文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终6445号上诉人（原审原告）：雷亚丽。委托诉讼代理人：廖普定，广东深宝（前海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳招商房地产有限公司。法定代表人：许永军，董事长。委托诉讼代理人：肖磊，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱翔，广东深天成律师事务所实习律师。上诉人雷亚丽因与被上诉人深圳招商房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初11641号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。雷亚丽上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持雷亚丽在一审中提出的诉讼请求；二、由招商房地产公司承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：一、招商房地产公司开发的涉案房产存在严重的质量问题，根本不具备交付条件。在雷亚丽多次提出存在的问题后，招商房地产公司一直未予实质性整改，并向雷亚丽履行交付义务，其应承担相应的违约责任。二、招商房地产公司在向管理方出具的《安居型商品房建设和管理任务书》上，承诺会严格按照《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》的相关规定和要求执行，在房屋装修标准方面承诺套内装修标准不低于800元/平方米，在销售前开放装修完毕的标准样板房，并同时公示经由具备资质的造价咨询机构审核通过的装修价格构成，向购房人出具所购安居型商品房装修质量承诺书、住宅使用说明书和质量保证书等。其实，雷亚丽当初在选房时，同时有两套安居房可供选择，其中另一套安居房“xxx园”的售价仅四千多起价，而招商房地产公司开发的“xxxxx园”售价为七千多元每平方米起。雷亚丽之所以最终决定购买该房并同意以高达7642元每平方米的价格进行购买，正是因为受到招商房地产公司对外宣称精装修及承诺800元/平方米装修的影响。雷亚丽与招商房地产公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》第三十四条明确约定“出卖人所做的销售广告、宣传资料符合要约条件的以及样板房等说明和允诺具体确定，并对本合同的定力以及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务”，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，招商房地产公司出具及对外公示的《安居型商品房建设和管理任务书》对招商房地产公司是具有直接约束力的，属于合同的重要组成部分，招商房地产公司应严格按照该任务书的内容进行执行，否则，应承担相应的违约责任。三、即便按照招商房地产公司说的，其有进行过整改，但招商房地产公司此后也一直没有通知雷亚丽收楼，招商房地产公司仍应向雷亚丽承担逾期交房的违约责任。根据本案一审查明的事实，招商房地产公司是在本案一审开庭时（即2016年8月10日）才通知雷亚丽收楼的。退一万步来说，即便认定招商房地产公司拟交付的房屋在2016年8月10日时符合交付条件，招商房地产公司也应向雷亚丽承担2014年9月29日至2016年8月10日期间的逾期交房违约金，而不应以涉案房产于2015年5月21日通过环保竣工验收为标准来断定涉案房产具备交付条件。四、因招商房地产公司逾期交房，导致雷亚丽不得不长期在外租房而产生租金损失，该租金损失应当由招商房地产公司承担。招商房地产公司辩称，雷亚丽收楼时提出异议，该异议并非房屋主体结构质量问题，且不影响正常居住。招商房地产公司对其中确属质量问题的已进行了修复，雷亚丽不得拒收房屋。涉案房地产项目通过环保验收后，已具备约定及法律的交付使用条件。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。雷亚丽向一审法院起诉请求：一、招商房地产公司向雷亚丽支付逾期交房违约金113093.15元(违约金以490005元为计算基数，按每日万分之四的标准，自2014年9月29日计至实际交付之日，暂计至起诉之日)；二、招商房地产公司赔偿雷亚丽因招商房地产公司逾期交房给雷亚丽造成的租金损失30600元(租金损失按照每月1800元，自2014年11月1日计至实际交付之日，暂计至起诉之日)；三、招商房地产公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月10日，雷亚丽作为买受人与作为出卖人的招商房地产公司签订了《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》，合同编号为深市安居预字（2013）第xxxxxx号，约定雷亚丽购买招商房地产公司开发兴建的深圳市龙华新区xxx道xxx道xxxx园第x栋xxx号房地产，建筑面积为64.12平方米，其中套内建筑面积51.82平方米，购房总价款为490005元，用途为住宅。合同第十六条约定，出卖人应于2014年9月28日前将房地产交付给买受人，交付前应取得建设行政主管部门颁发的《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应按本合同约定地址发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的建筑面积、套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应签署《收楼意见书》并注明领取的钥匙数量。买受人向出卖人签署《收楼意见书》，应视为房地产已经实际交付。房地产的交付时间为买受人签署《收楼意见书》之日；买受人逾期未办理交付手续的，视为房地产已交付，交付时间为出卖人《入伙通知书》中规定的交付期限届满之日。第十七条约定，出卖人如未在本合同第十六条约定的交付期限内将房地产交付买受人，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款（含定金），并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人在上述期间内未要求解除合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同第二十条约定，出卖人自房地产交付之日起，按照《安居型商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同签订后，雷亚丽依约支付了全部购房款。2014年8月6日，涉案楼盘项目取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2014年9月2日，招商房地产公司向雷亚丽发出《入伙通知书》，告知雷亚丽涉案房产已具备入伙条件，交付办理期限为2014年9月15日至2015年9月28日。逾期未办理验收入住手续，按照《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》第十六条约定视为同意接收本房地产。2014年9月15日，雷亚丽前往涉案房产进行收楼验收，但雷亚丽认为涉案房产存在质量问题，拒绝收楼。雷亚丽认为存在的质量问题为：小阳台墙开裂，起泡不平整，洗手盆开关边未收好后，洗手盆墙不平整，卫生间有泥很脏需清干净，卫生间木门有一个洞，卫生间排风扇线要做线管，洗手盆天花不平整，玻璃隔音效果不够，小阳台线管起皮、坏，厨房门跟样板房有区别应更换（颜色不一样），入户门里面反锁不了，主卧窗边漏水（下雨时），空调洞口未收好（不美观），次、主卧门框边起皮、破损两处，强电箱有异响（盖坏）；地漏太差生锈。要求提供装修标准费用，不符合精装修标准。招商房地产公司于2014年9月15日向责任单位发出若干《派工单》对雷亚丽提出的小阳台墙开裂等多项质量问题予以整改。2014年10月7日，雷亚丽再次验房，提出涉案房产存在如下质量问题：空气开关要求整改；空开总闸需60安（实际30安），空调开关至少须40A（实际16安），插座开关至少20安（实际16安），空开总闸不灵敏需换。怀疑闭水测漏效果；之前客厅墙面无裂缝，这次发现有裂缝，请检查原因；入户门关后松动；9月15日提出的整改内容无整改，10月7日复查又增加了很多问题。强烈要求尽快整改，复验合格后才验收入伙。同日，招商房地产公司再次向责任单位发出《派工单》，对入户门松动、客厅墙面裂缝及9月15日提出的未予整改的问题予以整改。2014年10月12日，雷亚丽验房时提出涉案房产仍存在如下质量问题：1、生活阳台插座盒子损坏，插座上方线槽破损；2、业主上次反映问题没整改（两次提出的问题都没整改）；3、洗手间墙面地面勾缝发黑、较脏、要求填白；4、洗手间灯不亮。招商房地产公司于2014年10月13日、10月15日向责任单位发出《派工单》对上述问题予以整改。雷亚丽于2014年11月1日再次验房，提出涉案房产存在如下质量问题：1、沙发墙墙面粗糙；2、客厅阳台地砖勾缝；3、客厅推拉门松动；4、客厅阳台墙面刮痕；5、推门拉门上方手边粗糙；6、主卧门后天花阴角开裂；7、铝窗边墙面空鼓；8、主卧插座下踢脚砖破损；9、次卧门扇顶部未包角；10、次卧门框上方墙面开裂；11、客厅网络线未接；12、弱电箱里线错乱未整理；13、厨房烟道下方阳角收边，整体装修不符合精装修标准，要求重新装修或退回装修款，不同意收楼。2015年2月5日，深圳市人居环境委员会向招商房地产公司发出《关于xxxxx园建设项目竣工环境保护验收的决定书（建设工程类）》（深环建验[2015]9002号），因该项目在验收公示期间，收到部分业主不同意验收的反馈意见，故要求招商房地产公司落实《xxxxx园建设项目环境影响报告书》中提出的污染防治措施，对招商房地产公司《深圳市建设项目竣工环境保护验收申请表》、《xxxxx园建设项目竣工环境保护验收调查报告》及附件做退档处理，并要求招商房地产公司整改完善后另行申报。深圳市人居环境委员会于2015年5月21日向招商房地产公司作出的深环建验[2015]9009号《关于xxxxx园项目竣工环境保护验收的决定书（建设工程类）》，其中载明同意该建设工程通过环保竣工验收。2016年3月10日，深圳市住房和建设局作出《深圳市住房和建设局关于xxxxx园房屋装修不符合交付标准相关事宜的复函》回复雷亚丽，关于xxxxx园x栋xxx等房屋质量问题的信访事宜收悉，该局行政执法人员于2016年3月1日召集建设单位项目负责人、物业维修负责人员与业主共同到业主家中了解情况。该项目为该局督办保障房项目，设计标准、材料报审均符合要求，房屋装修质量存在少量缺陷和瑕疵。原因分析：建设单位与业主双方对房屋装修材料的材质、装修施工的细节处理、质量缺陷的认识存在较大分歧，问题一直拖延未能解决。处理意见：（一）该局行政执法人员责令相关单位对房屋存在的质量缺陷进行整改，对房屋履行保修义务；（二）业主要求的赔偿问题不是该局业务范围，建议双方协商解决，若协商不成可循法律途径解决。另查，1、雷亚丽提交了一份招商房地产公司于2011年与深圳市住宅发展事务中心签署的《安居型商品房建设和管理任务书》，以主张招商房地产公司承诺涉案安居房的装修标准为住宅套内装修标准不低于800元/平方米，且卧室门采用标准为实木门等。招商房地产公司对该份证据真实性予以认可，但主张与本案无关联性，认为原招商房地产公司之间关于房屋的交楼标准要按原招商房地产公司之间的合同来确定，而不是按照招商房地产公司与政府相关机关的任命书来确定。2、雷亚丽主张其因招商房地产公司逾期交房而长期租住房屋，提交了楼宇租赁合约证明其自2014年10月1日至2016年12月31日租赁房屋，约定的租金为1800元/月。招商房地产公司对上述证据不予认可，并认为雷亚丽主张的违约金已弥补了房租损失，雷亚丽不应再主张租金损失。3、关于房屋现状。双方确认涉案房产一直空置。雷亚丽主张招商房地产公司没有通知其收楼，招商房地产公司主张其一直通知雷亚丽收楼，但未提供证据证，招商房地产公司亦当庭通知雷亚丽进行收楼，并表示如存在瑕疵，招商房地产公司仍可进行整改、维修。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。雷亚丽与招商房地产公司签订的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。雷亚丽主张招商房地产公司向其交付的房屋存在多处质量问题，且与《安居型商品房建设管理任命书》中载明的装修标准不符，未达交付条件。但根据本案证据，雷亚丽主张的质量问题依一般生活常理尚不足以严重影响房屋的正常居住使用，应属于房屋质量瑕疵；且《安居型商品房建设管理任命书》不是雷亚丽与招商房地产公司之间房屋买卖合同的组成部分，并非招商房地产公司履行其合同义务的依据，故对雷亚丽依据上述事由主张招商房地产公司违约，缺乏事实和法律依据，该院不予采信。雷亚丽同时诉称涉案项目在2015年5月21日才通过环保竣工验收，说明该项目无法在双方合同约定的2014年9月28日前满足交付条件。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条第一款的规定，当事人履行合同既应严格按约履行，同时亦应遵守法律、行政法规的规定。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定建设单位在办理建设工程竣工验收备案时应同时将环保等部门出具的认可或准许使用文件报请备案，主管部门对违反质量管理规定行为的可责令停止使用；《深圳经济特区建设项目环境保护条例》第二十五条第一款、第四十八条第三款亦规定对于未经环保验收的建设项目由主管部门责令停止使用。因涉案房地产项目竣工后未经环保验收，深圳市人居环境委员会在招商房地产公司通知业主入住后对招商房地产公司的环保验收申请作退档处理，于2015年5月21日才决定该项目通过环保验收，故招商房地产公司在2014年9月2日通知雷亚丽收房时，涉案房产尚不具备前述行政法规、经济特区法规强制性规定所要求的交付使用条件，招商房地产公司该通知交付行为不属于适法的履行行为，不免除其相应逾期交房违约责任，故招商房地产公司应自合同约定之交付期限届满之次日即2014年9月29日起，向雷亚丽支付违约金。雷亚丽诉请逾期交房违约金计至“实际交房之日”，但并未同时诉请招商房地产公司交付房屋，鉴于涉案房地产项目在2015年5月21日通过环保验收后，已具备约定及法定的交付使用条件，双方即应及时办理交付手续，故该院对于2015年5月21日之后的逾期交房违约金请求不予支持。据此，招商房地产公司按约应向雷亚丽支付2014年9月29日至2015年5月21日期间的逾期交房违约金46060.47元（490005元×0.0004/日×235日）。关于雷亚丽主张的租金损失。因违约金同时具有惩罚性和补偿性的功能，根据现有证据，雷亚丽主张因招商房地产公司逾期交房产生的租金损失数额尚在该院支持的违约金数额范围内，故雷亚丽主张租金损失，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《深圳经济特区建设项目环境保护条例》第二十五条第一款、第四十八条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、招商房地产公司于该判决生效之日起五日内向雷亚丽支付逾期交房违约金46060.47元；二、驳回雷亚丽的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1587元，由雷亚丽负担1078元，招商房地产公司负担509元。受理费雷亚丽已预交。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，雷亚丽与招商房地产公司于2014年1月10日签订的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方应当依约履行。本案二审的争议焦点是：一、涉案房产是否具备交房条件；二、雷亚丽主张的租金损失是否应当予以支持。关于涉案房产是否具备交房条件的问题。首先，雷亚丽上诉称涉案房产存在严重质量问题，不具备交付条件。对此，本院认为，雷亚丽提出的涉案房产存在的问题，并不影响房屋的正常居住使用，且双方签订的合同中并未约定存在这些质量瑕疵时雷亚丽可拒绝收房。其次，雷亚丽主张招商房地产公司没有履行其签署的《安居型商品房建设管理任命书》中对于装修标准的承诺，但深圳市住房和建设局于2016年3月10日作出的《深圳市住房和建设局关于xxxxx园房屋装修不符合交付标准相关事宜的复函》中明确“涉案项目的设计标准、材料报审等均符合要求，房屋装修质量存在少量缺陷和瑕疵”，因此，雷亚丽的该主张不能成立。涉案房产在2015年5月21日通过环保竣工验收后，即具备了各项交房条件。雷亚丽要求支付在此之后的交房违约金缺乏依据，本院不予支持。关于雷亚丽主张的租金损失是否应当予以支持的问题。根据合同法第一百一十四条第二款的规定，在约定的违约金低于造成的损失时，当事人可以请求予以增加。本案中，按照雷亚丽主张的每月1800元的租金标准，从2014年9月29日计至2015年5月21日，租金损失大约为14000元，并未高于一审判决支持的逾期交房违约金，故对于雷亚丽的租金损失的请求不应予以支持。综上，雷亚丽的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2241元，由上诉人雷亚丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年六月二十八日书 记 员 尚宇楠（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。