湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂03民终2411号
上诉人（原审被告）：刘永全，男，1972年4月18日出生，汉族，个体工商户，住湖北省仙桃市。
委托诉讼代理人：朱亚飞，湖北弘亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王锋，男，1977年5月3日出生，汉族，个体工商户，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：全文，湖北文润律师事务所律师。
上诉人刘永全因与被上诉人王锋房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省竹山县人民法院（2017）鄂0323民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
刘永全上诉请求：撤销一审判决或依法改判上诉人不支付房屋租赁费和违约金；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。其理由如下：
被上诉人与上诉人诉争的房屋使用人和用途始终没有改变，均用于海澜之家的经营，不存在收回承租房屋另行出租的事实。2016年8月10日，作为上诉人的出租人和被上诉的承租人续签合同，2016年12月底被上诉人既然知道，房屋所有人不再和其签订合同，被上诉人应该通知上诉人妥善处理，或者按照合同相对性原则，在发生情况变更时，承租人应该交回租赁物。被上诉人一直放任，直到2017年4月中旬，房屋所有人与刘永全在竹山对转租及相关问题协商解决，上诉人和房屋所有人多次通知被上诉人拒不到场，房屋所有人向上诉人承诺涉及房屋所有纠纷（已收房租费、转让费等）均处理完结，上诉人才放弃追回房屋的措施。被上诉人明显与房屋所有人恶意串通损害上诉人的利益，在已达成一致意见后又通过诉讼方式解决租金事宜，与处理该租金争议事实相违背，违反诚实信用原则。
上诉人在承租期间对房屋进行能满足经商入户和入户供电线路改造有必然的投资，在转租中收取转租费用填补投入费用是租赁市场的惯例，上诉人与房屋所有人邀约被上诉人进行协商，就是为解决对房屋投入的损失，将未到期的房租作为弥补上诉人的损失。被上诉人在知道房屋另行订立合同时不通知上诉人具有明显的过错，要求上诉人支付违约金不符合法律规定。
王锋向一审法院提出诉讼请求：判令刘永全返还房屋租赁费、保证金473424元，并按年租赁费30%承担违约金。
一审法院认定：2013年7月24日，被告刘永全与原告王锋签订《房屋租赁合同》，约定刘永全将位于竹山县城关镇人民路5号临街两间门面房租赁给王锋使用，租期6年，其中前三年租赁时间为2013年8月20日至2016年8月19日，年租赁费400000元，每年的租赁费一次性支付，提前一个月支付租金，由刘永全在收款后开具凭证；后三年租赁时间为2016年8月20日至2019年8月19日，租赁费另行协商确定。另约定王锋在合同签订时向刘永全交付100000元保证金，合同到期时无息退还，合同还约定如刘永全违约应向王锋支付合同租金总和的违约金并赔偿其直接和间接损失等事项。同日，刘永全给王锋出具100000元押金收条。2016年7月24日，刘永全与王锋就后三年房屋租赁费签订书面协议，约定2016年8月20日至2019年8月20日期间房屋租赁费为每年600000元人民币，后双方协商将每年租赁费变更为580000元，其他约定不变。王锋于2016年8月10日通过中国建设银行股份有限公司十堰五堰支行转账向刘永全支付580000元租赁费。刘永全转租的房屋系案外人杜学平、杨小伍所有，双方于2014年7月9日签订有《店铺租赁合同》，约定前述房屋由杜学平出租给刘永全使用，租赁期限自2014年12月31日至2016年12月30日止，两年租赁费为800000元，另约定两年合同期满后，如杜学平不收回房屋，刘永全有优先续租权。
2017年1月1日，房屋所有权人杜学平、杨小伍与袁有美签订《门面房租赁协议书》，将上述争议房屋出租给袁有美使用，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日止。因上述原因终止履行合同，王锋将争议房屋腾退并交付给房屋所有权人，王锋第四年实际租赁房屋时间为130天。
被告刘永全在提交答辩状期间，向一审法院提交了其与杜学平于2014年7月9日签订的《店铺租赁合同》复印件显示租赁期满年限为“2018”年。一审法院于2017年7月27日的第二次开庭审理中，因上述年限有涂改痕迹，被告诉讼代理人朱亚飞当庭电话联系被告通过微信传输的合同租赁期满年限仍有涂改痕迹。为查明案件事实，一审法院要求房屋所有人杜学平与杨小伍出庭作证，二人不愿出庭作证，亦不愿提供书面证词，但二人证实被告与其签订的租赁合同时间为两年，自2014年12月31日至2016年12月30日止，后杨小伍通过微信向法庭提供了被告刘永全与杜学平2014年7月9日签订的《店铺租赁合同》一份，房屋租赁期限自2014年12月31日至2016年12月30日止，两年租赁费为800000元。
一审法院认为，原告王锋与被告刘永全2013年7月24日签订的《房屋租赁合同》，以及双方于2016年7月24日对租赁合同期限及租金的变更系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应严格按照合同约定行使权利、履行义务。原告已按合同约定向被告支付了2016年8月20日至2017年8月20日的房屋租赁费58万元，已依约履行合同约定义务，依法享有要求被告保证其行使租赁争议房屋一年期限的权利；被告刘永全与房屋所有权人签订的租赁合同已于2016年12月30日到期，在没有征得房屋所有权人同意延期的情况下，无权继续将争议房屋交给原告租赁使用。
现房屋所有权人于2017年1月1日收回争议房屋，原、被告之间的《房屋租赁合同》因此事由已于同日解除，原告实际租赁使用争议房屋时间为130天。被告未能按照《房屋租赁合同》约定保证原告行使房屋租赁权已构成违约，理应返还超收的房屋租赁费373424元并按合同约定承担违约责任。当事人在合同中已对违约责任进行了约定，原告王锋在庭审中将合同约定的违约金数额由租赁费总额降至年租赁费的30%，系对其民事权益的依法处分，予以支持，被告刘永全应支付原告违约损失174000元（580000元×30%）。被告收取的100000元保证金在合同解除时已失去法律依据，理应予以返还。
综上所述，原告王锋的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：被告刘永全于本判决生效之日起十日内返还原告王锋房屋租赁费373424元、保证金100000元并承担按年租赁费30%计算的违约金174000元，合计647424元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10274元，减半收取计5137元，由被告刘永全负担。
二审中，刘永全提供三份证据：
证据一：企业基本信息。拟证明：诉争的房屋从事经营的门店信息，其负责人和经营的项目自2013年8月12日至今没有发生变更，不存在上诉人所说的腾退房屋，交付给房主杜学平的事实。
证据二：王锋和袁永芳（涉案门店海澜之家的负责人）的租赁合同一份。拟证明：王锋和袁永芳实际经营海澜之家，王锋将涉案房屋租赁给袁有芳，期限是2013年8月10日至2019年8月9日，涉案房屋的现承租人袁有芳和被上诉人有利益关系。存在恶意串通侵害上诉人权益的事实。
证据三：2011年9月26日王锋假冒杜学平签订的一份房屋租赁合同。拟证明：被上诉人王锋通过不正常的手段，签订假合同损失上诉人的权益的事实。
王锋认为：对于证据一，企业信息没有异议，但是与本案没有关系；对于证据二，不能达到对方的证明目的，因为袁有芳现在是向房东支付租金，与我们根本就没有关系，我们没有恶意串通；对于证据三，合同上面的杜学平三个字是我签的，但是这是之前为了完善海澜之家的手续而签订的合同，因为海澜之家取得经营权需要一定的租赁期限，需要5年以上，为了取得经营权而签订的这个合同。
本院认为，上诉人提供的三份证据不能推翻上诉人在2017年1月1日后无权租赁房屋给被上诉人的事实，故该三份证据与本案无关联性，本院不予采纳。
二审认定的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，刘永全与房屋所有权人签订的租赁合同已于2016年12月30日到期，在没有征得房屋所有权人同意延期的情况下，无权将涉案房屋交给王锋租赁使用。其未能按约履行双方签订的《房屋租赁合同》已构成违约，理应返还超收的房屋租赁费并按合同约定承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
本案中，被上诉人并未提交证据证明其违约损失大小，本院综合衡量全案情况认为，被上诉人违约损失即为其多交租金的利息损失，故案涉违约金计算标准，依应返还房屋租赁费373424元为本金，自应返还之日即2017年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准的基础上上浮30％支付至房屋租赁费还清为止。
上诉人上诉称“被上诉人与上诉人诉争的房屋使用人和用途始终没有改变，均用于海澜之家的经营，不存在收回承租房屋另行出租”。但2017年1月1日，房屋所有权人杜学平、杨小伍已与袁有美签订租赁合同，并将上述争议房屋出租给袁有美使用，故该上诉理由与事实不符；
其上诉称“被上诉人明显与房屋所有人恶意串通损害上诉人利益，在已达成一致意见后又通过诉讼方式解决租金事宜，与处理该租金争议事实相违背，违反诚实信用原则”，经查，并无证据显示被上诉人与房屋所有人恶意串通，上诉人不能履行合同是其不具有转租权，该过错与被上诉人无关；
其上诉称“上诉人在承租期间对房屋进行能满足经商入户和入户供电线路改造有必然的投资，在转租中收取转租费用填补投入费用是租赁市场的惯例”，但双方合同并未约定转租费用。
综上，上诉人关于违约金的上诉请求部分成立，一审法院认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定：判决如下：
一、撤销湖北省竹山县人民法院（2017）鄂0323民初685号民事判决；
二、刘永全于本判决生效之日起十日内返还王锋房屋租赁费373424元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%为标准支付违约金至付清为止；
三、刘永全于本判决生效之日起十日内返还原告王锋保证金100000元。
四、驳回王锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10274元，减半收取计5137元，由刘永全负担3967，王锋负担1170元；二审案件受理费10274元，由刘永全负担7934，王锋负担2340元。
本判决为终审判决。
审判长 王宇鹏
审判员 王广泉
审判员 袁 昆
二〇一八年一月十日
书记员 李大旭