河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民二初字第1792号
原告河南金驰实业有限公司。
法定代表人房三孩，该公司总经理。
委托代理人丁兰业。
委托代理人郭亚丹，河南大乘律师事务所律师。
被告郑州市中原区第一建筑工程有限公司。
法定代表人赵福明，该公司经理。
委托代理人申书波，该公司职员。
被告杨建军，男，汉族，1971年12月19日出生。
原告河南金驰实业有限公司（以下简称金驰公司）与被告郑州市中原区第一建筑工程有限公司（以下简称郑州中原一建）、杨建军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2014年2月13日作出（2013）中民二初字第655号民事判决书。宣判后，原告金驰公司、被告郑州中原一建不服提出上诉。2015年4月17日，郑州市中级人民法院作出（2014）郑民三终字第879号民事裁定书，裁定：一、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第655号民事判决；二、本案发回河南省郑州市中原区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金驰公司委托代理人丁兰业、郭亚丹，被告郑州中原一建委托代理人申书波到庭参加诉讼，被告杨建军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告金驰公司诉称：原、被告于2009年12月22日签订租赁合同一份，约定被告将座落于郑州市路路南，约13000平方房屋出租给原告使用，每年租金150万元。被告提供该建筑物的土地使用证、施工图纸及相关证件，并由被告公司经理杨建军为该合同的履行提供担保。合同签订后，原告组织人员进行了水、电、消防、楼层隔断等装修施工改造，后于2011年2月该租赁物被规划局强行拆除，给原告造成极大的经济损失。原告多次找被告法定代表人及被告公司经理杨建军协商寻求解决办法，二被告总避而不见，无奈诉至法院，请求法院依法判令：被告返还租金150万元，赔偿损失423万元，共计573万元，诉讼费用由被告承担。
被告郑州中原一建辩称：1、2009年12月份与原告签订的租赁合同属实，签订合同时，被告出具了该房屋的相关证件，原告认可才签订的合同；2、杨建军非被告公司经理，杨建军从未对该合同履行提供担保，合同签订后原告未向被告交纳过租金，该租赁合同已于2011年元月解除；3、该房子拆除是要建新大楼，规划局建议被告拆除，被告自行拆除的，原告所说其进行装修及找杨建军协商这些情况被告均不清楚，原告未找被告单位领导进行协商；4、原告要求被告赔偿420万元没有事实与法律依据，因为原告在租赁我们房屋期间并没有对房屋进行过装修，即使原告进行装修，根据双方合同的约定，原告方应当自行承担。综上，原告诉求没有事实及法律依据，请求驳回。
被告杨建军的书面答辩意见：被告杨建军原在白鸽集团有限公司工作，后受聘于郑州中原一建。中原一建与金驰公司从2009年初开始协商租赁合同事宜时，杨建军作为中原一建的员工参与了合同的谈判，2009年12月双方签订了租赁合同，约定金驰公司租赁中原一建位于郑州市淮河西路公司院内商务楼，建筑面积约为13000平方米，年租金150万元，租赁期限20年。合同签订后，金驰公司分三笔共支付了100万元的租金，其中10万是金驰公司通过杨建军转交给中原一建总经理冯万春。剩余的50万租金，当时中原一建和金驰公司协商，由金驰公司负责购买安装电梯折抵剩余租金，但未签订书面合同。中原一建出租给金驰公司的房屋没有做消防工程，消防工程本应由中原一建负责并支付工程款，但由于金驰公司急着装修，就与中原一建协商，由金驰公司装修时一并做消防工程并垫付费用，其垫付的消防工程款用于折抵房屋租金。杨建军参与了上述过程，金驰公司做的消防工程也是由杨建军推荐的上海石化消防有限公司郑州分公司做的，消防工程合同标的为43万元。金驰公司起诉中原一建、杨建军后，中原一建找到杨建军，让杨建军和中原一建保持一致，并给杨建军请了律师，开庭时杨建军本人未到庭，律师所述部分与事实不符。本案涉及到杨建军出具的几份不一致的情况说明，其中和以上所述不同的情况说明是因为当时受到意志以外原因的影响，并不是杨建军本人真实意思表示，也不是案件的真实情况。由于本案发回重审后开庭杨建军在外地未能及时赶回，特提交上述书面意见，请求法院依法判决。
经审理查明，2009年12月22日，原告（承租人）与被告郑州中原一建（出租人）签订房屋租售合同一份，约定：第一条：房屋基本情况及承租人租赁范围出租人房屋坐落于郑州市路路南，中原区第一建筑工程有限公司院内，房屋结构为框架，东楼五层、西楼六层，建筑面积约13000平方，该建筑物院内土地面积、楼前广场及停车位、屋面与楼顶建筑物的使用权在承租期内归承租人所有，出租人须向承租人提供该建筑物的土地证、施工图纸及相关证件。第二条：房屋用途该房屋由承租人自主、自由合法经营，并保证经营项目在国家的法律法规规定的范围内，出租人不得在租赁期干涉承租人经营。第三条：租赁期限租赁期限自2010年5月1日至2030年5月1日止，租赁期为二十年整；毛坯房的装修期不在租赁期的时间范围内，装修期自2010年1月1日至2010年5月1日止。第四条：租金及支付方式该房屋每年租金总额为150万元；房屋的租金计算方式为：在第一个五年（租金150万／年）基础上，以后每五年递增一次，每次为50万元；自合同签订后1个月内承租人向出租人支付第一年租金100万元，剩余款项于2010年2月10日前补齐，以后的租金支付方式为每年1月1日至5日支付该年上半年房租，6月1日至5日支付该年下半年房租，先交租金后使用，分两次交清。租赁期间，如遇国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准，除此之外，出租人不得以任何理由任意调整租金，房屋出租税由承租人承担。第五条：出租人在本合同生效之日起30日内将该房屋交付给承租人。第六条：出租人对房屋产权的承诺出租人保证在承租人租赁期内，该房屋没有任何产权及其他纠纷，由此给承租人造成经济损失由出租人负责并赔偿经济损失。第七条：维修养护责任租赁期间出租人对房屋附着设施每隔两年检查一次，承租人应给予积极配合；屋面、主体结构有质量问题由出租人负责维修，租赁期间，防火安全，门前三包综合治理及安全保卫等工作，由承租人负责并承担相应费用，承租人自己负责对该建筑物的物业管理。第八条：关于装修和改变房屋的约定承租人在租赁期间内需要改变房屋主体结构承重的（但不能影响安全结构）必须经出租人同意，安排人员进行检查。第九条：关于房屋租赁期间的有关费用在房屋租赁期间，以下费用由承租人支付：租赁房屋水电费、煤气费、供暖费等；在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目，若因该房屋土地证、规划方面产生的有关费用均由出租人支付，其它相关费用由承租人负责。第十条：租赁期满合同的变更、解除、续租与终止本合同租赁期满后自然终止，在租赁期满前，承租人要继续租赁的，应当在租赁期满2个月前通知出租人，如出租人在租售期满后仍要对外租售的，在同等条件下承租人享有优先权。第十一条：因出、承租人双方单方责任终止合同如国家建设必须终止合同，出租人负责赔偿承租人相应损失；出租人利用该房屋做抵押出现债务纠纷而使合同被迫终止，出租人赔偿承租人全部损失；如承租人利用房屋进行违法活动或故意损坏房屋等，出租人有权终止合同；如承租人违约，出租人有权终止合同，承租人无条件退出并按合同约定赔偿守约方，退出时承租人保持房屋原貌，由出租人无条件接管，由此造成承租人的经济损失与出租人无关。第十二条：因不可抗力因素出现地震等灾害，双方互不承担责任损失。第十三条：违约责任租赁期间双方必须信守合同，如任何一方违约本合同的规定，违约方赔偿守约方本年度的双倍租金。
另查明，本案所涉租赁房屋在被告郑州中原一建于2009年底向原告出租时并未取得建设工程规划许可证，后于2011年2月因未能取得建设工程规划许可证而被拆除。
又查明，2010年5月14日，原告与河南君合机电设备有限公司签订《购销合同》一份，由原告向河南君合机电设备有限公司购买珠江富士电梯有限公司生产的乘客电梯两台，每台电梯单价15万元，安装费每台1.5万元，金额总计33万元。该两台电梯用于本案所涉租赁房屋，原告于2010年6月2日至2011年1月25日期间分八次共向河南君合机电设备有限公司支付电梯价款及安装费共计317000元。根据原告提交的记账凭证及加盖有郑州鹏挥工程设计有限公司财务专用章的收据显示，原告于2010年11月10日至2010年12月5日期间分三次共向郑州鹏挥工程设计有限公司支付卧龙商务楼消防设计费15500元。另，郑州市二七区人民法院于2012年8月20日作出的（2012）二七民二初字第1017号民事判决书查明：“金驰公司与李文腰于2010年2月13日签订了工程施工合同一份，约定李文腰为金驰公司卧龙商务楼进行改造施工，李文腰于2010年2月13日开始进行施工，2011年1月份施工完毕，总工程款为1461730元，金驰公司已支付工程款1425000元”，并判决金驰公司向李文腰支付剩余工程款36730元。该判决书已于2012年10月27日发生法律效力。
庭审中，原告称其已通过现金方式向被告郑州中原一建支付租金100万元，另外通过自行购买安装出租楼房内电梯的方式折抵租金50万元，总计向被告郑州中原一建支付第一年度租金共计150万元，被告郑州中原一建对原告通过现金方式向其支付100万元租金的陈述不予认可，且否认曾与原告口头协商由原告自行购买安装电梯折抵租金50万元，但被告郑州中原一建于2011年1月10日向原告出具的《通知》载明：“河南金驰实业有限公司：根据我们双方签订的房屋租赁合同，你单位尚欠我单位上年度（以合同约定的计算年度方式）租金50万元整，至今未按合同约定补齐，另你单位应于二0一一年元月五日前交纳本年度上半年的租金75万元（以合同约定的计算年度方式）现你单位已严重违约，现正式通知你单位于本月15日前将125万元交到我单位，如逾期不交，双方所签订的租赁合同自动终止并解除。你单位须于二月十日前自行拆除所有装修，并将房子恢复原状交付我单位，逾期我单位将强行拆除。郑州市中原区第一建筑工程有限公司。2011年1月10日。”
上述事实有《房屋租售合同》、《购销合同》、记账凭证、收据、（2012）二七民二初字第1017号民事判决书、《通知》及当事人陈述在案佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本案所涉租赁房屋在被告郑州中原一建于2009年底向原告出租时并未取得建设工程规划许可证，后于2011年2月因未能取得建设工程规划许可证而被拆除，故被告郑州中原一建在未取得建设工程规划许可证情况下与原告签订的《房屋租售合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告称其向被告郑州中原一建支付租金150万元，其中100万元系现金支付，50万元系以购买安装电梯方式折抵，被告郑州中原一建对此不予认可，但根据被告郑州中原一建提交的《通知》内容可以看出，被告郑州中原一建自认根据双方签订的《房屋租售合同》原告尚欠郑州中原一建第一年度房屋租金50万元，而双方签订的《房屋租售合同》中约定的第一年度房屋租金为150万元，从而可以推定原告已向郑州中原一建支付第一年度租金100万元，该推定内容与原告及被告杨建军关于原告已向被告郑州中原一建以现金方式支付租金100万元的陈述相吻合，故本院根据原告的陈述及被告的自认对原告向被告郑州中原一建支付租金100万元的事实予以确认。被告郑州中原一建依据合同收取原告的租金100万元，应当向原告予以返还。原告关于以购买安装电梯方式折抵租金50万元的陈述，被告不予认可，且原告未能提交证据予以证明，故本院不予采信。被告郑州中原一建出租未取得建设工程规划许可证的建筑物，对合同无效应负主要责任，原告没有审查建筑物合法性即草率签约，对合同无效应负次要责任，故原告因合同无效所受损失的70%依法应由被告郑州中原一建赔偿给原告。原告的损失包括其支付的电梯价款及安装费317000元、消防设计费15500元、装修费用1461730元，总计1794230元，被告郑州中原一建应赔偿原告损失1255961元（1794230元70%）。原告主张的关于购买安装电梯及消防施工的其他费用，因其提供的记账凭证系其公司内部凭证，真实性无法核实，故本院不予认可。关于原告主张的经营损失及预期收益，因经营损失系其因公司运转实际支付的工人工资及办公费用，而预期收益亦并未实际发生，故本院认为该两项费用均不能作为原告因合同无效而所受的损失予以计算。被告郑州中原一建关于（2012）二七民二初字第1017号民事判决书中查明的装修费用1461730元并未实际发生的辩称，因被告未能提供相反的证据足以推翻上述判决书中查明的事实，故本院对被告的该项辩称不予采信。对原告要求被告杨建军承担连带责任的诉讼请求，因原告未提供有效证据证明约定由被告杨建军承担连带责任，被告杨建军亦不符合法定承担连带责任的情形，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原告占用被告郑州中原一建的房屋应向其支付房屋占有使用费，但被告郑州中原一建未在本案中提出反诉予以主张，故本院在本案中对房屋占有使用费不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑州市中原区第一建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告河南金驰实业有限公司房屋租金1000000元，并赔偿原告河南金驰实业有限公司损失1255961元；
二、驳回原告河南金驰实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费51910元，由原告河南金驰实业有限公司负担27062元，由被告郑州市中原区第一建筑工程有限公司负担24848元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。
审 判 长 李晓玲
人民陪审员 王丽菊
人民陪审员 吕俊霞
二〇一六年三月十七日
书 记 员 徐 源