广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1202民初1950号
原告：肇庆市端州万汇物业有限公司，住所地肇庆市。
法定代表人：邱永聪，该公司总经理。
委托代理人：温锡棋，广东端庆律师事务所律师。
被告：李建郁，男，1954年7月12日出生，汉族，居民身份住址广东省肇庆市端州区。
原告肇庆市端州万汇物业有限公司（以下简称万汇公司）诉被告李建郁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月28公开开庭进行了审理。原告的委托代理人温锡棋，被告李建郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万汇公司诉称：原告是被告所住小区的物业服务提供者，被告是广东省肇庆市X区X路X幢X房物业的使用人。被告所居住的房屋原为××铁路股份有限公司的房改房，1999年起广东三茂铁路股份有限公司将所辖区的房改房逐步改制为商品房；被告所居住的房屋的物业管理服务则在2011年3月1日前是由广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司（以下简称“经开物业”）提供，2011年3月1日后，经开物业将相关的物业管理工作移交给原告，由原告继续向被告小区提供物业管理服务，按每月0.56元/㎡向被告计收物业管理服务费。2014年被告所在的小区成立业主委员会后，业主委员会于2014年6月30日与原告签订《物业委托管理合同》，约定被告所在的小区的物业管理服务仍由原告提供，按每月0.7元/㎡计收物业管理服务费，并协助处理合同生效前所发生的历史遗留问题及欠交物业费等问题；并约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金。原告向被告提供物业服务后，被告从2013年起至今以各种理由拒交物业管理服务费。被告拖欠的物业管理服务费已达2397元(其中2013年为153元、2014年为748元、2015年为748元、2016年为748元），滞纳金1231元（2013年欠费870天，2014年欠费505天，2015年欠费149天，按每天2‰计算），合计3628元。物业管理服务费是原告收入的来源，被告享受了物业管理服务而拒交物业管理费的行为损害了原告的合法权益。为此请求法院判令:1、被告立即向原告支付清2013年至2016年物业服务费2397元、滞纳金1231元，合计3628元；2、本案诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告明确其第一项诉讼请求物业服务费按房屋面积76.02㎡×每平方米物业服务费单价×月+5元/月/户垃圾清运费计算，每平方米物业服务费单价:2013年12月31日前按0.56元/㎡的标准计算，之后按0.7元/㎡的标准计算。
被告李建郁辩称：我所居住的房屋原为××铁路股份有限公司的房改房，面积76.02㎡。我所居住的房屋曾发生被盗情况，2007年10月7日家里被盗造成将近3万元的经济损失，后来公安部门均没有破案。2010年7月2日，家里的摩托车又被盗，造成1万多元的经济损失。当时的物业管理公司在没有对我家进行处理的情况下，口头承诺今后都不需要缴纳物业管理费用。2011年3月，原告在没有参与任何会议的情况下，小区的业主委员会违法签订物业管理合同，小区的大部分业主均不知情。原告进入小区管理后从原来不到0.4元/㎡的物业管理费提高至0.56/平方米到现在的0.76元/㎡，遭到大多数业主的强烈反对并拒绝缴纳。自2013年后，我家的卫生间出现漏水现象，造成我家的巨大经济损失。我不清楚物业服务合同。原告未能尽到物业服务责任，导致我方造成损失，我方无需向原告支付物业管理费用。
经审理查明：肇庆市端州区X路X区第X幢X房的权属人为被告李建郁，该房屋建筑面积为76.02㎡。被告房屋所在的小区是肇庆市X区及X小区住宅小区，原为广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司负责物业管理，广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司于2011年3月1日将肇庆市X区及X小区铁路职工宿舍物业管理及X路X区X栋底楼物业办公室移交邱永聪，由邱永聪负责对该小区进行物业管理。
2012年6月20日，邱永聪独资成立原告万汇公司，经营范围为物业管理服务、清洁服务等。此后，原告对涉案房屋所在的小区进行物业管理。2014年6月30日，肇庆市X区及X小区住宅小区业主委员会（甲方）与原告万汇公司（乙方）签订《物业委托管理合同》，合同主要约定：甲方将肇庆市X路XX区、X小区职工宿舍X栋-
X栋委托乙方实行物业管理，服务期限自2014年7月1日零时起至2019年6月30日零时止；乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托事项包括房屋建筑共用部位的维护和管理，共用设施、设备的维护运行和管理，市政公用设施和附属建筑物的维护与管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑的设施维护与管理，公共环境卫生，维持公共秩序，实施小区的安全监控、24小时值班巡视、门岗执勤，以及负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、卫生清洁费、机动车保管费等；物业管理服务收费标准按建筑面积每月0.7元/㎡（含公共水电费），垃圾转运费每户5元/月，X栋、X栋、X栋的对讲机维护费10元/月/户的标准收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金；房屋的共用部位，共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用由三茂公司肇庆房建段负责维修，房屋的共用部位及共用设备维修甲方只负责单项300元以内的项目，其余部分由业主承担，乙方不承担市政公用设施费用。2016年7月29日，原告万汇公司以被告李建郁拖欠2013年至2016期间物业管理费为由向本院提起诉讼。
诉讼中，原告万汇公司在本院指定的期限内未能提交其从事物业管理的相关资质证书。
另查明：被告以0.56元/㎡/月的标准向原告万汇公司交纳2011年3月至2013年10月的物业管理费。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。关于原告万汇公司与肇庆市X区及X小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》效力问题。根据《物业管理条例》第三十二条的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，即物业管理公司从事物业管理业务的前提条件是取得相应的资质管理证书。本案中，原告在本院指定的期限内未能提交其从事物业管理的相关资质证书，应承担举证不能的不利后果，视其为未取得从事物业管理的资质。根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，原告万汇公司与肇庆市X区及X小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》属无效合同。
关于原告万汇公司要求被告李建郁支付物业管理费（含垃圾清运费）及滞纳金的问题。如上所述，原告与肇庆市X区及X小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》无效，原告以合同约定的物业管理费收费标准、违约条款主张物业管理费及滞纳金，理据不充分，本院均不予采纳。但是，原告自成立至今为包括被告在内的小区业主提供物业服务,被告作为小区的业主实际上亦接受了原告提供物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，因此，根据权利义务相一致原则，被告理应向原告支付物业管理费。至于物管费的收费标准。2011年3月1日，广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司将肇庆市X区及X小区铁路职工宿舍物业管理移交邱永聪后，邱永聪及其后成立的原告万汇公司均按每平方米0.56元/月的标准向小区业主收取物业管理费至2014年6月30日，且被告亦依照上述标准交纳了2011年3月起至2013年10月的物业管理费用，可视为双方对上述收费标准的认可。故物业管理费可参照上述标准计付。至于原告主张的垃圾清运费，根据现有证据不足以支持该项诉讼请求。综上，被告应向原告支付2013年11月至2016年6月物业服务费1362.27元(0.56元/㎡/月×76.02㎡×32个月)。原告要求被告支付2013年至2016年的物业管理费及滞纳金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。
对于被告以原告管理不善为由而拒交物业费的问题。由于物业管理服务具有整体性，涉及所在小区全体业主的公共利益，部分业主对物业公司提供的物业服务不满而以拒交物业管理费，不但不符合社区的整体利益，而且损害到其他业主尤其是已交费业主的利益。因此，当双方因物业服务与缴纳物业管理费存在冲突时，均应在履行自己义务后，再通过法律途径寻求解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《物业管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李建郁应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市端州万汇物业有限公司支付其所欠的2013年11月至2016年6月的物业服务费人民币1362.27元。
二、驳回原告肇庆市端州万汇物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币50元（原告已预交），由原告负担30元，被告负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁凯文
代理审判员 林 达
人民陪审员 简嘉颢
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 林嘉慧