福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0402民初1061号
原告：罗添祥，男，1990年9月1日出生，汉族，个体户，住福建省三明市梅列区。
委托诉讼代理人：吴耀宗，福建明经律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张慧敏，福建明经律师事务所律师。
被告：易达（三明）房地产综合开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区和仁新村3幢综合楼4层。
法定代表人：翁祖发，董事长。
委托诉讼代理人：张坚刚，福建闽中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。
原告罗添祥与被告易达（三明）房地产综合开发有限公司（以下简称易达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗添祥的委托诉讼代理人张慧敏、被告易达公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗添祥向本院提出诉讼请求：判令易达公司向罗添祥支付逾期办理商品房权属登记违约金18813元。事实和理由：罗添祥与易达公司于2013年2月1日签订《商品房买卖合同》，约定罗添祥向易达公司购买三明市梅列区龙岗花园水榭新城2幢503室商品房（以下简称案涉房屋），房屋总价597225元；易达公司应在2015年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给罗添祥使用，并应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记；如因易达公司原因，罗添祥不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，罗添祥不退房，易达公司应自逾期之日起每日按罗添祥已付房款的0.005%向罗添祥支付违约金。商品房买卖合同签订后，罗添祥依约支付了全部购房款。2015年3月25日，易达公司向罗添祥交付案涉房屋，但至2017年3月14日才通知罗添祥办理案涉房屋产权证。易达公司逾期630天（2015.6.23-2017.3.14），应向罗添祥支付违约金。
易达公司辩称，1.新售商品房的交付使用日期应为2015年12月31日。2015年3月25日，根据罗添祥提前装修房屋的申请，易达公司将案涉房屋提前交付于罗添祥，当时双方明确约定该收房时间不是合同约定的交房时间，而是提前装修的收房时间，这种合意既是双方真实意思表示又是为了满足罗添祥单方面利益，故交房时间仍应按合同约定的2015年12月31日确定。2.案涉房屋办证时间拖延不是易达公司的原因所致，依合同约定易达公司不应为此承担逾期办证的违约责任。罗添祥所购房屋系易达公司负责开发的列西龙岗旧城改造项目水榭新城2幢（以下简称2号楼）中的一套商品房，该项目属于政府招商引资项目，三明市人民政府和市建设局于2006年7月批准同意易达公司减免旧城改造范围内的城市基础设施配套费。但由于拆迁困难，2号楼拖延至2012年10月才开工，2014年12月竣工。2015年4月起2号楼具备办理初始登记条件，易达公司即按照当时的三明市房屋权属登记中心规定的资料目录清单收集相关办证资料，但三明市住建局以配套费应“先缴后清算”为由不同意在建设项目城市基础设施配套费缴交情况确认表（以下简称配套费缴交情况表）中盖章，致使易达公司无法取得三明市房屋产权登记中心要求的第11项办证资料，造成不能办理初始登记。“先缴后清算”与原2006年7月三明市人民政府和市建设局批准同意的配套费减免审批办法相矛盾，责任不在易达公司。综上，罗添祥未能及时办理产权证的原因不是由于易达公司的责任所造成的，依合同约定易达公司不应承担逾期办证的违约责任，罗添祥的诉讼请求不能成立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对案涉《商品房买卖合同》的签订时间、房屋坐落地点、已付房屋价款、约定的易达公司办理商品房权属初始预登记时间以及实际办理时间、易达公司如因自身原因逾期办理商品房权属初始预登记所应承担的责任、易达公司通知罗添祥可办理房屋产权证的时间没有异议，本院予以认定。
双方当事人争议的焦点以及本院对证据与事实的分析与认定：
一、易达公司是否应承担违约责任的问题
罗添祥主张，本案逾期办理房屋所有权登记系易达公司原因造成，易达公司应承担逾期办证的违约责任。1、易达公司作为房产开发商，应当对建设地房屋登记管理政策、规范有所预见和了解。关于本案列西片区旧城改造中基础设施配套费已获减免一事，因2008年11月11日明政文〔2008〕158号《三明市人民政府关于印发三明市区城市基础设施配套费征收管理规定的通知》的出台已经发生变化。明建计〔2011〕12号文载明：自〔2008〕158号文下发后的新开工建设项目，应缴交的城市基础设施配套费按规定缴交。2号楼的合同开工日期为2012年10月12日，在〔2008〕158号文件颁布之后动工建设，且易达公司提交的配套费缴交情况表系2010年9月30日由三明市建设局出具的，该表的审批确认时间晚于2008年11月11日。据此，易达公司应当依照规定经建设、财政主管部门审核后报市政府审批配套费缴交减免事宜。同时，2号楼属于龙岗花园二期项目，不包含在易达公司2006年已获审批减免的第一期项目工程范围内。2、易达公司自身存在过错，对合同违约应当有预见性。梅政文〔2016〕130号、143号文载明：市住建局会同财政局提出配套费“先缴后清算”的建议时间为2011年10月，早于2013年易达公司与罗添祥签订合同的时间，说明易达公司在签订售房合同时对于建设地块不予直接减免配套费是知悉的，且对于何时能够获得减免确认的不确定性是明知的。3、易达公司不能如约在房屋交付使用90日内办理房屋权属登记时，并未告知罗添祥。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。但2015年至2017年长达两年多的时间，易达公司并没有向罗添祥做任何通知。4、三明市住建局不对易达公司的配套费进行减免盖章，易达公司完全可以先交纳配套费之后再清算，依此就可以按期办理房屋所有权初始登记，且不会产生本案违约责任。5、合同具有相对性，易达公司与政府之间的纠纷完全可以通过行政复议、行政诉讼进行解决并赔偿，易达公司以政府原因进行抗辩，缺乏事实和法律依据。易达公司作为项目开发商，依据地方规章办理配套费缴纳亦或减免既是其权利亦是其义务，易达公司未能与政府部门协商达成配套费减免一致是导致其未能如约取得房屋初始预登记的直接和根本原因。因此，易达公司以“非因出卖人原因”作为抗辩理由不能成立。
易达公司认为，造成案涉房屋办证时间延迟不是易达公司的原因所致，依合同约定易达公司不应为此承担逾期办证的违约责任。1、根据《商品房买卖合同》第十四条约定，易达公司对买受人按时取得房屋权属证书承担的责任有两方面，一是易达公司限时向办证机关办理初始登记，二是向罗添祥交付需由易达公司提供的办证资料。合同规定“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书”的，出卖人才应向买受人承担违约责任，这一条款同时可以理解为如非因出卖人原因，则出卖人对买受人未能按时取得房屋权属证书不承担违约责任。办理登记涉及出卖人、买受人和国家办证机关，国家办证机关是出卖人无法左右和控制的。2、造成买受人未能及时取得所购房屋权属证书的原因，是由于当时三明市住建局不同意在办理房屋初始登记时所需的配套费缴交情况表中盖章确认，其责任不在易达公司。三明市人民政府和市建设局于2006年7月批准同意易达公司减免旧城改造范围内的城市基础设施配套费，并于同年7月12日办理了减免配套费的审批手续。但因拆迁原因，2号楼拖至2012年10月才开工，2014年12月竣工。自2015年4月起2号楼即具备办理初始登记的条件，易达公司亦即按照当时的三明市房屋权属登记中心规定的资料目录清单收集相关办证资料，其中的配套费缴交情况表需要由三明市住建局盖章确认，但三明市住建局以明建计〔2011〕12号文为依据，不同意对配套费缴交情况表盖章确认，致使易达公司无法按时向三明市房屋权属登记中心办理所有权初始登记。为此，易达公司自2015年5月起即向梅列区人民政府报告，要求尽快解决配套费缴交情况表的盖章问题。2016年5月起梅列区人民政府先后多次向三明市人民政府呈文报告。2016年12月20日，三明市梅列区人民政府、三明市财政局、三明市住房和城乡建设局联合以梅政文〔2016〕143号文向三明市人民政府请示报告。请示报告就列西龙岗旧城改造项目城市基础设施配套费遗留问题提出不再执行明建计〔2011〕12号文中“先缴后清算”的办法，获得市政府分管领导同意。以上事实证明，易达公司未取得配套费缴交情况表的原因并非易达公司责任所致。3、易达公司履约过程中没有怠于履行义务的情形。就在前款所述政府相关部门协调解决配套费缴交情况表盖章问题的过程中，恰逢《不动产登记暂行条例》颁布实施，自梅政文〔2016〕143号文获得市政府分管领导同意后，2号楼办理初始登记的障碍不复存在，易达公司即于2017年1月11日向新成立的三明市不动产登记中心提出首次登记申请，三明市不动产登记中心分别于当日和2017年2月27日向易达公司出具了三明市不动产权籍调查成果审核申请业务收件单和三明市不动产登记受理回执单，并于2017年3月14日完成2号楼的初始登记。至此，易达公司应履行的义务均已履行完毕。
本院认为，虽然三明市人民政府在2006年7月有批准同意减免易达公司旧城改造范围内的城市基础设施配套费并办理了审批手续，但2008年11月11日三明市人民政府以明政文〔2008〕158号对城市基础设施配套费征收管理做出了政策调整，2011年10月三明市住建局、三明市财政局以明建计〔2011〕12号文联合发文要求城市基础设施配套费必须先缴后清算。2号楼工程于2012年10月开工，双方当事人于2013年2月1日签订《商品房买卖合同》，应当认为易达公司在签订合同时对前述政策文件规定是明知的，且易达公司在三明市住建局依据明建计〔2011〕12号文件规定，因其未先缴纳城市基础设施配套费，不同意在配套费缴交情况表上盖章的情况下，完全可以按照政府部门的要求先行缴纳城市基础设施配套费再清算，及时办理初始登记手续，但易达公司不顾房屋买受人的利益，始终纠缠于政府关于减免城市基础设施配套费的政策，怠于履行《商品房买卖合同》约定的办证义务。同时，易达公司作为合同当事人，将其与第三人之间的争议作为免除其向合同相对人承担责任的理由，没有合同及法律依据。因此，对罗添祥关于易达公司应承担逾期办证违约责任的主张，予以支持。对易达公司关于逾期办证“非因出卖人原因”的抗辩理由，不予采纳。
二、案涉违约金应如何计算的问题
罗添祥主张，本案的交房日期应当以罗添祥的实际收房之日即2015年3月25日确定，而非合同约定的交房期限届满之日2015年12月31日确定。1、根据购房合同约定，出卖人应在2015年12月31日之前交付房屋，可见在该日期之前的任何一天的交房日都符合购房合同的约定。2、房屋交付是一种转移房屋使用权的行为，罗添祥已经通过验收、交钥匙等一系列活动完成了《商品房买卖合同》第八条约定的交房行为。3、罗添祥收房后开始缴纳物业管理费，证明易达公司已经将案涉房屋物业管理权移交给了前期物业公司，易达公司对该房产已经没有控制权。4、交房手续仅此一次，没有易达公司所谓合同约定的再一次交房，如果易达公司认为2015年12月31日是交房日，则应当根据购房合同约定提交2015年12月31日的房屋交接单。5、本案交房系易达公司通知罗添祥收房，而非依罗添祥的装修申请，装修申请是在办理交房手续时，易达公司要求罗添祥出具的。易达公司早于2015年12月31日交房是其自愿行为，现易达公司以其早于合同约定期限交付房产是满足罗添祥单方利益为由，主张房屋交付之日应为合同约定的交房期限届满之日，缺乏事实和法律依据。因此，易达公司应付违约金的计算期间应自罗添祥实际收房之日第91日即2015年6月23日起计算至2017年3月14日，逾期630天。案涉违约金应为597225元×0.005%×630天＝18813元。
易达公司认为，罗添祥于2015年3月25日向易达公司提出要求提前对案涉房屋进行装修，预计完成装修的时间为2015年12月30日。鉴于同意罗添祥提前收房装修是有利于罗添祥，但同时可能会造成易达公司办证义务期限提前的不利后果，故双方在办理提前收房装修手续时办理了一份“交房资料”，该资料在封面注明“业主申请提前装修，此提到'交房'即提前装修收房，并非合同约定交房日”。以上提前装修申请和提前收房装修时签署的文件是双方关于房屋交付的约定，该约定内容是双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”罗添祥主张以2015年3月25日作为《商品房买卖合同》第14条所指的“交付使用”时间点的观点与双方的约定内容相悖，不能成立。而认定房屋交付使用日为2015年12月31日既是双方合同约定的交房截止时间点且与罗添祥完成装修时间并开始使用房屋的时间接近，故以2015年12月31日作为房屋交付时间对双方而言公平且适当。
本院认为，2015年3月25日，罗添祥在收房时签订的《交房资料》封面注明：“业主申请提前装修，此提到'交房'即提前装修收房，并非合同约定交房日。”同时，装修申请审查表（业主申请提前装修）载明的申请装修日期为2015年3月25日，故该交房日期应当是双方的特别补充约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，虽然罗添祥自2015年3月25日收房并对该房屋占有使用，但是根据双方的特别约定，该交房时间应是指提前装修收房日期，而非合同约定的作为易达公司承担责任节点的交房日。故罗添祥主张2015年3月25日为《商品房买卖合同》约定的交房时间，不符合双方的约定，不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，交房日应确定为2015年12月31日。易达公司于2017年3月14日为案涉房屋办理初始登记并通知罗添祥办理房屋权属登记，逾期办证违约金应从易达公司应当交付商品房最后截止日期的次日即2016年1月1日起的第61天（即2016年3月1日）起计算至易达公司取得案涉商品房所在楼幢初始登记并通知罗添祥办理房屋权属登记之日（即2017年3月14日）止。罗添祥主张自交房日的第91天（即2015年6月23日）起计算违约金天数，是对自己权利的处分，予以支持。因此，本案违约金的计算天数从2016年3月31日计算至2017年3月14日，为349天。罗添祥要求易达公司按其已付购房款每日0.005%计算违约金，符合双方的约定以及法律规定，予以支持，案涉违约金确定为597225元×0.005%×349天＝10422元。
综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系罗添祥与易达公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，罗添祥按约履行了支付商品房价款的义务，易达公司亦按约将商品房交付罗添祥使用，但未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。罗添祥要求易达公司向其支付逾期办理商品房权属登记违约金的诉讼请求，予以支持，但罗添祥主张的逾期天数有误，予以调整。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:
一、易达（三明）房地产综合开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给罗添祥逾期办理商品房权属登记违约金10422元；
二、驳回罗添祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费270元，减半收取计135元，由罗添祥负担105元，易达（三明）房地产综合开发有限公司负担30元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 郑文红
二〇一七年八月二十九日
书记员 高雨馨
附：
一、本判决所依据的具体法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。