北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第09833号
上诉人（原审原告）北京富源通物业管理有限公司，住所地北京市延庆县延庆镇妫水南街26号。
法定代表人聂云龙，总经理。
委托代理人李增梅，女，1967年10月5日出生。
被上诉人（原审被告）王杰，男，1984年6月20日出生。
被上诉人（原审被告）刘延生，男，1975年5月10日出生。
上诉人北京富源通物业管理有限公司（以下简称富源通物业公司）与被上诉人王杰、刘延生因物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2015）延民初字第04670号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人富源通物业公司之委托代理人李增梅到庭参加了诉讼，被上诉人王杰、刘延生经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
富源通物业公司在原审法院诉称：王杰、刘延生是延庆县延庆镇妫水南街＊＊室业主，我公司为其提供物业服务，该户的建筑面积为87.12平方米。王杰、刘延生拒交2011年至2014年的物业费7945.2元。现诉至法院，要求王杰、刘延生支付拖欠的物业费7945.2元。
王杰在原审法院答辩称：之前不交纳物业费不给钥匙，所以我把2009年和2010年的物业费都交了。2013年1月31日我把房子卖给刘延生并交付给他，所以卖房之后的物业费应当由刘延生交纳。我认为物业收费标准不合理，物业服务存在很多问题，如：绿化费收取不合理，有一次晚上回去门都锁上�，我在外面等了一个多小时才进去，五楼存在违建没有拆除的问题等。因此，富源通物业公司服务不到位我不同意交纳物业费。
刘延生在原审法院答辩称：2013年1月31日，王杰把房子卖给我了，这之前的物业费是王杰交纳，这之后的物业费应当是我交纳。物业费我没说不交，富源通物业公司服务到位了我同意交纳。我认为富源通物业公司的物业服务存在很多问题，如：5楼公厕归私人使用了，楼内有违建没有拆除。电费是如何平摊的，收费不透明化。电梯经常坏，如果在电梯里出现事故是否归物业公司负责。大厅成了停车场。卫生环境很差，前几天楼顶漏水，我跟物业反映，他们说上边积水了通下去就好了，虽然是通开了但是没有解决根本问题。楼内未事先通知的情况下就断电。
原审法院审理查明：王杰系延庆县延庆镇妫水南街＊＊室的前业主，2013年1月31日，王杰将上述房屋卖予刘延生。富源通物业公司自2011年至2014年为其提供物业服务，该户的建筑面积为87.12平方米。富源通物业公司在从事物业服务的过程中，存在绿化工作不到位、两部电梯中长期使用一部、将公共厕所关闭用做办公室和储藏间等现象。富源通物业公司曾向王杰、刘延生催要物业服务费，王杰、刘延生以答辩意见为由，拒交2011年至2014年期间的物业费。富源通物业公司于2015年6月23日诉至法院，要求王杰、刘延生支付拖欠的物业费7945.2元。
另查明，富源通物业公司与王杰于2010年7月26日签订《物业管理委托合同》，在该合同中，对于富源通物业公司提供服务的内容与质量、双方的权利与义务等内容进行了约定，双方约定物业费的收费标准为1.90元／月／平方米。
再查明，富源通物业公司提供的《颍泽洲商厦收费表》显示�绿化费0.05元／月／平方米、保洁费0.20元／月／平方米、秩序维护费0.35元／月／平方米、公共设施设备日常运行和保养费0.50元／月／平方米、管理费0.20元／月／平方米、垃圾清运费0.15元／月／平方米、化粪池清掏费0.05元／月／平方米、电梯费0.30元／月／平方米、智能化系统运行维护费0.10元／月／平方米，合计1.90元／月／平方米。
本案在审理过程中，富源通物业公司坚持主张王杰、刘延生全额交纳物业费，王杰、刘延生则以富源通物业公司服务不到位为由拒绝交纳物业费。法院经主持调解，双方当事人争议较大，未能协商解决纠纷。
原审法院认定上述事实的证据，有《前期物业管理协议》、《物业管理委托合同》、《颍泽洲商厦收费表》以及双方当事人的当庭陈述在案佐证。
原审法院判决认为：当事人应当按照合同的约定全面履�自己的义务。本案富源通物业公司履行了物业服务方面的义务，有权向王杰、刘延生收取物业费。王杰、刘延生享受了原告提供的物业服务，亦有义务交纳物业费。王杰、刘延生未按时交纳2011年至2014年的物业费，双方形成债权债务关系。现富源通物业公司主张权利，要求王杰、刘延生交纳物业费，合法有据，法院应予支持。但因原告提供的物业服务中对于绿化部分、电梯的使用、厕所的关闭等方面存在履行义务方面的瑕疵，故要求王杰、刘延生全额交纳物业费的请求，不符合物业服务合同约定的部分，法院不予支持。对于给付物业费的具体数额，法院根据查明的事实，酌情扣减15%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告王杰给付原告北京�源通物业管理有限公司二○一一年度至二○一三年一月三十一日的物业费三千五百一十七元五角，判决生效后七日内履行。二、被告刘延生给付原告北京富源通物业管理有限公司二○一三年二月一日至二○一四年度的物业费三千二百三十五元九角，判决生效后七日内履行。三、驳回原告北京富源通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
富源通物业公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判或发回重审。上诉理由是：我公司提供了合格的物业服务，原审判决未经调查认定我公司服务存在瑕疵，判决减免15%的物业费属于认定事实不清。
被上诉人王杰、刘延生经本院传票传唤，未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：本院经审理查明：二审期间，富源通物业公司向本院提交了照片、房屋维修工程鉴定报告、北京市前期物业合同、《关于颍泽州商厦内违建的情况说明》复函等，证明原审法院认定的绿化、电梯、违建、公共厕所问题不存在。王杰、刘延生未到庭发表质证意见。
经查，原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：富源通物业公司应全方位忠实的履行物业服务工作，但从本案审理情况看，业主对富源通物业公司的物业服务存在一定的异议，主要表现在小区的绿化、卫生、电梯使用、厕所关闭等方面。对此，富源通物业公司在原审法院审理中并没有提供相应的证据予以反驳。�然二审中富源通物业公司提供了一些证据材料，但照片反映不出其存在绿化工作，因而不能证明其全面履行了物业服务工作。同时，从另案王晓霞提供的照片上看，小区局部卫生有脏乱现象。对于自行车乱停乱放，富源通物业公司在原审中认可确实存在，虽然涉及商业楼宇管理，人多杂乱也是事实，但物业公司的职责本在于此，不能以客观条件推脱自己的责任。对于公共厕所关闭问题，富源通物业公司提供了前期物业合同，证明公共厕所在签订合同时即被当做物业用房使用，但厕所涉及公共利益，富源通物业公司不应置之不顾。诸如此类公共问题，富源通物业公司不仅应有积极解决的姿态，还应与业主进行积极的沟通，以求得业主的谅解与配合。富源通物业公司显然没有做到这一点。这些问题都属于物业服务中管理不到位、服务不到位的体现，原审法院据此酌情减免部分物业费用，合理适当，本院予以维持。本院提醒富源通物业公司在今后的物业服务中应充分履行其工作职责，就物业服务中难以解决的问题以及工作进程与业主积极的沟通，营造良好的物业服务环境。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。富源通物业公司的上诉请求和理由，本院不予支持。王杰、刘延生经本院传唤未出庭应诉，本院缺席审判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由王杰、刘延生负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由北京富源通物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 � � � 翔
审 判 员 汤 平
代理审判员 王 国 庆
二〇一五年十二月二十一日
法官 助理 唐 兴 华
法官 助理 李 程
法官 助理 刘 雅 璠
书 记 员 张颖岚书记员张薷芯