山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终888号
上诉人（原审被告）：王双双。
上诉人（原审被告）：王秀安。
委托代理人：隋中英，文登大水泊法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：于国贞。
被上诉人（原审原告）：于国杰。
委托代理人：王占船，威海市文登天福法律服务所法律工作者。
上诉人王双双、王秀安因与被上诉人于国贞、于国杰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2015）威文民一初字第1389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
于国贞、于国杰一审诉称：二原告系兄弟关系，二被告系父女关系。原告于国贞自有房屋一幢位于威海市文登区米山路39号，面积约40平方米，并委托于国杰代为出租该房屋。2015年5月24日，于国杰与二被告签订了房屋租赁合同，二被告以700元/月的价格租赁使用该房屋，但二被告至今未缴纳房租。请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同、被告搬离租赁房屋；判令被告支付租金4900元及利息。
王双双、王秀安一审辩称：二被告租赁原告的房屋属实，且已支付第一个月的租金，之后的租金未付是因为租赁房屋于2015年7月26日坍塌，导致被告无法正常使用。租赁房屋坍塌后由原告出资、被告主持进行了维修，除门窗安装及墙面刷白等简单工序外，维修工作已基本完毕，因此不同意解除合同。原告对出租房屋负有维修义务，原告未履行该义务时被告有权拒绝支付房租。
原审法院经审理查明：2015年5月24日，原告于国杰与被告王双双签订租房协议一份，约定于国杰将米山路39号门店房两间出租给王双双，租期自2015年6月16日至2017年6月16日，月租金700元，租金月交；除天灾或国家拆迁外，出租方不得随意终止合同；出租方负责房屋的维修，承租方可以对房屋进行装修，且到期后装修不得拆除。
2015年7月26日，涉案租赁房屋顶棚发生坍塌。事故发生后，由原告出资，被告联系其朋友于某进行了维修，截至起诉时除门窗安装及墙面粉刷等工序外，已基本修缮完毕。于某作为证人出庭，陈述了房屋坍塌后维修的经过。原告称，当年7月12日，文登地区普降大暴雨，之后又于13日、20日、23日、24日及25日下了小雨，正是由于连日的降水导致涉案房屋坍塌，符合合同约定的解除条件。被告称，涉案房屋于7月26日发生坍塌，当日并无降水，且之前十余日也无大规模连续降水，房屋坍塌的主要原因应当为年久失修。
原告称，双方签订的租赁合同约定租金月交，但被告租用涉案房屋至今未缴纳租金；且涉案房屋系土改时期的老房子，年代久远，已不适宜继续租住使用，据此原告也可以行使法定解除权解除合同。被告称，根据合同约定，原告对涉案房屋负有维修义务，涉案房屋至今仍未修缮完毕，导致被告无法正常经营使用，被告有权拒付租金。
被告辩称其已交纳第一个月租金700元，但未提供证据证实。被告称，原告在房屋维修时称承诺维修期间不收房租，原告对此不予认可，被告仅提供了证人于某的证言加以证实。
原告称，涉案房屋的实际所有人为原告于国贞，于国杰系受于国贞委托代为办理房屋出租事宜。被告称不清楚二原告之间的关系，其一直与于国杰沟通租房事宜。
原审法院认为：涉案租赁合同是双方当事人真实的意思表示，属有效合同。合同约定除天灾或国家拆迁外，出租方不得随意终止合同。根据通常意义的理解，此处的“天灾”应理解为不受人为控制的、异常严重的、可引起重大损失的自然灾害。根据庭审查明的事实，虽然涉案房屋所在地区在2015年7月上旬有较大量级的降水，但涉案房屋于7月下旬发生坍塌，且周围房屋无类似情况发生，故7月上旬的正常降水不应理解为合同约定的“天灾”，原告据此行使约定解除权，原审法院不予支持。
法律规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。据此，支付租金系承租方即被告在租赁合同中应履行的主要义务，被告租赁使用涉案房屋后一直未交纳租金，且于庭审中明确表示不同意支付租金，该行为系被告明确表示不履行主要债务，原告可依上述规定行使法定解除权，故原、被告签订的租赁合同应予解除。
法律规定，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，原告未尽职履行修缮义务，被告可采取的对抗方式为减少租金或延长租期，而非拒付租金。因此对被告抗辩的因房屋未修完而拒付租金，原审法院不予支持。因被告未提供证据证实其已交纳第一个月的租金，故原告所诉要求被告支付2015年6月16日至2016年1月16日租金4900元，原审法院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告于国杰与被告王双双于2015年5月24日签订的房屋租赁合同，被告王双双、王秀安于合同解除后十日内搬离涉案房屋；二、被告王双双、王秀安于判决生效之日起十日内支付原告于国贞、于国杰租金4900元。案件受理费25元，由二被告负担。
上诉人王双双、王秀安不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院以上诉人未按照约定期限支付租金，拒付房租作为双方租赁合同的依据明显错误，原审法院以被上诉人没有出具收据就认定上诉人未缴纳房租错误；2、因房屋坍塌无法正常经营使用，被上诉人承诺上诉人不用缴纳房租，原审法院判决上诉人承担房屋修缮期间的租金，明显错误；3、被上诉人之所以要求解除合同，是因为新修缮的房屋不同于原来的老旧房屋，被上诉人想另行高价出租，而解除租赁合同，房屋没有安装门窗无法正常使用。综上，请求撤销原审法院判决，依法改判。
被上诉人于国贞、于国杰答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求依法维持原判。
本院二审查明，上诉人提交2016年3月25日，王秀安与于国杰的通话录音资料，主要内容为“王秀安：原来租了3年，这个你承认……于国杰：这个对……王秀安：我交了一个月，我说那个过几天吧到16号，我给了一个月的，下个月的我说过几天吧，手头紧，谁也不知道塌了这个房子，你这个岁数了，我也五十来岁了，咱俩说咱俩有矛盾吗？于国杰：咱俩没有，咱俩说这个事，老百姓说个土话我说了不算了……于国杰：我说了也不算，你有么事找我兄弟和王律师，怎么解决我不管，你们怎么商量怎么解决……”，被上诉人质证认为，该录音是偷录的录音证据，且不是当事人的声音，是王秀安诱导于国杰讲话，于国杰系老年人，一直未回答问题，未承认与案件有关联的信息，该证据不具备客观性、关联性、合法性。
另，上诉人提交房屋照片一宗，从照片看，涉案房屋未安装门窗。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为一、涉案房屋租赁合同应否解除；二、被上诉人是否有权要求上诉人支付租金4900元。
关于争议焦点一，双方在租赁合同中约定除天灾或国家拆迁外，出租方不得随意终止合同。根据庭审查明的事实，被上诉人作为出租方未提交证据证明涉案房屋发生坍塌，属合同约定的“天灾”，被上诉人主张租赁合同解除，也非合同法规定的法定解除的情形，涉案合同系定期租赁合同，被上诉人作为出租方也无任意解除权，故被上诉人主张解除合同，证据不足，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点二，虽然合同法规定承租人应按期缴纳租金，但出租人应交付适租的房屋于承租人。涉案房屋因坍塌而需修缮，在该期间房屋并非适租状态，承租人在房屋修缮期间并未实际使用房屋，房屋影响了承租人使用，根据合同法的相关规定，被上诉人无权要求上诉人支付修缮期间的租金。房屋于2015年7月26日坍塌，上诉人无证据证明其已交纳第一个月即2015年6月的租金，根据租赁合同的约定，上诉人应当按月支付租金，故上诉人应支付2015年6月16日至2016年7月26的租金933元，被上诉人要求上诉人支付租金的合理部分，于法有据，本院予以支持。
另，原审法院适用《中国人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条错误，应予纠正。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第二款、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销威海市文登区人民法院（2015）威文民一初字第1389号民事判决第一项“解除于国杰与王双双于2015年5月24日签订的房屋租赁合同，王双双、王秀安于合同解除后十日内搬离涉案房屋”；
二、驳回被上诉人于国贞、于国杰要求解除2015年5月24日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，驳回被上诉人于国贞、于国杰要求上诉人王双双、王秀安搬离涉案房屋的诉讼请求。
三、变更威海市文登区人民法院（2015）威文民一初字第1389号民事判决第二项“王双双、王秀安于本判决生效之日起十日内支付于国贞、于国杰租金4900元”为“上诉人王双双、王秀安于本判决生效之日起十日内支付于国贞、于国杰租金933元”。
如果上诉人未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由上诉人负担5元，被上诉人负担20元；二审案件受理费50元，由上诉人负担10元，被上诉人负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王小平
代理审判员 葛俊生
代理审判员 刘颖霞
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 陈俣彤