吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终760号
上诉人（原审原告）：吴晓颖，女，汉族，1958年9月3日生，住长春市朝阳区。
委托代理人：张淑华，女，汉族，1991年5月4日生，住住长春市朝阳区。与吴晓颖系母女关系。
委托代理人：胡浩，长春市东风法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：吴晓瑞，女，汉族，1959年8月19日生，住长春市南关区。
委托代理人：李冬秋，男，汉族，1975年11月18日生，住长春市南关区。
委托代理人：李洪亮，吉林泰绅仁律师事务所律师。
上诉人吴晓颖因与上诉人吴晓瑞委托合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2015）南民初字第870号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴晓颖的委托代理人张淑华、胡浩，上诉人吴晓瑞的委托代理人李冬秋、李洪亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
吴晓颖在原审时诉称：吴晓颖、吴晓瑞系亲姐妹关系，吴晓颖在朝阳区牡丹街40-1号有一处私有房屋，此房建筑面积53.28平方米，位于牡丹街与桂林路交汇，属临街房屋。2008年5月吴晓瑞以关心吴晓颖的意思称，吴晓颖的房屋临街，可以改为商业用房为吴晓颖增加经济收入。吴晓颖信以为真，便将其位于朝阳区牡丹街40-1号房屋委托吴晓瑞管理，到目前为止，吴晓瑞已将吴晓颖的房屋出租六年，但从来没有将租金交付吴晓颖。另外，近几年来，由于某种原因，吴晓瑞以代管吴晓颖工资卡为由，将吴晓颖工资卡的剩余工资4万元归为己有。双方就返还房屋、支付租金、返还代为保管的工资问题，多次协商未果，为维护吴晓颖的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、吴晓瑞立即将吴晓颖委托其管理的房屋返还给吴晓颖；2、吴晓瑞立即给付吴晓颖房屋租金12万元；3、吴晓瑞返还吴晓颖委托保管的工资4万元；4、诉讼费由吴晓瑞承担。
吴晓瑞在原审时辩称：双方不存在委托关系，双方是交换房屋，2008年5月吴晓颖搬到吴晓瑞的房屋，不存在租金，吴晓瑞对该房屋进行改造，花费8.2万元。吴晓颖多年在吴晓瑞家花费了15万左右，吴晓颖的工资只有8万多元。
原审法院经审理查明：吴晓颖、吴晓瑞系亲姐妹关系，二人各有住房一套。2008年5月，双方口头约定，吴晓颖将其所有的位于朝阳区牡丹街40-1号，建筑面积为53.28平方米的房屋及房屋所有权证交给吴晓瑞，委托其进行出租，同时，吴晓瑞将其所有的位于南关区育工路，建筑面积为40.28平方米的房屋提供给吴晓颖居住。2012年5月，吴晓瑞将吴晓颖所有的房屋出租，租金为每年35000元，租期为5年。吴晓颖自2008年5月至2014年12月，在吴晓瑞房屋居住，现已搬出，吴晓瑞所有房屋出租价格为每月1000元。吴晓颖的工资卡在吴晓瑞处保管，自2008年5月起，吴晓瑞从卡内支取工资84000余元。另查，2000年8月10日，长春市朝阳区残疾人联合会向吴晓颖颁发智力残疾人证，残疾等级为四级。2014年5月14日，长春市朝阳区残疾人联合会出具情况说明：“经查询朝阳区第二代残疾人管理系统，没有吴晓颖（身份证号：220102195809xxxxxx）第二代残疾证任何信息。说明此人从未申请过第二代残疾人证”。
原审法院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理事务的合同。本案中，吴晓颖、吴晓瑞之间为亲姐妹关系，吴晓颖将房屋委托给吴晓瑞出租，吴晓瑞将其房屋提供给吴晓颖居住，双方并未签订书面协议，仅为口头约定，现吴晓颖主张双方系委托合同关系，请求吴晓瑞将位于朝阳区牡丹街40-1号房屋返还吴晓颖一节，鉴于该房屋系吴晓颖所有，吴晓颖将房屋及所有权证交付给吴晓瑞，委托吴晓瑞出租，现吴晓颖欲收回该房屋，符合法律规定，应予支持。关于吴晓颖主张吴晓瑞给付吴晓颖房屋租金12万元一节，鉴于吴晓颖所有房屋自2012年5月出租，至2015年5月共计3年，每年租金35000元，共计收取房屋租金人民币105000元，同时吴晓颖在吴晓瑞房屋居住，时间为2008年5月至2014年12月，共计79个月，双方对该房屋出租费用为每月1000元均予以认可，故吴晓颖在该房屋居住期间的费用应从吴晓瑞出租吴晓颖房屋所得租金中予以扣除，故吴晓瑞应给付吴晓颖房屋租金26000元。关于吴晓颖主张吴晓瑞返还吴晓颖保管的工资4万元一节，鉴于吴晓瑞庭审中自认领取吴晓颖工资84000余元，故吴晓颖该主张符合法律规定，应予支持，吴晓瑞应返还吴晓颖工资40000元。关于吴晓瑞提出吴晓颖系智残人士的抗辩，鉴于残疾证系2000年朝阳区残疾人联合会颁发，2015年5月14日，同一部门出具情况说明，证实没有吴晓颖第二代残疾证信息，故该抗辩不能成立。关于吴晓瑞提出对该房屋进行改造及装修花费了8.2万元，鉴于吴晓瑞仅提供照片，未提供装修改造的任何票据，故该抗辩不能成立。关于吴晓瑞提出吴晓颖在吴晓瑞处生活多年的生活费用支出及吴晓瑞为吴晓颖爱人及女儿支出的费用一节，鉴于吴晓瑞未提供相应证据予以证实，故该抗辩不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、吴晓瑞于判决生效之日将位于朝阳区牡丹街40-1号，建筑面积为53.28平方米的房屋返还吴晓颖；二、吴晓瑞于判决生效之日起返还吴晓颖房屋租金人民币26000元；三、吴晓瑞于判决生效之日起返还吴晓颖工资人民币40000元；四、驳回吴晓颖的其他诉讼请求。案件受理费3500元，由吴晓颖负担2056元，吴晓瑞负担1444元。
宣判后，上诉人吴晓颖、吴晓瑞不服，向本院提起上诉。吴晓颖的上诉理由是：一、吴晓颖在2008年5月将位于朝阳区牡丹街40-1号临街房屋委托吴晓瑞租赁经营；吴晓瑞将南关区育工路建筑面积为40.28平方米的房屋提供给吴晓颖居住，对此事实双方在原审中均无异议。既然原审法院认定吴晓颖应从2008年5月开始至2014年12月为止按每月1000元的价格向吴晓瑞支付租金，那么，就应当认定吴晓瑞应从2008年5月开始至交付房屋之日止按吴晓瑞承认的价格即每年35000元向吴晓颖返还委托出租房屋的租赁费，原审法院判令吴晓瑞从2012年开始至2015年5月为止返还3年租金105000元同时扣除七年的租赁费79000元，余下26000元返还吴晓颖是错误的，应予改判。二、吴晓颖从2008年5月将房屋委托吴晓瑞租赁经营后，吴晓瑞就将此房不间断的租赁给案外人，即便年租金没有达到35000元，吴晓瑞也应当按每年最低30000元返还给吴晓颖。吴晓颖的房屋系临街房屋，不可能交付吴晓瑞后闲置4年。请求：1.改判吴晓瑞返还吴晓颖租金12万元；2.上诉费及其他费用由吴晓瑞承担。
吴晓瑞答辩认为：认定双方之间存在委托关系事实不清，证据不足。吴晓瑞和吴晓颖之间是房屋互换，无偿使用的关系，因此返还租金没有事实和法律的依据。
吴晓瑞的上诉理由是：原审法院认定事实不清。一、吴晓瑞与吴晓颖之间不存在委托关系。吴晓瑞未举证说明口头委托合同是否存在、何时存在，口头合同具体的内容没有证人及其他证据支持，不能形成完整的证据链条来证实。二、2008年双方互换房屋时，该房屋不经过维修改造，不具备居住条件。在该房屋互换时吴晓瑞将坐落在工大新村的房屋交给吴晓颖居住。吴晓颖在该房屋居住七年之久，充分说明双方之间是置换性质。三、吴晓颖请求40000元工资没有道理。吴晓颖不会到银行取钱，不会打电话，所以工资由吴晓瑞管理，吴晓颖自2008年9月至2014年12月退休工资总计84000元，具体花费如下：1.张淑华上电大念书学费18000元；2.2014年吴晓颖每月取走2000元，一年共计24000元；3.吴晓颖爱人张某胃癌术后口服化疗药共计20000元左右；4.吴晓瑞带吴晓颖北京旅游5000元左右；5.钟点工打扫卫生共计5000元；6.两台电视4000元；7.电磁炉七年共用八台，约1500元；8.更换座便器1500元；9.吴晓颖治病8500元；10.吴晓颖多次外伤缝合2000元；11.日常生活吃、穿、水、电、网费及张某的烟、酒、麻将每年花费约为10000元左右。总计费用150000元左右，由此可见吴晓颖的花费远大于她的退休工资总额，不存在吴晓瑞给吴晓颖工资问题。请求：1.撤销原判，发回重审；2.案件受理费由吴晓颖承担。
吴晓颖答辩认为：一、吴晓瑞和吴晓颖之间存在委托代理关系，吴晓颖在临街有一处房屋，吴晓瑞说为了改善吴晓颖的生活条件，她有多处房屋，其中一套可以免费给吴晓颖居住，将吴晓颖临街的房屋出租，所以吴晓颖将房证交付吴晓瑞，吴晓瑞在2008年将房屋出租至今，每年租金35000元，吴晓瑞却没有将该租金给吴晓颖；二、在原审中吴晓瑞承认吴晓颖退休工资84000元在吴晓瑞处保管。但吴晓瑞称此款已全部支付吴晓颖的生活费，事实上吴晓瑞没有将吴晓颖的钱支付生活费，应当返还，所以原审认定事实清楚。
二审中，上诉人吴晓颖提交如下证据：证据一：桂林街道西康路西社区出具的情况说明，证明：吴晓颖在朝阳区牡丹街40-1号有一处临街房屋，此房在2008年5月至2015年12月曾做商业用房出租；证据二：《房屋租赁合同》，证据来源：工商部门调取，证明：吴晓颖的房屋在2009年9月4日与案外人王某签订了租赁合同，租期至2018年9月3日，每年租金35000元，合同上都有吴晓颖的签字，是由其妹妹吴晓瑞代签的；证据三：个体户机读档案登记资料（复印件），证明：吴晓颖的房屋在2009年12月就被案外人王某利用此房经营朝阳区酌意咖啡专营店。
上诉人吴晓瑞发表质证意见认为：对证据一的真实性没有异议，对证明的问题有异议。证据一只能证明曾经做过商业用房，但是不能证明租赁期间；对证据二的真实性没有异议，但是据吴晓瑞所知，王某经营的酌意咖啡厅的工商登记在签订合同一年后就已经注销了，也不能证明吴晓瑞是出租方，也无法证明是吴晓瑞签的字；证据三不是证据原件，不予质证。
本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明，吴晓瑞曾于2009年9月4日将吴晓颖所有的位于朝阳区牡丹街40-1号的房屋租赁给案外人王某，并签订了租赁合同，收取王某租金1万元。
本院认为：
一、关于吴晓瑞应否向吴晓颖返还房屋并返还租金12万元的问题。1.关于应否返还房屋的问题。吴晓瑞主张其已用自有的40.28平方米的房屋与吴晓颖的房屋互换使用，双方之间不存在房屋委托经营管理关系，不应将房屋返还吴晓瑞且不应返还租金。依据长春市房产档案馆2015年4月3日出具的房屋权属登记信息查询结果证明可知，朝阳区牡丹街40-1号房屋的所有权人为吴晓颖，吴晓瑞在2009年9月4日以吴晓颖的名义与王某签订房屋租赁合同，说明吴晓瑞系代吴晓颖处理对外租赁事务，而非吴晓瑞已取得使用权。虽然吴晓颖曾居住在吴晓瑞所有的40.28平方米的房屋，但不能据此认定双方之间存在互换使用权的意思表示，且吴晓颖所有的房屋面积为53.28平方米，年租金35000元，而吴晓瑞所有的房屋面积为40.28平方米，年租金12000元，二者互换使用权显失公平。在吴晓瑞就双方之间已达成房屋互换使用权的合意不能提供相应证据的情况下，应认定双方系委托关系，本院对吴晓瑞已获得诉争房屋使用权的主张，不予支持。吴晓颖作为委托人有权随时解除委托合同，吴晓瑞应将产权证号为长房权字第106856**号，栋号为4-25／1102-3（106）的房屋返还吴晓颖。2.关于返还租金数额的问题。依据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，吴晓瑞作为受托人，应将其取得的吴晓颖房屋的租金返还吴晓颖。吴晓颖提交了桂林街道西康路西社区的情况说明，欲证明吴晓颖的房屋自2008年5月至2015年12月期间一直对外租赁，但因该情况说明中记载的内容为在此期间此住房曾经做过商业用房，故不能证明在此期间内房屋对外租赁是否连续。吴晓颖亦提交了朝阳区酌意咖啡专营店的个体户机读档案登记资料，虽该咖啡店的经营场所系诉争的吴晓颖的房屋，但同时该登记资料亦记载咖啡店已于2010年8月20日注销，故该份证据亦不能证明诉争房屋一直处于对外出租状态。因吴晓颖不能提供其他证据证明诉争房屋一直处于对外租赁状态，亦不能举证证明吴晓瑞收取租金的实际数额，故应依据吴晓瑞在一审及二审庭审中的自认为准。依据吴晓颖在二审庭审中提交的签订于2009年9月4日的房屋租赁合同及吴晓瑞的自认，在2009年期间吴晓瑞曾收取王某租金10000元。一审庭审中吴晓瑞自认其从2012年5月至2015年5月，每年收取租金35000元。故吴晓瑞共计收取租金115000元（10000＋35000×3）。因自2008年5月吴晓颖一直居住吴晓瑞所有的房屋，吴晓颖在二审庭审中同意向吴晓瑞支付租金并在吴晓瑞应返还租金中扣除，故吴晓瑞应返还吴晓颖的租金中应扣除吴晓颖使用吴晓瑞房屋的租金。虽吴晓瑞对吴晓颖主张的于2014年12月已将房屋钥匙交还不认可，但至2015年5月8日一审第一次庭审时，其应该知道吴晓颖已不在其房屋居住，吴晓瑞有义务将房屋收回，且在吴晓瑞的上诉状中其亦陈述吴晓颖在其房屋居住7年，即至2015年5月，故在吴晓颖不能提供证据证明其已经将房屋于2014年12月返还的情况下，应认定吴晓颖的租赁期间为2008年5月至2015年5月。因双方对于吴晓瑞所有的40.28平方米的房屋的月租金为1000元无异议，故吴晓颖应向吴晓瑞支付的租金为84000元（1000×12×7）。故吴晓瑞应向吴晓颖返还租金31000元（115000-84000）。
二、关于吴晓瑞应否返还吴晓颖工资40000元的问题。双方对于吴晓瑞从吴晓颖的工资卡中取款84000元无异议。吴晓瑞主张该款已全部用于吴晓颖的生活支出。但吴晓颖仅认可收到了其中的一部分，即44000元，主张吴晓瑞应返还剩余40000元。因吴晓瑞就其为吴晓颖支付的各种生活支出不能提供相应证据，故应以吴晓颖自认为准，吴晓瑞仍需向吴晓颖返还工资款40000元。
综上，因上诉人吴晓颖提交了新证据，本案事实发生了变化。故本院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四百零四条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春市南关区人民法院（2015）南民初字第870号民事判决第一、三项；
二、撤销长春市南关区人民法院（2015）南民初字第870号民事判决第二、四项；
三、上诉人吴晓瑞于本判决生效之日立即返还上诉人吴晓颖房屋租金31000元；
四、驳回上诉人吴晓颖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3500元，由上诉人吴晓颖负担2056元，由上诉人吴晓瑞负担1444元；二审案件受理费3536元，由上诉人吴晓颖负担2650元，由上诉人吴晓瑞负担886元。
本判决为终审判决。
审 判 长 白业春
代理审判员 谷 娟
代理审判员 王忠旭
二〇一六年三月十四日
书 记 员 邹 悦