湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂13民终494号
上诉人（原审被告）：熊利锋，男，1963年8月27日出生，汉族，住广水市。
上诉人（原审被告）：姚秀芳，女，1955年9月21日出生，汉族，住广水市。
委托诉讼代理人：方军，湖北磊落律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：熊雄，男，1958年7月15日出生，汉族，住广水市。
被上诉人（原审原告）：熊海东，男，1962年7月25日出生，汉族，住广水市。
委托诉讼代理人：赖建平，广水市应山法律事务所法律工作者。
原审第三人：熊小哲，女，1990年8月28日出生，汉族，住北京市，系熊利锋之女。
原审第三人：朱毅，男，1970年8月10日出生，汉族，住广水市，系熊利锋之妻弟。
上诉人熊利锋、姚秀芳与被上诉人熊雄、熊海东及原审第三人熊小哲、朱毅房屋买卖合同纠纷一案，湖北省广水市人民法院曾于2014年9月16日作出（2013）鄂广水民初字第02830号民事判决，后本院于2015年7月24日作出（2015）鄂随州中民一终字第00111号民事裁定，发回重审。湖北省广水市人民法院重审后于2016年12月26日作出（2015）鄂广水民初字第01580号民事判决。上诉人熊利锋、姚秀芳不服上述判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人熊利锋及其与姚秀芳共同委托诉讼代理人方军、被上诉人熊雄、熊海东的委托诉讼代理人赖建平到庭参加了诉讼；原审第三人熊小哲、朱毅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
熊利锋、姚秀芳上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖合同》合法有效，适用法律错误。1、本案诉争的房屋所有权和处分权由朱毅享有；2、上诉人并没有取得委托代理权和表见代理权；3、上诉人无权处分本案争诉的房产，与两被上诉人签订的合同是效力待定合同；4、两被上诉人依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，认定合同有效，不应得到支持。二、两被上诉人没有取得本案诉争的房产，是因其没有及时全面履行合同所致，过错在被上诉人，而不在上诉人。被上诉人要求上诉人赔偿损失，得不到法律支持。三、即使合同有效，履行合同过程中，双方均违约，被上诉人请求49.24万元的损失，不应得到法律的支持。1、被上诉人请求按鉴定价格赔偿损失，违反了上诉人订立合同时可预见性规则；2、被上诉人不能取得本案诉争房产存在严重的过错，应当减轻上诉人的赔偿责任；3、根据损益相抵原则，被上诉人收取的房租应当从其主张的可得利益损失中扣减。被上诉人并没有支付诉争房屋的购房款，却自2006年8月至2013年8月，一直将该诉争房屋用于经营和出租，并收取了租金，应当从中扣减。
熊雄、熊海东辩称，一、上诉人认为一审适用法律错误属于法律理解错误。1、答辩人与上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定；2、上诉人对于房屋是否有处分权不影响其与答辩人所签订合同的效力。二、一审判决上诉人赔偿其因履行合同不符合约定给答辩人所造成的损失既有事实依据，也有法律依据。三、一审判决上诉人返还答辩人购房款7.5万元，并赔偿答辩人损失41.74万元并无不当。四、上诉人称答辩人在履行合同中亦有违约行为，且给上诉人造成了损失，并要求答辩人赔偿损失的上诉理由不能成立。
熊雄、熊海东向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告2006年8月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、解除两原告与两被告关于诉争房屋（现登记在熊小哲名下）的买卖合同，判令两被告赔偿因其履行合同不符合约定给两原告所造成的经济损失50万元（具体数额以评估机构对熊小哲位于应办三环路106号房屋评估的现有价格为准）；3、本案的诉讼费、评估费用由被告承担。
一审法院认定事实：2005年4月18日广水市土地收购储备交易中心与第三人朱毅就位于广水市××山办事处××环路西侧（××）第3栋8-13号6间210㎡地基达成出让土地补充协议，2011年12月14日第三人朱毅取得该处地基土地使用权，该地基上共16户联建有6间7层房屋。2006年8月14日被告熊利锋、姚秀芳（甲方）与原告熊雄、熊海东（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定：甲方出售给乙方的房屋座落在广水市应山办事处三环路中段一楼和七楼，靠东与熊永兵共山墙，西为消防通道，共计陆间门面房屋和七楼两套住房；房屋价款总计55万元整，其中七楼两套房屋为10万元整，签订本合同时乙方先付清45万元购买六间门面房款，另外，七楼两套房屋款10万元整，在三年内付清（如乙方能及时出售七楼房屋，将及时向甲方还清剩余欠款）；房屋交付时间为本合同签订时甲方将此六间门面屋和七楼两套住房交付给乙方；甲方应尽快将六间门面屋按乙方提供的两个户名为乙方办理土地使用权证并交给乙方，办理土地使用权证所需的一切税费由甲方承担，七楼两套住房的房产证由甲方负责办理，其费用由乙方负担；甲方应根据乙方的要求协助乙方办理房产证，所需的一切税费均由乙方承担；甲方向乙方提供土地使用证前的各种纠纷，由甲方负责，与乙方无关；甲乙双方应当切实履行本合同的约定，任何一方不得反悔，如有那方违反本合同，应向对方支付违约金15万元。
原告熊雄、熊海东于2006年7月24日向被告姚秀芳交款37万元，被告姚秀芳出具收条，载明“暂收，购门面屋预付款叁拾柒万元整（37万元）。姚秀芳。2006、7、24。”2006年8月15日原告熊雄、熊海东向被告姚秀芳付款8万元，被告姚秀芳出具收据，载明“收条，今收到购门面款捌万元整。姚秀芳，2006、8、15”。2007年5月27日、2011年3月20日原告熊海东将7楼两套住房分别以50000元、86000元卖给了案外人陈俊杰、刘海棠。2012年12月12日原告熊海东、熊雄向被告姚秀芳付款5.4万元，被告姚秀芳出具收条，载明“收条，今收到熊雄购房款伍万元，办证费用肆仟元整，合计人民币伍万肆仟元整。姚秀芳，2012、12、12。”被告熊利锋、姚秀芳为原告熊雄、熊海东办理上述合同中的一楼五间门面屋和七楼两套住房的产权手续，一楼106号门面屋（最西侧的一间门面）产权被登记在被告熊利锋之女第三人熊小哲名下。2016年7月28日，经湖北大华房地产资产评估有限公司对上述诉争106号门面房屋进行房地产市场价值评估，估价结果为49.24万元，用去评估费2000元。
一审法院认为，被告熊利锋、姚秀芳与原告熊雄、熊海东2006年8月14日签订的房屋买卖合同，该合同签订后，原告交付了部分房款，被告也将房屋进行了交付，第三人朱毅也表示收到房款，该合同是原、被告双方真实意思表示，也不违反法律规定，该合同合法有效。被告熊利锋、姚秀芳辩称其行为属于无权处分，不能认定为有效的理由本院不予支持；现因合同约定的一间门面产权已经登记在第三人熊小哲名下，两被告对该门面按合同约定已履行不能，属于根本违约，原告可请求两被告承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿，原告诉请解除合同并要求赔偿于法有据。
原告主张以上述的106号门面房屋现有评估价值49.24万元赔偿其损失，该房屋评估客观真实，予以采信，现有价值是被告履行合同后当然获得的利益，对原告请求依据房屋的现有价值赔偿其损失应予支持，对被告熊利锋辩称原告主张违反可预见规则不予支持。该现有房屋价值49.24万元中含该房屋购房款7.5万元，其他41.74万元应为其损失。
被告熊利锋辩称假使合同有效，原告未按时支付房款，也构成违约，原告存在过错，应当减轻被告的赔偿责任，因两被告在本案诉讼抗辩中未主张原告具体违约对其造成的损失，也未提起反诉，其可另案提起诉讼。第三人朱毅、熊小哲称因原告诉讼请求变更，其与原、被告之间纠纷无利害关系，均要求撤出诉讼，故对朱毅原审请求不作处理。被告熊利锋辩称因原告已收取的房租应从可得利益损失中扣减，该理由不成立，被告与原告签订合同，并将房屋交由原告占有，原告获取租金利益符合法律规定，与原告主张的赔偿损失并不相悖。
综上，应对原、被告之间的对广水市××山办事处××环路西侧（××）第3栋8-13号106签订的房屋买卖合同予以解除，两被告返还两原告该房屋购房款7.5万元，并赔偿两原告损失41.74万元。判决：一、原告熊雄、熊海东与被告熊利锋、姚秀芳之间签订的房屋买卖合同合法有效；二、解除原告熊雄、熊海东与被告熊利锋、姚秀芳之间对广水市××山办事处××环路西侧（××）第3栋8-13号106房屋买卖合同；三、被告熊利锋、姚秀芳向原告熊雄、熊海东返还购房款7.5万元；四、被告熊利锋、姚秀芳向原告熊雄、熊海东赔偿损失41.74万元。上述第三、四项款项，自判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元、评估费2000元由被告熊利锋、姚秀芳共同负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人熊利锋、姚秀芳提交的证据如下：
证据一、证明和汇款凭证各两份，证明目的为本案诉争的房产，两被上诉人2011年、2012年用于出租，共收取租金12000元；
证据二、证人证言一份，证明目的为每个房产办证费用为4050元，被上诉人只交了一间房屋的办证费用，其支付的款项只够支付现在已经交付的房产及办证费用，诉争的房产被上诉人没有付款。
被上诉人熊雄、熊海东对上诉人提交的两组证据质证意见为：证据一不属于新证据范畴，但对证据内容的真实性予以认可，收取12000元是事实；证据二证人应当出庭作证，且该证言与本案无关。
二审中，被上诉人熊雄、熊海东未提交新证据。
对上诉人提交的两组证据，本院认为证据一系上诉人在二审举证期间提交，且被上诉人对其真实性予以认可，故应予采信；证据二属于证人证言，证人未到庭，且与本案无关，故不予采信。
本院经审理查明，一审认定事实属实。
另查明：2011年和2012年，被上诉人熊雄、熊海东将其占有的位于应××环路（××）5栋5幢1楼106门面房租与马军伟经营，并收取两年租金12000元。2013年之后，上述房屋的租金由熊小哲母亲朱永艳代为收取。
还查明：朱毅与熊小哲于2011年6月30日签订了一份《购房协议书》，双方约定所售房屋为一楼106门面，建筑面积约50平方米，约定价格为15万元。朱毅于2013年10月3日出具证明一份，内容为“我于二○一一年六月收到熊小哲购房款15万元整”。熊利锋称上述款项支付的方式为现金支付。
本院认为，双方当事人之间争议的焦点有：1、熊利锋、姚秀芳与熊雄、熊海东签订的《房屋买卖合同》效力问题；2、熊利锋、姚秀芳不能履行《房屋买卖合同》的责任承担问题。对此，评判如下：
（一）关于熊利锋、姚秀芳与熊雄、熊海东签订的《房屋买卖合同》效力问题
熊利锋、姚秀芳虽然不是新建房屋所有权人，但不影响其取得处分权。本案新建房屋占用土地系朱毅于2005年4月18日从广水市土地收购储备交易中心转让所得，虽然朱毅直至2011年12月14日才办理土地使用权证，但不影响其土地使用权权利人地位。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。本案重审时，各方当事人均未提交相反证据否定朱毅系房屋建造人，因此可以认定本案所涉全部门面房及房屋的所有权人为朱毅。
熊利锋、姚秀芳明知朱毅为涉案房屋的所有权人，但其仍然以自己的名义与熊雄、熊海东签订《房屋买卖合同》，并且交付了全部房屋，后又将5间门面房和2套住房按照熊雄、熊海东的指示办理了土地使用权和房屋所有权登记。原审第三人朱毅在上述过程中并未提出异议，且收到了熊利锋、姚秀芳转交的购房款。上诉人熊利锋、姚秀芳、原审第三人朱毅的这些行为充分证明熊利锋、姚秀芳二人在签订《房屋买卖合同》时对上述房屋享有处分权，其与熊雄、熊海东签订的《房屋买卖合同》既是双方真实意思表示，也不违反法律规定，合法有效。
（二）关于熊利锋、姚秀芳不能履行《房屋买卖合同》的责任承担问题
熊利锋、姚秀芳与熊雄、熊海东签订《房屋买卖合同》后，按照熊雄、熊海东的指示分别将一楼5间门面房和七楼2套住房办理了产权登记。但熊利锋、姚秀芳却将106门面房登记在熊小哲名下，导致熊雄、熊海东的《房屋买卖合同》目的不能实现，熊利锋、姚秀芳构成根本违约，因此应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现被上诉人熊雄、熊海东并未主张上诉人熊利锋、姚秀芳支付违约金的责任，而是主张赔偿损失，符合法律规定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，朱毅于2011年6月30日将106门面房卖给熊小哲时，即已表明熊利锋、姚秀芳无法再履行与熊雄、熊海东签订《房屋买卖合同》，故2011年6月30日熊利锋、姚秀芳已经违约。
结合本案房屋买卖合同的实际情况，熊雄、熊海东的损失包括已支付的购房款75000元利息损失和房屋涨价造成的溢价损失。关于75000元购房款利息损失，因熊雄、熊海东在2012年之前占有房屋并收取房租，其2012年之前的利息损失可以此冲抵，但不得冲抵房屋溢价损失。熊雄、熊海东2013年之后的购房款利息损失，熊利锋、姚秀芳应当予以赔偿。关于房屋涨价造成的溢价损失，一审法院采信的《房地产估价报告》估价时点为2016年7月21日，而此时距上诉人熊利锋、姚秀芳违约的时间2011年6月30日已经过去近5年时间，故《房地产估价报告》的结论不能直接作为本案确定熊雄、熊海东房屋溢价损失的依据，但可以参考。综合全案情况，本院酌定熊雄、熊海东的购房款利息损失和房屋溢价损失为250000元。
关于上诉人熊利锋、姚秀芳称被上诉人熊雄、熊海东未支付剩余购房款的问题。经审查，双方在《房屋买卖合同》中明确约定“签订合同时乙方先付清肆拾伍万元购买六间门面房款”，而被上诉人熊雄、熊海东在2006年8月15日已经付清了450000元门面房款，故被上诉人熊雄、熊海东在购买门面房过程中并无违约行为。至于被上诉人熊雄、熊海东未能按照约定支付七楼两套房屋款，一审法院已告知上诉人熊利锋、姚秀芳可另行主张。
综上所述，熊利锋、姚秀芳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省广水市人民法院（2015）鄂广水民初字第01580号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、变更湖北省广水市人民法院（2015）鄂广水民初字第01580号民事判决第四项为：上诉人熊利锋、姚秀芳向被上诉人熊雄、熊海东赔偿损失25万元；
三、驳回被上诉人熊雄、熊海东的其他诉讼请求。
上述判决确定的金钱给付义务应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费500元、评估费2000元，由上诉人熊利锋、姚秀芳负担；二审案件受理费6550元，由上诉人熊利锋、姚秀芳负担4550元，被上诉人熊雄、熊海东负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 叶 锋
审判员 吕丹丹
审判员 李小辉
二〇一七年十一月二十日
书记员 王洪琴