广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终5976号
上诉人（原审原告）：林少惠，女，1972年11月25日出生，香港居民，
委托代理人：何庆，山西维尼律师事务所律师。
委托代理人：张勇光，广东华文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邹金华，男，汉族，1976年4月10日出生，住江西省吉安市新干县，
被上诉人（原审被告）：刘晓燕，女，汉族，1978年8月19日出生，住湖北省襄樊市樊城区，
委托代理人：钟伟强，广东莞诚律师事务所律师。
原审第三人：东莞市喜信房地产经纪有限公司。住所地：东莞市虎门镇丰泰裕田花园商业街*号铺。
法定代表人：黄土棵。
上诉人林少惠因与被上诉人邹金华、刘晓燕、原审第三人东莞市喜信房地产经纪有限公司（以下简称喜信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初3769号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
邹金华、刘晓燕向原审法院起诉请求：1.解除刘晓燕、邹金华与林少惠于2016年2月28日签订的《房地产买卖合同》；2.林少惠向刘晓燕、邹金华返还购房定金50000元，并支付违约金193600元及律师费10000元；3.林少惠承担本案诉讼费。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，于2016年6月24日判决：一、确认刘晓燕、邹金华与林少惠于2016年2月28日签订的编号为0000925的《房地产买卖合同》于2016年4月20日解除；二、林少惠于判决发生法律效力之日起五日内向刘晓燕、邹金华返还定金50000元；三、林少惠应于判决发生法律效力之日起五日内向刘晓燕、邹金华支付违约金193600元；四、林少惠应于判决发生法律效力之日起五日内向刘晓燕、邹金华支付律师费10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2552元（已由邹金华、刘晓燕预交），由林少惠承担。
原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初3769号民事判决。
林少惠上诉请求：1.撤销原审判决。2.全部诉讼费用由邹金华、刘晓燕承担。事实和理由：（一）2016年2月28日林少惠和邹金华、刘晓燕在喜信公司的居间下签订初步《房地产买卖合同》，约定林少惠将自有的位于丰泰裕田花园楠谷区12座2A房出售给邹金华、刘晓燕，合同约定总金额为人民币968000元，邹金华、刘晓燕交付定金50000元.合同签订后邹金华、刘晓燕仅支付了定金40000元，剩余10000元林少惠多次向邹金华、刘晓燕要求支付，否则按邹金华、刘晓燕违约处理本次交易。但至今邹金华、刘晓燕也没有支付剩余的10000元定金，也没有履行其他约定的合同义务。（二）在一审审理中，喜信公司也确认在签订合同的当日，邹金华、刘晓燕是因为钱不够，只给了40000元，也提出喜信公司出具给林少惠一张收据是“交房保证金”代替了邹金华、刘晓燕未交付的10000元定金。在喜信公司没有出具证据的情况下，林少惠当庭提交了收据，但不是“交房保证金”的收据，而是“水电押金”的收据(此也是喜信公司的行为导致后续没有完成交易的一个因素，在3月15日林少惠明确询问喜信公司不应该扣除10000元的水电押金。而喜信公司才说这个10000元是“交房保证金”，这也证明了在签约当日喜信公司对林少惠是隐瞒了事实的欺骗行为)。原审法院无视喜信公司是专业的房屋买卖中介公司的事实，偏听喜信公司针对这10000元的解释，将“交房保证金”写成“水电押金”的偷换概念的说法显然不当，是为免除喜信公司的责任而对喜信公司的一种偏袒。况且在一审中喜信公司称邹金华、刘晓燕于次日即将该10000元汇款给喜信公司，林少惠提出若确实汇款就应该提供汇款凭证，但至今未提供。（三）在后续交易中，林少惠的丈夫住院没有及时办理，但在喜信公司的催促中，林少惠发现了三方（原审认为是双方间的合同）签订的合同有疑问，就于3月15日提出为何邹金华、刘晓燕只给了40000元，林少惠就要把自己的房子给邹金华、刘晓燕做抵押。在交涉中，林少惠提出，协助办理抵押可以，但是邹金华、刘晓燕应该支付首期款后才可以办理协助抵押，这样的结果对林少惠来说才是一个安全的交易。而喜信公司却先表示邹金华、刘晓燕只有银行抵押贷到款才可以支付首期款(按合同约定，林少惠在签约后15个工作日内协助办理抵押，而邹金华、刘晓燕在4月10日前支付首期款，这是喜信公司给买卖双方的不明确导致交易无法进行的又一个因素)。后喜信公司又表示也可以先付首期款，为此林少惠更是不敢继续进行本次交易。因为按照喜信公司的说法，邹金华、刘晓燕本次购房就是所谓的国家不允许的“零首付”交易。更何况，喜信公司在法庭也表示，本次交易是否能够最终完成，还是要看银行的“同贷书”，如果银行审查不能批贷，则本次交易也不能完成，这些都是在签订合同时林少惠所不知道的。因为林少惠购房流程是交定金，支付首期款，然后办理银行抵押(拿自己购买的房屋进行抵押)。而按喜信公司在法庭说的流程是交定金，拿林少惠的房屋去银行办理银行“同贷书”，然后支付首期款，那么尾款何时支付。尤其是在这10多天的交涉中，喜信公司或者邹金华、刘晓燕均没有明确什么时间付首期款，只是在追问林少惠什么时间可以去办理协助抵押贷款。鉴于林少惠的心善，在不纠结是否受骗的情况下(因为喜信公司的联系业务员在联系林少惠的本次交易时，林少惠知道该业务员是高原地产的业务员，只是在签订合同时，该业务员将林少惠带到喜信公司，林少惠才知道该业务员跳槽，碍于脸面，林少惠并没有揭穿。)就于15日主动提出退定金，也可以支付适当的违约金。但双方就违约金的支付数额无法协商一致，林少惠认为违约金为定金的20%而非房价的20%，若为房价的20%则过高。（四）涉案房屋属于林少惠与严伟忠共同所有，未经房屋共有权人同意，不得进行处分，案涉《房地产买卖合同》属效力待定合同，未取得共有权人同意，应为无效。林少惠与严伟忠于1993年4月22日在揭西县婚姻登记处办理结婚登记，于2004年购买案涉房屋、2007年办理案涉房屋的产权登记，但于2008年7月11日办理离婚，后于2011年1月24日办理结婚登记。（五）案涉房屋交易应取得共有权人严伟忠同意，因邹金华、刘晓燕和喜信公司的不当要求和行为导致未能取得共有权人的同意而未能交易。邹金华、刘晓燕和喜信公司曾不当要求林少惠和严伟忠亲自到银行办理抵押手续，而严伟忠于2016年3月5日发生急××症，进行重症监护，邹金华、刘晓燕和喜信公司来顾及人道主义，故严伟忠明确不同意对案涉房屋进行交易。（六）案涉房屋属于林少惠和严伟忠共有，林少惠和严伟忠对案涉房屋共同享有权利、承担义务，在程序上严伟忠应当作为共同诉讼人参与本案诉讼，原审法院遗漏必要共同诉讼人，程序不当。
邹金华、刘晓燕书面答辩称：（一）原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决公正，依法应予以维持，请二审法院驳回林少惠的上诉。（二）邹金华、刘晓燕已按约定向林少惠支付购房定金50000元，林少惠称其只收到40000元定金完全没有事实依据，只是其逃避违约责任的借口。（三）林少惠上诉表示其不了解交易流程也是其逃避违约责任的一个借口。（四）林少惠明确表示不卖房子给邹金华、刘晓燕，拒不《房地产买卖合同》，其行为已构成违约，应依合同约定承担违约责任。
喜信公司口头答辩称：签订《房地产买卖合同》时严伟忠也在现场，严伟忠也是同意的。
另查明，在二审中林少惠向本院提交证明、结婚登记申请、离婚证、离婚协议等证据，拟证明林少惠与严伟忠于1993年4月22日在揭西县婚姻登记处办理结婚登记，于2008年7月11日办理离婚手续，离婚时未对共有的案涉房屋进行分割，案涉房屋属于林少惠和严伟忠共同所有，未经房屋共有权人同意，不得进行处分。邹金华、刘晓燕质证认为，对证明、离婚证的真实性确认，对婚姻状况证明和离婚协议的真实性不确认，也没有公安机关的公章，也没有证明人的签字，日期也没有签。林少惠和严伟忠在2008年7月离婚后在2011年1月24日在香港登记结婚，因此案涉房屋属于林少惠个人的婚前财产，其有权处分。另外，案涉房屋处分时严伟忠也在场，也同意处分案涉房屋，根据林少惠和喜信公司的微信记录，也可以显示林少惠、严伟忠是同意买卖房屋的。喜信公司没有质证意见。
本院经审理查明，对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，林少惠以未经共有权人严伟忠同意处分案涉房屋为由而主张《房地产买卖合同》无效，不符合上述法律规定，本院不予支持。严伟忠并非合同当事人，邹金华、刘晓燕诉请解除合同及要求林少惠承担违约责任，故本案不存在必须追加严伟忠为共同诉讼当事人的情形。
关于邹金华、刘晓燕是否存在违约行为的问题。首先，林少惠主张邹金华、刘晓燕少付定金10000元，违反合同约定，邹金华、刘晓燕则主张该10000元已经与林少惠合意后，替林少惠向喜信公司交了交房保证金，根据林少惠向刘晓燕、邹金华出具的《收条》、喜信公司向林少惠出具的《收据》及案涉合同的约定，本院采信邹金华、刘晓燕的主张，对林少惠的主张不予支持。其次，《房地产买卖合同》约定邹金华、刘晓燕于2016年4月10日前支付首期款，而林少惠于2016年3月20日明确表示不卖案涉房屋，则林少惠以邹金华、刘晓燕未付首期款为由主张邹金华、刘晓燕违约，缺乏合同依据，本院不予支持。因邹金华、刘晓燕不存在违约行为，在林少惠违约的情况下，邹金华、刘晓燕有解除合同的权利，原审法院支持邹金华、刘晓燕解除合同及认定林少惠支付违约金、律师费，合法有据，本院予以维持。
综上所述，林少惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5104元，由林少惠负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 李 倩
审判员 徐华毅
审判员 杨洁萍
二〇一七年三月十三日
书记员 冯颖欣
陈佩君
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。