云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第563号上诉人（原审被告）胡青云，女，1972年7月10日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托代理人冯正云，云南星源律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）俞志明，男，1963年3月9日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托代理人飞扬、李承蔚，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人孙宇，男，1971年6月5日出生，汉族，现住昆明市五华区。上诉人胡青云与被上诉人俞志明、原审第三人孙宇租赁合同纠纷一案，因上诉人胡青云不服云南省昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第3024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭于2015年8月31日对本案进行了审理，上诉人胡青云的委托代理人冯正云，被上诉人俞志明的委托代理人飞扬、李承蔚，原审第三人孙宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2012年3月初，孙宇经人介绍与俞志明协商厂房租赁事宜。2012年3月9日，俞志明将“一同乐食品厂营业执照正副本”、“一同乐食品厂生产许可证”、“环境保护验收审请登记卡”、“组织机构代码证正副本”、“国税、地税注销登记通”、“租地协议”（复印件）交孙宇用于办理经营证照。同日，孙宇支付俞志明款项6000元，俞志明向孙宇出具内容为“今收到孙宇付租厂租金陆仟元正（￥6000.00元正），此据。”的收条一份。2012年4月，俞志明与胡青云签订《厂房租赁合同》，约定由俞志明将位于云南省有色地质局综合经营公司内建筑面积为1000平方米的厂房（包括住房、车间、化验室）出租给胡青云使用，租赁期限为三年（自2012年5月1日起至2015年4月30日止），租金为每年75000元，签订合同时一次性支付一年租金，每年的租金于当年第一个月内付清，逾期超过一个月，俞志明有权收回所租赁场地。同时双方约定：“租赁期间，厂房因不可抗力的原因或产权原因、政府动迁或规划使用造成本合同无法履行的，双方互不承担责任。如甲方（即俞志明）提前终止合同，则赔偿乙方（即胡青云）壹拾万元损失费，如乙方提前终止合同，同样赔偿甲方壹拾万元损失费。补充：因管理部门原因造成不能正常生产的情形，乙方不被视为违约行为。”2012年4月2日，俞志明向胡青云出具收条一份，内容为：“今收到胡青云交一同乐食品厂厂房租金柒万伍仟元正（￥75000.00元），此据。”一审庭审中胡青云主张其与俞志明签订《厂房租赁合同》后，购买食用油分装设备并在租赁厂房预埋管道用于生产至2012年8月份。同时胡青云及孙宇主张在俞志明与胡青云签订《厂房租赁合同》之前曾有合伙租赁厂房经营的意向，但因意见分歧而未合伙；2012年10月至12月期间，孙宇以向胡青云承包方式使用涉案厂房及胡青云新置设备用于经营。另，本案争议厂房系由俞志明向云南省有色地质局综合经营公司租赁后转租胡青云使用。本案审理过程中，针对一审法院调取证据事项，云南省有色地质局综合经营公司向一审法院出具情况说明，内容为：“2012年底，因我公司进行大项目开发，通知所有租户准备清场退租工作。因项目推进的不确定性，公司与各租户达成口头承诺，暂不签订租赁合同，各租户可先交付租金继续使用，待我公司一旦使用，必须无条件搬离。2013年年中，公司大项目开发条件不成熟，不能进行。之后公司逐步恢复与各租户签订合同事宜。”后俞志明诉至一审法院，请求：一、解除与胡青云签订的厂房租赁合同，胡青云于合同解除之日搬迁腾房；二、判令胡青云支付自2013年5月1日至搬迁腾房之日的租金（租金暂计至2014年9月1日为100000元）；三、本案诉讼费由胡青云承担；四、由于孙宇与胡青云系合伙关系，且为共同承租人租赁涉案厂房，因此应对俞志明的诉讼请求承担连带责任。一审法院认为：本案争议焦点如下：一、俞志明与胡青云所签订的《厂房租赁合同》是否有效？二、针对涉案厂房租赁事项，胡青云与孙宇之间是否具有合伙关系或孙宇是否为本案争议《厂房租赁合同》的共同承租人？三、胡青云是否应支付俞志明租金？四、胡青云已支付俞志明租金的具体数额是多少？五、俞志明行使合同解除权是否有效？关于争议焦点一，本案中，俞志明与胡青云于2012年4月签订《厂房租赁合同》，约定由俞志明将位于云南省有色地质局综合经营公司内的厂房出租给胡青云使用。根据一审庭审查明，争议《厂房租赁合同》项下厂房系由俞志明向云南省有色地质局综合经营公司租赁后转租胡青云（对于出租人与承租人、承租人与次承租人之间约定租赁标的物是否同一的问题，鉴于根据俞志明所提供与云南省有色地质局综合经营公司所签订《租赁合同》对租赁期限内地上临时建筑物有“来建去丢”的约定，且该问题涉及第三方利益，故一审法院在本案中不予具体认定）。一审庭审中，胡青云抗辩双方所签订《厂房租赁合同》无效，其理由为俞志明转租未经出租人云南省有色地质局综合经营公司同意，其对转租胡青云的厂房无处分权，故双方所签订《厂房租赁合同》无效。且认为《厂房租赁合同》约定的租赁期限超出俞志明与云南省有色地质局综合经营公司约定的租赁期限，超出部分应属无效。对此，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。据此，转租未经出租人同意的，出租人可以解除出租人与承租人之间的租赁合同。如果出租人未行使此解除权，则出租人与承租人之间的租赁合同仍继续有效。而对于承租人与次承租人之间的转租合同关系，涉及的是债权关系，并且未影响出租人对于租赁物的物权，不适用合同法关于无权处分之规定。作为债权合同，不涉及无权处分情形下的无效，唯承租人负有使次承租人就租赁物进行使用收益的义务，并应设法取得原出租人的同意。故即使出租人不同意转租，承租人及次承租人均不能以无权处分为由主张转租合同无效。本案中，俞志明与胡青云所签订的《厂房租赁合同》属于转租合同关系，但该合同项下租赁物的原出租人即云南省有色地质局综合经营公司并未以俞志明未经同意转租为由行使合同解除权或主张转租合同无效，故俞志明转租是否得到原出租人云南省有色地质局综合经营公司同意并不影响俞志明与胡青云之间所签订《厂房租赁合同》效力的认定。进而言之，对于俞志明为证明其转租已经原出租人同意而提交的申请书，一审法院不再予以认证，对胡青云要求对申请书形成时间进行鉴定的申请，一审法院不予准许。此外，对于胡青云关于其与俞志明之间《厂房租赁合同》约定租赁期限超出俞志明与原出租人之间约定租赁期限的主张，一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”据此规定，转租期限应当在原租赁合同的剩余期限之内，超出原租赁合同剩余期限的转租期间无效。该规定本质目的系为保障原租赁合同出租人的权利，以防止转租合同的期限超出原租赁合同期限而导致无权占有或改变原合同性质的情形出现。本案中，根据一审庭审查明，俞志明与胡青云签订《厂房租赁合同》时，俞志明与原出租人云南省有色地质局综合经营公司签订租赁合同约定租赁期限至2012年11月30日，确实存在订立合同时俞志明与胡青云之间转租期限的约定超出原租赁合同期限的情形，但之后俞志明与原出租人云南省有色地质局综合经营公司多次续签合同（并且具有连续性），最后一次签订租赁合同约定期限至2015年11月29日。在此情况下，实质上双方所签订《厂房租赁合同》约定租赁期限并未超出俞志明与原出租人之间的租赁期限，也即双方签订《厂房租赁合同》时存在的期限效力瑕疵已经得到补正，并未损害原出租人及次承租人的利益。故胡青云关于转租期限超出原租赁合同期限部分无效的主张不能成立，一审法院不予采纳。综上，俞志明与胡青云所签订《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强行性规定，合法有效。关于争议焦点二，根据一审庭审查明，本案双方签订涉案《厂房租赁合同》之前，俞志明与孙宇曾经协商相同标的物的租赁事宜，且孙宇曾交付俞志明租金6000元，但客观上孙宇并未以承租人身份参与订立涉案书面租赁合同。对于孙宇与胡青云就涉案租赁事项是否具有合伙关系或孙宇是否为共同承租人的争议，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”故对于租赁关系项下合同当事人的确认，应当首先以书面租赁合同为依据。本案争议《厂房租赁合同》系由胡青云与俞志明签订，故首先应当认定胡青云为承租人。而对于孙宇与胡青云是否针对租赁事项有合伙关系的问题，胡青云及孙宇在一审庭审中以及在行政案件询问笔录中均陈述双方起初有合伙经营的意向，但最终因分歧而未进行合伙，并对孙宇交付租金及使用租赁厂房均做了解释性主张。相应解释性主张并不违反生活常理。而就合伙关系存在与否而言，对外涉及债权人的利益，而对内也影响合伙人之间内部权利义务的认定，也就是说孙宇与胡青云否认存在合伙关系并不当然只是影响对外债权人的权益，故孙宇与胡青云关于双方之间无合伙关系的确认具有法律效力。进而孙宇所实施的与本案争议租赁事项相关行为不足以作为确认其和胡青云之间具有合伙关系的依据，对俞志明关于孙宇系本案争议租赁关系项下共同承租人的主张，一审法院不予确认。关于争议焦点三，本案中，俞志明已将《厂房租赁合同》项下租赁物交付胡青云使用，胡青云作为承租人应当依约支付租金。对于胡青云认为双方所签订《厂房租赁合同》无效，故俞志明无权要求其支付租金的抗辩理由，如前所述，依法不能成立，一审法院不予采纳。而对于胡青云认为《厂房租赁合同》履行过程中出租人云南省有色地质局综合经营公司曾做出解除合同的通知，根据《厂房租赁合同》关于“租赁期间，厂房因不可抗力的原因或产权原因，政府动迁或规划使用造成本合同无法履行的，双方互不承担责任”的约定，胡青云不应支付俞志明租金的抗辩主张，一审法院认为，根据一审法院调取证据过程中云南省有色地质局综合经营公司所出具情况说明，作为原租赁合同出租人的云南省有色地质局综合经营公司因项目开发原因，曾通知租户准备清场退租工作，但因条件不成熟而未进行开发，之后又与租户继续签订租赁合同。按云南省有色地质局综合经营公司对涉及本案租赁事项所做的原租赁合同履行情况说明，本案争议租赁标的物的原出租人云南省有色地质局综合经营公司曾于2012年年底作出过将终止原租赁合同的履行并收回租赁物的意思表示，但该意思表示表明的是一种可能性，客观上云南省有色地质局综合经营公司并未与承租人实际终止合同、收回租赁物。也即客观上并未妨碍承租人及次承租人对租赁物的使用。结合本案一审庭审中胡青云所提交《关于解除〈租赁合同〉的通知》内容（一审法院虽未采信该通知，但可作为俞志明主张事项进行确认）及胡青云、孙宇对租赁标的物使用情况的陈述，亦可表明即使在《关于解除〈租赁合同〉的通知》所明确的期限内，胡青云仍在使用租赁标的物（胡青云主张的通知搬迁时间为2012年11月30日，同时其与孙宇均自认在2012年8月至12月期间，孙宇在“承包”厂房及设备进行经营）。相反，在云南省有色地质局综合经营公司有上述意思表示且胡青云知情的情况下，胡青云并未提出过解除《厂房租赁合同》的主张（或者说无依据证实行使过合同解除权），亦未返还俞志明租赁标的物。故涉案《厂房租赁合同》项下的权利义务并未终止，云南省有色地质局综合经营公司曾经做出的欲收回租赁标的物的意思表示并未实际构成该合同的履行障碍，不属于双方所约定“因产权原因造成合同无法履行”的情形，胡青云以此为由作为不应支付租金的抗辩主张不能成立，一审法院不予采纳。另，一审庭审中胡青云主张2013年年初俞志明将涉案厂房大门上锁并断电，但针对其主张，胡青云未提供相应证据证实，故本院对胡青云的该事实主张不予确认。综上，胡青云关于其不应按《厂房租赁合同》约定支付俞志明租金的抗辩主张不能成立。关于争议焦点四，对于胡青云已支付租金事项，俞志明主张其与胡青云签订《厂房租赁合同》后，收取过胡青云及孙宇交付的租金共计75000元，其中孙宇交付的租金6000元已包含在2012年4月2日向胡青云出具收条金额内；胡青云则主张共计支付过俞志明租金81000元，包括孙宇支付的6000元及2012年4月2日收条所载75000元，并主张孙宇所交付租金6000元系其交由孙宇向俞志明支付；孙宇主张其交付俞志明的6000元系在双方协商租赁事项时约定如果其不租用厂房就作为违约金支付俞志明，如果胡青云租用了厂房就作为支付的租金。一审法院认为，在确认孙宇与胡青云无合伙关系的前提下，对于孙宇交付俞志明款项6000元属于本案以外的法律关系，但孙宇对于该款项的用途在本案中已做相应主张，且相应主张不损害俞志明利益，故可在本案中一并认定及处理。孙宇及胡青云均确认孙宇所交付俞志明款项6000元作为胡青云支付俞志明的租金处理，但孙宇及胡青云均未能提交该款项的交付凭证原件，不排除相应款项计入俞志明向胡青云出具租金收条的可能性，即胡青云、孙宇不能证明孙宇交付俞志明款项的权利仍存续，故一审法院认定胡青云针对涉案《厂房租赁合同》已支付俞志明的租金为75000元。关于争议焦点五，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方签订《厂房租赁合同》后，按一审法院认定，胡青云仅支付了俞志明一年的租金75000元，其余租金均未支付。胡青云未按约定交付租金的行为已构成违约，根据上述法律规定，俞志明依法享有合同解除权。同时《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。俞志明起诉要求解除合同，起诉状副本送达胡青云之时，视为其已履行合同解除的通知程序。据此，一审法院确认俞志明行使合同解除权有效，俞志明与胡青云所签订《厂房租赁合同》于本案起诉状副本送达之日（即2014年12月11日）解除。此外，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方所签订《厂房租赁合同》解除后，胡青云依法应当返还俞志明所租赁厂房，一审法院对俞志明要求胡青云腾还房屋的诉请予以支持。对于俞志明要求胡青云支付至腾还厂房之日止租金的诉请，根据上述认定，双方所签订《厂房租赁合同》于2014年12月11日解除，自合同约定的租赁期限起始日起（2012年5月1日）至合同解除之日止，胡青云应支付俞志明租金共计196233元，扣除胡青云已支付租金75000元，胡青云尚应支付俞志明至合同解除之日止的租金121233元。合同解除之后，胡青云未返还俞志明租赁物，应参照租金标准支付俞志明房屋占有使用费。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决：“一、原告俞志明行使合同解除权有效，原告俞志明与被告胡青云所签订《厂房租赁合同》于2014年12月11日解除；二、由被告胡青云于本判决生效后十五日内返还原告俞志明位于云南省有色地质局综合经营公司内的厂房；三、由被告胡青云于本判决生效后十五日内支付原告俞志明至2014年12月11日止的租金121233元；四、由被告胡青云于本判决生效后十五日内按每日205.48元的标准支付原告俞志明自2014年12月12日起至实际返还原告租赁物之日止的占有使用费；五、驳回原告俞志明的其他诉讼请求。”案件受理费2300元，由胡青云负担。一审判决宣判后，胡青云不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销（2014）官民一初字第3024号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、被上诉人未能提交证据证实与上诉人签订转租合同之前，已经征得原出租人的同意。被上诉人对此虽提交了《申请书》为证，但上诉人对于该份《申请书》的真实性、合法性、关联性及形成时间均不予认可，且提出了对该份申请书形成时间的鉴定申请，但一审法院未予准许。即使该份申请书所载内容完全真实，亦只能证实原出租人同意被上诉人可以在剩余租期内进行转租，不能当然的视为出租人同意被上诉人在2012年11月30日出租期限届满以后仍可对外转租房屋。被上诉人提交了与出租人于2012年11月30日、2013年11月30日、2014年11月30日签订的三份《租赁合同》，该三份租赁合同再次证明在2012年2月1日的《申请书》中，出租人并未同意被上诉人可于2012年11月30日以后对外转租，否则在其后的租赁合同中无必要再次做出未经出租人同意不得对外转租的约定。同时，转租合同期限已经超出原租期。另外，一审法院未对出租人于2012年8月8日向被上诉人发出过《关于解除的通知》的事实进行认定和评述。该份通知书的发出已经使得被上诉人与上诉人之间的转租关系处于不确定状态。二、被上诉人有多个违约行为，故一审法院判令由上诉人按照合同约定全额支付租金及占用费显失公平。被上诉人不享有转租权，因此，上诉人自2013年5月1日起就拒绝向被上诉人交付剩余租期租金。在此情况下，被上诉人怠于行使收回租赁物的权利，放任损失扩大。三、一审法院适用法律错误，合同法第五十一条关于无权处分之规定当然适用于转租合同的关系，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，亦可以看出承租人未经出租人同意签订的转租合同无效。不论出租人在承租人擅自转租情况下是否行使合同解除权，都无法得出转租合同合法有效的结论。同时，出租人行使合同解除权需以其知情为前提，本案中，一审法院并未查明出租人对此是否知情。此外，认定转租期限是否超过原租赁合同剩余租期应以转租合同签订时已订立的租赁合同为准，而非以转租人在转租合同签订后又与出租人另行签订的租赁合同为准。被上诉人此后虽然补签了租赁合同，但在签订转租合同时无法保证次承租人的正常使用。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条关于转租期限超过原租赁合同期限的部分无效的规定属效力性强制性规定，而非管理性强制性规定，一审法院认定转租合同有效是错误的。四、一审法院存在不允许上诉人对《申请书》形成时间鉴定的申请、判决结果超出原告诉讼请求、区别对待上诉人与被上诉人所提交的证据等违反民事诉讼法规定的情况。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决并予以改判。被上诉人俞志明答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第三人孙宇答辩称：一审陈述均属实，以在一审中的陈述为准。二审中，各方当事人均无新证据向法庭提交。经审理，上诉人对于一审法院认定法律事实无异议，但应当补充确认：上诉人与被上诉人既有租赁关系，又有合作关系，被上诉人应将经营证照过户给上诉人。被上诉人认为一审法院认定上诉人进行生产至2012年8月仅有单方陈述；同时应当补充确认上诉人与第三人系合伙关系，第三人代上诉人与被上诉人接洽，向被上诉人交付6000元定金，经营证照也是向第三人移交。此外，第三人支付的6000元已经包含在75000元租金中。原审第三人对于一审法院认定的案件事实无异议及补充。本院认为，上诉人认为因被上诉人还负有移交经营证照的义务，故双方之间除租赁合同关系外，还有合作关系，但根据双方订立的《厂房租赁合同》及合同法对于租赁合同的规定，双方之间的主要权利义务仍为租赁关系，且上诉人与被上诉人之间是否存在合作关系与本案处理结果并无必然关联，故本院对于上诉人补充的该事实不予确认。因上诉人至今仍未向被上诉人返还租赁物，故上诉人实际进行生产的时间并不影响其应当支付欠付租金的处理结果。同时，上诉人仅凭现有证据，尚不足以证实其与原审第三人之间为合伙关系，根据二审庭审中查明的事实，就原审第三人支付的6000元款项，被上诉人单独出具了收据，不足以认定两笔款项的包含关系，故对于被上诉人要求补充确认的法律事实不予认定。综上所述，本院二审查明法律事实与一审一致，本院予以确认。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、上诉人与被上诉人订立的《厂房租赁合同》的效力。二、本案的责任承担主体。本院认为：首先，上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二审中，上诉人主张因被上诉人的无权处分行为导致涉案租赁合同无效，但上诉人在二审中仍未能提交出租人对于被上诉人的转租行为不予认可并要求解除合同的相应证据。同时，上诉人认为转租期限超出原租赁合同期限，且该无效情形不能得到补正，但该项主张不具有事实及法律依据，本院不予赘述。综上所述，一审法院对于合同效力问题认定正确，本院予以维持。其次，关于责任承担主体。根据合同相对性，本案合同主体为上诉人与被上诉人，故支付租金或占有使用费并腾还租赁物的责任应由上诉人承担。上诉人主张其与原审第三人系合伙关系，原审第三人对此不予认可，上诉人在本案中对其该项主张未能提交证据予以证实。即使如被上诉人所称，原审第三人支付的6000元租金包含在75000元的租金中，亦无法推定二人系合伙关系。同时，上诉人所提不应参照原合同标准继续支付租金或占有使用费的理由均无事实及法律依据，其对于自2013年5月1日起就欠付租金并无异议，故本院对于一审法院的处理结果予以维持。二审中，上诉人所提上诉理由与一、二审中的陈述前后矛盾，故本院对于上诉人的上诉理由均不予采信。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2300元，由上诉人胡青云承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郑会利代理审判员  邓林春代理审判员  符圆圆二〇一五年十一月六日书 记 员  寸杨杰