广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初6111号
原告陈艳芳，女，汉族，1956年6月16日出生，住佛山市禅城区。
委托代理人谢伟娟，广东熊何律师事务所律师。
被告佛山市美居城物业管理有限公司，住所：佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城1#商业楼五层自编1号。注册号：440602000343915。
法定代表人霍永耀。
委托代理人黎勇、何少玲，均为广东群立弘律师事务所律师。
原告陈艳芳诉被告佛山市美居城物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人谢伟娟，被告委托代理人黎勇、何少玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月1日，被告代表吴伯浩与广州泓基置业有限公司（以下简称泓基公司）法定代表人黄映芳签订协议，约定被告授权泓基公司出租佛山市美居城物业事宜。2013年11月15日，泓基公司与原告签订《美居建材城1座商铺认筹协议书》，约定原告租赁佛山美居城商铺事宜，同日，泓基公司收取了原告10万元认筹金。2014年3月17日，泓基公司与原告签订《美居建材城一号楼商铺物业管理合同（正本)》，约定原告承租佛山美居城商铺7号铺事宜，租赁期限从2014年5月1日至2019年4月30日，同日，泓基公司向原告收取了三个月租金及三个月押金共计65400元。原告为了承租被告商铺一共支出了165400元。原告交款后欲进场使用商铺却遭到被告阻止，导致不能如期使用商铺。2014年4月初，原告及其他众多租户因租赁了被告的商铺却不能承租使用，与被告发生纠纷，集体上访并向佛山市禅城区石湾街道人民调解委员会申请调解。被告在调解过程中承诺垫付现金处理纠纷，向部分不同意调铺的租户退还已交款项，向其余同意调铺的租户调换铺位。原告与被告于2014年4月24日达成《人民调解协议书》，被告承诺与原告调换铺位，但至今被告未向原告调换铺位，未履行上述《人民调解协议书》的内容，构成违约，应承担向原告退还已交款项共165400元的违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告退还165400元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，第一，被告的代表人是于2014年4月24日在佛山市禅城区石湾镇街道人民调解委员会的调解下与原告签订了《人民调解协议书》，在调解协议签订之后至今已两年多，原告一直未与被告提及铺位的问题，更没有查看铺位，故被告诉请已过了诉讼时效；第二，被告从未收过原告任何款项，故不存在被告退款的情形，也不存在因作为租户的原告不同意调换铺位，而由被告对原告承担垫付款项的义务。原告提起本案诉讼是基于其与泓基公司签订的认筹协议及物业管理协议，根据合同相对性，原告要求被告承担其与泓基公司之间基于合同产生的义务，没有任何依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
诉讼中，原告提供以下证据：
1、原告的身份证、被告的企业机读登记信息。拟证明原、被告主体适格。
2、人民调解协议书。拟证明被告代表吴伯浩与原告达成协议，被告是认可其作为出租人的身份并履行了相关义务。
3、《关于美居建材城三方租赁情况》。拟证明被告已经确认并同意先垫付现金处理相关的客户，承接原告与泓基公司租赁合同的权利义务，并强调只要有银行单据的客户都可以先行垫付处理。原告是持有银行单据的，所以被告负有垫付现金处理本案纠纷的义务。
4、原1号楼租户调配意愿征集表。表格中有“如不同意调配的话，可以收钱走人”的表述。拟证明被告确认不同意调配的租户可以退全款走人。
5、《美居建材城1座》商铺认筹协议书、美居建材城一号楼商铺物业管理合同（正本）。拟证明原告承租被告涉案的铺位的事实。
6、收款收据2张、收据1张、银行转账记录两份。拟证明原告为承租被告的商铺共支付165400元，其中银行转账合计16万元，现金缴款5400元。
7、调解笔录。拟证明被告确认泓基公司收取原告165400元的事实。
诉讼中，被告提供以下证据：
（2016）《美居建材城1座整栋临时租赁协议》复印件。拟证明被告与原告及泓基公司没有租赁关系，根据该协议的约定黄映芳应向被告交纳按金，签订协议后黄映芳没有向被告支付按金并且失联，被告依约解除该协议并收回物业。
2、中国工商银行网上银行电子回单。拟证明被告收款账户并非原告付款账户，原告的款项是支付到黄映芳的银行账户，被告未收到原告任何款项，不存在被告退款的情形。
诉讼中，本院依职权调取广东省机读信息查询资料一份。
经庭审质证，本院认证如下：
原告的证据1、2、3、4、6，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5，原告能提供原件予以核对，本院对真实性予以确认；证据7，被告对证据真实性不持异议，本院对真实性予以确认。被告的证据，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。本院调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2013年11月1日，被告委托吴伯浩（物业管理方、甲方）与黄映芳（物业使用方、乙方）签订《美居建材城1座整栋临时租赁协议》，主要约定：甲方经授权将位于佛山市禅城区绿景西路北侧的美居建材城内，美居建材城1座整栋共四层租赁给乙方作为商业、商铺经营。物业租期扣除装修期后为十年。乙方具有使用权、转租、分租权。
2013年11月15日，泓基公司（甲方）与原告（乙方）签订美居建材城1座商铺认筹协议书，主要约定：甲方租有“美居建材城1座商铺”，乙方欲承租并同意向甲方支付诚意金100000元作为承租本项目认筹号的诚意金。认筹意向为美居第一栋，第一层，第八号，面积为100平方米。甲乙双方同意，乙方选好铺并签订《租赁合同》后，上述诚意金将自动转为商铺的广告推广及公共地方装修分摊费。同日，原告向账号为62×××71的账户转账支付100000元，泓基公司开具收据一份，上载明：今收到陈艳芳交来美居建材城第1栋第一层第8号铺宣传费100000元。
2013年11月20日，原告再向账号为62×××71的账户转账支付60000元。泓基公司于2013年12月1日开具收据一份（单号为0069622），上载明：今收到陈艳芳交来美居建材城第1栋第一层第8号铺管理费及租金三按三押作为保证金共计60000元。
2014年3月17日，泓基公司（物业管理方、甲方）与原告（物业使用方、乙方）签订《美居建材城一号楼商铺物业管理合同》，主要约定：甲方经授权将位于佛山市禅城区绿景西路北侧的美居建材城内，编号为第1座7号的商铺总面积为109平方米代租赁给乙方作陶瓷经营使用。合同期限从2014年5月1日至2019年4月30日。同日，泓基公司开具收据一份（单号为0069678），上载明：今收到陈艳芳交来美居建材城1号楼7号铺三个月租金及三个月押金共65400元。注：单号0069622作废换0069678。
2014年4月21日，被告向佛山市禅城区石湾镇街道办事处出具《关于佛山市美居建材城三方租赁情况》，主要内容如下：2013年11月1日我司代表人吴伯浩与租赁方陈燕娜达成口头协议，并与租赁方代表人黄映芳签订《美居建材城1座整栋临时租赁协议》，我司已收取租赁方陈燕娜诚意金50万元，双方约定11月底前陈燕娜必须向我司交纳三月按金、三月租金和水电按金约700万元。我司通过各种途径催促租赁方，可惜截至2014年4月1日，我司只收到租赁方陈燕娜交纳285万元。我司马上发律师函给陈燕娜，要求解除《美居建材城1座整栋临时租赁协议》并赔偿我司损失。在4月3日我司才了解到，陈燕娜与十多个客户就租赁美居建材城1座部分商铺签订相关合同并缴纳相关费用。根据客户透露，陈燕娜共收取十多名客户合计340万元，现客户知道我司已与陈燕娜解除租赁关系，希望找陈燕娜出来处理三方关系，可惜联系不上。客户希望我司协调处理，当中大部分客户要求转租到我司可以安排调配的铺位，但有几个客户要求我司代陈燕娜退还缴交的钱（合计70万元左右没有银行单据，客户称是以现金方式缴纳），根据部分客户透露，没有银行单据只有合同的客户，很大可能是陈燕娜的供货商货款和民间借贷欠款。据了解，陈燕娜因私人借款高达1000多万，担心债主报复，已于4月中旬到派出所报案希望保证自己人身安全。综合上述情况，考虑到陈燕娜欠债累累，我司决定如果有银行单据的客户且愿意调配铺位，我司愿意协助处理，调配完毕我司再与客户共同追讨陈燕娜欠款。没有银行单据，称自己以现金方式缴纳定金的可疑客户。法律上我司权益无法保障，我司只收到285万诚意金，日后如果陈燕娜再向我司追讨，我司应如何保障自身合法权益？但四月中旬，石湾街道办事处责成我司先垫付现金处理相关客户，我司同意按石湾街道办事处要求处理有银行单据的部分客户，但剩余没有合法银行单据的客户如何处理？希望贵办事处帮助协调。
2014年4月24日，原告（甲方）与被告的代表人吴伯浩（乙方）在佛山市禅城区石湾镇街道人民调解委员会主持下进行调解，原告陈述，根据美居建材城建设方和众租户反映的情况，2013年11月1日，陈燕娜以黄映芳的名义与佛山市美居建材城建设方代表（乙方）签订《美居建材城1座整栋临时租赁协议》。陈燕娜于2013年12月以黄映芳为法定代表人申请成立泓基公司，后陈燕娜以泓基公司及黄映芳的名义与甲方签订《美居建材城一号楼商铺物业管理合同》字第1-28号，甲方称已交付给泓基公司共165400元。美居建材城建设方截至2014年4月1日，只收到陈燕娜缴交285万元，远远未达到双方协定的按金金额，美居建材城建设方要求解除双方签订的《美居建材城1座整栋临时租赁协议》，但陈燕娜方已收取多名租户巨额资金。2014年4月4日，众租户到佛山季华大桥旁的瓷海国际的爱新安娜卫浴展厅与陈燕娜及美居建材城建设方进行协商，后众租户集体到禅城区信访局上访。其后美居建材城建设方与众租户多次联系陈燕娜、黄映芳及泓基公司无果，美居建材城建设方吴淑冰于2014年4月23日因陈燕娜、黄映芳及泓基公司失去联系到石湾派出所报案，现甲乙双方向石湾镇街道人民调解委员会提出申请，要求进行调解。被告代表人吴伯浩陈述，以上所述属实。经调解，佛山市禅城区石湾镇街道人民调解委员会出具《人民调解协议书》，上载：双方自愿达成协议如下：1、甲乙双方一致同意重新调换租赁铺位，调换之后原甲方向泓基公司缴纳的租金转为由乙方收取，具体调换铺位位置、租金金额及其他后续问题由双方共同协商。
另查明，据被告提供《网上银行电子回单》显示，黄映芳与被告交易账户的户名为黄映芳、卡号为62×××71。
再查明，泓基公司于2013年12月3日成立，法定代表人为黄映芳。
原告陈述，《物业管理合同》即《商铺认筹协议书》所述的《租赁合同》，《商铺认筹协议书》承租的标的物为8号铺、《物业管理合同》承租标的物为7号铺的原因是编号变更，实际的铺位位置没有变化；庭审后，原告曾经到被告处查看可调换的铺位情况，但原告认为不合适，原告不再要求继续履行《物业管理合同》，亦不再要求调换铺位。
被告陈述，陈燕娜与黄映芳共同找被告洽谈承租美居城1号楼用于转租的事宜，据陈燕娜与黄映芳向被告陈述，她们是合作关系，陈燕娜是泓基公司的实际控股股东，黄映芳是泓基公司的法定代表人。庭审后，原告曾经到被告处查看可调换的铺位情况，但原告对铺位不满意。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。由前采信的证据及认定的事实，被告将包含涉案铺位在内的美居建材城1座整栋出租给陈燕娜、黄映芳，其时，泓基公司虽未成立，但从被告的陈述可知，被告确认黄映芳是作为泓基公司的法定代表人与被告签订租赁合同，即黄映芳的行为为职务行为。故涉案铺位的出租人为被告，承租人为泓基公司，次承租人为原告。
本案争议焦点：一、本案是否已超过诉讼时效？二、被告是否应向原告退还诚意金、租金及押金？
争议焦点一。原告以被告未履行《人民调解协议书》确定的内容为由诉请被告退还诚意金、租金及押金。审理查明，《人民调解协议书》既未确定具体的调换铺位时间，也未约定退款的事宜，故被告抗辩主张诉讼时效从《人民调解协议书》签订之日起起算的意见不能成立，本院不予采纳。因原、被告未有约定履行调换铺位的期限，且事实上原、被告至今未就调换铺位达成一致意见，故原告提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
争议焦点二。《人民调解协议书》仅确认原、被告有调换铺位的意向，但未就调换铺位的具体位置、租金、租期等主要条款作出约定。因原、被告并未能实际调换铺位，《人民调解协议书》中约定的在调换铺位后，原告向泓基公司交纳的租金转为被告收取的条款亦未生效，原告以此主张被告退还诚意金、租金及押金缺乏理据。依据被告在《三方租赁情况》中“没有银行单据，称自己是现金方式缴款的客户，由于存在疑点。法律上我司的权益无法保障。但四月中旬，石湾街道办事处责成我司先垫付现金处理相关客户，我司同意按石湾街道办事处要求处理有银行单据的部分客户”的陈述可知，被告同意向真实的次承租人代垫付相关费用。据被告提供的网上银行电子回单显示，与其交易的相对方账户与原告转款支付宣传费、租金、押金等费用的收款账户一致，且原告转款的银行凭条与商铺认筹协议书、商铺物业管理合同、收款收据能形成证据链，证实原告承租并支付款项的事实，故原告属于被告在《三方租赁情况》中承诺先垫付现金的客户，依据诚实信用原则，原告诉请被告支付165400元有理有据，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告佛山市美居城物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈艳芳支付宣传费、租金、押金合计165400元。
被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取1804元，由被告佛山市美居城物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 罗婉文
二〇一六年十一月十四日
书记员 李若梅
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。