重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第07140号原告重庆九里香堤物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦19-5号，组织机构代码67865579-9。法定代表人陶波，该公司总经理。委托代理人赵永钊，该公司员工。委托代理人李隆春，重庆红刚律师事务所律师。被告蒋承志，男，1972年9月1日生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人黄富平，重庆钦天律师事务所律师。原告重庆九里香堤物业服务有限公司（以下简称九里香堤物业公司）与被告蒋承志物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，依法由审判员郑伟担任审判长，与人民陪审员胡明珠、雷娅组成合议庭、适用普通程序于2015年10月9日公开开庭进行了审理，原告九里香堤物业公司的委托代理人赵永钊、李隆春，被告蒋承志的委托代理人黄富平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告九里香堤物业公司诉称：原告系XX小区的物业服务公司，被告系该小区4-1号联排别墅的业主，房屋建筑面积为465.26平方米。被告自2008年8月起就未交纳物业服务费。根据合同约定，被告拖欠物业服务费还应按拖欠金额每日千分之三支付违约金。故起诉，请求判令：一、被告支付原告2008年8月至2015年2月的物业服务费66162.5元；二、被告支付原告违约金23620元（以每月应支付的服务费为基数、从次月的1日起分段计算至2015年2月28日）。被告蒋承志辩称：一、被告在XX小区的房屋是两套，房号分别为4-1、4-2，建筑面积均为232.63平方米，原告只起诉了4-1号房屋的物业服务费，故4-2号房屋的物业服务费不应在本案中处理；二、原告起诉的物业服务费已超过诉讼时效；三、因建设单位至今未为被告办理产权证，原、被告已达成默契，在产权证办理下来之前被告不支付该期间的物业服务费；四、违约金标准过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告系位于重庆市渝北区XX小区的业主，其购买的房号分别为4-1、4-2，物业类型为联排别墅（叠加别墅），建筑面积均为232.63平方米，该房屋至今未办理产权证。2008年3月5日，原告接房并随即进行了装修入住。原告系具有一级资质的物业服务企业。2008年9月25日，以XX小区的建设单位重庆宫和置业有限公司为甲方、原告为乙方签订《某小区物业服务合同》，约定由原告对XX小区进行物业管理服务。双方在该合同中就物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项等有关内容进行了约定。其中第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修（小修）、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修（小修）、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，公共排水管道、污水管道的疏通；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、协助公安机关对小区的公共秩序进行安全防范巡视并对消防等事项进行协助管理和服务；9、物业档案资料管理；10、制定临时公约及完善其它规章制度；11、物业专项维修资金的使用；12、按照《住宅室内装饰装修管理规定》或者按照《某小区装修管理规定》进行装修管理；13、接受业主委托对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；14、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；15、对未售空置房进行管理；16、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。合同第五条约定，本物业管理区域物业服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：花园洋房为1.3元／月·平方米，联排别墅为1.8元／月·平方米，独栋别墅为2.5元／月·平方米，商业物业为4元／月·平方米。合同第七条约定，业主应于甲方正式通知交房之日起交纳物业服务费用或物业维修资金，物业服务费按月交纳，甲方、业主或物业使用人最迟应在每月30日前履行交纳义务，乙方所发出的收费通知单只起提示作业，甲方、业主或物业使用人不能以未收到通知为由迟交或拒交费用。有关违约责任的第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付滞纳金。合同第二十四条约定，本合同期限自2008年10月1日起至2011年9月30日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同第二十五条约定，本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同期满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。前述合同在重庆市渝北区房产管理局进行了备案。前述合同签订后，原告依约对该小区提供物业服务。合同到期后，建设单位未另行选聘物业服务公司，该小区至今也未成立业主委员会，原告继续为该小区提供物业服务至2015年6月。2013年1月31日、2014年7月1日，原告在被告房屋大门处张贴了《催缴通知》，通知被告交纳物业服务费。原告在为该小区提供物业服务过程中存在绿化养护不到位、路灯损坏后更换不及时等瑕疵。上述事实，有资质证书、《某小区物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、物品领用表、《情况说明书》、《装修违规整改通知书》、《业主（临时）公约》、照片等为证，足以认定。本院认为：原告与XX小区的建设单位重庆宫和置业有限公司于2008年9月25日签订的《XX小区物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对XX小区的全体业主具有约束力。原告已根据上述合同的约定，为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，理应根据上述合同的约定支付相应的物业服务费，但《XX小区物业服务合同》约定的物业服务时间为2008年10月1日起，故物业服务费的起算时间应为2008年10月。原告举示的照片证明其第一次催收时间为2013年1月31日，根据合同约定物业服务费应在每月的30日前缴纳，故截止至2011年1月物业服务费已超过诉讼时效，被告应支付从2011年2月起的物业服务费。根据前述《某小区物业服务合同》的约定，联排别墅的物业服务费标准为1.8元／月·平方米，被告物业的建筑面积为232.63平方米2，故被告应支付从2011年2月至2015年2月的物业服务费为41035.93元（1.8元／月·平方米232.63平方米249月）。原告在物业服务过程中存在绿化养护不到位、路灯损坏后更换不及时等瑕疵，应予改进，故对原告违约金的诉讼请求不予支持。对于被告关于其房屋系4-1、4-2两套，但原告仅起诉了4-1号房屋，故4-2号房屋的物业服务费不应在本案中处理的问题，本院认为，无论被告的房屋是一套还是两套，因其均在某小区、均由原告提供物业服务，物业服务费又均是按建筑面积计价，原告将被告XX小区的物业一并在一案中起诉并无不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告蒋承志于本判决生效之日起五日内支付原告重庆九里香堤物业服务有限公司2011年2月至2015年2月的物业服务费41035.93元；二、驳回原告重庆九里香堤物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告蒋承志未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2045元，由原告重庆九里香堤物业服务有限公司负担1045元、被告蒋承志负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  郑 伟人民陪审员  胡明珠人民陪审员  雷 娅二〇一五年十一月二十三日书 记 员  冷爱华