北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第09835号
上诉人（原审原告）张×3，男，1967年5月9日出生。
委托代理人任海峰，北京京云律师事务所律师。
委托代理人刘×，女，1969年8月24日出生。
被上诉人（原审被告）北京市东城区房屋土地经营管理二中心，住所地北京市东城区绿景苑*号楼中段。
法定代表人康哲才，主任。
委托代理人李双领，北京市安园律师事务所律师。
委托代理人董威，北京市安园律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）张×2，男，1963年5月6日出生。
委托代理人张其元，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人张×3因确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第07144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2014年5月，张×3起诉至原审法院称：我与张×2系兄弟关系。1993年，我承租北京市东城区（原崇文区）×××7号房屋（以下简称涉诉房屋）一套。我与妻子刘×一直居住在该房屋内，户籍亦在该址。2014年，我因用益物权纠纷起诉母亲李×。在该案审理中，经法院调查，我才得知，在我夫妇不知情的情况下，原北京市崇文区房屋土地管理局（以下简称崇文区房管局）于1998年5月4日将涉诉房屋承租人变更为张×2；继而在1998年11月20日，张×2与原崇文区房管局签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》购买了涉诉房屋；2007年11月29日，张×2将涉诉房屋出售给李×。经我核实，在原崇文区房管局的房屋档案中，变更承租人申请书、现住房共居人口认定表中的“张×3”签字均不是我所为，也没有我的授权委托书、身份证复印件等身份材料。张×2与原崇文区房管局变更涉诉房屋承租人的行为是在我不知情的情况下所为。在张×2冒用我名义申请变更承租人的过程中，原崇文区房管局未尽到基本�审查和告知义务，其违规操作的行为导致我丧失了对涉诉房屋的承租权和所有权。经改制，原崇文区房管局的原公房管理职能现由北京市东城区房屋土地经营管理二中心（以下简称东城区房管二中心）承继，其亦应承继原合同义务。故起诉要求确认张×2与东城区房管二中心于1998年11月20日签订的《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》无效。
东城区房管二中心辩称：涉诉房屋原系崇文区房管局的产权，由北京市崇文区房屋土地管理局龙潭管理所（以下简称龙潭房管所）管理。1998年5月，张×2向龙潭房管所提出购买上述房屋产权的申请。龙潭房管所的工作人员依照相关规定和工作程序，让张×2提交了购买直管公有住房申请书、购买直管公有住宅楼房职工工龄调查表和现住房共居人口认定表。在审核上述售房材料后，原崇文区房管局认为其符合房改售房的条件，随后将此房按照房改售房的政策出售给张×2。关于张×3称张×2在购买涉诉房屋时未经过其本人同意一节，依据《北京市直管公有住宅楼房出售试点办法》第一条规定，凡在试点楼房中有本市城镇常住户口的现承租户，在购买自愿的原则下，均可申请购买现住房。张×3在1998年5月购买涉诉房屋的现共居人口认定表中签字同意由张×2为购房人，由此说明张×3在1998年5月已知晓此事。综上，原崇文区房管局向张×2出售涉诉房屋完全符合北京市房改售房的规定和工作程序。经过机构改制和分立、合并，原崇文区房管局对公房的管理职能已由我中心承继。现我中心不同意张×3的诉讼请求。
张×2辩称：张×3的陈述与事实不符。张×3称其在1993年承租涉诉房屋，属于歪曲事实。1993年，张×3刚从部队转业不久，根本没有资格享受福利分房的待遇。事实上，涉诉房屋是张×3与我的父母李×、张×1在1975年以置换的方式取得承租权的公房。自1975年至1998年，该房屋的承租人为李×。1998年，张×3在李×不知情的情况下，通过非法方式将房屋承租人变更至其名下。1998年，北京市崇文区政府开始实施房改政策。由于李×夫妇的工龄在购买其他房屋时已使用过，如果由其购房就无法享受工龄优惠。所以，我询问张×3是否同意以张×3的名义购房。张×3考虑今后要享受单位的住房补贴，就不同意以自己的名义购房，同意由我使用我的工龄购买房屋。该房屋的购房款由李×夫妇支付，李×夫妇也一直使用管理该房屋。2007年，张×3要将其户籍从北京市丰台区迁回涉诉房屋。根据户籍管理制度，房屋必须登记在父母名下才能迁入户籍。因此，李×与我协商，希望将涉诉房屋的产权登记在其名下。我对此同意并将房屋产权过户至李×名下。在我于1998年购买涉诉房屋后，张×3曾多次复�产权证用于申请办理单位住房补贴事宜。现张×3否认其早已知晓购房的情况，明显与事实不符。在张×3起诉李×夫妇向法院所递交的诉状中，张×3确认李×于2007年购买了涉诉房屋。由此可见，按张×3的说法，其在2007年就已知道李×购买涉诉房屋的事实。根据法律规定，张×3的起诉已超过诉讼时效期间。物权优先于债权。张×3主张的承租权属于债权，涉诉房屋的所有权早已登记在李×名下，李×享有该房屋的物权。在房屋权属已经确定的情况下，张×3主张合同无效并要求对房屋享有承租权，已无任何意义。综上，请求法院驳回张×3的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据人民法院生效民事判决所查明的事实，本案涉诉的北京市东城区（原崇文区）×××7号房屋在1998年时其承租人为张×3。同年，房管部门根据房改售房政策将房屋进行出售。根据北京市直管公房出售的相�规定，购房人应为承租人。张×2为购买涉诉房屋，向房管部门称张×3同意其购买该房屋，并提交了有张×3签字的《变更承租人申请书》和《现住房共居人口认定表》等材料，取得涉诉房屋的购买资格。同年11月20日，张×2与售房单位原崇文区房管局签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，由其购买了涉诉房屋。经询，张×2承认《变更承租人申请书》和《现住房共居人口认定表》上“张×3”的签名和印章均系其伪造。张×2存在过错，其行为直接侵害了张×3购买涉诉房屋的合法权益，对于由此给张×3造成的损失其应承担法律责任。作为公房直管单位的原崇文区房管局龙潭房管所在张×3没有到场的情况下，仅凭张×2伪造的有张×3签字和印章的上述材料即确认张×2有购房资格，其明显没有尽到应有的审查义务，对此亦应承担相应责任。现张×3主张张×2与原崇文区房管局在签订合同过程中恶意串通、损害张×3利益，据此要求确认《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》无效，但张×3未就二者之间存在恶意串通行为向法院提供翔实有效的证据加以证明，故张×3的诉讼请求依据不足，法院不予支持。但应指出，张×3可就其损失另行主张。据此，原审法院于2015年7月判决：驳回张×3的诉讼请求。
判决后，张×3不服，上诉至本院称：1998年房改售房时，购房人应该是承租人即我，张×2为购买涉诉房屋，向房管部门提交了其伪造我签名和印章的《变更承租人申请书》和《现住房共居人口认定表》等材料；涉诉房屋的房管员马×在明知张×2没有取得涉诉房屋承租权，不具备购买资格的情况下，采取欺瞒单位领导，擅自做主，在购房手续上，仿冒伪造原龙潭房管所所长李春生的签名和印章；从上述事实可以推断双方存在恶意串通的高度盖然性；综上，原审法院认定事实错误，判决错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我的原审诉讼请求。东城区房管二中心、张×2同意原判。
经审理查明：张×2与张×3系兄弟关系。坐落于北京市东城区（原崇文区）×××7号房屋（三居室，建筑面积71.73平方米）原为龙潭房管所的直管公房。该房屋曾由张×3与张×2的母亲李×承租。1995年至1997年期间，张×3为该房屋中居室一间的承租人，使用面积26.9平方米；李×为其中居室二间的承租人，使用面积28.2平方米。自1998年开始，张×3承租上述居室三间，使用面积57.1平方米。
1998年5月4日，张×2向龙潭房管所提交一份落款处署名为“张×3”的《变更承租人申请书》。该申请书上载，“龙潭房管所：我承租你所×××七号楼房壹间，使用面积26.9平方米。经家庭成员开会研究，我同意三层七号居室一套统由同住的胞兄张×2（×）承租�请给予变更承租手续”。同月6日，张×2向龙潭房管所提交《购买直管公有住宅楼申请书》和《现住房共居人口认定表》，申请购买涉诉房屋。在《现住房共居人口认定表》上“是否同意购房人为产权人”一栏中“同意购房人张×2（×）为产权人”的意见下方有“张×3”的签字及印章。同日，张×2交纳了购房定金。原审庭审中，张×2承认《变更承租人申请书》和《现住房共居人口认定表》上“张×3”的签名和印章均系其伪造。
1998年11月20日，张×2与售房单位原崇文区房管局签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》。该合同约定，原崇文区房管局将涉诉房屋出售给张×2，房屋总建筑面积71.73平方米，房价款40950元。同年12月，龙潭房管所对该房屋停租、撤管。2000年9月18日，张×2领取该房屋的产权证。
2007年11月29日，李×与张×2签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定�×购买张×2所有的该房屋。但李×未向张×2实际支付房价款。后，该房屋的所有权登记在李×名下。2015年3月，李×将涉诉房屋出售给案外人。
关于涉诉房屋的居住情况，张×3称其自1993年一人居住至1997年结婚，婚后夫妻二人居住至2000年，户籍亦在此，同年，因李×要将该房屋出租，其夫妇遂搬出该房屋，2002年3月，其母李×将其户口迁出。张×2对涉诉房屋仅由张×3夫妇居住不予认可，认可2000年左右张×3搬出涉诉房屋。关于租金交纳情况，张×3称基于对父母的信任，其户口本以及承租期间的公房租赁合同均由其母李×保管，与房管所打交道的亦是其父母；1998年1月之前，张×3之房租由其母李×代交，之后由其按月交纳。
关于涉诉房屋的承租及出售情况，张×2称张×3对涉诉房屋出售以及以张×2名义购买均知情并同意。张×3称其不知情，其在2007年还认为涉诉房屋系其承租�公房，并称1998年12月其到房管所交房租，原房管员马×说其母李×已经交纳并让其将房租交至李×处，自此，其每去看李×时给李×几百元，一部分是生活费，一部分是房租；后张×3又称其曾听到房改房的风声就告知其母李×其要房改房，李×说帮其办理，后98年6月其去看李×时李×告知其没买上。东城区房管二中心称，因涉案房屋的房管员马×2010年已经死亡，涉及该房屋的所有资料已经不存在，当时的承租关系难以核实，仅能从交租记录来看当时的承租情况；1998年，北京市崇文区实行房改政策，根据《北京市直管公有住宅楼房出售试点办法》的规定，应由承租人购买房屋；张×2表示张×3同意由其购买涉诉房屋，房管部门遂要求张×2提交相关材料以便配合办理购房手续，同时要求张×3到场；张×2提交了有“张×3”签字的《变更承租人申请书》和《现住房共居人口认定表�等材料，但张×3本人未到场；在张×2提供上述材料后，房管部门向上级单位报送材料以审核其购房资格，故未与其签订公房租赁合同，亦未收取张×2的房租，其与房管部门之间未形成公房租赁关系。二审期间，关于为何在曾要求张×3到场却在其未到场的情况下为张×2办理购房手续，东城区房管二中心解释称从当时和现在的法律来看本人到场并非强制性规定，且办理手续时李×和张×2带有租赁合同和户口本原件，故为张×2办理了购房手续。
本院审理期间，张×3称涉诉房屋产权登记书以及授权委托书中原龙潭房管所所长李春生的签字系伪造，可以证明涉诉房屋的原房管员马×与张×2存在恶意串通的事实，原房管部门甚至未进行形式审查，并提交与李春生的询问笔录和通话记录予以证明。东城区房管二中心对此不予认可，称该委托书的格式系原崇文区房地产交易所提供�是据其要求填写，是当时的交易习惯，并提供日期为96年8月的办理他人同类房屋买卖事宜的委托书一份。张×3对东城区房管二中心的上述意见不予认可。
另查1，原北京市崇文区房屋土地管理局后更名为北京市崇文区国土资源和房屋管理局。2001年12月，经原北京市崇文区人民政府批准，北京市崇文区国土资源和房屋管理局进行职能设置，另行成立北京市崇文区房屋土地经营管理中心。2005年7月，北京市崇文区国土资源和房屋管理局授权北京市崇文区房屋土地经营管理中心对北京市崇文区的直管公房进行经营和管理。2006年4月，北京市崇文区房屋管理局成立。2010年8月，北京市东城区和崇文区合并，成立北京市东城区人民政府。2011年8月，北京市东城区房屋土地经营管理二中心成立，其负责原北京市崇文区的直管公房的管理，下辖北京市东城区房屋土地经营管理二中心�潭分中心等分支机构。
另查2，原审期间，李×将张×3及东城区房管二中心龙潭分中心诉至原审法院。李×称，其承租×××7号房屋，1995年左右，在其不知情的情况下，东城区房管二中心龙潭分中心擅自将上述房屋其中一间的承租人变更为张×3，后又于1998年将另外二间房屋的承租人也变更为张×3，据此要求确认双方就上述房屋中二间（使用面积28.2平方米）所签订的公有住宅租赁合同无效。该案审理中，关于涉诉的二间房屋房改前的承租人情况，当事人均不能提供该房屋的公有住宅租赁合同予以证明。东城区房管二中心龙潭分中心仅能提供该房屋的收租记录。该中心出具证明，载明：×××7号房屋原承租人为李×（1975年至1998年承租），承租三间，使用面积57.1平方米；1998年变更给张×3。原审法院于2014年12月18日对该案作出判决，驳回李×的诉讼请求。李×不服该判决，上诉至本院。2015年4月20日，本院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
上述事实，有《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》、《现住房共居人口认定表》、《变更承租人申请书》、北京市房产所有证、《北京市存量房屋买卖合同》、交费票据、证明、房屋档案材料、原北京市崇文区人民政府和相关单位文件，（2014）东民初字第10811号民事判决书、（2015）二中民终字第02128号民事判决书、询问笔录、通话记录以及双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：张×3上诉称张×2和涉诉房屋的原房管员马×恶意串通，损害其作为承租人购买涉诉房屋的权益，故张×2与东城区房管二中心于1998年11月20日签订的《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》无效。对于恶意串通，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零九条规定了比证明其他�实更为高的证明标准，规定需要达到排除合理怀疑的程度。本案中，涉诉房屋买卖发生在1998年，当时房管部门的具体经办人员即原龙潭房管所房管员马×亦去世，涉诉房屋的相关资料亦有限，综合考量双方当事人有关涉诉房屋的居住、租金交纳及买卖经过、手续办理等陈述，本院认为，现有证据难以达到排除合理怀疑的程度，本院难以认定原崇文区房管局在签订合同过程中与张×2存在恶意串通，损害张×3利益的情形。故张×3的上诉理由不能成立，原审法院判决驳回张×3的诉讼请求，并无不当，应予维持。需要指出的是，原崇文区房管局和张×2不存在恶意串通，并不代表二者在涉诉房屋买卖过程中不存在过错，如张×3认为二者的行为存在过错，损害了其合法权益并造成损失，可另行主张赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（�）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各70元，均由张×3负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 王 佳
二〇一五年十月二十日
书 记 员 张邵青