广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初10510号
原告：姜鸿鹄，女，1977年7月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人：胡新范，广东德法理（北京）律师事务所律师。
委托代理人：肖宇，广东德法理律师事务所律师。
被告：广州市警雅物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道中123号原电子厂6层12房719，组织机构代码67345561-6。
法定代表人：陈桂良，总经理。
委托代理人：吴伟波、柯涵，均系广东汇俊律师事务所律师。
原告姜鸿鹄诉被告广州市警雅物业管理有限公司（以下简称警雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜鸿鹄的委托代理人胡新范，被告警雅公司的委托代理人柯涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姜鸿鹄诉称：2012年10月24日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告将广州市天河区黄埔大道中123号原电子厂1-6层（产权人为中国人民解放军广州军区装备部直属工作部）转租给原告作为酒店使用，房屋总面积3697平方米，租赁期限为2012年10月25日至2022年10月24日，月租金为184850元，每两年递增一次，原告在签订合同时缴纳40万元作为合同押金。同时合同约定，若一方违约解除合同需赔偿对方全部损失，包括装修费用和退还押金等。合同签订后，原告交了40万元押金及相应租金给被告，被告于2012年10月25日将场地交付原告使用。但原告在装修营业准备期间，2013年9月30日即接到涉案场地产权人中国人民解放军广州军区装备部直属工作部的通知，称被告因欠缴租金已准备与其解除租赁合同，要求原告做好撤场准备。2014年6月16日产权人再次函告原告，称被告拖欠巨额的租金和水电费已决定于2014年6月16日自动终止与被告的租赁合同。原告因已投入巨额资金筹备酒店并已开业，无奈之下只能与产权人就涉案场地重新协商并签订军队房地产租赁合同，租赁期限为2014年6月15日至2019年6月15日。因被告欠缴产权人租金导致产权人与其的租赁合同被提前于2014年6月16日终止，使得原告作为次承租人与被告的租赁合同无法继续履行，也于同日被终止。原告后就合同被终止一事与被告沟通，要求其返还押金并赔偿原告相关损失，后因无法联系到被告，特起诉至法院，请求判令：1、确认原被告所签订的房屋租赁合同已因被告违约于2014年6月16日终止；2、被告返还原告租赁合同押金40万元及利息（以40万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年6月17日起计至实际还清之日止，利息以本金为限）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告警雅公司辩称：一、原告起诉主体不适格，根据被告提交的证据股权转让书可以证明原告已将其在公司所有的权利义务转让给陈友平，自该份转让书签字之日起，公司所有债权债务与原告无关，故原告在本案中的起诉主体不适格。二、在房屋租赁合同履行过程中，原告及广州市微阁酒店有限公司拖欠被告租金、水电费等各项费用，合计484889元，详见被告提交的证据2，证明原告在履行租赁合同过程中是违约方，租赁押金被告不予退还。综上所述，请求法院查明事实，驳回原告全部诉讼请求并由原告承担本案诉讼费。
经审理查明：2012年10月24日，原告姜鸿鹄（乙方）与被告警雅公司（甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方将位于广州市黄埔大道中123号原电子厂房1-6层楼（以下简称案涉场地）出租给乙方做酒店使用；该物业为甲方所有，乙方已实地察看该房产，并对该房产的面积、楼层、装修、设备、产权情况等事实和法律状况均予认可，甲方保证自己对该物业拥有处分权，租赁该物业不存在法律上的障碍；房屋租赁期自2012年10月25日起至2022年10月24日止（租赁期为10年），免租期为2012年10月25日至2013年1月25日，其中2013年1月25日至2015年1月24日期间每月租金为184850元，每年租金为2218200元，此后租金每2年递增6%；租金按月结算，乙方每月10日前缴付当月租金给甲方，逾期缴付租金的，每逾期一天，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；（4.6）乙方向甲方交纳40万元作为押金和一个月租金，甲方应在租赁期满或解除合同后且乙方将租赁物返还给甲方后三日内将保证金无息返还乙方；（4.7）在合同生效时乙方需支付两个月押金40万元，一个月租金184850元；甲方应将该物业在本合同签订之日起即2012年10月25日前交付乙方，并保证水电入楼，提供相关办理登记的资料及证明等。2012年10月29日原告通过银行转账支付租赁保证金40万元。
关于合同的履行问题。原告称《合同》签订后被告一直没有提供案涉场地的产权证及有效产权附图及产权人同意转租的文件，导致其延迟办理消防、卫生等证照手续，直到2013年10月15日原告才开业。由于被告拖欠产权人的租金，产权人于2014年6月16日发函告知原告，其与被告已终止合同，要求原告撤场。此后，原告就与业主签订租赁合同，但被告没有退还租赁保证金。被告称原告与业主签订了新的租赁合同，所以原、被告签订的租赁合同已终止；原、被告进行了结算，由于原告仍拖欠被告2013年1月至2014年3月的租金、水电费等各项费用共484889元，所以被告不予退还保证金给原告。被告对此提交：1、股权转让书（签字显示陈友平、姜鸿鹄，落款时间2014年3月21日），拟证明原告将广州市微阁酒店有限公司的股权转让给陈友平，故原告的起诉主体不适格；2、如家酒店雅留尚欠各分项结算清单（该书显示双方签名陈友平，落款时间2014年3月15日），拟证明广州市微阁酒店有限公司还拖欠被告租金、水电费等各项费用共484889元，广州市微阁酒店有限公司违约按照合同的约定，租赁押金不予退还；3、消防安全验收意见书变更申请书，拟证明如家酒店与广州市微阁酒店有限公司是同一个主体。原告对上述证据真实性予以确认，但关联性、合法性不予确认，对此原告另提交以下证据证明：1、2014.3.21建设银行客户回单；2、2012.10.31收据与2014.3.21收款收据（无原件）；3、2014.4.10交通银行汇兑回单、2014.5.26建设银行业务凭证。至于租金问题，双方确认原告支付租金至2015年5月24日；原告称《合同》实际履行至2014年6月15日，被告则称原告称《合同》实际履行至2014年6月16日，原告称因被告与产权人有争议，导致案涉场地不断停水停电，故未支付上述期间租金，并提出在本案中予以抵扣。被告对此于2016年12月笔录中称不同意抵扣将另案处理。且被告在之前2016年11月24日庭审中明确提出上述租金、水电费的欠款只是作为抗辩，并不作为本案提起反诉，考虑将另案起诉。
2013年5月20日，原告以其拥有被告未经产权人同意转租为由另案【案号为（2013）穗天法民四初字第1062号】起诉被告至本院，要求对确认《合同》为无效合同，在该案中审理查明（仅引用于本案相关部分）：《合同》签订后，被告依约于2012年10月25日将案涉场地交付原告使用，原告称其接收案涉场地后进行了装修及消防工程安装，但因被告一直未向原告提供案涉场地的产权证、有效的房屋附图及产权人同意转租的证明文件等，导致原告迟延办妥消防，卫生、营业执照等手续，直至2013年10月15日其在案涉场地经营的酒店才开始对外营业，且营业期间案涉场地时常出现断水断电情形，直至2014年5月1日才正常经营。原告主张被告对案涉场地无转租权，向本院提供了：1、中国人民解放军房地产管理局出具的《军队房地产租赁许可证》复印件，显示案涉场地的出租人为广州军区装备部直属工作部（以下简称军区装备部），承租人为陈桂良，租赁用途为办公和酒店（不经营餐饮）；2、被告与军区装备部签订的《军队房地产租赁合同》复印件，显示被告承租案涉场地的租赁期限至2016年11月1日止，且合同中约定被告不得擅自将所承租的房地产转租，确需转租的，应经军区装备部书面同意等；3、军区装备部于2014年6月16日向原告发出的《通知》，内容为：如家酒店，警雅公司于2011年11月1日租赁我部原电子厂、7号楼物业，面积5002平方米。自2013年1月起，该公司开始不履行合同义务，长期拖欠租金，并违反合同规定擅自转租，引发社会矛盾……根据《军队房地产租赁合同》相关规定，综合其经营实力及欠交租金、水电费现状，经我部研究决定：自2014年6月16日起，我部终止与警雅公司关于我部原电子、7号楼物业的房屋租赁合同，收回合同内全部出租物业，组织所有人员撤场，并安排战士现场管护。贵公司与警雅公司的租赁合同于2014年6月16日自动终止，请贵公司妥善处理与警雅公司所有债务问题……经质证，被告确认上述《军队房地产租赁许可证》的真实性，亦确认陈桂良系被告员工，代表被告自军区装备部处承租了案涉场地。至于《军队房地产租赁合同》，因原告无法提供原件，被告不予确认。但被告承认其与军区装备部签订的有关案涉场地的租赁合同期限确实至2016年11月1日止，而其向原告转租案涉场地已经军区装备部的书面同意，并向本院提供了军区装备部于2011年12月1日出具的《证明》一张，内容为同意被告按军队空余房地产租赁管理规定出租案涉场地，依法营业。原告否认该《证明》的真实性，但未向本院提供相应证据证明。至于原告提交的《通知》，被告表示其暂未收到军区装备部向其发出的有关案涉场地租赁合同的解除通知，而原告承租的案涉场地仍在正常经营等。本院于2014年10月30日做出（2013）穗天法民四初字第1062号判决（以下简称1062判决）认定（仅引用于本案相关部分）：原告姜鸿鹄以被告警雅公司转租案涉场地未获得出租人军区装备部的同意为由主张其与被告警雅公司签订的《房屋租赁合同》无效，理据不足，本院不予支持；但被告警雅公司当庭自认其与军区装备部就案涉场地约定的租赁期限于2016年11月1日终止，而原告姜鸿鹄与被告警雅公司在《房屋租赁合同》中就案涉场地约定的租赁期限为2012年10月25日起至2022年10月24日止，转租期限已超过被告警雅公司的剩余租赁期限，在被告警雅公司亦未举证证明其与军区装备部另有约定的情况下，本院认定原、被告签订《房屋租赁合同》中租赁期自2016年11月2日起至2022年10月24日止的租赁约定无效等，判决确认原告姜鸿鹄与被告广州市警雅物业管理有限公司于2012年10月24日签订的《房屋租赁合同》中租赁期自2016年11月2日起至2022年10月24日止的租赁约定无效。该判决已发生法律效力。
另，原告撤回关于确认原、被告所签订的房屋租赁合同已因被告违约于2014年6月16日终止的诉讼请求。本院依据1062号判决释明本案《合同》租赁期自2016年11月2日起至2022年10月24日止的租赁约定无效，本院对双方作出上述释明后，告知原告依法有权变更诉讼请求，但原告明确表示其坚持原诉讼请求不变更。
本院认为：原告撤回关于确认原被告所签订的房屋租赁合同已因被告违约于2014年6月16日终止的诉讼请求，符合相关法律，本院予以准许。
已有1062号生效判决认定《合同》中租赁期自2016年11月2日起至2022年10月24日止的租赁约定无效，且系因《合同》的转租期限已超过被告与军区装备部签订合同的剩余租赁期限，理据充分，不再赘述，故被告应对《合同》部分无效负责。
无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《合同》约定的租赁期间2012年10月25日起至2022年10月24日，其中涉及2016年11月2日起至2022年10月24日部分无效，被告理应退还相应租赁保证金，且考虑上述期间已为《合同》租赁期间的大部分期间，且导致合同部分无效亦归责于被告，结合本案合同履行的实际情况，故本院酌情支持被告应向原告退还全部租赁保证金40万元。本案中原告自认仍有部分租金未支付，故双方互负付款义务，故对于原告诉请利息部分不予支持。至于案涉场地涉及的租金和其他费用问题，在原告明确提出在本案中抵扣租金，但被告不同意，并表示租金和水电费另案起诉的前提下，本院于本案对此不予处理，双方可另循法律途径处理。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市警雅物业管理有限公司退还原告姜鸿鹄租赁保证金40万元；
二、驳回原告姜鸿鹄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7300元，由被告广州市警雅物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 龙 帅
人民陪审员 谢海梅
人民陪审员 黄风君
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 何靖文
李艾潼
本判决书于2017年月日送达