山东省菏泽市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁17执异74号
异议人（案外人）：张亚磊，男，1985年11月22日出生，汉族，市民，住山东省巨野县。
委托诉讼代理人：张仲强，菏泽牡丹众托法律服务所法律工作者。
申请执行人：徐洪德，男，1954年5月1日出生，汉族，住黑龙江省安庆县。
委托诉讼代理人：张孟松，山东鲁风律师事务所律师。
被执行人：郭念杰，男，1966年7月29日出生，汉族，住山东省巨野县。
本院在执行徐洪德申请执行郭念杰租赁合同纠纷一案中，案外人张亚磊向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查。现已审查终结。
异议人张亚磊称，本院（2015）菏执字第66-2号执行裁定所查封的山东佳信置业有限公司（以下简称佳信公司）开发的位于巨野县铂金豪庭小区的回迁房屋15栋2号和15栋3号两套房产（以下简称案涉房产），实际为张亚磊所有，而非被执行人郭念杰所有。请求本院撤销（2015）菏执字第66-2号执行裁定，解除对案涉房产的查封。
徐洪德称，案涉房产系郭念杰名下房产因被拆迁而安置的回迁房，本院裁定查封案涉房产符合客观事实，符合法律程序，请求法院驳回张亚磊异议请求。
本院查明，徐洪德与郭念杰租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月19日作出（2014）菏商初字第22号民事判决，判决郭念杰支付徐洪德承包费95万元，并赔偿徐洪德砖厂灭失损失110万元。郭念杰不服该判决上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院于2015年3月31日作出（2015）鲁商终字第40号民事判决，驳回郭念杰上诉，维持原判。因郭念杰未履行义务，徐洪德向本院申请强制执行，本院依法立案执行，案号为（2015）菏执字第66号。执行过程中，本院于2015年12月18日作出（2015）菏执字第66-1号执行裁定，查封了郭念杰名下的位于巨野县人民路南、光明路东的房产一套及土地使用权[房产证号：2006-3****；土地证号：巨国用（2000）字第79**号，以下简称原房地产]。后本院发现上述原房地产已因开发拆迁而灭失，巨野县房地产管理局因故未能撤销该房产的产权证。本院于2016年9月21日作出（2015）菏执字第66-2号执行裁定，裁定查封被执行人郭念杰在山东佳信置业有限公司的回迁房屋15栋2号（建筑面积：291.68平方米）、15栋3号（建筑面积：126.64平方米）。
本院另查明，山东省巨野县人民法院（以下简称巨野法院）在执行徐洪德申请执行郭念杰的（2013）巨指执字第6号案件中，于2013年11月7日作出（2013）巨指执字第6-2号执行裁定，查封了原房地产。该案于2014年3月因被执行人提出异议而裁定不予执行。2014年3月4日，巨野法院作出（2013）巨指执字第6-4号执行裁定，解除了对原房地产的查封。
听证中，张亚磊提交了以下证据：一、本院（2015）菏执字第66-2号执行裁定，拟证明案涉房产查封的时间为2016年9月21日；二、巨野县巨野镇人民政府于1999年9月19日出具的信笺一份，签订人为张海忠与王艳平，签订时间为2003年1月1日的房屋租赁合同一份，拟证明原房地产虽登记在郭念杰名下，实际系异议人之父张海忠购买土地使用权并建房，张海忠曾将其出租给王艳平，最终证明原房地产实际归张海忠所有；三、巨野县佳信铂金豪庭片区开发建设指挥部（以下简称开发建设指挥部）于2014年9月8日出具的证明一份，郭念杰于2014年9月10日出具的回迁户变更承诺书一份，签订人为佳信公司与张亚磊、签订时间为2014年9月13日的房屋产权调换合同书一份，佳信公司出具的收款收据一份，签订时间为2014年12月10日、签订人为张亚磊与于建龙的商铺租赁合同一份，证人张某出庭作证，拟证明张海忠已将原房地产赠与张亚磊，拆迁时实际归张亚磊所有，原房地产在拆迁时由郭念杰出具了变更承诺书，张亚磊与佳信公司签订了房屋产权调换合同书并支付了回迁差价款，案涉房产实际归张亚磊所有，张亚磊将其租赁给于建龙使用。
徐洪德对以上证据质证认为，除对证据一的真实性无异议外，对其它证据真实性均有异议，这些证据均系郭念杰为转移财产规避执行所伪造，因为原房地产实际归郭念杰所有。
郭念杰对以上证据均无异议。
徐洪德提交了以下证据：一、巨国用（2000）字第7965号土地使用权证一份及房屋产权登记申请表一份，拟证明原房地产实际归郭念杰所有；二、山东省巨野县人民法院（2013）巨指执字第6-2号执行裁定一份，本院（2015）菏执字第66-1号执行裁定一份，拟证明原房地产实际归郭念杰所有，巨野法院与本院曾对原房地产进行了查封，当时，异议人张亚磊并未提出异议，直到本院作出（2015）菏执字第66-2号执行裁定，才提出异议；三、《关于光明路沿街门市拆迁安置补偿补充协议》复印件一份，拟证明该协议内容原系打印，后来遭到篡改，在打印的“乙方：郭念杰”后添加了手写的“（张亚磊）”，有人在就案涉房产问题进行造假，异议人张亚磊所提交证据不可靠；四、表格两张，拟证明案涉房产属于郭念杰所有。
张亚磊对以上证据质证认为，对第一组证据真实性无异议，但对其证明目的有异议，张亚磊所提交证据中巨野县巨野镇人民政府出具的信笺能证明，原房地产的土地使用权系张亚磊父亲张海忠购买，因为张海忠当时是该镇副镇长，怕有不好的影响，才将其写到郭念杰名下；对第二组证据真实性无异议，但对其证明目的有异议，作为原房地产的实际所有人的张海忠与张亚磊并不知道有此两份裁定，即不知原房地产被查封的事情，当然无从提出异议，但本院作出（2015）菏执字第66-2号执行裁定时，将裁定和查封公告张贴到了案涉房产处，张亚磊才得知自己的房产被查封并随即提出了异议；对第三组证据真实性及证明目的均有异议；第四组证据系复印件，不予质证。
听证后，张亚磊提交了以下证据：一、巨野县公安局南城派出所、巨野县人民医院联合出具的证明一份，中国建设银行股份有限公司北京北环支行出具的银行交易明细一份，拟证明张亚磊所交500544元差价款其中15万元系通过银行转账交付，付款人张亚雷与张亚磊系同一人，其余款项系交纳现金；二、巨野县住房和城乡建设局于2016年12月12日出具的情况说明一份，拟证明案涉房产未办理产权登记的原因系因整个楼盘还未达到综合验收的条件。
徐洪德对以上证据质证认为，关于张亚磊的身份应以其身份证为准，张亚磊所提交转账交易明细仅是差价款的一部分，余款并没有说明来源，且张亚磊系郭念杰外甥，为郭念杰交款15万元也是正常的，另外已拆迁房产于2013年11月7日已被查封，郭念杰有可能通过张亚磊账户转款制造假象，达到转移财产的目的；对第二组证据质证认为与本案无关联性。
本院认为，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，案外人张亚磊对案涉房产主张的是所有权，在金钱债权的执行中、申请执行人徐洪德不享有对案涉房产优先受偿权的情况下，所有权当然可以排除执行，故对上述规定第三项可不予审查，本案审查的重点是：一、张亚磊是否系案涉房产的权利人；二、张亚磊对案涉房产所享权利的真实性与合法性。
针对第一个审查重点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，案涉房产与原房地产之间虽存在部分权利置换的关系，但案涉房产与原房地产并非同一标的物，原房地产已因拆迁而灭失，原物权亦归于消灭，案涉房产系不同于原房地产的、尚未进行登记的建筑物，不能依照上述规定中关于已登记的不动产的规定判断权利人，而应依照上述规定中关于未登记的建筑物的规定来判断。根据对张亚磊所提交证据形式上的审查，开发建设指挥部出具了原房地产实际归张亚磊所有的证明，郭念杰出具了回迁户变更承诺书，张亚磊与佳信公司签订了房屋产权调换合同书，佳信公司出具了张亚磊交纳回迁差价款的收款收据，依据上述证据，佳信公司应将案涉房产登记至张亚磊名下，张亚磊享有对案涉房产的物权期待权，即张亚磊系案涉房产的准所有权人。
针对第二个审查重点，本院查封原房地产的时间系在2015年12月18日，张亚磊在取得案涉房产物权期待权过程中，原房地产并未处于被查封状态，另徐洪德虽对张亚磊所提交证据有异议，但其并未提交充分证据予以反驳，根据对张亚磊所提证据形式上的审查及其陈述，不能认定张亚磊对案涉房产所享权利存在违法或虚假情形。
综上，张亚磊所提异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
中止对位于山东省巨野县铂金豪庭小区15栋2号和15栋3号两套房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据的民事判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与执行依据的民事判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 李玉广
代理审判员 吴景仲
代理审判员 文广源
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 马文君