济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初3373号
原告：孟俊杰，女，1989年4月27日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王乃一，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨雪，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。
被告：刘兆柱，男，1984年10月10日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王辉，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王术慧，山东豪才律师事务所律师。
第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：金田，董事长。
委托诉讼代理人：董庆武，男，1989年5月10日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
委托诉讼代理人：贾平生，男，1986年2月4日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
原告孟俊杰与被告刘兆柱，第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理，依法适用简易程序，于2017年9月11日公开开庭进行了审理。原告孟俊杰的委托诉讼代理人王乃一、杨雪，被告刘兆柱的委托诉讼代理人王术慧，第三人中住公司的委托诉讼代理人董庆武、贾平生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孟俊杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合同》，办理涉案房屋解除抵押、办理房产过户及按揭贷款手续；2、判令被告承担本案的一切诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，判令被告支付原告支出的律师费4万元及诉讼财产保全责任保险费2200元。事实与理由：2017年3月3日，原、被告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于槐荫区绿地国际花都三期6号楼1单元1404室房屋出卖给原告，价格110万元，原告依约向被告支付定金及首付款共计33万元。合同签订后，原告为履行合同多次致电第三人，要求第三人催促被告办理房产解押手续并办理网签手续，2017年7月5日，原告向被告发出《催告函》，要求被告继续履行合同，但被告至今未办理完解押注销手续，已构成违约。
刘兆柱辩称，一、答辩人在履行合同过程中不存在违约行为。1、根据双方签订的房屋买卖合同的约定，答辩人办理解除抵押手续的时间为在房屋过户前，而房屋过户的时间是在合同签订之日起的150个工作日内，截至答辩人与被答辩人房屋买卖合同解除之日，仍未达到合同约定的答辩人办理解除抵押手续的时间，不存在被答辩人在诉状中所述的违约行为。2、2017年4月19日济南市人民政府办公厅颁布济政办发布济政办发（2017）13号文，《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知第三条第三款规定：非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。按照通知的规定，被答辩人应支付的首付款比例最低为60%，合同约定的首付款数额、贷款数额已明显与实际情况不符，达不到合同的目的，被答辩人也表示没有履行能力，要求解除房屋买卖合同，答辩人在房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为。二、答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同已经双方协商一致解除，被答辩人的诉求没有依据。1、答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同在2017年4月已协商解除。2017年4月l9日济南市人民政府办公厅颁布限购新规，该规定实施后，被答辩人明确告知答辩人首付款比例提高，没有钱支付，要求解除房屋买卖合同，答辩人亦同意解除，并同意退还被答辩人已支付的购房款，被答辩人也表示已支付的中介费中介公司正在办理退还流程。2、2017年7月4日，因被答辩人未在规定的期限内就合同的履行签订补充协议，双方签订的房屋买卖合同解除。答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同因被答辩人要求解除于2017年4月26日解除，后因被答辩人要求继续履行，答辩人同意，但前提是双方应依法签订补充协议，否则答辩人不同意继续履行。在答辩人同意继续履行合同之日起至答辩人发函解除合同之日止，答辩人多次催促被答辩人商讨房屋合同变更事宜，但被答辩人均未响应，答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同因未能达成补充协议而解除。3、被答辩人明确表示没有履行能力，继续履行合同不能实现合同目的，答辩人解除合同符合法律规定。限购政策发布后，被答辩人明确表示没有履行能力，购房目的无法实现，答辩人解除合同符合法律规定。
中住公司辩称，尊重并执行法院判决，无其他答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
孟俊杰为证明自己主张，提交证据如下：
证据一、房屋买卖合同一份，证明合同内容；
证据二、2017年7月5日房屋权属状况信息，证明该房产存在抵押情况；
证据三、交易记录、结婚证、定金收条，证明原告给被告妻子王亚飞2万元，被告向原告出具定金收条；
证据四、交易记录、购房首付款收条，证明原告汇给被告妻子王亚飞31万元，被告妻子向原告出具收条，证明收到首付款含定金33万元；
证据五、物业交割单、物业收费账单，证明被告将涉案房屋交给原告；
证据六、佣金确认单及交易记录，证明原告支付佣金29000元；
证据七、联系函、快递单、签收记录，证明2017年6月20日，原告向被告邮寄联系函，督促被告履行合同义务，协助办理相关手续；
证据八、催告函、快递单、ems邮件查询回单，证明2017年7月6日，原告向被告邮寄催告函，再次督促被告协助办理房屋过户、贷款等手续；
证据九、委托代理合同、支付记录、发票、律师收费标准、诉讼财产保全责任保险保险单、发票、保单保函，证明原告律师费40000元，按照房屋买卖合同被告应承担律师费及财产保全保险费；
证据十、2016年10月2日、2017年5月18日的济南市限购政策文件，证明原告符合限购政策规定；
证据十一、原告社会保险个人权益记录单，证明原告与本市居民享受同等购房政策；
证据十二、原告学士、学位证书，证明原告符合限购政策；
证据十三、房管局限购核查结果，证明原告符合限购政策。
刘兆柱对证据一、二、三、四、五、七、八、九、十、十一、十二真实性无异议，对证据六不清楚。对证据十三认为该证据无法反映出原告购房符合限购政策13号文中的一条。中住公司对证据一、五、六、十三无异议，对其他证据与第三人无关，不发表质证意见。
刘兆柱提交如下证据：
证据一、房屋买卖合同，证明合同内容；
证据二、2017年4月19日济南市人民政府办公厅颁布济政办发布济政办发（2017）13号文，《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，证明限购政策；
证据三、与原告沟通记录，证明原告没有履行购买房屋的能力，原告在2017年4月26日要求解除过合同，被告同意，原告也表示中介正在办退款；
证据四、2017年6月27日被告邮寄的告知函及邮递回单查询结果，证明原告曾于2017年4月要求解除合同，被告同意，后原告要求继续购买房屋，被告同意，但要求原告签订补充协议，被告于2017年6月27日再次向原告发出告知函，逾期被告将解除房屋买卖合同；
证据五、2017年7月4日合同解除函及邮递回单查询结果，证明被告向原告发出解除合同通知；
证据六、退款交易明细，证明被告将收到的购房款退回原告；
证据七、物业缴费单据，证明被告交纳了2017年10月31日前物业费。
孟俊杰对证据一、四、五、六、七真实性无异议，对证据二、三真实性无法核实。
对于双方提交的证据的真实性本院均予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孟俊杰与刘兆柱在中住公司的居间下于2017年3月3日签订《房屋买卖合同》一份，约定刘兆柱将其名下位于槐荫区党杨路3166号绿地国际花都三期6号楼一单元1404的房产出售给孟俊杰，该房屋建筑面积103.6平方米，价格110万元，该房屋有抵押、有租赁，合同约定买受人在合同签订时向出卖人支付定金20000元，买受人于银行贷款审批通过后且过户前，将首付款33万元存入出卖人账户，剩余77万元在银行发放贷款之日由银行向出卖方直接支付。双方应在合同签订之日起150个工作日内，委托并协助中住公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关资料，双方应配合协助税费的缴纳。关于解除抵押的条款约定，该房产在农业银行设有抵押，出卖方应在房屋过户前到有关单位办理解除抵押手续。关于违约责任，约定如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付合同总价款3‰的违约金或违约方承担总房价30%的违约金，承担责任方式由守约方选择，违约方并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。合同签订当日，孟俊杰向刘兆柱支付定金20000元，2017年4月17日孟俊杰向刘兆柱妻子王亚飞转账31万元，王亚飞向其出具收到条，证明收到首付款及定金共计33万元。
2017年4月19日济南市人民政府办公厅颁布济政办发布济政办发（2017）13号文，《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，将非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。2017年5月18日，济南市住房保障和房产管理局等四部门联合发布《关于落实济政办发(2017)13号文限购政策有关问题的通知》，《通知》显示，全日制大学本科(含本科)以上学历的购房者，与用人单位签定正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策。2017年8月29日，孟俊杰在济南市住房保障和房产管理局网站上进行限购核查，已通过限购审核。
2017年6月20日，孟俊杰向刘兆柱邮寄《联系函》一份，要求对方履行合同义务。6月27日，刘兆柱向孟俊杰邮寄《告知函》一份，通知对方在7日内支付60%的首付款、提供贷款手续并签订《补充协议》，逾期将解除房屋买卖合同。7月4日，刘兆柱向孟俊杰邮寄，《解除合同告知函》一份，告知因对方受济南市限购政策影响，对方首付款及户口问题达不到法定交易条件，导致合同无法履行，双方房屋买卖合同解除。7月5日，孟俊杰邮寄《催告函》一份，要求对方在3日内协助办理房屋过户、贷款等手续。
另查明，孟俊杰为本案诉讼，支付律师代理费40000元。
本院认为：合法的合同关系受法律保护。2017年3月3日，孟俊杰、刘兆柱自愿就涉案房屋买卖事项达成一致，并签订书面《房屋买卖合同》一份，该合同系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同成立后，各方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。2017年4月19日济南市人民政府办公厅颁布13号限购政策，将非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年，孟俊杰在此限购范围之内，双方因此进行了协商，在尚无结果之前，2017年5月18日，济南市住房保障和房产管理局等四部门联合发布落实13号限购政策的通知，全日制大学本科(含本科)以上学历的购房者，与用人单位签定正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策。根据此约定，孟俊杰符合济南市限购政策，至此，制约合同履行的限制条件已经解除，双方能够按照原合同约定继续履行合同，但刘兆柱要求对方提交首付款至60%，孟俊杰并未同意，双方之间的房屋买卖合同内容并未发生变更，应按原合同内容继续履行。刘兆柱单方向孟俊杰邮寄《解除合同告知函》，要求解除合同，未得到对方同意，并不发生合同解除的效力。刘兆柱主张双方曾协商解除合同，证据不足，本院对此意见不予支持。
刘兆柱在合同履行过程中，未按照合同约定办理房产解押及配合对方办理网签及过户手续，已构成违约，现孟俊杰要求对方继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。刘兆柱单方主张合同解除，并已将首付款及定金33万元退回孟俊杰处，根据权利义务相统一的原则，孟俊杰应支付刘兆柱33万元，刘兆柱在收到款项后，配合孟俊杰办理房产解押、网签及过户手续。因刘兆柱在合同履行过程中构成违约，孟俊杰要求刘兆柱赔偿律师代理费40000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。孟俊杰要求刘兆柱支付诉讼财产保全责任保险费2200元，因该费用系孟俊杰自愿对涉案财产提起的财产保全措施，该费用不属于刘兆柱违约造成的孟俊杰的必然损失，对此诉讼请求本院不予支持。
综上，刘兆柱未按合同约定履行义务，已构成违约，现孟俊杰要求刘兆柱继续履行合同，符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
孟俊杰与刘兆柱于2017年3月3日签订的编号为0010410号《房屋买卖合同》继续履行，刘兆柱于本院判决生效之日起三十日内配合孟俊杰及山东中住地产经纪有限公司办理解除抵押、房产过户及按揭贷款等手续；
刘兆柱于本判决生效后十日内支付孟俊杰律师代理费40000元；
三、驳回孟俊杰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14700元，减半收取7350元，保全费5000元，共计12350元，由刘兆柱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 郭卫东
二〇一八年一月五日
书记员 肖望旭