山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋01民终4252-2号上诉人（原审原告）：太原市杏花岭区杏花岭区街道办事处，住所地太原市杏花岭区国师街*号。法定代表人：韩爱民，主任。委托诉讼代理人：刘杰，山西瑞哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：申忠亮，山西瑞哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨小英，男，1957年4月4日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：王霖，山西融邦律师事务所律师。上诉人太原市杏花岭区杏花岭街道办事处（以下简称为杏花岭街道办事处）与被上诉人杨小英房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2016）晋0107民初2787号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杏花岭街道办事处上诉请求：撤销原判第二、三项。事实和理由：一、一审判决第二项内容判非所请，超越诉讼请求。上诉人在原审中并未变更诉讼请求，杨小英也未提起反诉，也未要求支付租金及其他费用，一审判决支付杨小英租金55万元并非当事人的主张，非一审法院的审理范围，判决明显超出诉讼请求。一审法院依职权确定上诉人支付杨小英租金违反法律规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效后，人民法院判决支付占有使用费是基于当事人的请求，当事人没有请求，法院不能依职权确定。二、一审法院未查清事实，错误认定上诉人租赁合同期间和租金。2016年1月1日，上诉人与杨小英签订《房屋租赁合同》。合同约定：杨�英将位于太原市府西街193号西院（建筑面积414平方米，院内场地使用面积600平方米）出租给原告用于天地坛社区养老服务中心建设；出租房屋权属性质为杨小英所有；租期自2016年1月1日至2021年1月1日止；每年租金合计36万元。被告承诺其对所出租房屋享有所有权，保证房屋可以出租并实现合同约定的用途。在双方签订《房屋租赁合同》之前，上诉人已支付杨小英定金5万元。合同签订后，上诉人为办理养老服务中心相关手续，多次要求杨小英提供该承租房屋的建设规划许可证以及房屋权属证书，杨小英一直未能提供，导致上诉人未能按照合同约定的用途实现租赁使用权。2016年9月，上诉人起诉杨小英，请求确认租赁合同无效，明确不再租赁杨小英的房屋。在诉讼过程中，法院未确认无效之前，11月16日，上诉人向杨小英送达《解除合同通知书》，解除租赁合同关系。尽管上诉人认为该租赁合同无效，但在人民法院未确认合同无效的情况下，该合同并不自然无效。杨小英回复表明其已收到该通知。根据合同法第96条规定，杨小英在收到通知后，没有请求人民法院确认解除合同的效力，双方的租赁合同已经解除。上诉人用尽自己的权利，根据双方签订的《租赁合同》约定以及合同法的规定，首先起诉杨小英请求法院裁判合同无效终止双方租赁合同关系，其次，在法院未确认双方合同无效之前，送达解除合同通知书。所以，不应当再计算租赁期限及租金。杨小英的不诚信导致该房屋无法实现合同约定的用途，应当自行承担相应的法律后果。杨小英出租的房屋根本没有房屋所有权证书以及建设规划许可证。杨小英提供的《行政处罚决定书》不能证明就是本案租赁的房屋，而且《行政处罚决定书》无法取代建筑规划许可证。该房产至今没�任何建筑规划许可证。该房屋土地状况，经查询得知，该土地的所有人山西省劳动金融培训大厦有限公司已被列入被执行人名录。若该出租房屋的土地被法院拍卖执行，土地上的房屋被上诉人也无法使用。杨小英在签订租赁合同时，均予以隐瞒。杨小英应当自行承担确认合同无效后相应的法律后果。一审法院判决上诉人承担从2016年1月1日至2017年8月30日的租金显失公平。2016年9月，上诉人通过起诉的方式确认租赁合同无效终止合同，一审法院立案后，由于杨小英故意拖延诉讼周期，拒收传票，致使公告送达法律手续。在诉讼中，上诉人向杨小英送达《解除合同通知书》。2017年6月27日，一审法院开庭审理。杨小英故意制造障碍，致使损失扩大，杨小英通过此等手段达到非法利益绝不可能得以实现。该租赁合同的用途是用于天地坛社区养老中心建设，因为房屋手续不完�，政府的项目根本无法获得批准和实施，从公平角度讲，未使用房屋却按照合同支付租金显然有失偏颇。三、上诉人已支付定金5万元应当予以返还。双方签订的租赁合同无效，杨小英未提出任何支付租金的请求，上诉人支付的定金应予返还。其次，因杨小英的原因导致合同无效，亦应当返还定金。四、被上诉人杨小英将与自己无关的房屋出租给上诉人，其行为违法，更无权收取房租。2004年9月18日山西省劳动金融培训大厦（有限公司）与杨小英签订《抵债协议书》约定的转让房屋面积是200平方米，与本案《房屋租赁合同》约定出租的建筑面积414平方米的房屋不是同一标的物。其次，太原市规划局行政处罚决定书内容来看，违法建设房屋的主体是山西省劳动金融培训大厦有限公司，与杨小英无关。杨小英提供的2014年11月20日山西省劳动金融培训大厦有限公司出具的《�明》，不具有法律效力。综上，一审法院未查明事实，杨小英不享有出租房屋的权利，无权收取租金。请求支持上诉人的诉请。被上诉人杨小英辩称，1、上诉状第一条理由称“被上诉人在一审中未要求支付租金”的称述与事实不符，因此该条上诉理由不成立，一审判决第二项内容没有违反法律规定。2、上诉状中第二条关于事实、租期及租金的异议理由，是上诉人将自己的单方主张与错误等同于法律后果造成，其主张于法无据，该条上诉理由无法成立。首先，合同单方解除权依据《合同法》等法律规定，上诉人在本案中并不拥有单方解除合同权利，因此，其主张的租金与租期的截止日期，于法无据，不能成立。其次，合同解除与合同无效是完全不同的法律关系，这两个关系互不包容，主张合同无效就意味着不存在合同解除，因为合同无效的法律后果是自始无效的，不存在解除问题。然后，在本案中存在不诚信事实的是上诉人，而非被上诉人。最后，事实上认定本案合同无效，并不符合法律规定。3、上诉状中第三条要求返还定金的理由，于事实不符，其主张不能成立。4、本案出租的房屋是经过双方交付确认，出租多大面积的房屋，在交付确认的时候就已经明确，上诉人的代理人并不清楚房屋在哪里。综上，上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。杏花岭街道办事处在原审的请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告杨小英返还原告定金5万元。原审查明，原、被告争议的房屋位于太原市府西街193号西院，系山西省劳动金融培训大厦（有限公司）以抵偿债务的形式转让给被告的。2016年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：被告将位于太原市府西街193号西院（建筑面积414平方米，院内场地使用面积600平方米）出租给原告用于天地坛社区养老服务中心建设；租期自2016年1月1日至2021年1月1日止；每年租金36万元。《房屋租赁合同》签订前，原告已向被告支付定金5万元。被告于2016年1月26日向原告开具了36万元租金的税务发票，但原告没有向被告支付相应的租金。《房屋租赁合同》签订后，原告接收租赁的房屋，并在租赁房屋中进行了天地坛社区2016年重阳节庆祝等活动。现原告以被告未能提供租赁物的建设规划许可证以及房屋权属证书，无法为养老服务中心办理相关手续为由，向本院提起诉讼，请求确认双方订立的《房屋租赁合同》无效。另查明，本院（2014）杏行初字第11号《行政判决书》认定有如下事实：山西省劳动金融培训大厦有限公司在太原市府东街193号院原有临时建筑，2008年12月19日，太原市城乡规划局（原太原市规划局）就针对该建筑作出并规（杏）罚字（2008）第3046号《行政处罚决定书》，处以违法建设253.26平米造价177282元5%的罚款8864元，并决定在缴纳罚款后，按要求再行施工，并予以保留。劳动金融公司按照《处罚决定书》的要求交纳了罚款，并于2013年进行了完善，面积未超253平米。2014年1月14日，杏花岭街办、区执法局、区规划局联合下达无编号的《限期拆除通知书》，要求劳动金融公司在二日内自行拆除，逾期依法拆除。1月20日，太原市城乡规划局以劳动金融公司在府东街193号院内所建一层彩钢板房未办理《建设工程规划许可证》为由，作出七日内自行拆除的并规（杏）罚字（2014）第4007号《行政处罚决定书》，1月23日，太原市城乡规划局又作出《关于收回的函》，将该《处罚决定书》收回。1月27日，太原市城乡规划局组织召开听证会进行听证，2月19日，又以相同理由作出并规（杏）罚字（2014）第4009号《行政处罚决定书》，限令劳动金融公司将上述建筑七日内自行拆除。《行政判决书》判决内容为：撤销被告太原市城乡规划局作出的并规（杏）罚字（2014）第4009号《行政处罚决定书》。以上事实有原、被告提供的起诉状、《房屋租赁合同》、《抵债协议书》、本院（2014）杏行初字第11号《行政判决书》、原告支付被告定金的晋商银行《进账单》、被告杨小英出具《收据》、36万元租金的税务发票、天地坛社区2016年重阳节活动的照片以及庭审笔录等证据在卷�证。原审判决认为，一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”庭审中，被告未能提供出租房屋的所有权证明，也未提供出租房屋的建设工程规划许可证，故原、被告订立的《房屋租赁合同》违反了法律强制性的规定，应属无效。原告明知所租赁的房屋不具备相应的审批手续，而与被告订立租赁合同，对造成合同无效，应承担一定的过错责任。被告关于租赁的房屋已经行政机关处罚，属合法建筑的答辩意见，因行�处罚的决定并不能替代有权机关的行政许可行为，其理由不能成立，不予采信。原告请求确认《房屋租赁合同》的主张，符合法律规定，予以支持。二、合同无效的，因该合同取得的财产，应予以返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定,“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”原告应在本判决生效后，及时将所租赁的房屋返还被告，并应当按照合同约定的租金标准，向被告支付实际占有期间的租赁使用费60万元（从2016年1月1日起至2017年8月30日止），扣除原告已支付被告的定金5万元，还应支付被告租金55万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事�讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告太原市杏花岭区杏花岭街道办事处与被告杨小英签订的《房屋租赁合同》无效。二、原告太原市杏花岭区杏花岭街道办事处于本判决生效之日起十日内，将所租赁的房屋腾空交付被告杨小英，并于本判决生效之日起十日内，支付被告杨小英房屋租金55万元。三、驳回原告太原市杏花岭区杏花岭街道办事处的其他诉讼请求。二审查明事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的�定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”庭审中，杨小英未能提供出租房屋的所有权证明，也未提供出租房屋的建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》违反了法律强制性的规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定,“房屋租赁合同无效�当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”杨小英将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给上诉人用于社区养老中心建设，对于合同无效的后果负有责任。上诉人在签订合同时未尽合理审查义务，也负有责任。合同无效的，因该合同取得的财产，应予以返还，上诉人应将所租赁的房屋腾空交付杨小英。租赁合同无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。双方对租金存在较大争议，为了高效、快捷地解决纠纷，避免损失的扩大，充分保障当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，本院对本案已查明确认的事实部分现行判决。太原市杏花岭区杏花岭街道办事处于本判决生效之日起十日内，将所租赁的房屋腾空交付杨小英。上诉人已支付的定金5万元，与租赁问题一并另案处理。对部分案件事实不清，尚需进一步查明的部分，本院以（2017）晋01民终4252-1号民事裁定，发回原审法院重审。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、第一百七十条第一款的规定，判决如下：一、维持太原市杏花岭区人民法院（2016）晋0107民初2787号民事判决第一、三项即“一、原告太原市杏花岭区杏花岭街道办事处与被告杨小英签订的《房屋租赁合同》无效；三、驳回原告太原市杏花岭区杏花岭街道办事处的其他诉讼请求”。二、撤销太原市杏花岭区人民法院（2016）晋0107民初2787号民事判决第二项即“原告太原市杏花岭区杏花岭街道办事处于本判决生效之日起十日内，将所租赁的房屋腾空交付被告杨小英，并于本判决生效之日起十日内，支付被告杨小英房屋租金55万元”；三、太原市杏花岭区杏花岭街道办事处于本判决生效之日起十日内，将所租赁的房屋腾空交付杨小英。一、二审案件受理费2100元，由太原市杏花岭区杏花岭街道办事处负担1050元，杨小英负担1050元。本判决为终审判决。审判长  焦跃峰审判员  雷 晨审判员  孙广金二〇一七年十二月十二日书记员  赵梓余