杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初17222号
原告：鲁鉴涵，男，1995年6月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托代理人：张林，北京大成（杭州）律师事务所律师。
被告：余丽君，女，1982年10月22日出生，汉族，住吉林省珲春市。
委托代理人：张飞，浙江乾盛律师事务所律师。
委托代理人：申铁旗，浙江乾盛律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司杭州之江支行，住所地杭州市凤起路98号。
法定代表人：魏戟明。
委托代理人：章朋，公司员工。
第三人：浙江绿城房屋置换有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文二西路418号。
法定代表人：杨掌法。
委托代理人：李珍，系公司员工。
原告鲁鉴涵（以下简称原告）诉被告余丽君（以下简称被告），第三人中国工商银行股份有限公司杭州之江支行（以下简称工行之江支行）、浙江绿城房屋置换有限公司（以下简称绿城置换公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日受理后，依法由审判员俞丽丽独任审判，于2017年12月26日、2018年1月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张林、被告及其委托代理人张飞、申铁旗，第三人工行之江支行的委托代理人章朋、绿城置换公司的委托代理人李珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2017年3月8日，原告与被告通过绿城置换公司签订《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》，约定原告向被告购买坐落于杭州市余杭区房屋（建筑面积136.64平方米），房屋转让总价为158万元。双方约定：原告于2017年3月17日前将首期款付至双方约定监管账户并办理银行贷款申请；被告于该房产产权期满两年后5个工作日内协助原告办理产权过户手续。合同生效后，原告已经按照《杭州市房屋转让合同》第三条约定于2017年3月17日前将48万元首期款付至监管账户，并于2017年3月22日成功办理了银行贷款。2017年4月6日，被告通过委托机构领取了首期款48万元。2017年9月6日，案涉房屋两年产权期满，原告和绿城置换公司依照《房产转让补充协议》第六条的约定通知被告协助办理房屋过户登记手续，被告接到通知后明确表示拒绝办理过户登记手续。而此时与案涉房产同等品质、面积的房产价格已增至250万元，房屋差价将近100万元，原告已无力另行购买房产。为此，原告诉至法院，诉讼请求：一、判令被告继续履行合同；二、判令被告协助原告办理房屋产权过户手续（如被告不去归还原抵押贷款，不去办理他项权证，原告直接代为被告向第三人工行之江支行全额清偿，要求第三人工行之江支行予以协助配合）；三、判令被告支付原告违约金30万元；四、本案案件受理费及诉讼保全费用由被告承担。
原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：
1.杭州市房屋转让合同一份；
2.附属转让设施清单一份；
3.房产转让补充协议一份；
证据1-3共同证明原、被告双方存在合法房屋买卖合同关系的事实；
4.交易过户流程提醒单一份，证明原、被告双方房屋买卖交易流程的情况；
5.个人购房借款及担保合同一份，证明原告已依照合同约定办理了按揭贷款的事实；
6.民生银行支付凭条一份，证明被告从绿城置换公司领取了48万元首期款的事实；
7.房屋权证一份；
8.房地产平面图一份；
9.土地使用权证一份；
10.契证一份；
证据7-10共同证明案涉房产产权、期限状况，该房产于2017年9月6日产权满2年的事实；
11.委托代理合同一份，证明原告委托了绿城置换公司居间办理房屋买卖手续的事实；
12.房地产评估报告一份，证明原告委托杭州登鑫房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估的事实；
13.二手房交易税费清单一份，证明本次房屋买卖需要交纳的税费的情况；
14.告知书一份；
15.聊天记录一份；
证据14-15共同证明被告告知、催告后拒绝履行合同义务的事实；
16.成交记录一份，证明案涉房产同等品质房产现在市场交易价已经上涨至250余万元的事实。
被告答辩称，原告态度恶劣，是被告违约不卖了，被告愿意承担违约金30万元。请求法庭驳回原告其他的诉讼请求。房屋当时约定158万元，原告只支付了48万元，并没有大部分支付或全额支付，未付款占70%，且110万元交付时长达半年以上之久。被告客观上无法卖房，离异一人，无法搬出。被告坚决不买房，如果原告强迫被告卖房，等于违法。违背了民事活动最基本的自愿原则。
被告未向法院提交证据材料。
第三人工行之江支行述称：截至2017年11月24日，案涉房屋在银行的贷款本金为659833.42元，暂不欠息。如果法院有判决要求工行之江支行进行协助，工行之江支行可以同意由原告偿还贷款，上述贷款还清后，就可以办理注销抵押手续，第三人尊重法院的判理，并且会协助执行。
第三人工行之江支行未向本院提交证据材料。
第三人绿城置换公司述称，如原告代为被告清偿原房屋的按揭贷款，原告在清偿后要求代为清偿的款项在被告未支付的购房款中抵扣，如有法院的判决或相关执行指令，绿城置换公司愿意配合。
第三人绿城置换公司未向本院提交证据材料。
原告提交的证据，被告质证后认为，证据1-3、4、6、7-11、14、15，三性均无异议。证据5，真实性无法确认，与本案无关。证据12，三性均有异议。证据13，由法院审查。证据16，三性均有异议。第三人工行之江支行不要求质证，认为与其无关。第三人绿城置换公司质证后对所有证据三性无异议。本院经审查后认为，证据12、16，应结合庭审情况作综合认定。其余证据，真实性予以确认，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。
根据当事人的陈述，以及有效证据，本院查明本案事实如下：
2017年3月8日，原告（买方，即乙方）经过中介方绿城置换公司与被告（卖方，即甲方）签订了《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》各一份，主要约定：由原告以158万元的总价购买被告所有的位于杭州市余杭区房屋（建筑面积136.64平方米，余房权证余移字第××号），在合同第一条第3款中约定“抵押权人为中国工商银行股份有限公司杭州之江支行，抵押登记日期为2015年9月6日，他项权利证号为余房他字第15299201号。甲方于产权过户前办理抵押注销手续”。乙方于2017年3月17日前将首付款48万元打入监管账户，余款110万元乙方申请银行贷款，须于2017年3月17日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续。银行贷款110万元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。另《补充协议》第六条约定：待乙方银行按揭审批手续完毕后3个工作日内，乙方委托代理机构代为先行支付房款48万元给甲方。甲方承诺领取该款项当日，将该款项用于归还该房屋在银行的抵押贷款，如若挪作他用，则视为甲方违约。第八条约定：待该房产权满两年后5个工作日内办理产权过户手续。第十条约定：甲乙双方若有其中一方不履行本协议，违约方将承担违约责任，向守约方支付违约金叁拾万元。上述合同签订后，原告依约将首付款48万元汇入约定的监管银行帐户，并按合同要求办理了银行贷款手续。但被告收到首付款后并未归还第三人处的房屋按揭贷款，亦未办理抵押权注销手续。《补充协议》约定的房屋过户时间到期后，经原告多次向被告催促，被告拒绝履行其义务。审理中，原告表示如被告不清偿其在第三人处的案涉房屋按揭贷款债务，原告愿意代为被告向第三人工行之江支行清偿上述房屋上的抵押贷款（截至2017年11月24日，案涉房屋在银行的贷款本金为659833.42元，暂不欠息）。另因本案诉讼原告支付财产保全申请费5000元。
本院认为，原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》合法有效，应受法律保护，对双方均具有约束力。原告按照合同约定支付了首付款，也按约办理了贷款审批手续，即已全面履行了自己的义务，但被告未按约清偿案涉房屋银行抵押贷款并办理注销抵押手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于本案房屋转让合同是否可以继续履行，首先，原告不存在违约行为；其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。审理中，原告作为房屋受让人愿意代为向第三人工行之江支行清偿全部债务。因此，双方的合同不存在事实上或法律上不能履行的障碍，被告应继续履行合同，协助原告办理讼争房屋的过户转让手续（过户产生的税、费由原告承担）。原告主张被告支付违约金30万元，该约定的违约金明显过高，本院根据原告要求被告继续履行及合同已履行的进展程度，兼顾公平和诚信原则，酌情调整确认由被告承担违约金30000元，其过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告余丽君继续履行与原告鲁鉴涵签订的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》；
二、被告余丽君于本判决生效日后十日内向第三人中国工商银行股份有限公司杭州之江支行清偿设定在杭州市余杭区房屋上按揭抵押贷款；上述抵押债务清偿完毕之日起十日内，被告余丽君应当办理杭州市余杭区房屋的注销抵押登记，同时由第三人中国工商银行股份有限公司杭州之江支行协助办理；
三、如被告余丽君不能按上述第二项全额清偿第三人中国工商银行股份有限公司杭州之江支行处的案涉房屋按揭抵押贷款，由原告鲁鉴涵直接代为被告余丽君向第三人中国工商银行股份有限公司杭州之江支行全额清偿，第三人中国工商银行股份有限公司杭州之江支行予以协助；原告鲁鉴涵代为清偿的款项有权在未支付被告余丽君的购房款中抵扣，第三人浙江绿城房屋置换有限公司予以协助；
四、被告余丽君应于上述房屋完成注销抵押登记之日起十日内协助原告鲁鉴涵将杭州市余杭区房屋过户登记至原告鲁鉴涵名下（房屋过户产生的税费由原告鲁鉴涵承担）；
五、被告余丽君支付原告鲁鉴涵违约金30000元，于本判决生效后十日内付清；
六、被告余丽君支付原告鲁鉴涵本案财产保全申请费5000元，于本判决生效后十日内付清；
七、驳回原告鲁鉴涵其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费21720元，减半收取10860元，由被告余丽君负担9300元，原告鲁鉴涵负担1560元。
原告鲁鉴涵于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告余丽君于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 俞丽丽
二〇一八年二月七无
书记员 陈秋夏
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