南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初328号
原告（反诉被告）：南宁威宁资产经营有限责任公司，住所地广西南宁市良庆区五象大道西段669号。
法定代表人：朱海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁本余，男，1967年9月16日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。
原告南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁资产公司）与被告梁本余房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年5月26日裁定转为普通程序。被告梁本余在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案于2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告威宁资产公司的委托诉讼代理人王文千，被告梁本余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告威宁资产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.被告梁本余搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还给原告威宁资产公司；3.被告梁本余向原告威宁资产公司补交2015年2月1日至2016年3月31日的租金共计68040元，且至其将租赁房屋交还给原告威宁资产公司之日止，按81元/㎡/月的标准向原告威宁资产公司支付房屋占有使用费；4.本案诉讼费用由被告梁本余承担。事实和理由：2013年11月4日，原、被告签订了一份《铺面（房屋）临时租赁合同》，约定原告将位于南宁市（栋）1、2、3号房屋（面积60㎡）临时出租给被告使用。租赁期限自2013年12月1日起至2014年12月31日止，租金标准按50元/㎡/月计，月租金为3000元。《铺面（房屋）临时租赁合同》第十二条约定：“本合同租赁期限届满后自行终止。乙方（即被告）如需继续承租的，须提前5天向甲方（即原告）提出书面申请，经甲方同意后，甲乙双方重新签订租赁合同。”租赁期限届满前，被告并未按合同约定向原告提出书面续租申请，与原告重新签订租赁合同，亦未将涉案房屋及时交还原告，而是继续占用租赁房屋作为经营场所使用。2015年1月8日，原告在对公司合同到期的涉案商铺进行整体续签工作的过程中，再次向被告发出书面通知，根据实际经营情况，要求被告于2015年1月14日前按80元/㎡/月的租金标准与原告重新签订租赁合同，租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，但被告未在前述通知时间内到原告处办理租赁合同的续签手续。原告决定，对涉案商铺采取公开竞价的方式进行招租，竞标报名时间自2015年1月21日起至2015年1月28日17:00时止，截标时间为2015年1月29日，并于2015年1月21日将公开竞租的情况书面通知被告。但被告并未报名参加涉案商铺的公开竞租。在2015年1月29日进行的公开竞租活动中，已确定涉案商铺的成功竞标承租人，竞租成功价为81元/㎡/月。但因被告一直未将涉案商铺交还原告，导致原告无法与成功竞标人签订租赁合同。原告分别于2015年1月30日和2015年3月5日向被告发出书面通知，要求其尽快搬离涉案商铺，将涉案商铺交还原告，但被告至今仍未将涉案商铺交还原告。且自2015年2月起，被告未再向原告支付任何租金。鉴于被告自2015年2月起不再向原告支付租金，因此，被告应向原告补交2015年2月1日至2016年3月31日的商铺租金共计68040元。且至其将涉案商铺交还给原告之日止，被告应按81元/㎡/月的标准向原告支付房屋占用费。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告梁本余辩称：1.梁本余在合同到期后不久已经停止营业，亦将房屋的物品搬出，是威宁资产公司未收房，梁本余不应向威宁资产公司支付租金；2.威宁资产公司应向梁本余退还押金、佣金；3.威宁资产公司擅自剪断梁本余电线电缆明显侵权，应赔偿相应损失；4.梁本余接手该铺面时，威宁资产公司承诺该铺面从2013年后的几年都不会涨租金，一直会保持在50元/㎡/月，因此，梁本余投入巨额装修，威宁资产公司应赔偿装修损失；5.从原合同50元/㎡/月的基础上直接提高到80元/㎡/月，威宁资产公司所定的租金明显不合理。
反诉原告梁本余向本院提出反诉请求：1.反诉被告威宁资产公司向反诉原告梁本余返还房屋押金9000元、佣金手续费12150元、更名费6000元；2.反诉被告威宁资产公司向反诉原告梁本余赔偿房屋装修损失20万元；3.本案诉讼费由反诉被告威宁资产公司承担。事实和理由：梁本余于2013年欲找铺面做餐饮生意，了解到涉案商铺招租，即与威宁资产公司员工林创洽谈。威宁资产公司表示，合同一年一签，商铺租金50元/㎡/月，且威宁资产公司承诺三至四年内不会涨租金。梁本余即于2013年11月4日与威宁资产公司签订房屋租赁合同，租期至2014年12月31日。梁本余依约将押金9000元交给威宁资产公司。后威宁资产公司向梁本余索要佣金手续费、更名费共计18150元。且因威宁资产公司承诺房屋租金三至四年不会涨，梁本余对房屋投入巨资装修，投资款达到20万元。合同将要到期，梁本余要求继续按原合同条件续签合同，威宁资产公司不予答复。2015年1月8日，威宁资产公司向梁本余发出《通知》，在未与梁本余协商的情况下更改原合同条件，将租金上涨为原租金的160%，达到80元/㎡/月。同时又要求梁本余在合同外另交两个月的租金作为佣金及手续费150元。2015年3月中旬，威宁资产公司对商铺断水断电，造成梁本余无法营业，只能搬出。综上，威宁资产公司应当退还梁本余押金、佣金。且在本案中，房屋的电线是梁本余拉的，属于私人财产，威宁资产公司擅自剪断梁本余的电线电缆明显侵权，给梁本余造成严重损失，威宁资产公司应当赔偿。为维护反诉原告合法权利，反诉原告诉至法院，请求判如所请。
反诉被告威宁资产公司针对反诉辩称：1.梁本余称威宁资产公司承诺房屋在未来三至四年不会涨租金，且不会转租他人，但双方合同一年一签，合同到期后，如果双方不能达成一致意见，不会续签合同，梁本余的说法没有事实和法律依据；2.威宁资产公司收取的合同押金9000元应该抵扣梁本余拖欠的租金或房屋占有使用费；3.威宁资产公司未收取梁本余的更名费，也未委托他人收取，亦未收取佣金手续费；4.根据双方签合同的形式，是一年一签，梁本余决定装修花费多大都与威宁资产公司无关，合同到期后装修价值归零，威宁资产公司没有赔偿义务，且梁本余也未提交证据证实其装修价值为20万元；5.涉案房屋的电线电缆是上一个承租户拉的，并不是梁本余拉的。
本案的争议焦点为：1.原、被告签订的合同是否符合解除的条件;2.威宁资产公司要求梁本余支付2015年2月1日至2016年3月31日的租金68040元，及按81元/㎡/月支付之后至梁本余腾退房屋之日的房屋占有使用费是否有事实和法律依据;3.威宁资产公司有否收取梁本余更名费、佣金手续费；如有收取，是否应当退还;4.梁本余要求威宁资产公司赔偿房屋装修损失是否有事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.威宁资产公司提交的2015年1月21日威宁资产公司向梁本余发出的《通知》及现场送达的照片、2015年1月30日的《通知》、2015年3月5日的《通知》及现场送达的照片，上述《通知》虽无梁本余的签名，但有相关照片相互印证，本院认可其真实性；2.威宁资产公司提交的其与案外人黄兴国分别于2015年1月28日、1月29日签订的《南宁威宁资产交易大厅公开竞价协议书》和《南宁市威宁资产经营有限责任公司租赁资产公开竞价成交确认书》，该证据是威宁资产公司与案外人黄兴国就涉案商铺所签订的协议书和确认书，在梁本余仍在使用涉案商铺期间，威宁资产公司在未解决与梁本余之间的租赁合同纠纷前，单方与案外人黄兴国就涉案商铺签订新的协议书和确认书，该协议书和确认书的内容不能约束梁本余；3.梁本余提交的其与案外人广西壮族自治区南宁机械厂于2014年12月28日签订的《房屋铺面租赁合同书》，与本案无关，本院不予认可；4.梁本余提交的2013年10月11日的铺面转让款《收据》、2013年11月5日的铺面转让定金《收据》，上述《收据》是案外人在纸上手写，且没有相关转账凭证，本院对该证据的证明效力不予认可；5.梁本余提交的相片，只能证明拍照时商铺的情况，无法证实商铺的装修价值；6.证人李某、梁某关于“林创承诺两到三年内不涨租金”的证人证言，两位证人并未完整参与林创与梁本余签订合同的全过程，而不涨租金的意思表示亦未在威宁资产公司与梁本余签订的书面合同中体现，故本院对两位证人的证言不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
威宁资产公司对涉案房屋有出租管理权。2013年11月4日，威宁资产公司（甲方，出租方）委托案外人林创与梁本余（乙方，承租方）签订一份《房屋（房屋）临时租赁合同》，约定：1.甲方自愿将坐落在中尧路52号（栋）1、2、3号面积为60㎡的房屋临时出租给乙方使用；2.房屋的月租金标准为50元/㎡，月租金3000元，租赁期限自2013年12月1日至2014年12月31日；3.合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳相当于三个月租金的履约担保金9000元，租赁期满、乙方退铺时，甲方将履约担保金无息退还乙方；4.乙方保证承租上述房屋仅作饮食使用；5.甲方按时将出租的房屋交给乙方使用，并保证水电线路通畅；6.租赁期届满，乙方应按时搬出，并将承租房屋及相关设施设备完好交还甲方；7.在租赁期间，乙方负担自用的水电费及卫生、治安等物业管理费用，其中水电费由威宁物业公司代收代缴。合同还对其他的权利义务作了约定。同日，梁本余向林创交付款项21150元，林创出具一份《收据》，载明：“今收到梁本余2013年佣金手续费12150元及押金9000元，共计21150元。”2013年11月13日，梁本余向林创交付款项9000元，林创出具一份《收据》，载明：“今收到梁本余中尧路3号更名费6000元及2013年11月租金3000元。”之后，梁本余以每月3000元的标准向威宁资产公司支付租金至2015年1月31日。
2015年1月8日，威宁资产公司向梁本余发出《通知》，载明：“2015年起我公司将对中尧路52号沿街商铺合同到期的承租户进行合同续签工作，因部分承租户合同到期后长时间未与我公司签订租赁合同，影响了国有资产管理和保值升值。经我公司领导研究决定，中尧路52号商铺所有承租户于2015年1月14日前到我公司签订房屋租赁合同（合同单价为80元/㎡，收取2个月佣金及150元手续费，合同期限截止2015年1月1日至2015年12月31日）。逾期未签订合同的承租户视为自动放弃承租权，我公司将统一将商铺进行公开竞租，未能成功竞得商铺的原租户我公司将要求限时办理商铺将商铺交回我公司，逾期不办理所产生的一切后果由承租户自行承担。”梁本余签收该《通知》。
2015年1月21日，威宁资产公司向梁本余发出《通知》，载明：“你与我公司所签订的位于中尧路52-1、2、3、4号商铺租赁合同已于2014年12月31日期满，我公司已于2015年1月8日送达《通知》，请你于2015年1月14日前到我公司办理续签商铺租赁合同的相关手续，逾期视为自动放弃续租的权利。鉴于你未在规定期限与我公司办理合同续签手续，现我公司决定将该商铺以公开竞价的方式出租，2015年1月29日截标，报名时间从2015年1月21日至2015年1月28日17:00时止。”因梁本余拒收该《通知》，该《通知》于同日张贴在涉案商铺门前。
2015年1月30日，威宁资产公司向梁本余发出《通知》，载明：“您与我公司所签订的位于中尧路52-1、2、3号商铺租赁合同已于2014年12月31日期满，我公司2015年1月21日送达《通知》，通知您原承租的商铺将以公开竞价的方式对外出租。2015年1月29日该商铺竞价截标，并竞价成交确定新承租者。在竞租活动中，您未报名参与商铺竞价，因此，《房屋租赁合同》到期后，我公司与您的房屋租赁关系终止。请您自行安排好经营和搬迁计划工作，在2015年2月5日前清空原承租商铺内的所有物品，并将商铺及原有的附属设备设施以完好、整洁的状态交还我公司。逾期未将商铺交还的，我公司将采取停水、停电等措施维护我公司的业主权益。”梁本余拒绝签收该《通知》。
2015年3月5日，威宁资产公司向梁本余发出《通知》，载明：“您与我公司所签订的位于中尧路52-1、2、3号商铺租赁合同已于2014年12月31日期满，2015年1月29日该商铺竞价截标，并竞价成交确定新承租者。在竞租活动中，您未报名参与商铺竞价，因此，《房屋租赁合同》到期后，我公司与您的房屋租赁关系终止。2015年1月30日已通知您于2015年2月5日前自行安排好搬迁工作，但至今您未搬出，将商铺移交我公司。现再次通知您于2015年3月8日前清空原承租商铺内的所有物品，将商铺完好交还我公司，逾期未将商铺交还的，我公司将采取停水、停电及封铺等措施维护我公司的业主权益。”该《通知》于次日张贴在涉案商铺门前。
另查明：2015年1月8日、2015年1月21日、2015年1月30日、2015年3月6日，威宁资产公司的工作人员来到南宁市上，向承租其房屋、商铺的十余名包括梁本余在内的承租户送达相关《通知》。2015年3月17日，威宁资产公司对涉案商铺断水断电，之后，梁本余未自行通水通电，也未在涉案商铺内营业。2016年5月10日，威宁资产公司将中尧路上其出租管理的场所包括梁本余在内的十余名承租户起诉至本院，并提出解除租赁关系、交还租赁物、支付租金等诉讼请求。2016年8月26日，双方就涉案房屋进行交接，梁本余将涉案房屋交还威宁资产公司。
本院认为，威宁资产公司与梁本余于2013年11月4日签订的《房屋（房屋）临时租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同的租赁期限为2013年12月1日至2014年10月31日，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2014年12月31日《铺面（房屋）临时租赁合同》约定的租赁期届满后，威宁资产公司同意梁本余继续租用涉案房屋，双方未再续签新的租赁合同，双方的关系已转化为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。威宁资产公司于2015年1月21日向梁本余发出《通知》，载明因梁本余未于2105年1月14前到威宁资产公司办理续签商铺租赁合同的相关手续，已自动放弃续租，涉案商铺将通过公开竞价的方式重新出租。威宁资产公司解除合同的意思表示于2015年1月21日到达梁本余，故本院认定双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除。2016年8月26日，双方就涉案房屋进行交接，梁本余将涉案房屋交还威宁资产公司。故威宁资产公司已经收回涉案房屋，对其要求梁本余搬离房屋，交还房屋的诉讼请求，本院不予支持。
关于房屋占有使用费的问题。因双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除，威宁资产公司第四项诉讼请求中的租金实质为房屋占有使用费。梁本余以每月3000元的标准将租金交至2015年1月31日，于2016年8月26日将商铺交还威宁资产公司。故威宁资产公司有权向梁本余收取2015年2月1日至2016年8月26日期间的房屋占有使用费。故2015年2月1日至2015年3月17日，梁本余应向威宁资产公司支付房屋占有使用费4700元（计算方式：3000元+3000元÷30天×17天）。2015年3月17日，威宁资产公司停止对梁本余承租的商铺的供水供电，梁本余之后未自行通水通电，也未在承租商铺内营业，继续采用原合同每月租金3000元的标准计算房屋占有使用费对梁本余显失公平。但梁本余在威宁资产公司向其发了多份要求其搬离涉案商铺的通知后，仍拒绝履行腾房义务，直到2016年8月26日才交还威宁资产公司，本院酌情确定2015年3月18日之后的房屋占有使用费标准调整为原合同租金标准的40%，即每月1200元。因此，2015年3月18日至2016年8月26日，梁本余应向威宁资产公司支付房屋占有使用费20760元（计算方式：1200元÷30天×13天+1200元×16个月+1200元÷30天×26天）。上述房屋占有使用费共计25460元。威宁资产公司在庭审过程中表示，其收取梁本余合同押金9000元，该押金可抵扣梁本余拖欠的房屋占有使用费。因此，扣除梁本余已支付的合同押金9000元，梁本余还应向威宁资产公司支付房屋占有使用费16460元。
关于佣金、手续费的问题。梁本余于2013年11月4日即双方签订租赁合同当日向威宁资产公司签订合同的委托代理人林创交付款项21150元，林创出具载明“收到梁本余2013年佣金手续费12150元及押金9000元，共计21150元”的《收据》。梁本余又于2013年11月13日向林创交付款项9000元，林创出具载明“收到梁本余中尧路3号更名费6000元及2013年11月租金3000元”的收据。林创作为威宁资产公司与梁本余签订房屋租赁合同的委托代理人，向梁本余收取合同押金9000元、佣金手续费12150元、更名费6000元及2013年11月租金3000元，并出具《收据》给梁本余收持。林创的收款行为是代理威宁资产公司的行为，代理行为后果由威宁资产公司承担。故本院对威宁资产公司未收取梁本余的佣金、手续费的答辩意见不予采纳。虽然在双方签订的租赁合同中，并未约定威宁资产公司可以向梁本余收取佣金手续费、更名费，但在威宁资产公司要求梁本余支付佣金手续费、更名费时，梁本余并未提出异议，并向威宁资产公司交纳了该款项。梁本余自愿交纳该费用，双方对收取佣金手续费、更名费达成合意，且未约定该费用可以退还，梁本余要求威宁资产公司退还该费用于法无据。故梁本余要求威宁资产公司返还佣金手续费12150元、更名费6000元，本院不予支持。
关于合同押金的问题。梁本余向威宁资产公司交纳的合同押金9000元已用来抵扣其应向威宁资产公司支付的房屋占有使用费，故梁本余要求威宁资产公司返还合同押金9000元，本院不予支持。
关于赔偿房屋装修损失的问题。梁本余并未提供关于房屋装修损失诉讼请求的有效证据，应承担举证不能的责任，故梁本余要求威宁资产公司赔偿房屋装修损失，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、原告南宁威宁资产经营有限责任公司与被告梁本余的房屋租赁合同关系于2015年1月21日解除；
二、被告梁本余向原告南宁威宁资产经营有限责任公司支付房屋占有使用费16460元；
三、驳回原告南宁威宁资产经营有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告梁本余的反诉请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1502元（原告已预交），由原告南宁威宁资产经营有限责任公司负担1090元，被告梁本余负担412元；反诉案件受理费2354元，由反诉原告梁本余负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 杜金泽
审 判 员 蓝丹丹
代理审判员 廖俊芳
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 宋卫科
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。