福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初4259号原告中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地福建省南安市。负责人龚兵，该支行行长。委托诉讼代理人赖燕凌、黄柳颖，系公司员工。被告郑广恩，男，汉族，1987年6月3日出生，住福建省南安市。被告福建中节能泉城投资有限公司，住所地福建省南安市。法定代表人许舟，该公司负责人。原告中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称农行南安支行）与被告郑广恩、福建中节能泉城投资有限公司（以下简称中节能投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄洁珍担任审判长，与代理审判员陈渲、人民陪审员张建设组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告农行南安支行的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告郑广恩、中节能投资公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告农行南安支行诉称，2015年2月27日被告郑广恩与原告签订一份编号为35020120150009236的《个人购房担保借款合同》，合同约定郑广恩向原告借款人民币600000元，期限自2015年3月6日至2030年2月5日，借款利率为中国人民银行同期基准利率基础，采用按月等本递减的还款方式。同时合同约定该笔借款用于购买位于南安市溪美办事处北山片区的商品房，并以该套房产设定抵押担保，2015年3月5日原告和被告郑广恩依法向有权登记机关办理了抵押权预告登记手续，现尚未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。该笔借款同时由福建中节能泉城投资有限公司提供阶段性保证担保，承诺自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同同时约定：所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以选择就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。原告依约于2015年3月6日向借款人郑广恩发放贷款人民币600000元，期间被告郑广恩屡次逾期，截止至原告起诉日被告结清2017年1月20日之前的按揭贷款本金、利息，并于2017年4月27日归还利息1438.68元后再无还款。截止至2017年5月25日，被告尚欠原告贷款本金人民币526256.88元及相应未还的利息、罚息、复利。被告郑广恩已严重违约，被告福建中节能泉城投资有限公司也未履行连带保证担保责任。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决：1、解除原告与两被告签订的编号为35020120150009236的《个人购房担保借款合同》；2、被告郑广恩立即归还原告贷款本金人民币526256.88元及相应未还的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2017年5月25日为人民币7635.24元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；2、原告有权对被告郑广恩提供的借款抵押物（南安市溪美办事处北山片区中节能美景家园二期7号楼14层1407室）拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、福建中节能泉城投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告郑广恩未作答辩。被告中节能投资公司未作答辩。经审理查明，2015年2月27日被告郑广恩、中节能投资公司与原告签订一份编号为35020120150009236的《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告郑广恩因购房需要向原告借款600000元，借款期限为180个月，自2015年3月6日至2030年2月5日止，还款日为每月的10日，借款利率为中国人民银行同期基准利率基础，采用按月等本递减的还款方式；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照合同约定的借款执行利率基础上浮百分之伍拾计收罚息。借款的发放方式为将借款直接划至被告中节能投资公司的账户。合同还约定：若被告郑广恩未按合同约定归还借款本息，原告有权宣布借款本息全部提前到期。因合同订立、履行及争议解决发生的费用由借款人承担。被告郑广恩以其购买的南安市溪美办事处北山片区中节能•美景家园二期7号楼14层1407室房产为其向原告的借款提供抵押担保等等。被告福建中节能泉城投资有限公司作为保证人，为本案合同项下的贷款本息承担阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权利证书之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人应承担相应的违约责任及保证责任。如果借款人在任何正常还款日或提起还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人在保证项下的任何权利及其行使，等等。该涉案房产于2015年3月5日办理预购商品房抵押权预告登记，该笔借款于2015年3月6日汇至被告中节能投资公司的账户。借款后，被告郑广恩未按期偿还借款本息，截止至2017年5月25日时，被告结欠借款本金526256.88元、利息、罚息、复利为人民币7635.24元。起诉后，被告郑广恩偿还部分借款本息，截止至2017年11月6日，被告结欠原告本金513680.17元、利息（含罚息、复利）11947.84元未支付。另查明，该涉案房产至今没有办理房产证，原告与被告郑广恩没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。以上事实，有原告提供的双方当事人的身份信息、贷款资料以及庭审笔录在案为凭，上述证明材料经开庭审查，本院予以采信。两被告经合法传唤未到庭，又未书面提出异议或提供证据，视为自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。综上事实，本院认为，被告郑广恩、中节能投资公司于2015年2月27日与原告签订一份编号为35020120150009236的《个人购房担保借款合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告郑广恩发放600000元的贷款，按照合同约定，被告郑广恩未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告郑广恩已有多期本息没有偿还，其行为构成严重违约，故原告有权要求被告郑广恩提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。因此原告请求解除合同并要求被告郑广恩立即偿还尚欠借款本金人民币513680.17元以及截止至2017年11月6日的利息、罚息11947.84元，并支付自2017年11月7日起至实际还款之日止的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行相关规定和合同约定计算），符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告中节能投资公司为本案合同项下的贷款提供阶段性连带责任保证，保证责任至自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权利证书之日免除，属于附解除条件，现抵押物仍未办理抵押登记手续，原告尚未收到他项权利证书，解除条件仍未成就，被告中节能投资公司的保证责任还不能免除。因此，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，原告在保证期间内请求被告中节能投资公司承担保证责任符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。虽然被告郑广恩提供的抵押物已经办理预购商品房抵押权预告登记，但该抵押物至今尚未办理产权证，也未能以该房产及其占用范围内的土地使用权设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权尚未设立，原告请求行使抵押权不能成立，依法予以驳回。被告郑广恩、中节能投资公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司南安市支行与被告郑广恩、福建中节能泉城投资有限公司于2015年2月27日签订的编号为35020120150009236的《个人购房担保借款合同》；二、被告郑广恩应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金人民币513680.17元以及截止至2017年11月6日的利息、罚息11947.84元，并支付自2017年11月7日起至实际还款之日止的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行相关规定和合同约定计算）；三、被告福建中节能泉城投资有限公司对被告郑广恩上述债务承担连带清偿责任。其在承担保证责任后，有权向被告郑广恩追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9139元，由被告郑广恩、福建中节能泉城投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  黄洁珍代理审判员  陈 渲人民陪审员  张建设二〇一七年十一月十五日书 记 员  陈冰冰附页：一、判决引用的主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。4、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。