广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶武法民二初字第294号
原告：中国建设银行股份有限公司韶关市分行。地址：广东省韶关市武江区。
负责人：石中心，该行行长。
委托代理人：邱东华、李洪波。
被告：陈宏泰，男，汉族，身份证号码：×××6839，身份证住址：福建省安溪县，现住广东省佛山市顺德区。
被告：韶关市南枫集团有限公司。住所地：广东省韶关市武江区。
法定代表人：罗舜雄，该公司董事。
委托代理人：何永刚，广东宜方律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行（以下简称建行韶关市分行）诉被告陈宏泰、韶关市南枫集团有限公司（以下简称南枫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法组成合议庭于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告建行韶关市分行的委托代理人邱东华、李洪波，被告陈宏泰，被告南枫公司的委托代理人何永刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告建行韶关市分行诉称：2014年1月2日，建行韶关市分行向陈宏泰发放了金额为54万元的个人住房贷款，期限为30年，从2014年1月2日起至2044年1月2日止，共360个月，还款方式为等额本息还款法，每期还款额为3430.94元，借款用途为购买位于武江区沿江路16号南枫碧水花城D1幢XXXX房，贷款担保方式为抵押加阶段性担保，房产所有权人陈宏泰以上述房产作抵押，南枫公司提供阶段性担保，三方签订了《个人住房借款合同》，并于2013年11月18日在韶关市房地产交易登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记手续，至起诉时尚未办妥房地产他项权证。合同签订后，建行韶关市分行履行了发放贷款的义务。自贷款发放以来，陈宏泰还款情况一直不正常，经常不能按时还款。截至2015年6月2日，已累计拖欠贷款19期，从2014年11月至今，已发生连续逾期还款8期，拖欠借款本金3327.35元，利息16641.73元，共计19969.08元。经多次催收，陈宏泰仍未清偿上述欠款。截至2015年6月2日，陈宏泰的贷款本金余额为534534.62元。建行韶关市分行及南枫公司多次要求陈宏泰办理房地产权证、抵押登记等手续，但陈宏泰总是推脱，致使信贷资金安全受到威胁。陈宏泰没有按合同约定正常偿还贷款本息，缺乏偿还贷款的诚意，已构成了严重违约，严重侵犯了建行韶关市分行的合法权益，已发生债权人有权行使担保权利，要求陈宏泰立即清偿借款本息及费用的情形。根据抵押合同约定，建行韶关市分行有权依据抵押合同行使抵押权利及对涉案抵押物进行处分，并享有优先受偿权。建行韶关市分行与南枫公司于2010年5月7日签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定南枫公司承担无条件、不可撤销的连带保证责任，因此南枫公司应对陈宏泰的债务承担连带清偿责任。据此，依据相关法律规定，向法院起诉，请求法院判令：1、陈宏泰立即清偿贷款本金534534.62元及利息16641.73元（利息已计至2015年6月2日，之后的利息按借款合同约定的同期贷款逾期利率计算至清偿之日止），合计551176.35元；2、建行韶关市分行有权对陈宏泰所有的位于武江区沿江路16号南枫碧水花城D1幢XXXX房的抵押物进行处分，并享有优先受偿权；3、南枫公司对陈宏泰的贷款本息承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用（包括但不限于处置抵押物的费用）由陈宏泰负担，南枫公司承担连带责任。
被告陈宏泰辩称：对欠款的事实没有异议，请求银行宽限一点还款时间。
被告南枫公司辩称：对建行韶关市分行的起诉没有意见，对银行请求清偿的顺序也没有异议。南枫公司与银行签订了担保合同，陈宏泰的房屋已具备办理抵押登记手续的条件，只是陈宏泰没有及时办理，南枫公司仅提供阶段性担保。
经审理查明：2013年9月8日，陈宏泰作为买受人与南枫公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，陈宏泰购买位于韶关市武江区沿江路16号南枫碧水花城第D1幢XX层XXXX号的商品房一套，房屋总价为772734元，其中银行按揭540000元。为此，陈宏泰向建行韶关市分行申请贷款。2013年9月23日，陈宏泰作为借款人及抵押人、建行韶关市分行作为贷款人与南枫公司作为保证人共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定陈宏泰向建行韶关市分行借款540000元，贷款期限为自2014年1月2日起至2044年1月2日止，合同载明的借款期限与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调0%，即年利率6.55%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日即每年的1月1日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人未能在委托扣款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。借款人的还款方法为等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为3430.94元。借款的担保方式为抵押加阶段性保证。南枫公司与建行韶关市分行于2010年5月7日就南枫碧水花城的商品房销售抵押贷款事宜签订《楼宇抵押贷款合作协议》，由建行韶关市分行提供南枫碧水花城商品房的抵押贷款，合作期限五年。南枫公司亦为陈宏泰的贷款承担保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。陈宏泰以其预购房屋为银行贷款设定抵押，抵押期限自2012年7月9日起至2029年7月9日止，2013年11月18日在韶关市房地产交易登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记。借款合同还约定，借款人出现违约情形，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；争议解决方式为向贷款人所在地人民法院申请强制执行或提起诉讼。
2014年1月2日，建行韶关市分行向陈宏泰发放了贷款540000元。贷款借据载明贷款自2014年1月2日起用，于2044年1月2日到期，年息6.55%。陈宏泰由于个人经济状况发生恶化，截至2015年6月2日止，已累计出现19期还款逾期，其中8期连续逾期，拖欠借款本金3327.35元，利息16260.47元，本金罚息63.62元，利息复利317.64元，利息合计16641.73元。贷款本金540000元，已归还5465.38元，尚余本金534534.62元未还。此后，建行韶关市分行经多次催收，陈宏泰均未再还款。2015年5月7日，建行韶关市分行向南枫公司发出《个人贷款履行保证责任通知书》，要求南枫公司为陈宏泰借款承担连带保证责任，南枫公司亦未履行还款义务。据此，建行韶关市分行向本院起诉。
另查明：2012年7月6日，中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中三至五年贷款的基准利率调整为年利率6.4%。2014年11月22日，中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中一至五年（含五年）贷款的基准利率调整为年利率6%。2015年3月1日，中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中一至五年（含五年）贷款的基准利率调整为年利率5.75%。2015年5月11日，中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中一至五年（含五年）贷款的基准利率调整为年利率5.5%。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。陈宏泰与建行韶关市分行、南枫公司于2013年9月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，是有效的合同。建行韶关市分行依约履行了发放贷款的义务，陈宏泰未能如期偿还借款本息，对贷款人构成违约，应按照借款合同的约定承担逾期还款的违约责任。借款人逾期还款构成违约，贷款人宣布贷款立即到期，符合合同约定，本院予以确认。建行韶关市分行要求陈宏泰归还借款本金534534.62元及2014年6月2日前拖欠的利息16641.73元，共计551176.35元，事实清楚，依据充分，本院予以支持。2015年6月2日后的利息，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》【银发（2003）251号】第三条第二款：“对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”的规定，应按合同约定的罚息利率年利率9%（贷款执行利率年利率6%的基础上加收50%）计算利息及复利。2015年3月1日后，国家公布的利率虽发生调整，但未到借款合同约定的调整日，故仍应按2014年11月22日公布的利率年利率6%作为合同执行利率。
陈宏泰以其购买的房屋设定抵押，并出具了《抵押声明书》，且按规定到房管部门办理了“预购商品房抵押权预告登记”手续，虽然由于房屋所有权证未办妥，致使未能将房屋预购抵押确定为房屋所有权抵押，但双方所登记的预购抵押实质上以法律的形式确定了抵押物，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效。”的规定，因此，本院认定上述抵押有效。而且办理房屋所有权证的责任在于房屋买卖双方，不能因未办理房屋抵押的他项权证而使权利人对确定的抵押物失去优先受偿权。故建行韶关市分行请求行使对抵押物的优先受偿权，依据充分，应予支持。
至于南枫公司作为保证人应承担的保证责任问题，因《楼宇抵押贷款合作协议》及《个人住房（商业用房）借款合同》均明确约定了保证人对购房人的借款承担阶段性保证责任，所约定的阶段性，即保证期限从贷款资金划入甲方银行账户之日起至甲方为购房人办妥《房地产权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。如上所述，位于韶关市武江区沿江路16号南枫碧水花城第D1幢XX层XXXX号房并未办理房地产权证及房屋他项权证，担保人仍应按约定承担保证的责任，建行韶关市分行要求南枫公司对借款人应承担的还款承担连带责任，理由充分，本院予以支持。在本案债权的担保方式中，既有债务人提供的抵押担保，又有第三人提供的保证担保，且当事人未约定清偿的顺序，根据《中国人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”的规定，债权人应先就陈宏泰提供的抵押物实现债权，抵押物价款不能清偿债务部分由南枫公司承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第二十八条第一款、第三十三条、第四十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条规定，判决如下：
一、被告陈宏泰应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行清偿借款本金534534.62元及利息、本金罚息、利息复利16641.73元（利息、本金罚息、复利已计至2015年6月2日，之后至本判决确定清偿之日止的利息、本金罚息、利息复利，仍按罚息利率年利率9%计付）。
二、原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行对拍卖或变卖被告陈宏泰购买的位于韶关市武江区沿江路16号南枫碧水花城第D1幢XX层XXXX号房的价款享有优先受偿权。
三、被告韶关市南枫集团有限公司对处分上述抵押物仍不足清偿的债务部分承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9312元，财产保全费3520元，共计12832元，由被告陈宏泰、韶关市南枫集团有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 汤桂新
审 判 员 李俊俊
代理审判员 吴 放
二〇一五年九月十五日
书 记 员 梁施琪
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