杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）杭西民三初字第1087号
原告：杭州西房物业管理有限公司。
法定代表人：李平。
委托代理人：熊晖。
委托代理人：潘华娟。
被告：周星星。
被告：周宗良。
委托代理人：周星星。
被告：陈丽香。
委托代理人：周星星。
原告杭州西房物业管理有限公司（以下简称原告）为与被告周星星、周宗良、陈丽香（以下简称三被告）物业服务合同纠纷一案，于2008年7月14日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2008年9月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人熊晖、潘华娟，被告周星星同时作为被告周宗良、陈丽香的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，三被告系文萃苑17幢4单元802室的房屋产权人，自2005年5月12日起至2007年8月31日止，共计应向原告交纳物业管理费4038.60元。截止2008年7月12日，已产生欠费违约金3828.59元、欠费利息25.17元。原告经多次催讨，三被告至今未付，故向法院提起诉讼，请求判令：1、三被告支付拖欠的物业管理费4038.60元；2、三被告支付欠费违约金3828.59元（自2007年9月1日起按每日千分之三计算至2008年7月12日）；3、三被告支付欠费利息25.17元（自2007年9月1日起按银行年利率0.27%计算至2008年7月12日）；4、由三被告承担本案诉讼费。
三被告答辩称，原告在服务期间擅自侵占业主交纳的水费、拖延交付属于全体文萃苑业主的公共经营收入，几次发生管理责任事故，均未及时处理，又单方面终止合同突然撤出文萃苑。2007年12月21日，有关单位联合发出通告，由文萃苑当时提供管理服务的金成物业公司代收原告管理期间的物业管理费，由花园社区代原告将这笔费用用于结清小区公共能耗费。三被告作为业主积极配合政府和业委会，已经交清原告在文萃苑服务期间（2005年5月12日至2007年8月31日）的全部物业管理费，支付物业管理费的方式合理合法。原告
在文翠苑物业服务期间所提供的物业管理服务存在诸多问题，例如管理不善造成业主财物被盗被损坏、绿化养护不力等严重违反合同的行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告提供了下列证据材料：
1、物业服务合同2份，证明原告为文萃苑提供物业管理服务，有权向三被告收取物业管理费用。
2、房屋所有权证存根1份，证明三被告是房屋所有权人。
原告提供的证据经质证，三被告均无异议。
三被告提供了下列证据材料：
1、水费催缴通知单。证明原告私自侵占业主按期交纳的水费，使小区面临停水的危机。
2、发票（复印件）。证明三被告已交纳全部物业管理费。
3、解答。证明原告在管理中存在严重问题，把自来水费和共同收入挪用到其他地方。
4、告全体业主书。证明原告违反合同，撤出小区。
5、情况反映。证明三被告向金成物业公司支付物业管理费的原因。
6、会议纪要、签到本。证明原告当时参加了协调会。
7、函。证明原告拖欠小区的公共能耗费，造成业主停水停电。
8、通告。证明三被告根据通告的要求支付了物业管理费。
9、通知。证明三被告可以每年在物业管理费中扣交90.20元。
10、关于自动撤出小区的说明。证明原告自动撤出小区。
11、关于建议缓交物业管理费的通知。证明三被告缓交物业管理费的原因。
12、紧急报告。证明原告拒绝办理移交。
13、温馨提示。证明业主委员会要求业主缓交物业管理费。
14、请示。证明原告私自撤离小区，未办理移交手续。
三被告提供的证据经质证，原告对证据1的真实性无异议，但认为水费系原告代收代交，由于业主未交纳才导致原告无法交纳，原告并未侵占水费；证据2的真实性无异议，但该费用并未交给原告；证据6的真实性无异议，原告确实参加了协调会，但原告并未同意协调会的内容；证据12、14的真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据3、4、5、7、8、9、10、11、13无异议。
本院对原告、三被告提供的上述证据，认证如下：原告提供的证据1、2，三被告无异议，本院予以认定。三被告提供的证据1、2、6、12、14，原告对真实性均无异议，本院予以认定；证据3、4、5、7、8、9、10、11、13，原告无异议，予以认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2005年10月12日，原告与耀江文萃苑业主委员会签订《杭州市物业管理文萃苑服务合同》一份，约定：耀江文萃苑业主委员会委托原告对文萃苑实行物业管理，该物业基本情况为坐落于杭州市西湖区文一路227号，总建筑面积112220平方米，占地面积35320平方米；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；委托管理期限为二年，自2005年5月12日起至2007年5月11日止；物业管理费原则上先服务后交款，每三个月付一次，具体事宜可以协商。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按照《杭州市物业管理条例》有关规定办理；物业管理费为高层住宅按1.1元／平方米／月含公建费（电梯运行费、楼道自行车库及小区照明和小区绿化用水），一层住户按1元／平方米收取，二层住户按1.05元／平方米／月，非住宅公司物业费按2.2元／平方米／月收取；并对委托管理事项、双方的权利义务等作了约定。2007年6月1日，原告又与杭州市西湖区文萃苑业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定：续聘原告为耀江文萃苑提供物业管理服务；期限自2007年5月12日起至2009年5月11日止；物业服务费为高层住宅按1.1元／平方米／月，商业物业按1.8元／平方米／月，商住物业按2.2元／平方米／月；应于2007年7月1日起交纳物业服务费用，按半年交纳，业主或物业使用人应在每年7月1日、1月1日履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向原告支付违约金等。2007年8月31日，原告提前撤出了文萃苑小区。在2005年5月12日至2007年8月31日间，原告对文萃苑进行了物业管理服务。三被告系文萃苑17幢4单元802室房屋的业主，房屋的建筑面积为132.86平方米。2005年5月12日起至2007年8月31日止，三被告应交纳的物业管理费为4038.60元。
2007年10月15日，杭州市水业集团有限公司营业分公司西区管理所向文萃苑小区发出水费催缴通知书，要求文萃苑支付拖欠的2007年6月至2007年9月水费72831.50元。2007年12月10日，杭州市电力局城北供电局向杭州市西湖区人民政府致函，函件提出文萃苑小区拖欠2007年7月至2007年9月的电费本金及违约金48896.33元未付清，将于2007年10月20日10时起停止供电。2007年12月21日，杭州市西湖区人民政府翠苑街道办事处、杭州市西湖区建设局、杭州市西湖区翠苑街道花园社区居民委员会、杭州市西湖区文萃苑业主委员会向文萃苑小区各位业主联合发布通告，通告内容为：业委会委托金成物业公司，从本周五开始，派专人（持证）上门收取2007年12月31日以前的物业服务费。其中，8月31日前的费用由第三方（花园社区）统一保管。9月1日至12月31日的服务费由金成物业公司收取。由花园社区用收到的8月31日前的物业费，交纳原告拖欠的公共能耗费。所收取费用定期公布。在所有公共能耗费结清后，由业委会和原告进一步处理余款。2008年1月6日，三被告向浙江金成物业管理有限公司交纳了2005年5月12日起至2007年8月31日期间的物业管理费3538.60元。
本院认为，原告与耀江文萃苑业主委员会、杭州市西湖区文萃苑业主委员会先后签订的《杭州市物业管理文萃苑服务合同》、《物业服务合同》合法有效。三被告虽未参与上述合同的签订，但因业主委员会系代表全体业主与原告签订合同，三被告作为文萃苑住宅小区业主之一受上述物业管理合同的约束。三被告在原告提供物业管理服务后，应当按照约定交纳物业服务费用。根据合同，原告向三被告收取物业管理费的标准为1.1元／平方米／月，按建筑面积132.86平方米计算，自2005年5月12日至2007年8月31日止，三被告应向原告交纳的物业管理费为4038.60元。因合同约定的每平方米的物业管理费包括电梯运行费、楼道自行车库及小区照明和小区绿化用水的公共能耗费用，故原告负有交纳公共能耗费用的合同义务。原告在2007年8月31日提前撤出文萃苑小区实际已终止了与杭州市西湖区文萃苑业主委员会签订的物业服务合同，由于原告在管理期间拖欠应由其交纳的公共能耗费，三被告根据有关单位和杭州市西湖区文萃苑业主委员会的要求，向浙江金成物业管理有限公司交纳物业管理费用于支付原告拖欠的公共能耗费的行为，是代原告履行了其合同的义务，故三被告已交纳的物业管理费3538.60元应从其应交纳的物业管理费总额中予以扣除。对于三被告应交纳的物业管理费4038.60元与已交纳的物业管理费3538.60元的差额500元未付部分，三被告应当支付给原告。因2005年10月12日签订的合同中虽约定业主逾期交纳物业管理费的，按照《杭州市物业管理条例》有关规定办理，但《杭州市物业管理条例》对业主逾期交纳物业管理费的违约金的计算标准并未规定，故对原告该部分违约金的请求，本院不予支持。因2007年6月1日签订的《物业服务合同》明确约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准支付违约金，对该部分的违约金三被告应予支付，经计算为486.20元。原告既主张欠费违约金又主张欠费利息，于法无据，对原告主张欠费利息的请求不予支持。三被告关于原告物业管理服务存在管理不善等诸多问题的辩称，因未提供有效证据予以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、周宗良、周星星、陈丽香支付给杭州西房物业管理有限公司物业管理费500元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、周宗良、周星星、陈丽香支付给杭州西房物业管理有限公司违约金486.20元（自2007年9月1日起按日3‰计算至2008年7月12日止），于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回杭州西房物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由杭州西房物业管理有限公司负担40元；由周宗良、周星星、陈丽香负担10元，其中周宗良、周星星、陈丽香负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［浙江省杭州市中级人民法院开户行为（工商银行湖滨分理处），户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68］。
审 判 长 陈 清
审 判 员 李红萍
代理审判员 姜学英
二〇〇九年三月十六日
书 记 员 顾 燕