山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1003民初4761号
原告：威海久源物业服务有限公司，住所地威海。
法定代表人：霍明，董事长。
委托诉讼代理人：霍霞，工作人员。
委托诉讼代理人：吕寒冰，山东寒冰律师事务所律师。
被告：威海康业房地产开发有限公司，住所地威海市文登区。
法定代表人：陈昭志，董事长。
委托诉讼代理人：蔡正勇，工作人员。
委托诉讼代理人：赵磊，山东昀明律师事务所律师。
原告威海久源物业服务有限公司（以下简称久源公司）与被告威海康业房地产开发有限公司（以下简称康业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告久源公司委托诉讼代理人吕寒冰，被告康业公司委托诉讼代理人蔡正勇、赵磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件审理过程中，本院依原告的申请，依法对被告的财产采取了保全措施。
久源公司向本院提出诉讼请求：判令康业公司支付物业费1599897.6元，并按照银行同期贷款利率的1.3倍支付利息。事实和理由：久源公司与康业公司于2014年4月签订康业现代城前期物业服务合同，由久源公司为康业现代城提供物业服务。根据合同的约定，康业公司应交纳2017年度高层住宅物业的服务费444908.1元、电梯费207623.8元，交纳2017年度商业物业的服务费627365.7元，此外还应补交2014年4月至2016年12月的物业服务费320000元，以上合计1599897.6元。据此，久源公司为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。
康业公司辩称，首先，根据相关规定，房地产开发企业必须先签订前期物业服务合同，并向文登区物业管理办公室（以下简称物管办）交纳物业启动资金后才能办理商品房预售许可证，据此规定，康业公司作为康业现代城的开发商，为了尽快办理预售许可，在工程还没有竣工验收的情况下，于2014年4月与久源公司签订了前期物业服务合同。其次，物业管理条例规定，在办理物业承接验收时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，即进行物业交接的前提是工程已竣工验收。但涉案工程因文登区国土资源局未按国有建设用地使用权出让合同约定的时间将出让的国有土地使用权交付，导致康业现代城项目进度受到严重影响，至今尚有部分建筑安装工程、装饰装修工程、电梯安装工程、景观绿化、道路、安防、消防工程、供水供电供热、通讯、有线电视安装等工程尚未完工，不符合物业管理条例及前期物业服务合同规定的物业交付条件。第三，根据双方签订的前期物业服务合同的约定，久源公司提供前期物业管理服务的内容包括房屋建筑共用部位的维护和管理，共用设施设备的维护和管理，协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备，公共绿化的养护和管理，公共环境卫生的管理，交通与车辆停放秩序的管理，协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，装饰装修管理，社区文化工作管理，对物业相关的工程图纸、竣工验收资料及相关档案资料的管理等。因涉案工程尚未竣工验收，久源公司不可能、事实上也没有按照合同的约定提供上述物业服务。第四，根据前期物业服务合同的约定，物业服务费应当从康业公司通知的收房期限届满之日起计收。但涉案工程目前尚有诸多项目未完工，更未竣工验收，不符合商品房交付条件，不具备居住条件，因此康业公司一直未通知交房，故计收物业费的起始条件一直未成就，久源公司无权主张物业费。第五，康业现代城项目包括高层住宅和商业物业两部分，其中高层住宅部分，因项目南面约1000平方米的土地使用权交付时间较晚，故截至2017年1月5日，项目南面的两层地下室尚未开始施工，该区域当时还是深基坑，该区域功能包含车道入口、负一层商业入口、住宅配电室、部分人防工程及车库，且2号、3号住宅楼（高层住宅）入口也位于该区域。直到2017年3月，1号至3号高层住宅楼的9部电梯才取得电梯使用标志，电梯安装单位在同年4月才将上述标识移交康业公司。商业物业共有电梯17部，其中12部尚未安装，已安装的5部尚未验收，因此久源公司主张要求支付电梯费并无依据。第六，涉案小区市政配套供水工程于2017年5月开始施工、8月底施工完毕；排水系统于2017年7月开始施工、8月施工完毕；燃气工程于2017年4月开始施工、7月施工完毕，但至今未通过验收；高层住宅配套的电力工程尚未开始施工，商业物业电力工程至今未完工。在此种情况下，无论是高层住宅还是商业物业均不具备交付条件，也不具备居住、使用条件，亦不可能要求久源公司提供物业服务。综上，不同意久源公司的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2014年4月19日，久源公司与康业公司签订威海文登康业现代城前期物业服务合同一份，约定由久源公司为康业公司开发的康业现代城提供前期物业管理服务；服务期为5年，自2014年4月16日起至2019年4月15日；物业服务费为包干制，按建筑面积交纳，高层住宅0.74元/月/平方米、住宅电梯（含年检费、维保费、运行费）0.31元/月/平方米，商业物业1.5元/月/平方米（含电梯年检费、维保费，不包含运行费）；物业服务费从康业公司通知的收房期限届满之日起计收，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因康业公司原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费由康业公司交纳；物业服务的内容主要包括房屋建筑共用部位的维护和管理，共用设施设备的维护和管理，协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备，公共绿化的养护和管理，公共环境卫生的管理，交通与车辆停放秩序的管理，协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，装饰装修管理，社区文化工作管理，对物业相关的工程图纸、竣工验收资料及相关档案资料的管理等。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。
2014年5月1日，久源公司与康业公司另行签订威海市文登区康业现代城前期物业服务合同一份，同样约定由久源公司为康业公司开发的康业现代城提供前期物业管理服务；服务期为5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日；物业服务费为包干制，按建筑面积交纳，高层住宅0.75元/月/平方米、商业物业1.5元/月/平方米、电梯费（含年检费、维保费、运行费）0.35元/月/平方米；物业服务费从康业公司通知的收房期限届满之日起计收，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因康业公司原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费由康业公司交纳；住宅部分物业服务的主要内容包括综合管理服务、清洁卫生服务、秩序维护服务、绿化养护服务、共用部位及设施的日常运行与养护服务，商业部分物业服务的主要内容包括综合管理服务、清洁卫生服务、秩序维护服务、共用部位及设施的日常运行与养护服务。
久源公司称，2014年5月1日的前期物业服务合同系经过物管办备案的合同，且签订时间在后，应当按照该合同的约定计收物业服务费；康业公司称，2014年4月19日的前期物业服务合同是按照物业招标的中标结果签订的，且双方在签订2014年4月19日前期物业服务合同后，康业公司接到物管办的通知，被告知该合同丢失，于是康业公司工作人员携带公章至物管办重新签订了5月1日的合同，当时并未对合同内容进行校对，因此应以4月19日的合同约定为准。
久源公司称，自签订前期物业服务合同后，公司即安排工作人员进驻康业现代城项目小区提供物业服务，主要包括记录工程进度、进行安全巡逻、室内及室外保洁、电梯及消防设施的日常维护、为业主提供维修服务等。为证实自己的主张，久源公司提供了其自行制作的康业现代城（前期进驻）工程记录、巡逻记录、保洁工作频次表、维修单、考勤表、工资表及久源公司以自己的名义对外签订的建筑消防设施维修保养合同、电梯日常维护保养合同，同时提交了其提供物业服务的部分工作视频及照片。康业公司称，久源公司提供的工程记录、巡逻记录、保洁工作频次表、考勤表及工资表均系自行制作，其中工程记录中记载的施工情况与实际施工进度并不一致，但可以看出涉案工程至今未完工，不符合物业交接条件；久源公司提交上述证据的时间是在本案第一次庭审时（2017年11月28日），但却出现了2017年11月30日的巡逻记录及2017年12月的保洁记录；维修单中很多签字的“业主”并非实际购房人，且部分维修单中记载的房号至今尚未出售；涉案小区的消防工程至今未完工，不可能移交给久源公司进行日常维护，即使需要日常保养维护，现也仍在施工单位的免费保养期内，无需物业公司另行聘请他人进行保养维护；涉案小区的电梯共26部，至今仍有半数以上未安装、未验收，且电梯安装单位有一年的免费维保期，久源公司亦无需另行委托其他公司进行上述工作；工作视频及照片仅能反映录制及拍摄时久源公司工作人员的工作情况，不能证实久源公司自签订合同后持续地提供了物业服务，且根据涉案小区楼外监控资料显示，上述视频及照片均系久源公司组织人员现场摆拍形成，拍摄时人员到达现场，拍摄完成即离开，并未真正的提供物业服务。康业公司同时提交了其与山东精诚消防工程集团有限公司签订的消防安装工程施工承包合同及其与威海鸿达电梯工程有限公司签订的电梯维护保养合同。综上，康业公司对久源公司提交的上述证据的真实性均不认可。
康业公司称，其于2011年10月与文登市国土资源局（以下简称国土局）签订国有建设用地使用权出让合同，取得涉案工程所占用的国有土地使用权并开始开发建设，根据合同的约定，国土局应在签订合同的当日将上述土地使用权交付康业公司，但因拆迁问题，至今尚有部分土地使用权未能交付，康业公司曾于2016年2月及2017年11月两次函告国土局，敦促其尽快交付相关土地使用权；因上述原因导致涉案工程未能按约定时间完工、验收、交付使用，故康业公司于2017年11月14日通过威海晚报向业主发出延期交房公告，暂将交房时间推后至2018年7月。涉案工程的监理单位威海诚信建设项目管理有限公司对2017年工程进度情况及未完成工程进行了详细的说明，涉案小区C轴以南的两层地下室部分建筑安装工程、地下一层商业超市出入口玻璃防护工程及小区南侧室外景观、道路及安防设施，地下二层部分车库及设备用房地面回填、垫层及砼面浇捣工作、车道地面、部分设备用房及商业墙体砌筑及装饰工作、地下二层及地上五层公共部位装饰装修及不锈钢栏杆、六层屋面女儿墙内侧及货梯机房外墙装修、商业裙楼部分外墙装饰、住宅公共装修及部分安装工程、小区室外景观、排水、道路等设施至今未施工完毕。以上均可以证实涉案小区未达到竣工验收的条件，也不具备交付使用的条件。根据相关法律规定，开发商与物业公司进行物业交接的前提为工程竣工验收，据此康业公司不可能将涉案工程移交给久源公司开始进行物业管理，且亦未达到前期物业合同约定的久源公司可以主张物业费的条件。为证实自己的主张，康业公司提交了国有建设用地使用权出让合同、威海诚信建设项目管理有限公司工程进度情况及未完成工程说明、施工现场照片等证据。康业公司称，根据涉案工程楼外监控视频的记录，久源公司多次组织人员至施工现场拍摄照片及视频，时长半小时至一小时不等，保洁及巡逻的场景均是为了应付拍摄，拍摄完毕后人员即离场，并未提供真正的物业服务。康业公司同时提交了监控视频。久源公司称，监理公司陈述的工程施工情况与久源公司无关，监理公司并不能证实久源公司履行前期物业合同的情况；康业公司提交的监控视频存在剪辑、不完整、不连贯的情况，不能真实反映久源公司提供物业服务的情况，但是从内容上可以看出久源公司确实提供了保洁和巡逻服务；且物业服务并非24小时不间断进行，也并非需要全程录音录像，每项服务都有既定的频率和时间间隔，楼外的监控并不能监测到久源公司工作人员在楼内工作的情况。因此，对康业公司提交的上述证据的真实性均不予认可。
久源公司称，涉案小区高层住宅面积为49434.23平方米，商业物业面积为34853.65平方米，根据前期物业合同的约定，2017年度高层住宅的物业服务费为444908.1元（0.75元/月/平方米×49434.23平方米×12个月）、电梯费为207623.8元（0.75元/月/平方米×49434.23平方米×12个月），商业物业的服务费为627365.7元（1.5元/月/平方米×34853.65平方米×12个月），以上合计1279897.6元，为康业公司应支付的2017年的物业服务费。根据合同的约定，康业公司应交纳2014年4月至2016年12月物业费285万余元，考虑到该段时间的实际工作量，久源公司仅主张此段时间的工人工资，按照每年四人，每人每月2500元计，为320000元。以上共计1599897.6元，为久源公司自签订合同以来应收取的物业服务费。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
本案中，久源公司称，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因康业公司未将涉案小区的业主信息披露给久源公司，故应由康业公司交纳已竣工物业的物业服务费。而康业公司辩称，根据物业管理条例的规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件及物业管理所必须的其他资料。即进行物业交接的前提是工程已竣工验收并取得验收资料，现涉案小区尚未完工，不可能通过验收并取得竣工资料，康业公司也不可能按照上述规定将物业及相关资料移交给久源公司。且根据前期物业服务合同的约定，久源公司可以开始主张物业费的时间为康业公司通知的收房期限届满之日，现尚未到交房日期，久源公司无权主张物业服务费。综上，本案的争议焦点为涉案前期物业服务合同是否生效，久源公司是否实际提供了物业服务。
首先，关于合同是否生效。本案中，久源公司与康业公司分别提交了一份前期物业服务合同，两份合同在签订时间、物业服务期限及物业费收费标准等条款上均出现不一致定的情况，但不管是2014年4月19日的合同，还是5月1日的合同，均约定物业服务费应当从康业公司通知的收房期限届满之日起计收。即涉案的两份前期物业服务合同均为附生效条件的合同，只有满足“收房期限届满”这个条件，久源公司才可主张物业服务费。现康业公司已提供证据证实其通知的交房日期为2018年7月31日，在久源公司未提供证据证实康业公司发出过早于该时间的其他交房通知的情况下，涉案的两份前期物业服务合同至本案庭审结束时并未生效，久源公司无权依据涉案的前期物业服务合同主张物业费。
其次，关于久源公司是否实际提供了物业服务。久源公司为证实其已提供了物业服务，当庭提交了工程记录、巡逻记录、保洁工作频次表、维修单、考勤表、工资表及工作时的影像资料，上述证据均系久源公司自行制作，且康业公司指出了多处证据中存在的严重瑕疵，足以让人对其真实性产生质疑。故仅凭上述主观证据，不足以形成完整的证据链以证实久源公司持续地在涉案小区提供了完整的物业服务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
驳回威海久源物业服务有限公司要求威海康业房地产开发有限公司支付物业服务费1599897.6元及利息的诉讼请求。
案件受理费9599元，保全费5000元，均由威海久源物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于威海市中级人民法院。
审判员 李婉婉
二〇一七年十二月二十九日
书记员 刘燕菲