浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终7002号
上诉人（原审原告）：周文，男，1983年7月25日出生，汉族，住浙江省苍南县，
被上诉人（原审被告）：杭州嘉融置业有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区新街街道盛中村，统一社会信用代码：91330109328254514M。
法定代表人：王鹏，董事长。
委托诉讼代理人：江惠娟，女，1990年9月2日出生，汉族，住浙江省兰溪市，系公司员工。
原审原告：张大凤，女，1990年9月15日出生，汉族，住安徽省阜南县，
上诉人周文因与被上诉人杭州嘉融置业有限公司（以下简称嘉融公司）、原审原告张大凤房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初10994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，周文、张大凤与嘉融公司于2016年11月11日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定买受人购买的商品房位于萧山区。建筑层数地上27层，地下1层，局部有夹层，部分楼幢有地下2层，该商品房位于第1层。该商品房建筑面积共42.33平方米。其中，套内建筑面积37.88平方米，应分摊的共有建筑面积4.45平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19472.95元，总价款824290元。买受人于签订合同当日支付首付款人民币414290元（含已付定金），剩余房款人民币410000元整以贷款方式在本合同签订后60天内付清。买受人承诺向出卖人指定银行办理按揭贷款手续，并应在本合同签订当日向出卖人指定的银行提供按揭贷款所需的全部资料及证明文件、缴纳相关费用，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件。出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污、绿化等，具备商品房正常使用的基本�件；4.因买受人所购商品房为商业营业用房，故不具备上述第3项中“用气”的正常使用条件。出卖人承诺与2018年3月31日前，取得前款规定的土地，房产权属证书，交付给买受人等内容。同日，周文、张大凤嘉融公司又签订《补充合同》一份，约定：鉴于合同第九条约定的法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件取得建设工程竣工验收备案证明的材料之一，取得建设工程竣工验收备案证明即表明已通过规划、公安消防、环保等部门的验收或认可，故出卖人出示或在销售现场公示建设工程竣工验收备案证明的，即视为出卖人已履行合同第十二条约定的证明文件出示义务，买受人不得以出卖人不出示或出示文件不齐全为由拒绝收房，买受人拒绝收房的，出卖人不承担逾期交房违约责任。出卖人交付房屋的必要条件是买受人已按合同规定缴纳全部房款（若为按揭付款方式，则除首期款外，还包括银行已将全部按揭贷款划入出卖人账户及办理完毕相应按揭手续）及其他应付款（包括但不限于绝对值在3%以内（含3%）的面积补差款、物业专项维修资金、违约金（如有）、偿还由出卖人代偿的按揭款及利息（如有）等）。买受人若未按期交纳上述应付款项，除应按《商品房买卖合同》及补充合同的规定承担违约责任外，出卖人有权推迟交付房屋，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项且买受人凭付款证及/或银行放款凭证向出卖人申请收房后7日内，解释出卖人不再另行通知买受人，买受人应自行与出卖人联系办理房屋交接手续。出卖人无须承担《商品房买卖合同》约定的逾期交付和逾期办证的责任。买受人仍需按照《房屋交付通知书》规定的交房截止日次月起承担物业管理费和能耗费。房产因市场变化而贬值或升值等均属商业风险范畴，任何一方不得据此主张解除或变更合同。拒不履行合同义务的，应依法或依约承担违约责任。周文、张大凤已支付嘉融公司购房首付款414290元。案涉商品房尚未到交付日期。2017年7月11日，周文、张大凤起诉至原审法院，请求判令：1.嘉融公司支付247287元；2.嘉融公司承担全部诉讼费用。
原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据证明的，应承担举证不能的法律后果。周文、张大凤与嘉融公司签订的《浙江省商品房买卖合同》依法成立有效，双方当事人应全面按约履行合同。本案周文、张大凤已依约履行合同项下的首付款义务，现合同约定的商品房尚未到交付日期。周文、张大凤认为嘉融公司违约，并无事实依据，�审法院对周文、张大凤以嘉融公司违约为由要求嘉融公司赔偿损失的诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:驳回张大凤、周文的诉讼请求。案件受理费5010元，减半收取2505元，由张大凤、周文负担。
宣判后，周文不服，向本院提起上诉称：周文、张大凤在购买案涉商铺过程中，嘉融公司在销售现场所展示的沙盘、图纸及宣传资料均体现出5号楼旁的通道上只应该有一个常闭状态的消防大门，嘉融公司不能在该消防大门上设置一个供小区人员刷卡进出的小门。周文、张大凤是在此前提下才购买案涉商铺，现该消防大门上事实上设置了人行进出小门，使之成为常态下的人行进出出入口，嘉融公司违反了合同约定。该人行出入口距离案涉商铺所在的商业综合体距其他出入口更近，至少�少了周文、张大凤所购商铺进出小区的一半人流量，给周文、张大凤带来了商铺价值的损失，该损失至少为商铺购买价格的30%。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判支持周文的全部一审诉讼请求。
被上诉人嘉融公司在二审期间辩称：1、周文所说的图纸及宣传资料不属于合同的组成部分，不构成要约，同时根据双方商品房买卖合同的约定，双方的权利义务应当以合同为准。2、周文认为5号楼旁增加小门构成违约，嘉融公司不认可，5号楼旁边设有消防通道，周文是知情的，这也是消防验收必须的，关于消防通道大门上所设置的小门是否可以刷卡开通是需要之后由业主决定的。3、嘉融公司履行了主要义务，不构成违约。4、关于嘉融公司是否构成违约，出入口是否开放需要业主后期决定的，即使开放，周�也没有提供证据证明该出入口开放会导致其商铺人流减半。5、商铺的日常营业额及价值与出入口并不具有直接的关联性，周文在未提供证据证明的情况下，主观认为其日后人流量减半，并要求嘉融公司承担商铺价值减少的损失没有依据。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
原审原告张大凤的意见与上诉人周文一致。
二审中，上诉人周文提供以下新的证据：1、与销售经理的电话录音、文字整理、销售经理的名片照片，证明嘉融公司在消防通道上增加人行出入口，存在预期违约。2、2016年11月老的商铺销售图纸、2016年11月老售楼销售处照片，证明周文买商铺时看到的销售图纸是展示在老售楼处现场的。3、2017年6月新售楼商铺销售图纸和公告在新售楼处的放置位置图片，证明，嘉融公司的臻�公告和新的销售图纸是展示在新售楼处现场的。4、2018年1月2日5号楼和7号楼之间通道的照片，证明商铺交付后，嘉融公司在此通道上已实际存在人行出入口，嘉融公司已实际违约。5、交房通知书，证明嘉融公司强行通知交付，通知书上载明的房屋符合交付条件是不成立的，没有得到周文认可。原审被告张大凤对上述证据的意见与上诉人周文一致。嘉融公司经质证后，对证据1的三性均不予认可，其认为该消防通道大门的建设是按照消防审批建设的。嘉融公司认为证据2、3不属于二审新证据，且照片上所要体现的内容不清楚，无法证明嘉融公司存在违约行为。对证据4的真实性予以认可，但认为消防通道大门上设置的小门将来是否开启是由业主、物业公司以及业主委员会决定的，而且也不能证明周文所主张的损失。对证据5的真实性无异议，但认为案涉商铺已经符合交付条件并通知周文交房，嘉融公司已经履行了合同的交房义务。本院经审查后认为，周文再二审中提交的证据1-3无法证明嘉融公司存在逾期违约的情形，对该三组证据的证明效力，不予确认。对证据4、5的真实性予以确认，关联性在本院认为部分阐述。
二审中被上诉人嘉融公司、原审被告张大凤均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院另查明，2017年12月5日，嘉融公司书面通知周文、张大凤交房，周文、张大凤领取了案涉商铺的钥匙，并支付了相应的物业费。
本院认为，本案争议的焦点系嘉融公司在案涉综合体项目5号楼旁消防通道上设置的人行出入小门的行为是否属于违约行为以及是否对周文、张大凤所购买商铺的价值产生了影响。根据双方签订的补充合同第十四条的特别约定，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》及其附件约定为准，嘉融公司就案涉项目的房屋及相关配套设施所作出的楼书、模型、广告以及向周文、张大凤送达的刊物、信函等宣传资料，仅作为嘉融公司的要约邀请，不作为合同内容，双方不受其约束。现双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件中并未就5号楼旁的消防通道大门上禁止设置人行出入小门进行特别约定，故根据上述约定内容，周文、张大凤主张嘉融公司在案涉项目前期销售宣传过程中所展现的5号楼旁消防通道大门上设置人行进出小门的行为属于违约行为，依据不足。退一步而言，即使该人行出入小门的设置对周文、张大凤所购商铺的价值产生了影响，周文、张大凤作为提出损失赔偿的一方，也应当就其损失的依据及金额提供证据加以证明，现周文、张�凤在实际已经领受案涉商铺的情况下，并未提供充分有效的证据证明该人行出入小门的设置对其所购商铺的价值产生的影响程度及价值贬损金额的计算依据，故应当承担举证不能的不利后果。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5010元，由上诉人周文负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 丹
审判员 陈 艳
审判员 毕克来
二〇一八年一月十二日
书记员 赵 勤