浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终2463号
上诉人（原审原告）：张兆超，男，1991年3月1日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。
委托诉讼代理人：陈超，嘉兴市学海法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：阮如红，女，1975年2月15日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。
委托诉讼代理人：陈浩，浙江嘉诚中天律师事务所律师。
上诉人张兆超因与被上诉人阮如红房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张兆超上诉请求撤销（2017）浙0402民初2507号民事判决，发回重审或者依法改判。理由是：（一）一审认定事实错误。一审认定《商品房屋转让合同》约定张兆超与阮如红于2017年4月10日前办理房屋过户手续，但根据合同的约定双方应于2017年3月25日办理房屋过户手续；（二）一审认定房屋买卖合同解除不能归咎于任何一方是错误的。1.《商品房屋转让合同》约定的付款方式是签订合同时张兆超付2万元，4月10日前交纳契税时付15万元，余款39万元由张兆超办理完贷款后支付。合同中并没有首付款一说，故一审认定17万元系首付款没有依据。2.张兆超只要依照合同约定在2017年4月10日前支付15万元，贷款下来后付清余款39万元即可。2017年3月21日相关部门出台政策对双方履约没有实质性影响。3.贷款政策变化后，张兆超多次联系阮如红和中介要求办理过户，但阮如红以各种理由推脱，其行为应当构成违约。
阮如红辩称：（一）在张兆超只支付2万元定金的情况下要求阮如红办理过户并不符合交易习惯；（二）差别化政策出台后，张兆超要求阮如红出具一张假的收据到银行办理按揭，阮如红考虑到风险问题没有出具；（三）张兆超未按合同约定的时间节点向阮如红交付15万元。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
张兆超向一审法院提出诉讼，请求：1.确认双方之间的《商品房屋转让合同》于2017年4月23日解除；2.阮如红双倍返还定金40000元并赔偿房屋差价损失40000元、中介服务费8400元。
一审法院认定事实，张兆超作为买受方、阮如红作为出让方、恒联公司作为中介方，于2017年3月21日签订《商品房屋转让合同》一份，三方约定：阮如红将坐落于嘉兴市梁林帆影庄26幢606室及车库出卖给张兆超，房屋价款总计560000元，张兆超应在3月21日支付定金20000元，双方于3月25日前签订将在房地产管理部门备案的房屋买卖合同用以办理按揭贷款手续，于4月10日前办理房屋过户手续，张兆超于过户当日支付购房款150000元，于贷款发放之日支付购房款余款390000元；中介费为房屋价款的1.5%，由张兆超承担。
张兆超于2017年3月21日支付阮如红定金20000元，并支付恒联公司中介费8400元。阮如红于2017年4月20日向恒联公司寄送《告知函》一份，表示因张兆超未能在4月10日前支付房款150000元，通知恒联公司及张兆超解除《商品房屋转让合同》。恒联公司于2017年4月21日收到该《告知函》。张兆超于2017年4月22日向阮如红寄送《催告函》一份，要求阮如红在收函后三日内协助办理房屋过户手续，否则解除《商品房屋转让合同》。阮如红于2017年4月23日收到该《催告函》。阮如红于2017年4月24日向恒联公司、张兆超寄送《再次告知函》，表示因张兆超未能在4月10日前支付房款150000元，通知恒联公司及张兆超解除《商品房屋转让合同》。恒联公司、张兆超分别于2017年4月25日、28日收到该《再次告知函》。
另查明，张兆超系非嘉兴户籍人口。2017年3月21日夜，中国人民银行嘉兴市支行、中国银监会嘉兴监督分局出台政策，自2017年3月22日起调整嘉兴市本级差别化住房信贷政策，对购买首套住房的商业性个人住房贷款，非本市户籍家庭最低首付款比例不低于50%。
一审法院认为，张兆超、阮如红及恒联公司三方签订的《商品房屋转让合同》合法有效，现张兆超、阮如红双方已在庭审中确认合同解除，本案的争议焦点在于阮如红对合同解除是否存在过错。
从庭审查明的事实来看，合同事实上系因张兆超未能在2017年3月25日前办理按揭贷款手续而未能继续履行（在房地产管理部门备案的房屋买卖合同是办理按揭贷款手续所需材料之一）。对此，张兆超称该后果系由阮如红未予配合所造成，阮如红称该后果系因张兆超未同意支付不低于房屋总价50%的首付款所造成。考虑到双方在合同中关于“房屋总价为560000元，首付款数额为170000元”的约定确与自2017年3月22日起执行的嘉兴市本级差别化住房信贷政策不符，一审法院对阮如红的抗辩理由予以采纳，但即使在这样的情况下，双方也应就首付款数额及付款方式作进一步协商，最终协商不成导致合同解除的后果不能归责于任何一方。因此，张兆超、阮如红主张合同自己方的解除通知到达对方时解除的意见均无法律依据，不予采纳。一审法院确认合同于阮如红同意解除之日（即庭审之日）解除，对张兆超主张阮如红退还定金20000元的诉讼请求予以支持，对张兆超其余主张阮如红承担违约责任赔偿损失的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认张兆超与阮如红于2017年3月21日签订的《商品房屋转让合同》于2017年6月22日解除；二、阮如红于判决生效之日起七日内退还张兆超定金20000元；三、驳回张兆超的其他诉讼请求。如果阮如红未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1005元，由张兆超负担805元，阮如红负担200元。
二审中，张兆超申请证人沈某出庭作证。
沈某称：她是阮如红和张兆超房屋买卖的中介。2017年3月21日，阮如红和张兆超签订《商品房屋转让合同》，当天，张兆超以现金的形式支付阮如红2万元定金。当晚10点钟左右，她听说嘉兴市本级差别化住房信贷政策将要实施，像张兆超这样的非本市户籍人员，只能贷购房款的50%（原先是70%），除非买卖双方在3月21日通过银行转账的形式支付了购房定金，所以她急忙联系阮如红，但阮如红没有接电话。后面一两天，阮如红、张兆超和中介一起到银行申请办理贷款。但阮如红不配合我们出具2万元的转账凭证，因此贷款办不下来。阮如红说必须把首付款给她，但因为贷款下不来，我们不可能付首付。贷款合同批不下来，也没有办法办理过户手续。后来双方协商了几次，阮如红态度一直比较回避，最后表示不卖房子了。
张兆超对沈某的证人证言没有异议。阮如红质证认为沈某与张兆超之间有利害关系，沈某的陈述有利于张兆超，阮如红不予认可。证人所称的阮如红不配合，是指阮如红在未收到首付款的情形下，不同意向银行出具假的首付款收据。
本院认证认为，证人沈某关于因阮如红未配合出具2万元的转账凭证，导致贷款办不下来的陈述与张兆超是以现金形式支付定金的事实以及办理房屋贷款的程序不符，本院不予采信。而对于为何双方不再继续履行合同，本院将会综合本案事实进行判断，故对沈某关于系阮如红一直回避后表示不卖房屋的陈述本院亦不予采信。对其余陈述，本院予以采信。
本院经审理，除一审认定的双方于4月10日前办理房屋过户手续与《商品房屋转让合同》的约定不符，存在错误外。对一审认定的其余事实，本院予以确认。
另认定：《商品房屋转让合同》第三条第二款第一项约定：乙方于2017年3月25日前，办理过户手续。第三条第二款第二项约定：乙方于2017年4月10日前，交契税时，支付甲方房款壹拾伍万元正。第三条第二款第三项约定：有组合贷款，付清甲方房款叁拾玖万元正。
2017年3月24日，张兆超、阮如红和中介一起前往中国银行嘉兴经开支行申请办理张兆超的购房贷款手续。张兆超申请办理贷款需要阮如红出具收到相应首付款的收条，因张兆超只支付了2万元定金，阮如红担心风险未出具相应收条。后张兆超未按照《商品房屋转让合同》的约定在2017年4月10日前支付阮如红房款15万元。
本院认为，案涉《商品房屋转让合同》未能履行的原因不在于嘉兴市本级差别化住房信贷政策的出台实施，而在于合同约定的条款与二手房交易流程不符。按照二手房办理过户的流程，如房屋交易涉及贷款，贷款合同是申请办理过户所必须提供的资料。而申请办理银行贷款手续的前提是买受人已支付出卖人购房总价减去贷款的首付款，故关于首付款支付的约定应当早于办理过户手续的约定才符合二手房交易的流程。但是案涉《商品房屋转让合同》约定张兆超于2017年3月25日前办理过户、于2017年4月10日前支付阮如红15万元，即张兆超支付房屋总价减去贷款、定金的时间晚于办理过户手续的时间。而阮如红并没有义务在未收到相应款项时为帮助张兆超申请贷款而出具收款收条，致张兆超在合同履行过程中无法申请贷款。此后，协议的履行在张兆超、阮如红不能进一步协商一致的情况下未能继续，不能归咎于任何一方，亦不能认为任何一方存在违约行为。故张兆超所称的贷款政策变化后其多次联系阮如红，阮如红以各种理由推脱构成违约的上诉理由不能成立。张兆超将案涉合同被解除的原因归咎于阮如红一方，同样缺乏依据。
综上，张兆超的上诉请求和理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2010元，由上诉人张兆超负担。
本判决为终审判决。
审判长 金富祥
审判员 毛 彦
审判员 王世好
二〇一八年一月三日
书记员 张叶娟