四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0181民初4149号
原告：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村。
法定代表人：王瑞冬，系公司董事长。
委托诉讼代理人：陈俊吉，四川原则（都江堰）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王佩，四川原则（都江堰）律师事务所律师。
被告：姚利，女，1983年6月14日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托诉讼代理人：罗开宇，男，汉族，1972年4月21日出生，住四川省都江堰市。
委托诉讼代理人：曾梓柯，四川重德律师事务所律师。
原告都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）诉被告姚利租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日受理后，依法适用简易程序并于2016年12月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2017年1月18日裁定转为普通程序进行审理。诉讼中，原、被告双方共同向法院申请庭外和解，期满仍未达成一致。后于2017年6月6日公开开庭进行了审理。庭审后，原、被告双方又向法院申请庭外和解，期满仍未达成一致意见。本院又定于2017年9月4日公开开庭进行了审理，原告兴堰公司的委托诉讼代理人陈俊吉，被告姚利及其委托诉讼代理人罗开宇、曾梓柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴堰公司向本院提出诉讼请求，要求判令1、解除原被告双方的《商铺租赁合同》并在三日内腾退归还房屋；2、被告支付其租金874900元；3、被告按照合同约定向原告支付违约金；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回了其第一项、第三项诉讼请求，即不要求解除双方的租赁合同、腾退房屋和缴纳违约金；同时因双方对已缴纳租金的再次确认，原告对其第二项诉讼请求进行了变更，即要求被告支付欠缴的租金金额为1782838元。事实和理由：原、被告先后于2011年4月7日和2013年11月28日就位于都江堰市兴堰丽景A区21栋房屋签订了《房屋租赁合同》两份，合同就租赁期限和租金进行了详细的约定。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告并未履行按时足额交付租金的义务。原告多次催收租金，均遭到拒绝。被告的行为严重损害了原告方的合法权益，为维护原告的权益，特此诉讼。
被告姚利辩称，双方签订租赁合同是事实，但由于被告在装修房屋的过程中，房屋出现了沉降、漏水等问题，延误了工期，同时因双方合同约定，本案所涉房屋系开办专科医院，故在被告办理相关手续时，原告作为房东未及时向其出具相应资料，延误了其开办医院的时间。综上，被告多次找原告进行协商，最终双方达成了第二份租赁协议，即从第二份租赁合同约定的时间开始缴纳房租。现被告方仍愿意按照双方所签订的第二份合同继续履行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即1、原被告双方的身份信息；2、《商铺租赁合同》两份；3、银行转账凭证；4、被告就房租事宜与原告协商的相关资料；5、都江堰窍康耳鼻喉专科医院执业许可证、税务登记证、《成都市医疗保险定点医疗机构服务协议书》。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年4月7日，原告兴堰公司作为出租方（甲方）与被告姚利作为承租方（乙方）就位于都江堰市兴堰丽景A区21栋建筑面积为1407平方米的铺面签订了一份《商铺租赁合同》，该合同主要约定：租赁期限为3年，自2011年7月11日起至2014年7月10日止。双方约定乙方经营的商品/服务种类为专科医院。租金按每月每平方米25元计算，年租金为人民币422100元。租金每年缴纳一次。乙方必须每期满前3日向甲方缴纳租金，逾期10日，甲方将在乙方缴纳的保证金中按每天1000元收取违约金；逾期20日，视为严重违约，甲方有权终止租赁合同，收回出租房屋。乙方在签订合同之日须向甲方交付保证金100000元。
2013年11月28日，原告兴堰公司作为出租方（甲方）又与被告姚利作为承租方（乙方）就位于都江堰市兴堰丽景A区21栋建筑面积为1407平方米的铺面签订了一份《都江堰市国有房屋租赁合同》，该合同主要约定：租赁期限为60个月，自2013年12月1日起至2018年11月30日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为专科医院经营使用。2、租金价格三年不变，租金按每月每平方米20元计算，年租金为人民币337680元。第四年租金按每月每平方米22元计算，年租金为人民币371448元；第五年租金按每月每平方米24元计算，年租金为人民币405216元。租金每半年缴纳一次，乙方必须每期满3日向甲方缴纳租金，逾期10日，甲方将在乙方缴纳的保证金中按每天1500元收取违约金；逾期20日，视为严重违约，甲方有权终止租赁合同，收回出租房屋。第七条合同的变更、解除与终止。1、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，保证金不退还；（5）逾期未缴纳按约定应当由乙方戛纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（6）首期（第一期）租金未按时支付，其后逾期一个月未足额支付租金。第十条乙方违约责任处理。1、租赁期间，乙方出现本合同第七条第一款约定的违约行为，甲方解除合同后，乙方应当按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。
2011年3月21日，姚利即向兴堰公司交付了竞租保证金10000元，该笔款项于2011年12月9日转为房租。2011年6月2日，姚利向兴堰公司支付了保证金100000元。兴堰公司亦向姚利交付了该租赁物。2011年12月26日，姚利又向兴堰公司交付了租金100000元；诉讼中，2017年6月2日，姚利向兴堰公司支付了租金100000元。2017年8月，姚利又向兴堰公司缴纳了租金400000元。至此，被告姚利共向原告兴堰公司缴纳租金610000元，保证金100000元，合计710000元。
另查明，本案所涉房屋开办了都江堰窍康耳鼻喉专科医院。都江堰窍康耳鼻喉专科医院于2012年6月7日取得执业许可，于2012年11月6日取得了税务登记证，于2012年11月16日与都江堰市医疗保险管理局签订了《成都市医疗保险定点医疗机构服务协议书》。
庭审中，原、被告双方均同意按照双方所签第二份合同继续履行合同。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告兴堰公司与被告姚利签订的《商铺租赁合同》与《都江堰市国有房屋租赁合同》均系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。本案中出现了两份租赁合同，争议焦点就在于租金应从何时缴付的问题。
被告姚利辩称，其在装修过程中，因房屋出现沉降和漏水等问题后，再次找到原告进行协商，第二份合同是双方再次协商的结果，其只能按照第二份合同所约定的租期开始缴纳租金。本院认为，仅从两份合同本身来看，不同之处就在于租期和租金，租期有部分重合，租金有所降低，且在第二份合同中并未提及第一份合同的相关情况，本案所涉房屋在第一份合同签订后就进行了交接，按理应从第一份合同约定的租期开始缴纳租金，只是从第二份合同约定的租期开始按照新的标准来计收而已。故本院对被告姚利要求从第二份合同约定的时间起算租金的辩称不予认可。但在诉讼过程中，原告兴堰公司对被告姚利提交的双方就租金问题进行交涉的函件予以了认可，同时还确认了本案所涉房屋在被告装修过程中存在沉降和漏水等问题从而造成了被告延期开业的事实。综上，本院结合双方签订合同的目的以及本案所查明的事实，酌情认定租金起算时间为2012年11月6日起。即2012年11月6日至2013年11月30日，共计1年零25天。422100元/年＋422100元/年÷365天×25天＝422100元＋28911元＝451011元，2013年12月1日至2016年11月30日，共计3年，337680元/年×3年＝1013040元。2016年12月1日至2017年11月30日，共计1年，371448/年；合计应付租金（451011元＋1013040＋371448元）＝1835499元－610000元＝1225499元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告姚利于本判决生效之日起十五日内向原告都江堰兴堰投资有限公司支付至2017年11月30日应付未付租金1225499元；
二、驳回原告都江堰兴堰投资有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费20846元，由被告姚利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 芳
审 判 员 张玉婷
人民陪审员 缪大全
二〇一七年九月八日
书 记 员 何 巧