湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂03民终2482号
上诉人（原审原告）：十堰市交通运输局。住所地：湖北省十堰市茅箭区香港街6号。
法定代表人：沈明云，该局局长。
委托诉讼代理人：龚成国，湖北经立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闵强，该局法规科科长。
被上诉人（原审被告）：十堰亿丰源置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区香港街38号。
法定代表人：饶豫，该公司董事长。
委托诉讼代理人：龚卫华，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：华松，湖北君迪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡浩，男，1988年2月21日生，汉族，个体工商户，住湖北省十堰市张湾区。
委托诉讼代理人：胡爱明（系胡浩父亲），住湖北省十堰市张湾区。
委托诉讼代理人：胡东忠，湖北举烛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：华金枝，女，1967年12月28日生，汉族，个体工商户，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：胡东忠，湖北举烛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈义均（曾用名陈义军），男，1974年10月30日生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
上诉人十堰市交通运输局（以下简称“市交通局”）与被上诉人胡浩、华金枝、陈义均、十堰亿丰源置业有限公司（以下简称“亿丰源公司”）所有权确认纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初4436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
市交通局上诉请求：撤销一审判决，改判确定被上诉人之间签订的十堰市茅箭区香港街38号l幢1-2号、1幢1-3号房屋《商品房预售合同》无效，确定上诉人对位于十堰市茅箭区香港街38号l幢1-2号、1幢1-3号房屋享有所有权；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由如下：
一、一审法院对涉案房屋系亿丰源公司对上诉人补偿的拆迁安置房的事实不予认定属实事实不清。
2006年7月5日，上诉人与被上诉人亿丰源公司就柳林路交通局办公楼改造开发事宜签订《市交通局柳林路房屋改造联合开发合同》，约定：上诉人将旧办公楼交与被上诉人亿丰源公司开发，土地由亿丰源公司与国土部门签订《土地出让合同》并缴纳出让金，拆除上诉人的房屋在项目建成后将该项目地下负一层以及地上一层、二层产权还建（补偿）给上诉人，地上三层产权还建给上诉人直属二级单位十堰市港航管理局。上诉人既不参与项目的开发，又不参与开发利润的分配。还建房超出上诉人原办公楼房屋部分，上诉人另向亿丰源公司支付补偿还建款。所以，该合同虽名为“改造联合开发合同”，但根据合同的内容及履行，双方系“拆迁安置协议”关系。合同中明确了还建（补偿）房的楼层、面积以及上诉人向亿丰源公司支付还建款的数额。因此，该房屋属于作为开发商的被上诉人亿丰源公司向上诉人的指向性的（特定标的）补偿安置房，上诉人对该房屋享有优先权。
二、一审法院以涉案房屋登记在被上诉人亿丰源公司名下为由判决驳回上诉人主张房屋所有权的请求属适用法律错误。
l、根据涉案房屋属于被上诉人亿丰源公司对上诉人的拆迁安置房的性质，依据法律规定，被上诉人亿丰源公司无处分权。
2、被上诉人之间签订的《商品当买卖合同》系虚假合同，依法属无效合同。涉案房屋上诉人已于2009年12月29日实际取得并占有使用。上诉人取得房屋后，己将地下一层及地上一、二层整体出租给了寿康永乐公司经营超市。而被上诉人胡浩、陈义均、华金枝与被上诉人亿丰源公司签订《商品房预售合同》的时间是2015年4月14日。按照被上诉人之间的合同约定，该房屋的交易价格为600万元，如此大的交易，作为买受人不可能不到现场看房，只要到现场看房，此时该房屋已经被寿康永乐公司经营超市所用的事实客观存在，难道作为买受人此时就不产生怀疑？在这种情况下仍然“慷慨”的一次性付款600万不符常理。被上诉人之间之所以违背常理的交易，只能是明知故为、相互串通。
一审法院庭审中查明，被上诉人之间是民间借贷的债权债务关系，并非以房屋交易为目的的“房屋买卖关系”。而被上诉人亿丰源公司与胡浩、陈义均、华金枝为了达到其非法占有上诉人已经实际占有和使用的拆迁安置房的目的，相互串通故意将“民间借贷”的债务关系以“房屋买卖合同”的形式虚构房屋交易事实。这种虚构交易事实的行为，属于《合同法》第五十二条“恶意串通，损害第三人利益和以合法形式掩盖非法目的”的行为，依法无效。
被上诉人胡浩、华金枝、陈义均及亿丰源公司辩称一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
市交通局向一审法院提出诉讼请求：1、确认亿丰源公司与胡浩、华金枝、陈义均之间签订的关于十堰市茅箭区香港街38号1幢1-2号、1幢1-3号房屋的《商品房预售合同》无效；2、确认市交通局对位于十堰市茅箭区香港街38号1幢1-2号、1幢1-3号房屋享有所有权；3、案件诉讼费由被告方负担。
一审法院认定：2005年9月30日，市交通局与亿丰源公司签订《市交通局柳林路房屋改造联合开发协议》，约定市交通局提供位于柳林路的现有办公、住宅土地用于亿丰源公司开发、建设，协助亿丰源公司完成项目土地转让、房屋拆迁、规划、设计、施工管理的开发建设、验收等工作，费用由亿丰源公司负责。拆迁、拆迁安置补偿及办理新建房屋产权手续由亿丰源公司负责。双方约定房屋建成后，亿丰源公司还建给市交通局住宅27套面积为2800平方米。另6户住公房无个人产权证的搬迁补偿、过渡费由亿丰源公司承担。新建楼的地下层、一、二、三层产权属市交通局所有，面积按现规划图所示面积。如实际建筑面积少于规划方案所示面积，减少部分按每平方米4291元从市交通局投资的850万元中扣减。其他房屋归亿丰源公司所有。协议约定市交通局投资850万元作为地下层至三层（含三层）还建补差款。政府给予的旧城改造优惠政策由亿丰源公司享受，市交通局争取到旧城改造优惠政策以外的减免部分，由市交通局享有并抵减市交通局的还建补差款。亿丰源公司向市交通局交保证金800万元，在本协议签订后10日内转200万元到双方设定的专项资金账户，剩余600万元在正式合同签订后10日内转入双方设定的专项资金账户，以便市交通局对该项目监督和用于本项目建设。该保证金须按工程进度经双方共同审批后支付本项目建设。双方还对其他事项进行了约定。
2006年7月5日，市交通局作为甲方分别与乙方亿丰源公司、十堰市金佳物资贸易有限责任公司（以下简称“金佳公司”）签订了《市交通局柳林路房屋改造联合开发合同》，两份协议的权利义务内容一致（亿丰源公司的股东为饶豫，金佳公司的股东为付金龙和饶豫，市交通局称金佳公司与亿丰源公司系关联合同，但亿丰源公司予以否认）。金佳公司签署的协议明确其委托亿丰源公司具体实施房屋开发。前述两份协议的内容均与2005年9月30日联合开发协议内容基本一致，只是在2005年9月30日联合开发协议基础上明确：甲方支付乙方850万元还建补差款，新建商住楼的地下层、一、二层产权属甲方，三层产权属甲方下属十堰市港航局。如因甲方做工作超出2006年5月9日规划方案图所示4032平方米，甲方则按2000元/平方米支付乙方。如规划审批面积少于4032平方米，则从甲方支付乙方的还建补差款中按2000元/平方米扣减。前述两份协议确认乙方已按2005年9月30日协议转200万元至双方专控账户，剩余600万元在本合同签订后30日内转至双控账户。双方亦约定本项目旧城改造优惠政策由乙方享受，甲方如争取到旧城改造优惠政策以外的减免部分，由甲方享有并抵减支付乙方的还建补差款。协议还约定：在新建项目工程建设到第三层封顶后30日内，甲方支付乙方425万元，同时乙方在确保土建施工安全的情况下同意甲方进行商业、办公房屋装修使用。本项目建设全部竣工验收并办理交付手续后30日内，甲方一次性支付乙方剩余的425万元。协议对拆迁安置补偿约定，乙方还建被拆迁户房屋面积和其他约定，按乙方与被拆迁户签订的协议和乙方与航务局签订的协议实施。
涉诉工程以亿丰源公司的名义办理了《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等手续。亿丰源公司于2009年5月11日以出让方式取得了相应的《国有土地使用权证》，于2009年8月19日办理了《商品房预售许可证书》。涉诉工程于2013年5月21日办理竣工验收备案。
2009年12月29日，金佳公司与市交通局签订《房产移交协议》，金佳公司在本协议签订后3日内将其承建的香港旺角地下室、一、二、三层（除双方认可的公共面积外，约4200㎡）全部移交给市交通局。市交通局在本协议签订时将还建补差款425万元，保证金100万元，共计525万元支付给金佳公司。
2009年12月29日、2009年12月30日，市交通局支付了金佳公司还建补差款425万元（其中25万元由市港航局支付）、保证金100万元。2010年9月30日，市交通局再次支付金佳公司还建补差款200万元。
另外，经市交通局申请后，市财政局、审计局于2008年10月21日，以市交通局属全额拨款的行政单位，其回购办公用房资金压力较大为由，批准对涉案项目除港务局办公用房外17884.54平方米应缴的城市配套费894227元给予免收，免缴的资金用于交通局回购办公用房。
2010年11月12日，市交通局、亿丰源公司等签订会议纪要，将所建房屋负一楼、一楼、二楼、三楼实物整体移交给市交通局。其中负一楼、一楼、二楼归市交通局所有，由市交通局租赁给十堰市寿康永有限公司使用。三楼所有权及使用权归市交通局所属的市港航局，由市港航局使用。
涉诉工程竣工验收后，2011年1月17日，亿丰源公司向十堰市房管局、市交通局出具承诺书，承诺按约定为市交通局、港航局办理房产证。
2012年1月10日，市交通局向十堰市房管局申请对新开发的交通局商住楼地下负一层、一层、二层、三层进行预告登记，市房屋管理局在市交通局的前述申请上批注：“经查亿丰源公司开发此项目，还建给市交通局，房屋未预售给他人，若办理预告登记须开发公司网上签约。据交通局称现无法联系开发公司，建议将上述房屋做行政限制”。
2014年7月11日，亿丰源公司取得含涉诉房屋在内的房屋所有权证（证号为：十堰房权证茅箭区第20200174号）。
2015年4月14日，亿丰源公司分别向华金枝、胡浩、陈义均借款220万、280万元、100万元，用位于十堰市××箭区××街办××街××、××号房屋提供担保。双方约定：如亿丰源公司按期偿还了借款本息就算了，如不还就以房抵债。当日，亿丰源公司与华金枝、胡浩、陈义均以签订《商品房买卖合同》的形式，到十堰市房屋管理部门办理了预购商品房预告登记。该《商品房买卖合同》载明：华金枝、胡浩、陈义均共同购买香港街38号1栋1-2号商业用房37.02平方米、1栋1-3号商业用房246.24平方米，总金额6000013元。2016年10月8日，市交通局得知此情形后，向十堰市房管局对前述预告登记进行了异议登记。
2016年6月28日，华金枝、胡浩向十堰市茅箭区人民法院起诉要求亿丰源公司偿还华金枝借款220万元及利息，偿还胡浩借款280万元及利息，并要求判决拍卖亿丰源公司位于茅箭区××、××号房屋，以拍卖款优先偿还华金枝、胡浩的借款及利息。十堰市茅箭区人民法院审理后于2016年10月26日做出（2016）鄂0302民初2658号、2710号民事调解书，协议内容为：1、亿丰源公司欠华金枝本金220万元及利息、欠胡浩280万元及利息（对利息的计算方式有明确约定），双方按本调解意见2、3、4条款项全部履行到位，华金枝、胡浩自愿放弃利息；2、华金枝、胡浩与亿丰源公司双方自愿以亿丰源公司香港街38号1栋1-3号房产（建筑面积246.24平方米，以39000元单价计算）抵偿借款；3、亿丰源公司在调解生效后60日内将香港街38号1栋1-3号房产交付给华金枝、胡浩，华金枝、胡浩收到房屋后支付亿丰源公司200万元；4、亿丰源公司在调解生效后90日内给华金枝、胡浩办理房屋相关产权证及土地证书。华金枝、胡浩收到相关产权及土地证书后再支付亿丰源公司尾款2603360元；5、亿丰源公司不能按期交付房屋并给华金枝、胡浩办理产权证、土地证书，华金枝、胡浩不放弃上述利息。亿丰源公司需将预告登记在华金枝、胡浩处的房产抵偿给华金枝、胡浩，用以偿还华金枝、胡浩的上述本金及利息，不够部分由亿丰源公司另行用现金支付；华金枝、胡浩不按约定支付亿丰源公司200万元或尾款2603360元，自愿放弃全部利息。
一审法院认为：亿丰源公司与胡浩、华金枝、陈义均签订关于茅箭区香港街38号1幢1-2号、1-3号房屋的《商品房预售合同》，其实质是亿丰源公司以前述房屋向胡浩、华金枝、陈义均借款提供担保。市交通局认为前述合同系亿丰源公司与胡浩、华金枝、陈义均相互串通侵害了其合法权益，造成国有资产损失应属无效，但并未提供充足证据。市交通局要求确认亿丰源公司与胡浩、华金枝、陈义均签订的关于茅箭区香港街38号1幢1-2号、1-3号房屋的《商品房预售合同》无效依据不足，不予支持。
《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。未经登记不发生法律效力。市交通局与亿丰源公司签订的《市交通局柳林路房屋改造联合开发合同》，虽然规定了新建房屋的地下负一层、一层、二层、三层归市交通局所有或市交通局所属的市港航局所有，由亿丰源公司为其办理相应的产权证件，但涉诉房屋现仍登记在亿丰源公司名下，未变更登记至市交通局名下。市交通局可以向亿丰源公司主张相应的合同权利，但其要求确认对涉诉房屋享有所有权不符合法律规定，不予支持。
综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决驳回十堰市交通运输局的诉讼请求。案件受理费200元，由原告十堰市交通运输局负担。
二审中双方均没有提交新证据，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上诉人称“一审法院对涉案房屋系亿丰源公司对其补偿的拆迁安置房的事实不予认定，属事实不清”，但该认定不属事实问题。
经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：涉案合同是否无效及上诉人是否对涉案房屋享有所有权。
关于争议焦点一涉案合同是否无效的问题。
上诉人认为，涉案合同被上诉人之间恶意串通，损害上诉人利益，应为无效。
被上诉人认为，亿丰源公司对自己享有权利的房屋进行处分，不违法法律规定，双方不存在恶意串通，涉案合同有效。
本院认为，亿丰源公司与胡浩、华金枝、陈义均签订购房合同的本意系为亿丰源公司向胡浩、华金枝、陈义均签订借款合同提供担保，故胡浩、华金枝、陈义均与亿丰源公司之间的真实意思表示并非房屋买卖，双方在签订房屋买卖合同时并不具有买卖房屋的意思表示，只是为防止借款不能清偿而提供的担保行为，故该房屋买卖合同因不是双方真实意思表示而不成立，故不存在合同是否有效无效的问题，即该确认涉案合同无效的诉请因合同不成立而不具有提起的前提，该上诉理由不能成立。
关于争议焦点二上诉人是否对涉案房屋享有所有权的问题。
上诉人认为，涉案房屋系拆迁安置房屋，故享有所有权。
被上诉人认为，涉案房屋登记在亿丰源公司名下，亿丰源公司已将涉案房屋出卖给胡浩、华金枝、陈义均，故上诉人对涉案房屋并不享有所有权。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。
而本案中，上诉人将旧办公、住宅楼及土地交与被上诉人亿丰源公司开发，虽合同名称为联合开发合同，但合同内容是约定上诉人提供旧办公、住宅楼及土地并出资850万元作为地下层至三层共计4032平方米的还建补差，除地下层至三层和还建拆迁户住宅产权面积以外的其他房屋所有权归亿丰源公司所有，故该情形属于双方按照所有权调换形式订立协议，且明确约定了补偿给上诉人的房屋位置，故上诉人请求优先取得补偿安置房屋，应予支持，且本案中胡浩、华金枝、陈义均与亿丰源公司之间的房屋买卖合同不成立，故上诉人对涉案房屋享有所有权。
综上，上诉人上诉理由部分成立，对成立的部分予以采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律错误。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初4436号民事判决；
二、驳回十堰市交通运输局确认十堰亿丰源置业有限公司与胡浩、华金枝、陈义均之间签订的关于十堰市茅箭区香港街38号1幢1-2号、1幢1-3号房屋的《商品房预售合同》无效的诉讼请求；
三、确认十堰市交通运输局对位于十堰市茅箭区香港街38号1幢1-2号、1幢1-3号房屋享有所有权。
一审案件受理费200元，由十堰市交通运输局承担100元，由十堰亿丰源置业有限公司承担100元；二审案件受理费200元，由十堰市交通运输局承担100元，由十堰亿丰源置业有限公司承担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宇鹏
审 判 员 王广泉
审 判 员 袁 昆
二〇一八年二月一日
法官助理 柯 幻
书 记 员 李大旭
附：本判决所适用的法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……