贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2301民初3219号
原告：中国农业银行股份有限公司黔西南分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金路45号。
负责人：张天明，该分行行长。
委托诉讼代理人：李锐，贵州天生律师事务所律师，一般授权代理。
委托诉讼代理人：蒋诗明，系该分行员工，特别授权代理。
被告：何伟，男，1984年12月16日生，汉族，贵州省兴义市人，户籍地兴义市，现住兴义市。
被告：黔西南中兴置业发展有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市峰林大道热科所旁。
法定代表人：段仁，该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行（以下简称农行黔西南分行）诉被告何伟、黔西南中兴置业发展有限公司（以下简称中兴置业发展公司）金融借款合同纠纷一案，本院2017年4月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告农行黔西南分行的委托诉讼代理人李锐、蒋诗明到庭参加了诉讼，被告何伟、中兴置业发展公司经本院在黔西南日报登报公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现己缺席审理终结。
原告农行黔西南分行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原、被告之间的《个人购房担保借款合同》；2、请求人民法院依法判决被告何伟偿还原告借款本金人民币274173.69元，支付截止至2017年3月3日所欠利息、罚息、复利3395.23元，合计金额：277568.92元（此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至余款全部还清之日止）；3、请求人民法院依法判令被告黔西南中兴置业发展有限公司对被告何伟的上述债务承担连带清偿责任；4、请求人民法院依法判决确认原告对被告何伟名下的坐落于兴义市下五屯街道办事处峰林东路幸福里小区B楼202室的抵押房产享受优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告方承担。
事实与理由：2012年9月21日，被告何伟向原告申请贷款312000元用于购买位于兴义市下午××办事处××小区××楼××室房屋。经原告审批同意后，2012年9月24日，原告作为贷款人，被告何伟作为借款人及抵押人、被告中兴置业发展公司作为连带责任保证人，共同签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定贷款人同意向借款人发放个人购置住房贷款312000元，贷款期限240个月；贷款执行利率为浮动利率，为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上上浮0%，执行利率为6.55000%，逾期利率为9.82500%；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，即每期末余额的借款发放日对应日。如被告何伟未按本合同约定期限归还借款的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿完毕之日止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。
本合同适用的抵押担保方式为：阶段性保证担保+抵押，被告何伟以合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，中兴置业发展公司为阶段性保证担保保证人，即自贷款发放之日起至被告何伟取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，中兴置业发展公司为被告何伟的债务承担连带保证责任。
2012年9月24日，原告将312000元汇到三方约定的被告中兴置业发展公司23-927001048888885账号，履行了发放借款义务。2012年10月8日，原、被告双方就兴义市下午××办事处××小区××楼××室房屋的抵押房产办理了商品房抵押权预告登记权利（预告登记证号：市房预兴字第201206838号，预告证号：Y201206833号，建筑面积为159.2平方米）。合同履行期间被告多次出现逾期还款，正常本息还至2016年12月13日，此后未还，截止至2017年3月3日，原告尚欠借款本金274173.69元，2017年3月3日所欠利息、罚息、复利3395.23元，合计金额277568.92元。因被告的逾期还款行为，原告多次向其进行催收未果。
原告认为，被告何伟在合同履行期间，未按照合同约定还本付息，已构成合同违约，被告中兴置业发展公司为本案借款人何伟的连带保证人，应对本案涉及借款金额承担连带偿还责任。对何伟用于抵押给原告的房产，经办理商品房抵押权预告登记，原告对该财产依法享有优先受偿权。综上所述，为保护原告资金安全，维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼。
本院经审理认定事实如下：2010年8月3日，农行黔西南分行与中兴置业发展公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定：农行黔西南分行向合作项目的购房人提供个人购房贷款，本协议中的购房人是指与中兴置业发展公司签订房屋买卖合同并与农行黔西南分行签订个人购房借款合同的借款人。农行黔西南分行按照借款合同的约定发放贷款，并按照购房人的授权，将贷款全额划转到中兴置业发展公司设立的售房款专户，中兴置业发展公司为购房人因购买房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证，有关保证责任的具体内容以农行黔西南分行、中兴置业发展公司与购房人签订的借款合同为准。中兴置业发展公司提供连带责任保证的，应按购买房屋产生的购房贷款余额的百分之叁拾交纳保证金作为质押，存入保证金专户，在中兴置业发展公司承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由中兴置业发展公司代为偿还，农行黔西南分行有权直接从上述保证金账户划收相关款项。2011年12月23日，双方就前述协议签订《按揭合作补充协议》。
2012年9月21日，何伟向农行黔西南分行申请个人购房贷款312000元。2012年9月24日，何伟与农行黔西南分行签订《个人购房担保借款合同》，约定：何伟为购买位于兴义市××街道××小区××楼××室向农行黔西南分行借款312000元，借款期限240个月，自2012年9月24日起至2032年9月23日止，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上上浮百分之零后确定，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。何伟未按双方约定期限归还借款本金的，逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，对借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。何伟未按约定按期足额偿还借款，农行黔西南分行有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。担保方式为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人中兴置业发展公司提供保证担保，保证方式为阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间自借款发放之日起至何伟取得房地产权属证书，并办妥以农行黔西南分行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。何伟以该合同项下贷款所购房屋向农行黔西南分行提供抵押担保，担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。2012年10月8日，农行黔西南分行取得该预购商品房房屋预告登记证明，预告证号：Y201206833，至本案开庭审理时何伟未取得该商品房房地产权属证书，亦未办妥以农行黔西南分行为抵押权人的抵押登记手续。
合同签订后，农行黔西南分行于2012年9月24日按合同约定向何伟指定账户发放借款312000元。在合同履行过程中，何伟多次出现逾期还款，正常本息还至2016年12月13日，此后未再还款。农行黔西南分行在本案起诉前扣划了中兴置业发展公司保证金两次，扣划金额为23568.21元，在起诉后又扣划了中兴置业发展公司的保证金两次，扣划金额为14689.27元，四次共计扣划保证金金额为38257.48元。截止至2017年10月9日，何伟尚欠农行黔西南分行借款本金267386.98元、利息3263.41元、罚息27.83元、复利30.70元，共计270708.92元。
以上法律事实，有原告陈述，原告提交的《一手房贷款业务银企合作协议》、《按揭合作补充协议》、《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、《中国农业银行个人借款凭证》、《房屋预告登记证明》、《何伟贷款情况打印件》、《扣划保证金业务凭证》、《何伟欠款明细表》、《何伟各次还本付息清单》及银行系统截屏清单在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。农行黔西南分行与何伟于2012年9月24日签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同自双方签字或盖章时成立并生效。生效的合同对双方具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定忠实全面地履行各自的义务。农行黔西南分行已按合同约定向何伟发放借款312000元，何伟则应按照合同约定履行还本付息的义务，何伟取得借款后，未按合同约定全面真实的履行偿还借款本息的义务，经农行黔西南分行催告后在合理期限内仍未履行，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，该合同达到了约定解除的条件，故本院对农行黔西南分行要求解除双方签订的《个人购房担保借款合同》及偿还本金、利息的请求，予以支持。在庭审中，农行黔西南分行陈述扣划了中兴置业发展公司四次保证金，故本院依法确认何伟截止开庭前一天尚欠农行黔西南分行的借款本金为267386.98元，正常利息为3263.41元。
关于本案有关罚息、复利的约定是否符合法律规定的问题。农行黔西南分行与何伟在《个人购房担保借款合同》中对于罚息和复利均有明确约定，此系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，何伟未按合同约定的分期还款计划期限归还借款，应按照合同约定计算罚息、复利，故本院对农行黔西南分行请求何伟支付罚息、复利的主张予以支持；对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，该复利是指贷款人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息，农行黔西南分行与何伟在合同中约定，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上上浮百分之零，罚息利率在借款执行利率基础上上浮50%，对借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利，即按罚息利率的结息方式计收复利，故本案借款逾期后的利息（含罚息、复利）应按尚欠的借款本金和正常利息之和为基数以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮50%计算。
关于中兴置业发展公司对本案借款本息是否承担连带清偿责任的问题。农行黔西南分行与何伟、中兴置业公司在《个人购房担保借款合同》中约定中兴置业公司对何伟的借款本息提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间自贷款发放之日起至被告何伟取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，本案在本院开庭审理时何伟未取得房地产权利证书，亦未办妥以农行黔西南分行为抵押权人的抵押登记手续，故仍在保证期间内，农行黔西南分行诉请中兴置业发展公司对本案借款本息承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，中兴置业发展公司承担保证责任后，有权向何伟追偿。
关于农行黔西南分行是否对何伟提供的抵押物折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的问题。农业黔西南分行主张对何伟提供的抵押物享有优先受偿权，但双方就该抵押物办理的系抵押权预告登记，该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至被告何伟名下，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，仅起到对抗第三人的效力，并未使银行获得现实的抵押权。因此，农行黔西南分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实的抵押权，故农行黔西南分行对涉案房屋抵押权预告登记不享有优先受偿权，其主张对办理预告登记的涉案房屋享有优先受偿权缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第四十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除中国农业银行股份有限公司黔西南分行与何伟于2012年9月24日签订的《个人购房担保借款合同》；
二、何伟于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司黔西南分行截止至2017年10月9日的借款本金267386.98元、利息3263.41元、罚息27.83元、复利30.70元，共计270708.92元；并以270650.39元为基数，从2017年10月10日起按借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮50%计付利息至本判决确定的履行期限届满之日止；
三、黔西南中兴置业发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任，黔西南中兴置业发展有限公司承担连带保证责任后，有权向何伟追偿；
四、驳回中国农业银行股份有限公司黔西南分行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6064元（其中诉讼费5464元，公告费600元）,由何伟、黔西南中兴置业发展有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 罗云霞
审 判 员 王文洁
人民陪审员 颜 丽
二〇一七年十二月二十日
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