重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第08794号
原告刘峰，男，1975年4月24日出生，汉族，住河北省晋州市营里镇。
委托代理人曾建平，重庆康实律师事务所律师。
委托代理人李金妍，重庆康实律师事务所律师。
被告新伍中洛阳置业有限公司，住所地河南省洛阳市洛宁县东工业区，组织机构代码61480872-5。
法定代表人任喜如。
原告刘峰与被告新伍中洛阳置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法由代理审判员赵金阁担任审判长，与人民陪审员晏平、李金诚组成合议庭，适用普通程序于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告刘峰的委托代理人曾建平、李金妍到庭参加了诉讼。被告新伍中洛阳置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘峰诉称：2013年1月15日，原告与被告签订了《借款、抵押、保证合同》，约定被告向原告借款1000万元用于台北国际项目，借款利息为月息贰分，借款期限为12个月。2013年1月20日，双方签订《借款补充协议》，约定原告再次出借120万元给被告用于台北国际项目。后原告按约向被告发放1120万元借款。2014年3月20日双方签订《2014借款、抵押、保证合同》，对以上两份合同的履行情况进行确认：截至2014年3月25日，被告尚欠原告本金1050万元、利息140万元，合计1190万元，将该笔借款延后至2014年9月24日偿还，原告再借110万元给被告，用于被告部分楼盘的后续完善，该笔借款的归还期限亦为2014年9月24日。上述两笔借款合计1300万元，按月息2.3%计息，至2013年9月24日止，本息合计1779.4万元。同时，被告自愿将其享有处分权的财产即位于XX县XX路北XX国际X号楼XXX层抵押给原告作为偿还借款的担保，并办理了房屋他项权登记。借款到期后，被告未按约偿还借款本息。截止2015年5月25日，尚欠原告本金1160万元、利息319.4万元、逾期付款违约金272.2万元未归还。现原告诉来本院，请求：1.判令被告向原告偿还借款本金1160万元、利息319.4万元、逾期付款违约金（以欠款本息1479.4万元为基数，从2014年9月25日起至实际付清之日止按月息2.3%计算，暂计算至2015年5月25日为272.2万元）、律师费40万元、担保费7.6万元；2.判决确认原告对抵押物（被告所有的位于XX县XX路北XX国际X号楼XXX层）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本案诉讼费用、财产保全费等实现债权的费用由被告承担。
被告新伍中洛阳置业有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明：2012年12月24日，以刘峰为出借人（甲方）、被告新伍中洛阳置业有限公司为借款人（乙方），双方签订《借款协议合同》，约定：1.甲方愿贷与乙方300万元，于本约签订之同时，由甲方给付乙方不另立据；2.借款期限为一年，自2012年12月24日起至2013年12月23日止；3.合同履行期间甲方有权对乙方资金用途进行监管并收取相关费用；4.利息每万元月息贰佰肆拾元，甲方项目监管费每万元每月陆拾元，共计叁佰元／每万元／月，乙方应于每月24日给付甲方不得拖欠。
2012年12月24日，刘峰向新伍中洛阳置业有限公司转账支付290万元。
2012年12月27日，刘峰向新伍中洛阳置业有限公司转账支付10万元。
2013年1月15日，以原告刘峰为出借人（甲方）、被告新伍中洛阳置业有限公司为借款人（乙方）、被告新伍中洛阳置业有限公司为抵押人（丙方）、陈会强为保证人（丁方）、上海钧石投资有限公司（戊方），签订《借款、抵押、保证合同》，约定：1.乙方向甲方借款1000万元用于乙方开发的台北国际项目，利息为月息贰分，按月支付利息20万元；2.借款期限为12个月，实际放款日与到期日以银行转账日期为准；3.抵押人自愿将其享有处分权的财产抵押给出借人作为偿还借款的担保，并保证承担法律责任，抵押财产为XX路北XX国际X号楼共计2975.66平方米的非住宅，抵押担保的范围为本合同项下借款本金、利息、违约金、因实现债权产生的律师费、差旅费等各项费用；4.本借款合同的生效以合同各方签字盖章、借款人办理完抵押登记手续、承包人（金厦建设集团有限公司）向甲方出具优先受偿权放弃函等三项条件，并甲方实际放款给乙方之日起生效。
2013年1月20日，以原告刘峰为出借人（甲方）、被告新伍中洛阳置业有限公司为借款人（乙方）、陈会强为保证人（丙方）、上海钧石投资有限公司（丁方），签订《借款补充协议》，载明：甲、乙双方于2013年1月15日签订了《借款、抵押、保证合同》，由甲方出借1000万元给乙方。其中300万元甲方已于2012年12月24日已经通过银行转账支付给乙方。甲、乙双方于2012年12月24日签订的《借款协议合同》作废。由于甲方仍有部分资金缺口，由甲方再次出借120万元给乙方，借款期限为12个月。就本次借款，甲方不再收取利息，但乙方须按月归还本金10万元，若乙方未按照合同约定还款，乙方在承担归还借款本金之外，还须承担自借款本金120万元出借之日起至实际归还日止以借款本金为基数按月息2%计算的利息。
2013年1月29日，重庆东方线缆有限公司代刘峰向新伍中洛阳置业有限公司转账支付180万元。
2013年1月30日，刘峰向新伍中洛阳置业有限公司转账支付20万元。
2013年2月22日，刘峰向新伍中洛阳置业有限公司转账支付300万元。
2013年2月27日，刘峰向新伍中洛阳置业有限公司转账支付120万元。同日，刘峰还向新伍中洛阳置业有限公司转账支付200万元。
2014年3月20日，以原告刘峰为出借人（甲方）、被告新伍中洛阳置业有限公司为借款人（乙方）、被告新伍中洛阳置业有限公司为抵押人（丙方）、陈会强为保证人（丁方）、上海钧石投资有限公司（戊方），签订《2014借款、抵押、保证合同》，载明：2013年1月15日，甲乙丙丁戊五方签订了借款金额为1000万元的借款、抵押、保证合同。2013年1月20日，甲乙丁戊又签订了金额为120万元的借款补充协议，现甲乙丙丁戊五方就以上两份合同的履行情况做出如下确认：1.甲方借给乙方款项共计1120万元整；2.乙方尚欠甲方的款项为截止2014年3月25日，利息共计140万元整、本金共计1050万元整；3.以上本息合计1190万元。同时甲乙丙丁戊五方就以上两份合同做出如下的变更及补充：1.乙方本应于2014年3月25日偿还甲方借款及本金共计1190万元，现经甲乙双方协商一致，将该笔借款延后至2014年9月24日偿还；2.甲乙双方协商，由甲方再出借110万元给乙方，用于乙方将部分楼盘后期完善，该笔借款的归还期限同样为2014年9月24日；3.上述两笔借款合计1300万元整，自2014年3月25日起按月息2.3%计算利息，至2013年9月24日，合计本金及利息共计1479.4万元，若乙方逾期归还，逾期期间按月息2.3%计算违约金，并应承担甲方因此产生的律师费、诉讼费、担保费等实现债权的费用；4.乙方名下的XX路北XX国际X号楼共计2975.66平方米的非住宅已经为甲方的1000万元借款提供了抵押担保。在该抵押担保到期前一个月内即14年7月15日之前，乙方应配合甲方将该项财产重新办理抵押担保手续，抵押担保的期限延长至2015年9月25日，且抵押担保的债权金额变更为1479.4万元，抵押担保的责任范围包括债权本身（借款本金及利息）、因预期归还的违约金、实现债权的费用（包括律师费、诉讼费、保全费、评估费、差旅费）；5.无论任何原因导致甲乙双方未办理该项抵押担保手续用XX路北XX国际X号楼共计2975.66平方米的非住宅延长抵押担保，甲方都有权随时要求乙方偿还上述借款并承担违约责任；6.丁方、戊方对上述乙方债务承担连带责任保证，其保证责任的承担与抵押人的担保责任的承担部分先后顺序，甲方有权选择由哪方或哪几方先承担还款责任。保证责任的范围同抵押担保责任的范围；7.本合同与上述签订的两合同为不可分割的部分，本合同的约定与上述两合同约定有不同的，以本合同约定为准，本合同未约定的地方均使用前述两合同的约定；8.本合同的签订地为重庆市渝北区，若因本合同履行发生争议，各方协商解决，协商不成任何一方均可向重庆市第一中级人民法院提起诉讼。
2014年3月20日，刘峰向新伍中洛阳置业有限公司转账支付110万元。同日，被告新伍中洛阳置业有限公司向原告刘峰出具确认函一份，载明2014年3月20日，新伍中洛阳置业有限公司收到刘峰通过银行转账到乙方指定账号的110万元。
被告新伍中洛阳置业有限公司于2013年4月25日出具《借款明细表》，记载其于2012年12月26日收到借款290万元、2012年12月27日收到借款10万元、2013年1月29日收到借款180万元、2013年1月30日收到借款20万元、2013年2月22日收到借款300万元、2013年2月27日收到借款320万元，以上合计1120万元；新伍中洛阳置业有限公司于2012年12月27日向刘峰归还9万元、2013年2月6日归还15万元、2013年2月28日归还30万元、2013年3月25日归还27.75万元、2013年4月25日归还30万元。
2013年4月26日，被告新伍中洛阳置业有限公司向原告刘峰出具确认函一份，载明：出借人通过银行转账及现金的方式受到出借人的借款共计1120万元整，截止目前借款人已经支付的利息及本金共计为111.75万元，双方确认以后每月利息及本金的归还时间及还款金额为每月25日归还本金及利息总额为30万元。原告刘峰在出借人处签名确认。
2014年9月24日，被告新伍中洛阳置业有限公司向原告刘峰出具确认函一份，载明：2013年1月15日，甲方、乙方签订了借款金额为1000万元的《借款、抵押、保证合同》；2013年1月20日，甲方、乙方签订了金额为120万元的《借款补充协议》；2014年3月20日，甲方、乙方签订了金额为110万元的《2014借款、抵押、保证合同》，并对上述2013年的两份合同的履行情况进行了确认。签订上述合同后，甲乙双方对前述合同的履行情况作如下确认：1.乙方收到甲方通过银行转账方式划转的借款共计1230万元；2.截止2014年9月24日，乙方尚欠甲方借款本金1160万元、利息319.4万元，以上欠款本金及利息合计1479.4万元；3.本《确认函》与《借款、抵押、保证合同》、《借款补充协议》、《2014借款、抵押、保证合同》为不可分割的部分，本《确认函》的约定与上述三份合同约定不同的，以本《确认函》为准，本《确认函》未确认事项仍使用上述三份合同的约定；4.《借款、抵押、保证合同》、《借款补充协议》、《2014借款、抵押、保证合同》及本《确认函》的签订地均为重庆市渝北区，因履行上述3分合同及本《确认函》而产生的任何争议，由争议各方协商解决，协商不成的，任何乙方可向上述合同签订地有权管辖的人民法院提起诉讼。
2012年12月11日，金厦建设集团有限公司向刘峰出具《优受偿先权放弃函》。
庭审中，原告举示《中华人民共和国房屋他项权证》一份（宁房2014他字第14081号），载明房屋坐落为XX县XX路北XX国际X号楼XXX层，建筑面积2975.66平方米，所有权人为新伍中洛阳置业有限公司，他项权利人为刘峰，权利种类为抵押贷款，权利价值为1445.87万元，他项权利设定日起为2014年7月15日，约定期限记载为2015年9月15日，附记借款金额为1000万元。
2015年4月20日，原告刘峰与重庆康实律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所代理原告刘峰向新伍中洛阳置业有限公司等催收本案债权，约定本合同签订后7日内支付律师费40万元。后原告刘峰与2015年11月2日向重庆康实律师事务所转账支付40万元，重庆康实律师事务所于同日向刘峰开具金额为40万元的律师费发票。
2015年5月27日，原告刘峰因本案申请财产保全需提供担保与重庆国恒诉讼保全担保有限公司签订《委托担保服务合同》，约定担保费用为7.6万元。同日，原告刘峰向重庆国恒诉讼保全担保有限公司支付7.6万元，重庆国恒诉讼保全担保有限公司于2015年11月2日开具金额为7.6万元的服务费发票。
庭审中，原告自认被告于2013年5月23日还款30万元、2013年6月25日还款30万元、2013年8月9日还款30万元、2013年8月28日还款30万元。
认定上述事实，有《借款协议合同》、《借款、抵押、保证合同》、《借款补充协议》、《2014借款、抵押、保证合同》、《确认函》、《借款明细表》、《优受偿先权放弃函》、《中华人民共和国房屋他项权证》、《法律事务委托合同》、收款回单、发票、《委托担保服务合同》、个人汇款委托书、发票及原告的陈述等在案为凭，足以认定。
本院认为，原告刘峰与被告新伍中洛阳置业有限公司建立的借款合同关系、担保合同关系，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本院认为，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍，超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
对于《借款协议合同》，其中约定的项目监管费的性质亦应为利息，按照叁佰元／每万元／月的标准计算，月利率为3%。该合同项下借款原告刘峰实际于2012年12月24日出借290万元、2012年12月27日出借10万元，被告新伍中洛阳置业有限公司于2012年12月27日归还9万元，按照银行同期贷款利率的四倍计算，截止至2012年12月27日的利息应为0.58万元，剩余部分应从借款本金中抵充，故截止至2012年12月28日，被告尚未归还的借款本金为291.58万元，从2012年12月28日起的利息，应以291.58万元为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算。对于《借款、抵押、保证合同》、《借款补充协议》项下借款，原告刘峰于2013年1月29日出借180万元、于2013年1月30日出借20万元、于2013年2月22日出借300万元、于2013年2月27日出借320万元。原、被告双方在《借款补充协议》中确认将《借款协议合同》项下借款300万元转至《借款、抵押、保证合同》项下1000万元借款之中。对于《2014借款、抵押、保证合同》中约定的借款110万元，原告刘峰实于2014年3月20日支付。
对于被告于2013年2月6日归还的15万元，应先抵充已支付的借款产生的利息9.02万元后抵扣借款本金5.98万元，从2013年2月7日起的利息，应以485.6万元为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算。
对于被告于2013年2月28日归还的30万元，应先抵充已支付的借款产生的利息8.3万元后抵扣借款本金21.7万元，从2013年3月1日起的利息，应以763.9万元为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算。
对于被告于2013年3月25日归还的27.25万元，应先抵充已支付的借款产生的利息18.28万元后抵扣借款本金8.97万元，从2013年3月26日起的利息，应以1074.93万元为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算。
对于被告于2013年4月25日归还的30万元，应先抵充已支付的借款产生的利息22.22万元后抵扣借款本金7.78万元，从2013年4月26日起的利息，应以1067.15万元为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算。
对于被告于2013年5月23日归还的30万元，应先抵充已支付的借款产生的利息19.92万元后抵扣借款本金10.08万元，从2013年5月24日起的利息，应以1057.07万元为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算。
对于被告于2013年6月25日归还的30万元，应先抵充已支付的借款产生的利息23.26万元后抵扣借款本金6.74万元，从2013年6月26日起的利息，应以1050.33万元为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算。
对于被告于2013年8月9日归还的30万元，应先抵充已支付的借款产生的利息30万元剩余利息0.51万元未付，从2013年8月10日起的利息，应以1050.33万元为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算。
对于被告于2013年8月28日归还的30万元，应先抵充上期未付利息0.51万元及本期已支付的借款产生的利息13.3万元后抵扣借款本金16.19万元，从2013年8月29日起的利息，应以1034.14万元为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算至2014年3月20日；从2014年3月21日起的利息，应以1144.14万元为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算至付清时止；利息计算标准应以不超过原告主张的月利率2.3%为限。对于原告主张的其余部分利息，本院不予支持。
本院认为，民间借贷关系中，借、贷双方约定的违约金实为逾期利息，该逾期利息应以不超过按银行同期贷款利率的四倍计算为限，本案中，对于原告主张的利息，本院已按银行同期贷款利率的四倍予以主张，故对原告主张的违约金，本院不再予以支持。对于原告主张的律师费40万元，符合合同约定，且该费用的支付和标准不违反法律规定，本院予以支持。对于原告主张的财产保全担保费7.6万元，符合合同约定，本院予以支持。
对于原告主张的抵押权，因原告举示的《中华人民共和国房屋他项权证》，载明的他项权利人为刘峰，权利种类为抵押贷款、权利价值为1445.87万元、他项权利设定日起为2014年7月15日，约定期限记载为2015年9月15日，附记借款金额为1000万元。鉴于原、被告双方多次对账签订协议的行为，结合双方于2013年1月15日双方签订《借款、抵押、保证合同》中“抵押人自愿将其享有处分权的财产抵押给出借人作为偿还借款的担保，并保证承担法律责任，抵押财产为XX路北XX国际X号楼共计2975.66平方米的非住宅，抵押担保的范围为本合同项下借款本金、利息、违约金、因实现债权产生的律师费、差旅费等各项费用”的约定，以及原、被告双方于2014年3月20日签订的《2014借款、抵押、保证合同》中“乙方名下的XX路北XX国际X号楼共计2975.66平方米的非住宅已经为甲方的1000万元借款提供了抵押担保。在该抵押担保到期前一个月内即14年7月15日之前，乙方应配合甲方将该项财产重新办理抵押担保手续，抵押担保的期限延长至2015年9月25日，且抵押担保的债权金额变更为1479.4万元，抵押担保的责任范围包括债权本身（借款本金及利息）、因预期归还的违约金、实现债权的费用（包括律师费、诉讼费、保全费、评估费、差旅费）”的约定，本院认为《中华人民共和国房屋他项权证》记载的抵押权所担保的债权实为2013年1月15日双方签订《借款、抵押、保证合同》中约定的借款1000万元，不包括原告后续提供的借款120万元、110万元的借款本息，结合上述被告应继续支付的借款本息，故抵押担保的范围应为借款本金914.14万元、利息（以914.14万元为基数，从2013年8月29日起按银行同期贷款利率的四倍计算至付清时止）及原告为实现本案债权而产生的律师费40万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告新伍中洛阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告刘峰借款本金1144.14万元及利息（以1034.14万元为基数，从2013年8月29日起按银行同期贷款利率的四倍计算至2014年3月20日；以1144.14万元为基数，从2014年3月21日起按银行同期贷款利率的四倍计算至付清时止；利息计算标准以不超过月利率2.3%为限）；
二、被告新伍中洛阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘峰律师费40万元、财产保全担保费7.6万元；
三、原告刘峰有权对被告新伍中洛阳置业有限公司提供的抵押物----
坐落于XX县XX路北XX国际X号楼XXX层就上述债务中借款本金914.14万元及利息（以914.14万元为基数，从2013年8月29日起按银行同期贷款利率的四倍计算至付清时止）、律师费40万元的范围内享有优先受偿权；
四、驳回原告刘峰的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费129750元，财产保全费5000元，公告费690元，合计135440元，由原告刘峰负担33750元，被告新伍中洛阳置业有限公司负担101690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 赵金阁
人民陪审员 晏 平
人民陪审员 李金诚
二〇一六年一月五日
书 记 员 赵 瑞