山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第868号
上诉人（原审原告、反诉被告）：烟台云海置业有限责任公司。住所地：烟台市牟平开发区东华苑小区**号商铺。
法定代表人：刘敬云，总经理。
委托代理人：都军基，山东宁海律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：毕洪艳，个体工商户。
委托代理人：张宝国，山东智宇律师事务所律师。
上诉人烟台云海置业有限责任公司（以下简称“云海公司”）与上诉人毕洪艳因房屋买卖合同纠纷一案，均不服烟台市牟平区人民法院（2015）牟民一初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年7月9日，云海公司与毕洪艳签订烟房预许字2011第083-428号《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），7月10日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》。约定毕洪艳购买云海公司开发的位于烟台市牟平区滨海东路586号第5座1单元4层1405房屋。总房款为643086元。合同第六条：“付款方式及期限。本合同签署后，买方按下列第3种方式按期付款。3、按揭贷款：（1）首付款193086元；（2）剩余部分450000元于2012年8月10日前用按揭贷款支付。”合同第八条：“交付期限。卖方应当在2013年12月31日前，依照国家和省、市的有关规定，将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；……。”合同第九条：“卖方逾期交房的违约责任。（2）逾期超过30后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5%向买方支付违约金。”《商品房买卖合同补充协议》第三条：“对商品房买卖合同第八条交付期限，第十一条交接的约定1、出卖人于合同约定交房之日前将房屋交付给买受人，房屋交付条件为出卖人取得所交付房屋的工程竣工验收合格报告。”《商品房买卖合同补充协议》第五条：“9、本协议作为商品房买卖合同的补充，与双方签订的商品房买卖合同具有同等法律效力，本协议约定条款与商品房买卖合同约定条款不一致的，均以本协议约定条款为准。”
毕洪艳分别于2012年7月9日交纳房款43086元、2012年8月14日交纳房款450000元、2013年11月23日交纳房款150000元。毕洪艳于2012年8月14日交纳的450000元房款系通过银行担保贷款方式支付。毕洪艳已按合同约定付清房款。
云海公司于2012年12月20日取得竣工验收报告，于2014年1月23日取得建设工程竣工规划核实合格证。涉案房屋未经综合验收。
毕洪艳因履行涉案合同于2012年7月16日向烟台市牟平区住房和建设管理局交纳房屋所有权登记费70元、于2012年8月6日向烟台市牟平区住房和建设管理局交纳房屋抵押登记费80元。毕洪艳自2012年9月10日至2013年8月10日期间向银行支付购房贷款利息29140.35元。
2013年12月24日，云海公司向毕洪艳发出交房通知。毕洪艳于2014年10月4日向云海公司发出书面退房通知，要求解除商品房买卖合同及补充协议。
云海公司于2014年12月31日提起诉讼，要求依法确认毕洪艳通知解除烟房预许字2011第083-428号《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》无效，判令毕洪艳继续履行合同约定的接收房屋义务，诉讼费用由毕洪艳承担。毕洪艳提起反诉，要求：1、依法确认2014年10月4日的解除合同通知书合法有效，双方签订的烟房预许字2011第083-428号《商品房买卖合同》已经解除；2、依法判令云海公司退还房款643086元；3、房屋抵押登记费80元、房屋所有权登记费70元；4、判令云海公司赔偿实际损失95707元。
毕洪艳主张其收到云海公司的交房通知之后的第二天到云海公司的售楼处，售楼处工作人员带其到涉案房屋看了一下，但里面未安装天然气管道，毕洪艳要求该公司工作人员出示合同第八条约定的相关文件，但是云海公司人员未出示，所以毕洪艳拒绝接收涉案房屋；从2014年1月份到2014年7月份期间，毕洪艳又先后至少4次去看过涉案房屋，每次去问售楼处要求云海公司出示第八条约定的文件，云海公司均未出示。毕洪艳提交录音录像资料，证明其于2015年1月7日与朋友姚兰到云海公司的售楼处和物业办公室，云海公司交不出合同约定及法定文件材料，未达到居住标准。云海公司对录音录像资料不认可，认为其中没有毕洪艳的影像，无法确认其真实性，看不出与本案有关联；退一步讲，假定两份录音录像是真的，该录像的形成时间是2015年1月7日，是在毕洪艳立案起诉云海公司以后，毕洪艳出于应诉目的而故意误导了云海公司的工作人员，且故意往合同约定之外的内容上误导，该证据也不能证实毕洪艳所主张的其多次交涉房屋交接的问题，对话的内容模糊不清，涉及的问题超过了合同约定的范围，毕洪艳提出的退房理由没有事实根据和法律依据。
云海公司主张涉案房屋的交付条件为取得工程竣工验收合格报告，双方的补充协议关于交房条件的约定并不违反国家禁止性规定，属于双方的意思自治，应为合法有效，合同第八条约定的房屋的交付条件已经被买卖合同补充协议第三条第1款的约定所取代。毕洪艳对云海公司房屋交付条件的主张有异议，认为该协议第三条第1款是无效条款，我国的有关法律均规定建筑工程经验收合格后方可交付使用，而验收合格的标志是取得建设工程竣工验收备案表，建设单位未取得竣工验收备案表，不得交付使用，因此不论购房者和开发商在合同中是否约定取得建筑工程竣工备案表为交房条件，交房时都应出示建筑工程竣工备案表，否则购房人有权拒绝收房，由此产生的逾期交房的责任由开发商承担，上述补充协议第三条第1款的规定违反了法律法规强制性规定，应该认定为无效条款。
云海公司主张其已经达到合同约定的交付标准，取得了工程竣工验收合格报告，毕洪艳违反合同约定拒绝接房，其应继续履行合同。毕洪艳主张其于2014年10月4日发出的解除合同通知书合法有效，双方签订的合同已经解除，认为云海公司未达到约定和法定的交房条件，即未取得竣工验收备案表等文件，毕洪艳有权按照合同约定行使解除合同的权利。
毕洪艳主张合同解除造成其实际损失101936元，包括：1、因购买房屋从银行贷款450000元而交付给银行的贷款利息29140.35元（自2012年9月10日至2013年8月10日期间）；2、提前还款违约金7185元，系其于2013年9月9日提前偿还银行贷款而支付给银行的违约金；3、房屋抵押登记费80元、房屋所有权登记费70元，分别是贷款时和合同备案时因办理相关手续交给住建部门的费用；4、上述三项损失及房款643086元自2013年9月9日起计算的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）。云海公司对毕洪艳主张的损失不予认可，认为双方的商品房买卖合同纠纷未对毕洪艳造成任何损失。
原审法院依据庭审笔录，云海公司提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、工程竣工验收报告，毕洪艳提交的退房通知书、个人购房借款担保合同、视频资料、银行还款明细表、提前还款凭证、收款收据等证据认定上述事实。
原审法院认为，云海公司与毕洪艳签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案双方争执的焦点是合同约定的期限届满时涉案房屋是否达到交付条件。云海公司主张应根据《商品房买卖合同补充协议》第三条约定确定房屋交付条件，其取得了工程竣工验收合格报告，已经达到约定的交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第八条：城市人民政府建设行政主管部门对综合验收进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。根据上述规定，验收合格是商品房交付使用的法定条件，开发商交付给业主使用的房屋不仅要竣工验收合格，还须满足业主正常居住、生活需要，因此住宅小区等群体性房地产开发项目验收合格可以交付使用的房屋应该是完成了竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收合格的房屋。涉案房屋作为住宅小区的商品房，经综合验收合格方能交付使用是保证房屋使用安全的最基本的条件，属于强制性规定。双方当事人约定的交付标准低于法律规定的标准，应当按照法定标准执行。本案中，《房屋买卖合同补充协议》约定的交付标准低于法律规定的标准，亦低于《房屋买卖合同》约定的交付标准。在合同约定的期限届满时，云海公司未取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》，未经综合验收，未达到法定标准，毕洪艳有权解除合同。毕洪艳于2014年10月4日发出的退房通知，系其行使合同解除权的意思表示，自该通知到达云海公司时合同解除。云海公司确认已经收到毕洪艳的退房通知，双方当事人签订的合同已经解除。云海公司的诉讼主张，没有事实和法律依据，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。云海公司未在合同约定的期限届满日前达到交付条件，导致毕洪艳行使合同解除权，因此云海公司存在过错，毕洪艳有权要求云海公司赔偿损失。毕洪艳已经履行的部分是交付房款的行为，包括2012年7月9日交纳43086元、2012年8月14日交纳450000元、2013年11月23日交纳房款150000元。云海公司应将其收到毕洪艳的房款予以退还。毕洪艳基于对云海公司能够依约履行合同的信任，与云海公司签订合同，并从银行贷款支付了房款，后因云海公司逾期未交付房屋的违约行为，毕洪艳依法行使了解除合同的权利。合同解除后，毕洪艳不能取得涉案房屋，其为购买房屋向银行贷款所支出的利息，构成毕洪艳的实际损失。合同解除的后果是恢复到双方签订合同之前的状态，即双方未签订合同时的状态，此时毕洪艳不需贷款，亦不必付出贷款利息。因此，云海公司的违约行为是导致毕洪艳取得房屋的合同目的不能实现的直接原因，亦导致毕洪艳贷款支付的利息因得不到房屋而变得没有价值，成为毕洪艳的实际损失。毕洪艳要求云海公司赔偿其向银行支付贷款利息29140.35元，理由正当，予以支持。同时，考虑到云海公司已经占用毕洪艳的款项1年以上，根据公平原则，从合理平衡双方当事人的权利义务关系的角度，毕洪艳有权要求云海公司支付自其偿还银行贷款的次日（2013年9月10日）起至判决生效之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的房款利息。2013年9月9日，在毕洪艳购房贷款的期限未到时，毕洪艳将该笔贷款提前全部偿还给银行，为此向银行支付了违约金7185元。在贷款合同法律关系中，毕洪艳由于其违约行为支付的违约金损失，与云海公司无关，毕洪艳要求云海公司赔偿该损失，于法无据，不予支持。毕洪艳要求云海公司赔偿其在合同的履行过程中支付的房屋所有权登记费用损失80元、抵押登记费用损失70元，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、驳回烟台云海置业有限责任公司的诉讼请求。二、烟台云海置业有限责任公司与毕洪艳签订的烟房预许字2011第083-428号《商品房买卖合同》解除。三、烟台云海置业有限责任公司于判决生效之日起十日内返还毕洪艳购房款643086元并支付利息（以643086元为基数，自2013年9月10日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）。四、烟台云海置业有限责任公司于判决生效之日起十日内赔偿毕洪艳其他损失29290.35元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、反诉案件受理费11188元，由烟台云海置业有限责任公司交纳。
宣判后，上诉人云海公司与毕洪艳均不服提起上诉。上诉人云海公司上诉称，一、被上诉人毕洪艳无权解除双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，因为云海公司已经根据双方合同约定履行合同义务，在约定期限之前通知毕洪艳接收符合合同约定的房屋，但毕洪艳迟迟不予接收，云海公司不存在违约情形。根据《商品房买卖合同补充协议》第三条第1款、第五条第9款之约定，涉案房屋的交付条件是双方排他性约定的“房屋交付条件为出卖人取得所交付房屋的工程竣工验收合格报告”。通过庭审查明云海公司已经取得约定的工程竣工验收合格报告，并在约定的交房期限之前通知毕洪艳接收房屋。在此过程中，云海公司没有任何违约情形。二、在《商品房买卖合同补充协议》中有关房屋交付条件的约定及该约定优先适用的约定，是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律强制性规定，为有效之约定。三、双方当事人是基于取得工程竣工验收合格报告的交房条件才作出交房时间的约定，如果认定交房条件必须通过综合验收或取得备案表，那么交房时间也应当予以调整，不应简单地认定云海公司违约。四、涉案商品房已经能够满足和实现毕洪艳的合同目的，毕洪艳没有解除合同的理由。五、从合同本身约定分析，毕洪艳也无权解除合同，因为根据《商品房买卖合同》第九条的约定，只有在云海公司不交房逾期30天以上毕洪艳才可以解除合同，而云海公司已经在约定时间内通知毕洪艳交房，即使认定交付条件是取得竣工验收备案表，云海公司也是已经履行合同主要义务，只不过履行过程中存在瑕疵。六、毕洪艳要求返还购房款并赔偿损失的反诉请求，不应得到支持，即使认定毕洪艳解除合同行为有效，毕洪艳所谓的损失也应当由其自己承担。综上，原审法院认定事实不清，判决结果有误，请求二审法院撤销原审判决，依法确认毕洪艳通知解除烟房预许字2011第083-428号《商品房买卖合同》的行为无效，改判毕洪艳继续履行合同约定的接收房屋义务，并驳回毕洪艳的反诉请求，或发回重审。
针对云海公司的上诉，毕洪艳答辩称，一、虽然双方的《商品房买卖合同补充协议》约定房屋交付条件为出卖人取得所交付房屋的工程竣工验收合格报告，但该约定违反法律法规的强制性规定，因此关于交房条件的约定是无效的。云海公司未在合同约定的交房期限内将达到法定强制验收标准的房屋交付给毕洪艳，构成根本违约。二、双方在合同中明确约定了交房时间，应该严格履行，不存在云海公司所称的交付条件变化了，交房时间也应该变化。三、《商品房买卖合同》第九条明确约定逾期交房超过30天买方有权解除合同，云海公司逾期交房超过30天，毕洪艳有权解除合同。四、云海公司未在合同约定的期限内交符合法定强制交付标准的房屋给毕洪艳，毕洪艳当然可以要求解除合同。五、因云海公司逾期交房导致合同解除并给毕洪艳造成巨大损失，云海公司应承担全部赔偿责任。云海公司上诉事实与理由是错误的，原审法院判决解除合同适用法律正确，认定事实正确，请求二审法院予以维持。
上诉人毕洪艳上诉称，原审法院不支持毕洪艳提前向银行还贷支付的违约金7185元错误。毕洪艳向银行支付的7185元违约金也属于云海公司的违约行为造成的损失，因为毕洪艳与银行的贷款关系是基于毕洪艳与云海公司的购房合同关系而形成的，由于云海公司违约，导致毕洪艳向银行贷款没有实际意义，自然导致毕洪艳之前向银行交付的利息以及毕洪艳之前向银行提前还贷所缴纳的违约金也没有任何实际意义。请求二审法院支持毕洪艳提前向银行偿还贷款而支付的7185元违约金。
针对毕洪艳的上诉，云海公司答辩称原审法院对7185元违约金的认定及裁判结果正确，请求二审法院予以维持。
本院二审查明，2013年12月24日，云海公司以快递的方式向毕洪艳发出交房通知，第二天毕洪艳收到了交房通知。毕洪艳主张2014年1月1日去云海公司接房，因当时小区路面没有硬化，云海公司没有出示合同约定的建设工程竣工验收备案表、建设工程规划验收合格证、烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证、消防证、环保规划证、综合验收表，屋内没有天然气管道、闭路电视线，所以没有接房。云海公司则主张屋内有天然气管道、闭路电视线，已经办好了竣工验收报告，当时确实没有竣工验收备案表，是否通过消防验收不清楚。
2014年10月4日，毕洪艳向云海公司发出退房通知书：“烟台云海置业有限公司：我是贵公司开发楼盘东海城5号楼405室房的买受者，我于2013年12月31日接到东海城交房通知书后已经先后四次去你处都无法接房。原因是东海城楼房根本未达到入住后能够正常使用的标准。（天然气、宽带、有限、暖气等都未能接入）。现在已逾期九个月有余，已经严重影响我们正常的生活规划。至此，根据东海城商品房买卖合同之第九条规定，本人有权退房，特此通知给贵公司，望及早办理有关退房手续。”
本院查明的其它案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，毕洪艳与云海公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。《商品房买卖合同》第八条约定了交房期限及条件。《商品房买卖合同补充协议》第三条约定：“对商品房买卖合同第八条交付期限，第十一条交接的约定1、出卖人于合同约定交房之日前将房屋交付给买受人，房屋交付条件为出卖人取得所交付房屋的工程竣工验收合格报告。”明确了对原来约定的交房期限及条件进行了变更，且《商品房买卖合同补充协议》第五条第9款明确约定：“本协议作为商品房买卖合同的补充，与双方签订的商品房买卖合同具有同等法律效力，本协议约定条款与商品房买卖合同约定条款不一致的，均以本协议约定条款为准。”故双方当事人应依据《商品房买卖合同补充协议》约定的交房条件及期限进行房屋交接。毕洪艳主张《商品房买卖合同补充协议》第三条的约定违反了法律法规强制性规定，没有法律依据，依法不予支持。云海公司在取得房屋的工程竣工验收合格报告后，按照《商品房买卖合同补充协议》的约定向毕洪艳发出交房通知，毕洪艳也在约定的期限内接到交房通知，云海公司已履行了合同义务。毕洪艳提出解除合同，既不符合合同约定，也没有法律依据和事实依据，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”云海公司请求确认毕洪艳通知解除烟房预许字2011第083-428号《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》无效，判令毕洪艳继续履行合同约定的接收房屋义务，符合合同约定，依法应予支持。原审判决不当，依法应予纠正。
2013年9月9日，毕洪艳提前偿还银行贷款而支付给银行的7185元违约金，是毕洪艳履行与银行之间的借贷合同产生的，与云海公司无关，故毕洪艳要求云海公司支付7185元提前还贷违约金，没有法律及事实依据，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销烟台市牟平区人民法院（2015）牟民一初字第34号民事判决；
二、上诉人毕洪艳通知上诉人烟台云海置业有限责任公司解除烟房预许字2011第083-428号《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》无效；
三、上诉人毕洪艳继续履行与上诉人烟台云海置业有限责任公司签订的烟房预许字2011第083-428号《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》约定的接收房屋义务；
四、驳回上诉人毕洪艳的反诉请求。
一审案件受理费100元，反诉案件受理费11188元，二审案件受理费11338元，共计22626元，由上诉人毕洪艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一五年十月十日
书记员 陈蒙蒙