广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终21879号
上诉人（原审被告）：朱元Z，男，汉族，1972年1月16日出生，住所地：江西省赣州市石城县。
委托诉讼代理人：王剑，广东盟凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨真Z，女，汉族，1987年7月25日出生，住所地：河南省淮阳县。
委托诉讼代理人：黎志，广东世纪华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁远，广东世纪华人律师事务所律师。
原审第三人：中X银行股份有限公司深圳分行，住所地：深圳市福田区中心三路。
负责人：陈许Y，行长。
委托诉讼代理人：康倩兰，广东嘉得信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许莉L，女，汉族，1978年4月15日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，系该行员工。
原审第三人：深圳链J房地产经纪有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道深南大道.
法定代表人：杜X，董事长。
委托诉讼代理人：李定H，女，汉族，1991年5月5日出生，住所地：广西贺州市八步区，系该司法务专员。
上诉人朱元Z因与被上诉人杨真Z、原审第三人中X银行股份有限公司深圳分行（以下简称中X银行深圳分行）、原审第三人深圳链J房地产经纪有限公司（以下简称链J公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初5418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人朱元Z上诉请求：1、解除买卖双方于2015年12月15日签订的《房产买卖合同》；2、确认杨真Z违约，卖方有权没收其150万元定金（朱元Z只实际收到149万元定金，有1万元是作为交房保证金在链J公司，故应判决链J公司给付1万元给朱元Z）；3、杨真Z承担本案一审本诉受理费、一审反诉受理费、一审财产保全申请费、二审上诉受理费。事实与理由：
一、一审认定事实错误。朱元Z作为卖方并没有违约，而是买方、中介方、担保方恶意串通，明显违约。1、杨真Z未按合同约定在2016年1月20日之前，进行有效的首期款资金监管，2016年2月2日贷款银行因贷款审批未通过将监管90万退回给杨真Z账户。2、杨真Z向银行提供了伪造的转让价为600万元的《房产买卖合同》，导致第一次银行贷款审核未通过。3、根据《房产买卖合同》的约定，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向监管银行补足首期款。而杨真Z在2016年2月2日被告知贷款未通过后，并没有告知朱元Z，也没有协商或提出一次性付款，反而与刘安J串通，伪造买卖合同继续向别的银行申请贷款。4、买卖双方办理第二次资金监管及提交贷款申请资料，卖方是受托人刘安J超期、越权代办的，且是刘安J与买方恶意串通的行为，故对卖方本人不发生效力。事实上，刘安J最初在谈房屋买卖合同时是以杨真Z老公的身份出现的，而此后担保公司中诚致X融资担保有限公司又指定刘安J为受托人，并且杨真Z的社保资料显示，其也为中诚致X融资担保有限公司的员工。担保公司、杨真Z并没有告知朱元Z上述情况，因此买方及受托人担保公司存在恶意串通、极度不诚信。5、卖方虽未赎楼，但是合同中并没有约定卖方赎楼的具体时间，同时，买方违约在先，卖方依法中止履行合同或请求法院解除合同，属于行使不安抗辩权。而担保公司以“卖方拒绝提供涉案房产的供楼银行卡，导致该公司无法进行担保赎楼”的说法，是不合常理的。二、一审判决对杨真Z的社保参保证明、购房资格证明，没有核实真伪。三、朱元Z实际只收到了149万元的定金，其中有1万元作为交房保证金托管在链J公司。四、双方继续履行合同已经不再可能。杨真Z提交的银行流水单不能证明其具有一次性付款的能力，并且杨真Z涉嫌房产中介人员众筹炒房，应予以打击。在杨真Z明显违约的情形下，朱元Z有权将涉案房产另行处理。
被上诉人杨真Z辩称，一、在本案中，杨真Z已按照合同的约定向朱元Z支付了150万元定金，并且在中国光大银行股份有限公司深圳新城支行对首期款90万元进行资金监管，取得中国光大银行股份有限公司深圳新城支行出具的《按揭贷款承诺书》，杨真Z已经完成付款义务。二、杨真Z是应朱元Z的要求支付了150万元定金（一审庭审中朱元Z已对这一事实予以了认可），因杨真Z支付的150万元定金数额过高，导致在中国银行深圳锦绣支行的贷款审批未能通过。三、2016年2月2日中国银行深圳锦绣支行告知买卖双方，贷款审批未通过。第二天（即2016年2月3日）买卖双方到中国光大银行股份有限公司深圳新城支行重新办理的资金监管并取得按揭贷款承诺书。买卖双方共同成功办理了第二次资金监管，已经充分说明双方就此达成的合意，并实际履行。杨真Z并没有违约。四、2015年12月16日朱元Z在深圳市前海公证处办理了公证委托，委托深圳市中诚致X融资担保有限公司、刘安J等以朱元Z的名义办理涉案房产交易事宜，代理期限为2015年12月16日至2016年12月15日。受托方刘安J是在代理期限内办理委托事项并无超期、越权，所产生的法律后果应由委托人朱元Z承担。五、涉案合同无法继续履行的原因是朱元Z恶意违约，朱元Z向中国光大银行股份有限公司深圳新城支行提交了《声明》，明确表示对买卖合同存在异议，不同意继续履行合同，导致中国光大银行股份有限公司深圳新城支行未能发放赎楼贷款。此外，朱元Z也拒绝向担保公司提供涉案房产的供楼银行卡，从而导致涉案房产无法完成赎楼。从杨真Z一审提交的证据及原审第三人担保公司提交的《情况说明》足以证明以上事实。六、杨真Z提交的《社保参保证明》是合法有效的，截至2016年7月4日，杨真Z具有深圳市购房资格。杨真Z向中国光大银行股份有限公司深圳新城支行提交的《社保参保证明》是从深圳市社保局官网打印，而向一审法院提交的《社保参保证明》是在深圳市社保局窗口现场打印的；两份证明均盖有深圳市社保局公章。七、在朱元Z违约之后杨真Z起诉之前，杨真Z委托律师向朱元Z发出《律师函》，明确表示同意一次性向朱元Z支付全部房款，并愿意承担现金赎楼的相关费用，要求朱元Z继续履行合同，注销涉案房产的抵押登记。因此，朱元Z在上诉状中所述“没有给朱元Z赎楼的合理时间”不是事实。八、杨真Z提交的银行账单足以证明杨真Z具有一次性付款的能力。九、朱元Z在上诉状中所述杨真Z涉嫌房产中介从业人员众筹炒房纯粹歪曲事实、无中生有。在本案中，朱元Z拒绝继续履行的根本原因是房价上涨，目前市场价格大于涉案合同的成交价，恶意违约。综上所述，请求二审法院维持原判，驳回朱元Z的上诉请求。
原审第三人中X银行深圳分行述称，同一审时发表的意见一致。另外，在确保中X银行深圳分行抵押权不受损失的情况下，愿意尊重二审法院的生效判决。
原审第三人链J公司述称，涉案房产仍有1万元交房保证金托管在链J公司，链J公司愿意依法院生效的判决予以处理。另，朱元Z与杨真Z签订的《房产买卖合同》第五条第二款约定“至第三人收到定金，视为朱元Z收悉定金”。其他意见与一审时发表的意见一致。
杨真Z向一审法院起诉请求：1、朱元Z继续履行杨真Z、朱元Z之间签订的《房产买卖合同》，按照合同约定注销涉案房产抵押登记，中X银行深圳分行予以协助办理注销抵押登记；2、朱元Z继续履行杨真Z、朱元Z之间签订的《房产买卖合同》，按合同约定将位于深圳市宝安区新安街道新城大道富通好WJC栋C3座1单元402房产(深房地字第××号)过户登记至杨真Z名下，将上述房产交付给杨真Z使用，结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并将水电及其他设备设施过户到杨真Z名下；3、朱元Z承担全部诉讼费用。
朱元Z向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《房产买卖合同》；2、朱元Z没收杨真Z的定金150万元；3、杨真Z承担诉讼费。
一审法院认定事实：2015年12月15日，朱元Z作为卖方，杨真Z作为买方，在链J公司的居间下，签订《房产买卖合同》，约定朱元Z向杨真Z转让位于深圳市宝安区新安街道新城大道的富通*好WJC栋C3座1单元402（深房地字第××号），转让总价人民币510.8万元；卖方委托担保公司赎楼；卖方应在签订本合同后7日内取得承租人放弃优先购买权的声明，如因承租人主张优先购买权而造成买方损失的，由卖方承担赔偿责任；购房定金150万元，签订合同当日买方支付20万元，签订合同10日内再付定金130万元，定金由第三方监管；定金之外的房款以银行按揭贷款方式支付，买方于2016年1月20日前将首期款支付至买方贷款银行的监管账号，并向银行提交按揭贷款申请资料，卖方应予配合，若银行承诺贷款金额加上买方已付首期款、定金后少于合同转让成交价的，买方应于银行出具贷款承诺函后3日内补足；过户产生的税费由买方承担；在买方银行出具贷款承诺函及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记之日起3日内，买卖双方办理递件过户手续；房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭款超过3日的，卖方有权要求买方以银行未付款总额为基数，按日万分之五支付迟延付款违约金，合同继续履行；卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后7日内，将房产交付买方；买卖双方任何一方违约，另一方有权解除合同并要求支付房产转让成交价20%违约金。
合同签订后，杨真Z如约向朱元Z支付了定金150万元。2015年12月16日，朱元Z与深圳市中诚致X融资担保有限公司、刘安J等人在深圳市前海公证处办理了公证委托手续，朱元Z委托刘安J等人办理赎楼、注销抵押登记等事项。
2016年1月20日，杨真Z、朱元Z、中国银行深圳锦绣支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定监管涉案房产首期款90万元。当天，杨真Z向监管账户存入90万元。2月2日，杨真Z与朱元Z代理人刘安J签订《划款委托书》，委托中国银行深圳锦绣支行将监管资金90万元划入杨真Z账户内，该银行意见为，“买方贷款审批未通过，撤销监管，监管资金退回买方账户”。2月3日，杨真Z与朱元Z的代理人在中国光大银行深圳新城支行办理了90万元的首期款资金托管手续，杨真Z向光大银行深圳新城支行提交了成交价为600万元的买卖合同。2月底，光大银行深圳新城支行出具《按揭贷款承诺书》，承诺向杨真Z发放金额360万元的贷款，承诺书有效期180天。
2016年3月8日，杨真Z委托律师事务所向朱元Z邮寄《律师函》，称同意一次性支付全部购房款，并愿意承担现金赎楼的费用，催促朱元Z在2016年3月11日前到深圳市中诚致X融资担保有限公司办理赎楼手续、注销抵押登记。3月14日，杨真Z向深圳市中诚致X融资担保有限公司支付担保费8580元。
2016年3月30日，朱元Z分别向杨真Z、链J公司邮寄《催告函》，称杨真Z没有如期办理按揭手续，要求杨真Z向银行提交按揭贷款资料。
截至2016年3月16日，涉案房产仍未注销抵押登记。一审法院向深圳市中诚致X融资担保有限公司发函查询涉案房产至2016年3月16日仍未注销抵押登记的原因。2016年7月1日，该公司出具《情况说明》称，因朱元Z拒绝向该公司提供涉案房产的供楼银行卡，该公司无法进行担保赎楼。此外，朱元Z向光大银行深圳新城支行提交了《声明》，表示对买卖合同存在异议，不同意继续履行合同，导致该银行未能发放赎楼贷款。
另查，截至2016年7月4日，杨真Z家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
一审法院认为，杨真Z与朱元Z之间的房屋买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。
本案争议焦点是杨真Z、朱元Z有无违约，涉案合同是否符合继续履行的条件。杨真Z在合同约定期限内，向中国银行深圳锦绣支行提交贷款申请。贷款审批未通过、资金监管撤销的次日，买卖双方随即向光大银行深圳新城支行办理首期款资金监管，杨真Z再次提交贷款申请。朱元Z反诉称杨真Z没有如期办理资金监管手续，与事实不符，不予采纳。合同只约定在定金、首期款加银行贷款承诺函金额不足以支付购房款时，买方应在3日内补足，而对买方第一次贷款申请未通过的情形未作约定，一审法院认为，买卖双方共同办理第二次资金监管，以及卖方配合买方向光大银行深圳新城支行提交贷款申请资料的行为，已经充分说明双方就此达成了合意并实际履行，杨真Z没有违约，朱元Z诉请解除合同，没收定金150万元，不予支持。
朱元Z至今未注销涉案房产抵押登记，行为违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房产的承租人已放弃优先购买权，涉案房产根据杨真Z的申请已被首轮查封，杨真Z具有本市购房资格并同意一次性付清剩余房款，涉案合同符合继续履行的条件，杨真Z主张朱元Z注销房产抵押登记，将房产过户登记至杨真Z名下，结清水电、物管等费用并实际交付房产，一审法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决：一、朱元Z于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市宝安区新安街道新城大道富通*好WJC栋C3座1单元402房（深房地字第××号）的银行贷款债务，注销抵押登记，中X银行股份有限公司深圳分行予以协助配合；二、杨真Z于上述房产注销抵押登记之日起十五日内一次性向朱元Z支付房屋转让余款人民币360.8万元；三、朱元Z于杨真Z付清房屋转让余款之日起十日内将上述房屋过户登记至杨真Z名下，结清水电、物管及相关设备设施的应付费用，将水电及其他设施设备过户至杨真Z名下，并将上述房屋交付杨真Z，过户产生的税费由杨真Z承担；四、驳回朱元Z的反诉请求。本案本诉受理费47556元，财产保全申请费5000元，反诉受理费9150元，均由朱元Z负担。
本院经审理查明，（一）杨真Z支付的150万元定金中，149万元支付给了朱元Z，另有1万元托管于链J公司。
（二）杨真Z于2016年3月15日向一审法院提起本案诉讼。
（三）朱元Z提交的与按揭专员、链J公司员工、第二次贷款银行工作人员的短信、微信记录中均有提及定金比较多、监管较少的内容。
（四）本案二审庭审中，朱元Z提交了一份称是中国光大银行股份有限公司深圳新城支行复印给其的杨真Z《社保参保证明》，朱元Z认为该份《社保参保证明》与杨真Z向一审法院提交的《证明》数据不同，并据此认为杨真Z的购房资格可能不真实。杨真Z认为其向法院及银行提交的《社保参保证明》均是合法有效的，分别在深圳市社保局官网打印和在办事窗口现场打印。
朱元Z另提交一份《房产买卖合同》（复印件），其中涉案房产转让价格为600万元，落款时间为2015年12月15日。目的是证明杨真Z自签订房屋买卖合同当日即开始伪造合同。杨真Z对该份证据的真实性不予认可。
朱元Z为证明杨真Z、链J公司、深圳市中诚致X融资担保有限公司存在恶意串通，提交了一份深圳市市场监督管理局网页页面，其中显示深圳市中诚致X担保有限公司2008年6月17日股东变更后，深圳市中联房地产企业发展有限公司占有其80%的股份。
（五）一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，杨真Z与朱元Z签订的《房产买卖合同》中约定，买方应于2016年1月20日将首期款支付至银行监管账户。而杨真Z也于2016年1月20日向监管银行存入了监管首期款，即已按合同约定履行了首期款监管的义务。此后监管银行在2016年2月2日告知贷款审批未通过，将监管资金退回。对于审批未通过的原因监管银行并未明确说明，但结合杨真Z的陈述及朱元Z提交的短信、微信记录可知，双方约定的定金过高是不能通过审批的一项影响因素，因此贷款审批未通过并不是杨真Z一方的原因导致。上述情形与合同中约定的“若银行承诺贷款金额加上买方已付首期款、定金后少于合同转让成交价的，买方应于银行出具贷款承诺函后3日内补足”所涉及的原因和情形并不相符，朱元Z以此为由主张杨真Z未在三日内监管全部房款构成违约，缺乏合同依据，双方应另行协商重新申请贷款银行或一次性付款等事宜。
事实上，2016年2月3日，杨真Z与朱元Z的委托代理人刘安J即共同向新的银行办理了资金监管，并于2月底取得贷款承诺函。朱元Z主张其代理人刘安J与杨真Z存在恶意串通，刘安J的代理行为对其不发生效力。本院认为，朱元Z并未提交有效证据证明其主张，因此刘安J作为其公证委托代理人的行为后果，依法应由朱元Z承担。退一步说，即使存在朱元Z委托代理人与杨真Z提交了600万元买卖合同的事实，银行因此收回贷款承诺，杨真Z也于2016年3月8日向朱元Z邮寄《律师函》，表明愿意一次性支付全部购房款，因双方合同中未约定根本违约期限，杨真Z在合理期限提出一次性支付全部购房款，尚未构成根本违约。而朱元Z也于2016年3月30日向杨真Z邮寄《催告函》，要求杨真Z提交按揭贷款资料。即在诉讼前后，双方均表明要求继续履行合同，双方合同并未解除。现诉讼中，杨真Z再次明确可以一次性付款，且具有购房资格，因此，双方应继续履行涉案《房产买卖合同》。朱元Z认为杨真Z违约，双方合同无法继续履行缺乏相应依据，本院不予采纳。
综上，朱元Z的上诉请求不成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费18300元，由朱元Z负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许莹姣
代理审判员 周 敏
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。