上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初7739号
原告：上海雾都经贸有限公司，住所地上海市。
法定代表人：舒以虎，公司总经理。
委托诉讼代理人：周学敏，上海申惠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王风云，上海申惠律师事务所律师。
被告：上海工会管理职业学院，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：吴萌，校长。
被告：上海公惠置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人：史方，执行董事。
上列两被告的共同委托诉讼代理人：陈亮，上海百林律师事务所律师。
原告上海雾都经贸有限公司(以下简称雾都公司)与被告上海工会管理职业学院(以下简称工会管理学院)、上海公惠置业有限公司(以下简称公惠公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雾都公司的法定代表人舒以虎及其委托诉讼代理人周学敏、王风云，被告工会管理学院、公惠公司的共同委托代理人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雾都公司向本院提出诉讼请求：1、要求两被告赔偿原告停业损失195万元；2、要求两被告赔偿原告2014年4月8日后对系争房屋第二次装修残值损失681,097.86元及2011年3月25日搭建部分所产生的装修残值损失170,759.51元，共计851,857.37元；3、要求两被告赔偿原告2008年6月至2010年12月停业期间的装修折旧损失651,892元。事实和理由：2003年12月25日，原告与被告上海工会管理干部学院(被告工会管理学院前身)签订房屋租赁合同，合同期限为2004年3月1日至2014年2月28日，租赁合同约定，原告承租上海市中山北二路XXX号东辅楼1-4层有关部位。合同签订后，原告对承租房屋花费516万余元进行了装修。2008年6月至2010年12月期间，因两被告对系争房屋所在主楼及东辅楼进行改造装修致使原告无法营业。在此无法营业期间的装修损失折旧费129万元。2011年3月25日，原告对系争房屋进行了搭建。原、被告双方于2014年又签订了三年的租赁合同，原告为此花费近700万元对所租的宾馆进行了重新装修。
被告工会管理学院、公惠公司辩称，根据之前诉讼中原告提供的证据，原告在2008年6月至2010年5月间，系正常经营，不存在损失；而且(2015)虹民三(民)初字第XXX号民事判决中，法院认为被告在改扩建过程中对原告造成一定影响，将房屋实际使用费由每月5万元减为4万元，因此原告在正常经营，不存在停业损失，亦不存在停业期间的装修折旧。原告在2003年已进行违章搭建，并非在2011年再搭建的，亦未在2014年重新进行装修，对违章搭建不受法律保护，应予拆除。原告没有2011年搭建以及2014年装修的事实，故不应赔偿装修折旧。原告的诉讼请求无事实法律依据，请求法院驳回。
经审理查明，1999年4月，根据上海市总工会主席办公会议的决议，将系争房屋交付原告工会管理干部学院(2005年9月8日由上海市人民政府沪府[2005]56号批复，上海市工会管理干部学院更名为上海市工会管理职业学院)使用。
2008年4月，上海市总工会工会资产管理委员会将系争房屋交付上海海鸥控股(集团)有限公司使用、经营，相关收益归上海海鸥控股(集团)有限公司所有。2010年1月，上海海鸥控股(集团)有限公司将系争房屋委托其下属的公惠公司使用、经营，相关收益归公惠公司所有。
2003年12月25日，被告工会管理干部学院(甲方)与原告雾都公司(乙方)签订《房屋租赁协议》约定，甲方出租给乙方系争房屋，总建筑面积为2,091.27平方米和门前指定车位2个；乙方承租甲方的房屋主要用于经营招待所；房屋租赁期限自2004年3月1日起至2014年2月28日止，共计10年；年租金为陆拾万元，；乙方在本协议双方签字生效之日起5日内另需支付5万元整为承租给付押金，租赁期满后，如乙方没任何拖欠费用和违约责任，甲方无息全额退还乙方；乙方可根据自行经营需要，对租赁范围内的房屋进行改造、装修，但应不破坏房屋结构并事先上报改建装修方案和征得甲方同意后方可进行。协议签订后，甲方向乙方交付系争房屋，乙方对系争房屋进行了装修，并依约使用系争房屋并向原告工会管理学院支付了租赁押金5万元及租金。直到2008年5月，被告公惠公司对系争房屋的主楼及西辅楼进行拆除、改造和重建，原告自2008年6月起至2010年5月期间未向被告工会管理学院支付租金；2012年9月至2014年2月期间原告亦未付租。
2014年4月，被告公惠公司(甲方)、原告雾都公司(乙方)以及被告工会管理学院(丙方)签订《房屋租赁合同》，约定：该房屋由雾都经贸有限公司续租，出租方为上海公惠置业有限公司，承租方为上海雾都经贸有限公司；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为招待所使用；本合同项下该房屋的租赁期自2014年3月1日起至2017年2月28日止；租赁期满，该房屋甲方不再出租给乙方，乙方应如期交还房屋；甲、乙双方约定，该房屋租赁期的年租金为60万元。该合同特别条款约定，乙方承诺在2014年4月30日前向丙方支付所拖欠的租金，计100万元；乙方承诺在2014年6月30日前向丙方支付拖欠的租金，计95万元；以上两项共计195万元；乙方向丙方支付上述拖欠租金是本合同生效的前提和必要条件；另外，甲、乙双方约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋拆除违章建筑保证金，保证金为1个月租金，5万元。乙方履行了拆除违章建筑之后，该保证金无息交还乙方；签署本合同时乙方已经进行过内部装修，乙方在签署合同后5天内将内部装修图纸提供给甲方，甲方将于租赁房屋交付日前，本合同生效后，甲方即向乙方发出详细的《用户装修手册》，若乙方在租赁期内再次进行内部装修的，须按《用户装修手册》要求进行，主要内容有以下几方面：乙方签署本合同的同时可获该房屋的建筑图纸，乙方须于建筑图纸上清楚及完全地表示就该房屋所需进行的内部装修的设计并连同工程细则及图纸共一式五份提前15天呈交甲方进行审批，甲方有权批准或不批准乙方的装修工程，未经甲方同意，乙方不得擅自更改已获审批的装修图则，未经甲方书面同意，乙方不得擅自施工……。协议签订后，原告并未按约向工会管理学院支付特别条款约定的195万元拖欠租金，亦未向公惠公司支付除水、电费之外的租金、物业管理费、拆除违章建筑保证金等其他费用。
另查明，系争房屋原权利人为上海市职工科技中心，2013年，上海市职工科技中心被撤销编制，其职能和资产全部由上海市职工技协服务中心承担。
再查明，2014年11月，两被告向本院提起诉讼要求原告雾都公司向被告工会管理学院支付拖欠的房屋租金195万元及逾期付款利息，本院于2015年7月23日作出判决，原告雾都公司向被告工会管理学院支付租金195万元及逾期付款利息，两被告向原告雾都公司返还押金5万元[(2014)虹民三(民)初字第2353号案]。判决后，原告雾都公司不服提起上诉，后于2015年11月5日申请撤回上诉，上海市第二中级人民法院于2015年11月23日裁定准许原告雾都公司撤回上诉[(2015)沪二中民二(民)终字第2604号案]。
2015年3月，两被告向本院提起诉讼要求1、解除原、被告三方于2014年4月签订的《房屋租赁合同》，并判令原告雾都公司立即向被告公惠公司腾退系争房屋；2、原告雾都公司向被告公惠公司支付拖欠的房屋租金50万元及房屋占有使用费；3、原告雾都公司向被告公惠公司支付物业管理费12,000元；4、原告雾都公司向被告公惠公司支付违约金15万元；5、原告雾都公司向被告公惠公司支付逾期注销登记违约金。本院以原告雾都公司一直未向被告工会管理学院支付拖欠的租金，故原、被告三方签订的《房屋租赁合同》的生效条件尚未成就，合同未生效，以及被告2008年5月对系争房屋所在的主楼及东辅楼进行改造、维修，确对原告的经营造成一定影响为由，于2015年7月23日作出判决，原告雾都公司携己物品迁出系争房屋，以及原告雾都公司向被告公惠公司支付房屋使用费、物业管理费，对两被告其余的诉讼请求，不予支持[(2015)虹民三(民)初字第442号案]。判决后，原告雾都公司不服提起上诉，后于2016年1月19日申请撤回上诉，上海市第二中级人民法院于2016年2月5日裁定准许原告雾都公司撤回上诉[(2015)沪二中民二(民)终字第2605号案]。
审理中，原告提供了2011年3月20日原告与上海辉与鸿装饰工程有限公司签订的《室内装修工程合同书》、2014年4月8日原告与上海辉与鸿装饰工程有限公司签订的《室内装修工程合同书》、预算单、结算单、建设竣工验收报告、收据、付款凭证。
2011年3月20日的《室内装修工程合同书》，载明：原告(甲方)将上海市中山北二路XXX号房屋土建委托上海辉与鸿装饰工程有限公司(乙方)装修，施工面积180平方米，委托方式包工包料，工期2011年3月25日至2011年7月24日，工程总额63万元。
2014年4月8日的《室内装修工程合同书》，载明：原告(甲方)将上海市中山北二路XXX号房屋装修工程委托上海辉与鸿装饰工程有限公司(乙方)装修，施工面积2000平方米，委托方式包工包料，工期2014年4月10日至2014年7月19日，工程总额470万元。2014年8月上海辉与鸿装饰工程有限公司出具的结算单中结算金额为180万元。上海辉与鸿装饰工程有限公司出具的《建设工程竣工验收报告》，载明：竣工验收日期2014年7月19日，建安工作量470万元，改建工程为2000平方，基本按照设计规划实施。上海辉与鸿装饰工程有限公司分别于2014年4月12日、同年6月10日、同年8月12日出具收据收到原告支付的中山北二路(伍圆宾馆)工程款141万元、9万元、30万元。原告提供的付款凭证显示2014年8月25日、2015年7月20日、2015年8月26日、2015年12月9日、2016年6月30日分别支付了工程款423,150元、11万元、11万元、10万元、150万元。
审理中，原、被告均提供了照片，该照片拍摄于2009年至2010年间，照片上有明显标记“伍圆宾馆正常营业”，还能显示四层的违章搭建已搭建完毕。上述照片系原告在之前案件作为证据提交。
审理中，原告承认2011年时搭建的房屋已经完成，2011年搭建的工程是指对搭建物内部进行隔断。
审理中，经原告申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋1幢、2幢、3幢房产的2楼至4楼房屋室内装修部分及设备残值进行司法鉴定。该公司出具《司法鉴定意见书》，载明：本次鉴定中山北二路XXX号1幢、2幢、3幢房产的2楼至4楼房屋室内(401、402、403、405、406、407、408、409、410、411房间及卫生间似为新装修；201、202、208、210、302、306、608、310房间似为新装修；一楼大厅及一至四层走道似为新装修)装修部分及残值造价407,941元(根据造价汇总表装修部分残值237,181.86元，搭建部分残值170,759.51元)。该司根据原告方提供68间房间装修的内容进行测算得残值造价443,916元，该项是否可计价由法院裁定。鉴定意见，经现场踏勘，其中401、402、403、405、406、407、408、409、410、411房间及卫生间；201、202、208、210、302、306、608、310房间；一楼大厅及一至四层走道似为新装修进行了计价，并按照原告提供的2份施工合同(复印件)所显示的时间进行残值的折算。但由于是否装修及何时装修的事实该司无法确定。该公司并出具《情况说明》，载明：1、原告称其装修了86间房间，并提供了装修合同及预算的复印件，该司根据现场踏勘情况发现2楼到4楼18间房间看上去装修程度较新，故鉴定意见为该18间房间似为新装修，但具体装修时间无法确定，请法院裁定；2、原告在该司2016年6月8日现场踏勘时提出称其屋顶发生搭建工程，并提供了房屋土建合同及预算的复印件，该司按照预算及现场丈量情况测算了搭建工程造价。
上述事实，有原告提供的(2014)虹民三(民)初字第XXXX号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第XXXX号民事裁定书、(2015)虹民三(民)初字第XXX号民事判决书、《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》、补充协议、照片、海鸥商务大厦佰园宾馆签收单、租赁房屋平面图、《室内装修工程合同书》、预算单、结算单、建设竣工验收报告、收据、付款凭证等，两被告提供的(2014)虹民三(民)初字第XXXX号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第XXXX号民事裁定书、(2015)虹民三(民)初字第XXX号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第XXXX号民事裁定书、水电费支付凭证、照片、用户装修手册及佰园宾馆签收单、楼层图、情况说明等，经原告申请本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司所作的《司法鉴定意见书》，以及双方当事人陈述等证据为证。
本院认为，根据原、被告提供的照片等证据以及(2015)虹民三(民)初字第XXX号民事判决，可以认定在被告2008年5月至2010年期间对系争房屋所在的主楼及东辅楼进行改造、维修时，原告租赁的系争房屋所开设的伍圆宾馆仍在正常经营，并无停业的事实，且本院在(2015)虹民三(民)初字第XXX号民事判决时，亦考虑到被告施工对原告的经营造成一定的影响，从而扣减了部分房屋使用费，故原告要求两被告赔偿原告停业损失195万元及赔偿2008年6月至2010年12月停业期间的装修折旧损失651,892元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。根据原、被告提供的照片可以看出在原告所称的2011年搭建之前，原告所指的搭建物已经搭建完毕。鉴定单位根据原告的陈述及提供的材料对2011年的搭建工程进行了鉴定，而庭审中原告却称2011年的搭建工程实质是对已搭建完成的搭建物的内部进行隔断，因此原告的证据及陈述相互矛盾。原告在起诉时的诉状中所称2014年又签订了三年的租赁合同，原告为此花费近700万元对所租的宾馆进行了重新装修，而原告提供的2014年4月8日的《室内装修工程合同书》约定的工程总额470万元，《建设工程竣工验收报告》载明的建安工作量470万元，而结算单中结算金额为180万元，原告提供的证据及陈述相互矛盾，原告亦不能给出合理的解释。原告提供的收据和付款凭证，时间和金额均不一致，其付款与合同亦不符合。综上，原告提供的证据及原告的陈述，错漏百出，完全不能证明其在2011年进行过搭建及2014年进行过装修的事实，本院对此节事实不予认定，原告要求被告赔偿装修及搭建残值的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：
一、对原告上海雾都经贸有限公司要求被告上海工会管理职业学院、上海公惠置业有限公司赔偿停业损失195万元的诉讼请求，不予支持；
二、对原告上海雾都经贸有限公司要求被告上海工会管理职业学院、上海公惠置业有限公司赔偿装修残值及搭建残值损失共计851,857.37元的诉讼请求，不予支持；
三、对原告上海雾都经贸有限公司要求被告上海工会管理职业学院、上海公惠置业有限公司赔偿2008年6月至2010年12月停业期间的装修折旧损失651,892元的诉讼请求，不予支持。
本案受理费34,800元，由原告上海雾都经贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 毅
人民陪审员 陈国斌
人民陪审员 张庭建
二〇一七年三月二十日
书 记 员 赖弈萱
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。