重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终1483号
上诉人（原审被告）：王星辰，男，1992年12月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：文向阳，重庆法霖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王卫，男，1963年12月20日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：文向阳，重庆法霖律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：成都德昌行物业服务有限公司，住所地四川省成都市武侯区高升桥路9号二栋4单元1103号，统一社会信用代码91510107758790544K。
法定代表人：彭善国，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：尚晓宁，重庆睿渝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡亮，重庆睿渝律师事务所律师。
上诉人王星辰、王卫因与被上诉人成都德昌行物业服务有限公司（以下简称德昌行物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初12078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王卫和上诉人王卫、王星辰的共同委托诉讼代理人文向阳和被上诉人德昌行物业公司的委托诉讼代理人尚晓宁到庭参加了审理。本案现已审理终结。
王星辰、王卫上诉请求：1、请求依法撤销重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初12078号民事判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由德昌行物业公司承担。事实和理由：1、涉案房屋由于存在质量问题，王星辰、王卫与开发商存在争议，故一直未接房，也未实际入住，并未享受到德昌行物业公司的任何服务，在王星辰、王卫与德昌行物业公司无特别约定的情况下，本案的物业服务费应由建设单位承担；2、德昌行物业公司就其管理物业区域与开发商办理交接时，应该清楚涉案房屋并未办理接房手续，故其应当向开发商收取；3、物业服务费收取的依据即物业公司提供物业服务，业主享受该服务，但本案中王星辰、王卫并未享受德昌行物业公司的物业服务，故不应支付相关的物业费用；4、《重庆市伴城花苑物业管理服务合同补充协议》系业主委员会在无全体业主或业主大会授权且无法律依据的情况下，由德昌行物业公司与业主委员会互相串通签订，该补充协议更改了《重庆市伴城花苑物业管理服务合同》关于空置房收费标准，属于无效条款。
德昌行物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。事实和理由：王星辰、王卫购买的是二手房，其二人事实上已经接房；德昌行物业公司与伴城花苑业委会签订的合同不属于前期物业服务合同，且双方签订的物业服务合同和补充协议系双方真实意思表示，应属有效，王星辰、王卫均应受该合同的约束；德昌行物业公司对王星辰、王卫拖欠物业服务费的行为进行了多次催缴，也曾提起诉讼，但王星辰、王卫仍然拒绝交纳，故王星辰、王卫应当按照补充协议约定的标准给付物业服务费。
德昌行物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令王星辰、王卫支付2012年11月15日至2015年11月14日的物业服务费21241.8元，2012年11月15日至2015年11月14日的公摊水电费595元及违约金（截止2016年11月14日之前违约金为4000元并以21241.8元为基数，从2015年11月15日起计算至付清之日止，按照月息2%的标准计算）；2、判令王星辰、王卫承担本案所有诉讼费用。
一审法院认定事实:2013年2月27日，德昌行物业公司与伴城花苑业主委员会签订《重庆市伴城花苑物业管理服务合同》，主要约定伴城花苑业主委员会委托德昌行物业公司为伴城花苑提供物业服务，该小区的坐落位置位于重庆市×××帆路××号。德昌行物业公司为该小区提供物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等内容。双方约定物业服务费按季收取，按建筑面积计算其收取的标准如下：1、叠拼别墅：2元/月/平方米；2、联排别墅：2.5元/月/平方米；3、商业物业：3.5元/月/平方米；4、其他物业：3.0元/月/平方米。公用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，由小区全体业主按户均摊方式计收。本合同期限为三年，自2012年11月15日起至2015年11月14日止。业主或物业使用人违反本合同约定，无正当理由未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，拖欠费将在顺延至第4月的第一天起产生滞纳金（即1月份的费用在4月1日起产生滞纳金，2月份的费用在5月1日产生滞纳金，以此类推）。2013年2月29日，德昌行物业公司与伴城花苑业主委员会签订《重庆市伴城花苑物业管理服务合同补充协议》，该协议主要约定针对“重庆市伴城花苑物业管理服务合同第八条：业主的空置房（经物业方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用由业主按上述收费标准的50%比例缴纳”之条款，增补以下内容：业主的空置房未按时缴费的，其物业服务费用由业主按全额收费标准的100%补交，并按每日千分之三的标准支付违约金。本补充协议有效期参照重庆市伴城花苑物业管理服务合同，自2012年11月15日起至2015年11月14日止。协议签订后，德昌行物业公司于2012年11月15日进驻涉讼小区提供物业管理服务，于2015年11月14日撤离涉讼小区。
另查明，位于重庆市江北区石马河街道宏帆路8号伴城花苑20幢附4号现登记在王星辰、王卫名下。该房屋建筑面积为236.02平方米，系联排别墅。2012年11月15日至2015年11月14日涉讼小区每户公摊水电费共计595元。德昌行物业公司为具有一级物业服务资质的物业服务企业。
一审庭审中，王卫举示照片若干用以证明由于德昌行物业公司没有解决房屋漏水以及房屋栏杆破损的情况导致王星辰、王卫至今未接房。德昌行物业公司质证认为，对于该证据的三性均不予认可，该照片不能看出形成时间。即使该照片系涉讼房屋内部照片也与德昌行物业公司无关，因为根据物业服务合同的约定，物业服务的内容不包括业主房屋内专有部分的维护。
一审庭审后，德昌行物业公司向法院提交书面申请表示为了促进案件的顺利解决，根据公司的实际损失，德昌行物业公司自愿将违约金调整为以21241.8元为基数，从2016年2月15日起计算至实际付清时为止，按照月息2%的标准计算。
一审法院认为，德昌行物业公司与伴城花苑业主委员会签订的《重庆市伴城花苑物业管理服务合同》及《重庆市伴城花苑物业管理服务合同补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，该合同依法有效。双方当事人均应依约依法全面履行各自的义务。王星辰、王卫作为伴城花苑20幢附4号的业主，上述物业服务合同及补充协议对其均具有约束力。协议签订后，德昌行物业公司即按照双方协议的约定为王星辰、王卫提供物业管理服务，王星辰、王卫亦应按约交纳物业服务费用。
关于德昌行物业公司主张物业服务费的标准和金额。因双方协议补充协议中明确约定针对“重庆市伴城花苑物业管理服务合同第八条：业主的空置房（经物业方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用由业主按上述收费标准的50%比例缴纳”之条款，增补以下内容：业主的空置房未按时缴费的，其物业服务费用由业主按全额收费标准的100%补交，并按每日千分之三的标准支付违约金，现王星辰、王卫拖欠物业服务费属实，因此应当缴纳的物业服务费为2.5元/平方米/月*236.02平方米*36月=21241.8元。对于王卫提出的因涉讼房屋尚未入住，因此应按照半价缴纳物业服务费的抗辩意见，因与合同不符法院不予采纳。对于王卫提出的房屋漏水、栏杆破损无人维修，物业服务不到位因此不缴纳物业费的抗辩意见，法院认为，王卫举示的照片无拍摄时间、地点且拍摄内容仅为局部，无法确认其真实性，故对于其意见法院不予采信。至于王卫提出的德昌行物业公司将物业服务外包的抗辩意见，因未举示相应的证据予以证明，法院不予采信。
关于德昌行物业公司主张的公摊水电费。因《重庆市伴城花苑物业管理服务合同》中明确约定公用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，由小区全体业主按户均摊方式计收，现涉讼小区2012年11月15日至2015年11月14日涉讼小区每户公摊水电费共计595元，因此对于德昌行物业公司主张的要求王星辰、王卫支付该期间公摊水电费的诉讼请求有事实以及合同依据，法院予以主张。
关于德昌行物业公司主张的违约金。现王星辰、王卫拖欠支付物业服务费行为已违反合同约定，应当承担违约责任，因物业服务合同中约定的违约金标准过高，德昌行物业公司主动将违约金金额调整为以21241.8元为基数，从2016年2月15日起计算至付清时为止，按照2%每月的标准计算，符合合同约定，法院予以主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王星辰、王卫于本判决生效之日起十日内支付成都德昌行物业服务有限公司2012年11月15日至2015年11月14日的物业服务费21241.8元，公摊水电费595元，共计21836.8元。二、王星辰、王卫于本判决生效之日起十日内支付成都德昌行物业服务有限公司违约金（以21241.8元为基数，从2016年2月15日起计算至付清时为止，按照2%每月的标准计算）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，对王星辰、王卫认为其并未接房、未实际享受德昌行物业公司的物业服务问题，因德昌行物业公司与伴城花苑业主委员会签订的物业服务合同不是前期物业服务合同，且王星辰、王卫购买的是二手房，该房屋已由之前的产权人实际交付王星辰、王卫并已办理房屋产权过户登记，即王星辰、王卫是涉案房屋的业主，应向德昌行物业公司缴纳相应物业服务费。对王星辰、王卫提出房屋漏水、阳台栏杆未粉刷的问题，因王星辰、王卫对房屋是否存在漏水的事实没有充分证据予以证明，而阳台栏杆属于其专有部分，故王星辰、王卫以此拒绝缴纳物业服务费的理由不能成立。另王星辰、王卫认为德昌行物业公司与伴城花苑业主委员会签订的补充协议无效的问题，本院认为依照《物权法》第七十八条之规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，故德昌行物业公司与伴城花苑业主委员会签订的补充协议在未被撤销前应属合法有效的协议，对该小区全体业主具有约束力。因王星辰、王卫拖欠物业服务费数额较大、时间较长，德昌行物业公司要求其二人按照补充协议约定标准给付物业服务费的条件已成就，故王星辰、王卫的抗辩理由本院不予采信。
综上所述，王星辰、王卫的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1064元，由王星辰、王卫承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
审 判 员 余彦龙
代理审判员 刘 希
二〇一七年三月十四日
书 记 员 冉梦云