湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第567号
上诉人（原审原告）怀化市第一建筑工程公司，住所地怀化市鹤城区府星路78号。
法定代表人刘勇，该公司经理。
委托代理人刘生林（特别授权），住湖南省怀化市鹤城区，系该公司办公室主任。
委托代理人崔小龙（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄俊坚（曾用名黄小超），住所地湖南省新晃侗族自治县。
上诉人怀化市第一建筑工程公司因与被上诉人黄俊坚房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院2015年8月17日（2015）怀鹤民一初字第559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定：2013年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告租用原告位于怀化市一建公司综合楼下面三间门面，租赁期限自2013年6月1日至2014年5月31日止；租金每月14220元（含10%物业管理费），每季度缴纳一次，如被告不能在规定时间内交清，原告在收取所欠租金的同时，无条件将该门面收回并对外出租，并不承担被告装修所花一切费用和其他损失，如原告对公司所有门面租金进行调整，则被告门面租金必须无条件做相应的调整；合同到期后，被告须将门面无条件退回原告；被告按月向原告交纳水、电费用（水费单价4.5元／吨，电费单价1.35元／度）。《房屋租赁合同》签订后，被告在租赁门面经营理发店，依约交清了租金等费用。《房屋租赁合同》租赁期满后，被告继续租用该门面至现在，2015年2月10日交纳原告租金30440元（2015年1月30日至2015年3月30日的租金，即月租金15220元／月），被告2015年3月底之前的租金已经交清。
2014年12月1日原告向被告发出《门面租金调整通知》，决定上涨租金（2015年2月1日前的房租仍按原租金计算），经营性房屋租金由原来的14220元上调至27000元，愿意继续租用的应于2014年12月1日至2015年2月1日之前到原告单位物业办公室重新签订租房合同，2015年5月1日后所有租户均一次性交纳一年租金并交纳租赁押金。2015年2月10日，原告与部分租户签订《临时协议书》，在正式签订租赁协议前，各承租户预交原门面租金二个月（续租可抵签正式合同后的租金，不续租则按原租金标准抵房租），同意在2015年3月20日前择日就房租涨价事项磋商并签订正式合同。2015年3月13日，原告在《怀化日报》刊登公告，要求各承租户须在2015年3月20日前与原告协商续租事宜并签订正式合同及交纳房租，并约定于2015年3月18日至22日前来原告办公楼四楼小会议室协商，如届时未来协商并续签合同则视为自行终止租赁关系，原合同自行终止。2015年4月1日，原告单位工作人员刘生林送达了被告经营的理发店工作人员也即被告哥哥一份通知，该送达过程经过湖南省怀化市天桥公证处的公证，该通知的主要内容为：至今未续签租赁合同的，双方租赁关系自行终止，原告有权收回店铺，但基于部分租赁户的新合同正在洽谈中，原告同意延期至2015年4月8日作为重签合同的最后期限，逾期未签订续租合同并按新标准交纳房租，原告收回店铺，重新公开招租。
原审认为：房屋租赁合同至2014年5月31日期满后，被告继续使用该租赁门面并向原告交纳房租至2015年3月底（月租金双方已实际履行为15220元／月），双方形成不定期房屋租赁合同关系，原《房屋租赁合同》其他相关约定内容继续有效，但原告有随时解除合同权。原告多次向被告发出通知决定涨价房租并就相关事项要求双方予以协商，但双方未能达成一致意见；2015年4月1日原告经公证送达了被告《通知》，明确告知了被告在2015年4月8日前仍未签订续租房屋合同则原告将收回店铺，现被告仍未与原告续签房屋租赁合同，在2015年3月底后亦未向原告交纳房租，故原、被告租赁合同关系于2015年4月8日解除，被告应将所租赁门面退回原告。根据《房屋租赁合同》约定，被告装修所花费用及其他损失由被告自已承担，原告提出“被告装修费用和其他损失由自己承担”的诉讼请求，是要求被告承担自已的行为责任，不属于原告提出诉讼请求的范畴，对此不作处理。被告欠付原告2015年4月1日后租金未交，仍应按此前双方实际履行的租金标准向原告交付租金，2015年4月8日双方租赁合同关系解除后，被告亦应按已实际履行的租金标准向原告交付逾期腾房占有使用费，故被告应按15220元／月标准支付原告所欠付租金及逾期腾房占有使用费。根据《房屋租赁合同》约定，被告在租赁原告门面期间实际发生的水、电费用应向原告交纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告黄俊坚于本判决生效后7日内退回其所租赁的原告怀化市第一建筑工程公司综合楼下面三间门面给原告怀化市第一建筑工程公司；二、被告黄俊坚支付原告怀化市第一建筑工程公司所欠付款项（逾期腾房占有使用费及欠付租金），按15220元／月标准从2015年4月1日计算至搬离租赁门面时止；三、被告黄俊坚支付租赁门面期间所实际发生的水、电费用给原告怀化市第一建筑工程公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1150元，由被告黄俊坚承担。
宣判后，上诉人怀化市第一建筑工程公司不服，以双方当事人已在租赁合同中明确约定如上诉人对公司所有门面租金进行调整时、被上诉人作为承租人必须无条件做相应的调整，上诉人又已将房屋租金上涨的通知送达给了被上诉人，通知自2015年4月1日房屋租金上涨至27000元／月，则根据合同房屋租金应当按27000元／月交纳，原审仍按原租金标准执行是错误的。另外，房屋装修损失应由被上诉人即承租人自行负担为由上诉本院，要求本院二审：1、撤销原判第二项，改判由黄俊坚支付上诉人所欠款项（欠付租金及逾期腾房占有使用费）按27000元／月标准从2015年4月1日起计算至租赁房屋退还给上诉人时止；2、依法确认黄俊坚退还租赁房屋时其装修所花一切费用和其他损失由其自行承担，不由上诉人承担；3、本案的诉讼费用全部由黄俊坚承担。
被上诉人黄俊坚对上诉人怀化市第一建筑工程公司的上诉主张及理由口头答辩称：上诉人的第一条上诉请求不能接收，原来的房租是14220元／月，现在是27000元／月，上诉人应适当考虑。上诉人要求退回房子，但不退回被上诉人的装修费，被上诉人接受不了。房屋的平方数没有测量。
本院二审查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据怀化市第一建筑工程公司的上诉主张及理由和黄俊坚的答辩意见，本案二审双方当事人的争议焦点为：一、租金能否上涨到27000元／月；2、装修费是否应由出租人怀化市第一建筑工程公司支付给承租人黄俊坚。
一、关于第1个争议焦点问题即租金能否上涨到27000元／月。
黄俊坚与怀化市第一建筑工程公司所签订的《房屋租赁合同》出于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，为有效协议，对合同双方当事人均有约束力。
由于上述合同约定的租期为1年，自2013年6月1日起算，到2014年5月31日租期届满。但租期届满后，黄俊坚仍然继续承租使用房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，黄俊坚与怀化市第一建筑工程公司仍存在合法的房屋租赁关系，只是房屋租赁关系中的租赁期限变为不定期，原房屋租赁合同中关于租金的约定等条款均继续有效，效力至租赁合同解除时止。
因上述《房屋租赁合同》已经约定了在租期内如出租人即怀化市第一建筑工程公司对公司所有门面租金进行调整、则黄俊坚所承租的门面租金必须无条件做相应的调整之内容，而怀化市第一建筑工程公司于2014年12月1日向黄俊坚发出《门面租金调整通知》、通知上涨租金（2015年2月1日前的房租仍按原租金计算）由原来的14220元／月上调至27000元／月的事实客观存在，租金调整通知发出的时间系在不定期房屋租赁关系中的使用租房期内，按照上述黄俊坚所承租的门面租金必须无条件做相应的调整之约定内容，黄俊坚作为承租人必须依照上述合同内容并根据出租人怀化市第一建筑工程公司的上述调整通知调整租金价格。因出租人怀化市第一建筑工程公司分别于2014年12月1日、2015年3月13日以通知和公告的形式两次通知承租人黄俊坚就调整的租金价格进行协商，但承租人黄俊坚并未根据通知和公告内容与怀化市第一建筑工程公司协商调整的租金价格，亦不退出租赁房屋，应视为对出租人怀化市第一建筑工程公司所作出的上述租金调整价格的认可。承租人黄俊坚本应必须自2015年2月1日的次日起按出租人怀化市第一建筑工程公司调整的27000元／月租金标准履行租金交付义务，由于怀化市第一建筑工程公司在一审诉状中陈述黄俊坚交纳租金到2015年3月底，上诉状中亦主张从2015年4月1日起算按27000元／月租金标准支付房屋使用费用，故黄俊坚作为承租人按调整后27000元／月的租金标准向出租人怀化市第一建筑工程公司交付租金的起算时间为2015年4月1日开始。怀化市第一建筑工程公司提出自2015年4月1日起房屋租金应当按27000元／月计算的上诉主张及理由成立。
虽然，怀化市第一建筑工程公司在向包括黄俊坚在内的所有承租户发出《门面租金调整通知》后又通知包括黄俊坚在内的所有承租户进行租价协商，但黄俊坚未前来与怀化市第一建筑工程公司协商达成一致。怀化市第一建筑工程公司虽与其他已经前来协商的部分租户签订了《临时协议书》，但《临时协议书》无黄俊坚的签名，黄俊坚不是上述《临时协议书》的合同主体，不属怀化市第一建筑工程公司与黄俊坚的合意约定，怀化市第一建筑工程公司与黄俊坚不能按上述《临时协议书》履行。
由于怀化市第一建筑工程公司已于2015年3月13日在《怀化日报》刊登要求各承租户须在2015年3月20日前与原告协商续租事宜并签订正式合同及交纳房租、并约定于2015年3月18日至22日前来原告办公楼四楼小会议室协商、如届时未来协商并续签合同则视为自行终止租赁关系、原合同自行终止之内容的公告，又在历经一段时间后于2015年4月1日再次向黄俊坚发出了终止合同、收回店铺的通知，由于该通知系在租赁双方所签租赁合同中确定的一年租期届满后所发出，黄俊坚自己理应知道自己不按出租人在该公告中所提要求进行协商并续签租赁合同将会导致双方租赁关系解除的后果，到上述出租人再次发出终止合同、收回店铺的通知时间止，应视为出租人已给了承租人解除租赁关系的合理期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，怀化市第一建筑工程公司上述于2015年4月1日通知黄俊坚解除合同的行为符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施”之规定，怀化市第一建筑工程公司有权在2015年4月1日解除房屋租赁合同后要求黄俊坚退回房屋并赔偿继续占用房屋所造成的损失。原审确认黄俊坚在合同解除后除应退回租赁房屋、支付所欠租金外，还有向怀化市第一建筑工程公司支付逾期腾房的房屋占有使用费之义务正确。
二、关于第2个争议焦点问题即装修费是否应由出租人怀化市第一建筑工程公司支付给承租人黄俊坚。
由于租赁双方已经在合同中约定出租人怀化市第一建筑工程公司不承担承租人黄俊坚装修所花的一切费用和其他损失，黄俊坚二审中所提由出租人怀化市第一建筑工程公司向承租人黄俊坚退回装修费用的答辩主张不能成立，黄俊坚作为承租人承租房屋期间对房屋装修所花费用损失与怀化市第一建筑工程公司无关，由其自己承担。
综上，原判事实清楚，但适用法律不准，处理欠当。上诉人怀化市第一建筑工程公司的上诉主张及理由成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第559号民事判决第一、三项及案件受理费承担部分；
二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第559号民事判决第二项；
三、由黄俊坚支付怀化市第一建筑工程公司所欠付款项（逾期腾房占有使用费及欠付租金），按27000元／月标准从2015年4月1日计算至搬离租赁门面时止；
四、黄俊坚承租房屋期间所发生的装修费用损失与怀化市第一建筑工程公司无关，由黄俊坚自行承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费1273元，由被上诉人黄俊坚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘士平
代理审判员 宋艳云
代理审判员 蒋珊珊
二〇一五年十月十九日
代理书记员 向玉玲