湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第02735号
原告：张静。
委托代理人：晏燕，湖北昭信律师事务所律师。
被告：吴超。
委托代理人：代必胜，湖北黄鹤律师事务所律师。
第三人：武汉嘉鸿居房地产顾问有限公司，住所地：武汉市洪山区徐东路7号凯旋门广场A-15-A。
法定代表人：陈鸿，执行董事。
委托代理人：崔凯，湖北瑞通天元律师事务所律师。
原告张静与被告吴超、第三人武汉嘉鸿居房地产顾问有限公司（以下简称嘉鸿居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年6月18日立案受理后，吴超在2015年7月22日向本院提起管辖权异议，经审查，本院于同年7月28日裁定：驳回吴超对本案管辖权提出的异议。吴超提起上诉，武汉市中级人民法院于2015年9月18日作出（2015）鄂武汉中立终字第00488号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。根据张静申请，本院依法追加嘉鸿居公司为本案第三人参加诉讼，2016年3月1日依法由审判员周征担任审判长，与人民陪审员夏爱华、杨红珍组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张静的委托代理人晏燕、被告吴超的委托代理人代必胜，第三人嘉鸿居公司的委托代理人崔凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张静诉称：我于2013年5月31日与吴超、武汉嘉鸿居房地产顾问有限公司签定了《物业租赁合同》，约定吴超将位于武汉市武昌区团结名居桔园3、4单元1501-01504（共八套）房屋出租给我使用，房屋用途为宾馆经营，租金为每月27，500元，租赁期限自2013年10月1日起至2028年9月30日止，嘉鸿居公司作为居间方收取中介费13，750元；张静须向吴超缴纳履约保证金40，000元以保证租赁合同的有效履行，吴超应于2013年6月1日将租赁房屋交付给我，并办理有关交接手续，确保交付的房屋及附属设施我能实现租赁目的，否则吴超需无条件退还我履约保证金40，000元，并赔偿我相当于履约保证金同等数额的违约金。合同附件2专门约定：吴超给予我4个月时间作为装修补偿，装修期从物业同意装修之日起15天计，如物业不同意我装修，则合同无效，吴超退还押金（即履约保证金40，000元）给我。合同签订当日，我向吴超支付了40，000元的履约保证金，向武汉嘉鸿居房地产顾问有限公司支付了13，750元中介费。两方均出具了收条。但所租房屋没有经过消防验收，未依法取得消防合格证，导致房屋不能正常使用，更不能用作宾馆经营，直接导致我不能实现合同目的，且物业公司也不同意我装修租赁房屋，按合同约定武汉嘉鸿居房地产顾问有限公司应退还中介费。经我多次催讨，该公司拒不履行合同义务、退还费用。为维护我的合法权益，诉至法院要求判令1、解除我与吴超签订的《物业租赁合同》；2、被告吴超退还履约保证金40，000元及赔偿违约金40，000元；3、吴超承担本案的诉讼费用。
被告吴超辩称：《物业租赁合同》合法有效，我切实履行了物业租赁合同。该合同已经协商一致予以解除；我方无退还履约保证金及赔偿违约金的责任。
第三人嘉鸿居公司述称：我公司居间义务已全面履行完毕，根据《物业租赁合同》约定，我公司不应承担佣金返还义务。张静述称的合同解除理由并非法定或约定解除情形，该合同依法不能解除。本案属于张静与吴超之间的租赁合同纠纷，张静应向吴超主张权利，与我公司无关。
经审理查明：吴超与吴丽萍、吴诚贵系诉争房屋团结名居桔园1号楼3、4单元1501-1504捌套房屋的业主。
2013年5月31日，张静（乙方）与吴超（甲方）、嘉鸿居公司（丙方）签订《物业租赁合同》，合同主要约定：1、吴超将位于武汉市武昌区团结民居桔园3、4单元1501-1504（共八套单元）出租给张静使用，房屋建筑面积1100平方米（以房地产证为准）。2、租赁房屋的每月租金27，500元。3、张静暂订租赁期限为15年，即2013年10月1日起至2028年9月30日止，甲乙双方自行约定租金按半年支付，吴超应于2013年6月1日前将租赁房屋交付张静，并办理交接手续。5、双方同意以履约保证金的形式保证本合同的有效履行，张静需向吴超交纳壹个月租金作为履约保证金时，即人民币肆万元整。吴超向张静收取履约保证金时，应向张静出具收据。（该笔保证金不计息，不得抵扣末期租金，合同到期后张静结清所租物业各项费用后吴超无条件退还张静）。7、吴超应确保交付的租赁房屋及其附属设施，乙方能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关规定，乙方应合理使用并爱护租赁房屋及其附属设施，不得利用租赁房屋从事违法行为。12、合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除：发生不可抗力因素至本合同无法履行；政府决定征用租赁房屋所在土地而需拆除租赁房屋；经甲乙双方协商一致的。14、出现下列情形之一，吴超需无条件退还张静履约保证金，并赔偿张静相当于履约保证金同等数额作为违约金，如张静因此蒙受其他直接经济损失的可要求吴超追加赔偿。（二）吴超违反本合同第七条规定，使张静无法实现承租目的的。19、甲、乙、丙三方各持一份，各份文本均具有同等法律效力，自三方签字盖章之日起即时生效。20、于本合约之外甲、乙、丙三方在谈判中的声称、理解、承诺以及补充协议之内容，如有与本合同不符的，以本合同为准。吴超作为甲方、张静作为乙方、嘉鸿居公司作为丙方分别在合同处签名或盖章。三方还对其他事项进行了约定。
当日，张静与吴超签订《合同附件2》，内�为：双方自行协商，张静每年支付17，000元给吴超用于缴纳物业管理费，不足部分款项由吴超承担；吴超同意给予张静肆个月时间作为装修期补偿，装修期从物业同意装修之日起十五天计（如物业不同意张静装修，则合同无效，吴超无息退还押金给张静，中介方中介费同样无息退还给张静、吴超）；吴超承诺张静，物业同意张静在本层挂招牌。
2013年5月31日，吴超向张静出具收条“今收到张静交来租团结名居桔园3、4单元1501-1504（共八套单元）租房押金人民币肆万元整。”吴超将位于武汉市武昌区团结名居桔园3、4单元1501-1504房屋交付给张静。
2015年11月12日，吴诚贵、吴丽萍向本院出具说明“我们是吴超的近亲属，作为本案中租赁物的共同共有人，认可吴超代表我们与张静、中介公司签订的《物业租赁合同》。
在房屋租赁期间，张静未缴纳租金。
现张静以涉案房屋没有经过消防验收，物业不同意其装修，导致所承租的房屋不能用作宾馆经营，使其不能实现合同目的为由诉至本院，诉请如前。
另查明，张静已向本院另案起诉嘉鸿居公司，要求解除与嘉鸿居公司签订的《物业租赁合同》。
该房屋现已由吴超出租给他人作为宾馆使用。
上述事实有张静、吴超向本院提供的《物业租赁合同》、《合同附件2》、押金收条、房屋还建协议书、物业服务中心的证明等证据及各方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：本案系租赁合同纠纷案件，武汉嘉鸿居房地产顾问有限公司作为居间人已于2013年5月31日促成张静与出租人吴超签订了《物业租赁合同》，张静亦按约定向吴超支付了40，000元履约保证金，向嘉鸿居公司支付了中介费用，该《物业租赁�同》依法成立，合法有效。现张静认为所承租的房屋没有经过消防验收，未依法取得消防合格证，且物业公司不同意其装修房屋，导致其不能实现用作宾馆经营的合同目的，吴超属根本违约，应予解除《物业租赁合同》的诉讼请求，被告张静并未提供证据证明其所诉主张，被告吴超所租赁的房屋系居民还建房屋，并非商业性房屋，原告张静要求将租赁房屋用作宾馆使用，其商业条件是否成就，其自身应有审核义务。对被告吴超辩称原告张静要求解除《物业租赁合同》的法律依据不足，且在原告收房后两个月，原告张静即将租赁房屋的钥匙退还给了吴超，因张静占用租赁房屋二个月，未缴纳租金，履约保证金抵偿租金，双方已在张静退还租赁房屋钥匙时合同即已协商解除的理由，本院予以采纳。故对原告张静要求解除《物业租赁合同》的诉讼请求不予支持。对其主张被告吴超退还履约保证金40，000元及赔偿违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告张静的诉讼请求。
本案案件受理费800元，由原告张静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费�，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 征
人民陪判员夏爱华
人民陪审员 杨红珍
二〇一六年三月十四日
书 记 员 裴 辉