河南省汝阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0326民初2252号
原告：梁凯歌，男，1988年9月19日生，汉族，住汝阳县。
委托诉讼代理人：梁平安，男，1959年5月19日生，汉族，住汝阳县，系梁凯歌之父，特别授权代理。
被告：张海姣，女，1966年10月29日生，汉族，住汝阳县。
被告：董晓锋，男，1984年2月21日生，汉族，户籍地汝阳县，住汝阳县。
第三人：汝阳县正大房地产开发有限公司，住所地：汝阳县城杜康大道西段瑞云新村66号。
法定代表人：徐立新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师，特别授权代理。
原告梁凯歌与被告张海姣、董晓锋及第三人汝阳县正大房地产开发有限公司（以下简称“正大公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年9月7日立案受理，依法适用简易程序，于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告梁凯歌的委托诉讼代理人梁平安，被告张海姣、董晓锋，以及第三人正大公司的委托诉讼代理人王建敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁凯歌向本院提出诉讼请求：依法判决二被告及第三人履行房屋出售义务，将所出卖给原告的房屋，原购房合同的购房人变更登记为原告。庭审中梁凯歌提出，如不能交付房屋，要求被告退还购房款30.5万元并支付利息。事实和理由：被告董晓锋在汝阳县金城国际承包工程，开发商正大公司欠其工程款，就以金城国际7号楼1单元1203号套房顶账给被告董晓锋。因董晓锋借被告张海姣有钱，便将该顶账房屋的购房人登记在被告张海姣名下。后被告董晓锋又找到原告亲戚王遂申让给该房屋找买主。王遂申找到原告，原告看房后同意购买。原告于2017年3月29日按约定向被告董晓锋银行账户转账25万元、4.99万元，另交付现金5100元。被告董晓锋当着原告及中间人的面当场将钱转给了被告张海姣。二被告之间借贷关系解除，三方到金城国际售楼部变更购房合同的购房人，金城国际售楼部以该房屋已签订售房合同无法变更为由拒绝更改。被告张海姣曾亲口承诺无论何时只要原告需要，均会到场配合原告办理该合同变更。后经协商，金城国际售楼部要求原、被告三方到汝阳县公证处做房屋转让公证，被告张海姣不予配合，通知多次均拒不到场进行公证及签字，致使公证无法进行，购房合同迟迟得不到变更。原告认为，二被告将房屋出售给原告，理应按约定将所出售的房屋购房合同的购房人变更为原告。现二被告未按约定履行变更义务，其行为已构成违约，故提起诉讼。
被告张海姣辩称，原告所诉与事实不符。事实上是董晓锋欠张海姣有钱还不上，自愿以所诉房屋抵债（2016年12月16日签订了购房合同，并在金城国际售楼部办理了相关手续）。原告梁凯歌既然知道此房用于还债，明知房屋已不属于董晓锋，还将钱交给董晓锋购买此房，理应承担不利后果。董晓锋要将房屋转卖给原告时，张海姣与董晓锋再次做了约定，约定董晓锋把钱全部付清后，才可以转卖他人，否则无效。原告在诉状中说张海姣同意转卖并承诺帮助办理手续等，不属实。既然没有把钱清完，张海姣肯定不会同意将该房转卖，更不可能帮助办理一切手续。现张海姣郑重声明，该房屋不再卖了。
被告董晓锋辩称，张海姣说董晓锋没有把钱给她完，让她拿出证据。董晓锋给张海姣转账30万元，有银行交易凭证。房屋应当给原告梁凯歌。
第三人正大公司述称，争议房屋正大公司已经出售，任何一方转让是对自己的合同权利义务的转移，正大公司没有意见。正大公司愿意按照法院判决履行出售方义务，但对本案纠纷没有过错，不应承担本案诉讼费用。
原告梁凯歌向本院提交以下证据：1.张海姣签字同意转让证明一份；2.正大房地产给张海姣出具的购房款收据一张；3.正大房地产给张海姣的商品房订单一份；4.董晓锋收据一份、转款凭证两份；5.房屋转让协议一份。被告张海姣向本院提交商品房预售合同一份。被告董晓锋向本院提交其向正大公司出具的收到条一份、其向张海姣转账的明细查询照片一份。各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。被告张海姣提出，董晓锋向其转账30万元后，又拿走4万元，董晓锋当庭予以认可，本院对该事实予以认定。庭后，被告董晓锋又提出其与张海姣之间借款及协商转卖房屋事宜有中间人滕晓锋可以证明，张海姣则提出中间人为滕晓锋之父，但双方主张的中间人均未到庭作证。
本院查明：汝阳县金城国际楼盘系正大公司开发建设。因正大公司欠董晓锋工程款，经双方协商，正大公司将金城国际7号楼1单元12层03号房屋以38.6万元抵顶工程款。2016年3月26日，董晓锋向正大公司出具收到条，确认收到金城国际1号楼工程款38.6万元，并注明“顶房子”。因董晓锋欠张海姣有借款本息未还，同日，由正大公司就该房屋向张海姣出具商品定单及购房款收据，房屋价格为38.6万元。2016年12月16日，正大公司与张海姣签订了商品房预售合同，合同编号：YS0074932,房屋代码：184447，并到房屋管理机关办理了商品房预售登记。后经他人说合，董晓锋将该房屋转让给梁凯歌，并以董晓锋为甲方、张海姣为乙方、梁凯歌为丙方订立《房屋转让协议》一份，约定：转让房屋位于汝阳县金城国际7号楼1单元12层03室，建筑面积140.17平方米；甲方、丙方商定该房屋转让价格为30.5万元，丙方已于2017年3月29日一次性支付全部购房款给甲方；甲方保证自己对该转房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍；乙方保证自己与甲方的借贷关系已经解除，乙方对甲方和丙方之间的房屋转让没有任何异议；本合同自甲、乙、丙三方签字之日起生效。董晓锋、梁凯歌均在该协议上签字，但张海姣未在协议上签字。
2017年3月29日，董晓锋向梁凯歌出具收条，确认收到全部房款30.5万元，其中通过银行转账支付29.99万元，现金支付0.51万元。董晓锋承诺为梁凯歌办理该房屋的购房手续，如因非梁凯歌的原因导致无法办理该房屋的购房手续，梁凯歌有权要求董晓锋退还全部购房款，并以全部购房款作为本金，月利率3%，从收到全部购房款之日起按月复利计息，支付相应利息。同日，董晓锋向张海姣转账支付30万元，该款到账后又指示案外人滕东水（音）将其中的4万元拿走。张海姣收到上述款项后，在其身份证复印件上签署“同意将房子换给梁凯歌”，该身份证复印件及正大公司出具的商品房订单、房款收据现由梁凯歌持有，梁凯歌主张该三份资料系与张海姣直接交接，张海姣则主张其将该三份资料交给了董晓锋。后董晓锋、梁凯歌到金城国际售楼部办理合同变更事宜，张海姣拒绝配合，当事人发生纠纷。现张海姣以未足额收到房屋转让款为由，不同意转让房屋。
本院认为，本案争议房屋系正大公司开发的商品房，出售给董晓锋以抵顶工程款38.6万元。又因为董晓锋欠张海姣借款本息未还，经董晓锋同意，由正大公司与张海姣签订商品房预售合同。后该商品房又协议转让给梁凯歌，因董晓锋、张海姣均未就该商品房取得所有权证书，当事人转让的实际为商品房预售合同中买受人权利义务。以董晓锋为甲方、张海姣为乙方、梁凯歌为丙方订立《房屋转让协议》，约定转价格为30.5万元，但该协议未经商品房预售合同当事人张海姣签字，不论从当事人约定看，还是从法律规定看，均不能发生法律效力。后，张海姣收到董晓锋支付的26万元后，在其身份证复印件上签署“同意将房子换给梁凯歌”，应视为其同意将合同权利转让给梁凯歌，但该意见并不能当然理解为其同意《房屋转让协议》的所有内容，故该转让协议中约定的转让价格仅对梁凯歌、董晓锋具有约束力。由于董晓锋、张海姣诉讼中对董晓锋欠张海姣的借款本息数额及张海姣应收的转让款数额存在争议，且双方均未举证证明其二人已就张海姣应收债权数额或转让价格达成了一致，本院无法认定张海姣是否已经足额收到了转让款。考虑到现有证据无法证明原、被告三方当事人就本次转让中的权利义务安排完全达成了一致，本院认定《房屋转让协议》未生效，董晓锋收取梁凯歌的转让款30.5万元应予退还，张海姣收取董晓锋的26万元亦应退还。至于董晓锋与张海姣之间的债权债务纠纷，可另行解决。
原告梁凯歌在庭审中提出，如不能交付房屋，除要求全额退款外，还要求按照约定赔偿利息损失。从董晓锋出具的收据看，董晓锋承诺如非因梁凯歌原因导致无法办理购房手续，梁凯歌有权要求退还房款并按月利率3%（即年利率36%）支付利息。因梁凯歌在张海姣未在《房屋转让协议》签字的情况下即支付转让款，对纠纷的发生具有一定的过错，本院酌定由董晓锋按年利率24%向梁凯歌赔偿利息损失。张海姣签署“同意将房子换给梁凯歌”后，又不愿转让商品房买卖合同的权利义务，不配合办理相关变更手续，但继续占用董晓锋支付的26万元转让款，亦应按年利率24%向董晓锋赔偿利息损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十七条、第五十八条、第八十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决如下：
一、被告董晓锋于本判决生效后十日内退还原告梁凯歌购房款305000元并赔偿原告梁凯歌利息损失（利息按本金305000元，年利率24%，从2017年3月29日计算至实际履行之日）。
二、被告张海姣于本判决生效后十日内退还被告董晓锋购房款260000元并赔偿被告董晓锋利息损失（利息按本金305000元，年利率24%，从2017年3月29日计算至实际履行之日）。
三、驳回原告梁凯歌的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5875元，由原告梁凯歌承担875元，被告董晓锋、张海姣各负担2500元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审判员 李刚强
二〇一七年十二月四日
书记员 王亚飞