江西省德兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣1181民初838号
原告：德兴市物业管理有限公司
住所地：江西省德兴市银山路57号
统一社会信用代码91361181759966759P。
法定代表人叶刚毅，系总经理。
委托代理人连立凭，江西立凭律师事务所律师，特别授权。
被告：江西双辉实业有限公司
住所地：江西省南昌市进贤县城军湖路
统一社会信用代码91360124759955435B。
法定代表人章小玉，系总经理。
委托代理人吴步军，江西贤和律师事务所律师，特别授权。
原告德兴市物业管理有限公司诉被告江西双辉实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法由审判员祝文锋独任审判，公开开庭进行了审理。原告德兴市物业管理有限公司及其委托代理人连立凭，被告江西双辉实业有限公司委托代理人吴步军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德兴市物业管理有限公司诉称,2006年3月17日，被告江西双辉实业有限公司在德兴设立江西双辉实业有限公司德兴分公司，该分公司开发了铜都丽景花园住宅小区项目。2009年1月1日，该分公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，合同约定，该分公司委托原告对铜都丽景花园住宅小区进行前期物业服务，委托期限自2009年1月1日至业主委员会成立时止。合同同时约定物业服务费为每月人民币5,800元，每月初支付。自合同签订后，原告即为涉案小区提供物业服务至今，该分公司支付物业服务费至2012年1月31日止。此后物业服务费一直拖欠，原告多次催收并于2013年6月6日致函，要求该分公司支付拖欠的物业费，但该分公司却仍然拖欠未付。涉案小区至今未成立业主委员会。该分公司于2017年6月5日被依法吊销营业执照。现诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告分公司于2009年1月1日签订的《前期物业管理服务合同》；2、由被告支付前期物业服务费人民币377,000元（自2012年2月1日起至2017年6月30日止）；3、由被告支付违约金人民币74,646元（自2012年2月1日起至2017年6月30日止，按中国人民银行同类贷款年利率6%分段计算）；4、诉讼费由被告承担。
为支持所诉，原告向本院提交如下证据：
1、营业执照复印件、资质证书复印件、法定代表人身份证明各一份，用以证明原告主体资格；
2、营业执照复印件一份，用以证明被告主体资格；
3、企业信息表两份、注销吊销信息表一份，用以证明被告设立江西双辉实业有限公司分公司以及该分公司被注销的事实；
4、《前期物业管理服务合同》复印件一份，用以证明原告与被告分公司于2009年1月1日签订了物业管理服务合同，并约定了服务期限、物业费标准等事实；
5、致函一份，用以证明2013年6月6日原告向被告分公司致函催收物业费的事实；
6、德兴市房产管理局出具的《证明》一份，用以证明涉案小区至今未成立业主委员会的事实；
7、证人证言两份，用以证明原告一直为涉案小区提供物业服务的事实。
被告江西双辉实业有限公司辩称,江西双辉实业有限公司德兴分公司确为被告设立，涉案铜都丽景花园住宅小区项目也确由该分公司开发，但涉案小区的物业已由该分公司出售给业主，并实际交付，故本案物业服务费应由小区业主承担，被告并非本案的适格主体。退一步来�，原告所主张的部分物业服务费，已经超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权利。被告于2014年1月29日向原告支付了一笔物业管理费5万元，对于多支出的部分，被告保留要求原告返还的权利。
为支持所辩，被告向本院提交如下证据：
1、《工程竣工验收报告》复印件5份，用以证明涉案小区于2009年12月底前已全部验收的事实；
2、交房登记本复印件和门禁钥匙登记本复印件各一份，用以证明涉案小区的房屋最晚于2010年2月22日交付的事实；
3、银行转账凭证复印件一份，用以证明被告于2014年1月29日向原告支付物业管理费5万元的事实。
对原告德兴市物业管理有限公司提交的证据，被告江西双辉实业有限公司的质证意见为：1.对证据1、2、3无异议；2.对�据4、6、7的真实性无异议，但对上述证据的证明对象有异议；3.对证据5的真实性有异议，无法证明被告分公司收到了催收函。
对被告江西双辉实业有限公司提交的证据，原告德兴市物业管理有限公司的质证意见为：1.对证据1的真实性无异议，但对该证据的关联性有异议；2.对证据2的真实性有异议，房屋的交付登记应由原告登记；3.对证据3，经庭后核实，原告对该证据无异议。
对原、被告双方无异议的证据，本院予以采信。被告对原告提交的证据4、6、7的真实性无异议，原告对被告提交的证据1的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以采信。对原告提交的证据5，被告对其真实性有异议，本院认为原告并未提交其他证据予以证明该份证据的真实性，故本院对该份证据不予采信。对被告提交的证据2，原告对其真�性有异议，本院认为被告并未提交其他证据予以证明该份证据的真实性，故本院对该份证据不予采信。
经审理查明，2009年1月1日，江西双辉实业有限公司德兴分公司与原告德兴市物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，由江西双辉实业有限公司德兴分公司（甲方）委托原告（乙方）就德兴市铜都丽景花园小区实行前期物业管理。合同中有如下条款：“第三条甲方委托乙方管理服务事项：1、房屋装修管理；2、房屋钥匙的交付工作；”“第五条本合同期限自2009年1月1日至业主委员会成立时止。”“第七条乙方权利义务4、房屋钥匙移交给乙方后，必须经甲方同意，乙方才能把钥匙交付给业主。”“第八条托管费用选择包干制按照物业管理范围和物业管理事项每月托管费5,800元，每个月托管费在每月初支付给乙方。”合同签订后，原�一直按照合同约定为涉案小区提供物业服务至今。江西双辉实业有限公司德兴分公司也按照合同约定支付了2009年1月至2012年1月的物业费，但自2012年2月1日起江西双辉实业有限公司德兴分公司一直拖欠物业费。
另查明，2006年3月，被告江西双辉实业有限公司设立江西双辉实业有限公司德兴分公司，2017年6月5日，江西双辉实业有限公司德兴分公司被吊销。江西双辉实业有限公司德兴分公司开发的铜都丽景花园小区至今未成立业主委员会。2014年1月29日，江西双辉实业有限公司向原告支付物业费人民币5万元。
本院认为，本案的争议焦点为涉案小区的物业费是由被告江西双辉实业有限公司还是由小区业主支付？被告江西双辉实业有限公司认为，《江西省物业管理条例》第五十五条规定“已交付业主的房屋，物业服务费用由�主承担。未交付业主的房屋，物业服务费用由建设单位承担。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案小区的房屋，最晚已于2010年底出售并实际交付给了业主使用，故双方签订的《前期物业管理服务合同》的主体已经变更为原告与小区业主，结合上述规定，物业服务费用应由小区业主承担。原告德兴市物业管理有限公司认为，法律法规并未禁止建设单位在交付房屋后继续承担物业费用，且双方签订的《前期物业管理服务合同》对物业费的承担主体有明确的约定。况且虽然被告辩称2010年底就已将涉案�区房屋交付完毕，但被告还是按照合同约定支付物业费直到2012年1月止，甚至在2014年1月29日还支付了物业费5万元。故物业服务费用应由被告承担。结合案件事实，本院认为，涉案物业费应由被告承担。理由如下：1、原告德兴市物业管理有限公司与江西双辉实业有限公司德兴分公司签订的《前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。该合同第五条（“本合同期限自2009年1月1日至业主委员会成立时止。”）、第八条（“托管费用选择包干制按照物业管理范围和物业管理事项每月托管费5,800元，每个月托管费在每月初支付给乙方。”）已对被告的义务进行了明确约定。被告辩称涉案小区房屋交付给业主后，合同主体发生了变更。《合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”但被告并未提供双方协商一致或原告同意被告转移义务的证据，故对此辩论意见，本院不予采纳。2、《江西省物业管理条例》第五十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条等规定是对物业费用的最终承担主体的规定，并不是对建设单位与物业服务企业所签订的前期物业服务合同的变更，上述规定并不能取代双方的意思自治。故被告以上述规定为由不支付物业费的辩论意见，本院不予采纳。
本院认为，合法有效的合同对双方具有约束力，双方均应按照合同约定适当、全面履行自己的义务。本案中，原告德兴市物业管理有限公司严格依照双方签订的《前期物业管理服务合同》全面履行了提供物业服务的义务，江西双辉实业有限公司德兴分公司拖�物业费的行为已违反了合同约定，损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，江西双辉实业有限公司德兴分公司的违约责任应由被告江西双辉实业有限公司承担，故原告要求被告支付前期物业服务费的诉请，本院予以支持。但原告诉请的前期物业服务费的金额人民币377,000元，被告辩称已支付了人民币50,000元，原告也予以认可，故对原告的前期物业服务费，本院核减为人民币327,000元。关于原告要求解除《前期物业管理服务合同》的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、�九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，被告江西双辉实业有限公司不履行支付物业服务费的义务，原告具有合同解除权，故对原告要求解除《前期物业管理服务合同》的诉请，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”被告长期拖欠物业费的行为给原告造成了损失，故原告要求被告支付违约金的诉请，符合法律规定，本院予以支持，该损失本院将参照中国人民银行同类贷款年利率6%计算，但原告对违约金的计算有误，本院将依法调整，具体调整为2012年2月—2012年10月的违约金的拖欠月数分别为24个月至16个月（自2012年2月—2012年10月分段计算至2014年1月），2012年11月至2017年6月的违约金的拖欠月数按原告提供的《违约金计算表》中的拖欠月数为准，每月的违约金为人民币5800元×6%÷12=29元，故违约金总额为人民币53,244元。关于本案的诉讼时效，被告辩称原告的部分诉请已超过诉讼时效，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，原、被告双方签订的《前期物业管理服务合同》第八条明确约定被告每月支付物业费用，属于同一债务分期履行，而原告至今仍为涉案小区提供物业服务，故原告的诉请并未超过诉讼时效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告德兴市物业管理有限公司与江西双辉实业有限公司德兴分公司于2009年1月1日签订的《前期物业管理服务合同》；
二、由被告江西双辉实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告德兴市物业管理有限公司物业费人民币327,000元；
三、由被告江西双辉实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告德兴市物业管理有限公司违约金人民币53,244元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当�照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4,037元（已减半收取），由原告德兴市物业管理有限公司负担人民币637元，由被告江西双辉实业有限公司负担人民币3,400元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审判员 祝文锋
二〇一七年九月十二日
书记员 江周新