上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第1603号
原告何文倩。
委托代理人陈斌。
被告武佩林。
第三人王文荣。
原告何文倩与被告武佩林、第三人王文荣排除妨害纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判，于2014年7月22日公开开庭进行了审理。原告何文倩的委托代理人陈斌，被告武佩林，第三人王文荣到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经各方当事人自愿协商，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告何文倩诉称，原告与第三人王文荣于2009年签订《上海市房地产买卖合同》，约定，原告购买王文荣名下上海市闸北区保德路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），房价款人民币900，000元（以下币种均为人民币），系争房屋实际权利人为被告武佩林。之后原告支付了部分房款，余款540，000元采用银行贷款方式支付。贷款发放后，因被告武佩林与案外人郑文俊有债务，原告遂按照郑文俊指令将贷款打入他人账户。且因武佩林无房居住，故与原告就系争房屋签订租赁合同一份，租期两年。租期届满后原告要求被告搬离，诉至法院，法院未予准许，判决书认定原告在支付剩余房款后可要求武佩林交房。原告曾于2014年2月28日致函武佩林，未有回音，故诉至法院，请求判令：1、被告迁出系争房屋，将系争房屋给付原告；2、原告自愿给付被告房款564，400元。3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告武佩林辩称，不同意原告的诉讼请求。被告并不认识原告，系争房屋买卖与其无关。原告与郑文俊系夫妻关系，被告因为生意需要资金周转，向郑文俊借高利贷，本金50，000元，约定一年以后归还100，000元，并到房地产交易中心做抵押登记。一年以后因被告未按时还款，郑文俊要求被告将房屋过户给他，如两年后借款不能归还，房屋出售，售房款归还借款后余款返还被告，两年期间房屋还由被告居住。随后，被告与原告签署买卖合同，将房屋过户给原告，并且签订租赁合同，但签署买卖合同时，被告并不知道房屋出售给原告。因为当时房屋名义产权人为第三人王文荣，所有部分手续是王文荣协助办理的。
第三人王文荣述称，同意被告的意见，其只是房子的名义产权人。
经审理查明，2009年10月20日，原告（乙方）与第三人王文荣（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定经上海志远房地产经纪有限公司居间介绍，乙方以900，000元的价格向甲方购买系争房屋。双方确认在2009年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，并对房款支付、逾期付款、逾期交房的违约责任进行了约定。其中《补充条款》约定，目前该房地产已设定抵押，乙方可向银行申请贷款540，000元用于支付部分房价款，补充协议另对交易涉及的税费、附属设施设备的更名、原有户口迁移等内容进行了相关约定。
2012年10月19日，原告何文倩以租期届满，被告武佩林、案外人杭琴雯逾期迁出系争房屋为由，诉至本院，要求武佩林、杭琴雯迁出系争房屋并按每月2，000元的标准支付使用费，该案的案号为（2012）闸民三（民）初字第2207号。在该案的审理中，本院追加王文荣、郑文俊为第三人参加诉讼，并查明如下事实：武佩林与杭琴雯原系夫妻，武佩林与王文荣、郑文俊系朋友关系，系争房屋原权利人系被告武佩林。武佩林与王文荣于2005年9月24日就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定王文荣以550，000元的价格购买系争房屋，后在未支付任何房款的情况下，系争房屋的产权依约过户至王文荣名下。同年9月6日，王文荣与中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行（以下简称“中国银行中银大厦支行”）签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，约定王文荣以系争房屋作为抵押物向中国银行中银大厦支行借款350，000元用于购买系争房屋，合同签订后，系争房屋依法办理了抵押登记，贷款银行亦依法履行了放贷义务。但该贷款由武佩林实际取得，并由武佩林实际履行还贷义务。2006年8月23日，郑文俊与王文荣签订《抵押借款担保合同》，约定：郑文俊出借100，000元，王文荣将系争房屋作为抵押物第二次抵押给郑文俊。同日，郑文俊与王文荣就此次抵押共同向闸北区房地产交易中心递交了抵押权登记申请书。2007年7月28日，郑文俊与王文荣再次签订《房地产借款抵押合同》，约定王文荣愿意以系争房屋以不转移占有的方式抵押给郑文俊作为借款的担保，系争房屋抵押房地产价值784，000元，债权数额334，000元，借款期限自2007年7月28日至2009年7月28日。同日，郑文俊与王文荣就此次抵押共同向闸北区房地产交易中心递交了抵押权登记申请书。2007年10月24日，因武佩林未能向中国银行中银大厦支行及时还贷，该行向上海市浦东新区人民法院起诉，该案的案号为（2007）浦民二（商）初字第4244号。2007年11月30日法院经缺席审理后作出一审判决，判决王文荣于指定期限内归还中国银行中银大厦支行借款本金318，622.93元、截止至2007年11月16日的利息4，585.26元及逾期利息127.91元、自2007年11月17日起至实际清偿之日止的利息、逾期利息、律师费5，374元，并判决如王文荣未履行上述判决义务，中国银行中银大厦支行可以与王文荣协议，以系争房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分，归王文荣所有，不足部分由王文荣清偿。判决生效后，因王文荣未能及时履行支付义务，该案进入强制执行阶段。为使系争房屋免于被司法拍卖，郑文俊遂介绍原告购买系争房屋。2009年9月18日，原告向由郑文俊代王文荣开办的银行账户中存入325，489.52元，当日郑文俊取出该款，用以清偿王文荣所欠中国银行中银大厦支行贷款等费用。期间，由原告出资清偿了上述生效判决中确认的应由王文荣向中国银行中银大厦支行支付的律师费5374元。2009年10月20日，原告与王文荣签订《上海市房地产买卖合同》，约定王文荣将系争房屋出售给原告。2009年11月9日，原告与中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行签订《房屋担保借款合同》，以系争房屋作为抵押物向该行贷款540，000元，该贷款发放至王文荣中国工商银行卡中，12月9日，原告将该款存入原告的中国工商银行账户中，并于12月11日将500，000元存入案外人何某某的银行账户内。2009年11月23日，原告经核准登记为系争房屋权利人。2010年7月28日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租期为2010年7月28日至2012年7月28日，租赁期满，乙方应如期返还房屋，每月租金为2，000元，三个月一付。合同签订后原告并未向两被告收取租赁保证金。同年8月5日，武佩林陪同何文倩办理了系争房屋有线电视、燃气户名的变更手续。后因武佩林、杭琴雯至今未从系争房屋内迁出，遂致讼。审理中，被告武佩林称自己与儿子的户口原先在系争房屋内，但与郑文俊办理系争房屋过户手续前，应郑文俊的要求将户口迁至他处。另外武佩林表示，租赁合同上杭琴雯的签名确为其本人所签，但其目前并不居住在系争房屋内。郑文俊表示，其确认共收到原告代为支付的540，000元还款，其中包括原告依郑文俊指示转到案外人何某某账户内的500，000元以及原告之后以现金形式支付的40，000元。王文荣表示因自己仅系系争房屋形式上的产权人，故同意系争房屋所涉房款均应由武佩林收取。本院经审理后认为，武佩林与王文荣就系争房屋的买卖并非真实的意思表示，双方之间的买卖合同应属无效，王文荣无权处分系争房屋，故武佩林仍为系争房屋实际权利人。但从武佩林授意王文荣在买卖合同上签字、配合原告进行燃气、有线电视户名变更、迁移户口以及签订租赁合同等行为，足以证明被告武佩林对将系争房屋出售给原告系明知且认可的，故王文荣与原告就系争房屋签订的买卖合同应属有效。根据合同约定，原告有支付房款的义务，王文荣负有交付房屋的义务，但鉴于王文荣与武佩林之间签订的合同系虚假房屋买卖合同，故武佩林应为交房义务的实际承担人。而根据原告与王文荣所签订的房屋买卖合同中的约定及房屋买卖的相关交易惯例，付款义务与交房义务存在先后履行顺序，在房款未付清的情况下，负有交房义务的一方有权行使先履行抗辩权拒绝交房。至于原告购房款的支付情况，经本院分析后认定原告支付的325，489.52元以及5，374元律师费、4，737元浦东法院代管款为购房款。在原告未完全支付购房款之前，要求两被告迁出及支付房屋使用费的诉请均难以得到支持。2013年9月25日本院依据查明的事实，做出驳回原告何文倩的全部诉讼请求的判决。一审判决后，原告不服上述民事判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，请求撤销原判。该案的案号为（2013）沪二中民二（民）终字第2153号，2014年1月21日上海市第二中级人民法院审理做出驳回上诉、维持原判的终审判决。
2014年3月10日，原告曾诉至本院，要求继续履行原告与王文荣之间就系争房屋的买卖合同，该案的案号为（2014）闸民三（民）初字第634号。后原告以补充证据材料为由撤回该案的起诉。
2014年6月26日，原告再行将武佩林诉至本院，要求其迁出系争房屋，是为本案。
另查明，原告与郑文俊原系夫妻，两人于2008年10月24日经民政局登记离婚。武佩林与杭琴雯原系夫妻，2003年6月17日经上海市宝山区人民法院调解离婚，2004年11月11日武佩林与杭琴雯就离婚后的夫妻共同财产在本院主持下达成调解协议，本院出具的（2004）闸民一（民）初字5420号民事调解书载明，系争房屋产权归武佩林所有，该房剩余贷款由武佩林负责清偿。
审理中，原告确认剩余房款尚有564，400元，但考虑本案实际情况，同意支付给武佩林600，000元，并于2014年8月7日将上述款项交至本院代为管理。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、（2012）闸民三（民）初字第2207号民事判决书，被告提交的民事诉状、上海市虹口区人民法院民事裁定书以及各方当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。生效的民事判决已经确认武佩林与王文荣就系争房屋的买卖并非真实的意思表示，武佩林仍为系争房屋实际权利人；王文荣与原告就系争房屋签订的买卖合同应属有效，根据合同约定，原告有支付房款的义务，王文荣负有交付房屋的义务，但鉴于王文荣与武佩林之间签订的合同系虚假房屋买卖合同，故武佩林应为交房义务的实际承担人。在生效判决中认定原告已经支付的房款共计为335，600.52元，现原告自愿支付给武佩林600，000元，上述两笔款项之和大于合同约定的900，000元的房价款，在原告履行完上述支付购房款义务后，要求被告武佩林迁出系争房屋并将房屋交付给原告的诉请本院可予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，判决如下：
一、原告何文倩应于本判决生效之日起三日内给付被告武佩林600，000元；
二、被告武佩林应于收到上述款项之日起三十日内迁出上海市闸北区保德路XXX弄XXX号XXX室房屋，将上址房屋交付给原告何文倩。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为40元（原告何文倩已预缴），由被告武佩林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴晓婕
二〇一四年十月二十六日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。