辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终3220号
上诉人（一审原告）：白洪生。
被上诉人（一审被告）：石铁印。
被上诉人（一审被告）：魏玉杰。
白洪生与石铁印、魏玉杰房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市于洪区人民法院于2007年1月11日作出（2007）于民房初字第16号民事调解书。该调解书发生法律效力后，沈阳市于洪区人民法院经该院审判委员会决定，于2014年12月18日作出（2015）于民监字第2号民事裁定书，决定再审本案。沈阳市于洪区人民法院于2015年12月16日作出（2015）于民再字第2号民事判决书。宣判后，白洪生不服，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员韩鹏担任审判长、审判员安一凌（主审）、代理审判员吴锡参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人白洪生，被上诉人石铁印，被上诉人魏玉杰的委托代理人石铁印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2006年12月26日，白洪生向沈阳市于洪区人民法院起诉称，白洪生于2006年1月18日从石铁印、魏玉杰手中购买了坐落于沈阳市沈辽路的私有房屋一处，并签订了房屋买卖协议书。依照双方约定，白洪生已全额支付了购房款30万元。而石铁印、魏玉杰至今没有履行卖房人的责任和义务，导致白洪生购买的房屋无法办理更名过户手续，依照合同法的有关规定，为维护白洪生的合法权益，请求法院判令石铁印、魏玉杰依法履行卖房人的责任和义务，将买卖的房屋更名过户至白洪生名下，诉讼费由石铁印、魏玉杰承担。
石铁印、魏玉杰辩称，白洪生所述属实，同意20天内履行更名义务，将该房屋所有权变更至白洪生名下，费用由石铁印、魏玉杰承担。
2007年1月11日，沈阳市于洪区人民法院作出（2007）于民房初字第16号民事调解书，双方当事人自愿调解协议。
白洪生再审期间的诉讼请求及事实理由与原审一致。另称，白洪生与石铁印之间是通过房屋中介介绍成立的房屋买卖合同关系，双方签订的合同也是通过中介签订的，并进行了公证，双方履行了各自的付款和交付房屋的义务，并不是石铁印所称的民间借贷关系。双方履行房屋买卖合同后，石铁印也曾向其借款及兑换过2万元支票，石铁印当庭提供两张共6万元转款凭证应是其中的两笔借款，与涉诉买卖房屋事实没有关系。
石铁印再审辩称，2005年11月，石铁印找到白洪生开办的融海信贷公司，石铁印以其名下的案涉房产向白洪生借款20万元。按照融海公司的规定，写了一份房屋买卖合同，约定借款期限为一个月，一个月后石铁印从辽宁金夏房屋开发有限公司借款20万元偿还白洪生。2006年1月，石铁印以同样方式向白洪生借款30万元，约定月利率5%，当时白洪生没有在国内，是白洪生的合伙人通过中国银行卡转账给石铁印，石铁印实际并没有得到30万元，而是得到了大约284000元左右。案涉房产一直在出租，由石铁印收取租金，并向税务、工商等有关部门交纳各项税费。在此期间，石铁印曾向白洪生的卡里汇款6万元利息，还有一张25000元转账支票，因此其与白洪生的民事法律关系系民间借贷关系，而非房屋买卖关系。
一审法院再审查明，石铁印（乙方）于2005年末到沈阳市大东区融海房产中介所，提出出卖其所有的坐落于沈阳市于洪区沈辽路的房屋。经中介所经营者陈燕联系，石铁印同意以60万元价格卖给白洪生（甲方），双方签订了合同，并于当天给付石铁印20万元。后石铁印找到中介所陈燕，认为房子价格低不卖了，并将20万元退给白洪生，双方将合同撕毁，石铁印自愿通过中介所陈燕给付白洪生7000元违约金。
2006年1月17日，乙方又来到中介所，提出还要出卖该房屋，经中介所陈燕与白洪生电话联系（白洪生当时在加拿大），后经双方协商后，石铁印、魏玉杰愿将上述房屋以64万元价格出售给白洪生。白洪生委托朋友潘经伍办理相关事宜。
当天，通过中介所石铁印、魏玉杰到沈阳市浑南新区公证处办理一份公证书，由潘经伍办理房产的银行还贷、解贷，房产交易、更名、过户等一切手续。
石铁印、魏玉杰（甲方）及其代理人潘经伍于2006年1月18日，通过沈阳市大东区融海房产中介所经营者陈燕签订一份《房屋买卖协议书》和《买房协议附件》。《房屋买卖协议书》约定甲方将其所有的坐落于沈阳市于洪区沈辽路的房屋出售给乙方白洪生；房屋价格64万元整；付款方式：签字之日起由乙方支付给甲方30万元，所剩余款34万元是甲方在银行的贷款欠款余额（2006年1月18日至解贷日）由乙方一次性支付给银行解贷；甲方提供所有的卖房手续房产证、契证、房屋买卖授权委托书均系原件交与乙方；甲方必须协助乙方办理土地证和更名过户手续等事项；甲方在2006年2月17日前腾出房屋，乙方先进住，办理更名过户手续。房屋交易前此房屋一切欠款、电费、水费、煤气费、采暖费、物业费、有线电视费等均由甲方负责，与乙方无关。协议中石铁印特注明：其已收到卖房款30万元整，不另写收条。《买房协议附件》约定：买房款已于2006年1月18日付清，所欠银行贷款由白洪生去银行结算清；因于洪区房产局暂时不给过户，所以双方商定白洪生先进住，后办理过户手续；进住时间定于2006年1月18日；以上房产现有两户租客，一是收购站赵存国，二是制衣厂刘宏伟，由买房主白洪生直接与两租房人签合约，石铁印已收取房费退给白洪生；石铁印已收到卖房款30万元整，不另写收条；石铁印同意2006年1月18日白洪生先进住，后办理过户手续。
签合同当日，白洪生不在国内，由潘经伍代为办理买卖手续、付款和房屋接收，实际以转账方式付款284000元，其中扣除了房屋租金、水电费等费用16000元。后石铁印不同意扣除，当天潘经伍又替白洪生给付石铁印16000元。2006年1月21日，白洪生回国后补签了该合同。石铁印与白洪生、潘经伍又一同到房产现场，当场白洪生与石铁印在案涉房产原有刘宏伟的租房协议中出租人做了变更，双方约定之后的房租由承租人直接交给白洪生，白洪生与刘宏伟还签订了看房协议；与赵存国又重新签订了租房协议。白洪生购买房屋后到于洪区房产局办理更名过户手续，因案涉房屋的杨士地区土地性质尚未确认，暂时无法办理更名过户手续。因无法办理更名手续，之后白洪生又给付石铁印人民币5万元用于偿还2006年2月17日至2007年9月之间石铁印所欠贷款。2007年9月27日，白洪生以石铁印名义一次性向银行偿还案涉房产的剩余贷款约336000元。
2007年2月12日，因甲方仍不能办理房产更名过户手续，白洪生向于洪区法院提出申请，要求办理房产更名过户手续。执行期间，石铁印于2009年5月7日向于洪区法院出具一份情况说明，大概内容是，石铁印在2006年1月18日经沈阳市大东区融海房产中介所介绍将案涉房屋卖给白洪生，双方签订了买卖合同，并在当天收到了全部购房款，所欠银行贷款由白洪生偿还（已还清）。当时由于于洪区房产局对杨士地区房产土地问题暂时不给办理过户，所以白洪生于2006年1月18日先入住后办理过户手续。至于案涉房产被辽宁金厦房屋开发有限公司和关晋裔查封，是石铁印与他们的民间借贷关系，与以上房产无关。
2009年8月18日，沈阳市于洪区人民法院作出（2007）于执字第279号民事执行裁定书，裁定：申请执行人白洪生可持本裁定到有关房产管理机构办理房屋更名过户手续。现案涉房产已于2013年4月25日更名至白洪生名下。
2011年8月31日，魏玉杰到辽宁诚信公证处做了一份公证声明，大概内容是，2006年1月18日魏玉杰、石铁印与白洪生签订的案涉房屋的买卖合同是夫妻真实意思表示，该份合同真实、合法、有效。同时二人已收到全部购房款，并将案涉房屋在签订合同当日交付给了白洪生。对于白洪生的诉讼以及调解，魏玉杰一直知情并委托石铁印作为委托代理人参加了诉讼。
另查明：关于辽宁金厦房屋开发有限公司诉石铁印民间借贷纠纷一案，根据辽宁金厦房屋开发有限公司的申请，沈阳市于洪区人民法院于2006年8月24日对案涉房产进行了保全查封。关于关晋裔诉石铁印民间借贷纠纷一案，沈阳市于洪区人民法院于2006年11月6日对案涉房产进行了执行轮候查封。2009年5月13日，白洪生作为案外人对案涉房产提出书面异议，认为2006年1月18日购买了被执行人石铁印夫妻共有的（本案执行标的物）坐落在沈阳市于洪区沈辽路房屋，并签订买卖协议，进行了公证，该标的物与被执行人无关，要求法院解除对该标的物的查封。沈阳市于洪区人民法院于2009年7月20日分别作出（2008）于执字第818号执行裁定书和（2006）于执字第1076号执行裁定书，认为案外人白洪生与被执行人石铁印于2006年1月买卖房屋并进行了公证，偿还银行贷款实际占有使用，虽未及时办理更名过户手续仍不影响买卖合同的效力，该买卖合同合法有效，故案外人白洪生提出异议成立，裁定中止对案涉房产的执行。2010年4月15日，辽宁金厦房屋开发有限公司曾向沈阳市中级人民法院提出再审申请，主张撤销（2007）于民房初字第16号民事调解书，沈阳市中级人民法院于2010年8月13日作出（2010）沈中立民申字第214号民事裁定，裁定驳回辽宁金厦房屋开发有限公司的再审申请。
另查明：关于辽宁金厦房屋开发有限公司诉白洪生、石铁印所有权确认纠纷一案，辽宁金厦房屋开发有限公司于2010年9月28日撤回起诉。
另查明：关于张宁诉石铁印、魏玉杰民间借贷纠纷一案，沈阳市铁西区人民法院于2011年12月21日对案涉房产进行了执行查封。白洪生作为案外人于2012年9月19日对案涉房产提出书面异议，认为2006年1月18日购买了被执行人石铁印夫妻共有的（本案执行标的物）坐落在沈阳市于洪区沈辽路房屋，并签订买卖协议，进行了公证，该标的物与被执行人无关，要求法院解除对该标的物的查封。沈阳市铁西区人民法院于2012年10月11日作出（2012）沈铁西执恢字第381号执行裁定书，认为申请人白洪生诉被执行人石铁印房屋更名一案的（2007）于民房初字第16号民事调解书已经生效，且白洪生已向于洪区人民法院申请强制执行，于洪区人民法院作出了（2007）于执字第279号执行裁定书，裁定白洪生可到房产部门办理房屋更名手续，并向沈阳市房产局送达了该裁定和协助执行通知书，沈阳市房产局已经受理，只是因为土地性质不明，故至今未办理房屋更名手续。所以石铁印所有的坐落于于洪区沈辽中路房屋产权已于于洪区人民法院（2007）于执字第279号执行裁定书生效之日起转为白洪生所有，故案外人白洪生提出异议成立。案外人白洪生提出异议成立，故裁定中止对案涉房产的执行。
一审法院再审认为，石铁印、魏玉杰与白洪生签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，事实清楚，证据确实充分，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于石铁印辩称其与白洪生名为房屋买卖，实为借贷的问题，未提供相关的证据予以证实，不予支持。本案中，原审在未发现涉案房屋已被法院另案查封的情况下做出调解书不妥，因此，该调解书应予撤销。鉴于现涉案房屋已更名过户至白洪生名下，故对白洪生的起诉应予驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条、第一百五十四条之规定，裁定：一、撤销沈阳市于洪区人民法院作出的（2007）于民房初字第16号民事调解书；二、驳回白洪生的起诉。案件受理费免收。
宣判后，白洪生不服，向本院提起上诉，请求撤销沈阳市于洪区人民法院（2015）于民再字第2号民事判决书，维持（2007）于民房初字第16号民事调解书，确认房屋归白洪生所有。其上诉理由是：1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从该规定可以看出，被执行人出卖的不动产，如果买受人具备已经支付全部价款、实际占有使用、自身没有过错这三个条件，法院即便已经查封也应该解除查封。三个条件中的“支付全部价款”指的是买受人已经向出卖人履行了全部给付义务，不存在任何合同债务。也就是说，在买受人处，出卖人（被执行人）没有任何可供执行的财产利益。如果买受人尚欠出卖人（被执行人）债务未能付清，则买受人必须在法院查封后，将余款交付至法院，作为被执行人的责任财产，用于偿还执行债务。而在本案中，白洪生依约付清了所欠石铁印的购房款，对石铁印因该房屋抵押贷款所欠的债务，双方约定由白洪生偿还，后白洪生依约全部偿还了银行贷款。也就是说，在于洪法院查封之时，白洪生对石铁印已经没有任何债务，法院对该房屋已经没有任何执行利益，符合第十七条“支付全部价款”的法定条件。另外，白洪生已经实际对外出租该房屋，构成实际占有、使用和收益，白洪生对该买卖行为无任何过错，在符合上述三个条件的情况下，法院应该主动解除保全措施。2、在于洪法院采取保全措施后，白洪生通过案外人异议程序向于洪法院主张权利，于洪法院先后裁定异议成立，给相关部门下达裁定书及协执，将诉争房屋更名到白洪生名下。可见，法院的执行裁定事实上已经否认了保全裁定的效力，于洪法院本应重新制作解除财产保全的裁定，以修正未及时解除查封的错误。但于洪法院为了解决石铁印其他案件债务案件因没有可供执行的财产，将本已生效的调解书提起再审予以撤销，意图通过执行回转等方式，将本属于白洪生的合法财产作为其他案件的执行财产，侵害了白洪生的合法权益，恳请二审法院予以纠正。
石铁印、魏玉杰辩称，本案根本不是白洪生主张的房屋买卖，而是借款。2005年末，石铁印想要借款，通过报纸找到融海中介的广告，中介说抵押房也可以借款，石铁印打电话找到了白洪生。石铁印在2005年末第一次向白洪生借了20万元，借期1个月，月息7分利，写的房屋买卖协议，这是借款的行规，到期石铁印没有还上，石铁印给了白洪生7000元利息，中介陈燕给石铁印打了收条，收条已经提交法院。之后石铁印从金厦公司借款20万元还给白洪生。第二次2006年1月石铁印又找到白洪生借款30万元，也是签的房屋买卖协议并办理了公证手续，这次讲的是月息5分，通过银行转账方式石铁印实际得到28万多，扣除的1万余元是当月利息及查档费等。签订房屋买卖合同时以及于洪法院查封房屋时白洪生并没有进驻诉争房屋，房屋一直由石铁印出租并收取租金。白洪生是在2009年夏天将租客撵走进驻房屋。签订房屋买卖协议后，从2006年2月到7月的贷款都是石铁印还的。2006年6月和7月，石铁印按5分利息的约定，分两次付给白洪生利息6万元以及一张25000元的转账支票。白洪生说给石铁印拿5万元偿还银行贷款不属实，石铁印也没有找白洪生用支票换过现金。诉争房屋是小产权房，属于农村集体土地，依照合同法第52条规定，违反法律及行政法规强制性规定的合同应当认定为无效合同。融海中介实际就是白洪生放高利贷的场所，报纸登的电话号码都是白洪生本人的。调解书是在白洪生的恐吓与逼迫下签署的，调解时魏玉杰不在沈阳，开庭时提供的魏玉杰的身份证和户口本是过期的，都是在白洪生处借款时预留的材料复印的，魏玉杰的授权委托书是当庭白洪生让石铁印抄写的，魏玉杰的签字是石铁印签的，手印也是石铁印按的，属于虚假诉讼。2011年白洪生找到石铁印要求配合他打赢这场官司，并许诺给石铁印20万元。于是石铁印让魏玉杰回到沈阳，给白洪生写了声明，并到于洪法院作了笔录。回来后白洪生翻脸，强迫石铁印写了一个20万元的借条，实际上只给了石铁印15万元。石铁印在白洪生处共用4个房屋作了抵押，还有一个29平方米的房屋也在法院作了调解。
本院二审认为，本案中白洪生的一审诉讼请求为基于其与石铁印、魏玉杰签订的《房屋买卖协议书》要求石铁印、魏玉杰协助办理更名过户手续，因此本案属于民事案件受理范围。但白洪生与石铁印、魏玉杰签订的《房屋买卖协议书》中的案涉房屋坐落于沈阳市于洪区沈辽路，在沈阳市房产局及于洪区房产局均没有案涉房产档案，而是在于洪区村镇建设办公室存档，并且档案中附载的案涉房屋由沈阳市于洪区杨士乡村镇建设办公室为石铁印颁发的房证存根，以及沈阳市房产管理局为石铁印颁发的房证原件，均未载明案涉房屋坐落的土地性质。同时，档案中存档的沈阳市房产局给沈阳市于洪区人民法院送达的《审查建议书》中亦载明本案诉争房屋坐落的土地性质不明。故原审法院应查明案涉房屋坐落的土地性质，进而确定白洪生与石铁印、魏玉杰签订的《房屋买卖协议书》的效力后，依法作出裁决。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2015）于民再字第2号民事判决；
二、指令沈阳市于洪区人民法院对本案进行审理。
审 判 长 韩 鹏
审 判 员 安一凌
代理审判员 吴 锡
二〇一六年五月九日
书 记 员 王 龙
本裁定所依据的相关法律
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十二条：第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。