中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2244号
上诉人（原审被告）秦文菊，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）PaulJu（巨新哲），XX年XX月XX日生。委托代理人SOPHIALI（李梅佳）（系PaulJu配偶），XX年XX月XX日出生。委托代理人徐强，北京市中银（上海）律师事务所律师。上诉人秦文菊因房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第1371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人秦文菊，被上诉人PaulJu（巨新哲）及其委托代理人SOPHIALI（李梅佳）、徐强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明:秦文菊系坐落于上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号房屋（以下简称“系争房屋”）的所有权人。2013年3月27日，PaulJu(巨新哲）作为乙方与秦文菊作为甲方就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：1、秦文菊将系争房屋及其设施（包括合同附件一所列家具和电器）在良好及可租赁的状态下租给PaulJu(巨新哲）使用，租赁房屋的面积总计约280平方米；2、租赁期自2013年3月11日至2014年3月31日；3、租金为每月人民币15,000元（以下币种均为人民币），包括物业管理费、租金；4、为确保租赁房屋及其设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，PaulJu(巨新哲）应在秦文菊提供该租赁房屋的产权证复印件后，并于本合同签订后支付给秦文菊二个月租金额的保证金计30,000圆整，作为PaulJu(巨新哲）确保合同履行之保证金。秦文菊应在收到PaulJu(巨新哲）的保证金同时提供相应的收据给PaulJu(巨新哲）；5、除合同另有约定之外，秦文菊应于租赁期满或此合同提前终止之日且双方按照9.2的规定确认该租赁房屋的交付和PaulJu(巨新哲）付清所相关费用后的七日内将保证金全额无息退还PaulJu(巨新哲）；6、PaulJu(巨新哲）、秦文菊双方因对方违反本合同的规定而受的损失，均可在违约金或保证金中扣抵合理数目；7、PaulJu(巨新哲）应承担租赁期内的水、电、煤气、花园维护费、宽带费和电话费等；8、租赁期间，PaulJu(巨新哲）如发现系争房屋及其附属设施有【非PaulJu(巨新哲）过失或过错】损坏或故障时及时通知秦文菊后，秦文菊应在接到PaulJu(巨新哲）通知后的5日内进行维修。逾期不维修，PaulJu(巨新哲）可代为维修，费用由秦文菊承担；9、9.2PaulJu(巨新哲）经秦文菊事先同意【秦文菊不得无理拒绝或延迟给予PaulJu(巨新哲）该同意】，可在租赁房屋内进行装修及添置设备，由于PaulJu(巨新哲）的装修及添置设备所引起的风险由PaulJu(巨新哲）承担相应的责任。租赁期满或按照本合同规定本合同被终止时PaulJu(巨新哲）必须恢复原状（正常损耗除外），经秦文菊验收认可后归还秦文菊；10、PaulJu(巨新哲）应爱护使用租赁房屋及设施，如因PaulJu(巨新哲）使用不当或不合理使用使租赁房屋及设施受到损坏，PaulJu(巨新哲）应负赔偿责任，费用由PaulJu(巨新哲）支付或从PaulJu(巨新哲）保证金扣除；11、PaulJu(巨新哲）、秦文菊任何一方如未按本合同的条款履行，构成违约，应承担相应的违约责任，双方同意违约方应赔偿另一方之直接损失（间接和结果性损失除外）。秦文菊若有违约并七日内未予补救，PaulJu(巨新哲）则有权延付租金和管理费或做相应的扣除。PaulJu(巨新哲）若有违约并在七日内未予补救，秦文菊有权延付保证金或作相应的扣除；12、PaulJu(巨新哲）有下列行为之一的，秦文菊有权终止本合同，收回租赁房屋，并且保证金不予退还：（a）在未经秦文菊的同意下，将租赁房屋擅自转租或改变租赁用途，如做办公用途等，（b）未得秦文菊同意将租赁房屋擅自拆改结构或改变用途的，（c）无故拖欠租金超过二十天。同时该合同的设施清单显示煤气表左表剩69元、右表剩262元。2013年3月27日，PaulJu(巨新哲）与秦文菊签订《补充协议》就保证金和租金事宜作补充约定：1、PaulJu(巨新哲）于签约日付给秦文菊30,000元保证金；2、PaulJu(巨新哲）公司于4月25日支付给秦文菊3月11日至5月31日的租金合计为40,000元，其中10,000元租金转为保证金，保证金总计为40,000元；3、PaulJu(巨新哲）于交房日支付给秦文菊四月份的租金为15,000元及5,000元保证金，这样保证金总计为45,000元；4、秦文菊于4月份收到PaulJu(巨新哲）公司的四万元租金后，退一个月的租金一万五千元给PaulJu(巨新哲）。审理中，秦文菊认可已收到保证金合计45,000元。2014年3月18日，PaulJu(巨新哲）与秦文菊就系争房屋签订《房屋续租合同》，租赁期限延长自2014年4月1日至2015年3月31日止，月租金为13,300元，该租金由PaulJu(巨新哲）于每月28日前汇入秦文菊账户，其他按照《房屋租赁合同》执行。秦文菊在本案原审审理中陈述其于2015年3月30日前往系争房屋验房，并向PaulJu(巨新哲）出具落款时间为2015年3月31日的验房清单，该清单就11个项目需要更换说明进行了陈述并记录煤气表左表剩余71.50元、右表剩余5元，水电和宽带费待查。该份清单由PaulJu(巨新哲）在审理中提供。同时秦文菊在物业的见证下验房并出具落款时间为2015年4月2日的看房说明，其中就9个项目进行陈述。2015年4月3日，PaulJu(巨新哲）将系争房屋钥匙交由物业。秦文菊于2015年4月5日在物业见证下再次验房并出具验房清单，内容涉及8个项目。PaulJu(巨新哲）确认2015年3月份水电费未交付，同意在保证金中扣除3月份未付电费225.30元、水费72元以及2014年8月水费105元。对于秦文菊陈述PaulJu(巨新哲）2013年11月、2014年11月少付租金的情况，PaulJu(巨新哲）予以确认并认为系扣除了维修费，秦文菊认可是由PaulJu(巨新哲）进行了维修但不认可其支出的维修费用并要求PaulJu(巨新哲）补足租金。本案原审审理中，PaulJu(巨新哲）提起诉讼，请求判令：秦文菊退还房屋保证金45,000元并支付该款项自2015年4月11日开始的同期商业贷款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。秦文菊辩称：不同意PaulJu(巨新哲）的诉讼请求。原审法院认为，PaulJu(巨新哲）、秦文菊签订的《房屋租赁合同》及《房屋续租合同》、《补充协议》，系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效的房屋租赁合同。在租赁合同到期后，双方既未签订新的租赁合同，PaulJu(巨新哲）方也未继续实际居住于系争房屋，PaulJu(巨新哲）、秦文菊之间的房屋租赁合同关系自合同到期日即2015年3月31日终止。秦文菊为保证合同的正常履行，向PaulJu(巨新哲）收取了45,000元的保证金，现秦文菊不予退还该保证金必须符合合同约定或者法律的规定。秦文菊陈述其房屋因PaulJu(巨新哲）居住造成了部分部位的损坏并因此产生了维修费，但是根据PaulJu(巨新哲）、秦文菊提供的证据，秦文菊所称的损坏部分系使用房屋的自然损耗比如油漆脱落等，且秦文菊没有证据证明其主张的房屋损坏及由此产生的损失系由PaulJu(巨新哲）居住不当使用造成，因此秦文菊扣留保证金既不符合合同约定，亦于法无据，秦文菊应向PaulJu(巨新哲）退还保证金。同时PaulJu(巨新哲）租赁期间有部分费用未予支付，应按照下列认定在保证金中予以扣减：1、未支付水、电费，经PaulJu(巨新哲）、秦文菊确认合计402.30元，该费用应自保证金中扣除；2、煤气费，PaulJu(巨新哲）向法院提供了秦文菊的看房清单，该清单上对于煤气表的金额进行了记录，因此秦文菊主张PaulJu(巨新哲）应支付秦文菊已先行支付的煤气费254.50元，应予以认可，该费用应自保证金中扣除；3、未付租金，在房屋租赁过程中，PaulJu(巨新哲）、秦文菊均认可对部分项目进行了修理，现在虽然没有证据显示双方彼时对维修金额洽谈的情形，但是PaulJu(巨新哲）在扣除部分维修费的情况下支付了租金，秦文菊也未提供其当时提出异议的证据，表明秦文菊当时对于扣除维修费的该租金金额是认可的，现在秦文菊提出PaulJu(巨新哲）未缴付足额租金的说法，不予采信。综上，扣除PaulJu(巨新哲）应支付的房屋租赁期间的上述费用，秦文菊应返还PaulJu(巨新哲）保证金为44,343.20元。对于PaulJu(巨新哲）主张的利息损失，秦文菊未按照合同约定向PaulJu(巨新哲）返还保证金，故PaulJu(巨新哲）要求秦文菊支付上述保证金自2015年4月11日开始至秦文菊实际支付之日止的利息并无不当，予以支持，该利息的计算以中国人民银行同期贷款利率计算。原审法院审理后于二〇一五年十二月二十八日作出判决：一、秦文菊于判决生效之日起十日内支付PaulJu（巨新哲）保证金人民币44,343.20元；二、秦文菊于判决生效之日起十日内支付PaulJu（巨新哲）上述款项人民币44,343.20元自2015年4月11日起至秦文菊实际支付之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果负有金钱给付义务的当事人未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，由秦文菊负担。判决后，秦文菊不服，上诉于本院称：2015年3月31日，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同并未到期，上诉人在3月31日、4月2日、4月5日对系争房屋进行了三次验收，系争房屋存在因被上诉人使用不当造成的设施设备损坏，被上诉人也于4月1日、4月3日两次进入系争房屋进行维修，故修理期间应系租赁关系的延续，被上诉人并未办理房屋交接手续，在此期间的租金和罚金，应由被上诉人承担。上诉人原同意在租金中扣除维修费，但在验房时上诉人发现被上诉人并未全部维修完好，也不能提供足额的维修费发票，故被上诉人应返还上诉人维修费3,814元。由于被上诉人使用不当，系争房屋内冰箱油漆损坏、主卧内床的横木丢失、主卧地毯污损、墙面存在多处污渍、二楼主卫浴缸落水损坏、一楼罗马柱油漆损坏、西面墙鹅卵石未铺设、水晶灯未清洗、遮阳伞损坏等问题，上述问题均因被上诉人使用不当造成，相应的维修费用及维修期间的租金等损失，均应由被上诉人承担。且被上诉人将系争房屋用作商业用途，违反了租赁合同的约定，上诉人也有权据此没收保证金。上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审中的全部诉讼请求。被上诉人PaulJu（巨新哲）辩称：不同意上诉人的上诉意见及上诉请求。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人要求没收保证金的理由之一，系被上诉人违反了房屋租赁合同第12条的约定，将系争房屋用作商业用途，上诉人提供被上诉人的名片一张以证明己方的主张。对此，本院认为，被上诉人承租系争房屋用以居住，其名片上印有系争房屋的地址信息，应属正常、合理使用，并未超出双方订立房屋租赁合同的目的，亦不能据此认定被上诉人将系争房屋用作商业用途，上诉人以此要求没收保证金，缺乏事实基础，本院不予支持。上诉人又主张被上诉人不当使用系争房屋及设施设备造成多处损毁，相应的维修费用及维修期间的损失应由被上诉人承担，上述损失足以抵扣被上诉人已交付的保证金。本院认为，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，被上诉人据此使用系争房屋，租赁合同也约定正常损耗并非被上诉人承担恢复原状义务的范畴。上诉人提出的包括2015年3月31日双方共同验房中涉及的装饰装修损毁问题，依据日常生活经验法则，多数应属自然损耗，上诉人也没有证据证明被上诉人有故意损毁之行为，故上诉人以抵销维修费而拒绝返还保证金的主张，本院不予支持。就被上诉人在应付租金的范围内扣除维修费用之主张，本院认为，被上诉人对部分设施设备进行了维修，在扣除部分维修费后被上诉人支付了剩余租金，至本案诉争前，上诉人并未对此提出异议，应视为双方对维修费用的负担达成了一致之意思表示，即设施设备由被上诉人维修，最终的维修费用由上诉人负担，故上诉人要求返还已抵扣之维修费的主张，本院亦不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币925元，由上诉人秦文菊负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年四月十九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……