福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第2252号
原告梁其东，男，1957年5月5日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托代理人：陈战英，福建安荣律师事务所律师。
被告梁鸿漩，男，1990年6月7日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托代理人李柏家、孙东雨，福建一心律师事务所律师。
原告梁其东与被告梁鸿漩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日受理后，依法由审判员施纯兴适用简易程序公开开庭进行了审理，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告梁其东的委托代理人陈战英、被告梁鸿漩及其委托代理人李柏家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁其东诉称，2013年3月11日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限为5年，自2013年3月11日起至2018年3月11日止，前三年每年租金人民币28，000元，第四年租金30，800元，第五年资金33，880元，租金为每半年支付一次，首期租金在房屋交付后十日内乙方向甲方支付，以后各期租金在每半年届满前三天内乙方向甲方支付。若有拖欠每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金在半个月以上。原告有权提前解除合同，收回房屋并有权追回所欠租金及滞纳金。如一方违约，需支付另一方违约金30，000元。合同签订后，被告支付租金至2015年3月10日。但是2015年3月11日至2015年9月11日的租金，被告应当在2015年3月8日前支付，可是被告没有按时支付。经过原告催讨，被告仍然没有支付。根据合同规定，被告的行为已经构成严重违约，故原告拒收租金。在超过支付租金的期限后，被告辩解是原告不收租金，完全不能成立。其实，被告的违约行为是明显的，根据之前的做法，原来的租金是原告的女儿梁桂梅收取的，被告以前也曾通过农业银行汇半年租金14，000元给女儿梁桂梅（有银行交易明细证实），如果被告有诚意，完全可以继续通过原来的账户汇入。后双方经村委会调解，仍然不能达成和解协议。请求判令：1、依法解除原被告于2013年3月11日签订的《商铺租赁合同》。2、被告支付自2015年3月11日起至解除合同之日止的租金和每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金（暂计算至2015年4月10日的租金人民币2，333元、滞纳金1，400元）。3、被告支付违约金人民币30，000元。
被告梁鸿漩辩称，根据原被告双方在2013年3月11日签订《商铺租赁合同》第三条第二款约定“首期房租在房屋交付后十日内乙方向甲方支付，以后各期租金在每半年届满前三天内乙方向甲方支付”，如何理解“以后各期租金在每半年届满前三天内乙方向甲方支付”，答辩人认为应当理解为本租赁期届满前三天内支付，就本案而言即在2015年9月8日至9月11日。如果按原告对租金支付期限的理解，该合同条款应该表述是：“以后各期租金应在前半年或者上半年或前租赁期或前一支付期届满的前三天内支付、或每半年度届满前三天内支付下半年的租金”。假设租金支付期为2015年3月8号至2015年3月11日，原告请求解除合同也不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条的规定“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物”，原告无法提供证据，证明原告向答辩人主张催告租金的事实。原告未履行催告义务，给承租人对违约的补救机会。因此，原告请求解除合同不符合上述法律规定。更何况，答辩人向原告承租该店铺后，投资近60，000元对该店铺进行装修，仅使用2年时间，原告租金仅拖欠近一个月，原告就要解除合同，这样不利于保持合同的稳定性。
在这里特别指出的是原告为何急着解除合同？其原因在于我县车站从2015年1月搬迁到该店铺的附近，店铺的租金都涨价。原告要求答辩人提高租金70，000元，答辩人不同意。这是原告解除租赁合同的真正原因。答辩人为维护合同的严肃性，在2015年4月1日向原告发出函，指出原告中途提高租金，是违约行为，应承担违约责任。
原告梁其东请求支付2015年3月11日起的租金至法院判决解除合同至的租金和2%的滞纳金，完全不能成立。本案2015年3月11日至2015年9月11日的半年租金支付时间未到期，原告第二项的诉讼请求不能成立，应予判决驳回诉讼请求。
原告梁其东请求答辩人支付违约金人民币30，000元无事实依据，应当判决驳回该项诉讼请求。答辩人不存在违约行为，无须支付违约金30，000元。退一步说，即使答辩人逾期支付租金，存在违约行为，根据商铺租赁合同第七条第二项“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给餐饮行业、非法行为经营，视为乙方违约乙方负责赔偿违约金30，000元”的规定，答辩人没有租给餐饮行业、非法行为经营，不符合支付违约金的情形。
为支持其诉请，原告向本院提供如下证据：
1.原、被告身份证复印件各一份，证明原、被告身份情况。
2.2013年3月11日《商铺租赁合同》复印件一份，证明被告向原告承租两间店面及双方权利义务的事实。
3.农业银行对账单，证明被告于2014年8月30日通过原告女儿梁桂梅的农业银行账户汇给原告2014年9月至2015年3月的半年租金人民币14000元。
4.安溪县城厢镇仙苑村调解委员会证明一份，证明被告未按时支付租金，直至2015年3月29日至2015年3月的半年租金人民币14000元。
5.《关于你拒收我支付商铺租金的函》一份，证明被告认可原告女儿代收租金的事实。
6.《对“关于你拒收我支付商铺租金的函”的回复函》、回复函快件单、证明，证明原告对于被告的不实辩解提出异议的事实。
被告未提供任何证据。
庭审中，被告对原告所提供的证据1、2、6的真实性、合法性、关联性无异议，对原告所提供的证据3，被告认为原告的女儿要求提早支付租金，因此被告按照原告女儿的要求支付了该笔租金；对原告提供的证据4，被告认为调解内容不属实，调解主任是原告亲戚；对原告提供的证据5，被告认为是原告要求提高租金至70，000元，被告不同意，因此发函给原告。
本院认为，原告向本院提交的证据材料1、2、3、4、5、6，与本案案件事实有关联，客观真实，应作为本案定案的依据。被告在庭审中质证称对原告提供的证据3系被告按照原告女儿的要求支付了该笔租金，但并未否认该证据的真实性，故本院对证据3予以采信。被告在庭审中质证称对原告提供的证据5系原告要求提高租金至70，000元，被告不同意，因此发函给原告，但并未否认该证据的真实性，故本院对证据5予以采信。对原告提供的证据4，被告虽认为调解主任是原告亲戚，调解内容不属实，但并未提供证据证明其主张，且原告予以否认，故本院对证据4予以采信。
经审理查明，2013年3月11日，原告梁其东与被告梁鸿漩签订《商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限为5年，自2013年3月11日起至2018年3月11日止。房屋押金30，00元整，待合同解除后，甲方须还给乙方。前三年每年租金人民币28，000元，第四年租金30，800元，第五年资金33，880元，租金为每半年支付一次，首期租金在房屋交付后十日内乙方向甲方支付，以后各期租金在每半年届满前三天内乙方向甲方支付。若有拖欠每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金在半个月以上。原告有权提前解除合同，收回房屋并有权追回所欠租金及滞纳金。如一方违约，需支付另一方违约金30，000元。合同签订后，被告支付租金至2015年3月10日。2015年4月1日，被告梁鸿漩向原告梁其东发出《关于你拒收我支付商铺租金的函》，该函称“2013年3月11日，我与你签订《商铺租赁合同》，租赁期至2018年3月1日止，租金每半年支付一次。我以前租金已支付至2015年3月11日，从2015年3月11日起我应支付你半年租金，2015年3月30日，我也通过村委会书记梁祥坤调解，你同样提出租金提高到70000元，导致协商无果”。2015年4月3日，原告梁其东发出《对“关于你拒收我支付商铺租金的函”的回复函》对被告函件所称其拒收租金的说辞，予以否认。以上事实，有原、被告身份证复印件、《商铺租赁合同》复印件、农业银行对账单、安溪县城厢镇仙苑村调解委员会证明、《关于你拒收我支付商铺租金的函》、《对“关于你拒收我支付商铺租金的函”的回复函》、快件单、证明及庭审笔录为证。
本院认为，双方当事人争议的焦点在于：1.被告是否逾期支付租金；2.原告的催告义务是否为本案合同解除的必要条件；3.被告是否应支付原告违约金人民币30，000元。现分项逐一评析之。
1.被告是否逾期支付租金。原、被告在2013年3月11日签订的《商铺租赁合同》第三条第二款约定“首期房租在房屋交付后十日内乙方向甲方支付，以后各期租金在每半年届满前三天内乙方向甲方支付”，被告认为应当理解为本租赁期届满前三天内支付，就本案而言，即在2015年9月8日至9月11日支付租金。本院认为双方对合同内容理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。2014年8月30日，被告已经通过原告的女儿梁桂梅的农业银行账户汇给原告2014年9月至2015年3月的半年租金14，000元。2015年4月1日，被告向原告发出《关于你拒收我支付商铺租金的函》，该函称“2013年3月11日，我与你签订《商铺租赁合同》，租赁期至2018年3月1日止，租金每半年支付一次。我以前租金已支付至2015年3月11日，从2015年3月11日起我应支付你半年租金”，实质上被告已经认可租金支付时间应为2015年3月8日至3月11日前支付租金。且依据交易习惯，租赁合同中出租方通常要求承租方先支付租金后使用租赁物。故本院对被告主张不予认可，被告逾期支付租金事实成立。
2.原告的催告义务是否为本案合同解除的必要条件。合同的解除分为法定解除和约定解除两种。被告主张根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，原告必须催告后方可行使解除权。该条文属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的细化，是属于合同法定解除的几种情形之一。而原告行使的解除权是依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于约定解除的规定，即“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。催告义务并非合同解除的必要条件。
3.被告是否应支付原告违约金人民币30，000元。根据双方签订的《商铺租赁合同》第七条第二项“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给餐饮行业、非法行为经营，视为乙方违约乙方负责赔偿违约金30，000元”的规定，被告并没有提前解除合同，或者租给餐饮行业、非法行为经营，不符合合同约定的支付违约金情形，故对原告这一诉求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
1.解除原告梁其东和被告梁鸿漩于2013年3月11日签订的《商铺租赁合同》；
2.被告梁鸿漩应于本判决生效后十日内支付原告梁其东租金人民币6，377元和滞纳金人民币1400元。（以上款项须扣除被告交付给原告的房租押金人民币3，000元）
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
3.驳回原告梁其东其他诉讼请求。
本案受理费人民币643元，减半收取人民币321元，由被告梁鸿漩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 施纯兴
二〇一五年六月二日
书记员 王杰炳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。