广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终408号上诉人（原审被告）:清远华诚房地产开发有限公司。住所地：清远市新城西21-23号区（广清大道**号）现代城*#楼2611。法定代表人：李卫东。委托代理人：邝慧娟，广东正鑫律师事务所律师。委托代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:谭桂婵，女，住清远市清新区。委托代理人：陈汝文，广东业证律师事务所律师。上诉人清远华诚房地产开发有限公司因与被上诉人谭桂婵房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初4555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人向被上诉人支付逾期交楼违约金，没有任何事实与法律依据，是完全错误的。1、涉案商品房己经竣工验收合格，上诉人也己按法律规定及合同约定在主管部门备案，涉案商品房符合法律规定及合同约定的交付条件，一审判决遗漏上诉人己按法律规定及合同约定在主管部门备案的事实，认定涉案商品房不具备交付条件，属于认定事实错误，适用法律错误。(1)涉案商品房取得“工程合格”的《竣工验收报告》。根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”，与《城市房地产管理法》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，法律法规仅规定商品房交付是必须“经验收合格”，但并没有规定“必须取得《竣工验收备案表》”。根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，竣工验收备案只是“竣工验收合格”之后的一个行政监管程序，而上诉人与被上诉人是买卖合同关系的民事行为，两者是毫不相干的。故《竣工验收备案表》不是建设单位向买受人“交付使用房屋”的法定必备条件。上诉人己于2015年4月20日组织勘察、设计、施工、监理等单位和专家组对涉诉房屋所在的8号楼进行了竣工验收，并取得“工程合格”的《竣工验收报告》，涉案商品房符合法律规定的交付条件。(2)根据《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4经主管部门验收备案”的约定，合同中并没有约定商品房交付条件是竣工验收备案表，而经主管部门验收备案并不等同于竣工验收备案表。一审判决直接认定“涉案商品房直至法庭辩论终结前尚未经竣工验收备案表”，混淆了经主管部门验收备案与竣工验收备案表的概念，属于认定事实错误。（3）上诉人己于2015年6月3日就涉案商品房所在的现代城7号、8号楼在清远城市建设档案馆申请竣工验收备案，且清远城市建设档案馆出具了《清远建设工程档案预验收认可书》，一审判决遗漏此事实，直接认定“涉案商品房直至法庭辩论终结前尚未经竣工验收备案”属于认定事实错误。综上，涉案商品房己经竣工验收合格，上诉人己按法律规定及合同约定在主管部门备案，涉案商品房符合法律规定及合同约定的交付条件，一审判决认定涉案商品房不具备交付条件，明显是错误的。2、上诉人己按合同约定通知被上诉人收楼，被上诉人怠于收楼，应由其承担怠于收楼的责任，与上诉人无关。一审判决认为上诉人构成违约应承担逾期交楼的违约责任，属于认定事实错误，适用法律错误。3、涉案商品房早己竣工验收合格，上诉人也己向主管部门申请竣工验收备案，商品房符合法律规定及合同约定的交付条件，因此上诉人按《商品房买卖合同》第十一条的约定，于2015年7月24日己通过邮寄方式通知被上诉收楼。然而被上诉人一直未收楼，应由其承担怠于收楼的违约责任。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人谭桂婵口头辩称：1、上诉人在一审时提供的以证明涉案商品房经竣工验收合同的证明文件，在一审诉讼前，均无向被上诉人出示，且只是部分建筑工程竣工验收，缺少消防和环保部门出具的认可文件或准许使用文件等必要文件。因此，上诉人应承担举证不利的法律后果。2、依据广东省房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收及备案管理实施细则第七条第二款，办理竣工验收备案是指竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。第九条第十一项，工程应具备下列条件方可竣工验收，公安消防、环保部门分别出具的认可文件或准许使用文件之规定。结合商品房买卖合同第八条约定，可得知将国家规定竣工验收备案的有关文件，报送至备案机关备案的行为，是建设单位的法定合同义务。上诉人提交的文件，只是涉案第七、八号楼部分工程竣工验收合格，缺少消防和环保部门出具的认可文件或准许使用文件等必要文件。预验收认可并不等同于终局性的验收认可。要符合终局性的验收认可，建设单位仍需补充提交完善相关资料向建设主管部门报备。由于涉案商品房不具备竣工验收备案条件且建筑工程竣工验收合格并非就完成工程完工竣工验收备案，不符合交楼条件。根据城市房地产开发经营管理条例第七条及商品房买卖合同第八、十一条的约定，已经构成违约，应承担违约责任。综上，上诉人的上述请求无事实和法律依据，应予驳回。谭桂婵向一审法院起诉请求：1、清远华诚房地产开发有限公司将位于清远市××区（××大道××）现代城X号楼X层X号的房屋办理建设工程竣工验收备案；2、清远华诚房地产开发有限公司在上述楼宇安装可视黑白屏对讲系统门禁；3、清远华诚房地产开发有限公司向谭桂婵支付逾期交房违约金（违约金从2015年8月1日起以已付房价款338458元为基数按日万分之一计算至实际交付之日止）；4、本案诉讼费用由清远华诚房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2014年6月6日，谭桂婵与清远华诚房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定清远华诚房地产开发有限公司将位于清远市××区（××大道××）现代城X号楼X层X号的房屋出售给谭桂婵，建筑面积为89.35平方米，总房价款为338458元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经主管部门验收备案。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。附件四合同补充协议第二条约定：“双方同意出卖人交房时提供符合以下标准的房屋（包括附件三的装饰、设备标准），但出卖人有权根据项目风格采用同等品质或以上的材料进行调整：公共部分……5、保安系统：楼宇门禁可视黑白屏对讲系统、闭路监控系统、周界防范系统、汽车出入道闸系统；……”合同签订后，谭桂婵付清了全部房屋价款。2015年4月20日，涉案商品房所在的现代城七号楼建筑工程经勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，但至法庭辩论终结前涉案商品房尚未经竣工验收备案。清远华诚房地产开发有限公司称其于2015年7月24日向谭桂婵发出了一份收楼通知书，但谭桂婵怠于收楼。另谭桂婵提供的照片显示涉案商品房楼宇为黑白不可视门禁系统。一审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。谭桂婵与清远华诚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律法规有关规定，属于有效合同，双方应恪守履行各自的义务。谭桂婵已依约支付了全部购房款，清远华诚房地产开发有限公司应在2015年7月31日前将经竣工验收备案的商品房交付谭桂婵使用，虽清远华诚房地产开发有限公司提出涉案商品房已于2015年4月20日经建筑工程竣工验收合格，并已符合合同约定的交付条件的意见，但建筑工程竣工验收合格并非就已完成工程竣工验收备案，故对清远华诚房地产开发有限公司该意见，一审法院不予采纳，因涉案商品房直至法庭辩论终结前尚未经竣工验收备案，即不具备交付条件，清远华诚房地产开发有限公司的行为构成违约，应承担逾期交楼的违约责任，故对谭桂婵主张按合同约定从2015年8月1日起至实际交付之日止按日以已交付房价款万分之一支付逾期交楼违约金的请求，一审法院予以支持。对于谭桂婵要求清远华诚房地产开发有限公司将涉案商品房办理工程竣工验收备案的主张，办理竣工验收备案手续是商品房建设单位向建设行政主管部门报备的行为，要求涉案商品房符合相应条件，由于涉案商品房尚不确定是否具备该条件，故对谭桂婵该主张，一审法院不予支持。对于谭桂婵要求安装可视黑白屏对讲门禁系统的请求，虽合同补充协议第二条约定保安系统门禁是可视黑白屏对讲系统，谭桂婵提供的照片亦显示为黑白不可视对讲系统，但由于涉案商品房尚未交付，如在交付后尚存此问题，可另行再主张，故对谭桂婵该请求一审法院暂不予支持。判决：一、清远华诚房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向谭桂婵支付逾期交楼违约金（以338458为基数从2015年8月1日起按日的万分之一计至实际交付之日止）；二、驳回谭桂婵的其他诉讼请求。案件受理费50元，由谭桂婵负担20元，清远华诚房地产开发有限公司负担30元。二审中，清远华诚房地产开发有限公司提交《竣工验收备案表》，显示位于清远市××区（××大道××）现代城八号楼的竣工验收备案时间为2016年1月5日。此外，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人清远华诚房地产开发有限公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人清远华诚房地产开发有限公司交付的房屋是否符合合同约定的交付条件，上诉人清远华诚房地产开发有限公司是否存在逾期交付房屋的违约行为。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应按照《商品房买卖合同》的约定履行。《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为“经主管部门验收备案”，该约定应当理解为交付的房屋应当取得住建部门的竣工验收备案表。上诉人至2016年1月5日才取得涉案房屋的竣工验收备案表，已构成逾期交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。至于上诉人提出，其已于2015年6月3日已经在清远城市建设档案馆申请竣工验收备案，亦取得《清远建设工程档案预验收认可书》，房屋已符合交付条件。本院认为，《清远建设工程档案预验收认可书》并不等同于清远住房和城乡建设管理局的竣工验收备案表，涉案房屋在合同约定的交付期限内并未在住建主管部门通过竣工验收备案，不符合合同约定的交付条件。综上，本院对上诉人清远华诚房地产开发有限公司的上诉主张不予采纳。按照《商品房买卖合同》第九条约定，上诉人清远华诚房地产开发有限公司应于2015年7月31日前向被上诉人交付房屋，涉案房屋于2016年1月5日才符合交付条件，故逾期交房违约金应按合同约定的已付房价款每日万分之一，自2015年8月1日起计算违约金至2016年1月5日止。因此，上诉人清远华诚房地产开发有限公司应支付违约金为338458元×0.01%/日×158日=5348元。综上所述，上诉人清远华诚房地产开发有限公司的上诉主张并无充分理据，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于清远华诚房地产开发有限公司二审中才补充提交与本案基本事实有关的证据，本院对原审实体处理予以调整，并由清远华诚房地产开发有限公司负担本案诉讼费用。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初4555号民事判决第二项；二、变更清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初4555号民事判决第一项为：清远华诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向谭桂婵支付逾期交房违约金5348元。一审案件受理费，按原审判决执行；二审案件受理费100元，由清远华诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  郑家驹审判员  何 燕二〇一七年九月十八日书记员  李慧玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。