广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终887号
上诉人（原审被告、反诉原告)：陈杞明，男，汉族，1952年4月5日生，住所地：广东省深圳市宝安区，
委托诉讼代理人：李银，湖南人和（岳阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张春，广东卓建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：郑文件，男，汉族，1961年2月14日生，住所地：广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：杨正华，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈佳豪，广东广和律师事务所实习律师。
上诉人陈杞明因与被上诉人郑文件土地租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初3905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈杞明上诉请求：1、撤销(2016)粤0306民初3905号案判决第二项，改判驳回郑文件在一审中要求返还租金500000元的诉讼请求；2、撤销(2016)粤0306民初3905号案判决第四项，改判陈杞明不承担赔偿款444000元；3、一、二审诉讼费用由郑文件承担。
事实和理由：一、本案不具有返还租金的现实性和合理性。一审法院以《土地租赁合同》无效，判决陈杞明返还郑文件所收取的租金50万，而不对郑文件占有所租土地取得的收益处置返还给陈杞明，严重违背公平原则。是机械地适用法律，属适用法律错误。本案陈杞明与郑文件签订《土地租赁合同》被一审法院以违反法律强制性规定确认无效。对此，陈杞明没有异议。但对一审法院按无效合同处理原则，简单裁判让陈杞明返还给郑文件50万元租金认为不当。理由如下：1、本案不具返还租金的现实性。本案陈杞明与郑文件于2015年10月12日签订了《土地租赁合同》，从土地租赁合同的连续性给付特征来看，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，完全恢复原状已经不可能，并不能简单地“各自返还”，已经产生了一种无法逆转的事实状态，因此只能予以保留。如果租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已享受的使用之利，所以本案不具有返还租金的现实性。2、本案不具有返还租金的合理性。郑文件向陈杞明支付了租金，郑文件获取了租赁土地上所取得收益。如果仅仅按合同无效处理原则，简单地各自返还。郑文件获得所给付的租金，但其在占有租赁土地期间所取得的收益又不返还给陈杞明，这样对陈杞明是明显的不公平、不合理。陈杞明认为不予返还已经交付的租金，更加符合法律规定和公平合理的原则，因此，陈杞明仍应保留其已获得的租金，郑文件应返还租赁物而无权就租金请求返还，以平衡当事人之间的利益关系。所以本案不具有返还租金的合理性。一审法院仅以《土地租赁合同》无效，机械地按无效合同相应规则来处理判决陈杞明返还郑文件所收取的租金50万元，而不对郑文件占有租赁土地所收取的收益返还给陈杞明，严重地违背利益平衡原则。属机械适用法律，是适用法律错误。
二、陈杞明在郑文件土地硬化过错中，陈杞明没有过错行为，陈杞明对此不应承担任何过错赔偿责任。一审法院判决陈杞明承担郑文件土地硬化损失30%的责任，属认定事实错误，错误地行使自由裁量权1、从事理上讲。陈杞明于1991年6月与清湖村委签订了承包清湖社区某山地（涉案土地）。2015年4月21日，陈杞明按龙华执法队农场整改图纸要求将涉案土地平整压实，经营停车场、花木场或其他规定用途，涉案土地在不进行水泥硬化的前提下也是可以经营停车场的。陈杞明与郑文件在双方《土地租赁同》3.1中明确约定，郑文件在承租土地使用权范围内所进行的利用土地各项行为，均应遵守国家法律、法规及有关规定，不得损害社会公共利益。这说明当时郑文件对此是明知的，现郑文件没有依法律程序报批来开发利用涉案土地而将土地硬化的行为，是一种违法的行为，应由其个人来承担责任。2、从情理上讲。郑文件这种将涉案土地硬化行为是其自身为追求承租土地利益最大价值单方行为，也是一种自甘风险行为，是一种损失扩大的行为。陈杞明与此土地硬化行为没有任何因果关系。不能将郑文件硬化土地所出现所谓损失转嫁给陈杞明。陈杞明对此没有任何过错行为，郑文件的自甘风险行为应自行承担责任。3、从法理上讲。陈杞明与郑文件双方所签订的《土地租赁合同》因违反《土地管理法》第六十三条的强制性规定，被一审法院确认合同无效。陈杞明“出租土地行为”已只应受到相应行政主管部门的行政处罚，与郑文件土地硬化投入所出现扩大的损失没有任何因果关系。陈明杞不应对此承担相应的过错赔偿责任。认定合同无效是为了防止因为无效合同的履行给国家、社会以及第三人利益带来损失，而防控危害时所引直的救济。而返还财产只是救济的一种，并不是惩罚性的制裁，不能机械的理解返还财产是无效合同的一般原则，当合同标的物性质决定了其不能返还时，则此时不能适用返还财产。一审法院不能仅以双方所签合同无效，就简单的认定双方各有过错，并据此对该损失进行自由裁量裁判陈杞明承担30%的责任是显然错误的。另外，郑文件至今还占有陈杞明出租的土地，并享受使用土地之收益，陈杞明请求二审法院一并处理郑文件占有土地使用费（参照租金标准）。否则，陈杞明保留向郑文件追偿土地占有使用费的权利。
郑文件辩称，一、一审认定事实清楚，程序合法，证据充分。本案双方租赁合同明确约定了诉争土地不是使用农业建设，而是使用汽车停车场及非农业活动，双方的约定改变了土地的性质。陈杞明在签订租赁合同时清楚租赁合同的用途，是用于汽车停车场，但是在与郑文件签订合同时没有告诉郑文件土地的性质，也没有办理农用地转建设用地的手续，在这个前提下，仍与郑文件签订租赁合同，该租赁合同违反了土地管理法的相关规定，被认为无效。合同无效因合同取得的财产应当予以返还。郑文件已实际交付陈杞明租金50万元及租赁保证金30万元，因此陈杞明应当返还郑文件租赁保证金及租金。根据过错原则，陈杞明还应当赔偿郑文件上述资金占用期间的利息。二、陈杞明认为郑文件应该返还所租土地取得的收益，无法律根据，也无证据予以支持。合同被确认无效或者被撤销后合同自始无效，即不发生当事人在签订合同时所预期的法律效果。因该合同取得的财产应当予以返还，返还财产应当以恢复原状为原则，即恢复到当事人签订合同前的财产状况。因此，郑文件应当承担将所租土地返还至陈杞明，而陈杞明则将已收取的租金即租赁保证金返还给郑文件。诉争土地是农用地，不能出租用于非农业建设，陈杞明对诉争土地的可期待利益应该属于基于农业用途产生的收益，陈杞明违法将诉争土地租赁给郑文件用作汽车停车场，郑文件占用诉争土地产生的利益并不是陈杞明的可期待利益。陈杞明无权主张返还该利益。且，郑文件基于合同的信赖利益，在签订租赁合同后，花费148万元将承租的平地进行混凝土硬化工程，现因合同无效，陈杞明需自行拆除土地硬化工程，给郑文件造成了极大经济损失，因此陈杞明主张不返还已收取的租金无事实与法律依据。一审中郑文件提交的录音证据中，陈杞明已作出了退还租赁保证金30万元及租金50万元的意思表示。二、陈杞明应当依法对郑文件进行土地硬化损失承担过错责任。1、陈杞明的过错行为与郑文件的行为存在因果关系，郑文件在不知情的情况下基于合同信赖，委托案外人对诉争土地进行了土地硬化工程，结算工程款为148万元，该行为是郑文件对诉争土地经营活动进行的相关建设。后，龙华新区规划土地监察局向郑文件送达了停止违法行为通知书，明确责令郑文件对诉争土地硬化体面填埋复绿，并将集装箱等摆物搬离，此通知表明郑文件的合同目的无法实现，郑文件造成了极大的损失。陈杞明作为出租方明知诉争土地不能用作停车场用途出租，仍与郑文件签订租赁合同，是导致租赁合同无效的主要原因，负有主要过错。因此，给郑文件造成的损失应当予以赔偿。2、陈杞明主张租赁合同3.1中明确约定郑文件在承租土地使用权范围内所进行的利用土地各项行为，遵守国家法律法规及有关规定，不得损害社会公共利益，因此陈杞明不应当承担郑文件的损失赔偿，该条款的适用应当以合同有效为前提，其不属于独立存在的有关解决争议方法的条款，因此陈杞明的免责主张不能成立。且郑文件对土地进行硬化工程是经营的不可少的，其硬化工程受到行政处罚的根本原因系该土地为农用地，不能用作非农用途，因此是陈杞明的过错行为导致了郑文件的巨大损失。郑文件请求法庭驳回陈杞明的全部诉讼请求，维持一审判决。
郑文件向一审法院起诉请求：1、判决陈杞明向郑文件返还支付的租金500000元；2、判决陈杞明向郑文件返还租赁保证金600000元；3、判决陈杞明向郑文件赔偿损失1487000元；4、确认土地租赁合同无效，诉讼费用由陈杞明承担。
陈杞明向一审法院反诉请求：1、判决郑文件向陈杞明支付2016年4月租金100000元；2、判决郑文件向陈杞明支付2016年4月租金罚金8000元；3、判决郑文件将租赁场地去除或填埋硬化，撤离摆放的集装箱；4、本案诉讼费由郑文件承担。
一审法院认定事实：2015年10月12日，郑文件、陈杞明签订了一份《土地租赁合同》，约定郑文件从陈杞明处承租位于某某农用地面积17000平方米的两块平地，租赁期限从2015年10月10日至2021年6月30日。该《土地租赁合同》约定的主要内容包括：1、租赁土地用于汽车停车场，郑文件在承租土地使用权范围内所进行的利用土地的各项行为，均应遵守法律、法规及有关规定，不得损害社会公共利益；2、租赁期内郑文件若要依法将租赁土地的部分或全部改作他用时，应书面通知陈杞明，陈杞明在接到郑文件通知之日起30日内决定是否同意；3、2015年11月1日起到2016年5月30日，租金为每月10万元，2016年6月1日至2021年6月30日，租金每月17万元；4、郑文件于合同签订时向陈杞明支付相当于3个月租金的租赁保证金30万元，租赁期满保证金退回郑文件，如郑文件违约或中途退租，则租赁保证金不予退还；5、郑文件应于每月5日前向陈杞明缴纳当月租金，如拖欠租金则每个拖欠日支付月租金的千分之五作为罚金，逾期超过两个月的，陈杞明有权解除合同，并向郑文件索赔实际经济损失；6、双方任何一方不履行合同项下的义务导致合同目的不能实现的，均构成违约，应承担违约责任。该《土地租赁合同》签订后，陈杞明依约向郑文件交付了约定的租赁土地。郑文件也在签订《土地租赁合同》的当天，向陈杞明交付了约定的租赁保证金30万元，后又向陈杞明交付了计至2016年3月的租金50万元。另郑文件向陈杞明还支付了7000元用以购买货柜。
郑文件承租陈杞明土地后，即对承租土地进行混凝土硬化。根据郑文件提供的与案外人田福华签订的《协议书》显示，田福华具体实施土地的硬化工程，预计硬化面积为17000平方米，使用C30混凝土，硬化厚度15公分，每平方95元，完工后按实际面积结算。另根据田福华出具的《收款收据》，显示工程款为1480000元。同时田福华作为证人出庭作证，确认其接受该块土地硬化工程及相应的工程款数额。2015年12月31日，深圳市龙华新区规划土地监察局向陈杞明送达《深圳市龙华新区规划土地监察局停止违法行为通知书》，以清胡村某梅观高速旁的土地存在非法土地硬化、摆放集装箱行为，责令陈杞明对硬化地面填埋复绿，并将集装箱等摆放物撤离。
另查明，本案所涉及的租赁土地是由陈杞明在1991年从原龙华镇清湖村委租赁取得，租赁期限为30年。
一审法院认为，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地用途使用土地。本案中，郑文件、陈杞明所签订的《土地租赁合同》中约定，租赁土地用作汽车停车场，而该块土地的用途为农用地。因此郑文件、陈杞明签订的《土地租赁合同》的内容违反了《中华人民共和国土地管理法》关于土地用途的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，郑文件、陈杞明于2015年10月12日所签订的《土地租赁合同》因违反法律的强制性规定而应认定为无效。郑文件要求确认该《土地租赁合同》无效的诉讼请求，原审法院予以支持。
合同无效的，因该合同所取得的财产应当予以返还。因此陈杞明从郑文件处已实际收取的租金50万元和租赁保证金30万元应当予以返还。郑文件要求陈杞明返还已支付的租金、租赁保证金的诉讼请求，原审法院应予以支持，但郑文件要求陈杞明双倍返还保证金的主张，没有法律依据，原审法院不予采纳。基于上述原因，因双方签订的《土地租赁合同》无效，陈杞明反诉要求郑文件继续支付2016年4月租金及罚金的反诉请求，原审法院不应支持。同时，郑文件作为承租人也应向陈杞明返还承租土地。陈杞明要求郑文件将租赁场地去除或填埋硬化，撤离摆放的集装箱的反诉请求，原审法院应予以支持。
关于郑文件要求陈杞明承担硬化地面产生的148万元损失的诉讼请求，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。首先，在郑文件、陈杞明签订的《土地租赁合同》中约定的土地用途为汽车停车场，同时在该《土地租赁合同》也明确显示了租赁土地为农用地。因此，双方对合同约定目的不符合土地确定用途的后果均负有过错，应当根据各自的过错程度承担相应的责任。其次，对于郑文件、陈杞明各自过错的程度，陈杞明作为出租人在向郑文件交付租赁土地后，对郑文件具体如何使用土地并未参与。在对土地进行硬化过程中，对硬化土地的具体面积、硬化采用的标准、工程实施人员的选择等均由郑文件自行决定，因此对土地硬化而产生的损失，郑文件的过错程度明显大于陈杞明，应当承担主要责任。对于硬化土地产生的具体损失，根据郑文件提供的协议书、付款依据及证人证言能相互印证，且参照目前混凝土硬化土地工程的通常造价，郑文件所主张的148万元损失属于合理范围之内，原审法院予以采纳。综合郑文件、陈杞明各自的过错程度，原审法院确认陈杞明应承担上述损失的30%，即444000元（148万元×30%），郑文件主张数额超出部分，原审法院不再支持。关于郑文件另主张购买货柜箱的7000元，该购买行为是郑文件、陈杞明之间买卖合同关系，与本案土地租赁关系不具备关联性，郑文件要求陈杞明承担该笔款项的诉讼请求，原审法院不予支持。
一审法院判决：一、确认郑文件与陈杞明于2015年10月12日签订的《土地租赁合同》无效；二、陈杞明于本判决生效之日起十日内向郑文件返还租金500000元；三、陈杞明于本判决生效之日起十日内向郑文件返还租赁保证金300000元；四、陈杞明于本判决生效之日起十日内向郑文件支付赔偿款444000元；五、郑文件于本判决生效之日起十日内将承租的位于深圳市某某的土地去除或填埋硬化部分，撤离摆放的集装箱，并将土地返还给陈杞明；六、驳回郑文件其他诉讼请求；七、驳回陈杞明其他反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，陈杞明将涉案农业用地出租给郑文件用于非农业用途，双方签订的《土地租赁合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》中关于土地用途管制的强制性规定，应认定为无效。双方因无效合同取得的财产，应当予以返还。承租人郑文件依据《土地租赁合同》实际占有涉案土地，其占有期间所获利益属于因无效合同取得的财产，亦应当予以返还。原审对此认定适用法律有误，本院予以纠正。但由于该占有利益非有形财产无法现实返还，本院参照《土地租赁合同》约定的租金标准，并衡量双方对合同无效存在的过错程度，酌情确定郑文件应当按照每月5万元标准向陈杞明支付占有期间的土地使用费。本案中，郑文件至二审期间均无证据证明其已经将租赁土地恢复原状并返还陈杞明，陈杞明主张的2016年4月租金10万元，其性质实际为请求郑文件返还该期间的占有土地利益，本院亦按照上述标准认定2016年4月土地占有使用费5万元。综上，郑文件已经按照合同约定的每月租金10万元一次性支付2015年11月1日至2016年3月31日租金50万元，扣除2015年11月1日至2016年4月郑文件应当支付的土地占有使用费30万元（5万元/月×6个月），陈杞明应当向郑文件返还的租金数额为20万元。此后的土地占有使用费，陈杞明在本案中未提起诉讼请求，本院不予处理，陈杞明可另循法律途径解决。
此外，本院认为，出租方陈杞明对涉案土地的性质及用途应有明确认识，其明知该土地为农业用地却出租作为汽车停车场使用并从中获取租金收益，本院认为出租方陈杞明对合同无效应与承租方存在同等程度过错。因此对于郑文件进行土地硬化造成的损失，陈杞明应承担50%的赔偿责任，原审对此认定不当。虽然郑文件未就赔偿款项提起上诉，但该权利放弃是基于对原审判决整体处理结果予以认同。由于本案中已减轻陈杞明向郑文件返还租金的责任，且郑文件在答辩中对陈杞明赔偿损失亦提出异议，本院对双方就土地硬化损失应承担的数额予以调整，出租人陈杞明应当承担土地硬化损失的50%，即74万元。
综上所述，陈杞明的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初3905号民事判决第一项、第三项、第五项；
二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初3905号民事判决第六项、第七项；
三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初3905号民事判决第二项为：陈杞明于本判决生效之日起十日内向郑文件返还租金200000元；
四、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初3905号民事判决第四项为：陈杞明于本判决生效之日起十日内向郑文件支付赔偿款740000元；
五、驳回郑文件其他诉讼请求；
六、驳回陈杞明其他反诉请求。
上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费15996元，由上诉人陈杞明负担15006元；被上诉人郑文件负担990元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一七年三月十六日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。