天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终3202号
上诉人（原审原告）：崔玉起，男，1960年5月22日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：胡明春，天津瀛略律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：崔玉凤，女，1954年9月19日出生，汉族，住天津经济技术开发区。
原审第三人：崔玉金，男，1949年1月24日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：ＸＸ平，天津星伦律师事务所律师。
原审第三人：曹国英，女，1952年4月15日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：ＸＸ平，天津星伦律师事务所律师。
上诉人崔玉起因与被上诉人崔玉凤、原审第三人崔玉金、曹国英确认合同有效纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初81270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
崔玉起上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认口头借名买房协议有效；2、一、二审诉讼费由崔玉凤承担。事实和理由：崔玉起与崔玉凤之间确实存在口头借名买房协议，并不违反法律强制性规定，应合法有效。
崔玉凤未到庭，未发表答辩意见。
崔玉金、曹国英述称，1、涉及房屋买卖的处分必须以书面形式订立合同，不存在口头借名买房的形式；2、崔玉凤与崔玉金间赠予合同已经履行完毕，崔玉起与崔玉凤间争议应通过其他途径解决；3、崔玉凤与崔玉金的赠予合同中明确记载房屋无权利纠纷，崔玉起对涉诉房屋不享有任何权利，此次诉讼仅是为了拖延向曹国英返还房屋。请求驳回崔玉起的上诉请求，维持原判。
崔玉起向一审法院起诉请求：1、请求法院确认崔玉起与崔玉凤之间，就天津经济技术开发区房屋口头借名买房协议有效；2、诉讼费用由崔玉凤负担。
一审法院认定事实：崔玉起陈述：其与崔玉凤就借用崔玉凤名义购买天津经济技术开发区房屋达成口头协议，崔玉凤、证人崔某1、崔某2和崔玉起于2003年9月共同筹集资金25万元用于买房，剩下部分购房款20万（一审对款项数额的表述以笔录、证据记载为准）办理银行贷款。房屋交付后，崔玉凤每月替崔玉起偿还银行贷款，2004年9月起，崔玉起将出卖房屋所得208000元交给崔玉凤继续偿还房贷，还贷是以崔玉凤的名义进行。同时，崔玉起认为购买该房屋都是由其出资，只是借用崔玉凤的名义进行购买。崔玉凤认可崔玉起上述陈述，根据其陈述，房子当初买时就定了给崔玉起，之所以要用其名义买房是因为崔玉起当时办不了贷款。购买当时交的现金，交25万，贷20万，其开始陈述25万现金是自己的，后来陈述，25万的组成是其出了16万，崔玉起出了5万、崔某15万、崔某24万，后来开始崔玉凤还贷，后来还不了，崔玉起帮还，崔玉起给其现金，其去还。崔玉起出了27万，崔玉凤陈述贷款是分两次还的，第一次给十万，第二次给七万，将17万还给银行，还崔某15万。崔玉凤未能陈述后来未把房过户给崔玉起的理由。为证明上述内容，崔玉起提交了崔玉起、崔玉凤、崔某1三人于2017年2月所作询问笔录。
崔玉凤与崔玉起及证人崔某1、崔某2出具了一份《证明书》，其上载明：崔玉起与崔玉凤共同出资4518000元于2002年5月购得天津开发区第三大街住房一套，面积146.8平方米，由于该房首付款25180000元是由崔玉凤所付，因此，该房的房屋产权证、土地使用证的署名均是崔玉凤。为减轻还贷及银行利息的压力（贷款为200000万元，利息为81000万元，共计451800万元）余下的208100元万元（书证载明情况）都是由崔玉起在2004年7月还清的，即该房屋是崔玉起与崔玉凤共同出资的。该证明落款2002年4月10日。
证人崔某2、崔某1、崔玉凤出具《证明》，其上载明，2003年4月10日，崔玉起与崔玉凤共同购买天津开发区第三大街住房一套，面积146.8平方米，购房款为451366元，其中崔玉起出资250000元，崔玉凤从银行贷款200000元（贰拾万元整）。日后，由于崔玉凤不堪还款压力，故由崔玉起一次性出资，还清了银行贷款200000元及利息8100元，如果崔玉凤单方面将该房产权变更或赠与他人，由崔玉凤承担一切后果。该证明永久有效。证明落款为2003年4月10日。
根据崔玉起提供的崔某1于2017年3月26日所作调查笔录，2003年崔玉起为照顾其母亲买房，其与姐姐崔玉凤、崔某2帮他凑了首付，其出了5万、崔玉凤出了13万，崔玉起出了5万，崔某2出了4万，凑齐首付款后，贷款20万，后来崔玉起偿还了上述全部款项。房子写在崔玉凤名下。同时，崔某1陈述，落款时间为2002年4月10日的证明书是2007年后补的，时间不是2002年。落款时间为2003年4月10日的证明也不是2003年写的，是2016年后补的。2017年3月26日，崔某2同时做了调查笔录，笔录陈述内容与崔某1笔录陈述内容基本一致。
崔某1于一审庭审中出庭作证，根据其证言，其陈述其为投资人，系为照顾母亲四人投资买房，其出了五万元，崔某2出了4万元、崔玉凤出了16万，还有贷款20万，房款含贷款总计不到50万元。证人起先陈述，当初买房时为了母亲和崔玉起买的，因为崔玉起是个体户，而崔玉凤有公积金能贷款，其他出资人都没有正式工作，办理贷款条件不如崔玉凤，所以是用崔玉凤名字办的贷款。证人还陈述，所有出资都是以现金形式四人一起当场给崔玉凤。其后崔玉起又以现金形式当场归还了各出资人的出资款项。但其后在一审庭审中，证人又陈述房子是为母亲买的。当时没有留任何文字的东西，给钱的往来也没有任何的证据，同时亦没有收条。崔某1同时陈述，房子贷款是其看到崔玉起归还了崔玉凤17万元。后经一审法庭释明，崔某1最终陈述认为房子是崔玉起的，理由是崔玉起跟其母亲一起居住。崔玉凤、崔某1亦陈述当初崔玉起还清所有钱款后，是因为其与崔玉凤有矛盾，房屋才迟迟没有过户。
证人崔某2一审出庭作证，根据其证言，当初是和崔玉凤、崔某2、崔某1、崔玉起一起凑钱买房，因为母亲没有房子居住。崔某2出资4万元、崔玉起出资5万元、崔某1出资13万元。崔某2再次确认了是想给老母亲买房，崔玉起跟着母亲居住，因为其年迈而崔玉凤能贷款就写了崔玉凤的名字，不然就写母亲的名字了。其亦陈述，崔玉起后来把房子出资款和贷款都用现金的方式还清了，出的钱都给崔玉凤了。
崔玉凤及证人崔某2、崔某1当庭均认可其在庭前书写的《证明书》、《证明》及调查笔录与询问笔录的真实性。
另查明，天津经济技术开发区房屋系崔玉凤于2003年10月28日向天津开发区森泰实业有限公司购买，建筑面积为156.15平方米。双方签订了《天津市房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为451800元，合同约定采用分期付款形式，2003年9月30日交房款120000元，2003年10月15日前交房款131800元，其余房款贷款。上述合同于2003年10月27日经天津经济技术开发区公证处公证。公证书上载明合同内容为双方当事人真实意思表示。2005年3月，天津开发区森泰实业有限公司向崔玉凤出具收据，确认收到其缴纳预收款251800元。在购买房屋的含印花税票据等所有手续上显示的房屋购买人均为崔玉凤。同时，崔玉凤向招商银行天津经济技术开发区支行贷款200000元，双方于2003年11月18日签订借款合同。2005年12月21日，崔玉凤还清所有本金，同时支付银行利息14588.93元，罚息20.35元，合计214618.16元。银行同时于2011年7月20日向其出具《贷款还清证明书》。2005年5月27日，天津经济技术开发区房地产管理局向崔玉凤下发了《房屋所有权证》，将天津经济技术开发区房屋登记在崔玉凤名下。
2011年8月26日，崔玉凤为赠与人，崔玉金为受赠人，双方于2011年8月26日签订了《赠与合同》，合同约定，崔玉凤已离婚，其将天津经济技术开发区房屋无偿赠与崔玉金，且保证上述房屋无租赁、无抵押、不欠任何税费、不涉及任何债权债务，无权属纠纷。如因所有权问题发生争议，崔玉凤自愿承担相应的法律责任。同时，合同约定，该房产只赠与崔玉金个人，不涉及其配偶，为崔玉金个人财产。合同亦约定，赠与行为不附带任何义务。合同亦载明，崔玉金自愿接受赠与，并自愿承担受赠房产后产权过户过程中产生的税费。上述合同亦经天津市泰达公证处公证。确定双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，双方订立合同时意思表示真实。
2016年11月17日，第三人崔玉金与其妻曹国英签署《离婚协议书》，约定双方因感情不和协议离婚，女儿崔亚楠已成年随母亲生活，天津经济技术开发区展望路房屋归女方曹国英所有，无债权债务。双方经天津市滨海新区民政局确认离婚。
另查明，2016年8月15日，天津经济技术开发区展望路7号17门502房屋所有权登记至第三人曹国英名下。
再查明，崔玉起、崔玉凤双方至今就借名买房问题不存在书面协议。
一审法院认为，本案争议焦点有二，其一系崔玉起、崔玉凤间是否存在口头借名买房协议，其二系即使存在上述协议，该协议是否有效。
针对双方争议焦点之一，依据《中华人民共和国合同法》第十二条之规定，合同的内容由当事人约定，一般应包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；……（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；……。本案中，崔玉起主张其与崔玉凤之间存在口头借名买房合同。该合同究其实质，应属当事人之间订立的涉及房地产买卖之协议，该合同依法需具备下述基本要件，其一、当事人名称，同时需明确其法律地位分别为借名人抑或被借名人；其二、购买房屋名称；其三、借名人与被借名人的权利义务，即房款如何交付、过户手续履行方式及期限。本案中，崔玉起一方面主张其与崔玉凤为合同当事人，另一方面，其提供的证人证言却显示证人崔某2、崔某1亦参与了合同履行过程，即上述二人亦为房屋买卖的投资人。同时，在双方法律地位上来看，虽崔玉起陈述房屋系为其所买，其为借名人即房屋实际出资人，崔玉凤为被借名人，但根据崔玉起提供的崔某2、崔某1的证言，其均曾陈述房屋系为其母亲所买。故崔玉起主张的合同当事人及其法律地位不明确。其二、关于各方出资的数额，根据崔玉起提交的《证明》、《证明书》、证人证言，崔玉凤出资的数额先后出现了25180000元（疑为2518000元之笔误）、13万、16万几种陈述，同时，上述证据对于房屋总价款及崔玉起还贷款钱数的陈述亦存在矛盾之处。同时，崔玉起、崔玉凤及其提供的证人均陈述，上述钱款往来均系以现金方式、且无任何证据进行佐证。而崔玉起陈述的上述出资人及出资数额并未体现在崔玉起提交的《天津市房屋买卖合同》、收据、贷款明细等书证中。其三、就过户时间问题，各方均未提及合同约定何时将房屋过户至“借名人”崔玉起名下，亦未能就为何在其陈述的“崔玉起已归还了全部房屋款项”后仍未办理过户手续作出合理解释。应视为合同在此部分无约定。综上所述，由于崔玉起提供的证明口头借名买房协议存在的证据均为证人证言，且其证据多存在前后矛盾之处，一审法院无法确定崔玉起与崔玉凤陈述的“口头借名买房合同”之当事人，亦无法确定各方权利义务。同时，合同未对其主张的借名买房人即崔玉起的最大权利即过户权利进行约定明显与常理不符。同时，崔玉起根据证人证言及当事人陈述主张的“口头借名买房协议”与其提交的《天津市房屋买卖合同》、收据、贷款明细等书证上载明的内容亦互相矛盾。上述证据显示完全是由崔玉凤一人付首付、一人贷款、一人还款，一人接收房屋拥有物权。而根据证据规则，书证的证明力显然大于证人证言之证明力。综上，一审法院无法认定崔玉起与崔玉凤之间存在其主张的“口头借名买房协议”。
关于本案争议焦点之二，即退一步讲，即使崔玉起与崔玉凤双方之间就房屋买卖问题存在所谓口头借名协议，该协议是否有效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条之规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。上述法条第四十条亦规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。上述法条确立了涉及房产买卖等房地产转让内容的合同，必须采取书面形式。本案中，崔玉起诉请的“口头借名买房协议”涉及对于房地产权属的转让，其性质属于房地产买卖合同，因该类合同涉及国家与个人之重大利益，上述法律法规对于该类合同的形式具有明确而严格的规定，即规定其必须采用书面形式。崔玉起主张原崔玉凤之间存在的“口头借名买房协议”显然违反了上述法律法规对于合同形式的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条亦规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。故即便崔玉起主张的其与崔玉凤间的口头借名买房协议存在，崔玉起主张的所谓口头借名买房协议也违反了上述法律法规对于合同形式的强制性规定，其有效性一审法院亦无法予以认定。
一审法院判决：“驳回原告全部诉讼请求。案件受理费80元，公告费260元，由原告负担。”
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。崔玉起提交的换房协议不属于二审新证据，且与本案缺乏关联性，本院不予采信。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，崔玉起诉请确认口头借名买房协议有效，首先需证明口头借名买房协议存在。本案纠纷发生在亲属之间，且时间已久。现有书面证据显示案涉房屋系崔玉凤签订买卖合同、支付首付、办理与归还贷款，产权证亦下发给崔玉凤。崔玉起主张其与崔玉凤间存在口头借名买房协议，并无充分书面证据予以证实，崔玉起提交的两份书面证明载明首付情况不一致，显示房屋为崔玉起与崔玉凤共同出资、共同购买，与其主张的借名买房并不相符，且两份证明落款时间均早于房屋买卖合同签订时间，证人又证实书面证明存在后补情况。现有证人证言证实的个人出资情况不一致，且证人均表示自己也有参与出资，对案涉房屋是买给崔玉起还是买给崔玉起的母亲陈述亦不一致，未直接证明崔玉起与崔玉凤之间存在口头借名买房协议。特别是在房屋贷款归还完毕后，崔玉起与崔玉凤长期未对房屋产权作出变更，亦未见崔玉起对此提出异议，现崔玉起主张存在口头借名买房协议证据不足，一审驳回崔玉起诉请并无不当。
综上所述，崔玉起的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人崔玉起负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张德明
代理审判员 王孟璐
代理审判员 滕光鑫
二〇一八年五月二十一日
书 记 员 刘 谨