广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19673号
上诉人(原审原告、反诉被告):广州钢管厂有限公司，住所地广州市黄埔区沙浦东路168号。
法定代表人：张娟，职务：董事长。
委托诉讼代理人：黄志明，广东格林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄梓恩，广东格林律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告):广州腾辉实业投资有限公司，住所地广州市越秀区广州大道北新达城广场北塔25C01房。
法定代表人：林招玉，职务：总经理。
委托诉讼代理人：胡春梅，广东华安联合律师事务所律师。
上诉人广州钢管厂有限公司（以下简称广州钢管厂）因与被上诉人广州腾辉实业投资有限公司（以下简称腾辉公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
广州钢管厂上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项；2、改判腾辉公司退还其侵占的房地产经营租赁协议约定租赁面积1860平方米以外的房产并恢复原状；3、改判腾辉公司支付侵占约定租赁面积以外的351.66平方米房产的占用费（按广州市房管局公布的同地段同时段商铺租金标准，自2006年9月1日起计算至实际退还并恢复原状之日止，暂计约为3200000元）；4、改判广州钢管厂向腾辉公司退还多收租金133.33万元，无需支付利息；5、改判变更约定的租金标准，从房产使用之日起至起诉之日止，腾辉公司按广州市房管局公布的指导价向广州钢管厂补缴租金（补缴租金按广州市房管局公布的同地段同时段商铺租金标准，自2006年9月1日起计算至本案生效之日止，暂计约为16854300元）；此后，腾辉公司从本案生效之日至合同届满之日止，仍按上述标准向上诉人补缴租金；6、判令腾辉公司承担一、二审诉讼费用。其上诉理由与其一审的起诉理由及诉讼中的诉辩主张基本一致。要点有：一、《房地产经营租用协议》（简称租用协议）和《广州市房屋租赁合同》（简称备案合同）并非主次合同关系，备案合同并非是租用协议的补充或变更，两份合同只能择一适用。一审法院在认定双方适用租用协议的情况下，却同时认定适用备案合同中记载的承租面积，属于认定事实不清。二、既然双方以租用协议为履行依据，承租面积应以租用协议约定的面积为准，说明涉讼房产是按面积出租而非按单元出租；同时，腾辉公司实际承租面积应以实际测绘面积为准。但原审认定双方适用租用协议且腾辉公司无法提供涉讼房产按单元出租的证据的情况下，片面以备案合同记载的承租面积认定双方按单元承租而非按面积承租，属于认定事实错误。三、腾辉公司在知悉法定最长20年租赁期限情况下仍与广州钢管厂签订30年租约并多支付十年的租金，其应承担超期部分无效的法律后果及相应损失。四、广州钢管厂作为出租方，其企业性质相对特殊，出租的房产属于国有资产，对于租用协议约定的租金标准应严格按照相关规定进行约定。
腾辉公司答辩称不同意广州钢管厂上诉请求，请求维持原判。
广州钢管厂向一审法院起诉请求：1、确认《房地产经营租用协议》第二条关于租赁期限约定超出法定最长20年的部分无效，协议约定租赁期限至2026年8月31日止；2、腾辉公司腾空退还其侵占的广州市荔湾区环市西路29号首层，交还经营管理权；3、腾辉公司支付侵占《房地产经营租用协议》约定租赁面积以外的约351.66平方米物业的占用费（占用费按照广州市房管局公布的同地段同时期商铺租金标准，自2006年9月1日起计算至实际退还并恢复原状之日止）；4、变更《房地产经营租用协议》约定的租金标准，从物业使用之日起至2026年8月31日止，腾辉公司按照广州市房管局公布的指导价向广州钢管厂补缴租金（以实测面积2211.66平方米，按照2005年广州市房管局公布的指导价每平方米80元/月，计算从2006年9月1日起至2017年2月28日止的应缴租金；从2017年3月1日起至2026年8月31日止，每年按当年广州市房管局公布的同地段同时期租金标准（指导价）计算当年租金。）5、本案全部诉讼费用由腾辉公司承担。
腾辉公司在一审中反诉请求：1、广州钢管厂退还预收的无效租赁期间的租金133.33万元及利息（从2006年9月1日起按同期银行贷款年利率计算至广州钢管厂实际退还之日止）；2、广州钢管厂承担因其过错责任给腾辉公司造成的预期租金收益的损失11733692元；3、本案本诉及反诉的诉讼费用由广州钢管厂承担。
一审法院认定事实：广州市荔湾区环市西路31号1至2层（建筑面积1861.04平方米）、环市西路29号首层、夹层、二层（基建面积468.60平方米，建筑面积1031.37平方米）、环市西路84号502房（建筑面积64.5096平方米）是广州钢管厂所有的房产。广州钢管厂在1992年取得环市西路31号的房屋所有权证，在1996年取得环市西路29号的房地产证，在2004年取得环市西路84号502房的房地产权证。
2006年7月13日，广州钢管厂与腾辉公司签订《房地产经营租用协议》，约定：第一条、广州钢管厂将广州市荔湾区环市西路29号首层、31号首层、二层共约1800平方米以及环市西路84号502房约60平方米的经营使用权交给腾辉公司租用；第二条、腾辉公司使用权从2006年9月1日起至2036年8月31日止共计30年，租金共计400万元；第三条、本协议签订之日，腾辉公司在7日内一次付200万元租金，其余200万元在2007年3月31日前付清；第七条、使用期内，腾辉公司如对该房地产进行改建、装修、必须确保房屋结构的安全，所需的费用均由腾辉公司承担；第八条、非因政府政策不允许，双方均不得提前终止本协议，如因政府政策规定须提前终止时，双方必须按政策执行，腾辉公司所有的投入均由腾辉公司自负，但为减少腾辉公司的损失，广州钢管厂按腾辉公司每使用一年扣减总租费用400万元的5%，余下部分退回给腾辉公司；第十二条、若广州钢管厂在腾辉公司没有违反本协议的情况下提前解除协议或租给他人，视为广州钢管厂违约，负责赔偿违约金，违约金的计算方式为400万元/30年*剩余年份*2（元），若腾辉公司在广州钢管厂没有违反本协议的情况下提前解除合同，视为腾辉公司违约，腾辉公司剩余租金不予退还，等等。
《房地产经营租用协议》签订后，广州钢管厂将荔湾区环市西路29号首层、夹层，31号首层全部、二层部分面积以及84号502房整间房屋交给腾辉公司使用。腾辉公司向广州钢管厂缴纳了全部租金400万元，将31号作为宾馆使用，将29号首层作为商铺使用，对宾馆做了间隔，对商铺做了消防。84号502房作住宅使用。
广州市审计局对广州钢管厂、腾辉公司双方签订的《房地产经营租用协议》进行审计，发现存在如下情况：双方未对涉讼三处物业实际面积进行测绘；租用协议约定的30年租赁期限超过法定最长租赁期限，超出部分无效；协议约定的租金标准较广州市房管所公布的指导价明显偏低。广州市审计局要求广州钢管厂严格《企业国有资产评估管理暂行办法》的规定对出租物业进行价值评估。
2016年6月7日，广州钢铁企业集团有限公司资产运营中心向腾辉公司发出《业务函》，告知腾辉公司广州市审计局对涉案物业出租事项进行审计的整改意见有：1、租赁合同面积为1860平方米，实际出租面积2488.32平方米，相差较大；2、广州钢管厂未经评估，将物业出租给非国有单位；3、租赁合同期限超过了二十年，超出部分无效。广州钢铁企业集团有限公司资产运营中心通知腾辉公司：1、处理超出租赁年限的租期；2、重新核定实际出租面积，对超出合同面积部分进行评估，结合市场租赁价格后再进行出租；3、双方签订补充协议重新确定租期、租金、面积等事项。
2016年6月14日，腾辉公司向广州钢铁企业集团有限公司资产运营中心发出《回复函》，对超出租赁年限的问题要求广州钢管厂退还超出年限的租赁费用133.33万元，并按同期商业贷款基准利率的1.5倍支付利息；对超出租赁面积问题同意双方核定实际租赁面积，如超过合同面积，双方再行商榷。
2016年7月16日，广州钢管厂委托广州建通测绘地理信息技术股份有限公司测量29号首层、1-2层夹层，31号首层、二层，84号502房的租用面积，测量总面积为2211.66平方米。腾辉公司庭审中对实测面积予以确认，但不认为自己承租超出面积。
2016年7月18日，广州钢管厂向腾辉公司发出《提前解除协议通知书》，称根据广州市审计局的整改通知，广州钢管厂拟按照《房地产经营租用协议》中第十二条的约定，与腾辉公司提前解除协议。
2016年7月26日，腾辉公司向广州钢管厂发出《回复函》，称合同只有租赁期限比合同法规定的最长期限长了十年，不同意提前解除协议，广州市审计局的整改通知腾辉公司不知情，况且市审计局所发的文件不是市政府的政策，不符合可以提前解除合同的条件。
广州钢管厂为证明《房地产经营租用协议》约定的租金标准（5.97元/月/平方米）过低，出示了广州市房管所公布的房屋租金指导价，其中2005年同地段首层租金指导价约为80元/月/平方米，2007年首层约为95元/月/平方米，2015年约为155元/月/平方米。
腾辉公司为证明解除合同后十年租期的损失，聘请广州金兰德房地产土地资产评估规划有限公司做了《房地产估价报告》，《估价报告》称三处房地产自2016年9月1日起的二十年市场租金收益价值为24298607元。腾辉公司按该《估价报告》要求广州钢管厂赔偿腾辉公司最后十年租期的预期利益损失为11733692元。
一审另查，广州钢管厂、腾辉公司为办理房屋租赁备案，向房管部门提供的《广州市房屋租赁合同》写明广州钢管厂将环市西路31号、29号首层及二层，建筑面积2329.60平方米的房地产出租给腾辉公司使用，租赁期限为20年。
一审法院第一次开庭后，腾辉公司补交了其向广州钢管厂缴纳租金的收据，其中2006年6月12日支付100万元，2006年7月14日支付100万元，2006年12月30日支付50万元，2007年5月29日支付50万元，2007年7月10日分别支付40万元和60万元（共100万元）。
一审法院认为，《房地产经营租用协议》是广州钢管厂、腾辉公司双方的真实意思表示，其中约定的租赁期限三十年超出了《合同法》租赁合同最长不得超出二十年的规定，超出二十年的部分，应当无效。本案中广州钢管厂、腾辉公司都同意确认《房地产经营租用协议》最后十年的租赁关系无效，一审法院予以准许。
腾辉公司已经向广州钢管厂缴纳了30年的租金，因《房地产经营租用协议》最后十年的租赁关系无效，腾辉公司要求广州钢管厂退还最后十年的租金，一审法院予以准许。广州钢管厂占有合同无效期间的租金，应当向腾辉公司支付利息。合同无效期十年的租金为133.33万元，利息应从腾辉公司实际向广州钢管厂支付之日起算。因腾辉公司分期向广州钢管厂支付租金，其中33.33万元租金的利息从2007年5月29日起算，100万元的利息从2007年7月10日起算。利息计算标准应以同期人民银行贷款利率为准。关于腾辉公司主张的预期租金利益损失的诉请，本案虽然双方同意确认签订的《房地产经营租用协议》超出20年部分租期无效，但有效租期届满后腾辉公司能否续租不确定，如有效租赁期限届满，腾辉公司确有损失可另行主张，故腾辉公司该反诉请求，一审法院不予支持。
《房地产经营租用协议》除了租赁期限部分超出法定期限，其它内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行至2026年8月31日。
关于《房地产经营租用协议》约定的面积与腾辉公司实际承租面积不符的问题，广州钢管厂在签订《房地产经营租用协议》已经领取了三处房产的产权证，知悉三处房产的实际面积；且双方在房管部门备案的租赁合同也写明租赁面积为2329.60平方米而非《房地产经营租用协议》中的1860平方米，故腾辉公司称双方按单元承租而非按面积承租的答辩意见一审法院予以采信。腾辉公司没有侵占广州钢管厂场地，广州钢管厂要求腾房退还其侵占案涉场地首层及腾辉公司支付租赁面积以外的物业占用费没有依据，一审法院不予支持。
关于《房地产经营租用协议》约定的租金低于市场租金的问题，租金指导价是市场参考价格，合同约定的租金是双方磋商达成的合意，且双方履行合同长达十年之久，广州钢管厂没有提出租金约定过低。广州钢管厂现在以租金低于房管部分公布的租金标准要求调高租金违反诚实信用原则，一审法院不予准许。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十六条、第五十八条的规定，于2017年8月16日作出如下判决：一、广州钢管厂与腾辉公司签订的关于广州市荔湾区环市西路29号首层、31号首层、二层以及环市西路84号502房《房地产经营租用协议》的租赁期限从2006年9月1日起至2026年8月31日止。二、自本判决发生效力之日起十日内，广州钢管厂向腾辉公司退还多收租金133.33万元及利息（利息参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算至广州钢管厂实际退还之日止，其中33.33万元的利息从2007年5月29日起算，100万元的利息从2007年7月10日起算）。三、驳回广州钢管厂的其它诉讼请求。四、驳回腾辉公司的其它反诉请求。本案受理费142072元，由广州钢管厂负担；本案反诉费50101元，由广州钢管厂负担8400元，由腾辉公司负担41701元。
本院二审期间，双方均未提交新的证据。
经审理查明，一审查明认定的事实无误，本院予以确认。
另查明，一审法院于2017年8月16日向双方当事人确认送达地址邮寄送达一审判决书，寄给腾辉公司代理人的邮件于2017年8月17日妥投签收。后腾辉公司于2017年9月6日向一审法院递交上诉状，其授权工作人员涂炎辉向一审法院陈述其司8月29日才收到代理律师转交的判决书，坚持上诉。本院二审期间，经向腾辉公司委托代理人胡春梅律师核实，代理人陈述其8月17日收到判决书后第一时间拍照微信传给腾辉公司负责人，并于8月18日邮寄判决书原件，8月21日签收。经本院询问，腾辉公司表示不坚持上诉人诉讼地位，不再上诉。本院认为，腾辉公司未在判决书送达后的法定上诉期限内提起上诉，对其上诉，本院不予接纳审理，其预交的上诉费用41701元予以退回。腾辉公司及其工作人员就判决书送达情况向法院进行不实陈述，违反民事诉讼诚实信用原则，本院予以公开训诫和谴责。
本院认为，广州钢管厂作为涉案物业的合法产权人，自愿与腾辉公司签订《房地产经营租用协议》。该协议约定租赁期限三十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，超过二十年的部分无效。除此之外，现并无证据证实协议签订的过程及内容存在其他违反法律强制性规定的情况。因此，应当认定案涉租用协议是双方的真实意思表示，在二十年的租赁期限内均为合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
关于租赁使用面积及广州钢管厂要求退还约定面积以外房产并支付占用费的问题，本院认可一审分析和处理。双方《租用协议》约定的租赁范围表述与双方提交房管部门备案的租赁合同载明租赁范围及腾辉公司实际使用范围确实存在一定差异。但《租用协议》并没有明确约定实际租赁总面积为1860平方米，该协议第一条约定也可以理解为租赁标的包括三个部分，即29号首层；31号首层、二层共约1800平方米；84号502房约60平方米。而备案的租赁合同显示租赁面积为2329.60平方米，双方确认实际使用测绘面积2211.66平方米。因广州钢管厂并未提供证据证实腾辉公司是在未经许可的情况下非法占有，现腾辉公司已实际占有使用涉案房屋多年，广州钢管厂在2016年之前并未向腾辉公司提出过要求返还多余场地或支付占用费的请求，应认定双方均同意按实际使用的范围来履行租赁合同。腾辉公司主张使用面积未超出约定租赁面积，应予以采纳。广州钢管厂要求退还约定面积以外房产并支付占用费，本院亦不予支持。
关于租金标准问题。双方已明确约定租金总价和租赁期限，且广州钢管厂已提前收取全部租金。腾辉公司作为承租人对涉案房产进行整体租赁、长期租赁，需自行改建装修并进行维护管理，其负担的风险和责任与零星租赁、短期租赁有显著差异。房管部门公布的房屋租金指导价不足以作为否定双方约定的依据。双方租赁合同自签订到履行至今已超过十年，广州钢管厂并无证据证实合同存在可变更、可撤销事由，也没有在合理期限内主张相关合同内容变更或撤销的权利，因此广州钢管厂要求调整租金标准，缺乏充分事实和法律依据。
关于退还租金的利息问题。双方均应知晓合同租赁期限超过二十年部分应属无效，对超出最长期限部分无效双方均有过错，广州钢管厂提前收取三十年租金收益，理应退还多余部分租金并支付利息。一审判令按中国人民银行同期贷款利率标准计付租金利息并无明显不当，本院予以维持。
《中华人民共和国民法总则》第四条规定：民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。第一百一十三条规定：民事主体的财产权利受法律平等保护。第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实、恪守承诺。第八十六条规定：营利法人从事经营活动，应当遵守商业道德，维护交易安全，接受政府和社会的监督，承担社会责任。
根据《中华人民共和国企业国有资产法》第十六条、第二十一条的规定，广州钢管厂作为国家出资企业，对其动产、不动产和其他财产依照法律、行政法规以及企业章程享有占有、使用、收益和处分的权利，并应当自觉遵守企业国有资产管理的相关法律规定，履行国有资产保值增值责任，保护国有资产不受侵害。同时，广州钢管厂作为市场经济主体、营利法人，依法享有经营自主权和平等的民事主体地位，从事经营活动应当遵守商业道德和诚实信用原则，恪守承诺，自觉履行依法缔结并生效的合同，维护交易安全。本案合同除租赁期限超过二十年部分无效外，没有证据证实存在其他违反法律强制性规定或恶意串通侵害国有资产等导致合同无效的情形，也无证据证实存在合同可撤销事由，广州钢管厂不能要求免除或变更其民事合同权利义务。唯有如此，才能维护交易安全和市场秩序，维护国有资产经营的信誉，营造法治化营商环境。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。广州钢管厂上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费123025元由上诉人广州钢管厂有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓娟闰
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一七年十一月二十八日
书记员 林北征