福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）狮民初字第3979号
原告黄双全，男，1977年11月5日出生，汉族，个体工商户，住福建省泉州市洛江区，现住石狮市，
被告黄少群，男，1971年1月6日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，
原告黄双全与被告黄少群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄双全到庭参加诉讼，被告黄少群经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄双全诉称，被告于2015年4月30日向其承租诉争房屋，但拒绝交房租及水电费，拒绝搬出诉争房屋并对其“打砸恐吓”。请求判令：被告搬出出租房，付清所欠房租24000元，解除租房合同，被告付清水电费4000元及违约金12000元。
被告黄少群未答辩。
经审理查明，诉争租赁房屋位于福建省××市××路××号，国有土地使用权证及房屋所有权证均登记在蔡经枫名下。蔡经枫与原告签订的房屋租赁协议中许可原告“可以将房屋进行经营性转租或分租”。2015年4月30日，原、被告签订《惠民出租房合同》1份，约定被告向原告租赁诉争房屋的“二楼两房一厅及三楼以上房间”，租赁期间自2015年5月1日起至2016年4月30日止，每月租金为12000元，押金为12000元，房租为月交，每月1号交上个月的水电费，电每度1元，水每吨3.5元。房租到期前5天交下月房租，逾期按合同房租的1.3倍计算。超过5天未交房租，原告有权停水、停电并收回房间并可向外出租，且终止合同不退还押金等内容。合同签订后，被告支付给原告2015年5月1日至5月31日房租12000元、押金12000元及2015年5月1日至6月30日的水电费7585.5元[2015年5月1日至2015年5月31日的电费为(2900度-0度)×1元/度=2900元，水费为(4110度-4050度)×3.5元/度=210元。2015年6月1日至2015年6月30日的电费为(7190度-2900度)×1元/度=4290元，水费为(4163度-4110度)×3.5元/度=185.5元]，原告将诉争租赁房屋交付被告，后因被告拒不支付租金，原告遂向本院提起诉讼。
庭审中，原告称因起诉后被告已从诉争房屋搬离，变更诉讼请求为：被告支付所欠房租24000元，解除租房合同，被告付清水电费4000元及违约金12000元。同时同意用被告支付给其的12000元抵扣诉讼请求中的违约金。
以上事实，除原告的陈述外，还有原告提供的原、被告身份证、《惠民出租房合同》、《房屋租赁协议》、狮建房权证风里字第××号《房屋所有权证》、狮地石国用（2014）第00116号国有土地使用权证、《石狮市办理房地产权属证书审核意见表》、电表照片，损坏物品价格表、收款收据及本院所作询问笔录等证据为证，本院予以确认。
本院认为，原告经房屋所有权人蔡经枫许可转租，其与被告签订的房屋租赁合同，经审查认定为合法有效，双方当事人均应依照约定履行合同义务。关于合同解除的问题，因被告并未依约支付涉诉房屋租金，已构成违约。按房屋租赁合同约定，超过5天未交房租，原告有权收回房间、终止合同，故原告请求判令解除房屋租赁合同的诉讼请求，合理合法，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，依法确定双方当事人应承担的法律责任。原告称被告支付租金至2015年5月31日，使用诉争房屋至2015年10月23日，其仅请求被告支付2015年7月1日至2015年8月31日的房租24000元，是其对自己权利的处分，未违反法律规定，应予照准。被告在使用租赁物期间实际产生的水电费按照合同约定应该由被告承担，原告请求被告支付水电费4000元，虽未提供发票，但被告对此并未提出任何抗辩，且原告自认被告使用诉争房屋至2015年10月23日，其提供的2015年10月23日电表照片显示电度为17398度，根据房屋租赁合同上注明的电表0度，水表4050度及合同关于电每度1元、水费每度3.5元的约定，可确认2015年4月30日至2015年10月23电费为（17398度-0度）×1元/度=17398元。原告自认被告已支付2015年5月1日至6月30日的电费7190元，被告尚欠电费10208元。现原告仅请求被告支付拖欠的水电费4000元，系原告对自己权利的处分，未违反法律规定，可予照准。原告称被告在签订本案房屋租赁合同后，向其支付了12000元押金，其要求用该笔押金抵扣诉讼请求中的“违约金”12000元，即要求不退还该笔押金给被告的诉讼请求，符合双方签订的房屋租赁合同中关于押金处理的约定，合理合法，应予支持。被告黄少群经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告黄双全与被告黄少群于2015年4月30日签订的《惠民出租房合同》；
二、被告黄少群应于判决生效之日起十日内支付原告黄双全拖欠的房屋租金24000元、水电费4000元；
三、驳回原告黄双全的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费500元，被告黄少群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 吴 志 生
审 判 员 林 雪 迎
代理审判员 斯琴塔娜
二〇一六年一月二十日
书 记 员 庄 英 材
附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示：
一、适用的法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
2、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
3、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
4、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条:承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
5、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
6、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行提示：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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