贵州省赤水市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0381民初297号
原告：赤水市农村信用合作联社，住所地：赤水市人民北路1号，社会统一信用代码：915203819150105733。
法定代表人：闵荣辉，理事长。
委托诉讼代理人：袁毅，该行合规风险部副经理。
被告：张洪，男，1963年12月13日生，汉族，住云南省昭通市。
委托诉讼代理人：陈鹏，男，赤水市鸿锐电冶有限责任公司员工，住四川省成都市金牛区。
被告：曾朝先，女，1963年6月10日生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：陈鹏，男，赤水市鸿锐电冶有限责任公司员工，住四川省成都市金牛区。
被告：赤水市嘉壕房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市赤水市人民街17号，组织机构代码：78016844-4。
法定代表人：黄星德。
原告赤水市农村信用合作联社（以下简称“信用联社”）与被告张洪、曾朝先、赤水市嘉壕房地产开发有限公司（以下简称“赤水嘉壕房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法由审判员曹正林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告信用联社的委托诉讼代理人袁毅、被告张洪的委托诉讼代理人陈鹏、被告曾朝先的委托诉讼代理人陈鹏到庭参加诉讼。被告赤水嘉壕房开公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告信用联社向本院提出诉讼请求：1、请求解除赤农信联房按字2012第026号《个人住房借款合同》；2、请求被告张洪、曾朝先立即清偿我社借款本金余额4,668,470.95元及截止2017年12月20日所欠利息261,031.71元。本息合计：4,929,502.66元，后期利息利随本清;3、原告对于按揭借款抵押物享有优先受偿权；4、赤水嘉壕房开公司对借款人所欠原告借款本息承担连带还款责任；5、被告张洪、曾朝先、赤水嘉壕房开公司承担本案诉讼费及原告实现债权所产生的费用。事实及理由：被告张洪于2012年6月25日向我社营业部提出书面申请商用房按揭贷款730万元，借款用途为购商用房，借款期限为120个月，即从2012年6月29日至2022年6月28日。执行月利率为6.2333‰，合同约定每月等额还款本息86,576.11元，合同约定每一个还款期借款逾期利率执行9.34‰，余额到期前结清。同时，该合同约定用借款人所购房屋赤水市人民街嘉豪国际第2号楼3层3-1号商业用房作抵押，在赤水市房屋产权监理所办理了房屋抵押权预告登记（房预赤水市字第xxx号）。同时，根据我社与赤水嘉壕房开公司签订的个人住房（商业用房）按揭《合作协议书》约定，赤水嘉壕房开公司为该笔借款提供连带保证责任并向原告出具《担保书》，担保书载明“赤农信联房按字2012第026号《个人住房借款合同》生效后，购房人若因故累计三个月未归还贵社借款本息公司承诺即时回购该营业用房并负责偿还借款所有贷款本息（包括罚息）。”原告根据与被告所签的借款合同支付借款，依据双方签订的（转账付款委托书），被告于2012年6月25日委托原告将支付购房款730万元转入指定账户。
该贷款发放后借款人未能按照合同约定按期归还借款本息，经我社多次上门催收，借款人拒不执行合同约定，经多次催收未果，且借款人明确表示“目前经济困难，已无力继续履行合同、归还借款，同意按照合同约定依法诉讼处置房产，所得款项归还借款本息”。担保人也明确表示同意诉讼清收贷款。赤农信联房按字2012第026号《个人住房借款合同》事实上无法继续履行。截止2017年12月20日止，被告未按照合同约定的还款计划连续违约12次，违约本金749,430.13元，违约利息261,031.71元。
被告张洪、曾朝先共同辩称：原告诉状所述是事实，该笔借款系张洪及曾朝先与原告所签合同所借，但该笔借款实际使用是赤水嘉壕房开公司，张洪、曾朝先与赤水嘉壕房开公司签署的房屋买卖协议实际上是一份虚假协议，张洪、曾朝先从未占有、使用该房屋。该笔贷款发放后，前期的还本付息实际是赤水嘉壕房开公司承担，现赤水嘉壕房开公司无力归还贷款。我们希望原告通过处置抵押物的形式挽回损失。
被告赤水嘉壕房开公司未到庭参加诉讼，也未提出答辩。
本院经审理认定事实如下:2012年6月12日，曾朝先在云南省威信县公证处办理了因张洪向赤水嘉壕房开公司购买“嘉豪国际”第2幢3层门市，不能亲自到赤水市房地产管理部门和贷款银行办理评估、抵押及贷款等事宜，故全权委托张洪办理评估、抵押登记、贷款等事宜的公证。
2012年6月20日，被告张洪因与赤水嘉壕房开公司签订《商品房买卖合同》，购买赤水嘉壕房开公司开发的“嘉壕国际”第2号楼3层3-1号房屋，向原告申请10年期按揭贷款730万元。2012年6月29日，原告与被告张洪、赤水嘉壕房开公司签订了《个人住房借款合同》（编号：赤农信联房按字2012第026号）。《个人住房借款合同》约定：被告张洪向原告借款730万元，用于购买赤水嘉壕房开公司开发的赤水市人民街“嘉壕国际”第2号楼3层3-1号房屋，借款期限为120个月，即从2012年6月29日起至2022年6月28日。借款期限起始日与贷款转存凭证（借款借据）所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款转存凭证（借款借据）所载日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款转存凭证（借款借据）为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；还款方式：等额本息还款；贷款利率：本合同执行中国人民银行公布的个人住房贷款利率，月利率为6.2333‰。逾期利率为贷款利率水平上上浮50%。本合同中借款逾期是指借款人未在每个还款期的结息日（最后一期为借款到期日）前偿还借款的行为。在借款期限内，如遇中国人民银行调整个人住房贷款利率，借款期限为一年（含一年）以内的，本合同项下贷款利率和罚息不作调整；借款期限在一年以上的，自下年1月1日起，执行新的贷款利率和罚息利率；结息日为每月的月末日；担保方式：抵押、保证。抵押物为被告张洪、曾朝先所购的赤水市人民街“嘉壕国际”第2号楼3层3-1号商业用房。保证人提供连带责任保证。保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权为发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。原告信用联社、被告张洪、赤水嘉壕房开公司盖章签名确认。
2010年3月25日，信用联社与赤水嘉壕房开公司签订《个人住房（商业用房）按揭合作协议书》，约定：信用联社向赤水嘉壕房开公司所开发的“嘉壕国际”项目商品房的购房人提供个人住房（商业用房）按揭贷款，最高限额为人民币4000万元，按揭额度有效使用期2010年3月25日起至2015年3月24日止。赤水嘉壕房开公司在信用联社开立“保证金专户”，按照信用联社按揭贷款金额10%存入保证金专户。赤水嘉壕房开公司必须为每位申请抵押贷款的购房人向信用联社出具一份担保书，担保期限从该担保书生效之日起至所担保的贷款到期届满两年止。2012年6月25日，赤水嘉壕房开公司向信用联社出具《担保书》一份：现有购房人张洪因购买我公司住房赤水市人民街“嘉壕国际”第2栋3层3-1号营业用房与信用联社签订了《个人住房借款合同》，贷款金额730万元，贷款期限10年，合同编号赤农信联房按字2012第026号。生效以后，购房人若因故累计三个月未归还贵社借款本息，我公司承诺即时回购该营业房并负责偿还借款人所有贷款本金、利息（包括罚息）。
另查明，2012年6月20日，被告张洪与被告赤水嘉壕房开公司签订《商品房买卖合同》一份，被告张洪购买被告赤水嘉壕房开公司开发的赤水市人民街“嘉壕国际”第2号楼3层3-1号商业用房，面积1566.26平方米，首期房款7344524.00元，余额7300000.00元以银行按揭支付。该《商品房买卖合同》于2012年6月21日进行登记备案。2012年6月29日张洪购买被告赤水嘉壕房开公司开发的赤水市人民街“嘉壕国际”第2号楼3层3-1号房屋在赤水市房屋产权监理所办理了房屋抵押权预告登记（房预赤水市字第201200530号）。
2012年6月29日，信用联社按约定放款730万元。过后，被告张洪按照约定偿还了部分本金及利息，截至2017年12月20日，被告张洪尚欠原告贷款本息4,929,502.66元（其中：本金4,668,470.95元、利息261,031.71元）。
信用联社于2018年1月9日向赤水嘉壕房开公司送达了《还款告知书》，于2018年1月10日向张洪送达了《还款催告通知书》。
上述事实，有当事人的陈述、申请书、承诺书、公证书、个人商用房借款申请表、合作协议书、担保书、借款借据、《个人住房借款合同》、《商品房买卖合同》、预告登记证、催收通知书、还款告知书等证据在卷佐证，经庭审质证，可以认定。
本院认为：一、《个人住房借款合同》的效力问题。原告与被告张洪、赤水嘉壕房开公司签订的《个人住房借款合同》，且原告已按约定放款730万元。该《个人住房借款合同》是双方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应该按照合同的约定履行自己的义务”的规定，均为有效合同，对双方当事人具有约束力。
二、《个人住房借款合同》解除问题。现被告张洪、曾朝先未按约定还本付息，已违约；且原告已向被告送达还款催告通知书；过后，被告也未自觉履行还款付息义务。并向保证人被告赤水嘉壕房开公司送达了还款告知书。在审理中，被告张洪、曾朝先同意解除《个人住房借款合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告要求解除《个人住房借款合同》的请求，本院予以支持。合同解除后，被告应偿还原告借款本金4,668,470.95元。
三、《个人住房借款合同》的履行和违约责任问题。原告与被告签订的《个人住房借款合同》，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条关于“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，被告应按照合同约定的月利率6.2333‰和逾期月利率9.35‰（即贷款利率水平上上浮50%）向原告支付利息。
四、房屋抵押权预告登记的效力问题。在原告与被告张洪、赤水嘉壕房开公司签订的《个人住房借款合同》中，被告张洪以在被告赤水嘉壕房开公司开发购买的赤水市人民街“嘉壕国际”第2号楼3层3-1号商业用房作商品房抵押权预告登记，并在赤水市房屋产权监理所办理了房屋抵押权预告登记（房预赤水市字第xxx号）。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，抵押权预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。信用联社作为该案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登机前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可以排他性地对抗他人针对该房屋的处分。故在赤水市房屋产权监理所办理的预购商品房抵押权预告登记合法有效，原告对抵押权预告登记的商品房享有优先抵押登记权。
五、被告赤水嘉壕房开公司的保证责任问题。在原告与被告张洪、赤水嘉壕房开公司签订的《个人住房借款合同》和信用联社与赤水嘉壕房开公司签订《个人住房（商业用房）按揭合作协议书》、赤水嘉壕房开公司向信用联社出具《担保书》，被告赤水嘉壕房开公司为向信用联社的贷款购房人张洪贷款金额730万元，贷款期限10年，合同编号赤农信联房按字2012第026号承担连带责任保证。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定，被告赤水嘉壕房开公司故应在被告张洪的借款所欠本息及有关费用之内承担连带清偿责任。
审理中，被告赤水嘉壕房开公司经传票传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案适用缺席判决。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十三条、第四十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告赤水市农村信用合作联社与被告张洪、赤水市嘉壕房地产开发有限公司于2012年6月29日签订的《个人住房借款合同》（编号：赤农信联房按字2012第026号）。
二、被告张洪、曾朝先于本判决生效后十日内偿还原告赤水市农村信用合作联社借款本金4,668,470.95元及利息261,031.71元（截至2017年12月20日前）；从2017年12月21日至借款清偿之日止，以欠借款本金4,668,470.95元为基数，按照合同约定的利率支付利息（含逾期利息）。
三、被告赤水市嘉壕房地产开发有限公司对本判决主文第二项被告张洪、曾朝先的债务承担连带清偿责任。
四、原告赤水市农村信用合作联社对被告张洪、曾朝先购买的赤水市人民街“嘉壕国际”第2号楼3层3-1号商业用房享有优先抵押登记权。
五、驳回原告赤水市农村信用合作联社其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
已减半收取的案件受理费23,118.00元，由被告张洪、曾朝先、赤水市嘉壕房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审判员 曹正林
二〇一八年一月二十九日
书记员 唐昌谋