浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终1535号
上诉人（原审原告）：曹晓丽，女，汉族，1981年12月18日出生，住浙江省天台县。
上诉人（原审原告）：曹丽燕，女，汉族，1983年11月22日出生，住陕西省西安市碑林区。
上诉人（原审原告）：曹晓燕，女，汉族，1980年8月6日出生，住浙江省。
上诉人（原审原告）：曹公河，男，汉族，1957年6月12日出生，住浙江省。
上述四上诉人共同委托诉讼代理人：陈惠娜，浙江天台山律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：杨水根，女，汉族，1957年4月12日出生，住浙江省。
上述五上诉人共同委托诉讼代理人：戴敏华，浙江天台山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨法桥，男，汉族，1971年8月19日出生，户籍所在地浙江省，现住浙江省。
被上诉人（原审被告）：杨法禅，男，汉族，1977年8月13日出生，户籍所在地浙江省，现住浙江省。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐俊、王微，浙江天城律师事务所律师。
上诉人曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕、曹公河、杨水根因与被上诉人杨法桥、杨法禅返还原物纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2017）浙1023民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，以庭询谈话的方式进行了审理，本案现已审理终结。
曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕、曹公河、杨水根上诉请求：撤销（2017）浙1023民初1457号民事判决，支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：原审法院认定上诉人杨水根、曹公河与被上诉人杨法桥、杨法禅签订的涉案房屋买卖协议有效，上诉人杨水根、曹公河对涉案房屋的处分行为构成表见代理是错误的。具体理由如下：一、上诉人杨水根、曹公河与被上诉人杨法桥、杨法禅签订的涉案房屋买卖协议不构成表见代理。涉案的房屋属于上诉人杨水根、曹公河、曹晓燕、曹丽燕、曹晓丽家庭共同共有的财产，这点一审法院已经予以认定。而涉案房屋至今未过户。本案被上诉人明知上诉人三姐妹反对房屋买卖，在之后也未取得追认，而故意与上诉人杨水根、曹公河签订书面买卖协议。这一点在被上诉人自己提交的录音证据中非常明确，曹丽燕等三姐妹不同意，被上诉人杨法桥也是明知的。房屋价值六七十万，被告以25万元购买，显然也不属于以合理价格转让。而一审法院无视上述证据及法律规定，认定为表见代理是错误的，违背了《物权法》第106条规定的善意取得的条件。本案房屋属于不动产，到目前为止仍未过户。所以本案一审法院认定表见代理显然与《物权法》相悖，在此基础上认定合同有效，明显属于适用法律错误。根据《合同法》第51条规定无权处分的合同，如果未经权利人追认，合同无效。根据《物权法》第97条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。因此本案上诉人中只要有一人不同意房屋转让，被上诉人与杨水根、曹公河签订的买卖合同就无效。二、涉案的房屋无法过户，是因为其中存在违法建筑，而一审法院认定违法建筑已经过处罚，所以不属于违法建筑。显然一审法院对高院意见理解错误，擅自认定违法建筑及归属，也是适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误。违背法律规定作出判决，请求撤销原审判决，依法支持上诉人的原审诉讼请求。
杨法桥、杨法禅答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分。一、被上诉人与杨水根、曹公河的房屋买卖行为上诉人均知晓并同意。目前坐落房屋实际由两部分组成：1、杨水根从答辩人父亲杨仁青处购买的坐落房屋南首楼屋。1999年8月6日，杨水根个人向杨仁清购买了坐落房屋南首楼屋。2001年3月21日取得天字第××号房屋所有权证，所有权人登记在杨水根一人名下，属于杨水根与上诉人曹公河的共同财产，作为本案上诉人的杨水根、曹公河在2012年12月2日签订的《房屋买契》上签字摁印，作为此部分房屋的买卖因获得所有共有权人的认可，依法有效；上诉人曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕无权请求答辩人搬离房产证号为天字第××号的房屋。2、杨水根从潘祖铭处购买的坐落地号121037，建筑面积为67.82平方米的砖木结构平屋已经拆除，已不复存在。1993年6月13日，杨水根向潘祖铭购买坐落砖木结构房屋（地号为121037，建筑面积为67.82平方米），1995年9月29日杨水根申请房屋移转登记，并将上诉人等人列为家庭成员；同时，对该部份房屋全部拆除重建，拆除重建过程中存在违章建筑，至今不能办理房屋产权登记。杨水根于1995年11月8日取得房屋所有权证，产权登记在杨水根一人名下，所载明的产权实际是未拆建前的房屋。《房屋卖契》中载明曹公河及杨水根处分涉案房屋是经过全家？协商的，且考虑到杨水根和曹公河系上诉人曹晓丽、曹晓燕、曹丽燕的父母，被上诉人在当时的情况下有理由相信上诉人均知晓并同意；且有证据表明上诉人在卖房之后还为被上诉人装修房屋提供了油漆及工具，被上诉人在一审时提供的录音证据也表明上诉人同意并认可卖房一事，上诉人的行为可视为“以默认形式进行追认”。至于上诉人提出的合理对价问题，杨水根与曹公河于2012年出卖涉案房屋，因该房屋无法办理产证且属于危房需要大修而无人购买，被上诉人与上诉人又系亲属关系，按当时贰拾伍万元的购房价应系合理对价。答辩人自2012年购买后对房屋重新进行了拆建翻修居住至今达5年之久，答辩人杨法禅生育女儿，上诉人还来望月里，吃月里酒，对答辩人购买居住此房屋并无异议。综上所述，上诉人对坐落的房屋买卖一事均知晓并同意，出卖价格亦属于合理对价，2012年12月2日签订的《房屋买契》依法有效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉请求，依法维持原判。
曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕、曹公河向一审法院起诉请求：1、判令两被告腾空位于的房屋并返还四原告；2、本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，四原告增加一项诉讼请求：要求确认原告曹公河、第三人杨水根与被告杨法桥、杨法禅于2012年12月2日签订的房屋卖契无效。事实与理由：四原告与第三人杨水根系天台县房屋的共有权人。2012年，两被告与第三人杨水根商量购买涉案房屋，两被告支付预付款25万元后入住涉案房屋，但因四原告不同意将该房屋卖给两被告，因此房屋买卖未达成合意，原告要求被告腾空房屋并搬离，但两被告拒绝腾空，为此原、被告多次发生口角。同时，原告曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕作为房屋共有权人，对于原告曹公河与第三人杨水根处分涉案房屋的行为不予认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该合同应为无效，同时涉案房屋系违法建筑，违法建筑的买卖违反了国家强制性规定，根据合同法规定，该合同亦为无效。综上，两被告的行为侵害了四原告作为房屋共有权人的权利，应腾空涉案房屋，故原告诉至人民法院。
一审法院认定事实：经审理查明，原告曹公河与第三人杨水根系夫妻关系，共生育三个女儿，即本案原告曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕；第三人杨水根系被告杨法桥、杨法禅姑姑。1993年6月13日，第三人杨水根与案外人潘祖铭签订房屋绝卖契，约定案外人潘祖铭将坐落于南（地号为121037）的四间砖木结构平房出卖给第三人杨水根。后双方于1995年9月29日向天台县房地产管理处办理了不动产转移过户登记，登记时第三人杨水根作为申请人，原告曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕、曹公河作为家庭成员登记在册。第三人杨水根于1995年11月8日取得该四间平房的房屋所有权证，地号为121037，建筑面积为67.82平方米。之后第三人杨水根向天台县城乡规划局申请对该房屋进行拆建，于1995年10月24日支付城镇配套费1139.38元，并于1995年11月13日取得建设工程规划许可证，批准的建筑规模为四间三层楼房，建筑面积为203.46平方米，第三人杨水根在建成该四间三层楼房后实际超出许可规模的面积54平方米。天台县街头镇人民政府对于超出规划的54平方米进行没收，之后于1996年2月1日再次以8500元的价格将该54平方米房屋出售给杨水根。杨水根于1999年11月22日取得该处房屋的集体土地建设用地使用证，但该四间三层楼房产证至今未办理，房产证登记的房屋仍是拆建前的四间平房。1999年8月6日，杨水根与案外人杨仁清、曹雪芹、杨雨春及本案被告杨法桥、杨法禅（杨仁清、曹雪芹系杨雨春、杨法桥、杨法禅父母）达成绝卖契，约定杨仁清、曹雪芹户将位于南首楼屋一间出售给第三人杨水根，并于2000年12月28日向天台县房管处申请房屋变更登记。第三人杨水根于2001年3月21日取得房屋所有权证，证号为房权证天字第××号，地号为121036，建筑面积为44.16平方米，但该处房屋集体土地使用权至今仍登记在案外人杨仁清名下。2012年12月2日，第三人杨水根与被告杨法桥、杨法禅达成房屋卖契一份，卖契载明第三人杨水根经全家协商，自愿将坐落在房产（房权证天字第××号、天字第××号）作价25万元出售给被告杨法桥、杨法禅永远所有，该份协议由第三人杨水根及原告曹公河亲笔签字。被告杨法桥在卖契签订前已支付第三人杨水根购房款25万元，并由第三人杨水根出具收条。在协议签订后，第三人杨水根将涉案房屋及相关产权证书一并交付给两被告，两被告对涉案的四间三层楼房进行了维修并装修。另查明，原天台县街头镇嘉图东街现已更名为天台县街头镇寿春路。以上事实，有原告提供的不动产登记查询结果、房屋所有权证存根，被告提供的天台县私有房屋所有权登记申请书、房屋绝卖契、房屋所有权证、集体土地建设用地使用权证、不动产登记资料查询结果证明、天台县城乡规划建设收款收据、建设工程规划许可证、国有房屋出售证明、天台县财税局没收（罚款）处理依据、绝卖契、房屋卖契、房款收条、照片、及原、被告的当庭陈述予以证实。
一审法院认为，案外人杨仁清出售给第三人杨水根的一间二层房屋（房权证天字第××号）登记在杨水根一人名下，但应为杨水根与原告曹公河夫妻共有财产，原告曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕对该处房屋并不享有产权，故原告曹公河、第三人杨水根处分该处房屋合法有效；至于案外人潘祖铭出售给第三人杨水根的四间平房（天字第××号），应属原告曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕、曹公河及第三人杨水根家庭共同财产，但原告曹公河及第三人杨水根系原告曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕父母，同时考虑到第三人杨水根系被告杨法桥、杨法禅姑姑，且买卖双方在卖契中载明原告曹公河及第三人杨水根处分涉案房屋是经过全家协商的，故被告杨法桥、杨法禅有理由相信原告曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕知晓并同意该次交易，原告曹公河及第三人杨水根的处分行为已构成表见代理，故该协议对原告曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕同样具有约束力。第三人杨水根从案外人潘祖铭处购得四间平房后，依法向天台县城建部门申请拆建，并取得了建设工程规划许可证，之后超出规划的部分也已由天台县街头镇人民政府依法处理，后第三人杨水根就该处房屋也已经取得了集体土地建设用地使用证，故该处房屋并不属于违章建筑。综上，原告诉请要求确认原告曹公河、第三人杨水根与被告杨法桥、杨法禅于2012年12月2日签订的房屋卖契无效，并要求两被告返还房屋的诉讼请求，证据与理由均不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条之规定，判决驳回原告曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕、曹公河的诉讼请求。案件受理费依法减半收取50元，由原告曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕、曹公河负担。
本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。
本院认为，案外人杨仁清出售给杨水根的一间二层房屋（房权证天字第××号）登记在杨水根一人名下，该处房屋系杨水根与曹公河夫妻关系存续期间购买所得，应为杨水根与曹公河夫妻共有财产。案外人潘祖铭出售给杨水根的四间平房（天字第××号），登记在杨水根名下，也系杨水根与曹公河夫妻关系存续期间购买所得，同样应属杨水根与曹公河的共同财产。在该处房屋权属证书上，上诉人曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕、曹公河作为家庭成员登记在册。曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕并非登记为共有权人，曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕对该处房屋并不享有所有权，故曹公河、杨水根处分该房屋合法有效；原判决认定曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕共同享有该房屋所有权，同时认为杨法桥、杨法禅有理由相信曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕知晓并同意该次交易，曹公河及杨水根的处分行为已构成表见代理，系认定错误。本院认为，本案上诉人曹公河、杨水根与被上诉人杨法桥、杨法禅签订的房屋卖契系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且上诉人已实际收取了全部购房款，并将涉案房屋交付给被上诉人使用，故该房屋卖买合法有效。上诉人认为该两处房屋系家庭共同财产，曹公河、杨水根的处分行为未经曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕同意，房屋卖买合同无效，要求被上诉人返还房屋的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。
综上，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽然部分论理不当，但裁判结果正确，故对曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕、曹公河、杨水根的上诉请求不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人曹晓丽、曹丽燕、曹晓燕、曹公河、杨水根共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈微春
审判员 童明强
审判员 王安安
二〇一七年九月二十一日
书记员 庞昭君