北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终2495号
上诉人（原审被告,反诉原告）：姜赛，男，1975年11月7日出生。
被上诉人（原审原告,反诉被告）：白洋，男，1987年8月8日出生。
被上诉人（原审原告,反诉被告）：李圆圆，女，1987年1月16日出生。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：王殿明，北京市同创律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。
负责人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：王丹，女，该公司员工。
被上诉人（原审第三人）：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街2号6层。
负责人：马琳，行长。
委托诉讼代理人：王紫瑜，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘强，北京市中银律师事务所律师。
上诉人姜赛因与被上诉人白洋、被上诉人李圆圆、被上诉人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿（北京）公司）、被上诉人中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人姜赛，被上诉人白洋、被上诉人李圆圆及二人共同委托诉讼代理人王殿明到庭参加诉讼。被上诉人满懿（北京）公司、被上诉人民生银行北京分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
姜赛上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回白洋、李圆圆的一审全部诉讼请求，支持姜赛的一审全部反诉请求。事实与理由：1.在本案合同履行过程中，姜赛不存在违约行为，而是白洋、李圆圆违约在先。白洋、李圆圆在签订房屋买卖合同时无购房资格，没有按照合同约定向姜赛提供购房资格以便姜赛核查；白洋、李圆圆存在逾期4日向姜赛支付首付款的情形；并且白洋、李圆圆至迟应当于2016年11月2日之前向姜赛支付全部购房款，但白洋、李圆圆至今未支付购房款，逾期付款15日以上，达到合同约定的行使解除权的条件。姜赛已经发出了书面解除合同的通知，白洋、李圆圆亦已经收到该通知且未及时提出异议，房屋买卖合同已经解除。2.白洋、李圆圆存在前述违约行为，应当按照合同总价款20%的标准支付违约金。3.诉争房屋现已经被司法查封，合同在客观上不能继续履行，存在履行障碍。
白洋、李圆圆辩称，同意一审法院判决，不同意姜赛的上诉请求。关于购房资格问题，北京市对于购房资格的审查是以家庭为单位的，白洋具备北京市购房资格，且已经通过了昌平区建委的资格审核。网签合同虽然存在瑕疵，但不影响双方之间房屋买卖合同和补充协议的效力，应当继续履行。房屋买卖合同的主体为白洋，李圆圆在补充协议上签字仅为办理贷款的需要，白洋在履行合同的过程中不存在违约行为，姜赛并未取得合同解除权，其发出解除通知、退回购房款的行为不产生解除合同的效力。双方补充协议明确约定姜赛应当于2016年9月1日前完成交易房屋的提前还款以及抵押注销手续，但时至今日姜赛仍未提前还款亦未注销抵押登记，亦未配合办理面签，导致白洋无法办理贷款手续，姜赛的该项行为属于违约行为，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条第2款、第二十八条的规定，不影响过户的继续履行。
满懿（北京）公司辩称，同意一审法院判决。
民生银行北京分行辩称，同意一审法院判决，在还清我行贷款的情况下同意配合解除抵押登记。
白洋、李圆圆向一审法院起诉请求：1.判决姜赛继续履行双方于2016年6月30日签订《房屋买卖合同》、《补充协议》；2.判令由白洋代姜赛向民生银行北京分行（原中国民生银行股份有限公司总行营业部）清偿以101房屋作为抵押物担保的借款本金和利息，白洋有权代姜赛办理房屋解押手续，民生银行北京分行自收到白洋代为清偿的借款本金及利息后，立即协助白洋办理房屋抵押权解除相关手续。抵押权解除后，白洋向姜赛支付除抵押权折抵的房款及违约金剩余房款之日起七日内，姜赛协助白洋将涉案房屋过户至白洋名下的相关手续；3.判令姜赛自2016年9月2日起按房屋交易总价（323万元）作为基数，逾期一日按照房屋交易总价万分之五承担违约金，直至姜赛完全履行完毕《房屋买卖合同》、《补充协议》义务完毕之日起止。
姜赛向一审法院反诉请求：1.判令解除姜赛与白洋、李圆圆、满懿（北京）公司之间于2016年6月30日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《网签合同》；2.判令白洋、李圆圆、满懿（北京）公司承担违约责任并赔偿经济损失60万元。
一审法院认定事实：白洋与李圆圆系夫妻关系。2016年6月30日，白洋与姜赛经满懿（北京）公司提供居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。该合同及补充协议约定，姜赛将其名下101号房屋出售给白洋、李圆圆，该房屋建筑面积95.31平方米；合同第二条第（三）款载明该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国民生银行，抵押登记日期为2015年5月14日；该条第（四）款载明，出卖人已将房屋出租，且承租人已放弃优先购买权。关于成交价格、交易付款方式及资金划转方式，合同第五条约定，房屋成交价格为323万元，买受人向出卖人支付定金10万元；买受人选择申请贷款交易，买受人向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为225万元；买受人因自身原因未获得贷款机构批贷的，双方同意买受人另行向其他贷款机构申请贷款，至贷款批准，期间已发生的及可能发生的各种费用由买受人承担；但若在买受人另行向其他贷款机构申请贷款且提交了全部贷款资料后70日内，相关贷款机构仍未批贷或批贷额度小于买受人拟贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人。关于房屋交易具体事宜的约定，补充协议第二条第2款约定，交易房屋有抵押，出卖人应于2016年9月1日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续；第3款约定，双方应于网签三个工作日内（含当日）共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续；买受人应于房屋核验通过后三个工作日内（含当日），将贷款外的第二笔购房款60万元以自行支付方式支付出卖人；买受人应于面签后三个工作日（含当日）将贷款外的第二笔购房款28万元以资金托管或监管的方式支付给出卖人。关于权属转移登记，合同第六条约定，双方应于本合同签署后90个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续；补充协议第二条第4款约定，双方同意于批贷函下后五个工作日共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任，补充协议第四条约定，双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。补充协议第五条尾部其他约定处有手写补充条款：出卖人承诺该房屋缴税过户时是其家庭名下满五且唯一住房，否则将承担该房屋相应的个人所得税。上述合同及补充协议还约定了其他内容。李圆圆未在房屋买卖合同上签字，但在补充协议上签字。
2016年6月30日，白洋向姜赛支付定金10万元。2016年7月18日，涉案房屋通过昌平区建委核验程序。2016年7月25日，姜赛出具了收到白洋通过银行转账方式支付购房款60万元的收条。2016年8月1日，涉案房屋买卖合同办理了存量房网上签约备案手续，网签合同查询结果显示房屋无抵押。因姜赛未能如约注销涉案房屋上的抵押登记，合同履行停滞未有进展。2016年12月8日，满懿（北京）公司向姜赛发出书面催告函，要求姜赛于收到催告函之日起3日内办理完毕交易房屋抵押登记的解除事宜，继续履行已签署的房屋买卖合同，办理房屋交易后期手续。但姜赛否认收到该催告函。2016年12月21日，姜赛向白洋提出房屋买卖合同约定的首付款是购房款的30%，不符合2016京政办发46号房屋新政中首付款35%的要求，无法足额贷款，导致房屋买卖合同无法继续履行，要求与白洋互不承担违约责任，解除合同，退还款项；姜赛亦提出双方办理的网签合同应属无效。白洋对此不予认可，双方发生争议。2017年3月21日，姜赛向白洋、李圆圆、满懿（北京）公司发出解除合同通知，除前述理由外，提出白洋、李圆圆没有自筹资金，未能在不能贷款后的70日内将剩余房款予以支付，逾期付款已超过15日，故要求解除合同。白洋认可收到该通知，但主张姜赛并无合同单方解除权，亦不认可白洋一方存在违约行为。满懿（北京）公司认可白洋一方的意见。
审理过程中，姜赛于2017年4月28日将已收取的购房款70万元自行退还至白洋银行账号，白洋认可收到，但认为系姜赛单方行为，双方之间并无解除合同的合意。此外，姜赛认为网签合同中将涉案房屋存在抵押登记而网签合同记载为无抵押以及草拟网签合同中并无姜赛签字、满懿（北京）公司弄虚作假私自违规做网签、要求撤销网签等问题向北京市昌平区住房和城乡建设委员会进行了投诉。2017年5月17日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会就此作出行政事项答复意见书，答复意见主要内容如下：“经查，草拟合同中有买卖双方的签字，但《存量房屋买卖合同》（即网签合同）中双方均未签字，针对满懿（北京）公司擅自将网上信息提交完成的问题，已对该机构的网上签约行为进行限制，建议按照《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》的规定自行或委托房地产经纪机构到服务窗口办理注销手续；由于网签合同中双方均未签字，故网签合同尚未生效，及网签合同中关于房屋无抵押的内容也未生效。”
另查，2015年4月9日，北京汉唐天娇美容美体有限公司（甲方，保证人）与姜赛（丙方，抵押人）、原中国民生银行股份有限公司总行营业部（现更名为中国民生银行股份有限公司北京分行，担保权人，丁方）签订《最高额担保合同》。该合同主债权范围为姜赛与民生北京分行签订的《综合授信合同》项下的全部债权，最高额担保所担保的主债权发生期间为2015年4月9日至2020年4月9日；担保人所担保的最高债权额为192万元；北京汉唐天娇美容美体有限公司为主合同项下的债务提供连带责任保证。同日，姜赛还将涉案房屋作为抵押财产抵押给民生北京分行，并于2015年5月14日办理了抵押登记。在签订本案涉案房屋买卖合同时，涉案房屋上设定有两个抵押，抵押登记日期分别为2015年5月14日和2015年9月16日。姜赛签订房屋买卖合同后偿还了其中一笔抵押借款，于2016年11月21日注销了2015年9月16日所做的抵押登记。庭审中，姜赛称偿还借款的资金来源为白洋支付的第二笔购房款。截止庭审辩论终结前，2015年5月14日所做的抵押登记尚未注销，姜赛认可民生北京分行的贷款尚未偿还。
再查，依白洋一方申请，法院于2017年6月11日对涉案房屋采取了查封措施。
经法院询问，白洋表示愿代为清偿姜赛所欠银行贷款本金及利息，偿还贷款后的剩余购房款可一次性全款支付给姜赛；民生北京分行同意由白洋代为清偿姜赛所欠款项，并同意协助配合办理解除抵押手续；经民生北京分行查询后电话告知法院，截止2017年11月20日，姜赛尚欠本金192万元。姜赛庭审中表示，如法院判决继续履行合同，同意剩余购房款在本案中一并处理。
一审法院认定以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、转账记录、收条、解除合同通知书、房屋所有权证、《最高额担保合同》、抵押财产清单、《综合授信合同》、行政事项答复意见书及各方当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务未按照约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，白洋与姜赛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。姜赛未按照合同约定于2016年9月1日前清偿抵押贷款并办理注销登记，存在违约情形，应当承担违约责任。在姜赛未如约注销抵押登记的前提下，无法继续办理银行贷款的申请面签程序，白洋继续给付第二笔首付款及剩余银行贷款的条件亦无法成就，故姜赛主张白洋违约在先的抗辩，欠缺事实及法律依据，法院不予采信。现白洋同意代为偿还姜赛所欠民生北京分行贷款，民生北京分行亦同意接收并配合办理解除抵押程序，房屋买卖合同及补充协议的继续履行不存在障碍，白洋要求姜赛继续履行合同及补充协议的诉讼请求，法院予以支持。白洋亦同时表示同意将扣除代为偿还民生银行北京分行贷款后的剩余购房款一次性全款支付给姜赛，法院不持异议。因姜赛未如约解除抵押，违反合同约定，应承担违约责任，白洋要求姜赛支付违约金的合理部分，法院酌情予以支持，虽双方在合同中约定有违约金条款，但违约金数额约定过高，且姜赛亦请求依法调整，故姜赛需承担的违约金数额，法院确定为20万元。
姜赛关于房屋买卖合同遇政策调控致使合同中约定的首付款所占全部购房款比例30%不符合新政中关于35%的要求导致买卖合同无法履行一节,本案合同实际履行过程中因姜赛未如约解除抵押致使合同履行延怠至今,尚未办理银行贷款面签手续,姜赛以此理由认为白洋无法获得贷款又不予自筹资金付清全部房款存在违约行为,欠缺事实及法律依据,法院不予采纳;本案合同已经办理网签备案程序,虽网签合同载明的房屋信息与实际不符,但白洋的购房资格通过核验乃是网签备案的必经程序,姜赛主张白洋不具备购房资格的主张,法院不予采纳，同时本案实际购房人应为白洋，姜赛关于李圆圆是共同购买人而李圆圆不具备购房资格的主张，法院亦不予采纳。因此，姜赛违约在先，不享有合同解除权，其向白洋发出的解除合同通知，不发生合同解除的效力；同时，在本案审理过程中，姜赛自行将已经收取的70万元购房款返还至白洋银行账户，系姜赛的单方行为，不能证明白洋与姜赛就解除合同达成合意。姜赛要求解除2016年6月30日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《网签合同》并要求白洋、李圆圆承担违约责任及赔偿经济损失的反诉请求，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零四条的规定，判决：一、被告姜赛继续履行其与原告白洋于2016年6月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、本判决生效后七日内，原告白洋代被告姜赛向第三人中国民生银行股份有限公司北京分行偿还涉案房屋全部的剩余贷款本金及利息，在全部的剩余贷款本金及利息偿还完毕后三日内，第三人中国民生银行股份有限公司北京分行协助原告白洋办理涉案房屋的解除抵押手续；三、本判决第二项履行完毕后七日内，原告白洋向被告姜赛支付剩余购房款（3230000元减去原告白洋代被告姜赛向第三人中国民生银行股份有限公司北京分行偿还的贷款本金及利息），上述款项付清后七日内被告姜赛协助原告白洋将101号的房屋过户登记至原告白洋名下；四、本判决生效后十日内，被告姜赛支付原告白洋违约金20万元；五、驳回原告白洋的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告姜赛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，姜赛提交新证据，分别为：1.姜赛与白洋于2016年12月4日的录音，用以证明双方将解押时间变更到2016年12月10日，姜赛不存在违约行为，不应当承担违约责任。白洋、李圆圆认可录音的真实性，但不认可姜赛的证明目的，白洋认为其是基于姜赛之前一直没有办理，才同意姜赛最晚在2016年12月10日之前办理完毕，不构成对于姜赛违约责任的免除。2.北京市昌平区人民法院告知书，用以证明涉案房屋已被法院司法查封，已不能过户，合同无法继续履行。白洋、李圆圆认可该证据的真实性，但不认可关联性和证明目的，认为该告知书明确是轮候查封，白洋、李圆圆对于房屋的查封在先，轮候查封尚未发生法律效力。3.北京市昌平区不动产登记事务中心业务受理号，用以证明在建委办理解押手续需要排队，客观上排队排到了2016年12月29日，姜赛积极履行了合同，不存在违约。白洋、李圆圆不认可其证明目的，认为姜赛尚未全部还清贷款之前，不可能办理解押手续。
一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。白洋与姜赛于2016年6月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行己方义务。
《补充协议》约定，交易房屋有抵押，出卖人应于2016年9月1日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。由于姜赛未能按照补充协议的约定办理完毕提前还款和抵押登记注销手续，构成违约，该违约行为同时导致无法办理贷款申请手续，因而尚不具备支付全部购房款的条件。故对于姜赛主张白洋、李圆圆未于2016年11月2日之前向姜赛支付全部购房款因而构成根本违约一节，本院不予采信。姜赛在二审期间所提录音证据亦能够证明姜赛在2016年9月1日前未办理完毕提前还款和抵押登记注销手续，白洋在2016年12月4日同意如能够在2016年12月10日之前办理完毕前述手续，则不追究姜赛的违约责任。但姜赛在2016年12月10日之前亦未完成前述手续。虽姜赛在二审期间提供北京市昌平区不动产登记事务中心业务受理号，用以证明其积极履行了合同，但亦不能因此免除姜赛的违约责任。
对于姜赛所称白洋、李圆圆在签订房屋买卖合同时无购房资格，没有按照合同约定向姜赛提供购房资格以便姜赛核查一节。根据已经查明的事实，白洋在购买本案诉争房屋的过程中，已经对涉案房屋进行了网签，证明白洋具备北京市购房资格。且北京市的购房资格审查是以家庭为单位进行审查的，在白洋具备北京市购房资格的前提下，李圆圆是否具备北京市购房资格不影响本案合同的履行。购房资格的审查是行政机关的权力，姜赛作为出卖人并不具备审核买受人购房资格的权力和能力。因此姜赛不享有合同解除权，其发出书面解除合同通知的行为不产生解除合同的效力，其主张的合同总价款20%的违约金亦不应当支持，一审法院对此处理正确，本院予以维持。
对于姜赛主张诉争房屋现已经被司法查封，合同在客观上不能继续履行，存在履行障碍一节。由于本案中白洋对于诉争房屋的查封在先，案外人对于房屋的查封仅为轮候查封，在白洋同意代为偿还姜赛所欠民生北京分行贷款并一次性支付剩余房款的前提下，本案合同的继续履行不存在障碍。
一审法院判决双方继续履行合同并无不当。虽白洋支付60万元购房款存在延期4天的情形，但考虑到姜赛存在未按期办理解除抵押登记手续超过15天且自行退还白洋支付的购房款等违约行为的情况下，一审法院对于姜赛所应当承担的违约金数额已经进行酌定，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金数额不再调整。
综上所述，姜赛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16320元，由姜赛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 刘新泉
二〇一八年四月二十日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸