台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1002民初6451号
原告（案外人）：陈孝虎，男，1972年7月15日出生，汉族，住浙江省平阳县。
委托诉讼代理人：汪挺，浙江杭天信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄晶晶，浙江杭天信律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：郑官顺，男，1962年12月22日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。
委托诉讼代理人：陈武，浙江多联律师事务所律师。
被告（被执行人）：杭州现代物流运营信息有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区玉古路188号（现代国际大厦南座）17层D室。
法定代表人：章鹏飞，董事长。
委托诉讼代理人：张彪，男，该公司工作人员。
被告（被执行人）：章鹏飞，男，1963年10月2日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。
原告陈孝虎为与被告郑官顺、杭州现代物流运营信息有限公司（以下简称现代物流公司）、章鹏飞案外人执行异议之诉一案，于2017年7月7日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用普通程序，于2017年8月23日公开开庭审理了本案。原告陈孝虎的委托诉讼代理人汪挺、黄晶晶，被告郑官顺及其委托诉讼代理人陈武，被告现代物流公司的委托诉讼代理人张彪到庭参加诉讼。被告章鹏飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈孝虎向本院提出诉讼请求：依法判令不得执行坐落于杭州市××××号（现代国际大厦南座）1003室的房产，并确认该房产为原告陈孝虎所有。事实和理由：2005年1月2日，原告陈孝虎与被告现代物流公司签订房屋转让协议书，约定原告购买被告现代物流公司的现代国际大厦A座实际楼层为第九层的C套办公楼，建筑面积约289.13平方米，每平方米价格为11260.8元，总计价款约3255835元，协议书还对其他事项进行了约定，后该房产核准为杭州市××××号现代国际大厦南座1003室（以下简称讼争房产）。协议书签订后，原告已按约陆续向被告现代物流公司支付了房屋转让款1627917.5元，并由被告现代物流公司出具了相应的收据。被告现代物流公司也于2006年5月中下旬将讼争房产交付给原告，由原告实际占有至今。原告曾多次要求被告现代物流公司办理讼争房产的过户登记手续，但被告现代物流公司一直拖延，讼争房产未过户的责任不在原告。原告认为，原告与被告现代物流公司已签订合法有效的房屋买卖合同，原告已按约支付部分购房款并已实际占有、控制和管理讼争房产，讼争房产未办理过户登记也非原告过错，且签订买卖合同和占有讼争房产的时间均早于讼争房产被法院查封的时间，故按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，被告郑官顺虽然取得了讼争房产的抵押权，但不能对抗原告对讼争房产享有的权益，请求法院支持原告的诉讼请求。
庭审中，原告陈孝虎表示愿意按照本院的要求将未支付的剩余房款全部交到本院帐户。
被告郑官顺辩称：驳回原告陈孝虎的诉讼请求。理由：一、根据物权法的相关规定，不动产的交付以变更登记为准。本案中，即使原告陈孝虎与被告现代物流公司于2005年1月2日签订的房屋转让协议书真实有效，原告也已按约支付了购房款，但原告并未取得讼争房产的物权，享有的只是债权，而被告郑官顺已于2014年1月7日对讼争房产取得抵押权，抵押权是物权，原告享有的债权不能对抗被告郑官顺的物权，因此原告的诉讼请求不应得到支持。二、原告与被告现代物流公司签订的房屋转让协议书是一份无效合同，因为本案讼争房产所涉土地是用于开发综合办公楼，按照杭州市人民政府的政策和国家有关规定，该宗土地不能分割，直到2014年2月12日，杭州市出台了相关文件，才允许分割转让，可见在这之前讼争房产是不能转让的，因此原告陈孝虎与被告现代物流公司签订的房屋转让协议书是一份无效合同。
被告现代物流公司辩称：对原告陈孝虎的诉讼请求没有异议，希望法院依法公正裁决。
被告章鹏飞未作答辩。
原告陈孝虎为支持其诉讼主张，向本院提交并当庭出示了下列证据：
证据一：房屋转让协议书一份，证明原告陈孝虎与被告现代物流公司于2005年1月2日签订合同，约定被告现代物流公司将本案讼争房产转让给原告的事实。
证据二：收据三份，证明原告陈孝虎已向被告现代物流公司支付房屋转让款1627917.5元的事实。
证据三：（2017）浙1002执异10号执行裁定书一份，证明原告陈孝虎的执行异议申请被本院驳回的事实。
证据四：租赁合同五份、四方协议一份，收款收据一份、发票一份，证明原告陈孝虎实际占有讼争房产并用于出租的事实。
原告陈孝虎提供的证据均为复印件，庭审中已与原件核对无异。
被告郑官顺的质证意见：对原告陈孝虎提供的证据三无异议，该证据证明原告的债权不能对抗被告郑官顺的物权，原告的诉讼请求不应支持。对其他证据的真实性、关联性有异议，这些证据都是原告与被告现代物流公司或者案外人的房屋转让协议、租赁合同及履行情况，被告郑官顺并不清楚，但有理由怀疑该些证据是虚假的。物权法规定，不动产以登记发生物权的变动，这些证据即使是真实的，也只能证明原告与被告现代物流公司或者案外人之间存在债权关系，不能因此对抗被告郑官顺的物权。
被告现代物流公司的质证意见：对原告陈孝虎提供的所有证据均无异议，原告购买并占有本案讼争房产是实。
被告郑官顺为支持其诉讼主张，向本院提交并当庭出示了杭州市西湖区人民法院的（2016）浙0106民初11436号民事判决书一份，证明本案讼争房产在2014年2月12日杭政办函（2014）18号《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展实施意见的通知》下发前，是不能单独转让的。
被告郑官顺提供的（2016）浙0106民初11436号民事判决书为复印件。
原告陈孝虎的质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。该证据所涉事实与本案事实相似，也恰恰说明本案原告陈孝虎与被告现代物流公司的房屋转让协议是有效的，因为西湖法院的判决认定被告现代物流公司与该案当事人张卫平的房屋转让协议是有效的，被告郑官顺提出在杭政办函（2014）18号下发前讼争房产因不能单独转让，故原告陈孝虎与被告现代物流公司的房屋转让协议无效不成立，因为该文件的目的是落实两证合一，并不影响原告陈孝虎与被告现代物流公司真实买卖关系的存在，况且买卖关系发生于2005年，是在物权法颁布之前，不受严格的登记制度约束。
被告现代物流公司的质证意见：无异议。
被告现代物流公司、被告章鹏飞均未提供证据。
为查明案件事实，本院依职权调查收集了本院（2015）台椒商初字第1446号民事裁定书一份，证明本院根据被告郑官顺的保全申请，于2015年5月5日查封了讼争房产；（2015）台椒商初字第1446号民事调解书及房产所有权证、他项权证各一份，证明本案讼争房产登记在被告现代物流公司名下，本院确认被告郑官顺对讼争房产享有抵押权和优先受偿权；（2015）台椒执民字第2661-1号执行裁定书一份，证明本院于2016年6月1日裁定拍卖本案讼争房产。
本院调查收集的证据均为复印件，已与原件核对无异。
对本院调查收集的证据，原告陈孝虎除对被告郑官顺与被告现代物流公司借贷关系的真实性有异议和认为本院调解结案可能未经过严格的庭审外，对所有证据的真实性均无异议。被告郑官顺、被告现代物流公司也均无异议。
被告章鹏飞未陈述质证意见。
本院认证如下：对原告陈孝虎提供的所有证据，被告现代物流公司均无异议，被告郑官顺也没有提供证据证明自己的反驳主张，故本院均予采信，确认该系列证据能够证明原告陈孝虎主张的自己通过房屋买卖关系已实际占有并将讼争房产用于出租的事实，被告郑官顺认为原告与被告现代物流公司的房屋转让协议无效，因该转让协议系原告与被告现代物流公司的真实意思表示，被告郑官顺也没有证据证明该协议违反了法律、行政法规的强制性规定，且本案庭审结束前已具备可以转让的条件，故本院对被告郑官顺的这一辩称意见不予采信。对被告郑官顺提供的证据以及本院依职权调查收集的证据，各方当事人对证据的真实性均无异议，本院均予采信。原告陈孝虎对被告郑官顺与被告现代物流公司的借贷关系存疑及认为（2015）台椒商初字第1446号案件调解结案可能审理不周的问题，因（2015）台椒商初字第1446号民事调解书是生效的法律文书，对其审查不属本案审理范围，故本院对其质证意见不予采纳。
据此，结合原告陈孝虎、被告郑官顺、被告现代物流公司的庭审陈述，本院认定如下事实：被告现代物流公司为向被告郑官顺借款，于2014年1月7日将本案讼争房产抵押登记给被告郑官顺，后因被告现代物流公司未按时还款，被告郑官顺向本院提起诉讼并申请财产保全。2015年5月5日，本院根据被告郑官顺的保全申请作出（2015）台椒商初字第1446号民事裁定，查封了本案讼争房产。2015年7月6日，被告郑官顺与被告现代物流公司、章鹏飞的该民间借贷纠纷案经本院主持调解，本院作出了（2015）台椒商初字第1446号民事调解书，由被告现代物流公司分期返还被告郑官顺借款本金3362600元并支付利息、律师代理费等费用，同时，调解书确认被告郑官顺对被告现代物流公司所有的本案讼争房产的折价款或者拍卖、变卖后的价款根据抵押权顺位在上述债务内优先受偿，被告章鹏飞对被告现代物流公司的上述债务承担连带责任。该调解书生效后，被告现代物流公司、章鹏飞没有按调解书履行义务，被告郑官顺向本院申请执行。2016年6月1日，本院作出（2015）台椒执民字第2661-1号执行裁定，拍卖本案讼争房产。原告陈孝虎以已购买讼争房产为由提出异议。本院经审查，于2017年6月5日作出（2017）浙1002执异10号执行裁定，驳回原告陈孝虎的异议。原告陈孝虎不服，于2017年6月27日向本院起诉，后因需修改、补充起诉材料，本院于2017年7月7日立案受理。
另查明，2005年1月2日，原告陈孝虎与被告现代物流公司签订房屋转让协议，约定原告陈孝虎向被告现代物流公司购买现代国际大厦A座实际楼层为第九层C套写字楼，建筑面积约289.13平方米，单价每平方米11260.8元，总价款约3255835元，若合同约定面积与产权登记面积有差异，则以产权登记面积为准。该房产后核准为杭州市××××号现代国际大厦南座1003室（即本案讼争房产），原告陈孝虎也分别于2005年1月3日、3月16日、4月13日已分期向被告现代物流公司支付了购房款1627917.5元。2006年5月，被告现代物流公司将讼争房产交付原告陈孝虎使用。2009年9月16日，被告现代物流公司对讼争房产进行初始登记，建筑面积为214.18平方米。原告陈孝虎与被告现代物流公司，对讼争房产的转移未办理预告登记，转让协议也未备案。因政策原因，包括本案讼争房产在内的杭州现代国际大厦南座房产在被告郑官顺取得抵押权前无法办理房产过户登记。至今，讼争房产仍登记在被告现代物流公司名下。
本院认为，本案争议的焦点为原告陈孝虎对讼争房产是否拥有所有权，是否足以排除强制执行之权利。根据不动产物权变动的原则，房产买受人依据买卖合同享有的要求办理房产过户的权利，在性质上属于债权请求权，而不是物权。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，在申请执行人对执行标的享有担保物权或者其他优先受偿权的情况下，其担保物权足以对抗案外人主张所有权的，不论案外人主张的所有权是否成立，申请执行人的优先受偿权应获得优先保护，除法律、司法解释对此另有规定的以外。本案中，原告陈孝虎虽然通过房屋转让协议已占有、使用讼争房产，享有要求被告现代物流公司向其过户房产的请求权，但因讼争房产没有办理变更登记手续，原告陈孝虎仍未取得讼争房产的所有权，而被告郑官顺虽然对讼争房产取得抵押权的时间迟于被告现代物流公司转让讼争房产的时间，但本院（2015）台椒商初字第1446号民事调解书已确认被告郑官顺对讼争房产享有抵押权，原告陈孝虎对讼争房产也不具有“法律、司法解释另有规定”的除外情形，因此，原告陈孝虎对讼争房产的债权请求权不能对抗作为申请执行人的被告郑官顺对讼争房产的抵押权。原告引用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认为自己的请求应得到支持，但该条规定解决的是在申请执行人与买受人享有的同为债权且发生冲突的情况下，对于无过错的买受人享有的债权予以特殊保护的问题，物权与债权发生冲突如何解决不属于该规定的适用范围。原告还引用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，主张原告陈孝虎对讼争房产具有《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中“法律、司法解释另有规定”的除外情形，因该批复的第一条是规定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，第二条规定的是对商品房消费者权益的特别保护，本案原告陈孝虎显然不是消费者，其请求的权利基础也不是工程承包人的优先受偿权，故本院对原告的该辩解意见不予采纳。
综上所述，原告陈孝虎因没有办理讼争房产的过户登记不发生物权变动效力，也不具有最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中“法律、司法解释另有规定”的除外情形，不足以排除本院的强制执行。原告与被告现代物流公司虽就讼争房产订有转让协议，但讼争房产至今仍登记在被告现代物流公司名下，原告尚未取得讼争房产的所有权，故原告请求确认讼争房产归其所有不符合法律规定，本院也不予支持。被告章鹏飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告陈孝虎的诉讼请求。
本案受理费32847元，由原告陈孝虎负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 叶华斌
人民陪审员 王锦宝
人民陪审员 周 勇
二〇一七年八月二十九日
代书 记员 王 婷
附件：
本案判决所依据的法律和法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条
对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。