成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0108民初6650号原告（�诉被告）王某某，男，汉族，住成都市成华区，身份证号码。委托代理人王某某，女，汉族，住成都市成华区，身份证号码。被告（反诉原告）刘某某，女，汉族，住成都市成华区，身份证号码。原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）刘某某房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王某某一般授权的委托代理人王某某，被告（反诉原告）刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王某某诉称：1、判令原告与被告的《房屋出租合同》自2017年12月1日起解除，同时支付原告9月、10月、11月共计3个月的房租7800元并支付利息；2、被告赔偿原告一个月房屋租金2600元作为违约赔偿金并支付利息；3、赔偿被拆除的铝合金卷帘门1800元及利息；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年11月11日原告与被告签订《房屋出租合同》，第4条约定被告无权将房屋转租他人并不得擅自改变房屋结构。但2017年6月5日被告将房屋转租给第三人杨政友，同时在原告不知情的情况下拆除房屋卷帘门。原告发现后询问被告，被告称不是转租，是找人合伙开理发店，并让第三人杨政友谎称他们是合作开店铺，并非出租关系，第三人拒绝。原告实际收到被告房屋租金至2017年8月31日，9月1日起即没有再收到租金，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）刘某某称，原告所诉不是事实，被告未有任何违约行为，反而是原告违约在先。在原被告签订房屋出租合同时，明确约定该房系营业用房，并以营业用房的租赁价按照2600元/月的租金租给被告，但实际被告在办理营业执照及食品流通许可证时被工商部门�知该房并非营业用房，不能办理相关证件，原告的行为造成了被告巨大的经济损失，原告交付涉案房屋后，被告对房屋进行了装修并大量购置经营餐馆所用的设施设备花费3万元左右；被告并未将该房转租他人，因该房不是营业用房无法办证，故至今空置；关于租金，2017年8月15日后被告多次电话要求原告收房租，而原告威胁要求增加房租否则就解除合同收回房屋；关于更换房门，系因房门过于陈旧无法正常经营使用，被告多次要求原告更换，原告让被告自行处理，被告更换房门的行为未影响房屋结构，也未对房屋的使用用途造成任何影响，反而系被告对房门进行的投资。综上，被告提起反诉，请求法院判令继续履行反诉人与被反诉人于2015年11月11日签订的《房屋出租协议》，并由被反诉人赔偿反诉人各项损失合计28950元，由被反诉人承担本案诉讼费。庭审中，反诉人称因现在房屋办不了营业执照，故不要求继续履行房屋出租合同，但要求被反诉人赔偿损失。原告（反诉被告）王某某针对反诉辩称，反诉人刘某某所诉不是事实，房屋出租合同签订后，刘某某根本就未对案涉房屋进行过装修，所有用于经营的东西都是前一个承租人购买，并非刘某某购买；2017年6月5日，刘某某将案涉房屋转租给杨政友，并签订协议，后杨政友将房屋改为理发店；从2015年12月1日起刘某某在案涉房屋一直在经营面馆，后刘某某以房东身份将房屋转租他人。经审理查明，2015年11月11日，王某某（出租方/甲方）与刘某某（承租方/乙方）签订《房屋出租协议》，约定甲方将位于建设南二路86号的房屋出租给乙方，租房从2015年12月1日起至2025年11月30日止，有效期十年，该房出租的使用性质为营业用房，月租金2600元，缴租方式为季支付一次�4：乙方无权将房屋转租他人，并不得擅自改变房屋使用性质，更不得擅自改变房屋结构。9:甲乙双方在本协议期内均不得违约，如违约则违约方按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金。备注：3、甲方允许乙方转让权。2017年6月5日，刘某某（出租方/甲方）与案外人杨政友（承租方/乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将位于建设南二路86号46㎡的房屋出租给乙方使用，租房从2017年6月5日起至2018年6月4日止，有效期一年，该房出租的使用性质为营业用房，月租金3500元，一季度支付一次。合同还对双方的其他权利义务作了约定。现王某某以刘某某违约将房屋转租他人为由，向本院提起诉讼，要求支持其诉请。刘某某对此不予认可，认为王某某违约在先，且刘某某有转让权，并未违约。同时查明，我院2017年11月3日立案受理案外人杨政友诉被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，杨政友诉称因刘某某隐瞒其非房东的事实并在2017年6月5日以房东身份与杨政友签订《房屋出租合同》，导致该合同无效，并请求法院判令刘某某退还杨政友已缴纳的房租、退还房屋押金、赔偿一个月房租作为违约赔偿金，并支付上述款项的利息。后此案因案外人杨政友未在规定期限预交案件受理费而按撤诉处理。另查明，案涉房屋产权证书登记的房屋用途为住宅。刘某某向王某某就案涉房屋租金交至2017年8月31日。庭审时案涉房屋钥匙在刘某某处，未交予王某某。上述事实，有原被告相关陈述，有《房屋出租协议》、《房屋出租合同》、杨政友的民事起诉状等证据佐证，本院予以确认。本院认为，根据原告提交的《房屋出租协议》，可以确认原被告之间建立了合法有效的租赁关系，双方应按照协议的约定履行权利义务；刘某某租赁案涉房屋后，未经王某某同意，将房屋转租他人，被告的行为违反了双方在合同中关于不得转租的约定，构成违约，王某某请求解除房屋租赁合同，符合双方的约定和法律的规定，予以支持。关于刘某某认为王某某将住房作为营业用房出租租给刘某某，违反法律规定，王某某系违约的主张，本院认为，虽案涉房屋产权证书登记的用途为住宅，而原被告在租赁合同中约定将该房作为营业用房，但这不是导致双方租赁合同无效的法定理由，刘某某的上述理由于法无据，刘某某以此为由要求确认王某某违约的主张不成立，不予支持。对于刘某某认为其将该房屋转让给案外人杨政友符合合同中关于刘某某有转让权的约定，本院认为根据刘某某和案外人杨政友签订的《房屋出租合同》和杨政友的民事诉状，可以确认刘某某转租案涉房屋的事实，刘某某认为其系�让的主张不成立。对于刘某某认为王某某口头同意转租的主张，没有提供充分有力的证据印证，本院不予确认。关于《房屋出租协议》的解除日期，在没有其他证据证明的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，本院确认被告刘某某收到本案原告民事起诉状副本之日即2017年10月17日视为原告向被告主张解除合同的通知到达被告之日，原被告签订的案涉《房屋出租协议》于2017年10月17日解除。关于王某某要求刘某某向其支付2017年9月至11月共计3个月的房租7800元的主张，原被告双方均认可案涉房屋租金交至2017年8月31日，且房屋钥匙仍在刘某某处，刘某某未将该房屋交予王某某，原被告签订的案涉《房屋出租协议》于2017年10月17日解除，协议解除前，刘某某应当按照双方协议关于租金2600元/月的约定向王某某支付房屋租金；协议解除后，刘某某仍占有该房屋，王某某主张刘某某按照上述约定的租金标准向其支付房屋占用费，于法有据，本院予以支持。综上，刘某某应当按照2600元/月的标准向王某某支付自2017年9月、10月、11月的房租和房屋占用费共计7800元。关于原告要求被告赔偿其一个月房屋租金2600元作为违约赔偿金的主张，符合双方合同的约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付上述款项的利息的主张，于法无据，本院不予支持。关于王某某要求刘某某赔偿被拆除的铝合金卷帘门1800元的主张，王某某未提供证据证明该卷帘门的实际价值，且刘某某更换卷帘门的行为并未改变房屋的性质和结构，不违反双方合同的约定，同时根据王某某陈述该卷帘门已使用10年了，因此在长期使用过程中因折旧等情况导致的更换亦符合常理，因此本院对王某某的该主张不予支持。关于刘某某认为系�某某违约在先，并提起反诉，要求王某某向其赔偿因违约造成的各项损失28950元的主张，本院根据上述认定，认为王某某没有违约，本案租赁合同的解除的责任不在王某某，刘某某的该主张没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王某某与被告（反诉原告）刘某某于2017年10月17日解除《房屋出租协议》；二、被告（反诉原告）刘某某于本判决生效之日起五日�原告（反诉被告）王某某支付2017年9-11月的租金和房屋占用费共计7800元；三、被告（反诉原告）刘某某于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）王某某支付2600元违约金；四、驳回原告（反诉被告）王某某的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费524元，减半收取262元，由被告（反诉原告）刘某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（本页无正文）审判员  张少二〇一七年十二月五日书记员  李琦