连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2015）海商初字第02108号原告连云港房政物业管理有限公司，住所地连云港市海州区海昌北路28号房地产交易中心11楼。法定代表人梅忠，总经理。委托代理人邓丽华、滕瑞，该公司职员。被告严冬和。委托代理人王桂林。原告连云港房政物业管理有限公司（以下简称房政物业公司）与被告严冬和物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后，依法由审判员张坤瑞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房政物业公司的委托代理人邓丽华、被告严冬和及其委托代理人王桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房政物业公司诉称，原告依法受托对海州区茗馨花园小区进行物业管理，被告系该小区业主，居住于A6-1-102室，面积75.58平方米。截止2014年12月31日，被告欠原告两年度物业费计454元，经催要未果。现要求被告给付物业服务等费用454元及违约金（自2014年12月31日起至实际支付完毕之日止，按日万分之五计算），并承担本案诉讼费用。被告严冬和辩称，原、被告之间没有合同关系，对原告受托管理本小区不予认可。且小区存在很多脏乱差的问题。原告提供的服务不到位，被告不同意向原告支付物管费。经审理查明，2012年9月10日，连云港市住房保障中心（甲方）与原告房政物业公司（乙方）签订前期物业服务合同，甲方选聘乙方对茗馨花园1期提供前期物业管理服务，约定的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅每月每平方米0.25元，高层住宅每月每平方米0.35元。物业服务费用按月交纳，应在每月28日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）等，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2012年9月12日起至2014年12月31日止。合同中还对其他事项进行了约定。2012年12月27日，连云港市物价局备案通知，确定茗馨花园保障房的物业服务费收费标准为多层0.25元/平方米.月，小高层、高层为每月0.35元/平方米。被告严冬和系茗馨花园小区业主，住该小区A6-1-102室，房屋建筑面积为75.58平方米。被告严冬和未支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费用。经原告房政物业公司书面催交后，被告严冬和仍未缴纳。上述事实，有当事人的陈述以及原告举证的营业执照、组织机构代码证、物业服务合同、催收回执、房产证存根复印件、收费标准备案通知等证据以及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，连云港市住房保障中心与房政物业公司签订的前期物业管理服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告严冬和作为茗馨花园小区业主，应当根据前期物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。经原告房政物业公司书面催收后，仍未缴纳，应承担民事法律责任。原告房政物业公司在本案中，主张被告严冬和拖欠2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费用及违约金，根据物业服务合同约定，严冬和拖欠的物业服务费为75.58×0.25×24=453.48元。被告提出原告服务不到位的抗辩意见，但未提供任何证据。本院不予支持。原告主张违约金按日万分之五计算。本院认为违约金约定过高，根据公平原则，本院酌情调整按中国人民银行同期贷款利率2倍计算。依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告严冬和于本判决生效后十日内给付原告连云港房政物业管理有限公司物业服务费453.48元及违约金（自2015年1月1日至本判决确定付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率2倍计算）。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告严冬和负担，于给付上述物业费时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  张坤瑞二〇一五年十一月二日书记员  田 田法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选出物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。