广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1972民初6158号
原告：俞小青，女，1983年4月16日出生，汉族，住江西省抚州市。
委托诉讼代理人：叶建斌，广东顺彰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林悦敏，广东顺彰律师事务所律师。
被告：李志荣，男，1993年9月24日出生，汉族，住江西省吉安市。
委托诉讼代理人：徐南海，广东历维永盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨晓峰，广东历维永盛律师事务所实习律师。
原告俞小青与被告李志荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告李志荣在答辩期限内向本院提出管辖权异议申请，本院依法作出驳回管辖权异议的民事裁定书，后被告李志荣不服该裁定书上诉至广东省东莞市中级人民法院，该院于2017年8月25日依法作出（2017）粤19民辖终939号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案因案情复杂转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俞小青及其委托诉讼代理人叶建斌，被告李志荣的委托诉讼代理人徐南海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞小青向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同关系；2.被告李志荣退还原告俞小青转让款20,000元；3.被告李志荣承担总转让款20%的违约金，即254,000元；4.被告李志荣承担本案诉讼费用。事实与理由：被告李志荣将位于东莞市XXX镇XXX大道XXX号XXX园XXX幢XXX号的房屋转让给原告俞小青。双方于2016年12月8日签订了书面的《房屋转让合同书》，合同中约定该房屋的总转让价款为1,270,000元。在签订《房屋转让合同书》当天，原告已经向被告支付了第一期转让款20,000元。在签订《房屋转让合同书》后，原告积极履行合同义务，并且早已获得了贷款银行的审批同意，且早已经准备好第二期转让款。可是，被告却向原告一再强调不将该房屋转让给原告了。为此，原告曾多次请求被告履行合同义务，并在2017年5月3日向被告发出了催促被告履行合同义务的催告函，但是被告始终没有按合同约定办理相关的过户手续。原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。
被告李志荣辩称，一、被告同意解除与原告于2016年12月8日签订的《房屋转让合同书》，同意退还20,000元；二、造成合同不能履行的责任不在被告，是原告违约在先，按照合同第四条第二款约定，被告收取原告支付的第二期转让款后45个工作日内到房管部门办理注销抵押登记手续。截至开庭之日，原告都未将第二期转让款280,000元支付给被告，是原告未按照合同付款；三、按照合同第三条第二款约定，在原告的贷款申请被银行审批同意后，原、被告双方才去房管部门签署标准化的房地产买卖合同。在合同履行过程中，原告一直未按照合同约定向被告提供银行的同贷书，被告也从未见过该份文件，若原告没有取得银行的同贷书，是无法完成合同约定的剩余款项的支付义务的；四、原告在签订合同时就知道涉案房屋还剩余300,000元左右的银行贷款未结清，所以支付第一、二期款项后，被告才能去办理注销银行贷款抵押手续，若没有注销银行抵押贷款，双方是无法到房管部门签订房屋买卖合同的。因涉案房屋存在他项权是无法办理过户的；五、原告在自己不按照合同履行合同义务的情况下，还催告被告去履行合同，明显是掩盖其违约的真相；六、被告只收取原告20,000元首期款，原告却诉请被告按照合同标的额百分之二十支付违约金，违约金过高，是因为原告原因导致合同无法履行的，故被告无需承担全部责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李志荣系位于东莞市XXX镇XXX大道XXX号XXX园XXX幢XXX的所有权人。2016年12月8日，原告俞小青与被告李志荣共同签订一份《房屋转让合同书》，约定由被告李志荣将其位于东莞市XXX镇XXX大道XXX号XXX园XXX幢XXX的一套房屋转让给原告俞小青。该房屋已经领取《不动产权证书》，《不动产权证书》编号为粤（2016）东莞不动产权第0XXXXX9号，房屋建筑面积为121.07平方米，该房屋的转让款为1,270,000元。具体的付款方式为：1.在签订合同之时，原告俞小青向被告李志荣支付了第一期转让款20,000元；2.在原告的贷款申请被银行审批同意后，原、被告双方到房管部门签署标准化的《房地产买卖合同》时，原告俞小青向被告李志荣支付第二期转让款280,000元；3.剩余转让款970,000元，由原告通过申请个人住房按揭贷款的方式，由贷款银行放贷支付给被告李志荣。若银行放贷的款项与转让余款存在差额的，如有不足的，不足部分由原告到房管部门签署标准化的《房地产买卖合同》之当天支付给被告李志荣；如有结余的，结余部分由被告在银行放贷之当天退回给原告。违约方迟延履行合同约定的义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行义务的，即视为违约方根本性违约，守约方有权要求违约方承担总转让款20%的违约金，且有权选择继续履行合同或者选择解除合同。同日，原告向被告支付了第一期转让款20,000元，并由被告向原告出具有一份收据。
又查，2017年5月3日，原告通过邮寄方式向被告发出催告函，称其贷款申请已经获得银行审批同意，且已经准备好了第二期转让款，督促被告李志荣积极履行合同义务，并督促原告在收到该催告函之日起30个工作日内与原告共同到房管部门签署标准化的《房地产买卖合同》，办理房地产过户登记手续。被告于2017年5月5日签收了上述文件。上述原告向被告邮寄送达催告函的行为已经广东省东莞市南华公证处公证。
另查，原告于2017年5月17日至2017年5月19日多次电话联系被告，但该通话均未接通。原告也于2017年5月19日通过短信联系被告，询问房子何时可以过户，但被告李志荣的回复为“不卖了，自己要住。”
原告在起诉后向本院申请财产保全，要求本院查封、扣押、冻结被告李志荣价值275,400元的财产，本院审查后，依法作出（2017）粤1972民初6158号民事裁定书并完成了相应的财产保全措施。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《房屋转让合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因原、被告双方对解除涉案的《房屋转让合同书》及返还第一期购房款20,000元均无异议，本院予以确认。本案的主要争议焦点为：一、是何原因导致涉案的合同解除；二、原告诉请的违约金是否合法。
关于焦点一，原、被告双方对涉案合同解除的原因存在异议，原告俞小青主张系被告李志荣因房价上涨而拒绝出售涉案房屋，并提交了电话录音、公证书以及短信记录等证据予以证明。被告李志荣则主张系原告俞小青未取得贷款银行的同贷书而导致合同解除，但并未向本院提交任何证据予以证明。从原告俞小青提交的证据显示，其已通过电话、催告函等方式催告被告履行合同义务协助办理涉案房屋的过户手续，但被告收到催告通知后拒不履行，且明确表示“不卖了，自己要住。”，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”被告的上述行为已明确表示其不愿意继续履行合同。现被告以原告未取得贷款银行的同贷书为由进行抗辩，即使原告确未取得同贷书，其经被告催告后仍可选择筹集资金的方式支付剩余购房款，并不必然导致合同的解除，故本院对被告的上述主张不予采纳，依法确认系被告的原因导致涉案的合同解除。
关于焦点二，因被告的行为导致合同解除，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合双方签订的《房屋转让合同书》中约定，违约方迟延履行合同约定的义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行义务的，即视为违约方根本性违约，守约方有权要求违约方承担总转让款20%的违约金。原告于2017年5月3日以邮寄送达催告函的方式催告被告继续履行合同及被告也于2017年5月5日签收。截至庭审辩论终结时，被告仍未履行合同义务，该行为已经构成违约，现原告要求被告向其支付违约金254,000元（1,270,000元×20%=254,000元）符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三条的规定，判决如下：
一、解除原告俞小青与被告李志荣于2016年12月8日签订的《房屋转让合同书》；
二、限被告李志荣于本判决生效之日起五日内向原告俞小青返还第一期转让款20,000元；
三、限被告李志荣于本判决生效之日起五日内向原告俞小青支付违约金254,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,431元、保全费1,897元，共计7,328元，由被告李志荣负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 林健华
人民陪审员 高学亭
人民陪审员 吴丽娥
二〇一七年十一月三日
书 记 员 梁秀惠