四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川15民终138号
上诉人（原审被告）：袁敏，女，1980年3月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
委托代理人：刘会雄，北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姚战波，男，1972年2月出生，汉族，住四川省宜宾县。
被上诉人（原审原告）：刘奇，男，1949年10月出生，汉族，住四川省宜宾县。
被上诉人（原审第三人）：蒋代兰，女，1974年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
上诉人袁敏因与被上诉人姚战波、刘奇、蒋代兰房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第4893号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，位于宜宾市翠屏区清华街19号1幢2层建筑面积507.91平方米的房屋系姚战波所有。2011年7�16日姚战波、刘奇与袁敏签订《租房协议》，约定将位于宜宾市翠屏区清华街19号1幢2层建筑面积507.91平方米的房屋租赁给袁敏使用；租赁期限为2011年6月18日起至2017年6月18日止，房租为2011年6月18日至2013年6月18日每月26000元，2013年6月18日至2014年6月18日每月27560元，2014年6月18日至2015年6月18日每月29213.6元；房租每年按复利方式递增百分之六；房租每三个月交纳一次，每逾期一日，应当多支付违约金人民币500元，逾期十日不交纳，则视为袁敏违约自动退租房屋。协议签订后，姚战波、刘奇将讼争租赁房屋交付袁敏，袁敏投入经营使用。2015年3月18日至今因袁敏拖欠应交租金，姚战波、刘奇多次催收未果后，诉至法院，请求判令：1、解除姚战波、刘奇与袁敏之间签订的房屋租赁协议；2、袁敏返还位于宜宾市翠屏区清华街19号1幢2层的租赁房屋；3、袁敏按照合约约定支付2015�3月18日起至实际返还房屋之日止的房租（按每月30000元计算）；4、袁敏支付违约金从2015年3月18日起至实际返还房屋之日止的违约金（按每天500元计算）；5、由袁敏承担本案诉讼费用。
庭审中，袁敏陈述讼争房屋由她出面与姚战波、刘奇签订租赁协议后实际与他人合伙开办宜宾市翠屏区雅丝欧尚流行密码美发店，并于2015年4月26日签订分店经营协议，载明讼争房屋用于经营的流行密码尊尚店由第三人蒋代兰独立经营，袁敏以及其余合伙人放弃该店股权。姚战波、袁敏均陈述讼争房屋现由第三人蒋代兰占有使用。第三人蒋代兰认可其于2015年5月1日起开始使用讼争房屋，因无法经营，现在该店面被迫关门，由案外人路红霞占用。
另查明，位于宜宾市翠屏区清华街19号1幢2层的房屋现空置。
一审法院审理认为，姚战波、刘奇与袁敏之间于2011年7月16日签订的《租房协议》是双方的真实意思表示，内容合法，双方应遵照执行。姚战波、刘奇已将协议中约定的自有房屋交付袁敏使用，袁敏应当按约向姚战波、刘奇支付房屋租金。庭审中，姚战波、刘奇与袁敏双方均同意解除该《租房协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，现姚战波、刘奇要求解除2011年7月16日的《租房协议》，予以支持。因双方的《租房协议》已经协商解除，现姚战波、刘奇主张由合同相对方即本案袁敏返还租赁物即位于宜宾市翠屏区清华街19号1幢2层的房屋的请求，予以支持。袁敏自2015年3月18日起至今未向姚战波、刘奇交付租金，且讼争房屋也未退还所有权人，现姚战波、刘奇要求袁敏支付从2015年3月18日起至实际返还租赁房屋之日止的租金（按30000元／月计算）的请求，根据姚战波、�奇与袁敏之前签订《租房协议》约定2014年6月18日至2015年6月18日的房屋租金每月29213.6元，每年按复利方式递增6%，则2015年6月18日至2016年6月18日的房屋租金为30966.416元，现姚战波、刘奇主张按照每月30000元要求袁敏支付从2015年3月18日至实际返还房屋之日止的房租，符合客观事实和相关法律规定，予以支持。因袁敏未按期支付租金，构成违约，现姚战波、刘奇请求袁敏按双方签订《租房协议》约定的“房租每三个月交纳一次，每逾期一日，应当多支付违约金人民币500元”支付从2015年3月18日起至实际返还房屋之日止的违约金，因袁敏提出该计算标准过高，姚战波、刘奇也未向法院举证证明其实际产生损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对于违�金依法酌情支持为，袁敏向姚战波、刘奇支付从2015年3月18日起至实际返还房屋之日止的违约金，以应付租金为基数，按中国人民银行公布的同期同档人民币贷款基准利率计算，超出部分不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、二百一十二条之规定，判决：一、解除原告姚战波、刘奇与被告袁敏于2011年7月16日签订的《租房协议》。二、被告袁敏于本判决生效之日起5日内返还原告姚战波所有的位于宜宾市翠屏区清华街19号1幢2层的房屋。三、被告袁敏于本判决生效之日起5日内向原告姚战波、刘奇支付自2015年3月18日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋租金（按30000元／月计算）。四、被告袁敏于本判决生效之日起5日内向原告姚战波、刘奇支付从2015年3月18日起至实际返还房屋之日止的违约金（以应付租金为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算）。如被告袁敏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1428元，减半收取714元，由被告袁敏负担。
宣判后，袁敏不服，向本院提起上诉称，一、房屋租赁协议在2015年4月28日已经解除，其后讼争房一直由被上诉人蒋代兰经营使用，应由实际使用人蒋代兰承担租金及违约金。二、宜宾市翠屏区雅丝欧尚流行密码美发店其法定代表人是被上诉人蒋代兰，且该店为个人经营，上诉人袁敏只是隐形合伙人。在2015年4月28日之前的房屋租金应由被上诉人蒋代兰与上诉人袁敏共同承担。三、2015年9月讼争房屋就处于空置状态，被上诉人姚战波、刘奇在那时候就实际回收了出租房屋，由于未另行租赁出去，其后损失不应计入本诉。上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法改判被上诉人蒋代兰返还房屋，并承担2015年4月26日以后的房租及违约责任；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
姚战波、刘奇答辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人称一审判决事实不清，无事实根据。希望二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。
蒋代兰答辩称，我们的分店协议是无效的，还是袁敏和房东之间有关系，跟我没有关系，我没有和房东签订协议。
本案经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人姚战波、刘奇与上诉人袁敏签订《租房协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。上诉人袁敏主张宜宾市翠屏区雅丝欧尚流行密码美发店其法定代表人是被上诉人蒋代兰，且该店为个人经营，上诉人袁�只是隐形合伙人。在2015年4月28日之前的房屋租金应由被上诉人蒋代兰与上诉人袁敏共同承担。其后讼争房一直由被上诉人蒋代兰经营使用，应由实际使用人蒋代兰承担租金及违约金。对此，被上诉人姚战波、刘奇并不认可。因上诉人袁敏系《租房协议》合同相对人，被上诉人姚战波、刘奇依合同约定请求上诉人袁敏承担责任，符合法律规定，并无不当，对该主张本院不予支持。上诉人袁敏与被上诉人蒋代兰的纠纷，可另案诉讼解决。上诉人袁敏主张房屋租赁协议在2015年4月28日已经解除，被上诉人姚战波、刘奇于2015年9月就实际回收了出租房屋，但并未提供证据予以证明，对此，被上诉人姚战波、刘奇也不认可，对该主张本院不予支持。
综上，上诉人袁敏的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，�决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1428元，由上诉人袁敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 伟
审 判 员 梅兴艳
代理审判员 龙 雨
二〇一六年三月十六日
书 记 员 华 涛