宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终368号
上诉人(原审被告、反诉原告)：王涛，男，1980年9月11日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人:高璟，宁夏综义律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：银川世纪金花购物中心(有限公司)，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路380号。
法定代表人：李郝港，该公司总经理。
委托诉讼代理人:刘亚维，北京大成（银川）律师事务所律师。
原审被告、反诉原告：银川高新技术开发区财福记茶餐厅，住所地宁夏回族自治区银川市
经营者：王涛，男，1980年9月11日出生，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
上诉人王涛因与被上诉人银川世纪金花购物中心(有限公司)（以下简称世纪金花公司）、原审被告银川高新技术开发区财福记茶餐厅（以下简称财福记茶餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，因不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2015）金民商初字第210民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2017年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人王涛的委托诉�代理人高璟，被上诉人世纪金花公司的委托诉讼代理人刘亚维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，被告财福记茶餐厅系个体工商户，其经营者为被告王涛。2011年2月15日，拉普斯置业有限公司与被告王涛签订《租赁协议》一份，约定由王涛租赁拉普斯置业有限公司所有的银川市××区号商铺（建筑面积498.44平米，其中含113.24平米的消防通道面积）；租赁期限自2011年6月1日至2016年12月31日。其中，装修期为60天，装修期内免缴租金；2011年6月1日至2012年12月31日的租金为营业额的8%，2013年度的月租金为70元每平米，2014、2015年度的月租金为80元每平米，2016年度的月租金为100元每平米。自开业起第一年度中的前四个月为免租期；自商铺的装修起始日起，商铺内所产生的水、电、燃气费及其他设施消耗费由承租人负担，�业费为30元每平米每月；承租人须按月将物业费、租金缴纳。若未按约支付到期的租赁费或其他费用，出租人有权解除《租赁协议》、收回商铺，并没收承租人缴纳的全部保证金。此外，承租人还需支付所有逾期款项的罚息，从逾期款项的到期日起计算至款项支付日止。上述合同签订后，被告财福记茶餐厅开始进行装修，同年9月4日财福记茶餐厅取得了内部装修工程消防验收意见书，同年11月4日财福记茶餐厅领取了营业执照并开始营业。2011年8月，原告世纪金花公司整体承租了亲水广场C、D、F段总计5.9万平米的商铺，并取得了亲水广场转租、联营和其他商业体合作的经营权。同年12月7日，世纪金花公司、拉普斯置业有限公司、财福记茶餐厅签订《协议书》一份，约定除应由拉普斯置业有限公司继续承担的义务外，《租赁协议》中出租方的权利义务均转让给世纪金花�司，由其作为出租方与承租方继续履行《租赁协议》；广场正式开业日期为2011年12月24日；此前若被告已开始营业的，只需缴纳物业费等《租赁协议》中约定的相关费用，无需支付租金；自协议约定的广场正式开业之日起，开始计算承租人的租赁期限并由承租人支付租金及其他费用。现因被告一直未缴纳承租期间的租金及物业费，原告向法院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2011年12月7日就银川市金凤区亲水广场三楼C23-004-R号商铺签订的《协议书》；2、被告立即向原告返还银川市金凤区亲水广场三楼C23-004-R号（建筑面积498.44㎡）商铺；3、被告共同向原告支付自2011年12月24日至2015年3月31日所欠租赁费1041587.83元、物业费587033.69元，并按照2015年度每月每平米80元、2016年度每月每平米100元的租金标准、每月每平米30元的物业费标准向原告支付自2015年4月1日起至实际返还商�之日止的租赁费和物业费；4、被告共同向原告支付自2011年12月24日至2015年3月31日止的逾期付款违约金399214.34元，并按欠付款项每日万分之五的标准支付自2015年4月1日起至欠款付清之日止的逾期付款违约金；5、被告已支付的履约保证金34529.8元归原告所有；6、被告承担原告本次为实现债权所支付的律师代理费56557元；7、案件受理费、财产保全费等诉讼费用由被告负担。反诉原告王涛、财福记茶餐厅向法院提出反诉请求：1、确认《租赁协议》、《协议书》无效；2、本案本诉、反诉的诉讼费由反诉被告承担。
另查明，一、被告财福记茶餐厅向原告世纪金花公司支付了76000元的履约保证金，原告世纪金花公司将其中的41740.2元抵顶了被告财福记茶餐厅欠缴的部分水电费，现下剩34259.8元。二、被告在2012年5月4日至2012年5月31日的营业额为309628.44元,其8%为24770元。三、2011年8月8日，广场C1-C4段取得了《建设工程消防验收意见书》。2015年8月13日，广场C段取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。四、被告财福记茶餐厅已于2015年5月8日注销。
原审法院认为，本案焦点在于在涉案房产所处的C段在2015年8月13日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》时，当事人在2011年度签订的《租赁协议》、《协议书》是否有效。在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第三项中明确规定：”因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”�查，涉案房产确实存在违反相关消防法律法规关于公众聚集场所投入使用条件强制性规定的情况，但该违反行为并未导致租赁房屋无法使用，故针对此种情况承租人仅享有要求解除合同的权利，对于其要求确认租赁合同无效的诉请，不予支持。在涉案租赁协议有效的情况下，本诉原告依据合同约定的解除条件主张解除合同的，予以支持。合同解除后，作为承租方的被告财福记茶餐厅应当返还其承租的亲水广场三楼C23-004-R号商铺并支付拖欠的租金及物业费。但因被告财福记茶餐厅已于2015年5月8日注销，其主体资格已不存在，故上述义务应由经营者王涛承担。因被告承租的房屋中包含了113.24平米的消防通道，上述面积应予剔除，则实际计费面积为385.2平米。根据约定计算，则2011年12月24日至2012年12月31日的租金为24770元（309628.44元×8%=24770元）；2013年的租金为323568元�385.2平米×70元每平米每月×12个月=323568元）；2014年1月1日至2015年3月31日的租金为462240元（385.2平米×80元每平米每月×15个月=462240元），以上租金共计810578元。此外，物业费亦应按照该面积自原告主张的2011年12月24日暂计至2015年3月31日，为450684元（385.2平米×30元每平米每月×39个月）。2015年3月31日之后的租金及物业费继续按照合同约定的标准计付至实际返还商铺之日止。双方在合同中约定如被告逾期付款，原告可以解除合同并没收被告已缴纳的履约保证金。现该条件已成就，原告的不予返还主张予以支持。此外，双方还在合同中约定了罚息、固定违约金等违约条款，但因原告提供的租赁物本身也存在瑕疵，且不予退还履约保证金的条款亦有违约金性质，在已就此进行支持的情况下，综合案件情况，就原告的违约金诉请酌定按照年利率6%予以支持，以2015年3月31日前的租金及物业费总额为基数，自原告起诉之日即2015年4月13日计算至判决确定的给付之日。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国消防法》第十五条、第七十三条第一款第三项，《中华人民共和国民法通则》第二十九条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）世纪金花公司与被告（反诉原告）财福记茶餐厅签订的《协议书》；
二、被告（反诉原告）王涛于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）返还位于银川市××区号商铺；三、被告（反诉原告）王涛于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）世纪金公司支付租赁费810578元、物业费450684元，共计1261262元。2015年3月31日之后的租赁费、物业费继续按租赁合同约定的标准计算至实际返还房屋之日。并以欠款额1261262元为基数，按照年利率6%的标准，自2015年4月13日起计付违约金至判决确定的给付之日；四、被告（反诉原告）王涛向原告（反诉被告）世纪金花公司支付的34529.8元履约保证金归原告所有。五、驳回原告（反诉被告）世纪金花公司的其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）财福记茶餐厅、王涛的反诉请求。本诉案件受理费23749元，反诉案件受理费100元，合计23849元，由被告（反诉原告）王涛负担。
宣判后，王涛不服，向本院提出上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判《租赁协议》及《协议书》无效；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决存在程序错误。一审判决遗漏案件当事人。涉案《协议书》签订主体为一审王涛、世纪金花公司、拉普斯置业有限公司。被上诉人解除《协议书》的诉讼请求与拉普斯置业有限公司有法律上厉害关系。一审判决未对诉讼费进行分配。原审中，被上诉人起诉标的额2118922.66元，原审支持1295791.8元，但案件受理费由上诉人负担。《诉讼费用缴纳办法》第二十九条规定，部分胜诉部分败诉的，人民法院根据案件具体情况决定当事人各自负担的诉讼费额。二、一审判决认定事实错误，适用法律不当。1、一审判决认定《租赁协议》、《协议书》有效，属认定事实错误。被上诉人起诉时并未取得涉案商场C段《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。我国法律明确规定公共场所聚集场所未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。被上诉人认为被上诉人属于违反强制性规范的情形。被上诉人将涉�商铺出租给上诉人，存在以欺诈手段签订合同，损害国家利益，与拉普斯置业有限公司恶意串通之嫌。以上两份合同符合我国《合同法》第五十二条的规定合同无效的情形，应认定为无效。2、一审法院认定租金自2011年12月24日起算，并判决上诉人支付的履约保证金归被上诉人所有，实属事实认定错误。涉案商场C段至今不符合开业条件，本案不具备支付租金条件。《协议书》第三条约定，涉案商场2011年12月24日开业，能否开业取决于各方是否履行。因被上诉人未取得涉案C段商场《消防安全检查合格证》，涉案商场违法经营只能称之为试营业。
被上诉人世纪金花公司辩称，一、一审认定《租赁协议》、《协议书》有效，事实清楚，适用法律正确。虽然银川市亲水广场C段在2015年8月13日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全�查合格证》,但在2011年8月8日亲水广场C段建设项目建筑及内部装修工程消防验收合格，2011年9月4日财福记餐厅内部装修工程消防合格，同时从王涛提供的财福记2012年5月至2013年12月销售结算统计表来看上诉人一直在使用租赁物。房屋不存在安全隐患。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人法院应当支持......（三）租赁房屋具有违反法律行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况的规定，违反法律行政法规情形使用房屋，不导致租赁合同无效，承租人仅享有解除合同权利。涉案合同仍然有效。二、上诉人自2011年12月24日拖欠租金及物业费，已构成严重违约，上诉人应支付所欠费用及违约金。三、涉案租赁协议与第三人拉普斯置业有限公司无任何关系。2011年12月7日拉普斯置业有限公司、上诉人、财福记餐厅及被上诉人签订《协议书》,约定拉普斯置业公司将其与财福记餐厅、王涛签订《租赁协议》中出租权利义务转让给被上诉人，由被上诉人作为出租方与上诉人继续履行《租赁协议》。上诉人认为遗漏拉普斯置业有限公司显然不正确。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，首先，因在2011年12月7日拉普斯置业有限公司、财福记餐厅及被上诉人签订《协议书》,约定拉普斯置业公司将其与财福记餐厅、王涛签订《租赁协议》中的拉普斯置业有限公司出租权利义务转让给被上诉人，由被上诉人作为出租方与上诉人继续履行《租赁协议》，至此，作为《租赁协议》的出租方拉普斯置业有限公司已无权享有作为出租方的权利及履行相关出租方的义务，一审法院未通知拉普斯置业有限公司参加本案诉讼并无不当。其次，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，且诉讼费用的负担并非属于上诉人上诉范围，一审法院根据案件情况对诉讼费用分配并无不当。再次，涉案《租赁协议》、《协议书》系当事人真实意思表示。被上诉人于2015年8月13日取得涉案广场C段《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，虽然涉案房屋存在违反相关消防法律关于公众聚集场所使用条件强制性规定，但并未导致涉案租赁房屋无法使用。针对此种情况上诉人仅享有要求解除合同的权利，一审法院对上诉人要求《租赁协议》、《协议书》无效诉请不予支持，并无不当�最后，财福记餐厅已于2011年9月4日取得内部装修工程消防验收意见书，并于2011年11月4日取得营业执照。上诉人将涉案房屋已实际投入使用并取得一定的营业额，故上诉人应承担自2011年12月24日起计算的租金、物业费。因当事人约定，若上诉人未按合同约定支付到期租金、物业费和其他费用，被上诉人有权解除合同，并没收上诉人缴纳的全部保证金。一审法院以此约定将保证金归被上诉人所有，符合合同约定，处理正确。综上，上诉人的上诉主张不成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23749元，由上诉人王涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玉霞
审 判 员 解 杰
代理审判员 王 刚
二〇一七年六月十二日
书 记 员 王 兰