新乡市卫滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0703民初1804号
原告（反诉被告）金碧物业有限公司新乡分公司，住所地新乡市胜利路与文岩路交叉口恒大雅苑小区综合楼三楼，统一社会信用代码：91410700574988257U
负责人贺勇，总经理
委托代理人范宇航，该公司员工
委托代理人宋俊超，该公司员工
被告（反诉原告）任红卫，男，汉族，1984年10月31日生，住河南省夏邑县，
委托代理人王鹏，河南恩华律师事务所律师
委托代理人郭洋，河南恩华律师事务所实习律师
原告（反诉被告）金碧物业有限公司新乡分公司（以下简称金碧分公司）诉被告（反诉原告）任红卫房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋俊超，被告委托代理人王鹏、郭洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：被告任红卫和我公司签订租赁合同，承租恒大影城239商铺。按照合同约定，被告应在每季度最后一个月的28号支付下季度租金，逾期超过30天，我公司有权解除合同。被告至今未付2017年6月至12月租金，双方多次协商未果。现起诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，返还租赁物并恢复原状；2、被告支付欠交2017年6月到12月租金9115元；3、被告支付2017年6月违约金720元（暂计至2017年9月30日，应计至租金实际支付之日）2017年第三季度违约金1092元（暂计至2017年9月30日，应计至租金实际支付之日）第四季度违约金（2017年9月28日计至实际支付之日）；4、被告承担全部的诉讼费用。
被告（反诉原告）任红卫辩称：请求法院驳回原告的诉请。1、双方租赁合同已于2017年6月12日解除，合同的解除权是合同双方当事人享有，任何一方均可以根据法律规定或合同约定行使解除权，解除通知自到达对方之日起生效，对方对解除合同有异议的，应在3月内向法院起诉，逾期不予受理；答辩人根据被答辩人违反合同的行为作出解除合同的决定并于2017年6月12日通知到被答辩人，因此合同已经解除；2、2017年6月12日当日解除合同后，答辩人要求拉走自己的物品将房屋返还给被答辩人，但是受到被答辩人的无理阻挠，后答辩人报警，110出警后，被答辩人仍然强硬的阻扰答辩人拉走物品，直至2017年9月29日，在此期间，被答辩人的违法行为不仅造成答辩人重大经济损失，同时也不能要求被答辩人赔偿其租赁物占用期间的损失，该损失是被答辩人自己的行为造成的。
被告（反诉原告）反诉称：我与被反诉人签订《房屋租赁合同》，承租了恒大影城239号商铺并交纳保证金2506元。在合同履行过程中，被告反诉人存在多次违约行为，给我造成的损失也不予赔偿。为此，我于2017年6月12日通知被反诉人解除租赁合同。合同解除后，被反诉人不退还保证金，为了维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被反诉人退还保证金2506元；2、被反诉人承担全部诉讼费用。
原告（反诉被告）金碧分公司针对被告（反诉原告）的反诉辩称：1、双方租赁合同尚未解除，有新乡市中院的判决书证明尚未解除，且在庭审中被告也不同意解除，该生效判决确认了被告长期处于违约状态的事实，证明被告违约，因被告问题造成违约的，保证金不予退还，且自2017年6月份未交纳租金。
原告（反诉被告）金碧分公司向本院提交以下证据材料：1、《房屋租赁合同》1份证明原被告间存在房屋租赁关系，该合同第3条规定了租金及支付方式，且约定了被告应按时交纳租金，逾期交付租金的每逾期1日被告需按未付租金额的3‰向原告支付违约金，逾期期限超过30天的，原告有权解除合同并不退还保证金。2、卫滨区法院判决书1份，新乡市中院的判决书、中院出具的生效证明各1份，证明原一审二审期间，原告要求解除合同，被告不同意，法院未支持解除，双方的租赁关系仍然存在；被告自2016年2月起长期违约，一直未交纳租金，有上述证据予以确认。3、被告在原审提出的上诉状，该上诉状仍然证明被告不同意解除合同。
被告（反诉原告）任红卫向本院提交以下的证据材料：1、租赁合同解除的通知1份。2、照片、光盘各1份，证明我们当时已经把通知送达到原告，租赁合同在2017年6月12日已经解除。3、南桥派出所有出警及询问笔录，证明我们要拉走我们的东西，原告不让拉，如果需要的话，我们申请法院调取。4、保证金收据1份，要求原告返还收取的保证金。5、公证书1份。原告也是于当日向法院提交起诉书，要求解除合同。
经庭审质证，原告（反诉被告）金碧分公司对被告提交的于2017年6月12日到原告办公地点送达的退铺通知书证据光盘开始予以否认，后来认可该事实的存在。原、被告双方对提交的证据均予以认可，所有证据客观真实，本院予以确认。
依据上述有效证据及庭审查明，可以确认以下案件事实：案外人宋劲松、原告金碧分公司、被告任红卫三方签订了关于新乡恒大雅苑影城二层239号商铺的《房屋租赁合同》，该合同约定：出租人宋劲松（甲方），承租人任红卫（乙方），受托方金碧物业公司（丙方）。第一条第1款：该租赁房屋建筑（或使用）面积合计为48.20平方米。第三条第1款约定本合同所约定租赁期限为自2015年11月1日起至2020年6月30日止。第2款具体租金约定如下：2015年11月1日-2016年2月28日，月租金313元；2016年3月1日-2016年10月31日，月租金1253元；2016年11月1日-2017年2月28日，月租金323元；2017年3月1日-2017年10月31日，月租金1291元；2017年11月1日-2018年10月31日，月租金1330元；2018年11月1日-2019年10月31日，月租金1370元；2019年11月1日-2020年6月30日，月租金1411元。第3款约定租金按自然季度计算，由丙方代收租金，乙方应在每季度最后一个月28日前按现金、支票、银行转账付款方式向丙方缴付下一季度租金。第4款约定：乙方应按时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按未交付租金的3‰向丙方支付违约金。逾期期限超过30天的，丙方有权解除合同并不退还租赁保证金。本合同签订当日，乙方须向丙方交纳租赁保证金2506元。乙方无法定或者约定理由解除本合同的，租赁保证金不予退还。原告未按照租赁合同约定的期限向被告交付房屋，被告在使用该房屋期间发生了消防管道漏水的情况，双方当时未就该漏水造成的损失协商一致。关于金碧分公司迟延交付房屋及房屋损失的赔偿诉讼，任红卫已另案起诉。被告任红卫已交纳的房屋租金到2017年5月31日，2017年6月1日之后的租金未交纳。原告收到被告交纳的保证金2506元。2017年6月12日，被告向原告送达了《退铺通知》，该通知书载明被告任红卫决定解除合同并退还商铺。新乡市卫滨区公证处出具《公证书》一份，证明被告任红卫于2017年9月29日下午将其所租赁的新乡市胜利街南段恒大影城二楼234号—239号商铺内的物品搬离出商铺。
另查明：2017年6月12日，新乡市公安局南桥分局出具接处警登记表，证明被告任红卫要求将放置在租赁商铺内的物品搬离遭到原告金碧分公司的阻挠，被告任红卫拨打110报警要求解决。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》真实有效，被告任红卫系新乡恒大雅苑影城二层239号商铺的实际使用者，已将租金交付至2017年5月31日。该合同并未规定禁止解除的相应条款。被告于2017年6月12日向原告送达了《退铺通知》要求解除合同，搬离涉案商铺。该解除权属于形成权，若原告不同意解除合同，则应在收到该通知的三个月内向法院主张被告的行为无效，而原告并未向法院主张，已过三个月的除斥期间，且原告于（2017）豫0703民初134号案件中明确提出要求解除合同的诉讼请求。故，原、被告双方签订的关于新乡恒大雅苑影城二层239号商铺的《房屋租赁合同》已于2017年6月12日解除，原告无需另行向法院主张解除该合同。2017年9月29日，被告已将商铺内物品搬离，涉案商铺已经返还原告，且被告于6月12日当天就要求搬离物品，因原告的阻拦导致没有将商铺交付于原告，故原告主张返还租赁物并恢复原状的诉讼请求本院不予支持。因双方的租赁合同已于2017年6月12日解除，故被告需支付自2017年6月1日至2017年6月12日的房屋租金516元（1291元÷30天×12天）及违约金，但原告主张的逾期未交房屋租赁费违约金过高，本院予以调整，应以中国人民银行同期贷款利率为准。因被告向原告主动提出解除双方的租赁合同，根据合同约定，被告无法定或者约定理由解除本合同的，租赁保证金不予退还，故被告反诉要求退还保证金的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）任红卫于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）金碧物业有限公司新乡分公司自2017年6月1日至2017年6月12日期间的房屋租金516元及违约金（违约金的计算标准为：以租金516元为基数，自2017年6月12日起计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
二、驳回原告（反诉被告）金碧物业有限公司新乡分公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）任红卫的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费36元，由原告金碧物业有限公司承担26元，被告任红卫承担10；本案反诉受理费25元，由被告任红卫承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审判员 延辉
二〇一七年十二月十二日
书记员 武双