南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2017）桂7102民初30号
原告（反诉被告）：沈富贵，男，1986年2月25日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。
委托诉讼代理人：秦晓辉，广西涌流律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘晓军，男，1994年8月1日出生，汉族，住陆川县。
原告沈富贵与被告刘晓军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序，被告刘晓军在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案分别于2017年2月8日、2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告沈富贵及其委托诉讼代理人秦晓辉，被告刘晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈富贵向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《铺面租赁合同》；2.被告刘晓军向原告沈富贵退还保证金12000元；3.被告刘晓军向原告沈富贵赔偿违约金10000元；4.被告刘晓军向原告沈富贵赔偿装修费用23800元；5.被告刘晓军向原告沈富贵赔偿律师费3000元；6.本案诉讼费由被告刘晓军承担。诉讼过程中，原告沈富贵放弃要求被告刘晓军赔偿律师费的诉讼请求。事实和理由：南宁市共和路47号房屋为中国工商银行广西分行营业部所有，其委托南宁银瑞达物业服务有限公司（以下简称银瑞达公司）管理。银瑞达公司于2014年2月23日将该房屋出租给李清虞，2015年3月5日原告沈富贵与李清虞签订铺面出租协议书，约定李清虞将涉案铺面转租给原告，租期为三年，从2015年3月5日至2018年3月5日。2015年7月25日，被告刘晓军声称自己是该铺面的实际占有使用人，其从李清虞手上转租而来，原告经与李清虞核实，事情属实。2015年8月2日，原、被告签订一份《铺面租赁合同》，约定被告将铺面的一半转租给原告，租金每月10000元，履约保证金12000元。2016年2月23日，原告突然收到搬离通知。此时原告才知道李清虞与业主签订的租赁合同早在2015年12月31日到期，且并未续签。业主要求原告于2016年2月底搬离。现因被告明知李清虞与银瑞达公司的房屋租赁合同于2015年12月31日到期且未续签，还欺骗原告与其签订房屋出租协议书和铺面租赁合同。因被告的违约行为导致合同不能继续履行，给原告造成巨额经济损失，故原告请求被告赔偿装修费用23800元。此外，被告应向原告退还保证金12000元，并赔偿原告违约金10000元。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告刘晓军辩称：1.被告同意解除与原告签订的租赁合同；2.被告同意退还原告的保证金12000元；3.被告无违约行为，无需支付违约金；4.被告无需赔偿装修费用，因为双方签订的租赁合同已经到期，且原告主张的装费用过高，被告不予认可。
被告(反诉原告)刘晓军向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《铺面租赁合同》合法有效；2.反诉被告沈富贵向反诉原告刘晓军支付2015年10月2日至2016年3月1日的租金60000元；3.反诉被告沈富贵向反诉原告刘晓军支付违约金10000元；4.本案的诉讼费由反诉被告沈富贵承担。诉讼过程中，反诉原告刘晓军放弃确认双方签订的《铺面租赁合同》合法有效的诉讼请求。事实和理由：2015年8月2日，刘晓军与沈富贵签订一份《铺面租赁合同》，约定刘晓军将位于南宁市共和路47-1号铺面出租给沈富贵使用，合同期限1年，至2016年8月2日止。合同签订后，双方的租赁关系一直进行顺利，合作关系良好。租赁合同履行一段时间后，沈富贵以经营活动需要资金周转为由，于2015年10月2日开始拖欠刘晓军租金，导致双方签订的租赁合同目的无法实现，给刘晓军造成严重的经济损失。双方就拖欠租金事宜反复交涉，沈富贵均以各种理由推诿，拒不支付租金。双方签订的租赁合同合法有效，沈富贵拖欠租金应承担违约责任。为维护合法权利，反诉原告提出上述反诉请求，请求判如所请。
原告（反诉被告）沈富贵对被告（反诉原告）刘晓军的反诉辩称：1.从2015年10月1日之后，沈富贵以现金的方式向刘晓军支付租金，刘晓军虽未开具收据，但从双方的微信聊天记录可以体现，沈富贵从未拖欠刘晓军租金；2.涉案合同不能继续履行的原因在于房屋所有权人要求收回房屋，刘晓军为了干扰法庭判断才提出的反诉，合同履行过程中沈富贵无任何违约行为，无需支付违约金。
本院经审理认定事实如下：2015年8月2日，沈富贵（承租方，乙方）与刘晓军（出租方，甲方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：1.甲方出租的商铺坐落在南宁市共和路47-1号，建筑面积28平方米，租赁期限自2015年8月2日至2016年8月2日；2.乙方必须每月支付租金10000元，甲方收取租金后应向乙方开具收款凭证；3.甲方将商铺交给乙方时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金12000元；4.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，需赔偿违约金10000元；5.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，需赔偿违约金10000元；6.如乙方装修需改变房屋结构时，必须征得甲方同意才可进行，如造成房屋损坏，乙方必须按照损坏程度承担相应的经济责任或法律责任。合同还对其他的权利义务作了约定。同日，沈富贵向刘晓军支付8月份租金10000元。合同签订后，刘晓军将铺面交给沈富贵使用。沈富贵对铺面进行了装修并向刘晓军支付租赁保证金12000元。
另查明：南宁市共和路47-1号房屋为中国工商银行广西分行营业部所有，中国工商银行广西分行营业部委托银瑞达公司对该房屋进行出租、管理等工作。银瑞达公司将该房屋出租给案外人李清虞，租期至2015年12月31日止。2015年3月25日，李清虞又将该房屋出租给案外人吴世谦，租赁期限自2015年3月5日至2018年3月5日。2015年3月8日，吴世谦出具授权委托书，授权刘晓军行使该房屋运营管理及铺面使用等权利。之后，刘晓军将该铺面一分为二，将其中的28平方米出租给沈富贵经营，自己在铺面的其他范围经营。
2016年2月23日，银瑞达公司向李清虞发出《通知》，载明：银瑞达公司与李清虞签订的南宁市共和路47号房屋租赁合同已于2015年12月31日到期不再续签，经李清虞打来延期申请报告，经银瑞达公司同意延期至2016年2月29日前无条件搬离。
沈富贵知晓房东要收回涉案房屋的消息后，通过微信聊天的方式与刘晓军沟通租赁事宜，时间为2016年2月29日前后。根据沈富贵提交的双方聊天记录截图显示，沈富贵表示双方签订的合同期限为一年，现在只做了几个月，成本都未能收回，他过年前向刘晓军支付租金的时候曾向刘晓军询问过房东收房的事宜，但刘晓军并未告知房东何时收房，他这个月向刘晓军支付了一个月的租金却只用了十来天的店铺，再加上店铺的装修，房东收回房屋对他造成很大的损失。刘晓军表示房东目前要强行收回房屋，他也没有办法解决该情况，他愿意向沈富贵退还15000元作为补偿，双方好聚好散。沈富贵表示其损失巨大，不同意刘晓军提出的赔偿方案。
还查明：应银瑞达公司的要求，沈富贵、刘晓军于2016年2月28日搬离南宁市共和路47-1号的房屋。
在本案审理过程中，沈富贵向本院提交鉴定申请书，要求对涉案房屋的装饰装修费用进行价格评估。本院委托正意价格评估集团有限公司进行评估，该公司于2017年7月21日出具国正价估字[2017]738-50128号《意见书》，载明：标的物位于南宁市共和路47-1号，接受委托后评估人员对案件材料进行审查，因涉案房屋不能进入现场，且委托方及当事人转诉称现场已有改变，故本次评估仅根据申请人提供并经委托方质证的清单、收据及送货单进行价格评估，价格评估基准日为2015年8月2日，标的物在价格评估基准日价格为33163元。其中价值190元的吊灯、260元的100*50两层隔板、2140元的折叠门沈富贵已带走。
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《商铺租赁合同》、《铺面出租协议书》、《场地使用证明》、《通知》、收据、门牌证明、微信聊天截图、国正价估字[2017]738-50128号《意见书》、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同解释）第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。南宁市共和路47-1号房屋的所有权人中国工商银行广西分行委托银瑞达公司对房屋进行出租、管理工作，银瑞达公司将房屋出租给李清虞，租赁期限至2015年12月31日止。之后，李清虞将房屋转租给吴世谦，吴世谦委托刘晓军对房屋进行运营管理。刘晓军将房屋一分为二，其中的28平方米场地转租给沈富贵，租赁期限至2016年8月2日止。该转租期限已超过李清虞向银瑞达公司的承租期限，因此，从2016年1月1日起至2016年8月2日的《商铺租赁合同》无效。除上述部分无效之外，沈富贵与刘晓军于2015年8月2日签订的《商铺租赁合同》，其他内容系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。
关于合同解除及违约金的问题。应银瑞达公司的要求，沈富贵于2016年2月28日搬离涉案房屋。因从2016年1月1日起至2016年8月2日的《商铺租赁合同》无效，不存在合同解除之可能。同理，合同无效，亦不存在违约金。故沈富贵关于合同解除及违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于保证金的问题。合同无效之后，刘晓军因无效合同所取得的保证金12000元应当予以退还。庭审中，刘晓军亦同意向沈富贵退还保证金12000元。故沈富贵要求刘晓军退还保证金12000元，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于装修损失的问题。根据房屋租赁合同解释第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，刘晓军将南宁市共和路47-1号房屋一分为二，其中的28平方米场地转租给沈富贵，沈富贵在进行装修时，刘晓军就在房屋的另一部分进行经营。刘晓军应当知道沈富贵对涉案房屋进行装修，其并未阻止该装修行为，由此可见，沈富贵装修涉案房屋已经过刘晓军的同意。因涉案房屋不能进入现场，且现场已有改变，正意价格评估集团有限公司的评估人员仅根据沈富贵提供的清单、收据及送货单进行价格评估，该评估方式不如经过现场勘察后得出的评估结论客观，故国正价估字[2017]738-50128号《意见书》的评估意见不能完全采用。本院根据造成合同部分无效的过错责任，沈富贵提供的装修合同、清单、收据及送货单，沈富贵已使用涉案房屋的时间等方面综合考量，酌情认定刘晓军应向沈富贵赔偿装修损失的数额。对合同部分无效方面，刘晓军转租涉案房屋的期限超过李清虞向银瑞达公司的承租期限，对造成合同部分无效负主要责任，沈富贵未尽审慎义务审查涉案房屋的权属及转租情况，对造成合同部分无效负次要责任。双方签订的合同期限为一年，沈富贵已使用涉案房屋7个月，再结合沈富贵提交的装修票据总计28181.50元，本院酌情认定刘晓军应向沈富贵赔偿装修损失10000元。沈富贵要求刘晓军赔偿装修损失23800元，本院支持其中的10000元，超出的部分不予支持。
关于反诉请求。根据沈富贵提交的与刘晓军微信聊天记录显示，2016年2月29日，沈富贵曾提到他已交足租金，却没能实际占用涉案房屋足够天数，房东此时收回房屋给其造成巨大经济损失。刘晓军对沈富贵的上述说法并未进行反驳。且从二人的聊天记录来看，二人仅对沈富贵需提前搬离涉案房屋对其造成的损失进行沟通，刘晓军还提出向沈富贵退还15000元作为补偿。而刘晓军未提供任何证据证实其曾向沈富贵催交租金。如沈富贵从2015年10月2日起一直拖欠刘晓军的租金，直至2016年2月双方因银瑞达公司要收回房屋产生纠纷，刘晓军从未向沈富贵催交租金，还发生上述对话不符合常理。故本院对沈富贵关于“从2015年10月1日之后，沈富贵以现金的方式向刘晓军支付租金，其从未拖欠租金”的抗辩意见予以采信。因此，刘晓军要求沈富贵支付2015年10月2日至2016年3月1日的租金，本院不予支持。刘晓军未提供证据证实沈富贵有违约行为，应承担举证不力的后果，故刘晓军要求沈富贵支付违约金10000元，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告刘晓军向原告沈富贵退还保证金12000元；
二、被告刘晓军向原告沈富贵赔偿装修损失10000元；
三、驳回原告沈富贵的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告刘晓军的反诉请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1020元，减半收取计510元，鉴定费5000元，合计5510元（原告已预交），由原告沈富贵负担3026元，被告刘晓军负担2484元；反诉案件受理费775元，由反诉原告刘晓军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
代理审判员 廖俊芳
二〇一七年八月十日
书 记 员 周珍苑
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。