吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终646号
上诉人（原审原告）：朴彩顺，自由职业者，住辽宁省丹东市。
委托诉讼代理人：胡秀平，吉林何晓明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金敏君，自由职业者，住吉林省珲春市。
上诉人朴彩顺与被上诉人金敏君租赁合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院(2016)吉2404民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，因无新的事实与证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
朴彩顺上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定金敏君的行为不构成对租赁物的转租与事实不符。从市场与质量监督局调取的个体户信息中经营者为于涛一人，实际经营人也是于涛。虽然该店铺面积不大，但是从外观上看松茸店为独立的门市，可以视为第三人完全独立的使用该房屋。隔出的房屋属承租房屋的一部分，部分转租、整体转租都是转租行为，不能定性为金敏君对承租房屋的合理利用。金敏君在庭审过程中承认于涛经营期间使用的是朴彩顺的房屋，应由金敏君举证证明其与于涛签订的《房屋租赁合同书》不是本签字。2.一审法院认定金敏君只是将房屋打通用于通行，而实际金敏君将墙壁大部分拆除。因朴彩顺一直居住在丹东，租金都是由银行转账，朴彩顺对于房屋结构的变化并不知情。2015年末朴彩顺与金敏君虽然签订办理贷款协议，但不能证明朴彩顺同意金敏君对房屋进行装修、打通墙壁的事实，且该份协议书与本案没有关联性，以协议书间接推断朴彩顺知晓装修、打通墙壁明显不当。根据法律规定，金敏君要对承租的房屋进行装饰装修，应当经过朴彩顺的同意。房屋租赁合同中虽对房屋装饰及内部主体结构的改变无禁止性规定，但金敏君不能随意改变承租房屋的结构，将相邻两家房屋的墙壁打通。3.被打通的西侧墙壁的存在是保证房屋的完整性，也是区分物权的界线，无论从建筑学的角度，还是物权的区别，承租人是无权改变房屋的主体结构、承重结构或明显加大荷载。金敏君损坏了朴彩顺的房屋所有权的完整性，侵害了朴彩顺的物权。二、一审法院适用法律错误，一审法院适用《中华人民共和国合同法》的法定解除合同的条件明显不当。本案系房屋租赁好合同纠纷，除了法定解除的条件，还有房屋租赁合同司法解释规定的解除租赁合同条件，朴彩顺已经向金敏君发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明合同解除。在朴彩顺给予金敏君的期限届满时，合同自动解除，依据该司法解释第九条的规定，双方的租赁合同已经解除，对于金敏君该朴彩顺造成损失，应当依据合同法第二百一十九条规定予以判决。
金敏君辩称，一审法院适用法律正确，请求二审法院维持原判。理由如下：1.于涛租赁的房屋是涉案房屋的大约十分之一，他本来是我雇佣的厨师，我们在微信里一起卖松茸，我把门市的门口处隔开后，与于涛合伙卖松茸。于涛向工商局申请执照的时候，所提交的合同并不是我本人的签字，我没有把房屋租赁给于涛。2.莱茵酒吧有400平方米，生意很好，是我自己的房子，涉案房屋在我租赁之前也经营酒吧，但生意不好。我方为了扩大经营将涉案房屋租过来，如果朴彩顺不同意，我方不会租赁涉案房屋。
朴彩顺向一审法院起诉请求：1.要求金敏君腾出租赁房屋；2.要求金敏君赔偿损失暂定1万元（待司法鉴定后确定具体数额）；3.诉讼费用由金敏君负担。在案件审理过程中，朴彩顺增加诉讼请求，要求解除与金敏君签订的《租房合同书》。
一审法院认定事实：金敏君系珲春市莱茵河酒吧业主，本案诉争房屋位于珲春市靖和街，与莱茵河酒吧相临，位于莱茵河酒吧东侧，系朴彩顺个人所有，房屋产权证号为：珲房权证珲字第001512**号，面积为244.6平方米，其中一层面积为135.94平方米、二层面积为108.66平方米。2011年12月15日，朴彩顺与金敏君签订《租房合同书》，内容为“甲方（朴彩顺）将人事局综合楼9号门市房，莱茵河音乐餐厅边上出租给乙方（金敏君），经双方共同协商，签订以下协议：一、合同期限为2011年12月8日至2017年12月8日止。二、租金每年人民币肆万元整（40000元整），付款方式为先预付二年房费八万元，第四年提前1个月交纳方有使用权，否则合同作废。……四、依法在使用房屋前应仔细检查房屋内设施，如在使用期内发生损坏或遗失应按价赔偿。……六、乙方在协议期限内有权转租、转让，须经甲方同意。七、房屋现在状态下以后房内一些基础设施维修（某个地点漏水损坏等）由乙方全部负责，并承担费用，如有大问题找甲方协商。八、甲方有权在合同期内出售此房屋，但必须保证合同期内乙方经营”。合同签订后，金敏君一次性支付了三年的房屋租赁费，并将其经营的莱茵河酒吧与本案诉争房屋的一层、二层各打通一个通道使之相连，便于经营。2015年12月4日，朴彩顺与金敏君及保证人朴青松签订《协议书》，内容为“甲方：朴彩顺，乙方：金敏君，甲乙双方于2011年12月15日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将人事局综合楼9号门市房租赁给乙方，租赁期限为七年，自2011年12月8日至2017年12月8日。现甲方要以此房向银行抵押贷款，需要乙方在贷款合同上签字。为保证乙方在租赁期间正常经营，特签订保证协议如下：在乙方租赁期间，甲方因贷款违约收回房屋，甲方赔偿乙方的实际损失，即装修的费用和营业额。甲方向乙方提供担保人，乙方的损失甲方无力赔偿时，由担保人承担赔偿责任”。2016年4月21日，朴彩顺提前收取了2016年11月8日至2017年11月8日的房屋租金4万元，并向金敏君出具了收条。现朴彩顺诉至法院，提出因金敏君将房屋转租，并改变了房屋的主体结构，故要求解除双方签订的《租房合同书》，并要求金敏君腾出房屋，赔偿损失暂定1万元（具体数额待鉴定后确定）。另查明，金敏君将本案诉争房屋一楼10平方米租赁给于涛使用，现经营的招牌为莱茵河鸭脖。金敏君将诉争房屋的一层、二层分别打通一个用于通行的通道，而非将相邻墙壁全部打通，同时金敏君在庭审中表示，在房屋租赁期限届满后会将房屋的墙壁恢复原状返还给朴彩顺。
一审法院认为：关于金敏君是否将诉争房屋转租的问题，本院认为，转租系承租人不再继续使用租赁物，而另行将租赁物租赁给第三人使用。本案中，金敏君一直使用诉争房屋经营莱茵河酒吧，仅将租赁房屋中10平方米租赁给他人使用，系属于其对租赁物的合理利用，不构成对租赁物的转租。关于朴彩顺主张金敏君未经其允许改变房屋主体结构的问题，本院认为，双方在租赁合同书中对于房屋装修及内部结构的改变没有禁止性的约定，在金敏君租赁该房屋前，其就在相邻房屋经营酒吧，自租赁该房屋后即将两个房屋打通，扩大了酒吧的经营，并已使用该租赁房屋五年，朴彩顺作为房屋的所有权人负有监管的义务，其应当知道房屋的使用情况。同时，2015年12月4日，朴彩顺为办理贷款而与金敏君签订的协议书中亦约定如因未按期偿还贷款而导致房屋被收回，朴彩顺应赔偿金敏君的装修费用和营业额，故应认定朴彩顺对该租赁房屋的装修情况知晓。在案件审理过程中，朴彩顺申请法庭组织具有建筑行业知识的人员对该房屋进行实地勘察，本院认为，该房屋自租赁后便装修并使用至今，朴彩顺对装修情况知晓，并未提出异议，亦没有证据证明该房屋现存在安全隐患或其他影响居住使用的情况，故朴彩顺的该申请本院不予准许。
关于朴彩顺要求解除房屋租赁合同的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条和九十四条分别规定了合同的约定解除和法定解除的条件，在本案中，朴彩顺和金敏君并未协商一致解除合同，亦不符合法定解除合同的条件，故朴彩顺要求解除双方签订的《租房合同书》，于法无据，本院不予支持。朴彩顺已收取截至2017年12月8日止的房屋租金，应继续履行合同至租赁期限届满。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告朴彩顺的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告朴彩顺负担。
二审当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理对一审查明的事实予以确认。
本院认为：朴彩顺与金敏君签订的房屋租赁合同属双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。金敏君将总面积为244.6平方米的承租房屋中的10平方米隔出后另作他用，不属于对租赁物的转租行为。2011年12月15日金敏君与朴彩顺签订《租房合同书》之前，金敏君既在涉案房屋隔壁经营酒吧，双方签订合同后金敏君便将租赁房屋打通经营至今，朴彩顺应明知金敏君租赁房屋的目的是为扩大其酒吧经营规模。至2016年10月9日朴彩顺向法院起诉主张权利时止，金敏君已将承租房屋打通近5年，且2015年12月4日朴彩顺在与金敏君签订的《协议书》中承诺：“在乙方（金敏君）租赁期间，甲方（朴彩顺）因贷款违约银行收回房屋，甲方（朴彩顺）赔偿乙方（金敏君）的实际损失，即装修的费用和营业额”，据此，一审法定认定朴彩顺在房屋租赁后知晓房屋装修情况正确，因本案不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定的法定解除条件。对朴彩顺要求依据上述条款解除租赁合同的主张，本院不予支持。对于朴彩顺主张的一万元赔偿损失问题，金敏君在使用租赁房屋期间已向朴彩顺支付全部租赁费，朴彩顺亦未举证证明金敏君的租赁行为给其造成损失，对该主张不予支持。
综上所述，朴彩顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朴彩顺负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一七年五月十一日
书记员 徐 妍