文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终5487号上诉人（原审原告）：陈泽泉委托诉讼代理人：欧湘富，广东星辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈锐强委托诉讼代理人：陈伟，广东鼎灿律师事务所律师。上诉人陈泽泉因与被上诉人陈锐强房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初13135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈泽泉的上诉请求：1、依法撤销广东省深圳市宝安区人民法院(2016)曾0306民初13135号民事判决；2、依法改判被上诉人陈锐强立即向上诉人陈泽泉交付深圳市宝安区xxxxxx村南二巷xx号房屋的转让费200万元；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。上诉事实和理由：上诉人认为，原审判决认定事实错误，适用法律不当，判决错误，应予撤销。一、根据上诉人向法院所提交的证据包括上诉人与被上诉人于2002年11月18日所签定的《协议书》及深圳市中级人民法院(2014)深中法行初字第50号行政判决书所认定的事实，足以认定本案的涉案房屋即深圳市宝安区xxxxxx村南二巷xx号房屋原为上诉人出资兴建并为上诉人所有，然后再由上诉人转让给被上诉人。同时，根据上诉人与被上诉人所签定的《协议书》的内容完全可以确定，上诉人与被上诉人就涉案房屋根本不存在赠与关系。原审判决在没有任何证据的情况下，认定上诉人将涉案房屋“赠与”给被上诉人，没有事实和法律依据。上诉人认为有必要特别指出的是，本案的涉案房屋在转让给被上诉人之前，是上诉人出资兴建，属于上诉人的个人财产，既然原审法院认为被上诉人在涉案房屋转让时刚满十八岁且无经济来源，那么，原审法院又凭何事实来认定涉案房屋也是被上诉人同样有财产所有权的所谓家庭财产。上诉人同时认为，原审法院用法律意义和法律概念很不明确的所谓家庭财产来否定上诉人的个人财产，有悖事实和法律。二、虽然，上诉人在将涉案房屋转让给被上诉人时，被上诉人是刚满十八岁且正在就学的学生，但是，这并不代表或者说明被上诉人没有经济来源。因为，上诉人在将涉案房屋转让给被上诉人时，涉案房屋早已建好并已进行出租，被上诉人每年均可收取约15万元租金。当时，上诉人就是要求被上诉人将所收取的租金用作偿还涉案房屋的转让款。由此可见，原审判决以被上诉人在涉案房屋转让时刚满十八岁且无经济来源为由，凭主观臆测认定上诉人与被上诉人之间存在的不是转让关系，而是赠与关系，显然与事实不符，认定错误。事实上，上诉人在出资兴建涉案房屋时，为解决资金不足的困难，向他人高息借了50多万元。本来按照上诉人的计划，是准备用房屋建好后所收到的租金来偿还借款。但是，正是由于被上诉人在通过房屋转让，取得涉案房屋的所有权包括占有、使用权和收益权后，至今分文未将所收到的房屋租金偿付给上诉人，已经迫使上诉人不得不j陌原来留给自己自住的房屋和在村集体企业的股份卖给他人，以偿还借款和高额的利息。上诉人现在已是没有自有房屋可以居住而不得不租屋而住。因此，仅就上诉人要用租金来清偿建房借款及高额利息这一方面而言，上诉人也根本不可能、也无条件和能力将涉案房屋无偿赠与给被上诉人。上诉人同时认为，即便退一步而言，被上诉人在授让涉案房屋时没有经济来源，但是，被上诉人也完全可以在有经济来源时，或在其参加工作有经济收入后，就正如被上诉人现在每月都有二、三万元收入后，分期向上诉人偿还房屋转让款。因此，原审判决认定涉案房屋是赠与而并非转让，理由完全不能成立。综上，原审判决没有事实和法律依据，判决错误，应予撤销。上诉人的请求事实清楚，证据充份，合理合法，应予支持。请上级法院查明事实，支持上诉人的上诉请求，依法对本案作出公正的判决。上诉人在庭审中补充上诉事实与理由：请求撤销原审判决，发回重审，支持上诉人的一审诉讼请求。上诉理由补充如下：我方认为双方当事人存在房屋买卖合同关系，双方于2002年10月18日签订了房屋转让协议书，上诉人已经履行了合同义务，房子已登记在陈锐强名下，按照合同法相关规定，被上诉人陈锐强应当支付房屋的对价，从协议来看，是转让合同，不是家庭财产分割或赠与，双方是等价有偿的。签订协议时，被上诉人陈锐强是上诉人的儿子，当时才18岁，在家庭没有共同财产，不存在所谓的家庭财产分割问题。签订协议时口头约定等被上诉人上大学后有工作有收入了再向上诉人支付房价，但是被上诉人有工作，有优厚收入，从未支付过房款，现在上诉人70岁了，被上诉人连生活费都没有向上诉人支付，上诉人身体非常不好，被上诉人应当向上诉人支付房款。目前没有任何证据证明房屋是上诉人和被上诉人共同兴建的，没有证据证明是无偿转让给被上诉人的，我方主张要求被上诉人支付200万元房款，466.61平方米，每平方米不到5000元，远远低于深圳市市场行情，按照合同法规定，对于没有约定或者约定不明的应当按照市场价格或者交易习惯处理，被上诉人在一审时强调2002年登记涉案房产造价是356250元，这是2002年建设的价格，不是转让价格。请求二审法院撤销原审判决，一审认定本案名为房屋转让，实为家庭财产分割或赠与没有任何依据。如果认为上诉人起诉的案由错误，不应按照房屋买卖纠纷起诉，法院应当按照相关法律规定给予当事人释明权，但一审法院并没有给予当事人释明，一审法院违反法定程序。本案不存在超过诉讼时效，本案协议书并没有约定具体付款时间，应当从上诉人向法院起诉时才计算诉讼时效，何况上诉人在提起行政诉讼时，已把被上诉人列为第三人，也提出了权利主张，因此不存在超过诉讼时效。陈锐强辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2、我方坚持一审的答辩意见。3、本案一审判决书已经明确本案案由界定为房屋买卖合同纠纷，一审法官在审理本案时也行使了释明权，当时一审代理律师也明确本案的案由就是房屋买卖合同关系。因此一审判决根据民事诉讼举证规则认为上诉人因举证不能而承担败诉后果是完全合法的。4、上诉人称生活困难，在相关的赡养费追索案件中，我方已经向法院提交了上诉人资产高达几千万的确实证据。5、在2002年上诉人与被上诉人所签署的转让性质协议书第4条已经明确了双方已经厘清了关于转让房产的权利和义务关系，在该转让协议生效时双方已经不存在任何债权债务关系，该协议书之所以形成均是基于家庭财产分配或分割而签署的，与上诉人所主张的存在房屋买卖关系显然不对。6、该房屋转让时间是2002年，此时被上诉人尚在上高中，与上诉人在上诉状说声称的被上诉人在该时已经收取该房屋的租金显然不符，该房屋的承建，上诉人并没有证据证明是其个人财产，因为我方认为是上诉人与其配偶的共同财产，也就是基于及法律性质，经过当事人家庭会议，确定将家庭中的一处房产分配给被上诉人，另一房产分配给陈锐斌，以及将其他两个祖屋分配给另外两个女儿，并登记在被上诉人名下。7、该房屋转让协议形成时间是2002年，即便双方真的存在房屋买卖关系，确定房屋对价也应当是以2002年转让时对应的房屋价格予以确定，上诉人按现在的房屋对价来计算当时转让房屋的价钱与事实不符。其余意见与一审庭审意见一致。陈泽泉向一审法院起诉请求：一、被告陈锐强立即向原告陈泽泉交付深圳市宝安区xxxxx村新村南二巷10号房屋的转让费200万元；二、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2002年11月18日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《协议书》，约定甲方将深圳市宝安区xxxxx村新村南二巷xx号房屋转让给乙方，乙方同意受让该房屋。上述协议书未约定价款、交付时间、产权转移登记办理等。2002年12月14日，被告作为申报人对上述房屋进行历史遗留违法私房申报，深圳市宝安区xx镇xxx村民委员会签章确认情况属实。2006年4月6日，政府职能部门作出《深圳市宝安区处理历史遗留违法私房决定》，决定审批同意对案涉房产办理初始登记。2006年9月29日，案涉房地产办理了初始登记，权利人为被告，性质为私宅。另查明，被告2004年9月至2008年6月在xx大学就读本科化学专业。上述事实，有原告当庭陈述及提供的判决书、调解书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，一审法院予以确认。一审法院认为，原告依据《中华人民共和国合同法》第六十条关于合同应依法履行的法律规定提起本案诉讼，并主张原、被告间存在房屋买卖合同关系，因此，本案案由应界定为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼举证规则，当事人对其主张负有提供证据予以证明的责任，否则应承担相应不利法律后果。本案中，原告主张原、被告间存在房屋买卖合同关系，并提供了双方于2002年11月18日签订的《协议书》。一审法院认为，原、被告系父子关系，在签订上述协议书时，被告刚年满十八周岁，且为在校学生，并无经济来源，被告向原告购买案涉房屋有悖常理。同时，根据深圳市关于历史遗留违法私房申报有关“一户一栋”申报原则的规定，案涉房屋以被告名义申报不影响原告名下其他历史遗留违法私房的申报，结合上述分析，一审法院认为案涉《协议书》名为房屋转让，实为家庭财产分割或赠与，并非房屋买卖合同。原告以原、被告间存在房屋买卖合同关系为由要求被告支付转让对价的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：驳回原告陈泽泉的全部诉讼请求。本案受理费22,800元由原告负担。二审查明：上诉人二审没有提供新的证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：涉诉《协议书》能否确认为房屋买卖合同？上诉人与被上诉人虽然在2002年11月18日签订了涉诉《协议书》，但从签订该协议书的时间看，被上诉人在2002年系在校读书的学生、刚刚满十八周岁，并无经济来源；从该协议书的内容看，该协议书并未约定转让房屋的价款、交付时间等房屋买卖合同的主要条款，结合上诉人与被上诉人系父子关系等事实，一审认定涉诉《协议书》名为转让、实为家庭财产分割或赠与并无不当，涉诉《协议书》不能认定为房屋买卖合同。上诉人主张签订涉诉协议时涉诉房屋的租金系被上诉人的经济来源、租金系用作偿还房屋转让款，该主张依据不足，本院不予采纳。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年六月二十七日书 记 员 谢文琦（兼）