重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终7397号上诉人（原审被告）：重庆融创基业房地产开发有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园办公楼.。法定代表人：商羽，该公司总经理。委托诉讼代理人：江智莉,该公司员工。委托诉讼代理人：唐相林,该公司员工。上诉人（原审原告）：吴鑫，女，XX年XX月XX日出生，汉族，住重庆市渝北区龙兴街**号**单元，公民身份号码XXX。委托代理人：刘璐，国浩律师（重庆）事务所律师。委托代理人：王致勇，国浩律师（重庆）事务所律师。上诉人重庆融创基业房地产开发有限公司（以下简称融创公司）因与上诉人吴鑫商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初5219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人融创公司的委托诉讼代理人唐相林，上诉人吴鑫的委托诉讼代理人刘璐到庭参加了询问。本案现已审理终结。融创公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴鑫的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由吴鑫承担。主要事实和理由：一、讼争房屋符合合同约定的交付标准，房屋存在的质量问题属于一般质量维修事宜，一审法院根据吴鑫单方委托鉴定机构作出的《鉴定报告》，判决解除商品房买卖合同，系认定事实不清，适用法律错误。二、即使解除合同条件成就，吴鑫主张解除合同的损失赔偿标准过高且无事实上依据，一审法院同时主张房屋增值损失、贷款利息损失、房屋资金占用损失，违背了公平和损益相抵原则。因为合同履行必然要投入资金和成本，因此，按市场惯例，房屋增值损失等于“转售时房屋价值-已投入的资金及成本”，而不等于“房屋评估价-购房时价格”。吴鑫答辩称，一审判决针对房屋质量的认定正确，适用法律正确，原审判决融创公司承担解除合同并应当支付给吴鑫的损失的认定以及法律适用正确。吴鑫上诉称，请求：1、二审法院对一审判决予以改判，支持吴鑫的全部诉讼请求。2、融创公司承担本案全部诉讼费用。主要事实及理由：一、按揭贷款本金50万元，系吴鑫向兴业银行贷款所得，并委托兴业公司向融创公司支付的房款，商品房买卖合同解除后，融创公司应当将借款本金返还给吴鑫。即使融创公司应当将按揭贷款本金直接返还给兴业银行，由于吴鑫在本案一审诉讼中，吴鑫已偿还部分借款本金，因此，兴业银行也无权收取全部贷款本金50万元。由于兴业银行在一审审理中，经一审法院通知未就按揭贷款合同的解除、借款的偿还等主张权利，因此，一审法院认为按揭贷款应由融创公司返还给兴业银行，不符合法律规定，也超出了本案审理范围。二、一审判决对吴鑫因解除合同遭受的损失认定不清。（一）一审判决仅认定融创公司支付首付款截止2016年6月的贷款利息，属于认定事实不清。按揭贷款本金50万元也应属于吴鑫支付的房款，应当计算资金占用损失。2016年6月以后至融创公司实际返还全部房款时止，均应计算贷款利息损失。（二）因解除房屋买卖合同而遭受的重新装修房屋的差额损失，应当由融创公司承担。（三）吴鑫系已支付的大修基金、印花税、契税、抵押登记费、转移登记费应当由融创公司承担。即便上述费用可由有关机关退回，也不应当增加吴鑫的负担。融创公司答辩称，一、一审判决解除合同的认定事实和适用法律错误。因为吴鑫没有证据证明房屋主体质量不合格，而且也没有证据证明严重影响使用，且房屋至今未修复是因为吴鑫的原因导致，所以其解除合同的诉求没有事实和法律依据。二、即使解除合同的条件成就，损失赔偿标准也过高，也没有法律事实依据。一审同时判决利息和房屋增值损失是错误的，因为房屋增值损失没有实际产生，而且增值损失和房款利息和资金占用损失不应当同时主张。三、吴鑫所称的重新装修的损失，损失没有实际产生，不应得到法院支持。吴鑫已经支付了大修基金、契税、印花税、抵押登记费、转移登记费，公司已经转交至相关部门，应该由吴鑫自行向相关部门退还，融创公司不应承担相应费用。吴鑫向一审法院起诉请求：吴鑫与融创公司于2009年12月24日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定吴鑫向融创公司购买位于重庆市北部新区经开园蔡家沟水库片区1-8-B号地块奥林匹克花园七期一组团XX幢XX号的房屋。融创公司于2010年12月15日将房屋交付吴鑫使用。吴鑫验房时发现房屋楼板产生裂缝，存在质量问题，融创公司委托重庆市建设工程质量检验测试中心对楼板是否符合设计规范进行鉴定，结论是存在主体质量问题。其后吴鑫起诉至法院要求融创公司维修，在诉讼期间又对房屋质量进行鉴定，融创公司不予配合。吴鑫再次委托同一鉴定机构进行鉴定，结论是案涉房屋主体结构质量不合格。故吴鑫撤诉后再次起诉来院，请求判令：1、解除吴鑫与融创公司签订的编号为XX号《重庆市商品房买卖合同》；2、融创公司立即退还吴鑫已付房款625543元、大修基金18766元、印花税25元、契税6255.43元、抵押登记费80元、转移登记费80元；3、融创公司向吴鑫支付因房屋主体结构质量问题造成的损失，有房屋增值损失194657元、截止2016年6月30日吴鑫已支付的贷款利息123858.32元、吴鑫已支付房款的资金占用损失（以150749.43元为基数从2009年12月17日起至2010年4月21日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以650749.43元为基数，从2010年4月22日起至返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、吴鑫已交物管费553元、吴鑫已支付给装修公司的定金及装修损失费19725元、房屋质量鉴定费15000元、因房屋无法入住吴鑫在外租房而支付的房租损失（从2011年5月1日起至2016年3月31日为174000元，2016年4月1日后按3000元/月计算至返还房款之日止）；诉讼费由融创公司承担。一审法院认定事实：融创公司原名为重庆奥林匹克花园置业有限公司，于2011年更名为重庆融创基业房地产开发有限公司。2009年12月24日，以融创公司为甲方、吴鑫为乙方，签订合同编号为XX的《重庆市商品房买卖合同》一份，该合同主要约定：甲方将重庆市北部新区经开园区县蔡家沟水库片区1-8-B号地块奥林匹克花园七期一组团XX幢XX单元第XX层出售给乙方，建筑面积122.78平方米，总成交价625543元，乙方于签署本合同当日缴付125543元，向银行申请500000元个人抵押贷款；甲方应当在2010年12月15日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；附件五补充协议中约定，购买重庆奥林匹克花园住宅及产权商铺单位的业主及其直系亲属可免试入学北大附中、附小。2009年12月17日，吴鑫向融创公司支付首付款125543元，契税6255.43元、抵押登记费80元、转移登记费80元、大修基金18766元、印花税25元。吴鑫向兴业银行股份有限公司重庆分行抵押贷款500000元，于2010年3月30日支付至融创公司账户。2010年12月14日，融创公司取得案涉房屋所在楼栋的建设工程竣工验收备案登记证。2010年12月15日吴鑫向案涉房屋所在小区物管公司支付物管费553元。2010年12月21日吴鑫接房。吴鑫准备装修时发现案涉房屋楼板有裂缝，遂通知融创公司。融创公司委托重庆市建设工程质量检验测试中心对案涉房屋F-K/3-4轴线楼板混凝土强度、板面钢筋配置情况是否满足设计要求进行鉴定。鉴定结论是重庆奥林匹克花园七期工程XX号房F-K/3-4轴线楼板板面钢筋保护层厚度不满足设计要求，混凝土强度满足设计要求，处理方式建议，因本工程已完工交付使用，楼下住户已装修入住，现场未检测板底钢筋配置及楼板厚度，无法分析裂缝产生的可能原因，为解决楼面钢筋保护层过厚的问题，建议剔除楼板板面3-4cm混凝土，采用后锚固的手段增加负弯矩钢筋后再恢复板面钢筋保护层。后，吴鑫向我院起诉，要求融创公司对案涉房屋进行维修。在该案审理过程中，吴鑫申请对案涉房屋2011年与2013年两次装修差价进行司法鉴定。鉴定结论是：以2011年装修方案为参照，鉴定2011年与2013年两次装修差价为19611.6元，单列2013年变更装修方案部分差价2083.04元。吴鑫还申请了对楼板整体质量进行司法鉴定，双方选定重庆市建设工程质量检验测试中心作为鉴定机构，但因为楼下住户已经装修，如要鉴定须把楼板部分装修打掉，未能与楼下住户协商一致，司法鉴定未能进行。吴鑫自行委托重庆市建设工程质量检验测试中心进行鉴定，鉴定内容有，根据现场条件（楼下住户已经装修），尽可能的明确主体楼板结构质量问题，现有裂缝是否属于贯穿性裂缝，分析裂缝产生原因，明确裂缝是否影响主体楼板结构安全及使用，出具主体楼板结构和裂缝加固处理建议。鉴定结论是：重庆奥林匹克花园七期工程XX号房屋44.950m（3）-（4）/（E）－（K）客厅地板板体存在贯穿性裂缝，板顶钢筋保护层厚度和局部钢筋间距偏大，板顶长边负弯矩承载力不足，不满足设计和国家现行施工质量验收规范要求，裂缝对楼板耐久性和正常使用有影响，应采取加固处理措施。吴鑫支付鉴定费15000元。鉴定作出后，吴鑫撤诉。吴鑫称自行鉴定时变更了鉴定内容，对钢筋保护层的厚度没有鉴定，这样就不需要破坏楼下的装修，只有这样才能做出鉴定报告。因吴鑫与融创公司双方对维修方案一直未达成一致，也未取得楼下业主同意，融创公司未对案涉房屋进行维修。吴鑫举示《租房协议》及房租收据、回价函，拟证明其因案涉房屋无法居住而租房，租期从2011年5月1日至2014年6月30日，每月租金3000元；奥林匹克花园附近三房两厅精装房租金为3000-3500元之间。吴鑫称其买房是为了让吴鑫的妹妹入读北大附中，只有在北大附中附近租房居住。另查明，2011年4月7日，吴鑫取得了案涉房屋的房地产权证，融创公司代收的印花税、抵押登记费、转移登记费已交付到相关部门。融创公司已将其代收的大修基金18766元交至重庆北部新区经开园国土资源房屋管理所，将其代收的契税6255.43元交至重庆经济技术地方税务局。还查明，从2010年4月21日起至2016年6月30日止，吴鑫向兴业银行股份有限公司重庆分行已偿还贷款本金107758.5元、利息123858.32元。庭审中，吴鑫申请对案涉房屋在2016年5月13日的价值进行鉴定。一审法院依法委托重庆金友资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，评估价值为820200元。吴鑫支付评估费8000元。上述事实，有双方当事人的当庭陈述和举示的《重庆市商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、民事裁定书、《重庆市建设工程质量检验测试中心检测报告》（2016年3月7日）、《鉴定报告》（2012年2月6日）、《报告书》、收据、现金存款凭证、发票、客户还款明细清单、《重庆华禹工程审价事务所鉴定报告》、入户申请、房地产权证、完税证、函、邮件查询等证据为证，足以认定。一审法院认为：吴鑫与融创公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同全面履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。案涉房屋楼板裂缝经鉴定，结论是客厅地板板体存在贯穿性裂缝，板顶钢筋保护层厚度和局部钢筋间距偏大，板顶长边负弯矩承载力不足，不满足设计和国家现行施工质量验收规范要求，裂缝对楼板耐久性和正常使用有影响，应采取加固处理措施。虽然该鉴定是由吴鑫方自行委托作出，但是在诉讼过程中作出的申请，且鉴定机构也是在司法鉴定过程中予以选定，故一审法院予以采信。可见，案涉房屋存在主体质量问题，影响正常居住使用，故吴鑫要求解除《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求一审法院予以支持。《重庆市商品房买卖合同》解除后，吴鑫向融创公司支付的购房首付款125543元，融创公司应返还给吴鑫，并以125543元为基数从2009年12月17日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率吴鑫支付资金占用损失。向兴业银行股份有限公司重庆分行贷款支付给融创公司的500000元，应由融创公司返还给兴业银行股份有限公司重庆分行。大修基金18766元已交至重庆北部新区经开园国土资源房屋管理所，契税6255.43元交至重庆经济技术地方税务局，印花税25元、抵押登记费80元、转移登记费80元在融创公司办理案涉房屋房地产权证时已缴纳，上述费用在合同解除后吴鑫可自行到相关部门退取。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。针对吴鑫要求的损失，一是房屋增值损失。根据鉴定结论，案涉房屋若无质量问题现价值820200元，吴鑫购房价为625543元，增值194567元。现因房屋质量问题吴鑫解除合同，导致其未能享受到该增值价值，属于融创公司因违约给吴鑫造成的损失，且在订立合同时融创公司应当能够预见，故融创公司应予赔偿。二是吴鑫已支付给银行的贷款利息。吴鑫贷款购买案涉房屋，已向贷款银行支付利息123858.32元，因房屋质量问题解除合同后，银行已收取的利息不能退回，该利息属于融创公司因违约给吴鑫造成的损失，且在订立合同时融创公司应当能够预见，故融创公司应予赔偿。三是吴鑫已交物管费553元。因融创公司交付的房屋存在质量问题，吴鑫交纳物管费后并未实际使用房屋享受到物管服务，该损失应由融创公司承担。四是吴鑫已支付的装修定金及装修损失19725元。对定金损失吴鑫未举示证据佐证，一审法院不予支持。对于2011年与2013年两次装修差价19611.6元，因吴鑫并未对案涉房屋实际装修，装修差价也未实际产生，故一审法院不予支持。五是房屋质量鉴定费用15000元。该费用是吴鑫为了主张解除权证明案涉房屋确存在主体质量问题而支出的，虽然不是在本案中进行的司法鉴定，但确是因为融创公司的违约行为造成，融创公司应予支付。六是租房损失。吴鑫称其因无法入住案涉房屋而在外租房产生租金损失，首先，融创公司对吴鑫举示的租赁合同及收据的真实性不予认可，租金损失的真实性不能确定，其次，租房损失并不是吴鑫所必须产生的费用，故对该项损失一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除吴鑫与重庆融创基业房地产开发有限公司签订的编号为XX号《重庆市商品房买卖合同》；二、重庆融创基业房地产开发有限公司在本判决生效后五日内返还吴鑫已付房款125543元，并以125543元为基数从2009年12月17日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率吴鑫支付资金占用损失；三、重庆融创基业房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付吴鑫房屋增值损失194567元、贷款利息损失123858.32元、物管费损失553元、鉴定费损失15000元；四、驳回吴鑫的其他诉讼请求。案件受理费10310元减半收取5155元由吴鑫负担1555元、重庆融创基业房地产开发有限公司负担3600元，鉴定费8000元由重庆融创基业房地产开发有限公司负担。二审中，吴鑫提交证据：1、兴业银行查询个贷账户情况三页，拟证明吴鑫已于2016年11月10日将兴业银行的按揭贷款本息还清，融创公司应当将按揭贷款本金及吴鑫已偿还的银行按揭贷款利息129054.8元返还给吴鑫。融创公司质证认为，该证据不属于新证据，对以上证据的真实性没有异议，但吴鑫已偿还利息的总额由法院依法核实，吴鑫的请求超出其一审起诉范围。本院二审查明：2016年11月10日，吴鑫提前偿还兴业银行贷款本金386494.38元及利息736.49元，同日，兴业银行出具贷款本金50万元本息结清证明。2010年4月至2016年11月10日，吴鑫偿还按揭贷款利息129054.8元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，吴鑫与融创公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：一、吴鑫关于解除《重庆市商品房买卖合同》的理由是否成立；二、融创公司应当承担的返还房款金额。三、融创公司应当赔偿损失的范围。现分别评判如下：一、吴鑫关于解除《重庆市商品房买卖合同》的理由是否成立。案涉房屋楼板裂缝经鉴定，结论是客厅地板板体存在贯穿性裂缝，板顶钢筋保护层厚度和局部钢筋间距偏大，板顶长边负弯矩承载力不足，不满足设计和国家现行施工质量验收规范要求，裂缝对楼板耐久性和正常使用有影响，应采取加固处理措施。虽然该鉴定是由吴鑫方自行委托作出，但是在双方之间的前案诉讼过程中作出的申请，且鉴定机构也是在司法鉴定过程中予以选定，故一审法院对该鉴定结论予以采信并无不妥。由于案涉房屋存在主体质量问题，影响正常居住使用，故吴鑫要求解除《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持并无不妥。二、融创公司应当承担的返还房款金额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，融创公司为吴鑫的按揭贷款提供了保证担保，保证期限为阶段性担保，但二审诉讼中，吴鑫已将尚欠的按揭贷款本金及利息结清，融创公司的担保责任事实上已免除，且涉案房屋也不再因抵押而存在负担，因此，吴鑫主张融创公司向其返还全部购房款625543元的诉讼请求成立。吴鑫上诉认为本案中融创公司应当返还其按揭贷款本金50万元的上诉理由成立，本院予以采纳。关于大修基金18766元、契税6255.43元、印花税25元、抵押登记费80元、转移登记费80元，融创公司已向有关部门缴纳，上述费用在合同解除后吴鑫可自行到相关部门退取。吴鑫上诉请求退还前述费用的理由不成立，本院不予采信。三、融创公司应当赔偿损失的范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一是关于房屋增值损失。根据鉴定结论，案涉房屋若无质量问题现价值820200元，吴鑫购房价支付的购房款为625543元，增值194567元。现因房屋质量问题吴鑫解除合同，导致其未能享受到该增值价值，属于融创公司因违约给吴鑫造成的损失，且在订立合同时融创公司应当能够预见，故融创公司对该损失应予赔偿。二是吴鑫已支付给银行的贷款利息及首付款的资金利息，属于吴鑫为购买涉案房屋而支付的费用及成本，该费用及成本属于吴鑫取得房屋增值而支付的对价，该对价小于房屋增值损失，本案已主张房屋增值损失的情况下，吴鑫再主张贷款利息损失及首付款的资金暂用占用损失，属于损失的重复计算，一审法院对此予以主张有误，应予纠正。三是吴鑫已交物管费553元。因融创公司交付的房屋存在质量问题，吴鑫交纳物管费后并未实际使用房屋享受到物管服务，该损失应由融创公司承担。四是吴鑫已支付的装修定金及装修损失19725元。对定金损失吴鑫未举示证据佐证，一审法院不予支持并无不妥。对于2011年与2013年两次装修差价19611.6元，因吴鑫并未对案涉房屋实际装修，装修差价也未实际产生，故一审法院不予支持并无不妥。五是房屋质量鉴定费用15000元。该费用是吴鑫为了主张解除权证明案涉房屋确存在主体质量问题而支出的，虽然不是在本案中进行的司法鉴定，但确是因为融创公司的违约行为造成，融创公司应予支付。六是租房损失。首先，融创公司对吴鑫举示的租赁合同及收据的真实性不予认可，租金损失的真实性不能确定，故对该项损失一审法院不予支持并无不妥。综上所述，吴鑫与融创公司的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以相应主张；二审诉讼中，本院根据吴鑫提供的新证据，查明了新的事实，依法予以改判。依照，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初5219号民事判决第一项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初5219号民事判决第二、三、四项；三、重庆融创基业房地产开发有限公司在本判决生效后五日内返还吴鑫已付房款625543元；三、重庆融创基业房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付吴鑫房屋增值损失194567元、物管费损失553元、鉴定费损失15000元；四、驳回吴鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费5155元，吴鑫负担1155元，重庆融创基业房地产开发有限公司负担4000元；二审案件受理费11140.21元，由吴鑫负担3140.21；重庆融创基业房地产开发有限公司负担8000元。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  赵 青二〇一六年十二月一日书 记 员  喻 瑜