江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终5348号
上诉人（原审被告）：陈惠忠，男，1968年10月16日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：赵强，江苏彭城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵子伟，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庄少敏，男，1960年8月13日生，汉族，住新沂市。
委托诉讼代理人：孙向任，江苏石城律师事务所律师。
原审被告：房杰，男，1971年11月1日生，汉族，住新沂市。
原审被告：谷艳侠，女，1972年6月8日生，汉族，住新沂市。
二原审被告共同委托诉讼代理人：石彦华，男，1946年9月15日生，居民身份证号码3203811946********，汉族，住新沂市新安街道沭滨大厦********室。
上诉人陈惠忠因与被上诉人庄少敏，原审被告房杰、谷艳侠执行异议之诉纠纷一案，新沂市人民法院（以下简称原审法院）于2015年1月14日作出（2015）新民初字第01925号民事判决，庄少敏向本院提出上诉，本院于2016年1月26日作出（2015）徐民终字第2120号民事裁定，撤销原审法院（2015）新民初字第01925号民事判决，发回该院重审。原审法院重审后作出（2016）苏0381民初1617号民事判决，陈惠忠不服，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人陈惠忠上诉称，1、请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人庄少敏的原审诉讼请求，支持上诉人对位于新沂市新安街道中央公园3幢3单元023室房屋（以下简称涉案房屋）的执行；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、庄少敏不享有对涉案房屋的物权期待权，庄少敏与房杰、谷艳侠之间的房屋买卖系《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“名为买卖，实为借贷”的情形，双方之间的《房屋买卖协议》实为民间借贷关系的一种担保行为。2、庄少敏主张的买房价格背离房屋的基本市场价值。房杰从新沂市玉华园房地产开发有限公司（以下简称玉华园公司）以混凝土款受偿房屋的价值为5655294元，贾汪区人民法院依法评估三套房屋2013年9月4日的价格为720.06万元，庄少敏主张的房屋价款仅300万元，庄杰、谷艳侠不可能对涉案房屋高买低卖。3、本案应依法适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即使原审法院认定《房屋买卖协议》有效，但陈惠忠与房杰、谷艳侠之间系金钱之债的执行案件，庄少敏称是涉案房屋的买受人，其对预登记在被执行人名下的不动产提出异议不符合上述法律规定，且庄少敏没有在法院查封前合法占有该不动产，涉案房屋交付时间是在2012年5月15日，但涉案房屋已于2012年3月21日被原审法院查封。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，支持上诉人诉请。
被上诉人庄少敏答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、陈惠忠主张庄少敏与房杰之间系名为买卖实为借贷担保，并没有证据证实。从双方签署的合同款项交接以及合同签订后，庄少敏对权利的主张均可以看出双方名为买卖，实为债权转让，且庄少敏与房杰签订协议后，告知了债务人玉华园公司，庄少敏获得了要求玉华园公司办理产权登记的权利及房杰丧失了房屋请求权。2、房杰以混凝土款抵偿房价，所反映的房屋价格并非涉案房屋真实价格。且陈惠忠未考虑涉案房屋的具体情况及变现能力，涉案房屋属门面房，地处偏僻，门前有垃圾处理站等设施，其价值不能与一般门面房相比较。3、涉案房屋没有办理产权登记，目前为止所有权仍在玉华园公司名下。因预登记没有法律依据，故不能要求庄少敏在查封前实际占有不动产，不应适用付清房款实际占有等法律要件。综上，原审法院对涉案房屋的查封直接侵犯庄少敏的债权请求权。
二原审被告房杰、谷艳侠共同答辩称，同意上诉人的上诉理由。1、二原审被告与庄少敏之间的买卖合同确定的价格显然不属于债务抵消的方式，债务抵消方式应当是物品价格和债务基本相等。本案中，相差价格悬殊一倍，显然是一种担保方式。2、玉华园公司不是原审被告的到期债权人，本案中所谓的债权转让不符合法律规定且与事实不符。3、原审被告和玉华园公司之间网备买卖商品房合同系有效合同，是物权登记的一种方式，买卖合同签订后已物款两清，二原审被告对该房屋享有物权。原审判决认定二原审被告与庄少敏之间的买卖合同是一种债权转让方式属于认定事实错误。
本院审理期间，陈惠忠为证明其主张，向本院提交如下证据：1、原审法院（2016）苏0381民再字第5号民事裁定。拟证明陈惠忠与徐德数次采取了两人结合以庄少敏名义向外放贷，与陈惠忠主张的《房屋买卖协议》实际为民间借贷的担保行为在行为表现形式上一致。另证实，庄少敏与房杰发生300万元款项往来的同一时期，徐德以庄少敏的名义向宋福平借款600万元，庄少敏与徐德以庄少敏名义对外借款的方式并非偶然。2、庭审笔录一份。拟证明庄少敏在庭审中称实际交付时间为2012年5月份之后，系在原审法院查封之后。
庄少敏质证认为，1、该裁定书未加盖公章，对真实性不予认可。且该裁定与本案无任何关系。庄少敏在其他案件中存在借贷行为不代表在该案中与房杰为借贷关系，庄少敏与房杰并未约定借款利息，且房杰从未偿还款项。协议签订后不久庄少敏即要求玉华园公司对此予以认可，并告知玉华园公司债权转让的事实，要求玉华园公司在协议上盖章确认同意转让，可以认定庄少敏主张的是涉案房屋产权而非借款偿还。2、陈惠忠提交的庭审笔录并非证据，不予质证。二原审被告质证认为，对裁定书及庭审笔录无异议。该案涉及三个时间，原审法院查封是在2012年3月21日，庄少敏主张占房时间为2012年5月15日，而原审法院调解书在2013年6月21日，调解书在人民法院查封后将涉案房屋过户给庄少敏，对合法性存在疑问。
经审理查明，陈惠忠与房杰、新沂宁新混凝土有限公司（以下简称宁新公司）民间借贷纠纷一案，原审法院于2012年3月21日作出（2012）新民诉保字第0175号民事裁定，查封了涉案房屋，并于2012年3月22日向新沂市住房和城乡建设局送达了协助执行通知书。原审法院经审理于2013年4月20日作出（2013）新民初字第0315号民事判决，判决：一、房杰于本判决生效后十日内偿还陈惠忠借款902614.27元及利息（利息从2012年1月22日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）；二、宁新公司对上述款项承担连带清偿责任。宁新公司偿还款项后，有权向房杰追偿。案件受理费减半收取8070元，保全费7020元，合计15090元，由房杰、宁新公司负担。因房杰、宁新公司未履行生效判决确定的义务，陈惠忠向原审法院申请执行。2014年2月11日，原审法院将该案委托徐州市贾汪区人民法院执行。案件执行过程中，徐州市贾汪区人民法院对021、022、023号三套房屋的价格委托评估，评估机构以2013年9月4日为基准日，评估三套房屋的价值为720.06万元。2015年10月27日，徐州市贾汪区人民法院作出（2014）贾执字第00640号裁定，裁定：解除对房杰所有的涉案房屋的查封；二、上述房产所有权从裁定送达之日起归陈惠忠所有，并由其办理相关证照及过户手续。
2013年2月20日，庄少敏以其购买涉案房屋已付清全部房款并实际占有涉案房屋为由向原审法院提出执行异议要求撤销（2012）新民诉保字第0175号民事裁定，原审法院经审查于2014年6月3日作出（2014）新执异字第00014号执行裁定，驳回庄少敏的异议请求。庄少敏不服，于法定期限内提起本案异议之诉。原审法院经审理于2017年6月9日作出（2016）苏0381民初1617号民事判决，判决：一、确认庄少敏基于与房杰、谷艳侠的协议对涉案房屋享有买受人权利；二、停止对涉案房屋的执行。陈惠忠不服，向本院提出上诉。
另查明，玉华园公司因欠房杰混凝土款未偿还，双方于2010年10月11日签订《商品房买卖合同》三份，主要内容为：房杰向玉华园公司购买位于新沂市新安街道中央公园小区第3幢三单元021、022、023号房屋三套，价款合计5655294元；合同签订后，房杰通过债务抵消方式支付房屋对价，但未办理房屋所有权登记手续。2011年12月19日，房杰、谷艳侠与庄少敏签订《房屋买卖协议》一份，主要内容为：房杰、谷艳侠将上述三套房屋以300万元的价格出卖给庄少敏，房杰、谷艳侠于协议签订之日起三日内向庄少敏交付商品房买卖合同书及购房发票等并交付房屋，庄少敏也应于三日内支付购房款300万元，房杰、谷艳侠于两个月内协助庄少敏办理产权过户登记手续，过户费用由庄少敏负担，如一方违约，应按每日购房款的5‰向对方支付违约金。后玉华园公司于2012年12月21日在庄少敏持有的协议书上签署“同意转让”的内容并加盖公司公章。
2013年2月25日，庄少敏向原审法院起诉，要求房杰、谷艳侠、宁新公司、玉华园公司为其办理房屋产权变更登记手续。经原审法院主持调解，双方当事人于2013年6月1日自愿达成如下协议：一、房杰、谷艳侠、宁新公司于2013年9月1日前协助庄少敏办理中央公园小区3幢三单元021、022、023号商业用房的产权登记手续；二、玉华园公司应在2013年9月1日前协助庄少敏办理上述商业用房的产权登记手续；三、房杰、谷艳侠、宁新公司应支付庄少敏违约金108万元，此款于2013年9月1日前付清（房杰、谷艳侠、宁新公司负连带责任）。2013年6月5日，原审法院作出（2013）新民初字第0598号民事调解书对上述调解协议的法律效力予以确认。本案庭审中玉华园公司陈述：“同意庄少敏与房杰、谷艳侠之间的合同权利义务转让，但是其双方之间的房屋买卖价款低于房杰与我公司之间的合同价款，价差将近250万元。”玉华园公司另于2014年4月18日出具一份情况说明，载明同意房杰、谷艳侠将合同债权转让给庄少敏。
原审法院曾对玉华园公司经理王士瑞、徐州君雄国际物业有限公司经理何志雄进行询问，王士瑞称：“2011年底2012年初签订协议时，庄少敏曾向公司征求意见，公司承诺如果房杰在房产局办理退房手续，公司可以给庄少敏办理备案手续。”何志雄称：“涉案房屋的名义是房杰，当时徐德和庄少敏来上房，我们和开发单位取得联系，开发商说这房子已经由房杰出售给庄少敏了，可以给他们办理上房。”
再查明，新沂市不动产登记局于2017年3月21日出具证明一份，内容为：“《商品房备案系统》可查询到房杰名下中央公园3号楼3单元021、022、023号房产备案信息。未在《产权产籍登记与管理信息系统》查询到有房杰房产登记。”
原审法院认为，徐州市贾汪区人民法院虽于2015年10月27日作出（2014）贾执字第00640号裁定,将涉案房屋作价1411968元交付陈惠忠用于抵偿债务,但该裁定系在执行异议案件审理期间作出,不影响原审法院对执行异议案件进行实体审理。庄少敏提起的本案诉讼属案外人执行异议之诉，审查处理的范围就是要判断其对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；如享有，则判决不得执行涉案房屋；如不享有，则应判决驳回其诉讼请求。庄少敏关于确认执行违法的请求，不属于本案的审查处理范围，本案不予理涉。
关于庄少敏是否享有阻却执行的实体权利，原审法院认为，在房杰与玉华园公司之间通过以物抵债形成的商品房买卖合同的法律关系中，房杰的权利是要求玉华园公司办理房屋产权登记手续，义务是向玉华园公司支付对价；而玉华园公司的权利是收取房杰的对价，义务是为房杰办理涉案房屋的产权登记手续。玉华园公司与房杰通过债务抵消的方式实际支付了涉案房屋的对价，故在与玉华园公司的商品房买卖合同法律关系中，房杰享有且仅有请求玉华园公司办理涉案房屋产权登记手续的权利，对玉华园公司不再负担付款义务。房杰与庄少敏签订《房屋买卖协议》时，涉案房屋既未交付房杰使用，亦未办理产权登记手续，房杰对涉案房屋仅享有合同债权，并不享有物权。房杰、谷艳侠与庄少敏签订买卖协议，将涉案房屋转让给庄少敏，实际上是将请求玉华园公司办理房屋过户登记手续的合同权利转让给了庄少敏。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。根据本案已经查明的事实可知，债权转让已经通知玉华园公司，玉华园公司对此也通过口头及书面形式予以确认，故该债权转让对玉华园公司已经发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第八十一条规定：债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。协议签订后,房杰、谷艳侠即丧失了合同权利，对涉案房屋不享有物权期待权；庄少敏作为合同债权的受让人，其对涉案房屋享有物权期待权，该权利可以阻却执行，故对其要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，原审法院予以支持。判决：1、确认庄少敏基于与房杰、谷艳侠的协议对位于新沂市新安街道中央公园3幢3单元023室房屋享有买受人权利；2、停止对涉案房屋的执行。案件受理费13880元，由庄少敏负担。
本院认为，庄少敏与房杰、谷艳侠之间签订的《房屋买卖协议》，内容明确且有支付对价凭证、合同签订当日及次日房杰出具的收据等证据证明,在无确凿证据证明的情况下，改变原审法院对该《房屋买卖协议》性质的认定，证据不足。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。原审法院在对玉华园公司经理王士瑞、徐州君雄国际物业有限公司经理何志雄进行询问时，王士瑞称：“2011年底2012年初签订协议时，庄少敏曾向公司征求意见，公司承诺如果房杰在房产局办理退房手续，公司可以给庄少敏办理备案手续。”何志雄称：“涉案房屋的名义是房杰，当时徐德和庄少敏来上房，我们和开发单位取得联系，开发商说这房子已经由房杰出售给庄少敏了，可以给他们办理上房。”上述事实证明了庄少敏、房杰向玉华园公司履行了告知义务。此时，该涉案房屋的所有权属于玉华公司所有，三方形成了合同权利转让的合意，该合同权利转让发生法律效力。2012年12月21日，玉华园公司在庄少敏、房杰签字的《房屋买卖协议》上签署“同意转让”的内容并加盖公司公章。原审法院生效的（2013）新民初字第0598号民事调解书进一步确认上述事实。上诉人主张该《房屋买卖协议》名为买卖，实为民间借贷关系的一种担保行为，无事实及法律依据，本院不予支持。
陈惠忠上诉主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，庄少敏所称其是涉案房屋的买受人，对预登记在被执行人名下的不动产提出异议不符合上述法律规定，且庄少敏没有在法院查封前合法占有该不动产。本案，合同权利转让发生法律效力后，合同权利由房杰转让给庄少敏。则庄少敏取代房杰的地位而享有合同权利，房杰脱离了原合同关系，由玉华园公司向庄少敏履行合同义务即为庄少敏办理涉案房屋的过户登记手续。原审法院在合同权利转让后查封涉案房屋不当。因此，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。庄少敏无论在查封前或查封后使用、占有涉案房屋，均不影响合同权利转让的效力。另外，上诉人提出涉案房屋预登记在房杰名下，商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，与物权立法中的不动产预告登记制度也存在本质区别，并不产生物权变动效力。玉华园公司仍然是法律意义上的所有权人。
陈惠忠主张的庄少敏买房价格背离房屋的基本市场价值，并以贾汪区人民法院评估三套房屋的价格作为依据。对于庄少敏与房杰之间房屋买卖的价格是否背离基本市场价值，不是执行异议之诉案件审理的范围，如果房杰认为订立的买卖合同因价格背离市场价值而至显失公平，可以通过其他途径解决。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13880元，由陈惠忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩黎华
审判员 孙 燕
审判员 张演亮
二〇一八年七月十二日
书记员 孙 建