长春市宽城区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0103民初827号原告：长春市中汇小额贷款有限责任公司，住所地吉林省长春市朝阳区明德路4号兆丰国际1013号。法定代表人：王仁岐，董事长。委托诉讼代理人：刘雪峰，吉林中证律师事务所律师。被告：李伟，现住通榆县。被告：通榆县吉顺房地产开发有限责任公司，住所地通榆县开通镇迎宾胡同吉顺宾馆三楼。法定代表人：刘凤平，总经理（现已死亡）。被告：董昆鹏，户籍地长春市朝阳区。现下落不明。原告长春市中汇小额贷款有限责任公司（以下简称中汇小贷）与被告李伟执行异议纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘雪峰到庭参加了诉讼。被告李伟经本院合法传唤，被告通榆县吉顺房地产开发有限责任公司（以下简称吉顺公司）、被告董昆鹏经本院公告送达期满，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令人民法院依法继续查封被告吉顺地产所有的位于通榆县站前街富强路（御华源小区）住宅1号楼4单元1302号房屋（通房权证通字第XX**号，建筑面积118.84平方米，丘地号04050775，户号0934），并准许原告对上述房屋进行强制执行。二、本案诉讼费由上述被告共同承担。事实及理由：贵院在执行申请执行人（原告）中汇小贷与被执行人（被告）吉顺公司、刘凤平（已死亡）、董昆鹏借款合同纠纷一案过程中，查封了被执行人吉顺公司所有位于通榆县站前街富强路（御华源小区）住宅共计43套房屋及车库，被告李伟提出执行异议，认为贵院查封的上述房屋中的1号楼4单元1302号房屋为其购买的房屋，故请求贵院解除对该房屋的查封，贵院经审查后作出了（2016）吉0103执异56号《执行异议裁定书》，裁定对上述房产中止查封。原告认为：《御华源小区》住宅1号楼4单元1302号房屋已于2012年7月29日办理了产权登记，产权登记上的产权人为被告吉顺公司，故被告吉顺公司应为该房屋的真正产权人，贵院查封被告吉顺公司的房产并对其进行处置并无不当。被告李伟在贵院查封之前并未实际占有上述房屋，且被告李伟自2012年3月6日签订房屋买卖合同之日起，至贵院在2013年11月28日查封涉案房屋之日止，在长达一年多的时间里一直没有办理过户登记手续，主观上存在过错，因此，被告李伟的主张不应得到支持。原告为维护自己的合法权益不受侵犯，故诉至贵院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告李伟、被告吉顺地产、被告董昆鹏缺席无答辩。经本院审理查明：案涉房屋系吉顺公司开发建设的。2012年7月29日通榆县房地产管理局为案涉房屋办理了房屋产权证，产权证号为：通房权证通字第XX**号。2013年11月21日，原告与吉顺公司签订了编号为长中汇借字第20131121—1号、长中汇借字第20131121—2号《借款合同》二份。合同约定：吉顺公司向中汇小贷借款分别为2800000元和1150000元，总计4300000元。两份合同均约定借款期限为3个月，自2013年11月21日至2014年2月20日。同日，原告与吉顺公司签订了长中汇抵字第20131121—1号、长中汇抵字20131121—2号《抵押合同》两份。该合同约定以吉顺公司名下19套住宅、24套车库为吉顺公司的上述两笔借款提供抵押担保。19套房屋中，包含本案讼争房屋。合同第八条约定：抵押人应在本合同签订后3日内到相关的登记部门办妥抵押财产登记（或审批、备案）手续。抵押人应于抵押登记完成当日将抵押财产权利证书或抵押登记（或审批、备案）手续原件交给抵押权人持有。同日，原告与被告吉顺公司的法定代表人刘凤平（已死亡）、被告董昆鹏签订了编号为长中汇保字第20131121-1、编号为长中汇保字第20131121-2号的《保证担保合同》。合同约定由刘凤平和董昆鹏对吉顺公司在原告处的两笔借款承担连带保证责任。上述六份合同签订后，因吉顺公司未按照约定的期限为提供抵押的房屋和车库办理抵押登记，致原告分别以两份借款合同、抵押担保合同、保证合同为证据诉至我院，请求判令被告吉顺公司偿还借款及利息，承担各项服务费，被告刘凤平、董昆鹏对该笔借款承担连带清偿责任。本院立案受理该案，案号分别为（2013）宽立民调字第636、637号。受案后，原告向本院申请财产保全。依据原告提出的申请，本院制发了（2013）宽民立调字第636号、637号民事裁定书，查封了吉顺公司提供担保的24套车库、19套房屋（内含本案案涉房屋）。经本院主持调解，原、被告各方当事人达成调解协议。2013年11月28日，本院制发了（2013）宽立民调字第636、637号民事调解书。调解书中确认的调解协议内容为：一、被告通榆县吉顺房地产开发有限责任公司于2014年2月20日前一次性偿还长春市中汇小额贷款有限责任公司借款本金人民币280万元和115万元，利息按照月利率2%计算，各项咨询服务费率按月1%计算，从2013年11月21日开始计算至本金偿还完毕之日止；二、被告刘凤平、被告董昆鹏对上述款项承担连带清偿责任；三、其他双方无争议；四、案件受理费4200元、1725元由被告通榆县吉顺房地产开发有限责任公司负担。上述两份调解书生效后，因吉顺公司未按照调解书约定的义务履行，原告即于2014年向法院申请强制执行。2014年11月17日，我院以（2014）宽执字第441、442号执行裁定书和协助执行通知书，继续查封了吉顺公司提供担保的24套车库、19套房屋（内含本案案涉房屋）。执行裁定书制发后，李伟向我院提出执行异议申请书，认为我院查封的案涉房屋系其购买，要求法院解除对该房的查封。我院通过执行异议审查后，认为：“案外人（李伟）在法院查封涉案房屋前已与被执行人（吉顺公司）签订了购房合同，并已支付全部购房款，取得该房屋，由于被执行人的原因至今未能办理过户登记。案外人提出的异议符合上述法律规定，本院予以支持。”遂裁定：“中止对被执行人通榆县吉顺房地产开发有限责任公司所有的位于通榆县站前街富强路（御华源小区）住宅1号楼4单元1302号房屋（通房权证通字第XX**号、建筑面积118.84平方米）、丘地号04050775，户号0934）的查封。”该裁定制发后，中汇小贷在法定期限内向本院起诉。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项规定：“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的”。吉顺公司在2012年7月29日为案涉房屋办理了产权登记，并成为该房屋的合法权利人，其以该房屋作为抵押物在原告处抵押贷款，不违反国家强制性和禁止性法律规定。原告诉请继续查封并强制执行案涉房屋的主张有事实及法律上的依据，本院予以支持。被告李伟作为执行案件中的案外人，提出执行异议，在本案诉讼后，未提供证据证明其主张的成立，又拒不到庭参加诉讼，放弃了抗辩权，应自行承担对其不利的后果责任依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、继续查封并执行被告通榆县吉顺房地产开发有限责任公司名下的坐落于通榆县站前街富强路（御华源小区）住宅1号楼4单元1302号房屋（通房权证通字第XX**号、建筑面积118.84平方米、丘地号04050775，户号0934），并对该房屋继续强制执行；二、驳回原告长春市中汇小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  王 钥人民陪审员  聂晓辉人民陪审员  张淑杰二〇一七年九月十八日书 记 员  解 莹