河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫02民终1074号
上诉人（原审被告）：开封市夷山执业房地产开发有限公司。住所地：开封市夷山大街中段南正门村委会。组织机构代码：69595783-6。
法定代表人：张文启，董事长。
诉讼委托代理人：邵国宇、毕长川，河南正言律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司开封金明池支行。住所地：开封市金明大道与晋安路交叉口西南角（金明池商业广场南侧）。统一社会信用代码：9141020071269109XA(1-1)。
负责人：齐悦，行长。
诉讼委托代理人：赵晨，分行员工。
被上诉人（原审原告）：张静，女，汉族，1971年7月23日生，住河南省开封市鼓楼区。
诉讼委托代理人：田光庆，男，汉族，1963年9月16日生，住河南省开封市禹王台区。
上诉人开封市夷山执业房地产开发有限公司（以下简称夷山执业公司）、中国工商银行股份有限公司开封金明池支行（以下简称工行金明池支行）因与被上诉人张静商品房预售合同纠纷一案不服开封市金明区人民法院（下称一审法院）（2016）豫0211民初2242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
夷山执业公司上诉请求：1、驳回张静的诉讼请求；2、诉讼费用由张静承担。事实和理由：1、张静行使合同解除权未经法律规定的催告程序。2、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》是双方真实意思表示，不应解除。夷山执业公司逾期交房是违约行为，应当承担违约责任，不应解除合同。3、本案争议的标的已经从合同法上的债权转化为物权法上的物权，且房屋已经办理了按揭手续，不应解除合同。4、《开封市夷山执业房地产开发有限公司及合作单位内部员工购房优惠协议书》无效。张静隐瞒其非夷山执业公司员工身份，按照该协议约定的借款严重低于成本，该协议违反了《价格法》和《反不正当竞争法》的禁止性规定，应属无效合同。
工行金明池支行上诉请求：1、撤销一审判决；2、诉讼费用由张华承担。事实和理由：根据双方签订的《商品房买卖合同》相对性，在工行金明池支行无过错的情况下，判决解除《个人购房借款/担保合同》违反法律规定。根据《个人购房借款/担保合同》，借款人与售房人就房屋质量等问题发生纠纷不免除或减少担保人的担保责任，本合同应该继续履行。
张静答辩称：1、解除合同是根据合同约定，无需催告。2、夷山执业公司如认为不该解除合同，应积极履行合同。3、夷山执业公司为了销售房屋回收房款才让张静享受单位职工购房优惠条件。4、本案是商品房买卖合同纠纷，不是物权纠纷。5、将工行金明池支行列为被告一并提起诉讼符合法律规定。6、一审判决夷山执业公司向工行金明池支行偿还剩余贷款的本金和利息合理合法。
一审法院认定：2014年11月11日，张静与夷山执业公司签订了一份编号为0058786号的《商品房买卖合同》一份，约定张静购买夷山执业公司开发的开封市宋韵新城小区23栋1单元15层1504号房屋一套，房屋面积为89.99平方米，总价款为351861元，合同约定，张静于2014年11月11日前已付房款140861元，下余房款211000元以银行按揭贷款的方式支付，合同第八条约定交房时间为2015年12月31日前，第九条约定夷山执业公司逾期交房90日，张静有权解除合同，解除合同的夷山执业公司需向张静支付已付款5%的违约金。合同签订当日，张静向夷山执业公司交纳了140861元购房款，并于2014年11月11日支付15047元房屋配套费。2014年11月24日，张静与夷山执业公司签订了一份《开封市夷山执业房地产开发有限公司及合作单位内部员工购房优惠协议书》，约定张静以下优惠方式购房：由张静就购买的上述房屋申请按揭贷款，贷款数额为总房款的60%即211000元，张静申请的贷款期限为十年、还款方式为等额本息、按揭贷款的月供由夷山执业公司全额按月代偿直至贷款本息全部还清，张静承诺无条件配合夷山执业公司办理按揭贷款手续。2014年11月26日，张静向河南中煊行房产顾问有限公司支付了贷款代理费1053元。2015年1月22日，夷山执业公司就上述房屋给张静出具了金额为351861元的不动产统一发票。2015年1月27日，张静与夷山执业公司、工行金明池支行签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定张静以上述房屋抵押的方式向工行金明池支行申请211000元的购房按揭贷款，夷山执业公司作为保证人在上述合同中盖章，上述合同签订后，工行金明池支行贷款211000元转款至了夷山执业公司银行账户。该贷款采取了按月等额本息还款法（按月计息）。后每月的月供均由夷山执业公司给付张静，张静再通过其银行账户偿还月供，自2016年6月份夷山执业公司不再给付工行金明池支行月供，2016年6月份、7月份的月供均由张静予以偿还，偿还金额为4633.9元，另工行金明池支行又划走了张静卡内余额13.22元。自2016年8月份，张静及夷山执业公司均未再偿还工行金明池支行贷款本息。
一审法院认为，张静与夷山执业公司签订的商品房买卖合同及内部员工购房优惠协议书系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效、双方均应按照约定履行各自的义务。夷山执业公司作为涉案房屋房产开发商，按照约定交房系其基本的合同义务，根据合同约定，夷山执业公司应在2015年12月31日前向张静交付房屋，逾期超过90日张静即有权单方面解除合同。现夷山执业公司已经逾期交房超过了90日，至今未履行交房义务，显已违约，张静据此行使解除合同解除权，符合约定，应予支持。夷山执业公司辩称因张静不为夷山执业公司单位规定的内部员工，故不再履行与张静之间的内部员工购房优惠协议书，但在签订上述协议书时，夷山执业公司应明知张静非夷山执业公司规定的内部职工，但仍与张静签订该份协议，视为夷山执业公司同意按照协议书约定的条件履行与张静之间的商品房买卖合同，故夷山执业公司的此项辩称理由，不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，张静要求解除与工行金明池支行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉求，具有事实根据及法律依据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，夷山执业公司应按照约定将张静支付的房款返还给张静，并赔偿张静违约金，但违约金不应按照银行贷款利率计算，双方合同约定的违约金为已付房款的5%即7043.05元，该约定不违反法律规定，应按照此标准计算违约金，故夷山执业公司应返还张静已付购房款140861元及违约金7043.05元。张静所交纳的配套费15047元，夷山执业公司亦应退还张静，并支付此笔款项的损失，但张静要求按贷款利率计算没有依据，且并非张静的实际损失，不能成立，该配套费利息损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日起即2014年11月11日计算至夷山执业公司实际退还配套费之日止。张静认为损失的贷款代理费也应由夷山执业公司予以退还，但提供的证据不足以证明该项费用系由夷山执业公司收取，张静的此项诉求，不予支持。根据双方之间签订的补充协议的约定，涉案房屋的月供应该由夷山执业公司给付张静，但2016年6月份、7月份的房贷月供共计4633.9元，另工行金明池支行又划走了张静卡内余额13.22元，共计4647.12元，夷山执业公司并未给付张静，故张静要求夷山执业公司给付上述款项的诉求，具有事实根据及法律依据，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人，故张静要求夷山执业公司向工行金明池支行返还自2016年8月份起的剩余贷款本金及利息的诉求，予以支持。夷山执业公司清偿剩余贷款本息等债务后，工行金明池支行应及时解除涉案房屋的抵押登记。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除张静与开封市夷山执业房地产开发有限公司于2014年11月11日就开封市宋韵新城小区23幢1单元15层1504号房屋一套签订的编号为0058786号的商品房买卖合同；二、开封市夷山执业房地产开发有限公司于本判决书生效后五日内退还张静交纳的购房款140861元、违约金7043.05元、房屋配套费15047元元及利息（自2014年11月11日起至开封市夷山执业房地产开发有限公司实际退还房屋配套费之日止以15047元为基数，按银行同期同类存款利率计算利息）；三、开封市夷山执业房地产开发有限公司于本判决书生效后五日内退还张静偿还的房屋贷款月供共计4647.12元；四、解除张静、开封市夷山执业房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司开封金明池支行于2015年1月27日签订的《个人购房借款/担保合同》；五、开封市夷山执业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向中国工商银行股份有限公司开封金明池支行偿还就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本金及利息；自开封市夷山执业房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起十日内，中国工商银行股份有限公司开封金明池支行办理开封市宋韵新城小区23幢1单元15层1504号房屋抵押登记的解除手续；六、驳回张静的其他诉讼请求。案件受理费3618元，由开封市夷山执业房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，夷山执业公司作为本案商品房买卖合同的出售方按照约定交房是其基本的合同义务。夷山执业公司已逾期超过90日交房，且至今仍不能交房，张静单方要求解除合同，符合合同约定。夷山执业公司关于不应解除合同的上诉理由不能成立。夷山执业公司明知张静非公司职工而签订内部员工购房优惠协议，再以张静非公司职工为由主张购房优惠协议无效，没有法律依据，本院不予支持。
因本案商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，张静请求解除商品房担保贷款合同，一审判决支持并无不当。本案商品房担保贷款合同解除后，夷山执业公司清偿剩余贷款本息等债务后，方可解除涉案房屋的抵押登记，确保了工行金明池支行债权的实现。工行金明池支行关于不应解除合同的上诉理由亦不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费的承担按照一审判决执行。二审案件受理费7236元，开封市夷山执业房地产开发有限公司承担3618元，中国工商银行股份有限公司开封金明池支行承担3618元。
本判决为终审判决。
审判长 王有奎
审判员 贺 萍
审判员 周超举
二〇一七年五月十日
书记员 何会敏