广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2193号
上诉人（原审被告）：张武林，住所地深圳市福田区。
委托代理人：李俊，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈燕平，住所地深圳市福田区。
委托代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。住所地广东省深圳市福田区。
法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。
委托代理人：张慧，系公司员工。
原审第三人：侯懿珉，住所地深圳市福田区。
上诉人张武林因与被上诉人陈燕平、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）、侯懿珉房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1027号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
陈燕平原审诉讼请求：1、解除陈燕平、张武林之间所签署的《二手房买卖合同》；2、张武林向陈燕平返还定金10万元整并支付违约金98.6万元；3、张武林承担本案的全部诉讼费用、保全费。
原审法院经审理查明，2015年3月20日，陈燕平（买方）与张武林（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将其位于深圳市福田区黄埔雅苑翠悠园x栋x号的房产（下称涉案房产）转让给买方，转让价为493万元；买方同意在合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金5万元，在合同生效之日起7个工作日内支付定金5万元；定金交由第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人收讫定金，卖方应向买方出具定金收据；买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，买方须于2015年4月29日将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（总成交价减去定金、减银行承诺贷款金额）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2015年4月29日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提交所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5个工作日内与担保公司签订服务合同，并向提保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，卖方须协助办理；双方协商同意在定金中预留3万元作为交楼押金并由第三方监管；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已支付的定金。
同日，陈燕平、张武林与第三人中原地产签订《资金托管协议》，约定将定金10万元交由第三人中原地产托管。
同日，陈燕平通过银联在第三人中原地产处刷卡支付定金5万元。2015年3月24日，陈燕平再次在第三人中原地产处刷卡支付定金5万元。张武林亦分别向陈燕平开具两张收款收据，确认收到陈燕平支付的购买涉案房产的定金10万元。
2015年4月16日，张武林向陈燕平及第三人中原地产发《关于终止二手房买卖合同托管协议函》称，由于张武林考虑不当未经妻子侯懿珉同意，张武林于2015年3月25日向中原地产及陈燕平提出终止买卖房屋协议。2015年4月15日，第三人中原地产召集买卖双方未达成协商解决，现正式通知陈燕平和第三人中原地产终止合同。张武林在函件下方备注：请中原转交陈燕平。
另查，张武林与第三人侯懿珉于1983年12月24日登记结婚。涉案房产于2001年10月30日登记至张武林名下，目前仍处于抵押状态。原审庭审中，张武林确认未在合同约定的期限内办理赎楼手续。
再查，关于涉案房产为夫妻共同财产的披露情况，陈燕平称在签订合同时不清楚涉案房产为夫妻共同财产，张武林亦未向陈燕平披露该事实。张武林称涉案合同签订第二天，其告知第三人侯懿珉将出卖涉案房产，侯懿珉明确表示不同意卖房，后来过了几天就口头告知中原地产该情况。第三人侯懿珉确认该事实。
关于解除合同的通知，陈燕平称是在2015年4月14日才得知张武林不同意卖的，陈燕平当日已准备首期款，让中介约张武林办理资金监管，张武林表示妻子不同意卖房，不愿意继续履行合同。2015年4月15日，陈燕平、张武林双方在第三人中原地产的召集下进行协商，但未果。
陈燕平支付的10万元定金仍托管在第三人中原地产处。
2015年7月7日，原审法院向张武林送达了起诉状及证据副本等。
原审法院审理认为，根据物权公示原则，陈燕平作为买方只负有对房屋产权状况进行形式上的审查，陈燕平没有义务去审查涉案房产是否属于夫妻共同财产。涉案房产登记在张武林一人名下，陈燕平有理由相信张武林是唯一所有权人，张武林有权处分涉案房产，且无证据显示张武林在签订合同时有向陈燕平披露过或陈燕平知晓涉案房产属夫妻共有财产。因此，陈燕平与张武林签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
关于合同解除。合同签订后，陈燕平依约支付了购房定金，而张武林未在合同约定的期限内办理涉案房产的赎楼手续，亦明确表示不愿意出售涉案房产，并在2015年4月16日单方违约解除合同，张武林的行为已构成根本违约。张武林作为违约方，依法不享有合同解除权。陈燕平作为守约方，依法享有合同解除权。涉案合同应于陈燕平诉状送达张武林之日即2015年7月7日解除。
关于违约金。张武林构成根本违约，应依法承担相应的违约责任。依据合同约定，若张武林未按照合同约定的期限履行义务，陈燕平有权选择要求张武林双倍返还定金或按合同约定支付违约金。鉴于涉案合同在签订后不久张武林就明确表示不同意卖房，陈燕平仅支付了10万元定金，资金占用金额较小且时间较短，且在2015年4月中旬房价尚未大幅上涨，陈燕平的实际损失较小，结合违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，原审法院酌定张武林按成交价的10%向陈燕平支付违约金493000元。对陈燕平过高的违约金请求，原审法院不予支持。
关于返还定金。涉案定金10万元目前仍由第三人中原地产托管，为减少诉累，第三人中原地产应迳行向陈燕平退回该10万元定金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、确认陈燕平与张武林于2015年3月20日签订的《二手房买卖合同》于2015年7月7日解除；二、张武林应本判决生效之日起十日内向陈燕平支付违约金493000元；三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈燕平返还定金100000元；四、驳回陈燕平的其他诉讼请求。本案一审受理费14574元（陈燕平已预交），由陈燕平负担6616元，张武林负担7958元；保全费5000元（陈燕平已预交），由张武林负担。
上诉人张武林不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：一审违约金过高，依法改判予以减少。其上诉依据的事实和理由为：1、上诉人无权处分涉案房产，没有得到房屋共有人第三人侯懿珉的同意，同时被上诉人本身具有过错，房屋买卖合同无效。2、上诉人在签订合同时明确告知中原地产销售人员是否要告知老婆，中原地产作为专业的房产中介，应当知道上诉人是有配偶的，也应当询问房产是否夫妻共同财产。因此，一审法院并没有查清中原地产是否向上诉人询问过相关问题，是否告知被上诉人。3、一审法院没有充分考虑被上诉人的损失和合同履行情况，按成交价的10%支付违约金过高。双方2015年3月20日签订合同，3月25日提出终止买卖房屋协议，4月15日正式书面通知终止合同。这个时候房价也没有大幅上涨，根据上诉人的《评估报告》，截止4月16日，涉案房产的市场价为5109575元。签订合同才5天，上诉人就通知终止合同，根据评估报告，被上诉人的实际损失应当以5109575元计算，差价为179575元；而且被上诉人只是支付了10万元定金，双方就没有再继续履行合同，资金占用时间很短；上诉人是基于想清偿其他债务一时冲动想卖房，只有一套房，卖掉就没有地方居住，不是上诉人本人不同意卖房，上诉人已经告知中原地产卖房要告诉妻子，是妻子不同意卖房，不是恶意违约。综上，请求二审法院按双倍返还定金或者按评估报告的差价179575元确定损失支付违约金，维护上诉人的合法权益。
被上诉人陈燕平口头答辩称：1、买卖双方签署的房屋买卖合同是在双方充分协商后签署的，是双方的真实意思表示，房屋买卖合同应认定为有效。2、根据物权法的公示公信原则，被上诉人作为买方，只负对房产的产权状况进行形式上的审查，无论是第三人、银行、担保公司还是不动产登记中心，在最终办理产权变更登记时，均只需要登记的产权人签字即可，不需要披露婚姻状况，也不需要配偶进行签字确认。退一步说，根据最高院关于买卖合同的司法解释第三条之规定，无权代理人签署合同的，同样也应承担全部的违约责任。3、本案的违约金不是过高，而是过低，一审法院认定在4月中旬房价尚未大幅上涨是错误的，根本不了解当时房屋上涨的行情，330政策出台后，深圳福田区、南山区的业主基本上一个晚上可返价到100万，一审法院的违约金并不是过高，而是过低。虽然我方未提起上诉，但是法庭应考虑上诉人的违约行为给被上诉人所带来的直接损失。综上所述，请求二审驳回上诉人的全部上诉请求。
中原地产口头答辩称：1、本案为房屋买卖合同纠纷，第三人仅提供居间服务，无权干涉合同的履行。第三人已积极提供居间服务，不应当为上诉人的恶意违约行为买单，故第三人作为被告，主体不适格。2、上诉人具有出售涉案房产的权利外观，且从未向答辩人披露其婚姻状况，答辩人作为中介公司，只对合同签订主体资格作形式审查，无权核实其他人的身份情况。涉案房产是否为共同财产，应当由上诉人主动披露，上诉人颠倒因果关系。
原审第三人侯懿珉经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未发表答辩意见。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，涉案房产登记在张武林一人名下，张武林主张涉案房产为夫妻共同财产，其签订涉案合同时未经其配偶同意，涉案合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”张武林的主张不符合法律规定，本院予以驳回，而且上诉人张武林为完全民事行为能力人，在没有证据证明订立合同过程中受到欺诈、胁迫的情况下，上诉人应为自己的行为进行风险评估和承担相应的法律后果，原审认定陈燕平与张武林签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，认定正确，本院予以维持。
关于违约金的问题。上诉人张武林未在合同约定的期限内办理涉案房产的赎楼手续，亦明确表示不愿意出售涉案房产，已构成根本违约，应依法承担相应的违约责任。上诉人为证明实际损失，提交一份《评估报告》，但该评估报告为单方制作，且被上诉人不予认可，根据民事证据规则，原审法院不予采信，处理正确，本院予以维持。原审法院综合合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审法院酌定张武林按成交价的10%向陈燕平支付违约金493000元，并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人张武林的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。原审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6616元，由上诉人张武林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年五月十六日
书 记 员 伍圣权(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。