广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终3981号上诉人（原审原告）:佛山市南海区物资企业有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城南桂西路2号1座，统一社会信用代码914406057077122634。法定代表人：梁志军。委托诉讼代理人：黄福梅，广东天爵律师事务所律师。上诉人（原审被告）:张职韬，男，汉族，1976年6月6日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：方先波，广东明思律师事务所律师。委托诉讼代理人：金志华，广东明思律师事务所律师。上诉人（原审被告）:佛山市长和酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛平路2号，统一社会信用代码91440604MA4UJMNB1P。法定代表人：张职韬，该公司经理。委托诉讼代理人：方先波，广东明思律师事务所律师。委托诉讼代理人：金志华，广东明思律师事务所律师。上诉人（原审被告）:佛山市南海区桂城九月酒店，住所地广东省佛山市南海区桂城街道桂平西路2号鹿璟村7号楼鹿康居二层部分，统一社会信用代码91440605082555594W。投资人：张职韬。委托诉讼代理人：方先波，广东明思律师事务所律师。委托诉讼代理人：金志华，广东明思律师事务所律师。上诉人佛山市南海区物资企业有限公司（以下简称南海物资公司）因与上诉人张职韬、佛山市长和酒店管理有限公司（以下简称长和公司）、佛山市南海区桂城九月酒店（以下简称九月酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初11620号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人南海物资公司提起上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.改判张职韬、长和公司和九月酒店向南海物资公司支付租金及占有使用费30万元；3.改判张职韬、长和公司和九月酒店缴纳的保证金30万元归南海物资公司所有；4.改判张职韬、长和公司和九月酒店逾期支付租金的滞纳金计算至实际清偿完毕全部租金之日止；5.一、二审案件受理费、财产保全费由张职韬、长和公司和九月酒店承担。事实和理由：一、《场地租赁合同》时双方在平等自愿基础上签订的，双方都应受合同约束，并遵照合同执行。在合同中，双方就保证金及滞纳金均有单独明确约定，且该约定并没有违反法律强制性规定，依法有效。南海物资公司有权没收保证金。（一）根据《场地租赁合同》第三条第1款约定，“如乙方在租赁期内没有违约行为，期满后，原保证金不计利息归还给乙方，如有违约行为，从保证金中支出违约金。”第六条第4款约定，“乙方在租赁期内，单方不履行合同，乙方所交保证金不予退回，以及乙方在场地投入的装修资产归甲方所有。”本案中，张职韬、长和公司和九月酒店长期拖欠南海物资公司的租金，经多次催促，甚至提起诉讼后仍催缴，张职韬、长和公司和九月酒店仍拒不支付。张职韬、长和公司和九月酒店的行为已构成严重违约，是单方不履行合同，南海物资公司依约有权没收保证金。一审判决直接用保证金抵扣租金，依约不合，严重损害南海物资公司的合法权益，依法应予改判。（二）根据《场地租赁合同》第六条第1款约定，“乙方逾期交付租金，在30日内补交欠款的，要按每日0.5%计算滞纳金交付给甲方，从逾期31日起，则按合同的第四项第3条规定处理。”第四条第3款约定，“乙方有下列情形之一者，甲方即收回出租的场地，无条件解除场地租赁合同，并把乙方的场地所投入的一切固定装修资产归甲方所有。”……“3、乙方拖欠租金累计30日的”由此可见，双方就保证金及滞纳金作出了单独约定，并且约定明确、清晰，是双方在平等自愿基础上签署的，依法有效。现张职韬、长和公司和九月酒店每期租金均拖欠逾期30日以上，南海物资公司依约有权向其收取滞纳金。南海物资公司收取滞纳金与保证金的行为不存在冲突。二、张职韬、长和公司和九月酒店长期拖欠租金的行为已造成南海物资公司严重经济损失，合同解除后，由于长和酒店注册的营业办公场地还在租赁所在地址，导致涉案租赁物所在的地址无法办理其他企业的经营牌照，致使租赁物长期处于空置状态，无人承租，租金损失不断扩大。张职韬、长和公司和九月酒店的保证金及滞纳金根本无法弥补南海物质公司的损失，这是客观存在的损失，不需要提供证据予以证明。张职韬、长和公司和九月酒店答辩称，请求二审驳回南海物资公司的上诉，理由如下：第一，虽然张职韬、长和公司和九月酒店在2015年没有支付租金，但从租金支付情况看，2015年后是连续交纳租金的，直到南海物资公司让其清场。可以说双方达成了因南海物资公司房产的瑕疵免除2015年租金的口头约定。虽然只是张职韬、长和公司和九月酒店的单方陈述，但从南海物资公司在2015年没有证据证明其向张职韬、长和公司和九月酒店催收租金和涉案租赁物有瑕疵导致不能正常使用来看，张职韬、长和公司和九月酒店不交纳租金是有理由，也可以理解的。南海物资公司不能根据场地租赁合同来没收张职韬、长和公司和九月酒店所交纳的保证金。第二，南海物资公司要求计算滞纳金，该请求数额远远超出其损失，违约金的标准也过高。由于场地租赁合同是南海物资公司提供的，张职韬、长和公司和九月酒店在签署该合同时没有讨价还价的条件，这也符合日常租赁市场的现状，当时被迫签署了每日千分之五的滞纳金，还签署了将固定装修资产归甲方所有等条款，这些条款都极不公平。张职韬、长和公司和九月酒店投入数百万元，超过了南海物资公司所应收租金和滞纳金的金额。因此，不同意南海物资公司没收保证金及收取滞纳金。第三，张职韬、长和公司和九月酒店被强行驱离经营场所后，南海物资公司已将物业另作他用，并没有长期处于空置状态。南海物资公司将张职韬、长和公司和九月酒店驱离经营场所的目的就是为了霸占其装修资产和其他资产，没有损失可言。上诉人张职韬、长和公司和九月酒店提起上诉请求：1.撤销一审判决，驳回南海物资公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由南海物资公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误。一、一审判决解除《场地租赁合同》错误，严重损害了张职韬、长和公司和九月酒店的合法权益。1、张职韬、长和公司和九月酒店延迟交付开业前（2015年9月至12月）的租金事出有因，因为南海物资公司出租的物业存在严重瑕疵，导致张职韬、长和公司和九月酒店前期无法正常使用。南海物资公司对张职韬、长和公司和九月酒店延迟交付开业前租金的行为亦一直予以默许，而且双方曾达成口头协议，南海物资公司同意免收开业前的租金，张职韬、长和公司和九月酒店的行为不视为违约。2、张职韬、长和公司和九月酒店租用南海物资公司的旧楼后，投入巨额资金进行翻新装修及安装设备，2015年12月底才具备营业条件，2016年2月1日取得卫生许可证，同年6月3日取得特种行业许可证，实际经营时间非常短，一审判决解除《场地租赁合同》，将会导致张职韬、长和公司和九月酒店蒙受巨额的经济损失，对张职韬、长和公司和九月酒店极不公平。二、一审判决没有对张职韬、长和公司和九月酒店投资的设备情况、南海物资公司违规接管租赁物业的相关事实予以认定，属遗漏认定案件的关键事实，以致做出不公平的判决。截至2016年3月31日，张职韬及其他股东在涉案物业上经营酒店共投资高达3768831.89元，但一审判决对此避而不谈，遗漏上述事实的认定。南海物资公司于2016年11月17日在长和公司正常经营的情况下突然在酒店营业厅的大门上张贴《限期搬迁》的公告，严重影响酒店正常经营。同年11月19日，南海物资公司更变本加厉将酒店大厅上锁，致使酒店无法营业，员工解散，实际野蛮接管酒店。当时张职韬因伤住院治疗，故于11月23日才报警处理，张职韬、长和公司和九月酒店保留对南海物资公司追究赔偿损失的法律责任。三、一审判决酌定张职韬、长和公司和九月酒店支付占有使用费的利息损失，按年利率24%计算明显过高，显失公平，即使判决支付亦依法应予以减少，依中国人民银行同期贷款利率计算较为公平合理。四、一审判决诉讼费16176元中的9700元由张职韬、长和公司和九月酒店负担不合理，明显过高，本案绝大多数诉讼费应由南海物资公司负担。二审期间，张职韬、长和公司和九月酒店补充上诉意见称：一、张职韬、长和公司和九月酒店的行为不构成违约。1、南海物资公司提供的房产存在瑕疵，致使张职韬、长和公司和九月酒店不能正常使用，南海物资公司明知涉案租赁物用于经营酒店，对消防和用电有特殊要求，而消防必须以南海物资公司的名义办理，张职韬、长和公司和九月酒店一直要求南海物资公司办理但未能顺利办理。2、双方于2015年5月签订《场地租赁合同》后，由于上述原因不能正常使用，张职韬、长和公司和九月酒店未交付租金，至2016年1月具备经营条件后才开始缴交租金，且都连续地交付租金，但是张职韬、长和公司和九月酒店在2015年内数月未交租金的期间，南海物资公司未曾催收过租金，亦对此未提出过异议或要求张职韬、长和公司和九月酒店搬离或解除合同，仍同意张职韬、长和公司和九月酒店继续使用。由此可证实南海物资公司确曾口头承诺过变更租金交付的条件和期限。因此，张职韬、长和公司和九月酒店不存在违约行为，不应支付滞纳金。且该滞纳金实际是违约金，双方约定4倍明显过高，应予调整，按逾期贷款利率进行计算。二、一审法院不应判决双方解除租赁合同。1、南海物资公司在起诉前单方面将张职韬、长和公司和九月酒店赶出经营场所并霸占张职韬、长和公司和九月酒店的财产，违反法律规定。2、一审判决解除合同不正确。双方对违约情形存在争议，张职韬、长和公司和九月酒店在前期不交付租金有合法理由。从维护社会发展以及公平的角度看，合同约定承租人延期交付租金超过30日，出租人即有权解除合同非常不公平。且张职韬、长和公司和九月酒店在涉案租赁物投入大量资金进行建设，与延期支付租金的数额不成正比。一审为维护南海物资公司的小利益，损害了张职韬、长和公司和九月酒店的大利益，违反民法公平合理原则。三、张职韬虽然是个人投资，但不应该对九月酒店延期支付租金的行为承担连带责任。南海物资公司答辩称，1、一审认定解除合同正确，张职韬本人已严重违反合同约定（根据涉案合同第四条第3款），其迟延交付租金，南海物资公司有权解除合同收回租赁物，且南海物资公司在解除合同前已于2016年7月29日向张职韬本人送达《催缴租金违约金通知书》，该通知书详细列明了张职韬等人的违约行为，并且说明了租金已经逾期多月且产生违约金，经南海物资公司多次催缴未能缴纳完毕，已经构成违约，现再次通知在2016年8月10日前全部缴交完毕，如不缴交当天下午停水电并不再租赁给张职韬方。该通知书内容明确，张职韬也签收并确认并没有提出任何意义。因张职韬等在规定时间内没有缴交，南海物资公司才向法院起诉，要求收回租赁物。南海物资公司已经充分尽了告知与通知义务，但对方无视，至今未支付尚欠的租金和违约金，构成根本违约，一审判决认定对方违约并解除合同正确，请二审予以维持。2、根据涉案合同第五条第3款的约定，张职韬等人承租涉案租赁物前已清晰了解租赁物的现状，却以租赁物的状况为由拒不缴纳租金。张职韬等人对涉案租赁物各种可能潜在的问题是清楚与了解的，合同清楚约定是旧厂房，由张职韬等人予以装修，且已经给予三个月的免租期，张职韬等提出的各方面理由是其为自身拖欠租金行为寻找的借口。南海物资公司已按约定将租赁物交付给张职韬等人使用，完成交付租赁物的义务，不存在违约行为。3、南海物资公司收回租赁物时已经将本案起诉到法院，对方收到起诉状后，南海物资公司还向对方发出了解除场地合同并限期归还场地的通知书，已构成根本违约的对方不愿意交还租赁物，故应将达成解除租赁合同条件后继续占用租赁物的占用费给南海物资公司。南海物资公司向一审法院起诉请求：1、确认南海物资公司与张职韬、长和公司和九月酒店于2015年5月25日签订的《场地租赁合同》于2016年8月10日解除；2、张职韬、长和公司和九月酒店立即将租赁物交回给南海物资公司；3、张职韬、长和公司和九月酒店立即向南海物资公司支付自2016年4月1日起至2016年11月19日止的租金（暂计至2016年10月31日的租金共计653060元）；4、张职韬、长和公司和九月酒店向南海物资公司支付以每月拖欠租金为基数每日0.5%标准计收的滞纳金（暂计至2016年10月27日的滞纳金为997268元）；5、张职韬、长和公司和九月酒店缴纳的保证金300000元归南海物资公司所有；6、案件诉讼费由张职韬、长和公司和九月酒店承担。一审法院经审理查明：位于佛山市禅城区佛平路2号的房屋（粤房地权证佛字第××号，建筑面积1920.26平方米）及佛山市禅城区桂园西一路1号的房屋（粤房地权证佛字第××号，建筑面积1153.48平方米）的权属人均为南海物资公司。2015年5月25日，南海物资公司（甲方、业主方）与九月酒店、张职韬（乙方、承租方）签《场地租赁合同》，主要内容如下：“……一、场地位置及面积：乙方租用甲方的场地位于佛山市禅城区桂园西一路、佛平路2号，承租面积3073.74平方米。二、租赁期限租赁期从2015年9月1日起至2025年8月30日止……三、保证金和租金：1、保证金：签本合同之日，乙方须向甲方缴交保证金30万元。如乙方在租赁期内没有违约行为，期满后，原保证金不计利息归还给乙方，如有违约行为，从保证金中支出违约金。2、租金：租金为每月每平方米35元，租金每二年增递百分之五。每月租金107580元，租金的支付，以一个月为一个周期（即每次缴交一个月），交付时间在每周期开始前的一周内。租金从2015年9月1日起每月租金107580.00元，从2017年9月1日起每月租金112960.00元……四、乙方有下列情形之一者，甲方即收回出租的场地，无条件解除场地租赁合同，并把乙方的场地所投入的一切固定装修资产归甲方所有。……3、乙方拖欠租金累计30日的……五、其他约定事项……10、双方同意从2015年6月1日至2015年8月30日甲方免收乙方叁个月租金，乙方同意租用期内如物业需要维修，由乙方负责维修及支付所需的全部费用……六、违约责任1、乙方逾期交付租金，在30日内补交欠款的，要按每日0.5%计算滞纳金交付给甲方。从逾期31日起，则按本合同的第四项第3条规定处理……4、乙方在租赁期内，单方不履行合同，乙方所交保证金不予退回，以及乙方在场地投入的装修资产归甲方所有……八、甲方收款账号：开户行：民生银行佛山支行账号：62×××91户名：孔庆立……九、合同的争议和生效……2、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字盖章并当天交齐保证金生效。”2016年7月29日，南海物资公司向九月酒店、张职韬及案外人蒋海燕发出《催缴租金违约金通知书》（由张职韬签收），主要内容为：“你租用我司位于佛山市禅城区桂园西一路、佛平路2号的物业用于经营九月酒店，租金已逾期多月，因此也产生了违约金，我司也多次催促你交缴，但你至今未缴交完毕。已造成根本违约。现再次通知，请你在2016年8月10日前全部缴交完毕，如不缴交当天下午停水、停电、且收回物业，不再租赁给你，请予以配合……”另查明一，2016年1月15日，张职韬银行账户向上述孔庆立银行账户转账107580元。2016年2月22日，张职韬银行账户向上述孔庆立银行账户转账107580元。2016年3月28日，案外人银行账户向上述孔庆立银行账户转账107580元。2016年5月4日，案外人李银（当时任职于长和公司）银行账户向上述孔庆立银行账户转账107580元。2016年5月18日，案外人李银（当时任职于长和公司）银行账户向上述孔庆立银行账户转账107580元。2016年6月17日，案外人李银（当时任职于长和公司）银行账户向上述孔庆立银行账户转账107580元。2016年7月9日，张职韬银行账户向上述孔庆立银行账户转账107580元。2016年8月1日，张职韬银行账户向上述孔庆立银行账户转账50000元。2016年8月20日，张职韬银行账户向上述孔庆立银行账户转账107580元。2016年9月5日，张职韬银行账户向上述孔庆立银行账户转账50000元。2016年10月21日，张职韬银行账户向上述孔庆立银行账户转账107580元。2016年10月30日，张职韬银行账户向上述孔庆立银行账户转账7580元。另查明二，庭审中，南海物资公司委托诉讼代理人陈述南海物资公司在2016年11月19日收回涉案租赁物。另查明三，九月酒店是个人独资企业，投资者是张职韬。长和公司是有限责任公司（自然人独资），投资者是张职韬。另查明四，张职韬、九月酒店、长和公司于2017年1月25日向一审法院表示如判决其支付相应租金或滞纳金，其同意将应支付的相应租金或滞纳金从其已经交纳的租赁保证金30万元中予以扣减。一审法院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。涉案《场地租赁合同》（以下简称“涉案合同”）是南海物资公司与张职韬、九月酒店在平等自愿的基础上签订的，合同内容是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同各方当事人均具有法律约束力。关于南海物资公司诉请解除涉案合同。涉案合同明确约定承租方拖欠租金累计30日的，业主方即收回出租的场地，无条件解除场地租赁合同。张职韬、长和公司和九月酒店辩称曾与南海物资公司口头协议免除2015年9月至12月的租金，但南海物资公司对此并不认可，而张职韬、长和公司和九月酒店亦未能提供充足的证据予以证明，故一审法院对张职韬、长和公司和九月酒店的上述辩解意见不予采纳。至于张职韬、长和公司和九月酒店辩称因南海物资公司的原因导致酒店至2015年12月底才具备营业条件，张职韬、长和公司和九月酒店并未能提供充足的证据予以证明亦无法证明南海物资公司对此存在过错或违约行为，故对张职韬、长和公司和九月酒店的上述主张一审法院不予采纳。结合上述合同关于免租期的约定，一审法院确认张职韬、九月酒店应从2015年9月开始向南海物资公司缴交租金。根据张职韬、长和公司和九月酒店提交的及一审法院调取的银行转账凭证结合双方当事人陈述，一审法院确认张职韬、九月酒店已缴纳2015年9月至2016年6月的租金，其中多个月份的租金交纳已经迟延30日以上，且至南海物资公司起诉前仍未缴纳2016年7月至2016年8月10日的租金，故张职韬、九月酒店已经构成违约。因此，南海物资公司依约有权解除合同。由于南海物资公司已向张职韬等送达《催缴租金违约金通知书》，一审法院确认《催缴租金违约金通知书》中所载缴交相关费用最后期限即2016年8月10日为合同解除的时点，即南海物资公司与九月酒店、张职韬于2015年5月25日签订的涉案合同已于2016年8月10日解除。另外，由于上述合同已解除，故张职韬、长和公司和九月酒店应将合同项下的物业返还给南海物资公司。由于南海物资公司自述其于2016年11月19日收回上述物业，故对南海物资公司关于张职韬、长和公司和九月酒店交回租赁物的诉请不予支持。关于南海物资公司要求张职韬、长和公司和九月酒店支付2016年4月1日起至2016年11月19日止的租金及相应的滞纳金。鉴于涉案合同已于2016年8月10日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此虽然合同已解除，但由于张职韬、九月酒店仍占有使用涉案物业，故九月酒店、张职韬仍应按租金标准即107580元/月从2016年8月11日起支付占有使用费至实际返还之日即2016年11月19日止。故张职韬、九月酒店上述应向南海物资公司缴纳的租金及占有使用费合计为：107580元×4个月（2016年7月-2016年10月）+107580元÷30天×19天（2016年11月1日-2016年11月19日）=498454元。至于南海物资公司的滞纳金诉请，如前认定，张职韬、九月酒店拖欠租金的行为已构成违约，故根据涉案合同约定，南海物资公司有权向张职韬、九月酒店主张逾期付款的滞纳金。南海物资公司主张依据合同约定每日按租金的0.5%计付，计算标准过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，一审法院酌定张职韬、九月酒店以每月实际拖欠租金为本金，分别自每个欠费月8日起（交纳日次日）按年利率24%分段计算如下：1、2015年9月：107580元×24%÷360天×130天（2015年9月8日-2016年1月15日）=9323.6元；2、2015年10月：107580元×24%÷360天×138天（2015年10月8日-2016年2月22日）=9897.36元；3、2015年11月：107580元×24%÷360天×142天（2015年11月8日-2016年3月28日）=10184.24元；4、2015年12月：107580元×24%÷360天×149天（2015年12月8日-2016年5月4日×24%÷360天×132天（2016年1月8日-2016年5月18日）=9467.04元；6、2016年2月：107580元×24%÷360天×131天（2016年2月8日-2016年6月17日）=9395.32元；7、2016年3月：107580元×24%÷360天×124天（2016年3月8日-2016年7月9日）=8893.28元；8、2016年4月：8319.52元[107580元×24%÷360天×116天（2016年4月8日-2016年8月1日，8月1日交纳50000元）]+729.35元[57580元×24%÷360天×19天（2016年8月2日-2016年8月20日，8月20日交纳107580元，其中57580元按2016年4月租金计算）]=9048.87元；9、2016年5月：7530.6元[107580元×24%÷360天×105天（2016年5月8日-2016年8月20日，8月20日交纳107580元，其中50000元按2016年5月租金计算）]+614.19元[57580元×24%÷360天×16天（2016年8月21日-2016年9月5日，9月5日交纳50000元）]+232.45[7580元×24%÷360天×46天（2016年9月6日-2016年10月21日，10月21日交纳107580元，其中7580元按2016年5月租金计算）]=8377.24元；10、2016年6月：9753.92元[107580元×24%÷360天×136天（2016年6月8日-2016年10月21日，10月21日交纳107580元，其中100000元按2016年6月租金计算）]+45.48元[7580元×24%÷360天×9天（2016年10月22日-2016年10月30日，10月30日交纳7580元）]=9799.4元。11、2016年7月：107580元×24%÷360天×202天（2016年7月8日-2017年1月25日）=14487.44元。12、2016年8月1日至8月10日：34703.23元（107580元÷31天×10天）×24%÷360天×171天（2016年8月8日-2017年1月25日）=3956.17元。以上合计为9323.6元＋9897.36元＋10184.24元＋10686.28元＋9467.04元＋9395.32元＋8893.28元＋9048.87元＋8377.24元＋9799.4元＋14487.44元＋3956.17元=113516.24元。关于南海物资公司请求没收保证金，考虑到南海物资公司请求张职韬、长和公司和九月酒店支付滞纳金所基于的违约行为与没收保证金所基于的违约行为为同一行为，且南海物资公司亦未有证据证明一审法院确定的上述滞纳金不足以弥补其损失，故南海物资公司关于没收合同保证金的诉请，缺乏依据。另外，鉴于张职韬、九月酒店、长和公司表示如判决其支付相应租金或滞纳金，其同意将应支付的相应租金或滞纳金从其已经交纳的租赁保证金300000元中予以扣减。而在合同解除后，南海物资公司继续占有300000元保证金亦无法律依据，应予返还，故两者之间可予抵扣。因此，上述张职韬、九月酒店应支付的租金及占有使用费498454元扣减南海物资公司应返还的保证金300000元后，张职韬、九月酒店实际仍需向南海物资公司支付2016年9月、10月及11月1日-11月19日的占有使用费198454元（498454元-300000元）。因此，相关滞纳金计算截止于2017年1月25日。至于合同解除后（即2016年8月10日后）的滞纳金问题，虽然合同对此未作约定，但考虑到张职韬、长和公司和九月酒店仍然占有使用租赁物未予归还，南海物资公司存在应付占有使用费的利息损失，故结合本案具体案情基于公平、合理的原则，一审法院参照合同对于逾期支付租金的滞纳金的约定，酌定张职韬、九月酒店以拖欠占用使用费为本金，自起诉之日即2016年10月31日起按年利率24%计算。拖欠的占用使用费合计356170.77元（2016年8月11日-2016年8月31日：107580元÷31天×21天+2016年9月：107580元+2016年10月：107580元+2016年11月1日-2016年11月19日：107580元÷30天×19天），其中300000元-107580元-34703.23元=157716.77元计至2017年1月25日（理由同上述滞纳金的计算）即157716.77元×24%÷360天×87天（2016年10月31日-2017年1月25日）=9147.57元，其中356170.77元-157716.77元=198454元计至判决确定的给付之日止。关于长和公司的责任问题，鉴于长和公司系自然人独资的有限责任公司，投资者是张职韬，长和公司是涉案租赁物的实际使用人，其也曾交纳租金，故应视为其自愿承担涉案合同的债务，因此南海物资公司诉请长和公司与九月酒店、张职韬共同承担本案债务，合法有理，一审法院予以支持。综上，南海物资公司在本案中的诉请超出部分，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认南海物资公司与张职韬、九月酒店2015年5月25日签订的《场地租赁合同》已于2016年8月10日解除；二、张职韬、长和公司、九月酒店于判决发生法律效力之日起十日内，向南海物资公司支付2016年9月、10月及11月1日-11月19日的占有使用费合计198454元；三、张职韬、长和公司、九月酒店于判决发生法律效力之日起十日内，向南海物资公司支付逾期支付2015年9月-2016年8月10日租金的滞纳金113516.24元；四、张职韬、长和公司、九月酒店于判决发生法律效力之日起十日内，向南海物资公司支付2016年8月11日-2016年11月19日占有使用费的利息损失（其中以157716.77元为本金的利息损失为9147.57元，其中以198454元为本金的利息损失从2016年10月31日起按年利率24%计算至判决确定的给付之日止）；五、驳回南海物资公司的其他诉讼请求。如果张职韬、长和公司、九月酒店司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11176元，财产保全费5000元，合计16176元，由张职韬、长和公司、九月酒店负担9700元，由南海物资公司济社负担6476元。本院二审期间，上诉人南海物资公司没有向本院提交新证据，上诉人张职韬、长和公司、九月酒店向本院提交了证据一、张职韬与孔庆立的录音文件，证据二、租赁场地原有财产清单。经审查，上诉人张职韬、长和公司、九月酒店提交的证据一、二均是其单方制作，没有其他证据予以佐证，南海物资公司对其真实性亦不予确认，故本院不予采信。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案租赁合同是否应予解除；张职韬、长和公司、九月酒店是否应向南海物资公司交纳租金、占有使用费及相应的滞纳金和利息及涉案租赁保证金的处理。关于涉案租赁合同是否应予解除的问题。据南海物资公司与张职韬、九月酒店于2015年5月25日签订的《场地租赁合同》第四条第3款约定，乙方（张职韬、九月酒店）拖欠租金累计30日的，甲方（南海物资公司）即收回出租场地，无条件解除场地租赁合同。根据一审法院依张职韬一方申请调取的银行转帐记录显示，张职韬至南海物资公司于2016年10月31日向一审法院起诉前仍未交纳2016年7月以后的租金，已构成违约，故一审法院认定南海物资公司有权解除合同，并确认南海物资公司向张职韬等送达的《催缴租金违约金通知书》中所载缴交相关费用最后期限即2016年8月10日为合同解除的时点，即涉案合同已于2016年8月10日解除并无不当，本院予以维持。张职韬、长和公司、九月酒店上诉主张因涉案租赁物存在瑕疵导致其经营的酒店至2015年12月底才具备营业条件且其曾与南海物资公司口头协议免除2015年9月至12月的租金，但未提供证据予以证明，该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于张职韬、长和公司、九月酒店是否应向南海物资公司交纳租金、占有使用费及相应的滞纳金和利息的问题。如前所述，涉案《场地租赁合同》已于2016年8月10日解除，张职韬、九月酒店欠交2016年7月至同年8月10日前的租金，应按合同约定支付相应的租金及滞纳金。虽然合同已解除，但由于张职韬、九月酒店仍占有使用涉案物业，故九月酒店、张职韬仍应按租金标准即107580元/月从2016年8月11日起支付占有使用费至实际返还之日即2016年11月19日止。至于滞纳金的计算，一审判决已因南海物资公司主张依据合同约定每日按租金的0.5%计付的计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，酌定九月酒店、张职韬以每月实际拖欠租金为本金，分别自每个欠费月8日起（交纳日次日）按年利率24%分段计算；又因涉案合同对合同解除后（即2016年8月10日后）的滞纳金问题未作约定，考虑到九月酒店、张职韬仍然占有使用租赁物未予归还，南海物资公司存在应付占有使用费的利息损失，故结合本案具体案情基于公平、合理的原则，参照合同对于逾期支付租金的滞纳金的约定处理，并无不妥，本院予以维持。张职韬、长和公司、九月酒店关于其不应支付欠交的租金及滞纳金，占有使用费及相应利息损失的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于涉案租赁保证金的处理问题。南海物资公司上诉主张九月酒店、张职韬交纳的租赁保证金应予没收。但是，南海物资公司请求张职韬、长和公司、九月酒店支付滞纳金所基于的违约行为与没收保证金所基于的违约行为为同一行为，且南海物资公司亦未有证据证明一审法院确定的上述滞纳金不足以弥补其损失，其关于长和公司的注册的营业办公场地还在租赁物所在地址，导致涉案租赁物所在地址无法办理其他企业经营牌照亦无证据支持。实际上，在同一地址上登记注册不同企业的情况并不少见。故一审判决对南海物资公司关于没收合同保证金的诉请不予支持，并根据张职韬、长和公司、九月酒店关于如判决其支付相应租金或滞纳金，其同意将应支付的相应租金或滞纳金从其已经交纳的租赁保证金300000元中予以扣减的意思表示，对九月酒店、张职韬应支付的租金及占有使用费498454元从上述保证金中予以扣减并无不当，本院予以维持。南海物资公司的该上诉理由于法无据，本院不予支持。基于该扣减情况，一审判决相关滞纳金计算截止至2017年1月25日并无不妥，南海物资公司关于张职韬、长和公司、九月酒店逾期支付租金的滞纳金计算至实际清偿完毕全部租金之日止理据不足，本院不予支持。此外，张职韬作为涉案《场地租赁合同》的承租方，理应承担其自身的合同责任，一审判决其承担的亦不是连带责任，故张职韬关于其是个人投资，不应对九月酒店延期支付租金的行为承担连带责任的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。张职韬、长和公司、九月酒店上诉一审判决对其在涉案租赁物上经营酒店投资3768831.89元的事实不予认定不当。经查，张职韬、长和公司、九月酒店在本案中并未就其投资或装修损失提起反诉，故其主张的上述事实与本案无关，一审判决不予审查并无不当，张职韬、长和公司、九月酒店的该上诉理由于法无据，本院不予支持。一审根据南海物资公司诉讼请求的支持比例，酌定双方需承担的诉讼费合法、合理，张职韬、长和公司、九月酒店关于一审判决其负担的诉讼费明显过高依据不足，本院不予支持。综上，上诉人南海物资公司，上诉人张职韬、长和公司、九月酒店的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16273.98元，由上诉人佛山市南海区物资企业有限公司负担9800元，由上诉人张职韬、佛山市长和酒店管理有限公司、佛山市南海区桂城九月酒店6473.98元。本院依申请退回12552元予佛山市南海区物资企业有限公司。张职韬超出上述金额预缴的诉讼费15878.02元，本院依申请予以退回。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年八月二十日书记员  陆灏珺