浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7453号
上诉人（原审被告）：王志琴，女，1960年2月12日出生，汉族，住浙江省临安市。
上诉人（原审被告）：王美莲，女，1968年11月8日出生，汉族，住浙江省临安市。
两上诉人共同的委托代理人（特别授权代理）：俞伟成、姜宁辉，浙江钱王律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许刚，男，1975年6月20日出生，汉族，住浙江省临安市。
被上诉人（原审原告）：楼大炜，男，1983年3月4日出生，汉族，住浙江省临安市。
上诉人王志琴、王美莲为与被上诉人许刚、楼大炜合同纠纷一案，不服浙江省临安市人民法院（2016）浙0185民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年1月22日，许刚、楼大炜（乙方）与王志琴、王美莲（甲方）就临安市锦城街道石镜街简单驿青年旅舍（以下简称简单驿旅舍）的转让事项达成如下协议：1、甲方暂欠乙方转让费14万元；2、乙方尽快协助甲方完成临安简单驿青年旅舍营业执照及相关证件的过户，甲方必须提供相关证照手续支持；3、证照过户完成日，甲方一次性支付乙方所有转让费欠款计14万元。临安市公安局消防大队在2010年4月29日颁发给简单驿公司的消防安全检查合格证中显示简单驿旅舍的经营场所一至二层为饭店、三至五层为旅馆。在许刚、楼大炜将简单驿旅舍转让给王志琴、王美莲时，简单驿旅舍的场所设置情况为一层为饭店，二至五层为旅馆。简单驿公司目前登记的法定代表人为楼大炜，股东为许刚和楼大炜两人，经营范围为服务、住宿、餐饮（小型餐馆）。协议签订后，许刚、楼大炜将简单驿旅舍交由王志琴、王美莲经营。2014年4月17日，临安市公安局锦城派出所出具整改意见通知书一份，告知发现简单驿旅舍重新装修后未及时到消防大队审批，并通知经营单位限于2014年4月25日前整改完毕。2015年5月，王志琴、王美莲与案外人李燕签订了转让协议，又将简单驿旅舍转让给李燕经营。2015年12月15日至2016年1月17日期间，许刚通过微信方式联系王美莲，要求王美莲支付转让费。具体聊天记录如下：许刚：“今天还没什么想法么？如果没办法，我只能先走程序了。”。王美莲：“有想法，怎么可能没有想法？这二天每天都到半夜里，绞尽脑汁在想办法，都没有好好休息过，身体都吃不消了，生病了，这个星期会给你一个答复的。”。……许刚：“不好意思，今天委托起诉了，你们好像也放弃努力了？”。王美莲：“我们拼命的在努力，但是这个人太难沟通了，不知道怎么跟你说，这段时间年底了我事情也比较多，又要搞活动，又要跟供应商结账，今天刚回公司，本来是打算跟你联系的，你起诉我没有办法。”。许刚：“我也没办法，我也快哭了。”。许刚：“老板娘，我以前给你们的所有简单驿的证照有没有年检过？刚才有个工商的朋友提醒我，如果没有年检，你们和下个转让人的转让就麻烦了。”。王美莲：“我们在做的时候都年检过的。”。许刚：“那现在证件都交在下个转让人手上？”。王美莲：“是的，所有证件全部在他们那里了，所有”。许刚：“噢，我平时也经常问问朋友的，有些事能有消息就想点办法，最好是能让你们的事能解决，也好还我的14万。”王美莲：“都缺钱啊，我也想快点把这个事情解决掉，我现在也想不出好的办法，总想再去跟她沟通沟通。”。许刚：“唉，其实当时不听我的，帮你消防合格证转好时，你连800培训费也不去付了，现在赚小钱赔大钱了吧。下次有空多聊聊，赚钱路道还是有的。”。王美莲：“有些东西也说不清楚的，此一时彼一时，不同的时段想法不同，角度不一样，想法也不一样。”。
原审法院审理认为：许刚、楼大炜、王志琴、王美莲之间签订的简单驿公司转让协议系依法成立的合同，对合同当事人均具有约束力。协议签订后，许刚、楼大炜已将简单驿旅舍交由王志琴、王美莲经营，王志琴、王美莲使用许刚、楼大炜提供的旅店设施进行经营，客观取得了相应的经营利益。虽然协议第二条约定许刚、楼大炜还有协助王志琴、王美莲办理相关证照的义务，但许刚、楼大炜履行该项义务的前提是王志琴、王美莲要求许刚、楼大炜协助办理，该项义务的履行需双方的相互配合，仅靠一方无法完成，从许刚、楼大炜角度出发，其与王志琴、王美莲签订协议的合同目的主要是获取转让费，故从一般常理来讲，许刚、楼大炜不存在不协助王志琴、王美莲办理证照的动机。从庭审中双方的陈述及许刚、楼大炜提供的许刚与王美莲的微信聊天记录来看，许刚、楼大炜已经将原先的简单驿公司的相关证照交给了王志琴、王美莲，而且也未拒绝协助王志琴、王美莲办理营业执照、消防安全检查合格证等证照。根据王志琴的陈述，其在经营了简单驿旅舍一个多月后就听说办理消防安全检查合格证无法办理，在正式去临安市公安局消防大队办理消防安全检查合格证时明确知道简单驿旅舍的楼层功能设置与消防安全检查合格证上登记的不同，无法顺利办理完成该证照，在此情况下，王志琴、王美莲可与许刚、楼大炜协商通过相关整改再行办理该证照，也可通过法律方式要求撤销或解除该协议，但王志琴、王美莲却在经营了一年多后，未向许刚、楼大炜支付转让费的情况下与案外人李燕签订了转让协议，将简单驿旅舍再转让给李燕经营，王志琴、王美莲的该行为应视为其同意继续履行协议。根据协议第三条的约定，王志琴、王美莲完成办理证照之日，即履行付款义务之日，因此为使协议得到顺利履行，保障双方的合同目的的实现，王志琴、王美莲应及时进行消防安全的整改以完成证照的办理，这既是王志琴、王美莲的合同权利，也是王志琴、王美莲的合同义务。简单驿公司转让给王志琴、王美莲后，王志琴、王美莲至今未完成相关证照的办理，存在着消极履行合同义务的情况，该行为显然损害了许刚、楼大炜的合同利益。王志琴、王美莲经许刚、楼大炜催告后，在合理期限内未履行合同义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。许刚、楼大炜要求王志琴、王美莲支付140000元转让费的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。在王志琴、王美莲支付转让款后，许刚、楼大炜也仍有义务协助王志琴、王美莲办理相关证照，至于今后简单驿旅舍可能因消防安全整改所产生的合理费用，王志琴、王美莲可与许刚、楼大炜另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：王志琴、王美莲应于本判决生效之日起十日内支付许刚、楼大炜转让费140000元。如果王志琴、王美莲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由王志琴、王美莲负担。
上诉人王志琴、王美莲不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、许刚、楼大炜的在先违约行为是造成案涉旅舍没有完成过户的根本原因，许刚、楼大炜应当承担违约责任。根据临安市公安局消防大队2010年4月29日颁发给简单驿旅舍的消防安全检查合格证，简单驿旅舍的经营场所一至二层为饭店，三至五层为旅馆。在许刚、楼大炜将简单驿旅舍转让给王志琴、王美莲之前，简单驿旅舍的场所设置情况为一层为饭店，二至五层为旅馆。许刚、楼大炜未在转让时将这一事实告知王志琴、王美莲，违反了转让标的物的瑕疵担保义务，致使王志琴、王美莲在受让后的经营过程中被行政主管部门要求整改在后来的简单驿旅舍过户过程中，因许刚、楼大炜未采取相应的措施积极消除标的物的瑕疵，整改一直没有完成，无法通过消防许可，至今未能按照双方合同约定完成过户。二、王志琴、王美莲拒绝支付转让费系行使抗辩权的行为，具有合同和法律依据，不构成违约。许刚、楼大炜违反对转让标的物的瑕疵担保责任，造成转让标的物需要整改，两者之间系直接的因果关系。许刚、楼大炜一直没有采取措施消除标的物的瑕疵，导致案涉转让合同至今没有完成过户，王志琴、王美莲的合同目的至今无法实现，王志琴、王美莲拒绝支付转让费的行为，不构成违约。三、原判改变王志琴、王美莲与许刚、楼大炜支付转让款的约定，免除许刚、楼大炜对转让标的瑕疵担保责任，缺乏法律依据。王志琴、王美莲与许刚、楼大炜关于支付转让费的约定清楚明确。许刚、楼大炜提供的微信聊天记录，并不能证明王志琴、王美莲经催告仍拒绝办理简单驿旅舍过户手续的事实。王志琴、王美莲于2015年5月将简单驿旅舍再次转让给案外人李燕，系行使处分权的行为，许刚、楼大炜并不能因此免除其作为转让方对转让标的物的瑕疵担保义务及其他相应的合同义务。在合同约定的过户完成之前直至诉至法院，王志琴、王美莲一直不同意支付转让费，也没有支付转让费。诚然，王志琴、王美莲在得知简单驿旅舍的楼层设置与消防安全检查合格证的登记不同，不能顺利办理过户的情况下，有权撤销或解除转让协议，但这是权利，而非义务。王志琴、王美莲不行使撤销权和解除权，而要求许刚、楼大炜消除标的物的瑕疵状态，亦符合法律规定。许刚、楼大炜显然不能因王志琴、王美莲不行使合同的撤销或解除权而免除其对转让标的物的瑕疵担保责任。原判根据王志琴、王美莲没有行使合同的撤销权或解除权，而是将简单驿旅舍转让给案外人李燕之事实，推定王志琴、王美莲同意履行与许刚、楼大炜之间的转让协议，判定王志琴、王美莲应当支付转让费，从而免除许刚、楼大炜的瑕疵担保义务及其他相应的合同义务，没有事实和法律依据。该推定与王志琴、王美莲的一直拒绝支付转让费的意思表示相反。四、案涉旅舍的经营场所的房屋在原审审理过程中被房东收回，案涉合同无法继续履行，依法应当终止。2016年5月，案涉旅舍的经营场所的房屋被房东收回，案涉旅舍已无法继续经营，更不可能进行相应的过户。所以，许刚、楼大炜的协助过户已无任何实际意义，根据法律规定，转让合同应当终止履行。五、王志琴、王美莲不应当支付全部转让费，仅应承担案涉旅舍经营场所房屋被收回期间的占有使用费。如前所述，鉴于案涉旅舍的经营场所的房屋已被房东收回，许刚、楼大炜转让合同过户义务的履行已无实际意义，合同依法应当终止。王志琴、王美莲对案涉旅舍经营场所房屋被收回前占有、使用期间，扣除许刚、楼大炜应当承担的转让标的物的瑕疵担保责任外，应当支付给许刚、楼大炜相应的占有使用费。六、许刚、楼大炜在原审中曾申请原审法院向消防部门调取简单驿旅舍申请消防许可变更情况的相关证据，原审法院未调取。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回许刚、楼大炜的诉讼请求并判令本案一、二审诉讼费用由许刚、楼大炜承担。
被上诉人许刚、楼大炜答辩称：一、就本案相关事实。2010年4月，简单驿取得消防安全检查合格证及其它经营证件，其中一、二楼是饭店，三、四、五楼是客房。2012年6月，简单驿因经营调整，改为一楼饭店，二、三、四、五楼是客房。2013年3月，简单驿转让给了江上平，约定余款十四万元整在证件转让完后付清。许刚因事务较多，委托代理人小钟办理消防合格证转让及整改事宜．并预支付5000元代理费。2013年6月，江上平因家中意外，要回福建，便开始寻人转让，所有过户工作暂停。2014年1月，江上平将简单驿转让给了王美莲与王志琴，所有转让条件按上次转让同等。双方签字确认，许刚和小钟继续开始协助办证。2014年2月至5月，小钟办理好了消防整改所有前置事宜，包括经营场所平面图．送检装修材料，消防通道开设，只差消防员培训，但王美莲、王志琴想再行转让，证件名字直接改下一家就行，反正能正常经营，又有理由不付转让费。故小钟和许刚几次催促她们提供身份证并交纳培训费都不去。为此，许刚还请满江红律师事务所的钱建光律师发出挂号信的律师函催办理，依然没有得到王美莲、王志琴的配合，余款也拖欠，分文末付。2015年5月．王美莲将简单驿转让给了李燕。2016年1月，许刚、楼大炜因王美莲与王志琴长期拖欠债务起诉。2016年5月，房东收回房产，王美莲与王志琴拆走所有设备和资产。二、本案转让前，各方多次碰头，王志琴、王美莲也曾向当地派出所了解证照是否齐全等问题，楼上楼下实地查看多次，许刚、楼大炜也出具了全部合法经营证照，王志琴、王美莲也认可在证照更新过程中可以经过消防部门的审核而重新认证，许刚、楼大炜不存在隐瞒任何事实的情况。此后，双方才签字确认转让欠款事宜。许刚、楼大炜不存在违约，相反，在后期的消防整改过程张，如二楼开一个消防通道门时，是王志琴、王美莲极不配合，尽可能使合同条件不成就，这才是简单驿酒店没有完成过户的根本原因。三、王志琴、王美莲阻却付款条件成就的主要目的是为了拖延时间，找下一个人接手，以让接手人承担付款责任。许刚、楼大炜作为债权人，不可能不去协助尽快做好整改工作以早日收款。王志琴、王美莲全权委托了代理人办理整改过户事宜并支付了相关费用，包括营业场所平面图出图．装修材料检测，消防通道开设，只差经营者消防员培训这一步。但王志琴、王美莲拒不去消防大队报名，导致所有证件过户停滞。消防大队虽然会对消防合格证进行审批，但只要条件符合，从未没有拒绝办理过，且简单驿原本也有合法的消防合格证，重新审批不存在障碍。王志琴、王美莲的不合作和恶意拖延是证照没有过户完成的根本原因，为此，许刚、楼大炜专门咨询律师并发出挂号信律师函催促，仍然没有得到配合。对此事实，有当时的律师和双方的微信聊天记录为证。四、原判适用法律正确。上诉方不但恶意拖欠欠款，在一年多的经营中，从未向许刚、楼大炜提出任何要求解除合同的要求，并且在2015年5月将标的物转让给了第三方。五、房租合同不在转让合同内，转让合同签定后，房东就与王美莲、王志琴单独签定房租协议，房东因没有收到房租而收回房产也完全合理的。在转让合同合法有效的条件下，无须谈占有使用费，况且最终资产也由王志琴、王美莲处理完了。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人王志琴、王美莲向本院提交以下证据：1、房屋转租协议一份，欲证明2015年5月14日，王志琴、王美莲将案涉旅舍转让给案外人李燕，双方约定付款的条件也是办理好相关过户手续的事实。2、证明一份，欲证明2016年之后案涉旅舍已经不再经营的事实。3、委托书及身份证复印件一份，欲证明许刚、楼大炜委托王志琴办理案涉旅舍的转让事宜的事实。4、照片打印件一份，欲证明案涉旅舍房屋在2016年开始就处于空置状态的事实。被上诉人许刚、楼大炜未向本院提交新的证据，对上诉人王志琴、王美莲提交的证据质证认为：对证据的真实性均无异议，但证据1、2、4与本案无关，证据三只能证明许刚、楼大炜协助其办理证件的事实。对上诉人王志琴、王美莲提交的证据，本院认证如下：该些证据与本案争议事实无直接关联，对其证明效力，本院不予认定。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：双方当事人就简单驿旅舍的转让事宜所签订协议中约定，许刚、楼大炜应协助王志琴、王美莲完成旅舍营业执照及相关证件的过户，而相对应的王志琴、王美莲的合同义务是在办理过户时必须提供相关证照手续支持，并在证照过户完成之日支付转让款。协议签订后，许刚、楼大炜即将简单驿旅舍交由王志琴、王美莲经营并交付了相关证照，而王志琴、王美莲将旅舍经营一年后与案外人李燕签订了转让协议，期间未有证据表明王志琴、王美莲曾要求许刚、楼大炜履行其协助义务或就协议的履行提出任何异议，相反，现有证据表明，许刚、楼大炜主动多次就旅舍的过户事宜与王志琴、王美莲联系并督促其尽快办理，而王志琴、王美莲持有旅舍的相关证照，却怠于办理相关过户事宜，系不正当阻却合同付款条件的成就，结合其已将简单驿旅舍再行转让的行为，依法应视为案涉转让协议的付款条件已成就。许刚、楼大炜有权要求王志琴、王美莲支付约定的转让款。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，王志琴、王美莲的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人王志琴、王美莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程雪原
审 判 员 陈 剑
代理审判员 张 蕊
二〇一七年五月十五日
书 记 员 周 翔