广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第682号
上诉人(原审被告)：惠州大亚湾旺科投资有限公司。
法定代表人：林榜昭。
被上诉人（原审原告）：龙润华，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：单晓红，女，汉族。
上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司（下称旺科公司）与被上诉人龙润华、单晓红因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民一初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年12月24日，原审原告龙润华、单晓红向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除原告与被告于2013年11月10日签订的《惠州大亚湾经济技术开发区盛业豪园房地产认购书》；2.被告立即向原告返还定金人民币50000元整；3.被告承担本案的诉讼费。
主要事实和理由是：2013年11月9日，原告到被告处看房，经被告销售人员口头承诺，原告看中的《盛业豪园》19栋902房是精装修房，并承诺按照精装修房的标准向原告出售该房。2013年11月10日，原告在被告处工作人员的催促下，签订了《惠州大亚湾经济技术开发区盛业豪园房地产认购书》，并向原告支付了定金人民币50000元。2013年11月26日，原告如约准备好全部材料来到被告处签正式商品房买卖合同时，被告要求原告要先支付完首期款才能看正式合同。在原告多次要求下，被告工作人员才向原告出具的该正式合同的范本，然而双方却因该房屋是毛胚、交房时间、违约责任及物业管理等问题无法协商一致，致使合同无法签订，属于不可归责于任何一方，根据相关法律规定，被告应依法向原告返还定金，然而被告却予以拒绝。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告旺科公司辩称：2013年11月原告有意购买被告开发的盛业豪园，被告与原告参观了展厅，在参观的时候被告已经告诉原告房产的情况，也展示了合同范本，原告当时是认可的，在这个前提下，双方签订了盛业豪园认购书，该认购书约定房款为591606元，认购书第二条第二款约定在2013年11月20日前原告要前来签订商品房买卖合同，后来原告申请延期至2013年11月26日签订合同，可是原告依旧没有前来签订合同，视为原告放弃购买的房产，卖方有权没收定金。原告诉状提到的精装修等都是原告基于解除合同的目的而编造出来的。综上，请求驳回原告诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告龙润华、单晓红系夫妻关系。2013年11月10日，原、被告双方签订了《惠州大亚湾经济技术开发区盛业豪园房地产认购书》，约定原告龙润华、单晓红认购被告旺科公司开发的位于大亚湾西区“盛业豪园”19栋9层02号商品房，折前总价为591606元，原告须在签署认购书同时或之前缴纳定金5万元，于2013年11月20日之前付清第一期楼款168178元，并同时签订《广东省商品房买卖合同》，余款38万元办理银行按揭支付。认购书还约定如原告未在上述期限内前来签署《广东省商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付楼款，则视作买方自动放弃其所认购物业之权利，被告有权没收原告认购定金，并有权将该物业另行出售，因转售获得之一切利益全部归被告所有，而与原告无关，原告不得要求任何形式之赔偿。在未签署《广东省商品房买卖合同》前，非原、被告双方原因而致使该物业不能出售时，被告应在确认之日起最迟不超过十五个工作日，退还所收定金予原告，原告同意不必附加利息及追加双倍定金赔偿，在退还所收定金后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结。认购书签订当日，原告龙润华、单晓红即向被告支付了定金5万元。同月19日，原、被告签订《盛业豪园延期签约申请表》，约定延期签约时间为2013年11月26日前。后双方无法就签订《商品房买卖合同》事宜达成一致，原告便向本院起诉，并提出如上诉请。
另查：涉案商品房已于2014年2月21日取得了商品房预售许可证，编号为惠湾房预许字[2013]第011号。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，被告旺科公司取得涉案商品房的商品房预售许可证，原告龙润华、单晓红与被告旺科公司签订的房屋认购书，未违反法律强制性规定，是双方的真实意思表示，故该认购书合法有效，对双方均具法律约束力。
涉案《盛业豪园房地产认购书》未对涉案房屋的交楼标准、交楼时间、违约责任等主要条款进行约定，原、被告双方在签订正式商品房买卖合同前，有权利就合同的主要条款进行协商，双方因合同主要条款无法达成一致意见导致商品房买卖合同未能订立的，原、被告对此均无过错，属不可归责于当事人事由。根据法律规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，原告请求解除涉案认购书及要求被告返还定金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第九十七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、解除原告龙润华、单晓红与被告惠州大亚湾旺科投资有限公司于2013年11月10日签订的《惠州大亚湾经济技术开发区盛业豪园房地产认购书》；
二、被告惠州大亚湾旺科投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内返还原告龙润华、单晓红购房定金50000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由被告惠州大亚湾旺科投资有限公司负担。原告已向本院预交525元，被告应当在本判决生效后10日内径付原告525元，向本院缴纳525元。
当事人二审的意见
上诉人旺科公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院发回重审或在查明事实的基础上依法改判:驳回被上诉人诉讼请求。2、被上诉人承担本案诉讼受理费。
主要事实和理由：一、原审法院认定事实错误，各方签订认购书时就己经对商品房买卖合同达成了一致，被上诉人是基于自身解除合同的目的而故意不签订商品房买卖合同。
原审法院认为:“原被告双方在签订正式商品房买卖合同前，有权利就合同的主要条款进行协商，双方因合同主要条款无法达成一致意见导致商品房买卖合同未能订立的，原、被告对此均无过错。”(判决书第4页最后一段第二至五行)。上诉人在签订认购书时就交楼时间告之被上诉人。在签订认购书签订前，被上诉人参观展厅时，曾翻阅上诉人展厅的格式性的《商品房买卖合同》，该合同就逾期付款的违约责任有约定。这点在上诉人提交的证据资料上亦有显示。2013年l1月19号，在认购书约定的签订合同截止期限前一天，被上诉人仍未对合同的条款提出所谓的异议，而是因为个人原因，向上诉人申请延长了签订合同的期限。可见被上诉人对合同一直是无异议的，被上诉人只是基于其个人原因不愿意履行签订合同的义务。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条的规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、各忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，―方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，被上诉人依法应当承担相应的违约责任。
二、在认购书约定的期限内，被上诉人既不与上诉人签订商品房买卖合同，也没有因具体条款无法达成一致而向上诉人表示拒绝签订商品房买卖合同，依约应当不予退还定金。
2013年11月10日双方签订《盛业豪园认购书》，该认购书第二条第二款载明:被上诉人应在2013年11月20日前来签订商品房买卖合同。2013年11月19日，因被上诉人原因，签约期限延后至2013年11月26号。但在2013年11月26号之前，被上诉人既不来签订商品房买卖合同，也没有表示任何异议。依据认购书，若被上诉人未能在认购书约定的期限内签订合同的，则无权要求上诉人返还定金。即便事后，被上诉人以合同条款未达成一致为由解除合同，也因其已经违背了认购书约定的期限约定而应当承担定金损失的违约责任。
综上所述，上诉人认为原审法院认定事实不清，特根据中华人民共和国民事诉讼法第一百四十七条的规定，向贵院提起上诉，请贵院发回重审或依法改判!
被上诉人龙润华、单晓红答辩称:一、被答辩人在上诉状中述称“各方签订认购书时就己经对商品房买卖合同达成了一致，被上诉人是基于自身解除合同的目的而故意不签订商品房买卖合同”。完全是虚假陈述，无任何事实根据。2013年11月10日签订的《盛业豪园认购书》未对认购的房屋现状（即毛坯还是精装修）、交楼时间及物业管理费等作出书面约定，也未口头告知。2013年11月19日答辩人按照约定前往准备签署合同，却由于被答辩人未事先告知应当携带的资料原件，经协商同意延期至2013年11月26日，并签署了《盛业豪园延期签约申请表》。2013年11月26日，答辩人携带全部资料准备签署买卖合同，却被告知应当先支付首期款才能看正式商品房合同。经答辩人多次要求对方才出示了合同范本，但是却因为该房屋是毛坯、交房时间、违约责任及物业管理费等问题无法协商一致，正式合同未能签订。
二、答辩人与被答辩人之间签订的认购协议书属于预约合同，其意义在公平、诚信原则下，双方有权继续进行磋商，为正式签订《商品房买卖合同》创造条件。现因双方就房屋状况、交楼时间、物业管理费等条款无法达成一致，属于不可归责于一方的原因，被答辩人应当返还定金五万元。
三、一审法院查明事实清楚，证据确实充分，且适用法律正确，依法应当予以维持。
综上，上诉人的理由没有任何事实依据和法律依据，其上诉请求应当全部驳回。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院除查明一审查明的事实外，还查明：龙润华为湖南省衡东县户籍、单晓红为湖南省攸县户籍，在《盛业豪园房地产认购书》中记载的龙润华、单晓红通讯地址为：深圳市龙华新区塘背社区3栋302。该认购书约定的付款方式为首付款加按揭贷款38万元。
本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据上诉意见和答辩意见，本案二审争议的是未能签订正式商品房买卖合同的原因及解除认购书的责任问题。
根据一审中当事人提交的录像资料等证据，可以认定在认购书签订后龙润华、单晓红曾经持相关的证件资料到旺科公司就正式合同签订问题进行过协商。由此可知，龙润华、单晓红对即将成交的房屋还心存疑虑、需要进一步协商。在涉案的认购书关于交房时间、交房标准、违约责任等条款不完备的情况下，上诉人旺科公司上诉称认购书签订时就已经对商品房买卖合同达成一致的上诉理由不成立。此外，涉案的认购书签订时间的日期为2012年11月10日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）颁布时间为2010年4月17日。旺科公司作为专业的房地产开发企业，应知晓该份已被相关政府部门公示的政策性文件。在本案所涉及到的《房屋认购协议书》中，明确记龙润华、单晓红通讯地址为：深圳市龙华新区塘背社区3栋302。作为出卖人，旺科公司应当进一步审查龙润华、单晓红是否属于限购对象。在龙润华、单晓红的户籍地址、工作单位均不在大亚湾经济技术开发区的情况下，二人应当属于相关文件规定调控范围对象。在涉案的认购书中仍然约定大部分房款通过办理按揭贷款支付，故而此后即便能够签订正式的商品房买卖合同，也将面临无法正常去的按揭贷款、房屋买卖合同无法履行的问题。
综上，上诉人旺科公司的上诉理由没有事实依据和法律依据，其请求本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1050元，由上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一四年八月十一日
书 记 员 彭科梅