文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初14213号原告：何锦彪，男，1982年6月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何昊扬，广东科扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：万广平，广东科扬律师事务所律师。被告：佛山市金浩恒物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南海万达广场南3栋702室自编之一。法定代表人：许琰飞。原告何锦彪与被告佛山市金浩恒物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月12日、11月9日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人万广平到庭参加了诉讼,被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金8100元、迟交租违约金（暂计算至2016年8月31日4536元，应计算至实际清偿日）、终止合同违约金8100元、房屋占用费1350元（暂计算至2016年9月1日）；2.被告向原告返还押金15000元；3.被告向原告返还案涉房屋；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2015年9月6日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定被告向原告承租位于佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南海万达广场南3栋（C座）2917房（以下简称“涉讼房屋”），租期自2015年9月6日至2018年9月5日，每月租金2700元（每年递增5%）。原告依约向被告交付了涉讼房屋，并支付了15000元的押金。但被告自2016年6月起拒绝向原告支付租金，原告多次催促无果。现《物业租赁合同》已解除，但被告仍拒绝支付租金、违约金以及返还押金和房屋，原告故起诉。庭审中，原告明确其主张迟交租违约金以拖欠租金为本金按日1%计算至实际清偿日止；房屋占用费自2016年8月31日起计算至2016年9月1日共1天，每日按月租金2700元的50%计付，应计算至被告返还房屋日为止。被告辩称，认为双方签订的《物业租赁合同》于2016年8月13日解除，当日因被告拖欠原告租金，原告将涉讼房屋内的长租客赶走后，对涉讼房屋进行换锁控制涉讼房屋。被告同意支付其使用涉讼房屋期间拖欠的租金，也同意返还押金15000元予原告，但不同意支付违约金。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告经本院传票传唤未到庭，视为放弃质证的权利。经审查，原告提交的证据材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，被告未到庭提出异议，本院均予以采信。被告虽未到庭，但庭后提交了微信记录及说明5页，经质证，原告对被告提交的材料中有“万达业主—2918”参与的微信信息及支付信息予以确认，对被告加注的文字说明不确认，故本院对该部分微信信息及支付信息予以采信，并结合案件的审理认定被告加注文字说明的真实性；对没有“万达业主—2918”参与的微信信息，因被告未能提供相应记录原始载体供本院核对，且无法核实信息发送人的身份信息，原告不予确认，故本院对该些微信信息不作认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：涉讼租赁物所有权人为原告，用途为商业、金融和信息用房。2015年9月6日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定原告将涉讼房屋出租予被告用于（酒店式）公寓出租服务管理经营；租期为三年，自2015年9月6日至2018年9月5日，免租期60天，租金约定如下表：租金期间2700元/月2015.9.6-2016.9.52835元/月2016.9.6-2017.9.52977元/月2017.9.6-2018.9.5原告需按照附件《家具（家电）配置清单》的要求一次性支付15000元给被告购买家具家电并将家具家电质押给原告，由被告负责保养维护，合同终止后被告退回该15000元押金，原告也可以选择不收押金并按《家具（家电）配置清单》接收质押物；被告于每月6日前将当月租金划入原告指定的账户，并依时支付每个月的垃圾费、管理费、水电费等杂费，如遇国家法定节假日和休息日后上班的3天内支付及发出；如被告不按时交租给原告，每逾期1日，被告须按当月租金1%向原告交付违约金；如果逾期交纳租金及费用等达10日视为被告违约，原告有权单方解除合同并要求被告承担违约责任；如被告提前解约退房，必须退还15000元押金给原告，并向原告赔偿三个月的租金；合同期满双方未续订合同且原告要求收回房屋而被告逾期不交出该房屋的，被告除在限期内迁出外，应按占用天数乘以月租金的50%计付违约金予原告。同日，被告收到原告支付的涉讼房屋购买家私、家电押金15000元及该房屋钥匙一条、电费用户卡各一张。被告已支付完毕至2016年6月5日的租金，并在2016年8月11日向原告支付了涉讼房屋2016年6月6日之后的租金2000元。本院认为：本案为租赁合同纠纷，原、被告之间签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。原告主张其于2016年8月31日收回，但未能提供证据证明；被告在第一次庭审之后的谈话中主张其于2016年8月13日将涉讼房屋的钥匙及电卡归还原告，在庭后提交的材料中又主张归还涉讼房屋的钥匙及电卡的时间是2016年8月10日。被告的陈述前后不一致，本院根据双方当事人关于涉讼房屋与2918号房屋为同时返还予原告的陈述，结合被告提交的其与原告方的微信记录，显示在2016年8月16日之前被告方在与原告方协商清理涉讼房屋时，表示其没有钥匙，无从清理，原告回复“我过到去就可以办了吧”，可以反映至少在2016年8月16日之前，被告已经不持有涉讼房屋的钥匙，故本院对被告主张的其已于2016年8月13日将涉讼房屋的钥匙归还原告予以采信。因原告已经收回涉讼房屋的钥匙，应视为原告已经收回租赁物，故本院对原告关于被告返还租赁物的诉请不再作重复处理，并认定双方签订的《物业租赁合同》于2016年8月13日解除。因《物业租赁合同》已解除，原告依约要求被告返还押金15000元，被告没有异议，本院予以支持。因被告欠付租金导致《物业租赁合同》提前解除，故原告依约诉请被告支付相当于三个月的租金共8100元作为终止合同的违约金符合双方约定，本院予以支持。因原告在2016年8月13日已收回涉讼房屋的钥匙，被告已经无法使用涉讼房屋，故租金应计至2016年8月13日止。2016年8月13日之后，不管被告购买的家具、家电有无存放在涉讼房屋中，因原告明确其行使质押权，在被告未归还押金的情况下不同意退还该些家具家电予被告，故原告无权再向被告收取涉讼房屋2016年8月13日之后的使用费。故经核算，被告还应向原告支付2016年6月6日至2016年8月13日尚欠的租金4096.77元（2700+2700+2700×8÷31-2000），原告关于租金的诉请超出上述核定的，本院不予支持。因被告已在2016年8月13日归还涉讼房屋，故原告诉请被告支付房屋占用费没有事实和法律依据，本院不予支持。虽然双方在《物业租赁合同》中约定被告逾期支付租金的，从逾期之日起每日按当月租金的1%计付违约金，但该约定标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。经核算（详见下表），被告应支付至2016年8月13日止的违约金145.59元予原告，并应以尚欠的租金为本金，从2016年8月14日起至实际清偿之日止，按日万分之五计付违约金予原告。原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。欠租本金起算日截止日天数利率违约金27002016.6.72016.7.6300.000540.5054002016.7.72016.8.6310.000583.706096.772016.8.62016.8.1050.000515.244096.772016.8.112016.8.1330.00056.15违约金合计145.59被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告何锦彪与被告佛山市金浩恒物业管理有限公司于2015年9月6日签订的《物业租赁合同》于2016年8月13日解除。被告佛山市金浩恒物业管理有限公司应于本案判决发生法律效力之日起十日内返还押金15000元予原告何锦彪。被告佛山市金浩恒物业管理有限公司应于本案判决发生法律效力之日起十日内支付租金4096.77元、计至2016年8月13日止的逾期交租违约金145.59元予原告何锦彪，并应以上述拖欠的租金4096.77元为本金，从2016年8月14日起至实际清偿之日止，按日万分之五计付逾期交租的违约金予原告。被告佛山市金浩恒物业管理有限公司应于本案判决发生法律效力之日起十日内支付终止合同的违约金8100元予原告何锦彪。驳回原告何锦彪的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费727.16元，减半收取计363.58元（原告已预交），由原告负担121.8元，由被告负担241.78元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  谢晓东二〇一六年十一月十一日书 记 员  车惠青