四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民初字第1267号
原告：中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司。住所地：成都市高新区天府大道北段****号拉德方斯大厦*楼*层。
负责人：邓立新，总经理。
委托诉讼代理人：罗希，女，汉族，1986年2月8日出生，住重庆市北碚区，系中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司员工。
委托诉讼代理人：赵封，男，汉族，1981年10月13日出生，住成都市青羊区，系中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司员工。
被告：四川腾中重工机械有限公司。住所地：新津工业集中发展区B区。
法定代理人:杨某。
委托诉讼代理人：张晓琴，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王建，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。
被告：四川省华拓实业发展股份有限公司。住所地：成都市高新区科技孵化园*号。
法定代理人：张某。
原告中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称信达四川公司）与四川腾中重工机械有限公司（以下简称腾中公司）、四川省华拓实业发展股份有限公司（以下简称华拓公司）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告信达四川公司的委托诉讼代理人赵封到庭参加诉讼。被告腾中公司、华拓公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾中公司归还原告贷款本金5500万元及利息、罚息、复利(从借款之日起计至实际还清日止)；2、判令原告对被告华拓公司抵押的7081.14平方米的办公楼以折价或以拍卖、变卖该财产所得价款在担保的最高债务额度（人民币6050万元）内具有第一顺位优先受偿权；3、被告承担本案的诉讼费及原告因诉讼而产生的其他费用。
事实及理由：浙商银行股份有限公司成都分行（以下简称浙商银行）于2013年5月23日向腾中公司发放贷款共计人民币
5500万元，2014年5月22日到期，并由华拓公司提供房产抵押担保。腾中公司违反借款合同约定，在借款期内未能按期支付利息，借款到期后亦未能偿还全部本息，经原告多次催收未果。截止2014年5月22日，腾中公司尚欠原告贷款本金及利息、罚息、复利等共计人民币55526597.08元。
被告腾中公司、华拓公司均未到庭，也未提交书面答辩意见和证据。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据：原、被告的《营业执照》、《组织机构代码证》、《借款合同》、《借款凭证》、《最高额抵押合同》、抵押物产权证、抵押登记的他项权证、《最高额抵押合同变更登记》及变更后的他项权证、《债权转让合同》。本院组织当庭质证。被告腾中公司、华拓公司均未发表质证意见。经审查，原告提交的证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
据此，本院认定以下事实：2010年11月22日，浙商银行与腾中公司、华拓公司签订编号为（65110）浙商银高抵字（2010）第0004号《最高额抵押合同》，约定抵押人华拓公司愿意用其位于高新区天府大道北段1480号9号楼3栋7层1号、高新区天府大道北段1480号9号楼3栋8层1号房产，为债务人腾中公司在原告处办理约定的各类业务实际形成的各类债务提供最高额抵押担保，担保的最高余额折合人民币为6050万元。被担保的主债权的期限2010年11月22日起至2013年12月22日止。担保的范围包括主合同项下债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、抵押物处置费，过户费等抵押权人实现债权的一切费用和所有其他应付费用。2010年11月24日双方办理了抵押登记，浙商银行取得成房他证他权字第××号-1号、第670605号-2号房屋他项权证。
2012年5月20日，原告与华拓公司签订《最高额抵押合同变更协议》，约定将（65110）浙商银高抵字（2010）第0004号《最高额抵押合同》的债务履行期限由2010年11月22日至2013年11月22日变更为2010年11月22日至2016年11月22日，除对履行期限进行变更外，原《最高额抵押合同》其他所有条款不变且仍有效。2013年5月21日，对变更后的抵押权双方办理了抵押登记，浙商银行取得成房他证他权字第××号、1049832-2号《房屋他项权证》。
2013年5月23日，腾中公司与原告签订（20400000）浙商银借字（2013）第00216号《借款合同》，约定原告向腾中公司借款5500万元，种类为短期流动资金贷款，用途为付货款，借款期限自2013年5月23日起至2014年5月22日止。借款利率为浮动利率，按照每笔借款提款日本合同约定的借款期限所对应的中国人民银行公布的同期同档基准利率基础上上浮10%。具体利率以相应借款凭证记载为准，利率调整以1个月为一个周期。从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之三十计收罚息，并随基准利率调整之日起相应调整。对应付未付的利息，贷款人有权依据人民银行规定计收复利，借款期限内借款人未按期支付的利息按本合同约定的利率计收复利；自借款到期之日起，按本合同约定的逾期罚息利率计收复利，对借款逾期或违约使用期间未按期支付的利息，按本合同约定的罚息利率计收复利。若采取最高额担保方式的，担保合同编号为（65110）浙商银高抵字（2010）第0004号。同日，根据该《借款合同》，原告通过浙商银行成都分行营业部向腾中公司转款人民币5500万元。
审理中，原告明确：被告未归还本金，2014年3月20日之前的利息已付清。利息、罚息、复利按借款合同约定标准计算。
另查明，本案由浙商银行提起诉讼。浙商银行于2015年4月14日与信达四川公司签订浙蓉银资转（2015）字第01号《债权转让合同》，将案涉债权全部转让给信达四川公司，并向腾中公司、华拓公司履行通知义务。信达四川公司据此于2015年7月15日以浙商银行已将案涉债权向其转让为由，向本院提出将本案原告浙商银行变更为信达四川公司的申请。本院认为，信达公司的提出的申请符合最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》二百四十九条“在诉讼中，争议的民事权利义务转移的，不影响当事人的诉讼主体资格和诉讼地位。人民法院作出的发生法律效力的判决、裁定对受让人具有拘束力。受让人申请以无独立请求权的第三人身份参加诉讼的，人民法院可予准许。受让人申请替代当事人承担诉讼的，人民法院可以根据案件的具体情况决定是否准许；不予准许的，可以追加其为无独立请求权的第三人”及第二百五十条“依照本解释第二百四十九条规定，人民法院准许受让人替代当事人承担诉讼的，裁定变更当事人。变更当事人后，诉讼程序以受让人为当事人继续进行，原当事人应当退出诉讼。原当事人已经完成的诉讼行为对受让人具有拘束力”的规定，裁定：将本案原告浙商银行变更为信达四川分公司，浙商银行退出本案诉讼。
本院认为：涉案《借款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额抵押合同变更协议》、《债权转让合同》均为各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。
一、按照《借款合同》约定，浙商银行依约向腾中公司提供了5500万元借款，腾中公司未按合同约定归还欠款本息，应当按约承担归还借款本金、利息、罚息、复利的责任。因信达四川公司从浙商银行受让本案债权，故对信达四川公司要求腾中公司归还借款本金、利息、罚息、复利的诉请主张本院予以支持。
二、根据《最高额抵押合同》及《最高额抵押合同变更协议》约定，华拓公司以其位于高新区天府大道北段的房产为本案借款提供抵押责任担保，并办理抵押登记，浙商银行已取得他项权证，信达四川公司因受让浙商银行的债权对抵押物也因此享有抵押权，有权就变卖、拍卖的价款在合同约定的最高额范围内享有优先受偿权。抵押人华拓公司承担抵押责任后有权向债务人腾中公司追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第一百四十八条第一、二、三款、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告四川腾中重工机械有限公司应予本判决生效之日起十日内归还原告中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司借款本金55000000元，并支付利息、罚息、复利（利息：以
55000000元为基数，从2014年3月21日起计至2014年5月22日止；罚息：以55000000元为基数，从2014年5月23日计至本金给付之日止；复利：以应付未付利息、罚息为基数，从利息应付之日计算至给付之日止。利息、罚息、复利按（20400000）浙商银借字（2013）第00216号《借款合同》约定的标准计算）；
二、原告中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司对被告四川省华拓实业发展股份有限公司的房屋（以成房他项他权字第××号、成房他项他权字第1049832-2号《房屋他项权证》为准）享有抵押权，有权在被告四川腾中重工机械有限公司不履行上述付款义务时，对抵押物折价或者拍卖、变卖后所得的价款在60500000元的范围内优先受偿。四川省华拓实业发展股份有限公司承担抵押担保责任后有权向四川腾中重工机械有限公司追偿；
三、驳回中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费319432.99元（原告已预交），由被告四川腾中重工机械有限公司、四川省华拓实业发展股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审判长 王卫红
审判员 姚 兰
审判员 李婧杰
二〇一六年十二月二十七日
书记员 聂彪峰