湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0503民初1168号原告邵阳市百货公司，住所地：湖南省邵阳市大祥区。代表人宋洪波，邵阳市百货公司解散关闭清算组组长。委托诉讼代理人邓雄，湖南富强律师事务所律师。被告宋建芬，女，1968年4月17日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人肖辉，邵阳市民通法律服务所法律工作者。原告邵阳市百货公司与被告宋建芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵阳市百货公司的诉讼代理人邓雄，被告宋建芬及委托诉讼代理人肖辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邵阳市百货公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令终止原告与被告宋建芬的房屋租赁关系；2、责令被告立即腾空所承租门面，返还给原告；3、判令被告立即支付拖欠的租赁费26600元（从2017年1月1日起至2017年7月31日止，3800元/月×7个月=26600元，顺延照计至被告返还之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年2月24日原告与被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告将其所有的位于邵水西路号门面继续租给被告经营，租期一年，自2014年3月1日至2015年2月28日止，租金为3800元每月；因原告企业改制，随时面临门面所在建筑物整体拍卖出售，原告需终止租赁关系收回门面并移交给购买方的情形；故合同到期后双方没有签订新的租赁合同，仍继续按原租赁协议约定的内容履行，同时在《房屋租赁协议书》第十条中明确约定因甲方企业改制或房屋出售，甲方提前两个月书面通知乙方并终止合同，甲方不给予任何经济赔偿给乙方，乙方应无条件服从；被告的租赁费只交至2016年12月31日，此后一直未按时交纳租赁费；2017年6月5日，原告的工作人员向被告送达关于租赁门面所在综合楼将于2017年6月13日上午整体拍卖，告知被告可参与报名竞拍，并结清拖欠租金，在接到通知之日起30日内腾空租赁场地，移交给清算组的通知，被告拒绝签字，至今未结清拖欠租赁费，腾空并移交门面给原告。被告宋建芬辩称，原告的工作人员以原告的名义收取租金，没有盖章，也没有开具任何发票；相关票据在涨大水时被洪水淹没冲走，且已向当地社区居民委员会报告过；租金已交付至2017年3月份；原告未及时告知被告租赁房屋拍卖的事项，侵害了原告的优先购买权。经审理查明：2014年6月13日，邵阳市企业改革办公室下发市企改办（2014）26号《关于同意成立邵阳市百货公司解散关闭清算组的批复》，启动对原告进行解散关闭程序，公司的营业执照目前未注销。2014年2月24日，原告邵阳市百货公司（甲方）与被告宋建芬（乙方）签订了《房屋租赁协议书》，其中的协议内容有：“甲方将邵水西路号门面租给被告经营，租期从2014年3月1日至2015年2月28日止，合同期满后，如乙方继续租用，在同等条件下，乙方有优先租赁权。在合同期内，乙方不得转租或转让，如需转租或转让，须经甲方同意，乙方不能收取打空费，如乙方擅自收取打空费，经甲方查实后，将向乙方罚收打空费的50%，否则，甲方有权终止合同，并视为违约，没收全部押金；乙方在合同签订后，需交押金肆仟元整，合同终止时还本不计息，每月租金为叁仟捌佰元整（甲方开具收款收据收取租金）；乙方租用期间，未经甲方同意，不得改变房屋的结构，乙方如需对房屋进行装修、间墙、吊顶及经营设施等，其费用由乙方自负，租用期满后，凡装饰墙面、顶部上的一切装饰设施和改造的门窗，均归甲方所有，乙方不得撤走；因甲方企业改制或房屋出售，甲方提前两个月书面通知乙方并终止合同，甲方不给予任何经济赔偿给乙方，乙方应无条件服从。”租赁到期后，原告因涉及企业改制，未与被告续签租赁合同，仍按原合同标准收取租金，至2017年1月1日前，被告已付清租金（按收据存根联核算），从2017年1月1日起至2017年7月31日，被告未支付租金26600元（3800元／月×7个月﹦26600元）。2017年6月5日，邵阳市百货公司解散关闭清算小组向被告送达通知（被告拒签名），告知被告参加2017年6月13日上午9时30分在邵阳市红旗路湖南鹏飞拍卖公司对该栋综合楼（含该涉案门面）的拍卖会，并告知被告结清拖欠租金，在接到通知后30日内腾空租赁场地，移交给清算组。2017年6月13日，原告的该栋综合楼（含该涉案门面）被案外人杨XX竞得。因被告未支付拖欠的租金并未按期腾空搬迁租赁场地，故此成讼。以上事实有原告的营业执照、邵阳市企改办（2014）26号批复复印件、被告的身份信息、房屋租赁协议书复印件，通知复印件、调查笔录、拍卖成交确认书、公证书复印件及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案是一起租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，承租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告于2014年2月24日签订的租赁协议，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应按合同的约定依法履行义务。从2015年2月28日后，该租赁合同期满，由于原、被告双方未续签书面合同，原告也同意被告一直使用该承租门面，因此，双方的租赁关系应认定为不定期租赁。2014年6月13日，由于原告企业改制，邵阳市企业改革办公室成立邵阳市百货公司解散关闭清算组，涉及门面租赁的问题，清算组于2017年6月5日书面向有优先购买权的被告告知涉案门面的拍卖处置事项并要求结清拖欠租金，腾空退房，基于涉案门面于2017年6月13日已被依法拍卖，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条及第二百三十五条“不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但承租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；承租人应当返还租赁物”的规定并依据原租赁合同的约定“若原告企业改制或房屋出售，原告提前两个月书面通知被告并终止合同，原告不给予任何经济赔偿给被告，被告应无条件服从。”因此，可认定原告于2017年6月5日向被告提出终止租赁合同并给足二个月时间要求被告腾空搬迁交付房屋的行为，完成法律规定的告知义务，由于被告未按约定履行支付拖欠租金及腾空搬迁并交付房屋，系被告违约，应承担本案的全部民事责任。被告辩称租金已付，收条因洪灾冲失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”并结合原告对被告交纳租金存根联的核对，被告的该观点，理由不充分，本院不予采信，可认定被告的租金只交纳至2017年1月1日前。被告提出的原告未及时告知被告租赁房屋拍卖的事项，侵害了原告的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条的规定“承租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖前5日通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”由于原告在涉案房屋被拍卖前8日已书面通知被告，因此，原告已履行法律规定的通知义务，故被告的该辩驳观点，理由不能成立，本院不予采信。综上，原告诉请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条及第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、之规定，判决如下：一、终止原告邵阳市百货公司与被告宋建芬就邵阳市大祥区邵水西路号门面的房屋租赁合同；二、被告宋建芬在本判决生效后十日内支付原告邵阳市百货公司房屋租金26600元（按3800元/月，从2017年1月1日起算至2017年7月31日止，顺延照计）；三、被告宋建芬在本判决生效后十日内将所租赁的邵阳市大祥区邵水西路号门面腾空并返还给原告邵阳市百货公司。如未按期履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费人民币233元，由被告宋建芬负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员  张红兵二〇一七年十月十六日代理书记员  王思思附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确认的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条承租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖前5日通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。