广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初4182号
原告（反诉被告）李玉娟，女，汉族，，住址江苏省通州市，
委托代理人赵莲珠，广东华篆律师事务所律师。
委托代理人杨婴子，广东华篆律师事务所律师。
被告（反诉原告）周小扬，男，汉族，住址广东省深圳市罗湖区，
委托代理人叶刚，广东达和律师事务所律师。
委托代理人刘藕英，广东达和律师事务所实习律师。
第三人深圳房天下房地产经纪有限公司，地址广东省深圳市南山区。
法定代表人韦志军，总经理。
委托代理人朱晓东，该公司区域总监。
委托代理人金环，系该公司法务。
第三人吴银才，男，汉族，住址广东省惠来县，
委托代理人郑普佳，广东鼎方律师事务所律师。
原告李玉娟与被告周小扬、第三人深圳房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）、第三人吴银才房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，周小扬在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵莲珠、杨婴子，被告及其委托代理人叶刚、刘藕英，第三人房天下公司委托代理人朱晓东、金环到庭参加诉讼。第三人吴银才经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年1月17日，原、被告以及第三人签订《二手房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于深圳市××路北侧××盛景××单元13Ａ，房产证号50××92，房地产转让总价款为520万元；原告于本合同生效支付定金人民币5万元；原告将定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行评估为准支付至原、被告双方约定的银行监管账号；原告向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告需配合原告申请按揭银行提供所需被告资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；该物业处于抵押状态，被告同意原被告双方办理完资金监管手续之日10天内自行筹资还清银行按揭贷款并办妥注销将房地产证原件交给经纪方保管；如被告（卖方）未按照合同约定的期限履行义务的，原告（买方）有权要求卖方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日的，买方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20％的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同签订后，原告依约支付被告定金人民币5万元，双方到银行办理资金监管手续，原告依约支付首期款人民币151万元到原、被告约定的监管银行帐号，但被告却没有按合同约定在10天内自行筹资还清银行按揭贷款并办妥注销手续。银行出具二手楼购房贷款承诺书通知被告领取，被告却向银行发出《律师函》，称其于2015年12月27日与第三人吴银才签订《房地产买卖合同》，将涉案房产转让给第三人吴银才，并未与原告签订《房屋买卖合同》。原告认为，首先，被告未按合同履行自行筹资还清银行按揭贷款并办妥注销手续，已经构成违约；其次，如果原告与第三人吴银才签订买卖合同，后随房产市场价格的上涨又与原告签订合同，被告的行为是一房二卖，也构成违约；再次，目前深圳市房价仍处于上涨状态，被告为寻找高价的买方，恶意违约，将房产另行出售。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告与第三人签订的《二手房买卖合同》：2、被告返还购房定金人民币5万元给原告；3、被告赔偿原告违约金人民币104万元；4、被告承担本案诉讼费、保全费。
被告反诉并答辩称，2015年12月27日，被告与第三人吴银才签订了《房地产买卖合同》，约定被告将其名下位于深圳市深圳市××路北侧××盛景××单元13Ａ以430万元的价格转让给第三人吴银才，第三人吴银才以银行按揭的形式支付了除定金、首期款以外的购房款，并要求将涉案房产登记在吴银才指定的第三方名下。2015年12月29日，被告依据《房地产买卖合同》第四条的约定，办理了公证委托手续，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司办理赎楼手续。合同签订后，被告在建设银行布吉支行办理资金监管手续的过程中，原告与吴银才通过欺诈的形式让被告在空白的资金监管协议上签名，且为达到骗取银行贷款的目的，吴银才与原告制作虚假的《二手房买卖合同》，以骗取银行贷款。其后，原告又向银行提供伪造被告签名、指纹的《定金收据》（编号N00016879）、《房地产经纪服务事项告知书》等，虚构原、被告双方在第三人的居间下达成交易的假象。2016年2月23日，被告经银行通知前往领取《二手房购房贷款承诺书》，该承诺书向原告发放贷款人民币364万元，被告拿到贷款承诺书后，发现用以申请按揭的《房屋买卖合同》上被告签名及指纹均系伪造，被告从未见过贷款申请人即原告。被告当场向银行工作人员李史合指出，该份《房屋买卖合同》系伪造，并于2016年2月24日委托律师向银行出具了律师函，再次就上述问题作了书面说明。2016年3月8日，建设银行深圳分行鉴于原告伪造涉案房产的买卖合同，撤销了涉案《二手房购房贷款承诺书》。2016年3月9日，深圳市中诚致信融资担保有限公司将银行发放的购房贷款退回给了建设银行。原告与第三人吴银才、第三人房天下公司恶意串通，伪造被告的签名与指纹，制造虚假的《二手房买卖合同》，违反法律规定骗取银行贷款，侵害了被告的合法权益。综上，涉案合同属于无效合同，不存在被告违约的情况，请求驳回原告的诉讼请求，且原告的行为构成违约，被告依法提起反诉，请求判令：1、撤销涉案《二手房买卖合同》；2、原告赔偿被告经济损失人民币5万元；3、本案诉讼费用由原告和第三人承担。被告当庭变更第1项反诉请求如下：确认涉案《二手房买卖合同》（编号为0002416）无效。
针对被告的反诉，原告答辩称，1、被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回被告的反诉请求。原告是通过第三人房天下公司作为居间人购买涉案房产，2016年1月17日原告与第三人房天下公司签订了一份保障服务协议书，约定委托第三人房天下公司介绍买房。原、被告签订的《二手房买卖合同》是在第三人房天下公司的居间下签订，该合同加盖有第三人的公章，原告完全有理由相信各方当事人签署合同的真实性。原告按合同约定支付了定金、办理了首期款资金监管手续，在银行贷款承诺书批准后，被告未按照合同履行赎楼手续，已经构成违约，导致原告不能以当时的市场价购买涉案房产。因房价不断上升，被告为了达到目的恶意向银行发函，被告的行为已经造成了原告的经济损失，即使按成交价的20%支付违约金也不足以弥补原告以现价格购买该路段房产的差额。被告明知自己构成违约行为，为了不承担违约责任，捏造虚假事实，向银行发函称其与第三人吴银才签订买卖合同，即使该买卖合同是真实的，被告将房屋出售给案外人，属于一房二卖，已经构成违约，被告也应当承担违约责任。
第三人房天下公司答辩称，第三人房天下公司是涉案买卖合同的居间方，当时是第三人吴银才称要出售涉案房产，但是涉案房产登记在被告名下，吴银才系实际控制人，且吴银才持有被告授权的公证书，在办理资金监管时被告也是在场的。合同的买卖双方分别是原告和被告，合同没有继续履行下去的原因是被告不让赎楼。现在有定金人民币5万元在第三人房天下公司处托管，第三人房天下公司愿意根据法院判决发放。
第三人吴银才既未到庭参加诉讼，又未提交书面的答辩意见。
经审理查明：2014年8月12日，位于深圳市××路北侧××盛景××单元13Ａ的涉案房产经核准登记在被告名下，房地产证号码为：深房地字第××号。
2015年12月27日，被告作为卖方，第三人吴银才作为买方，双方签订了《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市××路北侧××盛景××单元13Ａ的涉案房产转让给第三人吴银才，转让价款为人民币430万元；买方应当合同签订时向卖方支付定金人民币2万元，在合同签订后2日（含当日）再支付定金人民币8万元；剩余款项人民币420万元的付款方式为按揭贷款，买方应当自签订合同之日起24日（含当日）内支付首期款并申请办理按揭贷款手续；涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起2日内（含当日）出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及（或）该第三方指定担保公司，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约；合同备注条款约定：①在签订本合同之日起两日内卖方必须做全权委托公证给买方指定的担保公司；②买方有权指定第三方做产权登记人；③买方首期款低于成交价的两成，则需支付10%的定金给卖方，卖方须无条件配合买方贷款，多贷部分退还给买方。
2015年12月29日，被告办理了公证委托手续，将转让涉案房产的相关权限委托给深圳市中诚致信融资担保有限公司、刘君生、杨真真、吕滔滔。
2016年1月17日，原告作为买方，在第三人房天下公司的居间下，签订了编号为0002416的《二手房买卖合同》，该合同载明的卖方为被告，且卖方落款处书写有被告的名字并按捺有指纹，且原告作为买方在办理居间手续时签订的《房地产经纪服务事项告知书》中卖方落款处书写有被告的名字并按捺有指纹。被告对上述《二手房买卖合同》和《房地产经纪服务事项告知书》的真实性不予认可，被告称其从未在原告提交的上述证据中签字并捺印，经被告申请，本院依法委托广东南天司法鉴定所对上述《二手房买卖合同》和《房地产经纪服务事项告知书》卖方落款处的签名和指模进行鉴定，鉴定结论为：《二手房买卖合同》和《房地产经纪服务事项告知书》卖方落款处的签名和指模均非被告签字及捺印。上述《二手房买卖合同》载明的相关约定如下：1、卖方将位于深圳市××路北侧××盛景××单元13Ａ房转让给买方（房地产证号50××92），转让价格为人民币520万元；2、买方同意在本合同生效之日向卖方支付定金人民币5万元，约定的定金交由经纪方监管的，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与经纪方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；3、付款方式为按揭贷款，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续。买方须于2016年1月20日之前支付除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至监管银行指定的银行监管账号或者其他第三方的监管账号中，买方须于2016年1月20日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；4、该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续之日起10天内（含当日），自行筹资还清银行按揭贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的经纪方或者经纪方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予经纪方或经纪方指定的担保公司；5、买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留人民币5,000元作为交房保证金由居间方托管；6、如一方未按合同约定期限履行义务，逾期履行超过7日的，则守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金罚则或支付转让总价款20%的违约金。
2016年1月17日，原告向第三人房天下公司支付定金人民币5万元，现该款项仍在第三人房天下公司处，第三人房天下公司表明愿意根据本院判决予以发放。另，原告主张被告就已支付定金向其开具了《收据》，被告对此不予认可，原告提交的收据中“收款单位”书写有被告的名字并按捺有指纹，经被告申请，本院依法委托广东南天司法鉴定所对上述《收据》“收款单位”处的签名和指模进行鉴定，鉴定结论为：上述签名和指模均非被告签字及捺印。
2016年1月，被告作为甲方，原告作为乙方，双方在《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》、《房易安交易资金划转通知书》中签字确认，上述协议书约定甲乙双方同意将购房资金人民币151万元存入资金托管账户。被告主张其虽然对上述协议和通知书中的签名的真实性予以认可，但其签字时该协议和通知书为空白的，其并不知悉乙方为原告，上述协议是第三人吴银才通过欺骗的方式让被告签订的。
2016年1月21日，原告将首期款人民币151万元打入资金监管账户。
2016年2月18日，中国建设银行股份有限公司深圳布吉支行出具《二手楼购房贷款承诺书》。
2016年2月23日、3月3日，被告委托律师分别向中国建设银行股份有限公司深圳布吉支行发出两份《律师函》，向银行告知：被告于2015年12月27日与第三人吴银才签订《房地产买卖合同》，银行通知被告领取《二手楼购房贷款承诺书》时，被告才发现贷款承诺书所依据的《二手房买卖合同》中被告的指纹和名字并非被告按捺和书写，且被告转让涉案房产的价格仅为人民币430万元，故贷款承诺书失效的条件成就。2016年2月26日，中国建设银行股份有限公司深圳布吉支行收到上述《律师函》，随后通知买卖双方和担保公司终止该笔贷款。
原告现主张被告未按合同约定办理赎楼手续，且存在一房两卖的情况，被告的行为构成违约，原告请求确认解除合同，并判令被告返还定金人民币5万元并按房屋总价款的20%支付违约金人民币104万元。被告主张涉案《二手房买卖合同》的签名和指模均系伪造的，属于恶意串通的情形，故被告主张确认合同无效，且原告应当赔偿被告损失人民币5万元。被告在庭审中明确其主张的损失为包括律师费在内的诉讼损失，但被告未提交证据予以证明，且原告对被告主张的该损失不予认可。
另查，1、经本院依法询问，中国建设银行股份有限公司深圳布吉支行出具《复函》，该复函载明内容如下“一、卖方于2016年1月19日上午到我行办理资金监管签约和赎楼贷款的申请。买方于2016年1月9日下午到我行办理贷款申请并通过POS机刷卡转账办理资金监管，我行通过划账完成资金监管时间为2016年1月21日。二、我行于2016年2月23日出具贷款承诺书。三、我行于2016年2月26日发放周小扬的赎楼贷款，同一天接到周小扬发送的律师函，在了解情况后，我行通知买卖双方和担保公司终止该笔贷款，担保公司于2016年3月9日将该笔赎楼贷款结清”。
2、被告申请出庭的证人陈述：涉案房产是被告转让给第三人吴银才的，办理首期款资金监管时吴银才说要过户至其朋友名下，被告在签字时资金监管协议是空白的，吴银才说其朋友在路上，被告签完名字走后十分钟原告才到，被告虽然不知道签订资金监管协议的是原告，但是被告知道是第三人吴银才指定的其他人。
3、关于涉案合同的签订情况：原告主张其是通过第三人房天下公司的居间介绍购买涉案房产，签订合同时，原告已经发现产权登记人为被告，但来签订合同的并非被告本人，原告就此提出了异议，因此当天并未签订合同，第三人房天下公司提出由其负责找业主签名，原告不清楚第三人房天下公司找业主签字的情况，只知道第三人房天下公司在编号为0002416的《二手房买卖合同》加盖公章予以确认；被告主张其从未见过原告，并未与原告签订任何书面文件，亦与第三人房天下公司并无业务往来；第三人房天下公司主张因签订合同的业务员离职，所以不清楚当时的情况。
以上事实，有房地产证、房地产买卖合同、公证书、委托书、二手房买卖合同、房地产经纪服务事项告知书、收据、房屋交易资金托管业务开户通知/协议书、房易安交易资金划转通知书、房易安开户回单、二手楼购房贷款承诺书、律师函、复函、证人证言、司法鉴定意见书等证据和庭审笔录、笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定，承诺生效时合同成立。承诺民事行为发生法律效力的条件主要有：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益以及符合法定形式。本案中，首先，涉案《二手房买卖合同》中载明的卖方主体为被告，但根据鉴定结果，被告并未在该份合同中签字或按捺指模，且并无证据证明被告委托他人代为签订上述合同；其次，即使被告和第三人吴银才签订的《房地产买卖合同》中约定，第三人吴银才有权指定第三方做产权登记，但上述约定仅为双方对于产权登记主体的约定，并非是买方主体变更的约定，双方亦并未约定第三人吴银才在交易过程中有权将涉案房产直接转让给他人，在买方主体并未发生变更，且第三人吴银才并未取得被告授权的情况下，第三人吴银才无权以被告的名义将涉案房产另行高价转卖给他人；最后，虽然被告办理了资金监管手续，但根据银行出具的《复函》以及证人证言的内容可知，原、被告并非同时办理的资金监管手续，亦存在被告在办理资金监管手续时相关文件内容并未填写的情况，即被告有可能无从知悉高价另卖即买方主体发生变更的情况，故缺乏充分有效证据的情况下，本院无法据此推定被告知悉或应当知悉买方主体已经变更为原告。综上所述，在并无充分有效证据证明原、被告存在房屋买卖合同关系，即被告并未以任何方式对编号为0002416的《二手房买卖合同》予以确认的情况下，本院认为编号为0002416的《二手房买卖合同》并未成立。原告以被告违约为由主张解除合同，且请求判令被告向其支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原告可就相应损失另行向导致合同不成立的过错方主张权利。被告主张原告赔偿损失人民币5万元，但被告亦未提供证据证明其主张的损失数额以及致损因果关系，根据谁主张谁举证原则，本院对被告关于损失的主张不予支持。
关于定金。本案中，原告已经向第三人房天下公司支付定金人民币5万元，因涉案合同不成立，第三人房天下公司亦表示愿意根据法院判决予以发放，故第三人房天下公司应当向原告返还定金人民币5万元。
综上所述，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人深圳房天下房地产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李玉娟返还定金人民币5万元；
二、驳回原告李玉娟的诉讼请求；
三、驳回被告周小扬的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币14,610元，保全费人民币5,000元，由原告负担；本案反诉受理费人民币525元，由被告负担，鉴定费人民币40,920元，由原告负担。本诉受理费和保全费原告已经预交，反诉受理费和鉴定费被告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》
第二十五条承诺生效时合同成立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。