广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第273号
上诉人(原审被告)：曾秀昌，女，汉族，1976年04月30日出生，住址：广东省惠州市惠城区惠东县，
被上诉人(原审原告)：惠州市飞渡投资有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区桃子园22号。
法定代表人：钟运南。
委托代理人：曾润强，广东通用律师事务所律师。
委托代理人：刘启良，广东通用律师事务所律师。
上诉人曾秀昌与被上诉人惠州市飞渡投资有限公司（下称飞渡公司）因占有物返还纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年12月24日，原审原告飞渡公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、请求人民法院依法判令被告曾秀昌立即搬离其侵占原告所有的位于惠州市××城区桃子××号的房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由是：惠州市××城区桃子××号的土地及地上建筑物（土地面积为3534平方米，地上建筑物共9栋）是原告在2010年2月11日通过惠州市惠城区人民法院委托挂牌拍卖竞得的，拍卖估价为320.55万元（其中：房产价值106.74万元，土地价值213.81万元)，原告以950万元人民币竞得，并于2012年3月27日取得了以上土地的使用权证[证号为：惠府国用（2012)第13020700003号]，成为该土地及地上建筑物的合法权利人，对该土地及房产拥有使用、占有、控制、处置等一切物权所有权。由于以上房屋都是上世纪60、70年代的建筑，目前大部分墙体及承重结构已老化、粉化，继续使用会存在安全隐患；为此，原告委托惠州市房管局下属机构惠州市房屋安全鉴定所对以上房屋进行鉴定，经鉴定，该地上9栋房屋都是危房，建议拆除重建。为了消除安全隐患，避免重大事故发生，今年9月，原告将危房拆除事宜发包给了施工方，但施工方向原告反映，在施工过程中，发现被告非法霸占着以上房屋（大门口第1栋)，不肯搬离，并用两部小车长期堵大门，严重影响施工，侵害原告的合法权益。原告依法向被告说明其占用居住他人房屋为非法居住，劝告被告搬离房屋，返还房屋给原告，并给予被告合理搬离期限（法院搬迁公告），但被告却蛮横无理不肯搬离。另外，原告与被告在惠城区公安局桥东派出所协商处理此事时，被告声称其是在2006年12月向惠州市桃园药业有限公司购买了该楼(大门口第1栋)。经了解，本案被告是惠州市桃园药业有限公司法定代表人曾建东的亲妹。惠城区人民法院在2009年评估拍卖惠州市××城区桃子××号土地和地上房屋时（权利人是惠州市桃园药业有限公司），评估公司对该栋（被告现占用的）楼房进行过测量、测绘、估价，也在惠州日报上公开挂牌拍卖，但被告也没到惠城区人民法院主张其权利。因此，被告现在才向原告主张其权利是不合理不合法的。被告与惠州市桃园药业有限公司之间的纠纷应通过其它途径解决，与原告无关。原告认为，被告曾秀昌非法占用原告房屋不肯搬离，严重影响原告行使合法权利，并有随时造成安全隐患的可能，如房屋坍塌等其它意外情况发生，将会给原告和政府带来难以估量的后果和财产损失，谁都担当不起。为此，原告为维护自身合法权益，在与被告多次协商无果的情况下，根据我国《民法通则》、《物权法》等相关法律法规的规定，特向贵院起诉被告，愿判如所请。
被告曾秀昌辩称：第一，被告对位于惠州市××城区桃子××号第1栋房屋依法享有所有权，不存在原告所指控的非法侵占的事实，被告于2006年12月28日当天一次性向诉争房产原所有权人惠州市桃园药业有限公司交付了购房款30万元，并且在交清房产后搬进了诉争房子，一直实际占有诉争房产，根据最高院相关司法解释，被告对诉争房产享有所有权，受法律保护。第二，原告强行要求被告撤离的行为是无理的，理由是惠城区人民法院在2010执行诉争房产时，在拍卖公司的拍卖告知书中明确写明被拍卖房屋上有住户，竞得人需自行清理的事实，原告对此知情。所以，原告想不费一点代价让被告搬离，是不合法的，我方要求驳回原告诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：经审理查明：惠州市××城区桃子××号3534平方米土地及地上建筑物的初始取得的权利人系惠州市惠阳区医药总公司，1993年9月28日惠州市惠阳区医药总公司领取了国土证号为惠府国用（93）字第130208000**号国有土地使用证，土地主要用途为药材仓库和职工宿舍。2003年8月25日，经惠阳区国有资产管理部门核准同意，惠州市惠阳区医药总公司将上述土地及地上建筑物有偿转让给惠州市桃园药业有限公司，并依法取得国有土地使用权证[证号：惠府国用（2004）第1302070046号]。2010年1月13日，惠州市桃园药业有限公司因债务原因关系，上述土地及地上建筑物被本院执行拍卖，本院依法委托惠州市大亚湾拍卖中心挂牌公开拍卖；2010年2月11日，原告通过惠州市大亚湾拍卖中心以人民币9500000元竞拍买得上述土地及地上建筑物，同年3月16日，本院作出（2008）惠城法执字第1553-2号执行裁定书，裁定上述土地及建筑物由原告竞投成交，符合法律规定，予于确认，并将上述土地过户至买受人及原告名下。2012年3月27日，原告依法取得上述土地的土地使用权证，证号为：惠府国用（2012）第13020700003号。因本院《拍卖委托书》中附注说明，“原土地使用权人惠阳区医药总公司有几位老职工居住上述拍卖标的物需竞买人自行清理解决”。原告成为上述土地及地上建筑物合法权利人后，发现惠阳区医药总公司老职工林树坤、池忠海及被告曾秀昌居住在该土地房屋上仍未搬离，于2012年8月10日，原告向本院起诉林树坤、池忠海。本院作出（2012）惠城法民一初字第3074、3075号《民事判决书》，判决：被告林树坤、池忠海应在本判决发生法律效力之日起三十天内搬离惠州市××城区桃子××号现居住的房屋等。被告林树坤不服提起上诉，惠州市中级人民法院以（2013）惠中法民一终字第644号《民事判决书》判决：驳回上诉，维护原判。
另查一：被告称其是惠州市桃园药业有限公司的员工，与该公司法定代表人曾建东系同胞兄妹关系，被告提供的2006年12月28日惠州市桃园药业有限公司出具《收据》一份，载明：兹收到曾秀昌交来改制房款300000元，系付桃子园22号280平方米房屋款（改制房）。被告于2007年1月初搬入桃子园22号大门口第一栋房屋居住至今。
另查二：2012年6月18日，原告委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对惠州市××城区桃子××号房屋进行房屋安全鉴定，经鉴定，被告所住的房屋建于上世纪70年代，是一幢混合结构的3层建筑，房屋墙体有老化、粉化现象，承重混凝土梁板钢筋有腐蚀现象，部分木窗户老化、腐蚀。2012年7月13日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出仲恒鉴字（2012）SW0207-5号《房屋安全鉴定报告》，鉴于主体结构强度不满足规范的要求，外围围护结构部分影响正常使用功能，且房屋使用年代较旧，建议对房屋进行拆除处理。
另查三：2013年5月13日，惠州市房屋安全鉴定所对惠城区桃子园22号进行安全鉴定，对涉案房屋作出惠市房鉴字（2012）27号《关于惠州市××城区桃子××号办公楼第一栋的房屋安全鉴定》，结论为：该房歹D级（整栋危房），应停止使用。建议：拆除重建。
以上事实有；《惠府国用（93）字第13020800083国有土地使用证》、《惠府国用（2004）第1302070046号国有土地使用证》、《土地使用权转让合同》、《（2008）惠城法执字第1553号拍卖委托书》、《（2008）惠城法执字第1553-1号执行裁定书》、《（2008）惠城法执字第1553-2号执行裁定书》、《惠府国用（2012）第13020700003号国有土地使用证》、《拍卖成交确认书》、《仲恒鉴字（2012）SW0207-5号房屋安全鉴定报告》、《收据》、《关于惠州市××城区桃子××号办公楼第一栋的房屋安全鉴定》当事人陈述及庭审笔录在案佐证，可以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案系返还原物纠纷案，返还原物系权利人请求无权占有不动产或动产的人返还该物的纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案焦点为：原告是否惠州市××城区桃子××号3534平方米土地的土地使用权及地上建筑物的权利人？被告是否有权占有该不动产的部分？
原告系通过本院委托拍卖竞拍有偿取得惠州市××城区桃子××号3534平方米土地的土地使用权及地上建筑物的所有权，并依法取得上述土地的国有土地使用权证，符合有关法律规定。惠州市××城区桃子××号3534平方米土地的土地使用权及地上建筑物从评估、公告拍卖到土地使用权过户公示、登记等被告从未提出异议。由于涉案房屋为危房，原告取得该土地使用权及地上建筑物的目在于拆除重建，本院对其合法性予于认定。故应确认：原告是惠州市××城区桃子××号3534平方米土地的土地使用权及地上建筑物的权利人。
被告提供的2006年12月28日《收据》载明被告以人民币300000元向惠州市桃园药业有限公司购买桃子园22号280平方米改制房，由于惠州市桃园药业有限公司系有限公司，不存在改制问题，也不存在改制房可购买问题。另，仅有《收据》而没有签订房屋买卖合同，不能证明被告与惠州市桃园药业有限公司存在形式、实质要件合法的买卖关系，况且，惠州市桃园药业有限公司也未取得涉案房屋所有权，其出卖涉案房屋给被告，违反了《中华人民共和国房地产管法》第三十八条第（六）项的强制性规定，当属无效。因此，被告占有、使用桃子园22号大门口第一栋房屋无合法根据，属于无权占有情形。故原告诉请要求被告立即搬离惠州市××城区桃子××号的房屋，依法有据，本院予以采纳。被告称：对诉争房产享有所有权，受法律保护，没有事实、法律依据，本院不予支持。被告认为己向惠州市桃园药业有限公司支付300000元，可向该公司主张权利。但被告要求原告付出代价才搬离，没有合法的依据。
鉴于被告居住的房屋主体结构强度不满足规范的要求，外围围护结构部分影响正常使用功能，且房屋使用年代较旧，经鉴定为危房，建议对房屋进行拆除处理。现被告仍居住该房屋，存在安全隐患，庭审中，本院已告知被告应尽快搬离该房屋。本案涉案房屋经鉴定须要拆除处理，原告作为权利所有人，有依法处分自己财产的权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（一）、（二）、（四）项，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国房地产管法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告曾秀昌应在本判决生效之日起十日内搬离惠州市××城区桃子××号现居住的房屋。
本案受理费100元，减半收取50元，由被告曾秀昌负担。
当事人二审的意见
上诉人曾秀昌不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、查清事实，依法撤销(2014)惠城法民一初字第2941号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：
一、上诉人占有使用诉争房屋合理合法。
诉争房屋及其占地原属惠州市惠阳区医药总公司所有，其后由惠州市惠阳区医药总公司有偿转让给惠州市桃园药业有限公司，惠州市桃园药业有限公司依法取得诉争房屋所占土地的国有土地使用权证。2006年12月，经上诉人与惠州市桃园药业有限公司达成买卖合意，应属于上诉人。因此，上诉人占有使用诉争房屋合理合法。
二、被上诉人在不向上诉人支付购房对价的前提下，无权要求上诉人搬离诉争房屋。
被上诉人称其是通过法院公开拍卖取得诉争房屋所有权的，但惠城区人民法院在2010年执行诉争房产时，在拍卖公司的拍卖告知书中明确写明被拍卖房屋上有住户，竞得人需自行清理，被上诉人对此是知情并签字认可的。因此，被上诉人在竞得诉争房屋所占有土地时，如果要取得地上房屋所有权，应对房屋原有住户进行补偿。
综上所述，原审认定事实不清，适用法律不当，应予改判，上诉人的上诉请求合理，应予支持，望二审法院判如所请。
被上诉人飞渡公司答辩称:一、惠城区桃子园22号房屋是答辩人于2010年2月11日通过惠州市惠城区人民法院委托拍卖竞得，惠城区人民法院在2009年评估拍卖惠州市桃子园22号土地和地上房屋时(权利人是惠州市桃园药业有限公司)，评估公司对该栋(被答辩人现占用的)楼房进行过测量、测绘、估价，也在惠州日报上公开挂牌拍卖，但被答辩人没有到惠城区人民法院主张其权利，因此，被答辩人现在才向答辩人主张其权利是不合理不合法的。被答辩人与惠州市桃园药业有限公司之间的纠纷应通过其他途径解决，与答辩人无关。因此该房屋从始至终都非被答辩人所有，被答辩人使用该房属无权占有。被答辩人主张其与原权利人惠州市桃园药业有限公司购买所得的，但又没有提供购房合同书等法律规定的书面证据，仅依一张收据就主张权利明显不要，不符合我国有关房屋买卖的相关法律规定;且该收据所载明的房屋面积、资金用途等均与事实不符。所以，被答辩人使用惠城区桃子园22号房屋是无权占有，应无条件返还答辩人。
二、答辩人是通过法院公开拍卖竞得惠城区桃子园22号土地及地上建筑物(包括被答辩人强行占有使用的该栋楼房)，并于2012年3月27日依法取得该土地的国有土地使用权证，是惠城区桃子园22号土地及地上建筑物的合法权利人;因此，被答辩人无权占有使用答辩人合法所有的房屋应无条件返还。
三、根据惠城区人民法院委托惠州市房屋安全鉴定所对惠城区桃子园22号房屋进行鉴定，该地上所有共9栋房屋均属危房，不适宜继续使用，随时存在倒塌的危险;答辩人购买目的在于拆除重建，且除被答辩人强行占有的该栋房屋外，其余已全部拆除；被答辩人继续强行居住在此不及时搬离，随时有可能出现险情，造成不必要的人身财产损害。在一审审理期间，惠城区人民法院及答辩人已公开告知被答辩人，若仍强行占有使用不搬离，造成人员伤亡和财产损失由被答辩人自行承担后果。
综上，请求人民法院驳回被答辩人的上诉请求，依法维持原判并尽快下判。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实
本院除查明一审查明的事实外，还查明：在本案二审中，本院询问上诉人曾秀昌如何确定其占有的房屋就是其购买的房屋问题时，曾秀昌回答“当时口头说好的”；本院询问成交价格是如何确定的，曾秀昌回答称“成交价是医药总公司定的，桃园公司的曾建东问我要不要买这个房子。合同在医药总公司，我没有签”。本院限令曾秀昌提交其将所主张的30万元现金交付给曾建东、曾建东将该部分资金交给桃园公司入账的证据，曾秀昌未能提交。
本院另查明：曾秀昌提供的2006年12月28日惠州市桃园药业有限公司出具《收据》上，“经手人”一栏处签名为“曾建东”，核准、会计、记账、出纳等栏均为空白、无人签名。
本院判决理由和结果
本院认为，本案属于返还原物纠纷。飞渡公司经人民法院主持的拍卖，依法取得涉案房屋及所在土地的所有权，其合法权益应当得到保护。本案二审争议的问题，是曾秀昌是否合法取得涉案房屋的所有权、是否应当搬离涉案房屋的问题。
从本案已经查明的事实来看，曾秀昌主张权利的唯一依据是2006年12月28日的收据。关于该收据的证明力，本院评判如下：
第一，收据的内容不完整。该收据涉及30万元的现金收入，但是只有经手人曾建东一人签名，而没有其他人员如会计、出纳等签名，相应的栏内均为空白。第二，收据没有记明成交的是那一套房屋。桃子园22号内有多套房屋的情况下，该收据没有载明“桃子园22号280平方米房屋”的具体哪一套，而且现在曾秀昌占有的房屋也不是只有280平方米。第三，该收据没有与之配套的买卖合同相印证。由于曾秀昌所主张的涉案房屋的买卖不是能够立刻清结的事项，并且在当时惠州市桃园药业有限公司已经面临难以为继的经营的困境情况下，曾秀昌没有理由不要求与桃园公司签订正式合同。惠州市桃园药业有限公司的法定代表人曾建东为曾秀昌的哥哥，也没有理由拒绝同曾秀昌签订正式合同。曾秀昌主张合同在医药总公司的，其也不能提交合同的文本来支持其诉讼主张。因此，结合曾秀昌不能提交其所主张的30万元交给曾建东、曾建东将该资金交给惠州市桃园药业有限公司入账的会计资料的情况，曾秀昌所主张其已经与惠州市桃园药业有限公司就涉案的房屋成立买卖合同关系、已经取得合法所有权的主张缺乏证据支持。
另外，飞渡公司在参加涉案房屋拍卖的过程中，人民法院《拍卖委托书》中附注说明需要安排的只是“惠阳区医药总公司”的几位老职工。而曾秀昌在本案诉讼中称是惠州市桃园药业有限公司的员工，故而曾秀昌也不在飞渡公司竞买成功后应当安置补偿范围内。人民法院交付拍卖的房地产中，已经包括了被曾秀昌占用的房屋；飞渡公司已经支付的成交价款中，也包含了曾秀昌所占用房屋的价值。因此，飞渡公司也无需另行向曾秀昌支付涉案房屋的价款。至于曾秀昌有证据证明曾建东收取了其30万元、曾建东已经将该30万元交付给惠州市桃园药业有限公司的，均可以另循法律途径向该曾建东或者惠州市桃园药业公司主张权利。本案一审中，人民法院已经告知其所占用的房屋属于危房继续居住存在风险，其自甘冒险所造成的损失自行承担。
综上所述，上诉人曾秀昌的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人曾秀昌负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一五年六月四日
书记员 彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；