湖北省沙洋县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0822民初759号
原告：中国农业银行股份有限公司沙洋县支行，营业执照登记营业场所为湖北省沙洋县荆河路44号，住所地现为湖北省沙洋县汉津大道68号，统一社会信用代码：914208227327295502。
负责人：白克林，该支行行长。
委托诉讼代理人：伍应雄，男，该支行风险管理部经理。
被告：李明强，男，1972年12月12日出生，汉族，湖北沙洋县人，住沙洋县。
被告：杨凤琴，女，1972年8月26日出生，汉族，湖北沙洋县人，住沙洋县。系被告李明强之妻。
被告：湖北锦城置业有限公司，住所地湖北省荆门市东宝区白云大道56号7幢1楼。统一社会信用代码91420800562731972J。
法定代表人：秦军，该公司经理。
原告中国农业银行股份有限公司沙洋县支行（以下简称沙洋农行）与被告李明强、杨凤琴、湖北锦城置业有限公司（以下简称锦城公司）金融借款合同、担保合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人伍应雄到庭参加诉讼。被告李明强、杨凤琴、锦城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沙洋农行向本院提出诉讼请求：1、被告李明强、杨凤琴共同偿还借款本金352329.37元、利息40629.78元、罚息4179.19元、复利3335.53元，合计400473.87元（利息、罚息、复利计算至2017年5月9日，2017年5月9日之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至借款本息清偿完毕之日止）；2、原告对被告李明强、杨凤琴提供的抵押物（房屋预告登记证明为沙洋县房预拾桥镇字第201402177号）进行折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、被告锦城公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；4、由三被告承担全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求第二项为：原告就上述全部借款本息在被告李明强、杨凤琴提供的抵押物（沙洋县房预拾桥镇字第201402177号房屋）变现价款范围内享有优先受偿权。事实及理由：2013年6月13日，被告锦城公司与原告签定了《一手住房贷款业务银企合作协议》，协议约定双方就被告锦城公司开发的沙洋县拾回桥镇接龙城小区（以下简称合作项目）个人住房贷款业务进行合作，被告锦城公司为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用。保证责任自原告向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2014年1月9日，被告李明强、杨凤琴与被告锦城公司签定了《沙洋县商品房买卖合同》，合同约定被告李明强、杨凤琴购买被告锦城公司开发的接龙城小区13幢1单元3层317、318号房，贷款方式付款，即买受人在商品房买卖合同签订之日一次性付清首付款39.57万元，剩余39万元余款在银行贷款发放之日一次性付清。2014年1月26日，被告李明强、杨凤琴、锦城公司与原告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款人为被告李明强，借款金额为39万元，借款期限为10年，还款方式为按月等额本息还款，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮30%，罚息和复利的利率均以借款执行利率上浮50%计算；被告锦城公司提供连带责任保证担保，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等；被告李明强、杨凤琴以所购买的被告锦城公司开发的接龙城小区13幢1单元3层317、318号商品房作抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等。2014年1月26日，原告与被告李明强、杨凤琴就上述接龙城小区13幢1单元3层317、318号商品房，办理了商品房预售抵押预告登记，登记的他项权证号为沙洋县房预拾桥镇字第201402177号。2014年2月10日，原告依合同约定向被告李明强发放了一笔一手房贷款39万元。贷款发放后，被告李明强偿还贷款本金37670.63元、利息43979.87元、罚息165.30元、复利102.42元，自2015年6月10日开始未依约按月偿还贷款本息，经原告多次找被告李明强催索借款未果。截止2017年5月9日被告李明强尚欠原告贷款本金352329.37元、利息40629.78元、罚息4179.19元、复利3335.53元，合计400473.87元。综上所述，被告李明强违反约定未按时履行还款义务，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担民事责任。被告锦城公司自愿为被告李明强的上述借款提供连带责任保证，应当在担保责任范围内承担连带清偿责任。为此，遂诉至法院，请求人民法院判如所请。
被告李明强、杨凤琴、锦城公司未提交书面答辩状，经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等相关的民事诉讼权利。
原告围绕其诉讼请求依法提交了证据：1、被告李明强、杨凤琴的身份证、户口簿、结婚证复印件，锦城公司组织机构代码证、营业执照复印件，全国企业信用信息公示系统查询的锦城公司基本信息，秦军身份证复印件；2、锦城公司股东会关于对沙洋县拾回桥镇接龙城小区商住房按揭贷款项目提供担保及承担阶段性连带保证责任的决议复印件1份，《一手住房贷款业务银企合作协议》复印件1份；3、《沙洋县商品房买卖合同》复印件1份；4、《个人购房担保借款合同》复印件1份，房屋预告登记证明复印件1份；5、借款凭证复印件1份；6、贷款还款明细1份，贷款欠款明细1份。经审查，对该六组证据的证明效力，本院予以确认并在卷佐证。被告李明强提交了其与锦城公司签订的《协议书》复印件一份，本院经审查认为，该协议书系被告李明强与被告锦城公司之间订立，但内容违反法律规定，对该证据的合法性，本院不予认定。
根据以上确认的有效证据，结合庭审当事人陈述，本案基本事实以原告沙洋农行主张的上述事实予以认定。
另查明，被告李明强与被告杨凤琴于1997年4月11日登记结婚。被告锦城公司与被告李明强作为甲乙双方签订一份《协议书》，该协议约定：锦城公司以李明强名义以按揭贷款的方式购买接龙城13号楼317-318号房的商铺，由李明强与开发商签订《商品房买卖合同》，首付款由锦城公司支付，以后按期还款的义务也由锦城公司承担；李明强仅为名义上的购房人，锦城公司为该商铺的实际权利人；该商铺以李明强名义办理房产证，所需税费由锦城公司承担。在锦城公司需要时，李明强应协助锦城公司将房产证过户到锦城公司或锦城公司指定人员名下，所需过户费用由锦城公司承担；与该商铺有关的所有资料，包括购房合同、发票、房产证等，全部由锦城公司持有；李明强不得私自将该商铺对外出售、抵押、提供担保等，若因此给锦城公司造成损失，应赔偿锦城公司全部损失；任何一方违反协议，需向对方支付违约金30万元。被告李明强、杨凤琴、锦城公司与原告签订的《个人购房担保借款合同》第十二条约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。
本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”因此，合同是否有效，应当依照《合同法》等法律、行政法规的规定对合同的效力进行审查判断，以保护合同中无过错一方当事人的合法权益，以维护交易安全和交易秩序。本案中，为加强银企合作，锦城公司与原告签定了《一手住房贷款业务银企合作协议》。该合作协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。后锦城公司为解决资金周转，与李明强签订协议书，在李明强无真实购房意愿的情况下，约定由锦城公司支付首付款，以李明强的名义以按揭贷款方式购买其开发的房屋。李明强与锦城公司签订《沙洋县商品房买卖合同》，以此向银行申请按揭贷款。双方实际系通过签订商品房买卖合同这一合法形式，掩盖锦城公司骗取银行贷款资金的非法目的，属合同法规定的恶意串通损害他人利益情形，应属无效合同。本案中无证据显示原告与李明强、锦城公司签订《个人购房担保借款合同》时知道或应当知道二被告的上述行为，且原告已依约发放贷款。故原告作为本案善意的合同相对人，有权变更或撤销该合同。在本案中，原告并未主张撤销合同，因此，在该合同本身不存在无效事由的情况下，应为有效。李明强应承担相应的偿还责任。故对原告要求被告李明强偿还借款的诉讼请求，本院予以支持。被告锦城公司为被告李明强上述借款提供了连带责任保证担保，并就涉案房屋办理了预售抵押预告登记，但因该房屋至今尚未办理抵押登记，因此，被告锦城公司的保证担保责任不能免除，故对原告要求被告锦城公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院亦予以支持。原告和被告李明强、杨凤琴为上述借款办理的商品房预售抵押预告登记，是双方真实意思表示，合法有效，但根据物权法定原则，该预告登记并未设立抵押物权，原告享有的只是基于预抵押之上的物权请求权，可以在办理抵押的条件成就时，要求办理抵押登记，因此原告对已办理抵押预告登记的商品房并不享有优先受偿权。被告李明强向原告借款发生在其与被告杨凤琴夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，应由被告李明强与被告杨凤琴共同偿还，故对原告要求被告杨凤琴承担偿还上述借款义务的诉讼请求，本院亦予以支持。
综上所述，对原告要求被告李明强、杨凤琴、锦城公司承担偿还责任的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求对已办理抵押预告登记的商品房享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十四条第二款、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》《中华人民共和国担保法》第十八条第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李明强、杨凤琴于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沙洋县支行借款本金352329.37元及利息【截止2017年5月9日利息40629.78元、罚息4179.19元、复利3335.53元，合计48144.50元。此后，以所欠借款本金为基数，按借款执行利率（以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮30%确定）上浮50%，计算罚息至借款本金还清之日止；以所欠利息为基数，按借款执行利率上浮50%计算复利至利息还清之日止】；
二、被告湖北锦城置业有限公司对本判决第一项应付款项承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司沙洋县支行其他诉讼请求。
如未按照本判决履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7307元，由被告李明强、杨凤琴、湖北锦城置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 何文飞
审 判 员 曹四宠
人民陪审员 王纲泉
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 李芙蓉