浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0226民初4999号
原告：宁波市烟草公司宁海分公司（统一社会信用代码：913302262543646480），住所地：宁海县跃龙街道中山西路38号。
负责人：袁卫东，该分公司经理。
委托诉讼代理人：费建强，浙江甬望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈建明，浙江甬望律师事务所律师。
被告：赖素云，女，1953年10月17日出生汉族，居民，住宁海县。
委托诉讼代理人：鲍芳，女，1979年8月23日出生汉族，职工，住宁海县。
第三人：杨静卫，女，1964年4月1日出生汉族，居民，住宁海县。
原告宁波市烟草公司宁海分公司与被告赖素云合同纠纷一案，于2016年8月18日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员水俊涵适用简易程序独任审判，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人费建强、被告的委托诉讼代理人鲍芳到庭参加诉讼。2016年10月19日，原、被告申请庭外和解25天，本院予以准许。2016年11月17日，本案因案情复杂转为普通程序审理。2016年12月2日，原告向本院提起财产保全申请，并提供担保，本院予以准许。2017年1月16日，本院追加杨静卫为本案第三人参加诉讼。2017年2月9日，本案第二次开庭审理，原告的委托诉讼代理人沈建明、被告赖素云的委托诉讼代理人鲍芳、第三人杨静卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波市烟草公司宁海分公司起诉称，1998年4月21日，原告的前身即浙江省烟草公司宁海县公司与被告赖素云签订《房产转让协议》一份，约定被告将座落在宁海县力洋镇力洋村景港路西侧**号三间的宅基地转让给原告，转让价款为60000元，于协议签订时支付40000元，余款自被告交付房产权证时付清等。协议签订后，原告陆续支付转让款55000元，并出资自建房屋。之后，被告毁约并于2010年9月诉至法院要求确认双方签订的《房产转让协议》无效，返还房屋，后被告又自行撤回起诉。2012年4月起，被告擅自侵占原告自建的上述房屋至今。现起诉要求：1.确认原、被告于1998年4月21日签订的《房产转让协议》无效；2.判令被告返还原告购置款55000元，并支付资金占用期间的利息损失（自1998年5月4日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至判决确定的履行之日止）；3.判令被告支付原告经济损失345580元。
原告宁波市烟草公司宁海分公司为证明自己的主张，举证如下：
⑴（2014）甬宁力民初字第54号民事判决书、（2014）浙甬民二终字第595号民事裁定书、（2014）甬宁民重字第1号民事判决书，以证明原、被告之间交易属实，原告已经支付购置款55000元，被告自2013年起占用讼争房屋的事实；
⑵《房产转让协议》复印件一份，以证明原、被告曾就涉案房屋的宅基地签订转让协议，约定转让款为60000元的事实；
⑶宁海县农民私人建房呈报表复印件一份，以证明涉案房屋的土地属于集体性质的事实；
⑷领款凭证三份、记账凭证三份，以证明原告于1998年5月4日支付被告40000元，于1998年10月12日支付被告10000元，于1999年1月18日支付被告5000元的事实；
⑸出资建房的凭证一组，以证明原告共出资313108元用于建造涉案房屋的事实；
⑹2010年9月5日的民事诉状复印件及授权委托书复印件各一份，证明被告曾向法院提起诉讼的事实；
⑺房地产估价报告一份，以证明涉案房屋的地上建筑物价值177100元，土地价值265600元，总价值为442700元的事实；
⑻现金支票存根一份，以证明涉案40000元的收款人是赖礼江的事实。
被告赖素云答辩称，涉案的房屋系原告当时的负责人主动向被告购买的，实际为宅基地转让。1998年2月，涉案宅基地申请建房，1998年4月通过审批。1998年4月21日，原、被告签订《房产转让协议》。宁海县土地管理局于1998年10月颁发集体土地使用证，后被告积极配合办理房产证。1998年12月，原、被告签订《房地产买卖契约》，2001年1月涉案房屋取得房产证。后被告要求原告支付剩余的转让款，但原告以集体土地不能过户为由拒付余款。2007年、2009年被告因姓名错误而变更了房产证及土地证。之后，原告背着被告于2010年8月委托拍卖公司将涉案房产进行拍卖，被告知晓后拟向法院起诉，经法院组织调解后未予立案。原、被告买卖的宅基地属集体性质，违反了法律的强制性规定，该《房产转让协议》应认定为无效。整个买卖流程均由原告方工作人员主导，被告作为农村妇女且文盲，法律意识淡薄，原告作为国有企业应能预见转让的风险，故原告应当承担全部责任。至今，被告仅记得收到汇款20000元，其他记不清楚，原告要求被告支付利息并赔偿损失没有事实与法律依据。
被告赖素云为证明自己的主张，举证如下：
⑴浙宁房权证宁房字第××号房产证复印件、宁集用（2009）第***号土地证复印件、浙宁房权证宁力字第××号房产证复印件、宁集建（1998）字第***号土地证复印件各一份，以证明被告系诉争房屋的所有权人，诉争房屋的土地是集体性质，不能转让的事实；
⑵《房地产买卖契约》复印件、房地产买卖申请审批书复印件、宁海县私有房屋所有权登记申请书复印件、宁海县人民政府办公室抄告单复印件、证明复印件各一份，以证明被告一直在积极配合原告办理产权过户的事实；
⑶拍卖公告复印件一份、会议签到册复印件二份，以证明原告违法委托他人拍卖，无诚意履行买卖协议的事实；
⑷住院病历、两次手术记录复印件一组，证明被告诉讼期间精神状况较差的事实。
第三人杨静卫陈述称，当时第三人与被告一同至原告处领钱，具体的金额记不清楚了。因被告不识字，故领款凭证上由第三人签字确认，钱最后也全部由被告拿走。
第三人杨静卫未提供证据。
经庭审质证，本院认证如下：
1.对原告提供的证据⑴，被告对真实性没有异议，对被告自2013年起管理涉案房屋也没有异议，但认为重审案件中法院认定被告收到的转让款为20000元；第三人表示与其无关。本院对该组证据的真实性予以认定。
2.对原告提供的证据⑵、⑶，被告没有异议，第三人表示与其无关。本院予以认定。
3.对原告提供的证据⑷，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该组证据中的签名均非被告本人所签；第三人对40000元的凭证表示不清楚，另10000元及5000元的领款凭证中“杨静卫”的签字均为其本人所签。经审查，本院对金额为10000元及5000元的记账凭证、领款凭证予以认定，另关于40000元的记账凭证、领款凭证因无其他证据相佐证，本案中不予认定。
4.对原告提供的证据⑸，被告及第三人均认为与其无关。本院认为仅凭该组证据不足以证明待证事实，故不予认定。
5.对原告提供的证据⑹，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为系原告将涉案房屋进行拍卖，才无奈向法院起诉；第三人认为该组证据与其无关。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。
6.对原告提供的证据⑺，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为委托方未通知被告选择鉴定机构，且该鉴定报告不适用本案的宅基地；第三人认为该组证据与其无关。本院认为该鉴定机构系本院司法行政科在浙江法院对外委托机构信息平台上随机选取，程序公正，鉴定方法得当，故对该份房地产估价报告予以认定。
7.对被告提供的证据⑴，原告对真实性没有异议，认为涉案的土地确属集体性质，但被告新办的产权证书未交付原告；第三人表示不清楚，认为与其无关。本院对真实性予以认定；
8.对被告提供的证据⑵，原告对真实性没有异议，但对待证事实有异议；第三人表示不清楚，认为与其无关。本院对真实性予以认定。
9.对被告提供的证据⑶、⑷，原告对证据⑶的真实性有异议，认为即便属实也仅能证明原、被告曾为此协商，不能证明其他待证事实；原告对证据⑷的真实性、合法性、关联性均有异议。第三人对该两组证据表示不清楚，认为与其无关。本院认为该两组证据与本案无直接关联，故不予认定。
经审理，本院认定的事实如下：
1998年4月21日，浙江省烟草公司宁海县公司与被告赖素云签订《房产转让协议》一份，约定：被告赖素云将坐落于宁海县力洋镇力洋村景港路西侧24号三间宅基地转让给浙江省烟草公司宁海县公司，转让价款为60000元，于签订协议时支付40000元，余款自被告房产权证交付时付清；被告不能交付房产证的，则按价款总额的20%承担违约金；被告应协助浙江省烟草公司宁海县公司办理好有关房产权证手续等。协议签订后，浙江省烟草公司宁海县公司出资建造房屋。2013年起，被告对讼争房屋进行管理使用。2016年6月7日，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司出具房地产估价报告一份，认定涉案土地价值265600元，房屋价值177100元，合计价值442700元。审理中，被告自认收到银行打款20000元。
另根据浙烟法联[2008]48号及浙烟财[2008]88号文件规定，浙江省烟草公司宁波分公司的名称变更为浙江省烟草公司宁波市公司，原浙江省烟草公司宁海县公司资产、负债及权益自2008年1月1日起无偿划入到浙江省烟草公司宁波市公司，宁波市烟草公司宁海分公司为宁波市公司的分公司，即本案原告，于2008年7月28日成立，浙江省烟草公司宁海县公司于2008年8月8日注销。
本院认为，原、被告买卖的宅基地属集体土地，而原告非该涉案土地所在的村集体经济组织成员，违反了法律的强制性规定，双方之间签订的《房产转让协议》应认定为无效，被告理应归还其向原告收取的宅基地转让款。原告在庭审中提供了第三人签字确认的10000元、5000元的领款凭证及记账凭证，被告认为上述领款凭证没有被告本人的签名或按印，其仅记得收到银行打款的20000元，对其余款项表示记不清。根据第三人的陈述及原告提供的领款凭证，结合被告在庭审中对第三人的陈述未予明确否认，仅表述为“可能有一起去拿过”，能够初步认定被告与第三人一同至原告处领取转让款15000元的事实，且依据被告的陈述，第三人曾系被告的弟媳，被告因不识字而与第三人一同至原告处领款，原告在被告本人在场的情形下由第三人签字确认并支付款项，虽不严谨，但合乎情理，能够印证被告领取转让款15000元的事实。综上，本院结合被告自认认定被告领取原告转让款35000元的事实，故35000元转让款应当予以返还原告。被告向原告交付宅基地后，原告自行建房，现双方签订的《房产转让协议》无效，且被告已实际占有了涉案房屋，应当对原告所建的房屋折价补偿。依据上海八达国瑞房地产土地估价有限公司出具的房地产估价报告，涉案房屋价值177100元（地上建筑物部分），被告应当予以补偿。另涉案土地现值265600元，相较双方约定的转让价60000元，升值205600元。原告要求被告赔偿损失应考虑双方各自的过错责任，结合各方利益平衡，本院酌定被告应对原告的损失承担70%的责任，即应当赔偿原告损失143920元（205600元×70%）。关于原告主张的利息损失，与土地增值损失重复，原告经本院询问后表示以土地增值损失赔偿优先，故本院对其主张的利息损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告宁波市烟草公司宁海分公司与被告赖素云于1998年4月21日签订的《房产转让协议》无效；
二、被告赖素云应返还原告宁波市烟草公司宁海分公司转让款35000元；
三、被告赖素云应补偿原告宁波市烟草公司宁海分公司房屋折价款177100元并赔偿经济损失143920元，合计321020元；
四、驳回原告宁波市烟草公司宁海分公司的其他诉讼请求。
上述二、三项合计356020元，被告赖素云应于本判决生效后十五日内支付原告宁波市烟草公司宁海分公司。
如果被告赖素云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费7309元，由原告宁波市烟草公司宁海分公司负担669元，被告赖素云负担6640元。本案评估费2500元，由原告宁波市烟草公司宁海分公司负担687元，被告赖素云负担1813元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36,开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 长 水俊涵
人民陪审员 仇毓秀
人民陪审员 魏章潮
二〇一七年三月十六日
代书 记员 赖建亚