上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8218号
上诉人(原审被告、反诉原告)：陈振寰，女，1973年5月30日出生，汉族，户籍所在地上海市。
委托诉讼代理人：李云，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海磐润置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人：周刚烈，董事长。
委托诉讼代理人：潘懿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈鹏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原审第三人：虞增辉，男，1977年5月11日出生，汉族，户籍所在地浙江省舟山市。
委托诉讼代理人：曹岭，上海市国泰律师事务所律师。
上诉人陈振寰因与被上诉人上海磐润置业有限公司(以下简称“磐润公司”)及原审第三人虞增辉房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初9590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈振寰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回磐润公司一审中的诉讼请求，支持陈振寰一审中的反诉请求，要求继续履行《上海北岛嘉园房屋定购单》(以下简称“定购单”)，由磐润公司协助办理上海市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户手续并交付房屋，如不能履行，则由磐润公司退还房款人民币(以下币种均为人民币)2,246,628元并赔偿2,246,628元。事实和理由：磐润公司与陈振寰签订的定购单与磐润公司向相关部门备案并公示的预售合同相互结合，定购单应属于买卖合同本约，陈振寰向磐润公司购买系争房屋的买卖合同关系已经成立且生效，一审法院认定定购单属预约合同是错误的。陈振寰在签订定购单后支付了定金及部分房款，磐润公司收取并开具发票，上述行为说明双方已经变更了定购单的约定，双方房屋买卖关系已经成立，此时磐润公司无权解除定购单，一审法院支持磐润公司解除定购单的诉讼请求错误。现履行定购单没有任何障碍，陈振寰愿意一次性付清房款，磐润公司应履行定购单，办理系争房屋过户并交付房屋，一审法院认定事实不清，适用法律错误，所作判决应予以纠正。
磐润公司辩称，不同意陈振寰的上诉请求，陈振寰没有按照约定履行自身义务，磐润公司有权按照约定解除定购单，陈振寰主张其是根据双方新的约定支付房款，但未提供相应依据，由于陈振寰在签订定购单后长期处于限购状态，磐润公司才按约解除定购单的，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
虞增辉述称，不同意陈振寰的上诉请求，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
磐润公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、陈振寰与磐润公司签署的定购单已于2015年9月3日解除；2、陈振寰支付的150,000元定金不予返还。
陈振寰提出反诉，请求判令：1、磐润公司继续履行定购单、签订示范文本买卖合同、办理过户手续并交付房屋，如磐润公司不能履行，则返还陈振寰已付房款2,246,628元以及自支付之日起至实际返还之日止的利息(每笔房款分别计算，按照银行同期贷款利率)，并赔偿陈振寰2,246,628元。
一审法院认定事实：2015年5月11日，磐润公司(卖方)与陈振寰(购房人)签订定购单，约定陈振寰定购磐润公司开发的系争房屋，房屋预测面积99.94平方米，定购单价56,200元，定购总价5,616,628元，陈振寰的联系地址“本市襄阳南路XXX弄XXX号”，定金金额150,000元，正式签约日期是2015年5月18日之前；签约时支付首付款30%，剩余房款申请组合贷款；特别约定为：购房人在签署本定购单前，已对国家限购政策清楚知晓，并确认其符合有关规定不存在任何限购情况；购房人在签署本定购单前已经对房屋情况和定购房屋的商品房预售合同内容有充分了解和认同，并对预售合同全部条款(包括但不限于房价款支付、面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款)清楚无异议；购房人同意以其在本定购单项下所支付的定金作为卖方和购房人双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，购房人支付的定金转为房价款；购房人应在2015年5月18日内携带相关证明文件和按揭贷款所需之全部资料及本房屋定购单至本售楼处签约，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将该房屋另行处置，购房人所交付定金，不予退还；在上述约定的正式签约日期内，在未事先说明理由并取得卖方同意之情况下，购房人在约定签署预售合同当日或之前发生以下情况之一，并且导致双方当日无法签约，即视为购房人拒绝签署预售合同，卖方有权不经催告即解除本定购单并对房屋另行处置、出售，购房人无权要求卖方返还已收取的定金：(1)购房人之全体或部分人士未到达签约现场；(4)购房人无法购买或受让该房屋(包括但不限于因国家限购政策、外籍人士或港澳台人士在中国大陆已经购买过住房等)；本房屋定购单作为上海网上登记备案定金合同的书面形式，网上备案后具有同等法律效力，客户应保证所填资料的真实性；本定购单经双方签字盖章且购房人支付定金后生效。
签订定购单当日，陈振寰向磐润公司支付定金150,000元。6月13日，陈振寰向磐润公司支付房款500,000元。6月21日，陈振寰向磐润公司支付房款996,628元。8月29日，陈振寰向磐润公司支付房款600,000元。8月29日，磐润公司向陈振寰开具发票，确认收到购房款2,246,628元。
2015年9月3日，磐润公司向陈振寰发出《解除函》，邮寄地址为“上海市徐汇区襄阳南路XXX弄XXX号”，称陈振寰未在约定期限前与磐润公司签订商品房预售合同并支付首付款，磐润公司多次通知均未果，陈振寰已逾期，构成严重违约。磐润公司通知陈振寰从即日起解除《房屋定购单》，该房屋由磐润公司另行处置、出售，陈振寰所交付的定金不予退还。该解除函因无人签收被退还磐润公司。
2016年2月23日，陈振寰至磐润公司处协商解决，双方发生纠纷，磐润公司报警。后双方经房管部门协调后仍未果。
2016年3月21日，磐润公司(卖方)与虞增辉(买方)就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定虞增辉以总价款5,496,700元向磐润公司购买系争房屋，付款方式与期限为：3月21日前支付1,656,700元，已支付的定金(如有)可冲抵部分，5月20日前支付3,840,000元由虞增辉采取按揭贷款形式支付。3月21日，虞增辉向磐润公司支付房款1,506,700元，并开具收款收据，确认收到虞增辉支付的房款共计1,656,700元。
一审法院另查明，陈振寰系单身，上海人，户籍所在地为上海市徐汇区襄阳南路XXX弄XXX号。2016年1月23日，陈振寰(卖售人)与案外人任某某(买受人)就上海市南码头路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》。3月17日，上述房屋产权登记在任某某名下。
现磐润公司诉至一审法院，一审诉讼过程中，陈振寰提出反诉。
一审庭审中，磐润公司补充意见如下：第一、磐润公司发出的解除函被退回后，致电陈振寰，向陈振寰明确了解除定购单的意思表示，故陈振寰对于合同解除是明知的，解除日期由法院认定；第二、磐润公司为了妥善解决纠纷，自愿无息退还陈振寰已经支付的定金150,000元。陈振寰的反诉诉请明确为要求继续履行定购单、签订示范文本买卖合同、办理过户手续并交付房屋，并补充意见如下：在陈振寰解除限购问题后不久，磐润公司便将系争房屋出售给虞增辉，价格低于之前，贷款比例也高于陈振寰，陈振寰有理由怀疑磐润公司是为了达到无法出售给陈振寰的目的而恶意另售。陈振寰向法院申请开具调查令，请求查询虞增辉在2016年1月1日至3月31日间在中国建设银行股份有限公司上海浦东分行开设账户的来往明细情况以及虞增辉在2015年至2016年期间在上海缴纳社保的情况。
一审法院认为，磐润公司与陈振寰就系争房屋签订的定购单系双方真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于该定购单的定性。根据法律规定，具备房屋买卖的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的协议应当认定为房屋买卖合同。本案中，尽管定购单载明“购房人在签署本定购单前已经对房屋情况和定购房屋的商品房预售合同内容有充分了解和认同，并对预售合同全部条款(包括但不限于房价款支付、面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款)清楚无异议”，然结合其他约定看，该定购单仍是对双方将来签订商品房预售合同的预先安排，内容上与正式的预售合同相比较，缺少诸如付款时间、方式、交付使用条件和日期、面积差异的处理方式、办理过户手续、违约责任等重要条款的约定，仍需通过进一步协商在正式的预售合同中加以确定，故即便磐润公司收取了陈振寰后续相关房款，仍无法否定定购单属预约合同性质这一结论。
就本诉而言，根据查明的事实，陈振寰在签订定购单时属于限购对象，其限购问题直至2016年3月17日才得以解决，陈振寰因此未能于定购单约定的2015年5月18日前与磐润公司签署正式的商品房预售合同。根据定购单约定，上述情况视为陈振寰违约，磐润公司有权不经催告即解除定购单并对系争房屋另行处置且不返还陈振寰已付的定金。陈振寰辩称磐润公司向其承诺保留系争房屋直至限购问题解除，磐润公司予以否认，陈振寰未提供证据证明且与定购单“购房人在签署本定购单前，已对国家限购政策清楚知晓，并确认其符合有关规定不存在任何限购情况”的约定相悖，法院对该辩称意见不予采信。现磐润公司主张定购单解除，符合协议约定，法院予以支持。协议解除后，磐润公司应将已收房款如数返还陈振寰。磐润公司自愿退还定金，无不当，法院予以准许。因磐润公司应及时行使解除权、返还房款以便陈振寰另行购房、减少损失，现磐润公司自愿支付逾期返还房款的利息，符合本案实际，法院予以准许。
就反诉而言，基于上述论述，因陈振寰自身原因导致磐润公司依约解除了定购单，责任在于陈振寰，现其主张继续履行定购单、签订示范文本买卖合同、办理过户手续并交付房屋，无事实与法律依据，法院不予支持。审理中，陈振寰请求法院开具调查令调查虞增辉的相关情况，尽管磐润公司发出的解除函被退回，但双方于2016年2月发生了纠纷并报警，此时陈振寰知晓或应当知晓磐润公司要求解除定购单的意思表示，故磐润公司有权在此后另行出售系争房屋给虞增辉，至于虞增辉是否与磐润公司有关联、是否具有购房资格以及是否实际支付购房款与陈振寰无涉且与本案无关，故法院未接受陈振寰的调查令申请。判决：一、上海磐润置业有限公司与陈振寰就上海市凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海北岛嘉园房屋定购单》解除；二、上海磐润置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还陈振寰购房款2,096,628元；三、上海磐润置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付陈振寰购房款2,096,628的利息(其中以500,000元为基数，自2015年6月14日起算，以996,628元为基数，自2015年6月22日起算，以600,000元为基数，自2015年8月30日起算，均按照中国人民银行同期同档贷款利率，计至实际返还之日)；四、准许上海磐润置业有限公司退还陈振寰定金150,000元，该款应于判决生效之日起十日内履行完毕；五、对陈振寰要求继续履行《上海北岛嘉园房屋定购单》、签订示范文本买卖合同、办理过户手续并交付房屋的诉讼请求不予支持。
本院二审期间，陈振寰提供经公证的售楼许可、合同示范文本、保证书等，证明定购单具备了房屋买卖合同内容，是买卖合同本约，磐润公司行使解除权是错误的。磐润公司对上述公证的材料真实性没有异议，但对该材料与本案关联性及证明内容不认可，双方从未约定将合同示范文本作为定购单的附件或组成部分，合同示范文本中关于付款时间、方式等内容均为空白，而其他内容在开发商与买受人具体协商合同文本时会进行调整、变更，该证据与本案不关，不能证明陈振寰的主张。虞增辉表示，陈振寰提供的证据不能证明其主张。本院认为，陈振寰提供的公证文件尚不能证明其主张，故本院不予采信。一审法院认定事实无误，本院对一审查明事实予以确认。
本院二审期间，磐润公司书面向本院表示，自愿在一审判决基础上另外再向陈振寰支付补偿款550,000元。
本院认为，陈振寰与磐润公司签订的定购单明确约定正式签约日期为2015年5月18日之前，但在该约定日期前，双方并未签订正式预售合同。陈振寰主张磐润公司承诺保留系争房屋至限购问题解决后再签订预售合同，对此磐润公司予以否认，陈振寰对其未提供证据予以证明，一审法院对陈振寰的上述主张不予采信，尚无不妥。2015年9月3日，磐润公司发函解除定购单，此时陈振寰自身的限购问题尚未解决，磐润公司在未催告的情况下即解除双方所签定购单并将系争房屋另行出售的行为未违反双方约定，一审法院据此支持磐润公司主张定购单解除的诉讼请求，亦无不妥。在此情况下，陈振寰上诉要求继承履行定购单或不能履行，由磐润公司赔偿2,246,628元的上诉请求，理由尚不充分，本院难以支持。磐润公司在定购单约定的签约日期之后仍收取陈振寰支付的房款并开具发票，欠妥，一审中磐润公司自愿退还定金并支付逾期返还房款的利息，二审中，磐润公司自愿在一审判决基础上另行再支付陈振寰补偿款550,000元，尚属合理，本院予以准许。综上，陈振寰的上诉请求不能成立，应予以驳回；基于磐润公司自愿增加补偿，本院在维持一审判决基础上，增加判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初9590号民事判决；
二、上海磐润置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈振寰补偿款人民币550,000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案一审本诉案件受理费减半收取人民币40元，一审反诉案件受理费减半收取人民币40元，财产保全费人民币5,000元，合计人民币5,080元,均由上诉人陈振寰负担;二审案件受理费人民币160元，由上诉人陈振寰负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年十二月二十二日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……