上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2370号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海朗华置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人周勤，董事长。
委托代理人马云飞。
委托代理人张优悠，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陈小芹，女，1975年7月11日生，汉族，住上海市。
委托代理人刘敏，男，1969年4月29日生，汉族，住址同上。
上诉人上海朗华置业有限公司（以下简称“朗华公司”）因商品房销售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月29日公开开庭进行了审理。上诉人朗华公司的委托代理人马云飞、张优悠，被上诉人陈小芹的委托代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年2月22日，朗华公司（甲方、卖方）与陈小芹（乙方、买方）签订《上海市商品房出售合同》，主要约定，陈小芹向朗华公司购买上海市宝山区罗芬路1199弄《郎诗绿岛园》25号房屋（以下简称“系争房屋”）。该房屋暂测建筑面积为319.15平方米，每平方米房屋建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）22，559.92元，该房屋总房价款暂定为720万元。合同第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同第六条约定，乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。合同附件一付款时间和付款方式约定，乙方应在《上海市商品房出售合同》签订当日支付合同总价款的40%以上的款项（含定金10万元），即288万元；于2014年4月30日前支付合同总价款的20%，即144万元；于2014年9月30日前付清尾款，即288万元（定金在本合同履行完毕后充抵该笔房价款）。合同补充条款一第四十二条约定，因乙方违约而引起的纠纷所产生的诉讼费、保全费、差旅费、律师费等由乙方承担。合同签订后，陈小芹仅向朗华公司支付了40%的房款，即288万元，剩余房款至今未付。2014年10月10日，朗华公司向陈小芹发出律师函，因陈小芹未按约支付房款，催促陈小芹收到函件后5日内至朗华公司售楼处支付剩余房款。如陈小芹在上述期限内仍未支付购房款，朗华公司将单方解除合同，并要求陈小芹承担相应的赔偿责任等。目前系争房屋并未交付给陈小芹，陈小芹也未取得系争房屋的产权。陈小芹表示，其并未收到律师函。
原审中，朗华公司诉称，双方合同签订后，陈小芹仅支付了40%的房款，即288万元，至今未付剩余的60%房款。朗华公司多次催讨未果。故朗华公司起诉，要求陈小芹支付剩余购房款432万元，并支付逾期付款违约金（其中144万元自2014年5月1日起算、288万元自2014年10月1日起算，均按日万分之二计算至实际支付日止）。
原审中，陈小芹反诉并辩称，朗华公司诉状所述属实，陈小芹确实只支付了40%的房款，即288万元，余下房款确实尚未支付。2014年4月30日，陈小芹应该支付的144万元房款确实未付，但事出有因。陈小芹当初看房时看的是24号房屋，现在购买的系争房屋是25号房屋，合同上约定的也是25号房屋。当时朗华公司工作人员说公司销售人员已经撤走一年多了，25号房屋钥匙一时找不到，所以当时只看了24号房屋。陈小芹对24号房屋的情况是满意的，朗华公司销售人员说系争25号房屋与24号房屋基本相符，所以陈小芹支付了288万元房款。到了2014年4月30日左右，陈小芹准备去支付第二期144万元房款，到了系争25号房屋，发现房屋已经被人占用，里面有人办公，堆满了办公家具，地板都是做好的。陈小芹当时就提出异议，询问情况，朗华公司的销售人员说系争房屋以前做过销售办公室，陈小芹问为何当初不告知，朗华公司销售人员说这些东西可以马上搬走，不存在侵权。朗华公司销售人员一直要陈小芹支付第二期房款，当时陈小芹提出资金有困难，是否可以银行贷款的形式支付剩余房款，但朗华公司不同意。对于房屋的质量问题和被占用的情况，一直未给陈小芹明确的答复。目前系争房屋仍然被占用，陈小芹购买的是一手房，并非二手房，朗华公司在签约时也没有告知陈小芹系争房屋已经被占用，既然朗华公司不给明确的答复，也没有整改，故陈小芹反诉，要求解除双方签订的《上海市商品房出售合同》，朗华公司返还已收取的房价款288万元。
原审中，朗华公司针对反诉辩称，陈小芹与朗华公司在2013年12月就系争房屋签订了买卖合同，系争房屋是现房，在签订买卖合同时，双方都对该房屋进行了查看，查看当时陈小芹知晓系争房屋的状况，当时房屋内确实堆放了物品，陈小芹还询问房屋内堆放的物品朗华公司还要不要，不要的话陈小芹还可以使用，所以陈小芹在签订合同时对房屋内堆放物品的情况完全知晓。按照常理，陈小芹购买系争25号房屋，不可能只看24号房屋。朗华公司并未在合同签订后使用系争房屋，只是堆放了物品，阳台结构也只做微小的调整。目前，朗华公司已将系争房屋内堆放的物品清理完毕，完全可以按照合同约定的标准交付房屋。陈小芹提出的这些理由都不构成根本性违约，也不构成解除合同的法定或约定事由。朗华公司从未收到陈小芹关于房屋占用情况发出的通知，故不同意陈小芹的反诉请求。
原审审理中，陈小芹提供照片，证明朗华公司在将房屋出售给陈小芹后，又擅自占用系争房屋，目前该房屋内仍堆放物品，朗华公司还擅自将房屋阳台改变。陈小芹购买的是一手房，不是二手房，而朗华公司擅自使用系争房屋，陈小芹多次要求整改，但朗华公司不予理睬。朗华公司对照片的真实性不持异议，表示因系争房屋所在楼盘接近尾盘，原本想将系争房屋作为接待中心，后来由于业务员的变动，朗华公司并没有实际使用系争房屋，只是在屋内堆放了一些物品，购房时陈小芹看过了系争房屋，该房屋当时已经是现房。陈小芹是因为付款困难，想要改变合同约定的付款方式，未得到朗华公司的同意，才以此为由要解除合同。目前朗华公司已将房屋内堆放的物品清理完毕，陈小芹最初看房时阳台就是现在的样子，陈小芹看到后表示认可的，朗华公司现在没有改动阳台，为此朗华公司也提供了2015年1月29日拍摄的照片，并表示朗华公司可以按照合同约定向陈小芹交付房屋。陈小芹表示，系争房屋内不仅堆放了物品，还有被使用过的痕迹。
原审审理中，朗华公司还表示，系争房屋是科技住宅，是毛坯状态交付，科技部分是待业主装修时一起安装。陈小芹在还没有付清房款的情况下，朗华公司就提供便利让陈小芹先进场考虑装修问题。陈小芹的装修人员也与朗华公司的技术人员有过沟通，陈小芹也能够进入系争房屋拍摄照片，装修人员在设计之前不可能不到现场进行查看，陈小芹对房屋状况完全清楚，她也从未提出异议。陈小芹表示，支付完首付款后，朗华公司告知陈小芹可以先找设计公司先设计起来，陈小芹是过完年才找的设计公司，设计公司一直向朗华公司要原图，但朗华公司的业主服务公司说图纸难找，这个事情一直拖延很久，要等设计好经朗华公司审核通过后才可以进场装修。陈小芹和设计公司的人员都没有去看过系争房屋，陈小芹是准备支付第二期房款时，看到系争房屋被使用。如果购房时，陈小芹知道系争房屋被占用的实际情况，绝对不会按照现在的价格购房，会和朗华公司协商。
原审法院认为：朗华公司与陈小芹就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实之意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行。陈小芹向朗华公司购买房屋，朗华公司应向陈小芹提供符合合同约定的房屋。但根据陈小芹提供的照片可以看出，朗华公司出售给陈小芹的房屋内确实堆放了很多物品，阳台也进行了改动，房屋有使用过的痕迹。在陈小芹支付完首付款后，朗华公司仍未整改。因陈小芹向朗华公司购买的是新房，如系争房屋堆放物品、房屋被占用，朗华公司在售房时应将房屋的实际情况如实告知陈小芹，并征得陈小芹的同意。朗华公司表示，陈小芹购房时，房屋情况就是如此，陈小芹完全知情。而陈小芹表示，购房时，并未看过系争房屋，而是看了旁边的24号房屋，双方签订合同、支付房款也不是在系争房屋内进行，陈小芹对系争房屋被使用的情况并不知情，朗华公司也未将房屋使用的情况告知陈小芹。现朗华公司也无法提供证据证明陈小芹购房时对系争房屋被占用的情况知情并同意。陈小芹作为购房人，购买的是一手房，在系争房屋确实被朗华公司使用过的情况下，陈小芹不愿意继续购房，也符合情理。故陈小芹要求与朗华公司解除合同的意见，并无不当，可予准许。朗华公司要求陈小芹支付剩余房款及逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。合同解除后，朗华公司应将陈小芹支付的购房款288万元返还给陈小芹。
据此，原审法院作出如下判决：一、朗华公司与陈小芹就上海市宝山区罗芬路1199弄《郎诗绿岛园》25号房屋签订的《上海市商品房出售合同》解除；二、朗华公司于判决生效之日起十日内，返还陈小芹购房款288万元；三、朗华公司要求陈小芹支付剩余房款432元等本诉请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人朗华公司不服原审判决，向本院上诉称：第一，原审法院依照我国《合同法》第九十四条第（四）款之规定，判决双方之间的《上海市商品房出售合同》解除缺乏事实依据，系法律适用错误。本案中，朗华公司不存在迟延履行债务和因其他违约行为致使不能实现合同目的的法定情形。《上海市商品房出售合同》的合同目的是买受人取得竣工验收合格的商品房，本案中朗华公司无根本违约的情形。第二，原审法院认定事实错误。原审庭审中陈小芹的陈述不符常理、前后矛盾且逻辑错误，法院应当依法认定陈小芹知悉并接受系争房屋的状况。系争房屋是一手房且是没有经过使用的新房。陈小芹在原审陈述中自认其可接受系争房屋的状态，但无法全额付，需改为贷款支付，仅在违约要求被拒绝后，才以不接受房屋状态为由提出解除合同。这一自认反映了陈小芹可以实现合同目的，只是在改变付款方式的要求得不到满足时，才狡辩无法接受。第三，本案中，双方签订的合同对于解除权进行了约定限制，原审法院裁判违反当事人的合同约定。第四，原审法院违反法定程序。陈小芹提出反诉的时间不符合法律规定，不应当被受理。本案反诉应当适用普通程序，组成合议庭另案审理，不应当合并审理。原审法院在未核实、未询问双方是否有补救措施解决争议的物品堆放问题的前提下，直接裁判违反法定程序。原审法院以商品房预售合同纠纷为案由进行审理，不符合法律规定。请求二审法院撤销原审判决，改判支持朗华公司的原审诉请，驳回陈小芹的原审反诉请求。
被上诉人陈小芹辩称：不同意朗华公司的上诉请求。陈小芹购房时没有看过系争房屋。后是在欲支付第二期房款时发现系争房屋有使用过的痕迹，故没有支付第二期房款，要求朗华公司整改，朗华公司也不予理睬。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：从陈小芹提供的照片可以看出系争房屋的确存在使用过的痕迹，而朗华公司亦不否认曾对系争房屋进行过简易处理，欲作销售之用。作为房屋出售方，朗华公司应当就系争房屋的上述状况对买售方作出相应说明。但朗华公司并未提供证据证明陈小芹对系争房屋的实际状况系明知并接受。陈小芹在知悉系争房屋曾被朗华公司使用过的情况后要求就房屋购买细节进行重新协商，并要求朗华公司及时整改，合乎情理。因协商未成，且朗华公司亦未及时对系争房屋进行整改，现陈小芹要求解除合同并返还已付购房款，亦属合理。据此，原审判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35，820元，由上诉人上海朗华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一五年十一月十六日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……