陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终6093号
上诉人（原审原告）张联宗，男，1978年10月27日出生，汉族，西安华为技术有限公司工程师，住西安市雁塔区。
委托代理人马笑清，女，1982年10月1日出生，汉族，住咸阳市渭城区。系张联宗之妻。
被上诉人（原审被告）印露，女，1987年2月22日出生，汉族，住咸阳市渭城区。
委托代理人成三圣，男，1986年10月6日出生，汉族，陕西荣丰农业科技有限公司法定代表人，住河北省邯郸市复兴区。
被上诉人（原审被告）付明，男，1982年1月5日出生，汉族，陕西科技大学教师，住咸阳市秦都区。
上诉人张联宗因与被上诉人印露、付明房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初2927号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年5月24日，双方签订的《西安市存量房买卖合同》，约定乙方（张联宗）购买甲方（付明、印露）共有的西安市高新区科技路都市印象17幢1单元10503室，房总价款383000元。签订合同当日乙方向甲方支付定金50000元，并约定乙方于本合同签订后过户前将剩余房款333000元打入房地局指定监管账户。合同第三条约定：甲乙双方申请办理产权转移登记手续当日甲方将房屋交付乙方。合同第四条4.1约定：甲方将甲方之名义房产证原件交于居间方后二十个工作日办理产权转移登记（过户）。合同第五条约定：若甲、乙任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金76600元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失、包括但不限于聘请律师，代理费、交通费、通讯费等，5.2约定：本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续的，视为甲方违约，逾期超过三十日、则乙方有权主张解除本合同。乙方主张解除合同的，甲方应在接到乙方解约通知之日起七日内，退付乙方已付购房款，同时向乙方支付违约金。5.3约定：本合同签署后、若乙方未能按约向甲方支付房款，或由于乙方原因未能按约办理产权转移手续的，逾期超过三十日，则甲方有权主张解除本合同。甲方主张解除合同的，乙方应在接到甲方解约通知之日起七日内退房，并且向甲方支付违约金。甲方退付乙方已付房款本金。乙方实际占有使用甲方房屋的、参照同地段租金计付甲方房屋使用费用。甲方不主张解除合同的，乙方应继续履行本合同，同时向甲方支付违约金，按末付房价款每日万分之五计算至实际交付房款或者房屋产权转移手续完成之日。5.5约定：苦非甲乙双方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，则甲乙双方均同意有关交易日期相对顺延2015年5月24日，付明、印露将涉案房屋的《商品房买卖合同》原件（编号Y09017518）、《专项维修基金收据》*原件（编号2100098)、《契税票》原件（编号：1583539）交给居间方陕西住商营销管理有限公司，双方均称该居间方已经暂停营业。
付明、印露提供西安市房管局过户条件照片载明：西安市房管局二手房领证要求的材料有1、业务受理单原件；2、产权人持身份证原件；3、营业税个税发票原件；4、契税发票原件，5、维修基金原件。张联宗对该照片虽不予认可，但末提供任何相反证据予以证明。
庭审中，张联宗自愿放弃其第三项诉请中对于已支付，代办过户费及居间服务费损失11990元及精神损失费5000元的请求，
付明、印露同意解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》。付明、印露于2017年1月6日向本院提出自愿放弃全部反诉请求。根据双方提交的短信截图，双方约定2016年2月8日办理房屋过户手续，张联宗虽催促付明、印露办理银行解押手续，但张联宗末将剩余房款333000元打入房地局指定监管账户，付明、印露亦未办理银行解押手续。
张联宗诉称：2015年5月24日双方通过居间方签订了《西安市存量房买卖合同》（以下简称合同），约定张联宗购买付明、印露位于西安高新区科技路都市印象17幢1单元10503室房，房价款383000元，签订合同当日张联宗支付付明、印露50000元定金，支付居间方11490元佣金及500元代办过户费。双方约定2016年2月8日进行房屋过户，并在此前付明、印露负责解除房屋上设定的抵押权。2016年1月中旬付明、印露称有关票据材料丢失，无法过户。2016年1月25日，张联宗陪同付明、印露前往房地产主管部门咨询后，得知遗失资料不影响过户手续的办理。付明、印露同意2016年1月27日其去银行申请还款，但2016年l月26日付明、印露要求张联宗与其签署起草的补充协议，并提出2016年2月15日去银行还款。张联宗因该补充协议是付明、印露为了逃脱违约责任，不履行原合同的不平等条约，故不同意签订2016年2月15日，付明、印露原定去银行解押，但张联宗以多种方式均未联系上付明、印露，张联宗认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并未违反法律行政法规的强制性规定，属于合法有效合同，张联宗已按合同约定履行了自己的义务，但付明、印露怠于履行合同义务、未对房屋进行过户，已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同”之规定，张联宗请求解除合同，因张联宗购房目的是解决孩子幼升小的入学问题，付明、印露的违约行为致使张联宗孩子无法按原定计划入学，给张联宗及家人带来很大的精神痛苦和经济损失、为维扩张联宗合法权益，故诉至法院、请求判令l、解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》2、付明、印露返还张联宗己支付的50000元定金及赔偿张联宗违约金76600元；3、付明、印露赔偿张联宗因合同目的不能实现导致的房屋溢价损失120000元、已支付代办过户费及居间服务费损失11990元、孩子迟延上学造成的托费损失19200元及精神损失费5000元：4、付明、印露承担张联宗聘请律师代理费20000元：2、本案诉讼费由付明、印露承担。
付明，印露共同辩称，双方于2015年5月24日签订的《西安市存量房买卖合同》有效，付明、印露无违约责任，同意解除《西安市存量房买卖合同》。另合同无法继续履行系张联宗违约造成，张联宗仅支付付明、印露50000元定金，至今未给付剩余房款。双方约定2015年12月底办理过户网签手续，但此期间张联宗因需凑齐房款不愿缴纳营业税等费用而未办理。2016年1月底，张联宗电话告知付明、印露中介公司倒闭，而付明、印露将购房时所有票据（含购房合同，购房票据、大修基金票据、契税票据）均在中介公司抵押存放，导致无法办理过户手续。因张联宗有中介公司的相关信息，故付明、印露要求张联宗配合，共同寻找中介，但张联宗不仅以各种理由拒绝配合，还对付明、印露无理谩骂。付明、印露在寻找张联宗要求解决问题的过程中导致膝盖半月板损伤住院，至今无法痊愈。且由于无法出售该房，导致付明、印露在民间机构贷款，房屋也无法在市值最高峰出售，给付明、印露经济和精神上带来极大损失，故付明、印露提出反诉，请求1、解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》、并依注驳回张联宗其余诉讼请求，2、张联宗赔偿付明、印露违约金77600元，3、张联宗赔偿付明、印露经济损失120000元。
原审法院认为：双方签订的《西安市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据双方签订的《西安市存量房买卖合同》的约定及合同性质，张联宗负有于本合同签订后过户前将剩余房款333000元打入房地局指定监管账户的先行履行义务。付明、印露虽负有将付明、印露之名义房产证原件交于居间方后二十个工作日办理产权转移登记（过户）的义务，但根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互付债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，付明、印露并未构成违约，故对于张联宗诉请付明、印露退还张联宗已支付的50000元定金并承担违约金76600元以及赔偿房屋溢价损失120000元、孩子迟延上学造成的托费损失19200元以及张联宗聘请律师代理费20000元的请求，本院依法不予支持。庭审中，张联宗自愿放弃其第三项诉请中对于已支付代办过户费及居间服务费损失11990元及精神损失费5000元的请求，本院依法子以准许。对于张联宗诉请解除《西安市存量房买卖合同》，由于庭审中双方均同意解除，故本院依法予以准许：付明、印露自愿放弃其反诉请求，且亦未缴纳反诉受理费、本院依法予以准许，综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决如下：一、解除原告张联宗与被告印露，付明于2015年5月24日签订的《西安市存量房买卖合同》；二、驳回原告张联宗其余诉讼请求。本案案件受理费5842元，由原告张联宗承担。
宣判后，张联宗不服向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定事实不清，故意无视并扭曲了办理房屋过户程序的先后顺序，错误认定张联宗有先履行义务，从而认定张联宗违约。将剩余房款打入房管局监管账户的前提条件是印露、付明要先将诉争房屋上设定的抵押权解除，必须买卖双方一起到房管局签订资金监管协议，拿着资金监管协议到监管银行才能将剩余房款打入资金监管账户并开具入账凭证。而虽经张联宗多次催促要求印露、付明办理该房屋抵押权的解除手续，印露、付明却迟迟不予办理。在印露、付明没有解除抵押权的情况下，无法办理网签手续，双方也无法签订资金监管协议，张联宗也就无法获得资金监管账号，根本无法将剩余房款打入监管账户。一审法院的认定，完全违反房管局办理二手房买卖的流程，这完全是一审法院扭曲事实，断章取义地认为仅仅是张联宗没有履行合同义务，实际情况恰恰是由于印露、付明没有及时办理相关手续，导致我们无法履行所致。故而本案中的先履行义务是印露、付明而不是张联宗，是印露、付明违反了先履行义务造成违约后果，而不是张联宗违约。（二）中介公司在合同履行过程中倒闭、丢失资料或印露、付明的膝盖半月板损伤住院等理由均不是构成房屋买卖合同不能履行合同的条件。因中介公司倒闭而致使有关票据资料丢失不影响房屋买卖的进行。这些事实张联宗在2016午1月25日陪同印露、付明一起去房地主管部门咨询过，得到的答复也是不影响过户手续的办理。根本原因是印露、付明看到房价上涨后，不愿意继续履行合同而找的借口！一审法院对印露、付明找借口不愿意履行合同的行为一概视而不见，却错误认定积极履行合同的张联宗违约，严重违背了公平审判的原则。二、一审法院认定事实证据不足。张联宗在一审开庭时请当时办理房屋买卖业务的原中介公司的员工邰波出庭作证也证明是印露、付明违约，印露、付明不愿意履行自己的义务进行房屋买卖过户交易，但是一审法院却将关键证人没有列入证据。三、一审法院适用法律错误。一审法院引用的合同法第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方来履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”属于适用法律错误。本案中的合同履行顺序应为印露、付明先解除房屋上设定的抵押，双方一同到场到房管局签订资金监管协议，拿着资金监管协议到监管银行才能将剩余房款打入资金监管账户并开具入账凭证。而一审法院在认定事实时割断了前边印露、付明应履行的义务直接跳到张联宗应履行的义务，错误的适用了法律。综上，请求一、改判西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初2027号民事判决书，依法支持张联宗的一审全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由印露、付明承担。
付明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
印露辩称，中介合同明确载明乙方于本合同签订后将剩余房款打入账户，我们购房的票据在中介公司丢失了，导致影响过户。
经审理查明，原审法院查明事实属实。另查明，合同签订后过户前张联宗负有将剩余房款333000元打入房地局指定监管账户的义务，但将剩余房款打入房地局指定监管账户的前提是要网签确定银行指定监管账户，网签的前提是付明、印露要去银行办理解押手续。
本院认为，双方签订的《西安市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点是：本案当事人哪方构成违约，应承担违约责任。张联宗认为付明、印露没有去银行办理解押手续，没有履行合同先履行的义务，构成违约；付明、印露认为虽然其负有先履行银行解押的义务，但是由于张联宗不配合、票据丢失、半月板受伤等原因造成其未履行银行解押手续。由于付明、印露所称张联宗不配合、票据丢失、半月板受伤等原因均不属于其未履行银行解押手续的条件，故应认定付明、印露没有履行合同先履行的义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互付债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，张联宗并未构成违约。依照双方签订合同第五条“若甲、乙任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金76600元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失、包括但不限于聘请律师，代理费、交通费、通讯费等”之约定，现双方对解除合同均无异议，张联宗要求付明、印露返还已支付的50000元定金并承担违约金76600元，理由正当，应予支持。张联宗要求赔偿房屋溢价损失等，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初2927号民事判决一、二项；
二、本判决生效后十五日内付明、印露返还张联宗定金50000元，支付张联宗违约金76600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5842元，张联宗承担2500元，付明、印露承担3342元；二审案件受理5842元，张联宗承担2500元，付明、印露承担3342元。
本判决为终审判决。
审判长 焦海林
审判员 朱利安
审判员 李美红
二〇一七年六月二十三日
书记员 孙 妍