河北省唐山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀02民终9379号
上诉人（原审被告）：唐山大陆房地产开发有限公司，住所地：唐山市高新区高科总部大厦18层。
法定代表人：陆之孝，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张志良，河北尚悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李军梅，女，1970年8月12日生，汉族，个体户，现住玉田县。
委托诉讼代理人：杨梓巍，女，1992年10月28日生，汉族，职工，现住玉田县。
上诉人唐山大陆房地产开发有限公司（以下简称大陆地产公司）因与被上诉人李军梅商品房销售合同纠纷一案，不服唐山高新技术产业开发区人民法院（2017）冀0291民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大陆地产公司委托诉讼代理人张志良、被上诉人李军梅委托诉讼代理人杨梓巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大陆地产公司上诉请求：改判大陆地产公司不支付违约金或将本案发回重审。事实和理由：一、《商品房买卖合同》除约定了售房人不交房应承担违约责任外，还约定了买房人未付清购房款、公共维修基金、税费等相关费用时，售房人可以拒绝交房或据实顺延交房且无需承担违约责任，李军梅原审未提交其交纳契税等费用的证据，应认定李军梅没有履行合同义务，不具备向大陆地产公司主张违约金的条件。原审有选择的适用对李军梅有利的合同条款、不适用上述免责条款作出的判决错误。二、约定违约金的目的是弥补损失，李军梅没有提交其存在实际损失的证据，大陆地产公司不应支付违约金。三、大陆地产公司是受母公司非法吸收公众存款案的牵连才未如期竣工房屋并延期交房。现在大的社会环境中，民营企业融资困难才向社会筹集资金、吸收存款。大陆地产公司吸收的资金都用于了房地产项目开发，并未转移、挥霍，且事发后大陆地产公司积极的进行重组，现在和碧桂园公司的重组工作已经取得了实质进展，对大陆地产公司的房地产项目起到了推动作用，大陆地产公司的生产经营也在恢复之中。如判令大陆地产公司支付违约金，将不利于大陆地产公司的恢复和建设。因此大陆地产公司对延期交房没有过错，主观没有恶意，也是受害者，从公平原则和保护购房者的大局考虑，大陆地产公司不应支付违约金。四、2014年4月21日，大陆地产公司的财产被查封，银行账户被冻结，母公司也被立案侦查，致使大陆地产公司无法继续施工，本案应适用情势变更原则认定大陆地产公司不支付违约金。
李军梅辩称：一、大陆地产公司不按期交房应当承担违约责任。二、大陆地产公司因资金链断裂导致停工不能按期交房，本案不应适用情势变更原则免除大陆地产公司应当承担的违约责任。三、李军梅未交纳契税是因大陆地产公司的项目停工未能通过竣工验收所致。四、李军梅支付购房款四年多未能收房，损失难以估计。
李军梅向原审法院起诉请求：判令大陆地产公司向李军梅支付延期交房违约金共计86266.08元（暂计至2016年12月5日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）。
原审法院认定的事实：李军梅和大陆地产公司于2013年6月24日签订《商品房买卖合同》，并含附件（附件四为合同补充协议），合同约定李军梅购买大陆地产公司位于唐山市高新区建设路东侧、庆南道北侧的大陆青年都会楼盘102楼1203号房屋一套，房屋总价款806225元整，房产交付日期为2013年12月31日。合同第八条约定”交付期限。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。......但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未付清房款或政府有关部门下达的停工（非工程质量和出卖人自身原因）要求，该房屋的交付日期可据实顺延；3、详见附件四：补充协议第三条”；合同第九条约定”逾期超过90日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计己交款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受方支付已交付房价款万分之一的违约金”。附件四：补充协议第三条约定”补充合同的第八条第二款的3.3.1如发生下列情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期并无需承担违约责任：3.1.1因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付的；3.1.2因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付的；3.1.3因政府部门根据法律、法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设延长的；3.1.4政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付的；3.1.5买受人在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金税费）尚未付清的；3.1.6其他不可抗力因素导致的情形。”合同签订后，李军梅依约向大陆地产公司支付购房款806225元，并交纳住宅专项维修资金。大陆地产公司向李军梅开具总金额为806225元的销售不动产统一发票两张。大陆地产公司未能在2013年12月31日前向李军梅交付房产，且该楼盘目前处于停工状态。
原审法院认为：李军梅与大陆地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上协商签订，意思表示真实，应认定该合同真实、合法、有效。双方当事人均应依合同约定履行各自义务。李军梅签订该合同后，依约定按时交纳购房款，已完成履约义务，大陆地产公司由于自身原因未在合同约定的2013年12月31日前将房屋交付给李军梅，违反了合同约定，应按照合同约定承担违约责任。本案系商品房买卖合同纠纷，大陆地产公司所述其涉及非法集资刑事案件且本案涉及房产所在楼盘的其他房产已被其他法院查封，主张对本案中止审理，因大陆地产公司涉及的非法集资刑事案件与本案系不同的法律关系，故对大陆地产公司该项主张本院不予支持。大陆地产公司主张存在社会突发事件、不可抗力影响其按期交付房产，按照合同约定可据实延期交房，因大陆地产公司涉及的刑事案件系其自身原因导致，不属于合同约定的社会突发事件或不可抗力的情形，故对大陆地产公司该项主张不予支持。大陆地产公司主张李军梅未提交交付契税的相关证明，按照合同约定可据实延期交房，因契税为国家税收政策调整范围，购房户缴纳契税与否不能成为大陆地产公司拒绝交付房屋的理由，大陆地产公司该项主张不予支持。判决：被告唐山大陆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李军梅支付延期交房违约金，违约金以806225元为基数，按照日万分之一自2014年1月1日起计算至实际交付房产之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。案件受理费1957元，减半收取979元，由被告唐山大陆房地产开发有限公司负担。
本院认为：被上诉人李军梅购房后是否交纳相关的税、费与上诉人大陆地产公司交房没有关联，大陆地产公司以李军梅未交纳该费用为由主张其不应承担延期交房的违约责任理据不足，本院不予支持。李军梅与大陆地产公司未约定承担违约责任以实际损失为依据，原审在大陆地产公司未按期交房时，按照双方的约定判令大陆地产公司向李军梅支付违约金并无不当。大陆地产公司进行重组、财产被查封等系其自身的经营问题，与上述违约责任的认定无关。综上，大陆地产公司的上诉理由应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1457元，由上诉人唐山大陆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长康永杰
审判员李木子
审判员刘蒙蒙
二〇一七年十二月二十日
书记员刘雪姣