北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12903号
上诉人（原审被告）北京城市开发集团有限责任公司房地产经营分公司，营业场所北京市西城区三里河三区52号楼401-409室。
负责人刘冰，总经理。
委托代理人段治平，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人杨文盛，北京市康达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）王斌，男，1961年1月13日出生。
委托代理人王永平，北京市奥东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市望京实业总公司，住所地北京市朝阳区南湖东园224号楼。
法定代表人李庆杰，董事长。
委托代理人张玥，男，1982年9月19日出生，北京市望京实业总公司职工。
委托代理人陈宝明，男，1964年3月25日出生，北京市望京实业总公司职工。
上诉人北京城市开发集团有限责任公司房地产经营分公司（以下简称城开房地产分公司）因与被上诉人王斌、被上诉人北京市望京实业总公司（以下简称望京实业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第29950号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年6月，王斌起诉至原审法院称：我是×园×号楼×座×单元×室的业主，城开房地产分公司开发建设了前述房屋。2001年我办理入住时即发现主卧室外墙漏水。当时望京实业公司欺骗我房屋没有问题，不影响装修。但我装修以后发现墙壁依然漏水，导致墙皮脱落、潮湿，胡桃木家具多次发霉，房屋无法正常使用。我多次找望京实业公司与城开房地产分公司解决，均未果。2008年以前我自行进行过几次维修，但一直未能达到正常使用的标准。2013年，我找到装修公司对漏水问题进行彻底维修。城开房地产分公司作为开发建设单位应对房屋质量承担保修责任，望京实业公司受托对房屋履行保修义务，但多年来城开房地产分公司与望京实业公司互相推诿。为维护合法权益，我请求判令城开房地产分公司与望京实业公司赔偿我维修费96844.67元、家具损失5万元。
望京实业公司在原审法院辩称：入住时我司与王斌共同签署了《设备清点单》，对设备和房屋质量进行了清点，当时王斌未对房屋质量提出任何问题。交房时水管裸露在外，王斌进行装修时将水管埋入墙体，其自行改造的部位，不在保修范围内。针对房屋出现的问题，我司向北京城市开发集团有限责任公司望京新城分公司（以下简称城开集团望京分公司）反映过。我司不同意王斌的诉讼请求。
城开房地产分公司在原审法院辩称：我司不是适格被告。房屋建设单位是城开集团望京分公司，与我司是不同的单位，城开集团望京分公司正常营业，我司对房屋没有质量保证责任。王斌无权依据侵权的法律关系向我司主张损害赔偿责任。涉案房屋经过四方验收，质量合格。即便存在王斌所述的主卧室外墙漏水，也属于保修责任范围，不属于侵权责任问题，所以王斌应当依照合同法律关系向开发商或望京实业公司主张权利。
交房后王斌对房屋进行了装修，装修后出现问题也是装修质量问题引起的，不能证明交房时就存在主卧外墙漏水现象，也不能证明是房屋质量问题。王斌提起本案诉讼已过2年诉讼时效，其证据显示最后一次交涉漏水问题是在2005年11月，此后没有证据证明王斌与我司及望京实业公司交涉过漏水问题。即便王斌认为我司与望京实业公司构成共同侵权，其起诉时也超过诉讼时效。
王斌主张的维修费、家具损失无事实依据。维修费用中包含卫生间大便器、淋浴房、洗脸盆、灯具、木壁柜等，王斌未提交证据证明此次装修是对外墙漏水进行维修。王斌也没有提交证据证明其因漏水遭受家具损失及具体金额，故其诉请的家具损失无依据。综上，请求驳回王斌的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2001年10月15日，王斌作为买受人，城开房地产分公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定王斌购买位于北京市朝阳区×园×号楼×座×单元×室（合同地址为第×座×单元×号房，下称涉案房屋）。《商品房买卖合同》第十六条约定：”买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任...在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。”
望京实业公司为涉案房屋所在小区的物业管理公司。2001年10月31日，望京实业公司为王斌办理入住手续。王斌及望京实业公司均提交《设备清点单》。两份清点单内容基本一致，但王斌提交的《设备清点单》”备注”栏上有”墙有水”字样，望京实业公司提交的《设备清点单》上没有。
对于涉案房屋的质量问题，王斌陈述：1.漏水部位为主卧、次卧临街的墙面漏水、主卧卫生间墙体水管漏水；2.入住验房时发现涉案房屋主卧、次卧临街的外墙正面都是湿的，有水顺墙面流下，距离墙一米之内的地面也是湿的，遂在《设备清点单》上备注”墙有水”字样，望京实业公司负责验收的人员也在清点单上签字；3.对于墙面有水问题，望京实业公司员工解释是因为墙体在交房前10天才完工，干得慢，所以有阴湿情况，过段时间可以干；4.过了一个月墙体表面干了，在得到望京实业公司的员工作出的墙体不会漏水的保证后，王斌开始装修；5.2002年开春入住后发现主卧、次卧临街的墙体是湿的，到当年冬天漏水加重，2003年春节发现漏水顺着柜子流出、地面起鼓，王斌多次找望京实业公司的员工，均未得到解决。
王斌提交漏水照片，证明主卧、次卧墙面以及主卧卫生间存在漏水事实；提交住宅质量保证书，证明墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期限为2年，望京实业公司受开发商委托对涉案房屋进行保修；提交2004年7月7日望京实业公司员工签收的《通知》、2005年11月3日在望京实业公司物业部与其员工梅芝瑾的交涉记录、（2006）朝民初字第26926号民事判决，证明其多次向望京实业公司反映漏水问题，联系维修事宜，均未得到解决；提交国内特快专递详情单，证明其曾于2011年委托律师向望京实业公司及城开房地产分公司发出过律师函。
望京实业公司提交的《关于×园×区工程问题会议纪要》显示，2003年9月25日望京实业公司曾就×园×区工程方面的待完善项目与城开集团望京分公司进行商讨和确认，其中包括涉案房屋（×团×室）整面墙湿的问题。望京实业公司认可未对涉案房屋进行过维修。
城开房地产分公司及望京实业公司主张涉案房屋漏水是因为王斌装修造成。望京实业公司提交2001年11月王斌签字的《房屋装饰装修申请表》、《装修方案审批情况》、《暖气更换责任书》、《装饰装修管理协议书》等证据。其中，《房屋装饰装修申请表》、《装修方案审批情况》显示，王斌装修的内容包括水电改动、非承重墙拆除、暖气改动、卫生间走暗管等。《装修方案审批情况》中”验收情况”注明”暖气换”、”卫生间走暗管”、”该漏水问题业主自负”。
王斌自行对主次卧室及主卧卫生间进行了维修，其提交《单位工程概预算表》、装修改造费用收据，证明其为维修主、次卧室和主卧卫生间花费96844.67元。《单位工程概预算表》中第9项至第22项为卫生间装修改造费用，涉及工程费为
19525.81元，对应的企业管理费、利润、税金等共计7617元。
原审法院经审理认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。案件中，现有证据表明涉案房屋主次卧室临街墙面、主卧卫生间墙内水管存在漏水现象。对于主次卧室临街墙面漏水问题，王斌提交的《设备清点单》、与望京实业公司协商的记录、（2006）朝民初字第26926号民事判决等证据，与望京实业公司提交的《关于×园×区工程问题会议纪要》的内容，互相印证，形成证据链，足以证明主次卧室临街墙面漏水属于房屋质量问题，王斌在保修期内进行了报修。现有证据表明，城开房地产分公司与王斌订立了房屋买卖合同，合同约定涉案房屋的开发建设单位为城开房地产分公司，望京实业公司受开发商委托对涉案房屋承担保修责任。当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。根据庭审查明事实，望京实业公司与城开房地产分公司从未对涉案房屋主次卧室漏水部位进行维修，怠于履行保修义务，由此给王斌造成的损失，应当由城开房地产分公司承担赔偿责任。对于主卧卫生间墙内水管漏水问题，王斌收房后装修过程中进行了水路改造，将卫生间水管改为暗管，装修改动后发生的漏水，不能证明属于房屋质量问题，因此王斌因维修卫生间墙内水管漏水产生的损失，不应当由城开房地产分公司赔偿。由于望京实业公司及城开房地产分公司长期怠于履行维修义务，王斌自行对漏水部位进行维修，合理合法。王斌就其维修费用提供了《单位工程概预算表》及费用收据予以佐证，法院予以采纳，但维修费用中应当剔除装修卫生间发生的费用（共计27142.81元），法院支持69701.86元。王斌主张的家具损失，没有证据证明，法院不予支持。城开房地产分公司主张案件已过诉讼时效，但自保修期内王斌报修后，漏水部位一直未得到维修，漏水现象长期存在，王斌曾多次报修，并未怠于主张权利，因此法院对已过诉讼时效的主张不予采纳。
据此，原审法院于2015年7月作出判决：一、城开房地产分公司于判决生效后七日内赔偿王斌六万九千七百零一元八角六分；二、驳回王斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，城开房地产分公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回王斌原审的全部诉讼请求。其事实及理由为：第一，原审认定涉案房屋主次卧室临街墙面漏水属于房屋质量问题，缺乏事实依据，王斌提交的《设备清点单》不能证明房屋主次卧室临街墙面在交付时存在漏水质量问题，王斌在房屋交付后进行了装修，装修后出现的墙体漏水问题，是房屋质量问题引起还是装修本身引起，原审未查明，《关于×园×区工程问题会议纪要》只能证明王斌对涉案房屋进行装修后存在”整面墙湿”的状况，不能证明漏水属于房屋质量问题，与望京实业公司协商的记录充其量只能证明望京实业公司同意维修，不能证明房屋主次卧室墙面漏水属于房屋质量问题，（2006）朝民初字第26926号民事判决书不能证明房屋存在墙体漏水质量问题；第二，原审认定赔偿金额为69701.86元缺乏事实依据，没有剔除明显与主次卧室漏水墙体维修无关的项目费用，王斌自行装修部分费用明显过高，王斌未及时采取措施解决墙体漏水问题，扩大的损失应由王斌负担。王斌同意原审法院判决。望京实业公司服从法院判决。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《设备清点单》、《通知》、与望京实业公司协商的记录、《关于×园×区工程问题会议纪要》、（2006）朝民初字第26926号民事判决、照片、《单位工程概预算表》、费用收据及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据各方的诉辩主张及案件查明的事实，本案二审期间各方的争议焦点在于涉案房屋主次卧室临街墙面漏水是否属于房屋质量问题、城开房地产分公司是否应承担赔偿责任。
王斌提交《设备清点单》证明其接收房屋时主次卧室临街外墙有漏水情况，王斌提交的《通知》、与望京实业公司协商的记录、（2006）朝民初字第26926号民事判决，均可以证明王斌就卧室外墙漏水问题多次向望京实业公司反映，但漏水问题一直未得到处理。《关于×园×区工程问题会议纪要》亦将王斌房屋存在的漏水问题等其他相关质量问题记录在册。综合以上证据，可以认定涉案房屋主次卧室临街墙面漏水属于房屋质量问题。因城开房地产分公司与王斌订立房屋买卖合同，城开房地产分公司委托望京实业公司对房屋履行保修责任，而二公司均未对涉案房屋漏水部位进行维修，由此给王斌造成的财产损失，应由城开房地产分公司承担赔偿责任。原审法院结合《单位工程概预算表》及费用收据判定城开房地产分公司应支付给王斌的维修费用，有事实依据。
综上，城开房地产分公司的上诉主张，于法无据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3237元，由王斌负担1694元（1618元已交纳，余76元于本判决生效之日起7日内交纳），由北京城市开发集团有限责任公司房地产经营分公司负担1543元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费1543元，由北京城市开发集团有限责任公司房地产经营分公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 赵 霞
代理审判员 闫 慧
二〇一五年十月十四日
书 记 员 杨俊逸