山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0902民初4912号原告：泰安新华房地产开发有限公司，住所地泰安市泰山区徐家楼街道办事处小白峪村。法定代表人：吴伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭长满，山东华林律师事务所律师。被告：张玉峰，男，1982年出生，汉族，住山东省肥城市。原告泰安新华房地产开发有限公司（以下简称新华公司）与被告张玉峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华公司的委托诉讼代理人郭长满到庭参加了诉讼，被告张玉峰经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间2016年6月24日签订的《租赁合同》；2、被告立即腾退泰安某某广场C1-002，C1-003号商铺；3、判令被告支付原告租金60026.5元及违约金(以本金60026.5元为基数，自起诉之日起至实际腾退之日止，按照1‰日利率计算)；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年6月24日，原被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告泰安某某广场C1-002，C1-003号商铺。按照合同约定，被告应分别在2017年1月1日、4月31日、7月31日前支付相应租期内租金，共计60026.5元。但被告至今未向原告缴纳任何租金，原告已于2017年8月18日向被告发出催告，被告仍未理睬。根据合同相关约定，原告有权单方解除合同，被告应承担导致租赁合同提前终止的违约责任。为此，原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请求判如所请。被告张玉峰未作答辩。本院经审理认定事实如下，2016年6月24日，原告新华公司（甲方）与被告张玉峰（乙方）签订《租赁合同》一份，合同主要内容为：甲方将位于泰安市泰山区某某广场C1-002、C1-003商铺整体出租给乙方使用，乙方作为家居业态的专业经营商，同意承租该房屋；该房屋总建筑面积137.64平米，租赁期限41个月，自2016年7月1日至2019年11月30日；租赁期间乙方每年支付租金标准为，2016年7月1日至2017年6月30日，应支付租金总额27528元，2017年7月1日至2018年6月30日应支付租金总额45421.2元，2018年7月1日至2019年6月30日应支付租金总额49963.3元，2019年7月1日至2019年11月30日应支付租金总额22903.3元；合同项下租金支付以季度为一个交租期，先付租金后使用，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的30日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；合同项下第一期租金应于2016年7月1日前足额缴纳2016年7月1日-2017年1月31日的租金10323元；物业服务费自2016年7月1日起开始计算，按照甲方经政府相关部门批准的收费标准进行交纳；乙方延迟交纳租金、服务费、物业费或其他费用，每延迟一日，应当向甲方或物业公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担本合同提前终止的违约责任；本合同因乙方违约提前终止的，甲方有权没收本合同项下履约保证金，乙方自行承担全部损失，且乙方应承担因其违约行为导致的相应违约责任。同日，原被告还签订《服务协议》一份，约定，服务期限41个月，自2016年7月1日起计收服务费，服务费支付标准和支付时间与上述《租赁合同》中约定的租金支付标准与支付时间完全一致。上述合同、协议签订后，被告依约缴纳了2016年7月1日至2017年1月31日相应的租金、服务费、物业费等费用，随后即进入所租场地进行装修经营，后双方又签订了《合同签约补充说明》一份，该说明载明，被告在第一个租约年（2016年7月1日至2017年6月30日）享有4个月免租期，免除被告2016年7月1日至2016年10月31日的租金，第一租约年的租金仅需交纳8个月（自2016年11月1日至2017年6月30日）；租金标准为按照50元/月/㎡计算，以《租赁合同》和《服务协议》两部分体现，各占总租金金额的50%，即租赁合同约定的租赁单价25元/月/㎡，服务协议中约定的服务费单价25元/月/㎡；物业费为单价3.5元/月/㎡，自2016年7月1日起交纳物业费。原告称，被告在签订上述合同后仅支付了2016年7月1日至2017年1月31的租金（含四个月免租期），2017年3月19日又交纳了2017年2月1日至2017年4月30日期间内的9000元租金，此后便未再交纳任何费用。因被告欠付租金，2017年8月18日，原告向被告邮寄催告函，要求被告及时交纳租金等费用，被告于2017年8月20日签收催告函，但未按要求缴纳租金。2017年9月19日，原告向被告邮寄解除租赁合同通知书，被告张玉峰于2017年9月25日签收了上述通知书。现被告既未支付给原告相应租金，且仍占用涉案房产未腾退，侵犯了原告的合法权益，因此原告诉来本院，要求处理。另查明，涉案房产所在的泰安市某某广场C-1楼已取得建设工程规划许可证、房屋产权证等，系原告新华公司拥有合法产权的房产。以上事实由房屋租赁合同、建设工程规划许可证、房产证、合同签约补充说明、催告函、解除租赁合同通知书、邮件投递记录单、当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，位于泰安市某某广场C1-002、003号商铺由原告新华公司开发建设，拥有合法产权，其依法享有对外出租等权利，根据原被告2016年6月24日签订的《租赁合同》，被告张玉峰自2016年7月1日起即租赁了上述新华城房产从事家居物品的销售经营，原被告双方依法成立了房屋租赁合同关系。原告依约履行了交付房产的义务，被告亦应当按照合同约定支付租金、服务费及其他费用。本案中，原告认可被告按合同约定支付了2016年7月1日至2017年1月31日的费用，而在2017年2月1日之后，被告则仅于2017年3月19日支付了9000元房屋租金，此后至今未再交纳任何费用，被告的行为显然已经违反了合同义务。根据合同约定，被告延迟交纳租金、服务费、物业服务费或其他费用的，经原告书面催告后30日内被告未足额交纳欠费的，原告有权单方解除本合同，被告应承担导致本合同提前终止的违约责任。原告于2017年8月18日向被告发出催告函，催促原告缴纳相应租金，被告于同年8月20日签收上述催告函，但并未支付租金。此后，原告又于2017年9月19日向被告张玉峰发出解除租赁合同通知书，被告张玉峰于同年9月25日签收通知书。原告上述解除双方合同的行为符合合同约定的解除条件，根据相关法律规定，原被告之间的租赁合同已自解除租赁合同通知书送达被告之日（2017年9月25日）时解除。鉴于此，现原告起诉要求本院解除双方签订的租赁合同，于法无据，本院不予支持。被告张玉峰在租赁合同已经解除情况下，仍占用涉案房产，损害了原告的合法权益，故对于原告要求被告腾退涉案房产，支付欠付租金及违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告应支付租金的单价。原被告2016年6月24日签订的《租赁合同》中约定，2016年7月1日至2017年6月30日，被告应支付租金总额27528元，2017年7月1日至2018年6月30日应支付租金总额45421.2元，同日，双方签订的《服务协议》中也对被告应支付原告的服务费做了完全相同的约定。后期，原被告又签署一份《合同签约补充说明》，原告就上述《租赁合同》与《服务协议》中关于租金、免租期等事宜向被告进行进一步解释、说明，该《说明》明确原告第一租约年享有4个月免租期，即2016年7月1日至2017年6月30日租约年内前四个月免交租赁费，亦即租赁合同中约定的被告第一租约年实际缴纳租金27528元，为该租约年后8个月（2016年11月1日至2017年6月30日）的租金，折合租赁价格为25元/月/㎡，同样，应缴的服务费27528元，折合服务费价格为25元/月/㎡。该《合同签约补充说明》中明确租金单价为50元/月/㎡，即是由前述租赁价格与服务费价格相加而来。本院认为，在通常理解中，《租赁合同》中约定的租赁价格即应为房屋的租金价格，而《服务协议》中约定的服务费价格应当是原告向被告提供相关服务，被告对原告的服务支付的相应对价，但上述《合同签约补充说明》将两者相加称为“租金”，且张玉峰对该《合同签约补充说明》予以签字认可，应视为双方对原合同租金支付标准的变更。故，该《合同签约补充说明》并非单纯是原告对前述《租赁合同》、《服务协议》的解释、说明，亦具有变更合同的效力，又因双方并未就租金单价50元/月/㎡的约定限定在第一租约年内，应视为在原被告整个合同租赁期内租金单价统一变更为50元/月/㎡。关于被告欠付原告租金的数额。租赁合同约定，原告租期自2016年7月1日至2019年1月30日，共计41个月，其中，第一个租约年为2016年7月1日至2017年6月30日，扣除免租期4个月（即2016年7月1日至11月31日），被告已经在双方签订租赁合同时缴纳了2016年11月1日至2017年1月31日的租金20646元（该租金数额包含房屋租赁费与服务费），原告对此予以认可，本院对此亦予以确认。依据合同，被告应当在2017年1月30日前缴纳下个交款季度的租金，即2017年2月1日至2017年4月30日的租金20646元（50元/月/㎡×137.64㎡×3个月），但是，被告张玉峰未按时缴纳上述租金，仅于2017年3月19日交纳了9000元房屋租赁费，剩余租金11646元未交纳，且被告此后未再交纳任何费用。根据前述分析，原被告之间的租赁合同已经于2017年9月25日解除，被告应当支付该合同期内（2017年2月1日至2017年9月25日，总共7个月零25天）的租金数额为44909元{（50元/月/㎡×7个月×137.64㎡）＋（50元/月/㎡×25/30个月×137.64㎡）-9000元=44909元}。原告在诉讼请求中要求被告支付欠付租金，但在庭审后向本院提交的租金计算明细中，将欠付物业费计入租金范围，超出诉讼请求范围，本院不予支持。关于被告应当支付的违约金。原被告《租赁合同》中约定，被告延迟交纳租金、服务费、物业费或其他费用，每延迟一日，应当向原告或物业公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，现原告要求被告自起诉之日（2017年11月1日）起至实际腾退之日止，按照每日1‰支付欠付租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告张玉峰于本判决生效之日起五日内腾退位于泰安市某某广场C1-002、003号房产；二、被告张玉峰于本判决生效之日起五日内支付原告泰安新华房地产开发有限公司房屋租金44909元及违约金（以44909元为基数，自2017年11月1日起至实际腾退房屋之日止，按照1‰日利率计算）。三、驳回原告泰安新华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5680元，由被告张玉峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  李 健人民陪审员  范正平人民陪审员  冯正运二〇一八年三月二十七日法官 助理  李 振书 记 员  常伟伟