辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽审一民抗字第116号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：梁武，男，1972年11月8日出生，满族，宽甸满族自治县地震局职工，住辽宁省宽甸满族自治县宽甸镇西关街道25组061204。
委托代理人：于南南、李明月，系辽宁齐泰律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：刘春奎，男，1957年12月16日出生，满族，无职业，住辽宁省宽甸满族自治县宽甸镇城东街道*组**号。
委托代理人：王旭，辽宁正辰律师事务所律师。
原审第三人：丹东龙盛电力通讯工具厂。住所地：辽宁省宽甸满族自治县宽甸镇西环路***号。
投资人：崔景贵（已故），厂长。
申诉人梁武因与被申诉人刘春奎、原审第三人丹东龙盛电力通讯工具厂（以下简称龙盛工具厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市中级人民法院（2014）丹审民再字第15号民事判决，向丹东市人民检察院申请监督，该院提请辽宁省人民检察院抗诉。辽宁省人民检察院于2015年4月17日作出辽检民（行）监（2014）21000000021号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年5月15日作出（2015）辽立一民抗字第73号民事裁定，将本案提审。本院依法组成合议庭，依法公开开庭审理了本案，辽宁省人民检察院指派检察员崔彤霞、付玉出庭支持抗诉。申诉人梁武的委托代理人于南南、李明月，被申诉人刘春奎及委托代理人王旭到庭参加诉讼。原审第三人龙盛工具厂经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年3月4日，一审原告梁武起诉至宽甸满族自治县人民法院称，2005年4月20日，梁武在丹东振建公司购买宽甸镇龙盛花园小区5号楼3单元601住宅楼，价款82360元。2005年10月24日，梁武正式与龙盛工具厂签订商品房买卖合同和物业管理合同，并且入住至今。由于开发商未交纳不动产税，梁武一直未能办理房屋所有权证。2006年4月25日，龙盛工具厂与刘春奎签订了商品房买卖合同，并到房产办理了房屋所有权证，损害了梁武的合法权益。刘春奎与龙盛工具厂之间的买卖行为系恶意串通，属无效合同。故诉至法院，请求确认刘春奎与龙盛工具厂签订的商品房屋买卖合同无效；确认梁武与龙盛工具厂签订的商品房买卖合同有效；确认争议房屋产权归梁武所有。
一审被告刘春奎辩称，2005年10月25日，刘春奎与施工方陈永和签订了购买龙盛花园5号楼3单元601住宅楼的房屋买卖合同书（该合同是与所有人陈永和之子陈晓鹏办理），合同上加盖了丹东市振兴建筑总公司宽甸龙盛花园小区工程项目部（以下简称振建公司）的公章和陈晓鹏本人签字捺印，同时该公司还给刘春奎出据了购房收据，将全部房门钥匙交给了刘春奎。2006年4月25日，刘春奎按振建公司和开发商龙盛工具厂的规定，将振建公司陈永和出具的商品房买卖合同交给开发商，开发商在该合同上盖有“原予购订单买卖合同作废”的条章，并收回该合同和交款发票予以备案，同时按程序为刘春奎重新开具了商品房买卖合同及购房收据。刘春奎持该合同和收据，交纳税款，经房产部门现场验房后，于2006年4月28日给刘春奎颁发了房屋所有权证。2006年5月18日刘春奎发现梁武撬锁入住，其行为侵害了刘春奎的合法权益，因此涉案房屋应确权给刘春奎所有，驳回梁武的诉讼请求。
一审第三人龙盛工具厂未到庭亦未陈述意见。
宽甸满族自治县人民法院一审查明，2005年4月20日，梁武向振建公司交付购房款82360元，用于购买龙盛花园小区5号楼3单元601住宅。2005年10月24日梁武与龙盛工具厂签订了商品房买卖合同，次日签订了买卖楼房协议书（物业管理合同），并入住至今，但一直未办理房屋产权登记。2005年10月25日，刘春奎与施工单位丹东振兴建筑总公司宽甸龙盛花园小区工程项目部负责人陈永和签订了购买龙盛花园小区5号楼3单元601住宅的商品房买卖合同。2006年4月25目，刘春奎将与振建公司签订的购房手续交给龙盛工具厂，龙盛工具厂又重新与刘春奎签订了商品房买卖合同，并开具了购楼发票，价款为49416元。刘春奎依据购房合同和交款收据，交纳了税款，并于2006年4月28日到房产部门办理房屋所有权证。之后因梁武入住，刘春奎向公安局报案，双方就该房屋发生纠纷。另查明，龙盛工具厂在宽甸镇龙盛花园小区开发住宅楼，并取得商品房预售许可证，该工程由丹东振兴建筑总公司负责施工。2004年5月8日，振建公司与龙盛工具厂签订了一份《龙盛花园小区二期工程施工合同书》，双方约定龙盛花园小区3栋住宅楼，即3号、4号、5号住宅楼工程由振建公司垫付资金，包工包料按规划设计进行住宅楼建设。双方利益分配比例为：第三人分得38％，振建公司分得62％。龙盛花园小区5号楼3单元601住宅由丹东市振兴建筑总公司宽甸龙盛花园小区工程项目部分得，该项目部经理为陈永和。丹东市龙盛实业有限公司的股东为崔敬贵和丛新艳（二人系夫妻），法定代表人是崔敬贵。龙盛工具厂是私营独资企业，负责人是崔景贵，该企业目前状态已吊销。崔敬贵与崔景贵系同一人，现已死亡。
宽甸满族自治县人民法院一审认为，依法成立的合同，自成立时生效。梁武与龙盛工具厂签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，因此，梁武主张该合同有效，予以支持。同理，刘春奎与龙盛工具厂签订的商品房买卖合同，也是有效合同。关于梁武与刘春奎谁是争议房屋的所有权人，合议庭认为，在本案中，根据查明的事实，可以认定龙盛工具厂就争议房屋分别与梁武、刘春奎签订了房屋买卖合同，但没有对刘春奎履行合同，只对梁武履行了合同，将争议房屋交付给了梁武，梁武装修入住，实际占有该房屋，可以认定该房屋所有权已经从龙盛工具厂处转移给梁武，梁武已经取得该房屋所有权。刘春奎虽然办理房照，但房照只是一个证据，在无相反证据情况下，可以推定持房照人是真正所有权人。本案中，梁武提供充分证据证明其已取得该房屋所有权，而刘春奎并未实际占有过该房屋，所以，应认定争议房屋归梁武所有。宽甸满族自治县人民法院于2011年11月1日作出（2011）宽民一初字第00719号民事判决：一、梁武与龙盛工具厂之间签订的商品房买卖合同有效；二、梁武对坐落在宽甸满族自治县宽甸镇龙盛花园小区5号楼3单元601室享有所有权；三、驳回梁武其他诉讼请求。
宣判后，刘春奎不服该一审判决，向丹东市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回梁武的诉讼请求。其上诉理由是：1.刘春奎与龙盛工具厂签订房屋买卖合同并交付房款后，龙盛工具厂将涉案房屋的原始钥匙交付给刘春奎，对刘春奎履行了合同。梁武占有涉案房屋的原因是其砸开房锁强行占有，并非是龙盛工具厂向其交付房屋。2.梁武在与刘春奎历时5年的腾房纠纷中一直认可未与龙盛工具厂签订房屋买卖合同，在本次确权诉讼中却突然提供了该合同，刘春奎有理由相信该合同形成时间虚假。此外，梁武提供的收款收据的编号经过涂改，加盖的是项目经理部的公章，合同约定的价款与收据的价款不一致，不能认定其购买了涉案房屋。3.原审法院适用法律错误，权属证书是权利人拥有房屋所有权的唯一合法凭证，刘春奎办理了产权证书，应取得涉案房屋的所有权，原审法院将涉案房屋作为动产，以交付作为所有权转移，显然适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。
梁武辩称，刘春奎的上诉请求没有事实根据，买房换锁是正常的，刘春奎在一年后提起诉讼是由于开发商承诺还款，在开发商不能兑现承诺后，刘春奎才提出诉讼。
第三人龙盛工具厂未到庭亦未提交书面意见。
丹东市中级人民法院二审以原判决认定事实不清，证据不足为由于2012年6月14日作出（2012）丹民一终字第00118号民事裁定：撤销宽甸满族自治县人民法院（2011）宽民一初字第00719号民事判决；将本案发回宽甸满族自治县人民法院重审。
宽甸满族自治县人民法院重审后查明的事实与原审查明的事实基本一致。
宽甸满族自治县人民法院以与原审基本相同的理由于2012年11月15日作出（2012）宽民一初字第02158号民事判决：一、梁武与龙盛工具厂之间签订的商品房买卖合同有效；二、梁武对坐落在宽甸满族自治县宽甸镇龙盛花园小区5号楼3单元601室享有所有权；三、驳回梁武其他诉讼请求。
刘春奎不服该判决，仍持原理由上诉至丹东市中级人民法院。梁武的答辩意见也与原答辩意见相同。龙盛工具厂未到庭亦未提交书面意见。
丹东市中级人民法院二审审理查明的事实除与一审查明事实相同外，另补充查明，2006年5月18日，刘春奎向宽甸满族自治县公安局报案，称涉案房屋门锁被他人更换，公安局经现场调查，梁武将门锁更换，涉案房屋正在装地热，其他没有装修，公安机关要求双方保持房屋现有状况，并建议双方到法院确定房屋权属。
丹东市中级人民法院以与一审基本相同的理由于2013年5月23日作出（2013）丹民一终字第63号民事判决，驳回上诉，维持原判。
刘春奎申请再审称，请求撤销丹东市中级人民法院（2013）丹民一终字第63号民事判决及宽甸满族自治县人民法院（2012）宽民一终字第02158号民事判决；驳回梁武的诉讼请求，依法确认刘春奎对涉案房屋享有所有权。其主要理由是：1.一、二审法院认定事实错误，龙盛工具厂将涉案房屋直接交付给的是刘春奎，包括原始的钥匙；梁武提供的交付房款收据虚假；2.一、二审法院适用法律错误，房屋权属证书是权利人拥有房屋所有权的唯一合法凭证，再审申请人刘春奎取得涉案房屋的所有权证，应保护再审申请人作为房屋所有权人的合法权益。
梁武辩称，被申请人缴纳房款时间在前，已正式办理入住；合同价款与实际交款金额不符是为少缴纳税费；房屋所有权证不应作为认定所有权的唯一凭证。请求驳回再审申请人的再审申请。
龙盛工具厂未提交答辩意见。
丹东市中级人民法院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
丹东市中级人民法院再审认为，《中华人民共和国物权法》第十七条指出，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。龙盛工具厂就涉案房屋分别与再审申请人刘春奎和被申请人梁武签订两份房屋买卖合同，两份合同均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，故两份合同均应认定为合法有效。对于一房多卖应当如何履行问题，最高人民法院在2011年《全国民事审判工作会议纪要中》规定，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，再审申请人刘春奎与龙盛工具厂签订商品房买卖合同后，已经办理了房屋产权登记，取得了房屋产权证书，故涉案房屋的所有权应确认为刘春奎所有。被申请人梁武虽然交付房款并实际占有房屋，但因其未能办理房屋产权登记手续，其基于房屋买卖合同享有的是债权请求权，而非物权，该权利不具有排他性，不能对抗再审申请人刘春奎已经取得的物权权利。故原一、二审法院以龙盛工具厂将房屋交付给梁武，认定梁武享有涉案房屋所有权缺乏事实与法律依据，该院再审予以纠正。丹东市中级人民法院经审判委员会讨论决定于2014年5月8日作出（2014）丹审民再字第15号民事判决：一、撤销丹东市中级人民法院（2013）丹民一终字第63号民事判决及宽甸满族自治县人民法院（2012）宽民一初字第2158号民事判决；二、梁武与龙盛工具厂签订的商品房买卖合同有效；三、驳回梁武的其他诉讼请求。一审案件受理费1960元，二审案件受理费1960元，合计3920元，由梁武承担。
辽宁省人民检察院抗诉认为，丹东市中级人民法院（2014）丹审民再字第15号民事判决认定事实的证据不足，适用法律错误。一、本案发生纠纷在2005年，物权法并未颁布实施。因此，再审判决适用物权法的相关规定，系适用法律错误。二、梁武先于刘春奎向丹东振兴建筑总公司交付购房款，签订了商品房买卖合同，并入住至今。梁武未能办理产权登记，因当时开发商没有缴纳不动产销售税，该小区部分业户也是在自行交纳不动产销售税后才办理房屋产权登记。对此宽甸满族自治县地税局宽地税函（2014）7号复函明确答复：根据相关法律规定，进行商品房开发的单位，应先交纳不动产销售税，然后才能进行商品房销售，如果开发单位没有交纳不动产销售税，是不能给购房者开具契税完税证，龙盛工具厂开发的宽甸镇龙盛花园小区至今仍欠缴不动产销售税200余万元。因此，梁武未能取得产权证书不能归咎于梁武的过错。且刘春奎购房价格明显低于梁武及该小区其他业户购买房屋支付的合理价位。
申诉人同意抗诉机关的意见。被申诉人刘春奎认为，相关法律规定，所有权是房屋所有权的依据。梁武强行换锁占有房屋，是持续不断的侵害。梁武与开发商之间不存在真实的买卖。原判合法正确，请求维持原判。被申诉人龙盛工具厂未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。
本院审查查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，（一）关于原判适用物权法是否正确的问题。经查，本案发生纠纷在2005年，在当时我国的城市房地产管理法第五十九条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。所以在买卖房屋之后应当办理房屋所有权证。对于一房多卖应当如何履行问题，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。因此原审以是否首先办理了房屋所有权证为准，确定本案一房二卖的房屋所有权，并无不当。根据2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中的梁武可以依据上述规定向开发企业龙盛工具厂主张赔偿。
（二）关于梁武未办理房屋所有权证不能归咎于梁武的过错的问题。宽甸满族自治县地税局在向检察机关的宽地税函（2014）7号复函并未明确进行商品房开发的单位，应先交纳不动产销售税，然后才能进行商品房销售，如果开发单位没有交纳不动产销售税，是不能给购房者开具契税完税证。本案中刘春奎取得的房屋所有权证系合法取得，并未被有关部门撤销。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持丹东市中级人民法院（2014）丹审民再字第15号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 昕
审 判 员 张云涌
代理审判员 孙 艳
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 孙秀玥