安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终88号上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥市安安网球俱乐部，住所地安徽省合肥市潜山路新华学府名都2幢小区会所，组织机构代码L3371456-3。负责人：韩庆伟，男，1982年11月24日出生，汉族。委托代理人：左先胜，安徽百协律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽华地置业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路455号学府花园，组织机构代码76904408-8。法定代表人：肖国庆，董事长。委托代理人：白云峰，安徽承义律师事务所律师。委托代理人：张亮，安徽承义律师事务所律师。上诉人合肥市安安网球俱乐部（以下简称安安俱乐部）因与被上诉人安徽华地置业有限公司（以下简称华地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院于2015年11月10日作出的（2015）蜀民一初字第02466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。原审法院查明：2010年4月9日，华地公司（甲方）与安安俱乐部（乙方）签订一份《华地学府名都会馆租赁合同》，主要内容为：1、甲方出租给乙方的租赁物坐落于合肥市蜀山区望江西路华地·学府名都小区内，包括会馆900平米、游泳池650平米、网球场1200平米，上述租赁物由乙方作为开办会所使用，经营范围包括咖啡、茶饮、棋牌、简餐、美容、健身、游泳和网球运动。茶饮、咖啡和棋牌以“蓝帝咖啡”名义（有书面授权书）对外经营，日常管理及经营要接受蓝帝的监督与指导，维护蓝帝的品牌与品质，确保经营的档次和形象，“蓝帝咖啡”品牌及知识产权归安徽蓝帝餐饮有限公司所有，乙方不得在其它场所以该品牌对外经营，否则视为侵权，承担因此造成的所有法律和经济责任；游泳池经营要取得相关部门的许可证，并有持证上岗人员，一般每年7月到9月为开放时间，并提前公布当年开放时间及方案，要定期做好补水和维护；网球场经营要有持证上岗人员，经营时间夏天最迟不超过21点，冬季不超过20点。乙方要做好会馆、游泳池、网球场日常保洁，确保整洁、卫生，服务人员要统一着装，服务规范，使会馆、游泳池、网球场经营与高端小区形成匹配，若达不到上述标准，甲方有权解除合同；经营过程中，若甲方业主提出合理要求，甲乙双方协商解决，以满足业主正当要求为原则。乙方确保对甲方所开发小区的业主优先并给予适当优惠，具体标准可另行公告。2、租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变约定的使用用途，不得以任何形式转租、转借、交换租赁物等；租赁期限10年，自2010年4月15日至2020年4月14日。3、关于租金和设备租赁费，第一年至第四年（2010年4月15日至2014年4月14日）租金为0.3万元／年、设备租赁费1.2万元／年，第五年至第七年（2014年4月15日至2017年4月14日）租金为0.5万元／年、设备租赁费3万元／年，第八年至第十年（2017年4月15日至2020年4月14日）租金为1万元／年、设备租赁费4.5万元／年，其中第一年前六个月为免租期；关于保证金，乙方于合同生效同时向甲方一次性支付3万元房屋及设施保证金，该保证金在合同终止且乙方无违约情况下，由甲方在七个工作日内退还乙方（不计利息），一旦出现保证金被扣除情形，但合同尚在履行期内并实际继续履行的，乙方必须在保证金被扣除后五日内补足到3万元，否则甲方有权单方面解除合同。乙方在本合同签订同时交纳第一年度的租金、设备租赁费及保证金，以后应在每一合同年度期限届满前30日内向甲方缴纳下一合同年度的租金及设备租赁费，依此类推；关于物业管理费，第一年至第四年（2010年4月15日至2014年4月14日）为3000元／年，第五年至第十年（2014年4月15日至2020年4月14日）为5000元／年，根据华地物业公司相关规定交纳；关于水电费，依据相关部门的收费标准按华地物业公司规定交纳。4、甲方保证，在网球场南边提供4个车位供乙方免费使用，若以后经营需要增加停车位，乙方与华地物业公司自行磋商，甲方负责协调；乙方保证，按时缴纳租金、设备租赁费、物业管理费、水电等费用，未按时缴纳的，甲方有权从乙方的保证金中代扣代缴或直接扣除，乙方应补足保证金。租赁期内，乙方对租赁物进行任何改变或装修，必须向甲方送交书面申请和施工图纸，经甲方书面同意后方可施工。5、有下列情形的，守约方可通知对方解除合同并有权追究对方违约责任：（1）甲方未按时交付租赁物，经乙方催告后15日内仍未交付的；（2）乙方逾期不支付租金累计超过30日的；（3）因乙方原因造成租赁物损坏且在甲方要求的期限内未修复的；（4）乙方擅自转租、转借、交换租赁物的；（5）乙方利用租赁物存放危险物品或进行违法活动的；（6）乙方未征得甲方书面同意改变租赁物用途的。乙方违反上述约定，甲方有权终止合同，收回全部租赁物，乙方还应按照合同租金总额的20%向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿全部损失，且乙方装饰费用甲方不予补偿。6、甲方委托华地物业公司行使本合同中甲方的相关权利并履行相关义务，乙方对此予以接受，甲方无需另行授权委托或通知乙方；合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充条款，补充条款及附件均为合同不可分割的组成部分。上述合同签订后，华地公司将租赁物交给安安俱乐部经营使用。之后，双方在履约过程中发生争议。2013年12月18日，华地公司以韩庆伟为被告诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2010年4月9日签订的《华地学府名都会馆租赁合同》，安安俱乐部立即将全部租赁物返还华地公司；2、安安俱乐部支付违约金66000元以及2013年6月至7月的水电费8191.56元。韩庆伟提起反诉，请求判令：1、华地公司履行合同，恢复供水、供电，将会所大门打开，保障会员正常出入小区大门，保障提供合同约定的四个停车位，确保会所的正常经营；2、华地公司赔偿因其对会所强行停水停电的违约行为而造成的经济损失500000元。原审法院于2014年3月28日作出（2014）蜀民一初字第00310号民事判决书，判决：1、《华地学府名都会馆租赁合同》继续履行，华地公司于判决生效后十日内保障供水、供电，保障会员正常出入小区及会所，提供四个停车位，确保韩庆伟的正常经营；2、韩庆伟于判决生效后十日内给付华地公司违约金20000元；3、韩庆伟于判决生效后十日内给付华地公司电费156元；4、华地公司于判决生效后十日内赔偿韩庆伟经济损失276793元；5、驳回华地公司的其他诉讼请求；6、驳回韩庆伟的其他反诉请求。华地公司不服该判决提起上诉，合肥市中级人民法院于2014年7月6日作出（2014）合民一终字第01866号民事裁定书，裁定撤销（2014）蜀民一初字第00310号民事判决，发回重审。重审期间，华地公司与安安俱乐部业主韩庆伟于2015年3月17日签订《补充协议》，载明：双方为提高华地学府名都小区业主的居住品质和生活质量，于2010年4月9日签订了《华地学府名都会馆租赁合同》。现双方增加如下条款作为对原合同的补充：1、韩庆伟确保上述合同项下的经营项目于2015年4月28日前全面恢复营业，并且在履行上述合同期间不得中途停业，否则华地公司有权单方解除合同并且不承担任何形式的赔偿或者补偿；2、华地公司免除韩庆伟2015年4月30日以前欠付的租金，韩庆伟应当按原合同约定标准和方式交纳2015年5月1日以后的租金，韩庆伟放弃合肥市蜀山区人民法院案件中所涉全部赔偿请求；3、其他事项仍按原合同执行。上述协议签订后，双方各自撤回起诉，原审法院作出（2014）蜀民一初字第02608号民事裁定书予以准许。直至2015年4月28日，安安俱乐部并未营业。同年5月7日，华地公司将其向安安俱乐部业主韩庆伟出具的《解除合同通知函》进行公证送达，由合肥市徽元公证处出具（2015）皖合元公证字第4473号《公证书》，通知函的主要内容为：我司与贵方于2015年3月27日签署《补充协议》后，贵方未按该协议约定的期限恢复开业，不仅侵害了我司合法权益，也直接影响华地学府名都小区全体业主对该会馆的正常使用和接受服务。鉴于此，我司现决定并通知贵方，解除双方签订的《华地学府名都会馆租赁合同》及《补充协议》，请贵方收函后三日内腾空搬离华地学府名都会馆，向我司移交所涉及的房屋、设施等，逾期腾空和移交，我司将直接收回租赁会馆等租赁物，由此产生的后果和费用均由贵方承担。同年5月9日，华地学府名都小区业主联名签署《关于强烈要求恢复名都会所正常营业的申请》，载明：我们是华地学府名都小区的业主，买房子时，售楼部宣传小区设施齐全，配有会所、网球场、游泳池供业主休闲娱乐使用，但会所自2012年营业后，管理混乱、不整洁、不卫生、收费高、服务差，会所的状况和我们的期望值差距太大。会所短暂营业后关闭至今，我们多次到物业公司要求会所开业，物业公司总是以等待法院处理为由搪塞。今年四月初，物业公司称会所于五一前一定开业，可现在五一小长假都结束了，也未见会所开业，让我们的期盼再次失望。我们强烈呼吁贵公司从业主着想，尽快恢复会所营业，让我们有一个休闲、活动、会客的场所。若再不恢复营业，我们将采取进一步行动维护业主的权利。同年5月11日，在合肥市蜀山区南七街道及洪岗社居委有关人员现场见证下，华地公司对案涉租赁房屋会所内的物品进行清场处理，并对整个过程进行拍照及录像。合肥市蜀山区南七街道办事处、合肥市蜀山区南七街道洪岗社区工作站为此出具《关于对学府名都会所物品清场的证明》。同年5月12日，华地公司通过邮政特快专递向安安俱乐部业主韩庆伟发出《关于通知韩庆伟取回物品的函》，主要内容为：因贵方未按《补充协议》约定的内容和要求履行义务，我方已经公证送达了《解除合同通知函》，并限期搬离会所并交还房屋设备、设施等。但贵方未作出响应。鉴于小区业主向我公司提交《强烈要求恢复名都会所正常营业的申请》，为履行上述《补充协议》，在合肥市蜀山区南七街道及洪岗社居委有关人员现场见证下，我公司对会所物品进行清场处理。请贵方收到本函后十日内带齐所添物品的发票等有关证明材料取回属于贵方的物品，如十日内不来取回，我方视为贵方放弃，可自行处置，一切后果由贵方承担。特此通知。安安俱乐部未取回物品，亦未支付租金。安安俱乐部诉至原审法院，请求判令：1、华地公司履行《华地学府名都会馆租赁合同》至2020年4月14日，确保安安俱乐部对会所的正常经营；2、华地公司赔偿自2013年4月对会所停水停电、强行关闭会所的违约行为造成的经济损失500000元。华地公司提起反诉，请求判令：1、确认华地公司和安安俱乐部于2010年4月9日签订的《华地学府名都会馆租赁合同》及2015年3月17日签订的《补充协议》已于2015年5月7日解除。原审法院认为：华地公司与安安俱乐部签订的《华地学府名都会馆租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同及协议的约定全面履行自己的义务。双方就履行租赁合同之前发生争议并诉至法院，历经一审、二审及重审，双方在重审期间和解并签订《补充协议》，之后各自撤回起诉。该《补充协议》既是对租赁合同的补充，又是双方对前期争议和诉请主张处理达成的一致意见。协议签订后，安安俱乐部并未依约于2015年4月28日前就合同项下经营项目全面恢复营业，其主张华地公司于2015年3月17日之后对会所停水停电导致至今不能正常营业，仅提供与其业主韩庆伟具有利害关系的证人证言，未能提供其他证据予以佐证，华地公司对此不予认可。故安安俱乐部对其主张的事实未能提供充分有效证据予以证明，对其诉请主张不予采信。租赁合同约定租赁用途为开办会所使用，经营范围包括会馆、游泳池和网球场经营，经营过程中应满足华地学府名都业主的正当要求并给予一定优惠，而安安俱乐部直至2015年4月28日未能恢复营业，其行为构成违约，华地公司依据《补充协议》于2015年5月7日向安安俱乐部业主韩庆伟公证送达了《解除合同通知函》，其诉请要求确认双方签订的《华地学府名都会馆租赁合同》及《补充协议》于2015年5月7日解除，符合法律规定，予以支持。因安安俱乐部未能及时取回租赁物内的物品，华地公司在街道及社居委工作人员的见证下对租赁物进行清场并收回租赁物。安安俱乐部要求华地公司履行《华地学府名都会馆租赁合同》至2020年4月14日，确保其对会所正常经营的诉讼请求，不予支持。安安俱乐部业主韩庆伟在之前房屋租赁合同纠纷案件中要求华地公司赔偿自2013年4月对会所造成的损失500000元，因双方所签的《补充协议》中明确约定“承租方韩庆伟放弃合肥市蜀山区人民法院案件中所涉全部赔偿请求”及“承租方韩庆伟确保上述《华地学府名都会馆租赁合同》项下的经营项目于2015年4月28日前全面恢复营业。否则，出租方安徽华地置业有限公司有权单方解除合同并且不承担任何形式的赔偿或者补偿”，故安安俱乐部本次诉讼要求华地公司赔偿自2013年4月对会所停水停电、强行关闭会所的违约行为造成安安俱乐部经济损失500000元的请求，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、安安俱乐部与华地公司签订的《华地学府名都会馆租赁合同》及《补充协议》于2015年5月7日解除；二、驳回安安俱乐部的诉讼请求。本诉案件受理费8800元，反诉案件受理费80元减半收取计40元，均由安安俱乐部负担。安安俱乐部不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决对于会所未能于2015年4月28日开业是华地公司违法所致不予认定，属于认定事实错误。会所的水、气均在华地公司的管控之下，不开通会所即无法经营，上诉人经与华地公司多次交涉，却始终未能供应。原审中，上诉人为了证明华地公司的违约，提交了与华地公司陈卫东、徐助理、王科以及燃气公司的通知记录，还给陈卫东发了微信，亦申请了证人出庭作证。这些证据均被原审法院否定。在2013年4月，华地公司同样违约，被原审法院（2014）蜀民一初字第00310号民事判决书认定为实质性违约，但本案中原审法院却对同一事实作出了截然相反的认定。此外，本案从基本常识中也能辩别谁是过错方。上诉人全家的精力和财力都投入到会所里，依靠会所经营生活，难道上诉人不想尽早开业？正是华地公司利用其强势地位恶意违约致使上诉人无法开业。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审中的诉讼请求。华地公司答辩称：双方签订的补充协议合法有效，上诉人未按协议约定于2015年4月28日开业经营，构成违约，答辩人有权依据协议约定解除合同。水、电、燃气由政府相关部门或企业设置或管理，不由答辩人控制，答辩人不是供应水电气的义务主体。上诉人称未开业原因系答辩人断水、断气，无事实依据，其原审中申请的证人系其父母和妻子，证人具有利害关系，不能达到上诉人的证明目的。事实上，会所未开业原因系由于上诉人不具备经营能力和经验所致。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见也同一审。本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：案涉会所使用的燃气户名登记在安安俱乐部名下。本院认为：安安俱乐部与华地公司在第一次诉讼纠纷后重新达成《补充协议》，明确约定安安俱乐部应于2015年4月28日全面恢复营业，华地公司免除安安俱乐部2015年4月30日以前的租金，安安俱安部放弃对华地公司的赔偿请求，双方的权利义务承担基本对等。安安俱乐部现上诉称会所未能恢复营业系华地公司未开通水、燃气，恶意违约阻止安安俱乐部的履行，但其提交的证据主要是与其具有利害关系的证人证言，不具备证明效力；提交的通话记录以及微信也不足以证明华地公司存在未开通水、燃气或是采取措施以阻止水、燃气开通的违约行为；且华地公司并非开通水、燃气的法定义务主体，案涉会所的燃气户名亦登记在安安俱乐部名下。综上，安安俱乐部上诉认为华地公司严重违约导致其未能恢复营业的理由，依据不足，其上诉请求华地公司赔偿损失亦无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由合肥市安安网球俱乐部负担。本判决为终审判决。审判长  陈思审判员  沈静审判员  王莉二〇一六年五月六日书记员  罗晶附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。