广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2016）粤7101行初95号原告：中国邮政集团公司广州市分公司，住所地广州市天河区天河东路155号骏源大厦内，组织机构代码：00748362-3。法定代表人：曾俊健，总经理。委托代理人：周旭、周夕云，广东沁森律师事务所律师。被告：广州市越秀区房屋管理局，住所地广州市越秀区吉祥路28号，组织机构代码：00749652-0。法定代表人：罗学文，局长。委托代理人：郭思宇，该局工作人员。委托代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。原告中国邮政集团公司广州市分公司（以下简称邮政集团广州分公司）诉被告广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀区房管局）直管公房接管一案，于2016年1月11日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月7日、6月17日公开开庭审理了本案。原告邮政集团广州分公司的委托代理人周旭，被告越秀区房管局的委托代理人郭思宇、方晖到庭参加诉讼。本院经审查发现本案需要以广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2098号民事判决作为裁判依据，遂于2016年6月28日中止本案的审理，后因该案以二审终审结案，本院恢复本案审理。本案现已审理终结。原告邮政集团广州公司诉称，一、原告与广州越通房地产开发有限公司（下称越通公司）签订三份合同，原告所属单位经营、使用××路**、**号、**号、**号房屋。l、2006年6月8日，原告与越通公司签订《商品房买卖合同》（下称2006年合同）。根据2006年合同第三条、第四条第3款、第八条、第十五条约定：原告购买大东门华庭[自然层1]108号房，建筑面积共263.49m2，其中，套内建筑面积260.21m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.28m2；该商品房屋属现房，按【套】【整层】【整幢】出售，总金额（人民币）337267元整；出卖人（越通公司）应当于2006年12月31日前，将商品房交付给买受人（本案原告）；出卖人应当在商品房交付使用后183日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。越通公司于2007年3月交付约定房屋给原告使用，原告于2007午10月24日交付购房款320404元给越通公司。2、2006年6月13日，原告、越通公司双方签订《广州市房屋拆迁安置协议》（下称拆迁安置协议）。根据拆迁安置协议第三条、第十条第1款约定：甲方应于2006年12月31日前，在**路**号大东门华庭第首层，使用面积48.51m2安置给乙方回迁居住；拆迁安置和购买商品房屋合计面积312m2，其中48.51m2是拆迁安置，263.49m2按商品房买卖价格（以1280元／m2）购买。2006年合同中约定购买的商品房即是拆迁安置协议中约定的263.49m2按商品房买卖价格(以1280元／m2)购买的商品房。越通公司于2007年3月交付约定房屋给原告使用。3、2009年8月17日，原告与越通公司签订《商品房买卖合同》（下称2009年合同），根据合同第三条第1款、第4款、第六条、第十五条、第十六条约定：乙方（本案原告）所购商品房为本合同第一条规定的项目中的大东门华庭首层17号、夹层房屋自编01房，测绘地址：广州市**路**号，该商品房合同约定建筑面积共164.38m2，其中，首层房屋建筑面积115.88m2，夹层房屋建筑面积48.5m2；商品房价款：商品房属现楼，按建筑面积1280元／m2出售并计价，总金额（人民币）210406.40元；甲方（越通公司）为乙方办妥产权证并移交给乙方时，乙方在40个工作日内一次性向甲方支付全部房价款；甲方应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方：甲方违反第十五条的约定的，乙方有权按照乙方不退房，甲方自迟延之日起每日按房价款的0.05%向乙方支付违约金。越通公司于2009年8月18日交付商品房给原告。原告与越通公司签订三份合同，已接收越通公司交付的约定商品房、拆迁补偿房屋。原告所属单位广州市邮政局越秀北邮政局、中国邮政储蓄银行广州市越秀北营业所已实际经营实际使用商品房、拆迁补偿房屋。4、广州市公安局越秀区分局大塘派出所（下称大塘派出所）核实：广州市邮政局越秀北邮政局、中国邮政储蓄银行广州市越秀北营业所现门牌号码为：××、**号、**号、**即**号**号**房在原告所属单位经营场所范围内。二、广州市越秀区第三土地房屋管理所下的越秀房管所没有接收、管理**路**号**房，却违法向被告申请**路**号**房公产产权登记，被告滥用职权为其自身办理该房屋的公产产权登记。原告于2007年3月、2009年8月接受越通公司交付在****号、**号、**号、**号房屋，原告所属单位经营至今。越秀房管所填写《房屋移交接管表》的时间是2011年9月17日，作为房屋接管部门，在明知房屋已交付原告所属单位经营使用的情形下，仍虚假接受越通公司**路**号**房房屋移交，与越通公司共同造假填写房屋移交接管表并向被告申请公产产权登记，最终错误登记被告为公产产权登记权利人。另外，**路**号**房属公建配套范围内的邮政局使用房屋，未经规划变更不得变更权属人，被告将**路**号**房登记为被告自身是权利人，违反社会公共利益。三、被告办理**路**号**房公产产权登记之前，同一门牌号已办理预售备案登记。《广州市房地产公代逆产情况表》显示被告处理日期是2012年03月01日，即办理公产产权登记日期为2012年3月1日；梁举初的两份预售《商品房买卖合同》在广州市房地产交易登记中心备案日期为2007年8月9日。**路**号同一门牌号码，被告已在2007年8月9日办理梁举初的预售备案登记。被告是不动产登记机关，利用其特殊身份及滥用职权，于2012年3月1日在明知**路**号存在备案登记的事实，违法办理**路**号**房的公产产权登记，将该房屋登记其为权利人，此登记行为明显恶意、违法。四、广州市国土资源和房屋管理局（被告）穗国房协查[2015]104号《关于核查**华庭首层**号等房屋查封、抵押情况的复函》（下称复函）隐瞒登记内容。该复函中内容是：15号**、**单元所在位置已办理合同备案登记，预售地址为**华庭（1-5）层108、109房，预购人均为梁举初。在此复函中，被告却未提及同一门牌号，还存在**路**号**房有公代逆产公产产权登记。被告给越秀法院复函隐瞒违法公产产权登记**路**号*房的内容。综上所述，原告所属单位是××、**号、**号、**号的实际使用人，与被告公产产权登记（**路**号**）的行政行为有利害关系。被告**路**号**公产产权登记行为明显错误，严重侵害原告的合法权益，违反社会公共利益，根据我国行政诉讼法第70条第1款、第5款、第6款规定，请求法院判决：一、撤销原广州市国土资源和房屋管理越秀区分局作出的**路**号**房（房产字：越秀接字4**1号）接管通知书。二、本案诉讼费用由被告承担。被告越秀区房管局辩称，一、我局对**路**号**房的接管并不属于行政机关作出的行政行为，而属于一种由行政机关在履行平等民事合同中作出的民事行为，故请求人民法院驳回原告的诉讼。我局对**路**号**房的接管来源于拆迁补偿回迁安置。原**路*、*、*、*号，属我局管理的直管公房，册记建筑面积271.58平方米，产权人登记为原广州市房地产管理局。该屋1994年由广州越通房地产发展有限公司（下文简称越通公司）征用，1998年7月征用单位与原东山区房地产管理局（被拆迁人）按照《广州市城市房屋拆迁管理条例》的规定，签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，该份协议属于平等民事主体之间签订的合同。协议中约定回迁补偿住宅188平方米，首层东北向非住宅90.79平方米，合计共278.79平方米。房屋建成后，2011年9月，广州越通房地产发展有限公司履行《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的约定办理拆迁房屋回迁安置，并根据《房屋移交接管表》、《地块直管公房征用补偿及租户明细表》、《广州市房地产查丈原图》，将新建大楼中**路**号**铺、**路*号**,**,**房，建筑面积共285.0093平方米作为拆迁补偿回迁安置的房屋移交被告接管。由此可见，我局作出接管**路**号**铺的行为是基于房屋被拆迁后，作为被拆迁人，由拆迁单位进行回迁安置补偿时，履行拆迁补偿协议的一种民事行为，虽然我局具有行政机关的特殊身份，但并不改变被拆迁人接受拆迁补偿安置房屋这一行为的民事法律行为属性。二、原告不是本案的适格主体，依法驳回其提起行政诉讼。根据原告提供的《房屋拆迁安置协议》显示，原告是原**路**号后座房屋的使用人，因该房屋被拆迁，原告被安排至**路***华庭首层面积为48.5l平方米的房屋。2009年8月17日原告才与越通公司签订买卖合同购买**华庭夹层房屋自编**房，该拆迁安置协议和房屋买卖合同均未办理备案登记手续。无论被拆迁的房屋在依法被拆除之前，还是安排原告回迁后的大东门华庭房屋，原告均不享有房屋的所有权，其仅是房屋的使用人或者是承租人。根据广州市住房和城乡建设委员会提供的证据显示，**路**号**号房屋（以下简称涉案房屋）是被依法拆迁的位于**路*、*、*、*号房屋的产权调换房。**路*、*、*、*号房屋在历史上就被登记为直管公房，因此，原告主张涉案房屋归其所有，无事实和法律依据。其对涉案房屋的产权登记行政行为也无权提起行政诉讼。三、如我局作出的接管行为属于可诉的行政行为，原告也超出了行政诉讼法规定的诉讼时效提起诉讼，人民法院应当驳回其诉讼请求。我局接管了涉案房屋后，于2013年2月28日向原告发出通知，告知原告其使用的房屋属于对被告的拆迁回迁补偿，我局已于2012年3月1日接管了该房屋。2013年12月12日，我局委托律师向原告发出函件，再次告知上述事实。2014年7月1日，我局属下越秀区房屋第三管理所向越秀区人民法院提出诉讼（案号为[2014]穗越法民三初字第1598号），诉讼请求越秀区人民法院判令被告将上址房屋腾空交还被告及支付房屋使用费。在起诉状和证据材料中，均向原告告知了涉案房屋已由被告接管的事实。因此，原告在超出诉讼时效后提起的诉讼不应得到法院支持。四、本案除了需要查明我局的接管行为是否合法还需要查明原告是否对被告的接管行为有利害关系。因此请求人民法院中止审理本案，待原告与广州越通房地产发展有限公司（被告作为第三人参与）之间的房屋拆迁安置合同纠纷审理后，依据该案查明的事实再审理本案。原告在起诉本案前，已经向越秀区人民法院起诉开发商广州越通房地产发展有限公司，案号为(2014)穗越法民三初字第2098、2099号。该案中，原告的诉讼请求为：要求人民法院确认涉案房屋的所有权归属原告；要求越通公司履行合同将涉案房屋办理产权登记至原告名下。被告作为第三人参加了该案，现该案仍在审理之中。该案法院审查的内容包括原告与越通公司签订的《商品房买卖合同》及《拆迁补偿协议》的合法性、有效性，被告与越通公司签订的《征地拆迁直管房补偿协议书》的合法性、有效性，以及涉案房屋的产权归属等事实。我局认为，本案审查接管行为是否合法，是否具有法律依据，原告对涉案接管行为是否具有利害关系需要以该案审查查明的事实为前提。因此，请求人民法院依据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十一条的规定裁定中止本案审理。五、原告在诉状中隐瞒了部分事实，部分的陈述与事实并不相符。（一）原**路*-*号在拆迁前是被告管理的直管房，由原告承租使用。在拆迁过程中，我局与拆迁人于1998年7月7日签订了《征地拆迁直管房补偿协议书》就该房屋的拆迁回迁进行了约定。2006年6月，原告又与拆迁人签订了《房屋拆迁安置协议》及《商品房买卖合同》，也对原告承租，属于我局管理的**路*-*号的拆迁回迁进行了约定，约定作为拆迁补偿的一部分，由原告在回迁时向拆迁人购买。这部分约定违反损害了我局的合法利益，属于无效约定。此外，在原告签订的《房屋拆迁安置协议》中，原告约定该协议在公证后生效，然而该协议一直未经公证，所以属于协议也未生效。（二）我局的接管不存在滥用职权，违反公共利益的情况。原告是申请人被拆迁房屋（**路*-*号首层）的承租人，从1987年起承租使用，直至被越通公司征拆。按照征拆时广州市城市房屋拆迁管理条例的规定，应由拆迁人越通公司通过产权调换的方式对被拆迁人即被告进行拆迁补偿，而作为承租人的原告则应保持租赁关系不变，待回迁时重新与被告就回迁补偿房屋签订租赁合同。在实际的回迁安置过程中，一般来说，按照惯例，为了减少临迁费的支出，拆迁人会首先将回迁房屋交付给回迁的承租人使用，在承租人入住使用后，再与被拆迁人办理移交。因此，本案中我局的接管时间在原告的实际入住时间是符合惯例的，并不存在滥用职权的情况。我局在接管后也马上告知了原告，要求原告按照广州市城市房屋拆迁管理条例的规定重新签订租赁协议。六、我局接管**路**号*房的行为符合法律规定，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告因所管理的房屋拆迁，与拆迁单位签订了《征地拆迁直管房补偿协议书》，在回迁房建成后，严格按照协议的约定以及拆迁法律法规的规定接收了回迁安置房屋，这一行为无论是实体上还是程序上都符合法律规定。七、**路**号**号房屋登记为公房有充分的依据。位于广州市越秀区**路*、*、*、*号房屋是登记在原广州市房地产管理局名下的公产，房屋面积为278.6904平方米。原广州市房地产管理局持有穗房证字第00**83号房屋所有权证。1994年3月25日广州越通房地产发展有限公司经广州市规划局(94)城地批字第76号文核准，征用东山区**路**号至**号地段进行建设。为此广州越通房地产发展有限公司与原广州市东山区房地产管理局于1998年7月7日签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》。根据《征地拆迁直管房屋补偿协议书》显示，越通公司补偿回给房管部门的房屋包括“原征用地段回迁楼首层非住宅90.79平方米”。上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》经过备案。2012年越通房地产发展有限公司将**路**号**号房屋移交给原广州市越秀区房地产管理局。2012年2月27日原广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局做出越秀接字4**1号《接管通知书》。2012年3月1日，原广州市国土资源和房屋管理局根据上述文件，在登记簿中将涉案房屋登记为公产。综上，我局请求人民法院在查明事实，分清是非的基础上，依法驳回原告提起的行政诉讼。经审理查明，原告邮政集团广州分公司因与广州越通房地产发展有限公司（以下简称越通公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2014年8月20日向广州市越秀区人民法院提起民事诉讼，立案号为（2014）穗越法民三初字第2098号，被告越秀区房管局作为第三人参加了该案。邮政集团广州分公司的诉讼请求为：1.确认邮政集团广州分公司对**华庭首层**号、夹层房屋自编01房（测绘地址广州市**路**号）建筑面积共164.38平方米（其中首层房屋建筑面积115.88平方米、夹层房屋建筑面积48.5平方米）享有所有权；2.越通公司继续履行2009年8月17日签订的《商品房买卖合同》将大东门华庭首层17号、夹层房屋自编01房（测绘地址广州市**路**号）建筑面积共164.38平方米（其中首层房屋建筑面积115.88平方米、夹层房屋建筑面积48.5平方米）过户登记至邮政集团广州分公司名下，并将房地产证书交付给邮政集团广州分公司；3.越通公司赔偿邮政集团广州分公司迟延办理房地产权证的自2010年8月11日起至越通公司实际为邮政集团广州分公司办妥房地产权证之日止的违约金（每日按210406.40元的0.05%计违约金）；4.越通公司和梁举初共同到房管部门办理涂销**路*号*号*房【大东门华庭（1-5层栋）1层108房】、**路*号*号*房【大东门华庭（1-5层栋）*层*房】（现地址为广州市**路**号**、**单元）预售合同备案手续。广州市越秀区人民法院作出（2014）穗越法民初字第2098号民事判决后，越通公司和越秀区房屋管理局均表示不服，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2017年7月3日作出（2017）粤01民终6526号民事判决，该判决已经发生法律效力。根据生效的判决查明以下事实：原座落在**路*号、*号、*号、*号的房屋，建筑面积271.58平方米，属原广州市房地产管理局所有的直管公房，其中首层房屋曾由广州市东山区房地产管理局立新房管站与广州市邮政局、广州市越秀北路邮局签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，出租给该广州市越秀北路邮局作邮局使用，租期自1997年5月1日至1999年4月30日止。1998年7月7日，原广州市东山区房地产管理局（甲方）与越通公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定：甲方同意下列座落在**路*-*号房屋共壹幢，建筑面积278.6904平方米交由乙方拆除，乙方同意将下列座落在（详见附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》）建筑面积278.79平方米的房屋，移交归甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿；上述移交的补偿房屋，其中使用权属分为：乙方处置的占278.79平方米的房屋，属乙方处置的房屋乙方需安排住户时，必须事先对住户说明，住户一律应同房管站签订租赁合约，租金应按民用公房租金标准金额计收；乙方同意移交给甲方的补偿房屋定于2002年4月30日移交完毕，移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管表》并附交房屋的报建审批资料；乙方移交补偿房屋给甲方后，甲方从接管之日起即自行管业等。该合同所附征拆直管房屋补偿协议书附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》中列明原征用地段新建回迁楼，非住宅首层东、北向90.79平方米，住宅分别位于6、7、10楼共五套，合计278.79平方米。同年9月7日，该合同在原广州市房地产管理局办理了备案手续。2012年2月16日，越通公司将座落在**路**号**房，建筑面积96.7968平方米的房屋（非住宅）移交给房管部门并填写《房屋移交接管表》，2012年2月17日，经原广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局批准同意接管。同月27日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向越秀区第三土地房屋管理所发出《直管房拆迁接管通知书》，写明：房屋地址为越秀北路15号，接管部门及使用性质为非住宅01房，对应撤管地址为**路*-*号，接管日期为2012年3月1日等。根据广州市房地产档案馆于2014年8月28日出具的《广州市房地产公代逆产情况表》记载：**路**号**房，非住宅面积96.7968平方米，产权来历为征用补偿，处理日期为2012年3月1日。另查明，2006年6月8日，原告广州市邮政局（即本案邮政集团广州分公司，2015年4月20日经广州市工商行政管理局核准变更为现名，买受人）与广州越通房地产开发公司（出卖人，以下简称越通公司）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以协议出让方式取得位于广州市**路*-*号编号为228的地块的土地使用权并在上述地块上建设大东门华庭；买受人购买的商品房该项目中自然层1、用途为商业，建筑面积共263.49平方米，其中套内建筑面积260.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.28平方米；出卖人与买受人约定总金额为337267元，买受人按分期付款在2006年12月31日前待出卖人将房屋交付买受人使用后，买受人支付全部房价款的95%计320404元，待买受人取得产权证后支付全部房价款的5%计16863元；出卖人应当在2006年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金等。2006年6月13日，邮政集团广州分公司（被拆迁人、乙方）与越通公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除**路*号后座的房屋，乙方是该房屋的使用人，面积48.51平方米；甲方应于2006年12月31日前在**路-*号大东门华庭首层、使用面积48.51平方米的房屋安置给乙方回迁居住；本协议经双方签字，并向公证机关办理公证后生效，本协议一式肆份，甲方壹份、乙方壹份，送市房地局备案壹份，公证部门壹份；其它事项：1.拆迁安置和购买商品房合计面积312平方米，其中48.51平方米是拆迁安置，263.49平方米按商品房买卖价格（以1280元/㎡）购买，作为甲方拆除乙方承租侨房**路*号*楼，阁楼全层建筑面积171.13㎡，**路*-*号首层90.74㎡及**路*号后座乙方自有建筑面积48.51㎡的回迁安置；2.甲方向乙方一次性拆迁补偿10000元等。2007年10月24日，越通公司向邮政集团广州分公司出具了收取大东门华庭**路*号*房首层、夹层的预收购房款320404元的《销售不动产统一发票》。2007年9月17日，邮政集团广州分公司作出穗邮政【2007】265号《关于越秀北路邮政所迁址的通知》，写明：越秀北路邮政所定于2007年9月20日迁往新址营业，地址为越秀区**华庭**号，经营范围为邮政基础业务、邮政增值业务等。2009年2月10日，邮政集团广州分公司向原广州市城市规划局发出《关于协助提供大东门华庭配套邮政网点接收意见的复函》，称：2006年6月13日，我局与广州越通房地产发展有限公司签订了购买原东山区**路**华庭配套邮政网点合同，购买网点面积为310平方米，2007年3月正式移交我局使用……2009年1月8日我局从贵处提供《关于要求调整建筑设计的复函》穗规建【2006】第3138号和《关于要求调整建筑设计的复函》穗规建【2007】6427号文件才得知，开发商移交面积与规划面积相差178平方米。鉴于该邮政所所竣工设置与原规划审批严重不符，该邮政所的竣工面积及具体设置不符合我局使用要求，我局不同意按现状接收该邮政所等。同年3月12日，原广州市城市规划局向越通公司发出穗规函【2009】1809号的《关于暂不同意商业、住宅楼工程规划验收的函》，写明：我局在穗规函【2007】6427号文对该建设工程公建配套项目邮政所设置提出了明确要求……现经我局现场检查并核对该工程的竣工图纸，发现作为该工程公建配套项目的邮政所，其首层门面宽度约5米，门面进深不足20米，竣工验收面积仅为237平方米，且主要设置在首层的夹层建筑位置……广州市邮政局2009年2月10日专此复函我局，不同意按现状接收该邮政所。上述工程不符合规划验收条件，暂不同意该工程验收和核发《建设工程规划验收合格证》等。2009年6月15日，邮政集团广州分公司再向原广州市城市规划局发出《关于恳请协调解决**华庭配套邮政所问题的函》，称据其了解，**华庭原规划配套的邮政所场地已经部分销售给其它业主，为妥善解决问题，越通公司提出同意将首层东北角的场地约115平方米和夹层约45平方米，合计约160平方米增加出售给邮政集团广州分公司，新增面积与原购置场地连通后共计面积约400平方米等。2009年8月12日，邮政集团广州分公司（乙方、买方）与越通公司（甲方、卖方）再签订《商品房买卖合同》，约定：乙方所购商品房为**华庭首层17号、夹层房屋自编01房，测绘地址广州市**路**号，该商品房的用途为商业；该商品房合同约定建筑面积共164.38平方米，其中，首层房屋建筑面积115.88平方米，夹层房屋建筑面积48.5平方米；甲方与乙方约定该商品房属现楼，按建筑面积1280元/平方米出售并计价，总金额210406.40元，甲方同意由甲方为乙方办妥产权证并移交给乙方时，乙方在40个工作日内一次性向甲方支付全部房价款；甲方应当在本合同签订后15天内，将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产产权证交付乙方；甲方迟延办理产权登记的，乙方不退房，甲方自迟延之日起每日按房价款的0.05%向乙方支付违约金；乙方的房屋仅作邮政所使用，乙方使用期内不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途等。同月18日，越通公司向邮政集团广州分公司发出《收楼通知》及《关于增补广州市邮政局公配面积的函》，称经双方协商同意在邮政集团广州分公司已接收营业的263.49平方米营业场所的基础上，增补164.38平方米，双方于同月17日签订的关于增补公配面积的《商品房买卖合同》中的房产已具备收楼条件，要求邮政集团广州分公司接通知后带齐资料办理收楼手续等。2010年6月30日，原广州市城市规划局核发了编号为穗规验证【2010】835号的《建设工程规划验收合格证》，写明：建设单位为越通公司，建设项目名称为邮政局、商业、住宅楼1幢；建设位置为越秀区**路*-*号，建设规模为地上31层（部分5层）44379平方米，地下2层4445平方米；备注：三、在首层夹层增加1/(11-15)/(A)-(O)、(14)-(15)/(D)-(E)轴建筑部分作邮局、机房使用等违法建设问题；附件1《建筑功能指标规划验收明细表》中公共服务设施列表中包括有邮政局，建筑面积388平方米，所在位置为首层13-15/A-W-E、夹层（1/11）-15/D-F等。2011年6月9日，广州市房地产测绘所作出编号为测字11011111804号的《房屋面积测量成果报告书》，写明：地址为**路**号、**路**号，申请人为越通公司，该报告书所附《广州市房地产查丈原图（层图）》中显示现15号01房、15号02房相互毗邻、位于整栋大楼的东北角，1503房为夹层，图示中均标注为邮局；其中15号01房建筑面积92.6080平方米、15号02房的建筑面积98.7480平方米，15号03房的建筑面积为190.1732平方米。2015年1月22日，邮政集团广州分公司向涉案房屋所在地派出所发出《关于开具地址证明的函》，称其是广州市越秀区**路*号、**路*-*号（**华庭【自然层1】**号房，首层、夹层及**华庭首层**号、夹层房屋自编**房）业主，因办理房屋的房地产权证需要证明上述地址即是现在广州××号、**号、**号、**号。次日，广州市公安局越秀区分局大塘派出所出具说明：经核实，广州市邮政局越秀北邮政局、中国邮政储蓄银行广州市越秀北营业所现门牌号码××号、**号、**号、*号。特此证明。邮政集团广州分公司就其购买并实际使用的其他房屋面积部分向广州市越秀区人民法院另案提起诉讼【案号（2014）穗越法民三初字第2099号】，诉请：1.确认邮政集团广州分公司对大东门华庭【自然层】108号房，首层、夹层建筑面积共312平方米（其中48.51平方米拆迁安置、263.49平方米商品房购买）享有所有权；2.越通公司继续履行2006年6月8日签订的《商品房买卖合同》及《广州市房屋拆迁安置协议》，将大东门华庭【自然层】108号房，首层、夹层建筑面积312平方米（其中48.51平方米拆迁安置、263.49平方米商品房购买）过户登记至邮政集团广州分公司名下，并将房地产证书交付给邮政集团广州分公司；3.越通公司赔偿邮政集团广州分公司迟延办理房地产权证的违约金6408.08元（按已付购房款的2%计付）；4.越通公司和梁举初共同到房管部门办理涂销**路*号*号*房【**华庭（1-5层栋）*层*房】、**路*号*号*房【**华庭（1-5层栋）*层*房】（现地址为广州市**路**号*、**单元）预售合同备案手续。再查明，2007年7月30日，梁举初（乙方、买方）与越通公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方经批准在位于广州市**路*-*号地块上投资建设大东门华庭商品房，乙方购买的商品房为大东门华庭地下-1、-2层，1-5层1层108号房，合同约定建筑面积共76.38平方米，其中，套内建筑面积57.29平方米，分摊建筑面积19.09平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计价，商品房单价为26664元，总金额1527600元，甲方同意乙方首期房款10%即152760元于2007年7月31日前付清，第二期房款50%即763800元于2007年12月31日前付清，尾期房款40%即611040元，于2008年3月31日前付清；甲方应当在2008年6月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等。同年8月9日，该合同在广州市房地产交易登记中心办理了预售合同登记。同日，梁举初另与越通公司签订一份《商品房买卖合同》，购买同地段楼盘109房，建筑面积92.92平方米，总价1858400元，付款方式同为分三期付款，首期10%于2007年7月31日前付清，第二期房款50%于2007年12月31日前付清，尾期房款于2008年3月31日付清，2008年6月1日前由越通公司交付房屋给梁举初使用等。该合同亦于8月9日办理了预售合同登记手续。2008年11月23日，越通公司向梁举初开具《销售不动产统一发票》，其中写明款项性质为购房款，销售不动产楼牌号为**路*号*房，金额为1858400元。根据原广州市国土资源和房屋管理局于2015年6月4日向原审法院作出的穗国房协查【2015】104号的《关于核查大东门华庭首层17号等房屋查封、抵押情况的复函》记载，预售地址为**华庭（1-5层栋）1层108、109房，预购人均为梁举初。2015年12月17日，梁举初以其是前述两套房屋的购房人，越通公司一直未协助其办理相应的房地产权证为由向广州市越秀区人民法院提起诉讼，该法院分别以（2015）穗越法民三初字第2856号、（2016）粤0104民初845号案立案受理。梁举初在其中的2856号案诉请：越通公司立即为其办理广州市越秀区**路**华庭首层*号房的不动产权证；梁举初在其中的845号案诉请：越通公司立即为其办理广州市越秀区**路**华庭首层**号房的不动产权证。此外，2016年8月24日，广州市越秀区人民法院前往涉案房屋现场进行查勘并进行了数据测量、收集。从涉案房屋的现成使用现状来看，涉案房屋的原建筑间隔被改动，现1501房前半部分用作传统邮政服务，后半部分及1502部位用作邮政储蓄银行业务。现邮政集团广州分公司用作传统邮政服务使用的房屋完全处于市住建委的回迁范围内。梁举初购买的108、109号房的面积基本上对应现1501、1502房，仅是房屋内部面积部分调整，将109房（对应现1502房）的部分面积分割至现1501房。邮政集团广州分公司为证明其与越通公司签订的买卖合同约定的价格标准符合规定，向广州市越秀区人民法院提交了原广州市基本建设定额站于1995年10月13日作出的穗基定【1995】18号《关于确定建筑成本价问题的复函》，写明：广州市人大常委会办公厅穗常办函【1995】51号关于执行《广州市邮政管理条例》有关“建筑成本价”问题的函，认为“建筑成本价”应由我站确定，我站经研究，答复如下：一、按建筑面积计算，建筑成本价定价每平方米为1280元；二、上述定价由1994年10月5日起执行等。梁举初为证明其已经支付了全部购房款，向广州市越秀区人民法院提交了如下证据：1.2004年8月18日，越通公司向广州市宝泉投资有限公司（以下简称宝泉公司）签订的《承诺书》，表明其向该司借款9677136元用于支付市政配套设施建设费用，并同意以大东门华庭项目首层商铺抵偿；2.广州市农村信用合作社客户对账单及支票头，显示在2004年8月19日向越通公司汇付9677136元款项；3.2004年8月20日，越通公司开具的《收款收据》，称其收取宝泉公司交来的9677136元；4.宝泉公司于2007年7月16日向越通公司发出的《通知》，称其代付的市政配套设施建设费用中部分抵扣梁举初购买大东门华庭108、109商铺的购房款。对此，邮政集团广州分公司除对有原件的广州市农村信用合作社客户对账单的真实性予以确认外，对其余无原件的证据的三性均不予确认，但邮政集团广州分公司指称该对账单亦不能证明梁举初已经支付了购房款；越通公司质证确认越通公司已付两套房屋的购房款；市住建委则称其不清楚付款的情况，但即使梁举初有支付购房款，其提交的证据也没有反映出支付了多少的购房款。又查明，广州市越秀区人民法院于2016年10月28日作出（2014）穗越法民三初字第2098号《民事判决书》判决：一、广州越通房地产发展有限公司与梁举初应于判决发生法律效力之日起十日内共同向房地产管理部门办理涂销双方于2007年7月30日签订的买卖广州市越秀区**华庭地下-1、-2层，1-5层*层*号、*号房屋的《商品房买卖合同》的预售合同备案手续。二、广州越通房地产发展有限公司应自前述第一项判决义务履行完毕之日起十日内协助中国邮政集团公司广州市分公司办理广州市越秀区**路**号**房、**房、**房的不动产权属登记手续。……广东省广州中级人民法院于2017年7月3日作出（2017）粤01民终6526号《民事判决书》判决：一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2098号民事判决第一项、第四项、第五项；……三、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2098号民事判决第二项为：广州越通房地产发展有限公司应自前述第一项判决义务履行完毕之日起十日内协助中国邮政集团公司广州市分公司办理广州市越秀区**路*号*房、*房的不动产权属登记手续。2015年，因广州市政府机构改革，原广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局关于直管房管理的职权由广州市越秀区房屋管理局承接。以上事实，有《征地拆迁直管房屋补偿协议书》、《地块直管公房征用补偿及租户明细表》、测字11011111804号《广州市房地产查丈原图（层图）》、《关于协助提供大东门华庭配套邮政网点接收意见的复函》、《关于暂不同意商业、住宅工程规划验收的函》房屋移交接管表、越秀接字4**1号《直管房拆迁接管通知书》、《广州市房地产公代逆产情况表》、起诉状、案件受理通知书、商品《关于核查大东门华庭首层17号等房屋查封、抵押情况的复函》、《关于开具地址证明的函》、《关于恳请协调解决大东门华庭配套邮政所问题的函》、《建设工程报建审核书》、《关于大东门华庭配套邮政所问题的复函》、验收规划合格证、房屋买卖合同、房屋拆迁安置协议、（2014）穗越法民三初字第2098号《民事判决书》、（2017）粤01民终6526号《民事判决书》等证据证实，原、被告亦当庭陈述在案。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”原《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定：“在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人依照本条例的规定就补偿、安置等问题签订书面协议。补偿、安置协议应当规定补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任和当事人认为需要订立的其他条款。”第十三条第一款规定：“补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。”第二十条第一款规定：“拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。”本案中，原**路*、*、*、*号，属被告管理的直管公房，建筑面积271.58平方米，产权人登记为原广州市房地产管理局。该房屋1994年由越通公司征用，1998年7月越通公司（拆迁人）与原东山区房地产管理局（被拆迁人）签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，该份协议约定回迁补偿住宅188平方米，首层东北向非住宅90.79平方米，合计共278.79平方米。该补偿协议在原广州市房地产管理局办理了备案手续，并经广州市中级人民法院（2017）粤01民终6526号生效民事判决确定为合法、有效；且该判决亦认定“邮政集团广州分公司主张的主要权利基础是基于买卖合同关系，而市住建委则是作为产权人与越通公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，其权利基础是基于拆迁安置的产权调换，越通公司亦已经向行政机关办理了移交手续，《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款规定‘征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件’，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定‘拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持’，因此相对于邮政集团广州分公司而言，市住建委的权利更具有优先性。”为履行上述补偿协议，回迁房建成后，越通公司于2012年根据《房屋移交接管表》、《地块直管公房征用补偿及租户明细表》、《广州市房地产查丈原图》，将新建大楼中**路**号**房作为征地拆迁补偿回迁安置的房屋移交被告接管。被告亦根据上述补偿协议于2012年2月27日作出涉案《接管通知书》，并于同年3月1日对**路**号**房进行接管。被告按照补偿协议的约定对涉案房屋进行接管具有事实和法律依据，程序合法。原告关于撤销涉案《接管通知书》的理据不足，本院不予支持。被告关于原告提起本案超过起诉期限的主张，其对此未提供充分的证据证实原告知悉涉案接管行为的具体时间，故对该主张不予支持。被告关于原告与涉案的接管行为没有利害关系的主张，根据广东省广州中级人民法院于2017年7月3日作出（2017）粤01民终6526号生效判决的认定，原告与越通公司于2006年6月8日签订的《商品房买卖合同》、6月13日签订的《房屋拆迁安置协议》及2009年8月12日签订《商品房买卖合同》法律效力均予以认可，故原告与涉案的接管行为有利害关系，被告的上述主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告中国邮政集团公司广州市分公司的诉讼请求。本案受理费50元，由原告中国邮政集团公司广州市分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内向广州铁路运输中级法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 嘉人民陪审员  李月桂人民陪审员  何国梅二〇一七年九月七日书 记 员  王惠玲