四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0402民初295号
原告吴绍罗，男，1960年6月13日生，汉族，住四川省泸县石桥镇。
委托诉讼代理人廖ＸＸ，四川明俐律师事务所律师。
被告攀枝花学院，住所地：攀枝花市东区机场路**号。
法定代表人黄双华，校长。
委托诉讼代理人高仕忠，男，1970年2月13日生，汉族，攀枝花学院职工，住四川省攀枝花市东区。
委托诉讼代理人蒲文峰，四川广聚律师事务所律师。
被告四川省成兴建设工程有限公司，住所地：成都市锦江区棬子树村一组。
法定代表人巫云浩，总经理。
原告吴绍罗诉被告攀枝花学院、被告四川省成兴建设工程有限公司（下称成兴公司）合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理。依法由审判员杨定涛适用简易程序于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告吴绍罗委托诉讼代理人廖ＸＸ，被告攀枝花学院的委托诉讼代理人高仕忠、蒲文峰到庭参加诉讼；被告成兴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴绍罗诉称，2013年1月31日，原告与二被告签订了《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》（下称《房屋使用权转让协议》），约定二被告将其建设的攀枝花学院后勤服务综合楼临街1-27号房屋使用权转让给原告；转让期限为40年(从2015年1月1日起至2054年12月31日止)；转让总价为351334元；若二被告于2014年12月31日前未交付房屋，原告可申请退房；被告成兴公司在收到退房书面申请7个工作日内，应全额退还原告已支付的房屋使用权转让款等。当日，原告即将房屋使用权转让款351334元支付给被告成兴公司。其后，二被告并未按约如期交付房屋。2015年4月1日，原、被告双方签订了一份《攀枝花学院学府新天地项目房屋使用权转让补充协议》，约定二被告交付房屋时间延展至2015年7月1日。2015年12月27日，原、被告双方签订了一份《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书的补充协议》，约定房屋使用权转让的期限为40.5年（2015年1月1日～2055年6月31日）。2016年7月～9月，原、被告双方又签订了《攀枝花学院学府新天地项目退房还款协议》（下称《退房还款协议》）。之后，二被告并未履行返还房屋使用权转让款的合同义务。原告遂起诉，请求判令：1.二被告连带返还房屋使用权转让款351334元；2.二被告连带支付资金占用利息46112.58元（以房屋使用权转让款3351334为基数按年利率5.25%计算：从2013年1月31日至2014年12月31日的利息为35352.98元；从2016年6月1日至2016年12月30日的利息为10759.60元）；3.二被告以397446.58元（上述两项之和）为基数，按每日千分之一向原告连带支付罚息（违约金）至所有款项付清之日止（从2017年1月1日起，暂算至2017年1月10日为3974.47元）；4.本案诉讼费用由二被告连带承担。
原告吴绍罗为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据在案予以证明：第一组证据《房屋使用权转让协议》、《收据》，证明被告攀枝花学院、成兴公司将学府新天地的房屋的使用权转让给了原告，原告在签订合同的当日已全额付款。《收据》可以证实，款项是由被告攀枝花学院收取，《收据》虽然是由被告成兴公司出具的，但《收据》上注明是代被告攀枝花学院收款。第二组证据《攀枝花学院学府新天地项目房屋使用权转让补充协议》、《攀枝花学院学府新天地商业项目使用权转让协议书补充协议》，证明由于被告方不能按时将合同约定房屋交付原告使用，被告方于2014年12月27日给原告承诺将房屋使用权延长半年。补充协议证实了被告方仍然没有按期交房，二被告就承诺将商业项目的竣工交付日期延至2015年7月1日。第三组证据《退房还款协议》，证明：①二被告与原告在炳草岗街办和东区区委的协调下自愿达成的了退房还款协议；②二被告同意原告的退房请求；③二被告方同意支付原告资金的占用利息：一是从原告交款之日至2014年12月31日，按年利率5.25%计。二是从2016年6月1日起至退款的前一日，按年利率5.25%计；④证实了二被告最迟应于2016年12月31日将房款及资金占用利息付清；⑤双方还约定若没有按时付清房款及资金占用利息，则每日应当按房款及资金占用利息的千分之一计算罚息；⑥二被告是同意向原告退房还款并支付资金占用利息承担连带责任。
被告攀枝花学院质证意见:对第一组证据的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议。1、《房屋使用权转让协议》名为房屋使用权转让，但其实质法律关系为房屋租赁合同，转让协议约定的40年转让期限违反合同法的强制性规定，其超出20年部分无效；2、该协议的内容恰好能够证明在房屋使用权转让这一法律关系中，转让方为成兴公司，受让方为原告；3、这份《收据》恰好能证明协议书中有关原告应向成兴公司支付房屋使用权转让款的约定得到了全面的履行，至于该《收据》中所称的成兴代攀枝花学院收款这一表述，既与协议书的约定不符，也没有攀枝花学院的授权或追认，是成兴公司的单方陈述，与攀枝花学院无关。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。根据2015年4月1日原告与攀枝花学院及成兴公司签订的补充协议内容，可以进一步明确转让房屋使用权的主体双方是成兴公司和第三方业主。对第三组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，因为是复印件。攀枝花学院及成兴公司均未在协议上加盖印章，签字人员也不是各自公司的法定代表人，且没有攀枝花学院和成兴公司对所签字人员的授权或委托。
被告攀枝花学院辩称，《房屋使用权转让协议》，其本质法律关系就是房屋租赁合同。根据相关法律规定，租赁期限超过20年的部分应为无效。《房屋使用权转让协议》明确约定出租方和承租方分别是被告成兴公司和本案原告方，明确约定收款及退款的主体为被告成兴公司。被告攀枝花学院只是作为所有权人对上述出租行为予以确认，并认可原告方就迟延交房所造成的损失而要求承担相应责任的请求。原告方提出的《退房还款协议》为复印件，且未加盖被告攀枝花学院、成兴公司的印章，在协议上签字人员既不是单位的法定代表人也未经授权或追认，不具有法律效力。原告要求被告攀枝花学院承担资金占用利息、违约损失等，均不予认可。
被告攀枝花学院在举证期限内未提交相关证据。
本院根据当事人当庭举证、质证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系进行综合审查判断，审理查明如下事实：
2013年1月31日，攀枝花学院（甲方）、成兴公司（乙方）与吴绍罗（丙方）三方签订了一份《房屋使用权转让协议》，约定：甲乙双方合作建设的攀枝花学院后勤服务综合楼（即学府新天地），所有权属于甲方，乙方对三、四、五、六层（对应为临街一至四层）及部分车库拥有四十年使用权；甲方同意乙方将临街1层27号（自编号），建筑面积约28.14平方米的房屋使用权转让给丙方；该房屋为清水房，乙方提供公共基础设施的装修；丙方必须在接受房屋后，根据规定审批后进行装修、使用；使用权转让期届满后，房屋内的地面、墙面上的固定装修部分无偿归甲方所有；使用权转让的期限为40年（即从2015年1月1日起至2054年12月31日止），期满后甲方无偿收回房屋使用权；丙方于2013年1月15日前付清全部转让款，转让款支付标准为每平方米12485.2元，转让款共计人民币351334元；丙方交付的房屋使用权转让款由乙方出具收款财务收据；甲乙双方应当在2014年12月31日前，将经综合验收合格的房屋交付丙方使用；若甲乙双方在2014年12月31日前未将该房屋交付丙方使用，丙方可按：1）丙方可退房，乙方收到丙方退房书面申请7个工作日内全额退还丙方已付房款；2）丙方不退房的，按照丙方所付房款，乙方每日支付万分之二的违约金，协议继续履行；房屋达到交付使用条件后，乙方通过与丙方约定的通信工具通知丙方办理交接手续；丙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及设施安装情况进行查验并签署房屋交接单；甲方承诺与该房屋正常使用直接关联的以下基础设施、公共配套建筑达到使用条件：水、电、光纤等配套设施由甲方提供到楼层，按照施工图要求到达相应位置等等。2013年1月31日，原告吴绍罗交纳全部转让款351334元，收据上载明“代攀枝花学院收取”，并加盖“四川省成兴建设工程有限公司财务专用章”。
因攀枝花学院、成兴公司未按约交付诉争房屋，吴绍罗与攀枝花学院、成兴公司于2015年4月1日签订一份《攀枝花学院学府新天地项目房屋使用权转让补充协议》；于2015年12月27日签订了一份《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书的补充协议》;于2016年夏又签订了一份《退房还款协议》。其中《退房还款协议》明确约定：“一、甲、乙方同意丙方退房的要求，并积极筹措资金进行退款；二、2015年1月1日至2016年5月31日期间，甲、乙两方的违约责任就按丙方支付总房款每日万分之二支付违约金执行，不再另行计息，丙方无需将已收到的2015年1月1日至2016年5月31日的违约金退还给甲、乙两方；三、甲、乙两方应给予丙方两个阶段的资金占用赔偿，第一阶段从丙方交款之日至2014年12月31日，第二阶段从2016年6月1日至退款之日的前一日，两个阶段按丙方购房支付总房款年利率5.25%计算资金占用利息，退房款时一并支付给丙方；四、攀枝花学院和四川成兴建设工程有限公司承诺分批次支付已登记退房业主的房款和利息，其中2016年4月12日递交退房申请的业主为第一批次，退房款办结时间为2016年7月31日，其余二、三等批次，最迟不超过2016年12月31日前全部办结所有退房手续（其中第二批次在10月31日前办结，第三批次在2016年12月31日前办结）；五、退款方式：甲、乙两方在规定时间内将所有退款及利息打入丙方账户；六、丙方在收到退房款及利息后，应及时配合甲、乙两方办理相关手续，并将有关资料退回，同时即刻终止对该房屋的一切权力；七、如甲、乙双方未按约定履行上述协议内容，则从违约的第二日起，按丙方交纳总房款及未支付违约金综合的每日千分之一计算罚息，丙方并有权向当地人民法院起诉，追究甲、乙双方的法律责任；八、本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各执壹份，签字盖章后即视为生效，各份协议都具有同等法律效力。”之后，攀枝花学院、成兴公司未履行退款义务。由此，原、被告双方酿成纠纷。
本院认为，被告攀枝花学院、成兴公司就其双方合作修建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”与原告吴绍罗签订《房屋使用权转让协议书》，意思表示真实，协议内容不悖于法律法规的强制性规定，合法有效。原告吴绍罗依约缴纳了房屋使用权转让款，被告攀枝花学院、成兴公司未依约按期交付房屋，确属违约。《中华人民共和国合同法》第九十三规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原、被告双方在被告攀枝花学院、成兴公司违约的情形下就退房还款等事宜进行协商并签订了《退房还款协议》，原、被告双方协商一致已实际解除合同。因合同已解除，故本院对原告吴绍罗要求被告攀枝花学院、成兴公司连带退还房屋使用权转让款351334元等诉讼请求依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告吴绍罗要求支付资金占用利息46112.58元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告吴绍罗要求被告攀枝花学院、成兴公司以397446.58元（上述房屋使用权转让款、资金占用利息之和）为基数按每日千分之一向其连带支付罚息（违约金）至所有款项付清之日止的诉请，缺乏依据，本院不予支持。
本案中，被告攀枝花学院、成兴公司系合作建房，按照双方签订的协议约定，被告成兴公司使用的楼层有权对外转让，收取的转让款项进入双方设立的共管账户，被告成兴公司向被告攀枝花学院缴纳管理费后获得转让收益；且双方约定收款收据由被告成兴公司代被告攀枝花学院出具，被告攀枝花学院与被告成兴公司共同负有向原告交房的义务；同时约定被告成兴公司收到原告退房书面申请7个工作日内全额退还原告已付房款。因二被告未按时交房的行为酿成本案纠纷发生，已构成违约，加之原、被告双方签订的《退房还款协议》明确约定“甲、乙方同意丙方退房的要求，并积极筹措资金进行退款”。因此，被告攀枝花学院应当对被告成兴公司应返还给原告的房屋使用权转让款351334元及应支付的资金占用利息承担连带清偿责任。被告攀枝花学院提出本案实为租赁合同纠纷以及《退房还款协议》不具有法律效力等等抗辩主张，缺乏依据。第一，原、被告双方签订的是《房屋使用权转让协议》，而非《房屋租赁协议》；被告攀枝花学院、成兴公司转让的是房屋长期使用权（40年），而非房屋定期、出租、收益；原、被告双方签订《房屋使用权转让协议》时，案涉房产项目尚未建成，被告攀枝花学院、成兴公司如何能出租并向承租人交付出租的房屋；原告吴绍罗按约一次性支付房屋使用权转让款，而非按约定期支付房屋的租金。第二，被告攀枝花学院主要负责人高仕忠，曾延迟交房而受单位委托与原告吴绍罗等数十位业主签订了补充协议，且多次参加退房退款等问题的协商并最终签订了《退房还款协议》。原告吴绍罗等数十位业主有理由相信高仕忠在《退房还款协议》上签字能够代表被告攀枝花学院，其行为属履职行为，应为表见代理。基于此，本院对被告攀枝花学院提出本案实为租赁合同纠纷、《退房还款协议》不具有法律效力等等抗辩主张均不予支持。被告成兴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃对本案原告吴绍罗主张的事实以及为证明该事实成立而提交的证据进行质证、反驳、抗辩等诉讼权利，由此产生的法律后果依法应由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、四川省成兴建设工程有限公司于本判决生效后三日内一次性向吴绍罗支付房屋使用权转让款351334元、资金占用利息46112.58元，合计397446.58元。攀枝花学院承担连带清偿责任。
二、驳回吴绍罗的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3661元，由四川省成兴建设工程有限公司承担（此款已由吴绍罗垫交，四川省成兴建设工程有限公司在履行上述给付义务时连同此款一并支付给吴绍罗），攀枝花学院承担连带责任。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 杨定涛
二〇一七年五月二十七日
书记员 杨雯钦