天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终191号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢建新，男，1969年2月5日出生，汉族，天津市红桥区兴宏达饲料商店经营者，住天津市红桥区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：佟长发，男，1968年6月18日出生，回族，无职业，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：张伟，男，无职业，住天津市和平区，天津市红桥区双环村街道佳园南里社区居委会推荐。
原审被告：陈宏，女，1968年7月22日出生，汉族，天津市红桥区兴宏达饲料商店员工，住天津市红桥区。
原审第三人：李建成，女，1965年1月18日出生，回族，无职业，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：张伟，男，无职业，住天津市和平区，天津市红桥区双环村街道佳园南里社区居委会推荐。
原审第三人：天津市红桥区咸阳北路房管站，住所地天津市红桥区本溪路开源道*号。
法定代表人：龙岩，站长。
委托诉讼代理人：邸小川，男，该站干部。
上诉人谢建新因与被上诉人佟长发、原审被告陈宏、原审第三人李建成、原审第三人天津市红桥区咸阳北路房管站房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2017）津0106民初3892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谢建新上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求，两审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人不应当支付租金18000元。2.上诉人损失应当由被上诉人全部赔偿。
佟长发辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
陈宏述称，同意谢建新意见。
李建成述称，同意佟长发意见。
天津市红桥区咸阳北路房管站述称，同意一审判决。
佟长发向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告将租赁坐落在红桥区房屋腾空交还原告；2.判令被告给付2017年2月18日至4月18日租赁房屋使用费6000元，2017年5月18日至2017年6月18日的租金6000元；3.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，佟长发变更诉讼请求为：主张自2017年3月1日至2017年9月1日的房屋使用费，参照每月租金3000元的标准，共计18000元。
谢建新向一审法院提出反诉请求：1.请求法院依法判决解除双方签订的《租房协议》；2.请求法院依法判决被反诉人赔偿反诉人装修费6662.5元，租金差额36000元、营业损失45837.2元、诉争房屋租金583.2元，垃圾清运费36元，取暖费3543.6元，搬家费3200元，合计95862.5元；3.反诉费用由被反诉人承担。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）佟长发与第三人李建成系夫妻，坐落天津市红桥区佳园道佳园南里46门109-112号房屋系第三人天津市红桥区咸阳北路房管站管理的公产房屋，承租人系原告佟长发，2014年2月18日，原告佟长发（甲方）与被告（反诉原告）谢建新（乙方）签订《租房协议》，协议载明：甲方现有佳园南里46门103室住房一套，出租给乙方，经双方协议如下：月租金为2200元，租赁期限暂为三年。协议签订后，原告依约将房屋交给被告使用，被告每三个月交纳租金一次，2015年12月30日，被告谢建新与第三人李建成签订了《租房协议》，协议载明：甲方现有佳园南里46门13室（笔误，应为103室）住房一套，出租给乙方，经双方协议如下：月租金为3000元，租赁期限暂为3年，交费方式为三个月一次。协议签订后，被告按每月3000元向原告交纳租金。后原告以2014年合同到期终止为由，要求被告腾空房屋。庭审中，经双方确认，被告租金交至2017年2月28日。被告于庭审中表示原告在《租房协议》未到期时提出腾房要求，已构成违约，且房屋于2017年8月9日已腾空，被告要求解除合同，赔偿装修费、公有住房租金等损失。案件审理过程中，一审法院至现场进行了勘验，争议房屋为二室一厅的单元房，二被告租用该房用于经营天津市红桥区兴宏达饲料商店。2017年9月1日，关于诉争房屋原、被告进行了交接，后原告撤回了要求腾房的诉讼请求。
一审法院认为，原告（反诉被告）佟长发与被告（反诉原告）谢建新20**年2月14日签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应诚信履行，在该合同未到期的情况下，第三人李建成作为原告的妻子与被告于2015年12月30日就相同房屋又签订一份《租房协议》，应视为双方对2014年合同的变更，原告主张双方租赁期满终止，没有事实依据，不予采信。租赁期间，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。原告在合同履行期限届满前要求被告腾房、不履行主要债务，被告可以解除合同。对于被告（反诉原告）谢建新和陈宏提出的解除双方签订的《租房协议》之反诉主张，一审法院予以支持。而被告使用租赁物期间，应按照约定给付租金，虽然被告认为自己已于2017年8月9日即腾空房屋，但原、被告双方于同年9月1日才交接房屋，因此，应当按照约定给付自2017年3月1日至2017年9月1日的房屋租金，对于原告主张的18000元数额，一审法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，因此，反诉原告的赔偿请求应当依据自己的损失予以主张，而其反诉的装修费、另行租房的租金差额、营业损失、诉争房屋的公有住宅房屋租金、垃圾清运费、采暖费和搬家费之赔偿请求缺乏合同依据，对于因原告不履行合同义务给自己造成的损失，其所提交的证据并不足以充分证明，综合考虑反诉原告的损失，一审法院酌定9000元。判决：一、解除原告（反诉被告）佟长发与被告（反诉原告）谢建新签订的《租房协议》；二、被告（反诉原告）谢建新于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告（反诉被告）佟长发2017年3月1日至2017年9月1日的租金18000元；三、原告（反诉被告）佟长发于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿被告（反诉原告）谢建新各项损失9000元；四、驳回原、被告其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由原告佟长发负担；反诉费2067元，由反诉原告谢建新负担1873元，反诉被告佟长发负担194元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于租金问题，谢建新使用租赁物期间，应按照约定给付租金，虽然其认为已于2017年8月9日即腾空房屋，但双方于同年9月1日才交接房屋，因此，应当按照约定给付自2017年3月1日至2017年9月1日的房屋租金，一审法院判令支付相应租金并无不当。关于损失问题，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，因此，谢建新的赔偿请求应当依据其损失予以主张，而其反诉的装修费、另行租房的租金差额、营业损失、诉争房屋的公有住宅房屋租金、垃圾清运费、采暖费和搬家费之赔偿请求缺乏合同依据，对于因佟长发不履行合同义务给谢建新造成的损失，谢建新所提交的证据并不足以充分证明，一审法院综合相关情况酌定相应损失亦无不妥。
综上所述，谢建新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1035元，由上诉人谢建新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 王 晶
代理审判员 邵 丹
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 姜腾飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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