北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第14710号
上诉人（原审原告）许籍容，女，1967年5月9日出生。
委托代理人高强，北京道君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区姚家园路105号观湖公寓1号楼5层。
法定代表人罗国强，董事长。
委托代理人王军，北京市鼎石律师事务所律师。
委托代理人艾冬，北京市鼎石律师事务所律师。
上诉人许籍容因与被上诉人北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司（以下简称国兴嘉业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第38376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许籍容之委托代理人高强，被上诉人国兴嘉业公司之委托代理人王军、艾冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年7月，许籍容起诉至原审法院称：许籍容计划购买国兴嘉业公司位于北京市朝阳区×路×号楼的房屋，于2011年10月18日向国兴嘉业公司支付购房押金500万元，但双方就该房屋的具体购房条款未能达成一致。现国兴嘉业公司已将上述房屋出售给第三方，故起诉至法院，要求国兴嘉业公司返还购房押金500万元并支付自2011年10月19日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日的利息。
国兴嘉业公司在原审法院辩称：根据双方合同约定和法律规定，定金不予退还。定金在2011年10月支付，已经超过诉讼时效。
原审法院经审理查明：2011年10月18日，国兴嘉业公司为许籍容出具收据一张，载明：今收到北京市朝阳区×路×号楼购房押金款伍佰万元整。
许籍容、国兴嘉业公司各提交了国兴嘉业公司作为甲方、许籍容作为乙方、案外人北京莉舍家具有限公司作为丙方的《购房意向书》一份，许籍容提交的内容为：甲、乙、丙三方经友好协商，就房屋买卖一事，达成如下意向：一、就位于北京市朝阳区×路×号楼的房屋，产权证编号为X京房权证朝其字第×号，甲方同意出售给乙方，乙方同意购买。标的房屋的建筑面积、用途等均以产权证登记为准。二、销售总价格为人民币12500万元，支付方式为：1.2011年10月18日前，支付定金人民币500万元（可计入房款）；2.2011年10月31日，支付房款人民币12000万元。若乙方未能按期向甲方支付上述款项，乙方须按延迟支付款项的数额、天数及每日万分之五的标准向甲方缴纳滞纳金，如乙方逾期付款超过15日，则双方买卖关系终止，乙方定金不予退还。三、甲方收到乙方全部房款后，双方办理标的房屋的网签手续。在乙方缴纳了过户登记所需相关税费并提供了所需文件后，甲方开始为乙方办理房屋产权过户登记手续。四、鉴于甲、丙双方存在租赁关系，1.考虑到自2009年9月1日起丙方已租赁标的房屋，且已交付丙方，在交付后丙方使用并承担相关维修等责任至今。为此就标的房屋买卖关系，房屋交付时间甲、乙、丙三方同意确认为2009年9月1日，甲方无需再向乙方交付房屋，且甲方无需承担保修责任。2.甲、乙双方同意不再执行《现房买卖合同》中有关房屋交接、商品房质量／装饰／装修标准、市政基础设施和其他设施等规定。3.甲、乙、丙三方确认原租赁关系如存在任何争议和纠纷，均以买卖关系为一次性最终解决方式。五、本意向书于2011年【】月【】日签署，并于签署日生效。该《购房意向书》尾部未落日期。国兴嘉业公司提交的《购房意向书》第五条为“本意向书于2011年10月18日签署，并于签署日生效。”其中10、18系手写，其他内容与许籍容提交的《购房意向书》一致。
针对北京市朝阳区×路×号楼，许籍容除支付了500万元外，未支付其他任何款项。
2009年8月15日，国兴嘉业公司作为出租方（甲方）与案外人永丰凯业投资有限公司作为承租方（乙方）签订《租赁协议》，约定永丰凯业投资有限公司承租北京市朝阳区×路×号楼，租赁期限为十年零六个月。该协议第七条约定租赁标的已设定抵押，甲方保证不因抵押问题而影响乙方的使用。签订《租赁协议》时，案外人永丰凯业投资有限公司的法定代表人为许籍容。
2010年5月12日，国兴嘉业公司作为甲方、案外人永丰凯业投资有限公司作为乙方、案外人北京莉舍家具有限公司作为丙方签订《变更协议》。约定：鉴于甲乙双方于2009年8月15日签订的《租赁协议》中第12条附则中第4款约定：《租赁协议》生效后，乙方即着手成立以租赁标的物为注册地的企业，如该企业成立，则乙方在本协议中的全部权利、义务及已经向甲方支付的款项一并转移至该企业名下，届时该企业与甲方换签本协议。目前该企业（丙方）注册完毕，已经符合本款约定的履行条件。现三方就《租赁协议》变更事项，签订补充协议，以资遵守：一、甲乙丙三方经过协商，同意将甲乙双方签订的《租赁合同》之乙方变更为本协议丙方。除本协议的约定情形外，《租赁协议》的其他内容不变。二、乙方在本协议生效前基于履行《租赁协议》对甲方所负权利义务由丙方负责继续承担。该权利义务转移行为是建立在乙丙双方自愿，并经甲方同意的基础之上。以上权利义务自本协议生效后，自动由乙方转让丙方名下。三、……
2011年10月12日，国兴嘉业公司在北京市朝阳区×路×号楼设定抵押。
庭审中，许籍容提交落款日期为2013年4月18日的青海竞帆律师事务所作出的律师函复印件以及2015年9月10日青海竞帆律师事务所出具的情况说明，证明许籍容一直向国兴嘉业公司催促退还押金。国兴嘉业公司对此不予认可，并提出许籍容未提供相关送达情况的证据。
许籍容提交与孙×的短信及录音（2014年5月至6月期间），证明许籍容一直向国兴嘉业公司催促退还押金。国兴嘉业公司提出在2014年，许籍容确实找过孙×，但具体内容记不清楚了。
关于许籍容本人在《购房意向书》签字的时间问题，许籍容代理人称许籍容本人记不清楚了，大概是在2011年。国兴嘉业公司称购房意向书于2011年10月18日签订。
关于许籍容付款与其在《购房意向书》签字的先后顺序，许籍容表示记不清了。
关于许籍容与国兴嘉业公司如何磋商并支付500万元的情况，许籍容代理人表示因许籍容今年出了一次车祸，很严重，记忆不是很完整，不太记得了。
关于许籍容支付完500万元后，后续进展情况，许籍容称因房屋处于租赁状态，且租户与国兴嘉业公司有纠纷，房屋和土地存在抵押，许籍容说国兴嘉业公司解决完租户和抵押问题，许籍容才谈合同。国兴嘉业公司称许籍容支付完500万元后就一直没有出现过，大概在2014年，房屋出卖后许籍容找过国兴嘉业公司，要求退还定金，国兴嘉业公司认为合同内容确定了不予返还，并告知许籍容走诉讼程序。
许籍容还称签订《购房意向书》时，国兴嘉业公司未告知房屋存在抵押，其是在支付500万元后，2011年年底前侧面了解到房屋存在抵押。许籍容称其找国兴嘉业公司要求清走租户、解除抵押后签订买卖合同。国兴嘉业公司称许籍容从未找过国兴嘉业公司要求签订买卖合同。
许籍容提出《购房意向书》写明了双方自2011年某月某日签署，并于签署日生效，因具体日期没有写，所以没有生效。
经询，许籍容称签订《购房意向书》时未查询过房屋的权属状况，国兴嘉业公司也未出示产权证。国兴嘉业公司称出示过产权证，且双方在2011年初就开始谈买卖的事，许籍容不可能不对房屋进行调查。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，许籍容、国兴嘉业公司签订的《购房意向书》约定于签署之日生效，许籍容提交的《购房意向书》虽未写明签署时间，但许籍容实际签署《购房意向书》之日即为生效之日。许籍容以《购房意向书》第五条未写明签署的月份和日期为由认为《购房意向书》不生效，缺乏依据。许籍容、国兴嘉业公司签署的《购房意向书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。依据《购房意向书》，许籍容应于2011年10月18日支付定金500万元，许籍容实际于该日支付500万元，故许籍容支付的500万元应认定为购买涉诉房屋的定金。依据许籍容、国兴嘉业公司签署的《购房意向书》，许籍容还应于2011年10月31日前支付剩余房款，因许籍容未按期支付，已构成违约。
关于许籍容提出的涉诉房屋存在租户的问题，因双方签订的《购房意向书》已明确了涉诉房屋内存在租户，并就交付问题予以明确，故许籍容要求国兴嘉业公司清走租户无任何依据。关于许籍容提出的涉诉房屋存在抵押的问题，根据国兴嘉业公司提交的《租赁协议》、《变更协议》可以看出北京莉舍家具有限公司、永丰凯业投资有限公司、许籍容存在关联关系，许籍容作为法定代表人的案外人永丰凯业投资有限公司与国兴嘉业公司签署的《租赁协议》明确了涉诉房屋存在抵押，故许籍容对涉诉房屋可能存在抵押的情况也应知晓。涉诉房屋的交易总价高达12500万元，属重大交易，许籍容作为买受人理应对涉诉房屋的相关情况予以了解，且是否存在抵押，也不影响双方签署的《购房意向书》的效力。
另外，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。许籍容提交的青海竞帆律师事务所的律师函复印件以及情况说明系许籍容委托的律师事务所单方出具，且无其他相关证据证明实际发函向国兴嘉业公司主张过权利，故该证据不能作为认定许籍容主张权利的依据。根据查明的事实可以认定许籍容在2014年5月向国兴嘉业公司主张过权利，依据许籍容、国兴嘉业公司签署的《购房意向书》第2条第2款的约定如许籍容逾期付款超过15日，则双方买卖关系终止，乙方定金不予退还，故自2011年11月16日国兴嘉业公司收取的定金500万元不予退还，自此应视为许籍容知道其权利被侵害，而许籍容直至2014年5月才向国兴嘉业公司主张权利，已超过诉讼时效。
综上，许籍容未按《购房意向书》付款，已构成违约，许籍容无权要求国兴嘉业公司退还收取的500万元，且许籍容的诉讼请求已超过诉讼时效，故法院对许籍容的诉讼请求均不予支持。
据此，原审法院于2015年10月判决：驳回许籍容的全部诉讼请求。
原审判决后，许籍容不服提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。事实及理由为：《购房意向书》签订之时，国兴嘉业公司未告知许籍容涉诉房屋已设定抵押，应属无效；永丰凯业投资有限公司与国兴嘉业公司就涉诉房屋签订《租赁协议》系公司行为，许籍容作为该公司的法定代表人，并非对所有合同事项均知晓，且《租赁协议》已于2010年5月终止，而《购房意向书》的签订时间在2011年10月，许籍容无法知晓；收据中明确载明500万元系购房押金，与《购房意向书》约定的定金无关；收据中没有注明购房押金退还的时限，不存在诉讼时效问题。
本院经审理查明，2013年1月21日，国兴嘉业公司对涉诉房屋设定的抵押办理注销手续，涉诉房屋现已出售。庭审中，许籍容称其于2011年底听说涉诉房屋存在抵押，其于2011年10月18日向国兴嘉业公司支付500万元时已经意识到抵押问题，故开具购房押金的发票。国兴嘉业公司对此不予认可，称许籍容在《购房意向书》签订之前就已知晓涉诉房屋存在抵押。本院查明的其他事实与原审一致。
以上事实，有双方当事人陈述、收据、《购房意向书》等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为：根据双方诉辩意见及查明事实，本案争议焦点为《购房意向书》的性质、效力、许籍容所支付500万元的性质及能否返还问题。
一、《购房意向书》的性质
双方对《购房意向书》实质争议在于其系预约合同或本约合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。预约合同是指当事人约定在将来一定期限内订立合同而达成的允诺或协议；本约合同是指当事人依据预约合同所最终订立的合同。二者的区别在于：其一，是否具有设定具体法律关系的意图。预约合同只需要当事人约定订立本约合同的意思表示，无需注明订立具体合同的内容；本约合同为设定具体法律关系而订立。其二，合同的内容不同。预约合同的目的是为了订立本约合同，一般不包括形成具体的债权债务关系的内容；本约合同内容较为详细，当事人可享有基于本约合同请求对方给付的权利。其三，是否约定违反本约合同的责任后果不同。预约合同不会就违反本约合同的责任问题达成合意，而本约合同通常都要明确约定违反该合同所要承担的责任。本案中，《购房意向书》对标的物、价款、网签、过户等内容进行了约定，约定了具体的房屋买卖合同关系的主要条款，并约定了违约责任，非单纯为订立《现房买卖合同》而订立该意向书。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条的规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，《购房意向书》的条款虽非十分详尽，但已具备了房屋买卖合同的主要可操作性条款，应认定为本约合同。本院认为，该《购房意向书》已经双方签署，房屋买卖合同成立。
二、《购房意向书》的效力
本院认为，许籍容与国兴嘉业公司所签的《购房意向书》合法有效，理由如下：
首先，根据国兴嘉业公司提交的《租赁协议》、《变更协议》可以看出北京莉舍家具有限公司、永丰凯业投资有限公司、许籍容存在关联关系，案外人永丰凯业投资有限公司与国兴嘉业公司签署的《租赁协议》明确了涉诉房屋存在抵押，许籍容作为该公司的法定代表人，对涉诉房屋可能存在抵押理应知晓。且涉诉房屋的交易属数额巨大的重大交易，许籍容作为买受人对标的物的权属及负担应保持高度的审慎义务，其上诉主张在不知晓涉诉房屋存在抵押的情况下签订《购房协议书》，有悖常理，本院对此不予采纳。故，许籍容在知晓涉诉房屋存在抵押的情况下签订《购房意向书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该意向书经双方当事人签署，按照双方约定，现已生效。
其次，即使如许籍容所述，国兴嘉业公司未向其告知涉诉房屋存在抵押的事实，其对涉诉房屋存在抵押的事实亦不知晓。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确立了不动产物权变动的原因和结果相区分的原则，不动产物权变动的原因关系或基础关系，即设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同是否有效，应当依据合同法来判断。如果合同具备法律规定的生效要件，则应当认为合同已经生效。合同有效是当事人取得物权请求权的基础，但并不意味着物权会必然发生变动，物权能否发生变动应当遵循物权法所确立的规则进行。至于不动产登记能否成就，非合同生效的必要条件。本案中，退一步讲，即使国兴嘉业公司未告知许籍容涉诉房屋存在抵押的事实，可能会对房屋过户到许籍容名下这一物权变动的结果产生影响，但不会对《购房协议书》的合同效力产生影响。
再次，无效合同自始无效，如抵押人未告知受让人抵押事实而与之签订的转让抵押物的合同系无效合同，因合法性基础缺失，受让人自然不能依据该无效合同取得抵押物所有权。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。这里的转让行为无效，是指物权变动，而非物权变动的原因，即非许籍容所主张的抵押物转让合同无效。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条第一款规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。该规定正是基于抵押物转让合同合法性的考虑，为了适应市场经济条件下对物的流通的需求，对抵押物转让的限制保持比较宽松的态度，通过赋予受让人行使涤除权来消灭抵押权，从而获得无负担的不动产所有权。据此，抵押物的受让人可以向抵押权人支付对价以消灭抵押权，抵押权人接受该对价后，抵押权消灭，受让人由此取得无负担的不动产所有权，其向抵押权人已支付的对价，可向抵押人进行追偿。故，抵押人转让抵押物未告知受让人的，不影响合同效力。本案中，即使如许籍容所述，国兴嘉业公司未向其告知涉诉房屋存在抵押的事实，亦不影响房屋买卖合同的效力。
因此，许籍容以国兴嘉业公司未告知涉诉房屋已设定抵押为由主张《购房意向书》无效，无事实及法律依据，本院不予支持。
三、许籍容所支付500万元的性质及其返还问题
关于许籍容所支付500万元的性质，其争议在于系押金或定金。许籍容称其于2011年底听说涉诉房屋存在抵押，支付500万元时已经意识到抵押问题，而开具购房押金的发票，国兴嘉业公司对此不予认可，本院认为许籍容所述有悖常理，亦不符合逻辑，故对该陈述不予采信。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，《购房意向书》设立定金的目的在于保障房屋买卖双方按照约定履行义务，在许籍容支付剩余房款后，定金折抵房款，如许籍容逾期付款超过15日，则定金不予退还。这与《中华人民共和国担保法》关于定金的规定是相符的，且该定金的性质系违约定金。结合许籍容向国兴嘉业公司支付钱款的数额、时间，与《购房意向书》约定的关于定金支付的数额、时间相符，故其支付的500万元的性质应为定金。许籍容支付500万元定金后，未向国兴嘉业公司支付剩余价款，已经构成违约。按照《购房意向书》的约定，许籍容逾期付款超过15日，买卖关系终止，定金不予退还。故，许籍容主张国兴嘉业公司返还500万元的请求，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费23400元，由许籍容负担（已交纳）。二审案件受理费46800元，由许籍容负担（已交纳27374元，剩余19426元于本判决生效之日七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 强 兵
代理审判员 林 存 义
代理审判员 贾 旭
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 仵霞书记员李月明