湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘1003民初1134号 原告：贺星星，男，1990年4月27日出生，汉族，住湖南省郴州市。 原告：贺红燕（系贺星星姐姐），女，1988年3月24日出生，汉族，住湖南省郴州市。 二原告共同委托诉讼代理人：甘检生（系贺红燕丈夫），住江西省抚州市。 二原告委托诉讼代理人：李正，湖南方缔园律师事务所律师。 被告：雷冬林，男，1971年12月11日出生，汉族，住湖南省郴州市。 委托诉讼代理人：郭湘粤，湖南展翼律师事务所律师。 第三人：崔润勇，男，1964年4月1日出生，汉族，住湖南省郴州市。 第三人：陈春娥，女，1973年1月3日出生，汉族，住湖南省郴州市。 第三人：首文香，女，1975年11月21日出生，汉族，住湖南省郴州市。 原告贺星星、贺红燕与被告雷冬林租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法通知崔润勇、陈春娥、首文香作为本案第三人参加诉讼。因案情复杂，本案依法由简易程序变更为普通程序，并经公开开庭审理。原告贺星星的委托诉讼代理人甘检生、李正，原告贺红燕的委托诉讼代理人甘检生、李正，被告雷冬林及其委托诉讼代理人郭湘粤，第三人陈春娥、首文香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贺星星、贺红燕向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年6月28日签订的租店协议；2、被告退还原告合同保证金30000元、租金51320元，并赔偿原告损失费140282元，以上合计221602元；3、被告承担原告因提起诉讼产生的包含但不限于诉讼费等各项合理支出。事实与理由：2016年6月28日，原、被告签订租店协议，约定被告将其承租的位于郴州市苏仙区曹家坪铁桥组的门店转租给原告，合同期限自2016年6月28日至2020年5月10日止；原告每月支付房东租金3860元，一年一缴，每月支付被告租金2640元，一季度一缴，合同保证金30000元。合同签订后，原告先后将合同保证金30000元、需交房东的租金46320元及5000元被告租金交付被告，将涉案房屋用于经营“豪情部落火盆烧烤”。2016年6月28日至同年7月20日，原告对涉案门店及门前外场地坪做了适当装修。2016年7月25日，原告开始对外营业，但营业不久，隔壁房主便以“停车费”、“健康损失费”、“环境污染费”等各种理由向原告索赔。遭到拒绝后，隔壁房主便对原告门店的人谩骂、甚至泼屎尿，影响了原告的正常经营。为此，原告要求被告从中协调处理，但是被告置之不理。2017年6月25日，涉案门店房主及被告在没有征得原告同意情况下，强行撬开门店，在门店内、外办理丧事、摆设灵堂，致使原告门店彻底无法经营。原告多次通知被告解除合同，却遭拒绝，故诉至本院。 被告雷冬林辩称，原告诉请1要求解除合同于法无据，被告已经按照合同履行了相关义务，原告的诉请2、3无法可依，请求驳回原告的诉请。 第三人崔润勇未到庭陈述。 第三人陈春娥、首文香陈述，本案系原、被告之间的纠纷，理应由他们自行处理。另外，第三人在将房屋出租给被告雷冬林时，已经口头告知被告如第三人的婆婆过世，会在出租房屋办理丧事，被告亦未反对。 原、被告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据7系报警案件登记表，拟证明隔壁房主以各种理由向原告索要钱财及到原告门店闹事，影响原告门店的正常经营，原告无奈报警。被告认可该证据的真实性，但认为该事项属于侵权纠纷，与本案无关。本院认为该项证据虽然具有真实性，但是与本案无关联性，对该证据不予采信；原告提交的证据8系照片，拟证明原告经营的烧烤店没有污染。被告对该份证据的真实性不予认可。本院认为原告提交的证据8，不足以证明烧烤有无污染，另外该份证据与本案不具有关联性，本院不予采信。原告提交的证据9系照片，拟证明门店房主即本案第三人未经原告同意，在涉案门店办理丧事，致原告无法经营，合同目的无法实现。被告对房主在门店办丧事的事实予以认可。本院认为房主在涉案门店办丧事已经得到被告及第三人认可，该份证据能够作为本案认定事实的依据，本院予以采信。原告提交的证据10系土地使用证，拟证明涉案门店未经规划、国土等相关部门许可，而系房主私自将居住用房转为商用，租店协议应属无效。被告认为该份证据系复印件，无法确认是否属实。本院认为原告提交的该份证据即便属实，也不足以证明涉案房屋未取得规划许可证，且原告的诉请1与该项证据相互矛盾，本院对该份证据不予采信。原告提交的证据11系装修合同、证据12系装修付款凭证、证据13系设备付款凭证、证据14系特殊设备图片、证据15系银行交易明细、证据16系加盟费收据，拟证明原告方的损失。被告对证据11、12、13、14、15、16的真实性不予认可。本院认为，即便原告提交的证据11、12、13、14、15、16具有真实性，但是不足以证明原告的具体损失，对该组证据不予采信。被告雷冬林向本院提交的证据为被告与第三人分别签订的三份房屋租赁合同，拟证明被告转租房屋事实。原告对该三份合同的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该三份合同系经被告及第三人确认，且与原告提交的租店协议相印证，本院对该三份合同予以采信。 根据当事人陈述和经审查采信的证据，本院认定事实如下： 2015年，雷冬林分别与第三人崔润勇、首文香、陈春娥签订了《房屋租赁合同》，租赁了位于郴州市苏仙区白鹿洞镇龙门池村铁桥组三间门面。2016年6月28日，雷冬林（甲方）与贺红燕、贺星星（乙方）签订《租店协议》，该协议主要内容：甲方把曹家坪铁桥组崔润勇、首文香、陈春娥门面转租给乙方，合同期从2016年6月28日到2020年5月10日止；乙方每月支付房东租金3860元和甲方租金2640元，合计每月支付租金6500元；支付给房东的租金为一年一交，支付给甲方的租金为一季度一交，均应在到期前10天支付下一年（季度）的租金，先交租后使用；乙方向甲方支付保证押金3万元，完成合同到期后，保证金退还给乙方，中途不退；转租期间，乙方自由经营，甲方无权干涉；乙方经营期间如果是甲方的债务、人情关系造成乙方的损失由甲方承担，如果是乙方原因造成甲方的损失由乙方承担。贺红燕于2016年6月27日向雷冬林支付了租金46320元（通过银行转账26320元，现金支付20000元）。贺星星于2016年8月2日通过银行转账向雷冬林支付了保证金3万元。另外原、被告双方还约定了场外费5000元，由原告支付给崔润雄，并从原告支付给被告的租金中予以扣减，崔润雄于2016年9月2日出具收条载明：“豪情部落火盆烧烤外场租金半年5000元。”2017年6月25日至27日，第三人首文香、陈春娥未经原告贺星星、贺红燕的允许，在其婆婆过世后，强行在涉案房屋办理丧事。后原告贺星星、贺红燕未再使用涉案门面进行营业，也未再缴纳租金。2017年12月19日，本院在组织各方当事人调解时，原告当庭将涉案门店钥匙退还被告雷冬林，雷冬林予以接收。另查明，被告雷冬林以原告未依约支付房屋租金为由，诉至本院，案号为（2017）湘1003民初974号。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，案件的争议焦点在于：一、原、被告签订的租店协议是否有效；二、本案租店协议是否符合法定解除条件;三、原告要求被告赔偿损失是否于法有据。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中被告主张涉案房屋未经批准将居住用房改为商用房违反法律规定，且原告的转租行为未经原出租人同意，故涉案租赁合同无效。本院通知原出租人崔润勇、首文香、陈春娥作为本案第三人参加诉讼，首文香、陈春娥到庭参加诉讼，对转租行为未提出异议，故本院认定崔润勇、首文香、陈春娥对雷冬林的转租行为无异议。被告提供崔润勇的房屋土地使用权证不能证明涉案房屋未按照建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设房屋。综上，原、被告签订的《租店协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约履行。 关于争议焦点二。原告诉请要求解除本案租店协议，理由主要有二点：第一点为隔壁房主到原告门店闹事，影响原告门店的正常经营，原告要求被告协调处理此事，而被告却置之不理；第二点为房主即本案第三人未经原告同意在原告门店办理丧事，致原告不能继续经营。对于原告的这两点理由，本院认为，首先，原告提出的第一点理由不能成立。协调处理被告与隔壁房主的关系并非被告所负合同义务。隔壁房主到原告门店闹事，属于侵权纠纷，原告可以以隔壁房主侵权为由主张权利。其次，原告提出的第二点理由亦不能成立。本案第三人在涉案门店办理丧事并不能致原告经营目的不能实现，原告亦未能提供相关证据证明。 关于争议焦点三。本案审理过程中，原、被告自愿于2017年12月19日终止合同的履行，原告于当日将涉案门店的钥匙退还给被告，被告予以接收。本院对原、被告终止合同履行的事实予以确认，被告应退还原告保证金30000元。原告要求被告赔偿其投入门店的直接经济损失并退还已经交纳的房屋租金，因无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第一款、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告雷冬林于本判决生效后十日内退还原告贺星星、贺红燕合同保证金30000元； 二、驳回原告贺星星、贺红燕的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4624.03元，由原告贺星星、贺红燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。 审 判 长  李义斌 人民陪审员  李葵生 人民陪审员  龙艳兰 二〇一七年十二月二十八日 书 记 员  李林莎