广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终15623号
上诉人（原审被告）：简祖镜，男，汉族，1964年6月18日出生，住所地：深圳市宝安区，
委托诉讼代理人：王凯，广东安勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市巨浪科教设备有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道新木社区新木路xx，统一社会信用代码：xx。
法定代表人：唐凌云，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：窦金平，广东生龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨翠云，广东生龙律师事务所实习律师。
上诉人简祖镜因与被上诉人深圳市巨浪科教设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
简祖镜的上诉请求：一、撤销一审判决书第二项，并依法改判简祖镜无需返还深圳市巨浪科教设备有限公司履约保证金186400元、宿舍保证金8528元及水电保证金20000元。二、撤销一审判决书第三项，并依法改判简祖镜无需支付深圳市巨浪科教设备有限公司装修损失17812元。三、判令深圳市巨浪科教设备有限公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，丧失其中立地位，为深圳市巨浪科教设备有限公司的恶意行为开脱，为达目的不惜肆意将简祖镜的答辩理由混淆为诉讼请求。一审法院对简祖镜明确的答辩理由不予审查，反而要求简祖镜另案起诉。一审法院故意帮助深圳市巨浪科教设备有限公司逃避应承担的法律责任，最终导致判决错误，对简祖镜的合法权益造成严重侵害，现详述如下：一、一审法院认为深圳市巨浪科教设备有限公司于2016年12月28日搬离涉案房屋,未再占用系认定事实错误。1.深圳市巨浪科教设备有限公司称其于2016年12月28日搬离涉案房屋，且于31日当晚将钥匙交给保安室值班保安的说法没有任何证据。2.简祖镜只是收到了深圳市巨浪科教设备有限公司发出的《关于提前解除租赁合同的告知函》。但《告知函》仅是通知简祖镜自2017年1月1日起要求解除双方的租赁合同关系，并没有提到深圳市巨浪科教设备有限公司已经搬离了涉案房屋的情况。《告知函》称深圳市巨浪科教设备有限公司将委托财务人员于2016年12月31日与简祖镜的物业管理人员办理场地和钥匙交接手续。但深圳市巨浪科教设备有限公司一直未派人前来办理交接手续。在此情况下，简祖镜于2017年1月7日登报通知深圳市巨浪科教设备有限公司前来办理交接手续。3.根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条可以认定双方签订的租赁合同为无效合同，无需通知解除。双方的实际法律关系为深圳市巨浪科教设备有限公司对厂房的占用，因此办理交接手续为结束占用的必要条件，在深圳市巨浪科教设备有限公司未办理交接手续前，该涉案厂房仍为深圳市巨浪科教设备有限公司占用。二、一审法院对装修问题审查不清，证据不足，认定错误。1.深圳市巨浪科教设备有限公司提供的四份发票并不能直接证明其对涉案房屋进行了装修。没有直接证据显示该四份发票与装修涉案房屋存在关系。2.没有相关施工合同及支付凭证证明四份发票的金额为深圳市巨浪科教设备有限公司装修涉案厂房而实际发生。3.在没有确定装修实际发生且在没有评估机构鉴定的情况下，一审法院仅凭上述发票及深圳市巨浪科教设备有限公司的自述想当然的认为，深圳市巨浪科教设备有限公司所谓的装修已在涉案房屋形成附合的装饰物，实在荒谬！竟然还错误的根据双方的过错情况分担了损失。该做法是明显偏袒深圳市巨浪科教设备有限公司的行为。三、一审法院对以下问题并未进行审查：1.简祖镜主张因合同无效，所以合同约定的免租条款无效。因此,简祖镜要求用免租期的租金抵销应返还给深圳市巨浪科教设备有限公司的相应金额的问题。一审法院并未在一审判决书中予以明确。2.关于深圳市巨浪科教设备有限公司恶意搬离的问题。简祖镜已经举证证明了深圳市巨浪科教设备有限公司的新注册地址为深圳市龙岗区平湖街道辅城坳社区工业大道50-3号房屋3楼，同时庭审时告知法院该房屋与涉案房屋性质一样，属于没有取得《建设用地规划许可证》的房屋。深圳市巨浪科教设备有限公司的这种行为完全可以否定其搬离涉案房屋的理由。但一审法院不予理睬，有失公正。四、一审法院剥夺简祖镜的抵销权。一审时，简祖镜要求用深圳市巨浪科教设备有限公司拖欠的厂房、宿舍的占用费、厂长费、保安费、水电费共计人民币342114.55元与深圳市巨浪科教设备有限公司的押金213125元进行抵销符合法律规定。但一审法院要求简祖镜另案起诉的说法，剥夺了简祖镜在案件中享有的抵销权。
深圳市巨浪科教设备有限公司辩称：一、原审判决认定深圳市巨浪科教设备有限公司在2016年12月28日搬离涉案房屋，未占用涉案房屋的事实清楚。1、深圳市巨浪科教设备有限公司已于2016年12月28日将全部物品搬离简祖镜所出租的物业，并且当日简祖镜为阻止深圳市巨浪科教设备有限公司搬离，曾指示一些人员组织深圳市巨浪科教设备有限公司工作人员及货物的进出，后在公安机关的介入下深圳市巨浪科教设备有限公司方才得以最终全部搬离。2、深圳市巨浪科教设备有限公司搬离之后，又于2016年12月31日通过发《关于提前解除租赁合同的告知函》的方式告知简祖镜，深圳市巨浪科教设备有限公司将委托财务人员于2016年12月31日与简祖镜委托的物业管理人员搬离场地和钥匙等交接手续，并于当日晚上18时30分左右在大门保安室由深圳市巨浪科教设备有限公司的员工肖继明将该厂区及宿舍的全部钥匙用红色月饼盒装好交还给简祖镜的工作人员即当班保安“老皮”，深圳市巨浪科教设备有限公司搬离涉案房屋后没有也不可能再对涉案房屋继续占有使用。更何况，简祖镜也没有任何证据证明深圳市巨浪科教设备有限公司在此后的2017年1月份和2月份继续占有使用涉案房屋。二、原审判决认定简祖镜承担的装修损失事实清楚。1、根据深圳市巨浪科教设备有限公司与简祖镜签订的《厂房宿舍租赁协议》中关于简祖镜给予深圳市巨浪科教设备有限公司装修免租期的约定和深圳市巨浪科教设备有限公司提交的装修费用发票，完全可以证明深圳市巨浪科教设备有限公司确实对涉案房屋进行过装修，且发票上的金额是装修该厂房及宿舍实际所产生的材料费用，还未包括装修施工人员的人工费用等。2、深圳市巨浪科教设备有限公司对涉案房屋进行装修是经过简祖镜同意，深圳市巨浪科教设备有限公司搬离后，该涉案房屋尚有利用价值，且大部分装修装饰物已经形成附合物无法拆除，因此简祖镜应承担因合同无效而给深圳市巨浪科教设备有限公司造成的装修损失。3、原审法院于2017年4月14日到涉案房屋进行现场勘查，查明简祖镜已将涉案房屋于2017年1月另行出租他人，并已由他人进行重新装修，已经无法根据涉案房屋的现状对装修的残值进行评估，并非简祖镜说的未评估鉴定即认定装修已在涉案房屋形成附合，故原审判决根据深圳市巨浪科教设备有限公司使用涉案房屋的年限与合同约定的年限来确定装修损失并无不当。三、关于水电费、房租、厂长费及保安费的问题。1、深圳市巨浪科教设备有限公司的租金支付方式为当月支付当月租金并一同支付厂长费及保安费等费用，深圳市巨浪科教设备有限公司于2016年12月15日、21日、22日（详见附件2中的《网上银行电子回单记录》3份）分三次向简祖镜缴纳了12月当月的租金92300元、厂长费1000元及保安费2500元，共计95800元，并预付了当月的水电费用9304.40元，总计105104.4元。简祖镜所称未支付2016年12月份的厂长费及保安费无事实依据。深圳市巨浪科教设备有限公司在2016年12月28日将全部物品搬离简祖镜所出租的物业后于2017年1月1日提前终止了租赁合同，不存在再缴纳2016年12月31日之后的水电费、占用费（房租）、厂长费及保安费问题。2、如果简祖镜认为深圳市巨浪科教设备有限公司未足额缴纳上述费用，简祖镜要求支付未交部分费用的请求与深圳市巨浪科教设备有限公司的诉讼请求是两个独立的不同法律关系，简祖镜也应该通过提出反诉或者另行诉讼的方式来主张，不能简单地以“抵销权”抗辩方式来免除其返还深圳市巨浪科教设备有限公司履约保证金的义务。故原审法院在水电费、房租、厂长费及保安费问题上处理并无不当。综上所述，原审判决事实清楚，证据充分，适应法律法规正确，判决公正恰当，简祖镜的上诉毫无道理，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
深圳市巨浪科教设备有限公司向一审法院起诉请求：1、确认深圳市巨浪科教设备有限公司与简祖镜于2012年8月21日签订的《厂房宿舍租赁协议》及2012年10月8日签订的《厂房租赁补充协议》无效；2、简祖镜返还深圳市巨浪科教设备有限公司合同履约保证金184600元、宿舍厨房履约保证金8528元、水电押金20000元（共计213128元）；3、简祖镜赔偿深圳市巨浪科教设备有限公司装修损失36494.6元；4、本案诉讼费用由简祖镜承担。
一审法院认定事实：原告作为承租方（乙方）与被告作为出租房（甲方）于2012年8月21日签订了《厂房宿舍租赁协议》，约定的主要内容有：1、被告将深圳市龙岗区平湖街道新木社区新木路169号工业园，厂房一栋、宿舍2层附加厨房l间合计建筑面积7100平方米，租给原告办厂使用；2、租赁期限为5年，自2012年8月21日起至2017年10月06日止，前45天为厂房装饰免租期；3、厂房宿舍租金每平方米每月为13元，厂房、宿舍月租金总金额为92300元，从起租日（即2012年10月6日开始计算租金），每三年调升一次，升幅为l0%，每月租金（现金）应于当月5日前交清（如遇法定节假日则日期相应顺延至节假日结束后的次日）；4、厂房、宿舍租赁协议签字时，原告应向被告交付二个月的履约保证金184600元，租赁期满后，保证金无息归还乙方；5、水、电费按供水、供电部门的标准，于次月5日前交清；6、为搞好工业园的安全保卫工作，乙方每月需支付共用保安工资现按2500元（按面积平摊），被告委派厂长一名（兼职）协调相关工作，每月1000元。卫生费、管理费（按村委标准）等，由乙方缴纳房屋租金时支付给被告；7、原告应于本协议期满或终止之日内迁离及交回租赁房屋，并保证恢复租赁厂房、宿舍原貌及附属设施的完好（属正常损耗的除外），宿舍同时结清应当由原告承担的各项费用并办理有关移交手续，原告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，房屋内的物品视为乙方遗弃物，被告有权停水、停电，收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。
原、被告于2012年10月8日签订《厂房租赁补充协议》，约定：1、被告由于原告的需要另将宿舍8间合计面积328平方米出租给原告使用，租价按原协议每平米13元，合计月租金为4264元，并交付二个月保证费8528元；由于原协议厂房、宿舍的水电费保证金未交付，并补交水电保证金20000元。
被告确认收到原告依照协议约定而缴纳的履约保证金184600元、宿舍328平方的保证金8528元、厂房及宿舍的水电保证金20000元，共计213128元。
原告陈述其于2016年12月28日搬离涉案房屋，并于2016年12月31日向被告邮寄《关于提前解除租赁合同的告知函》，于31日当晚六点半原告的员工将钥匙在大门保安室交给值班保安，全部钥匙是用红色月饼盒装，提交《关于提前解除租赁合同的告知函》用于证明。
被告确认原告于2016年12月28日搬离涉案房屋，确认于2017年1月1日收到原告邮寄的《关于提前解除租赁合同的告知函》，但辩称原告仅将部分经营所需用品搬离涉案房屋，并未向其办理交接手续，办理交接手续并不是将钥匙归还即可交接完毕，即便如原告所述将钥匙交给保安，在双方没有对涉案物业现状进行确认的情况下，双方并未办妥交接手续。被告提交一份报纸显示其于2017年1月7日在报纸上刊登通知，通知原告在接到通知之日起三日内派人办理交接手续，并缴清拖欠的房租等相关费用。被告主张因原告未结清2016年12月1日至2017年1月1日的电费，其垫付电费12064.55元，提交1份电费发票用于证明。
原告提交四份发票，用于证明其承租被告房屋进行了装修。上述发票显示：原告支付环氧树脂自流平地板、环氧树脂防静电自流平地板费用88168元、办公室装修的工程结算款67500元、彩钢板隔墙工程结算款3000元、卫生间加高换门安彩钢板铝槽工程结算款5500元，以上共计164168元。
本院于2017年4月14日到涉案房屋进行现场勘查，涉案房屋已由被告另行出租给他人，并正进行装修施工。当日现场，被告对原告所陈述的装修内容及留存的装修内容均不确认，否认原告进行了装修。
另，涉案房屋未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续，被告进行了历史遗留生产经营性违法建筑的申报。
上述事实，有厂房宿舍租赁协议、厂房租赁补充协议、关于提前解除租赁合同的告知函、发票、报纸等证据及当事人庭审陈述证实，足以认定。
一审法院认为，因涉案房屋未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续，因此原告与被告签订的《厂房宿舍协议》及《厂房宿舍补充协议》系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，因此原告应当返还涉案租赁物即被告提供的租赁房屋给被告，因原告已于2016年12月28日搬离涉案房屋，未再对涉案房屋进行占有使用，故视为被告已收回涉案房屋。因原告与被告间的房屋租赁关系无效，故被告收取原告的厂房、宿舍的履约保证金184600元、另补宿舍328平方的保证金8528元、厂房及宿舍的水电保证金20000元，共计213128元应退还给原告。对于原告诉请的装修损失，根据原告与被告签订的《厂房宿舍协议》中关于被告给予原告装饰免租期的约定及原告提交的发票可认定，原告承租被告的房屋后进行了装修，原告产生装修费用共计164168元。因被告已将涉案房屋另行出租，并已由他人进行重新装修，故涉案房屋的现状已被破坏无法对装修的残值进行评估，本院根据原告使用涉案房屋的年限及双方约定的使用期限进行核算，涉案房屋装修的现值损失为25446.04元[164168元×（9个月+9天/30天）÷（5×12个月）]。因被告作为涉案房屋的所有人，将未办理房屋所有权证或取得建设工程规划许可证等合法报建手续的房屋出租给原告，应承担导致双方的租赁合同无效的主要过错，故应对装修的现值损失承担70%的责任，即17812元。关于被告抗辩原告支付2016年12月的电费、2017年1月、2月的占用费、厂长费及保安费等费用的主张，因被告未提起反诉，故本案中不予处理，被告可另行法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市巨浪科教设备有限公司与被告简祖镜于2012年8月21日签订的《厂房宿舍租赁协议》及2012年10月8日签订的《厂房租赁补充协议》无效。二、被告简祖镜于本判决生效之日起三日内向原告深圳市巨浪科教设备有限公司返还履约保证金184600元、宿舍保证金8528元及水电保证金20000元。三、被告简祖镜于本判决生效之日起三日内向原告深圳市巨浪科教设备有限公司支付装修损失17812元。四、驳回原告深圳市巨浪科教设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3017元（原告已预交），由原告负担307元，被告负担2710元。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是即使在房屋租赁合同因无合法报建手续而被认定无效后，承租人在约定的租赁期期满前搬离，且未完善交接手续的情形下，对占有使用期的认定和相关费用的支付问题。据案情及双方诉辩意见，被上诉人巨浪科技公司在租期尚余九个多月的情形下于2016年12月28日搬离，12月31日向上诉人简祖镜邮寄“解除租赁合同函”，同日晚将钥匙交至保安室；上诉人简祖镜在2017年1月1日收到前述邮寄“解除租赁合同函”，1月7日在报纸上刊登通知被上诉人巨浪科技公司办理交接手续。在租赁关系中，通常起租交接与退租或收回租赁物之交接手续大体一致。本案中，在被上诉人巨浪科技公司没有证据表明其起租时即以从保安处拿钥匙方式入住上诉人简祖镜房产，且在未得到上诉人简祖镜同意的情形下，以上述方式交回占有使用房产，履行义务不当，其应当对己方提前搬离和不当交回占有使用房产的行为向上诉人简祖镜赔偿相当于一个月的占有使用费即92300元的损失，以弥补上诉人简祖镜此后空置期间的损失。上诉人简祖镜的上诉理由部分成立，本院予以支持。上诉人简祖镜的其他上诉理由理据不足，应予驳回。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初2261号民事判决第一、三和第四项判决；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初2261号民事判决第二项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初2261号民事判决第二项“上诉人简祖镜于本判决生效之日起三日内向被上诉人巨浪科教设备有限公司返还履约保证金184600元、宿舍保证金8528元及水电保证金20000元”，为上诉人简祖镜于本判决生效之日起三日内向被上诉人巨浪科教设备有限公司返还履约保证金92300元、宿舍保证金8528元及水电保证金20000元。
四、驳回上诉人简祖镜的其他诉讼请求。
五、本案一、二审案件受理费共计7808元，由上诉人简祖镜负担3904元、被上诉人深圳市巨浪科教设备有限公司负担3904元；
上述付款义务人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 路 德 虎
代理审判员 周 敏
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 尚宇楠（兼）