山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终3915号
上诉人（原审被告）：桓台县蒲公英幼儿园。住所地：桓台县云涛小区。统一社会信用代码：52370321MJE18537XK。
法定代表人：周玉平，园长。
委托诉讼代理人：齐春霞，女，1966年11月26日出生，汉族，桓台县蒲公英幼儿园职工，住淄博市张店区。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司桓台县支行。住所地：桓台县中心大街***号。统一社会信用代码：91370300864121766X。
负责人：李瑞正，行长。
委托诉讼代理人：毕德刚，山东法德利律师事务所律师。
上诉人桓台县蒲公英幼儿园因与被上诉人中国农业银行股份有限公司桓台县支行租赁合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2017）鲁0321民初2349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人桓台县蒲公英幼儿园的委托诉讼代理人齐春霞，被上诉人中国农业银行股份有限公司桓台县支行的委托诉讼代理人毕德刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人桓台县蒲公英幼儿园上诉请求：1、请求撤销山东省桓台县人民法院（2017）鲁0321民初2349号民事判决，依法予以改判或发回重审。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同至2015年6月15日期满，被上诉人在2014年4月单方通知要求与上诉人解除合同，被上诉人的行为是违约行为，应承担违约责任。被上诉人突然通知上诉人解除合同，要求上诉人搬离涉案房屋，应当赔偿上诉人的损失。二、一审法院在审判时未考虑《民办教育法》条款，判决凸显不当。教育用地不得挪作他用；利用闲置房屋做民办教育，受法律保护；民办教育用地享受优惠优先的权利。三、一审法院领会内部政策不透。四、关闭幼儿园就是叫停关注民生，关注教育。五、判决给予搬迁时间依据不科学。
被上诉人中国农业银行股份有限公司桓台县支行辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人中国农业银行股份有限公司桓台县支行向一审法院起诉请求：1、判令被告交还原告租赁房屋（原告原接待处房屋，包括北楼、西伙房四间、东圆楼，建筑面积1500平方米）及场地；2、判令被告支付原告2014年6月16日至2017年6月15日的房屋使用费540000元及此后按每月15000元至交还租赁房屋之日的使用费；3、一切诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实如下：对双方当事人没有争议的事实1、2003年被告以淄博市直机关第三幼儿园的名义与原告签订房屋租赁协议一份，租赁期限自2003年11月6日至2008年11月6日。2、2009年11月6日，原（甲方）、被（乙方）告签订房屋租赁合同一份，合同约定，乙方租赁甲方原接待处房屋（包括北楼、西伙房四间、东圆楼，建筑面积1500平方米）、场地作为乙方办学使用，租赁期限自2009年11月6日至2011年11月5日；年租金为140000元；在租赁期内，原告依据上级行的要求有权将本房屋转让、抵押、拍卖，并可随时终止本合同。但要提前一个月通知被告。3、2012年6月15日，原（甲方）、被（乙方）告续签房屋租赁合同一份，合同约定租赁期限自2012年6月16日至2013年6月15日；年租金为180000元；在租赁期内，原告依据上级行的要求有权将本房屋转让、抵押、拍卖，并可随时终止本合同。但要提前一个月通知被告。4、2012年12月3日，原告给被告出具说明一份，主要内容为被告租赁原告原接待处用房一处，租赁期限自2011年11月6日起至2015年6月15日，按年租金140000元计算，租金总额为505556元。被告每年承担税金10000元，共计36111元，按三年分摊折算为每年租金180000元。租赁合同按年签订，合同第一年自2012年6月16日至2013年6月15日。如因上级政策原因，提前终止租赁合同时，应重新清算第一年合同签的租赁费用。5、2013年6月15日，原、被告双方又续签租赁合同一份，合同约定租赁期限自2013年6月16日至2014年6月15日；年租金为180000元；在租赁期内，原告依据上级行的要求有权将本房屋转让、抵押、拍卖，并可随时终止本合同。但要提前一个月通知被告。6、2014年4月14日，原告给被告下发通知一份，通知被告涉案租赁合同将于2014年6月15日到期，根据农总行《关于贯彻落实党政机关楼堂馆所管理规定进一步加强营业用房管理的通知》，合同到期后将不再租赁被告所租赁房屋，鉴于双方在2012年6月15日签订合同时有关租金的说明和约定，将停止对外租赁并与你单位重新计算调整租金。现在合同到期前两个月通知你单位，请尽快另寻他处办学。7、2014年6月18日，原告给被告下达中国农业银行桓台县支行关于停止租赁房屋的通知一份，通知被告其租赁的涉案房屋已经到期，依据农总行的要求，已经于2014年4月14日通知你单位另寻办学地点，鉴于到期后你单位仍未搬迁，为此再次通知，请你单位务必于6月底前搬迁。8、2016年6月16日，原告再次给被告下达关于限期撤离现占用房屋的通知，通知被告务必于2016年6月30日前全部搬出。9、被告自2014年6月15日合同到期，原告通知其解除合同后，一直未搬迁，亦未交纳租金。10、2010年-2014年期间，被告对涉案租赁房屋、部分设施及地下暖气管道等进行了维修加固，庭审中原告对其花费的175000元予以认可，并同意自被告所欠房屋使用费中予以扣除，本院予以确认。对双方当人存在争议的事实及证据的质证及认定情况：原告为证实2014年上级机关文件下发后，原告的房屋不允许对外出租，提交了2014年2月19日中国农业银行办公司农银办发【2014】80号《关于贯彻落实党政机关楼堂馆所管理规定进一步加强营业用房管理的通知》及2014年3月21日中国农业银行山东省分行办公室农银鲁办发【2014】207号《转发总行关于贯彻落实党政机关楼堂馆所管理规定进一步加强营业用房管理的通知》各一份，上述通知规定，严格出租、出借管理，已经出租或出借的营业办公用房，应予以收回；已签订出租或出借合同或协议的，原则上到期后必须收回，不得续租或续借。今后，省行原则上不再审批出租、出借营业用房申请，对于特殊情况一事一议。原告称上述文件是农行内网文件，上级机关文件属银行内网传输，从网上打印。被告的质证意见：该两份证据是复印件，且该文件是行业部门出具，并非法律法规。文件中也表述严格出租，对特殊情况实行一事一议，文件有灵活性。原告不根据被告幼儿园公益性的特点进行特殊处理，不符合文件规定。文件不能作为原告解除合同的合法理由，文件不对原、被告租赁合同双方具有法律约束力。本院认为，基于原告的单位性质及文件内容，本院有理由相信该两份通知是真实的，故对该两份通知的真实性，予以确认。另查明，被告蒲公英幼儿园的办园许可证自2018年3月31日到期。
一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同均系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、原、被告双方是否构成违约；二、原告诉求租金是否存在事实及法律依据。争议焦点一、原、被告双方是否构成违约。尽管在2012年12月3日原告给被告出具的说明中表明被告的租赁期限自2011年11月6日至2015年6月15日，但是该说明同时表明，租赁合同按年签订，如因上级政策的原因，提前终止合同时，应重新清算第一年合同签的租赁费用。后双方在2013年6月15日签订的租赁合同中，亦对租赁期间做出了明确的约定，即自2013年6月16日至2014年6月15日，同时约定在租赁期内，原告依据上级行的要求有权将本房屋转让、抵押、拍卖，并可随时终止本合同，但要提前一个月通知被告。故在原告上级行下达严格出租、出借管理规定的文件后，原告依照合同约定在合同到期前两个月提前通知被告，并于合同到期后通知被告搬迁，符合合同约定，原告的通知行为并不构成违约。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案中被告在合同到期，收到原告给其送达的搬迁通知后，长达三年多的时间内既不返还原告房屋、场地，亦不缴纳租金，构成违约。原告诉求被告返还涉案租赁房屋及场地，符合合同约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。基于被告经营幼儿园的特殊性，在返还前，需做好幼儿园的搬迁或对幼儿园学生的安置、分流等，需要一定的时间，但因其违约时间过长，（其在2014年4月份收到原告的搬迁通知后，就应该提前对幼儿园的搬迁、学生的安置、分流做好准备。虽然庭审中被告陈述在该段期间内其为上述工作，做了很大努力，但是至今仍未能返还原告方房屋及场地）且依据其办园许可证的期限至2018年3月31日到期的事实，返还时间应以四个月为宜。争议焦点二、原告诉求租金是否存在事实及法律依据。当事人不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。本案中被告在租赁期限届满后，违约未向原告返还租赁的房屋及场地，原告诉求被告支付自2014年6月16日至2017年6月15日及至返还所租赁房屋、场地之日的使用损失，符合法律规定，本院予以支持。虽然在2013年双方签订的租赁合同中约定的房屋租金为年租金180000元，但是在2012年12月3日原告给被告出具的说明中已表明被告应缴纳的费用为年租金140000元，税金10000元，共计150000元。庭审中原、被告亦认可该180000元租金中还含有其他时间段的租金，故本案中原告向被告主张房屋、场地使用损失，可按照每年150000元计算，原告诉求中的超出部分，一审法院不予支持。经计算，截止2017年6月15日原告的损失共计450000元，扣除被告对涉案租赁房屋、场地的维修等费用175000元，被告仍欠原告275000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告桓台县蒲公英幼儿园于本判决生效后四个月内，返还自原告中国农业银行股份有限公司桓台县支行所租赁的房屋（包括北楼、西伙房四间、东圆楼，建筑面积1500平方米）及场地。二、被告桓台县蒲公英幼儿园赔偿原告中国农业银行股份有限公司桓台县支行截止到2017年6月15日的房屋、场地使用损失275000元，于本判决生效后十日内付清。三、被告桓台县蒲公英幼儿园按照年租金150000元，赔偿原告中国农业银行股份有限公司桓台县支行自2017年6月16日起计算至返还之日止的房屋、场地使用损失，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司桓台县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告中国农业银行股份有限公司桓台县支行负担1887元；由被告桓台县蒲公英幼儿园负担2713元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定事实与一审认定事实一致。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。2003年11月6日，上诉人桓台县蒲公英幼儿园以淄博市直机关第三幼儿园的名义与被上诉人中国农业银行股份有限公司桓台县支行签订房屋租赁协议，上诉人租赁被上诉人位于桓台索镇云涛小区的房屋建筑，开办幼儿园。2009年11月6日，2012年6月15日，2013年6月15日，上诉人与被上诉人分别继签租赁合同。2013年6月15日签订的租赁合同中，双方对租赁期间做出了明确的约定，即自2013年6月16日至2014年6月15日。2014年4月14日、18日，2016年6月16日被上诉人分别向上诉人发出通知，明确租赁合同到期后将收回租赁物，上诉人至今未交回租赁物。一审判决认定上诉人在合同到期，收到被上诉人给其送达的搬迁通知后，长达三年多的时间内既不返还被上诉人房屋、场地，亦不缴纳租金，构成违约并无不当，本院予以确认。上诉人主张一审法院认定事实不清，被上诉人在2014年4月单方通知要求与上诉人解除合同，被上诉人的行为是违约行为，应承担违约责任的理由，证据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人桓台县蒲公英幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5425.00元，由上诉人桓台县蒲公英幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审判长 王希宝
审判员 倪玲玲
审判员 郑 炬
二〇一七年十二月二十八日
书记员 孙丰芝