河北省邢台市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0502民初2116号原告（反诉被告）：谢坚生，男，1976年3月12日出生，汉族，初中文化，无业，现住邢台市桥东区。委托诉讼代理人：黄慧玲，河北ＸＸ律师事务所律师。原告（反诉被告）：王淑玲，女，1979年7月13日出生，汉族，小学文化，无业，现住邢台市桥东区。被告（反诉原告）：侯延辉，男，1978年12月14日出生，汉族，现住邢台市桥东区。委托诉讼代理人：隋瑞岭，河北凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冬群，河北凯华律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：路娜，女，1979年10月11日出生，汉族，系被告侯延辉配偶，现住邢台市桥东区。第三人：邢台创想房地产经纪有限公司，住所地：邢台市桥西区。法定代表人：栗巧玲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李宗彪，河北德盛律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）王淑玲、谢坚生与被告（反诉原告，以下简称被告）路娜、侯延辉、第三人邢台创想房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢坚生及其委托诉讼代理人黄慧玲，被告侯延辉的委托诉讼代理人隋瑞岭、张冬群，第三人邢台创想房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李宗彪等到庭参加诉讼。原告王淑玲、被告路娜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢坚生、王淑玲向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告及第三人2016年11月14日签订的《房地产买卖协议》合法有效。2、判令二被告即刻自行办理其出售给原告位于邢台市桥东区XX号的房产证，继续履行2016年11月14日《房地产买卖协议》。3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告夫妻二人因对外出售位于邢台市桥东区XX号房屋，自愿将相关手续交付第三人，委托第三人对外出售该房屋。原、被告及第三人经自愿协商一致，于2016年11月14日签订了《房地产买卖协议》（下称“协议”），《协议》约定原告签约当日向被告交纳购房定金10000元，被告需在收到定金后10日内办理房产证，房产证出证后5日内原告交清全部购房款520000元（含定金），第三人的服务费由原告承担。《协议》签订当日，原告依约向被告交纳了定金10000元并承担了服务费，但二被告并未将其出售的房屋在约定的期限内办理房产证，致使原告不能按约定交清购房款。原告认为，二被告是出售房屋的合法共有人，对该房屋享有买卖、处分等一切权利，且《协议》是各方真实意思表示，内容并不违反法律规定，应依法确认《协议》合法有效。因二被告迟迟没有办理房产证，导致《协议》不能全部履行：因此二被告应当即刻办理房产证，继续履行《协议》约定内容，经催办未果，为此诉至贵院，望依法支持原告诉讼请求。路娜、侯延辉辩称，一、答辩人与被答辩人之间签订的《房地产买卖协议》无效。答辩人没有过错，第三人（邢台创想房地产经纪有限公司）应返还答辩人的办理房产证手续文件（购房合同、侯延辉和路娜结婚证、身份证等）。2016年11月14日，答辩人与被答辩人签订《房地产买卖协议》时，并未登记领取权属证书和土地使用证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款和第三十九条第一款之规定，上述房产不得买卖。另根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，违反法律、行政法规强制性规定，合同无效。因该房产买卖违反法律强制性规定，双方签订的买卖协议应被认定无效。答辩人签订合同时并不知悉该法律条文，且该房产被答辩人委托第三人提供房产中介服务，第三人作为专业房产代理机构未提示交易双方存在的风险，由此导致合同无效，答辩人在此项交易没有过错。合同无效后，由于答辩人将原始购房合同等交由第三人，第三人应返还答辩人手续文件。二、被答辩人无权要求答辩人办理房产证并继续履行该买卖协议。1、双方签订的合同无效，不能继续履行。答辩人收到诉状后咨询专业人士得知合同无效。因该买卖协议自始无效，答辩人无法履行无效合同约定的条款。2、答辩人未收到被答辩人10000元定金。被答辩人诉状中所述“《协议》签订当日，原告依约向被告缴纳了定金10000元定金”不是事实。答辩人至今未收到被答辩人交付的定金。买卖协议约定“甲方需于乙方交纳定金后10日办理房产证，房产证出证后5日内缴纳全部购房款520000元（含定金）后办理该房产产权转移事宜”。被答辩人实际上放弃了履行该买卖协议。答辩人无需再履行该买卖协议。3、答辩人是否办理房产证与被答辩人无关。由于答辩人未收到定金，答辩人已决定不将该房产卖给被答辩人。虽然由于房管局的原因，该房产到现在才具备办理房产证的条件，但由于之前合同无效加之被答辩人亦未实际履行该合同，合同自始无效。因此答辩人无权要求答辩人办理房产证并继续履行该买卖协议。邢台创想房地产经纪有限公司述称，第一、本案房地产买卖协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，符合合同法的生效条件，合同有效，各方当事人应切实履行合同义务，需要说明的是在合同签订当时，之所以约定本案被告方十日内办理房产证，是因为该房产已经符合了办理房产证所需要的各项条件，只要是本案被告到房管局直接办理即可。第二、从被告的反诉状看，反诉请求是要求依法解除房地产买卖协议，这从另一方面是认可了房地产买卖协议的效力，因此不存在合同无效。第三、被告答辩中提到的结婚证和身份证并未交第三人保存，购房合同交第三人保存是被告方自愿的，也是保证本案合同继续履行，定金10000元原告方已经交付，被告方也已经签收，只是被告方当时自愿将此10000元定金交第三人代管，作为自己十日内办理房产证的押金。总之，我方认为房地产买卖协议合法有效，应当继续履行。侯延辉、路娜向本院提出反诉请求：1、判令反诉人与被反诉人订立的房地产买卖协议依法予以解除。2、反诉诉讼费用由被告承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年11月14日在房屋买卖中介邢台创想房地产经纪有限公司撮合下签订房地产买卖合同，约定反诉人将位于邢台市桥东区XX号及6.07平方米地下室以520000元卖给被反诉人，现反诉人请求贵院依法判令解除该协议，具体事实和理由如下；1、协议约定不明，导致合同无法履行。协议约定，签约当日支付定金后10日内办理房产证，房产证出证后5日内缴纳全部购房款后办理产权转移事宜，该约定为反诉方力所不能及，协议不具可履行性。2、据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，反诉人当时对此规定并不清楚，但邢台创想房地产经纪有限公司作为专业的中介公司，对此规定应十分清楚，其对协议买卖双方故意不告知有关规定，致使协议双方签订的该协议违反法律的强制性规定。3、被反诉人未依协议约定向反诉人支付定金，己违约在先。基于以上事实和理由，反诉人请求贵院在查明本案事实、依法解除双方于2016年11月14日签订的房屋买卖协议。谢坚生辩称，原、被告所签订的房地产买卖协议是各方真实意思表示，该协议中反诉原告夫妻二人在协议上签字并按捺手印，并且协议第九条明确约定反诉原告保证上述房地产权属清楚，无担保无争议，因此反诉原告享有该房屋的合法的所有权，是其自认的事实。因此即便存在产权证手续办理期限延长的情形，也不能表示房产买卖协议无效，协议的订立以及内容均不符合合同法第52条所规定的合同无效的法定情形，在订立协议的当日，反诉被告已经交纳了定金10000元，收据上收款人部分有反诉原告签字并按捺手印，因此其辩称没有收到该笔定金违反了诚实信用原则，反诉原告既主张协议无效，又反诉请求解除协议，其答辩和反诉请求自相矛盾，并且协议在签订之后反诉原告从来没有向反诉被告提出过解除该协议，因此其在本诉原告提起诉讼之后再以反诉为由要求确认协议无效或解除协议，均违反双方自愿原则，其反诉请求不应支持。王淑玲未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告为证明其主张，向本院提交了：一、2016年11月14日，原告谢坚生、王淑玲与被告侯延辉、路娜及第三人签订了一份房地产买卖合同。该合同约定：被告自愿将坐落于桥东区XX号房屋出售给原告；原、被告双方议定的上述房地产成交价格为人民币520000元整；付款方式为：1、原告同意签约当日交付购房定金10000元整。2、一次性付款：被告需于原告交纳定金后10日内办理房产证，房产证出证后5日内交纳全部购房款520000元（含定金）后办理该房产的产权转移事宜。二、2014年11月14日原告谢坚生在交款人处签名，被告路娜在收款人处签名，第三人在收款单位处签章的收到购XX号房屋定金10000元的收据一份。三、2017年9月6日户名为谢坚生的中国建设银行显示账户余额为564592.15元的客户回单一份。被告侯延辉代理人的质证意见为：证据一该合同违背了国家法律强制性规定，我国城市房地产管理法第37条明确规定，下列房地产不得转让，其中第六项为依法登记领取权属证书的，住建部2014年4月1日起施行的房地产经纪管理办法第25条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列情况，法律法规禁止的其他行为，我方认为该合同已违反合同法52条第五项违背了法律强制性内容，因此我方认为该合同不具有合法性。第二、合同约定不明确，且是格式条款，是由第三人自制的格式条款，合同中在协议的甲乙双方当中没有发现有丙方，在最后才出现，其本身是不明确的，也是不清楚的，包括其中的定金10000元应直接由甲方交给乙方，而不是由第三方保管，我方当事人当时只是签收了条，并没有领取该款项，根据第三人在当庭答辩中说到10000元由其代管，不符合合同约定，也与事实不相符。该合同关键在于第二条付款方式的第二项，一次性付款，甲方需于乙方交款后十日内办理房产证，该条约定是不能履行的约定，办理房产证是由房地产开发公司与房管局之间进行办理，在签订合同半年之后仍然不能办理，原因是甲方签订合同时无权办理房产证的相关手续，房地产土地分划到购买户需要房地产公司办理，该条款约定无法履行，同时导致该合同无法继续履行。第三、该合同是格式条款，由第三人制作，已经违背了行政法规即房地产经纪管理办法，在房产中介机构办理房屋买卖时必须有产权证书，没有产权证书的不仅不能买卖，还应受到房地产行政机关的处罚。综上，该房地产买卖合同是无效合同，且约定不明，使合同无法履行。证据二该收据对其真实性无异议，但是我方当事人并未收到该10000元定金，只是当时签写了收条，未实际收取。根据合同约定，只有甲方和乙方，没有任何第三方，原告应直接交付被告，被告并未收到该款项。证据三原告证明其有该笔款项能够购买房产，该回单的时间是2017年9月6日，交定金十日内办理房产证，原告应当在2016年11月24日之前有该笔款项，而非在2017年9月6日有该笔款项，原告所要证明购买房产的情况不能证实其主张。第三人的质证意见为：证据一真实性、合法性、关联性均无异议，需要说明的是：第一、该协议并非第三人提供的格式条款，而是根据买卖双方当事人当时自愿协商的结果签订的协议。第二、该协议不存在约定不明的问题，因为该房产所在小区早在2015年就已经可以办理房产证，开发商已经履行完了办理房产证前应当履行的所有义务，无论是城市房地产管理法还是被告提到的行政法规，都不影响民事合同本身的效力，应当根据诚实信用原则完全履行。证据二对该收据真实性无异议，该收据上看本案被告已经在收款人处签字捺印，写清了是原告购买XX号房屋的定金10000元，也写明本公司代收见房产证后转交甲方，说明被告已经认可收到了10000元定金，认可原告方已经支付了10000元定金。证据三没有异议。被告侯延辉的代理人提交了被告侯延辉2015年8月16日出具的证明一份，证明侯延辉、路娜名下XX号房产已经转让给王秋记。并称称对于原被告签订的合同为格式合同是因为合同上写明了是房地产买卖专用合同。办证押金10000元收据与当事人表示情况不一样，对此代理人不清楚。原告谢坚生的委托诉讼代理人的质证意见为，侯延辉的证明真实性及关联性均有异议，侯延辉是本案被告，其应当出庭陈述案件事实，而不是证明人，该陈述本身不能作为证据使用，另外该证明所显示的时间是2015年8月15日，而被告侯延辉夫妻二人与原告签订买卖协议时间是2016年11月14日，也就是被告承认已转让之后。房产买卖协议是侯延辉、路娜签字按手印，其出具的证明就是为了不履行协议，毁约，对该证据不予认可。第三人的质证意见为，不能作为本案证据使用，仅是侯延辉的陈述，起不到证据的作用。证明的内容与本案无关联性，在签订合同当时，是侯延辉和路娜二人亲笔签字，并按捺手印。当时明确表示是自愿出售自愿签订。第三人无证据提交。另查明，本案诉争房产系被告路娜作为买受人自出卖人邢台路桥房地产开发公司购得，双方签订的商品房预售合同已在房产管理部门备案（合同编号：XXXX房屋代码：XXXX）。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，在审理过程中，根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及反诉原告的起诉及反诉被告的答辩，本案归纳以下焦点：房地产买卖合同是否合法有效，该合同应当解除还是继续履行，各方当事人承担何种责任。首先关于合同是否合法有效的问题，被告侯延辉认为合同无效，其主要理由为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款和第三十九条第一款之规定，上述房产不得买卖。另根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规强制性规定，合同无效。因该房产买卖违反法律强制性规定，双方签订的买卖协议应被认定无效。再者不是其真实意思表示。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。合同效力直接关系到合同交易双方当事人对交易结果的合理期待，关系到市场交易是否稳定、有序和安全。认定合同无效主要依据为双方当事人的行为是否违反法律和法规的强制性规定，特别是审查双方当事人行为后果是否违反法律和法规的强制性规定，是否损害国家利益和社会公共利益。本案中原、被告双方的交易行为并不损害国家利益和社会公共利益；被告所辩称的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款和第三十九条第一款的规定，是管理性的强制性规定，目的在于规范房屋的交易管理，是涉及合同履行的问题，而非效力性强制性规定，并不影响合同的效力。且本案中原、被告双方均在房屋买卖合同上签字，被告辩称不是其真是意思表示，本院不予采信。被告辩称的其未收到原告定金10000元的问题，因被告路娜在原告交付该款的收据的收款人处签名，且第三人亦在该收据上签章并注有代收见房产证后转交甲方字样，应视为原、被告双方及第三人对所签合同关于定金条款的变更。故被告此辩本院不予采信。综上所述，原、被告双方及第三人2016年11月14日签订的房地产买卖协议系其真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，不损害国家利益和社会公共利益，合法有效；应当继续履行。故原告所诉，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。被告反诉请求缺乏法律、事实依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、谢坚生、王淑玲与路娜、侯延辉及邢台创想房地产经纪有限公司2016年11月14日签订的房地产买卖合同合法有效，继续履行。二、路娜、侯延辉自本判决生效后诉争房产具备办理房产证条件起十日内办理该房产的房产证。三、驳回路娜、侯延辉的反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元，反诉案件受理费50元，均由被告路娜、被告侯延辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  陈铁军二〇一七年十一月二十八日书记员  郎 芳