四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川凉中民终字第253号
上诉人（原审原告）李正凯，男，39岁。
委托代理人古晓杰，四川衡星律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人（原审被告）邓雨超，男，38岁。
委托代理人肖礼财，四川衡星律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原审被告沈学军，男，41岁。
上诉人李正凯与上诉人邓雨超、原审被告沈学军合同纠纷一案，不服四川省甘洛县人民法院（2014）甘民初字第377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月16日受理后，依法组成合议庭于2015年2月6日公开开庭审理了本案。上诉人李正凯及其委托代理人古晓杰，上诉人邓雨超及其委托代理人肖礼财，原审被告沈学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年1月19日，李正凯和邓雨超等10户人与刘功元签订《共建房协议》，该协议约定，刘功元将原所购买的张堂兴的住房地基（甘国有94第0081号）国有土地使用证，占地面积250.9平方米提供给李正凯和邓雨超等10户人全额投资建房并主导办理所需建房相关手续，刘功元不出分文。房屋建成后刘功元应分得四套住房，投资的李正凯和邓雨超等10户人各分得一套住房。新房建成后，刘功元协助李正凯、邓雨超等10户办理权属下的住房产权证、土地使用证等，一切费用由李正凯和邓雨超等10户人自行支付。李正凯和邓雨超等10户人在《共建房协议》上签名。邓雨超与沈学军系亲戚关系。同年11月30日，李正凯分别与邓雨超等9户人签订了《共建房协议》，该协议由邓雨超的姐夫沈学军签名。协议主要约定，按每平方米1280.00元出资给李正凯，由李正凯负责管理修房事务。房屋修好后，邓雨超分得第六楼靠北面住房一套。建筑面积与分摊共114.3536平方米（其后实得103.89平方米），邓雨超需出资146373.00元（实际应出资132979.20元）。房屋修好后，办理各成员的房产证和土地使用证所需的一切费用由邓雨超出资给李正凯，并在邓雨超支付李正凯所需费用后，由李正凯负责为邓雨超代办以上两证。邓雨超房屋所涉及的水表和电表及水、电、闭路的入户费用和相关费用邓雨超自己支付。该协议第八条还约定违约金：“邓雨超若未按时交清各项应交的款项，邓雨超应按日向李正凯支付逾期应付款的万分之十五的违约金。”协议签订后，李正凯按协议约定履行合同义务，并于2010年12月25日前将修建完工的房屋交给了邓雨超，邓雨超将房屋装修后进住至今，且分别于2010年12月30日、2011年11月21日，同年2011年11月24日，先后向李正凯支付了130000.00元建房款。邓雨超应向李正凯支付建房款132979.20元，邓雨超支付了130000.00元，剩余2979.20元未付。同时，李正凯为邓雨超垫付了水表及安装费（14户用了19020.00元，其中邓雨超应分摊19020.00元÷14＝1358.57元）。电表和变压器的购买安装和校对费用（14户共用了17660.00元，其中邓雨超应分担17660元÷14＝1261.40元）。以上三项共计6089.19元。李正凯于2012年6月20日张贴通知，要求邓雨超付款未果，遂诉至法院。庭审中，李正凯表示同意调解，但邓雨超不同意调解，致使本案调解未成。
以上事实有李正凯提供的李正凯、邓雨超双方2010年11月30日签订的《共建房协议》、甘洛县自来水公司开具的水表安装发票、电表和变压器购买发票和收据、交费通知、邓雨超提供的交130000.00元建房款给李正凯的收据及李正凯、邓雨超双方的陈述在案佐证，足以认定。
李正凯原审诉讼请求：1、请求人民法院依法判令邓雨超、沈学军支付李正凯共建房房款2979.20元；2、水、电表款860.00元；防盗门差价880.00元；4、代缴土地出让金2708.00元；5、水安装户分摊1100.00；6、电安装户分摊928.57元。六项合计9395.77元。并判令邓雨超、沈学军支付从2010年12月25日至判决之日按9395.77元计算，每日万分之十五的违约金。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。李正凯、邓雨超签订的《共建房协议》系双方的真实意思表示，协议主要内容合法有效，应受法律保护。协议签订后，李正凯、邓雨超均应按照协议的约定履行各自的义务。本案中，房屋建成完工后，邓雨超向李正凯交纳了建房款130000.00元，李正凯向邓雨超出具了书面的收条。按照协议约定，共建房单价为1280.00元／㎡，实际交付给李正凯的房屋总面积为103.89㎡，总房款为1280元／㎡×103.89㎡＝132979.20元，邓雨超实际已交130000.00元，还应欠132979.20元-130000.00元＝2979.20元。依照双方约定，应由邓雨超负担的费用有：办理房产证和土地使用证的费用，房屋所涉及的水表和电表及水、电、闭路的入户费用，根据李正凯提供的合理开支票据，其中，水表安装费（14户共用了19020.00元，应由邓雨超承担的19020.00元÷14＝1358.70元），电表和变压器的购买安装的相关费用：14户共用了17660.00元，其中邓雨超应分担17660.00元÷14＝1261.42元。以上三项共计5599.32元，邓雨超装修进住房屋后未全额支付李正凯此款，构成违约。现李正凯要求邓雨超支付未付的5599.32元费用的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。但邓雨超辩称违约金过高，认为约定违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关司法解释（二）的规定，且邓雨超违约没有给李正凯造成实际损失，要求认定违约条款无效的抗辩理由成立，予以支持。李正凯主张的土地出让金和防盗门差价，邓雨超辩称合同中没有相关约定，不应由其承担。对此，李正凯未提供其他证据予以佐证，为此，本院认为，邓雨超的抗辩理由成立，应予以支持。庭审中，邓雨超辩称其房屋是从刘功元处以买卖形式取得所有权，不是从李正凯手中取得所有权。为此，本院认为，根据2013年7月2日邓雨超向刘功元出具的承诺书中的内容，李正凯的这一抗辩理由不具有真实性，原审法院不予采纳。邓雨超、李正凯系亲戚关系，沈学军代表邓雨超与李正凯签订共建房协议，之后邓雨超承认沈学军的签字行为，故沈学军在本案中不承担民事责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、邓雨超应于判决生效之日起十日内给付李正凯房款、水表安装、电表和变压器的购买安装费用共计5599.32元；二、驳回李正凯提出的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由邓雨超负担。
上诉人李正凯对（2014）甘民初字第377号民事判决不服，上诉称，请求依法判决：1、邓雨超支付李正凯购买防盗门880元的差价款；2、邓雨超支付李正凯2708.00元的土地出让金；3、邓雨超按《共建房协议》承担每日万分之十五的违约金。主要理由：李正凯一审主张的由李正凯为邓雨超垫付的防盗门差价880.00元未得到支持。因全部委托共建人当初在建房时口头约定由修建方安装的每户防盗门价格为500.00元，但经大家商量后决定另外安装质量更好、价格更贵的防盗门，因此产生的差价由李正凯垫付，在邓雨超给付李正凯建房款时由各户一并补给李正凯，新安装防盗门是共建成员和李正凯一起到黄巧红所开门市处为包括邓雨超在内的十户共建户选购的，每道门最低价格为1380.00元。邓雨超家安装的就是价格最低的1380.00元的大前门牌丙级防盗门，修建该房屋的魏天锋、卖防盗门的商家黄巧红等人可证明。李正凯一审主张的由李正凯为邓雨超垫付的国有土地出让金2708.00元未得到法院支持。2010年11月30日邓雨超的姐夫沈学军代签的《共建房协议》第二条约定：房屋修好后，办理各成员的房产证和土地使用证所需的一切费用由邓雨超出资给李正凯，并在邓雨超支付给李正凯所需费用后，由李正凯负责为邓雨超代办以上两证。按照该条明确约定，办理土地使用证的一切费费应由邓雨超支付。李正凯为邓雨超垫付了土地出让金，邓雨超应按合同约定支付给李正凯。李正凯一审按《共建房协议》主张每日万分之十五的违约金也未得到法院支持。依据相关法律应支持李正凯的逾期利息。综上，请法院依法改判。
针对上诉人李正凯的上诉请求及理由，邓雨超答辩称：双方系买卖合同关系，邓雨超支付了相应的对价后，对方就有义务交付房屋并过户。本案的合同性质根本不是所谓的共建房合同关系，更不是所谓的委托代理合同法律关系。若是共建合同法律关系，那么李正凯就应对所修建的房屋成本进行核算，才能确定所修房屋的成本单价是多少，而不可能在签订协议时就已经约定好了房屋修建单价，且与其他共建成员的价格不一致。如果是委托关系，根据委托的性质来看，委托行为是指被代理人将代理权授予代理人的行为，委托行为是一种单方行为，即只要被代理人作出授权的意思表示，代理人就享有了代理权。如果代理人不原意接受代理权，可以辞去委托。同时，正因为委托授权是一种单方法律行为，所以在授权之后，被代理人也可以随时撤回授权。那么在房屋修建完成后，李正凯与邓雨超之间的委托关系就已经结束，在邓雨超没有委托李正凯办理除修建房屋之外的其他事务的情况下，李正凯也无权代为行使邓雨超的权利。纵观全案的事实情况，李正凯的行为及上诉理由根本不符合常理。邓雨超与李正凯签订的共建房协议是为了方便李正凯办理产权给邓雨超，在此之前根本没有此意思表示，就是为了其办理产权，才配合李正凯签订了共建房协议。因邓雨超与李正凯发生的是买卖合同法律关系，按照交易习惯，李正凯应当承担水、电、气三通的义务，邓雨超在履行支付相应对价后，就没有义务再为其承担所谓的防盗门、国有土地出让金等费用，否则不符合公平原则。本案的发生，皆是李正凯与邓雨超以及其他购房户未协商好办理产权的费用才导致本次诉讼。李正凯作为房产开发人，其有义务承担诸如营业税、城市维护建设税等税种，但为了规避承担相应的费用，达到不承担纳税的目的，才签订了共建协议。即使是双方的协议成立，因违反法律强制规定，即经营者应当承担相应纳税义务的规定，涉及到的规避纳税义务的条款亦无效。综上，李正凯的上述请求没有事实依据，也不符合规定，请求二审法院发回重审。
上诉人邓雨超对（2014）甘民初字第377号民事判决不服，上诉称，请求：1、撤销原审法院判决，将该案发回重审；2、一、二审诉讼费全部由李正凯承担。主要理由：一审法院认定事实不清。本案诉争的《共建房协议》所指的房屋实际上系李正凯在刘功元处购得屋基（甘国有94第0081号）《国有土地使用证》）后修建，由刘功元分得四套，被上诉人分得10套。随后，李正凯将其所分得的房屋在不同的时间段分别卖给了邓雨超等9户人，邓雨超自始没有与李正凯共建房屋意思表示，邓雨超等人与李正凯于2010年1月19日、2010年11月3日签订的《共建房协议》以及邓雨超与李正凯于2010年11月30日签订的《共建房协议》都是李正凯称为了方便办理各购买方（包括邓雨超）产权而签订的。邓雨超与李正凯于2010年11月30日签订的《共建房协议》，其性质为买卖合同关系，而不是一般的共建合同关系。从共建关系性质来看，共建顾名思义就是共同修建，那么该房屋的修建就应当是共担风险，共享利益，房屋建成后李正凯就应当对该房屋修建的成本进行核算，由此确定各成员依据修建每平方成本对自已所获得的房屋面积承担出资义务，就不应当在签订《共建房协议》时约定邓雨超的房屋面积单价为1280.00元／平方米，这不符合常理。如果李正凯与邓雨超系共建合同关系，那么为何对房屋的修建成本不进行核算，而仅以水表及安装、电表及变压器进行平摊。事实上，为配合李正凯将产权尽快办理给邓雨超，应李正凯的要求，邓雨超向刘功元出具承诺书，该承诺书明确写明其购得此房是在李正凯手中购得，该份承诺书尾部有李正凯亲笔签名的同意办理及李正凯的字样。由此证明双方是买卖关系。一审法院判决依据不足且适用法律错误，前述已充分说明邓雨超与李正凯之间所产生的民事法律关系为买卖合同关系，一审法院依据共建法律关系认定邓雨超承担给付义务是适用法律错误。一审法院程序违法，本案案情复杂，不应以简易程序进行审理。另，一审法院认定证据违反证据规则。综上，请求撤销原判决、发回重审。
针对上诉人邓雨超的上诉请求及理由，李正凯答辩称：邓雨超一审强调合同无效，如果无效，双方应互返财产并各自承担损失。该案通观全部合同条文产生的是共建法律关系，根据相关法律规定，本案不是严格意义上的委托代建纠纷，李正凯受其他共建人委托与刘功元签订了《共建房协议》，邓雨超又与李正凯单独签订了《共建房协议》，把时间写在了之前的2010年11月30日，合同标的单价、权和义务和其他共建人基本一致。双方对本案的事实部分是没有争议的。邓雨超虽然是后期补签的两份《共建房协议》，但邓雨超追认了该两份协议的全部权利义务，应为有效。双方除了在合同中约定了主体工程单价外，还附条件约定了三通的相关造价等一切费用。2010年底相同地段的砖混结构的经济适用房每平方的造价高达1650.00元，李正凯不可能按每平方1280.00元卖给邓雨超，综上，邓雨超的行为是赖账，如果协议无效，那么应由双方各自返还并承担各自的损失。
原审被告沈学军的意见与上诉人邓雨超一致。
在二审审理中，上诉人李正凯提交如下证据：
第一组：照片、黄巧虹证人证言。用以证明购买防盗门的880.00元差价，应由邓雨超支付。
第二组：批复说明。用以证明用以建房的土地是合法取得，李正凯与邓雨超系共建房关系。
第三组：批复、建设用地批准书。用以证明已缴纳土地出让金的事实，每方米金额为199.00元。邓雨超应支付2708.00元的土地出让金给李正凯。
针对上诉人李正凯二审提交的新证据，邓雨超质证认为：对第一组证据有异议，防盗门是对方擅自购买，未经过邓雨超等人同意，邓雨超等人对此事不知道。对第二组证据认为与本案的共建房合同没有关联性。对第三组证据的证明事项有异议，该合同是买卖关系，土地出让金邓雨超不应承担。
上诉人邓雨超在二审中提交了如下证据：
李隆军证人证言、张玉龙证人证言、蒋德芳证人证言。用以证明房屋系买卖关系。
李正凯针对以上证人证言质证认为，对真实性有异议，各方均为共建房关系，根据协议约定，邓雨超应支付未给付的款项。
二审查明的事实与一审查明事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。
另查明，李正凯将原约定500.00元的防盗门购买为1380.00元的防盗门，未取得邓雨超的同意。按照《共建房协议》约定，邓雨超应承担的土地出让金为2708.00元。
本院认为，关于李正凯上诉请求邓雨超支付购买防盗门的差价880.00元。李正凯认为根据口头约定，购买500.00元的防盗门由李正凯自行承担，但在安装防盗门的过程中经其他共建人同意购买了1380.00元的防盗门，差价880.00元则应由邓雨超承担。由于双方签订的《共建房协议》中并无相关内容约定，同时，李正凯亦不能举出充足有效的证据证明有关价差一事已经取得邓雨超的同意。因此，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，李正凯上诉请求邓雨超支付购买防盗门差价880.00元的主张不能成立，本院不予支持。关于李正凯上诉请求邓雨超支付相应的土地出让金。根据双方签订的《共建房协议》第二条约定：“房屋修好后，办理各成员的房产证和土地使用证所需的一切费用由邓雨超出资给李正凯，并在邓雨超支付给李正凯所需费用后，由李正凯负责为邓雨超代办两证”，土地出让金属办理土地使用证所需的相关费用，故邓雨超应当支付李正凯土地出让金2708.00元。李正凯的该项上诉请求成立，本院予以支持。关于李正凯上诉请求邓雨超承担每日万分之二十五的违约金主张。由于双方对应付款项产生争议，并未形成结算结果，因此，邓雨超的未付款行为不构成违约，李正凯要求邓雨超承担违约责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。邓雨超要求撤销原判决、发回重审的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院查明事实基本清楚，审判程序合法，适用法律正确，但处理结果部分欠妥，本院依法予以变更。结合二审中当事人提交的新证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持四川省甘洛县人民法院（2014）甘民初字第377号民事判决第二项即驳回李正凯的其他诉讼请求；
二、变更四川省甘洛县人民法院（2014）甘民初字第377号民事判决第一项即“邓雨超应于本判决生效之日起十日内给付李正凯房款、水表安装、电表和变压器的购买安装费用共计5599.32元”为“邓雨超应于本判决生效之日起十日内给付李正凯房款、水表安装、电表和变压器的购买安装费用及土地出让金共计8307.32元”；
三、驳回邓雨超的上诉请求。
二审案件受理费50元，由李正凯负担10元，邓雨超负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶庆华
审 判 员 姜奋飞
代理审判员 赵 娜
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 马 亚
附本判决适用的法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。