山东省烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0611民初2371号原告：林华美，女，1948年2月28日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：王成礼，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：栾其铭，男，1978年11月25日出生，汉族，住烟台市福山区。被告：于晓娜，女，1982年9月16日出生，汉族，住烟台市福山区。第三人：烟台链家房地产经纪有限公司，住所地：烟台市莱山区观海路黄海大厦A座5楼。法定代表人：单一刚，总经理。委托诉讼代理人：马延通，系公司职工。委托诉讼代理人：庞涟，系公司职工。原告林华美与被告栾其铭、于晓娜，第三人烟台链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林华美及其委托诉讼代理人王成礼，被告栾其铭、于晓娜，第三人链家公司委托诉讼代理人马延通、庞涟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林华美向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告林华美与被告栾其铭之间的烟台市存量房屋买卖合同。2、判令被告栾其铭、于晓娜返还原告林华美已付购房款205000元，同时支付自起诉之日起至实际付清之日止，以205000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；并支付违约金41000元及要求赔偿原告居间费4100元，合计250100元；审理中，原告变更违约金请求为40500元。3、要求被告链家公司对上述款项承担连带责任。4、被告承担诉讼费。事实和理由：2017年5月19日，林美英与栾其铭签订了《烟台市存量房屋买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人所有的坐落于烟台市福山区奇泉路19号福利莱万和城20号楼1单元402号房屋，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行建设路支行，出卖人应于2017年6月10日前办理完毕抵押注销手续；成交方式为双方通过链家公司居间介绍成交，房屋转让总价款为410000元整。合同签订后，林美英向被告支付定金10000元，购房款195000元；2017年6月24日，林美英、栾其铭、链家公司与原告签订《变更买受人协议书》，林美英将上述房屋买卖合同等的权利义务转移给原告。因该房屋被告未能办理抵押注销手续，且因被告负其他债务致房屋被法院查封，导致合同无法继续履行。栾其铭、于晓娜系夫妻关系，为保护原告合法权益故提起诉讼。被告栾其铭辩称，原告起诉事实属实，同意解除合同，返还房款205000元，赔偿居间费4100元，并给付违约金20500元；被告拿原告的钱于晓娜不知情。被告于晓娜辩称，对被告栾其铭拿钱不知情，不应承担责任。第三人链家公司辩称，我方不承担责任。本院经审理认定事实如下：2017年5月19日，被告栾其铭作为出卖人与买受人林美英签订《烟台市存量房屋买卖合同》，合同约定：“第一条：（一）出卖人所售房屋坐落于福山区奇泉路19号福利莱万和城20号楼1单元402号楼房，该房屋所在建筑总层数11层，其中地上11层，地下0层，该房屋所在楼层为4层，产权证明所载建筑面积74.32平方米；（二）该房屋所有权证号为：鲁20**烟台市福不动产权第0001164号，共有权证号为无，填发单位为烟台市国土资源局；……（四）该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行建设路支行，出卖人应于2017年6月10日前办理完毕抵押注销手续。第三条：（一）1、出卖人和买受人协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施总价款为人民币（小写）￥410000.00元整，（大写）肆拾壹万元整，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动；2、买受人于2017年5月22日向出卖人支付定金人民币（小写）￥10000.00元整，（大写）壹万元整，定金支付方式自行支付。第八条：出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、出卖人提供的该房屋所有权证、原始购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或者限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的……出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向买受人支付违约金”。同日，栾其铭、林美英和链家公司签订居间服务合同，合同约定：“出卖人（甲方）：栾其铭，买受人（乙方）林美英，经纪机构（丙方）：烟台链家房地产经纪有限公司。鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于烟台市福山区奇泉路19号福利莱万和城20号楼1单元402号的房屋，于2017年5月19日签订了《烟台市存量房屋买卖合同》。甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。第一条居间服务内容及收费标准1、甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领××实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的存量房屋买卖合同。2、甲、乙双方签订《烟台市存量房屋买卖合同》时，居间行为完成。3、本次交易应向丙方支付的居间代理费为人民币8200元整，捌仟贰佰元整，其中，由甲方承担人民币4100元整，肆仟壹佰元整，乙方承担人民币4100元整，肆仟壹佰元整，并应于本合同签订当日向丙方支付。第二条延伸服务内容丙方提供的延伸服务包括：（1）协助出卖人办理抵押登记手续；（2）协助交易双方办理查档、报税及过户手续；（3）协助交易双方办理交房手续；（4）协助交易双方办理与本次房屋交易有关的其他事宜。第三条权利义务1、甲方和乙方应积极履行《烟台市存量房屋买卖合同》，配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间费用；甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2、丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在甲方或乙方的要求下，丙方可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务。第四条违约责任1、……2、……3、在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反买卖合同或本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。”同日，于晓娜出具《共有权人（配偶）同意出售证明》，该证明载明：“本人于晓娜身份证号****系房屋出售人栾其铭身份证号****的共有权人（或配偶），现本人声明如下：本人与房屋出售人共有的房屋位于福山区奇泉路19号福利莱万和城20号楼1单元402号且本人同意房屋出售人出售上述房屋”。上述合同签订后，林美英向链家公司交付居间代理费4100元，给付栾其铭定金10000元；2017年6月14日栾其铭、林美英签订《协议书》，双方约定：“经与林美英协商一致提前支付购房款除定金外伍万元整，其余约定不变，总房款减五千元整，总房款肆拾万零伍仟元整”。2017年6月24日，栾其铭、林美英、链家公司、林华美四方签订《变更出卖人（买受人）协议书》，约定：四方经协商一致将涉案房屋买卖事宜所签署的《烟台市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《变更协议》项下林美英的权利义务全部转移与林华美，四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。此后，林华美给付栾其铭购房款145000元。另查，栾其铭、于晓娜于2006年7月31日登记结婚，于2017年8月14日协议离婚。涉案房屋是2013年以栾其铭的名义购买，以栾其铭的名义在中国银行烟台分行办理的按揭贷款手续，并办理的房屋抵押手续，不动产权证是2016年取得的，登记的权利人是被告栾其铭。2017年9月，栾其铭因与他人民间借贷纠纷导致涉案房屋被本院查封，后因抵押贷款未还又被烟台市芝罘区人民法院查封。庭审中，栾其铭认可其交付给原告的涉案房屋不动产权证书、贷款结清证明（内容为：借款人栾其铭在我行的住房贷款12万元，已于2017年6月22日，结清贷款本息）是虚假的，所收购房款应当用于偿还银行贷款、解除抵押，但被其用于偿还其他负债，银行贷款并未偿还，抵押并未解除。上述事实，有烟台市存量房屋买卖合同、居间服务合同、共有权人同意出售证明、变更出卖人（买受人）协议书、链接公司收费收据、收据、协议书、不动产权证书、贷款结清证明、结婚证、离婚证及庭审笔录为证。本院认为,依法成立的合同，受法律保护。被告栾其铭与林美英在链家公司的居间服务下签订烟台市存量买卖合同及补充协议，后经各方同意，将买受人由林美英变更为林华美，原、被告双方之间的买卖合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行。合同明确约定：“出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、出卖人提供的该房屋所有权证、原始购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或者限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的……出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向买受人支付违约金”，被告栾其铭应按约定于2017年6月10日前办理完毕抵押注销手续，但其实际上未将原告已付购房款用于偿还银行贷款、解除抵押，而是转作他用，并提供虚假的不动产权证书及贷款结清证明欺骗原告，导致合同无法继续履行，原告无法取得房屋所有权，其行为符合合同约定的根本违约情形，原告有权据此解除合同，要求其返还购房款，并按照合同约定支付总房款10%的违约金。涉案房屋系栾其铭、于晓娜夫妻共同财产，房屋买卖发生在夫妻关系存续期间，由此形成的债务属于夫妻共同债务，于晓娜应与栾其铭共同承担该债务。被告栾其铭认为应按照实际给付购房款数额计算违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。被告于晓娜认为其不应承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求解除购房合同并要求被告栾其铭、于晓娜返还购房款205000元及利息并支付违约金40500元，证据充分，于法有据，本院予以支持。原告主张被告栾其铭、于晓娜赔偿居间费用4100元，本院认为，居间合同已约定出现违约情形，居间费由违约方支付给守约方，且被告栾其铭对赔偿居间费无异议，本院予以支持。原告要求第三人链家公司对被告所应承担的责任负连带责任，本院认为，居间服务合同中未约定链家公司承担连带责任的违约情形，原告也无其他证据证明链家公司应承担连带责任，原告此请求证据不足，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《关于适用若干问题的解释二》第二十四条规定，判决如下：一、解除原告林华美与被告栾其铭之间的烟台市存量房屋买卖合同；二、被告栾其铭、于晓娜偿还原告林华美购房款205000元及利息（以205000元为基数，自2017年11月21日起至实际给付之日止，按人民银行同期贷款利率计算）；三、被告栾其铭、于晓娜赔偿原告林华美居间费4100元；四、被告栾其铭、于晓娜给付原告林华美违约金40500元；五、驳回原告林华美对第三人烟台链家房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费5051.50元减半收取为2526元，由原告林华美负担5元，被告栾其铭、于晓娜负担2521元，申请费1820元由被告栾其铭、于晓娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  邹晓辉二〇一八年二月七日书记员  郭晓彤