辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终7144号
上诉人（原审原告):赵学君，男，1972年12月23日生，汉族，住大连市西岗区。
委托诉讼代理人：田亚双，辽宁博学律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:窦海洋，男，1979年8月26日生，汉族，住黑龙江省兰西县。
委托诉讼代理人：刘志永、温安宇，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）:迟显全，男，1978年8月24日生，汉族，住黑龙江省。
委托诉讼代理人：樊启传、陈晟（实习），北京市盈科（大连）律师事务所律师。
上诉人赵学君因与被上诉人窦海洋、迟显全房屋买卖合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
赵学君上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持赵学君原审诉讼请求。事实和理由：一、原审法院在已经查明了上诉人与被上诉人三方之间是民间借贷的三角债关系的情形下，仍旧认定合同有效明显与法律规定相违背，与当前最高人民法院审判指导意见相违背。(一)2014年年初，上诉人赵学君找到被上诉人迟显全是为实现”上诉人以自有的案涉房屋通过被上诉人迟显全办理银行贷款”这一目的，双方并没有民间借贷的合意。(二)因上诉人着急用钱，被上诉人迟显全坚信贷款能够成功，所以于2014年4月4日办理公证委托当日，向上诉人赵学君妻子账户打款348400元，于2014年4月11日打款1095800元，共计打款1444200元，原审庭审中被上诉人迟显全对此事实亦是认可的。后来因为被上诉人迟显全银行贷款未办理成功，最终在上诉人与被上诉人迟显全之间形成事实的民间借贷关系。(三)先后几次办理的公证授权委托书，仅仅为实现上诉人以自有的案涉房屋通过被上诉人迟显全办理银行贷款这一目的，上诉人根本没有委托被上诉人迟显全或其工作人员出售案涉房屋或者与被上诉人迟显全达成以房抵债的合意。故此，在上诉人根本不知情的情形下，被上诉人迟显全仅凭一纸公证的授权委托书将案涉房屋过户给他人，明显违背上诉人之意愿。(四)被上诉人迟显全未就欠款提起过诉讼主张自己的权利，未经法院生效判决确认其债权的合法性，因此其无权处分上诉人的房产。(五)最高人民法院公布的指导案例《杨利民与罗琳、罗敏等民间借贷纠纷案》裁判要旨民间借贷过程中双方签订的房屋买卖协议的目的在于保障债权得以顺利受偿，并非是以物抵债协议，而是保障债权实现的担保方式。由此可见，本案中，上诉人出具的公证授权委托书也是保障债权实现的担保方式，而不能直接凭借该公证授权委托书在上诉人不知情的情况下，擅自处分案涉房屋，因此，原审法院认定房屋协议有效与现行审判精神相悖。二、在上诉人与被上诉人迟显全之间系”名为买卖，实为借贷”的法律关系前提下，法院应当认定案涉房屋买卖合同无效，原审法院认定房屋买卖合同有效系适用法律错误。(一)所谓的”房屋买受人”被上诉人窦海洋与所谓的卖房人上诉人的公证委托代理人(被上诉人迟显全)进行的房屋买卖行为系双方恶意患通损害上诉人的利益，应认定无效。首先，”恶意串通”是指公证委托的代理人(受托人)与买房人以损害卖房人(严格讲是房屋所有权人)利益为目的，非法勾结通谋的行为。庭审中上诉人向法庭提供的证据能够证明”恶意串通”的事实，即：1、上诉人一家人一直在案涉房屋内居住生活，身为买房人的被上诉人从没有看房行为。在过户完成后，被上诉人窦海洋才到上诉人家中要求倒房，双方发生争执报110处理；2、房屋买卖合同没有经由中介，房屋买卖合同的很多重要条款没有约定；房屋买卖并没有真实的资金往来，被上诉人窦海洋自认被上诉人迟显全与其存在债权债务关系，以房抵债；3、案涉房屋所有权证原件一直在上诉人手中持有，从未发生过丢失这一事实，在案涉房屋交易过程中从未向上诉人索要过产权证，亦未与上诉人进行沟通；无论进行产权证丢失登报声明、补办产权证、还是最终过户交易，上诉人均不知情；4、公证委托的代理人迟显全和买房人窦海洋系亲属关系；在办理第三次委托公证时，被上诉人窦海洋在公证现场，被上诉人窦海洋对房屋的权属及上诉人用案涉房屋通过被上诉人迟显全向银行申请贷款事实完全知情。其次，”损害卖房人原告的利益”。主要表现为：案涉房屋系上诉人夫妻名下唯一房产，亦是上诉人一家四口人赖以生活的居所，上诉人一家人现今仍在案涉房屋内居住，做为房屋所有权人及卖房人的上诉人并没有卖房子的意思，现受托人违背房屋所有人的真实意思，将房屋出售，即是损害了卖房人的利益。(二)被上诉人迟显全以上诉人代理人的身份代为转让房屋、办理相关手续违反法律规定，代理行为应认定无效。上诉人最初与被上诉人迟显全之间办理公证书的真实意愿是以案涉房屋通过迟显全向银行申请贷款，后来因为迟显全未能成功为上诉人申请到银行贷款，迟显全却先行向上诉人支付了款项，故双方再次办理公证委托书时，委托事项发生变化，但委托书完全是为保证被上诉人迟显全的借款实现提供担保服务的，这种公证的委托书被称为”担保性委托书”。担保性委托书的委托人与受托人的真实法律关系是借款担保关系，其处分的房产实际是借款的担保物或抵押物，根据我国《担保法》第五十三条的规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。而抵押权人直接处分担保物的行为与法律规定明显相背，因此这种以代理人身份代为转让房屋的行为无效。
窦海洋、迟显全辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求。
赵学君向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令原、被告之间的房屋买卖合同无效，位于大连开发区听涛里41#楼2-2-1的房屋产权为原告所有；2.请求法院判令被告协助原告办理产权变更登记手续。
一审法院认定事实：原告与案外人毛伟红系夫妻关系，位于大连经济技术开发区听涛里41#楼2-2-1号房屋（下称案涉房屋）曾登记在原告名下，于2015年6月18日登记至被告名下。2014年4月4日，原告与妻子毛伟红在大连市公证处通过公证的形式委托案外人张强出售案涉房屋，授权包括：与案外人大连市华易企业管理管理有限公司（下称华易公司，该公司法定代表人为第三人）签订《房地产买卖合同》等手续，办理房产转籍过户、在相关文件上签字按手印等事宜，委托期限半年。同日，第三人通过银行转账的形式向毛伟红的银行卡内转账1444200元。同年7月24日，张强代原告提前将案涉房屋贷款258000元（应为285000元）一次性偿还完毕。庭审中，第三人自认张强系其工作人员。2014年8月18日，原告与妻子毛伟红公证授权给第三人，授权第三人代二人出售案涉房屋，指定买受人为华易公司，授权第三人办理房屋转籍过户手续等事宜，委托期限为半年。2015年1月6日，原告与妻子毛伟红再次公证授权给第三人，授权第三人代二人出售案涉房屋，有权办理该房屋转籍过户手续及缴税等事宜，有权代收房款，代为在相关登记文书上签字、按手印等相关事宜，委托期限半年。2015年6月9日，第三人以原告的名义与被告签订《房屋买卖合同》，以1876000元的价格将案涉房屋卖给被告，付款方式为现金，第三人在合同落款处书写原告及其妻子毛伟红的名字并按手印，代理人处落款为第三人的姓名。房屋买卖合同签订后，被告向相关税务部门缴纳买卖案涉房屋的税款。根据被告提交的银行转账记录记载，2015年4月至6月，被告向第三人的账户中转账1890300元。
另查，案涉房屋现仍由原告居住，2017年3月23日，因房屋归属问题，被告与原告妻子毛伟红发生争执，大连市公安局经济技术开发区分局黄海路派出所出警。根据原告提交的视频资料记载，原告夫妻、被告夫妻曾约小额贷款公司的工作人员李强谈话，内容为：（原告）说：”你说咱们之间有什么经济纠纷，我欠你们钱么？”......（被告）说：”是，你不欠我钱......(第三人)欠我钱，他给不起我钱，他得给我房子”......（原告）说：”我拿小迟（第三人）多少钱呢，他拿给我135万，后来垫银行30多万吧，后来我陆续还他30多万，我还欠他就130多万......小迟欠你们钱，拿我房子给你们顶账了？”......（被告）说：”对呀，顶账了......就是借款，当时说了，还不上钱，就拿这个房子给我了”......（原告妻子）说：”你们不按我道走，我们不倒房子”......（被告）说：”钱打我账上，我怎么做都行。”。
一审法院认为，对于案涉房屋，原告及其妻子与案外人张强及本案第三人做过多次公证委托，内容均为出售案涉房屋。因公证委托的期限均为半年，故与案涉房屋买卖有关的有效委托仅为2015年1月6日的委托书。在该份公证委托书中，原告及其妻子将出售案涉房屋的权利，包括签字、按手印、收房款等事宜均授权给第三人进行。第三人在委托书有效的期限内将案涉房屋出售给被告，并代理原告及其妻子进行的签订合同等一系列行为，均有公证授权委托书作为依据，合法有效。故原告请求法院判令案涉房屋买卖合同无效的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。原告关于其根本不知道第三人将案涉房屋售与他人的诉讼意见，与其自行签字做出的售房公证委托书不符，不予采纳。结合原告自行提供的视频资料对话记录、第三人与原告妻子毛伟红的转账记录以及被告与第三人之间的转账记录，可确认原告向第三人借款未还、第三人向被告借款未还的事实。虽然各方当事人之间并无书面的以房抵债协议，但原告向第三人出具的公证委托书已经授权第三人有出售案涉房屋的权利，该房屋现已办理产权转移手续至被告名下。经审查，在房屋买卖过程中，并不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，原告现又请求法院判令房屋产权归己所有，与法不合，不予支持；其要求被告协助其办理不动产权属转移手续的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，不予支持。
据此，一审法院判决：驳回原告赵学君的诉讼请求。案件受理费12200元，诉前保全费5000元，由原告赵学君负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了上诉人妻子毛伟红名下信用卡交易记录，拟证明上诉人曾向被上诉人迟显全偿还欠款30万元。二被上诉人均对该证据不予认可。对此，本院评析如下：上诉人提交证据拟证明事项为偿还欠款，与本案房屋买卖合同效力无关，因此，本院对该交易记录不作为本案证据采用。另，各方当事人均对原审认定的”张强代原告提前将案涉房屋贷款258000元（应为285000元）一次性偿还完毕”一节事实有异议，均认可该款系被上诉人迟显全代为垫付，对其他一审认定的事实没有异议。综上，本院除对一审认定的”张强代原告提前将案涉房屋贷款258000元（应为285000元）一次性偿还完毕”一节事实更正为”迟显全提前将案涉房屋贷款285000元一次性偿还完毕”外，对一审认定的其他事实予以确认。另，根据一审已经庭审质证过的证据和当事人的陈述，本院补充查明，案涉房屋大连经济技术开发区听涛里41#楼2-2-1号房屋的原产权证书编号为大房权证开字第XX**号，该证书原件仍保存于上诉人赵学君手中。后，被上诉人迟显全通过挂失方式于2014年8月11日另行取得案涉房屋产权证书，产权人仍为赵学君，该证书编号为大房权证金新字第XX**号。2014年11月7日，案涉房屋办理了抵押登记，债权人为被上诉人窦海洋，该抵押登记记载在编号为大房权证金新字第XX**号房屋产权证书上。2014年8月18日，上诉人赵学君与被上诉人迟显全办理委托公证时形成的《委托书》中出现了”在委托期限内如遇到所有权证丢失，受托人有权代理委托人办理相关手续，代为登报声明，补办所有权证”授权事项，以往公证委托中并无该项委托授权，且在2014年8月18日形成的委托书中均记载”房地产权证编号：大房权证开私字第XX**号”，委托公证当时窦海洋在场。二审中，被上诉人窦海洋自认在签订房屋买卖合同之前被上诉人迟显全欠被上诉人窦海洋款项，遂以欠款抵顶房款。被上诉人迟显全代上诉人赵学君签订案涉房屋买卖合同后，未给付上诉人赵学君房款，被上诉人迟显全在二审中自认因上诉人欠付其款项，遂将买卖房屋的房款抵顶借款，因此未再将房款给付上诉人。
本院认为，根据查明的事实，一审已经确认了案涉《房屋买卖合同》签订前赵学君向迟显全借款未还、迟显全向窦海洋借款未还的事实，迟显全、窦海洋对该节事实也并不否认，二审中二被上诉人更是自认案涉房屋”买卖”的房款折抵了迟显全欠付窦海洋的借款以及赵学君欠付迟显全的借款。再结合二审查明的”2014年11月7日，案涉房屋办理了抵押登记，债权人为被上诉人窦海洋，该抵押登记记载在编号为大房权证金新字第XX**号房屋产权证书上”这一节事实可以看出，2015年6月9日被上诉人迟显全代理上诉人赵学君与被上诉人窦海洋签订的《房屋买卖合同》实际上是作为抵押权人的窦海洋与作为”抵押人”的赵学君以抵押物折价偿还”债务”的协议。尽管被上诉人迟显全有公证委托授权，但授权的范围是由迟显全代赵学君处理赵学君本人的对外债权债务及出售案涉房屋等事项，然而，上诉人赵学君与被上诉人窦海洋之间并无债权债务关系，上诉人赵学君与被上诉人窦海洋以房抵债无从谈起，且迟显全”出售”房屋所得价款又没有按照法律规定履行受托人转交处理委托事务取得财产的义务，显然，被上诉人迟显全代理上诉人赵学君与被上诉人窦海洋签订的名为买卖实为抵债的《房屋买卖合同》不是处理赵学君的债权债务，而是被上诉人迟显全处理自己对窦海洋的债务，该抵债行为既与公证授权的意思相悖，也不可能是赵学君的意思表示。另外，案涉《房屋买卖合同》中有关房屋交付时间的约定为空白，且自《房屋买卖合同》签订后案涉房屋仍一直由上诉人赵学君占有使用，明显不符合房屋买卖的生活常识。综上可见，被上诉人迟显全代理上诉人赵学君与被上诉人窦海洋签订的名为买卖实为抵债的《房屋买卖合同》不是上诉人赵学君本人的真实意思表示，而被上诉人窦海洋也知晓以房抵债抵销的是其与被上诉人迟显全之间的债权债务，因此，案涉《房屋买卖合同》应为无效，一审判决认定该合同有效不当。对此，本院予以纠正。
既然合同无效，那么，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上诉人赵学君要求确权并请求法院判令二被上诉人协助其恢复产权登记的诉讼请求就应当予以支持。
综上所述，赵学君的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初173号民事判决；
二、迟显全代赵学君与窦海洋于2015年6月9日签订的《房屋买卖合同》无效；
三、坐落于大连开发区听涛里41#楼2-2-1的房屋产权归赵学君所有，窦海洋协助赵学君办理该房屋产权登记变更至赵学君名下。
一审案件受理费12200元，诉前保全费用5000元，合计17200元，由迟显全负担；二审案件受理费24400元（上诉人赵学君已预交），由迟显全负担。
本判决为终审判决。
审判长丁大勇
审判员杨威
审判员王亮
二○一七年十月二十日
书记员任建芳