湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7244号
上诉人（原审被告）：刘莎，女，1977年1月25日出生，汉族，湖北省钟祥市人，亚太集团会计师事务所（特殊普通合伙）湖北分所总经理，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：舒丰年，湖北创智律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴世强，男，1970年1月20日出生，汉族，湖北省武汉市人，自由职业，住址同上。
委托诉讼代理人：舒丰年，湖北创智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱丽，女，1987年7月5日出生，汉族，湖北省大冶市人，武昌职业学院行政人员，住。
委托诉讼代理人：肖漫，湖北黄鹤律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：王成，男，1986年8月15日出生，汉族，安徽省滁州市人，金色家园网络科技有限公司职员，住武汉市洪山区。
上诉人刘莎、吴世强因与被上诉人朱丽、王成房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘莎、吴世强上诉请求：撤销原判，依法改判驳回朱丽的诉讼请求。事实与理由：一、双方对合同生效作出约定，即“本合同须加盖经纪机构和武汉市房地产经纪代理存量房居间（买卖）合同专用章方为有效”，本案合同第三方未签字，合同没有生效，一审将无效合同认定有效合同是错误的。二、朱丽迟延支付定金、45万元首付款，刘莎、吴世强未对付款期限作出变更，刘莎、吴世强接受款项并不放弃追究朱丽的违约责任，朱丽构成违约，造成刘莎、吴世强的损失应予以赔偿。三、一审将中介人追加为第三人不当。
被上诉人朱丽、王成辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
朱丽向一审法院起诉请求：1、判令刘莎、吴世强继续履行《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定的义务，协助办理鄂（2016）武汉市东开字第0020666号房屋的过户及交房义务；2、判令本案诉讼费用由刘莎、吴世强承担。
一审法院认定事实：2016年5月4日，朱丽（案涉合同乙方）与刘莎、吴世强（案涉合同甲方）及第三人王成（案涉合同丙方）签订了一份由武汉市房产管理局、武汉市工商行政管理局监制的《武汉市存量房居间（买卖）合同》。合同约定：刘莎、吴世强将其所有的位于武汉市东湖新技术开发区关山一路特1号关山春晓5栋1单元6层02室，建筑面积119.80平方米，房屋不动产权证号为（2016）武汉市东开不动产权第0031432号的商品房一套出售给朱丽，房屋成交价为159万元。付款方式为本合同签订之日，乙方支付定金5万元给甲方；乙方首付款45万元以为甲方提前还贷的形式支付，丙方在提前还贷结束后五日内（遇节假日顺延），办理交易房屋抵押注销手续；尾款109万元，乙方委托丙方办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准。在见到已是乙方名下的房屋房产证收件单后十日内（遇节假日顺延），由乙方在丙方的陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户。如首次贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签，乙方在得到银行或丙方通知后五日内更换贷款银行；如乙方在更换贷款银行后，再次出现贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签的原因，则乙方在得到银行或丙方通知后30日内以现金方式补齐。本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用由乙方承担。合同还约定：本合同签订之日起五日内，甲、乙双方需提供相关证件及资料（资料清单附后）交由丙方办理贷款及过户手续。丙方在甲、乙方提供相关证件、资料齐全后，于五日内为乙方办理贷款手续，在贷款审批通过五日内，协助办理过户手续，并约定本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章之日起生效。案涉合同封面背面使用须知中还规定本合同须加盖经纪机构和武汉市房地产经纪代理存量房居间（买卖）合同专用章方为有效。上述合同还对经纪代理费的金额及承担、违约责任等事项均作了具体约定。合同签订后，朱丽依约于2016年5月4日支付刘莎、吴世强定金2万元，同年5月9日又支付定金3万元及首付款21万元，刘莎、吴世强向朱丽出具了两份收条。刘莎、吴世强收到朱丽支付的21万首付款后，提前偿还案涉房屋的银行贷款，并办理了房屋抵押注销手续。嗣后，双方在招商银行办理了二手房贷款按揭面签手续。随着房地产市场行情的变化，刘莎、吴世强要求增加房屋价款，由于双方未能达成一致，刘莎、吴世强则拒绝配合朱丽办理房屋过户手续，导致合同不能履行。为此，朱丽诉至一审法院，要求判如所请。本案在审理中，朱丽自愿以现金方式向被告支付购房尾款133万元。
一审另查明，刘莎与吴世强系夫妻关系。2016年6月22日，刘莎与吴世强办理了离婚手续，同年11月8日又办理了复婚手续。
一审还查明，刘莎于2016年5月31日开始办理案涉房屋的产权登记，同年7月1日领取了房产证，产权人为刘莎。2016年7月26日，刘莎将房屋出让给吴世强，吴世强于2016年8月9日办理不动产产权登记，领取了不动产权证，证号为鄂（2016）武汉市东开不动产权第0031432号。
一审法院认为：本案的焦点问题：一、朱丽与刘莎、吴世强及王成签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是否生效；二、朱丽与刘莎、吴世强及王成签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是否有效；三、朱丽与刘莎、吴世强在履行合同过程中，谁存在违约行为。针对上述焦点问题，评判如下：三方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是否生效的问题。该合同中包含了两种法律关系，即居间合同关系和房屋买卖合同关系。两种法律关系并不是主从关系，而是相互独立的关系。居间合同的效力不影响房屋买卖合同的效力。本案诉争的标的是房屋买卖合同，房屋买卖双方均在合同上签名，朱丽已部分履行合同义务，且该合同符合合同成立的要件，合同内容也符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，涉案房屋买卖合同已生效。根据合同第十七条约定：“本合同自甲乙双方签字，丙方盖章之日起生效”，该规定是居间合同的生效条件，而非房屋买卖合同的生效条件。二、三方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是否有效的问题。案涉合同封面背面“使用须知”第三条规定：本合同须加盖经纪机构和武汉市房地产经纪代理存量房居间（买卖）合同专用章方为有效。该规定系管理性规定，而非效力性规定，并不影响房屋买卖合同的效力。而案涉合同中的房屋买卖合同是当事人协商一致的真实意思表示，合同内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，故案涉合同中的房屋买卖合同合法有效。朱丽与刘莎、吴世强在履行合同过程中，谁存在违约行为的问题。根据合同约定，朱丽第一次付款的时间是本合同签订之日即2016年5月4日支付刘莎、吴世强定金5万元，朱丽于合同签订之日支付了2万元，2016年5月9日支付了3万元，迟延了5天支付，但刘莎、吴世强在收到朱丽支付的3万元时未提出异议，并已接受，该行为应认定为朱丽与刘莎、吴世强对定金的付款期限作了事实上的变更。朱丽迟延支付的行为不构成违约；第二次付款仅约定了首付款45万元的支付方式即以为刘莎、吴世强提前还贷形式支付，而未对偿还银行贷款后多出的部分是否支付、什么时间支付进行约定。朱丽依约于2016年5月9日向刘莎、吴世强支付了首付款21万元（刘莎、吴世强因购买案涉房屋尚欠银行贷款21万元），刘莎、吴世强将该款用于提前偿还银行贷款，朱丽的付款义务已经完成。事后，朱丽要求将剩余的24万支付给刘莎、吴世强，刘莎、吴世强因要求增加房屋价款而拒绝接受。朱丽已履行了合同约定的付款义务，也不构成违约；第三次付款是朱丽在见到已是其名下的房屋房产证收件单后十日内支付，而案涉房屋因故没有办理过户手续，付款的条件不成就，故朱丽在履行合同过程中没有违约行为。而刘莎、吴世强在收到朱丽的定金及首付款后，因婚姻状况及产权权属登记的变化，迟滞了朱丽办理银行贷款的进度。随着房地产市场行情的变化，刘莎、吴世强要求增加房屋价款，在双方未达成一致后，拒绝协助朱丽办理房屋过户手续，该行为构成违约，刘莎、吴世强在履行合同过程中存在违约行为。综上所述，三方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同，系当事人协商一致的真实意思表示，合同内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为有效合同。双方当事人理应信守合同，全面履行约定义务。但刘莎、吴世强在朱丽履行了付款义务后，在其要求增加购房价款未得到满足的情况下，拒绝配合朱丽办理房屋过户手续，导致合同不能履行，构成违约，依法应承担相应的违约责任。故朱丽要求刘莎、吴世强继续履行合同并协助办理房屋过户手续及交房的诉讼请求，予以支持。本案在审理中，朱丽自愿以现金方式支付购房尾款133万元的请求，予以照准。刘莎、吴世强在庭审中辩称案涉合同未生效、无效且朱丽存在违约行为的抗辩理由无事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、刘莎、吴世强于本判决生效之日起十日内继续履行《武汉市存量房居间（买卖）合同》，将位于武汉市东湖新技术开发区关山一路特1号关山春晓5栋1单元6层02室过户至朱丽名下，过户费及交易税费由朱丽承担；二、刘莎、吴世强于房屋过户手续办理完毕后（以房管部门办理产权变更登记为准）十日内将案涉房屋交付给朱丽；三、朱丽于本判决生效之日起十日内一次性支付刘莎、吴世强购房尾款133万元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案受理费19110元，由刘莎、吴世强负担
二审期间各方当事人未举出新的证据。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：朱丽与刘莎、吴世强及王成签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是当事人在协商一致的基础上自愿签订的，系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，对当事人具有法律约束力，各方应依约享有权利、履行义务。一审认定合同有效正确，本院予以维持。刘莎、吴世强上诉认为合同没有生效以及合同无效，但其不能证明该规定系效力性强制性规定致使合同无效，涉案合同不具有合同不生效以及无效的情形，刘莎、吴世强上诉主张合同无效的理由不能成立，该上诉请求，本院不予支持。
在合同履行中，朱丽依约履行了支付定金以及首付款21万元，刘莎、吴世强提前偿还案涉房屋的银行贷款，办理了该房屋抵押注销手续，配合朱丽办理了贷款面签手续，双方均履行了合同的相关义务，双方应依约继续履行合同义务，实现合同目的。后由于刘莎、吴世强要求增加房屋价款，对此双方未能协商一致，刘莎、吴世强则拒绝配合朱丽办理房屋过户手续，该行为明确表示不履行合同主要义务，构成违约。朱丽可以要求刘莎、吴世强承担继续履行合同、赔偿损失等违约责任。刘莎、吴世强上诉认为朱丽迟延支付定金、45万元首付款，构成违约，提出驳回朱丽的诉讼请求的上诉主张，对该主张，刘莎、吴世强提供的证据不足以证明朱丽具有合同约定的违约事由致使刘莎、吴世强享有解除权，亦与本案查明的事实不符，刘莎、吴世强的该上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，审理程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19110元，由刘莎、吴世强负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶玉宝
审判员 余小乔
审判员 张 红
二〇一八年一月十二日
书记员 陈旭敏