广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初3663号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：何洁瑜，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玟霏，广东朗锐律师事务所实习律师。被告：邱太林，男，1977年9月24日出生，汉族，身份证住址湖北省鄂州市梁子湖区，被告：中山市悦创房地产投资有限公司，住所地广东省中山市南区城南一路218-226号综合楼第四层之二，统一社会信用代码91442000059915686R。法定代表人：陈伟科，董事长。委托诉讼代理人：莫冬樱，营销部售后主管。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告邱太林、中山市悦创房地产投资有限公司（以下简称悦创公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因被告邱太林拖欠按揭贷款本息不还，被告悦创公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1、解除原告建行中山分行与被告邱太林签订的《个人住房借款合同》；2、被告邱太林立即归还贷款本金267692.90元及暂计至2017年12月8日的利息2139.17元、罚息45.83元，之后的利息、罚息按借款合同约定计至清偿之日止）；3、原告建行中山分行对被告邱太林所提供的位于中山市南区永安一路悦盈新成花园15幢704房的抵押物处置价款享有优先受偿权；4、被告邱太林承担原告建行中山分行因实现债权产生的律师费16494元；5.被告悦创公司承担连带保证责任。庭审中，原告建行中山分行陈述被告于诉讼期间有部分还款，当庭明确第2项诉求为：截至2018年4月4日，被告邱太林尚欠借款本金265236.04元、利息3174.24元、罚息67.68元，之后的利息、罚息按合同约定计至清偿之日止。被告悦创公司辩称：因被告邱太林拖欠借款，我方曾帮助被告邱太林偿还了9期款项；现房子尚未出具他项权证，所以原告建行中山分行应先拍卖涉案房产，不足部分再由我方补充清偿。被告邱太林经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状及证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人：邱太林。借款合同签约情况：2015年3月27日，上述当事人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101898-2012-20150877639）。借款用途：购买广东省中山市南区永安一路9号悦盈新成花园15幢704房。贷款本金：29万元。贷款期限：240个月，自2015年4月1日起至2035年4月1日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上下调2%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。还款方式：等额本息还款法。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。放款日：2015年4月1日。欠款情况：邱太林从2017年5月1日开始出现逾期还款情况，之后有陆续还款，但均不足额清偿到期本息。截至2018年4月4日，邱太林尚欠借款本金265236.04元，利息3174.24元、罚息67.68元。律师费用情况：2017年12月12日，建行中山分行作为甲方与广东朗锐律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》，约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人李建基等17人（见附件，含邱太林在内）之间诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……代理费不超过10万元/案。其后，广东朗锐律师事务所开具本案律师费发票，金额16494元。抵押担保情况：抵押人：邱太林。抵押物为邱太林本案中借款所购房屋，《个人住房（商业用房）借款合同》约定抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续（易房抵字第DY201516805号），至法庭辩论终结前尚未取得他项权证。保证担保情况：保证人：悦创公司。2013年12月5日，悦创公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》及其他约定需要的事项约定：乙方对符合贷款条款的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市南区永安一路9号的经批准命名为悦盈新成花园的商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供保证担保，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项；本协议合作期限为10年。双方在该协议及其他约定需要的事项中并未明确约定多个担保并存的清偿顺序。本院认为，建行中山分行与邱太林之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，邱太林作为借款人，应当全面履行还款义务。因邱太林有拖欠还款情况发生，双方约定解除合同的条件均已成就，故建行中山分行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于邱太林拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，本院确认其主张的金额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由邱太林承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过律师费收费标准，故本院亦予以支持。邱太林提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，因此，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据悦创公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，邱太林为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于悦创公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故悦创公司应对邱太林所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。建行中山分行和悦创公司未约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实现担保权的顺序，故根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行应当先就邱太林提供的抵押物实现债权，仍不足部分由悦创公司承担连带保证责任。悦创公司承担保证责任后，有权向邱太林追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。邱太林经本院合法传唤而不到庭应诉，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告邱太林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101898-2012-20150877639）；二、被告邱太林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金265236.04元及利息、罚息（暂计至2018年4月4日的利息为3174.24元、罚息67.68元，之后至本判决发生法律效力之日止，未到期本金的贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上下调2%确定，每年的1月1日调整一次，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数，按照前述罚息利率计算逾期罚息）；三、被告邱太林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费16494元；四、被告邱太林逾期履行上述两项债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告邱太林提供的抵押物即位于中山市南区永安一路9号悦盈新成花园15幢704房的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201516805号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权；五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市悦创房地产投资有限公司承担连带保证责任。被告中山市悦创房地产投资有限公司承担保证责任后，有权向被告邱太林追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5596元，减半收取为2798元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告邱太林负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行；对处分涉案抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市悦创房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李海艳二〇一八年四月十一日书记员  邵超群李小穆