重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初10431号原告：重庆市茂诚物业管理有限公司，住所地重庆市万州区渝东大花园，统一社会信用代码91500101709419474D。法定代表人：杨茂君，女，汉族，1975年5月22日出生，住重庆市万州区，系公司总经理。委托诉讼代理人：何文，男，汉族，1969年7月29日出生，住重庆市万州区，系该公司职工，特别授权。被告：贺桂花，女，汉族，1981年1月25日出生，住重庆市万州区。原告重庆市茂诚物业管理有限公司（以下简称茂诚物业公司）与被告贺桂花物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告茂诚物业公司的委托诉讼代理人何文，被告贺桂花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、原告系一家壹级物业服务企业，2009年2月12日，原重庆市万州兴茂物业有限公司更名为重庆市茂诚物业管理有限公司。二、2008年3月15日，兴茂渝东步行街业主委员会（甲方）与重庆市万州兴茂物业有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对兴茂儿童公园事实物业管理服务的相关事宜，物业服务的主要内容为：物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，不属于市政部门管理的共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等。关于物业服务费用，合同第四章进行了约定，内容为合同期内物业服务费用按月收取，收取的标准为（按建筑面积计算）：移民占地还房物业服务收费0.15元/月/平方米（包括1-13#、23#），多层住宅物业服务收费0.25元/月/平方米（包括步行街2#、20#、26#、19#），电梯住宅物业服务收费0.37元/月/平方米（包括25#、27#、18#），另外电梯费1：按每人每月＝10元+0.3元*（N-3），N为楼层数，2：按常住认可计算（按渝价778号文件指导），二层全体住户如果不愿意乘坐电梯可以不交电梯电费，公共电梯的维保费要交；商业物业：0.50元/月/平方米。同时约定了违约责任，内容包括原告违反合同约定的违约责任；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限自2008年3月15日起至2009年3月14日止。合同到期后，2009年3月15日，兴茂渝东步行街业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定与2008年《物业服务合同》基本一致，但关于物业服务费用约定为，还房：1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、12、12-1、12-2、12-3、13、13-1、15、23号楼0.15元/月·平方米，多层住宅：步行街2、19、20、26号楼0.25元/月·平方米，电梯房18、25、27号楼0.37元/月·平方米，商业物业：0.5元/月·平方米，电梯费按重庆物价局收费标准收取；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取按栋据实分摊方式向业主分摊计收；合同期限自2009年3月16日起至2010年3月15日止。合同到期后，2011年3月1日，兴茂渝东步行街业主委员会（甲方）与原告（乙方）继续签订《物业服务合同》，合同约定与2009年《物业服务合同》基本一致，但关于物业服务费用约定为，还房：1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、12、12-1、12-2、12-3、13、13-1、15、23号楼0.15元/月·平方米，多层住宅：19、20、26号楼0.25元/月·平方米，电梯房18、25、27号楼0.37元/月·平方米，商业物业：0.5元/月·平方米，电梯费按重庆物价局收费标准收取；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取分摊方式向业主分摊计收；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的违约责任未明确约定；合同期限自2011年3月1日起至2013年2月29日止。合同到期后，2013年4月20日，兴茂渝东步行街业主委员会（甲方）与原告（乙方）再次签订《物业服务合同》，合同约定与2011年《物业服务合同》基本一致，但关于物业服务费用约定为，还房：1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、12、12-1、12-2、12-3、13、13-1、15、23号楼0.20元/月·平方米，多层住宅：步行街2号楼、19、20、26号楼0.28元/月·平方米，电梯房18、25、27号楼0.45元/月·平方米，商业物业：0.6元/月·平方米，电梯费按原收费标准收取（按照重庆市778号文件内标准收取，月票票价：按层计算：张/人＝10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数）；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取分摊方式向业主分摊计收；违约责任约定为：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之九的标准向乙方支付违约金；合同期限自2013年4月20日起至2015年4月19日止。三、2016年8月29日，原告向钟鼓楼街道办事处发出《关于调整渝东大花园与儿童公园两小区物管费标准的报告》，主要内容为因原告与两小区业主签订的物业合同已经到期，为了不降低服务品质，同时又能维持公司正常运转，决定自2016年10月1日起，将该区普通住宅管理费由0.2元/㎡·月调为0.25元/㎡·月，由0.28元/㎡·月调为0.35元/㎡·月，高层由0.45元/㎡·月调为0.55元/㎡·月，以维持物业公司正常的运转。四、2016年9月8日，原告向儿童公园全体业主发出《关于调整儿童公园小区物业管理费的通知》：儿童公园普通住宅物业管理费由0.20元/㎡·月调整为0.25元/㎡·月，高档住宅由0.28元/㎡·月调整为0.35元/㎡·月，高层由0.45元/㎡·月调整为0.55元/㎡·月；自2016年10月1日起执行，按建筑面积计算。五、被告贺桂花系“儿童公园”小区X栋X单元XXX室的业主，房屋建筑面积124.53㎡，被告贺桂花从2013年5月起开始未支付原告物业服务费。六、原告的诉讼请求：1.判令被告支付原告所欠物管费2707元、电梯费540.5元、路灯费84.6元，小计3332.1元及违约金450.6元，总合计2782.7元；2.本案诉讼费及案件受理费由被告承担。本院认为，小区业委会与原告签订的《物业服务合同》，对全体业主具有约束力。合同到期后，原告按照原合同的约定一直在小区服务，小区业主接受了原告提供的物业服务，双方存在事实上的物业服务关系，业主应当根据合同的约定及时、足额交纳物业服务费。就本案而言，被告关于业委会成立没有经过法定程序、业委会与物业公司签订的合同与被告无关的辩称意见，如被告认为业委会的决定侵害其合法权益或违反法定程序，被告可依法申请撤销，《物业服务合同》未被依法撤销前，仍然对业主具有约束力。被告关于原告未公布电梯广告收入的辩称意见，业主对于小区内的公共区域享有使用、收益等权利，如被告认为原告侵犯了其权益，可另案协商或诉讼解决。被告关于2016年以前的费用超过诉讼时效的辩称意见，因被告未交费的状态即未履行，及时足额交纳物业服务费义务持续存在，不能以此抗辩诉讼时效已过。被告关于小区环境污染严重、强制性占用小区绿化扩宽公路、道路乱停等服务质量问题的辩称意见，本院认为，原告作为小区物业服务企业，应积极配合业主协调解决相关问题，虽然原告的管理服务存在不足，但不存在原告有不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形，被告因此拒付物业服务费不当。关于原告主张从2016年10月1日起按照0.55元/㎡·月计算物业服务费的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。兴茂渝东步行街业主委员会与原告签订的《物业服务合同》于2015年4月19日到期后，双方未再签订新的《物业服务合同》，原告仍然按照原合同的约定一直在小区服务，对于原告从2016年10月1日起提高物业收费标准，原告并未向本院举示相关的业主大会决定或业委会决议，故本院对原告主张从2016年10月1日起按照0.55元/㎡·月计算物业服务费的请求不予支持，被告贺桂花所欠的从2016年10月1日开始应交纳的物业服务费、电梯费，原告可在举示证据后另案诉讼。关于原告主张的路灯费，兴茂渝东步行街业主委员会与原告签订的《物业服务合同》中约定共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取分摊方式向业主分摊计收，原告未举证证明路灯费的收取依据和分摊计收的计算方式，本院对原告主张的路灯费不予支持，原告可在举示证据后另案诉讼。关于被告所欠的物业服务费和电梯费，结合原告的诉请，被告尚欠原告2013年5月至2016年9月期间的物业服务费、电梯费，依据《物业服务合同》约定，经核算，截至2016年9月，被告贺桂花尚欠原告物业服务费、电梯费共计2769.08元。关于原告主张的违约金，被告称多次就所述问题向原告反映，原告作为小区物业服务企业，应积极配合被告协调解决，但问题尚未得到有效解决，原告的管理服务存在一定瑕疵。综合考虑原告的服务工作尚存提高、改进之处，被告暂未交纳物业服务费有一定理由，不应按违约处理，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中国人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告贺桂花于本判决生效后十日内支付原告重庆市茂诚物业管理有限公司2013年5月至2016年9月期间的物业服务费、电梯费共计2769.08元。二、驳回原告重庆市茂诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告贺桂花负担。本判决为终审判决。审判员 王 静二〇一七年十一月十三日书记员 谭晓洪