浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0104民初4962号
原告严建刚，男，1982年11月12日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。
委托代理人彭亚，浙江杭天信律师事务所律师。
被告吴杰，男，1977年3月5日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。
被告戴秀华，女，1981年7月16日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。
以上两被告的共同委托代理人潘道锋，浙江金道律师事务所律师。
原告严建刚诉被告吴杰、戴秀华房屋买卖合同纠纷一案，原告严建刚于2017年7月10日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，于2017年10月13日公开开庭进行了审理。原告严建刚及其委托代理人彭亚，被告吴杰、戴秀华的共同委托代理人潘道锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严建刚诉称：2017年3月4日，原告与两被告签订合同一份，合同约定原告购买两被告所有的坐落于杭州市江干区的房产，房屋建筑面积为115.25平方米，案涉房产的总价款为240万元。合同约定房款的支付方式为首付款和银行商业贷款模式，原告在签订网签合同之日起15日内向被告支付房屋总价款60%的首付款，余款由原告向银行申请贷款。合同还对办理产权证的期限、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后。原告依约履行合同义务，被告在案涉房屋产证办出后，原告要求与被告签订正式的网签合同，支付首付款并办理房产交易过户手续，被告以各种理由予以拒绝。原告认为双方签订的合同中对房屋的基本情况、权属情况、交易金额、付款方式、交房日期、违约责任等均有明确的条款进行了约定，已经具备了房屋买卖合同的基本条件，因此双方之间的房屋买卖合同关系已经成立。双方实际签订的是租赁合同，这份租赁合同的真实意思是，如果双方签订正式的网签合同则租赁合同就解除，如果买卖合同没有成立的话租赁合同还是要继续履行的。由于近一段时间杭州房价暴涨，被告的违约行为导致原告未能及时签订房屋买卖合同，导致原告丧失以同等价格购买案涉房产的机会，造成原告房屋差价的损失，该损失已经超过合同约定的违约金金额，不足以弥补原告的损失。后原告要求被告继续履行合同，配合办理过户手续，但被告声称自住不再出售，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。请求：1、解除原、被告双方之间的房屋买卖合同关系（双方租赁房屋租赁合同的第24条特别约定）；2、判决两被告支付原告违约金15万元；3、判决两被告赔偿原告房屋差价的损失70万元，具体以法院委托的房屋评估机构对案涉房产的评估价值计算为准；4、本案的诉讼费用、财产保全费用、司法鉴定费用由两被告承担。
被告吴杰、戴秀华辩称：一、本案的案由应当变更为商品房预约合同纠纷。原、被告经过友好协商就准备购买杭州江干区名景台北苑4幢1单元1501室的房产，在2017年3月4日签订了一份《房屋租赁合同》。但因该处房产还没有办理房产证，故双方仅约定在被告办出房产证后双方签订《杭州市房屋转让合同》。因《杭州市房屋转让合同》还没有签订，就房屋买卖的主要的事项还没有达成一致意思表示，故双方的纠纷还不是房屋买卖合同纠纷。二、原告对《房屋租赁合同》的解除也应当承担相应的违约责任。被告在2017年5月20日办理出房产证后，考虑到该处房屋是被告两人的唯一住房，打算不再出售，多次积极与原告协商，但原告拒绝协商，坚决认为被告必须将该处房产出售给原告。可是在本案中，被告的义务仅仅是及时与原告签订《杭州市房屋转让合同》，再无其他。合同的签订需要双方协商，由于原告拒不协商，系原告自身耽误了签订房屋转让合同的机会，故被告不再与原告签订《杭州市房屋转让合同》。虽然《房屋租赁合同》约定了违约金的支付，但从2017年3月4日到2017年5月份，仅仅一个多月的时间，在原告自身存在违约的情况下，无需向原告支付15万元的违约金，而是应当按照银行贷款利率向原告支付利息损失。三、原告在诉请中要求被告支付房产差价的损失没有依据。由于原告与被告还没有签订《杭州市房屋转让合同》，故杭州市江干区明景台北苑4幢1单元1501室的房产是涨是跌与原告没有关系，本案的标的物是《杭州市房屋转让合同》，而不是房产。故原告要求被告赔偿房屋差价损失没有依据。综上所述，本案原告因自身违约，导致房屋转让合同没有签订，被告在同意解除《房屋租赁合同》的同时，原告也要承担合同解除的违约责任，更无权要求被告赔偿房屋上涨的差价。
原告严建刚为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：
1、房屋租赁合同一份，拟证明原、被告双方就案涉房屋买卖主要条款达成一致，双方成立房屋买卖合同关系的事实；
2、交易凭证2份、转账记录1份，拟证明原告依约支付了15万元的事实；
3、杭州市不动产权属信息查询记录1份，拟证明两被告已经办理案涉房产的不动产登记，可以按照合同约定办理房产交易的事实；
4、杭州市房屋转让合同1份，拟证明原告签订案涉合同后将自己的房屋出售，用于购买案涉房产的事实；
5、短信聊天记录1份，拟证明被告吴杰通过短信明确拒绝将房屋出售给原告的事实；
6、安居客二手房网页截图1份，拟证明案涉房产同一小区相同面积房地产市场价值的情况；
7、收条1份，拟证明签订案涉合同时原告交付的15万元系租金，转为买卖合同后为购房款的事实；
8、安居客二手房网页截图1份，拟证明两被告将案涉房屋挂价280万元欲出售的事实。
上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1，两被告对真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为双方未就房屋买卖达成一致；本院认为，该份证据能够证明双方相关权利义务约定的事实。对原告提供的证据2，两被告无异议，本院予以确认。对原告提供的证据3，两被告对三性无异议，对证明对象有异议，认为被告办理产权登记后双方可以签订正式房屋买卖合同，而不是办理房屋转让登记；本院认为，该份证据能够证明两被告办理案涉房产产权登记的事实。对原告提供的证据4，两被告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议；本院认为，该份证据与本案争议无直接关联，不予确认。对原告提供的证据5，两被告对三性及证明对象均无异议，表示之前通过电话与原告联系，但后来原告不接电话，被告才通过短信告知原告；本院认为，该份证据能够证明被告明确不再向原告出售案涉房产的事实。对原告提供的证据6，被告认为无原件，有异议；本院认为，该份证据与本案关联性难以确定，故不予确认。对原告提供的证据7，两被告认为15万元系租金，对真实性无异议；本院认为，该份证据能够证明被告确认收到原告款项15万元的事实。对原告提供的证据8，两被告对三性及证明对象均有异议；本院认为，该份证据难以确定系为本案房屋，且与本案争议缺乏直接关联，故不予确认。
被告吴杰、戴秀华未向本院提供证据。
综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：
2017年3月4日，出租方吴杰、戴秀华（甲方）与承租方严建刚（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的座落在本市江干区名景台北苑4幢1单元1501室的房屋，该房屋建筑面积共115.25平方米，出租给乙方使用；租赁期自2017年3月4日起至2037年3月3日止；房屋总计租金15万元，一次性付清；等等。该份合同第二十四条双方约定：该房屋所属权证办出后甲方自愿以240万元的价格出售给乙方，且乙方自愿接受240万元以商业按揭，首付60%，15日内（签订转让合同之日起）支付首付的条件购买该房屋；该房屋所述权证办出后30日内签订《杭州市房屋转让合同》，双方签订《杭州市房屋转让合同》后本租赁合同自动解除终止，若由于双方任何一方原因（除不可抗拒非人为因素原因）不能签订《杭州市房屋转让合同》，则违约方支付守约方违约金15万元作为违约赔付后该租赁合同自动解除终止；所属权证甲方60天内办出。
2017年3月4日，严建刚向戴秀华、吴杰支付15万元。
2017年5月20日，戴秀华、吴杰办理了案涉房产的不动产权属登记。此后至2017年6月期间，两被告明确告知原告不再向其出售案涉房产。
本院认为，本案的争议焦点主要为：1、双方成立房屋买卖合同关系还是房屋买卖预约合同关系；2、哪一方对案涉合同约定存在违约行为；3、违约责任应当如何承担。
对于双方是否成立房屋买卖合同关系的问题，原告主张双方《房屋租赁合同》第二十四条特别约定构成了房屋买卖合同关系，并要求解除；被告则认为双方之间属商品房预约合同纠纷。本院认为，本案中，双方通过签订的《房屋租赁合同》第二十四条，约定了以240万元价格交易案涉房产，并对付款方式、签订正式买卖合同等问题作出了初步约定，是为最终签署正式房屋买卖合同而订立的预约合同，尚不具备房屋买卖合同的全部构成要件，仅构成了关于房屋买卖的预约合同关系。现被告明确不愿继续出售案涉房屋，原告要求解除上述第二十四条的约定，符合法律规定，本院予以准许。
关于哪一方存在违约行为的问题，根据双方上述《房屋租赁合同》第二十四条的约定，被告在办理出案涉房屋的产权登记后，应当以约定的价格与原告签订正式房屋买卖合同，但被告明确告知原告不再出售房屋，即不再与原告签订正式房屋买卖合同，构成了违约。关于被告辩称原告拒绝协商亦构成违约一项，本院认为，被告未以原约定的条件与原告进行协商，原告予以拒绝合理，并不构成违约，对被告的意见不予采纳。
关于违约责任如何承担的问题，被告违反双方约定，应当按照《房屋租赁合同》第二十四条约定承担违约责任，即支付违约金15万元，对原告相关诉讼请求本院予以支持。对于原告主张被告赔偿房屋市场差价损失的问题，因并非双方预约合同所约定，且并不属于预约合同的直接损失，故本院不予支持，对原告关于对案涉房屋市场价值进行鉴定的申请亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告严建刚与被告吴杰、戴秀华通过2017年3月4日签订的《房屋租赁合同》第二十四条约定所建立的房屋买卖预约合同关系；
二、被告吴杰、戴秀华支付原告严建刚违约金计人民币150000元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告严建刚的其他诉讼请求。
本诉案件受理费人民币12300元，由原告严建刚承担人民币9000元，被告吴杰、戴秀华承担人民币3300元；财产保全申请费人民币5000元，由原告严建刚承担人民币3730元，被告吴杰、戴秀华承担人民币1270元。被告吴杰、戴秀华应当承担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币12300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈叶影
审 判 员 张妍妍
人民陪审员 谢舒萍
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 石 娜