内蒙古自治区乌海市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）内03民终94号
上诉人(原审被告)：杨海鱼，女，1967年12月4日出生，汉族，个体，住乌海市。
委托诉讼代理人：贾学良，乌海市海勃湾区海北法律服务所法律工作者。
上诉人(原审被告)：李洋，女，1991年7月4日出生，汉族，个体，住乌海市。
被上诉人(原审原告)：杨芳，女，1980年6月19日出生，汉族，乌海市交通局职工，住乌海市。
委托诉讼代理人：郭建芝，内蒙古济海律师事务所律师。
上诉人杨海鱼、李洋因与被上诉人杨芳房屋租赁合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2016）内0302民初2621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨海鱼及其委托诉讼代理人贾学良，被上诉人杨芳及其委托诉讼代理人郭建芝到庭参加诉讼。上诉人李洋经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
杨海鱼、李洋上诉请求：请求撤销原审判决，重新审理本案。事实和理由：一审法院认定事实不清，依据鉴定报告重置价对所修复内容进行鉴定，显失公平；一审判决上诉人向被上诉人赔偿租赁损失、违约金及房屋恢复原状费用无事实依据。
杨芳辩称，上诉人违反合同诚信原则，将三年期租房合同提前解除，上诉人应承担违约责任并赔偿违约金；上诉人对涉案房屋毁损严重，经鉴定所需的修复费用符合实际，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
杨芳向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的租赁合同，并支付2016年6月8日至2017年2月8日期间的房租费用每天388.8元，合计93328元；2、请求判令杨海鱼、李洋支付恢复房屋原状费用36915元；3、赔偿鉴定费4000元，请求判令支付违约金28000元；4、案件诉讼费由杨海鱼、李洋承担。
一审法院认定事实：2016年5月23日，杨海鱼以其女儿李洋的名义与杨芳签订了《商用店铺租赁协议》，双方约定杨芳将乌海市海勃湾区海拉路千里山东街南3号商铺二层商业17号出租于乙方使用，租赁期限为2015年6月8日至2018年6月17日，租期三年，年租金140000元，房屋押金10000元。房屋租赁期满，提前两个月双方协商续租事宜，并本着优先乙方的原则签订续租协议，如乙方不再续租，需恢复房屋原样，待甲方验收合格后退还乙方押金。乙方在租赁期内必须保护好房屋的原有结构，装修及设施。如有损坏，甲方视情况要求乙方赔偿或照原标准恢复。乙方需要装修，必须在不损坏房屋结构、地面、墙面的前提下施工，并征得甲方同意。租赁期内，一方违反终止本合同，需补偿对方当年租金的百分之二十的违约金。签订合同后，杨海鱼向杨芳交付租金140000元，并给付押金10000元，杨海鱼对租用店面进行了装修后，开设了汗蒸馆，2016年5月31日，杨海鱼基于经营困难，即与杨芳短信协商，”房子就往出租吧，我也问着看有没有干美容院的，收点装修费。”杨芳表示同意，杨海鱼在房屋上贴出转租的告示，但未能转出，2016年6月初，杨海鱼开始雇佣他人拆除装修。至2016年6月21日，杨芳将租赁房门锁更换，并张贴了出租告示。后杨芳诉至该院。该院在审理过程中，经双方口头协议，杨海鱼为杨芳将房屋恢复原状，后因恢复程度和项目发生争议，杨海鱼不再恢复。后由杨芳申请，经乌海市中级人民法院统一委托，乌海市保全司法鉴定中心对案涉房屋的地面、墙面、水、电、暖的损害修复费用进行司法鉴定，鉴定结果为”乌海市海勃湾区海拉路千里山街南3号商铺2层商业17号商铺的地面、墙面、水、电、暖修复工程的造价总额为36915元。”
一审法院认为，该案属于房屋租赁合同纠纷，双方所签订的《商用店铺租赁协议》，系双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，依法应当受到保护。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。杨芳起诉李洋、杨海鱼二人，但从合同当中来看，合同的相对方只有一人，杨海鱼陈述合同是其以李洋的名义所签，该院向杨芳询问到底是谁在合同上签名，杨芳回答记不清楚，杨海鱼自认是其签订的合同，故该院对杨海鱼陈述的事实予以认可，杨海鱼为合同的相对方。杨海鱼主张在2016年5月即与杨芳达成了解除租赁合同的口头协议，该院认为，双方的短信，只能说明杨芳同意附条件解除合同，因为双方约定的租赁期限为三年，而在杨海鱼提出解除合同时，仅为一年，杨芳以将房屋再行出租作为解除合同的条件。因为条件没有成就，故此时双方没有协议解除合同。2016年6月21日，杨芳看到杨海鱼拆除装修，以其行为表示不再履行合同，杨芳遂将门锁更换，视为双方以实际行为对解除合同达成一致意见。合同至此解除，该院对此事实予以确认。故租金应当计算至2016后6月21日，租金每日383.56元（140000元／365天），从2016年6月8日至2016年6月21日为14天，故至双方解除合同，杨海鱼还应支付杨芳租金5370元（383．56元／天×14天）。杨海鱼辩称达成解除协议时，杨芳并未提出违约金，故不存在给付违约金的情况。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方虽协议解除了租赁合同，但是并不影响守约方要求赔偿损失的权利。故杨海鱼在租期未满前，要求解除合同，其行为构成违约，其应当按照合同的约定”如其他原因任何一方违反终止本合同，需补偿对方当年租金的百分之二十的违约金。”支付违约金。杨芳请求按照年租金140000元的20％即28000元支付违约金，该院予以支持。
关于将房屋”恢复原样”的问题，根据租赁合同第四条的约定，”如乙方不再续租，需回复房屋原样，待甲方验收合格后退还乙方押金”，第六条的第二项约定”乙方在租赁期内必须保护好房屋的原有结构，装修及设施，如有损坏，甲方视情况要求乙方赔偿或照原标准恢复”。故杨海鱼在不再租赁房屋的情况下，负有对房屋恢复原样的义务。杨芳在杨海鱼不予恢复原样的情况下，依法可以要求赔偿。在该案的审理过程中，杨芳同意杨海鱼给其恢复原样，但是杨海鱼未并完全将房屋恢复或恢复不符合双方约定。故所产生恢复原样的损失，应当由杨海鱼承担。
关于鉴定意见的采信问题，因杨芳诉请的是需要赔偿的恢复原样所发生的费用，但未能提供双方确认的原来的样貌，庭审当中，经该院查明，墙壁为腻子刮白，地面为地板砖，有主电。首先二楼地面由于杨海鱼改水时进行了破坏，这一事实杨海鱼认可，后虽进行了换砖修复，但色差严重，杨海鱼在诉讼中已表明不再给恢复，现杨海鱼不能恢复至原样，属于履行合同不符合约定，故应当承担相应的赔偿责任。杨海鱼辩解房屋交付使用时地砖损坏五块，并提供了照片予以证实，该院对地砖有部分破损予以采信，且地砖受到损失的面积较小，鉴定是对整个二楼的面积均重新铺砖，故不能全部采信，以重置价格的30％计算为宜。即杨海鱼应承担二楼地面修复费用5034元。（16780×0．3）；关于墙面的修复，杨海鱼在承租后，在一、二楼及楼梯间白墙腻子上贴了壁纸，经鉴定拆除一、二楼及楼梯间壁纸所需的费用为552元，该院对该项损失予以支持；由于拆除壁纸会损坏墙壁（杨芳提供的照片也可证明），故对于鉴定当中一、二楼、楼梯间墙面恢复成白色刮腻子状态费用总计7125元予以支持；关于鉴定当中一、二楼照明线路拆除并更换、灯具安装的费用为9882元的问题，杨海鱼辩称”照明线路、灯具在我方接收房屋时就已经损坏”，但未提供相应的证据，从证人的证言看，当时移交房屋时”有主电”，且陈述在墙上砸洞是为了拆除电路，可以看出杨海鱼在装修汗蒸房时对电路进行了大量的改造，鉴定机关在现场勘查时，电路已全部损坏，故该院对一、二楼照明线路拆除并更换及灯具的安装的费用予以支持。关于杨芳诉请的一楼地面清洁、二楼石膏板吊顶拆除、一楼插座及开关更换费用，由于杨芳对原状没有提供充分证据予以证实，且杨海鱼对于杨芳陈述的原状有异议，该院不予支持。杨芳的损失可确定如下1、租金损失6月8日至6月21日383．56×14天为5370元；2、违约金28000元；3、修复二楼地面费用5034元；4、关于墙面的修复，拆除壁纸及刮腻子共计7704元；5、电路灯具恢复费用为9882元；6、分担鉴定费2800元，以上共计58790元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条之规定判决：一、杨海鱼赔偿杨芳房租损失5370元；二、杨海鱼赔偿杨芳违约金28000元；三、杨海鱼赔偿杨芳恢复房屋原样的费用及应当分担的鉴定费共计25420元。以上三项共计58790元，扣除杨芳收取的押金10000元，杨海鱼应再向杨芳支付48790元，于本判决确定后十日内履行完毕；二、驳回杨芳的其它诉讼请求。
本院二审期间，上诉人提交照片26张以证明涉案房屋已基本恢复原状。被上诉人经质证认为照片的拍摄时间无法确认，且照片也不能证明涉案房屋的地面及墙面已经恢复原状，故对上诉人提交照片的证明目的不予认可；上诉人提交收条五张以证明已对涉案房屋进行了恢复。被上诉人经质证认为出具收条的证人应当出庭作证，收条无法有效证明上诉人对涉案房屋进行了恢复，且其中一张出库单的时间与本案纠纷发生时间不一致，与本案无关联性，故对上诉人提交的收条的证明目的均不予认可；被上诉人提交照片8张以证明涉案房屋毁损严重，未能恢复原样。上诉人经质证认为被上诉人拍摄该组照片时已将涉案房屋出租，无法证明涉案房屋未能恢复原样。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人自认提交的照片有部分为重复举证，且照片无法有效证明其对涉案房屋进行了恢复，故本院对上诉人提交的照片不予采信；上诉人提交收条的出具人未能出庭作证，且收条内容及时间无法有效证明上诉人已将涉案房屋恢复原样，不予采信；被上诉人在一审阶段已举证涉案房屋未恢复原样的照片，二审中再次提供无法确认具体拍摄时间的照片不属于新证据，本院对被上诉人提供的证据不作认定。
本院认为，双方当事人签订的《商用店铺租赁协议》是双方的真实意思表示，双方应按约履行合同义务。涉案《商用店铺租赁协议》中明确约定租赁期限为三年，上诉人提前解除合同属违约行为，上诉人主张不承担赔偿违约金责任的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人未能证明其在2016年6月8日第一年租期到期前已将涉案房屋恢复原状并移交被上诉人，一审法院以被上诉人将涉案房屋门锁更换时间（2016年6月21日）认定为双方合同解除时间，同时判决上诉人向被上诉人支付2016年6月8日至2016年6月21日共计14天的租金损失5370元并无不当。上诉人未能提供证据证明乌海市保全技术司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书存在重新鉴定的法定情形，也未能提供有效证据推翻该司法鉴定意见书的证明效力，故一审法院依据该司法鉴定意见书并结合实际案情所认定的涉案房屋恢复原状费用并无不当，本院对上诉人主张司法鉴定意见书不能作为认定涉案房屋恢复原状费用的合法依据的上诉理由不予支持。李洋未到庭参加诉讼，视为自动撤回上诉。
综上所述，杨海鱼、李洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1019.75元，由上诉人杨海鱼、李洋负担。
本判决为终审判决。
审判长张清艳
审判员周敬
代理审判员杨硕
二〇一八年三月二十日
书记员何星