上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9557号
上诉人(原审原告)：许干胜，男，1949年10月24日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：朱成英(系许干胜妻子)，1953年10月25日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：王伟，上海申京律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：杨爱青，男，1975年10月10日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：黄一伟，上海市名旗律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)：中国银行股份有限公司上海市长宁支行，住所地上海市。
负责人：顾力星，行长。
委托诉讼代理人：李育芹，上海市佳信达律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)：上海泰优汇典当有限公司，住所地上海市。
法定代表人：张静，董事长。
委托诉讼代理人：郑翌，男。
上诉人许干胜因与上诉人杨爱青、上诉人中国银行股份有限公司上海市长宁支行(以下简称“中国银行长宁支行”)、上诉人上海泰优汇典当有限公司(以下简称“泰优汇典当公司”)房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初12003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许干胜上诉请求：撤销一审判决第五、六项，依法改判许干胜无需返还银行贷款人民币(以下币种均为人民币)300,000元及50%的利息。事实和理由：许干胜与杨爱青的目的是为了帮助案外人冯志荣获得借款，许干胜用自己的上海市房屋(以下简称“涉案房屋”)作抵押，由杨爱青向银行申请贷款300,000元，然后借给冯志荣使用，冯志荣支付贷款利息并按约归还本金。许干胜与杨爱青之间的房屋买卖是虚假的，银行贷款也是虚假的，杨爱青签订贷款合同只是借助许干胜的身份骗取银行贷款，然后利用许干胜的账号接受贷款，并经过许干胜之手将300,000元借给冯志荣，冯志荣是贷款的实际使用人，许干胜不应承担返还贷款及利息的责任，贷款应由杨爱青归还，一审判决认定买卖合同无效正确，但判决许干胜返还贷款错误，应予以纠正。
杨爱青辩称，冯志荣说300,000元是许干胜划给他的，许干胜也陈述其银行卡里有300,000元，然后划给冯志荣，许干胜与冯志荣之间有其他法律关系，因另案处理，一审法院根据其他没有生效案件中的证言来推定本案事实，缺乏依据，不同意许干胜的上诉请求。
中国银行长宁支行述称，对杨爱青与许干胜之间的房屋买卖的情况不知情，贷款合同是真实的，借款人负有还款义务，中国银行长宁支行是善意第三人，在借款人未归还贷款前，不应该注销贷款抵押。
泰优汇典当公司述称，对许干胜与杨爱青之间的买卖合同不清楚，在注销抵押权之前，应归还借款。
杨爱青上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回许干胜一审中的诉讼请求。事实和理由：由于许干胜无法归还杨爱青的借款，主动提出出售涉案房屋归还借款，双方签订买卖合同，并共同办理了产权过户手续，贷款也一直由杨爱青正常归还，由于许干胜要租赁涉案房屋，双方才又签订了租赁合同，双方的买卖合同是真实有效的，许干胜与冯志荣之间的关系与本案无关，应该另案处理，即使买卖合同是无效的，也应由许干胜退还房款后才能注销抵押，一审判决先注销抵押后退款，损害了当事人的权益。一审法院查明事实不清，审理程序不当，判决认定双方买卖合同无效错误，应予以纠正。
许干胜辩称，不同意杨爱青的上诉请求，冯志荣陈述的事实都是客观存在的。
中国银行长宁支行述称，对杨爱青与许干胜之间的买卖合同不知情，同意杨爱青所说的应先还款再注销抵押的意见。
泰优汇典当公司述称，对许干胜与杨爱青之间的买卖合同不清楚，应该先归还借款，再注销抵押。
中国银行长宁支行上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判先由杨爱青清偿银行贷款，之后再办理抵押注销手续。事实和理由：中国银行长宁支行取得抵押权是善意的，应受法律保护，杨爱青与许干胜之间的买卖合同即使无效，相应责任应由杨爱青与许干胜承担，不应损害中国银行长宁支行的权益，杨爱青与许干胜认可抵押债权，故买卖合同被认定无效后，应由杨爱青先清偿贷款本息，再办理抵押注销手续，一审法院认定事实不清，适用法律不当，应予以纠正。
许干胜辩称，中国银行长宁支行的上诉请求不能成立，一审法院已经判决办理抵押注销手续，办理抵押注销手续之前必须先由杨爱青归还贷款才行，一审判决是正确的。
杨爱青辩称，同意中国银行长宁支行的上诉请求，应先归还贷款才办理抵押注销手续。
泰优汇典当公司述称，同意中国银行长宁支行的上诉意见。
泰优汇典当公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判由杨爱青先清偿债务，之后再办理抵押注销手续。事实和理由：杨爱青以涉案房屋办理典当抵押借款800,000元,当时涉案房屋权属清晰，双方办理了公证典当借款合同，泰优汇典当公司对许干胜与杨爱青之间的买卖合同不知情，即使该买卖合同被认定无效，也应先由杨爱青归还借款，再办理抵押注销手续，一审法院直接判决泰优汇典当公司注销抵押，侵害了善意第三人的合法权益，应予以纠正。
许干胜辩称，不同意泰优汇典当公司的上诉请求，一审法院该项判决正确。
杨爱青辩称，同意泰优汇典当公司的意见。
中国银行长宁支行述称，同意泰优汇典当公司的意见。
许干胜向一审法院提出诉讼请求：一、判令撤销许干胜与杨爱青签订的关于涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》；二、判令杨爱青将涉案房屋产权恢复登记至许干胜名下。一审中，许干胜当庭变更诉讼请求为：一、请求法院确认许干胜与杨爱青于2009年4月30日签订的关于涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、请求法院判令杨爱青将涉案房屋产权恢复登记至许干胜名下。
一审法院认定事实：涉案房屋原系许干胜所有。
2008年12月9日，杨爱青作为出借人(抵押权人)与许干胜作为借款人(抵押人)之一，冯志荣作为保证担保人签订抵押借款合同。由杨爱青向许干胜等借款人出借120,000元，借款期为2个月，许干胜等借款人将涉案房屋作为抵押物予以抵押。上述合同签订后，许干胜与杨爱青至房地产交易中心申请办理了抵押登记手续。同日，许干胜及妻子朱成英作为委托人签订公证委托书一份，委托杨爱青的妻子于旻娟为合法代理人，办理涉案房屋的出售事宜。
2009年1月13日，杨爱青作为出借人(抵押权人)与许干胜作为借款人(抵押人)签订抵押借款合同。由杨爱青向许干胜出借100,000元，借款期为2个月，许干胜将涉案房屋作为抵押物予以抵押，亦办理了抵押权登记。
2009年2月22日，于旻娟作为许干胜的代理人，与杨爱青办理了涉案房屋抵押权终止手续。
2009年4月13日，杨爱青及妻子于旻娟与中国银行长宁支行签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》，将涉案房屋抵押给中国银行长宁支行，办理二手商贷300,000元。
2009年4月14日，杨爱青委托上海申房房地产估价有限公司对涉案房屋进行房地产抵押价值评估。
2009年4月30日，许干胜与杨爱青就买卖涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价为520,000元。
2009年5月18日，涉案房屋登记至杨爱青名下。
2009年5月22日，上海申房房地产估价有限公司出具房地产抵押估价报告，认定涉案房屋抵押价值为520,000元。
2009年5月27日，中国银行长宁支行向许干胜放款300,000元。
关于房款支付情况：杨爱青称，220,000元系还前期借款，300,000元由银行贷款支付给许干胜。许干胜则表示，300,000元银行贷款收到后直接转给冯志荣作为借款，220,000元借款中的120,000元已经由冯志荣现金还给杨爱青了，还有100,000元借款许干胜未收到。
一审法院另查明，2009年6月15日，许干胜与杨爱青签订房屋租赁合同，约定杨爱青将涉案房屋出租给许干胜，每月租金2,600元等。因许干胜自2015年1月1日起，未按约支付租金，杨爱青遂通知许干胜终止租赁关系，要求迁出房屋未果，杨爱青起诉至法院，案号为(2015)嘉民三(民)初字第1315号。在该案的审理中，冯志荣到庭作证称：“2009年我工程需要钱，我找到老许借钱，他说只有房子作抵押，因为我和老许都上班没空，就委托杨爱青去办理贷款；当时把许干胜的身份证、户口本、房产证交给杨爱青，后来杨爱青把身份证和户口本还给许干胜了，但是房产证他说银行抵押着至今未还；之前借过120,000元也是通过杨爱青借的，但是借了两个月，我和杨爱青、杨爱青老婆到许干胜办公室还了；300,000元银行贷款，2009年6月16日开始每个月还2,600元，后来2,800元，我汇给杨爱青，再由杨爱青还到银行。”冯志荣当庭提交了每月转账支付杨爱青相关款项的银行流水，杨爱青对汇款无异议，但认为“其与证人有其他纠纷，有可能是还其他案件的利息。”
一审法院再查明，根据上海市不动产登记簿显示，涉案房屋上尚有泰优汇典当公司为抵押权人的最高债权限额为1,000,000元的债权抵押登记及中国银行长宁支行为抵押权人的债权抵押登记。截至2017年5月8日，杨爱青已还中国银行长宁支行本金134,190.51元，已还利息58,350.37元。
一审诉讼中，法院向杨爱青释明，若房屋买卖合同确认无效，合同无效的后果如何处理。杨爱青表示：1、220,000元借款要求许干胜归还；2、300,000元的贷款要求许干胜偿还；3、涉案房屋现值3,000,000元，要求许干胜支付差价。许干胜表示：220,000元借款杨爱青应另行主张；300,000元贷款应由杨爱青清偿后涤除抵押权；对房屋差价许干胜不予认可。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同的效力应如何认定；二、若涉案买卖合同被认定无效，后果应如何处理。
一、关于涉案房屋买卖合同的效力问题。
许干胜称，其为配合完成“抵押贷款”而签署了若干份合同及其他材料，但其“帮助冯志荣获得银行贷款”的真实意思从未改变。许干胜并无出售涉案房屋的意图，故其订立买卖合同时意思表示不真实。杨爱青认为，因许干胜拖欠借款不能清偿，故双方合意以房抵债，因此达成买卖合同并办理了权利登记，系双方真实意思表示。
法院认为，探求当事人为民事法律行为时的真意不应孤立割裂行为发生的前因后果。法院注意到，杨爱青的职业是“建筑工程施工和借贷”。许干胜与杨爱青双方通过冯志荣相识后，于2008年12月开始建立借贷关系，由许干胜向杨爱青借款，并就涉案房屋办理了抵押登记手续。在签订《抵押借款合同》的当天，许干胜及妻子就和杨爱青妻子于旻娟办理公证委托书，对此许干胜表示签订公证委托书只是为120,000元作担保；杨爱青亦当庭陈述“都是这样操作的，抵押委托要么在中介，或者在自己手上，如果没有的话，贷款就不放了”。可见，双方对于签订公证委托书的本意，只是为担保借款债务而存在意思表示一致。
杨爱青称，因许干胜拖欠借款不能清偿，故双方合意“以房抵债”，首先，许干胜对实际借款金额本身存在异议，“以房抵债”基础不存在；其次，2009年5月房屋过户至2015年杨爱青起诉之前长达六年的时间里，杨爱青未与许干胜办理水、电等的过户手续，不符合正常的房屋买卖交易习惯；再则，许干胜否认支付过杨爱青租金，杨爱青提供的情况说明从其内容来看，是出租方(杨爱青)确认收到承租方(许干胜)租金的收条，现这些情况说明均在杨爱青处亦不符合常理，再结合杨爱青的职业及冯志荣在1315号案件中的证言，法院有理由认定，本案是杨爱青明知许干胜及冯志荣为了获取银行贷款的情况下，与许干胜签订《上海市房地产买卖合同》，通过虚假的买卖行为达到获取银行贷款的目的，该合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同，违反法律禁止性规定，亦非许干胜买卖房屋的真实意思表示，依法应为无效。故许干胜要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效，于法有据，法院予以支持。
二、关于涉案房屋买卖合同无效的后果处理问题。
因涉案《上海市房地产买卖合同》被认定为无效，故杨爱青应当将取得的涉案房屋返还许干胜，许干胜也应当将相应的款项返还杨爱青。
对于房屋返还问题。由于无效的合同自始没有法律约束力，涉案房屋的登记应当恢复到合同订立前的状态，故杨爱青应涤除涉案房屋上的抵押权后，协助许干胜将涉案房屋登记到许干胜名下。
对于房款返还问题。法院仅对涉案合同标的发生的款项进行处理，对许干胜与杨爱青之间签订抵押借款合同之履行纠纷，因双方对实际借款金额等存在分歧，故在本案中不作处理，当事人可另谋途径解决。对于300,000元银行贷款，根据查明的事实，确实是杨爱青及妻子与银行签订了《抵押借款合同》，并办出了300,000元银行贷款，该款项也划入了许干胜的账户。故合同被确认无效后，该款项应由许干胜返还杨爱青。因房屋贷款利息，也属于无效合同的后果，应作出处理。鉴于许干胜与杨爱青对于无效合同均有过错，故杨爱青因向银行贷款所产生的利息损失应由许干胜与杨爱青各半负担，故许干胜应向杨爱青返还300,000元贷款并支付贷款利息的50%给杨爱青。至于杨爱青主张的房屋差价损失，于法无据，法院不予支持。判决：一、许干胜与杨爱青于2009年4月30日就位于上海市房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、杨爱青及中国银行股份有限公司上海市长宁支行应于判决生效之日起十日内办理位于上海市房屋上抵押权人为中国银行股份有限公司上海市长宁支行的抵押登记注销手续；三、杨爱青及上海泰优汇典当有限公司应于判决生效之日起十日内办理位于上海市房屋上抵押权人为上海泰优汇典当有限公司的抵押登记注销手续；四、杨爱青应于判决生效之日起二十日内协助许干胜将位于上海市房屋产权恢复登记至许干胜名下；五、许干胜应于判决生效之日起二十日内返还杨爱青银行贷款300,000元；六、许干胜应于判决生效之日起二十日内返还杨爱青已支付的截至2017年5月8日贷款利息58,350.37元的50%计29,175.19元，并支付自2017年5月9日起至许干胜履行上述第五项付款义务之日止的贷款利息的50%(具体金额以中国银行股份有限公司上海市长宁支行的账单为准)。
一审法院认定事实无误，本院对一审查明事实予以确认。
本院另查明，杨爱青于2015年将涉案房屋用于典当借款，现涉案房屋上设有泰优汇典当公司为抵押权人的抵押登记。
本院认为，根据查明的事实显示，许干胜与杨爱青就涉案房屋的买卖交易因借款而引发，在买卖交易之前、买卖过程中以及交易完成之后，关于涉案房屋的买卖均存在不符常理的情况，一审法院认定双方签订买卖合同系以获取银行贷款为目的，属于以合法形式掩盖非法目的，买卖合同应属无效，本院予以认同，相关理由一审法院已充分阐述，本院不再赘述。杨爱青上诉主张双方系真实买卖，买卖合同应属有效，本院不予支持。由于买卖合同被认定为无效，杨爱青与许干胜因该合同取得的财产应予以返还。买卖合同所涉房款中220,000元系双方借款，双方可另行解决。300,000元银行贷款，许干胜已经确认划入其账户，故许干胜负有返还该笔款项的义务,杨爱青应以该款结清中国银行长宁支行贷款。由于许干胜与杨爱青对于买卖合同无效均有过错，一审判令双方各半承担贷款利息，并无不妥。许干胜上诉不同意返还贷款300,000元及贷款利息，理由不能成立，本院不予支持。在许干胜返还300,000元贷款本金并与杨爱青各半承担贷款利息后,中国银行长宁支行在贷款结清后应与杨爱青共同办理涉案房屋的抵押登记注销手续。杨爱青在取得涉案房屋产权后办理了典当借款抵押登记，现买卖合同无效，杨爱青负有偿还借款，并在清偿借款后注销相应抵押登记的义务，泰优汇典当公司在杨爱青偿还借款后，亦应办理涉案房屋抵押登记注销手续。中国银行长宁支行和泰优汇典当公司上诉主张应先归还借款再注销抵押，理由成立，本院予以支持。对一审法院相关判决内容本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初12003号民事判决主文第一、五、六项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初12003号民事判决主文第二、三、四项；
三、杨爱青应于收到许干胜返还银行贷款及支付相应贷款利息的当日向中国银行股份有限公司上海市长宁支行办理贷款结清手续；
四、杨爱青及中国银行股份有限公司上海市长宁支行应于贷款结清之日起五日内办理位于上海市房屋上抵押权人为中国银行股份有限公司上海市长宁支行的抵押登记注销手续；
五、杨爱青应于本判决生效之日起二十日内向上海泰优汇典当有限公司返还借款本息；杨爱青及上海泰优汇典当有限公司应于借款结清之日起五日内办理位于上海市房屋上抵押权人为上海泰优汇典当有限公司的抵押登记注销手续。
六、杨爱青应于上述两项抵押登记注销之日起五日内协助许干胜将位于上海市房屋产权恢复登记至许干胜名下。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案一审案件受理费人民币9,000元，财产保全费人民币3,120元，合计人民币12,120元,由上诉人许干胜与上诉人杨爱青各半负担人民币6,060元;二审案件受理费人民币15,237.63元，由上诉人许干胜负担人民币6,237.63元,由上诉人杨爱青负担人民币9,000元。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年十二月十四日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……