被告建造的停车库支付了对价，所以停车库的所有权应归全体业主所有的理由，依据不足，且业主已经在《商品房买卖合同》对权属归属另行作出约定，故本院对该理由不予采纳。二、关于社区办公用房是否需要移交的问题。乐清市规划建设局的文件以及总平面图，均明确了涉案社区办公用房的性质。社区办公用房，从建筑物的用途上属于政府社区管理用房，是服务社区居民的场所，用于社区居民议事、开展社区活动、办理居民事务。无论权属归属于房地产开发有限公司或者全体业主，性质均不能改变，应遵循并沿袭该建筑物的特殊用途，因此，原告要求移交社区办公用房，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第七十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告乐清市嘉华文锦园业主委员会的诉讼请求。
本案受理费6056元，减半收取3028元，由原告乐清市嘉华文锦园业主委员会负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审判员 郑 剑
二〇一七年七月十七日
书记员 朱华锋