广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终2958号上诉人（原审被告）：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地:广东省珠海市香洲区。法定代表人：郑洪，董事长。委托诉讼代理人：蔡明星，男，汉族，住福建省仙游县，系公司员工。被上诉人（原审原告）：珠海市香洲区前山街道办事处，住所地：广东省珠海市香洲。法定代表人：向柳，主任。委托诉讼代理人：王云雷，广东诚迅达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俊峰，广东诚迅达律师事务所律师助理。上诉人珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都海俊公司）因与被上诉人珠海市香洲区前山街道办事处（以下简称前山街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初10206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卡都海俊公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回前山街道办的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定《房屋拆迁补偿安置合同》效力有误。该合同违反法律、行政法规的强制性规定应为无效合同。首先，案涉排洪泵系临时建筑，其临时建设用地许可证及临时建设工程规划许可证的有效期自1999年4月1日至2001年4月1日。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条、《珠海市城市建设拆迁管理规定》第四条及《关于香洲旧城区改建拆迁补偿政策的补充通知》第九条的规定，超过批准期限的临时建筑应当自行拆除，且一律不予补偿。而案涉排洪泵在拆迁时已属于超过批准期限的临时建筑，根据上述规定，不应给予任何补偿。其次，超过批准期限的临时建筑应当自行拆除，且一律不予补偿，属于法律、行政法规的强制性规定，《房屋拆迁补偿安置合同》违反上述《中华人民共和国城乡规划法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的强制性规定应当无效。虽然《珠海市城市建设拆迁管理规定》及《关于香洲旧城区改建拆迁补偿政策的补充通知》不属于法律、行政法规范围，但也明确规定超过批准期限的临时建筑应当自行拆除，且一律不予补偿。也说明《中华人民共和国城乡规划法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于强制性规定。二、如二审法院仍然认为卡都海俊公司应当支付补偿款及违约金，则原审法院认定的年24%的违约金标准过分高，远超过前山街道办的损失，应当予以调低。案涉排洪泵属于不应补偿的拆迁物，卡都海俊公司为了稳定珠海市拆迁改建大局迫不得已与前山街道办签署合同，并以较高价格予以补偿，在该物业拆迁补偿中前山街道办不仅未承受任何损失，且已获得远超过其应得利益，原审法院按照年24%的标准要求卡都海俊公司承担违约金违反违约金损失补偿原则。前山街道办辩称：一、双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》合法有效，原审法院判令卡都海俊公司支付拆迁补偿款依据充分，适用法律正确。该合同是双方真实意思表示，并不违反法律法规禁止性或强制性规定，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条是对城乡建设的管理性规定，《国有土地上房屋征收与补偿条例》及珠海市的拆迁管理规定等是对不平等主体之间关于政府征收补偿的行政管理性规范，并不强制或禁止平等主体之间因合意达成一致的民事行为，卡都海俊公司以此主张双方合同无效理据不足。二、原审法院认定年24%的违约金已然过低，卡都海俊公司仍要求予以减少无事实和法律依据，双方合同约定违约金标准为日2‰即年72%，原审法院调减为按年24%标准计算违约金是按照估算的前山街道办实际损失裁量，已失去了违约金的惩罚属性，显然调减过低，只是前山街道办为减少讼累而未上诉。前山街道办向原审法院起诉请求：1、判令卡都海俊公司支付补偿款210万元；2、判令卡都海俊公司按照日千分之二的标准支付自2012年11月8日起至全部款项付清之日止的违约金（暂计算至2016年11月7日违约金为5777640元）；3、判令卡都海俊公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：2010年3月31日，前山街道办向卡都海俊公司发出《关于前山排洪泵站拆迁补偿的函》，因前山出资建设市政排洪泵站，泵房和蓄水池面积120平方米，进水管网和出水管道长约1200米，总投资240万元，因贵司在改造项目中需拆除，为使国有资产保值增值，请贵司拨付拆迁补偿款240万元。2012年11月1日，卡都海俊公司（甲方、拆迁人）与前山街道办（乙方、被拆迁人）签订《前山（B区）城中旧村改建房屋拆迁补偿安置合同》，约定鉴于：1、甲方是该项目开发商，因改建需要，需拆除前山市政排洪泵站及附属设施（以下简称被拆迁房屋），乙方同意甲方拆除。2、根据乙方资料1999年前山镇政府（2002年改制为前山街道办事处）为解决前山村长期水浸等问题，出资兴建被拆迁房屋，其中包括泵站泵房42.78平方米和蓄水池面积120平方米、进水管网和出水管道长约1200米，总投资240万元，详见《历史建设用地许可证》《用地证书》等附件。双方达成一致：一、双方确认经乙方同意，前山市政排洪泵站已于本协议签订前拆除完毕。二、被拆除房屋的补偿，乙方选择甲方按现金补偿方式进行补偿，由甲方一次性补偿240万元，包含甲方因拆除被拆迁房对产权人作出的补偿、补助或奖励，除上述补偿款之外，甲方不需要再对乙方或其他人进行任何其他补偿、补助及奖励。三、付款方式：本合同签订之日起7日内，甲方向乙方支付补偿款20%即48万元；合同签订之日起90日内支付30%即72万元；合同签订之日起180日内支付50%即120万元。甲方每次支付补偿款时，乙方应先提供同等额度的收据给甲方，如需提供发票，由双方向税务部门争取有关税款减免。甲方将款项支付至乙方的相应账户。如甲方不能按照前述约定时间支付拆迁补偿款，每延期一日按应付款的日千分之二的标准向乙方支付延期给付违约金，直至给付完毕为止。合同还约定了其他相关内容。合同经双方签章确认。2013年9月2日，卡都海俊公司向前山街道办指定账户支付30万元，注明卡都公司拆迁补偿款。2013年12月20日，前山街道办向卡都海俊公司发出《关于要求兑付前山（B区）城中旧村改建房屋拆迁补偿事宜的函》，要求支付剩余款项及滞纳金130.62万元，合计340.62万元。2014年7月29日，前山街道办再次发函给卡都海俊公司，要求支付补偿款本金及滞纳金合计436.38万元。2014年9月17日，前山街道办再次致函，要求支付本金及滞纳金合计449.4万元。2016年1月26日，卡都海俊公司向前山街道办发出《关于“前山排洪泵站补偿款”的说明》，内容为对泵站42.78平方米泵房补偿折合每平方米56000元，远远高于对被拆迁房屋现金补偿每平方米7150元的定价及政府规定的每平方米550元的补偿标准，同时高于周边商铺价格4、5倍以上，且签订合同后已经支付30万元。我司考虑上述被拆迁房屋补偿的特殊性，为避免引起其他拆迁户的不必要的误会，从而影响整个拆迁工作的大局，已与贵办协商并达成一致意见，贵办同意剩余款项在办理完房产证后支付。现因拆迁契税政策变化，导致回迁房产证仍未办理完成，特说明如下：1、剩余的被拆迁房屋补偿款我司将在回迁村居民房产证办理完成后支付。2、我司在补偿款支付上并未违约，我司无需支付逾期付款违约金。卡都海俊公司提供的《珠海市临时建设用地许可证》、《临时建设工程规划许可证》显示珠海市国土局、规划局批准前山镇建设临时排水泵房，有效日期1999年4月1日至2001年4月1日。原审法院认为，前山街道办与卡都海俊公司鉴于前山街道办建设的排洪泵站泵房、蓄水池及相关管网管道投入的实际情况签订《前山（B区）城中旧村改建房屋拆迁补偿安置合同》，系双方就案涉泵房等拆除补偿的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应予恪守。卡都海俊公司主张该合同违反《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上征收与补偿条例》的强制性规定，依据不足，原审法院不予支持。合同约定卡都海俊公司应在相应时间向前山街道办支付补偿款240万元，卡都海俊公司未能依约履行，仅支付30万元，前山街道办现要求支付余款210万元，符合法律规定，原审法院予以支持。卡都海俊公司未依约履行支付义务，应承担相应的违约责任，卡都海俊公司未履行的是金钱支付义务，合同约定违约金按每日千分之二计算，过分高于造成的实际损失，卡都海俊公司申请调减，原审法院考虑未履行义务的性质、合同履行情况以及过错程度等因素，酌定按照年24%的标准计算违约金。前山街道办提供的证据显示双方就尚欠款项及违约金一直有书面往来协商，卡都海俊公司以违约金超过诉讼时效抗辩，事实依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院判决：一、卡都海俊公司于判决发生法律效力之日起十日内向前山街道办支付补偿款210万元。二、卡都海俊公司于判决发生法律效力之日起十日内向前山街道办支付违约金，违约金以年24%的标准计算，其中第一期本金48万元的违约金自2012年11月8日计至2013年9月2日、本金18万元自2013年9月3日计至实际付清之日；第二期本金72万元的违约金自2013年1月31日计至付清之日；第三期本金120万元违约金自2013年5月1日计至付清之日。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费66943元，由卡都海俊公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点在于以下两方面：其一，关于《房屋拆迁补偿安置合同》的效力。卡都海俊公司所主张的《中华人民共和国城乡规划法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》是国家对于城乡建设管理及政府征收补偿行为的法律规范，并不禁止平等的民事主体之间基于合意形成的拆迁补偿行为，因此，卡都海俊公司认为上述合同违反法律法规的强制性规定不能成立，原审判决认定正确。其二，关于违约金的计算标准。虽然违约金属于双方合同约定的责任承担方式，但是，法律规定违约金的本质在于弥补守约方的损失，应当遵循以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，本案中，卡都海俊公司提出违约金过高的抗辩。在未有证据证明前山街道办存在具体损失的情况下，按照合同约定的每日千分之二计算方式计算的违约金金额明显过高，原审判决予以调整是正确的，但是原审判决以年百分之二十四计算违约金依据并不充分，综合考虑卡都海俊公司的违约程度、双方的履约情况，参照本院在司法实践中对于类似情况中违约金调整的裁判尺度，本院酌定按照每日万分之五计算违约金。综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初10206号民事判决第一项。二、变更珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初10206号民事判决第二项为：卡都海俊公司于本判决发生法律效力之日起十日内向前山街道办支付违约金，违约金以每日万分之五的标准计算，其中第一期本金48万元的违约金自2012年11月8日计至2013年9月2日、本金18万元自2013年9月3日计至实际付清之日；第二期本金72万元的违约金自2013年1月31日计至付清之日；第三期本金120万元违约金自2013年5月1日计至付清之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费66943元，由上诉人卡都海俊公司负担30106元，被上诉人前山街道办负担36837元；二审案件受理费66943元，由上诉人卡都海俊公司负担30106元，被上诉人前山街道办负担36837元。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一七年十一月三十日书记员  王 莉