浙江省遂昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1123民初2443号
原告：华福土，男，1958年4月26日出生，汉族，住遂昌县。
原告：陈招英，女，1962年2月1日出生，汉族，住遂昌县。
两原告委托诉讼代理人：赖晓法，遂昌县妙高法律服务所法律工作者。
被告：张海波，男，1984年3月6日出生，汉族，住遂昌县。
被告：徐雄斌，男，1974年8月3日出生，汉族，住遂昌县。
委托诉讼代理人：朱浩松，遂昌县浩平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：濮语诚，遂昌县浩平律师事务所律师。
原告华福土、陈招英诉被告张海波、徐雄斌确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法由审判员杨全保适用简易程序在本院公开开庭进行了审理，原告华福土、陈招英共同委托诉讼代理人赖晓法，被告张海波，被告徐雄斌的委托诉讼代理人朱浩松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华福土、陈招英诉称：2014年11月10日，原告从被告徐雄斌处借款60万元，借期2个月。借款到期后，由于原告未及时还款。2015年6月8日，双方签订房屋转让合同，借款在同年7月15日还清，如到期未还，原告将坐落在遂昌妙高街道水阁村五十萝的房屋抵押给被告徐雄斌。2015年8月22日，被告将抵押房屋转让给他人。双方发生纠纷后，2015年8月25日通过人民调解委员会调解，达成了原告方于2015年9月25日归还被告徐雄斌借款本金及利息72万元，被告徐雄斌将房屋抵押的书面证件归还原告。到期未还款，原告愿将遂昌县妙高街道水阁村五十萝的房屋用地许可证（地字第（2012）1061013.N0332009070338）。建设工程规划许可证号（建字第（2012）1061027.N0332009090005）抵押给被告所有。2015年9月29日，被告将抵押的上述房屋出售给第三方，即被告张海波。同时被告张海波付给了被告徐雄斌定金陆拾万元，余款同年10月30日前付清。与此同时，原告于2015年12月通过他人转手支付给了被告徐雄斌借款5万元。综上所述，原告认为，虽然欠被告徐雄斌借款60万元，因各种客观原因导致资金链断裂，无法偿还借款。被告请求人民调解委员会达成的调解协议的第二款，明显违背了农村集体用地不可抵押的规定，农村房屋提供抵押，不能将房屋所有权与土地使用权剥离。这样调解与法不符，该抵押无效。况且该房还是用房屋用地许可证和建设工程规划许可证来抵押更系无效抵押。被告徐雄斌又将房屋出售给被告张海波，三方签订了《房屋转让协议》同样是无效的房屋转让协议。为此，请求法院依法判令：1、2015年8月25日原告与被告徐雄斌签订的编号为102号的《人民调解协议书》第二款无效。2、2015年9月29日原告与被告张海波、徐雄斌三方签订的《房屋转让协议》无效。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告张海波辩称：涉案房屋是答辩人通过签订书面合同花钱购买的，答辩人认为合同是有效的。如果法律上认为合同无效，那原告应该将购房款还给我。请求法院依法公正处理。
被告徐雄斌辩称：1、双方借款情况和调解的事实没有异议，但未收到原告通过他人支付的5万元借款。2、根据土地管理法和担保法的规定，土地使用权不得用于买卖和抵押，但本案不是买卖和抵押，调解协议书是用地许可证和规划许可证抵押，是动产质押，不是权利抵押。原告也确认是证抵押，不是使用权抵押。没有办理不动产相关程序，就不存在使用权抵押的。3、确认合同无效的诉讼主体是合同的所有人和土地的使用权人，签订合同的人才可以诉讼，该房屋准许建筑是苏招和（音），不是原告两人，原告就房屋使用权和土地使用权是无权处分。原告在诉状中要求确认合同无效，主体不符合。4、本案是谁使用享有房屋的问题，被告张海波使用房屋是代原告还款。只要原告还钱，张海波可以还给原告房屋使用和证及钥匙。
案经审理查明：2014年11月10日，原告华福土向被告徐雄斌借款60万元，借期2个月。借款到期后，原告未按约归还借款。2015年6月8日，原告与被告徐雄斌签订房屋转让合同，约定借款在同年7月15日还清；如到期未还，原告将坐落于遂昌县妙高街道水阁村五十萝的房屋抵押给被告徐雄斌。2015年8月22日，被告徐雄斌将涉案房屋转让给他人。双方为此发生纠纷，2015年8月25日被告徐雄斌（甲方）和原告华福土、陈招英（乙方）到遂昌县求和人民调解委员进行调解，达成如下调解协议：“一、华福土和妻子陈招英保证在2015年9月25日前归还徐雄斌借款本金及利息72万元，徐雄斌将房屋抵押的书面证件归还给华福土。二、如到时乙方未还款，愿将坐落在遂昌县妙高街道水阁村五十萝的房屋用地许可证号为【地字第（2012）1061013.N0332009070338】，建设工程规划许可证号为【建字第（2012）1061027.N0332009090005】抵押给徐雄斌所有，同时将房屋钥匙及有关书面证件一同交给徐雄斌所有。”协议约定的还款时间到期后，原告未归还借款。2015年9月29日，被告张海波（甲方）、被告徐雄斌（乙方）和原告华福土（丙方）签订《房屋转让协议》，约定“一、乙方将坐落于遂昌妙高街道水阁村五十萝的房屋：用地许可证号为【地字第（2012）1061013.N0332009070338】，建设工程规划许可证号为【建字第（2012）1061027.N0332009090005】以人民币大写：柒拾万元整（700000.00元）出售给甲方。（乙方与丙方及妻子陈招英于2015年8月25日经遂昌县人民调解委员会调解，签订了抵押协议，附调解书）。二、甲方2015年9月29日支付给乙方定金人民币陆拾万元整（600000.00元），余款于2015年10月30日前付清。三、甲方同意，丙方可于2015年10月30日前以人民币柒拾伍元整（750000.00元）向甲方回购上述房屋（户名：张海波，开户行：遂昌信用社，账号62×××91），期满丙方未回购，则该房屋由甲方自行处理。四、本协议一式三份，甲乙丙各执一份，三方签字后生效。另注：甲方收到丙方交出该房屋钥匙一串”。现在该房由被告张海波实际占有使用。现原告认为调解协议中的第二款及《房屋转让协议》均属无效，故诉至本院，提出前述诉请。
另查明，涉案房屋的土地性质系遂昌县妙高街道北门村村民委员会的集体所有，该地块的土地使用权系遂昌县妙高街道北门村村民苏招和享有，属于拆旧建新安置的土地。涉案房产系苏招和名义审批新建。
上述事实有原告提供的调解协议书、房屋转让协议、私人建房呈报表、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证及原、被告庭审陈述笔录在卷佐证，证据经庭审质证与本院审查，予以采信。
本院认为，案涉房屋的土地使用权性质为集体土地，被告张海波非诉争房屋所在地的村集体经济组织成员，故原告华福土与被告张海波、徐雄斌之间签订的《房屋转让协议》，违反法律规定，应属无效。故原告合理的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请确认其与被告徐雄斌签订的《人民调解协议书》第二款无效，因该诉请与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，原告可另行主张。被告张海波辩称涉案房屋系支付价款购买，应属有效；如在法律上认为无效，被告徐雄斌应将购房款返还给我，因被告张海波未提起反诉，本案不予处理，被告可另行主张。被告徐雄斌辩称本案房屋并非抵押而系动产质押，故《人民调解协议书》并非无效。因该项诉请，本案不予处理，对该辩称，本院不予评析。同时，被告徐雄斌认为，原告并非涉案房屋土地使用权人，不具备诉讼主体资格，因原告系《房屋转让协议》中的当事人，有权对合同效力提出异议，故对该抗辩意见，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第四十三条之规定，判决如下：
一、确认原告华福土与被告张海波、徐雄斌于2015年9月29日签订的《房屋转让协议》无效。
二、驳回原告华福土、陈招英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费50元，由原告华福土、陈招英负担25元，被告张海波、徐雄斌负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审判员 杨全保
二〇一七年十一月七日
书记员 徐 璐