广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9519号
上诉人（原审被告、反诉原告）：麦家威。
委托诉讼代理人：黄霆，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：华润万家有限公司。
法定代表人：蔡立斌，董事长。
委托诉讼代理人：李俊宏，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙依丰，广东广和律师事务所律师。
上诉人麦家威与被上诉人华润万家有限公司（以下简称华润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
麦家威的上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法进行改判；2．撤销一审判决第二项，依法进行改判；3．撤销一审判决第四项；4．判令华润公司向麦家威赔偿因华润公司违约造成麦家威的装修损失人民币21万元；5．判令华润公司向麦家威赔偿因华润公司违约造成麦家威的返修费用人民币118万元；6．判令本案诉讼费用由华润公司承担。上诉事实与理由：一、一审法院认为“麦家威主张其损失为装修物损失21万元、返修费用118万元，但麦家威提供的证据仅为其与他人签订的装修合同、装修物翻修合同、部分图片及部分付款凭证，合同的价款和付款凭证不能相互对应，图片不能证明装修物损坏的原因，麦家威所举的证据无法证明装修物的损坏范围达到了21万元及翻修费用需要118万元，也没有举证证明装修物的损失与华润公司未能提供中央空调有因果关系，故对麦家威主张的损失、翻修费用，不予采信。但华润公司在其邮件中已自认装修物存在损坏，修复费用不超过1万元，故华润公司应向麦家威赔偿损失1万元”，认定事实及适用法律有误。理由如下：1．根据麦家威提交的证据材料可知，装修合同价款为277万，第一次翻修合同价款为55万，第二次翻修合同价款为35万，第三次翻修合同价款为38万，合计405万。后因装修材料大多为麦家威自行购买，经麦家威与施工方协商一致，确认装修合同价款、第一次及第二次翻修合同的总工程款为150万元，加上第三次翻修合同价款38万，合计为188万元。而麦家威提供的银行转账流水、施工方依法开具的发票，均能与重新确定的合同价款匹配，故一审法院认定“合同的价款和付款凭证不能相互对应’，是错误的。2．根据麦家威提交的证据材料可知，涉案店铺历经装修及三次翻修苦，依照合同价款合计为405万元，施工方最终收取的施工费用为188万元，但并未包括装修材料。根据当事人双方的邮件、华润公司内部沟通邮件、双方往来函件及麦家威提交的其他书面证据，足以证明涉案店铺历经装修及三次翻修的事实属实。根据三次翻修合同的价款及麦家威支付翻修费用的凭证，足以证明翻修所需支付的款项金额。据此，麦家威主张翻修费用118万元具有事实依据，真实合理。同时，结合本案麦家威实际支出的装修成本及装修物的损害情况，麦家威主张装修物的损坏范围达到21万元，也并未超过合理范围。3．关于麦家威主张的装修物的损失与华润公司未能提供中央空调之间是否具有因果关系的问题。事实上，一审法院认定“（麦家威）也没有举证证明装修物的损失与华润公司未能提供中央空调有因果关系”，与其认定的“但华润公司在其邮件中已自认装修物存在损坏，修复费用不超过l万元，故华润公司应向麦家威赔偿损失1万元”是自相矛盾的。根据一审法院认定华润公司应向麦家威“赔偿损失1万元”，即可说明一审法院是认定“装修物的损失与华润公司未能提供中央空调有因果关系”的。此外，根据本案的下列证据，可以进一步佐证“装修物的损失与华润公司未能提供中央空调有因果关系”的事实：(1)华润公司提交的、麦家威于2014年7月2日向华润公司发出的《公函》中载明“本店主要经营环境在店铺二层，建筑面积达到375平，处于与华润xx店二楼卖场衔接，几乎密封的空间，由于没有得到良好的新风循环和中央空调的供给，二层装修陆续出现墙体、地板、木质家具、门板、天花返潮、发霉，大面积脱落；棉质家私、美容床、沙发、被褥出现霉变、霉味；参茸药材产品出现发霉，软化等现象”、“华润万家总部亦于2013年2月对本店进行了巡视，安装柜式空调以缓解潮湿，并于2013年2月进行第一次装修返修”、“2013年5月深圳再次迎来潮湿和闷热天气，本店装修、墙体、设备、货物等再次严重发霉和损坏，正店充斥着难闻的霉味，为了店铺环境，本店再次进行了大面积返修，并且请专业机构进行除味除菌等”、“华润xx店开业后，中央空调一直处于调试状态，本店也一直要求租户主管配合调试中央空调，但是一直未能得到调试的帮助，直到2014年5月25号在xx店李萌的协助下，对本店中央空调进行调试，本店才正式营业”。(2)华润公司提交的邮件（发件人刘xx，发件时间2014年7月2曰10：10）中明确载明“但是确实因我司推迟开业造成其经营场所部分墙体发生霉交，我司存在一定过错”、“同时要现场取证，便于将来对场地装修赔付提供依据”、“要稳定客户情绪，要让对方相信我们是负责任的公司”；华润公司提交的邮件(发件人刘xx，发件时间2014年7月14日9：23)中明确载明“洪家帮忙派个人评估一下装修方面的损失额度，这两周客户暂时没有动静，他们是在等我们的损失评估”；华润公司提交的邮件(发件人张x，发件时间2014年7月14日10：55)中明确载明“今天下午现场看到的可能是租户返修完后的完整的，装修好的效果。是否存在返修的痕迹，是需要现场专业人士去现场取证，进行评估”。(3)证人黄xx（国家中级电工）于2016年5月28日作出的证言“那个空调到现在都还存在很多问题，关键机器不制冷，我最近还去看过，漏水很严重，宝珍堂养生馆这边整个天花都是水，全部都霉坏掉”。根据本案诉讼发生前麦家威向华润公司发出的公函、华润公司内部人员沟通的邮件记录以及麦家威申请出庭作证的证人之证言，可以充分证明麦家威主张的装修物的损失与华润公司未能提供中央空调之间具有直接的因果关系。4．一审法院认定“华润公司在xx店商场开业前，未能向麦家威供应中央空调，提供的商铺不符合合同约定的使用条件，已构成违约，麦家威因此导致的损失，华润公司应予以赔偿”，“但华润公司在其邮件中已自认装修物存在损坏，修复费用不超过l万元，故华润公司应向麦家威赔偿损失l万元”，系和稀泥之举。本案当中，一审法院既已认定华润公司构成违约，华润公司因此导致的损失，华润公司应予以赔偿；既已查明麦家威主张的装修物的损失与华润公司未能提供中央空调之间具有直接的因果关系，则应判定华润公司应当依照麦家威的合理主张进行赔偿；如一审法院认为麦家威主张的赔偿金额不合理，也应依职权启动第三方机构评估程序。但一审法院却弃麦家威的主张于不顾，而仅以华润公司“在其邮件中已自认装修物存在损坏，修复费用不超过1万元”，便认定华润公司只需向麦家威赔偿损失l万元，没有事实和法律依据。二、一审法院认为“麦家威抗辩2014年1月23日以后案涉商铺不符合合同约定的条件，证据不足，本院不予采信，麦家威行使先履行抗辩权的理由不能成立”，认定事实及适用法律有误。（一）一审法院作出上述认定的理由主要为：1．双方的合同第八条第三款明确约定了承租物业内的设施发生故障，麦家威应及时通知华润公司，华润公司应在合理时间修复，麦家威不得擅自处理；麦家威未能举证证明其有向华润公司报告空调故障；2．即使张彬是华润公司的空调维修人员，麦家威没有通知华润公司而是擅自请张彬维修、调试，也是麦家威与张彬之间的关系，与华润公司无关。麦家威认为，一审法院作出上述认定的理由，与本案可以查明的事实不符。理由如下：1．案涉店铺的空调出现故障后，麦家威已多次通知华润公司进行修复，但华润公司一直未能进行处理。根据麦家威提交的其与华润公司员工空调师傅张彬的短信记录发送的时间可知，麦家威与张彬早在2014年6月2日前便已开始联系；由信息内容可知，张彬也应是在2014年6月2日前帮助麦家威对空调进行了维修、调试。此外，根据手机信息可知，张x特别提到“麦总上面是我的工行账号，也是李x（经理）介绍的”、“麦总我们都是打工的，你要要的话，你找李x经理给开个，我给他讲”。据此可知，麦家威请张x维修、调试空调，系李x（经理）介绍。同时，华润公司提交的邮件（发件人曾理，发件时间2014年7月15日17：37）中明确载明“根据领导安排，确认在明天下午三点再次进行自然美租户装修损失现场核查。我司现场人员为：李x、唐xx、王xx．．．．．．。自然美租户负责人麦家威今天已联系好明天会准时到店”；华润公司提交的邮件(发件人曾理，发件时间2014年7月18日15：45)中明确载明“王xx、李x：下午好！关于本周三现场核查自然美店铺装修损失的情况，请两位邮件回复营运与工程方面的评估结论，以便我部安排后续同租户的洽谈”，据此可以确定“李x”为华润公司xx店的现场工作人员及负责人。依照通俗的常情常理常识，结合上述证据可知，案涉店铺的空调出现故障后，麦家威一定是通知过华润公司进行修复（事实上，麦家威以电话方式及前往华润公司xx店工作处的当面通知的方式，多次反映了案涉店铺的空调故障问题），否则华润公司的现场负责人李x不会得知案涉店铺的空调出现故障，更不会给麦家威介绍华润公司员工空调师傅张x，让麦家威请其帮忙对空调进行维修、调试。据此也可知，华润公司并未依照双方的合同第八条第三款的约定，在承租物业内的设施发生故障，麦家威及时通知华润公司后，华润公司并未在合理时间进行修复，反而是要求麦家威自行出资请华润公司的员工进行修复，华润公司的该行为已严重违反合同约定。综上可知，一审法院认为麦家威“未能举证证明其有向华润公司报告空调故障”，系认定事实错误。2．麦家威并非没有通知华润公司，也并非是擅自请张x维修、调试，麦家威会请张x维修、调试空调，皆因其系华润公司xx店负责人李x经理介绍的华润公司的员工。该事实，根据上述第1点的证据分析，可以明确得知。（二）事实上，麦家威抗辩2014年1月23日以后案涉商铺不符合合同约定的条件，证据充分，麦家威行使先履行抗辩权的理由依法成立。理由如下：1．《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2．依照双方的合同第八条第一款的约定，甲方（华润公司）负责对该物业公共区域及该单元内公用装置、设施进行日常维修保养。但实际上，从2014年1月至7月，华润公司从未对“对该物业公共区域及该单元内公用装置、设施进行日常维修保养”，俨然属于违约在先的行为。3．依照双方的合同第八条第三款的约定，乙方（麦家威）发现该单元内公用装置、设施破损或发生故障，应及时通知甲方（华润公司），甲方应在合理时间修复该等装置、设施。依照双方的合同第十条第一款的约定，（甲方，即华润公司）保证在租赁期内拥有合法的转租权，且该单元处于正常可使用和安全的状态，并为乙方正常经营活动提供方便。甲方（华润公司）同时负责提供经双方确认的位置，场地及经营过程中必要的水、电、空调供应。依照双方的合同第十条第二款的约定，甲方（华润公司）保证该物业内部公共设施的正常运行，并对房屋及其提供的设施（包括工程配套条件）进行定期维修保养，以保证房屋及设施的安全和正常使用。若租赁期内房屋或设施发生妨碍安全及正常使用的损坏、故障时，甲方（华润公司）应在接到乙方报修通知及时进行维修，迅速将其恢复根据上述分析可知，华润公司未能依照约定向麦家威交付可供正常使用的租赁场所；同时，案涉店铺的空调出现故障后，麦家威已多次通知华润公司进行修复，但华润公司一直未能进行处理，华润公司的上述行为俨然属于严重违约在先的行为。4．《合同法》第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据上述法律规定，在承租物业内的设施发生故障，麦家威及时通知华润公司，但华润公司未在合理时间进行修复，麦家威采取适当措施防止损失的扩大的行为，不应认定为“擅自处理”的行为。综上，华润公司至少负有以上在先履行的合同义务，但华润公司均未能依照约定进行履行，已构成严重的在先违约。据此，麦家威未依照合同约定向华润公司及时支付其他月份租金的行为系主张先履行抗辩权，依法不应承担逾期交付租金的滞纳金责任。三、在本案存在上述情况之下，一审法院仍判决麦家威依照租赁合同约定的租金标准，向华润公司足额支付全部租金及滞纳金，是显失公平的，也是违反法律规定的。华润公司向麦家威交付的案涉商铺不能满足麦家威实现合同目的，依法应视为双方签订租赁合同时的情势已经发生了变更，本案租金交纳的标准应根据合同的实际履行情况依法酌定。同时，麦家威并非故意违约迟延向华润公司缴纳租金，而是依法主张先履行抗辩权，因此麦家威迟延向华润公司缴纳租金的行为不应认定为违约行为，依法无需支付滞纳金。综上所述，华润公司未能严格依照双方的约定及有关法律规定全面履行自身的在先合同义务行为，麦家威依法保障自身合法权益的行为应得到认可和肯定。故，恳请二审法院查清事实，判如所请，以维护麦家威的正当合法权益。
华润公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。麦家威以行使先履行抗为由，无事实和法律依据，2014年1月23日华润xx店商场开业后，华润公司向麦家威提供的案涉商铺符合合同约定的使用条件，且华润公司与麦家威积极协商处理，因延期开业给麦家威带来的影响，麦家威在2012年年底完成装修后就已开业，华润公司仍免除了商场开业前麦家威的全部租金，即使麦家威认为涉案商铺不符合合同约定的使用条件，麦家威也可依据合同约定向华润公司主张赔偿相应损失，麦家威采取拒付租金的方式不符合合同约定。二、案涉商铺所谓的装修及返修合同支付凭证不能相互对应，且不符合常理，存在伪造的可能，根据麦家威提供的装修合同及返修合同，装修及返修分别发生于2012年年底和2013年，而麦家威所谓的支付工程款却迟至2014年12月份，时间跨度过长，完全不符合常理。试问，哪个承包人可以在未收到分文工程款的前提下进行返修，更为明显的是麦家威提供的2014年12月22日支付给吴xx的100万元所谓工程款却在摘要中显示为借款。综上，请求二审法院驳回麦家威的全部上诉请求。
华润公司向一审法院起诉请求：1、麦家威向华润公司支付拖欠的租金及逾期付款违约金，租金从2014年1月1日计至2014年12月31日为761806.45元，逾期付款滞纳金（暂计至2014年10月31日）为409537.09元(每天按逾期额的千分之五计算，计至实际付款之日止)；2、麦家威支付华润公司水电费56340.80元及水电费滞纳金32689.97元(暂计至2014年10月，计至实际付款之日止)；3、麦家威承担本案诉讼费用。诉讼中，华润公司撤回第二项诉讼请求，增加一项诉讼请求为：麦家威向华润公司支付拖欠的2015年1月1日至2015年11月31日的租金902000元及暂计至2015年11月27日的逾期付款滞纳金2291410.65元（逾期付款滞纳金以每月所欠费用，每天按逾期额的千分之五计算，并计至实际付款之日止）；
麦家威的反诉请求：1、华润公司向麦家威赔偿因华润公司违约造成麦家威的装修损失21万元；2、华润公司向麦家威赔偿因华润公司违约造成麦家威的返修费用118万元；3、华润公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年9月22日，华润公司（甲方）与麦家威（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将深圳市福田区侨香路xx店的出租给乙方从事美容服务项目，建筑面积约为498平方米；租赁期限自2012年9月22日到2018年8月31日止；租金每月每平方米249元，月租金合计82000元；租赁期内的2014年9月23日起，按上年租金为基数，每平方米租金逐年递增5%，直至本合同期满为止（即2014年9月22日至2015年9月21日，月租金86100元；2015年9月22日至2016年9月21日，月租金90405元；2016年9月22日至2017年9月21日，月租金94925.3元；2017年9月22日至2018年8月31日，月租金99671.6元）；乙方须于每月5日前缴纳租金；乙方应按照甲方之要求对该单元进行装修，并应事先向甲方提交装修图施工图纸及方案，经甲方书面同意并取得有关部门批准后方可进行施工（第七条第一款）；甲方负责对该物业公共区域及该单元内公用装置、设施进行日常维修保养，乙方应予以合作（第八条第一款）；乙方如发现该单元内公用装置、设施破损或发生故障，应及时通知甲方，甲方应在合理时间修复该装置、设施（第八条第三款）；甲方保证在租赁期内拥有合法的转租权，且该单元处于正常可使用和安全的状态，并为乙方正常经营活动提供方便，甲方同时负责提供经双方确认的位置、场地及经营过程中必要的水，电，空调供应（第十条第一款）；甲方保证该物业内部公共设施的正常运行，并对房屋及其提供的设施进行定期维修保养，以保证房屋及设施的安全和正常使用，如租赁期内房屋或设施发生妨碍安全及正常的损坏、故障时，甲方应在接到乙方报修通知及时进行维修，迅速将其恢复（第十条第二款）；如乙方逾期向甲方支付本协议下的任何款项，甲方除可依据本合同第十七条约定提前终止合同外，还可以要求乙方就其延迟支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、管理费及空调费、设施费用之滞纳金按每日0.5%计收（第十二条第一款）。
签订合同后，华润公司将场地交付给了麦家威。麦家威于2012年11月完成了装修。麦家威承租的商铺为两层楼结构，一楼面积约60平方米，可单独对外营业，二楼与华润公司的xx店商场相连通。由于华润公司的商场迟迟未能开门营业，麦家威在商铺装修好后开始了营业。
2014年1月23日，华润公司的xx店商场开始营业。在此之前，麦家威承租的商铺没有中央空调供应，麦家威自行购买了柜式空调。麦家威主张，由于商铺线路是临时电线电缆，当柜式空调、抽湿机等电器同时启动时，因功率过大导致短路，频频跳闸，铺位内潮湿、闷热，致使装修物、货品损坏，直至2014年6月深圳市福田区供电局才为案涉商铺更换为符合国家安全标准的电线。一审法院根据麦家威的申请向深圳市供电局有限公司调查，深圳市供电局有限公司复函一审法院，案涉商铺电力电缆线路为低压馈线，属于用户（深圳市住宅租赁管理服务中心）产权，由客户自行维护管理，更换案涉商铺电力电缆线路属客户行为，我局无相关更换记录。华润公司申请的证人黄尚军到庭作证陈述，案涉商铺在2014年期间发生电力方面的问题的都是麦家威叫其处理，其看到设备是完好的，是开关跳了，准确原因其不清楚，从电路专业角度来看，其认为是供电线路小了；2014年7月麦家威有让其送16平方的电缆到商铺更换；7月更换电缆时，商铺内的中央空调可以正常运转，但听麦家威说中央空调有一个阀门没有打开把冷冻水关了，所以中央空调即便运转了也不制冷。麦家威主张，中央空调是他在2014年6月花费1500元请张x调试后才制冷。麦家威为此提交了转账凭证。华润公司认为，xx店开业后，案涉商铺的中央空调是正常的。
2014年6月，华润公司向麦家威催收租金。6月27日，麦家威向华润公司发出《公函》回复：1、本店除2012年8月29日收到过华润公司书面通知进场装修外，至今从未收到过华润xx店关于暂缓开张及原因、对货物作转移保护、何时正式开张等书面通知，装修至今，只能靠传言听说“国庆开张、春节开张、劳动节开张”，我们作为租户，苦苦保存装修以及在翻修中痛苦不堪。2、本店经多次索取，一直未能收齐报批消防所需的资料，导致本店的卫生安全、食品流通许可证等证件未能办理，不能正常营业。3、关于货物损失，损失货物中大部分将近过期或日久变质。华润公司的xx店曾在2012年11月在店内大量进货，后将货物陆续运走，本店却未收到任何关于对货物进行保护以及转移的通知。4、本店认为，双方在上述问题上存在争议，建议总部统一协商、处理。
7月2日，华润公司复函麦家威：1、华润公司xx店商场正式营业日期为2014年1月23日，而麦家威在2012年底完成装修后已开业，实际开业日期远远早于华润公司xx店正式营业日，考虑到因华润公司xx店延迟开业给麦家威带来的影响，对于麦家威自2012年底到2014年1月23日前开业期间的租金免予收取，正式起租日为xx店开业日2014年1月23日。2、麦家威函件中所提因华润公司迟延开业，在此期间因华润公司未能正常供电和正常供应空调对麦家威已完成装修部分的损失问题，华润公司会对麦家威提出索赔的物证资料进行核实，并根据双方合同约定的相关条款在7月31日前予以回复。3、对于麦家威所提货品损失索赔事宜，按合同约定华润公司无需赔付。4、合同签订后，麦家威一直占用该租赁物业，请麦家威支付拖欠的租金、水电费，否则，将按合同约定追究麦家威的违约责任。
7月2日及8月20日，麦家威仍就6月函件所提的问题向华润公司发函交涉。华润公司提供的邮件显示，华润公司在7月16日组织人员到案涉商铺察看，发现有两个位置墙体发霉、前台柜子底部发霉（面积约6平方米），维修费用约2000元，总金额不超过1万元。
另查，麦家威于2014年5月21日、6月13日分别向华润公司支付了82000元租金。华润公司主张支付的是2014年3月份的租金，麦家威主张支付的是4月、5月的租金。麦家威为证明其装修损失及翻修费用，提交了其与范xx的装修合同（装修价款277万元）、麦家威与范xx、吴xx的《转包协议》、翻修合同三份（价款分别为55万元、35万元、38万元）、装修物及货品损坏的图片、向吴xx支付150万元的付款凭证。
一审法院认为，华润公司与麦家威签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。华润公司在xx店商场开业前，未能向麦家威供应中央空调，提供的商铺不符合合同约定的使用条件，已构成违约，麦家威因此导致的损失，华润公司应予赔偿。麦家威主张其损失为装修物损失21万元、返修费用118万元，但麦家威提供的证据仅为其与他人签订的装修合同、装修物翻修合同、部分图片及部分付款凭证，合同的价款和付款凭证不能相互对应，图片不能证明装修物损坏的原因，麦家威所举的证据无法证明装修物的损坏范围达到了21万元及翻修费用需要118万元，也没有举证证明装修物的损坏与华润公司未能提供中央空调有因果关系，故对麦家威主张的损失、翻修费用，一审法院不予采信。但华润公司在其邮件中已自认装修物存在损坏，修复费用不超过1万元，故华润公司应向麦家威赔偿损失1万元。2014年1月23日xx店开业后，麦家威辩称案涉商铺的中央空调不制冷，需要更换电线使用柜式空调，直至其6、7月请张x对中央空调进行调试后才正常。华润公司对此并不认可。一审法院认为，双方的合同第八条第三款明确约定了承租物业内的设施发生故障，麦家威应及时通知华润公司，华润公司应在合理时间修复，麦家威不得擅自处理。如案涉商铺的中央空调在2014年1月23日至7月间有故障，麦家威应依约通知华润公司维修，但麦家威未能举证证明其有向华润公司报告空调故障。麦家威举证证明2014年6、7月间案涉商铺有更换电线、其向张x付款，不足以证明该期间中央空调有故障。即使张x是华润公司的空调维修人员，麦家威没有通知华润公司而是擅自请张x维修、调试，也是麦家威与张x之间的关系，与华润公司无关，该维修行为也无法证明中央空调是何时开始出现故障、出现什么故障。因此，麦家威抗辩2014年1月23日以后案涉商铺不符合合同约定的条件，证据不足，一审法院不予采信，麦家威行使先履行抗辩权的理由不能成立。华润公司主张麦家威应支付2014年1月23日以后的租金及滞纳金，符合合同约定，一审法院予以支持。由于双方对麦家威已交的两个月租金是支付哪两个月未能达成一致，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条的规定，按到期债务的顺序，该两个月的租金冲抵2014年1月23日至3月22日的租金，故麦家威应按华润公司主张的每月82000元的标准向华润公司支付2014年3月23日至2015年11月31日的租金1664600元（82000元×20个月＋82000元÷30天×9天），华润公司主张的金额为1663806.45元，属于自行处分自己的权利，一审法院予以照准。双方合同约定的滞纳金标准为日千分之五，麦家威提出了过高的抗辩，一审法院参考银行贷款逾期利率，酌定滞纳金标准为日万分之五。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决：一、麦家威应于判决发生法律效力之日起十日内向华润公司支付2014年3月23日起至2015年11月31日止的租金1663806.45元及滞纳金（2014年3月的滞纳金以24600元为基数，从2014年3月6日开始；此后以每月82000元为基数，从每月的6日开始；按日万分之五计算至实际付清款项之日止）；二、华润公司应在判决发生法律效力之日起十日内向麦家威支付赔偿款1万元；三、驳回华润公司的其他诉讼请求；四、驳回麦家威的其他反诉请求。本诉案件受理费32930.7元（已由华润公司预交），由麦家威负担；反诉受理费8655元（已由麦家威预交），由麦家威负担。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原审法院认定华润公司在xx店商场开业前提供的商铺不符合合同约定的使用条件已构成违约，对麦家威因此导致的损失应予赔偿，华润公司对此未提出上诉，本院予以确认。麦家威主张其损失为装修物损失21万元、返修费用118万元，本院评析如下：首先，麦家威对主张的装修物损失21万元未提供具体证据证明，该主张无法采纳；其次，麦家威主张的返修费用118万元，提供的证据存在以下疑点：1.麦家威提供了2014年1月2日签署的协议，以此主张存在第三次返修，但2014年12月18日签署的结算协议中却未提及该次返修及费用，不合常理；2.麦家威主张其分别于2014年12月22日、12月25日向施工人吴xx转账支付了100万元、50万元结算款项，但该100万元的转账支付“摘要”却注明系“借款”；3.麦家威主张首次装修及三次返修工程的总结算款为188万元，于2014年12月22日、12月25日向吴xx转账支付了150万元，于2014年12月27日现金支付38万元，按麦家威的主张此时应已付清，但吴xx于2014年12月27日出具的收到38万元的《收据》却载明“因前期装修款尚未结清，待结清后再行开具发票”；4.装修工程2012年8月份开工并于2012年11月完成装修，期间麦家威未支付任何工程款，装修工程款与返修工程款同时结付不合常理。综上，麦家威上述主张缺乏充分、合理的证据支持，且麦家威也未就上述主张向原审法院申请司法评估，应承担举证不能的法律后果，再考虑到麦家威所主张的上述损失与装修工程质量也可能存在关联性、麦家威在华润商场开业前已实际使用涉案商铺而华润公司并未收取该期间租金等因素，原审法院以华润公司自认的修复费用1万元作为赔偿标准并无不当，本院予以确认。2014年1月23日后，华润公司xx店商场开始正常营业，麦家威未提供充分证据证明此后的涉案商铺不符合合同约定的使用条件，原审法院按照合同约定的租金标准计算此后租金亦并无不当。至于华润公司请求的滞纳金，本院认为，因华润公司违约在先，且双方对违约给麦家威造成的损失一直在协商而未能就赔偿数额达成一致意见，麦家威迟延缴纳租金事出有因，根据公平合理原则，本院对华润公司的滞纳金请求不予支持。
综上所述，麦家威的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持；一审判决实体处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1981号民事判决第二、四项；
二、撤销深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1981号民事判决第三项；
三、变更深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1981号民事判决第二项为：麦家威应于本判决发生法律效力之日起十日内向华润公司支付2014年3月23日起至2015年11月31日止的租金1663806.45元；
四、驳回华润公司的其他诉讼请求。
如被告未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费32930.7元（已由华润公司预交），由华润公司负担12930元，麦家威负担20000.7元；反诉受理费8655元（已由麦家威预交），由麦家威负担8000元，华润公司负担655元；二审案件受理费31150元（已由麦家威预交），由华润公司负担12930元，麦家威负担18220元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖 秋 姗
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
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二〇一七年九月二十七日
书 记 员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。