湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终6719号
上诉人（原审原告）：湖北盐业集团有限公司武昌分公司，住所地武汉市洪山区井岗大队夏家村23号。
法定代表人：张晖，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄旭，湖北忠三律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ祥，湖北亚威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中新房国石发展武汉有限公司（原武汉市中胜泓润物流有限责任公司），住所地武汉市青山区工人村都市工业园内。
法定代表人：霍刚。
委托诉讼代理人：齐芬，湖北重友律师事务所律师。
原审第三人：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司，住所地武汉市武昌区体育街特一号。
负责人：龙志林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张立波、余鹏，该公司职工。
上诉人湖北盐业集团有限公司武昌分公司（以下简称盐业公司）因与被上诉人中新房国石发展武汉有限公司（以下简称中新房公司）、原审第三人中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2015）鄂青山民二初字第00864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人盐业公司上诉请求：维持原审判决第一项、第三项；确认《拆迁还建合同》约定的安置房及庭院（安置房为27栋1层的仓库3、仓库4及1-5层的办公用房，庭院为27栋办公楼前的一块600㎡绿化地）的所有权归盐业公司所有；判令中新房公司依协议约定将27栋一楼庭院（600平方米绿地）交付给盐业公司并办理相关全部拆迁还建安置房屋和庭院的过户登记手续；判令中新房公司按每月20000元支付违约金（自2012年10月11日起至履行完毕全部给付义务止）；盐业公司承担全部诉讼费用。
被上诉人中新房公司答辩称，同一审答辩意见，同意一审判决。
原审第三人华融公司述称，同一审意见。
2015年9月24日，盐业公司诉至一审法院，请求：1、中新房公司（原武汉市中胜泓润物流有限责任公司）继续履行合同，立即向盐业公司交付还建仓库1884.51㎡；2、中新房公司向盐业公司支付违约金和过渡费950,000元；3、要求中新房公司立即停止侵害；4、中新房公司承担诉讼费用。案件审理过程中，盐业公司变更诉讼请求，请求判令：1、《拆迁还建合同》约定的安置房及庭院（安置房为27栋1层的仓库3、仓库4及1-5层的办公用房，庭院为27栋办公楼前的一块600㎡绿化地）归盐业公司所有；2、确认未经盐业公司同意针对上述物权的一切处分行为无效（后于2016年5月4日撤回该项诉讼请求）；3、中新房公司停止侵害，依协议约定将还建房和庭院交付给盐业公司，并办理相关手续（后撤回该项诉请中“停止侵害”的要求，明确“还建房”为27栋一楼1884.51㎡的仓库3）；4、中新房公司向盐业公司支付违约金和过渡费（违约金自2012年10月开始，按每月2万元计算，至履行完全部义务止，计算至2015年11月25日为76万元；过渡费指协议约定的过渡期间的库房租赁费及交通补助费，自2010年的11月起计算50个月，每月3000元，合计15万元）；5、中新房公司承担诉讼费用。事实与理由：2010年12月2日，盐业公司与武汉市中胜泓润物流有限责任公司（后更名为中新房公司）签订了《拆迁还建协议书》，协议约定拆迁还建交付安置房的时间及相关的过渡费、租赁费、违约金等，并约定在交房六个月内办理房屋初始登记及房屋权属证书等事项。盐业公司依协议分两次向中新房公司支付超面积价款840万元。但中新房公司未按协议履行义务，为催促中新房公司按协议约定交房，盐业公司多次向中新房公司发函，中新房公司均不履行相关义务。故诉至法院。
中新房公司一审辩称：1、现阶段无法履行，中新房公司为了解决资金问题将房屋出租；2、中新房公司将房屋抵押给华融公司，房屋仍处于抵押状态；3、土地的性质是工业用地，工业用地不可分割，合同中约定的办证不符合法律法规的规定；4、原协议约定构成事实上的无法履行，是不可抗力；5、盐业公司在合同履行中有违约行为，至今未支付协议约定的进度款；6、盐业公司只享有交付房屋的权利和赔偿请求权，与物权不同。
华融公司一审述称：华融公司与中新房公司签订抵押合同已登记，抵押权合法有效；抵押物登记在中新房公司名下，没有涉及盐业公司的信息，办理抵押没有过错；现在盐业公司只能主张违约责任，盐业公司无权行使物权，无权主张抵押权无效；房屋预售许可证显示房屋在2013年6月预售，盐业公司应当清楚房屋无法过户，盐业公司的诉请过了诉讼时效；如盐业公司代中新房公司清偿相应的债务，华融公司同意中新房公司转让抵押物。
一审确认事实：2010年12月2日，盐业公司（乙方）与中新房公司（甲方）签订《拆迁还建协议书》，约定：1、中新房公司为实现武汉国际钢铁物流服务中心项目，需拆迁盐业公司位于青山镇工人村路东侧××、××号盐库二处房屋，其中三号盐库房屋建筑面积575.87㎡，土地使用面积830.61㎡；四号盐库房屋建筑面积465.77㎡，土地使用面积468.15㎡，被拆迁房屋建筑面积共计1041.64㎡，另有庭院257.12㎡，以上被拆迁房屋土地使用权性质为划拨土地；2、双方确定对盐业公司被拆迁房屋实行“就地还建、拆一还一”的方式进行安置，安置房应按盐业公司的功能要求进行设计，在武汉国际钢铁物流服务中心相应区位建设一楼单层建筑面积2400㎡仓库，建筑面积2000㎡办公用房及600㎡的庭院，安置房土地使用权性质为出让土地；3、盐业公司取得安置房及庭院超过被拆迁面积部分的补差计价方式为还建庭院面积超过257.12㎡的部分，盐业公司按照2200元/㎡支付给中新房公司，共计754,336元；还建仓库、办公用房面积超过被拆迁面积1041.64㎡,盐业公司按3388元/㎡支付给中新房公司，共计11,378,124元，以上两项补差款合计12,132,460元，最终以产权登记面积为准，据实结算；4、补差款的支付方式为，还建房开工后五日内预付360万元，还建房封顶后五日内支付到补差款的70%，即支付4,892,722元，还建房交付时支付到补差款的80%，取得竣工验收备案证后五日内支付到补差款的90%，办理完安置房初始登记后五日内支付到补差款的95%，剩余5%作为质保金，在交房满一年时支付，盐业公司如未按协议规定的时间付款，则盐业公司按逾期应付款万分之三支付违约金；5、拆迁过渡期为盐业公司向中新房公司交付被拆迁房屋至中新房公司向盐业公司交付还建房为止，过渡费为每月20,000元，此外，过渡期间中新房公司还需每月支付2,000元库房租赁费及1,000元交通补助费，过渡费支付至交付安置房后三个月；6、中新房公司应在协议签订后15日内，将安置房设计图交盐业公司确认，在盐业公司确认后的15个月内交付安置房，逾期交付安置房，除继续支付过渡费、仓库租赁费、交通补助费外，每逾期一个月还需支付违约金20,000元，中新房公司应当在交付安置房之后6个月内办理房产初始登记，因中新房公司的责任造成不能按期办理房地产权属证书的，每逾期一个月支付违约金10,000元。协议签订后，盐业公司按约将被拆迁房屋交付给中新房公司，双方还明确《拆迁还建协议书》中约定还建房的位置、结构，制定了《盐业公司建筑设计方案图》。盐业公司于2011年11月18日向中新房公司支付超面积款360万，于2012年12月30日支付超面积款480万，合计840万元。案件审理过程中，盐业公司、中新房公司双方确认中新房公司在协议签订后为盐业公司租赁仓库及办公场所进行过渡，中新房公司无需再向盐业公司支付每月20,000元的过渡费。
2012年10月11日，盐业公司向中新房公司发出《关于交付拆迁还建房的函》，载明：还建工程于2011年4月20日开工，按协议约定应于2012年7月20日前交付房屋，要求中新房公司说明逾期交房原因，确定交房时间及违约补偿。武汉国际钢铁物流服务中心房地产项目建成后，盐业公司于2014年12月1日向中新房公司发出《关于交付拆迁还建房的函》，载明：武汉国际钢铁物流服务中心27栋属盐业公司方的拆迁还建办公楼和仓库，要求中新房公司在2014年12月31日前交付给盐业公司。2014年12月10日，盐业公司向中新房公司发函，载明：中新房公司在未征得盐业公司同意的情况下,将属于盐业公司的还建房屋对外整体租赁并分隔装修，要求中新房公司通知承租户停工。2015年6月3日，中新房公司向盐业公司送达《交房确认书》，载明：中新房公司于2015年5月29日与盐业公司办理交房手续，同时要求盐业公司支付超面积款1,213,246元。2015年6月19日，中新房公司向盐业公司发出《工作联系函》，要求盐业公司支付全部购房款2,519,214元。盐业公司于2015年6月23日回函：确认已收到中新房公司发出的《交房确认书》及《工作联系函》，要求中新房公司将全部仓库交付盐业公司，不得再将现有仓库招租，如达到上述条件，盐业公司同意付款。一审庭审中，双方确认中新房公司于2015年5月29日将全部办公用房及一楼仓库4（实测划分，建筑面积477.98㎡）移交给盐业公司。
案件审理过程中，一审法院到房地部门调取武汉国际钢铁物流服务中心27栋户型划分的预测图及实测图。《拆迁还建协议书》约定的2400㎡仓库在预测图中对应的为一楼的仓库3（预测的建筑面积为2678.05㎡）；2000㎡办公用房所对应的为一层的前室、接待室、营业厅，二层的办公用房，三层（四层）的仓库办公1、2、3、4、仓库办公5、仓库办公6，五层的办公用房。实测的结构划分及面积较预测时有所改变，《拆迁还建协议书》约定2400㎡仓库对应实际测量后的一楼仓库3（1884.51㎡，未交付）及仓库4（477.98㎡，已交付）；2000㎡办公用房（均已交付）对应实测仓库1层、办公1层中的营业厅，前室，2个接待室，办公2层中的仓库办公1、仓库办公2、仓库办公3、仓库办公4，仓库2层、办公3层中的仓库办公1、2、3、4、仓库办公5、仓库办公6，仓库3层、办公4层中的仓库办公1、2、仓库办公3、仓库办公4，办公5层中的仓库办公1、仓库办公2、3、仓库办公4、仓库办公5、仓库办公6。双方确认中新房公司仅交付全部办公用房及一楼仓库4（实测划分，建筑面积477.98㎡），交接手续是2015年5月29日办理的。现仍有建筑面积1884.51㎡的仓库3（实测划分）未交付，即盐业公司的第三项诉讼请求中要求交付的1884.51㎡的仓库，未交付的1884.51㎡的仓库现已被分隔成多间门面，由多家商户占有经营，中新房公司称该部分已整体出租给武汉市本丰昌木业有限公司，用于开办家居建材市场，武汉市本丰昌木业有限公司转租给多家商户，对此中新房公司提交了与武汉市本丰昌木业有限公司签订的整体租赁协议及武汉市本丰昌木业有限公司与其他商户签订的转租协议。盐业公司对仓库被多家商户占用的事实无异议。
经现场勘查，武汉国际钢铁物流服务中心27栋前方有一处空地，现为公共区域，未修建围墙，盐业公司称该地为双方协议约定的需交付给盐业公司的庭院，即盐业公司第一项及第三项诉讼请求中所指的600㎡庭院。武汉国际钢铁物流服务中心的规划图显示，该区域为绿地，并未规划建筑物。
一审另查明：2014年10月15日，武汉市中胜泓润物流有限责任公司（后更名为中新房公司）与华融公司签订编号为湖北Y17140073-9号的《债务重组协议》，华融公司取得对中新房公司本金为4亿元及相关权益的债权，为担保上述《债务重组协议》的履行，双方签订于2014年10月28日签订《最高额抵押协议》，中新房公司将“武汉国际钢铁物流服务中心”的在建工程抵押给华融公司，工程评估价值115128.46万元，双方在房地部门进行了登记，房地部门出具了武房期青字第2014002163号的武汉市期房抵押证明，房地部门系统显示抵押物为武汉国际钢铁物流服务中心1-28栋部分房地产352套。房地部门登记系统显示，盐业公司、中新房公司签订的《拆迁还建协议》约定的需交付的仓库及办公用房，均被设定了抵押。案件审理过程中，组织当事人进行调解，但盐业公司与华融公司对解除抵押权需代为偿还债务的金额未能达成一致，调解不成。经释明，盐业公司仍坚持诉讼请求。2016年6月2日，盐业公司提起诉讼要求确认华融公司享有还建安置房抵押权无效，一审法院于2016年11月22日作出（2016）鄂0107民初1013号民事判决书，判决驳回盐业公司的诉讼请求，确认华融公司的抵押权合法有效。盐业公司不服提起上诉，武汉市中级人民法院于2017年5月18日作出（2017）鄂01民终2189号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
一审再查明：武汉市中胜泓润物流有限责任公司于2016年2月29日办理工商变更登记，更名为中新房公司。
一审法院认为，盐业公司将原房屋交给中新房公司拆除，与中新房公司签订的《拆迁还建协议书》，明确约定中新房公司以位置、用途特定的安置房屋对盐业公司予以安置，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效，另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，盐业公司作为被拆迁人依法享有取得安置房屋的优先权，故盐业公司有权要求交付约定的安置房，未交付的1884.51㎡的仓库被武汉市本丰昌木业有限公司整体承租，现转租给多家商户经营，应由盐业公司代为履行与承租人的原租赁合同。
关于能否确认盐业公司为拆迁还建房的所有权人的问题。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，确认所有权以存在所有权争议为前提，本案是合同纠纷，所涉争议应为合同的履行问题，中新房公司有义务协助盐业公司办理权属登记，在合同履行完毕之前，盐业公司请求确认所有权没有法律依据。
关于盐业公司是否有权要求中新房公司为其办理权属变更登记的问题。华融公司在安置房上的抵押权是否解除为能否办理产权变更登记的必要条件，虽然盐业公司享有安置房的优先权，但华融公司的抵押权合法有效，目前华融公司的抵押权并未解除，故盐业公司要求中新房公司协助办理安置房权属变更登记事实上不能履行。
关于600㎡庭院的问题。《拆迁还建协议书》约定的600㎡庭院为27栋楼门前的空地，规划显示该处为绿地，中新房公司并未在该处修建庭院，标的物不存在，故盐业公司要求交付庭院及办理权属登记事实上不能履行。
关于违约金与过渡期间的库房租赁费及交通补助费的问题。第一，盐业公司于2012年10月11日向中新房公司发出《关于交付拆迁还建房的函》要求交付房屋，该时间已晚于《拆迁还建协议书》约定的交房时间，故违约金自2012年10月11日起，按每月2万元计算，中新房公司于2015年5月29日交付部分安置房，此后的违约金不宜再按每月2万元标准计算，经中新房公司申请，酌情下调至每月1万元标准；第二，盐业公司要求支付过渡期间的库房租赁费及交通补助费，符合协议约定，该费用按协议约定的每月3000元，计算至2015年5月29日双方办理交房手续止，超过盐业公司诉请要求的15万元，故盐业公司要求中新房公司支付过渡期间的库房租赁费及交通补助费15万元，予以支持。
综上，盐业公司、中新房公司签订的《拆迁还建协议书》合法有效，盐业公司有权要求中新房公司按协议约定向盐业公司交付武汉国际钢铁物流服务中心27栋一楼1884.51㎡的仓库3（实测标准）及支付违约金、过渡费。华融公司抵押权合法有效。盐业公司要求办理安置房权属登记手续及庭院相关诉求事实无法履行。因此，对盐业公司诉请中要求中新房公司交付1884.51㎡的仓库，要求中新房公司支付2012年10月11日至2015年5月29日的违约金640,000元（每月2万元标准）及2015年5月29日至实际向盐业公司交付上述仓库时止（按每月1万元标准），要求支付过渡期间的库房租赁费及交通补助费15万元的部分，予以支持，其余诉请予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、中新房国石发展武汉有限公司于本判决生效之日起30日内向湖北盐业集团有限公司武昌分公司交付武汉国际钢铁物流服务中心27栋一楼1884.51㎡的仓库3（实测标准）;二、中新房国石发展武汉有限公司于本判决生效之日起30日内向湖北盐业集团有限公司武昌分公司支付支付2012年10月11日至2015年5月29日的违约金640,000元及2015年5月29日至实际履行上述第（一）项确定的交付义务之日止的违约金（按每月1万元标准计算）；三、中新房国石发展武汉有限公司于本判决生效之日起30日内向湖北盐业集团有限公司武昌分公司支付库房租赁费及交通补助费15万元；四、驳回湖北盐业集团有限公司武昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124,863元，由湖北盐业集团有限公司武昌分公司负担24,863元；中新房国石发展武汉有限公司负担100,000元。
二审中，当事人均未提交新证据。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求进行审理。案涉《拆迁还建协议书》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按协议约定履行。现盐业公司要求中新房公司交付尚未履行的1884.51㎡的仓库，该部分现虽被中新房公司出租他人，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，一审判决对该项诉讼请求予以支持正确。
关于盐业公司上诉主张确认其为案涉房屋的所有权人、中新房公司为其办理案涉房屋权属变更登记的问题，因案涉房屋现仍登记在中新房公司名下，且已设定抵押，在抵押权尚未涤除的情况下，盐业公司的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于盐业公司上诉主张中新房公司交付600㎡庭院的问题。因《拆迁还建协议书》中所涉该项内容规划显示该处为绿地，中新房公司亦未修建，标的物不存在，故盐业公司的该项上诉请求本院不予支持，盐业公司可另行主张。
关于盐业公司上诉主张违约金应按每月2万元标准计算的问题，中新房公司于2015年5月29日交付了部分安置房，一审结合中新房公司申请，酌情下调至每月1万元，符合相关法律规定，并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,200元，由湖北盐业集团有限公司武昌分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 李斌成
审判员 骆朝辉
二〇一七年十二月十三日
书记员 申光伟