北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终12728号
上诉人（原审被告、反诉原告）：新泰市德秀珠宝有限公司，住所地新泰市园东路。
法定代表人：刘洪珍，执行董事。
委托诉讼代理人：王久成，北京理道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石囡，北京理道律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中交水运规划设计院有限公司，住所地北京市东城区国子监街28号。
法定代表人：邢佩旭，董事长。
委托诉讼代理人：郭磊，北京市中永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋理珉，北京市中永律师事务所实习律师。
上诉人新泰市德秀珠宝有限公司（以下简称德秀珠宝公司）因与被上诉人中交水运规划设计院有限公司（以下简称水规院公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初7127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
德秀珠宝公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.我公司与水规院公司之间的房屋租赁合同已于2014年4月20日解除。水规院公司发出解除合同通知函，已行使单方解除权，合同已于该通知函到达我公司之日起解除，一审法院判令解除诉争合同缺乏依据；2.水规院公司主张的租金/房屋使用费过高，已经双方协议再行确定，应当予以调整。水规院公司曾出具补充协议，已将租赁价格调整至每年48万元，且调整了付款时间，应当认定系其真实意思表示。但我公司认为调整后的数额仍然过高。水规院公司违约，未能按照约定提供商业用房，而我公司一直按商业用房的价格交纳租金，应当参照周围民居的租赁价格，将涉案房屋租金/房屋使用费定为每年15万元较为合理；3.我公司不存在违约行为，不应当支付违约金或滞纳金。我公司未交纳租金是因为水规院公司违约在先，其未按照合同约定提供商业用房，且迟迟不能按照承诺将民用房转为商用房。水规院公司曾承诺我公司可在涉案房屋办理工商登记执照从事经营活动，并称将配合办照，但一直未能履行，导致我公司无法正常经营。双方一直在协商租金数额，我公司未交纳租金不属于违约行为；4.水规院公司应退回我公司的5万元押金，并赔偿我公司年租金总额20%的违约金及我公司先期装修改造的实际费用1106055元。水规院公司违反合同约定，租赁期未满解除租赁合同，合同对违约金赔偿标准有约定。我公司从事经营活动，经水规院公司同意，对涉案房屋进行了大量的装饰装修及部分新建，由于水规院公司不认可我公司提供的票据，装修改造费用按照评估公司评估结果确定。
水规院公司辩称，同意一审判决，不同意德秀珠宝公司的上诉请求。
水规院公司向一审法院起诉请求：1.解除我公司与德秀珠宝公司订立的有关东城区安定门内国子监街7号院（土地使用面积349.3平方米，建筑面积240.6平方米）的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉延期补充合同》；2.德秀珠宝公司在上述合同解除后3天内向我公司返还上述房屋及院落；3.德秀珠宝公司支付自2014年9月1日始至合同解除日止的房屋租金，计算方法为2014年9月1日至2014年11月30日季度租金15万元、2014年12月1日至2016年11月30日季度租金15.9万元、2016年12月1日至2017年11月30日季度租金16.854万元、2017年12月1日至2018年11月30日季度租金17.8652万元；4.德秀珠宝公司自合同解除之日始按照季度租金17.8652万元的标准向我公司支付房屋占有使用费至德秀珠宝公司实际腾退房屋及院落之日止；5.德秀珠宝公司向我公司支付逾期支付租金的滞纳金，计算方法为以每期应支付的租金为本金，自每季度第七日始按照日千分之一的标准支付至德秀珠宝公司实际支付租金之日止；6.德秀珠宝公司向我公司支付逾期腾退造成的损失，计算方法为以应支付占有使用费为本金，自德秀珠宝公司应支付使用费之日始，按照日千分之一的标准支付至德秀珠宝公司实际腾退之日止。
德秀珠宝公司向一审法院提出反诉，请求：1.水规院公司返还押金5万元；2.水规院公司支付违约金134832元；3.水规院公司支付装修及重建费用1106055元。
一审法院认定事实：位于北京市东城区国子监街7号院登记在水规院公司名下，房屋用途为住宅，房屋建筑面积240.6平方米。
2011年3月10日，德秀珠宝公司向水规院公司提交《致领导关于租赁房屋意向书》，称因公司品牌需要，公司决定寻求具有北京特色的古建筑四合院一套，作为雕刻、书画展厅。所租赁四合院应用范围：针对国内外成功人士与公司高端客户的交流平台、打造公司在艺术与商界的结合中独特的形象代言、非对外经营的场所。并提出房屋修缮预算、租金意向、租赁期限等内容。
2011年4月29日，水规院公司与德秀珠宝公司订立《房屋租赁合同》，约定水规院公司将涉案院落出租给德秀珠宝公司，房屋质量状况一般，租赁性质为商务会所用房。鉴于承租方须先期投入一笔资金用于房屋加固和装修改造，且先期投入资金短期内又无法收回的实际情况，双方商定租赁期限8年，自2011年5月1日至2019年4月30日，其中5个月免租期，自2011年10月1日计收租金。承租方拖欠租金累积达30天以上的，出租方可以终止合同、收回房屋。租金标准为第一、二、三年年租金60万元、第四、五年租金递增6%，第六年以后每年房屋租金递增6%，递增基数为上一年度的租金费用标准。付款方式为每三个月交纳一次房租，先交房租后用房，承租方应分别于季首7日内将应交租金支付给出租方。押金5万元，如承租方未按合同规定如期支付其应承担的各种费用，则出租方可从押金内抵扣。出租方应提供房产等相关证明。承租方需按时缴纳房租费用。承租方停止租用房屋时应将房屋内外清理干净，保持房屋设备不动产的完整性。承租方逾期交付租金等费用，除应如数交纳租金外，每延期一天，还应同时缴纳租金费用1‰的违约金，双方不得无故单方中途终止合同，如出租方违约，租赁期未满解除合同，应退还承租方缴租金后剩余天数的租金，并赔偿年租金总额20%的违约金。如果承租方违约，除出租方不退还租金外，承租方还应赔偿出租方年租金总额20%的违约金。当日，双方又订立《〈房屋租赁合同〉补充合同》，约定德秀珠宝公司对涉案院落的投资费用最低应不少于100万元以上。
2011年5月16日，双方又针对涉案院落再次订立《房屋租赁合同》，该合同载明了涉案院落的房产证号，并将租赁期限变更为“自2011年6月1日起将涉案院落交给承租方装修改造，2011年6月至10月为免租期，从2011年11月1日开始计算租期和收取租金。”
2012年11月22日，双方订立《〈房屋租赁合同〉延期补充合同》，称双方原定2011年6月1日至2011年11月1日为免租期，即租赁有效期是2011年11月1日至2019年10月31日，现因承租方修缮房屋时，出租方有物品未及时搬出影响修缮工程进度，故约定自2011年12月1日开始计算租期和收取租金。诉讼中，经询，双方均认可双方之间的租赁合同租期为2011年6月1日至2019年10月31日，其中2011年6月1日至2011年11月30日为免租期（6个月）。
2012年1月16日，为德秀珠宝公司办理工商注册手续需要，双方订立关于北京市东城区国子监街28号院临街平房中间大门厅三间的《房屋租赁合同》及《补充合同》，约定上述房屋租赁合同仅用于办理工商注册手续用，除此之外此合同的一切约定均无效。2012年3月8日，德秀珠宝公司北京分公司注册成立，营业场所为北京市东城区国子监街28号-3。
2015年2月5日，水规院公司向德秀珠宝公司催缴自2014年9月始的租金。2015年4月20日，水规院公司向德秀珠宝公司发送《解除房屋租赁合同通知函》。后双方曾协商德秀珠宝公司欠付租金的支付问题及今后租金标准问题。2016年5月12日，水规院公司向德秀珠宝公司送达《关于〈房屋租赁合同〉签订补充协议相关事宜的函》，要求德秀珠宝公司在2016年5月20日前签署《补充协议》，否则水规院公司不再就相关债务或租金进行任何减免及降低，双方仍按照原合同约定享有各项权利及承担各项义务。后双方曾就支付租金问题及租金标准调整问题拟定《补充协议》，但最终未能达成一致意见。2016年12月14日，水规院公司再次向德秀珠宝公司催缴租金。
关于办理执照问题，德秀珠宝公司称2011年8月该公司即得知涉案院落无法办理营业执照，但因公司投入大量装修费用，并考虑2012年水规院公司配合提供另外地址办理了德秀珠宝公司北京分公司营业执照，且水规院公司一直承诺可以解决执照问题，故德秀珠宝公司未提出解除合同问题并继续按约定交纳租金。2014年8月31日，德秀珠宝公司得知涉案院落确定无法办理营业执照，故未再支付租金。就德秀珠宝公司于2012年3月8日后仍然向水规院公司继续提出关于涉案房屋办理营业执照问题，以及水规院公司承诺可以协调办理执照等问题，德秀珠宝公司未能提交相应证据。
诉讼中，法院委托北京泛华国金工程咨询有限公司对涉案院落及房屋的重建工程、院内墙体、地面重修工程进行造价鉴定，鉴定结论为修缮部分工程造价189267元、折旧余额139311元；新建部分工程造价76375元、折旧余额49516元。法院委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋装修残值（包括已形成附和的家具和设备）进行评估，鉴定结论为涉案房屋（含新建部分）装修成本840413元，装修残值234431元，其中新建部分的装修及安装成本为125645元。经质证，双方均认可鉴定结论。现水规院公司同意利用德秀珠宝公司对涉案房屋及院落的修缮、装修与新建部分。关于本诉请求中逾期支付租金的违约金标准及反诉请求中解约违约金标准，双方均提出对方主张的违约金标准过高，要求法院依职权降低违约金标准。
一审法院认为：水规院公司与德秀珠宝公司订立的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充合同》、《〈房屋租赁合同〉延期补充合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。现德秀珠宝公司自2014年9月1日始拖欠租金，根据合同约定已构成根本违约，水规院公司起诉要求解除双方之间的租赁合同关系，并由德秀珠宝公司腾退涉案房屋及院落的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。虽然水规院公司曾于2015年4月20日向德秀珠宝公司发送过合同解除通知，但根据双方在此之后拟定《补充协议》等情节及双方当事人的当庭陈述，可认定双方在此之后仍有继续履约的意思表示，且德秀珠宝公司未腾退涉案院落，水规院公司亦未提出异议，故德秀珠宝公司关于2015年4月20日合同已解除的抗辩意见，法院不予采信。
关于德秀珠宝公司认为水规院公司无法配合办理涉案房屋营业执照，因此才拒绝支付房租的抗辩意见，根据德秀珠宝公司出具的《致领导关于租赁房屋意向书》及双方关于涉案房屋租赁用途的约定，可知德秀珠宝公司租赁涉案房屋的目的并非用于对外经营需要，而租赁合同中亦有涉案房屋房产证号的记载，进一步证明德秀珠宝公司在订立合同之初即知晓涉案房屋的性质。加之水规院公司于2012年3月配合其在其他地点办理分公司营业执照，至少德秀珠宝公司在此时即应知晓涉案房屋无法办理营业执照的情况，而其依然与水规院公司订立《〈房屋租赁合同〉延期补充合同》并自2012年12月开始正常支付租金，证明其对上述情况予以接受和认可，现德秀珠宝公司未能举证证明其于2012年3月后针对涉案房屋不能办理营业执照问题提出异议，亦未举证证明水规院公司在此之后曾承诺可协调办理营业执照问题，而其于诉讼中提出2014年9月1日拒绝支付租金系因水规院公司无法配合办理营业执照的抗辩意见，缺乏合理性，法院不予采信。
水规院公司要求德秀珠宝公司支付自2014年9月1日始至合同解除日止的租金及自合同解除日之次日始至德秀珠宝公司实际腾退涉案房屋及院落之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。德秀珠宝公司要求调整租金及占用费标准为每年15万元，缺乏依据，法院不予采信。德秀珠宝公司反诉要求水规院公司返还押金，现水规院公司同意折抵相应租金，法院照准。
水规院公司要求德秀珠宝公司按照合同约定支付逾期支付租金的滞纳金，理由正当，该滞纳金应系拖欠租金的违约金，违约金应自季首第八日开始起算。现德秀珠宝公司提出该违约金约定标准过高，而水规院公司因德秀珠宝公司拖欠租金造成的损失又无法确定，法院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量德秀珠宝公司的过错程度、合同履行程度等因素，考虑以欠付租金为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。水规院公司除要求德秀珠宝公司支付占有使用费外，仍要求德秀珠宝公司支付逾期腾退造成的损失，依据不足，法院不予支持。德秀珠宝公司反诉要求水规院公司支付违约金的反诉请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
关于德秀珠宝公司要求水规院公司支付装修及重建费用的反诉请求，其中对于德秀珠宝公司对涉案房屋及院落修缮及装修的费用一节，考虑到双方之间的租赁合同关系因承租人违约而解除，故承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但水规院公司明确表示同意利用涉案房屋及院落修缮、装修现状，故其应在利用价值范围内予以适当补偿，法院将依法酌定补偿数额。关于德秀珠宝公司在涉案院落内新建部分工程造价、装修费用一节，因该新建部分未办理合法建设手续，根据相关司法解释规定，新建造价费用由双方按照过错分担，现水规院公司同意利用新建部分，但要求对新建部分工程造价费用、装修费用参照合同期限进行折旧后按照双方过错分担费用的意见，缺乏依据，法院综合考虑双方对于新建部分未办理合法手续的过错程度对双方分担的造价费用予以酌定。
据此，一审法院于2017年11月10日判决：一、解除中交水运规划设计院有限公司与新泰市德秀珠宝有限公司之间关于北京市东城区安定门内国子监街七号院的房屋租赁合同关系；二、新泰市德秀珠宝有限公司于判决生效后十五日内现状腾退位于北京市东城区安定门内国子监街七号院内房屋及相应院落交还中交水运规划设计院有限公司；三、新泰市德秀珠宝有限公司于判决生效后十五日内向中交水运规划设计院有限公司支付自二〇一四年九月一日始至合同解除之日止的房屋租金（租金标准为二〇一四年九月一日至二〇一四年十一月三十日季度租金十五万元、二〇一四年十二月一日至二〇一六年十一月三十日季度租金十五万九千元、二〇一六年十二月一日至二〇一七年十一月三十日季度租金十六万八千五百四十元、二〇一七年十二月一日至二〇一八年十一月三十日季度租金十七万八千六百五十二元，以新泰市德秀珠宝有限公司已支付的押金五万元优先折抵）；四、新泰市德秀珠宝有限公司于判决生效后十五日内向中交水运规划设计院有限公司支付自合同解除日之次日始至新泰市德秀珠宝有限公司实际腾退房屋及院落之日止的房屋占有使用费（按照季度租金十七万八千六百五十二元标准支付）；五、新泰市德秀珠宝有限公司于判决生效后十五日内向中交水运规划设计院有限公司支付逾期支付房屋租金的违约金（计算方法为以每季度拖欠租金为本金，自该季度季首第八日始按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准支付至新泰市德秀珠宝有限公司实际支付相应租金之日止）；六、中交水运规划设计院有限公司于判决生效后十五日内向新泰市德秀珠宝有限公司支付修缮、装修补偿金二十七万零九百五十五元、新建部分工程造价费用、装修费用赔偿金十万一千零一十元；七、驳回中交水运规划设计院有限公司其他诉讼请求；八、驳回新泰市德秀珠宝有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：水规院公司与德秀珠宝公司签订的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充合同》、《〈房屋租赁合同〉延期补充合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。德秀珠宝公司自2014年9月1日起拖欠租金，根据合同约定已构成根本违约，水规院公司起诉要求解除双方之间的租赁合同关系，具有事实和法律依据，一审法院判令解除合同，并无不当。德秀珠宝公司上诉主张一审法院判令解除合同有误，认为双方的租赁合同关系已因水规院公司于2015年4月20日发出的解除合同通知而解除。根据本案查明的情况，水规院公司虽于上述日期向德秀珠宝公司发出过解除合同的通知，但双方在此之后就欠付租金及今后租金标准问题进行过协商，且有拟定《补充协议》等情节，虽未最终达成一致意见，但上述事实表明双方均有继续履约的意思表示。故对德秀珠宝公司认为合同在本案诉讼前已经解除的意见，本院不予采纳。
德秀珠宝公司主张其欠付租金是因水规院公司未按约定提供商业用房、配合其办理工商营业执照。根据德秀珠宝公司的租赁房屋意向书及双方关于涉案房屋租赁用途的约定，可知德秀珠宝公司租赁涉案房屋的目的并非用于对外经营，且双方于2012年1月16日已达成协议利用其他房屋办理工商注册手续，德秀珠宝公司其后在约定地点办理了分公司营业执照，则德秀珠宝公司在2012年1月16日前即应知晓涉案房屋无法办理营业执照的情况，而其2012年11月仍与水规院公司签订《〈房屋租赁合同〉延期补充合同》并支付租金至2014年8月，说明其对上述情况予以接受和认可。现德秀珠宝公司并未提供证据证明水规院公司在此之后曾向其承诺改变房屋性质、协调办理营业执照问题，故其所称从2014年9月1日起拒绝支付租金系因水规院公司无法提供商业用房、配合办理营业执照的意见，缺乏合理性，本院不予采纳。基于上述情况，德秀珠宝公司主张水规院公司违约在先的意见，本院亦不予采纳，其要求水规院公司赔偿违约金，本院不予支持。
合同解除后，德秀珠宝公司应当腾退涉案房屋及院落，支付合同解除前的房屋租金及合同解除后至实际腾退前的房屋占有使用费。双方签订的租赁合同里对于房屋租金标准有明确约定，德秀珠宝公司要求参照周围民居的租赁价格调整租金及房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持。德秀珠宝公司支付的押金已用于抵折租金，其要求退还，本院不予支持。关于涉案房屋修缮、装修的补偿及新建部分造价、装修的赔偿问题，一审法院依据评估鉴定结论，综合考虑德秀珠宝公司的违约情节、水规院公司同意利用现状的意见、双方对新建部分未办理合法手续的过错程度等，对数额进行酌定，并无不当。德秀珠宝公司主张应依据其装修改造的实际费用进行赔偿，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，德秀珠宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费44482元，由新泰市德秀珠宝有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 肖荣远
审 判 员 赵胤晨
二〇一七年十二月二十七日
法官助理 廖 慧
书 记 员 黄 骏