中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3906号
上诉人（原审原告）：谭百仲，男，1945年11月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：谭百殷，男，1963年2月18日出生，汉族，身份证住址广东省台山市。
上诉人（原审原告）：蔡勉，女，1952年9月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：蔡欣，男，1955年1月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：谭信平，女，1934年2月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：罗同，男，1968年4月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：徐凯，女，1927年5月5日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。
委托诉讼代理人：杨英达，男，1954年11月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：谢炯森，男，1946年11月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：杨英达，男，1954年11月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：谭小梅，女，1964年7月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：谭百钊，男，1966年2月23日出生.
委托代理人：谭百殷，男，1963年2月18日出生，汉族，身份证住址广东省台山市。
上诉人（原审原告）：朱惠然，女，1941年3月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：徐惠芬，女，1955年2月13日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：谭静怡，女，1980年2月11日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：余谭葆萍，女，1928年11月15日出生，美国籍。
委托诉讼代理人:谭百仲，男，1945年11月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：汪纪华，男，1938年11月24日出生，汉族，住广州市。
上诉人（原审原告）：汪靖，男，1974年8月3日出生，汉族，住广州市。
上述上诉人共同委托诉讼代理人：黄敬辉、黄斌，均为广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁章，男，1963年10月10日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。
被上诉人（原审第三人）：许汝辉，男，1948年11月26日出生，香港特别行政区居民。
委托诉讼代理人：朱晓明，广东永惠忠律师事务所律师。
上诉人谭百仲、谭百殷、蔡勉、蔡欣、谭信平、徐凯、谢炯森、谭小梅、谭百钊、朱惠然、徐惠芬、谭静怡、余谭葆萍、汪纪华、汪靖（以下简称谭百仲等十五人）因与被上诉人梁章、许汝辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
谭百仲等十五人共同上诉请求：一、撤销广州市越秀区人民法院(2017)粤0104民初12057号民事判决；二、支持谭百仲等十五人的一审起诉请求，即：1、解除谭百仲、谭百殷、蔡勉与梁章于2015年12月28日签订广州市越秀区大德路xxx号首层东后部房屋(原××号)地段的租赁合同。2、梁章向谭百仲等十五人交出广州市越秀区大德路xxx号首层东后部房屋(原××号)地段，并且判令梁章向谭百仲等十五人支付由2016年1月1日暂计至2016年4月30日止每月6500元的租金，合计为26000元。3、本案诉讼费由梁章全部承担。事实与理由：一审认定事实不清、裁量偏袒许汝辉。一、关于本案合同相对性的问题。本案的案由是房屋租赁合同纠纷，合同关系只能对特定的债权人和债务人产生效力，对于合同关系之外的第三人不应当具有约束力。二、谭百仲等十五人对讼争房屋有权出租，并不需要许汝辉确认合同效力。一审法院认为许汝辉对本案租赁合同予以追认，符合合同的延续性及公平原则，是没有法律依据的。谭百仲等十五人是讼争房屋的合法产权人，将讼争房屋出租予梁章的行为是有权出租，是行为成立时就处于确定的状态，因而不需要许汝辉来追认本案租赁合同的效力。三、本案许汝辉介入主张的诉求与本案不属同一法律关系。讼争房屋于既往的租赁合同中谭百仲等十五人被房管局要求加上许汝辉的名字才能出租，是行政行为干预民事行为，当时为了出租房屋，无奈写上许汝辉为出租人的名字，谭百仲等十五人为此事一直有向房管及相关部门进行申诉救济。到了2015年12月份需要重新进行租赁备案登记，谭百仲等十五人向房管及相关部门提出若不确权则不同意在租赁合同中加上许汝辉的名字。而本案许汝辉对讼争房屋的产权和收益权的争议纠纷，与本案的不属同一法律关系，不应在本案中一并审理。四、本案系房屋租赁合同纠纷，原审法院对产权进行重新审查，单凭一份信访复函作为认定产权的依据，违反物权法有关规定，综上所述，请求二审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中国人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》，支持谭百仲等十五人的上诉请求。
梁章经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，其向本院提交书面答辩意见：原判认定事实清楚，适用法律准确，同意按照原审判决履行。
许汝辉辩称：不同意谭百仲等十五人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、涉案房屋撤管发还的218.2平方米属于谭嘉祥、黄苏虾所有，许汝辉作为黄苏虾的继承人在产权份额的范围内对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。2、谭百仲等十五人不经许汝辉的同意，擅自将涉案房屋全部面积出租，属于无权处分，谭百仲等十五人与梁章签订的合同是效力待定合同，依法应该得到许汝辉的追认才发生法律效力，许汝辉在一审期间对合同予以追认，从而成为合同的当事人。3、谭百仲等十五人一贯的行为已经说明许汝辉对房屋享有收益的权益，谭百仲等十五人为了出租房屋而在房屋租赁备案登记中加上许汝辉名字，并将租金一半支付给许汝辉，足以证明许汝辉是权利人之一。4、许汝辉在原审提交了证据五，其中广州市房管局向谭百仲等十五人答复有关的补偿协议是在房屋未办理发还手续的情况下签订，而且产权人之间没有划分各自占有的房屋部位，所以房屋由谭嘉祥、黄苏虾各占二分之一。综上所述，原审判决许汝辉获得涉案房屋租金一半正确，应予以维持。
谭百仲等十五人共同向一审法院起诉请求：梁章向谭百仲、谭百殷、蔡勉支付自2016年1月1日起2016年4月30日止的租金（按每月6500元的标准计）。
许汝辉在一审中提出独立请求：判令梁章向许汝辉支付广州市越秀区大德路xxx号首层东后部从2016年1月1日起至2016年4月30日止的租金（每月按3250元计付）。
一审法院认定事实：2015年12月28日，谭百仲、谭百殷、蔡勉等人（为甲方，出租人）与梁章（为乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将越秀区大德路xxx号首层东后部（原××号地段）房屋出租给乙方作厂房用途使用，建筑面积93平方米，租期从2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为6500元，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金付款方式缴付租金给甲方。该合同落款处“甲方（签章）”载有“蔡欣、蔡勉、谭信平、谭百莉、徐凯、谢炯森（杨英达代）、谭百殷、谭小梅、谭百钊、朱惠然、徐惠芬、谭静怡、谭百仲、余谭葆萍”的手写签名。
广州市越秀区红火炬小学于2009年8月20日出具《证明》，载明：我单位退休教师谭百莉（女1946年10月28日出生），于2009年2月13日因病在广州死亡。谭百莉与配偶汪纪华婚后只生一个儿子汪靖（1974年8月出生）。谭百莉父亲谭福树已死亡，其母亲为张淑贞。因谭百莉对涉讼房屋的产权份额未经办理继承，本案中其丈夫汪纪华、儿子汪靖作为其继承人参与诉讼。
另查明，广州市东山区公证处于1992年10月26日作出（92）穗东内证字第3730号继承权公证书，载明：被继承人谭嘉祥于1973年12月15日死亡，遗下广州市大德路xxx号、xxx号房屋的二分之一产权是谭嘉祥婚前购买，该房屋因征用现补偿为大德路xxx号首层。
谭福灏、谭小强于1995年提起继承诉讼。本院于1995年10月25日作出（1995）穗中法民初字第1号民事判决书，其中查明：“座落广州市大德路××（××号）双隅平房1/2产权，建筑面积218.18平方米……是以谭嘉祥（又名谭硕文、谭穗生）名义登记的产业。”其中判决内容为：本市大德路××（××号）房屋由谭毅生、谭国雄、徐凯、朱惠然、谭百殷、谭百钊、谭小梅、谭葆萍、谭信平、谭百仲、谭百莉、徐惠芬、谭静怡共同继承所有，其中谭毅生、谭国雄、徐凯、谭葆萍、谭信平各占1/7，朱惠然、谭百殷、谭百钊、谭小梅共占1/7，谭百仲、谭百莉、徐惠芬、谭静怡共占1/7。判后，谭国雄等人提起上诉。广东省高级人民法院于1996年5月9日作出（1995）粤民终字第188号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
据广州市东山区公证处于2005年8月3日的《继承权公证书》载明，谭毅生于2000年1月24日死亡，其遗下的大德路277-279号（新门牌××）的七分之一产权由蔡勉、蔡欣二人共同继承。
2003年12月12日，广州市越秀区第一土地房屋管理所向业主谭嘉祥和黄苏虾出具《通知》，内容为原大德路xxx-
xxx号房屋字2003年12月1日起撤销托产，由于原房屋已征拆，现据查册面积为436.3677平方米，发还原房屋的一半面积218.1838平方米给业主自行管业。代理人谭百殷作为代理人在该通知下方签名。
据广州市房地产档案馆于2004年4月20日出具的《广州市房地产产权情况表》显示，广州市大德路xxx,xxx号房屋的建筑面积为436.3677平方米，使用性质为工场、厂房，产权人为谭嘉祥和黄苏虾，谭嘉祥和黄苏虾各占1/2产权份额。登记附注一栏载明：该业已撤管撤改字8543号2003年3月1日，落实政策，撤原房屋1/2共218.18平方米。
2016年4月30日，黄敬辉出具收到大德路xxx号首层东侧梁章交来锁匙的收条。
再查明：1999年12月24日，越秀区房地产管理局出具《关于落实私房政策需办继承公证的通知》，载明：查本市大德路xxx-
xxx房屋，原产权登记人黄苏虾等二人，房屋在1958年由国家经租管理，兹有张弓、许汝辉要求落实政策发还产权，经我局审查，需继承人办理继承公证后始能处理……等。2000年1月6日，广东省公证处出具（2000）粤公证内字第06301号公证书，载明：继承人许汝辉，被继承人黄苏虾。黄苏虾生前是座落在广州市大德路xxx-
xxx号房屋的产权所有人……被继承人黄苏虾的上述房屋由许汝辉一人继承。
2003年4月10日，广州市国土资源和房屋管理局出具《关于大德路xxx、xxx号房屋产权发还问题的答复》（穗国房群字[2002]1582号），载明：原广州市大德路xxx、xxx号房屋（测量x区x段xxxx地号）产权人为谭嘉祥和黄苏虾所有，各占1/2产权，谭嘉祥占有的1/2产权为托管，黄苏虾占有的1/2产权纳入国家经租。两产权人没有划分各自占有房屋部位面积。上述房屋曾两次发生征用。1982年8月21日市医药工业局经理室占用部分房屋，补偿残值款25025.79元给本局代管。剩下房屋于1988年9月6日被市第二轻工业局模具厂征用，当时谭嘉祥继承人单方面与征地单位签订产权补偿协议，补偿房屋是重建大楼的首层218.20平方米。由于补偿协议是在未办理房屋发还手续的情况下签订，因此业主未能领回房屋管业，也不能办理房地产证。上述托管、经租的房屋符合发还政策，谭嘉祥、黄苏虾的继承人可以向越秀区国土房管局申请办理发还手续。由于原房已征拆，而产权人又没有划分各自占有的房屋部位，只能按产权人原各自占有的1/2产权发还。即退还本局代管的补偿款25025.79元给谭嘉祥、黄苏虾（由继承人领取），各占1/2价款。向市二轻局模具厂领回218.20平方米房屋产权管业，谭嘉祥、黄苏虾各占1/2产权。
据《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2015B0401600072号）记载，越秀区大德路xxx号首层东后部的出租人为谢炯森、谭百钊、徐惠芬、徐凯、朱惠然、谭百殷、谭百莉、谭信平、许汝辉、谭百仲、谭葆萍、蔡勉、谭小梅、谭静怡、蔡欣，承租人为梁章，租赁面积93平方米，租赁期限2015年1月1日至2015年12月31日，月租金额6500元。
许汝辉曾向梁章出具一张手写字条，内容为：“本业主是黄苏虾的继承人大德路xxx号（原××号）房屋二分之一产权属于本人所有，本人在此向你声明，你于2015年12月28日与谭百仲等14人的房屋租赁合同，本业主不予签名追认。你使用了本业主二分之一物业产生的使用费应向本业主交付，本业主保留向你主张物权侵权的法律责任。许汝辉。2016年1月15日。”
本案审理期间，谭百仲等十五人表示同意由谭百仲、谭百殷、蔡勉代为收取租金。梁章陈述：梁章在承租期间知悉许汝辉对涉讼房屋享有1/2产权份额，2015年12月28日谭百仲等十五人与梁章签订的《广州市房屋租赁合同》，因缺少许汝辉签名确认，自始未能在越秀区房屋租赁登记机关备案成功，可见上述租赁合同损害了许汝辉的合法权益，合同效力存在瑕疵甚至无效。许汝辉陈述：对谭百仲等十五人及梁章于2015年12月28日签订的《广州市房屋租赁合同》予以追认；自2004年至2015年期间，涉讼房屋均由谭百仲等十五人与许汝辉共同出租，由谭百仲将涉讼房屋的1/2租金以转账形式支付给许汝辉，并向一审法院提供了许汝辉名下的《借记卡账户历史明细清单》（2013年1月1日起至2016年5月16日止）以证明。谭百仲等十五人对上述《借记卡账户历史明细清单》无异议，但认为是因为在2004年至2015年期间，谭百仲等十五人在房管局的强制要求下，必须许汝辉参与签订房屋租赁合同并予以备案，因此谭百仲等十五人无奈之下只能每月转账给许汝辉。2016年1月1日起，谭百仲等十五人不同意继续向许汝辉分配租金，经房管部门最新租赁管理规定确认，在出租涉讼房屋时不需再加上许汝辉的名义，故谭百仲等十五人自2016年1月1日起不再向许汝辉分配租金。
一审法院认为：谭百仲等十五人与梁章签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。梁章至今未付2016年1月1日起至2016年4月30日止的租金，已构成违约，理应承担违约责任，付清上述时段的租金。根据广州市国土资源和房屋管理局于2003年4月10日出具的《关于大德路xxx、xxx号房屋产权发还问题的答复》载明，谭嘉祥、黄苏虾的继承人可以向越秀区国土房管局申请办理发还手续，且只能按产权人原各自占有的1/2产权发还，包括向市二轻局模具厂领回218.20平方米房屋产权管业，谭嘉祥、黄苏虾各占1/2产权。此后，越秀区第一土地房屋管理所于2003年12月12日出具的撤管通知亦载明，撤管房屋的业主为谭嘉祥、黄苏虾。综上可见，撤管发还的218.20平方米房屋应属谭嘉祥及黄苏虾共有，各占1/2产权。房屋撤管后，谭百仲等十五人与许汝辉一直共同出租涉讼房屋，由许汝辉收取1/2租金。谭百仲等十五人及许汝辉与梁章原签订的租赁合同于2015年12月31日期满，谭百仲等十五人于2015年12月28日与梁章续签租赁合同，但向许汝辉隐瞒该事实，且不再向许汝辉分配租金。在承租人没有变更、且许汝辉同意继续出租的情况下，谭百仲等十五人的上述行为违反诚实信用原则。现许汝辉对上述租赁合同予以追认，从合同的延续性及公平原则考虑，对许汝辉主张梁章将1/2租金直接交付许汝辉的诉讼请求，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、梁章应于一审判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2016年1月1日起至2016年4月30日止的租金（按每月3250元的标准计）支付给谭百仲、谭百殷、蔡勉。二、梁章应于一审判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2016年1月1日起至2016年4月30日止的租金（按每月3250元的标准计）支付给许汝辉。三、驳回谭百仲等十五人的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费512.50元，由谭百仲等十五人负担62.50元，梁章负担500元。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对谭百仲等十五人的上诉意见，本院分析认定如下：
关于许汝辉对案涉房产是否有权收租的问题。根据《广州市房地产产权情况表》、广州市国土资源和房屋管理局于2003年4月10日出具的《关于大德路xxx、xxx号房屋产权发还问题的答复》及越秀区第一土地房屋管理所于2003年12月12日出具的撤管通知，可知撤管发还的218.20平方米房屋应属谭嘉祥及黄苏虾共有，各占1/2产权。此外，许汝辉在二审期间，向本院提交广州市越秀区房屋管理局于2017年12月28日出具的《越房群复字[2017]192信访事项处理意见书》亦对上述共有关系进行了确认，许汝辉系黄苏虾的继承人，其对案涉房产享有权益，有权收取租金。谭百仲等十五人与许汝辉一直共同出租涉讼房屋，由许汝辉收取1/2租金，现谭百仲等十五人自行出租案涉房屋，排除许汝辉权利，显属不当。广州市国土资源和房屋管理局系房屋权属登记的主管机关，对于房屋权属的认定具有法律效力，谭百仲等十五人对于案涉房产权属的异议可另循法律途径解决。
关于许汝辉以第三人参与本案诉讼的问题。许汝辉系案涉房产共有人黄苏虾的继承人，对案涉房产享有权利，其属于有独立请求权的第三人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”的规定，许汝辉有权以第三人身份参与本案诉讼，并向谭百仲等十五人、梁章主张租金收益，一审审判程序合法，处理并无不当。
谭百仲等十五人上诉请求中交还房屋的事项，超出一审诉讼请求范围，本院不予调处。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人谭百仲、谭百殷、蔡勉、蔡欣、谭信平、徐凯、谢炯森、谭小梅、谭百钊、朱惠然、徐惠芬、谭静怡、余谭葆萍、汪纪华、汪靖的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费512.5元，由谭百仲、谭百殷、蔡勉、蔡欣、谭信平、徐凯、谢炯森、谭小梅、谭百钊、朱惠然、徐惠芬、谭静怡、余谭葆萍、汪纪华、汪靖负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年五月二十二日
书记员 王日平
冯镇辉