福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初2234号原告：宁德市蕉城区地方税务局，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区闽东中路16号，统一社会信用代码11350000004023410A。法定代表人：黄斌，局长。委托诉讼代理人：黄宇健,福建环三律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑建城,福建环三律师事务所律师被告：宁德市鼎盛房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市锦福城C幢三层104号，统一社会信用代码91350900717333486X。法定代表人：陈庆鼎，董事长。委托诉讼代理人：陈长灼，福建智德律师事务所律师。原告宁德市蕉城区地方税务局（以下简称蕉城税务局）与被告宁德市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蕉城税务局的委托诉讼代理人黄宇健、郑建城,被告鼎盛房地产公司的委托诉讼代理人陈长灼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蕉城税务局向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2009年1月1日至2009年6月30日期间租金15万元及其逾期支付违约金（其中7.5万元自2009年1月24日起至付清时止，另7.5万元自2009年3月21日起至付清时，按月2%计算，暂计至2017年5月21日计29.85万元）；2.判令被告立即腾空位于宁德市蕉城区房屋，并将该租赁房屋返还原告；3.判令被告向原告支付自2017年1月1日起至被告返还该租赁房屋止的占用费（暂计至2017年6月30日，计36万元）；4.判令被告向原告支付的8万元押金归原告所有。事实与理由：被告于2009年1月1日向原告租赁位于宁德市蕉城区房屋（建筑面积565.59平方米，三层砖木结构），并于2009年1月24日签订了《房屋租赁合同》一份，双方就租赁期限、租金及租金付款方式、租赁期满返还事宜以及违约责任等事项均作出约定（具体详见《房屋租赁合同》）。原告如期将租赁房屋交由被告使用，然而被告没有严格按房屋租赁合同的相关约定按期支付租金，直至2016年12月31日租赁期限届满，被告仍未支付2009年1月1日至2009年6月30日期间租金给原告，且租赁房屋也未返还原告。被告鼎盛房地产公司辩称，1.2009年1-12月租金被告已支付原告，原告主张被告向其支付2009年1月1日至2009年6月30日期间租金及违约金没有事实依据。从原、被告提供的证据来看，可以证明2009年被告一共向原告支付租金218000元。宁德市蕉城区17号房屋2004年因受邻居火灾央及，房屋屋顶及二、三层楼板及楼梯被烧毁，该房屋存在严重的安全隐患，于2009年由被告投资改建，当时，双方口头达成协议，原告同意给予被告3个月左右的免租期，因此，2009年1-12月份租金实际按218000元计算，2009年1-12月份租金已全部付清。退一步说，即使2009年1月1日至2009年6月30日租金未支付，原告要求支付该笔租金诉讼时效已过。原告主张被告向其支付2009年1月1日至2009年6月30日期间租金及违约金没有事实依据和法律依据；2.原告第二、三、四项诉讼请求也没有事实和法律依据。被告于2000年取得位于宁德市蕉城区北侧3694平方米用地范围内的房地产开发项目，并与原宁德市土地管理局于2000年8月25日签订《国有土地使用权出让合同》，将宁德市蕉城区17号房屋所占的土地使用权出让被告用于旧城改造项目用地，被告累计向政府支付五百多万元的土地使用权出让金及相关配套费用，后政府调整城市规划，暂停该项目，政府已将宁德市蕉城区17号房屋征收，原告已不是宁德市蕉城区17号房屋产权人。2004年房屋受邻居火灾央及，房屋屋顶及二、三层楼板及楼梯被烧毁，该房屋存在严重的安全隐患，由被告投入大量资金改建。被告虽与原告签订了《房屋租赁合同》，被告按合同向原告支付的款项，虽名为租金，实际上为房屋补偿款。原告已不是宁德市市蕉城区815中路17号房屋产权人，无权要求被告腾空、返还房屋、要求支付房屋占用费，以及其要求判决把被告支付的8万元押金归其所有没有依据，因此，原告的第二、三、四项诉讼请求也没有事实和法律依据。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求原告依法提交了如下证据：统一社会信用代码证、内资企业登记基本情况表，经被告质证无异议，本院予以确认。原告出示的房屋所有权证、国有土地使用证、租金汇款凭证、租金收入票据、律师交涉函及其邮寄凭证、关于房屋租赁合同期满后有关事宜的通知及送达签收凭证，经被告质证虽有异议，但未提供相应的反驳证据，本院认为，原告提交的上述证据符合证据的三性要求，予以采信。被告出示的税务机关代开统一发票，原告无异议，本院对其三性予以确认。被告提交的国有土地使用权出让合同、照片，经原告质证有异议，缺乏证据的关联性，不足以证明其待证目的，故不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系宁德市蕉城区土地及房屋所有权人。2009年1月24日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方（蕉城税务局，下同）将坐落于宁德市蕉城区，为三层砖木结构，建筑面积565.59平方米的房屋出租给乙方（鼎盛房地产公司，下同）使用。租赁期限为8年，自2009年元月1日至2016年12月31日止。该房屋2009年1月1日至2011年12月31日，每年租金为30万元；2012年1月1日至2013年12月31日，每年租金为33万元；2014年1月1日至2016年12月31日，每年租金为36万元。乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金8万元，租金按季结算，由乙方于每季结束前的十日内将下一季度的租金交付给甲方，乙方以收到甲方收款发票为实现付款的依据。甲方于本合同生效之日起，将该房屋交付给乙方。租赁期间，日常的房屋维修由乙方承担。租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行有关部门规定并承担全部责任和服从甲方的监督检查。乙方必须按不改变房屋四至原貌的原则对该房进行安全修缮，投资由乙方自理。安全修缮后的增值权益归甲方，且不论是租赁期内还是租赁期满后。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还给甲方。若乙方拖欠租金累计达三个月，甲方有权解除（终止）合同、收回房屋且不退还押金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，均应承担违约责任。一方逾期交付租金的，除执行本合同第十二条规定外，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收违约金。乙方合同期满未与甲方续签合同又不返还房屋的，甲方有权向乙方收取原合同规定标准的双倍租金，且不退还押金，并收回房屋。合同签订后，原告依约向被告交付案涉房屋给被告使用。被告向原告支付房屋押金8万元、2009年支付租金218000元、2010年至2016年期间租金全部付清。2016年9月10日、2017年2月14日，原告分别向被告出具《福建环三律师事务所律师交涉函》、《宁德市蕉城区地税局关于房屋租赁合同期满后有关事宜的通知》，要求被告缴纳2016年拖欠租金并腾空房屋。合同履行期届满，被告仍占用案涉房屋至今。综上所述，本院认为：依法成立的合同，受法律保护。蕉城税务局与鼎盛房地产公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同的主要义务为出租人交付租赁物及承租人支付租金。本案合同履行的第一年（2009年），被告仅向原告支付租金218000元，尚欠82000元未付，被告认为，原告有同意给予被告免租期3个月，未提供证据证明，并以原告该主张超过诉讼时效为抗辩理由，该抗辩理由是否成立，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，原告未提供证据证明其有向被告催讨2009年被告未付清租金，原告该主张已超过诉讼时效，被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。原告该主张引用的民法总则第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”该条款仅适用于同一笔债务即分期给付债务的情形，而分期履行合同约定之债分为定期给付债务和分期给付债务，其中，定期给付的债务为不同债务，分期给付的债务为同一笔债务。本案租金给付是在合同履行过程中持续定期发生的债务，属定期给付债务，其在各期债务履行期限届满后，均为独立债务。因此，本案租金给付的诉讼时效应从合同约定的各期租金履行期限届满之日起开始起算。故原告诉请被告支付2009年1月1日至2009年6月30日租金15万元及逾期支付违约金，本院不予支持。合同约定的租赁期限至2016年12月31日届满，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被告应向原告返还案涉房屋，但被告在合同期满未与原告续签合同又不返还房屋，故原告主张被告立即腾空并交还房屋及被告向原告缴纳押金8万元归原告所有，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告按合同约定租金的双倍支付2017年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有期间给原告造成的租金损失，本院认为，由于本案合同约定的房屋占有使用费支付标准过分高于造成的损失，本院根据公平原则予以调整，酌定房屋占有使用费参照合同约定的2014年至2016年期间每年租金36万元的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、宁德市鼎盛房地产开发有限公司应于本判决生效后六十日内把位于宁德市蕉城区房屋腾空并退还宁德市蕉城区地方税务局；二、宁德市鼎盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日向宁德市蕉城区地方税务局支付房屋占有使用费（参照年租金36万元的标准计算，自2017年1月1日起至宁德市鼎盛房地产开发有限公司实际腾房之日止）；三、宁德市鼎盛房地产开发有限公司向原告宁德市蕉城区地方税务局缴纳的房屋押金8万元归原告所有；四、驳回宁德市蕉城区地方税务局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12685元，由原告宁德市蕉城区地方税务局负担4785元，被告宁德市鼎盛房地产开发有限公司负担7900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  蒋俐兴人民陪审员  林振功人民陪审员  陈仲斌二〇一七年十月九日法官 助理  林芳苓书 记 员  陈巧梨附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?22585339?deid=24791454”t”_blank?)向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?22585339?deid=24791454”t”_blank?)当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。