舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0903民初3781号
原告：刘芬红，女，1967年3月28日出生，汉族，住舟山市普陀区。
委托诉讼代理人：贺高峰、虞军军，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。
被告：舟山和津广场管理有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道蒲东路55号和津广厦101室。
法定代表人：黄孝孝。
委托诉讼代理人：周良玉，浙江民鸿律师事务所律师。
原告刘芬红为与被告舟山和津广场管理有限公司（以下简称和津公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年12月14日诉至本院，本院于同日立案受理后依法适用简易程序，后因案情疑难复杂，故本院依法组成合议庭，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告刘芬红及其委托诉讼代理人贺高峰、被告和津公司委托诉讼代理人周良玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘芬红向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.依法判令被告返还原告履约保证金137112元；3.依法判令被告向原告支付违约金即总租金5013898元*10%=501389.80元；4.依法判令被告赔偿装修设备损失（按照折旧价）130万元。事实和理由：原、被告双方于2011年10月23日签订关于和津广场的商铺租赁合同书，合同约定原告向被告租赁位于舟山市××原××山街道××开发区××地块和××广场××区××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号房屋，建筑面积约为1251.16平方米；约定经营两岸咖啡西餐厅和休闲馆，未经被告许可原告不得改变经营品种及项目类型。租期为8年，从2012年10月1日至2020年9月30日止；租金第一、二年为548446元，从第三年起每年递增5%；合同约定原告需缴纳履约保证金137112元。合同第七条第4款约定：租赁期内，被告如出现下列情况之一，原告有权解除合同，由被告承担违约责任（支付租赁费总额10%的违约金）并赔偿原告所有实际经济损失：1.因被告产权纠纷而造成原告无法正常营业达三个月的；2.被告原因造成房屋、设施严重损坏，无法使用，经原告告知后超过15天未采取修理措施的。2013年5月14日，和津广场内16部自动扶梯均因安全指标不符合规定，未通过检验致使停用，至今未能恢复使用，为此原告曾经向被告反映，但被告一直未予修复。原告也曾经通过不同途径向政府主管部门反映，当地街道办事处也出面协调，但被告以该电梯不属于其管理为由，拒绝采取措施使电梯保持正常运行。由于该扶梯是通往原告经营场所唯一的正常通道，自动扶梯停运，顾客只能从陡峭的机器踏步上行到二楼，严重影响了原告的正常经营。2016年8月，舟山市市场监督局普陀分局发出《特种设备安全监察指令书》明确，自动扶梯不得作为固定楼梯使用，责任单位应当采取措施，对自动扶梯进行封存，设置警示标示，若责任主体单位未采取措施将依法给予处罚。后舟山市市场监督局普陀分局将扶梯进行封存，并张贴了禁止通行的警示标志。由此，该自动扶梯连固定楼梯的实际功能也完全丧失。原告租赁的二层商铺完全失去了商业价值。本案原告的商铺位于和津广场二楼，涉案扶梯是其唯一的营业通道，虽然在该商铺另一侧有消防通道，但根据一般生活经验，消费者去商城购物消费，都会从商城的主营业通道走，不会从消防通道走。涉案电梯的停运和封存，给原告的商铺造成致命性的打击。原告认为，被告作为商铺出租人，有义务保证商铺的正常使用和商铺设施的正常运行，被告的消极行为，致使原告租赁的商铺丧失商业价值，其性质为根本性违约，依照《商铺租赁合同书》第七条第四款约定以及合同法第九十四条规定，原告有权解除合同，被告应承担违约责任并支付租赁总额10%的违约金、赔偿原告所有的实际损失。另外，被告应退还原告的租赁保证金。
原告刘芬红向本院提交了照片、和津广场自动扶梯查封公告、关于舟山和津广场前期未通过特种设备检验和停梯情况说明、工作联系单、特种设备安全监察指令书、商铺租赁合同书、装修项目收据等材料。
被告和津公司辩称，一、对于原告刘芬红诉请解除房屋租赁合同无异议，但解除合同的理由系原告刘芬红违约，舟山市普陀区人民法院（2015）舟普民初字第514号民事判决书、舟山市中级人民法院（2016）浙09民终268号民事判决书中已明确和津公司对于电梯停运对原告刘芬红的经营造成的过错承担10%的赔偿比例，因此，和津公司过错较小，原告刘芬红不缴纳房屋租赁费违约过错责任较大。二、关于电动扶梯停运问题。根据房地产开发的有关规定，房屋销售并交付后，区域内的公共设施设备应归业主共有，开发商应将该公共设施设备移交业主委员会或物业服务企业。据了解，开发商于2012年7月20日已将上述设施移交给了前期物业公司。物业公司因何原因停止运营电动扶梯与作为房屋业主和房租出租人的被告和津公司无关，也不是被告所能控制的范畴。通往两岸咖啡的电动扶梯在运营期间，除需承担物业管理费外，还需承担电动扶梯使用的其他费用，而原告一直没有承担（有物业费欠缴和酷哥KTV与物业签订的合同为证），可能这也是电动扶梯停运的原因之一。和津广场的其他电动扶梯至今都检测合格且能正常使用，如丰欧超市、酷哥KTV等。从中可以说明电动扶梯的停运与使用有关，与被告无关。三、关于疏散通道问题。和津广场一区除西面有电动扶梯外，东面还有六处疏散楼梯（疏散楼梯系建筑术语，其解释为是相对于带有电梯的建筑而言，是在发生紧急情况下疏散人群，当然也是可以在正常情况下使用的，没有限制在何种情况下才可以用）其中通往原告刘芬红经营的两岸咖啡就有两处疏散楼梯，原告刘芬红也在实际使用。该疏散楼梯设计宽度3.4米，与电动扶梯同宽，并非很小的消防通道。四、关于原告刘芬红诉请要求被告支付违约金、经济损失、装修损失，缺乏事实依据、法律依据。根据合同约定，不可分割部分的装修应当无偿归和津公司所有。五、关于保证金问题。根据原、被告签订的租赁合同约定，原告刘芬红确向被告缴纳了137112元履约保证金。被告同意原告刘芬红在支付了应付的各项款项（包括物业费、水电费等）后，剩余部分抵扣欠被告的租赁费用。
被告和津公司向本院提交了商铺租赁合同书、还款保证书、和津广厦2-3层物业服务补充协议、共用设施移交汇总表、平面图、通知函、照片、关于舟山市普陀郦城商业度假广场（和津广场）专业市场一和专业市场二疏散楼梯说明、自动扶梯与自动人行道定期检验报告、本院（2015）舟普民初字第514号民事判决书、舟山市中级人民法院（2016）浙09民终268号民事判决书。
本院经审理认定事实如下：2011年10月23日，和津公司与刘芬红签订了商铺租赁合同书，约定：一、刘芬红向和津公司租赁和津广场一区二层201、202、203、205、206、207、208、209、210、212号房屋，建筑面积合计约为1252.16平方米，经营产品及项目为两岸咖啡西餐厅和休闲馆。二、租赁期限共计八年，从2012年10月1日起至2020年9月30日。租金从2012年10月1日起计算，免租期即从该日确定。第一、二年年度租金为548446元，从第三年起每年递增5%计算租金。商铺每6个月作为一个计租期支付租金一次，每个计租期共计租费274223元，首个计租期扣除免租期后（免租期为15个月）共计租费137112元。刘芬红应于每个计租期结算前30天内向和津公司支付下一个租赁期的费用。被告如未按时交纳租金等，每迟延一天应向原告支付所欠费用1%的违约金。在合同期限内，刘芬红还应在每租赁年起始日前，向和津公司一次性缴纳物业管理费、卫生费、电扶梯维护保养费、公共设施维修及维保费、公共区域水电费，全年共计30052元。商铺内的水费、电费按月缴纳，水费根据实际情况确定，水、电费由刘芬红在接到和津公司的交费通知后3日内交纳。三、在合同签订之日，刘芬红应向和津公司缴纳履约保证金13711元，合同期满，刘芬红不再租赁，则双方办理完毕相关交接手续，刘芬红已依照合同约定履行了相关义务，和津公司在扣除乙方应缴纳的费用（包括但不限于租金、综合费用、水电费、违约金等）后，于15日内将履约保证金无息退还；若刘芬红出现合同第七条第3款中任一情形，则履约保证金冲抵违约金不予退还。六、刘芬红应于租赁期限届满当日或合同解除、终止当日将标的物完好的交还给和津公司，不得破坏墙面、屋顶、地面的完好性，刘芬红添置的可移动物品可由其自行收回，但对于刘芬红装修与使用场所不可分离的部分无偿归和津公司所有，和津公司不作任何补偿。七、租赁期间，刘芬红有下列情形之一的，和津公司有权立即解除合同，收回该商铺，刘芬红应承担违约责任（支付租赁费总额10%的违约金）并赔偿和津公司实际经济损失：不支付或不按照约定支付各项费用达7个工作日的……。由于租赁房屋实测面积与合同签订时面积有所差距，故合同实际履行过程中，租金按照实测面积计算，第一、二年年度租金为540138元。刘芬红于2011年11月至2013年1月间分五次交纳给原告2014年1月1日至3月31日租金135000元以及履约保证金137112元。和津广场于2012年6月15日向刘芬红交付了租赁商铺。
2016年2月17日，本院依法作出（2015）舟普民初字第514号民事判决，判决刘芬红应支付给和津公司2014年4月1日至2015年9月30日房屋租金837213元；和津公司应支付给刘芬红违约金85000元（2014年4月1日至2015年9月30日租赁期间），该判决中载明和津公司在履行合同过程中存在一定瑕疵：电梯自2013年6月起停运、对广场整体管理有不到位之处等。虽然和津公司认为电梯不属于其管理范畴，但和津公司作为出租方有义务保障租赁物符合约定的用途，刘芬红承租房屋系商业广场的一部分，商业广场电梯的停运给其正常使用租赁物带来一定影响。不过刘芬红不应以不支付租金方式表达意见，且商铺的营业额受多方面因素制约，故结合合同中约定的免租期较长、双方均不要求解除合同、刘芬红延迟支付租金亦有不当之处这些事实，酌情确定和津广场支付给刘芬红违约金85000元，刘芬红可免除支付逾期违约金责任。
2016年9月29日，舟山市中级人民法院依法作出（2016）浙09民终268号民事判决，判决维持本院依法作出的（2015）舟普民初字第514号民事判决，判决载明：关于违约问题。首先，涉案商铺的三楼虽常有人聚会，但双方当事人均承认该房屋并非是和津公司出租的，故和津公司对此没有直接责任。至于电梯停运是否构成违约的问题。双方所签订合同已明确约定，租赁物的性质为商铺，即刘芬红租赁涉案房屋的目的是从事经营活动。现涉案房屋位于二楼，根据一般生活经验，电梯能否正常运行对商铺的经营状况存在一定影响。作为出租方及整个广场的管理者，和津公司负有保障电梯正常运行的义务，故一审认定和津公司对电梯的停运、广场整体管理有不到位之处，应承担相应的违约责任并无不当，应予以维持。至于刘芬红上诉称和津公司的其他违约行为，如招租率低以及反诉要求和津公司赔偿的额外支出的品牌加盟费和品牌设计费等，因其未提供相应之充足证据，本院不予采纳。最后，关于和津公司上诉称刘芬红未向物业公司按时缴纳电梯费一节，缺乏相应的证据，故不予采纳。
2016年8月15日，刘芬红出具还款保证书载明欠舟山星城物业管理有限公司2014年1月至2014年12月31日物业管理费17758元并协商确定于2016年10月15日前分两期支付完毕。
2016年8月23日，舟山市市场监督管理局普陀分局对和津广场12部自动扶梯进行了查封并设置警示标志，其中包括和津广场一区1#商铺南门1-2层（两岸咖啡）自动扶梯。2017年3月3日，舟山市特种设备检测院出具检验报告，明确和津广场一区1#商铺南门1-2层（两岸咖啡）自动扶梯检验合格。2017年3月10日，舟山市鑫鹏实业投资有限公司向舟山市恒安物业管理有限公司、刘芬红、和津广场业主委员会发出通知函，明确和津广场一区1#商铺南门1-2层（两岸咖啡），两台自动扶梯，已检验合格，可以使用。
本院认为，在舟山市中级人民法院依法判决维持本院依法作出的（2015）舟普民初字第514号民事判决后，刘芬红未按照判决内容履行义务，未向和津公司支付2014年4月1日至2015年9月30日房屋租金837213元，该案现已进入强制执行阶段，且刘芬红未按约继续支付2015年10月1日至今的房屋租金，因此，刘芬红未履行房屋租赁合同的主要合同义务，过错责任较大，对此，和津公司已在本院（2017）浙0903民初3401号案件中提出解除双方之间的租赁合同，本院已确认自2016年11月18日起刘芬红与和津公司之间签订的房屋租赁合同解除，因此，在本案中不再重复判决。在2016年8月23日之后，电梯仍处于停运状态，舟山市市场监督管理局普陀分局对该电梯进行了封存并设置了警示标志，一定程度上会导致原先将停运电梯作为固定楼梯使用的客流量减少，但该客流量本身数量不多，并不会产生根本性的差别，而且该事实发生在（2016）浙09民终268号民事判决之前。另外，在2017年3月之后，该电梯已经检验合格。除电梯被封存之外，刘芬红确定在（2016）浙09民终268号民事判决之后，整体经营环境并无其他新的不良影响，因此，本院认为，刘芬红虽对解除合同无异议，但其主张和津公司的行为构成根本性违约，导致其无法继续经营，缺乏事实依据，本院不予采信；刘芬红据此要求行使解除租赁合同的权利并要求和津公司返还履约保证金缺乏事实依据，本院不予支持。至于和津公司的违约行为，在上述生效判决中已明确电梯自2013年6月起停运、对广场整体管理有不到位之处等，和津公司应当向刘芬红支付违约金，综合本案中出现的电梯被封存之后又检验合格的情况，且刘芬红欠付和津公司2015年10月1日至2016年11月10日的租金664976元，本院酌情确定和津公司应当支付刘芬红违约金67000元。至于装饰装修部分，双方合同中已经明确产权归属和津公司，且导致合同解除的主要原因在于刘芬红，因此，刘芬红主张要求和津公司赔偿装饰装修损失1300000元缺乏法律依据、事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、和津公司于本判决生效之日起10日内向刘芬红支付违约金67000元；
二、驳回刘芬红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费22247元，由原告刘芬红负担20000元，被告和津公司负担2247元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 江玉燕
代理审判员 王 娟
人民陪审员 王玉兴
二〇一七年七月十四日
书 记 员 郑 盛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。