上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初4425号
原告(反诉被告)：上海虹房(集团)有限公司，住所地上海市。
法定代表人：张作理，董事长。
委托诉讼代理人：李莹晖，上海市光大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪亮，上海市光大律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海沪海实业公司，住所地上海市。
法定代表人：秦少华，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：潘丽文，上海汉盛律师事务所律师。
第三人：王金辉，男，1978年4月20日生，汉族，住安徽省利辛县阚疃镇袁湾村王免圩庄第**户。
第三人：候万巨，男，1976年10月20日生，汉族，住安徽省利辛县胡集镇秦寨村姜候庄**户。
原告(反诉被告)上海虹房(集团)有限公司(以下简称“虹房公司”)与被告(反诉原告)上海沪海实业公司(以下简称“沪海公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月18日、2017年7月12日公开开庭进行了审理。虹房公司的委托诉讼代理人李莹晖、洪亮，沪海公司的委托诉讼代理人潘丽文、第三人候万巨到庭参加诉讼。第三人王金辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案�已审理终结。
虹房公司向本院提起诉讼，要求判令：1、确认虹房公司与沪海公司于2010年9月29日签订的《市场场地租赁合同》及《关于市场场地租赁合同的补充协议》于2016年11月9日解除；2、沪海公司从承租场地中清腾、恢复原状迁出后交付给虹房公司；3、沪海公司按租赁合同约定的标准向虹房公司支付自2010年10月11日起至2016年11月9日止的租金共计人民币6,604,722元(以下币种均为人民币)；4、沪海公司赔偿虹房公司租金利息损失，以每笔欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自每笔欠付租金应付之日次日起算至本判决生效之日止，暂计至2016年11月9日为934,425.16元；5、沪海公司支付虹房公司违约金1,250,000元，按2015年10月至2016年10月的年租金一倍计算。事实与理由：2010年9月29日，虹房公司与沪海公司签订《市场场地租赁合同》，约定如下：沪海公司承租虹房公司位于上海市宝山区高境镇9街坊113/1、113/3、113/4的土地以及地上建筑(以下简称“系争场地及房屋”)；租金标准为年100万元，逐年递增5%，租金按季度支付。双方另于同日签订补充协议。同年10月11日，双方召开会议，确认该日为场地及房屋交付日期。合同签订后，虹房公司按约交付了场地及房屋，但沪海公司从未支付过房租，并且在系争土地上违法转租、搭建违章建筑、改变租赁用途，虹房公司多次与沪海公司沟通未果，故诉诸本院。
沪海公司反诉并辩称，不同意虹房公司的全部诉请。理由如下：1、系争场地为划拨用地，根据规定若出租、转让，虹房公司应进行审批，故租赁合同及补充协议应属无效。2、系争场地为陆续交付，沪海公司接收所有场地的时间大概是合同签订三年后，没有租金起算日期；3、合同签订后，沪海公司着手招商、开发及经营，并制作多份设计方案，但上报虹房公司后均无回复，后经调查发现，系争场地为控规用地，用途为绿化，沪海公司因无法实现合同目的，多次与虹房公司交涉，虹房公司承诺申请变更规划，并默认免除后续租金，但系争场地至今仍为控规状态；4、改变租赁用途、转租是因无法实现合同目的，虹房公司对此是默许的，违章搭建大部分系实际承租人所为；5、沪海公司签订合同后花费了大量的人力物力，如河道、建筑垃圾的清理、聘请人员管理等；6、大部分租金超过诉讼时效。故，反诉要求：1、确认双方于2010年9月29日签订的《市场场地租赁合同》及《关于市场场地租赁合同的补充协议》无效；2、虹房公司返还沪海公司第一季度租金25万元。
虹房公司针对反诉辩称，租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，合同也一直在履行，故沪海公司主张无效不成立。在签订租赁合同时，双方对系争场地的情况是明知的，且根据约定，最终以规划部门审批为准。另根据约定，已收租金无需返还。综上，不同意沪海公司的全部诉请。
候万巨述称，租期于2016年5月到期，到期之前已搬离，系争场地用于堆场，也有2至3人住宿。
经审理查明：上海市宝山区高境镇9街坊113/1、113/3、113/4的土地以及地上建筑的权利人登记为虹房公司；使用权来源为划拨，用途为仓储；土地使用面积21,706平方米，建筑面积3,514.21平方米。
2010年9月29日，虹房公司(出租方，甲方)与沪海公司(承租方，乙方)签订《市场场地租赁合同》，主要约定：乙方承租甲方位于上海市宝山区何家湾路XXX号甲，占地21,706平方米，地上建筑3,514.21平方米；租赁期限为8年，自2010年9月29日起计租收费，甲方同意以市场筹建开业之日起算，但本合同签署日起十个月内必须正常开业，否则视为正式租赁期开始(关于正式开业起算日将以补充合同形式予以明确)；本土地用途为仓储，乙方可自行或与他人合作投资建设农副产品、建材、汽配等仓储或交易市场，但最终以规划部门批准文件为准；本合同租金实行季度支付制，租金标准为100万元/年，每季度支付25万元，同时逐年递增5%；第一次租金的支付时间为本合同正式签署后的十个工作日内，以后每季度的租金支付时间均为下一季度前一个月内支付，逐年递增部分在每年度的第一季度内一并支付，最后一期租金的支付以筹建时间顺延的剩余时间按实计算支付；若乙方需要对甲方合法建筑物进行改建或重新规划建设，需经甲方书面同意，则由乙方以甲方名义自行办理申请手续，甲方提供相关资料，所需费用由乙方承担；乙方有下列情况之一的，甲方有权解除�同，除不再退回已收租金外可视情况向乙方收取当年租金50%-100%的标准违约金：未按照约定的用途或违反安全承诺使用场地，经甲方书面通知未改正的；将场地擅自转租、转借给第三方；逾期三十天未支付租金；违反国家有关法律、法规并造成后果且拒不接受甲方监督管理等。同日，虹房公司与沪海公司签订《关于市场场地租赁合同的补充协议》，主要约定：原有场地的承租户均已超过甲方与他方签订的租赁时限，目前甲方不同意续租，他方为临时过渡阶段，甲方保证乙方可随时与他方正常交接场地；甲方现有部分杂物堆放由乙方负责另行择地堆放，如需支付费用则需要征得甲方书面同意，否则部分杂物将在原场地内堆放，并由乙方负责看管等。
同年10月11日，虹房公司与沪海公司就移交事宜制作了会议记录，双方确认：虹房公司将系争场地及房�自该日起正式移交给沪海公司，清场工作由沪海公司负责，如果发生有关费用由沪海公司承担；水、电、电话费用截止至该日，截止日后费用由沪海公司负责；系争场地及房屋的安全等问题自该日起全部由沪海公司负责，即日起虹房公司与场地上的租赁单位无任何关系，一切工作由沪海公司安排负责管理等。后，沪海公司支付了首期三个月租金25万元。
2015年8月25日，虹房公司向沪海公司发出告知书，主要内容为：我司收到宝山区高境镇有关部门书面告知，贵司未按照租赁合同约定使用系争场地，场地内存在大量私自搭建违章建筑且场地内管理混乱存在较多安全隐患及违规经营现象，现要求贵司积极配合于8月底前对场地内的违规违章情况完成整改。2016年11月10日，虹房公司向沪海公司发出告知书，主要内容为：贵司在合同履行期间未履行相应的义务，存在�下情况，一、欠付租金。贵司应按约支付场地租金，但贵司却迟迟未予支付，严重违反合同约定，侵害了我司利益；二、违章搭建、违规经营。贵司未按照租赁合同约定使用系争场地，场地内存在私自搭建违章建筑、违规经营等情况，此外，场地管理混乱，存在较多安全隐患，我司于同年8月25日发函要求贵司进行整改，但贵司迟迟不整改，直至2016年11月3日，高境镇出动拆违人员与我司共同进行现场拆除，直至今日，场地仍有数万立方米土方未能清除，并未整改到位；三、擅自转租。鉴于上述事实，我司郑重告知如下：我司与贵司签订的《市场场地租赁合同》及其补充协议自2016年11月9日起解除；贵司应在收到本告知书之日起三十日内根据合同约定将场地清理完毕返还；贵司应于收到本告知书之日起立即支付逾期未付租金、利息及违约金1,250,000元。沪海公司收悉上述告知书。
2016年11月14日，虹房公司与沪海公司就系争房屋及场地进行协商，双方对话如下：……虹房公司：“而且我们这次两个压力啊。第二个，你们从10年开始一分租金没有付过，08年是签合同的。”沪海公司：“那个没付过，当时我们是……。”虹房公司：“你要知道我们每年的国资委审计，都是说到这个问题。”沪海公司：“而且你要讲到这个租金，大家就，你们当时这个场地什么时候交付给我们的，你不清楚吗？”虹房公司：“对呀，我就是场地交付给你之后你也一分没付啊。”……虹房公司：“……我们从10年开始，租金是没有收到过的，场地也交给你了，你也没付租金，而且我们每年审计都是这个问题，你这个何家湾地块，原来这个一百多万租金到现在一分没拿到，每次都在应整改……”
另查明，2015年5月17日，上海南银物业管理有限公司与候万巨签订《租赁合同》，约定，候万巨承租何家湾路XXX号场地8亩，用途为货物堆场，租期自2015年6月1日起至2016年5月31日止。
2017年1月1日，上海南银物业管理有限公司与王金辉签订《房屋租赁合同》，约定，王金辉承租何家湾路XXX号100平方米房屋作宿舍用房，期限自2016年1月1日至2017年12月31日止。同日，上海南银物业管理有限公司与王金辉签订《租赁协议》，约定，王金辉承租何家湾路XXX号场地4.8亩，用途为停车、堆场，租期自2017年1月1日起至2017年12月31日止。
审理中，沪海公司为证明系争场地被控规的事实，向本院提交了沪规划[2008]354号文件、土地使用规划图、设计方案，证明系争场地已被杨浦区规划为公共绿地，沪海公司多次就系争场地制作设计方案并上报虹房公司，但均无回复。虹房公司对沪规划[2008]354号文件及土地使用规划图的真实性没有异议，但对关联性有异议；对设计方案不予确认，表示从未收到过设计方案。
审理中，沪海公司就目前系争场地及房屋的占用情况，陈述意见如下：与候万巨的租赁合同已终止，租金付至2016年5月底，8亩场地已退，但候万巨仍占用房屋223.61平方米，用于宿舍，另堆放有部分集装箱；与王金辉的租赁合同仍在租赁期内，租金付至2017年12月底，相关场地和房屋由其占用；另有场地2,718亩及房屋1,756.08平方米由中城建九局占用，用于堆放建筑材料，以抵扣所欠工程款，但未签订书面合同。虹房公司表示，部分由沪海公司自用，用于仓储，其他部分转租，不清楚转租情况。
审理中，沪海公司就系争场地上及房屋内的添附问题，陈述意见如下：合同签订后，沪海公司整改了沿河码头，清运了垃圾，平整了场地；王金辉利用了系争场地，没有搭建�对其他次承租人有无搭建，沪海公司不清楚。
审理中，就租金、利息及违约金，虹房公司表示，2010年10月11日至2011年10月10日应付租金100万元；2011年10月11日至2012年10月10日应付租金105万元；2012年10月11日至2013年10月10日应付租金110万元；2013年10月11日至2014年10月10日应付租金115万元；2014年10月11日至2015年10月10日应付租金120万元；2015年10月11日至2016年10月10日应付租金125万元；2016年10月11日至2016年10月31日应付租金104,722元，合计6,854,722元。沪海公司表示，违约金约定标准过高，租金及利息同意根据合同约定承担。
以上事实，有上海市房地产权证、建设工程规划许可证、《市场场地租赁合同》、《关于市场场地租赁合同的补充协议》、会议记录、发票联、告知书、邮寄凭证、视频资料、土地使用规划图、沪规划[2008]354号文件、租赁合同及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，虹房公司与沪海公司就系争场地及房屋建立的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。沪海公司关于租赁合同及补充协议无效及返还租金25万元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
本案的争议焦点在于哪一方为违约责任方。沪海公司主张系争场地被控规致合同目的无法实现，故违约方为虹房公司。本院认为，根据房地产权证，系争土地的用途为仓储，符合合同约定用途。合同签订后，沪海公司将系争场地用于堆场等，亦符合合同约定用途。同时，根据合同约定，沪海公司可投资建设农副产品、建材等仓储或交易市场，但最终须以规划部门批准文件为准，且相关手续须由沪海公司自行申办，虹房公司予以协助。现沪海�司以无法申办仓储或交易市场等为由主张合同目的无法实现、虹房公司构成违约，与合同约定不符，本院不予采纳。沪海公司承租系争场地及房屋后未按约支付租金，且审理中，沪海公司自认存在转租、改变租赁用途、违章搭建等行为，故沪海公司构成违约，应承担相应的违约责任，虹房公司据此主张解除租赁合同及补充协议，符合合同约定，本院予以准许。沪海公司抗辩认为虹房公司默认免付租金及默许转租等，未提交证据证明，本院不予采信。合同解除后，沪海公司应将使用的系争场地及房屋返还给虹房公司，并支付所欠租金。沪海公司将部分场地及房屋转租给王金辉，故王金辉应一并迁出系争场地及房屋，并由沪海公司返还给虹房公司。至于沪海公司与王金辉之间因转租合同发生的争议及损失赔偿等主张，可另行主张和解决。沪海公司长期拖欠租金未付，�房公司主张租金利息损失、违约金的请求，本院可予支持。审理中，沪海公司主张违约金标准约定过高，本院酌情予以调整。
关于诉讼时效。审理中，沪海公司抗辩认为虹房公司在2016年11月10日之前从未主张租金，故部分租金诉请已超过诉讼时效。对此，本院认为，根据合同约定，租金标准为100万元/年，每季度支付25万元，同时逐年递增5%；租金按季支付，每季度的租金支付时间均为下一季度前一个月内支付，逐年递增部分在每年度的第一季度内一并支付。然，沪海公司自签订合同后除支付了首期三个月租金外未再支付过租金，审理中，虹房公司未能向本院提交证据证明在此期间曾向沪海公司催要租金，而根据双方于2016年11月14日的对话内容也无法认定沪海公司作出了同意支付租金的意思表示，故沪海公司的上述抗辩意见，本院予以采纳。虹房公司于2016年11月10日向沪海公司发函催要租金，故对虹房公司主张的2010年10月11日起至2015年10月10日止的租金及相应利息损失，本院认为已超过诉讼时效，不予准许，对虹房公司主张的2015年10月11日起至2016年11月9日止的租金1,354,722元及相应利息损失，未超诉讼时效，可予准许。王金辉未到庭，并不影响案件的审理和依法作出判决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)上海虹房(集团)有限公司与被告(反诉原告)上海沪海实业公司签订的《市场场地租赁合同》及《关于市场场地租赁合同的补�协议》；
二、被告(反诉原告)上海沪海实业公司于本判决生效之日起十日内，将位于上海市宝山区高境镇9街坊113/1、113/3、113/4的场地及房屋恢复原状后返还给原告(反诉被告)上海虹房(集团)有限公司；
三、被告(反诉原告)上海沪海实业公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海虹房(集团)有限公司自2015年10月11日起至2016年11月9日止的租金1,354,722元；
四、被告(反诉原告)上海沪海实业公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海虹房(集团)有限公司自2015年10月11日起至2016年11月9日止的租金利息损失(以每笔欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自每笔欠付租金应付之日次日起计算至本判决生效之日止)；
五、被告(反诉原告)上海沪海实业公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被�)上海虹房(集团)有限公司违约金375,000元；
六、第三人王金辉于本判决生效之日起十日内，从上述场地及房屋内迁出；
七、原告(反诉被告)上海虹房(集团)有限公司的其他诉讼请求，不予支持；
八、被告(反诉原告)上海沪海实业公司的反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费为73,324元，由原告(反诉被告)上海虹房(集团)有限公司负担62,000元，被告(反诉原告)上海沪海实业公司负担11,324元；反诉案件受理费为5,050元，由被告(反诉原告)上海沪海实业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 黄 蔚
人民陪审员 李国珠
二〇一七年八月八日
书 记 员 陈 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求�民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
……
(三)延付或者拒付租金的；
……
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。