江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民再提字第0001号
申请再审人（原审被告、反诉原告）常州市武进马杭装璜彩印有限公司。
法定代表人宋国新，该公司总经理。
委托代理人顾青，江苏铭天律师事务所律师。
委托代理人徐懿涵，江苏铭天律师事务所律师。
被申请人（原审原告、反诉被告）徐伯其（又名徐佰其），男，1949年4月29日生，汉族，常州市人。
被申请人（原审原告、反诉被告）沈雪萍，女，1950年10月18日生，汉族，常州市人。
两位被申请人共同委托代理人羊峰，江苏正气浩然律师事务所律师。
申请再审人常州市武进马杭装璜彩印有限公司（以下简称马杭彩印公司）因与被申请人徐伯其、沈雪萍相邻权纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2012）武民初字第1265号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年11月20日作出（2013）常民申字第44号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人法定代表人宋国新、委托代理人顾青律师，被申请人徐伯其、沈雪萍及委托代理人羊峰律师到庭参加诉讼。本案已审理终结。
2012年8月15日，一审原告徐伯其、沈雪萍起诉至常州市武进区人民法院称，我们与原审被告马杭彩印公司于2009年1月6日补签协议，约定自2008年7月1日起租借原审原告土地通行权、租借费用及期限，但原审被告仅支付了2008年至2011年3年的租借费，本应预付的2012年租借费用拖欠至今未付。原审原告多次催要未果，于2012年6月11日向原审被告邮寄挂号信，催要并通知原审被告：拖欠不付即收回土地使用权。协商期间甚至发生冲突，无奈诉至法院，请求：1、原审被告拖欠租借金、严重违约，判令解除双方签订的土地通行权租借协议。2、判令原审被告支付拖欠土地通行权租借金2000元。3、判令由原审被告承担诉讼费。马杭装璜彩印公司辩称，1、本案的起诉主体有误，沈雪萍作为当事人不适格，她不是合同的当事人一方，因为现在是合同纠纷，请求法庭驳回。2、原审原告起诉的案由有误，本案中的纠纷名为租赁，实为相邻权纠纷。3、本案的所谓的协议或合同，实际上是无效的协议，因为在我国《合同法》或《民法通则》中明确，任何行为违反行政法规定的，应视为无效。本案实际上是相邻权纠纷，在相邻权处理的过程中，都确定了最基本的规则，相邻各方有权实现正常的通行，也就是土地的合法权人有义务协助。在这样的前提下签订协议，是我们通行的需要及我们当事人对法律的误解，实际上是违反了《民法通则》、《物权法》等法律、司法解释的规定。无效合同不存在解除的问题。综上，原审原告起诉的法律关系、主体、合同请求本身均是错误，请法院依法审理。原审被告马杭彩印公司并于2012年8月22日提出反诉，称：反诉原告所有的厂房位于武进高新技术产业开发区马杭街，北邻广电路处的通道为该厂房唯一出入口。后两反诉被告购买了厂区北邻广电路住宅房，房屋底层约4米的通道为反诉原告厂房的出入口。但是，从2007年开始，两反诉被告却无理多次堵塞厂门，致使反诉原告无法正常通行，严重影响了反诉原告的生产经营活动。为维护反诉原告的合法权益，故提出反诉，请求：1、判令两反诉被告不得妨碍反诉原告因正常的生活、生产经营需要而发生的通行权；2、判令两反诉被告返还反诉原告支付的2008年至2011年的费用共计6000元；3、本案反诉费用由两反诉被告承担。徐伯其、沈雪萍就马杭装璜彩印公司的反诉辩称，反诉被告与反诉原告签订的土地通行权的租赁协议书是合法有效的，对于反诉原告的反诉请求，法院应当全部驳回。原审中，双方当事人均明确表示同意解除协议。
常州市武进区人民法院一审查明：原、被告房屋、土地相邻。2009年1月6日，徐伯其作为甲方马杭彩印公司作为乙方，因乙方使用甲方通道，经协商达成了协议，签订了书面的《协议书》，内容为：1、甲方同意今后将该通道的通行权租借给乙方且长期执行，如乙方改道通行，必须提前30天向甲方说明。2、该通道为甲方东首一间底层，面积为30.8平方米，通行租借费前三年按65元／平方米计算，合计2000元／年。三年后，如遇乙方企业内的房租提高，则按提高部分的80%递增，该递增部分按三年后的第一年确定递增基数，每三年一定。如遇乙方企业的房租降低，则按保底价65元／平方米计算。3、本协议确立后，甲方应保证通道的畅通，不得挪作他用，保证乙方及其承租户和客户的正常出入及通行。4、本协议从2008年7月1日起执行，并预付一年租借费。5、本协议一式两份，签字生效等。原审本诉被告于《协议书》签订当日即向原审本诉原告支付租借费2000元；后本诉被告逐年支付了至2011年7月1日止的租借费，但自同年7月2日起的租借费，本诉被告至原审诉讼时未予支付。本诉原告徐伯其于2012年6月11日向本诉被告邮寄了挂号信一封，内容为：双方于2009年1月6日签订的《协议书》已到期，马杭彩印公司未与原告续签协议，也未支付租借费，故原告决定收回土地使用权，要求原告在收函后15日内自行解决通行问题，逾期原告将堵塞通道，后果由被告自负等。原审被告收到了该函。2012年7月3日，双方为通道问题发生纠纷，常州市武进区公安局新城派出所接警后派警员前往处理。
原审另查明：位于武进区湖塘镇马杭广电路的产权证号为01022312号房屋，面积217.4平方米，系两本诉原告共同共有；土地使用权人登记为徐伯其，地号为1319031号、证号为武集用（2008）第1206023号、使用权面积82.9平方米。位于武进区湖塘镇马杭西街的房地号为0504296号房屋，总面积1342.5平方米，登记在马杭装璜彩印厂名下；土地使用权人登记为武进市马杭装璜彩印厂，地号为1319064号、证号为武集用（1998）字第131836号、使用权面积3798.6平方米。马杭装璜彩印公司的前身为马杭装璜彩印厂。
原审还查明，常州市国土资源局武进分局于2007年6月7日发出《注销土地登记公告》，内容为：经调查核实，位于马杭广电路167号集体土地使用证公共通道未予注明，与土地登记材料不符，经通知徐伯其前来办理更正登记手续而徐伯其未到，故直接办理了注销土地登记，徐伯其持有的集体土地使用证武集用（2004）第1203652号证书作废。2008年12月29日，常州市武进区国土资源局重新为徐伯其办理了集体土地使用证，证号为武集用（2008）第1206023号。
原审中，本诉被告同意解除双方订立的协议。本诉原告还提出两个方案，一是由本诉被告逐年支付5000元并可继续使用通道；二是本诉被告自行另辟通道，原告贴补一定费用，被告对此予以拒绝。
常州市武进区人民法院一审认为，依照法律规定，地役权人有权按照合同约定利用他人的不动产；地役权自地役权合同生效时设立；有偿利用供役地，在约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭。原、被告的土地、房屋相邻。双方为通道使用权自愿达成的协议，应视为地役权合同，该约定并不违反法律、法规的规定，协议合法有效，协议双方应按协议约定的内容自觉履行相应义务，但被告仅支付了3年费用，仍然使用该通道，余欠费用应予支付。现因被告欠费后，经原告催要仍未支付，原告主张解除双方于2009年1月6日签订的协议书，被告同意解除，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告提出原、被告之间为相邻纠纷，被告有权无偿使用的意见，因无法律依据，本院不予采纳。经调解未成，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十六条、第一百五十八条、第一百六十一条、第一百六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除徐伯其与马杭彩印公司于2009年1月6日签订的协议。二、马杭彩印公司于本判决生效之日起十日内支付徐伯其、沈雪萍租金2000元。三、驳回马杭彩印公司的反诉请求。
原审法院判决生效后，马杭彩印公司向本院申请再审称，本案争议的通道，是该厂唯一的出入口。由于对法律认识的不足，2009年曾与被申请人签订协议，有偿使用该通道，现申请人认为，作为历史形成的通道，申请人有权通过，这是相邻关系，而原审法院却按双方形成的协议认定为地役权纠纷。现申请人经调查发现，被申请人的集体土地使用权证原始登记材料中有图示注明系通道，本案事实应以产权登记部门的登记材料为准，在双方协议解除后，不应排除申请人依法享有正常通行的权利。
被申请人答辩认为，原审判决正确，被申请人拥有该通道的土地使用权，现解除协议后，不再让申请人通行。
本院再审对原一审法院查明的本案基本事实予以确认。再审中，本院向常州市武进区房管局及武进区土地管理局、常州市土地管理局进行了进一步调查，涉案房屋档案登记材料显示争议房屋一层一间批准的功能即为通道。常州市土地管理局认为，本案所涉通道应当给相邻方提供通行。另再审中经本院至争议现场察看，争议通道确实是马杭彩印公司目前出入的唯一通道。
本院再审认为，根据房屋产权登记部门及土地使用权登记部门
的登记资料显示，本案所争议的通道，是在房屋建造之时即已对房屋的一层一间设计为通道。被申请人徐伯其在购买该房屋时也应当明知该房屋的一层一间是通道的结构现状。同时，该通道也是目前申请再审人马杭彩印公司车辆及人员唯一的出入通道。虽然徐伯其的住房相对应的土地使用权证面积中包括了该通道的面积在内，但其对该通道并不享有独立的排他性的用益物权。作为相邻方，对历史形成的通道，马杭彩印公司有权利通行，他人不得妨碍。原审法院按地役权法律关系审理本案，并不符合本案的实际情况，再审予以纠正。当事人原经过武进区相关部门协调，对通道的通行已形成了协议，属双方自愿处理权利的行为，当事人本应当按协议履行。但因徐伯其与马杭彩印公司现均要求解除协议，故原审法院判决解除该协议并无不当。马杭彩印公司对协议解除前的相关通行补偿费用仍应当根据协议约定支付徐伯其。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：
一、维持常州市武进区人民法院（2012）武民初字第1265号民事判决主文第一项、第二项；
二、撤销常州市武进区人民法院（2012）武民初字第1265号民事判决主文第三项；
三、马杭彩印公司具有从登记在徐伯其名下的位于常州市武进区湖塘镇马杭广电路的产权证号为01022312号房屋一层一间通道通行的权利。
四、驳回徐伯其与马杭彩印公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费130元，反诉费130元，合计260元；再审案件受理费260元；均由马杭彩印公司与徐伯其各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 臻
审 判 员 蒋亚新
代理审判员 沈超彦
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 仇云麟