连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0703民初278号原告：章亚洲，男，1991年5月6日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：杨光慧，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。被告：吴继军，男，1966年8月5日生，汉族，住连云港市连云区。第三人：张瑞国，男，1956年11月17日生，汉族，住连云港市海州区。第三人：孙学芹（系张瑞国妻子），女，1958年7月20日生，汉族，住连云港市海州区。原告章亚洲与被告吴继军、第三人张瑞国、孙学芹排除妨害纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章亚洲及其委托诉讼代理人杨光慧、被告吴继军、第三人张瑞国、孙学芹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告章亚洲向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告腾退原告的车库；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月23日，原告与第三人通过顺德房产经纪有限公司签订一份二手房买卖合同。第三人将位于连云区房屋及车库一并卖给原告。第三人已于2017年7月13日将房屋过户到原告名下。原告从中介手中拿到了房屋及小车库钥匙，因小车库没有证件故无法过户。2018年1月11日，被告突然将原告家的小车库门锁换了，将原告放在车库的物品扔到车库外，被告称是从第三人手中租用的。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判决。被告吴继军辩称，车库是第三人租给我使用的，交给我时候是空的，车库里面的东西不是我搬的。第三人张瑞国陈述，原告所述不是事实，我当时无意中撞见原告正在储藏室中收拾东西，当时我们还没有交接，不知道原告是怎么打开储藏室房间，我告诉他不可以这样，并让他将东西拿出来，后我当着他的面将他的东西拿出来，他就在现场。我们后来商谈车库事宜，当时有中介在场，已经谈妥储藏室与502的房屋买卖毫无关系，章亚洲不追究储藏室事，我们也不向他追究违约责任。另外，去年七、八月份在原告没有付清购房款且没有得到我的同意的情况下，他就进入502室开始装潢，而且将家具也搬进去，在我们知道这件事以后，通过中介将门锁换掉，但是章亚洲后来继续撬门换锁，强占房屋。按照买卖契约，原告应该在2017年8月20日前付清全款才进行房屋交割，但是直至2017年12月31日，章亚洲没有付款，而且早已占用房屋。第三人孙学芹陈述，我去年房屋还没交房时去看过，原告已经开始装修了，我找到原告说他们不能装修，于是我就将房屋的锁换了。张瑞国先下楼到小棚子，我是后下来的，我下来的时候原告正在小棚子里收拾，张瑞国和我说这个小棚子不是他的，他不能收拾，后来章亚洲的老婆还报了警。我说上面的房子我是要收滞纳金的，后来我们协商后说小棚子归我们家，楼上的滞纳金我们不要，章亚洲也点头同意了，带着他的老婆走了。我几次向他要小棚子的钥匙，他多次表态，只是我找他的时候他都躲着我。本院经审理认定事实如下：2017年5月23日，甲方第三人张瑞国、孙学芹与乙方原告章亚洲及顺德房产经纪有限公司签订《二手房屋买卖合同》，约定由甲方将位于连云区平山花园小区15-1号楼1单元502室房屋出卖给乙方，建筑面积102.84平方米，总价款为505000元，合同签订之日，乙方需向甲方支付人民币20000元作为购房定金。该合同第三条约定：“甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）180000元整给甲方，剩余房款人民币325000元整申请银行按揭，并于银行放款当日付给甲方。”第四条约定：“甲方应于收到乙方全额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水、电、物业等费用结清。”合同签订当日，第三人张瑞国另在该合同背面注明：“小车库包含在总房价之内”。该合同签订后，原告向第三人支付了定金20000元，后又向相关监管账户交纳了首付款160000元。2017年7月4日，甲方张瑞国、孙学芹与乙方章亚洲在连云港市不动产登记中心签订《房地产买卖契约》，约定由甲方将涉案房屋出售给乙方，成交价格为505000元，乙方于2017年8月20日前2次付清给甲方，购房定金在最后一次付款冲抵。该合同第三条约定甲方应于2017年8月20日将上述房地产移交给乙方占有。上述合同签订后，为方便原告贷款，第三人于2017年7月13日将涉案房屋产权转移登记在原告名下，由原告办理抵押贷款。原告取得房产证后，其称中介公司就将涉案房屋及车库钥匙交给原告，原告即进入房屋开始装修，并将部分物品搬进车库。后因原告的贷款一直未能放款，又因原告在未付清购房款的情况下对房屋进行装饰装修等，原告与第三人产生纠纷，双方分别对涉案房屋车库门锁进行多次更换。后涉案房屋首付款160000元及剩余房款325000元原告于2018年1月实际交付给第三人。2018年1月11日，张瑞国、孙学芹及其儿子张祥到涉案房屋车库将车库门打开，并将原告堆放在车库内的物品搬出，原告及中介公司亦都在场。张瑞国向本院提供现场手机拍摄录像一份，内容为：“孙：房产证办好了，小棚子（即涉案车库）不是你（章亚洲）的，结束。章：那钥匙呢？孙：钥匙我不要了，换锁了，他（章亚洲）要再来撬锁，你（中介）要记着，录下来，违约金还要给我。章：点点头。张祥：你要再来换锁，我先打110，再来找你事情。章：对对对。中介：你要用，最起码跟人家谈好了。孙：不用，我也不给他（章亚洲）了。章：对，不用，这个话不要说了。孙：什么话也不要说了，我也不用给他（章亚洲），那小棚子结束。中介：那就这样说好了吗？章：说好了。后原告离开车库现场。”2018年1月15日，连云港顺德房产经纪有限公司另向第三人出具《证明》，内容为“甲（张瑞国、孙学芹）、乙（章亚洲）双方就买卖涉案房屋问题在中介公司监督下达成最终协议：1、人民币505000元只属于上述房地产价款；2、甲方任何其他动产不动产与上述房地产买卖契约无关；3、乙方主张甲方储藏室一事，乙方最终承认与己无关不再主张；4、乙方所欠甲方滞纳金人民币100000元（在顺德房地产洽谈）、房屋租金12000元，在乙方不再无理取闹、主张甲方储藏室等前提下甲方不再朱涛，否则必讨（有录音）。”连云港顺德房产经纪公司在该《证明》尾部盖章，徐旗另在公章处签字确认。连云港顺德房产经纪公司店长徐旗亦出庭作证，其称“涉案房屋买卖是其经手的，第三人提供的《证明》也是其出具的。关于写证明的第一条是因为当时在不动产交易中心签订合同时，三方都在场，签的合同价就是505000元，原告并没有要求加上储藏室。证明第三条，当时第三人去储藏室的时候，其也在场，因为章亚洲东西搬进了储藏室，第三人说这个储藏室与章亚洲无关，章亚洲也点头同意，有无口头表示同意记不清楚了。之后原告和第三人没有签订过书面协议，因为双方也不想讲话。关于证明第四条，之前第三人的儿子与原告在其店里谈滞纳金的事情，第三人的儿子表示如果原告不再无理取闹主张储藏室，则第三人不再追讨滞纳金、租金等，原告没说同意也没说反对，就走了。”原告对第三人提供的录像及《证明》不予认可，其认为其并没有同意放弃车库，为此原告还报过警，不动产交易中心签订的那份合同没有将车库写在上面是因为储藏室不好办理房产证。至于视频中最后其说“说好了”，理解的是上面的房屋没事了，说好了。涉案车库腾空以后，第三人即将该车库交付给被告使用，原告现认为其对该车库具有使用权，因此请求排除妨害，要求被告搬出该车库。上述事实，有原告提供的条据、产权证、照片3张、《二手房买卖合同》，第三人提供的《房地产买卖契约》、视频录像、中介证明，徐旗的证言以及各方当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人协商一致，可以变更合同。本案原告与第三人于2017年5月23日签订的二手房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，第三人在该合同背面备注车库包含在房价款内，亦是第三人真实意思表示。但根据第三人提供的视频录像，因双方产生纠纷，第三人搬出原告堆放物品，提出要收回车库，并称“什么话也不要说了，我也不用给他，那小棚子结束。”原告则表示“不用（车库）了，这个话不要说了”，并最后表示说好了，随即离开现场，未再继续占据车库，该部分意思表示清晰。中介人员徐旗当时亦在场，结合其证言，应能证明原告与第三人已达成一致意见，其不再主张车库使用权。据此，原告并无涉案房屋车库使用权，其要求被告腾空车库无事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告章亚洲要求被告吴继军腾空位于连云区房屋的车库的诉讼请求。案件受理费400元，由原告章亚洲负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费400元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：中国农业银行苍梧支行，账号：10×××94。代理审判员 薛 锦二〇一八年三月九日书 记 员 谭正婕法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。