湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0111民初966号
原告（反诉被告）：袁德如，男，1960年10月21日出生，汉族，湖北省鄂州市人，包工头，住湖北省鄂州市鄂城区。
委托代理人：鲍裕文，湖北雄楚律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人：鲍立新，湖北天职法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）：武汉中建经贸发展有限责任公司，住所地：武汉市洪山区洪山乡幸福村。现住址：武汉市洪山区珞狮南路明泽半岛A1-4-042（洪山区政府旁500米）。
法定代表人：张灿，系该公司总经理。
委托代理人：周帮扬，湖北立丰律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告（反诉被告）袁德如与被告（反诉原告）武汉中建经贸发展有限责任公司（以下简称中建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂本案于2016年7月4日依法由简易程序转为普通程序并于2017年5月4日公开开庭进行了审理。袁德如及其委托代理人鲍立新与中建公司及其委托代理人周帮扬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）袁德如向本院提出诉讼请求：1、中建公司依约向袁德如交付还建住房300平方米（室内净建筑面积）。2、中建公司向袁德如支付过渡费176400元（以每月3600元为标准，自2012年2月1日暂计算至2016年2月29日，实际金额以房屋交付之日为准）。3、中建公司就还建房申办产权登记及产权证书。4、本案诉讼费用由中建公司承担。事实和理由：原、被告于2010年1月31日签订房屋拆迁还建协议书（以下简称《协议书》）一份。双方在协议中约定：被告对原告原位于武汉市洪山区珞狮南路WG-2003-110号房屋（以下简称珞××号房屋，据实测量室内净建筑面积300平方米）进行拆迁还建。被告房屋建成后，被告按照最后的室内净建筑面积，拆一还一，向原告补偿还建房房屋300平方米，2012年1月31日前交房。此后，按照合同约定房屋进行了拆迁，被告仅愿意向原告交付室内净建筑面积为214平方米的还建房。原告与被告多次交涉，要求被告完全履行协议，被告一直以各种理由搪塞，并收取了原告30000元用以进行房屋产权登记、申办物权证件。但被告至今既未实际交房又未办理相关产权手续。
被告（反诉原告）中建公司辩称：1、中建公司与袁德如之间签订的《协议书》中已明确了袁德如在中建公司拆迁范围内有建筑面积约为276平方米，根据室内净建筑面积不可能大于房屋建筑面积，《协议书》中记载的300平方米的室内净建筑面积，既违反常识，又属于重大误解，应属无效条款。且房屋还建及商品房买卖都是以建筑面积为标准，而不是以室内净建筑面积为标准。2、中建公司逾期交付房屋是由于政府规划更改、政府要求停工、暴雨、地下暗流等不可抗力因素导致工程延误延期，属不可抗力，不构成违约。3、袁德如与中建公司签订的《协议书》并未约定超过过渡期拆迁户租房的地段及租金标准，且中建公司逾期交房是因为政府规划更改、武汉市城乡建设委员会通知停工等政府行为导致延期竣工、交房，属于不可抗力，不构成违约，不承担违约责任。4、中建公司于2016年4月8日在长江商报上登载交房公告，也在售楼部张贴交房公告，还通过电话等方式通知袁德如收房，中建公司履行了其应尽的通知义务，而袁德如无故不收房，责任不在中建公司，且中建开发的商品房具备法定和约定的交付条件。根据武汉市房管局的规定，从2016年1月1日起，房管部门取消了“新建商品房竣工交付备案事项”，因此袁德如提出要中建公司交付的的“商品房竣工交付备案证”不再是交房必备的法律文件。5、中建公司已经将还建楼门牌号报送武汉市洪山区开发管理办公室备案。至于办理产权证书，应当由袁德如在收房后自行去办理，中建公司出具相关证明并进行配合即可，不属于民事诉讼受案范围。袁德如的诉讼请求没有事实及法律依据，或者不属于民事诉讼受案范围，请求法院予以驳回。
被告（反诉原告）中建公司向本院提出反诉请求：1、袁德如支付中建公司超出还建面积购房款56540元。2、袁德如支付中建公司楼层差额款105427.50元。3、诉讼费用由袁德如承担。事实和理由：在原、被告双方签订的《协议书》中，约定中建公司向袁德如还建276平方米房屋。房屋建成后，中建公司向袁德如还建了面积为140.57平方米的住房两套（恺得国际大厦1605号房与1905号房），总建筑面积为281.14平方米，超出还建面积5.14平方米。按照《协议书》第四条第二款的规定：因房屋设计与原因造成的实际还建面积与约定的还建面积有超出部分，由袁德如按中建公司对外出售房屋市场价格予以购买。按照每平方米11000元的单价，袁德如应当支付中建公司超出还建面积的购房款56540元（11000×5.14=56540元）。按照《协议书》第四条第一款的规定：中建公司提供的产权房楼层、房号以六楼至十楼为基准层，超过十层，每增加一层，袁德如需按50元每平方米（以实际还建面积计算）向中建公司支付差额款。根据约定，袁德如应向中建公司分别支付1605号房、1905号房的差额款每平方米300元、每平方米450元，楼层差额款总计为105427.50元（300×140.57+450×140.57
=105352.50元）。
袁德如对中建公司的反诉辩称：中建公司还建面积应是300平方米净面积（不包括公摊），但实际上中建公司还建的净面积只有214平方米，建筑面积（包括公摊）为280平方米。中建公司曲解合同意思，提供的两套房屋的室内净建筑面积并未超过双方在《协议书》中约定的实际交付室内净建筑面积，中建公司还差袁德如80多平方米净面积。中建公司至今只给了袁德如装修钥匙，而且也没有给任何证书，假如中建公司将正式钥匙给袁德如，则袁德如愿意按照合同约定支付楼层差额款。
袁德如为支持其诉讼主张及反诉辩称理由，向本院提交如下证据：
证据一、《房屋拆迁还建协议书》复印件1份，证明双方签订的位于珞××号房屋的拆迁还建协议合同成立、有效；根据合同约定，双方确认被拆迁房屋实测室内净建筑面积为300平方米，中建公司以“拆一还一、就地还建”的方式对袁德如补偿，中建公司需于2012年1月31日之前在拆迁原地还建净室内建筑面积为300平方米的住房给袁德如。
证据二、收据复印件1份，证明1、双方就《协议书》的履行均有提出要求或同意履行的客观情形存在，印证前述合同关系。2、2015年5月24日中建公司以办房产证为由收取原告30000元定金。3、被告仅有意返还原告净建筑面积为214平方米房屋。
中建公司质证意见：对袁德如提交的证据一、二的真实性不持异议，对其证明目的提出异议，认为达不到袁德如的证明目的。
证据三、售楼传单复印件1份，证明中建公司已在拆迁地建成房屋，且正在对外销售，有能力履行合同。中建公司质证意见：对证据三认为其与本案无关联性。
中建公司为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了如下证据：
证据一、《房屋拆迁还建协议书》复印件1份，证明1、双方在《协议书》中约定还建袁德如建筑面积276平方米的房屋一套，至于室内建筑面积300平方米，既违反常识（室内建筑面积不可能大于建筑面积），又属于重大误解。2、双方在《协议书》约定了楼层差额。袁德如质证意见：对证据一真实性不持异议，对证明目的有异议。
证据二、收据复印件1份，证明1、袁德如的亲属向中建公司支付30000元定金；袁德如选定了恺得国际大厦1605/1805/1905三套房屋。2、袁德如应当支付楼层差额款。袁德如质证意见：对证据二真实性、证明目的均不持异议。
证据三、拆迁与还建楼门牌号××份，证明1、袁德如亲属选定了三套还建房。2、中建公司将还建楼门牌号报送洪山区开发管理办公室备案。3、中建公司按照合同约定向袁德如交付了房屋，并未违约。4、袁德如应当支付楼层差额款。袁德如质证意见：对证据三真实性提出异议，认为无法核实，对证明目的提出异议，认为该证据并不能证明中建公司将还建楼门牌号报送至洪山区开发管理办公室备案，且中建公司交房后才可视为交付房屋。
证据四、恺得国际大厦房平面图1份，证明1、袁德如选定的恺得国际大厦16层和19层5号房屋建筑面积分别为140.57平方米，总面积为281.14平方米，超出双方约定的还建的建筑面积5.14平方米，袁德如应当就超出面积补缴购房款。2、袁德如应当按照合同约定支付16层房屋楼层差额款300元每平方米，19层房屋楼层差额款450元每平方米。袁德如质证意见：对证据四真实性提出异议，认为是复印件，无法核实，对证明目的提出异议，认为是混淆视听。
证据五、关于拆迁还建交房及补交超出面积费用的通知的复印件1份，证明1、中建公司已尽到通知袁德如收房的义务。2、袁德如应当按11000元每平方米补交超出面积购房费用，共计56540元。袁德如质证意见：对证据五真实性提出异议，认为没有送达依据，对证明目的提出异议。
证据六、杜红杰、刘新胜房屋拆迁还建协议书、杨津婷武汉商品房买卖合同复印件各1份，证明1、房屋还建和商品房买卖都是以房屋建筑面积为标准，且房屋建筑面积不可能小于室内净建筑面积。2、袁德如见证了杜红杰与中建公司之间的房屋还建协议，明知房屋建筑面积不可能小于室内净建筑面积，且房屋还建是以建筑面积为标准，中建公司只需交付276平方米的房屋。
证据七、延期交房请况说明书、武汉市建委紧急通知、监理日志复印件各1份，证明中建公司在施工期间停工是不可抗力所致，不构成违约。
袁德如质证意见：对证据六真实性提出异议，对证明目的提出异议，认为其与合同约定无关。对证据七真实性提出异议，认为延期交房请况说明书由中建公司单方制作，不能说明真实情况，对证明目的提出异议，认为中建公司在拆房后3-4年内都未施工，在这3-4年期间里并没有中建公司所提的不可抗力事件，至于开工后因武汉市建委紧急通知、监理日志等原因停工造成损失的应由发函方承担，而不能免除中建公司对袁德如应负担的责任，所列举的事项不属于不可抗力事项。
证据八、交房公告、长江商报交房公告复印件各1份，证明中建公司登载及张贴交房公告，履行了通知袁德如收房的义务。袁德如质证意见：对证据八真实性、证明目的提出异议。
证据九、武汉勘察设计协会技术咨询服务部“施工图纸设计文件审查合格书”、湖北华建建设工程设计审查事务有限公司“审查合格书”、武汉市建筑工程质量监督注册登记表、建筑工程施工许可证、湖北长安建筑股份有限公司“工程质量责任承诺书”、武汉市测绘研究院“建筑工程规划条件核实测量成果汇总表”、洪山区环保局“武汉市房地产开发项目环境保护监察意见书”、武汉中建经贸发展有限责任公司“恺得国际大厦竣工验收报告”、施工单位工程竣工报告、湖北长安建筑股份公司“恺得国际大厦竣工自评报告”、监理单位项目负责人工程质量终身责任承诺书、武汉市江南工程建设监理有限公司“恺得国际大厦竣工质量评价”、单位工程竣工验收原始记录、住宅质量保证书、住宅质量使用说明书、武汉市公安局消防局“建设工程消防验收意见书”、武汉市天然气有限公司“有关办理开户通知单的联系函”复印件各1份，证明中建公司建设的恺得国际大厦工程质量符合设计及施工合同要求，质保手续齐全、真实有效，质量评定为合格；环评、消防、天然气等均符合要求，达到交房条件。袁德如质证意见：对证据九提出异议，认为与本案无关。
证据十、2016年3月15日楚天都市报A13“民生、经济”版—“武汉已停办竣工交付备案证”截图复印件1份，证明“新建商品房竣工交付备案证不是交房及办证的必要条件。袁德如质证意见：对证据十提出异议，认为交房需办理相关手续。
证据十一、律师函复印件1份，证明已通知腾退403、404两套房屋。对证据十一真实性、证明目的提出异议，认为该证据袁德如没有签收，且是由中建公司单方制作的。
证据十二、证人王某证言一份。袁德如质证意见：对证据十二真实性、合法性、证明目的均提出异议，认为正常条件下测量是应该有记录的。
根据袁德如与中建公司的举证、质证、对案件的陈述，本院确认以下事实：
原告（反诉被告）袁德如与被告（反诉原告）中建公司于2010年1月31日签订《协议书》一份，内容为：中建公司通过出让方式获得珞××号房屋的土地使用权并着手对其进行房地产开发，第二条被拆迁房屋的基本状况：于2012年1月31日前向袁德如还建住房。房屋拆迁方式为：乙方（袁德如）在甲方（中建公司）拆迁范围内有建筑面积276平方米（据实测量净建筑面积为300平方米）的房屋，该房屋位于武汉市洪山区珞狮南路与文治街交汇处。第三条拆迁还建方式：（一）甲方同意乙方选择“拆一还一，就地还建”的方式，对乙方房屋进行拆迁还建。甲方房屋建成后，甲方按测量后的室内净建筑面积300平方米，在原地还住房给乙方。（二）乙方全权处理丽湖花园房屋拆迁还建事宜，甲方还给乙方室内净建筑面积300平方米的住房后，如因他人向甲方提出任何要求，均由乙方解决并承担相应的法律责任，与甲方无关。第四条还建房屋约定为：1、甲方还建给乙方的产权房楼层、房号的确认方法：由甲方提供房源，与乙方商议确定。以六楼至十楼为基准层，超过十层，每增加一层，乙方需按50元/每平米（以实际还建面积计算）向甲方支付差额款。2、因房屋设计原因造成的实际还建面积与约定的还建面积有超出部分，由乙方按甲方对外出售房屋市场价格予以购买。3、甲方还建给乙方的房屋应当符合国家质量安全标准，并经有关部门登记备案。办理两证的相关费用按国家政策的规定由甲乙双方各自交纳。合同签订后，中建公司2013年6月开工，2014年5月24日收取了袁丽丽、袁洋洋、袁春林（袁德如的亲属）30000元用于恺得国际大厦1605号房、1805号房、1905号房屋定金。2016年4月8日，中建公司在售楼部张贴交房公告，通知袁德如就还建房申办产权登记及产权证书，袁德如以中建公司未提供商品房竣工交付备案证及未交付房屋正式钥匙为由拒不办理产权变更登记手续。根据双方约定及恺得国际大厦房产平面图，中建公司已交付袁德如两套房屋（恺得国际大厦1605号房屋和1905号房屋各一套）总建筑面积为281.14平方米（总建筑面积=户建筑面积×户数=140.57×2），总室内净面积为205.98平方米（室内净面积=户套内面积×户数=102.99×2）。袁德如认为中建公司应按《协议书》约定向其交付净室内建筑面积为300平方米的房屋及支付从2012年2月1日至交房日的过渡费（每月3600元），同时应就还建房申办产权登记及产权证书，双方争议较大多次协商未果，为此，原告向本院提起诉讼，其诉请如前。中建公司应诉后在答辩期内提起反诉，其反诉诉请如前。
本院认为：袁德如与中建公司签订的《协议书》，是双方当事人协商一致的真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效。协议书中明确约定中建公司按测量后的室内净建筑面积300平方米，在原地还建住房给袁德如，双方当事人理应信守协议，全面履行约定义务。被告中建公司拆迁原告房屋后，未按照约定履行其交付相同室内面积还建房的义务，中建公司应继续履行其应尽的义务。袁德如提出要求中建公司依约交付还建住房室内净建筑面积300平方米的诉请,本院予以支持。中建公司对此提出该协议存在重大误解，因协议书中三次约定中了室内净建筑面积300平方米内容，中建公司亦未提交证据证实存在重大误解的依据、事由，该抗辨理由本院不予采纳。同理，中建公司提出要求袁德如支付超出还建面积购房款56540元反诉请求，本院不予支持。因中建公司已在长江商报上登载交房公告，履行了通知义务，故袁德如提出要求中建公司支付过渡费176400元的诉请，本院不予支持。中建公司提出要求袁德如支付中建公司楼层差额款105427.50元的反诉请求，属双方协议书中约定内容，袁德如亦不持异议，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）武汉中建经贸发展有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）袁德如交付室内净面积为94.02平方米的还建房屋，被告（反诉原告）武汉中建经贸发展有限责任公司应按双方约定办理还建房屋登记备案手续。办理两证的相关费用按国家政策的规定由原告（反诉被告）袁德如、被告（反诉原告）武汉中建经贸发展有限责任公司各自承担。
二、原告（反诉被告）袁德如于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）武汉中建经贸发展有限责任公司支付还建房屋楼层差额款。
三、驳回被告（反诉原告）武汉中建经贸发展有限责任公司提出的其他诉讼请求。
四、驳回原告（反诉被告）袁德如提出的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8594元、反诉费1770元由被告（反诉原告）武汉中建经贸发展有限责任公司负担9364元，原告（反诉被告）袁德如负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 肖晓敏
审 判 员 庞 峰
人民陪审员 吴 敏
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 于 帆