浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）浙民一终字第390号
上诉人（原审被告）杭州嘉诚实业有限公司。
法定代表人陈健儿。
委托代理人杨坤。
上诉人（原审被告）上海如实置业有限公司。
法定代表人陈健儿。
被上诉人（原审原告）浙江新经济投资有限公司。
法定代表人邱震。
委托代理人丁敏敏。
原审被告上海中静实业（集团）有限公司。
法定代表人高央。
上诉人杭州嘉诚实业有限公司（以下简称嘉诚公司）、上海如实置业有限公司（以下简称如实公司）为与被上诉人浙江新经济投资有限公司（以下简称新经济公司）及原审被告上海中静实业（集团）有限公司（以下简称中静公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市中级人民法院（2006）杭民一初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年11月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2005年12月23日，新经济公司与嘉诚公司签订《房屋转让合同》，约定：新经济公司将座落于杭州市环城西路20号7层的房屋及附带的露台、车库转让给嘉诚公司；嘉诚公司已支付订约定金50万元；转让总价格为2050万元；合同还对房屋转让的税费承担、付款方式、交房方式及违约责任作了约定。2005年12月28日，新经济公司（甲方）与嘉诚公司（乙方）、李元儿（丙方）及中静公司（保证人）签订《关于（房屋转让合同）房屋价款支付及其他相关事宜之补充协议》约定：根据转让合同，乙方应向甲方支付房屋转让总价款2050万元，此前已支付丙方50万元；至本协议签署之日，甲方欠丙方债务本息总额2050万元，甲方将转让合同项下拟转让的房产己抵押给丙方作为偿还债务的担保；甲方确认本次交易中乙方所有应支付房款之唯一实际收受人为丙方；协议签署当日，乙方向丙方支付房屋转让价款总额至200万元；丙方同意乙方于转让合同项下的房屋所有权人、国有土地使用权人、契约变更至乙方或乙方指定的第三方名下，并领取新的房屋所有权证、国有土地使用权证后当日将余款总额1850万元，在扣除乙方为甲方垫付的甲方应承担的所有税费后支付给丙方；中静公司为乙方在本补充协议项下的全部责任承担独立有效的连带保证责任；乙方有权指定第三方作为转让合同项下房屋的具体受让者，甲方表示同意。期间，嘉诚公司又向李元儿支付房屋转让款150万元。2006年1月18日，新经济公司按嘉诚公司、中静公司之指定，与如实公司签订《杭州市房屋转让合同》。2006年2月5日，如实公司领取了杭房权证下移字第××号房屋所权证。同年3月16日，如实公司又领取了杭下国用（2006）第002932号土地使用权证。2006年8月9日，新经济公司向嘉诚公司、如实公司、中静公司发函，表示决定解除《房屋转让合同》、《关于（房屋转让合同）房屋价款支付及其他相关事宜之补充协议》和《杭州市房屋转让合同》。2006年8月9日，新经济公司向法院提起诉讼，请求：1、要求嘉诚公司、如实公司将座落于杭州市环城西路20号房产恢复到新经济公司名下，并承担恢复在经济公司名下所需的费用；2、判令嘉诚公司依约承担违约金200万元；3、判令中静公司对嘉诚公司、如实公司的责任承担连带担保责任，并承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案中，新经济公司先与嘉诚公司签订了《房屋转让合同》，在其与嘉诚公司之间形成了房屋转让的权利义务关系。而后，新经济公司又与嘉诚公司、李元儿及中静公司共同签订了《关于〈房屋转让合同〉房屋价款支付及其他相关事宜之补充协议》，在该份协议中各方约定“嘉诚公司有权指定第三方作为转让合同项下房屋的具体受让者，新经济公司表示同意”。之后，根据该补充协议，新经济公司与如实公司签订了《杭州市房屋转让合同》，并将房屋产权最终过户至了如实公司名下。上述协议内容合法，的意思表示真实，均应认定有效。关于二份转让协议的关系问题。虽然新经济公司就同一房产先后签订了二份转让协议，而合同的主体也并不相同，但从二份合同的内容及形成过程分析，二者并不矛盾。对于嘉诚公司而言，虽然新经济公司之后又与如实公司达成了新的房屋转让协议，但该协议完全是根据新经济公司与嘉诚公司之间的约定而形成的，这只是新经济公司履行其与嘉诚公司签订的《房屋转让合同》及《关于〈房屋转让合同〉房屋价款支付及其他相关事宜之补充协议》中其所应承担的合同义务的行为，并不属于另行与他人签订协议。因为如果因第二份转让协议的签订，而否定第一份转让协议的效力，则就可能出现新经济公司已履行了合同义务后，而嘉诚公司却以其已不是实际受让人为由，而逃避其所应承担的合同义务。这对新经济公司是极不公平的，也不符合双方当事人的合同本意。而对如实公司而言，虽然其只是嘉诚公司指定的房屋实际受让人，但从审理情况看，这显然不同与一般财产转让过程中向第三方交付的情形，由于不动产转让的特殊性，如实公司也与新经济公司签订了房屋转让合同，并在协议中明确约定其负有支付合同价款的义务。而审理中，如实公司并未举证证明其与嘉诚公司之间对上述房屋的过户存在其他约定，故该《杭州市房屋转让合同》是在原合同（即《房屋转让合同》与《关于〈房屋转让合同〉房屋价款支付及其他相关事宜之补充协议》）的权利义务关系中，由如实公司作为一个实际承担上述权利义务的主体加入到了该房屋转让关系中。因为如果不认定如实公司负有付款义务，则就会出现如实公司取得了房屋所有权，却不用承担付款义务，而嘉诚公司负有付款责任，却在实际取得转让标的后，又根本无力返还的情形，这同样不符合公平诚信的原则。因此，二份转让协议是一个统一的整体，并不是各自独立的合同，不能割裂开来。上述合同签订后，新经济公司已按协议办理了房屋过户手续，而嘉诚公司或如实公司却均未能按约支付相应的房屋转让款，已构成根本违约，故新经济公司于2006年8月9日通过发函的形式向嘉诚公司、如实公司及中静公司提出解除合同的行为，符合法律规定，应确认有效。现鉴于房屋转让合同已经解除，新经济公司要求将座落于杭州市环城西路20号登记房产恢复到其名下的诉讼请求，符合法律规定。但由于该房产的登记权利人是如实公司，故对此责任应由如实公司来承担，而对于新经济公司要求嘉诚公司、如实公司承担房产恢复至其名下而实际发生的过户费用的诉讼请求，予以支持。同时，基于前述中对合同违约责任的认定，根据新经济公司与嘉诚公司在《房屋转让合同》第五条中“乙方（嘉诚公司）未按合同支付第二笔房款的，甲方（新经济公司）有权解除或撤销合同关系，乙方将赔偿甲方因此所造成的损失，并向甲方支付违约金200万元”的约定，故对新经济公司要求嘉诚公司承担违约金的诉讼请求，予以支持。而根据新经济公司与嘉诚公司、李元儿及中静公司在《关于〈房屋转让合同〉房屋价款支付及其他相关事宜之补充协议》第四条中“中静公司为乙方（嘉诚公司）在本补充协议项下的全部责任承担独立有效的连带保证责任”的约定，对新经济公司要求中静公司对嘉诚公司的责任承担连带保证责任的请求，亦予以支持。但新经济公司要求中静公司对如实公司的责任承担连带保证责任的请求，则缺乏合同依据，不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，于2007年8月2日作出判决：一、如实公司将座落于杭州市环城西路20号房屋（证号：杭房权证下移字第06454414）的所有权返还给新经济公司，并由嘉诚公司、如实公司承担上述房屋产权过户的实际费用。二、嘉诚公司支付新经济公司违约金200万元。三、中静公司对嘉诚公司的上述债务承担连带责任。上述条款，于判决生效后十五日内履行。四、驳回新经济公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。案件受埋费126010元、财产保全费103020元，共计229030元，由嘉诚公司、如实公司负担。
嘉诚公司、如实公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判继续履行《房屋转让合同》及相关协议。事实和理由如下：一、原审判决认定事实错误。原审认定如实公司领取了房产证和土地使用权证。事实上，所有房屋和土地使用权过户手续都是新经济公司及其代理人办理的，并从未交付至嘉诚公司、如实公司手中。二、原审判决适用法律错误。基于上述事实，在新经济公司没有交付房产证及土地使用权证的情形下，其在支付转让价款时享有同时履行抗辩权，不属于违约。因而，原判认定其违约及解除合同错误。三、双方订立的《房屋转让合同》及《补充协议》合法有效，目前正在履行过程中。从鼓励交易的原则出发，嘉诚公司、如实公司有继续履行合同的意愿和能力，不应判决解除合同。综上，请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，以维护其合法权益。
本院经审理查明的事实：原审法院查明的事实相一致。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院认为，原判认定本案双方当事人分别签订的房屋转让合同及补充协议内容合法，意思表示真实确认有效正确。合同订立后，新经济公司按照合同约定将该房屋的所有权证及土地使用权证办在如实公司名下，但嘉诚公司或如实公司未按规定支付房屋转让余款，已构成违约。新经济公司提出要求解除双方合同的行为，符合合同及法律之规定，应当予以确认。因此，嘉诚公司、如实公司提出新经济公司没有向其交付房产证及土地使用权的情形下，支付房屋转让价款时享有同时履行抗辩权的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。由于嘉诚公司或如实公司没有按协议规定履行支付房屋价款，已构成违约，新经济公司业已提出了解除合同，故其要求继续履行房屋转让合同依据不足，本院亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费157800元，由嘉诚公司、如实公司负担。
审判长 张泉水
审判员 张士冬
审判员 车勇进
二〇〇八年一月二十三日
书记员 冯亚景