江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终4066号
上诉人（原审原告）：高建忠，男，汉族，1964年10月25日生，住常州市新北区，现住常州市新北区。
上诉人（原审原告）：曹美芬，女，汉族，1964年11月7日生，住常州市新北区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓明，江苏常元律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陆雪姣，江苏常元律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：赵奕，男，汉族，1985年11月30日生，住溧阳市。
委托诉讼代理人：杨奕文，江苏乐天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卜丹，女，汉族，1986年11月6日生，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：杨奕文，江苏乐天律师事务所律师。
上诉人高建忠、曹美芬、赵奕因与被上诉人卜丹房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初781号民事判决，向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
高建忠、曹美芬上诉请求：1、撤销一审法院判决，在查明事实的基础上依法改判；2、判令被上诉人支付拖欠租金343107元、租金滞纳金30000元、违约金500000元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定双方之间的租赁合同于2016年9月1日解除，认定事实不当。房屋租赁合同解除权有约定解除及法定解除两种形式。首先，约定解除又包括协商解除和约定解除权两种情况。上诉人于2016年3月25日以短信方式告知被上诉人要收回涉案房屋，其目的也是催促被上诉人支付拖欠租金。虽被上诉人也表示同意，但是双方并未就解除的具体事项达成一致意见，且事后被上诉人亦向上诉人支付了租金30.3万元，双方仍继续履行合同。从2016年7月11日、18日的短信以及2016年9月4日的微信中也可以发现，双方仍在持续商谈解约事宜。由此可见本案中双方当事人发生争议的并非是否要解除合同，而是对解除后的法律效果未臻一致，于此情形，不应认定租赁合同已经协商解除。其次，因被上诉人长期拖欠租金已构成违约，且双方一直未能就租赁合同解除达成一致，上诉人遂于2016年12月12日再次向被上诉人寄送了律师函。最终，在多次催告无果的情况下，上诉人于2016年12月26日向被上诉人发出了《提前解除房屋租赁通知书》。因此，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同于该通知书到达被上诉人时才正式解除。虽然上诉人于2016年9月1日收到了涉案房屋的其中一把钥匙，但不能认定上诉人恢复了对涉案房屋的控制。被上诉人处尚有四把钥匙，被上诉人仍可以使用涉案房屋。实际上一直到2016年12月，涉案房屋内仍存放有被上诉人经营相关的门套产品，其目的也是想自行找人转租，还可以收取转让费用。而上诉人之所以取得钥匙也仅是为了便于带新承租人看房，减少双方损失。故一审法院认为上诉人是以收回钥匙的行为表示解除了双方的租赁关系无事实与法律依据。二、一审法院就上诉人在一审中提出的滞纳金请求未作出审理与判决。根据房屋租赁协议第六条约定：租金的支付方式为1/4年一付，下次付款必须提前二个月支付，以此类推，先交后用，到合同期为止，逾期按每月10%处罚。该条款为上诉人与被上诉人在平等协商过程中确定的，系当事人双方真实的意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但在实际履行中，被上诉人自第二合同年度起，就一直未按时足额支付租金，经常无故拖延支付，且至今未缴清。故上诉人有权依据协议约定，要求被上诉人承担逾期支付租金的滞纳金。上诉人接受被上诉人迟延支付的租金与请求被上诉人支付逾期支付租金的滞纳金是上诉人作为出租人的两项不同的合同权利，两者之间无因果关系。请求二审法院支持上诉人关于租金滞纳金的请求。三、双方约定的违约金并不过高，一审法院调整违约金数额于法无据。1、本案当事人在签订房屋租赁协议时明确约定了违约金条款，根据意思自治原则，上述违约金金额系当事人的意思表示，真实有效。2、违约金具有赔偿性和惩罚性。根据相关法律规定，上诉人的租金损失可以主张36万元，结合本案年租金，剩余租期及涉案房屋至2017年2月才再次出租的情况，双方约定的违约金50万元并不存在过高。四、本案债务为夫妻共同债务，应由两被上诉人共同承担。本案租赁合同虽然是上诉人与被上诉人赵奕签署，但赵奕经营过程中的收益亦是两被上诉人夫妻二人共享的，那么为共同生活、经营所负债务也就应当共同偿还。
赵奕辩称，答辩意见与上诉状一致，一审认定双方的租赁关系于2016年9月1日解除，该事实认定不清，双方的租赁关系实际已于2016年7月解除。
卜丹辩称，同意赵奕的意见。
赵奕上诉请求：1、撤销一审法院判决；2、依法判决驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）原审判决认定双方之间的租赁关系于2016年9月1日解除，认定事实错误。1、一审中，上诉人向原审法院提供了双方之间的聊天记录，从聊天记录的内容可以明确被上诉人提出了解除房屋租赁合同的意思表示，上诉人也表示可以解除合同，说明双方之间就解除合同形成了意向。之后，上诉人按照双方之间的意思表示于2016年7月11日搬出房屋，结清了租房款，第一时间通知了被上诉人，此时房屋租赁合同就已经解除。2、原审法院认为被上诉人要求解除合同的意思表示是附条件的，认定事实不清。被上诉人在短信中有三层意思表示，（1）要上诉人及时支付房租、（2）表示要求解除合同、（3）表示追究上诉人的违约责任。可见，要求解除合同的意思表示为独立的意思表示，并没有任何提前和假设，也没有任何条件限制。一审法院认为被上诉人的该种意思表示为附条件的解除，没有事实依据。3、上诉人搬出房屋后第一时间通知了被上诉人并表示要与其做交接手续，上诉人的行为没有过错。上诉人搬出房屋后与被上诉人发消息，表示是在双方解除房屋租赁合同的基础上于当日搬出房屋，同时明确要将钥匙交给被上诉人，目的就是为了让被上诉人能够及时使用房屋，不造成被上诉人的损失。被上诉人在此时不承认当初解除合同之意，不接受房屋钥匙的行为所产生的法律责任，应当由被上诉人自己承担。4、上诉人没有拖欠被上诉人房租，房屋租赁合同解除后也不能由上诉人继续承担房屋租金。直至搬出房屋前，上诉人已经按照合同约定与被上诉人结清了房款，不存在拖欠房款的问题。同时，上诉人在原审庭审中也表示，虽然在履行合同过程中有延迟支付房屋租金的情况，但也是根据双方履行房屋租赁合同中形成的交易习惯做出的，该行为并不能认为是违反合同规定的违约行为。同时由于上诉人搬出房屋后房屋租赁合同即已解除，故上诉人不应继续承担房屋租金，一审法院要求上诉人继续支付房租的判决，没有事实依据和法律依据。5、上诉人搬出房屋前，被上诉人就积极招租，张贴招租公告，以上行为均能说明被上诉人对双方之间解除租赁合同是认可的。综上，双方之间的房屋租赁合同于2016年7月11日解除，上诉人已经履行了合同义务，不应由上诉人继续承担房租。（二）原审判决认定上诉人还有遗留物放置在涉案房屋内，该认定错误。一审中，被上诉人没有提供任何证据证明上诉人有遗留物留在涉案房屋内，而上诉人也表示在搬离房屋时已经将所有可移动、可摘除、可搬走的物品清空，故不存在遗留物放置在房屋内一说。被上诉人所说的，上诉人搬离时在涉案房屋内存放有门套产品没有搬出，恰恰说明上诉人是根据租赁合同向被上诉人交付的房屋。上诉人的门套产品等是一种装修装饰，为不可移动和拆除的墙面附着物，根据协议该装修应当由被上诉人所有，上诉人并没有损坏。因此，上诉人没有拆除墙面附着物是根据双方之间的租赁合同做出的，一审法院以此来认定上诉人需要承担责任，显然与事实不符。二、一审法院判令上诉人支付违约金，于法无据。（一）上诉人不存在合同违约问题。（二）即使上诉人存在违约，一审判令的违约金也过高。1、根据一审判决，判决中要求上诉人支付房屋租金102000元，说明被上诉人的房屋租金损失为102000元。同时判令上诉人承担违约金182500元，该违约金已经严重超过了被上诉人损失金额的30%，显然于法无据。2、上诉人搬离涉案房屋后，被上诉人已经将房屋出租给他人，对于被上诉人来说，没有因为上诉人搬离房屋而受到租金损失。
高建忠、曹美芬辩称，答辩意见与我们上诉状一致。
卜丹辩称，同意赵奕的意见。
高建忠、曹美芬向一审法院起诉请求：1、判令赵奕、卜丹支付拖欠我们的房屋租金453107元、租金滞纳金204000元、违约金500000元，合计1157107元；2、判令诉讼费由赵奕、卜丹承担。
一审法院认定事实：高建忠、曹美芬系常州市飞龙东路231-3号房屋所有权人，2014年9月1日高建忠、曹美芬（作为甲方）与赵奕（作为乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定由赵奕承租常州市飞龙东路231-3号建筑面积约516.68平方米的房屋，租期三年，自2014年11月15日起至2017年11月14日止。关于租金双方约定：“第一年租金为27万元，房屋折旧，按揭贷款利息45万元，总计72万元。第二年租金为28万元，房屋折旧，按揭贷款利息45万元，总计73万元。第三年为29万元，房屋折旧，按揭贷款利息45万元，总计74万元”。租金的支付方式为1/4年一付，下次付款必须提前二个月支付。以此类推，先交后用，到合同期为止，逾期按每月10%处罚。关于违约责任，合同约定，如赵奕不能按时付款或任何一方违约，违约方必须支付另一方五十万违约金。合同保证金为5万元。
双方确认，合同履行过程中，赵奕向高建忠、曹美芬交付了2014年11月15日起至2015年11月14日止合同年度的房租72万元，及2015年11月15日起至2016年7月11日止的房租47万元。
庭审中，赵奕提供与高建忠的短信记录，其中：2016年3月25日，高建忠发送“赵总，自2015年十一月以来，你一直未能按照我们合同约定时间付房租金，已长期严重违约，按我们的合同约定我决定收回房子，并按我们签订的租房协议追索你的违约责任”；赵奕回复“收回房子可以，转让费我必须收，另外房租中午已转”。2016年7月11日，赵奕发送“我们今天已出场，明天你可过来交接钥匙”；高建忠回复“我们的合同没解除怎样交钥匙？你拿个方案”；赵奕回复“我的方案早就给你，房子交付给你你拒绝接收，你这么拖着时间，我也并不会负责你消极处理事情导致的损失。你要有想法直接提，我能接受就接受，不能接受也没办法，做人凭良心”；高建忠回复“我未接收到你的方案”；赵奕回复“我的方案早已和你说明，提前了一百多天和你说明退租，然后我租金结清搬走。你不拿钥匙我也没办法，之前已通知你，今天再次提醒一下，实在没空我可以找人给你送去”；高建忠回复“没有违约补贴我没有同意，让你重拿方案的”。2016年7月25日，高建忠发送“赵总你能拿钥匙来开门明天上午消防进去看看”。2016年9月1日，高建忠发送“有人想租房子，来看房你能把钥匙下来开门吗，我十分钟到。”
高建忠于2016年9月1日收到涉案房屋的钥匙。
2016年12月12日，高建忠委托陈晓明律师向赵奕发送《律师函》一份，要求赵奕于2016年12月20日前支付第二年度所欠租金37万元、第三年度前六个月租金37万元及合同约定的滞纳金、违约金。并告知如赵奕逾期不能全额支付上述款项，高建忠可依法提前解除合同。
2016年12月19日，赵奕向高建忠发送《声明函》，表示高建忠已于2016年3月25日主动提出解约收房，且赵奕已于2016年7月11日搬出，高建忠已收回房屋钥匙，并揭除了赵奕张贴的搬迁通知，同时积极招租，已完成房屋交接，同时声明已结清房租，解除房屋租赁合同，对于补交租金的问题表示不予认同。
2016年12月26日，高建忠委托陈晓明律师向赵奕发出《提前解除房屋租赁通知书》，告知双方签订的《房屋租赁协议书》于2016年12月26日提前解除，要求赵奕于2016年12月31日前支付2016年6月15日至2016年12月26日所欠房屋租金及协议约定的滞纳金、违约金，并于2016年12月31日前交还房屋门锁的所有钥匙且将租赁房屋内剩余物品搬出，逾期未搬，视为抛弃。
2017年1月8日，赵奕向高建忠发送《声明函》，明确以下四点：1、双方签订的租赁合同已于2016年3月因高建忠的短信通知解除；2、赵奕已将房租交付至搬出后三天，不存在拖欠房租及违约金的情况；3、房屋内所有物品已清理完毕；4、房屋钥匙已于2016年8月交由高建忠，门锁是赵奕购买的U型锁，高建忠可自行更换。
庭审中，高建忠、曹美芬陈述称直至2016年12月，涉案房屋内仍存放有赵奕经营相关的门套产品，故两人无法正常使用涉案房屋。
一审另查明，赵奕与卜丹系夫妻关系。高建忠、曹美芬未收取赵奕保证金5万元。
本案的争议焦点在于：涉案合同是何时解除的。
一审本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案《房屋租赁协议书》系高建忠、曹美芬及赵奕真实意思的表示，承租人及出租人均应按照合同约定履行各自义务。赵奕作为承租人有按约支付租金的义务，承租人经催要拒不履行支付租金义务的，出租人有权要求解除合同。根据短信记录可看出，高建忠在2016年3月25日以短信方式告知赵奕要收回涉案房屋，赵奕虽也表示同意，但其是附有条件的，因双方并未就该条件进行协商进而达成一致意见，因此，高建忠在2016年3月25日的短信并未发生解除合同的效力。
关于合同的解除。2016年7月11日，赵奕搬出涉案租赁房屋，以微信方式告知高建忠该情况，要求高建忠于第二日（2016年7月12日）来收回钥匙，高建忠知悉该情况但拒绝接收钥匙，双方此时并未完成房屋交接，后高建忠在2016年9月1日收到涉案房屋的钥匙，恢复了对涉案房屋的控制，此时赵奕已经无法使用涉案房屋，租赁合同的目的已无法实现，法院认为高建忠是以其收回钥匙的行为表示解除了双方的租赁关系，因此本案所涉租赁合同于2016年9月1日解除。因此，赵奕应支付2016年7月11日起至2016年9月1日止的租金10.2万（73万/年÷365天×51天）。
承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，同时出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。本案中，赵奕拒绝履行合同的行为已经构成违约，应当承担违约责任，同时高建忠有义务在赵奕违约搬离房屋后采取适当措施防止损失扩大。具体来说，赵奕虽然将钥匙交还高建忠，但仍有遗留物放置在涉案房屋内，也就是说，赵奕在搬离涉案房屋时并未履行清空涉案房屋的义务。没有清空场地和没有交回房屋是两个概念，在高建忠已经收回房屋的前提下，其可以在合理期限内要求赵奕清空场地，如果赵奕没有清空，高建忠也可以采取自行处置的替代方案予以解决，赵奕需要付出的代价就是承担采用替代解决方案所产生的费用及责任。高建忠在收到房屋钥匙后2016年12月26日才发函要求赵奕清空涉案房屋内的物品，这已经超出了合理期限的范围，因此该期间造成的扩大损失应由高建忠承担。本案中合同约定的违约金50万元过高，法院依据合同的剩余租期、实际履行情况、当事人过错程度等方面综合考虑，酌情将违约金调整为三个月的租金即182500元。
本案系因房屋租赁合同引起的纠纷，根据合同相对性，卜丹并非合同的相对人，故高建忠、曹美芬无权依据合同关系要求卜丹承担相应责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，作出如下判决：一、赵奕于本判决发生法律效力之日起十日内向高建忠、曹美芬支付租金102000元，违约金182500元，两项合计284500元；二、驳回高建忠、曹美芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15214元，减半收取7607元，由高建忠、曹美芬负担5737元，由赵奕负担1870元。
二审中，上诉人高建忠、曹美芬向本院提交：1、现场查看照片，拍摄时间在2016年12月，证明案涉房屋内还有赵奕开店时使用的相关产品。2、高建忠与魏隽在2017.4.2签订的房屋租赁协议，证明涉案房屋空置到2017.4.2方才出租。赵奕、卜丹经质证认为，1、对照片不予认可，从该照片中无法确认拍摄地点和时间，无法认定照片中的门框为赵奕在7月11日以后所留。同时，根据双方的租赁合同，即使赵奕在合同解除后将门框留在店内，也符合合同约定。因为合同中约定合同期满，乙方所有的装饰归甲方所有，乙方不得损害室内的装潢。因此即使赵奕将门框留在店内，该门框也属于装饰装潢，合同解除后，该装饰属于高建忠、曹美芬，不能认定赵奕存在将遗留物放置在出租屋内的情况。2、对房屋租赁协议的三性均不认可，我方无法确认该租赁协议的真实性。同时即使真实有效，也无法确认在双方解除房屋租赁合同以后，高建忠、曹美芬有无将涉案房屋交付于他人使用的情况。
二审查明的案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。
本院认为，一、关于本案所涉房屋租赁合同的解除时间。2016年3月25日，高建忠发送短信，明确表示因赵奕违约，决定收回房屋，并追究违约责任。而赵奕回复称收回房屋可以，但转让费必须收。此时，双方当事人已经就解除双方之间的房屋租赁关系、高建忠收回房屋达成一致，只是双方当事人对收回房屋之后的违约责任及后续事项未达成一致，2016年7月11日赵奕也按照该短信通知腾退了房屋。一审法院认为赵奕的回复系附条件的同意解除合同并不符合当事人的意思表示。2016年7月11日，赵奕腾退房屋后，要求高建忠于2016年7月12日交接房屋，而高建忠以双方尚未就违约责任等问题达成一致为由拒绝接受房屋，违背了其自己此前做出的解除合同、收回房屋的意思表示，应当自行承担由此产生的法律后果。故本案应当认定双方当事人的房屋租赁合同关系已经于2016年7月12日解除。因赵奕在合同解除前已将2016年7月11前的房租支付完毕，故本院对高建忠主张的房屋租金部分不再予以支持。高建忠主张其未实际占有房屋、赵奕尚有部分物品留存在租赁房屋内、故合同尚未解除等意见，因其未实际占有房屋系因为其自身的原因，对留存物品的处理赵奕已经明确表示已经腾退房屋，故高建忠的上述意见本院不予采纳。二、对高建忠主张的滞纳金问题，双方当事人在合同第六条中约定，租金逾期按照每月10%处罚，而合同第十条则约定如乙方不能按时付款或任何一方违约，违约方支付五十万元违约金。即双方合同对逾期支付租金约定了两种违约责任承担方式，现高建忠同时主张赵奕按照两种约定方式承担违约责任不符合相关法律规定，一审对高建忠主张的滞纳金不予支持并无不当。三、赵奕主张双方在实际履行中已经变更租金支付方式，改为租金半月一付或一月一付，但其提供的租金支付明细并不能支持赵奕的该项主张，且高建忠予以否认，故一审法院认定赵奕未按约支付租金构成违约并无不当，赵奕应当按照合同约定承担违约责任。对赵奕应当承担的违约责任，高建忠主张50万元，根据最高人民法院及上级法院的相关司法解释及民事政策精神，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。高建忠在本案所涉房屋租赁合同解除后，其于2017年4月2日重新将房屋出租，赵奕虽对该租赁合同的真实性提出异议，但未提出相关反证，故本院应当认定该合同的真实性。结合双方当事人合同对违约金的约定、赵奕违约的事实、及高建忠房屋租金的实际损失等因素综合考量，本院确定赵奕应当承担高建忠违约金，该违约金参照双方合同约定的六个月的实际租金及折旧、贷款利息等计算为36.5万元。四、对于卜丹的责任承担问题，一审法院根据合同相对性的原则认为卜丹不需承担责任，结合最高法院关于夫妻共同债务认定的相关司法解释，一审认定并无不当。综上所述，上诉人高建忠、曹美芬、赵奕的部分上诉理由成立，本院予以支持，一审判决查明事实清楚，但认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初781号民事判决第二项；
二、变更常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初781号民事判决第一项为：赵奕于本判决发生法律效力之日起十日内向高建忠、曹美芬支付违约金365000元。
一审案件受理费15214元，减半收取7607元，由高建忠、曹美芬负担5207元，由赵奕负担2400元。
二审案件受理费15214元，由高建忠、曹美芬负担10430元，赵奕负担4784元。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 周韵琪
二〇一八年二月二十八日
书记员 马筱艳