浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭淳民初字第757号
原告：郑青花。
委托代理人：方国生。
委托代理人：张承进。
被告：洪少华。
委托代理人：邵建安。
原告郑青花诉被告洪少华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年8月12日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转入普通程序公开开庭进行了审理。原告郑青花及其委托代理人方国生、张承进，被告洪少华的委托代理人邵建安到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告诉称，被告与余菊萍就被告所有的坐落于千岛湖镇龙门地块××#楼20××室住房一套签订购房合同，因被告未按期交房，经被告同意，余菊萍将该房转让给原告，当时被告应向余菊萍支付违约金2××500元，后由原告代为支付。2006年5月4日，原、被告签订房屋买卖合同约定，被告将该房以250290元的价款转让给原告。签订合同当日，原告按约将购房款××97860元付给被告，余款50000元双方约定在被告为原告办好房屋产权证后支付，办证时间不超过3个月，还欠差额2430元，当时约定欠条上不写，到时直接支付现金。同日，被告将房屋钥匙交给原告。原告过了几个星期即入住该房，并将床2张、被子6床、柴油300斤、凳子、衣服等物品放置房间内。此后，原告在2006年6月叫被告办理过户手续未果。2007年下半年交易中心打电话给原告，叫原告将被告找来办理过户手续，原告到处都找不到被告。2008年8月原告叫被告办理过户手续亦未果。原告每次叫被告办理过户手续时，被告均说一定可以办理，故原告未与被告解除合同。2009年6月××4日，原告发现有他人（租余名主房子的人）住在该房里，并发现原告原来放在房间里的东西不知去向。次日，原告才知道被告已将该房卖给了余名主。原告认为，被告一开始就知道卖给余名主的房子与卖给原告的房子是同一套，其是欺骗原告，一房二卖，导致该房不能按约定的期限办理过户手续。被告违约给原告造成的损失，应按房屋的差价计算。被告没有告知原告房屋不能过户，至今没有返还原告的购房款，故应按2009年××2月××0日鉴定的价格计算损失。现起诉，要求被告返还原告购房款××97860元；赔偿违约损失45998××元（原为375900元，后增加8408××元）；赔偿房屋内财产损失折价8000元；赔偿转让房屋差价款2××500元；赔偿房屋评估费用××000元；赔偿原告聘请律师费用8000元；赔偿诉讼保全费用2520元。本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持诉请，提供如下证据（其中证据××、2、6、7均为与原件核对一致的复印件）：××、房地产买卖契约××份，欲证明被告同意将房屋出卖给原告。2、收条××张，欲证明已交付给被告的购房款。3、欠条复印件××份，欲证明原告欠被告50000元购房款，约定被告三个月之内办好产权证后，原告一次性付清。4、银行存折××份（其中银行存折是复印件，下面的字是原件），欲证明该房系余菊萍、余平仁夫妻转让给原告，原告支付给余平仁购房款××25××45元，还支付了差价款2××500元，合计××46595元。5、余名主的房屋产权证××份（传真复印件），欲证明该房产权证已登记到余名主名下。6、临时收据××份，欲证明原告申请房屋评估的费用为××000元。7、保全费票据××份，欲证明原告所花诉讼保全费用2520元。8、委托代理合同原件××份、票据××份（复印件，与原件核对一致），欲证明原告聘请律师的费用。
被告辩称，2005年××0月4日，被告与余菊萍就本案讼争房屋签订买卖合同一份，房屋面积按照××03平方米计算。2006年4月24日，余菊萍征得被告同意，将其在该合同中的权利义务转让给原告。原告称被告本来应向余菊萍支付违约金2××500元，后由其代付不属实。原、被告签订购房合同时，因一开始编号与地名办编号不一致，被告主观上认为卖给余名主的房子不是这套房子，故未告诉原告。涉案房屋的过户手续在2007年××月之前无法办理。2007年××月3××日，被告与交易中心签订了委托办理过户手续合同，并将此事告知了原告。同年2月5日，被告取得了该房的宗地图和土地价格评估报告，并交给了交易中心。原告当时可以办理过户手续，但交易中心称其多次通知，原告一直未去办理。2007年××0月20日，余名主向法院提起诉讼，直到判决生效后，被告才发现卖给余名主的房子就是涉案房屋。2008年××××月该房被过户登记于余名主名下。从2007年初以来，原告催被告办理过户手续时，被告仍同意继续履行合同，土地证都直接办在原告名下。原告购房已有几年，过年总要回家，不可能直到2009年6月××4日才发现房子里有人及不能取得该房屋的所有权，在法院执行的时候，原告就应知被告已经在2008年××××月与余名主办理了房屋过户手续，原告当时就可以起诉被告，避免损失的扩大，故涉案房屋价值应以2008年××××月××4日的评估价为准。合同约定违约金按总价千分之三计算，约定过高，应予调整。被告承认原告放在被告房子里的东西是有一些，但具体是哪些东西及其价值不知道，原告的财产损失如经核实，被告可以承担。律师费用由原告自行承担。
被告为支持答辩意见，提供如下证据（均为与原件核对一致的复印件）：××、房地产买卖契约××份，欲证明本案房屋的买卖关系。2、委托代理合同××份，欲证明被告委托交易中心办理产权过户手续。3、宗地图、勘测定界技术报告书、土地价格评估报告各××份，欲证明这些材料出具后原告对该房可以办理过户手续。4、民事判决书2份，欲证明本案房屋法院已判决给余名主。5、（2007）淳民一初字第884号民事判决书××份及（2008）杭民一终字第3××6号民事判决书××份，欲证明被告不能履行合同的情况下违约金计算的标准和方法。
本院出示证据：价格鉴定结论书原件××份。
比照证据的规定，对上述证据的证明力本院分析认定如下：原告的证据××、2、3、5、6、7，被告无异议，依法予以认定。证据4，被告提出属证人证言，但证人未到庭作证的异议，经审查，余菊萍原已支付被告房款××25××45元，该房款视作原告交付给被告后，原告应返还余菊萍同等数额的款项，因该证据主要是书证，且由原告持有，被告的异议不能成立，故该证据中××25××45元予以认定；原告所提余菊萍在转让该房时要求被告支付违约金，经被告同意，违约金由原告支付给余菊萍的主张，因被告未予认可，故证据4中其余2××450元，原告不能证明系代被告支付的违约金，应认定为余菊萍将该房转让给原告时收取的差价款。证据8，被告提出应按现行法律规定由原告自行负担的异议，异议成立，证据8不予认定。
被告的证据××、4，原告无异议，依法予以认定，其中保全费负担的内容证明该房已实施了保全措施。证据5，原告虽无异议，但应以原告的诉讼请求为准，该证据与本案无关，不予认定。证据2，经审查，原告对真实性虽有异议，但无足以反驳的相反证据，故真实性予以认定；原告承认交易中心在2007年下半年向其打过电话，问原告有关过户手续的事情，可见交易中心在2007年下半年已将有关该房办理过户手续的事项通知原告，但该代理合同的有关内容未履行，原因之一是余名主于2007年9月××0日向法院申请对该房予以财产保全，法院于同年9月××××日将查封该房的民事裁定书和协助执行通知书送达给淳安县房地产管理处，交易中心原已通知原告办理过户手续，原告亦一直要求办理过户手续，则交易中心和原告在办理该房过户手续的过程中，应当知道该房已被查封、余名主已起诉的事实，故原告所提证据2与本案没有关联性的异议不能成立，证据2及与该证据有关的上述事实予以认定。证据3，原告提出当时没有收到任何文件，对该证据的真实性、关联性有异议，经审查，原告未收到这些材料，被告亦无证据证明交易中心收到了这些材料，交易中心即使收到这些材料，结合被告的证据2，每套房屋的代理费由被告过户给的买受人承担，税费的承担也与房地产买卖契约中的补充协议矛盾，原告所说2007年下半年交易中心打电话叫原告将被告找来办理过户手续的内容应为属实，原告所提关联性异议成立，被告该证据的待证事实不予认定。
对本院出示的证据，原告提出2008年××××月××4日的鉴定结论与本案无关的异议，被告提出在涉案房产被法院执行时，原告就应为维护自己的权利向法院提起诉讼，故2008年××××月××4日价格鉴定是合理的异议，根据原告的陈述，2008年底，其儿子就叫修锁的人才打开房门，2009年春节（2009年××月26日）后门又开不进，还发现有他人住进该房，则在此后不久，原告应能通过交易中心等有关途径查明该房已过户于余名主名下的事实，至迟至2009年8月，原告应采取适当措施，及时解除双方的购房合同。综合房地产市场的特殊性及利益衡平等因素，此时该房价值可按两个基准日评估的价值酌情确定，故本院出示的证据予以认定。
综合上述证据的证明力和当事人陈述，本院认定事实如下：2005年××0月4日，被告与余菊萍签订房地产买卖契约约定，被告将坐落在千岛湖镇龙门地块××#楼20××室住房一套（建筑面积××03平方米左右）出售给余菊萍，成交价每平方米2430元，房款250290元。该房款余菊萍在2005年××2月4日前分二次付清，第一次于2005年××0月4日支付××25××45元，剩余50%交房时按揭付清。双方同意于2005年××2月4日由被告将上述房地产正式交付给余菊萍。违约责任：被告不能按期向余菊萍交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款3‰的滞纳金。合同签订后，余菊萍支付给被告购房款××25××45元。2006年4月24日，余菊萍和被告均在原房地产买卖契约上签字同意将该房转让给原告。次日，原告将余菊萍已支付给被告的购房款××25××45元返还给余菊萍，并向余菊萍支付房屋差价款2××450元。2006年5月4日，被告将余菊萍已支付的购房款××25××45元转作原告支付的购房款，原告又另行支付被告购房款727××5元，被告向原告出具共收到原告购房款××97860元的收条一份。同日，原告向被告出具欠房款50000元（还欠差额2430元）的欠条一份，并约定被告在三个月内办好房屋所有权证交给原告后，该款及差额2430元由原告一次性付清。同日，被告将该房钥匙交给原告，原告过了几个星期入住该房。三个月到期后，被告未将该房过户到原告名下。2007年××月3××日，被告与交易中心签订委托代理合同一份，约定被告委托交易中心办理房屋产权的初始登记和过户手续，以及买受人的银行按揭贷款手续。2007年6月××××日，余名主向法院起诉，要求被告为其购买的本案所涉房屋办理过户手续。2007年下半年交易中心通知原告办理过户手续，但因委托代理合同约定，每套房屋的代理费由被告过户给的买受人承担，税费的承担也与房地产买卖契约中的补充协议矛盾，故当时交易中心打电话叫原告将被告找来办理过户手续，后未办理。2007年9月××0日，余名主向法院申请对该房予以财产保全，法院于同年9月××××日将查封该房的民事裁定书和协助执行通知书送达给淳安县房地产管理处。2007年××2月20日，本院判决被告将该房过户于余名主名下，2008年8月4日二审维持原判。后经余名主申请强制执行，法院经执行于2008年××××月××4日将该房过户于余名主名下。从2007年初以来，原告催被告办理过户手续时，被告仍同意继续履行合同。该房价值以2008年××××月××4日的房价为基准评估为4××5××93元，以2009年××2月××0日房价为基准评估为65784××元。
本院认为，被告和余菊萍签订的房地产买卖合同真实有效。2006年4月24日被告与余菊萍将房地产买卖契约的权利义务转让给原告，原告取得了合同买受人的地位，此后原、被告受原合同及2006年5月4日双方达成协议（欠条）的约束。被告在2006年8月4日前，未按约为原告办好该房所有权证，构成违约，应承担相应的民事责任。现因该房已被法院强制过户于余名主名下，原、被告已不能实现合同目的，该合同从原告起诉通知被告解除时起解除，被告应向原告返还已付购房款。关于原告因该房未按期办理过户手续所受的损失，原告未要求被告按合同约定支付违约金，经计算，双方约定的违约金过分高于造成的损失，故本院对约定的违约金亦不予采纳。被告“一房两卖”是造成本案纠纷的根本原因，原告主张采用房屋差价的方法计算被告违约造成的损失，该方法本院予以采纳。综合涉案房屋的评估价格、房地产市场的特殊性及利益衡平等因素，原告的损失酌情确定为350000元。
案涉房屋在2005年××0月4日房款为250290元，到2006年4月24日该房价值应已上涨，故原告为购买该房，已向余菊萍支付差价款2××450元的事实应予认定，被告所提其只同意余菊萍将该房转让给原告，但原告不需要也未向余菊萍支付差价款2××450元的辩解，因证据不足，不予采纳。原告支付了该差价款，因被告违约未取得所购房屋，该损失系被告所造成，原告要求被告赔偿转让房屋差价款2××500元的诉讼请求，其中2××450元予以支持。
原告要求被告赔偿房屋内财产损失折价8000元，被告只承认有部分损失，但未确定具体损失数额，故对原告的该项请求，本院酌情予以部分支持。原告要求被告赔偿房屋评估费用的请求，本院予以支持。
原告聘请律师费用，不属于法定赔偿项目，该项诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条的规定，判决如下：
一、被告洪少华返还原告郑青花购房款××97860元。
二、被告洪少华赔偿原告郑青花房屋差价损失350000元、转让房屋差价款2××450元、房屋内财产损失4000元、房屋评估费用××000元，合计376450元。
上述两项合计，被告洪少华共应支付原告郑青花款项5743××0元，款于本判决生效之日起十五日内付清。
三、驳回原告郑青花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费××0793元，保全申请费2520元，合计××33××3元，由原告郑青花负担2396元，被告洪少华负担××09××7元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费××0793元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 唐 高
审 判 员 余建军
人民陪审员 胡水平
二〇一〇年四月十日
书 记 员 孙 婷