上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10856号
上诉人(一审原告、反诉被告)：上海广泽贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人：孙敏巧，董事长。
委托诉讼代理人：曹岭，上海市国泰律师事务所律师。
上诉人(一审被告)：凌华，男，1981年12月5日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：章琦，上海百悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张一宁，上海百悦律师事务所律师。
被上诉人(一审被告)：蒋艺蓉，女，1986年11月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
被上诉人(一审被告、反诉原告)：七世餐饮(上海)有限公司，住所地上海市。
法定代表人：凌华，总经理。
上诉人上海广泽贸易有限公司(以下简称“广泽贸易公司”)与上诉人凌华及被上诉人蒋艺蓉、七世餐饮(上海)有限公司(以下简称“七世餐饮公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初9183号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
广泽贸易公司上诉请求：撤销一审判决主文第八、第九项，依法改判：1、凌华支付免租期租金人民币(以下币种均为人民币)625,115元；2、凌华赔偿恢复原状费382,826.07元；3、蒋艺蓉与凌华承担连带责任。事实和理由：第一，双方原先合同中约定的免租期租金是三个月，后来双方通过补充协议延长了免租期期间，故而凌华现在需要支付的免租期租金应该按照实际发生的免租期租金为准。第二，凌华未能在返还上海市公园东路1289弄(富绅商业中心)项目260号部分、261-262号、263号部分房屋(以下简称“系争房屋”)之时恢复原状，广泽贸易公司为了恢复原状支出了相关费用，该笔费用应当由凌华负担。第三，凌华经营所得用于家庭生活，故而应当由蒋艺蓉共同承担连带责任。
凌华辩称，第一，双方约定的因承租人原因导致合同解除后返还的免租金金额是固定金额，该笔固定金额对应的免租期应当包括补充协议约定的延长段免租期，考虑到延长段的免租期其实质是与商场经营业态有关，所以一审法院应当在该笔固定金额中按原先约定的免租期与延长免租期的比例进行分割，但一审法院将原先合同约定的固定金额全额判给了广泽贸易公司，已经不当。第二，广泽贸易公司并未实际将系争房屋恢复原状，而是将承租人留存在系争房屋内的装修等添附物一并出租给了另一家火锅店，所以广泽贸易公司无权要求恢复原状的费用。
凌华上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、广泽贸易公司与七世餐饮公司签订的《富绅商业中心房屋(或店铺)租赁合同》解除；2、驳回广泽贸易公司其他全部诉讼请求。事实和理由：第一，凌华是为七世餐饮公司签订《富绅商业中心房屋(或店铺)租赁合同》后，系争房屋亦由七世餐饮公司实际使用，故而承租人应当是七世餐饮公司，凌华作为七世餐饮公司的股东，不应当承担任何个人责任。第二，广泽贸易公司于2016年9月13日采取了锁门的行为，故其于锁门之时就已经收回了系争房屋，一审法院判决认定广泽贸易公司于2017年1月收回系争房屋，存在认定事实错误，故而房屋使用费的认定也存在不当。第三，一审法院判决广泽贸易公司没收了租赁保证金的同时还确定了合同解除的违约责任，但是合同约定的租赁保证金没收条款其实质已经是违约责任，故而二者叠加后的违约责任过高，广泽贸易公司已经将系争房屋另行出租，故而没有产生过高的空置损失。第四，物业费、水电煤气费等，均应当是由物业公司及相关部门来收取，不应当由承租人支付给广泽贸易公司。其他意见同前述辩称。
广泽贸易公司辩称，第一，广泽贸易公司在一审审理中已经明确撤回了对七世餐饮公司的起诉，要求承担责任的是凌华与蒋艺蓉。第二，广泽贸易公司并未采取锁门的举动。第三，广泽贸易公司也是从案外人处承租系争房屋，现在因为凌华拖欠租金，导致广泽贸易公司也无法向案外人支付租金，故而案外人已经要求解除其与广泽贸易公司的租赁合同。系争房屋现由案外人直接出租，广泽贸易公司很可能要承担高额违约金，故而一审法院酌情确定的违约金及租赁保证金没收并不存在过高的情况。第四，合同中约定了凌华应严格按照合同约定支付物业费及其他各种费用(包括水电煤气费用)，否则广泽贸易公司有权向凌华追偿。
七世餐饮公司、蒋艺蓉未到庭参加诉讼，亦未提供书面意见。
广泽贸易公司向一审法院起诉请求：1、判令凌华、七世餐饮公司及蒋艺蓉将系争房屋恢复原状、恢复房间单元隔墙后，向广泽贸易公司交还系争房屋；如未进行恢复的，则应向广泽贸易公司赔偿250,000元；2、判令凌华支付2014年12月21日至2016年8月22日应付租金1,794,905元，拖欠期间按照《房屋租赁合同》按每月2%支付拖欠租金之违约金，直至欠款付清之日(其中7笔拖欠174,440元、261,660元、261,660元、265,828元、275,096元、275,096元、275,096元、6,030元)，分别自2014年11月7日，2015年2月7日、2016年5月7日、2016年8月7日起算暂计算至2016年8月23日为437,503元；3、判令凌华支付：2016年4月15日至2016年8月22日的拖欠物业管理费49,600元；4、判令凌华支付房屋占用使用费(自2016年8月26日起，按每日3,402元计算，计至实际恢复原状交还房屋之日止)；5、判令凌华支付逾期交还房屋违约金(自2016年8月26日起，按每日10,206元计算，计至实际恢复原状交还房屋之日止)；6、判令凌华支付解除合同违约金275,096元，由于凌华违约造成《房屋租赁合同》提前终止，凌华应按合同剩余租赁期的租金及物业管理费总合数之25%支付解除合同违约金，广泽贸易公司自动调低为当月租金的3倍计取违约金；7、判令凌华支付免租金期的租金人民币625,115元，根据合同和备忘录，甲方给予乙方的免租期为2013年10月15日至2014年5月20日；8、判令凌华结清所有公用事业费用；9、判令七世餐饮公司、蒋艺蓉对凌华上述2-8项诉讼请求的债务，向广泽贸易公司承担连带清偿责任；10、诉讼费及律师费由凌华承担。一审审理中，增加诉讼请求为解除双方房屋租赁合同；凌华支付水费1,000.90元，电费19,998.11元，燃气费2,277.50元；凌华向燃气公司申请注销燃气账户。变更第一项诉讼请求为要求凌华赔偿382,826.07元。七世餐饮公司向一审法院提起反诉，请求判令：判令广泽贸易公司返还系争房屋的装修及设施、设备(详见财产清单，财产价值100,000元)
一审法院认定事实：2013年9月30日，广泽贸易公司(甲方)与凌华(乙方)签订《富绅商业中心房屋(或店铺)租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，该房屋的建筑面积预测为770平方米；实测建筑面积与预测的建筑面积有差异租金、履约保证金、物业管理费以实测建筑面积据实结算，多退少补，承租人不能据此请求解除合同。乙方应按约定的且符合国家法律、法规和政策要求的经营范围进行经营活动，甲乙双方达成一致，乙方租赁该房屋作为餐饮使用，乙方在该房屋内经营品牌为老码头，经营内容为火锅。甲方基于社区商业综合因素考虑，已事先向乙方明示该房屋应当于2013年12月31日前开始营业(系指乙方完成了店铺营业所需的一切装修、营业设备的安装和所必须要的准备工作后，正式对外开业和经营)或如甲方未按暂定的2013年10月10日向乙方交付房屋则乙方应在交付后的90天内开业，乙方对此没有异议。甲、乙双方暂定甲方2013年10月10日将房屋交付乙方，但由于甲方原因无法在上述日期交付房屋，则甲方可有权最晚在2014年3月31日予以交付房屋，乙方开业日可相应顺延，若因乙方原因未能按时开业，乙方按本合同承担违约责任。尽管双方就乙方餐厅开业或试营业有此约定：若购物中心(购物中心系指青浦区公园东路1289弄富绅商业中心地下一层、地上一、二、三层约360,000平方米的商业，包含乙方餐厅)开始营业的商业面积未达到购物中心商业面积的60%，乙方开业日顺延至上述条件达到之日。总商业面积系指购物中心室内，商业经营者实际用于经营活动场所所占据的建筑面积，不含楼梯、过道、电梯间、消防、管井、盥洗室等公共区域。商场由业主统一运营管理，乙方营业时间为上午9点至翌日凌晨4点，营业时间的修订在甲方向乙方发出通知后即生效，乙方必须服从甲方对营业时间的安排。租赁期为自租赁起始日起6年的期间，租赁期满，若乙方希望重新续租的，须至少在租赁期限届满前五个月书面通知甲方，经双方达成协议后，重新签订续租合同，如甲方继续出租该商铺，乙方在同等条件下有优先承租续租权，若甲方将承租房屋和其他区域商铺整体出租作为同等条件之前提的，则乙方只有在接受并同意该前提下并在乙方完全符合甲方出租的其他条件情况下才视为同等条件。租赁起始日即开始计算租金，其中甲方给予乙方的优惠装修免租金期截止日为乙方开业或试营业日或租赁房屋交付后第90天(以先发生者为准)，免租金期内乙方除免交租金外，本合同及附件规定的其他义务乙方仍需履行，该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费以及使用该房屋所发生的其他一切费用和保证金(如有)等相关费用均由乙方承担。租金每三个月为一个支付期支付一次，采用先付后用的原则，乙方应在上一个支付期涵盖的租赁期间到期前15日内支付三个月租金。租赁期届满前的最后一个支付期涵盖的租赁期间不足三个月的，该期租金按实际尚存租赁天数折算支付。首期租金(从免租金期结束之日起计算三个月又三天的租金，共计259,971元)，乙方应于房屋租赁起始日5日前支付给甲方。该房屋每日每平方米建筑面积起始租金为3.7元，起始每月租金86,657元。起始每年租金1,039,885元。该房屋租金二年内不变，自第三年起以上一年和租金标准为基础，每两年递5%方式递增。上述租金并不包括乙方需交付之物业管理费、因乙方经营活动而产生的乙方须向政府交纳的税费及其他应由乙方交纳的费用(如水、电、燃气、电话费等)。乙方应向甲方支付的履约保证金合计等于租赁期内平均每月租金的二倍加上当月物业管理额度2倍计205,314元。合同签订之后5日内，乙方应向甲方缴纳等于租赁期内平均月租金的1倍加上当月物业管理费额度1倍计102,657元，乙方应于房屋租赁起始日5日前向甲方缴纳等于租赁期内平均保底月租金的1倍加上当月物业管理费额度1倍计102,657元；甲方收取履约保证金后应向乙方开具收款凭证，履约保证金不是乙方预付的租金、物业管理费、水电费及其他费用，仅是乙方履行本合同的保证金。在本合同租赁期限届满且乙方把该房屋交还给甲方后，在双方就一切债权债务清理完毕后30日内，甲方向乙方无息退还履约保证金余额。其他费用指按照本合同的约定，乙方应支付的租金和物管费外，包括但不限于房屋的代收代缴费用(水费、电费、煤气、电话费、有线电视及网费、及公共区域照明延时使用费、治安管理费、垃圾清运费等)，租户进场装修前须缴纳的费用、以及政府相关规定费用。房屋交付后，由于装修、经营活动产生的水、电、气、通讯、有线电视等费用、物管费由乙方自行承担，并由乙方自行向物业管理公司交纳，现时物业管理费15元/建筑面积平方米/月，计每月11,550元，物业公司有权根据实际情况予以调整，先付后用，每3个月付一次，乙方至少应在上一个交付期涵盖的租赁期间到期前15日预付3个月物业管理费。租赁期内，如出现下述情况，可解除合同：经双方协商一致，同意解除合同的，双方均不承担违约责任；在租赁期间，政府决定征用该房屋所在土地而需拆除该房屋的、房屋因社会公共利益被依法征用的、因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，上述情况下双方均有权解除合同且不承担违约责任；因不可抗力发生，使本合同无法履行的，双方均有权解除合同且不承担违约责任。租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，甲方可单方解除本合同：乙方违反本合同及其附件或补充条款的约定，除本合同另有约定外，经甲方提出后的15天内，乙方未予纠正的；租赁期间内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，提前解除合同或中途擅自退租的；如乙方在甲方书面通知的交付日起超过15日仍未于甲方办理该房屋交接手续的，则甲方有权向乙方发出书面通知而终止本合同；乙方拖欠支付租金或者拖欠支付(或者补足)第四条约定的其他费用的，乙方在甲方通知后的10个工作日内未补足履约保证金的；未经甲方同意，连续15日未予经营的(以物业公司记录为准)的，乙方申请连续三个月不营业和/或乙方在一年申请暂停或停业累计时间达3个月的。租赁期内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，乙方可单方解除本合同：该房屋于2013年10月10日予以交付，若应甲方原因，于2013年6月31日仍无法交付该房屋，乙方有权解除合同，除甲方需向乙方返还已收款项外(如有)，甲方不对乙方承担任何责任；甲方交付的该房屋不符合本合同约定的，致使不能实现租赁目的的；如系乙方的原因致使本合同提前解除终止的，则在不影响甲方其他权利的前提下，视为乙方不再享有装修免租金期，乙方须向甲方补交免租金期的所有租金，为便于计算甲乙双方约定计259,971元。乙方依据本合同单方解除合同的，应当书面通知甲方按照法律规定承担相关责任，乙方应在解除通知送达甲方之日起3日内迁离该商铺；租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏且造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。在租赁期限内，乙方逾期交付租金将视为违约，乙方除应支付租金之外，每逾期一天，应按当期应付租金的3‰向甲方支付延迟履行金至实际支付日止；乙方未按时缴纳物业管理费、水、电、燃气、空调及其他费用的，乙方每逾期一天，应当同时向甲方支付应付款项的3‰作为违约金至实际支付日止；如乙方在甲方书面通知的交付日起超过15日仍未与甲方办理该房屋交接手续致使甲方行使合同解除权的，乙方除应赔偿甲方相应损失外，乙方还应向甲方支付3个月的租金作为违约金；甲方因向乙方催付租金或其他费用及按照合同约定向乙方行使和主张权利而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)，及甲方因行使本合同项下其他权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担。若乙方违反本合同的约定，甲方依据本合同有权终止、解除本合同的，乙方无权要求返还质量保证金、履约保证金、已付的租金、管理费和其他费用。除本合同另有约定外，任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址，甲方地址公园东路XXX号四楼，乙方地址上海市青浦区公园东路XXX号XXX室；任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第3个工作日将被视为已送达，邮政局出具的挂号投送收据,将作为有效证明，如以手递方式，则于对方指定人员签收时视作已送达，收条将作为有效证明。甲方在乙方租赁房屋门口或其他醒目位置张贴的有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方。双方另行约定了其他权利。2013年10月15日，广泽贸易公司将系争房屋交付于凌华，凌华向广泽贸易公司支付履约保证金205,314元。2014年5月，广泽贸易公司(甲方)与凌华(乙方)签订《备忘录》，约定甲乙双方于2013年9月签订了房屋租赁合同，由甲方将系争房屋出租给乙方使用，乙方店铺已于2014年3月8日开业，现经双方友好协商，对有关：开业日，计租日，按实测建筑面积重新确定的起始月租金、月物业管理费的约定如下：一、关于开业日和计租日，甲方同意免租期顺延至2014年5月20日，租金起付日即为2014年5月21日。二、经双方确认，根据上海星火测绘有限公司出具的富绅商业中心房屋土地权属调查报告计算乙方承租房屋的建筑面积为775平方米，故起始月租金调整为87,220元，现时每月物业管理费调整为11,625元。三、另甲方同意乙方在2014年6月、7月世界杯期间免费使用3楼公共阳台30平方米面积20天，使用方案符合物业管理要求，实际使用符合物业管理规定。四、本备忘录未提及约定事项仍以原合同为准。2014年8月19日，上海市工商行政管理局青浦分局对凌华等作出沪工商青案处字(2014)第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定，认定凌华等无照经营，对凌华罚款10,500元。2014年4月15日，凌华出具申请书，言明其承租系争房屋开设老码头火锅餐饮，现为办理相关手续，请贵单位配合与我签订一份地下仓库租赁合同(指日期为2013年10月《租房协议》)，地下仓库位置为Ｂ3d区西侧2间房屋，此合同双方实际并不履行，如有此产生纠纷由我负责处理，如由此造成贵方损失，由我负责赔偿。2014年12月21日起凌华不再支付租金。2015年5月11日，广泽贸易公司向凌华发出《催交通知》，要求凌华交付2014年12月21日至2015年2月20日租金174,440元、2015年2月21日至5月20日租金261,660元、2015年5月21日至8月20日租金261,660元。2015年9月8日，广泽贸易公司向凌华发出《付款通知书》，要求凌华支付2014年12月21日至2015年10月14日租金858,340元、2015年4月15日至2015年10月14日物业管理费46,500元。2015年12月24日，广泽贸易公司向凌华发出《付款通知书》，要求凌华支付2014年12月21日至2016年1月14日租金1,133,437元、2015年11月15日至2016年1月14日物业管理费23,250元。2016年4月28日，广泽贸易公司向凌华发出《付款通知书》，要求凌华支付2014年12月21日至2016年7月14日租金1,683,631元、2016年4月15日至7月14日物业管理费34,875元。2016年8月17日，广泽贸易公司向凌华发出《解除租赁合同函》，言明凌华应付2014年12月21日至2016年8月20日租金1,788,879元、2016年8月15日至10月11日物业费23,250元，经多次催告，至今未支付，凌华行为系根本性违约，就此函告如下内容：1、贵方与本司签订之《房屋租赁合同》及所有相关协议自本函送达贵方之日或张贴在租赁房屋之日起解除，本司并将贵方承租房屋另行出租；2、望贵方在收到本函之日或张贴在租赁房屋之日三日内按《房屋租赁合同》要求向本司交还房屋，支付所有拖欠费用及违约金；3、我司将保留追究贵方全部违约责任之权利。2017年2月22日，广泽贸易公司收回系争房屋。
一审法院另查明，上海市青浦区公园核准登记在案外人上海云屹置业有限公司名下，案外人同意广泽贸易公司转租凌华。2014年8月15日，七世餐饮公司经工商登记注册成立，凌华为法定代表人。2008年11月25日，凌华与蒋艺蓉登记结婚。2016年5月17日，凌华与蒋艺蓉在上海市青浦区民政局登记离婚。
一审审理中，广泽贸易公司表示：对于停水停电，在合同中有约定如果凌华未按期支付租金，我方是有权利停水停电的，后来凌华向我方支付过约50,000元的租金，并且写下了承诺书。之后凌华又不支付租金，我方不断向其发出催告函。在此过程中，我方也与凌华电话沟通过，凌华也表示过他收到过催告函。备忘录中也约定了合同的承租方是凌华。合同只是说明了凌华承租房屋是为了开老码头火锅店，后面凌华注册公司我们也不知道的。工商登记中的合同与广泽贸易公司提供的合同不一致，其中手写都是凌华填上去的。房屋收回后已经另行出租，因为凌华的违约，按合同第16页逾期不搬离的，物品可以按遗弃物处理。附着物等委托第三方恢复原状。解除合同后凌华应当承担违约责任及交付各项费用，违约而导致免租期内的租金也应该缴纳。履约保证金因凌华的违约，也无权要求退还。蒋艺蓉在合同履行期间是凌华的妻子，应该承担责任。对于证人马骏杰是凌华的朋友，七世餐饮公司的股东，存在利益关系。证人对持有的股份不清楚，陈述与客观事实不符，陈述的证人证言真实性存疑。证人在陈述中也表明从未向广泽贸易公司表示过凌华是代表公司操作租赁事宜，内部约定对外没有约束力。支付租金有两笔与证人有关，均表示老码头支付的租金，第一笔支付的时候七世餐饮公司营业执照没有办出，但第二笔租金支付时七世餐饮公司营业执照已经办出，但还是表示是代凌华来支付的，与事实不符，证人证言不予采信。凌华与七世餐饮公司表示：关于支付租金的约定，系争房屋应该要达到商业价值才支付租金，目前系争房屋所在地块已没有商业价值。并且凌华在办理老码头餐饮时需要办理营业执照等，因此凌华使用的自己的名字来办理手续，签署协议，但是凌华是七世餐饮公司未来法定代表人，他的行为是代表七世餐饮公司的行为。广泽贸易公司由于其无法达到商业价值的60%，所以通过停电停水的手段来要求凌华方支付租金，支付租金的承诺是被逼无奈的情况下达成的。对于催告函应该是要向七世餐饮公司来催讨，广泽贸易公司从未告知我们商业态势是否到达60%，是否达到了60%这一点应成为案件关键，并且应该要将家乐福排除在外。试营业是2014年3月10日。蒋艺蓉已经与凌华离婚，本身也不参与经营，不承担责任。租赁协议中50平方米仓库的范围没有写在里面，租赁协议是虚构的。2016年9月13日开始完全不再经营，广泽贸易公司口头承诺要是继续租赁下去，可以租金减半。2014年12月20日之后在没有支付过租金。同时，广泽贸易公司申请七世餐饮公司股东马骏杰出庭作证，证人马骏杰表示：是七世餐饮公司的股东，当时想开一家火锅店，其他投资人选举凌华作为即将要开的注册成立的公司法人，并代表公司签订合同等，谈的时候我也参与了，参加了3-4次，签订合同的时候我也在场。2013年初开始商量要开一家火锅店，办理工商登记要广泽贸易公司提供相关手续，到2014年6月到工商部门办理申办营业执照，广泽贸易公司协助提供产证等。2014年3月中旬开始试营业，当时执照还没有出来。2013年9、10月，开始装修。主要都是凌华在办理相关手续，我有时就参与下。支付租金等也都是凌华支付，其他股东基本不参与，就是拿钱投资，偶尔问一下。投资人一共5个人，我25%，金20%，其他人不清楚。其他股东没有签订过委托书。是从来没有向广泽贸易公司表示过凌华是代表公司操作租赁事宜。
一审法院认为，广泽贸易公司与凌华签订的租赁合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。七世餐饮公司成立后并未与广泽贸易公司建立租赁合同关系，凌华与七世餐饮公司未提供变更承租人的证据，故其提出系七世餐饮公司是合同相对人的抗辩意见不成立，法院不予采信。现凌华未能按照合同约定支付相应的租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。上述合同明确约定凌华未按约定时间付清租金，广泽贸易公司有权单方解除合同，故凌华要求解除合同合法有据，法院予以支持。法院确认合同解除时间为广泽贸易公司解除通知送达之日。合同解除后，凌华理应从系争房屋内及时搬离，七世餐饮公司作为实际使用人，其并未与广泽贸易公司建立租赁关系，继续占用系争房屋没有依据，应与凌华一并腾退；因凌华违反合同约定致提前解除合同，理应支付合同约定违约金，广泽贸易公司自愿调整三个月租金的违约金，法院予以准许。合同解除后，凌华占用系争房屋理应支付房屋使用费，广泽贸易公司已于2017年2月22日收回系争房屋，故凌华应支付占用期间的房屋使用费，广泽贸易公司根据合同约定标准主张房屋使用费，于法无悖，法院予以支持。合同约定系凌华原因致使合同提前解除终止的，凌华须向广泽贸易公司补交免租金期的所有租金，为便于计算双方约定计259,971元，故凌华应支付双方约定的该款项。广泽贸易公司要求凌华支付约定的违约金计算标准为未付款项的日百分之二，对此凌华认为约定标准过高，根据案件实际情况、凌华的违约行为等方面，法院对逾期付款违约金酌情调整为日万分之五。七世餐饮公司与蒋艺蓉非租赁合同相对方，蒋艺蓉不参与经营活动，且未用于家庭共同生活，广泽贸易公司要求七世餐饮公司与蒋艺蓉对凌华的债务共同承担责任，于法无据，法院不予支持。广泽贸易公司要求凌华支付房屋占用使用费，同时又要求凌华承担逾期交还房屋日租金3倍违约金，属于重复主张，故对该项主张法院不予支持。广泽贸易公司不要求凌华恢复原状，且已收回系争房屋，故广泽贸易公司要求凌华赔偿无依据，法院不予支持。合同履行过程中，凌华存在违约，故凌华要求广泽贸易公司支付装修、经营损失等无事实和法律依据，法院不予支持。蒋艺蓉经法院合法传唤未到庭，法律后果自行承担。判决：一、上海广泽贸易有限公司与凌华于2013年9月30日签订的《富绅商业中心房屋(或店铺)租赁合同》解除；二、凌华应于判决生效之日起十日内支付上海广泽贸易有限公司房屋租金人民币1,794,905元；三、凌华应于判决生效之日起十日内支付上海广泽贸易有限公司物业管理费人民币49,600元(2016年4月15日至2016年8月22日)；四、凌华应于判决生效之日起十日内支付上海广泽贸易有限公司水费人民币1,000.90元、电费人民币19,998.11元、煤气费人民币2,277.50元；五、凌华应于判决生效之日起十日内支付上海广泽贸易有限公司房屋使用费(以月租金91,699元为标准，自2016年8月23日起计算至2017年2月21日)；六、凌华应于判决生效之日起十日内支付上海广泽贸易有限公司解除合同违约金人民币275,096元；七、凌华应于判决生效之日起十日内向上海广泽贸易有限公司支付逾期付款违约金(以人民币174,440元的日万分之五自2014年11月7日起算至实际支付日止；以人民币261,660元的日万分之五自2015年2月7日起算至实际支付日止；以人民币261,660元的日万分之五自2015年5月7日起算至实际支付日止；以人民币265,828元的日万分之五自2015年8月7日起算至实际支付日止；以人民币275,096元的日万分之五自2015年11月7日起算至实际支付日止；以人民币275,096元的日万分之五自2016年2月7日起算至实际支付日止；以人民币275,096元的日万分之五自2016年5月7日起算至实际支付日止；以人民币6,030元的日万分之五自2016年8月7日起算至实际支付日止)；八、凌华应于判决生效之日起十日内支付上海广泽贸易有限公司免租金期租金人民币259,971元；九、上海广泽贸易有限公司其余诉讼请求不予支持；十、驳回七世餐饮(上海)有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2017年4月27日第三次庭审笔录中，广泽贸易公司表示撤回对七世餐饮公司的起诉，要求凌华与蒋艺蓉承担连带责任。
二审审理中，凌华提供一组据称是2016年10月21日广泽贸易公司工作人员打开门锁的照片，用于证明广泽贸易公司在此之前就已经对系争房屋上锁并实际收回了房屋。对此，广泽贸易公司表示，该工作人员确实是广泽贸易公司的工作人员，但是凌华要求他帮忙开锁，钥匙是凌华持有的。凌华表示没有其他证据可以证明广泽贸易公司上锁。另外，双方当事人均确认一审判决的各项金额计算方式并无不当。
以上事实，有2017年4月27日一审审理笔录及本院二审审理笔录予以证实。
本院认为，凌华以自己名义签署《富绅商业中心房屋(或店铺)租赁合同》之后，系争房屋虽由七世餐饮公司用于经营，但广泽贸易公司仍有权向凌华主张合同责任，且广泽贸易公司在一审审理中也明确表示只向凌华追究合同责任，故而一审法院将凌华作为责任主体并无不当。关于合同解除后免租期的租金返还问题，应依合同约定执行。虽然广泽贸易公司通过补充协议的方式延长了免租期，但对于主合同中如因凌华的原因导致合同解除的，凌华应当补交免租期租金并未予以变更。故一审法院免租期租金的处理，并无不当。凌华认为原合同约定的免租期租金对应的免租期期间还应包括补充协议约定的免租期延长段，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于恢复原状的费用，广泽贸易公司在一审审理中仅提供了其单方制作的工程预算书，也未提供证据证明系争房屋业已发生恢复原状及上述工程由其实际出资的事实，故一审法院判决不予支持其恢复原状费用的诉讼请求，并无不当。关于房屋使用费的问题，合同解除是凌华的责任，合同解除后及时清场亦是凌华应尽的义务，现凌华无证据证明其积极履行了清场义务，亦无证据证明广泽贸易公司阻止其履行上述义务，故一审法院判决凌华承担房屋使用费并无不当。关于物业费及其他费用，本院认可广泽贸易公司的观点。一审法院其他处理结果并无不当。故广泽贸易公司、凌华均上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。
综上所述，广泽贸易公司、凌华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币37,302.4元，由上诉人上海广泽贸易有限公司负担人民币11,279.7元，由上诉人凌华负担26,022.7元。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一七年十二月十八日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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