广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛赤法民二初字第442号原告陈杰华。原告周虹。委托代理人陈杰华，广东承诺律师事务所律师。两原告共同委托代理人周明明，广东承诺律师事务所律师。。被告湛江市京基房地产开发有限公司。法定代表人陈华，董事长。委托代理人林霞娟，该公司员工。委托代理人姚瑞智，该公司员工。原告陈杰华、周虹诉被告湛江京基房地产开发有限公司（下称京基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈杰华、周虹的委托代理人陈杰华、周明明，被告京基公司的委托代理人林霞娟、姚瑞智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2013年3月20日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于湛江市赤坎区人民大道北41/43号西粤京基城地下室负二层0139号停车位等内容。原告按该合同约定于2013年3月20日已向被告全额支付了购买上述车位价款155000元和办理该车位不动产权属证的税费6697.50元。被告在收取原告款项后，却未能按该合同约定的期限和要求，不仅从未通知原告办理车位交付和验收手续，至今未能为原告办理完成上述车位的不动产权属证书。被告的行为严重违反上述《广东省商品房买卖合同》的约定，明显不履行其合同的主要义务，构成违约。根据该合同第九条规定，“出卖人逾期将商品房（车位）交付买受人使用的，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。”；合同第十五条规定，“因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权书证书的，买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”，被告依法应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，惩戒被告的违约行为，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即将湛江市赤坎区人民大道北41/43号西粤京基城地下室负二层0139号停车位交付给原告使用；并向原告赔偿延迟交付车位的违约金（暂自2013年4月2日计至起诉之日2015年12月10日为60636元，2015年12月10日后的违约金每日按已交付车位价款万分之四计算至被告实际交付车位给原告时止。）2、被告立即履行合同义务办理赤坎区人民大道北41/43号西粤京基城地下室负二层0139号停车位不动产权属证；并向原告赔偿延迟办理该车位不动产权属证的违约金（暂自2013年4月2日计至起诉之日2015年12月10日为45477元，2015年12月10日后的违约金每日按已交付车位价款万分之三计算至被告实际完成办理车位不动产权属证时止。）3、本案一切诉讼费用均由被告承担。被告辩称：一、原告要求被告承担逾期交付违约责任的诉讼请求已超过诉讼时效，请法院依法驳回其诉讼请求。《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告与被告就涉案车位于2013年3月20日签署了《广东省商品房买卖合同》，该合同第八条交付期限约定，被告应当在2013年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件的涉案车位交付原告使用。根据以上法律规定及合同约定，原告应当在2013年4月2日起知道自己的权利被侵害，其主张逾期交付的违约金应当从2013年4月2日起计算诉讼时效，原告至2015年12月20日才起诉至法院已明显超过诉讼时效，且原告在此期间并未向被告主张过任何的交付车位要求，未发生诉讼时效中断、中止事由，故请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。二、原告要求被告承担逾期办理不动产权属证的诉讼请求没有合同、事实及法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。（一）原告未能在约定期限内取得涉案车位房地产权属证书，原因在于原告拒绝配合提供办理车位房地产权属证书的申请表（该申请表只能有原告出具，被告无权出具），故责任在于原告，与被告无关，被告无需承担逾期办证的违约责任。双方签署的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。上述约定可知，被告承担逾期办证违约责任的前提是因被告的责任。而事实上是，导致涉案车位房地产权属证书未能办理的原因是由于原告拒绝配合提供办理车位房地产权属证书的申请表，且该申请表只能由原告出具，被告无权出具，被告仅对办理涉案车位权属证书负有协助义务，因此，导致涉案车位房地产权属证书不能办理的原因在于原告，被告对此并无过错，故被告无需承担逾期办证的违约责任。（二）根据合同约定，办理涉案车位房地产权属证书附有前置条件，而该条件目前尚未成就，原告关于被告承担逾期办证责任的诉请缺乏合同依据和事实依据。双方签署的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理······。上述约定可知，办理涉案车位房地产权属证书附有前置条件，即涉案车位交付使用后360内，方可开始申请办理涉案车位房地产权属证书。目前，由于涉案车位尚未交付，即办理涉案车位房地产权属证书的条件尚未成就，所以也就谈不上涉案车位房地产权属证书的办理，且导致该条件未能成就的直接原因系因原告拒绝配合提供相关申请表，故被告对此并无过错，原告要求被告承担逾期办证责任的诉请缺乏合同依据和事实依据。（三）原告计算逾期办证违约金起始日期明显错误，缺乏合同依据。双方签署的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。根据以上约定，办理涉案车位房地产权属证书的期限从涉案车位交付使用后开始起计360日内；计算逾期办理房地产权属证书的违约金从前述期限届满第二日起计。即被告在涉案车位交付使用后360日内由合理递交办证文件资料时间，即使答辩人承担逾期办证违约金，应从上述期限届满第二日起算，即从2014年3月29日起算。而原告主张从2013年4月2日起算逾期办证违约金的诉讼请求，明显缺乏合同依据，请法院依法驳回其诉讼请求。综上，原告要求被告承担逾期办理不动产权属证书的诉讼请求缺乏合同、事实及法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。三、原告恶意利用司法程序谋取不当利益，请法院依法驳回其诉讼请求。1、原告声称被告从未通知其办理车位交付和验收手续与事实不符。涉案车位于2012年2月15日已经竣工验收合格（详见附件），满足交付条件。故被告在原告签订买卖合同当日即2013年3月20日，即向原告口头通知办理涉案车位的交楼手续及程序，但原告未按被告的要求履行涉案车位的交接手续，从而导致涉案车位至今未能及时办理交接及办证。2、原告恶意利用司法程序谋取不当利益，请法院依法驳回其诉讼请求。《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施只是损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。从买卖合同签订，至原告起诉至法院，期间历时两年多将近三年时间，原告从未向被告主张涉案车位的任何交付或办证权利，亦未及时采取适当措施防止损失进一步扩大。现原告直接向法院起诉要求索赔超过涉案车位总额2/3的高额违约金，不排除原告恶意利用司法程序谋取不正当利益的可能。根据法律规定，原告无权就恶意扩大的损失获得赔偿，请法院依法维护被告的合法权益。综上，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，缺乏合同、事实及法律依据，故请法院依法驳回其诉讼请求，保护被告的合法权益。经审理查明:两原告于2013年3月20日与被告京基公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商No﹒201304958号），购买位于湛江市赤坎区人民大道北41/43号西粤京基城地下室负二层0139号停车位，总价款155000元整。合同约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人京基公司的交付最后期限为2013年4月1日，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向出卖人支付已交付房价款万分之4的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。《合同补充协议》第十三条约定本合同内所有约定的日期天数是除法定节假日、休息日外，以实际工作日计算。合同签订后，原告依约付清车位房价款及办理车位权属证相关契税费用，京基公司一直未将车位交付原告使用，也未能按期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案,以致引发双方纠纷，原告遂诉诸本院。另查明：庭审中，被告认为原告请求违约金过高，要求予以调整。本院认为，两原告与被告京基公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方应予遵照履行。被告未能按合同约定将车位交付给原告，以及为原告办理车位权属证书，已明显构成合同违约，应当承担违约的民事责任。被告辩称已通知原告办理车位交接手续，但原告予以否认，被告亦未能提供证据证明已按合同约定书面通知原告接收车位，故被告该辩称缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告辩称原告请求支付逾期交付车位违约金已超过诉讼时效，根据合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向出卖人支付已交付房价款万分之4的违约金，该条款约定的逾期交房违约金是按日累加计算，并非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。被告至今未能按合同约定将车位交付给原告，故其违约状态持续至今，因此原告主张逾期交付车位违约金没有超过二年的诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求被告交付车位、办理车位权属证，以及支付逾期交付车位违约金、逾期办证违约金合法有据，本院予以支持。关于原告请求违约金是否过高问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案中，原告没有证据证明被告的违约行为给其造成多少实际损失，原告请求的违约金106113元（逾期交房违约金60636元+逾期办证违约金45477元）已占车位款155000元的69%，明显过高，应予调整。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情按照车位款155000元的30%，调整被告应支付的逾期交付车位、逾期办证违约金共46500元（155000元×30%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湛江市京基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将湛江市赤坎区人民大道北41/43号西粤京基城地下室负二层0139号停车位交付给原告陈杰华、周虹。二、限被告湛江市京基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告陈杰华、周虹办理湛江市赤坎区人民大道北41/43号西粤京基城地下室负二层0139号停车位的房产权属证。三、限被告湛江市京基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金46500元给原告陈杰华、周虹。四、驳回原告陈杰华、周虹的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2422元，由原告陈杰华、周虹负担1356元，被告湛江市京基房地产开发有限公司负担1066元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄龙飞审 判 员  郭天涯代理审判员  洪泉寿二〇一六年四月二十六日书 记 员  阮川玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”