广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1772号
原告赵琴，女，汉族，1980年10月9日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人陈庆标，广东宝城律师事务所律师。
被告余冰清，女，汉族，1981年9月12日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人艾钧，广东国扬律师事务所律师。
被告刘圣蜂，男，汉族，1981年8月5日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。
委托代理人叶苏燕，公民代理。
第三人深圳市天耀房地产代理有限公司，住所地广东省深圳市宝安区沙井街道万丰路东侧棕榈堡花园2栋037，组织机构代码326434343。
法定代表人晏清。
原告赵琴诉被告余冰清、刘圣蜂及第三人深圳市天耀房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何冰清独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵琴的委托代理人陈庆标，被告余冰清的委托代理人艾钧、被告刘圣蜂的委托代理人叶苏燕、第三人深圳市天耀房地产代理有限公司的法定代表人晏清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵琴诉称，2015年6月15日，原、被告就买卖深圳市宝安区沙井中心路棕榈堡花园5栋C栋13B座房签订《房地产买卖合同》。合同约定：一、被告以330万元向原告转让该房产；二、原告于合同签订之日向被告支付定金10万元；三、该房产处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签署合同之日起3日内出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及(或)第三方指定担保公司；四、合同末尾双方以手写约定若原、被告其中一方逾期履行义务超过七日，双方均可要求对方支付转让成交价百分之二十的违约金。合同签订后，原告按合同约定于合同签订之日向合同约定的第三人监管账户支付10万元定金，然而，被告并未在合同签订起三日内出具委托公证书给担保公司，虽经原告及第三人数次催告，被告仍未履行其应履行的义务，且表示拒绝出卖涉案房产。截至原告起诉之日止，被告仍拒不履行义务，己构成根本违约。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付转让成交价百分之二十的违约金66万元；2、被告支付第三人佣金99000元；3、本案的诉讼费、保全费、执行费由被告承担。
被告余冰清答辩称：一、不动产登记的公示公信原则决定，涉案房产登记权利人为我方，即我本人是涉案房产真正的权利人。另据婚姻法司法解释一第17条规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要决定，夫妻应平等协商，取得一致意见。被告刘圣蜂事前既未征得涉案房产权利人的同意，也未取得我的授权，就以我代理人名义与原告签订房地产买卖合同，擅自处分我名下房产，事后也未获得我的追认，依法系无权代理。二、原告在知道或者应当知道涉案房产权利人是我而非被告刘圣蜂，也没有证据证明被告刘圣蜂取得了权利人授权的情况下，与无权代理人被告刘圣蜂签订了房地产买卖合同，依法不是善意无过失的相对方。综上，被告刘圣蜂系无权代理，原告非善意无过失相对人，不适用表见代理。涉案房地产买卖合同也未获得权利人的追认，故该合同无效。原告依据无效合同提出的诉讼请求于法无据，恳请法院予以驳回。
被告刘圣蜂答辩称：被告刘圣蜂在签订房地产买卖合同前确未征得涉案房产权利人同意，就以被告余冰清代理人名义签订合同，擅自处分被告余冰清名下房产，合同签订后被告余冰清拒绝追认，故被告刘圣蜂是无权代理，房地产买卖合同无效。原告诉讼请求不成立，其他的答辩意见与被告余冰清一致。
第三人深圳市天耀房地产代理有限公司称，我方带着原告去看房的时候两被告夫妻双方均在场，当时由于被告余冰清需要在家照顾小孩，所以其口头委托被告刘圣蜂下去代其签订合同，当时被告刘圣蜂带着被告余冰清及其个人的身份证原件及房产证复印件到我司签订买卖合同，当天晚上原告刷了10万元定金，双方约定于第二天由被告刘圣蜂去做委托公证我方再把定金转给他，但后面被告余冰清一直推托不去办理公证委托。我司多次邀约二被告出面解决或办理涉案合同，但被告一直以各种理由拒绝办理。据我方了解到被告余冰清的房产在涉案的合同签订后的十多天时间后卖给了第三方，但是没有取得相关的证据。涉案的房产现以过户给第三方名下，在我方收到法院传票时，业主方委托了另外的中介公司要求我方劝说原告解除本案的诉讼，但因为原、被告一直没有协商成功。现在10万元定金仍在我公司帐户。
经审理查明，2015年6月15日，原告赵琴（买方）与被告余冰清、刘圣蜂（卖方）在第三人深圳市天耀房产代理有限公司的居间下，签订了《房地产买卖合同》（编号：0000122），约定卖方将其名下的深圳市宝安区棕榈堡花园5栋C栋13B房产（房地产证号码：50××65）转让予买方，转让价格为人民币330万元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金10万元，前述定金交由买卖双方所指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。买卖双方协商一致约定付款方式为按揭付款。买方应于签署本合同之日起45日内付清首期房款。涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签署合同之日起3日内出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及(或)第三方指定担保公司；合同备注条款约定：若原、被告任何一方出现违约，以房款总价20%支付违约金。
被告刘圣蜂于合同签订当日签署《业主收据及托管单》并书写《收据》一张交给原告，确认收到买方支付的定金10万元，并写明因涉案房产之房产证抵押状态，将该定金交由居间方保管，待本人将房产证原件交给居间方再收回定金。
2015年6月16日，原告通过POS机刷卡方式将定金10万元支付至第三人账户，第三人当庭确认该10万元定金仍托管于第三人处。
另查明，位于深圳市宝安区沙井街道万丰路东侧棕榈堡花园5栋C座13B房产登记权利人为本案被告余冰清，房产证号为50××65号。
上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述及房地产买卖合同、房产证、业主收据及托管单、收据、银行回单等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。合同不被追认，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失。涉案的深圳市宝安区沙井棕榈堡花园5栋C栋13B座房产登记的产权人为被告余冰清，被告刘圣蜂作为余冰清的代理人与原告赵琴就涉案房产买卖签订《房地产买卖合同》（编号：0000122），但余冰清并未在该合同上签字，亦拒绝进行追认，故该合同对余冰清不发生效力。原告诉请余冰清承担违约责任，于法无据，本院不予支持。刘圣蜂在没有代理权的情形下签订上述合同，应承担相应的民事责任，赔偿原告的损失。由于原告在签署合同时已明确知悉涉案房产的产权人系余冰清而非刘圣蜂，刘圣蜂在签署合同后也已向原告表明不再出售涉案房产，余冰清亦未追认合同，合同的有效要件尚不完备，综合考虑本案情况，本院酌情判令被告刘圣蜂向原告赔偿人民币33万元。由于被告刘圣蜂与余冰清系夫妻关系，刘圣蜂与原告签订上述合同系其与余冰清夫妻关系存续期间，上述债务属于夫妻共同债务，应由二人共同承担清偿责任。
由于上述《房地产买卖合同》因缺乏余冰清的追认而归于无效，刘圣蜂应将收取的购房定金人民币10万元返还原告，该款现仍托管于第三人深圳市天耀房地产代理有限公司处，由第三人返还。
原告要求被告支付佣金9.9万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告余冰清、刘圣蜂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵琴支付赔偿款人民币33万元；
二、第三人深圳市天耀房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告赵琴返还定金人民币10万元；
三、驳回原告赵琴的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5695元，由原告负担人民币1695元，由被告负担人民币4000元。保全费人民币4315元，由被告负担。案件受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 何冰清
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 谢 燎
书 记 员 江伟娣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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