湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终118号
上诉人（原审被告）：安仁心同心大药房有限公司。
法定代表人：易林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：尹坚定，湖南湘东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安仁县供销合作联社。
法定代表人：陈洲斌，安仁县供销合作联社主任。
委托诉讼代理人：谢文飞，男，该联社副主任。
委托诉讼代理人：何文生，湖南展翼律师事务所律师。
原审被告：易国清，男，1964年3月2日生。
原审被告：安仁县万祥商贸有限公司。
法定代表人：龙祥发，该公司执行董事兼总经理。
上诉人安仁心同心大药房有限公司（以下简称心同心大药房）因与被上诉人安仁县供销合作联社（以下简称供销联社），原审被告易国清、安仁县万祥商贸有限公司（以下简称万祥商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省安仁县人民法院（2017）湘1028民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人心同心大药房的委托诉讼代理人尹坚定，被上诉人供销联社的委托诉讼代理人谢文飞、何文生，原审被告易国清到庭参加诉讼。万祥商贸公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
心同心大药房上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回供销联社的诉讼请求。事实和理由：一、2011年2月21日，供销联社通过招商引资的方式，与易国清签订《安仁县供销合作联社星星大楼商场经营承包合同》，合同明确约定租金为78,000元/年，其余款项为代缴养老保险金160,000元/年，管理人员工资100,000元/年。在合同期内，供销联社并没有为心同心大药房代缴养老金，也没有为心同心大药房支付管理人员工资。合同期满后，供销联社应当与心同心大药房进行结算，退还多收款项；二、供销联社未通知心同心大药房对原租赁物进行招标，侵害了心同心大药房的优先租赁权，心同心大药房拒不退还租赁物的行为为行使抗辩权的合法行为而非违约行为。
供销联社辩称：一、供销联社与心同心大药房约定的租赁及费用金额为人民币338,000元/年（其中：养老保险：16万元/年；管理人员工资：10万元/年；租金7.8万元/年），从合同的文字表述来看，心同心大药房应支付供销联社的金额是338,000元/年，且心同心大药房向供销联社实际支付的租金亦是338,000元/年，从未提出过异议。二、供销联社未侵害心同心大药房的优先租赁权。在租赁合同即将到期时，供销联社向心同心大药房及万祥商贸公司下达了尽快清场和准备招租的通知和告示，同时发出了商铺公开招租的公告。但心同心大药房认为租金价格太高而没有参加投标，最后被他人以690,000元/年的租金中标。
易国清述称，同意心同心大药房的上诉意见。
供销联社向一审法院起诉请求：心同心大药房、易国清、万祥商贸公司立即搬离租赁物，连带赔偿供销联社损失270,000（其中从承包合同到期之日起至搬离租赁物之日止，每月按70,000元计算，并支付违约金200,000元）。
一审法院认定事实：2011年2月21日，心同心大药房（当时的负责人为易国清）与供销联社签订《安仁县供销合作联社星星大楼商场经营承包合同》，合同约定（以下供销联社简称甲方，心同心大药房简称乙方）：甲方将星星大楼（县城五一路与七一东路交汇处）一楼商场共十二缝门面租赁给乙方经营，租期自2011年2月10日至2017年6月9日止；租赁及费用金额为人民币33.8万元/年（其中：养老保险：16万元/年；管理人员工资：10万元/年；租金7.8万元/年），该承包期内总租金及费用为人民币贰佰壹拾叁万玖仟元整（小写213.9万元），合同签订时交纳租金及费用计人民币31.1万元（其中头四个月租金为11.1万元，2011年1月29日签订的招商引资时交纳的保证金20万元转作租金及费用），2011年5月9日前交纳第一个年度租金及费用（2011年6月10日
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2012年6月9日）33.8万元整，安全押金5万元整（合同期满后，无安全问题，甲方全额退还），以后5个年度每年租金及费用折算为人民币29.8万元，在每个承包年度前交纳；乙方在承租期间不得转租；一方违约，需支付对方违约金20万元；合同期满或解除合同时，乙方应无条件将货物、商品清出经营场地，将场地及装修改造形成的不动产如门窗、吊顶、地板、水电设施等无偿移交甲方；合同到期，同等条件下，乙方有优先租赁的权利…。房屋租赁合同签订后，心同心大药房对场地进行了装修并开展经营活动，并依照约定交纳了安全押金5万元及每年的租赁费用33.8万元。租赁合同期内，心同心大药房将其中五缝门店转租给万祥商贸公司经营，万祥商贸公司每年向心同心大药房支付了租金。2017年元月，供销联社向心同心大药房下达通知准备启动新一轮招租事宜。同月，供销联社将星星大楼商场委托给其属下公司安仁县供销合作联社兴农农业生产资料公司管理。2017年5月安仁县供销合作联社兴农农业生产资料公司发了招租公告，心同心大药房在规定时限内未报名参与。2017年5月31日开标后，安仁县供销合作联社兴农农业生产资料公司将涉案房屋星星大楼商场中的11缝门面租赁给中标人陈宗友，合同约定:租期从2017年6月10起至2022年6月9日止，第一年的租金为人民币69万元，以后每年的租金在上一年的基础上递增5%。供销联社与心同心大药房签订的合同于2017年6月9日到期后，心同心大药房和万祥商贸公司一直拒不搬离租赁物。
另查明，心同心大药房于2014年12月3日变更工商登记为安仁心同心大药房有限公司，法定代表人易林，系该公司执行董事兼总经理。万祥特产商城于2014年12月3日登记为安仁县万祥商贸有限公司，法定代表人龙祥发，系该公司执行董事兼总经理。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点：一、心同心大药房是否有抗辩权和优先租赁权？供销联社要求心同心大药房、万祥商贸公司搬离租赁物的诉讼请求应否支持？二、心同心大药房、易国清、万祥商贸公司逾期未搬离租赁物应如何承担责任？
关于争议的焦点一：对于心同心大药房提出的供销联社未退回代收款项而履行抗辩权的问题，心同心大药房认为，房屋租金为人民币78,000元/年，养老保险160,000元/年、管理人员工资100,000元/年均是供销联社的代收款项，应退还给心同心大药房。供销联社认为，房屋租金为人民币338,000元/年，合同上写得很明确，之所以括号注明养老保险160,000元/年、管理人员工资100,000元/年、租金78,000元/年，是为了规避税费。双方提供的合同、交款的收款收据等证据证实，心同心大药房租赁供销联社的房屋后系自主经营药店，合同期内心同心大药房按照约定的338,000元/年逐年交纳了租赁费用，且一直未提出异议，应认定供销联社与心同心大药房的房屋租金为人民币338,000元/年。因此心同心大药房以供销联社未退回代收款项而履行抗辩权的理由不能成立。对于心同心大药房是否有优先租赁权的问题。供销联社与心同心大药房的房屋租赁合同即将到期时，供销联社向心同心大药房、万祥商贸公司下达了尽快清场和准备招租的通知和告示，也发出了商铺公开招租公告，心同心大药房提交了续租申请，但因为租金价格太高而没有参加投标。双方签订的合同约定：“合同到期，同等条件下，乙方有优先租赁的权利”，因此心同心大药房辩称有优先租赁权的理由不能成立。本院认为，供销联社与心同心大药房签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同期内，心同心大药房将租赁物中的五缝门店转租给万祥商贸公司，供销联社在合同履行期内未提出异议，视为同意该转租行为。心同心大药房辩称与万祥商贸公司系合伙经营，但未提供合伙协议，且万祥商贸公司内资企业登记基本情况表中的股东或发起人出资情况没有心同心大药房或易林、易国清，故其辩解理由不成立。合同期内，供销联社依照合同约定交付了租赁物、心同心大药房依照合同约定交纳了所有的租赁费用、万祥商贸公司向心同心大药房交纳了租金，各方均履行了各自的义务，一直相安无事。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。因未续租，合同履行期满后，承租人心同心大药房和具有腾房义务的次承租人万祥商贸公司应当及时清场并将租赁物返还给供销联社。所以供销联社要求心同心大药房和万祥商贸公司搬离租赁物的诉讼请求，应予以支持。
关于争议的焦点二：易国清系心同心大药房当时的负责人，其签订租赁合同的行为属于职务行为，因此供销联社要求易国清承担民事责任的诉讼请求，应不予支持。对于供销联社要求心同心大药房与万祥商贸公司连带按每月70,000元的租金标准赔偿损失的问题。因承租人心同心大药房和具有腾房义务的次承租人万祥商贸公司在合同履行期满后拒不搬离，应支付逾期腾房占有使用费。供销联社与心同心大药房、万祥商贸公司就逾期腾房占有使用费无具体约定，兼顾后续租赁合同的履行及预期利益等因素，可参照安仁县供销合作联社兴农农业生产资料公司与陈宗友签订的星星大楼商场中11缝门面的租赁合同第一年租金为人民币690,000元的标准计算逾期腾房占有使用费。心同心大药房逾期腾房为七缝门面，其每月的逾期腾房占有使用费应按七缝门面计算为36,591元（按人民币690,000元/年÷11÷12×7计算），自2017年6月10日起计算至返还租赁物之日止。心同心大药房交纳的50,000元安全押金在逾期腾房占有使用费中予以抵扣。万祥商贸公司逾期腾房为五缝门面，其每月的逾期腾房占有使用费应按五缝门面计算为26,136元（按人民币690,000元/年÷11÷12×5计算），自2017年6月10日起计算至返还租赁物之日止。供销联社要求心同心大药房与万祥商贸公司对逾期搬离造成的损失承担连带责任，没有法律依据，应不予支持。对于供销联社要求心同心大药房与万祥商贸公司连带支付违约金200,000元的问题。因心同心大药房租赁合同到期后未返还租赁物给供销联社，已构成根本违约，双方签订的租赁合同中约定违约方应当支付另一方违约金200,000元，心同心大药房在本案中亦未提出违约金过高的辩解，故对供销联社要求心同心大药房支付违约金200,000元的请求予以确认。供销联社与万祥商贸公司没有合同约定违约金事项，故供销联社要求万祥商贸公司连带支付违约金200,000元，应不予支持。
综上所述，供销联社要求心同心大药房和万祥商贸公司返还租赁物的诉讼请求，应予以支持。供销联社要求心同心大药房和万祥商贸公司连带赔偿损失270,000的诉讼请求（其中从承包合同到期之日起至搬离租赁物之日止，每月按70,000元计算，并支付违约金200,000元），应予以部分支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：“一、被告安仁心同心大药房有限公司、安仁县万祥商贸有限公司在本判决生效后十日内返还租赁物给原告安仁县供销合作联社；二、被告安仁心同心大药房有限公司在本判决生效后十日内向原告安仁县供销合作联社支付逾期腾房占有使用费（按每月逾期腾房占有使用费36,591元的标准自2017年6月10日起计算至返还租赁物之日止），被告安仁心同心大药房有限公司已交纳的安全押金5万元在逾期腾房占有使用费中予以抵扣；三、被告安仁县万祥商贸有限公司在本判决生效后十日内向原告安仁县供销合作联社支付逾期腾房占有使用费（按每月逾期腾房占有使用费26,136元的标准自2017年6月10日起计算至返还租赁物之日止）；四、被告安仁心同心大药房有限公司在本判决生效后十日内向原告安仁县供销合作联社支付违约金20万元；五、驳回原告安仁县供销合作联社的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由被告安仁心同心大药房有限公司负担3120元、被告万祥商贸有限公司负担2230元。”
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
二审中，心同心大药房提交了一组证据即照片五张，拟证明供销联社采取非法手段造成心同心大药房无法经营。
供销联社质证认为：对证据的真实性没有异议，但是对关联性有异议，在合同租赁期内并未发生过这种情况，是新的中标人为了进场装修倒的河沙。
供销联社提供了一份证据即租金收据，拟证明早在2009年6月至2010年6月，安仁生源百货公司承租就支付了228,000元/年租金，心同心大药房主张其租金为78,000元/年是不可能的。
心同心大药房质证认为：对证据的真实性、关联性均不认可，当时供销联社为了招商引资，在双方签订合同时明确约定租金是78,000元/年。
本院认证认为，对心同心大药房提供的五张照片的真实性予以确认，但该照片不能显示拍摄时间是在租赁期内还是已过租赁期，不能证明心同心大药房的证明目的，故本院不予以采信；对供销联社提供的证据，因供销联社提供了证据原件，对其真实性予以确认，但该收据与本案无关，故本院不予采信。
本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、供销联社与心同心大药房约定的涉案租金是338,000元/年还是78,000元/年；二、供销联社是否侵害心同心大药房的优先承租权。
关于争议焦点一。心同心大药房(乙方)与供销联社（甲方）于2011年2月21日签订的《安仁县供销合作联社星星大楼商场经营承包合同》，该合同名为承包合同，实为租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，受法律保护。该合同约定：“甲方将星星大楼（县城五一路与七一东路交汇处）一楼商场共十二缝门面租赁给乙方经营，租期自2011年2月10日至2017年6月9日止；租赁及费用金额为人民币33.8万元/年（其中：养老保险：16万元/年；管理人员工资：10万元/年；租金7.8万元/年），该承包期内总租金及费用为人民币贰佰壹拾叁万玖仟元整（小写213.9万元），合同签订时交纳租金及费用计人民币31.1万元（其中头四个月租金为11.1万元，2011年1月29日签订的招商引资时交纳的保证金20万元转作租金及费用）…。”据此约定，心同心大药房应交纳给供销联社的租赁及费用金额为人民币338,000元/年，括号中的养老保险和管理人员工资均包含在338,000元/年中；承包期内总租金2,139,000元也是依据年租金338,000元计算得来。合同签订后，供销联社将十二缝门面交给心同心大药房，心同心大药房在租赁期间亦按照338,000元/年向供销联社逐年交纳了租赁费用，双方均无异议。故供销联社与心同心大药房约定的涉案租金应认定为338,000元/年，心同心大药房主张涉案租金为78,000元/年没有事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。心同心大药房与供销联社于2011年2月21日签订的《安仁县供销合作联社星星大楼商场经营承包合同》到期前，供销联社向心同心大药房及万祥商贸公司均下达了尽快清场和准备招租的通知和告示，也发出了商铺公开招租公告，据此，心同心大药房还向供销联社提交了续租申请，但心同心大药房因租金太高而没有参加投标，故并非供销联社侵害了心同心大药房的优先承租权，而是心同心大药房因租金太高放弃投标。心同心大药房上诉称供销联社侵害了其优先承租权没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，心同心大药房上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元，由上诉人安仁心同心大药房有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨爱华
审 判 员 陈新德
审 判 员 黄小峰
二〇一八年三月二十三日
法官助理 袁浩飞
书 记 员 易唐靓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。