北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0117民初3021号原告胡晨锡，女，1986年1月22日出生。原告兼原告胡晨锡的委托代理人王明华（原告胡晨锡之夫），1989年5月17日出生。被告北京雨硕房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区镇罗营镇镇罗营东街5号，组织机构代码55689XXXX。法定代表人宋朝旺，董事长。委托代理人范建文，北京市翔龙律师事务所律师。原告王明华、胡晨锡与被告北京雨硕房地产开发有限公司（以下简称雨硕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宁昀独任审判，公开开庭进行了审理。原告兼原告胡晨锡的委托代理人王明华，被告雨硕公司的委托代理人范建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王明华、胡晨锡诉称：2012年12月22日，我与被告签订了北京市商品房预售合同，约定由我购买被告开发的北京市平谷区×镇居住项×号住宅楼×层×单元×号房屋。合同签订后，我依约向被告支付了房款1221575元，但未按合同约定在2014年9月30日前取得涉案房屋的初始产权登记。按照合同第二十二条约定，被告应自应当取得涉案房屋所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，每日按照全部已付款的万分之四支付违约金。此外，被告违反了合同第十五条按照套内建筑面积误差计算房屋价款的面积差异约定，其并未向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，应退还多收取的面积补差款。根据国家有关规定，新建住宅的房价已经包含了天然气接口费用，不应向居民住宅用户单独收取。现起诉要求：1、被告向原告支付迟延取得初始产权登记违约金59125元（自2014年9月30日至2015年1月30日）；2、要求被告返还多收取的面积补差款5338元；3、被告向原告退还燃气接口费人民币3500元；以上共计67963元。被告雨硕公司辩称：对于燃气接口费，虽然国家出台了有关文件，但取消的项目中没有包括燃气接口费，故不同意返还。对于初始登记违约金，系因电路改造造成竣工验收迟延，以及涉案小区在申请纳入街道管理时有关部门未能及时办理两个客观原因导致，最终导致初始登记逾期。我公司并无过错，不应承担违约责任，不同意支付初始登记违约金。如法院判决被告承担违约责任，我公司认为原告主张的违约金金额过高，且未给原告造成实际经济损失，故请求将违约金降至不超过日万分之一。对于面积补差款，既然原告认可交纳了面积补差款，应视为双方达成合意，其认可了此项费用，故不同意退还面积补差款。经审理查明：2012年12月22日，二原告与被告签订了北京市商品房预售合同，约定二原告购买被告开发建设的北京市平谷区×镇居住项目×号住宅楼（现变更为北京市平谷区×镇春曦园小区×号楼）×层×单元×号商品房一套;其预测建筑面积为92.77平方米，其中套内建筑面积76.75平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.02平方米。该合同第五条约定，出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价每平方米人民币15834.35元。合同第十二条第（二）款中约定，该商品房交付时，应当符合下列第1、2、3项所列条件，同时出卖人还应提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》和《住房工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条约定，被告承诺市政基础设施中燃气于2014年6月30日达到使用条件，如果在约定期限内未达到条件，视为出卖人违约，双方同意按照合同第十四条约定执行。合同第十五条约定，商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足。合同第二十二条约定被告应在2014年9月30日前取得原告购买商品房所在楼栋的权属证明。如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之四的违约金。合同签订后，二原告于2012年12月22日交纳房款615287元，于2013年1月19日交纳房款600000元，于2014年6月21日交纳面积补差款6288元、天然气接口费3500元。后被告向原告交付了房屋。2015年1月21日，被告实际取得原告购买商品房所在楼栋的权属证明。经查，涉案房屋的建筑面积为93.25平方米,套内建筑面积（含阳台）为76.81平方米，分摊的共有共用面积为16.44平方米。案件审理过程中，被告主张逾期取得初始登记并非系“出卖人的责任”所导致，系因北京市平谷区兴谷街道办事处迟延处理×小区（指涉案楼栋所在小区）纳入管理申请，以致后续门楼牌号编排、房产测绘等对应迟延，且政府部门在协调其开发项目的电力改造工作中不及时，致使最终初始登记逾期。原告认为被告所称事项系开发商自身应履行的义务，与业主无关。上述事实，有双方当事人的陈述、北京市商品房预售合同、购房款发票、收据、入住缴费清单、楼牌号对照表、房屋登记簿、面积明晰表等在案佐证。本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，对于面积补差款的收取，被告违反了合同关于按照套内建筑面积计价据实结算房价款的约定，应向原告返还其多收取的面积补差款。被告未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的初始登记，其行为已构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。被告认为其逾期取得初始登记系由相关政府部门迟延作为导致，但其未提供充分有效的证据证明，且其亦未提供充分有效的证据证明其及时有效地采取了救济措施，故本院对于其不同意支付违约金的答辩意见不予采纳。被告认为违约金比例过高，要求本院予以调整；因本地房价持续上涨，原告亦未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则将违约金的比例调整为日万分之一。对于燃气接口费问题，因双方在合同中约定被告承诺燃气达到使用条件，但未约定相关费用的负担主体，根据“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的法律规定及相关政策性文件，燃气接口费应由被告负担。原告要求被告退还燃气接口费的诉讼请求，于法有据且数额并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第六项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京雨硕房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告王明华、胡晨锡返还多收取的面积补差款五千三百三十八元；二、被告北京雨硕房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告王明华、胡晨锡支付逾期取得初始登记违约金一万三千七百四十三元四角八分；三、被告北京雨硕房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告王明华、胡晨锡返还燃气接口费三千五百元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百五十元，由原告王明华、胡晨锡负担五十二元（已交纳），由被告北京雨硕房地产开发有限公司负担六百九十八元（限本判决生效后七日内给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  宁昀二〇一六年四月二十六日书 记 员  王宏