江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终3418号
上诉人（原审被告、反诉原告）：季水平，男，1971年11月29日出生，汉族，住南通市通州区。
委托诉讼代理人：吴卓、王倩，江苏信阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刁森峰，男，1992年2月29日出生，汉族，住南通市通州区。
委托诉讼代理人：吴佳佳，江苏清心律师事务所律师。
上诉人季水平因与被上诉人刁森峰房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2016）苏0612民初8096号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
季水平上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审认定事实错误，本案是附条件的租赁合同，由于被上诉人的原因，从2016年10月起上诉人承租的酒店就不能对外开具发票，致使酒店无法营业；而且由于被上诉人的原因，导致案外人对案涉房屋断电。所附条件不能成就，从条件不能成就之日开始的费用上诉人就不应当承担；一审判决认定上诉人装修房屋未经被上诉人同意，该认定明显违背事实。
被上诉人刁森峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刁森峰向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《协议书》；2、判令季水平立即返还租赁房屋及屋内由原告提供的所有设施，并及时办理交接手续；3、判令被告支付自2016年1月1日至2016年12月5日的租金139583.33元，并支付自2016年1月1日起至2016年12月5日的装潢费用补贴44666.67元；4、判令被告按每月16500元的标准支付占有使用费，自2016年12月6日计算至被告将租赁的房屋及屋内设施返还给原告之日止；5、判令被告支付水电费暂计10000元（具体数额按实结算）；6、被告承担本案的诉讼费。
季水平向一审法院反诉请求：1、依法确认双方签订的《协议书》无效；2、判令反诉被告立即返还反诉原告已交的租金156000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告的损失计人民币450000元；4、反诉被告承担反诉费用。
一审法院认定事实：南通美豪酒店有限公司位于南通市通州区通掘路东侧、碧华东路北侧路口综合楼内。南通市通州区博大花卉学校（以下简称花卉学校，法定代表人为姜某）为上述房屋的所有人，该房屋已取得建设工程规范许可证，但未领房产证。2011年10月25日，案外人姜某（乙方）与案外人沈某（甲方）就上述综合楼（毛坯）二、三、四层签订了一份房屋租赁合同，合同约定：甲方租赁上述房屋用于宾馆等经营项目。租赁期限八年，自2012年3月1日至2020年2月28日止……。案外人沈某租赁了上述房屋后，于2012年8月30日设立了南通美豪酒店有限公司（沈某系法定代表人，经营范围为：餐饮、住宿、日用品零售），并开办了“格林豪泰连锁酒店”和“美豪酒店”。之后，案外人沈某将“美豪酒店”转给刁森峰经营，刁森峰在经营过程中以南通美豪酒店有限公司名义对外出具餐饮票据。
2015年1月1日，刁森峰将“美豪酒店”转让给季水平经营，双方签订协议书一份，约定：租赁期限为三年，每年的房租租金为拾贰万元。每年房租租金上浮叁万元，房租租金封顶为贰拾万元整，房租租金半年一交……。3、乙方（季水平）使用甲方（刁森峰）的营业执照、卫生许可证，以及酒店所需的一切手续。甲方必须保证手续齐全，乙方能正常开业营业，如发生手续不全，乙方不能正常营业，造成的损失由甲方负责赔偿。4、甲方的装潢费用由乙方补贴甲方叁仟元一个月，第二年开始为肆仟元一个月且不再增加。5、租赁期间，一切水电以及物业管理费由乙方承担。酒店内甲方提供的设施，乙方应妥善保管使用，如有损毁照价赔偿。在乙方不再续租的情况下，酒店内一切甲方提供的设施归还给甲方……。8、违约责任：甲乙双方签订合同之日缴纳半年房租租金，乙方正常营业。如有一方违背此协议，需向另一方赔偿一定的经济损失。
2016年1月6日，刁森峰和季水平又签订了一份租房协议，约定：2016年房租拾贰万元一年（￥120000），房租半年一付，水电费由季水平承担。后季水平分别于2015年上半年和2016年1月向刁森峰支付了2015年上半年、下半年的租金和装潢费用共计156000元。之后，季水平未能支付2016年的租金和装潢费用，刁森峰于2016年9月23日通过邮寄的方式向季水平发出通知书，内容为：季水平，你租赁的位于碧××路××号，美豪酒店餐厅部分，按签订的合同，应于2015年12月底交清2016年1月至6月的房租60000元、装潢费用24000元；2016年6月底应交清7月至12月的房租、装潢费用84000元。共计168000元。经过多次口头催款至今未付。现以书面形式通知，望你在收到通知15日内交清房租，否则将自动解除房屋租赁合同。季水平收到通知书，至今未向刁森峰支付上述费用。
另查明，刁森峰于2014年12月8日注册成立了南通高新技术产业开发区豪美酒家（以下简称豪美酒家），该酒家于2015年3月23日已被注销。庭审中，刁森峰陈述，成立豪美酒家的目的是为季水平经营的美豪酒店开具餐饮票据，因豪美酒家无法开具餐饮票据，后其将营业执照注销。
2016年7月28日，案外人沈某（甲方）与姜某（乙方）、顾某1（丙方）签订了终止房屋租赁合同协议，约定：1、终止甲方与乙方于2011年10月25日签订的房屋租赁合同，丙方向乙方租赁原甲方租赁之全部房屋，并继续经营宾馆业务。2、甲方对租赁房屋的使用权截止于2016年7月31日24时。2016年8月1日0时起，该租赁房屋的使用权转归丙方。3、甲方承诺其与“美豪酒店”经营者签订开设“美豪酒店”经营期限于2016年12月31日终止。甲方保证其在该期限将“美豪酒店”搬迁，并将其占用的房屋移交给丙方。同日，姜某与案外人顾某（系顾某1之子）签订了房屋租赁合同，约定：租赁期限自2016年8月1日至2025年7月31日……。庭审中，一审法院依职权对案外人顾某1、顾某进行调查，顾某1、顾某在调查中陈述，顾某与姜某签订的租赁合同是由其两人共同经营，其均不作为第三人参加诉讼。季水平未支付的房租均由刁森峰进行主张，涉及其的权益其与刁森峰另行结算。
再查明，案外人沈某同意刁森峰将“美豪酒店”转给被告季水平经营，且在一审法院依职权对案外人姜某进行调查时，姜某陈述沈某将其承租的部分房屋经营美豪酒店，并将美豪酒店转租给他人经营其是清楚，其当时并未表示反对。
另在审理过程中，在原、被告及其委托代理人均在场的情况下，一审法院对案涉房屋内的动产财产进行了清点，其中刁森峰的财产为：冷藏柜1个、冰箱3台、加热橱1个、2.5米*1.5米灶台1只、1米*1米灶台1只、排风器1只、碗橱1只、清毒柜1只、水池1个、碗架2只、美的空调1只、1.5P格力空调4台、中央空调4台、开水器1台、大圆桌2张、玻璃转盘2张、橱柜4只、小黑桌5张、吧台1个、酒柜1个；季水平的财产为：皮沙发3张、大理石茶几1张、凳子178张、音箱1台、投影机1台、挂扁7个、圆桌18张、挂灯6个、办公桌1张、货架1张、1.5P格力空调一只、冷藏柜4个、柜子5个、厨房蒸箱一台、1.5P海尔空调2台、3P海尔空调2台、方桌2张、海尔冰箱1台。2017年2月13日，季水平将上述房屋内属于其的凳子101张、圆桌10张、办公桌1张、货架1张、冷藏柜4个、方桌2张、海尔冰箱1台搬走，将上述房屋内的其他财产及美豪酒店的钥匙交给刁森峰。
本案的争议焦点：一、原、被告双方签订的协议性质及效力；二、原告主张解除合同能否成立；三、原告主张的损失范围及金额如何认定；四、反诉原告主张的损失能否支持。
关于争议焦点一，一审法院认为，原、被告签订的两份《协议书》属租赁合同，该合同合法有效。首先，从协议的整体内容上看，该协议的内容符合租赁合同的性质。其次，协议中约定“原告向被告提供营业执照、卫生许可证”的条款，虽违反法律规定，但因被告向原告提供的“豪美酒家”营业执照无法对外开具餐饮票据，导致该条款并未实际履行。故该条款的约定应不影响整个合同的效力。
关于争议焦点二，一审法院认定原告主张解除合同成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了当事人可以行使合同解除权的情形，在当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告未按约定向原告支付租金及装潢费，且在原告催要期限内仍未履行租金和装潢费，虽然案涉房屋已由原承租人沈某转让给案外人顾某，该转让可能导致被告要求南通美豪酒店有限公司开具餐饮票据存有障碍，但因被告违约在先，且庭审中被告已将案涉的房屋交付给原告，故原告要求解除合同的请求予以支持。
关于争议焦点三，就原告主张的租金和装潢费用的问题。原、被告于2015年1月1日签订协议，于2017年2月13日被告将案涉房屋交付给原告，该期间为被告使用案涉房屋的期间，共计25个月加13天。根据原、被告签订的两份协议约定，租金为120000元/年，2015年装潢费用为3000元/月，次年的装潢费用为4000元/月。据此，被告使用案涉房屋期间的租金和装潢费用共计为343983.64元（250000元+328.77元/天*13天+88000元+131.51元/天*13天）。扣除被告已给付的租金和装潢费用计156000元，被告还结欠原告187983.64元。
关于原告要求被告返还案涉房屋、设施及承担水电费的诉讼请求。一审法院认为，被告在庭审中已将案涉房屋和原告提供的所有设施返还给原告，故原告主张被告返还案涉房屋及设施的诉请，不予支持。原告在庭审中撤回要求被告支付水电费的诉请，符合法律规定，一审法院照准。
关于争议焦点四，就反诉原告季水平主张的损失能否支持的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人承担。本案中，反诉原告季水平虽提供证据证明其对案涉的房屋进行了装饰装修，但反诉被告刁森峰认为反诉原告季水平对案涉房屋的装饰装修未经得其同意，且对反诉原告季水平提供的装饰装修的证据持有异议，而反诉原告季水平并未提供其装修经得反诉被告刁森峰同意的证据，且在庭审中对其主张的损失亦不申请鉴定，故一审法院认定反诉原告季水平对案涉房屋的装饰装修费用，由反诉原告季水平自行承担。对案涉房屋内属于反诉原告季水平的动产：沙发3张、大理石茶几1张、凳子（含布套）77张、音箱1台、投影机1台、挂扁7个、圆桌8张、挂灯6个、1.5P格力空调一只、柜子5个、厨房蒸箱一台、1.5P海尔空调2台、3P海尔空调2台，上述财产应归反诉原告季水平所有。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、解除刁森峰与季水平于2015年1月1日、2016年1月6日订立的《协议》；二、季水平于本判决书发生法律效力之日起十五日内给付刁森峰租金和装潢费用187983.64元。三、位于南通市通州区通掘路东侧、碧华东路北侧路口综合楼内的“美豪酒店”内的沙发3张、大理石茶几1张、凳子77张、音箱1台、投影机1台、挂扁7个、圆桌8张、挂灯6个、1.5P格力空调一只、柜子5个、厨房蒸箱一台、1.5P海尔空调2台、3P海尔空调2台，归季水平所有。季水平应于本判决书发生法律效力之日起十五日内履行，刁森峰应予以协助。四、驳回刁森峰的其他诉讼请求。五、驳回季水平的诉讼请求。案件受理费4186元，反诉费用5775元，合计9961元，由刁森峰负担86元，季水平负担9875元。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人提出的不能开具发票以及断水断电的问题，根据双方的租赁合同，房屋租金每半年一支付，但上诉人一直未能支付2016年度的租金。2016年9月，被上诉人向上诉人书面发出通知，要求支付租金及装潢费用，否则合同自动解除。由于上诉人收到该通知后仍未向被上诉人缴纳租金等费用，故原审确认解除合同并无不当。本案所涉合同的不能继续履行的主要原因在于上诉人未能按照约定支付租金等费用，而非上诉人所称的不能开具发票以及断水断电等。在案涉合同不能继续履行的情况下，上诉人应当及时将房屋交还被上诉人以避免损失扩大。原审根据上诉人占有房屋的实际情形，判决其承担相应的租金和装潢费用亦无不当。关于上诉人主张的装潢费用问题，因上诉人目前并没有充分证据证明其装修已经得到被上诉人的同意，故原审对其装修损失不予支持并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4952.5元，由上诉人季水平负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 盛
审判员 季建波
审判员 罗 勇
二〇一七年十二月五日
书记员 施惠惠