浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终4176号上诉人（原审被告）：潘炯，男，1985年1月18日出生，汉族，户籍地磐安县，现住金华市婺城区。上诉人（原审被告）：饶钗连，女，1985年12月21日出生，汉族，住金华市婺城区。被上诉人（原审原告）：金华市中兴物业管理有限公司，住所地：金华市婺城区宾虹路811号七楼。法定代表人：楼林岗，董事长。委托诉讼代理人：孙勇越，男，1994年10月12日出生，汉族，住金华市婺城区，系公司员工。上诉人潘炯、饶钗连因与被上诉人金华市中兴物业管理有限公司（以下简称中兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初07512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘炯、饶钗连上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判其按1.05元/平方米/月计算支付物业服务费。事实和理由：1.一审判决按1.5元/平方米/月计算物业服务费错误。中兴物业公司未提供物价部门对案涉小区收费标准的审批文件及物业服务收费等级评定标准，一审判决缺乏法律依据，前期物业管理服务协议和前期物业服务合同虽约定按1.5元/平方米/月计算物业服务费，但前提是必须经过物价部门收费等级评定和收费标准的审批，否则收费不合法，不能作为收费依据。2.案涉小区只能参照金华市物价局、金华市建设局联合下发的[2010]65号通知规定的最低标准1.05元/平方米/月计算支付物业服务费。3.中兴物业公司物业服务不到位，履行物业管理服务协议存在瑕疵，对此，一审予以认定，物业服务质量与收费标准不相符，其有权要求中兴物业公司减少收费。被上诉人中兴物业公司辩称，潘炯、饶钗连没有证据证明小区收费标准未备案。按照金价价管[2010]65号通知规定的最低标准，1.05元/平方米/月计算的物业服务费，有20%的上浮幅度，物业合同第二十一条第5项约定的小高层、高层收费标准包含电梯电费及油耗费。本案1.5元收费标准符合前述规定。中兴物业公司向原审法院起诉请求：潘炯、饶钗连支付拖欠2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费1878元（含附房管理费240元），并支付滞纳金37.56元（按银行同期贷款利息计算）。原审法院认定事实：2010年6月15日，中兴物业公司（乙方）与浙江新纪元置业集团有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》。双方约定，甲方将位于金华婺城区东莱路329号新纪元·香墅物业委托乙方实行前期物业管理，合同有效期自本合同签订之日起至新纪元·香墅业主委员会成立与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止，乙方管理服务内容主要有：房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的维护与管理；附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理、消防安全管理；对业主和物业使用人违反《业主临时公约》和《业主服务手册》以及小区装修管理规定的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取规劝、制止等措施，规劝、制止未果的，可向有关行政主管部门报告等，物业服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中小高层、高层1楼住宅房屋按1.20元/月/平方米，小高层、高层（2楼及2楼以上）住宅按1.50元/月/平方米、双拼别墅住宅房屋按3.00元/月/平方米、地下车位（库）、附房（储藏室）按20元/月/个收取物业费，小高层、高层水费暂定3.15元/吨，住宅垃圾清运费按实另行收取，空置房按规定标准的70%交纳，物业服务费用由业主或物业使用人按年交纳，于每12个月的第1个月上旬到物业公司缴纳当年的物业管理服务费，逾期未交纳按日3‰收取滞纳金等内容。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，通知明确金华市区住宅小区前期物业服务收费标准，其中多层四级收费中准价为0.70元/平方米/月，高层四级收费中准价为1.05元/平方米/月，上浮幅度不超过20%等内容。新纪元·香墅小区工程竣工验收后，中兴物业公司即进入该小区从事前期物业管理服务工作。期间，部分业主在小区公共绿化区擅自种菜、建阳光房，中兴物业公司发现后曾予以规劝，未果。另查明，潘炯、饶钗连系新纪元﹒香墅小区1幢605室高层住宅（建筑面积为91平方米）的业主。自2016年1月1日起，潘炯、饶钗以中兴物业公司物业管理服务不到位等为由拒绝交纳物业服务费。原审法院认为，根据物业服务合同的约定向物业公司及时交纳物业服务费是业主应履行的基本义务。潘炯、饶钗连作为新纪元·香墅小区1幢605室的业主，在接受中兴物业公司为该小区全体业主提供的物业服务后有义务向该公司交纳相关物业服务费。潘炯、饶钗连长期拖欠物业服务费未交纳，已严重损害物业公司的合法权益，也有损已交物业费用业主的相关权益，故中兴物业公司要求潘炯、饶钗连支付拖欠物业服务费1878元（含附房管理费）的诉请，于法有据，予以支持。同时，考虑到中兴物业公司作为新纪元·香墅小区前期物业的管理服务公司，在发现部分业主擅自占用小区公共绿地种菜、建阳光房时有责任采取有效措施予以劝阻，在规劝、制止无效情形下，应当在第一时间内向政府主管部门举报，提请主管部门出面查处。由于中兴物业公司在业主占用公共绿地初期实施的劝阻工作不得力，导致部分业主长期占用公共绿地的情形变成现实，对这一结果发生中兴物业公司负有一定的责任。当然，潘炯、饶钗连作为小区业主，在其他业主侵害公共绿地的行为发生时也有权直接向政府主管部门举报、投诉，或者通过选举产生业主委员会直接对相关业主提起诉讼方式予以解决。现潘炯、饶钗连以拖延支付物业费方式希望物业公司有所作为，可以算是一种自我权利救济，故中兴物业公司要求潘炯、饶钗连支付滞纳金的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和国务院《物业管理条例》第二十三条、第二十六条、第四十条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、潘炯、饶钗连于判决生效之日起三日内给付中兴物业公司物业服务费1638元、附房管理费240元，共计款1878元；二、驳回中兴物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元（中兴物业公司已预交），由潘炯、饶钗连负担，限于判决生效之日起三日内向一审法院交纳。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，中兴物业公司与浙江新纪元置业集团有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，中兴物业公司及小区业主均应依约履行。物业服务合同对物业管理费的收取标准有明确约定，潘炯、饶钗连虽认为物业服务费应按1.05元/平方米/月的标准计算，但并未提供足以反驳的证据否定物业服务合同的效力，故根据现有证据，一审对物业服务费数额的认定，并无不当。另，一审判决已综合考虑了案涉小区的实际情况。潘炯、饶钗连提出的物业服务质量与收费标准明显不符，应减少收费的主张，依据不足，本院不予采纳。综上，潘炯、饶钗连的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘炯、饶钗连负担。本判决为终审判决。审 判 长 楼淑馨审 判 员 徐 晋审 判 员 应 倩二〇一七年十月二十三日代书记员 何亚运