赤峰市松山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民初字第275号
原告门丽娟，女，45岁，汉族，个体工商户，现住赤峰市松山区。
委托代理人王焕德，内蒙古大川律师事务所律师。
被告赤峰永业房地产开发有限责任公司。
住所地：赤峰市红山区。
法定代表人赵中全，董事长。
委托代理人皇甫大卫，北京市蒲泽律师事务所律师。
原告门丽娟诉被告赤峰永业房地产开发有限责任公司（以下简称永业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月26日受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告门丽娟及其委托代理人王焕德，被告永业房地产公司的委托代理人皇甫大卫到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告门丽娟诉称，2012年12月28日原告门丽娟与被告永业房地产公司订立了永业广场3号公寓楼精装户型鉴赏，样版承诺和格式条款，原告门丽娟购买被告永业房地产公司开发的3号楼01092号公寓楼。合同约定被告永业房地产公司应在2013年12月31日前交付房屋，原告门丽娟依据合同约定的交付期限与他人订立了房屋出租合同，由于被告永业房地产公司出售给原告门丽娟的房屋根本不符合被告永业房地产公司当初出售时所提供的样板版本设施且延期交付房屋，致使原告门丽娟违约，不仅应获租金收益未获得而且还支付了7500元的违约金。现要求解除原被告签订的商品房买卖合同，由被告永业房地产公司退还原告门丽娟已付购房款323354元，支付已付购房款一年的利息46564.29元，支付应获得而未获得的租金利益损失25000元，支付违约金损失7500元，上述合计402418.29元。
被告永业房地产公司庭审答辩称，第一、由于各种原因被告永业房地产公司没有严格按照合同约定的时间交付房屋，对于给原告门丽娟造成的损失，被告永业房地产公司深表歉意。第二、双方签订的合同是内蒙古自治区建设厅和内蒙古自治区工商行政管理局监制的制式合同。商品房买卖合同中第五条对被告永业房地产公司逾期交付商品房的处理方式有明确约定，按合同约定应为继续履行合同，被告永业房地产公司同意按商品房买卖合同中约定的违约责任支付违约金。被告永业房地产公司不同意解除合同，原告门丽娟主张的租金和违约金，因合同中未作约定，所以被告永业房地产公司不予支付。
原告门丽娟为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1、公寓楼精装户型鉴赏图1份及被告永业房地产公司发布的宣传广告1份，证明被告永业房地产公司销售的精装户型公寓样板楼全部设施的类型。鉴赏图是合同要约，属于合同的组成部分。现在公寓楼落成后与样板设施严重不符。
证据2、商品房买卖合同1份，证明2012年12月28日原告门丽娟与被告永业房地产公司依据被告永业房地产公司提供的精装户型样板订立了商品房买卖合同，双方具有合同关系。被告永业房地产公司出售给原告门丽娟的房屋应于2013年12月31日前交付使用。合同第五条第二款约定了解除合同被告永业房地产公司应承担的法律责任。此合同是格式条款合同，被告永业房地产公司利用格式条款合同损害原告门丽娟的合法权利和经济利益，违反了合同法第四十条、第四十一条之规定。
证据3、购房收据3枚，证明原告门丽娟已经付清了购房款。
证据4、房屋租赁合同1份，证明2013年10月17日原告门丽娟按照鉴赏样板的房屋和合同约定的交付时间与案外人签订了房屋租赁合同。由于被告永业房地产公司违约，涉案房屋不能如期交付，致使原告门丽娟与租户的合同不能履行，导致原告门丽娟支付违约金7500元，应获得租金25000元也未取得。
被告永业房地产公司对原告门丽娟提供的证据提出质证意见如下：对公寓楼精装户型鉴赏图及永业房地产公司发布的宣传广告的真实性无异议，但对证明目的有异议。无论是报纸还是宣传单只起到宣传作用，不具有合同作用。商品房买卖合同对楼房的设施、格局等有明确约定。
对商品房买卖合同的真实性无异议，合同中第五条对逾期交付房屋有明确约定。第五条有三款解决纠纷的方式，是选择性的条款，双方选择了第一款作为解决纠纷的方式，该选择具有排他性，双方均应按第五条第一款约定进行履行。本合同不是所谓的格式合同，本合同是由建设厅和工商局等国家机关监制的，不存在欺诈的情形。
对购房收据3枚的真实性、合法性无异议。
对房屋租赁合同的真实性、关联性、合法性均有异议。该合同明显是虚假合同。首先，原告门丽娟与被告永业房地产公司签订的商品房买卖合同约定的交付房屋的时间是2013年12月31日，而租赁合同的签订时间是2013年10月17日，涉案房屋尚未交付就对外出租，不符合常理。其次，争议房屋的面积为53平方米，年租金25000元不符合市场价格，违背常理。由于房屋尚未交付双方却约定了30%的违约责任更不符合常理。
被告永业房地产公司为支持其答辩主张向本院提供如下证据：商品房买卖合同1份，证明被告永业房地产公司虽有违约行为，但按照该合同第五条第一款约定的方式解决纠纷，应为继续履行合同，按照银行同期贷款利率赔偿原告门丽娟已付房款的利息损失，并按照日万分之0.1支付违约金。
原告门丽娟对被告永业房地产公司提供的证据提出质证意见如下：对商品房买卖合同的真实性无异议，但对证明目的有异议。被告永业房地产公司称双方应按照合同第五条第一款约定继续履行合同，没有法律依据。原被告虽订立了商品房买卖合同，该合同是被告永业房地产公司提供的格式条款合同。被告永业房地产公司所制定的格式条款中所谓的第五条第一款的约定是无效条款，不具有法律效力。根据合同法的规定，订立合同不能违反法律、行政法规的强制性规定，否则合同无效。被告永业房地产公司提供的格式条款违反了合同法第四十条规定，免除了提供格式条款一方的责任，加重了对方的责任，排除了对方的合法权益。同时还违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。
根据双方当事人的陈述、举证及质证意见，本院对原被告所举证据作如下认证：公寓楼精装户型鉴赏图及永业房地产公司发布的宣传广告，被告永业房地产公司对该证据的真实性无异议，该鉴赏图和宣传广告应为要约邀请，不是商品房买卖合同的组成部分，对原告门丽娟的证明目的本院不予采信。商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，与本案具有关联性本院予以采信。购房收据，被告永业房地产公司对该证据的真实性无异议，可以证明原告门丽娟已经交付房款的事实，本院予以采信。房屋租赁合同，由于原告门丽娟在出租房屋时被告永业房地产公司尚未交付房屋，本院对其证明目的不予采信。
经审理查明，2012年12月28日原告门丽娟与被告永业房地产公司订立了商品房买卖合同，约定原告门丽娟购买被告永业房地产公司开发的位于赤峰市松山区松山广场路南、鸭子河路西东方永业城市广场3-1-01092号房屋一处，建筑面积53.35平方米，每平方米6060.99元，房屋价款为323354元。原告门丽娟已全额支付房屋价款。合同同时约定被告永业房地产公司于2013年12月31日前交付涉案房屋，除遇不可抗力外，被告永业房地产公司未按本合同约定日期交付商品房，逾期90日内的，原告门丽娟有权向该公司追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告门丽娟有权按照下列第1种约定追究被告永业房地产公司的违约责任：1、合同继续履行。被告永业房地产公司应支付原告门丽君已付款利息，利息自合同约定被告永业房地产公司应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告永业房地产公司还应每日按商品房价款的万分之0.10向原告门丽娟支付违约金。现涉案房屋尚未交付给原告门丽娟使用。
本院认为，原告门丽娟与被告永业房地产公司订立的商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方约定了涉案房屋的交付时间，被告永业房地产公司未按约定交付房屋，其行为已经构成违约。现原被告因逾期交房的纠纷解除方式发生争议，原告门丽娟主张解除合同，被告永业房地产公司要求继续履行合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”双方签订的商品房买卖合同第五条约定，如被告永业房地产公司逾期交房则有三种解决纠纷的方式，原告门丽娟与被告永业房地产公司所签订的商品房买卖合同选择了第一种纠纷解决方式即继续履行合同。双方的上述约定即属于对逾期交房约定了解决纠纷的方式。原告门丽娟诉称，被告永业房地产公司提供的商品房买卖合同是格式条款违反了合同法第四十条规定，免除了提供格式条款一方的责任，加重了原告门丽娟的责任，排除了其合法权益，认为该合同第五条为无效条款，不具有法律约束力的主张，因《中华人民共和国合同法》规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先制定并在订立合同时未与对方协商的条款”，而本案中原告门丽娟与被告永业房地产公司签订的商品房买卖合同虽为打印体，但从合同中甲乙双方的自然情况、房屋的位置、面积、价款等内容均为与本案涉案房屋相对应的特定内容，属于填充式的合同示范文本，因此，双方签订的商品房买卖合同第五条不属于格式条款，故原告门丽娟的该主张不能成立，本院不予支持。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除，现原告门丽君无证据证明原被告之间签订的商品房买卖合同具备解除情形，故原告门丽娟要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。本案中被告永业房地产公司逾期交房确有违约行为，原告门丽娟可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告门丽娟的诉讼请求。
案件受理费7436元，由原告门丽娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 林立楠
审 判 员 王黎黎
人民陪审员 丁玉芳
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 付 晶