天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终4171号
上诉人(原审被告):天津佳伦宏业房地产有限公司,住所地天津市蓟州区渔阳镇迎宾大街广播电视局7楼南侧。
法定代表人：赵文利,总经理。
委托诉讼代理人：祖山岭，天津硕众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾素平，女，1967年9月10日出生，汉族，教师，住天津市蓟县。
上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司（以下简称佳伦宏业公司）因与被上诉人贾素平商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院(2016)津0225民初11142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司的委托诉讼代理人祖山岭，被上诉人贾素平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佳伦宏业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方在签订的合同中约定了交付商品房质量的标准，涉案商品房早已达到了交付标准。一审法院认为未经过竣工验收合格，该房屋质量不符合合同约定，进而认定佳伦宏业公司承担逾期交房的违约责任，没有事实和法律依据；2、根据法律、司法解释等相关规定，当事人不能在主张损失赔偿的同时主张违约金，即二者只能选其一；3、一审法院对佳伦宏业公司一审中关于因政府行为、行政行为等不能如期交房免责的辩驳理由未采信前后矛盾；4、同期贷款利率应当按照一到三年期间的贷款利率计算；5、已经超过诉讼时效。
贾素平辩称，上诉人上诉理由不能成立，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。
贾素平向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房的利息及违约金共计229545元；2、保留原告自起诉之日起至被告正式交付商品房之日止的利息及违约金的诉权；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告系从事房地产开发、投资等项目的企业法人。2010年12月3日，以原告为乙方、被告为甲方签订《天津市商品房买卖合同》，约定：由甲方将其所有的蓟县人民西路中段南侧五子家园1-1-1101室楼房一套出售给乙方，建筑面积为93.2平方米，每平方米售价7941.93元，总款为740188元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；甲方于2011年12月31日前交付房屋，如遇不可抗力，不能履行合同的，协商解决；甲方逾期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.10‰0向乙方支付违约金。同时合同还约定了甲乙双方的其他权利义务。同日，双方又签订了补充合同，约定：1.乙方不得以任何借口、任何形式对所购房屋原设计主体结构、设施及设备，外檐颜色等擅自拆改及损坏，否则甲方将追究乙方的违约责任。2.非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任。3.乙方未能按合同第四条规定的付款时间与数额支付房款时，甲方有权终止合同将房屋售予他人。4.本补充合同条款与《天津市商品房买卖合同》不一致的，以本补充条款为甲乙双方权利义务之依据。合同签订后，原告如约履行付款义务，并缴纳了契税、维修基金等费用。2010年5月18日，蓟县规划局对被告下发责令停止五子家园项目屋顶及外檐的施工通知，后又于2012年6月7日通知复工。被告于2013年12月15日将该房屋钥匙交付给原告。至今被告交付给原告的房屋未进行竣工验收。庭审中，原告诉求因起诉之日起至被告商品房满足交房条件之日止的利息及违约金,另行予以主张权利。
一审法院认为，结合本案当事人的诉辩情况，本案当事人之间的争议焦点为：（一）原告诉讼请求是否存在超过诉讼时效问题；（二）被告未如期交付房屋是否存在免责的事由。
对于上述争议焦点，一审法院分析认定如下：
（一）原告诉讼请求是否存在超过诉讼时效问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。被告应于2011年12月31日前向原告交付房屋。对逾期交付商品房，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，此外，逾期交房超过90日的，甲方还应每日按商品房价款的0.10‰0向乙方支付违约金。一审法院认为，本案双方当事人在合同中约定支付利息和违约金至实际交付商品房之日止，在该商品房没有进行验收的情况下，被告通知原告收房，不符合合同约定的交付条件，被告仍属于违约行为。原告主张权利的事实存在连续性，且原告就被告逾期交付房屋曾多次找被告进行过交涉主张权利，故被告主张的原告诉讼请求已超过诉讼时效的事实不成立，一审法院不予采信。
（二）被告未如期交付房屋是否存在免责的事由。关于被告提交停工通知书及复工通知书（于2010年5月18日蓟县规划局责令停工，于2012年6月7日复工通知），用以证明符合双方签订的补充协议“2.非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任”问题。本院认为，关于停工通知是针对被告施工的五子家园项目屋顶和外檐，是被告自身原因所致，不属不可抗力的原因，被告不能以此作为免责事由，一审法院对被告主张的未如期交付房屋存在免责事由的事实不予认定。
一审法院认为，被告逾期向原告交付商品房属违约行为，应承担违约责任，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条的规定，被告应向原告支付已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的0.10‰0向原告支付违约金。鉴于原告已于2013年12月15日实际占用诉争房屋，故此，被告应给付原告自2012年1月1日至2013年12月14日期间延期交房违约利息97800.42元。原告主张被告给付自2012年1月1日至2016年10月10日的违约金,因其保留自起诉之日起至房屋满足交房条件之日止的诉权，故原告主张的违约金截止日期应为2016年10月9日，违约金应为（740188元×0.00001×1743天）12901.48元。被告认为原告起诉已超过诉讼时效及被告逾期交房存在免责事由，要求驳回原告诉讼请求的主张，证据不足，一审法院不予支持。
一审法院判决：由被告天津佳伦宏业房地产有限公司于判决生效后3日内给付原告贾素平逾期交付商品房的损失利息97800.42元，违约金12901.48元，合计110701.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2372元（原告已预交），由原告负担1228元，被告天津佳伦宏业房地产有限公司负担1144元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，佳伦宏业公司与贾素平签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。贾素平按合同约定交清了所有款项，但佳伦宏业公司未按合同约定如期交房，其又无证据证明其延期交房属合同约定的免责情形，故应承担逾期交房的违约责任。关于违约责任的承担方式问题，双方既约定了利息又约定了违约金，系双方当事人的自愿选择并以书面形式予以确认，并不违反法律的禁止性规定，一审法院认定正确，本院予以支持。佳伦宏业公司认为利息和违约金不能同时适用且数额明显过高，缺乏相应的事实和法律依据。贾素平主张权利的事实存在连续性，且其就佳伦宏业公司逾期交付房屋曾多次找佳伦宏业公司进行过交涉主张权利，故贾素平的诉讼请求并未超过诉讼时效，一审法院认定正确，本院予以确认。
综上所述，佳伦宏业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2514元，由上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏庆松
代理审判员 张 莹
代理审判员 王福群
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 刘振铭
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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