江苏省盐城市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）盐民终字第3286号
上诉人（原审被告）李龙山。
上诉人（原审被告）范长兄。
两上诉人共同委托代理人辛亚超，江苏辛亚超律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭秀娟。
委托代理人郭宗桂。
委托代理人陆立根，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。
上诉人李龙山、范长兄因与被上诉人郭秀娟排除妨害纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第00725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年9月24日，郭秀娟（乙方）与陈雪明、陈绍祥（甲方）签订房屋转让协议1份，约定：陈雪明、陈绍祥将位于盐城市盐都区大冈镇卧龙西路财政所隔壁两户一组前一幢第一户西栋房屋出让给郭秀娟，约定价款为281000元；付款方式为甲方向乙方交接完房后，第一次付款250000元，甲方在办理完土地证、房产证过户手续齐全后，付款31000元。甲方应在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的现房交接给乙方。双方还对其他项作了约定。孙兆萍作为甲方的委托代理人、郭宗桂（系郭秀娟父亲）作为乙方代理人亦在房屋转让协议书上签名。协议签订后，陈雪明、陈绍祥于2009年9月30日通知郭秀娟办理房屋交接手续，并签了房屋转让交接单，载明：甲方（陈雪明、陈绍祥）于2009年9月30日13时将位于卧龙西路财政所隔壁两户一组前一幢第一户房屋交接于乙方郭秀娟，现已交接完毕。交接人甲方孙兆萍、陈绍祥，接受人乙方郭秀娟。同日，陈绍祥向郭秀娟出具了收到房款250000元的收条。后郭秀娟对该房屋水、电进行了开户并装潢入住，直至2013年5月，郭秀娟一直对该房屋进行了占有和管理。2013年5月30日，两被告因其子与郭秀娟的婚姻纠纷发生矛盾，两被告换锁进入该房屋，不让郭秀娟及其父母进入。郭秀娟曾于2013年11月诉至一审法院要求排除妨害，后于2014年11月以案涉房屋需作为其婚前财产在其与被告之子李力的离婚诉讼中主张为由撤回起诉。现郭秀娟再次诉至一审法院。
一审另查明，1、本案涉案房屋尚未办理房屋所有权证，系由陈雪明提供宅基地，由陈绍祥负责施工建设。2、一审法院在（2013）都大民初字第0357号案件审理郭秀娟诉李龙山、范长兄排除妨害纠纷过程中委托南京师范大学司法鉴定中心对2009年9月30日以孙兆萍、陈绍祥共同名义出具给郭秀娟的收条中署名“孙兆萍”是否是孙兆萍本人所签作司法鉴定。该中心作出南师大司鉴中心（2014）文鉴字第151号鉴定书，鉴定意见为：署期为“09.9.30”的“收条”中今收人“孙兆萍”签名字迹与提供的字迹样本不是同一人书写。3、两被告提交的孙兆萍署期为2009年9月24日出具给李龙山的收条载明：今收到李龙山购房款贰拾伍万元整。孙兆萍陈述该收条不是2009年9月24日当日出具，是其事后补写。4、郭秀娟与两被告其子李力2009年上半年经人介绍相识，同年12月10日登记结婚，后双方因夫妻关系不睦，于2012年下半年分居。一审法院于2015年3月5日作出（2015）都大民初字第00013号民事判决，判决郭秀娟与李力离婚。
一审法院经审理认为，公民的合法权益受法律保护。涉案房屋至今未取得产权登记，依法不应在民事诉讼中确认权属。郭秀娟与宅基地许可证记载的户主陈雪明和房屋建造施工人陈绍祥签订房屋转让协议，并经房屋出卖方代理人孙兆萍和陈绍祥与其签署《转让房屋交接单》后按约取得了该房屋，并支付了相应的对价，对涉案房屋进行了装潢并入住，至2013年5月30日两被告换锁并发生纠纷，郭秀娟已实际公开占有使用该房屋达三年多。期间，陈雪明、陈绍祥、孙兆萍均未对该占有提出异议，亦无其他原始占有人对该房屋主张权利，故郭秀娟已形成对该房屋事实上的占有，该占有利益依法应予保护。李龙山、范长兄辩称涉案房屋由其购买，虽提供了孙兆萍出具的收条，但其既未取得该房屋权属登记，在矛盾发生前亦未对房屋进行占有，无论其是否向孙兆萍支付25万元，均不得侵害郭秀娟对涉案房屋的占有。两被告强行将郭秀娟从占有的房屋赶出，进而侵占该房屋的行为违法，不产生占有的法律效果。郭秀娟要求让出该房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。据此，一审法院判决李龙山、范长兄于判决生效后十日内让出位于盐城市盐都区大冈镇卧龙西路财政所隔壁两户一组前一幢第一户西房屋交予郭秀娟。案件受理费80元，由李龙山、范长兄负担。
上诉人李龙山、范长兄不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1.根据双方所举证，应当确定涉案房屋价款28.1万元中已付的25万元是上诉人李龙山向房屋开发人孙兆萍支付的，被上诉人分文未付房款，一审认定是被上诉人支付的房款属事实认定错误。2.涉案房屋是上诉人为儿子李力与被上诉人结婚置办的婚房，被上诉人在房屋交付时的签字行为是上诉人基于儿子与被上诉人所确立婚姻关系对其行为默认的结果，无需提出交付对象错误的异议，所以被上诉人之前的占有、使用该房屋符合两上诉人支配该房屋使用权的意思。一审无视特定关系下的交付行为和居住、占有行为，以被上诉人占有3年多无人提异议为由，判决被上诉人的占有权，而排斥两上诉人的所有权是错误的。两上诉人从未有过向被上诉人赠予的意思表示，在被上诉人与上诉人之子李力婚姻不再继续之后，两上诉人有权入住自己购买的房屋，不存在妨害被上诉人的事实。3.根据物权法规定，被上诉人提起排除妨害之诉是以房屋买卖合同的买受人为基础的，但上诉人提交的证据证明两上诉人支付房款，是房屋的所有权人，被上诉人未交款，在与李力婚姻存续期间有权占有、使用该房屋，离婚后被上诉人的占有权不能对抗上诉人的所有权。4.本案上诉人是否妨害被上诉人的房屋使用权，应查明被上诉人使用权之来源，一审认为本案房屋至今未取得产权登记，不应在民事诉讼中确认权属，此是为被上诉人的所谓占有权寻找理由。5.房屋转让协议为无效协议，买卖双方主体不适格。陈雪明让渡的是宅基地使用权，不是房屋所有权，且宅基地让渡的对象是孙兆萍和汪仁宏，而陈绍祥是该房屋的施工人，也不是房屋所有权人，无权转让房屋也无权接受房款。被上诉人实质仅仅是上诉人的代理人，并非买受人。请求二审法院撤销原判，依法予以改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人郭秀娟答辩称：1.答辩人在2009年9月24日与陈雪明、陈绍祥签订房屋协议一份，约定陈学明、陈绍祥将位于盐城市盐都区大冈镇卧龙西路财政所隔壁两户一组前一栋第一户西房屋出让给答辩人，约定价款为28.1万元，付款方式为答辩人第一次付款时间定为甲方向答辩人交接房屋完毕后，第一次付款25万元。第二次甲方付款时间定在甲方办理完土地证房产证过户手续齐全后付款3.1万元，双方在协议上签字捺印，同时孙兆萍作为甲方的委托代理人，郭宗桂作为乙方代理人均在协议书签字确认。协议签订后，甲方陈雪明陈绍祥于2009年9月30日通知答辩人办理房屋交接，在房屋交接的当日，答辩人就向陈绍祥支付了房款25万元。当日孙兆萍陈绍祥签署了房屋交接单，明确将诉争房产交付给答辩人。后答辩人办理了房屋的水、电开户手续，并装潢入住，直到2013年5月30日。两上诉人称也支付了25万元，可在收据的时间上，孙兆萍在本次一审和前一次在大冈法庭所做的陈述明显不一致。而且，这么大的金额当时不打收条，事隔一段时间后补打条据也与情理相悖。2.就涉案的房屋转让协议书而言，答辩人和甲方作为权利义务的主体，甲方依约向答辩人交付了房屋，答辩人取得了房屋，向其支付了房屋的对价，并装修入住。2013年5月30日上诉人对该房屋换锁，非法占有与答辩人发生纠纷时，答辩人实际公开占有该房屋长达3年多，根据合同法的相关规定，答辩人当然取得了房屋的合法居住权，即使上诉人向孙兆萍支付了25万元，这也与答辩人依据房屋转让协议书，向甲方陈绍祥支付了房屋的对价25万元毫无关系，此25万元非彼25万元，且上诉人并没有签订任何合同。3.根据当地的风俗习惯，男方置办婚房应当由男方谈判购房，签订购房协议，支付房款对婚房进行装修等等，而事实上涉案房屋从协议的谈判到签订，房屋的交接，房款的支付房屋的装修水电开户等等均看不出与上诉人有任何的关联，也没有任何证据证明上诉人与涉案房屋具有权属关系。所有证据恰恰证明了答辩人合法取得涉案房屋的所有权。答辩人依照协议取得涉案房屋并支付了对价，公开长期占有使用涉案房屋成为涉案房屋合法居住人的事实。而上诉人作为非物权人在没有任何法律规定和合同约定的情况下，就非法占有使用答辩人所有的涉案房屋是一种违法行为。一审法院据此作出限期上诉人让出涉案房屋的判决，其认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法查明事实驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明，2000年10月8日，案外人汪仁宏与盐都区大冈镇办事处卧龙居民委员会签订征用土地协议，征用卧龙西路南侧、财政所西侧的长70米、宽19.15米，计2.0亩。后，由于汪仁宏欠孙兆萍钱，双方协商用该地块建房出售抵债。孙兆萍遂找到该村符合宅基地申请的4户村民，用该4户村民的名义在该地块上建房四套，其中一套系本案所涉的宅基地使用权登记在陈雪明名下的房产。
本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案双方争议焦点在于郭秀娟要求李龙山、范长兄腾让出房屋的诉讼请求是否有法律依据。为支持其诉求，郭秀娟提交了房屋买卖协议、收条等相关证据，以证明其购买案涉房屋，并长期居住、使用的事实。本院认为，排除妨害的前提具有合法有效的物权，对未履行相关征用手续即占用耕地进行房屋建设引发房屋买卖合同民事纠纷，应先由行政机关解决，在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前，人民法院不宜直接审理民事纠纷。案涉房屋范围内占用的土地系以陈雪明名义申请的盐都区大冈镇卧龙居委会四组的宅基用地，实际系汪仁宏开发的农村小产权房，应先由行政机关解决，一审对本案直接受理不当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第00725号民事判决；
二、驳回郭秀娟对李龙山、范长兄的起诉。
一审案件受理费80元，依法退还给郭秀娟；二审案件受理费80元，依法退还给李龙山、范长兄。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 郑 治
代理审判员 姚海斌
代理审判员 张 雷
二〇一六年三月十六日
书 记 员 张 欣
附录法律条文
1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。