成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0107民初12173号原告：成都尚成格外酒店管理有限公司。法定代表人：谢瑞，总经理。原告：贺雯。委托诉讼代理人：刘亚磊。被告：成都市京鑫资产管理有限公司。法定代表人：刘长清，职务不详。委托诉讼代理人：雷志军。委托诉讼代理人：牟峰。第三人：成都弘坊置业有限责任公司。法定代表人：殷永辉，职务不详。委托诉讼代理人：李忠年。原告成都尚成格外酒店管理有限公司（以下简称“尚成酒店”）、贺雯诉被告成都市京鑫资产管理有限公司（以下简称“京鑫公司”）、第三人成都弘坊置业有限公司（以下简称“弘坊公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月30日受理后，依法适用简易程序分别于2018年1月21日、2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告尚成酒店、贺雯的委托诉讼代理人刘亚磊、被告京鑫公司的委托诉讼代理人雷志均、牟峰，第三人弘坊公司的委托诉讼代理人李忠年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尚成酒店向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于成都市武侯区董家湾南街132号综合楼的房屋负一楼(面积为2121.25㎡)、一层临街商铺两间（共114.9㎡）、侧面商铺（40.34㎡）和负一楼停车位11个腾退给原告；2.判令被告立即向原告支付租金68237元、房屋占用费（自2017年5月11日起至实际腾退之日止，暂计至起诉之日为336067元）；3判令被告立即向原告支付违约金800000元、物业水电费15095.27元；4.判令被告立即拆除搭建的板房和租赁房屋内隔断，恢复至房屋交付时的原状。事实及理由：2011年11月21日，被告京鑫公司与第三人弘坊公司签订《交大*格外农贸市场租赁合同》约定弘坊公司将位于成都市武侯区董家湾南街132号综合楼的负一楼、一楼两间临街商铺和侧面商铺面积共计2276.49㎡的房屋出租给京鑫公司用作经营农副产品使用。负一楼及负一楼停车位租赁期限为18年，自2012年1月1日起至2029年12月31日止；一楼临街商铺及侧面商铺租赁期限为12年，自2012年1月1日起至2023年12月31日止。后双方又签定租赁合同补充协议书，对租赁期限及车位租赁进行调整。2016年9月20日，弘坊公司与贺雯签订《交大·格外农贸市场、写字间购买意向书》约定贺雯从弘坊公司购买交大·格外农贸市场、写字间，建筑面积8575.97平方米(含案涉出租屋)，由弘坊公司在30个工作日内配合贺雯办理产权过户工作，9月28日，双方签订了正式的《商品房买房合同》。2017年3月14日，贺雯通过公证方式向被告京鑫公司送达了《关于装修、租赁费用缴纳通知》，告知京鑫公司租赁房屋已由贺雯购买事实，请京鑫公司于2017年3月20前缴纳2017年4月1日至2018年3月31日的房屋租金。但京鑫公司拒不缴纳租金并擅自改变租赁房屋用途和使用性质，严重违反租赁合同相关约定。2017年5月10日，贺雯通过公证方式向京鑫公司送达了《合同解除函》表示于2017年5月10日解除与京鑫公司之间的租赁合同。2017年9月27日，经贺雯与弘坊公司协商同意，将租赁房屋过户至贺雯指定的尚成酒店。截止起诉之日，京鑫公司仍拒不腾退房屋，其违约行为给原告造成巨大经济损失，故诉至人民法院。被告京鑫公司辩称，1.原告从未与京鑫公司商量如何继续履行合同事宜，也未签订新的租赁合同，也未收到原告要求支付租金的函，故原租赁合同应继续有效，京鑫公司已于2017年3月31日向弘坊公司支付了2017年4月1日至2018年3月31日期间的租金共计590000元，弘坊公司退回110000元让京鑫公司将租金支付给尚成酒店；2.装修费是原告单方测算，对此不予认可；3京鑫公司在改变房屋时经过了弘坊公司同意，且租赁合同约定可以整体或部分转租，京鑫公司无违约行为，对违约金不予认可。第三人弘坊公司述称，弘坊公司确实收到了京鑫公司支付的480000元但该笔款项是用于支付装修费，并非房屋租金。经审理查明，2011年11月21日，第三人弘坊公司与被告京鑫公司签订《交大*格外农贸市场租赁合同》约定：弘坊公司将其位于成都市武侯区董家湾南街132号综合楼的房屋负一楼面积为2121.25㎡、一楼临街商铺两间共114.9㎡和侧面商铺40.34㎡，建筑面积共计2276.349㎡出租给京鑫公司作为经营农副产品使用。同时，弘坊公司提供负一楼停车位11个给京鑫公司，租赁费为150元/月/个，其中两个车位因通道问题供被告免费使用。车位与房屋同时移交；合同第2.1条约定：房屋负一楼和负一楼停车位租赁期限为18年，从2012年1月1日1起至2029年12月31日止；一楼临街商铺和侧满商铺租期为十二年，从2012年1月1日起至2023年12月31日；第2.3条约定：承租方承担出租方对农贸市场的精装修费，并分五年一次按照30%、20%、20%、20%、10%随租金一并支付出租方。精装修费须经双方认可并共同委托的第三方评估核定。租赁期满承租方支付完毕精装修费后，装修残值归承租方所有，如承租方因故五年内退租时，必须恢复原样，出租方退还承租方已付精装修费的20%；第2.4条约定：承租方经出租方书面同意后可局部对农贸市场进行改造；第2.6条约定：签订正式租赁合同后，出租方应向政府提出关闭对面临临时农贸市场的申请，承租方积极配合；第3条约定：负一楼面积2121.25㎡，第一年至第三年租金为15/月/㎡，第四年起递增8%,从第四年起每三年递增8%；临街商铺两间共114.9㎡，第一、二年租金100元/月/㎡，第三年递增5%，第四年与第三年相同，第五年起每年递增8%;侧面商铺40.34㎡，第一、二年租金80元/月/㎡，第三年递增5%，第四年余第三年相同，第五年起每年递增8%，租赁期内租金总额为11186269元（不含车位租金）；租金每年度支付一次，每次需提前十日支付，签署租赁合同时预交2012年租金552431元，2013年1月1日前十日支付552431元……2017年1月1日前十日支付622663元，2018年1月1日前十日支付673062元；车位租金与房屋租金同时支付，签署合同时预交2012年租金16200元，2013年1月1日前十日支付16200元……2017年1月1日前十日支付16200元，2018年1月1日前十日支付162200元；第4.1条约定：租赁期间，出租方有权整体出让农贸市场，承租方有优先购买权。若其放弃优先购买权，则出租方在出让时，应与受让方商定本合同继续履行；第4.2条约定：租赁期间，出租方不向第三方出让承租方已租车位，直至租赁合同解除或自然终止；第4.3条约定:租赁期间，承租方可整体或分租，不论整体或分租，承租方须为本合同实际履行人，履行支付义务并承担一切经营后果；第5条约定：双方可以协商变更或解除本合同。房屋租赁期间，承租方有下列行为之一的，出租方有权不经催告或通知立即解除合同，收回房屋或车位：（1）未经出租方书面同意，拆改变动房屋结构；（2）毁损承租房屋，在承租方确定的合理期限内仍未修复的；（3）未经承租方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（4）逾期超过20日未支付房屋租金以及水电气费、物业管理费等按约定应当由承租方支付的各项费用……第7.3条约定：承租方改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，其设计、工艺、用料等方案均须事先征得出租方书面同意并与物业管理单位签订《商业用房装修管理服务协议》后方可施工；第8.2条约定：租赁期间，承租方因违反本合同第5.2第（1）～（5）项的约定导致本合同解除的，出租方有权收回该房屋，承租方已付租金不予退还，用时按照合同总租金的20%向出租方支付违约金。承租方逾期支付违约金，每逾期一日，除付清租金外，还须按日租金的2倍支付违约金；第10.3条约定：承租方使用该房产生的一切费用均由其自行承担；第10.5条约定：本合同载明的甲乙双方住所地如有变更，应在变更后十日内书面通知对方，否则，一方以本合同约定的住所地邮寄或者递交的通知、函告等各类文件，无论对方是否签收均视为实际送达；第11条约定：本合同在履行过程中若发生争议，协商不能解决的，任何一方均可向人民法院起诉，由此而产生的诉讼费用和律师代理费用概由违约方承担。2012年12月31日，弘坊公司与京鑫公司签订《补充协议书》，该协议第1条约定;将合同中负一楼农贸市场和负一楼停车位的租赁时间从2012年1月1日起至2029年12月31日止变更为2012年4月1日起至2030年3月31日止；一楼临街商铺和侧面商铺租赁时间从2012年1月1日起至2023年12月31日止变更为2012年4月1日起至2024年3月31日止;第2条约定：上述负一楼农贸市场、停车位、一楼临街商铺和侧面商铺的物管费（从2012年1月1日起至2012年3月31日）由京鑫公司承担；第3条约定：本合同内容与主合同不同之处，以本协议为准，其余条款仍按主合同履行，租金支付期相应顺延。2013年3月20日，弘坊公司于京鑫公司签订《补充协议书之二》，约定：弘坊公司同意在缴纳当年租金的前提下免除京鑫公司6个月（及2013年4月1日至2013年9月30日）房屋租金和车位租赁费；其余条款仍按主合同履行。2014年3月25日，弘坊公司与京鑫公司签订《补充协议书之三》，约定：京鑫公司应在本协议签订之日缴纳2013年剩余租金及2014年全年租金。同时，鉴于京鑫公司实际困难，弘坊公司同意在2014年租金中免交100000元。2014年4月1日，弘坊公司与京鑫公司签订《补充协议书之四》，约定：弘坊公司同意京鑫公司退还格外农贸市场9个租赁车位的要求，暂时中断主合同第3.2条关于车位租金的缴纳，免除时间从2014年4月1日起，待京鑫公司业务发展正常有需求后再恢复。后京鑫公司已将11个租赁车位全部返还给弘坊公司。2016年3月23日，弘坊公司与京鑫公司签订《补充协议书之五》，约定：弘坊公司同意京鑫公司在2016年4月1日至2017年3月31日的租金免交130000元，并从2016年4月1日起至京鑫公司开业前暂停租金递增。2016年8月26日，弘坊公司向京鑫公司发出《告知函》，告知其拟转让位于成都市董家湾南街132号综合楼面积为7175.6㎡农贸市场，希望京鑫公司自本函发出之日起2日内告知其是否愿意购买，如未在2016年8月30日前书面告知购买意向则视为放弃优先购买权。该函由京鑫公司员工雷志均签收。2016年9月28日，弘坊公司与贺雯签订《商品房买卖合同》约定：弘坊公司将位于成都市武侯区董家湾南街132号1栋-1层184号、1栋1层102号、1栋2层201号共计7175.6㎡的房屋出卖给贺雯。双方于2016年11月7日办理了上述房屋交接手续。此后，弘坊公司配合贺雯该房屋过户至原告尚成酒店名下。2016年11月1日，弘坊公司向京鑫公司发出《告知书》告知其贺雯已自然成为《交大·格外农贸市场租赁合同》出租方，京鑫公司将与贺雯继续履行租赁合同，直至租赁合同终止，租金及其他费用需与贺雯直接结算。同时表示因其一直未对共同委托成都精诚建设造价事务所有限责任公司对房屋精装修进行评估的提议予以表态，故弘坊公司自行委托第三方对精装行进结算，结算价格为1950853元，如京鑫公司对此结算价有异议，需于本函发出之日起两日内书面通知弘坊公司另行共同委托第三方作精装修结算价格评估，如京鑫公司仍置之不理，则视为默认成都精诚建设造价事务所有限责任公司作出的结算价格。并要求京鑫公司于2017年3月30日前将其共同委托的第三方精装修评估结算金额或默认金额一次性向弘坊公司清偿完毕。次日，京鑫公司回函弘坊公司对房屋精装修结果提出异议，希望双方共同监督作出新的评估。同时，表示此前弘坊公司领导口头承诺将协助关闭案涉农贸市场旁边的绿丰农贸市场，但却迟迟未能关闭，导致交大格外农贸市场无法营业而空置，京鑫公司资金周转困难，无法支付装修费。希望给予宽限期。2016年11月21日，弘坊公司、贺雯向京鑫公司联合发出《关于物业权属转移的告知函》希望京鑫公司配合办理《交大·格外农贸市场租赁合同》的租赁手续以保障三方合法权益。2017年3月14日，贺雯向京鑫公司邮寄了一份《关于装修、租赁费用缴纳的通知》以业主名义向京鑫公司发出通知：要求于2017年3月20日前，尽快与其签订农贸市场租赁合同，同时要求其于2017年3月20日前缴纳2017年4月1日至2018年3月31日的房屋租金，并缴纳精装修费用1950853元。该函于次日被京鑫公司工作人员签收。2017年5月10日，贺雯与弘坊公司联合向京鑫公司发出《合同解除函》表示:1.京鑫公司与弘坊公司签订的《交大·格外农贸市场租赁合同》及五份补充协议于2017年5月10日解除；2.限京鑫公司于五日内即2017年5月15日之前向贺雯腾退房屋并支付拖欠的房屋75830元、物业费5122元、精装修费用1950853元以及违约金2237253.8元。该解除函以邮寄方式送达，并于次日被京鑫公司单位收发章签收。2017年6月20日，弘坊公司向京鑫公司邮寄一封《告知函》再次表明：1.弘坊公司将《交大·格外农贸市场租赁合同》及其补充协议的全部权利义务转让给贺雯；2.按约定京鑫公司应向贺雯直接支付2017年度的租金；3.贺雯已于2017年5月10日函告京鑫公司解除《交大·格外农贸市场租赁合同》及其补充协议；4.弘坊公司将从其他应付款中将京鑫公司拖欠的精装修费用1950853元予以扣减。该函于次日被京鑫公司员工代收。另查明，1.京鑫公司租赁交大格外农贸市场后，因周边另一绿丰农贸市场的存在，并未开展相关农贸市场的经营活动而实际用途为仓库并将市场内的空间分隔出租用于存放汽配产品。2.2017年12月4日，成都市武侯区红牌楼街道办事处向尚成酒店发出《责令限期整改意见书》指出尚成酒店位于酒店负一楼的农贸市场违规存放汽配物质，责令其于2018年1月8日前整改完毕。2018年1月10日，红牌楼街道办事处向尚成酒店发出《整改复查意见书》指出1其未按要求整改，要求加强整改；2.2011年12月22日，在《成都市武侯区人民政府研究新居农贸市场等农贸市场相关问题的会议纪要》中提出相关单位应尽快启动关闭三个农贸市场周边的临时和非法农贸市场。弘坊公司也曾于2011年11月28日向成都市武侯区政府递交一份《关于请求关闭临时农贸市场的报告》申请尽快关闭案涉农贸市场旁边的绿丰农贸市场。但该农贸市场至今仍未关闭；3.2017年12月15日至2018年1月15日期间，京鑫公司欠缴水电费、物业费合计3529.64元。另查明，京鑫公司曾于2017年3月31日向弘坊公司支付了480000元用于支付2017年4月1日至2018年3月31日期间租金，但弘坊公司称该笔款项系房屋精装修费用，该期间租金应由贺雯收取。上述事实有《交大*格外农贸市场租赁合同》及《补充协议》、《告知函》、《商品买卖合同》、《告知书》、《关于物业权属转移的告知函》、《回函》、《关于装修、租赁费用缴纳的通知》、《合同解除函》、快递单及查询结果、《责令限期整改意见书》、《整改复查意见书》、《成都市武侯区人民政府研究新居农贸市场等农贸市场相关问题的会议纪要》、《关于请求关闭临时农贸市场的报告》及当事人当庭陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，弘坊公司与京鑫公司之间的《交大*格外农贸市场租赁合同》及其五份《补充协议》、弘坊公司与贺雯之间的《商品房买卖合同》均是当事人真实的意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人均应按合同约定履行相关义务。关于原告尚成酒店与贺雯诉讼主体资格问题，虽与弘坊公司签订合同的是贺雯，但房屋实际过户至尚成酒店，尚成酒店作为新的房屋产权人，实际享有了合同权利，本案所涉及房屋返还、租金支付以及逾期支付租金而产生的违约责任问题均产生于房屋所有者及承租人之间，而合同的签订者贺雯并非案涉房屋产权人，但其多次以业主的名义向京鑫公司发函要求支付租金以及单方解除合同，而尚成酒店对贺雯以其名义发出的《告知函》以及《合同解除函》均表示认可，故可视为贺雯是代表房屋产权人尚成酒店行使权利，贺雯以自己名义签订合同行为以及发函行为均系代理行为，且该代理行为已得到被代理人尚成酒店的追认，故其行为后果对被代理人尚成酒店发生效力。关于被告2017年3月31日向弘坊公司支付的480000元款项性质问题，因弘坊公司与贺雯再向原告发出的函中，均明确表明因案涉房屋所有人由弘坊公司变更为贺雯，故2017年度案涉房屋租金应由贺雯收取，但对于装修款，贺雯及弘坊公司向京鑫公司发出的函均表示由各自收取，未达成明确、统一的意思表示，弘坊公司支付该笔款项的时间为贺雯及弘坊公司向京鑫公司发出物业权属转移函及租金缴纳函之后，京鑫公司在明知案涉租赁房屋所有人由弘坊公司变更为贺雯后，其仍向京鑫公司支付此笔款项，同时，第三人弘坊公司于2016年11月要求京鑫公司于2017年3月30日前将其共同委托的第三方精装修评估结算金额或默认金额一次性向弘坊公司清偿完毕。京鑫公司于2017年3月31日支付的款项只能视为对弘坊公司精装修款项的支付。事后，弘坊公司也已经明确告知京鑫公司收取的费用为精装修费用，对此交涉过程均有书面材料印证，故本院认定为该笔款项系京鑫公司向弘坊公司支付的精装修款。关于尚成酒店要求被告腾退房屋及车位的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及《最高人民法院关于贯彻执行关于租金、房屋占用费，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，同时参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，尚成酒店要求被告支付2017年4月1日至2017年5月10日期间未付租金以及自2017年5月11日合同解除之日起按租金标准支付房屋占有使用费的主张正当合法，截至2017年11月30日原告起诉之日，被告应付未付租金为66531元（622663元/365*39天）房屋占有使用费346303（622663元/365*203天），故本院对原告尚成酒店支付租金的诉求在66531元范围内予以支持，并支持其房屋占有使用费336067元的诉求。关于违约金，京鑫公司作为承租人，负有按约定用途使用租赁房屋、租期内按时支付房租及合同解除后在规定时间内腾退房屋的义务，现被告京鑫公司未能全面履行上述约定及法定义务，应当承担违约责任，按合同约定的违约金计算方式，即合同总租金11186269元（不含车位租金）的20%，应为2237253元，原告尚成酒店虽仅主张800000元，但其除逾期支付租金的资金占用利息损失外，未能举证证明存在其他损失，在被告履行了支付房屋占有使用费的违约责任后，原告尚成酒店飞损失已基本能够得到弥补，故再主张800000元违约金明显过高，亦有违公平原则，故为平衡双方利益，本院酌情调整违约金为100000元。关于物业水电费，根据原告尚成酒店举证显示被告京鑫公司占有使用租赁房屋期间内欠付水电费、物业费共计3529.64元，根据合同约定，以上费用均应由承租方自行负责，故被告在欠付金额3529.64元范围内向原告尚成酒店支付水电费、物业费符合合同约定，本院予以支持。关于原告尚成酒店要求被告立即拆除搭建的板房及隔断，并恢复房屋原状的诉求，因被告擅自在租赁房屋内搭建板房及安装隔断，已经影响到租赁房屋的正常使用，故本院对尚成酒店要求拆除板房及隔断的诉求予以支持。因原告尚成酒店未能提交有关房屋原状的任何证据，难以认定恢复原状的标准，故本院对此诉求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十七条、二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行一、被告成都市京鑫资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于成都市武侯区董家湾南街132号综合楼负一楼面积为2121.25㎡的房屋、一层两间面积共计为114.9㎡的临街商铺以及面积为40.34㎡侧面商铺腾退给原告成都尚成格外酒店管理有限公司；二、被告成都市京鑫资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都尚成格外酒店管理有限公司支付2017年4月1日至2017年5月10日期间租金66531元、2017年5月11日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费336067元[暂计算至2017年11月30日，此后以每日1706元（622663元/365天）元的标准计算至实际腾退之日止];三、被告成都市京鑫资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都尚成格外酒店管理有限公司支付违约金100000元；四、被告成都市京鑫资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都尚成格外酒店管理有限公司支付水电费、物业费共计3529.64元；五、被告成都市京鑫资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内拆除案涉租赁房屋内自行搭建的板房及房屋内隔断；六、驳回原告尚成格外酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15775元，因适用简易程序减半收取7887.5元，保全费5000元，合计12887.5元，由原告成都尚成格外酒店管理有限公司承担7538.5元，由被告成都市京鑫资产管理有限公司5349元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  陈思静二〇一八年六月二十日书记员  张 兰