吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终47号
上诉人（一审原告）：朱静岩，男，汉族，1965年3月16日出生，住辽宁省沈阳市沈河区。
委托代理人：高世洪，辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：李斌，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：徐成海，男，汉族，1958年3月28日出生，吉林市金马实业有限责任公司经理，住吉林省吉林市船营区。
一审第三人：刘百茹，女，汉族，1963年9月2日出生，吉林市鼎智经贸有限公司董事长，住吉林省吉林市。
委托代理人：于蕴华，吉林市船营区法律援助中心律师。
一审第三人：苗德库，男，汉族，1965年3月20日出生，个体工商户，住吉林省吉林市船营区。
上诉人朱静岩与被上诉人徐成海房屋租赁合同纠纷一案，吉林省吉林市中级人民法院（以下简称吉林中院）于2011年11月7日作出（2011）吉中民一初字第28号民事判决，该判决发生法律效力后，该院于2013年5月28日作出（2013）吉中民监字第7号民事裁定，再审本案。再审过程中，吉林中院依法追加刘百茹、苗德库为第三人参加诉讼。2014年4月25日，吉林中院作出（2013）吉中民再字第69号民事判决。朱静岩不服，向本院提出上诉，本院于2014年11月28日作出（2014）吉民一终字第130号民事裁定，撤销吉林中院（2013）吉中民再字第69号民事判决，将本案发回吉林中院重审。吉林中院于2015年11月4日作出（2015）吉中民再字第4号民事判决，朱静岩不服，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱静岩的委托代理人高世洪、李斌，一审第三人刘百茹及其委托代理人于蕴华到庭参加诉讼。被上诉人徐成海、一审第三人苗德库经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
朱静岩在原审中诉称：朱静岩于2009年12月27日向徐成海租赁位于吉林市船营区河南街吉源商城一至四楼建筑面积为3281.11平方米的房屋用于商业经营，双方签订了《房屋租赁协议书》。合同约定：租期五年，从2010年4月15日至2015年4月14日，租金每年130万元，五年租金一次性付清。合同签订后，朱静岩将五年租金650万元一次性给付徐成海，但徐成海从签订协议开始就违反约定，只将一、二楼交给朱静岩使用（面积约1580平方米），三、四楼一直未能交付朱静岩使用（面积约1700平方米）。徐成海声称以后也无法将三、四楼交给朱静岩使用。徐成海的违约行为，导致朱静岩无法发挥整体经营、规模经营的效益，造成朱静岩严重的经营损失。为此，请求法院判令徐成海立即返还多收取的租金325万元并赔偿朱静岩经营损失200万元，同时由徐成海承担诉讼费用。
徐成海在原审中答辩称：朱静岩陈述属实。因为三、四楼涉及其他买卖纠纷，一直未能交付朱静岩使用。但朱静岩主张返还一半的租金不合适。该商城一、二楼比三、四楼的租金贵，三、四楼租金本身占不到合同约定租金的一半，故返还一半租金不合理。
原审法院经审理查明：2009年10月27日，朱静岩与徐成海签订《房屋租赁协议书》。协议约定，租赁位置：吉林市船营区河南街吉源商城一至四楼，建筑面积为3281.11平方米，租赁期限从2010年4月15日至2015年4月14日，年租金为130万元，五年租金共计650万元，从签订协议之日起，一次性付清，对于违约造成的经济损失，由违约方承担。2011年2月24日，朱静岩按照协议约定向徐成海一次性支付五年的租金650万元，徐成海出具了收条。徐成海将吉源商城一、二楼按约定交付给朱静岩使用，但三、四楼至一直未能交付朱静岩使用。另，朱静岩承租的吉源商城一至四楼对应的房屋产权证共五个，总建筑面积为3281.11平方米，一至三楼的所有权人是徐成海，四楼的所有权人为吉林市船营经贸公司。已经交付使用的是一楼156.53平方米（吉林市房权证船字第S1100532**号）、二楼1151.52平方米（吉林市房权证船字第S1100634**号），共计1308.05平方米；未能交付使用的是三楼1114.11平方米（吉林市房权证船字第S1100572**号、第S1100552**号）、四楼858.95平方米（吉林市房权证船字第J10000**号），共计1973.06平方米。
原审法院认为：朱静岩与徐成海签订的《房屋租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，双方约定的租赁物为吉源商城一至四楼。对于一、二楼，徐成海享有处分权，且已实际交付朱静岩使用，对此部分的约定及履行合法、有效；对于三、四楼，双方当事人当庭已经共同确认了履行不能的事实，为此，法院对此部分的效力问题不再进行评述。因徐成海的原因导致三、四楼履行不能，致使合同目的不能完全实现，相对应的租金徐成海应予返还。鉴于协议约定是整体出租，未区分各楼层租金价格，且朱静岩使用租赁物也是为了实现整体经营、规模经营，因未能交付的租赁物面积（1973.06平方米）占整体租赁面积（3281.11平方米）一半以上，朱静岩主张返还一半租金，属于合理范畴。而徐成海未能提供证据证明三、四楼租金应当单独计算，亦未能提供证据证明三、四楼比一、二楼租金低，且在限期内未提出对三、四楼租金价格进行评估的申请，故对朱静岩主张返还一半租金的请求予以支持。关于损失赔偿，由于朱静岩对其经济损失未能提供计算依据，且未提供相关证据予以证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十六条、第二百二十八条之规定，判决：一、徐成海于判决生效后十日内返还朱静岩租金325万元；二、驳回朱静岩其他诉讼请求。案件受理费48550元，由朱静岩负担18550元，徐成海负担30000元。
刘百茹在再审中述称：原审判决侵害了刘百茹的权利。在租赁前徐成海已经将房屋出卖给刘百茹，刘百茹已经交了全部款项，房屋已经由徐成海交付给刘百茹占有使用。在这样情况下，徐成海又将房屋租赁给朱静岩，且法院在审理过程中，徐成海、朱静岩恶意串通。法院在不知情的情况下作出租赁协议具有合法性的判决，侵犯了刘百茹的合法权益。
苗德库在再审时未到庭发表意见。
再审法院经审理查明：2007年12月29日，徐成海与苗德库签订《房屋租赁协议书》，将吉林市船营区河南街吉源商城二楼出租给苗德库，租期五年，自2008年3月15日至2013年3月14日。五年租金共820万元，其中第一年租金150万元，第二年租金150万元，第三年租金170万元，第四年租金190万元，第五年租金160万元。
2008年10月13日，徐成海、赵玉梅与刘百茹签订房屋买卖合同及补充协议，约定将坐落于吉林市船营区河南街吉源商城D区一至四层部分商业网点（吉林市房权证船字第S1100544**号、S110054391号、S110054392号、S110063414号、S110053251号、S110057220号、S110055528号、J10000**号，含租赁部分，总建筑面积3400.41平方米）出售给刘百茹，合同价款为2400万元。因徐成海、赵玉梅未能按约定履行全部房屋产权的过户手续，刘百茹于2011年11月18日向吉林中院提起诉讼。2012年5月2日，吉林中院作出（2011）吉中民二初字第112号民事判决。吉林中院在该案中查明：合同签订后，刘百茹先后支付购房款合计1050万元，2009年7月22日又出借给徐成海30万元。2010年10月27日、28日，徐成海、赵玉梅协助刘百茹办理了部分房屋产权证的更名过户手续，原吉林市房权证船字第S1100544**号、S110054391号、S1100543**号房屋产权证更名至刘百茹名下，取得新的房产证号为吉林市房权证船字第S0001050**号、S000105097号、S0001052**号。（合计119.3平方米），其他房屋尚未办理更名过户手续。刘百茹于2012年1月13日又代徐成海向吉林银行汇通支行偿还贷款905万元及相应的利息。综上，刘百茹通过租金冲抵、支付现金、债务承担的方式共支付购房款2035万元。吉林中院在该案中认为：由于涉案房屋上设定的抵押权尚未涤除，且处于查封、冻结状态，客观上不具备办理更名过户手续的条件，属于客观上履行不能，故刘百茹主张徐成海和赵玉梅在限期内协助其办理更名过户手续的诉请，目前暂无法支持。待具备履行条件时，刘百茹可另行主张权利。该判决主文：一、刘百茹与徐成海、赵玉梅签订的房屋买卖合同（除产权证号为吉林市房权证船字第J10000**号的房屋部分）合法有效；二、徐成海、赵玉梅于判决生效后十日内向刘百茹赔偿双倍定金683.82万元；三、驳回刘百茹其他诉讼请求。
2009年10月27日，朱静岩与徐成海签订《房屋租赁协议书》。协议约定，租赁位置：吉林市船营区河南街吉源商城一至四楼，建筑面积为3281.11平方米，对应的房产证共五个，一至三楼的所有权人是徐成海，四楼的所有权人为吉林市船营经贸公司。租赁期限从2010年4月15日至2015年4月14日，年租金为130万元，五年租金共计650万元，从签订协议之日起，一次性付清，对于违约造成的经济损失，由违约方承担。2009年10月27日，由邓素梅账户汇入徐成海账户100万元。2009年10月29日，由邓素荣账户分三笔汇入苗德库账户550万元。2009年10月30日，由苗德库账户汇入徐成海账户内500万元。另50万元由苗德库以现金方式交付徐成海。2011年2月24日，徐成海出具收到650万元租金的收条。徐成海将吉源商城一、二楼按约定交付给朱静岩使用，但三、四楼未能交付。交付使用一楼156.53平方米（吉林市房权证船字第S1100532**号）、二楼1151.52平方米（吉林市房权证船字第S1100634**号），共计1308.05平方米；未能交付使用三楼1114.11平方米（吉林市房权证船字第S1100572**号、第S1100552**号）、四楼858.95平方米（吉林市房权证船字第J10000**号），共计1973.06平方米。
本案原审过程中，因朱静岩申请财产保全，2011年6月，吉林中院作出（2011）吉中民一字第28-1号、28-2号、28-3号民事裁定，对产权证号为吉林市房权证船字第S1100532**号、S110063414号、S1100555**号房屋予以查封。
2015年4月，朱静岩租赁合同到期后，房屋交由刘百茹占有使用。
再审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”徐成海将房屋出卖给刘百茹后，又出租给朱静岩，属无权处分。原审认定徐成海对房屋有处分权不当，再审予以纠正。现刘百茹对该租赁合同未予追认，该租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因租赁合同已经到期，房屋已经由刘百茹占有使用，徐成海对此未提出异议，朱静岩无需再负返还房屋的责任。关于徐成海返还租金问题，因朱静岩实际占有使用一、二层楼五年时间，对此应承担相应的租金给付义务。虽朱静岩实际占有使用面积1308.05平方米虽不及整体租赁面积3281.11平方米的一半，但朱静岩承租如此规模的商铺，对于三、四层自始即不具备交付使用状况未尽合理审慎的查看义务，朱静岩自身存在过错。原审时，徐成海主张一、二层楼租金比三、四楼高，但未能提供依据证明，再审过程中，徐成海亦未提出对租金价格进行评估申请。故再审综合考虑，徐成海应返还朱静岩一半租金325万元为宜。关于朱静岩其他诉讼请求，因租赁合同无效，不予支持。关于刘百茹主张朱静岩与徐成海之间存在恶意串通，因证据不足，不予认定。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予纠正。本案经吉林中院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第五十六条第二款、第一百四十四条之规定，判决：一、撤销吉林中院（2011）吉中民一初字第28号民事判决；二、徐成海于判决生效后十日内返还朱静岩租金325万元；
朱静岩二审上诉称：一、（2011）吉中民一初字第28号民事判决认定事实清楚，适用法律正确。再审判决认定事实错误，刘百茹未取得买卖合同中的房屋所有权。再审法院以“无权处分“认定租赁合同无效，属于适用法律错误。二、再审的裁判结果与原审裁判结果一致，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>司法解释》第四百零七条第一款的规定，应当维持28号判决。综上，请求二审法院撤销再审判决，维持吉林中院（2011）吉中民一初字第28号民事判决。
徐成海二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。
刘百茹二审述称：一、吉林中院（2011）吉中民二初字第112号民事判决已经生效，该判决中认定刘百茹已经支付全部购房款2400万元中的2035万元，扣除四楼房屋的价款，刘百茹已经超额支付购房款了。二、朱静岩知晓刘百茹与徐成海买卖涉案房屋并实际占有使用的事实，仍与徐成海恶意串通，通过签订涉案房屋租赁协议的方式，侵害刘百茹的合法权益，故朱静岩与徐成海之间的房屋租赁协议应认定无效。
本院二审查明的事实同再审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于朱静岩与徐成海于2009年10月27日签订的《房屋租赁协议》的效力问题。
本案中，《房屋租赁协议》的合同当事人系朱静岩与徐成海，徐成海作为协议中约定出租的一、二、三楼房屋的所有权人，有权将其所有的房屋对外出租并签订协议。虽然刘百茹主张朱静岩与徐成海之间存在恶意串通，损害其利益的行为，但鉴于其未提供充分的证据证明，本院不予采信。鉴于朱静岩与徐成海在本案多次审理的过程中，均未对上述协议的真实性提出异议，故可以认定上述协议中有关一、二、三楼房屋的约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。
虽然刘百茹与徐成海之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》签订的时间早于朱静岩与徐成海之间的《房屋租赁协议》，但在《房屋买卖合同》及《补充协议》签订之后，刘百茹并未在《房屋租赁协议》签订之前支付全部价款，亦未办理产权过户手续，故其并未取得本案争议房屋的所有权。再审法院认定徐成海将房屋出租给朱静岩的行为属于无权处分行为，属于适用法律不当，应予以纠正。但鉴于《房屋租赁协议》中约定出租的四楼房屋的所有权人并非徐成海，而系吉林市船营经贸公司，故徐成海在没有取得该公司事前授权、事后追认的情形下，擅自将该公司所有的房屋对外出租，构成无权处分行为，应认定无效。综上所述，朱静岩与徐成海于2009年10月27日签订的《房屋租赁协议》应认定部分有效（关于一、二、三楼房屋出租的约定）、部分（关于四楼房屋出租的约定）无效。
二、关于应否撤销（2011）吉中民一初字第28号民事判决的问题。
如上所述，《房屋租赁协议》部分有效、部分无效。对于有效的部分，一、二楼房屋已经租赁期满，合同履行完毕；对于三楼房屋，鉴于徐成海并未实际交付，而朱静岩已依约给付租金，徐成海负有返还租金的义务；对于无效部分，即四楼房屋的租金，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应由徐成海返还。鉴于朱静岩对于原审法院、再审法院判决返还其325万元租金以及驳回其其他诉讼请求均未上诉，且徐成海虽然对于返还325万元租金有异议，但未提出上诉，故本院予以确认，即徐成海应返还朱静岩租金325万元，驳回朱静岩的其他诉讼请求。
（2011）吉中民一初字第28号民事判决中对于《房屋租赁协议》中有关一、二楼房屋出租的约定，即双方已经实际履行了的部分，认定合法有效。对于三、四楼房屋出租的约定的效力并未进行评判。同时，原审法院综合考量房屋整体出租与收益的关系，判决徐成海返还朱静岩325万元租金，并驳回了朱静岩的其他诉讼请求。（2011）吉中民一初字第28号民事判决虽然未对朱静岩与徐成海之间的法律关系进行明确，但在基本事实查明与适用法律方面并无不当，故应予以维持。
综上，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省吉林市中级人民法院（2015）吉中民再字第4号民事判决；
二、维持吉林省吉林市中级人民法院（2011）吉中民一初字第28号民事判决。
二审案件受理费48550元，由刘百茹承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文国
代理审判员 王 亮
代理审判员 刘 阳
二〇一六年六月十六日
书 记 员 李 镇