上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9860号
上诉人(原审被告)：上海玛加朵餐饮管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：周文慧，执行董事。
委托诉讼代理人：魏佳璐，上海市ＸＸ律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海向东宾馆有限公司，住所地上海市。
法定代表人：蔡仙荣，董事长。
委托诉讼代理人：刘奇伟，上海市国鑫律师事务所律师。
上诉人上海玛加朵餐饮管理有限公司(以下简称“玛加朵公司”)因与被上诉人上海向东宾馆有限公司(以下简称“向东宾馆”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第3103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
玛加朵公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、三、五项；依法发回重审或改判驳回向东宾馆一审所有诉讼请求，支持玛加朵公司的所有反诉请求；上诉费由向东宾馆承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。“饮品店”属于“餐饮服务经营者”类型之一。从一审时玛加朵公司提供的《上海市餐饮服务许可证申请书》中可明显看出，市场监督管理局许可类别明确规定“饮品店”属于餐饮大类之一。一审法院错误认为，开设咖啡馆并不产生油烟，对排污、排烟等无特殊要求，故无需经过通过环评。玛加朵公司曾向上海市普陀区市场管理监督局、上海市普陀区环境保护局相关工作人员了解，作为咖啡馆属于“餐饮服务经营者”，在上海市(底层南)房屋(以下简称“涉案房屋”)工商登记注册新公司前必须前置通过环评，且涉案房屋经营面积近700平方米，市场监督管理部门无法按照“饮品店”予以认定，而要求按照“中型饭店”予以评定，所以必须经过环保局的环评。根据玛加朵公司提供的录音证据，可以证明玛加朵公司无法办理环评等多次与向东宾馆沟通，向东宾馆也在明知涉案房屋存在瑕疵的情况下，主动要求在涉案房屋原有登记注册公司经营范围内增加咖啡馆的内容，但又由于向东宾馆的原因导致无法办理。2014年7月14日《上海市大气污染防治条例》颁布后，涉案房屋根本无法办理餐饮服务经营场所相关证照的事实，且向东宾馆对于该节事实是明知且认可的。一审法院错误认定双方房屋交接时间为2017年6月22日。向东宾馆在一审约定的交接时间拒绝办理交接手续，且在未经玛加朵公司同意的情况下，擅自进入涉案房屋，可以视为向东宾馆在玛加朵公司撤离涉案房屋后完全掌控了该场地，根本无需进行所谓的交接手续，而一审法院任由向东宾馆找到新的承租人即视为收回房屋时间，这对玛加朵公司极不公平。二、一审法院程序错误。玛加朵公司一审时提供的录音证据未经双方质证，一审庭审中向东宾馆表示需要庭后补充发表质证意见，但玛加朵公司在庭后未收到任何关于此录音的质证意见，且之后的庭审中也未再组织质证。玛加朵公司认为该份录音证据对于本案至关重要，一审法院既然作为经查事实予以记载，就应当通过质证，现一审在未经质证的情况下，即简单认定向东宾馆不认可该份证据所要证明的内容，是对玛加朵公司极为不公的行为。一审法官在最后一次庭审结束后陈述，原主审法官曾前往相关行政部门调查，但至今玛加朵公司不知法官前往调查的部门、内容以及结果，一审法院已经依职权调查，且内容与本案密切相关，则相关调查笔录应当向双方当事人告知并组织质证，但在更换主审法官后，该程序也未进行，程序明显存在严重错误。三、一审法院适用法律错误。由于一审法院没有查清和了解本案所涉餐饮行业相关证照办理流程，导致认定事实严重错误，直接导致错误适用《合同法》相关规定，在明显是向东宾馆出租房屋存在严重瑕疵的情况下，仍认定是玛加朵公司违约。一审法院已查明玛加朵公司支付保证金人民币(以下币种均为人民币)190,000元，在双方明确同意该保证金在本案中一并处理的情况下，一审法院仍未对此作出处理。综上，请求支持玛加朵公司的上诉请求。
向东宾馆辩称，不同意玛加朵公司的上诉请求。二审中向东宾馆提供了案外人在玛加朵公司原租赁部位办出的营业执照，证明玛加朵公司办不出营业执照责任不在向东宾馆。一审庭审后向东宾馆已提供对于录音证据的书面质证意见，不存在双方未对此进行质证一说。一审时双方未能进行涉案房屋交接，是因为玛加朵公司要求向东宾馆承诺在收回涉案房屋后，如对涉案房屋进行装修需经其同意，遭到向东宾馆拒绝，故未能交接涉案房屋责任在玛加朵公司。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
向东宾馆向一审法院起诉请求，判令：1、解除向东宾馆与玛加朵公司签订的《商铺租赁合同》；2、玛加朵公司支付向东宾馆租金(自2015年4月14日起至2015年11月13日止，按每月93,937元计算；2015年11月14日起至2016年6月22日止按每月104,374.6元计算)；3、玛加朵公司赔偿向东宾馆违约金500,000元；4、案件受理费由玛加朵公司承担。
玛加朵公司向一审法院提起反诉请求，判令：1、解除双方就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》；2、向东宾馆退还租金281,800元(自2013年11月14日起至2015年4月14日止，按已付总额的80%计算)；3、向东宾馆赔偿装修残值750,000元；4、向东宾馆赔偿停业损失100,000元；5、反诉费、评估费由向东宾馆承担。
一审法院认定事实：上海市房屋权利人登记为北京北方泰格投资有限公司，该公司后更名为北京华远资产管理有限公司。北京华远资产管理有限公司将上海市房屋一层出租给向东宾馆。2013年11月7日，向东宾馆(甲方)与玛加朵公司(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定向东宾馆将涉案房屋出租给玛加朵公司使用，乙方承诺涉案房屋作为玛加朵520(咖啡)营业使用，具体申办手续由乙方负责，甲方提供相关办证材料；甲方于2013年11月14日向乙方交付房屋，租期自2013年11月15日起至2019年11月14日止，免租期自2013年11月15日起至2014年1月14日止；月租金为93,937.05元，2015年11月15日至2017年11月14日间月租金为104,374.50元；租赁保证金为190,000元，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定乙方承担的费用外，余款无息归还乙方；又约定，乙方累计逾期30日不支付租金的，应支付违约金1,500,000元，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：涉案房屋在承租期间出现不可修复的问题，甲方同意减少租金并变更有关租金。另载明，本合同签订时，乙方应对该租赁房屋的状况进行充分了解，如认为该房屋无法实现租赁目的，应拒绝签署。如乙方同意签署，则视为乙方对该租赁房屋已做到充分知晓，该房屋符合本合同的约定。
同年11月19日，双方签订《交房确认书》，玛加朵公司确认房屋符合合同约定要求。
2015年7月13日，向东宾馆向玛加朵公司书面催讨2015年5月至7月的租金281,811元。
2015年7月16日，玛加朵公司回函称，涉案房屋存在如下隐蔽瑕疵：因涉案房屋无物业排污及排烟基础设施，根据《上海市食品经营卫生许可证发放管理办法》之规定，不能经营餐饮业，至今无法正常开业，致合同目的无法实现；因向东宾馆不能提供原建筑消防设计审核或原建筑验收合格的法律文件，使玛加朵公司无法办理消防报审手续。鉴于向东宾馆违反先合同告知义务，玛加朵公司暂时止付租金并要求向东宾馆于一个月内对房屋的结构和手续进行整改，完善排污、排烟设施并办理建筑消防验收等手续后与玛加朵公司协商赔偿损失和缴纳租金事宜。
一审又查明，玛加朵公司支付保证金190,000元，租金付至2015年4月14日，2015年7月20日离场。
一审再查明，2014年9月1日，上海新驰物业有限公司同意玛加朵公司开设玛加朵520咖啡店经营中所产生的污水排入银城大厦地下排水网，并向上海市普陀区环保局出具了《证明》。
一审另查明，上海市公安局普陀分局于2001年3月30日出具(2001)沪普公消(建验)字第54号关于银城大厦商住楼消防工程验收合格的《建筑工程竣工消防验收意见书》，该意见书载明涉案房屋在消防方面已基本具备使用条件，消防验收合格。
法院于2015年12月30日向玛加朵公司送达了民事起诉状副本等材料。
一审审理中，玛加朵公司表示涉案房屋不具备排污基础设施致使涉案房屋不能经营饮品。向东宾馆对此表示，餐饮与饮品属于不同的经营类别，玛加朵公司擅自改变用途为经营餐饮，致使无法取得相关证照，构成违约。
一审庭审中，向东宾馆就涉案房屋内的装修的市场价值申请评估，法院依法委托上海大宏资产管理有限公司(以下简称“大宏资产”)进行评估。2016年9月29日，大宏资产出具《资产评估报告书》，涉案房屋装修的市场价值为750,000元。后大宏资产又出具《补充说明》，评估值应由750,000元调减为742,880元。玛加朵公司对此表示不予认可，认为评估报告未载明具体项目，按照现价进行调整缺乏依据。向东宾馆对此表示认可，为此支付评估费14,000元。
一审审理过程中，向东宾馆、玛加朵公司双方一致同意于2016年3月31日上午办理涉案房屋交接手续，交接方式为玛加朵公司交付钥匙，向东宾馆出具相关收条。但双方并未按约进行交接。对此，向东宾馆表示因玛加朵公司要求其承诺再次装修需要经过法院同意，向东宾馆则要求玛加朵公司将钥匙交付法院，最终未能如期交接，向东宾馆实际于2016年6月22日掌控涉案房屋。玛加朵公司对此表示，因评估公司可能还需要查看现场，故向东宾馆如再次装修需与法院沟通；向东宾馆实际于2016年6月22日之前已对外出租涉案房屋，故双方实际交接房屋时间应为2016年3月30日。
一审庭审过程中，玛加朵公司为证明向东宾馆违约致使玛加朵公司签订合同目的无法实现而提交了2016年1月15日向东宾馆、玛加朵公司的录音，录音内容显示，玛加朵公司因涉案房屋没有排污排烟设施，且不允许办理餐饮，面临被处罚而停业，要求向东宾馆承担违约责任；向东宾馆则表示不认可。
庭审后，向东宾馆称其自愿补偿玛加朵公司装潢款200,000元。
一审法院认为，关于本诉，向东宾馆、玛加朵公司就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，玛加朵公司承租涉案房屋用途为开设咖啡店，而开设咖啡店并不产生油烟，对排污、排烟等并无特殊要求，仅对排风量有一定要求，而排风设施可在玛加朵公司装修过程中予以完善。玛加朵公司未按约办理咖啡店相关证照，却以无法办理餐饮相关证照为由拒付租金，构成违约。根据约定，玛加朵公司逾期支付租金超过30天的，向东宾馆有权解除合同。向东宾馆要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，符合合同约定，法院予以支持。关于解除日，向东宾馆以玛加朵公司违约为由要求解除合同，解除日期应是解除通知送达日，法院确定解除日为民事起诉状送达之日，即2015年12月30日。合同解除日前，玛加朵公司负有支付租金的义务，向东宾馆要求玛加朵公司支付拖欠租金，于法有据，法院予以支持。租金支付起算日期，因月租金的计算周期为当月15日至次月14日，故支付租金的起算日期应调整为2015年4月15日。租金支付截止日期，应以合同解除日为准。经法院核算，玛加朵公司应给付向东宾馆租金814,121.10元。合同解除后，玛加朵公司继续占有涉案房屋必然给向东宾馆造成损失。向东宾馆要求玛加朵公司赔偿其损失，符合合同约定，法院予以支持。关于损失，玛加朵公司未及时返还涉案房屋，使向东宾馆丧失了对房屋的占有使用权，玛加朵公司应赔偿向东宾馆相关占用使用费至实际交付房屋日止。关于房屋交付日，玛加朵公司以评估公司已经勘验完现场并拍照取证，物品已清空为由要求交接涉案房屋，后以评估公司可能还需要勘验现场为由提出其他要求，致使双方未如约交接，玛加朵公司此行为导致房屋客观上未返还向东宾馆；向东宾馆自认其于2016年6月22日收回房屋，玛加朵公司予以否认，但未提供证据。故法院确认房屋交付日为2016年6月22日。占用使用费参照合同约定相应时间段的月租金标准，共计598,413.80元。现向东宾馆仅主张其损失为500,000元，并无不妥，法院予以准许。向东宾馆称其自愿补偿玛加朵公司装潢款200,000元并无不妥，法院予以准许。关于反诉，根据合同约定，咖啡店的证照申办手续由玛加朵公司负责，向东宾馆提供相关办证材料。玛加朵公司要求向东宾馆提供申办餐饮证照的相关材料，缺乏合同依据。法院对玛加朵公司以向东宾馆违约为由要求解除合同的诉讼请求不予支持。玛加朵公司以涉案房屋出现不可修复的问题要求减免租金，但相关证照无法办理并非涉案房屋本身存在的问题。玛加朵公司的此诉请，法院难以支持。鉴于向东宾馆并未违约，法院对玛加朵公司要求向东宾馆赔偿装修损失、停业损失的诉讼请求，均不予支持。判决：一、上海向东宾馆有限公司与上海玛加朵餐饮管理有限公司于2013年11月7日签订的《商铺租赁合同》于2015年12月30日解除；二、上海玛加朵餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海向东宾馆有限公司租金人民币814,121.10元；三、上海玛加朵餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海向东宾馆有限公司人民币500,000元；四、上海向东宾馆有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海玛加朵餐饮管理有限公司装修补偿款人民币200,000元；五、对上海玛加朵餐饮管理有限公司的诉讼请求不予支持。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，玛加朵公司与向东宾馆就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，玛加朵公司承租涉案房屋系用于开设咖啡店，现玛加朵公司则以无法办理餐饮相关证照为由拒付租金。对此，因玛加朵公司是专营咖啡连锁店企业，其对开设咖啡店需办理咖啡店相关证照是明知的，且开设咖啡店并不产生油烟，对排污、排烟等并无特殊要求，仅对排风量有一定要求，而排风设施可在装修过程中予以完善。诉讼中玛加朵公司称因其租赁面积超400平方米，应市场监督管理部门要求按照“中型饭店”予以评定，即需作环评，只有通过环评才能申领餐饮相关证照，由于向东宾馆无法提供排污许可证，致使其无法通过环评，进而不能申领到餐饮相关证照，但玛加朵公司对此并未提供相关行政管理部门有上述规定的确凿证据予以证明。根据合同约定，咖啡店的证照申办手续由玛加朵公司负责，向东宾馆提供相关办证材料。现玛加朵公司要求向东宾馆提供申办餐饮证照的相关材料，缺乏合同依据，故玛加朵公司以无法办理餐饮相关证照为由拒付租金，理由不能成立。一审中，玛加朵公司及向东宾馆均以对方违约为由提出诉请要求解除双方所签《商铺租赁合同》，一审法院以玛加朵公司拒付租金构成违约，向东宾馆可依约定主张合同解除权为由，判令解除双方所签《商铺租赁合同》，并以民事起诉状送达之日即2015年12月30日作为合同解除日，并无不当。合同解除之前，玛加朵公司负有支付租金的义务，一审法院判决玛加朵公司支付向东宾馆欠租8,141,421.10元，并无不当。合同解除后，玛加朵公司继续占有使用涉案房屋，应当支付占用期间的使用费。一审时，因玛加朵公司原因，双方未按时交接涉案房屋，致使涉案房屋客观上未返还向东宾馆，向东宾馆自认其于2016年6月22日收回涉案房屋，玛加朵公司予以否认，但未提供证据，一审法院以向东宾馆自认的收回房屋日即2016年6月22日作为房屋交接日，并参照合同约定相应时间段的月租金标准计算占用使用费为598,413.80元，并无不当。因玛加朵公司拒付租金构成违约，其按约应承担支付违约金1,500,000元的责任。现向东宾馆仅主张违约金500,000元，系其自愿处分权利，一审法院予以准许，并无不当。根据合同约定，租赁关系终止时，向东宾馆收取的保证金除用以抵冲合同约定玛加朵公司承担的费用外，剩余部分无息归还玛加朵公司。故玛加朵公司支付的保证金190,000元可用于抵充其应向向东宾馆承担的违约金500,000元，玛加朵公司还应支付向东宾馆违约金310,000元。玛加朵公司以向东宾馆违约为由要求向东宾馆赔偿装修损失、停业损失的诉讼请求，缺乏依据和理由，一审法院均不予支持，并无不当。综上，对玛加朵公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第3103号民事判决主文第一、二、四、五项；
二、撤销上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第3103号民事判决主文第三项；
三、上海玛加朵餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海向东宾馆有限公司占有使用费人民币598,413.80元；
四、上海玛加朵餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海向东宾馆有限公司违约金人民币310,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币12,150元，由上诉人上海玛加朵餐饮管理有限公司负担；一审反诉案件受理费人民币6,609元，由上诉人上海玛加朵餐饮管理有限公司负担。二审案件受理费人民币12,150元，由上诉人上海玛加朵餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 高 胤
代理审判员 周 一
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……