文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终20665号上诉人(原审被告、反诉原告):张广超，委托诉讼代理人：唐钱，广东创安律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告):深圳市龙岗区海雅百货有限公司。法定代表人:张威。委托诉讼代理人：吴雪容，系该公司的法务经理。上诉人张广超与被上诉人深圳市龙岗区海雅百货有限公司（以下简称海雅百货公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初8934号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张广超的上诉请求：1、撤销一审判决;2、改判张广超无须向海雅百货公司支付款项213460.16元;3、依法改判海雅百货公司向张广超返还房屋租赁保证金78000元;4、本案诉讼费用全部由海雅百货公司承担。上诉事实与理由:张广超与海雅百货公司房屋租赁纠纷事宜，双方签订租赁合同之前海雅百货公司大肆吹嘘其商场地理位置好、人气旺，在海雅百货公司的鼓吹下张广超承租位于深圳市龙岗区xxx路xx号x层部分之XXXX号房屋用于经营餐饮，合同签订后张广超按约定向海雅百货公司交付了租赁保证金78000元，海雅百货公司一直未将上述租赁物的房产证、规划许可证、施工许可证等出示给张广超。张广超承租海雅百货公司上述租赁物后，投入大量资金对租赁房屋进行装修装饰，也按时向海雅百货公司缴纳租金，然而商场的人气并非如海雅百货公司所宣称的那样，导致张广超生产经营困难，张广超多次与海雅百货公司就减免租金、管理费及促进经营等进行沟通，海雅百货公司在协商同时却关闭张广超的店面，强行将张广超赶走并诉至法院，造成合同解除的责任在于海雅百货公司，其应当承担相关责任。一审审理过程中海雅百货公司一直未提供其合法出租上述租赁物的相关材料，两次开庭庭审后海雅百货公司也未提供任何证据资料，张广超在收到判决前十天左右却收到法院邮寄的些许房产证资料，也未能反应涉案商铺有合法产权。一审法院未如实查明案件事实，以致做出不当裁判。综上，依据《民事诉讼法》的相关法律规定，张广超不服一审判决依法提起上诉，请贵院全面查明案件事实公正裁决。海雅百货公司辩称：海雅百货公司认为张广超的上诉理由毫无事实及法律依据，海雅百货公司因张广超严重违反合同约定拖欠租金及各项费用而解除租赁合同，并要求张广超支付拖欠的费用于法有据。海雅百货公司向一审法院起诉请求：1、确认双方租赁合同已于2015年11月26日解除；2、确认海雅百货公司有权依据合同没收张广超履约保证金78000元；3、张广超向海雅百货公司偿还自合同签订之日起至合同解除之日止的欠缴费用共计人民币203313.14元（其中欠缴费用199162.17元，暂计至2015.11.17日滞纳金14150.97元，扣除张广超缴纳的水电保证金1000元，最后剩余欠款203313.14元）；4、张广超向海雅百货公司支付场地占用费124800元；5、张广超承担本案诉讼费用。张广超的反诉请求：1、海雅百货公司、张广超双方签订的《海雅百货商铺租赁合同书》无效；2、海雅百货公司向张广超支付装修装饰及各项物品损失350000元；3、海雅百货公司向张广超返还房屋押金78000元；4、本案诉讼费用由海雅百货公司承担。一审法院认定事实：一、租赁合同签订情况。2014年，海雅百货公司、张广超双方签订两份租赁合同，部分内容一致，均为约定海雅百货公司将位于深圳市龙岗区xxx路xx号x层部分之XXXX号房产出租给张广超，面积约390㎡，租赁合同期限至2019年7月31日。其中经房屋租赁管理部门备案登记的一份租赁合同约定月租金总额为29250元，如张广超拖欠租金30天以上或各项费用2000元以上，海雅百货公司可解除合同并不退还租赁保证金，该合同未约定逾期付款违约金。海雅百货公司、张广超双方另行签订的一份租赁合同则约定50天免租期，第1年月租金29250元，第2年月租金29250元，第3年月租金30712.5元，第4年月租金31590元，第5年月租金32175元。租赁保证金78000元，物业管理费每月9750元，水电保证金10000元。张广超逾期缴纳租金须按逾期未缴金额的1‰支付违约金，逾期达30天的，海雅百货公司可解除租赁合同，追究张广超违约及赔偿责任，不予退还租赁保证金。海雅百货公司提交《广告场地使用合同》，证明双方约定将海雅百货公司x栋广场灯杆旗靠马路一面提供张广超使用，张广超支付广告费5000元，使用期限自2014年10月1日至2015年9月30日。海雅百货公司提交“独立商铺工程类协调会议”记录，证明双方约定张广超每季度支付隔油池清理200元。张广超对《广告场地使用合同》予以确认，一审法院予以认定。张广超对“独立商铺工程类协调会议”记录以海雅百货公司未提交原件为由不予确认，一审法院认为海雅百货公司未提交证据原件，且无其他证据相印证，对该会议记录内容不予认可。二、涉案租赁合同性质海雅百货公司提交房地产权证书、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、租赁合同等，证明涉案房产经合法登记，权利人为案外人深圳市尚模发展有限公司（以下简称“尚模公司”），海雅百货公司自尚模公司处承租涉案房产，租赁期限自2012年11月1日起至2027年10月30日止，张广超对以上证据不予认可，但未提出反证。一审法院认为，涉案房产有产权登记，海雅百货公司出租权利来源合法，海雅百货公司、张广超双方签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。三、租赁合同履行情况海雅百货公司主张张广超自2014年11月起欠缴水电费和油池清理费，2015年7月起欠缴租金和物业管理费。张广超确认自2015年6月起因生意不好拖欠房租。双方确认张广超自2015年11月18日离场。海雅百货公司提交《履行合同催告函》及《解除合同通知书》，主张海雅百货公司于2015年7月31日催促张广超支付欠缴费用171694元，于2015年11月20日通知张广超解除租赁合同，办理退场手续，并缴纳欠费197606.48元。张广超对以上两份证据均不认可，根据海雅百货公司提交的送达记录，《解除合同通知书》已于2015年11月26日送达张广超。一审法院认为张广超欠缴租金和其他费用超过了30天，符合双方租赁合同约定的解除条件，张广超欠租行为导致涉案租赁合同解除，张广超应承担本案违约责任，海雅百货公司已履行适当的通知义务，一审法院认定双方租赁合同自2015年11月26日起解除。张广超要求海雅百货公司承担装修装饰损失，并申请进行鉴定，一审法院根据其申请委托深圳市中项资产评估房地产估价有限公司进行鉴定，该公司于2017年5月11日作出评估报告，认定装修支出及室内动产资产评估值为173547元。四、关于违约及赔偿责任一审法院认为，张广超未按期缴纳租金，应承担相应违约责任，张广超要求海雅百货公司支付装修装饰及物品损失，一审法院不予支持，相关鉴定费用由张广超自行承担。张广超应向海雅百货公司支付自2015年7月1日至2015年11月26日的租金及物业管理费，计189800元【（29250元+9750元）×4+（29250+9750元）÷30天×26天】。海雅百货公司未举证证明张广超2014年11月至2015年6月的水电费欠费情况，一审法院根据张广超确认的欠租时间，支持海雅百货公司关于张广超自2015年7月1日至2015年11月26日的电费请求，计33660.16元，以上共计223460.16元。扣除张广超已支付的水电保证金10000元，张广超仍应向海雅百货公司支付213460.16元。关于租赁保证金，由于张广超欠付租金超过双方约定的一个月期限，海雅百货公司依约可以不予退还，一审法院对张广超相关反诉请求不予支持。关于油池清理费，由于海雅百货公司举证不足，一审法院不予支持。由于双方签订的两份合同对逾期违约金的约定不一致，且两份合同均为标准合同文本，一审法院采取对海雅百货公司不利的一份合同规定，对海雅百货公司要求逾期违约金的请求不予支持。由于海雅百货公司对涉案商铺上锁，已实际控制涉案商铺，一审法院对海雅百货公司关于解除合同后的商铺使用费的请求不予支持。一审法院认为，海雅百货公司与张广超签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行义务。由于张广超拒缴租金，符合解除租赁合同且不退还租赁保证金的条件，一审法院确认双方租赁合同自2015年11月26日解除。根据一审法院认定，双方抵扣相关款项后，张广超应向海雅百货公司支付欠缴的租金、水电费等共计213460.16元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、确认海雅百货公司与张广超之间的租赁合同关系自2015年11月26日解除；二、张广超应于判决生效之日起五日内向海雅百货公司支付款项213460.16元；三、驳回海雅百货公司的其他诉讼请求；四、驳回张广超的全部反诉请求；张广超如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7390元（海雅百货公司已预缴），由张广超承担4067元，由海雅百货公司承担3323元，张广超承担部分径付海雅百货公司。反诉受理费3875元（张广超已预缴），由张广超自行承担。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物已办理产权登记，涉案合同为双方真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院对张广超要求确认合同无效的请求未予支持并无不当，本院予以确认。张广超主张由于涉案商铺所在商场的人气不足，导致张广超生产经营困难。本院认为，租赁市场环境既非双方合同中有明确具体约定的出租人主要义务，亦非可依诚实信用原则予以量化确定的从给付义务，因张广超未举证证明系因租赁物本身性质不符合合同约定或者海雅百货公司其他有违诚信原则的行为而导致经营环境不善，本案中不存在张广超可拒付有关租赁费用的合法事由。综上所述，张广超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5672元，由上诉人张广超负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一七年十二月二十七日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。