山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第1336号
上诉人（原审被告、反诉原告）齐宝刚，个体。
上诉人（原审被告、反诉原告）赵雪萍，系齐宝刚之妻。
以上两上诉人的共同委托代理人赵振玺，山东北海律师事务所律师。
以上两上诉人的共同委托代理人郑建，山东北海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）徐学强，昌邑市交通局职工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赵雪荣，系徐学强之妻。
以上两被上诉人的共同委托代理人陈有刚。
上诉人齐宝刚、赵雪萍因与被上诉人徐学强、赵雪荣房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2012）昌民初字第1062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，徐学强与赵雪荣系夫妻关系，齐宝刚与赵雪萍系夫妻关系，赵雪荣与赵雪萍系同胞姐妹关系。2003年12月26日，赵雪萍与昌邑市兴昌房地产开发有限公司签订商品房买卖合同××份，约定赵雪萍购买北苑小区第11号楼三单元205号房，建设面积156.116平方米，其中住宅132.477平方米，车库23.639平方米，合计金额157820.22元。至2004年2月24日，赵雪萍缴纳房款共计158522.32元。2004年3月12日，赵雪萍取得昌房权证城区字第××号即涉案房屋的房屋所有权证书，载明建筑面积住宅为133.32平方米，住宅附属房为23.47平方米，土地权属性质为划拨，附记中载明为经济适用住房。
2004年8月－9月，齐宝刚为徐学强出具收条××份，内容如下：“收到予付房款壹拾万零柒仟元整时间2004年8月－9月”。赵雪萍曾在中国银行办理涉案房屋的按揭贷款，齐宝刚、赵雪萍自2004年3月20日还款至2006年5月20日，徐学强、赵雪荣自2006年6月20日还款至2009年2月20日贷款还清，徐学强、赵雪荣共还款项为68361.48元（包括贷款利息4317.56元）。综上，徐学强、赵雪荣已付齐宝刚、赵雪萍款项共计175361.48元。徐学强、赵雪荣自2004年11月份入住涉案房屋居住至今。
徐学强、赵雪荣为证明双方系房屋买卖合同关系，提供有关太阳能、家电、地板、有线电视、房屋装修等14份证据，证明徐学强、赵雪荣因装修涉案房屋支付了相应的费用。齐宝刚、赵雪萍对徐学强、赵雪荣提交的证据的真实性有异议，曾提出鉴定申请，后因未缴纳鉴定费用被退回。徐学强、赵雪荣申请证人徐新伟、赵焕波出庭作证，证明房屋买卖事实的存在。证人徐新伟为徐学强的堂兄弟。证人称，2004年证人买房子时，徐学强让他在北苑小区买，说是住在××起；当时徐学强打算在豫园小区买，赵雪萍把她的房子卖给徐学强，徐学强把豫园的房款退了；证人也在北苑小区买的房子，徐学强装修房子时证人去过；徐学强将房款按当时的价格付清了，有××部分还的银行贷款，银行贷款还清了就是房款还清了；徐学强、赵雪荣与齐宝刚、赵雪萍起了矛盾后，证人曾经调解过，赵雪萍也找证人去调解过；因房产证××直在赵雪萍处，××直没有过户；当时房价上涨了，价格有差距，调解时赵雪萍要求徐学强再支付××部分钱。证人赵焕波系赵雪荣、赵雪萍的同胞哥哥。证人称清楚徐学强、赵雪荣与齐宝刚、赵雪萍买卖北苑小区11号楼西单元2楼东户的事情；2004年秋天，双方成交后，徐学强、赵雪荣住进去，价格是按当时的市场价格交易的，徐学强、赵雪荣给了齐宝刚、赵雪萍108000元，后来又还的贷款；2009年以后，还完贷款后房款就还清了；房款大约是170000元左右；房屋是赵雪荣装修的，证人和她去买的材料；房屋××直由赵雪荣居住；两人都找证人调解过，××直都是因为房价的问题发生争议。
庭审中，徐学强、赵雪荣称齐宝刚、赵雪萍未告知该房屋系经济适用房。齐宝刚、赵雪萍称因涉案房屋曾办理抵押贷款，贷款还完之后才拿到房产证书，但根据交易习惯对方应当知晓。
以上事实，有收条、户名为赵雪萍的中国银行昌邑支行活期存折、存款转帐回单、装修证据、商品房买卖合同、房屋所有权证书、收款凭证、还款计划、存款回单及当事人陈述等在案为证。
原审法院认为，通过齐宝刚出具的预付房款的收条、署名为赵雪萍的活期存折及中国银行的存款转帐回单，以及证人徐新伟、赵焕波的证人证言，结合徐学强、赵雪荣自2004年11月份即入住涉案房屋的事实，可以认定徐学强、赵雪荣与齐宝刚、赵雪萍之间于2004年达成了房屋买卖的合意，并用实际行动履行了付款、交付房屋等主要合同义务。根据相关法律规定，依法成立的合同，受法律保护。涉案房屋系齐宝刚、赵雪萍共同所有，徐学强、赵雪荣与齐宝刚、赵雪萍自愿签订的合同，系双方真实意思表示，双方签订的合同依法成立，而该合同的效力应当根据法律规定予以确定。涉案房屋系经济适用房，故出售人应当在取得房屋所有权证后，同时不违反经济适用房上市交易限制条件的情况下，才可以上市交易。本案中，虽然双方当事人在达成房屋买卖的合意时，该房屋不具备上市交易条件，但双方自愿履行了付款、交付房屋等主要合同义务，而该房屋目前已满五年（以房屋所有权证书取得时间为准），符合了经济适用房上市交易条件，故双方签订的房屋买卖合同目前并不违反法律、行政法规的规定，徐学强、赵雪荣与齐宝刚、赵雪萍之间的房屋买卖合同应为合法有效，双方当事人均应按房屋买卖合同的约定履行义务。徐学强、赵雪荣按约定支付购房款，且自愿缴纳相应的土地出让金，齐宝刚、赵雪萍亦已交付房屋，故徐学强、赵雪荣要求齐宝刚、赵雪萍协助办理涉案房屋过户手续，符合法律规定，应予以支持。对齐宝刚、赵雪萍主张双方之间系房屋租赁合同关系，证据不足，不予采信，对齐宝刚、赵雪萍的反诉请求，不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，参照《经济适用房管理办法》第三十条之规定，判决如下：××、确认徐学强、赵雪荣与齐宝刚、赵雪萍之间房屋买卖合同关系合法有效；二、徐学强、赵雪荣向相关管理部门缴纳涉案房屋（昌邑市北苑小区第11号楼三单元205室）的土地出让金；三、齐宝刚、赵雪萍于判决生效之日起十日内协助徐学强、赵雪荣办理涉案房屋过户手续。本诉案件受理费3352元，财产保全费1283元，反诉案件受理费1800元，减半收取900元，共计5535元，由齐宝刚、赵雪萍负担。
宣判后，齐宝刚、赵雪萍不服，向本院提起上诉称：1、原审认定上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系错误。双方自始没有房屋买卖的合意，更没有达成房屋买卖合同，被上诉人主张的房屋买卖合同根本不存在。即使原审推定双方之间存在房屋买卖的合意，但双方之间并未对房屋的价款达成任何协议，上诉人给被上诉人出具的“予付房款”的收条是上诉人做生意急需资金周转时向被上诉人借钱时出具的，意图以房屋作为抵押，并没有出售房屋的意思，该收条不能作为认定双方存在房屋买卖合同的有效证据。原审所依据的证人证言系间接证据，所依据的事实包括上诉人将房屋交付被上诉人使用、被上诉人购买家具、家电、进行装修等情况与本案争议无关，均不应作为认定本案争议事实的主要依据。2、原审判决由被上诉人缴纳土地出让金违法。根据《经济适用住房管理办法2007》、山东省《经济适用住房管理办法》、潍坊市《经济适用房管理办法》等规定，购买经济适用房满5年方可上市转让；购房人向政府缴纳相关土地出让金后方可取得完全产权；购房人处分房屋应当通知政府，保证政府优先购买权。本案中，即使上诉人与被上诉人达成房屋买卖意向，但没有履行缴纳土地出让金和通知政府的义务而归于无效。3、原审程序违法。被上诉人在原审中多次变更诉讼请求，原审未作出任何说明。被上诉人的行为违反民事诉讼诚实信用原则，原审违反法定程序，损害了上诉人的合法权益。因此，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人徐学强、赵雪荣答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审过程中，上诉人提交录音证据××份，其中包括上诉人赵雪荣的父亲及上诉人赵雪荣的侄女的录音，证明上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系。被上诉人对以上资料真实性及内容均不予认可。
二审查明的其他事实与原审××致。
本院认为，根据上诉人向被上诉人出具的预付房款的收条和被上诉人自2006年6月20日至2009年2月20日偿还涉案房屋按揭贷款的记录，结合被上诉人装修居住使用涉案房屋的事实及证人出庭作证的内容，可以确定被上诉人向上诉人支付购房款购买涉案房屋的事实。上诉人称其向被上诉人出具的收条是因做生意急需资金而向被上诉人借款，但未提供证据证明，被上诉人亦不予认可，本院不予采信。上诉人与被上诉人之间虽未签订书面房屋买卖合同，但被上诉人已经向上诉人支付购房款，且上诉人将房屋交付给被上诉人使用，双方行为符合房屋买卖合同关系的特征，应当认定双方之间的房屋买卖合同关系成立。因涉案房屋系经济适用房，按照有关规定，该类房屋进行买卖交易必须符合相应条件，但并不影响对该类房屋进行买卖行为的效力认定，目前涉案房屋已经超出禁止交易年限，应当认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同有效。关于该类房屋交易应缴纳土地出让金问题，属于行政机关管理范畴，不属于人民法院民事案件审理范围，原审对土地出让金缴纳问题作出裁判不当，应予纠正。至于上诉人所称原审程序违法问题，经查阅原审卷宗，当事人变更诉讼请求系经法院依法释明后作出，并不违法。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第××百六十九条、第××百七十条第××款第（二）项、第××百七十五条之规定，判决如下：
××、维持山东省昌邑市人民法院（2012）昌民初字第1062号民事判决第××、三项内容，即“××、确认徐学强、赵雪荣与齐宝刚、赵雪萍之间房屋买卖合同关系合法有效；三、齐宝刚、赵雪萍于判决生效之日起十日内协助徐学强、赵雪荣办理涉案房屋过户手续”。
二、撤销山东省昌邑市人民法院（2012）昌民初字第1062号民事判决第二项内容，即“二、徐学强、赵雪荣向相关管理部门缴纳涉案房屋（昌邑市北苑小区第11号楼三单元205室）的土地出让金”。
三、驳回徐学强、赵雪荣的其他诉讼请求。
××审本诉案件受理费3352元，财产保全费1283元，××审反诉案件受理费1800元，减半收取900元，共计5535元，由齐宝刚、赵雪萍负担。二审案件受理费4252元，由齐宝刚、赵雪萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾桂秀
审 判 员 杨景达
代理审判员 贾元胜
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 王 新