江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣10民终703号
上诉人（原审被告）：蔡海浩，男，1978年1月7日生，汉族，临川人，现住抚州市临川区。
委托诉讼代理人：蔡正亮，系蔡海浩之父，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：抚州市洪亮物业管理有限公司，住所地江西省抚州市。
法定代表人：沈小平，系该公司经理。
上诉人蔡海浩与被上诉人抚州市洪亮物业管理有限公司（简称洪亮公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚州市临川区人民法院（2015）临民初字第1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，并经合议庭合议，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡海浩上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，诉讼费用由洪亮公司承担。事实和理由：1、洪亮公司作为物业管理服务公司，应同时具备有效的工商营业执照、物业管理资质及合法收费依据。但洪亮公司立案时均未提供，在庭审后才补交。洪亮公司只有2005年的收费依据。洪亮公司的营业执照于2008年被注销，其在一审庭审后提供的营业执照为2015年7月补办。洪亮公司的物业管理资质于2012年被注销。洪亮公司属非法经营，非法收费。2、洪亮公司用其他公共设施的收益弥补物业管理费用，一直没有催缴物业费。洪亮公司提供的证明其催缴物业管理费的照片为后补做假。3、阳光城小区物业公司交房时为洪亮公司，2008年后改由盛世物业管理有限公司接手管理。洪亮公司提供的业委会由盛世物业管理有限公司提交备案，与洪亮公司无任何关系。4、案件受理费判决错误。5、阳光城一期的房屋维修基金已被洪亮公司非法挪用。6、洪亮公司对小区的管理无合同依据，对小区的管理存在瑕疵，并侵占绿地、游乐场等从事商业活动，所得收益未公开。
洪亮公司未予答辩。
洪亮公司向一审法院起诉请求：判令蔡海浩支付物业管理费本金及滞纳金共计8404元，案件受理费由蔡海浩承担。
一审法院认定事实：洪亮公司物业服务范围为洪亮阳光城小区，其属于前期物业管理公司，由开发商负责管理。2010年11月份洪亮阳光城住宅小区业主委员会正式成立，且在抚州市房管局进行了备案。业主委员会成立以后，并没有聘请新的物业管理公司对小区进行管理，故目前该小区物业服务仍由洪亮公司提供。洪亮公司营业执照上的经营范围包括物业管理及配套服务。蔡海浩为小区住户。2007年6月20日，洪亮公司与蔡海浩签订了一份《“洪亮·阳光城”住宅小区业主临时公约》，就业主权利、义务以及违约责任等事项进行了约定：有权根据房屋建筑共用部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业公司及时组织修缮；有权要求业委会和物业管理公司按照规定半年定期公布物业管理收支项目；有权对物业管理工作中存在的质量、服务等问题提出意见、建议或批评，并可向物业管理主管部门投诉；自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好；必须在规定的时间内交纳物业管理服务费用，房屋共用部分、共用设施设备维修资金和公摊水电费等费用；明白并承诺与其他非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保险或保险关系；……。蔡海浩的房屋建筑面积为145平方米，按照抚州市物价局文件抚价价字【2005】25号规定，小区的物业收费标准按每月每平方米0.4元收取，洪亮公司向杨松林主张每年应交纳物业管理服务费667.20元，截止2014年12月31日尚欠3752元。蔡海浩在庭审中提供了照片，以证明阳光城小区公共草坪种菜养鸡、摄像头等防盗设施破旧、健身器材晾晒衣被、车辆乱停乱放、部分房屋漏水、乱搭乱建、公共卫生较差、建筑垃圾未及时清理等。洪亮公司工作人员多次催收物管费，并在户门张贴催缴欠费通知单，蔡海浩均以物业服务不到位为由拒交，故诉至法院。
一审法院认为，洪亮公司与蔡海浩签订的《“洪亮·阳光城”住宅小区业主临时公约》系双方当事人真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。蔡海浩在接受了洪亮公司的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费。现蔡海浩拖欠不付，已侵害了洪亮公司的合法权益，应承担相应的民事责任，故洪亮公司要求蔡海浩支付拖欠的物业管理费合理合法。蔡海浩庭审中提供的照片，证明洪亮公司未按照临时公约的约定全面履行合同，洪亮公司应承担相应的违约责任，应酌情少收物业管理服务费。洪亮公司向蔡海浩催缴欠款具有持续性，民法通则第140条规定，诉讼时效因当事人一方提出要求而中断。故该案诉请未过诉讼时效。另因双方未约定交纳物业管理服务费具体时间，而无法确定具体的逾期日期，故对洪亮公司要求蔡海浩支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百四十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条之规定，该院判决：
1、蔡海浩在判决生效之日即支付洪亮公司截止2014年12月31日物业管理服务费人民币3752元的85%即人民币3190元；2、驳回洪亮公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由蔡海浩负担。
二审中，当事人没有提交新证据。蔡海浩述称，洪亮公司系按建筑面积138.98平方米对其收取物业服务费，且开发商为让利业主以促销房产，一直按每平方米0.35元收取物业服务费。
本院查明，蔡海浩的房产证载明住宅面积138.98平方米，车库面积5.83平方米。洪亮公司的营业执照显示其成立日期为2003年8月21日，营业期限为2003年8月21日至长期。抚州市物价局抚价价字【2005】25号文件发布于2005年7月26日，文件中载明“以上物业服务收费标准自2005年8月1日起执行，试行一年，期满后，你公司提前一个月向我局申请正式的物业服务标准。”根据洪亮公司一审期间提供的部分业主交费收据，洪亮公司于2012年之前按每平方米0.35元收费，自2012年起按每平方米0.4元收费。抚州市房产管理局于2013年3月15日发布《关于注销宜黄县华夏物业管理有限公司等27家资质证书的公告》，洪亮公司在注销物业服务资质名单当中。
另查明，一审判决书第1页中，关于洪亮公司诉称蔡海浩“拖欠物业管理费达8年之久”内容有误，根据洪亮公司一审提交的诉状，应为“拖欠物业管理费达6年之久”；第3页中，关于“洪亮公司向杨松林主张每年应交纳物业管理服务费667.20元，截止2014年12月31日尚欠3752元”内容有误。本案中，根据洪亮公司物业费催缴通知单及洪亮公司述称，洪亮公司主张蔡海浩拖欠自2009年至2011年物业服务费1750元，2012年至2014年三年物业服务费，每年为667.2元（三年共计2001.6元），及滞纳金4652元，共计8404元（实为8403.6元）。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，洪亮公司为蔡海浩所在小区提供物业服务，蔡海浩依法应当履行向洪亮公司交纳物业服务费的义务。蔡海浩主张洪亮公司的营业执照于2008年被注销，以及2008年后阳光城小区改由盛世物业管理有限公司接手管理，因蔡海浩未提供相应证据，对其主张本院不予支持。关于收费标准问题。蔡海浩签订的《洪亮阳光城住宅小区临时公约》中没有对物业服务费的收费标准进行约定。抚州市物价局抚价价字[2005]25号文件核定的小区物业服务费收费标准为按每月每平方米0.4元收取，该收费标准虽是试行标准，但可作为参照依据，且洪亮公司在2012之前实际按每平方米0.35元收费，2012年后才调整为按每平方米0.4元收费，并无不当。
关于蔡海浩所称洪亮公司存在管理疏失以及挪用房屋维修基金、侵占绿地等问题。因物业服务企业的服务对象是全体业主。物业服务涉及方方面面，且诸多工作需要业主的理解和配合，存在瑕疵在所难免。业主对物业服务不尽人意之处可及时反映，协商改进。如果物业服务企业存在侵占公共用地、挪用专项基金等侵权行为，业主亦可依法维权。若业主动辄拒交物业服务费，将会影响物业服务企业正常运行，甚至陷入恶性循环，对其他按时缴费的业主也不公平。另一方面，物业服务企业亦应提供与收费标准相一致的物业服务。本案中，洪亮公司提供的物业服务确实存在较多问题，一审法院已酌情对物业服务费予以扣减。鉴于后期洪亮公司已被注销物业服务资质，其正常的服务质量已不能保障，一审判决蔡海浩承担的比例为85%仍然过高，应当将其承担的比例调整为60%。至于蔡海浩主张洪亮公司挪用基金及侵占绿地等事实，不在本案审理范围。
综上所述，蔡海浩的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2015）临民初字第1037号民事判决；
二、蔡海浩在本判决生效之日起十日内支付抚州市洪亮物业管理有限公司截止2014年12月31日物业管理服务费人民币3751.6元的60%即人民币2251元；
三、驳回抚州市洪亮物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由蔡海浩负担，二审案件受理费50元，由抚州市洪亮物业管理有限公司负担25元，蔡海浩负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新民
审 判 员 彭 珺
代理审判员 王 健
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 曾东阳