湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初1162号
原告：谭刘熙，男，1988年1月22日出生，汉族。
原告：袁飞艳，女，1987年2月6日出生，汉族，系原告谭刘熙之妻。
委托诉讼代理人：谌晴青，湖南高天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡云峰，湖南精彩律师事务所律师。
被告：湖南兴荣投资有限公司，住所地长沙市天心区大托镇先锋村大托镇政府办公楼东单元四楼。
法定代表人：安广飞，董事长。
委托诉讼代理人：苏磊，湖南炳坤律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司长沙司门口支行，住所地湖南省长沙市芙蓉区蔡锷南路77号印象天心公寓107-109、201号。
负责人：隆新力，该行行长。
委托诉讼代理人：江文卓，湖南俊彦律师事务所律师。
原告谭刘熙、袁飞艳与被告湖南兴荣投资有限公司（以下简称兴荣公司）、第三人中国工商银行股份有限公司长沙司门口支行（以下简称司门口支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法由审判员向利担任审判长，与人民陪审员肖平、郑少芬组成合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员贺锦颖担任记录。原告袁飞艳及其委托诉讼代理人胡云峰，被告兴荣公司的委托诉讼代理人苏磊，第三人司门口支行的委托诉讼代理人江文卓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭刘熙、袁飞艳诉称，2013年11月11日，原被告签订了合同编号为20130033202《长沙市商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买位于天心区芙蓉南路二段252号云海湾小区A1-6栋N单元2层202号房屋，总房款人民币869349.9元，原告采用银行按揭贷款的方式付款，首付款269349.9元，剩余60万元向银行申请贷款，并约定被告于2014年12月31日前向原告交付符合商品房买卖合同要求的房屋。2013年12月27日，原被告与第三人签订了合同编号A:[房]字[工]行[司门口]支行[2014]年[云海房001]号的《个人购房借款/担保合同》（以下简称“贷款合同”），共同约定第三人向原告发放个人购置住房贷款60万元，被告对该贷款承担保证责任，并约定该贷款由第三人一次性支付给被告。上述合同签订后，原告已按约缴纳首付款及其他应付的全部款项，第三人已发放贷款，但被告却迟迟未交房。2014年12月22日，原被告双方签订《云海湾一期交房事项补充协议》，协议约定交房时间推迟至2015年6月30日，如在2015年6月30日不能如期交房，买受人有权按商品房买卖合同第十一条处理。该交房日期已过八个月之久，被告仍未按期交房，已构成严重违约。故原告诉至本院请求依法判令：1、解除原告谭刘熙、袁飞艳与被告兴荣公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130033202）；2、解除原告谭刘熙、袁飞艳与第三人工行司门口支行签订的《个人购房借款/担保合同》(合同编号A:[房]字[工]行[司门口]支行[2014]年[云海房001]号);3、被告兴荣公司向原告谭刘熙、袁飞艳返还原告首付款人民币269349.9元及利息（以269349.9元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年11月11日起计算至该款项全部支付完毕之日止）；4、被告兴荣公司赔偿原告其他代收费包括产权登记费90元、国土证工本费120元、住宅抵押登记费80元、公证费200元，共计人民币490元及利息（以490元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年11月11日起计算至该款项全部支付完毕之日止）；5、被告兴荣公司直接向原告谭刘熙、袁飞艳返还原告至对第三人司门口支行还款义务终止之日已向第三人偿还的贷款总额及利息（以总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从原告实际还贷之日起计算至该款项全部返还完毕之日止）；6、被告兴荣公司直接向第三人司门口支行支付原告至对第三人还款义务终止之日未支付的剩余全部贷款；7、被告兴荣公司协助原告办理返回专项维修资金15853元、契税17387元；8、本案的全部诉讼费用（含本案诉讼保全责任险的投保费）由被告兴荣公司承担。
被告兴荣公司辩称，1、被告兴荣公司与原告谭刘熙、袁飞艳之间的纠纷是商品房销售合同纠纷，原告谭刘熙、袁飞艳与第三人工行司门口支行的纠纷是贷款合同纠纷，在第三人没有向原告提出诉讼请求的情况下，原告强行代第三人向原告提出诉讼请求，以将两个独立的诉讼拼凑成一个诉讼，这是没有法律依据的；2、《商品房买卖合同》明确约定了违约金的计算方式，即使《商品房买卖合同》解除，被告也只须按照约定向原告支付的违约金即可，原告提出的相关诉请没有事实依据和法律依据。
第三人司门口支行答辩称，要求继续履行合同，按期还款。
原告谭刘熙、袁飞艳为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、《长沙市商品房买卖合同》、《云海湾一期交房事项补充协议》。证明原、被告双方于2013年11月11日签订了合同编号为20130033202《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“商品房买卖合同”），约定原告从被告处购买位于天心区芙蓉南路二段252号云海湾小区A1-6栋N单元2层202号房屋，总房款人民币869349.90元，原告采用银行按揭贷款的方式付款，首付款269349.90元，剩余60万元向银行申请贷款，并约定被告于2014年12月31日前向原告交付符合商品房买卖合同要求的房屋。另，商品房买卖合同第十一条对逾期交房责任约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。后，双方签订补充协议将交房时间推迟至2015年6月30日。
证据二、《个人购房借款/担保合同》。证明原、被告与第三人于2013年12月27日签订了合同编号A：[房]字[工]行[司门口]支行[2014]年[云海房001]号的《个人购房借款/担保合同》，共同约定第三人向原告发放个人购置住房贷款60万元，被告对该贷款承担保证责任，并约定该贷款由第三人一次性支付给被告。
证据三、销售不动产统一发票、收据、缴款书、契约缴款书、银行结算业务申请书及客户回单、银行转款凭证。证明原告已支付首付款人民币269349.90元，其他代收费共计人民币490元包括产权登记费90元、国土证工本费120元、住宅抵押登记费80元、公证费200元。专项维修资金15853元、契税17387元。
证据四、借记卡账户历史明细清单。证明截至起诉之日，原告按时间向第三人偿还贷款，共已偿还25期，总金额92409.72元。
被告兴荣公司、第三人司门口支行未向本院提交相关证据材料。
针对原告谭刘熙、袁飞艳提交的证据，被告兴荣公司发表如下质证意见：对证据一的真实性没有异议；对证据二因为不是由被告直接签订，与被告没有直接关联，不发表质证意见。对证据三、四的真实性没有异议。
第三人司门口支行发表如下质证意见：对证据一、三不予质证；对证据二的三性无异议，证据二证明了第三人按合同约定发放了60万的贷款，没有违约行为，履行了义务；对证据四的三性无异议。
本院认为，作为定案证据，应当内容真实，形式、来源合法，并与案件事实相关联。因对原告所提交的证据，其合同相对方的被告及第三人均无异议，本院对于原告提交的四份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。
根据以上举证、质证及认证意见，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：2013年11月11日，原告谭刘熙、袁飞艳与被告兴荣公司1份签订合同编号为20130033202的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买由被告开发的座落于本市天心区芙蓉南路二段252号A1-6栋N单元2层202号房屋，该房屋建筑面积132.11平方米，单价6580.50元∕㎡，总房价869349.9元；2、原告应于本合同签订之日向被告兴荣公司交付首期款（含定金）269349.9元，剩余房款600000向银行申请贷款；3、被告兴荣公司应当在2014年12月31日前将已经竣工验收的商品房交付原告谭刘熙、袁飞艳；4、除不可抗力外，被告兴荣公司未按约定的时间和条件交付房屋给原告，逾期超过30日后，原告谭刘熙、袁飞艳有权退房；5、原告谭刘熙、袁飞艳退房的，应当书面通知被告兴荣公司，被告兴荣公司应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照原告谭刘熙、袁飞艳全部已付款的1%向谭刘熙、袁飞艳支付违约金；6、因商品房买卖产生的有关费用，由双方按照国家及地方相关法律、法规和政策规定各承担由原告承担的有关费用（相关收费以政府相关部门最新公布的文件数据为准），按现行标准在签订买卖合同时由被告代为收取，按办件当时相关规定进行缴纳，多退少补。
2013年12月27日，原告谭刘熙与第三人司门口支行签订了《个人购房借款/担保合同》1份(合同编号A:[房]字[工]行[司门口]支行[2014]年[云海房001]号)，双方约定：1、原告谭刘熙向第三人司门口支行借款600000元，用于购置被告兴荣公司出售的座落于天心区芙蓉南路二段252号云海湾A1-6栋202号房屋，借款期限30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭条为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力;2、原告谭刘熙授权第三人司门口支行将贷款一次性划入下列账号：户名为湖南兴荣投资有限公司，账号为1901004019022524127；3、原告谭刘熙采用按月等额本息还款方式还款；4、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；5、原告谭刘熙以上述购买的房屋为该借款提供抵押担保。被告兴荣公司提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对借款人的债务免除保证责任。
上述合同签订后，原告谭刘熙、袁飞艳于2013年11月11日向被告兴荣公司支付首付款269349.9元，被告兴荣公司则向原告出具付款269349.9元的《销售不动产统一发票》。后第三人按照原告的指定将贷款60万元付至被告兴荣公司账户上，被告兴荣公司于2014年8月29日向原告谭刘熙、袁飞艳出具付款60万元的《销售不动产统一发票》，综上原告向被告支付购房款合计869349.9元。
另，原告为购房向被告兴荣公司支出的其他费用有：契税17387元，代收的其他费用490元（包括产权登记费90元、住宅抵押登记费80元、国土证工本费120元、公证费200元），并缴纳了维修基金15853元。
2014年12月22日，原告谭刘熙、袁飞艳与被告兴荣公司签订《云海湾一期交房事项补充协议》，双方约定：1、新的交房时间为2015年6月30日，交房应全部工程已经全部竣工验收，绿化、道路以及相关小区配套设施必须到位。2、被告如在2015年6月30日不能如期交房，原告有权按《商品房买卖合同》第十一条处理。现逾期至今，被告兴荣公司仍未将原告所购房屋进行交付，故双方酿成纠纷，原告遂诉至法院。
另查明，原告谭刘熙自2014年2月23日起，截至2016年2月23日，原告谭刘熙已偿还本金及利息92409.72元（其中本金15230.85元）。
本院认为，原告谭刘熙、袁飞艳与被告兴荣公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应全面履行各自的义务。原告依约向被告兴荣公司支付了全部购房款，被告兴荣公司应当依约向原告交付房屋。虽原、被告在商品房买卖合同中约定2014年12月31日前由被告向原告交付房屋，但双方在2014年12月22日签订《云海湾一期交房事项补充协议》，约定交房时间为2015年6月30日；被告如在2015年6月30日不能如期交房，原告有权按《商品房买卖合同》第十一条处理。该约定是原被告双方对原交房时间等事项的变更，约定合法有效。现被告兴荣公司在超过双方变更约定的交房期限30日未向原告交付房屋，根据双方合同约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款的规定，被告兴荣公司已构成根本性违约。原告于2016年3月9日诉至本院要求与被告解除合同，本院依法向被告送达上述原告所诉的起诉书副本，可视为原告已经履行《中华人民共和国合同法》第九十六条所规定的通知义务，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
综上，被告兴荣公司应将收取原告谭刘熙、袁飞艳的房屋首付款269349.9元予以返还。原告诉求被告支付以269349.9元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年11月11日起计算利息；以及被告支付原告已向第三人偿还的贷款本息的利息（以该贷款本金及利息为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从原告实际还贷之日起计算至该款项全部返还完毕之日止），原、被告在合同中已对违约责任进行了约定即被告兴荣公司应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，按照原告全部已付款的1%向原告支付违约金。现原告诉求利息损失，本院认为，双方对违约责任既有约定，则应按约定由违约方承担相应的民事责任。现被告存在延期交房的违约行为，被告应承担支付原告违约金的民事责任，即按总房款869349.9元的1%为8693.5元支付原告违约金。
原告谭刘熙、袁飞艳要求被告兴荣公司赔偿产权登记费90元、国土证工本费120元、住宅抵押登记费80元、公证费200元，共计人民币490元，本院认为原告所诉费用系原告在购买被告兴荣公司商品房时所产生的必要费用，由于被告兴荣公司的违约行为，造成原告所发生的上述费用无法退还，其损失应由被告兴荣公司承担，被告兴荣公司应赔偿原告产权登记费90元、国土证工本费120元、住宅抵押登记费80元、公证费200元共计人民币490元。原告主张该笔费用的利息，于法无据，本院不予支持。
原告谭刘熙、袁飞艳要求被告协助办理返回专项维修基金15853元、契税17387元，因被告兴荣公司未收取专项维修基金15853元，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）第九条之规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，原告谭刘熙、袁飞艳可在涉案合同解除后，向相关机关申请退还。同时根据《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还征契税的批复》（国税函【2002】622号）之规定，交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予退还，因此，原告谭刘熙、袁飞艳可在《商品房买卖合同》解除后，向相关机关申请退还，被告兴荣公司应承担协助原告办理退还维修基金、契税的义务。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，原告与第三人司门口支行签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。在该合同中，双方已对该借款用途、抵押财产等进行了明确约定，现原、被告的商品房买卖合同解除，导致第三人抵押贷款合同的目的无法实现，原告请求解除与第三人司门口支行的《个人购房借款/担保合同》，本院予以支持；关于原告60万元按揭贷款，因诉讼前都由原告按约偿还，此后每月本息都有变动，故本院做概括性处理，具体数额按实计算，至执行到位时，原告已经偿还的本息，由被告兴荣公司支付给原告，剩余贷款本息，由被告兴荣公司直接支付给第三人司门口支行。
原告诉求诉讼财产保全责任保险费2173.37元，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，判决如下：
一、解除原告谭刘熙、袁飞艳与被告湖南兴荣投资有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130033202）；
二、解除原告谭刘熙、袁飞艳与第三人中国工商银行股份有限公司长沙司门口支行签订的《个人购房借款/担保合同》(合同编号A:[房]字[工]行[司门口]支行[2014]年[云海房001]号);
三、被告湖南兴荣投资有限公司向原告谭刘熙、袁飞艳返还首付款人民币269349.9元；
四、被告湖南兴荣投资有限公司支付原告谭刘熙、袁飞艳违约金8693.5元；
五、被告湖南兴荣投资有限公司赔偿原告谭刘熙、袁飞艳其他代收费即产权登记费、国土证工本费、住宅抵押登记费、公证费共计490元；
六、至实际履行时，原告谭刘熙、袁飞艳已向第三人中国工商银行股份有限公司长沙司门口支行偿还的贷款本息，由被告湖南兴荣投资有限公司直接支付给原告谭刘熙、袁飞艳；
七、至实际履行时，原告谭刘熙、袁飞艳尚未向第三人中国工商银行股份有限公司长沙司门口支行偿还的贷款本息，由被告湖南兴荣投资有限公司直接支付给第三人中国工商银行股份有限公司长沙司门口支行；
八、被告湖南兴荣投资有限公司支付原告谭刘熙、袁飞艳诉讼财产保全责任保险费2173.37元；
九、被告湖南兴荣投资有限公司协助原告谭刘熙、袁飞艳办理退还专项维修资金15853元、契税17387元；
十、驳回原告谭刘熙、袁飞艳的其他诉讼请求。
以上第三项至第八项，限被告湖南兴荣投资有限公司于本判决发生法律效力后10内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6005元，诉讼保全费4866元，由被告湖南兴荣投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 向 利
人民陪审员 郑少芬
人民陪审员 肖 平
二〇一六年九月六日
代理书记员 贺锦颖
附相关法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。