浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0104民初7474号
原告应珊璐，女，1987年4月8日出生，汉族，住所地浙江省东阳市。
委托代理人丁健、王银岭，浙江楷立律师事务所律师。
被告安现龙，男，1980年5月21日出生，汉族，住所地山东省萃县。
被告崔景华，女，1981年9月28日出生，汉族，住所地山东省萃县。
委托代理人安现龙，身份同上。
原告应珊璐为与被告安现龙、崔景华房屋租赁合同纠纷一案，于2017年9月29日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2017年12月20日、2018年1月4日、2018年1月17日公开开庭进行了审理。原告应珊璐委托代理人王银岭，被告安现龙、被告崔景华委托代理人安现龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告应珊璐诉称：2012年2月18日，原告与两被告签订房屋租赁合同，约定：原告将座落于江干区大世界五金城4幢2单元401房屋出租给两被告，租赁期限自2012年8月1日至2014年8月1日，年租金20000元；租金每年8月份一次性结清；租赁期间水、电、煤气、有线电视、卫生治安费、物业管理费均由被告承担。2014年8月1日，租赁期满，原被告未续签租赁合同，被告依然承租涉案房屋。2017年7月5日，原告因需要出售案涉房屋，通知被告解除双方之间形成的不定期租赁合同，要求被告尽快腾空案涉房屋。2017年7月24日，原告再次通知被告房屋已出售，要求被告腾空。
原告与案涉房屋买受人吕丽芳签订的房屋转让合同约定，2017年8月23日是原告交房的最后期限。2017年8月24日，被告依然以各种理由拒绝腾空案涉房屋，直至2017年8月30日，案涉房屋买受人因办理按揭抵押需要，会同银行工作人员前往涉案房屋评估，发现被告已于2017年4月18日将涉案房屋转租给第三邵广翻。2017年8月30日，被告与次承租人签订补充协议，由被告向次承租人提供新的房屋，并就次承租人装修费进行补偿，次承租人同意在10日内搬离。同时，原被告及买受人吕丽芳经协商一致，在被告支付2017年9月1日至2017年9月15日租金3000元的情况下，同意被告最迟于2017年9月15日前腾空房屋。
2017年9月15日，交房期限届满，被告依然未能协同次承租人腾空案涉房屋，原告迫于已将案涉房屋出售给案外人吕丽芳，经多次与被告、次承租人沟通要求腾空未果后，原告为避免自己对吕丽芳违约，进而需要承担更为严重的违约责任，2017年9月20日，原告先行向次承租人补偿16000元（包括两个月的房屋6000元、装修补偿款10000元），作为次承租人腾空案涉房屋的条件。次承租人腾空后，原告于当日将案涉案房屋交付给了买受人吕丽芳，并向吕丽芳支付了2017年9月16日至2017年9月20日延期交房违约金600元。
被告安现龙于2016年8月1日至2017年8月23日仅向原告支付了3000元房租，尚欠付原告18277.78元租金、欠付租赁期间物业费5167.46元、水费616元。
现请求判令：一、两被告向原告支付2016年8月1日至2017年8月23日欠付的租金人民币18277.78元（20000元/年+20000元/年/12月/30天*23天-3000元）、房屋租赁期间欠付的物业费人民币5167.46元、水费人民币616元；二、两被告赔偿原告损失人民币16600元。
被告安现龙、崔景华辩称：1、原被告签订的租赁合同已过有效期，之后双方之间都是口头协议，没有具体的时间约定；但原告也没有说什么时候卖房子，一切损失均因原告卖房导致。2、原被告既然已经签订合同，虽然后面没有书面协议，但被告认为前期都是按两年期限租房的；后被告为了大家方便，在协商的情况下，两被告花了4万元帮次承租人找好房子，尽快腾空原告房子；但次承租人一直不去搬东西、导致原告给买受人赔款，是原告的私下行为，两被告一概不知。3、物业费、房租费，两被告是说要付给原告的；但原告为了把事情处理好，承诺被告，只要被告把房子租好，免除被告的房租、物业费；原被告在8月23日到30号、9月初已经协商解决，现原告又提出赔款要求，两被告不予同意，要求驳回原告诉讼请求。4、原被告曾经达成一致意见，两被告另租的房屋次承租人可以给任何人使用，但没有转租权。5、两被告为了让次承租人尽快腾空房屋，原告让两被告给次承租人免除房租、物业费、水电费，退还剩余房租24000元；两被告腾空自己的办公家具时看到次承租人也在搬家，并不存在未腾空为由的另外补偿事实。6、2017年1月底，原被告口头协商，原告两年内不卖此房屋也不租给他人；原被告签订的原始合同约定两年为一周期，据此推算，2016年8月1日至2018年8月1日为第三周期，目前还在合同有效期内，原告将房屋出售给他人，属于违约行为。
原告应珊璐为支持其诉称，向本院提交的证据有：
1、房产权证1份，以证明原告系涉案房屋所有权人的事实；2、房屋租赁合同1份，以证明双方之间的租赁关系；3、微信聊天记录（2017年7月5日至7月24日）1份，以证明原告分别于2017年7月5日、7月24日告知被告房屋已出售、要求被告腾空的事实；4、房屋转让合同1份、中介短信截屏1份，以证明原告已于2017年7月24日将房屋转让给第三人吕丽芳，交付期限为不动产权证书制出后五个工作日内；不动产证书制出日期为2017年8月18日；5、被告与次承租人签订的租赁合同1份、补充协议1份，以证明被告私自转租涉案房屋、被告与次承租人协商腾空案涉房屋并向次承租人补偿的事实；6、被告与次承租人的聊天记录1份，以证明被告明知原告已将涉案房屋出售，依然在2017年8月14日收取转租租金18000元，被告明显恶意拒绝腾空案涉房屋；7、原被告微信聊天记录1份（2017年4月26日），以证明被告于2016年8月1日至2017年8月23日，仅向原告支付了3000元租金的事实；8、收款收据2份、支付宝账单详情1份，以证明被告租赁期间产生的物业费、水电费，原告已垫付的事实；9、补偿明细清单1份、银行客户回单1份，以证明原告为防止被告违约行为造成损失扩大，不得已向次承租人支付腾空补偿16000元的事实。10、原告与买受人微信聊天截屏1份、收据1份，以证明原告因被告的违约行为致使延迟向买受人交房，向买受人支付违约金600元的事实；11、原被告及与买受人微信聊天记录1份，以证明两被告直至2017年8月23日，依然隐瞒已将涉案房屋私自转租给第三人的事实，确认其对涉案房屋进行的装修，花费在3万元左右；原被告就买受人享有替代房屋的转租权进行磋商，原告同意免掉12000元记房租的前提，但被告最终未同意买受人享有替代房屋的转租权，三方未达成一致意见。
经质证，被告对证据1、2、3、4、5、6、7、10、11无异议，予以确认。
证据8，被告原予以认可，后又表示物业管理费的凭证应该是发票而不是收据、款项支付给个人而非公司、部分物业费已超过诉讼时效。经查，该证据原告提交有原件，内容记载明确系物业费，且被告对收取物业费的标准并不持异议，被告此节辩称欠缺依据，该证据本院予以确认。
证据9，被告不予认可，表示真假不清楚；同时认为原告私下赔钱给次承租人，其并不在场，与其无关；原被告、买受人曾商量好，被告答应将房租退还次承租人、帮次承租人找好房子，被告已帮次承租人找好房子，该证据与其无关。经查，证据9发生于原告与次承租人邵广翻之间，经本院向次承租人邵广翻核实，得以确认，故本院对该证据予以确认。
被告安现龙、崔景华为支持其辩称，向本院提交的证据有：
1、微信聊天记录1组，以证明原告同意免掉被告12000元租金的事实；该证据原告对被告与买受人之间的聊天记录真实性不予认可；表示该聊天记录发生在被告与买受人之间，原告无法核实；其它聊天记录的真实性无异议。经查，发生于被告与买受人之间微信聊天记录之真实性本院无法确认，且与本案的处理并无关联，本院在本案中不作评价；其他部分的聊天记录本院予以确认。
2、转账凭证3份，以证明两被告已将24000元租金退还给次承租人，支付给买受人3000元房租的事实。该证据的真实性原告无异议，予以确认。
根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2012年2月18日，原告应珊璐作为甲方，杭州纳伊纺织品有限公司作为乙方，签订房屋租赁合同，约定：甲方将其所有的座落于杭州市江干区大世界五金城4幢2单元401室房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2012年2月18日起至2013年2月17日；月租金400元，每半年支付；租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费由乙方支付，物业管理、房屋修缮费用由甲方支付；租赁期内，乙方擅自将房屋转租的，甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需担全部责任并赔偿甲方损失等，合同乙方落款为杭州纳伊纺织品有限公司，但未加盖公司公章，由被告安现龙签字。同日，被告安现龙作为乙方，与原告签署了合同附件，约定：合同自2012年8月1日起生效，合同有效期为2012年8月1日至2014年8月1日；房租为2万元/年，租房费用每年8月份1次结清；所产生的物业费由承租方承担。
合同约定的租赁期限届满，原被告未续签书面租赁合同。被告安现龙与妻子崔景华继续租用房屋。2017年4月18日，被告安现龙未经得原告应珊璐同意，将案涉房屋转租给了案外人邵广翻，租赁期限为2017年4月18日至2019年4月17日。
2017年7月5日，原告应珊璐通过微信告知被告安现龙，近段时间准备出售房子。同年7月24日，原告应珊璐与案外人吕丽芳签订房屋转让合同，将案涉房屋转让给案外人吕丽芳，约定的交房日期为不动产权证书制出后五个工作日内；原告应珊璐逾期交房的，应按累计已付款按活期利率支付违约利息；逾期超过10天的，应支付违约金242000元。同年8月18日，涉案房屋不动产权证书制出。
同年7月24日，原告应珊璐通过微信将房子已出售的事实告知被告安现龙，约被告安现龙在下周商谈剩下的事情；被告安现龙表示还要准备下。
同年8月23日，被告崔景华在与原告应珊璐微信聊天中隐瞒转租事实，提出涉案房屋刚一个多月前花了30000元左右装修，没时间精力搬来搬去，表示努力去找房子把事情解决好；原告应珊璐表示其已提前告知被告安现龙，被告应该缴纳物业费、水电费，其已同被告安现龙说过，所欠房租费17000元，被告支付12000元，剩下5000元给新房东。
同年8月24日，原告应珊璐向物业公司支付了涉案房屋自2012年1月1日至2013年12月31日、2015年1月1日至2017年8月31日的物业管理费人民币6028.70元、水费616元。
同年8月30日，被告安现龙与次承租人邵广翻就案涉房屋腾退及补偿事宜达成补充协议，约定：因大世界五金城4-2-401房已有他用，安现龙重新找了大世界五金城13-2-501室给邵广翻使用；安现龙给予装修费补偿，如果每个房间内有门，费用6000元，每个房间内没门的按照8500元执行；安现龙提供原房子房产证等相关证件复印件后，邵广翻10天内搬离现房子。同时，原被告与买受人吕丽芳达成协议，约定交房的时间为2017年9月15日前，并由被告向买受人吕丽芳支付了9月1日至9月15日的租金3000元；原告应珊璐向被告表示同意免除之前的房租。
后次承租人邵广翻因故未搬离案涉房屋，原告应珊璐为能让次承租人邵广翻尽快搬离腾空房屋，于2017年9月20日先行向次承租人邵广翻支付了16000元补偿款。当日，次承租人邵广翻将涉案房屋腾空交付给了原告应珊璐；原告应珊璐将涉案房屋交付给了买受人吕丽芳，并向买受人吕丽芳支付了自2017年9月16日至9月20日延期交房的房租人民币600元。
另查明，2016年8月1日起的租金，被告安现龙仅于2017年4月26日支付了3000元。
本院认为：被告安现龙虽以杭州纳伊纺织品有限公司名义与原告应珊璐签订房屋租赁合同，但未盖有公司公章，实际由被告安现龙、崔景华居住使用，且诉讼过程中被告安现龙明确系其个人而非公司承租，原告应珊璐也确认承租人非为公司，本院确认租赁合同发生于被告安现龙与原告应珊璐之间。案涉房屋租赁合同系由原告应珊璐与被告安现龙签订，被告崔景华虽系涉案租赁房屋使用者，但并非房屋租赁合同相对人，现原告应珊璐系以房屋租赁合同纠纷主张权利，向被告崔景华主张合同权利有违合同相对性原则，本院不予支持。
原告应珊璐与被告安现龙在2012年2月18日签订的房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，未续签书面租赁合同，但仍由被告安现龙承租涉案房屋，双方之间形成不定期租赁关系，原告应珊璐主张按原租赁合同的20000元/年的标准向被告安现龙主张租金，被告安现龙对该租金计算标准不持异议，本院予以确认；涉案房屋直至2017年9月20日才被原告应珊璐收回，期间2017年9月1日至9月15日的租金由被告安现龙支付给了买受人，原告应珊璐主张2016年8月1日至2017年8月23日的租金并无不当，本院予以支持。经计算，2016年8月1日至2017年7月31日的租金为人民币20000元；2017年8月1日至8月23日的租金为20000元/365天*23天为1260.27元，扣除被告安现龙已支付的3000元，被告安现龙应支付的租金为人民币18260.27元；原告应珊璐主张的租金计算略有不当，本院予以调整。
根据原告应珊璐与被告安现龙签订的房屋租赁合同，租赁期间的物业费、水电费均由被告安现龙承担，但被告安现龙仅支付了2014年度的物业管理费，未支付2012年8月1日至2013年12月31日、2015年1月1日至2017年9月20日合计49个月20天的物业管理费，原告应珊璐代为偿付后，有权向被告安现龙主张；原告应珊璐代付的期间为49个月20天，其仅向被告安现龙主张48个月的物业管理费，系其对自身民事权利的处分，本院予以准许。原告应珊璐代付的时间为2017年8月24日，向本院提起诉讼的时间为2017年9月29日，并未超过诉讼时效，被告安现龙主张的部分已超诉讼时效的辩称本院不予采纳。原告应珊璐主张的水费616元，被告安现龙无异议，本院予以支持。
原告应珊璐与被告安现龙之间存在的租赁合同属不定期租赁，原告应珊璐有权随时解除合同；原告应珊璐在出售房屋前的2017年7月5日，以微信方式向被告安现龙提前进行了告知；出售合同签订当日即2017年7月24日又以微信方式进行告知，原告应珊璐与买受人确定的实际交房日期为2017年8月23日；原告应珊璐已给予以被告安现龙必要的腾退时间。被告安现龙隐瞒其已将案涉房屋转租给他人的事实，导致原告应珊璐无法及时收回房屋，原告应珊璐为避免损失扩大，向次承租人支付了16000元赔偿款、向买受人支付了延迟交房5天600元的租金赔偿款，该赔偿款虽未经被告安现龙同意，但结合被告安现龙曾向原告应珊璐表示房屋装修款有30000余元、被告安现龙向买受人支付的租金按200元每天计的事实，原告应珊璐的赔偿额属合理范围，且未超过被告安现龙的预期，故本院对原告应珊璐主张的损失金额予以确定。被告安现龙在接到原告应珊璐其将出售房屋要求腾退返还的情况下，继续隐瞒其已转租给他人可能存在不能及时返还的事实，并事实上发生了次承租人不肯及时退房的结果，应对该损失的产生承担主要责任，被告安现龙庭审中辩称原告应珊璐已向其保证两年内不出售房屋并无证据支持，本院不予采信。原告应珊璐在房屋未收回且未确定房屋收回具体日期的情况下即与买受人约定具体的交付日期，对损失的扩大也应承担一定责任，本院酌情确定由原告应珊璐自行承担扩大损失的30%。原告应珊璐虽承诺过给予被告安现龙免除租金等，但该免除系以被告安现龙能及时腾退房屋为前提条件，但被告安现龙并未如期将房屋腾退交付给原告应珊璐，不具备免除租金等的条件，现被告安现龙以此要求免除租金不具有依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告安现龙于本判决生后十日内支付原告应珊璐自2016年8月1日至2017年8月23日期间的尚欠租金款人民币18260.27元；
二、被告安现龙于本判决生效后十日内支付原告应珊璐物业管理费人民币5167.46元、水费人民币616元；
三、被告安现龙于本判决生效后十日内支付原告应珊璐损失人民币11620元。
四、驳回原告应珊璐其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
按规定减半收取的案件受理费人民币408.50元，财产保全费人民币427元，合计人民币835.50元，原告应珊璐负担人民币102.50元，由被告安现龙负担人民币733元（原告应于本判决生效后十日内向本院申请退回案件受理费及财产保全费；被告应于本判决生效后十日内支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 员 潘 水 良
二〇一八年一月十八日
法官助理 (书记员)李学娟