浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金民终字第1250号
上诉人（原审原告）王甲。
上诉人（原审原告）骆某某。
上诉人（原审原告）王乙。
上诉人（原审原告）王丙。
四上诉人的共同委托代理人（特别授权）汪某。
四上诉人的共同委托代理人（特别授权）朱某某。
被上诉人（原审被告）方某某。
委托代理人（特别授权）何某某。
上诉人王甲、骆某某、王乙、王丙为与被上诉人方某某
房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2010）
金义民初字第1105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后
，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王甲、骆某某、王乙、王丙诉称，王甲、骆某某系夫妻
，王乙系王甲、骆某某的儿子，王丙系王乙的妻子。2001年12
月28日，王甲、骆某某、王乙、王丙和方某某达成《房屋绝卖
契》，约定将位于义乌市稠城街道西力村前山占地54平方米的
房屋转让给方某某，转让价格为每平方米16300元，共计88020
0元。后方某某分期支付了转让款。现其知道集体土地的房屋
不能流转给本集体经济组织以外的人，故向方某某要求纠正，
并愿意向方某某退回转让款，但遭方某某拒绝。为此，请求确认《房屋绝卖契》无效。
方某某辩称，根据土地管理资料，本案所涉房屋经2001
年8月审批改造，土地使用权的性质已由集体土地变更为国有
划拨土地，而国有划拨土地是可以转让的，故双方签订的《房
屋绝卖契》是合法有效的。另外，双方当时买卖房屋是自愿的
，也没有违反国家法律强制性规定，基于诚实信用的原则，《
房屋绝卖契》也是合法有效的。
原审判决认定，王甲、骆某某系夫妻，王乙系王甲、骆
某某的儿子，王丙系王乙的妻子。2002年左右，王甲、骆某某
、王乙、王丙居住城街道××安置。2001年12月28日，王甲、
骆某某、王乙、王丙与方某某签订了一份《房屋绝卖契》，约
定：王甲、骆某某、王乙、王丙将自己所有的坐落于义乌市稠
城街道西力村占地54平方米（建筑面积108平方米、地号为33-
05-01-
031）的房屋出卖给方某某；转让价格每平方米16300元，共计
880200元；上述房屋如遇拆迁，拆迁房屋的权乙、赔偿全部归
方某某所有；王甲应积极配合拆迁工作及有关拆迁事宜，安置
的建房地块上的一切权乙均由方金某某有。协议签订后，方某
某将转让款分期支付给王甲。此时，上述房屋的土地使用权的
性质为集体土地。后该房屋由中国小商品城福田市场建设指挥
部进行了拆迁。2002年12月10日，方某某汇款727600元给义乌
市财政局后，安置得到坐落××义乌市长春三街6号43.2平方
米（地号为1-54-0-
26248）的土地使用权。后方某某出资在上述地块建造了房屋。2009年4月15日，王甲从义乌市国土资源局领取了义乌市长
春三街6号房屋的土地使用权甲〈证号为国某（2009）1-
6306〉。此时，义乌市长春三街6号房屋的土地使用权的性质
为国有划拨。另查某，2005年11月4日，义乌市人民政府办公
室发布了义办第137号抄告单，内容如下：同意给竹佳里和长
春两村拆迁安置房土地使用权登记核发国有土地使用权甲，并
保留行政划拨性质，今后发生产权转移的，应按规定补交土地
出让金。
原审法院认为，交易安全及诚实信用的民事行为，应予
以保护。本案中，王甲、骆某某、王乙、王丙、方某某协议将
王甲所有的坐落于义乌市稠城街道西力村占地54平方米的房屋
转让给方某某；协议中同时约定上述房屋拆迁后的权乙全部归
方某某所有。从义乌的民间交易习惯来看，双方对讼争房屋已
列入拆迁范围是明知的，故本案实际上是对拆迁后权乙的转让
。现义乌市人民政府的相应文件表明，义乌市长春三区6号地
块保留了行政划拨的性质，并要求今后发生产权转移的，应按
规定补交土地出让金。因此，可以得出义乌市长春三区6号地
块的土地属于行政划拨土地，并非禁止转让，在经过相关部门
的批准，并补交土地出让金后仍可转让。综上，根据义乌市人
民政府办公室义办第137号抄告单，可以认定双方当事人于200
1年12月28日签订的《房屋绝卖契》有效。王甲、骆某某、王
乙、王丙在诉讼请求中要求确认《房屋绝卖契》无效，而在庭
审过程中，法院基于审理查某的事实，向王甲、骆某某、王乙
、王丙行使释明权，告知其变更诉讼请求，但王甲、骆某某、王乙、王丙拒绝对诉讼请求予以变更，故王甲、骆某某、王乙
、王丙主张的民事行为的效力与法院根据案件事实认定的不一
致，应驳回王甲、骆某某、王乙、王丙的诉讼请求。依照《最
高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《中
华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和
国合同法》第六条、第四十四条第一款的规定，判决：驳回原
告王甲、骆某某、王乙、王丙的诉讼请求。案件受理费6301元
，由原告王甲、骆某某、王乙、王丙负担。
宣判后，王甲、骆某某、王乙、王丙不服，向本院提起
上诉称，一审判决理由不能成立且程序不合法。理由：一、一
审法院遗漏诉讼当事人。本案涉及的八间房屋中的五间系1982
年以王丁等八人名义审批取得，故本案还有共有人王丁等人。
按一审法院认定转让的是“拆迁后权乙”，但谁是拆迁后的权
乙人，一审法院没有查某，客观上损害了拆迁后的权乙人。二
、本案审理的对象应该是集体土地的房屋能否买卖，并不是房
屋拆迁后的安置权乙的买卖，原审法院审理案件应在原告的诉
讼请求范围内。三、原判关某某政划拨土地可以单独转让的观
点是错误的。行政划拨土地的转让是有条件的。义乌市政府的
抄告单，并不是针对单独转让土地而言。综上，请求二审法院
撤销原判，依法改判。
方某某答辩称，本案遗漏诉讼当事人没有事实依据和法
律依据。根据双方的买卖契约可以认定双方是对房屋拆迁后的
所得，也就是行政划拨的土地进行的转让，根据有关法律规定
，划拨土地是可以有条件的进行转让的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，王甲、骆某某、王乙、王丙向本院提供如下
新的证据：证据一、社员建造房屋占用耕地申请表。证明：涉
案转让的系由8人申批取得5间房屋中2间房屋。证据二、宅基
地证以及义乌县宅基地证发放分户清册。证明：5间房屋在198
5年时颁证，登记的宅基地使用人为6人，5间房屋应为6人共有
。证据三、公某某和安置协议，证明：拆迁安置时人口为6人
。证据四、情况说明、城镇房屋拆迁用地审批呈报表。证明：
拆迁安置的72平方米系3人申批所得。以上证据均证明：本案
遗漏当事人。经过庭审质证，方某某对宅基地证、公某某和安
置协议的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。其余证
据系复印件，对其真实性有异议。本院认为，上述证据可以证
明房屋的初始取得以及其后共有人的变化过程，但《房屋绝卖
契》约定的房屋单价达16000余元每平方，还对拆迁后的权乙
等作了约定，且在协议后的次年，房屋就已被拆迁，应认定双
方当事人的真实意思是对房屋拆迁后权乙的约定转让。72平方
米的拆迁安置利益虽系户主王荣某某妻以及外嫁女3人共有，
王甲、骆某某仅处分了其两人所有的54平方米，另属外嫁女王
美香所有的18平方米并没有作出处分。并且，讼争的拆迁安置
后的土地使用权（地号1－54－0－26248证书号国某（2009）1
－6306）登记在王甲名下，家庭人口栏空白，因此安置的利益
并没有涉及到外嫁女王美香的份额，亦无法证明侵犯到其他共
有人的利益，故本案未遗漏当事人。综上，本院对上述证据的
证明力不予确认。经审理查某，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以
确认。
本院认为，《房屋绝卖契》涉及的房屋在农村，签订时
间在2001年，但约定的房屋单价高达16000余元，并且房屋在
次年就被拆迁，拆迁后安置的房屋系受让方方某某出资建造并
一直由方某某管业，以上一系列事实结合协议的其他条款来看
，应当认定协议的真实意思是当事人对房屋拆迁后衍生的安置
权益的转让。讼争的拆迁安置后的土地使用权（地号1－54－0
－26248证书号国某（2009）1－6306）登记在王甲名下，家庭
人口栏空白，因此安置权益并没有涉及到外嫁女王美香的份额
，亦未侵犯到其他共有人的利益。王甲、骆某某、王乙、王丙
关于本案遗漏当事人的上诉主张依据不充分。义乌市政府的抄
告单表明安置房屋的土地性质属于行政划拨，补交土地出让金
后可以发生房屋产权转移，并非禁止转让，故对《房屋绝卖契
》的效力应认定为有效。综上，上诉人的上诉理由无事实和法
律依据，不予支持。原判认定事实清楚，程序得当，实体处理
正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第
一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12602元，由上诉人王甲、骆某某、王乙
、王丙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 楼淑馨
审 判 员 丁 胜
二〇一〇年九月十五日
代书记员 陈晓笑