广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠中法民一终字第376号
上诉人（原审被告）惠州东江湾房地产开发有限公司。住所地：惠州市江北云山东路金世界花园。
法定代表人：郑宜靓。
委托代理人：王晓飞、肖潇，均系广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈凤兰，女，汉族，1973年9月23日出生，住址：惠州市惠城区，
委托代理人：邹朝贵、贺昌，广东尚典律师事务所律师。
上诉人惠州东江湾房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第3565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
陈凤兰于2011年11月10日向原审法院提出诉讼，请求判令：1、判令三被告履行原告与惠州金世界房产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定的办证义务及其他相关义务，并交付房地产权证给原告；2、判令三被告支付延期办证的违约金46270元（自2009年5月1日起暂计至2011年11月3日，共计918天，年利率为5.5%）；3、判令三被告承担本案诉讼费。
主要事实和理由：2007年7月3日，原告与惠州金世界房产开发有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买金世界花园翠景苑B座3层B号，原告交纳了房屋首期款100492元，及其他各项费用用于办证。现贷款已经还清。2007年10月30日交房，约定在18个月内取得房地产权证，同时约定了延期办证的违约金。后来，三被告接手了金世界花园项目，承担了金世界楼盘历史遗留问题，负责债务的处理，三被告在金世界花园楼盘符合办理房地产权证的条件下，怠于履行办证义务及其他相关义务。
惠州又一居投资发展有限公司和惠州四海达房产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。
惠州东江湾房地产开发有限公司辩称：一、因不可抗力事件的发生，应当免除答辩人因延迟办理产权证所产生的违约责任。答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条中约定，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付房屋：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……”；虽然买卖合同约定了房屋的交付时间，但同时买卖合同也约定了特殊原因下可予以延期交付，即遭遇不可抗力的情况下，答辩人只要在发生不可抗力之日起60日内告知买受人即可。同时，房屋买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”，“正常情况下，出卖人应在商品房交付使用之日起l8个月内为买受人办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”根据约定可以看出，答辩人为被答辩人办理产权证的起算时间是以该商品房交付业主使用之日开始起算的，即从房屋交付使用之日起18月内办理房屋产权证。但是，该l8个月的时间约定也是有前提的，即在“正常情况”下。也就是说，如遇不可抗力等非常情况，我方办理产权登记的时间就不受18个月的限制。不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，在我国《民法通则》民法通则上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。答辩人在依法受让原房屋开发商惠州金世界房产开发有限公司(以下简称“新金世界公司”)时，因新金世界公司蓄意隐瞒金世界花园土地权属不明，致使土地权属至今无法确认。新金世界公司原股东之一刘平海在成立新金世界公司的同时，注销了惠州金世界房产开发有限公司(以下简称“老金世界公司”)，但其旗下的金世界花园小区土地(即本案涉案土地惠州江北四号小区)一直是登记在老金世界公司名下，从未办理过户登记到新金世界公司名下，上述原因也是房屋产权登记不能办理的根本原因，也是我方在当时受让金世界公司时所不能预见的情况，当属不可抗力的范畴内。依照《民法通则》相关规定，我方因不可抗力事件的发生，应当免除因延迟办理产权证所产生的违约责任，被答辩人要求答辩人承担因延期办证的违约金依法应当予以驳回。
二、答辩人在依法受让原房屋开发商新金世界公司时，遭受了巨大损失，背上了巨额债务，因客观原因不能办理涉案土地的产权变更登记手续。经司法机关鉴定，答辩人在受让新金世界公司时，刘平海等人提供的惠州粤龙会计师事务所的审计报告是虚假的；刘平海等人向工商局提供的证明其9000万元注册资本的验资报告是虚假的；刘平海等人与答辩人签订的股权转让协议中土地足值、地价已缴清、税已缴清、资产属实的承诺是虚假的，答辩人在不明真相的情况下被莫名其妙地背上了巨额债务。刘平海等人成立新金世界公司的注册资本自始至终根本未到位，经惠州市城区人民法院审理，刘平海等人以涉嫌虚假出资、虚报注册资本、职务侵占等犯罪行为做出了有罪判决[(2010)惠城法刑二初字第487号]，我方是该案的直接受害人。同时，也因上述原因，我方自始至终不能办理本案涉案土地惠州江北四号小区土地的产权变更登记手续。
三、鉴于上述事实和理由，被答辩人的其他诉讼请求也应当一律予以驳回。答辩人不存在《商品房买卖合同》中所指的违约情形。因此，答辩人也没有义务为此承担违约责任，因此对于被答辩人其他诉讼请求，依法也应当予以驳回。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明，原告和惠州金世界房产开发有限公司（以下简称“新金世界公司”）于2007年7月3日签订了一份《广东省商品房买卖合同》及附件，约定由原告购买新金世界公司开发的位于惠州惠城区江北云山东路28号的金世界花园翠景苑B座3层B号房（以下简称“涉案房产”），建筑面积为135.84平方米，套内建筑面积120.50平方米，总金额为人民币334492元，首期款100492元，余款申请银行按揭，新金世界公司应于2007年10月30日前将符合约定的商品房交付给原告，同时在正常情况下，新金世界公司应在商品房交付使用之日起l8个月内为原告办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给原告。合同签订后，原告已支付了全部购房款及办证的相关税费，并于2007年10月30日收楼，但涉案房产的房地产权证至今仍未办出，现原告以逾期办证为由，诉至本院，请求判如所请。
另查一，新金世界公司是内资企业，于2007年11月23日变更登记了经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成等事项，尤其是企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（法人独资，私营），股东由李卫民、刘平海变更为深圳市又一居投资发展有限公司。2008年1月28日，新金世界公司的企业名称变更为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即第二被告。
另查二，涉案房产所附着的土地（以下简称“涉案土地”）位于惠州惠城区江北4号小区，总面积为49448平方米，该土地使用权是登记在原中外合资的惠州金世界房产开发有限公司名下（以下简称“老金世界公司”），国有土地使用证证号为惠府国用（2000）字第13020100031号，而老金世界公司已于2001年3月7日因外方资金未到位而被注销。在第二被告的企业名称、股东构成等发生变化后，涉案土地的土地使用权没有相应的变更至第二被告名下，而第二被告则因涉案土地的权属未变更、新金世界公司欠税金额巨大及金世界花园房产的虚假银行按揭等问题，导致其无法协助已购买金世界花园房产的业主顺利办理出房地产权证。
另查三，对于金世界花园已售房产的办证问题，惠州市人民政府于2011年7月14日召开常务会议，经研究决定，在购房者交清其应缴费用后由房产管理部门给予办证，涉及应由开发商缴交的税费作挂账处理。之后，惠州市人民政府行政督促检查办公室在组织有关政府部门进行协调后，针对金世界花园历史遗留问题，其中包括金世界花园已售房产的办证问题，根据市政府在2011年7月14日召开的常务会议上的决议，提出了若干处理建议，最终于2011年10月31日形成了具体的解决方案。
另查四，第一被告和第三被告均是各自独立的企业法人，其法定代表人和股东（投资者）均与第二被告不同。
以上事实有广东省商品房买卖合同、企业机读变更登记档案资料、收款收据、发票、国有土地使用证、司法会计鉴定书、关于协调解决金世界花园业主上访问题的督查情况报告及当事人陈述等证据在案佐证。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原告和新金世界公司经协商一致、以平等自愿的原则于2007年7月3日签订的《广东省商品房买卖合同》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照约定履行各自义务。
本案中，双方当事人争议的焦点是被告是否应当承担逾期办证的民事责任。对此，分析如下：
首先，自2007年11月23日开始，新金世界公司的经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成、公司名称等事项先后发生变更，那么，涉及该公司的全部权利义务应由变更后的公司来承受，其中包括为金世界花园已售房产办证的义务。也就是说，第二被告需要承担涉案房产的办证义务。
其次，根据原告和新金世界公司所签合同的约定，新金世界公司应在正常情况下，商品房交付使用之日起l8个月内为原告办理好房地产权证，而原告于2007年10月30日已经收楼，显然，涉案房产存在逾期办证的情形。但是，导致逾期办证的原因是在新金世界公司变更为第二被告之前，由于新金世界公司自身存在的诸多问题，致使涉案房产并不具备办证所需的全部条件。那么，在涉案房产具备办证条件前的这一阶段，逾期办证的责任不可归责于第二被告。
最后，通过政府有关部门的协调，涉案房产自2011年11月1日起具备了办证条件，第二被告就应当在合理期限内为涉案房产办理出房地产权证，并交给原告。考虑到本地房产办证的实际情况，这一合理期限以两个月为宜。因此，第二被告在合理期限内仍未办理出涉案房产的房地产权证的，则应承担逾期办证的民事责任，即继续履行办证义务，并按约定向原告支付相应的逾期办证违约金。
至于第一被告和第三被告都是各自独立的法人，既不是合同的一方当事人，也不是合同权利义务的承受者，无需履行涉案房产的办证义务和承担逾期办证的违约责任。因此，原告提出的关于第一被告和第三被告的诉求，没有事实和法律依据，不予支持。
综上，原告的诉求，部分有事实和法律依据，对其合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民法通则》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起六十日内为原告陈凤兰办理出位于惠州惠城区江北云山东路28号的金世界花园翠景苑B座3层B号房的房地产权证，并交付给原告陈凤兰。二、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告陈凤兰支付逾期办证违约金（以原告支付的购房款人民币334492元为基数，按照中国人民银行同期同类存款利率自2012年1月1日计至金世界花园翠景苑B座3层B号房的房地产权证交付给原告之日止）。三、驳回原告陈凤兰的其他诉讼请求。
当事人二审意见
上诉人惠州东江湾房地产开发有限公司不服原审判决上诉称，一、原审查明事实不清。上诉人与被上诉人一、被上诉人二在房屋买卖合同第十五条中约定：“正常情况下，出卖人应在商品房交付使用之日起18个月内为买受人办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”根据约定可以看出，上诉人为被上诉人一、被上诉人二办理产权证的起算时间是以该商品房交付业主使用之日开始起算的，即从房屋交付使用之日起18月内办理房屋产权证。但是，该18个月的时间约定也是有前提的，即在“正常情况”下。也就是说，如遇不可抗力等非正常情况，上诉人办理产权登记的时间就不受18个月的限制(为免责情形)，即我公司不应承担延迟办理房产证的违约责任。
上诉人在依法受让原房屋开发商惠州金世界房产开发有限公司(下称新金世界公司)时，因新金世界公司蓄意隐瞒金世界花园土地权属不明，土地权属至今无法变更，新金世界欠缴巨额税款无法开具办证税票，以及金世界花园房产的虚假银行按揭等新金世界公司自身存在的诸多问题致使致使涉案房产并不具备办证所需的全部条件。一审法院在审理中对此也进行了认定，同时认定在涉案房产具备办证条件前，逾期办证的责任不可归责于上诉人。但一审法院对部分事实查明不清，认为经过政府有关部门的协调，涉案房产自2011年11月1日起具备了办证条件，如在2012年1月1日之后办证即应承担逾期办证的违约金，属查明事实不清。依据政府有关部门的协调文件《关于协调解决金世界花园业主上访问题的督查情况报告》的协调处理意见，为彻底解决金世界花园历史遗留问题，保护广大业主权益，维护社会稳定，支持深圳市又一居投资发展有限公司发展(又一居公司为上诉人的母公司)，建议按照市政府决定，原金世界公司出售房屋所欠税款作挂账处理，但购房人应交清应交费用后由市房产局给予办理房产证(该费用包括维修基金、契税、做大价或退装修款部分应补交的税费、入伙费以及物业管理费等)。但被上诉人一、被上诉人二至今未交清上述费用，导致办证条件至今不具备，过错在于被上诉人一、被上诉人二，不在于我方。一审法院在上述涉案房屋历史遗留问题未解决，被上诉人一、被上诉人二未交清应交费用(办证条件不具备)的情况下，要求上诉人承担延期办证的违约责任无事实依据和法律依据。
二、原审认定事实错误。原审法院在涉案房屋不具备办证条件情况下，生硬要求上诉人为被上诉人一、被上诉人二办理出房产证，并强行要求上诉人承担延迟办证的违约责任，而未要求被上诉人一、被上诉人二承担未交清税费的违约责任，属认定事实错误。一方面涉案房屋未能如期办证的责任在于被上诉人一、被上诉人二(其二人至今未交清应交的费用，存在严重违约)，且上诉人于2011年年底及时书面通知过其二人交清费用后给予办证，但其二人并不配合办理，后果应由其承担，且其应向上诉人承担违约责任；另一方面，该案于2011年至今仍在审理当中，双方当事人之间的纠纷尚未厘清，涉案房屋存在的历史遗留问题至今未解决，在众多法律关系未理清的情况下，一审法院强行判决上诉人为涉案房屋办理处房产证并承担延迟办证的违约责任和本案的诉讼费，属事实认定错误，原审判决既不客观也不公平。
综上，上诉人认为，原审法院在为查明本案基本事实的情况下，就简单地作出判决，属于事实不清、认定事实错误。故请求二审依法撤销本案一审判决，并依法驳回被上诉人的一审诉讼请求，改判上诉人不承担迟延办证的违约金，由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。
本院查明的事实
本院审理查明，2014年4月21日被上诉人缴交了维修基金5115元,2012年9月3日缴交了契税5017元;2009年8月28日缴交了入伙费11550元。原审查明的其他事实与本院查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，各方当事人对原审判决认定上诉人具有办理涉案房屋产权证的义务，均不持异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：上诉人是否应该承担逾期办理涉案房产产权证的违约责任以及维修基金和契税是否已缴纳的问题。对此本院作出如下分析评判：
对于金世界花园已售房产的办证问题，惠州市人民政府经研究决定，在购房者交清其应缴费用后由房产管理部门给予办证，涉及应由开发商缴交的税费作挂账处理。通过政府有关部门的协调解决，涉案房屋在2011年11月1日起已具备办理房产证的条件，但其前提是缴交了维修基金和契税。2014年4月21日被上诉人缴交了维修基金5115元,契税5017元。原审法院将办理产权证时间确定为2011年11月1日至2011年12月31日前不妥，应纠正。根据办理产权证所需时间的实际，为上诉人办好涉案房屋产权证合理期限确定为2014年4月22日至2014年6月22日前。被上诉人已经缴纳维修基金和契税，上诉人应为被上诉人办理房产证。
综上所述，上诉人认为被上诉人未缴清应交费用，无法办证理由成立，应予以支持；其他理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持原审惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第3565号民事判决第三项。
二、撤销原审惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第3565号民事判决第二项。
三、变更原审惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第3565号民事判决第一项为：惠州东江湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内为陈凤兰办理出位于惠州市惠城区江北云山东路28号的金世界花园翠景苑B座3层B号房的房地产权证，并交付给陈凤兰；逾期则向被上诉人陈凤兰支付迟延办理房产证的违约金（以被上诉人已支付的购房款334492元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从本判决生效之日第三十一日起计至涉案房屋产权证交付给被上诉人之日止）。
本案二审受理费957元，由被上诉人陈凤兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 池志勇
审判员 曾 莹
审判员 赖锦荣
二〇一四年四月二十一日
书记员 肖 湘
附相关法律条文
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更