内蒙古自治区满洲里市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0781民初656号
原告（反诉被告）：内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。
法定代表人：张伟，该公司经理。
委托诉讼代理人：侯莹莹，该公司职员。
委托诉讼代理人：徐立春，内蒙古北疆律师事务所律师。
被告（反诉原告）：于兰英，女，1963年9月2日出生，汉族，满洲里市就业局退休职工，现住内蒙古自治区满洲里市。
委托诉讼代理人：郑爱玲，内蒙古益开律师事务所律师。
原告（反诉被告）内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司（以下简称口岸房地产满洲里分公司）诉被告（反诉原告）于兰英商品房销售合同纠纷一案，本案于2017年5月12日立案受理后,本院依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司及其委托诉讼代理人徐立春、侯莹莹，被告（反诉原告）于兰英的委托诉讼代理人郑爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间商品房买卖合同，责令被告于兰英将位于满洲里市××园北4号车库返还给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月21日原告与被告达成商品房买卖协议及补偿协议，被告购买原告开发的××园北4号车库,双方约定房屋建筑面积20.11平方米，每平方米单价3400元，房款共计68374元，被告于2012年10月21日交首付10000元，于2012年11月21日前交清其他余款58374元，买受人逾期付款违约责任为逾期超过30天，出卖人有权解除合同等。同时，补充合同约定若到期不能交清房款，原告有权将房产收回，另行出售，并不退还原告所交房款。而被告违反约定，至今已交房款30000元，尚欠房款38374元一直没有交纳，经原告多次索要未果，原告为维护自身权益，故诉至法院。
被告于兰英辩称，被告要求解除本案商品房买卖合同的理由不能成立，原告在本案中存在先期违约行为，没有按照合同约定将房屋验收并交付给被告，而且房屋存在诸多质量问题，所以基于原告上述先期违约行为，被告为保障自身合法权益，才未能将房款全部付清，被告从购房至今，始终要求原告将验收房屋交付被告，房屋交付同时被告即可向其交清剩余款项，所以本案被告不存在违约行为，原告主张解除合同没有事实依据。另外，从维护消费者合法权益出发，如果现今原告已将房屋验收并已经能够交付，被告同意继续履行合同，在被告不存在合同违约的情况下，应维护合同交易秩序，合同应继续履行。此外，原告要求解除合同的诉讼请求已经超过起诉时效。依据合同的主张时间，被告履行义务截止到2013年6月4日，此后原告既未向原告追索过欠款，也未在两年内向法院提起诉讼，所以已超过诉讼时效。
反诉原告于兰英向本院提出反诉请求，1、判令反诉被告立即向反诉原告交付满洲里市豪景花园小区8号楼北4号车库，同时，反诉原告将该车库剩余房款38374元交付反诉被告。2、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2012年10月21日，反诉原告与反诉被告签订商品房买卖合同，该合同约定：反诉原告于兰英购买反诉被告口岸房地产满洲里分公司开发的满洲里市××园北4号车库，建筑面积为20.11平方米，单价为3400元，房款共计68374元，房款支付方式为：合同签订时反诉原告于兰英首付10000元，剩余房款在2012年11月21日交清。反诉被告口岸房地产满洲里分公司于2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给反诉原告于兰英使用。合同签订后，反诉原告于兰英按约交付了首付款10000元，之后反诉原告发现反诉被告出售的楼房因存在重大质量问题（该楼主体和阳台分开，裂缝超过4公分，致使该楼窗户严重变形，暖气阀门质量不合格致使暖气跑水，为此建设局到现场办公督促重新施工及维修。另外，该楼的外立墙面还存在大面积脱落情况）而始终不能验收，由此也致使房屋无法交付给反诉原告。为此，反诉原告多次找反诉被告询问，反诉被告承诺该房于2013年5月1日前维修完毕并验收合格，同时，可将验收合格的房屋交付给反诉原告。为此，反诉被告同意后续购房款变更在2013年4月3日前交付20000元，余款在1个月内交清。事后，反诉原告于2013年3月30日又按约定将20000元交付后，但反诉被告的房屋仍然迟迟不能验收和交付。为此，反诉原告曾多次找反诉被告协商，但反诉被告均以各种理由推脱。由于反诉被告未能兑现将房屋进行验收并交付给反诉原告的承诺，所以反诉原告未能再向其交付剩余购房款。综上，由于反诉被告口岸房地产满洲里分公司始终未能将房屋进行验收并交付给反诉原告于兰英，属违约在先并严重影响到反诉原告的合法权益，为此，反诉原告依法行使先履行抗辩权而拒绝支付剩余房款。现反诉原告诉至法院，要求反诉被告继续履行双方合同义务，立即交付房屋，同时反诉原告将剩余房款支付给反诉被告。
反诉被告口岸房地产满洲里分公司对反诉原告于兰英的的反诉辩称，从反诉原告陈述的事实与理由可见，反诉原告现尚欠部分房款没有缴纳，已构成违约，根据双方所签订合同及补充合同的约定，反诉被告有权解除双方之间商品房买卖合同，且反诉被告已经诉请，故反诉被告不同意将车库交付给反诉原告。根据双方所签订合同的交房日期已经超过两年，那么反诉原告的主张已过时效。因此双方就应解除房屋买卖合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：原告（反诉被告）内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司营业执照副本复印件一份、法定代表人身份证明一份，本院予以确认并在卷佐证，同时，庭审中，原被告双方均表示认可以下事实，即原被告双方于2012年10月21日签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告（反诉被告）口岸房地产满洲里分公司将其开发的满洲里市××园北4号车库出售给被告(反诉原告)于兰英，总价款为68374元，被告(反诉原告)于兰英应于2012年10月21日交首付款10000元，于2012年11月21日交清剩余房款，若到期被告(反诉原告)不能交清房款，原告（反诉被告）有权将房屋收回并另行出售，并不退还给被告(反诉原告)所交房款，同时约定，原告（反诉被告）于2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给被告(反诉原告)。后经双方协商变更为2013年4月3日交房款20000元，余款一个月内交清。现被告(反诉原告)已按约定于2012年10月21日交首付款10000元，于2013年3月30日交房款20000元，但房屋至今尚未交付。
关于双方有争议的事实：原告（反诉被告）向本院提交了如下证据：
证据一，录音一份，原告（反诉被告）口岸房地产满洲里分公司在满洲里的负责人宋杰与被告(反诉原告)于兰英在购房时的代理人任培琴的通话，这段录音显示原告（反诉被告）口岸房地产满洲里分公司多次向被告(反诉原告)于兰英催要过房款，且也告知不交房款的后果，是任培琴要求原告（反诉被告）通过诉讼主张权利。从录音中可见，被告(反诉原告)于兰英没有交付房款是由于任培琴与原告（反诉被告）存在争议，并不是被告(反诉原告)本身有任何理由没有缴纳房款，更没有提到由于逾期交房而没有缴纳房款的理由。经质证，被告（反诉原告）称对该证据的真实性及证明目的均有异议，该录音当中的参与人均不是本案的当事人，而且是复制品，所以无法核实录音当中内容的真实客观性，另外，该录音与本案没有任何关联性，因录音当中的关于购房时间和购房位置相关情况均未说明，所以无法核实录音当中的购房与本案存在关联性。退一步讲，如果存在关联性，根据录音显示，宋杰明确表示该房并非归原告（反诉被告）所有，而是另有他人即孙总，并且又提到房子已经备案到王建名下，也提到该房始终没有验收的事实，所以以上过程证实原告（反诉被告）对于该房存在另售他人的一房多卖以及房屋始终没有验收的先期违约的事实。如果原告（反诉被告）确实积极主张过欠款，应向购房人于兰英追索，但事实是原告（反诉被告）从未向于兰英主张过剩余房款，所以该录音证据不能证明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）追索过欠款及诉讼时效的主张。本院认为，因该证据无法核实真实性，且通话人任培琴并非本案当事人，故本院对该证据不予采信。
证据二，商品房买卖合同及补充协议各一份，证明被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）的房屋明确约定了付款时间及违约责任，至今被告（反诉原告）尚欠部分房款没有缴纳已经构成违约，根据双方合同中的约定，原告（反诉被告）有权将房产收回，不退还被告（反诉原告）房款。同时根据双方合同中约定，是2013年4月3日交房款20000元，余款一个月内交清，而此时，已过双方合同中约定的2012年12月31日交房时间，那么被告（反诉原告）对逾期交房的行为已经认可，因此才对交款时间有所约定。现被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）先期违约逾期交房的诉请是不成立的。双方合同第8条约定，2012年12月31日前将验收合格的房屋交付，而并不是综合验收等其他验收条件。在2011年7月28日前，原告（反诉被告）所建的房屋已经符合交付条件，是可以交付的，原告（反诉被告）并不存在违约行为，是由于被告（反诉原告）没有按约交付房款，所以才没有将房屋交付给被告（反诉原告）使用，是被告（反诉原告）违约才导致本案的发生。经质证，被告（反诉原告）称，对合同本身无异议，对证明问题有异议。根据合同第6、8条显示，原告（反诉被告）交房义务在先，该条款明确约定，原告（反诉被告）应将验收合格的商品房在2012年12月31日前交付给被告（反诉原告）使用，合同签订后至原告（反诉被告）起诉之日，原告（反诉被告）对其出售的房屋仍然没有验收合格并交付，因此原告（反诉被告）先期违约行为十分明显。双方在2012年10月21日签订的补充协议第2条约定，基于之后双方对付款方式等内容的变更，所以该条款已经发生变化，现本案相关内容的认定就不应再引用该条款，所以原告（反诉被告）依据该条款主张其具有房产的收回权已经与本案的事实不符。本院对该证据的真实性予以采信，但对原告（反诉被告）的证明问题不予采信。
证据三，建设项目规划验收记录、建设工程竣工工程规划意见书、排水入网技术通知书、建设工程消防意见书、防雷装置设计核准书、光明热电有限责任公司热用户验收单、楼房饮水工程验收单复印件各一份，以上证据证明，影响房屋使用的水、暖等，在2011年7月28日均已验收合格可以使用，并且在此日满洲里市规划局已经认可该房通过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的验收，同意该项目7、8、9号楼使用。特别说明，根据这些证据足以证明，原告（反诉被告）出售给被告（反诉原告）的房屋已经符合了合同约定的商品房验收合格，至于其他项目并不在双方合同中约定的交付条件。经质证，被告（反诉原告）称，上述证据都是复印件，所以对真实性有异议，即使上述证据都是真实的情况下，也不能证明原告（反诉被告）的主张。满洲里市规划局的验收意见只是有规划局的盖章，时间和验收意见均未填写，所以无法体现真正的验收情况，建设工程验收的主管部门应当是建设局，规划局只是针对工程规划部分提出相关意见，所以规划局的验收相关记载，并不能代表工程的真正验收。原告（反诉被告）提供的热用户验收单当中验收意见填写的全部是问题和整改意见，最终的验收合格内容没有记载。原告（反诉被告）提供的饮水工程验收单验收的结果显示房屋存在室内外管线出现跑漏水等问题，具体验收合格意见没有记载，只是对水表安装合格进行注明。关于排水入网技术通知单中在市政和建设局盖章的项目当中对于验收是否合格均未给出意见，所以体现不出来验收是否合格，所以以上证据无法证明本案争议的房屋在2011年7月份已经过主管部门验收合格的事实。本院认为，上述证据均是复印件，缺乏客观真实性，同时，商品房是否竣工并验收合格应以《竣工验收备案表》为准，上述证据不能证实原告（反诉被告）所主张的该房屋已经竣工验收合格，故本院不予采信。
证据四，商品房预销售许可证复印件一份，证明原告（反诉被告）有权出售房屋。经质证，被告（反诉原告）对该证据无异议。本院对该证据予以采信。
被告（反诉原告）向本院提交了如下证据：购房合同及补充协议各一份及交款收据二份，证明按照双方于2012年10月21日签订购房合同所约定的支付房款时限，被告（反诉原告）交付房款的时间截止到2012年12月31日，根据2013年4月份双方对于付款方式变更后，被告（反诉原告）的交款期限截止到2013年5月3日，此后由于双方存在争议，原告（反诉被告）未能交付房屋，所以被告（反诉原告）未能交付剩余房款，基于该理由原告（反诉被告）在没有交房的前提下，始终未向被告（反诉原告）主张过剩余房款，至原告（反诉被告）2016年6月份起诉之前，原告（反诉被告）始终没有进行追索，或主张解除合同，因此已经超过两年的诉讼时效。经质证，原告（反诉被告）称，对证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，根据双方合同及补充协议的约定，是2013年4月3日交房款20000元，余款一个月内交清，只是对交房款时间的变更，但对合同中其他项目条款未变更，同时补充协议明确约定”若到期不缴纳房款，本公司有权对房款收回另行出售，并不退还乙方所交房款”，也就是双方对交款时间有所约定，但对原告（反诉被告）什么时间主张解除合同并没有约定，根据最高人民法院关于诉讼时效司法解释的规定，诉讼时效从债务人明确表示不履行债务之日止计算，被告（反诉原告）庭审过程中陈述，原告（反诉被告）没有向其主张，那么就没有过诉讼时效。退一步讲，根据原告（反诉被告）工作人员与任培琴的录音，是任培琴明确表示通过诉讼解决，那么这才是应该计算时效的起始时间，因此，原告（反诉被告）的主张没有过时效。本院对该证据的真实性予以采信。
庭审中，原告（反诉被告）口岸房地产满洲里分公司明确表示本案争议房屋已经具备交付条件。
经审理查明，原告（反诉被告）口岸房地产满洲里分公司与被告（反诉原告）于2012年10月21日签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告（反诉被告）口岸房地产满洲里分公司将其开发的满洲里市××园北4号车库出售给被告(反诉原告)于兰英，总价款为68374元，被告(反诉原告)于兰英应于2012年10月21日交首付款10000元，于2012年11月21日交清剩余房款，被告（反诉原告）逾期付款超过30日后，原告（反诉被告）有权解除合同，若到期被告(反诉原告)不能交清房款，原告（反诉被告）有权将房屋收回并另行出售，并不退还给被告(反诉原告)所交房款，同时约定，原告（反诉被告）于2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给被告(反诉原告)。后经双方协商将付款方式及期限变更为2013年4月3日交房款20000元，余款一个月内交清，即2013年5月3日前交清剩余房款。现被告(反诉原告)已按约定于2012年10月21日交首付款10000元，于2013年3月30日交房款20000元。因原告（反诉被告）未按约定于2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给被告(反诉原告)，故被告(反诉原告)至今尚欠房款38374元未交付给原告（反诉被告）。而原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未交付剩余购房款为由至今未将满洲里市××园北4号车库交付给被告(反诉原告)。现满洲里市豪景花园8号楼北4号车库已经具备交付条件，但原告（反诉被告）至今未提交满洲里市××园的《竣工验收备案表》。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）口岸房地产满洲里分公司与被告（反诉原告）于2012年10月21日签订商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。但因原告（反诉被告）未按约定于2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给被告(反诉原告)，从而导致被告（反诉原告）未按约定于2013年5月2日前交清剩余房款，并且至今合同未继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，原告（反诉被告）未交付房屋违约在先，被告(反诉原告)有权拒绝交付剩余房款，故对于原告（反诉被告）提出的被告（反诉原告）违反约定，至今已交房款30000元，尚欠房款38374元一直没有交纳，并以此为由提出解除合同的主张，本院不予支持。
根据双方所签订商品房买卖合同及补充协议约定，被告（反诉原告）于2013年5月3日前交清剩余房款，逾期付款超过30日后，原告（反诉被告）有权解除合同，即2013年6月4日解除权已经发生，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款”法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，原告（反诉被告）的解除权因超过行使期限已经消灭，故原告（反诉被告）提出的解除原被告之间所签订的商品房买卖合同，要求被告（反诉原告）于兰英将位于满洲里市××园北4号车库返还给原告（反诉被告）的诉讼请求，本院不予支持。同时，对于被告（反诉原告）提出的原告（反诉被告）要求解除合同的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张，因诉讼时效仅适用于请求权，不适用于支配权和形成权，而合同的解除权属于形成权，因此合同解除权不应当适用诉讼时效的规定，故该主张本院不予支持。
对于反诉被告口岸房地产满洲里分公司提出的反诉原告于兰英要求交付房屋的反诉请求已过诉讼时效的主张，虽然交付房屋属于请求权，适用诉讼时效的规定，但因双方所签订的商品房买卖合同明确约定反诉被告于2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给反诉原告，而反诉被告并未举证证实2012年12月31日该争议房屋已经竣工验收并具备交付条件，因此，该诉讼时效应自反诉原告知道或应当知道该房屋已经竣工验收时开始计算，而反诉被告同样未举证证实反诉原告已经知道或应当知道该房屋已经竣工验收，故对于反诉被告提出的该主张本院不予支持。同时，庭审中，反诉被告口岸房地产满洲里分公司明确表示本案争议房屋现已经具备交付条件，故对反诉原告提出的要求反诉被告立即向反诉原告交付满洲里市豪景花园小区8号楼北4号车库，同时，反诉原告将该车库剩余房款38374元交付反诉被告的反诉请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司于本判决生效之日立即向被告（反诉原告）于兰英交付满洲里市豪景花园小区8号楼北4号车库，同时，被告（反诉原告）于兰英于房屋交付当日将剩余房款38374元交付原告（反诉被告）内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司；
二、驳回原告（反诉被告）内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
案件受理费用100元，减半收取50元，由原告（反诉被告）内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司负担；反诉费50元，由原告（反诉被告）内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判员 张瑞峰
二〇一七年八月一日
书记员 张 雪