湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初8716号原告：长沙乐家物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区曙光中路248号曙光大邸5栋403房。法定代表人：彭焕云，董事长。委托诉讼代理人：杨寨，湖南坚铮律师事务所律师。委托诉讼代理人：李幼德，湖南坚铮律师事务所律师。被告：彭煜，男，1976年1月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告长沙乐家物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告彭煜（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨寨到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费本金11247.32元，违约金7000元，共计18247.32元（违约金暂算至2016年7月31日，应算至实际支付之日）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为购买了曙光大邸小区第9栋602房的业主，房屋建筑面积138.9平方米。2003年8月25日，长沙恒和置业发展有限公司与长沙元丰物业管理有限公司签订《物业管理委托协议》，协议约定由长沙元丰物业管理有限公司为曙光大邸小区的房屋提供物业管理服务，直至小区业主委员会成立。2010年5月27日，原告与长沙元丰物业管理有限公司签订《公司转让合同》，合同约定长沙元丰物业管理有限公司将所拥有的曙光大邸小区业主截止2010年5月31日欠缴物业服务费的债权转让给原告。2010年5月29日，原告与长沙市雨花区曙光大邸业主委员会签订《物业委托管理合同》，合同约定原告为被告房屋提供物业管理服务，物业服务费每月每平方米0.7元，业主或物业使用人应按月向原告交纳物业服务费。逾期缴纳的，被告按每日应交物业服务费的千分之一向原告支付违约金。原告根据合同约定，依法对曙光大邸小区实施了规范的物业管理服务。但是被告从2006年1月16日起未向原告缴纳物业服务费，截止2015年9月30日，被告共拖欠物业服务费11247.32元。到2016年7月31日，共产生违约金23073.07元，现原告自愿放弃部分违约金，将违约金数额调整至7000元。因原告多次催缴，被告拒不缴纳，原告遂诉至法院并提出诉称之请求。被告没有到庭，也没有提交书面答辩意见。经审理查明：被告系长沙市雨花区曙光大邸小区第79幢6单元602号房屋业主，房屋建筑面积138.15平方米。2003年8月25日，曙光大邸小区开发商长沙恒和置业发展有限公司与长沙元丰物业管理有限公司签订《物业管理委托协议》，协议约定由长沙元丰物业管理有限公司对曙光大邸小区进行前期物业管理服务。2010年5月27日，原告与长沙元丰物业管理有限公司签订《公司转让合同》，合同约定长沙元丰物业管理有限公司将曙光大邸小区所有债权的催收、收缴权利转让给原告。2010年5月29日，原告与曙光大邸业主委员会签订《物业委托管理合同》，合同约定曙光大邸业主委员会委托原告对曙光大邸小区进行物业管理，委托管理期限自本合同签订之日起至2013年5月31日止，期满后若原告愿意继续管理，应于2013年3月31日前以书面形式通知曙光大邸业主委员会，业委会未书面回复或者在合同期内未签订新合同，则本合同有效期延续至新的委托合同生效时止；本物业管理公共服务费按照以下标准收取：1栋公寓按照1.4元/平方/月，2、3、4、6、7、12栋高层按照1.2元/平方/月,5、8、9、10、11栋按照0.7元/平方/月；业主或使用人应按月向原告交纳物管费，若未按时交纳，且经业主委员会催缴仍逾期缴纳的，原告可每日按应交五管费的千分之一收取滞纳金；合同还就其他方面内容进行了约定。上述合同签订后，原告对曙光大邸小区进行物业管理，原告陈述被告从2006年1月16日起未向交纳物业管理费。2015年9月30日，原告退出该小区物业管理。2016年9月26日，长沙市雨花区左家塘街道荷叶塘社区居民委员会出具《证明》，内容为：长沙乐家物业管理有限公司自2010年6月1日开始对曙光大邸小区进行了物业管理，管理期间该公司能认真履行合同义务，其环境卫生、设施设备、园林绿化、秩序管理各方面管理良好，特此证明。另查明，2015年10月8日，原告向被告发出《交款通知书》，要求被告交纳2006年1月16日至2015年9月30日的物业费11247.32元。以上事实，有原、被告身份信息、商品房买卖合同、物业委托管理合同、公司转让合同、证明、交款通知书、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与曙光大邸业主委员会签订《物业委托管理合同》及原告与长沙元丰物业管理有限公司签订的《公司转让合同》合法有效，该合同对被告具有约束力。上述合同签订后，原告在合同期间按照约定提供了物业服务，被告应当交纳物业管理费用，因此被告应当向原告支付2006年1月16日至2015年9月30日期间的物业管理费11266.13元（138.15㎡×116.5月×0.7元/㎡·月），原告主张11247.32元没有超出法律规定，本院依法予以支持。原告主张被告支付逾期交纳物管费的滞纳金。因《物业委托管理合同》约定每日千分之一的标准过高，且前期物业服务合同并没有约定违约金，后面的合同约定原告收取滞纳金的前提是被告未按时交纳，经业主委员会催交仍逾期缴纳的。本案中，原告没有提交业主委员会催交的证据，原告的《交款通知单》的落款时间为2015年10月8日，故本院酌情认定被告违约金应当以未付物管费11247.32元为基数，按每日万分至五为标准，自2015年10月8日计算至被告实际付清之日止，对原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告彭明珍于本判决生效之日起5日内向原告长沙乐家物业管理有限公司支付2006年1月16日至2015年9月30日期间的物业管理费11247.32元；二、被告彭明珍于本判决生效之日起5日内向原告长沙乐家物业管理有限公司支付上述第一项本金11247.32元延期交纳的滞纳金（以11247.32元为基数，按每日万分至五为标准，自2015年10月8日计算至被告实际付清之日止）；三、驳回原告长沙乐家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费256元，由被告彭明珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王 牌人民陪审员  罗建湘人民陪审员  佘剑辉二〇一七年五月三十一日书 记 员  曾佳洁附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。