舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟普朱民初字第58号
原告王赛国。
委托代理人（特别授权）尤丽萍，浙江乾勇律师事务所律师。
被告颜存舟。
委托代理人（特别授权）董佳艺，浙江星舟律师事务所律师。
原告王赛国诉被告颜存舟房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年7月24日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘钟颖适用简易程序，于2015年8月12日公开开庭�行了审理。原告委托代理人尤丽萍、被告委托代理人董佳艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王赛国诉称，2010年9月24日，原告王赛国将位于普陀区朱家尖街道菜市弄38号（朱家尖大洞岙医院后面）一幢房屋（共四楼）出租给被告颜存舟作为经营足浴店使用。并签订了《租房协议》，约定：租期从2010年9月24日起到2019年9月23日为止，必须在协议签定之日一次性付清当年房租，第二年房租在上年房租结束的前一个月付清；年租金为45000元（作为甲方净收入），三年一提升，第四年开始在之前基础上提升30%即58500元／年，第七年开始在之前基础上提升30%即76050元／年；在承租人没有通过房主书面同意及签字的转让行为，属无效转让，无效转让是违约行为房主不予承认；所有条款必须执行，本协议内所涉违约的违约金金额为人民币壹万元整，凡承租人�约将支付房主违约金外同时房主收回房屋并且承租人根据本协议条款缴清各种费用所有应付款。2015年，原告王赛国发现被告颜存舟已于2014年12月底擅自将租赁房屋转租给韩中昌，登记为个体户“舟山市普陀区朱家尖新健达休闲会所”的经营场所。原告认为，被告未经原告同意擅自转租的行为已构成违约，应承担违约责任，故诉至本院，请求判令：一、请求解除原告与被告签订的《租房协议》；二、判令被告立即将位于普陀区朱家尖街道菜市弄38号的房屋一幢返还并腾退给原告；三、判令被告向原告支付私自转租的违约金计人民币1万元；四、由被告承担本案全部诉讼费用。
原告王赛国为证明其诉讼请求所依据的事实而向本院提供了以下证据：
1.租房协议1份，拟证明原、被告之间的房屋租赁关系；
2.证明1份，拟证明原告有权出租租赁房屋；
3.企业基本信息1份，拟证明租赁房屋从2014年12月30日开始由韩中昌作为个体户经营场所的事实。
被告颜存舟辩称，被告并不存在转租的行为，房屋租赁合同应当继续履行。2010年9月24日，双方签订房屋租赁合同后，被告便将租赁房屋作用经营足浴店，并取名为健达休闲会所。后由于被告的生意重心转移到了经营管理健达医院，没有精力去很好的经营足浴店，于是在2013年3月2日，将足浴店的50%的股份转让给了案外人俞恩立，自此该足浴店由两人合伙经营。后随着健达医院的壮大，被告越来越忙，逐渐淡出足浴店的经营，由俞恩立作为合伙事务执行人，故对于之后足浴店的经营完全不知情。至于后来俞恩立又将足浴店的实际经营权承包给案外人韩中昌一事，被告并不知晓，也是在收到原告的起诉状以后才知晓。因此，被告从来没有将足浴店承�给韩中昌的意思，同时对于租赁的房屋也没有转租给韩中昌的意思。不论是转租也好承包也罢，都是另一合伙人俞恩立的行为。退一步讲，被告认为俞恩立将足浴店的经营权承包给韩中昌的行为并不是转租行为，韩中昌只能按照被告一方的要求进行经营，被告一方对于租赁房屋及屋内的装修仍具有控制权，且经营权的承包也意味着，韩中昌只能按照原先的房屋经营用途进行经营，不可以按照自己的喜好随意变更，甚至连企业的名称也无权变更。故俞恩立将足浴店的经营权承包给韩中昌也是一种经营管理的方式，就是一种经营行为。关于违约金的诉请，就双方签订的合同而言，通篇都没有就禁止转租及违约后应承担的不利后果作出约定，那么既然合同没有约定，转租就不能适用合同约定的违约金条款，故原告要求被告承担1万元的违约金没有依据。
被告颜�舟为证明自己的主张而向本院提供了以下证据：股权转让合同1份，拟证明原告将部分股权转让给案外人俞恩立的事实。
经庭审质证，对于原告提供的证据，被告提出如下质证意见：1.对于租房协议的真实性没有异议，但认为其中的违约金条款不能作为原告诉请要求被告支付1万元违约金的依据，协议中提到的转让是指租赁权的转让而不是转租，故协议对转租并没有约定；2.对于由朱家尖街道福兴村大洞岙经济合作社出具的证明真实性请求法院核实，但承认讼争房屋系原告所有；3.对于企业基本信息的真实性没有异议，但认为该信息不能证明被告存在转租行为。对于原告提供的证据，因被告对其真实性、合法性均无异议，而该些证据与原告所欲证明的事实存在一定关联性，故本院对原告提供的证据的证明力予以认定。对于被告提供的证据，原告提出如下质证�见：该股权转让协议并没有到工商管理部门登记，仅是被告与案外人之间私下的行为，没有法律效力，不能作为被告对转租行为不知情的证据。因原告对该证据的三性均有异议，故本院对被告提供的证据的证明力须结合本案其他证据及事实予以认定。
经审理查明，原、被告双方于2010年9月24日签订了一份《租房协议》，协议约定：一、甲方（即原告王赛国）将普陀朱家尖大洞岙医院后面一幢（共四楼）房屋出租给乙方（即被告颜存舟）作为经营足浴店使用。二、租期九年，从2010年9月24日起到2019年9月23日止，必须在协议签订之日一次性付清当年房租，第二年房租在上年房租结束的前一个月付清。三、年租金为人民币45000元（作为甲方净收入），三年一提升，第四年开始在前基础上提升30%，即58500元／年，第七年开始在前基础上提升30%，即76050元／年。四、保证金：1、交付租金同时，乙方应以现金另付保证金人民币5000元。2、本协议作为本期保证金收据，请妥善保管；保证金不得转入下期租金，协议结束后返回乙方。……六、有关退租、转让的条款：1、协议期内，乙方履行本协议所有条款后，甲方不得提前收回房屋（发生甲方能力范围之外的不可抗力事件和乙方违约的情况下除外）；……6、乙方转让时需向续租方明示本协议内容，转让期为租赁内期限，乙方没有通过甲方书面同意及签字的转让行为，属乙方无效转让，乙方的无效转让是违约行为甲方不予承认。……八、本协议经甲乙各方协商一致，同意、签名后生效，签订之日为本协议的生效日期；所有条款必须执行，本协议内所涉违约的违约金金额为人民币壹万元整，凡承租人违约将支付房主违约金外同时房主收回房屋并且承租人根据本协议条款缴清各种费�所有应付款。协议还对其他事项予以约定。后双方依约履行合同，合同中租赁房屋即原告王赛国所有的位于普陀区朱家尖街道菜市弄38号的房屋，被告颜存舟在讼争房屋经营足浴店。直至2015年原告发现在其不知情的情况下讼争房屋已改作他用，经工商登记查询发现讼争房屋所在地址登记为舟山市普陀区朱家尖新健达休闲会所住所，负责人为案外人韩中昌，该个体户成立日期为2014年12月30日。审理中，经本院实地调查发现讼争房屋一层目前实际用于餐饮行业经营，二至四层虽仍有部分足浴设施，但处于空置状态。以上事实由原被告提供的证据材料和庭审笔录、现场照片等证据证实。
本院认为，原、被告之间签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行合同义务。合同约定：没有通过原告书面�意及签字的转让行为，属无效转让，无效转让是违约行为。现被告在未经过原告同意的情况下将讼争房屋转让给他人使用，应属于违约行为。虽然被告抗辩称其已经将在该房屋中经营的足浴会所的50%股权转让给案外人俞恩立，并由俞恩立作为合伙事务执行人，对之后的经营活动均不知情。但该股权转让行为系被告与案外人之间自行约定的行为，并没有到有关部门进行登记，故不能作为对抗第三人之理由，亦不能以此作为被告不参与经营，对自己承租房屋实际使用状态不知情的证据，即使被告对之后的转租行为确不知情，其作为承租人也未尽到妥善管理租赁房屋的义务，故该抗辩本院不予采纳。关于被告提出俞恩立将足浴店的经营权承包给韩中昌的行为并不是转租行为而是经营行为的抗辩，因没有提供相应的证据予以证明，且根据实地调查结果讼争房屋确实已转�他用，未再作为经营足浴店使用，故本院不予采纳。关于被告提出合同中没有就“转租”行为进行约定，仅就“转让”行为进行约定，故相应违约条款均只能适用于“转让”而非“转租”的抗辩，本院认为，结合双方对条款的其他约定以及实际履行状况，该协议中约定的“转让”与“转租”应为同一意思表示，仅是拟定合同时对于字面表述的疏忽，且被告亦没有提供进一步的证据予以证明其主张，故本院不予采纳。综上，原告基于被告的违约行为根据合同约定要求解除合同，故对于原告请求解除租赁合同并腾退返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于解除合同的时间，原告主张从法院判决之日开始，被告也表示同意，本院认为原告主张不违法法律规定，予以认可，确认原、被告之间的《租房协议》自本院判决之日解除。解除合同后因被告的违约行为造成的原告损失，应当予以赔偿。原告请求被告按照合同约定支付违约金10000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，根据合同约定及被告陈述，被告在签订合同之日即交付原告5000元作为保证金，并以《租赁协议》作为交付保证金的凭证，虽然原告主张该保证金已经在第一期租金中予以抵扣，但无法提供相应的证据予以证明，被告亦不认可该主张，故本院认为根据举证规则，应当视为被告已经交付了5000元保证金，在合同解除时，原告应当向被告返还该保证金。该保证金与被告应当支付给原告的违约金相抵后，被告仍需向原告支付违约金5000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
1、自2015年11月6日起解除原、被告于2010年9月24日签订的关于位于普陀区朱家尖街道菜市路38号房屋的《租房协议》，限被告颜存舟于本判决生效之日起十日内腾退上述房屋。
二、限被告颜存舟于本判决生效之日起十日内支付原告王赛国违约金5000元。
如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院［上诉案件受理费50元应在递交上诉状时预交，款汇至浙江省财政专户结算分户帐户，开户银行舟山市农业银行南珍支行，帐号19×××06，上诉期届满后七日内仍未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回�诉处理］。
审 判 员 刘钟颖
二〇一五年十一月六日
代书记员 岑天璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出�人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定�期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。