河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫08民终4069号
上诉人（原审原告）：王静，女，1984年6月27日出生，汉族，住焦作市山阳区。
委托诉讼代理人：张健，河南苍穹律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：焦作星凯置业有限公司。住所地：焦作市解放区解放西路马涧社区办公楼。
法定代表人：刘俊峰，董事长。
委托诉讼代理人：莫琳辉，河南形象律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张海辉，公司员工。
上诉人王静因与上诉人焦作星凯置业有限公司（以下简称星凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2017）豫0802民初3139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。上诉人王静的委托诉讼代理人张健,上诉人星凯公司的委托诉讼代理人莫琳辉、张海辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王静上诉请求：1、改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金暂计31023元（自应交房之日计算至2017年8月13日，2017年8月13日至交付房屋之日的违约金继续计算），不服金额为22180.15元。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、涉案房屋根本不具备交付条件，被告应当依据合同约定支付违约金。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，“出卖人应当在2015年11月17日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房五大主体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”被上诉人在一审中提交《工程竣工验收报告》证明涉案房屋符合国家和地方人民政府的有关规定，经五大主体验收合格具备交房条件，但事实上《工程竣工验收报告》不真实、不合法，竣工验收违反法律规定，反而证明了涉案房屋未经五大主体验收合格，不符合房屋交付条件。1、《工程竣工验收报告》不真实。被上诉人提交的《工程竣工验收报告》可以明显看出系被上诉人伪造的。具体体现在：（1）《工程竣工验收报告》中的工程地点为建设西路与普济路交叉口西北角，而实际上本案诉争房屋在解放西路××××交叉口西北角。（2）在《工程竣工验收报告》第四部分“验收组人员签名”中没有一个验收组人员签字认可参与了工程竣工验收。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第七条第四款的规定，“《工程竣工验收报告》应有验收组人员签署的工程竣工验收意见。”（3）在《工程竣工验收报告》第五部分“工程竣工验收结论”的五大主体签章栏中建设单位项目负责人签字刘长江根本不是项目负责人，不在验收组人员中，无权在建设单位项目负责人栏中签字。作为真实的建设单位项目负责人不但没有在验收组人员签名中签字，在最后的工程竣工验收结论中也没有签字，可以看出此工程根本未经竣工验收，原审提交的《工程竣工验收报告》不真实。2、《工程竣工验收报告》不合法。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条的规定“工程符合下列要求方可进行竣工验收：（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。（五）有完整的技术档案和施工管理资料。（六）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。（七）建设单位已按合同约定支付工程款。（八）有施工单位签署的工程质量保修书。（九）对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。（十一）法律、法规规定的其他条件。”第七条的规定，“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。工程竣工验收报告还应附有下列文件：（一）施工许可证。（二）施工图设计文件审查意见。（三）本规定第五条（二）、（三）、（四）、（八）项规定的文件。（四）验收组人员签署的工程竣工验收意见。（五）法规、规章规定的其他有关文件。”但被上诉人提交的《工程竣工验收报告》中均无《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条、第七条中要求的：施工许可证、施工图设计文件审查意见、施工单位的工程竣工报告、监理单位的工程质量评估报告、勘查设计单位的质量检查报告、施工单位签署的工程质量保修书、验收组人员签署的工程竣工验收意见。在《工程竣工验收报告》中的验收人员没有一个人签字或者出具签署任何竣工验收意见。3、被上诉人所谓的竣工验收违反法律规定，竣工验收无效。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条的规定，“工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组。（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。（四）建设单位组织工程竣工验收。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第七条的规定，“工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”但根据上诉人调查，焦作市建设工程质量监督站未收到任何工程竣工验收的通知，也根本未参与本案工程的竣工验收。原审中，法庭责令被上诉人提交星凯国际（一期）32#楼《工程质量监督报告》和星凯国际（一期）32#楼工程竣工验收进行质量监督的相关手续，但被上诉人无法提供。因此，被上诉人所谓的竣工验收因违反《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，未经工程质量监督机构监督竣工验收，其竣工验收无效。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，低于国家标准，应当依照国家标准作为房屋交付的条件，依据国家标准，本案房屋根本不具备交付条件。根据《住宅建筑规范》“11．0．1住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。”《住宅建筑规范》为国家标准，编号为GB50368-2005，自2006年3月1日起实施。本规范全部条文为强制性条文，必须严格执行。住宅的建设、使用和维护，尚应符合经国家批准或备案的有关标准的规定。在原审中，被上诉人自认本案房屋工程竣工验收未经住建部门备案，因此无法取得《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。按照国家标准本案房屋不具有交付条件，应当承担相应的违约责任。三、原审认定事实错误，上诉人始终未接受房屋。上诉人始终未接受房屋。原审仅依据被上诉人工作人员马东芳的证言即认定上诉人实际接受房屋错误。马东芳作为被上诉人的工作人员，和被上诉人具有密切的利害关系，作出的证人证言是虚假的不足采信。
星凯公司上诉请求：1撤销一审判决，并依法驳回被上诉人对我方的诉讼请求；2、由被上诉人承担全案诉讼费用。事实与理由：一、我方虽然未向被上诉人提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但这是被上诉人未办理正式交房手续所致。事实上，我方于2016年1月4日通知被上诉人交房，被上诉人于2016年1月6日收到通知后，虽于2016年5、6月份实际接收房屋并进行装修，但仍然未办理交接手续。根据双方商品房买卖合同约定，这属于被上诉人原因未能交接，应从通知交房日的第二天起，视为交付房屋。据此，我方不应承担任何责任。显然，原判认定我方违约，属事实错误，按逾期交房的违约责任判决8842.85元违约金，缺少事实依据和法律依据，无法令人信服。二、原审中，被上诉人请求的违约金截止2017年8月13日暂计31023元，原判支持了8842.85元，其余部分未予支持，但判决结果却没有驳回其多余的诉讼请求，也未让其承担对应的诉讼费，属于漏判，程序不合法。
王静向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房的违约金（从2015年11月17日起按照已交房款的日万分之一计算至实际交房之日，截至2017年8月13日暂计为31023元）；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告王静通过李永刚同被告于2015年10月18日签订编号为HNJZYS00059299的商品房买卖合同，买受人为王静，地址：焦作市山阳区塔南路城开2号楼3单元9号，联系电话：135××××6665，所购商品房为第32号住宅楼3单元3层6号房，每平方米5608.48元，总金额488555元整；第八条交付期限：出卖人应当在2015年11月17日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将五大主体验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四：合同补充协议第二条：关于合同第八条“交付期限”的补充约定：合同履行顺序为：买受人首先应按合同规定交纳全部房款（若为按揭付款方式，则除首期款外，还包括银行已将全部按揭贷款划入出卖人账户）后，出卖人才具有交房义务。
合同签订后，原告于2015年11月26日通过个人住房公积金贷款方式向被告付款390000元，2016年1月1日向被告最后一次交清房款98555元。2016年1月4日被告按照合同约定的地址向原告邮寄入住通知书，原告方于2016年1月6日签收。2017年3月15日原告到被告处交接房屋，因被告未向原告出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告拒绝接收房屋。至本案第一次庭审，被告并未按照合同约定向原告出示涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
另查明，2016年5、6月份，被告工程部经理马东芳违反被告公司规定，将涉案房屋钥匙交付给原告的朋友李永刚，原告已开始进行装修，2017年7月15日因原告未办理交房手续和装修手续而进行装修被被告工作人员制止并停水停电。
一审法院认为，该案属商品房买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面严格履行。原告于2016年1月1日按合同规定交清全部房款，被告即应按合同约定履行交房义务。被告虽于2016年1月4日向原告送达入住通知书并于1月6日送达至原告，但至今并未依合同约定向原告出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故原告有权依合同约定拒绝交接房屋并由被告承担由此造成的延期交房责任，被告辩称其不存在违约行为的意见，理由欠充分，本院不予采信。李永刚系原告王静购买被告商品房的中间介绍人，且部分房款亦是由李永刚缴纳，与被告交涉交房手续的亦是李永刚，因此李永刚属于与涉案房屋有特殊联系的关系人，被告单位工作人员马东芳将涉案房屋钥匙交付李永刚的行为，应认定为向原告实际交付房屋，原告已于2016年5、6月份实际接收了房屋并进行装修，系对其民事权利的处分，之后其又以被告不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不具备交房条件为由而要求被告承担逾期交房违约金，有违民法的诚实信用原则，对此应不予支持。被告延期交房时间应从原告最后一次交清房款的2016年1月1日起计算至原告实际接收房屋的2016年6月30日止，其违约金应按原告已交房价款488555元的日万分之一计算（即488555元×0.001元/天×181天=8842.85元）。
一审法院判决：一、被告焦作星凯置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王静逾期交房违约金8842.85元。二、驳回原告王静的其他诉讼请求。案件受理费576元，减半收取288元，由被告焦作星凯置业有限公司承担。
为证明自己的上诉主张，上诉人王静当庭提交网页截图一份。证明：经焦作市委官方回复截止到2017年9月30日，星凯国际公司未按照相关法律规定办理竣工验收，因此也未按规定向其发放住宅使用说明书及住宅质量保证书。经焦作市委查明，星凯国际37座单体工程整体未进行房屋竣工验收。上诉人星凯公司质证后认为：网页的截图真实性有待进一步落实。即便真实，也不能证明王静一方的主张。官方的回复是已经向星凯国际下发了竣工验收备案催办告知书，这说明是催办我方公司进行竣工备案，这与法律规定和合同约定的竣工备案和合同验收是两个概念，房屋竣工后，首先由5大主体验收，然后再去备案，所以证明不了其主张。
本院对证据的分析与认定，对于上诉人王静提交的该份证据，证明不了其证明指向，本院不予采信作为定案依据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方当事人对《商品房买卖合同》的效力均不持异议，本院予以确认。一审法院查明，案外人李永刚系王静购买星凯公司商品房的中间介绍人，且部分房款亦是由李永刚缴纳，与星凯公司交涉交房手续的亦是李永刚，故一审认定李永刚属于与涉案房屋有特殊联系的关系人是有事实依据的。同理，星凯公司的工作人员马东芳将涉案房屋钥匙交付李永刚的行为，应认定视为向王静实际交付房屋。故王静再行请求支付之后的逾期交房违约金，一审不予支持是正确的。
综上所述，王静与星凯公司的上诉请求均不能成立。应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费576元，由上诉人焦作星凯置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何云霞
审判员 董亚峰
审判员 王国星
二〇一七年十二月十八日
书记员 马 捷