安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民一再终字第00016号
抗诉机关：安徽省人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：黄志军，男，1970年12月6日生，汉族，农民，住安徽省界首市。
委托代理人：杨金龙，安徽弘大律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：黄好廷（曾用名黄浩廷），男，1965年6月11日出生，汉族，农民，住安徽省界首市。
委托代理人：齐美侠，系黄好廷之妻，住址同上。
委托代理人：韩宪生，安徽志豪律师事务所律师。
原审原告黄志军与原审被告黄好廷因房屋买卖合同纠纷一案，于2007年10月29日向界首市人民法院提起诉讼。原审法院于2008年12月4日作出（2007）界民一初字第1041号民事判决。黄志军不服向本院提起上诉。本院作出（2008）阜民一终字第884号民事判决，已发生法律效力。黄志军仍不服，向检察机关申诉。安徽省人民检察院于2014年8月13日作出皖检民（行）监（2014）34000000055号抗诉书，向安徽省高级人民法院提出抗诉。该院于2014年10月17日作出（2014）皖民抗字第00035号民事裁定，指令本院再审。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申诉人黄志军及其委托代理人杨金龙，被申诉人黄好廷及其委托代理人韩宪生、齐美侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄志军诉称，原、被告系同村村民，2004年12月20日，双方在同村村民黄好振的见证下，签订了《房地产买卖协议书》，约定：被告将位于小黄街路北，东临黄好敏，西临黄金跃的自有房屋（门面房及院子）卖给原告，价值为48600元，原告预交押金6000元，至农历2007年7月1日余款一次性付清。余款付清之前，每年房租为1600元，于每年农历12月1日交清，合同签字生效。见证人黄好振在该合同上签名。合同生效后，原告如约履行自己的义务，于2005年1月24日向被告交付房租1600元，被告出具了收条，但原告按约定预交押金6000元时，被告却拒绝接收，此后原告一直居住使用该房产，被告并未提出异议。至2007年农历7月1日前，原告多次向被告给付购房余款，被告明确表示反悔，并提出房价涨为80000元。2007年10月26日被告又私自拆除原告在房屋加锁的房门，擅自加装卷闸门，妨碍了原告对该房屋的合法使用，原告多次向光武派出所报警。原告认为原被告签订的房屋买卖合同合法有效，自签定时即已生效，对双方均具约束力，双方均应按合同履行自己的义务。故提起诉讼要求被告继续履行房屋买卖合同，并依法判令被告赔偿损失6500元。
被告（反诉原告）黄好廷答辩及反诉称：1999年12月，经人介绍，原告黄志军与被告黄好廷签订租房合同，原告租赁被告所有的位于界首市光武镇黄寨村光黄路的房屋一套，租金为每年1600元。2004年12月20日双方由黄好振见证签订了房屋买卖合同书，由原告购买上述房屋，但该协议是无效协议。首先，被告所有的位于光武镇黄寨村光武路的房屋所使用的土地系集体土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，原告作为农村村民一户不能拥有两处宅基地用于建造住宅，而且被告的该处房屋及其土地没有进行权属登记，转让也未经光武镇人民政府批准。再者被告在2004年以前已是城市户口与原告不是同一集体组织成员。其次原、被告签订买卖合同时，被告并没有经共有权人妻子的同意，侵犯了共有人的合法权益。综上所述原、被告双方签订的房屋买卖合同应属无效合同。退一步说，即使该买卖合同有效，按照双方协议约定，原告应当首先预交6000元作押金，并把余款于2007年7月1日前付清，而原告并没有按照协议履行自己的义务支付押金和按时付清房款，没有按照协议约定履行自己的义务，双方买卖合同早已解除，但原告下欠被告三年房租，为此请求依法确认原告与被告于2004年12月20日签订的房屋买卖合同无效并判令原告支付被告房租5000元。
黄志军针对黄好廷的反诉答辩称：原告与被告签订的房屋买卖合同中明确约定，被告将位于光武镇黄寨村光黄路的沿街一处门面房及后院连同房屋占用的土地使用权作价48600元出售给原告，而且被告所建造的该处房屋使用的土地系经光武镇政府出让，并且此处房屋的建筑是符合乡镇建设规划的，因此双方签订的买卖协议并不违反法律的强制性、禁止性规定，故不属于无效合同的范畴。此外由于原、被告双方属于同一村民委员会成员，即使原告购买被告的房屋所用的土地属于集体所有土地，也应当允许在同一村民组织成员内部转让的。法律规定农村住房是可以出卖的，只是在出卖后不能再申请宅基地，而且被告卖给原告的并非住宅房屋，而是商业门面用房，因此被告以农村实行一户一宅提出转让无效的理由不能成立。另外，被告提出的转让该房屋未经其妻同意的理由不能成立，因原被告系2004年签订房屋转让协议，此后双方为转让之事多次发生争执，被告之妻都是参与其中的，且原告于2006年对双方的买卖合同曾经向界首市人民法院提起诉讼，被告之妻从未提出过异议，还有双方的买卖协议约定，原告应于2007年7月1日前付清下余房款，而在该约定期间原告曾向被告付下余房款及租金时，由于被告拒绝接受，原告才未能将下余房款交付给被告，且被告也未经法定程序主张双方合同已经解除，综上所述，双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，应驳回被告的反诉请求。
一审查明事实：原、被告于2000年1月7日（1999年农历12月初一）签订了一份房屋租赁合同，被告将位于界首市小黄街路北（东邻黄好敏、西邻黄金跃、北邻小黄小学，南邻光黄路）的门面房上下两层各一间及后院住房租赁给原告使用，租赁期限为六年，租赁费为每年1600元。在租赁期间，双方于2004年12月20日签订一份《房地产买卖协议书》，约定：房价为48600元，原告预交押金6000元，余款42600元于2007年7月1日前付清（自2005年1月11日至2007年7月1日），合同生效日起两年半原告继续租赁被告房屋，每年房租1600元于每年农历12月初1交清，另外双方口头约定押金6000元于合同签订后三日内付清。合同签订后原告未按照双方口头约定期限支付购房押金。此后被告以原告未交纳押金为由认为双方合同未生效，在原告交纳房款时拒绝接收。为此原告诉讼来院要求确认该合同有效并继续履行房屋买卖合同，且要求被告赔偿损失6500元。被告黄好廷在举证期限内提出反诉，后被告对要求原告支付拖欠的房租的该部分诉讼请求申请撤诉。
另查明，被告黄好廷与齐美侠于1989年结婚，被告黄好廷在2004年12月20日之前已是城市户口，无承包地，被告之妻齐美侠系界首市光武镇黄寨居民委员会村民，拥有承包地。2005年1月24日被告黄好廷收原告黄志军房租1600元。
一审认为：被告黄好廷所有的位于界首市光武镇黄寨村光黄路的房屋系被告与其妻齐美侠的夫妻共同财产。虽然被告在2001年时已是城市户口，但被告之妻齐美侠一直是界首市光武镇黄寨村民委员会的村民，原告黄志军与被告黄好廷签订的房屋买卖合同也是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性和禁止性規定，是合法有效的合同。该合同虽未书页约定押金的交付期限，但双方签订合同时的见证人黄好振当庭证明双方口头约定押金在协议签订后三日内交付，而原告并未按照该约定将押金6000元支付给被告，故原告首先违约，导致原告交付购房款时被告拒收的现象，同时原告于双方租赁合同到期后已从该房内搬出，自2004年12月20日双方签订该房屋买卖合同至今双方均一直未实际履行该协议，故原告要求被告交付该房并支付被告房款已无实际履行的意义。原告要求被告赔偿其广告牌和门、锁的损失6500元亦因其未提供证据证明，不予支持，故原告要求被告继续履行该买卖合同并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。被告反诉要求确认该买卖合同无效理由：一是被告与原告在签订买卖合同时已是城市户口因此双方不是同一村民组织成员，二是被告与原告签订买卖房屋时未征得其妻齐美侠的同意，由于该房屋系被告夫妻共同财产，其妻齐美侠与原告又是同一村民组织成员，虽然原、被告双方签订的买卖协议时齐美侠不在场，但被告黄好廷也未提供证据证明其妻齐美侠对原被告所签订的协议提出过异议，故被告反诉理由不能成立，不予支持。被告要求原告支付租赁费5000元的该部分诉讼请求已撤诉，故本案不予处理。案经一审审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干規定》第二条之规定，判决：一、驳回黄志军要求继续履行原、被告于2004年12月20日签订的房屋买卖合同以及要求黄好廷赔偿原告损失6500元诉讼请求。二、驳回黄好廷反诉要求确认原、被告于2004年12月20日签订的房屋买卖合同无效的请求。案件受理费50元，由黄志军负担，反诉案件受理费150元，由黄好廷负担。
黄志军上诉称：以其与黄好廷没有约定在签订房屋买卖合同三日内预交押金6000元，其没有违约行为等为由，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。
二审查明的事实与一审认定事实一致。
二审认为，黄好廷、黄志军签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性規定，应为有效合同。在该书面合同中，虽没有约定预交押金的具体日期，但黄志军所申请的见证人黄好振证明押金应在签订协议后三日内交付，黄志军并未在约定的期限内交付押金，确系违约在先，故黄志军要求与黄好廷继续履行合同的上诉理由，不予采纳。原审法院对本案在事实认定及适用法律等方面正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）项的規定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄志军负担。
黄志军申诉称：一、判决事实不清，证据不足，原判决认定口头约定三日内交押金及申诉人首先违约不实。又认定所签合同未实际履行，已无实际履行意义，无任何证据证实。二、原判决适用法律错误。一审判决适用合同法第六十条、第六十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条错误。二审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第（一）项之规定，判决维持一审判决亦属适用法律错误。
检察机关抗诉认为：（2008）阜民一终字第884号民事判决认定案件的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。
理由：一、判决在认定合同有效的同时，未采纳黄志军关于继续履行合同的上诉理由，适用法律确有错误。黄志军迟延交付押金，并不能当然否定房屋买卖协议的效力。一方面，并无证据证明双方有“迟延交付押金，则合同无效”的约定。虽然证人黄好振的书面证明有类似表述，但已被其当庭证言所否定。另一方面，以迟延交付押金为由否定协议效力亦缺乏法律依据。“房地产买卖协议书”表述：“乙方先预交6000元作押金，自2005年1月11日到2007年7月1日，把房价押金6000元去掉的余款一次性付清。如乙方不付清，押金作废”。根据上述表述，本案所涉押金实际上有两项功能，一是作为房价预付款，二是作为黄志军依约支付房款的担保，其并不具有决定房屋买卖合同效力的作用。就房屋买卖合同而言，黄志军的主要义务系足额缴纳购房款，而涉案押金实质上仅是其缴纳购房款的一种担保方式，缴纳押金本身并不构成黄志军在房屋买卖合同中的主义务。因此，即使黄志军迟延交付押金，亦未构成根本违约，不导致合同目的不能实现，黄好廷不应因此享有单方拒绝履行合同的权利。因此，判决以黄志军未按约定期限缴纳押金为由，不支持其关于继续履行合同的主张，适用法律确有错误。
二、判决认定“双方口头约定押金6000元于合同签订后三日内付清”，认定案件的基本事实缺乏证据证明。判决认定该事实的依据系证人黄好振的证言。事实上，该证人的证言无其他证据予以佐证，且证言内容前后不一。黄好振曾于2008年5月15日出具书面证明，称：“黄志军在协议签订后说，明天先把6000元押金交给你”、“黄好廷说，如果明天不交押金，协议签订无效”。而在庭审中，当其被问及是否有“不交押金协议无效”的约定时，其回答为“记不清了”。当被问及押金的交付期限时，其回答为，书面证言中的“明日交押金不属实”、“我记得讲的是三、两天交”，随后再被问及同样问题时，又称交押金是“几天的事”。可见，黄好振的证言内容前后矛盾，且为孤证，判决仅以该证人证言认定“双方口头约定押金6000元于合同签订后三日内付清”，认定案件的基本事实缺乏证据证明。
综上，（2008）阜民一终字第884号民事判决认定案件的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项、第二百零八条第一款的规定，提出抗诉，请依法再审。
黄志军再审提交新证据：1、界首市公安局光武派出所的证明（2014年9月10日）及三份报案材料。以此证明报警的时候，其仍在争议的房屋内居住，实际在使用房屋，是黄好廷强行把其赶走。2、两份证人证言（证人黄金洪、黄金所）。以此证明黄志军于2005年1月9日交的押金，即在2005年1月11日以前交付的押金。
黄好廷质证认为，证据1只能说明发生了纠纷，黄志军即使在里面住也是基于租赁关系，而产生的纠纷，只是东西还没搬走，那段时间他根本不在里面住，黄志军搬到对面路南租赁的房屋居住了，派出所出警了，但怎么查明的没结果，不能实现其证明目的。证据2证人与黄志军均有亲戚关系，证明的除了时间没有冲突，是不是一起去，谁拿的钱，互相矛盾，不具有客观性。
黄好廷再审提交新证据：1、界首市光武镇黄寨居民委员会证明4份。以此证明一审时为黄志军作证的证人黄向阳、黄金听、黄金洪、王帅均与黄志军有亲戚关系，其证言不能作为证明本案事实的依据；证明为其作证的证人黄好振与本人没有亲戚关系；证明其争议的房屋是1997年12月建成，房屋系其与妻子齐美侠共同财产。
证据2、黄好振的证言。证明其与黄好廷没有亲戚关系。黄志军与黄好庭签订的协议是其书写的，口头约定押金6000元在协议签订后的三天内给付，否则协议无效。
本院认为：黄志军再审提交的新证据1，只能证明黄志军因购买黄好廷房子与黄好廷产生纠纷，三次向界首市公安局光武派出所报案，并不能实现黄志军的证明目的。证据2证人黄金洪与黄志军系同爷。黄金洪一审时证明其与黄志军、黄金听一起到黄好廷家送钱，具体时间不知道，大概是腊月，当时黄志军拿的钱，带了50000元，再审时证明2005年1月9日，黄志军找到他讲“合同昨天写好了，让去交”钱，由其本人拿的押金6000元与黄金听、黄志军去到黄好廷家送钱，“我们两个先去的，后来他去的”，其不知道黄志军录音。证人黄金洪两次证言就三人一起去的还是分先后去的，由谁拿的钱，拿多少钱证明的都不一致。证人黄金听一审时证明两次到黄好廷家送押金，一次是腊月，和黄志军及还有一个叫啥不清楚去的，黄志军拿的钱，另一次是热天和黄志军的儿子及光武的一个人去的，由黄志军带的钱，带多少不知道，再审时黄金听证明其与黄志军“一个门的，都出了五服”，2005年1月9日，其与黄志军、黄金洪三人一起到黄好廷家送押金，黄志军拿的钱，就去一次。黄金听两次作证就去几次不一致，与黄金洪所证明的内容多处相互矛盾。黄志军一审庭审时陈述第一次给黄好廷送押金是2005年2月9日，再审时又称是2005年1月9日，相互矛盾。证人证言与黄志军就一审陈述的第一次交押金时间也不一致。因此，证人证言不具有客观性、真实性，不能作为证明本案事实的依据。
黄好廷再审所举新证据1，2015年6月13日和2015年6月11日，为有关身份关系的证据，为黄寨居民委员会出具的，而不是管理户籍的公安机关出具的，其证明力较小，不能作为证明本案事实的依据。2015年6月13日和2015年6月10日的证明无负责人签名，缺乏客观、真实性，不能作为证明本案事实的依据。证据2黄好振证言，因黄志军与黄好廷签订的合同是黄好振起草书写的，双方当事人对此事实无异议，这部分证明力予以认定，但其证明双方约定三日内交押金6000元,如果不交，合同无效，与合同第二项内容所反映的交押金期限及押金的功能不相一致，这部分证言不实，不能实现黄好廷的证明目的。
另外，黄志军一审提交的录音带，为视听资料，该视听资料内容未能反映黄志军具体哪一天交的押金，故不能实现黄志军的证明目的。
为查明本案事实，本院向界首市国土资源局光武管理所调取有关证能够证明黄好廷建房所使用土地的性质的档案材料，该所出具了一份证明：“我所无档案资料证明黄志军与黄好廷所争议的房屋所占用的土地审批建房手续。”
黄志军质证认为对其真实性没有异议，但不能排除光武管理所丢失档案的可能性，不能证明该争议房屋无建房手续，其次该证明根据物权法规定不违反法律强制性规定都是有效的，该证明既使没调出建房手续，只能导致该房屋无法取得合法房产证，有无建房手续关系物权效力，不能否定买卖合同的有效性。
黄好庭质证认为对其无异议。
本院认为该证据证明光武管理所无档案资料证明黄志军与黄好廷所争议的房屋所占用的土地有建房审批手续。
再审查明事实：双方所签《房地产买卖协议书》第二项内容为“乙方（黄志军）先预交陆仟元（6000）作押金，自阳历二零零四年十二月初一日（阳历二零零伍年元月十一日）起到阳历二零零柒年七月初一日止（两年半）。把房价押金陆仟元去掉的余款一次性付清（余款为肆万贰仟陆佰元整）.如乙方不付清.押金作废。（余款在二零零柒年七月一日前付清）.”从协议内容看双方约定至少是在2005年1月11日前预交押金6000元，但目前无确实证据证明黄志军在此之前向黄好廷预交此款。黄好廷未取得争议房屋所占用土地的合法使用权及办理了建房审批手续。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。该法第四十四条第一款、第三款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”“在土地利用总体规划规定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。”《国务院中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第三款、第四款规定“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”“建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”本案中，到目前为止双方均无证据证明该土地依法经审批为建设用地。另外，该土地也不是所在集体经济组织规划给黄好廷夫妻的宅基地。黄好廷建房未办理合法审批手续，并未取得合法的土地使用权，其在该土地上建房违反了法律的强制性规定，黄志军与黄好廷签订的房屋买卖合同损害了社会公共利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项之规定，该协议为无效协议，无效合同自始没有法律约束力，因此黄志军请求继续履行合同不予支持。检察机关抗诉认为涉案合同为有效合同双方应继续履行，不予支持。黄好廷反诉请求确认合同无效，予以支持。黄志军请求赔偿损失6500元，无证据证实，不予支持。因黄好廷对请求支付租赁费5000元已撤诉，法院予以准许。原一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，再审查清后予以改判。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款，《国务院中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第三款、第四款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省界首市人民法院（2007）界民一初字第1041号民事判决和本院（2008）阜民一终字第884号民事判决。
二、黄志军与黄好廷签订的《房地产买卖协议书》为无效合同。
三、驳回黄志军的诉讼请求。
一审案件受理费50元，反诉案件受理费150元，二审案件受理费50元，合计250元，由黄志军负担100元，黄好庭负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴亚平
审 判 员 魏 晋
代理审判员 陈东宝
二〇一五年七月二十日
书 记 员 韩 笑
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条当事人对自已的主张应当及时提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……；
（二）原判决、裁定认定事关清楚，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（四）损害社会公共利益；
……。