广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终2807号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何国锋。
委托诉讼代理人：彭世丽（与何国锋系夫妻关系）。
上诉人（原审原告、反诉被告）：彭世丽。
上诉人（原审被告、反诉原告）：江门市祥瑞房地产开发有限公司。
法定代表人：周土申，该公司董事长。
委托诉讼代理人：聂安兴，广东贯虹律师事务所律师。
上诉人何国锋、彭世丽因与上诉人江门市祥瑞房地产开发有限公司（以下简称“祥瑞公司”）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省江门市新会区人民法院（2017）粤0705民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何国锋、彭世丽上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项。2、祥瑞公司立即赔偿何国锋、彭世丽从2016年1月30日起到判决日止的逾期交楼违约金（267元/工作日）；到交房日止的违约金按月赔付，于每月最后一个工作日支付当月赔偿款，并于2017年12月31日前尽快交房。3、一、二审诉讼费用及保全费由祥瑞公司承担。事实及理由：一审法院对本案作出第二项的判决只看到结果，没有调查清楚事实，存在错误，依法应予改判。
一、关于本案逾期交房款违约责任的确定以及违约金额的确定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。何国锋、彭世丽购房经过如下：2014年9月24日何国锋、彭世丽交付了首期39万元，同时约定15天内签约，2014年9月25日何国锋、彭世丽问中国工商银行咨询了办理按揭手续〔祥瑞公司提供购房合同，何国锋、彭世丽提供（这些资料在两天之内就可准备齐全）：教师证、聘书；户口本、中国工商银行开户资料、近半年工资银行流水账、身份证以及4人的查房证明〕接着就去房管局进行查询，证明何国锋、彭世丽很积极地着手办按揭。祥瑞公司因房A-1与A-2户型面积超过144平方米，找相关部门变更了房屋面积，702号房面积为143.80平方米，拖到2014年10月22日才签合同，因为何国锋、彭世丽是祥瑞大厦第一位网签的，祥瑞公司的办事员不熟悉流程，第一次网签不通过。于2014年10月24日又重签了一次，只不过合同打印的还是2014年10月22日，所以《补充条文》也签的是2014年10月22日。就这样由于祥瑞公司的原因前后就延误了近一个月时间。合同签了一式两份，原件没给何国锋、彭世丽，问其原因，祥瑞公司声称原件要给银行，只能给何国锋、彭世丽复印件。发放贷款的合作银行是由祥瑞公司选定的，合同也是由祥瑞公司直接交给银行的，至于祥瑞公司有没有尽快交给银行就不清楚，结果就是到了2014年12月12日才放完全部贷款。鉴于以上情况，逾期付款不是何国锋、彭世丽的过错，而是祥瑞公司的过错。退一万步讲，银行放款迟20个日历日，以61万元本金按当期银行基准贷款年利率5%计算利息为1694.44元，一审法院所判违约金5340元，已不是超30%，而是三倍多，应认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。何国锋、彭世丽恳请法院撤销一审判决第二项，以实际损失为基础，兼顾何国锋、彭世丽的无过错、祥瑞公司有过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，重新作出公正的裁决。
二、关于要求祥瑞公司违约赔偿支付时间的确定。何国锋、彭世丽认为：祥瑞公司是不诚信的开发商，在不能确定交房日期的前提下，应分段赔偿支付违约金，直到交房为止。从祥瑞公司违约之日起通过邮政EMS发过两封邮件给何国锋、彭世丽，一封是2016年6月20日签发的《关于祥瑞大厦购买停车位的通知》，祥瑞公司只字不提交房，何国锋、彭世丽问及交房日期，每次都说再等2-3个月，却发书面通知来推销车位，令到何国锋、彭世丽担心祥瑞公司是否要套现逃跑而失眠多晚，事后住建局责令祥瑞公司改正非法销售的行为，证明其不诚信。另一封是于2016年11月15日何国锋、彭世丽等业主向江门市新闻共同睇报料后签发的《祥瑞大厦业主告知书》，从这份告知书可看出祥瑞公司针对何国锋、彭世丽，说明祥瑞公司不负责任。还有广东省江门市新会区人民法院（2017）粤0705民初1610号民事判决所述案情可得知，祥瑞公司完全可以在2015年内起诉建筑商江门市蓬江建筑集团有限公司，其诉讼请求：建筑商立即向祥瑞公司移交祥瑞大厦土建主体工程可以通过建设行政主管部门审核、验收的相关施工资料。然而，祥瑞公司并没有积极的处理，如果2015年撤诉后单独起诉的话，到2016年肯定结案可办验收，祥瑞公司不作为地拖到业主起诉、媒体曝光之后，才在2017年3月27日立案，如此的不作为，没有积极地用行动来减少业主的损失，完全不顾业主的利益。目前房价已涨到近万元每平方米，而祥瑞公司连确定的交楼月份都说不上来，业主深深感到无助，交房才是最终解决问题的办法。鉴于祥瑞公司的不诚信、不负责、不作为的行径，何国锋、彭世丽强烈要求法院判决祥瑞公司立即赔偿何国锋、彭世丽到判决日止的逾期交楼违约金；之后到交房日止的违约金按月赔付（付款日：每月最后一个工作日支付当月赔偿款)，并于2017年12月31日前尽快交房。
综上所述，请二审法院查明事实，依法重新作出认定，判决支持何国锋、彭世丽的上诉请求。
祥瑞公司的答辩意见与其上诉意见一致，另补充如下意见：1、何国锋、彭世丽在上诉状中陈述其所做的有关工作，但不管其做了什么工作，祥瑞公司均不清楚。按照涉案补充协议第四条第1点的意见，款项到帐是以银行放款至出卖人指定账户时为办理完成，延误的就是违约。从何国锋、彭世丽陈述的内容已经明显看出其付款到账延误了20天，即使何国锋、彭世丽陈述差两天签约，也延误了18天。2、对于何国锋、彭世丽提及的违约金延误的时间是计算利息5%过高的问题，也就是说万分之三的计算标准过高，应按银行利息计算。3、关于诚信问题，何国锋、彭世丽用了有关停车位通知、业主告知书及前述1610号民事判决称祥瑞公司不诚信、不作为、不负责任等等，这显示是脱离实际，歪曲事实，从而证明了祥瑞公司尽一切努力争取尽早办理交楼，对于何国锋、彭世丽二审提交的新的证据在一审中没有提交，应不能作为有效证据。
祥瑞公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回何国锋和彭世丽的诉讼请求。2、解除双方于2014年10月22日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：14100447）和《广东省商品房买卖合同（合同编号：14100447）补充条文》。3、没收何国锋、彭世丽的定金20000元。4、何国锋、彭世丽支付违约金50000元。5、本案一、二审诉讼费用由何国锋、彭世丽承担。事实与理由：一、何国锋、彭世丽所购买的预售商品房尚未经验收合格，依约应合理顺延，祥瑞公司没有违约。一审法院认定事实和适用法律错误。1、在客观事实方面，依法应合理顺延：根据《广东省商品房买卖合同》（合同编号：14100447）（以下简称“《买卖合同》”）第八条第一款第1点：“该商品房经验收合格”，第八条第二款：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……2、详见买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》补充条文……”。《广东省商品房买卖合同（合同编号：14100447）补充条文》（以下简称“《补充条文》”）第五条第一款：“该商品房在本合同双方签字盖章生效后，并按条文规定交清全部购房款后的280个工作日内，将验收合格的商品房交付给买受人使用。如遇下列特殊原因交付期延长：……2、政府相关部门、或与该商品房施工等单位拖延工程验收……”。现因施工单位拖延工程验收，该商品房尚未经验收合格，依约应合理顺延。设计单位江门建科工程设计有限公司于2015年3月17日出具意见，要施工方完善资料及做好相关施工缺陷部位的修补工作后，重新组织验收。证明工程未经验收合格，依约应合理顺延。地质勘测单位江门市新会区会城勘测有限公司出具意见：“同意完善后重新组织验收”，证明工程未经验收合格，依约应合理顺延。江门市新会区建设工程质量安全与监督站于2015年3月23日向施工单位江门市蓬江建筑集团有限公司发出《建设工程质量安全隐患整改通知书》【新质安监督（2015）改字第132号】认定：“该工程存在下列质量、安全隐患：根据建设、勘察、设计单位反映的情况，经我站调查，该工程的基础分部、主体分部验收程序不符合规范要求，要求重新组织基础分部、主体分部验收”。证明工程尚未经验收合格，依约应合理顺延。广东保顺房屋鉴定有限公司于2016年11月8日出具《房屋受损原因分析鉴定报告》得出的鉴定结论：“该地下室负一层及负二层存在渗漏的主要原因如下：该地下室剪力墙防水措施存在不足以及剪力墙、楼板开裂导致地下室存在渗漏现象”。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条：“……建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对己经发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复”。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十一条：“因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应承担违约责任”。及《建设工程质量管理条例》第32条：“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修”。祥瑞公司两年来多次发文催促施工单位抓紧修复开裂渗漏的工程，但施工单位不予理睬，影响竣工验收，这是商品房顺延交付期的主要原因，依约应合理顺延。施工单位恶意拖延合同竣工期：祥瑞公司与施工单位于2012年9月20日签订《广东省建筑工程施工合同》和相关补充条文，约定的工期为430个日历天，要在2013年11月19日竣工验收交付使用，由于施工单位恶意拖延工期，致使竣工期一再调整，分别调整为580天、883天，即约定必须在2015年3月15日验收合格交付使用。但施工单位都没有按约定竣工交付使用。祥瑞公司为尽快使工程竣工交付使用，于2015年5月15日起诉施工单位江门市蓬江区建筑集团有限公司，案号：（2015)江新法民一初字第88号。并于2017年1月24日又开庭审理（从签合同到2017年1月24日止，历时1133个日历天），现等待判决，这又是商品房顺延交付期的主要原因。依约应合理顺延。根据《补充条文》第五条第2点的约定，商品房交付期顺延。而导致该商品房交付期限顺延的责任是施工单位江门市蓬江建筑集团有限公司，祥瑞公司依法不需承担违约责任。反而，祥瑞公司是对业主的商品房质量负责，严格按照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》的法律规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。现祥瑞公司已对缺陷部分修复完毕，争取早日办理竣工验收，交付商品房给何国锋、彭世丽。2、在适用法律方面，依法应合理顺延：一审法院认为：“施工单位是否拖延工期影响工程验收是开发商与施工单位之间的另一法律关系”，这是错误的.如上所述，施工单位恶意拖延工期，致使竣工期一拖再拖，祥瑞公司于2015年5月15日起诉施工单位，都是为了尽快使工程竣工验收交付使用。基于上述原因，《补充条文》第五条第一款明确约定：“如遇下列特殊原因交付期延长：……2、政府相关部门或与该商品房施工等单位拖延工程验收”，第十四条第20点明确约定：“补充条文与买卖合同中的执行条文同为一个法律执行要件共同发生法律效力，如补充条文与合同条文不相符，不管是手写体或印刷体均执行补充条文”。祥瑞公司根据住建局的要求，要求公开《补充条文》的范本，祥瑞公司将上述《补充条文》均在祥瑞公司的售房部公示栏公开展示让购房者阅读，何国锋、彭世丽是清楚知道的。所以，本案中施工单位是否拖延工期影响工程验收与延长交楼给何国锋、彭世丽是同一法律关系，并非另一法律关系，这是双方依约履行合同的法律关系。《补充条文》中以商品房施工单位拖延竣工期影响工程验收作为交付期延长的条款依法有效。一审法院认为：祥瑞公司以施工单位拖延工期作为延期理由，明显排除了购房者的合法权利，免除了开发商的法定责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条和第四十条的规定，认定补充条文中以商品房施工单位拖延竣工期影响工程验收作为交付期延长的条款无效。祥瑞公司认为，这是错误的。首先，何国锋、彭世丽在购房前已阅读了公示的《补充条文》范本及本案的《补充条文》内容，是清楚知道《补充条文》的全部内容；其次，该《补充条文》没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；再次，《补充条文》的约定，祥瑞公司没有免除自己的责任，加重对方责任，排除对方主要权利，都是祥瑞公司与何国锋、彭世丽以外的政府相关部门或与该商品房施工等单位拖延竣工期影响工程验收的原因而延期，即祥瑞公司和何国锋、彭世丽对这拖延工期都无过错的特殊原因交付期延长，这合法合理，互不追究。这是遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，符合合同精神。也是双方的真实意思表示，应受法律的保护，所以施工单位拖延竣工期影响工程验收交付期延长的约定依法有效。综上所述，祥瑞公司从事实上和适用法律上及依据《补充条文》的约定，均没有违约，依法不需承担违约责任。
二、何国锋、彭世丽违约，应依约解除《买卖合同》和《补充条文》，并向祥瑞公司支付违约金和没收何国锋、彭世丽的定金。
一审法院对《补充条文》理解的错误，导致判决错误。理由如下：《补充条文》第三条约定“买受人选择：3、付款方式，付款方式的相关约定如下：……3、买受人选择银行按揭付款：首付楼款280000元整须于签订《买卖合同》的同时付清（定金可抵作部分房价款），同时就剩余的房款610000元整办理银行按揭贷款，买受人并承诺在《买卖合同》签订后30天内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人……4、本合同第六条付款方式及期限补充条文中的1、2、3项，如果买受人违约拖延付款期超过条文中约定的期限30个日历天，出卖人有权选择是否解除商品房买卖合同或继续执行合同”。第四条约定：“……买受人选择一次性付款，分期付款、银行按揭（贷款）都必须准守本合同补充条文双方约定的支付期限约定。从应付款期限的第二天起30个日历天内，买受人每拖延一天付款，则每天按该商品房总购房款的万分之三向出卖人支付违约金，合同继续履行；拖延期限超过本条约定的30个日历天，出卖人有权终止《买卖合同》，买受人已支付的定金不需退还，归出卖人所有，并要求买受人因解除合同需支付5万元违约金给出卖人，作为出卖人的损失补偿”。以上理由均明确是何国锋、彭世丽要在《买卖合同》签订后30天内通过银行贷款方式一次性支付给祥瑞公司，如果何国锋、彭世丽违约拖延付款期超过条文约定的期限30个日历天，祥瑞公司有权选择解除《买卖合同》。需要明确的是：第一、何国锋、彭世丽必须遵守本合同补充条文双方约定的支付期限约定，即是在《买卖合同》签订后30天内一次性支付款项给祥瑞公司，如有拖延则按约定祥瑞公司有权解除商品房买卖合同。第二、“从应付款期限的第二天起30个日历天内，买受人每拖延一天付款，则每天按该商品房总购房款的万分之三向出卖人支付违约金，合同继续履行；拖延期限超过本条约定的30个日历天，出卖人有权终止《商品房买卖合同》……”，从条文内容理解，前后两个30个日历天内容用分号，表示是同属该30个日历天，是并列关系，不是再增加一个30个日历天时间；从文字内容理解，拖延期限超过本条约定的30个日历天，这30个日历天是指从应付款期限的第二天起30个日历天。祥瑞公司明确并不矛盾，以上条款内容是祥瑞公司具有双向选择，可选择支付违约金，合同继续履行，可选择终止《买卖合同》。这约定是与前述理由相对应的，也是双方真实的意思表示。由于一审法院错误理解“拖延期限超过本条约定的30个日历天”为从应付款期限的第二天起30个日历天，再拖延期限30个日历天，因而作出错误判决。何国锋、彭世丽于2014年10月22日签订《买卖合同》和《补充条文》，依约要在2014年11月22日前向祥瑞公司付清购房款，但何国锋、彭世丽至2014年12月12日才付清购房款，拖延期限超过本条约定的30个日历天，再超过20天，依约应解除双方签订的《买卖合同》和《补充条文》，没收何国锋、彭世丽的定金20000元，何国锋、彭世丽向祥瑞公司支付50000元违约金。
三、一审法院遗漏超期180个工作日计算房屋交付期限。导致计算房屋交付期限错误。首先，该商品房因施工单位拖延工程验收，依约应合理顺延交付，不存在违约延误交付问题。《补充条文》第五条第一款约定：“该商品房在本合同双方签字盖章生效后，并按条文规定交清全部购房款后的280个工作日后，将验收合格的商品房交付给买受人使用”。何国锋、彭世丽于2014年12月12日交清全部购房款，交清购房款后的280个工作日是2016年1月22日。《补充条文》第六条第1点：“……《补充条文》中约定的交房期限，超期在180个工作日内，自从超期的第二天起至交付之日止……”。该条文的含意是自何国锋、彭世丽交清购房款之日起计算280个工作日，再拖延交付期达到180个工作日后的第二天起（即何国锋、彭世丽交清购房款后的460个工作日）开始计算违约金。即于2016年10月13日开始计算违约金。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决错误，请二审法院撤销一审判决，改判支持祥瑞公司的诉讼请求。
何国锋、彭世丽的答辩意见与其上诉意见一致，另补充如下意见：祥瑞公司不履行合同义务，迟延交楼，反而要求何国锋、彭世丽支付违约金及没收订金，显然违背诚实信用原则，既无事实和法律依据，对何国锋、彭世丽也不公平。请驳回祥瑞公司的全部诉讼请求。
何国锋、彭世丽向一审法院起诉请求：1、祥瑞公司立即向何国锋、彭世丽支付自2016年1月1日起计算至实际交房之日的逾期交房违约金（违约金自2016年1月1日起暂计至2016年12月31日共365天，每日按总房款89万元的万分之三计算，为97455元）。2、祥瑞公司承担本案受理费。
祥瑞公司反诉请求：1、解除何国锋、彭世丽与祥瑞公司于2014年10月22日签订《买卖合同》及《补充条文》。2、没收何国锋、彭世丽的定金20000元。3、何国锋、彭世丽向祥瑞公司支付违约金50000元。4、何国锋、彭世丽承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：何国锋于2014年8月12日签订《诚意登记申请书》，确认何国锋认购祥瑞公司开发的祥瑞大厦并同意支付2万元诚意登记费，在此后签订《祥瑞大厦认购书》时享受两万抵五万的优惠，若放弃认购，祥瑞公司应全额无息退还两万元诚意登记费。当天，何国锋向祥瑞公司支付了2万元诚意登记费。
何国锋、彭世丽与祥瑞公司于2014年10月22日签订《买卖合同》，约定何国锋、彭世丽向祥瑞公司购买建筑面积为143.8平方米的江门市新会区会城冈州大道中2号702房；《买卖合同》第六条约定“买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式，2014年10月20日前支付90000元整；2014年11月5日前支付190000元整；2014年11月30日前支付余下楼款610000元整（银行按揭贷款）。”，第七条约定“买受人如未按合同时间付款，按下列第2种方式处理……2、详见买卖双方签订的《补充条文》”，第八条约定“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、详见买卖双方签订的《补充条文》”；第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理……2、详见买卖双方签订的《补充条文》”。
签订《买卖合同》后，当天何国锋、彭世丽与祥瑞公司再签订《补充条文》，《补充条文》第三条约定“买受人选择：3付款方式，付款方式的相关约定如下：……3、买受人选择银行按揭付款：首付楼款280000元整须于签订《买卖合同》的同时付清（定金可抵作部分房价款），同时剩余的房款610000元整办理银行按揭贷款，买受人并承诺在《买卖合同》签订后30天内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人……”，第四条约定“从应付款期限的第二天起30个日历天内，买受人每拖延一天付款，则每天按该商品房总购房款的万分之三向出卖人支付违约金，合同继续履行；拖延期限超过本条约定的30个日历日，出卖人有权终止《买卖合同》，买受人已支付的定金不需退还，归出卖人所有，并要求买受人因解除合同需支付5万元违约金给出卖人，作为出卖人的损失补偿”，第五条约定“该商品房在本合同双方签字盖章生效后，并按条文规定交清全部购房款后的280个工作日内，将验收合格的商品房交付给买受人使用。如遇下列特殊原因交付期延长：1、遇人力不可抗拒交付期顺延。本合同约定人力不可抗拒的范围包括：战争、地震、社会动乱、政府行为、风雨延误施工等。2、政府相关部门、或与该商品房施工等单位拖延工程验收，或拖延市政设施配套，如：给水、排水和水电报装安装、有线电视、宽带网络、电话等相关问题的延误。3、按合同及补充条文约定，买受人未付清全部购房款（包括违约金和税费等）”，第六条约定“1、超过本合同第八条交付期限补充条文中约定的交房期限，超期在180个工作日内，自从超期的第二天起至交付之日止，出卖人按每个工作日向买受人支付购房款万分之三的违约金，合同继续履行。2、交付期限超过180个工作日后，买受人有权解除合同。买受人要解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同有效通知书送达之日起30个工作日内，退还全部已付款，并按已付房款当期人民银行颁布的基准利率给买受人付利息”，第十四条约定“……20、本合同的附件四（补充条文）以及《住宅质量保证书》与《买卖合同》中的执行条文（双方约定的执行条文），同为一个法律执行要件共同发生法律效力。如果附件四（补充条文）与《买卖合同》条文不相符，不管是手写体或印刷体均执行附件四（补充条文）……”。
何国锋、彭世丽依约将首期款280000元支付给祥瑞公司（其中2万元由诚意登记费2万元转为首期款），银行按揭款61万元于2014年12月12日支付至祥瑞公司指定的账户。
一审法院认为，本案立案案由为商品房销售合同纠纷，因涉案商品房为预售房，本案案由应变更为商品房预售合同纠纷。
一、关于《补充条文》中关于房屋交付时间、按揭款支付期限条款的效力问题。
《补充条文》对《买卖合同》约定的房屋交付期限及按揭款支付期限进行了变更，交付房屋期限由原约定的2015年12月31日变更为交清全部购房款后的280个工作日，按揭款支付期限为2014年11月30日变更为签订《买卖合同》后的三十天内。经审查，《补充条文》签订在后，且明确约定了与《买卖合同》约定不一致的以《补充条文》为准，先交款后交楼的约定及小幅度提早按揭款支付期限亦没有明显损害了购房者的利益，故一审法院认为，《补充条文》对于房屋交付期限及按揭款支付期限的约定，没有违反法律规定，是双方真实的意思表示，应受法律保护，何国锋、彭世丽与祥瑞公司约定的房屋交付期限及按揭款支付期限应以《补充条文》的约定为准。
二、关于《补充条文》中关于施工单位拖延工期影响工程验收的交付期延长的条款效力问题。
《补充条文》约定商品房施工等单位拖延竣工期影响工程验收属于交付期延长的事由之一。一审法院认为，《补充条文》系祥瑞公司提供的格式合同；施工单位是否拖延工期影响工程验收是开发商与施工单位之间的另一法律关系，开发商能够通过各种途径处理好与施工单位的工期验收问题，避免出现影响工程验收的情况，但购房者完全无法影响施工进程，以施工单位拖延工期作为延期理由，明显排除了购房者的合法权利，免除了开发商的法定责任，故根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充条文》中以商品房施工单位拖延竣工期影响工程验收作为交付期延长的条款应属无效。
三、关于祥瑞公司是否违约，应否支付违约金的问题。
因《补充条文》中以商品房施工单位拖延竣工期影响工程验收作为延期情形之一的条款无效，故祥瑞公司以此为由抗辩没有逾期交楼，一审法院不予采纳，且按每个工作日万分之三计付违约金亦没明显过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”的规定，祥瑞公司应当按照《补充条文》第六条的约定自何国锋、彭世丽全额付清购房款280个工作日后第二天（即2016年1月30日）起以89万元为本金，按每个工作日万分之三计付违约金给何国锋、彭世丽，何国锋、彭世丽主张超出部分，一审法院不予支持。
四、关于何国锋、彭世丽是否违约，应否解除合同和支付违约金的问题。
《补充条文》约定买方应于签订《买卖合同》三十天内支付按揭款（以到账为准），每拖延一天按总购房款万分之三向卖方支付违约金，拖延超过三十天，卖方有权解除合同，何国锋、彭世丽与祥瑞公司于2014年10月22签订《买卖合同》，按揭款应于2014年11月22日前到达祥瑞公司的账户，但按揭款的实际到账时间为2014年12月12日，超过约定期限20天，未超过30天，故祥瑞公司无权解除《买卖合同》及《补充条文》，但何国锋、彭世丽依约应支付违约金5340元（890000元×20天×0.0003）给祥瑞公司。
五、关于祥瑞公司能否没收定金的问题。
《诚意登记申请书》约定的2万元为诚意登记费，如何国锋不认购的情况下，祥瑞公司应全额无息退还诚意登记费，显然该诚意登记费的性质并非法律意义上的定金，不适用定金规则，且诚意登记费已转化为首期款，故祥瑞公司主张没收何国锋、彭世丽诚意登记费，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、祥瑞公司应自判决发生法律效力之日起十日内赔偿何国锋、彭世丽逾期交楼违约金（以890000元为本金，从2016年1月30日起，按每个工作日万分之三的标准计至祥瑞公司实际交付江门市新会区会城冈州大道中2号702房给何国锋、彭世丽之日止）；二、何国锋、彭世丽应自判决发生法律效力之日起十日内共同赔偿祥瑞公司逾期付款违约金5340元；三、驳回何国锋、彭世丽的其他诉讼请求；四、驳回祥瑞公司的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2236.38元，财产保全费1020元，合共3256.38元由何国锋、彭世丽共同负担100元，由祥瑞公司负担3156.38元。反诉案件受理费775元，由何国锋、彭世丽共同负担50元，由祥瑞公司负担725元。
二审中，祥瑞公司没有提交新证据。何国锋、彭世丽提交了如下证据：1、购买商品房首付款收据复印件2份、银行付款凭证3份，证明何国锋、彭世丽交款日期（2014年8月12日交2万元，2014年9月24日交39万元，2014年9月26日交7万元，合计48万元），约定签订商品房买卖合同。2、中国工商银行便签、江门市新会区房地产交易登记所发票1份，证明何国锋、彭世丽积极办理按揭。3、祥瑞公司法定代表人周土申亲笔便签1份、《买卖合同》第一、三页，证明祥瑞公司预售的商品房建筑面积的变更导致预售合同签订延误。4、关于祥瑞大厦购买停车位的通知1份，证明祥瑞公司不诚信。5、祥瑞大厦业主告知书1份，证明祥瑞公司的不负责任。6、新会法院（2017）粤0705民初1610号民事判决书第一、八页，证明祥瑞公司的不作为。7、祥瑞大厦业主维权通知1份，证明祥瑞公司违约造成业主的损失。
本院组织当事人对前述证据进行了证据交换和质证。
祥瑞公司对何国锋、彭世丽提供的前述证据认为：1、何国锋、彭世丽在一审并没有提交上述证据，现在二审提交不应作为有效证据。2、对于何国锋、彭世丽提交的有关付款收据及到银行查询和房屋面积的问题，这些均发生在2014年9月，只能证明是何国锋、彭世丽为了了解买房的可行性所做的工作。但是，签订合同是在2014年10月24日，本案是否违约是以签订合同后一个月内是否按时付款来判定是否违约，所以何国锋、彭世丽上述依据是在签订合同之前所做的工作，与是否影响何国锋、彭世丽违约毫无关系。3、对证据3《买卖合同》的真实性、合法性、关联性没有异议。4、证据4是祥瑞公司向业主履行的职责，并非不诚信。5、证据5是祥瑞公司对社会传闻作如实的反映，告知业主真实情况。6、证据7是有部分业主向祥瑞公司发出的通知，但是当时无法交楼的原因确实是承建商造成的延误，并非祥瑞公司的自身原因，所以祥瑞公司在上诉状中已经说明了逾期交付房屋是由于客观原因。证据4、5、6都是证明祥瑞公司尽职履行作为开发商的责任，并不是何国锋、彭世丽所说的不诚信、不负责任、不作为。
何国锋、彭世丽提交的前述证据对本案的基本事实认定及最终处理结果不产生实质性影响，本院不予采纳。
一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对各方当事人的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审理。
一、何国锋、彭世丽是否存在违约行为及违约责任承担问题。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，何国锋、彭世丽与祥瑞公司所签订的《买卖合同》意思表示真实，合同合法有效，故应予以确认。就商品房买受人何国锋、彭世丽而言，支付购房款是买受人的主合同义务。现双方各方当事人已约定通过按揭贷款方式支付剩余购房款，何国锋、彭世丽应依约履行付款义务。对于何国锋、彭世丽主张剩余购房款迟延到账的原因不应归责于己方。本院认为，首先，何国锋、彭世丽作为与银行按揭合同的当事人，对按揭时间应当尽到审慎注意义务。祥瑞公司对按揭虽有协助办理义务，但何国锋、彭世丽未能提供充分证据证明按揭贷款迟延到账系由祥瑞公司的原因而造成。故对其该抗辩理由，一审法院不予采信采纳，并无不当。其次，《补充条文》亦约定“如买受人的贷款不能获得银行批准，则责任由买受人自行负担”，即双方在缔约时已充分预期到贷款未能发放或未能足额发放时的风险，约定当贷款不足以支付购房款的情形下，责任由按揭合同的当事人何国锋、彭世丽负担。当前述情形出现，何国锋、彭世丽也可按合同约定的期限自行通过其他方式足额付款。故何国锋、彭世丽主张祥瑞公司怠于履行义务，将逾期付款的责任全部归于祥瑞公司，理据不足，本院不予支持。另，本案各方在涉案合同中对逾期付款的违约责任有明确约定，旨在约束当事人履行合同义务，且本案也无充分证据表明合同约定的违约金存在过分高于实际损失的情形。依据《补充条文》约定，何国锋、彭世丽应于签订《买卖合同》三十天内支付按揭款（以到账为准），每拖延一天按总购房款万分之三向卖方支付违约金，拖延超过三十天，卖方有权解除合同。何国锋、彭世丽与祥瑞公司于2014年10月22签订《买卖合同》，按揭款应于2014年11月22日前到达祥瑞公司的账户，但按揭款的实际到账时间为2014年12月12日，超过约定期限20天。一审法院判决认定何国锋、彭世丽依约应支付违约金5340元（890000元×20天×0.0003）给祥瑞公司，并无不当，本院予以维持。何国锋、彭世丽以一审认定违约金过高为由请求调整，理由不能成立，本院不予支持。
二、关于祥瑞公司能否依约解除涉案合同及没收定金的问题。
承上所述，各方当事人签订的《补充条文》约定买方应于签订《买卖合同》三十天内支付按揭款（以到账为准），每拖延一天按总购房款万分之三向卖方支付违约金，拖延超过三十天，卖方有权解除合同。何国锋、彭世丽与祥瑞公司于2014年10月22签订《买卖合同》，按揭款应于2014年11月22日前到达祥瑞公司的账户，但按揭款的实际到账时间为2014年12月12日，超过约定期限20天，未超过30天。前述合同虽然约定了合同解除的条件，但解除条件并未成就，祥瑞公司无权行使合同解除权。祥瑞公司对合同条款的理解不符合合同文义，进而主张行使约定解除权，理由不能成立，应不予支持。以上，祥瑞公司主张解除涉案《买卖合同》及《补充条文》理据不足，本院不予支持。另，《诚意登记申请书》约定的20000元为诚意登记费，如何国锋、彭世丽不认购的情况下，祥瑞公司应全额无息退还诚意登记费，显然该诚意登记费的性质并非法律意义上的定金，不适用定金规则，且诚意登记费已转化为首期款，故祥瑞公司主张没收何国锋、彭世丽支付的20000元诚意登记费理据不足，应不予支持。此外，祥瑞公司还以其依约有权解除涉案合同为前提主张何国锋、彭世丽支付违约金50000元，但如上分析所述，涉案合同解除调解条件不成就，祥瑞公司该项主张缺乏请求权依据，故应不予支持。
三、关于祥瑞公司是否违约及违约责任承担的问题。
双方各方当事人对祥瑞公司至今尚未交付涉案房屋的事实均无异议。本案中，各方当事人关于对涉案房屋的交付期限问题主张不一，并由此产生祥瑞公司是否逾期交付涉案房屋的争议。祥瑞公司主张涉案房屋的交付期限应按照《补充条文》第五条关于“……该商品房在本合同双方签字盖章生效后，并按条文规定交清全部购房款后的280个工作日内，将验收合格的商品房交付给买受人使用。如遇下列特殊原因交付期延长：1、遇人力不可抗拒交付期顺延。本合同约定人力不可抗拒的范围是：战争、地震、社会动乱、政府行为、风雨延误施工等。2、政府相关部门、或与该商品房施工等单位拖延工程验收，或拖延市政设施配套，如：给水、排水和水电报装安装、有线电视、宽带网络、电话等相关问题的延误。3、按合同及补充条文约定，买受人未付清全部购房款（包括违约金和税费等）”和第六条关于“……1、超过本合同第八条交付期限补充条文中约定的交房期限，超期在180个工作日内，自从超期的第二天起至交付之日止，出卖人按每个工作日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行。2、交付期超过180个工作日后，买受人有权解除合同。买受人要解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同有效通知书送达之日起30个工作日内，退还全部已付款，并按已付房款当期人民银行颁布的基准利率给买受人付利息”的约定进行计算。祥瑞公司据此认为，首先，涉案房屋因施工单位拖延工程验收而应当合理顺延交付期限，祥瑞公司故不存在逾期交付的问题；其次，根据前述《补充条文》第五条第一款和第六条第1项的约定，本案应自何国锋、彭世丽付清全部购房款后的280个工作日，再拖延至交付期达到180日之后的第二天起，即2016年10月13日方开始计算逾期交楼违约金。
对于前述争议问题，本院认为，各方当事人在本案中既然以《补充条文》第五条关于“该商品房在本合同双方签字盖章生效后，并按条文规定交清全部购房款后的280个工作日内，将验收合格的商品房交付给买受人使用……”的约定变更了《买卖合同》第八条关于“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”之房屋交付期限约定，并且补充约定《买卖合同》与《补充条文》不相符之处按《补充条文》执行，则各方应当按照变更之后的交付期限履行，有法定或约定之特殊情形的除外。该《补充条文》系由何国锋、彭世丽自愿签订，即使其认为订约之时意思表示不真实，其亦应通过合法途径撤销或者变更相应约定。
对于祥瑞公司主张按《补充条文》第五条第一款和第六条第1项的约定，本案应自2016年10月13日方开始计算逾期交楼违约金。本院认为，祥瑞公司主张按照《补充条文》第五条第一款的约定计算涉案房屋的交付期限合法有理，本院予以采纳。但前述《补充条文》第六条第1项的约定属于违约责任条款而非交付期限约定，本案显然不能由此推知当事人在同一补充协议之内对涉案房屋的交付期限已再次作出变更约定。况且，祥瑞公司对相应约定的理解明显不符合文义和常理，本院故此对其主张不予支持。至于祥瑞公司主张适用《补充条文》第五条关于“……如遇下列特殊原因交付期延长：……该商品房施工等单位拖延工程验收……”的约定顺延涉案房屋交付期限的问题。本院认为，《补充条文》是由祥瑞公司提供的预先制定并重复使用的格式合同，而祥瑞公司所提供的前述格式条款实质上将与涉案房屋买受人没有直接关联的另一重法律关系所可能存在的履约风险和违约责任转嫁至涉案房屋买受人一方，若祥瑞公司得因施工单位拖延工期进而影响涉案工程验收进程而顺延涉案房屋的交付期限，则显然属于免除祥瑞公司作为房屋出卖人责任，排除何国锋、彭世丽作为房屋买受人权利的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，一审法院认定前述格式条款无效并无不当，本院予以维持；祥瑞公司藉此主张顺延涉案房屋的交付期限，理由不能成立，本院不予支持。
结合上述分析可知，祥瑞公司应于何国锋、彭世丽付清购房款后的280个工作日内将已经验收合格的商品房交付给何国锋、彭世丽。现祥瑞公司未能在约定期限内交付涉案房屋，则其应当依照《补充条文》第六条第1项的约定自交付期限届满的次日起即2016年1月30日起向何国锋、彭世丽支付逾期交楼违约金。以此为前提，进而分析逾期交楼违约金应当如何计算的问题。
对于祥瑞公司提出《补充条文》第六条第1项关于“超过本合同第八条交付期限补充条文中约定的交房期限，超期在180个工作日内，自从超期的第二天起至交付之日止，出卖人按每个工作日向买受人支付购房款万分之三的违约金，合同继续履行”的约定应理解为自何国锋、彭世丽付清全部购房款之日起的280个工作日，再拖延交付期限达到180个工作日后的第二天开始计算逾期交楼违约金的问题。如上所述，该约定并未再次变更涉案房屋的交付期限，故涉案房屋的交付期限即为何国锋、彭世丽付清全部购房后的280个工作日内，而其中“超期的第二天”显然是指何国锋、彭世丽付清全部购房款之日起280个工作日后的第二天。祥瑞公司对相应约定的理解明显不符合文义和常理，故应不予采纳。进而，祥瑞公司主张自何国锋、彭世丽付清购房款后的460（280+180）个工作日开始计算违约金，理由不能成立，本院不予支持。
有鉴于此，一审法院认定祥瑞公司自2016年1月30日起以已付购房款890000元作为计算基数，按每个工作日万分之三的标准计付何国锋、彭世丽的逾期交楼违约金，处理合法恰当，本院予以维持。祥瑞公司的相应主张理据不足，应不予支持。
承上所述，一审法院已经认定祥瑞公司应向何国锋、彭世丽支付逾期交楼违约金，何国锋、彭世丽在一审判项的基础上再提按月支付违约金的请求缺乏依据，应不予支持。另，合同各方应严格按照合同约定履行义务，亦有权按照合同约定行使权利。对是否在何国锋、彭世丽要求的时间内交付房屋，涉及标的物的可履行性，法院在未确定此前提下不宜径行判令交付房屋，但对祥瑞公司逾期交付房屋的行为，何国锋、彭世丽可向其依法主张违约责任。
综上所述，何国锋、彭世丽与祥瑞公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实属实，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3836.38元，由何国锋、彭世丽负担50元，由江门市祥瑞房地产开发有限公司负担3786.38元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘振宇
审 判 员 李雁羽
代理审判员 赵 沂
二〇一七年十二月二十九日
法官 助理 司梦阳
书 记 员 李慕华