山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋08民终146号
上诉人（原审原告）：李彦（执行案外人），男，1973年8月29日出生，汉族，住河北省张家口市。
被上诉人（原审被告）：李升祥（申请执行人），男，1972年7月28日出生，汉族，住山西省万荣县。
原审第三人：戈再兵（被执行人），男，1973年3月23日出生，汉族，河北省张家口市。
原审第三人：梁建玲，女，1976年1月3日出生，汉族，河北省张家口市。
上诉人李彦与被上诉人李升祥、原审第三人戈再兵、原审第三人梁建玲案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山西省万荣县人民法院（2017）晋0822民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李彦与被上诉人李升祥到庭参加诉讼，原审第三人戈再兵、原审第三人梁建玲经本院依法传票传唤，无正当理由，拒不出庭。本案现已审理终结。
上诉人李彦上诉请求：一、撤销山西省万荣县人民法院（2017）晋0822民初1001号民事判决；二、依法改判停止对位于河北省张家口市张北县晟禾翰祺西街4幢1单元301室的查封等执行行为；事实与理由，一审法院适用法律错误，错误认定事实，错误采信证据，从而做出错误的实体判决。一审法院认为：根据法律规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记，未经登记，不发生法律效力。本案的涉案房屋现登记在第三人戈再兵名下，原、被告对戈再兵系该房产权证上载明的所有权人均无异议，涉案房屋仍属第三人戈再兵所有。原告提交的抵账协议等相关证据不能对抗房屋产权证的登记，证明其系合法的所有权人，故对原告要求确认其系涉案房屋所有权人并停止对涉案房屋进行的查封等执行行为的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已簦订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人与第三人戈再兵、粱建玲于2013年7月16日签订《楼房抵账坼议书>，双方约定把戈再兵所有的位于张北县晟禾翰棋西街4幢1单元301室屋一幢抵账给申请人李彦，该协议双方签字之日起生效，协议所约定的房产自协议生效之日起其所有权属申请人所有：协议签订后上诉人李彦从2013年9月份一直在此房屋居住至今，已经完全合法占有该不动产，张北县北辰路办事处出具的居住证明、张扎大通物业服务公司证明、物业费收据、张北华盈热力有限公司出具的李彦所缴纳的2013年至2016年四年的采暖费证明及上诉人提供的照片均可以证实这一点；由于是以房抵账，上诉人己支付第三人戈再兵全部购房款;在本案中并非上诉人不愿意办理过户登记手续，而是因为无法联系到第三人戈再兵才导致该房屋一直未予过户，从一审开庭第三人再兵来到庭就足以证明。故此，一审法院应当正确适用该法律规定，依法做出公正判决。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权自真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中上诉人提交的《楼房抵账协议书》、张北县北辰路办事处日具的居住证明、张北人通物业服务公司证明、物业费收据、张北华盈热力有限公司出具的李彦所缴纳的2013年至2016年四年的采暖费证明段居住照片已经形成了完整的证据链条，完全可以证明上诉人对位于河北省张家口市张北县晟月翰祺西街4幢l单元301室房屋的实际所有权，而并非简目的居住权。综上，一审法院适用法律错误，采信证据错误，恳请二审法院正确适用法律，认真审查证据，依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人李升祥答辩称：李彦只是本案所涉房屋的实际使用人，而非所有权人，因而本案应驳回上诉，维持原判。
李彦向一审法院提出的诉讼请求：请求确认位于河北省张家口市张北县晟禾翰祺西街4幢1单元301室的所有权人为原告李彦并停止对上述房屋进行的查封等执行行为。事实与理由：第三人戈再兵于2011年12月向原告借款65万元，因无力偿还欠款，第三人戈再兵、梁建玲夫妇于2013年7月16日与原告签订楼房抵账协议，约定将第三人戈再兵、梁建玲所有的位于张北县晟禾翰祺西街4幢1单元301室房屋折价55万元抵给原告，该协议经双方签字即生效。原告于2013年9月搬进此房屋居住至今，由于戈再兵外出无法联系，房屋产权过户登记手续一直未能办理，虽然该房屋登记在戈再兵名下，但实际上系原告李彦所有，原告已取得该房屋的所有权；根据法律规定，未登记仅是物权未设立，戈再兵应当配合原告办理房屋过户手续。原告作为涉案房屋的买受人，在法院查封之前已通过抵消债务的方式支付了合理的对价，并已实际占有房屋，原告不存在过错，法院依法不得对房屋进行查封等执行行为。被告系执行案件的申请人，向万荣县人民法院申请对涉案房屋进行执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院作出（2017）晋0822执异7号执行裁定书，驳回原告的异议申请，不符合法律规定，现向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。
一审法院认定案件事实如下：被告李升祥与第三人戈再兵债权转让合同纠纷一案，山西省万荣县人民法院于2014年12月1日作出的（2014）万民三初字第351号民事判决书已发生法律效力，被告李升祥于2015年9月17日申请执行，本院于2015年10月15日作出（2015）万执字第482号执行裁定书，对第三人戈再兵所有的位于河北省张家口市张北县晟禾翰祺西街4幢1单元301室房屋予以查封。原告李彦于2017年5月10日向本院提出书面异议，认为该房屋已被第三人戈再兵抵顶给原告，请求解除对涉案房屋的查封；本院于2017年5月15日作出（2017）晋0822执异7号民事裁定书，驳回原告李彦的异议请求。2017年6月13日，原告提起案外人执行异议之诉，请求确认涉案房屋所有权人为原告，停止对房屋的查封。一审法院认为，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记，未经登记，不发生法律效力。本案的涉案房屋现登记在第三人戈再兵名下，原、被告对戈再兵系该房屋产权证上载明的所有权人均无异议，涉案房屋仍属第三人戈再兵所有。原告提交的抵账协议等相关证据不能对抗房屋产权证的登记，证明其系合法的所有权人，故对原告要求确认其系涉案房屋所有权人并停止对涉案房屋进行的查封等执行行为的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回原告李彦的诉讼请求。案件受理费10300元，由原告李彦负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院于二Ｏ一四年十二月一日作出了（2014）万民三初字第351号民事判决，内容为：一、被告戈再兵在本判决生效后十日内给付原告李升祥欠款617535元及利息（利息从2014年2月17日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准至判决确定之日）。二审案件受理费9975元，公告费260元，由被告戈再兵承担。该判决生效后，原审依据李升祥申请，于二Ｏ一五年十月十五日作出了（2015）万执字第482号执行裁定：查封被执行人戈再兵所有的位于河北省张家口市张北县晟祺西街4幢1单元301室的房产一套。李彦以其为甲方，戈再兵、梁建玲为乙方，于2013年7月16日签订的《楼房抵账协议》内容为：经甲乙双方协商决定把乙方位于张北晟禾翰祺西街4幢1单元301室产权面积141.27㎡折价55万元整抵账给甲方。及其已实占有该楼房为由，提起执行异议之诉。
本院认为，本案争议的焦点为：确定涉案楼房的所有权人及本案应否停止执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条明确规定：“金钱、债权执行中，买受人在登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定表明，适用该规定主体是不动产买卖的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，而本案中李彦与戈再兵、梁建玲签订的是《楼房抵账协议书》，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的适用主体，楼房抵账协议是以消灭金钱债务为目的。楼房的交付仅系以楼房抵债的实际履行方式。因此，原审法院据此认定基于以楼房抵账（债）而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以楼房抵债协议并不足以形成优先于一般债权利益、不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。
综上所述，李彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元由上诉人李彦负担。
本判决为终审判决。
审判长 王拂晓
审判员 董大有
审判员 赵武平
二〇一八年二月二十二日
书记员 陶柏良