广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初9233号原告：广州市番禺区市桥街西郊村股份合作经济社，住所地广州市番禺区市桥街环城西路***号。负责人：陈志开。委托诉讼代理人：梁伟庆，广东百健律师事务所律师。被告：周焯威，男，1968年12月19日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市番禺区市桥街西郊村股份合作经济社（以下简称西郊村经济社）与被告周焯威租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西郊村经济社的负责人陈志开及其委托诉讼代理人梁伟庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西郊村经济社向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告租赁合同；2.被告向原告支付2016年的租金人民币41,000元，并赔偿逾期支付租金的违约金8,200元以及承担原告方的律师费：3.原告无须返还被告保证金10,250元；4.本案诉讼费全部由被告承担。审理过程中，西郊村经济社明确其第2项诉讼请求为：被告向原告支付2016年的租金人民币41,000元，并赔偿逾期支付租金的违约金8,200元以及承担原告方的律师费9,100元。事实和理由：2014年11月15日，原告将番禺区市桥街西丽南路137号天面（户外广告）的房地产（房地权证号码Ｃ0××54）出租给被告作商业用途使用。双方签订了《广州市房屋租赁合同》以及两份《补充协议书》。根据双方协议约定：双方租赁期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止：年租金为人民币41,000元，租金按年结算，由被告于每年的第1日前向原告交付；合同保证金为人民币10,250元。此外，双方于补充协议中明确约定“乙方不按时交付租金及相关费用，除须补交外，每逾期一天，按所欠款项的3%比例向原告交付违约金，出租方为追讨拖欠款项而缴交的律师费、诉讼费等一切相关费用由违约方负责支付。乙方有违约行为，甲方有权终止合同，收回物业，没收保证金，物业内属于乙方投入的入场入地装修及一切物品无偿归甲方所有，乙方如损坏物业，负一切赔偿责任。”合同签订后，原告已依约履行合同义务，向被告按时交付了租赁物，但被告承租后却出现长时间拖欠租金的情形。为此原告已先后多次以各种形式向其催讨，未果。为此，原告依法提起诉讼。被告周焯威无答辩，亦未向本院提交证据。西郊村经济社围绕诉讼请求依法提交了证据。根据西郊村经济社提交的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：位于广州市番禺区市桥镇西丽南路137-203号房屋为广州市番禺区市桥镇西郊村民委员会集体所有。2014年11月15日，西郊村经济社作为出租人（甲方）与周焯威作为承租人（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将座落在番禺区市桥街西丽南路137号天面（户外广告）（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方作商业用途使用；租赁期限自2015年1月1日至2018年12月31日；租金按年结算，年租金为41,000元，由乙方在第年第1日前以现金方式向甲方缴付；乙方向甲方交纳保证金10,250元，由甲方在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；等等。同日，双方还签订了《〈房地产租赁合同〉补充协议书》两份，约定了非经协商一致，乙方全部或部分不履行合同项下的义务，均视为违约，甲方有权终止合同、收回物业及没收保证金，同时甲方为追讨乙方的拖欠款项而缴交的律师费、诉讼费等一切相关费用由乙方负责支付。其后，周焯威向西郊村经济社支付了保证金10,250元，西郊村经济社将涉讼租赁物交付周焯威使用。后因周焯威只支付了2015年的租金，2016年的租金尚未支付，西郊村经济社向周焯威寄发《律师函》催讨，但函件因未能成功投递而于2016年9月24日被退回。西郊村经济社遂于2016年10月25日提起本案诉讼。另查明，为向周焯威追讨租金，西郊村经济社与广东百健律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所代理诉讼，代理方式为风险代理，前期律师代理费为5,000元，后按生效法律文书实际收到款项的10%计付律师代理费。为此，西郊村经济社于2016年10月25日向广东百健律师事务所支付了律师费5，000元。审理过程中，西郊村经济社称涉讼租赁物上现仍张挂着周焯威的广告。另因双方约定的逾期支付租金的违约金计付标准过高，西郊村经济社主动将违约金调整为周焯威欠付租金41,000元的20%即8,200元。因本院以其它方式无法与周焯威取得联系，故本院依法于2016年11月30日将本案转为普通程序，并于2016年12月19日向周焯威发出应诉公告，现公告期限已届满，未见周焯威与本院联系。本院认为：西郊村经济社与周焯威签订《房地产租赁合同》及其补充协议，将涉讼租赁物出租给周焯威使用。西郊村经济社已依约向周焯威交付了涉讼租赁物，周焯威亦应依约向西郊村经济社支付租金。根据《房地产租赁合同》及其补充协议的约定，每年的租金在当年第1日前支付，若周焯威违约，西郊村经济社有权终止合同，收回物业及没收保证金。现西郊村经济社主张周焯威欠付2016年的租金，而周焯威未举证举明其已履行支付租金的义务，应承担举证不能的不利后果，故对西郊村经济社要求解除《房地产租赁合同》及没收保证金10,250元的诉请，本院予以支持。对西郊村经济社要求周焯威支付2016年尚欠的租金41,000元的诉请，本院亦予以支持。另对西郊村经济社要求周焯威支付逾期支付租金的违约金8,200元的诉请，根据合同约定，周焯威逾期交租的，每逾期一日按当月租金的3%计付违约金，该违约金计付标准明显过高。现西郊村经济社已主动将违约金的计付标准调整为周焯威欠付租金的20%，该调整为西郊村经济社对其权利的自由处分，且调整后的违约金标准不违反相关的法律规定，本院予以准许，故对西郊村经济社要求周焯威支付逾期付款违约金8,200元的诉请，本院亦予以支持。至于西郊村经济社要求周焯威支付律师费9,100元的诉请，根据补充协议的约定，西郊村经济社为追讨拖欠款项而缴交的律师费、诉讼费等一切相关费用由周焯威负责支付，故周焯威应向西郊村经济社支付律师费，但因西郊村经济社与广东百健律师事务所约定为风险代理，西郊村主张律师费应以实际发生为前提，现西郊村经济社实际支付了律师费5,000元，故周焯威仅需向西郊村经济社支付律师费5,000元，对西郊村经济社诉请中超出的部分，本院不予支持。综上，本院对西郊村经济社的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除广州市番禺区市桥街西郊村股份合作经济社与周焯威于2014年11月15日签订的《房地产租赁合同》及其补充协议；二、周焯威应于本判决生效之日起5日内向广州市番禺区市桥街西郊村股份合作经济社支付2016年租金4,1000元及逾期付款违约金8,200元；三、周焯威应于本判决生效之日起5日内向广州市番禺区市桥街西郊村股份合作经济社支付律师费5,000元；四、广州市番禺区市桥街西郊村股份合作经济社无需向周焯威返还保证金10,250元；五、驳回广州市番禺区市桥街西郊村股份合作经济社的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,311元，由广州市番禺区市桥街西郊村股份合作经济社负担受理费82元，由周焯威负担3,229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  巫晓蓉人民陪审员  梁显星二〇一七年六月八日书 记 员  马施韵