广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初1000号原告：吴君彬，男，l993年1月5日出生，汉族，住广东省新丰县。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡昊，系广东流溪律师事务所律师。原告吴君彬诉被告从化国泰天彤房地产开发有限公司(以下简称国泰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周建汉适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴君彬，被告国泰公司的委托诉讼代理人胡昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月17日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201308154056）约定:原告购买被告开发的位于从化市江埔街河××“××绿洲花园”××房，房产用途为住宅，建筑面积137.47平方米，购房总价款925625元整。合同第十三条房屋交付约定，被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。本合同补充协议第四条：被告如未能按本合同的期限交房的，按以下方式处理：被告应自本合同的第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，但被告并未依约在2015年6月30日前将符合交房标准的房屋交付给原告使用。原告认为被告应按照合同约定承担违约责任。为此，请求判令：⒈被告向原告支付逾期交房违约金，每日按总房价款（人民币925625元）0.01%标准计算，从2015年7月1日至2017年3月21日止，共630天，共58314元）；⒉本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：⒈广州市商品房买卖合同（预售）；⒉购房发票。被告辩称：⒈根据《民法通则》第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。可见，违约金作为我国基本法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质。正因为如此，在民法通则之后生效的《合同法》第一百一十四条也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告起诉主张违约金时，有责任对其损失情况进行说明并举证。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于违约金是当事人之间的约定，因而违约金的审理不但应对“万分之一”这个统一约定的比例过高，应结合个案中当事人的损失情况进行审理和具体界定。自然地，原告起诉违约金时，有责任对事先有无声明其损失，即其起诉的损失是否超出被告可预见的范围，进行说明和举证。总之，由于违约金造成的损失问题属于原告的主张范围，根据《民事诉讼法》第六十四条的规定原告负有举证责任。被告关于损失的举证乃反驳性举证，其实也是无从举证，因而不能代替原告的正面举证责任。⒉被告违约属于不可抗力因数，非被告可控因素所致，请求法院可以免除或者减少被告违约责任。⒊原告与被告签订的《附件七：本合同补充协议》中第一大点的第3点约定“交纳首期专项维修基金。买卖合同约定的房价款未包括物业专项维修基金，专项维修基金根据《关于贯彻国家有关问题的通知》规定，专项维修基金由原告在签署《商品房买卖合同》当日缴纳，缴纳方式及金额最终以政府规定执行。”原告需满足《附件七：本合同补充协议》第一大点中的所有条件后才能起算违约金。⒋原告还未收楼，无权针对未来未知的交楼事实提出诉讼请求，因为未来未知的事实是不确定的。若违约金计算至“实际交付房屋之日止”，但是并没有就“实际交付房屋”的标准进行界定，会造成当事人，甚至执行法院理解发生歧义，损害被告的合法权益。在同类情况案件中，广州市中级人民法院的判例就判决迟延交楼违约金均是计算至起诉之日。诉讼中，被告未向法院提交证据材料。经审理查明：2013年8月17日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201308154056）约定:原告购买被告开发的位于从化市江埔街河××“××绿洲花园”××房，房产用途为住宅，建筑面积137.47平方米，购房总价款925625元整；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日支付全部房价款30.86%，金额285625元，除首期款外，剩余房款金额640000元须于2013年8月17日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件七补充协议第四条“延期交楼的处理”约定：原告被告双方一致同意，对被告延期交楼的处理不适用《商品房买卖合同》第十四条的约定，双方同意按以下约定处理：逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自《商品房买卖合同》第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.01%的标准向原告支付违约金。上述合同签订后，原告吴君彬已支付了全部购房款925625元，被告于2013年10月27日开具全部购房款925625元的发票给原告。被告确认，至本案法庭辩论终结前涉案楼盘尚未建好，未取得工程竣工验收备案表。被告主张本案逾期交房违约金应从2015年7月1日计至原告起诉之日即2017年3月21日。另查明：诉讼中，原告吴君彬提供了2013年8月17日盖有“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”的收据2份。其中，编号为0120669的收据记载有如下内容：“今收到吴君彬交来御景绿洲花园11栋1104号房契税及办证费等（预收支）18500元”；编号为0023978的收据记载有如下内容：“今收到吴君彬交来御景绿洲花园11栋1104号房维修基金137.47×105元=14434.35元”。又查明：本院（2016）粤0184民初256号、（2016）粤0184民初4900号均查明，被告国泰公司与广东濠盈投资有限公司合作开发位于从化商贸城从化名城·御景绿洲一期房地产开发项目工程。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、关于逾期交房责任的承担问题。原告已支付完毕购房款，被告未能按照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间于2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。被告辩称其违约系因不可抗力因素及非被告可控因素导致，但未提供证据予以证明，故被告主张免责的理据不足，本院不予采纳。二、关于本案物业维修基金的缴交问题。原告提供了2013年8月17日盖有“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”的收据，证明本案物业维修基金及相关契税已交纳，但被告否认收取该款。由于被告与广东濠盈投资有限公司属于合作开发涉案工程的开发商，双方存在特殊关系，原告在涉案楼盘售楼部交纳相关费用时，足以使原告相信广东濠盈投资有限公司的收款行为即被告的行为，上述付款行为构成表见代理。故对被告的这一抗辩，本院不予采信。三、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。由于违约金系因被告违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，被告以原告未对损失进行举证为由要求调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。四、关于计付逾期交房违约金起讫时间的问题。原告与被告均确认涉案房屋尚不符合交楼条件，本院对此予以确认。原告主张本案逾期交房违约金从合同约定的交房日期次日即2015年7月1日起计至起诉之日2017年3月21日止，被告对逾期交房违约金起讫时间予以确认。本院认为,因原告未收楼，违约金计算至实际交楼之日无界定标准，故本案的违约金计算至原告起诉主张之日止，之后违约金原告可另案主张。综上所述，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告应按照约定在2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定的交房条件的房屋交付原告使用，但被告至本案立案之日仍未能交付符合双方约定并符合法律规定的交房标准的涉案房产给原告使用，故被告应以总房价为基数，按照每日0.01%的标准，从2015年7月1日起计付违约金至2017年3月21日止给原告，违约金计算为：925625元×0.01%×629天=58221.81元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告吴君彬支付逾期交房违约金58221.81元（以购房款925625元为本金，按每日万分之一的标准，从2015年7月1日起计至2017年3月21日止)；二、驳回原告吴君彬的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费629元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  周建汉二〇一七年四月二十八日书记员  谢晓彤