呼和浩特市赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赛民初字第01528号
原告刘小湖，男，汉族，现住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人王琳，内蒙古法易律师事务所律师。
被告赛罕区哈尼宝贝儿童世界，住所地呼和浩特市赛罕区。
个体经营者刘爱明，男，汉族，住北京市海淀区。
委托代理人高红，内蒙古战友律师事务所律师。
委托代理人庞惠，内蒙古战友律师事务所律师。
原告刘小湖诉被告赛罕区哈尼宝贝儿童世界租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理，由审判员袁苑适用简易程序于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告刘小湖及委托代理人、被告赛罕区哈尼宝贝儿童世界个体经营者及委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘小湖诉称，2014年4月14日，原告作为次承租人与被告签订了《租赁经营合同书》，租赁物是位于赛罕区东影南路的天美商场二楼部分商铺，出租人是呼和浩特市天美商城有限责任公司（以下简称天美公司），承租人是被告。因被告原因，双方签订了合同并交纳了租赁费后，却不能按期开业，后经双方口头协商一致，租赁地点由二楼调整到了三楼，年租金由6万元调整到了5万元，租期确定为从2014年6月30日到2015年6月30日，原告在经营期间，生意较好，顾客盈门，会员多达500多位，日营业额近千元，月净利润平均6716元。因被告欠出租人天美公司租金，天美公司多次催要无果，2015年3月3日，天美公司向被告下达了追缴欠费的通知。因被告始终未交纳租金，3月17日，天美公司对原告所在的场地停电、停水，并封闭了整个楼层，原告无法经营，合同也无法继续履行，损失严重，顾客流失，货品积压，加盟商不给退还代理费。原告与被告多次协商解决问题并提出解除合同，被告均以各种理由推脱，后对此事置之不理。原告诉至法院，请求法院依法判令1、解除原告刘小湖与被告赛罕区哈尼宝贝儿童世界于2014年4月14日签订的《租赁经营合同书》；2、被告返还原告2015年3月17日至2015年6月30日停业期间的房租；3、被告退还原告履约保证金5000元；4、被告赔偿原告3个月零13天的停业损失费23047元、1年加盟代理费6000元，合计29047元；5、被告支付原告合同违约金47250元。6、诉讼费用由被告承担。
被告赛罕区哈尼宝贝儿童世界辩称，原告与被告签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2014年4月15日至2017年4月14日，为期3年，租赁费为第一年6万元，以后逐年增加。现原告只交纳了5万元的房租，也就是到2015年2月15日。原告并未完全履行合同义务，原告违约在先。原告要求被告支付违约金47250元，无法律依据，原告未按照合同约定支付租金，原告违约在先，且原告主张的违约金数额太高，应按照违约造成的损失为基准计算。原告要求退还履约保证金5000元无法律依据，原告未全额按期交纳房租，《租赁合同》中约定，以后的租金在下一半年前一个月交纳，那么原告本应在2014年9月15日前交纳，2014年下一半年的租金，可原告交纳租金的时间分别为2014年12月和2015年3月，原告已经超过合同规定的日期。原告请求的加盟费、停业损失与被告无关，没有法律依据。
庭审过程中，原告提供了如下证据：
1、《租赁经营合同书》，用以证明原、被告签订的合同真实、有效；
2、《通知》，用以证明原告不能继续履行合同的原因，是由于天美公司行使物上请求权；
3、关于该案件的详细说明，用于证明原告对整个事件的阐述；
4、《产品授权书》、《爱就推门玩具专卖店（标准店）特约经销协议书》，用于证明原告的损失；
5、现金账，用以证明原告的停业损失、月利润；
6、收据，用以证明原告交付的费用；
7、宣传单，用以证明原告的开业时间，损害赔偿的计算时间。
经质证，被告对证据1不认可修改后的时间，只认可合同书上的时间；对证据2的真实性认可，3月17日停业的；对证据3、4不属于证据类型，事实不认可，自制流水不认可；对证据5真实性认可，关联性与本案无关；对证据6的第4份收据有疑问，6月30日是最后的清场期不是最后的租期，关于收据是服务费不是加盟费，不认可12000元的收据；对证据7原告所称5月17日开业，装修后已经营业，并没有影响原告的营业。
庭审过程中，被告提供了如下证据：
1、《租赁经营合同书》，用以证明被告与原告有合同关系，依合同约定原告违约；
2、《租赁合同》、收据一份，用以证明被告对天美商场2、3层有租赁权，租期6年，租赁面积1974平米，2013年被告开始装修；
3、《证人证言》，用以证明原、被告之间的租赁事实。
经质证，原告对证据1租赁合同书认可，实际履行时有多处变动，时间、地点、租金都有变化；对证据2被告并没有提交与天美商场的租金相关证明，其他与本案无关；对证据3事实是认可的。
经审理查明，2012年6月13日，被告与天美公司签订了《租赁合同》，承租天美公司位于呼和浩特市赛罕区东影南路天美商城第3层，租赁面积为1974平米，租期为6年，自2012年8月20日起至2018年8月19日止。2014年4月14日，原、被告签订《租赁经营合同书》，合同约定：“原告承租被告哈尼宝贝儿童世界2层，位于呼和浩特市赛罕区东影南路天美商城2层，租赁店铺名称为爱就推门玩具店，租赁期限为3年，从2014年4月15日起至2017年4月14日止。第一期2014年4月15日-2015年4月14日，租金6万元／年；第二期2015年4月15日-2016年4月14日，租金7万元／年；第三期2016年4月15日-2017年4月14日，租金73500元／年。所有租金实行按半年上交纳，第一年度租金为6万元，本合同签订之日，原告刘小湖一次性向被告交纳第一年度前半年的租金3万元，履约保证金5000元（不计利息）。以后租金在下一半年前一个月交纳。被告收取租金后应向原告出具相应款项的正式收据。合同期满或双方解除租赁关系时，由被告验收原告在租赁期间使用的财产、设备、用具等项后，如原告无违约事项同时不造成被告资产损失，被告按验收结果给原告退还全部履约保证金，原告中途终止合同或单方违约，被告不退还原告履约保证金，按违约金处理。租赁期内，除合同约定的情况外，任何一方未经对方同意不得擅自提前解除或终止本合同，非本合同规定下若一方必须提前终止合同收回或退还房屋的，另一方有权要求违约方承担合同总金额30%的违约金”。原告于2014年3月17日交纳给被告上半年租金3万元（2014年4月15日至2014年10月15日）与履约保证金5000元；于2014年12月23日交纳被告房租10000元；于2015年3月4日交纳给被告房租10000元（房租至6月30日）。合同签订后，原告实际承租了被告位于呼和浩特市赛罕区东影南路天美商城第3层，且房屋租金共交纳了5万元（从2014年4月15日起至2014年6月30日）。2015年3月17日，由于被告的原因，天美公司对原告承租的商场进行停水、停电封门，原告无法继续营业，原告诉至法院，请求法院依法判令1、解除原告刘小湖与被告赛罕区哈尼宝贝儿童世界于2014年4月14日签订的《租赁经营合同书》；2、被告返还原告2015年3月17日至2015年6月30日停业期间的房租；3、被告退还原告履约保证金5000元；4、被告赔偿原告3个月零13天的停业损失费23047元、1年加盟代理费6000元，合计29047元；5、被告支付原告合同违约金47250元。6、诉讼费用由被告承担。
另查明，2014年3月10日原告与北京爱就推门文化传播有限公司（以下简称爱就推门公司）签订《爱就推门玩具专卖店（标准店）特约经销协议书》，合同约定：“爱就推门公司授权原告在内蒙古呼和浩特市赛罕区天美商场依法开办'爱就推门'玩具标准店。经营许可期为本合同期限，自签约日期起25个月内有效（含1个月的装修试营业和2年正式经营）。同日原告交纳了开店服务费12000元。
本院认为，原、被告自愿订立的《租赁经营合同书》，合同约定的内容是双方真实的意思表示。合同签订后，在实际履行过程中，被告向原告交付的租赁物由呼和浩特市赛罕区天美商场2层变更为呼和浩特市赛罕区天美商场3层，原告未按合同约定向被告交纳房租，对于被告提出应当以合同约定为准的主张，因实际履行与合同的约定有差异，且并未造成合同根本违约无法继续履行，应以实际履行为准。原告诉称的因被告未交房租导致出租人天美公司于2014年3月17日起对原告营业的场所停电、停水，被告违约致使原告无法继续经营，导致合同无法继续履行，被告对此亦认可，对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告返还无法经营造成的租金损失14583元的请求，由于被告违约造成原告于2015年3月17日起无法继续经营，被告应返还原告无法经营期间的房租，原告实际支付被告5万元，共442天的房租（2014年4月15日至2015年6月30日），原告停止营业共计106天（2014年3月17日至2014年6月30日），经计算为11990元（50000元÷442天×106天）。原告请求的履约保证金5000元，由于被告违约致使合同无法继续履行，被告应当予以返还。原告请求的停业损失费23047元，由于原告提供的证据不足以证明其停业损失的数额，证据不足，本院不予支持。原告请求的加盟代理费6000元，原告支付爱就推门公司开店服务费12000元，期限为2年，由于爱就推门公司与原告签订的特约经销协议约定的授权地址为天美商场内，由于被告的违约致使原告无法继续履行合同，造成原告1年的开店服务费的损失，本院对于原告的请求予以支持。原告请求的合同违约金47250元，由于被告违约造成合同无法继续履行，被告应按照合同的约定承担违约金，但被告提出原告主张的违约金数额太高，由于原告主张的违约金高于其主张的损失费，依据法律规定应当适当减少，本院综合考虑实际情况，结合原告的实际损失，酌请考虑被告给付原告违约金20000元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告刘小湖与被告赛罕区哈尼宝贝儿童世界于2014年4月14日签订的《租赁经营合同书》，于判确定之日起生效；
二、被告赛罕区哈尼宝贝儿童世界返还原告刘小湖房屋租金11990元及履约保证金5000元，共计16990元，于判决生效后10日内付清；
三、被告赛罕区哈尼宝贝儿童世界赔偿原告刘小湖加盟代理费损失6000元、违约金20000元，共计26000元，于判决生效后10日内付清；
四、驳回原告刘小湖的其他诉讼请求。
案件受理费1099元（原告已预交），由被告负担550元，由原告负担549元。
被告赛罕区哈尼宝贝儿童世界未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方人数提交上诉状副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 袁 苑
二〇一五年七月三十一日
书记员 张宁宁