广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1671号
上诉人（原审原告）：邓坚立，男，汉族，1977年9月5日出生，住广东省珠海市香洲区，
被上诉人（原审被告）：珠海市景通物业管理有限公司（原名珠海市明扬物业管理有限公司），住所地：广东省珠海市唐家湾镇港乐路1号A区厂房第4层407单元。
法定代表人：牛蕴，总经理。
委托诉讼代理人：赖跃伟，该公司市场部总监。
上诉人邓坚立因与被上诉人珠海市景通物业管理有限公司（以下简称景通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初7763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
邓坚立上诉请求：一、撤销原审判决第四项，改判景通公司向邓坚立赔偿设备损失9万元，经营利润损失6万元，共计15万元；二、诉讼费由景通公司负担。事实和理由：原审判决适用法律不当，案件事实认定有误，显失公平。
景通公司二审答辩称，答辩意见与一审答辩意见一致。即：一、由于邓坚立长期拖欠水电费及未提供食品卫生许可证等，景通公司已经依照合同约定合法解除了双方的合同。邓坚立从开始经营就一直没有交过水电费，违反了合同约定，构成了违约。景通公司在2016年上半年时，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条以及上述《商铺租赁合同》之约定以口头形式提前告知邓坚立将解除合同，合法地行使法律和合同赋予景通公司的解除权，并充分诚信地履行了解除合同的告知义务，因此景通公司并不存在任何违约行为，依据双方约定不应赔偿邓坚立任何损失。二、学校的搬迁属于情势变更，该租赁合同只能解除，并免除当事人的法律责任。基于情势变更原则终止或解除合同，应免除当事人不履行合同的责任，且相对方不得对此请求损害赔偿。三、邓坚立请求退返押金、校园基础建设费及支付合同违约金的诉讼请求于法无据，更无任何证据支持。景通公司承担赔偿损失和违约金的前提是景通公司存在违约行为，如前所述，景通公司并不存在任何的合同违约行为，依法不应承担赔偿损失和违约金。四、虽然已经解除了合同，但是景通公司一直本着协商的态度与邓坚立协商解决，希望妥善处理此纠纷。邓坚立经营的食堂简陋，之前就是工厂员工宿舍食堂，并不需要花费很大成本装修，而且邓坚立并没有能够提供能够证明实际损失的相关证据。
邓坚立向原审法院起诉请求：1.珠海市明扬物业管理有限公司（以下简称明扬公司）向邓坚立退还履约保证金20000元、校园基础赞助费7000元；2.明扬公司赔偿因其违约行为给邓坚立造成的装修及设备损失90000元，经营利润损失60000元，共计150000元；3.本案诉讼费用，包括案件受理费4040元、设备评估费2000元，共计6040元，由明扬公司承担。
原审法院认定事实：2015年6月15日，邓坚立为乙方、明扬公司为甲方签订《商铺租赁合同》，约定明扬公司将位于珠海市金鼎港湾大道金星路8号宿舍一至七层的首层、珠海市工贸技工学校的食堂经营权租赁给邓坚立经营使用，店铺面积根据实际情况双方商定，邓坚立将作为珠海市工贸技工学校食堂项目唯一经营权。第二条租赁期限、租金及费用收取方式约定：1.双方约定的租赁期限自2015年9月1日至2018年7月1日止；2.当每日午餐及晚餐校园就餐人数各达到1000人以下时，租金每月7000元；当每日午餐及晚餐校园就餐人数各达到1000以上时，租金每月10000元；当每日午餐及晚餐校园就餐人数各达到1500人以上时，租金每月13000元；每半年缴纳一次，邓坚立应于签订合同之日向明扬公司缴纳半年租金，之后分别交纳时间为6月14日前和2月14日前。第三条履约保证金约定本合同签订日起，邓坚立需向明扬公司支付保证金30000元，在协议约定的期限内，邓坚立拖欠租金、水电费或其他费用的，明扬公司会从保证金中暂扣邓坚立所欠款项，并以书面形式通知邓坚立，邓坚立应在接到通知三日内补缴被扣款项，以保持保证金的完整，逾期未缴齐保证金的，明扬公司有权单方解除商铺租赁合同，邓坚立已交租金不予退还；若邓坚立拖欠租金、水电费或其他费用达10个工作日的，或邓坚立有违规经营或其它违约行为经明扬公司通知后五日内仍未改正的，或者改正后又再次发生的，明扬公司有权单方解除商铺租赁合同，邓坚立无条件退场，邓坚立已交租金不予退还。第四条甲方的权利和责任第1款约定明扬公司将店铺基础设施以现状交付给邓坚立使用，可移动设施设备归明扬公司所有。第五条乙方的权利和责任第3款约定邓坚立负责店铺内、外装修，在施工（包括但不限于内、外部装修，悬挂、张贴任何广告、招牌等）前，所有店铺的室内外装修方案必须经明扬公司最终审核书面同意后，方可进行施工，装修费由邓坚立自行承担，与明扬公司无关；第5款约定邓坚立依约按时足额交纳租金，邓坚立需承担其经营水电费，邓坚立在每月按时向学校物业管理部门交纳上月水电费；第12款约定店铺内的动产为邓坚立所有，租赁期届满或合同解除后由邓坚立自行处理。第七条约定租赁期届满或者合同解除时，可移动的物品由邓坚立搬走，装饰装修等所有不可移动设施设备（包括但不限于一切镶嵌在房屋结构或者墙体内的设备和装修），邓坚立一律不得拆走，应保持原样，无偿归明扬公司所有。第十四条约定如明扬公司无法保证邓坚立正常经营，明扬公司需偿还邓坚立一切损失，包括押金、租金、装修等一切费用，不可抗拒因素除外。第十五条约定明扬公司保障珠海市工贸技工学校（珠海市港湾大道金星路8号）校区内在校学生不低于四百人；如不达到四百人，且双方调解不成功，明扬公司需偿还邓坚立一切损失，包括设备投资、押金、租金、装修等一切费用。落款处，邓坚立签名以及明扬公司法定代表人签名并加盖公章，该合同已生效。原审庭审中，双方均表示合同无法继续履行，邓坚立撤回请求解除合同的诉讼请求。
2015年6月15日，明扬公司收取邓坚立食堂押金30000元及半年租金35000元，共计65000元，并向邓坚立出具收据。
经查，案外人梁铁腾于2015年5月28日取得珠海市金鼎港湾大道金星路8号宿舍一至七层的权属证书。2015年8月10日，珠海市工贸技工学校以书面方式证明：梁铁腾为珠海市工贸技工学校董事会成员，现已购买珠海市金鼎港湾大道金星路8号宿舍一至七层作为学校宿舍，为方便学生日常生活，现申请开办食堂及小超市。同日，珠海市唐家湾镇东岸社区居民委员会向高新区工商所书面证明：兹有珠海市明扬物业管理有限公司在珠海市金鼎港湾大道金星路8号宿舍一至七层，该房屋产权属梁铁腾，现租借该房屋一层给邓坚立作食堂之用，面积约363平方米，现需办理工商营业执照。
明扬公司举证珠海市工贸技工学校曾于2015年11月30日向其发出《通知函》，载明明扬公司至今没有交按照协议场地费用和水电费；学校饭堂必须按国家规定持有有效证件，如食品卫生许可证、工商营业执照、卫生许可证、健康证、厨师证、卫生知识培训证，但至今仍无法完整提供；饭堂管理制度不完善，每日食品没有保留小样保存24小时等，上述问题已多次沟通，但仍没有解决，造成不良影响，请十日内解决上述问题，否则按违约处理。对于明扬公司称多次通知邓坚立缴纳水电费和补办食品卫生证无果的说法，邓坚立不予认可。
邓坚立称，2015年11月、12月左右，明扬公司通知其将水电费直接交给学校。其后，珠海市工贸技工学校开具收据载明邓坚立分别于2016年3月22日向珠海市工贸技工学校交饭堂水电费3000元（应交5858.10元、本次交3000元、还欠2858.10元）、2016年5月9日又向学校交水电费2100元。
2016年6月13日，珠海市工贸技工学校向明扬公司发出《明扬物业违约对账单》，载明明扬公司与该校于2015年5月26日签订了《学校后勤配套服务承包管理合同书》，又于2015年12月7日签订了《合同补充协议》，现明扬公司欠小超市至2016年5月水电费768元、欠饭堂2015年9月至2016年5月水电费6886.6元和违约金50000元，合计57654.6元。2016年8月10日，明扬公司向珠海市工贸技工学校转账支付水电费7654.6元。2016年8月31日，明扬公司法定代表人赖跃伟向邓坚立转账退押金10000元。邓坚立确认明扬公司代其向珠海市工贸技工学校支付水电费6886.6元，并同意在本案抵扣明扬公司垫付的水电费。邓坚立主张在起诉前明扬公司法定代表人赖跃伟退还部分押金10000元，扣除该10000元的基础上诉请明扬公司退还剩余押金20000元。
双方确认邓坚立承包饭堂的经营期间自2015年9月1日至2016年7月2日、3日左右；邓坚立共向明扬公司支付10个月的租金70000元。2016年7月18日，珠海市工贸技工学校在涉案物业门口张贴《学校搬迁公告》显示即日起整体搬迁至新址。
2015年11月5日，邓坚立向明扬公司支付赞助费7000元，明扬公司向邓坚立出具收到“工贸食堂校园基础赞助费”7000元的收据。邓坚立称出于人情付费用于修路，但路也没有修，要求明扬公司返还该笔赞助费，明扬公司称是邓坚立自愿缴交。
邓坚立举证6张收款收据载明2015年8月18日购买电器1200元和3200元、2015年8月19日购买厨具一批6800元、2015年9月1日购买挂钟35元、2016年1月7日购买电表和电线201元。邓坚立称只能提供部分收据，装修连购买设备差不多18万元至20万元，其中设备大约10万元、装修大约7、8万元，并按人均300元付了人工费。邓坚立主张装修了房顶防漏、天花灯光风扇安装、派餐窗口、厨房炉灶、厨房地面布局排水装修，但邓坚立装修并未向明扬公司报备过，但明扬公司亦未提出异议。明扬公司称邓坚立经营之前有装修，后需补办卫生许可证，因检查过不了，要求邓坚立整改。
根据邓坚立申请，原审法院委托广东华联建设投资管理股份有限公司以2015年9月1日为基准日，对涉案商铺的装修工程造价进行鉴定。在邓坚立补充提交劳务合同、装修项目施工图等资料后，广东华联建设投资管理股份有限公司于2016年12月22日回复联系函，称根据邓坚立提供的资料，我司无法完成该工程的鉴定。同时，根据邓坚立申请，原审法院委托珠海中正土地房地产资产评估有限公司对以2016年12月8日为基准日，对邓坚立所投资的设备的市场价值进行评估。该评估公司于2016年12月19日作出《资产评估报告书》[珠中正评报字（2016）第ZB030号]，载明评估人员于2016年12月8日对委托评估设备进行现场勘察，该批设备目前处于闲置状态，部分设备外观锈迹较多，维护较差，因条件限制未测试设备是否正常使用，并采用重置成本法，评估委估资产于评估基准日的评估值为45398元。所附《机器设备评估结果明细表》载明各项设备价值为餐桌51张7823元、不锈钢电动多用绞切机1888元、自动恒温电饼铛519元、电气两用蒸柜649元、豪华商用蒸柜1947元、不锈钢大货架2个307元、铁大货架89元、小消毒柜135元、大消毒柜270元、双门冷柜3024元、立式冷藏陈列柜1107元、冷冻柜1323元、不锈钢洗碗槽（三种型号）3个1521元、不锈钢打荷台（四种型号）4个1204元、不锈钢灶头台94**元、不锈钢灶罩460元、牛角扇（三种型号）3把339元、捕风机（两种型号）2台21**元、不锈钢桌578张、饭菜保温桌2张2808元、吊扇6把211元、塑料垃圾桶9个372元、称1台35元、煤气灶（三种型号）3个105元、锅、碗、盆、筷子、勺子等1批5550元、烧环保油炉灶885元、排油烟管道649元。上述机器设备目前由邓坚立控制，明扬公司明确表示不接收。
原审法院认为，涉案《商铺租赁合同》包含双方就涉案物业形成的租赁合同关系，以及就饭堂经营权形成的承包合同关系两层法律关系，是双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。签订合同后，邓坚立依约向明扬公司支付履约保证金30000元和半年的租金35000元，明扬公司将租赁物业使用权和饭堂经营权交付给邓坚立。邓坚立向明扬公司缴纳10个月租金后，双方提前解除合同关系。本案争议的焦点在于确定合同解除的违约责任。
邓坚立提前结束饭堂经营的主要原因是珠海市工贸技工学校搬迁新址，该搬迁行为并不属于不可抗力，根据《商铺租赁合同》第十四条之约定，明扬公司未能保证邓坚立正常经营，已构成违约，需赔偿邓坚立的损失。邓坚立实际向明扬公司支付押金30000元，由于明扬公司法定代表人在诉前已退还邓坚立押金10000元，邓坚立诉请明扬公司退还押金20000元，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。
关于装修损失，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第一款第（一）项关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，虽然邓坚立仅提交部分装修凭证且因资料所限未能对装修予以鉴定，但是邓坚立曾应明扬公司要求对饭堂进行整改装修属实，及结合明扬公司违约造成合同提前解除的事实，原审法院酌定支持明扬公司向邓坚立支付装修损失费15000元。
关于设备损失，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条关于“承租人经出租同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”的规定，邓坚立为开办食堂添置的设备均为未形成附合的装饰装修物，可由邓坚立自行拆除处理，邓坚立请求设备损失，理据不足，原审法院不予支持。邓坚立为设备损失付出的评估费2000元应由邓坚立自行负担。
关于经营利润损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，邓坚立有权向明扬公司主张经营利润损失，但是本案中，邓坚立未举证其经营利润损失，承担相应的举证责任，原审法院对邓坚立请求的60000元经营利润损失不予支持。
关于赞助费，明扬公司收取邓坚立赞助费7000元无合同基础和事实依据，故邓坚立请求明扬公司退还赞助费7000元，于法有据，原审法院予以支持。
关于明扬公司抗辩邓坚立拖欠水电费、违反合同约定的说法，原审法院认为，明扬公司无证据证明在邓坚立拖欠水电费后通知邓坚立改正，以及在邓坚立不改正的情况下单方解除合同，即明扬公司无证据证明邓坚立有拖欠水电费的故意，故原审法院对明扬公司主张邓坚立违约的说法不予采信。因邓坚立确认明扬公司垫付水电费6886.6元并同意在本案予以抵扣，故原审法院将明扬公司垫付的水电费在本案一并处理，予以抵扣。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《最高人民法院民事诉讼法司法解释与适用》第九十条之规定，原审法院判决：一、明扬公司于判决发生法律效力之日起十日内向邓坚立退还履约保证金20000元；二、明扬公司于判决发生法律效力之日起十日内向邓坚立退还赞助费7000元；三、明扬公司于判决发生法律效力之日起十日内向邓坚立赔偿装修损失15000元；上述第一至三项明扬公司共需向邓坚立支付款项合计42000元，扣除明扬公司珠海市明扬物业管理有限公司为邓坚立垫付的水电费6886.6元，明扬公司还需向邓坚立支付35113.4元；四、驳回邓坚立的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3840元，邓坚立负担3000元，明扬公司负担840元，评估费2000元，由邓坚立负担。
二审中，当事人未提供新证据。本院认定如下事实：《商铺租赁合同》第十五条约定：“乙方（邓坚立）必须依法经营，自负盈亏，自行承担聘用员工的工资、福利、社保等一切费用。必须保证按时为广大师生提供优质服务，并保证店铺内的经营条件、价格水平、服务质量、环境卫生等各方面达到学校和甲方（明扬公司）的管理要求和广大师生的需求。”对于办理食品卫生许可证的问题，邓坚立在原审中陈述，食品卫生许可证根据学校要求办理并通过审核，要求学校配合办下一步手续，但由于学校要搬离，所以就未继续办下去。而景通公司则认为，学校食堂是所有证件都齐全的情况下才有资格经营，就因为邓坚立是赖跃伟大学很好的朋友介绍的，才说同意让邓坚立先经营后尽快补交证件，学校多次对食堂产生意见，是邓坚立不愿意花钱整改导致证件一直未办下来。原审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。明扬公司于2017年5月10日变更企业名称为“珠海市景通物业管理有限公司”。
本院认为，根据《商铺租赁合同》第十五条的约定，邓坚立应保证食堂经营条件、环境卫生等达到学校管理要求。在学校经营食堂，办理食品卫生许可证是必须具备的基本条件，邓坚立直至停止经营都未办理食品卫生许可证，显然违反了合同约定。原审法院认定邓坚立提前结束饭堂经营的主要原因是珠海市工贸技工学校搬迁新址，并认为景通公司应当为此承担违约责任，但对邓坚立未依约办理食品卫生许可证的事实未作认定和处理，认定事实不清，适用法律错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”因景通公司未提起上诉，视为对原审判决服判，本院对原审判决予以维持。上诉人邓坚立的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人邓坚立负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年八月二十日
书记员 吴佳鲜