山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终2657号
上诉人（原审原告）：李东鸣。
委托代理人：张海昌，烟台牟平宁海法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)：烟台辽源房地产开发有限公司，住所地烟台市牟平区工商大街西首。
法定代表人：徐波，经理。
委托代理人：王晓峰，山东前卫律师事务所律师。
上诉人李东鸣因与被上诉人烟台辽源房地产开发有限公司（以下简称辽源公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年12月11日，李东鸣与辽源公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为牟预字第121211120096），李东鸣购买辽源公司开发的位于烟台市牟平区南关大街631号1号楼第一层1-02号商铺，总价款为480399元；合同第八条约定，卖方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合本合同约定的商品房交付买方使用；合同第九条约定，卖方逾期交房超过30日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之二点五的违约金；合同第十五条约定，卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房地产权属证书，买方不退房的，卖方按已付房价款的1%向买方支付违约金。合同签订后，李东鸣依约履行了付款义务。2014年12月28日，双方签订了《补充协议书》，第四条约定：1、甲方（辽源公司）保证在2014年12月31日前交付乙方（李东鸣）房屋钥匙；2、甲方保证在2015年6月30日前办理房屋综合验收手续，自2015年7月1日起开始办理产证手续；3、甲乙双方同意正式交房时间改为2015年6月30日前，甲方替乙方向物业公司缴纳第一年物业费作为逾期交房损失补偿，具体时间以甲方综合验收完成之日起开始计算，乙方不再追究相关损失及责任。庭审中，李东鸣提交了上述《商品房买卖合同》、《补充协议书》及购房发票，辽源公司对此均无异议。
辽源公司主张涉案房屋已经于2014年12月28日办理了交房手续，并提交了李东鸣签字的交房通知书，该通知书中关于交房应缴费用明细采用了表格形式，分三列分别为“签约部”、“财务部”、“业主”，其中“财务部”栏中列明了“公共维修基金”、“有线电视费”、“暖气流量表”等十项费用明细，“业主”栏中注明“钥匙已领，交房收楼事项已办理完毕，特此证明，业主签章（表格右下方）”，李东鸣在“业主签章”处签名。李东鸣对该证据提出异议，称虽然李东鸣在交房通知书上签字，但当时辽源公司是通知李东鸣去交房屋差价款等费用，房屋的钥匙并没有交接，并且当时的情况是辽源公司采用遮挡的方式使李东鸣没有看到业主一栏上写钥匙已领，交房事项已经办理完毕，事实上到现在为止该房屋的交接手续、商铺的钥匙、验收合格证等等都没有交付，而且有的商铺门上都没有锁。辽源公司对此不予认可，并称从逻辑上也讲不通，交房通知书的内容首行有李东鸣的名字以及购买的房屋门牌号码，写有通知李东鸣携带的资料以及内容，所以李东鸣肯定是看到了通知内容，才带了相关的资料以及费用来办理交房的手续，另外，李东鸣签字的这一栏注明了是业主栏，第二栏是财务部上面是公共维修基金、有线电视费、暖气费等，注明了每户的金钱数额，这些款项是与交房、收楼，钥匙已领是平行的，如果进行遮盖，就会连李东鸣所交纳费用的明细也一并遮盖，那么就无法算清其费用是多少，所以李东鸣的解释是不合逻辑的。
李东鸣还提交了2016年5月26日下午拍摄的涉案房屋的现场照片两张复印件，证明现在房屋的情况是虽然有锁但是没有钥匙，而且锁也不好用，根本不存在辽源公司说的交付钥匙的情况，任何人都可以进出。辽源公司质证称，从照片来看，看不出照片上的门是涉案房屋的门，并且这上面是有锁的，即使如李东鸣所称的没有钥匙，但是在交房时辽源公司已经将钥匙交付给了李东鸣，这个钥匙是在李东鸣手中保管的，门上没有钥匙也属正常，这个锁坏否与是否交房没有关系，因为照片是最近才拍的，而双方交接房屋是在2014年12月28日，与现在已经很长时间了。
辽源公司称涉案楼房没有取得房屋综合验收合格手续，但是该房已经取得了竣工验收合格手续，并提交了竣工验收报告，证明涉案房屋于2014年11月29日竣工验收合格，并加盖了建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位以及设计单位的公章。李东鸣对该证据有异议，称该证据是辽源公司单方出具的，真实性无法确定，并且该证据仅证明房屋经过竣工验收合格，没有达到双方签订合同第八条交付期限规定的《建设工程竣工规划验收合格证》以及《建设工程竣工验收备案表》等。
李东鸣主张根据合同第9条约定，辽源公司超过30天逾期交房应当向李东鸣支付已交房款万分之二点五的违约金，从2015年7月1日到2016年5月1日共305天，按照上述约定逾期交房违约金为480399元×305天×万分之2.5=36630.42元；根据合同第十五条第二款的约定，买方不退房，卖方按已付房价款的1%向买方支付违约金，故逾期办证违约金为480399元×1%=4803.99元。辽源公司主张其已经交付房屋，虽然交付房屋时没有达到原合同第八条的约定，但是该房屋已经竣工验收合格，说明该房屋已经具有使用功能，李东鸣明知涉案房屋没有达到合同第八条的条件仍然接收房屋，视为同意对房屋交付条件进行变更，所以李东鸣索要交房违约金是没有依据的。另外，双方在履行商品房买卖合同中签订了补充协议，并在实际履行过程中对交房时间和交房条件进行了变更，因此双方签订的合同第十五条的约定，就不再适用，应适用双方在补充合同中约定的第四条第2、3项的规定，不再支付办证违约金。另外计算总房款的基数应当扣除面积差价款16412.21元。
原审法院认为，李东鸣与辽源公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律有关规定，依法予以确认。双方在《补充协议书》中约定变更了交房时间为2014年12月31日前交付房屋钥匙，而辽源公司提交了李东鸣签字的《交房通知书》，李东鸣亦签字确认已经办理完交付手续。虽李东鸣主张辽源公司采用遮挡的形式致使李东鸣没有注意到《交房通知书》中注明的“钥匙已领，交房收楼事项已办理完毕”，但其未能提供证据加以证明，故对该主张不予支持。李东鸣称涉案房屋没有安装单独的门锁，也就不存在交付钥匙的行为，李东鸣既然在《交房通知书》上签字，就视为其认可辽源公司履行了房屋交付的手续，商铺没有安装门锁亦不能推翻李东鸣已经签字确认交付的事实，故对该证据予以确认，据此认定李东鸣与辽源公司已于2014年12月28日办理了房屋交接手续。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案所涉房屋已由建设单位组织监理、施工、勘察及设计五家单位进行竣工验收合格，虽未具备合同约定的交付使用条件，但已具备了基本使用功能，买受人知晓该房屋不完全具备交付使用条件，仍办理交房手续，应视为双方以实际交房行为对合同约定的交付条件进行了变更，买受人再以房屋交付条件不符合合同约定请求支付逾期交房违约金的主张，没有依据，亦不符合公平原则。故对李东鸣逾期交房违约金的主张，依法不予支持。李东鸣与辽源公司签订的补充协议明确约定自2015年7月1日起开始办理产证手续，但辽源公司至今没有协助李东鸣办理房屋产权登记手续，其行为已构成违约，李东鸣根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，要求辽源公司支付全部房款1%的违约金4803.99元，理由正当，依法予以支持。原审法院于2016年5月30日判决：一、烟台辽源房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向李东鸣支付逾期协助办理房屋产权证书的违约金4803.99元。二、驳回李东鸣的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，减半收取325元，由辽源公司负担。
宣判后，上诉人李东鸣不服，上诉称，一、上诉人虽然在交房通知上签字，但不是上诉人的真实意思表示，商品房到现在仍无门锁，交房通知书上的钥匙交付不属实，涉案房屋至今没有交付。原审法院认定“上诉人在《交房通知书》上签字，视为被上诉人履行了房屋交付手续”错误。二、涉案房屋没有进行法定的工程综合验收，《工程竣工验收报告》不应作为定案依据。三、上诉人购买商铺，没法管理使用，且被上诉人的工程没有达到法定条件及约定条件，不允许交付使用，仅消防安全设施这一项不符合标准，上诉人就无法开门营业。商铺根本不具备基本使用条件，至今仍在闲置。原审法院认定“涉案房屋具备基本使用功能”错误。四、原审法院认定“双方办理了交房手续，应视为双方以实际交房行为对合同约定的交付条件进行了变更”错误。被上诉人逾期交房的客观事实存在，应当依法承担逾期交房的违约责任。请求二审法院撤销原审判决，依法裁判。
被上诉人辽源公司答辩称，一、涉案房屋虽未经综合验收，但已于2014年11月29日进行了竣工验收，已经具备了使用功能。二、上诉人与被上诉人2014年12月28日对涉案房屋进行交付并办理了交付手续，说明双方用行为表示对原商品房买卖合同所约定的交付时间和条件进行了变更。涉案房屋按约定时间交付，上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
原审审理中，被上诉人主张购房款应扣除面积差价款16412.21元，上诉人表示没有异议。
本院审理中，被上诉人认可涉案房屋所在工程未完成综合验收，目前尚不具备约定的交付条件。
本院审理查明的其他案件事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定了房屋交付的条件及时间，之后签订的《补充协议》确定了房屋钥匙的交付时间，被上诉人并保证在2015年6月30日前办理房屋综合验收手续并正式交房。该《补充协议》约定的交付房屋钥匙并非是交接房屋，也并未降低交房条件。被上诉人没有按约完成房屋综合验收，尚未达到约定交付房屋的条件，上诉人虽然在《交房通知书》上签字，但不能视同其同意降低房屋交付条件接收房屋，不影响被上诉人在不具备交房条件未办理正式交房手续情形下所应承担的违约责任。原审法院认定“双方以实际交房行为对合同约定的交付条件进行了变更”错误，依法应予纠正。根据双方所签《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金。上诉人对被上诉人主张购房款应扣除面积差价款16412.21元没有异议，实际购房款应认定为463986.79元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初718号民事判决第一项。
二、撤销烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初718号民事判决第二项。
三、烟台辽源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李东鸣自2015年7月1日起至判决之日止的逾期交房违约金51966.52元（463986.79元×448天×0.025%）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费650元减半收取325元，二审案件受理费650元，均由烟台辽源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一六年九月二十日
书记员 车丽翠