山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0303民初4461号原告：淄博民泰物业管理有限公司，住所地淄博市张店区联通路288号。法定代表人：伊善玲，总经理。委托诉讼代理人：台阿荣，女，1982年8月18日出生，汉族，原告公司职工，住淄博市张店区。委托诉讼代理人：臧玲，山东长城长律师事务所律师。被告：田辰景，男，1982年9月6日出生，汉族，住淄博市张店区。第三人：孔琰，女，1981年12月31日出生，汉族，住淄博市张店区。原告淄博民泰物业管理有限公司与被告田辰景物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案。原告于2017年10月13日申请追加孔琰为第三人，本院予以准许，并对本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人台阿荣、臧玲，被告田辰景，第三人孔琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淄博民泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告物业费、物业费违约金、水费、垃圾费、电费、电梯运行费（电费）、车位管理费、电梯年检费、电梯运行维护费、区内加压泵电费、公共照明费等，共计18266.91元（截止到2017年1月底），以及自2017年2月1日起至判决之日止的上述各项费用和违约金；2.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告申请将诉讼请求变更为：1.依法判令被告及第三人支付原告物业费、物业费违约金、水费、垃圾费、电费、电梯运行费（电费）、车位管理费、电梯年检费、电梯运行维护费、区内加压泵电费、公共照明费等，共计18907.86元；2.依法判令被告及第三人支付自2017年10月13日起至实际支付之止的物业费逾期付款违约金（按照合同约定每日千分之三计算）；3.依法判令被告及第三人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年12月31日，原告与被告签订《物业管理服务协议》一份，协议约定原告为被告提供物业管理服务，物业费每月每平方米0.8元；生活垃圾处理费每月每户4元；水费以业主分户表的读数，另加共用、损耗分摊和小区二次加压费计算；车位管理费每月每个45元；电梯运行费（电费）按照每部电梯月度发生额和楼层高低不等交纳；电梯年检费按照质检部门每年对电梯进行的一次强制检验发生的费用；电梯运行维护费是由专业公司进行保养维护发生的费用；区内加压泵电费是指小区自来水二次加压发生的电费；物业费违约金按照逾期每日千分之三缴纳。田辰景已将其居住的××××××出卖给了第三人孔琰，截止到2017年10月12日，被告及第三人应交纳各项费用共计18907.86元。因原告多次催要未果，特诉至法院。被告田辰景辩称，我从未在兴业家园拥有过住房，也未跟原告签订过协议。房屋原始合同是我签订的，但是我从未拥有过该房屋，当时物业公司给该房屋断水断电，原告也没有给我发过催缴通知，对门邻居也不让我住，给我家门上又安装了一个防盗门，我是被强迫走的，原告不应当向我主张物业费等费用。第三人孔琰述称，房屋是2014年9月10日交付给我的，并已过户至我名下，物业费是2014年10月份开始缴纳的。自入住涉案房屋，我就至少三次去找物业公司缴纳物业费，但是物业公司说我没有权利缴纳物业费，因为还有遗留问题。在没有收到本案传票之前，我就交清了所有物业费等费用。原告围绕诉讼请求依法提交物业管理服务协议、物业资质证书、淄博市物价局既淄博市房管局文件（淄价字（2013）34号）、淄博市物价局收费标准备案通知、物业管理收费单、催款通知单等证据。被告对上述证据不予质证，并认为物业管理服务协议上的签字不是其所签。经审核，原告提供的上述证据，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。被告田辰景未向法庭提交证据。第三人孔琰向法庭提交了房地产买卖合同、房款收据、证明等证据，经质证，原、被告对第三人提交的证据均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告田辰景在2014年9月10日之前曾是张店区兴业家园4号楼2单元502室的业主，因某种原因一直未入住上述房屋。原告淄博民泰物业管理有限公司系张店区兴业家园的物业服务企业。原、被告于2011年12月31日签订《物业管理服务协议》一份，协议约定原告为被告提供物业管理服务，物业费每月每平方米0.8元；生活垃圾处理费每月每户4元；水费以业主分户表的读数，另加共用、损耗分摊和小区二次加压费计算；车库车位停放车辆管理服务费用，地下车库车位每月45元/个；电梯运行费（电费）按照每部电梯月度发生额和楼层高低不等交纳；电梯年检费按照质检部门每年对电梯进行的一次强制检验发生的费用；电梯运行维护费是由专业公司进行保养维护发生的费用；区内加压泵电费是指小区自来水二次加压发生的电费；在规定期限内未交纳应缴费用，应从逾期之日起按每日3‰收取违约金。其中，被告田辰景在上述协议首页乙方处签名，但却未在协议末页乙方签章处签名，而由他人代签。2014年9月10日，被告田辰景将其位于张店区××××××的房屋卖与第三人孔琰，并向第三人出具一份证明载明“今本人证明孔琰购买位于张店区××××××的物业管理费在2014年9月30日之前的费用由本人承担”。诉讼中，第三人孔琰于2017年10月10日向原告交清了自2014年10月以来所欠的物业费等费用。自2012年4月至2014年9月期间，被告田辰景共拖欠原告物业费1927元、电费10元、水费13元、公共照明费150元、加压费3元、电梯电费51元、电梯维保费143元、电梯强检费71元、车位管理费1305元（原告主张2850元，实际应为1305元）、垃圾费16元。对于上述费用，原告自2013年3月15日起均按月在被告房屋门口或单元门口张贴催款通知单进行书面催收。此外，原告还向被告及第三人主张截止到2017年9月底的物业费违约金13673.86元。本院认为，被告田辰景在2014年9月10日之前作为张店区××××××的业主，虽然其一直未入住房屋，但依据原、被告签订的《物业管理服务协议》，被告仍有义务向原告缴纳物业费等相关约定费用，且被告亦向第三人孔琰出具证明并承诺在2014年9月30日之前的费用由其本人承担，因此，被告应对所欠物业费等费用承担清偿责任，而第三人孔琰依据该证明对上述费用没有义务予以清偿。原告主张的车位管理费实际为车库车位停放车辆管理服务费，被告自2014年9月10日将房屋出卖后已不可能在相应车位停放车辆，原告亦不可能再为被告提供停放车辆管理服务，原告主张此后的车位管理费缺乏事实依据，故本院认定被告所欠原告的车位管理费为1305元。另外，被告拖欠原告物业费等费用，按照物业管理服务协议约定应支付违约金，但被告并不认可原告的诉讼请求，其本意应包含对违约金持有异议的表示，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，在被告对违约金有异议的情况下，应当以实际损失为基础对违约金予以衡量。原告主张从逾期之日起按每日3‰收取违约金，明显过高，对此本院依法予以调整，可按同期银行贷款年利率6%计算违约金。综上所述，原告的诉讼请求部分能够成立，本院依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告田辰景于本判决生效后十日内支付原告淄博民泰物业管理有限公司2012年4月至2014年9月期间的物业费1927元、电费10元、水费13元、公共照明费150元、加压费3元、电梯电费51元、电梯维保费143元、电梯强检费71元、车位管理费1305元、垃圾费16元，共计3689元；二、被告田辰景于本判决生效后十日内支付原告淄博民泰物业管理有限公司违约金519.93元（以每月所欠物业费等费用，分别自2012年4月23日起至2017年9月30日，按年利率6%分段计算）及自2017年10月13日起至实际给付之日止的逾期付款违约金（以3689元为基数，按年利率6%计算）；三、驳回原告淄博民泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费257元，减半收取计128.50元，原告淄博民泰物业管理有限公司负担98.50元，被告田辰景负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  张克峰二〇一八年一月五日书记员  吕桐芳