辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽03民终2658号
上诉人（原审被告）：刘爱梅，女，汉族，1974年12月24日出生。住址：鞍山市铁东区明达社区罗马假日委三十五组湖南街***栋*单元*层*号。
被上诉人（原审原告）：鞍山市菁华物业管理有限公司。住所地：鞍山市高新技术产业开发区科技路**号。
法定代表人：葛建华，该公司经理。
委托代理人：王红飚，该公司法律顾问。
委托代理人：高霓，该公司职员。
上诉人刘爱梅为与被上诉人鞍山市菁华物业管理有限公司（以下简称菁华物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2015）鞍东民三初字第01867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日受理后，依法组成合议庭，对该案进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，菁华物业系为罗马假日小区提供物业管理服务的物业公司，刘爱梅系该小区的业主。2013年6月1日，菁华物业（乙方）与辽宁金通房地产开发有限公司鞍山分公司（甲方）签订了前期物业服务合同，约定：菁华物业为罗马假日小区提供物业服务。2014年3月8日，菁华物业（乙方）与罗马假日小区业主委员会（甲方）签订了《罗马假日花园小区物业服务合同》，约定住宅物业服务费0.8元/月/平方米向业主（或物业使用人）收取，合同同时约定业主或物业使用人应于每缴费年度首月15日前向乙方交纳当年物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3%作为滞纳金。
另查，刘爱梅在菁华物业所服务的小区内拥有住宅一处，自2013年6月1日至2015年12月30日，刘爱梅未向菁华物业交纳物业费2250.90元。
原审法院认为，菁华物业、刘爱梅签订的《前期物业服务合同》、《罗马假日花园小区物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应当按照合同约定，全面、认真履行各自义务。菁华物业履行了提供物业服务的义务，刘爱梅没有履行支付物业费的义务，应承担违约责任。庭审中，菁华物业对刘爱梅支付物业费起止时间提出变更由2013年6月1日起至2015年12月31日止，改为2013年6月1日起至2015年12月30日止，物业费由原2253.32元变更为2250.90元，刘爱梅表示认可，故对菁华物业要求刘爱梅给付拖欠的物业费2250.90元之诉讼请求，原审法院予以支持。关于菁华物业要求刘爱梅支付2013年6月16日至2015年7月31日所产生的滞纳金之诉讼请求，因双方在合同中对交费日期约定不明，故对菁华物业的该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于刘爱梅提出菁华物业现在电话与地址不符，要求菁华物业出示物业人员资质，业主委员会与物业签订的合同无效，不能代表本人。物业服务不到位，监控设施坏掉，监控室变成休息室、仓库，门禁系统损坏，外来人员随意进出，垃圾随处可见，小区多处石凳、石块破损，房屋楼道墙皮脱落，很多草坪改为菜地，没有文化活动中心等抗辩理由，因刘爱梅提供的21张照片，无法证明其主张成立，并未提供其他有效证据佐证，不能成为拒交物业费的正当、法定理由，故对刘爱梅的上述抗辩理由，原审法院不予采信、支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘爱梅于判决生效之日起十日内向菁华物业支付拖欠的物业费2250.90元；二、驳回菁华物业对刘爱梅的其他诉讼请求。
如果刘爱梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘爱梅负担。
上诉人刘爱梅不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称，一、在民事答辩状中，我要求菁华物业公司提交如下资料，可是至今也没有收到相关的任何资料。1.《物业管理条例的决定》第24条，必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县、人民政府房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的服务企业。我要求，菁华物业公司拿出投标书，或者政府房地产行政主管部门同意进入罗马假日小区的批文。2.建设部第164号关于修改《物业管理企业资质管理办法》第17条，物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件。第5条，对三级资质提出明确的要求。我要求菁华物业公司出示三级资质要求的物业管理人员的名单及职称。否则就是取得资质证书后降低了企业的资质条件。3.根据住建部2009第274号文件第3条，业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责、执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。第36条，业主委员会应当向业主公布下列情况和资料。管理规约、业主大会议事规则；业主大会和业主委员会的决定；物业服务合同；专项维修资金的筹集、使用情况；物业共有部分的使用和收益情况；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;业主大会和业主委员会工作经费的收支情况。我要求菁华物业公司出示业主委员会的成员名单，每一次的业主大会的会议纪要。要求出示业主委员会产生的业主大会记录和每一次业主大会的会议纪要。
二、关于菁华物业与金通公司签订的承接合同，与我们罗马假日小区业主没有任何关系。菁华物业提供的前期物业服务合同，那是我与金通公司签订的合同，与菁华物业公司没有任何关系，至金通公司撤出罗马假日小区，物业合同就已经终止。《物业管理条例》第26条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。所以菁华物业向法院提供的前期物业合同是无效的。关于菁华物业提供的业主委员会与物业签订的服务合同，业主委员会是菁华物业公司老杜偷偷成立的，目的是为了套取维修资金，在上面的法律依据中也已经说明业主委员会必须依法选举产生。至今为止，这个所谓的业主委员会也没有公开和小区业主见面。业主委员会没有经过业主大会选举，没有在相关部门备案，这个组织有名无实，业主委员会成立的虚假性表明业主委员会与物业签订的合同也是无效的。
三、关于菁华物业称他们的精心服务使小区达到了设备设施正常运行，环境优美整洁，公共秩序井然，我向原审法院提出了不同意见，罗列了很多事实，并向法院提供了21张照片来证明他们所说的是不正确的。可是原审法院却说我的证据是无效的，我真的不服。我希望菁华物业拿出近三年来在罗马假日小区的小修清单和维修计划。从实际情况看，罗马假日小区监控设施早已坏掉，不能使用，监控室成休息室，变成仓库。小区出现多起盗窃事件，公安部门来查案，根本没有监控。正门的门禁系统损坏，物业不去修理，而是把南门好的换过来，把坏的放到南门。小区的北出口铁栅栏已缺失近10米，外来人员随意进出，保安的工作只是摆设，没有约束，没有登记，封闭式的小区变成了开放性的小区，小区的安全存在很大的隐患。门口的喷水池管道早已坏掉，管道腐蚀，上锈，池内垃圾随处可见。小区内的景观湖水也变成了臭水沟，变成了细菌滋生的温床。小区路灯杆也是锈迹斑斑，腐蚀烂掉，电线裸露。草坪灯百分之九十都是坏的，不能使用。小区多处石凳、木板破损。小区多处房屋外墙空调保护罩锈掉烂掉，有严重的安全隐患以及有损小区房屋的美观。房屋楼道墙面很多地方墙皮脱落。小区内少量存在的草坪杂草丛生，很多草坪被小区居民私自改为菜地，物业不管不问。我所在的单元楼紧邻马路，烧烤店和楼下的饭店烟道都设在小区内，我们深受其害。多次向物业反映，他们置之不理。小区人行道也被物业改为车位出租，道路被损坏，严重影响了小区居民通行。擅自将道路改为车位出租也没有经过广大业主的同意。国务院504号第5章51条，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因为这种占道行为，使小区内有些地方造成拥堵，致使救护车进小区抢救病人却进不去，小区居民怨声载道。国务院504号第6章第65条：违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。罗马假日小区原来的小区居民活动中心被物业改为物业人员的休息室。
四、菁华物业所做的每一件事都没有经过业主大会，在小区已经形成了破坏性管理，由于小修不修，加速了小区设施及环境的严重破坏。卖车位、租车位、以及广告费的400多万元都干了什么？菁华物业完全就是在罗马假日小区骗取钱财，到处做假，就连注册地址和办公电话都不一致，骗子公司为什么法院不予以处理，却予以支持。
五、关于业主委员会的催费通知。催费通知没有证据证
明交到了我手上。我上交物业费也是有前提的。菁华物业做了多少工作请拿出每年的工作计划和开支情况。根据鞍政发（2008）10号《鞍山市城市住宅区物业管理办法》第24条，物业管理企业收取物业管理企业缴纳物业管理服务费实行许可证制度，收费项目及标准必须公布。物业公司从未向罗马假日业主公布收费项目及标准。我要求菁华物业公司拿50万元注册资金以及车位出售、出租以及广告费所得的400多万元用来补偿因管理不到位而造成的环境、公共设施造成的破坏。
六、原审法院庭审过程及判案依据错误。我在原审中填写了自然人用的《授权委托书》，我的委托人也到了法院，可是法官却说委托人不可以参加庭审。菁华物业委托代理人可以到被告席走动，可是我想到原告处查看一下我提交的证据，却遭到法官的斥责。我在答辩过程中，法官不认真听取我的答辩，却和陪审员交头接耳。
被上诉人答辩称，原审法院认定事实，适用法律正确，判决正确无误。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
另查明，罗马假日小区业主委员会已在鞍山市铁东区物业管理办公室备案。菁华物业具有相应物业资质。
以上事实，有鞍山市新兴街道办事处明达社区证明及罗马假日小区业主委员会备案表，物业资质证予以证明。
本院认为，本案争议的焦点是刘爱梅是否应当交纳物业费。
刘爱梅系罗马假日小区的业主。菁华物业与该小区开发商辽宁金通房地产开发有限公司鞍山分公司签订了前期物业合同。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”之规定，菁华物业签订该合同后，其即有权进驻罗马假日小区提供物业服务。在罗马假日小区成立业主委员会之后，菁华物业与业主委员会签订《罗马假日花园小区物业服务合同》，故菁华物业与刘爱梅存在合法有效的物业服务合同关系。现菁华物业依约提供了物业服务，刘爱梅应当依约交纳物业费。
关于上诉人刘爱梅提出菁华物业出示资质证书及要求出示业主委员会产生的业主大会记录和每一次业主大会的会议纪要一节。被上诉人菁华物业已经出示了物业资质证书以证明其物业资质。罗马假日小区业主委员会也在相关部门进行了备案登记。故该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。
关于刘爱梅提出，从实际情况看罗马假日小区监控设施早已坏掉，不能使用，监控室成休息室，变成仓库。小区出现多起盗窃事件，公安部门来查案，根本没有监控。正门的门禁系统损坏，物业不去修理，外来人员随意进出，保安的工作只是摆设，没有约束，没有登记，封闭式的小区变成了开放性的小区，小区的安全存在很大的隐患。门口的喷水池管道早已坏掉，管道腐蚀，上锈，池内垃圾随处可见。小区内的景观湖水也变成了臭水沟，变成了细菌滋生的温床。小区路灯杆也是锈迹斑斑，腐蚀烂掉，电线裸露。草坪灯百分之九十都是坏的，不能使用。小区多处石凳、木板破损。小区多处房屋外墙空调保护罩锈掉烂掉，有严重的安全隐患以及有损小区房屋的美观。房屋楼道墙面很多地方墙皮脱落。小区内少量存在的草坪杂草丛生，很多草坪被小区居民私自改为菜地，物业不管不问一节。上诉人刘爱梅提供了照片以证明物业服务存在问题，但没有证据证明照片摄于何时，物业公司亦称垃圾已经清运、门禁系统现完好使用、石凳破损已经修补。故没有证据证明就双方争议的物业费发生期间，菁华物业的服务存在问题。原审对该组照片不予采信并无不当。
关于上诉人刘爱梅称，菁华物业卖车位、租车位、以及广告费收入400多万元，菁华物业完全就是在罗马假日小区骗取钱财，到处做假，就连注册地址和办公电话都不一致一节。询问中双方认可车位系由开发商出售，并非菁华物业出售。现没有证据证明菁华物业收取广告费。至于菁华物业是否收取租车费，物业的注册地与营业地是否一致，均与本案并没有必然联系，不能成为刘爱梅拒缴物业费的合法理由。故上诉人刘爱梅关于菁华物业骗取钱财的上诉理由，没有事实依据，本院不予支持。
关于上诉人刘爱梅提出没有证据证明业主委员会的催费通知交到刘爱梅处一节。现刘爱梅确实拖欠物业费，催收并非是物业服务纠纷的法定前置程序，故此节与本案没有关联，该上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。
关于上诉人刘爱梅提出上交物业费是有前提的。菁华物业做了多少工作应拿出每年的工作计划和开支情况。并且要求菁华物业公司拿50万元注册资金以及车位出售、出租以及广告费所得的400多万元用来补偿因管理不到位而造成的环境、公共设施造成的破坏一节。菁华物业依照约定的物业费标准收取物业费，并无不当。现没有证据证明菁华物业给罗马假日小区造成破坏。故该上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于上诉人刘爱梅提出原审法院庭审过程及判案依据错误。在原审中其填写了自然人用的《授权委托书》，受托人也到了法院，可是法官却不允许其参加庭审，且庭审中原审法官不认真听取其答辩一节。经查，刘爱梅称该受托人系其朋友，此身份并不符合法律允许的可以作为代理人的条件，原审未准许其出庭，并无不当。原审庭审笔录并未见原审存在违法情形，且原审判决对刘爱梅的答辩意见予以了详细记录，故该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘爱梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周庆文
代理审判员 王 瑶
代理审判员 霍 健
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 李睿奇