湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0702民初1986号原告：邓雅心（曾用名邓雅芯），女。法定代理人：邓飞来，男。委托诉讼代理人：李文军，湖南沅澧律师事务所律师,代理权限为特别授权。被告：常德铜锣湾广场经营有限责任公司，住所地湖南省常德市城西办事处新村居委会武陵大道103号。法定代表人：石冰，该公司董事长。被告：湖南常德平和房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市城西办事处新村居委会武陵大道103号。法定代表人：石冰，该公司董事长。两被告的共同委托诉讼代理人：杨重远，湖南欣晟律师事务所律师，该公司法律顾问,代理权限为一般授权。两被告的共同委托诉讼代理人：刘清国，湖南保协律师事务所律师,代理权限为特别授权。被告：桃源县共同创业房地产开发有限公司，住所地湖南省漳江镇武陵路。法定代表人：石冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡博，该公司法律顾问,代理权限为特别授权。原告邓雅心与被告常德铜锣湾广场经营有限责任公司（以下简称铜锣湾公司）、湖南常德平和房地产开发有限公司（以下简称平和公司）、桃源县共同创业房地产开发有限公司（以下简称共创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。邓雅心的委托诉讼代理人李文军，铜锣湾公司、平和公司的委托诉讼代理人杨重远、刘清国，共创公司的委托诉讼代理人胡博到庭参加诉讼。现已审理终结。邓雅心向本院提出诉讼请求：1、判令铜锣湾公司支付拖欠的商铺委托金本金202434.15元、滞纳金163868.43元（以上均计算至2017年7月31日）；2、平和公司、共创公司对铜锣湾公司的上述债务承担连带担保责任；3、铜锣湾公司、平和公司、共创公司承担本案诉讼费用。铜锣湾公司、平和公司共同辩称：1、欠付租金属实，但具体的租金数额应该以双方签订的协议结合房屋产权证的面积进行计算，有房产证的以房产证的面积为准，如房产证的面积大于所签返租协议面积，则邓雅心应该向铜锣湾公司补偿房款后再计算租金；2、平和公司按担保法规定对上述债务承担担保责任；3、邓雅心计算违约金的依据不足。共创公司辩称：1、同意平和公司、铜锣湾公司的答辩意见；2、共创公司在2008年已经进入了破产清算程序，其法人石冰于2011年5月11日所做出的承诺，对公司不产生法律效力，应当视为其个人行为。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：邓雅心曾用名为邓雅芯，邓雅心2000年12月18日出生，邓飞来系邓雅心父亲。2008年2月2日，邓雅芯购买了铜锣湾广场的商铺，铺位号为2158-2164号，面积共计38.8平方米，总价分别为496640元。2008年2月2日-2009年9月30日期间，邓雅芯将上述商铺实际委托给铜锣湾公司经营，双方未签订《商铺委托联营合同》，铜锣湾公司亦欠付该段期间的租金。经双方结算，铜锣湾公司确认在此期间欠付邓雅芯租金39731元。2009年10月1日至2011年7月31日期间，邓雅芯的上述商铺仍实际由铜锣湾公司占有使用。2011年10月14日，邓雅芯（甲方）与铜锣湾公司上述商铺签订了《商铺委托联营合同》（以下简称合同），并约定：“一、甲方将位于铜锣湾广场铺位2158-2164号，建筑面积分别38.8平方米，委托给乙方联合经营管理；二、委托经营管理期限为6年，自2011年8月1日至2017年7月31日”；三、委托金的支付方式为：从2011年8月1日到2015年7月31日，每年委托金按甲方所购物业实际成交总额的9%支付，计人民币44697元；2015年8月1到2017年7月31日，按甲方所购物业实际成交总额的10%支付，计人民币49664元；四、委托金的支付方式为：从2011年8月1日到2017年7月31日止按年结算，即每年8月向甲方缴付或代付当年委托金。五、乙方拖欠委托金，甲方可收取滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日乘拖欠委托总金额的千分之一点五。六、丙方对乙方就本合同限定的责任提供担保，在乙方无法履行相关责任时，有代为履行的义务并承担连带责任。合同签订后，铜锣湾公司未按约履行给付租金的义务，2009年10月1日-2009年12月31日，欠付租金3个月，2010年至2014年度，欠付租金共计5个月，2015年度，欠付租金2个月，2016年度，欠付租金4个月。2017年截止合同到期，共欠付租金7个月。2009年7月1日，铜锣湾广场成立了业主委员会。从2010年1月1日开始，涉案商铺的租金由业委会向租赁户直接收取后发放给各业主（包括邓雅心）。因铜锣湾公司欠付租金，2011年5月11日上午，经政府有关部门协调，召开了铜锣湾小业主租金协调会议，并形成了会议纪要，会议决定了平和房产公司的关联公司——共创公司，该公司破产案“破产裁定撤销”或“案外协调”共创公司取得桃花源步行街剩余物业处置权后，处置收益先行偿还共创公司负债，余下收益优先支付给铜锣湾小业主历史租金及契税。共创公司的法定代表人石冰在该会议纪要上签字确认。再查明，2008年7月15日，桃源县人民法院裁定受理了桃源县城市建设投资开发有限公司申请共创公司破产清算的申请，并于当日指定了管理人。2011年12月19日，常德市中级人民法院对共创公司破产清算一案提级审理。该院于2014年作出（2012）常民破字第1号民事裁定书，裁定驳回桃源县城市建设投资开发有限公司的申请。后申请人不服上诉至湖南省高级人民法院，该院于2015年维持了常德市中级人民法院的裁定。以上事实，有双方当事人的当庭陈述及《商铺委托联营合同》、《应付租金明细》、《会议纪要》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、本案滞纳金的计算方式？二、共创公司是否应当承担连带担保责任？关于争议焦点一，本案属房屋租赁合同纠纷。邓雅心与、铜锣湾公司、平和房产公司之间签订的《商铺委托联营合同》时，邓雅心系限制民事行为能力人，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，限制民事行为能力人实施上述民事法律行为经法定代理人同意或追认后有效。本案中，邓飞来代理邓雅芯起诉至本院，要求解除《委托管理合同》及支付相应的委托管理收入，邓飞来以其行为追认了邓雅心实施的签订合同的民事法律行为，故本院认定《商铺委托联营合同》是各方当事人真实意思的表示，对其效力，本院予以确认。依法成立的合同受到法律保护，各方当事人均应依约履行合同义务，邓雅心已按约将上述商铺交付给铜锣湾公司使用，但铜锣湾公司未按约支付租金，属违约方，应当承担相应的违约责任。铜锣湾公司实际占有使用邓雅心上述商铺期间的租金，亦应当予以支付。经查，邓雅心购买上述商铺起至2009年9月30日，双方确认的欠付邓雅心租金为39731元，从2009年10月1日-2011年7月31日，铜锣湾公司欠付邓雅心上述商铺租金共计21个月，欠付租金81945.38元（其中：1、2009年年度欠付3个月，租金标准参照双方未签订商铺委托联营合同期间的租金39731元/年计算，租金标准为3310.92元/月，3310.92元/月×3月＝9932.76元；2、2010年欠付租金1个月，租金标准参照双方未签订商铺委托联营合同期间的租金39731元/年计算，租金为3310.92元；3、2011年至2014年度每年欠付1个月，租金标准为3724.75元/月，3724.75元/月×4月＝14899元；4、2015年度欠付2个月，2016年度欠付4个月、2017年度欠付7个月，合计13个月，租金标准为4138.67元/月，4138.67元/月×13月＝53802.7元）。另据双方合同约定，滞纳金的计算方式为：拖欠日乘以拖欠受益金总额的千分之一点五，该滞纳金约定的标准过高，本院酌定将滞纳金标准调整为拖欠日乘以拖欠总金额的万分之三。经查，铜锣湾公司共拖欠邓雅心上述铺面租金本金共121676.39元，拖欠时间共21个月，故滞纳金应为121676.39元×630天×0.0003＝22996.83元（上述铺面未签订商铺委托联营合同期间的滞纳金参照日万分之三标准计算）。另，平和公司在《商铺委托联营合同》中确认其在铜锣湾公司无法履行相关责任时，有代为履行的义务并承担连带责任。该保证责任的方式约定不明确，依照《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。故平和公司应对铜锣湾公司的债务承担连带清偿责任。对铜锣湾公司辩解邓雅心应补足房款后再计算租金，因本案系房屋租赁合同纠纷，铜锣湾公司的该项主张属另一法律关系，可另行主张。关于争议焦点二，共创公司是否应当承担连带担保责任？经查，2011年5月11日，共创公司法定代表人石冰在会议纪要上以法人身份签字确认，并承诺愿意将共创公司在破产案“破产裁定撤销”或“案外协调”共创公司取得桃花源步行街剩余物业处置权后，处置收益先行偿还共创公司负债，余下收益优先支付给铜锣湾小业主历史租金及契税。但在2008年7月15日，共创公司就已经被裁定进入破产程序，并于当日指定了管理人。依据法律规定，在共创公司进入破产程序后，应由管理人接管共创公司的财产及内部管理事务等，石冰在共创公司破产清算期间以公司法人名义作出的清偿债务的承诺不能代表公司，共创公司承担责任没有事实和法律依据。故共创公司不应当承担连带清偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，判决如下：一、常德铜锣湾广场经营有限责任公司于本判决生效之日起七日内一次性支付邓雅心租金人民币121676.39元及滞纳金人民币22996.83元；二、湖南常德平和房地产开发有限公司对第一项款项的支付承担连带清偿责任；三、驳回邓雅心对桃源县共同创业房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回邓雅心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3193元，由常德铜锣湾广场经营有限责任公司、湖南常德平和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  张 黎代理审判员  吴宁辉人民陪审员  陈祥谋二〇一七年十月十三日代理书记员  李 旋附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。