盘锦市大洼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽1104民初1412号
原告：盘锦源隆物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。
法定代表人：梁玉武，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李晶晶，女，盘锦源隆物业管理有限公司职员。
委托诉讼代理人：王孟媛，辽宁大宸（盘锦）律师事务所律师。
被告：贺连兴，男，1948年12月8日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。
委托诉讼代理人：宋朴远，男，盘锦市海盛法律服务所法律工作者。
原告盘锦源隆物业管理有限公司与被告贺连兴物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盘锦源隆物业管理有限公司的委托诉讼代理人王孟媛、被告贺连兴及其委托诉讼代理人宋朴远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盘锦源隆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业费及电梯费4440元及违约金（自2014年11月1日，按欠费总额日3‰计算）。事实和理由：原告与被告签订了《物业服务协议》，原告按照物业服务协议提供了相应了物业管理服务，被告接受了原告的物业服务。《物业服务协议》对物业服务内容进行了约定，物业费每月1.2元／平方米。但是被告并没有按时向原告交纳物业服务费用，被告自2014年11月1日至2017年10月31日，累计欠物业服务费3501元。原告多次催要，被告拒绝交费。原告特提起诉讼。望法院依法判如诉请。
贺连兴辩称，一、原告不具有诉讼主体资格，原告不是由业主委员会选聘（未成立业主委员会的小区，由社区代为履行业主委员会职责）。住宅物业的建设单位盘锦源隆房地产开发有限公司没有通过招标方式选聘物业服务企业，没有经过批准，原告与盘锦源隆房地产开发有限公司有利害关系，原告无权与被告签订《前期物业服务协议》，违反《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的相关规定，违反《物业管理条例》第24条之规定。二、原告无权管理清华园小区，没有收费许可证，每月1.2／平方米的收费标准于法无据，原告没有经过住建局、物价局调研，全面测算，考核评定，没有物价部门的审核和批复，违反《物业服务收费管理办法》的规定，无权收取物业费。三、原告财务账目不公开，住房专项维修资金不能专户存储，不能专款专用，侵害被告的合法权益。综上所述，原告违反《物业管理条例》之规定，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提供资质证书、营业执照。原告用此组证据证明原告是独立法人，具有从事物业服务管理的主体资格。被告质证认为，对于以上证据无异议，但不能证明原告与被告签署的前期物业管理协议的有效性。原告不具有诉讼主体资格。本院认为，该组证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，予以采信。
2、原告提供收费许可证、收费许可证副本。原告用此组证据证明原告具有收取物业服务费的资格。被告质证认为，对原告提供的收费许可证有异议，收费许可证有效期至2015年9月，不能证明原告于2013年签订的前期物业协议按每平方米1.2元的标准收费合理。前期物业管理协议是2013年8月份签订，签订时没有收费许可，没有经过物价部门的审核和批准。本院认为，该组证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，予以采信。
3、原告提供《前期物业管理服务协议》。原告用此证据证明被告同意按照每平方米1.2元的物业收费标准缴纳物业费及认可从欠缴物业费之日起每平方米按3‰缴纳违约金的事实。被告质证认为，该证据是前期物业管理服务协议，原告应当与开发商签订该协议，协议中前期协议对共有物的验收和质量标准，对共有部分交接验收程序没有和业主委员会签订。被告是否缴纳物业费，首先清华园小区应该成立业主委员，由该委员会完成验收与交接，对于前期物业管理费的收取，原告应当向开发商追索。对于前期物业协议，原告的权利内容中原告每年向乙方公布物业费收支账目，并没有公开。被告并没有参加业主大会没有行使业主委员会中选举权、被选举权和监督权利，原告每年向被告收取每平方米1.2元的收费标准没有法律依据，没有经过物价局的调研、考核评定等，不符合原告提供的收费许可证三级收费的标准。对于前期协议的签署时间，只有签署日期没有合同具体履行的具体期限。对于前期物业管理，应当采取招标的方式选取物业公司，前期物业管理问题应当由物业企业与开发商进行签订。本院认为，该协议系原、被告双方真实意思表示，予以采信。
4、原告提供收款收据2份。原告用此组证据证明被告已经按照协议约定缴纳了一年的物业费和电梯费，时间为2013年11月9日。被告质证认为，原告提供的收据不是正规的收据发票，没有物业管理公司的印章，是假证。本院认为，该组证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，予以采信。
5、原告提供缴费通知单3份，原告用此证据证明由于被告欠缴3年物业费，原告已经向被告催缴的事实。被告质证认为，该证据不能证明原告有权对被告收取的前期物业费。本院认为，该证据内容真实、来源合法，与本案据有关联性，予以采信。
6、原告提供照片16张。原告用此证据证明原告已经按照服务协议的要求保质保量完成了服务任务，没有任何瑕疵。被告质证认为，该证据不能证明原告有权管理清华园小区，原告没有经过住建局和物价局的审核和批复，仅以照片证明收取物业费是违反物业管理办法规定的。本院认为，该证据内容真实、来源合法，与本案据有关联性，予以采信。
7、被告提供收款收据1张（返还供暖费）。被告用此证据证明原告与开发商存在利害关系。原告的行为属于房地产开发商的行为。原告质证认为，对收款收据的真实性没有异议，但是源隆房地产公司与原告是两个独立主体不存在利害关系，不能证明被告所要证明的问题。本院认为，该证据与本案诉争的事实不相关联，不予采信。
8、被告提供收款收据1张（物业费）。被告用此证据证明当时交物业费是因为不交物业费不给钥匙，是被迫缴纳的，同时证明原告提供的收费收据是假证。原告质证认为，对于真实性有异议，不是原告出具的。本院认为，该证据与原告提供的收款收据(收取物业费)号码相同，能够证明被告向原告交纳了2013年至2014年物业费的事实，予以采信。
9、被告提供收款收据1张（回迁租房补贴）。被告用此组证据证明源隆地产公司违反补偿协议，应按照两倍支付被告的安置补偿费，实际只给了700元的补偿。原告质证认为，被告提供的证据是与源隆地产公司的买卖合同关系，原告与被告之间是物业服务关系，原告与源隆地产公司是两个独立主体，因此该证据与本案无关。本院认为，该证据与本案诉争的事实不相关联，本予采信。
10、被告提供照片5张。被告用此证据证明原告前期服务管理不具有3级标准。原告质证认为，原告已经按照物业服务协议的要求履行了服务义务，该证据不能证明原告提供的服务存在质量问题。本院认为，该组照片不能证明原告的资质等级，故不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系清华园小区的物业服务企业。被告系清华园小区26号楼2单元401号房业主，该房屋建筑面积为91.66平方米。2013年11月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《清华园前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所居住的清华园小区提供物业服务，物业费自《入伙通知书》规定的入伙之日起开始计收，并在办理入伙手续时预缴一年的物业费；住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，每次交纳费用时间为每年度首月10日前交纳；被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金。协议签订后，被告向原告交纳了2013年11月1日至2014年10月31日的物业服务费1320元、电梯费480元。现被告尚欠原告2014年11月1日至2017年10月31日的物业服务费3959.71元（1.2元∕平方米∕月×91.66平方米×12个月×3年），自2016年12月3日至2017年12月2日共欠原告电梯运行服务费480元（40元∕月×12个月），合计4439.71元。后原告以在被告家房门上张贴催缴费用通知单方式，向被告催交物业费，但被告仍未向原告交纳物业费用。
本院认为，原告与被告签订的《清华园前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。现原告依据《清华园前期物业管理服务协议》为清华园小区的业主提供了物业服务，被告作为业主享受到了原告提供的服务，应当按照协议的约定，履行交纳物业费的义务。被告未按约定交纳物业费其行为已构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。原、被告在《清华园前期物业管理服务协议》中约定，被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金，因双方约定的违约金过高，已超过原告的实际损失，故对本案的违约金，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。物业费交纳时间为每年1月10前交纳，被告所欠物业费所产生的利息，应自该年度的1月11日起计算至本判决确定给付之日止。对被告辩称：“原告财务账目不公开，住房专项维修资金不能专户存储，不能专款专用，侵害被告的合法权益”的理由，因被告未能提供充分证据予以证明，且该理由不能作为被告拒交物业费理由，故被告此项抗辩理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原告要求被告给付物业服务费3959.71元、电梯运行服务费480元，合计4439.71元及违约金的诉讼请求，符合相关法律的规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠份案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
被告贺连兴于本判决生效后十日内给付原告盘锦源隆物业管理有限公司物业服务费3959.71元、电梯运行服务费480元，合计4439.71元及违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中2014年11月1日至2015年10月31日物业费的违约金以1319.90元为基数，自2015年1月11日起计算至本判决确定给付之日止；2015年11月1日至2016年10月31日物业费的违约金以1319.90元为基数，自2016年1月11日起计算至本判决确定给付之日止；2016年11月1日至2017年10月31日物业费的违约金以1319.90元为基数，自2017年1月11日起计算至本判决确定给付之日止）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（盘锦源隆物业管理有限公司已预交），减半收取25元，由贺连兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。
审判员 杨凤林
二〇一七年七月三日
书记员 孙宏友