苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民初字第01016号
原告ＸＸ莲。
委托代理人谭建华，江苏盛乾律师事务所律师。
原告费曹娟。
委托代理人谭建华，江苏盛乾律师事务所律师。
被告苏州爱维工程配件有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区。
法定代表人奚雪荣，董事长。
委托代理人周金根，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。
原告ＸＸ莲、原告费曹娟与被告苏州爱维工程配件有限公司（以下简称被告爱维公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月21日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄坚独任审判。本案于2015年2月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，由审判员周文明担任审判长，代理审判员黄坚主审，人民陪审员王佩芬参加评议。本案又分别于2015年5月26日、2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ莲（第一、二次庭审）及其委托代理人谭建华（三次庭审），被告爱维公司的委托代理人周金根（第一、二次庭审）到庭参加诉讼，被告爱维公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。
原告ＸＸ莲、原告费曹娟共同诉称，两原告与被告于2012年9月10日签订《房屋租赁协议》一份，约定被告将位于苏州市相城经济开发区富元路799号1200平方米的厂房及附属设施出租给原告使用。合同对租金、租期、双方的权利义务等进行了约定。该合同第四条第一款第5项约定：“被告交付给原告的厂房应按国家消防规定验收合格（原告配备必要的消防器材），负责配合原告每年的消防受审。”在合同履行过程中，因被告租赁给原告的房屋未达到消防验收及管理不到位，导致原告厂房失火，原告存放在该处的床垫成品、半成品、原材料被烧毁，为此造成直接经济损失达120多万元。故起诉至法院，请求判令被告赔偿原告财产损失人民币1000000元；本案诉讼费由被告承担。
审理中，原告增加一项诉讼请求，将诉讼请求变更为：1、请求判令解除原、被告之间签订的厂房租赁协议，被告退换租金人民币72000元；2、请求判令被告赔偿原告财产损失人民币928000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告爱维公司辩称，1、被告向原告出租的房屋，建造合法，也有相关部门验收合格。租赁关系发生之前原告到租房的现场进行了查看，原告在予以认同的情形下，由双方签订了协议，被告也按照该房屋的现状进行交付，是原告自愿租赁被告房屋。2、租赁协议签订以后，原告自行在租赁的房屋内铺设线路，安装电气，进行装修，此次火灾事故发生后，经消防部门认定，主要的原因均是由原告承租的房屋范围内电气线路故障所致，故火灾事故的责任在于原告自身，即使有损失也应由原告自行承担。3、火灾事故发生后，由于责任在于原告自身，原告对火灾导致的其他几方的财产损失也进行了赔偿。4、火灾事故发生后，原告的损失部分已经获得了保险理赔388000元，该损失是由原告会同保险部门进行现场清点、核实，由原告和保险公司商量达成一致，签订了保险理赔协议，现在原告就同一事故的损失再次要求赔偿，属于重复的主张权利。需要说明的是，由于当时是以被告的名义投保，被告也对于原告的保险理赔也进行了协助。5、原、被告在租赁关系期间，被告尽到了对原告在内的所有承租户的消防管理和安全监督义务。6、火灾发生后原告租赁的房屋范围经修缮，同样可以使用，不同意原告要求解除合同的请求。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
审理中，因查明被告出租给原告的厂房系未取得建设工程规划许可证而由原告违章搭建的彩钢瓦房，经本院释明，原告将诉讼请求变更为：1、请求确认原、被告签订的《厂房租赁协议》无效，被告返还原告剩余租期的租金人民币72000元（2013年6月18日至2013年11月17日的租金）；2、判令被告赔偿原告各项损失共计人民币851666.9元；3、本案诉讼费由被告承担。相应的理由变更为：1、被告明知其出租给原告的厂房系违章建筑，更没有消防验收，仍与原告签订《厂房租赁协议》，而在协议中，被告承诺交付的是按国家消防验收合格的厂房，显然被告违背诚实信用原则，存在欺骗行为，将未有消防验收的房屋出租给原告，并且没有落实各项消防安全管理职责，导致火灾的发生，对原告造成损失。本次火灾的成因系电气线路故障导致，而原告承租厂房的电气线路均系被告铺设，原告并未对电气线路进行改造，正是由于被告铺设的线路问题，导致火灾发生。故被告应对原告的损失承担主要的赔偿责任。火灾发生后，原告向保险公司进行理赔，原告的损失清单由被告进行了盖章确认的金额为人民币1216667元，原告认为被告应当承担70%的责任为851666.9元。2、由于双方签订的《厂房租赁协议》无效，而原告支付了被告房屋使用费至2013年11月17日，火灾发生于2013年5月24日，火灾发生后，现场被消防部门封锁，原告丧失对房屋的占有使用，消防部门亦要求厂区内所有的家具企业进行搬离。故被告应退还原告5个月零24天的使用费，现原告自愿主张5个月的使用费72000元应由被告退还原告。
针对原告诉讼请求以及相应事实与理由的变更，原告补充答辩意见如下：关于双方之间协议的效力，因为厂房出租部分是违章建筑，所以认可双方之间的《厂房租赁协议》无效。但是其不同意返还剩余期限的房屋租金或使用费，因为发生火灾后原告一直到保险理赔完毕后于2013年12月才清场搬离，原告实际使用厂房到2013年12月。关于财产损失，因为协议无效，被告没有过错，故无需承担赔偿责任。被告出租给原告的厂房新建好后第一个就租给了原告，房屋的水电线路都是通到厂房外部的总开关，原告承租后自行规划搭建了办公室及对厂房内的电气线路进行了铺设，现在起火原因是电气线路故障导致，所以火灾发生是原告自身过错。出租厂房虽然没有经过合法审批，属于违章建筑，但你与本案火灾没有因果关系，本次事故系原告在使用过程中造成的火灾，责任应由原告承担。关于原告陈述我方对其损失确认，发生火灾后我方积极配合原告与保险公司之间关于财产损失的申报，原告现提交的损失清单是由原告自行制作的，并不是其真实损失的反映，虽然被告在上面盖章了，但是当时是配合原告向保险公司理赔，并不是被告对原告损失的认可。原告就本次发生的损失已经在保险公司核准后，经原告与保险公司达成协议理赔完毕，现原告向我方主张赔偿，是重复主张损失的行为，应不予支持。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年4月25日，被告作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁协议》一份。该协议主要内容为：“一、房屋的坐落及面积：甲方位于苏州相城经济开发区富元路799号爱维工程配件有限公司厂房建筑面积为1200平方米的厂房及附属设施租赁给乙方使用（栋三楼）。二、房屋租金及支付：1、房屋的计算面积为1200平方米（以实测为准）。2、年租金为172800元人民币（不含税）。3、房屋的租赁费甲方每壹年收取172800元人民币，第二年乙方应于前一月30日前交付甲方。4、乙方承担消防费元／年；保安费元／年；卫生费元／年，维护费元／年，共计7800元，每年一次性支付给甲方（年度费第二年起算）。三、交付使用的期限和租赁期限：1、交付试用期为2012年11月18日，租赁从起算期为2012年11与18日。2、甲方不得在租赁期限内出卖厂房或出租厂房及附属设施给第三方收回使用。3、租赁期限为5年，自2012年11月18日至2017年11月17日。租期满后，在同等条件下由续租的优先权。四、有关事项确认：（一）甲方：1、厂房甲方按设计图纸标准交付乙方使用。……5、甲方交付给乙方的厂房按国家消防规定验收合格（乙方配备必要的消防器材），甲方负责给乙方每年的消防受审。……（二）、乙方：1、在产区内乙方装修改建需征得甲方同意，期满后恢复原样。2、在租赁期内的财物由乙方负责修缮，维修。因房屋问题或不可抗力造成的厂房部分或全部毁损，由甲方负责，如甲方未能及时修复，乙方可以要求减少租金或解除协议。……。”该合同还对纠纷解决等其他事项进行了约定。该协议签订以后，原告按约交付租金至2013年11月17日。
2013年5月24日，原告承租的厂房部分发生火灾，苏州市公安消防支队相城区大队作出苏相公消火认字（2013）第0022号火灾事故认定书，其中记载火灾事故的基本情况为位于苏州相城经济开发区富元路799号的苏州爱维工程配件有限公司栋厂房三层起火，火灾主要造成香港富士家具有限公司（经营负责人：ＸＸ莲）内的床垫成品、半成品、原材料及美斯美琪家具厂（经营负责人：王开永）内的部分家具原材料等被烧毁，机器设备及房屋部分受损，无人员伤亡。火灾原因认定为：该起火灾起火部位位于苏州爱维工程配件有限公司栋厂房三层办公室左侧，可排除外来火种，不排除电气线路故障所致。
火灾发生前，原告以被告的名义，就其机器设备、原辅材料、半成品、成品等与被告的房屋一同向中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司（以下简称保险公司）购买财产综合保险。事发后，原告向保险公司报损人民币1216667元，其向保险公司列明的报损清单由被告加盖其公司公章。保险公司在进行现场清点后，向原告赔偿损失共计人民币388000元。保险公司就其现场清点情况在理赔调查报告进行了记载：“2、成品成品保险金额42万元，报损金额543620元（共634个，清点到可受理的481个），投保比例为77.26%（42万÷54.36万），全部损失。协商扣除17%的税金和10%的毛利，一次性扣除存货残值3万元。（1）、现场清点到J型号成品床垫349个（报476个，平均944元／个）。定损：349个×944元／个÷1.17×90%×77.26%-30000元=165798元。（2）、纯乳胶床垫报损37个，现场未清点到，现场丈量9米＊2米4堆，理论测算可放下，数量认可80%，全部损失。定损：37个×1130元／个×80%÷1.17×90%×77.26%=19878元。（3）3D椰棕垫和成品棕垫报损报121个，现场清点到95个（平均432元／个），全部损失。双方协商扣除17%的税金和10%的毛利。定损95个×432元／个÷1.17×90%×77.26%=24390元。成品小计金额：210066元。3、床垫辅料床垫辅料的保险金额38万元，报损金额570236元，410496元未非标的，可受理的床垫辅料金额160700元，全部损失，足额投保。现场清点到胶水、气枪钉、胶带纸和画册等。现场丈量全套商标蛇皮袋、牛皮纸、拉链包装袋、油纸等10.2995立方米，理论测算可放下，协商数量认可70%，扣除17%的税金。定损：160700元×70%÷1.17=96145元。4、半成品半成品保险金额5万元，报损金额6500元，现场清点到40卷（平均价130元／卷），全部损失，足额投保，经双方协商扣除17%的税金。定损：40卷×130元／卷÷1.17=4444元。5、办公用品办公用品保险金额5万元，报损金额62200元，大于保额，投保比例为80.39%（5万元÷62200元），全部损失，现场全部清点到，另有3匹奥克斯空调外机好6000元，扣除完好外机3600元，受理烧毁内机40%即2400元，协商扣除10%的折旧。协商一次性扣除办公用品残值1000元。定损：（62200元-3600元）×90%×80.39%-1000元=41397元。6、机器设备机器设备保险金额10万元，报损145400元（现场全部清点到，全损），在清单内的设备金额93300元，小于保险金额，视同足额投保。另有52100元的机器设备为非标的而不予受理。经双方协商一致，扣除10%的折旧和3000元残值，定损93300元×90%-3000元=80970元。7、其他类其他类：指原料＋拖车410496元＋设备金额52100元=462596元，经与被保险人反复解释和沟通一致，因属于非保险标的而不予受理。理算：成品＋床垫辅料＋半成品＋办公用药＋机器设备=（210066元＋96145元＋4444元＋41397元＋80970元）×（1-0%免赔取高者）=389719元。2013年11月11日双方签订理赔协议书，我司一次性赔付业主损失金额388000元。
以上事实，由原告身份信息、被告企业信息、《厂房租赁协议》、火灾事故认定书、保险公司赔付协议书、理赔调查报告及当事人陈述附卷佐证，本院对此予以认定。
审理中，关于火灾事故认定书中载明“火灾主要造成香港富士家具有限公司（经营负责人：ＸＸ莲）内的床垫成品、半成品……等被烧毁……”，香港富士家具有限公司的主体问题，原告提供香港富士家具有限公司出具证明一份，载明“2013年7月22日由苏州市公安消防支队相城区大队出具的0022号消防事故责任认定书中认定香港富士家具有限公司（经营负责人：ＸＸ莲），其实际是ＸＸ莲、费曹娟个人经营，当时只是为便于销售推广，借我公司品牌生产床垫。2012年11月8日两人共同租用相城区富元路799号爱维工程配件有限公司栋厂房三楼生产床垫，火灾发生后也是由她们与出租房协商赔偿事宜，与我公司没有其他关系，特此证明！”
因香港富士家具有限公司出具了证明说明其与本案两原告之间的关系，故本院认定香港富士家具有限公司与本案没有关系。
一、关于原告损失的认定：
原告主张其向保险公司理赔时，其统计的报损金额为1216667元，对此其自行制作了毁损物品的清单，该清单均由被告盖章确认，故以此主张其损失。
被告认为，其公司确实在原告制作的清单中盖章，但是其并非认可原告的该损失，只是原告以其名义向保险公司投保，为了配合原告办理保险理赔，其在该清单中盖章。
关于原告的损失，本院认为，基于损害填平原则，原告对保险公司已经予以理赔的部分不能重复主张权利。原告在保险理赔外的损失，因保险公司进行了现场的清点，对于属于保险标的，保险公司进行了现场清点确认的部分，本院参考保险公司理赔调查报告，对于未纳入保险标的，保险公司未理涉的部分，因原告的报损清单被告进行了盖章确认，即以原告的报损金额确定损失故对损失认定如下：
1、成品：保险公司对该部分的理赔计算为：“成品成品保险金额42万元，报损金额543620元（共634个，清点到可受理的481个），投保比例为77.26%（42万÷54.36万），全部损失。协商扣除17%的税金和10%的毛利，一次性扣除存货残值3万元。（1）、现场清点到J型号成品床垫349个（报476个，平均944元／个）。定损：349个×944元／个÷1.17×90%×77.26%-30000元=165798元。（2）、纯乳胶床垫报损37个，现场未清点到，现场丈量9米＊2米4堆，理论测算可放下，数量认可80%，全部损失。定损：37个×1130元／个×80%÷1.17×90%×77.26%=19878元。（3）3D椰棕垫和成品棕垫报损报121个，现场清点到95个（平均432元／个），全部损失。双方协商扣除17%的税金和10%的毛利。定损95个×432元／个÷1.17×90%×77.26%=24390元。成品小计金额：210066元。”。故本院参考保险公司的理赔调查报告，并酌定扣除17%的税金和10%的毛利，认定J型号成品床垫金额为253427.69元（349个×944元／个÷1.17×90%）。认定纯乳胶床垫金额为25729.23元（37个×1130元／个×80%÷1.17×90%）。认定3D椰棕垫和成品棕垫金额为31569.23元（95个×432元／个÷1.17×90%）。以上成品共计310726.15元，一次性扣除存货总残值30000元，故成品损失为280726.15元。
2、床垫辅料：保险公司对该部分的理赔计算为：“床垫辅料床垫辅料的保险金额38万元，报损金额570236元，410496元未非标的，可受理的床垫辅料金额160700元，全部损失，足额投保。现场清点到胶水、气枪钉、胶带纸和画册等。现场丈量全套商标蛇皮袋、牛皮纸、拉链包装袋、油纸等10.2995立方米，理论测算可放下，协商数量认可70%，扣除17%的税金。定损：160700元×70%÷1.17=96145元。”。床垫辅料原告报损金额经原告当庭确认为486103.9元，因该部分损失保险公司认为大部分不属于保险标的而仅受理了160700元的损失，但保险公司通过现场清点到胶水、气枪钉、胶带纸和画册等，并现场进行了物品丈量，理论测算物品可以放下，且该部分原告报损的清单由被告盖章并向保险公司申请理赔，应当视为被告对原告损失的认可。故该部分数量本院酌定为70%，扣除17%的税金，金额为290831.39元（486103.9元×70%÷1.17）。
3、半成品：保险公司对该部分的理赔计算为：“半成品半成品保险金额5万元，报损金额6500元，现场清点到40卷（平均价130元／卷），全部损失，足额投保，经双方协商扣除17%的税金。定损：40卷×130元／卷÷1.17=4444元。”。故本院参考理赔调查报告认定数量和价格，并扣除17%的税金，该项金额为4444元（40卷×130元／卷÷1.17）。
4、办公用品：保险公司的理赔计算为：“办公用品办公用品保险金额5万元，报损金额62200元，大于保额，投保比例为80.39%（5万元÷62200元），全部损失，现场全部清点到，另有3匹奥克斯空调外机好6000元，扣除完好外机3600元，受理烧毁内机40%即2400元，协商扣除10%的折旧。协商一次性扣除办公用品残值1000元。定损：（62200元-3600元）×90%×80.39%-1000元=41397元。”。本院参考保险公司的理赔报告，酌定办公用品10%折旧，并扣除残值1000元，故该项金额为51740元［（62200元-3600元）×90%×-1000元］。
5、机器设备：保险公司的理赔计算为：“机器设备机器设备保险金额10万元，报损145400元（现场全部清点到，全损），在清单内的设备金额93300元，小于保险金额，视同足额投保。另有52100元的机器设备为非标的而不予受理。经双方协商一致，扣除10%的折旧和3000元残值，定损93300元×90%-3000元=80970元。”。本院参考保险公司的理赔调查报告，对原告报损金额145400元予以认定，酌定扣除10%的折旧和3000元残值，该项金额为127860元（145400元×90%-3000元）。
6、拖车：在理赔调查报告中，关于其他类：“其他类：指原料＋拖车410496元＋设备金额52100元=462596元，经与被保险人反复解释和沟通一致，因属于非保险标的而不予受理。”。其中“指原料＋拖车410496元”是指床垫辅料中保险公司认为非属于保险标的未受理的409536元＋拖车960元，因保险公司未受理的，本院在床垫辅料中已经予以认定，故此处拖车960元，本院酌定10%的折旧，认定金额为864元。
上述损失共计人民币上述损失共计人民币756465.54元，因上述损失中保险公司已经赔偿了人民币388000元，保险公司已经赔偿的金额应当予以扣除，故扣除保险公司已经赔偿的金额后，原告未获得理赔的金额为368465.54元。
二、关于双方的责任认定
原告主张双方签订《房屋租赁协议》虽然因为被告出租的厂房为违章建筑而无效，但是协议里面约定被告交付给原告的厂房按国家消防规定验收合格，被告负责配合原告的每年的消防受审。但是被告交付的厂房系违章建筑，并未达到消防验收合格的要求，且缺乏必要的消防安全防范措施，埋下了严重的或在隐患，正是由于被告的行为，导致原告的承租的厂房失火，给原告造成了重大的损失。因此，被告应对原告的损失承担70%的责任。
对此被告认为，因双方之间的《房屋租赁协议》无效，且被告没有过错，故其无需承担赔偿责任。被告出租给原告的厂房系新建厂房，建好后第一个就租给了原告，房屋的水电线路都是通到厂房外部的总开关，原告承租后自行规划搭建了办公室及对厂房内的电气线路进行了铺设，现在起火原因是电气线路故障导致，所以火灾发生是原告自身过错。其出租给原告的厂房虽然没有经过合法审批，属于违章建筑，但你与本案火灾没有因果关系，本次事故系原告在使用过程中造成的火灾，责任应由原告自行承担。对此提供了补充协议（该协议仅有被告的盖章，没有原告的签字）一份，其中第二点载明“水、电通到厂房内，并装好水表、电表”。
经质证，原告认为该补充协议原告没有签字，仅有被告的盖章，对其不予认可。原告认为被告出租给原告的厂房水电线路都是被告铺设的，原告仅是在里面隔出一个办公室而没有动过电气线路，现在火灾是电气线路故障所致，所以应由被告承担主要责任。
双方对于厂房内的电气线路由对方铺设均未提供相应的证据。
本院认为，消防部门作出的《火灾事故认定书》对起火原因的认定为“该起火灾起火部位位于苏州爱维工程配件有限公司栋厂房三层办公室北侧，可排除外来火种，不排除电气线路故障所致。”故在没有证据证明火灾存在人为纵火的或外来火种致使火灾发生的情况下，应认定为电气线路故障导致火灾的发生。火灾的发生地点为苏州爱维工程配件有限公司栋厂房三层办公室北侧，该区域正为原告承租被告厂房的区域，故区域应当由原告承担日常管理及维护的义务。现火灾的成因为电气线路所致，双方均未提供证据证明厂房内的各项电气线路由对方铺设，但现在火灾的发生于原告承租的范围内，故应当由原告对其火灾的发生承担主要责任。被告在双方签订的《房屋租赁协议》承诺交付给原告的厂房按国家消防规定验收合格，但是被告出租给原告的厂房系违章建筑，并没有消防验收合格的手续。且原告承租的厂房为家具生产之用，对消防具有较高的要求。现被告出租给原告没有消防验收合格要求的厂房发生了火灾，故被告对于火灾的扩大具有过错。综合双方之间的过错，本院酌定原告对于其损失自负70%的责任，被告承担30%的责任。原告的损失经本院认定为人民币368465.54元，该部分损失应由被告承担30%的份额为110539.66元，应当由被告赔偿原告。
三、房屋使用费是否应当返还。
原告主张火灾发生后，其承租的房屋实际已经不能使用，且消防部门要求搬离，且双方之间的《房屋租赁协议》无效，故应当由被告退还剩余期限（2013年5月25日至2014年11月17日）5个月零18天的租金，现原告仅要求被告退还五个月的租金72000元。
对此被告认为，因为发生火灾后原告一直到保险理赔完毕后于2013年12月才清场搬离，原告实际使用厂房到2013年12月，故其不同意返还剩余期限的使用费。
本院认为，因双方之间签订的《房屋租赁协议》无效，而火灾发生后，原告已无法继续使用所承租的房屋，被告认为原告于2013年12月原告才搬离，对此也未提供相应的证据，因此火灾发生后原告交纳至2013年11月17日的使用费应当由被告返还原告，现在原告自愿主张5个月的使用费72000元，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律、法规的规定，判决如下：
一、原告ＸＸ莲、原告费曹娟与被告苏州爱维工程配件有限公司签订的《房屋租赁协议》无效。
二、被告苏州爱维工程配件有限公司赔偿原告ＸＸ莲、原告费曹娟损失人民币110539.66元。
三、被告苏州爱维工程配件有限公司返还原告ＸＸ莲、原告费曹娟房屋占有使用费人民币72000元。
上述第二、三项，均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费为人民币13037元，由原告ＸＸ莲、原告费曹娟负担9086元，由被告苏州爱维工程配件有限公司负担3951元（该款原告已垫付，不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 周文明
代理审判员 黄 坚
人民陪审员 王佩芬
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 罗 蕾