重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初1123号原告：重庆康田物业服务有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西园北街6号附10号1层2号，统一社会信用代码915001190605346374。法定代表人：周清龙，重庆康田资产管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：黄亚林，重庆佳昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈仲余，重庆佳昂律师事务所律师。被告：罗宇，女，1981年8月10日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。被告：汪萍，女，1949年3月25日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：罗宇（汪萍之女），住重庆市渝北区。原告重庆康田物业服务有限公司与被告罗宇、汪萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法由审判员张晋恺独任审判，适用简易诉讼程序于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告重庆康田物业服务有限公司委托诉讼代理人陈仲余，被告罗宇并作为汪萍委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。重庆康田物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业服务费4511.9元、公摊费158.4元、违约金500元，共计5170.3元；2.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令被告支付物业服务费4511.9元、公摊费158.4元及违约金，该违约金以未付物业服务费5948.4元为基数，自2016年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计付至全部物业服务费付清之日止；2.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告与重庆漫城地产开发有限公司于2013年11月28日签订了《重庆【康田·紫悦府】前期物业管理服务合同》，合同约定物业服务费标准、违约责任等。2016年3月12日，被告接房入住重庆市沙坪坝区某城某路康田·紫悦府*-*-*-*房屋。案涉合同签订后，原告为被告等小区业主提供了物业服务，但被告自2016年7月1日起开始拒绝缴纳物业服务费，至2018年1月31日，被告拖欠物业管理费4511.9元，公共能耗费158.4元，以及相应的违约金。经原告多次催告，被告仍拒绝交纳。为维护原告合法权益，故诉至法院。罗宇、汪萍均辩称，原告物业服务存在问题，原告如改善物业服务质量，其才愿意交清物业服务费，改善前的物业服务费其均拒绝交纳。经审理查明，2014年5月4日，重庆漫城地产开发有限公司（甲方）与重庆康田资产管理有限公司（乙方，本案原告）签订了《重庆【康田·紫悦府】前期物业管理服务合同》，合同约定的物业名称为重庆【康田·紫悦府】，坐落位置为重庆市沙坪坝区某城某路。合同约定：1、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。2、乙方提供的公共性物业服务主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序的维护，等等。3、物业服务费按照住宅2.60元/月·平方米收取，公共能耗费100㎡以内（含100㎡）按照12元/户/月收取，100㎡以上按15元/月/户收取。4、物业服务费用按约交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行当月交纳义务。5、甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。2016年3月12日，被告自原告处领取其购买的位于重庆市沙坪坝区某路XX号，建筑面积94.51平方米的商品房房屋入户门钥匙等物品。被告接房后，接受了原告提供的物业服务，但欠缴2016年7月1日至2018年1月31日的物业管理费以及2016年11月1日至2017年12月31日公共能耗费。另查明，重庆康田资产管理有限公司于2017年10月16日变更登记为重庆康田物业服务有限公司。康田·紫悦府小区未成立业主委员会。原告系从事物业服务的企业，经营范围包括物业管理、房屋租赁、物业管理信息咨询等。审理中，被告举示照片，拟证明原告物业服务不到位。原告称上述证据的真实性无法确定，对上述证据不予认可。此外，原告认可被告尚预存有物业服务费156元，公共能耗费9.6元。上述事实，有当事人陈述，原告提供的营业执照，准予变更登记通知书，前期物业管理服务合同，重庆市前期物业服务合同备案证明，接房通知书，接房流程表，欠费明细，电梯使用标志，保洁工作检查记录表，每日防火巡检查记录表等在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，结合原被告双方的陈述和举示的证据，本案争议的焦点在于：一、原告是否应当支付物业服务费及公共能耗费？二、本案违约金的计算标准？针对上述焦点，本院评议如下：一、原告是否应当支付物业服务费及公共能耗费本院认为，首先，重庆漫城地产开发有限公司与重庆康田资产管理有限公司就案涉小区签订了《重庆【康田·紫悦府】前期物业管理服务合同》，原告系具备物业服务资质的公司，依据合同为案涉康田·紫悦府小区提供了物业管理和服务，故该合同应属合法有效，原告及小区业主均应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。其次，关于被告辩称的原告物业服务不到位，改善后再开始交纳物业服务费，之前物业服务费不再支付的辩解意见。本院认为，被告举示的新闻照片和其他照片并无具体形成时间，同时亦无明显标示证明上述照片拍摄于案涉小区，因此对上述的证据的真实性本院不予认可；此外，即使该上述证据拍摄地点系案涉小区，其形成时间也在案涉拖欠物业服务费的时间段内，但该组证据亦无法证明照片所记录的问题系长期存在且原告未解决。因此，本院对于被告原告物业服务不符合合同约定，物业服务不到位，改善后再开始交纳物业服务费，之前物业服务费不再支付的答辩意见不予采信。再次，根据《重庆市物业服务收费管理办法》第二十条之规定，“业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费”。本案中，原告举示了相关证据证明其提供了物业服务，被告应支付物业服务费。现原告要求被告支付相应时段的物业服务费和公共能耗费，本院予以支持。综上所述，本院认为，原告要求被告支付拖欠的物业服务费4511.9元、公共能耗费158.4元的主张符合法律规定和合同约定，本院予以支持。二、违约金的计算标准首先，关于原告主张的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。现原告自愿将该违约金计算标准降低为按中国人民银行同期贷款利率系原告对己方权利的处分，本院予以支持。其次，关于违约金计算的基数。根据本院查明的事实及原告的主张，案涉房屋被告应每月支付的物业服务费245.68元，并且原告陈述2016年7月，被告预交费用中尚有156元，因此根据原告的陈述，被告预交的费用尚可支付其2016年7月部分物业服务费156元，被告仅拖欠原告2016年7月物业服务费89.68元，其2016年8月起至2018年1月每月拖欠被告物业服务费为245.68元。同时，2016年7月至2018年1月被告每月拖欠的物业服务费并不相同，原告主张自2016年7月1日起以2018年1月拖欠的总的物业服务费金额4511.9元为基数，没有法律依据和合同约定，本院不予采信。案涉违约金2016年3月应以被告当月欠付的物业管理费89.68元为基数，自2016年10月应以被告每月欠付的物业管理费245.68元为基数。最后，关于违约金计算的起止期间。根据案涉合同约定，交纳物业服务费的时间为每月10日前。因此案涉被告每月欠付物业服务费的违约金计算的开始时间应为每月的11日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《重庆市物业服务收费管理办法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告罗宇、汪萍于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆康田物业服务有限公司支付物业管理费4511.9元以及公共能耗费为158.4元，以上两项合计4670.3元；并自2016年3月11日起，以欠付的物业服务费89.68元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计付违约金至该物业服务费付清之日止；自2016年4月1日起，以被告罗宇、汪萍每月欠付的物业管理费245.68元为基数，自每月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计付违约金至被告罗宇、汪萍付清当月物业管理费之日止。二、驳回原告重庆康田物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告俞萍负担。此款限被告于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆康田物业服务有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 张晋恺二〇一八年三月二十九日法官助理 李 阳书 记 员 谭诗芮