河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终9723号
上诉人（原审被告）：杨剑慧，女，汉族，1971年7月11日出生，住郑州市金水区。
上诉人（原审被告）：张爱珍，女，汉族，1942年9月15日出生，住郑州市金水区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张新峰，河南明商律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：金鹏，河南明商律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：宋勇杰，男，汉族，1982年10月14日出生，住河南省临颍县。
委托诉讼代理人：张新乐，河南有道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艺林，河南有道律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）：郑州春秋房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区经一路与丰产路交叉口西南角3号楼4单元67号。
法定代表人：贾艳丽。
委托诉讼代理人：王长兴，河南德慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋春霞，女，汉族，1989年12月6日出生，住郑州市惠济区。
上诉人杨剑慧、张爱珍因与被上诉人宋勇杰、郑州春秋房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初6946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭于2017年7月25日对本案公开开庭进行了审理。上诉人杨剑慧、张爱珍及其共同委托诉讼代理人张新峰、金鹏，被上诉人宋勇杰及其委托诉讼代理人张新乐，被上诉人郑州春秋房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人王长兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨剑慧、张爱珍上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或查清事实后改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定基本事实不清，对共有人是否同意及追认房屋买卖的基本事实认定不清。在本案房屋买卖合同签订时，被上诉人及专业从事二手房中介的原审第三人是明知房屋存在共有人，且共有人在国外，二手房屋买卖是必须要共有人同意才能办理手续，然而原审第三人基于收取佣金的利益驱动，在明知共有人没有授权的情况下，诱导上诉人和被上诉人签订存在重大瑕疵（效力待定）的房屋买卖合同。本案房屋买卖合同签订当时没有得到共有人的授权，事后也未得到共有人的追认，这一事实对本案的判决结果具有实质性影响，而原判决却只字未提，没有对此事实作出任何认定。原判决酌定上诉人赔偿损失15万元，没有事实依据，也与2016年房屋价格上涨的比率差距甚远。一审判决对被上诉人宋勇杰是否符合郑州市购房条件、是否为购房作了资金准备、是否已经购买了其他房屋、上诉人是否已将房屋出售他人、同小区同户型的房屋成交价是多少、房屋到底涨了多少等关乎差价损失的情况缺乏判断。一审将原审第三人的《情况说明》作为事实认定不符合客观情况。原判决认定被上诉人佣金、代办费、物业交割保证金损失三万元错误。二、原判决适用法律错误。原判决判决上诉人张爱珍承担法律责任明显适用法律错误。上诉人张爱珍是上诉人杨剑慧的委托代理人，依据相关法律规定，因代理行为产生的民事责任只能由被代理人杨剑慧承担。原判决认定房屋买卖合同有效，属适用法律错误，本案房屋买卖没有经过共有人的授权及追认，依法应当认定无效。原判决对差价损失的认定违反了预期利益损失法律规定。预期利益损失应当以当事人在订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失为限，而上诉人及大多数市民根本无法预见房价的涨跌。原判决违反了违约金和定金不能同时适用的法律规定。三、原判决明显违背公平原则。根据本案房屋买卖合同及收据等证据，被上诉人宋勇杰只支付了2000元定金，而这2000元也是由中介方保管。上诉人自始至终没有收到过被上诉人的一分钱，没有获得任何利益。被上诉人宋勇杰仅仅支付了3万元，而其中的28000元被原审第三人赚取。如此的情况却让上诉人承担巨额的赔偿，明显不公平。综上所述，原判决对诸多基本事实认定不清，适用法律存在诸多错误，又明显有悖公平，上诉人恳请二审法院查明事实，依法公正判决。
宋勇杰辩称：一、原审判决认定双方签订的合同有效事实清楚，适用法律正确，上诉人杨剑慧主张合同无效的辩解没有任何事实和法律依据。二、原判决酌定上诉人赔偿损失15万元，有事实依据。一审中，被上诉人宋勇杰提供了涉案房屋的小区的均价和同样位置的网上售卖价格充分证明了房屋价格上涨的范围，原审依据市场的上涨情况进行裁量完全符合客观事实，也并不违反法律的规定。三、原审第三人的《情况说明》客观事实，更加印证了上诉人违约的事实，关于上诉人辩称三方已达成一致意见寻找其他房源的事实更是子虚乌有，如果达成了协议，也就不会存在本案的纠纷。四、原判决认定被上诉人佣金、代办费、物业交割保证金损失3万元正确。房屋买卖合同中明确规定：如因上诉人、被上诉人任意一方违约或双方违约而导致合同解除、终止履行，或双方协商解除本合同，第三人不承担佣金27000元的返还责任。五、原判决让上诉人张爱珍承担法律责任并不存在适用法律错误。房屋买卖合同第十六条明确约定：代理人受被代表人的委托签订本合同，代理人保证其本人享有代理权，并已向被代理人充分说明本合同约定的相关内容，代理人及时交于被代理人补签，若因被代理人不予补签、不予追认导致房屋买卖合同不发生效力的，则由代理人赔偿合同相对方30000元人民币，赔偿居间方28000元；若合同相对方损失高于此金额，有权进一步向代理人追偿。该条款明确约定了代理人的责任及需承担赔偿的数额，法院依据当事人的约定判决承担连带赔偿责任有理有据。六、原判决对差价损失的认定并未违反预期利益损失的法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故原审判决上诉人赔偿差价损失合理合法。七、原判决并未违反违约金和定金不能同时适用的法律规定。根据房屋买卖合同，被上诉人支付的30000元款项中，其中27000元是佣金，1000元是代办费，2000元是物业交割保证金，根本不存在定金，更不存在同时适用的问题。八、原判决并未违背公平原则，即使违背，那也是对被上诉人宋勇杰不公平。本案中，因为上诉人的违约给被上诉人带来了巨大的经济损失，同样的价格已无法买到同样位置的房屋，原审判决的15万元也只是杯水车薪，对被上诉人显然是不公平的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院能够依法驳回上诉人的诉讼请求。
郑州春秋房地产营销策划有限公司辩称，根据最高人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件司法解释的规定，本案的合同合法有效，一审判决认定事实正确，在合同成立并生效的情况下，中介方有权收取合同约定的佣金，中介方所代收的物业交割保证金会根据法院的判决结果予以返还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
宋勇杰向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告宋勇杰与被告杨剑慧于2016年7月30日签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告支付原告违约金30000元；3、依法判令被告赔偿原告宋勇杰佣金、代办费、物业保证金、差价损失等经济损失230000元；4、二被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：一、2016年7月26日，被告杨剑慧出具《委托书》一份。载明“委托张爱珍全权代理签订本人出售外商公寓西区4号楼5单元1楼东的房屋买卖合同事宜。”二、2016年7月30日，原告宋勇杰、被告杨剑慧和第三人郑州春秋房地产营销策划有限公司，共同签订《房屋买卖合同》一份。该合同主要约定：1、被告以135万元的价格，将座落于金水区农业路20号南4号楼东5单元1层东户的房屋出售给原告，房屋建筑面积110.43㎡；2、原告于合同签订时支付定金、佣金及代办费共计30000元，其中佣金27000元，代办费1000元，物业交割保证金2000元；3、被告张爱珍保证享有代理权，被告张爱珍在签订房屋买卖合同后及时交与被告杨剑慧补签，若因被告杨剑慧不予补签、不予追认导致房屋买卖合同不发生效力的，则由被告张爱珍赔偿合同相对方30000元人民币，赔偿居间方28000元，若原告损失高于此金额，有权进一步向被告张爱珍追偿；4、原、被告双方任何一方违约致使房屋买卖合同不能履行的，支付违约金三万元。任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；等等。上述合同系被告杨剑慧的委托代理人张爱珍代其签署。三、上述合同签订当天，原告交纳了购房定金、代办费、佣金30000元。后原告多次催促办理系争房屋的过户手续，被告称产权人没时间回郑州。2017年1月15日，第三人出具的《情况说明》载明：“签过合同后，买方多次催促办理有关房屋手续，但卖方说产权人没时间回郑州，一直到2016年9月6日卖方代理人提出三方约见一次，9月7日约见后，卖方说出这个房子不想卖了，愿赔买方部分违约金，不愿赔买方中介佣金损失；买方不同意，最终没有达成一致；之后，中介方多次拨打买方电话，不是没人接就是另一个人接通后说不知情况。直到12月20日，中介方经纪人按卖方身份证地址找到卖方代理人。卖方代理人还是说房子不卖了。后来中介方多次劝说按合同办理过户流程，卖方代理人坚持说房子不卖了，并说随便买方怎么起诉，产权人始终不出面。”因此，原、被告双方发生纠纷。原告于2017年2月15日以讼称事由提起本案的诉讼。
一审法院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与被告均具有完全民事行为能力，对自己的行为及其所产生的法律后果能够认知。被告杨剑慧出具授权委托书的行为，以及被告张爱珍代理签署房屋买卖合同的行为，均系行为人的真实意思表示。原告与被告杨剑慧之间的房屋买卖合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。故对双方当事人具有法律约束力。原告与被告杨剑慧之间形成房屋买卖合同关系。被告杨剑慧应当依约履行房屋买卖合同的各项义务。原告支付定金、佣金及代办费后，被告明确表示不出售系争房屋的行为，显属违约。现原、被告双方均一致同意解除该合同，该院予以确认。合同解除后，被告理应承担违约责任。原告要求被告杨剑慧支付其违约金30000元的诉讼请求，符合相关法律规定，该院予以支持。原告要求被告杨剑慧赔偿其交付的佣金、代办费、物业保证金30000元，不违反相关法律规定，该院亦予以支持。关于差价损失，其应是当事人一方违反合同使权利人在正常、适当履行情况下本来可以实现和取得的财产利益未能实现和取得，或者称其为违约导致权利人应增加而未增加的那部分财产。该类财产具有未来性、期待性、可得性三种特点。原告与被告签订房屋买卖合同后，系争房屋的价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为原告享有的合同履行后可以获得的利益。因被告杨剑慧的违约行为导致合同不能继续履行，故对该可得利益应予赔偿。双方约定的系争房屋成交价格为135万元，建筑面积110.43㎡，即每平方米12225元。结合本案实际情况，以及房屋价格上涨，造成损失确已超乎双方签订合同时的合理预见范围等因素，该院酌定由被告杨剑慧赔偿原告差价损失150000元；原告请求过高部分，该院不予支持。按照双方对代理人责任的相关约定，被告张爱珍作为被告杨剑慧的委托代理人，应对原告的损失承担连带赔偿责任。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认解除原告宋勇杰与被告杨剑慧于2016年7月30日签订的《房屋买卖合同》；二、被告杨剑慧、张爱珍于本判决生效后十日内支付原告宋勇杰违约金30000元；三、被告杨剑慧、张爱珍于本判决生效后十日内支付原告宋勇杰佣金、代办费、物业交割保证金及差价损失共计180000元；四、驳回原告宋勇杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由原告宋勇杰负担750元，被告杨剑慧负担4450元。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨剑慧出具授权委托书并由张爱珍代理签署房屋买卖合同，均系行为人的真实意思表示，故宋勇杰与杨剑慧之间的房屋买卖合同应属有效，对双方当事人具有法律约束力。上诉人辩称未经共有人追认合同无效的理由不能成立，本院不予采信。宋勇杰支付佣金、代办费、物业交割保证金30000元后，杨剑慧一方明确表示不出售系争房屋的行为，显属违约。因双方均一致同意解除该合同，故一审法院判决确认解除宋勇杰与杨剑慧于2016年7月30日签订的《房屋买卖合同》，并无不当。另根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故虽然涉案合同予以解除，但杨剑慧一方仍应承担违约责任。双方在《房屋买卖合同》中有“违约金叁万元”的约定，故对宋勇杰要求杨剑慧支付其违约金30000元的诉讼请求，一审法院予以支持并无不当。关于宋勇杰要求杨剑慧赔偿其交付的佣金、代办费、物业保证金30000元的诉请，因涉案30000元款项系宋勇杰交于居间方郑州春秋房地产营销策划有限公司，郑州春秋房地产营销策划有限公司虽然促成合同成立，但该房屋买卖合同未进一步履行，居间方应履行的其它义务尚未履行，其中“佣金不予退还”的约定属免除一方责任的格式条款，应属无效，故郑州春秋房地产营销策划有限公司应将收取宋勇杰的30000元退还给宋勇杰，一审判令杨剑慧一方支付宋勇杰佣金、代办费、物业交割保证金30000元显属不当，本院予以纠正。关于宋勇杰主张的房屋差价损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失；《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，杨剑慧应当赔偿宋勇杰房屋差价损失，但该损失应为合同履行后可以获得的利益，并不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，宋勇杰与杨剑慧签订房屋买卖合同后，系争房屋的价格上涨超出了双方当事人的预料，在判定该部分损失时，既应考虑房屋现价值与原买卖合同价款之差额，还应考虑宋勇杰一方履行合同主要义务的进度，考虑到系争房屋价格上涨超过双方签订合同时的合理预见范围、且宋勇杰尚未履行支付合同价款的主要义务等因素，本院酌定由杨剑慧赔偿宋勇杰房屋差价损失100000元；一审法院判定差价损失150000元过高，本院予以酌减。关于张爱珍是否应承担责任的问题，张爱珍系作为杨剑慧的委托代理人签订房屋买卖合同，依据相关法律规定，因代理行为产生的民事责任应由被代理人杨剑慧承担，故一审判令张爱珍对宋勇杰的损失承担连带赔偿责任显属不当，本院予以纠正。综上，上诉人杨剑慧、张爱珍的上诉理由部分成立，对其上诉请求的合理部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，判决不当之处，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初6946号民事判决第一项、第四项；
二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初6946号民事判决第二项为：杨剑慧于本判决生效后十日内支付宋勇杰违约金30000元；
三、变更河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初6946号民事判决第三项为：杨剑慧于本判决生效后十日内支付宋勇杰差价损失100000元；
四、郑州春秋房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还宋勇杰佣金、代办费、物业交割保证金30000元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5200元，由宋勇杰负担750元，杨剑慧负担4450元；二审案件受理费5200元，由宋勇杰负担550元，郑州春秋房地产营销策划有限公司负担550元，杨剑慧负担4100元。
本判决为终审判决。
审判长 李继军
审判员 宋江涛
审判员 樊汴玲
二〇一七年八月十八日
书记员 崔顺龙