安徽省濉溪县人民法院行 政 判 决 书（2017）皖0621行初34号原告濉溪县濉溪镇濉河中路居民委员会，住所地安徽省濉溪县。负责人周涛，该居委会主任。委托代理人黄亮，安徽北方之光律师事务所律师。委托代理人朱健钊，安徽北方之光律师事务所律师。被告濉溪县人民政府房屋征收安置办公室，住所地安徽省濉溪县。法定代表人陈勇，主任。委托代理人赵德宏，安徽亚星律师事务所律师。第三人淮北君越房地产开发有限公司，住所地安徽省濉溪县。法定代表人宋文，该公司总经理。委托代理人雷鸣，安徽镜远律师事务所律师。委托代理人赵迪，安徽镜远律师事务所律师。第三人周玉荣，女，1969年6月3日出生，住安徽省濉溪县。第三人孙忠贵，男，1974年11月25日出生，住安徽省濉溪县。第三人王颖，女，1980年12月30日出生，住安徽省淮北市相山区。第三人吴晓法，男，1979年6月10日出生，住安徽省淮北市相山区。第三人张梅，女，1976年4月6日出生，住安徽省濉溪县。第三人李秋凤，女，1978年8月5日出生，住安徽省淮北市烈山区。第三人刘芳，女，1977年11月28日出生，住安徽省淮北市烈山区。第三人丁勇，男，1976年5月1日出生，住安徽省淮北市相山区。第三人黄影，女，1976年8月2日出生，住安徽省淮北市烈山区。原告濉溪县濉溪镇濉河中路居民委员会（简称濉河中路居委会）因与被告濉溪县人民政府房屋征收安置办公室（简称县征收办公室）、第三人淮北君越房地产开发有限公司（简称君越房地产公司）、第三人周玉荣等9人行政协议纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，依法向被告及君越房地产公司送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，2017年4月20日，濉河中路居委会申请追加周玉荣等9人为第三人，本院依法允许。于2017年5月3日公开开庭审理了本案。原告濉河中路居委会主任周涛及其委托代理人黄亮、朱健钊，被告县征收办公室委托代理人赵德宏，第三人君越房地产公司的委托代理人雷鸣、赵迪，第三人周玉荣、刘芳、张梅、丁勇、王颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年12月20日，原告濉河中路居委会与被告县征收办公室签订《濉溪县房屋征收补偿协议》。濉河中路居委会认为，县征收办公室未能按协议约定给其安置在××××地块S1号商铺，遂提起行政诉讼。濉河中路居委会诉称，2012年县政府征收办依法对原告所有的××××地块实施房屋征收，协议签订前，原告、被告和第三人君越房地产公司达成征收原告一楼商铺1507.7平方米，补偿原告一楼商铺约1507.7平方米的征收安置方案，并于2012年12月20日签订合同编号为××××号《濉溪县房屋征收补偿协议》。征收补偿协议约定补偿商铺集中安置在濉溪县××××西侧、××公司北侧“×××”的S1#1-3层商铺。同时，被告和第三人提供该项目的总平面图作为征收补偿协议的附件，该总平面图明确了S1#、S2#、S3#的区域划分和通道在S3#范围内的事实。但原告后来发现，第三人作为“×××”项目的开发商，擅自更改“×××”项目的规划图纸，将原S3#范围内的通道调整到S1#商铺范围内，实际建成了在S1#范围内的通道。第三人擅自变更规划图纸的行为，致使原告实际获得的补偿面积与根据《濉溪县房屋征收补偿协议》、总平面图所应获得的补偿面积相差394.04平方米，其中S1#的商1室52平方米和商110室72.44平方米共计124.48平方米的建筑面积就是第三人擅自改变规划导致原告面积减少的直接体现。原告多次会同被告及第三人，协商解决该事宜，但原告随即发现，第三人已将该“×××”项目S2#、S3#商铺出售完毕，致使原告希望通过协调的方式从S2#、S3#商铺中获得差额部分的目的无法实现。请求：1.依法判令被告濉溪县人民政府房屋征收安置办公室与第三人淮北君越房地产开发有限公司按约定履行濉溪县房屋征收补偿协议，向原告交付“×××”房屋幢号1#2#1层商铺105、106、107、108、109、110、111、112号共1496.8平方米的商铺，不足的10.9平方米按33002.92元/平方米的二倍赔偿。2.本案案件受理费和保全费由被告濉溪县人民政府房屋征收安置办公室与第三人淮北君越房地产开发有限公司共同承担。县征收办公室辩称：面积确实存在短少，集中安置在楼一层S1，建委给我们的规划调整图，我们才签订的协议，但后来建委的规划调整了，面积减少了，我们愿意按照政府的文件该怎么补偿就怎么补偿。君越房地产公司辩称：1、原告说的一楼是1507.7平方米不是事实，征收原告一层商铺应为1237.15平方米，另270.5平方米系二层房，应按照二层房标准补偿；2、本案第三人君越房产公司不存在擅自变更规划图，而是由于原规划通道对着通风点，另其他地点有变压器三台，建委的规划部门依职权所做的微调，是符合法律规定的，而非第三人君越房地产公司擅自变更的规划的；3、原告和被告签订的拆迁安置补偿协议，约定的安置地点系S1，原告要求安置S2其他105至110房屋给他，缺乏事实和法律依据，上述该房屋已经合法出售给其他第三人；4、对原告安置不足的商铺应按照拆迁安置补偿方案第五条第二款第三项规定：由具有相应资质的房地产评定价格；5、第三人出售给其他第三人涉案S2房屋所签订的商品房买卖合同合法有效。综上，应依法驳回原告的不合理的诉讼请求。周玉荣等9位第三人辩称：我们同意第三人君越房地产公司的答辩意见。濉河中路居委会为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：证据一：《濉溪县房屋征收补偿协议》、濉溪县××××地块（×××项目）总平面图、《××××地块项目房屋征收补偿方案（草案）》证明内容：被告濉溪县人民政府房屋征收安置办公室拟定的《×××××地块项目房屋征收补偿方案（草案）》，明确了对于××××地块上房屋的补偿标准、安置地点等内容，2012年6月8日第三人淮北君越房地产开发有限公司在该方案上加盖印章予以确认。2012年12月20日，原告濉溪县濉溪镇濉河中路居民委员会与被告县政府征收办在该方案的基础上签订了《濉溪县房屋征收补偿协议》，协议明确了房屋征收补偿按一比一的产权置换方式，商铺集中安置在濉溪县××××西侧、××公司北侧“×××”的S1#商铺（商业综合体）一层1507.7平方米，安置详见总平面图等内容。证据二：×××1#2#楼房产测绘报告、商112商品房买卖合同证明：原告主张商铺的具体信息及S1#商铺一层的市场价是33002.92元每平方米。证据三：商品房买卖合同（预售）；商品房买卖合同（预售）合同编号：（××××）合同备案号（××××）买受人李秋凤、刘芳；（××××）合同备案号（××××）买受人周玉荣、孙忠贵；（××××）合同备案号（××××）买受人王颖、吴晓法；证明内容：在原告与被告签订《濉溪县房屋征收补偿协议》后，第三人以25000元至33000元不等的单价将×××房屋幢号1#2#一层105/107/108/109/112号商铺分别出售给周玉荣与孙中贵、王颖与吴晓法、张梅、刘秋凤与刘芳、丁勇与黄影。县征收办公室对原告所举证据材料的质证意见为：1、对三组证据的真实性无异议。但对这一地块安置是根据县政府的征收补偿方案而不是草案；2、据了解S1建成的部分已经完全还原给原告了，105、107、109、110等商铺据说是在S2商铺里面。君越房地产公司对原告所举证据材料的质证意见为：对证据1真实性无异议；但该协议恰恰说明了该征收的补偿地点是S1而不是S2,；对于平面图并不是本案的第三人君越房产公司擅自改变的。对于图纸的意见详见答辩意见。对征收方案并非草案，第五条第三项是同样的规定，原草案缺失一页，评定的价格安置比值方案，是不足的救济途径，第三人同意按照补偿方案进行补偿。对证据2，真实性无异议；确实S1的面积是1113.66平方米，对证据的中商品房买卖合同的真实性无异议，但不能证明原告所主张的市场价格。补偿价格应按照拆迁安置方案约定的价格进行补偿。对证据3真实性无异议，恰恰证明了原告诉请的涉案房屋105至112号，也有第三人君越公司出售给其他第三人的，并支付了购房款，因此买卖合同合法有效。第三人周玉荣等9位第三人的质证意见为：同意第三人君越房地产公司的质证意见。县征收办公室向本院提交了证据：征收补偿方案和补偿协议原告的质证意见为：对于补偿的协议书的真实性、关联性、合法性均无异议，对证明目的有异议。本案不存在按394.04平方米的商品房面积按照市场价找补的问题，因为原告与被告征收补偿协议第四条已经明确规定，商业安置在S1商铺商业综合体一层，同时本协议书的第四条第一款第一项，关于找补价格的问题，内容约定是空白，是杠掉的。被告方主张按照濉溪县政府征收补偿方案来进行，被告方认为我们的理解有偏失。因为作为被告方征收房屋与将来安置房屋面积不可能完全等同，作为县政府安置补偿方案仅是对安置相接近的房屋面积有关，而本案的房屋面积接近的面积是原告诉讼请求的房屋面积1496.8平方米，不足的10.9平方米这个面积可以按照方案找补，作为被告，作为县征收办公室征收千家万户的房子，拆迁户选择产权调换的方式安置房屋，在有房屋存在的情况下，违背拆迁户的意志，强行给予现金补偿也是不合法，不符合法律规定的。君越房地产公司的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但明确了安置地点为S1，同时也约定了面积不足的找补的方案。周玉荣等9位第三人的质证意见为：同第三人君越房地产公司的意见一致。第三人君越房地产公司为抗辩原告的诉讼请求向本院举证如下：证据一：补偿方案。证明内容：1、商业、住宅就地安置按“1:1”置换。2、商业超出或不足部分按市场价找补。3、原地安置商业面积不足部分，由有具有相应资质的房地产价格评估机构评定价格后按价值结算。证据二：征收补偿测算，相应表格，平面图。证明内容：原告被拆一层商业总面积为1237.5平方米，二层为270.55平方米，合计1507.7平方米。证据三：规划图及房产测绘报告。证明内容：第三人是按规划设计施工建设。2、S1#一层面积为1113.66平方米。证据四：价格认证结论书证据内容：S1#商业一层评估价为13000元/平方米，二层为8000元/平方米。原告对君越房地产公司的举证材料的质证意见为：对证据1质证意见同上；对证据2与本案没有关联性；因为征收的测算表是房屋征收办公室在征收房屋时的测算表，与第三人没有关联性，第三人没有征收的权利。同时原告和被告在签订征收补偿协议书中明确约定了商业安置的面积和地点，从法律上说该协议书是合法有效的，依法应当受到法律的保护。第三人无权对本份协议书提出质疑，若按照第三人的观点，原告的房屋在没有拆迁之前，面临××路临街房屋的跨度是70-80米，现在经过拆迁还原，面临××路的跨度仅有20-30米，对于这个问题第三人如何解释。对证据3与本案无关联性。第三人在施工过程中单方规划S1面积缩水由1460平方米变为1113.66平方米，事前、事中、事后均未告知原告。S1的规划调整也不能免除被告对原告有约定的房屋安置义务。所谓的S1、S2规划的仅是名称的变更，房屋的建造地点、面积不曾变化。对证据4与本案没有关联性。因为原告主张的诉讼请求是要求安置房屋面积，没有要求货币补偿，同时该证据也不具有客观性，通过原告的举证，第三人君越公司的房屋售价是2.5万元到3.3万元不等的价格，而评估价是1.3万元，严重偏离市场价。退一步讲如果按照1.3万元的价格补偿给原告，则多售出的仅2万元的房屋差价由谁来享有。第三点：该证据不具有合法性，濉溪县价值认定中心不是涉案的评估机构，如果在诉讼中涉及到价格的评估，应由司法厅备案涉案的评估机构。如果是在房屋征收过程中涉及到房屋的价格的评定，应当根据国有土地上房屋征收评估办法第二条和第四条、第六条的规定来执行。县征收办公室的质证意见为：对证据1-3无异议；对证据4由法庭审核。丁勇等9位第三人对君越公司的举证材料均没有意见。丁勇等9位第三人向本院举证：1.丁勇的购房收据、发票（系复印件）；张梅的购房发票是70万元（系原件）。王颖、吴晓法的购房收据的银行汇款凭证。原告对9位第三人所举证据的质证意见为：对这些发票的真实性有异议；发票系复印件。对于张梅的发票是100万元，我们要求看汇款凭证，是否存在真实的房屋交易，我们不清楚。对于郭芳、丁勇的购房发票的真实性有异议，是复印件。质证意见同上。对于消费的POS机上的金额总计是8.3万元，与购房的价值相差甚远，同时第三人之间的房屋买卖合同不具有合法性，剥夺了原告对房屋的法定优先权。县征收办公室的质证意见为：对购买商铺的事实无异议，应该是客观的。第三人君越房地产公司质证意见为：1、对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。恰恰证明了房屋买卖合同的合法有效；2、原告提出优先权的问题，我们认为原告不具有优先权。即使存在房屋的优先权，但根据最高院的批复对工程价款的优先权不得对抗买受人，而本案原告并不具有法定的优先权。即使拥有优先权，根据该批复的延伸意义，也不得对抗买受人。本院对原、被告所举证据材料审核认定如下：濉河中路居委会所举证据中，《房屋征收补偿方案》、《濉溪县房屋征收补偿协议》与县政府征收办所举证据一致，濉河中路居委会、县政府征收办所举证据均能相互印证，能够证明本案的客观事实，与本案均具有关联性和合法性，故本院对濉河中路居委会、县政府征收办所举证据均予认定。对君越房地产公司所举证据4价格认证结论书，与本案无关联性，本院在本案中不予采信。对其他证据，能够证明案件的事实部分，均由本院审核认定。根据上述认定的证据材料，综合双方当事人的陈述，本案经审理查明，2012年6月，县政府征收办依法对濉河中路居委会的周末酒店地块实施房屋征收，濉溪县人民政府作出了《××××地块项目房屋征收补偿方案（草案）》，第二条写明“征收范围：周末酒店地块项目北至武南路，东至××路，南至县××公司，西至巷道，占地10.04亩，征收房屋面积约5259.97平方米。……第五条，补偿标准（二）实行产权调换，1、商业、住宅就地安置按套内面积“一比一”置换……。”2012年11月16日，濉溪县人民政府发布濉政征收（2012）×号房屋征收公告。方案的征收范围与征收公告一致。同年6月8日，君越房地产公司在方案第一页右上角，加盖了公司印章，写下：项目部同意此方案。2012年12月20日，县政府征收办（甲方）与濉河中路居委会（乙方）签订了《濉溪县房屋征收补偿协议》，约定：“第一条约定，被征收房屋现状：（一）房屋所在地点××××地块，沿路商业786.28平方米，院内商业721.42平方米，办公用房2304.72平方米，建筑面积3812.42平方米……；第四条被征收房屋产权调换补偿方式：（一）甲方提供位于商业安置在S1#商铺（商业综合体）一层，办公仓储用房集中安置在S1#商铺（商业综合体）二至三层。（详见总平面图上的区域部分）……”。××××地块项目，又名“×××”。开发单位为君越房地产公司。按照上述协议，濉河中路居委会选择了产权调换。君越房地产公司应给濉河中路居委会商业安置在S1#商铺（商业综合体）一层，合计安置1507.7平方米，办公仓储用房集中安置在一楼S1#商铺（商业综合体）二至三层，合计2304.72平方米。原濉溪县××××地块（×××项目）总平面图，最下端标有说明：商业S1综合体总面积约为4380平方米，其中一层商业面积约为1460平方米，二至三层商业面积约为2920平方米。协议签订后，因县建委同意更改了“×××”项目的规划图纸，将原S3#范围内的通道调整到S1#商铺范围内（通道长约12.15米，宽约2.05米），以及配电室占用房屋等原因，导致补偿安置给濉河中路居委会的一楼S1#商铺仅有1113.66平方米，濉河中路居委会认为与其所应获得的补偿面积相差394.04平方米。2015年4月后，君越房地产公司将一楼S2#一层商铺112号、106号卖给了丁勇，将110号卖给了郭芳，将109号卖给了李秋凤、刘芳，将108号卖给了张梅，将107号卖给了王颖、吴晓法，将105号卖给了周玉荣。君越房地产公司均与上述购房户签订了《商品房买卖合同》（预售）。濉河中路居委会与君越房地产公司、县政府征收办协商未果，遂提起了行政诉讼。另查明，2017年2月23日，濉河中路居委会向本院提出诉前保全申请，本院依法查封了君越房地产公司开发的数码港一层已预告登记的商铺110号、106号房产（112号因未办理预告登记，未能查封成功）。本院认为,本案的争议焦点为：1、《濉溪县房屋征收补偿协议》是否合法有效；2、原告作为被拆迁户（回迁户），要求君越房地产公司、县政府征收办交付商业用房计1496.8平方米，安置在S1#、S2#一层105号-112号商铺，有无事实和法律依据，是否优先安置在S2#一层105号-112号商铺？3、濉河中路居委会要求对不足的10.9平方米，按33002.92元/平方米的二倍赔偿的诉讼请求，是否应予支持。下文一一阐述。一、《濉溪县房屋征收补偿协议》是否合法有效。2012年12月20日，县政府征收办与濉河中路居委会签订了《濉溪县房屋征收补偿协议》，该协议加盖了双方当事人的公章，濉河中路居委会负责人周涛，县政府征收办委托代理人均在协议上签名，并加盖了县政府征收办法定代表人牛家标的私章，经庭审查明，双方均予认可，该协议的内容，不违反我国法律及行政法规的禁止性规定，县政府征收办系征收房屋的主体，有权签订征收补偿安置协议，故该协议合法、有效。二、濉河中路居委会作为被拆迁户（回迁户），要求君越房地产公司、县征收办交付商业用房计1496.8平方米，并安置在S1#、S2#一层105号-112号商铺，有无事实和法律依据，是否应优先安置在S2#一层105号-112号商铺？最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，濉河中路居委会作为被拆迁户（回迁户），对濉河中路居委会的补偿安置双方已在《濉溪县房屋征收补偿协议》中作了明确约定。原濉溪县××××地块（×××项目）总平面图，最下端附有说明：商业S1综合体总面积约为4380平方米，其中一层商业面积约为1460平方米。据此判断，该楼商业S1综合体一层商业面积约为1460平方米，在减除通道的面积后，均为濉河中路居委会所有。但因县建委同意更改了“×××”项目的规划图纸，将原S3#范围内的通道等调整到S1#商铺范围内等原因，S1#商铺仅有1113.66平方米为濉河中路居委会所有。根据原濉溪县××××地块（×××项目）总平面图，在县建委修改该楼规划图时，S2#区域商铺早就存在。因此，濉河中路居委会作为被拆迁户（回迁户），按照××××地块（×××项目），与县征迁办约定安置原告在商业S1综合体一层，位置特定、用途特定。按照上述最高院的司法解释，原告只能以约定被拆迁人的位置、用途特定的房屋对抗第三人。故濉河中路居委会的安置在本案中不能优先安置在S2#一层105号-112号商铺。故对濉河中路居委会依法判令被告县征收办、第三人君越房地产公司向原告交付“×××”房屋幢号S2#1层商铺105、106、107、108、109、110、111、112号共1496.8平方米的商铺的诉讼请求，本院不予支持。对濉河中路居委会交付S1#商铺1113.66平方米的诉讼请求，本院予以支持。不足部分，濉河中路居委会可另行提起诉讼，要求责任人承担违约责任。三、对濉河中路居委会要求对不足的10.9平方米按33002.92元/平方米的二倍赔偿的诉讼请求，是否应予支持。本案案由为行政协议，之所以给濉河中路居委会安置补偿，是因为县征收办征收了濉河中路居委会的房屋，对此过程中引发的纠纷，应以濉溪县人民政府作出的《××××地块项目房屋征收补偿方案（草案）》规定的相关的条款为依据。故对濉河中路居委会要求对不足的10.9平方米按33002.92元/平方米的二倍赔偿的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条、第七十三条、第七十八条第一款，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第一款第（四）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告濉溪县人民政府房屋征收安置办公室、第三人淮北君越房地产开发有限公司，于本判决生效之日起7日内交付原告濉溪县濉溪镇濉河中路居民委员会××××地块（按×××项目总平面图）商业S1综合体S1#商铺一层1113.66平方米；二、驳回原告濉溪县濉溪镇濉河中路居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  顾国安人民陪审员  杨李梅人民陪审员  杨家志二〇一七年七月三十日书 记 员  徐金美附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。第七十三条人民法院经过审理，查明被告依法负有给付义务的，判决被告履行给付义务。第七十八条被告不履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：（一）起诉被告不作为理由不成立的；（二）被诉具体行政行为合法但存在合理性问题的；（三）被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或者废止的；（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。