山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第1170号
上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛德源泰置业有限公司。住所地：青岛李沧区广水路***号。
法定代表人：赵元海，该公司董事长。
委托代理人：王小凤，该公司员工。
委托代理人：栾誉晗，系该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王惠，居民。
委托代理人：吕忠彰，山东平直律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王浚亦，无固定职业。
委托代理人：吕忠彰，山东平直律师事务所律师。
上诉人青岛德源泰置业有限公司（以下简称德源泰公司）因与被上诉人王惠、王浚亦商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2015）龙民三初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2011年12月12日，王惠、王浚亦与德源泰公司就位于龙口市港城大道北、南山路西的利群集团龙口商业步行街第C幢1层108铺号房订立了商品房预（销）售合同。涉案商品房总价为1730777元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人签订本合同时交纳首付款870777元，剩余按揭房款为860000元，在本合同签订后5日内按照买受人提供的按揭材料办理银行按揭贷款。在合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。在合同第八条“交付期限”中约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》；2、出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、……。在第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。在第十一条“交接”中约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行交接验收时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：1、出卖人发出的《交房通知书》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已交付买受人。发出《交房通知书》的通讯地址以本合同签订时买受人在合同中所记载的地址为准，自出卖人按该通讯地址挂号寄出书面文件之日起视为有效发出，在投邮（以寄出邮戳为准）后的第三日即为有效送达买受人。如买受人通讯地址有变更须在五日内书面通知出卖人，否则相关责任由买受人承担。合同附件四补充协议第3条第（3）项约定，出卖人负责联系按揭银行，经银行同意按揭贷款后，买受人应按规定的时间、地点办理按揭贷款的相应手续，并缴齐因办理按揭贷款所引起的全部费用。如买受人未按规定的时间办理按揭贷款的相关手续或未缴齐因按揭所需要的各种费用而造成银行不能及时审批按揭贷款的，按买卖合同第七条买受人逾期付款处理。
合同签订后，王惠、王浚亦向德源泰公司支付了首付款870777元，德源泰公司于2011年12月28日向王惠、王浚亦出具收款收据。剩余房款至今仍未办理按揭贷款。对此，王惠、王浚亦主张未能办理按揭贷款系因至今没有接到德源泰公司到哪家银行办理按揭贷款及贷款所需材料的通知，德源泰公司主张其已经通知王惠、王浚亦到中国农业银行办理按揭贷款，但王惠、王浚亦去办理时因不合格所以未完成贷款。
另查明，德源泰公司于2014年1月22日向王惠、王浚亦发出了交付使用通知书，2014年1月26日，王惠、王浚亦并在业主交楼流转表、利群集团龙口商业步行街消防安全责任书、利群集团龙口商业步行街业主入伙接收验房表、利群集团龙口商业步行街业主交房资料和物品明细确认表上签字，并领取了涉案房屋的钥匙，但未进行装修，也未实际使用。
王惠、王浚亦诉至法院，请求依法判令德源泰公司向王惠、王浚亦支付自2012年7月1日至2015年3月3日的逾期交房违约金169802元（870777元×2／10000／天×975天）；诉讼费用由德源泰公司承担。德源泰公司辩称，根据双方签订的《商品房预（销）售合同》约定：“出卖人发出的《交房通知书》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已经交付买受人。”本案涉案房屋已交付给王惠、王浚亦，并不存在逾期交房的违约责任，王惠、王浚亦的诉讼请求缺少事实与法律依据，请求依法驳回。在合同履行过程中，王惠、王浚亦向德源泰公司支付首付款870777元后，一直未办理剩余房款的银行按揭，违反了合同约定。德源泰公司提起反诉，要求判令王惠、王浚亦向德源泰公司支付自2012年12月18日至2015年3月3日的违约金共计201412元（860000元×2／10000／天×1171天），诉讼费用由王惠、王浚亦承担。
至庭审结束时，就涉案房屋德源泰公司仍未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋也未经相关部门验收合格。
原审法院依据王惠、王浚亦与德源泰公司当庭陈述、商品房预（销）售合同、山东省烟台市房地产企业预收款收据、交付使用通知书、业主交楼流转表、利群集团龙口商业步行街消防安全责任书、利群集团龙口商业步行街业主入伙接收验房表、利群集团龙口商业步行街业主交房资料和物品明细确认表等证据认定上述事实。
原审法院认为，王惠、王浚亦与德源泰公司于2011年12月12日签订的商品房预售合同及附件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。德源泰公司抗辩称其已向王惠、王浚亦发出了交房通知书，王惠、王浚亦已在交房通知书上签字，德源泰公司已将涉案房屋交付给王惠、王浚亦，不应承担违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。自王惠、王浚亦在交房通知书上签字至本案庭审结束时，德源泰公司尚未就涉案房屋取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋也未经相关部门验收合格。因此，德源泰公司主张的2014年1月26日的交付行为违反了上述法律和行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条之“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的；……”之规定，该交付行为应属无效。且双方在合同中约定，德源泰公司应于2012年6月30日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付给王惠、王浚亦使用。因此，德源泰公司的抗辩理由不当，不予采纳。德源泰公司至庭审结束时仍未能依法、依约交付房屋，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原德源泰公司双方签订的补充协议明确约定出卖人负责联系按揭银行，德源泰公司虽主张其已经联系按揭银行通知王惠、王浚亦到银行办理按揭贷款，未能办理按揭贷款的责任在于王惠、王浚亦，但德源泰公司未能提供任何证据对其主张加以证实，因此德源泰公司反诉要求王惠、王浚亦支付逾期付款违约金，于法无据，不予支持。综上，王惠、王浚亦起诉要求德源泰公司承担逾期交付房屋违约金169802元（870777元×2／10000／天×975天），于法有据，予以支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院于2015年9月28日判决：一、青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内给付王惠、王浚亦自2012年7月1日至2015年3月3日的逾期交房违约金169802元。二、驳回青岛德源泰置业有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3696元，由青岛德源泰置业有限公司承担。反诉费2161元，由青岛德源泰置业有限公司承担。
宣判后，上诉人德源泰公司不服，提起上诉称，一、根据上诉人与被上诉人签订的《商品房预（销）售合同》第六条、第七条规定，被上诉人应按照合同约定及时足额向上诉人交纳全部购房款，否则，应承担逾期付款的违约责任。被上诉人应向上诉人承担自2012年12月8日至2015年3月3日的逾期付款违约金共计201412元。二、涉案房屋已实际交付向于被上诉人，且上诉人与被上诉人已办理完毕房屋交付手续，上诉人不应再向被上诉人支付逾期交房违约金。被上诉人已认可其于2014年1月26日在上诉人处签署了业主交楼流转表、利群集团龙口商业步行街业主交房资料和物品明细确认表、利群集团龙口商业步行街消防安全责任书，且已领取了涉案商品房屋的钥匙。根据《合同法》第四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，被上诉人签署的上述交房资料系其真实意思表示，具有法律效力，应视为被上诉人认可涉案房屋的现状并形成了涉案房屋已实际交付的法律事实。实践中，《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的取得往往具有一定的滞后性，且仅起到公示作用。涉案商品房未取得《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》并不影响房屋实际具备交付条件，且一审判决前，涉案房屋已取得了《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》。本涉案房屋已交付于被上诉人，且已处于被上诉人实际控制中，因此，双方的交房行为已完成，上诉人不应向被上诉人支付逾期交房违约金。综上所述，原审法院认定事实不清，证据不足，上诉人不应承担赔偿责任。请求撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金201412元，同时上诉人不予支付逾期交房违约金169802元。诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王惠、王浚亦辩称，一、双方签订的《商品房预售合同》附件四补充协议第3条第（3）项约定，出卖人负责联系按揭银行，经银行同意按揭贷款后，买受人应按规定的时间、地点办理按揭贷款的相应手续，并缴齐因办理按揭贷款所引起的全部费用。如买受人未按规定的时间办理按揭贷款的相关手续或未缴齐因按揭所需要的各种费用而造成银行不能及时审批按揭贷款的，按买卖合同第七条买受人逾期付款处理。自合同签订后，被上诉人一直在等待作为出卖人的上诉人联系银行办理贷款事宜。但至一审庭审终结时，被上诉人也未等到上诉人的任何与贷款有关的通知，也不知道向那一家银行提供什么贷款材料。直到2015年10月份，被上诉人才接到上诉人要求到中信银行办理按揭贷款的通知。因此，被上诉人并没有违约，不应向上诉人承担违约责任。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。至一审庭审结束时，上诉人尚未就涉案房屋取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋也未经相关部门验收合格。因此，虽然被上诉人在房屋交付通知书上签了字并领取了房屋钥匙，但该行为违反了上述法律和行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项之规定，该交付行为应属无效。再者，被上诉人虽然领取了钥匙，但由于涉案房屋没有经过相关部门的验收，安全没有保障，被上诉人至今也未敢使用房屋。适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的前提是房屋已经符合法律规定的交付条件。由于一审庭审终结前，涉案房屋尚不具备法定的交付条件，所以，本案不能适用上述规定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，涉案房屋所在建筑于2015年7月18日取得建设工程竣工验收备案表。上诉人自认涉案房屋所在的建筑于2015年6月30日经设计单位、勘察单位、建设单位、施工单位、监理单位竣工验收。被上诉人对此表示不清楚。
被上诉人提交上诉人于2015年9月30日通过特快专递发给被上诉人的一份通知书，载明被上诉人在接到通知书后到中信银行办理按揭贷款手续。证明没有及时办理按揭贷款是上诉人没有及时联系好贷款银行所造成的，责任在上诉人而非被上诉人。上诉人对该证据真实性没有异议，但称该通知书是上诉人在取得竣工验收备案表等相关交房手续后，向被上诉人发出的办理产权登记的通知书，被上诉人是否办理完毕房款缴纳及能不能办理银行按揭贷款属于被上诉人应尽的合同义务，该通知书只能证明上诉人提醒其缴纳购房款，并办理产权登记，无法证明没有联系好按揭银行的责任及被上诉人逾期交清房款的责任在上诉人。
本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人在2011年12月12日签订的商品房预售合同系当事人的真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定，应为合法有效。依照合同约定，上诉人应于2012年6月30日前向被上诉人交付符合取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》等约定条件的商品房，逾期交付应承担违约金。被上诉人虽然于2014年1月26日在业主交楼流转表、利群集团龙口商业步行街消防安全责任书、利群集团龙口商业步行街业主入伙接收验房表、利群集团龙口商业步行街业主交房资料和物品明细确认表上签字，并领取了涉案房屋的钥匙，但上诉人自认涉案房屋所在的建筑于2015年6月30日方经设计单位、勘察单位、建设单位、施工单位、监理单位竣工验收，于2015年7月18日才取得建设工程竣工验收备案表。故被上诉人接收涉案房屋时，房屋并未达到法定交付条件，因此，上诉人未在约定的交房期限内交付符合法定条件的房屋的事实清楚，原审判令上诉人支付被上诉人自2012年7月1日至2015年3月3日期间的逾期交房违约金正确，应予维持。因双方签订的补充协议明确约定由上诉人负责联系按揭银行，上诉人主张其早已通知被上诉人办理按揭贷款，被上诉人因不符合贷款条件而未完成贷款，但没有证据证实，对其主张本院不予支持。被上诉人未及时办理按揭贷款付清全部房款的责任不在被上诉人。原审判决驳回上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金的反诉请求并无不当。综上，上诉人的上诉主张不成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6868元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一五年十二月三十日
书记员 陈蒙蒙