广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初3054号
原告：中山市高德房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市石岐区。
法定代表人：吴敏丽，经理。
委托诉讼代理人：郎鸣镝，系广东邦仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴玉玑，系广东邦仁律师事务所律师。
被告：中山市恒基实业有限公司，住所地广东省中山市石岐区。
法定代表人：黄干机，执行董事。
委托诉讼代理人：郑静霞，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟晓彤，广东保信律师事务所律师助理。
原告中山市高德房地产经纪有限公司（以下简称高德公司）诉被告中山市恒基实业有限公司（以下简称恒基公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员石丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高德公司的委托诉讼代理人郎鸣镝、吴玉玑，被告恒基公司的委托诉讼代理人郑静霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告高德公司诉称：原告高德公司与被告恒基公司于2015年7月6日签订了《招商代理服务合同》，约定被告恒基公司委托原告高德公司为“恒基百货4楼全层”项目进行招商，代理期限为上述合同生效之日至2016年1月10日。该合同第3-1条约定被告恒基公司以承租方交付给被告恒基公司的正常月费用的1.5倍支付给原告高德公司（即1.5倍月租标准作为佣金）。合同签订后，原告高德公司成功为被告恒基公司引进了欧可扒城作为被告恒基公司的租户，欧可扒城目前在被告恒基公司的场地正常经营，但被告恒基公司未按合同约定向原告高德公司支付佣金，经原告高德公司多次催收，被告恒基公司至今仍未支付。为维护合法权益，原告高德公司特向法院起诉，请求判令被告恒基公司向原告高德公司支付代理费44310元及违约金（违约金以44310元为基数，从2015年10月13日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至被告实际清偿之日止。暂计至2017年3月31日，违约金为12604元）。
庭审时，原告高德公司变更了诉请中违约金的计算时间，主张从2015年12月1日起计算违约金，因为该时间与被告恒基公司与欧可扒城签订租赁合同的时间相近。并明确了诉请中违约金的计算方式是按中国银行同期同类贷款利率的四倍计算，而不按合同约定的日千分之一计收。
对于其主张的诉讼请求及事实理由，原告高德公司向本院提交的主要证据有：1.招商代理服务合同；2.往来邮件截图；3.短信通信记录截图；4.魏业奇与高德公司员工的微信聊天记录截图；5.关于恒基公司习黎明的媒体采访网页截图。
被告恒基公司辩辩称：首先，被告恒基公司认为与原告高德公司确实有签订代理服务合同，但是欧可扒城是没有经过原告高德公司进行招商代理由被告恒基公司与欧可扒城协商签约的，所以原告高德公司并未履行第三方经纪的代理服务，因此没有权利收取其主张的佣金代理费。其次，根据双方代理服务合同第一部分第三条的约定，乙方即原告高德公司的代理期限是在合同生效之日起至2016年1月10日，根据代理服务合同第三部分第一条招商费用计算及支付方式，双方对成功招商的定义有所约定，即被告恒基公司要与租户签订正式的租赁合同，且租户缴纳按金，恒基公司收到首期租金款，完成上述三个条件才能有效成交，这是原告高德公司有权收取佣金的前提。实际上被告恒基公司与欧可扒城签订了租赁合同，但是欧可扒城一直拖欠租金未支付，恒基公司现在准备起诉欧可拖欠租金。由于无法达到代理服务合同成功招商的条件，原告高德公司要求支持代理费用没有合同及事实依据。根据合同第三部分第六条，经过原告高德公司介绍的租户在2016年1月10日或者代理期限结束两个月内，签订了租约且交清了款项，可以视为原告有权要求收取佣金，但在代理期限结束两个月即2016年3月10日之后，即使符合合同的约定，原告高德公司也无权要求收取佣金。因此被告恒基公司向欧可公司追收租金，在代理期限两个月之后收到的，原告高德公司也无权要求被告恒基公司支付代理费用。此外，手机信息的内容并没有显示被告恒基公司确认高德公司是代理方。
为支持其观点，被告恒基公司提交了如下证据材料：1.租赁合同；2.起诉状、案件受理通知书；3.律师函及签收情况。
经审理查明：2015年7月6日，恒基公司（委托方、甲方）和高德公司（受托方、乙方）签订招商代理服务合同，约定高德公司在合同期间与恒基公司联合招商，招商项目位于中山市××区××货××楼，恒基公司需向高德公司按双方约定标准结算佣金（若甲方有自身资源的客户可提前向乙方报备，若成交则甲方无须支付佣金给乙方）。高德公司的代理权限自合同生效之日起至2016年1月10日。高德公司为恒基公司提供招商服务，恒基公司委托高德公司代为进行商户的洽谈，直至协助恒基公司与承租方完成相关租约的签订。（乙方其权限性质为居间服务即按约定要求寻找商家，提供订立合同的媒介服务，参加合同谈判）。合同第三部分招商费用计算及支付方式中约定：成功招商的定义以甲方与租户成功签订正式《租赁合同》并缴交合同约定的按金与首期租金款项为有效成交；佣金计算标准以承租方交付给甲方的正常月（不含免租期）费用为标准；甲方支付给乙方的佣金计算标准约定甲方以承租方交付给甲方的正常月（不含免租期）费用1.5倍支付给乙方（即1.5个月租金标准作为佣金）；招商佣金按月进行结算，每月结算上一月的招商佣金；经乙方介绍的租户在代理期内或代理关系结束后2个月内无论经由何种途径与甲方成交，只要甲方与该租户签订正式租赁合同且该租户已交清合同约定的各类款项，均视为乙方已履行其招商代理责任，甲方须按本合同招商佣金提取标准的约定支付相应招商佣金。甲方需按期向乙方支付佣金费用，否则乙方每天按逾期支付佣金金额的千分之一向甲方收取违约金。合同还约定了其他事项。
合同签订后，高德公司的工作人员蔡宁波曾邮件往来与恒基公司的总经理习黎明就欧可咖啡恒基大厦店的布局等进行了商讨，邮件往来含“恒基图纸”、“欧可咖啡恒基大厦店厨房布置图”、“平面布置图”等。
2015年10月20日，恒基公司与张才生签订了一份《租赁合同》，约定张才生向恒基公司租用位于中山市××Ｅ卡，张才生租用该物业用于经营“欧可咖啡”。从计租起始日算，租赁期限共八年，装修免租期为240天（由2015年11月1日至2016年6月30日）；每月租金25848元（不含税），恒基公司及张才生均同意由第三年七租金、管理费、冷气费每年递增5%；张才生应于每月5日前向恒基公司一次性缴清当月租金25848元，当月管理费25848元，租金及管理费的缴付方式为现金或银行转账；租赁按金收取6万元于签订合同后当天缴交；首月租金及管理费总额51696元于开业前七天缴交；每月最后一天为应缴费用的结算日，张才生需于次月5日前付清所有应缴费用；张才生逾期付款，恒基公司将按拖欠款总金额每日千分之三向张才生收取滞纳金；合同另约定了其他事项。合同签订后，张才生入驻经营欧可扒城咖啡项目，至今仍在营业。但恒基公司并未向高德公司支付代理费。双方协商未果致讼。
另查：2017年2月24日，恒基公司向张才生邮寄发出一份《律师函》[（2017）保信律函字第038号]催缴拖欠租金，载明“双方2015年10月29日签订租赁合同后，恒基公司依约将商铺交付张才生使用，但从2015年11月1日起，张才生出现拖欠租金及相关费用的情况。截止目前为止，张才生共拖欠租金180936元、管理费387720元、水电费9856.25元，且根据合同第七条第二款规定，共产生违约金365000.46元。张才生于2017年3月2日签收了该份律师函。2017年4月25日，恒基公司向本院起诉张才生、吴妙玲，请求判令张才生支付租金155088元（暂计至2016年12月31日，实际计至履行完毕之日）及滞纳金、物业管理费310176元（暂计至2016年12月31日，实际计至履行完毕之日）、水电费1742.05元（暂计至2016年12月31日，实际计至履行完毕之日）。同日，本院出具了《受理案件通知书》[案号：（2017）粤2071民初7207号]。
又查：高德公司提交的2015年9月8日媒体采访网页截图显示，恒基公司总经办主任习黎明受商房网记者专访，新闻首段“核心提示：近日中山商业地产专业运营机构高德商房宣布将负责项目四楼整层的招商工作，业态定位为特色餐饮业。那项目目前的招商情况如何呢？为此，商房网独家采访了恒基实业总经办主任习黎明女士。”新闻同时刊载部分商家已经入驻装修的文字及图片。
本院认为：本案为委托合同纠纷。高德公司和恒基公司之间存在合法的委托合同关系，该合同是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自的义务。首先，高德公司提交的往来邮件显示了有关“欧可咖啡”图纸等的具体沟通事项，习黎明媒体报道也载明了高德公司独家代理四楼招商项目工作并已开展的事实，上述证据可以形成证据链，证实高德公司完成委托事项，促成恒基公司与张才生签订租赁合同的事实，本院予以确认。恒基公司称系其自行招商，却没有提交相应的沟通联络材料以供证明，本院对其辩解意见不予采信。其次，恒基公司提交的起诉状载明其已经交付商铺使用，其起诉的租金155088元是暂计至2016年12月31日，根据租赁合同有关租金25848元每月的约定可知，张才生系拖欠了6个月租金，即自2016年7月开始拖欠租金；而起诉的管理费为310176元，暂计至2016年12月31日，根据租赁合同有关管理费25848元每月的约定可知，张才生系拖欠了12个月的管理费，即自2016年1月开始拖欠管理费。根据租赁合同租金及管理费每月5日前当月缴清，以及首月租金及管理费总额51696元于开业前七天缴交的约定可知，张才生最迟于2016年1月开业，且截至恒基公司提起诉讼已经缴纳计至2016年6月的租金。根据招商代理服务合同有关签订正式租赁合同、缴交按金及首期租金即为成功招商的约定，高德公司已经成功招商，本案付款条件成就，恒基公司应依约支付代理费。再次，租赁合同约定租金每月25848元，故代理费应为25848元的1.5倍即38772元。恒基公司拖欠代理费不付，构成违约，应承担支付代理费及违约金的违约责任。代理服务合同约定违约金每日千分之一，高德公司诉请按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计收，未超出法律规定，本院予以准许。租赁合同于2015年10月29日签订，合同约定按金60000元于签订合同当日缴交，结合前述租金及管理费的缴交情况，本院对高德公司有关违约金自2015年12月1日起算的请求，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告中山市恒基实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市高德房地产经纪有限公司支付代理费38772元及违约金（以实欠款额从2015年12月1日起至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计收）；
二、驳回原告中山市高德房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1224元，减半收取为612元（原告中山市高德房地产经纪有限公司已预交），由原告中山市高德房地产经纪有限公司承担76元，由被告中山市恒基实业有限公司承担536元并于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告中山市高德房地产经纪有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 石丽
二〇一七年五月十六日
书记员 周洁
伍丽贤
钟金花