广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初3746号原告：朱瑛，身份证住址广州市天河区。被告：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：吴林。委托诉讼代理人：谢芳，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑显非，广东君厚律师事务所律师。原告朱瑛与被告广州市南大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱瑛，被告广州市南大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月27日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“购房合同”），购买位于广州市白云区三元里大道*号的*房。根据购房合同第二十一条第2点，开发商应在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为业主办妥产权登记，商品房交付之日为2014年8月4日，从该日起计算第210个工作日（按照中华人民共和国国务院发布的法定节假日放假安排而计算）为2015年6月5日。然而被告并没有于上述日期内为原告办妥产权登记，严重违反合同约定并导致原告于2016年1月15日才实际取得房地产权证。根据购房合同第二十二条第2点，开发商应自逾期之日次日开始（即2015年6月6日）至业主实际取得《房地产权证》之日(2016年1月15日，共计223日)，每日按商品房总价款0.05%的标准向业主支付违约金。房价总价款为人民币l650000.00元，应付违约金为人民币183975.00元(1650000*223*0.05%)。综上，被告并没有履行购房合同约定的义务，被告应按照购房合同约定支付原告违约金人民币183975.00元。请法院判令：一、被告支付原告因迟延办理房地产权证所产生的违约金183975元（自2015年6月6日至2016年1月15日）；二、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、根据《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，原告在办证前应当履行主动交齐办证资料的义务。原告经被告多次催告，依然不按期缴纳契税也没有按时主动交齐办证资料。被告于2015年8月27日书面发函要求原告交齐办证资料，原告才陆续将办证资料交付给被告用于办证。因此，原告违约在先，在原告未交齐资料之前，被告不具备履行办证义务的条件，因此造成无法按时办理房产证的全部过错在于原告不在于被告，原告要求被告承担迟延办证的违约责任没有法律和合同依据，应当驳回。二、被告因广州市国土资源和房屋管理局“车位补地价”政策文件的出台导致办证时间拖延，属于不可抗力，应当免除被告的责任。《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》印发日期为2014年3月14日，该文件一印发，被告于2014年4月17日向广州市国土资源和房屋管理局申请补缴土地出让金，广州市国土资源和房屋管理局于2014年7月25日向被告下发出让合同（含变更协议）的告知函，从时间上看，被告已经尽快并及时作出应对措施，被告对迟延办证没有过错，应当对该不可抗力期间（即2014年3月14日政策下发至2015年8月18日出让金补缴完毕）的责任予以免除。另广州市房地产测绘院为被告测量错误，也导致时间拖延，重新测量期间亦应免除被告的违约责任。三、被告已将房产证办妥并已于2016年1月15日交于原告，原告没有任何损失，也没有任何其遭受损失的证明，被告无需赔偿原告损失。经审理查明：2013年6月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件。合同约定：第四条，合同标的物基本情况，乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的骏御华庭自编A、B栋第自编A栋幢2层202号房（下称该商品房），房屋地址位于白云区三元里大道*号（自编*栋）*房。第七条，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米27522.94元，总金额（人民币）1650000元。第十三条，甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第二十一条，产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条，迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。等等。上述合同附件七《本合同补充协议》第七条关于产权登记（对合同第二十一条的变更和补充）1.卖方在房屋交付后、买方交清全部资料、税、费及物业维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后，卖方为买方办理房屋所有权证。2.买方须主动向卖方提交办理权属转移登记的相关资料，及时与卖方办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续，支付按政府规定应由买方承担的物业维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买方未在卖方通知期限内与甲方办理上述手续和缴交税、费，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担。卖方并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。3.委托卖方办理产权证的中介服务费由买方承担。等等。原告已依约向被告付清合同约定的全部购房款，并于2013年6月27日向被告预交了涉案房屋的税和费25600元。本案审理过程中，原、被告双方确认双方涉案房屋交楼时间为2014年8月4日，按合同约定办理房产证期限届满之日为2015年6月5日。被告于2015年10月28日取得涉案房屋的初始产权登记。2015年8月27日，被告向原告邮寄了《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，主要内容为要求原告在收到告知书10个工作日内准备未婚证明或结婚证、无房证明、全家户口本及身份证、具结书、唯一住房诚信保证书等资料后与被告工作人员核对上述资料，核对完毕后由被告工作人员将资料交至房管部门办理相关手续。本案审理过程中原告主张其于2015年8月28日收到告知书，其于2015年9月15日交了资料，但被告未给其出具收条，此后其于2015年10月22日接到被告电话要求其再补交资料，其在2015年10月30日左右将资料交给了被告。被告提交《骏御华庭资料交收表》显示原告于2015年10月30日向被告提交办证资料。涉案房屋《不动产权证书》的出证日期为2016年1月15日。诉讼中，被告提交了《关于公开征求意见的公告》、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140417895500）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《申请》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140929930116）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《关于广州市南大房地产开发有限公司对调整土地出让金提出异议的申请》、《广州市国土资源和房屋管理局非标准化业务收件凭证》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《报销单据粘贴单》、《房屋面积测量成果报告书》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《缴费通知书》、《发票》、《受理回执》、《广州市房地产初始登记告知书》，拟证明原、被告双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件后，政府出台了“车位补地价”政策，要求被告补缴国有建设用地出让价款，被告按照政策申请补缴后，广州市开发利用中心补缴价款计算错误等导致被告在申请异议后最终于2015年4月才确定应补缴交的土地使用费；及广州市房地产测绘院为被告测绘错误，导致被告办证时间拖延，因此主张其存在合理事由导致办证期限延长，并应当扣除上述因不可抗力所致延长的时间。原告对上述证据真实性均无异议，但认为被告提出的上述辩解均不属于不可抗力。以上事实，有广州市商品房买卖合同（预售）及其附件、购房款发票、收款收据、物业管理服务合同、不动产权证、关于提交办理《房地产权证》所需资料的告知书及快递单、行政许可受理通知书、关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函及附件、申请、关于广州市南大房地产开发有限公司对调整土地出让金提出异议的申请、房屋面积测量成果报告书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。原告已付清购房款，按合同约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付房地产权证，被告于2014年8月4日向原告交付了涉案房屋，双方确认合同约定办理房产证期限届满之日为2015年6月5日，被告于2016年1月15日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》，故被告已构成迟延办证，已构成违约，应承担违约责任。被告抗辩称原告迟延提供办证资料及不按期缴纳契税影响办证的问题。对此本院认为，原告提交的《收款收据》显示原告已于2013年6月27日向被告预交了涉案房屋的税和费25600元，原告并不存在不按期缴纳契税的问题，被告的该项抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。对于逾期提交办证资料的问题，《广州市商品房买卖合同（预售）》中第二十一条约定，双方同意由乙方（原告）委托甲方（被告）办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。也就是说，原告提交办证资料的义务应当是在被告向其发出书面通知后，本案中被告于2015年8月27日才向原告发出《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，原告确认其已于2015年8月28日收到上述告知书，被告提交《骏御华庭资料交收表》显示原告于2015年10月30日向被告提交办证资料，而被告于2015年10月28日才完成涉案房屋的初始产权登记，由于在2015年10月28日涉案房屋并不具备产权过户登记的条件，故原告在2015年10月30日交齐办证资料也仅导致被告办证时间迟延两日，故被告的办证期限可顺延两日，即被告最迟应当在2015年6月7日为原告办理产权登记并交付房地产权证，故被告应当向原告支付逾期办证违约金应按合同约定每日按房价款0.05%的标准支付从2015年6月8日起计算，原告主张从2015年6月6日起算，对其主张的超出部分，本院不予支持。逾期办证违约金计算至2016年1月15日双方均无异议，本院予以确认，故逾期办证违约金合计183150元（1650000元×0.05%×222天）。被告抗辩因新政策出台需缴纳土地出让金为不可抗力及房管部门重新测量的期间均应免除其违约责任的问题。对此本院认为，被告提出的上述情况均属于被告应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。此外，被告所述的政策虽然在被告签约后出台，但被告在签约前已实际取得涉案土地使用权，按当时政策，被告亦需要缴纳车位部分的土地出让金，只是可以缓交。新政策出台后，被告多次申请退案至2015年8月才缴纳土地出让金，该责任应由被告自行承担，被告抗辩称新政策出台属于不可抗力情形，于法无据。至于重新测量的问题，测绘部门两次测量时间间隔达一年多，此期间被告没有证据显示其积极主动寻找途径救济，被告据此主张免除逾期办证责任依据不足。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市南大房地产开发有限公司向原告朱瑛支付逾期办证违约金183150元；二、驳回原告朱瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3980元，由原告朱瑛负担17元，被告广州市南大房地产开发有限公司负担3963元；诉讼保全费1440元，由被告广州市南大房地产开发有限公司负担（被告负担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  陈惠玲人民陪审员  梁敏慈二〇一六年九月二十二日书 记 员  郑萍军