上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初13338号
原告朱焕清，男，汉族，住上海市。委托代理人苗金萍，上海市银星律师事务所律师。被告张翠华，女，汉族，住上海市。被告张益鸣，男，汉族，住上海市。第三人中国工商银行股份有限公司上海市南市支行，住所地上海市。负责人钟鸣，行长。委托代理人周轶伦。委托代理人杨炜栋。原告朱焕清诉被告张翠华、张益鸣确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，本院依原告申请于2016年5月19日追加中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行为第三人，于2016年6月20日公开开庭进行了审理，后中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行依法退出本案诉讼，本院依原告申请追加中国工商银行股份有限公司上海市南市支行作为第三人，于2016年7月14日公开开庭进行审理，原告朱焕清、被告张翠华、张益鸣及第三人中国工商银行股份有限公司上海市南市支行委托代理人杨炜栋均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2005年，原告在上海XX食品有限公司(以下简称XX公司)担任厂长期间，因公司流动资金困难向银行贷不到款，原告遂采取变通方法，于2005年4月1日将原告所有并居住的徐汇区百花街XXX弄丁香园XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，与朋友张某某签订虚假《房地产买卖合同》，以张某某名义将系争房屋作抵押，向第三人贷款22万元，该笔贷款实际由XX公司收取，还贷责任亦由XX公司承担。所还贷款从始至今一直由“XX公司”法定代表人郭某某实际支付。2005年6月23日，原告、张某某和XX公司的法定代表人郭某某，为了明确系争房屋产权仍实际归属原告，由XX公司负责还贷、与张某某无关等事实，三方签署《契约》为证。2015年年底，正当张某某配合原告将系争房屋出售给案外人，在办理房屋买卖手续之时，张某某于2015年12月31日因心源性疾病猝死。张某某生前与前妻育有一子张益鸣，与张翠华再婚未生育子女。虽然系争房屋的实际产权人为原告，但因登记在张某某名下，致使原告与案外人无法完成房屋买卖交易。原告本想让张某某的继承人即两被告配合原告与案外人办理完成房屋交易手续，但两被告要求原告通过司法程序处理，故为明确系争房屋实际产权人为原告，要求两被告配合原告办理房屋产权人更名手续，原告诉至法院，要求判令：一、确认原告与张某某签订的房屋买卖合同无效，将系争房屋恢复至原告名下；二、两被告配合原告办理房屋变更手续；三、第三人协助原告办理贷款注销手续；四、本案诉讼费由两被告承担。被告张翠华辩称，对原告诉请无异议。被告张益鸣辩称，要求法院依法判决，诉讼费不同意承担。第三人中国工商银行股份有限公司上海市南市支行述称，注销抵押一般要借款人本人到场办理，如法院判决，第三人可以协助办理。经审理查明，2005年4月1日，原告(出卖人、甲方)与张某某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定原告将其所有的座落于上海市徐汇区百花街XXX弄丁香园XXX号XXX室房屋出售给张某某，建筑面积45.54平方米，转让价款41万元。2005年5月23日，张某某作为借款人(抵押人)与作为贷款人(抵押权人)的中国工商银行上海市南市支行(以下简称工行南市支行)签订《房屋担保借款合同》，约定合同项下借款金额22万元，借款用于购买自住商品房，合同项下借款期限为192个月，初定为2005年5月23日起至2021年5月23日止。贷款利率根据中国人民银行的有关规定，确定为月利率4.59%。抵押物座落于徐汇区百花街XXX弄丁香园XXX号XXX室，建筑面积45.54平方米，房地产价值41万元。2005年5月30日，系争房屋权利人由原告变更登记为张某某。虽然产权变更登记，但原告并未将系争房屋实际交付张某某，系争房屋一直由原告居住使用。2005年6月23日，原告与张某某签订《契约》，主要内容为：“为了协助朱焕清解决住房贷款，帮上海XX食品有限公司解决企业生产流动资金。朱焕清将徐汇区百花街XXX弄(丁香园)XXX号XXX室住房和我张某某做产权房买卖手续。该项贷款在进行过程中产生的一切费用由上海XX食品有限公司承担，并按银行规定实行按期还贷，一旦发生贷款纠纷，造成的后果有上海XX食品有限公司承担，徐汇区百花街XXX弄(丁香园)XXX号XXX室产权房还属朱焕清所有，还贷和我张某某无关。立据人：张某某，当事人：朱焕清。”XX公司在该《契约》尾部注明：“以上情况由上海XX食品有限公司承担并实行还贷，计划在2008年前还清，一旦发生企业失约，公司将以企业固定资产、设备机械作抵押保证。今收到张某某贷款贰拾贰万元整。”并在《契约》尾部盖章，郭某某在法定代表人处签字。2015年12月26日，张某某(卖售人、甲方)与案外人吴某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款146万元。乙方于2015年12月10日支付甲方定金10万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的部分。乙方于2015年12月25日，将房款34万元直接支付甲方。2015年12月11日，张某某通过银行转账支付原告10万元。2015年12月16日，张某某通过银行转账支付原告34万元。2015年12月31日，张某某因病去世。2016年1月11日，被告张翠华出具证明，内容为：“张某某名下的房产，上海市徐汇区百花街XXX弄丁香园XXX号XXX室的一室户，房产的权属是朱焕清所有，张某某的银行贷款有朱焕清负责偿还。”截止2016年5月23日，系争房屋项下剩余贷款本金为91,697.42元。另查明，1982年1月18日，张某某与案外人周某某登记结婚，1984年10月14日生育一子，即被告张益鸣。2002年8月29日，经上海市黄浦区人民法院主持调解，张某某与案外人周某某离婚。2007年8月27日，被告张翠华与张某某登记结婚。审理中，原告及两被告一致确认，张某某除两被告外，再无其他第一顺位继承人。审理中，原告申请证人郭某某出庭作证，郭某某表示原告与张某某签订的买卖合同是假，为了骗取贷款给XX公司用，首付款没有支付过。原告当时是XX公司厂长，关于贷款原来是由XX公司归还，后来XX公司倒闭后贷款都是由郭某某归还，所有贷款都是以郭某某名义在归还。原告及两被告对证人证言均无异议。审理中，原告明确同意一次性还清系争房屋项下贷款后，由第三人注销抵押。原告明确表示自愿补偿两被告共计5万元，两被告亦表示该5万元由两被告均分，即每人分得2.5万元。上述事实，除双方当事人陈述一致外，另有上海市房地产买卖合同、房屋担保借款合同、契约、中国工商银行上海分行个人贷款还款计划表、郭某某建设银行交易明细、上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、上海农商银行客户回单、居民死亡医学证明书、民事调解书、常住人口登记表、证明、个人住房贷款还款对账单、证人证言、结婚证等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。本案所涉《上海市房地产买卖合同》的效力，原告认为签订买卖合同的目的是为了套取银行贷款，名为买卖实为骗贷，系争房屋所有权仍然为原告所有，并提供契约、证人证言为证，本院结合系争房屋产权变更登记至张某某名下后，双方并未实际交接房屋，张某某亦无支付房款等合同履行行为，归还贷款亦非张某某所还以及其后张某某将所收房款如数转给原告之事实，认定原告与张某某签订的《上海市房地产买卖合同》目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示，且违反了国家对金融管理的相关规定，当属无效。买卖合同被确认无效后，因合同而取得的财产应当返还。故两被告应当协助原告办理产权恢复登记手续。由于系争房屋存在抵押登记，第三人对系争房屋享有合法的抵押权，现原告明确表示愿意一次性代张某某还清系争房屋项下贷款，为保护抵押权人的利益，本院对此予以准许。在原告代为清偿抵押债务后，第三人应及时注销抵押登记，以便办理产权恢复登记手续。原告自愿补偿两被告各2.5万元，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六、五十八条之规定，判决如下：一、原告朱焕清与张某某于2005年4月1日就上海市徐汇区百花街XXX弄丁香园XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、原告朱焕清应于判决生效之日起三十日内代张某某向第三人中国工商银行股份有限公司上海市南市支行偿还上址房屋项下所有剩余贷款本金及利息(含逾期还款罚息、复利等)；三、第三人中国工商银行股份有限公司上海市南市支行应于上述第二条判决主文履行完毕之日起三日内办理上址房屋的抵押权注销手续，被告张翠华、被告张益鸣予以协助；四、被告张翠华、被告张益鸣应于第三人中国工商银行股份有限公司上海市南市支行注销抵押权之日起三日内配合原告朱焕清办理上址房屋的过户手续，将房屋产权恢复登记至原告朱焕清名下；五、原告朱焕清应于上址房屋产权恢复登记至原告朱焕清名下之日起三日内支付被告张翠华补偿款2.5万元、支付被告张益鸣补偿款2.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7,450元，减半收取计3,725元，由原告朱焕清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 曹 庆
二〇一六年七月十五日
书记员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。