贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民初523号
原告：贵阳银行股份有限公司，住所地贵州省贵阳市中华北路77号。
法定代表人：陈宗权，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗勇，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张建朝，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
被告：王少雷，男，1983年3月12日出生，布依族，住贵州省贵阳市云岩区。
被告：王立云，男，1955年12月27日出生，布依族，住贵州省贵阳市云岩区。
被告：贵州立云商贸公司，住所地贵州省贵阳市浣纱路3号。
法定代表人：王立云，该公司总经理。
原告贵阳银行股份有限公司（以下简称贵阳银行）诉被告王少雷、王立云以及贵州立云商贸公司（以下简称立云商贸）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年7月7日公开开庭对本案进行审理。原告贵阳银行委托诉讼代理人罗勇、张建朝，被告王立云到庭参加诉讼。被告王少雷经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告贵阳银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告王少雷签订的关于贵阳市××纱路××大厦××1-2Ａ号房屋的《二手房买卖合同》；2、判令王少雷、王立云共同返还原告已支付的购房款10674622元，并按《协议》第三条约定支付违约金直至返还完毕购房款之日止（自2015年5月17日起计算，以应返还款项为计算基数，暂计至2017年4月20日的违约金为3757466.94元）；3、判令被告贵州立云商贸公司以其抵押给原告的6套房屋对上述债务承担连带抵押清偿责任；4、判令被告王立云以其质押给原告的债权对上述债务承担连带质押清偿责任；5、本案诉讼费、财产保全费、律师费等由三被告共同承担。事实和理由：2014年11月3日，原告与被告王少雷签订《二手房买卖合同》，约定：原告购买王少雷位于贵阳市××纱路××大厦××1-2Ａ的房屋，建筑面积331.51平方米，合同总价款为15249460元。原告先支付总价款的70%，待王少雷将出售房屋变更过户至原告名下后再支付剩余30%的款项。2015年2月6日，原告与王少雷就该房屋买卖事宜签订《协议》，约定：王少雷自协议签订之日起90个日历日（截至日为2015年5月7日）办理完成标的房屋的过户手续。如王少雷无法按约定期限完成过户登记手续，应在约定期限届满之日起10个日历日（截至日为2015年5月16日）退还原告已付的购房款。如未按约定期限退还购房款，王少雷按应退还款项每日万分之五的标准承担违约责任。王少雷同意为本协议的履行提供担保，具体见担保人与原告另行签订的担保合同。
立云商贸与原告签订《抵押合同》，约定为确保王少雷与原告之间合同的履行，立云商贸以其所有的6套房屋向原告设定抵押权，并于2015年2月26日办妥抵押房屋的他项权证（编号：筑房他证云岩字第××号）。2015年2月11日，王立云与原告签订《权利质押合同》，约定为确保王少雷与原告之间合同的履行，王立云以其对郭洪、贵州正平投资有限公司享有的1690万元及利息的债权质押给原告，该质押权利确定依据为贵阳市中级人民法院（2014）筑执字第67号《执行裁定书》。
原告与王少雷签订《二手房买卖合同》后，即按照合同约定及王立云、王少雷、王少阳共同出具的《委托付款函》，向王立云、王少雷一方支付了购房款的70%，即10674622元。但截至原告起诉之日，王少雷并未完成标的房屋的过户手续，亦未退还原告已付购房款，给原告造成较大损失，故依据相关法律规定诉至法院，提出如前诉请。
被告王立云以及立云商贸共同答辩称，对原告主张的基本事实予以认可。购房款已收到，房屋确实没有过户，且现已不具备过户条件。但涉案房屋一直由原告使用，其并未支付租金，故其要求的违约金不应支持。
被告王少雷未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2014年11月3日，原告贵阳银行与被告王少雷签订《二手房买卖合同》，约定：贵阳银行购买王少雷位于贵阳市××纱路××大厦××房屋1间，建筑面积为331.51平方米。房屋交易价格为15249460元。贵阳银行应于合同签订日之前支付房产款项总金额的70%。王少雷收到预付款后应积极到房地产管理部门办理房屋过户及相关手续，待过户手续完成后，贵阳银行将剩余30%的款项一次性支付给王少雷。王少雷应于房屋完成过户手续后将房产全部交付给贵阳银行使用。上述合同签订后，贵阳银行即按照合同约定，并根据王立云、王少雷、王少阳共同出具的《委托付款函》，于2014年11月3日、11月4日共支付了该房屋70%的购房款10674622元。
2015年2月6日，原告贵阳银行与王少雷就该房屋买卖事宜又签订《协议》，协议对前述付款金额进行了确认，并约定：王少雷应于协议签订之日起90个日历日将标的房屋产权登记手续办理至贵阳银行名下。若王少雷无法按约定期限完成过户登记手续，或因其他原因导致《二手房买卖合同》无法继续履行，王少雷应于约定期限届满之日或因其他原因导致《二手房买卖合同》无法继续履行情形出现之日起10个日历日内将相关款项返还给贵阳银行：1、若贵阳银行决定租赁标的房屋，王少雷应与贵阳银行另行协商房屋租赁事宜并按约定时间返还10674622元已付房款；2、若贵阳银行决定不租赁标的房屋，王少雷应按约定时间返还10674622元已付房款及贵阳银行投入装修、运营所产生的费用100万元。若贵阳银行若王少雷未按约定期限退还返还款项，每延迟一天，则应按应付未付款的万分之五承担违约责任。王少雷同意为本协议的履行提供担保，具体担保事宜由担保人与贵阳银行另行签署担保合同。
2015年2月11日，被告王立云作为出质人与原告贵阳银行签订《权利质押合同》，约定：为确保王少雷、王少阳与贵阳银行之间两份《二手房买卖合同》的履行，保障贵阳银行在主合同中权利的实现（案外人王少阳与贵阳银行就贵阳市浣纱路3号立云大厦1层1-2B房屋签订有另一份《二手房买卖合同》，该合同纠纷已由贵阳银行在贵阳市云岩区人民法院另行起诉），王立云提供其基于贵州省贵阳市中级人民法院（2014）筑执字第67号《执行裁定书》明确的其对郭洪、贵州正平投资有限公司享有的1690万元及利息的债权作为质押。质押担保范围为出卖人基于主合同应支付的款项以及贵阳银行为取得前述款项和实现质押权的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师代理费等）。当出卖人未按主合同约定履行其义务时，或者双方约定的实现质权时，无论贵阳银行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），贵阳银行均有权直接要求王立云在其担保范围内承担担保责任。质押权的存续期间至被担保的出卖人付款义务履行期限届满之日后两年止。但原告贵阳银行未提供该权利质押合同经信贷征信机构办理出质登记的相关证据。
同时，立云商贸作为抵押人与原告贵阳银行签订《抵押合同》，约定：为确保王少雷、王少阳与贵阳银行之间两份《二手房买卖合同》的履行，保障贵阳银行在主合同中权利的实现，立云商贸愿意以其所有的6套房屋（产权证书号分别为：筑房权证云岩字第××号、筑房权证云岩字第××号、筑房权证云岩字第××号、筑房权证云岩字第××号、筑房权证云岩字第××号、筑房权证云岩字第××号）向贵阳银行提供抵押担保。抵押担保范围为出卖人基于主合同应支付的款项以及贵阳银行为取得前述款项和实现质押权的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师代理费等）。当出卖人未按主合同约定履行其义务时，或者双方约定的实现质权时，无论贵阳银行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），贵阳银行均有权直接要求立云商贸在其担保范围内承担担保责任。抵押权的存续期间至被担保的出卖人付款义务履行期限届满之日后两年止。合同签订后，双方于2015年2月26日到贵阳市房屋产权监理处办理了抵押登记（他项权证编号为：筑房他证云岩字第××号）。
本案《二手房买卖合同》签订后至今，王少雷并未按照合同约定将涉案房屋变更登记到原告贵阳银行名下，也未退还贵阳银行已支付的购房款。另查明，本案《二手房买卖合同》签订前，贵阳银行与王少雷就涉案房屋存在房屋租赁合同关系。
上述事实有原、被告陈述、《二手房买卖合同》、付款凭证、《协议》、《权利质押合同》、《抵押合同》等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告贵阳银行与被告王少雷于2014年11月3日签订的《二手房买卖合同》以及2015年2月6日签订的《协议》均为双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。因上述《二手房买卖合同》签订后，贵阳银行即按照合同约定支付了涉案房屋70%的购房款10674622元。因此，根据《二手房买卖合同》以及《协议》的约定，王少雷应当于《协议》签订后90个日历日内（即2015年5月7日前）将涉案房屋的所有权变更登记至贵阳银行名下，否则，其应当在该约定期限届满之日起10个日历日内（即2015年5月16日前）退还贵阳银行已支付的购房款。如其未按约定期限退还，则每延迟一天，应按应付未付款的万分之五承担违约责任。因王少雷至今既未履行涉案房屋所有权的变更义务，也未退还贵阳银行已支付的购房款，因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，贵阳银行有权要求解除本案《二手房买卖合同》，要求王少雷退还其已支付的10674622元购房款，并按照约定承担相应的违约责任。虽然被告王立云及立云商贸辩称，因涉案房屋一直由原告使用，其并未支付租金，故违约金不应支持。但是，鉴于本案《二手房买卖合同》签订前，贵阳银行与王少雷就涉案房屋存在房屋租赁合同关系，因此，涉案房屋的占有、使用以及租金支付问题均属于双方房屋租赁合同法律关系调整的范畴，因其与本案并非同一法律关系，故本院对其该项抗辩理由不予支持。因此，本院对于原告贵阳银行提出的解除《二手房买卖合同》，要求王少雷返还其已付购房款10674622元，并自2015年5月17日起至上述购房款返还完毕之日止以购房款10674622元为基数按照每日万之五的标准赔偿违约金的请求均予以支持。对于原告要求王立云共同承担上述责任的请求，因王立云并非本案《二手房买卖合同》及《协议》的合同相对人，其系以质押担保人身份参与本案，因此，其不应基于本案房屋买卖合同关系与王少雷共同承担上述责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于本案抵押权问题，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”、第五十三条“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”和《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，立云商贸作为抵押人与原告贵阳银行签订《抵押合同》，约定：以其所有的6套房屋（产权证书号分别为：筑房权证云岩字第××号、筑房权证云岩字第××号、筑房权证云岩字第××号、筑房权证云岩字第××号、筑房权证云岩字第××号、筑房权证云岩字第××号）向贵阳银行提供抵押担保。抵押担保范围为出卖人基于主合同应支付的款项以及贵阳银行为取得前述款项和实现质押权的一切费用。抵押权的存续期间至被担保的出卖人付款义务履行期限届满之日后两年止。合同签订后，双方于2015年2月26日到贵阳市房屋产权监理处办理了抵押登记（他项权证编号为：筑房他证云岩字第××号）。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，双方设定的抵押担保合法有效，被告立云商贸应当对上述债务承担抵押担保责任，原告有权对上述6套房屋进行变卖、拍卖后的价款在上述债权范围内享有优先受偿权。
关于本案质押权问题，虽然2015年2月11日被告王立云作为出质人与原告贵阳银行签订《权利质押合同》，约定：王立云提供其基于贵州省贵阳市中级人民法院（2014）筑执字第67号《执行裁定书》明确的其对郭洪、贵州正平投资有限公司享有的1690万元及利息的债权作为质押担保。但因原告贵阳银行未提供该权利质押合同经信贷征信机构办理出质登记的相关证据，故依照《中华人民共和国物权法》第二百二十八条第一款：“以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。”的规定，本案质押权尚未设立。因此，贵阳银行要求被告王立云以其质押给原告的债权对上述债务承担连带质押清偿责任的请求于法无据，本院不予支持。
对于原告贵阳银行主张的财产保全费、律师费，因其未能提供证据证明，本院对此不予支持。
综上所述，原告贵阳银行的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第二百二十八条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、解除原告贵阳银行股份有限公司与被告王少雷于2014年11月3日签订的《二手房买卖合同》；
二、被告王少雷于本判决生效之日起十日内日返还原告贵阳银行股份有限公司购房款10674622元，并自2015年5月17日起至上述购房款返还完毕之日止以购房款10674622元为基数按照每日万之五的标准赔偿原告贵阳银行股份有限公司违约金；
三、贵阳银行股份有限公司有权对被告贵州立云商贸公司名下所有的6套房屋（产权证书号分别为：筑房权证云岩字第××号、筑房权证云岩字第××号、筑房权证云岩字第××号、筑房权证云岩字第××号、筑房权证云岩字第××号、筑房权证云岩字第××号）进行变卖、拍卖后的价款在本判决第二项确定的给付义务范围内享有优先受偿权；
四、驳回原告贵阳银行股份有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费108392.5元，由原告贵阳银行股份有限公司负担3392.5元，由被告王少雷负担105000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可以在二年内向人民法院申请强制执行。
审判长 黄 新
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一七年十月十一日
书记员 万炫兵