福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终645号
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁建新，男，1987年5月18日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
委托诉讼代理人：余锋振、裴乐艳，福建亚太天正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：福州富益达商业管理有限公司，住所地福建省荆溪镇永丰社区杜坞42号1层011商铺，统一社会信用代码91350121310660880N。
法定代表人：蒋秋华，总经理。
委托诉讼代理人：张钊、林儒瀚，福建华辉律师事务所执业律师。
第三人：海盛环球（福建）物流有限公司，住所地福建省闽侯县荆溪镇永丰村社区杜坞42号。
法定代表人：林泽明，执行董事。
上诉人梁建新因与被上诉人福州富益达商业管理有限公司（以下简称“富益达公司”）、第三人海盛环球（福建）物流有限公司（以下简称“海盛公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。
梁建新上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求，支持上诉人原审反诉请求。事实和理由：一、案涉租赁地块性质为仓储用地，被上诉人擅自将其用作商业用途招商运营。且案涉海峡国际家居建材城系《消防法》规定的大型人员密集场所和公众聚集藏所，依《消防法》规定必须经消防验收合格及消防检查合格后方可投入使用，而非仅需竣工备案。因案涉租赁场地改变土地用途未补缴土地出让金，未经消防验收合格，均已违反法律效力性强制性规定，案涉租赁合同应认定无效。二、原审关于租金起算时间认定错误。被上诉人主张登报确定的营业时间为2015年1月1日，但被上诉人公布的《关于费用最终政策及缴交截止时间的通知函》将2015年5月1日前正式开业的商户租金及经营服务费起算时间调整为2015年5月1日，并分段按五折和七五折执行。三、即便认定合同有效，因被上诉人存在虚假宣传等欺诈行为，已构成违约；一审按月利率2%支付欠付租金及其他费用的违约金，明显过高；被上诉人无权没收保证金。
富益达公司辩称，一、案涉租赁场地于2012年经福州市人民政府同意增加了建材仓储交易功能，案涉项目用地符合政府土地利用总体规划要求，并未违反土地管理法规定。答辩人已按现有土地性质进行消防备案，复查合格，后续均按政府部门安排开展相关消防检查、备案工作，未违反《消防法》规定。二、《关于费用最终政策及缴交截止时间的通知函》系答辩人推出限时租金优惠，该通知函上明确写明未在期限内缴纳欠费的，取消优惠方案，并按原合同追究相应违约责任。故原审租金起算时间正确。三、答辩人对外招商宣传得到政府相关部门支持，不存在欺诈。
富益达公司向一审法院起诉请求：1、确认富益达公司与梁建新20**年9月23日签订的《场地租赁及服务合同》于2016年7月22日解除；2、判令梁建新立即返还海峡国际家居建材城一期四楼第175/176/177号展厅；3、判令梁建新立即支付2015年1月1日起至2015年7月21日的租金27109.9元、经营服务费82059.1元整、物业费3486.7元（物业费已减免6个月，并扣除梁建新已缴纳部分及押金抵扣物业费部分），并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金（暂计至2017年3月31日止，违约金共计人民币43298.7元）；梁建新已支付的临时电费押金人民币2000元依法扣除；4、确认保证金37649元归富益达公司所有；5、梁建新支付富益达公司因本案支出的律师代理费3000元；6、本案的诉讼费、财产保全费、公告费由梁建新承担。一审庭审中，富益达公司申请撤回第2项诉讼请求。
梁建新向一审法院反诉请求：1、确认梁建新与富益达公司2014年9月23日签订的《场地租赁及服务合同》无效；2、判令富益达公司立即向梁建新返还保证金人民币37649元、装修押金、临时电费押金、施工证押金12200元、物业费12361元，以上共计62210元；3、判令富益达公司赔偿梁建新投入的已形成附合的装饰装修物现值损失（具体以人民法院委托专业机构评估鉴定的结果为准）；4、判令所有诉讼费用、评估鉴定费由富益达公司承担。
一审法院认定事实：2014年3月12日，富益达公司与海盛公司签订《租赁合同》，约定富益达公司承租海盛公司所有的闽侯县永丰社区杜坞42号场地一期4-19号楼，海盛公司同意富益达公司将房屋另行转租。2014年9月23日，富益达公司与梁建新签订《场地租赁及服务合同》，双方约定：富益达公司将位于海峡国际家居建材城一期项目四楼第175/176/177号展厅（共计410.11平方米）的场地租赁给梁建新，用于梁建新经营灯饰类商品。租赁期间自富益达公司经营场地正式运营之日起计算，正式运营时间以富益达公司在《海峡都市报》刊登的正式营运时间为准，总租期共36个月。租期第1个月至第18个月，月租金计人民币1558元，月经营服务费计人民币4716元，付款方式为每陆个月一付，租金及经营服务费到期前一个月的20号前付清下期租金及经营服务费，先付后用。租期第19个月至第36个月，月租金计人民币3117元，月经营服务费计人民币9433元，每三个月一付，租金及经营服务费到期前一个月的20号前付清下期租金及经营服务费，先付后用。合同租期起算日起的三日内，梁建新应向富益达公司一次性付清首期租金、首期月经营服务费即合同约定的第1个月至第18个月的租金及经营服务费。月物业管理费为人民币2051元，在每期开始的前一个月的20号前按每叁个月一付的方式付清下期应缴交的金额。梁建新未能按照合同第三条约定的期间缴纳各项费用的，富益达公司有权停止供水、供电，逾期十五日的，富益达公司有权解除合同，由此导致的损失由梁建新自行承担；富益达公司同意梁建新补交相关费用的，梁建新还需按未交款金额日1%的标准加付逾期期间的违约金。因梁建新违约导致富益达公司支出的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均由梁建新负责赔偿，且梁建新还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用返还给富益达公司。合同终止，梁建新应自动归还承租的经营场所，缴清所欠富益达公司一切费用，并办理移交手续，方视为梁建新已将承租的经营场地交还富益达公司。
合同签订后，梁建新向富益达公司缴纳保证金37469元、缴纳装修押金、临时电费押金、施工证押金12200元，合计49849元。梁建新已缴纳的上述金额中，除保证金外，尚余装修押金2000元在富益达公司处。富益达公司在海峡都市报上刊登“海峡国际家居建材城商场正式营业日期：2015年1月1日”。2016年7月19日，富益达公司向梁建新发出《解除〈场地租赁及服务合同〉通知函》。
一审法院认为，富益达公司与海盛公司签订《租赁合同》以及富益达公司与梁建新之间签订的《场地租赁及服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。故梁建新有关确认《场地租赁及服务合同》系无效合同的主张，一审法院不予支持。
关于双方《场地租赁及服务合同》的解除问题。梁建新未按期缴纳租金、经营服务费等各项费用，已构成违约，根据合同约定，富益达公司有权通知梁建新解除合同，合同第十三条约定：任何与本合同有关的文件按梁建新提供的地址送达寄发后三日，无论梁建新是否签收即视为送达梁建新，合同自富益达公司通知送达梁建新之日起解除。梁建新于2016年7月22日收到富益达公司发出的《解除〈场地租赁及服务合同〉通知函》，故一审法院确认富益达公司与梁建新之间签订的《场地租赁及服务合同》于2016年7月22日解除。
关于梁建新未按时交纳的租金等各项费用的问题。富益达公司诉请租金27109.9元、经营服务费82059.1元、物业费3486.7元。本案合同的租赁期间为2015年1月1日起至2016年7月21日止，该期间产生的租金为30225.9元、经营服务费为91491.1元、物业费为38353.7元，扣除减免的2个月租金、经营服务费，梁建新已经缴纳的物业费12631元、装修押金、施工押金10200元及减免的6个月物业费，梁建新尚欠租金27109.9元、经营服务费82059.1元、物业费3486.7元。故一审法院确认梁建新还应向富益达公司支付租金27109.9元、经营服务费82059.1元、物业费3486.7元。梁建新有关请求富益达公司返还其已交纳的保证金、装修押金、临时电费押金、施工证押金等费用的主张。由于上述押金不足以抵扣其所欠的租金等费用，且富益达公司请求上述尚余的押金在梁建新所欠的费用中予以抵扣，故对梁建新的上述主张，一审法院不予支持。
关于梁建新逾期付款违约金问题。按照合同约定，梁建新应在合同租期的起算日（2015年1月1日）起的三日内向富益达公司一次性付清首期租金9351元、首期经营服务费28298元，梁建新应在每期开始的前一个月的20日前按每三个月一付的方式付清下期应缴纳的金额。梁建新于2016年4月8日缴纳物业费10310元，并以装修押金及施工证押金10200元抵扣所欠物业费，2016年5月5日，梁建新又缴纳物业费12361元，租金起算日起至合同解除之日的租金及经营服务费梁建新至今未付。故富益达公司请求梁建新按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金，一审法院予以支持。关于违约金的计算：其中62740元，按照月利率2%自2015年6月21日起计算至实际还清之日止；其余49915.7元，按照月利率2%自2016年7月22日起计算至实际还清之日止。
关于保证金37649元的问题。双方在《场地租赁及服务合同》第三条第1款第（2）项约定：“……其他各期租金按如下约定支付：即在每期开始的前一个月的20号前付清下期应缴交的金额，逾期视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，乙方应在甲方书面通知退场的十五日内退出场地，甲方收回乙方承租的经营场地，乙方交纳的保证金不予退还，甲方并可依约追究乙方违约责任。”梁建新已构成违约，故富益达公司请求保证金37649元归富益达公司所有，一审法院予以支持，梁建新请求返还保证金的主张，一审法院不予支持。
关于律师代理费问题。根据《场地租赁及服务合同》第八条第9款约定：“因乙方违约导致甲方支付的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均由乙方负责赔偿，且乙方还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用还给甲方。”富益达公司向一审法院提交委托代理合同、律师代理费发票，故富益达公司关于请求梁建新支付律师代理费3000元的主张，一审法院予以支持。
关于梁建新请求富益达公司赔偿其装修装饰物现值损失的主张。《场地租赁及服务合同》第六条第1款约定，本合同终止，乙方的固定装潢无偿归甲方所有……第4款约定，本条款所指合同终止，包括双方合意终止合同、合同期限届满不续签、提前解除合同等各种合同终止的情形。故对梁建新的该项主张，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、确认富益达公司与梁建新20**年9月23日签订的《场地租赁及服务合同》于2016年7月22日解除；二、梁建新应于判决生效之日起十日内向富益达公司支付租金27106.9元、经营服务费82059.1元、物业费3486.7元及违约金（违约金分两部分计算：其中62740元，按照月利率2%自2015年6月21日起计算至实际还清之日止；其余49915.7元，按照月利率2%自2016年7月22日起计算至实际还清之日止）；梁建新已支付的临时电费押金等款项2000元在上述款项中予以抵扣；三、保证金37649元归富益达公司所有；四、梁建新应于判决生效之日起十日内向富益达公司支付律师代理费3000元；五、驳回富益达公司其他诉讼请求；六、驳回梁建新的反诉请求。
二审中，上诉人提交了以下证明资料：1.闽侯县公安消防大队信访事项处理答复意见书；2.12315网站信访投诉答复意见；3.富益达公司《关于费用最终政策及缴交截止时间的通知函》。经质证和审查，上诉人提交证明资料可作为认定本案事实依据。
根据现有证据，本院对一审认定的事实予以确认，二审另查明：针对福州市海峡国际家居建材城租户信访，闽侯县公安消防大队于2017年11月作出侯消信【2017】4号《信访事项处理答复意见书》。主要内容为“……二、调查核实的情况。经核查，2012年1月21日，福州市人民政府召开专题会议研究商贸专项资金安排等工作。会议决定：'经市商贸局审核，海盛物流公司荆溪项目增加建材仓储交易功能，海盛物流公司提出的承接市区化工路南方建材市场外迁事宜由其自行负责招商。若增加建材仓储交易功能涉及用地性质变更，由闽侯县政府负责，指导企业按照有关规定开展报审工作'（【2012】376号）。2013年3月28日，福州市人民政府召开第五次市长办公会，会议决定：闽侯县已规划建设的仓储市场荆溪镇永丰村海盛物流园也可承接南方装修装饰材料市场的搬迁（【2013】6号）。2013年12月10日，海盛公司以丁类仓库性质向大队申报海峡国际自由物流港城（一期）1-4、1-19#及地下室消防设计备案经复查合格。2014年11月19日，该工程申报竣工验收备案，竣工验收备案未抽中。2015年，福建省人民政府确定海峡国际（福州）自由物流港城为2015年度省重点项目（闽政【2015】2号）。2015年1月起，该场所按照市政府会议纪要陆续招商增加仓储交易功能，并提请闽侯县政府按照市政府会议纪要办理用地性质变更手续和后续报审工作。由于用地性质变更手续正在办理中，该场所目前未根据使用性质变更情况向消防部门申报相关行政审批手续。三、处理意见。大队已根据法律规定对海盛公司未按照实际使用功能重新申报消防行政许可的行为和存在的火灾隐患予以行政处罚，共处罚金四万元整。同时，将相关情况函告有关部门，督促其按照市政府会议纪要加快申报相关手续。……目前，我大队已要求该场所按照实际使用性质进行消防整改确保安全。”
本院认为，虽然案涉场地改变用途应经相关行政主管部门批准、案涉商铺在开业前也应当按照其当前实际使用功能重新报请消防验收，但涉及土地性质变更及消防验收的法律及行政法规规定并非导致案涉租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定案涉房屋租赁合同无效。上诉人关于案涉合同无效的上诉意见，不能成立，本院不予采纳。但本院亦注意到，因海盛公司未按照案涉场地实际使用功能重新申报消防行政许可的行为和存在的火灾隐患，受到了闽侯县公安消防大队的行政处罚，鉴于案涉场地系属人员密集场所，建设单位应当严格依照《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》的规定报请消防设计审核、消防验收以及消防安全检查，以避免发生安全事故。在建设单位未能完成消防报审工作而影响案涉房屋使用的，案涉场地商铺租户有权依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”之规定解除合同。上诉人作为案涉商铺租户，在未主张解除合同情况下，其欠付租金等费用的行为已构成违约。上诉人主张被上诉人存在欺诈已构成违约，缺乏证据证明，本院不予采纳。故上诉人应当依约支付欠付的租金、经营服务费、物业费等相关费用并支付约定的逾期付款违约金。
上诉人主张被上诉人已将租金起算时间调整为2015年5月1日，但富益达公司发布的《关于费用最终政策及缴交截止时间的通知函》明确载明未在限定期限内缴纳并结清欠费的商户，不享受优惠政策。故一审法院关于租金等费用的起算时间认定正确。
关于保证金是否应当抵扣租金问题。因双方已约定了月利率2%的逾期付款违约金，已足以弥补被上诉人之损失，且案涉租赁场地在使用条件上亦存在瑕疵，故为平衡双方利益，案涉保证金应在上诉人欠付的租金等费用中予以抵扣。一审判决上诉人缴纳的保证金归富益达公司所有不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一、二项的规定，判决如下：
一、维持福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初2185号民事判决第一、二、四、五、六项；
二、撤销福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初2185号民事判决第三项；
三、福州富益达商业管理有限责任公司收取的保证金37649元，在福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初2185号民事判决第二项判决确定的梁建新应付款项中予以抵扣。
一、二审案件受理费各5549元，分别由上诉人负担4808元，被上诉人富益达公司负担741元。
本判决为终审判决。
审判长 陈光卓
审判员 陈 辉
审判员 薛闳引
二〇一八年一月二十五日
书记员 刘 巍