广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0902民初1860号
原告：郑绍礼，男，汉族，住广东省茂名市茂南区，
委托诉讼代理人：杨金星，广东文业律师事务所执业律师。
被告：冯向平，男，汉族，住茂名市油城五路市，
委托诉讼代理人：朱尧生，广东鸿基律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：周婷燕，广东鸿基律师事务所实习律师。
第三人：杨毓兰，女，汉族，住茂名市油城五路市，
委托诉讼代理人：梁桂瑭，广东鸿基律师事务所执业律师。
第三人：茂名职业技术学院，住所地茂名市文明北路***号大院。
法定代理人：张某，该学校校长。
委托诉讼代理人：陈景宜，男，汉族，茂名职业技术学院办公室副主任，
原告郑邵礼诉被告冯向平、第三人杨毓兰、茂名职业技术学院房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月26日作出（2016）粤0902民初1848号民事判决，原告不服该判决，向茂名市中级人民法院提出上诉。茂名市中级人民法院于2017年4月19日作出（2017）粤09民终241号民事裁定，裁定撤销（2016）粤0902民初1848号民事判决，发回重审。本院于2017年6月2日重新立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑绍礼及其委托诉讼代理人杨金星，被告冯向平的委托诉讼代理人朱尧生、周婷燕，第三人杨毓兰的委托诉讼代理人梁桂瑭、第三人茂名职业技术学院的委托诉讼代理人陈景宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑邵礼向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将被告名下的位于茂名市人民××路××大院××房屋[房地产权证：粤房地证字第××号，面积89.97m2，价值约20万元]变更登记过户给原告；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告郑绍礼于2006年1月26日向被告冯向平购买了位于茂名市人民××路××大院××房（证号：粤房地证XXXX号，面积89.97㎡），并支付了全部购房款9万元，双方于2006年3月9日签订了《协议书》。原告郑绍礼多次要求被告冯向平协助办理房产过户手续，但被告均拒绝。被告的行为已经构成违约，损害了原告的合法权益，应承担继续履行协议的责任，故原告特向法院起诉，请法院判如所请。
被告冯向平答辩称，一、原告与被告签订的《协议书》无效，该协议书违反了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）第（十二）条第二款规定及中华人民共和国建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第六条的规定，应认定原、被告双方签订的《协议书》无效。二、涉案房屋是被告与第三人杨毓兰的夫妻共同财产，夫妻双方对房屋有平等的处分权，被告无权单独处分夫妻共同财产，被告处分该房屋的行为未经共有人杨毓兰的同意，自始至终也未得到其追认。第三人杨毓兰对涉案房屋有独立请求权，其不同意出售涉案房屋的意见合法合理。三、被告不构成表见代理，房屋买卖属于重大交易行为，夫妻间不能互为代理，原告不能在第三人杨毓兰未有明确同意交易的前提下，推定其同意。四、原、被告签订的《协议书》上只是约定涉案房屋的使用、修缮等权利的转让情况，并没有明确约定被告有协助办理过户的义务。综上，原告的起诉无理，恳请法院依据法律和事实，判决驳回原告的全部诉讼请求。
第三人杨毓兰辩称，一、原、被告所签订的《协议书》属于无效协议，涉案房屋是被告在夫妻关系存续期间取得的，为夫妻共有财产，原告与被告签订《协议书》约定买卖涉案房屋，被告处分该房屋的行为未经共有人第三人杨毓兰的同意，对于该房屋第三人杨毓兰所有的部分，被告的处分行为属于无权处分。直到今天的庭审第三人杨毓兰都是不同意出售该房屋，而且原、被告双方的买卖行为违反了相关的行政法规及相关的政策规定。因此，原、被告所签订的《协议书》为无效协议，第三人请求驳回原告的诉讼请求。二、第三人不同意转让给原告的意见是成立，理由是该协议书违反了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）第（十二）条第二款规定及中华人民共和国建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第六条的规定。三、本案的《协议书》为无效协议，不存在被告协助原告办理产权变更登记手续的问题。
第三人茂名职业技术学院辩称，茂名市建设中等专业学校（2004年升格为茂名职业技术学院）于1999年12月28日与职工冯向平签订《茂名市公有住房买卖协议书》将涉案房屋出售给冯向平，并约定冯向平住用5年后可依法进入市场交易，冯向平并于1999年12月31日办理涉案房屋全部产权的房产证，房屋产权归其个人所有，其可以按协议及相关规定上市交易，学校并未规定不能转让。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：位于茂名市人民××路××大院××房，原为茂名市建设中专学校的单位房。1999年12月28日，被告冯向平为乙方与茂名市建设中等专业学校为甲方签订了《茂名市共有住房买卖协议书》，协议约定甲方将坐落于茂名市人民南路34号1楼601房（建筑面积89.97㎡）出售给乙方，按照有关规定给予之后，乙方购买本套住房的实付房补成本差价款6255.8元，乙方按本协议购买的住房，产权归乙方所有，一般住用5年后可依法进入市场交易，在补交土地使用权出让金或所含土地收益并按规定交纳有关税费后，收入归乙方所有。茂名市人民政府于1999年12月31日颁发了《房地产权证》（证号：粤房地证字第××号），权属人为冯向平，占有房屋份额为全部。被告于2006年2月17日补交了6255.8元的购住房补成本差价款给茂名职业技术学院。
原、被告双方于2006年1月26日口头达成买卖位于茂名市人民××路××大院××房的协议，原告于当天付清了90000元购房款，被告向原告出具《收据》一份。2006年3月9日，被告冯向平为甲方与原告郑绍礼为乙方补签了一份《协议书》，主要内容如下：一、甲方把89.97㎡房屋产权转让给乙方。二、房屋坐落茂名市人民××路××大院××房，房地产权证书：粤房地证2160601号，即茂（改）－2361号，《茂名市公有住房买卖协议书》及单位收款单据，由甲方亲手交给乙方。三、转让价格90000元，由乙方一次付给甲方。四、自签字之日起，该房屋使用、维修、变卖等权均属乙方，甲方无权。原告自购买房屋后就一直占有、使用该房屋至今。期间，原告郑绍礼要求被告冯向平协助办理房产过户手续，被告冯向平认为该房是房改房，单位规定不能转让，且其妻子不同意转让，因此，被告冯向平向原告郑绍礼提出回赎房屋，将购房款返还给原告郑绍礼。涉案房屋至今未办理房产过户手续。
另查明，被告冯向平与第三人杨毓兰是夫妻关系，涉案房屋是被告冯向平于夫妻关系存续期间取得。茂名市建设中等专业学校在2004年3月经广东省人民政府批准升格为高等专科层次学院并更名为茂名职业技术学院。
本院认为，被告冯向平与茂名市建设中等专业学校签订《茂名市共有住房买卖协议书》约定被告补足房补成本差价款6255.8元，产权归被告所有，并且约定一般住用5年后可依法进入市场交易，被告与原告签订买卖房屋协议时被告已经取得涉案房屋的所有权，被告也住用了5年以上，第三人茂名职业技术学院在庭审时明确表示涉案房屋被告已经取得100%产权，已经具备进入市场交易的条件，故涉案房屋不属于《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）第（十二）条规定中不得出售的房屋。对被告认为原告与被告签订的《协议书》违反了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）第（十二）条第二款规定及中华人民共和国建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第六条的规定，该协议无效的主张本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，本案中第三人杨毓兰以涉案房屋是被告与第三人的夫妻共有财产，被告处分该房屋的行为未经共有人第三人杨毓兰的同意，被告的处分行为属于无权处分为由，主张原告与被告签订的买卖房屋协议无效本院不予支持。
关于被告应否协助办理过户登记手续的问题。原告与被告签订的《协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然原、被告双方没有在协议中明确约定被告要协助原告办理过户手续，但当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。协议签订后，原告已付清了购房款，被告除了向原告移交房屋并交付房屋权属证明材料外，还负有协助原告办理房屋产权转移过户的义务，现涉案房屋已经交付原告占有使用，故原告要求被告协助办理涉案房屋变更登记过户手续的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
限被告冯向平于本判决生效后十日内协助原告将被告名下的位于茂名市人民南路34号大院1-601号房屋[房地产权证：粤房地证字第××号，面积89.97m2，价值约20万元]变更登记过户给原告郑邵礼。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由被告冯向平负担。被告冯向平应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告郑邵礼，本院不作另行退收。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 吴勇军
人民陪审员 张志清
人民陪审员 杨美娣
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 吕均涛