湖北省赤壁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂赤壁民初字第833号
原告赤壁市丽苑物业有限公司（下称丽苑公司）。
法定代表人王汉华，丽苑公司经理。
委托代理人方婉秋，湖北君泽律师事务所律师。
被告谭贵斌。
本院于2015年5月5日立案受理原告丽苑公司与被告谭贵斌物业服务合同纠纷一案后，依法由审判员王新亚独任审判，于2015年8月6日公开开庭审理了本案。原告丽苑公司的委托代理人方婉秋，被告谭贵斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丽苑公司诉称，原告系位于赤壁市陆水湖大道众城国际公馆小区的物业服务公司。被告谭贵斌于2011年在租赁该小区B-2-1底57平方米的商铺一套从事经营活动时，与原告签订了物业服务协议书一份。该合同对物业管理费的收取、违约金的比例以及装修管理等有关权利义务作出了明确约定。从2013年5月1日起至2015年10月31日止，被告累计拖欠物业管理费3894元。经原告多次催讨，被告至今仍拒不支付。请求依法责令被告立即支付拖欠的物业管理费3894元，并按合同约定承担违约金。
原告丽苑公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1，原告经营资质证明一组，拟证明其经营范围和具有合法、有效的营业资质的事实。
证据2，物价管理部门收费许可文件一份，前期物业服务协议一份，房屋租赁合同一份，拟证明原告收取物业管理费的依据、双方当事人间存在物业服务关系以及被告需要交纳物业管理费和承担违约金的事实。
证据3，被告身份证复印件一份，拟证明被告系本案适格诉讼主体。
证据4，收款票据、欠款清单一组，拟分别证明被告已交纳的物业服务费和拖欠的物业管理费的事实，并证明被告应交纳违约金的事实。
被告谭贵斌辩称，我租赁赤壁市陆水湖大道众城国际公馆小区商铺以来，原告物业服务不能达到应有标准，未尽物业服务合同义务：第一，我在小区被别人殴打致伤，原告保安人员未尽到制止责任；第二，小区至今未成立业主委员会，原告未起到相应的协调作用；第三，小区未安装高清摄像头，导致多家业主被盗后不能有效收集破案线索，原告未尽治安防范义务；第四，物业管理费提价未经公示，提价无依据。因此，只有原告完全履行物业服务合同义务，我才履行物业服务费交纳义务。并且，我现在已解除与业主所签租赁合同，故该商铺2015年度应交物业服务费与我无关。
被告谭贵斌未提交支持其抗辩主张的证据。
经庭审质证，被告谭贵斌对原告丽苑公司提交的全部证据未提出实质性异议。经审查，原告丽苑公司提交的全部证据符合客观性、合法性和关联性的证据采信原则，本院予以采信。
经审理查明，赤壁市陆水湖大道众城国际公馆小区的建设单位是湖北众城房地产有限公司（下称众城房地产公司），原告丽苑公司系该小区物业服务公司。2011年12月7日，被告谭贵斌与众城房地产公司签订租赁合同一份。双方约定，众城房地产公司将其所有的B-2-1底57平方米的商铺一套出租给被告谭贵斌从事副食百货超市经营，租期自2012年元月1日至2017年12月31日止。双方并约定，合同乙方即被告谭贵斌接受小区物业公司的管理，并交纳相应的物业管理费。被告谭贵斌在签订该租赁合同的同时，又与原告丽苑公司签订前期物业服务合同一份。在该前期物业服务合同中，原、被告双方对各自主要权利义务均作出了约定。其中，合同第四条第一款第（一）项约定物业服务费按年交纳，每年12月份上旬交纳，一年交一次；该条款第（三）项约定，非住宅商铺，经营的按每平方米每月2元计算；第（六）项约定，合同乙方出租物业的，应向甲方办理出租登记手续，物业管理费用由乙方交纳；合同第十条第一款第三（项）约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日0.5%比例交纳违约金。无正当理由逾期3个月仍未交纳，甲方有权通过法院强制追缴。上述合同签订后，被告谭贵斌于2011年12月12日交纳了2012年度租金1026元。其后，被告以与他人发生纠纷，在小区遭他人殴打，原告未尽安保责任等理由拒交物业服务费。2015年初，被告终止了与众城房地产公司所签商铺租赁合同，涉案商铺现由案外人租赁经营，但被告终止与业主所签租赁合同时未向原告登记报备。从2012年12月13日起至2014年12月12日止，被告谭贵斌累计拖欠物业服务费2736元。为此，原告丽苑公司诉来本院。
另查明，赤壁市众城国际公馆小区业主大会尚未成立。
本院认为，原告丽苑公司与被告谭贵斌自愿签订众城国际小区前期物业服务合同，其内容不违反国家强制性法律规定，为有效合同。该合同虽名为前期服务合同，但因赤壁市众城国际公馆小区业主大会尚未成立，亦未选聘新的物业服务企业，故本案当事人间的物业服务关系依然存在，双方当事人仍应严格履行合同义务。被告谭贵斌虽提出原告有多项不提供优质物业服务的意见，但未提供相应抗辩证据，且其抗辩意见中所陈述原告违约的事实，与涉案物业服务合同中原告应负义务间无直接关联性。因此，被告谭贵斌以原告丽苑公司存在违约行为，自己有权拒交物业服务费的抗辩主张，本院不予支持。被告谭贵斌与案外人众城房地产公司的商铺租赁合同虽已解除，但原、被告间的物业服务合同关系并未解除，故被告谭贵斌提出自退出租赁商铺经营活动起，原告无权向其收取物业服务费的抗辩主张，本院不予支持。双方当事人约定的违约金比例明显过高，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为以每月欠交物业服务费为基数，按日万分之二计算。因合同约定交纳物业服务费的时间为每年的12月上旬，因此，尚不能认为被告谭贵斌2015年度有欠交物业服务费的违约行为。原告丽苑公司提出要求被告谭贵斌支付2015年度物业服务费并承担当年度违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告谭贵斌于本判决生效后十日内支付所欠原告丽苑公司2012年12月13日至2014年12月12日物业服务费合计2736元，并向原告丽苑公司承担违约金287.28元（已以每月应交物业服务费114元为基数，分别自2013年12月13日和2014年12月13日起，按日万分之二分段计算至2015年11月12日）。
二、驳回原告丽苑公司其他诉讼请求。
案件受理费50元减半收取，实收25元，由被告毛小妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17-680601040004-550。上诉人在上诉期届满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新亚
二〇一五年十月二十日
书记员 彭瑜婕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。