云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0111民初1446号
原告（反诉被告）昆明星耀体育运动城有限公司。
住所昆明市矣六街道办事处广福路以北新昆洛路以西。
法定代理人杨某，总经理。
委托代理人吴化清、邱玉娟，该公司员工，。
被告（反诉原告）陈秋仙,女,汉族,浙江省苍南县人，住浙江省苍南县，
委托代理人张廷宾，云南大允律师事务所律师，。
原告昆明星耀体育运动城有限公司诉被告陈秋仙商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，诉讼过程中，被告陈秋仙提出反诉。本院依法组成合议庭于2017年7月17日公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人吴化清、被告及其委托代理人张廷宾到庭参加诉讼，本案现已终结。
原告起诉并答辩称：被告于2008年3月31日与原告签订《商品房购销合同》，被告购买了位于新亚洲体育城星体花园40幢1单元13-14层1419号商品房。该房屋总价389663元，被告于2008年4月11日就该房屋向中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行（以下简称“工商银行”）申请贷款，并签订了《中国工商银行个人购房借款/担保合同》（以下简称“借款合同”），被告为该合同中的借款人，原告为保证人，房屋贷款总金额为310000元，贷款期限为300个月。2011年12月13日该房屋已经交付给被告使用，然而被告自2015年9月起开始出现贷款本息逾期的现象，工商银行多次上门催收未果。因原告作为借款合同的保证人，工商银行便要求原告承担保证责任，支付被告所欠房屋贷款及逾期利息259803.8元，原告分别于2015年9月29日、2015年12月28日代被告向工商银行偿还本息共计259803.8元。依据《商品房购销合同》补充协议第一条第3项规定：“若本合同所指的房屋在未办理完产权证之前，因乙方不能偿还银行贷款及利息而导致甲方代为偿还时，甲方有权收回乙方所购房屋并出售，所获得房款用于清算在此交易过程中所产生的一切费用及银行欠款。”被告在房屋未办理产权证之前出现贷款本息逾期现象，致原告代为偿还全部贷款本息，故原告有权依照合同约定解除与被告签订的《商品房购销合同》并收回房屋。同时被告应向原告承担自代偿之日起至款项实际偿还之日止的代偿款项的利息。原告诉至法院，请求依法判决：1、解除与被告于2008年3月31日签订的《商品房购销合同》（合同登记号：）；2、被告返还位于新亚洲体育城星体花园40幢1单元13-14层1419号商品房；3、被告支付自代偿之日起至款项实际偿还之日止的代偿款项的利息（利率按0.1%每天计算，暂计至2017年1月20日，利息为4652.74×90×0.1%+259803.8×389×0.1%=101482.40元）；4、被告承担诉讼费、保全费。对被告反诉的返还金额有异议,我方认为款项应为152015元。被告关于延迟办理房产证的诉求与解除合同是不同的法律关系，应当另案起诉，未办房产证的责任不在我方。按合同约定我方待房屋出卖后再支付原告的房款。
被告答辩并反诉称：同意解除双方签订的《商品房购销合同》，返还合同所购商品房，支付原告代偿的款项。但我此前已支付的购房款161813.9元，原告应当返还给我。原告未能按照约定期限办理房屋所有权登记，亦构成违约，应当承担违约责任。为维护自身合法权益，特向法院提出反诉，请求：依法判令原告返还我已支付的房款并契税、配套费161813.9元及违约金143100.67元，共305230.57元（违约金计算：自2008年4月至2017年5月共9年零1个月；贷款年利率：6.6505；6.6505%×150%×161813.9元×（9+1/12）=143100.67元）。
原告就其主张及答辩向本院提交了下列证据：1、《商品房购销合同》及合同补充协议,以证明被告购买了新亚洲体育城星体花园40幢1单元13-14层1419号房屋，房屋总价为389663元；被告应按合同总金额0.1%×逾期天数向原告支付违约金。2、《中国工商银行个人购房借款/担保合同》，以证明被告向工商银行进行贷款，同时原告为被告的保证人。3、业主入伙流程表、消防安全责任书、收楼承诺书、前期物业管理服务协议，以证明该房屋已经交付被告。4、逾期贷款代偿催收函2份，贷款结清证明、星耀保证金代偿陈秋仙贷款情况说明，以证明被告出现贷款逾期现象，原告于2015年9月29日、2015年12月28日代被告缴清该房屋及逾期利息。
经质证，被告对原告提交的证据三性无异议。
被告就其反诉主张向本院提交了如下证据：1、自营历史明细表，以证明被告已还银行贷款本金60541.95元；2、商品房购销合同，以证明反诉被告没有按照约定办理产权证，构成违约，以及被告支付首付款、契税、维修基金、配套费的事实。
经质证，原告对被告提交的证据三性认可，但认为被告支付的利息是给银行的，原告不应当支付该费用。
本院认为，原告、被告提交的证据经质证，双方当事人均无异议，本院予以确认。
综上所述，本院确认本案如下法律事实：2008年3月31日，原、被告签订《商品房购销合同》及合同补充协议，《商品房购销合同》约定：乙方（被告）购买甲方（原告）星体花园40幢1单元13-14层1419号房屋，房屋总金额389663元整；被告选择首付20%，25年银行按揭贷款方式购房，双方签订本合同当天，被告向原告支付全部应付房价款的20%，79663元；契税1.5%，计5844.95元，维修基金2%，7793元，配套费8600元，合计101900.95元。被告如未按本合同的约定付款，逾期九十天后，原告有权解除《商品房购销合同》，被告应按已付房款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金。双方办理完房屋交接手续，被告提供完办理《房屋所有权证》所需资料后，书面委托原告办理《房屋所有权证》，在被告将相关手续及资料全部齐备的前提下，原告在九十日内将需要由原告提供的相关资料报送产权登记机关登记备案，因此产生的费用由被告承担。合同补充协议第一条第3项约定：若本合同所指的房屋在未办理完产权证之前，因被告不能偿还银行贷款及利息而导致原告代为偿还时，原告有权收回被告所购房屋并出售，所获得房款用于清算在此交易过程中所产生的一切费用及银行欠款。上述合同及协议签订后，被告支付了101900.95元。双方于2008年4月7日办理了商品房买卖合同备案登记（合同登记号为：）。2008年4月11日,被告、工商银行以及原告三方签订《中国工商银行个人购房借款/担保合同》，约定被告向工商银行贷款310000元用于购买坐落于新亚洲体育城星体花园40-1-1419号房屋；贷款期限为25年，年利率6.6505%；原告对贷款承担阶段性连带责任保证。2011年12月13日，原告将被告所购房屋交付被告，但至今未办理房屋产权证。截至2015年9月29日，被告的贷款余额254282.12元，已违约3期，逾期本金2384.25元，积欠贷款利息2268.49元，本息合计4652.74元。截至2015年12月28日，被告违约3期，逾期本金2410.12元，积欠利息2746元，共欠工商银行贷款本金251897.87元，利息及复息3253.19元，工商银行通过原告在该行开立的保证金账户扣划全部贷款本息255151.06元。本案在审理过程中，原告申请诉讼保全，本院以（2017）云0111民初1446号民事裁定书裁定查封了被告所购房屋一套，原告支付了财产保全费2327元。
本院认为：原、被告在平等、自愿、协商基础上订立的合同系有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。我国《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原、被告关于因被告不能偿还银行贷款及利息而导致原告代为偿还时，原告有权收回被告所购房屋并出售的约定，被告未归还贷款致使原告代为偿还，双方约定的解除合同的条件成就，故原告要求解除《商品房购销合同》并请求被告返还涉案房屋的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。从原、被告提交的证据看，原告代偿的本息合计259803.80元（4652.74元+255151.06元），此款在客观上占用了原告的资金，原告请求被告按照0.01%乘以逾期天数支付利息明显过高，故本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率支持相应的利息。
关于反诉部分，原、被告签订的补充协议关于售房后才支付相关费用的约定属格式条款，且从原、被告提交的证据综合分析，被告支付了房屋首付款、契税、维修基金、配套费共计101900.95元；原告代偿的本金为2015年9月29日的2384.25元，2015年12月28日的251897.87元，合计254282.12元（2384.25元+251897.87元），原告代偿的利息为2015年9月29日的2268.49元，2015年12月28日的3253.19元，合计5521.68元（2268.49元+3253.19元），故本院确认被告已支付的贷款本金为55717.88元（310000元-254282.12元），而被告已支付的利息不应属于原告的返还范畴，原告代偿的利息应由被告承担，故原告在本案中应返还给被告的款项应为152097.15元（101900.95元+55717.88元-5521.68元）。被告并无证据证实未办理房产证系原告的违约行为所致，故本院对被告要求支付违约金的诉请不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）昆明星耀体育运动城有限公司与被告（反诉原告）陈秋仙于2008年3月31日签订的《商品房购销合同》（合同登记备案号：）；
二、被告（反诉原告）陈秋仙于本判决生效之日起十五日内，返还原告（反诉被告）昆明星耀体育运动城有限公司位于新亚洲体育城星体花园40幢1单元13-14层1419号商品房一套；
三、被告（反诉原告）陈秋仙于本判决生效之日起十五日内，支付原告（反诉被告）昆明星耀体育运动城有限公司以259803.80元为本金，自2015年12月28日起至被告陈秋仙交付房屋之日止的利息（按同期银行贷款利率计算）；
四、驳回原告（反诉被告）昆明星耀体育运动城有限公司的其他诉讼请求；
五、原告（反诉被告）昆明星耀体育运动城有限公司于本判决生效之日起十五日内，返还被告（反诉原告）陈秋仙各项款项152097.15元；
六、驳回被告（反诉原告）陈秋仙的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2330元，由被告（反诉原告）陈秋仙承担；反诉案件受理费2939元，由原告（反诉被告）昆明星耀体育运动城有限公司承担。财产保全费2327元，由被告（反诉原告）陈秋仙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 张红昆
人民陪审员 苏俊尹
人民陪审员 车志昆
二〇一七年八月十六日
书 记 员 郭 璐