广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0783民初1914号原告：陈立艺，男，1976年5月15日出生，汉族，住开平市三埠区。被告：开平市雅怡物业管理有限公司祥龙分公司，住所地：开平市三埠区祥龙中路33号汇景湾7幢之一铺位。负责人：梁小帐。委托诉讼代理人：邓鸿发，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄松杰，广东风采新纪元律师事务所律师。原告陈立艺与被告开平市雅怡物业管理有限公司祥龙分公司（以下简称“雅怡祥龙分公司”）物业合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月28日公开开庭进行了审理，原告陈立艺及被告雅怡祥龙分公司的委托诉讼代理人邓鸿发到庭参加诉讼。本案审理过程中发现本案不适宜适用简易程序，于2017年10月17日裁定转为普通程序审理，于2017年12月1日公开开庭第二次审理，原告陈立艺及被告雅怡祥龙分公司的委托诉讼代理人甄松杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈立艺向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告雅怡祥龙分公司退还多收的物业管理费40.04元。陈立艺在本案审理过程中向本院提出增加诉讼请求，本案诉讼请求变更为：1、决被告雅怡祥龙分公司退还多收的物业管理费40.04元，并恢复物业管理服务费1.2元/月/平方米的收费标准；2、被告雅怡祥龙分公司在停止侵权行为、规范物业管理和提供应有服务质量之前原告暂缓缴交物业管理费。事实与理由：原告购买的住宅汇景湾X幢XX房，面积为133.45平方米，被告雅怡祥龙分公司在没有经过本小区业主同意的情况下，于2017年4月5日发出通知，擅自把物业管理费由1.2元/平方米涨到1.5元/平方米，并于5月22日在原告的委托交费账户上扣费230.18元（其中，住宅物业管理费按1.5元/平方米计算200.18元，车位物业管理费30元），比《汇景湾物业管理服务契约》规定应交的190.14元（其中，住宅物业管理费按1.2元/平方米计算160.14元，车位物业管理费30元），多收了40.04元。被告雅怡祥龙分公司修订的《汇景湾物业管理服务契约》第三条第4项第1款规定：住宅管理服务费按1.2元/平方米计算（入住率90%以上，按物价局审批价格收费）。以上条款清楚规定：当入住率达到90%以上时，按物价局审批价格收费，即按1.2元/平方米计算。现在被告雅怡祥龙分公司单方面擅自涨价是违约的，实属侵权。雅怡祥龙分公司辩称，针对原告变更的诉求，我方不需要新的答辩期，因原告的变更诉求与本案不属同一法律关系，不应在本案中合并审理。针对原告原诉讼请求，我方的答辩意见如下：原告主张被告雅怡祥龙分公司调整物业管理费未经同意与事实不符，根据双方签订的收楼指南及物业服务管理契约均约定住宅入住率达90%以上可按物价局审批的价格收费，而物价局的收费就是1.5元/平方米，涉案小区的入住率早已超过90%，被告雅怡祥龙分公司也在2010年4月16日得到物价局的批准，按1.5元/平方米的标准收取物管费，直至2017年4月5日发布通知调整物管费，已给予广大业主包括原告在内的一段长时间的优惠，故原告主张被告雅怡祥龙分公司返还物管费没有事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于原告提交的证据，购房合同、房地产权证具有真实性，来源合法，且与本案有关联性，可以证明原告是开平市汇景湾小区的业主，本院予以确认；广东省农村信用社/农村商业银行存折具有真实性，来源合法，且与本案有关联性，本院对该证据予以确认；照片、责令整改通知书照片，2016利润表照片、停车场照片、该证据具有真实性，来源合法，且与原告陈述的被告雅怡祥龙分公司提供的物业服务管理情况有关联，本院对该证据予以确认；汇景湾物业管理服务契约，该证据是复印件，且不具完整性，不具真实性，本院对该证据不予确认；关于印发2017年开平市物业管理专项整治工作方案的通知打印件一份（摘录前3页），该证据是文件是开平市住房和城乡建设局印发的2017年开平市物业管理专项整治工作方案的通知，该文件与涉案物业服务合同纠纷无关联性，本院对该证据不予确认。二、关于被告雅怡祥龙分公司提交的房屋面积测绘报告书、水费交纳明细表，被告雅怡祥龙分公司庭后提供了原件核对，上述证据具有真实性，来源合法，且可以证明汇景湾小区住宅的总数为576户，与本案有关联性，本院对该证据予以确认。根据确认的证据，本院认定事实如下：原告于2012年12月29日与开平市XX物业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于开平市××区××中路××房屋（以下简称XX房屋），是XX房屋的业主。XX房屋的建筑面积为133.45平方米。原告于2013年1月23日签收《汇景湾物业管理服务契约》，契约关于物业服务费约定为：住宅管理服务费按1.2/㎡计算（入住率达到90%以上，按物价局审批价格收费。）同日，原告签收的《收楼指南》关于物管费的收费标准载明“住宅：1.2/月/平方米（入住率达到90%以上，按物价局审批价格收费）；……注：完善后按物价局审批收费：住宅：1.5元/月/平方米；……”。原告陈立艺根据《汇景湾物业管理服务契约》接受被告雅怡祥龙分公司雅怡祥龙分公司的物业服务，并已缴纳了此前（2017年4月）的物业管理服务费。开平市物价局、开平市房产管理局于2010年4月26日作出开价函[2010]07号《关于汇景湾住宅小区物业管理服务收费和车辆停放收费的批复》，批复载明“市雅怡物业管理有限公司：报来“关于汇景湾住宅小区管理服务收费和车辆停放服务收费的请示”收悉。根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《印发广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价[2010]1号和江门市物价局《关于印发的通知》（江价[2008]08号）文件精神，经与房产局审核研究，现批复如下：一、物业服务管理收费中准价：（1）住宅楼宇建筑面积每月每平方米1.5元，允许上下浮动20%。……二、车辆停放服务费：……小区车位服务管理费（已出售）：每个每月30元；……”被告雅怡祥龙分公司根据上述批复于2017年4月5日通知汇景湾的业主，从2017年5月20日（即扣费所属期为4月份）起，物业管理费收费标准由1.2元/平方米调整为1.5元/平方米。原告认为被告雅怡祥龙分公司不应单方面上涨物业管理服务费，具体理由如下：被告违反《广东省物业管理条例》，未经招标程序即成为涉案小区的物业管理服务企业，且涉案物业管理前期服务合同亦未备案登记；被告单方面上涨物业管理服务费违反了《汇景湾物业管理服务契约》的约定，认为小区入住率未达到90%，且《汇景湾物业管理服务契约》约定的物价局审批的住宅物业管理服务费即为1.2元/㎡；被告在提供物业管理服务过程中还存在侵权、管理不规范、服务水平不断下降的情况：具体包括被告将小区的游泳池对外经营，擅自改变小区相关配套用房的用途，物业服务管理费收支对业主未予公开；被告公司的工作人员违反车场管理规定，乱停放车辆及在车场生火烹饪，造成安全隐患；小区的配套活动场所未开放给业主使用，以及被告对小区配套的设施设备未尽到应有的维修、养护、管理。原告还认为开平市汇景湾的开发商在未出售的房屋上大面积违章建筑，严重违反小区的管理规约，被告未尽到管理义务，损害业主利益；开平市汇景湾的开发商未尽法律义务，物业管理服务公司无权上涨物业管理费。根据《广东省物业管理条例》第二十条规定“已交付的物业管理建筑面积达到物业管理区域建筑面积之百分之五十的，建筑单位应当书面报告物业所在街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置告知”，第三十七条规定“建设单位与物业购买人签订的商品房买卖合同，应当包括含前期物业服务合同约定的内容”，汇景湾开发商在没有尽以上义务的前提下，被告不应向业主增收物业管理费，确需增加的应由未尽义务方开平市汇景湾的开发商承担；被告从未向业主公告入住率，未尽告知义务，剥脱业主知情权。已交楼不等于入住，入住的定义应是办理房产登记具备居住条件且有人居住，未经装修的和“炒楼”的都不能算入住。被告不告知不公示，逃避业主监督。原告就涉案物业管理费与被告雅怡祥龙分公司协商未果，遂成本案诉讼。另查明，开平市汇景湾住宅小区的建设单位为开平市XX物业发展有限公司，该小区的共有住宅单元576户，已出售住宅单位574户，截至2017年3月，已收楼的住宅业主共计561户，交纳水费的住户有557户。2009年9月1日开平市XX物业发展有限公司（以下简称“XX发展公司”）与开平市雅怡物业管理有限公司（以下简称“雅怡公司”）签订《物业管理委托合同》，委托雅怡公司对汇景湾小区进行物业管理，2010年12月1日雅怡公司与雅怡祥龙分公司签订《物业管理委托合同》，雅怡公司转委托雅怡祥龙分公司对汇景湾小区进行物业管理。2014年9月1日XX发展公司与雅怡公司签订了《物业管理委托合同》，委托雅怡公司对汇景湾小区进行物业管理，委托管理期限为2014年9月1日至小区业主委员会成立之前；同日，雅怡公司与雅怡祥龙分公司签订《物业管理委托合同》，雅怡公司转委托雅怡祥龙分公司对汇景湾小区进行物业管理，委托管理期限为2014年9月1日至小区业主委员会成立之前。开平市三埠区祥龙中路33号汇景湾小区截至本案法庭辩论结束前尚未成立业主委员会。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：被告雅怡祥龙分公司是否可以按住宅建筑面积每月每平方米1.5元的收费标准向原告收取物业管理服务费。原告主张被告雅怡祥龙分公司就小区住宅物业管理费的收费标准不应每月每平方米1.5元收取，具体理由如下：被告违反《广东省物业管理条例》，未经招标程序即成为涉案小区的物业管理服务企业，且涉案物业管理前期服务合同亦未备案登记；被告单方面上涨管理服务费违反了《汇景湾物业管理服务契约》的约定；被告在提供物业管理服务的过程中存在侵权、管理不规范、服务水平不断下降的情况；小区开发商未向业主公告入住率及存在违章建设的情况。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”从本案的证据可知，涉案汇景湾小区在本案法庭辩论结束前尚未成立业主大会、业主委员会。涉案汇景湾小区的开发商XX发展公司分别于2009年9月1日、2014年9月1日与雅怡公司签订签订《物业管理委托合同》，雅怡公司成为涉案小区的物业服务提供者，雅怡公司分别于2010年12月1、2014年9月1日与雅怡祥龙分公司签订《物业管理委托合同》，雅怡公司转委托雅怡祥龙分公司对汇景湾小区进行物业管理，由祥龙分公司向涉案小区提供物业管理服务。且约定管理服务期限为2014年9月1日至小区业主委员会成立之前。开平市物价局、开平市房产局于2010年4月26日对雅怡公司《关于汇景湾小区物业管理服务收费和车辆停放服务收费的请示》作出了收费准价的批复。雅怡公司对汇景湾小区的物业服务收费标准已通过了开平市物价局、开平市房产局的批准，应视为XX发展公司采用协议方式选聘雅怡公司作为涉案小区的物业管理企业，已经通过了开平市房地产行政主管部门的批准。而雅怡祥龙分公司是雅怡公司的下级分支机构，业务上存在管理关系，雅怡公司将涉案小区转委托雅怡祥龙分公司对汇景湾小区进行物业管理，属其对企业内部业务的管理，开平市物价局、开平市房产管理局对雅怡公司作出的开价函[2010]07号《关于汇景湾住宅小区物业管理服务收费和车辆停放收费的批复》有关收费标准应适用于雅怡祥龙分公司。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告雅怡祥龙分公司成为涉案小区的物业服务企业，为涉案小区提供物业管理服务符合法律法规的有关规定，且原告于2013年1月23日签收了《汇景湾物业管理服务契约》，接受被告的物业管理服务，原告与被告之间的物业服务合同关系成立生效，应受法律保护。关于《汇景湾物业管理服务契约》与原告约定的住宅管理服务费标准为多少的问题。原告认为《汇景湾物业管理服务契约》第三条第4项第1款规定：住宅管理服务费按1.2元/平方米计算（入住率90%以上，按物价局审批价格收费），即是当小区的入住率达到90%以上时，按物价局审批价格1.2元/平方米计算收费。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。”以及第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”涉案《汇景湾物业管理服务契约》为格式合同，其载明的“住宅管理服务费按1.2元/㎡计算（入住率90%以上，按物价局审批价格收费）。”内容应按通常理解予以解释、根据合同的目的确定该条款的真实意思。若被告与原告约定的住宅管理服务费在小区入住率达到90%以上按物价局审批价格收费，即按1.2元/㎡计算，则《汇景湾物业管理服务契约》没有必要在“住宅管理服务费按1.2元/㎡计算”的文字后面再备注括号的内容为“入住率90%以上，按物价局审批价格收费”；且在原告签收《汇景湾物业管理服务契约》的同日，还签收了《收楼指南》，该指南关于住宅管理服务费明确标注为“完善后按物价局审批收费：住宅：1.5元/月/平方米”。联系《汇景湾物业管理服务契约》与《收楼指南》关于住宅管理服务费收费标准的条款，显然，《汇景湾物业管理服务契约》住宅管理服务费按1.2元/月/㎡计算”与其备注括号的内容“入住率90%以上，按物价局审批价格收费”是具有两层含义，即《汇景湾物业管理服务契约》关于住宅管理服务费有两个收费标准，一是在业主入住的一定时期内按1.2元/月/㎡计算；二是在小区入住率达到90%以上的条件成就时，则按物价局审批价格收费计算。本院确认《汇景湾物业管理服务契约》关于涉案小区住宅物业管理服务费的收费标准应理解为在小区入住率达到90%以上的条件成就时，则按物价局审批价格收费。关于小区入住率是否达到90%以上的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”被告雅怡祥龙分公司就涉案小区入住率达到90%以上的事实，提供了以下证据予以证明：房屋面积测绘报告书，载明了汇景湾小区住宅的总数为576户；该小区的开发商确认小区共有住宅单元576户，已出售住宅单位574户，截至2017年3月，已收楼的住宅业主共计561户；被告亦提供了该小区2017年3月交纳水费的住户共有557户。虽然被告提供的上述证据不足以证明涉案小区入住率的准确数据，但是从上述证据均与涉案小区入住率具有关联性，且能相互印证，可以证明涉案小区的入住率达到90%以上具有高度的可能性，本院确认涉案小区的入住率已达到90%以上。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告否认涉案小区入住率达到90%以上，但原告对其陈述没有提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对原告抗辩不予采纳。《物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确认。”以及第七条规定“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动价在物业服务合同中约定。”《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第七条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”，第九条规定：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定”。涉案小区截至本案法庭辩论结束前尚未成立业主大会，涉案小区住宅的物业服务收费标准应按政府指导价格。该小区物业服务企业就涉案小区的住宅物业服务收费标准已于2010年4月26日通过开平市物价局、开平市房产局的批准，即“住宅楼宇建筑面积每月每平方米1.5元，允许上下浮动20%。”另原告签收的《汇景湾物业管理服务契约》已告知原告在涉案小区入住率达到90%以上时，则按物价局审批价格每月每平方米1.5元收取物业管理服务费。截至2017年3月涉案小区入住率已达到90%，被告根据《汇景湾物业管理服务契约》及《关于汇景湾小区物业管理服务收费和车辆停放服务收费的请示》，从2017年4月起对原告的住宅按每月每平方米1.5元收取物业理管服务费，事实清楚，依法有据，本院对原告主张被告退还物业管理费40.04元，及恢复物业管理费为1.2元/月/平方米的收费标准不予支持。最后，关于原告认为被告在提供物业管理服务过程中还存在侵权、管理不规范、服务水平不断下降的的问题。原告就关于被告提供被告物业服务存在问题提供了相关证据，但其提供的证据不足以证明涉案小区的物业管理长期存在上述问题，仅能体现被告在提供物业管理服务的过程中确实存在一定的质量瑕疵。至于原告认为开发商在小区的搭建违章建筑，被告未未尽到管理义务的问题。由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权拆除违章建筑物，如原告认为小区开发商搭建的建筑物侵犯了业主权益的，属于另一法律关系，本案不予调整，原告可以另行主张。另原告认为涉案小区的开发商未向小区业主公告入住率的问题，因涉案小区开发商不是本案的当事人，本案不予调整，原告亦可以另案主张。被告作为涉案小区的物业服务企业，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使在其物业管理服务过程中存在瑕疵，原告及其他业主可以根据《汇景湾物业管理服务契约》的约定，通过要求被告限期整改直至终止合同，并可以提议成立业主委员会选聘新的物业管理企业等方式维护业主的合法权益，或根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当然，被告作为物业服务企业，对于服务质量瑕疵亦不容忽视，应当虚心听取原告及其他业主的意见，对存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上，原告以被告提供的物业管理服务存在侵权、管理不规范、服务水平不断下降以及开发商存在侵权情况为由抗辩被告按1.5元/月/平方米收取住宅物业管理费属违约，以及主张暂缓缴纳物业管理费，于法无据，本院对原告主张不予支持。案经庭审调解，原、被告无法达成调解协议，本院依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、《物业服务收费管理办法》第六条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，判决如下：驳回原告陈立艺的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告陈立艺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 梁 治 平审 判 员 司徒艺贞代理审判员 谭 玉 媚二〇一八年二月十一日书 记 员 郭 雪 银谭丽娜