重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终2711号
上诉人（原审被告）：重庆迎皇酒店，住所地重庆市江北区建新东路51号金陵大厦二楼，统一社会信用代码915001056186701129。
负责人：陈先荣，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘朝阳，重庆周立太（开州）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区桥北苑2号1幢4-2，统一社会信用代码91500105556785093H。
法定代表人：周玲，系该公司总经理。
上诉人重庆迎皇酒店因与被上诉人泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司（以下简称敢拼重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2017)渝0105民初12148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人重庆迎皇酒店的委托诉讼代理人刘朝阳、被上诉人敢拼重庆分公司的法定代表人周玲到庭参加了审理。本案现已审理终结。
重庆迎皇酒店上诉请求：1、依法撤销重庆市江北区人民法院(2017)渝0105民初12148号民事判决，改判驳回敢拼重庆分公司的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由敢拼重庆分公司承担。事实和理由：1、重庆迎皇酒店与敢拼重庆分公司单独签订了物业服务协议，故一审不应以金陵大厦小区业主委员会与敢拼重庆分公司签订的物业服务合同作为本案判决的依据；2、敢拼重庆分公司未按照双方约定每月无偿提供3个车位给重庆迎皇酒店使用，也未安排工作人员巡逻并到酒店签到，且因敢拼重庆分公司的原因导致重庆迎皇酒店房屋漏水并由此产生了损失。敢拼重庆分公司物业服务不到位，重庆迎皇酒店拒缴物业费是行使先履行抗辩权。
敢拼重庆分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。事实和理由：1、双方单独签订的物业服务协议早已到期，故应以金陵大厦小区业主委员会与敢拼重庆分公司签订的物业服务合同作为本案判决的依据；2、重庆迎皇酒店房屋漏水并非是因敢拼重庆分公司造成的，且敢拼重庆分公司也就该漏水事宜向业主委员会打了报告，但业主委员会不同意动用大修基金，该事实已在前一案中予以了确认；3、车库为全体业主所有，敢拼重庆分公司未曾答应也不可能为其无偿提供车位。
敢拼重庆分公司向一审法院起诉请求：1、判令重庆迎皇酒店支付欠缴的物业服务费总计31200元（其中2016年4月1日-12月31日，2017年3月1日－5月30日，12个月×2600元），逾期缴纳物管费的违约金1544.4元，两项共计32744.4元；2、本案诉讼费由重庆迎皇酒店承担。
一审法院认定事实:2015年5月28日，敢拼重庆分公司（乙方）与重庆长安金陵大厦小区业主委员会（甲方）签订金陵大厦小区物业服务合同，约定甲方通过招标方式选聘乙方作为小区物业服务企业，委托服务事项为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护和管理；3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；4、公用绿地、花木、建筑小品、小区道路等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通秩序与车辆停放的管理等。物业服务收费收取的标准如下（按建筑面积计算）：住宅改为商业经营、写字楼1.5元/月/平方米、商业物业平街层2元/月/平方米、车库物业70元/月/个。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前履行交纳义务。物业服务期限为2015年6月1日至2018年5月31日止。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。
重庆迎皇酒店承租金陵大厦小区51号附1号用于经营酒店，其与业主约定物业服务费由其承担。重庆迎皇酒店每月应缴纳的物业服务费标准为2600元。重庆迎皇酒店未向敢拼重庆分公司交纳2016年4月至同年12月、2017年3月至同年5月期间的物业服务费。
2016年，敢拼重庆分公司曾起诉重庆迎皇酒店，要求重庆迎皇酒店支付2015年9月1日至2016年3月31日的物业服务费。重庆市江北区人民法院作出（2016）渝0105民初5745号民事判决书，判决重庆迎皇酒店支付敢拼重庆分公司2015年9月1日至2016年3月31日期间的物业服务费14000元，该判决已生效。
一审审理中，敢拼重庆分公司举示了报告、化粪池巡查记录表、消防安全检查表、电梯运行日常巡查记录表、柴油发电记录表、设施设备巡查记录表、小区巡逻签到表、维修更换记录表，拟证实敢拼重庆分公司针对重庆迎皇酒店的漏水问题向小区业委会征求使用大修基金，但业委会回复该漏水问题不属于大修基金公共部分的修复范围；敢拼重庆分公司为小区提供了相应的服务。重庆迎皇酒店对化粪池巡查记录表、消防安全检查表、电梯运行日常巡查记录表、柴油发电记录表、设施设备巡查记录表的真实性无异议，但认为不能证明敢拼重庆分公司对小区进行了管理；对小区巡逻签到表真实性不予认可，重庆迎皇酒店漏水的问题未记载；维修更换记录表不具备证据的构成要件，不能作为证据举示。
另一审审理中，敢拼重庆分公司自愿将违约金调减为500元，撤回超过此部分的违约金诉讼请求。
一审法院认为，敢拼重庆分公司与金陵大厦小区业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。重庆迎皇酒店作为小区业主应按照合同的约定享受权利、履行义务。审理中，敢拼重庆分公司举示了证据足以证实其对该小区进行了物业服务，重庆迎皇酒店作为该小区的业主接受了敢拼重庆分公司提供的物业服务，应当依约交纳物业服务费。重庆迎皇酒店辩称敢拼重庆分公司未履行物业服务的义务但未举示证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。故重庆迎皇酒店应向敢拼重庆分公司支付2016年4月至同年12月、2017年3月至同年5月期间的物业服务费31200元（2600元/月×12个月）。关于违约金问题。重庆迎皇酒店未按照约定按时支付物业服务费，还应承担违约责任。一审审理中，敢拼重庆分公司自愿调整违约金为500元，撤回超过此部分的违约金诉讼请求。经一审法院审查，敢拼重庆分公司撤回部分诉讼请求系行使其诉讼权利的行为，不违反法律的相关规定，一审法院予以准许。另结合中国人民银行同期贷款利率来看，敢拼重庆分公司主张的违约金并不高，对重庆迎皇酒店的请求调整违约金的辩解意见，一审法院不予支持。故重庆迎皇酒店还应向敢拼重庆分公司支付违约金500元。综上，一审法院依照《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、重庆迎皇酒店于一审判决生效之日起五日内支付泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司物业服务费31200元。二、重庆迎皇酒店于一审判决生效之日起五日内支付泸州市敢拼物业管理有限公司重庆分公司违约金500元。
二审中，重庆迎皇酒店举示了一份《物业服务合同》，拟证明其曾于2014年与敢拼重庆分公司单独签订了物业服务合同，并对物业服务内容、物业费收费标准、合同期限等进行了约定。敢拼重庆分公司质证后不认可该证据。本院认为，该证据虽为打印件，但加盖了重庆市江北区人民法院调查转递证明材料专用章，且敢拼重庆分公司认可其曾与重庆迎皇酒店单独签订过物业服务合同，现其不认可该证据的理由不足，该证据应予采信。
本院对一审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，虽然重庆迎皇酒店曾于2014年与敢拼重庆分公司单独签订了物业服务合同，但该合同期限仅为一年，2014年12月31日即已届满。合同到期后，双方未再续签。2015年5月28日，重庆长安金陵大厦小区业主委员会（甲方）与敢拼重庆分公司（乙方）签订金陵大厦小区物业服务合同，约定甲方通过招标方式选聘乙方作为小区物业服务企业，物业服务期限为2015年6月1日至2018年5月31日止。现敢拼重庆分公司向重庆迎皇酒店主张2016年4月1日-12月31日、2017年3月1日－5月30日共12个月的物业服务费，在敢拼重庆分公司与重庆迎皇酒店单独签订的《物业服务合同》已经过期、未再续签的情形下，重庆迎皇酒店作为小区的物业实际使用人，应按照金陵大厦小区业主委员会与敢拼重庆分公司签订的物业服务合同享有权利、履行义务。故重庆迎皇酒店认为应按照其与敢拼重庆分公司单独签订的《物业服务合同》进行判决的上诉理由不成立，不应支持。
因敢拼重庆分公司与重庆迎皇酒店签订的《物业服务合同》已经过期、未再续签，故该合同约定的由敢拼重庆分公司提供免费车位、安排巡逻等义务自然终止。因此，重庆迎皇酒店上诉认为敢拼重庆分公司未履行前述义务故其享有不应交纳物业费的抗辩权的上诉理由不成立。
至于屋顶漏水问题，敢拼重庆分公司在一审中已经举示证据证明其已就该问题向小区业委会报告，要求动用大修基金进行维修，业委会未予同意。在此情形下，敢拼重庆分公司已经尽到自身应尽义务，其对屋顶漏水不存在过错，故重庆迎皇酒店不能以屋顶漏水为由而拒交物业费。
综上所述，重庆迎皇酒店的的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费592.50元，由重庆迎皇酒店承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
审 判 员 郑 泽
审 判 员 闫信良
二〇一八年四月二十三日
法官助理 江满意
书 记 员 冉梦云