湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0103民初3727号
原告（反诉被告）：深圳中箱置业有限公司，住所地深圳市福田区华强北街道振华路富怡雅居A栋4A。
法定代表人：张正红，董事长。
委托诉讼代理人：虢光辉、李海军，湖南麓和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：长沙市天心区鸿茂房屋租赁经营部，经营场所长沙市天心区南托街道中意电器实业有限公司内。
经营者：谭君义，男，1965年2月19日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区南托街道。
委托诉讼代理人：陈继业、石磊，湖南泓锐律师事务所律师。
深圳中箱置业有限公司（以下简称中箱公司）与长沙市天心区鸿茂房屋租赁经营部（以下简称鸿茂租赁部）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。中箱公司委托诉讼代理人虢光辉，鸿茂租赁部经营者谭君义及委托诉讼代理人陈继业、石磊，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中箱公司诉称：2016年6月23日，双方签订《厂房租赁合同》，中箱公司承租鸿茂租赁部厂房。中箱公司依约支付租金和保证金后，入场装修。后发现鸿茂租赁部并非厂房权利人，无权出租房屋。中箱公司请求判令：一、确认双方签订的《厂房租赁合同》无效；二、鸿茂租赁部返还中箱公司保证金90000元、租金1234000元，共计1324000元；三、鸿茂租赁部赔偿中箱公司装修损失262625元；四、本案诉讼费由鸿茂租赁部承担。
鸿茂租赁部答辩要点：鸿茂租赁部依法享有厂房出租权，双方之间租赁关系合法，中箱公司擅自终止合同，严重违约，应承担违约责任，请求驳回其全部诉讼请求。另，鸿茂租赁部反诉请求判令：一、鸿茂租赁部同意终止《厂房租赁合同》的履行；二、鸿茂租赁部无需向中箱公司返还90000元保证金；三、中箱公司赔偿鸿茂租赁部3个月的租金损失合计308500元；四、中箱公司按照合同约定的租金标准，向鸿茂租赁部支付2017年7月5日至实际搬离之日止的租金；五、中箱公司承担全部反诉费用。
中箱公司对反诉答辩要点：鸿茂租赁部不具有涉案厂房的对外出租权利，不具备与中箱公司签订《厂房租赁合同》的主体资格，《厂房租赁合同》系无效合同，请求法院依法驳回鸿茂租赁部全部反诉请求。
经审理查明：2016年6月23日，鸿茂租赁部作为甲方、出租方，中箱公司作为乙方、承租方，签订一份《厂房租赁合同》，甲方向乙方出租坐落在暮云工业园内A区1-3栋的厂房、仓库，厂房、仓库类型为钢结构，共5092.6平方米，租金每平方米每月18元，每半年（6个月）550000元，空坪面积1334平方米，租金每平方米每月8元，每半年（6个月）64000元，卫生费每月500元，每半年（6个月）3000元，以上合计每半年（6个月）617000元，厂内起重机、空调等设施以附加数量为准，各设施不另外产生租赁费，甲方提供发票，税费由乙方承担。租赁期四年，自2016年7月5日至2020年7月4日。租金每两年累计递增6%，双方签订合同时，乙方应向甲方支付租赁保证金90000元，租金预付半年，在支付月15日前支付。租赁期满，乙方在租赁场地上的建筑物、构筑物按来建去丢的原则归还，厂房如有损坏，乙方应修复后交给甲方。厂房租赁期间，乙方可根据自己经营特点进行装修，原则上不得破坏房屋结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方不做任何补偿。乙方应及时支付房租及其他一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%日滞纳金，并有权终止合同。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金并双倍退还保证金，如乙方提前退租而违约，保证金不退，并赔偿甲方三个月租金。
中箱公司于2016年7月4日向鸿茂租赁部支付了保证金90000元，2016年6月29日、2月27日各支付租金617000元。随后进场装修、营业，后于2017年7月5日停产。
另查明，一、涉诉厂房仓库空坪的国有土地使用权人、房屋所有权人为湖南中意电器实业有限公司（以下简称中意公司）。2010年8月18日，中意公司与谭君义签订一份《土地租赁合同》，中意公司将其长沙厂区内新大门附近面积约50亩土地租赁给谭君义，租赁期限自2010年9月1日至2023年3月1日止，共12年6个月。土地上的房屋及其他建筑物均由谭君义投资建设，土地报建以中意公司名义进行。谭君义厂房、场地转租，须要到中意公司备案登记。涉诉厂房仓库空坪属于双方合同约定的租赁场地范围。二、鸿茂租赁部与中箱公司签订《厂房租赁合同》后，2016年7月1日，中意公司时任法定代表人赵宇在该合同上签注“同意转租，我公司已备案”。三、中箱公司提供一份甲方为刘建林、乙方为周益林于2016年6月18日签订的《暮云基地装饰装修工程合同》、刘建林、周益林于2016年8月底签字同意的《工程结算审核书》、两份付款人为谭坤仑（中箱公司支付给鸿茂租赁部的款项，系从谭坤仑账户转账支付）收款人为周益林用途为装修款的两份转账凭证，拟证明其进行装修支付了装修费用262625元（150000元+112625元）。鸿茂租赁部对《暮云基地装饰装修工程合同》及《工程结算审核书》未发表质证意见，对付款凭证质证认为该款与本案无关联性。本院经审查后对前述证据予以采信，认定中箱公司对涉案仓库厂房进行装修，用去装修费262625元。四、庭审中，双方均陈述，不再继续履行合同。本庭告知双方，因双方均无继续履行合同之意愿，为避免损失扩大，请双方于2015年8月31日前办理完租赁物的返还手续。
以上事实，有双方身份信息、《土地租赁合同》、《厂房租赁合同》、汇款凭证多份、房屋所有权证两份、国有土地使用权证、现场照片、报建图、《暮云基地装饰装修工程合同》、《工程结算审核书》、用途为装修款的转账凭证以及当事人的陈述等予以证实，足以认定。
本院认为：一、关于鸿茂租赁部是否有权出租涉诉仓库厂房的问题。鸿茂租赁部从中意公司承租涉诉场地后，依约可以建设厂房，进行转租。现鸿茂租赁部将仓库厂房转租给中箱公司，且将《厂房租赁合同》向中意公司进行备案，其行为未违反法律规定及《土地租赁合同》约定。对中箱公司主张鸿茂租赁部无权出租，诉请确认《厂房租赁合同无效》，本院依法予以驳回。二、关于合同解除问题。其一，合同系双方当事人合意之民事行为，现中箱公司以实际行为表明自2017年7月5日起，无意继续履行合同，鸿茂租赁部亦无继续履行合同之意愿，本院判令双方解除《厂房租赁合同》。其二，合同解除后，中箱公司应于2017年8月31日前向鸿茂租赁部返还租赁物；合同解除前，中箱公司实际占有、使用了租赁物，应依约租赁费，对其已支付的两期各半年各617000元租赁费，鸿茂租赁部无需返还；中箱公司无法定或约定理由不继续履行合同致使合同解除，应承担违约责任，赔偿损失，违约损失以填补为原则，鸿茂租赁部诉求中箱公司支付三个月租金损失308500元（617000元÷2），无需退还保证金90000元，支付2017年7月5日至租赁物返还期间的租赁费，本院酌情支持中箱公司支付三个月租金损失308500元，抵扣保证金90000元后，尚需支付218500元；双方约定合同期满或终止时，装修来建去丢，且本案系中箱公司无法定或约定理由不继续履行合同致使合同解除，对中箱公司要求鸿茂租赁部支付装修费用262625元，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）深圳中箱置业有限公司与被告（反诉原告）长沙市天心区鸿茂房屋租赁经营部于2016年6月23日签订的《厂房租赁合同》；
二、原告（反诉被告）深圳中箱置业有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）长沙市天心区鸿茂房屋租赁经营部支付违约损失218500元；
三、驳回原告（反诉被告）深圳中箱置业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）长沙市天心区鸿茂房屋租赁经营部的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费19080元，保全费5000元，反诉受理费3639元，均由原告（反诉被告）深圳中箱置业有限公司负担。反诉受理费3639元系被告（反诉原告）长沙市天心区鸿茂房屋租赁经营部预交，由原告（反诉被告）深圳中箱置业有限公司直接支付给被告（反诉原告）长沙市天心区鸿茂房屋租赁经营部。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李俊才
人民陪审员 廖利辉
人民陪审员 易云辉
二〇一七年九月三十日
书 记 员 林 巧
附：本判决引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。