广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终12907号上诉人（原审被告）：叶学X，男，汉族，1955年5月8日出生，住所地：广东省梅州市梅江区，委托诉讼代理人：王华振，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄洁波，男，汉族，1974年8月9日出生，住所地：广东省揭阳市榕城区，委托诉讼代理人：刘光明，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰陈宜，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市玉蓝实业有限公司，住所地：深圳市罗湖区深南东路3038号合作金融大厦九楼D2，组织机构代码：192320059。法定代表人：夏仕亮。委托诉讼代理人：胡欣妮，广东度量衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚方，广东度量衡律师事务所律师。原审第三人：深圳中旅联合物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区彩田南路联合广场A1601-A1602室，组织机构代码：618930226。法定代表人：陈德宁。委托诉讼代理人：殷学胜，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冰梅，万商天勤（深圳）律师事务所律师。原审第三人：年年丰集团有限公司，住所地：深圳市福田区滨河路5022号联合广场A座3308，组织机构代码：559894383。法定代表人：郭文城。原审第三人：郭文城，男，汉族，1966年8月3日出生，住所地：广东省揭东县，上诉人叶学X因与被上诉人黄洁波、原审第三人深圳市玉蓝实业有限公司（以下简称玉蓝公司）、深圳中旅联合物业管理有限公司（以下简称中旅物业）、年年丰集团有限公司（以下简称年年丰公司）、郭文城返还原物纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初16709号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。叶学X的上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回黄洁波的诉讼请求或驳回起诉或发回重审；三、黄洁波承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决就其提供的《共同购买房产协议》为复印件，以此来否认郭文城系涉案房屋的实际所有权人的认定错误，涉案房屋的实际所有权人是郭文城，理由如下：1、中旅物业提供的证据三中的第41页显示，深圳市福田区联合广场业主委员会、业主郭文城及中旅物业三方在2007年4月11日签订的协议，明确证实涉案房产郭文城为唯一业主的事实。2、2008年5月19日，郭文城向中旅物业提供玉蓝公司与其签订的《共同购买房产协议》及身份证明等资料申请入伙，该协议约定了涉案房产归郭文城所有，中旅物业依程序为郭文城办理了入伙手续，涉案房产使用权人为郭文城所有。3、根据玉蓝公司与郭文城签署的《共同购买房产协议》约定，2007年4月11日涉案房产归郭文城所有。4、2007年至2015年期间，涉案房产一直由郭文城及其年年丰公司占有使用，更加证实涉案房产为郭文城所有的事实。二、原审判决就黄洁波系涉案房屋的实际权利人的认定错误，2015年11月份涉案房屋由郭文城转让给叶学X并办理了房产移交手续，叶学X依法取得涉案房屋的所有权，黄洁波不是涉案房屋的实际权利人，无权主张本案的诉请。前文已述，涉案房屋系郭文城所有，2015年8月，郭文城向叶学X借款到期未能偿还，2015年11月8日，郭文城将涉案房屋作价人民币1000万元转让给叶学X用于抵扣拖欠叶学X的借款，郭文城依法享有自由处分涉案房屋的权利，叶学X合法拥有涉案房产。涉案房屋的实际权利人系叶学X，而非黄洁波。综上所述，请求二审法院查明事实，支持叶学X的上诉请求。被上诉人黄洁波答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，应当予以维持。针对叶学X的两点上诉理由。1、叶学X并未提交证据证明涉案房产的原业主为郭文城，而黄洁波已经提交相应的证据证实涉案房产系玉蓝公司从工商银行处购买，玉蓝公司已经确认黄洁波为涉案房产的实际权利人。2、叶学X在一审提交的所有郭文城与其签署房屋买卖协议或者房屋租赁协议均涉嫌伪造，同时叶学X与案外人陈泽X前述的房屋买卖协议以及房屋租赁协议均有超越代理权限，不在代理期限内签署相关协议的事实，因此叶学X所提交的其为涉案房产权利人的相关法律文件不具有法律效力。综上，本案涉案房产依法应当确认为黄洁波为实际权利人，叶学X在没有相关法律依据的情况下占有使用涉案房屋，依法应当立即搬离并向黄洁波支付占用期间的占用使用费。原审第三人玉蓝公司陈述，一审判决已查明本案事实，适用法律正确，请求驳回叶学X的上诉请求。原审第三人中旅物业陈述，1、中旅物业一审中提交的证据第41页是郭文城使用涉案房产时签订的“管理公约”的签字页，第40页是郭文城履行管理公约的承诺书。上述材料是房屋使用人在实际使用房屋和在办理入伙手续时必须要签订的材料。中旅物业履行物业管理方的职责，不存在违法违约情形。2、中旅物业对房屋使用人提供的入伙材料进行表面审查，2008年5月在郭文城提供的入伙材料可以表面确定其为涉案房产唯一使用人，且无其他人提出异议，中旅物业为其办理入伙手续是履行物业单位的义务，合法合理。原审第三人年年丰公司、郭文城未到庭，亦未提交书面意见。黄洁波向一审法院起诉请求：1、叶学X立即搬离联合广场A座3305、3306、3308、3309号房屋，并对涉案房屋恢复原状；2、叶学X支付占有、使用涉案房屋期间的占有、使用费254357.50元（按深圳市房屋租赁指导租金价50元/㎡/月的标准，暂自2016年3月计至2016年7月，应计至实际搬离日）；3、叶学X承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：位于深圳市××联合广场××、××、××、××单元（以下简称涉案房产）目前登记在深圳市XX协作发展公司名下，深圳市XX协作发展公司现已更名为深圳市国泰联合广场投资有限公司，系涉案房屋的开发商。根据《不动产资料电脑查询结果表》显示，涉案房产的建筑面积共计1017.43平方米（287.22+144.22+287.22+298.77）。深圳市中级人民法院于2003年3月10日作出（2002）深中法执字第415-418号《民事裁定书》，裁定将涉案房屋抵债给中国工商银行深圳市分行。2004年4月22日，中国工商银行深圳市分行（卖方、甲方，下称工商银行深圳分行）与玉蓝公司（买方、乙方）签订《协议书》约定，甲方以6777540元的价格将包括涉案房产在内共计8套房产出让给乙方。2007年4月11日，玉蓝公司（甲方）与郭文城（乙方）签署《共同购买房产协议》约定，甲乙双方共同购买包含涉案房产在内的共计8套房产，购买前上述房产所有权属工商银行深圳分行；双方同意以甲方的名义与工商银行深圳分行签订有关买受协议，并同意以甲方的名义办理相关过户手续；其中涉案房产归乙方所有，其余4套房产归甲方所有。叶学X没有提交该协议书的原件，玉蓝公司对该协议书的真实性不予认可。2015年10月20日，玉蓝公司向黄洁波出具《房产所有权确认书》，书面确认涉案房产的实际所有权人系黄洁波。2015年11月7日，郭文城向陈泽X出具《授权委托书》，授权陈泽X处理年年丰公司相关事务，委托期限自2015年11月9日至2017年12月31日。2015年11月8日，陈泽X与叶学X签订《房屋转让合同》，将涉案房产转让给叶学X。2016年3月23日，玉蓝公司向中旅物业发出《协助房产处置函》，确认涉案房产所有权人为黄洁波，并要求中旅物业协助处理涉案房屋相关事宜。另查，中旅物业为涉案房产的物业管理单位，叶学X向中旅物业提交了一份叶学X与郭文X于2015年11月10日就涉案房产之一的3308号房屋签署的《租赁合同》，以此办理涉案房产的物业服务手续。叶学X自2016年2月1日起实际占有涉案房产至今。叶学X称其申请办理物业服务手续时涉案房产的权利人没有确认，为了方便所以向中旅物业提交租赁合同申请办理物业服务手续。再查，涉案房产所处位置2016年房屋租赁指导租金为60元/平方米/月。一审法院认为，本案为排除妨害纠纷。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。一审法院的争议焦点为涉案房产的实际权利人是谁。涉案房屋虽未登记在本案任意当事人名下，但鉴于涉案房产属于历史遗留问题不能办理转移登记，且根据深圳市中级人民法院作出（2002）深中法执字第415-418号《民事裁定书》、《不动产资料电脑查询结果表》的查询信息，以及各方当事人的确认，玉蓝公司确系通过协议方式从工商银行深圳分行取得涉案房屋的所有权。玉蓝公司已书面确认涉案房产的权利人为黄洁波，在各方对玉蓝公司实际取得涉案房产的权利无异议的情况下，一审法院对玉蓝公司出具的确认书的真实性予以认可。叶学X提交的玉蓝公司与郭文城于2007年4月11日就购买包含涉案房产在内的8套房产签署的《共同购买房产协议》，但该协议书为复印件，且玉蓝公司对该协议书的真实性不予认可，一审法院对该协议书亦不予采信。叶学X主张其于2015年11月8日通过郭文城购买涉案房产，但并未提供除《共同购买房产协议》以外的有效证据证明郭文城系涉案房屋的实际所有权人，叶学X与郭文城签署的《房屋转让合同》亦不能证实郭文城有权将涉案房产的所有权转让给了叶学X。再者，郭文城和年年丰公司虽然曾实际占有使用涉案房产，但该占有使用行为不能证实其为涉案房产的权利人。综上，鉴于玉蓝公司系涉案房屋的名义所有权人，依法享有对涉案房产的自由处分权，在涉案房产无法实际办理产权变更登记的情况下，其确认黄洁波系涉案房屋的实际权利人并无不妥，黄洁波对涉案房产享有占有、使用和收益的权利，其诉请叶学X搬离涉案房产具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于恢复原状，黄洁波并未举证证明涉案房产在叶学X占有使用之前的状态，对黄洁波的该请求，一审法院不予支持。关于占有使用费，叶学X自2016年2月1日起实际占有使用涉案房产至今，其应向黄洁波支付占有使用费。黄洁波请求按照50元/平方米/月的标准计算占有使用费未超出深圳市房屋租赁指导租金的标准，一审法院予以支持。从黄洁波主张的2016年3月暂计至2016年7月，叶学X应向黄洁波支付占有使用费254357.50元（1017.43×50×5）。鉴于叶学X实际搬离涉案房产的时间不确定，且黄洁波亦未预交相应的诉讼费，对于2016年7月份之后的占有使用费，黄洁波可待叶学X实际搬离后另行主张。综上，依照《物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决：一、叶学X应于判决发生法律效力之日起十日内搬离位于深圳市××联合广场××、××、××、××号房屋；二、叶学X应于判决发生法律效力之日起十日内向黄洁波支付深圳市××联合广场××、××、××、××号房屋自2016年3月1日至7月31日期间的占有使用费254357.50元；三、驳回黄洁波的其他诉讼请求。本案受理费5115元，由叶学X负担。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，黄洁波以其为涉案房产权利人为由，主张涉案房产占有人叶学X返还涉案房产并支付占有使用费，故本案应为返还原物纠纷。现本案争议的焦点在于：黄洁波是否为涉案房产的权利人。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权法第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民法院的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。根据前述规定，虽涉案房产现仍登记在深圳市XX协作发展公司（现更名为深圳市国泰联合广场投资有限公司）名下，但中国工商银行深圳市分行因深圳市中级人民法院于2003年3月10日作出的（2002）深中法执字第415-418号以物抵债裁定书而获得涉案房产的权利。各方均认可中国工商银行深圳市分行通过协议将涉案房产转让于玉蓝公司的事实，但根据物权法第三十一条的规定，依照本法第二十八条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。涉案标的物为不动产，依据前述物权法第九条第一款，其物权变动未经登记不发生物权效力。中国工商银行深圳市分行虽依据物权法第二十八条取得涉案房产的权利，但其处分该物权时，需依法进行变更登记始发生物权变动的效力，而中国工商银行深圳市分行并未进行物权变更登记，故玉蓝公司尚不能认定为涉案房产的权利人，其将涉案房产转让于他人亦同样无法发生物权变动的效力。因此，黄洁波并非涉案房产的权利人，其依据物权法第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定及第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定向占有人叶学X主张权利，于法无据，本院不予支持。而根据查明的事实，黄洁波从未对涉案房产进行过占有，故其亦无法基于物权法第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物：……；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，主张占有保护。由上，黄洁波诉请叶学X返还涉案房产并支付占有使用费缺乏事实和法律依据，本院对其诉请予以驳回。综上所述，叶学X的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初16709号民事判决；二、驳回黄洁波的全部诉讼请求。一审案件受理费5115元，二审案件受理费5115元，由黄洁波负担。本判决为终审判决。审判员 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一七年十二月二十日书记员 尚宇楠（兼）