湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0102民初2154号
原告：中国农业银行股份有限公司武汉长江支行，住所地武汉市硚口区崇仁路7号附2号2楼。
主要负责人：周小建。
委托代理人：吴林兵（一般授权代理），湖北诚明律师事务所律师。
委托代理人：弥晶（一般授权代理），湖北诚明律师事务所律师。
被告：鲁丽琼，女，1961年8月24日出生，汉族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：徐小平（一般授权代理），湖北云开正泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐皓，湖北云开正泰律师事务所实习律师。
被告：谢武，男，1961年4月25日出生，汉族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：徐小平（一般授权代理），湖北云开正泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐皓，湖北云开正泰律师事务所实习律师。
原告中国农业银行股份有限公司武汉长江支行（以下简称农行长江支行）与被告鲁丽琼、谢武金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行长江支行的委托诉讼代理人吴林兵、被告鲁丽琼和谢武的共同委托诉讼代理人徐小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告农行长江支行向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告鲁丽琼、谢武共同返还贷款本金243,055.00元、截止2017年12月18日的利息413,909.01元，共计656,964.01元，承担至清偿日的逾期利息、复利及罚息；2、原告对抵押物享有优先受偿权；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2001年11月14日，中国农业武汉市江岸支行（以下简称农行江岸支行）与被告鲁丽琼签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》。合同约定：被告鲁丽琼向我行借款人民币250,000元用于购买位于武汉市江汉区同成广场同心大厦25层5号房屋，借款期限自2001年11月26日至2004年11月26日，借款利息为法定利率，采用等额本息还款法，还款日为每月20日；被告以所购房屋提供抵押担保；如果被告逾期还款，我行有权提前收回已发放的贷款。被告谢武出具《财产共有人承诺书》，自愿以夫妻双方共有的房产为借款提供抵押担保。其后，我行依约发放贷款；抵押房屋办理《武汉市房屋他项权证》。现被告鲁丽琼逾期还款，故原告起诉至本院。
被告鲁丽琼、谢武庭审中答辩称：一、本案的原、被告均不具备所诉案件的主体资格。1、合同的贷款方为“中国农业银行武汉市江岸支行”，借款方为被告鲁丽琼，但本案起诉方为“中国农业银行股份有限公司武汉长江支行”，故原告主体不适格；2、贷款合同是原告与被告鲁丽琼签订的，被告谢武不是贷款合同的主体，且合同中注明贷款用途系购买房屋，但实际上该贷款并未用于购买房屋，也无证据表明该贷款用于夫妻共同生活，故被告谢武主体不适格。二、贷款方农行江岸支行没有依照合同约定履行发放贷款的义务，被告鲁丽琼没有收到任何款项，合同中约定的贷款账户账号00×××53不是本人账号。三、原告要求被告偿还利息的诉讼请求无事实和法律依据。四、2006年3月28日谢武写的还款承诺书是针对另一笔借款的，与本案无关，因此，本案即便成立，也已经超出诉讼时效，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。五、依据《物权法》的相关规定,抵押权已失效，应当依法解除抵押。
当事人围绕其诉讼请求及答辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人质证有争议的证据，本院认定如下：原告提交的九项证据来源合法、内容真实，且与本案讼争事实有关，能起到证明本案事实的作用，本院予以认定。被告提交的证据一中位于江汉区同成广场同心大厦25层5号房屋的购销合同与原告提交的证据九内容一致，本院予以认定；位于江汉区同成广场同心大厦25层4号房屋的购销合同未经合同当事人签章确认，本院不予认定。被告提交的证据二是另一笔贷款的放款凭证与本案借款事实没有关联，本院不予认定。
本院经审理查明，2001年11月14日，农行江岸支行与鲁丽琼签订了《个人住房按揭（抵押）借款合同》。合同约定被告鲁丽琼向农行江岸支行申请消费借款250,000元，借款期限自2001年11月26日起至2004年12月26日，双方约定借款年利率为5.31%，如遇利率调整，借款期限在一年以内（含一年）仍执行合同利率，借款期限在一年以上的，于下年初按相应利率执行新的利率标准；采用等额还款法，在贷款发放次月开始还款，还款日为每月20日；本借款的担保方式为房产抵押，担保范围包括全部借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等债权人实现债权的一切费用。
同日，被告谢武向农行江岸支行出具了《财产共有人承诺书》，承诺同意将其与鲁丽琼的共有房产为前述借款作抵押，若借款人鲁丽琼或本人谢武未按合同规定按时偿还上述借款，本人谢武同意农行江岸支行依法处置抵押物。2001年12月4日，武汉市房地产登记发证中心出具了《武汉市期房抵押证明》，房屋他项权证号为武房期市字第200117534号，其中载明了：期房坐落于江汉区同成广场同心大厦25层5号，抵押人为鲁丽琼，抵押权人为中国农业银行武汉市江岸支行营业室，设定日期为2001年11月26日，约定期限2001年11月26日至2004年12月26日。
2001年12月28日，原告农行江岸支行将借款250,000元划入被告鲁丽琼指定存款账户（帐号：00×××53，开户行、所：武汉市江岸支行营业室）。被告鲁丽琼在借款人（盖章）处进行了签字确认。借款发放后，被告鲁丽琼仅于2002年6月28日偿还本金6,945元。
2004年11月22日，农行江岸支行根据《中国农业银行湖北省分行营业部不良资产分帐经营实施办法》，将其对被告鲁丽琼的债权转让给农行长江支行。因被告鲁丽琼逾期还款，原告农行长江支行多次对被告进行催告。2006年3月28日被告谢武向银行出具还款计划说明，但实际并未按期还款。2007年原告农行江岸支行向江岸区人民法院起诉，2007年5月21日双方庭外达成口头和解，原告撤诉。此后，原告农行长江支行分别于2009年4月14日、2011年4月9日、2012年7月4日、2013年10月14日、2015年9月25日五次在报纸上刊登催收公告，对被告鲁丽琼进行催收。2017年9月1日原告农行长江支行再次起诉至江岸区人民法院，后于2017年12月28日申请撤诉。现原告又于2018年3月9日起诉。
截止至2018年4月12日，被告鲁丽琼共欠原告农行江岸支行本金243,055.00元，利息429,681.91元，本息合计672,736.91元。
另查明，被告谢武与被告鲁丽琼于1985年7月20日结婚，于2013年8月9日离婚。
本院认为，农行江岸支行与被告鲁丽琼签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。农行江岸支行按约向被告鲁丽琼发放借款，被告鲁丽琼应按约偿还借款，其逾期未还款构成违约，应承担违约责任。被告谢武与被告鲁丽琼于1985年7月20日结婚，于2013年8月9日离婚，该借款发生在夫妻关系存续期间，被告谢武作为承诺人在《财产共有人承诺书》上签字，对被告鲁丽琼的上述借款事实是知晓的。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条第一款规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”故被告鲁丽琼的上述借款为被告鲁丽琼、谢武婚姻关系存续期间的共同债务，被告谢武应与被告鲁丽琼承担共同还款责任。被告鲁丽琼、谢武自愿以其所有的座落于武汉市江汉区同成广场同心大厦25层5号的房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，农行江岸支行依法对该抵押房产享有抵押权，现被告鲁丽琼、谢武逾期未还款，农行江岸支行依法对该抵押物享有优先受偿权。
关于原告农行长江支行是否为本案适格的诉讼主体问题。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”农行江岸支行根据《中国农业银行湖北省分行营业部不良资产分帐经营实施办法》，将其对被告鲁丽琼、谢武的债权转让给农行长江支行。原告农行江岸支行在长江日报上刊登公告，告知债权转让事宜并进行催收，应认定履行了通知债务人的义务，被告鲁丽琼、谢武应向原告农行长江支行履行还款义务。故原告农行长江支行有权要求被告鲁丽琼、谢武共同偿还涉案借款本金及利息的，是本案适格的原告。
本案合同约定借款期限自2001年11月26日至2004年12月26日，还款方式为等额本息还款。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”故本案的诉讼时效自2004年12月26日起计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”故本案的诉讼时效期间为2004年12月26日起两年。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”2006年3月28日，原告对被告谢武进行催收，并与被告谢武达成还款计划协议；2007年原告农行江岸支行向江岸区人民法院起诉，2007年5月21日双方庭外达成口头和解；2009年4月14日、2011年4月9日、2012年7月4日、2013年10月14日、2015年9月25日，原告先后五次在报纸上刊登催收公告；2017年9月1日，原告再次起诉至江岸区人民法院，后于2017年12月28日申请撤诉；2018年3月9日，原告又起诉。因诉讼时效期间内原告多次向被告主张权利，要求其承担还款义务，诉讼时效也因此多次中断，故原告提起涉案诉讼时主债务并未已过诉讼时效。
《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”农行江岸支行将其对被告鲁丽琼、谢武的债权转让给原告农行长江支行，担保该债权的抵押权应一并转让。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”虽然农行长江支行在对抵押物办理登记的时候，登记机关将其担保期间登记为三年，自2001年11月26日至2004年12月26日，但该登记期间仅仅是登记机关的管理规定。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。”《中华人民共和国担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。”因此,无论行政登记机关登记的抵押期间是多少，当债权没有消灭时都不产生抵押权消灭的法律后果，故原告农行长江支行对被告鲁丽琼、谢武提供的抵押物享有抵押权。农行长江支行在主债务诉讼时效期间内，要求对被告鲁丽琼、谢武抵押登记房产享有优先受偿的权利符合合同和法律规定，应当得到支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告鲁丽琼、谢武于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉长江支行偿还本金243,055.00元；
二、被告鲁丽琼、谢武于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉长江支行偿还截止2018年4月12日的借款利息429,681.91元，此后的利息、复利及罚息以243,055.00元为基数，按照被告鲁丽琼与中国农业银行武汉市江岸支行签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》约定的标准付至付清之日止，但不得超过年利率24%的计算标准；
三、原告中国农业银行股份有限公司武汉长江支行有权以设定的抵押物（座落于武汉市江汉区同成广场同心大厦25层5号的房屋，建筑面积104.89平方米的房屋）折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司武汉长江支行的其他诉讼请求。
被告鲁丽琼、谢武如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9962元由被告鲁丽琼、谢武负担。因案件受理费已由原告中国农业银行股份有限公司武汉长江支行预交和垫付，故被告鲁丽琼、谢武在支付上述款项时，将案件受理费一并支付给原告中国农业银行股份有限公司武汉长江支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 孙文清
人民陪审员 任 频
人民陪审员 祁 军
二〇一八年五月三十日
书 记 员 胡心慧