沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0112民初5804号
原告张杰，女，1976年7月6日出生，汉族，住沈阳市大东区。
被告沈阳万锦物业服务有限公司红树湾分公司，住所地辽宁省沈阳市浑南区金阳街9-1号4门。
法定代表人刘新媛，系该公司总经理。
委托诉讼代理人赵艳东，系辽宁才宇律师事务所律师。
被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区上深沟村860-1号B406室。
法定代表人朱洪，系该公司总经理。
委托诉讼代理人赵艳东，系辽宁才宇律师事务所律师。
原告张杰与被告沈阳万锦物业服务有限公司红树湾分公司、被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张杰、被告沈阳万锦物业服务有限公司红树湾分公司及被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人赵艳东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告沈阳万锦物业服务有限公司红树湾分公司退还原告不合理收费物业费1615.68元、垃圾清运费320元；2、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2016年6月24日购买被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司销售的位于浑南区莫子山路169-2号3-5-2万锦红树湾的商品房一套，2017年3月1日，被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司售楼员电话通知原告收房，原告与2017年3月3日去收房，被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司要求原告必须缴纳2017年3月1日至2018年2月28日全年物业费1615.68元、垃圾清运费320元。原告不同意，被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司说不交钱不能给钥匙。迫于无奈，原告只得交款。交款后，原告发现收据的收款单位为被告沈阳万锦物业服务有限公司红树湾分公司，原告于2017年3月28日向民心网反映该楼盘交房及收费问题，并于2017年3月31日得到浑南区城建局的明确回复：万锦红树湾项目不具备交房条件，属于乱收费，并建议原告使用法律武器保护自身权益。两被告在房屋未达到交付标准且未与原告签订合法的物业服务合同的情况下，强行向原告收取物业费，垃圾清运费，既不合理也不合法，故原告诉至法院。
被告沈阳万锦物业服务有限公司红树湾分公司辩称，一、被告向原告收取物业费符合《沈阳万锦红树湾前期物业服务合同》约定。被告与涉案房屋开发商沈阳鹏欣房地产开发有限公司签订《沈阳万锦红树湾前期物业服务合同》，约定被告为沈阳万锦红树湾项目提供前期物业服务，服务期限自2016年4月26日期至合同约定的物业管理区域业主委员会代表全体业主签订新的物业服务合同生效时止。二、被告向原告收取物业费符合法律规定。涉案房屋已经交付，被告为原告提供物业服务，原告作为业主应当交纳涉案房屋的物业服务费和垃圾清运费。此外，涉案项目的开发商鹏欣房地产公司出于对逾期交房的歉意，同意承担2017年3月1日之前的物业费，因此原告交纳的物业费是从2017年3月1日起计算的。
被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司辩称，一、原、被告在平等自愿的基础上签订了涉案商品买卖合同，合同第八条明确约定，房屋的交付标准为：该商品房所在楼宇经验收合格。被告认为合同意思自治原则是我国民事行为的基本准则，只要合同约定无违反国家法律法规效力性的强制性规定，不违反《合同法》第52条之规定，人民法院不应否定其合同效力，当事人本着诚信原则必须予以遵守。二、被告在2016年11月16日通知原告入住，当时涉案房屋已经具备交付使用条件，原告恶意拖延入住，原告应当自行承担涉案房屋的物业费、垃圾清运费。被告在2016年11月16日通知原告在2016年11月20日办理入住，原告领取了入住通知单，但原告拒不入住，而是在2017年3月3日才办理入住，原告是恶意拖延入住，根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“若买受人未按通知领取交房通知书，自交房通知书规定的交房日期的第二日起即时通该房屋已经按合同约定交付，买受人需承担延期收楼所引起的责任及相关费用（包括但不限于燃气费、采暖物业管理费等），且该房屋的损毁、灭失风险由买受人承担，若对出卖人造成损失，买受人必须赔偿”。合同附件四：合同补充协议第五条第2款约定：买受人与出卖人通过公开招标方式选聘的物业公司签署由物业公司提供的协议文件并予以遵守，按物业公司规定缴纳物业服务费及其他应由买受人承担的入住费用。第3款商品房的物业服务费、采暖费、水电费等相关费用，自商品房交付之日起由买受人承担。本案原告已经领取了入住通知书，在明知入住时间的情况下，故意拖延入住，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此涉案房屋的物业费、垃圾清运费都应当自原告应办理入住当日开始，由其自行承担。综上，原、被告在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，被告本着诚实信用原则一直致力于将合格的商品房交付给买原告，被告通知原告办理入住，但原告拒不办理，原告应当自行承担涉案房屋的物业费及垃圾清运费。
原告为支持其诉讼请求提供如下证据：
1、物业费收据一张、垃圾清运费收据一张（原件已退还原告），证明原告收房当日2017年3月3日，被告强行收取原告一年的物业费及垃圾清运费。
2、2017年3月28日及2017年6月16日民心网浑南城建局回复打印件两份，证明所诉房屋未达到交付使用条件。
被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司向法庭提供如下证据：
1、商品房预销售许可证、商品房买卖合同（原件已退还被告），证明涉案房屋为合法销售，双方明确约定商品房交付条件为该商品房所在楼宇经验收合格，买受人逾期收房将承担违约责任，买受人不得拒绝或迟延收房。
2、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收报告、房屋建筑工程竣工验收报告（原件已退还被告）、沈阳市城乡建设委员会《市建委关于实施沈阳市商品住房交付使用管理办法的补充说明》、万锦红树湾房屋交接验收表（张杰及同楼2户业主）（原件已退还被告），证明涉案项目在2014年11月21日取得施工许可证，为合法建设，涉案2号楼于2016年11月13日已经过竣工验收合格，达到交付条件。根据《市建委关于实施沈阳市商品住房交付使用管理办法的补充说明》（以下简称市建委补充说明）第二条的规定，对于2016年3月1日之前取得《建筑工程施工许可证》的商品住宅项目，在商品房交付时满足居民入住的基本生活配套设施（供水、供电、供热、燃气、道路、物业、环卫设施）条件具备即可，其他条件不作为商品房交付的必要条件。涉案房屋所在楼宇在2016年11月，原告应当办理入住时已经实现供水、供电、供暖条件、园区物业、环卫设施齐全，具备交付使用条件。
3、商品住房入住通知存根、业主入住资料签收回执、万锦2号楼3-5-2钥匙签收单（原件已退还被告），证明被告在2016年11月16日向原告发放入住通知单，通知其在2016年11月20日办理入住，但是原告没有按照通知时间入住，而是在2017年3月3日才来办理。按照合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，原告应当自交房通知确定的交付之日起承担房屋损毁灭失风险及相应费用。
4、辽宁省高级人民法院（2015）辽审一民抗字第43号民事判决书，济南市中级人民法院（2017）鲁01民终3503号民事判决书，沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终6168号民事裁定书（无讼网上下载），证明在辽宁省乃至其他省份的民事判决中，均认为竣工验收备案与否不影响竣工验收合格的效力，验收合格是交付的法定条件，而备案不是法律、行政法规规定的交付条件和标准。
5、万锦红树湾园区照片9张，证明园区配套设施完善，满足业主入住生活条件。
被告沈阳万锦物业服务有限公司红树湾分公司提交如下证据：
1、物业资质证书、中标通知书、《沈阳万锦红树湾前期物业服务合同》（原件已退还被告），证明被告是万锦红树湾项目的合法物业服务单位，被告的服务期限自2016年4月26日至合同约定的物业管理区域业主委员会代表全体业主签订新的物业服务合同生效时止。在此期间，被告有权利向原告收取物业服务费、垃圾清运费等费用，原告也应当交纳。
2、商品住房入住通知回执（包括存根）、业主入住资料签收回执，万锦2号楼3-5-2钥匙签收单（原件已退还被告），证明开发商鹏欣房地产公司在2016年11月16日向原告发放入住通知单，通知其在2016年11月20日办理入住，但是原告没有按照通知时间入住，而是在2017年3月3日才来办理。原告应当自2016年11月20日起就交纳物业服务费。
本院经审理认定事实如下：2016年6月24日，原告张杰与被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定，原告张杰购买被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司开发的位于沈阳市浑南区莫子山路169-2号3-5-2房屋一套（二室二厅），交付期限为2016年9月30日前，交付条件为该商品房所在楼宇经验收合格，2016年11月16日，原告张杰在《商品房入住通知书》上签名，但未接收房屋，2017年3月3日，原告张杰办理了入住手续，并交纳了2017年3月1日至2018年2月28日的物业费1615.68元及垃圾清运费320元。2017年6月16日民心网上浑南区城建局回复来信，主要内容为：“经建设局调查，该楼盘配套设施不完善，至今未组织竣工验收，对于未验使用项目，我局已责令开发单位停止收房行为。是否具备交房条件请业主参照市市政府文件《商品房交付使用管理办法》确认”。
同时查明，2016年4月7日，被告沈阳万锦物业服务有限公司红树湾分公司通过招投标方式被选聘为“万锦红树湾一期”（含原告购买房屋）物业服务企业，并与被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同期限自2017年4月26日起至与业主委员会签订新的物业服务合同生效时。
另，2016年11月13日，勘察、设计、施工、监理、建设五单位在原告张杰购买房屋所在的2号楼的《房屋建筑工程竣工验收报告》上盖章。1998年沈阳市物价局、房产管理局发文《沈阳市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，规定了二室二厅的住户装修房屋垃圾清运费每户320元。
本院认为，原告张杰基于房屋买卖合同已接收房屋并办理了入住手续，合法占有、使用该商品房，成为法律意义上的业主，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务协议，对业主具有约束力，物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用，业主享受了物业服务即应履行交纳相应费用的义务，故原告张杰应按被告沈阳万锦物业服务有限公司红树湾分公司与被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司签订的前期物业服务协议的约定履行交纳物业费的义务，原告张杰要求返还物业费的请求，没有法律依据，本院不予支持，同理，被告沈阳万锦物业服务有限公司红树湾分公司依据沈阳市政府相关文件按案涉房屋厅室收取一次性装修房屋垃圾清运费，亦不属于乱收费，原告张杰请求返还，本院不予支持。关于案涉房屋是否符合交付条件，是原告张杰与被告沈阳鹏欣房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同纠纷，不影响原告张杰成为业主后向被告沈阳万锦物业服务有限公司红树湾分公司应履行的交费义务。另，原告提供的民心网的回复记录，并未明确指明案涉房屋所在楼宇不符合交付条件，而是要业主另行确认，原告据此要求返还物业费及垃圾清运费，没有依据。综上，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
驳回原告张杰的诉讼请求。
案件受理费25元，由原告张杰负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 席冬艳
二〇一七年十二月十四日
书记员 宋起民