上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2300号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宋迎兰，女，1970年8月28日出生，汉族，户籍地安徽省庐江县，现住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：梅飞龙，男，1970年7月30日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市庐江县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：梅松，男，1995年9月4日出生，汉族，户籍地安徽省庐江县，现住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：梅君子，女，1993年11月18日出生，汉族，户籍地安徽省庐江县。
四上诉人之共同委托诉讼代理人：王俊伟，上海欧泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王力锋，男，1982年12月27日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张翡翡，女，1987年5月5日出生，汉族，户籍地浙江省浦江县，现住上海市浦东新区。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：胡小汉，上海汉科律师事务所律师。
上诉人宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子与被上诉人王力锋、张翡翡因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初73917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王力锋、张翡翡一审中的诉讼请求，并支持宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子一审中的全部反诉请求；本案一审、二审案件受理费由王力锋、张翡翡负担。事实和理由：2017年4月28日，王力锋、张翡翡通过上海XX事务所公司（以下简称XX公司）居间介绍，与宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），合同约定宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子将位于上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出售给王力锋、张翡翡。但王力锋、张翡翡的银行贷款申请未能审核通过，也未在宽限期内以现金补足，故系王力锋、张翡翡的违约致双方未能按约履行，宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子依约有权解除合同。2017年7月7日之后，宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子已穷尽了电话、短信、微信、寄送邮件、诉讼等方式向王力锋、张翡翡发送了解除通知，表达了解除合同的意思表示，宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子行使合同解除权的方式符合合同约定及法律规定，故系争房屋买卖合同已因宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子行使合同解除权而致解除，且宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子依约有权要求王力锋、张翡翡承担相应的违约责任。宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子一审中的反诉请求依法应得到支持。
王力锋、张翡翡辩称，不同意宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王力锋、张翡翡向一审法院提出诉讼请求：1、判令宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子继续履行合同，将位于上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋过户至王力锋、张翡翡名下；2、判令宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子向王力锋、张翡翡支付违约金41,480元（自2017年7月1日起暂计算至2017年8月31日，以136万元为基数按日万分之五计算，此后依此计算至宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子将房屋实际交付王力锋、张翡翡之日止）；3、本案诉讼费由宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子承担。
宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方于2017年4月28日签订的《买卖合同》；2、判令王力锋、张翡翡向宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子支付违约金7,455元（计算方式以未付款213万元为基数，从2017年7月1日起计算至7月7日止，以日万分之五计算）；3、判令王力锋、张翡翡向宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子支付赔偿金65.8万元（计算方式为总房价329万元的20%）；4、本案诉讼费、反诉费由王力锋、张翡翡承担。
一审法院认定事实：系争房屋的权利人登记在宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子名下，建筑面积131.71平方米。
2017年4月8日，王力锋为买受方与宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子为出卖方签订了《房地产买卖居间协议》，王力锋按约支付了购房定金。
2017年4月28日，王力锋、张翡翡为买受人（乙方）通过案外人XX公司居间介绍，与宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子为卖售人（甲方）签订了《买卖合同》（合同编号：3157275），合同约定：系争房屋转让价款为400万元；甲、乙双方同意，甲方于2017年6月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2017年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之伍计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过柒日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付柒日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起叁日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之伍计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过柒日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付柒日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起叁日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；经甲、乙双方协议一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准等。双方在合同附件三第3条约定：双方约定部分房价款计人民币贰佰陆拾万元整由乙方通过向银行申请银行按揭支付给甲方。待取得上海市浦东新区房地产交易中心出具所有权人为乙方的房地产权证及抵押权人为乙方贷款银行的他项权证，且送交乙方贷款银行后，由乙方贷款银行将乙方之贷款直接支付至甲方预先指定的银行账户，放款日期以银行放款日期为准。若乙方贷款申请未经银行审核通过或审核通过的额度不足以支付上述房价款，则乙方应于甲乙双方办理交易过户手续的当日将其补足并支付甲方等。
合同签订当日，买卖双方又签订了《补充协议书》，《补充协议书》约定：系争房屋实际成交价格为329万元，合同中第二条约定的系争房屋转让价400万元为双方买卖房地产的名义成交价格等。合同签订后，王力锋、张翡翡向宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子共支付房款116万元。因王力锋、张翡翡申请的银行贷款在2017年6月30日前尚未办理完成，买卖双方没有履行系争房屋的交付和产权过户手续。王力锋、张翡翡通过XX公司的工作人员许某与宋迎兰分别于2017年7月14日、7月18日、7月20日、7月23日、8月10日进行短信沟通，2017年7月9日宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子一方与许某为系争房屋买卖合同履行进行了沟通，宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子一方与王力锋分别于2017年7月3日、7月11日、7月12日、7月13日、7月14日进行微信、短信、电话方式沟通，期间宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子一方用微信、短信方式向王力锋发出了解除《买卖合同》的通知。宋迎兰分别于2017年7月7日、7月11日以邮政挂号信方式及顺丰速运的方式向王力锋寄送《催告函》、《解除合同通知函》，均以收件人外出或无此人被退回。
本案一审庭审中，王力锋、张翡翡提供证人XX公司的工作人员许某到庭作证，许某陈述：“XX公司居间介绍双方签订了系争房屋的《房地产买卖居间协议》及《买卖合同》，合同签订后，王力锋方支付了首付款，由于王力锋方后期房款需要贷款，我公司为王力锋方办理协助贷款业务，今年的贷款审批比较慢，在约定的时间内，贷款手续没有审批下来，在办理过程中。在6月中旬的时候，宋迎兰说急用一笔钱，过来问贷款的进度，王力锋方、宋迎兰方和我三方就当面谈的，因宋迎兰方急需用钱，而贷款没有下来，王力锋方就借给宋迎兰20万元。宋迎兰方当时说尽快办理贷款手续，在7月25日之前要拿到全款。王力锋方就说和银行沟通，尽快抓紧办理。7月9日与宋迎兰方沟通的时候，宋迎兰方要求王力锋方在7月10日支付全部款项，不然的话，其发律师催告函。我告诉他们贷款还在办理过程中，愿意做沟通协调工作，尽快给其答复。7月14日王力锋出差回来后，王力锋方决定要再付钱给宋迎兰方，我联系宋迎兰方，但其信息不回、电话不接，偶尔回复短信内容就是让我联系律师。后因银行信贷员知道了宋迎兰方要起诉王力锋方，银行方面认为该房屋存在纠纷就不再愿意做贷款了”。经当庭质证，王力锋、张翡翡未提出异议，宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子认为证人陈述是真实的，但不全面。
本案一审审理中，双方一致确认，2017年6月12日宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子向王力锋、张翡翡借款20万元，该笔款项王力锋、张翡翡当庭表示另行诉讼主张。王力锋、张翡翡也表示尾款213万元可以在一周内支付到法院账户。
一审法院另查明，在2017年6月12日系争房屋的抵押被登记注销。
一审法院认为，本案的争议焦点是：一、买卖双方是哪一方违约。二、双方的合同是否可以解除。
一、关于系哪一方违约的问题。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，双方在合同中明确约定，宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子于2017年6月30日前腾出系争房屋并通知王力锋、张翡翡进行验收交接及双方在2017年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三又约定，放款日期以银行放款日期为准，若王力锋、张翡翡贷款申请未经银行审核通过或审核通过的额度不足以支付上述房价款，则王力锋、张翡翡应于双方办理交易过户手续的当日将其补足并支付宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子。根据上述合同约定及交易习惯，可以看出王力锋、张翡翡贷款申请由银行审批通过的最后时间应该是2017年6月30日，庭审查明的事实是王力锋、张翡翡在2017年6月30日还尚未办出银行贷款的审批通过手续，也未按合同约定向宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子支付尚余房款，且庭审查明在2017年6月12日系争房屋的抵押被登记注销，这说明宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子是在积极履行合同，故王力锋、张翡翡有明显违约之嫌。依照法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子未按合同约定的时间向王力锋、张翡翡交付系争房屋之行为，是于法有据的，不构成违约，因此，本纠纷中是王力锋、张翡翡违约。所以，王力锋、张翡翡请求判决宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子向王力锋、张翡翡支付违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。
二、关于双方的合同是否可以解除的问题。一审法院认为，宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子虽以邮政挂号信的方式和顺丰速运的方式向王力锋寄送《催告函》、《解除合同通知函》，但均以收件人外出或无此人被退回。根据该事实，可得出王力锋是没有收到宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子的上述《催告函》和《解除合同通知函》。宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子又虽以微信、短信方式向王力锋发送解除合同通知，但按照双方合同约定单方解除合同的，应当书面通知对方，因解除合同是合同履行过程中重要的事情，既然双方有特别约定的方式，说明双方是通过慎重考虑而确定的，所以，理应按合同约定方式发送书面通知为宜，且王力锋、张翡翡对宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子此做法也提出了合同解除无效的异议。同时，宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子又明确向法院提出反诉主张判令解除双方于2017年4月28日签订的《上海市房地产买卖合同》之诉讼请求，宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子的该行为，已自己否定了发送解除合同通知的法律后果。因此，可以得出结论是双方的合同尚未解除。根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，不存在王力锋、张翡翡的贷款申请未经银行审核通过或审核通过的额度不足以支付房价款的情况下而不补足支付的情形，也即单方解除合同的情形，且又不存在当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等法定解除的情形，根据庭审查明，王力锋、张翡翡在得知银行办理贷款审批手续无法在2017年6月30日之前完成的消息后，即告知了宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子，并要求继续履行合同，进行筹款，且当庭表示房款尾款213万元可以在一周内支付到法院账户，因此，宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子反诉请求解除双方于2017年4月28日签订的《上海市房地产买卖合同》的诉请，于法、于情均不予支持。
综上所述，王力锋、张翡翡要求判令宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子继续履行合同，将位于上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋过户至王力锋、张翡翡名下的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；王力锋、张翡翡要求判令宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子向王力锋、张翡翡支付违约金41,480元（自2017年7月1日起暂计算至2017年8月31日，以136万元为基数按日万分之五计算，此后依此计算至宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子将房屋实际交付王力锋、张翡翡之日止）的诉讼请求，于法无据，不予支持。宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子要求判令解除双方于2017年4月28日签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，于法无据，不予支持。宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子要求判令王力锋、张翡翡支付违约金7,455元（计算方式以未付款213万元为基数，从2017年7月1日起计算至7月7日止，以日万分之五计算）的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子要求判令王力锋、张翡翡支付赔偿金65.8万元（计算方式为总房价329万元的20%）的诉讼请求，因按照合同约定，该项请求的情形是在合同解除的情况下适用，现合同未解除，因此，无合同依据，也无法律之依据，不予支持。
一审法院审理后于2017年12月28日作出判决：一、王力锋、张翡翡与宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子于2017年4月28日签订的《上海市房地产买卖合同（合同编号：3157275）》继续履行，王力锋、张翡翡应于判决生效之日起十日内支付宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子房款尾款人民币213万元，宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子应于收到上述房款之日起十日内将位于上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋交付王力锋、张翡翡，并协助王力锋、张翡翡将位于上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋产权过户至王力锋、张翡翡名下；二、驳回王力锋、张翡翡的其他本诉诉讼请求；三、王力锋、张翡翡应于判决生效之日起十日内支付宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子违约金人民币7,455元；四、驳回宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子的其他反诉诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费39,131.84元，减半收取计19,565.92元，由王力锋、张翡翡负担200.82元，宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子负担19,365.10元。反诉受理费10,454.55元，减半收取计5,227.28元，由王力锋、张翡翡负担58.26元，宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子负担5,169.02元。财产保全费5,000元，由宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子负担。上述各项费用合计，王力锋、张翡翡共负担259.08元，宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子共负担29,534.12元。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就系争房屋买卖合同未能按约履行的责任归属，一审法院的认定并无不妥，应系被上诉人未能按约办妥银行贷款或者以现金补足银行贷款差额。关于上诉人是否有权据此解除系争房屋买卖合同的争议。一则，上诉人于2017年6月12日向被上诉人借款20万，并于同日注销了系争房屋所设抵押登记。由上述情节可以认定，此时上诉人已明知双方无法按期办理产权过户手续，但双方仍同意继续履行买卖合同，中介公司的证人证言也能印证该事实推论。在此情况下，上诉人以被上诉人未在宽限期内办妥银行贷款审批手续或者以现金形式补足银行贷款差额为由解除合同，有违诚实信用的基本原则。二则，从在案证据看，七月中旬，被上诉人愿意以现金形式补足银行贷款差额，但遭上诉人拒绝。本院认为，虽然被上诉人未提交书面证据证明双方约定办理产权过户手续延期至何时，但中介公司的证人证言可以证明上诉人要求最迟于2017年7月25日拿到售房全款，被上诉人于七月中旬以现金支付剩余购房款的要求与上诉人的要求并不相悖；且在双方对于逾期办理产权过户手续均有预期的情况下，被上诉人的上述要求尚在合理期限内，并未导致上诉人合同目的无法实现。故综合上述情节，本院认为，上诉人无权以被上诉人未按约办理产权过户手续或未按约支付购房款为由解除买卖合同，上诉人的上述请求，本院予以驳回。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币44,300元,由上诉人宋迎兰、梅飞龙、梅松、梅君子共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一八年四月二十四日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……