广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2754号上诉人(原审被告)：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇清新大道北8号恒利阳光新城综合楼二、三楼。法定代表人：曾伟燕。委托代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李丽清，女，汉族，住广州市。委托代理人：毛福清，广东汇棋律师事务所律师。委托代理人：钟丽，广东汇棋律师事务所工作人员。恒利公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人从2015年5月1日起以被上诉人已付购房款383000元为基数按每年1%的标准向被上诉人支付违约金至2015年9月24日共计1511元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋于2015年9月24日经验收合格，符合双方于2013年11月1日签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，上诉人于2015年9月份向被上诉人发出《物业交付使用通知书》，通知被上诉人于2015年10月15日前来收楼，上诉人已完成了合同约定的交付义务，且上诉人所建楼房于2015年9月24日经竣工验收备案。至此，上诉人的商品房在事实上和法律上均符合交付的条件，其违约的行为已经停止，没有延续。在上诉人早已通知并且能交付已经满足交楼条件的情况下，被上诉人直到2015年10月31日才来办理收楼手续，由此产生的责任应由被上诉人承担，而不能将其归咎于上诉人。因此，一审判决涉案违约金期限计算至2015年10月31日，明显与法理不符，且与双方签订的合同约定不符，损害了上诉人的利益。上诉人请求二审法院依法予以纠正，违约时间应计至2015年9月24日。二、一审判决逾期交楼违约金按日万分之五的标准计算明显高于被上诉人的损失，依法应予调整。《合同法》规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上诉人认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能，本案中上诉人开发的恒利阳光新城因客观原因逾期交楼已经涉及几十宗纠纷，已对上诉人造成巨大经济损失及资金压力。因此，恳请二审法院根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则，衡量本案违约金的计算标准并调整为以被上诉人已付购房款383000元为基数按每年1%的标准向其支付违约金至2015年9月24日止，共144天1511元。李丽清书面答辩称：根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，恒利公司应当在2015年4月30日前，将具备工程竣工验收合格的商品房交付答辩人使用，但事实上恒利公司于2015年10月31日才交付房屋，其违约行为一直延续到2015年10月31日止。涉案合同约定双方的违约责任基本相当，体现了合同的公平、自由原则，恒利公司理应履约，恒利公司作为买卖交易的强势一方，更应该严格按照合同约定，并承担支付违约金的违约责任。本案合同对违约金的约定公平、合理，不存在过高的情形，不能因为恒利公司资金压力而作出调整。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，恒利公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回，维持原判。李丽清向一审法院起诉请求:1、恒利公司支付逾期交楼违约金29491元；2、由恒利公司负担本案的诉讼费用。一审法院查明：2013年11月1日，李丽清与恒利公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，李丽清购买恒利公司开发的位于清远市清新区太和镇清新大道x号恒利xxx城x幢x号房屋，总金额383000元，恒利公司应在2015年4月30日前将竣工验收合格的商品房交付李丽清使用。逾期交房超过60日后，李丽清要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向李丽清支付已付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，恒利公司应当书面通知李丽清办理交付手续。交接时，恒利公司应当出示证明文件，并签署房屋交接单。恒利公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，李丽清有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒利公司承担。合同签订后，李丽清依约支付购房款383000元。2015年9月24日，该涉案房屋完成竣工验收备案。2015年10月31日，恒利公司交付涉案房屋。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。李丽清与恒利公司签订《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、违约责任。恒利公司未能依合同约定在2015年4月30日前将工程竣工验收合格的讼争房屋交付李丽清，是违约行为，应承担相应的违约责任。三、违约金。1、违约期限。合同约定交付时间为2015年4月30日，实际收楼时间为2015年10月31日，违约期限为154天。2、计算标准。合同约定，恒利公司按日向李丽清支付已付房价款万分之五的违约金。恒利公司辩称约定违约金过高，应参照同地段房屋的租金予以调整。恒利公司没有提交证据且理由不充分，应不予采纳。综上所述，恒利公司应向李丽清支付违约金29491元（383000×0.0005×154）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于一审判决生效之日起十日内向李丽清支付违约金29491元。案件受理费538元，折半收取269元，由清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担。本院二审期间双方当事人没有提交新证据。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，涉案《广东省商品房买卖合同》约定，逾期交房超过60日后，李丽清要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向李丽清支付已付房价款万分之三的违约金。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人的诉辩意见，结合查明的事实，本案争议的焦点归纳为：一、本案逾期交楼违约金的计算期间应如何确定；二、逾期交楼的违约金应否调整。关于本案逾期交楼违约金的计算期间应如何确定的问题。恒利公司提出其于2015年9月份向李丽清发出《物业交付使用通知书》，通知李丽清于2015年10月15日前来收楼，但李丽清于2015年10月31日才来办理收楼手续，因此本案逾期交楼违约金应计算至2015年9月24日止。对此，本院认为，首先，即使李丽清依前述通知于2015年10月15日收楼，本案逾期交楼违约金也至少计算至2015年10月15日，而非2015年9月24日(竣工验收备案之日)。其次，恒利公司未提供相关证据证明其通知李丽清收楼，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应承担举证不能的相应后果。根据查明的事实，涉案商品房于2015年9月24日通过竣工验收备案，恒利公司于2015年10月31日交付房屋。为此，本案逾期交楼违约金应计算至恒利公司实际交付房屋之日止，即2015年10月31日。恒利公司上诉请求本案逾期交楼违约金应计算至商品房通过竣工验收备案之日止(即2015年9月24日)，没有事实和法律的依据，本院不予支持。关于本案逾期交楼的违约金应否调整的问题。李丽清与恒利公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容有没有违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应按照合同履行各自的义务。恒利公司未按合同约定的时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任。经查，涉案合同约定逾期交房超过60日后，李丽清要求继续履行合同的，恒利公司按日向李丽清支付已付房价款万分之三的违约金。前述违约金计算标准的约定，是合同双方的意志体现，合同当事人的意思自治应受到尊重。因此，恒利公司应自2015年5月1日起至2015年10月31止，按日向李丽清支付已付房价款万分之三。一审法院判令恒利公司按日向李丽清支付已付房价款万分之五的违约金，属认定事实错误，本院依法予以纠正。恒利公司上诉请求本案应以已付房价款为基数按每年1%的标准计算违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分错误，导致实体处理欠妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院(2016)粤1803民初1660号民事判决。二、清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，向李丽清支付逾期交楼违约金17694.6元。一审案件受理费269元，由清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担121元，李丽清负担148元。二审案件受理费538元，由清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担242元，李丽清负担296元。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  李慧玲审 判 员  何 燕二〇一七年十二月十日法官助理  黄洁怡书 记 员  朱 健附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。