福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终1536号上诉人（原审原告）：福建省三明通用机械厂，住所地三明市三元区。法定代表人：郑良聪，厂长。委托诉讼代理人：邱国营，福建建达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：詹连香，女，1971年5月8日出生，汉族，居民身份证住址为厦门市湖里区，现住三明市三元区。委托诉讼代理人陈晓明，福建韦达律师事务所律师。上诉人福建省三明通用机械厂（以下简称通用机械厂）因与上诉人詹连香租赁合同纠纷一案，不服三明市三元区人民法院（2017）闽0403民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福建省三明通用机械厂的委托诉讼代理人邱国营，上诉人詹连香及其委托诉讼代理人陈晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通用机械厂的上诉请求：1.判决撤销三明市三元区人民法院(2017)闽0403民初477号民事判决，并改判支持通用机械厂的一审诉讼请求。2.本案全部诉讼费用由詹连香承担。事实和理由：1.一审判决裁判理由不当，适用法律错误。本案系租赁合同纠纷，通用机械厂作为出租人，其义务是交付租赁物，享有的权利是依据合同约定收取租金。一审判决在“本院认为”部分已确认了讼争双方于2015年1月13日签订的《福建省三明通用机械厂厂区租赁合同》（以下简称“租赁合同”）合法有效，通用机械厂已按合同约定交付了全部租赁物。詹连香在使用租赁物时受到干扰阻碍，一审判决业已认定通用机械厂不是干扰阻碍事件的主体。在此基础上，一审法院却认为有人干扰阻碍影响了詹连香对租赁物的使用、收益与通用机械厂有一定的关系，詹连香据此要求减少租金有一定的合理性，进而判令詹连香按合同约定的85%支付租金，同时驳回了通用机械厂解除合同、返还租赁物、支付违约金等诉讼请求。通用机械厂认为，一审判决既已认定通用机械厂不是干扰阻碍事件的主体，却将干扰阻碍事件的后果分配给通用机械厂承担(判令詹连香按合同约定的85%支付租金)，违背了合同的相对性原则，同时也违背了公平原则。詹连香的承租使用权受到了干扰阻碍并因此蒙受损失，詹连香完全可以通过诉讼途径追究相关干扰阻碍行为人的责任，可以诉请排除妨碍、赔偿损失，詹连香的救济途径始终是畅通的。一审判决将相关行为人干扰阻碍詹连香行使权利的后果转嫁给通用机械厂承担，等同于变相鼓励相关行为人继续实施干扰阻碍行为，如此判决无法达到法律效果与社会效果的统一，于法无据、于理不合，同时也不利于本案纠纷的彻底解决。退一步讲，即使一审判决认为詹连香要求减少租金有一定的合理性，但一审判决在已经确认詹连香拖欠巨额租金(人民币3806980元)的基础上，仍置租赁合同的约定于不顾，驳回通用机械厂关于违约金的诉讼请求，于法无据、于理不合。2.通用机械厂一审诉讼请求合法有据，理应得到支持。通用机械厂于2016年9月13日当面向詹连香送达了《关于解除的通知》，通用机械厂提交了送达现场的录音录像为证。租赁合同第八条第2款明确约定了通用机械厂有权单方解除合同的条件，詹连香拖欠巨额租金事实清楚、证据确凿，符合租赁合同第八条第2款第（4）项“拖欠租金或者其他费用累计1个月以上的”情形，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，通用机械厂有权解除合同；同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，讼争双方于2015年1月13日签订的租赁合同已于2016年9月13日解除，故通用机械厂依法确认讼争双方于2015年1月13日签订的租赁合同已于2016年9月13日解除的诉讼请求于法有据应予支持。依据租赁合同第七条第2款的约定，詹连香应当在合同解除后的20日内即2016年10月3日之前将租赁物返还给通用机械厂，但詹连香至今未返还租赁物，故通用机械厂依法判令詹连香立即返还租赁物的诉请于法有据应予支持。关于詹连香拖欠租金的数额，依据租赁合同第二条、第五条的约定，2015年2月1日至2015年5月31日为免租金期，不应收取租金；2015年6月1日至2016年1月31日期间为8个月，应收租金为人民币173333元/月×8个月=1386664元；2016年2月1日至2016年9月13日（合同解除日）期间约为7.5个月，应收租金为人民币175066元/月×7.5个月=1312995元；合计应收租金为人民币1386664元+1312995元=2699659元；鉴于詹连香已实际缴纳租金合计人民币390000元（暂计至2017年4月1日），詹连香拖欠的租金数额为人民币2699659元-390000元=2309659元，故诉请依法判令詹连香立即支付通用机械厂拖欠的租金人民币2309659元。2016年9月13日通用机械厂将解除租赁合同的通知当面送达给詹连香后，詹连香未按租赁合同第七条的约定返还租赁物，而是继续占有使用租赁物至今，故诉詹连香按合同约定的租金价格向通用机械厂支付自2016年10月3日起至实际返还租赁物之日止的房屋占有使用费(暂计至2017年4月1日止为人民币1053896元)的诉讼请求于法有据应予支持。依据租赁合同第九条第1款的约定，詹连香拖欠租金导致租赁合同解除，应当向通用机械厂支付违约金人民币150000元；依据租赁合同第九条第2款的约定，詹连香逾期支付租金，每逾期一日，按拖欠金额0.1%向通用机械厂支付逾期付款违约金（暂计至2017年4月1日止为人民币1057756元）；詹连香于2016年9月13日接到通用机械厂的解除合同通知后，未按租赁合同第七条的约定在20日内即2016年10月3日前返还租赁物，依据租赁合同第九条第4款的约定，詹连香逾期归还租赁物，每逾期一日，按月租金10%向通用机械厂支付违约金(暂计至2017年4月1日止为人民币3151188元)。本案由詹连香拖欠租金、逾期归还租赁物引起，本案全部诉讼费用理应由詹连香承担。综上所述，一审判决裁判理由不当，适用法律错误；通用机械厂的诉讼请求合法有据，依法应当予以支持。恳请二审法院依法改判，支持通用机械厂的一审诉讼请求。詹连香辩称，通用机械厂的上诉没有法律和事实依据，请求驳回通用机械厂的上诉请求。詹连香的上诉请求：1.判决撤销三明市三元区人民法院(2017)闽0403民初477号民事判决第一项；2.依法改判詹连香按合同约定月租金30%比例支付租金，即2015年6月至2017年10月应付租金为1013640元；3.一、二审诉讼费用均由通用机械厂承担。事实和理由：一、通用机械厂隐瞒事实，未能妥善处理内部矛盾，导致詹连香未能按约定使用全部租赁物，严重侵害詹连香合法权益。1.通用机械厂与内部职工的纠纷属历史遗留问题，签订租赁合同之前早已存在。厂区部分用地原为当地村民集体用地，1979年至1983年，三明机械厂分三批征地招工27人，将村民招收为职工，将原属于村民集体用地作为厂区用地。通用机械厂自1996年停产之后，部分原征地招工职工，因为补偿问题与厂方产生纠纷，在厂门口成立职工“维权办公室”，每天有人驻守，长期维权。2.通用机械厂隐瞒内部纠纷，对外招租，属欺诈行为。通用机械厂欲将厂区厂房及场地整体出租，其有保证租赁物适租的义务，但通用机械厂明知内部存在重大矛盾，明知厂区有工人长期驻守维权，明知自己缺乏履行合同的能力，却隐瞒相关事实，对外公开招标，与詹连香签订租赁合同，并最终因为其内部问题，导致詹连香未能按约定使用租赁物，责任完全在通用机械厂。3.通用机械厂与占厂工人之间的纠纷，完全属于其内部矛盾，并严重侵害詹连香合法权益。（1）詹连香取得三明通用机械厂厂区承租权后，数次欲对承租地块进行修缮使用，均被职工暴力阻拦，为不激化矛盾，至今仍有一半租赁地块处于闲置状态（职工每天有人驻守“维权办公室”，如发现施工，即组织人员暴力阻挠）。（2）通用机械厂于2015年2月16日张贴《告三明通用机械厂全体职工书》称“我厂部分职工以征地补偿为由，干扰承租方施工，已经严重影响我厂与承租方的租赁合同正常履行，势必造成更严重后果”。（3）2015年3月12日张贴《再次告三明通用机械厂全体职工书》称“近期企业征地招收的职工干扰、围堵承租方经营建设，造成租赁合同无法履行”。（4）2015年4月17日，通用机械厂母公司福汽集团专门给三明市政府行文称“原企业征地工在厂大门多次闹事，他们以80年代征地招工要补偿为由……多次干扰、围堵企业留守人员和现有厂区”“用废旧木头、石头堵住大门，不准租赁方进场施工，严重影响承租方经营”“特别是厂区整体的租赁合同无法履行，将陷入长期索赔的经济纠纷中”。以上事实充分证明：通用机械厂存在欺诈行为，其明知存在内部经济纠纷，缺乏合同履行能力，却隐瞒相关事实，对外公开招租，并最终因为其内部问题，导致詹连香未能按合同约定使用租赁物，严重侵害詹连香利益，责任完全在通用机械厂。二、因通用机械厂职工主张权益，致使詹连香未能按约定对全部租赁物使用、收益，通用机械厂应承担违约责任；基于通用机械厂的违约行为，詹连香有权行使减少租金或暂时不支付租金的法定抗辩权。1.因通用机械厂未按约定交付全部租赁地块，詹连香未足额给付租金，行使的是法定权利，而非违约行为。（1）租赁物未实际交付使用。在形式要件方面，租赁合同第四条第2项关于租赁物交付中明确约定“甲乙双方代表书面签署租赁物交接文件，租赁物交接文件签署之日视为租赁物实际交付日”。通用机械厂的工人因为企业内部问题，强行占据一半以上地块，致使该部分地块未能实际交付詹连香使用，双方也没有履行合同约定的交接手续，通用机械厂主张租赁物已交付没有依据。在实质要件方面，所谓租赁物交付使用，需承租人对租赁物实质上的占有、控制、使用、收益。如前所述，该地块因通用机械厂劳资争议，直至今日詹连香也未能实际占有、使用。以上事实法院完全可以现场勘验予以查明。（2）詹连香行使的是“先履行抗辩权”。按照租赁合同约定，通用机械厂先交付租赁物，詹连香再给付租金，双方履行义务具有先后顺序，但通用机械厂至今未能按合同约定交付全部租赁物，即通用机械厂违约在先。根据《合同法》第67条的规定，詹连香有权行使“先履行抗辩权”，依法拒绝给付租金，这是行使法定权利，而非违约行为。2.退一步说，即使通用机械厂已经全部交付租赁地块，其仍然具有保证租赁物在整个租赁期间适租的义务。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人有权要求减少租金或者不支付租金。这是行使法定权利，而非违约行为。（1）通用机械厂具有保证租赁物在整个租赁期间适租的义务。《合同法》216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现通用机械厂因其内部纠纷，导致工人强行占地，致使租赁地块无法实际使用，通用机械厂因其内部纠纷，未能保障詹连香按约定用途实际使用该地块，违反了保证租赁物适租的法定义务，违约在通用机械厂，而非詹连香。（2）因租赁物无法实际使用，詹连香有权行使不支付租金的法定权利。《合同法》第228条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。现通用机械厂因其内部纠纷，致使工人强行占地，詹连香有权依据《合同法》第228条的规定拒绝给付租金，詹连香行使的是法定权利，而非违约行为。3.通用机械厂及一审法院一再认为，职工占地与通用机械厂无关，詹连香应当直接向侵害人主张权利，属对《合同法》严重曲解。通用机械厂曲解了《合同法》第121条、第216条、第228条的规定，把违约责任等同于侵权责任。詹连香作为承租人，租金系对租赁物充分占有、使用、收益的对价，现因不能归责与承租人的原因，导致租赁物价值大为减损，承租人具有扣减相应租金的当然权利，这也是社会生活最基本的常识，市场交易最基本的规则。因此，《合同法》第121条明确规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。亦即第三人原因违约，并非免责事由，基于合同相对性，也需无条件向对方承担违约责任。此外，《合同法》第216条也明确规定了通用机械厂具有保证租赁物在整个租赁期间适租的义务，出租人违背义务，承租人具有当然的减价请求权。《合同法》第228条规定的“第三人”系任何不能归责于承租人的第三人，相对于出租人三明通用机械厂，其职工系“第三人”，对租赁物价值产生妨碍的杜浦乐房产公司及环城公路306省道建设方亦系“第三人”，合同的违约责任并不以违约人主观过错为前提，是一种无过错责任，违约即需担责。4.通用机械厂无视己方违约的事实，拒绝公平合理协商，导致詹连香客观上难以履行交租义务。詹连香均在依据法律规定行使抗辩权，没有违约的主观目的，詹连香也并非不给付租金，而是客观上难以履行。在如前所述，该地块因通用机械厂劳资争议，直至今日通用机械厂职工仍不允许詹连香对剩余租赁物进行施工建设。在通用机械厂未能按约定交付全部租赁地块，其职工长期严重干扰詹连香正常经营的的情况下，詹连香多次找通用机械厂协商，要求确认实际交付使用面积，并按实际使用面积并考虑客观情况，适当下浮租金，但通用机械厂拒绝詹连香提出的方案，无视己方未能依约交付租赁物的事实，无理要求詹连香全额给付租金。在通用机械厂不予确认实际交付面积，且拒绝按实际交付面积确认租金的情况下，詹连香应缴纳的租金在数额上无法确认，客观上难以履行交租义务。5.詹连香实际给付的租金，均是按通用机械厂主动要求的数额给付的，詹连香没有违约，也没有违约的主观目的。在租赁物无法全部交付，双方就租金交纳数额无法达成一致的前提下，当地富兴堡街道、司法所也曾组织过当事人调解，通用机械厂法定代表人郑良聪厂长，要求詹连香先行缴纳企业职工社保所需要的资金，其余部分待双方达成一致后再行补交，詹连香按通用机械厂的指示要求给付租金，不存在违约。三、租金应以詹连香实际使用面积为基础，并充分考虑通用机械厂违约行为对詹连香合法权益的损害适当下浮，按合同约定租金的30%比例支付，即2015年6月至2017年10月租金为1013640元。1.詹连香实际使用面积为18600平米，仅占合同约定面积的50%。厂区平面图图纸上标注的1号、2号、3号地块共计16180平米，为詹连香实际使用面积。3个地块之间的通道部分约为2420平米，亦属詹连香使用面积。以上两部分面积共计18600平米，约占合同约定面积50%。根据《合同法》第228条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。现通用机械厂因其内部纠纷，致使工人强行占地，阻止詹连香施工，致使一半租赁物处于无法使用状态，詹连香有权依据《合同法》第228条的规定拒绝给付相应租金。通用机械厂的违约行为严重侵害詹连香合法权益，至今未能排除妨碍，致使詹连香无法对租赁物按照整体规划进行充分使用、收益，合同履行价值大为降低，应在实际使用面积的基础上再酌情下浮20%租金。（1）合同约定租金实际上远高于其市场价值。在詹连香整体租赁之前，该场地一直由通用机械厂自行对外招租，其收取租金最高年份也仅为109万元，折算每月为9.08万元，远高于合同价格17.3333万元。在通用机械厂严重违约，使用面积严重不足，且职工严重干扰正常经营情况下，合同实际履行价值已经大大降低。（2）因通用机械厂的违约行为，合同履行无法取得预期收益。詹连香之所以愿意接受远高于市场价的租金标准竞标租赁三明机械厂，接受极为苛刻的合同义务，签订10年长约，主要目的在于对租赁厂区进行整体规划利用，相信凭借自己的经营能力，能够克服高租金的市场风险，在3年后实现盈利。但通用机械厂的违约行为打碎了詹连香原有规划，不能使用的前半部分地块系经济价值最高的部分，詹连香原计划作为建材商城使用，经济价值远比詹连香实际使用部分高，约占詹连香预期收益的70%。现因通用机械厂职工占地，致使詹连香无法对租赁物系统规划使用，无法达到签订合同时的预期目的，合同履行价值下降70%。（3）因通用机械厂内部矛盾，严重干扰詹连香正常经营，租赁物经济价值显著下降。因存在内部纠纷，通用机械厂职工堵住厂区主要出口，时常暴力阻挠詹连香经营，长期在厂区门口悬挂维权标语，该事件已在当地造成恶劣影响，严重影响詹连香正常经营，极大降低了詹连香的商业信誉，租赁物经济价值显著下降。（4）租赁物存在物理瑕疵，通用机械厂未履行修缮义务。厂房多处存在渗水情况，虽经詹连香多次主张，通用机械厂从未进行处置，致使詹连香无法对租赁物进行充分利用。（5）租赁物存在塌方妨碍，通用机械厂未履行排除义务。厂区周边的杜浦乐房产公司及环城公路306省道建设方因施工建设导致大量泥沙、石方冲刷至厂区，通用机械厂未清理、加固以排除妨害，致使部分租赁地块至今未能使用。五、一审判决租金比例畸高，应依据事实和法律予以调整，否则将使詹连香经营难以为继，承受巨额损失。1.詹连香通过民间借贷，投入了近500万元的前期成本。詹连香通过投标取得对三明机械厂厂区租赁使用的权利，即使通用机械厂隐瞒内部纠纷事实，导致其职工暴力干扰施工，詹连香仍充分相信通用机械厂作为国有企业，能够秉持诚实，恪守承诺，积极排除妨碍，故在租赁期间，通过各种借贷渠道筹集资金，陆续投入近500万元对租赁物进行修缮、改造，但至今两年多时间，妨碍仍未排除，且通用机械厂也没有做出排除妨碍应有的努力和姿态，严重侵害詹连香权益。2.如按一审判决85%比例支付租金，则日常经营利润与应交付租金严重倒挂。如按一审判决支付租金，詹连香处于巨额亏损状态，前期投入完全无法收回，这将导致詹连香倾家荡产。如按30%比例支付租金，在维持现状情况下，尽管面临种种不利状况，詹连香凭借自己的经营能力，能够勉强维持，实现较低层次的盈利，租期届满之时，前期投入的修缮、装修成本尚可收回。3.如詹连香无法继续经营，将影响50多家合作商户数千万金额的合同履行，必将带来严重后果。詹连香自承租三明通用机械厂部分厂区以来，两年多时间，陆续有近50家合作商户入驻，且大都签订了10年的长期合同，各家商户投入场地建设等资金累计达数千万元；如詹连香无法经营，必将产生大量的合同纠纷和巨额的违约责任，必将带来集体上访等群体性问题，影响当地社会安定稳定。4.为维持与50余家合作商户的合作协议，并收回前期成本，詹连香愿意继续履行合同。在通用机械厂背离诚信、严重违约情况下，詹连香仍愿意履行合同，全因前期投入巨额成本，以及与50余家合作商户签订的合作协议，如租金过高，经营难以为继，前期成本无法收回，巨额损失是詹连香无法承受的，詹连香必将采取一切手段维权到底。六、合同不具有约定和法定可以解除的情形，通用机械厂不具有行使解除权的条件，其确认合同解除的诉讼请求应予以驳回。1.詹连香行使的均是法律赋予的抗辩权，不是违约行为，通用机械厂不具有行使法定或约定解除权的权利。如前所述，通用机械厂是无可争议的违约者。众所周知，解除权保护的是守约方的权利，在合同能够部分履行，守约方愿意履行，且具有独立履行价值的前提下，违约方不具有行使解除权的权利，否则违约方会因为自己的违约行为，获取不当利益，有违诚信，有违公平。如前所述，违约责任在通用机械厂，詹连香行使的均是法律赋予的抗辩权，不属于违约行为，通用机械厂没有解除权。2.合同目的完全能够实现，通用机械厂作为违约方，为私利，动辄废止既有的合同关系，有违公平和诚信。如前所述，詹连香未足额给付租金，行使的是法定权利，而非违约行为。通用机械厂部分地块已实际交付两年多，詹连香投入巨资进行装修、建设，已实际经营两年多，已交付部分有实际履行价值，完全可以单独履行，不存在不能实现合同目的的情形。3.退一万步说，假设通用机械厂具有合同解除权，其未在合理的期限内行使，解除权也已经灭失。如果合同按约定履行，詹连香应当在2015年6月给付第一笔租金，但因为通用机械厂未按约定交付全部租赁物，詹连香行使法定抗辩权，拒绝通用机械厂全额给付租金的无理要求。双方争议在2015年6月即存在，假设通用机械厂的解除权存在，其在2015年7月即可行使解除权，其应当在合理期限内行使，否则会使合同关系长期处于不稳定状态，不符合《合同法》设置合同解除制度的目的。但通用机械厂未在合理期限内行使解除权（假设存在），租赁合同关系已经较稳定存在，詹连香基于信赖利益，不断投入成本（前后达500万元之巨），已承租部分经营有了较大起色，通用机械厂见詹连香苦心经营日见成效，出于经济利益考虑，试图撕毁合同自行收租，在时隔一年多之后，恶意行使所谓的解除权，实属权利滥用，不利于维护交易安全，依照《民法总则》第132条的规定，也应不予支持。4.强行解除合同将给双方均带来难以承受的损失。詹连香自承租通用机械厂部分地块后，两年时间投入了约500万元进行相关建设，这些钱绝大部分通过民间借贷关系筹集，强行解除合同，将导致债权人提前索取债务，詹连香将倾家荡产，难以为继，必将采取一切手段维权到底。且通用机械厂违约在先，如强行解除合同，依据《合同法》第97条，其也应当赔偿詹连香前述投入的500万损失，亦将导致通用机械厂承担巨额损失。无论如何，解除合同，不是妥善的纠纷处理方式，也不符合《合同法》鼓励交易，维护交易安全稳定的立法宗旨。5.强行解除合同，也将导致詹连香与50多家合作商的合作合同无法继续履行，引发无休止的矛盾纠纷。如前所述，50多家合作商均与詹连香签订长期合作合同，如詹连香与通用机械厂的合同被解除，詹连香与入驻合作商的合同亦将在事实上难以履行，必将产生的大量的合同纠纷和巨额违约责任，并引发社会稳定隐患。6.如通用机械厂能够排除妨碍，将租赁物整体交由詹连香经营使用，詹连香愿意按合同约定支付租金。通用机械厂辩称：1.关于租赁物是否交付的问题，詹连香主张没有交付租赁物，但是一审法官已经对租赁物现场勘验过了，并在一审判决书上确认通用机械厂已经完整交付租赁物，且有一审法官勘验现场的视频可以证明。2.詹连香主张通用机械厂存在欺诈行为不是事实。涉案租赁是进行了公开招投标，且通用机械厂的现状詹连香是明知的，在租赁之前詹连香就已经在厂区场地上施工。3.通用机械厂作为出租方已经尽到了义务，针对杜浦乐房产公司占用租赁物相邻位置的问题，通用机械厂积极配合承租方进行对接等，针对土地征收，通用机械厂也积极配合了承租方。为了维护承租方的利益，通用机械厂有通告全厂职工，且阻挠行为不是通用机械厂，詹连香可以起诉阻挠方。通用机械厂向一审法院起诉请求：1.确认通用机械厂与詹连香签订的《福建省三明通用机械厂厂区租赁合同》已于2016年9月13日解除；2.判令詹连香立即将位于三明市三元区富兴堡长兴路21号厂区内占地面积约37100平方米的厂区厂房及场地整体租赁物返还给通用机械厂；3.判令詹连香立即支付拖欠的租金2309659元；4.判令詹连香按合同约定的租金价格向通用机械厂支付自2016年10月3日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费（至2017年4月1日为1053896元）；5.判令詹连香支付因其拖欠租金而导致解约的违约金150000元，判令詹连香支付每日按其所拖欠租金金额0.1%的违约金（至2017年4月1日为1057756元），判令詹连香每日按月租金的10%支付自2016年10月3日起至实际返还租赁物之日止的逾期归还租赁物的违约金（至2017年4月1日为3151188元）。一审法院查明的事实：2015年1月13日，通用机械厂与詹连香签订《福建省三明通用机械厂厂区租赁合同》，通用机械厂作为合同甲方（出租方），詹连香作为合同乙方（承租方），合同约定：甲方将所拥有的位于三明市三元区富兴堡长兴路21号，土地性质为工业用地的厂区场地（不含厂办公楼自用部分楼层及后部职工住房围墙空地和未来306省道改造要占厂区面积合约1000平方米），占地面积约37100平方米的厂区厂房及场地整体租赁给乙方作为仓储、物流等使用。租赁期限为120个月，自租赁物实际交付并双方签收租赁物现状合同附件之日起算，即从2015年2月1日起算，至2025年1月31日止。甲方同意给予4个月的免租金期，自租赁物交付之日起算，即2015年2月1日至2015年5月31日为免租金期。双方在签订合同时，乙方应向甲方交付履约保证金400000元。合同期满，乙方无违约行为，甲方全额无息退还。甲方在收到履约保证金之日起3日内将租赁物按照合同约定的交付条件交付乙方使用。租用物交付时，由甲乙双方代表书面签署租赁物交接文件。租赁物交接文件签署之日视为租赁物实际交付日。12个月为一个合同年（第一年含4个月建设免租期），第一年甲方按每月173333元收取租金。从第二年起至第五年，在上年租金的基础上每年递增1%，即第二年的月租金为175066元，第三年的月租金为176816元……，租金每月支付一次，乙方应于每月10日前将当月租金一次性缴纳至甲方指定的账户。因甲方原因逾期30日交付租赁物的，乙方有权单方解除合同，且不因此承担违约责任。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，且不因此承担违约责任：（1）擅自将租赁物全部或大部转让、转租的；（2）损坏租赁物，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（3）利用租赁物存放危险物品或进行违约、违规活动的；（4）拖欠租金或者其他费用累计1个月以上的；（5）未及时补足履约保证金超过2个月的；乙方在签订合同时已经知晓甲方企业相关情况，并了解承租物可能存在的风险。若任何一方出现前述行为的，守约方除有权解除合同外，违约方还应向守约方支付150000元违约金。乙方逾期支付租金，每逾期一日，按拖欠金额的0.1%向甲方支付逾期付款违约金。租赁合同因出现法定或约定情况而提前终止的，乙方应在租赁合同终止后的20日内返还租赁物。租赁期满或合同提前终止时，乙方逾期归还租赁物的，每逾期一日，按租金10%向甲方支付违约金。2015年1月14日，通用机械厂收到詹连香交纳保证金。2015年2月9日，詹连香与通用机械厂签署《租赁物交付书》，双方确认：詹连香于2015年1月下旬进场施工，通用机械厂正在按詹连香的要求办理和改造协调水、电事项，双方厂区场地在交付中，以实际交付为准确。2015年2月16日，通用机械厂发布《告三明通用机械厂全体职工书》，声明发生部分职工在厂大门口聚集、干扰承租方施工，影响詹连香对部分租赁物的正常使用。2015年11月13日，通用机械厂向詹连香送达《催款通知书》，内容为：“你方承租至今已5个月未缴纳租金，我方按照双方签订的租赁合同，正式再次催收，要求你方在2015年11月19日前先缴60000元，余款在11月30日前缴清（含每日0.1%的违约金）。否则，我方将于2015-12-01起执行停电处理并保留按照租赁合同执行相关条款的权利”。詹连香于2015年11月20日支付租金60000元；2015年12月至2016年10月每月支付20000元；2016年11月21日、2016年12月15日、2017年1月19日各30000元；2017年3月至2017年9月每月支付20000元。以上总计詹连香已向通用机械厂支付510000元。2016年9月5日，通用机械厂向詹连香送达《关于解除〈福建省三明通用机械厂厂区租赁合同〉的通知》。通用机械厂以詹连香未按合同约定及时足额缴纳租金为由，通知解除双方于2015年1月13日签订的《福建省三明通用机械厂厂区租赁合同》，解除时间为通知送达时解除，并要求詹连香按约定返还租赁物，付清租金、违约金等款项。2017年4月27日，通用机械厂向福建国美安信网络科技有限公司出具《同意转租证明》一份，同意詹连香将案涉租赁物中450平方米库房转租给福建国美安信网络科技有限公司。一审法院认为:通用机械厂与詹连香签订的《福建省三明通用机械厂厂区租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、法规规定，合同合法有效，应当受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案当事人签订租赁合同后，詹连香自认为取得了租赁物的使用权，并进行施工和使用，詹连香认为其使用租赁物的行为得到通用机械厂的默认，詹连香在其自称没有交付使用的部分租赁物上也进行了砌墙、铺路和拆除原有建筑物等，詹连香自认已使用、收益的租赁物，双方也未办理交接手续，根据双方交易的实际，应予确认通用机械厂已按合同约定向詹连香交付了所有租赁物。詹连香在使用租赁物时受到通用机械厂职工干扰阻碍，影响詹连香对部分租赁物的正常使用，事情发生后，通用机械厂采取措施排除妨碍，虽然妨碍并未排除，但通用机械厂不是事件的主体。因通用机械厂职工的原因，影响詹连香对部分租赁物的使用、收益，与通用机械厂有一定的关系，詹连香据此要求减少租金有一定的合理性。但詹连香擅自按20000元交付月租金（约定月租金173333元）的做法存在明显不当。有鉴于此，在双方当事人尚未对减少租金事项达成补充协议前，或者在未依照其他合法程序对减少租金事项进行确定前，通用机械厂以詹连香未依约足额交付租金为由单方行使解除合同的权利，提出确认合同已解除及返还租赁物的诉讼请求，不予支持。在审理过程中，詹连香不同意解除合同，要求减少租金，并表示愿意按法院判决支付租金。一审法院根据审理查明的事实，结合当事人现场指认詹连香对租赁物的使用情况，酌定詹连香自2015年6月1日起至妨碍排除之日应按租赁合同约定月租金的85%支付月租金。按此计算，詹连香自2015年6月起至2016年1月应支付租金173333×85%×8＝1178664.4元，2016年2月至2017年1月应支付租金为175066×85%×12＝1785673.2元，2017年2月至10月应支付租金为176816×85%×9＝1352642.4元，以上租金合计4316980元，扣除已支付的510000元，尚需支付到期租金3806980元。纠纷发生后，双方当事人应当及时通过协商或者其他合法方式解决，以防止损失扩大，因此，对通用机械厂主张詹连香承担违约责任，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、詹连香应于判决生效之日起十五日内向福建省三明通用机械厂支付2015年6月至2017年10月的租金3806980元（2015年6月至2016年1月应支付租金173333×85%×8＝1178664.4元、2016年2月至2017年1月应支付租金为175066×85%×12＝1785673.2元、2017年2月至10月应支付租金为176816×85%×9＝1352642.4元，合计4316980元，已给付510000元）。二、驳回福建省三明通用机械厂的其他诉讼请求。案件受理费65857元，由詹连香负担55978元，由福建省三明通用机械厂负担9879元。二审中，詹连香提交七组证据：证据一是《关于我方在履行租赁合同中碰到问题的函》及挂号回执复印件，证明2015年2月11日，租户詹连香就租赁合同履行过程中出现问题致函通用机械厂和福汽集团，但下列问题至今未能解决：1.杜浦乐房产公司占用租赁物相邻位置，大量泥土冲刷租赁物，导致无法正常使用租赁物；2.306省道建设导致租赁物无法正常使用；3.原职工因与通用机械厂征地安置和住房分配问题阻碍租赁物正常使用。证据二是通用机械厂征地招工相关材料复印件，证明通用机械厂征地招工事实和职工占地的事实原因，即征地面积17.07亩，另外加3套房产折成土地面积5.5亩，总计征地面积22.57亩，总计15046.7平方米。证据三是厂区平面图，证明詹连香实际能够使用面积约18600平方米，占总面积50%。证据四是厂区平面图，证明厂区平面图红框部分为不能归责于詹连香原因不能使用的地块。证据五是2017年12月13日的报警记录、第一组照片打印件；证明合作商户施工过程中受到通用机械厂职工阻挠，使用彩钢板把场地围挡，通用机械厂至今未能排除妨碍，确保詹连香对租赁物占有、使用。证据六是第二组照片打印件，证明环城公路306省道建设方因施工建设导致大量泥沙、石方冲刷至厂区后山，致使部分租赁地块不能使用，经詹连香多次请求，通用机械厂未清理、加固以排除妨害。证据七是第三组照片打印件，证明詹连香于2015年10月15日就发函告知通用机械厂，如果职工闹事阻碍使用租赁物事件无法处理，不予以支付租金和保留索赔的权利。通用机械厂质证认为，对证据一的真实性无法确认，在该函的首部，詹连香已自认2015年2月1日出租人已将租赁物交付承租人。对证据二的真实性无法确认，并与本案无关联性，同时也不能证明詹连香所列的证明对象。对证据三、四的厂区平面图所示形状与租赁物形状相符，但詹连香自行在图纸上标注的信息与事实不符。对证据五的真实性无异议，但该组证据与本案没有关联性。对证据六的真实性无异议，但该组照片场景是天降暴雨所致，与通用机械厂无关。对证据七的真实性无异议，但该函是詹连香单方意思表示，不构成对租赁合同的变更，詹连香仍应按租赁合同的约定履行交付租金的义务。本院认证认为，通用机械厂对詹连香提交的证据一、二、三、四的真实性有异议，对詹连香提交的证据五、六、七的真实性无异议，但对关联性有异议，故本院将结合双方的诉辩主张和举证质证情况进行综合认定。在二审庭审中，到庭的双方当事人对一审查明的事实均无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，1.通用机械厂与詹连香签订的《福建省三明通用机械厂厂区租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对通用机械厂、詹连香具有约束力,通用机械厂、詹连香应按合同约定予以履行。本案中，詹连香举证主张在使用租赁物过程中受到通用机械厂职工干扰阻碍等情形，影响詹连香对部分租赁物的正常使用，通用机械厂亦举证主张采取相应措施协助詹连香排除妨碍。詹连香基于实际妨碍未排除行使抗辩权，要求减少租金具有一定合理性。在此情形下，一审法院不予支持通用机械厂以詹连香未依约足额交付租金为由单方行使解除合同的权利，提出确认合同已解除及返还租赁物的诉讼请求并无不当。2.一审法院根据审理查明的事实，并结合一审期间现场勘验中双方当事人现场指认詹连香对租赁物的使用情况，酌定詹连香自2015年6月1日起至妨碍排除之日应按租赁合同约定月租金的85%支付月租金并无不当。詹连香主张其应按租赁合同约定月租金的30%支付月租金的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，通用机械厂的上诉请求和詹连香的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65857元，由福建省三明通用机械厂负担32928.5元，詹连香负担32928.5元。本判决为终审判决。审判长  吴春迎审判员  孙 斌审判员  董克云二〇一七年十二月二十九日书记员  陈文奇附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。