湖北省宜昌市猇亭区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂猇亭民初字第00487号原告赵广森。委托代理人龚勇，湖北西陵律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人毛华，湖北西陵律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告宜昌建丰置业有限公司，住所地宜昌市西陵区解放路52号，现办公地点为宜昌市伍家岗区万达广场C座28楼。法定代表人翟国华，该公司董事长。委托代理人钱启萌，湖北民基律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人肖发红，湖北民基律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告赵广森与被告宜昌建丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员宁晓云独任审判，于2015年8月13日和9月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人龚勇和毛华、被告委托代理人钱启萌到庭参加诉讼。双方当事人均同意在审理期限到期后继续适用简易程序，经本院院长批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告赵广森诉称：原告于2012年7月17日与被告宜昌建丰置业有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定被告将位于猇亭区的润恒国华瑞景楼盘2幢1单元14层011402号房以355589元出让给原告，被告应于2013年12月31日前将上述房屋交付给原告。该合同附件第七条第5款约定：被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；因被告责任，原告不能在房屋交付使用后270日内取得房屋权属证书的，被告向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2014年5月1日原告接受了房屋，并向被告预交了办理房地产权属证书的各项税费。自原告接收房屋之日至今已超过270日，原告仍未取得房屋权属证书。根据合同约定，被告行为已构成违约，被告应立即为原告办理房屋权属证书并支付违约金。合同约定原告违约要按照全部购房款日万分之一支付违约金，但却约定被告违约按照已付购房款的万分之一支付违约金，该约定显失公平，根据公平原则，被告承担的违约金亦应按日万分之一计算。现诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理房屋权属证书（包含房屋所有权证书及国有土地使用权证书）；2、被告支付违约金11592元（自2015年2月2日至被告承诺办证之日2015年12月31日止，355589元×日万分之一×326天）；3、由被告承担本案诉讼费用。被告宜昌建丰置业有限公司当庭辩称：我公司正在积极协调沟通，尽快给原告办理权属证书。违约责任依照合同约定，我方应支付的违约金标准是购房款的万分之一，不是日万分之一；原告未提供证据证实其损失超过购房款的万分之一，不符合调整违约金的法律规定，不应调整为日万分之一。原告接收房屋的时间为2014年8月15日，不是2014年5月1日，有原告签订的房屋交接表为证，故原告计算违约金的起算时间有误。经审理查明：2012年7月17日，原告赵广森的母亲刘德梅代表赵广森（此时赵广森尚未满18周岁）与被告宜昌建丰置业有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同标号0158108），约定：被告将其开发的润恒·国华瑞景2幢1单元14层011402号房以355589元出卖给原告；该房屋土地使用权及在建工程均未设定抵押；被告应在2013年12月31日前将商品房交付原告。附件六《合同补充协议》第五条关于房屋交付的补充约定是：房屋交付时，原告应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，支付该房屋各项费用包括公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等。第七条关于办理产权登记手续的补充约定是：原告未按约定提供相关资料或预交税费，每迟延一日，原告应向被告支付购房款总额万分之一的违约金，如被告因此遭受损失（包括原告未办理产权登记及抵押登记造成被告向按揭银行承担担保责任等），原告应在被告通知的期限内据实赔偿；被告应在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在该房屋交付后270日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告按已付购房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后原告依约交齐了全部购房款。2012年8月13日被告收取了原告交纳的办证费470元。2014年8月15日被告收取了原告交纳的代收代办房地产权属证书的相关税费等19009元后，于同日向原告交付了房屋。被告交付房屋后，未将转移房屋权属登记所需资料交房屋登记部门备案，也未提交登记申请，所代收原告办证费用及税费等也未交给相关部门，致使原告至今未能取得所购房屋的权属证书。原告向被告维权时，被告于2015年5月16日张贴公示，承诺在正常情况下尽力在2015年12月31日前办理完毕房产证及土地使用证。同时查明：被告开发的润恒国华瑞景楼盘已经取得国有土地使用权证，证号为宜市国用（2012）第190106656号。原告所购房屋所在的2号楼的商品房预售许可证编号为鄂宜房预字（2012）21号，该幢房已经办理产权初始登记。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及附件、被告收取原告交纳的购房款、代办代收税费、办证费等出具的发票及收据，被告提供的房屋物品交接表，本院在猇亭区房屋交易中心、宜昌市国土资源局猇亭分局、建行猇亭支行所做的询问笔录、函、承诺书，以及双方当事人当庭陈述等在卷佐证，并经当庭质证和本院审查，依法予以。本院认为：原、被告双方签订的《商品房销售合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行。但被告收取原告全部购房款、办证费及代收代扣办证所需的各项税费后，未将相关资料及费用交至有关部门办证，导致原告未能在2014年8月15日接收房屋后270日内取得相关权属证书。根据合同附件六第七条的约定，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任，继续为原告办理房屋权属证书，并支付违约金。本案争议的焦点为：1、被告交房时间如何确定？2、被告逾期办证的违约金给付标准是房款总额的万分之一，还是房款总额的日万分之一？关于焦点1，原告在诉状中所表述的交房时间为2014年5月1日，但原告向被告交纳代收代扣税费的时间为2014年8月15日，原告与被告办理房屋交接手续的时间也是2014年8月15日。原告认为合同约定的交房时间是2013年12月31日，但因被告未提供交房所需的《商品房竣工验收备案证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等法定资料，导致其交房不符合交房条件，原告才迟至2014年8月15日收房，收房时被告仍未提供以上证、书，故原告认为计算逾期办证的交房时间应推算为2014年5月1日。被告则认为应以原告交纳代扣代收款并在房屋交接表上签字的时间为交房时间。本院认为，逾期交房与逾期办证承担的违约责任不同，合同附件六第七条所说的“房屋交付使用”，应为实际交接房屋的时间，即2014年8月15日。原告如认为被告因所提供的资料不符合交房条件而导致原告不能在规定时间内接收房屋，可提供证据另行对逾期交房主张违约责任，但不能将逾期办证与逾期交房混为一谈。故对原告以2014年5月1日作为交房时间的主张不予支持。关于焦点2，合同附件六第七条约定了原、被告办理产权登记手续的相关义务和违约责任，原、被告双方对此约定有不同理解。原告认为该条款系格式条款，被告利用起草及签订合同中的优势地位，故意在打印自己应承担的违约责任时漏写“每迟延一日”几个字，从而使原告违约按照日万分之一支付违约金，而被告违约按照万分之一支付违约金，其不同约定有违公平原则，且被告承担的违约金不足以弥补原告损失，要求将被告违约金支付标准理解为对等的日万分之一。被告认为该约定明确具体、合法有效，且原告未提供证据证明损失超过双方约定的违约金，被告应依照约定标准承担违约责任。本院认为，合同附件六第七条关于办理产权登记手续中原、被告双方承担违约金标准差异之约定，显著减轻被告违约责任，有违民法通则及合同法规定的公平原则和诚实信用原则。因该合同系被告提供的格式条款，被告在合同中对该差异约定并未采取合理方式予以提示或者提请对方注意，从而导致双方对该条款的理解产生争议，本院依法对原、被告的不同理解进行评判、取舍。合同法第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。根据上述规定，对合同附件六第七条的约定，若严格按合同文本词句理解，被告违约逾期办证不管多长时间，承担的违约金都是购房款总额的万分之一，即35.55元，该数额的违约金相对于当时当地的经济状况，实属微不足道，不仅与合同约定原告违约后要支付的违约金差距巨大，显失公平，也不能起到填补损失和惩罚违约的作用，更非原告的本意；且被告在合同中并未对此予以特别提示或者说明，足以让原告理解为被告承担违约责任与原告承担违约责任的标准一样，都是每迟延一日按购房款总额万分之一计算。因此，在双方对条款的理解出现歧义时，应依照法律规定作出对格式合同提供方即被告不利的解释，并应结合合同约定的相关内容，运用体系解释等方法，理解为原、被告无论哪一方违约，违约金支付标准均应根据违约事实，每逾期一日按照购房款万分之一计算，这既是诚实信用原则的体现，也符合公平原则及交易习惯，有利于合同目的的实现。故原告要求按照日万分之一计算违约金的主张符合法律规定及双方约定的本意，其要求将被告应承担的违约金的支付标准理解为日万分之一的请求未超出被告对逾期办证应承担违约责任的预期，应予支持。根据合同约定，违约金的起算日期应为自交房之次日（2014年8月16日）起满270日后，即2015年5月13日。被告应自2015年5月13日起至被告履行办理权属证书之日止，按照购房款总额的日万分之一支付违约金。原告要求被告支付违约金的截止日期为2015年12月31日的请求，可能超出被告违约日期，于法无据，不予支持。被告关于违约金支付标准的意见，有违公平、诚实信用等民事活动基本原则，与法不符；且原告主张违约金按照日万分之一的标准计算是基于对格式条款理解确定而非基于违约金标准过低进行调整，被告关于原告未提供证据证实损失的答辩意见亦与事实不符，不予采信。本案经本院组织调解，未能达成一致协议。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十一条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宜昌建丰置业有限公司在判决生效后三十日内，将办理房屋权属登记需要由被告提供的资料报送产权登记机关，将相关费用交付有关机关，为原告赵广森桂办理猇亭区润恒·国华瑞景楼盘2幢1单元14层011402号房的房屋权属证书（包含房屋所有权证书及国有土地使用权证书）。二、自2015年5月13日起至本判决第一项确定的办理房屋权属证书之日止，被告宜昌建丰置业有限公司以355589元为基数，按照日万分之一的标准向原告赵广森支付违约金。限判决生效后三十日内付清。三、驳回原告赵广森的其他诉讼请求。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如果被告宜昌建丰置业有限公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告宜昌建丰置业有限公司未按照本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取45元，由被告宜昌建丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  宁晓云二〇一五年十月二十六日书记员  刘 强