广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19619号
上诉人（原审被告）：广州酒饮国际贸易有限公司，住所地广州保税区广保大道商贸街19段3楼。
法定代表人：吴小武(WUXIAOWU)，职务：董事长。
委托诉讼代理人：吴凤眉，广东舜华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗保星，广东舜华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广保国际集团有限公司，住所地广州保税区广保大道10号401。
法定代表人：赵光南，职务：董事长。
委托诉讼代理人：任力，广东信良兆诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘文燕，广东信良兆诚律师事务所律师。
上诉人广州酒饮国际贸易有限公司（以下简称酒饮公司）因与被上诉人广保国际集团有限公司（以下简称广保公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
酒饮公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判酒饮公司向广保公司支付2016年2月23日至2016年3月31日的租金3654.87元；3.一、二审诉讼费用全部由广保公司承担。事实与理由：一、一审无视广保公司与酒饮公司整体租赁关系建立的历史背景，将整体租赁割裂为单个的租赁关系，严重背离案件事实。酒饮公司与广保公司提交的多份会议纪要、文件及《广保公司重整计划草案》均证实“在保税区建立广东省酒类交易中心”是当时保税区摆脱困境及重振广保公司的重要依托。酒类交易中心得以开办的关键是场地和酒商，而商业街的商铺的主要产权人是广保公司，其次是广州经济技术开发区国有资产投资公司（以下简称区国资公司），另外还有小部分属于小业主，但项目建立之初广保公司正处于破产清算被监管状态，经营受限，无法推动酒类交易中心项目，而区国资公司是非经营性企业无法承担该责任，小业主更加无法依托。有鉴于此，广保公司的股东荣发发展公司的投资人成立了酒饮公司，后在各方协商一致的情况下，管委会安排酒饮公司作为酒类交易中心的开办者，并根据规划要求酒饮公司整体承租广保公司、区国资公司所有的位于广保大道的商铺，以及承租部分小业主的商铺。2009年6月14日，管委会在酒饮公司整体承租商业街商铺后又根据项目规划，要求相关部门配合酒饮公司领取了《商品交易市场登记证》，该登记证明确载明：市场名称：广州保税区（国际）酒类交易中心；市场地址：广州市保税区贸易街广保大道首层；开办单位：酒饮公司，负责人WUXIAOWU。综上，酒类交易中心的开办及繁荣对广保公司能否避免破产清算，继续经营下去至关重要，但由于处于破产被监管阶段，经营受限，无法经营酒类交易中心。为此，酒饮公司在管委会的安排和指导下整体承租广保公司位于商业街的全部商铺，以分租或转租的方式招商引进酒商，经营酒类交易中心。二、一审遗漏案件重要证据，导致认定事实错误。2015年3月19日，酒饮公司与案外人刘俊签订租赁合同将涉案商业街的某间商铺转租给刘俊，但酒饮公司没有与广保公司签订租赁合同，据此，广保公司向一审法院起诉刘俊等非法占用商铺，酒饮公司是第三人，后一审法院作出（2015）穗萝法民三初字第233号民事判决书，认定广保公司与酒饮公司双方是就商贸街整体商铺确立的租赁关系，并非就某一具体商铺建立租赁关系。至于酒饮公司未与广保公司就涉案商铺签订租赁合同，并不影响双方就涉案商铺租赁关系的成立，并判决驳回广保公司的全部诉讼请求。后广保公司上诉，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终12928号民事判决，驳回上诉，维持原判。显然，从上述生效判决所确认的事实可知广保公司与酒饮公司建立租赁关系的依据并不是某间商铺的租赁合同。一审法院却遗漏该重要证据，无视广保公司与酒饮公司在特定历史背景下建立的整体租赁关系的特殊性，导致事实认定错误。一审就同一事实在短期内作出两份意见相左的判决，有损司法权威。三、《备忘录》是酒饮公司与广保公司房屋租赁的唯一合同依据，且至今依然合法有效。2008年双方合作之时，涉案商业街的商铺处于闲置状态，甚至连水电、消防等基本的出售出租条件都不具备。为此，酒饮公司需要整改一间出租一间，且管委会需要将酒商的税收留在保税区，进驻的酒商均需在保税区进行工商登记，而办理工商登记必须提供已备案的房屋租赁合同作为场地证明，但由于只有酒饮公司与酒商的租赁合同无法办理房屋出租备案登记，必须先办理酒饮公司与广保公司对应商铺租赁合同的出租备案登记，故双方约定就已转租的商铺双方需就对应商铺签订独立的租赁合同。因此，广保公司与酒饮公司就已转租的商铺签订独立的租赁合同是双方整体租赁合同的约定，更是双方整体租赁的合同义务，而并非是变更整体租赁关系或设立租赁关系。2013年8月19日广保公司因与酒饮公司租赁合同纠纷发函广州开发区保税业务局要求调处。2013年8月22日，广州开发区保税业务局领导召集广保公司、酒饮公司开会讨论，并就租金问题达成如下解决方案：广保公司与酒饮公司应根据《备忘录》认真核对租金数额，核对一致后，酒饮公司支付相应租金。在酒饮公司就已转租的商铺基本与广保公司就对应商铺签订独立租赁合同的情况下，三方均作出以《备忘录》为双方对账依据的决定，却并未提及具体商铺独立的租赁合同，足以证实《备忘录》才是双方租赁关系的合同依据。2016年11月3日广州市中级人民法院作出的（2016）粤01民终12928号民事判决认定《备忘录》依然合法有效，判决生效后从未解除《备忘录》，什么时候到期不确定，但至少至今《备忘录》所确定的整体租赁仍在租赁期内。四、一审认定双方于2016年的对账构成诉讼时效中断错误。广保公司向法庭提交用于证明其向酒饮公司催收租金的证据有三类，但均无法产生诉讼时效中断。其中租金通知单是广保公司单方制作从未送达酒饮公司；快递邮寄通知单虽经公证寄出，但酒饮公司无收到，也无证据证实酒饮公司已签收；双方往来对账文件则显示2013年10月22日后没有再催收租金，2016年12月22日再次发函对账，时间相隔三年多。诉讼时效已过，不存在诉讼时效中断。根据民法通则的规定，延付租金的诉讼时效为一年，因此上述案件应以案件受理日期2017年2月23日往前倒推一年即自2016年2月22日以后的租金在诉讼时效内，广保公司主张的2016年2月22日以前的租金已过诉讼时效。五、一审认定事实逻辑混乱，有鼓励不诚信交易之嫌。一审一方面以“酒饮公司转租时的计租面积与其与广保公司所签署的单个具体租赁合同的计租面积一致”否定酒饮公司关于调整面积的主张，另一方面又以“该约定是广保公司与广州道创国际贸易有限公司之间（以下简称道创公司）的特别约定，与酒饮公司无关”以否定酒饮公司关于按照广保公司与道创公司租赁合同约定的面积164.63平方米计租的主张，认定事实适用双重标准。广保公司在2011年3月6日已取得商业及商铺的准确测量报告，却始终以其自报的虚假面积与酒饮公司结算租金，其行为属于恶意隐瞒和欺诈，但广保公司在与酒饮公司招商的酒商签订租赁合同时却以商铺的真实测量面积计租，导致部分拖欠租金的酒商已向酒饮公司提出面积异议。因此，根据诚信原则，应调整计租面积。酒饮公司主张按164.63平方米的面积标准计算本案租金合法合理。六、酒饮公司并没有违约，判决酒饮公司支付违约金没有事实和法律依据。一审法院认定《备忘录》第3条、第4.3条并非是酒饮公司在收取次承租人酒商的租金后才向广保公司支付对应商铺租金，属于主观臆断。如果酒饮公司只需按具体租赁合同约定的时间缴纳租金，尤其是在《备忘录》签订时双方已确认欠租金额，大可要求酒饮公司在指定时间内支付，而不是要求酒饮公司加强追收酒商未支付租金，追一笔付一笔。在今后的操作中，双方再次提及酒饮公司在每次收取酒商租金后，需首先支付广保公司对应商铺的租金，且不交租不能抵扣押金，但收了酒商的租金没有支付对应租金才可以抵扣押金，可见酒商已缴纳租金是酒饮公司缴纳租金的前提条件。另外，酒饮公司整体承租涉案商业街商铺是为了协助广保公司盘活烂尾闲置的商铺，以避免破产清算，酒饮公司在项目建设之初已投入大量资金，且酒饮公司承租商铺并不是自用而是为了以转租或分租的形式引进酒商，因此，基于公平原则双方在《备忘录》中才会作出第3条、第4.3条的约定，酒饮公司对未转租的商铺无需支付租金，且在收取酒商租金后才需向广保公司缴纳租金。酒饮公司支付租金条件未成就。酒饮公司提交的收费通知单均证实酒商存在长期（半年、一年、两年）拖欠租金的情况，因此，在酒饮公司未收到承租人酒商租金的情况下，未向广保公司缴纳租金不构成违约。且2013年8月22日广州开发区保税业务局领导召集开会就租金问题达成解决方案是双方认真核对租金数额，核对一致后，酒饮公司支付相应租金。从双方对账往来文件可知，酒饮公司多次主动要求广保公司对账，一直都在积极解决双方租金缴纳问题，但双方至今就租金数额仍未核对一致不能归责于酒饮公司。酒饮公司一直按照双方的约定履行义务，行使权利。酒饮公司在未对账一致的情况下不支付租金不构成违约。广保公司在双方达成根据《备忘录》认真核对账目的约定后，拒不根据《备忘录》进行对账，构成违约。综上，一审判决认定事实错误，违反法律公平原则及诚实信用原则，损害了酒饮公司的合法权益，请求二审依法撤销原判并改判。
广保公司答辩称同意一审判决，不同意酒饮公司上诉请求。首先，双方关于案涉场地的租赁关系清晰，广保公司是场地业主，所欠租金双方经多次核对，且酒饮公司已经收取转租金，且并未给广保公司交租，一审处理得当。其次，酒饮公司不存在所谓整体租赁关系，都是以单个租赁合同关系体现。酒饮公司强调的《备忘录》，只是梳理了双方有关欠租详情，且规定今后租赁方式进行协商一致，因此《备忘录》并不是一个有效合同，只是对欠租事实的确认，2013年7月广保公司正式发函，所有合作终止，再提《备忘录》已无意义。再次，酒饮公司提出诉讼时效问题，广保公司对酒饮公司的欠租款一直在催交，并无时效中断之说。
广保公司因本案纠纷向一审法院起诉请求：1.酒饮公司向广保公司支付涉案房屋租金170740.50元；2.酒饮公司向广保公司支付违约金522465.93元（以逾期支付的租金为基数，按日3‰计算，从逾期支付之日起，计至实际付清之日，暂计至2016年12月31日）；3.酒饮公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年4月1日，广保公司（出租人、甲方）与酒饮公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：广保司租合字【2010】10138）（合同于2011年4月19日办理登记备案），约定：广保公司将广州保税区广保大道126号、128号、130号房屋（以下简称涉案房屋）出租给酒饮公司作办公及商品展示用途，建筑面积193.58平方米，租赁期限自2010年4月1日至2013年3月31日，租金每月3484.50元，免租期三个月，乙方于每月第10日前支付。合同第五条，关于分租和转租约定，出租方同意承租方分租、转租所承租的商铺，承租方分租、转租该商铺时需书面通知出租方并保证第三方按本合同履行。第八条、乙方的权利和义务约定，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3‰向甲方支付违约金。
合同期满后，双方在2013年4月1日重新签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：广保司租合字【2013】04058），租赁期限自2013年4月1日至2016年3月31日。合同关于房屋面积、租金标准、交租方式、逾期交租的违约责任的约定与双方2011年4月1日签订的《广州市房屋租赁合同》一致。合同到期后，广保公司收回房屋，并与承租人广州道创国际贸易有限公司（简称道创公司）签订租赁合同。
酒饮公司将涉案房屋转租收益，并确认已经收到租赁期间实际承租户的租金。酒饮公司确认欠缴租金的时间是2012年3月1日至2016年3月31日（共计49个月），但对计算租金的商铺的面积及租金总额有异议，认为应当按照商铺实际面积164.6342平方米计算租金、租金标准为18元/㎡/月，应交租金额为145207.364元。
2012年3月20日，广保公司（甲方）与酒饮公司（乙方）在广保集团会议室签订《关于理顺广保集团与酒饮公司商铺租赁关系的备忘录》（以下简称《备忘录》），载明：鉴于甲方与乙方存在租赁关系，甲方将自有商铺以优惠价格出租给乙方，乙方将承租自甲方的商业街转租或分租予进驻酒类一条街的酒商。截止至2012年2月29日，乙方累计应缴予甲方租金合计2011637.62元，已缴620448.04元，剩余1391189.58元未缴纳；另外，甲方账户上尚有乙方缴纳的合同押金合计403472.46元。为理顺双方在商业街的租赁关系，彻底解决存在的欠租问题，并为双方今后的合作建立一种细则与规范，双方相关人员对以往租金缴纳情况进行了细致的核对，并经协商，最终确定以下解决措施及原则：3.还款方式约定，综合租金及押金处理之后，乙方欠缴甲方金额合计498819.12元，另外，乙方仍将另外向甲方交纳100000元押金，乙方有责任加强追收租用商铺酒商未交付租金，追收所得先付乙方欠缴甲方租金，追一笔付一笔，直至清偿完毕。4.今后双方的租赁原则、4.3约定，在以后的操作中，乙方在每次收取酒商租金后，需首先支付甲方对应商铺的租金，如有出现乙方已收取酒商租金但未向甲方缴纳对应租金的情况，拖欠的金额可从已缴的100000元押金中抵扣。乙方押金不足，必须补足，否则甲方有权搁置新租约签署。
酒饮公司认为交租的条件尚未成就，未交租的责任不在酒饮公司，理由是：1.双方的关系须以《备忘录》为大前提，依据《备忘录》第3条、第4.3条的约定，酒饮公司仅有向酒商收取租金后才需要向广保公司支付房屋对应的租金；2.酒商没有依时足额向酒饮公司支付租金，所以酒饮公司就没有依时向广保公司支付租金，即酒饮公司向广保公司支付租金的条件不成就；3.双方协商一致，且酒饮公司已代广保公司支付了酒款130200元之后，在之后的对账中，广保公司始终未对此款进行扣除；4.广保公司不配合酒饮公司根据招商的情况签订具体的租赁合同，单方面收回商铺的违约行为，所以酒饮公司在后期行使先履行抗辩权合理合法；5.广保公司给酒商发函的违约行为，直接导致酒商不向酒饮公司缴纳租金，导致酒饮公司客观上无法缴租，由于广保公司的违约行为导致双方无法对账一致，也未就租金交纳达成一致的意见，所以酒饮公司未支付租金不构成违约。广保公司对酒饮公司的上述主张不予确认。
广保公司主张其一直要求酒饮公司对欠缴租金进行对账。2016年12月22日，广保公司向酒饮公司作出《关于核对账目的函》，载明：广保公司同意与酒饮公司核对酒饮公司欠缴租金账目金额明细，广保公司将其财务部门列明的欠缴租金账目明细附后，要求酒饮公司在收到本函件起三个工作日内向广保公司书面提供酒饮公司财务部门列明的欠缴租金账目明细等相关资料，作为账目核对事宜的基础文件，再约定时间安排双方人员核对账目。附件《广州酒饮贸易有限公司欠缴租金明细》第一项列明：“地址为126、128、130号（11段103-105）、面积193.58平方米、期限2012.3.1-2016.3.31、单价18元/月、月租金3484.5元/月、总租金170740.5元”。
2016年12月26日，酒饮公司向广保公司作出《关于核对账目的函》，载明：酒饮公司已收悉广保公司财务部门列明的租金账目清单，现酒饮公司将其财务部门列明的租金账目清单提供给广保公司，请广保公司收到后认真核对差异，并拟好解决方案，此外，酒饮公司在函中认为，由于广保公司在双方租赁关系存续期间存在违约行为，不仅对双方合作造成损害，且给酒饮公司带来重大的经济损失。附件《根据合同应付广保集团的租金明细》第一项列明：“地址为126、128、130号（11段103-105）、面积193.58平方米、公司名称为‘道创’、收费时段2012.3.1-2016.3.31、单价18元/月、月租金3484.44元/月、实际收回应支付170737.56元”。
广保公司为证明酒饮公司欠租，广保公司多次对账、催租，提交以下证据：“1.《关于理顺广保集团与酒饮公司商铺租赁关系的备忘录》及附件《应缴广保集团租赁明细表》（截止2012年2月）；2.《关于理顺商贸街商铺租金欠缴问题的函》（2013年5月17日）；3.《关于理顺商贸街商铺租金欠缴问题的函》（2013年7月12日）；4.《关于理顺商贸街商铺租金欠缴问题的复函》（2013年7月16日）；5.《关于酒饮公司欠缴商贸街商铺租金的情况汇报》（2013年8月19日）；6.《关于广保大道196、198号商铺完善出租条件的报告》（2013年8月20日）；7.《关于广保大道196、198号商铺有关事宜的复函》（2013年8月26日）；8.《关于酒饮公司应付广保集团租金账目核对的复函》（2013年8月28日）；9.《关于酒饮公司欠租问题的复函》（2013年9月4日）；10.《关于理顺商贸街租金的复函》（2013年9月5日）；11.《律师函》（2013年10月22日）；12.《关于租金问题要求对账的函》（2016年11月9日）；13.广保公司2012年3月至2016年9月每月向酒饮公司催缴的租金明细”。酒饮公司对除了对第5、13项的证据真实性不予认可外，认可其他证据的真实性及合法性，但对上述证据的关联性不予认可，认为：从该往来函件可知，酒饮公司一直在积极解决租金缴纳问题，酒饮公司不存在违约行为，至今未解决主要是广保公司违背《备忘录》、会议形成的抵扣租金约定及局务会议的约定，不向酒饮公司开具发票且不客观、不诚信核对租金金额造成的。
酒饮公司为证明“1.酒饮公司并不存在违约行为;2.存在租金欠缴问题的责任在于广保公司的不配合及对租金金额核对违背《备忘录》的约定，且不客观，酒饮公司在同一时期的两份函件就同一月份核算的欠缴租金数额均不相同；3.广保公司违背《关于理顺商业街租赁关系的会议纪要》约定，在处理核对租金时未扣除已抵扣的130200元”，提交以下证据：“1.《关于理顺商业街租赁关系的会议纪要》（广保司会纪字【2012】9号）（2012年9月20日）；2.《关于理顺商业商业街租赁关系的<会议纪要>的复函》（2012年11月）；3.《收款通知单》（2013年3月27日）；4.《局务会议纪要》([2013]18号)；5.《关于酒饮公司应付广保集团商贸街商铺租金账目核实情况函》（2013年8月22日）；6.《关于理顺商贸街商铺租金欠缴问题的函》（2013年5月17日）；7.《关于欠缴租金账目核实情况的复函》（2013年8月27日）”。其中，《关于理顺商业街租赁关系的会议纪要》载明：“2012年9月12日上午，苏文阳常务副总裁在集团本部主持召开了关于商业街商铺欠费问题的工作会议。集团财务中心、资产部、广保物业公司及酒饮公司的相关人员出席了会议。一、会议确认：截止今年2月份，酒饮公司欠付广保集团租金合计498819.12元，今年3月份至8月份新产生的369497.2元租金，也未向广保集团交纳；…3.酒商（刘耿雄）广州天知道国际贸易有限公司（以下简称天知道公司）欠缴酒饮公司物流仓储费约15万元，欠缴广保物业公司物业管理费67328元（未经酒商确认）、水电费6235.16元；4.广保集团自2009年起向天知道公司历年购买的酒品费用合计130200元。二、会议决定互相冲抵上述各项欠费。…具体冲抵事宜请集团财务中心、广保物业公司及酒饮公司给予办理。”广保公司确认酒饮公司提交的上述证据的真实性、合法性，但质证认为：“该证据不能证明广保公司违约，酒饮公司确认欠缴广保公司租金，只是双方在欠缴租金金额上存在小的分歧，酒饮公司确认《备忘录》签订后从2012年3月至2013年7月已签合同应缴广保租金为965800.75元，而酒饮公司却因广保公司与酒饮公司统计的欠缴金额相差26760元，坚持只对账，不交租的原则，多年来一直坚持该原则从广保公司处承租房屋再转租出去收租获利。关于130200元三方债务抵扣问题，该抵扣广保公司、酒饮公司曾达成一致，但现有证据未显示天知道公司同意抵扣。最后也未能抵扣，因广保公司2013年3月26日经天知道公司同意代其向广保物业公司支付物业管理费40000元，广保公司2013年4月12日向天知道公司支付90200元，将130200元酒款付清。”广保公司另陈述：“广保司会纪字【2012】9号《关于理顺商业街租赁关系的会议纪要》的会议召开后，天知道公司的法定代表人电话通知广保公司其已与酒饮公司结清了仓储费，让广保公司向其结算酒款，后广保公司与酒饮公司财务人员核实酒饮公司已与天知道公司结清仓储费，故广保公司即与天知道公司结清了酒款90200元，另4万元由广保公司直接支付给广州保税区广保物业管理有限公司（简称广保物业公司），用于清偿天知道公司欠广保物业公司的物业费”。广保公司为证明“酒饮公司主张的130200元款项未实际抵扣，广保公司已自行将130200元酒款付清”，提交广保公司于2013年3月26日向广保物业公司账户付款40000元的《中国银行对公客户付款通知单》、广保物业公司开具的发票及广保公司于2013年4月12日向天知道公司账户付款90200元的《中国银行对公客户付款通知单》、天知道公司开具的发票。酒饮公司对此不予确认，认为上述证据不能证明广保公司所付款项与拟抵扣的款项是同一笔款。此外，广保公司及酒饮公司均确认天知道公司并未参加《关于理顺商业街租赁关系的会议纪要》的会议，广保公司、酒饮公司、天知道公司未就抵扣130200元的问题达成书面协议。
酒饮公司提交广保公司与道创公司于2016年3月28日签订的《商铺租赁合同》，拟证明广保公司一直存在多收、多算酒饮公司租金的事实。合同显示广保公司于2016年3月28日就租赁涉案房屋与案外人道创公司签订《商铺租赁合同》，约定房屋面积为164.6342平方米，租期3年，从2016年4月1日起至2019年3月31日止，每月租金8231元。广保公司对该证据予以确认，认为广保公司将涉案房屋出租给案外人道创公司时租赁面积发生变更是因为为涉案房屋办理产权证时实测面积发生了变更。广保公司提交《酒饮公司欠缴商铺面积新旧面积对比》，酒饮公司确认真实性及合法性。《酒饮公司欠缴商铺面积新旧面积对比》上载明涉案房屋实际建筑面积为189.18平方米。广保公司陈述，涉案合同到期后，广保公司与道创公司签订的租赁合同约定的租赁面积为164.6342平方米，该面积是广保公司与道创公司的特别约定，与酒饮公司无关。酒饮公司另在一审庭审中确认其与实际承租人签署租赁合同约定的租赁面积和酒饮公司与广保公司签订的合同约定的租赁面积一致，均为193.58平方米。
酒饮公司提交《收费通知单》多份，拟证明：“1.酒饮公司虽一直都在积极催收,但酒商仍存在不按时交租或长期拖欠租金的情况,根据《备忘录》追一笔付一笔的约定,酒饮公司在酒商长期拖欠租金的情况下未能及时缴纳租金给广保公司不属于违约；2.广保公司在对账时没有考虑酒商欠租情况，显然违反《备忘录》的约定，这也是双方无法对账一致并缴纳租金的重要原因。”广保公司不予确认。
以上事实，有《广州市房屋租赁合同》《关于理顺广保集团与酒饮公司商铺租赁关系的备忘录》《关于核对账目的函》《关于理顺商业街租赁关系的会议纪要》《中国银行对公客户付款通知单》、发票、《商铺租赁合同》《酒饮公司欠缴商铺面积新旧面积对比》等书证，及当事人陈述等证据予以佐证。
一审法院认为，广保公司与酒饮公司于2012年3月20日签订了《关于理顺广保集团与酒饮公司商铺租赁关系的备忘录》，确认双方之间存在租赁关系，广保公司将自有商铺以优惠价格出租给酒饮公司，由酒饮公司转租或分租予进驻酒类一条街的酒商。在履行过程中，双方就各单独的房屋形成的租赁关系分别签署租赁合同，双方在涉案《广州市房屋租赁合同》上的盖章真实，合同上载明了租赁合同的主要条款，该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，可以作为认定双方就涉案房屋租赁法律关系的依据。
酒饮公司对欠缴租金期间为2012年3月1日至2016年3月31日没有异议，一审法院对广保公司主张酒饮公司欠缴租金的期间予以认可。双方所签订的租赁合同约定的租金标准为3484.5元/月，一审法院计算酒饮公司应付租金为170740.5元（3484.5元/月×49个月）。关于酒饮公司在本案中所提出的抗辩意见，一审法院回应如下：1.酒饮公司主张根据《备忘录》第3条、第4.3条约定，酒饮公司仅在收到次承租方（酒商）的租金后才有义务向广保公司支付租金。对此，一审法院认为，《备忘录》第3条关于还款方式约定“酒饮公司有责任加强追收租用商铺酒商未交付租金，追收所得先付酒饮公司欠缴广保公司的租金，追一笔付一笔，直至清偿完毕”，第4.3条亦仅载明酒饮公司在收取酒商租金后，需首先支付广保公司对应商铺的租金，上述条款均是对酒饮公司收取次承租人租金后，需优先支付广保公司租金的约定，并未载明酒饮公司向广保公司支付租金以次承租人向酒饮公司支付租金为前提。酒饮公司该主张缺乏合同依据，不予支持。2.酒饮公司认为，应当按照商铺的实际面积计算租金。对此，一审法院认为，双方在租赁合同中对租金标准有明确约定，且酒饮公司庭审中亦确认其转租时的计租面积与其与广保公司所签署的租赁合同的计租面积一致，酒饮公司主张变更租金标准缺乏依据，一审法院不予支持。3.酒饮公司主张广保公司的租金诉请超出诉讼时效。一审法院认为，广保公司为证明其就酒饮公司欠租问题多次对账催租，提交了双方的来往函件多份，广保公司所提交的证据显示，截止至2016年12月，双方仍就租金问题进行对账，双方对账的行为构成诉讼时效的中断，故对酒饮公司的诉讼时效抗辩，一审法院不予支持。4.酒饮公司还主张广保公司违背《关于理顺商业街租赁关系的会议纪要》约定，在处理核对租金时未扣除已抵扣的130200元。一审法院认为，会议纪要虽载明“会议决定相互冲抵欠费”，表明广保公司当时确有款项抵扣的意向，但案外人天知道公司并未参加该会议，酒饮公司提供的证据并不足以证明广保公司、酒饮公司、案外人天知道公司三方已就款项抵扣达成合意，三方亦未就款项抵扣问题达成书面协议并盖章确认，仅凭酒饮公司提交的会议纪要等证据并不能证明广保公司、酒饮公司、案外人天知道公司已经就款项抵扣达成合意并实际冲抵，一审法院对酒饮公司的该主张不予采信。经审查，一审法院认为，酒饮公司支付租金的条件已成就，租金应予支付。
根据双方签订的租赁合同，酒饮公司应当在每月第10日前向广保公司支付当月的租金3484.5元。酒饮公司拖欠租金的行为已经构成违约，广保公司有权向酒饮公司主张逾期交租的违约金。《广州市房屋租赁合同》第八条约定：“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3‰向甲方支付违约金。”酒饮公司认为约定的违约金标准过高，请求予以调整。一审法院认为，违约金的支付应以实际损失为基础。广保公司主张的违约金过高，一审法院依法予以调整。本案中，广保公司未能举证证明其损失的情况。结合本案的实际，根据《广州市房屋租赁合同》的实际履行情况、广保公司的损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情调整为按照每月租金每日0.5‰的标准计付违约金。因此，每月租金的违约金以当月租金3484.5元为基数，按照每日0.5‰的标准，分别从当月11日起计算至租金实际支付之日止，另根据公平原则，每月租金的违约金以当月租金本金为限。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年9月29日作出如下判决：一、广州酒饮国际贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广保国际集团有限公司支付租金170740.5元；二、广州酒饮国际贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广保国际集团有限公司支付欠交2012年3月1日至2016年3月31日租金的违约金（每月租金的违约金均以当月租金3484.5元为基数，按照每日0.5‰的标准计付，分别从当月11日起计算至租金实际支付之日止，每月租金的违约金数额以不超过当月租金本金为限）；三、驳回广保国际集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10732元，由广保国际集团有限公司负担5445元，广州酒饮国际贸易有限公司负担5287元。
本院二审期间，酒饮公司补充提交证据材料十一份，拟证明其与广保公司之间存在整体租赁关系。其中，证据1-4为广州保税区有关国际酒类交易中心及国际葡萄酒文化节的会议纪要，拟证明酒饮公司是在政府的指导和安排下整体承租涉案商业街商铺并在涉案商业街开办广州保税区国际酒类交易中心。证据5、7为商品交易市场登记证，拟证明自2009年6月14日起酒饮公司在广州市保税区贸易街广保大道首层开办广州保税区国际酒类交易中心，并于2012年6月14日依法延长期限继续开办。证据6为36份租赁合同，拟证明酒饮公司与广保公司于2009年至2012年6月14日期间，为配合酒商办理企业注册登记共签订36份租赁合同。证据8-9为房地产权证及建筑工程消防验收意见书，拟证明广保公司提供房地产权证明和消防验收意见书给酒饮公司用于办理《商品交易市场登记证》。证据10为设立有限责任公司流程，拟证明注册企业需要提供场地资料。证据11为广州市工商行政管理局12315消费维权服务站工作考核办法及附表,拟证明酒饮公司至今仍在案涉商业街中继续开办酒类交易中心市场。附表中315消费者信息汇总表第18项，经营主体是酒饮公司，根据相关规定，市场管理方必须设立消费维权和接受维权的工作站，因此工商部门每年会发出考核等相关文件。广保公司确认证据6中36份租赁合同的真实性，对其他证据材料真实性表示无法确认，但不予否定，并认为材料与本案关联性不大，证明目的与本案主要争议焦点无关，酒饮公司无法证明双方存在整体租赁关系。
酒饮公司对一审认定的事实提出一处异议，认为酒饮公司一审法庭答辩确认欠缴租金的时间是2012年3月1日至2016年3月31日，真实意思是确认诉讼时效未超过的情况下对租金的缴纳周期进行确认,但实际上酒饮公司并未欠缴租金，而是支付条件未成就。广保公司认为酒饮公司上述主张与本案双方均无异议的证据如2016年12月22日函件、关于核对账本的函、双方核对租金明细等材料不符。
双方对一审认定的其他事实均无异议。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。对酒饮公司二审补充提交的证据材料，广保公司并未予以否认，也未提出反驳证据，本院对其真实性予以确认。
本院认为，根据本案双方陈述及提交的证据，足以认定广保公司与酒饮公司基于特定背景形成了“整体租赁关系”，但该租赁关系并非一般意义的租赁关系，而是一种特殊的合作关系。对此本院在双方涉讼的（2017）粤01民终19618号判决中予以详细论述。酒饮公司上诉认为双方存在“整体租赁关系”，单个租赁关系是基于“整体租赁关系”而建立，本院予以采纳。从双方共同签署的文件、往来函件及实际履行情况来看，双方基于整体关系就各单独、具体的房屋分别签订租赁合同，形成单个租赁关系，是对“整体租赁关系”的具体化和履行，二者并不存在矛盾。因此，就各具体的房屋形成的租赁关系应当按照双方签订的具体租赁合同认定。对此，一审认定和处理并无不当。
本案二审的争议焦点仍然是酒饮公司向广保公司支付租金条件是否成就，租金数额如何确定。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对相关事实进行认定，并在此基础上依法作出判决，合法合理，本院予以确认。关于租金支付条件，双方涉案租赁合同明确约定租金支付标准和时间要求，酒饮公司应当依约履行。对于双方《备忘录》中“追一笔付一笔”等约定的效力，本院认可一审的分析认定。酒饮公司主张其向广保公司支付租金以收到实际承租人租金为条件，不仅与双方签订的租赁合同约定及租赁关系法律特点不符，亦不符合权利义务相一致原则，故本院不予采纳。关于诉讼时效问题，广保公司提交的证据证明其确有积极主张权利，酒饮公司在多次要求对账的函件中均确认欠缴租金的时段，其一审答辩状亦明确对租金计算周期是2012年3月1日至2016年3月31日（49个月）没有异议，仅对租金的计租面积和数额有异议，均可视为其对租金债务和起算期限的确认。因此一审对酒饮公司有关诉讼时效的抗辩不予支持，并无不当。关于计租面积问题，酒饮公司与广保公司签订租赁合同时房屋可以实际查看，广保公司并未故意隐瞒租赁物实际面积，且酒饮公司按同样的面积与实际承租人签订租赁合同并已收取租金，因此，酒饮公司应当按照合同约定标准缴纳租金，其要求按照测绘实际面积计算并减少租金，没有充分依据。
综上所述，本案一审查明事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。酒饮公司上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3788元由上诉人广州酒饮国际贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓娟闰
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一七年十二月十九日
书记员 林北征