福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第602号
原告永安市鲜果汇贸易有限责任公司，住所地：永安市江滨花园5幢东组14-15号，机构代码证号：59170015-5。
法定代表人苏水来。董事长。
委托代理人李志辉，刘朝兴。
被告江瑞勋，男，汉族，1982年4月3日出生，住连城县。
委托代理人林伟忠，刘春龙，福建永杭律师事务所律师。
原告永安市鲜果汇贸易有限责任公司与被告江瑞勋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月4日受理后，依法由审判员饶德松适用简易程序于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李志辉，被告委托代理人林伟忠，刘春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月6日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同主要约定：原告的房屋坐落地址：永安市燕江中路678号宏泉电力大楼二层；租期四年，自2013年5月1日起至2017年5月2日止，租金3个月一付，每年递增，第一年每月4000元、第二年每月4300元、第三年每月4450元、第四年每月4600元；房租到期当月10日前付清，逾期未交日收取3%违约金，订立合同时被告交纳3000元保证金，租赁期间的水电费、电话费等费用由被告承担；被告如拖欠租金10天，原告可以终止合同，收回房屋没收保证金。合同签订后，被告从第一年开始，就未按合同约定时间缴纳房租。被告从第二年即2014年5月1日起至今，租金分文未付。被告从2013年4月6日起至今未缴纳水电费，均由原告代垫。另被告于2015年2月28日将租赁房屋内所有东西已搬清。现为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院判令：一、解除原告与被告于2013年4月6日签订的《租赁合同》。二、被告立即支付拖欠的租金人民币38700元、逾期付款违约金4644元和电费15510.21元及从2015年3月1日起至法院判决被告履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付违约金合计58854.21元。三、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，原告与答辩人签订的租赁期限为2013年5月1日至2017年5月2日，本案讼争房屋系供电公司所有，而供电公司只将该房屋租赁给原告一年，在2014年3月左右供电公司就要求答辩人搬离，答辩人从2014年5月起就停止支付租金；由于原告在一年租赁期满后就不再拥有使用权，更不具有转租权。原告将其不具有所有权也没有使用权的房屋租赁给答辩人，该租赁关系未得到供电公司的追认，租赁合同应属无效。原告无权要求答辩人支付租金及违约金。
经审理查明，2013年4月6日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同主要约定：一、原告的房屋坐落地址：永安市燕江中路678号宏泉电力大楼二层，用途为婚纱摄影。二、租期四年，自2013年5月1日起至2017年5月2日止，租金3个月一付，第一年每月4000元、第二年每月4300元、第三年每月4450元、第四年每月4600元；房租到期当月10日前付清，逾期未交日收取3%违约金，订立合同时被告交纳3000元保证金，租赁期间的水电费、电话费等费用由被告承担。三、被告如有拖欠租金10天，原告可以终止合同，收回房屋没收保证金。合同签订后，被告缴纳了2013年5月1日起至2014年4月30日止的房租。被告从2014年5月起未缴纳租金。被告从2013年4月6日起驻入大楼二层至租赁届满未缴纳水电费，该费用均由原告代垫。2015年1月15日被告方向原告发出律师函，认为原、被告签订的《租赁合同》经产权人同意，是合法有效的合同，原告不得采取锁门、停电等措施，侵犯被告的正常经营权。之后，被告从2015年2月起停止经营活动，于月底搬出租赁屋。
另查明，2013年2月7日，原告与永安市供电有限公司签订《租赁合同书》一份，合同主要约定：永安市供电有限公司将位于永安市燕江中路678号办公楼整体（除三、四楼及两套私人住宅）承租给原告，租赁期限一年，从2013年2月20日起至2014年2月20日止，每季度付款70000元，水电物业费由原告承担。2014年2月25日，双方又签订《租赁合同书》一份，续租一年，期限从2014年2月21日起至2015年2月20日止。
审理中，原告提供二楼电表2013年2月22日底数15224电脑记录文档、形成说明；二楼电表现底数33911照片、永安电力物业服务公司证明，证实被告租赁期间（2013年5月至2015年1月）应交纳电费为：（33911-15224）=18687度×0.83元／度=15510.21元，月用电889.86度；另提供2013年5月至2015年1月历月原告与被告共用电明细合计用电76944度，月用电3664度；被告搬出后，2015年2-4月，原告用电5340度，月用电1780度。被告质证后认为，原告提供的二楼电表2013年2月22日底数15224电脑记录文档、形成说明均为原告单方面制作证明，证明力低。被告提供永安电力物业服务公司2015年1月13日公告，证实永安市供电有限公司将永安市燕江中路678号大楼房屋及店面收回，不再外租。
证明上述事实的证据有：原告提供的原、被告签订《租赁合同》一份、原告与永安市供电有限公司签订《租赁合同书》二份、律师函、二楼电表2013年2月22日底数15224电脑记录文档、形成说明，二楼电表现底数33911照片、永安电力物业服务公司证明、用电明细，被告提供的永安电力物业服务公司2015年1月13日公告及双方当事人庭审陈述在案为凭。并经本院查证属实，可以采信。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外”。本案原告租赁永安市供电有限公司所有的永安市燕江中路678号办公楼整体的期限仅有二年（从2013年2月21日起至2015年2月20日止），而其将永安市燕江中路678号办公楼二层转租给被告租凭期限为四年（自2013年5月1日起至2017年5月2日止），转租期限超过承租人租赁期限的部分为2015年2月21日至2017年5月2日，因而原告永安市鲜果汇贸易有限责任公司与被告江瑞勋于2013年4月6日签订的《租赁合同》中2015年2月21日至2017年5月2日租赁期限的约定无效。在2013年5月1日起至2015年2月20日止的有效租赁期限内，双方已实际履行，被告应按《租赁合同》的约定支付尚欠的租金38700元（2014年5月计至2015年2月×4300元／月），双方不存在解除《租赁合同》的情形。原告诉请被告按月利率2%计算至至法院判决被告履行之日止的逾期交付租金违约金，被告认为不应支付，因被告逾期交纳租金，给原告造成租金的利息损失，故应在当事人约定的“逾期未交日收取3%违约金”范围内，予以适当减少，按同期银行贷款利率的130%计算支持为宜。原告诉请支付电费15510.21元，原告提供的二楼电表2013年2月22日底数15224电脑记录文档、形成说明，二楼电表现底数33911照片、永安电力物业服务公司证明能相互印证，形成证据链，且被告租赁期间月用电889.86度，与被告搬出后，原告月用电1780度之和小于原告与被告共用月用电3664度，属合理范畴，故予以支持，但应扣除被告承租前（2013年2月22日至2013年4月30日的用电2.2月×889.86×0.83=1624.88元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告江瑞勋尚欠原告永安市鲜果汇贸易有限责任公司房屋租金38700元。
二、被告江瑞勋应支付原告永安市鲜果汇贸易有限责任公司逾期交付租金违约金1509.3元（12900元本金从2014年5月1日起计至2015年2月28日止，按月利率0.65％分段计算）。
三、被告江瑞勋应支付原告永安市鲜果汇贸易有限责任公司电费13885.33元（15510.21元-1624.88元）。
四、以上一、二、三项合计54094.63元，被告江瑞勋应于本判决生效后十日内支付原告原告永安市鲜果汇贸易有限责任公司。
五、被告江瑞勋应支付原告永安市鲜果汇贸易有限责任公司房屋租金38700元从2015年3月1日起，按同期中国人民银行贷款基准利率的130％计算至判决确定的还款期限内的实际还款日止的违约金。
六、驳回原告永安市鲜果汇贸易有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1271元，减半收取635.5元，由原告永安市鲜果汇贸易有限责任公司承担135.5元，被告江瑞勋承担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 饶德松
二〇一五年五月十九日
书记员 苏少香
附：本案判决所适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以讲求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以讲求人民法院或者仲裁机构予以行当减少；。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在第届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。