云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终651号
上诉人（原审原告）：李继祖，男，1945年12月26日出生，汉族，住云南省昆明市富民县，
委托诉讼代理人：杨明艳，东盟法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人(原审被告):安静波，女，1962年12月24日生，住云南省昆明市富民县，
委托诉讼代理人：张萍，黎阳法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人李继祖因与被上诉人安静波返还原物纠纷一案，不服云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县人民法院（2016）云0128民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李继祖上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：被上诉人虽与上诉人签订房屋买卖合同，但是镇城居民不得购买农村房屋的有关政策规定，该份房屋买卖合同无效；被上诉人为达到占有房屋为目的，伪造证据，一审法院未作充分调查。综上，请求二审法院依法判决。
被上诉人安静波辩称：一审判决认定事实清楚，上诉人依法不享有诉争房产的所有权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原告李继祖一审起诉请求：1、要求被告返还原告被被告侵占15年的房屋产权；2、清算15年当中被告收取的租金及租金利息返还原告；并由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：1997年6月24日，原告李继祖在担任云南省富民县大营城镇建筑工程公司（已注销）法定代表人期间，以公司名义与富民县永定街道办事处大营村委会第九村民小组（以下简称九组）签订《合作建房协议书》，约定由九组提供场地，云南省富民县大营城镇建筑工程公司出资共建“互惠楼”，房屋竣工后各享有50%的产权，双方均可出租、转让。“互惠楼”用地属九组集体所有，至今未办理国有土地使用权登记。建房期间，原告李继祖以公司名义与被告安静波于1997年12月21日签订《买房契约》，约定将该楼楼下临街铺面两间以29000元的价格出售给安静波。后被告安静波于1997年12月25日实际支付了房屋价款58000元。2000年3月30日，李继祖又以富民县大营城乡建筑有限公司（已注销）名义与安静波签订《买房契约》，约定将该楼原所售两间临街铺面上面的两间住房出售给安静波永久所有。安静波同日交清了房款。2000年5月20日，李继祖以富民县大营城乡建筑有限公司的名义通知安静波将此楼靠原大营信用社一方的楼上、下共四间移交给安静波永久使用，后安静波实际于2002年3月28日对该房占有、管理、使用并出租该房至今。2007年8月14日，因安静波获知所管理的房屋产权已被登记于王爱贵名下，故以要求确认其与李继祖所签买房协议合法有效并办理过户手续诉至法院，审理中，因其得知该房的产权登记系经几当事人之间的转让行为所致，故又以“确认几当事人之间不法转让互惠楼的协议无效”诉至法院。另经审理查明：李继祖担任法定代表人的云南省富民县大营城镇建筑工程公司于1999年6月17日经富民县大营镇人民政府同意转制为个体私营企业，在公司法定代表人的交接过程中，公司与李继祖以会议纪要的方式明确了互惠楼的产权属李继祖所有，与公司无关，其债权债务由其偿还。后李继祖另与他人成立了云南省富民县大营城乡建筑公司，该公司于2001年6月8日经申请变更为富民县大营城乡建筑有限公司，于2004年7月21日变更为富民县腾达建筑工程有限公司，后又于2005年12月5日变更为富民腾达商贸有限公司并于2006年10月16日申请注销，期间，李继祖一直担任上述公司的法定代表人，其个人对公司的出资均包括用涉案的互惠楼一半产权作实物出资，且在公司清算注销后已作清退。互惠楼建成后，因建设用地属村集体所有，故该房产权登记于九组名下，但九组对该楼与李继祖各享有一半产权自始认可。互惠楼在建盖过程中，李继祖因资金紧张向王顺昌、蒋彩英借款115000元，后因借款偿还问题诉至富民县人民法院，双方于2001年9月25日达成调解协议。此后，因李继祖未能按期赔还借款本息，双方在申请法院执行期间于2002年3月21日自行达成协议，约定李继祖将互惠楼中属于自己的一半产权作价350000元抵债给王顺昌、蒋彩英所有，后王顺昌、蒋彩英按此协议一直占有、管理、使用李继祖份额中除安静波管理使用部分的房屋至今。2000年7月17日，杨咏明向信用社借款350000元，九组以涉案的互惠楼为其借款作抵押并办理了房屋抵押登记。借款到期后，因杨咏明未履行还款义务，信用社诉至法院，经富民县人民法院主持调解，双方于2005年4月12日达成协议：由杨咏明于调解书生效后10日内偿还信用社借款350000元及利息；若杨咏明到期不能偿还，则用九组设定抵押房产的一半，即以楼梯为界（楼梯共用），靠原信用社一侧的楼上、楼下共12间房屋以折价或者拍卖、变卖所得清偿借款本息（该案2010年8月4日富民县人民法院裁定再审，原民事调解书再审期间中止执行）。后信用社未向法院申请执行，于2005年5月19日与九组及杨咏明协商达成《财产分割协议》，约定用调解书明确的互惠楼的一半产权折价257000元抵偿信用社的借款，余款由杨咏明继续偿还。三方还约定由九组配合信用社到房管部门办理互惠楼的房产产权分割过户手续，办理完毕后，属九组的产权证由其自行保管。2005年5月23日，信用社向富民县房地产管理所提出办理过户申请，过程中又与杨咏明之弟杨咏靖达成房屋《买卖合同》，将九组折价抵债的互惠楼房产作价120000元变卖给杨咏靖并申请办理过户手续。2005年6月22日，富民县房地产管理所依据申请办理了互惠楼的房产产权分割登记手续，将该楼的一半房屋产权人登记为九组，另一半房屋产权人变更登记为杨咏靖，向杨咏靖颁发20050258号房屋所有权证。后杨咏靖于2005年6月23日偿清了欠信用社的借款本息共374150元。2007年4月27日，李继祖因起诉九组要求将其房产份额归属其所有未果，遂委托王爱贵与杨咏明、杨咏靖及原大营城镇建筑工程公司人员尹舜禹就杨咏靖取得的房屋产权及双方之间的原欠债务问题协商达成了《房屋产权归属协议》，约定由李继祖一次性支付所欠杨咏明的债务117000元后，杨咏明、杨咏靖于付款之日将所取得的房屋产权过户给李继祖。此后，王爱贵在该协议尚未实际履行、房屋产权尚未发生变动的情况下于2007年5月24日以自己的名义与他人签订了《房屋买卖协议书》，约定将该房产中的楼上、下三间以230000元的价格出卖给他人，并收取了他人交付的定金及过户费40000元，随后王爱贵又以李继祖无钱履行《房屋产权归属协议》为由与杨咏靖另行协商，并和李明于2007年6月5日与杨咏靖达成《房屋转让协议》，约定由王爱贵支付房款117000元购买杨咏靖所取得的互惠楼房产。后双方于2007年6月6日向富民县房地产管理所提出过户申请，李继祖与其妻亦在所有权登记申请书上签字表示同意。2007年6月18日，富民县房地产管理所向王爱贵及其共有人李明颁发了20070535号《房屋所有权证》。后王爱贵和李明未能及时将协议出卖给他人的互惠楼部分房产过户给他人，他人于2007年7月31日向富民县人民法院起诉，要求王爱贵将房产过户至其名下。2007年8月1日，王爱贵以要求王顺昌、蒋彩英腾房为由诉至富民县人民法院。富民县人民法院作出（2007）富民初字第364号民事判决驳回王爱贵对王顺昌、蒋彩英的诉讼请求。王爱贵向昆明市中级人民法院上诉。2015年3月25日，昆明市中级人民法院作出（2011）昆民三终字第668号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。
安静波得知其管理使用的房屋产权登记在王爱贵名下后，向富民县人民法院起诉，请求确认2005年5月19日《财产分割协议》、2005年6月22日《买卖合同》及2007年6月5日《房屋转让协议》无效。富民县人民法院作出（2008）富民初字第447号民事判决：确认九组与信用社及杨咏明于2005年5月19日签订的《财产分割协议》无效；确认信用社与杨咏靖2005年6月22日签订的《买卖合同》无效；确认杨咏靖与王爱贵、李明2007年6月5日签订的《房屋转让协议》无效。李继祖、王爱贵、李明不服该判决，向昆明市中级人民法院上诉。2010年8月30日，昆明市中级人民法院作出（2009）昆民一终字第798号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。王爱贵向云南省高级人民法院申请再审，云南省高级人民法院2013年8月7日作出（2013）云高民申字第323号《民事裁定书》，裁定：驳回王爱贵的再审申请。安静波、王顺昌、蒋彩英于2011年12月以富民县政府、住建局2007年6月作出的20070535号《房屋所有权证》侵害其合法权益为由，向富民县人民法院提起行政诉讼，请求撤销该证。昆明市中级人民法院裁定禄劝彝族苗族自治县人民法院管辖，禄劝彝族苗族自治县人民法院审理认为，原告超过起诉期限，违反最高人民法院“未对首次转移登记起诉，而对后续转移登记行为起诉的，人民法院不予受理”的规定，裁定驳回原告的起诉。原告上诉后，昆明市中级人民法院2012年9月5日作出（2012）昆行终字第49号《行政裁定书》，以未对首次转移登记起诉为由维持一审裁定。2013年4月17日，昆明市中级人民法院受理安静波、王顺昌、蒋彩英不服富民县政府、住建局2005年6月22日作出颁发20050258号房屋所有权证的行政行为提起的行政诉讼，2014年8月4日作出（2013）昆行初字第00011号《行政判决书》，判决：确认富民县政府、住建局作出20050258号房屋所有权证的房屋登记行政行为违法。2013年6月6日，昆明市中级人民法院受理安静波、王顺昌、蒋彩英不服富民县政府、住建局2007年6月18日作出颁发20070535号房屋所有权证的行政行为提起的行政诉讼，2014年8月4日作出（2013）昆行初字第00013号《行政判决书》，判决：撤销富民县政府、住建局作出20070535号房屋所有权证的房屋登记行政行为。该案第三人王爱贵、李明向云南省高级人民法院上诉，云南省高级人民法院2014年11月24日作出（2014）云高行终字第83号《行政判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。2011年12月27日，西山区人民法院受理王爱贵诉安静波、李继祖确认合同无效纠纷一案，王爱贵诉请：1、确认安静波、李继祖就诉争房屋签订的《买房契约》无效；2、安静波排除妨碍，腾还房屋，赔偿经济损失。2015年5月5日，西山区人民法院作出（2012）西法民初字第53-1号《民事裁定书》，以王爱贵无法律上的利害关系为由裁定驳回王爱贵的起诉。王爱贵向昆明市中级人民法院上诉，昆明市中级人民法院2015年7月2日作出（2015）昆民一终字第390号《民事裁定书》，裁定：驳回上诉，维持原裁定。
此后，原告李继祖分别以物权保护纠纷起诉九组，请求：被告赔偿原告10年维权的经济损失每年1万元，共10万元，并由被告承担本案诉讼费。以返还原物纠纷起诉信用社，请求：1、把互惠楼50%的房产证办给原告；2、被告给付原告10年上访的费用，每年5000元，共50000元；3、由被告承担本案诉讼费。以返还原物纠纷起诉王顺昌、蒋彩英，请求：1、被告限期腾出强占的房屋返还给原告；2、被告赔偿原告自2002年3月21日至2015年7月22日的房屋占用损失每月30000元；3、被告赔偿原告自2015年7月22日至腾出房屋返还原告之日止的房屋占用损失每月30000元；并由被告承担本案诉讼费。以返还原物纠纷起诉安静波，请求：1、要求被告返还原告被被告侵占15年的房屋产权；2、清算15年当中被告收取的租金及租金利息返还原告；并由被告承担本案诉讼费。审理中，王爱贵、李明以对案件诉争房屋与其有法律上的利害关系为由，申请作为原告李继祖起诉安静波返还原物纠纷案、原告李继祖起诉王顺昌、蒋彩英返还原物纠纷案的第三人参加诉讼。
庭审结束后，原告向一审法院要求变更诉讼请求，1、确认富民大营城乡有限公司与安静波签订的关于大营互惠楼的买卖合同无效，安静波持有的富民大营城乡有限公司1997年12月25日的收条、2000年3月30日的收条无效；2、被告停止侵权、排除妨碍、在判决生效一星期之内腾出房屋返还原告；3、被告赔偿原告自2002年3月21日至2016年7月21日的经济损失每年按21000元计算；4、被告赔偿原告自2016年7月21日起至腾出房屋之日止的经济损失每年按25000元计算。
一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一零六条规定：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国物权法》第三十二条规定：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告出资，九组出地，双方共建了互惠楼，九组对互惠楼与原告李继祖各享有一半产权自始认可，虽然因建房用地属于集体土地，原、被告至今未取得不动产权属证书，但原告对本案诉争的互惠楼就地上建筑物依法享有权利。建房期间，原告李继祖以公司名义与被告安静波于1997年12月21日签订《买房契约》，约定将该楼楼下临街铺面两间以29000元的价格出售给安静波。后被告安静波于1997年12月25日实际支付了房屋价款58000元。2000年3月30日，李继祖又以富民县大营城乡建筑有限公司（已注销）名义与安静波签订《买房契约》，约定将该楼原所售两间临街铺面上面的两间住房出售给安静波永久所有。安静波同日交清了房款。2000年5月20日，李继祖以富民县大营城乡建筑有限公司的名义通知安静波将此楼靠原大营信用社一方的楼上、下共四间移交给安静波永久使用，后安静波实际于2002年3月28日对该房占有、管理、使用并出租该房至今。其一、对原告变更诉讼请求的问题。因其在庭审结束后才向一审法院提出，不符合变更诉讼请求的时限要求，一审法院不予处理。其二、对王爱贵、李明申请作为第三人参加诉讼的问题，因其所举证据不能证实案件诉争房屋与其有法律上的利害关系，一审法院另行予以裁定驳回。其三、本案被告基于与原告的买卖合同关系而占有、管理、使用并出租本案诉争房屋，富民县人民法院作出的（2008）富民初字第447号民事判决是：确认九组与信用社及杨咏明于2005年5月19日签订的《财产分割协议》无效；确认信用社与杨咏靖2005年6月22日签订的《买卖合同》无效；确认杨咏靖与王爱贵、李明2007年6月5日签订的《房屋转让协议》无效。该判决经昆明市中级人民法院作出（2009）昆民一终字第798号《民事判决书》，判决维持原判。上述生效判决中虽然有对相关买卖关系的论述，但并非针对本案原、被告买卖合同的效力问题作出的裁判，是否无效应经审理后才能作出认定，而对此问题尚未经过审理裁判，不应依据上述判决就认定双方的协议无效，进而主张腾房、赔偿。其四、对物的占有、使用、收益，是实现所有权的部分权能，不等同于所有权或称产权。本案诉争的标的物是房屋，从物的分类上属于不动产。按物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案被告虽基于买卖合同关系，支付相应价款后对诉争房屋占有、使用、收益，但至今未取得不动产权属证书，尚不能认定其已对诉争房屋享有所有权。故原告要求被告返还被被告侵占15年的房屋产权依据不足。现原告主张的被告未付过原告购房款无充分证据证实，与一审法院查明的事实不符，其主张一审法院不予采纳。为此，原告的诉讼请求证据不足，不能成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一零六条，《中华人民共和国物权法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李继祖的诉讼请求。
双方当事人在二审中无新的证据提交。上诉人对一审判决认定的案件事实有异议，但其并没提交证据证明其的异议主张，故其异议观点不能成立。被上诉人对一审认定的案件事实无异议。经二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院依法予以确认。
本案争议的焦点是：被上诉人安静波占有诉争房屋是否有事实依据？
本院认为，本案上诉人以公司名义与被上诉人曾于1997年12月21日签订《买房契约》，约定将诉争房屋楼下临街铺面两间以29000元的价格出售给被上诉人。后被上诉人又于1997年12月25日实际支付了房屋价款58000元。2000年3月30日，上诉人李继祖又以富民县大营城乡建筑有限公司（已注销）名义与被上诉人签订《买房契约》，约定将该楼原所售两间临街铺面上面的两间住房出售给被上诉人永久所有。被上诉人当天交清了房款。2000年5月20日，上诉人以富民县大营城乡建筑有限公司的名义通知被上诉人将此楼靠原大营信用社一方的楼上、下共四间移交给被上诉人永久使用，后被上诉人实际于2002年3月28日对该房占有、管理、使用并出租该房至今。本案被上诉从基于与上诉人的买卖合同关系而占有、管理、使用并出租本案诉争房屋，针对本案上诉人与被上诉人的买卖合同是否无效应经审理后才能作出认定，而对此问题尚未经过审理裁判，不应认定双方的协议无效。
综上所述，李继祖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李继祖负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊金华
审判员 晏云锋
审判员 宋 婕
二〇一七年四月七日
书记员 石 瑾