福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民终1727号
上诉人（原审被告、反诉原告）：龙岩市永定区中天大酒店有限公司(前称永定县凤城腾达大酒店、永定县中天大酒店有限公司)，住所地福建省龙岩市永定区凤城街道下坑广场电信大楼，统一社会信用代码91350822559574507E。
法定代表人黄芬芳,总经理。
委托诉讼代理人阙韵滨，龙岩市永定区中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国电信股份有限公司龙岩永定区分公司，住所地福建省龙岩市永定区凤城街道下坑电信大楼，统一社会信用代码91350822757361932G。
负责人沈衍昌，总经理。
委托诉讼代理人兰森仁，中国电信股份有限公司福建分公司律师。
委托诉讼代理人赖卫东，福建天岩律师事务所律师。
上诉人龙岩市永定区中天大酒店有限公司(下称中天公司)因与被上诉人中国电信股份有限公司龙岩永定区分公司(下称电信永定分公司)租赁合同纠纷一案，不服龙岩市永定区人民法院（2017）闽0803民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中天公司的委托诉讼代理人阙韵滨、被上诉人电信永定分公司的委托诉讼代理人兰森仁、赖卫东到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
中天公司上诉请求：撤销龙岩市永定区人民法院(2017)闽0803民初987号民事判决中第一项、第二项、第四项、第六项判决，在查清事实后依法改判。事实与理由：
一、上诉人与被上诉人于2009年5月21日签订的《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》中的权利义务于2017年5月1日起没有终止，上诉人没有义务将租赁物返还给被上诉人。
其一，《租赁协议》约定的期限是自2009年5月1日起至2019年11月27日，本案纠纷仍然在合同期内，双方的权利义务继续存在；其二，虽然上诉人未缴纳的租金为332229.55元，但这并不代表上诉人违约，因为，由于签订《租赁协议》之时，水电费无法安装分表，双方缴纳的水费、电费仅仅按双方使用的面积、各类设备和时间测算，故上诉人与被上诉人仍然存在水费、电费的争议，在此争议未决之前，《租赁协议》的权利义务没有终止;其三，从上诉人于2017年5月17日被强行停止营业开始，被上诉人从2015年5月18日至2017年6月7日独自使用整幢大楼的电能量表可以测算，上诉人从自2009年6月1日起至2017年3月30日止垫付的单纯电费己经达到2057783.4元，该款应由被上诉人退还给上诉人，但被上诉人至今没有解决水费、电费的纠纷。上诉人未交纳332229.55元租金，实际上是在行使先履行抗辩权，上诉人在本案中没有违约，一审法院对该客观存在的事实置之不理，属于认定事实不清，片面认定上诉人违约显失公平。因此，《租赁协议》中权利义务在2017年5月1日起没有终止，上诉人也就没有义务将租赁物返还给被上诉人。
二、即使存在上诉人的违约行为，约定的违约金也过高，一审判决有失公平原则。
首先，一审判决上诉人支付违约金179200元，严重背离公平原则而且违反法律的效力性强制性规定。上诉人没有交纳的租金只有332229.55元，违约金却要179200元，超过租金的一半，如此高额的违约金，于情、于理、于法都说不过去。而且，被上诉人可收取的租金是人民币，其在没有收到租金的情况下，可预见的损失仅仅是利息损失，本案中，如此高的违约金完全违反了中国人民银行关于利息支付的效力性强制性规定。
其次，一审法院第五项判决没有事实依据。理由是:
其一，《租赁协议》中并没有租赁房屋占有使用费的约定。一审法院超出《租赁协议》约定的范围判决上诉人支付年租金的50%计算租赁房屋每年占有使用费，有违法律之公平正义。
其二，一审法院已经认定2017年5月16日租赁房屋己被电信永定分公司关闭和租赁房屋大门己被电信永定分公司上锁，2017年5月17日租赁房屋大门己被中天公司上锁。从此可以看出，被上诉人锁门的行为在先，上诉人之后锁门完全是为了保证酒店内自己购买的设备安全(包括电梯)，不存在违约行为。被上诉人若认为上诉人故意不交纳租金违约，完全可以通过诉讼程序，而不是用锁大门的极端方式强行阻止上诉人正常的酒店营业，使上诉人遭受重大的经济损失。因此，上诉人并没有占有租赁房屋，而是被上诉人自己锁大门阻止上诉人正常营业。因此，一审法院判决上诉人支付租赁房屋占有使用费没有任何事实依据。
三、被上诉人在签订《租赁协议》和履行合同过程中存在严重过错导致本案纠纷，导致一审法院无法查明本案事实。
被上诉人作为涉案电信大楼的业主，在出租房屋之前，理应装好水表和电表的分表，但是，被上诉人却采取测算的方式分配各自的水电费，从而导致本案纠纷:而且，在履行合同过程中，上诉人多次提出结算水电费，但被上诉人置之不理，导致今日纠纷。特别是，被上诉人对上诉人提出水费异常的情况下，怠于派员检查供水设施，致使从2016年6月至2017年4月，上诉人多交了五万多元的水费，而多交的水费理应由被上诉人承担。被上诉人诸多的严重过错是导致一审法院无法查明本案事实的关键原因。一审法院如此简单地对重要事实进行认定，草率作出判决，也是本案错误判决的重要原因。
综上，一审法院对本案认定事实不清，证据不足，判决显失公平。请求二审法院查明本案事实，依法作出公平公正的判决。
被上诉人电信永定分公司辩称：
一、中天公司认为双方租赁协议没有终止，这一主张不能成立。
（一）中天公司拖欠电信公司租金的违约事实明确，已具备双方合同约定的解除和终止条件。
电信公司在起诉前多次向中天公司发函催缴（包括发送律师函）租金，中天公司对欠缴租金的事实均无异议并签字确认，这在一审庭审中中天公司确认的证据可以证实。根据2009年双方签订的租赁协议第九条第3款“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；…（7）拖欠房租累计1个月以上。”和合同法的相关规定，电信公司享有依法解除合同收回房屋的权利不容置疑。电信公司依法和约定送达解除合同的函件后，2017年5月9日，中天公司还出具承诺书，承诺在5月15日前交清租金和水电费，若违反承诺，出租方可随时无条件收回房屋，进一步确认了解除合同的效力。因中天公司后未履行此承诺，因此不影响2017年5月1日解除合同，终止租赁关系的效力。
（二）中天公司在其上诉状中称其拖欠电信公司租金系电信公司拒绝与其结算水电费造成的，据此拒绝承担违约责任。中天公司这一说法完全没有依据。根据双方租赁合同约定，在中天公司租赁期间（2009年5月1日至2019年11月27日止），电信公司是向中天公司支付固定的包干水电费用，即每月电费8000元，水费400元（若遇水电费单价有调整，则按调整比例相应调整），对于这一水电包干费用，电信公司均按月与中天公司结算，从未拖欠，相反，是中天公司尚拖欠水电部门2017年4月份的水电费未交，这一点从中天公司2017年5月9日向电信公司方出具的承诺书也明确了其拖欠电信公司租金和水电费的事实，当时中天公司也没有对电信公司应缴水电费提出任何异议，只是明确表示其会按照水务、电力公司周期结清水、电费。可见，中天公司所谓电信公司拒绝与其结算水电费的说法完全不能成立。
（三）双方租赁协议已经依法解除和终止，中天公司应立即将所租房屋腾空并交还租赁物。
在中天公司拒绝缴纳拖欠电信公司租金的情况下，电信公司于2017年4月27日通过特快专递向中天公司寄送了《关于解除房屋租赁协议的函》，电信公司办公室主任卢盛兰还亲自将该文件送交给中天公司，另外电信公司在2017年5月7日又将《关于结清费用并交还房屋的通知》张贴在中天公司酒店的门口和大堂，中天公司对上述事实也没有异议，因此，根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，本案所涉及的租赁协议已经依法解除，双方租赁关系终止，中天公司应立即将所租房屋腾空并交还租赁物。
二、上诉人认为一审认定的违约责任过重，这一主张不能成立
1、根据2009年双方签订的租赁协议第十二条规定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的２０%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失（包括但不限于重新租出前所欠租金、物业管理、水电、税收和其他损失）的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止（甲方有权从履约保证金中抵扣）。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；。（4）拖欠房租累计1个月以上的。”的规定，电信公司在解除合同后有权按照合同年租金的２０%向乙方收取违约金，有其他损失还有权追究弥补全部损失为止。一审判决中天公司按年租金的20%支付违约金179200元完全符合法律规定和双方合同约定。
2、中天公司未在合同解除后合理的搬迁期限内将房屋移交电信公司方，依照2009年双方签订的租赁协议“第十二条乙方违约责任5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金３倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失（甲方有权从履约保证金中抵扣）。”的约定，中天公司的行为实属非法占用，电信公司方有权要求中天公司按约定支付按日计算原日租金３倍的滞纳金。一审仅判决中天公司从2017年5月1日起至腾空租赁物返还之日止，以2013年11月28日起年租金按80万元为基数每年增加3%计算（每年增加24000元）年租金的50%计算租赁房屋每年占有使用费，过度减轻了中天公司的责任，无法起到对非法占用人的法律约束，对合法出租人有失公平。我们认为二审法院应该依照法律规定和合同约定对承租人非法占用期间的滞纳金按日租金3倍计算至腾空交房之日止，才能起到惩治非法占用人的作用。
另外，中天公司在上诉状中称电信公司将租赁房屋上锁阻止其正常营业，这一说法完全不符事实。实际情况是：因中天公司违约，根据协议条款，电信公司已致函中天公司从2017年5月1日起解除双方签订的房屋租赁协议，中天公司也承诺5月15日后自觉将房屋交还电信公司。中天公司于2017年5月15日前就开始搬移物品，5月16日下午，电信公司发现中天公司采用了简单粗暴方式拆除搬离物品，租赁房屋留存大量垃圾，现场一片混乱，同时还将原租赁房屋的灭火器材等相关消防设施拆除，造成电信公司整栋大楼房屋存在严重的安全隐患。考虑夜间中天酒店已无人值班，为保证整栋大楼安全，并征得了中天公司同意，5月16日晚上，电信公司将中天公司电梯关闭，大门上锁，5月17日上午上班后给予重新开启。而中天公司却于5月17日开始用铁链将大门上锁至今。
三、电信公司不存在签订《租赁协议》和履行合同的过错。
首先，双方采取测算的方式分配各自的水电费完全合理合法。电信公司出租房屋下坑电信大楼属于高层建筑，包含地下一层共计有16层。高楼不同于普通低层楼房，需配套建设高楼安全及正常运行的消防控制设备、供电供水设备、中央空调、电梯等设施设备。大楼地下一层全部用于安装大楼公共设备，有高压变电设备、中央空调、消防水泵、生活水泵、500立方米的蓄水池等设备；大楼楼顶安装热水房、电梯房、50立方米的蓄水池等设备。大楼的供电不同于普通低层楼房由供电公司220伏直接接入，而电信公司大楼由供电公司10千伏高压接入到电信公司大楼高压变电设备，经过变压分配到大楼各供电系统。为保证高楼的消防和生活正常用水，供水公司的供水先到大楼地下500立方米的蓄水池，大楼1-4层直接供水，5-15楼的用水由地下蓄水池经过抽水泵抽到楼顶50立方米的蓄水池进行二次供水。鉴于大楼的供电、供水的特殊性和许多大型公共用设备，无法做到通过简单安装水电表来准确计算双方的水电费，只能通过双方使用面积、使用时间、使用设备等来综合评定一个基础值，并经双方协商同意签订协议给予明确约定，而调整的唯一条件是地方水电部门的单位电价调整。协议完全合法合理，何来的过错。
其次，中天公司提出在履行合同中其多次提出水费异常，而电信公司怠于检查供水设施，致使其多交水费。这一说法完全没有依据，租赁房屋的供水设施一直是中天公司负责管理，该公司既没有向电信公司反映过供水设施出现异常情况，在审判过程中也没有提供任何证据来证明租赁房屋的供水设施出现异常情况，因此中天公司的上述说法完全不能成立。
综上所述，中天公司的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回中天公司上诉，维持原判。
电信永定分公司向一审法院起诉请求判令：1、电信永定分公司与中天公司签订的《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》于2017年5月1日起终止；2、中天公司腾空坐落于永定区房屋(租赁物)返还电信永定分公司；3、中天公司支付欠电信永定分公司至2017年4月30日止租金148,230.55元(至2017年4月30日止欠租金332,229.55元,扣除中天公司已交保证金183,999元后,仍欠租金148,230.55元)；4、中天公司支付给电信永定分公司按合同约定违约金179,200元；5、中天公司支付给电信永定分公司按合同约定结算拖欠2017年4月水电费及违约金6,347.63元[2017年4月水电费及违约金39,947.63元（水费10,705元,电费27,956.63元、违约金1,286元），扣除电信永定分公司应付2017年1-4月水电费33,600元]；6、中天公司支付给电信永定分公司从2017年5月1日起至腾空坐落于永定区房屋(租赁物)返还日止的滞纳金（即租赁房屋占有使用费,按日租金3倍计算，暂计算至5月17日为126,933.90元）。
中天公司一审反诉请求判令：电信永定分公司退回中天公司代电信永定分公司自2009年5月21日起至2017年3月30日止垫付的水电费2,057,783.40元（不含垫付的水费，具体以评估为准）。
一审法院认定事实：2009年5月21日电信永定分公司(甲方)与中天公司(乙方)签订《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》,双方约定：电信永定分公司将其所有的坐落于永定区房屋(面积7077平方米)等出租给中天公司,期限自2009年5月1日起至2019年11月27日止,2009年5月1日起至2011年11月27日止年租金73.6万元,2011年11月28日起至2013年11月27日止年租金80万元,2013年11月28日起年租金按80万元为基数每年增加3%计算(每年增加24,000元),合同签订时乙方向甲方支付履约保证金183,999元,房屋租金支付方式为租金按月缴纳即每月10日前缴纳当月租金,逾期支付的，每逾期一日，应按日租金三倍计算违约金支付甲方;鉴于水电费无法安装分表，按双方使用的面积、各类设备和时间测算，租赁期内电信综合大楼的水电费由乙方每月直接向水、电厂缴纳，甲方每月向乙方缴纳分摊的电费8,000元，水费400元[若遇水电费单价有调整，则按调整比列相应调整，计算公式为每月分摊水电费=电费8,000元（水费400元）×（1+调整比列）]发票由水电公司开具,乙方若每月未及时向水电厂缴纳水电费,则同租金逾期上缴方式一样处理;租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋……拖欠房租累计1个月以上;乙方违约责任为租赁期内，承租方必须依法经营，由于经营引起的一切法律责任和费用由承租方自行负责处理和承担,租赁期间，乙方有下列行为之一的[即（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的……（4）拖欠房租累计1个月以上的]，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的20%向甲方支付违约金,若支付的违约金不足弥补甲方损失（包括但不限于重新租出前所欠租金、物业管理、水电、税收和其他损失）的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止（甲方有权从履约保证金中抵扣）;租赁期内，乙方逾期交纳应由乙方负担的费用的,如上缴时限超过一个月,则甲方有权解除合同，并从履约保证金中抵扣滞纳金和拖欠费用。
2016年1月11日、2016年5月12日、2016年9月9日、2017年3月15日电信永定分公司向中天公司发出《缴款通知单》、《对账函》或《缴费通知单》,催收所欠租金;2017年4月17日中国电信股份有限公司龙岩分公司法律事务室向中天公司发《律师函》,2017年4月22日中天公司的员工江日初签收,至2017年4月止中天公司欠租金332,229.55元。
2017年4月27日电信永定分公司向中天公司发《关于解除房屋租赁协议的函》(2017年4月27日电信永定分公司的员工卢盛兰送达给中天公司的员工江日初,电信永定分公司邮寄,中天公司于2017年4月28日签收),因中天公司欠租金,属于违约,根据合同,电信永定分公司有解除合同权利，通知中天公司自2017年5月1日起解除电信永定分公司与中天公司的房屋租赁合同关系,2017年5月6日前中天公司返还租赁房屋及附属设施、设备,否则,承担相关责任。2017年5月9日中天公司出具的《承诺书》(其法定代表人黄芬芳、经营负责人江日初在《承诺书》上签名)，承诺2017年5月15日前缴清所欠租金332,229.55元,5月份及以后(租赁协议终止前)每月20日前结清当月租金,并按水务、电力公司周期结清水电费,若未按上述时限要求结清,造成任何拖欠,出租方可随时无条件收回房屋。
电信永定分公司已支付2017年4月份电费等29,242.63元(其中：电费27,956.63元、违约金1,286元)。2017年5月31日电信永定分公司已欠4至5月水费10,705元。2017年5月7日电信永定分公司将《关于结清费用移交房屋的通知》张贴在中天公司的大门和总台处。
中天公司停业后,2017年6月份电信永定分公司的电费为28,546.05元。
2017年5月16日租赁房屋电梯已被电信永定分公司关闭和租赁房屋大门已被电信永定分公司上锁,2017年5月17日租赁房屋大门已被中天公司上锁。
一审法院认为，2009年5月21日电信永定分公司与中天公司签订《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》,自签字或者盖章时合同成立并生效，当事人双方均应按约履行自身的义务。双方约定电信永定分公司将其所有的坐落于永定区房屋等出租给中天公司。一、本诉部分。双方约定：2016年11月28日起至2017年11月27日止年租金896,000元(月租金74,667元),中天公司拖欠房租累计1个月以上,电信永定分公司有权解除合同和有权终止合同，收回该房屋，中天公司应按照合同年租金的20%向电信永定分公司支付违约金,并从履约保证金(中天公司已交保证金183,999元)中抵扣滞纳金和拖欠费用。至2017年4月止中天公司欠租金332,229.55元,属于违约,根据合同,电信永定分公司有解除合同权利，通知中天公司自2017年5月1日起解除电信永定分公司与中天公司的房屋租赁合同关系,2017年5月6日前中天公司返还租赁房屋及附属设施、设备,否则,承担相关责任。2017年5月9日中天公司出具的《承诺书》，承诺2017年5月15日前缴清所欠租金332,229.55元,5月份及以后(租赁协议终止前)每月20日前结清当月租金,并按水务、电力公司周期结清水电费,若未按上述时限要求结清,造成任何拖欠,出租方可随时无条件收回房屋。因此,电信永定分公司与中天公司签订《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》自2017年5月1日起解除,租赁协议的权利义务终止,中天公司应将坐落于永定区房屋(租赁物)返还电信永定分公司,2017年4月30日止中天公司欠租金332,229.55元,扣除保证金183,999元后,仍欠租金148,230.55元,中天公司应予支付且属于违约,应承担按合同约定的违约金179,200元。电信永定分公司的诉请符合法律的规定，应予支持。2017年5月16日租赁房屋电梯已被电信永定分公司关闭和租赁房屋大门已被电信永定分公司上锁,2017年5月17日租赁房屋大门已被中天公司上锁,双方的行为是合同解除后的行为，均不属于违约。电信永定分公司已付用电费29,242.63元(电费27,956.63元、违约金1,286元),双方约定应由中天公司支付后,电信永定分公司每月分摊电费8,000元,2017年1-4月电信永定分公司应分摊电费32,000元;电信永定分公司已付4至5月用水费10,705元(平均每日用水费10,705元÷61日=175.49元),2017年5月17日中天公司停止用水,2017年4月1日至2017年5月16日期间用水费8,072.54元(175.49元／日×46日),双方约定应由中天公司支付后,电信永定分公司每月分摊水费400元(平均每日分摊用水费400元÷30日=13.33元),2017年1月至2017年5月16日期间电信永定分公司应分摊水费1,813.28元(400元／月×4月+13.33元／日×16日);中天公司应支付给电信永定分公司代为垫付的水电费3,501.89元(用电费29,242.63元-电信永定分公司应分摊电费32,000元+用水费8,072.54元-电信永定分公司应分摊水费1,813.28元)。双方约定房屋租金支付方式为租金按月缴纳即每月10日前缴纳当月租金,逾期支付的，每逾期一日，应按日租金三倍计算违约金支付电信永定分公司。电信永定分公司发函通知中天公司自2017年5月1日起解除租赁合同关系,2017年5月6日前中天公司返还租赁房屋等。中天公司未腾空坐落于永定区房屋(租赁物)返还电信永定分公司,参照合同约定的租金标准支付租赁房屋占有使用费即按日租金三倍计算租赁房屋占有使用费偏高，同时,2017年5月1日已解除租赁协议,2017年5月16日租赁房屋电梯已被电信永定分公司关闭和租赁房屋大门已被电信永定分公司上锁,2017年5月17日租赁房屋大门已被中天公司上锁,且租赁房屋未归还,对此造成租赁房屋占有使用费的扩大损失,电信永定分公司、中天公司都有责任,因此,解除合同后,酌情确定：中天公司应支付给电信永定分公司租赁房屋占有使用费,从2017年5月1日起至腾空坐落于永定区房屋(租赁物)返还之日止,以2013年11月28日起年租金按80万元为基数每年增加3%计算(每年增加24,000元)年租金的50％计算租赁房屋每年占有使用费为宜。电信永定分公司的其他诉讼请求,证据不足,理由不当,不予支持。二、反诉部分。双方约定鉴于水电费无法安装分表，按双方使用的面积、各类设备和时间测算，租赁期内电信综合大楼的水电费由中天公司每月直接向水、电厂缴纳，电信永定分公司每月向中天公司缴纳分摊的电费8,000元，水费400元[若遇水电费单价有调整，则按调整比列相应调整，计算公式为每月分摊水电费=电费8,000元（水费400元）×（1+调整比列）]。中天公司主张中天公司代电信永定分公司自2009年5月21日起至2017年3月30日止垫付的水电费2,057,783.40元（不含垫付的水费，具体以评估为准）,未提供充分的证据证实,电信永定分公司表示否认,中天公司该主张,不以采纳。中天公司反诉要求：电信永定分公司退回中天公司代电信永定分公司自2009年5月21日起至2017年3月30日止垫付的水电费2,057,783.40元,证据不足,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认2009年5月21日电信永定分公司与中天公司签订《2009年永定分公司下坑电信大楼1-10楼房屋租赁协议》的权利义务于2017年5月1日起终止。二、中天公司于本判决生效后七日内腾空坐落于永定区房屋(租赁物)返还电信永定分公司。三、中天公司于本判决生效后七日内支付欠电信永定分公司租金148,230.55元(至2017年4月30日止欠租金332,229.55元,扣除已交保证金183,999元后,仍欠租金148,230.55元)。四、中天公司于本判决生效后七日内支付给电信永定分公司按合同约定违约金179,200元。五、中天公司于本判决生效后七日内支付给电信永定分公司代为垫付的水电费3,501.89元。六、中天公司于本判决生效后七日内支付给电信永定分公司租赁房屋占有使用费,从2017年5月1日起至腾空坐落于永定区房屋(租赁物)返还之日止,以2013年11月28日起年租金按80万元为基数每年增加3%计算(每年增加24,000元)年租金的50％计算租赁房屋每年占有使用费。七、驳回电信永定分公司其他的本诉诉讼请求。八、驳回中天公司的反诉诉讼请求。如果中天公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案本诉受理费8,210元,适用简易程序减半收取4,105元，由电信永定分公司负担675元,中天公司负担3,430元;本案反诉受理费11,631元,适用简易程序减半收取5,815.50元，由中天公司负担。
二审诉讼中，双方当事人均未提交新的证据。上诉人中天公司对一审认定的事实无异议，但认为一审法院遗漏查明：1、2017年5月16日被上诉人将电梯关闭，电梯的所有权人是上诉人。2、地下室存在漏水情况，上诉人向被上诉人反映后未得到及时处理，导致上诉人多承担了水费。
被上诉人电信永定分公司对一审认定的事实无异议，认可电梯系上诉人所安装。对于上诉人提出的异议认为是因为上诉人搬东西出现混乱，存在安全隐患，所以被上诉人才于2017年5月16日将电梯和大门上锁，但2017年5月17日早上上班后，被上诉人已经将电梯开启。
本院认为，对于上诉人中天公司在二审中提出的被上诉人关闭电梯的事实，一审已经作出认定，被上诉人亦无异议，但其提出的地下室存在漏水情况，未提供证据证实，本院不予认定。对其余一审认定双方无异议的事实予以确认。
本案的争议焦点为：1、《租赁协议》在履行中，上诉人中天公司是否存在违约行为？若存在，被上诉人对上诉人未能按约履行是否存有过错？2、双方的《租赁协议》在2017年5月1日是否已经解除，上诉人是否有义务返还租赁房屋及承担房屋的占用费？3、一审认定的违约金是否过高？
本院认为，上诉人中天公司向被上诉人电信永定分公司租赁电信综合大楼主楼1-10层房屋，尚欠电信永定分公司租金332,229.55元的事实明确，中天公司亦无异议并出具《承诺书》承诺在2017年5月15日前缴清所欠租金，但其未按约履行，可以认定中天公司首先违反协议约定，根据租赁协议第九条第3款“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；…（7）拖欠房租累计1个月以上。”被上诉人要求解除双方的协议符合约定。中天公司上诉称其拖欠电信永定分公司租金系电信永定分公司拒绝与其结算水电费造成的。但根据双方租赁协议的明确约定，电信永定分公司是向中天公司支付固定的包干水电费用，即每月电费8000元，水费400元，对于这一水电包干费用，电信永定分公司在2017年4月前均是按月与中天公司进行了结算，中天公司也没有提供证据证明有向被上诉人提出异议，认为该分摊不合理。且中天公司在出具的承诺书中第二条对5月份及以后的水电费,亦作出承诺，保证按水务、电力公司周期结清水电费,故上诉人认为其未及时支付租金系被上诉人未结算水电费原因造成，理由不成立。根据租赁协议第十二条：“乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的２０%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。‥‥‥（4）拖欠房租累计1个月以上的。”的约定，电信永定分公司在解除协议后有权按照年租金的２０%向中天公司（乙方）收取违约金，一审判决中天公司按年租金的20%支付违约金179200元符合双方协议的约定。同时，依照租赁协议第十二条的约定，租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金３倍的滞纳金。中天公司未及时归还租赁房屋，应承担占用费损失。但由于被上诉人电信永定分公司亦有将电梯上锁，应对上诉人未及时归还租赁房屋承担相应的责任，被上诉人要求中天公司支付按日租金的３倍计算的占用费过高，一审判决上诉人承担年租金的一半的占用费具有依据。上诉人主张电信永定分公司在履行《租赁协议》存在过错以及地下室存在漏水情况，但未提供相应证据证明，本院不予认定。
综上所述，中天公司的上诉理由及请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8210元，由上诉人龙岩市永定区中天大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑国柱
审 判 员 张文池
审 判 员 郭胜华
二〇一七年十二月二十六日
法官助理 李馀彬
书 记 员 陈笑平