上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初90873号
原告(反诉被告)：百育成(上海)教育培训有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区红枫路XXX弄XXX-XXX号XXX、XXX室。
法定代表人：张明月，执行董事。
委托诉讼代理人：赵轶，上海市建纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：�欣，女。
被告(反诉原告)：上海梅森休闲健身俱乐部有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区潍坊西路XXX弄XXX号。
法定代表人：周文婷，执行董事。
委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所。
委托诉讼代理人：傅文，女。
原告(反诉被告)百育成(上海)教育培训有限公司(以下简称百育成公司)与被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司(以下简称梅森公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理，被告梅森公司在审理期间提出反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理。原告百育成公司的委托诉讼代理人赵轶、刘欣，被告梅森公司的委托诉讼代理人陈世福、傅文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百育成公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号房屋签订的租赁合同于2017年9月18日解除；2.被告返还原告已付款人民币(以下币种相同)1,633,811元(包括租赁保证金801,905元、3个月租金801,906元以及装修保证金3万元)；3.被告支付已付款利息29,596元；4.被告赔偿原告经济损失152,852元(包括装修设计费117,852元、拆旧费用35,000元)。事实和理由：2017年6月，原、被告约定由原告承租位于上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，租赁用途为“健身会所和教育培训”，租期自2017年7月1日至2023年12月31日，免租期为2017年7月1日至2017年9月30日。被告拟定合同后，以电子邮件形式发送给原告。原告盖章后邮寄给被告，被告即向原告发送了《付款通知单》，原告亦于2017年6月30日前实际支付了《付款通知单》涉及的租赁保证金、施工保证金和3个�预付租金共计1,633,811元，但被告未将盖章的合同文本交还原告。为在免租期内装修完毕，原告与案外人涉及公司和装修公司签订了合同，并分别支付了设计费117,852元及装修款定金35,000元。原告于2017年7月2日将设计装修材料提交被告，2017年7月3日取得了装修施工许可证。2017年7月4日原告进场施工，后在2017年7月13日就受到了小区业主阻挠，系争房屋大门被锁，多次协商无果。2017年9月14日，原告向开发商及业委会发函要求解决，业委会及物业公司回函称因系争房屋用途不符合小区管理公约规定，不允许原告装修。原告认为符合规定，多次联系被告，被告因无法解决，遂提出解除合同，但是要求原告支付5万元，2017年9月18日正式发函被告确认合同解除，并要求返还已付款赔偿损失。2017年9月18日之后房屋就拆旧了，门上锁且处于空关状态，原告无法进入故认为房屋已经返�被告。房屋钥匙系原告于2017年11月2日寄还被告。
被告梅森公司辩称，对原告陈述的租赁合同签订事实及付款事实没有异议，合同没有返还是因为被告需要走流程。被告已经按照合同约定提供了符合约定的租赁房屋，也不存在法定的不能使用或者存在重大安全隐患的情形。被告在2017年7月初向原告交付了房屋，也按照合同的约定，原告也实际进场进行了装修。合同解除是因为原告自身原因将原本租赁合同限制房屋用途会所及健身场所变更为幼儿园，而且大肆在小区内招生，造成个别业主对此提出异议，所以本合同解约是因为原告行为，并非双方合意。而且解约时间应该是原告将房屋钥匙快递给被告之日即2017年11月3日，原告于2017年9月发出的解除合同通知没有发生效力。
反诉原告梅森公司提出反诉诉讼请求：1.确认反诉原告、反诉被告之间的租赁合同于2017年11月3日解除；2.反诉被告支付反诉原告2017年10月租金267,302元；3.反诉被告支付反诉原告2017年7月至11月的物业费102,300.62元(按照3,300.02平方米的面积，以6.20元/平方米的标准计算5个月)；4.反诉被告支付反诉原告垃圾清运费5万元；5.反诉被告支付反诉原告房屋复原费681,880元；6.反诉被告支付反诉原告违约金1,603,812元。事实及理由：百育成公司陈述的合同签订事实及付款事实属实，反诉原告亦在2017年6月30日将房屋交付反诉被告。2017年7月3日，反诉被告自行向小区物业公司报送装修设计方案并领取了《装修许可证》。2017年9月19日，反诉被告以遭到小区业主骚扰无法进场为由向反诉原告提出解除合同。因承租人擅自改变房屋用途为幼儿园导致个别业主及业委会反对，且反诉被告实际进场施工4个多月，不存在无法进场装修的情形，反诉原告亦不存在阻碍进场的行为。�反诉被告要求解除合同系反诉被告违约，应当承担违约责任并赔偿损失，其中违约金计算系按照合同约定6个月租金计算。
反诉被告百育成公司辩称，合同解除时间应该为2017年9月18日，反诉被告在2017年10月并未实际使用房屋故亦不同意承担该月的使用费；物业费应由物业公司收取，反诉原告无权主张；清运费、房屋复费及违约金等应由过错方承担，反诉被告并无过错，故不同意全部反诉诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：百育成公司(承租方、乙方)与梅森公司(出租方、甲方)于2017年6月签订了《租赁合同》，租赁合同约定租赁区域为上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号房屋，租赁面积为3,300.02平方米。合同4.1条约定，合同签订前乙方须向甲方提�801,945元作为履约保证金。合同5.1条约定，租赁区域仅限乙方作为经营健身会所和教育培训之用途(详见附件三)，除此之外，不得用于其他用途……除非事先得到甲方的书面同意，否则乙方不得擅自变更租赁区域的用途。合同5.2条约定，乙方承诺在租赁区域内经营商品或提供服务的范围与其营业执照上工商行政部门核定的经营范围一致，否则一切责任和后果由乙方承担……合同6.1条约定，本合同项下的租赁期限共78个月，自2017年7月1日至2023年12月31日止。合同6.2条约定，租赁区域装修期最多不超过92天，自2017年7月1日至2017年9月30日止。装修期不影响水电费、煤气费及物管费的收取。合同7.1条约定，乙方进场装修前必须支付施工保证金3万元，乙方在支付此笔款项及取得甲方同意后方可进入区域进行作业。合同7.2条约定，乙方在装修前必须呈上装修样本及设计施工图纸予甲方，获得甲方及政府主管部分批准后方能开始装修。未经甲方及政府主管部分批准或乙方于批准后擅自变更设计施工图纸的，甲方有权终止本合同。合同8.1条约定，2017年7月1日至2017年9月30日为装修免租期，装修期不影响水电费、煤气费及物管费的收取。合同8.2条约定，甲、乙双方同意租金和物业管理费如下计算：2017年10月1日至2019年12月31日每月租金267,300元(2.70元/每天/每平方米)……在租赁期内，乙方应根据小区物业管理公司收费标准缴纳物业管理费，与物业管理公司结算支付。合同8.3条约定，乙方每3个月支付一次租金，租金支付采取预付制。乙方应在上个支付周期期满前支付下个周期的租金和物业管理费。本合同订立10日内乙方应将首期租金转入甲方指定账户并到账。合同14.3条约定，乙方有权解除本合同的条件：(1)因出现非甲方能及的情况，使房屋设施的正常�行、或水、或电的正常供应中断，且中断期超过30天，严重影响正常使用该房屋的，有权解除合同但甲方无需支付违约金或赔偿金，仅需将履约保证金及乙方预缴的租金及其他预缴的费用无息退还予乙方。(2)甲方违反本合同的约定，且在收到乙方要求其纠正违约的通知后10天内，甲方未予纠正。(3)因甲方的过错，根据法律、法规明确规定终止合同。如出现以上第14.3条第(2)款情形，甲方应(Ⅰ)返还乙方已经支付的履约保证金；(Ⅱ)返还乙方预付但未实际发生之租金、物管费及其他费用；(Ⅲ)按履约保证金的两倍补偿给乙方。
合同签订后，百育成公司向梅森公司支付了租赁保证金801,905元，租金801,906元及施工保证金3万元，梅森公司于2017年6月30日向百育成公司交付了系争房屋。后百育成公司取得了装修施工许可证并进场进行施工，后装修中止。2017年9月14日，百育成公司向世贸湖滨花园小区业委会及绿城物业公司发函称小区业主阻挠导致装修被迫中止，百育成公司将于2017年9月15日进场装修。同日，世贸湖滨花园小区业委会回复称，百育成公司的装修备案手续不完善导致装修未获批准，百育成公司办理“教育”的功能与小区会所的约定使用功能不符合，要求百育成公司改变使用功能并经业主大会表决同意才能继续装修。2017年9月18日，百育成公司向梅森公司发送《关于解除租赁合同的函》，称因业委会及物业不让百育成公司进场，故要求解除租赁合同。2017年9月19日，梅森公司向百育成公司发送了《解除协议》，内容为包括双方同意在2017年9月30日解除合同、并要求百育成公司在2017年9月25日前清场归还钥匙并支付清理费5万元。2017年11月1日，百育成公司以快递形式将钥匙寄送梅森公司并向梅森公司主张返还已付费用，梅森公司于2017年11月2日收到房屋钥匙。
另查明，系争房屋系上海世贸股份有限公司所有，于2017年7月13日授权梅森公司经营管理(包括但不限于自行经营或转租等方式)，期限至2023年12月31日。另外，百育成公司营业执照登记的经营范围为教育培训(英语语言艺术)。
审理中，百育成公司提供了设计合同附发票以及建筑装饰工程施工合同附收据证明其装修损失共计152,852元，但梅森公司对上述材料真实性不认可。本院还前往了系争房屋所在小区制作了询问笔录，根据小区业委会主任以及小区物业负责人的陈述，因百育成公司装修行为影响到业主安全，故百育成公司刚进场拆旧当天即被叫停；第二次百育成公司想要进场装修，因百育成公司装修手续不全且百育成公司装修会所用途为“教育”不符合业主与开发商约定的功能，故物业拒绝其进场，百育成公司实际也未能进场。后梅森公司在门上加了锁，房屋一直空置，实际百育成公司装修全过程只有半天的拆旧。百育成公司、梅森公司双方均对该笔录内容表示认可。
本院认为，百育成公司与梅森公司就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据法律规定，出租人租赁期间应当保证承租人以约定用途使用房屋，双方当事人在租赁合同中约定的房屋用途中包含了“教育培训”，但是现在由于物业公司以“教育培训”不符合业主与开发商约定的会所功能为由不允许原告进入房屋装修，导致百育成公司无法使用房屋，既然梅森公司未能保证百育成公司按约定的用途使用房屋以致于百育成公司租赁目的无法实现，百育成公司于2017年9月18日向被告发函要求解除合同具有法律依据，故本院认定双方的租赁合同于2017年9月18日解除。百育成公司虽从被告处取得了系争房屋钥匙，但是实际并未能使用系争房屋，故被告理应返还百育成公司已经支付的租金、租赁保证金以及施工保证金。对于百育成公司要求被告给付已付款利息的诉讼请求因缺乏依据，本院不予支持。对于百育成公司要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院认为，根据物业公司的陈述，百育成公司进场拆旧实际不足半天，且百育成公司对装修损失举证的仅为发票及收据，未能提供转账凭证等直接付款证据，故对百育成公司主张的装修损失本院不予采纳。对于梅森公司要求百育成公司支付2017年10月租金的反诉诉讼请求，因合同已在2017年9月18日解除，后百育成公司实际亦未使用系争房屋，故对此反诉诉讼请求本院不予支持；对梅森公司要求百育成公司支付物业费的反诉诉讼请求，根据合同约定，物业费属于百育成公司与案外人物业管理公司之间结算支付的费用，故对此反诉诉讼请求本院不予支持；至于梅森公司主张的清场费、复原费以及违约金的反诉诉讼请求，因本案合同解除百育成公司并无过错，故对上述反诉诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)款、第九十七条、第一百零七条、第二百十六条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)百育成(上海)教育培训有限公司与被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司于就上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号房屋签订的《租赁合同》于2017年9月18日解除；
二、被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)百育成(上海)教育培训有限公司租赁保证金801,905元，已付租金801,906元，施工保证金3万元；
三、驳回原告(反诉被告)百育成(上海)教育培训有限公司的其余本诉诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部有限公司的反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21,146元，减半收取计10,573元，由原告百育成(上海)教育培训有限公司负担821元，由被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部负担9,752元，反诉案件受理费14,021元，由被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部负担。保全费5,000元，由被告(反诉原告)上海梅森休闲健身俱乐部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 范 一
二〇一八�三月二十二日
书记员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
二、《中华人民共和国民事诉�法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。