广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终3474号
上诉人（原审被告）：东莞市金鹰安装工程有限公司，住所地：东莞市石龙镇西湖工业区。
法定代表人：衷江农。
委托诉讼代理人：严凡，广东品科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张艳梅，广东品科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠州大亚湾经济技术开发区霞涌街道办事处霞涌村民委员会，住所地：广东省惠州市大亚湾区霞涌街道办事处霞涌村委。
负责人：戴小兵。
委托诉讼代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶小芳，广东惠天好律师事务所实习律师。
上诉人东莞市金鹰安装工程有限公司（以下简称“金鹰公司”）因与惠州大亚湾经济技术开发区霞涌街道办事处霞涌村民委员会（以下简称“霞涌村委会”）租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初2616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告起诉称：2011年8月12日，原、被告双方签订了《租赁协议书》，协议约定原告将霞涌村委会XXX小学校区内两栋建筑及周围两块空地租给被告使用，租赁期限为2011年8月11日至2016年9月30日，计租时间从2011年10月1日起，租金为每月10000元，每个月30日前交清当月租金。但是被告从2014年2月份开始就没有支付相应的租金，期间原告不断催被告支付租金，但被告以各种理由推拖。合同到期后，被告于2016年9月30日搬离涉案场地。为维护原告合法权益，请求法院判令：一、被告向原告支付从2014年2月至2016年9月的租金共计32万元及利息（按照银行同期贷款利率计算，自每期租金付款之日起至付清为止）；二、被告承担本案全部诉讼费用。
原告向本院提交租赁协议书、校产交接、南方电网电费通知单、收款专用单据等证据，拟证明其诉称事实。
被告金鹰公司辩称，一、被告不是本案租赁合同的实际承租人。涉案租赁合同是签约代表邹坤君借用被告的名义与原告签订的，被告对合同具体内容并不清楚，且合同约定的租金均由邹坤君缴付，被告未实际支付过租金，故本案实际承租人为邹坤君，被告不是涉案合同的相对方，当然不承担支付租金的法律责任；
二、本案部分租金诉求已过诉讼时效。2014年2月至2015年11月份的租金已过诉讼时效，原告已丧失对该部分租金的胜诉权，因此，承租人应支付给原告的租金仅从2015年12月起计至2016年9月份止（共10个月，租金合计10万元）。
被告未向法庭提交书面证据。
原审法院查明的事实
经审理查明，2011年8月12日，原告霞涌村委会以其设立的惠州市大亚湾霞涌村经济联合社的名义与被告金鹰公司签订了一份《租赁协议书》，原告将其管理的山石小学(又名叫XXX小学)校区内的两栋建筑及两块空地租给被告，约定：一、租赁场地、租期及租金：原告将霞涌居委会XXX小学校区内两栋建筑面积共1082平方米及两块空地面积共5135平方米租给被告使用，租赁期限自2011年8月11日起至2016年9月30日止，计租时间从2011年10月1日起，租金为每月10000元，每月30日前交清当月租金；二、双方权利义务：原告负责提供场地给被告使用，被告必须按约定交租，如被告连续3个月不缴交租金，原告可作被告弃权处理，押金归原告所有，本协议自然终止并追回所欠款项。合同签订后，原告按约定将场地交给被告使用，被告开始使用场地并且每月按约定交租，但是从2014年2月起被告未按约定支付租金，期间原告多次催告，被告均未支付租金，2016年9月被告从涉案场地搬走，但所欠租金仍未支付。
以上事实，有原告提交的租赁协议书、校产交接、南方电网电费通知单、收款专用单据以及当事人庭审陈述等证据经庭审质证，足以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告以惠州市大亚湾霞涌村经济联合社的名义与被告签订的《租赁协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，该协议中惠州市大亚湾霞涌村经济联合社合同的权利义务由原告承受。原告按约定将适租的场地交付给被告使用，被告在使用该场地后开始支付租金，但是从2014年2月起却未按约定支付租金，被告已构成违约，故原告诉请被告支付从2014年2月至2016年9月的租金320000元（10000元/月×32个月）及利息，有事实和法律依据，本院予以支持。关于本案诉讼时效的问题，该《租赁协议书》履行期限是到2016年9月30日止，被告在2016年9月才从承租的场地搬出，被告应当在租赁期限届满前支付所拖欠租金，故本案诉讼时效应从2016年10月1日起算，原告诉请未超过诉讼时效。在《租赁协议书》中作为承租人的乙方处盖有被告的印章，签约代表虽然是案外人邹坤君，但根据合同的相对性及原告作为善意主体，其有理由相信是与被告签订的合同，故被告辩称是案外人借用其印章与原告签约、其并非适格主体，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下：
被告东莞市金鹰安装工程有限公司自本判决生效之日起十日内向原告惠州大亚湾经济技术开发区霞涌街道办事处霞涌村民委员会支付2014年2月至2016年9月的租金共320000元及利息（利息以320000元为基数从2016年10月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清此款为止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6100元，由被告东莞市金鹰安装工程有限公司负担，此款已由原告预交不予退回，被告在本判决生效后径付给原告。
当事人二审的意见
东莞市金鹰安装工程有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、依法裁定撤销原判决，驳回起诉；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由是：被上诉人不是本案的适格当事人，应撤销原判决，驳回起诉。本案是租赁合同纠纷，出租方是惠州大亚湾经济技术开发区霞涌街道办事处霞涌村委会经济联合社（以下简称霞涌村委会经济联合社）。在双方签订的“租赁协议书”中明确显示：协议中甲方为：惠州市大亚湾霞涌村经济联合社，在协议甲方签字盖章处，加盖的也是“霞涌村委会经济联合社”的印章。因此，“霞涌村委会经济联合社”是“租赁协议书”的一方当事人，“惠州大亚湾经济技术开发区霞涌街道把事处霞涌村民委员会”（以下简称霞涌村民委员会）并非合同当事人。根据合同相对性原则，案涉“租赁协议书”的权利义务人是“霞涌村委会经济联合社”。
况且，涉案租赁物山石小学即XXX小学校区内之建筑物及空地作为集体资产，其产权隶属“霞涌村委会经济联合社”，并非“霞涌村民委员会”。因此，“霞涌村民委员会”无权主张案涉租赁协议的权利，“霞涌村民委员会”不是本案的适格当事人。
综上，恳请贵院撤销原审判决，驳回被上诉人（原审原告）的起诉。
被上诉人惠州大亚湾区经济技术开发区霞涌街道办事处霞涌村民委员会答辩称,我方认为上诉人的上诉没有事实依据和法律依据，一审判决在认定事实上是正确的，对主体的确认也是合法尊重客观事实的，因此请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。
双方当事人二审均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，惠州大亚湾经济技术开发区霞涌街道办事处于2017年7月20日出具《说明》内容如下:山石小学，又名XXX小学，其产权于2009年8月19日通过校产交接仪式交给霞涌村民委员会，属于霞涌村民委员会资产。霞涌村经济联合社与霞涌村民委员会系同一套班子成员，2011年8月12日，霞涌村民委员会用霞涌村经济联合社名义与东莞市金鹰安装工程有限公司签订了《租赁协议书》，由于霞涌村经济联合社没有实质运作，因此合同履行过程中义务全部由霞涌村民委员会履行，如以霞涌村民委员会名义为东莞市金鹰安装工程有限公司在南方电网进行开户用电，合同全部权利由霞涌村民委员会享有，租金收入一直由东莞市金鹰安装工程有限公司直接交付给霞涌村民委员会，该《租赁协议书》东莞市金鹰安装工程有限公司和霞涌村民委员会实际履行。
本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：霞涌村民委员会提出本案诉讼是否享有诉讼主体资格的问题。具体判析如下：
首先，惠州大亚湾霞涌村经济联合社与东莞市金鹰安装工程有限公司签订的《租赁协议书》约定：东莞市金鹰安装工程有限公司租用霞涌村委会XXX小学校区内两栋建筑及两块空地。依据霞涌村民委员会提交的证据《校产交接证明》，涉案的租赁物的实际权利人为霞涌村委会所有。其次，依据惠州大亚湾经济技术开发区霞涌街道办事处于2017年7月20日出具《说明》，本院可以确认，霞涌村经济联合社与霞涌村民委员会系同一套班子成员，霞涌村民委员会用霞涌村经济联合社名义与东莞市金鹰安装工程有限公司签订了《租赁协议书》，但是实际合同的当事人系霞涌村民委员。最后，东莞市金鹰安装工程有限公司在履行租赁合同过程中一直向霞涌村民委员会按月支付租金。据此，惠州大亚湾霞涌村经济联合社与东莞市金鹰安装工程有限公司签订《租赁协议书》实际由霞涌村民委员会履行，该村民委员会系本案合同的实际当事人，其提起本案诉讼具有诉讼主体资格。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用6100元，由上诉人东莞市金鹰安装工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年十一月二十一日
法官助理 黄晓娜
书 记 员 曾晓英
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；