西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民初字第01888号
原告汤青山，男，1962年7月13日出生，汉族，住西安市莲湖区。
委托代理人颜素芳，女，1965年9月13日出生，汉族，住西安市莲湖区（系原告汤青山之妻）。
被告陕西佳合房地产开发有限责任公司，住所地陕西省碑林区。
法定代表人杨霜林，该公司经理。
委托代理人张义，女，1968年11月8日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。
委托代理人崔柳，女，1985年10月16日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。
原告汤青山与被告陕西佳合房地产开发有限责任公司（以下简称“佳合地产公司”）拆迁安置协议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汤青山及其委托代理人颜素芳、被告佳合公司委托代理人张义、崔柳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汤青山诉称，原告所有的位于西安市莲湖区团结东路2号的房屋，被被告纳入拆迁范围，经过协商，双方于2011年7月25日签订了《西安市城市房屋拆迁安置协议书（居民户）》。协议约定被告对原告实施就地安置，安置面积为118平方米。其后原告依照协议的约定自行搬离该房屋，后来被告对该房屋所在的楼房实施了拆除工程，被告在拆除完成后，一直没有建设回迁安置房屋，现距离原告搬离原房屋已经超过30个月，而由于被告至今未能取得建设回迁安置所需的相关行政许可，回迁安置房的开工建设和对原告的回迁安置更是遥遥无期。原告认为，根据《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十六条之规定：拆迁人与被拆迁人、承租人协商以房屋形式安置且需过渡的，住宅安置用房属六层以下（含六层）的，过渡期限不得超过18个月，属七层（含七层）以上的，过渡期限不得超过24个月。过渡期限自拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起计算。由于被告至今没有对原告实施回迁安置，导致原告现在还得在外租房，被告支付给原告的过渡费根本不足以支付房租费用，给原告的生活带来了极大的损失，侵害了原告的合法权益，影响了原告正常的生活秩序，对原告是极大的不公平，在多次沟通无效的情况下，现在原告只能依据协议约定和《合同法》、《物权法》、《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》起诉至贵院，请求法院支持原告诉讼请求，以维护原告合法权益，体现法律的公平公正。请求：一、依法判令被告将符合新建房屋交付条件的安置房屋交予原告；二、依照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十九规定超过过渡期限的，从逾期之月起，依法判令被告按不低于原过渡补助费的二倍支付过渡补助费；逾期超过六个月的，从第七个月起，每月按不低于原过渡补助费标准的三倍支付过渡补助费，直到交付房屋为止；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告佳合公司辩称，佳合公司兼并莲湖区物资总公司后，对物资总公司院内旧住宅楼实施拆除，属企业内部自行拆迁改造而非法律意义上的城市房屋拆迁；佳合公司与职工住户所签协议中有关超过过渡期过渡费的计算办法，其约定非常明确，且属双方真实意思表示，应当受到法律保护和各方当事人的遵守。需要说明的是，很多企业内部自行改造的住户已经领取了两次过渡费用，但原告拒不领取。原告在2010年11月12日在征求家属楼拆迁安置情况登记表上签署同意拆迁改造的意见，但实施拆迁开始后原告却极不配合。另外，虽然安置用房建设过程缓慢并非佳合公司原因所致，但佳合公司仍将不遗余力的加快安置用房建设的步伐，使每位职工住户尽早回迁，佳合公司愿承担原告超期的过渡安置费用，但应按双方的拆迁安置协议履行。原告虽不属于莲湖区物资总公司职工，但购买和居住在莲湖区物资总公职工的住宅楼里，属于这次兼并企业内部改造的住户。佳合公司认为双方协议中的相关法律政策已经废用，其已不能作为本纠纷处理的依据。本案争议属单位内部拆迁改造，法院应按照相关司法解释驳回原告的起诉。综上所述，原告与被告签订拆迁协议虽规定了30个月的过渡期限，但同时规定了超过期限的过渡费计算办法，故立即将房屋交付原告并不是被告的义务。佳合公司愿意承担原告超期的过渡费用，但应按照拆迁协议履行。
经审理查明，西安市莲湖区物资总公司于1999年6月15日将座落于西安市莲湖区团结东路，建筑面积为76.55平方米的住房一套出售给本单位职工杨宗运。杨宗运于2000年将该房屋出卖给本案原告汤青山。2010年3月27日，西安市莲湖区物资总公司与被告佳合公司签订《企业兼并重组协议》，协议约定，被告佳合公司兼并西安市莲湖区物资总公司，兼并的范围为物资总公司的全部经营性资产，包括：1、物资总公司生产经营性土地使用权（面积以土地证为准）；2、物资总公司生产经营性地面附着物；3、物资总公司所有债权债务；4、物资总公司其他生产经营性资产。2007年12月24日，西安市莲湖区物资总公司取得座落于西安市莲湖区团结东路2号，地号HL11-×-××，地类用途为商业，使用权类型为划拨，使用权面积为4756.0平方米的土地使用权，土地使用权证号为西莲国用（2007）第××××号。2010年12月24日，被告佳合公司从西安市莲湖区物资总公司以出让方式取得座落于西安市莲湖区团结东路2号，地号HL11-5-××-×，地类用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2047年11月29日，使用权面积为3253.4平方米的土地使用权，土地使用权证号西莲国用（2010出）第×××号。2010年12月24日，被告佳合公司还以土地使用权人身份（企业改制后临时代管）取得座落于西安市莲湖区团结东路2号，地号HL11-5-××-×，地类用途为城镇住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为1238.1平方米的土地使用权，土地使用权证号西莲国用（2010）第539号。2011年6月12日，被告佳合公司编制《西安市莲湖区物资总公司住宅楼拆迁安置实施方案》，拆迁范围为西安市团结东路2号西安市莲湖区物资总公司及职工住宅楼，改造项目的拆迁范围是：莲湖区物资总公司职工住宅楼。拆迁安置依据为被拆迁人拥有西安市房屋管理局颁发的房屋产权证书，以房屋产权证上核定的建筑面积作为补偿安置的依据，对被拆迁人进行合理的补偿安置。拆迁安置方案采取房屋产权调换或货币补偿两种形式进行，由产权人自主选择安置方式。过渡期限为被拆迁人自行搬迁，自行过渡，过渡期限自被拆迁人腾空被拆迁人房屋之日起30个月。在过渡期内，拆迁人拿出高于西安市标准的过渡费，每平方米12元，对自行过渡的被拆迁人付给过渡费，过渡费一次性发放30个月，超过30月的，按上述发放标准每一季度发放一次过渡费，直至回迁为止。该拆迁安置实施方案公布后，被告佳合公司对西安市莲湖区物资总公司职工住宅楼内住户进行征询意见登记，原告汤青山同意拆迁，要求就地安置100平方米房屋。2011年7月25日，原告汤青山与被告佳合公司签订《协议》一份，该协议约定，被告佳合公司兼并西安市莲湖区物资总公司后，为改善职工居住条件，决定实行内部改造，汤青山原住西安市莲湖区物资总公司家属楼一单元一层东户，同意按照企业拆迁方案拆除原居住房屋，鉴于汤青山本人残疾，家庭困难，经双方协商达成如下协议：一、被告佳合公司同意按照内部价格优惠给予汤青山购买36.37平方米建筑面积；二、汤青山回迁时按照建筑面积118平方米进行安置。汤青山购买36.37平方米建筑面积款已支付。2011年7月28日，原告汤青山与被告佳合公司签订《拆迁安置协议书》一份，协议约定，被告佳合公司对原告汤青山作以下安置：安置房屋地址为就地，权属为私有，使用性质为住宅，结构为框剪，建筑面积为81.63平方米，过渡搬迁方式为自行搬迁，自行过渡；过渡期限为过渡费每平方米12元直至搬回为止。该协议签订后，原告汤青山领取了30个月的过渡费29386.80元、搬迁补助费1000元、室内自行装修装饰补偿费53000元、奖励费5000元，以上共计88386元，搬离西安市莲湖区物资总公司家属楼一单元一层东户自行过渡。
另查，2008年，西安市莲湖区物资总公司作为原告将西安市规划局作为被告、西安感光复印纸厂、陕西永安房地产开发有限公司作为第三人诉至本院，请求被告西安市规划局撤销向第三人陕西永安房地产开发有限公司发放的《西安市建设规划许可证》，2010年3月23日，本院作出（2008）莲行初字第31号民事调解书，民事调解书内容为西安市规划局同意按照2009年9月11日召开局长会议审核通过的西安市莲湖区物资总公司建房的控规图，遵从控规图和停车位按0.4辆/100平方米所确定的意见，对西安市莲湖区物资总公司土地上的报建按照上述控规图进行审查批准等。但调解达成后，西安市规划局一直未自觉按照民事调解书内容履行，西安市莲湖区物资总公司向本院申请强制执行。被告佳合公司将西安市莲湖区物资总公司家属楼全部拆除后，直至2013年2月25日取得《建设用地规划许可证》，2014年7月2日取得《建设工程规划许可证》，但新楼房尚未建成。被告佳合公司因其安置房屋尚未建成，仍需原住户继续自行过渡，故于2013年12月16日张贴公告，通知原住户前往西安市莲湖区桃园中路14号上悦酒店6002室领取下一期过渡费，但因原告已经搬离，未见到公告，被告电话通知原告领取过渡费，但原告认为已经超过30个月没有回迁，不同意领取过渡费，双方发生纠纷，原告遂诉至本院。原告在本案中主张被告佳合公司将符合新建房屋交付条件的安置房屋交予原告，经本院释明，因房屋尚未建设，该项诉讼请求无法实现，原告主张被告佳合公司在300米范围内为原告购买同等面积东南朝向的房屋一套。
上述事实，有共有住房买卖契约、企业兼并重组协议、土地所有权证、西安市莲湖区物资总公司住宅楼拆迁安置实施方案、拆迁安置协议书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、庭审笔录等在卷为证。
本院认为，被告佳合公司兼并西安市莲湖区物资总公司后，对公司家属院房屋在征得单位职工及住户同意的情况下进行拆迁，属单位内部改造行为，虽然原告汤青山不是被告佳合公司及西安市莲湖区物资总公司职工，但其与被告佳合公司之间签订的《拆迁安置协议书》系双方在平等基础上达成的，意思表示真实，内容不违反国家强制性规定，系合法有效合同。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。原告在本案中主张被告佳合公司向其交付房屋，经本院释明，因房屋尚未建成，该项诉讼请求无法实现，后变更请求为被告佳合公司为其在300米范围内为原告购买同等面积东南朝向的房屋一套，经本院查明，被告佳合公司至今仍未将建成的房屋安置给原告，是基于其它案件未能及时取得规划许可手续，致使本案合同履行客观不能，被告佳合公司现已经取得项目规划许可，该建设项目正在施工之中，被告佳合公司应在取得规划许可证后36个月内向原告安置房屋，并在未能安置之前，仍向原告支付过渡费用。原告主张按照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》规定向其支付过渡费，因《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》已经于2012年3月29日颁布《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》的同时予以废止，而《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》仅适用于政府为公共利益需要，征收单位和个人房屋进行拆迁、改造过程中的行为。本案原、被告之间的拆迁安置行为，系被告佳合公司改造本单位内部职工住宅楼的企业自主经营行为，并不适用《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定。原、被告在拆迁安置协议中约定，被告佳合公司按照拆除原告房屋的建筑面积81.63平方米向原告支付每平方米每个月12元的自行过渡费，直至回迁，该约定内容不违反国家法律规定，双方应按照协议约定的内容继续予以履行。被告佳合公司至今仍未将建成的房屋安置给原告，故应自2014年2月起每月向原告支付过渡费979.56元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告陕西佳合房地产开发有限责任公司于2017年7月1日之前向原告汤青山原地安置框剪结构、建筑面积为118平方米单元房一套；
二、被告陕西佳合房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告汤青山截止2014年12月过渡费10775.16元，2015年元月起过渡费按照每月979.56元支付至回迁之日止；
三、驳回原告汤青山其余之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3565元，由被告佳合公司承担（原告已预交，执行时由被告直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 冯建利
审 判 员 王晓萤
代理审判员 赵兴华
二○一五年元月十五日
书 记 员 陆天洋