河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）豫法民提字第00190号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：洛阳利星房地产开发有限公司。住所地：河南省洛阳市。
法定代表人：李亚超，该公司负责人。
委托代理人：赵保国，河南君友律师事务所律师。
委托代理人：曹振峰，河南君友律师事务所律师。
申请再审人（案外人）：张南方。
委托代理人：张明晓。
申请再审人（案外人）：李亚红。
申请再审人（案外人）：刘鹏。
申请再审人（案外人）：申方方。
申请再审人（案外人）：赵建成。
申请再审人（案外人）：刘爱亭。
申请再审人（案外人）：刘阳。
申请再审人（案外人）：刘瑞。
申请再审人（案外人）：孟进。
申请再审人（案外人）：王鹏。
以上九位案外人共同委托代理人：王绍森。
申请再审人（案外人）：张艳艳。
申请再审人（案外人）：姚保卫。
申请再审人（案外人）：张敬安。
以上三位案外人共同委托代理人：寇志刚。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：洛阳市丰李建筑工程有限公司。住所地：河南省宜阳县。
法定代表人：梁高渠，该公司总经理。
委托代理人：高丽霞，该公司职工。
委托代理人：潘亚卿，河南三叶律师事务所律师。
申请再审人洛阳利星房地产开发有限公司（以下简称利星房地产公司）及案外人张南方、李亚红、刘鹏、申方方、赵建成、刘爱亭、刘阳、刘瑞、孟进、王鹏、张艳艳、姚保卫、张敬安（以下简称张南方等十三位案外人）因与洛阳市丰李建筑工程有限公司（以下简称丰李建筑公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2009）洛民终字第1151号民事判决，向本院申请再审。本院于2011年3月4日作出（2011）豫法民申字第3016号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。利星房地产公司的委托代理人赵保国、曹振峰，案外人张南方的委托代理人张明晓，李亚红、刘鹏、申方方、赵建成、刘爱亭、刘阳、刘瑞、孟进、王鹏九位案外人的共同委托代理人王绍森，张艳艳、姚保卫、张敬安三位案外人的共同委托代理人寇志刚，丰李建筑公司的委托代理人高丽霞、潘亚卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2005年4月1日，一审原告丰李建筑公司以利星房地产公司拖欠其工程款不还为由，向洛阳市西工区人民法院提起民事诉讼。请求判令：1、利星房地产公司给付工程款1948534.65元及逾期付款利息；2、利星房地产公司为丰李建筑公司办理已交付的18套住房（2号楼1单元101、301，2单元101、301、302、401、402，5单元301、302、401、402；3号楼101、201、301、302、401、402、501）的产权登记手续；3、确认双方2001年9月30日《建筑工程补充协议》第4条中“单价435元／平方米”、“合计合同价款约为391.5万元整”的内容和2002年6月15日《协议书》第3条中“2号楼工程款暂定为360万元”的内容为无效条款。利星房地产公司辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
洛阳市西工区人民法院一审查明，2000年3月8日，洛阳城郊房地产开发有限公司（以下简称城郊房地产公司）与丰李建筑公司签订协议书，约定城郊房地产公司将嵩山花园的六栋住宅楼工程发包给丰李建筑公司施工，工程造价按建筑面积每平方米430元总包干，不含室外工程，城郊房地产公司保证丰李建筑公司在2000年10月25日前进入工地施工。后利星房地产公司受让了嵩山花园项目的2号、3号楼建筑工程，并于2001年6月18日招标。丰李建筑公司中标后，双方于2001年6月30日签订《建设工程施工合同文本》，约定工程总面积为6846平方米，总造价4189000元，开工日期为2001年6月20日，竣工日期为2002年5月15日，工期总日历天数为315天。建设行政主管部门于2001年9月17日备案。2001年9月30日，利星房地产公司与丰李建筑公司签订《建筑工程补充协议》一份，约定：原施工合同招字（2001）132号如与本协议有抵触，按本协议执行；合同价款，按建筑面积总包干，单价每平方米435元，一次包死，不因行政文件因素调整；合同总价款约为391.5万元，图纸变更或技术变更签证在1000元以内的由丰李建筑公司自理；利星房地产公司愿意把3号楼东半面6套住房和2号楼1单元14套住房售给丰李建筑公司，价格为每平方米980元，20套住房总面积为2078.06平方米，在丰李建筑公司竣工交房后，计算售房款，冲顶施工欠款。协议还对其他事项进行了约定。2002年6月15日，利星房地产公司与丰李建筑公司签订《协议书》一份，约定：“2号楼工程款暂定为360万元，截止2002年5月30日，预计已付170万元，利星房地产公司代付预制板款约20万元，铝合金窗款预计24万元，另（1门101及2门101）两套住房预计18万元，工程营业税利星房地产公司代付预计10万元，几项共计242万元，暂定余款118万元；利星房地产公司愿意将2号楼10套商品房留给丰李建筑公司作为抵押，房号分别为：2单元301、302、401、402，5单元301、302、401、402，6单元401，1单元301，每套暂定成本价63000元，如按期不能及时付给丰李建筑公司欠款，丰李建筑公司有权将房售出。”2002年6月20日，2号楼竣工，竣工报告上记载建筑面积7023平方米，工程范围为土建、水电安装，合同总价为306万元。2002年7月15日，3号楼竣工，竣工报告上记载建筑面积为1140.90平方米，工程范围为土建、水电安装，合同总价为496000元。交工验收证书上记载内容与竣工报告上记载内容一致。经多家单位共同验收，2、3号楼工程于2003年8月21日通过竣工验收备案，备案表记载面积、造价同竣工报告一致。2001年6月至2004年4月，利星房地产公司分21笔共向丰李建筑公司付现金3043700元，并代丰李建筑公司支付铝合金款271514元、防盗门款30800元、预制板款20万元，及2号楼1单元101号、2单元101号两套住房折款18万元，以上共计3726014元。该院另查明：洛阳市房管局字第X231025，X231026，X295655号房屋所有权证上显示，洛阳市涧西区嵩山路15号2号、3号楼的建筑面积共计9278.23平方米。
洛阳市西工区人民法院一审认为，丰李建筑公司与利星房地产公司依据招投标程序于2001年6月30日签订的《建设工程施工合同文本》符合法律规定，应为有效合同。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，应当以经过备案的中标合同作为结算工程价款的根据。按照该合同的约定，工程总面积为6846平方米，总造价为4189000元，可以计算出双方约定的单价为每平方米611.89元（4189000元÷6846平方米=611.89元／平方米）。现经房管部门确认，该工程的总面积为9278.23平方米，按611.89元／平方米计算，该工程的总价款为5677256.15元（9278.23平方米×611.89元／平方米=5677256.15元），扣除利星房地产公司已支付过的3726014元，利星房地产公司应再支付丰李建筑公司1951242.15元。丰李建筑公司本次诉讼仅要求利星房地产公司支付1948534.65元，予以支持。对于利星房地产公司所欠丰李建筑公司工程款中超出此诉讼请求的部分，丰李建筑公司可另案再诉。丰李建筑公司和利星房地产公司于2001年9月30日签订的《建筑工程补充协议》及2002年6月15日签订的《协议书》，违背了有关法律法规，应属无效协议，由此所产生的房产抵押亦属无效抵押。但现在双方均认可利星房地产公司将2号楼1单元101号和2单元101号两套住房折抵丰李建筑公司工程款18万元，利星房地产公司即应当及时为丰李建筑公司办理该两套住房的产权登记手续，故丰李建筑公司的第二项诉求中除关于该两套住房外的部分，不予支持。丰李建筑公司、利星房地产公司在签订上述协议时均存在过错，由此导致双方在工程单价及总价款上存在分歧，并引起本案纠纷，不属利星房地产公司单方的过错，故丰李建筑公司要求利星房地产公司支付所欠工程款利息的诉讼请求，不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国招标投标法》第四十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条之规定，于2009年3月31日作出（2009）西民初字第648号民事判决：一、利星房地产公司于判决生效后十日内支付丰李建筑公司工程款1948534.65元；二、利星房地产公司于判决生效后十日内协助丰李建筑公司办理嵩山路15号院2号楼1单元101号和2单元101号两套住房的产权登记手续；三、确认丰李建筑公司和利星房地产公司于2001年9月30日签订的《建筑工程补充协议》及2002年6月15日签订的《协议书》无效；四、驳回丰李建筑公司的其他诉讼请求。如果利星房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费、保全费等计39860元，丰李建筑公司承担19860元，利星房地产公司承担20000元。
丰李建筑公司不服一审判决，向河南省洛阳市中级人民法院提起上诉。河南省洛阳市中级人民法院二审查明事实除与一审查明基本事实一致外，另查明，1、丰李建筑公司与利星房地产公司在履行双方所签订合同中，其中履行2001年9月30日《建筑工程补充协议》，已用7套房屋抵付工程款836920元（854平方米×980元／平方米），房号为：3号楼101、201、301、401、501（每套140平方米，建筑面积为700平方米），302、402（每套77平方米，建筑面积为154平方米）；履行2002年6月15日《协议书》，已用9套房屋抵付工程款567000元（6.3万元／套×9套），房号为2号楼1单元301，2单元301、302、401、402，5单元301、302、401、402。以上16套房屋合计抵付工程款1403920元。
2、2002年2月6日收条上的丰李建筑公司收款是13950元，而不是一审判决认定的139500元，二者差额125550元。
河南省洛阳市中级人民法院二审认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，应当以经过备案的中标合同作为结算工程价款的根据，丰李建筑公司与利星房地产公司依据招投标程序于2001年6月30日签订的《建设工程实施合同文本》符合法律规定，应为有效合同。按照该合同的约定，工程总面积为6846平方米，总造价为4189000元，可以计算出双方约定的单价为每平方米611.89元。现经房管部门确认，该工程的总面积为9278.23平方米，按每平方米611.89元计算，该工程的总价款为5677256.15元。2002年2月6日的收条上丰李建筑公司收款是13950元，而不是一审判决认定的139500元，二者差额125550元。应扣除利星房地产公司已支付过的3420464元（3726014元－125550元－180000元=3420464元）。依据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条规定，丰李建筑公司和利星房地产公司于2001年9月30日签订的《建筑工程补充协议》及2002年6月15日签订的《协议书》，虽应属无效协议，但丰李建筑公司、利星房地产公司于2001年9月30日签订的《建筑工程补充协议》及2002年6月15日签订的《协议书》中，双方均认可利星房地产公司将2号楼1单元101号和2单元101号2套住房折抵丰李建筑公司工程款180000元。其中履行2001年9月30日协议，已用7套房屋抵付工程款836920元（854平方米×980元／平方米），房号为：3号楼101、201、301、401、501（每套140平方米，建筑面积为700平方米），302、402（每套77平方米，建筑面积为154平方米）；履行2002年6月15日协议，已用9套房屋抵付工程款567000元（6.3万元／套×9套），房号为2号楼1单元301，2单元301、302、401、402、5单元301、302、401、402。以上16套房屋合计抵付工程款1403920元。以上以房抵工程款是双方关于工程款支付方式的协议条款，不涉及招标合同的实质性内容，不违背法律规定，且以18套房屋抵付工程款已经履行完毕，利星房地产公司即应当及时为丰李建筑公司办理该18套房的产权登记手续。但所抵付的工程款1583920元（180000元＋1403920元=1583920元）应从总工程款中扣除。
关于60万元收条的效力认定问题，由于丰李建筑公司项目负责人高铁栓亲笔书写出具的收条，又无其它确实充分的证据予以反驳，此收条应予以认定。
关于丰李建筑公司提出防盗门款30800元由谁承担问题，因合同约定不明，丰李建筑公司又未提供充分证据证实应由利星房地产公司自行承担，该上诉理由不予支持。
关于储藏间、室外道路、上下水等在内的室外工程，主体部分预算外工程两项，丰李建筑公司单方决算共577924.90元，由于双方未决算，也未鉴定，此问题可另案另诉。利星房地产公司应再支付丰李建筑公司工程款672872.1元。
关于丰李建筑公司要求利星房地产公司支付所欠工程款利息的诉讼请求，因利星房地产公司、丰李建筑公司在签订上述协议时均存在过错，由此导致双方在工程单价及总价款上存在分歧，并引起本案纠纷，不属利星房地产公司单方的过错，原判不予支持并无不当。该院于2010年3月17日作出（2009）洛民终字第1151号民事判决：1、维持洛阳市西工区人民法院（2009）西民初字第648号民事判决第二项、第三项；2、变更洛阳市西工区人民法院（2009）西民初字第648号民事判决第一项为：利星房地产公司于判决生效后十日内支付丰李建筑公司工程款672872.1元；3、撤销洛阳市西工区人民法院（2009）西民初字第648号民事判决第四项；4、利星房地产公司于判决生效后十日内协助丰李建筑公司办理洛阳市涧西区嵩山路15号院3号楼101、201、301、401、501、302、402号，2号楼1单元301号，2单元301、302、401、402号，5单元301、302、401、402号16套住房的产权登记手续；5、驳回丰李建筑公司的其他诉讼请求。如果利星房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审受理费及保全费等，按一审判决负担。二审受理费21000元，由丰李建筑公司、利星房地产公司各负担10500元。
利星房地产公司申请再审称，1、二审关于工程单价、施工面积的事实认定及法律适用错误。利星房地产公司与丰李建筑公司于2001年9月30日签订的《建筑工程补充协议》系双方真实意思表示。根据该补充协议的约定，工程单价为每平方米435元。对此，丰李建筑公司也多次自认。而二审却依据2005年1月1日实施的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，认定该补充协议关于工程单价的约定无效，违背了意思自治原则。另外，涉案工程竣工验收报告载明，2号楼面积为7023平方米，3号楼面积为1140.9平方米，合计为8163.9平方米。丰李建筑公司对此亦多次自认，但二审判决却认定涉案工程面积为9278.23平方米。2、二审判决利星房地产公司以房抵付丰李建筑公司工程款错误。二审虽然认定涉案《建筑工程补充协议》中有关工程单价的约定无效，但却认定涉案《建筑工程补充协议》、《协议书》中有关以房抵付工程款的约定有效。而根据上述协议，以房抵付工程款是有前提的，利星房地产公司已按上述协议有关工程款支付数额和时间的约定支付，以房抵付工程款的前提不成立。3、二审判决第四项判令利星房地产公司协助办理涉案产权登记手续，系代为行政职能，显属超越职权，应依法纠正。请求依法撤销该二审判决、重新审理本案。
张南方等十三位案外人申请再审称，张南方等十三位案外人分别于2002年至2004年间，先后购买利星房地产公司商品房计16套，并在洛阳市房产管理局办理了备案登记手续。丰李建筑公司对该16套房产系非法占有，无权处分。请求依法撤销该二审判决，判令丰李建筑公司将涉案的16套房产归还给张南方等十三位案外人。
丰李建筑公司辩称，1、利星房地产公司与丰李建筑公司签订的《建设工程施工合同文本》经历了招、投标及备案程序。根据该合同文本的约定，工程单价为每平方米611.89元。而其后签订的《建筑工程补充协议》有关建筑单价每平方米435元的约定，与备案合同工程单价不一致，因丰李建筑公司向法院主张权利的时间为2005年4月，故二审适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，认定工程单价为每平方米611.89元正确。此外，涉案工程竣工后，经洛阳市房管局测定涉案工程的实际施工面积为9278.23平方米。故二审认定工程施工面积为9278.23平方米正确。2、利星房地产公司并未按《建设工程施工合同文本》的约定，及时、足额给付工程款，以房抵付工程款的条件成就。二审判决利星房地产公司以房抵付工程款正确。3、丰李建筑公司将利星房地产公司抵付工程款的房屋出售后，利星房地产公司负有为业主办理房屋产权证书的义务。二审判令利星房地产公司协助办理涉案房屋的产权登记手续正确。4、张南方等十三位案外人不是本案诉讼当事人，其与利星房地产公司恶意串通，将已经抵账给丰李建筑公司的16套住房出卖。在执行过程中，利星房地产公司以虚假业主进行了部分房产登记，房产部门发现后停办产权证。目前，涉案房屋已被执行过户到丰李建筑公司名下，张南方等十三位案外人与利星房地产公司之间的买卖合同应属无效，故请求依法维持原二审判决，驳回张南方等十三位案外人的再审请求。
本院再审查明的事实除与原一、二审查明的事实一致外，另查明，一、再审期间，本院以职权调取了洛阳市城市建设档案馆关于涉案2号楼、3号楼招投标文档1份46页，并组织利星房地产公司和丰李建筑公司进行质证。结合利星房地产公司、丰李建筑公司双方的质证意见，该招投标文档可以证明如下事实：2001年6月18日，利星房地产公司就涉案2号、3号楼工程进行招标，招标方式为邀请招标，丰李建筑公司等四家单位接受邀请进行了投标。2001年7月9日开标，丰李建筑公司中标，中标建筑面积为7485平方米，中标造价为458万元。据此计算出工程单价为每平方米611.89元。丰李建筑公司中标后，利星房地产公司以“不慎把报批未通过的图纸（面积7485平方米）上报”为由，于2001年9月2日书面通知洛阳市招标办公室，将建筑面积更正为“规划通过的图纸面积应是6846平方米”。2001年9月6日，洛阳市招标办公室向利星房地产公司和丰李建筑公司发出招字（2001）132号《建设工程中标内容及条件》文书。该文书“备注”栏目中载明：“……3、根据规划批准书及正式施工图，建筑面积为共计6846平方米，工程造价按比例折算为418.9万元（2号楼由柒层改为陆层）。”根据洛阳市招标办公室发出的招字（2001）132号《建设工程中标内容及条件》文书载明的内容，利星房地产公司和丰李建筑公司在落款时间为2001年6月30日的《建设工程施工合同文本》首页“总面积”栏目中填写了“6846平方米”、“总造价”栏目中填写了“418.9万元”的内容。2001年9月17日，利星房地产公司与丰李建筑公司将该合同文本副本报建设行政主管部门备案。2001年9月25日，洛阳市建设委员会为利星房地产公司下达了洛市建施许可（2001）第168号《洛阳市建设工程施工许可证》。该证载明的建筑面积及工程造价与上述备案合同一致。
二、利星房地产公司和丰李建筑公司于2001年9月30日签订的《建设工程补充协议》第五条第2项约定：利星房地产公司愿意把3号楼东半面6套住房和2号楼一单元14套住房售给丰李建筑公司，价格为每平方米980元，按集资房办理手续，工程竣工交房后，计算售房款冲顶施工欠款。利星房地产公司和丰李建筑公司于2002年6月15日签订的《协议书》约定：利星房地产公司应将余款分期付给丰李建筑公司，第一次6月18日付15万元，第二次6月28日付15万元，第三次7月15日付20万元，余款在一个月内结算完毕付清余款，如不能如期付清余款，造成的经济损失由利星房地产公司负责；……如不能及时给付上述欠款，丰李建筑公司有权将2号楼10套商品房（房号分别为2单元301、302、401、402，5单元301、302、401、402，6单元401，1单元301）售出，利星房地产公司按政策办理房产证。利星房地产公司于2009年1月13日一审庭审中举证的证据即《已付丰李公司2号、3号楼工程款一览表》载明：利星房地产公司和丰李建筑公司于2002年6月15日签订《协议书》后，利星房地产公司分别于2002年6月18日、7月24日、8月22日，先后给付丰李建筑公司工程款20万元、0.66万元、20万元。
三、本案再审期间，经本院组织双方兑账核算，利星房地产公司与丰李建筑公司均认可利星房地产公司已支付工程款3553150元，其中包含2号楼一单元101室、二单元101室，抵付工程款18万元。
四、利星房地产公司于2005年5月9日出具的答辩状载明，“丰李建筑公司在工程竣工后侵占利星房地产公司商品房16套，至今没有交付。”于2007年9月18日出具的答辩状载明，“丰李公司强占利星公司16套住宅至今已有五年有余。”
五、2005年4月1日，丰李建筑公司就本案向洛阳市西工区人民法院提起民事诉讼。该院于2005年8月30日作出（2005）西民初字第400号民事判决，判令利星房地产公司为丰李建筑公司办理涉案18套房屋的产权登记手续。双方均未提起上诉。该判决生效后，丰李建筑公司申请强制执行。2006年11月27日，洛阳市西工区人民法院向洛阳市房产管理局下达（2006）西执字第729号民事裁定书及协助执行通知书，要求洛阳市房管局将涉案18套房屋过户到丰李公司名下。因洛阳市人民检察院向洛阳市中级人民法院提出抗诉，该案进入再审。2007年4月30日，洛阳市中级人民法院裁定再审期间中止执行。洛阳市中级人民法院（2009）洛民终字第1151号民事判决生效后，洛阳市西工区人民法院恢复执行，现已执行终结。
六、张南方等13位案外人于本案再审过程中提交证据，主张以下事实：1、2002年5月10日、12月29日，案外人刘鹏、张南方先后与利星房地产公司签订商品房买卖合同，分别购买涉案2号楼2单元302室、301室，并进行了备案。2004年6月28日，案外人李亚红与利星房地产公司签订商品房买卖合同2份，购买涉案3号楼1单元302、402室，亦进行了备案。上述四套房屋分别于2007年12月27日、12月13日、2008年1月16日办理了房产证。2、案外人李亚红主张除购买上述两套房屋外，又分别于2004年7月2日、7月5日与利星房地产公司签订3份商品房买卖合同，购买2号楼5单元301、302室，1单元301室，同年9月7日备案。2004年11月19日，案外人李亚红先后与张敬安、姚保卫、张艳艳签订《房屋买卖协议书》各1份，将上述3套房屋分别转卖给张敬安、张艳艳、姚保卫。3、2004年8月12日、8月15日，案外人孟进先后与利星房地产公司签订共计4份商品房买卖合同，购买涉案2号楼2单元401、402室、5单元402室、401室，2004年9月7日备案。2004年3月20日、7月19日、7月19日、7月20日、7月20日，案外人刘阳、刘爱亭、赵建成、刘瑞、申方方相继与利星房地产公司签订商品房买卖合同，分别购买涉案3号楼1单元401、201、301、101、501室，2008年5月20日备案。
七、本案再审过程中，案外人王鹏提交一份洛阳市瀍河回族区人民法院（2011）瀍民初字第22号民事调解书。以证明2008年12月15日，李亚红向其借款13万元，并承诺抵押位于涧西嵩山路21号院3号楼1-302室的房屋；经洛阳市瀍河回族区人民法院调解，李亚红与王鹏达成还款协议，定于2011年1月11日前给付王鹏借款13万元。
本院再审认为：关于涉案工程单价和施工面积问题。利星房地产公司与丰李建筑公司签订的《建设工程施工合同文本》，系根据洛阳市招标办公室下达的招字（2001）132号《建设工程中标内容及条件》签订的，并在建设行政主管部门进行了备案。同时，该《建设工程施工合同文本》载明的建筑面积、工程造价，与招字（2001）132号《建设工程中标内容及条件》载明的建筑面积、工程造价完全一致。虽然该《建设工程施工合同文本》载明的落款时间，早于洛阳市招标办公室发出中标时间，但该《建设工程中标内容及条件》备注栏目中载明的“总面积、总造价”，是洛阳市招标办公室根据利星房地产公司于开标后提交的新的规划图纸确认的。利星房地产公司与丰李建筑公司签订的《建筑工程补充协议》、《协议书》中有关“建筑面积、工程单价”等实质性内容的约定，与《建设工程施工合同文本》中有关“总面积、总造价”等实质性内容的约定不一致。双方因工程款问题发生纠纷，丰李建筑公司作为一审原告于2005年4月1日诉至法院，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“本解释自2005年1月1日起施行，施行后受理的第一审案件适用本解释”，第二十一条“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据”的规定，原二审以经过备案的《建设工程施工合同文本》认定工程单价为每平方米611.89元正确，本院予以确认。涉案工程竣工后，经洛阳市房管局测量，丰李建筑公司实际施工的建筑面积为9278.23平方米。原二审据此认定涉案工程款为5677256.15元正确，本院予以确认。利星房地产公司主张原审认定涉案工程单价和施工面积错误的理由不能成立，本院不予采信。
关于是否应以房抵付工程款和办理房产证的问题。利星房地产公司与丰李建筑公司签订的《建筑工程补充协议》和协议书，约定有工程单价和工程款支付方式，其中《建筑工程补充协议》第五条第2项约定，利星房地产公司愿意把3号楼东半面6套住房和2号楼一单元14套住房售给丰李建筑公司，售房款冲顶施工欠款。《协议书》约定了利星房地产公司支付工程款的数额及期限，并约定如按期不能及时给付丰李建筑公司工程款，丰李建筑公司有权将房屋售出，房产证由利星房地产公司按政策办理。虽然关于工程单价的约定与备案的中标合同内容不一致，但关于工程款支付方式的约定不涉及招标合同的实质性内容，原二审认定双方关于以房抵款的约定有效并无不当。从利星房地产公司举证的《已付丰李公司2号、3号楼工程款一览表》中可以看出，利星房地产公司并未依照《协议书》第四条的约定，及时足额给付丰李建筑公司相应的工程款，以房抵付工程款的前提条件成就。双方均认可2号楼一单元101室、二单元101室抵付工程款18万元，利星房地产公司也认为丰李建筑公司在工程竣工后没有交付涉案的16套房屋，原二审认定上述18套房屋抵付工程款已经已经履行完毕，相应1583920元款从总工程款中扣除，并无不当。双方在《建筑工程补充协议》及《协议书》中均明确约定对抵付工程款的房屋按集资房办理手续、房产证由利星房地产公司按政策办理。虽然国家房管部门办理房屋登记、发放房产证，履行的是行政职能，但房屋出售人协助房屋买受人或以房折价抵款受让人办理房屋登记手续，履行的是民事义务。原二审判决利星房地产公司协助丰李建筑公司办理涉案房屋的产权登记手续，并无不当。
关于利星房地产公司欠付丰李建筑公司工程款的数额问题。利星房地产公司应付丰李建筑公司工程款5677256.15元。扣除本案再审期间双方认可利星房地产公司已支付给丰李建筑公司的工程款3553150元，再扣除以涉案其他16套房屋抵付的工程款1403920元，利星房地产公司尚欠丰李建筑公司工程款720186.15元，超出原二审判决认定的欠付工程款数额672872.1元。超出原二审判决认定的欠付工程款数额672872.10元。鉴于丰李建筑公司对此没有申诉，本案不予审理。因丰李建筑公司未申请再审，对此本院予以确认。
关于张南方等13为案外人的再审请求问题。张南方、刘鹏、李亚红虽然已办理了2号楼2单元301、302室、3号楼1单元302、402计4套房屋的房产证，但其办证行为发生在人民法院裁定中止执行期间。后经人民法院强制执行，洛阳市房管局已经另行为丰李建筑公司办理了该4套房屋的房产证，丰李建筑公司已取得该房屋的所有权。案外人李亚红购买的2号楼1单元301、5单元301、302室及案外人孟进、刘瑞、刘爱亭、赵建成、刘阳、申方方分别购买的房屋，已由利星房地产公司用以抵付工程款，且丰李建筑公司已实际占有。李亚红在没取得涉案房屋所有权的情况下，虽分别与张艳艳、张敬安、姚保卫签订了房屋转让协议，但未办理房屋过户手续，张艳艳、张敬安、姚保卫据此协议不能取得涉案房屋的所有权。案外人王鹏提供的证据仅证明李亚红承诺向其还款。综上，张南方等十三位案外人认为丰李建筑公司非法占有的涉案16套房屋应该返还的请求证据不足，本院不予支持。
综上，利星房地产公司及案外人张南方、李亚红、刘鹏、申方方、赵建成、刘爱婷、刘阳、刘瑞、孟进、王鹏、张艳艳、姚保卫、张敬安的再审请求证据不足，不能成立，应予驳回。原二审判决并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持河南省洛阳市中级人民法院（2009）洛民终字第1151号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵 炜
代理审判员 邹新哲
代理审判员 张明喜
二〇一三年十二月二十七日
书 记 员 冯妍润