江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7773号
上诉人（原审第三人）尹海，男，1979年8月8日生，汉族，个体工商户。
委托代理人左迎春，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京光华电子注塑厂，住所地南京市秦淮区石门坎联合村*号。
法定代表人王振苏，该厂厂长。
委托代理人刘凡，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人蔡翔，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
原审被告张前军，男，1976年10月21日生，汉族。
委托代理人左迎春，北京市中银（南京）律师事务所律师。
上诉人尹海因与被上诉人南京光华电子注塑厂（以下简称光华厂）、原审被告张前军房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
光华厂原审诉称，2013年3月25日，光华厂与张前军签订《租赁协议》，约定光华厂将南京市原白下区石门坎联合村3号“移建门面房”中面积为212平方米的房屋，出租于张前军经营使用，租赁期为1年，自2013年1月1日至2013年12月31日，承租期满应按期交还涉租房屋。2013年12月31日，租赁合同到期后，光华厂基于园区改造的原因，决定收回涉租房屋，不再续租。光华厂分别于2014年5月7日、2015年1月16日向张前军发出催告函，通知张前军不再续租，要求立即收回房屋。经光华厂多次催告，张前军拒不腾出房屋，亦未向光华厂支付2014年3月以后的房屋使用费，且索要巨额搬迁费。为维护合法权益，光华厂提起诉讼，请求判令：1、张前军及尹海于判决生效之日起十日内腾空涉租房屋并交还光华厂；2、张前军按每年127200元（每月10600元）的标准向光华厂支付自2014年4月至腾空交还之日的房屋使用费；3、张前军承担本案诉讼费用。
张前军原审辩称：1、光华厂非本案的适格主体，光华厂至今未提供证据证明其享有涉租房屋所有权，亦未提供建设规划资料，而光华厂提供的《情况说明》可证实涉租房屋已被熊猫电子集团整体收购，即诉讼主体应是熊猫电子集团。2、本案系集体性的诉讼，光华厂在其他诉讼中的涉租房屋均为“联合村3号移建门面房”，张前军认为光华厂的诉请不清楚，请求法院驳回光华厂诉请。
尹海原审述称，对于张前军的质证意见及其举证和答辩意见均没有异议。现尹海实际使用涉租房屋并支付涉租房屋租金至2014年3月底，后光华厂未再收取房屋租金。
原审法院经审理查明，2013年3月25日，光华厂作为出租方（甲方）与张前军作为承租方（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将涉租房屋出租给乙方作为商用房，面积为212平方米；租赁期为1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止；年度租金为127200元，租金一年缴纳一次，先交费后使用，乙方签订合同后支付押金10000元；未经甲方同意，乙方不得擅自变更本合同所规定的经营项目，不得转包、转租、转借给第三方；承租期满乙方应按期交还房屋给甲方，如乙方延期交还房屋，除应按原租金支付延期租金外，另需承担违约责任。2014年5月7日，光华厂函告张前军，载明：2013年4月起，原白下区行政执法大队实地调查、核实光华厂所属部分门面房因手续不全被认定为违章建筑，此违建于2014年6月前自行拆除，现通知张前军做好停业搬迁准备。2015年1月16日，光华厂发出《告知书》，载明：《租赁合同》到期不再续租，2013年5月甲方（光华厂）已提前书面告知乙方，近期甲方将所租赁房屋收回，敬请乙方自接到本告知书次日10日内，无条件腾空所租赁房屋交给甲方，甲方定于2015年2月6日对涉租房屋实施停水停电。因张前军至今仍占有涉租房屋，光华厂遂于2015年3月20日诉至原审法院。
原审法院另查明，1984年11月，南京熊猫电子股份有限公司与南京市秦淮区光华路街道共同出资设立集体联营企业即光华厂，厂区面积为70231.9平方米，位于南京市秦淮区石门坎联合村3号，由街道出地、南京熊猫电子股份有限公司建设厂房，并将厂房计入光华厂资产账户，作为光华厂的自建房用于生产经营至今。由于土地性质为集体土地，且涉租房屋未经批准建设，亦无规划许可证，故未办理房产证和土地证。
原审庭审中，尹海述称，其与张前军系亲戚，张前军承租涉租房屋后不久即将房屋交由其经营使用，其与张前军之间未签订转租合同，亦未向张前军支付费用。尹海支付案涉房屋房租至2013年3月底。
原审庭审中，光华厂认可张前军向其支付涉租房屋押金10000元。
原审法院认为，光华厂系由南京熊猫电子股份有限公司与南京市秦淮区光华路街道共同出资设立的集体联营企业，南京熊猫电子股份有限公司将涉租房屋计入光华厂资产账户，作为光华厂的自建房用于生产经营，故光华厂系涉租房屋的权利人，其为本案适格主体。张前军辩称光华厂诉讼主体不适格，无事实及法律依据，原审法院不予采纳。光华厂诉请中所述房屋系光华厂与张前军于《租赁合同》中约定由张前军承租的南京市秦淮区石门坎联合村3号面积为212平方米的房屋，故张前军辩称光华厂诉请房屋不明确，无事实及法律依据，原审法院亦不予采纳。因涉租房屋未经批准建设，亦无规划许可证，故光华厂与张前军签订涉租房屋的《租赁合同》应属无效。租赁合同无效，承租人应当将涉租房屋返还给出租方，并参照双方合同约定的标准支付房屋占有使用费，现涉租房屋由尹海占有使用，尹海应承担将涉租房屋返还光华厂的义务。光华厂与张前军确认涉租房屋租金实际收至2014年3月底，故光华厂关于张前军按每年127200元的标准支付自2014年4月起至实际交还房屋之日的房屋使用费的诉讼请求，原审法院依法予以支持。光华厂认可张前军支付的10000元涉租房屋押金未予退还，现因合同无效，光华厂应向张前军退还该笔押金。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、张前军、尹海于判决生效之日起十五日内腾空并迁出南京市秦淮区联合村3号的移建门面房中面积为212平方米的房屋，并将上述房屋交还南京光华电子注塑厂。二、张前军于判决生效之日起十日内按每年127200元的标准向南京光华电子注塑厂支付自2014年4月9日起至实际交还房屋之日的房屋使用费（扣除押金10000元）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2432元，由张前军负担（张前军应负担的案件受理费2432元已由光华厂预交，张前军在判决生效之日起十日内向光华厂支付）。
尹海不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院仅凭光华厂提供的《情况说明》就认定联合村三号地块房屋作为“厂房计入原告资产账户，作为原告的自建房用于经营至今”，属认定事实不清。该认定除了被上诉人光华厂提供的一纸情况说明，无其他任何材料予以证实。原审法院应当结合工商登记材料来进行认定，而不是被上诉人单方陈述。该认定与情况说明的内容自相矛盾，情况说明证明该联合村3号房屋已经早在2007年9月已经被南京熊猫电子集团购买，2010年重新整合开发，不可能到现在还是光华厂的资产。当初建房时没有办理相应的规划、建筑手续，并领取产权证书，那么在2007年交易后到现在，是否有相应的产权证书，原审法院没有进行任何的调查，仅凭光华厂的单方陈述，就认定该房屋至今仍然没有产权证书，显然认定事实不清。原审法院应该要求光华厂举证或者依职权调查核实，这涉及本案法律适用问题，如果是合法建筑，则应当根据有效的租赁合同并适用相关法律进行裁决；如果是违章建筑，则应该按照无效合同并适用相关法律进行裁决。二、光华厂不具备在原审中原告主体资格。原审法院仅凭被上诉人提供的情况说明，对案涉房屋的产权情况以及现在的主体作出认定，且原审法院对该情况说明只是部分进行认定，一方面认定本案诉争房屋计入光华厂资产，对同一份情况说明里提及的房屋和土地已经被出售给南京熊猫电子集团却不认定。因此光华厂对诉争房屋不具备诉讼主体资格。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回光华厂原审诉讼请求或者发回重审。
被上诉人光华厂辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。光华厂作为原审原告，基于租赁合同向合同相对方主张权利，具有法律依据。上诉人尹海作为案涉房屋的实际使用人，在光华厂与张前军之间租赁合同到期后，已经完全丧失了继续合法占有使用案涉房屋的依据，依法应当返还房屋。综上，请求二审法院维持原判，驳回尹海的上诉请求。
原审被告张前军同意上诉人尹海的上诉意见。
二审中，上诉人尹海对原审法院根据《情况说明》认定的事实有异议。认为：1、《情况说明》分为两部分，第一部分是提及到80年代，案涉房屋作为企业资产进入到光华厂，第二部分则涉及到2007年该地块由熊猫电子股份有限公司购买，2010年由熊猫电子股份有限公司重新整合开发，至今新园区已经建成。原审法院在认定事实时，却只认定了前一部分事实，对后一部分房屋权利主体没有进行认定。2、原审法院仅依据《情况说明》对房屋的权利主体进行认定，证据不充分，原审法院应当结合工商登记资料、出租证明、房屋权属登记资料和建设相关证明一并进行认定。
原审查明的其它事实与本院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋无合法建设手续，亦未办理产权登记，被上诉人光华厂就案涉房屋与原审被告张前军签订的《租赁合同》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，上诉人尹海占有使用案涉房屋是基于其与原审被告张前军之间的借用或者转租关系，而张前军与光华厂之间存在租赁合同关系，故光华厂系案涉房屋的出租人，张前军系承租人，而尹海系实际使用人。尹海虽认为案涉房屋已经被南京熊猫电子集团整体收购，光华厂的原告主体不适格，原审对案涉房屋权属情况未予查清，光华厂不是适格主体，但光华厂作为独立承担责任的法人企业，在其依法注销前，其作为租赁合同的一方当事人，有权依据合同向相对方主张权利，故尹海认为光华厂原告主体不适格，缺乏法律依据，本院不予采信。现尹海作为案涉房屋的实际使用人，无权占有使用案涉房屋，原审法院判决其将房屋交还光华厂并无不当。综上，上诉人尹海的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理2432元，由上诉人尹海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 汪海燕