北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初9842号
原告（反诉被告）雒宏伟，男，1980年6月10日出生。
原告（反诉被告）汪雪，女，1980年11月21日出生。
委托代理人宋柏旺，北京市致知律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘海波，男，1986年4月21日出生。
被告（反诉原告）安倩，女，1989年10月16日出生。
原告（反诉被告）雒宏伟、汪雪与被告（反诉原告）刘海波、安倩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李秀文独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雒宏伟、汪雪及其委托代理人宋柏旺，被告（反诉原告）刘海波、安倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）雒宏伟、汪雪诉称：雒宏伟、汪雪系夫妻关系，雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩于2017年3月10日通过居间人签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议等相关签约文件合订本。根据该合同约定，刘海波、安倩购买雒宏伟、汪雪坐落于北京市顺义区xxx室房屋。合同签订后，双方又于2017年4月16日签订了变更协议书，对原合同及补充协议进行了变更，后刘海波、安倩向雒宏伟、汪雪及居间人表示不再购买该�屋。雒宏伟、汪雪认为刘海波、安倩的行为已经构成根本违约，为维护雒宏伟、汪雪合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩告签订的房屋买卖合同有效；2.解除雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩签订的房屋买卖合同；3.刘海波、安倩向雒宏伟、汪雪支付违约金77.6万元；4.诉讼费由刘海波、安倩承担。
被告（反诉原告）刘海波、安倩辩称：因为3.17新政导致无法购买雒宏伟、汪雪的房屋，我们是2017年3月10日签的合同，3月17日出的政策，我们希望雒宏伟、汪雪把定金返还给我们，这是国家政策的原因，不是我们的原因。我们通过中介提前和原告解约，但是雒宏伟、汪雪不同意。
被告（反诉原告）刘海波、安倩反诉称：双方于2017年3月10日签订房屋买卖合同时，北京市并未出台严厉的限购政策，按照当时的政策规定，反诉人�以将自己原有的贷款房屋出售，亦可购买被反诉人的房屋。由于3.17的限购政策，反诉人如果出售已有的贷款楼房，会造成无法承受的损失。在不出售已有贷款楼房的情况下，既无法购买被反诉人的房屋，也不具备购买条件。反诉人及时将限购情况与被反诉人沟通后，被反诉人承诺可以给反诉人足够的时间处理已有贷款楼房的相关事宜。在被反诉人的允诺下，双方在2017年4月16日签订了变更协议。此后，限购影响加剧。4月下旬，反诉人多次与被反诉人进行沟通解除合同事宜。2017年5月10日，双方在中介机构的协调下，再次协商解除合同事宜未能达成一致意见，双方争议的焦点是已交25000元定金是否退还。反诉人认为，虽然双方签订了合同，但该合同并未进入实质的履行阶段。由于政策原因导致合同不能履行，反诉人不存在过错。反诉人在合同约定交付定金日与被反诉人协商解除合同足以显现反诉人的真诚与诚信，被反诉人在约定足额交付定金之前，就已经获知反诉人要求解除合同的意思表示。因此，反诉人请求法院判令：1.被反诉人返还定金25000元；2.反诉费由被反诉人负担。
原告（反诉被告）雒宏伟、汪雪辩称：不同意退还定金，双方签订房屋买卖合同是真实意思表示，3.17新政不能导致该合同无效，新政实施对反诉人来说只是提高了首付比例，并未使其丧失购买资格。
经审理查明：
顺义区xxx房屋登记在雒宏伟名下，共有情况为与汪雪共同共有。雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩于2017年3月10日签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，其中包括《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）、《补充协议》等文件。《房屋买卖合同》约定双方就房屋买卖事宜达成如下协议：第一条房屋基本�况，出卖人所售房屋坐落为顺义区xxx房屋，建筑面积共113.91平方米······第四条，成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币231万元整；（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为157万；（三）买受人向出卖人支付定金40万元······（四）关于贷款的约定，买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币150万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用······。《补充协议》约定内容主要为：第一条，成�价格。经甲（雒宏伟、汪雪）乙方（刘海波、安倩）同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为388万，此价格为甲方净得价，不含税。第四条第三款约定，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：······（2）拒绝购买该房屋的·····乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金····；第四款约定，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。
2017年3月10日，雒宏伟、汪雪收取刘海波、安倩购房定金2.5万元。
2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中�人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《关于完善住房销售和差别化信贷政策的通知》，该通知的主要内容为：为促进本市房地产市场平稳健康发展，自本通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定：一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款不低于35%，购买非普通自住房的首付款不低于40%（自主型商品住房、两限房等政策性住房除外）；居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款不低于80%。三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。
2017年4月16日，雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩签订《变更协议书》，双方就前述《房屋买卖合同》、《补充协议》等合同条款的变更达成一致意见：一、合同条款的变更约定：······2.原《房屋买卖合同》（四）关于贷款的约定，买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为150万，现变更约定为买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为120万元。3.原《房屋买卖合同》第四条，成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成�价格为231万元；（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为157万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。现变更约定为：第四条，成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为150万元；（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为238万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。······双方均认可对于房屋成交价格及家具家电、装修装饰及配套设施价格作出变更的原因为刘海波、安倩一方无法贷出原《房屋买卖合同》中约定的贷款数额。
庭审中，促成双方签订《房屋买卖合同》的房地产经纪公司工作人员刘海萌出庭作证。刘海萌的作证内容如下：“刘海波、安倩把自己的二居室换成三居室，在与雒宏伟、汪雪签订《房屋买卖合同》后，刘海波、安倩将自己的二居室在该经纪公司挂牌出售。但是3月17日国家出了政策，刘海波、安倩的房子就开始降价了，只能降价出售，4月份的时候双方协商，因为刘海波、安倩的二居室卖不出去，所以将付款时间往后延了。没过几天，被询问房子卖的怎么样了，我就告知刘海波、安倩房子不太好卖，后来雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩又见面商量解约的情况，但是双方未能达成一致。刘海波、安倩的房屋一开始能卖到320万左右，后来降到280万，价格调整是经纪公司根据市场行情来跟刘海波、安倩进行沟通，刘海波、安倩同意降到280万，最后280万也卖不出去，然后刘海波、安倩说再往下降，但是我们分析之后告诉刘海波、安倩再降的话即使加上贷款也就不够买雒宏伟、汪雪的房了。因为原来二居室还有40万的贷款，算下来钱不够。然后我们就把刘海波、�倩的房弄到了C级，A级是最优质的最好卖的房，现在刘海波、安倩的房子即使280万也不好卖出去，因为还有十多万的税。”双方对于证人证言予以认可，但雒宏伟、汪雪主张其存在房价下跌的损失，刘海波、安倩主张应当补偿该部分损失。
对于具体损失，雒宏伟、安倩主张涉诉房屋每平米单价下降5000元，房屋贬值、降价严重。
上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》、证人证言等在案佐证。
本院认为：
雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩于2017年3月10日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的协议。双方均同意将上述《房屋买卖合同》解除，本院不持异议。
结合庭审中双方的陈述及证人证言，可以看出导致《房屋买卖合同》无法继续履行的根本原因在于3.17新政实施后，刘海波、安倩一方无法按约定贷出足够的款项，即使双方签订了变更协议，将贷款数额降低，但是因为新政影响，刘海波、安倩的房屋降价也难以卖出，如果降价降到一定程度后，卖出房屋的价款加上贷款数额也不足以购买雒宏伟、汪雪的房屋。鉴于确实无力购买雒宏伟、汪雪的房屋，刘海波、安倩向雒宏伟、汪雪提出解除《房屋买卖合同》。结合双方从签订《房屋买卖合同》到后来签订《变更协议》的过程及刘海波、安倩为购买雒宏伟、汪雪房屋所作的努力来看，本案应当属于并非双方当事人的原因导致合同无法继续履行的情形，双方均不存在违约行为。因此，对于雒宏伟、汪雪主张的违约金，本院难以支持。因3.17新政这样的不可归责于双方当事人的公共政策事由导致订立的合同无法继续履行的，一方确实存在损失的�双方应根据公平原则予以分担，因此，对于刘海波、安倩退还定金的请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下:
一、确认原告（反诉被告）雒宏伟、汪雪与被告（反诉原告）刘海波、安倩于二○一七年三月十日就顺义区xxx房屋签订的编号为xxx的《北京市存量房屋买卖合同》有效；
二、自本判决生效之日起解除原告（反诉被告）雒宏伟、汪雪与被告（反诉原告）刘海波、安倩于二○一七年三月十日就顺义区xxx房屋签订的编号为xxx的《北京市存量房屋买卖合同》；
三、驳回原告（反诉被告）雒宏伟、汪雪的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）刘海波、安倩的全部诉讼请求。
案件受理费五千七百八十元，由原告（反诉被告）雒宏伟、汪雪负�三千元（已交纳），由被告（反诉原告）刘海波、安倩负担二千七百八十元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费二百一十二元五角由被告（反诉原告）刘海波、安倩负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李秀文
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 陈 洁