宁夏回族自治区固原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）固民终字第605号
上诉人（原审原告）张凤珍，女，1970年9月20日出生，汉族，小学文化，农民，住宁夏隆德县。系魏鹏举之妻。
委托代理人罗云先，宁夏德声律师事务所律师，代理权限为一般授权。
被上诉人（原审被告）魏鹏举，男，1970年4月2日出生，汉族，大学文化，隆德县水务局职工，住宁夏隆德县。系张凤珍丈夫。
被上诉人（原审被告）李亚萍，女，1972年10月5日出生，汉族，初中文化，个体户，住宁夏隆德县。
委托代理人李德隆，宁夏六盘山律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人张凤珍因确认合同无效纠纷一案，不服宁夏回族自治区隆德县人民法院（2015）隆民初字第897号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年12月21日公开开庭审理了本案。上诉人张凤珍及其委托代理人罗云先、被上诉人魏鹏举、李亚萍及其委托代理人李德隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，张凤珍与魏鹏举系夫妻关系，魏鹏举曾系杜某某房东，李亚萍系杜某某朋友。2007年7月，张凤珍和魏鹏举夫妻购买了位于隆德县城渝河商贸广场三号楼3-26、3-27号两间门店，由魏鹏举负责进行日常管理、对外出租等事宜。2014年7月18日，李亚萍在杜某某的介绍下同魏鹏举达成口头协议，约定魏鹏举将其所有的位于隆德县城渝河商贸广场3号楼3-27号门店出售给李亚萍，门店价款为98000元，房款付清后办理门店过户手续。2014年7月19日，李亚萍给付魏鹏举9万元房款，2014年10月3日，魏鹏举将该3-27号门店交付给李亚萍使用至今，2015年2月22日，李亚萍付清剩余8000元房款，但魏鹏举一直未给李亚萍办理门店过户手续。2015年10月16日，张凤珍以魏鹏举、李亚萍损害其对夫妻共同财产的所有权为由向法院起诉，要求确认魏鹏举与李亚萍之间的门店买卖合同无效，由李亚萍返还位于隆德县城渝河广场三号楼3-27号门店。
原审认为，依法成立的合同受法律保护。李亚萍与魏鹏举虽未签订书面房屋买卖合同，但双方达成了口头协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。李亚萍已经按照约定付清全部房款，魏鹏举也已经将房屋交付给李亚萍使用，双方之间按照交易习惯已形成了房屋买卖合同关系。魏鹏举出售的房屋虽系其与张凤珍的夫妻共同财产，但根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》（一）第十七条的规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。李亚萍有理由相信魏鹏举出售房屋的行为系夫妻双方共同意思表示，且李亚萍已经给付合理价款，双方未办理房屋过户手续是由于魏鹏举无故拖延所致，李亚萍并无过错。张凤珍不得以其不知道为由对抗善意第三人李亚萍。综上，张凤珍要求确认魏鹏举与李亚萍之间的房屋买卖合同无效，由李亚萍返还隆德县城渝河广场三号楼3-27号店面的主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》（一）第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》（三）第十一条第一款之规定，判决驳回张凤珍的诉讼请求。案件受理费50元，由张凤珍负担。
宣判后，张凤珍不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原判认定事实矛盾。原判虽然认定位于隆德县城渝河商贸广场3号楼3-27门面房属于张凤珍夫妻共同财产，但却同时认定魏鹏举和李亚萍之间的房屋买卖行为未经张凤珍同意合法有效。门面房以98000元的价格进行交易，并没有征求过张凤珍的意见，没有张凤珍的意思表示和授权，买卖行为违法。张凤珍与魏鹏举目前已经分居，夫妻关系不好，买房从本质上是一种转移夫妻共同财产行为。二、原判适用法律正确，但理解上有错误。原判适用《中华人民共和国婚姻法》第十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一）第十七条和《解释》（三）第十一条，认为夫妻对共同所有的财产有平等的处理权，认为李亚萍有理由相信魏鹏举出售房屋的行为系夫妻双方共同意思表示，那么有理由相信的依据是什么？是合同还是收据？《解释》（三）第十一条明确规定，一方未经另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买、支付合理价款并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。从规定看关键是办理产权登记手续的问题，如果没有办理产权登记手续，意味着可以追回房屋。另外，本案还应当适用《合同法》第四十四条和《物权法》一百零六条，该合同是成立的，但没有生效。没有生效的合同，当事人因为侵犯其合法权益要求确认无效的，法院应予支持。综上，请求二审法院依法撤销隆德县人民法院（2015）隆民初字第897号民事判决，发回重审或者依法改判。
魏鹏举答辩称，2014年7月魏鹏举未征得张凤珍的同意，私自将房屋以98000元的价格出售给李亚萍，双方约定过户费用已经在房款中除去，魏鹏举不承担任何过户费用，同时约定2015年7月以后过户。房款交清后，魏鹏举将房屋及房产证、土地证一并交给了李亚萍。2015年8月，魏鹏举将身份证复印件交给了李亚萍做房产评估，由于有人挑拨和提示，李亚萍认为过户费用应由双方承担，为此以故意拖延过户为由将魏鹏举诉至隆德县法院，后撤诉。张凤珍得知此事后，认为房屋价格过低，而且要承担部分过户费，李亚萍又不守信用，所以坚决不同意过户。请求二审法院依法追加房款和精神补偿费。
李亚萍答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，张凤珍的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。
本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点：一是张凤珍主张合同无效有无事实和法律依据；二是原判适用法律是否正确。现分述如下：
一、关于张凤珍主张合同无效有无事实和法律依据的问题。
其一，善意的第三人判断房屋权利人的重要标准是房屋产权证上登记的姓名。本案中，该房屋虽属魏鹏举和张凤珍共同共有，但产权证上登记的是魏鹏举的名字，根据物权公示原则，加之该房屋日常管理一直是由魏鹏举负责，则善意第三人李亚萍就完全有理由信赖魏鹏举有权进行处置。
其二，魏鹏举与李亚萍于2014年7月18日订立口头房屋买卖合同，后依约定付清了全部房款，魏鹏举将房屋及房产权属证件也一并交付李亚萍，上述事实双方无争议。后因过户费用负担问题发生矛盾，导致至今未办理过户手续。张凤珍称其直到2015年8月份才知道房屋被出卖的事实，在长达一年的时间里，魏鹏举没有告知张凤珍房屋出卖的事实不符合常理。从魏鹏举答辩意见可以看出，张凤珍是因嫌房价低，还要承担过户费用才主张合同无效。经审查，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，结合双方当事人陈述的另一套房屋在2015年10月份的评估价100687元来判断，2014年98000万元的价格应该是合理价款，不属于“明显不合理低价”。综上，魏鹏举与李亚萍于2014年7月18日订立的口头房屋买卖合同属有效合同，双方当事人均应严格履行。张凤珍主张无效的理由不能成立，原审法院不予支持正确。关于魏鹏举在二审请求追加房款和精神补偿费的请求，以及当事人争议的过户费用负担问题，均不属本案审理范畴，当事人可另行依法解决。
二、关于原判适用法律是否正确的问题。原审法院适用《中华人民共和国婚姻法》第十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一）第十七条和《解释》（三）第十一条之规定处理正确，理解并无错误。本案涉及的房屋买卖合同不属于应当办理批准、登记等手续才生效的合同，故张凤珍依据合同法第四十四条主张合同成立但没有生效是对法律的误解。因该房屋是夫妻共同财产，夫妻双方均有平等的处理权，本案审理的是张凤珍主张合同无效纠纷，故原审未适用《物权法》一百零六条并无不当。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张凤珍的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由张凤珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈君礼
审判员 高 睿
审判员 李凤玲
二〇一六年一月十三日
书记员 吴海峰