广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终1463号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南宁铁西达房地产有限责任公司，住所地：南宁市高新区科园东五路8号419室，组织机构代码：74797984-3。
法定代表人：唐犹豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：廖玉琼，广西安信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘华扬，男，1956年9月13日出生，汉族，住浙江省天台县。
被上诉人（原审第三人）：叶咏涯，男，1972年10月3日出生，汉族，个体户，住浙江省台州市。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邱志强，广西诺尔律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁军华，广西诺尔律师事务所律师。
上诉人南宁铁西达房地产有限责任公司（以下简称铁西达公司）因与被上诉人潘华扬、叶咏涯商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日受理后，依法组成合议庭，并于2016年6月27日公开开庭进行了审理。上诉人铁西达公司的委托诉讼代理人廖玉琼，被上诉人潘华扬、叶咏涯的共同委托诉讼代理人邱志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人铁西达公司上诉称：一、一审法院在审理本案中明显偏袒被上诉人。1、潘华扬在长达三年诉讼中从未向法院提供和叶咏涯签有任何转让房屋或代付房款的约定的证据和证词，但一审法院却于2015年3月份主动找潘华扬作笔录，诱导其作证词来对抗已经既成的未能履行支付购房款的违约事实。2、一审法院主动向广西银监会发函了解银行按揭审批相关流程并把回函作为混淆案情真相的理由。事实上，银监会令2010年第2号文与本案的按揭贷款没有任何联系。二、至今为止，被上诉人都不能提供上诉人公司财务开具的财务收据和发票，仅用上诉人公司法定代表人个人写的收据作为替代公司财会实际收款收据，违背了财务最基本的流程和对付款凭证的要求。三、一审对2011年8月23日三方签订的《备忘录》断章取义只选择对被上诉人有利的条款，没有对该《备忘录》的关键条款是否履行进行审理。四、一审仅以2011年9月22日唐犹豪写给叶咏涯的收款收据就认定收到了余款是错误的。唐犹豪已于2014年以书面证词表明根本没有收到该款，上诉人公司财务至今亦尚未收到该笔款，一审没有查明事实就草率认定已付清购房款是错误的。五、银象公司支付给铁西达公司的款项并非叶咏涯支付的购房款，一审认定事实错误。1、银象公司支付给铁西达公司的款项，在转账凭证上载明的用途均为往来款，未注明是购房款。银象公司也不认同这是其代叶咏涯支付的款项，唯独有一张载明的是购房款。2、原银象公司股东构成中有上诉人公司法定代表人唐犹豪的妻子叶林莎。当初该公司在和现崇左市政府五象岭住宅区诉争中取得了500亩土地使用权，现转让给广东恒大地产使用，有些款项是公司股权被广东恒大收购后的土地收益部分，现一审完全认定为购房款，实属张冠李戴，严重侵害了上诉人的合法权益。3、一审以现在被上诉人已占用房屋使用权作为合同房款已经支付完毕为依据进行推理是错误的。本案争议的是产权而非使用权，该房卖给被上诉人交由其使用与否与交完购房款办理产权证并不矛盾，一审推理交房给了被上诉人就等于被上诉人已经付清了房款是错误的。综上，请求撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人潘华扬形式上的《商品房买卖合同》及解除上诉人与被上诉人叶咏涯实际上的《商品房买卖合同》，判决被上诉人潘华扬搬离讼争房屋并将讼争房屋归还给上诉人，诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人潘华扬、叶咏涯共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
潘华扬向一审法院起诉请求：1、铁西达公司于判决生效后十日内为潘华扬办理房屋所有权登记手续，履行转移房屋所有权义务；2、本案诉讼费由铁西达公司承担。
铁西达公司一审法院反诉请求：1、解除铁西达公司与潘华扬、叶咏涯签订的关于南宁市友爱南路8号金之岛城市广场×A座×5层×0501号房的《商品房买卖合同》；2、潘华扬、叶咏涯搬离南宁市友爱南路8号金之岛城市广场×A座×5层×0501号房，并将该房屋归还铁西达公司；3、反诉诉讼费由潘华扬承担。
一审法院认定事实：南宁市友爱南路8号金之岛城市广场系铁西达公司开发建设，铁西达公司已取得该楼盘的商品房预售许可证。于2010年9月17日取得《商品房现售备案证明》［南房商备字（20l0）第×02029344号］。2006年，叶咏涯在担任南宁银象房地产开发有限责任公司法定代表人期间，与铁西达公司达成口头协议，由其向铁西达公司购买了金之岛城市商业广场A座第五、六、七、八、九层写字楼及部分住宅。之后，叶咏涯又将金之岛城市商业广场A座第六层楼整体退回了铁西达公司，本案涉案房屋位于金之岛城市广场A座第五层写字楼范围内。之后，叶咏涯与潘华扬就买卖上述房屋中的×A座×5层×0501号房事宜达成口头协议，约定由叶咏涯将×0501号房转卖给潘华扬，潘华扬直接将首付款支付给叶咏涯，剩余房款通过银行按揭的方式支付。由于叶咏涯与铁西达公司之间未签订书面的商品房买卖合同，于是，潘华扬（××）与铁西达公司（××）于2006年12月12日就0501号房的买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》，约定：××购买位于南宁市友爱南路×8号金之岛城市广场第×A座×5层×0501号房，建筑面积共163.43平方米，套内建筑面积109.14平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3700元，总金额604691元；××以银行按揭方式付款，××在签署本合同时交纳首期款，共占房价的30%计181691元，剩余房款占全部价款的70%，此款由××向银行申请按揭，共计423000元；××应当在2006年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付××使用；××应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按第2、3项处理，即2、××不退房，××按已付房价款的0.1%向××支付违约金；3、因××原因（含××未付清应付房款、不及时向××领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关材料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得房产权属证书的，由××承担全部责任。此外，合同还就其他事项进行了约定。潘华扬、铁西达公司均在该合同上签字盖章。合同签订后，铁西达公司将上述房屋交付给潘华扬使用至今。该合同于2006年12月22日办理了备案登记，合同备案编号为B0626929。潘华扬（借款人）于2007年2月17日与中国工商银行股份有限公司南宁市朝阳支行（贷款人）签订了一份《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款人同意向借款人发放以下个人购置住房贷款，金额为423000元，贷款用于购买坐落于友爱南路×8号金之岛城市广场×A座五层×0501号房，房屋建筑面积163.43平方米，贷款期限为10年；借款人授权贷款人将贷款一次划入户名为“徐庆”的账户（账号：21×××53，开户行：工行朝阳）。铁西达公司作为保证人在该合同上加盖了公章。当天，中国工商银行股份有限公司南宁市朝阳支行将423000元发放至徐庆账户，该账户为叶咏涯所指定的银行账户。合同签订后，潘华扬为涉案房屋办理了按揭登记手续，抵押权人为中国工商银行股份有限公司南宁市朝阳支行。此后，潘华扬依约偿还了银行贷款，至今尚未偿还完毕。2011年8月12日，铁西达公司向潘华扬出具了一份《支付房款凭据》，载明：“××南宁铁西达房地产有限责任公司与××潘华扬于2006年12月12日签订《商品房买卖合同》（合同备案编号B0626929），该合同××已付清房款，同意予以办理房产证。”2011年8月22日，叶咏涯（乙方）与铁西达公司（甲方）为确认其购买前述房屋的相关事宜，双方共同签署了一份《备忘录》，载明：乙方以陈勇坚等16户自然人名义向甲方购买金之岛城市商业广场A座第五、七、八、九层写字楼及部分住宅，实际成交价款共为19506348元；乙方为了办理按揭贷款需要，要求甲方签订《商品房屋买卖合同》总价款为26689260元，合同价款与实际成交价款差额为7182912元；乙方同意支付前述合同价款差额部分应缴的税款861949元；乙方整体购买上述四层楼后，对外出售或办理房产证时，应支付给甲方500000元手续费。叶咏涯委托案外人陈勇坚在该合同上签字捺印，铁西达公司在该合同上加盖了公章，案外人南宁市立宏工贸有限公司作为叶咏涯的担保人在该合同上加盖了公章。2011年9月22日，叶咏涯将现金860000元交付给铁西达公司的法定代表人唐犹豪，唐犹豪向叶咏涯出具了收款凭据。潘华扬主张至今仍未取得涉案房屋的相关产权证，遂诉至一审法院，请求铁西达公司于判决生效后十日内为潘华扬办理房屋所有权登记手续，履行转移房屋所有权义务。铁西达公司认可涉案房屋现已具备了办理房屋产权证的条件，但铁西达公司主张潘华扬和叶咏涯未支付购房款，遂提出反诉，请求：1、解除铁西达公司与潘华扬、叶咏涯签订的关于南宁市友爱南路8号金之岛城市广场×A座×5层×0501号房的《商品房买卖合同》；2、潘华扬、叶咏涯搬离南宁市友爱南路8号金之岛城市广场×A座×5层×0501号房，并将该房屋归还铁西达公司。在诉讼过程中，经一审法院向有关部门查询，未发现本案标的物存在一房二卖的情形。
一审法院另查明，关于购房款支付问题。潘华扬在诉讼中提交了银象公司于2006年8月28日至11月15日期间分七次转账23579210元给铁西达公司的支付凭证，以及银象公司出具的关于该公司转账给铁西达公司的钱款属于叶咏涯自有资金的情况说明，并主张该款是用于支付涉案房屋的购房款，叶咏涯予以确认。铁西达公司主张该款属其他经济往来，但未提供双方存在其他经济往来的证据。至于贷款转入“徐庆”账户的去向问题，叶咏涯认可其收到了该笔款项。
一审法院还查明，银象公司于2005年11月24日注册成立，原法定代表人是叶咏涯，后于2007年12月3日变更其法定代表人为石磊；于2010年5月6日变更其股东、发起人为恒大地产集团南宁有限公司。银象公司于2013年1月15日向一审法院出具《关于向铁西达公司转账的情况说明》，载明：“我公司曾在2006年下半年受叶咏涯先生的委托，代为向南宁铁西达房地产有限责任公司转账，共有8笔转账交易，金额共计26779210元。以上资金均为叶咏涯先生自己筹集用于支付向铁西达公司购买房产的购房款，本公司只是代其支付。”
一审法院认为：关于合同主体及合同效力问题。本案中，叶咏涯先从铁西达公司处购买了涉案房屋，之后又将该房屋转卖给潘华扬，由于叶咏涯与铁西达公司之间未签订正式的商品房买卖合同，故潘华扬从叶咏涯处购买该房屋时便直接与铁西达公司签订了《商品房买卖合同》，铁西达公司明知该情形并予以认可。结合潘华扬办理银行按揭贷款时，放款对象为叶咏涯指定的银行账户，且铁西达公司作为保证人在潘华扬与银行签订的《个人购房借款／担保合同》上加盖了公章，亦说明了铁西达公司知悉并同意叶咏涯将涉案房屋转卖给潘华扬的事实。经一审法院向中国银行监督管理委员会广西监管局了解了银行按揭贷款审批的相关流程，在《个人贷款管理暂行办法》（银监会令2010年第2号）施行以前，相关规定中没有对贷款支付管理作出明确规定，贷款支付方式由贷款银行与借款人在贷款合同中约定，或由贷款银行根据风险控制的要求来确定。因此，银行按照贷款合同约定将贷款支付给借款人的交易对象，符合法律规定，且潘华扬在办理了按揭贷款手续之后亦按时偿还银行贷款至今，不存在涉嫌经济犯罪的情形。由此可见，叶咏涯从铁西达公司购买涉案房屋后再转卖给潘华扬，后潘华扬与铁西达公司签订《商品房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同，故该合同直接约束潘华扬和铁西达公司，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。铁西达公司作为房屋××，应负有向××交付合同标的物所有权的合同义务；相应的，潘华扬作为商品房买卖合同的当事人，则享有请求铁西达公司交付房屋所有权的合同权利。
关于涉案房屋的购房款是否已经付清的问题。本案中，虽然潘华扬未能提交铁西达公司出具的正式发票，但其提交了铁西达公司于2011年8月12日出具的支付房款凭据，该凭据上写明潘华扬已经付清房款，并同意办理房产证。此外，潘华扬还提交了《备忘录》、铁西达公司法定代表人出具的收款凭据以及银象公司转账给铁西达公司的支付凭证，且银象公司亦出具了情况说明证实该公司转账给铁西达公司的钱款属于叶咏涯的自有资金，这一系列证据形成了完整的证据链，足以证实铁西达公司已经收到了涉案房款的事实。假设铁西达公司真的未收到房款，但铁西达公司认可其已在合同签订后不久便已交付房屋给潘华扬使用，铁西达公司作为卖房人，其在买房人未交购房款的情况下便交付房屋，显然不符合常理。并且，在铁西达公司未提交证据证明其只是开具凭据未实际收到款项的情况下，认定叶咏涯已经向铁西达公司履行了支付房款的义务。铁西达公司辩称其收到银象公司的转账款项并非本案购房款，但在铁西达公司未提交证据证明银象公司与其之间有另外的资金往来关系存在的情况下，对铁西达公司的该项辩称不予采信。结合叶咏涯认可其已收到潘华扬支付的房屋首付款，且潘华扬办理了银行按揭贷款之后，叶咏涯亦收到了银行放款的事实，认定潘华扬已向叶咏涯履行了支付房款的义务。基于此，对于铁西达公司以潘华扬、叶咏涯未支付购房款为由反诉要求解除合同并返还房屋，无事实和法律依据，应不予支持。综上，根据合同约定，××向铁西达公司付清了涉案房款，铁西达公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。本案中，潘华扬和铁西达公司双方均认可涉案房屋已在合同签订后完成了交付，现铁西达公司至今未能将办理权属登记需由其提供的相关办证资料提交产权登记机关备案，其行为已构成违约。经一审法院向有关部门核实，涉案房屋未发现有一房二卖的情况，且房屋已具备办理房产证的条件，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，铁西达公司应按合同的约定完成相关的权属登记备案手续，以便潘华扬能够取得房屋所有权证。因合同中并未约定由铁西达公司为潘华扬办理房屋所有权证，而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，铁西达公司负有协助潘华扬办理房屋所有权证及提供必要的证明文件的义务，应依法判令铁西达公司协助潘华扬办理房屋所有权证及提供必要的证明文件。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、铁西达公司将潘华扬购买的位于南宁市友爱南路×8号金之岛城市广场×A座×5层×0501号房办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并协助潘华扬办理该房屋的所有权证，提供必要的证明文件；二、驳回铁西达公司的反诉请求。案件受理费100元，反诉案件受理费50元，共计150元，由铁西达公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为：叶咏涯从铁西达公司处购买了涉案房屋后，又将该房屋转卖给潘华扬，并由潘华扬与铁西达公司直接签订《商品房买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同，各方应恪守履行。
关于涉案房屋的购房款是否已经付清的问题。首先，虽然潘华扬未能提交铁西达公司出具的正式发票，但其提交了铁西达公司于2011年8月12日出具的支付房款凭据，该凭据上写明潘华扬已经付清房款，并同意办理房产证；其次，铁西达公司在合同签订后不久便已将涉案房屋交付潘华扬使用，铁西达公司作为卖房人，并未提供证据证实其只是开具凭据而未实际收到购房款项；最后，叶咏涯认可其已收到潘华扬支付的房屋首付款，且潘华扬办理了银行按揭贷款之后，叶咏涯亦收到了银行发放的款项，说明潘华扬已向叶咏涯履行了支付房款的义务。叶咏涯与铁西达公司签订的《备忘录》、铁西达公司法定代表人出具的收款凭据、银象公司转账给铁西达公司的支付凭证，以及银象公司出具的该公司转账给铁西达公司的钱款属于叶咏涯的自有资金的情况说明，这一系列证据形成了完整的证据链，足以证实叶咏涯已向铁西达公司付清涉案购房款的事实。铁西达公司上诉主张其收到银象公司的转账款项并非本案购房款，但未能提交充足证据证明银象公司与其之间存在其他资金往来关系，故对其主张本院不予采信。综上所述，潘华扬已向铁西达公司付清涉案购房款。根据合同约定，铁西达公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。而铁西达公司交付房屋后至今未能将办理权属登记需由其提供的相关办证资料提交产权登记机关备案，其行为已构成违约。涉案房屋已具备办理房产证的条件，铁西达公司应按合同的约定完成相关的权属登记备案手续，并协助潘华扬办理房屋所有权证及提供必要的证明文件的义务。铁西达公司以潘华扬、叶咏涯未付清房款为由要求解除合同并返还房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人铁西达公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元（上诉人铁西达公司已预交），由上诉人铁西达公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
审 判 员 赵 东
代理审判员 陈 杨
二〇一六年九月二十日
书 记 员 刘永胜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。