天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终878号
上诉人（原审被告）：李桂荣，女，1962年10月20日出生，汉族，荣盛凯达（天津）商贸有限公司总经理，住天津市河北区。
被上诉人（原审原告）：天津市河北区王串场公园管理所，住所地天津市河北区王串场三号路。
法定代表人：李洪义，所长。
委托诉讼代理人：孙言，天津击水律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓彤，天津击水律师事务所律师。
原审被告：荣盛凯达（天津）商贸有限公司，住所地天津市河北区王串场公园内。
法定代表人：李桂荣，总经理。
上诉人李桂荣因与被上诉人天津市河北区王串场公园管理所（以下简称王串场公园管理所）、原审被告荣盛凯达（天津）商贸有限公司（以下简称荣盛凯达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2017）津0105民初6568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李桂荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。与被上诉人签订租赁合同的是荣盛凯达公司，并非上诉人李桂荣，上诉人不是本案适格被告，不应承担责任。被上诉人实际交付承租人的房屋比租赁合同约定的减少了四间，应视为被上诉人违约，一审判决按租赁合同认定租金错误。一审法院适用法律错误。上诉人没有实际占用房屋，不应承担腾空房屋及支付房屋使用费的义务。请求二审法院支持上诉人的请求。
王串场公园管理所辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2010年12月25日的租赁合同是与李桂荣签订的，双方签订的合同只约定了租赁面积并未约定几间房屋，即使合同无效也应该支付房屋占有使用费。
荣盛凯达（天津）商贸有限公司述称，是公司行为，与李桂荣无关，被上诉人未要过房租。
王串场公园管理所向一审法院起诉请求：1.判决二被告将租赁房屋及院落（共计323平方米）腾空归还给原告；2.判决二被告向原告支付2011年1月1日至2014年12月31日期间的租赁费205000元；3.判决二被告按每月5000元的标准向原告支付自2015年1月1日至实际腾空归还房屋之日止的房屋占用使用费；4.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。针对当事人双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、原告提交的2009年7月1日原告与被告荣盛凯达公司签订的《租赁合同》复印件一份、2009年8月15日原告与被告荣盛凯达公司签订的《补充协议》复印件一份、2010年12月25日原告与被告荣盛凯达公司签订的《租赁合同》复印件一份及同日双方签订的《王串场公园管理所承租项目与部位安全责任合同书》复印件一份。证明被告荣盛凯达公司于2009年7月1日开始租赁原告房屋，并签订了两份租赁合同，合同中双方约定了原告将房屋及院落计323平方米租赁给荣盛凯达公司使用，年租金6万元。《补充协议》写明自建房屋费用由被告荣盛凯达公司承担，而且租赁期到期后没有补偿，改造后的固定设施归原告所有。二被告认可上述合同的真实性，但认为已经到期。原告提交的2017年11月10日天津市河北区市容和园林管理委员会出具证明一份，证明原天津市河北区市政园林管理局王串场公园管理所与现原告为同一单位，在上述合同中加盖的“天津市河北区市政园林管理局王串场公园管理所”印章与原告现在印章发生相同法律效力，二被告对该证据没有异议。一审法院认为，2009年、2010年双方签订的《租赁合同》约定租赁期限截止日期分别为2010年12月31日及2011年12月31日，于开庭时租赁期限确已超过。因双方均认可合同及证明的真实性，故一审法院对上述证据予以采信。二、原告提交的《天津市直管公产非住宅房屋使用证》复印件一份，证明原告是诉争房屋的直管公产房屋使用人。二被告认为该证据“房屋使用人”处原为“天津市河北区王串场公园”，后来添加了“管理所”三个字，不认可该证据真实性。因原告添加文字处加盖有天津市河北区公用房屋管理所公章，故一审法院对该证据予以采信。三、原告提交的《通知》复印件一份、诉争房屋平面图复印件一份及被告荣盛凯达公司企业基础信用报告打印件一份，《通知》复印件证明租赁期到期后原告向被告通知过不再续租；平面图证明诉争房屋的现在情况；企业基础信用报告打印件证明该公司现在的经营状态为吊销。二被告认可通知及企业基础信用报告的真实性，故一审法院对上述证据予以确认。对平面图，二被告认可平面图记载房屋位置及面积，一审法院亦对此予以确认。四、原告提交的王串场公园平面图复印件一份，证明诉争房屋在王串场公园内所处位置。二被告对该证据中记载诉争房屋位置予以认可，故一审法院对该证据予以确认。五、原告提交其从天津市河北区公用房屋管理档案中拍摄的王串场公园平面图照片打印件三页，并陈述其在开庭中提出的诉争房屋平面图记载的07号房屋就是《天津市直管公产非住宅房屋使用证》所载04幢号平房一间说法没有依据。所以原告认为其将房屋租赁给二被告使用时出租的房屋并没有在《天津市直管公产非住宅房屋使用证》上记载。为核实此情况，一审法院到天津市河北区公用房屋管理所进行调查，并依职权从该所调取了王串场公园房屋档案，拍照后形成照片打印件三十三页。原告及二被告对上述证据均没有异议。故一审法院对上述证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：原告原名为天津市河北区市政园林管理局王串场公园管理所，后更名为现在名称。被告荣盛凯达公司成立于2009年3月3日，法定代表人系被告李桂荣，现经营状态为吊销。2009年7月1日，原告（出租方、甲方）与被告荣盛凯达公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，该合同约定，甲方将323平方米租予乙方经营，租赁期限为一年，自2009年7月1日起至2010年6月30日止，租赁费为每年60000元。该合同甲、乙方盖章处均加盖原告及被告荣盛凯达公司公章予以确认。2009年8月15日，原告（甲方）与被告荣盛凯达公司（乙方）签订《补充协议》，约定甲方批准乙方对租赁院内进行地面及围墙改造，增盖厨房一间，乙方自筹工料施工，费用乙方自行承担。租赁期满后，改造后的固定设施归甲方所有，甲方不予赔偿任何损失。该协议落款处，原告及被告荣盛凯达公司分别加盖公章及合同专用章予以确认。上述《租赁合同》租赁期限后有手写文字“有效期延到2010.12.31日，延期期间另收费用15000元”，并加盖有原告公章。2010年12月25日，原告（出租方、甲方）与被告荣盛凯达公司（承租方、乙方）再次签订《租赁合同》，约定租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，租赁费为每年60000元。该合同甲方盖章处加盖原告公章，乙方盖章处只有被告李桂荣签名，未加盖被告荣盛凯达公司公章。2015年1月7日，原告向被告李桂荣下发《通知》，内容为“你方与我园所签房屋租赁合同已于2014年12月31日期满，现根据上级有关指示精神，我方此房屋不在租赁，已通知你方自接通知之日起至2015年1月31日止，自行搬迁腾空租赁房屋，否则由此所造成的一切后果由你方承担。”在该通知下部，打印有：“已收到该通知，租赁户签字”字样，被告李桂荣在租赁户签字处签字确认。自2011年8月起，被告荣盛凯达公司开始欠交租金。租赁期届满后，原告与二被告均未签订书面租赁合同。二被告继续使用诉争房屋至今，并将该房屋对外出租。2016年11月11日，原告因此事在一审法院起诉二被告，并于2017年7月7日撤诉。2017年7月27日，原告就此事再次起诉，2017年8月18日，因原告经传票传唤无正当理由拒不到庭，该案裁定按撤诉处理。后原告于2017年9月11日就此事以诉称主张再次起诉至一审法院，二被告以辩称为由不同意原告的诉讼请求。另查，诉争房屋位于王串场公园内西门旁，现有房屋六间，带院落。上述六间房屋原告陈述在进入二被告承租的院落大门后右侧的一间房屋即为原告《天津市直管公产非住宅房屋使用证》上所载幢号为04的普通式平房一间。但二被告对原告上述意见不予认可。且原告自行标注的房屋平面图中该房屋面积为33平方米，但《天津市直管公产非住宅房屋使用证》上所载幢号为04的普通式平房面积为41.34平方米。双方均陈述《补充协议》中约定的增盖厨房一间，已经拆除。
一审法院认为，原告虽曾陈述双方租赁合同所涉房屋中有一间在《天津市直管公产非住宅房屋使用证》上有记载，但因面积并不相符，不能证明原告所述房屋即为《天津市直管公产非住宅房屋使用证》上所载房屋，且原告在询问中也认可了该说法，故原告与被告荣盛凯达公司之间的租赁合同所涉房屋没有直接证据表明具备产权登记，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方租赁合同应认定为无效合同，二被告应当将房屋腾空返还原告。二被告当庭陈述仍继续使用涉诉房屋至今，且共同将房屋对外出租。故二被告应比照合同约定以每月5000元标准支付占用期间的房屋使用费。关于二被告认为原告主张房租及房屋使用费已超过诉讼时效的抗辩理由，原告就此事首次起诉的时间为2016年11月11日，则从2014年11月11日至今的房屋使用费未过诉讼时效，应予支持，该期限以前的房屋使用费已过诉讼时效不予支持。现原告虽陈述二被告欠租后其向二被告追索过租金，但并无证据证明，故一审法院不予采信。关于原告主张二被告腾空的诉争房屋六间及院落（共计323平方米），双方对于六间房屋哪些为租赁时既有，哪些为被告方自行改扩建说法不一，因《补充协议》中约定的增盖厨房一间已经拆除，故即便现有的六间房屋系被告自行改扩建，也是未经原告允许的改扩建行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，改扩建的费用应由被告自行承担。二被告关于诉争房屋为其改扩建因此不同意返还原告的主张，于法无据，一审法院不予支持。关于二被告提出合同已经期满，不存在使用费的抗辩主张，于法无据，一审法院亦不予支持。关于被告李桂荣主张原告原所长承诺用租金抵偿其被狗咬伤的损失的抗辩，因被告李桂荣无法提供证据，对该抗辩主张一审法院不予支持，被告李桂荣可另案主张权利。关于现诉争房屋二被告已对外转租问题，经法庭询问，二被告拒绝提供现涉诉房屋实际租赁人情况。法庭多次向原告释明后，原告仍坚持仅向二被告主张权利，故一审法院对此不再置疑。判决：一、本判决生效后，被告李桂荣及被告荣盛凯达（天津）商贸有限公司立即将坐落天津市河北区王串场公园内西门旁房屋六间及院落（共计323平方米）腾空并交付原告天津市河北区王串场公园管理所；二、本判决生效后，被告李桂荣及荣盛凯达（天津）商贸有限公司按照每月5000元标准立即向原告天津市河北区王串场公园管理所支付2014年11月11日至房屋实际腾空之日止的房屋使用费；三、驳回原告天津市河北区王串场公园管理所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4375元，减半收取为2187.5元，由原告天津市河北区王串场公园管理所负担1000元，被告李桂荣及荣盛凯达（天津）商贸有限公司负担1187.5元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，租赁合同被认定为无效合同后，李桂荣与荣盛凯达公司应当将房屋腾空返还被上诉人，并支付占用期间的房屋使用费。关于上诉人是否为本案适格主体的问题。荣盛凯达公司被吊销营业执照期间,上诉人对讼争房屋进行管理使用，上诉人在一审中亦自认其与荣盛凯达公司一起将讼争房屋外租，故上诉人系本案适格主体。上诉人主张被上诉人少提供四间房屋，故被上诉人违约，应当调整租金。因上诉人对讼争房屋进行了改建，故其主张依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人李桂荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人李桂荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
审 判 员 姜海宽
代理审判员 阎 涛
二〇一八年六月二十日
法官 助理 吴松涛
书 记 员 屈 岩
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；