广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终2520号上诉人（原审被告）：石明忠，男，1981年10月3日生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。委托诉讼代理人：曹辉春，广西务诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄杰，广西务诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦正妹，女，1958年1月24日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。被上诉人（原审原告）：涂艳玫，女，1958年10月10日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：林筱筱，桂林市佳诚法律事务所法律工作者。原审第三人：谭景文，男，1979年2月2日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。原审第三人：廖开民，男，1982年12月24日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。上诉人石明忠因与被上诉人秦正妹、涂艳玫，及原审第三人谭景文、廖开民房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2016)桂0305民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人石明忠及其委托诉讼代理人黄杰、曹辉春，被上诉人秦正妹、涂艳玫共同的委托诉讼代理人林筱筱，原审第三人谭景文、廖开民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石明忠上诉请求：1.驳回涂艳玫一审全部诉讼请求；2.改判上诉人石明忠与涂艳玫2014年6月10日签订的三份《协议书》为已解除协议；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.原审判决没有依法查明467.42万元门面款的真实性，认定事实有误，上诉人根据涂艳玫的指示转给秦勇军的467.42万元是涂艳玫的门面款不是还款，涂艳玫实际上并没有支付任何门面款；一审法院并未查明涂艳玫与秦正妹是否共同投资467.42万元，秦正妹是否真实出资359.42万元。2.原审判决认定商铺的单价为每平米1万元、商铺对价款为467.42万元没有任何合同依据和事实依据，认定事实错误且显失公平。3.原审判决没有依法查明被上诉人与上诉人签订的《协议书》是否已解除，系认定事实错误，涂艳玫未能按照《协议书》的约定足额向上诉人支付竞买费用，上诉人已根据协议书约定合法解除了三份《协议书》。涂艳玫、秦正妹共同答辩称，1.涂艳玫与石明忠签订的协议书合法有效；2.涂艳玫已经实际向石明忠支付了467.42万元购房款，每一笔均有银行凭证佐证，在石明忠将商铺交付给涂艳玫后两年内均未主张过所谓商铺剩余价款的请求，直到石明忠起诉时涂艳玫应诉后才提及此事；3.该商铺依法应归涂艳玫、秦正妹所有，涂艳玫与石明忠签订委托竞买协议书，石明忠无权处分案涉商铺。谭景文答辩称，1.被上诉人委托上诉人竞买的行为并不成立，涂艳玫与石明忠于2014年6月10日签订竞买协议书，二石明忠于2013年8月8日就已经竞买取得案涉房屋，委托竞买并非双方真实的意思表示。2.被上诉人与上诉人签订的《协议书》应为无效协议，被上诉人与上诉人恶意串通，签订《协议书》以“委托竞买”的合法形式以达到规避二手房买卖依法应缴纳税费的目的，损害国家利益应为无效。3.如该委托竞买协议可确认为有效买卖协议，石明忠也因涂艳玫没有或没有按期足额支付价款已两次以《通知书》的形式通知涂艳玫已解除三份《协议书》。4.第三人与上诉人签订的《商铺买卖合同》合法有效，系双方真实意思表示，不存在无效的情形。廖开民答辩称，1.案件上诉缴纳诉讼费用超期，应不予受理，认定为自动撤诉；2.石明忠伪造证据，恶意诉讼，石明忠篡改了协议书有关协议竞买商品费用的产生及支付方式的内容；原审判决认定商铺的单价为每平米1万元，商铺对价为467.42万元合理；本人不予认可石明忠对转入秦勇军账户内的467.42万元系受我指示而走账的说法，石明忠已就本案涉及的门面款467.42万元支付给秦勇军的原因在另案做了真实表述，与本案的陈述自相矛盾。3.石明忠与第三人谭景文串通，签订虚假购房合同，图谋抢夺门面。秦正妹、涂艳玫向一审法院起诉请求：1.确认原告涂艳玫与被告石明忠签订的委托竞买协议书合法有效；2.确认位于桂林市七星区门面，建筑面积为108平方米）归原告涂艳玫所有，以及确认位于桂林市七星区门面，建筑面积为80.6平方米）和第7、8栋第3间商铺（即40号门面，建筑面积为278.82平方米）归原告秦正妹所有；3.被告石明忠在开始办理房产证之日起30个工作日内为原告秦正妹、涂艳玫办理房屋产权登记；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月2日，广西壮族自治区第五劳动教养管理所委托广西鑫邦拍卖有限公司对其位于桂林市七星区育才路新生活小区在建一层43间商铺（建筑面积约为3163平方米）进行拍卖。2013年8月8日，被告石明忠参加由广西鑫邦拍卖有限公司组织的拍卖会，并以每平方米9000元的价格成交。拍卖成交后，被告石明忠支付全部拍卖款，但尚未办理房产更名手续。2014年6月10日，原告秦正妹与涂艳玫以共同出资的方式向被告石明忠购买位于桂林市七星区环的合鑫苑（暂定名）在建新生活小区一层商铺之中的第1、2栋第4间商铺（即4号门面，建筑面积为108平方米）、第3、4栋第6间商铺（即18号门面，建筑面积为80.6平方米）和第7、8栋第3间商铺（即40号门面，建筑面积为278.82平方米），并以原告涂艳玫个人的名义与被告石明忠签订委托竞买《协议书》三份，协议第一条约定：甲方（即涂艳玫）委托乙方（即石明忠）竞买上述商铺；协议第二条约定：采用包干的形式，甲方支付给乙方＿元人民币／平方米，合计人民币＿元用于竞买本协议第一条中的商铺，若有节余则作为乙方的酬劳（总的包干竞买商铺费用包括但不限于：拍卖成交费用、拍卖佣金、过户的部分税费、杂费、电话费、劳务费、交通费、餐饮费、查询费、公告费、差旅费等）；协议第三条规定：过户手续必须在整个新建小区工程办理完五方验收及建设工程规划条件核实证明后方可办理，办理时由甲方与广西壮族自治区第五劳动教养管理所签订《房地产买卖契约》，买卖契约中的每平方米的单价必须与拍卖成交确认书上的一致，甲方不得存有异议，否则视为甲方根本性违约，待房地产买卖契约签订后，由乙方负责在相关行政部门办理相应的权属登记手续；协议第四条第一款约定：该房地产的房屋所有权证和国有土地使用权证如按照本协议的约定过户到甲方名下所产生的契税、评估费、维修基金、测绘费、登记费、土地证年检费用由甲方承担，产生的查档费、变更权属调查费、配图服务费、营业税及附加费、个人所得税、印花税由乙方承担；协议第五条约定：甲方在本协议中如未能按期足额向乙方付清任何一期包干竞买费用或未能签订在本协议第三条之中约定的《房地产买卖契约》或本协议生效后甲方悔约的，乙方有权立即解除本协议，乙方在一个月内无息退给甲方已支付的包干竞买费用；在甲方守约时，乙方如擅自将商铺转让给第三人的，乙方将承担5万元人民币的违约金，甲乙双方任何一方违反本协议其他约定的，违约方将承担违约责任，违约金1万元人民币；协议第六条第五项约定：商铺交付是指商铺可以正常使用，经乙方通知甲方开始领取钥匙起视为商铺交付。合同签订后，原告涂艳玫以每平方米1万元的价格于2014年6月15日向被告石明忠转帐支付对价款共计467.42万元，被告石明忠将商铺三间钥匙交付给原告涂艳玫使用。同日，被告石明忠以还款的方式将上述款项467.42万元转入至第三人廖开民以秦勇军的名义开设的账户内。2015年8月1日，被告石明忠又将上述商铺三间卖与第三人谭景文，并与谭景文签订《商铺买卖合同》。2016年6月30日，被告石明忠向原告涂艳玫邮寄通知书三份，载明：“你与本人2014年6月10日签订的委托本人竞买商铺协议书，委托竞买我2013年8月8日竞拍所得的桂林市七星区的合鑫苑（暂定名）在建新生活小区一层商铺之中的第1、2栋第4间商铺、第3、4栋第6间商铺、第7、8栋第3间商铺，因你实际并未支付委托竞买费用。现本人已于2015年8月1日将我竞拍所得的：桂林市七星区合心道合心苑生活小区一层商铺共43间商铺，其中的第1、2栋第4间商铺、第3、4栋第6间商铺、第7、8栋第3间商铺出卖给了谭景文先生，并约定商铺交付时间最晚不超过2016年6月30日，请于接到本通知书后配合将上述商铺移交谭景文先生”。由于原告涂艳玫、秦正妹、第三人谭景文均对上述商铺主张权益，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。另查明，第三人廖开民与原告秦正妹系母子关系，与原告涂艳玫系前女婿关系。2016年1月8日，原告秦正妹与涂艳玫签订《协议书》一份。约定：1、上述商铺甲乙双方共投资467.42万元，其中甲方（即涂艳玫）出资108万元，乙方（即秦正妹）出资359.42万元；2、对上述商铺产权及面积划分：第1、2栋第4间108平方米商铺归涂艳玫所有，第3、4栋第6间80.6平方米和第7、8栋第3间278.82平方米商铺归秦正妹所有；3、按上述划分的商铺产权及份额，各自与石明忠对接办理产权登记手续及相关事宜，所需费用各自承担。一审法院认为，本案争议焦点为：一、本案是否属房屋买卖合同关系；二、原告涂艳玫与被告石明忠签订的《协议书》是否合法有效；三、原告涂艳玫对诉争房屋是否享有所有权；四、原告秦正妹是否有权确认位于桂林市七星区门面，建筑面积为80.6平方米）和第7、8栋第3间商铺（即40号门面，建筑面积为278.82平方米）归其所有；五、被告石明忠是否存在一房数卖；六、办理房产登记手续是否成就。争议焦点一、买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告涂艳玫作为买受人以签订委托竞买协议的方式向被告石明忠购买位于桂林市七星区环的合鑫苑（暂定名）在建新生活小区一层商铺之中的第1、2栋第4间（即4号门面，建筑面积为108平方米）、第3、4栋第6间（即18号门面，建筑面积为80.6平方米）和第7、8栋第3间（即40号门面，建筑面积为278.82平方米）三间商铺。虽然，《协议书》中未约定房屋买卖价款，但原告涂艳玫确以每平方米1万元的价格向被告石明忠支付商铺对价款467.42万元，被告石明忠接受对价款并未提出异议，且其将商铺钥匙交付原告涂艳玫，按照委托竞买《协议书》第六条第五项的约定视为商铺交付，故原告涂艳玫与被告石明忠签订的委托竞买《协议书》，符合房屋买卖的实质要件，故本案应为房屋买卖合同纠纷。争议焦点二、原告涂艳玫与被告石明忠签订的委托竞买《协议书》，是双方真实意思表示，该商铺虽未办理产权过户手续，但根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”，故原告涂艳玫与被告签订的《协议书》合法有效，故原告涂艳玫要求确认与被告签订的《协议书》有效的诉讼请求，该院予以支持。被告石明忠以原告未付商铺对价款，以及为了“避税”而损害国家利益属无效协议的辩解意见，没有法律依据，故该院不予采信。争议焦点三、被告石明忠通过拍卖取得广西壮族自治区第五劳动教养管理所位于桂林市七星区的合鑫苑（暂定名）在建新生活小区一层共计43间商铺的使用权，因未办理产权过户手续，不能产生物权变动的效力，故原告涂艳玫要求确认商铺归其所有的诉讼请求，该院不予支持。争议焦点四、原告秦正妹与涂艳玫所签订的分割《协议书》虽涉及商铺的分割，但因该协议是其内部合伙关系，对外不具有法律约束力，故原告秦正妹要求确认位于桂林市七星区门面，建筑面积为80.6平方米）和第7、8栋第3间商铺（即40号门面，建筑面积为278.82平方米）归原告秦正妹所有的诉讼请求，该院不予支持。争议焦点五、被告石明忠已将商铺交付原告涂艳玫使用，原告涂艳玫对其所购买的商铺享有占用、使用、收益的权益。但被告石明忠在与原告涂艳玫签订房屋买卖合同之后，又与第三人谭景文签订房屋买卖合同，属一房数卖。在二份合同均有效的情况下，由先取得标的物一方享有所有权，另一方可根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条之规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持”。因此，第三人谭景文要求原告将所占用商铺全部退回给被告石明忠，再由被告石明忠交付给第三人谭景文的陈述意见，该院不予采纳。争议焦点六、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。被告石明忠通过拍卖取得广西壮族自治区第五劳动教养管理所位于桂林市七星区的合鑫苑（暂定名）在建新生活小区一层共计43间商铺的使用权，但因广西壮族自治区第五劳动教养管理所尚未为被告办理房产登记手续，且根据协议第三条规定，过户手续必须在整个新建小区工程办理完五方验收及建设工程规划条件核实证明后方可办理。但原告未能举证证明其办证的条件已成就，故原告要求被告石明忠为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，该院不予支持。综上，本案系房屋买卖合同纠纷，原告涂艳玫与被告石明忠签订的《协议书》，是双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告涂艳玫要求确认其与被告石明忠签订的《协议书》为合法有效的诉讼请求，该院予以支持；位于桂林市七星区商铺之中的第1、2栋第4间（即4号门面，建筑面积为108平方米）、第3、4栋第6间（即18号门面，建筑面积为80.6平方米）、第7、8栋第3间（即40号门面，建筑面积为278.82平方米）三间商铺，因被告石明忠尚未取得房屋所有权证，不能办理产权过户手续，不能产生物权变动的效力，故原告涂艳玫、秦正妹要求确认商铺归其所有的诉讼请求，该院不予支持。原告秦正妹与涂艳玫虽系合同关系，但与被告石明忠没有合同关系，原告秦正妹主张的诉讼请求，该院不予支持。被告石明忠的辩解意见，该院不予采信。第三人谭景文的陈述意见，该院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百三十二条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条之规定，判决如下：一、原告涂艳玫与被告石明忠于2014年6月10日签订的《协议书》三份合法有效；二、驳回原告涂艳玫的其他诉讼请求；三、驳回原告秦正妹的诉讼请求。本案收取案件受理费44194元（原告已预付该院），由原告涂艳玫、秦正妹负担44094元，被告石明忠负担100元。二审期间，经本院组织双方当事人举证质证，谭景文提交了以下新证据：1.谭景文与黄俊镫于2016年9月2日签订的《房屋租赁合同》；2.石明忠送达给涂艳玫的《解除协议通知书》。石明忠对以上证据没有异议。秦正妹、涂艳玫质证意见，对《解除协议通知书》真实性认可，证明目的不予认可，双方按照合同约定已经履行了义务，商贸买卖交易已经完成；对房屋租赁的真实性和证明内容不予认可，涂艳玫将房屋租赁给他人，协议至今没有解除，租赁期间的房租、水电费都是涂艳玫在收取。廖开民质证意见，解除协议不予认可，不知道涂艳玫是否收到该通知书；租赁合同不予认可，其在开庭前经过铺面时，还是涂艳玫租赁给他人使用的饭店的招牌，并未改变。廖开民提交了以下新证据：1.廖开民与秦畅的结婚证（现双方已离婚，结婚证失效），证明本人与涂艳玫女儿是2014年6月16日结婚，在涂艳玫与石明忠签订《协议书》、缴纳门面款时，本人与涂艳玫没有任何关系；2.租赁合同和物业收款凭据，由廖桂长提供，证明是涂艳玫在出租，门面已经交付给涂艳玫。石明忠质证意见，虽然与涂艳玫签订了合同，但物业费是承租人缴纳的，物业收费凭据不能证明其目的；对于结婚证的证明目的不予认可。秦正妹、涂艳玫对廖开民提交证据的真实性、证明内容均予以认可。谭景文质证意见，租赁合同不予认可，与案件当事人无关，廖桂长与本案无关；结婚证真实性认可，证明内容不予认可。石明忠没有提交新证据。秦正妹、涂艳玫没有提交新证据。对于上述证据的认定，在本院认为部分予以综合阐述。石明忠对一审认定的以下事实有异议：2014年6月10日，涂艳玫、秦正妹与石明忠的三份协议并没有签订，只是讨论过，双方提供的协议不相符；2014年6月15日涂艳玫向石明忠转款，石明忠交付钥匙不是事实，涂艳玫没有支付房款，是廖开民把钱转给石明忠，石明忠再转给秦勇军；水费、电费都是石明忠缴纳。谭景文对一审认定的单价1万元有异议。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，在民事诉讼案件中，“谁主张，谁举证”是民事诉讼的举证原则。上诉人石明忠认为涂艳玫没有支付房款，是廖开民把钱转给石明忠，石明忠再转给秦勇军的主张。却未提交证据来证明待证事实成立。一审中对一审原告举证的银行转款凭证真实性其并未否定，仅是认为涂艳玫的款是走账款，款项到其账后又转走了。而对上述款项，上诉人石明忠在另案中认为是还秦勇军的款。如上诉人石明忠所陈述的涉诉的涂艳玫所支付的款项为走账。由于是涂艳玫向上诉人石明忠转账，那么走账目的是什么，是为了消除涂艳玫与上诉人石明忠除本案购房款外的其他债务还是案外人秦勇军之间的什么债务。对此，上诉人石明忠并未提交相关的证据来证明涂艳玫与上诉人石明忠除本案购房款外存在其他债务以及案外人秦勇军与被上诉人涂艳玫之间的存在三角债务须走账解决。对此，上诉人石明忠应承担举证不能的不利法律后果。由于上诉人石明忠无证据证明被上诉人涂艳玫未履行双方签订的《协议书》中所约定的义务。故上诉人石明忠对守约方发出的解除了三份《协议书》不具有法律上的解除效力。综上所述，上诉人石明忠的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44194元，由上诉人石明忠负担。本判决为终审判决。审判长  吕秀文审判员  王治斌审判员  陈海涛二〇一七年十二月十日书记员  申峰峰