浙江省景宁畲族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙1127民初174号
原告：丽水市住房公积金管理中心景宁分中心，住所地景宁畲族自治县红星街道胜利路**号。
诉讼代表人：王良言，系景宁分中心主任。
委托诉讼代理人：李叶青，浙江五豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈瑜，浙江五豪律师事务所实习律师。
被告:黄卫军，男，1974年10月16日出生汉族，住景宁畲族自治县。
被告：严宝丽，女，1981年12月30日出生汉族，住景宁畲族自治县。
被告：景宁天元房地产有限公司，住所地景宁畲族自治县红星街道团结东路文锦苑1幢。
法定代表人：纪建伟，系公司执行董事、经理。
委托诉讼代理人：周岳忠，男，1958年12月7日出生汉族，景宁分中心职工，住景宁畲族自治县。
原告丽水市住房公积金管理中心景宁分中心（以下简称公积金景宁分中心）诉被告黄卫军、严宝丽、景宁天元房地产有限公司（以下简称天元公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，后因被告黄卫军、严宝丽下落不明，于2018年1月24日转为普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告公积金景宁分中心的委托诉讼代理人李叶青、陈瑜，被告天元公司的委托诉讼代理人周岳忠到庭参加诉讼，被告黄卫军、严宝丽经本院传票传唤，无正理由拒不到庭参加诉讼，本院依法决定缺席审理。本案现已审理终结。
原告公积金景宁分中心向本院提出诉讼请求：１.判令被告黄卫军、严宝丽一次性向原告偿还借款本金计人民币654700.69元并支付相应的贷款利息、复利、逾期利息等（自2017年8月20日起至实际履行完毕之日止）；2.判令原告对位于浙江省景宁畲族自治县拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.判令被告天元公司对上述第1项支付义务承担连带偿还责任；4.判令被告支付原告实现债权的费用25000元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月15日，被告黄卫军、严宝丽因购买位于景宁畲族自治县需求向被告申请住房公积金贷款。为此，双方于2015年11月18日签订了《住房公积金借款合同》，约定贷款金额为700000元，年利率为3.25%，期限为240个月，还款方式为等额本息，且以购买的天元府2幢1201室房屋作为抵押物为此借款提供抵押担保。同时，被告天元公司为本次借款的保证人。合同签订后，中国建设银行景宁支行依照原告的委托于2015年11月25日向天元公司发放贷款700000元。借款之后，被告黄卫军、严宝丽只向原告偿还本息至2017年8月19日（期间，被告黄卫军、严宝丽还存在多次逾期归还贷款本息的情况）。截至2017年8月19日止，被告尚有借款本金654700.69元未还。现原告起诉至法院，请求依法支持原告的诉请。
被告黄卫军、严宝丽未作答辩。
被告天元公司辩称，原告与被告黄卫军、严宝丽、天元公司签订了住房公积金借款合同属实。但原告起诉被告承担担保责任不能成立。理由是，该合同第31条约定：……如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并将他项权利证书及抵押证明文件交付贷款受托人保管之日止。被告作为阶段性的保证人，该合同第31条为附解除条件之约定。从原告提交的证据副本
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浙（2017）景宁县不动产证明第0001833号的《不动产登记证明》可知，原告已在2016年5月就已取得了案涉房产的抵押权。因此，该合同第31条的解除条件成就，被告与原告之间的保证关系解除。综上，请法院驳回原告对被告的诉讼请求。
被告黄卫军、严宝丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到参加诉讼，则视为其对自身举证、质证权利的放弃。对原、被告告提供的证据，双方经质证，对其真实性、关联性、合法性均无异议，本院经审理认为符合证据三性，予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月15日，被告黄卫军、严宝丽因购买景宁畲族自治县商品房向原告申请住房公积金贷款。2015年11月18日，原告与被告黄卫军、严宝丽、天元公司签订住房公积金借款合同，合同约定：1.借款金额700000元，购买坐落于景宁畲族自治县的住房，建筑面积126.69平方米；2.贷款利率为年利率3.25%，贷款期限240个月，自2015年11月25日至2035年11月25日止，还款日为每月20日；3.贷款一次性划入被告天元公司建设银行的账号（33×××66）上；3.用于还款的账户名为黄卫军，开户银行为中国建设银行景宁支行，账号为62×××90；4.还款方式为等额本息，每期归还本息之和3970.37元。如未按约定的时间归还，按逾期利率计收罚息，对未按期支付的利息计收复利，逾期利率为本合同执行的贷款利率上浮50%；5.被告黄卫军、严宝丽将位于景宁畲族自治县的住房预告登记抵押给原告，预告登记证明号0003222，抵押担保范围：贷款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用等；6.本合同有效期内发生借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布提前到期；7.保证人自愿为借款人提供连带责任保证，保证范围为本合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用等，保证期间为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并将他项权利证书及抵押证明文件交付贷款受托人保管之日止。
合同签订后，原告按约发放了贷款，原、被告于2017年5月办理了浙（2017）景宁县不动产证明第0001833号的抵押权登记。
本院认为，本案的主要争议焦点是：被告天元公司的保证责任是否免除。《住房公积金借款合同借款合同》的第三十一条规定：“……如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并将他项权利证书及抵押证明文件交付贷款受托人保管之日止。……”本案售房人是被告天元公司，原告与被告黄卫军、严宝丽已于2017年5月办理正式抵押登记手续，并将他项权利证书及抵押证明文件交付原告保管，被告天元公司的保证责任因此解除，对被告天元公司的辩称意见，本院予以采纳。
合法的借款关系受法律保护。原告与被告黄卫军、严宝丽签订的借款合同，系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效。被告黄卫军、严宝丽应按约支付原告本金及利息，被告未依约还款的行为已构成违约，参照《贷款通则》第二十二条第五项规定：“借款人未能履行借款合同规定义务的，贷款人有权依合同约定要求借款人提前归还贷款或停止支付借款人尚未使用的贷款。”原告要求按合同约定合同到期，被告提前归还原告借款本金并支付利息、罚息、复利的诉请，本院予以支持。原告主张赔偿代理费等实现债权的费用，在《住房公积金借款合同借款合同》有约定，虽原告支付本案实现债权费用为25000元，但根据案件的案情复杂程度，本院酌情确定本案的实现债权费用为5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十一条、第一百七十三条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告丽水市住房公积金管理中心景宁分中心与被告黄卫军、严宝丽签订的《住房公积金借款合同借款合同》提前到期。
二、被告黄卫军、严宝丽于本判决生效之日起十日内归还原告丽水市住房公积金管理中心景宁分中心借款本金人民币654700.69元，并按《住房公积金借款合同借款合同》的约定支付利息、罚息、复利从2018年8月20日起计算至款项还清之日止。
三、被告黄卫军、严宝丽于本判决生效之日起十日内支付原告丽水市住房公积金管理中心景宁分中心实现债权的费用5000元。
四、原告丽水市住房公积金管理中心景宁分中心对被告黄卫军、严宝丽提供的位于景宁畲族自治县，浙（2017）景宁县不动产证明第0001833号的抵押财产在上述确定的债权额内享有优先受偿权。
五、驳回原告丽水市住房公积金管理中心景宁分中心的其它诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10597元，由原告丽水市住房公积金管理中心景宁分中心承担312元，由被告黄卫军、严宝丽承担10285元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 蒋达成
人民陪审员 潘德成
人民陪审员 王晓莲
二〇一八年四月二十八日
法官 助理 柳 敏
书 记 员 赵 炜
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》第二十六条
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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