广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0113民初8675号
原告（反诉被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司。住所地：广州市番禺区南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园新地组团427号商铺物业管理服务公司。
负责人：谭志平，职务：总经理。
委托诉讼代理人：史煜，系雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司职员。
委托诉讼代理人：潘慕婷，系雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司职员。
被告（反诉原告）：方维平，男，1962年12月10日出生，汉族，住址：广州市越秀区。
原告（反诉被告）雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（以下简称“雅生活番禺分公司”）诉被告（反诉原告）方维平物业服务合同纠纷一案，本院2017年10月27日立案后，方维平提起反诉，本院依法适用小额诉讼程序合并公开开庭进行了审理。雅生活番禺分公司的委托诉讼代理人史煜、潘慕婷，被告方维平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告雅生活番禺分公司向本院提出本讼请求：1、本诉被告按每月3元/平方米的标准向本诉原告支付自2017年3月至实际付清之日止的物业管理费，暂计至2017年10月，拖欠的物业管理费为5957元；2、本诉被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向本诉原告支付滞纳金；3、本诉被告承担全部诉讼费用。庭审中，本诉原告变更第一项诉讼请求为：本诉被告按每月3元/平方米的标准向本诉原告支付自2017年3月到2017年7月、2017年12月、2018年1月共7个月的物业管理费，拖欠的物业管理费为5957元。事实与理由：本诉原告接受委托为广州雅居乐北苑小区提供物业管理服务，本诉被告是该小区瀚澜二街12栋1702单元（下称“案涉物业”）的业主，案涉物业的合同约定建筑面积为283.789平方米依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.1.2条的约定，该小区洋房住宅的物业管理费为每月3元/平方米，即本诉被告每月需向原告支付物业管理费人民币851元。本诉被告无故拖欠本诉原告物业管理费7个?月，共计人民币5957元。期间，本诉原告多次催缴，并书面发函要求本诉被告尽快支付物业管理费，但本诉被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.3.2条的约定，本诉被告每月5日前缴纳当月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每天按欠交总额的千分之一向原告支付滞纳金。综上所述，本诉被告的行为己构成违约，为维护本诉原告及小区全体业主的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请贵院依法做出判决。
本诉被告方维平辩称：不同意本诉原告诉讼请求：1、本诉原告起诉计付至2018年1月份的管理费欠妥；2、本诉被告欠缴管理费是因为本诉原告违约在先，物业管理的范围包括共同设施和公用部分，本诉原告对公用设施明显没有尽法定和约定的义务，本诉原告违约期间的管理费应该减半收取；3、本诉原告主张的违约金不合理并明显过高，滞纳金不同于违约金，应按同期贷款利率计算滞纳金。
反诉原告方维平向本院提出反讼请求：1、反诉被告更换漏水的排水管；2、反诉被告赔偿暂计至2017年10月使用费9940元；3、反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告于2017年2月7日，与反诉被告雅居乐北苑客服中心办理涉案房屋的收楼手续，签订《前期物业服务协议》。由于验收时有部分墙面不平整和污渍需要维修，反诉原告将房屋钥匙交予反诉被告使用，双方签《钥匙托管承诺书》，至此，涉案房屋在反诉被告的保管和使用中，反诉原告在等待维修竣工的通知，以便于进场对新房装修。2017年4月20日，反诉原告到客服中心质疑反诉被告的工作拖延作风问题，反诉被告才通知管家带钥匙和反诉原告一起进入案涉房屋，进屋就被粪臭味熏倒，原来是洗手间的排污管在漏水，地面已经积有约10公分高粪水，墙面污渍高度约有80公分，见此情景，管家连声道歉，解释是前几天楼上换排污管，善后工作没做好。反诉原告随即向反诉被告投诉，该投诉记载于反诉被告雅居乐北苑客户服务部的“雅居乐物业质量记录客服值班记录表剑桥郡客服服务中心值班记录”2017年4月20日约12时左右的记录表中，反诉被告开出0001166“客户诉求处理单”，由于反诉被告的违约，反诉原告暂拒缴管理费。至2017年5月31日仍未接到任何通知的反诉原告到客服中心询问维修的进展，管家李先生开门后，反诉原告进入现场，状况是：1、排污管工程口已封闭，无法检查是否漏水存在；2、地面积聚的粪水已清理，但墙面及地面的污渍未处理，臭味很浓未处理。反诉原告再次到客服中心投诉，该投诉记载于当日的“客服记录表”中，由于记录简单，反诉原告就向客服人员提出了书面的“现场情况反映”，客服人员予以签收。此后，反诉原告继续等候通知。2017年8月2日，仍未接到任何通知的反诉原告到客服中心询问维修进展，原告反诉被告依然如故没有作为。在反诉原告的提议下，管家李先生、物管处冯小姐、反诉原告三方协商达成处理方案。反诉原告据此写成“物业管理处瀚二12栋1702的工人房厕所问题”书面形式协议，但管家李先生、物管冯小姐拒绝在此书面上签名，反诉原告只好将该书面协议交予冯小姐签收。2017年8月30日反诉原告接到通知到客服中心在管家李先生的带领下进入现场，看到的是漏水的排污管没有更换，仅仅是用橡胶箍封暂时止漏的治标方法予以处理，反诉原告对此提出一定要更换恢复原状予以彻底解决，反诉被告认为更换工程量很大，没有必要，至今仍未解决。另反诉原告又发现防水层有20公分裂开口，即时向反诉被告投诉。当时，双方关系很僵，为缓和关系促进反诉被告尽快维修以免耽误进场装修时间，反诉原告陆续交了8、9、10、11月份管理费以及收楼后的全部共用分摊水电费602.39元。反诉被告的客服中心没有公示行政管理部门关于物业服务费的批准文件，也没有向反诉原告出示过。因反诉被告的服务态度及服务水平存在严重的违约及违法行为，侵犯了反诉原告的物业使用权，违反双方签订的《前期物业服务协议》第6.2.2条、6.2.2.4条的约定。根据《物权法》第三十六条、第三十七条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求法院支持反诉原告的诉讼请求，维护反诉原告的合法权益。
反诉被告雅生活番禺分公司辩称：反诉被告不存在任何违约行为，不同意反诉原告的诉讼请求，应依法驳回。理由：1、反诉被告已经及时履行维修义务，反诉原告的房屋水管已经不存在漏水问题，反诉原告主张更换水管非解决问题的必要手段，在不影响反诉原告使用的情况下，反诉被告已经履行了维修义务，不需要更换水管；2、反诉原告主张的使用费9940元没有事实和法律依据。
雅生活番禺分公司提交了以下证据：1、房地产产权情况表原件，证明方维平为案涉房屋产权人；2、收楼通知书原件，证明方维平需交管理费的起计日期；3、业主文件钥匙签收表/收楼确认书原件，证明方维平已办理收楼手续；4、前期物业服务协议原件，证明双方存在物业管理服务关系及管理费标准；5、收费通知书原件，证明方维平欠费金额；6、催款函原件、律师函原件及快递底单，证明雅生活番禺分公司书面催缴管理费；7、排水管现状图片，证明案涉房屋水管已经维修完毕，不存在漏水；8、维修记录截图打印件，证明雅生活番禺分公司已经履行维修义务，不存在违约行为；9、番禺区物价局关于雅居乐北苑前期物业服务收费标准的复函原件，证明雅生活番禺分公司收取物业管理费经政府部门批准，合法合规；10、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书复印件，证明案涉房屋的质量不存在问题，房屋管道还在保质期内，应由开发商承担保修义务，物业公司不承担违约责任。
方维平对雅生活番禺分公司提供的证据发表质证：证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性没有异议；证据5没有收到；证据6中没有律师函，只收到催款函；证据7的真实性没有异议，确实是反应了水管现状，但水管漏水位置是用不锈钢圈在外围封着，是治标不治本的方法，应进行更换；证据8中记载的维修日期与事实不相符，但该证据反应的问题确实存在；证据9的真实性、合法性、关联性没有异议；证据10，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表没有提供原件，由真实性、合法性、关联性法院认定，对住宅质量保证书、住宅使用说明书的真实性、合法性没有异议，而关联性有异议，水管是表面破裂，而住宅质量保证书的保修责任限定为施工造成管道堵塞负责维修，这和破裂是完全不同的概念，水管破裂不在保修范围内，前期物业管理公司在接受物业管理的时候必须进行查验、验收，包含共用部分的查验，在接受时没有发现水管漏水，验收楼房时也没有发现水管漏水，水管漏水是在物业公司进行维修后造成的，不是开发商的保修范围。
方维平向本院提交了以下证据：1、2017年2月7日收楼工程问题记录表原件，证明2017年2月接收房屋时排污管完好无漏水；2、2017年2月7日钥匙托管承诺书原件，证明2017年2月7日起房屋置于物业公司使用及管理中；3、2017年4月20日客户诉求处理单原件，证明2017年4月20日之前已经漏水都没有发现及处理；4、2017年5月31日现场情况反映复印件，证明物业公司应付式处理，难辞其咎；5、2017年8月2日物业管理处理函复印件，证明物业公司各部门互相推诿的工作作风；6、视频与照片光碟1张[载有:（1）2017年2月7日收楼时有瑕疵的现场照片,（2）2017年4月20日漏水现场照片1张,（3）2017年5月31日污渍、工程口封闭现场照片2张,（4）2017年8月30日封闭口打开，排污管被箍封现在照片5张,（5）防水层裂开现场，投诉记录、工作记录册样式共照片3张,（6）2017年5月31日、2017年8月30日、2017年10月12日防水层补好后试漏现在等视频3段]，照片与视频与证据1-5相互印证。
雅生活番禺分公司对方维平提供的证据发表质证意见：证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；证据2的真实性没有异议，但不能认为钥匙交给物业公司就承担房屋的风险，物业公司在2月27日已经完成维修；证据3的真实性确认，由业主方手写，不代表物业公司同意维修后才交管理费；证据4的真实性没有异议，文字内容可以看出物业公司已经将排水管进行修复，并清理了污水，不存在应付处理的情况；证据5的原件确认收到，但对内容不予确认；证据6中的（1）-（4）没有异议，如果防水层有质量问题，应该向开发商提出维修，不应该是由物业公司承担。
本院综合分析当事人提供的证据以及庭审中的陈述，认定以下事实：
一、雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司于2017年9月20日变更名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（即本诉原告、物业公司）。2015年4月14日，广州市番禺区物价局以“番价费函【2015】63号”《番禺区物价局关于雅居乐北苑前期物业服务收费标准的复函》，对雅居乐北苑前期物业成本进行监审，该住宅小区前期物业服务最高收费标准为每月每平方米3.09元（不含水电公摊），《前期物业服务合同》约定的物业管理费标准在前期物业服务最高收费标准以内。
二、方维平是番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街12号（C-4栋）1702房（即案涉房屋）的产权人（预告登记状态），案涉房屋建筑面积285.7644平方米。案涉房屋所在的“瀚澜二街6、8、10、12号”商品房项目于2015年12月29日竣工验收，“电气管线、给排水管道、设备安装”保修项目的保修期限为2年。
三、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司向方维平发出《广州雅居乐北苑收楼通知书》，通知方维平可于2016年10月22日至2016年10月31日期间到物业管理公司办理收楼手续，物业服务费自收楼次日起计收。
四、2017年2月7日，方维平办理了收楼手续，签署了《收楼确认书》，收取了住宅大门钥匙、大门门卡、信箱门钥匙、消防门钥匙、临时管理规约、住宅质量保证书、住宅使用说明书等等。同日，方维平作为“甲方”与雅生活番禺分公司作为“乙方”签订《前期物业服务协议》，该协议约定：广州雅居乐北苑小区发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司与雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司签订《物业管理委托合同》，物业坐落于广州雅居乐北苑瀚澜二街12栋1702房（即案涉房屋，《商品房买卖合同》约定为283.7平方米），乙方向甲方提供物业管理服务、收取物业服务费，收取标准以电梯多层和高层洋房每平方米3元/月按案涉房屋建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付，物业服务费收取起始日期为发展商发出的《收楼通知书》中约定的交接时间之日起计收，甲方须于每月5日前缴交当月物业服务费，乙方每月6日起征收滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付滞纳金，……等等。按《前期物业服务协议》的约定，方维平每月应缴纳的案涉房屋物业管理费为851元。
五、收楼当天，方维平提出有部分墙面不平整和污渍需要维修，方维平签署《钥匙托管承诺书》载有以下内容：“物业单位为瀚2-12栋1702单元，业主姓名方维平，兹因本人物业需工程维修，现谨将钥匙交予雅居乐物业管理服务有限公司托管，请代本人开启大门，本人承诺在钥匙托管期内，本单位若发现设备设施、物品等，损坏或遗失，与贵公司无关，贵公司无须承担任何责任。”方维平将其中一条钥匙交物业公司托管。
六、2017年4月20日，方维平与物业公司的管家一同进入案涉房屋，发现洗手间的排污管漏水，漏水原因不清楚。方维平当即向物业公司提出诉求，要求维修好。2017年5月31日，方维平到案涉范围查看维修情况，因排污管工程口已封闭无法检查是否存在漏水。在方维平要求下，2017年8月30日，打开工程口进行检查漏水维修情况，原排污管漏水位置用不锈钢橡胶箍封止漏，方维平认为这是治标方法，要求作更换处理。对此，物业公司与方维平存有争议。
七、雅生活番禺分公司确认方维平已缴交了2017年8、9、10、11月的物业管理费；方维平认为其已全额缴交的该4个月的物业管理费应减半收取，即折算视为其已缴交了8个月的物业管理费。
本院认为，雅生活番禺分公司与方维平签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。方维平已于2017年2月收楼，理应从2017年3月份开始按《前期物业服务协议》约定缴交物业管理费。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，虽然案涉房屋排污管漏水是在收楼后雅生活番禺分公司托管期间发生，而该排污管是公共设施，属于保修项目，案涉房屋工程项目于2015年12月29日竣工验收，排污管漏水于2017年4月20日发生，仍处于保修期限内；方维平认为雅生活番禺分公司没有尽法定和约定的管理义务造成排污管漏水，而排污管的漏水原因不明，方维平亦没有证据证明排污管漏水是雅生活番禺分公司在物业管理过程中造成，故对于方维平抗辩物业管理费应减半收取的意见不予采纳，对其主张雅生活番禺分公司更换漏水的排污管及赔偿使用费9940元的反诉请求不予支持。雅生活番禺分公司确认方维平已缴交了2017年8、9、10、11月的物业管理费，故方维平尚应向雅生活番禺分公司缴交2017年3月到2017年7月、2017年12月、2018年1月共7个月的物业管理费5957元。因方维平未按《前期物业服务协议》的约定缴交物业管理费，构成违约，雅生活番禺分公司主张其从逾期之日按应交物业管理费的千分之一计付滞纳金至实际交付之日止的请求有理有据，符合法律规定，本院予以支持，但以不超过应交物业管理费为限。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百七十一条的规定，判决如下：
一、本诉被告方维平应于本判决发生法律效力之日起五日内向本诉原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司缴交2017年3月到2017年7月、2017年12月、2018年1月共7个月的物业管理费5957元及相应的滞纳金（具体计算方法：以各月欠付的物业管理费为本金从当月的6日起按每日千分之一分别计算至各月物业管理费实际支付完毕之日止，但以不超过各月欠付的物业管理费为限）。
二、驳回反诉原告方维平的全部反诉请求。
如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费25元，由本诉被告方维平负担；反诉受理费25元，由反诉原告方维平负担。
本判决为终审判决。
审判员 吕荐宗
二〇一八年二月十四日
书记员 李楚瑶