四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第3109号
上诉人（原审被告）成都金阳华英达置业有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人曾宪配，总经理。
委托代理人冉春红，中豪律师集团（四川）事务所律师。
委托代理人罗达，中豪律师集团（四川）事务所律师。
被上诉人（原审原告）段怡，女，汉族，1980年6月13日生，住成都市武侯区。
委托代理人郭佳，四川英特信律师事务所律师。
委托代理人陈冰，四川英特信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨雪琴，女，汉族，1980年5月15日生，住四川省巴中市巴州区。
委托代理人郭佳，四川英特信律师事务所律师。
委托代理人陈冰，四川英特信律师事务所律师。
上诉人成都金阳华英达置业有限公司（以下简称金阳华英达公司）与被上诉人段怡、杨雪琴因买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第1300号民事判决，于2015年3月31日向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月10日进行了审理。上诉人金阳华英达公司的委托代理人冉春红、罗达，被上诉人段怡、杨雪琴的委托代理人郭佳、陈冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年9月4日，段怡、杨雪琴作为买受人与作为出卖人的金阳华英达公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：段怡、杨雪琴购买成都市青羊区培华路399号1幢-1层155号车位，总价款82620元；金阳华英达公司应当在2011年12月31日前向段怡、杨雪琴交付该车位；该车位交付时应取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、段怡、杨雪琴已付清本合同项下应由金阳华英达公司支付、代收的所有款项，该商品房为住宅的，金阳华英达公司还应提供《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得的，买受人有权选择退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付等。
同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议及附件》一份，主要约定：双方于2011年9月4日签订关于金阳易诚国际155号车位的《商品房买卖合同》；段怡、杨雪琴以一次性支付总房款82620元的方式支付购房款；段怡、杨雪琴委托金阳华英达公司代为办理房屋所有权证的，应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续，并向金阳华英达公司缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由金阳华英达公司代段怡、杨雪琴向相关部门缴纳；金阳华英达公司应在段怡、杨雪琴缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代段怡、杨雪琴向有关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证；如段怡、杨雪琴未完整提供上述资料和费用的，金阳华英达公司有权相应推迟该商品房所有权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任；本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准。
2011年8月29日及2011年9月4日，金阳华英达公司各出具收据一张，载明收到段怡、杨雪琴支付的定金10000元和楼款72620元。2011年12月31日，金阳华英达公司又出具收据两张，分别载明收到段怡、杨雪琴支付的155#车位“代收契税”2478.6元及“产权手续费、产权登记费、印花税费、贴花费、国土证工本费、维修基金”2034.76元。
另查明，1.2013年7月19日，金阳华英达公司向成都市房管局提交办理案涉车位所在机动车库大产权的《房屋所有权登记申请书》，2.2013年8月20日，金阳华英达公司正式取得案涉车位所在机动车库大产权登记；3.2013年12月19日，案涉车位取得产权登记，段怡、杨雪琴系案涉车位登记共有人；4.针对金阳华英达公司提出的成都市税务局直属第三分局因系统升级的原因自2012年3月到2012年7月期间暂停办理集体件税务申报的问题，原审法院工作人员进行了调查走访。该局工作人员在接受询问时表示，三分局确有因系统升级原因暂停办理集体件税务申报的情况，但时间不会有3、4个月那么长，至于2012年3月到2012年7月期间是否曾停办集体件，因时间较久且无书面材料存档已无法核实；6.《温馨提示》和（2012）青羊民初字第4634号案件中原审法院工作人员调查取证形成的工作笔录均载明：成都市人民政府政务中心税务大厅因国家商品住房税收政策调整原因，曾于2012年暂停办理开发商集体件核税审核工作几个月。
上述事实，有段怡、杨雪琴的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、《房屋所有权登记申请书》、收据4张、房屋信息摘要2份、（2012）青羊民初字第4634号案件工作笔录、《温馨提示》、工作笔录及庭审笔录等在案佐证。上述证据经审查均具有真实性、合法性、关联性与相应证明力，原审法院予以采信。
段怡、杨雪琴在原审的诉讼请求：1.金阳华英达公司向段怡、杨雪琴办理车位分户产权证书并交付原件；2.金阳华英达公司向段怡、杨雪琴支付逾期办理车位分户产权证书的违约金暂计算至起诉之日为10088元（82620元×0.0003×407天），违约金应当计算至实际交付车位分户产权证书之日止；3.金阳华英达公司赔偿段怡、杨雪琴迟延办理车库的整体权属证明（初始登记）的违约金4957.2元（82920元×0.0003×200天）；4.本案诉讼费用由金阳华英达公司负担。
原审认为，段怡、杨雪琴与金阳华英达公司于2011年9月4日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，段怡、杨雪琴与金阳华英达公司双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。（一）关于产权证交付。根据《商品房买卖合同》约定，由段怡、杨雪琴委托金阳华英达公司向权属登记机关申请办理案涉车位的房屋权属转移登记，金阳华英达公司已于2013年12月19日代段怡、杨雪琴办理完毕，金阳华英达公司亦对此予以确认。故原审对段怡、杨雪琴要求金阳华英达公司向其交付案涉车位的所有权证书的诉讼请求予以支持。（二）关于迟延取得车库整体权属证明的违约责任。《商品房买卖合同》明确约定了金阳华英达公司应当在2012年12月31日前取得案涉车位的初始产权登记，但房屋信息摘要载明，金阳华英达公司实际取得车库整体权属证明的时间是在2013年8月20日，因此，金阳华英达公司已经构成违约，应承担违约责任。虽然金阳华英达公司抗辩称，因《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致，规划局更正《建设工程规划合格证书》面积时间过长，导致其迟延办理案涉车外初始登记，但案涉楼盘《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致系因金阳华英达公司自身原因造成，而金阳华英达公司作为房地产开发公司签订合同当时即应当知道若《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致时将需要一定的流程和时间对《建设工程规划合格证书》面积进行变更，在此前提下才能完成办证手续。且金阳华英达公司提交的《建设工程规划合格证》和《房屋测绘技术报告》仅能证明金阳华英达公司于2011年11月28日及2012年1月12日取得了上述两份资料，而《关于对金阳易诚国际项目面积问题的征询函和补充说明的回复》为复印件，来源无法核实，且即便该资料真实有效，亦仅能证明成都市规划管理局规划验收处曾于2012年5月31日向成都市房屋产权登记中心复函同意对易诚国际1、2、3号楼及项目地下室于2011年12月28日取得的《建设工程规划合格证》中的总面积及各部分面积进行更正，不能证明金阳华英达公司迟延办理案涉车位初始登记系因成都市房管局与成都市规划局协调时间过长造成。故原审法院对金阳华英达公司的该项抗辩不予认可。对于具体违约责任，依据《商品房买卖合同》的约定，金阳华英达公司应当承担从取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日即2013年1月1日起至实际取得权属证明之日即2013年8月20日止，按段怡、杨雪琴已付款项82620元每日万分之三计付违约金即5750.35元（82620元×0.0003×232天），故对段怡、杨雪琴主张的该项诉讼请求，原审部分予以支持。（三）关于逾期办理车位分户产权证书的违约责任。金阳华英达公司于2011年12月31日向段怡、杨雪琴交付涉案车位，段怡、杨雪琴同日缴齐了办证资料及费用。根据《商品房买卖合同补充协议及附件》约定，金阳华英达公司应在段怡、杨雪琴缴齐办证资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，即2012年12月31日前代段怡、杨雪琴向有关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。但金阳华英达公司迟至2013年12月19日才代段怡、杨雪琴办理完毕案涉车位的产权登记。依据《商品房买卖合同》的约定，金阳华英达公司应当承担从2013年1月1日起至实际取得权属证明之日即2013年12月19日止，按段怡、杨雪琴已付款项82620元每日万分之三计付违约金即8749.46元（82620元×0.0003×353天），对段怡、杨雪琴主张的该项诉讼请求，符合法律规定及双方约定，原审予以支持。关于段怡、杨雪琴提出的以产权证实际交付时间作为逾期办证违约金计算截止时间的主张。原审认为，金阳华英达公司于2013年12月19日为段怡、杨雪琴办理了案涉车位的所有权转移登记，即取得了该车位的所有权登记证书。《商品房买卖合同》中并未将产权证实际交付时间约定为产权证取得的时间，段怡、杨雪琴提出的该项主张无合同及法律依据，原审不予支持。关于金阳华英达公司提出的成都市税务局直属第三分局因系统升级于2012年3月至2012年7月暂停办理集体件税务申报致其迟延办理案涉车位所有权转移登记的抗辩。金阳华英达公司提交的2013年6月14日的录音资料来源无法核实，段怡、杨雪琴亦不予认可，原审不予采信。原审根据金阳华英达公司申请进行了调查走访，但调查对象成都市税务局直属第三分局表示其虽偶有暂停办理集体件的情况，但无书面材料存档，2012年3月至2012年7月是否曾经暂停办理已无法核实。原审（2012）青羊民初字第4634号案件中依法调查取证形成的工作笔录亦仅能证明成都市税务局直属第三分局曾经暂停办理集体件税务申报，但具体时间无法核实。且即便成都市税务局直属第三分局确曾于2012年3月至2012年7月暂停办理集体件税务申报，金阳华英达公司亦未举证证明其曾于此期间内就案涉车位申请办理税务申报，且因系统升级问题而延迟办理，故原审对金阳华英达公司的该项抗辩不予支持。综上，对段怡、杨雪琴的诉讼请求，原审部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、成都金阳华英达置业有限公司于判决生效之日起十日内向段怡、杨雪琴交付成都市青羊区培华路399号1幢-1层155号车位的房屋所有权证书；二、成都金阳华英达置业有限公司于判决生效之日起十日内支付段怡、杨雪琴逾期取得车库整体权属证明违约金5750.35元，以及逾期办理车位分户产权证书的违约金8749.46元，共计14499.81元；三、驳回段怡、杨雪琴的其余诉讼请求。案件受理费52元，减半收取26元，由成都金阳华英达置业有限公司负担（该款已由段怡、杨雪琴预交，成都金阳华英达置业有限公司在履行上述义务时一并支付给段怡、杨雪琴）。
宣判后，原审被告金阳华英达公司不服提起上诉，其事实和理由为：1.金阳华英达公司办理完成产权初始登记的时间虽迟于合同约定的时间，却并非因金阳华英达公司原因造成，而系政府部门政策变动原因导致，不应承担违约责任。2.因政府部门政策变动迟延取得楼栋权属证明的相关证据原件金阳华英达公司无法调取，并向原审法院提交了《调取证据申请书》，但原审法院没有尽到调查取证的责任，违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定。3.金阳华英达公司迟延办理车位分户产权证书系税务系统升级及政策变动原因导致，原审法院在审理过程中已经通过调查取证认定了相关事实，却又将举证责任强加给金阳华英达公司，没有事实及法律依据。4.即使金阳华英达公司逾期办理取得车库整体权属和车位分户产权证，原审认定的违约金明显高于段怡、杨雪琴的实际损失，应当予以减轻。综上，请求：撤销原审（2014）青羊民初字第1300号民事判决第二项，本案一审、二审诉讼费由段怡、杨雪琴承担。
被上诉人段怡、杨雪琴辩称，1.金阳华英达公司提供的《房屋测绘实测报告》和《建设工程规划合格证书》两份证据，不能证明系政府部门的原因造成逾期办证。2.税务局系统有无升级的事实与本案无关，金阳华英达公司无法办理分户产权的原因是案涉楼栋大产权尚未取得，无件可向税务机关申报。3.逾期办理大产权和逾期办理分户产权是两项违约行为，在《商品房买卖合同》中进行了不同的约定，应当按合同约定分别追究，不存在重复计算。综上，请求维持原判。
二审查明事实与原审相同。
本院认为，本案当事人争议焦点为：一、如何认定金阳华英达公司逾期办证的违约责任。二、段怡、杨雪琴主张的逾期办证的违约金是否存在重复计算。三、段怡、杨雪琴主张的逾期办证违约金是否调整。针对上述问题作如下评析：
一、如何认定金阳华英达公司逾期办证的违约责任。金阳华英达公司认为逾期办理段怡、杨雪琴的权属证书系政府相关部门原因造成的。本院认为，从相关证据材料看，在双方约定的2011年12月31日至2012年12月31日办证期间，无证据证明政府相关部门在此期间停止办公，或拖延办理金阳华英达公司办证业务的事实，作为金阳华英达公司应当按照双方约定的时间履行办证义务。在实际履行中，金阳华英达公司未按合同约定的时间完成办证义务，应承担其违约责任，故金阳华英达公司认为逾期办证的责任系政府部门的原因造成，其主张没有证据证实，本院予以驳回。
二、段怡、杨雪琴主张的逾期办证违约金是否存在重复计算。按照双方合同的约定，双方对办理楼栋权属证和分户产权证两样权证的时间及违约责任分别进行了具体约定，其约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，故段怡、杨雪琴按照合同约定分别计算逾期办理两样权证的违约金符合双方合同约定。金阳华英达公司以计算两样权证的违约金时间有部分重合为由，认为属重复计算违约金的抗辩观点没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、段怡、杨雪琴主张的逾期办证违约金是否调整。本案中，段怡、杨雪琴按合同约定主张逾期办理楼栋权属证和分户产权证的违约金，其主张并无不当。但是金阳华英达公司认为段怡、杨雪琴主张的违约金过高，请求调整。本院认为，按照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，段怡、杨雪琴在审理中未提供相关证据证明其实际损失情况，本院结合合同的实际履行情况以及金阳华英达公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原判的逾期办证违约金予以调整，酌定由金阳华英达公司承担8000元的违约金。
综上，原审认定事实基本清楚，本院对段怡、杨雪琴主张的违约金予以调整为8000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第1300号判决第一、三项，即“一、成都金阳华英达置业有限公司于判决生效之日起十日内向段怡、杨雪琴交付成都市青羊区培华路399号1幢1层155号车位的房屋所有权证书”；“三、驳回段怡、杨雪琴的其余诉讼请求”；
二、变更成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第1300号判决第二项，即“成都金阳华英达置业有限公司于判决生效之日起十日内支付段怡、杨雪琴逾期取得车库整体权属证明违约金5750.35元，以及逾期办理车位分户产权证的违约金8749.46元，共计14499.81元”变更为：上诉人成都金阳华英达置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人段怡、杨雪琴逾期办证违约金8000元。
一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费162.50元，由上诉人成都金阳华英达置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐云国
代理审判员 李 俊
代理审判员 毛程程
二〇一五年六月十六日
书 记 员 黄 迪