上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初97639号
原告：上海枫叶装潢材料厂，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：沈佩军，总经理。
委托诉讼代理人：潘旭辉，上海融柏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪晓燕，上海融柏律师事务所律师。
被告：上海屹岳投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：林飞，总经理。
被告：上海方隆酒店投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：仇建新，总经理。
委托诉讼代理人：李娟，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告：上海程霖工贸有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：戴杏芳，董事长。
委托诉讼代理人：沈剑，上海朝闻律师事务所律师。
原告上海枫叶装潢材料厂(以下简称枫叶材料厂)与被告上海屹岳投资管理有限公司(以下简称屹岳公司)、上海方隆酒店投资管理有限公司(以下简称方隆公司)、上海程霖工贸有限公司(以下简称程霖公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘旭辉，被告屹岳公司法定代表人林飞，被告方隆公司委托诉讼代理人李娟，被告程霖公司委托诉讼代理人沈剑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告枫叶材料厂向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告屹岳公司的租赁合同解除；2.判令被告屹岳公司支付原告自2017年1月1日起至房屋实际返还之日止按照合同约定的每月人民币(以下币种相同)51500元标准计算的房租；3.判令被告方隆公司支付原告房屋管理补偿款25万元；4.判令被告屹岳公司、方隆公司、程霖公司搬离并返还房屋及场地。事实和理由：原告于2010年1月起将自有的位于上海市浦东新区原三灶镇南六公路XXX号的房屋及场地租赁给被告屹岳公司并签订《租赁合同》，租期至2027年12月31日止。后被告屹岳公司将该房屋及场地于2010年12月25日转租给被告方隆公司，租期至2027年12月30日止。被告方隆公司于2015年9月19日将房屋转租给了被告程霖公司，租期至2027年12月30日止。期间原告与上海丰迪电力工程有限公司(现已将所有权利义务转让给了被告方隆公司)于2011年7月12日签订《合作建房协议书》，将原本5400平方的房屋进行了扩建，扩建后总面积为7700平方米，且约定该扩建房屋属原告所有，原告与被告方隆公司另于2015年9月20日签订《委托协议》，约定被告方隆公司每年支付原告10万元管理补偿款。根据原告与被告屹岳公司签订的《租赁合同》，被告屹岳公司应按照每月51500元的标准支付原告租金，按照先付后用每半年一次的方式支付，然被告屹岳公司自2017年1月1日起至今未支付原告租金，据原告了解是由于被告程霖公司未支付房屋给被告方隆公司，被告方隆公司故也未支付租金给被告屹岳公司公司，所以被告屹岳公司也未支付租金给原告。根据《租赁合同》第六条第4款，目前的情况下原告有权与被告屹岳公司解除合同且被告屹岳公司应当承担违约金；另根据原告与被告方隆公司签订的《委托协议》，被告方隆公司应当按年度直接支付每年10万元的管理补偿款给原告，自2015年9月至今被告方隆公司仅支付了5万元，故按照3年度计算还需支付原告25万元。目前该房屋在原告长期未收到房租且已经达到合同解除的状态下，三被告显然均已构成违约，应当按照法律规定及协议的约定将房屋返还给原告。综上，为保护原告合法利益，起诉来院，提出以上诉讼请求。
被告屹岳公司辩称，对原告陈述的事实、租金支付情况以及租金标准没有异议，对原告诉请1请求法院依法判决；对诉请2，房租是应当支付的，但被告方隆公司没支付给我方，所以我方才没支付原告租金；对诉请4也请求法院依法处理，目前房屋都是由被告程霖公司占用。
被告方隆公司辩称，原告诉请1和诉请2与被告方隆公司无关；本案审理的是租赁合同关系，委托协议与本案无关，诉请3不应该在本案中处理；对原告诉请4，基于合同相对性，被告方隆公司无返还义务，而且房屋实际占有人是被告程霖公司，与被告方隆公司无关。原告陈述的转租事实属实，我公司与被告屹岳公司也在诉讼中。另外，如果原告与被告屹岳公司的租赁合同解除，希望其能与原告直接建立租赁合同关系。
被告程霖公司辩称，原告诉请1和诉请2与被告程霖公司无关；对诉请4，我方从被告方隆公司处转租来系争房屋后已经投入巨额资金进行装修，而且目前我方与被告方隆公司正在诉讼，装修也在评估中，暂时无法交付房屋，房屋自2018年1月份就是空置状态，而且据说该地块已纳入动迁范围。
本院经审理认定事实如下：2009年6月26日，原告(甲方)与被告屹岳公司(乙方)签订租赁合同，约定甲方将坐落于上海市原南汇区原三灶镇南六公路XXX号(现为685号)的场地及地面上新建的2栋楼房。其中房屋1-6层建筑面积约为5400平方米，现有围墙内场地(场地上的水泥房底层供乙方使用)，全部租给乙方作为商业、加工使用；租赁期限自2010年1月1日起至2027年12月31日止；从2010年1月1日至2014年12月31日止，每年租金为60万元，每月租金为5万元；从2015年1月1日至2019年12月31日止，每年租金为618000元，每月租金为51500元；……租赁合同第4条第3款约定，甲方同意乙方将房屋招商转租，但甲方有知晓权，乙方需提供一份转租合同给甲方备案。租赁合同第六条第4款约定，如乙方未按时付甲方房租逾期达二个月，甲方有权按未支付房租的7%要求乙方支付违约金，如逾期达三个月还未付甲方房租，甲方有权终止本合同，按乙方违约责任处理。
2010年12月25日，被告屹岳公司(甲方)与上海丰迪电力工程有限公司(乙方)签订租赁合同，约定甲方同意将合法拥有的坐落于上海市原南汇区原三灶镇南六公路XXX号(现为685号)的场地和地面上新建的2栋工业厂房。房屋1-6层建筑面积约为5400平方米(南面约120平米围墙内两层水泥平方不在租赁范围内，其中一底层无偿由乙方使用)，租给乙方经营酒店、宾馆使用，租赁期限从2011年7月1日至2027年12月30日止，从2011年7月1日至2017年7月1日止，每年租金为108万，每月租金9万元；从2017年7月1日至2022年12月30日止，每月租金为138万，每月租金11.5万元；……
2011年7月12日，原告(甲方)与被告方隆公司(乙方)签订《合作建房协议书》，约定乙方自行出资在乙方与被告屹岳公司通过租赁合同承租的场地西面，并拆除甲方所有的位于场地南面的两层楼房(编号为沪房地南汇字(2002)第005145号房地产权证上，房屋平面图的分幢图中的4号房)，在该两层楼房所占地基上新建面积约为2400平方米(最终以实测面积为准)的钢结构房屋，造价为每平方米800元。乙方因拆除甲方所有的位于场地南的两层楼房(编号为沪房地南汇字(2002)第005145号房地产权证上，房屋平面图的分幢图中的4号房)，同意一次性补偿甲方22万元整，并在上述新建房屋交付使用之日起，将其中160平方米由乙方出资按照甲方要求完成内外装修后交付甲方使用。乙方出资新建的上述面积为2400平方米的房屋，其所有权归甲方所有，其中2240平方米面积(除甲方使用的160平方米以外)，自该房屋建成之日起至2027年12月30日止，由乙方无偿使用。……
2015年9月12日，被告屹岳公司(甲方)、上海丰迪电力工程有限公司(乙方)与被告方隆公司(丙方)签订《补充协议(一)》，约定1.甲方、乙方、丙方三方均认可甲方、乙方于2010年12月25日签署的《租赁合同》，其内容合法有效；2.丙方对甲、乙双方签署合同中双方的权利和义务予以接受，即：甲乙双方与2010年12月25日签署的《租赁合同》由甲方(被告屹岳公司)和丙方(被告方隆公司)事实履行，乙方不再对该《租赁合同》负有法律义务和责任。……
2015年9月19日，被告方隆公司(甲方)与被告程霖公司(乙方)签订酒店租赁合同，约定甲方同意将合法拥有使用权的上海市南汇区(现兼并为浦东新区)原三灶镇南六公路XXX号(房产证注号)现今是685号建筑面积为5400平方米和2300平方米总7700平方米的客房、餐饮、浴场、文化娱乐用房(按现状)租赁给乙方继续经营酒店、宾馆、浴场、文化娱乐，乙方不得擅自改变经营用途。租期自2015年9月20日起至2027年12月30日止，2015年9月20日至2018年9月19日止年租金为4,215,750元。……
2015年9月20日，被告方隆公司(甲方)与原告(乙方)签订委托协议，约定甲乙方在建房时及以后的使用、管理服务过程中的不明确部分，经协商甲方对乙方使用面积不足部分等和以后协助管理给予每年10万元补偿，付款方式每年分二次支付，和租赁费同时支付。……
审理中，被告屹岳公司确认租金自2017年1月1日起未支付。
另查明，原告是系争租赁房屋所有权人，房地产权证上记载房屋建筑面积为562.68平方米。被告方隆公司就系争房屋租赁事宜于2016年10月13日向本院起诉被告程霖公司，被告屹岳公司就系争房屋租赁事宜于2017年10月9日向本院起诉被告方隆公司，目前两案正在审理中。
以上事实，有原告与被告屹岳公司签订的租赁合同、被告屹岳公司与上海韦迪电力工程有限公司签订的租赁合同、补充协议(一)、酒店租赁合同、合作建房协议书、委托协议书、委托协议、上海市房地产权证以及当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告与被告屹岳公司就系争房屋有证面积部分签订的租赁合同系双方真实意思表示，应为有效，双方均应恪守，其余未取得建设规划许可证部分无效。
原告与被告屹岳公司签订的租赁合同约定，如被告屹岳公司逾期达三个月未支付原告房租，原告有权终止本合同。现原告以被告屹岳公司自2017年1月1日起至今未支付租金为由解除合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于原告主张的房租，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告要求被告屹岳公司按照合同约定的每月51500元的标准支付租金及房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。被告屹岳公司确认自2017年1月1日起未支付原告租金，故房租的计算期间应自2017年1月1日起至房屋实际返还之日止。对于原告主张被告方隆公司按照《委托协议》支付房屋管理补偿款25万元的诉请，本院认为，因该笔付款义务的发生与本案房屋租赁关系非属同一法律关系，本案对原告该项诉请不予处理。对原告请求三被告搬离并返还房屋及场地的诉请，本院认为，被告屹岳公司作为承租人，租赁合同解除或无效后，应当向出租人原告返还租赁物，房屋实际占有人被告程霖公司无权占有涉案房屋，原告亦可请求其搬离。故原告要求被告屹岳公司及被告程霖公司返还及搬离涉案房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告上海枫叶装潢材料厂与被告上海屹岳投资管理有限公司签订的租赁合同中涉及未取得建设规划许可证部分的房屋租赁合同无效，其余就合法房屋所建立的租赁合同关系予以解除；
二、被告上海屹岳投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海枫叶装潢材料厂房屋租金及占有使用费(以每月51500元为标准自2017年1月1日起计算至实际返还房屋之日止)；
三、被告上海程霖工贸有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX号房屋及场地，并由被告上海屹岳投资管理有限公司将上述房屋及场地返还给原告上海枫叶装潢材料厂。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11,965元，由被告上海屹岳投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 范 一
人民陪审员 曹 璐
人民陪审员 高天明
二〇一八年四月二十日
书 记 员 孙 猛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民法总则》
第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。