湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楼民一初字第212号
原告（反诉被告）＊＊＊，男，身份证号＊＊＊，汉族，湖南省＊＊＊，住岳阳市＊＊＊。
委托代理人＊＊＊，湖南＊＊＊律师事务所律师。
被告（反诉原告）＊＊＊，女，身份证号＊＊＊，汉族，湖南省＊＊＊，住＊＊＊。
委托代理人＊＊＊，湖南＊＊＊律师事务所律师。
第三人＊＊＊，男，身份证号＊＊＊，汉族，＊＊＊，个体工商户，住＊＊＊。
原告＊＊＊诉被告＊＊＊、第三人＊＊＊以及被告＊＊＊反诉原告＊＊＊租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告＊＊＊及委托代理人＊＊＊，被告＊＊＊及委托代理人＊＊＊到庭参加诉讼，第三人＊＊＊经合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告＊＊＊诉称，原告与被告于2010年4月11日签订了《门面租赁合同》，双方约定原告将其所有的位于＊＊＊（上下2层2门头，约200平方米）租赁给被告经营，租期为五年（2010年5月1日至2015年4月30日），第一年租金按1400元每月收取，次年每一年按前一年租金的百分之十增长，门面下的车库一个每月租金200元，同门面同租，不随租金递增。门面押金5000元。被告在经营期间，将其门面转让给第三人李建民从事餐饮，事后原告才知道。第三人擅自将车库进行了改动，被告擅自将原告数字电视的户头过户至他人，未告知过原告。租赁合同到期后，原告告知被告、第三人将收回其所有的门面，不再续租。经过多次协商，至今被告、第三人不将门面返还给原告。原告为维护合法权益，遂向法院起诉，要求判决1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告、第三人李建民将位于＊＊＊（上下2层2门头，约200平方米）腾空并返还给原告。2、判令被告、第三人支付自租赁合同到期之日起（2015年5月1日）至返还门面之日止的门面占用费（每月按照2249元计算，期限不足一个月的，按日折算），被告所交押金5000元在门面占用费中抵扣并承担违约金20000元。3、判令被告承担租赁期间至向原告返还门面之日止的水、电费及门面范围的各种费用和税收。4、判令被告、第三人将承租改动的车库恢复原状。5、判令被告将擅自转让给他人数字电视恢复至所有人原告名下。6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告＊＊＊辩称，1、未将承租门面转让给他人；装修车库的行为得到了原告的准许，并非其所说“擅自改动”；3、从原告诉状中所称事实足以证明了其违反了租赁合同的约定，损害了其依法享有的优先承租权和合法权益。
被告＊＊＊反诉称，2010年4月11日，原、被告双方签订《门面租赁合同》，约定原告＊＊＊将其位于岳阳经济开发区旭园路389号的门面出租给被告，门面共上下2层2个门头，面积约200平方米，租赁期限为5年，自2010年5月1日起至2015年4月30日止，原告收取门面押金5000元。双方还约定，合同期满乙方续租，在同等条件下优先乙方。此后，被告严格依照双方合同的约定全面履行自己的合同义务，按时、足额缴纳门面租金、水电费等费用，从未拖欠包括租金在内的任何费用。双方合同到期前，被告根据双方合同的约定，向原告协商、沟通在双方租赁合同期满后继续租赁事宜，但原告却以门面到期后自己经营为由收回门面。此后，被告就继续租赁门面多次进行协商和交涉，但原告拒绝了继续租赁的要求。从2015年3月份开始，原告多次在58同城岳阳网上向社会发布招租信息，还多次带领陌生人看门面，并与其协商、洽谈门面租赁事宜，根据双方门面租赁合同的约定，租赁合同期满，被告享有优先承租权，但原告一方面以自己经营门面为由拒绝将门面继续租赁给被告，另一方面向社会公开招租，不给被告以任何继续租赁门面的机会，违反了双方合同的约定，剥夺被告享有的优先承租权。因此，原告解除双方租赁合同关系的理由不能成立，应当继续履行双方的门面租赁合同，赔偿给被告造成的各项损失，并承担相应的违约责任。被告在承租和接受门面之初，经原告同意并支付了2万5千元转让费，该转让费应当由原告承担。另外，被告对门面进行了装饰装修，并购置了经营所需的各种设施、设备和物品，原告应当向被告赔偿前述投资损失。为维护其合法利益，特提起反诉，请求判令：1、继续履行门面租赁合同；2、判令原告返还门面押金及赔偿被告各项损失及违约金共计10万元；3、由原告承担本案全部诉讼费用。
原告＊＊＊辩称，一、与被告＊＊＊门面租赁合同已经到期，不存在继续履行门面租赁合同的任何条件。上述租赁合同于2015年4月30日就已经到期履行完毕，被告应当根据合同的约定将门面交还给原告。被告诉称原告未与其进行任何协商的情形下就对外招租的情况不实，实际是其硬性要求原告只能按照原租赁合同房租继续出租给被告，不能涨租。原告在58同城发布的招租信息并没有侵害其任何利益，只要是在同等租金条件下，被告完全可以跟原告商谈继续承租。现被告既不准原告提高门面租金，又不搬出承租到期的门面，严重损害了原告的物权利益。根据《中华人民共和国合同法》第235条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第18条的规定，被告应当将到期门面交还原告。即便是原告将到期门面收回后自行使用，也并无不妥。二、原告并未剥夺被告的优先承租权，其所主张的巨额投资也就指的装饰装修的问题。关于装饰装修《门面租赁合同》第六条明确约定：进装去留的原则，装修部分无偿归原告所有。三、被告所交门面押金5000元应当抵扣合同到期后未交纳的房屋租金，抵扣不足部分应当向原告补交门面占用费。四、原告遵守租赁合同的履行，没有任何违约行为，被告要求其赔偿10万元违约金没有任何法律依据。违反合同约定的反而是被告，到期不仅不交还门面，反而继续将原告的门面租赁给他人赚取房租差价，造成了原告对租金既得利益的损失，应当承担违约责任，赔偿原告违约金2万元。五、关于要求原告承担门面转让费的问题。案外人与被告之间的门面转让费与原告没有任何关系，要其承担2.5万元的门面转让费于法无据。请求法院驳回被告的全部诉讼请求，承担本案的全部诉讼费用。
经审理查明，2010年4月11日，原告＊＊＊与被告＊＊＊双方签订了《门面租赁合同》，原告将其所有的位于＊＊＊（上下2层2门头，约200平方米）租赁给被告经营，门面租赁合同约定：租期为五年（2010年5月1日至2015年4月30日），第一年租金按1400元每月收取，次年每一年按前一年租金的百分之十增长，门面下的车库一个每月200元，同门面同租，不随租金递增；门面押金5000元；合同期最后一年度月租为租金为2249元／月。租赁期内的各种费用和税收均由被告自行承担；合同期内，门面主体建筑必须保持原状，如需装修必须经过原告同意，合同终止，按“进装出留”的原则，装修部门无偿归原告所有且不得破坏。如被告因特殊情况需要转让门面，需要提前一个月通知原告，原告需在原合同基础上合同重议，被告转让费与原告无关，租期不变。被告也不能以任何形式转让门面或经济纠纷损害原告的利益。合同期满被告续租，须提前一个月向原告协商，在同等情况下优先被告。被告与原告签订租赁合同后，被告按照合同约定交纳了租金和押金，并对租赁物进行了装饰装修。合同期内（至2015年4月30日）租金被告已经全部交清，合同到期前，被告提出续租，但未能达成一致，原告在58同城发布了招租信息，合同到期后原告与被告没有继续签订租赁合同。租赁物目前由被告和第三人李建民共同经营使用。
以上事实有原、被告提交的身份证明、《门面出让协议》、《门面租赁合同》、收条、58同城截图信息等及当事人的当庭陈述予以佐证。
本院认为，原告＊＊＊与被告＊＊＊之间签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，双方应共同遵守。2015年4月30日合同履行期限已经届满，双方没有重新签订租赁合同，原告亦不同意被告继续使用门面，原、被告没有形成不定期租赁合同关系，故原告请求解除租赁关系已无必要。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现原告要求被告腾空门面、并将车库恢复原状并归还原告的诉讼请求，本院予以支持，同时第三人李建民作为共同使用人，亦有协助返还租赁物的义务。被告在租赁原告的门面期满后，没有返还门面继续使用，应当支付占用期间的占用费，占用费的标准按照被告合同期最后一年度缴纳租金的标准2249元／月计算，从2015年5月1日起至实际返还门面之日止。对原告要求被告承担租赁期间的水、电及门面范围的各种费用和税收的请求，租赁期以及占用期内被告使用租赁物所产生的水电费被告应予承担，但原告未提供具体证据以及明确的诉讼请求，税收和各种费用亦没有具体明确的诉讼请求，本院不予支持。对于原告请求将车库恢复原状的诉讼请求，被告在签订合同后便进行装饰装修，包括车库，虽然无证据证明原告同意该行为，但原告在合同期内并未提出异议，应视为默认，而对装饰装修，双方合同约定系“进装去留”的原则，现原告要求恢复原状无事实依据，不予支持；对于原告要求被告恢复数字电视至其名下的诉讼请求，因未提交被告擅自转让数字电视户头的相关证据，本院不予支持。对于被告要求原告继续履行租赁合同的反诉请求，双方签订的书面租赁合同已经在2015年4月30日履行期限届满，被告要求继续履行无事实和法律依据，对于该合同约定的优先租赁权，系后合同义务，而本案的租赁物现还由被告占有，并未重新出租，被告应在约定的条件成就时主张优先承租权，故本院对原告该反诉请求不予支持；对于被告要求返还押金5000元的诉讼请求，租赁期内被告并无违约行为，原告应予退还，故本院对被告该反诉请求予以支持；对于被告请求原告赔偿装修损失和违约金10万元的请求，装修部分双方有明确约定，合同终止无偿归原告所有，故被告请求赔偿装修损失本院不予支持，关于违约金，合同期内原告并无违约行为，原告在合同期满前发布招租公告并未排除被告的优先租赁权，原告目前无违约行为，本院对被告的该反诉请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告＊＊＊、第三人李建民在本判决生效后十日内将租赁物腾空并交还给原告＊＊＊；
二、被告＊＊＊按每月2249元的标准向原告＊＊＊支付从2015年5月1日起至实际返还门面之日止的门面占用费。
三、原告＊＊＊向被告＊＊＊退还押金5000元。
四、驳回原告＊＊＊其他诉讼请求以及被告＊＊＊的其他反诉请求。
案件受理费500元，反诉费1650元，共计2150元，由原告＊＊＊负担200元，被告＊＊＊负担1950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈正荣
人民陪审员 李立新
人民陪审员 郑雁云
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 曾 蓉
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。