云南省景洪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）景民二初字第1685号
原告(反诉被告)朱美琴，女，1985年7月7日出生，汉族。
原告（反诉被告）刀志祥，男，1979年9月2日出生，傣族。
二原告共同委托代理人刀春华，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）兰梅，女，1968年4月4日出生，汉族。
被告（反诉原告）玉香，女，1988年11月24日出生，傣族。
被告（反诉原告）涛香，女，1993年2月6日出生，傣族。
三被告共同委托代理人唐鸿斌，云南方向律师事务所律师。特别授权代理。
原告(反诉被告)朱美琴、刀志祥诉被告（反诉原告）兰梅、玉香、涛香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理。在诉讼过程中，被告以原告未经其同意擅自改造承租房屋为由提起反诉要求解除合同并将房屋恢复原状，本院予以受理。之后，依法由代理审判员周婉婷适用简易程序于2015年11月18日公开开庭进行了合并审理。原告朱美琴、刀志祥及委托代理人刀春华、被告玉香、涛香及委托代理人唐鸿斌到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原、被告双方当事人向本院申请给予二个月调解期，本院予以准许，但双方最终未达成和解。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年初，在原告与被告协商租赁其门面经营餐厅的过程中，被告因急于筹集资金建房，便向原告提出租赁房屋的条件，房屋要出租十年并一次性收取租金，经协商原、被告于2014年3月签订《租房合同》，合同约定由被告将一楼一底三间门面加后面伙房，建筑面积约100平方米租赁给原告做经营餐饮使用，租赁期限为10年，2014年4月1日起至2024年4月1日止，每年租金5万元，十年50万元一次性付清，在十年内不能加租金，在协商过程中被告同意原告一次性交租金可减免5000元，为此原告于2014年3月3日向被告支付了10年的租金共计495000元。而被告在其新房建好后，因拖欠施工队的工程款，提出如原告不同意增加租金就解除合同，其行为违背了诚实信用的原则。被告为达到涨租金的目的，多次到原告经营的餐厅吵闹，不但多次使用粗俗不堪的语言污辱原告，还向原告经营的餐厅泼大便，故意毁坏原告桌子板凳，并用砖头砸坏玻璃窗，自2015年7月26日被告将租给原告经营的餐厅断水断电，原告无奈只能租赁和购买发电设备发电，每天需要购买500元的汽油发电才能维持餐厅的正常经营。被告的行为扰乱原告正常经营活动，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求判令：1、三被告恢复通水通电；2、三被告赔偿因其违约行为给原告造成的经营损失48500元（时间从2015年7月26日起计算至2015年10月25日开通电时止，每天按油耗损失500元计算）；3、延长相应的房屋租赁时间（延长的时间自停电时即2015年7月26日起计算至开通电时间为止）。4、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，1、被告不存在侵权的事实，原告主张断水断电不能成立，并非被告不通电，而是原告自己不愿意接电。2、原告主张被告为提高房租价格而扰乱其正常经营，但未提交证据予以证明，被告并不存在违约的情况。3、对于原告的第三项诉讼请求是由原、被告双方自愿处分的权利，不是法院的职权行为，不能由法院强行判决。4、本案的诉讼费用，因为是原告提起的无理诉讼所以应当由原告自行承担。
被告反诉称，2014年3月25日，原、被告签订了一份《租房合同》，被告将其2013年12月23日与前夫离婚时分到一楼一底三间门面及伙房，租给原告使用。合同约定：租赁期限十年，自2014年4月1日至2024年4月1日止，每年租金5万元，十年共计租赁费50万元，原告在签订合同时一次性付清租金。原告租赁房屋期间要保持房屋结构设施原样，在未征得被告同意下，不得进行随意改造。如需要改造，改造费由承担，原告在租赁期间损坏设施由原告负责维修等等。合同签订后原告支付租金495000元，被告将房屋交付给原告使用。2014年6月份左右原告不经被告的同意，在没有办理任何建设施工许可手续的情况下，擅自将被告原来的伙房拆除进行改造扩建成两层，面积从12平方米增加到80平方米，同时将被告原有的二楼楼梯拆除另行搭建，造成被告房屋的主体结构被毁坏，给被告的房屋造成较大的安全隐患，其行为严重违反了《租房合同》第五条之规定已属于根本性违约，为维护被告的合法权益，特向人民法院反诉，请求判令：1、解除双方签订的《租房合同》，并将租赁物（房屋）恢复原状返还被告。2、本案诉讼费由原告承担。
原告针对被告的反诉答辩称，1、原、被告在签订合同时，原告就告知被告因为房屋是用于经营餐厅，需要重新进行打整。原告只是加盖和修缮伙房，在建盖过程中，被告也是在场的，对于该如何建盖，建盖范围都进行现场指挥。在建盖过程中，被告并未提出任何反对意见。且被告就住在本案争议的房屋隔壁，回家必须经过该房屋，房屋建盖完成后也邀请被告到家中吃饭，所以建盖行为是经过被告同意的。2、被告的行为违反了诚实信用原则，签订合同后被告为提高房屋租金，将该房屋断水断电，并非原告不愿意接电，我们去电力公司申请通电，被告进行制止。3、被告提出原告建盖房屋属于违章建筑，但并没有相关部门提出制止，也未要求进行整改，所以加盖行为是合法。4、对于被告主张房屋存在安全隐患，也未提出证据予以证明。
原告为证明其诉讼主张和辩驳观点，向本院提交以下证据：
1、个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证、身份证各一份，欲证明原告具有诉讼主体资格的事实。
2、租房合同一份，欲证明原、被告双方于2014年3月初签订了一份《租房合同》，该合同合法有效。双方在合同约定将被告一楼一底三间门面加后面伙房，建筑面积约100平方米租赁给原告经营餐厅，合同租赁期限10年，从2014年4月1日起至2024年4月1日止，每年租金5万元，十年50万元一次性付清，十年内不能回租金的事实。
3、收据、银行借记卡明细对帐单，欲证明原告于2014年3月3日向被告支付了10年的租金共计495000元的事实。
4、发票，欲证明因被告停水停电，原告购买发电机3500元和每天油耗损失500元的事实。
5、照片，欲证明被告非法扰乱原告正常经营餐厅秩序以及因被告停水停电原告租用发电机的事实。
6、证人岩罕论、唐永成的证言，欲证明在伙房加盖过程中，被告知晓加盖的情况、加盖的时间以及费用的事实
上述证据1为复印件，证据2、3、4、5与原件核对无异后留存复印件，证据6为证人当庭作证证言。
被告质证认为，对原告提交的证据1真实性、合法性、关联性无异议；对证据2、3的真实性认可，内容认可；对证据4的真实性、合法性认可，但与本案无关，虽然提供了油费的票据，但无法证明原告购买油的原因，是否通电是由原告自行决定，合同并未约定原告不能自行购买发电机进行使用；对证据5真实性、合法性、关联性不予以认可，从照片中不能确定发生的时间，且无法确定该照片是否为被告出租的房屋，在将房屋出租给原告时房屋并不是照片中的情况。对证据6只证明加盖的事实，不能证明加盖是经过被告同意的，加盖期间被告并不在现场，被告兰梅是房屋所有人，加盖房屋必须经本人同意，其前夫岩涛的意见并不能代表被告兰梅同意加盖房屋。
被告为证明其答辩理由和反诉主张，向本院提交以下证据：
1、《租房合同》一份，欲证明2014年3月25日左右原、被告签订一份《租房合同》，合同第五条约定原告租赁房屋期间要保持房屋结构设施原样，在未重复被告同意下，不得进行随意改造。如需要改造，改造费用由原告承担，原告在租赁期间损坏设施由原告负责维修的事实。
2、建筑许可证、离婚协议书各一份，欲证明原告租赁的房屋系1989年9月建盖的，建筑面积80平方米，2013年12月23日被告与岩涛离婚时分给被告所有的事实。
3、照片六张，欲证明原告未经被告同意，未办理任何建设施工许可证将被告租赁的伙房（平房）拆除后扩建为两层的伙房，二楼作为经营场所，并将原门面中楼梯拆除，严重影响房屋完整安全的事实。
4、供电方案及《供电合同》各一份，景洪市给排水收费收据三张，欲证明被告2015年6月3日向景洪供电局申请用电，景洪供电局于2015年7月9日安装通电的事实。
5、证明一份，欲证明被告兰梅在原告加盖伙房期间一直在景东照顾其母亲，不在景洪，对加盖伙房一事并不知情的事实。
上述证据均与原件核对无异留存复印件，
原告质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，虽然合同没有签订日期，但合同有效并受法律保护，合同出租的范围包含了伙房，且合同约定在出租房屋期间，水电费由原告自行承担，故可证明当时房屋是已经接通水电，否则不可能将此内容在合同上进行约定；对证据2真实性、合法性认可，但不认可离婚协议的关联性，合同不仅仅只有兰梅一人签字，她的两个女儿也在合同上签字，是可以处分房屋的权利义务人；对证据3真实性认可，但不认可证明内容，扩建房屋是经被告同意的。对证据4的真实性认可，但被告兰梅到过现场打闹，并在派出所有记录也是事实。对证据5真实性认可，关联性不认可，该材料没有村委会负责人的签字，不足以证明被告兰梅不在景洪。
本院认为，被告对原告提交的证据1、2、3、4的真实性无异议，原告对被告提交的证据1、2、3、4、5的真实性无异议本院予以确认。对原、被告双方存在争议的证据分析认证如下：对原告提交的证据5因无法确认拍照的时间、地点，且被告对其真实性不予认可，故本院对其真实性不予认定。证据6两组证人证言内容相互印证，故本院对真实性予以认定。
经庭审和认证，本院确定如下法律事实：
2014年3月，原、被告协商一致，由原告租赁被告的房屋用于经营餐厅，原告于2014年3月3日支付房屋租金49.5万元。之后双方签订《租房合同》一份，合同约定：由原告向被告租赁其房屋，共有一楼一底三间门面，加后面伙房，建筑面积为100平方米，租赁期限为十年，自2014年4月1日起至2024年4月1日止。每年租金为5万元，十年共计租赁费50万元，原告在签订合同之日一次性付清，在十年内不能加租金。原告在租赁房屋期间要保持房屋结构设施原样，在未征得被告同意下，不得进行随意改造。如需要改造，改造费用由原告承担，原告在租赁期间损坏设施由原告负责维修。后经协商原告一次性付清租金可以减免5000元，故原告一次性支付房屋租金49.5万元。合同签订后，原告于2014年5月3日对其租赁房屋的伙房进行扩建，并将原有的楼梯拆除重建，工程持续十多天后完工并开始营业。2015年7月26日因其租赁的房屋断水断电，原告自行租赁发电机并购买汽油用于发电以维持餐厅的正常营业。现原告主张被告将餐厅断水断电的违约行为造成其经济损失，以及被告因原告擅自改建房屋要求解除合同并将房屋恢复原状发生纠纷起诉到法院。
另经庭审查明，二原告为夫妻关系，三被告为母女关系。本案争议房屋由被告兰梅与前夫离婚时达成协议，归其所有。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，本院归纳本案争议焦点并作出如下分析认定：
一、原告的经济损失是否应当赔偿的问题
原告主张餐厅断水断电是被告故意为之，被告作为出租人多次到餐厅吵闹并将餐厅断水断电，且不允许被告自行到电力公司开电使用，其行为已经构成违约。为证明其主张原告提交照片以及购买汽油、租赁发电机的相关发票，但其提交的证据仅证明其因断电而购买汽油、租赁发电机的事实，无法证明其余主张。被告抗辩并没有将餐厅断电，其已经于2015年6月3日向中国南方电网申请供电，并已经接入相应电源，只是原告自己不接通电源使用，且在原告主张断水断电的期间一直在交纳水费，并不存在断水断电的事实，对于其辩解被告提交《供电方案》、《供用电合同》以及给排水收费单据，该证据已经证明被告的主张，本院对被告的辩解予以采信，故对于原告要求恢复通电通水、赔偿经营损失以及延长租期的诉讼请求本院不予支持。
二、《租房合同》是否应当解除以及房屋是否应当恢复原状返还的问题。
被告主张原告扩建房屋的行为未经被告的同意，而原告辩称建盖前已经告知被告，对此景东县文井镇吉村村民委员会已经出具证明证实被告兰梅在2014年4月2日至7月16日期间一直在老家照顾生病的母亲，未离开过此地。且两组证人证言也证实在房屋建盖期间证人并未见过本案被告，虽有案外人在建盖过程中对房屋如何建盖提出意见，但未能证明该案外人与被告之间的关系，故本院对原告的辩解不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，本院对被告将房屋恢复原状的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九的规定处理”以及《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，原告擅自扩建房屋，但其并未改变租赁房屋时约定的用途，扩建后仍然是作为经营餐饮使用，故对被告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求本院不予以支持。因《租赁合同》未解除，原告仍可以按约定在租赁期限内使用房屋，故被告要求返还房屋的诉讼请求本院亦不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》二百一十九条、第二百二十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、原告朱美琴、刀志祥于本判决生效之日起十五日内将其租赁的位于景洪市嘎南中路曼蚌囡居民小组42号房屋恢复原状。
二、驳回原告朱美琴、刀志祥的诉讼请求。
三、驳回被告兰梅、玉香、涛香的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费1012元，由原告朱美琴、刀志祥负担。反诉案件受理费4363元，由原告朱美琴、刀志祥负担863元，由被告兰梅、玉香、涛香负担3500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。
双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。
代理审判员 周婉婷
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 李小英