重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第02888号
上诉人（原审第三人）重庆国展实业有限责任公司，住所地重庆市渝中区八一路53号，组织机构代码70947050-1。
法定代表人蔡飚，董事长。
委托代理人牟益东，重庆锋度律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）重庆和隆实业发展有限公司，住所地重庆市涪陵区清溪镇四院二社，组织机构代码74285126-9。
法定代表人周泽勇，董事长。
委托代理人张世强，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨明星
委托代理人王金平，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。
委托代理人黄冬梅，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。
原审被告汇丰银行（中国）有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦2909-2914／2901，组织机构代码77179950-0。
负责人戴祖睿，行长。
委托代理人柯海彬，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
托代理人梁勇，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
上诉人重庆国展实业有限责任公司（以下简称国展公司）、重庆和隆实业发展有限公司（和隆公司）与被上诉人杨明星及原审被告汇丰银行（中国）有限公司重庆分行（汇丰银行）侵权责任纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2015年3月11日作出（2013）中区法民初字第05001号民事判决，国展公司与和隆公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月12日、2015年10月29日审理了本案，国展公司法定代表人蔡飚、委托代理人牟益东；和隆公司委托代理人张世强；杨明星的委托代理人王金平、黄冬梅；汇丰银行委托代理人柯海彬到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：重庆市渝中区八一路53号平街层8#非住宅房屋（建筑面积42.4平方米，套内面积18.64平方米）系杨明星所有，于2005年7月4日办理产权登记。
2005年3月30日，杨明星向国展公司出具委托书，该委托书载明：“现将本人拥有房屋所有权的位于渝中区八一路53号（大阳沟副食品商场）平街8号平街一层的场地42.4平方米，委托你公司代为出租。租金收入在扣除代交营业税及附加（按租金收入5.75%计）及分摊整改费用（按717元／平方米5年分摊）后，……由杨明星在你公司按月领取。”2005年8月9日，国展公司将包括杨明星上述8号非住宅房屋在内的大都会西侧裙楼西楼商厦平街一楼、二楼的场地出租给重庆中飞商贸有限公司，租赁期限自2005年8月16日至2015年8月15日止。后杨明星从国展公司处陆续领取了上述8号非住宅房屋的租金至2009年12月。
2010年1月14日，杨明星向国展公司发出《关于解除委托的通知》，载明：“本人现决定自贵公司收到本通知之日起解除本人对贵公司关于代为出租房屋及收取租金的委托，本人分别于2005年3月20日和2005年5月18日签署的委托书效力自然终止，自委托解除之日起贵公司不得再代为收取租金。”
2012年，国展公司与重庆中飞商贸有限公司经协商提前终止了双方的租赁关系。
2012年9月25日，和隆公司（甲方）与汇丰银行（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“……1-1甲方出租给乙方的房屋座落在重庆市渝中区八一路53号一层12-7、11-1、12-11、14-6、14-7、14-13、12-9、12-10、14-14、14-9、14-16、1-13。……甲方已向乙方出示：房产所有人（国展公司）允许甲方（和隆公司）对外出租该物业的函件及房屋所有权证。3-1甲乙双方约定，甲方于2012年11月15日或之前将该房屋以满足附件所述的装修技术要件的状态交付给乙方。3-2该房屋租赁期自2013年2月15日起至2018年2月14日止。3-3该房屋装修期为3个月，自该房屋的交付日2012年11月15日计起，即2012年11月15日至2013年2月14日。4-1甲、乙双方约定，该房屋每月每平方米建筑面积租金为1200元。”该房屋租赁合同附件四《承诺函》载明：“本司国展公司作为坐落在重庆市渝中区八一路53号房屋的业主，已知悉并同意和隆公司将西楼大厦首层之部分物业转租给汇丰银行重庆分行经营使用。”杨明星所有的渝中区八一路53号平街层8#非住宅房屋并不在和隆公司（甲方）与汇丰银行（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定的出租房屋范围之内，但自2012年11月15日起汇丰银行占有使用杨明星所有的上述8号非住宅房屋至今。
一审审理中，国展公司认可收到杨明星发出的《关于解除委托的通知》。汇丰银行与和隆公司、国展公司认为汇丰银行与和隆公司之间的租赁合同实际上包括了杨明星的上述8号非住宅房屋。和隆公司出示一份标注日期为“二零零九年十一月二十三日”，国展公司（甲方）与和隆公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》，该合同约定国展公司将位于重庆市渝中区大都会广场西楼商厦平街一、二层房屋整层租赁给和隆公司，租赁期限为20年，租金第1-10年租赁年度内平层每月每平方米130元，二层每月每平方米90元，第11-15租赁年度内，租金每年上浮3%，第15-20租赁年度内，租金每年上浮4%，该合同还约定合同在双方盖章后生效。经杨明星申请，一审法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对该《房屋租赁合同》的形成时间进行鉴定，鉴定意见为：标准日期“二零零九十一月二十三日”，甲方（盖章）处加盖“国展公司”红色印文，乙方（盖章）处加盖“和隆公司”红色印文的《房屋租赁合同》上加盖的“和隆公司”红色印文不是其标注时间同期盖印形成；其与签约日期“2012年9月25日”，出租方（甲方）签名盖章处加盖“和隆公司”红色印文，承租方（乙方）签名盖章处加盖“汇丰银行”的《房屋租赁合同》上同名样本印文系同期盖印形成。国展公司与和隆公司对该鉴定意见书不服，认为该鉴定缺少参照样本，得出的结论依据不足。申请了鉴定人出庭作证并要求重新鉴定。经一审法院通知，西南政法大学司法鉴定中心鉴定人唐旭出庭接受质询，称：即使提供足够多的比对样本亦不会改变原鉴定结论；鉴定意见中“同期形成”的同期是指印件形成的前后三个月。
同时经杨明星委托，一审法院依法委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对杨明星的上述8号非住宅房屋的租金价格进行鉴定，鉴定意见为：估价对象在估价时点2013年10月23日的估价结果为：单位建筑面积租金1260元／平方米·月。
一审审理中，杨明星撤回要求汇丰银行立即停止侵害，排除妨碍，恢复重庆市渝中区八一路53号平街层8号物业原状，并返还原物的诉讼请求，并表示占用使用费可按1200元／平方米·月计算。
一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人或者受托人可以随时解除委托合同。2010年1月14日，杨明星向国展公司发出《关于解除委托的通知》，解除了双方的委托关系，之后国展公司无权将杨明星的房产进行出租。
经西南政法大学司法鉴定中心鉴定，国展公司与和隆公司之间的《房屋租赁合同》上加盖的“和隆公司”红色印文不是其标注时间同期盖印形成，其与和隆公司与汇丰银行2012年9月25日签订的《房屋租赁合同》上同名样本印文系同期盖印形成。国展公司与和隆公司认为该鉴定依照的样本不足，且未对国展公司的印章进行鉴定，鉴定结论与事实不符，申请重新鉴定。一审法院认为，该鉴定程序合法，且鉴定人出庭接受质询称，即使提供足够多的比对样本亦不会改变原鉴定结论，故一审法院对国展公司与和隆公司重新鉴定的申请不予准许。根据该合同的约定，合同在双方盖章后生效，可以确定国展公司与和隆公司之间的《房屋租赁合同》生效时间应在杨明星解除与国展公司之间的委托关系之后。故国展公司无权将杨明星的上述8号非住宅房屋出租给和隆公司，和隆公司亦当然不能取得对外出租该房屋的权利。
《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第七十一条明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，无论是国展公司还是和隆公司都无权对外出租杨明星上述8号非住宅房屋，且该房屋亦不在和隆公司与汇丰银行签订的《房屋租赁合同》约定的房屋范围之内。因此，汇丰银行不能取得占有、使用杨明星的上述8号非住宅房屋的合法依据，形成了对上述房屋的无权占有。但汇丰银行租用重庆市渝中区八一路53号一层建筑面积250平方米的房屋作为银行营业、办公场所使用，杨明星的上述8号非住宅房屋（建筑面积42.4平方米）只是其中的一小部分，杨明星作为汇丰银行租用的部分房屋的众多业主之一，与其他业主作为一个利益共同体，其权利的行使方式必然会相互影响。基于上述现实情况，杨明星撤回返还房屋的诉求，仅要求汇丰银行支付房屋占用使用费，汇丰银行亦表示同意，一审法院予以照准。为能够最大限度地发挥物的效用，同时亦不损害其他业主的合法权益，汇丰银行应就无权占有部分房屋与杨明星另行协商租赁事宜。至于房屋占用使用费计算标准问题，一审法院认为，和隆公司与汇丰银行之间的租赁合同约定的租赁面积是以建筑面积计算，租金亦以建筑面积结算，该合同系和隆公司与汇丰银行之间的真实意思表示，现杨明星请求按和隆公司与汇丰银行之间的租赁合同约定的租金标准每平方米每月1200元计算房屋占用使用费，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十一条之规定，判决如下：汇丰银行（中国）有限公司重庆分行在本判决生效之日立即支付杨明星从2013年2月15日起，按建筑面积每平方米每月1200元的标准计算的房屋占有使用费，至返还重庆市渝中区八一路53号平街层8号房屋时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取40元，由汇丰银行（中国）有限公司重庆分行负担。
国展公司和和隆公司对一审判决不服，向本院提起上诉。国展公司的上诉理由为：一、上诉人享有合法的对外出租权，汇丰银行与和隆公司的租赁合同合法有效。一审法院采用的鉴定结论采用样本缺失，鉴定结论与事实不符。评估程序存在严重瑕疵，评估结论及其荒谬，评估价格是汇丰银行实际承租价格的2.05倍，明显不合理，一审中上诉人依法要求评估人员出庭接受质询未予准许，一审法院在上诉人多次提供质疑的情形下，仍武断采用错误结论，显失公正。二、一审法院以和隆公司与汇丰银行合同中随意填写的“建筑面积250㎡”做为裁判依据，严重不顾客观事实，一审在汇丰银行及和隆公司在法庭上均陈述该面积有误的情况下，执意按错误的面积推算被上诉人杨明星的房屋租金，不仅违背客观事实，也是对法律的严重践踏。和隆公司的上诉理由为：一、上诉人和隆公司与汇丰银行签订的《房屋租赁合同》合法有效，杨明星解除委托关系系在国展公司与和隆公司房屋租赁合同生效之后，故本案租赁合同的效力应不受影响。二、上诉人和隆公司与汇丰银行签订的《房屋租赁合同》约定的租赁面积与实际租赁面积严重不符，和隆公司和汇丰银行均认可实际租赁面积非建筑面积250㎡，但一审不顾该事实，执意按错误的面积推算被上诉人杨明星的房屋租金，极大地损害了和隆公司的合法权益。三、鉴定和评估的程序存在重大瑕疵，租金评估价格高出临街商铺2.05倍，结论与事实严重不符，一审法院将错误的鉴定和评估结论作为判决依据，极大的损害了上诉人的合法权益。国展公司和和隆公司均要求鉴定机构和评估机构重新进行鉴定和评估，在查明事实以后，请求二审法院依法予以裁决。
杨明星答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，一审判决没有判令国展公司和和隆公司承担责任，国展公司和和隆公司不该提起上诉。请求二审驳回上诉人的请求，维持原判。
汇丰银行答辩称，对上诉人的上诉请求不发表意见。和隆公司是否有出租权请法院裁决，汇丰银行与和隆公司租赁合同约定的位置及面积与实际租用的位置和面积不一致，但租金总价为30万元系双方的真实意思表示。
二审审理中，本院对汇丰银行实际租赁的场地进行了现场察看和调查，并制作了询问笔录，汇丰银行称其从和隆公司处实际租用的房屋套内面积大概为200平方米左右。经庭审质证，国展公司、和隆公司、杨明星、汇丰银行均表示对本院的该份询问笔录的真实性无异议。同时，本院根据国展公司及和隆公司申请，通知了重庆道尔顿资产评估土地房地产估价有限公司估价人员段冰出庭接受质询，段冰称本次评估采用的方法系市场比较法，其选取的3个比较实例为和隆公司与汇丰银行租赁合同中的14-6、14-7、14-9号商铺，对于14-6、14-7、14-9号商铺面积，段冰先陈述根据租赁合同附图应是建筑面积，后陈述为套内面积，国展公司、和隆公司、杨明星、汇丰银行均表示租赁合同附图标注的面积应为套内面积。至于汇丰银行的实际使用面积段冰表示没办法核实。国展公司向本院提交了重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具的重庆市房产面积测算报告书，该报告书载明汇丰银行（中国）有限公司重庆分行所占地的套内面积为209.06平方米。同时还提供了李雅阁、魏兴来、邓世林、卢昌国、杨文玉、卫志凤作为出租方与重庆吉阳物业管理有限责任公司签订的商铺租赁合同六份，该六份商铺租赁合同租赁的房屋位于重庆市渝中区八一路53号，租金为每平方米建筑面积220元，以后年租金在上一年度总额的基础上每年递增5%。经庭审质证，杨明星表示对重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具的的重庆市房产面积测算报告书及六份商铺租赁合同的真实性和合法性均不予认可。汇丰银行对重庆市房产面积测算报告书的真实性予以认可，对六份商铺租赁合同表示其不是租赁合同的参与者，故不发表意见。和隆公司对重庆市房产面积测算报告书和六份商铺租赁合同的三性均予以认可。二审中杨明星提交了渝中区八一路53号平街层8#的房屋产权证，权利人由原来的杨明星变更为了杨明星、杨志红，杨明星所占份额为98%，杨志红所占份额为2%。国展公司、和隆公司、汇丰银行对杨明星提供的该房屋产权证的真实性和合法性没有异议。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。国展公司和和隆公司虽然形式上依附当事人一方而存在，实质上却是以自己的名义在独立进行诉讼活动，其依附性仅是程序上的，实体上仍有自己的主张，本案中，国展公司和隆公司认为其享有争议标的合法的租赁权，汇丰银行应将争议标的租金支付和隆公司而非杨明星，在此意义上看，国展公司与和隆公司即具有自己的主张和请求权。另外关于“人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”的立法规定，并不能直接反推出“人民法院判决不承担民事责任的第三人，无当事人的诉讼权利义务”的结论，结合本案汇丰银行与和隆公司的租赁事实，原审判决虽然没有判决国展公司或和隆公司承担民事责任，但本案的直接法律后果却可能由和隆公司或国展公司来承担，本案判决结果与和隆公司或国展公司具有实质意义上的利害关系。因此，国展公司与和隆公司在本案中应依法享有上诉的权利。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十九条的规定，在诉讼中，争议的民事权利义务转移的，不影响当事人的诉讼主体资格和诉讼地位。人民法院作出的发生法律效力的判决、裁定对受让人具有拘束力。据此，二审中杨明星提交的变更权利人的房屋产权证书，不影响本案当事人的诉讼主体资格和诉讼地位。国展公司与和隆公司认为本案中西南政法大学司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书与事实不符，未提供充分证据佐证，该鉴定意见书程序合法，且鉴定人亦出庭接受了质询，因此国展公司与和隆公司要求重新进行鉴定的请求本院不予准许。根据西南政法大学司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书，国展公司与和隆公司之间的《房屋租赁合同》生效时间应在杨明星解除与国展公司之间的委托关系之后，国展公司即无权将杨明星的8号非住宅房屋出租与和隆公司，和隆公司亦无权将该房屋出租与汇丰银行，汇丰银行占用了杨明星的8号非住宅房屋，就应该将争议房屋的租金支付与杨明星。关于争议房屋占用使用费计算标准的问题，因重庆道尔顿资产评估土地房地产估价有限公司出具的房地产估价报告，存在严重瑕疵，缺乏客观性，本院不予采信。本案中，由于和隆公司、汇丰银行均认可其实际租赁面积和位置与租赁合同不一致，结合本院现场察看及重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具的重庆市房产面积测算报告书，本院对于重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所测算出的汇丰银行实际租赁使用的套内面积为209.06平方米测算结论予以采信。本院根据公平合理的原则，结合争议标的同一物业的租赁价格，再根据和隆公司与汇丰银行房屋租赁合同确认的租金总价30万元，实际租赁使用房屋套内面积209.06平方米的事实，本院确认汇丰银行应给付杨明星争议租赁房屋的租金标准为套内面积每平方米每月1434.99元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原判认定部分事实有误，本院根据新证据予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市渝中区人民法院（2013）中区法民初字第05001号民事判决。
二、汇丰银行（中国）有限公司重庆分行于本判决生效之日立即支付杨明星从2013年2月15日起，按套内面积每平方米每月1434.99元的标准计算的房屋占有使用费，至返还重庆市渝中区八一路53号平街层8号房屋与杨明星时为止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费减半收取40元，由汇丰银行（中国）有限公司重庆分行负担；二审案件受理费80元，由重庆国展实业有限责任公司和重庆和隆实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判长 周海燕
审判员 段晓玲
审判员 苏致礼
二〇一五年十一月五日
书记员 赵中雪