宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初1573号
原告：谢元辉，男，1982年1月24日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
委托代理人：钟景德，浙江导司律师事务所律师。
被告：胡洁云，女，1984年7月10日出生，汉族，住宁波市江北区。
原告谢元辉为与被告胡洁云房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月28日诉至本院，因涉及鉴定，故本院先于同日立（2015）甬海立预字第66号案件受理，后于2016年4月19日正式立案受理。本案依法适用简易程序，由审判员葛艳君独任审判。审理中，原告申请对涉案房屋装修价值进行评估，本院依法委托宁波威远资产评估有限公司进行评估。本案于2015年11月18日组织双方进行证据交换，又于2016年5月20日公开开庭进行了审理，原告谢元辉的委托代理人钟景德、被告胡洁云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢元辉起诉称：2013年9月初，原告准备开婚纱店，通过中介介绍，原告看了被告在中介备案的位于宁波市海曙区紫薇巷53号商铺，被告称其拥有该房屋的产权，有权对外出租。因为系通过第三方中介介绍，原告对房屋权属并未怀疑。原、被告及第三方中介于2013年9月5日签订了《商铺租赁合同》，约定了第一年第二年每年租金为52000元，以后逐年递增，押金3000元，商铺系白坯，原告自行装修，合同期限从2013年9月7日至2018年9月6日。合同签订后，原告支付了3000元押金和第一年租金52000元，并立即进行装修，共花费近100000元。2014年9月6日，原告又向被告支付了2014年9月6日至2015年9月6日的房租52000元。但2015年春节过后，中国人民解放军浙江省宁波军分区后勤部（以下简称军分区）找到原告，称该店铺产权系军分区所有，要求原告立即腾退房屋。原告找到被告后，被告仍称房屋是其所有，并表示会处理好。但直至军分区起诉并判决后，被告仍未处理好。法院判决认定涉案房屋产权归军分区所有，并判令原告腾退房屋及支付相应的占有使用费。原告认为，被告没有涉案房屋的产权，没有处分权，故其与原告签订的合同无效，被告收取的房屋应当退还原告。原告对涉案房屋按合同签订的五年租期标准进行装修，所支出的装修费用被告应当予以赔偿。原告店铺经营期间投入了大量的金钱和精力宣传推广，搬迁换址后必将受到影响，被告应赔偿原告部分经营损失。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：一、确认原、被告双方于2013年9月5日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告返还租赁费107500元和押金3000元，赔偿利息损失6000元；三、被告赔偿中介费2000元；四、被告赔偿原告装修损失80000元、经营损失50000元；五、本案的诉讼费用由被告承担。
被告胡洁云答辩称：2013年9月份，原告通过中介找到被告租赁涉案房屋，当时中介在场，被告已说明房屋产权是军分区的，并出示了与军分区之间的租赁合同。虽然合同中写的是白坯，但实际房屋是已装修过的，因原告自己还要装修，故协商后在合同上写了白坯。之所以租期写了五年是因为原告怕被告向军分区续租后不再租赁给原告。当时相关的证明原告看过并签字确认。正常情况下被告与军分区的合同到期后是可以续签的，军分区也同意被告的转租行为，但被告与军分区之间的租赁合同到期后，原告提出要和军分区直接签订，被告同意，军分区也同意了，但后来是原告不签合同，且没有支付2015年开始的房租，导致之后军分区也不同意与被告签订合同，原告的损失是由原告自身造成的。被告同意退还给原告已支付的2015年1月1日至2015年9月6日之间的房租及3000元押金，对原告其他的赔偿要求不认可。原告要求赔偿装修损失，应当向法院提供装修凭证，因原告无法提供导致鉴定延期，所产生的部分租金，与被告无关。原告主张的经营损失无相关证据。综上，请求法院依法判决。
原告谢元辉为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据：
证1.商铺租赁合同一份，拟证明涉案房屋被告称是其所有，且约定了租金、租期等相关情况的事实。
证2.房租收条、押金收条各一份，银行的汇款记录二份，拟证明原告支付了2013年9月7日至2015年9月6日期间的房租及押金。
证3.个体户信用查询单一份，拟证明原告租赁的店面用于经营婚纱店的事实。
证4.民事判决书一份，拟证明涉案房屋产权属于军分区的事实。
证5.收据、协议各一份，银行查询单二份，拟证明原告为了本案的鉴定额外向军分区支付3500元房租费的事实。
证6、鉴定费发票一份，拟证明本案由相关机构进行鉴定所支付的鉴定费用。
经质证，被告对证2、证3、证6无异议，本院对上述证据予以认定。被告对证1真实性无异议，但认为该合同是中介提供的格式版本，被告并未告诉原告房屋产权是被告的；对证4真实性无异议，但认为当时和原告签订合同时，告知过原告租期超过了与军分区签订的租赁合同，并向原告出示过证明；被告对证5收据真实性没有异议，对协议及银行查询单真实性有异议，认为是因为原告无法提供相应的装修证据，才导致本案所涉的装修损失需要通过鉴定才能确定，由此产生增加的房租费与被告无关。经审查，证1系原件，对真实性本院予以认定；证4系原件，且与本案具有关联性，其记载的内容可以证明原告的待证事实，故对证4本院予以认定；证5中的收据和协议系原件，虽无军分区盖章，但签字方即是军分区与原告之间案件中军分区的委托代理人，上述两份证据可以相互印证，故本院予以认定，银行查询单系复印件，对此本院不予认定。
被告胡洁云为证明其辩称主张，向本院提供了下列证据：
证一、盛雪仙出具的委托书、租房合同及军分区于2015年11月3日出具的证明各一份，拟证明当时军分区将涉案房屋租赁给盛雪仙，盛雪仙委托被告出租房屋，原告对此是知情的，后原告申请要与军分区直接签租赁合同，军分区同意了，是原告不肯签订的事实。
证二、（2015）甬海民初字第741号案件的第二次开庭庭审笔录、证明、房产租赁证明、商铺租赁合同各一份，拟证明原告对涉案房屋是由军分区租给盛雪仙并委托被告转租，以及盛雪仙与军分区之间的租赁时间是知情的，且原告是在此情况下进行装修的事实。
证三、中国工商银行现金存款凭条一份，拟证明原告和军分区之前已经谈好要直接签租赁合同，所以军分区申请了变更承租人，并开具了银行凭条，但是后来原告又不愿意签合同且不交房租的事实。
证四、录音一份，拟证明被告多次找原告商谈，但是原告拒不调解的事实。
证五、装修合同及收款收据各一份，拟证明被告租给原告的房屋原先是装修过的事实。
证六、军分区于2016年7月14日出具的证明一份，拟证明被告原本可以与军分区签订合同，因为原告主动提出要求直接与军分区签订合同，经被告及军分区同意后，原告又自愿放弃签订，原告的损失是由原告自己导致的，应由原告自己承担的事实。
经质证，原告对证一的委托书有异议，认为盛雪仙一直未出现过；对其余证据形式上的真实性没有异议，对事实上的真实性、关联性、合法性都有异议，认为军分区与原告存在直接的利害关系，其出具的证明不可信，军分区起诉原告的时候，原告并未拖欠租金，是已超额支付的，原告一直是要求继续履行合同，军分区之前只起诉原告未起诉盛雪仙，他们之间是利益共同体，盛雪仙出具的委托也有异议，其一直没有出现过；对证二的真实性无异议，认为原、被告签订的租赁合同日期为2013年9月7日，工商备案的租赁合同日期是2013年10月14日，该份合同是在被告的要求下为了办理工商执照而写的，但被告一直声称房屋是军分区分给她的房子；对证三真实性没有异议，但认为军分区只要求原告支付租金，而不肯与原告签订租赁合同，且被告多收取的租金也没有退还；证四不能证明被告的待证事实，从对话中可以看出，原告已经向被告支付了房租，军分区又要求原告交房租，被告又没有就三方之间的问题一并协调好，没有调解的诚意；对证五不认可，认为承租前是否装修应当以租赁合同约定为准；对证六内容真实性有异议，认为原告没有越过被告直接和军分区签订合同，原告只想本合同履行完毕，军分区与本案存在利害关系，且证明的内容也与军分区起诉原告的案件相矛盾。经审查，证一盛雪仙出具的委托书、盛雪仙与军分区之间的租赁合同均系原件，上述证据与军分区于2013年11月8日出具的证明可以相互印证，故对上述证据本院予以认定，军分区于2015年11月3日出具的情况说明，因军分区此时已与原告之间就涉案房屋发生纠纷，故存在利害关系，对该份证明本院不予认定；证二记载的内容可以证明原告在办理营业执照时应当知道涉案房屋产权系军分区所有，且军分区将涉案房屋出租给盛雪仙以及军分区同意盛雪仙将房屋转租给原告，租期截止为2014年12月31日，对上述事实本院予以认定；证三与本案缺乏直接的关联性，且不能证明被告的待证事实，故对证三本院不予认定；证四记载的内容亦不能证明被告不愿意与原告进行协调，对证四本院不予认定；证五记载的内容与原、被告之间签订的租赁合同约定不一致，且无法反映具体的装修内容，被告亦未提供出租房屋时相关的照片材料予以佐证，故对证五本院不予认定；证六证明出具时，军分区已与原告之间就涉案房屋发生纠纷，存在利害关系，且军分区已以诉讼行为表示对之后的转租行为不认可，故对证六本院不予认定。
经原告申请，本院委托宁波威远资产评估有限公司对涉案房屋的装修价值进行评估，该公司出具报告书及补充说明各一份、情况说明二份。经质证，原告对鉴定报告有异议，认为评估价格过低，评估方法未考虑施工单位的利润，也没有将损耗材料考虑在内，评估基准日与实际施工日期不符，对情况说明无异议，对补充说明中评估基准日的市场价值无异议；被告认为评估价格过高，原告店铺使用的材料价格低于评估价格，灯具使用时间已超过其使用寿命，不具有剩余价值，厨房小间并未装修，不应计算装修价值。经审查，该组证据系本院依法委托评估公司做出，未违反评估的相关规范，且对双方的异议，评估机构进行了合理的答复，故对该组证据本院予以认定。
综合以上证据及各方当事人的陈述，本院认定如下事实：
位于宁波市海曙区紫薇巷51号、53号房屋登记所有权人为中国人民解放军总后勤部，军分区对涉案房屋享有管理和使用的权利，有权对涉案房屋对外出租经营。2013年3月5日，军分区将宁波市海曙区紫薇巷53号103房屋出租给案外人盛雪仙，建筑面积为54平方米，租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日，年租金33000元。后盛雪仙租金付至2014年12月31日。
2013年9月3日，盛雪仙委托被告转租上述房屋。2013年9月5日，原、被告通过中介签订《商铺租赁合同》一份，约定被告将涉案房屋出租给原告，室内装修状况白坯；租期五年，自2013年9月7日至2018年9月6日；租金第一年、第二年每年52000元，之后上浮；押金3000元等。原告于同日向被告支付押金3000元及2013年9月7日至2014年9月6日的租金52000元，后于2014年9月6日向被告支付2014年9月7日至2015年9月6日的租金52000元。
原告租得上述房屋后，在该房屋内开设了宁波市海曙洛丽塔婚纱店，工商核准时间为2013年11月8日，在办理该婚纱店营业执照期间，原告向宁波市海曙区市场监督管理局提交了由军分区出具的证明和中国人民解放军南京军区房地产管理局宁波分局出具的房地产租赁证明各一份。军分区出具的证明内容载明：宁波市海曙区紫薇巷53号103店面房为我部军产房，同意上述店面房承租人盛雪仙将该房屋出租给原告经营使用，租期截止时间为2014年12月31日，期间原告必须履行《军队房地产租赁合同》中的所有条款和相关义务责任。中国人民解放军南京军区房地产管理局宁波分局出具的房地产租赁证明内容载明：上述房屋已出租给盛雪仙，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，该项目租赁合同已报该局备案，因《军队房地产租赁合同许可证》正在办理，希望工商行政管理局凭本证明给予办理工商登记注册等相关手续。原告向宁波市海曙区市场监督管理局提供了出租人为盛雪仙，承租人为原告的《商铺租赁合同》一份，该合同约定年租金为30000元，其他约定内容基本同原告与胡洁云签订的《商铺租赁合同》一致。
2015年4月30日，军分区诉至本院，要求原告腾退涉案房屋并支付2015年1月1日起至实际腾房日的房屋占有使用费。本院于同年9月25日作出（2015）甬海民初字第741号民事判决书，支持了军分区的诉讼请求。
后原告就本案诉至法院。原告于2015年12月4日将涉案房屋交还给军分区，并于同日签订协议一份，约定：原告已将涉案房屋腾退给军分区，在鉴定评估期间，军分区不对外出租房屋，并保持装修不动，原告按照2750元/月的标准向军分区支付占有使用费，暂限定在2016年1月15日前。2015年12月23日，本院组织鉴定机构及原、被告勘验现场。原告于2015年12月31日向军分区支付了3500元。经鉴定机构评估，涉案房屋在评估基准日的全新市场价值为27757元，市场价值为15266元。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
本院认为：本案的争议焦点是：一、合同效力；二、损失金额；三、过错责任。
关于第一个争议焦点：合同效力。原告主张被告无权处分涉案房屋，故双方之间签订的租赁合同为无效合同。本院认为，根据被告提供的《委托书》、《军队房地产租赁合同》、军分区于2013年11月8日出具的《证明》、中国人民解放军南京军区房地产管理局宁波分局出具的《房地产租赁证明》及原告向宁波市海曙区市场监督管理局提供的出租人为盛雪仙、承租人为原告的《商铺租赁合同》，可以相互印证被告系受案外人盛雪仙的委托出租涉案房屋，且军分区对2014年12月31日之前的转租行为予以认可的事实。但军分区已明确表示不认可2015年1月1日起的转租行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，被告与原告签订的租赁合同期限已超过了盛雪仙与军分区之间租赁合同的期限，故原、被告之间租赁合同超过部分为无效，未超过部分为有效。有效部分已经履行完毕，故被告无需返还原告支付的2014年12月31日之前的租金，2015年1月1日之后的租金被告无权收取，且已有生效判决认定原告应向军分区支付此后的占有使用费，故被告应当向原告返还租房押金3000元及2015年1月1日之后的租金35473.97元。
关于第二项争议焦点：损失金额。原告虽主张经营损失和中介费损失，但均未提供证据予以支持，且被告对此亦有异议，故对原告上述主张本院不予支持。本院认为，本案中原告因合同部分无效所造成的损失主要是装修损失、被告无权收取部分租金的利息损失以及因评估所需合理占用房屋期间的占有使用费。关于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”原告主张按装修时的全部价值来确定损失，缺乏法律依据，本院不予支持。经评估，涉案房屋装修在评估基准日的市场价值为15266元，应根据该价值来确定原告的损失。关于利息损失，因被告无权收取2015年1月1日之后的租金，故应从收取租金时间即2014年9月6日开始计算利息损失，原告主张计算至2015年9月6日，系原告自行处分权利，未违反法律规定，本院予以准许，经核算，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，上述期间利息损失为2073.80元。关于因评估合理占用房屋期间的占有使用费，原、被告之间发生本案纠纷后，被告对原告主张的装修金额不认可，原告申请通过司法评估来确定，系案件审理的合法程序，被告主张该评估系因原告自身无法提供装修证据所致，缺乏法律依据，本院不予采纳。因评估导致原告向军分区支付的合理占用费用，即2015年12月4日至2015年12月23日（评估机构勘验现场之日）期间的占有费用1774.19元本院予以认定。评估机构勘验完评估现场后，原告可以将房屋返还给军分区，故此后的占有费用为原告自行扩大的损失，对该部分损失本院不予支持。综上，原告因合同部分无效所导致的损失为19113.99元。
关于第三项争议焦点：过错责任。合同部分无效导致的损失，应根据原、被告双方的过错程度来确定赔偿责任。被告在签订合同时应当明知约定的租赁期超过其有权转租的租赁期，其主观上存在过错。原告作为承租人在签订合同时应当谨慎审查被告对出租房屋是否具有产权或是否有权转租，且原告在2013年11月8日办理工商登记时，对盛雪仙与军分区之间租赁期应当已经知晓，若原告在此时提出主张，则不会造成上文所认定的相关损失，但原告并未提出异议，故原告对损失的造成存在过错。结合原、被告在合同签订及合同履行过程中的具体情形，本院酌定原、被告各50%分担上述损失即各承担9557元。原告要求被告赔偿上述金额之外的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告胡洁云向原告谢元辉返还租房押金3000元、2015年1月1日之后的租金35473.97元；
二、被告胡洁云向原告谢元辉赔偿损失9557元；
上述两款合计后，被告胡洁云应向原告谢元辉支付48030.97元，该款于本判决生效之日起十日内支付。
三、驳回原告谢元辉的其他诉讼请求。
案件受理费4975元，减半收取2487.50元，由原告谢元辉负担1999.50元，被告胡洁云负担488元；鉴定费2000元，由原告谢元辉和被告胡洁云各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 员 葛艳君
二〇一六年七月十八日
代书记员 应骊珺
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条第二款已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。