福建省仙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0322民初1746号
原告:中国联合网络通信有限公司莆田市分公司，住所地：莆田市荔城区镇海街道丰美路，统一社会信用代码：91350300726446298N。
法定代表人：周伟龙，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李鸿罡，福建普阳律师事务所执业律师。
被告：林建华，男，1966年2月15日出生，汉族，住福建省仙游县。
原告中国联合网络通信有限公司莆田市分公司(以下简称“莆田联通公司”）与被告林建华因租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
莆田联通公司向本院提出诉讼请求：林建华立即返还其租房押金2万元并支付违约金2万元。事实和理由：2014年11月29日，其与林建华签订《房屋租赁合同》一份，双方约定林建华将其拥有的坐落于仙游县荣贸商厦4号2层房屋出租给其经营，租期三年，租金为年租金168000元，押金2万元。合同签订后，其按约支付押金及租金。因经营政策调整，其在租赁合同到期前明确告知林建华房屋租赁期届满后，不再续租该房屋。2017年11月30日，其在房屋租赁期届满时将房屋及水电设施等交还林建华接管。然而，在林建华接管房屋后，却对其支付的2万元押金拒不归还。林建华的行为已构成的违约，应承担相应的违约责任。
林建华辩称，1.在房屋租期届满时，莆田联通公司没有按照合同约定提前一个月提出续租，直至临近合同到期前一个星期，其再次致电莆田联通公司仙游负责人，才得到回复说因公司人事变动，决定不租了。且莆田联通公司也没有按照合同约定在租期到时恢复房屋原状。在此期间，其妻子多次与郊尾区负责人沟通，要求提前做好房屋交接资金积累，但郊尾区负责人都是说公司会专门派人过来交接，直至合同期最后一天晚上，其妻子才接到电话要求到店面接收钥匙，其妻子问他为何没有验收就交接，他说不知道，只负责把钥匙交还。2.因莆田联通公司租房导致该房屋损坏，其中一个侧面铁门已不能关闭，店铺内外的全部广告牌都没有拆除，地面瓷砖损坏严重，三分之一的瓷砖被钻孔。卫生间设施及瓷砖破坏严重，其已全部更换。且莆田联通公司搬走后，仍在讼争房屋外墙上作广告。因莆田联通公司违约在行，故应赔偿其各项损失。请求驳回莆田联通公司的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即莆田联通公司是一家在莆田市内经营固定网本地电话业务、固定网国内长途电话业务、固定网国际长途电话业务等。2014年11月29日，莆田联通公司向林建华租赁位于仙游县荣贸商厦4号2层，并签订《租赁合同》一份，约定：“第一条租赁标的物…1.2该房屋位于福建省莆田市仙游县荣贸商厦4号2层，建筑面积为84平方米。…1.5房屋交付及收回的验收双方应共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议的应当场提出。当场难以检测判断的，应于发现之日起7日内向对方主张。…第二条租赁用途2.1承租方向出租方承诺，该租赁房屋承租方用于经营通信产生。…第三条租赁期限3.1租赁标的物租期三年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止。出租方应于2014年11月30日将租赁标的物交付给承租方。3.2租赁期届满，出租方无条件收回租赁标的物，承租方应如期返还租赁标的物。3.3租期届满，如承租方需继续租赁该标的物，则应于合同期满前1个月内，向出租方提出续约的申请，经出租人同意后，重新签订租赁合同。承租方对本租赁标的物享有优先承租权。…第四条租金、租金的支付方式及支付期限4.1双方约定，租赁标的物年租金人民币168000元（大写拾陆万捌仟元整/不含税）。税金由承租方承担。出租方收取承租方押金人民币20000元（大写贰万元整），合同到期后若没有再续约，出租方需把押金退回给承租方。…第六条房屋修缮与使用…6.5对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，承租方不承担责任。6.6承租方可以将租赁标的物的户外墙体和玻璃墙体作为发布广告的载体，承租方自行对其安全性负责。第七条装修和改造7.1如果承租方需对租赁的房屋进行装修，出租方对此表示同意。但是，承租方的装修和改造不得改变租赁房屋的主体建筑结构。7.2承租方装修及添附设备的费用由承租方自行解决添附设备的产权属承租方所有。租赁期届满，退还租赁的房屋时，承租方添附的设备能够拆除而不损坏原建筑结构的，承租方可以拆除。…第十条违约责任…10.2出租方擅自终止合同，应当向承租方支付违约金20000元。承租方的损失超过违约金的，出租方还应就超过部分向承租方赔偿。…10.6承租方在本租赁期内，不再需要使用本合同项下的租赁标的物时，应当提前1个月通知出租方。在结清租赁期间（指合同生效至承租方设备撤离租赁标的物的时间）的租金后，可以终止本合同。…”合同签订后，莆田联通公司均按约支付租金，并于2014年11月29日支付押金20000元，由林建华出具内容为“兹收到中国联合网络通信有限公司莆田市分公司支付的郊尾永惠店面（仙游县荣贸商厦4号楼2层）的租赁押金人民币20000元（大写贰万元整）”的收条一份交莆田联通公司收执为凭。2017年11月13日，莆田联通公司邮寄《关于郊尾荣贸商厦4号楼2层合同到期的函》给林建华的妻子郭梅芹，2017年12月1日，郭梅芹收到上述函，并在回执单上签字。莆田联通公司在搬出讼争房屋后，林建华开始就讼争房屋进行对外招租，莆田联通公司向林建华要求返还押金，但林建华拒不返还，遂于2018年4月11日诉至本院请求处理。
关于双方争议的事实，本院予以分析并认定如下：1.关于讼争房屋是否已经交接。本院认为，虽然合同规定房屋收回的验收双方应共同参与，且对装修、器物等硬件设施、设备有异议的应当场提出等，但林建华已经收回房屋的钥匙，且已经重新对外出租，双方也未就房屋是否恢复原状进行商量，故林建华关于讼争房屋尚未交接的辩解意见，本院不予采信。2.关于莆田联通公司是否需提前一个月告知林建华不再续租房屋。本院认为，是否需提前告知应以双方合同约定为准。合同关于“租期届满，如承租方需继续租赁该标的物，则应于合同期满前1个月内，向出租方提出续约的申请，经出租人同意后，重新签订租赁合同。承租方对本租赁标的物享有优先承租权”的规定，系针对租期届满后需再续租的情形，并非针对不再续租是否需提前1个月告知的情形。关于“承租方在本租赁期内，不再需要使用本合同项下的租赁标的物时，应当提前1个月通知出租方。在结清租赁期间（指合同生效至承租方设备撤离租赁标的物的时间）的租金后，可以终止本合同。”的规定，系针对莆田联通公司提前终止合同的情形，也不是关于不再续租是否需提前1个月告知的约定，故合同中并未约定莆田联通公司需提前1个月告知林建华不再续租的约定，故林建华关于该方面的辩解意见，本院亦不予采信。
3.关于莆田联通公司是否需要恢复原状的问题。本院认为，本案讼争房屋系出租给莆田联通公司，莆田联通公司系通信行业，因此林建华在出租房屋给莆田联通公司的时候，已经知道该行业的性质，即房屋有可能进行排线、钻孔等与线路安装有关的装修。因双方约定对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，承租方不承担责任。故因排线等与线路安装有关的装修及其他与其行业性质相关的装修，应属于莆田联通公司对房屋的合理使用，故莆田联通公司不承担恢复原状的责任。其次，根据合同约定，承租方即莆田联通公司可以在租赁标的物的户外墙体和玻璃墙体作为发布广告的载体，双方对承租方发布的广告在租赁期满后是否应予拆除并未明确约定，仅约定“租赁期满，退还租赁的房屋时，承租方添附的设备能够拆除而不损坏原建筑结构的，承租方可以拆除”，因此莆田联通公司对于广告可以自行拆除，也可以不予拆除。林建华强行要求莆田联通公司拆除广告没有合同依据。根据合同法第二百二十三条规定“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因本案双方约定“如果承租方需对租赁的房屋进行装修，出租方对此表示同意。但是，承租方的装修和改造不得改变租赁房屋的主体建筑结构”，故林建华已经同意莆田联通公司对房屋进行装修，因此不能要求莆田联通公司恢复原状或赔偿损失。
本院认为，林建华与莆田联通公司之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。莆田联通公司依据合同约定向林建华支付了押金20000元，在租赁期限届满后，莆田联通公司不再续租的情况下，林建华应按照合同规定返还押金。押金作为双方之间的一种诚信保证，应当系双方自愿行为，双方亦未对押金性质作出明确约定，因此莆田联通公司要求林建华支付违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。林建华关于其无需返还押金的辩解意见，缺乏事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百二十六条规定，判决如下：
林建华于本判决书生效之日起十日内返还给中国联合网络通信有限公司莆田市分公司押金20000元；
驳回中国联合网络通信有限公司莆田市分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费800元，减半收取计400元，由中国联合网络通信有限公司莆田市分公司负担200元，林建华负担200元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判员 林少军
二〇一八年五月二十九日
书记员 许晓娴
另附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。