安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第04658号
上诉人（原审原告）：李万兵。
委托代理人：石飞龙，安徽元贞律师事务所律师。
委托代理人：宁顺利，安徽元贞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥信地乐汇商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区临泉路安徽大市场L2幢东3楼，组织机构代码58611077-5。
法定代表人：孟斌，总经理。
委托代理人：彭学斌，安徽天瑞律师事务所律师。
委托代理人：桑永标，安徽天瑞律师事务所律师。
上诉人李万兵因与被上诉人合肥信地乐汇商业管理有限公司（以下简称信地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院于2015年5月20日作出的（2015）瑶民一初字第02845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年12月31日，信地公司（甲方）与李万兵（乙方）签订一份《商铺租赁管理合同》，约定：1、商铺概况为乐汇商业街C#3-1号铺面，建筑面积937.03平方米，租赁用途餐饮经营；2、租赁期6年，自2012年12月25日至2018年12月24日，延期交房则以实际租赁日为准，租期顺延；3、甲方以书面形式通知乙方交房，乙方应在该日期进场对商铺进行装修和开业准备，届时双方签署交接确认书；4、自乙方进场日至租期开始日为装修期，装修期内乙方无需支付租金和物业费，乙方应按《装修管理规定》承担进场日起该商铺发生的全部费用，包括但不限于能源费、垃圾清运费、装修管理费等费用；5、乙方应在租期开始日前开业，或经甲方书面认可的日期开业，逾期开业应按本合同第六条承担责任；6、商铺租金标准，自2012年12月25日至2014年12月24日为34元／月／平方米（月租金为31859元），2014年12月25日至2016年12月24日为35元／月／平方米（月租金为32796元），2016年12月25日至2018年12月24日为37元／月／平方米（月租金总额为34670元）；7、自计租日起，每3个月为一个支付期，乙方应在本合同签订后7日内支付第一期租金、综合服务费，之后应在每个支付期届满前15日支付下一个支付期的租金、综合服务费；8、乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳78710元的租赁保证金，乙方未能如约交纳租金或违反本合同项下承租人承诺，应向甲方承担违约责任，甲方有权从租赁保证金中直接扣除所欠租金、综合服务费、物业费、能源费用、违约金等，不足部分仍有权向乙方追偿；9、乙方延期开业，每延期一日应向甲方支付租期内租金总额0.3%的逾期违约金。乙方逾期交纳租金、租赁保证金、综合服务费、物业费、能源费等费用，每逾期一日应向甲方支付应付金额1%的违约金；10、租赁期满，本合同自动终止，因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租赁保证金及已交纳的其他款项，并要求乙方支付相当于三个月租金的违约金（以解除前三个月的平均租金为基数，如合同在计租日前解除，则以第一个支付期租金作为计算违约金的标准）；11、发生下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同：乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同的（包括擅自撤场行为），乙方迟延支付租金、综合服务费、物业费、能源费等费用超过15日的……。
合同签订后不久，信地公司即将租赁房屋交付给李万兵。李万兵于同年12月31日向信地公司交纳了租金保证金78710元。之后，李万兵未按合同约定向信地公司交纳第一期租金、综合服务费，也长时间不进场。信地公司于2014年5月12日向李万兵发出一份《督促函》，认为李万兵经信地公司多次沟通、催缴及约谈，一直未按《商铺租赁管理合同》的约定缴纳首期租金、综合服务费及物业费，也未完成装修并开业经营，已严重违约，故通知李万兵在本通知发出之日起十日内前来办理解约手续，逾期将通过司法途径追究其违约责任。李万兵接到该函后表示同意解除合同，因双方对租金保证金返还事宜未能达成协议，故李万兵于2014年底诉至原审法院。原审法院于2014年10月15日开庭审理，庭审期间，信地公司称是在2014年5月12日给李万兵发函解除合同的；李万兵在陈述其诉请依据时回答：信地公司已经通知我方解除合同，我方也同意解除合同，故信地公司应返还我方保证金，并承担利息损失。李万兵在回答何时交付房屋时是：合同签订之日事实并没有交付，而是延误交付，租期不能确定。之后，李万兵撤回起诉。2015年5月20日，李万兵再次起诉至原审法院，请求判决：1、信地公司履行合同义务，立即将乐汇商业街C栋3层C#3-1号商铺交付给李万兵使用，如信地公司不交付，则立即退还李万兵保证金78710元、赔偿经济损失92000元（购买中央空调备款），并解除双方租赁合同。
原审法院认为：李万兵与信地公司签订的《商铺租赁管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人具有约束力，双方当事人理应按照合同约定履行各自的义务。信地公司辩称其已于2014年5月12日发函通知李万兵解除合同，李万兵也表示同意，该事实在2014年10月15日的庭审笔录中已得到证实。依据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人协商一致，可以解除合同。故双方的租赁合同应认定于该日协议解除。李万兵要求信地公司返还租金保证金，依据《商铺租赁管理合同》约定，李万兵应在合同签订后七日内支付第一期租金、综合服务费，因李万兵违约导致合同解除的，信地公司有权不退还租赁保证金。庭审中，李万兵对其在签订合同后至今未向信地公司交纳第一期租金的事实不持异议，故李万兵已违约在先，其该项请求无事实和法律依据，依法不予支持。李万兵要求信地公司赔偿其购买空调设备92000元，虽然提供了销售合同和供货清单，但无销售发票，不能证明该设备的真实价格，也不能证明是用于该租赁商铺。庭审中，李万兵陈述该设备在其处至今未使用，完好无损，实际损失未产生。李万兵违约在先，即使产生损失，责任也依法由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除李万兵与信地公司于2012年12月31日签订的《商铺租赁管理合同》；二、驳回李万兵的全部诉讼请求。案件受理费3710元减半收取为1855元，由李万兵负担。
李万兵不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定双方协商一致解除合同，无事实依据。信地公司于2014年5月12日向上诉人发出的仅仅是《督促函》，而非解除合同通知书。信地公司称2014年6月18日又单独书面通知上诉人解除合同，但上诉人从未收到此通知，信地公司也未提交证据证明上诉人对此通知进行了签收。上诉人之所以同意解除合同，是因为信地公司没有按照合同约定交付房屋，且在合同履行期限内已经将房屋租赁给他人，故上诉人同意解除合同，信地公司应退还租赁保证金，并不是双方协商一致解除合同。二、根据合同约定，信地公司应以书面形式通知上诉人交房，上诉人应在该日期进场对商铺进行装修和开业筹备，届时双方办理交接手续。但截止目前，信地公司并没有将房屋交付给上诉人，双方没有任何交接手续，也没有证据证明上诉人使用过房屋。计租日无法确定，租金标准也不能确定，上诉人不应支付租金。原审法院认定信地公司向上诉人交付房屋，没有任何事实依据。三、本案事实是，合同签订后，上诉人积极准备开业事宜，购买了中央空调并运至现场，招聘管理人员等，但信地公司一直未向上诉人发交房通知，也未将房屋交付给上诉人。合同履行期间，信地公司擅自将房屋租赁给他人导致合同无法履行。信地公司为了掩盖自己的违约事实向上诉人发函，上诉人前来时发现房屋已被他人装修，上诉人购买的设备一直存放在信地公司，导致餐饮无法经营。故上诉人并不存在违约行为，而是信地公司严重违约，应当退还上诉人保证金并赔偿损失。综上，请求撤销原审判决，依法改判信地公司退还上诉人保证金78710元，并赔偿损失92000元（购买空调设备款）。
信地公司答辩称：答辩人因上诉人一直未交付租金，遂发函解除了双方的租赁合同。因上诉人违约在先，依据合同约定，答辩人有权解除合同，并不退还保证金。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，李万兵提交一份公证书以及新浪网的新闻报道，证明信地公司在合同履行期间已将案涉房屋转租给他人实际经营，导致租赁合同无法履行，存在违约行为。李万兵称该证据在二审提交的理由是因为原审期间不知道，二审时才收集到的证据。信地公司对李万兵陈述的逾期提交证据的理由持有异议，并对上述证据的三性及证明目的均不予认可，认为无法确认商业网站报道信息的真实性。
双方当事人所举其他证据均同一审，相对方质证意见也同一审。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：信地公司与李万兵签订的《商铺租赁管理合同》还约定，信地公司给予李万兵第一年五个月的免租期（第一合同年最后五个月），给予四个月的装修期。李万兵陈述其空调外机设备是于2013年4月份左右进场的。
本院认为：李万兵与信地公司签订的《商铺租赁管理合同》中对李万兵应承担的租金和综合服务费的时间段、交纳时间以及数额作出具体约定，李万兵未按约于合同签订后七日内交纳第一期租金和综合服务费。李万兵上诉认为信地公司未按约交付房屋且其一直未收到信地公司的书面交房通知，信地公司陈述虽未发出书面交房通知，但双方合同是2012年12月31日签订的，合同约定的租期起算时间为2012年12月25日，可见合同签订当日已具备交付条件，且合同签订后不久，信地公司也实际向李万兵交付了房屋。本院认为，李万兵第一次起诉时已陈述合同签订之日未交付房屋，而是延误交付，并未否认信地公司未交付房屋的事实；其次，李万兵陈述其于2013年4月将空调外机设备进场，可见其已准备进场装修，即便按李万兵所称信地公司延误交付，根据日常生活经验推断，也能够印证此时信地公司已向李万兵交付房屋的事实，且李万兵亦未提交证据证明此时房屋客观上仍处于无法交付的状态。否则，按李万兵陈述信地公司自合同签订之日直至发函解除合同时一直未交房，故李万兵在已经交纳保证金且租赁用于餐饮经营的情形下，应当积极督促信地公司履行交房义务以减少其损失，但本案中并没有相应证据证明，李万兵上诉称信地公司未履行交房义务的理由亦不符合常理，本院不予采信。李万兵上诉称信地公司在合同履行期间将房屋转租给他人导致合同无法履行，但其原审提交的照片以及二审提交的网站公证资料等证据，只能证明案涉房屋实际已由他人租赁经营的事实，并不足以证明信地公司在合同履行期限违约转租的事实。信地公司于2014年5月12日向李万兵发函解除合同，即便认定信地公司最迟于2013年4月交房，根据双方合同约定，合同第一年有四个月的装修期和五个月的免租期，故截止2014年4月李万兵仍尚欠信地公司租金未付。李万兵接函后虽同意解除合同，但不影响其违约行为的认定。故信地公司发函解除合同并不退还保证金的行为，符合合同约定，且未退还的保证金数额与李万兵欠缴租金应当承担的违约责任相当。
综上，李万兵的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3710元，由李万兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一六年一月二十五日
书记员 徐文强
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。