江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终353号
上诉人（原审被告）南通榕达置业有限公司，住所地如东县掘港镇钟山路199号。
法定代表人胡斌，董事长。
被上诉人（原审原告）夏静。
上诉人南通榕达置业有限公司（以下简称榕达公司）因与被上诉人夏静商品房销售合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2015）东民初字第01776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，榕达公司系房地产开发企业，其通过出让方式取得位于如东经济开发区新区××路西侧、××路北侧，编号为××-×××-（×××）-×××地块的土地使用权，并经批准在上述地块从事商品房开发，项目名称为锦绣福邸。榕达公司经如东县住房和城乡建设局批准，取得商品房预售许可证。2013年7月4日，夏静与榕达公司签订商品房买卖合同，购买××#幢××层××××号房，建筑面积97.61平方米，单价为5828元，总价568871元。2015年5月4日，夏静与榕达公司签订商品房买卖合同，购买地下车库××-×××，建筑面积29平方米，约定买受人签订合同之日起七日内一次性支付该物业房款计人民币72153元。该两份合同第十五条均约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可选择退房或不退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退给买受人，并按总房款的2%赔偿买受人损失，买受人不退房的，出卖人按总房款的2%向买受人支付违约金。”2014年9月14日，双方办理房屋交接手续。夏静按照商品房实际测绘面积交付购房款568813元，另交付××幢-××-×××室地下车库购买款项72153元。榕达公司在规定期限内已将办理房屋产权登记所需的必要证明文件提交产权登记部门。由于榕达公司将××-×××-（×××）-×××地块的土地使用权抵押给中国建设银行股份有限公司如东支行，导致夏静未能在合同约定的90天内办理所购商品房的国有土地使用权证书。
原审认为，夏静与榕达公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定向另一方承担违约责任。本案中由于榕达公司的原因导致夏静未能在规定的期限内取得所购商品房的国有土地使用权证书，因而其应当按照合同约定向夏静支付违约金。对于榕达公司部分违约的辩称，原审认为，不动产权属证书是享有不动产物权的证据。目前本地区房地产产权登记实行土地与房屋分别登记的制度，即一宗房地产要办理两本产权证书，即房屋所有权证书与国有土地使用权证书。虽然办理两本产权证书的行为和过程各自独立，但只有两证齐全后房屋所有权人才能取得完整的物权。而仅取得房屋所有权证书而未能领取国有土地使用权证书，物权的四项权能占有、使用、收益、处分中的处分权将无从行使，从而不能享有完整的物权。本案中，由于榕达公司的原因导致夏静未能在规定的期限内取得所购商品房的国有土地使用权证书，因而夏静不能对其所购商品房享有完整的物权。再之，双方签订的商品房买卖合同中关于产权登记中约定的权属证书包括房产权属证书与地产权属证书，因而只要是因为榕达公司的原因导致夏静未能在规定的期限内取得任何一本权属证书，榕达公司对夏静即构成违约，且不存在榕达公司所辩称的部分违约。对于榕达公司提出未给夏静造成实际损失，请求适当减少违约金的请求，原审认为，由于榕达公司的原因导致夏静未能在规定的期限内取得所购商品房的国有土地使用权证书，因而夏静对其所购商品房仍然缺乏处分权能，从而造成其对房屋的转让、融资、入股出资等行为均在法律上存在障碍。考虑到这种情形更多的体现为一种潜在权利风险和交易机会的丧失，因而要求夏静以具体数额来反映其所受到的实际损失不太现实，且对夏静过于苛刻，法院考虑到夏静所购商品房的价格以及今年以来本地区商品房销售行情，认定双方合同约定的违约金并未过分高于夏静所受到的损失，因而对于榕达公司要求请求适当减少违约金的请求不予支持。对夏静就购买车库款项部分主张2%的违约金，无事实依据和法律依据，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、榕达公司于判决生效后十日内给付夏静违约金人民币11376.26元。二、驳回夏静的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币60元，由夏静负担7元，榕达公司负担53元。
宣判后，榕达公司不服，向本院提起上诉称：1、榕达公司已经积极履行了部分合同义务，不应当承担全部违约责任，原审法院适用法律有误。根据《江苏省高级人民法院全省民事审判工作座谈会纪要》第（五）条第6项规定：“房屋权属证书包括房屋所有权证和土地使用权证。由于出卖人的原因导致买受人只能办理部分房屋权属证书，买受人要求出卖人承担违约责任的，应予支持，但可酌情降低违约金的计算标准。”榕达公司主张承担部分违约责任，酌情降低违约金计算标准于法有据。2、一审法院用将来可能但尚未出现的事实作为损失评判的依据，认定结论不合理。榕达公司的违约行为持续时间为三个半月左右，夏静向一审法院起诉时，两证均已可以办理，但其未能提供任何证据证明自己存在实际损失。综上，一审法院适用法律明显不当，作出的判决有违权利义务一致性原则。请求二审法院撤销原判，依法改判榕达公司承担违约金5688元，诉讼费用由夏静承担。
被上诉人夏静答辩称，一审判决正确，请求二审法院依法判决。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现由于榕达公司的原因，导致买受人未能及时办理房屋土地使用权证，故榕达公司违反了双方合同的约定，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故违约责任包括预期利益的损失赔偿。买受人购买房屋是为了获得房屋完整的所有权，包括占用、使用、收益、处分等各项权能。现由于榕达公司的违约行为导致买受人未能及时办理房屋土地使用权证，影响了房屋处分权能的实现。本案中，被上诉人虽未能举证证明其实际损失的具体数额，但考虑到近年来房地产市场行情的变化，被上诉人因案涉房屋所有权的瑕疵丧失了潜在的交易机会属客观事实。故对于上诉人主张被上诉人不存在实际损失的上诉理由不予采信。由于双方约定的违约金标准并不畸高，原审法院不予调整并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120元，由上诉人榕达公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶新琴
审 判 员 卢 丽
代理审判员 杜太光
二〇一六年三月三十日
书 记 员 邢彦华
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。