贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终4655号
上诉人(原审被告):杨平。
上诉人(原审被告):夏荣华。
被上诉人(原审原告):王琴。
上诉人杨平、夏荣华因与上诉人王琴房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4325号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨平、夏荣华，被上诉人王琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨平、夏荣华向本院提起上诉请求：一、撤销原审判决;二、依法驳回王琴的诉讼请求；三、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案双方当事人之间从未签订租赁合同，双方不存在租赁关系，也从未发生过经济往来，对方要求上诉人支付租金没有事实和法律依据。上诉人接受这个房屋时还在修建过程中,没有竣工验收,2016年4月房屋才竣工,直到2016年12月才经消防验收合格,房屋一直不能正常使用,对上诉人造成损失是客观的,所以与上诉人签订租赁合同的案外人贵阳宏益房地产开发公司同意免除第一年的租金,上诉人已经与涉案房屋的其他70多户房东另行签订了适当减少租金标准的租赁合同,但被上诉人一直不同意与上诉人签订租赁合同。
王琴辩称,对方上诉主张的很多是符合事实的，涉案房屋是宏益房地产开发公司开发房产以后，产权当时是属于开发公司的，开发和上诉人签订了租赁协议，租期、租金都有约定，房产产权转让的时候，被上诉人当时去购房的时候也签了购房合同和租赁合同，开发公司说是带租约出售的，买了房子以后也是有租约的，也与贵州恒祥置业管理有限公司签了委托租赁协议，约定交房时间也是2015年6月30日交房，第一年的房租给委托方作为中介服务费，2016年的房租就可以开始收了，提前15天也去找过对方，对方不给，拖了几个月，其他的业主重新签合同，但那是另外一回事，既然有开发商的合同，其认为不需要再签其他合同，重新签合同的业主都被降了房租，对方的态度就是不重新签合同就不付房租，其他业主认为能拿到钱就可以了。2015年10月份对方也签收了房屋，签字的时间是10月29日，但是双方确认是2015年6月30日就按照合同交房了的，关于收房时候的状况不合格，既然都签了交付验收表，也已经收房，交付就表示经有关部门鉴定为合格。对方经营是一直在进行的，使用了涉案房屋，那么就应交房租，经营状况和房主没有太大关系。故请求驳回上诉，维持原判。
王琴向一审法院提起诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的12个月租金32428.2元；二、判令被告向原告支付逾期缴纳房租而产生的违约金（4月30日前）3680.6元及至缴清房租之日期间产生的违约金，按据实核算支付；三、判令被告向原告支付因追讨房租而产生的各项损失2000元；四、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:2014年9月9日，原告与贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称恒祥置业管理公司）签订《公寓租赁委托协议》，约定：原告委托恒祥置业管理公司代理出租坐落于贵阳市南明区花果园大街1号T区5栋23层12至13号房屋（建筑面积77.21平方米），并约定若恒祥置业管理公司促成原告与承租人按原告出租物业的招租意向及条件签订了租赁合同，则原告自愿同意第一年租金归恒祥置业管理公司所有，并由恒祥置业管理公司向承租方收取；剩余租期内的租金，按原告与承租人的租赁合同执行，由原告自行收取。2014年9月12日，二被告与贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定二被告承租宏益房开公司修建的位于贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目T区5栋22-23层1-38号房屋（建筑面积3298.82平方米），并约定租赁期限为：十年，该房屋租赁期起算时间以实际接房交付完成时间为准。《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租金为：第一年租金30元/月/平方米，第二年租金35元/月/平方米，第三年租金40元/月/平方米，第四年和第五年在第三年租金标准的基础上递增5%（此两年递增比例一致），以后每间隔两年均在前两年租金基础上递增5%（按建筑面积计）；租金支付方式为：半年支付。房屋租金从房屋实际交付完成起算，二被告需提前15日向宏益房开公司支付半年的房租；同时，合同约定：二被告应按时向原告缴纳租金，每逾期一天，二被告应按月租金的千分之三向宏益房开公司支付违约金。2014年10月2日，宏益房开公司将二被告承租的上述房屋中的23层12号（建筑面积38.84平方米）、13号（建筑面积38.37平方米）房屋转让给原告所有。同日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》一份，将上述涉案房屋出租给二被告管理使用，租赁期限、租赁期起算时间、交付方式、租金标准、支付方式以及违约责任等均与二被告同宏益房开公司签订的《房屋租赁合同》约定一致。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，现原告诉请被告支付拖欠12个月的租金32428.2元。对此，二被告辩称原告提交的《房屋租赁合同》上二被告签名及捺印不系本人亲笔所签及捺印，故不应承担支付原告租金的义务。因二被告在法院限期届满至今未提交笔迹及捺印鉴定申请，故对二被告的该辩解意见，不予采纳；同时，二被告对原告提交的宏益房开公司与被告杨平于2015年10月29日签名盖章的《房屋交付验收表》复印件的真实性有异议，对该《房屋交付验收表》上载明的房屋交付时间为2015年6月30日不予认可。该《房屋交付验收表》由于原告未能提交原件予以核对，虽不能作为定案依据，但由于涉案房屋二被告已管理使用，且经法院责令二被告限期提交接收房屋的依据，逾期后，二被告拒不提交，故对原告提出二被告于2015年6月30日已接收管理使用涉案房屋的主张，予以采信；因双方合同约定租金支付方式为半年支付，且二被告需提前15日支付，故原告诉请二被告支付2016年7月起12个月租金32428.2元，符合双方所签合同约定，予以支持；对于原告诉请二被告支付逾期缴纳房租而产生的违约金（以32428.2元为基数，按日千分之三，从2016年7月1日起计算至2017年4月30日前）3680.6元及至缴清房租之日期间产生的违约金，按据实核算支付。对此，二被告提出如法院认定二被告应承担违约责任，由于双方合同约定违约金过高，请求予以减少。因二被告未按合同约定向原告支付租金，构成违约，二被告应承担相应的违约责任。但由于原被告双方所签合同约定违约金的计算标准高于法律规定，故二被告的辩解意见有理，予以采纳；同时因双方合同约定租金支付方式为半年支付且提前15日支付，故原告要求以32428.2元为基数计算一年的违约金有误，予以纠正为以本金16214.1元为基数，从2016年7月1日起计算，以本金16214.1元为基数，从2017年1月16日起计算。综上，确认二被告应承担的违约金，按中国人民银行一年期贷款基准利率4.35%分段计算为：①.16214.1元×4.35%÷365天×304天=587.44元；②.16214.1元×4.35%÷365天×104天=200.96元，共计788.4元；对于原告诉请二被告支付因追讨房租而产生的各项损失2000元，对此，二被告不予认可，因原告未提交相应证据证明该费用已实际产生，故对原告的该诉请，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、杨平、夏荣华在本判决生效之日起三日内支付王琴房屋租金32428.2元及违约金788.4元（2017年5月1日起产生的违约金，以32428.2元为基数，按中国人民银行一年期贷款基准利率标准计算至本判决履行期限届满之日止）；二、驳回王琴的其余诉讼请求。案件受理费752元，减半收取376元，由杨平、夏荣华承担（该款王琴已预交，杨平、夏荣华在支付上述款项时一并支付给王琴）。
二审中，当事人提交了新的证据。上诉人杨平、夏荣华提交建设工程消防验收意见书彩印件一份，拟证明涉案工程2016年12月12日才取得消防验收手续，消防不过不允许其装修，没有消防手续是不能经营的。被上诉人王琴经质证对上述证据的真实性表示认可，认为证据显示工程已经验收合格了，根据花果园地段开办酒店的情况，确实是滞后酒店才办下来，但这些酒店都在经营，都在2015年6月交房做酒店的，实际上没这个消防验收的时候对方也在实际经营的。上诉人杨平、夏荣华提交工程竣工登记标牌复印件一份，拟证明涉案房屋交房的时候还在建设中，不具备交房条件的，就把房屋交付了，是不符合法律规定的。被上诉人王琴质证表示真实性无法确认，即使是真的，不影响对方使用，签交房手续的时间表示租给上诉方是2015年6月30日，竣工时间是在交房时间以前就可以了，只要交房的时候是完好的就可以使用就可以了，无法达到对方的证明目的。上诉人杨平、夏荣华坚持表示与被上诉人之间的租赁合同的签名不是杨平、夏荣华本人所签，房屋交付验收表上面的签名也不是杨平所签，请求人民法院对上述签名进行鉴定以辨别真伪。其余事实与原判认定事实一致。本案事实有当事人双方身份证明、《公寓租赁委托协议》、《房屋租赁合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、房屋交付验收表、当事人陈述等证据在卷佐证，且经质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点：一是当事人双方是否存在租赁合同关系；二是本案的租金及违约金数额如何计算。
关于争议焦点一，上诉人主张与被上诉人之间没有任何租赁关系，也没有任何经济往来，涉案双方的《房屋租赁合同》并非上诉人本人亲笔所签及捺印，故不应承担支付被上诉人租金的义务。本院认为，第一、一审中上诉人一方对此也提出异议，一审法院指定限期要求其提交笔迹及捺印鉴定申请，但上诉人一直未提交具体申请，应视为其放弃举证权利，故对上诉人二审庭审中再次提出鉴定申请的主张，本院不予支持。第二、根据2014年9月12日案外人贵阳宏益房地产开发公司与上诉人之间签订的租赁合同，2014年9月9日被上诉人王琴与贵州恒祥置业管理有限公司的《公寓委托租赁协议》，上述两份租赁合同均共同指向同一房屋标的,且合同内容包括租赁期限、租赁起算时间、交付方式、租金标准、支付方式以及违约责任等约定一致。综上,可以认定本案事实是被上诉人王琴购买了案外人贵阳宏益房地产开发公司出售的带有租约的商品房屋。即使上诉人与被上诉人没有重新订立租赁合同，但上诉人实际接收并使用房屋用于经营酒店，在知晓案外人贵阳宏益房地产开发公司将房屋出售给上诉人王琴后，上诉人并未在合理期限内提出异议而是继续使用，原判认定双方当事人存在租赁合同关系,符合客观实际,本院予以维持。上诉人杨平、夏荣华应当按照其与原房屋所有权人贵阳宏益房地产开发公司签订的租赁合同约定交付租金给被上诉人王琴。即2016年6月30日至2017年的租金标准为每月每平方35元。一审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于争议焦点二，根据上诉人杨平、夏荣华提交的建设工程消防验收意见书以及工程竣工公示标牌，可以认定涉案房屋工程2016年4月25才竣工，2016年12月12日才经消防验收合格。而2015年10月29日《房屋交付验收表》上载明的房屋交付时间为2015年6月30日，当时涉案房屋不符合交房条件，上诉人杨平、夏荣华对《房屋交付验收表》的签名也不予认可,但上诉人杨平、夏荣华一审中并未申请鉴定签名真伪,并且上诉人接收房屋,实际使用属客观事实，原判支持被上诉人请求支付租金的请求符合事实与法律,本院予以维持。原判根据案件事实酌情调整违约金标准按中国人民银行一年期贷款基准利率4.35%计算，符合客观事实，当事人双方对此也没有提出异议，应视为服从原审判决，本院予以维持。
综上所述，上诉人杨平、夏荣华的上诉请求不成立;原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费752元,由杨平、夏荣华负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐有临
审判员 刘 妍
审判员 龙 珑
二〇一七年十月十日
书记员 袁华丽