安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民一初字第00737号
原告：牛北超。
被告：李明。
被告：刘香兰。
原告牛北超与被告李明、刘香兰民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告牛北超到庭参加诉讼，被告李明、刘香兰经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
牛北超诉称：2013年12月31日，李明、刘香兰与我签订《抵押借款合同》，约定借款金额25万元，借款期限自2013年12月31日至2014年12月30日，月息4500元。李明、刘香兰自愿用其所有的位于淮北市相山区抗战路12#202号（产权证号：淮房地权证相山区字第、1386）房产进行抵押。协议签订后，我于当日将25万元支付给李明、刘香兰，我与李明、刘香兰办理了房地产抵押登记手续。借款后，李明、刘香兰支付了自2014年1月至2014年8月的利息，此后未再付息，本金至今未付，为维护我的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：李明、刘香兰偿还借款本金25万元，并按照月利息4500支付自2014年9月至借款清偿之日止的利息；李明、刘香兰不能偿还借款本息，我有权对位于淮北市相山区抗战路12#202号房产行使抵押权并优先受偿；诉讼费用由李明、刘香兰负担。
牛北超为支持其主张，向本院提交以下证据：1、结婚证复印件，证明李明与刘香兰系夫妻关系；2、抵押借款合同、公证书、产权证、他项权证，证明李明、刘香兰向牛北超借款并以其所有房产作抵押的事实；3、建行汇款凭条、银行卡客户交易查询单、服务合同、收条，证明牛北超将25万元交付李明、刘香兰的事实。
李明、刘香兰未提交书面答辩状，亦未提交证据。
经举证、质证，本院对牛北超所举的证据认证如下：其提交的证据1-3组证据均具有真实性，合法性、关联性，本院予以确认。
根据本院以上认定的证据及当事人的陈述，经审理查明，李明与刘香兰系夫妻关系。2013年12月31日经淮北市助友投资理财服务有限公司介绍，李明、刘香兰与牛北超签订《抵押借款合同》，合同约定：李明、刘香兰向牛北超借款25万元，借款期限自2013年12月31日起至2014年12月30日止，月利率为1.8%，按月付息；李明、刘香兰如未能按时还本付息，应向牛北超支付借款总额20%的违约金，同时按照每日万分之四支付滞纳金。李明、刘香兰用位于淮北市相山区抗战路12#202号（产权证号：淮房地权证相山区字第、1386）房产作抵押等内容。该抵押借款合同于2014年1月2日经安徽省淮北市国信公证处公证。2013年12月31日，牛北超从其银行账户转入淮北市助友投资理财服务有限公司员工张永远银行账户转账25万元，同日，淮北市助友投资理财服务有限公司扣除李明、刘香兰应付该公司服务费6200元后，通过张永远银行账户将其余243800元汇入刘明银行账户。后李明、刘香兰向牛北超出具了25万元的收条，并约定到期未能按时付息，每天按照应还利息的千分之五支付滞纳金。2014年1月2日，李明、刘香兰与牛北超办理了位于淮北市相山区抗战路12#202号房产的抵押登记手续（他项权证号：淮房地产他证相山区字第14000049号）。借款后，李明、刘香兰依约支付了2015年1月至8月的利息，此后经牛北超多次催要，李明、刘香兰未再付息，本金至今未还致本案纠纷发生。
本院认为，债务应当清偿。李明、刘香兰向牛北超借款25万元，并签订了抵押借款合同，该抵押借款合同是双方真实意思表示，该借款合同合法有效，双方债权债务关系成立，牛北超如约交付借款25万元，李明、刘香兰应依法全面履行自己的义务，在借款到期后及时偿还借款，现牛北超要求李明、刘香兰偿还借款本金25万元，事实清楚，证据充分，应予支持。对于利息请求，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍，超出此限度的部分不予支持。”本案中，借款合同约定月年利率1.8%，又约定未按时还本付息应支付借款总额20%的违约金，同时按照每日万分之四支付滞纳金，对于逾期利息、违约金及滞纳金之和未超过银行同类贷款利率的四倍的部分予以支持，超出部分不予保护。现牛北超要求李明、刘香兰按照月利率1.8%支付自2014年9月1日起的利息，未超出法律规定的利率限度，应予支持。本案中，李明、刘香兰支付借款利息至2014年8月，故下余利息应自2014年9月1日起计算。
关于优先受偿权请求，李明、刘香兰向牛北超借款时，李明、刘香兰用自己所有的房产进行抵押，并办理了抵押登记手续。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”，双方并办理了位于淮北市相山区抗战路12#202号房产的抵押登记手续，故牛北超对李明、刘香兰提供抵押的位于淮北市相山区抗战路12#202号房产享有抵押权及优先受偿权。抵押物拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归李明、刘香兰所有，不足部分由李明、刘香兰清偿。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李明、刘香兰于本判决生效之日起十日内偿还原告牛北超借款本金25万元，并按月利率1.8%支付自2014年9月1日至借款清偿之日止的利息；
二、如被告李明、刘香兰未履行本判决第一项确定的义务，原告牛北超有权对位于安徽省淮北市相山区抗战路12#202号（淮房地权证相山区字第、1386）房屋行使抵押权并优先受偿；拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告李明、刘香兰所有，不足部分由被告李明、刘香兰清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5118元，由被告李明、刘香兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 张传奇
代理审判员 潘红梅
人民陪审员 姬中奎
二〇一五年十月十八日
书 记 员 谢婉莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条第一款：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
6：民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。