广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤51民终437号
上诉人(原审被告)：潮州市第二建筑安装总公司，住所地潮州市湘桥区环城西路10号。
法定代表人：蔡俊明。
上诉人(原审被告)：潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，住所地潮州市湘桥区环城西路12号。
代表人：蔡俊明。
上诉人(原审被告)：潮州市培都大酒店有限公司，住所地潮州市湘桥区新春园工业区一路。
法定代表人：杨培生。
上列三上诉人之委托诉讼代理人：陈仪斌，广东乔博律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：刘二敬，男，1964年8月14日出生，汉族，现住潮州市湘桥区。
被上诉人(原审原告)：刘月辉，女，1970年6月20日出生，汉族，现住潮州市湘桥区。
上列两被上诉人之委托诉讼代理人：黄林勤，广东正冉律师事务所律师。
上列两被上诉人之委托诉讼代理人：廖泽钿，广东正冉律师事务所实习律师。
上诉人潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司与被上诉人刘二敬、刘月辉商品房预售合同纠纷一案，不服潮州市项桥区人民法院（2016）粤5102民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司的共同委托诉讼代理人陈仪斌、被上诉人刘二敬、刘月辉的共同委托诉讼代理人黄林勤、廖泽钿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项判决，并改判驳回被上诉人一审该部分
的诉讼请求：2.判决本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：1、一审判决虽然认定被上诉人尚欠上诉人24400元购房款的行为构成违约，但是没有支持上诉人提出被上诉人应履行先履行义务后，上诉人才为其办理房产权证的抗辩理由。根据《合同法》规定，负有先履行义务的一方没有按约定履行义务的，后履行义务一方有权要求先履行义务一方按约定履行义务。因此，上诉人在一审诉讼中提出了合同履行不安抗辩权，但法院却错误不予支持，明显对上诉人不公。2、一审判决认定本案交房时间为2013年12月8日是认定事实错误的。一审判决以被上诉人一审举证的收取装修垃圾处理费及装修押金时间在2013年12月8日为由，认定双方交房的时间为2013年12月8日，明显错误。因为凤城花园物业管理处的收费行为与三上诉人的有否交房是不存在必然联系的。风城花园物业管理处的收费行为是属预收费，是对业主今后装修可能产生的费用预期收费，不能等同于业主已入住。而根据上诉人与被上诉人2013年12月14日签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”第2条“买受人未按期缴清房款”：上诉人与被上诉人已清楚约定本案房款必须缴清后，上诉人才有义务交房。本案被上诉人在至2014年9月1日才付清房款按揭部分的款项，所以上诉人收款后才于2014年9月1日向被上诉人交房。一审判决对上诉人举证的证据和主张不予支持，反而采信被上诉人的主张是错误的。3、一审判决对本案房产至今未办理房地产权证书的责任认定为上诉人的责任，是错误的。首先，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已约定买受人购买的商品房为预售商品房，交房条件为“该商品房经验收合格”，被上诉人是清楚该商品房在交房时并未经行政部门进行综合验收的。其次，在《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”对如因出卖人的责任致人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，特别约定第3条“出卖人应积极协助买受人办理房产权登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产权证”，所以虽然上诉人在约定360天期限内没有将全部资料提交产权登记机关备案，但双方对此已特别约定，由上诉人积极协助办理手续，因此，只要上诉人存在积极协助的行为，上诉人就不因超过360天的期限而构成违约。第三，本案房地产权证书资料至今未全部移送产权登记机关备案的责任，不应认定由上诉人承担。上诉人出售的凤城花园住宅区已于2011年向潮州市规划局申请综合验收，但潮州市规划局在上诉人申请下，一直未对风城花园住宅区依法进行验收，导致综合验收立案书至今未出具，上诉人因此无法将该部分资料移送房地产权登记部门，所以这方面的责任是潮州市规划局怠政一直未到风城花园验收而引起的，对此，上诉人不存在过错，责任应由潮州市规划局承担，而不应归责于上诉人。而一审判决却没有充分考虑本案移送房地产权登记部门资料未齐备，是由于潮州市规划局不依法行政而引起的，错误将责任认定由上诉人承担。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，错误判决上诉人承担不应由上诉人承担的责任。故此，特向潮州市中级人民法院提起上诉，请求潮州市中级人民法院依法判决上诉人的上诉请求。
刘二敬、刘月辉辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，依法应予以维持。第一,刘二敬、刘月辉已付清所有购房款，不存在欠款的情况。刘二敬、刘月辉是在苏少初处转让得到本案房产，转让金额是86万元，且刘二敬、刘月辉也已付清所有房款。至于该转让金额与苏少初原与上诉人约定的购房金额有所差别，该差额只是苏少初与上诉人之间应处理的问题，与刘二敬、刘月辉无关。上诉人认为一审判决认定刘二敬、刘月辉尚欠上诉人24400元购房款，是对一审判决的错误理解。上诉人在一审中主张刘二敬、刘月辉违约，但没有提出反诉，一审法院对此不予审理，并且也告知上诉人若认为刘二敬、刘月辉存在违约，可另行诉讼主张。一审法院只是告知上诉人的诉讼权利，并没有因此认定刘二敬、刘月辉尚欠上诉人的购房款。第二，交房是双方合意，且刘二敬、刘月辉对交房时间也有证据予以证明。凤城花园物业管理处向刘二敬、刘月辉收取的装修押金及装修垃圾处理费是业主在交房后准备开展装修工程时缴交的。根据习惯，业主也必须是在交房后才能进入所购的房屋准备装修事宜，而物业管理处也正是依据这一点才确认业主身份，并向其收取相关费用。因此，一审判决根据物业管理处向刘二敬、刘月辉开具的收据的时间认定为交房时间并无不当。第三，上诉人为躲避延迟交房违约责任，违法将尚未通过竣工验收的商品房交付使用，明显构成违约。在刘二敬、刘月辉与上诉人潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司签订的《商品房买卖合同》已明确约定交房条件为“该商品房经验收合格”，并且根据《城市房地产管理法》第二十六条第二款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，上诉人负有对交付使用的商品房经验收合格的义务。事实上，上诉人明知工程无法通过竣工验收，为规避迟延交房的责任，欺骗业主交房。不论在合同约定或者法律规定上，上诉人都应对其行为承担违约责任。第四，上诉人违章超层建设行为是导致刘二敬、刘月辉至今无法办理房屋所有权登记的根本原因，上诉人对此应负全部责任。根据上诉人潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司与刘二敬、刘月辉签订的《商品房买卖合同》第十条约定：“商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划设计。”现因上诉人的违章超层建设，导致项目无法进行正常的工程竣工验收，上诉人也没有积极配合相关部门的处理工作，一直将项目的竣工验收工作搁置，致使刘二敬、刘月辉无法办理房屋所有权登记。因通过验收属于上诉人潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司的责任和义务，因此刘二敬、刘月辉至今尚未能取得房屋权属证书的原因在上诉人潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，上诉人对此应承担违约责任。上诉人提出其已经向潮州市规划局提出竣工验收申请，但潮州市规划局至今没有依法进行验收，也无向其出具综合验收定案书，责任在于潮州市规划局怠政。刘二敬、刘月辉认为，工程竣工验收工作是开发商应负的责任和义务，如上诉人认为相关部门怠政，应提起相应的行政诉讼，而不能以此推脱责任。综上，由于上诉人在商品房项目建设过程中的违章超层建设行为，导致项目无法正常进行综合验收工作，从而导致刘二敬、刘月辉至今无法取得房屋权属证书，上诉人对此应承担违约责任，依法赔偿刘二敬、刘月辉的损失。刘二敬、刘月辉认为一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确。上诉人的上诉理由不充分，旨在拖延时间，推脱责任。为此，请法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
刘二敬、刘月辉向一审法院起诉请求：1.判令被告潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司履行合同义务，协助原告办理房屋权属登记；2.判令三被告赔偿原告延期办理房屋权属登记造成的损失人民币142723.47元（以已付购房款人民币860000元为基数，从2013年12月25日起至2015年12月31日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以后另计）；3.判令三被告退回代收契税费、办证费及评估费人民币22600元、装修押金人民币2000元、装修垃圾处理费人民币1500元；4.判令三被告将房屋土地使用年限展期至70年；5.本案诉讼费用由三被告承担。
一审法院认定事实：潮州市第二建筑安装总公司是内资企业法人，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司是潮州市第二建筑安装总公司设立的分公司，不具备法人资格，潮州市培都大酒店有限公司是有限责任公司，2008年4月1日，潮州市培都大酒店有限公司与潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司合作开发建设位于潮州市湘桥区绿茵路培都大酒店后面凤城花园二期商品综合楼，潮州市湘桥区建设局于2008年10月9日颁发了该建筑工程的《建筑工程施工许可证》（编号440520200810090101），建设单位是潮州市培都大酒店有限公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，2012年3月16日，潮州市住房和城乡建设局发给潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司凤城花园二期的《广东省潮州市商品房预售许可证》，编号为潮建预[2010]列005号，该证载明预售房屋栋及层数：A、B、C栋各12层，发证时各栋已建层数：A栋已封顶，B、C栋已建成8层，后潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司发函给潮州市房地产管理局，说明凤城花园二期商住楼原幢号编排为A、B、C三幢，为方便销售及管理，对该小区幢号进行重新编排，原A幢编为1幢，B幢编为2幢，C幢编为3幢，申请潮州市房地产管理局按现编幢号给予办理相关登记手续。2012年6月9日，潮州市培都大酒店有限公司与苏少初签订《凤城花园二期楼宇认购合同书》，约定由苏少初向潮州市培都大酒店有限公司认购凤城花园二期三幢802号房，建筑面积约178平方米，房款计人民币854400元，附属设施人民币30000元，合共人民币884400元。2013年11月26日，苏少初（甲方）、刘二敬（乙方）及潮州市培都大酒店有限公司法定代表人杨培生（丙方）三方签订《凤城花园二期楼宇认购合同书补充协议》1份，约定甲方将与丙方签订的凤城花园二期三幢1002号房以转让款860000元转让给乙方，合同签订时先付560000元，余款300000元由开发商办理按揭后付还，并约定补充协议与甲方和丙方签订的合同同时使用，具有法律效力。2013年11月27日苏少初收到刘二敬房款人民币560000元。2013年12月13日，刘二敬付给潮州市培都大酒店有限公司契税费17800元、办证费2500元及评估费2300元，潮州市培都大酒店有限公司收取上述费用后，将契税费17800元及办证费2500元交付潮州市房地产管理局，支付评估费1189元及房地产咨询费50元。就上述房屋的买卖关系，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司作为出卖人于2013年12月14日与买受人刘二敬、刘月辉签订《商品房买卖合同》1份，在该《商品房买卖合同》中，将上述原苏少初认购的凤城花园二期三幢802号房的编号变更为凤城花园二期三幢十层1002房，《商品房买卖合同》约定：出卖人以出让方式取得位于潮州市绿茵路中段西北侧凤城花园二期编号为潮府国用（2012）字第02602号的地块的土地使用权，该地块土地面积5084.4平方米，规划用途为住宅用地，土地使用权年限自2012年2月29日至2067年5月8日；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为潮建预[2010]列005号，该房建筑面积177.48平方米，其中套内建筑面积155平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积22.48平方米，单价为每平方米人民币3350元，总金额人民币594558元；买受人签订本合同时，应先付首期房款人民币294558元，余房款人民币300000元于2013年12月31日前向银行申请办理按揭；出卖人应于2012年12月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人通知买受人办理交房手续，由于买受人的原因未能按期交付的，其房产结算后的应付款的偿还及违约责任按本合同第七条的规定执行；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应积极协助买受人办理房产权属登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产权证，如因买受人的原因，造成逾期办理权属登记的责任由买受人承担。2014年3月25日，双方签订的《商品房买卖合同》在潮州市房地产交易所办理鉴证手续。2014年5月29日，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司开具发票收取刘二敬、刘月辉购房款人民币70000元，2014年9月1日，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司开具发票收取刘二敬、刘月辉按揭款项人民币230000元。庭审时，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司对已收取凤城花园二期三幢1002号房房款860000元无异议。
另查明：凤城花园物业管理处于2013年12月8日向刘二敬收取装修垃圾处理费人民币1500元及装修押金人民币2000元，并分别出具《收款收据》1份交刘二敬存执，收款收据的内容分别是：“今收到31002刘二敬交来人民币1500元，摘由：垃圾处理费。”及“今收到31002刘二敬交来人民币2000元，摘由：装修押金。”
再查明：潮州市培都大酒店有限公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司已将上述凤城花园二期三幢十层1002房交付刘二敬、刘月辉使用，但双方没有按照《商品房买卖合同》的约定办理房屋交接手续。对于交房的时间，刘二敬、刘月辉主张是2013年11月27日，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司主张是2014年9月1日。本案在审理过程中，潮州市培都大酒店有限公司申请本院向潮州市房地产管理局调取潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司呈送潮州市房地产管理局的潮州市凤城花园（二期）C幢801房办理房屋权属登记的档案资料，本院依法向潮州市房地产管理局调查取证，潮州市房地产管理局函复本院：“经查实，位于潮州市凤城花园（二期）C幢802房，开发商至今尚未向我局申请办理所有权初始登记手续，故无法提供该房产的权属初始登记资料。”后潮州市培都大酒店有限公司申请本院向潮州市房地产管理局调取潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司呈送潮州市房地产管理局的潮州市凤城花园（二期１－３幢）于2012年８月８日商品房总备案的档案资料，本院依法向潮州市房地产管理局调查取证，潮州市房地产管理局提供了潮州市凤城花园（二期１－３幢）的商品房总备案的有关档案资料。刘二敬、刘月辉申请本院向潮州市住房和城乡建设局调取潮州市凤城花园（二期）的预售登记档案资料，及向潮州市城乡规划局调取潮州市凤城花园（二期）的规划审批及验收的档案资料，本院依法向潮州市住房和城乡建设局、潮州市城乡规划局调查取证，潮州市住房和城乡建设局提供了凤城花园（二期）编号为潮建预[2010]列005号《广东省潮州市商品房预售许可证》，因有关部门在2011年对凤城花园（二期）进行验收过程中发现其存在加层的违章行为，凤城花园（二期）至今尚未通过验收，故潮州市城乡规划局只提供了凤城花园（二期）的规划设计图纸，未能提供其验收的档案资料。
一审法院认为，苏少初与潮州市培都大酒店有限公司签订的《凤城花园二期楼宇认购合同书》、苏少初与刘二敬及潮州市培都大酒店有限公司签订的《凤城花园二期楼宇认购合同书补充协议》及刘二敬、刘月辉与潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，上述《凤城花园二期楼宇认购合同书》、《凤城花园二期楼宇认购合同书补充协议》及《商品房买卖合同》自成立时生效，受法律保护，双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利义务。因凤城花园（二期）至今尚未通过有关部门验收，开发商至今尚未能向房管部门申请办理所有权初始登记手续，因此，凤城花园（二期）尚未具备办理房屋权属登记手续的条件，现刘二敬、刘月辉请求判令潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司履行合同义务，协助办理房屋权属登记手续的诉讼请求，本案不予支持，刘二敬、刘月辉可在条件成就时另行主张。对于凤城花园二期三幢802号房（即凤城花园二期三幢十层1002房）交付刘二敬、刘月辉使用的时间问题，《商品房买卖合同》约定出卖人应于2012年12月30日前将房屋交付买受人使用，但双方没有按照《商品房买卖合同》的约定办理房屋交接手续，现对于交房时间，双方当事人各执己见，刘二敬、刘月辉主张是2013年11月27日，潮州市培都大酒店有限公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司主张是2014年9月1日，根据刘二敬、刘月辉提供的装修垃圾处理费及装修押金的《收款收据》，凤城花园物业管理处于2013年12月8日向刘二敬收取垃圾处理费及装修押金，据此，可以认定出卖人至迟在2013年12月8日已将上述房屋交付刘二敬、刘月辉使用，现刘二敬、刘月辉主张交房时间是2013年11月27日及潮州市培都大酒店有限公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司主张是2014年9月1日，均缺乏证据，法院均不予采纳，交房时间法院认定为2013年12月8日。上述《商品房买卖合同》约定因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应积极协助买受人办理房产权属登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产权证。按该约定，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司至迟应在2014年12月3日前将该房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋权属登记手续，但因凤城花园（二期）至今尚未经有关部门验收，由于尚未能通过验收，因此，凤城花园（二期）至今未能办理所有权初始登记，出卖人也至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案，刘二敬、刘月辉至今未能办理房屋权属登记手续。因通过验收属于潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司的责任与义务，因此，刘二敬、刘月辉至今尚未能取得房屋权属证书的原因在潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”及第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司应承担违约责任。因上述《商品房买卖合同》没有约定违约金，现刘二敬、刘月辉要求潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司赔偿其已付购房款按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息损失，依法可予支持。对于刘二敬、刘月辉购买的凤城花园二期三幢十层1002房的房款的数额问题，虽然《商品房买卖合同》约定购房款为人民币594558元，但根据《凤城花园二期楼宇认购合同书》及《凤城花园二期楼宇认购合同书补充协议》的约定，刘二敬经潮州市培都大酒店有限公司同意以人民币860000元向苏少初转让上述房产,刘二敬也已按约定支付了购房款人民币860000元，因此，对上述房屋的购房款（含附属设施款）应按《凤城花园二期楼宇认购合同书》及《凤城花园二期楼宇认购合同书补充协议》认定，刘二敬、刘月辉已支付的购房款应认定为人民币860000元。潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司辩称刘二敬、刘月辉尚欠购房款人民币24400元应承担违约责任，但没有提出反诉，法院不予审理，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司若认为刘二敬、刘月辉尚欠购房款违约可另行诉讼主张。现刘二敬、刘月辉要求按已支付购房款人民币860000元为基数，从2013年12月25日起计算已付购房款的利息损失，应予调整，其利息损失应按已付购房款人民币860000元自2014年12月4日前起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助刘二敬、刘月辉办理房屋权属登记之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于刘二敬、刘月辉要求退回代收契税费17800元、办证费2500元及评估费2300元的问题，潮州市培都大酒店有限公司向刘二敬收取上述款项后已支付给潮州市房地产管理局契税费17800元、办证费2500元，并支付评估费1189元及房地产咨询费50元，潮州市培都大酒店有限公司收取上述款项并已支付的款项是有关部门先予代收取的，因此，刘二敬、刘月辉请求退还代收的全部税费理由不足，不予支持，但潮州市培都大酒店有限公司应将多收取的评估费予以返还，即应返还刘二敬、刘月辉评估费人民币1061元。潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司是潮州市第二建筑安装总公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司在本案中应负的民事责任，应由潮州市第二建筑安装总公司承担。凤城花园二期是潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司与潮州市培都大酒店有限公司合作建设的，潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司在本案中应负的民事责任，潮州市培都大酒店有限公司应当共同承担。刘二敬、刘月辉请求的装修押金人民币2000元及垃圾处理费人民币1500元是凤城花园物业管理向刘二敬、刘月辉收取的，不是本案三被告收取的，现刘二敬、刘月辉请求本案三被告退还该款，缺乏依据，依法不予支持。刘二敬、刘月辉与潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司签订的《商品房买卖合同》明确约定土地使用权年限自2012年2月29日至2067年5月8日，现刘二敬、刘月辉请求判令三被告将房屋土地使用年限展期至70年，依法不予支持，三被告对该请求的辩称理由充分，应予采纳。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、被告潮州市第二建筑安装总公司、被告潮州市培都大酒店有限公司应赔偿原告刘二敬、刘月辉自2014年12月4日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告刘二敬、刘月辉办理房屋权属登记之日止已付购房款人民币860000元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息损失，其中自2014年12月4日起至本判决生效之日止的利息损失应于本判决生效之日起10日内付清；本判决生效之日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告刘二敬、刘月辉办理房屋权属登记之日止的利息损失每年支付1次，于每年12月31日前付清；二、被告潮州市第二建筑安装总公司、潮州市培都大酒店有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告刘二敬、刘月辉评估费人民币1061元；三、驳回原告刘二敬、刘月辉的其他诉讼请求。本案一审受理费人民币3676元，由原告刘二敬、刘月辉负担2059元，被告潮州市第二建筑安装总公司、被告潮州市培都大酒店有限公司负担1617元。
二审中，各方当事人没有向本院提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）一审认定交房时间为2013年12月8日是否正确；（二）潮州市第二建筑安装总公司、潮州市培都大酒店有限公司是否应当赔偿刘二敬、刘月辉自2014年12月4日起至涉案的房屋所有权证办妥止的购房款利息损失。
关于一审认定本案的交房时间为2013年12月8日是否正确的问题。双方确认房屋交接时没有办理交接手续，三上诉人主张其于2014年9月1日将房屋交付给被上诉人使用，上诉人对该主张没有提供证据予以证明；而被上诉人提供的收据可以证明其于2013年12月8日向涉案房屋所在处的凤城花园物业管理处交纳装修垃圾处理费及装修押金，可见，被上诉人自2013年12月8日即取得对涉案房屋进行装修的资格；因双方在房屋交接时没有办理交接手续，结合上诉人没有要求被上诉人对涉案房屋进行签收确认即同意被上诉人对房屋进行装修，且被上诉人也已长期使用的情况，一审认定被上诉人于2013年12月8日交纳装修垃圾处理费及装修押金的时间即为交房时间，处理恰当，本院予以维持。
关于潮州市第二建筑安装总公司、潮州市培都大酒店有限公司应否赔偿刘二敬、刘月辉自2014年12月4日起至涉案的房屋所有权证办妥止的购房款利息损失的问题。涉案的《商品房买卖合同》明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“出卖人应积极协助买受人办理房产权属登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产要证，如因买受人的原因，造成逾期办理权属登记的责任由买受人承担。”，而涉案房屋于2013年12月8日交付使用后，被上诉人依约交付了办理产权证所需的各项费用，而房屋交付使用超过合同约定的360日期限后，被上诉人仍然未能取得房屋所有权证；根据一审法院调取证据显示，涉案房屋的开发商至今未向潮州市房地产管理局申请所有权初始登记，涉案房屋所属楼层至今尚未经潮州市规划局骏工验收。三上诉人虽提出未通过骏工综合验收的原因系潮州市规划局怠政，责任不应由上诉人承担，但涉案《商品房买卖合同》并没有约定如因第三方的原因造成不能及时办理产权证的出卖方不承担责任，故上诉人以此主张其不构成违约，理由不能成立。上诉人另提出被上诉人拖欠购房款人民币24400元系违约在先，应先履行还款义务后上诉人才为其办理房产证，但根据本案查明事实，被上诉人系以860000元的金额向苏少初承让涉案房屋的，苏少初与被上诉人刘二敬及上诉人潮州市培都大酒店有限公司法定代表人杨培生三方签订的《凤城花园二期楼宇认购合同书补充协议》也约定被上诉人买受的房屋价款为860000元，合同签订时先付560000元，余款300000元由开发商办理按揭后付还，并约定补充协议与甲方和丙方签订的合同同时使用，具有法律效力。三上诉人在一审中对已收取涉案房款860000元的事实也无异议，故应认定被上诉人已履行涉案合同约定的义务，并没有拖欠购房款构成违约，三上诉人以此为由主张其不承担责任，据理不足，本院不予支持。根据《根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，涉案房屋的出卖人应承担未按合同约定期限办妥房屋所有权证的违约责任。一审法院鉴于双方在合同中没有约定违约金计算办法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，确定以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2014年12月4日起至涉案的房屋所有权证办妥止的购房款利息损失，处理正确，本院予以维持。涉案的房屋系由潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司合作开发建设，而潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司是潮州市第二建筑安装总公司分设的营业单位，其因经营所产生的民事责任应由其开设的潮州市第二建筑安装总公司承担，因此，一审判决由潮州市第二建筑安装总公司、潮州市培都大酒店有限公司共同承担赔偿责任是正确的，本院予以维持。
综上所述，上诉人潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币1617元由潮州市第二建筑安装总公司及潮州市培都大酒店有限公司共同承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 芳
审 判 员 李照雄
代理审判员 陈俊强
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 黄毅然