常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0482民初6843号原告邓江伟，男，1988年1月28日生，汉族，住常州市金坛区。委托代理人胡靓，常州市金坛区金沙法律服务所法律工作者。被告周海林，男，1962年6月2日生，汉族，住常州市金坛区。委托代理人施国俊，江苏剑群律师事务所律师。第三人陈闯文，男，1971年12月13日生，汉族，住常州市金坛区。第三人赵清，女，1974年1月27日生，汉族，住常州市金坛区。两第三人委托代理人路少红，北京大成（上海）律师事务所。两第三人委托代理人许中华，北京大成（上海）律师事务所。原告邓江伟诉被告周海林、第三人陈闯文、赵清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓江伟向本院提出诉讼请求：1、被告周海林立即将常州市金坛区西下坵别墅A305号房屋所有权证和土地使用权证过户至原告名下；2、被告周海林承担违约金1590000元；3、被告周海林承担诉讼代理费50000元；4、第三人协助被告周海林将常州市金坛区西下坵别墅A305号房屋所有权证和土地使用权证过户至原告名下；5、本案诉讼费用由被告周海林负担。事实和理由：2014年11月19日，被告向原告出具了其与第三人签订的房屋买卖协议，协议明确约定：被告已经享有房屋的所有权和土地使用权，第三人必需配合被告办理过户或者过户至被告指定的其他人。当日，原告与被告签订房屋买卖协议，双方对房款的支付、房屋的过户时间均进行了约定。被告于协议签订当日将房屋交付原告，原告按合同约定支付了房款。现原告已经投资几百万元进行装修，原告要求被告办理过户事宜，被告均以种种理由推迟。被告周海林辩称，被告不存在违约行为，按照原、被告签订的房屋买卖合同书，原、被告明知涉案房屋登记在第三人名下，如果第三人不配合将房屋过户至原告或被告名下，那么房屋就不能完成过户手续，而且，房屋买卖合同第八条约定被告拒不办理过户手续的情形下才构成违约，但是被告没有上述情形。被告一直与第三人及原告沟通办理相关过户手续事宜，由于第三人的不配合造成房屋至今未办理过户。签订房屋买卖合同后，被告履行了交付房屋的义务，综上，被告不构成违约。由于第三人的违约行为造成损失，应当由第三人承担，且被告与第三人签订的合同中也约定了违约责任。第三人应当协助原、被告办理房屋所有权及土地使用权过户手续。第三人陈闯文、赵清辩称，第三人系房屋的实际所有人及登记的所有人，被告与陈闯文签订的房屋买卖合同并未实际履行，被告至始未取得房屋所有权，被告无权将房屋转卖原告。原告明知被告未实际取得房屋所有权的情况下仍与其签订房屋买卖合同，该合同内容不能约束第三人。原、被告存在恶意串通损害第三人利益的事实，原、被告签订的房屋买卖合同应当认定无效，第三人不同意协助办理房屋过户手续。陈闯文与被告签署房屋买卖合同时，未取得房屋共有人赵清的同意，事后也未获得赵清的追认，从合同相对性原则上来说，原告无权要求第三人配合完成房屋过户手续。以下为原告向本院提交的证据材料以及被告、第三人的质证意见和本院的认证意见。1、房屋买卖合同书1份，拟证明原、被告于2014年11月19日就常州市金坛区西下坵别墅A-305号房屋达成买卖合同，双方对房屋的价款、过户、违约责任等进行了约定。2、被告与第三人签订的房屋买卖合同复印件，拟证明被告对房屋拥有处分权。3、收条2份，拟证明被告已经收到原告支付的购房款530万元。4、承诺书1份，拟证明被告承诺于2015年10月30日前将房屋过户给原告。5、房产证和土地使用权证复印件各1份，拟证明第三人已经将房屋出让给被告。6、供电公司的收款收据和发票各1份，拟证明原告已经实际占有房屋。被告对上述证据的真实性均无异议。第三人对证据1、2、3、4、5、6的真实性不予认可；本院对上述证据的认证如下：对于证据1、3、4，上述证据均系被告出具，第三人并非经手人，被告对上述证据的真实性无异议，故本院对证据1、3、4真实性予以确认；对证据2、5，虽然第三人对该证据的真实性不予认可，但是第三人在答辩陈述“第三人系房屋的实际所有人及登记的所有人，被告与陈闯文签订的房屋买卖合同并未实际履行”，实际上第三人已经自认了房屋所有权登记及陈闯文与被告签订房屋买卖合同的事实，故本院对证据2、5的真实性予以确认；对证据6，该证据有供电部门盖章确认并有合法有效发票相印证，本院对证据6的真实性予以确认。以下为被告向本院提交的证据材料以及原告、第三人的质证意见和本院的认证意见。1、收条1份、银行汇款凭证2份，拟证明第三人陈闯文已经收到被告的购房款530万元。2、情况说明2份，拟证明购房款530万元系被告委托马鞍山市博望区朝平建材经营部、葛锁庆代为支付陈闯文。被告对上述证据未发表质证意见。第三人对证据1真实性无异议，对证据2的真实性不予认可。本院认为上述证据相互印证，且第三人认可已经收到购房款530万元，故本院对上述证据的真实性予以确认。根据原、被告、第三人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈闯文、赵清系夫妻关系。座落于常州市金坛区西下坵别墅A-305号房屋登记在陈闯文、赵清名下。2013年11月6日，周海林与陈闯文签订房屋买卖合同书1份，约定：甲方（陈闯文、赵清）同意将西下坵别墅（产权证号常金字00110609号）房屋出售给周海林，房屋价款530万元，甲方接到乙方要求办理过户手续后10日内配合将房屋过户至乙方或者乙方指定的第三人。周海林在该合同乙方落款人处签名，陈闯文在甲方落款人处签名并代赵清签名。2013年11月5日，周海林支付购房款530万元，陈闯文出具收条1份。2014年11月19日，周海林与邓江伟签订房屋买卖合同书1份，约定：周海林同意将西下坵别墅A-305号房屋出售给邓江伟，房屋价款530万元，因房屋登记在陈闯文、赵清名下，邓江伟付清购房款后，周海林让陈闯文、赵清将房屋过户至邓江伟名下；周海林收到购房款时将房屋交付邓江伟；周海林如拒不办理过户手续或逾期交付房屋，每日按房屋总价的10%承担违约金，逾期30日，视为根本违约，周海林按房屋总价的30%支付违约金。截止2015年5月21日，邓江伟将全部购房款530万元支付周海林，周海林向邓江伟出具收条2份。2015年9月16日，周海林向邓江伟出具承诺书1份，该承诺书载明：周海林已经于2014年11月19日将房屋交付邓江伟，邓江伟已经进行了设计和装修，周海林承诺于2015年10月30日前将房屋过户至邓江伟名下。另查明，原告邓江伟于2015年对诉争房屋进行了装修并实际居住。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2014年11月19日签订的房屋买卖合同书以及被告与第三人陈闯文于2013年11月6日签订的房屋买卖合同书，系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，属合法有效，原、被告及第三人均应按合同的约定履行义务，故原告要求被告和第三人协助办理房屋所有权及国有土地使用权过户手续，有事实和法律依据，本院予以支持。关于第三人辩称陈闯文与被告签订房屋买卖合同时，未取得房屋共同有人赵清的同意，事后也未获得赵清的追认，故原告无权要求第三人协助办理房屋过户手续，本院认为，根据《婚姻法解释（一）》第十七条规定：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，2013年11月6日，周海林与陈闯文签订房屋买卖合同书，陈闯文代赵清在合同书中签字，后周海林又将房屋出售给邓江伟，至原告起诉到本院，时间已有3年之久，其间，邓江伟对房屋进行了装修并入住，赵清也知晓上述情况，但是未提出异议，原、被告有理由相信陈闯文系代表夫妻两人作出的共同意思表示，故本院对被告辩称不予支持。关于违约金，原、被告在房屋买卖合同书中明确约定了违约金，且周海林承诺于2015年10月30日前将房屋过户至原告名下，但是房屋至今未完成过户手续，被告行为构成违约，应当承担违约金，因被告已按照合同约定交付房屋，原告也未提交证据证明因被告迟延办理房屋过户手续造成损失，故双方约定的违约金过分高于实际损失，庭审中，被告对原告主张的违约金不予认可且不同意承担，因此，本院依法对原、被告约定的违约金进行调整，依据被告违约行为的过错程度、违约时间等因素，本院酌定被告应承担的违约金为500000元。关于律师代理费，原告要求被告承担律师代理费50000元，但是没有提交必要的证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、第三人陈闯文、赵清于本判决生效之日起30日内配合被告周海林将常州市金坛区西下坵别墅A-305号房屋所有权及国有土地使用权过户至被告周海林名下。二、被告周海林于本判决生效之日起60日内配合原告邓江伟将常州市金坛区西下坵别墅A-305号房屋所有权及国有土地使用权过户至原告邓江伟名下。三、被告周海林于本判决生效之日起30日内支付原告邓江伟违约金500000元。四、驳回原告邓江伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19720元、保全费5000元，合计24720元，由原告邓江伟负担13597元，由被告周海林负担11123元。（被告周海林负担的案件受理费原告邓江伟已预交，被告周海林应与上述义务同时履行，一并给付原告邓江伟）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币1643元。（上诉法院开户银行：江苏银行常州分行营业部；账号：80×××63；收款人：江苏省常州市中级人民法院）。审 判 长  黄 贤人民陪审员  朱小华人民陪审员  王春芳二〇一七年五月二十五日书 记 员  王于吉