重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终1933号
上诉人（原审原告）：王建军，女，1970年8月1日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：冉小平，重庆天亿（涪陵）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨翔，男，1993年10月28日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：张宏林，重庆新合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵治强，男，1964年4月26日出生，汉族，居民，户籍地重庆市涪陵区。
被上诉人（原审被告）：代远凌，男，1987年7月22日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
上诉人王建军因与被上诉人杨翔、赵治强、代远凌所有权确认纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2017）渝0102民初5176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王建军上诉请求：撤销一审判决，确认重庆市涪陵区宏声大道52号金科天籁城三幢1X-X房屋归其所有，一、二审案件受理费、保全费由赵治强、代远凌、杨翔承担。事实和理由：1.代远凌要求赵治强办理处分房产委托公证的目的并非帮赵治强处理卖房事务，而是赵治强不能按约定归还高利贷时代远凌有权处置房产变现实现高利贷债权，结合相应委托公证书被撤销的事实，一审认定“代远凌取得赵治强委托卖房系双方真实意思且合法有效”是错误的。2.2017年5月24日下午代远凌、杨翔、张小波到涉案房屋追债。当警察来时，王建军明确表示该房屋是其所有，而杨翔、代远凌均刻意隐瞒当日上午与代远凌签订《房屋买卖合同》以及支付、收取部分房款、办理按揭还款事实，以便在赵治强、王建军不知情的情况下办理过户。3.杨翔购买涉案房屋并非善意。2017年3月15日杨翔首先联系赵治强借款事宜，其后杨翔、代远凌与赵治强协商借款，足以证明杨翔、代远凌并非普通朋友关系。2017年5月24日下午，杨翔见到赵治强并未表示其当日上午与代远凌签订《房屋买卖合同》及支付部分房款、办理按揭还款事实，以便在赵治强、王建军不知情的情况下办理过户，不符合正常交易习惯。杨翔在王建军对涉案房屋主张权利，民警在场处理的情况下，却当即离开，明显不符合善意买房人的慎重心态。4.杨翔并非以合理价格受让，亦未就涉案房屋支付市场对价。2014年3月19日，王建军与赵治强购买涉案房屋价格为459349元，2017年5月26日房产交易纳税评估最低价为44万元，杨翔提交的房屋买卖合同显示含室内家具、电器等价款才38.8万元，明显低于市场价值。综上，杨翔取得涉案房屋产权登记不具有善意，并非合理价格转让，应认定杨翔并非善意取得，确认涉案房屋属王建军所有。
杨翔辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.赵治强出示涉案房产证系涉案房屋产权证上的权利人，其于2017年3月15日向代远凌出具委托书，委托对自己名下涉案房屋进行解除抵押登记、出售等权利，并进行委托公证。杨翔有足够的理由相信赵治强对该房屋拥有所有权，所签订的房屋买卖合同真实有效。2.杨翔于2017年5月27日已支付合理的价格38.8万元，并通过产权登记已取得涉案房屋的所有权。3.杨翔不可能知道房屋的实际所有权人是王建军，且委托公证是在房屋过后才撤销的。
代远凌辩称：委托公证时，赵治强一人在屋，赵治强离婚是否离家我也不清楚。当时房产证显示归赵治强所有，离婚协议上也是归赵治强所有。离婚协议我没有造假。王建军拿出的离婚协议，我也无法辨别。借款前与赵治强不认识，是我拿杨翔的手机给赵治强联系借款。
赵治强辩称：当时我需要借钱，杨翔给我联系，并说可以用房屋按揭，并说离婚协议可以包装。假离婚协议是杨翔自己做的，我只在上面签字，当时没有说卖房子的问题。签字后就借给我98000元，我没有权利处理这个房屋，因离婚时房屋已分给王建军。
王建军向一审法院起诉请求：1.确认重庆市涪陵区宏声大道52号金科天籁城三幢1X-X房屋属于王建军所有；2.判令杨翔、代远凌、赵治强共同赔偿王建军已经支出的维权合理费用15000元；3.诉讼费用由杨翔、代远凌、赵治强承担。
一审法院认定事实：王建军与赵治强1990年8月1日登记结婚；2014年3月19日，赵治强购买了位于涪陵区宏声大道52号金科天籁城三幢1X-X房屋；2016年5月20日，王建军与赵治强登记离婚，离婚协议约定位于涪陵区宏声大道52号金科天籁城三幢1X-X房屋归王建军所有。
2017年3月15日，赵治强向代远凌借款132000元并出具借条。当日，赵治强向代远凌出具委托书一份，并在重庆市涪陵公证处办理了委托公证(2017)渝涪证字第1138号公证书。该委托书载明：我（委托人）在重庆市涪陵区宏声大道52号金科天籁城3幢1X-X号自有住宅一套，钢筋混凝土结构，建筑面积：84.79平方米，《重庆市房地产权证》编号：303房地证2015字第000035011号。现我因不能亲自在重庆市涪陵区办理对上述房屋的解除抵押登记、出售等相关手续，故特全权委托受托人代远凌为我的代理人，代为办理该房屋的解除抵押登记（偿还贷款、领取相关房屋产权凭证原件）、档案查询、出售（包括签订房屋买卖合同）、产权过户、代为办理婚姻登记记录证明、收取售房款等相关事宜（如购房人需办理二手房按揭贷款，则配合购房人办理相关按揭手续，并将相关按揭款划入受托人指定的银行账户）。代理人代远凌在上述授权范围内所签署的一切文件我均予认可，由此而产生的法律后果，均由我享受和承担。委托期限：自委托之日起二年。2017年5月24日，代远凌持赵治强的委托书与杨翔签订了“重庆市房屋买卖合同”，该合同约定，将赵治强坐落为重庆市涪陵区宏声大道52号金科天籁城3幢1X-X号房屋以388000元卖给杨翔。当日，杨翔与重庆市胜凯房地产经纪有限公司签订了“房屋过户手续委托办理协议”，协议约定，杨翔将坐落在重庆市涪陵区宏声大道52号金科天籁城3幢1X-X号房屋一套的(按揭/过户)相关手续委托重庆市胜凯房地产经纪有限公司全权办理，杨翔支付中介过户手续费10000元。2017年5月26日，重庆市胜凯房地产经纪有限公司持协议到重庆市涪陵区国土资源局为杨翔办理了房屋过户登记手续。
2017年5月27日，王建军到房管登记部门查询得知该房屋已办理产权登记过户。2017年6月7日，王建军向重庆市涪陵公证处申请复查(2017)渝涪证字第1138号公证书。2017年6月8日，因赵治强提供虚假证明，导致公证书的基本内容与事实不符，重庆市涪陵公证处作出(2017)渝涪决字第1号撤销公证书决定：撤销(2017)渝涪证字第1138号公证书，该公证书自始无效。
一审法院另查明，重庆市公安局案(事)件接报回执接警编号J5001020003201705240018载明，2017年5月24日14时许，王建军向重庆市涪陵区公安局荔枝派出所报案称，在涪陵区金科天籁城3幢1X-X号，因其前夫赵治强渉及一起经济纠纷，张小波和代远凌上门讨债。
一审法院再查明，代远凌将诉争房屋卖给杨翔后，代远凌用所得房款偿还了诉争房屋所欠的银行按揭贷款，余款归代远凌所有。
一审法院认为，赵治强于2017年3月15日向代远凌出具委托书，委托其对重庆市涪陵区宏声大道52号金科天籁城3幢1X-X号自有住宅一套代为解除抵押登记（偿还贷款、领取相关房屋产权凭证原件）、档案查询、出售（包括签订房屋买卖合同）、产权过户、代为办理婚姻登记记录证明、收取售房款等相关事宜（如购房人需办理二手房按揭贷款，则配合购房人办理相关按揭手续，并将相关按揭款划入受托人指定的银行账户），并将该委托书在公证机关进行了公证，足以说明赵治强对代远凌的委托真实有效。代远凌基于上述代理权于2017年5月24日持赵治强的委托书与杨翔签订“重庆市房屋买卖合同”，杨翔足以相信代远凌签订“重庆市房屋买卖合同”属行使其代理权的行为。事后，杨翔持“重庆市房屋买卖合同”办理了过户登记，并支付了赵治强的委托代理人代远凌购房款，杨翔取得诉争房屋应属善意取得。王建军提交的2017年5月24日14时许，王建军向重庆市涪陵区公安局荔枝派出所报案称，在涪陵区金科天籁城3幢1X-X号，因其前夫赵治强渉及一起经济纠纷，张小波和代远凌上门讨债的报警回执，不能充分证明杨翔当时在场，王建军也告知了该诉争房屋属其所有赵治强无权处分，杨翔购买该诉争房屋不属善意取得。故王建军主张该诉争房屋2016年5月20日与赵治强登记离婚时离婚协议约定归王建军所有，且杨翔明知离婚协议约定归王建军所有，赵治强无权处分而购买该房屋不属善意取得，该诉争房屋应属王建军所有，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：驳回王建军的诉讼请求。案件受理费8416元，减半收取4208元，由王建军负担。
二审查明：2017年3月15日前，代远凌、杨翔是朋友关系，代远凌、杨翔与赵治强不认识。代远凌得知赵治强需要借款，杨翔或代远凌于2017年3月15日通过杨翔的手机主动联系赵治强，要求借款给赵治强。同日，赵治强向代远凌出具借条，借款132000元，于2017年4月16日起每月16日还款16500元，并于2017年11月16日全部还完。同日，代远凌通过转账5万元给赵治强，2017年3月16日，代远凌通过转账48000元给赵治强。赵治强出具借条的款项中包括利息34000元。2017年4月24日上午，代远凌以赵治强委托代理人的名义将涉案房屋卖给杨翔，并签订重庆市房屋买卖合同；同日下午，代远凌、杨翔一起到涉案房屋，见到赵治强、王建军；民警到场后，王建军提出其系涉案房屋的权利人，杨翔离开涉案房屋。2017年5月26日,代远凌向杨翔出具收到房款14万元的收条。
二审查明的其他事实与一审相同。
本案二审争议焦点为：涉案的坐落在重庆市涪陵区宏声大道52号金科天籁城3幢1X-X号房产的所有权归属问题。
本案中,位于涪陵区宏声大道52号金科天籁城三幢1X-X号房屋本系王建军与赵治强婚姻关系存续期间共同购买，二人以购买方式取得该房产所有权。2016年5月20日，王建军与赵治强到重庆市涪陵区民政局登记离婚，离婚协议约定该房产归王建军所有。此时，王建军基于离婚后夫妻共同财产的分割事实，依法取得涉案房屋的全部所有权，赵治强不再享有所有权。而赵治强却于2017年3月15日通过伪造离婚协议、办理公证的方式，委托代远凌代为处分涉案房产，因赵治强无权处分，故其委托行为亦属无效。2017年6月8日，重庆市涪陵公证处以赵治强提供虚假证明为由，撤销其原公证。代远凌基于无效的委托而为的处分行为亦自始无效。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无权处分权人将不动产或者动产转让给受让的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让的；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。该解释第十六条，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：……（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。该解释第十八条第一款规定，物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。该解释第十九条规定，物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。本院认为，本案杨翔取得涉案房产不具有善意，王建军有权追回。理由有四：
第一，本案从受让人受让涉案房屋时间看，物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产时”是指依法完成不动产物权转移登记时。本案中，重庆市土地房屋权属登记申请书、完税证明、渝（2017）涪陵区不动产权第00049XX**号房地产权证载明，涉案房产转移登记时间为2017年5月26日。故杨翔受让涉案房产的时间应认定为2017年5月26日。
第二，从杨翔受让涉案房产是否审慎看，当事人在庭审中的陈述、辩解，公安执法视频、重庆市土地房屋权属登记申请书等均证实：2017年5月24日下午，杨翔、代远凌曾一起到涉案房屋，遇到赵治强、王建军，王建军即明确告知杨翔，其才是涉案房屋的真正权利人，而杨翔在公安民警在场的情况下，隐瞒其于当日上午已与赵治强的委托代理人代远凌签订了涉案房屋的买卖合同的事实，也不询问赵治强是否是真正的产权人即擅自离开，不具有善意第三人的谨慎特征，未尽到为交易安全而应有的基本审慎注意义务。
第三，从杨翔受让涉案房产是否善意看，杨翔在已知购买的涉案房屋产权存在争议的情况下，仍于2017年5月26日支付代远凌房款14万元，亦不符合交易常情、常理。结合杨翔的手机号在2017年3月15日主动联系，向不认识的赵治强出借款项等事实，可以确认杨翔在2017年5月26日受让涉案不动产之前的2017年5月24日即已明知赵治强无处分权，其受让涉案房产不具有善意。
第四，从交易价格来看，涉案房屋于2014年4月购买时价值459349元，王建军、赵治强对房屋进行了装修，按正常逻辑，该房产价值应有提升；2017年5月26日涉案房屋的纳税金额评估为447720元。而2017年5月24日杨翔购买涉案房屋的合同价款为388000元，明显低于市场估价。综上，杨翔取得涉案房屋所有权不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，王建军有权追回无权处分人赵治强恶意转让给受让人杨翔的涉案房产。
综上所述，上诉人王建军的上诉理由成立，其请求确认涉案房屋归其所有，应予支持；鉴于二审查明新的事实，致一审认定事实发生变化，依法应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条、第十八条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市涪陵区人民法院（2017）渝0102民初5176号民事判决；
二、登记在杨翔名下的位于重庆市涪陵区宏声大道52号金科天籁城3幢1X-X住房［证号为：渝（2017）涪陵区不动产权第00049XXX6号］归王建军所有。
三、驳回王建军的其余诉讼请求。
一审案件受理费4208元，由赵治强负担1353元、代远凌负担1340元、杨翔负担1340元、王建军负担175元；二审案件受理费4208元，由赵治强负担1408元、代远凌负担1400元、杨翔负担1400元。
本判决为终审判决。
审判长 贺付琴
审判员 陈胜友
审判员 杨 洋
二〇一八年一月四日
书记员 尹 童