山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第271号
上诉人（原审原告）金鸿林，男，1948年11月5日出生，汉族，住济南市。
委托代理人金龙，男，1977年6月24日出生，回族，住济南市。
上诉人（原审原告）金鸿芬，女，1951年2月6日出生，汉族，住济南市。
上诉人（原审原告）金鸿卫，男，1953年6月16日出生，汉族，住济南市。
上诉人（原审原告）金鸿勤，男，1956年3月10日出生，汉族，住济南市。
以上四上诉人共同委托代理人金鸿鑫，男，1956年3月10日出生，汉族，住济南市。
上诉人（原审原告）金鸿鑫，男，1956年3月10日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）赵风民，女，1980年3月1日出生，汉族，住济南市。
委托代理人王经振，男，1964年10月26日出生，汉族，济南市中文杰法律服务所法律工作者，住济南市。
原审第三人金鸿栋，男，1946年2月13日出生，汉族，住济南市。
上诉人金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫与被上诉人赵风民、原审第三人金鸿栋返还原物纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第1885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫与金鸿栋为兄弟姊妹关系。金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫及金鸿栋的父母死亡后，留有济南市房产（以下简称40号房屋）一套，该房产由金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫及金鸿栋共同继承。2000年5月22日，金鸿栋办理了该房屋的所有权证书，房产证号为济房权证槐字第0186**号。该房屋所有权证登记房屋所有权人为金鸿栋，共有情况为共同共有，其他共有权人为金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫，共有权证号：“自槐共002715至槐共002719”。金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫于2000年5月23日各自取得了该房屋的房屋共有权证。2014年4月20日，金鸿栋作为出租人，赵风民作为承租人，双方签订《房屋（场地）租赁合同》一份，该合同约定：“第一条，房屋坐落（地址、门牌、楼层）：济南市，二层商业楼房，产权共有人将其坐落房屋租予承租人使用，作为经营场所。第二条，租赁期限：租赁期共三年，出租使用人从2014年5月1日起将租赁房屋及设施交付承租使用人，至2017年4月30日止，收回。第三条，租金及支付期限和方式：租金：（1）2014年5月1日至2015年4月30日，租金贰万元整／年；（2）2015年5月1日至2016年4月30日，租金为贰万壹仟元整／年；（3）2016年5月1日至2017年4月30日，为贰万贰仟元整／年。合计叁年。承租使用人每半年交付一次或全年缴付，使用房屋前缴纳，否则违约，出租方有权终止合同协议。”该合同还约定了其他内容。该合同签订后，赵风民向金鸿栋缴付了第一年的房屋租金2万元。金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫主张金鸿栋在签订上述合同前未经其同意，属于擅自出租共有房屋，赵风民属于非法占有，故赵风民应搬离上述房屋。赵风云主张其签订上述合同前电话联系过金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫，询问过金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫对其与金鸿栋签订租赁合同的意见，当时金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫均未提出异议。金鸿栋主张，签订上述合同前，其向金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫发出过告知通知。其提交《通知》一份，该《通知》载明：“根据济南市房屋证号槐字018604号房屋所有权登记共6人。凡在此使用房屋者，请把本人持有的合同公布其他权益人。根据房屋共有权人的权益，该纬五路40号，房屋在2014年5月1号后，根据《中华人民共和国物权法、继承法和合同法》的相关规定，承租使用人有权明确相关权利义务关系，共同签订房屋使用协议，公平、公正、合理、合法地处理房产纠纷。如逾期不按通知办理相关手续，发生不良后果，责任人承担法律责任。望承租使用人及时办理相关手续及完善善后事项。通知：共有权证号：槐共002715-槐共002719其他共有人尽知。其他共有权人：金鸿林、金鸿芬、金鸿伟、金洪鑫、金鸿勤。共有权人：金鸿栋。2014年4月16日。”金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫均称其是在赵风民与金鸿栋签订合同后，收到了赵风民的电话通知，但金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫均在电话中对金鸿栋出租房屋的行为不予认可。金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫均称没有收到过金鸿栋向其发出的上述书面通知。
另查明，2011年4月30日，金洪鑫以共有权人代表的身份与赵风民签订《租房协议》一份，该协议约定赵风民自2011年5月1日至2014年4月30日承租40号房屋，前两年租金每年1.9万元，第三年租金2万元。签订该协议后，赵风民开始使用40号房屋。赵风民向原审法院说明，其签订该合同时一直认为金洪鑫为40号房屋的房东，后该合同到期后金鸿栋向其出示了40号房屋的所有权证书，在金鸿栋的要求下，其与金鸿栋续签了40号房屋的租赁合同。
原审法院认为，赵风民及金鸿栋签订《房屋（场地）租赁合同》中租赁使用的40号房屋为金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫及金鸿栋通过继承获得的房产，该房产已经按照共同共有登记在金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫及金鸿栋名下，金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫及金鸿栋为该房产的共同共有人。依据《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定：“共同共有人对共有人的动产或不动产共同享有所有权。”该法第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”本案中，金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫及金鸿栋未提交证据证明其对40号房屋的管理形成过一致的约定。据此，金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫及金鸿栋对40号房屋均享有占有、使用、收益和处分的权利，均可对该房屋进行管理和使用，包括对外出租。金鸿栋与赵风民于2014年4月20日签订了《房屋（场地）租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，且该合同约定的租金价格与此前金鸿鑫与赵风民签订合同约定的租金价格还有增加，金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫也并无证据证明合同双方存在恶意串通损害金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫利益的情形，故该合同应属有效。合同双方也依据该合同，各自履行了交付房屋使用权及缴纳房屋租金的义务，该合同已经实际履行并形成了稳定的交易秩序。现金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫要求赵风民搬离40号房屋，但作为共同共有权人之一的金鸿栋则反对这一意见，坚持要求赵风民继续履行租赁合同。金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫要求赵风民立即搬离40号房屋的理由是认为任何未经三分之二以上多数共同共有人同意订立的租房合同都是非法无效的；赵风民应与三分之二以上多数共同共有人订立租房合同方可合法正当使用该处房屋。金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫的以上意见涉及对共有的法律规定理解和适用问题。根据法律规定，共有存在按份共有及共同共有之分，金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫所述应当经占份额三分之二以上多数共有人同意的情形适用于按份共有的处分行为，而不适用于共同共有的处分行为。共同共有人对共有物的权利并不存在份额之分，而是共同享有所有权。且共同共有房屋的对外出租并非处分行为，而是共有物之上的负担行为，系债权行为。依上所述，共有权人均有管理使用共有财产的权利。金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫将按份共有中对共有物的处分应当经占份额三分之二以上多数共有人同意的相关规定适用于本案40号房屋的出租，是错误理解和适用了法律规定。鉴于现共同共有人无法对共有财产的管理和使用形成一致意见，金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金鸿鑫要求赵风民立即搬离40号房屋的诉讼请求，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：驳回金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金洪鑫要求赵风民立即搬离济南市房屋的诉讼请求。案件受理费100元，由金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金洪鑫负担。
上诉人金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金洪鑫不服原审判决上诉称，一审判决确定性质不当，适用法律不当。一、一审判决依据《物权法》第九十六条认为金鸿栋可以不经其他五共同共有人同意，单独对共同共有的房屋管理和使用，包括对外出租。上诉人认为，九十六条中所称的管理是指维护共有物的现状，并不会使共有物的性质和效用改变的行为，不包括其他的占有、使用、收益等行为。显然将共有物出租给他人使用的行为不是该条规定的管理行为，不是可由共有人单独为之的管理行为，将共同共有的房屋出租，是对共有财产性质和用途的变更，属于标的物的使用、收益和利用行为，是共有物事实上的处分，应当取得全体共同共有人的同意。二、共同共有最重要的特征之一是各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务，因此处分共有物必须经全体共同共有人同意，即一致决。我国《物权法》上法律处分的概念，包含了传统民法的分担行为，因而共有人对共有物的法律处分，还包括共有物的出租、出借等行为，必须取决于全体共有人的意志。较《物权法》第九十六条，第九十七条更适用于本案，该条对按份共有和共同共有分别作了规定，金鸿栋未经全体共有人的同意与赵风民签订的租房合同是非法无效的，应依法予以撤销。三、五上诉人不同意将涉案房屋出租于赵风民，金鸿栋同意出租给赵风民，若无明确法律规定，五共有人及于共有物之上的行为的效力肯定比金鸿栋一人要大。四、一审判决认定金鸿栋与赵风民签订的租房合同有效的一个理由是租金增加，但上诉人利益不在于租金增加与否，而是合法的处分秩序。综上所述，一审判决确定的性质不当，适用法律不当，导致判决不当，请求撤销一审判决，撤销金鸿栋与赵风民签订的《房屋租赁合同》。
被上诉人赵风民答辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。
原审第三人金鸿栋陈述称，我有权出租涉案房屋，房产证的名字是我的，我是房产证中的六人之一，物权法第95-97条不适用上诉人主张的状况。我不是变卖这个房子，之前租房我和几个上诉人都商量过了，他们大部分同意我租这个房子。这个房子由金鸿鑫出租给赵风民很长时间，他在租房时也没有和任何人讲清楚，金鸿鑫在之前租房时没有拿出正式的房产证给租房者，没法和租房者签合同。赵风民因为见到了以我为名的房产证和我们几个人的房产公证书确认我有权出租，才和我签的合同。租金我没有据为己有。租房和兄弟姐妹之间的矛盾不应混在一起。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，金鸿栋与赵风民签订的《房屋（场地）租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金洪鑫亦未举证证明金鸿栋与赵风民签订合同时存在恶意串通等《中华人民共和国合同法》规定的合同无效或合同可撤销的情形，同时，2011年金鸿鑫作为共有权人代表与赵风民签订《租房协议》时也未向赵风民出具全部共同共有权人同意出租的书面证明材料，2014年金鸿栋持有金鸿栋为房屋所有权人的房屋所有权证与赵风民签订《房屋租赁合同》时，赵风民也有理由相信金鸿栋有权将涉案房屋进行出租，故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第五十四条的规定，金鸿栋与赵风民签订的《房屋（场地）租赁合同》应为有效。故赵风民依据其该《房屋（场地）租赁合同》对涉案房屋具有合法占有权，金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金洪鑫要求赵风民立即搬出涉案房屋的诉讼请求没有事实及法律依据，原审法院不予支持并无不当。租赁只是将租赁物的占有、使用、收益的状态交由承租人享有，对所有权人的所有权产生一定的限制，但并没有使其权利状态发生变化，因此出租并不是对租赁物的处分，金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金洪鑫关于本案应适用《中华人民共和国物权法》第九十七条规定认定金鸿栋与赵风民签订的房屋租赁合同无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人金鸿林、金鸿芬、金鸿卫、金鸿勤、金洪鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 燕
代理审判员 陈李丽
代理审判员 宋文华
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 杨 燕