湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终478号
上诉人(原审被告)：文勇，男，1985年2月19日出生，汉族，住湖南省株洲县。
被上诉人（原审原告）：廖军，男，1964年3月22日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。
上诉人文勇因与上诉人廖军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2017）湘0211民初2672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人文勇上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人不需承担责任；二、本案诉讼费用由被上诉人承担；事实和理由：一、一审判决认定事实不清。被上诉人对上诉人装修房屋是知情的，也对上诉人对房屋进行隔间也是知道的，上诉人文勇在一审中提供的“装修承诺书”可以证明，在对该房屋之前取得了被上诉人廖军及物业公司的同意；二、一审判决认定被上诉人拆除房屋装修费用2500元，证据采信错误。该费用收据的真实性无法核实，无法证明其实际支出；三、一审判决上诉人文勇向被上诉人廖军支付租金800元，系适用法律错误。双方协商一致解除合同后，就将涉案房屋内物品全部搬离，在此之后再未使用该房屋，因此也不应再支付租金。
被上诉人廖军辩称：一、其从未同意上诉人文勇在住宅内搭建隔间。二、其在一审中已经提供拆除费用2500元的收款收据，人民法院也可以向拆除工人核实；三、由于上诉人文勇未拆除隔间，垃圾也未清理干净。新的承租人无法入住，造成被上诉人廖军租金损失远不止800元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
廖军向一审法院起诉请求：一、文勇向其支付2016年7月至9月的房屋租金2400元及2017年1月至6月的物业费1100元；二、文勇向其支付恢复房屋户型结构过程中所付出的费用4500元；三、由文勇负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月1日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，该合同主要约定：1、原告将山水文园的8栋1203房屋（毛坯房）一套租给被告使用，月租金800元，租赁期限36个月，自2016年3月1日起至2019年2月28日止；2、被告在签订合同时向原告交纳保证金1000元；被告逾期未交纳租金或提前终止租房即视同被告蓄意违约，原告有权终止合同，收回出租房屋，房屋保证金不退；3、租赁期间水、电、燃气、物业管理费按供应部门收费标准收取，被告按当月实际用量到相关部门按时交清；合同期满双方共同对出租房内的设施进行验收交接，无人为损坏及房租、水、电、燃气等费用拖欠，保证金如数退还。上述合同签订后，被告向原告交纳了保证金1000元并开始实际使用上述房屋。被告在租赁过程中，在未通知原告且未获得原告明确表示同意的情况下，对案涉房屋的内部结构进行了改造并搭建了隔间，将该毛坯房变成了网聊室。被告在搭建了隔间后，原告才得知被告将案涉房屋做网聊室使用。2017年7月，被告向原告提出提前结束租赁上述房屋，解除房屋租赁合同关系，经双方协商一致，原告予以同意。2017年7月9日左右，被告已退出了上述房屋，并将桌椅、沙发、空调等其个人物品搬离出上述房屋。在解除合同后，原告发现案涉房屋的内部结构已被改造并搭建了隔间，故要求被告予以拆除。双方经沟通，一开始被告同意将搭建的隔间予以拆除，但最后被告并未拆除房屋内的搭建物。2017年7月5日，原告将上述房屋重新出租给案外人邓美晨、胡艺，双方就此签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2017年7月5日至2020年7月5日。因新租户要求恢复房屋内部结构，故未实际入住上述房屋。原告自行请人拆除搭建物、恢复房屋内部结构，已实际发生搭建物拆除及垃圾运输费2500元，另外，原告所主张的恢复户型结构费2000元尚未实际发生。另查明：2017年1月至6月的物业管理费共计1059.6元，被告未予交纳。原告拥有该房屋的钥匙一片，被告在退房后，2017年7月5日之前已将其所持有的案涉房屋钥匙交给了原告，原告未向被告退还其所交纳的保证金1000元。原告与被告协商未果，遂酿成本案纠纷。
一审法院认为：本案案由系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：原告的各项诉讼请求有无事实及法律依据？具体分析如下：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。被告在租赁房屋过程中，在未通知原告且未获得原告明确同意的情况下，对案涉房屋的内部结构进行了改造并搭建了隔间，将该毛坯房变成了网聊室的行为已影响了双方在解除合同后原告对该房屋的后续使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款之规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”，在原告要求被告拆除搭建物之后，被告尚未将案涉搭建物拆除，故原告作为出租人有权要求被告将房屋恢复原状或者赔偿损失。为恢复该房屋的正常使用，原告已实际发生搭建物拆除及垃圾运输费2500元，该部分费用应由被告承担。但原告所主张的恢复户型结构费2000元，因尚未实际发生，故不予支持。故此，对原告要求被告支付为恢复房屋户型结构所发生的费用4500元的诉讼请求，一审法院在2500元的范围予以部分支持。根据《房屋租赁合同》约定，租赁期间的物业管理费按供应部门收费标准收取，被告按当月实际用量到相关部门按时交清的约定，2017年1月至6月的物业管理费1059.6元应由被告交纳，故对原告要求被告向其支付物业管理费1100元的诉讼请求，一审法院在1059.6元的范围内予以支持。对于原告要求被告向其支付2017年7月至9月期间的房屋租金2400元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条之规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失，”被告擅自搭建隔间且未主动拆除的行为，对原告后续出租案涉房屋产生了一定妨碍，对原告由此产生的损失应当予以适当赔偿。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。本案中，双方在解除房屋租赁合同后，被告已于2017年7月10日之前搬离了上述房屋并将房屋的钥匙交付给原告，原告也已实际控制了上述房屋。原告与案外人另行签订《房屋租赁合同》后，新的承租人已要求清除屋内搭建物后才同意入住，原告作为房屋的出租人及所有权人完全可以先自行将上述房屋内的搭建物拆除，使房屋恢复原状以便于再重新出租，由此实际产生的拆除费用可以依法向被告主张，但原告并未采取上述适当减损措施，导致案涉房屋至今未能出租，故原告自行扩大的损失部分不应当由被告进行赔偿。故此，对原告要求被告向其支付2017年7月至9月期间的房屋租金2400元的诉讼请求，酌情在800元（即一个月的租金）的范围内予以支持，对超出的部分应系原告自行扩大的损失，不予支持。另外，本案中，虽系被告先提出提前终止租赁合同，但原告予以了同意，系经双方协商一致解除，被告所交纳的保证金1000元应在上述费用中予以抵扣。综上所述，被告应支付原告搭建物拆除及垃圾运输费2500元、物业管理费1059.6元以及租金损失800元，共计4359.6元，上述款项抵扣被告所交纳的保证金1000元后，被告还应向原告支付3359.6元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、限被告文勇于本判决生效后十日内向原告廖军支付3359.6元；二、驳回原告廖军的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告廖军负担11元、被告文勇负担14元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、上诉人文勇是否有义务对租赁房屋增设隔间进行拆除；二、本案拆除隔间费用应当如何认定；三、被上诉人廖军因隔间未及时拆除而造成的租金损失应当如何认定。现分析如下：关于争议一，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，上诉人文勇未能提供证据证明其增设隔间取得了被上诉人廖军同意，其所提供的装修承诺书中并无增设隔间的内容，故上诉人文勇有义务拆除增设的隔间。由于上诉人文勇未能恢复房屋原状，应当承担拆除隔间的费用。关于争议二，被上诉人廖军对自行请人拆除而产生的费用2500元，已经提交相关收据为证。上诉人文勇主张该费用不实，并无事实依据。一审判决认定该费用2500元，并无不当。关于争议三，双方解除房屋租赁合同后，上诉人文勇虽于2017年7月10日前搬离房屋，但其一直未自行拆除隔间。直至同年8月被上诉人廖军才请人拆除。一审判决酌情认定被上诉人廖军因此造成的租金损失为800元，亦无不当。
综上，上诉人文勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人文勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄胤彪
审 判 员 唐俊平
审 判 员 胡 芸
二〇一八年三月二十三日
法官助理 齐志龙
书 记 员 邓韵芳