北京市高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）京执复40号
复议申请人（被执行人）：李佳蓉，女，1974年10月25日出生，汉族，中新恒超实业有限公司经理，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路公安厅17号楼1单元5号。
委托诉讼代理人:陈伟，北京市东卫律师事务所律师。
申请执行人：花旗银行（中国）有限公司北京分行，住所地北京市西城区武定侯大街6号卓著中心地下一层B102、B103、一层101单元、十六层S1610单元、十七层、十八层1800、1802C、1803、1805-1808单元及S1810单元。
负责人：滕红军，行长。
委托诉讼代理人：宋君，北京市金杜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王嘉铭，北京市金杜律师事务所实习律师。
被执行人：满洲里恒超经贸有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市北区工商银行3号综合楼一层2号。
法定代表人：刘宏，总经理。
被执行人：阿拉山口恒超贸易有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿拉山口口岸博尔塔拉路5号2单元301室。
法定代表人：王忠明，总经理。
被执行人：中新恒超实业有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院6号楼17层2006室。
法定代表人：李志铎，总经理。
被执行人：呼伦贝尔中超房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市鄂温克旗巴彦托海镇二居巴镇政府楼402。
法定代表人：王坚峰，总经理。
被执行人：王坚峰，男，1969年9月13日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。
被执行人：王忠明，男，1938年8月4日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。
复议申请人李佳蓉不服北京市第四中级人民法院（以下简称北京四中院）（2018）京04执异13号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
北京四中院在执行花旗银行（中国）有限公司北京分行（以下简称花旗银行）与满洲里恒超经贸有限公司（以下简称满洲里恒超公司）、阿拉山口恒超贸易有限公司（以下简称阿拉山口恒超公司）、中新恒超实业有限公司（以下简称中新恒超公司）、呼伦贝尔中超房地产开发有限公司（以下简称中超房地产公司）、王坚峰、王忠明、李佳蓉金融借款合同纠纷一案过程中，李佳蓉对北京四中院委托北京中资房地产土地评估有限公司（以下简称中资评估公司）进行评估及该公司作出的编号为中资房评报字（2017）1111号《房地产估价报告》（以下简称《评估报告》）不服，提出书面异议。
北京四中院查明，2015年4月27日，该院受理了原告花旗银行与被告满洲里恒超公司、阿拉山口恒超公司、中新恒超公司、中超房地产公司、王坚峰、王忠明、李佳蓉金融借款合同纠纷一案。诉讼中，因受送达人李佳蓉下落不明，用法律规定的其他方式均无法送达，该院依法向其公告送达开庭传票。在其无正当理由未到庭参加诉讼的情况下，该院于2015年12月11日作出（2015）四中民（商）初字第148号判决，其中第七项为：原告花旗银行对经抵押登记的贷款抵押物即李佳蓉抵押的坐落于北京市朝阳区工人体育场北路13号院1号楼1层1－03号的房屋（房屋抵押登记他项权证号为：X京房他证朝字第4267**号）享有优先受偿权，以上述抵押财产折价或拍卖、变卖的价款，在判决第一项、第二项、第三项确定的债权范围内以人民币10052万元为限优先受偿。其后，该院向李佳蓉公告送达了该判决。
上述判决生效后，花旗银行于2016年3月23日向该院申请执行。从该院开始执行至李佳蓉本次提起执行异议期间，受送达人李佳蓉从未向该院提交有效的送达地址确认书，依然处于下落不明的状态，该院亦无法与其他被执行人取得联系。该院于2017年8月7日向包括李佳蓉在内的所有被执行人邮寄送达了（2017）京04执恢10号《随机确定评估机构通知书》（邮寄地址为李佳蓉的户籍地），告知“法院将依法对被执行人李佳蓉所有的坐落于北京市朝阳区工人体育场北路13号院1号楼1层1－03号的房屋和相应的土地使用权等进行评估。北京市高级人民法院于2017年8月10日下午两点组织随机确定评估机构。”上述邮件均被退回。2017年8月10日，经北京市高级人民法院随机确定本案评估机构为中资评估公司。
2017年9月20日，中资评估公司作出《评估报告》，所附房地产估价机构资质证书的编号为建房估证字［2015］019号，取得时间为2015年6月23日，有效期自2015年6月23日至2018年6月22日。
异议人李佳蓉称，中新恒超公司于2017年12月19日收到该院《告知通知书》，被告知可在收到《评估报告》后十日内对《评估报告》提出异议。中新恒超公司将上述情况转告了李佳蓉。
另查明，2012年7月23日，中资评估公司取得房地产估价机构资质证书，证书编号为建房估证字[2012]058号，有效期限自2012年6月25日至2015年6月24日。北京市建委网站公示的即是此编号的证书。
北京四中院认为，关于异议人李佳蓉提出的异议理由第1、2项，系对《评估报告》中评估价格与评估方法的异议，该异议应向该院执行部门另行提出。关于异议人提出的评估机构的资质证书与建委备案不符，不具备相应评估资质问题。经查，中资评估公司具有住建部颁发的有效期内的资质证书，异议人所述的建委备案并在网站公示的证书系中资评估公司已过期的旧证书，故中资评估公司作为评估机构具有相应评估资质，异议人的该项异议理由该院不予支持。关于异议人提出的当事人之间未经协商程序法院即通过摇号确定评估机构，评估程序违法的问题。经查，该案在审理阶段因受送达人即异议人李佳蓉下落不明，用法律规定的其他方式均无法送达，法院依法通过公告送达的方式向其送达了开庭传票和判决；从该院开始执行至李佳蓉本次提起执行异议期间，受送达人李佳蓉从未向该院提交有效的送达地址确认书，依然处于下落不明的状态，向其邮寄的通知亦被退回，在无法与包括李佳蓉在内的被执行人取得联系的情况下，法院组织当事人就评估机构进行协商是无法实现的。鉴于此，该院通过北京市高级人民法院随机确定评估机构为中资评估公司，评估程序符合法律规定。异议人的上述异议理由，该院亦不支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条、第六条规定，裁定驳回异议人李佳蓉的异议请求。
李佳蓉申请复议称：一、北京四中院裁定对异议第一项、第二项理由未进行审理，没有法律依据。对评估报告的程序性异议、评估报告本身的异议均应在执行异议程序中进行处理。1、《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条明确赋予当事人对评估报告提出异议的权利，其第二款是对重新委托评估的异议范围权利的明确，而不是对异议范围的限制。对于评估异议应当纳入执行异议程序，由执行裁决部门作为审查主体，对当事人等提出的各类评估异议进行审理，在审查范围上既包括程序性审查，也包括对评估报告的内容进行实质审查。2、人民法院对委托评估行为具有监督职能，而不是单纯的委托关系。评估结果将为人民法院执行工作提供参考和依据，其合法性与合理性应当受到法院监督。3、《北京市法院执行工作规范》无权对司法解释作出限制性的规定，亦不应作为裁判依据。二、评估结果严重背离实际价格，不具备客观性和真实性。被评估的房地产于2010年9月29日购买，当时建筑单价为14万多元。近年来，北京的房地产市场根本没有下降的情况。该房地产处于核心商业区域最好的地段，价格不断上涨。但评估报告中该房屋的市场价值仅为5621万元，单价为77374元。评估市场价值竟然为实际价格的50%，该评估价格根本不具有客观性和真实性，评估结果已经严重背离实际情况。三、评估方法违反《房地产估价规范》的强制性规定。1、评估机构不应该仅用比较法，而应结合收益法或成本法进行评估。《房地产估价规范》4．1．2条规定，评估对象及其同类房地产通常有租金收益的，应选用收益法。被评估的房地产作为商品用房，处于北京市最核心高档商业区位置最好的一层，租金收益非常高，应当结合收益法进行评估。《房地产估价规范》4．1．3条规定，当评估对象适用两种或两种以上评估方法的，应同时选用，不得随意取舍。而被评估房屋既可产生租金收益，又有类似房产比较，故不能仅用比较法，而应结合收益法或成本法进行评估。评估机构违反《房地产估价规范》的上述强制规定，仅用比较法进行评估是错误的，因为评估方法错误致使房屋评估价格远远背离实际价值。2、评估程序严重违规。根据《房地产估价规范》3．0．1条，评估机构应当收集评估所需资料，使用对比法更应收集类似房产的价值资料进行比较，但评估报告未显示存在此程序，亦未见任何对比资料。根据《房地产估价规范》第7部分规定，评估报告应当具有“估价技术报告”，但本评估报告中缺失该项报告，没有任何技术上的分析和计算，严重违反规定。同时，《房地产估价规范》4．2条、7．0．19条第6款均规定，对比法应当选取可比实例。而该评估报告使用对比法，但未列举可比实例，严重缺项。综上，该评估报告的内容及评估程序严重违规。四、选定评估机构的程序违反司法解释的规定。1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定，评估机构首先由当事人协商一致经人民法院审查确定。但本案中，作为前置协商程序，我从未收到人民法院对评估机构进行协商选定的通知或告知，故选定评估机构的程序违反司法解释规定。2、程序上的问题是，法院应当告知当事人有权协商选定评估机构的权利，即使没有当事人的地址确认或无法联系，但告知该权利的前置程序不应当缺失，法律关于送达方式也有明确规定，人民法院可以行使；对于能否实现协商选定评估机构，人民法院不应也无权自行推定无法实现，就省略该前置程序。综上，请求撤销（2018）京04执异13号执行裁定，撤销《评估报告》，并重新进行评估。
花旗银行辩称，《评估报告》的内容及结果均合法，中资评估公司的评估程序正当，应予认可，北京四中院作出的驳回其执行异议的裁定有明确的事实和法律依据，李佳蓉就此提出的复议申请无事实及程序依据，应依法予以驳回。具体理由如下：一、从内容上看，李佳蓉所提事由不属于法定异议事由。另外，《评估报告》的结论真实准确，对《评估报告》的异议缺乏事实和法律依据。（一）李佳蓉所提异议，不属于对执行行为的异议，不属于法定执行异议事由，人民法院不应审查。根据民事诉讼法第二百二十五条的规定，“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。”因此，当事人提出的执行异议，应当仅限于人民法院的执行行为。关于异议人提到的评估方法、评估结论等评估报告的具体内容，并非人民法院做出的执行行为，不属于可以提出执行异议的范围，人民法院也不应予以审查。（二）《评估报告》系由北京四中院合法委托的评估机构，经合法程序、合法的评估方法作出的，其内容和结果都具备合法性。第一，根据《房地产估价规范》，“估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供。”因此，李佳蓉以评估报告缺失估价技术报告否认评估报告结果的准确性，缺乏合理依据；第二，根据《房地产估价规范》，“估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。”另外，“比较法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如住宅、写字楼、商铺等。”因此，《评估报告》采用“比较法”作为评估方法，合情合理。此外，李佳蓉认为，评估应当适用两种评估方法，这是对《房地产估价规范》的一种错误解读及适用。根据《房地产估价规范》，“过去认为的必须采用两种估价方法进行估价，是对估价方法的一种误解。正确的估价方法选用是：经过估价方法适用性分析后，估价对象适用几种估价方法进行估价，就应选用几种估价方法进行估价。而不是仅适用一种估价方法进行估价的，也要强行采用两种估价方法进行估价，或者适用三种或三种以上估价方法进行估价的，也可只采用两种估价方法进行估价。”因此，进行评估，并非强制性必须选择两种或两种以上评估方法，只要评估方法合适且适当，均可以作为评估报告所依据的方法。基于上述分析，我行认为，中资评估公司作出的《评估报告》，程序正当，内容合法，结果准确，应依法予以采纳。异议人提出的异议，毫无事实和法律依据。（三）在《评估报告》系经合法程序作出的情况下，考虑到房屋的实际使用及折旧状况，导致实际的评估价格与当时购买价格不一致，属正常现象，不能因此否认《评估报告》的真实性及准确性。李佳蓉提出，由于本次的估价结果与其当初购买房产时的价格不一致，因此判定此次估价结果缺乏真实性及客观性。但是，需要强调的是，本次评估系由具备合法资质的评估机构经过合法评估程序作出的合法评估结果，其最终评估价格的真实性及准确性毋庸置疑。考虑到房屋的使用状况及折旧状况，以及目前并无法断定李佳蓉在2010年购买房产时的价格系准确的市场价值。因此，目前的估价与购买价格不一致，无法否认《评估报告》的准确性及真实性。二、从程序上看，本案中无论是对评估机构的选定程序，还是评估机构作出评估报告的专业程序，均符合法律规定，李佳蓉提出的异议缺乏事实和法律依据。首先，在本案中，选定评估机构的程序合法，在无法与异议人取得联系并与之协商的情况下，法院依法采用随机的方式确定评估机构，符合相关程序性规定。审判中，人民法院经多方查找，均未与李佳蓉取得联系，遂采取公告送达的方式对一审被告进行传唤，直至整个案件的审理及作出一审判决的过程中，一审被告即李佳蓉，均未出现并到庭，故人民法院采取缺席审判方式作出判决。执行中，人民法院仍旧无法与其取得联系。人民法院在评估之前，也在房屋现场张贴了公告。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条的规定，不能协商一致时，可采取随机方式确定评估机构。由于李佳蓉在诉讼、执行程序中均恶意躲避，实际上以行为表示了其拒绝进行协商，属于不能协商一致的情形。在此情况下，人民法院采取摇号方式确定评估机构，程序正当。从评估的主体来看，中资评估公司是具备合法资质并经依法备案认可的房地产评估公司，该评估主体具备合法性；从评估主体的选定程序来看，中资评估公司系北京市高级人民法院摇号确定的评估机构，摇号过程公开，程序正当合法，目前该摇号过程在“北京法院网”依法公示，程序正当。三、被评估房产已经成交，2018年5月4日，该房产已经在京东×××。由于本案并不存在任何程序违法之处，恳请依法维持司法拍卖程序的稳定性。综上，李佳蓉所提出的复议理由，缺乏事实及法律依据，应予驳回。
北京四中院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
本院另查明，2018年2月28日，中资评估公司作出《对王忠明、李佳蓉“关于<评估报告>的异议申请书”的回复》，该回复载明，“我公司于2018年2月27日收到贵院转来的王忠明、李佳蓉关于《评估报告》的申请书后，立即组织公司质量技术部门、报告评审部门按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的有关规定，展开详细审查。经过对《房地产估价报告》进行认真复核，对估价过程进行仔细审查后，认为我公司估价人员严格按照估价程序，经过了现场勘察、资料搜集整理确认、详尽的市场调查和数据的提炼、周密的计算后得出的于估价时点估价对象的价值是客观的、合理的，方法得当，估价过程及报告格式均符合行业规范的有关规定。现就王忠明、李佳蓉强调的问题，回复如下：一、估价方法的选用及依据……二、估价结果说明……”。2018年5月24日，中资评估公司作出《关于（2017）京04执恢10号案件评估事宜的说明》，该说明载明，“房地产估价报告一般由封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果和附件组成。估价计算过程在估价技术报告中描述，而估价技术报告仅作为上级单位审查之用，一般不对外提供……为了配合北京市高级人民法院对案件的处理，我公司提供《评估报告》的技术说明，仅供北京市高级人民法院内部使用。”
本院认为，当事人或利害关系人提出评估机构、评估人员不具备相应资质或者提出评估程序违法的，人民法院按照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。关于李佳蓉提出的北京四中院未先行组织当事人协商确定评估机构的复议理由，《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（2009年11月20日起施行）第七条、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（2012年1月1日起施行）第三条均删除了“当事人协商一致确定评估机构”的规定，明确“人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构”。根据后法优于前法的原则，北京四中院采用随机方式确定评估机构，符合相关司法解释的规定，李佳蓉的该项复议理由不成立。关于李佳蓉提出的《评估报告》缺少技术报告的复议理由，根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-2015）》的要求，估价技术报告由房地产估价机构根据估价委托合同的约定或估价委托人的要求提供。中资评估公司已将该技术报告提交至法院，李佳蓉的该项复议理由亦不成立。关于李佳蓉提出的评估方法选择错误、评估价格过低的复议理由，中资评估公司收到北京四中院转交的李佳蓉关于评估方法、评估价格的异议后，已进行复核并作出答复。综上，李佳蓉提出的复议理由不成立，本院不予支持。北京四中院（2018）京04执异13号执行裁定应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回复议申请人李佳蓉的复议申请，维持北京市第四中级人民法院（2018）京04执异13号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 雷运龙
审 判 员 禹明逸
审 判 员 齐立新
二〇一八年六月二十九日
法官助理 刘旭峰
书 记 员 闫 玥