上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1854号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海禾苑旺餐饮管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人陈大超，董事长。
委托代理人陈亮，上海市傅玄杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王玲珍，女，1964年1月27日出生，汉族，住所地上海市。
委托代理人池海峰，上海市同建律师事务所律师。
上诉人上海禾苑旺餐饮管理有限公司（以下简称“禾苑旺公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第1906号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：秣陵路322、328、330、340号房屋（以下简称“系争房屋”）位于本市恒丰路XXX号邮电大厦的一楼。恒丰路XXX号房屋类型为办公楼，产权登记于上海市邮电管理局名下。受上海市邮政公司委托，上海邮政房地产开发经营有限公司（以下简称“邮政房产公司”）对外出租恒丰路XXX号。该公司将恒丰路XXX号一楼部分房屋（约1200平方米）出租给上海晟绪实业发展有限公司（以下简称“晟绪公司”）使用，租期为2013年6月1日至2018年5月31日。晟绪公司又将恒丰路XXX号一楼部分房屋（秣陵路318、320、322、324、326、328、330、334、336、338、340号，约1000平方米）转租给禾苑旺公司，租期为2014年3月10日至2018年5月31日。邮政房产公司及晟绪公司均同意禾苑旺公司承租上述房屋用于商业零售及无煤气小餐饮的经营，且同意其对外招商转租。后禾苑旺公司将系争房屋出租给王玲珍，双方签订的《房地产租赁合同》约定：王玲珍承诺租赁系争房屋仅用于商业零售（含轻餐饮，无煤气）之用途；租赁期限为2014年5月7日至2018年5月8日；免租装修期为2014年5月7日至2014年6月6日；月租金人民币（以下币种均为人民币）112，000元；租金实行先付后用，三个月一付，王玲珍应于当期租金到期前10天向禾苑旺公司支付下期租金；王玲珍应于合同生效之时支付押金224，000元，禾苑旺公司有权将保证金充抵王玲珍未付的房租、公用事业费及王玲珍应承担的逾期利息、违约金、损害赔偿金等任何欠款；任何一方单方面擅自提前解除本合同的，守约方有权要求违约方按照月租金的双倍支付违约金，王玲珍发生上述情况的，无权享受合同的免租期待遇，应向禾苑旺公司补交免租期全部租金。该合同上记载了禾苑旺公司的住所地为上海市松江区茸北路XXX号三幢，法定代表人为张骐。翟海延系禾苑旺公司的工作人员。王玲珍向禾苑旺公司支付了首期2014年6月7日至2014年9月6日的租金336，000元及押金224，000元。禾苑旺公司于2014年5月8日将系争房屋交付王玲珍使用。王玲珍取得系争房屋后，未对房屋进行任何装修。
2014年6月18日，王玲珍按照租赁合同记载的禾苑旺公司住所地分别以禾苑旺公司及张骐为收件人邮寄终止租赁合同通知书。同日，王玲珍又按照秣陵路XXX号禾苑旺公司驻邮电大厦办公室地址以翟海延为收件人寄出上述终止租赁合同通知书。上述三份函件分别由“杨庆生”、“施建乐”、“翟海延”于同月26日、19日、19日签收。2014年6月25日、26日，王玲珍又两次将上述终止租赁合同通知书邮寄给禾苑旺公司，经查两份函件分别于同月26日、27日由“门卫杨庆生”及“单位收发章”签收。王玲珍在终止租赁合同通知书中提出：禾苑旺公司曾向王玲珍承诺，恒丰路XXX号一楼为美食一条街，该处房屋内可以使用液化气，适合经营餐饮，附近人流量大，马路隔离栏即将拆除，大部分商铺已出租；但是上述承诺均未兑现，如在系争房屋内使用液化气，将无法通过消防检查；因此，王玲珍要求终止系争房屋租赁合同、返还租金及押金。王玲珍在该函中称已于2014年6月17日将系争房屋的钥匙归还给禾苑旺公司副总经理翟海延，禾苑旺公司可以将该房屋另行出租。
2014年7月，王玲珍向原审法院提起诉讼称：其向禾苑旺公司承租系争房屋，双方所订租赁合同约定房屋用途为餐饮，禾苑旺公司工作人员亦口头承诺房屋内可以使用液化气，王玲珍并支付了首期租金336，000元及押金224，000元。后王玲珍发现，系争房屋实际情况不能实现餐饮用途，遂书面通知禾苑旺公司解除租赁合同，并于2014年6月17日将系争房屋钥匙交还给了禾苑旺公司工作人员。但是，禾苑旺公司拒不返还租金及押金。王玲珍并发现系争房屋产权人应为上海市邮电管理局，邮政房产公司未获得产权人同意擅自将系争房屋出租给了晟绪公司，晟绪公司又转租给禾苑旺公司。基于禾苑旺公司出租房屋前未取得产权人的合法授权，故王玲珍与禾苑旺公司间的租赁合同应为无效。据此，王玲珍请求法院判令：1、王玲珍与禾苑旺公司签订的《房地产租赁合同》无效；2、禾苑旺公司返还王玲珍支付的押金及租金共计560，000元。如果法院认为系争房屋租赁合同有效，则请求法院判令：1、王玲珍与禾苑旺公司签订的《房地产租赁合同》于2014年6月17日解除；2、禾苑旺公司返还王玲珍支付的押金及租金518，937元。
原审审理中，禾苑旺公司辩称：禾苑旺公司依法取得系争房屋的转租权，系争租赁合同合法有效。禾苑旺公司交付房屋后，王玲珍对房屋未进行任何装修，也没有办理过营业证照的申请手续。王玲珍实际打算将房屋转租牟利，在发现找不到下家后即以房屋不能用于餐饮为借口要求解除合同。合同明确约定房屋用途为商业零售（含轻餐饮，无煤气），王玲珍对此是明知的，禾苑旺公司工作人员并未承诺过可以使用液化气。而且，系争房屋隔壁商铺已办出了小吃店的营业执照。因此，王玲珍关于无法实现合同目的的主张，不能成立。王玲珍未向禾苑旺公司返还过房屋钥匙。现王玲珍擅自提前解约，应承担违约责任，即支付免租期租金及相当于两个月租金的违约金。王玲珍已支付的224，000元押金用于冲抵违约金。据此，禾苑旺公司不同意王玲珍的诉讼请求，并提起反诉，请求法院判令：1、解除王玲珍与禾苑旺公司之间签订的《房地产租赁合同》；2、王玲珍支付2014年5月8日至6月6日免租期的房租108，387.1元；3、王玲珍支付租金及使用费（按每月112，000元，自2014年9月7日起算计至判决生效之日止）；4、王玲珍支付违约金224，000元。
原审审理中，应禾苑旺公司申请，原审法院联系了上海市邮政公司，该公司相关工作人员表示，恒丰路XXX号邮电大厦原属于上海市邮电管理局所有，后因邮电分营，组建了上海市邮政公司及上海市电信公司，邮电大厦遂划归上海市邮政公司所有，虽然未办理产权过户手续，但是该公司已实际占有使用邮电大厦十余年，从无他人提出过异议。该公司向原审法院提供了信部（1998）910号《关于上海市邮电管理局邮电分营与机构调整实施方案的批复》及中国邮政（2007）71号《关于同意组建上海市邮政公司的批复》。后原审法院从（2015）闸民三（民）初字第1052号邮政房产公司诉晟绪公司房屋租赁合同纠纷一案的案卷中调取了邮政房产公司提供的《上海市邮电管理局本部资产的划分（实物划分部分》文件复印件，该文件内容显示：依据《上海市邮电管理局关于邮电分营中对于管理局本部的资产、负债和所有者权益划分的实施意见》的要求，对管理局本部资产进行划分；邮电大厦恒丰路XXX号划归邮政。
原审审理中，王玲珍提供了一段手机拍摄的视频资料，该视频资料显示，王玲珍在与禾苑旺公司工作人员翟海延交涉期间谈及系争房屋钥匙已交还给禾苑旺公司。
原审法院另查明：2014年7月，系争房屋隔壁商铺秣陵路XXX号的承租人取得了以该址为经营场所的小吃店个体工商户营业执照及餐饮服务许可证。
原审法院审理后认为：虽然恒丰路XXX号房屋产权登记于上海市邮电管理局名下，但是根据相关证据，邮电分营后恒丰路XXX号房屋已划归上海市邮政公司所有具有高度盖然性。而且，王玲珍承租系争房屋期间，并无第三人因系争房屋权属争议阻挠王玲珍使用该房屋。因此，王玲珍现以邮政房产公司未获得产权人上海市邮电管理局授权擅自出租系争房屋为由主张本案系争房屋租赁合同无效的诉讼请求，不予支持。王玲珍与禾苑旺公司签订的系争房屋租赁合同依法成立、有效，对双方均具有法律约束力。王玲珍认为，禾苑旺公司此前承诺系争房屋可使用液化气经营餐饮，其在签订合同后发现该房屋无法使用液化气、不能用于餐饮用途，故要求解除租赁合同，但并无证据证明禾苑旺公司工作人员曾作出系争房屋可使用液化气的承诺。王玲珍既然意欲从事餐饮行业，在承租用于经营的房屋时，应仔细审查房屋是否符合经营餐饮的要求。王玲珍与禾苑旺公司签订的系争房屋租赁合同中约定的房屋用途为“商业零售（含轻餐饮，无煤气）”，说明王玲珍应当知晓系争房屋在使用燃气设施方面是存在限制的，该房屋显然不适合经营所有类型的餐饮。在此情况下，王玲珍仍签订合同承租系争房屋，理应自行承担相应后果。因此，法院无法认定禾苑旺公司存在违约行为。王玲珍在未经禾苑旺公司同意的情况下擅自提出解除租赁合同，其行为已构成违约。虽然王玲珍确系违约，但由于非金钱义务无法强制执行，在承租人即王玲珍不愿继续履行租赁合同的情形下，系争房屋租赁合同确实无法继续履行，可予解除。王玲珍向合同中记载的禾苑旺公司住所地、禾苑旺公司法定代表人邮寄终止租赁合同通知书，还向禾苑旺公司工作人员翟海延邮寄了终止租赁合同通知书，两份函件均于2014年6月19日被签收，故法院认定系争租赁合同于2014年6月19日已经解除。王玲珍要求解除合同的态度明确，而且王玲珍当时并未使用系争房屋，其并无理由继续保留系争房屋钥匙拒不交还。王玲珍在终止租赁合同通知书中也明确表示，钥匙已交还给翟海延，禾苑旺公司可将该房屋另行出租。因此，可以认定王玲珍于发出终止租赁合同通知书前已将钥匙交还禾苑旺公司。因此，王玲珍应承担2014年6月7日至2014年6月18日期间的房租。王玲珍已支付的2014年6月19日至2014年9月6日的租金，禾苑旺公司应予返还。禾苑旺公司要求王玲珍支付自2014年9月7日至判决生效之日的租金及使用费，没有依据，法院不予支持。依据合同约定，在王玲珍违约擅自提前解除合同的情况下，王玲珍应按照月租金的双倍支付违约金，且无权享受合同的免租期待遇，应向禾苑旺公司补交免租期全部租金。因此，禾苑旺公司关于王玲珍的224，000元押金应用于冲抵其应支付的违约金的主张可予支持。王玲珍还需向禾苑旺公司赔偿免租装修期的房租损失108，387.10元。据此，原审法院判决如下：一、王玲珍、上海禾苑旺餐饮管理有限公司就上海市闸北区恒丰路XXX号一楼部分用房（即秣陵路322、328、330、340号）签订的《房地产租赁合同》于2014年6月19日解除；二、上海禾苑旺餐饮管理有限公司应返还王玲珍2014年6月19日至2014年9月6日的租金291，200元；三、王玲珍应赔偿上海禾苑旺餐饮管理有限公司免租期房租损失108，387.10元；四、上述第二、三条判决主文相互抵销后，上海禾苑旺餐饮管理有限公司还应于判决生效之日起十日内返还王玲珍182，812.90元；五、王玲珍应于判决生效之日起十日内给付违约金224，000元（该笔违约金与上海禾苑旺餐饮管理有限公司应返还给王玲珍的押金224，000元相抵销）；六、王玲珍的其余本诉诉讼请求不予支持；七、上海禾苑旺餐饮管理有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。
原审判决后，禾苑旺公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实有误，所作判决有失公正。首先，王玲珍虽以邮政挂号信的形式向禾苑旺公司发出五份信函，但无一显示其内容系终止租赁合同通知书；其中只有一封由禾苑旺公司的工作人员翟海延签收，但只是一份水费账单，所以，王玲珍并未有效送达终止合同通知书。第二、王玲珍提供的视频资料无原件予以比对，真实性难以确认；该视频中也没有画面直接显示其归还了钥匙。王玲珍在其所称的解约时间内也未与禾苑旺公司结清水、电费用，没有进行房屋的交接返还。据此，禾苑旺公司认为双方之间的租赁合同并未于2014年6月19日解除，直至2014年9月22日，王玲珍一次性逾期支付租金长达15日构成根本违约，合同才按约被解除。综上，上诉人禾苑旺公司请求本院依法撤销原审判决第一、二、四项内容，改判双方签订的《房地产租赁合同》于2014年9月22日解除，王玲珍应向禾苑旺公司支付租金448，000元。
被上诉人王玲珍辩称：不同意禾苑旺公司的上诉请求。王玲珍向禾苑旺公司发送的邮件均为终止租赁合同通知书，邮件已经有效送达，故双方的租赁合同应于2014年6月19日解除。王玲珍也已经交付了房屋钥匙，履行了房屋返还手续。综上，被上诉人王玲珍认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求本院驳回禾苑旺公司的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明：原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据查明的事实，王玲珍与禾苑旺公司就系争房屋签订的《房地产租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。王玲珍无法定或约定的理由擅自提出解除合同，当属违约。然因王玲珍不愿再继续履行该房屋租赁合同，禾苑旺公司亦要求解除合同，故该合同可予解除。王玲珍以租赁合同中记载的禾苑旺公司的住所地为收件地址向禾苑旺公司的法定代表人邮寄挂号信，同时向禾苑旺公司的工作人员翟海延邮寄挂号信，上述邮件均于2014年6月19日被签收。禾苑旺公司否认翟海延收到的邮件为终止租赁合同通知书，但并未提供证据证明该份邮件内是其他内容，结合王玲珍同天内发出多封邮件的事实，可推定王玲珍发送的是终止租赁合同通知书，且禾苑旺公司已收到。据此，原审法院将2014年6月19日作为合同解除之日，并无不妥。王玲珍要求解除合同的愿望强烈，且并未对系争房屋进行装修、实际使用，终止租赁合同通知书中也载明钥匙已交还给翟海延，故王玲珍关于其在发送终止租赁合同通知书前已将系争房屋交还给禾苑旺公司的主张可予采信。据此，王玲珍应承担免租期及2014年6月7日至2014年6月18日期间的房屋租金，并向禾苑旺公司支付合同约定的违约金。禾苑旺公司则应向王玲珍返还其多付的部分租金。综上，上诉人禾苑旺公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，722.20元，由上诉人上海禾苑旺餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 高 胤
代理审判员 陈家旭
二〇一五年十月十三日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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