广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4694号
上诉人（原审原告）：刘桂华，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：刘家祺，住广州市越秀区。
两上诉人共同委托代理人：李贺亭，广东宏诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：单秋芬，身份证住址广东省从化市。
委托代理人：李楚珊，广东伟邦律师事务所律师。
上诉人刘桂华、刘家祺因与被上诉人单秋芬房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1056号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区（原东山区）永福西约74号房屋所有权登记在龙某民名下。刘桂华是龙某民之子。
2011年8月28日，刘桂华某刘家祺（为甲方）与单秋芬（为乙方）签订《房屋转让合同》，内容为：甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》结合平等、互利、自愿的原则，甲方同意将位于广州市越秀区先烈路永福西约74号之一、二楼两层楼房转让给乙方（注：一楼见房产证，二楼以实际面积为准），转让金额为400000元整；乙方先付50000元给甲方作为首期，甲方将房产权成功过户给乙方后，剩余的350000元乙方一次性用现金付清；甲方收到乙方50000元时，此两层房屋完全交由乙方，乙方自行装修、经营管理，甲方无权干涉和损害；甲方收到乙方首期50000元整时，此两层楼房属乙方所有，乙方自行装修经营管理，甲方无权干涉和损害，不得反悔，如果甲方反悔赔偿双倍首期款给乙方，同时赔偿所有装修费用给乙方，甲方及其子孙后代包括亲属在任何时候，任何情况下都不得以任何理由损害乙方的利益，甲方不得争议；在我国相关部门规定的条例下，该房产权由龙某民转为甲方时，乙方应立即到有关部门办理该房产转让，；乙方必须在签完本合同向甲方付首期50000元时，乙方拥有该房屋的使用权和管理权，此两层楼房在甲乙双方办理好过户和一切手续时，乙方一次性用现金付清余款350000元，乙方不得反悔，如反悔，甲方没收乙方已付的50000元，并追究法律责任；如该合同生效之内时如有抵触我国有关法律法规而不能办理房产转让，该合同视其自然失效，各不追究任何责任，甲方应退还50000元及装修费给乙方，乙方应将房产退还给甲方；在办理该房产转让期内，如果两年零六个月内甲方未办理好过户手续，遇国家征用此楼房，一切赔偿属甲方所有与乙方无关，如超过两年零六个月遇国家征用此楼房一切赔偿属乙方所有与甲方无关，双方不得争议；合同签订之日，甲方两日之内搬清所有物件，否则视为放弃所有物件，做垃圾处理；本合同一式三份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章后生效等。
合同签订当日，单秋芬向刘桂华某刘家祺支付了购买上述房屋的首期款50000元。2012年1月11日，刘桂华某刘家祺向单秋芬出具收据，载明收到单秋芬上述房屋购房款45500元。
现上述房屋由单秋芬出租他人使用。
原审诉讼中，刘桂华某刘家祺称涉讼房屋是父亲龙某民1978年自建的私房，产权证记载面积为52.219平方米。涉讼房屋原为2层，1990年左右拆除重建为5层，现在涉讼房屋共为5层。诉讼所涉的买卖为首层和二层。单秋芬已购买了该房屋5楼。刘桂华与龙某民是继父子关系。龙某民妻子谭某于2004年死亡，龙某民于2009年死亡。龙某民育有儿子刘某、刘桂光。刘某于2010年死亡，刘某与妻子已离婚，育有一子。刘桂华某刘家祺起诉至越秀法院宣告刘桂光死亡，该案正在审理当中。刘桂光没有结婚，没有生育。上述房屋应该按照法定继承处理，并非按照单秋芬所称的均由刘桂华一人继承。因为刘桂华某刘家祺是继子，对于龙某民婚姻、生育、亲属具体情况不清楚。龙某民1978年建涉讼房屋时，刘桂华某刘家祺与其是否继父子关系仍待认定。涉讼房屋在刘桂华某刘家祺与单秋芬签订合同前一直出租，签订合同后就交给单秋芬管理收租。签订合同时单秋芬支付了50000元，之后没有支付过任何房款。45500元是单秋芬先后5次给的，是刘桂华某刘家祺出狱后，向单秋芬生活救急借款，并非房款。因合同约定过户后再支付350000元，故刘桂华某刘家祺没有向单秋芬主张其余房款。现刘桂华某刘家祺主张合同无效的法律依据为合同法第53、54条。刘桂华没有取得房屋完全所有权，没有完全的处分权，继承权也有待认定。2011年8月份刘桂华某刘家祺对房屋是没有所有权及处分权。即使刘桂华某刘家祺有继承权，也不能取得涉讼房屋完全的所有权及处分权。刘桂华某刘家祺属于违法出售案外人的财产。刘桂华有吸毒史，不是单秋芬救济，刘桂华有可能大出血了。签订合同时，由于刘桂华吸毒，当时是精神恍惚的，但没有这方面的证据。不能说单秋芬胁迫、乘人之危、欺诈，但刘桂华当时急需钱购买毒品，生活，除了单秋芬外，其他人都不肯借钱给刘桂华，单秋芬也利用了刘桂华需要钱这状况与刘桂华签订合同。
单秋芬称每个人都急需用钱，刘桂华某刘家祺以该理由说合同无效是没有依据的。签订合同时刘桂华吸毒不是事实。45500元确实是购房款，并非刘桂华所称的借款，救急金。如果侵犯其他继承人，应当由其他继承人提出，并非刘桂华某刘家祺提出。刘桂华某刘家祺称其没有继承权、没有所有权、处分权没有证据证明。签订合同时，刘桂华某刘家祺的意思表明其是有继承权的，合同中也有所反映。
2015年4月27日，刘桂华某刘家祺因本案纠纷，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、刘桂华、刘家祺与单秋芬签订的关于广州市越秀区永福西约74号一楼、二楼的房屋买卖合同无效；二、单秋芬赔偿刘桂华某刘家祺从2011年8月至2015年4月的损失80000元（参考租金损失大约5000元／月，折抵订金后计算得出）。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。本案中，刘桂华某刘家祺以其未取得买卖房屋的所有权和处分权为由，主张其与单秋芬于2011年8月28日签订的《房屋转让合同》无效，于法无据，原审法院不予支持。其基于合同无效提出的损失赔偿请求，亦不予支持。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，于2015年7月16日作出如下判决：驳回刘桂华某刘家祺的诉讼请求。本案受理费1800元，由刘桂华某刘家祺负担。
判后，上诉人刘桂华某刘家祺不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院程序错误：本案是合同效力及合同效力确定后权利义务确定和分担的讼争，依据最高院证据规则第三十五条的规定，法院在审理案件中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与法院认定不一致时，法院应告知当事人可以变更诉讼请求。本案一审法院在没有告知刘桂华某刘家祺也无释明的情况下径行判决，违反上述法律规定。二、一审判决适用法律错误：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的生效时间是2012年7月1日，而涉案合同是2011年8月28日成立，依据法不溯及既往的原则，该司法解释不能适用生效前的民事行为，一审法院适用法律错误。三、一审法院认定事实错误：当事人无权处分出让物，该无权处分行为充其量是效力待定，在权利人死亡和当事人无法取得所有权情况下，合同只能被认定无效，一审法院未审查合同无效或可撤销的事实以及单秋芬意欲通过合同得到不合理利益的事实。刘桂华不是房地产权证登记的权利人龙某民本人，而龙某民有子三人，其一去世但有一子，其一被宣告死亡，刘桂华能否继承该标的是另外一回事。四、单秋芬是代管房屋，其将房屋出租获得了利益，应该折抵房款。如果认定合同有效的话，刘桂华某刘家祺要求解除合同。综上，刘桂华某刘家祺上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘桂华某刘家祺的全部诉讼请求。
被上诉人单秋芬答辩称：一、一审程序正当，请求二审驳回上诉，维持原判。二、最高院关于买卖合同的司法解释是调整刘桂华某刘家祺的起诉行为，而其起诉时间是在该司法解释颁布之后，一审法院适用该法律正确。三、本案的相关事实情况也表明合同真实有效。据刘桂华某刘家祺上诉状可知是涉案房屋是龙某民的合法遗产，龙某民于2009年死亡，其合法的继承人唐月娥（2004年已死亡）、刘某（2010年死亡）、刘桂华某刘桂光（已被宣告死亡），可见龙某民的合法继承人只有刘桂华一人，其有物权处分权。刘桂华主动与单秋芬协商转让事宜，继而双方签订买卖合同，单秋芬也已向其支付了部分房款，刘桂华已将房屋交付单秋芬使用，涉案合同真实有效且应继续履行。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对刘桂华某刘家祺的上诉意见及单秋芬的答辩意见，评析如下。
首先，关于法律适用的问题。刘桂华某刘家祺以案涉合同签订的时间早于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布施行之前为由，主张该解释不适用于本案。根据该司法解释第四十六条“本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释”的规定，刘桂华某刘家祺的该上诉理由不成立，本院不予采信。
其次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”，而刘桂华某刘家祺起诉主张主张其与单秋芬于2011年8月28日签订的《房屋转让合同》无效以及单秋芬予以损失赔偿，故原审法院基于《房屋转让合同》有效而对其诉讼请求径行处理并无不当，且原审的处理亦未妨碍刘桂华某刘家祺在合同有效的情况下另行主张解除合同，故刘桂华某刘家祺主张将本案发回重审缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。由于合同是否有效与能否履行并不当然对应，故刘桂华某刘家祺以其并非案涉房屋登记的产权人、无法履行合同为由主张撤销原判的上诉理由亦不成立，双方亦可另循法律途径解决合同履行问题。
综上所述，上诉人刘桂华某刘家祺的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1800元，由上诉人刘桂华、刘家祺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 张 辉