金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金东民初字第801号
原告：胡鲜茶。
被告：金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司。
法定代表人：王会明。
原告胡鲜茶诉被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司（以下简称浙中建材公司）买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理。依法由代理审判员张雪敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡鲜茶到庭参加诉讼，被告浙中建材公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告胡鲜茶诉称，2012年12月30日，原告向被告购买坐落于金东区建才路99号浙中建材市场A座地面B区282号、307号房商铺两间，两房建筑面积均为19.8平方米，总面积39.6平方米，每平方米1793.03元，单间金额355470元，总金额710940元，原告系全额付款。合同约定，如因甲方原因造成乙方在一年内不能取得商铺所有权证、土地使用权证的，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起一周内将乙方已付款退还给乙方，并向乙方每间支付违约金伍万元，总计违约金十万元。由于甲方的原因，一年后，乙方不能取得商铺所有权证、土地使用权证，属于被告违约。在签订《商铺买卖合同》的同时，双方还签订了《商铺委托经营管理合同》。自2012年12月30日起至2025年12月29日止，共计十三年。原告将商铺的使用权、经营权委托被告进行统一经营管理。合同委托期第一、二年度分别由被告支付该商铺总房款的6%作为经营收益金。在第一年度6%的委托委托经营收益于签订商铺买卖合同时一次性支付。但被告实际未支付，仅在总的房款的中扣除，即买卖合同中的价格。第一年的租金是在合同有效期内发生，应受法律保护，一年后被告的行为构成违约，应支付违约金，并开始计算利息。委托经营收益金与利息计算区间没有重叠，不能相互替代。被告违约在先，且屡屡失信，为此诉至本院，请求：1、解除双方签订的《商铺买卖合同》、《委托经营管理合同》；2、被告退还购买商铺款710940元；3、被告支付违约金100000元；4、支付第一年的商铺委托经营收益金45380元；4、支付自被告违约之日起至全部房款偿还所欠款项之日的利息。利息按以往商铺业主与金华市浙中建筑材料市场有限公司的合同纠纷法院裁决执行；5、诉讼费用由被告承担。
为证明上述事实，原告向本院提交了以下证据：1、身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；2、《商铺买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》各二份，证明原、被告双方商铺买卖、委托经营的事实及相关权利义务；3、收款收据二份，证明原告支付两个商铺款共计710940元；4、浙中建材市场置业计划表一份，证明被告说购买商铺有租金返租的事实。5、关于胡鲜茶商铺说明一份，证明原告要求退铺，被告同意退铺的事实。
被告浙中建材公司提交了书面答辩状，1、同意解除双方《商铺买卖合同》；2、同意退还原告已付款710940元；3、原告不存在利息损失，答辩人于原告付款当日就已交付商铺；4、原告要求违约金10万元过高，应依法予以减少，实际应为81516.4元；5、被告已承担违约责任，无需再支付原告商铺委托经营收益金及其他相关费用；6、诉讼费依法判决。
被告浙中建材公司未向本院提交证据。
经本院审核，原告提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院均予确认。
经审理，根据当事人的陈述、举证及本院的认证，本院查明事实如下：
2012年12月30日，原告胡鲜茶（买受人，简称乙方）与被告浙中建材公司（出卖人，简称甲方）签订二份《商铺买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于金华市建才路99号浙中建材市场A座地面三层B区282、307号二个商铺，二个商铺建筑面积均为19.8平方米，每平方米价格17953.03元，每个商铺为355470元（总价为710940元）。合同签订之日一次性支付，出卖人应当在2012年12月30日前，将商铺交付买受人使用。合同签订当天，原告在合同附件二《交房确认书》上签字，确认已交房。根据每份合同中第八条第三款关于产权登记的约定：双方商定，在本合同约定的首付款到位后，甲方立即办理注销抵押登记，并向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，乙方给予积极协助。如因甲方原因造成乙方在一年内不能取得商铺所有权证、土地使用权证的，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起一周内将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金50000元整。合同签订后，原告按约支付了二个商铺的购铺款总计710940元，但被告未能按约如期办妥商铺所有权证、土地使用权证。2014年4月15日，原告向被告提出退铺申请，双方于2014年4月15日达成退铺协议。但被告未实际履行，经原告多次催讨，被告于2015年7月29日退还原告购铺款71000元。另查明，原、被告在签订《商铺买卖合同》的当天，还签订了一份《商铺委托经营管理合同》，涉案商铺原告委托被告统一经营管理，期限十三年，委托管理的第一、第二年，由被告每年支付原告该商铺总房款的6%作为委托经营收益，第一年的收益在签订合同时一次性支付。但被告实际未支付该款项，只是在《商铺买卖合同》中，每间按原定总房款378160元扣除第一年的租金22690元后，折算成优惠价，按每间商铺总房款355470元与原告签订合同。
本院认为，原、被告之间签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思的表示，双方均应按合同约定履行相应的义务。现被告未能在约定的期限内履行办理商铺所有权、土地使用权证，已构成违约，原告有权要求按合同约定退房，被告应及时退还原告已付房款并支付违约金。双方于2014年4月15日达成了退铺协议，但被告并未按协议履行，且原告损失实际存在，鉴于本案中房产已交付，原告未能举证证明其实际损失的具体金额，且与本案相同情况的购房户有数百户及被告企业的实际经营状况，本院按被告的请求，依法对逾期办证违约金作调整，以实际交付的房款额，从交款之日起，按每日万分之三计算损失，其中710940元从2012年12月30日计算至2015年7月29日,639940元从2015年7月30日计算至2015年8月11日，按此计算的违约金为203194元。对于原告要求被告支付违约之日起到全部房款偿还之日止利息的请求，因已在实际损失中体现，本院对此不予支持。对于原告要求支付商铺委托经营收益租金请求，因原告未举证证明该商铺是否存在实际经营收益，且违约金的损失足以弥补原告租金损失，故本院对此不予支持。鉴于双方《商铺买卖合同》的解除，双方签订的《商铺委托经营管理》无履行的基础，在本案中一并予以解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告胡鲜茶与被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司于2012年12月30日签订的《商铺买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》各二份。
二、由被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司退还原告胡鲜茶购铺款639940元。
三、由被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司支付原告胡鲜茶违约金203194元（已计算至2015年8月11日止，之后按所欠商铺款的每日万分之三计算至本判决确定履行之日）。
上述款项均于本判决生效后十日内履行完毕。
四、驳回原告胡鲜茶的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6182元，由原告胡鲜茶承担982元，由被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司承担5200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 张雪敏
二〇一五年八月十一日
书 记 员 范梦峥