上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1840号
上诉人（原审被告）上海卓能房地产有限公司，住所地上海市长宁区XX路XX号XX楼XX座。法定代表人李永芬，执行董事。委托代理人杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。委托代理人杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海市长宁区九九园业主委员会，住所地上海市长宁区XX路XX弄XX室旁。负责人姚辉君，主任。委托代理人余扬杰，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室，系上海市长宁区九九园业委会成员。上诉人上海卓能房地产有限公司因其他所有权纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第2421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭于2016年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人上海卓能房地产有限公司（以下简称卓能房产公司）的委托代理人杜跃平，被上诉人上海市长宁区九九园业主委员会（以下简称九九园业委会）的负责人姚辉君及委托代理人余扬杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2000年11月7日，经上海市人民政府出具沪府土用【2000】第677号关于批准上海卓能房地产有限公司建设商品住宅工程收回土地使用权实施内资出让的通知，言明：经查，上海XX总公司为建设商办综合楼工程，经沪府土征（1994）417号通知批准使用国有土地5,856平方米，现上海卓能房地产有限公司申请上述土地由该公司调整建设普通商品住宅。经审核，为上海卓能房地产有限公司调整建设普通商品住宅工程，依法收回上述XX路XX弄图示范围5,856平方米国有土地使用权，由市房地资源局实施国有土地使用权有偿出让。卓能房产公司系上海市长宁区XX路XX号九九园小区（以下简称九九园）商品房开发商。2000年11月21日，卓能房产公司取得上海市长宁区城市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》，建设单位为卓能房产公司前身上海A有限公司，建设项目名称为新建高层住宅，建设规模22,302平方米，建筑物名称高层住宅A幢、B幢、地下停车库。2002年4月，卓能房产公司在上海市房地产转让、过户、登记申请表中就建筑物名称填写九九园地下室、汽车库、商场及辅助用房。2001年1月，经上海市长宁区城市规划管理局出具建设工程规划许可证，批复由卓能房产公司在上海市长宁区XX路XX号建造门卫及管理用房（即本案系争房屋），建筑面积386平方米，该许可证于2002年5月因卓能房产公司取得大产证而注销。2002年3月，经上海市房屋土地管理局出具房屋土地测绘技术报告书，在房屋面积认定综合成果表中记载管理房建筑面积362.53平方米，其中底层建筑面积181.94平方米，二层建筑面积180.59平方米。2002年4月17日，上海市长宁区商品住宅维修基金管理办公室向卓能房产公司发出商品住宅维修基金交款通知书，表示九九园物业管理区域包括系争房屋在内建筑面积21,642.84平方米（其中车库面积为零）应交维修基金人民币（以下币种相同）1,060,487.17元，在维修基金分户清册中记载管理用房建筑面积362.53平方米，个人维修基金为零。2002年5月17日，卓能房产公司取得沪房地市字（2002）第004520号上海市房地产权证，附记记载1号全幢（建筑面积11381.86平方米）、2号全幢（建筑面积9,898.37平方米）、管理房（建筑面积362.53平方米，类型为其他），竣工日期均为2002年3月。上海市长宁区XX路XX弄XX、XX号房屋状况及产权人信息、土地状况信息中，房屋及土地的权利人均为卓能房产公司，其中管理房建筑面积362.53平方米，总层数2，所有权来源为新建；宗地（丘）面积5,867平方米，土地用途住宅；备注中注明为新建商品房，1号楼名义层为28层，4、13、14、24层跳空，全幢建筑面积包括地下室面积462.83平方米；2号楼名义层为22层，4、13、14跳空，全幢建筑面积包括地下室面积374.92平方米；开发商维修基金已付清。九九园商品房建成并对外销售，提供物业管理服务单位由卓能房产公司子公司上海B有限公司承担，实行前期物业管理服务至今。自九九园业主委员会成立后，新一届业委会于2013年改选成立。因卓能房产公司至今未与物业及九九园业委会就管理房办理交接手续，九九园业委会于2014年1月向法院提起诉讼，因需要进一步举证而撤回起诉，现九九园业委会再次诉讼来院。经实地勘察，系争房屋包括小区门卫室及配电间，底楼前半间由中山西路上街沿的房门单独进出，现空置；其余房门及通道经小区进出，底楼后半间一部分共同作为九九园业委会办公、小区阅览室、老年人活动室之用，另一部分为物业公司人员堆放物品及电瓶车之用；二楼房间空置。另查明，系争房屋一层前半部分房屋与二楼房屋由卓能房产公司一度对外出租，卓能房产公司自认其中一层前半部分房屋在2013年8月、9月收取两个月租金，月租金为6,000元，后解除租赁合同。九九园业委会对此无异议。九九园业委会诉称，上海市长宁区XX路XX弄商品房即九九园原系卓能房产公司开发建造，2002年5月取得大产证，载明上海市长宁区XX路XX弄XX号楼建筑面积11,381.86平方米，2号楼建筑面积9,898.37平方米，管理房建筑面积为362.53平方米，土地共用面积5,867平方米。九九园商品房全部销售完毕后，九九园业委会于2004年9月13日依法成立，但卓能房产公司一直没有按照相关法律规定将上述建筑面积为362.53平方米的管理房移交九九园业委会管理，长期霸占小区管理房及公共用房至今不予移交，多次将系争管理房出租他人开设网吧或商铺，属于全体业主的巨额资金被非法侵占，致使长期以来九九园小区物业服务合同无法签订，物业管理处于无序状态。九九园业委会多次向卓能房产公司交涉要求其移交小区管理用房均遭到卓能房产公司拒绝。我国物权法规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。系争房屋属于九九园小区的管理用房，卓能房产公司的行为严重侵犯了九九园业委会的利益，故九九园业委会要求：1、判令卓能房产公司移交上海市长宁区XX路XX弄建筑面积362.53平方米管理用房的使用权（包括门卫室）；2、卓能房产公司将上海市长宁区XX路XX弄管理用房部分出租的租金合计140,000元支付给九九园业委会（自2011年4月至2013年5月出租所得租金）；3、卓能房产公司将上述管理用房部分出租的租金支付给九九园业委会（自2013年8月至2013年11月所得租金，以每月7,700元计算）。卓能房产公司辩称，九九园小区系2001年竣工的商品房建设工程，系争房屋权利登记在卓能房产公司名下，权利人为卓能房产公司，产权登记为管理房，而2004年后才出现物业管理用房的概念。卓能房产公司未将系争房屋的面积分摊到小区各业主，维修基金也是卓能房产公司交纳，系争房屋不适用当前出台的法律规定，根据相关司法解释，卓能房产公司已在2004年向九九园业委会移交了约50平方米管理用房以供九九园业委会和物业使用，故不同意九九园业委会的全部诉讼请求。一审审理中，九九园业委会表示系争管理房是按照规划中标准配置而建造，管理房性质与物业管理用房性质一致，卓能房产公司建造时曾申请建商场及辅助用房，但未获批准，当时虽然没有物业管理用房概念，但系争房屋就是批给九九园用于小区专属管理上的，且系争房屋建造在小区共用土地上，应为全体业主共同使用，九九园业委会坚持诉请。卓能房产公司则认为管理房与物业管理用房是两个不同的概念，根据相关规定，建设单位应按不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%标准配置物业管理企业用房，按不低于建筑面积30平方米标准配置业主委员会用房。事实上，卓能房产公司已经按照当时的规定将不低于50平方米的房屋移交给九九园业委会作为物业管理用房使用，调解的话愿意将系争房屋底层181.94平方米全部移交给九九园业委会，九九园业委会如不接受，则恳请法院驳回九九园业委会全部诉讼请求。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。原审认为，物业管理用房是对物业小区进行管理的必要设施，住宅出售单位应当提供物业管理区域必需的物业管理用房。本案系争房屋于2002年3月竣工，根据相关规定，1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。本案中九九园业委会主张应按照规划中配置的标准提供即系争房屋全部，而卓能房产公司认为应按照后者即规划中未配置的，以物业管理区域实际使用状况予以提供。双方围绕管理房及物业管理用房争执不下。鉴于系争房屋卓能房产公司在最初建造时，是以商场及辅助用房向规划部门申请，但经批复仅许可卓能房产公司建造门卫及管理用房，建筑面积386平方米，后经测绘部门实地测量，建筑面积为362.53平方米，其中底层建筑面积181.94平方米，二层建筑面积180.59平方米。由此可见，系争房屋就是按照规划中的标准配置的专属物业管理用房，且系争房屋建造在共用土地的红线范围内，应视为物业管理用房的配置。九九园业委会主张卓能房产公司移交系争房屋使用权的诉讼请求于法不悖，应予准许。至于九九园业委会主张卓能房产公司支付将部分系争房屋出租的租金，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，于二○一五年六月二十四日作出判决：一、上海卓能房地产有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市长宁区九九园业主委员会提供上海市长宁区XX路XX弄XX、XX号管理房（建筑面积为362.53平方米）作为物业管理用房；二、驳回上海市长宁区九九园业主委员会的其余诉讼请求。案件受理费人民币3,100元，由上海市长宁区九九园业主委员会负担人民币3,020元，上海卓能房地产有限公司负担人民币80元。判决后，卓能房产公司不服，上诉于本院称，九九园小区系2000年规划，当时“管理房”与现在“物业管理用房”的概念不同，当时的管理房不仅可以指上诉人在小区内的公司管理用房，也可以指社区管理用房，再也可以指本小区物业管理用房，只有最后一种概念才与现行物业管理用房的性质一致。上诉人在2004年已经向被上诉人移交了50平方米左右的房屋供其使用，符合《上海市房屋土地管理局关于明确不同时期物业管理用房面积的复函》的规定。根据2004年11月1日施行的《关于实施的若干意见》中第五条之规定，基于九九园建筑总面积不足2万平方米，故只需要提供建筑面积100平方米的物业管理用房和30平方米的业委会用房即可，若将362平方米的系争房屋全部交给被上诉人作为物业用房，就会超过规定的标准三倍之多，极不合理。综上，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人九九园业委会辩称，系争房屋所在土地为住宅用地，规划中没有商业配套的要求，故规划中认定的管理用房就是占有土地而不分摊土地面积的社区配套房，只能用于社区管理。因为当时社区管理没有统称为物业管理，故被称为管理用房。系争房屋于2002年竣工，即使根据上诉人主张的房管局相关规定，本案物业管理用房也应按照规划中配置的标准提供。而上诉人提供的物业管理相关规定，其中对于管理区域面积的规定也只是有下限而无上限的。上诉人是住宅开发商，在开发范围内没有办公房项目，管理用房是社区配套房，使用权属于全体业主。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于九九园小区规划许可证上所记载“管理用房”的性质，系争房屋是否为物业管理用房而应移交给被上诉人使用。系争房屋所在的九九园小区于2002年3月竣工，根据相关规定，其物业管理用房应当按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。而在规划部门出具的建设工程规划许可证中，系争房屋被规划为门卫及管理用房，后经测绘部门实地测量面积，系争房屋最终在房产证中记载为建筑面积362.53平方米的管理房，由此可见，系争房屋正是按照规划中标准所配置的物业管理用房，上诉人理应将系争房屋交付给被上诉人进行使用。上诉人主张若系争房屋作为物业管理用房，其面积已经超出标准，该主张缺乏法律依据，本院不予采信。综上，上诉人卓能房产公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,100元，由上诉人上海卓能房地产有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 严佳维
审 判 员 杨斯空
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……