湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终2898号
上诉人（原审被告）：宁远县兴龙房地产开发有限公司。。
法定代表人：陈先茂，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄国田，湖南铭慧律师事务所律师（特别授权代理）。
被上诉人（原审原告）：邹维。
委托诉讼代理人：李巧龙，湖南齐物律师事务所律师（特别授权）。
上诉人宁远县兴龙房地产开发有限公司（以下简称兴龙公司）与被上诉人邹维房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2017）湘1126民初1116号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人兴龙公司的上诉请求：请求撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、根据双方签订的商铺买卖合同约定，被上诉人应当自接到上诉人电话通知7日之内未提交办理房屋产权转移资料及税费的，上诉人不承担责任。本案中上诉人在交房之日就已告知被上诉人向有关部门缴纳相关费用，而在此过程中多次催促被上诉人缴费，但被上诉人一直未予理睬，直至现在仍无法办出产权证；二、未能及时办理房屋产权证由政府的政策性等不能预见的因素。2016年5月不动产中心成立至今，办证机关一直停办房屋产权登记手续，从而导致被上诉人的房屋产权证无法办理，该因素系不可抗力，根据双方合同约定，应当予以免责。
被上诉人邹维答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人邹维向一审法院起诉请求：请求判决兴龙公司尽快为邹维办理兴龙第一街商铺B105的产权证；2.请求判决兴龙公司赔偿邹维逾期未办理产权证的违约金182500元。
一审法院认定事实：2013年4月18日，邹维与兴龙公司签订《商铺买卖合同》，双方约定：邹维以944448元的价格购买兴龙公司开发建造的位于宁远县九嶷中路75号的B105商铺，邹维采用按揭付款的方式支付房款，即首付474448元，余款470000元向银行办理按揭，办理银行按揭费用由买受人承担，买受人必须在出售人通知后七日内向银行提供按揭要求的有效资料；合同第五条约定了买受人逾期付款的违约责任，其中约定，买受人逾期交清契税、房屋维修基金及房屋有关其他费用的，视为买受人逾期付款，买受人应承担违约责任，即逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应在2013年5月1日前将验收合格的商品房交付买受人使用，但遇特殊原因出卖人可据实延期交房；在买受人清偿应交物业管理费之前，出卖人有权拒绝办理实际交付手续和产权登记手续；出卖人应当在商品房交付使用后90日内向产权登记机关申请办理房屋初始登记，从登记之日起365日内办理房地产转移登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按买受人已付款的3%向买受人支付违约金；若买受人自接到出卖人电话通知之日起7日内未能及时提交办理房屋所有权转移所需资料或未能及时缴纳相关税费而导致房屋产权转移延期办理的，由买受人自行承担责任；买受人应承担办理房产证、土地证的全部费用；买受人未付清应付房款，交房时出售人不予办理交房手续。2013年4月18日，邹维交付兴龙公司购房款474448元，余款470000元采取银行按揭付款的方式于2014年1月24日交付兴龙公司。2013年4月18日，双方达成协议，邹维将所购B105商铺委托兴龙公司统一招租经营，期限从2013年1月1日至2015年12月31日。因办理房产证产生了公摊面积费用，双方于2015年11月6日达成《兴龙第一街商铺补缴协议》，双方补充约定，买受人一次性补交房款45200元（含补交房款和办证费用等），出售人将于2016年6月30日前将所购商铺的房产证及时按程序办理好，逾期未办理的，出售人每日支付买受人违约金500元；出售人从2016年1月1日起将买受人所购商铺交付买受人使用。2016年1月1日兴龙公司将邹维所购商铺B105交付邹维使用。同日，邹维补交房款等45200元。此后，邹维分别于2016年3月25日、2016年1月15日缴纳销售不动产税66583.58元、契税等38250.14元。2016年1月20日邹维将办理所购商铺房屋所有证所需资料契税发票等提交兴龙公司。因兴龙公司至今未为邹维办理所购商铺的房屋所有证，邹维于2017年6月9日向法院提起诉讼。
另查明，因宁远县土地清理工作领导小组办公室需对兴龙公司开发建设的兴龙步行街房地产项目是否存在超容积率等问题，需要调查核实，2014年12月18日，宁远县土地清理工作领导小组办公室致函宁远县房产局暂停办理兴龙步行街房地产项目的房屋产权证书。2016年4月1日，兴龙公司为买受人郭小欢、刘长春办理了其所购舜陵街道九嶷中路75号B109、A-201-206二房的房屋所有证，上述二房与邹维所购B105商铺同属兴龙公司开发建设的兴龙步行街房地产项目。
一审法院认为，双方分别于2013年4月18日和2015年11月6日签订的《商铺买卖合同》和《兴龙第一街商铺补交款协议》等协议，是双方真实意思的表示，上述协议不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，合同内容对双方均具有法律约束力，双方双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，兴龙公司应当在邹维提交办理房屋所有证所需资料后，依约在2016年6月30日前及时按程序为邹维办理其所购商铺B105的房屋所有证，但兴龙公司至今未为邹维办理其所购商铺的房屋所有证，兴龙公司应当承担继续履行为邹维办理房屋所有证的合同义务外，还应依约承担逾期未办理房屋所有证的违约责任，鉴于双方虽约定了违约金，但邹维未向法院提供因兴龙公司逾期未办理房屋所有证造成其损失的证据，邹维因兴龙公司逾期未办理房屋所有证造成其损失数额难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即按照邹维已付购房款989648元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，也就是以邹维已付购房款989648元为基数，按逾期贷款年利率（4.35%+4.35%×50%）计算违约金。综上，法院对邹维要求兴龙公司尽快为其办理兴龙第一街商铺B105的产权证的诉讼请求予以支持；对邹维要求兴龙公司支付其逾期未办理产权证的违约金182500元的诉讼请求，法院部分予以支持。关于兴龙公司提出未能及时为邹维办理房屋所有证系邹维未及时交清物业管理费、未及时缴纳契税及由于政府政策性原因等不可抗力因素造成，并非因其过错造成，请求驳回邹维诉讼请求的抗辩理由，在本案中，兴龙公司未提供邹维未及时交清物业管理费的证据，虽然兴龙公司向法院提供了宁远县土地清理工作领导小组办公室关于对汇金国际广场等18个房地产项目暂停办理房产相关手续的函，据此证明未能及时为邹维办理房屋所有证系由于政府政策性原因等不可抗力因素造成，并非因其过错造成，但该函载明暂停办理兴隆步行街建设项目的房屋所有证系因政府职能部门需要对该建设项目是否存在超容积率建设的违规行为进行调查核实，若该建设项目存在违规建设行为则不属不可抗力，且兴龙公司于2016年4月1日为买受人郭小欢、刘长春办理了其所购舜陵街道九嶷中路75号B109、A-201-206二房的房屋所有证，上述二房与邹维所购B105商铺同属兴龙公司开发建设的兴龙步行街房地产项目，因此法院对此抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定，判决：一、限兴龙公司于本判决发生法律效力后三十个工作日内为邹维办理位于宁远县舜陵街道九嶷中路75号兴龙第一街B105商铺的房屋权属证书；二、限兴龙公司于本判决发生法律效力后三十日内支付邹维违约金，违约金以邹维已付购房款989648元为基数，按金融机构计收逾期贷款年利率6.52%从2016年7月1日开始计算至兴龙公司为邹维办理位于宁远县舜陵街道九嶷中路75号兴龙第一街B105商铺的房屋权属证书之日止；三、驳回邹维的其他诉讼请求。案件受理费13200元，减半收取6600元，由邹维负担1600元，由兴龙公司负担5000元。
本院二审期间，双方均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，二审审理的焦点为上诉人是否应当承担迟延办证的违约责任。
根据查明的事实，双方于2013年4月18日和2015年11月6日分别签订的《商铺买卖合同》和《兴龙第一街商铺补交款协议》，其中《商铺买卖合同》约定上诉人自交房之日起90日内向产权登记机关申请办理房屋初始登记手续，自登记之日起365日内办理房产转移登记。被上诉人自接到上诉人电话之日起7日内向上诉人提交房屋产权办理登记相关资料，如未提交由被上诉人自行承担责任。但之后双方2015年11月6日所签订的《兴龙第一街商铺补交款协议》中对《商铺买卖合同》中约定的办证条款进行了根本性的变更，重新约定办证期间为2016年6月30日之前。而在此期限前，被上诉人已经依约缴纳了相关税费，但上诉人仍未向有关部门提交办理产权登记。上诉人提出的根据双方合同约定，应由被上诉人自行承担责任的上诉理由，本院不予采纳。
上诉人提出本案存在政府的政策性因素等不可抗力的上诉理由，经查，本案有宁远县土地清理工作领导小组向宁远县房产局出具的函证实，未办理房产证的原因系上诉人所建项目超容积率建设问题需要调查核实。而该函出具的时间为2014年12月份，与办证时间时隔2年有余，同时没有政府相关部门出具说明2016年5月至今因政府部门原因一直停办房屋产权手续。故上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。
双方签订的房屋买卖合同合法有效，被上诉人依约交纳完购房款后，上诉人应当按合同约定为其办理房产登记手续，上诉人提出的驳回被上诉人全部诉讼的上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13200元，由上诉人宁远县兴龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李秋云
审 判 员 龚 建
代理审判员 王 荣
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 刘丰玮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。