海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第1号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：海南台资企业协会。
法定代表人：黄益丰，该协会会长。
委托代理人：何健美，该协会秘书。
委托代理人：李清理，北京大安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：吴多标，男，1970年6月19日出生，汉族。
上诉人海南台资企业协会（以下简称台资协会）因与被上诉人吴多标房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2013）琼山民一初字第192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员梁琼担任审判长，审判员庹军、符玉梅参加的合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人台资协会的委托代理人李清理，被上诉人吴多标到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年4月23日，台资协会、吴多标双方签订一份《租房协议》，主要约定：“台资协会将位于海口市琼山区府城镇新大洲大道海南台商会馆的临时建筑房屋大厅全部、主楼一楼以及与临时建筑房屋相连部分大厅（包括一个小院、卫生间、厨房及门前停车场）出租给吴多标使用。租期一年（自2009年5月1日至2010年6月1日止）。第二年如果双方同意续租，租金上调20%，吴多标享有同等优先承租权。租金为每月4000元，在合同签订后七日内由吴多标一次性支付12000元，其中8000元为押金（在租房合同期满或中止租房合同，结清一切经济帐目后返还吴多标），4000元为预付款，冲抵最后一个月租金。特殊约定：在承租期内，如遇特殊原因（如地震、台风、建筑质量差等）造成房屋和变压器损坏，由台资协会出资修理，吴多标不负任何责任；如因人为因素造成房屋损坏以及吴多标电压使用超负荷引起变压器（30千瓦）烧毁，则由吴多标自行出资维修和更换。该协议签订后，吴多标依约向台资协会支付12000元，台资协会依约将租赁物出租给吴多标，2009年9月13日，因2009年0913号台风致使《租赁协议》中约定台资协会名下的变压器损坏，吴多标要求台资协会更换未果，因此吴多标出资进行维修，花去18366.19元，其中工程安装费为10866.19元、购买变压器费为7500元。
2010年1月28日，双方又签订《补充协议》，主要约定：“台资协会又将位于海口市琼山区府城镇新大洲大道海南台商会馆的主楼二楼租给吴多标，二楼的租金每月1000元，租期为一年，自2010年2月1日至2011年3月1日止。”该协议签订后台资协会将租赁物出租给吴多标，直至第一份《租赁协议》到期即2010年6月1日，双方就上述所有租赁物重新续签《租房协议》，该协议约定的内容与2009年4月23日签订的《租赁协议》内容基本相同，但租金内容为每月5000元（包括主楼二楼的租金），租期自2010年6月1日到2011年6月31日。吴多标在租赁中，2010年6月前的租金已依约支付给台资协会，2010年6月起吴多标每月向台资协会支付租金5800元，租期于2011年6月31日届满后，双方并未重新签订协议，吴多标支付租金至2011年8月份止，此后，吴多标仍使用租赁物。因双方对租赁事宜协调未果，2012年12月25日台资协会向吴多标送达《通知》，要求吴多标2013年1月5日前搬走。该通知送达后，吴多标仍未搬离，为此，台资协会于2013年1月30日向该院提起本案诉讼，吴多标依法提起反诉。2013年4月23日吴多标搬离约定的租赁房屋及场地。台资协会申请撤回第一项诉讼请求。
另查，台资协会出租给吴多标的租赁物至今均未取得相关部门的规划许可证和批准建设，而仅有土地使用权证书。
诉讼中，台资协会申请对租赁物（房屋及场地）自2011年9月1日至2013年6月6月的占用使用费价值进行评估鉴定，原审法院依法申请本院对外委托鉴定，经本院委托，海南华路土地房地产评估咨询有限公司于2013年8月7日作出（2013）海中法鉴委字第159号《司法技术鉴定报告》，鉴定意见：2011年9月1日至2013年6月6日的房屋及空地占用使用费总额为14.28万元。庭审中，台资协会认可鉴定意见可作为占地使用费，而吴多标认为鉴定的计算标准过高，不予认可，但未表示要申请重新鉴定。但诉讼中双方均表示如法院采纳鉴定意见，可以6800元（142800元÷21个月=6800元）作为每月占用使用费的计算标准。
原审法院判决认为：一、关于台资协会申请撤回第一项诉讼请求的申请。台资协会在诉讼中自愿申请撤回该项请求系对其诉讼权利的处分，其申请符合法律规定，故予以准许。
二、关于本案中台资协会、吴多标于2009年4月23日、2010年6月1日签订的《租房协议》和2010年1月28日签订《补充协议》的效力问题。台资协会出租给吴多标的租赁物至今仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，虽然上述协议租赁期间已届满，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法应当认定有效”，第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设，人民法院应当认定有效”的规定，台资协会在本案一审法庭辩论终结前并未提供该租赁物已取得主管部门批准建设的相关证据。故认定台资协会、吴多标于2009年4月23日、2010年6月1日签订的《租房协议》和2010年1月28日签订的《补充协议》均为无效合同。
三、关于台资协会要求吴多标赔偿因逾期租赁物而给台资协会造成自2011年9月1日至2013年6月6日期间按每月16000元计算损失272000元的请求。虽然台资协会、吴多标于2009年4月23日、2010年6月1日签订的《租房协议》和2010年1月28日签订的《补充协议》是无效合同，但2011年6月31日租赁期间届满后吴多标一直占用至2013年4月23日才搬离租赁的房屋及场地，吴多标属无权占有，应向台资协会支付该期间使用费。2011年6月31日租金届满后，7、8月吴多标已向台资协会支付每月租金5800元，台资协会现请求自2011年9月1日至2013年6月6日期间占用使用费，但吴多标于2013年4月23日已搬离，这一点有吴多标提供的照片在案佐证，应予以认定。因此，只支持2011年9月1日至2013年4月23日期间占用使用费，超出部分没有事实依据，应不予支持。至于2011年9月1日至2013年4月23日期间占用租赁物使用费计算标准问题，台资协会主张按其与他人约定的租金16000元为计算标准，该标准没有法律依据，不予采纳。台资协会在诉讼中，已申请对2011年9月1日至2013年6月6日期间占用租赁物的使用费进行鉴定，相关鉴定部门所做的鉴定意见经质证后，吴多标并未提出重新鉴定的申请。故原审法院认为应当以鉴定为准，质证时双方表示以6800元（142800元÷21个月=6800元）作为每月占用使用费的计算标准，故原审法院确认2011年9月1日至2013年4月23日期间占有租赁物使用费计算标准为6800元／月。综上所述，吴多标应当向台资协会支付2011年9月1日至2013年4月23日期间房屋及场地占有使用费134413元，台资协会请求超出部分应不予支持。另外，吴多标提出台资协会的部分请求已超过法律规定请求租金一年的诉讼时效，台资协会请求并非租金，而是占有使用费，故此应适用普通诉讼时效二年。对吴多标提出超诉讼时效的抗辩理由，不予采纳。
四、吴多标反诉主张台资协会曾承诺替山东临工付电费，台资协会应当支付其代山东临工所付的电费2639元。对此台资协会予以否认，吴多标又未提供证据予以佐证台资协会有承诺代付电费的事实，故吴多标该反诉请求缺乏证据佐证，对吴多标该反诉请求不予支持。
五、关于吴多标要求台资协会支付给吴多标代为更换变压器款18386.19元的反诉请求。变压器因台风致损，吴多标经协商未果，自行更换变压器花去18386.19元，这一事实有吴多标提供的2009年0913号台风资料、《收款收据》、《工程预算书》相互印证，可以证明这一事实。变压器户主是台资协会，吴多标在没有过错情况下，将台资协会变压器修理通电，台资协会因此获利，台资协会应当返还吴多标代付修理变压器产生费用18386.19元，故吴多标该反诉请求予以支持。
六、关于吴多标要求台资协会退还给吴多标多收取的租金12000元的反诉请求。虽然台资协会、吴多标双方于2010年6月1日签订《租房协议》约定的租金为5000元／月（包括二楼），但依2009年4月23日双方签订的《租房协议》中所述的租金4000元／月，第二年如果双方同意续租，租金上调20%的约定，吴多标第二年应增加支付800元／月给台资协会。且第二年即2010年6月1日签订《租房协议》起，吴多标便按5800元／月向台资协会支付租金，与第一份协议约定的数额相吻合，第二份协议又是第一份协议的续签协议，从上述事实看，原审法院认为2010年6月1日《租房协议》实际约定的租金应为5800元／月。虽然双方签订的协议均为无效合同，但吴多标确已使用了租赁物，其应当向台资协会支付占有使用费。吴多标自2010年6月1日至2011年8月向台资协会支付的5800元／月，应作为支付给台资协会的占有使用费。故此，吴多标的该反诉请求，没有事实和法律依据，应不予支持。
七、关于吴多标要求台资协会退还租房押金12000元的反诉请求。台资协会、吴多标签订的租房协议均为无效合同，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。吴多标要求台资协会退还其12000元的反诉请求，于法有据，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、吴多标自判决生效之日起五日内向台资协会支付房屋占有使用费134413元；二、台资协会自判决生效之日起五日内向吴多标支付修理变压器费用18386.19元、租房押金12000元，共计30366.19元；三、驳回台资协会本诉的其他诉讼请求；四、驳回吴多标反诉的其他诉讼请求。本案本诉受理费为1860元，保全费为2020元，共计3880元由台资协会负担1963元，吴多标负担1917元。本案反诉受理费为780元，由吴多标负担444元，台资协会负担336元。
上诉人台资协会不服原审判决，向本院上诉称：一、原判认定事实错误。原判认定的下列事实是错误的：“2009年9月13日，因2009年0913号台风致使《租赁协议》中约定原告名下的变压器损坏，被告要求原告更换未果，因此，被告出资进行维修，花去18366.19元，其中工程安装费为10866.19元、购买变压器费为7500元。”、“2013年4月23日被告搬离约定的租赁房屋及场地。”
二、变压器损坏的原因应当依法通过司法鉴定来认定，而不能凭一审法官的主观臆断。众所周知，变压器损坏的原因多种多样、很复杂，必须通过有资质的专业人员进行司法鉴定。《租赁合同》第四条的特殊约定也已证明了变压器损坏的原因是多样性的。台风只是有可能造成变压器损坏，而不是必然会造成变压器损坏。这是最基本的常识性问题，一审法院的逻辑思维很简单：台风来了，变压器坏了，所以变压器损坏肯定是由台风造成的。这在逻辑上犯了推不出的错误。台风来了，变压器坏了，正确的推理应当是变压器损坏有可能是由台风造成的。虽然台风来了，但绝大多数变压器都是好好的，这说明台风来了有可能造成变压器损坏，而不是肯定造成变压器损坏。既然变压器损坏的原因多种多样，那么根据“谁主张、谁举证”的原则，被上诉人就应当提供变压器损坏是由台风造成的证据，最起码应当申请司法鉴定。但却未提供也未申请司法鉴定，一审法官违背“以事实为根据”的原则，主观臆断地认定台风来了肯定会造成变压器的损坏，这样的认定显然是错误的。
三、被上诉人提供的关于变压器损坏及修理方面的证据不足。1.收款收据的客户名称为“海南台资企业协会”，而不是吴多标。因此，仅凭收据不能证明是被上诉人付的款，反而证明是上诉人付的款。2.收款收据不符合税法规定，应当开具发票。只有发票才能作为付款的直接凭证。原因很简单，被上诉人不能证明收据上加盖的海口中宇机电有限公司和海口东洪电力工程有限公司印章的真实性，这需要被上诉人申请该两个公司的法定代表人出庭作证、证明被上诉人购买变压器、支付维修费等事实。否则，谁知道是不是被上诉人自己私刻印章盖的呢？而发票则是税务机关印发的、有登记监控的，一经开出、必须纳税，所以能直接证明付款的事实。3.工程预算书清楚载明建设单位是“海南台资企业协会”，可东洪公司或者被上诉人却从未将之报上诉人审核。变压器仅仅7500元，安装费却高达1万多，明显不合常情，按照2009年的市场行情，安装费也就2000块左右而已。因此，对于未报经上诉人审核的后果及责任应当由东洪公司和被上诉人承担。也就是说，被上诉人自己愿意支付高达1万多元的安装费，那么这个费用就不能让上诉人来承担。4.再退一步讲，在中宇公司和东洪公司的法定代表人未出庭作证的情况下，目前的证据不能证明被上诉人购买的变压器就是用于维修并更换在了承租涉案场地的变压器。因为被上诉人连所谓损坏的旧变压器也从未交给上诉人或者当作实物证据向法院提供，毕竟旧变压器也是上诉人的财产、具有一定的价值，并且能作为更换变压器的证据之一。
四、占用使用费应计算到2013年6月6日。被上诉人于2013年4月23日搬离涉案房屋及场地时，并未通知上诉人、未与上诉人办理移交手续。直到2013年6月6日，上诉人与被上诉人及鉴定机构人员共同到现场勘查时，上诉人才知道被上诉人已经搬离。同日，上诉人与被上诉人才办理移交手续、签署测量情况确认书。即使被上诉人确实是2013年4月23日搬离的，由于未通知上诉人、办理移交手续，那么占用使用费也应当计算到2013年6月6日。这与租房未使用，仍然要交租金的道理相同。
综上，请求：1.撤销原判第二项中关于上诉人向被上诉人支付修理变压器费用18386.19元的内容以及该判决第三项的内容；2.判令被上诉人向上诉人支付2013年4月23日至2013年6月6日期间的占用使用费8387元；3.一、二审案件受理费（包括鉴定费1500元）全部由被上诉人承担。
被上诉人吴多标答辩称：关于变压器损坏的事情，2009年9月12日晚上台风把变压器打坏了，我们当时赶着用电，当天晚上就向琼山区供电所报告这个事情，他们马上就来检查并作出检查意见，让我们更换变压器。整片区都没有电，我们急着用电，第二天就向上诉人报告，上诉人告知我们由于台资协会管理不到位的原因，没有钱更换新的变压器，平时所有电费、变压器的管理都是由我们负责。9月15日南方电网作出更换新的变压器的预算报告，16日我们就去购买新的变压器并进行更换，由南方电网指定的东洪公司负责安装新的变压器。我们更换新的变压器是合理的，有更换凭证。关于搬离涉案房屋的问题，我们与上诉人沟通过，但上诉人不予接受和办理交接手续。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条规定：审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。本案中，被上诉人吴多标提供了2009年0913号台风资料、《收款收据》、《工程预算书》等证据对变压器因2009年9月13日台风致损，被上诉人与上诉人经协商未果，被上诉人自行更换变压器花去18386.19元这一事实予以佐证。上诉人台资协会如果认为变压器损坏的原因并非由于台风造成而是由于其他原因导致，上诉人应当举出证据加以证明或者主动提出司法鉴定的申请，但上诉人在原审程序中并未就其主张举证或要求进行司法鉴定。因此，原审法院结合案件情况，对被上诉人提供的证据是否具有证明力和证明力大小进行判断并据此对案件事实作出认定并无不妥，不存在上诉人所称凭原审法官的主观臆断。被上诉人就自行更换变压器所花费的费用同样进行了举证，上诉人如对此有异议应当提出足以反驳的相反证据，上诉人却没有提出，原审法院确认被上诉人提出的关于更换变压器所花费费用证据的证明力符合法律规定。关于被上诉人应支付的占用使用费应否计算到2013年6月6日的问题。被上诉人提供照片证明其已于2013年4月23日搬离上诉人的场地，上诉人请求被上诉人支付搬离之后的场地占用使用费没有合同依据或事实依据。综上，上诉人台资协会的上诉主张均没有事实依据和法律依据支持，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1860元，由上诉人海南台资企业协会负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 琼
审判员 庹 军
审判员 符玉梅
二〇一四年二月十七日
书记员 韩青妮