吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民再79号
上诉人（一审原告）：吉林龙井农村商业银行股份有限公司（原延吉市延河农村信用合作社），住所地龙井市。
法定代表人：刘胜利，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘佳璇，吉林华烁律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：延边北松房地产开发有限公司，住所地延吉市。
法定代表人：崔鹤松，系该公司董事长。
被上诉人（一审被告）：延吉市白鹤房地产信息咨询有限公司，住所地延吉市。
法定代表人：孙花，系该公司董事长。
一审第三人：杨凯，男，汉族，1982年10月13日生，住延吉市。
委托诉讼代理人：杨炳荫，吉林吉延律师事务所律师。
一审第三人：吕玉兰，女，汉族，1963年1月27日生，住延吉市。
委托诉讼代理人：马祖常，男，汉族，住延吉市河南街。
一审第三人：金梅，女，朝鲜族，1972年3月23日生，住延吉市。
一审第三人：陈智华，男，朝鲜族，1988年8月26日生，住延吉市。
委托诉讼代理人：金英花（系陈智华之母），女，朝鲜族，1957年7月7日生，住延吉市。
一审第三人：史佳鑫，女，汉族，1989年10月7日生，住延吉市。
委托诉讼代理人：姜玉红（系史佳鑫之母），女，汉族，1965年6月9日生，住延吉市。
一审第三人：姜春，女，朝鲜族，1969年5月11日生，延吉市动物卫生监督所职员，住延吉市。
一审第三人：韩形福，男，朝鲜族，1960年9月13日生，住延吉市。
一审第三人：赵石华，男，朝鲜族，1967年7月10日生，住延吉市。
延吉市延河农村信用合作社（现改制为吉林龙井农村商业银行股份有限公司）诉延边北松房地产开发有限公司（简称北松公司）、延吉市白鹤房地产信息咨询有限公司（简称白鹤信息公司）金融借款合同纠纷一案，前由延吉市人民法院于2014年5月19日作出（2013）延民初字第4328号民事判决，已经发生法律效力。经延吉市人民法院审判委员会讨论决定，于2016年1月20日作出（2016）吉2401民监2号民事裁定，再审本案，并追加杨凯、吕玉兰、金梅、陈智华、史佳鑫、姜春、韩形福、赵石华为第三人审理，于2017年4月11日作出（2016）吉2401民再37号民事判决。吉林龙井农村商业银行股份有限公司（简称龙井农商行）不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。龙井农商行的委托诉讼代理人潘佳璇，杨凯的委托诉讼代理人杨炳荫，吕玉兰及其委托诉讼代理人马祖常，陈智华的委托诉讼代理人金英花，史佳鑫的委托诉讼代理人姜玉红，金梅、姜春、韩形福、赵石华到庭参加诉讼。北松公司、白鹤信息公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙井农商行上诉请求：1.原延吉市振兴农村信用合作社（简称振兴信用社）与白鹤信息公司签订抵押合同，并对抵押房产办理抵押登记，抵押行为合法有效，抵押权成立，白鹤信息公司应承担抵押担保责任。2.振兴信用社对诉争房屋办理了抵押登记手续，已经依法取得抵押权，系法定担保物权。杨凯等与白鹤信息公司未办理产权转移登记，系基于房屋买卖合同而取得的合同债权，根据物权法物权优于债权的原则，抵押物权优先于债权。3.不动产登记具有权利推定效力，振兴信用社基于对房屋管理机关的信任和登记的公信力，而与白鹤信息公司签订抵押合同并且办理抵押登记，主观上不存在过错，其权利应予保护。4.杨凯等仅提供了购房合同，但未提供其已占有、使用房屋的证据，一审法院在没有证据的情况下直接认定已经完成交付，缺乏证据支持。5.诉争房屋于2005年办理房产证至白鹤信息公司名下，因此北松公司、崔鹤松出售房屋的行为，属于无权处分。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，应予以改判。
杨凯述称：振兴信用社与白鹤信息公司、北松公司在办理借款抵押时抵押的房屋中，一套房屋已经出售给杨凯，杨凯支付全款并得到交付使用，振兴信用社在办理抵押登记的过程中严重失职，没有到现场核实具体房屋状况，存在过错，是一种故意行为。根据有关法律规定，已经签订合同支付全款并交付使用的房屋，应当认定抵押无效。白鹤信息公司和北松公司实际是一个企业两个牌子，股东、办公场所、投资项目均一致，甚至财会账目都是一致的，两个公司的法定代表人是夫妻关系，白鹤信息公司、北松公司对此没有提出过异议，原延吉市延河农村信用合作社也没有提出过异议，对杨凯的房屋买卖合同效力也未提出异议，证明对杨凯的房屋买卖合同是认可的。原判事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
吕玉兰述称，同意杨凯的意见，银行应当赔偿对吕玉兰造成的损失。
金梅等6人述称，同意杨凯的意见。
一审法院原审中，延吉市延河农村信用合作社（简称延河信用社）诉称：振兴信用社和北松公司于2009年12月29日签订借款合同，由北松公司向振兴信用社借款160万元；借款用白鹤信息公司所有的房屋提供担保并进行抵押登记。现北松公司尚欠借款本金160万元及利息。故提起诉讼，请求判令：第一、北松公司向延河信用社偿还借款本金160万元；第二，北松公司向延河信用社支付截止2013年11月4日利息821777.61元以及本息还清时止的利息；第三、实现抵押权；第四、由北松公司、白鹤信息公司承担全部诉讼费用。一审法院原审认定事实：振兴信用社和北松公司于2009年12月29日签订借款合同，借款人（甲方）为北松公司，贷款人（乙方）为振兴信用社，合同约定，乙方向甲方发放贷款160万元，用于流动资金，借款期限为24个月，即从2009年12月29日起至2011年12月28日，月利率为7.65‰，罚息利率为贷款利率上浮50%，按月结息，结息日固定为每月的第20日；乙方为实现债权而实际发生的一切费用均由甲方承担。同日，振兴信用社与白鹤信息公司签订抵押合同，抵押人（甲方）为白鹤信息公司，抵押权人（乙方）为振兴信用社，合同约定甲方以房权证延字第2118**号、211827号、211828号、2117**号房屋所有权证及附属国有土地使用证所列财产设定抵押；甲方承担担保责任的范围包括【本金160万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项和乙方为实现债权与担保权发生的费用】；主合同项下全部或部分债务本金或利息履行期限届满，乙方未受清偿时，乙方可以依法实现抵押权。2009年12月29日，振兴信用社与白鹤信息公司到延吉市房屋产权管理处对上述房屋办理延房他证字第2042**号房屋他向权利登记手续，房屋他项权利人为振兴信用社。振兴信用社按合同约定于2009年12月30日将人民币160万元发放给北松公司。2012年10月29日延河信用社向北松公司、白鹤信息公司发出催收贷款通知，要求北松公司积极偿还贷款本息，要求白鹤信息公司承担担保责任。截止2013年11月4日，北松公司尚欠借款本金160万元，拖欠利息821777.61元。另查，2011年1月30日振兴信用社被延河信用社吸收合并。一审法院原审判决：一、被告延边北松房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还给原告延吉市延河农村信用合作社贷款本金160万元，支付截止利息821777.61元，并支付逾期利息（从2013年11月5日开始至本院判决确定给付之日止，按年利率11.475%计算）。二、被告延边北松房地产开发有限公司不履行上述债务时，原告延吉市延河农村信用合作社有权对被告白鹤信息公司抵押的延房权证字第2118**号、211827号、211828号、2117**号房屋享有优先受偿权；在原告延吉市延河农村信用合作社实现抵押权后，被告延吉市白鹤房地产信息咨询有限公司有权向被告延边北松房地产开发有限公司追偿。
一审法院再审中，延河信用社的诉称与原审一致。杨凯、吕玉兰、金梅、陈智华、史佳鑫、姜春、韩形福、赵石华述称，北松公司在延河信用社借款抵押之前，2005年至2007年之间，其已经购买了争议的房屋，签订购房合同并全部交纳房款，交付房屋使用。根据相关法律规定，抵押部分应当认定无效。另外信用社办理抵押贷款时存在严重失误和过错，因为争议房屋在信用社办理抵押贷款时第三人已经使用，信用社没有按规定对抵押物进行调查，第三人已购买并占有使用部分的房屋抵押无效。一审法院再审对原审查明的事实予以确认。另查明，杨凯于2007年3月27日与北松公司签订《房屋买卖合同》，购买延吉市北青路358号、产籍号为5-4-418-1-3，产权证号为211770、面积是24.53平方米（实际面积为24.53平方米）车库，杨凯支付55000元房款，北松公司交付房屋。韩形福于2004年12月29日与崔鹤松、延吉市泰峰汽车维修厂签订《售房协议书》购买位于延吉市北青路358号、产籍号为5-4-418-1-4，产权证号为211770的车库（实际面积为31.22平方米）和位于延吉市北青路358号、产籍号为5-4-418、房权证号为211826的营业房（实际面积为197.52平方米房屋），约定总面积为276.12平方米，交付50万元房款，崔鹤松交付房屋。史佳鑫于2006年10月20日交纳车库款5万元，于2010年5月20日与白鹤信息公司签订房屋买卖合同，购买位于延吉市北青路358号、产籍号为5-4-418-1-5、面积为22.3平方米车库（实际面积为31.22平方米），价格为5万元，白鹤信息公司交付车库。赵石华于2009年8月1日与白鹤信息公司签订房屋买卖合同和补充协议，购买位于延吉市北青路358号、产籍号为5-4-418-1-6、面积是22.19平方米车库（实际面积为24.53平方米），价格为5万元，赵石华交付房款5万元，白鹤信息公司交付车库。2006年4月26日，高钟哲和崔鹤松签订《履行合同协议书》，崔鹤松负责办理产权证给高钟哲。姜春购买的争议车库（位于延吉市北青路358号、产籍号为5-4-418-1-8、面积是32平方米左右，实际面积为31.22平方米），高钟哲已交付车库及车库钥匙。陈智华于2006年10月19日与白鹤信息公司签订房屋买卖合同，购买车库（位于延吉市北青路358号、产籍号为5-4-418-1-9、面积是32.22平方米，实际面积为32.22平方米），陈智华支付房款58000元，白鹤信息公司交付车库及车库钥匙。金梅于2006年8月12日与白鹤信息公司签订房屋买卖合同，购买车库（位于延吉市北青路358号、产籍号为5-4-418-1-10、面积为24.61平方米，实际面积为24.61平方米），金梅支付房款53000元，白鹤信息公司交付车库。吕玉兰于2010年9月15日与白鹤信息公司签订房屋买卖合同。购买车库（位于延吉市北青路358号、产籍号为5-4-418、面积为57平方米），吕玉兰支付房款15万元，白鹤信息公司交付车库及车库钥匙。双方争议房屋系延边劳教所和白鹤信息公司联合建设的职工集资楼，2005年8月26日验收合格，于2005年9月15日办理在白鹤信息公司名下的房屋产权证。白鹤信息公司于2005年7月18日成立，注册资金为10万元，股东为崔鹤松和郑范，各持50%股份。2008年11月11日，郑范把白鹤信息公司的全部股份转让给孙花，孙花系崔鹤松的妻子，法定代表人为孙花。延吉市泰峰汽车维修厂系延吉市泰峰贸易有限公司的分公司，于1999年10月13日被注销工商登记。北松公司于2006年3月14日成立，注册资金为500万元，股东为崔鹤松（占60%股份）和孙花（占40%股份），经营场所为白鹤信息公司房屋，两个公司股东一致，经营场所一致，系两个牌子一套人马。一审法院再审认为，原审没有认定北松公司和白鹤信息公司抵押的房屋中部分房屋已出售给他人的事实，系认定事实错误，应予以纠正。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，金梅、陈智华、姜玉红、史佳鑫、赵石华与白鹤信息公司签订的房屋买卖协议有效。杨凯与北松公司签订的房屋买卖合同，未与白鹤信息公司签订房屋买卖合同，但北松公司和白鹤信息公司的股东一致，经营场所一致，系两个牌子一套人马，虽然房屋产权人为白鹤信息公司，但杨凯完全可以相信该房屋也是北松公司的财产，且白鹤信息公司也没有提出异议，并交付房屋，视为该合同有效，其主张本院予以支持。姜春、韩形福分别与崔鹤松签订房屋买卖合同，未与白鹤信息公司签订房屋买卖合同，该房屋产权人为白鹤信息公司，崔鹤松为白鹤信息公司的法定代表人，且大股东，其行为代表公司，该行为系公司行为，故该合同有效，其主张本院予以支持。北松公司和白鹤信息公司隐瞒房屋已出售的事实，又与振兴信用社签订抵押借款协议，属于用欺诈的手段订立合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项规定，白鹤信息公司抵押杨凯、金梅、陈智华、史佳鑫、赵石华、姜春、韩形福购买且已入住房屋部分的抵押合同内容无效。振兴信用社与白鹤信息公司签订抵押借款协议时，没有严格审查该抵押物实际已由杨凯、金梅、陈智华、史佳鑫、赵石华、姜春、韩形福购买并居住的情形，导致抵押合同无效，对此有一定的过错，该部分抵押无效。吕玉兰的房屋买卖系振兴信用社与白鹤信息公司办理抵押合同以后签订的，其主张本院不予支持。一审法院再审判决：一、维持本院（2013）延民初字第4328号民事判决第一项；二、变更本院（2013）延民初字第4328号民事判决第二项为“被告延边北松房地产开发有限公司不履行上述债务时，原告延吉市延河农村信用合作社有权对被告白鹤信息公司抵押的延房权证字第2118**号房屋和延房权证字第2118**号房屋、延房权证字第2117**号车库中产籍号为5-4-418-1-1、面积为57.64平方米房屋和产籍号为5-4-418-1-2、面积为29.23平方米房屋及产籍号为5-4-418-1-7、面积为24.53平方米房屋依法拍卖变卖的财产享有优先受偿权。”
本院二审期间，龙井农商行提供中国银行业监督管理委员会延边监管分局《证明函》一份，证明原延吉市延河农村信用合作社于2016年12月30日改制为吉林龙井农村商业银行股份有限公司，承继原延吉市延河农村信用合作社的债权债务。杨凯等8人对该证据无异议，本院予以采信。杨凯等8人、北松公司、白鹤信息公司未提供证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，原延吉市延河农村信用合作社于2016年12月30日改制为吉林龙井农村商业银行股份有限公司，承继原延吉市延河农村信用合作社的债权债务。
本院认为，白鹤信息公司、北松公司、崔鹤松分别与杨凯等7人签订案涉房屋买卖合同时,白鹤信息公司、北松公司的法定代表人均为崔鹤松，签订房屋买卖合同后均由白鹤信息公司交付相应房屋，表明白鹤信息公司对以北松公司、崔鹤松名义签订的房屋买卖合同知情并认可。一审法院再审认定杨凯等7人的房屋买卖合同有效，并无不当。杨凯等7人按照合同约定支付相应房款，交付得到房屋并已行使占有、使用的实际权利多年，但因尚未完成产权过户手续，该部分房屋成为实际权属与登记权属存有争议的房屋。白鹤信息公司隐瞒该事实，与振兴信用社签订案涉抵押合同，违反《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”的规定，一审法院认定该部分房屋的抵押无效，并无不当。
综上所述，龙井农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院再审判决认定事实清楚,裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持延吉市人民法院（2016）吉2401民再37号民事判决。
二审案件受理费8840元（吉林龙井农村商业银行股份有限公司预交19200元），由吉林龙井农村商业银行股份有限公司负担,退还给吉林龙井农村商业银行股份有限公司10360元。
本判决为终审判决。
审判长 俞顺花
审判员 李京鹤
审判员 李彩莲
二〇一七年十一月二十四日
书记员 吴 昊