天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初65688号原告:邢海兰，女，1965年8月22日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐禄，天津击水律师事务所律师。被告：陈洪武，男，1958年9月24日出生，汉族，中国建筑第六工程局第一工程公司退休职工，现住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：施韬，天津坤远律师事务所律师。被告：刘志香，女，1956年2月9日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李嘉惠，天津德敬律师事务所律师。原告邢海兰与被告陈洪武、被告刘志香确认房屋买卖合同无效纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢海兰及其委托诉讼代理人徐禄、被告陈洪武的委托诉讼代理人施韬、被告刘志香的委托诉讼代理人李嘉惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢海兰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告陈洪武与被告刘志香之间签订的《天津市房产买卖协议》无效；2、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告邢海兰与被告陈洪武于1999年7月28日登记结婚。2016年3月被告陈洪武殴打原告，原告已无法忍受长期肉体、精神上的痛苦，故于2016年3月14日诉至贵院，同年4月26日被贵院（2016）津0116民初61349号民事判决书驳回原告请求判决离婚的诉讼请求。原告与陈洪武于2016年3月10日分居，2016年4月离婚案件开庭前，陈洪武的外甥女王玲玲找到舅妈邢海兰，劝阻邢海兰不要离婚，好好过日子，陈洪武当天表示不再打原告，希望给一次机会，故第一次起诉离婚经判决驳回。被告陈洪武在与原告的（2016）津0116民初61349号离婚纠纷案件中当庭一再表示：“愿意为挽回婚姻作出努力，希望原告给予其改正的机会。”贵院也是基于被告承认错误，希望挽回婚姻的意思表示才作出驳回原告诉讼请求的判决。2016年11月邢海兰回到共同居住的家中，即大港福绣园2-3-201室，发现是案外人刘俊国在此居住，刘俊国说房子已经卖给他了，售价1030000元。当时原告不相信其所说，因为房本一直在原告手中，陈洪武没法卖房，故原告到房管部门查询，当时该房尚未过户，不予异议登记，告知诉讼解决。邢海兰赶到法院，因已到下班时间未能立案，次日一早房管部门开门接待原告，被告知房子已经完成了过户。原告于2016年11月18日调取了福绣园2-3-201室的登记信息，确实已登记在刘俊国名下，同日原告调取了与被告共同共有的另一套房产，即本案诉争房屋东环路445号房屋，同样发现被陈洪武擅自出售并已经过户。后原告又到房管部门调取两套房产的买卖合同，大港福绣园2-3-201室房屋合同记载价款为800000元，低于刘俊国告知的1030000元价格，同样东环路445号房屋记载价格仅为1000000元，低于被告知的1400000元，且明显低于当时周边商品房1700000元的售价，被告陈洪武隐匿夫妻共同财产，与被告刘志香恶意串通，并订立阴阳合同隐匿实际成交价格，侵害原告邢海兰的合法权益。经调查发现，刘志香系陈洪武外甥女王玲玲的婆婆，而且当时王玲玲与邢海兰、陈洪武二人夫妻关系及共同财产状况、夫妻关系恶化等情况均了解掌握，王玲玲与刘志香的独子�广智系夫妻关系，王玲玲与刘志香共同生活，由刘志香照顾婚生两个女儿，可以说夫妻关系非常密切，王玲玲作为陈洪武的外甥女，不可能不知晓刘志香购买陈洪武房子的事实，并且在陈洪武和邢海兰分居期间，王玲玲和张广智多次劝解，刘志香在知晓陈洪武与邢海兰夫妻关系恶化的前提下，以低价购买东环路445号房屋，严重侵害了原告的合法权益，且不构成善意取得，同时违反了合同法第52条的规定，故请求法院判决确认刘志香与陈洪武之间的房屋买卖合同无效。另申请法院对东环路445号房屋在2016年11月4日时的房屋价值进行评估，经评估房屋价值为1298700元，足以证明该价值高于二被告实际成交价格298700元，结合二被告之间存在亲戚关系，被告刘志香不构成善意买受人，故不构成善意取得，依据婚姻法司法解释三第11条规定，被告陈洪武构成无权处分，请求法院确认二被告买卖无效。被告陈洪武辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1、原告作为陈洪武的配偶，对诉争房屋买卖是明知的，而且出售诉争房屋恰恰是为了缓和夫妻矛盾，增加夫妻之间的收益，且出售房屋的价款已全部用于投资农业，目的是为了使夫妻之间获得稳定收入，所以没有任何隐瞒及恶意主观目的；2、原告在诉讼事实理由中陈述了大量的原被告之间的夫妻矛盾，但本案属于合同纠纷，该事实不属于审理范围，也不得作为定案依据；3、二被告所订立的房屋买卖合同已经经过房管行政部门备案，并完成了物权转移登记手续，从形式和程序上不存在任何无效情形；4、原告主张的家庭亲属对于原告与被告的夫妻关系、财产状况完全了解的事实，与客观事实不符，也不符合常理；5、法律并没有规定亲属之间不得进行房屋交易，原告所称全部事实完全没有提到二被告之间如何串通、以何种形式串通以及对原告造成了何种损害，所以被告认为原告起诉没有任何事实法律依据。另外，对法院委托天津正盛房地产土地评估公司对诉争房屋作出的估价报告提出异议，评估报告中市场背景描述与分析与鉴定时点市场背景严重不符，该份评估报告中市场背景描述与分析部分阐述了2017年4月1日起在天津市范围内实行的房产买卖限购政策，并介绍该政策中主要内容为天津暂停外地户籍居民购置滨海新区除外的商品房以及二手住房、外地户籍居民在天津购置一套以上住房的不能在滨海新区以外的区域购置住房。而评估房屋位于滨海新区，恰为该限购政策中的外地户籍居民可购买一套以上住房的范围。但是该评估的价值时点为2016年11月4日，该时点为本案中二被告实际签订房屋买卖协议时的成交价格，此时评估报告中所提到�限购政策还未实际发生，但评估报告中将此作为本次评估的市场背景分析，并得出预计未来我市房价将保持目前平稳增长态势的结论，故很难确定评估单位是否有将新出台的限购政策作为考虑评估价值的影响因素。根据该评估报告，我方认为：第一、根据房屋买卖协议记载以及被告在庭审中提到的证据，交易价款为人民币1000000元并非原告所陈述的298700元，根据婚姻法解释二第19条，不合理低价指的是转让价格达不到交易时市场交易价格的70%，即如果评估报告认定房屋实际价格在1428600元或以上，才能够认为二被告之间1000000元的交易价款为过分低价，所以该份评估报告恰好证实二被告之间不存在不合理低价交易；第二、存量房买卖不仅要结合市场交易总体情况，而且要考虑一定的交易习惯和交易方式，本案中两被告正是存在一定的亲戚关系，而且又是一次性付款�所以在交易总价款中出卖方给予一定的优惠幅度，完全符合市场一般交易规则，并不违反法律强制性规定；第三、原告代理人所陈述的婚姻法的规定在本案中并不适用，因为原告起诉请求是确认二被告合同无效，处理本案应当适用的法律是合同法及相关司法解释，至于陈洪武的行为是否违反婚姻法的规定应当由原告与被告陈洪武之间在离婚纠纷诉讼中进行处理；第四、鉴于本案为确认合同无效纠纷，且两被告的买卖已经顺利完成并取得了房屋管理行政部门认可，另一被告刘志香也取得了涉诉房屋产权，所以该份评估报告作为第三方的价格意见并不能推翻行政机关所颁发的产权证以及房管部门备案的存量房买卖协议，不能实现原告的证明目的。被告刘志香辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、二被告之间买卖房屋的行为是正常交易行为，并不存在�意串通，以明显低价买卖房屋的事实，没有损害国家、集体和第三方利益，更不存在合同法中第52条规定的合同无效的情形；2、二被告之间的房屋买卖合同已生效并履行完毕，且经过房管行政部门的备案登记，现房屋已实际为被告刘志香所有，不存在任何违反法律规定的情形；3、结合原告及被告陈洪武陈述的事实，可以明确原告对该房屋的出售是知情的。另外，不同意法院对诉争房屋价格进行评估，我方认为评估程序违法，原告及其代理人并未在法定期限内提交评估申请，超出举证期限，违反了民事诉讼法关于举证的有关规定，该评估结论依法不能作为证据使用；另外该评估结论不具备实际客观性，该结论并未参考交易习惯等市场因素，其中最明显为一次性付款与分期付款的区别，按照目前的交易习惯来说一次性付款优惠于分期付款是合理合法的，故该份结论不�备合法性、客观性，依法不应采信。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告邢海兰与被告陈洪武系夫妻关系，双方于1999年7月28日登记结婚。后双方感情恶化，邢海兰于2016年3月14日向本院提起离婚诉讼，本院判决驳回，双方一直分居至今。2016年11月4日，被告陈洪武与被告刘志香签订《天津市房产买卖协议》，约定由刘志香购买陈洪武所有的位于天津市滨海新区房屋，房屋价款为1000000元，同日双方办理房屋过户手续。2016年11月9日刘志香依法取得上述房屋产权证。原告于2016年12月1日诉至本院，要求确认二被告之间的房屋买卖合同无效。另查，被告陈洪武与被告刘志香系亲属关系，对该事实双方均认可，本院予以确认。庭审中，原告要求对诉争房屋大港东环路445号在2016年11月4日时的房屋价值进行评估，经本院委托，天津正盛房地产土地评估有限公司出具报告书，对大港东环路445号在2016年11月4日时的房屋价值估价为1298700元。本院认为，诉争房屋系原告与被告陈洪武婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，陈洪武在与邢海兰分居期间擅自处分诉争房屋，构成无权处分。二被告系亲属关系，对邢海兰与陈洪武的夫妻关系应有一定了解。刘志香在明知邢海兰与陈洪武夫妻关系恶化且分居的前提下，未经邢海兰同意，购买诉争房屋，损害了邢海兰的利益，不能认定刘志香的行为系善意行为。诉争房屋成交价格为1000000元，远低于该房屋的评估价格1298700元，不能认定房屋转让价格为合理价格。综上，本院认定刘志香不构成对诉争房屋大港东环路445号的善意取得。因二被告的恶意行为损害了原告邢海兰的利益，故二被告之间签订的《天津市房产买卖合同》应当无效，对原告的诉讼请求本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认被告陈洪武与被告刘志香于2016年11月4日签订的《天津市房产买卖协议》无效。案件受理费人民币80元、公告费人民币260元、评估费人民币6000元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  付伟勤人民陪审员  王 羽�民陪审员王艳丽二〇一八年三月九日书 记 员  陈 元附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理�价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。