文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初13715号原告：广州工艺品进出口集团公司，住所地广东省广州市天河区广州大道中628号，统一社会信用代码914401011904711529。法定代表人：蓝达超，系该司总经理。委托代理人：李玉丽，系北京市岳成（广州）律师事务所律师。被告：广州市沣泰征元贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路111号二十楼D/2、E室，统一社会信用代码914401017250098545。法定代表人：招泰冲。委托代理人：胡东、王晓盈，均系广东诺臣律师事务所律师。原告广州工艺品进出口集团公司（以下简称工艺品公司）与被告广州市沣泰征元贸易有限公司（以下简称沣泰征元公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工艺品公司的委托代理人李玉丽、被告沣泰征元公司的委托代理人王晓盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工艺品公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）于2017年3月31日解除；2.被告向原告支付2016年10月16日至2017年3月31日期间的租金26400元（按4800元/月的标准计付），并支付逾期支付上述租金的违约金（以当月欠付租金为本金，按每日1%的标准，从当月11日起计至实际支付之日止）；3.被告按照《租赁合同》的租金标准向原告支付2017年4月1日起至其实际交房日期间的房屋占有使用费，并支付逾期支付上述房屋占有使用费的违约金（以当月欠付房屋占有使用费为本金，按每日1%的标准，从当月11日起计至实际支付之日止）；4.被告立即将广州市天河区广州大道中628号北1308房（以下简称案涉房屋）恢复原状后返还给原告；5.被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告明确其第4项诉讼请求中的“恢复原状”是指要求被告腾空搬离案涉房屋。事实和理由：原、被告于2016年4月1日签订《租赁合同》，约定：由被告租赁原告的案涉房屋作办公用途，租赁面积为100平方米；租赁期限自2016年4月16日至2017年3月31日；租金为每月4800元。《租赁合同》期限届满前，原告即通知被告不再续租。2017年3月31日，《租赁合同》履行期限届满后，被告拒不腾房。原告多次催告被告将案涉房屋恢复原状并返还给原告，被告均未履行，拒绝腾房并交还案涉房屋。被告的侵权行为导致原告无法收回案涉房屋，合法权益受到严重侵害。被告沣泰征元公司辩称：一、原、被告签订的《租赁合同》在2016年11月已实际解除，因为原告于2016年11月对案涉房屋上锁，被告自上锁之日起已无法进入案涉房屋，所以，双方签订的《租赁合同》已于2016年11月解除。二、《租赁合同》于2016年11月解除，此后案涉房屋的租金及房屋占有使用费，被告均不应承担。三、被告仅需支付2016年10月16日至2016年11月15日的租金4800元，而被告在承租案涉房屋时已向原告交纳租赁保证金24000元，租赁保证金可抵扣租金4800元，原告应将抵扣之后的剩余租赁保证金退还给被告。四、原告所主张的违约金计付标准过高，请法院予以调低。五、2016年11月，原告对案涉房屋上锁，被告多次与原告协商，法院也曾经协调原、被告办理案涉房屋的交接手续，目的是让被告尽快将物品搬离案涉房屋，但原告一再拒绝，所以，被告的物品滞留在案涉房屋是因为原告上锁及阻止被告搬离所致，并非被告自愿将物品放置在案涉房屋，原告以被告的物品滞留在案涉房屋为由要求被告交纳案涉房屋的租金或房屋占有使用费，没有事实及法律依据。原告认为被告放置在案涉房屋的物品的价值较高，遂以此逼迫被告承担2016年11月之后的租金或房屋占有使用费。当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提供的由案外人广州越信物业管理有限公司（以下简称越信公司）的国贸管理处（注：原、被告均称越信公司是案涉房屋所在建筑物的物业服务企业）于2016年11月7日作出的《收回房屋通知》和被告提供的照片[共3张；照片均未显示拍摄时间，本案原告在本院审理的。（2017）粤0106民初13716号案的庭审中提交了该证据并称照片的拍摄时间为2016年11月，但没有出示拍摄照片的设备]。由于原告已出示《收回房屋通知》原件，且越信公司在本院审理的（2017）粤0106民初13717号原告越信公司诉被告沣泰征元公司物业服务合同纠纷一案中也提供了《收回房屋通知》作为证据，因此，本院采纳该证据作为认定本案事实的依据。照片显示玻璃门上张贴了《收回房屋通知》、玻璃门把手上存在一把U型锁，本案原告在（2017）粤0106民初13716号案中虽未能出示拍摄照片的设备，但被告已表示其确认《收回房屋通知》于2016年11月7日张贴于案涉房屋的玻璃门上，并以越信公司并非本案所涉租赁合同关系的相对方为由称其认为越信公司无权要求收回案涉房屋，因此，本院采信原告关于越信公司已将《收回房屋通知》张贴于案涉房屋的进出口玻璃门的陈述。2.对于原告提交的越信公司与被告签订的《物业管理及收费服务协议书》。原告已出示《物业管理及收费服务协议书》原件，越信公司在本院审理的（2017）粤0106民初13717号原告越信公司诉被告沣泰征元公司物业服务合同纠纷一案中也提供了《物业管理及收费服务协议书》作为证据，且被告对该证据的真实性无异议，因此，本院采信该证据的真实性。原、被告还就相关问题各自陈述了意见：1.原、被告均确认被告已向原告支付保证金24000元，被告认为应以保证金24000元冲抵其拖欠的费用，并以原告对案涉房屋上锁之日（即2016年11月16日）为冲抵时间点，且原告应向其退回保证金用于冲抵其拖欠的案涉房屋2016年10月16日至2016年11月15日期间的租金后的余款；原告同意以保证金24000元冲抵被告拖欠的费用，并表示应以其提起本案诉讼之日为冲抵时间点。2.原、被告均确认依约被告应于每月第10日前支付案涉房屋当月16日至次月15日期间的租金。3.原告称其仅委托越信公司在案涉房屋的玻璃门上张贴《收回房屋通知》，没有以自身名义要求被告支付拖欠的租金及解除《租赁合同》、收回房屋。3.原告称案涉房屋进出口玻璃门把手上的U型锁是其于2016年11月（具体日期记不清楚）添加，并称当时案涉房屋及其相毗邻并打通使用的房屋即广州市天河区广州大道中628号北1309房（以下简称1309房）均已无人使用，且原告无法与被告和1309房的承租人取得联系，因此，原告对案涉房屋和1309房共同使用的进出口玻璃门上锁。被告则称原告于2016年11月16日对案涉房屋的进出口玻璃门加锁，并以此为由表示其不同意支付案涉房屋2016年11月16日之后（含当日）的租金/房屋占有使用费。原、被告均确认被告的物品仍存放于案涉房屋，本院为此询问原、被告是否同意由被告将其物品腾空搬离案涉房屋并由原告收回案涉房屋，被告表示同意，但原告表示不同意配合被告搬离物品，原告并表示其清楚其可能须承担因此导致的案涉房屋的租金/房屋占有使用费损失进一步扩大的责任。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。关于原告要求确认《租赁合同》于2017年3月31日解除的问题。被告至今没有支付2016年10月16日之后（含当日）的租金，原告已委托越信公司在案涉房屋的进出口玻璃门上张贴《收回房屋通知》，告知如果被告在2016年11月15日前仍未交纳拖欠的租金等费用则将依据《租赁合同》的约定收回案涉房屋等内容，且原告也自认其于2016年11月对案涉房屋的进出口玻璃门加锁，原告未能举证证明其于何时对案涉房屋的进出口玻璃门加锁，应承担举证不能的法律后果，本院结合《收回房屋通知》的内容采信被告关于原告于2016年11月16日实施加锁行为的陈述。截止至2016年11月15日，被告拖欠2016年10月16日至2016年11月15日的租金已超过一个月，依据《租赁合同》第六条第4款关于“……乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，……”的约定，原告有权解除《租赁合同》、收回案涉房屋，原告实施加锁行为应视为其行使合同解除权。综上，《租赁合同》已于原告实施加锁行为的2016年11月16日解除，据此，本院对原告上述诉讼请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张被告支付拖欠案涉房屋2016年10月16日至实际交房日期间的租金/房屋占有使用费及迟延支付上述费用的违约金问题。被告至今没有支付2016年10月16日之后（含当日）的租金，构成违约，原告主张被告支付租金及迟延支付租金的违约金的理由成立，但因原告已于2016年11月16日对案涉房屋实施加锁行为，因此，被告只需向原告支付案涉房屋截止至2016年11月15日的租金和迟延支付上述租金的违约金；其中，上述拖欠的租金为4800元；迟延支付上述租金的违约金依约应按月租金4800元的每日1%的标准从迟延之日（即2016年10月11日）开始计付，考虑到上述违约金计付标准过分高于原告的实际损失，本院采纳被告关于要求调低上述计付标准的抗辩，并酌情将其调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计付。原、被告在本案庭审中均同意以被告支付的保证金冲抵被告拖欠的费用，原告主张保证金于其提起本案诉讼之日（即2017年6月1日）冲抵被告拖欠的上述费用并无不妥，本院予以支持，并据此认定上述违约金应计至2017年6月1日止。至于原告主张的案涉房屋2016年11月16日之后（含当日）的租金/房屋占有使用费和相应的迟延支付的违约金，由于原告的加锁行为导致被告无法继续使用案涉房屋，现有证据亦未显示原告在实施加锁行为后曾通知被告搬离物品而被告拒不搬离，且原告在本案中仍表示不同意配合被告将其物品搬离案涉房屋，因此导致的损失进一步扩大的责任应由原告自行承担，综上，本院对原告该部分诉讼请求均不予支持。因原、被告均同意以被告支付的保证金冲抵被告拖欠的费用，而被告交纳的保证金24000元已足以冲抵其应付的案涉房屋2016年10月16日至2016年11月15日期间的租金及迟延支付上述租金的违约金，因此，本院不再另行判令被告向原告支付上述费用，但因此产生的案件受理费仍应由被告负担。同时，由于被告并未在本案中反诉主张原告返还租赁保证金余款，因此，本案对此亦不予调处，被告可另循合法途径解决。原告主张被告腾空搬离案涉房屋并向原告交还案涉房屋，理由成立，本院予以支持。但由于原告已在案涉房屋的进出口玻璃门加锁，因此，原告应配合打开其在案涉房屋的进出口大门所加的门锁。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市沣泰征元贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，将其自有物品腾空搬离广州市天河区广州大道中628号北1308房，并将上址房屋交还给原告广州工艺品进出口集团公司；原告广州工艺品进出口集团公司应配合打开其在上址房屋的进出口大门所加的门锁。二、驳回原告广州工艺品进出口集团公司的其他诉讼请求。本案受理费1920元，由原告广州工艺品进出口集团公司负担1820元，被告广州市沣泰征元贸易有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼审 判 员  苏丽颜人民陪审员  何伙森二〇一七年十月二十六日法官助理喻珺书记员古金青梁怡筠本判决书于2017年   月   日送达（33）