广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0403民初1185号原告：张美云，女，1965年6月4日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：曾裕，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢淑奕，广东古柏律师事务所律师。被告：珠海市美地房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区井岸镇桥北一区23号，统一社会信用代码91440400669871465A。法定代表人：薛振华，总经理。委托诉讼代理人：蒙晋伟，广东嘉骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖丽雅，广东嘉骏律师事务所律师。被告：珠海市斗门金信房产联合开发公司，住所地珠海市斗门区桥东综合楼二楼，注册号4404211000103。法定代表人：雷泽伟。第三人：林大春，男，1962年1月2日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。第三人：林河南，男，1947年7月13日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。第三人：黄清榕，男，1957年11月13日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。第三人：中国教学仪器设备广州公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道52号，统一社会代码91440101190458388D。法定代表人：李兴植。第三人：珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行，住所地珠海市斗门区斗门镇和风中街95号房1，统一社会信用代码914404007962935220。负责人：杨国盛，行长。委托诉讼代理人：梁伟强，公司员工。委托诉讼代理人：梁福连，公司员工。原告张美云与被告珠海市美地房地产开发有限公司、被告珠海市斗门金信房产联合开发公司、第三人林大春、林河南、黄清榕、中国教学仪器设备广州公司、珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张美云及其委托诉讼代理人曾裕、卢淑奕，被告珠海市美地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人廖丽雅、第三人珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行的委托诉讼代理人梁伟强、梁福连到庭参加诉讼，第三人林河南、黄清榕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告珠海市斗门金信房产联合开发公司、第三人林大春、中国教学仪器设备广州公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张美云向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告将位于珠海市XX区XX镇XX路XX号商铺的房地产所有权办理过户至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人林大春在1993年从被告珠海市斗门金信房产联合开发公司处购买斗门桥东XX大厦楼下商铺（现地址为珠海市XX区XX镇XX路XX号商铺），并已付清该商铺的购房款，后来林大春将该商铺转让给林河南，林河南将该商铺转让给黄清榕。在2009年1月4日，原告与黄清榕签订了协议书，将该商铺转让给原告，同日，原告向黄清榕付清20万元的购房款。林大春及林河南均确认原告享有该商铺的房屋所有权。2010年7月12日，珠海市斗门区国有资产管理办公室委托被告珠海市美地房地产开发有限公司协助处理XX区城XX商住楼历史遗留问题、房地产登记确权过户等手续，但被告珠海市美地房地产开发有限公司至今没有帮助原告办理房产证，严重侵害了原告的权益，故提起诉讼。原告张美云对其诉称向本院提交如下证据：1、收款收据一份，拟证明林大春从珠海市斗门金信房产联合开发公司购买案涉商铺，对案涉商铺具有所有权并可以处分的事实；2、协议书、证明、收据各一份，拟证明原告从黄清榕处购买案涉商铺并已付清房款的事实，且林河南和林大春均确认原告是案涉商铺的合法所有权人；3、结婚证、夫妻关系证明、电费明细各一份，拟证明原告与黄炳辉为夫妻关系，案涉商铺的供电是以黄炳辉名义报装的，并且一直由原告夫妇缴纳电费的，证明案涉商铺一直是原告夫妇在使用的事实；4、补偿费收据一份，拟证明被告珠海市美地房地产开发有限公司对案涉商铺所在楼盘进行装修，在装修期内，支付补偿费给原告，被告珠海市美地房地产开发有限公司认可原告是案涉商铺的业主；5、地址证明一份，拟证明案涉商铺的新地址；6、委托书一份，拟证明被告珠海市美地房地产开发有限公司有义务协助原告办理房地产权证；7、（2015）珠斗法民三初字第1051号民事判决书、（2016）粤04民终1531号民事判决书各一份，拟证明法院确认了被告珠海市美地房地产开发有限公司有义务帮业主办理房地产权证的事实；8、通知一份，拟证明被告珠海市美地房地产开发有限公司是认可原告是合法业主，并组织过原告参加过业主大会帮原告办理登记手续。被告珠海市美地房地产开发有限公司辩称，本案诉争的房产产权现已登记在被告名下，根据物权法的规定，该房产目前的产权属于被告所有，产权关系非常明晰，对于产权问题，在没有撤销被告的房产证之前各方无须再争论。被告是通过合法的手段从原产权人中国教学仪器设备广州公司按照法律程序购买所得，并已完成了产权登记手续，无论从产权登记的法律层面还是交付使用上，被告都已经享有案涉房产产权；原告并不能证明其对案涉房产拥有所有权，其只是证明了其所谓的购买房产的行为，且该行为涉嫌造假，不能证明其有所有权；原被告之间并不存在买卖合同关系，被告没有义务将案涉房产过户给原告，原告一直没有与原开发商发生过任何关系，其只是和金信公司发生过买卖关系，但是金信公司却不是案涉房产真正的开发商，原告也没有证据证明其有向原开发商购买房产，原告只能要求金信公司退还其房款以及赔偿损失；原告所持的金信公司出具的《收款收据》，无法确认真实性、合法性、关联性，几手的转让协议书也不具有真实性、合法性、关联性，请求法院予以驳回原告的全部诉讼请。被告珠海市美地房地产开发有限公司对其辩称向本院提交如下证据：1、房地产权证一份，拟证明被告是案涉房产的所有权人；2、总房地产权登记表一份，拟证明被告是案涉房产的所有权人；3、报纸公告发票一份，拟证明被告向珠江晚报登报公告的事实；4、购买房产发票一份，拟证明被告通过正规途径向原告开发商购买了房产；5、税收转账专用完税证、房地产变更登记票据一组，拟证明2012年被告及案涉房产的原产权人中国教学仪器设备广州公司均按照法律规定缴纳房产过户的各项税费；6、珠海市房地产买卖合同一份，拟证明被告是在2010年向中国教学仪器设备广州公司购买的方式获得房屋产权，取得案涉房产来源合法；7、区政府常务会议纪要节选（2007年第23期）一份，拟证明区政府对案涉房产的确权情况，及案涉房产的权属转移背景及过程以及被告是通过合法途径取得了案涉房产的产权登记；8、区政府工作会议纪要（2008年第63号）一份，拟证明区政府对案涉房产的确权情况，及案涉房产的权属转移背景及过程以及被告是通过合法途径取得了案涉房产的产权登记；9、桥东商住楼项目处理协议书一份，拟证明拟证明区政府对案涉房产的确权情况，及案涉房产的权属转移背景及过程以及被告是通过合法途径取得了案涉房产的产权登记。被告珠海市斗门金信房产联合开发公司缺席，没有答辩，也没有提交证据。第三人林大春缺席，但是提交书面意见称，其将自己所有的铺位卖给了林河南，林河南卖给了黄清榕，黄清榕卖给了张美云，铺位现在的地址是珠海市XX区XX镇XX路XX号商铺，张美云是该铺位的合法业主，应将房产证办到张美云名下。第三人林大春对其述称没有向本院提交证据。第三人林河南缺席，但是提交书面意见称，原告张美云所诉铺位转让经过，事实清楚，理由充分，且有林大春、黄清榕提供铺位转让的收款收据证明，其作为该铺位转让书中的见证人，可以证实该铺位所有权确实属于张美云所有，美地房产公司理应协助其办理铺位产权过户有关手续第三人林大春、林河南、黄清榕均无异议。第三人林河南对其述称没有向本院提交证据。第三人黄清榕缺席，但是提交情况说明称，其从林河南处受让珠海市斗门区白蕉镇连桥路144号商铺，2009年1月4日，其与张美云签订协议书，约定以20万元的价格将上述商铺转让给张美云，张美云已经按约定付清款项。第三人中国教学仪器设备广州公司缺席，没有提交意见和证据。第三人珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行述称，根据物权法规定，不动产权属人是以登记为准，我行认为案涉房产是属于房产中心登记的权属人所有，我行在案涉房产登记在抵押人名下的情况下，依法办理抵押登记，是合法的抵押权人，原告提出的诉求已过诉讼时效，依法应当驳回。第三人珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行对其述称向本院提交如下证据：1、最高额抵押担保合同，拟证明我行与美地房产签订了抵押担保合同，以案涉房产办了抵押手续；2、流动资金贷款合同，拟证明我行与斗门区白蕉镇华达建材经营部签订了流动资金贷款合同，发放贷款；3、粤房地他项权证（珠字第XX号），拟证明我行依法到不动产登记中心办理抵押登记手续。本院依职调取如下证据：不动产权登记表、不动产抵押（按揭）登记表。原被告及第三人珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行提交的证据，经当庭出示，各方当事人质证，本院审查后认为，原告提交的证据1、2、5、6、8和被告提交的证据1、2、4、5、7、8、9以及第三人珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行提交的证据和本院调取的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。原被告提供的其他证据没有证据佐证或与本案无关，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：1993年4月，被告珠海市斗门金信房产联合开发公司出具收款收据，收据载明：兹收到林大春购买铺位款100000元，收据盖有被告珠海市斗门金信房产联合开发公司财务专用章。2009年1月4日，原告与第三人黄清榕签订协议书，约定第三人黄清榕将XX区XX路（XX大厦）144号商铺转让给原告，面积为64.55平方米，价格为200000元，第三人林河南作为见证人在协议书上签名。当天第三人黄清榕出具收据，收据载明：收到张美云交来XX铺位款200000元。2010年10月16日，第三人林大春出具证明，称XX路XX号铺已由张美云承让，请有关部门给予办理房地产手续至张美云名下。根据《区政府工作会议纪要第63号》（2008年7月19日）的记载，会议听取了珠海市斗门区国有资产管理委员会办公室（区国资办）关于原斗门县城乡规划技术协会（以下简称规划协会）桥东综合楼相关事宜的情况汇报，主要内容如下：规划协会于1992年12月22日与第三人中国教学仪器设备广州公司签订协议，双方同意由规划协会在白蕉桥东开发区建设综合住宅楼两幢并出售给第三人中国教学仪器设备广州公司，售楼面积约9000平方米，每平方米1300元。协议要求第三人中国教学仪器设备广州公司于1993年6月20日前分三期付款900万元给规划协会，规划协会于当年10月30日前交楼，余款则在双方交楼后付清。规划协会负责办理楼房的相关产权证书。2000年7月31日，工程土建工程已按图纸全部完成，相关单位对该楼进行了验收。第三人中国教学仪器设备广州公司向规划协会支付了810万元工程款，但由于规划协会一直未能将楼交付给第三人中国教学仪器设备广州公司使用，现第三人中国教学仪器设备广州公司要求区政府协调解决这一历史遗留问题，促使规划协会尽快将该楼交付给中国教学仪器设备广州公司使用，并完善相关产权证书。会议决定：继续履行1992年12月22日规划协会和第三人中国教学仪器设备广州公司签订的《供、买楼协议书》，按验收面积9969.6平方米来核算地价，未缴清的部分要缴清。区财政局根据2007年《区政府常务会议纪要》第14期会议精神，查核后出具已缴交地价的证明，视该地为出让；区国资办持该物业托管文件和工程验收合格等相关资料到房地产登记部门办理有关自建房登记业务；待房地产登记部门将物业确权登记到规划协会名下（但不发证）后，经区国资办同意后，登记部门按二手房转让程序，直接将该物业办至第三人中国教学仪器设备广州公司名下；关于税费负担问题，合同有约定的按约定执行，无约定的按有关规定执行；至于工程未完成部分，继续由区国资办牵头，区监察局提出处理意见后给予完善。2010年7月1日，斗门区国有资产管理委员会办公室与被告珠海市美地房地产开发有限公司签订《桥东商住楼项目处理协议书》，该协议书甲方为斗门区国有资产管理委员会办公室，乙方为第三人中国教学仪器设备广州公司，代理人为被告珠海市美地房地产开发有限公司，落款甲方处有区国资办的盖章，乙方处有被告珠海市美地房地产开发有限公司的盖章。该协议约定的主要内容如下：规划协会与乙方于1992年12月22日签订了供、买楼合同，约定由规划协会提供两栋商住楼给乙方，单价为每平方米1300元，卖楼面积9000平方米（以验收面积9969.6平方米为准，总价12960480元），乙方于1993年6月20日前分三期付款810万元给规划协会，目前仍欠规划协会4860480元。按合同约定商住楼应于1993年10月30日前交付乙方使用，规划协会负责办理楼房的房地产权证。由于历史原因，规划协会于2000年7月31日才补办商住楼建设工程竣工验收，但一直未办理相关手续交付乙方使用。甲方根据区府常务会议纪要（第23期）和区政府工作会议纪要（2008年第63号）决定，经区国有资产管理委员会同意，与乙方（代理人）磋商，为妥善处理桥东商住楼历史遗留问题，完成确权过户事宜，双方协议如下：一、办理房产过户应由协会负担税费1386771.36元由乙方（代理人）代行缴交，结算时再从乙方欠款中扣除；工程未完成的部分费用3619087.31元，也从乙方欠款中抵扣；二、协会负担所有费用冲抵乙方欠款，预计超支14万元由乙方（代理人）承担，乙方（代理人）并承诺协会过户税费超支额在15万元内全部负担。三、甲方协助乙方（代理人）办理和完成相关确权过户事宜。2012年8月29日，珠海市XX区地方税务局代开珠海市区XX镇XX苑XX栋售房款发票，金额为13087490元，付款方为被告珠海市美地房地产开发有限公司，收款方为第三人中国教学仪器设备广州公司。2012年11月20日，位于珠海市斗门区XX镇XX苑XX栋，建筑面积10200.59平方米。2012年12月13日，案涉珠海市斗门区XX镇XX路XX号房屋办理房地产权属登记，证号为粤房地权证珠字第××号，权属人为珠海市美地房地产开发有限公司，所有权取得方式为2010年向第三人中国教学仪器设备广州公司购买，建筑面积为65.2平方米。2014年1月29日，案涉珠海市XX区XX镇XX路XX号房屋办理房地产他项权利登记，证号为粤房地他项权证珠字第XX号，他项权利人为第三人珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行，他项权利范围为全部，他项权利种类为抵押权，债权数额为4500000元。2017年4月12日，珠海市xx区XX镇XX社区居民委员会出具证明称xx镇xx路xx号商铺与xx大厦楼下商铺是同一地址。本院认为，案涉珠海市xx区xx镇xx路xx号房屋登记的权属人为被告珠海市美地房地产开发有限公司，原告陈述其向第三人黄清榕受让案涉房屋，第三人黄清榕向第三人林河南受让案涉房屋，第三人林河南向第三人林大春受让案涉房屋，第三人林大春向被告珠海市斗门金信房产联合开发公司支付购买商铺款，但是原告不能证明第三人林大春向被告珠海市斗门金信房产联合开发公司购买的商铺就是案涉珠海市xx区xx镇xx路xx号房屋，原告没有提供证据证明其与案涉珠海市xx区xx镇xx路xx号房屋的登记权属人被告珠海市美地房地产开发有限公司之间存在导致产权转移的房屋买卖合同关系，也没有证据证明被告珠海市美地房地产开发有限公司有将案涉房屋产权转移登记至其名下的义务，且案涉房屋已经设立了抵押权登记，该抵押权登记尚未注销，无法办理所有权转移登记。故原告要求两被告协助办理案涉铺位所有权转移登记手续没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告张美云的诉讼请求。案件受理费4300元（原告张美云已预交），由原告张美云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南审 判 员  刘改宏人民陪审员  梁文英二〇一七年十二月二十八日书 记 员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。