广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗花法民三初字第1012号原告（反诉被告）：广州市花都区狮岭镇合成村民委员会，住所地广州市花都区狮岭镇合成村，组织机构代码79551763-5。负责人：毕少雄。委托诉讼代理人：胡文洲、周国就，广州市花都区狮岭镇法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：廖锦文，男，1946年8月2日出生，住广州市花都区。委托诉讼代理人：姚小姣，广东誉理律师事务所律师。被告（反诉第三人）：罗汉强，男，1965年9月11日出生，汉族，住广州市花都区。被告：何志云，女，1969年9月29日出生，汉族，住广州市花都区。被告：袁国炜，男，1973年10月1日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：姚小姣，广东誉理律师事务所律师。被告：林艳芬，女，1973年10月2日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：姚小姣，广东誉理律师事务所律师。原告广州市花都区狮岭镇合成村民委员会（以下简称合成村委）与被告廖锦文、罗汉强、何志云、袁国伟、黄伟兴租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案后，原告撤回了对袁国伟、黄伟兴的起诉，并追加袁国炜、林艳芬作为被告参加本案诉讼。被告廖锦文在答辩期内提起了反诉，本院经审查后予以受理。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告合成村委的委托诉讼代理人胡文洲，被告廖锦文、袁国炜、林艳芬的共同委托诉讼代理人姚小姣到庭参加诉讼，被告罗汉强、何志云经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告合成村委向本院提出诉讼请求：1.判令五被告付清拖欠原告的租金991000元（从2014年10月17日起至2015年11月16日止）及延付金（延付金从立案之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清日止）；2．判令原告有权没收被告的履约保证金40万元；3．本案诉讼费用由五被告承担。事实和理由：原告与被告廖锦文、罗汉强于2003年5月26日签订《合成村综合市场承租管理合同》，约定承包期为2003年10月17日至2013年10月17日止。虽发包给被告廖锦文、罗汉强合伙经营，但实际为廖锦文、罗汉强、袁国炜合伙经营（详见《合同及承包合成综合市场协议》）。双方按原合同约定继续履行至今。五被告拖欠原告从2014年10月17日起至2015年11月16日共13个月租金1841000元，后五被告多次偿还租金共900000元，现实欠租金941000元。基于五被告拖欠租金的行为已严重违约，原告有权没收履约保证金400000元。被告廖锦文、袁国炜辩称，一、合同约定起租时间是2003年10月17日，但约定了30天试业期，且试业期不计租金，因此实际拖欠租金时间应为一年。最后一年租金合计170万元，被告已支付85万元。二、原告在被告合同未到期就公开招标，明显损害了被告的优先承包权。在整个租赁合同履行过程中，原告是过错方，被告是基于对原告的信赖所以就其损失没有向原告进行主张，原告应当赔偿损失给被告之后，被告再向原告支付相应租金。三、不同意支付延付金，被告并没有违约。四、涉案租赁物暂时无法交付给原告。被告林艳芬辩称，请求驳回原告的诉讼请求，林艳芬不承担连带责任，理由如下：一、本案是因为租赁合同产生的纠纷，林艳芬并不是本案租赁合同的当事人，根据合同的相对性，林艳芬不应承担连带责任。二、涉案承包的合成市场一直都是负债亏损状态，根据就不存在用于夫妻共同生活的利润；并且林艳芬有自己的生活来源，本案的债务也不属于夫妻共同债务。被告罗汉强、何志云未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。反诉原告廖锦文向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告合成村委赔偿廖锦文损失共计455万元；2.本案的所有费用由合成村委承担。事实和理由：廖锦文与合成村委于2003年5月26日签订了《合成村综合市场承租管理合同》。并于2009年9月2日签订了《关于整顿合成市场协议书》，取消了双方签订的《合成市场小区物业管理合同》。在《合成村综合市场承租管理合同》的第5条第3款中约定，甲方（合成村委）责任：因甲方原因（含建筑质量问题）而造成乙方停业或事故责任等，一切损失由甲方负责（国家政策发令除外）。在《关于整顿合成市场协议书》第六条约定：双方共同确定不准摆卖的时间、路段、行业、品种，不许与市场冲突。甲方（合成村委）要遵守执行：1、双方确定荣华路市场牌坊至合成小学为夜市区，只许晚上5：30时后才能单向摆卖（即靠幼儿园那边摆卖），为了村民和消费者出行购物方便，保持道路畅通无阻，市场正门口水果档前70米路段严禁摆卖。同时夜市区摆卖不得与市场同类同行业商品，互相不冲突，只许经营夜宵品（即米面制品小食），违者补偿损失给守方。2、市场外的周边和所有街道（荣华路在内）白天禁止任何单位或个人从事商业和有摆卖现象出现。违者双方有责任去处理。而合成村委于2009年开始建步行街，于2011年4月1日开始公开招租，招租的商铺所经营的项目与廖锦文承包市场经营的项目一致，这一行为明显违反了合同约定，并且导致廖锦文自2010年开始就无法将承包的市场出租出去，直接导致一期市场二楼成衣市场大约4000平方米，137间商铺全部停业，一楼市场都需减免租金。根据双方合同约定，损失应由合成村委承担。反诉被告合成村委针对反诉辩称，请求驳回廖锦文的反诉请求。一、廖锦文要求合成村委赔偿损失共计455万元缺乏事实与法律依据，合成村委并不存在廖锦文所述的违约行为。首先，《合成村综合市场承租管理合同》并没有对出租商铺经营类别作出约定，且随后签订的《关于整顿合成市场协议书》亦只属于双方共同维持市场秩序行为规范的约定，故廖锦文主张的损失不属于涉案租赁合同签订时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。其次，廖锦文并未提供确实有效的证据证明损失的实际发生及其与涉案租赁合同存在关联性，廖锦文提供的证据均与本案无关，不具备真实性、合法性、关联性。第三，《关于整顿合成市场协议书》只属于双方共同维持市场秩序行为规范的约定，合成村委并不具有工商行政管理职能和不许他人经营同类产品的权利，并且此行为也违反法律规定。廖锦文一直未以该协议主张过任何权利，合成村委均遵守相关协议及合同约定的义务。第四、廖锦文捏造不实之事，理由是：1.从双方于2009年9月2日签订协议后一直履行，廖锦文均无异议，直到诉讼之时，时隔6年之久廖锦文才提出异议，显然其理由并不属实。2.廖锦文从一开始（2014年10月17日起）拖欠一期市场租金1841000元；2014年11月17日起拖欠二期市场租金535900元；2014年7月开始拖欠市场周边铁棚租金135800元；2014年7月份开始拖欠垃圾处理清运费91000元，在2015年2月13日和2015年5月26日合成村委发出的两份《催缴租金通知》中，廖锦文和罗汉强均确认欠款事实并承诺支付租金，由此证明合成村委并无违约或侵权行为。3.合成村委催款后廖锦文有还款履行部分义务。4.廖锦文的承租期已到期，但其未经合成村委同意超期收取大部分第三方租金，已属严重违约。因此，廖锦文的反诉请求缺乏事实依据与法律依据，应不予支持。二、廖锦文的反诉主体不适格，应予以驳回。依据合同相对性原则，廖锦文从合成村委承包市场商铺，因其自身经营原因及外部风险，导致其与第三方出现租赁纠纷，概与合成村委无关。首先，合同关系只能发生在特定主体之间，只有合同一方当事人能够向另一方当事人基于合同提出请求，合成村委并非廖锦文与第三方合同关系的当事人。其次，违约当事人应对因自己过错造成的违约后果承担违约责任，而不能将责任推卸给他人。在涉案租赁合同关系中，合成村委不存在任何过错行为，反而是廖锦文一直拖欠租金，现廖锦文想将其经营损失转嫁于合成村委，没有事实及法律依据。反诉第三人罗汉强未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。经审理查明：2003年5月26日，合成村委（甲方、发包方）与廖锦文、罗汉强（乙方、承包方）签订《合成村综合市场承租管理合同》（以下简称合同一），有关内容约定如下：甲方将合成村综合市场发包给发包给乙方管理，建筑面积约10000平方米，承包期限为10年，由2003年10月17日至2013年10月17日止。本合同期满后，在同等条件下优先乙方续约承包。承包款计算：第一年和第二年每年80万元，第三年90万元，第四年100万元，第五年110万元，第六年120万，第七年130万，第八年140万元，第九年150万元，第十年160万元，十年总承包款1160万元。乙方须先交40万元押金才能承包，合约期满，双方无疑后，甲方如数归还乙方（不计利息）。承包款实行交后用原则，每年分两期交，每期先交当年承包款的50%。乙方发租经营的档口租金必须到村委会交纳，由村委会代收，扣足当期租金后退回乙方。甲方按建筑合同的要求竣工验收后交乙方承包。并完善新办市场的有关证照手续和消防设施。在承包期间，甲方必须协调乙方的有关工作，支持乙方正常运作，并有权监督市场的各项运作。因甲方原因（含建筑质量问题）而造成乙方停业或事故责任等，一切损失由甲方负责。乙方要依法经营，依法缴纳各项费、税，因乙方管理不善造成停业或中途违约，押金不予退回。一切经济责任和法律责任均由乙方负责。合同备注：竣工交付使用30天试业期不计租金，以竣工验收日期为准。合同签订后，被告廖锦文、罗汉强开始经营涉案场地。2005年7月7日，合成村委（甲方、发包方）与廖锦文、罗汉强（乙方、承包方）签订《合成村第二期综合市场承包管理合同》（以下简称合同二），有关内容约定如下：甲方将合成村综合市场发包给乙方管理，建筑面积约3600平方米，承包期限为10年，由2005年10月17日至2015年10月17日止。本合同期满后，在同等条件下优先乙方续约承包。承包款计算：第一年和第二年每年25万元，第三年27.5万元，第四年30.25万元，第五年33.275万元，第六年36.60万，第七年40.26万，第八年44.29万元，第九年48.72万元，第十年53.59万元，十年总承包款3644850万元。乙方须先交10万元押金才能承包。第一期市场承包顺延两年，每年加承包款50000元，共100000元。其余约定内容同合同一。合同签订后，被告廖锦文、罗汉强开始经营涉案场地。2007年5月8日，合成村委（甲方）与合成市场（乙方）签订《合成市场小区管理合同》，约定新增搭建的果档300㎡为每月地租20元/㎡，菜档铁棚524㎡为每月地租10元/㎡，二期市场南边增建108㎡每月地租10元/㎡，一期市场南边铁棚144㎡每月地租10元/㎡，合计13760元/月，从4月1日起开始计租金，该租金与市场租金一起交纳。乙方代表为罗汉强签字。2009年9月2日，合成村委（甲方）与廖锦文、罗汉强（乙方）签订《关于整顿合成市场协议书》，约定如下：一、市场外周边临时摊档以及物业管理从2009年9月1日起由甲方收费管理，取消原双方签订的合成市场小区物业管理此项合同。二、2009年9月1日之前的卫生费由乙方收付，9月1日起由甲方收支，乙方已预收的卫生费（即9月1日后的卫生费）应交给甲方，但在9月1日前未收到的由甲方补收，双方进行结算，多除少补。三、8月1日起取消劳务市场，场地、协管费、合同以及合同应交每月五千元的租金。四、第一期连接第二期市场承包范围按原合同15米内为市场管理。（已签合同的临时棚在内）每月40车垃圾，由乙方收运到垃圾房，由甲方负责安排运到垃圾填埋场，每月40车的运费由乙方负责。六、由双方共同确定不准摆卖的时间、路段、行业、品种，不许与市场冲突。甲方要遵守执行：1.双方确定荣华路市场牌坊至合成小学为夜市区，只许晚上5点半以后才能单向摆卖（即靠幼儿园那边摆卖），为了村民和消费者出行购物方便，保持道路畅通无阻，市场正门口水果档前70米路段严禁摆卖，同时夜市区摆卖不得与市场同类同行业商品，互相不冲突，只许经营夜宵品（即米面制品小食）。违者赔偿损失给守方。2.市场外的周边和所有街道（荣华路在内）白天禁止任何单位或个人从事商业和有摆卖现象出现。违者双方有责任去处理。3.为搞活市场经济，在不影响各方面前提下，凡传统节日和国家法定节日市场将会向村委申请临时摊档的需要，但当天的卫生费由市场支付。4.合成村村民自产小量蔬菜一律进场免费摆卖至每天上午11时止。2011年4月1日，合成村委发布《合成村市场步行街档铺招租方案》，称将对步行街进行改造，改造竣工后村委将档铺进行公开招标。具体如下：步行街经重新改造装修后设置小熟食档38间，生果档60间，小百货20间，服装档35间，合计153间。每间档口约10平方米。现在营业的果档、市场南边的铁棚、幼儿园门口的临时档棚必须在2011年5月31日前全部无条件拆除。有意者交纳每间档口28000元的投标保证金，每间档口月租金底价1200元。方案还规定了其他事项。因廖锦文、罗汉强拖欠2014年10月17日后的租金，合成村委于2015年2月13日向廖锦文、罗汉强发出《催缴租金通知》，写明：“你尚欠我村合成综合一期市场2014年10月17日至2015年4月16日半年租金850000元；尚欠我村合成综合市场二期市场2014年11月17日至2015年5月16日半年租金267950元；尚欠我村市场周边铁棚2014年下半年租金46560元；尚欠我村2014年下半年垃圾清运费31200元。合计尚欠我村租金共：1195710元。”廖锦文、罗汉强签收通知并备注：定于2015年2月17日前铁定交50万元，余下租金在春节后3月份交清。2015年5月26日，合成村委再次向廖锦文、罗汉强发出《催缴租金通知》，写明：你们租赁我村合成综合一期市场2014年10月17日至2015年11月16日13个月租金共1841000元；租赁我村合成综合市场二期市场2014年11月17日至2015年11月16日12个月租金535900元；租赁我村市场周边铁棚2014年7月至2015年11月16日17.5个月租金共135800元；2014年7月至2015年11月16日17.5个月垃圾清运费91000元。至合同期满共2603700元。现已交款900000元，尚欠我村租金共1703700元。请在2015年6月15日前到合成村委交清欠款。廖锦文、罗汉强签收此通知。扣除已缴的90万元后，廖锦文、罗汉强现尚欠合成村委一期市场租金941000元、二期市场租金535900元、市场周边铁棚租金共135800元、垃圾清运费91000元。合成村委追讨上述四项租金及费用未果，遂分别就上述四项费用提起本案及另外三案诉讼。诉讼中，廖锦文、袁国炜对上述欠付租金及垃圾清运费予以确认。2015年11月16日，合成村委将涉案场地收回。另查明，2003年5月24日，廖锦文、罗汉强及袁国炜签订《合同及承包合成综合市场协议》，约定廖锦文出资20万元（占股权百分之五十），罗汉强出资10万元（占股权百分之二十五），袁国炜出资10万元（占股权百分之二十五），共同承包合成综合市场，三人合计出资40万元用于签订合成综合市场承租合同时交付合成村委会的合同承租按金，市场承包合同期满时合成村委会将原交合同按金四十万退回后，廖锦文占20万元，罗汉强10万元，袁国炜占10万元。承包市场的合同由廖锦文、罗汉强两人负责签订，承包合成综合市场的合同风险和责任按各人应占股权承担和享有。诉讼中，被告廖锦文申请对涉案的合成市场二楼成衣市场约4000平方米，137间商铺的租金标准进行评估。本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，2016年4月8日，该公司出具穗华价估[2016]074号评估结论书，评估结论为：广州市花都区合成综合市场二楼成衣市场从2011年4月1日起至2015年11月16日止的租金价格为3721440元。第一次庭审时，合成村委确认涉案合成综合市场没有取得建设工程规划许可证，只有土地使用权证。第二次庭审时，合成村委陈述涉案建筑物有取得报建手续。但在本院规定的期限内，合成村委未能向本院提交有关涉案建筑已获得规划报建许可的相关证明材料。诉讼中，经本院释明，合成村委表示假如涉案合同无效，其将诉讼请求中的租金变更为场地占用费，金额不变，其他诉讼请求不作变更。廖锦文表示假如涉案合同无效，其不变更反诉请求。另查明，被告罗汉强、何志云系夫妻关系，被告袁国炜、林艳芬系夫妻关系。本院认为，原、被告签订的《合成村综合市场承租管理合同》《合成村第二期综合市场承包管理合同》虽是双方的合意，但涉案合成市场建筑未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，上述合同违反法律的强制性规定，应属无效。合同无效，但廖锦文、罗汉强已实际使用了涉案场地，应按参照合同约定的租金标准向合成村委支付场地占用费。合同无效，合成村委要求收取延付金没有依据，同时，保证金应予返还，因此合成村委要求被告支付延付金及没收保证金的请求，本院不予支持。为减轻诉累，本院直接将应予退还的保证金用于抵扣场地占用费，抵扣后，被告廖锦文、罗汉强还应向合成村委支付场地占用费541000元（941000元－400000元）。袁国炜与廖锦文、罗汉强系合伙关系，对于合伙租赁经营合成市场的事实没有异议，故对合成村委要求袁国炜对上述债务共同承担责任的请求，本院予以支持。本案为租赁合同纠纷，何志云、林艳芬均非涉案合同的相对人，对合成村委要求何志云、林艳芬共同承担责任的请求，本案不予处理；对该部分请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。廖锦文提起反诉的事实和理由为双方合同约定因甲方原因造成乙方停业或事故责任等一切损失由甲方负责；同时双方约定了市场周边不准摆卖的时间、路段、行业、品种等，而合成村委却开办步行街，公开招商，导致涉案市场铺位无法出租，从而要求合成村委承担其的损失。就本案查明的事实，双方对于市场周边的禁止行为的约定是在《关于整顿合成市场协议书》中，该协议书的条款主要是约束周边道路摆卖行为。而合成村委开设步行街行为不属于协议所指的摆卖事项，廖锦文认为合成村委开设步行街对合成市场的经营造成影响缺乏充分依据。而廖锦文所提供的证据均无法充分证明其所谓的损失与合成村委的行为存在因果关系。市场经营本身就存在风险，市场租赁行情的好坏既取决于经济大环境，也与经营者的经营行为有关。且在合成村委催缴租金时，廖锦文、罗汉强并未就合成村委的行为提出过异议，相反，其仍承诺在限期内付清拖欠租金。因此，廖锦文要求合成村委赔偿损失依据不足，对其反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告廖锦文、罗汉强、袁国炜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区狮岭镇合成村民委员会支付场地占用费541000元；二、驳回原告广州市花都区狮岭镇合成村民委员会的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告廖锦文的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16869元、反诉案件受理费21600元，由原告广州市花都区狮岭镇合成村民委员会负担6805元，由被告廖锦文、罗汉强、袁国炜负担31664元；评估费20000元，由反诉原告廖锦文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  邓燕梅人民陪审员  陈伟霞二〇一七年一月二十三日书 记 员  孙雪芳