陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕民终935号
上诉人（原审原告、反诉被告）：西安华茂实业有限责任公司。住所地：陕西省西安市高新区高新路**号希格玛大厦****室。
法定代表人：宋淑琴，该公司董事长。
委托诉讼代理人：包瑛，女，汉族，该公司法务。
上诉人（原审被告、反诉原告）：高世贵，男，汉族。
委托诉讼代理人：李六一，陕西秦泉律师事务所律师。
上诉人西安华茂实业有限责任公司（以下简称华茂公司）因与上诉人高世贵房屋买卖合同纠纷一案，不服渭南市中级人民法院（2015）渭中民重字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华茂公司法定代表人宋淑琴及其委托诉讼代理人包瑛，上诉人高世贵及其委托诉讼代理人李六一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华茂公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法支持上诉人一审诉请，驳回被上诉人诉讼请求；2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担；3、第二次鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、中空1-4层面积均应计入本案房屋买卖协议的交易面积。2012年3月24日刘俊孝给上诉人送达的告知书，2014年3月20日，被上诉人在陕西省高级人民法院庭审中，作为其证据六，证明中间人依据双方丈量结果计算的交易面积。可见，被上诉人对该份证据是认可的。一审法院在未做说明的情况下，无视该份证据和房屋转让协议第二条、丈量结果第六条共同约定的事实，判决中空部分只计算一层错误。二、挑廊部分应按全面积加入交易面积。华茂大厦从设计到竣工及现状，均是全封闭的商业大楼。该楼从2、3、4、5层，东、南、北三面是挑出去的，挑廊的外墙是该楼唯一全封闭的墙体。2011年12月16日的丈量结果第2、3、4条，均明确外加北雨沿、南雨沿。外加的意思明确传递了双方的意思表示，这些面积均应加入交易面积。从现状看，该大楼挑廊也是全封闭建筑。一审将挑廊计算为一半面积无法律依据。三、被上诉人仅支付上诉人2700万元购房款，30万元的购房款收据不应被采纳。上诉人并未收到30万元购房款，被上诉人也自认该30万元系给白水县地方税务局的税款。一审认定该30万元为购房款错误。四、一审判令上诉人承担200万元和35万元事实不清，证据不足。关于二楼超市经营争议和小商户争议的处理，房屋转让协议第四条约定明确，即二楼超市经营争议由上诉人处理完结，其余所有商户的租赁争议由乙方处理。且鉴于2010年7月19日华茂公司已经就二楼超市争议诉诸司法解决，双方在2010年8月5日签订协议时约定，至交房日，如甲方不能完全处理完二楼超市争议时，乙方可扣除500万元，待超市彻底搬出后再付。现生效判决可以证明华茂公司不欠郑王峰一分钱，反而是郑王峰欠华茂公司39.4万元。高世贵明知二楼超市已涉诉的背景，以二楼超市导致其不能装修经营，不能实现商业用途为由，称支付郑王峰200万元，并无证据证明。上诉人不知史英民是谁，其证人身份不合法。上诉人从未授权被上诉人处理二楼超市问题，一审判令上诉人承担该笔费用不合法。上诉人明示被上诉人不欠小业主任何费用，被上诉人所购房屋也不包含已售小业主的面积，被上诉人在没有处理权限和依据的情况下，称其给付小业主35万元不合理合法。五、陕卓测字第（2016）101号鉴定意见书鉴定程序合法、意见明确，不应重新鉴定。金地测绘意见撇开法院提供的房屋转让协议和丈量结果，无视现场勘察结论，其关于中空、挑廊部分的鉴定意见不应采纳。
高世贵上诉请求：1、撤销一审判决，改判标的物2、3、4楼挑廊部分、五楼圆弧部分、北大厅6楼部分、观光电梯6楼部分不应计入交易面积；2、请求依法支持上诉人一审反诉被上诉人支付的处理小商户问题花费的498050.40元；3、请求依法支持上诉人一审反诉被上诉人赔偿直接经济损失386.1万元；4、赔付给二楼超市郑王峰的款项应全部由被上诉人承担；5、本案诉讼费及鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判对交易面积的认定事实不清。双方签订的《房屋转让协议》关于交易面积的确定约定明确。1、依据第1项“一楼至五楼剩余产权的面积”约定，所有超出一楼至五楼的面积不应计算为本次交易面积是合同约定的应有之意。一审不应违背双方约定，认定超出此约定的北大厅6楼部分、观光电梯6楼部分计入交易面积。2、依据第2项“外墙至外墙扣除小业主产权面积”的约定，充分说明外墙之外的挑廊不应计入交易面积。一审重审庭审期间，鉴定人员也当庭对外墙进行了解释，明确外墙是承重墙，而2-4楼挑廊部分、5楼圆弧部分是外墙之外的部分，不应计入交易面积。3、根据建筑面积计算规范关于不应计算面积的项目规定，宽度在2.1米及以内的挑廊不应计算面积，而本案挑廊仅有1.5米，所以不应计算面积。4、外墙至外墙的约定也是对建筑行业计算建筑面积的实质修改，按照建筑行业面积计算习惯，丈量是从外墙中到外墙中来计算的，而双方约定是按照外墙皮来丈量计算的，上诉人始终未要求按上述交易习惯来计算面积，足以说明双方合同约定既是对外墙中到外墙中面积计算方法的排除，也是对2-4楼挑廊和5楼圆弧部分面积的排除。所以在计算面积时，只能计算一至五楼含外墙在内的面积，五楼以外部分及外墙以外的挑廊和5楼圆弧部分不应计入交易面积。双方签订合同后在中间人的参加下对大楼进行了丈量并形成丈量结果，根据丈量结果和合同约定，中间人刘俊孝于2012年3月28日计算出双方实际交易面积和交易总额，并告知了上诉人。刘俊孝对合同的理解和把握最符合双方真实意思表示，其计算的面积应为实际交易面积。二、原判不予认定上诉人支付的处理小商户问题花费的498050.40元与事实不符。合同约定由上诉人处理商户的租赁争议并不能说明处理费用由上诉人承担。小商户问题及其产生的费用均是被上诉人经营期间造成的，后果自然应由被上诉人承担，特别是小商户的装修押金、保证金等，是被上诉人实际收取，应该正常退付小商户。三、原判以上诉人请求赔偿经济损失386.10万元证据不足为由不予支持与事实不符。自房屋2010年9月6日交付至2012年7月1日止，因二楼超市等遗留问题致使大楼迟迟不能装修经营，上诉人依据约定和法律规定，为了防止损失的扩大，在合同约定限额内解决了二楼超市和六户小业主的问题，期间长达22个月，由于被上诉人的原因致使大楼不能发挥商业用途，仅2700万元同期商业银行基准贷款利息就高达300余万元，此直接经济损失应由被上诉人承担。四、上诉人赔付二楼超市郑王峰的款项应全部由被上诉人承担。二楼超市问题涉及经营者郑王峰的搬离和华茂公司返租二楼六户小业主房产面积提供给超市经营的返租金两个问题。双方签订的《房屋转让协议》第四条明确约定华茂公司负责处理完结二楼超市经营争议…至交房之日，如华茂公司不能完全处理完二楼争议时，高世贵可扣除500万元。该约定显然属于督促和惩罚性条款，当华茂公司违约不能解决二楼超市问题时，高世贵只要在500万元限额范围内处理二楼超市问题，都符合双方约定。就二楼超市问题高世贵在合同签订后多次催促华茂公司履行约定的解决二楼超市义务，但均被其以买卖不破租赁为由拖延。二楼超市与华茂公司签订的租赁合同2010年7月14日到期，本案双方协议2010年8月5日签订，显然华茂公司的说法不能成立，足以说明华茂公司怠于履行合同义务。高世贵为了维护自己的合法权益，防止损失扩大，总共花费235万元全部解决了二楼超市问题。华茂公司提供的民事判决与本案双方争议不是同一法律关系，不能成为华茂公司拒绝承担解决二楼超市结果的借口。因此，高世贵解决二楼超市问题，既符合双方合同，也符合法律规定，华茂公司应当全部承担，不应由高世贵承担40%。综上，请求二审法院支持上诉人高世贵的上诉请求。
华茂公司向一审提起诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠房款6684190元；2、判令被告支付2010年9月6日至实际支付拖欠房款日给原告造成的利息损失；3、判令被告承担全部诉讼费用。
高世贵反诉请求：1、请求原告承担代其支付的小业主返租费退付35万元，小商户装修保证金、租金退付49万元，两项合计84万元；2、请求原告承担二楼超市处理费用200万元；3、请求原告赔偿被告2010年9月6日至2012年6月30日期间的直接经济损失386.1万元；4、请求原告履行协助办理过户手续的义务；5、本案诉讼费由原告承担。
一审法院认定的事实：2010年8月5日，原告华茂公司将其建筑坐落于白水县城一马路东段北侧框架结构的房屋，转让给买受人被告高世贵，并达成了书面房屋买卖协议。协议第二条中第一项约定：房屋转让价格每平方米2700元；第二项约定：所交易面积包括华茂大厦一至五楼剩余产权面积；第三项约定：面积计算：外墙至外墙面积扣除小业主的面积为本次交易面积。以出让方提供的已出让户清单为准；第四项：房屋转让价款：以实际丈量为准，由甲方为乙方出具收款收据，该价款为不含税价格。第三条：交款方式、时间、甲方交房时，一次性付清。签订合同之日乙方交纳定金200万元，合同签订之日三十日内交纳剩余全部房款。乙方交纳全部房款时，甲方向乙方移交房产及所有设施。第四条：2010年9月5日前交房，甲方负责处理完结二楼超市经营争议，其余所有商户的租赁争议由乙方处理。至交房之日，如甲方不能处理完二楼争议时，乙方可扣除500万元，待超市彻底搬出后再付。8月6日起乙方进驻大厦处理商户事宜。第五条关于产权登记约定：乙方负责办理房屋产权证书，甲方将土地证交给乙方，并积极配合乙方出具所需的甲方资料；第六条：房屋转让后，义务和责任依法随之转让；第七条：房屋转让产生的契税由乙方承担；第八条：甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷，否则由甲方全权处理；第九条其他约定：1、本合同在履行过程中发生争议，由甲乙双方协商解决；2、甲方向乙方移交零散商户所欠甲方前期租赁费清单，甲方也有权采取各种手段收取。双方在该房屋买卖协议中，未明确约定华茂公司出售给高世贵的房屋面积和总价款。协议达成后，高世贵当天支付给华茂公司购房款200万元，2010年9月6日支付房款2500万元，2012年6月21日支付房款30万元。原告在2010年8月5日双方达成书面房屋买卖协议之前，已售出小业主及商户面积3045.69平方米，被告高世贵予以认可。双方于2010年9月6日进行了交接，之后高世贵对华茂大厦进行了装修，现已投入经营。2011年12月16日下午13时，双方对白水县华茂大厦面积进行了丈量：1、一楼、南北总长99.32米，东西总长33.8米。2、二楼、南北、东西长度与一楼相同，外加北雨沿26.54米×1.5米；南雨沿26.54×1.5米。3、三楼、南北、东西长度与一、二楼相同，外加雨沿与二楼相同。4、四楼、南北、东西长度与一、二、三楼相同，外加雨沿与二、三楼相同。5、五楼、南边楼梯间7.34米×3.64米；北边楼梯7.41米×3.6米；南大厅14.70米×13.72米；北大厅14.70米×13.72米；中大厅30.46米×18.54米；5楼东面半圆形弧长12.74米、弧高1.4米（内含地板与玻璃16公分悬空）；6、中空面积长17.40米，宽10.92米（含2、3、4、5楼在内）观光电梯按图纸计算；7、5楼中大厅面积是球形网架结构；8、二楼东面挑廊未丈量。双方对丈量结果均无异议。但双方至今未依据双方认可的丈量结果进行算账，未按照房屋转让协议第九条第（1）项“本合同在履行过程中发生争议，由甲乙双方协商解决”约定，最终确定华茂大厦的总面积及总价款。原告诉状中主张转让给高世贵的总面积为12649.8平方米，在2013年7月15日提供的资料中主张为13428.64平方米。庭审中，原告认为转让给高世贵的总面积12475.626平方米，被告高世贵认为10833.84平方米，且高世贵认为多支付了1287269元，不存在拖欠购房款。双方虽经多次进行协商，均未达成一致意见。原告主张已售出小业主及商户面积为3045.69平方米，高世贵予以认可。
2012年3月24日中间人刘俊孝给华茂公司法定代表人宋淑琴送达了告知书，该告知书中，依据双方认可的丈量结果及高世贵主张原告已出售给小商户的面积3018.18平方米计算，明确了原告实际出售给高世贵的面积是11449.084平方米。高世贵对该告知书及其内容不予认可。
2012年6月30日，高世贵与案外人郑王峰签订协议书，其主要内容为：一、由高世贵一次性补偿给郑王峰经营期间的损失200万元；二、高世贵付清款后郑王峰无条件搬离等。同年7月1日，高世贵以芦志彦名义通过邮储银行渭南市白水县东风路支行向郑王峰转款200万元。
高世贵处理原华茂二楼六户小业主返租费共计35万元，处理其他商户问题花费498050.40元。本案在审理过程中，经多次调解均未果。
经一审庭审释明，华茂公司申请，对双方当事人交易面积进行鉴定。2016年4月26日，陕西卓普测绘工程有限公司作出鉴定结论。一楼总面积3357.016平方米，二楼总面积3524.424平方米，三楼总面积3524.424平方米，四楼总面积3524.424平方米，五楼总面积1285.175平方米，圆弧面积11.83平方米。总计15215.463平方米。高世贵不服，该测绘公司作出补充鉴定意见，总面积15215.46平方米，中空737.756平方米。高世贵仍不服，坚决要求重新鉴定。后华茂公司在被告申请重新鉴定后，也要求鉴定。
2017年2月18日，陕西金地测绘有限公司作出鉴定报告，该鉴定结论为：1、争议的中空（中大厅）部位是否应计入涉诉大楼的总面积？中空（中大厅）应按一层的水平投影计入涉诉大楼的总面积，二层及二层以上中空部分不计算建筑面积。中空：184.442平方米。2、争议标的外墙至外墙是否应包括挑廊（如包括应如何计算面积）？（1）挑廊应计入房屋建筑面积，封闭的挑廊，按其围护结构的水平投影的一半计算建筑面积。该大楼挑廊部分现均为封闭状态，但双方均主张自己为挑廊封闭工程的施工方。所以目前无法确认该大楼销售时挑廊部分是否封闭，现只能按销售时封闭和未封闭两种户型出具面积测绘结果。二、三、四层东挑廊面积分别为：87.788平方米（全封闭）、43.894平方米（半封闭）；南北挑廊面积79.62平方米（全封闭）、39.81平方米（半封闭）；3、争议标的五楼大厅是否应包括圆弧部分面积？圆弧部分应计算建筑面积。面积部分水平投影面积263.683平方米。4、五楼北大厅空间应按一层还是二层计算面积？应按两层计算面积。北大厅第五层：201.68平方米，第六层171.32平方米。5、六楼观光电梯间的面积是多少？从建筑测量的角度是否应计入涉诉大楼的总面积？六楼观光电梯间应计入大楼总面积，为17.53平方米。房产面积汇总计14666.547平方米（挑廊是全封闭时）、14415.435平方米（挑廊是半封闭时）。
一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1、双方交易的楼房面积是多少？被告是否欠原告房款？若欠，欠多少？2、被告是否支付了小业主返租费、装修保证金、租金？原告是否应承担？3、二楼超市被告是否有权处理？处理费用是多少？原告是否应该承担？4、被告是否存在直接经济损失？5、原告是否应协助被告办理过户手续？
关于第一个焦点：1、双方交易的楼房面积是多少？被告是否欠原告房款？若欠，欠多少？首先，应确认双方当事人签订的房屋转让协议的效力。2010年8月5日，原告华茂公司法定代表人宋淑琴与被告高世贵签订了房屋转让协议，该协议系双方当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，客观真实，合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容，行使权利，全面履行自己的义务。其次，关于涉诉楼房交易面积中的中空问题，原告认为，根据房屋转让协议第二条，中空属于外墙至外墙的一部分，不应按一层计算。华茂大厦面积丈量结果第6条，中空含2、3、4、5楼在内，属于双方无异议的部分，中空不应按一层计算。2012年3月24日高世贵委托中间人刘俊孝向华茂公司送达的告知书第二条第一款，整个楼量到墙外皮。南北东西长度相乘再乘以4，说明是含中空在内的。被告高世贵认为，房屋转让协议第二条第三项没有约定中空面积如何处理，整个合同也没有约定。丈量结果只是双方对大楼数据的记录。对告知书的真实性和证明目的都予以否认。因此，中空面积应当减去。该院认为，从双方签订的房屋转让协议的内容来看，交易面积包括一楼至五楼剩余产权的面积，外墙至外墙面积扣除小业主产权面积为本次交易面积，而丈量结果对中空的面积丈量后应如何处理也没有明确记载，双方对此理解存在分歧。虽然华茂公司提供了告知书，但高世贵以自己未签名等为由不予认可，故该告知书的内容也不能单独作为处理中空部分面积的依据。所以，应按照鉴定机构出具的鉴定结论，即中空（中大厅）应按一层的水平投影计入涉诉大楼的总面积，二层及二层以上中空部分不计算建筑面积。再次，关于争议标的外墙至外墙是否应包括挑廊（如包括应如何计算面积）？华茂公司认为，房屋转让协议第二条以及丈量结果第2、3、4条，挑廊面积都是有的，雨廊就是挑廊，设计图纸是全封闭的，大楼挑廊现状也是全封闭，应按全面积计算。高世贵认为，合同第二条第三项约定，外墙至外墙，经询问鉴定机构，鉴定人员明确说明，外墙是承重墙。挑廊是外墙之外的，不应计算面积。该院认为，房屋转让协议仅约定外墙至外墙面积，对挑廊面积未明确约定，华茂大厦面积丈量结果丈量了南北雨沿，但从专业角度来讲，雨沿与挑廊并非同一概念，从丈量结果上来看，也不能看出挑廊究竟是全面积还是半面积。结合双方提供的证据、该大楼的目前现状以及鉴定结论，挑廊应按半面积进行计算。最后，关于争议标的五楼大厅是否应包括圆弧部分面积？根据鉴定结论，圆弧部分应计算建筑面积。面积部分水平投影面积263.683平方米。关于五楼北大厅空间应按一层还是二层计算面积？根据鉴定结论应按两层计算面积，面积为373平方米。虽然高世贵称应按一层面积计算，但未提供充分的证据予以证明，该院不予采纳。关于六楼观光电梯间的面积，根据鉴定结论，从建筑测量的角度应计入涉诉大楼的总面积，为17.53平方米。因此，双方当事人所争议的涉诉大楼的交易面积为14415.435平方米。
关于2012年6月21日高世贵所交30万元是否属购房款？因高世贵提供的华茂公司法定代表人宋淑琴出具的收条上注明是购房款，华茂公司主张系税款，未能提供证据支持，其理由该院不予采纳，故应认定该30万元属购房款。
关于华茂公司请求高世贵支付2010年9月6日至实际支付拖欠房款日给原告造成的利息损失，因双方对涉诉大楼的总面积及总价款未明确约定，高世贵是否拖欠华茂公司房款存在争议，故原告的该项请求依法不予支持。
综上，双方当事人所争议的涉诉大楼的交易面积为14415.435平方米，减去小业主面积3045.69平方米，应为11369.745平方米。
关于第二个争议焦点：被告是否支付了小业主返租费、装修保证金、租金？原告是否应承担？
根据庭审查明，高世贵处理原华茂二楼六户小业主返租费共计35万元，处理其他商户问题花费498050.40元。华茂公司认为该笔款与其没有关系，不应承担该笔费用。根据房屋转让协议第四条约定，甲方（原告）负责处理完结二楼超市经营争议，其余所有商户的租赁争议由乙方处理。因此，六户小业主返租费共计35万元应由华茂公司承担。高世贵处理其他商户问题花费498050.40元，虽有个人购房合同、押金票据及收条佐证，但因双方协议约定由高世贵负责处理，故应由高世贵自行承担。
关于第三个争议焦点：二楼超市被告是否有权处理？处理费用是多少？原告是否应该承担？
双方在签订房屋转让协议后，高世贵依约定履行了付款义务，华茂公司在收取房款后，并未按照协议约定的时间内按时、妥善处理完结二楼超市争议及其他小商户的纠纷，致使高世贵不能及时装修、营业，未能实现商业用途，给高世贵经营华茂大厦造成了损失，理应承担相应的后果。由于华茂大厦属于商业性质，高世贵为了尽早对华茂大厦进行整体规划经营，对华茂大厦存在的遗留问题进行了处理。高世贵提供的赔付郑王峰200万元收条及协议与该院对史英民、郑王峰、刘俊孝的调查笔录内容一致，应予认定。但考虑到本案的实际情况，该笔赔偿款应酌情由双方当事人分担较为合理，由华茂公司承担120万元（60%）较妥，该120万元应从高世贵应付总房款中予以扣除，其余80万元由高世贵自行负担。
关于第四个争议焦点：被告是否存在直接经济损失？虽然华茂公司给高世贵交付的楼房因二楼超市等问题尚未完全解决，致使高世贵未能及时整体装修营业，给高世贵造成了损失，但高世贵并未提供充分证据证明，该项请求该院依法不予支持。
关于第五个争议焦点：原告是否应协助被告办理过户手续？根据房屋转让协议第五条约定，乙方（被告）负责办理房屋产权证书，甲方将土地证交给乙方，并积极配合乙方出具所需的甲方资料。庭审中，华茂公司明确表示，只要高世贵将房款付清，愿意配合被告出具所需的资料，故华茂公司应按合同约定继续履行该项内容，即协助被告办理房屋变更登记手续。
审理中，华茂公司向该院申请撤回对陕西鑫多多伏品商贸有限公司的起诉，是对自己民事权利的处分，该院依法予以准许。
综上所述，双方当事人所争议的涉诉大楼的交易面积为11369.745平方米。按每平方米2700元计算，应为30698311.50元，减去已支付的2730万元和华茂公司应承担的120万元后，高世贵应向华茂公司支付房款2198311.50元。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第一款规定，遂判决：一、由被告（反诉原告）高世贵在本判决生效后一个月内，支付原告（反诉被告）华茂公司购房款2198311.50元；二、由原告（反诉被告）华茂公司向被告（反诉原告）高世贵支付原华茂二楼六户小业主返租费共计35万元；以上两项相抵后，被告（反诉原告）高世贵支付原告（反诉被告）华茂公司购房款1848311.50元；三、原告（反诉被告）华茂公司在本判决生效后一个月内，向白水县不动产登记局为被告（反诉原告）高世贵出具办理房屋变更登记手续所需要的全部相关资料；四、驳回原告（反诉被告）华茂公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）高世贵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68317元，由原告华茂公司负担45849元，被告高世贵负担22468元。反诉受理费29353元，由原告华茂公司负担11740元，被告高世贵负担17613元。第一次鉴定费41000元，由原告华茂公司负担；第二次鉴定费10000元，由原告华茂公司负担5000元，被告高世贵负担5000元。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致，予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：1、一审对双方交易面积的认定是否正确；2、华茂公司主张的30万元应否计入已付购房款；3、一审对6户小业主返租费及赔偿郑王峰款项的认定是否正确；4、一审对处理其他商户所花费的498050.40元的判处是否正确；5、高世贵主张的直接经济损失386.1万元能否成立。
关于双方房屋买卖协议约定的房屋交易面积问题。双方房屋买卖协议约定所交易面积包括华茂大厦一至五楼剩余产权面积，面积计算为外墙至外墙面积扣除小业主的面积。协议履行中双方对华茂大厦面积进行了丈量并形成丈量结果。双方对丈量结果及已售出小业主及商户面积虽无异议，但对双方交易是否包括中空、挑廊、圆弧、北大厅、观光电梯等部分面积及如何计算发生争议。一审根据华茂公司的申请委托陕西卓普测绘工程有限公司对双方交易面积进行司法鉴定。鉴定结论作出后，双方均要求进行重新鉴定，一审法院委托陕西金地测绘有限公司进行重新鉴定，该鉴定程序合法，鉴定意见已经双方质证，鉴定人亦出庭接受了双方质询，故陕西金地测绘有限公司作出的鉴定意见应当作为定案依据，华茂公司上诉主张本案应以陕西卓普测绘工程有限公司出具的鉴定意见作为定案依据的理由，本院不予支持。
关于涉诉楼房交易面积中的中空问题。双方认可的丈量结果对中空面积如何处理未明确记载，双方对中空面积是否计入交易面积存在分歧。高世贵在本院原二审中将2012年3月24日双方交易的中间人刘俊孝向华茂公司送达的告知书作为其提交的证据，其证明目的和作用是证明刘俊孝依据丈量结果计算的交易面积及刘俊孝出具告知书时，高世贵并未迟延支付购房款。且高世贵以自己未签名为由对上述告知书不予认可，故该告知书的内容并不能单独作为处理中空部分面积的依据。华茂公司以高世贵向法院提供了上述证据就应当视为其对中空面积计入交易面积的认可的上诉理由无事实依据，本院不予采信。故一审对中空部分面积以陕西金地测绘有限公司出具的鉴定意见认定中空部分交易面积并无不当。关于争议标的外墙至外墙是否应包括挑廊以及挑廊面积计算问题。涉案房屋转让协议虽约定外墙至外墙面积，对挑廊面积未明确约定，但华茂大厦面积丈量结果丈量了南北雨沿。陕西金地测绘有限公司出具的鉴定意见认为依据《房产测量规范》挑廊应计入房屋建筑面积，封闭的挑廊，按其围护结构的水平投影计算建筑面积；未封闭的挑廊，按其围护结构的水平投影的一半计算建筑面积。故对于挑廊面积是否应计入交易面积在双方发生争议的情况下，本院应采纳鉴定机构出具的鉴定意见认定双方交易面积包括挑廊面积。关于挑廊面积的计算。经查，挑廊部分的现状为全封闭，从双方形成的丈量结果也不能看出挑廊是全面积还是半面积。诉讼中华茂大厦原设计人员提供证明并出庭作证证明华茂大厦竣工验收时挑廊为全封闭结构。高世贵虽认为挑廊部分不应计入交易面积，但在一审法院调查挑廊的封闭事实以及鉴定机构已经做出鉴定意见的情况下，高世贵并未提供相应证据证明其对挑廊进行了全封闭，故挑廊应按全面积进行计算。一审法院认定挑廊按半面积计算欠妥，应予以纠正。关于案涉五楼大厅圆弧部分面积、北大厅面积以及观光电梯间面积的计算，陕西金地测绘有限公司依据《房产测量规范》已经出具鉴定意见，本院予以采纳。高世贵关于上述部分不应计入交易面积的上诉理由本院不予采信。综上，双方当事人所争议的涉诉大楼的交易面积为14666.547平方米，减去小业主面积3045.69平方米，交易面积应为11620.857平方米。
关于华茂公司主张的30万元应否计入已付购房款问题。经查，2012年6月25日高世贵为宋淑琴向税务部门缴纳30万元土地增值税。高世贵提供的华茂公司法定代表人宋淑琴出具的收条上注明该款是购房款，华茂公司主张该30万元为案涉税款，未提供充分证据佐证，其上诉理由本院不予采信，故一审认定该30万元为购房款，应计入高世贵已付购房款并无不妥。
关于一审对6户小业主返租费及赔偿郑王峰款项的认定是否正确。根据查明的事实，6户小业主返租费为原华茂公司经营期间遗留问题，诉讼中高世贵提供了相应证据证明其支付返租费35万元，且一审法院对6户小业主亦进行了调查取证，根据房屋转让协议第四条华茂公司负责处理完结二楼超市经营争议，其余所有商户的租赁争议由高世贵处理的约定，一审认定6户小业主返租费共计35万元应由华茂公司承担并无不当。关于赔偿郑王峰款项的处理问题。双方在签订房屋转让协议后，高世贵依约履行了付款义务，华茂公司在收取房款后，并未在协议约定的时间内按时、妥善处理完结二楼超市争议，高世贵为了尽早对华茂大厦进行整体规划经营，对华茂大厦二楼超市经营者郑王峰赔付200万元。一审综合考虑本案的实际情况，认定该笔赔偿款应由双方酌情合理分担亦无不当。双方针对该笔赔偿款的上诉理由本院均不予采纳。
关于一审对高世贵处理其他商户所花费的498050.40元的判处是否正确以及高世贵主张直接经济损失386.1万元能否成立问题。高世贵处理其他商户问题花费498050.40元，虽有个人购房合同、押金票据及收条佐证，但根据房屋转让协议第四条华茂公司负责处理完结二楼超市经营争议，其余所有商户的租赁争议由高世贵处理的约定，上述费用按双方协议约定应由高世贵承担，故一审对该笔费用的判处正确。关于高世贵主张直接经济损失问题。华茂公司已按《房屋买卖协议》的约定向高世贵移交了案涉房屋，对于二楼超市经营争议的处理，协议约定如华茂公司不能处理完二楼争议时，高世贵可扣除500万元购房款，待超市彻底搬出后再付。根据查明的事实，郑王峰2012年7月腾交二楼超市，虽然华茂公司未及时尽快解决二楼超市问题，但双方协议对此问题约定了救济条款，并未约定华茂公司因此所应承担的违约责任，且高世贵亦未提供充分证据证明其损失，故一审对高世贵该项请求不予支持并无不当。
综上所述，双方当事人所争议的案涉华茂大厦的交易面积为11620.857平方米。按每平方米2700元计算，应为31376314元，减去已支付的2730万元和华茂公司应承担的120万元后，高世贵应向华茂公司支付房款2876314元。
综上，上诉人华茂公司的上诉理由部分成立，高世贵的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，但认定事实部分不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持渭南市中级人民法院（2015）渭中民重字第00001号民事判决第三项；
二、撤销渭南市中级人民法院（2015）渭中民重字第00001号民事判决第四项、第五项；
三、变更渭南市中级人民法院（2015）渭中民重字第00001号民事判决第一项为：本判决生效后三十日内由高世贵向西安华茂实业有限责任公司支付购房款2876314元；
四、变更渭南市中级人民法院（2015）渭中民重字第00001号民事判决第二项为：由西安华茂实业有限责任公司向高世贵支付返租费35万元；
以上两项相抵后，由高世贵向西安华茂实业有限责任公司支付购房款2526314元；
五、驳回西安华茂实业有限责任公司其他诉讼请求；
六、驳回高世贵其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、鉴定费按一审判决执行。二审案件受理费147673元，由西安华茂实业有限责任公司负担80000元，高世贵负担67673元。
本判决为终审判决。
审判长 朱玉红
审判员 马党库
审判员 刘育伟
二〇一七年十一月二十九日
书记员 谢 云