广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终157号上诉人（原审第三人）：苏相榆，男，1960年10月9日生，汉族，住南宁市。上诉人（原审被告）：梁湛英，女，1963年5月29日生，汉族，住贵港市港北区。委托诉讼代理人：张成，广西贵诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁馨心，广西贵诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗伟新，男，1967年7月27日生，汉族，住贵港市港北区。委托诉讼代理人：刘志锋，广西诚济律师事务所律师。上诉人梁湛英、苏相榆因与罗伟新债权债务概括转移合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2016)桂0802民初3744号民事判决，于2017年1月25日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。梁湛英、苏相榆上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：无论梁湛英与被上诉人罗伟新签订的《协议书》约定的是房屋认购权的转让还是房屋转让，处分的都是上诉人共同财产，没有经苏相榆的同意，属于无权处分。是无效的，依照物权法第十四条规定，被上诉人没有取得涉案房屋的所有权，被上诉人既非善意第三人，也没有对涉案房屋进行所有权登记，因此不能善意取得该房屋。被上诉人请求上诉人协助其过户的请求不应得到支持。一审法院认定苏相榆对此知道或者应当知道是错误的，判决也是错误的。罗伟新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持；上诉人的上诉理由没有事实基础，不应得到支持。罗伟新向一审法院起诉请求：1、判令罗伟新与梁湛英签订的《协议书》合法有效;2、判令梁湛英协助罗伟新办理贵港市港北区荷城路1126号（港北新苑）6幢3单元3××号房屋产权登记手续，登记到罗伟新名下。一审法院认定事实：贵港市港北区委员会、贵港市港北区人民政府经研究决定，由贵港市港北区新区开发办公室具体实施，在贵港市港北新区GB-10地块以市场运作方式建设干部职工住房（简称：港北新苑）1-14幢楼共14幢473套。时任港北区民政局干部梁湛英在港北新苑第一期分房人员抽签结果公示名单内，梁湛英获得该苑的购房权。2006年2月28日，梁湛英与贵港市港北区新区开发办公室（以下简称：新区办公室）签订一份《贵港市港北区以市场运作方式建设区直单位干部职工住房合同书》，约定：按港北新苑分房方案确定的原抽签结果排号的先后顺序选房，经新区办公室同意梁湛英选定第10幢3单元3××号房为梁湛英购买的住房，总房款124292元；分期付款方式：签订合同15天内支付首付总房价的30%即37292元、选定的该幢楼宇完成第三层主体（不含一层车库、杂物房）时支付总房价的25%即30000元、主体工程竣工封顶时支付总房价的25%即30000元、楼宇外墙初装修完毕时支付总价款20%即27000元；2006年12月31日前竣工。签订上述合同之前，梁湛英已于2004年8月11日就其向新区办公室认购的上述房屋与罗伟新签订一份《协议书》，约定：梁湛英将其名下的港北区机关干部经济适用房一套（即前述房屋）转让给罗伟新，罗伟新须在2004年8月15日前一次性付给梁湛英35000元，其中15000元交给开发单位作为购房定金，20000元属转让费，所转让房屋价格以开发单位确定的价格为准，由罗伟新交付给开发单位，付款方式按开发单位有关要求交付；2、梁湛英必须协助罗伟新办理房屋转让手续，所需一切费用由罗伟新负责。上述《协议书》签订当日，罗伟新按约定向梁湛英支付了35000元，梁湛英即日立具收条一张交罗伟新收执，该收条内容为梁湛英收到罗伟新交来港北区政府机关干部经济适用房定金15000元，转让费20000元。罗伟新已向新区办公司付清了购房款124292元。2015年12月23日，罗伟新向新区办公室交了该房屋契税4907.27元。有关购房合同原件1份、交款票据原件3份均由罗伟新持有。目前，罗伟新就该房屋已实际控制使用。此外，前述《贵港市港北区以市场运作方式建设区直单位干部职工住房合同书》所约定的港北新苑第10幢3单元3××号房实际上为港北新苑第6幢3单元3××号房。一审法院另查明，梁湛英与苏相榆于1983年元月27日登记结婚，系夫妻关系。一审法院还查明，贵港市中级人民法院于2010年11月15日作出的（2010）贵民再终字第9号生效民事判决书确认的事实：港北新苑的房屋是贵港市港北区以市场运作方式建设的干部职工住房，当时的港北区区直单位干部职工均有权购买。一审法院认为，本案讼争的房屋并不属于法律规定所指的经济适用住房，罗伟新、梁湛英之间的房屋买卖行为不适用经济适用住房相关法规的调整规制，因此对梁湛英主张买卖经济适用房合同无效的理由不予采信。虽然本案讼争房屋未登记领取权属证书，但因梁湛英购房的权属及港北新苑房屋位置明确，在将来亦可取得产权，且《城市房地产管理法》并未明令禁止预售商品房在取得权属证书之前签订转让合同，市场运作住房在梁湛英尚未取得产权时，从权属确定层面看和“预售商品房”一样，亦属“未依法登记领取权属证书”，再且根据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，该规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，只是对此类交易进行规范性规定，属管理性规定。在性质上不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。因此，对梁湛英主张未取得权属证书的买卖合同无效的理由不予采信。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案梁湛英、苏相榆提出苏相榆未在《协议书》上签字，对出卖房屋一事不知情，买卖合同无效的主张，因当时梁湛英在港北新苑一期公示名单（享有购房权）中，且当时梁湛英为港北区民政局的干部，苏相榆作为梁湛英的配偶知道或者应当知道梁湛英已获准港北新苑房屋的购房资格。又因房屋属于夫妻财产中的重大财产，房屋买卖是夫妻对共同财产作出的重要决定，且罗伟新、梁湛英在缔约时标的物尚不存在，但梁湛英按约收取了转让费后苏相榆未提出异议，且梁湛英未实际出资购房，罗伟新有正当理由相信或认为这是其夫妻双方的共同意思表示。从2004年协商买卖事宜开始至今12年之久，罗伟新已履行了交付房款的义务并对该房屋已实际控制使用，且苏相榆未能举证证实罗伟新在签订协议时并非善意。因此，苏相榆提出不知此事的抗辩，有悖于常理，不予采信。综上所述，梁湛英将自己享有购买房屋的权利转让给罗伟新，实际上是对其自己应得权利的处分，该转让行为法律、法规并没有禁止性规定，应认定为合法有效合同。罗伟新、梁湛英均应按合同的约定履行义务。梁湛英作为讼争房屋的卖方，交付房屋是其取得买受人相应的购房款项，房屋交付义务包含房屋的实物交付及转移房屋的所有权即应及时协助罗伟新办理过户手续。而协助买受人办理房屋产权过户登记手续是梁湛英的义务，虽然梁湛英尚未就讼争房屋办理权属证书先行确权，但却不能免除亦不能在事实上阻却其履行协助办证的义务。因此，罗伟新请求梁湛英协助办理过户手续的请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决：一、确认罗伟新与梁湛英于2004年8月11日签订的《协议书》合法有效；二、梁湛英协助罗伟新办理位于贵港市港北区荷城路1126号（港北新苑）第6幢3单元3××号房屋的产权变更登记手续，将该房屋产权变更至罗伟新名下。一审受理费2786元，减半收取计1393元，由梁湛英负担。上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕。二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审法院查明的上述事实，本院予以认定。本院认为，上诉人梁湛英与新区办公室签订了《贵港市港北区以市场运作方式建设区直单位干部职工住房合同书》取得购买房屋的权利后，与被上诉人罗伟新签订《协议书》约定将上述合同权利和义务一并转移给罗伟新，由此双方构成了债权债务概括转移合同关系。本案案由应定为债权债务概括转移合同纠纷，一审法院定为房屋买卖合同纠纷明显不当，应当纠正。《协议书》意思表示真实，内容没有违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方均应严格履行。双方约定转移的是债权债务，而非物权，梁湛英并未取得房屋所有权，因此，上诉人梁湛英及苏相榆以双方转让的是其夫妻共有财产即房屋以及梁湛英转让房屋未经共有人苏相榆同意为由，主张《协议书》无效，理由不成立，不应予采信。根据《协议书》约定，梁湛英应当协助罗伟新办理房屋转让手续。由于房屋产权尚未办理在梁湛英名下，因此，梁湛英应按规定先将涉案房屋产权办理在自己名下，然后再协助罗伟新办理房屋转让手续，将该房屋产权变更至罗伟新名下，所需一切费用由罗伟新负责。综上，一审判决虽然定性不准确，但认定事实清楚，证据确凿，实体处理恰当，应当维持；上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2786元（上诉人已预交），由上诉人梁湛英、苏相榆负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄钰雄代理审判员  陈燕霞代理审判员  韦盼盼二〇一七年四月六日书 记 员  梁明燕