陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第01033号
上诉人（原审被告）侯天喜，陕西科海心理咨询策略公司主任。
被上诉人（原审原告）陕西秦埔房地产开发有限公司，住所地南关正街泛渼大厦2907室。
法定代表人韩全柱，该公司总经理。
委托代理人张茶梅，女，1969年5月17日出生，汉族。
上诉人侯天喜因与被上诉人陕西秦埔房地产开发有限公司（以下简称秦埔公司）物业服务合同纠纷一案，西安市碑林区人民法院于2011年12月20日作出（2011）碑民一初字第00417号民事判决，已经发生法律效力。侯天喜不服，向本院申请再审，本院于2013年9月30日作出（2013）西民申字第00120号民事裁定：决定由本院提审。经审理，本院以原判认定事实不清，证据不足为由，于2013年12月16日作出（2013）西民提字第00018号民事裁定：撤销（2011）碑民一初字第00417号民事判决，发回重审。西安市碑林区人民法院重审后，作出（2014）碑民初字第01013号民事判决。侯天喜不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
秦埔公司向原审法院起诉称，侯天喜于2007年3月22日购买了由秦埔公司售卖并提供物业服务的位于本市南关正街1号的泛渼大厦1303房屋一套，并于2007年5月17日入住。从入住起至2009年12月30日未缴纳物业费、电梯费、空调费、维护费、电费共计人民币22755.90元，滞纳金31438.30元。2008年5月，侯天喜欲将涉诉房屋出租或出售，以还清拖欠的购房款和物业费，并委托秦埔公司将涉诉房屋进行重新粉刷、维修，产生维修费3000元。委托秦埔公司代登广告三次，产生广告费3750元。请求法院判令侯天喜清偿欠缴物业相关费用22755.90元；判令侯天喜承担因物业费欠缴产生的滞纳金31438.30元；清偿广告费3750元；清偿维修费用3000元；由侯天喜承担诉讼费。
侯天喜辩称，2007年3月22日，其购买秦埔公司售卖的泛渼大厦1303号房屋一套，但仅与秦埔公司签订了商品房买卖合同，并未签订物业服务合同。其与秦埔公司之间不存在物业服务关系。2007年5月17日因申请提前入住，与秦埔公司下属物业管理部签订《物业管理服务协议》和《物业管理服务公约》，但该合同以及2008年5月21日、2008年12月16日、2009年8月18日出具的承诺均是在秦埔公司胁迫的情况下作出的。另国务院《物业管理条例》禁止房地产开发企业自营物业，秦埔公司作为开发该房产的开发商不具有物业管理的资质，不能经营自己开发的房产项目，经营、收费均系违法。请求驳回秦埔公司起诉。
原审法院经审理查明，2007年3月22日侯天喜购买了秦埔公司售卖的位于本市南关正街1号的泛渼大厦1303号房屋一套，双方签订了商品房买卖合同，房屋面积98.62平方米，每平方米3762元，房屋总价款为371088元，侯天喜于同日向秦埔公司借款101008元用于支付剩余房款。同年5月17日侯天喜申请提前入住，并与秦埔公司物业管理部签订《物业管理服务协议》及《物业管理服务公约》，同日办理了1303房屋的入住移交清单．上述《物业服务管理协议》约定物业费收费标准为每月每平方1.30元，电梯费每月每平方0.68元，电费为每度1.30元，空调费每月每平方6.60元，水费每月每吨4.90元，维护费为每月每平方0.70元。上述费用经陕西省物价局批准实施。《物业管理服务协议》中约定不按时缴费的、从逾期之日起每日收取3％。的滞纳金，但《物业管理服务公约》中约定逾期滞纳金为每日2‰侯天喜入住后，一直拖欠秦埔公司购房借款及物业费。经秦埔公司多次催缴，侯天喜于2008年5月21日、2008年12月16日、2009年8月18日三次给秦埔公司作出书面承诺，对欠款的事实和还款方式等进行了承诺，并委托秦埔公司代为出售、出租涉诉房屋。2008年6月10日、6月24日，秦埔公司分三次在《西安晚报》、《华商报》刊登售房广告，共产生广告费3750元。2008年12月21日、22日，秦埔公司因出租对该房进行重新装修、维修，产生费用3000元。2010年5月25日涉诉房屋出售给他人，并于当日办理完毕产权转移过户手续。出租租金及出售价款冲抵了侯天喜因购房向秦埔公司的借款及利息，但物业费及相关费用并未结算。截止2009年12月侯天喜共拖欠秦埔公司物业费3726.40元，电费29元，电梯费4784.80元，空调费12042.20元，维护费2173.50元。另查，秦埔公司提供的企业法人营业执照登记的经营范围主营为包含物业管理的内容。
原审法院经审理认为，秦埔公司、侯天喜双方自愿签订了《物业管理服务协议》和《物业管理服务公约》，双方成立了物业管理服务合同关系。侯天喜称上述协议其在受胁迫下签订，无证据证明，侯天喜该辩称不能成立．秦埔公司是有物业经营主体资格的法人，且其经营物业服务业务不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故原侯天喜所签的物业服务合同有效，对双方均有约束力。秦埔公司已依约向侯天喜提供了物业管理服务，侯天喜作为业主已接受了秦埔公司提供的物业管理服务，现秦埔公司要求侯天喜支付物业管理服务费及因侯天喜使用物业而产生的相关费用，依法应予支持。秦埔公司计收侯天喜物业服务费，符合国家物价部门的相关收费标准，应予准许。对秦埔公司、侯天喜签订的《物业管理服务协议》与《物业管理服务公约》对违约金的标准约定不一致，按照格式条款解释规则，格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故应当采用“每天收取千分之二的滞纳金”为有效条款．综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第六条、第七条、第二十三条、第四十二条之规定，判决：一、被告侯天喜于本判决生效之日起15日内一次性支付原告陕西秦埔房地产开发有限公司物业费3726.40元，电费29元，电梯费4784.80元，空调费12042.20元，维护费2173.50元，上述共22755.90元（已执行10000元应从上述费用中扣除）；二、被告侯天喜于本判决生效之日起15日内，一次性支付原告陕西秦埔房地产开发有限公司自2007年5月17日至2009年12月未缴纳物业费等费用滞纳金20958.90元；三、被告侯天喜于本判决生效之日起15日内，一次性支付原告陕西秦埔房地产开发有限公司广告费3750元，装修费3000元。诉讼费1324元由侯天喜负担（此款秦埔公司已预交，侯天喜于本判决生效之日起15日内直付秦埔公司）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，侯天喜不服。向本院提起上诉称，本案不符合立案条件。秦埔公司经营房产开发项目的物业服务业务是违法经营及收费，秦埔公司物业部不具有独立法人资格和没有经营物业资质，经营物业服务业务及收费更是违法的行为。秦埔公司违反国务院《物业管理条例》第二十四条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业：投标人少于3个或者住宅规模较小的经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。秦埔公司经营其开发项目的物业服务及无资质收费属违法行为，应依法纠正和处罚处理。秦埔公司违反《物业管理条例》第二十五条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。可秦埔公司与侯天喜签订房屋买卖合同内并没有前期物业管理服务合同约定内容，侯天喜与秦埔公司并不存在物业服务合同法律关系，双方之间不存在债权债务关系。秦埔公司不具有物业服务管理及收费的相应物业管理资质和收费证书资格，所产生的有关债务应自己承担。“陕西秦埔物业公司”是在秦埔公司把房卖后而新成立的，与侯天喜没有物业服务合同及任何手续关系，不存在债权债务关系。秦埔公司物业部不具有独立法人资格，不具有相应物业服务资质，属违法经营物业，应依法纠正和处罚处理。秦埔公司强迫胁迫与侯天喜签订的物业服务合同是违法的无效合同。秦埔公司不具有《物业管理资质证书》，其只提供了省工商局执照经营物业项内容，没有《物业管理资质证书》，违反国务院《物业管理条例》有关规定，不能为物业服务及收费的法律依据。秦埔公司违反相关法律、法规的规定，请求：1、撤销原判，驳回秦埔公司起诉；2、对原审法院己经执行侯天喜的银行存款予以全部退还。
秦埔公司辩称，其公司依法具有物业管理资格；其公司诉请是侯天喜支付从2007年5月17日入住该房到2009年12月30日的物业管理等费用。而陕西秦埔物业管理有限责任公司于2010年1月7日才成立。侯天喜欠交物业管理等费用期间，物业管理人是其公司而不是陕西秦埔物业管理有限责任公司。其公司营业执照载明的经营范围含有“物业管理”，陕西省物价局陕价费调发（2002）16号《关于西安泛渼大厦、秦埔公寓物业管理服务正式收费标准的批复》，许可其收取物业管理费。建设部、国家工商行政管理局建房（1992）500号《关于房地产开发企业管理的通知》第七条规定：“从事房地产开发经营的企业，商品房屋销售后，应设立物业管理公司，承担房屋的售后维修、管理；或委托当地的物业管理公司进行商品房屋售后的维修、管理。”建设部1994年第33号令《城市新建住宅小区管理办法》第五条规定：“住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”其公司在陕西秦埔物业管理有限责任公司成立前负责物业管理，符合建设部和国家工商局的上述规定。虽然与侯天喜签订物业管理服务协议的是其公司物业部，但根据《民法通则》第四十三条和最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第四十二条，其公司是适格的诉讼主体，双方物业管理服务协议依法有效，侯天喜所谓该协议无效的各种理由均不成立。侯天喜2007年3月22日与其公司签订购房协议，5月17日与其公司签订物业管理服务协议，同日领取该房钥匙。领取钥匙、入住即开始产生物业服务和费用，这是常识。侯天喜在2008年12月16日《还款承诺》中承认欠我公司“物管等其它各项费用”。其所谓“强迫胁迫”其签订，无任何证据证明。该协议没有违反法律、行政法规的强制性规定。因此该协议依法有效。侯天喜上诉状引用的合同无效的各项法律规定及国务院《物业管理条例》多项规定，均不适用本案的具体情形。
本院经审理查明，2010年1月7日，陕西秦埔物业管理有限责任公司成立，接管了本案涉及房屋的物业管理工作。陕西省物价局于2014年12月1日出具证明，内容如下：陕西秦埔房地产开发公司管理服务的泛镁大厦、秦埔公寓物业服务收费备案及交通工具停放服务价格自2002年1月至2010年12月由省物价局备案管理，其先后在我局办理的陕费证字省1551号、陕费证字省1006号、陕费证字省1323号、证号省090045号属实，原证在换证期间由我局销毁。原审判决查明其余事实属实。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。秦埔公司的诉请是侯天喜支付从2007年5月17日入住该房到2009年12月30日的物业管理等费用。秦埔公司物业管理部与侯天喜自愿签订了《物业管理服务协议》和《物业管理服务公约》，因物业管理部是秦埔公司的内设部门，不具有独立的法人资格，其民事权利义务由秦埔公司承担，而陕西秦埔物业管理有限责任公司于2010年1月7日成立。故侯天喜欠交物业管理等费用期间，物业管理人是秦埔公司而不是陕西秦埔物业管理有限责任公司。陕西省物价局许可秦埔公司收取物业管理费，秦埔公司经营物业服务业务不违反国家法律、行政法规的相关规定，具备经营物业服务的主体资格，其主体资格适格。故双方因而建立了物业管理服务合同关系，且实际履行了协议内容，所签订的上述物业服务合同有效，对双方均有约束力。侯天喜辩称上述协议系其在受胁迫下签订，没有证据证明，故其辩称理由不能成立．秦埔公司在本案中请求侯天喜支付的物业管理相关费用的物业管理工作是由秦埔公司提供完成的，陕西秦埔物业管理有限责任公司成立后，接管了本案涉及房屋的物业管理工作。原审判决认为秦埔公司已依约向侯天喜提供了物业管理服务，侯天喜作为业主已接受了秦埔公司提供的物业管理服务，秦埔公司计收侯天喜物业服务费，符合国家物价部门的相关收费标准，现秦埔公司要求侯天喜支付物业管理服务费及因侯天喜使用物业而产生的相关费用，依法应予支持，并无不当。因双方签订的《物业管理服务协议》与《物业管理服务公约》对违约金标准约定不一致，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，原审法院采用“每天收取千分之二的滞纳金”为有效条款．并无不妥。综上，侯天喜上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第（三）款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1324元，由上诉人侯天喜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马莉莉
审 判 员 李 刚
代理审判员 马延环
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 孙婉侠