湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂12民终1315号
上诉人（原审被告）：湖北金罐苑房地产开发有限公司，住所地湖北省通城县隽水镇佘畈路2号。
法定代表人：周明霞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨涛，湖北泰元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗斌，男，1967年5月14日出生，汉族，住湖北省通城县。
委托诉讼代理人：桂水平，通城县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：汪华阶，男，1961年2月5日出生，汉族，住湖北省通城县。
委托诉讼代理人：徐胜甫，通城县石南法律服务所法律工作者。
上诉人湖北金罐苑房地产开发有限公司（以下简称金罐苑公司）与被上诉人罗斌、汪华阶房屋买卖合同纠纷一案，湖北省通城县人民法院作出（2016）鄂1222民初703号民事判决，金罐苑公司不服，向本院提起上诉。本院作出（2016）鄂12民终857号民事裁定，撤销原判，发回重审。湖北省通城县人民法院重审作出（2017）鄂1222民初654号民事判决，金罐苑公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金罐苑公司上诉请求：1.撤销一审判决，确认《商品房买卖合同》无效；2.判令汪华阶返还购房款、支付违约金；3.案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.本案应为民间借贷纠纷，而非房屋买卖合同纠纷；2.金罐苑公司与罗斌之间不存在真实的商品房买卖关系；3.金罐苑公司与汪华阶之间并不存在代理关系。
罗斌辩称，1.汪华阶与金罐苑公司签订的《合作建房协议》约定汪华阶可以金罐苑公司名义销售商品房。汪华阶代理金罐苑公司并以金罐苑公司名义与罗斌签订商品房买卖合同，其行为应认定为金罐苑公司的行为；2.金罐苑公司将本案所涉楼房出售，导致其不能向罗斌履行交房义务，应承担返还购房款并支付违约金的责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
汪华阶辩称，同意金罐苑公司的上诉意见。
罗斌向一审法院起诉请求：1.判令金罐苑公司按2015年2月17日与罗斌签订的商品房买卖合同履行交房义务；2.金罐苑公司如不能履行交房义务，判令由其返还罗斌所交房款；3.判令金罐苑公司按合同约定支付违约金；4.案件受理费由金罐苑公司负担。
一审法院认定事实：2012年11月19日，金罐苑公司与汪华阶签订《合作建房协议》，约定由汪华阶全额出资建设坐落湖北省通城县隽水镇的富源商贸物流中心19号楼，车库及4–19层房屋归汪华阶所有并全权处理，金罐苑公司向汪华阶提供盖有其公章的商品房买卖合同。汪华阶因建设该楼房向罗斌借款。2015年2月17日，汪华阶以金罐苑公司委托代理人身份，用金罐苑公司提供的盖有其公章的商品房买卖合同与罗斌签订了两份商品房买卖合同，约定将富源商贸物流中心19号楼19B–1–503和19B–1–603两套商品房出售给罗斌，价款分别为355558元和359826元。同日，双方协商同意以汪华阶欠款抵付罗斌购房款，汪华阶向罗斌出具了两张盖有金罐苑公司开办的金罐苑富源商贸物流中心富源大厦19号楼财务专用章的收据，载明：交款单位罗斌，收款方式现金，收款金额355558元和359826元，收款事由19B–1–503和19B–1–603购房款。商品房买卖合同第八条交付期限约定金罐苑公司应当在2015年5月1日前将该商品房验收合格交给罗斌，商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金罐苑公司按日向罗斌支付已交付房价款万分之五的违约金，逾期超过30日后，罗斌有权解除合同。罗斌解除合同的，金罐苑公司应当自罗斌解除通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按罗斌累计已付款的2%向罗斌支付违约金。一审法院认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。汪华阶向罗斌借款形成民间借贷关系，汪华阶应承担偿还借款义务。金罐苑公司与汪华阶于2012年11月19日签订《合作建房协议》约定由汪华阶全额出资建设富源商贸物流中心19号楼，车库及4–19层房屋归汪华阶所有并全权处理，金罐苑公司向汪华阶提供盖有其公章的商品房买卖合同。因此，汪华阶取得了代理金罐苑公司对外出售房屋的委托代理权。汪华阶因建设该楼房向罗斌借款，之后汪华阶以该借款冲抵罗斌购房款，与罗斌签订商品房买卖合同，该合同上加盖了金罐苑公司公章，并且加盖了时任法定代表人雷振亚和委托代理人汪华阶的私章，并向罗斌出具了购房款收据，将罗斌与汪华阶之间的民间借贷关系转为了罗斌与金罐苑公司之间的房屋买卖合同关系，该合同合法有效。金罐苑公司与汪华阶之间签订了合作建房协议，并且商品房买卖合同上加盖了金罐苑公司公章和其时任法定代表人雷振亚和委托代理人汪华阶的私章，汪华阶在该房屋买卖行为中行使了金罐苑公司授予的代理权，并未超出其与金罐苑公司签订的《合作建房协议》约定的处理权限。汪华阶在代理权限内以金罐苑公司名义实施的民事法律行为，金罐苑公司应对汪华阶的代理行为承担民事责任。罗斌支付给汪华阶的购房款即是支付给金罐苑公司的购房款，罗斌支付了购房款，金罐苑公司应当按合同约定交付房屋。金罐苑公司与通城县房地产管理局签订《公共租赁住房回购、改造合同》，将卖与罗斌的房屋出卖，致使房屋不能交付，属违约行为，应当承担违约责任。罗斌于2016年6月10日诉讼期间请求金罐苑公司返还购房款并支付违约金，可视为罗斌提出解除合同的时间。现罗斌请求解除合同由金罐苑公司退还购房款并承担违约金的理由充分，应当依法予以支持，应由金罐苑公司从2016年6月10日开始按罗斌已付款715384元的2%承担违约金14307.68元。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条规定，判决：一、被告湖北金罐苑房地产开发有限公司在本判决生效后3日内退还原告罗斌购房款715384元，承担违约金14307.68元；二、驳回原告罗斌的其他诉讼请求。案件受理费11000元，由湖北金罐苑房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2016年1月18日，金罐苑公司与通城县房地产管理局签订《公共租赁住房回购、改造合同》，将富源商贸物流中心19号楼4–19层共计64套商品房以2341.8元/平方米价格出售给通城县房地产管理局，用于公共租赁住房。
本院认为，金罐苑公司与汪华阶签订《合作建房协议》约定，由汪华阶全额出资建设富源商贸物流中心19号楼，其车库及4–19层房屋归汪华阶所有并全权处理，金罐苑公司向汪华阶提供盖有其公章的商品房买卖合同。汪华阶根据该《合作建房协议》的约定，以金罐苑公司名义、用金罐苑公司提供的商品房买卖合同与罗斌签订《商品房买卖合同》，约定金罐苑公司将富源商贸物流中心19号楼19B–1–503和19B–1–603两套商品房出售给罗斌，应于2016年5月1日前交付。罗斌在合同“买受人”一栏上签名，金罐苑公司在合同“出卖人”一栏上加盖了公章，其时任法定代表人雷振亚在合同“法定代表人”一栏上加盖了私章，汪华阶在合同“委托代理人”一栏上加盖了私章，并向罗斌出具了购房款收据。据此，金罐苑公司与罗斌之间形成了房屋买卖合同关系，双方应当按照约定全面履行自己的义务。金罐苑公司将富源商贸物流中心19号楼4–19层全部商品房出售给通城县房地产管理局，导致其不能向罗斌履行交房义务，应按照合同约定返还购房款并支付违约金。一审判决金罐苑公司按照合同约定向罗斌返还购房款并支付违约金并无不当。
综上所述，金罐苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10954元，由湖北金罐苑房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 杰
审判员 汤兆光
审判员 杨荣华
二〇一七年十二月二十二日
书记员 董才森
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；