福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第545号
上诉人（原审被告）林铭煌，男，1972年12月30日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托代理人黄长江，福建大易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）漳州亨立物业服务有限公司，住所地漳州市水仙大街亨立大厦一层。
法定代表人苏建国，董事长。
委托代理人郑秀燕，福建元光律师事务所律师。
上诉人林铭煌与被上诉人漳州亨立物业服务有限公司（以下简称漳州亨立物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林铭煌的委托代理人黄长江，被上诉人漳州亨立物业公司的委托代理人郑秀燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，漳州亨立物业公司系漳州市芗城区亨立苑小区物业服务公司，漳州市芗城区亨立大厦处于芗城区亨立苑小区范围，林铭煌系漳州市芗城区亨立大厦1幢2层的业主，该房屋建筑面积1531.75平方米，用于经营餐饮服务。2006年11月14日，漳州亨立物业公司与漳州亨立房地产开发有限公司签订《亨立苑前期物业服务合同》，合同约定：漳州亨立房地产开发有限公司聘选漳州亨立物业公司对芗城区亨立苑小区提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中商业物业的收费标准为0.8元／月·平方米。合同签订后，漳州亨立物业公司为林铭煌所在的亨立苑小区提供了物业服务。根据合同约定，林铭煌每月应缴的物业服务费为1225.4元（1531.75平方米×0.8元／平方米）。2012年10月23日，漳州亨立物业公司在漳州市佳信公证处的公证下，通过邮政特快专递向林铭煌邮寄了一份《物管费催缴函》，向林铭煌催缴自2005年1月起至2012年9月止的物业管理费，林铭煌拒收了该邮件，在本案审理过程中，漳州亨立物业公司、林铭煌双方均确认该邮件于2012年10月23日退回。自2010年10月23日起至2013年9月22日止的物业服务费，林铭煌至今未向漳州亨立物业公司交纳。
原审认为，漳州亨立物业公司与漳州亨立房地产开发有限公司签订《亨立苑前期物业服务合同》，内容合法有效，对全体业主具有约束力，漳州亨立物业公司已为林铭煌提供物业管理服务，双方之间存在物业服务合同关系，林铭煌应当支付相应的物业服务费用。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交是业主承担欠费责任的前提，物业服务企业必须经书面催交才可起诉欠费的业主。在本案中，漳州亨立物业公司在公证机关的公证下通过邮寄的方式向林铭煌发出书面催交，其已履行了书面催交的前提义务。林铭煌以其未看到具体催缴内容为由而主张漳州亨立物业公司未履行书面催交义务，但经查，该状况系因林铭煌拒收漳州亨立物业公司所邮寄的书面催缴函而导致，并不能因此而否定漳州亨立物业公司积极履行书面催交义务的行为，否则，必将增大物业服务企业主张物业服务费用的难度与举证的不可执行力，故对林铭煌该方面的辩解主张，不予支持。但漳州亨立物业公司在本案中进行书面催交的，仅截止至2012年9月，故对漳州亨立物业公司诉讼请求中自2012年10月23日起至2013年9月22日止的物业服务费，因漳州亨立物业公司未履行书面催交的先行义务，对该部分诉求不予审理支持。对于林铭煌所辩解的漳州亨立物业公司未对其提供相关物业服务，其自身承担了众多费用，故不应交纳物业服务费的意见，经查，漳州亨立物业公司作为漳州市芗城区亨立苑小区的物业服务公司，其已对整个小区包括林铭煌提供了应有的物业服务内容，林铭煌虽自身亦对相关方面支付费用，但属于其因自身经营餐饮服务而必须或扩大的支出，并不能据此否定漳州亨立物业公司所提供的物业服务内容。且依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，林铭煌的该部分辩解意见，亦不能作为其拒交物业服务费用的理由，对林铭煌该部分意见，不予支持。漳州亨立物业公司于2012年10月23日向林铭煌发出书面催缴函，系属权利人提出要求，依法产生诉讼时效中断的法律效果，漳州亨立物业公司主张自2010年10月23日起的物业服务费，并未超过诉讼时效，予以保护支持。漳州亨立物业公司要求林名煌自其起诉之日（2013年12月31日）起至林铭煌实际交纳管理费之日止按中国人民银行规定的基准利率计付利息，亦合法有据，予以支持。综上，林铭煌应支付漳州亨立物业公司自2010年10月23日起至2012年9月22日止的物业服务费共计28184.2元（1225.4元／月×23月），并自2013年12月31日起至实际交清物业服务费之日止按中国人民银行规定的基准利率计付利息给漳州亨立物业公司。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百四十条，国务院《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、林铭煌应于判决生效之日起十日内支付漳州亨立物业服务有限公司自2010年10月23日起至2012年9月22日止的物业服务费28184.2元，并自2013年12月31日起至实际交清物业服务费之日止按中国人民银行规定的基准利率计付利息给漳州亨立物业服务有限公司。二、驳回漳州亨立物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费872元，减半收取436元，由漳州亨立物业服务有限公司负担184元，林铭煌负担252元。
一审判决后，上诉人林明煌不服判决，向本院提起上诉。
上诉人林明煌上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定被上诉人已尽到事先书面催交义务，认定事实不清。被上诉人邮寄的《物管费催缴函》虽经公证处公证证明且邮寄出的快递被拒收，但邮寄快递封面没有注明内件是什么，上诉人不知道快件内为何物，也起不到事先催收的作用。被上诉人没有证据证明有将《物管费催缴函》贴在大门边，即使有粘贴也不能视为已经进行催缴，不符合法律规定的合理性要求。一审法院认定被上诉人对整个小区包括上诉人提供了应有的物业服务内容，判决上诉人向被上诉人交纳物业服务费同样是认定事实不清，且适用法律错误。从上诉人购买该物业开始，被上诉人就要求上诉人所经营的酒店不纳入小区物业管理范围之内，由上诉人自己管理，所需的管理费用，也均有上诉人自己承担。上诉人在使用物业过程中，与上诉人有关的物业消防设备、设施的维修、养护费用、物业公共部位的维修养护费用、车辆停放管理费等费用按照《前期物业服务合同》约定应由被上诉人承担，但最后均由上诉人自己承担，原审将此费用认定为与上诉人自身经营的餐饮服务而必须或扩大的支出，同属认定事实错误。被上诉人没有按照合同约定提供物业管理服务，上诉人也没有享受到被上诉人提供的物业管理服务，因此有权拒交物业费。被上诉人2012年10月23日所谓的催缴函由于不具备合法的形式要件，根本没有起到任何向上诉人进行催缴的作用和效果，也就不能引起诉讼时效的中断。即使被上诉人有权要求物业费，也只能从被上诉人起诉之日2014年1月6日倒推2年，即从2012年1月6日到2014年1月6日期间的部分能得到法律的保护，从2013年10月23日到2014年1月5日期间所拖欠的物管费也超过诉讼时效。原审法院以2012年9月22日之后的物管费尚未进行事先书面催缴为由，对时效期间进行人为的隔断，并以此为由认定本案有存在诉讼时效中断因此不超过诉讼时效，也属于认定事实不清和适用法律不当。
被上诉人漳州亨立物业公司答辩称：被上诉人系依法取得营业执照的合法物业服务企业。2006年11月14日，被上诉人与建设单位亨立房地产开发有限公司签订《亨立苑前期物业服务合同》，为亨立苑小区提供物业服务至今，上诉人林铭煌购买的亨立大厦二层属于亨立苑小区。因此，上述合同对上诉人具有约束力。被上诉人为上诉人代交水电、为上诉人提供车辆停放管理，对物业共用的消防设施设备进行管理、维修等等，被上诉人已经按照合同约定及相关规定提供服务，上诉人应交纳物业费。上诉人是经营酒店的，其与经营性有关的必须或者扩大的支出，如经营性垃圾的处理费及保安秩序维护费等费用，理应由上诉人自己承担，被上诉人没有义务承担。自上诉人购房至今，上诉人就从未交纳过一次物业费，欠费以来，被上诉人多次上门催讨，上诉人就是故意不缴交物业费，被上诉人不得已根据法律的规定通过公证处向上诉人送达《物业费催缴函》进行书面催交，至于上诉人称其未看到具体催缴的内容，不是被上诉人未将函件送达至上诉人手中，而是由于上诉人拒收导致的，不能否认被上诉人积极的履行书面催交义务的行为。被上诉人于2012年10月23日向上诉人书面催缴，引起诉讼中断，诉讼时效重新计算，因此主张自2010年10月23日起的物业服务费，并未超过诉讼时效。
案经本院审理，上诉人对原审查明的事实中“根据合同约定，被告林铭煌每月应缴的物业服务费为每月1225.4元”有异议，认为前期合同并无约定上诉人向被上诉人交纳物业服务费，无约定合同主体。被上诉人对原审查明的事实无异议。对原审查明的其它事实无异议部分，本院予以确认。
本案争议的焦点：一、上诉人是否应当向被上诉人交纳物业管理费。二、被上诉人请求上诉人交纳物业管理费是否超过诉讼时效。
一、上诉人是否应当向被上诉人交纳物业管理费的问题。
本院认为，被上诉人作为亨立苑小区的物业服务企业，上诉人购买的亨立大厦二层属于亨立苑小区。上诉人认为被上诉人要求上诉人所经营的酒店不纳入小区物业管理范围之内，由上诉人自己管理，但又未能提供证据证明其主张，因此该主张依据不足。上诉人虽自身亦对污水处理费、安保费、消防设施设备维修、更新等相关方面支付费用，属于因上诉人经营餐饮服务而必须或扩大的支出，并不能否认被上诉人给予上诉人提供共用设施设备维修、养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、代收代缴水电费等服务。被上诉人根据《亨立苑前期物业服务合同》约定为上诉人提供了物业共用设施设备维修、养护和管理，代收代缴水电费、车辆停放管理等物业服务，上诉人作为物业服务的实际受益者，理应按照合同约定交纳物业管理费。上诉人认为被上诉人未尽到事先书面催交义务的问题，本院认为，被上诉人已经在公证机关的公证下通过特快专递邮件的方式向上诉人邮寄《物管费催缴函》且寄件人姓名为亨立物业，但因上诉人拒收的原因未能收到《物管费催缴函》，被上诉人也向漳州市芗城联合人民调解委员会要求调解其与上诉人的物业管理纠纷，也因上诉人拒不到场接受调解，导致调解程序终止。因此，被上诉人已经多次主动积极的向上诉人主张物管费，上诉人未能收到书面物管费催缴材料的过错不在于被上诉人。
二、被上诉人请求上诉人交纳物业管理费是否超过诉讼时效的问题。
本院认为，物业服务费是连续性的债务，尽管各期债务确因时间经过而逐渐产生，而非在合同签订时就已形成，但由于其系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的继续性债权的统一约定，因此各期履行的债权实际具有整体性和关联性，诉讼时效应从最后履行期限届满之日起算。因此，被上诉人要求上诉人支付从2010年10月23日至2013年9月22日的物业管理费并未超过诉讼时效。
综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费872元，由上诉人林铭煌承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡钟麟
审 判 员 廖书茵
代理审判员 许伟森
二〇一五年五月五日
书 记 员 康少敏
附主要法律条文：
1《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。