贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终5561号上诉人(原审被告)：贵阳顺和房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区珠江路小城故事H组团H1栋一单元负二层。法定代表人：高如星，该公司总经理。委托诉讼代理人：张琰睿，贵州佳合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琼，贵州佳合律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘湘恒，男，1971年4月3日出生，汉族，住贵阳市花溪区。被上诉人(原审原告)：周方顺，女，1974年6月10日出生，汉族，住址同上。上诉人贵阳顺和房地产开发有限公司（以下简称顺和房开公司）因与被上诉人刘湘恒、周方顺商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2017）黔0111民初2978号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2017年11月16日公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。顺和房开公司上诉请求：1、撤销原判第二项，改判驳回被上诉人第二项诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院错误认定事实。被上诉人未能在规定的期限内取得房地产权证书,是因为双方商品房买卖标的物为经济适用住房，办理相关不动产权属证书的程序及所需资料条件较一般商品房严苛,且受政策、法规的变动影响较大，被上诉人未能取得房地产权证书的根本原因是政策、法规的变动。上诉人并无过错。2、涉案房屋属于经济适用住房,根据经济适用住房的社会保障属性，强调的是房屋的使用效果，上诉人在合理期限内向被上诉人交付房屋，已实现了合同目的。办证迟延的事实未给被上诉人造成实际损失，不应承担违约金责任。刘湘恒、周方顺辩称，1、上诉人作为经济主体,双方应按照合同约定执行；2、逾期办证对被上诉方出售房屋等有实际影响。请求驳回上诉，维持原判。刘湘恒、周方顺向一审法院起诉请求：1、判令被告在2015年11月30日前为原告办理完毕位于贵阳市××区小河××路小城故事C1栋3单元4层2号房屋的房屋权属证书；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，该违约金从2015年11月20日起，以已付购房款为基数，按照实付房价款的百分之一计算至实际完成合同约定的权属登记之日止，暂计至起诉时为人民币3278.42元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告立即为原告办理完毕位于贵阳市××区小河××路小城故事C1栋3单元4层2号房屋的房屋权属证书。一审法院查明，2010年5月19日，原告作为买受人，与作为出卖人的顺和房开公司签订《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买位于贵阳市××区小河××路小城故事C1栋3单元4层2号房屋。该《商品房买卖合同》主要内容约定：该商品房建筑面积为114.63平方米；房屋总价为人民币327842元；出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。该合同还对其他相关内容进行了约定，原、被告均在合同上签字及签章予以确认。原告购得的房屋实际建筑面积为116.41平方米，因此原告向被告实际支付的购房款为人民币332932.6元。2013年11月30日，被告向原告交付了合同约定的房屋。被告顺和房开公司于2017年4月1日取得小城故事C组团的不动产权证书，不动产权证书证号为黔（2017）经开区不动产权第0002289号。2017年4月23日，被告以在小区内单元楼下张贴通知的方式，通知包括原告在内的买受人可以办理房屋权属证书。对于被告采用张贴通知的方式进行了通知，原告予以认可，但对于张贴时间原告认为是2017年4月23日及2017年6月底，同时表示尚有部分买受人并不知道张贴通知一事。2017年6月13日，原告向被告支付了不动产权证代办费人民币350元，被告向原告出具收据一张，收据内容载明：“今收到刘湘恒、周方顺C1-3-4-2不动产权证代办金额人民币叁佰伍拾元”，被告在该收据上加盖了被告的财务专用章。对于原告委托被告代为办理不动产权证的相关事宜，在双方签订的《商品房买卖合同》中未有相关约定。截止于本案开庭审理之日，原告尚未办理位于贵阳市××区小河××路小城故事C1栋3单元4层2号房屋的不动产权属证书。庭审中，被告明确表示现已具备办理各买受人不动产权属证书的条件，并表示办理各买受人不动产权属证书时，被告向办证机构提供应由出卖人提供的资料，如各组团的不动产权证、审批材料等，原告提供应由买受人提供的资料，如买受人身份信息等，由原告自行到办证机构办理不动产权属证书。若买受人向被告支付了代办费，双方即形成委托关系，被告可代理买受人办理不动产权属证书。一审法院认为，公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，订立合同的双方均应按约履行合同。经过开庭审理，结合原告的陈述、被告的答辩及双方举证质证的情况，归纳本案争议焦点为：一、被告的行为是否构成违约及如违约成立后，违约金金额的认定；二、被告有无为原告办理不动产权属证书的义务。关于焦点一。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应具有合法、有效的法律效力。该合同对产权登记的约定内容为“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告向原告交付房屋的时间是2013年11月30日，根据上述约定，被告应在2015年11月20日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告取得C组团不动产权证书的时间是2017年4月1日，已超过约定的时间，致使原告未能在规定的期限内取得不动产权属证书，被告的行为已经构成违约，原告诉请其按照合同约定承担已付房款1%的违约金（332932.6元×1%=3329.33元），事实清楚，于法有据，本院予以支持。因原告未提供被告逾期办证而产生的实际损失，故对原告主张增加违约金的请求，法院不予支持。审理中，被告提出了因双方所交易的房屋为经济适用房，在具体办理权属证书时受到法律和行政法规变化影响较大的抗辩意见。本院认为，房开商作为房屋销售者，配合购房者办理所购房屋的权属证书是其法定义务。本案中，被告在与原告签订的购房合同中约定了提交资料进行房产备案登记的时间，就表明其在取得房屋产权登记备案上是具有充分的把握，被告在进行项目开发时应当对相关风险进行预测，被告的上述抗辩意见对原告并不具对抗性，故法院对被告此项抗辩意见不予采信。关于焦点二。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据上述约定内容，被告顺和房开公司在办理不动产权属证书过程中承担的责任应为：将办理权属登记需由出卖人提供的资料上报产权登记机关备案，即承担的是“提供资料登记备案”义务，并非是“为购房人办理产权证”的义务。但本案原告向被告支付了不动产权证代办费，双方形成了委托关系，被告应根据该委托关系，履行为原告办理不动产权属证书的义务，故法院对原告要求被告为其办理不动产权属证书的诉请，依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵阳顺和房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内为原告刘湘恒、周方顺办理位于贵阳市××区小河××路小城故事C1栋3单元4层2号房屋的不动产权属证书。二、被告贵阳顺和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘湘恒、周方顺支付逾期办证违约金人民币3329.33元。三、驳回原告刘湘恒、周方顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取），由被告贵阳顺和房地产开发有限公司负担。本案二审期间,当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审认定一致,本院予以确认。本院认为,诚实信用原则要求民事主体在从事民事活动时应该诚实、守信，正当地行使权利和履行义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反效力性强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。至于上诉人主张涉案经济适用住房办证迟延，并非上诉人过错,根本原因系政策、法规的变动影响,上诉人不应承担违约责任的问题。本院认为，第一、上诉人顺和房开公司于2013年11月30日交付房屋给被上诉人，其并未举证证明在合同约定的办证期限内政策如何调整，法规如何变化，客观上又如何影响上诉人办理房屋权属证书进度的事实。第二、根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人顺和房开公司并未在合同约定的期间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使被上诉人未能在约定的期限内取得房屋权属证书，上诉人已明显构成违约，也没有任何法律规定就经济适用住房买卖的逾期办证问题有不同于一般商品房买卖的规则，一审判决依据合同约定的违约责任条款，判令上诉人承担按被上诉人已付房款的1%确定的违约金数额，于法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳顺和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  田 勇审判员  刘 劼二〇一七年十一月十六日书记员  万炫兵