文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终15578号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈集武。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭某某。共同委托诉讼代理人：谢宜峰，广东国晖律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：戴述耀，广东国晖律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：王羽好。委托诉讼代理人：谭惠明，广东博商律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘生勤，广东博商律师事务所实习律师。上诉人陈集武、郭某某因与上诉人王羽好房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初5363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈集武、郭某某上诉请求:一、撤销原审判决，并改判：1、陈集武、郭某某无须向王羽好支付2017年1月1日至2017年2月18日的租金；2、王羽好向陈集武、郭某某退回租金人民币19700元(在2015年9月1日至2016年12月31日期间，因租赁物面积低于双方约定面积，而应退回多收部分），并应支付利息，计算方式：以人民币19700元为基数，按人民银行同期同类贷款利率，从2015年9月1日计至实际支付之日；3、王羽好向郭某某退回租金人民币16037.23元（在2014年7月1日至2015年8月31日期间，因租赁物面积低于双方约定面积，而应退回多收部分），并应支付利息，计算方式：以人民币16037.23元为基数，按人民银行同期同类贷款利率，从2014年7月21日计至实际支付之日;4、王羽好向陈集武、郭某某返还租赁保证金人民币9700元；5、王羽好向陈集武、郭某某赔偿物品损失人民币9900元，并应支付逾期付款利息，计算方式：以人民币9900元为基数，按人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日计至实际支付之日；6、王羽好向陈集武、郭某某赔偿2017年2月14日至租赁合同解除之日的预期利益损失，按人民币600元每日的标准计算；7、王羽好向郭某某赔偿医疗费人民币266.45元；8、王羽好向郭某某赔偿装修费用人民币20000元。二、判令王羽好承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对合同主体的认定存在错误。陈集武、郭某某为租赁合同的共同承租方。2014年7月1日至2015年7月21日，郭某某与王羽好签订房屋租赁合同，约定郭某某承租位于深圳市龙岗区横岗六约塘坑正安一巷X号楼的XX铺，涉案房产面积为39平方米，约定月租金为4550元。前述租期届满后，郭某某实际按每月4850元的租金标准实际承租至2015年8月31日。因此，自2014年7月1日至2015年8月31日，郭某某支付的租金总额为人民币64148.93元。在此期间，郭某某承租涉案房产用于经营烤鱼、奶茶销售等。其后，陈集武以股东的身份参与了上述奶茶行业的经营，陈集武、郭某某遂以陈集武的名义，在2015年8月29日与王羽好签订租赁合同，约定继续承租涉案房产，租期为2015年9月1日至2017年8月31日，第一年租金标准为4850元每月，第二年租金标准为5150元每月。因此，自2015年9月1日至2016年12月31日，王羽好收取租金数额为人民币78800元。并且，在此期间，租金实际上由郭某某向王羽好支付。如上所述，后一份合同是前一份合同的延续，郭某某作为承租人的身份没有发生变化，只是新增了陈集武作为承租人。后一份合同的租金，实际上也是由郭某某承担。由此可见，后一份合同的实际承租人为陈集武与郭某某。一审判决没有认定郭某某具有后一份合同的承租人身份，是错误的。二、一审判决忽略了王羽好的如下违约情形，属于认定事实有误：王羽好没有完整地提供涉案房产，双方建立租赁关系后，王羽好仍一直占用其中9平方米的面积，实际为陈集武、郭某某所使用的仅有30平方米。王羽好占用涉案房产部分空间的行为，构成违约。对于王羽好的上述违约事实，陈集武、郭某某己多次要求王羽好对涉案房产进行恢复原状，归还其非法强占的部分，但是王羽好对此置之不理，违约情形一直持续。为此，陈集武、郭某某己请求街道办、公安局派出所介入，直至在法院提起反诉。2017年6月1日，一审法院与双方共同到涉案房产进行现场勘验检查，涉案房产被强占四分之一的情形显而易见。然而，一审判决不仅没有认定王羽好的上述违约情形，还认定陈集武接受涉案房产被强占四分之一的情况。这显然是错误的。因王羽好存在上述违约情形，其应向陈集武、郭某某退回多收的租金，即上诉请求第2、3项的内容。三、王羽好应退回租赁保证金9700元，应向陈集武、郭某某赔偿物品损失9900元、装修损失20000元、医疗费266.45元，应向陈集武、郭某某赔偿2017年2月14日至租赁合同解除之日的预期利益损失（按人民币600元每日的标准计算）。除强占涉案房产四分之一的面积外，王羽好还于2017年2月14日对涉案房产进行断水、2月15日进行断电、2月16日起擅自对涉案房产进行上锁，导致涉案房产从此不再具备经营条件，合同目的无法实现。王羽好派手下人员对陈集武、郭某某进行人身威胁，其手下人员在2017年2月19日用电动车撞击郭某某，造成郭某某受伤，产生医疗费用人民币266.45元。王羽好的上述行为，属于严重违约，并造成陈集武、郭某某大量物品损坏、造成陈集武、郭某某的装修不能再发挥经营作用，并造成陈集武、郭某某预期利益损失。根据奶茶行业的情况，结合当地优越的交通、人流量条件，陈集武、郭某某因无法经营奶茶行业而每日承受的逾期利益损失，为600元每日。《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据此规定，王羽好应赔偿陈集武、郭某某的上述损失。同时，因王羽好严重违约，王羽好应向陈集武、郭某某全额返还租赁保证金。综上，为维护陈集武、郭某某的合法权益，请法院依法支持陈集武、郭某某的全部上诉请求。王羽好辩称：一、郭某某非本案合同的签署主体，与本案不具有任何法律关系。二、陈集武没有任何证据证明其相关损失，且陈集武违约在先，故应当承担相应的法律责任。王羽好上诉请求：1、依法撤销（2017)粤0307民初5363号民事判决第二项和第三项，改判支持王羽好的诉讼请求（第一、陈集武支付王羽好租金25750元，从2017年1月1日起至实际交还案涉租赁房屋之日即2017年6月1日止；第二，陈集武向王羽好支付拖欠水电卫生费合计1165元）；2、本案一、二审全部诉讼费用均由陈集武承担。事实与理由：一、原审判决认定“根据案外人郭某某提交的《深圳市公安局龙岗分局行政复议决定书》（深公龙复决字【2007】001号）认定王羽好于2017年2月19日对案涉商铺进行停水电，不再符合经营条件，王羽好需赔偿陈集武造成的损失1500元，且自2017年2月19日起的租金不予支持”属事实认定不清、适用法律错误。首先，该《行政复议决定书》系案外人郭某某不服深圳市公安局六约派出所做出的终止案件调查决定书提出行政复议中请，涉案商铺之停水电之行为非该政复议之争议焦点，而原审法院直接依据决定书认定王羽好进行了断水断电之行再符合经营条件与事实严重不符。导致短暂停水电之原因系陈集武未依合同约定履行缴纳租金义务，王羽好在多次催收无果的前提下，于2017年2月19日对涉案商铺进行了短暂断水电措施督促其缴纳租金，但随后在深圳市公安局六约派出所的介入后己恢复了水电供应。鉴于陈集武未按期缴纳租金，应承担违约责仟，在王羽好多次催收未果的前提下，王羽好采取合理的措施催促其交付租金并不违反法律规定，根据合同法的规定支付租金在房屋租赁合同中属于主要条款，一方逾期支付租金则构成根本性违约，另一方可行使同时履行抗辩权。本案中王羽好在陈集武逾期支付租金的情况下，对租赁房屋采取短暂断水断电的行为，系对陈集武使用房屋做出的一种限制，其目的是为了让陈集武能支付房屋租金，可视为王羽好在行使其同时履行抗辩权。再者，陈集武自2017年1月1日起拒付租金且继续占用租赁房屋直至2017年6月1日在法院的主持下，陈集武才予以腾空租赁房屋，故陈集武仍应支付相关房屋使用费。故涉案商铺一直符合经营条件且在陈集武的控制下，故陈集武理应支付租赁租金至涉案商铺交还王羽好之日止。其次，涉案商铺仅系短暂性停水电根木不可能导致食材变坏，再者陈集武涉案商铺拥存多少食材及其价值没有任何证据证明，原审法院直接酌定陈集武食材损失为1500元，属事实认定错误，且显失公平。二、原审判决认定“王羽好要求陈集武支付水电卫生费用1165元的诉讼请求不予支持”系事实认定错误。涉案商铺自2015年9月1日其由陈集武经营，从陈集武所提交的收据(王羽好所出具）里面明确记载着每月产生的电费、水费、卫生费用，特别是每月的电费、水费都是很相对稳定且卫生费95元在租赁合同中己明确约定。王羽好主张陈集武分别欠交的2016年12月的电费250元、水费35元、卫生费95元，2017年1月的电费用电费278元、水费35元、卫生费95元,2月的电费268元、水费14元、卫生费95元，合计1165元。涉案商铺由陈集武经营不可能不产生水电费，这完全与事实不相符，违背常理，属事实认定错误。综上所述，王羽好认为原审法院事实认定不清、适用法律错误，请求二审院查清事实后撤销原审判决中第二项、第三项，依法改判支持王羽好的诉讼请求。陈集武、郭某某辩称：一、针对王羽好提出的交租到2017年6月1日的请求，我方答辩意见如下：1、王羽好存在严重的违约情形，缺少租赁物面积，存在强行断水断电赶走陈集武、郭某某，并且单方实际控制租赁物，同时对郭某某、陈集武实施人身威胁，导致郭某某受伤，并导致二人无法安心放心经营等情况，因此其无权要求郭某某、陈集武支付租金到2017年6月1日。二、针对水电费问题，因为王羽好的违约行为，导致租赁物在2017年就无法实现合同目的，因此并没有产生水电费，同时王羽好没有就水电费提供证据，应承担举证不能的后果，而且水电表被王羽好拆走了。王羽好向一审法院提出诉讼请求：1、解除王羽好与陈集武签订的《房屋租赁合同》，没收保证金9700元，并责令陈集武、郭某某向王羽好返还涉案租赁商铺；2、陈集武、郭某某向王羽好支付租金15450元（租金暂计至2017年3月5日、2017年4月1日之后的租金按每月5150元折合每天171.6元计至被告交还涉案租赁商铺之日止）3、陈集武、郭某某向王羽好支付拖欠水、电、卫生费合计1165元，由水电保证金2000元直接冲抵后为835元；4、陈集武、郭某某承担本案诉讼费。在审理中，王羽好表示要求撤回对郭某某的全部诉讼请求，只要求陈集武承担涉案责任，因王羽好只与陈集武签订了租赁合同。陈集武、郭某某向一审法院提出反诉请求：1、王羽好向陈集武、郭某某退回租金19700元（在2015年9月1日至2016年12月31日期间，因租赁物面积低于双方约定的面积，而应退回多收部分），并支付利息，计算方式：以19700元为基数，按人民银行同期同类贷款利率，从2015年9月1日计算至实际支付之日止；2、王羽好向陈集武、郭某某退回租金16037.23元（在2014年7月1日至2015年8月31日期间，因租赁物面积低于双方约定面积，而应退回多收部分），并应支付利息，计算方式：以16037.23元为基数，按人民银行同期同类贷款利率，从2014年7月21日计至实际支付之日；3、王羽好向陈集武、郭某某返还租赁保证金9700元，返还水电押金2000元；4、王羽好向陈集武、郭某某赔偿物品损失9900元，并应支付逾期付款利息，计算方式：以9900元为基数，按人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日计算至实际支付之日止；5、王羽好向陈集武、郭某某赔偿2017年2月14日至租赁合同解除之日的预期利益损失，按600元每日的标准计算；6、王羽好向郭某某赔偿医疗费266.45元；7、王羽好向陈集武、郭某某赔偿装修费用20000元；8、王羽好承担本案全部反诉费用。一审法院经审理查明：一、租赁合同签订情况。2014年7月21日，王羽好与郭某某签订《房屋租赁合同》，约定王羽好将位于深圳市龙岗区横岗街道六约社区正安一巷X号X楼XX铺出租给郭某某，面积39㎡，月租金1800元，合同期限自2014年7月21日至2015年7月21日。2015年8月29日，王羽好与陈集武签订《房地产租赁合同》（含补充条款），约定王羽好将位于深圳市龙岗区横岗街道办六约村塘坑（深惠公路旁）正安一巷X号X楼铺出租给陈集武，租赁期限自2015年9月1日至2017年8月31日，月租金第一年4850元，第二年5150元，每月5日前交付。租赁保证金9700元、水电保证金2000元。每月卫生费95元，电费每度1.3元，水费每吨7元。并约定如陈集武拖欠租金、水电费、物业管理费等壹个月以上的，王羽好可终止合同，不返还租赁保证金。二、关于租赁合同的主体。王羽好主张其与陈集武只签订了2015年8月29日的租赁合同，郭某某系陈集武转租，与王羽好不存在租赁合同关系。陈集武则主张郭某某于2014年7月1日单独承租涉案房产，自2015年9月1日起，由陈集武、郭某某共同承租涉案房产，郭某某通过银行转帐缴纳过租金，王羽好则辩称陈集武未经王羽好同意将涉案房产转租给郭某某，郭某某以陈集武员工的身份与王羽好沟通。一审法院认为，2014年7月21日与2015年8月29日的两份租赁合同时间上不重叠，承租人也不一样，陈集武并未充分举证证明王羽好同意陈集武、郭某某一起承租涉案房屋，故一审法院认为两份合同系独立的合同。且2014年7月21日的租赁合同已到期终止，王羽好与陈集武的权利义务关系应依据2015年8月29日签订的租赁合同的约定来处理。二、费用支付情况。陈集武依合同约定向王羽好支付租赁保证金9700元，水电保证金2000元。陈集武支付租金至2016年12月31日，自2017年1月1日起未缴纳租金。陈集武主张未付租金的原因是涉案商铺面积应为39㎡，但王羽好砌墙隔开了部分面积给隔壁商铺使用，导致陈集武所得承租面积不足。经查上述砌墙行为在2015年8月29日前已经发生。一审法院认为，陈集武在租赁商铺时对商铺状况应作合理的了解，当时商铺已砌墙隔开部分面积，陈集武未提异议，且在签订租赁合同后在一年多的时间内正常交租，说明陈集武对涉案商铺的状况是了解并接受的，迟至2017年1月再以商铺面积不足为由拒绝交租，其理由不能成立。据此，一审法院认为陈集武应承担本案违约责任。三、涉案房屋情况。涉案房屋所有权人为案外人陈某某，房地产证号：深房地字第XXXX号。王羽好承租涉案房屋，租赁合同期限自2013年9月3日至2017年10月30日。陈集武主张王羽好在2017年1月开始多次断水电并骚扰陈集武经营，并在2017年2月锁了商铺，陈集武在2017年2月就无法使用商铺，所有物品都封在店铺内。王羽好主张没有锁商铺，商铺一直由陈集武占用，在陈集武没有经营没有交租后就断了水电，但在2017年2月19日后恢复了水电供应。根据陈集武提交的《深圳市公安局龙岗分局行政复议决定书》（深公龙复决字【2007】001号）认定，王羽好在2017年2月19日对涉案商铺进行断水断电，双方发生人身冲突。鉴于双方对以上复议决定书内容未提出反证，且王羽好、陈集武双方均未举证证明自己的主张，一审法院采信行政复议决定书的认定，即涉案商铺在2017年2月19日被王羽好停水停电，不再符合经营条件。在本案审理中，经一审法院主持协商，陈集武已于2017年6月1日清空了涉案商铺并交付给王羽好。三、关于违约及赔偿责任。一审法院认为，陈集武未按期缴纳租金，应承担相应违约责任，陈集武要求王羽好支付装修（含广告牌等）损失20000元、预期经营利益损失每天600元，一审法院不予支持，陈集武要求王羽好支付物品损失9900元，含空调3500元，冷柜3400元，食材3000元，由于陈集武所装空调已拆走，且未举证证明冷柜损坏情形及原因，一审法院不予支持，部分生鲜食材在停水停电过程中确易遭受损失，王羽好未经合理通知擅自采取停水停电措施，应予合理赔偿。由于陈集武未充分举证证明食材的数量及价值，一审法院酌定陈集武因王羽好停水停电造成的食材损失为1500元，王羽好应予给付。陈集武要求王羽好退还租金，一审法院不予支持。陈集武要求王羽好支付医疗费，不属于租赁合同的审理范围，陈集武可另循侵权行为途径寻求救济。自双方约定的交租日2017年1月5日至2017年2月19日，陈集武欠缴租金已超过一个月，符合双方约定无须退还租赁保证金的条件，一审法院认定王羽好无须退还9700元租赁保证金。王羽好未举证证明陈集武欠缴水电费的情况，一审法院对王羽好请求陈集武支付水电费1165元的请求不予支持，王羽好应退还陈集武水电费保证金2000元。由于涉案商铺停水停电，不符合经营条件，一审法院认定陈集武应支付王羽好自2017年1月1日至2017年2月18日的租金，经核算为8238.8元（5150元+5150元÷30天×18天），自2017年2月19日后的租金一审法院不予支持。一审法院认为，王羽好与陈集武签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行义务。由于陈集武拒缴租金，符合解除租赁合同且不退还租赁保证金的条件，一审法院对王羽好此项诉讼请求予以支持。涉案房屋已交付给王羽好，王羽好该项诉讼请求已得到满足，本案不再处理。根据一审法院认定，王羽好应向陈集武退还水电保证金2000元、赔偿物品损失1500元，陈集武应向王羽好支付欠缴的租金8238.8元，相互抵扣后，陈集武应仍支付王羽好4738.8元。据此，一审法院判决：一、解除王羽好与陈集武于2015年8月29日签订的房屋租赁合同；二、陈集武应于判决生效之日起五日内向王羽好支付4738.8元；三、驳回王羽好的其他诉讼请求；四、驳回陈集武、郭某某的其他反诉请求。陈集武如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费225元（王羽好已预缴），由陈集武承担200元，由王羽好承担25元，陈集武承担部分径付王羽好。反诉受理费1286元（陈集武、郭某某已预缴），由王羽好承担40元，由陈集武、郭某某承担1246元，王羽好承担部分迳付陈集武、郭某某。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，本案一审庭审期间，陈集武、郭某某称王羽好于2017年1月开始即多次断水电，王羽好则确认在陈集武没有交租后开始断水电。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一审法院关于涉案租赁合同的效力以及承租方主体的认定无误，本院予以确认。关于双方当事人上诉所争议的各项费用承担问题，本院认定如下：关于陈集武应支付的租金数额，陈集武自2017年1月1日起未按约定支付租金，至2017年2月19日王羽好再次进行断水断电引发双方发生人身冲突后，王羽好虽称经公安部门对双方冲突进行处理后已恢复水电供应，但并无相应证据予以证明，王羽好也未举证证实2月19日后陈集武仍在对涉案房产进行经营利用，因此一审法院认定陈集武应承担租金应自2017年1月1日起计至2017年2月19日并无不妥，本院予以维持。王羽好对涉案房产断水电的行为已超过了法律规定和合同约定的权利行使的合理范围，其关于有权对房产短暂断水断电、陈集武应支付房屋使用费至2017年6月1日的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于陈集武、郭某某主张王羽好返还多收取的租金问题，涉案租赁合同并未约定按照租赁面积及单价计算每月的租金总额，陈集武、郭某某所称王羽好砌墙占用部分租赁面积的情况发生于陈集武与王羽好于2015年8月29日签订涉案租赁合同之前，陈集武、郭某某并未提交充分证据证明其在租赁合同履行过程中即就面积差异问题向王羽好提出过异议，且陈集武一直正常交纳租金至2016年12月31日，表明其对租赁房产面积现状是知情并认可的，故陈集武、郭某某关于王羽好应退还2014年7月1日至2016年12月31日期间多收取的租金的上诉请求依据不足，本院不予支持。关于王羽好应否向陈集武退还租赁保证金并赔偿装修损失、预期利益损失及物品损失的问题，因陈集武未按约定支付租金已构成违约，对双方租赁关系终止负有主要责任，王羽好有权按照约定没收租金保证金9700元，陈集武作为违约方亦无权要求王羽好赔偿其装修损失及预期利益损失。对于陈集武所主张的物品损失，除一审法院酌定的食材损失1500元外，其他物品损失并无充分证据证实，故本院对陈集武上诉所提出的前述赔偿损失主张均不予支持。关于王羽好所主张的水电费及卫生费，陈集武应按约定向王羽好支付2016年12月起至2017年2月19日实际使用租赁房产期间的水电费及卫生费，但由于陈集武主张王羽好自2017年1月开始多次进行断水电，王羽好也承认自欠租情况发生后开始断水电，故本院酌定陈集武向王羽好支付水电费人民币500元，同时陈集武还应向王羽好支付合同约定的上述期间的卫生费人民币254元。一审法院未予支持王羽好的水电费及卫生费请求欠妥，本院予以纠正。综上所述，王羽好的部分上诉请求成立，本院对该成立部分依法予以支持；陈集武、郭某某的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，但部分实体问题处理欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初5363号民事判决第一项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初5363号民事判决第三、四项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初5363号民事判决第二项为：陈集武应于本判决生效之日起五日内向王羽好支付款项人民币5492.8元；四、驳回王羽好的其他诉讼请求；五、驳回陈集武、郭某某的反诉请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费的负担按照一审判决执行；二审受理费共计人民币4216元，已由陈集武、郭某某预交3743元，王羽好预交473元，由陈集武、郭某某负担3780元，王羽好负担436元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年十二月十六日书记员 廖冉冉(兼)