四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终1837号
上诉人（原审被告）：刘志荣，男，汉族，1955年10月5日生，住四川省南充市顺庆区.
委托诉讼代理人：陈勇，四川博笃律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:雷林，男，汉族，1976年8月27日生，现住南充市嘉陵区.
委托诉讼代理人：蒋克胜，四川三合律师事务所律师。
原审被告：友合集团四川友合房地产开发有限公司,住所地:南充市顺庆区滨江中路三段50号。
诉讼代表人：友合集团四川友合房地产开发有限公司管理人。
委托诉讼代理人：付强，泰和泰律师事务所律师。
上诉人刘志荣因与被上诉人雷林、原审被告友合集团四川友合房地产开发有限公司（以下简称友合房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初6202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘志荣的委托诉讼代理人陈勇，被上诉人雷林及其委托诉讼代理人蒋克胜，原审被告友合房产公司的委托诉讼代理人付强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘志荣上诉请求，撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误且适用法律错误，导致判决错误，依法应予以纠正。上诉人于2004年5月20日就与友合房产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了顺庆区人民中路A号B层C号商铺，并向友合房产公司支付购房款（有不动产发票为证），并且在2004年5月27日办理了房产证，该商铺毫无疑问归上诉人所有。一审法院以上诉人是友合物业管理公司（以下简称友合物业公司）的法定代表人和友合房产公司的高级管理人就应当知道该商铺被被上诉人占有和知道房屋转让给被上诉人的事实，完全错误。上诉人虽然是友合物业公司的法定代表人，但还是荣科房产公司的法定代表人，还是建筑公司的负责人，不可能对友合物业公司和友合房产公司的全部具体事务知情，认定上诉人应当知晓友合房产公司将房屋二次转让给被上诉人的事实不成立。由于友合房产公司资金周转困难，上诉人没有要求友合房产公司向上诉人支付该商铺的租金，但这改变不了上诉人作为商铺这一不动产所有权人的事实。因此一审法院认定事实明显错误，其错误行为依法应予纠正。2、一审法院超越诉讼请求裁判，其超请求越权裁判的行为应予纠正。被上诉人在一审的诉讼请求中并没有请求确认顺庆区人民中路A号B层C号房屋归被上诉人所有，可是一审法院在被上诉人没有提起该项诉讼请求的情况下却在判决书中判决顺庆区人民中路A号B层C号房屋归被上诉人所有，非常明显是属于超越诉讼请求裁判越权裁判的行为，其行为依法应予纠正。
被上诉人雷林答辩称，原判决第二项正确，应予维持。理由如下：友合房产公司系家族企业，刘志荣是友合房产公司的董事及友合物业公司的法定代表人，应当对转移房屋的事实知情；友合物业公司与雷林签订联合协议，刘志荣是友合物业公司的法定代表人，应当知情，但是未提出异议；诉争房屋的产权证一直在刘志荣手上，刘志荣作为友合物业公司的法定代表人应当对此事知情，且其对友合房产公司出售诉争房屋未提出异议，系采取默认的方式承认。诉争房屋实际所有人是友合房产公司。友合房产公司只是为了规避查封，将诉争房屋登记在刘志荣名下，诉争房屋产权证由友合房产公司持有，并由其交给雷林，刘志荣知情且未提出异议。刘志荣所有的合同系友合房产公司单方虚构，没有其他证据证明刘志荣实际付款，故不能证明刘志荣与友合房产公司存在真正的房屋买卖关系。雷林收取租金，刘志荣知情，且未提出异议，后因友合房产公司濒临破产，刘志荣拒绝办理房屋过户登记，足以证明房屋的实际所有人是友合房产公司。请求驳回刘志荣的上诉，维持原判。
原审被告友合房产公司无答辩意见。
雷林向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告将顺庆区人民中路A号B层C号房屋产权登记在雷林名下；2、判令由被告承担过户税费；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年5月23日，雷林为购买顺庆区人民中路A号“四季来商业广场”B层C号的商铺，与友合房产公司签订了《房屋买卖协议》，约定：该商铺建筑面积14.95㎡，单价18800元/㎡，房款281060元，维修基金583元，共计281643元，特别注明自购买之日起一年内办理产权过户手续。同日，雷林向友合房产公司支付订金20000元，2013年6月3日支付购房款231659元，2013年6月4日支付购房款29984元，共计付清房款281643元。2013年6月4日，雷林与友合物业公司签订《联合经营协议》，约定乙方（雷林）将“四季来商业广场”B层C号的商铺提供给甲方（友合物业公司）统一招商，时间从2013年6月4日起至2014年7月31止，每年乙方收取实付房款8%，共计22485元的合作收益金。2014年9月6日，雷林和“四季来商业广场”业委会签订《委托管理协议》，约定将B层C号的商铺委托业委会统一租赁，时间从2014年9月1日起至2024年8月31日止，共计10年，第一年租金按购买原值的13%计算为36538元，以后每年租金在上年度租金基础上递增5%。签订委托合同后，雷林通过其妻张继华的账户多次收取顺庆区康比特家具店、南充佳艺商场管理公司和刘林东的房租收益。
另查明，刘志荣是友合房产公司的股东兼董事，友合物业公司的法定代表人亦是刘志荣。诉讼中，刘志荣向一审法院提交的《商品房买卖合同》证明，2004年5月20日友合房产公司将商铺以套内面积4000元/㎡的价格卖给刘志荣。2004年5月20日，友合房产公司收取了购房款43200元并开具了不动产发票。2004年5月27日，该商铺办理了房产证，2004年5月28日，刘志荣将该商铺抵押给中国银行南充分行，获贷款425000元。
一审法院认为，本案争议的焦点是雷林与友合房产公司的房屋买卖行为是否有效。本案中，双方诉争的商铺于2004年5月27日登记在刘志荣名下，但友合房产公司却于2013年5月23日将房屋转卖给雷林，上述行为是否为刘志荣知晓，结合现有证据，作如下评判：1、雷林购房支付了合理的价格且该房已为雷林实际占有。该房交易单价为18800元/㎡，与转让时交易地市场价格相符，雷林在2013年6月4日付清房款281643元后，友合物业公司于同日与雷林签订《联合经营协议》，约定每年按实付房款8%收取合作收益金，刘志荣是友合物业公司的法定代表人，雷林占有该房后，其本人应当知晓该房已为雷林实际占有的事实，但刘志荣并未提出异议。2、刘志荣是友合房产公司的股东兼董事，是友合物业公司的法定代表人。诉争房屋的转卖是公司所为，刘志荣是友合房产公司的高级管理人，公司转让不动产的行为，应当为刘志荣所知晓。3、诉争房屋的房产证原件、国土使用证原件由雷林所持有。2015年雷林发现房屋无法过户后，友合房产公司将本应由刘志荣持有的证照原件交付给雷林，刘志荣未提出异议，也未申请主管部门挂失。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”之规定，雷林与友合房产公司的房屋买卖行为应为有效。
本案中，雷林与友合房产公司签订购房协议后，该房已由雷林实际占有、使用，且房租收益由雷林支配，故涉案房屋的真实权利状态与不动产登记簿不符。现因被告方原因无法办理产权变更手续，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，诉争的顺庆区人民中路A号B层C号的商铺应为雷林所有。另，税收征管是征税机关与被征收人之间的行政法律关系，不是买卖双方的民事行为，且本案购房协议并未约定全部税款由房产公司负责，故雷林要求由被告承担过户税款的请求，于法无据，无法支持，但本案二被告应当配合雷林办理产权过户登记手续。
据此，为维护正常的交易秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《中华人民共和国民法通则》第六十六条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、位于四川省南充市顺庆区人民中路A号B层C号非住宅房的所有权归雷林所有。二、友合集团四川友合房地产开发有限公司、刘志荣应于判决生效后十五日内配合雷林办理产权过户登记手续。三、驳回雷林的其他诉讼请求。本案案件受理费2762元，诉前保全费1020元，由友合集团四川友合房地产开发有限公司、刘志荣共同负担。
二审审理查明,刘志荣将诉争商铺抵押给中国银行南充分行后于2005年5月涤除该抵押。
刘志荣与友合房产公司原法定代表人刘志康系兄弟关系。
另查明，依据友合房产公司的申请，本院予2017年2月21日作出（2017）川13破申1号民事裁定，受理友合房产公司的重整申请。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，友合房产公司将诉争房屋卖与刘志荣，并将房屋的权属证书办理在刘志荣的名下虽然在前，但其后在友合房产公司将诉争房屋卖与雷林的过程中，刘志荣并非不知情。理由：首先，刘志荣不仅是友合房产公司的股东兼董事且其与该公司的法定代表人之间还有亲属关系，如刘志荣对诉争房屋的买卖不知晓，友合房产公司就擅自出卖与公司法定代表人有亲属关系的股东，并且还是该公司董事的个人财产，有悖常理。其次，友合房产公司将诉争房屋卖与雷林后，雷林多次收取了该房屋的出租收益，雷林实际对诉争房屋行使了占有、管理、使用的权利，而且雷林在购买房屋之初还是与友合物业公司签订的《联合经营协议》将房屋提供给友合物业公司统一招商，刘志荣作为友合物业公司的法定代表人,应当为其所知晓。最后，诉争房屋的权属证书原件不仅由雷林持有，而且无证据证实雷林在持有前述权属证书的过程中与他人产生过纠纷，故可以说明雷林持有的诉争房屋权属证书原件应是由持有该原件的相对方自愿交付的，亦与雷林陈述的其持有诉争房屋的权属证书原件是由友合房产公司的人员交付的说法相印证。刘志荣一方对此虽解释为诉争房屋的权属证书是交给友合房产公司的，便于公司统一将房屋进行出租管理，但卷内的证据材料中既无刘志荣委托友合房产公司管理诉争房屋的委托书又无友合房产公司代为刘志荣将诉争房屋出租，刘志荣收取租金的依据，同时作为房屋的所有权人因它人代为管理诉争房屋，就将房屋权属证书的原件多年来一直交于它人持有，自己还不管不问，也有悖常理。在房屋权属证书原件被雷林持有的情况下，刘志荣既未提出异议也未申请主管部门挂失，反而是雷林因房屋产权的过户问题向法院提起了诉讼。综上，本院认为，对友合房产公司将诉争房屋卖与雷林一事，应认定刘志荣是知晓且无证据证明其在此过程中作出了不同意的意思表示，故雷林与友合房产公司的房屋买卖行为应为有效。雷林有权依据有效的买卖合同要求履行配合办理诉争房屋的产权过户登记。上诉人刘志荣提出的自己并不知晓友合房产公司与雷林之间就诉争房屋进行买卖一事的上诉理由不成立，本院不予支持。
被上诉人雷林作为本案的原告在一审过程中并未请求判决本案诉争房屋的所有权归其所有，故一审判决作出诉争房屋所有权归雷林所有的判项，系超越当事人的诉讼请求，本院对此予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款抵（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初6202号民事判决第二、三项“友合集团四川友合房地产开发有限公司、刘志荣应于判决生效后十五日内配合雷林办理产权过户登记手续”“驳回雷林的其他诉讼请求”；
二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初6202号民事判决第一项“位于四川省南充市顺庆区人民中路A号B层C号非住宅房的所有权归雷林所有”。
一审案件受理费2762元，诉前保全费1020元，由友合集团四川友合房地产开发有限公司、刘志荣共同负担。二审案件受理费5524元，由刘志荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 辉
审判员 田 娟
审判员 吴 彪
二〇一七年九月一日
书记员 陈姗姗