广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终22847号
上诉人（原审被告）：林伟君，男，香港居民，1945年10月9日出生，
委托诉讼代理人：苏轲，广东君言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜昭雄，广东君言律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原�）：深圳市芳彩纸品包装有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：方红春，董事长。
委托诉讼代理人：方秋林，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘明珠，广东广和律师事务所律师。
上诉人林伟君因与被上诉人深圳市芳彩纸品包装有限公司（以下简称芳彩公司）排除妨害纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
林伟君上诉请求：1、撤销一审判决；2、请求二审法院依法改判，驳回芳彩公司的所有诉讼请求。
事实和理由：一审法院认定事实错误，林伟君对涉案房屋的占有为有权占有，林伟君不应当搬离涉案房屋。一审法院已认定事实：C以D的名义与林伟君的《合建楼房共住合约》，合约于1996年6月30日签订，约定：一、D（甲方）同意深圳××某村××号村民住宅楼第四层北面西套二房一厅及厨房卫生问(即某村54号楼第4层402)转让给林伟君（乙方），转让期为50年：乙方同意一次性给予甲13万元，协助甲方兴建该楼房；同时乙方无须向甲方缴交期间之任何租金，乙方亦无权在居住期间向甲方索还上述借款，到期后乙方以上述款项相抵用于租用甲方楼房50年之租金，租屋方能归还甲方已有。二、乙方在住用期间，甲方不得以任何形式及借口驱乙方弃租或收回楼房。乙方在位期间缴付应负水费、电费、地皮税由甲方负责。三、在住期间，共住人自行负责维修、保养居住单位。倘若当局政府需要拆迁，赔偿方面按全幢房住面积，各住户有权以居住面积分享得益。若当局有无有任何赔偿，各住户不得向甲方索偿任何赔偿。四、各住�之居户使用权由各住户支配，甲方不得以任何行动及借口干涉。未到住期，乙方有权转租或转让他人。甲方应协助办理及证明有关手续。五、以上条例，经双方确认然后经当局有关部门公证立字为凭，不得异议，并应严格遵守。六、起计期：由一九九七年六月三十日起至二0四七年六月三十日止。该《合建楼房共住合约》虽然在(2015)深中法房终字第1377号判决中被认定为无效合同，但是根据合约内容，该合约仍然有给予林伟君长期租住并且占有该房屋的合意，使用期限为五十年，即一九九七年六月三十日只二零四七年六月三十日。而后，该房屋虽然在旧城改造中拆除，但是由于涉案房产某3栋2c房产为某村54号楼第4层402号房屋对应的拆迁安置补偿房，林伟君对原房产的合法占有由涉案房产承继。我国法律确立了“买卖不破租赁”的原则，即使芳彩公司通过与B签订《房�产买卖合同》的方式获取了涉案房产韵所有权，其仍然无法对抗林伟君对涉案房产的合法占有，芳彩公司要求林伟君搬离涉案房产、并且支付占用期间房屋占用费的请求于法无据。综上，请求法院依法支持林伟君的诉讼请求。
芳彩公司辩称，深圳市中级人民法院（2016）深中法房终字第1377号生效判决确认了涉案合建楼房共住合约及补充合同名为使用权转让实为房屋所有权变更，其性质为房屋买卖合同，并依法确认该合同为无效合同，根据合同法有关规定，无效的合同至始无效，林伟君主张其为涉案房产的合法占有人，显然依法无据。而芳彩公司已在2013年11月8日依法取得涉案房产的所有权，至此芳彩公司对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。林伟君在芳彩公司取得涉案房产所有权后，仍非法占有涉案房产并拒不返还，其明显侵犯了芳彩公司对涉案�产的所有权，依法应承担排除妨害赔偿损失的侵权责任。故此，林伟君的所有上诉请求无事实及法律依据，请求法院依法查明事实，驳回林伟君的上诉请求。
芳彩公司向一审法院起诉请求：1、林伟君立即将位于深圳市罗湖区某某村某1-3号楼3-2C房屋腾空并返还给芳彩公司；2、林伟君支付从2013年11月8日起按房屋占用期间租赁市场价格4300元/月的标准计算至实际返还之日止的房屋占用费，暂计至2015年1月31日为人民币63497元；3、本案案件受理费由林伟君承担。
一审法院认定事实：一、原位于深圳××某村××号村民住宅楼共九层，房产面积为1601平方米，为B已故父亲A所有。由于A一家长期在英国生活居住，该房产由A委托其胞弟C（目前，C已过世）管理。在1996年至2004年期间，B与其母亲D，先后与E等12人签订《合建楼房共住合约》，将某村54号村民住宅楼中的12套房产转让给E等12人使用五十年。其中，C以D的名义与林伟君的《合建楼房共住合约》于1996年6月30日签订，约定：一、D（甲方）同意深圳××某村××号村民住宅楼第四层北面西套二房一厅及厨房卫生间（即某村54号楼第4层402）转让给林伟君（乙方），转让期为50年；乙方同意一次性给予甲方人民币13万元，协助甲方兴建该楼房；同时乙方无须向甲方缴交碓交期间之任何租金，乙方亦无权在居住期间向甲方索还上述借款，到期后乙方以上述款项相抵于租用甲方楼房50年之租金，租屋方能归还甲方己有。二、乙方在住用期间，甲方不得无故以任何形式及借口驱乙方弃租或收回楼房。乙方在住期间唯缴付应负水费、电费。地皮税由甲方负责。三、在住期间，共住人自行负责维修、保养居住单位。倘若当局政府需要拆迁，赔偿方面按全幢房住面积，各住户有权以居住面积�享得益。若当局有无有任何赔偿，各住户不得向甲方索偿任何赔偿。四、各住户之居户使用权由各住户支配，甲方不得以任何行动及借口干涉。未到住期，乙方有权转租或转让他人。甲方应协助办理及证明有关手续。五、以上条例，经双方确认然后经当局有关部门公证立字为凭，不得异议，并应严格遵守。六、起计期：由一九九七年六月三十日起至二O四七年六月三十日止。
二、2004年5月26日，因深圳市F房地产开发有限公司（以下简称F公司）开发某需要拆除某村54号村民住宅楼，B出具授权书授权C处理有关拆迁事宜，授权书的内容如下：B目前拥有楼房坐落于深圳某村××303，有关发展商收购一事，因本人身在海外，故决意授权吾叔C代表处理一切，日后有关赔偿金钱或楼房要直接存入本人B户口，代理人不得出租或变卖。6月22日，某村村委会即深圳市新村实业�份有限公司在该授权书复印件上加盖公章，表明该授权书“属实”。2004年6月22日，在深圳市新村实业股份有限公司的见证下，C以A代理人的名义，与F公司签订两份名称相同的《村民住宅拆迁补偿合同书》，两份合同约定将某村54号村民住宅楼共1601平方米房产交由F公司进行拆旧建新。
三、2004年7月8日，C作为甲方以A代理人的名义，与芳彩公司作为乙方签订《补充合同》，约定：现就甲、乙双方于1996年6月30日签订的合建楼房共住合约的条款上，订立如下补充合约条款：一、甲、乙双方一致同意54号住宅楼纳入统一改造，并共同执行甲方与F公司签订的“村民住宅拆迁补充合同书”（简称拆迁补偿合同书）。本补充合约是“拆迁补偿合同书”的原则条款修订执行的。二、甲方负责补偿乙方被拆除的54号楼第4层402号房屋52平方米（建筑面积），安置在建成后的建�物内（按已拆除改造房的同等面积补偿）。三、甲方负责补偿乙方工程在建期间每月的房租补偿费合计人民币1456元，从移交旧房当月起，至交付新楼的第二个月止。四、甲、乙双方签订本补充合约后三天内，甲方付给乙方三个月的工程在建期间补偿费人民币4368元，乙方收到甲方的上述补偿费后，必须将该住宅楼于2004年7月25日搬迁完毕移交给甲方。五、建筑期间的补偿费在每季度第一个月内付清当季度（三个月）的补偿费。六、甲方补偿给乙方的住宅楼装修标准按普通装修标准装修（即可入住），办理房产证及水、电、燃气开户由甲方负责，乙方提供有关资料。七、分房等细节征求各方意见后确定，分房面积可控制在±5%左右，原则上多退少补（每平方米以4500元人民币计算）。
四、上述一系列合同签订后，C依《村民住宅拆迁补偿合同书》约定将某村54号村民住宅楼交予F公司拆除开发某。某建成后，C与F公司协商选定某2座2N、4K、6R、6N、7N、8R、9R及3座2C、2G、2E、3C、6C、6E、6G、7C、7F、7G、7H、8C、8D、9C、9D、9A共23套房产作为拆迁安置补偿房，房产总建筑面积为1109.78平方米。其中，某2座4K、6R、6N、7N、8R、9R及3座2C、3C、6G、7G、7H、8C、9C共13套房产办理了《房地产证》，产权人为C与C的非法同居关系人G，该13套房产中的12套房产由C分配给某村54号住宅楼原购房人林伟君等12人居住使用，C与G则共同居住使用2栋8R房产，C分配给林伟君涉案房产为某3栋2C。C将某3栋2C分配给林伟君时，在上述《补充合同》下方备注“原54号402房，现迁某3栋2C房”。2008年11月11日，F公司以C、G为被告，向原审法院提起该院（2009）深罗法民三初字第96-108号民事诉讼，要求C、G返还某2座4K、6R、6N、7N、8R、9R及3座2C、3C、6G、7G、7H、8C、9C共13套房产。�后，F公司与C、G达成庭外和解协议，将某2座4K、6R、6N、7N、9R及3座2C、3C、6G、7G、7H、8C、9C共12套房屋产权转移登记至F公司名下，某2座8R产权则不发生变更，仍登记在C、G名下。此后，原审法院（2009）深罗法民三初字第96-108号案以F公司撤诉结案。F公司取得某2座4K、6R、6N、7N、9R及3座2C、3C、6G、7G、7H、8C、9C共12套房屋产权之后，因担心B并非A唯一继承人及考虑到该12套房产已由C分配给某村54号住宅楼原购房人林伟君等12人居住使用等原因，未将该12套房屋产权转移登记至B名下。因F公司不愿将上述12套房产过户至B名下等原因，B以F公司为被告、以G为第三人，于2011年向原审法院提起（2011）深罗法民三初字第221号民事诉讼。2011年6月28日，该院作出（2011）深罗法民三初字第221号民事判决，支持了B要求将上述12套房产过户至B名下的诉讼请求。2012年4月12日，深圳市中级人民法院作出（2012）深中法房终字第94号终审判决，维持原判。2013年4月1日，B通过向原审法院申请强制执行的方式取得包括某3栋2C在内的12套房产的《房地产证》。
五、2013年5月，B向H出具经深圳市公证处公证的十一份《授权委托书》，委托H转让某2座6R、6N、7N、9R及3座2C、3C、6G、7G、7H、8C、9C十一套房产；代理期限自2013年5月30日至2018年5月26日；上述房产涉及非诉或仲裁、诉讼等司法程序（包括房产本身争议、房产被拍卖、执行等）时，有权参与或委托代理人全权参与纠纷解决，参与司法程序，包括但不限于仲裁、诉讼一审、二审、再审等程序。代理权限为特别授权，包括调解、和解、签署和解协议，民事调解书等。H接受B公证委托之后，根据授权向I、J出具经深圳市公证处公证的十一份《授权委托书》，转委托I、J出售、转卖、赠与某2座6R、6N、7N、9R及3座2C、3C�6G、7G、7H、8C、9C十一套房产；收取上述房产的售楼款、出租租金等房产一切利益，全权处置、使用上述房产的售楼款、出租租金等一切收益；上述房产涉及非诉或仲裁、诉讼等司法程序（包括房产本身争议、房产被拍卖、执行等）时，有权参与或委托代理人全权参与纠纷解决，参与司法程序，包括但不限于仲裁、诉讼一审、二审、再审等程序。代理权限为特别授权，包括调解、和解、签署和解协议，民事调解书等。
六、某1-3号楼2-6N、2-6R、2-9R、2-7N、3-2C、3-3C、3-8C、3-9C、3-7H共九套房产总建筑面积为464.08平方米。2013年10月21日，I以B代理人的名义与芳彩公司签订《深圳市二手房买卖合同》，约定：B将位于深圳市罗湖区某某村某1-3号楼2-6N、2-6R、2-9R、2-7N、3-2C、3-3C、3-8C、3-9C、3-7H共九套房产转让于芳彩公司，转让总价款为人民币11834,040元；交易定金为人民币405000元，交房保证金为人民币45000元；买方须于领取登记至买方名下之《房地产证》之前付清定金、交房保证金之外的房款人民币11384040元给卖方，买方付清上述款项之前，领取《房地产证》回执及《房地产证》由卖方保管；卖方应当于2013年11月30日将该房地产交付买方。其后，2013年11月6日，I以B代理人的名义，单独就涉案房产某3栋2C房产与芳彩公司签订用于备案登记的《深圳市二手房买卖合同》，约定B将某3栋2C房产转让于芳彩公司。2013年11月8日，产权登记部门核准上述九套房产变更登记至芳彩公司名下。2013年9日至11日期间，芳彩公司通过银行转账的方式向B支付了除交楼押金人民币45000元之外的全部楼款，合计人民币11789040元，具体的付款方式是：2013年11月9日，芳彩公司的法定代表人方红春向B委托代理人I指定账户，分五笔共转入人民币500万元；11月10日，方红春向I�定账户分四笔共转入人民币600万元；11月11日方红春向I指定账户转入人民币789040元。
七、某3栋2C房的《房地产证》显示该房产产权于2013年11月8日核准登记在芳彩公司名下，房屋建筑面积为51.87平方米，房屋用途为住宅。目前，某3栋2C房由芳彩公司管理使用。
八、2013年，林伟君以其为原告，以B、芳彩公司为共同被告，以其才是某3栋2C的房产的权利人，B无权处分，两被告恶意串通，虚假交易，将上述房产过户到芳彩公司名下为由，向原审法院提起（2013）深罗法民三初字第1786号民事诉讼，要求判令：1、撤销两被告之间的房地产买卖合同；2、两被告将位于深圳市罗湖区某3009号某3栋2C的房产过户到原告名下。案经原审法院一审、深圳市中级人民法院二审。2015年8月24日，深圳市中级人民法院就该案作出（2015）深中法房终字第1377号终审判决，认为“本案二审的争议焦点为：一、《合建楼房共住合约》及《补充合同》的效力问题；二、B与芳彩公司签订涉案《房地产买卖合同》是否存在恶意串通的情形。关于焦点一，本院认为，涉案《合建楼房共住合约》所约定事项名义上为使用权的转让，实质为房屋所有权的变更，其性质应认定为房屋买卖合同。涉案某村54号楼建于原集体组织宅基地上，只能在原集体组织成员之间流转，而林伟君并非原集体组织成员，故原审认定《合作楼房共住合约》无效正确，本院予以确认。《补充合同》是在《合建楼房共住合约》基础上拟定，亦是对于上述房屋买卖事项的补充约定，其从内容及形式均依附于《合建楼房共住合约》，因上述房屋买卖合同无效，该《补充合同》亦应认定无效。关于焦点二，本院认为，芳彩公司与房屋登记权利人B签订买卖合同，并转账支付了除交房押金之外的合同价款，支付了合理对价，林伟君虽主张芳彩公司与B之间存在恶意串通的情形，但并未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。在芳彩公司善意、支付合理对价且房屋已经转移登记在芳彩公司名下的情况下，原审认定芳彩公司与B签订的《房地产买卖合同》有效具有事实和法律依据，本院予以确认。因林伟君的全部诉讼请求是建立在其享有涉案房屋所有权及芳彩公司与B恶意串通的事实基础上，而综合上述，《合建楼房共住合约》、《补充合同》均为无效合同，林伟君据此主张其为涉案房屋的合法权利人缺乏依据，且芳彩公司已合同取得涉案房屋的产权，故林伟君的诉讼请求于法于理无据。而即使本案恶意串通的事实成立，恶意串通的合同自始无效，林伟君以恶意串通为由主张撤销芳彩公司与B签订的《房地产买卖合同》亦无法律依据。因此，对林伟君的全部诉讼请求，本院依法予以驳回”。深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第1377号终审判决如下：驳回林伟君的上诉，维持驳回林伟君全部诉讼请求的一审判决。
九、涉案房产某3栋2C房产的政府指导租金标准如下：2013年为人民币35元/平方米/月，2014年为人民币35元/平方米/月，2015年为人民币37元/平方米/月。
一审法院认为，我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。芳彩公司自2013年11月8日由政府部门核准为涉案房产产权人，其依前述规定享有涉案房产的所有权，其对涉案房产享有占用、使用、收益和处分的权利。林伟君自芳彩公司取得涉案房产产权之后仍继续使用涉案房产不当，侵害了芳彩公司对涉案房产的所有权。生效裁判深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第1377号终审判决，已认定《合建楼房共住合约》及《补充合同》为无效合同，亦已认定芳彩公司在签订及履行《房地产买卖合同》中善意、支付合理对价且《房地产买卖合同》为有效合同，芳彩公司在本案中未提交相反证据推翻该生效判决认定的事实，因此，对于林伟君关于《合建楼房共住合约》及《补充合同》为有效合同及《房地产买卖合同》为无效合同的抗辩意见，原审法院不予采纳。芳彩公司作为涉案房产的所有权人，有权要求林伟君搬离并交还涉案房产，因此，对于芳彩公司该诉讼请求，原审法院予以支持。林伟君在芳彩公司取得涉案房产产权之后仍继续使用涉案房产侵害了芳彩公司的所有权，应向芳彩公司支付房屋占有使用费。由于芳彩公司于2013年11月8日取得涉案房产产权，林伟君应自2013年11月8日起按政府指导租金标准向芳彩公司支付房屋使用费。芳彩公司诉请按照人民币4300元/月支付房屋占有使用费标准依据不足,原审法院不予采纳。截止至2015年1月31日，林伟君应向芳彩公司支付房屋使用费人民币26912元，计算公式为：（23/30+1+12）×51.87×35+1×51.87×37=26912元。
一审法院判决：一、林伟君应于本判决生效之日起十日内搬离深圳市罗湖区某某村某1-3号楼3-2C房屋并将该房产交还深圳市芳彩纸品包装有限公司。二、林伟君应于本判决生效之日起十日内自2013年11月8日起按照政府部门公布的指导租金标准向深圳市芳彩纸品包装有限公司支付房屋占有使用费直至林伟君搬离上述房产之日止（截止至2015年1月31日房屋占有使用费数额为人民币26912元）。三、驳回深圳市芳彩纸品包装有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本院（2015）深中法房终字第1377号判决认定：一、林伟君与案外人C签订的《合建楼房共住合约》及《补充合同》实为房屋买卖合同性质，应属无效；二、芳彩公司在签订涉案房产《房地产买卖合同》过程中善意、支付合理对价并已经转移登记，该合同有效。本案中，林伟君上诉认为上述判决对合同性质、效力均认定错误，但未提出新的事实和理由，亦没有提交新的证据证明其主张，故本院对林伟君的上诉意见不予采纳。林伟君依据《合建楼房共住合约》及《补充合同》占有涉案房产，因合同无效，林伟君的占有行为缺乏合法依据，芳彩公司作为所有权人，有权请求林伟君返还房产并支付占有期间的使用费。综上，林伟君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予�持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1387元，由上诉人林伟君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一七年三月十六日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或�更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。