上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2654号
上诉人（反诉原告、原审被告）：孙苑，女，1981年9月14日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：焦玉同，上海市理诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张云龙，男，1987年8月21日出生，汉族，户籍地黑龙江省铁力市，现住上海市徐汇区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张婉婷，女，1989年5月11日出生，汉族，户籍地黑龙江省尚志市，现住上海市徐汇区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：邱扬成，上海申浩律师事务所律师。
上诉人孙苑因与被上诉人张云龙、张婉婷房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初3022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人孙苑上诉请求：撤销原判第六项、第八项，依法改判。判令被上诉人张云龙、张婉婷支付逾期付款违约金2,070元（人民币，下同）；判令被上诉人张云龙、张婉婷支付逾期过户违约金57,600元（暂计至2017年2月10日）。事实与理由：1、被上诉人未按照买卖合同约定办理过户，构成实质性违约，应承担违约责任。被上诉人以合法形式做低房价企图掩盖其逃避税费的违法目的，考虑到该行为的违法性，上诉人要求被上诉人以真实价格过户并给予被上诉人合理宽限期，不存在任何过错。根据买卖合同及补偿协议的约定，2016年11月30日为双方最后过户时间，故上诉人要求被上诉人承担自2016年12月1日起暂计至2017年2月10日的逾期过户违约金57,600元。2、被上诉人在一审中认可其在合同履行过程中没有按照买卖合同以及补偿协议约定期限付款，其中一笔18万元逾期22天（2016年7月27日至8月16日），另一笔1万元逾期18天（2016年10月1日至10月18日），合计违约金2,070元，上诉人要求被上诉人承担。即使被上诉人向上诉人告知两笔款项延迟支付，但是上诉人并没有同意其延迟支付，上诉人短信回复的是收到被上诉人延期支付的两笔房款，并没有表示不追究被上诉人逾期支付的违约责任。
被上诉人张云龙、张婉婷辩称，不同意上诉人孙苑的上诉请求。辩称理由：1、上诉人在2016年10月11日通过书面短信称因为房价形势变更暂时不网签；同年10月11日、10月16日被上诉人两次书面催告上诉人，上诉人于11月21日至24日期间发短信要求变更合同内容，遭被上诉人拒绝后，上诉人一直以被上诉人做低房价为借口拒绝配合过户，并在双方约定过户的最后一日签发书面通知，通知内容严重违背双方的约定，存在恶意阻碍交易的重大过错，故导致双方无法继续办理过户的违约责任应在上诉人一方。2、关于付款，被上诉人已经将上诉人同意被上诉人晚几天付款的短信记录作为证据提交给一审法院，以此证明双方对付款时间变更已经达成合意，上诉人要求被上诉人承担上述款项的逾期付款责任，不应得到支持。
张云龙、张婉婷向一审法院起诉请求：1、判令孙苑继续履行房地产买卖合同，并立即将位于上海市闵行区XX路XX号XX区XX号XX室房屋所有权过户至张云龙、张婉婷名下；2、判令孙苑向张云龙、张婉婷支付逾期过户违约金，以已付款项130万元为基数，按每日万分之五，自2016年12月1日起至房地产权利过户至张云龙、张婉婷名下之日止；3、判令孙苑赔偿张云龙、张婉婷律师费损失4万元；5、本案诉讼费及保全费由孙苑负担。
孙苑向一审法院提起反诉请求：1、确认编号为2885690的《上海市房地产买卖合同》第二条第一款关于房价款229万元的约定无效；2、判令张云龙、张婉婷按照房屋真实价格290万元继续履行编号为2885690的《上海市房地产买卖合同》，张云龙、张婉婷向孙苑支付剩余房款160万元；3、判令张云龙、张婉婷向孙苑支付逾期付款赔偿金2,160元（其中应付金额18万元逾期23天支付，按照每日万分之五计算赔偿金为2,070元；应付金额1万元逾期18天支付，按照每日万分之五计算赔偿金为90元）；4、判令张云龙、张婉婷向孙苑支付违约金，该违约金以160万元为基数，按照每日万分之五计算，自2016年12月1日起至实际付款之日止，截至2017年2月10日暂计为57,600元；5、本案诉讼费由张云龙、张婉婷负担。
一审法院认定事实：2016年6月，宣一飞与上海XX有限公司签订《房地产居间合同》一份，委托出售上海市XX路XX号XX区XX号XX室房屋。
2016年7月10日，宣一飞、孙苑与张云龙、张婉婷签订《上海市房地产买卖合同》及补偿协议。同日，张云龙向孙苑支付房款5万元。2016年7月11日上海市闵行区XX路XX号XX区XX号XX室房屋的产权人变更为孙苑一人。
2016年7月23日，孙苑（卖售人、签约甲方）与张云龙、张婉婷（买受人、签约乙方）签订了编号为2885690的《上海市房地产买卖合同》一份，约定：出售房屋建筑面积73.19平方米，房屋转让价格为229万元；甲乙双方确认，在2016年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项；甲乙双方应于2016年10月31日之前且在乙方按照买卖合同及相关补偿协议约定履行付款义务的基础下，共同至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。若非因甲方原因或不可抗力因素导致本次交易无法按照约定期限办理过户手续的，均视为乙方实质性违约，乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任，乙方未付购房款视同逾期未付款；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算；双方约定，该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关进户费用已计入房地产总价，甲方与乙方不再另行结算；甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续之前，办妥原有户口（若有）的全部迁出手续；甲方需保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅；乙方于2016年9月30日之前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若自乙方申请贷款起至2016年10月31日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；乙方于签约当日，支付甲方房款5万元，乙方于2016年7月25日之前，支付甲方房款64万元；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款159万元，该款项由贷款银行转入甲方账户；乙方于甲、乙双方办妥该房地产交易手续当日，支付甲方房款1万元等。同日，双方还签订《补偿协议》一份，约定：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方61万元，并于2016年7月25日前支付甲方18万元，于2016年9月30日前支付甲方43万元；本次交易，甲方应缴纳的交易税费由乙方承担并支付；甲乙双方约定，甲方同意配合乙方于办理贷款手续前变更网签时间并签订新版买卖合同；甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方再次同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销，双方同意本协议的违约责任使用买卖合同有关规定；附家具清单，空调三台、热水器一台、衣柜、客厅内沙发、书柜依现状，固定装修、灯饰及厨卫设施依现状。
2016年7月25日，张云龙向孙苑支付购房款64万元。2016年8月15日，张婉婷向孙苑转账支付购房款18万元，该笔款项于2016年8月17日到账。2016年9月25日，张云龙、张婉婷向孙苑支付了42万元。
2016年9月30日，张云龙、张婉婷与中国农业银行股份有限公司上海徐汇支行签订《个人购房担保借款合同》一份，按揭贷款50万元。同日，张云龙、张婉婷与上海市公积金管理中心及中国农业银行股份有限公司上海徐汇支行签订《上海市住房公积金个人住房贴息贷款补偿协议》一份，按揭贷款110万元。
2016年10月18日，张云龙、张婉婷与孙苑重新签订了编号为2885690的《上海市房地产买卖合同》一份，该份合同内容与2016年7月23日签订的《上海市房地产买卖合同》内容一致。同日双方又签订了《补偿协议》一份，约定：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方61万元，并于2016年7月25日前支付甲方18万元，于2016年9月30日前支付甲方43万元；本次交易，甲方应缴纳的交易税费由乙方承担并支付；乙方承诺，若甲方在房地产交易中心出具以乙方为权利人的《上海市房地产权证》后60日内，甲方尚未收到乙方以贷款形式支付的房款，则乙方应在期限届满当日以现金方式支付，之后若贷款款项转入甲方账户的，甲方于收到贷款款项后5日内无息返还乙方；甲乙双方于2016年11月30日之前，至房地产交易中心办理过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后15日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算；甲乙双方约定，甲方同意配合乙方于办理贷款手续前变更网签时间并签订新版买卖合同；甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方再次同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销，双方同意本协议的违约责任使用买卖合同有关规定；附家具清单，空调三台、热水器一台、衣柜、客厅内沙发、书桌、书柜依现状，固定装修、灯饰及厨卫设施依现状。当日，张云龙、张婉婷向孙苑支付了1万元，孙苑出具了房款43万元的收条。此后，张云龙、张婉婷办理了系争房屋的审限购及审税事宜。
另查明，2016年8月因张云龙、张婉婷缴纳社会保险未满，双方协商另行签订买卖合同。8月15日张云龙、张婉婷转账支付18万元后短信告知孙苑，次日孙苑表示收到。此后双方继续协商重新签约事宜，9月25日，张云龙、张婉婷转账支付42万元以后告知孙苑，孙苑收到钱款后予以回复。9月28日，张云龙、张婉婷表示可以签订合同，孙苑回复需要平复情绪过几天再联系。10月14日双方再次协商买卖事宜。
房屋交易过程中，张云龙、张婉婷至中介方协商过户事宜，中介经办人员吕某致电孙苑协商，未能确认过户时间。11月30日，孙苑向张云龙发送消息表示，做低房价违反税务规定，要求以290万元的价格进行纳税及过户，要求最迟于2016年12月15日配合重新网签等。张云龙回复表示要求按照双方签订的合同履行。11月30日孙苑还向张云龙、张婉婷发函表示要求以290万元实际价格履行双方买卖。2016年12月14日孙苑再次向张云龙、张婉婷发函表示要以290万元的实际价格履行双方买卖。
还查明，本案审理过程中，张云龙、张婉婷于2017年11月15日将剩余房款160万元支付至法院代管款账户内。
本案审理过程中，张云龙、张婉婷为证明孙苑违约不愿意配合过户，申请证人吕某出庭作证，证人吕某证言的主要内容为：其系上海XX有限公司万科四店的员工，其没有参与带看房屋，签订买卖合同时其在场。下家的贷款办出来了，但因上家的原因没有按时过户，没有去过户的原因不记得了。交易过程中买方曾至中介处协商过户事宜，其与上家电话沟通，买方坐在旁边将沟通过程录音了。补偿协议是双方协商后签订，与中介方无关。买方录音的具体时间其不清楚，当时其并不知道买家录音，是事后才知道的。经庭审质证，张云龙、张婉婷对证人证言无异议，认为确认了录音的真实性及孙苑未能按约配合办理过户；孙苑对证人的身份无异议，但表示证人对很多问题都记不清了，无法证明录音形成时间。一审法院认为，证人参与了双方过户事宜的协商，其证言能与其他证据相印证，法院确认其证据效力。
一审法院认为，张云龙、张婉婷与孙苑就上海市XX路XX号XX区XX号XX室房屋达成买卖协议，并于2016年7月10日协商一致签订《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》。后双方又进行协商变更了部分合同内容，最终于2016年10月18日确认签订了最终版本的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，该合同及补偿协议为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现双方均同意继续此次房产交易，但双方争议焦点为未能于合同约定之时间办理过户的责任在谁。
就双方房屋交易的价格，虽在房地产买卖合同中约定为229万元，但补偿协议与买卖合同共同组成此次房地产交易的条件，该房屋的真实交易价格为290万元。就双方签订的补偿协议来看，约定61万元作为装潢、厨卫设施及附属设施、设备的补偿款，但系争房屋建筑面积为73.19平方米，房屋内为普通装修，且经过使用已产生折旧，房屋内装潢、厨卫设施及附属设施、设备的价值远低于61万元。双方将房屋交易价格割裂为合同约定的转让价与补偿款，存在少缴纳税费之意图。而依法纳税系每个公民之义务，张云龙、张婉婷与孙苑以该方式约定房屋转让价格，以达到少缴纳税费之目的，系以合法形式掩盖非法目的，孙苑要求确认买卖合同第二条第一款无效的诉讼请求，法院予以支持。又合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。买卖合同第二条第一款无效并不影响买卖合同其他条款及补偿协议的效力，现双方当事人均同意继续此次交易，法院予以确认。如前所述因双方存做低房价逃税之约定，孙苑于办理产权过户前提出按照实际交易价格履行，完成审税及交易过户，符合法律之规定并无不当，张云龙、张婉婷要求孙苑支付逾期过户违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于张云龙、张婉婷主张的律师费，因孙苑并未违约，该项诉讼请求并无依据，法院不予支持。
关于孙苑主张的逾期付款违约金，依据双方补偿协议之约定，61万元分次支付，于2016年7月25日前支付18万元，于2016年9月30日前支付43万元。实际张云龙、张婉婷于2016年8月15日转账支付18万元，于9月25日转账支付42万元，于10月18日支付1万元。就第一笔18万元，张云龙、张婉婷逾期21天支付，就此其认为通过与孙苑协商故迟延支付，但并未能提交相应证据予以作证，法院难以采信。就10月18日支付的1万元，张云龙、张婉婷认为依据合同约定贷款金额为159万元，但实际银行审批通过贷款160万元，如贷款发放后则孙苑取得全部房款，房屋交接无法得到保障。法院注意到张云龙、张婉婷的贷款数额确较合同约定增加了1万元，该1万元未能按约支付系事出有因，且在与孙苑协商后张云龙、张婉婷还是将该款项予以支付，故就该笔房款的逾期付款违约金法院不予支持。关于孙苑主张的160万元房款的逾期付款违约金，依据双方约定该款项中159万元以贷款方式支付，1万元为交付房屋时支付的尾款，而双方产生纠纷并未正常办理过户，该159万元需在房屋过户后以贷款形式发放，1万元需于交付房屋当日支付，并非张云龙、张婉婷拒绝履行付款义务。且在孙苑提出按290万元重新签订买卖合同后，张云龙、张婉婷始终主动要求协商，并未故意违约之行为，故孙苑就该笔房款主张的逾期付款违约金，法院不予支持。至于孙苑主张的违约金计算标准，张云龙、张婉婷认为过高需予以调整，法院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案中张云龙、张婉婷已尽快支付相应款项，给孙苑造成的损失较小，法院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定张云龙、张婉婷向孙苑支付违约金1,000元。
又双方当事人均愿意继续此次房地产交易，为避免当事人的讼累，且双方均同意完成房屋交接，故在本案中就系争房屋的交接一并处理。依据双方之协议，孙苑于贷款放款后即取得159万元房款后15日内将房屋交付张云龙、张婉婷，法院予以确认。张云龙、张婉婷也应按照合同约定，在房屋交付当日支付尾款1万元。另本案双方还就税费负担问题存在争议，双方于补偿协议中已经明确交易税费均由张云龙、张婉婷负担，虽做低房价系双方合意达成，但在此约定下减少税费缴纳系利于张云龙、张婉婷一方，张云龙、张婉婷作为完全民事行为能力人，在购买房屋的重大决定时应明确相应条件，首次购买房屋并不构成免责，对于税费负担应尊重双方合同之约定。
一审法院审理后作出判决：一、确认张云龙、张婉婷与孙苑就上海市闵行区XX路XX号XX区XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》第二条第一款无效；二、确认张云龙、张婉婷与孙苑继续履行就上海市闵行区XX路XX号XX区XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》；三、张云龙、张婉婷于判决生效之日起十日内向孙苑支付房款159万元；四、孙苑于判决生效之日起十日内配合张云龙、张婉婷办理将上海市闵行区XX路XX号XX区XX号XX室房屋过户登记至张云龙、张婉婷名下的手续（由此产生的交易税费由张云龙、张婉婷负担）；五、孙苑于取得159万元房款后十五日内将上海市闵行区XX路XX号XX区XX号XX室房屋交付张云龙、张婉婷，张云龙、张婉婷于房屋交接当日向孙苑支付房款1万元；六、张云龙、张婉婷于判决生效之日起十日内向孙苑支付逾期付款违约金1,000元；七、驳回张云龙、张婉婷的其余诉讼请求；八、驳回孙苑的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,385元，由张云龙、张婉婷负担；财产保全费5,000元，由张云龙、张婉婷负担2,500元，由孙苑负担2,500元；反诉案件受理费减半收取计9,868.92元，由张云龙、张婉婷负担8,911.62元，由孙苑负担957.30元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人孙苑与被上诉人张云龙、张婉婷就系争房屋的买卖多次进行协商签约，于2016年10月18日签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》，应系双方协商一致最终版本，双方应当诚信履行。因双方在补偿协议中约定的房屋装潢补偿款61万元，基于房屋面积及房屋装修等情况，该价格明显高于装修补偿标准，双方存在以合法形式少缴税之意图，有避税之嫌，故双方在买卖合同第二条第一款中约定成交价229万元并非双方真实的成交价，据此应认定该条款约定无效。因上述合同及协议是本次房地产交易的共同组成部分，故本次房地产交易真实交易价格可以认定为290万元。
关于逾期过户违约责任之认定问题。本院认为，鉴于上诉人孙苑知晓并同意被上诉人做低房价避税，故双方对合同第二条第一款之约定无效均负有过错责任。虽然上诉人孙苑事后有权对做低房价一事反悔，但其要求被上诉人以290万元价格先缴税再进行过户，属于变更双方之约定，在被上诉人表示不同意并要求与上诉人进一步协商情况下，双方仍可以先完成过户再完成补缴税方式实现上诉人的要求，但上诉人以此作为过户的前提条件进而拒绝于在约定之日与被上诉人进行过户，也非合理理由。因双方在此后不能协商一致，过户一直无法完成，导致双方之间的合同无法继续履行，双方对此均负有责任。上诉人、被上诉人在一审审理中分别要求对方承担违约责任，考虑到双方的合同约定及实际履行之情况，一审作出未予支持之判决，并无不妥。
关于被上诉人的逾期付款之问题。本院认为，依据双方之约定，被上诉人应于2016年7月25日之前支付18万元，被上诉人于2016年8月15日转账，上诉人于2016年8月16日收到，故被上诉人逾期付款的事实存在。虽然被上诉人在一审提供短信等证据，可以证明其告知过上诉人付款时间，但上诉人回复短信内容为收到，并无重新达成支付之合意，故被上诉人应就此节付款承担逾期付款违约责任。依据双方约定，被上诉人应于2016年9月30日前支付43万元，然被上诉人于9月25日转账42万元，于10月18日支付1万元，故被上诉人的逾期付款事实成立。被上诉人因贷款获得的额度超出合同约定1万元，其提出少付该笔1万元款项，属于事出有因，但被上诉人在与上诉人协商未成后即将该笔1万元予以支付，故仍属于双方未达成支付之合意，被上诉人应就此节付款承担逾期付款违约责任。一审考虑到被上诉人在一审提出了违约金调整之要求，综合被上诉人实际履行付款之情况，对被上诉人应向上诉人支付的逾期付款违约金予以酌情调整，认定数额为1,000元，尚属合理，可予维持。
综上所述，孙苑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,266.75元，由上诉人孙苑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一八年四月二十日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……