新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2015）伊州民二终字第161号
上诉人（原审被告）：张贤兵。
上诉人（原审被告）：刘建玲。
二上诉人共同委托代理人：曹静，霍城县芦草沟镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：霍城县清水河镇农科站村村民委员会。
法定代表人：张结红，该村委会副主任。
委托代理人：刘静静，新疆亚克西律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李洪源。
委托代理人：于瑞娥，系李洪源的妻子。
委托代理人：张永平，新疆伊力佳律师事务所律师。
上诉人张贤兵、刘建玲因与被上诉人霍城县清水河镇农科站村�民委员会（以下简称农科站村委会）、李洪源土地租赁合同纠纷一案，不服霍城县人民法院于2015年1月22日作出的（2014）霍民初字第1212号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人张贤兵及其委托代理人曹静、上诉人刘建玲的委托代理人曹静、被上诉人农科站村委会法定代表人张结红及其委托代理人刘静静、被上诉人李洪源的委托代理人于瑞娥、张永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李洪源原审诉称：1994年，农科站村委会将其承包的耕地租赁给戚建国办沿路市场，期限为20年，时间为1994年1月1日至2014年1月1日止。2004年，经农科站村委会同意，戚建国将土地转租给张贤兵使用。张贤兵夫妇在土地上盖房居住。现土地租赁的期限已到，其要求收回土地，但张贤兵夫妇拒绝返还。现诉至法院，请求依法判令：l、农科站村委会、张贤兵夫妇返还其承包的3.2亩土地；2、农科站村委会、张贤兵夫妇承担本案的诉讼费用。
农科站村委会原审辩称：李洪源所述属实。因张贤兵夫妇在土地上建有房屋，要让李洪源适当补偿，经给双方做工作，但双方没有达成协议。土地由张贤兵夫妇占用，村委会没有实际占有土地，无法实际返还，应由张贤兵夫妇返还，同意李洪源的诉讼请求。
张贤兵、刘建玲原审辩称：1993年由农科站村委会提议并由清水河镇人民政府的批复，农科站村委会和戚建国签订租赁合同，经营沿路市场和第三产业。2004年由于戚建国经营管理不善，农科站村委会的领导找到其，要让其来接手经营。经农科站村委会研究决定同意将以前戚建国租赁的土地和房屋一起交由其，费用由其交纳。其接受后，为了便于管理在承租的土地上建房。此后�其申请农科站村委会明确转包的期限，农科站村委会也同意租赁的期限到2028年止。其租赁的土地没有违反法律规定，请求依法驳回李洪源的诉讼请求。
原审判决查明：1993年，农科站村委会响应当时的国家政策，将本村二组李洪源的沿公路承包耕地以低产田形式租赁给本组村民戚建国建旅馆、食堂搞第三产业。每亩地由农科站村委会每年给李洪源交纳200元的费用。1993年6月16日，农科站村委会的二组与戚建国分别以甲方、乙方签订《土地租赁合同》一份，合同约定：1、甲方将本组四亩低产地租给乙方搞第三产业；2、四至界限：东靠卡地·拉洪的耕地，北靠乌伊公路，南靠曹玉芳耕地，西靠王海中耕地；3、租赁期限：从1994年1月1日起至2014年1月1日止，共计20年；租赁费每年每亩400元；13、租赁期内，双方均不得擅自变更、补充、终止本合同。如本合同确需变�、补充、终止须经甲、乙双方充分协商达成书面协议并经公证处公证后生效。新的协议生效前原合同仍然有效；14、租赁期满后，若乙方要求继续租赁，可与甲方另行协商，重新签订租赁合同。乙方认真履行了本合同，同等条件下有优先租赁权。若乙方不再租赁，场内财产及设备均由乙方自行处理，甲方收回土地。合同还对违约等进行了约定。该合同于1993年6月25日经霍城县公证处公证。合签订后，戚建国在靠公路一边建了一排砖木结构的房屋，后来由于经营不善，加之原公路扩建占用一部分土地，戚建国没有履行交纳租赁费的义务。2004年3月20日，戚建国向农科站村委会提出转交租地申请，理由是经营不当，经协商决定转交给张贤兵经营，具体事项还按原土地租赁合同各条款执行。当天，农科站村委会负责人表示：经核实研究同意此合同转交，并签字加盖村委会公�。第二天，张贤兵在重新接租地人栏签名。张贤兵接受后，建一些房屋和用于养殖的棚子，种植树木，经营油坊不成，后来搞过养殖等。2010年4月12日，张贤兵向农科站村委会提出请求明确转包土地期限的申请书，以在转包土地时没有明确转包土地的具体期限为由，要求农科站村委会将其转包土地的期限明确为2004年至2028年止。2010年4月20日，农科站村委会的负责人在申请书的下方注明同意，并签字盖章。在案件审理中，张贤兵提出申请要求对租赁土地上的附着物价格进行鉴定，该院委托霍城县霍城县价格认证中心对此进行鉴定。2014年11月21日，该中心作出编号（2014）01031号涉案物品估价鉴定结论书。鉴定标的总价值为310950元，花费鉴定费7000元。另查，农科站村委会按期给付李洪源的土地租赁费，至于总共付了多少，双方没有提供证据，无法查清。现张贤兵租赁的土�为3.2亩左右，李洪源也认可2004年农科站村委会将给土地转租给张贤兵。2013年11月24日，张贤兵向农科站村委会交纳了2013年至2017年的租赁费6000元。农科站村委会同意退还张贤兵多收的费用，张贤兵拒绝接受。张贤兵在建房时没有经过有关部门的批准，至开庭时没有向法庭提供其建房的合法手续。李洪源要求农科站村委会和现承租人返还土地，农科站村委会同意按原租赁合同履行，张贤兵、刘建玲认为租赁期限到2028年才到期。李洪源为此诉至该院，请求判决如其诉请。
原审判决认为：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。土地利用总体规划实行分级审批。其中乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。土地利用总体规划已经批准，必须严格执行。本案中，涉案的耕地改变土地使用性质，应�按照法律规定办理土地变更登记手续。在没有办理土地用途变更手续的情况下，农科站村委会就对外租赁，违反法律规定。农科站村委会与戚建国签订的土地租赁合同为无效合同。2004年3月21日接租土地的行为亦是无效的。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李洪源要求农科站村委会和张贤兵、刘建玲返还土地的诉讼请求，予以支持。李洪源基于合同取得的租赁费返还问题，由于双方没有提供具体数额，建议双方自行协商解决，或者待证据充分后另案诉讼。鉴于张贤兵、刘建玲建房没有取得合法手续，对于张贤兵、刘建玲的损失（含鉴定费），是由于多方当事人的过造成的，各方可以自行协商解决。由于张贤兵、刘建玲在本案中没有提出反诉，案外人戚建国一方也没有参加本案的诉讼，张贤兵、刘建玲也可以另案诉讼处理。依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第二十一条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：农科站村村民委会、张贤兵、刘建玲于本判决生效后十日内返还李洪源位于霍城县清水河镇农科站村二组的土地，四至为：北以公路下房屋外墙为界，南以刘曙光养殖圈后墙为界，东以清水河镇一中租用地房屋外墙为界，西以刘曙光带锯外墙为界（见2004年3月20日转交租地申请后附的草图）。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由农科站村村民委会、张贤兵、刘建玲负担。
张贤兵、刘建玲不服原审判决，向本院提起上诉称：1、在诉讼中原审将其列为第三人，且霍城县价格认证中心在给原�出具的《涉案物品估价鉴定结论书》中也记载其是“第三人”，而判决书又将其变更为被告，诉讼主体错误。同时应当将戚建国列为本案被告参加诉讼，原审判决漏列诉讼主体，程序违法。2、霍城县清水河镇人民政府对争议的租赁用地已经变更为建设用地，不属于耕地性质。戚建国与农科站村委会签订的合同，在霍城县司法局公证处进行了公证，原审判决以耕地未经法定程序批准变更为建设用地为由，认定戚建国与农科站村委会、其与农科站村委会之间签订的租赁用地合同和延续租用地合同均无效，与事实不符，是错误的。3、无论租赁用地合同和延续租赁用地合同是否有效，其所建的房屋、地坪、棚圈等设施是有价值的，原审接受其鉴定申请并且委托价格认证中心作出了价值认定后，却又以其没有提起反诉为由，不予审理，严重损害了其的合法权益。综上，请求撤销一审判决，依法驳回李洪源的诉讼请求。本案一、二审案件受理费、鉴定费由农科站村村委会承担。
农科站村委会答辩称：一审起诉状中李洪源将张贤兵、刘建玲列为被告，而不是第三人，戚建国与其村委会签订合同后，因经营不当，又转让给张贤兵、刘建玲经营，戚建国已退出土地租赁，因此原审程序是合法的。李洪源土地权证登记的土地性质是耕地，现没有改变原土地性质的文件，因此对土地性质为耕地的事实予以认可。张贤兵、刘建玲在该土地上修建的建筑物是违法建筑，其不应承担赔偿责任。请求驳回上诉，维持原判。
李洪源答辩称：其在原审诉状中将张贤兵、刘建玲列的是被告，并非第三人，张贤兵、刘建玲诉讼地位是被告。农科站村委会将其耕地租赁给戚建国搞第三产业，租赁期限为20年，因戚建国经营不当，又将该耕地转交�张贤兵经营，戚建国已不是租赁合同当事人了，张贤兵、刘建玲要求将戚建国列为被告，没有法律依据，因此原审判决程序合法。根据土地权属证书，土地属于农用耕地，而非商业用地，农科站村委会将其耕地租赁给戚建国搞第三产业，后又同意租赁给张贤兵、刘建玲，改变了原土地使用性质，因此原审认定土地租赁合同为无效合同正确。现租赁期限已届满，其要求张贤兵、刘建玲返还土地于法有据。请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。
本院另查明，农科站村委会将本案涉及农用地转为建设用地，从事旅馆、食堂等第三产业经营，未办理农用地转用审批手续，也未经伊犁哈萨克自治州人民政府批准。
本院认为，本案争议焦点是：1、原审程序是否违法；2、本案租赁合同是否有效；3、李洪源主张返还土地请求是否有依据。
关于焦点一问题。李洪源在民事起诉状中将张贤兵、刘建玲列为被告，并非第三人，同时原审审理期间均列张贤兵、刘建玲为被告。本案中张贤兵、刘建玲依据戚建国的转租行为成为租赁合同的当事人，故其诉讼地位应当是案件的被告。农科站村委会将李洪源耕地租赁给戚建国搞第三产业，租赁期限为20年，因戚建国经营不当，又将该耕地转交给张贤兵经营，农科站村委会亦同意，致此戚建国已不是租赁合同的当事人，张贤兵、刘建玲要求将戚建国列为被告，没有法律依据，因此原审判决程序合法。
关于焦点二问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第二十一条第一款规定：土地利用总体规划实行分级审批；第二十一条第四款规定：本条第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。本案中，农科站村委会将李洪源耕地租赁给戚建国，将耕地转为建设用地建旅馆、食堂搞第三产业。农科站村委会改变土地使用性质，未办理农用地转用审批手续，也未经伊犁哈萨克自治州人民政府批准，其擅自改变原土地使用性质的行为，违反了上述法律强制性规定，故原审认定农科站村委会与戚建国签订的土地租赁合同和延续租用地合同均无效正确，本院予以维持。
关于焦点三问题。本案争议的土地承包经营权为李洪源，农科站村委会将该耕地租赁给戚建国时，李洪源认可的租赁期限为20年。戚建国退出租赁关系由张贤兵、刘建玲续租经营时，农科站村委会虽在张贤兵、刘建玲要求将其转包土地的期限明确为2004年至2028年止的申请书上签字同意并加盖公章，但农科站村委会同意延长租赁期限的决定，未经原土地承包经营权人李洪源的认可或同意，同时张贤兵、刘建玲对农科站村委会超越权限所作出的租赁期限延长至2028年止的决定，亦未提供李洪源认可或同意的证据，因此农科站村委会同意延长租赁期限的决定对李洪源不产生效力和约束力。李洪源主张返还土地请求于法有据，本院予以支持。
由于张贤兵、刘建玲就损失赔偿问题，在本案中未提起反诉，且李洪源基于租赁合同取得的租赁费返还问题，农科站村委会也未在本案中主张，故原审对上述问题不作审理，并要求张贤兵、刘建玲、农科站村委会另案诉讼处理，符合“不告不理”的审判原则。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。张贤兵、刘建玲的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人张贤兵、刘建玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 明
审判员 彭红梅
审判员 马晓梅
二〇一五年五月十三日
书记员 孙 杰