广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终81号
上诉人（一审原告、反诉被告）：温雅妃，女，汉族，1968年1月10日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：黄泽武，广东方源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍捷，广东方源律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：陈卫，女，汉族，1969年2月5日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：冯希，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
原审第三人：珠海正顺房地产代理有限公司，住所地：珠海市香洲。
法定代表人：杨东方，总经理。
委托诉讼代理人：林志坚，广东玉成律师事务所律师。
原审第三人：珠海华润银行股份有限公司，住所地：广东省珠海市吉大。
法定代表人：刘晓勇，董事长。
委托诉讼代理人：罗荣新，男，汉族，1972年12月25日出生，住珠海市香洲区，系该公司员工。
上诉人温雅妃因与被上诉人陈卫以及原审第三人珠海正顺房地产代理有限公司（以下简称正顺公司）、珠海华润银行股份有限公司（以下简称华润银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初2324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
温雅妃上诉请求：1.判令撤销（2016）粤0402民初2324号民事判决第一项、第二项，并改判陈卫继续履行与温雅妃及正顺公司于2015年12月28日签订的《房地产买卖三方合同》【合同编号：（售）16×××5号】；2.改判陈卫为温雅妃办理位于珠海市×××区××房的房屋过户手续，将该房屋过户至温雅妃名下，并由温雅妃按照合同约定向陈卫支付购房款；3.改判陈卫向温雅妃支付违约金50000元；4.判令陈卫承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由：一、涉案《房地产买卖三方合同》第3条约定的温雅妃“再支付”定金276000元的条件并未成就，一审法院认定温雅妃违反该约定显属错误。涉案《房地产买卖三方合同》第3条约定：“买方同意在卖方还贷时，再支付定金276000元用于银行还贷（卖方不得将该款用作其他用途）。”该合同条款约定的付款条件为“还贷时”，且明确约定“卖方不得将该款用作其他用途”，即双方约定的该笔276000元的定金系由买方“代”卖方偿还银行贷款，因此温雅妃支付该276000元须在特定的时间条件和特定的支付条件成就时支付。1.从时间条件来看，买方支付276000元的时间条件未成就。陈卫认为其与中介方去银行办理了提前还贷申请并由中介方告知温雅妃后，温雅妃就应当按照上述约定支付276000元，但显然陈卫向银行申请提前还贷和上述合同约定的“还贷时”并不等同。首先，陈卫申请提前还贷，银行需要在何时扣款并未确定，银行扣划贷款本金及利息的时间一般为贷款合同约定的每月还款日，陈卫系2016年1月初向银行申请提前还贷，而其每月的还款日为20日；而按照陈卫与银行签订的贷款合同，其提前还贷需提前一个月向银行申请，显然在2016年1月20日是无法完成提前还贷的。如果银行批准提前还贷，则实际还款日应为2016年2月20日。然而，根据一审法院的调查，华润银行在2016年2月初询问陈卫是否提前还贷时，陈卫明确表示不申请提前还贷，可见其在银行批准提前还贷和实际扣款日前就放弃了申请提前还贷，足见其当时就已经没有继续履行案涉合同的意思。故陈卫向银行提出申请提前还贷仅是启动提前还贷的程序，并不需要立即存入还贷款项，案涉合同约定的“还贷时”这一条件的成就还需要银行批准和告知具体还贷细节才能成就。其次，陈卫自始至终没有告知中介公司还款的具体时间、金额（尤其是剩余的贷款本金及利息）、银行还款账户具体信息等，温雅妃至今仍不知这些具体的还贷信息。因此，在陈卫没有以“作为”的方式告知中介公司和温雅妃前述信息前，“还贷时”这个时间条件也是无法成就的。可见，从银行审批提前还贷的流程来看，陈卫申请提前还贷并未使得“还贷时”这一时间条件立即成就；而且，陈卫没有明确告知中介方和温雅妃提前还贷的确切信息，也使得“还贷时”这一时间条件客观上未能成就。2.从支付方式来看，温雅妃再支付276000元定金的尚不具备特定的支付条件。根据上述约定，温雅妃再支付定金276000元实际上是“代”陈卫偿还银行贷款，该款项属于双方约定用于特定用途的款项。从二手房交易的惯例来看，该笔款项不属于直接支付给陈卫的购房款，而是需要以特定的方式支付给贷款银行，保证贷款银行注销交易房产的抵押登记，使得合同得以顺利履行。具体到本案而言，温雅妃再支付定金276000元应在银行确定的贷款扣款日前、汇入陈卫按揭贷款的还款账户中，由银行扣划后用于偿还陈卫所欠银行贷款。也就是说只有温雅妃知晓“确定的银行扣款时间”和“确切的银行还款账户信息”后，温雅妃支付该276000元的条件才成就。而陈卫至今都没有将“确定的银行扣款时间”和“确切的银行还款账户信息”告知温雅妃，显然付款的前提条件并未成就。因此，一审判决认定温雅妃未按约定支付定金显属错误，一审判决错误认定温雅妃支付定金的条件成就，是导致其判决错误的根本所在。
二、从合同履行过程来看，温雅妃自始至终没有违约行为，也没有违约之主观意图，而陈卫恶意违约行为明确，主观上故意违约意图明显。一审法院认定温雅妃未按照约定支付定金而违约，而本案温雅妃起诉的诉讼请求就是要求继续履行合同，即将合同款项支付给陈卫，温雅妃从始至终是希望合同履行完毕，在合同履行出现障碍时，温雅妃主动发函要求陈卫继续履行合同，完成此次交易，言下之意就是要将合同约定的款项支付给陈卫，从而获得涉案房屋的所有权。显然，温雅妃并无违约的意图。反观陈卫，其在与中介人员去银行申请提前还贷后，就一直拒绝配合中介方办理交易手续，拒绝与中介方沟通，拒绝与温雅妃沟通，其主观上有着明显阻止交易继续的意图，客观上也是处处表现出拒绝履行合同义务，其违约行为和违约意图如此明确，一审法院为何视而不见呢？事实上，导致本案合同未能顺利履行的重要原因是房价的快速攀升，导致陈卫认为其卖房“吃亏”，为了卖得更高的价格，其不惜违背合同约定。如果不是房价快速攀升，陈卫是不可能拒绝履行合同的。一审判决支持陈卫解除合同，为这种不诚信的行为进行背书，必将造成十分恶劣的社会影响。
三、陈卫解除合同的理由不成立，涉案合同应继续履行。如上文所述，因涉案《房地产买卖三方合同》第3条约定的温雅妃“再支付”定金276000元的条件并未成就，陈卫以温雅妃未支付定金导致其合同目的不能实现为由解除合同的主张不能成立，一审判决确认合同解除缺乏事实依据。本案中，陈卫为逃避合同义务恶意解除合同，但其解除合同的理由显然不符合法律规定。陈卫援引《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，认为温雅妃迟延履行债务致使其合同目的不能实现，据此行使“法定解除权”主张解除合同。而温雅妃自始至终是要求履行合同，并向陈卫支付全部购款房，陈卫的合同目的只要其同意继续履行就能顺利实现，显然陈卫行使“法定解除权”的理由不成立。事实上，一审判决书也认定“考虑到双方未就定金收款的账号、方式进行约定，且陈卫系通过正顺公司通知提前还贷，亦未明确定金的收取账号、方式”，这才是导致温雅妃不能向陈卫支付定金的根本原因，并非温雅妃主观上故意不履行，而是温雅妃支付定金的条件根本不具备。众所周知，“诚实信用”是民事交往的基本原则，温雅妃在整个交易过程中一直以推进合同履行为目的，通过各种途径希望完成交易；而陈卫一方面认为温雅妃应当支付定金，另一方面却故意不告知如何支付，也从未向中介公司或温雅妃发出过任何形式的催告，其主观上显然不是以促进合同履行为目的，其行为也显然没有遵循“诚实信用”原则。因此，陈卫解除合同的理由不成立，其单方解除合同不符合法律规定，依法应认定陈卫解除合同的行为构成违约。根据涉案《房地产买卖三方合同》第10条之约定，陈卫应向温雅妃支付违约金5万元。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”温雅妃有权要求陈卫继续履行案涉《房地产买卖三方合同》。
综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予改判，恳请贵院查明案件事实，判允温雅妃所请，维护温雅妃的合法权益。
陈卫辩称，温雅妃违反合同的付款义务，已经构成了违约。温雅妃与陈卫签订的《房地产买卖三方合同》已无继续履行的可能。双方当事人签订的《房地产买卖三方合同》于2016年3月27日解除合同的通知书已经送达给温雅妃。
正顺公司表示没有答辩意见。
华润银行表示没有答辩意见。
温雅妃向一审法院起诉请求：1、判令陈卫继续履行与温雅妃及正顺公司于2015年12月28日签订的《房地产买卖三方合同》【合同编号：（售）16×××5号】；2、判令陈卫为温雅妃办理位于珠海市×××区××房的房屋过户手续，将该房屋过户至温雅妃名下，并由温雅妃按照合同约定向陈卫支付购房款；3、判令陈卫向温雅妃支付违约金50000元；4、判令陈卫承担本案的诉讼费用。
陈卫向一审法院提起反诉请求：1.判令解除房地产买卖三方合同》【合同编号：（售）16×××5号】；2.判令温雅妃支付违约金50000元；3.判令温雅妃承担诉讼费用。
一审法院查明：2015年12月28日，陈卫（卖方）、温雅妃（买方）与正顺公司（经纪方）签订《房地产买卖三方合同》，约定：1、出售珠海市×××区××房，总成交价86万元，房屋有抵押在华润银行。3、定金支付：签署本合同时，买方直接或通过经纪方向卖方支付定金14000元。如果该房在过户前有按揭或抵押，买方同意在卖方还贷时，再支付定金276000元用于银行还贷（卖方不得将该款用作其他用途）。4、付款方式及交易流程：买方拟向银行按揭贷款380000元用于支付房款（金额以银行批准为准），流程如下：买方须在2016年3月7日前办理完按揭贷款批准程序，并按银行规定出具《同意贷款通知书》给卖方，按揭费用由买方承担。卖方须同时配合买方办理银行按揭手续。双方约定于2016年3月11日前（含当日）办理房产过户手续，并为买方取得过户受理回执；买方须在过户前将除定金及贷款之外的首期房款190000元支付给卖方。如因买方个人原因导致银行不能办理按揭，买方按揭款须现金支付给卖方。如因银行政策问题导致不能按揭，买方过户前一次性支付按揭款给卖方或第三方解除本合同，卖方退还定金给买方。买方保证银行按揭款及时支付给卖方。5、卖方需签署本合同当日内将房产证原件放在经纪方处，以便办理相关手续所用。当经纪方保管房产证时，未经买卖双方共同同意，经纪方不得将房产证交予任何一方（买方违约或双方已诉讼时除外）。…7、税费承担：办理该房过户按国家规定所需缴纳的税费由买方全部承担。8、房产交付：卖方于收到全部房款时将该房按原状完整交付给买方，不得对装修进行破坏或者拆除约定的附送设施。卖方逾期交房超过10日，每逾期一日按该房买卖总价的万分之五支付违约金给买方。卖方须交房时付清水电等费用，双方同意预留2000元在经纪方处，代验收完毕无异议或卖方户口迁出后支付给卖方，因破坏装修或户口不迁出，买方有权没收押金。卖方需收到全部房款后迁出户口，否则引起损失由卖方承担。9、权利保证约定：卖方保证该房没有产权及财务纠纷或交易限制，如果有则必须在合同约定的办理过户日期前处理完毕，如果由此造成买卖不成或引起纠纷的，卖方应负责退还所交款，并向买方承担总房价10%的违约金。10、违约责任：卖方单方解除合同或逾期3个工作日未按约定前来收款过户、未按时解除该房交易限制或者未按合同约定执行造成违约，卖方应退还全部款项并支付50000元的违约金。买方逾期3个工作日未按约定交付房款、未按约办理手续造成解约，买方应支付50000元违约金。如果已经办理过户，卖方的所有损失由买方另外承担。补充：卖方须提供银行利息发票用于买方抵税。
合同签订后，温雅妃支付定金14000元，陈卫在合同中定金收款人处签名确认。
温雅妃提供工商银行贷款申请资料一套，显示2016年2月19日以袁某迪名义申请案涉房产的贷款，温雅妃陈述袁某迪为其儿子。陈卫认为该资料没有银行签章，不认可其真实性。
陈卫陈述于2016年1月向华润银行申请提前还贷，银行告知须在2月3日前在账户内存足需归还的贷款。正顺公司代理人陈述的确陪陈卫到银行申请还贷。华润银行代理人陈述经向客户经理了解，陈卫的确申请了提前还款，且提交了申请书，在审批最后阶段发现其账户在申请后一个月没有款项进账，电话问其是否提前还款，陈卫回复不需要，因此工作人员将申请表销毁了。
2016年2月17日，温雅妃申请的银行贷款到陈卫家进行现场查看办理评估手续，之后陈卫未在同贷书申请手续上签字。未签字的原因，陈卫陈述是因为温雅妃未支付定金用于还款。至于为何提前还贷期限已过情况下为什么配合进行房屋评估，陈卫代理人第一次开庭陈述因为陈卫经济困难，且没有法律常识，第二次开庭陈述因为温雅妃及第三方进行威胁，陈卫并不知道拍照就是评估行为。
关于支付定金提前还贷与办理银行同意贷款审批的先后，温雅妃、陈卫均认为对方应先履行。正顺公司认为是同时操作的，业主没有配合签署同意贷款通知，就没有支付定金办理还款。
关于如何通知温雅妃支付定金，陈卫陈述是通过正顺公司出售房屋，已经向正顺公司告知申请提前还贷、支付定金。正顺公司工作人员邓成兵庭审时陈述告知了温雅妃提前还贷的事，但没有具体期限，需要和评估等手续一并办理。温雅妃认为没有告知具体还款和支付定金的期限，陈卫没有配合评估和办理同贷书，也无法支付定金。
陈卫陈述当时温雅妃无力支付款项，提出要到7月可一次性付清，温雅妃不认可有此提议，认为当时手上资金紧张但告知在规定期间内交付定金，也有能力履行。正顺公司工作人员邓成兵表示不清楚有推迟至7月份付款的情况。
一审法院另查明：经向珠海市不动产登记中心查询，案涉珠海市×××区××房现登记在陈卫名下，登记抵押权人珠海华润银行股份有限公司，债权数额33万元。截至2016年5月未到期本金余额315517.56元。因温雅妃的保全申请，本案对案涉房产进行了查封。
温雅妃提供中国工商银行个人资信证明书，证明截至2016年6月18日其名下存款金额820000元，其具备继续履行合同的能力。
2016年3月17日，温雅妃委托律师向陈卫发出《律师函》，敦促尽快履行合同，收到函件后三日内办理过户手续。2016年3月25日，温雅妃提起本案诉讼。2016年3月26日，陈卫致函温雅妃及正顺公司，认为温雅妃未能履行合同义务，要求解除房屋买卖合同，并支付5万元违约金。
一审法院认为，温雅妃、陈卫签订的《房地产三方买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按照合同约定履行。关于双方争议的问题，分析认定如下：关于哪一方违约的问题，温雅妃认为陈卫未协助办理同贷手续构成违约，陈卫认为温雅妃未支付276000元定金构成违约。合同约定买方在卖方还贷时再支付定金276000元；2016年3月7日前办完按揭贷款审批手续，卖方须配合办理。卖方陈卫在2016年1月申请提前还贷，正顺公司员工也陈述已经告知买方已经申请还贷，自此，买方温雅妃应依约向卖方支付定金276000元，但截至双方产生纠纷提起诉讼，温雅妃仍未支付定金276000元，构成违约。温雅妃第二次庭审中陈述的“虽办理了提前还贷，但无确切表明时间”以及正顺公司已告知提前还贷的陈述，均可认定温雅妃知道卖方已申请了提前还贷的事实，其辩解没有收到提前还贷的通知，与事实不符。合同约定的支付定金的时间与办理同意贷款申请手续的时间之间并无明确先后顺序，即使如正顺公司所陈述卖方提前还贷与买方申请贷款评估等手续可同时操作，在实际履行的过程中，卖方亦应及时支付款项（本案定金）以便提前还贷解除抵押，进一步促进买方的贷款审批，特别是，支付定金系金钱支付义务，具有即刻完成的特点，同贷手续是针对贷款的申请和审批手续，包括评估、申请、审批等内容，具有一定的持续性，在2月卖方已经配合进行评估，已是履行配合部分义务的情况下，温雅妃仍未能支付定金或明确支付的要求，明显与合同约定的义务不符，所以，温雅妃以未配合同贷手续签字为由抗辩定金支付义务，理据不足，一审法院不予支持。
另一方面，从事实来看，卖方在1月已经申请提前还贷，按照合同约定，买方已经应该支付定金，而买方在2月办理贷款申请，卖方在未收到定金的情况下，拒绝办理相关手续，亦是在合适行使权利，温雅妃主张陈卫未协助办理同意贷款申请手续构成违约，并以此抗辩支付定金的义务，事实和法律依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，温雅妃未按约支付定金，而本案定金相当于首期房款，系合同的主要义务之一，陈卫反诉要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。温雅妃要求继续履行合同，收取购房款，办理过户手续并支付违约金，理据不足，一审法院不予支持。同时，考虑到双方并未就定金收款的账号、方式进行约定，且陈卫系通过正顺公司通知提前还贷，亦未明确定金的收取账号、方式，配合申请贷款手续中产生不信任导致温雅妃未能适当履行合同义务的实际情况，并非温雅妃一方恶意拒绝履行合同支付定金等因素，双方对合同未能适当履行均存在一定的责任，陈卫现要求温雅妃支付违约金50000元，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：—、确认温雅妃与陈卫签订的《房地产买卖三方合同》中房屋买卖的合同内容解除；二、驳回温雅妃的本诉诉讼请求；三、驳回陈卫的其他反诉请求。本诉案件受理费12900元，由温雅妃负担。反诉受理费减半收取6450元，由温雅妃负担5925元，陈卫负担525元。保全费4820元，由温雅妃负担。
本院查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于双方是否存在违约行为的问题，根据温雅妃与陈卫签订的《房地产三方买卖合同》的约定，温雅妃应当在陈卫还贷时再支付定金276000元，而陈卫的义务是要配合温雅妃办理按揭贷款手续，从该内容来看，各自义务的履行时间需待约定的条件和通知履行的情况来确定。温雅妃支付定金需确定陈卫已提前还贷及支付的时间和方式，而陈卫在2016年1月申请提前还贷，并未就还贷的时间通知温雅妃，也未将定金收款的账号、方式向温雅妃履行通知义务，陈卫庭审过程中虽主张已经向正顺公司工作人员说明，但正顺公司员工陈述只是告知温雅妃已经申请还贷一事，所以，不能认定温雅妃未支付定金即已违约。而陈卫虽未恰当通知支付定金的时间和方式，但温雅妃在知悉已提前还贷情况下，特别是陈卫已经配合其按揭贷款评估后，仍然没有积极要求履行，此情形下，陈卫在未收到定金276000元的情况下拒绝配合签字办理同贷手续，属于合理行使权利，也不能以此认定陈卫违约。综上，双方未能顺利履行买卖合同是因为合同约定温雅妃与陈卫各自履行义务的时间及方式不够具体，且双方在履行过程中未能互相信任及积极配合，在双方就如何具体履行合同未能达成一致的情况下，《房地产三方买卖合同》关于买卖房屋的内容已经不能继续履行，陈卫要求解除合同，本院予以支持。根据前述理由，均不能认定双方构成违约，故温雅妃要求陈卫支付违约金不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人温雅妃的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决虽认定事实部分不清，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12900元，由上诉人温雅妃负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年三月二十三日
书记员 梁 暐