广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初6498号
原告（反诉被告）：王眈，女，汉族，1974年5月22日出生，住沈阳市东陵区。
委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纪晓新，广东恒生律师事务所律师。
被告（反诉原告）：罗丹，女，汉族，1987年1月13日出生，住江苏省南昌市南昌县，
委托诉讼代理人：肖禹，广东禅信律师事务所律师。
第三人：佛山市房友地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇草场村金碧花园高层20-23号楼商铺A25铺。统一社会信用代码914406055764550839。
法定代表人：李宝玉。
委托诉讼代理人：石大强，该公司员工。
第三人：中国银行股份有限公司广州长堤支行，住所地：广州市越秀区长堤大马路91号，统一社会信用代码914400008903304305。
负责人：李巍。
委托诉讼代理人：聂健文，该公司员工。
原告王眈与被告罗丹、第三人佛山市房友地产代理有限公司（以下简称房友公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，因本案处理与中国银行股份有限公司广州长堤支行（以下简称中国银行长堤支行）有法律上利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序于2017年9月15日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人黄京穗，被告委托诉讼代理人肖禹，第三人房友公司委托代理人石大强，第三人中国银行长堤支行委托诉讼代理人聂健文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行2017年3月13日签订的房地产买卖合同：被告及第三人中国银行股份有限公司广州长堤支行办理位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园28栋2901室房屋注销抵押手续；被告协助原告办理房产过户手续，将房屋过户至原告名下；2.被告支付违约金以2990000元为本金按日千分之一的标准计算自2017年3月26日起至房屋过户之日止；3.被告负担房屋买卖居间费35000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：经佛山市房友地产代理有限公司提供居间介绍，原告与被告于2017年3月13日，在被告家中签订了《房地产买卖合同》，约定原告以2990000元购买被告居住的位于佛山市南海区里水镇草场村金碧花园海岸花园28栋2901房。合同约定被告应于2017年5月30日前交付房产。合同签订后，原告按照约定向被告支付了定金100000元，并取得被告开具的收款收据。但被告未在合同签署后3日内不可撤销地全权委托经纪办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管，未签署公证委托书委托经纪方代办提前还贷、办理赎契手续及取回产权资料、交易过户，不协助买方申请银行按揭贷款手续，不配合提供相关资料。被告于2017年3月26日通过中介公司向原告表示因市场房价上涨不同意按合同约定价格出售涉讼房屋。随后原告及中介多次口头、电话、发函沟通催告其应信守承诺继续履行合同，但其至今仍拒不继续履行合同义务。因被告的恶意违约行为，导致原告无法购得房产，导致原告无固定住所可以居住，给原告的合法权益造成严重侵害，现原告愿意主动放弃贷款付款方式，并一次性支付购房款以继续履行房地产买卖合同。
被告答辩并反诉称，1.本案违约方是原告，被告在2017年3月15日通知第三人房友公司要求原告支付首期房款办理银行涂销抵押手续，但原告始终没有支付该款，这是导致本案合同无法继续履行的根本原因，相应的违约责任应由原告承担。根据涉讼合同约定逾期二十天支付购房款的，被告有权解除合同并且要求原告支付相应的违约金，至今原告除了支付定金外没有向被告或贷款银行支付过房款，故原告违约行为是客观存在的。2.原告要求被告支付违约金无事实及法律依据，违约方是原告，在被告电话通知原告要求继续履行合同并按合同约定继续履行，但原告仍然未向被告支付首期款。涉讼合同约定的按日千分之一计算违约金是指在逾期交楼或逾期付款二十天内，若超过二十天双方有权解除合同，违约金按合同价款的20%支付违约金，对继续履行的违约责任合同并没有约定，所以原告要求支付违约金至过户之日无合同依据及法律依据。涉讼合同约定的违约金及违约责任标准过高，应当予以调低。3.原告要求被告负担居间费无事实及法律依据，涉讼合同约定违约方赔偿守约方中介费是以合同不履行为前提。4.涉讼房屋是被告唯一住宅，小孩也在本小区读书，无其他居住地点。被告也属于限购范围无法购买房屋。基于上述事实和理由，提出反诉请求：1.解除原、被告签订的房地产买卖合同中有关房屋买卖关系的内容；2.原告已交定金100000元归被告所有；3.原告承担本案诉讼费用。
原告针对被告反诉辩称，反诉无事实及法律依据。1.被告违约在先，合同签订后不配合履行合同义务，没有按合同约定在合同签署后三日内不可撤销全权委托中介方办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应银行卡、借款合同等资料交给中介方保管，并协助中介方办理赎契手续及签署公证委托书，委托经纪方代办理提前还贷及取回产权资料交易过户。根据涉讼合同附件2第二条第2款约定，原告除定金外向被告支付的首付款是用于被告提前还贷赎契约涂销抵押之用，合同中明确约定被告需要公证委托中介办理赎契，提交相关材料条款的约定，被告在拒绝履行相关义务的前提下是无权要求原告支付款项给被告用于其还贷赎契，因此被告违约在先。2.被告于2017年3月26日通过中介明确告知原告其不再出售房屋，3月29日被告再次通过中介公司告知原告除非加价30万元，否则解除合同不再履行，被告至今拒绝向中介公司办理委托涂销的公证手续，拒绝向中介公司提供其还贷等银行卡借款合同等相应材料，且明确表示拒绝履行合同，因此被告才是违约方。原告在签订合同后按合同约定支付10万元定金并积极配合履行合同，不存在违约行为，被告无权要求原告支付违约金。
第三人房友公司针对原、被告诉请陈述意见，对原告诉请无异议。是否继续履行合同是原、被告之间的关系，第三人作为中介方只是履行居间义务，对交易情况可以做出说明。对被告反诉请求无异议。是否继续履行合同是原、被告之间的关系，第三人作为中介方只是履行居间义务，对交易情况可以做出说明。
第三人中国银行长提支行针对原、被告诉请陈述意见：不清楚原、被告之间的交易，接受原告代被告代偿贷款，要求法院判决中保护银行的权利，在贷款清偿后同意配合办理涂销抵押手续。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。
对于有争议的证据，本院认定如下：
1.原告提交的收款收据（0063757）为原件，交易当事人均没有异议，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。
2.原告提交的证明、证人证言可与原告提交的录音、微信截图相互印证，被告虽有异议但未能举证推翻，本院对其真实性予以确认。
3.原告提交的录音、光盘，反映原、被告、中介磋商情况，被告对其真实发生并无异议，本院对其真实性予以确认。
4.原告提交的微信截图与手机中的原件核对一致，被告虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以确认。
5.原告提交的网页为打印件，且与本案处理无直接关联，本院对其关联性不予确认。
6.被告提交的个人名下房地产登记情况查询证明、发票为原件，本院对其真实性予以确认，但均与本案无直接关联，本院对其关联性不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉讼房屋为广东省佛山市南海区里水镇草场村金碧花园海岸28栋2901房（权利证号为0200503786），登记为被告个人所有，已办理一般抵押登记，抵押权人为第三人中国银行广州长堤支行。2017年5月16日，因本案被本院查封。
2017年3月13日，原告与被告、第三人房友公司签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买涉讼房屋，总楼价为1990000元。为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担。买卖双方同意该物业交付使用的时间为交付首期楼款后，时间为2017年5月30日前。卖方应在物业办理过户登记后30天内迁出户口。基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费35000元。在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期20天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的20%作违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的20%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期20天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作违约金。定金100000元，买方须在2017年3月13日支付给卖方。卖方应在签订本合同后10天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买卖双方同意买方出资赎契。卖方必须在本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。买方应在原抵押银行通知还贷之日起10日内将首期楼款存入卖方供款账户内，如赎契款项一旦划至卖方供款账户，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用。首期楼款（不含定金）1100000元，买方应于原贷款银行通知还贷之日起10天内向买方付至卖方供款账号内。买方按揭付款的，买方须在合同签订后15天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并支付给卖方。买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。
同日，原告向被告支付定金100000元，其中50000元由原告通过其账户62×××76支付至被告账户62×××76，剩余50000元由原告委托徐丽春转账支付至被告账户62×××76。
2017年3月15日，原告向第三人房友公司支付中介服务费20000元。
同日，被告将中国银行广州东山支行个人信贷中心出具的《申请提前还款受理及指引书》通过微信照片发送给第三人房友公司，载明客户名称为被告，贷款账号：00×××94。请于2017年4月17日前预存金额不少于1315000元存入供款存折，我行于2017年4月17日至25日内任意一天自动从供款存折中扣划，预存款日当天余额不足导致划扣失败，视为自动取消该次提前还款资格，不再重复扣划。被告同时将银行卡照片通过微信发送给第三人房友公司。
2017年3月26日，第三人房友公司工作人员董富通过微信与原告联系，称“业主刚才过来了，说不考虑卖了，要不我们这两天约个时间谈一下吧”。
2017年3月28日，原告委托律师向被告送达律师函，催促被告在收函之日起三日内书面明确告知原告是否继续出售合同约定的房产，若被告在受到函之日起三日内不予回复则视为向原告明确不予出售房产。目前原告无法得知原抵押银行通知还贷之日的具体时间，为维护原告自身的权益，原告暂不支付首期款1100000元，待书面确定继续履行购房合同并向原告书面告知原抵押银行通知还贷之日的具体时间后及时支付。
2017年3月29日，第三人房友公司工作人员石大强通过微信与原告联系，称“现在他的意思就是：三个方案，1、赔偿定金10万。2、房价加多30万继续履行合同。3、就是打官司”，原告称按合同走。
2017年3月31日，被告致电原告，表示同意按合同办事将房子卖给原告，不回律师函给原告了。原告同时约被告出来面谈，被告称当天有事，看次日有没有时间，双方表示再约时间。
2017年4月18日，第三人房友公司工作人员石大强通过微信与原告联系，称被告刚回电话说回老家拿资料，不给确定时间什么时候办。原告要求明确到底是卖还是不卖。
2017年4月24日，原告与被告、第三人工作人员石大强就涉讼房屋交易进行协商，期间，被告明确签约时被告老公在场，并表示老公不同意卖房。
2017年9月11日，原告在交通银行股份有限公司账号62×××76中有存款3468316.11元。
另查明，2014年6月28日，被告（借款人）与第三人中国银行长堤支行（贷款人）签订《个人二手住房贷款合同》（编号JG3AAB20140063号），约定第三人中国银行长堤支行向原告发放贷款1440000元用以购买涉讼房屋，贷款期限为300个月，从贷款人实际放款日起算。被告提供涉讼房屋作为贷款抵押担保。截至2017年9月4日，被告尚欠第三人中国银行长堤支行本金1276800元。
本院认为，涉讼合同中有关房屋买卖关系的内容是原告与被告真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。被告签约后即向第三人房友公司及原告表示不再出售涉讼房屋，后原告向被告发出律师函要求其明确是否继续出售房屋，被告先是称愿意按约履行合同，后又以其丈夫不同意出售为由拒绝履行合同，存在多次反复，在此情况下，原告暂不支付首期款并无过错。此外，涉讼合同约定在原告出资赎契的情况下，被告须在签订合同之日起三日内不可撤销地委托第三人房友公司办理赎契手续、提供相关资料、签署公证委托书，此为被告应履行的在先的合同义务，被告未能举证已经办理该等手续，原告在此情况下未履行在后的支付房款用以赎契的义务合理有据，并未构成违约。综上，本院认为被告主张原告违约没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告所诉请的解除合同、没收定金均以此为基础而没有依据，本院不予支持。
被告拒绝按合同出售涉讼房屋，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现涉讼房屋除抵押和本案查封外，没有其他权利障碍，而原告有能力一次性支付剩余房款，且同意代为清偿被告尚欠第三人中国银行长堤支行的贷款，故原告诉请继续履行合同合法有据，本院予以支持。原告同意代为清偿被告尚欠第三人中国银行长堤支行的抵押贷款，本院予以照准。在原告清偿上述贷款后，被告及第三人中国银行长堤支行应配合办理涉讼房屋涂销抵押手续，然后被告应配合办理将涉讼房屋变更登记至原告名下的手续。
涉讼合同约定卖方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向买方支付违约金，现被告于2017年3月26日明确表示拒绝出售涉讼房屋，原告主张从该日起计算违约金符合合同约定，本院予以采纳。但本案已经支持原告过户请求，考虑原告实际付款及实际损失情况，本院认为合同约定以全部房款为本金每日千分之一的标准过高，本院根据公平及诚实信用原则，酌定以原告已付款100000元为本金按照每日万分之五的标准计算。因涉讼合同后续履行需要原告代偿贷款，涉讼房屋何时过户亦受该因素影响，并非必然因被告原因所决定，故本案被告应付违约金暂计算至庭审辩论终结之日，此后违约金原告可视实际履行情况另行主张。综上，被告应向原告支付以100000元为本金按照每日万分之五的标准计算的从2017年3月26日起至2017年9月5日止的违约金8150元。原告诉请超出本院核定范围部分，本院在本案中不予支持。
涉讼合同约定中介费由违约方承担是以合同不履行为前提的，现原告诉请继续履行合同并得本院支持，故原告诉请被告承担中介费35000元没有合同及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王眈应于本判决发生法律效力之日起三十日内代被告（反诉原告）罗丹向第三人中国银行股份有限公司广州长堤支行清偿《个人二手住房贷款合同》（编号JG3AAB20140063号）项下的贷款；
二、第三人中国银行股份有限公司广州长堤支行、被告（反诉原告）罗丹应于上列第一项义务履行之日起三十日内协助原告（反诉被告）王眈办理位于广东省佛山市南海区里水镇草场村金碧花园海岸花园28栋2901房（权利证号为0200503786）涂销抵押登记手续；
三、被告（反诉原告）罗丹应于上列第二项义务履行之日起三十日内协助原告（反诉被告）王眈办理位于广东省佛山市南海区里水镇草场村金碧花园海岸花园28栋2901房（权利证号为0200503786）变更登记至原告（反诉被告）王眈名下的手续；
四、被告（反诉原告）罗丹应于本判决发生法律效力之日三十日内支付违约金8150元予原告（反诉被告）王眈；
五、驳回原告（反诉被告）王眈的其他诉讼请求;
六、驳回被告（反诉原告）罗丹的反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取15906.64元（由原告预交），由原告负担514.04元，由被告负担15392.6元。财产保全费5000元（原告已预交），由被告负担。被告负担份额共20392.6元，应于本判决发生法律效力之日起三十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉受理费1150元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄 伟
二〇一七年十月十一日
书记员 邓莹莹