上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初27024号
原告：上海富荃贸易有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：姜文景，执行董事。
委托诉讼代理人：吕文秀，上海左券律师事务所律师。
被告：上海芷涵投资管理有限公司，注册地上海市奉贤区。
法定代表人：陈乃梅，执行董事。
委托诉讼代理人：韩飞，男。
原告上海富荃贸易有限公司(以下简称富荃公司)与被告上海芷涵投资管理有限公司(以下简称芷涵公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富荃公司的委托诉讼代理人吕文秀、被告芷涵公司的委托诉讼代理人韩飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富荃公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认原告富荃公司与被告芷涵公司就上海虹桥商务区申滨南路XXX号“龙湖虹桥天街G栋”办公楼5层610室房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋租赁合同关系解除；2、被告向原告返还系争房屋;3、被告支付原告免租期租金28,697元(人民币,币种下同)以及按每月28,697元标准计算自2017年8月4日至实际返还房屋之日止的租金和房屋占用使用费；4、被告支付原告违约金103,702.44元；5、被告支付原告按每月5,870.48元标准计算自2017年1月1日起至房屋实际返还之日止的物业费。诉讼中，原告以被告已于2017年10月11日返还系争房屋为由撤回上述第2项诉讼请求,并请求上述实际返还房屋之日以2017年10月11日计。
事实和理由：原、被告在上海力全房地产经纪事务所的居间介绍下签订《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的系争房屋出租给被告作为办公使用，租期三年，免租期1个月，自2016年11月4日至2016年12月3日。免租期满后两年内月租金为28,697元。被告应于合同签订后5日内支付前两个月租金，之后的租金每两个月支付一次，当期房租到期的最后一个月24日前支付下一期租金。免租期和租赁期内的物业管理费由被告按照物业公司的规定支付，每月物业管理费为5,870.48元；若被告逾期支付租金或者其他应付费用超过30日，原告有权解除合同，并要求被告按照当年月租金及物业费之和的3倍支付违约金。若租赁合同因被告违约提前终止，原告有权向被告索取免租期内所免去的租金。原告按约向被告交付系争房屋后，被告仅支付了2016年12月4日至2017年8月3日的租金229,576元，2017年8月4日至今的租金一直未支付，且2017年1月至今的物业费仅付了11,600元即未再支付。综上，被告逾期支付租金和物业费超过30日，已经构成违约，原告有权依照合同约定主张解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。现原告方为维护合法权利，诉至法院要求判如所请。
被告芷涵公司辩称，同意解除系争房屋的租赁合同，并同意尽快返还房屋。被告确实有部分租金未付，租金已交到2017年8月3日，后面未交租金是因为与物业方面就装修事宜产生了纠纷，致使装修期延长了两个月，共用了三个月才装修好，对此被告认为原告也有过错，希望以被告对系争房屋的装修价值来抵扣逾期未付租金和房屋占用使用费。不同意支付原告主张的违约金，认为该违约金过高，请求法院予以调减。关于欠缴的物业费，因物业公司要求被告使用其指定的空调品牌，否则不让进场装修，双方因此产生矛盾，故被告不同意缴纳物业费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告富荃公司是上海市申滨南路XXX号xxx室房屋(即系争房屋)登记的不动产权利人。2016年，原告富荃公司(作为甲方、产权人)与被告芷涵公司(作为乙方、承租人)在上海力全房地产经纪事务所(作为丙方、中介服务方)的居间介绍下签订《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，房屋面积209.66平方米。乙方承诺租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市关于房屋使用和物业管理的规定。
合同第四条“租赁期”一节约定：免租期为1个月，即自2016年11月4日起至2016年12月3日止。免租期满后的首日为起租日，租赁期自起租日起3年，即2016年12月4日起至2019年12月3日止；免租期内，乙方无须支付该房屋的租金，但仍需支付该房屋的物业管理费及本合同项下乙方应付的其他费用，若本合同因乙方违约而提前终止，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的租金。
合同第五条“租金及支付方式”一节约定：租赁期内，乙方提前10天缴付该房屋接下来2个月的租金，具体租金金额按建筑面积计算，每天每平方米4.5元(2年合同期内不变)，月租金为28,697元；2个月为一个付款周期，一期租金为57,394元；此租金不包含物业管理费及租金税金发票；自起租日起，乙方应于每期房租(当期租金)到期的最后一个月内向甲方支付下一期租金，当租赁期限届满，乙方未支付下一期房租的，且收到甲方书面催告通知后5个工作日内仍未支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付违约金给甲方。
合同第六条“租赁保证金及支付方式”约定：乙方应向甲方支付相当于两个月租金即租赁保证金金额为57,394元，该租赁保证金作为乙方将全部履行本合同义务的保证，如乙方擅自中途退租或违反本合同的其他约定而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收租赁保证金而无须归还乙方。
合同第七条“物业管理费及支付方式”约定，租赁期内，该房屋的物业管理费由乙方支付，除首期租金外，乙方还应于免租期和租赁期内代甲方支付该房屋的物业管理费，每月物业管理费为5,870.48元，乙方应按照物业管理公司的规定按时足额支付物业服务费用。
合同第十五条“解除本合同的条件”约定：甲、乙、丙三方同意在合同期内有下列情形的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同，违约方应向守约方按当年度月租金及物业管理费之和的3倍支付违约金；给守约方造成损失的，如违约方支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应向守约方补足损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付租金或其他应付费用超过30日的。若出现上述合同规定的情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方除有权依据前述约定要求乙方承担违约金，还可没收乙方交付的租赁保证金。
合同14-1约定，乙方应严格遵守物业所制定和修改并书面提供给乙方的关于该物业管理的其他规定(包括但不限于用户手册、装修手册)。
合同签订后，原告依约向被告交付系争房屋。2017年8月11日，原告分别向被告工商登记的注册地址、系争房屋地址、被告法定代表人陈乃梅的户籍地址快递《解除租赁合同催告函》。催告函中载明，截至2017年6月19日被告仅支付8个月租金，仍拖欠本应于2017年7月24日支付的两个月租金57,394元，且被告一直未付物业管理费，逾期支付租金和物业管理费远超30天，构成严重违约，故通知解除租赁合同并要求被告承担相应的违约责任。因被告否认曾收到过上述催告函，原告亦难以确认相关邮件的确切签收情况，本案庭审过程中,双方当事人均同意以起诉状副本送达之日作为解除合同的通知到达被告的时间。
庭审中，被告确认房屋租金仅交至2017年8月3日，后因与物业公司有装修争议而未付租金,另自2017年1月起的物业管理费只付了11,600元。诉讼中，原告向本院确认被告已于2017年10月11日返还系争房屋,并提供龙湖物业服务集团有限公司上海分公司出具的情况说明为证。
以上事实，有原告提供的不动产权证、《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》《解除租赁合同催告函》及其快递凭证和查询记录、物业公司出具的欠费催缴通知单等证据材料及原、被告双方庭审陈述在案佐证。被告未向本院提供相关证据材料。
本案审理过程中，被告芷涵公司于2017年9月28日向本院提出反诉，请求判令：1、原告富荃公司赔偿被告剩余租期内装饰装修损失20万元；2、被告退还原告租赁保证金5万元。后因被告芷涵公司未按规定期限交纳诉讼费用，亦未向本院提出缓交、免交诉讼费用的申请，故本院于2017年12月13日依法裁定按照被告芷涵公司撤回反诉处理。诉讼中，经本院组织原、被告调解，因原告不同意继续利用被告既有装修部分，亦不同意被告以装修价值抵扣租金的调解方案，致使调解未成。
本院认为，原告富荃公司与被告芷涵公司就系争房屋签订的《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，对合同当事人具有约束力，双方应予遵照履行。根据合同约定，系争房屋租金以2个月为一个付款周期，被告应提前10天缴付下一期租金；逾期支付租金或其他费用超过30日的，守约方有权通知违约方解除合同并要求对方承担违约责任。就本案而言，被告理应提前10日支付下一期即计自2017年8月4日起至2017年10月3日期间的租金，然被告逾期不付上述租金早已超过30日，明显违约，现原告主张解除合同，符合合同约定的解除条件，本院予以支持。当事人行使约定解除权的，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告否认在诉讼前收到过原告的解约通知，双方当事人同意以起诉状副本送达被告之日作为解约通知到达之日,本院予以确认，故确定2017年9月16日作为合同解除之日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人违约的，还应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据合同约定，自2016年11月4日至2016年12月3日期间为免租期，如合同因被告违约而提前终止，原告有权索取免租期内所免租金。现原告要求被告支付免租期内的租金，本院予以支持。另，对于欠付租金被告理应偿付;对于合同解除后至实际返还房屋期间产生的占用使用费，被告亦应支付。故原告要求被告按照每月28,697元的租金标准支付自2017年8月4日至实际返还房屋之日(即2017年10月11日)止的租金和房屋占用使用费，于法有据，本院予以支持。
根据合同约定，除租金外，系争房屋实际使用期间产生的物业管理费亦由被告按照物业管理公司的规定足额支付，现被告自2017年1月1日起仅支付物业费11,600元,故对于原告要求被告支付自2017年1月1日起至房屋实际返还之日(即2017年10月11日)止欠付的物业管理费，本院亦予支持。依合同约定，被告应遵守物业管理方面的要求和规定，现被告以与物业管理公司因装修问题存在矛盾为由拒付物业管理费，理由不成立，本院不予采纳。
关于违约金，违约方应向守约方按当年度月租金及物业管理费之和的3倍支付。现原告据此主张违约金103,702.44元；而被告认为上述约定的违约金过高，请求法院予以调减。本院综合考虑被告违约行为给原告方造成的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌定违约金为4万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海富荃贸易有限公司与被告上海芷涵投资管理有限公司就上海市申滨南路XXX号xxx室房屋签订的《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》于2017年9月16日解除；
二、被告上海芷涵投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海富荃贸易有限公司支付免租期的租金28,697元；
三、被告上海芷涵投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海富荃贸易有限公司支付自2017年8月4日起至2017年10月11日止的租金及房屋占用使用费65,046.53元【计算方式：(28,697元/月×2个月)+(28,697元/月÷30日×8日)=65,046.53元】。
四、被告上海芷涵投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海富荃贸易有限公司支付自2017年1月1日起至2017年10月11日止的物业管理费43,386.83元【计算方式：(5,870.48元/月×9个月)+(5,870.48元/月÷30日×11日)-11,600元=43,386.83元】。
五、被告上海芷涵投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海富荃贸易有限公司支付违约金40,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2,167.24元，由被告上海芷涵投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘新慧
二〇一八年二月十四日
书记员 吴国超
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。