江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终337号
上诉人（原审被告）上海唛克风投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区城北路333号7幢1411室。
法定代表人吴菊华，总经理。
委托代理人周新建，江苏泰临律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱敏华。
被上诉人（原审原告）朱超华。
被上诉人（原审原告）陈妍君。
三被上诉人共同委托代理人张恩东，江苏紫琅律师事务所律师。
上诉人上海唛克风投资管理有限公司（以下简称唛克风公司）与被上诉人朱敏华、朱超华、陈妍君房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2015）门民初字第00444号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，海门荣盛大厦坐落于海门市海门镇解放路北侧、原广电局东侧，其中四、五、六层的产权分属朱敏华、朱超华、陈妍君所有，但均未装修，屋内结构与该大厦各层房型一致。2013年8月16日，朱敏华、朱超华、陈妍君（甲方）与唛克风公司（乙方）订立《房屋租赁合同》1份，约定：甲方将海门荣盛大厦四至六层（以下简称承租楼层）连同外立面店招位、广告位（东立面）、停车位、东面及北面场地停车位、地下车库等出租给乙方用于经营“卡拉OK”，租赁期限自2013年8月15日起至2023年8月14日止；甲方于2013年8月15日前向乙方交付承租楼层，乙方于合同签订之日起7个工作日内向甲方交付押金人民币10万元；乙方根据经营需要可以对房屋营业大楼内部进行改造，并进行室内装潢，但不得影响大楼承重柱、承重墙的安全；乙方装修公共部分大厅的费用，由甲乙双方各承担一半；乙方需交装修押金人民币2万元，待乙方装修后，建筑垃圾清理完毕，消防验收合格后，予以退还；自2013年8月15日起至2013年12月1日期间为装修期（计105天），期间甲方免收租金；租金支付：2013年8月15日至2014年8月14日的租金为人民币105万元，扣除装修期减免的租金人民币30.2万元(人民币105万元/365天×105天),乙方实际应支付的租金为人民币74.8万元,乙方需于2013年10月15日前支付人民币40万元,于2014年4月1日前支付人民币34.8万元；以后各期每半年支付一次，每次支付当年租金的50%，支付时间为每年的8月1日和次年的2月1日；合同对以后各租赁年度的租金和增长幅度以及其它方面的权利义务和违约责任等亦作了约定。
合同订立后，朱敏华、朱超华、陈妍君按约交付了房屋，唛克风公司于2013年8月26日交付了押金10万元。唛克风公司对承租楼层内的结构与设施进行了改造，包括：
1、四层405室与406室的隔墙、405室卫生间南侧墙体、406室东侧墙体（墙体东侧是一小间）均被拆毁，拆下的建筑垃圾堆积在现场，四层中间过道顶部左右两边的装饰板被拆除，过道两侧墙面贴脚线被拆除，电源不通；
2、五层中间过道两侧房间内部墙体被拆毁，所有房间内部东西走向成贯通状，过道北边只剩小部分被拆剩的不完整结构墙，过道南边沿过道的墙体基本存在，但门已被拆除，拆下的建筑垃圾堆积在现场，承重柱、管道井、强电井、弱电井仍存在，过道顶部左右两侧装饰板被拆除，电源不通；
3、六层所有房间的结构墙体被拆除，承重柱、管道井、消火栓仍保存，中间过道顶部左右两边的装饰板被拆除，电源不通。
期间，唛克风公司向文化管理部门申请经营许可，文化管理部门经审核，并根据国务院于2006年3月1日施行的《娱乐场所管理条例》第七条第一款第（二）项规定“娱乐场所不得设在居民住宅区和学校、医院、机关周围”和江苏省文化厅于2013年8月8日施行的《关于印发娱乐场所行政审批工作指导意见的通知》规定“在距离中小学周边200米范围内不得设立娱乐场所，测量方法为：以娱乐场所实际使用的建筑物外沿与学校围墙或边界的最近直线距离为准”等规定，以海门荣盛大厦距江苏省海门中学的最短直线距离不足200米为由，对唛克风公司的申请不予审批。之后，唛克风公司停止对承租楼层的改造。
2013年10月28日，朱敏华、朱超华、陈妍君曾起诉法院后，又于同年12月9日以诉讼请求与合同性质不符等为由，申请撤回起诉。2014年1月14日，朱敏华、朱超华、陈妍君再次起诉法院。在诉讼中，朱敏华、朱超华、陈妍君于2014年2月24日从原审法院收回了唛克风公司交出的承租房屋钥匙。2014年7月8日，原审法院作出了（2014）门开民初字第0096号民事判决。唛克风公司不服提起上诉。江苏省南通市中级人民法院于2015年5月20日作出了（2015）通中民终字第00141号民事裁定，撤销原判决，发回原审法院重审。
另查明，2014年10月14日，朱超华将荣盛大厦四层出租给案外人王某，租赁期限为2015年1月1日至2020年12月31日。
原审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因唛克风公司承租的房屋经营娱乐场所，与相关学校相距太近，违反了娱乐场所设立的行政法规强制性规定，唛克风公司未能取得行政许可，致无法实现合同目的，虽未提出解除租赁合同，但唛克风公司在诉讼中将承租房屋的钥匙交出，以行为表明不再承租房屋。朱敏华、朱超华、陈妍君也接受钥匙，表明同意唛克风公司不再承租。因此，可视为双方协商一致解除租赁合同。故朱敏华、朱超华、陈妍君要求解除租赁合同的诉请，依法支持。合同解除后，唛克风公司应当对租赁房屋内已拆除的建筑结构和设施部分恢复原状。鉴于四层已重新出租，无需恢复原状，现朱敏华、朱超华、陈妍君要求唛克风公司恢复租赁房屋五、六层原状的诉请，依法予以支持。
合同解除后，因一方过错造成合同解除的，有过错的一方应承担违约赔偿责任；双方均有过错的，应根据各自的过错程度承担违约责任。本案中，唛克风公司作为娱乐行业经营者，应当明知娱乐场所的设立有行政法规的强制性规定，其在订立合同前应当对拟设立娱乐场所周边环境进行审慎选择。现因唛克风公司选址不当导致合同解除，故唛克风公司对案涉房屋租赁合同的解除存在过错。合同解除后，唛克风公司未能及时恢复租赁房屋原状，构成违约，应当赔偿因此造成的朱敏华、朱超华、陈妍君各项损失。案涉房屋租赁合同中明确唛克风公司存在105天的装修免租期，故朱敏华、朱超华、陈妍君租金损失应自2013年12月2日开始计算。其中朱敏华、朱超华、陈妍君方已将海门荣盛大厦四层重新出租，该层的租金损失计算至2014年12月31日止。租金标准参照首期租金105万元/年（每层35万元/年）。朱敏华、朱超华、陈妍君在合同解除后对外寻租，并已将四层出租给他人，减少相关损失，故唛克风公司以合同解除后因朱敏华、朱超华、陈妍君原因造成租金损失扩大的理由，不能成立。合同解除后，唛克风公司已交付的押金10万元，不再退回，折抵其应承担的损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，国务院《娱乐场所管理条例》第七条第一款第（二）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项之规定，判决：一、解除朱敏华、朱超华、陈妍君与唛克风公司订立的《房屋租赁合同》。二、唛克风公司于判决生效后二个月以内将海门荣盛大厦五层、六层被拆除的建筑结构（含门及楼层中间过道顶部装饰）及各项设施（包括损坏的水电供应设施）按《房屋租赁合同》订立前的原有设计（依照房产档案和海门荣盛大厦4-6层的房型图确定）恢复原状。三、唛克风公司于本判决生效后十日内赔偿朱敏华、朱超华、陈妍君租金损失（海门荣盛大厦四层：按35万元/年，自2013年12月2日计算至2014年12月31日；荣盛大厦五层、六层：按70万元/年，自2013年12月2日计算至实际履行之日）。给付钱款时扣除唛克风公司已支付的押金人民币10万元。四、驳回朱敏华、朱超华、陈妍君其他诉讼请求。案件受理费人民币9288元，由唛克风公司负担。
宣判后，上诉人唛克风公司不服，向本院提起上诉,其主要上诉理由为：1、被上诉人存在违约行为，导致上诉人不能实现合同目的，上诉人有权单方依法解除合同。原审法院将解除时间界定为“诉讼中交钥匙的时间”有失偏颇；2、解除合同后的房屋租赁费或使用费不应由上诉人承担；3被上诉人明知上诉人租赁房屋的用途是开办KTV,作为提供租赁物的一方，仍应对合同目的不能实现，合同不能继续履行负主要责任，被上诉人存在缔约过失，应该赔偿承租人的直接损失。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人朱敏华、朱超华、陈妍君答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方当事人订立的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反效力性强制性规定，应属于有效合同。本案双方主要争议在于，对于案涉合同不能履行的相关损失究竟由谁承担责任。本院认为，根据双方租赁合同的约定，乙方在经营过程中所涉及的非产权方面的所有事项问题，均由乙方自己解决，与甲方无关。如因乙方原因给甲方造成损失的，由乙方承担责任并赔偿甲方的经济损失。本案中，唛克风公司未能取得有关部门的经营许可，属于合同中所约定的非产权原因所致。而且对于唛克风公司而言，其系专业的娱乐行业的经营者，与作为自然人的三被上诉人而言，其更应当清楚其所经营的KTV是否能够获得审批。唛克风公司在缔结案涉合同之时，同意将涉及到的非产权之外的事项，均由其自行解决。由于本案所涉及的损失，实际上均因唛克风公司未能获得有关部门的经营许可所致。在合同有明确约定的情况下，由此所造成的损失应当由唛克风公司自行承担。关于上诉人提出的解除合同时间问题，本院认为，由于上诉人在经营过程中遭遇障碍，虽然上诉人有过解除合同的意思表示，但合同能否得到解除，应当综合案件的实际情况并视当事人能否达成意思表示一致予以确定。双方当事人在诉讼过程中的相关行为表明双方当事人对解除租赁合同达成意思表示一致。原审对双方租赁合同解除之确定并无不当。至于有关租金损失问题，本院认为，根据双方合同，由于上诉人的原因导致的有关损失均应由上诉人承担。合同解除之后，五层、六层房屋尚未恢复原状之前的房屋租金的损失，仍应由上诉人予以承担。原审判决主文所确认五层、六层租金损失应计算至实际履行之日应理解为该五层、六层恢复原状之实际履行之日。上诉人认为解除合同之后的房屋使用费不应由其承担的上诉理由，本院不予采纳。至于上诉人所称的缔约过失问题，本院认为，缔约过失是指在订立合同过程中，一方当事人违反诚实信用原则从而给对方造成信赖利益的损失。本案中，上诉人并没有充分证据证明被上诉人存在恶意隐瞒事实等违反诚实信用的行为，故上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9288元，由上诉人唛克风公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
审 判 员 季建波
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年四月十九日
书 记 员 周 敏