天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民二初字第8431号
原告天津京城投资开发有限公司，地址天津市武清区杨村街来源道与泉兴路交口京城大厦。
法定代表人崔学乔，公司董事长。
委托代理人窦有东，天津天弓律师事务所律师。
委托代理人邵立栓，公司职员。
被告天津市翟树元餐饮有限公司，地址天津市武清区杨村街来源道北侧招商场西侧。
法定代表人翟树元，公司总经理。
委托代理人李述慧，天津吴兆斌律师事务所律师。
原告天津京城投资开发有限公司与被告天津市翟树元餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王亚军独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人窦有东、邵立栓，被告委托代理人李述慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年12月18日武清区杨村十街居委会与被告签订楼房租赁合同，约定十街居委会将自有的位于招商场西侧的综合楼出租给被告用于经营饭店.自2007年12月10日起五年租期，每年租金19万元，五年期满后按19万元为基数每年递增1万元，合同对其他事项亦做了规定。合同订立后双方均依约履行。2010年8月因“撤村建居”和旧城改造，原告与杨村十街居委会、杨村街道办事处签订了《杨村街道十街集体资产补偿协议》、《杨村街道十街集体资产接管协议》，该两份协议确定十街居委会的全部集体资产（包括被告租用的综合楼）由原告接管和处置。2014年原告根据武清城区总体规划及旧城改造的需要，决定原杨村十街居委会综合楼不再对外出租，并于同年11月25日给被告送达通知，要求其于2015年2月底前将承租楼房腾出并交还原告，《楼房租赁合同》终止履行。被告收到《通知》，未如期腾房，为此，原告有于2015年4月27日再次委托天津天弓律师事务所发送《律师函》督促被告腾房，被告至今未腾出。原告起诉要求被告立即将租赁的原十街综合楼返还原告；判令被告给付原告租金22万元，由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。原告并非适格主体，被告与杨村十街居委会签订的楼房租赁合同，与原告没有租赁关系。要求原告出具原告具备该案原告主体资格的证据材料。现被告与杨村十街的租赁合同合法有效，应该受到法律保护。
经审理查明，2006年12月18日杨村十街居委会（以下简称十街居委会）与被告签订楼房租赁合同，约定十街居委会将自有的坐落于来源道北侧招商场西侧正房楼1-3层32间（含三层阴面10间）租赁给被告使用，租期由2007年12月10日起五年，每年租金19万元，五年期满后按19万元为基数，每年递增1万元，每年11月10日前一次性交齐下年租金。合同约定其他条款。2007年9月27日十街居委会与被告签订楼房租赁合同的补充协议，约定了三楼取暖费的变更事项。合同签订后，十街居委会将综合楼出租部分交付被告，被告每年均能在12月30日前将下年租金交付十街居委会。
2010年，十街居委会实施拆还迁和旧城改造。2010年8月24日，原告作为乙方与甲方十街居委会、丙方天津市武清区人民政府杨村街道办事处签订杨村街道十街集体资产接管协议及补偿协议。接管协议第一条第1款约定十街居委会集体资产全部归属原告所有。补偿协议约定原告应给付十街居委会补偿款24414476.5元，财产补偿款已全部支付给丙方杨村街道办事处，由丙方代甲方对补偿款统一管理及分配。
2010年底，原告与天津市武清区杨村街企业服务中心签订“杨村街集体资产委托管理协议”，约定原告将取得所有权的杨村十街居委会所有集体资产授权杨村街企业服务中心全权管理，企业服务中心可以自身名义对外签署集体资产的房屋租赁合同并收取该房屋的租金。2015年4月，原告与杨村街企业服务中心签订解除《杨村十街集体资产委托管理协议》备忘录，载明：1、双方同意自签署本备忘录之日起，解除双方之间的杨村十街集体资产代管关系，由原告亲自行使或承担该集体资产项下的一切权利和义务。2、原告对杨村街企业服务中心代管期间的代管行为予以认可（包括签署租赁合同、解除租赁合同、代收租金、以自身名义解决纠纷或参与诉讼等行为）。3、备忘录签署后，如杨村十街集体资产尚有未解除的租赁合同或其他没有终止的关系，以及与集体资产相关的后续事宜均由原告亲自行使，杨村街企业服务中心予以配合协助。
2010年12月15日，被告将2010年-2011年期间的房屋租金19万元存入杨村街企业服务中心在中国农业银行的账户（账号02×××75），持银行进账单到杨村街企业服务中心开具天津市行政事业单位资金往来结算收据，收据上注明十街2010年12月10日至2011年12月9日房屋租金。2011年-2013年每年12月份，被告以上述方式分别交纳19万元、20万元、21万元房屋租金。2014年11月25日，原告向被告下发通知函告：“因武清区杨村“撤村建居”和旧城改造需要，我公司与杨村十街居委会、杨村街道办事处于2010年8月签订了《杨村街道十街集体资产补偿协议》及《杨村街道十街集体资产接管协议》，依据上述协议，杨村十街的全部集体资产已由我公司接管和处置。贵公司与杨村十街居民委员会于2006年12月18日签订的《楼房租赁合同》中出租的楼房系杨村十街的集体资产，该楼房亦属于我公司接管杨村十街集体资产的范围内。原租赁合同约定的五年固定承租期已于2012年12月9日期满，期满后贵公司承租的房屋属于不定期租赁。现根据武清城区总体规划及旧城改造的需要，我公司决定该房屋不再对外出租，请贵公司于2015年2月底前将承租房屋腾空并交还我公司，贵公司与杨村十街居委会订立的《楼房租赁合同》终止履行。逾期我公司将依法采取相应措施。”接收人处被告法定代表人翟树元签字确认。
2014年12月10日至2015年12月9日涉案综合楼房屋租金应为22万元，被告至今未交，涉案楼房被告仍在使用。
原告主张，2015年4月底，原告以邮寄方式向被告下发天津天弓律师事务所律师函，告知涉案综合楼已归原告所有，原告向被告行使租赁合同解除权，并要求被告付清未交房屋租金，被告称未收悉，原告未能证明其主张。对于原告接管涉案综合楼事项，原告称已由十街居委会将十街撤村建居、旧城改造涉及涉案楼房的信息告知被告，被告对原告主张不予认可。
上述事实有原、被告陈述、杨村十街集体资产接管协议、补偿协议、委托管理协议、解除《杨村十街集体资产委托管理协议》备忘录、天津市行政事业单位资金往来结算票据、中国农业银行进账单、通知等证据证明属实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告与十街居委会签订的涉案楼房租赁合同是双方当事人的真是意思表示，内容合法有效，本院依法予以确认。租赁合同约定租赁期间为2007年12月10日至2012年12月9日五年。合同履行至第3年即2010年，涉案楼房因撤村建居由原告购买，但根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，租赁合同应继续履行。对楼房所有权变动一事被告主张十街居委会未向其告知，但被告于2010年12月份起向原告委托的涉案房屋代管部门杨村街企业服务中心交纳租金，说明被告对涉案楼房所有权人发生变化应当知晓。
租赁合同约定2012年12月租赁期间五年届满后，房屋租金按19万元为基数每年递增1万元，并约定租金于每年11月10日前一次性交齐下年租金，此约定属对租赁期限约定不明，视为不定期租赁，出租方和承租方可随时解除合同。被告已将租金交至2014年12月9日，原告于2014年11月25日下发通知书表明不再向被告出租涉案楼房，并要求被告于2015年2月底前腾出涉案房屋，被告收到通知后也未提出异议，双方租赁合同于2014年12月10日解除。3个月时间腾房属合理期限，被告应当在原告限定的期限内返还租赁物，原告要求其将涉案房屋腾出返还，本院予以支持。双方的不定期租赁合同自2014年12月9日届满，被告未将涉案房屋腾出，继续使用，造成原告无法使用支配该房屋，形成经济损失，被告应予赔偿。3个月期间系原告自愿给付被告用于腾房，向其收取租赁费用不妥。原租赁合同2014年12月10日至2015年12月9日年租金为22万元，此数额系原、被告共同商定，属可预见到的年损失数额，原告给付被告3个月腾房期，损失期间应自2015年3月1日起计算，至起诉前共7个月，被告应赔偿原告损失费用128333元（22万元/年÷12×7个月）。此案经调解未果，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告于本判决生效后30日内将租赁的房屋腾出返还原告；
二、被告于本判决生效后5日内赔偿原告损失费用128333元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由原告负担958元，被告负担1342元。
如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 王亚军
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 李 平
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。