福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽01民终1102号上诉人（原审被告）：福建红星美凯龙置业有限公司，住所地福建省福州市仓山区建新镇阵坂村金山投资区综合楼二楼。法定代表人：刘其财。委托诉讼代理人：叶道明，福建瀛榕律师事务所律师。委托诉讼代理人：林瑶，福建瀛榕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴秀清，女，1951年8月20日出生，汉族，住福建省永定县。被上诉人（原审原告）：黄云云，女，1972年11月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈海光，北京中银（福州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李建华，北京中银（福州）律师事务所律师。上诉人福建红星美凯龙置业有限公司因与被上诉人吴秀清、黄云云商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初6239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福建红星美凯龙置业有限公司委托诉讼代理人叶道明律师、林瑶律师，被上诉人吴秀清、黄云云的委托诉讼代理人陈海光律师、李建华律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人福建红星美凯龙置业有限公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、根据《商品房买卖合同》约定以及法律规定，逾期办证违约金截止时间应当计算至2015年6月18日，即上诉人办妥《产权初始登记》的时间；2、国土资源部2016年1月1日颁布施行《不动产登记暂行条例实施细则》，福州市土地登记部门也于2016年9月19日起停止受理土地使用权登记业务，原判逾期办证违约金计算截止至2017年8月18日通知办理土地使用权证是违背事实和法律的判决；3、案涉合同关于通知明确约定“依法及时办理房屋权属证书是乙方的权利和义务，而无需甲方另行书面通知”，更没有约定逾期通知甲方须承担违约责任，且合同仅就房屋初始登记及逾期责任进行约定，没有就土地使用权变更登记期限及逾期责任进行约定，原审法院以推理方式曲解案涉合同逾期办证违约金包含土地证。被上诉人吴秀清、黄云云辩称：1.房屋权属证书应含房屋所有权证和土地使用权证，上诉人所称合同约定只需办理房屋所有权证的上诉理由没有事实及法律依据；2.2016年以来我国开始实施不动产统一登记，并不是取消土地使用权证，更不是无需办理土地使用权证，而是为了整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，将房屋所有权和土地使用权证双证合一实施统一登记，该政策的实施不能免除上诉人违约责任；3、原审认定上诉人未能在2015年2月28日前具备办理土地使用权分割登记条件，已构成违约，上诉人应自该日起按合同约定标准支付违约金，并且因上诉人的违约超过合同约定的办证时间，上诉人应当在具备办理土地使用权分割登记条件下履行通知义务，该认定依法有据，应予维持。被上诉人请求驳回上诉，维持原判。被上诉人吴秀清、黄云云向一审法院起诉请求：1.判令福建红星美凯龙置业有限公司向吴秀清、黄云云赔偿自2015年2月28日起至取得房屋权属证书（包含房产证、土地证，或不动产权证书）之日止，每日按吴秀清、黄云云已付房价款的0.01%向吴秀清、黄云云支付逾期办证违约金（暂计至起诉之日为307574元），并向吴秀清、黄云云交付办理房屋权属证书登记需由福建红星美凯龙置业有限公司提供的资料；2.判令福建红星美凯龙置业有限公司赔偿吴秀清、黄云云所购商品房与市场的差价损失241803元（暂按商品房总价5%计算，最终以评估鉴定结果为准）；3.本案鉴定费、诉讼费用由福建红星美凯龙置业有限公司承担。一审法院认定事实：2012年12月14日，吴秀清、黄云云及福建红星美凯龙置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定吴秀清、黄云云向福建红星美凯龙置业有限公司购买位于福州市仓山区交叉处福州红星国际第3#商业楼〔幢〕1〔层〕40商铺号房，房屋总价款4836063元，出卖人应于2014年2月28日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第七条“对房屋权属登记的约定……2、依法及时办理房屋权属登记是乙方的权利和义务，而无需甲方另行书面通知。甲方在合同规定的时间内完成房屋初始登记后，由乙方自行到房地产管理部门办理房屋权属登记和土地使用权登记，甲方只需要提供必要的协助。3、非因甲方原因造成的房屋权属登记未能如期办理的，甲方不承担违约责任。……”合同签订之后，吴秀清、黄云云依约支付了合同约定的购房款4804726元，并于2014年2月28日接收了讼争房屋。2015年6月18日，福州市房屋登记中心向福建红星美凯龙置业有限公司出具《初始登记通知书》（榕房初FZ字第号），告知福建红星美凯龙置业有限公司申请的仓山区金山街道闽江街道202号（原闽江大道与浦上大道交叉处）福州红星国际3#商业楼房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积19834.95平方米。2016年8月18日，福州市土地登记中心向上诉人发出榕土登证（2016）031号《土地分割登记通知书》，告知福建红星美凯龙置业有限公司申请的仓山区金山街道闽江大道268号（原闽江大道与浦上大道交叉处）福州红星国际2#商业楼及仓山区金山街道浦上大道202号（原闽江大道与浦上大道交叉处）福州红星国际3#商业楼【榕国用（2016）字第31436000129号】的变更登记（分割）。该项目部分竣工，并通过建设用地项目规划核实与建设用地项目土地检查核验。相应的土地权利按照宗地共有方式转移至小区业主。福建红星美凯龙置业有限公司公司可通知小区业主办妥房屋所有权证后，持相关权属材料办理土地分割变更登记。2017年5月19日，福州市不动产登记和交易中心向吴秀清、黄云云委托律师所在律师事务所出具《关于查询土地总登记情况的复函》（榕不动产信函〔2017〕370号），告知：截止2017年5月16日，未查到福建红星美凯龙置业有限公司位于仓山区交叉处）福州红星国际2#、3#商业楼地块土地使用权变更登记（竣工分割）信息。诉讼过程中，本院向福州市不动产登记和交易中心发函调查上述2#、3#商业楼地块土地使用权证办理情况。2017年9月25日，福州市不动产登记和交易中心出具《调查回执函》（榕不动产宗函〔2017〕816号），称讼争的2#、3#商业楼地块的土地总登记，原福州市土地登记中心于2016年8月18日办结，并向公司出具《土地分割通知书》，告知公司业主可申请办理土地分割登记，讼争的2#、3#商业楼地块的土地总登记事项以该份《土地分割通知书》为准。一审法院认为，吴秀清、黄云云及福建红星美凯龙置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据双方诉辩意见，本案争议焦点主要有两点，一、福建红星美凯龙置业有限公司是否应当支付逾期办证违约金；二、福建红星美凯龙置业有限公司是否应当向吴秀清、黄云云赔偿未建桥的损失？关于第一个争议焦点，一审法院认为，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条等规定，协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记是房地产开发企业的法定义务，故应当认定案涉《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记约定”中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证和土地使用权证。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人应向买受人支付违约金。关于讼争房屋交付的时间，一审认为，福建红星美凯龙置业有限公司作为开发商，于2014年2月28日履行交付房屋义务，但福建红星美凯龙置业有限公司却未能在2015年2月28日前具备办理土地使用权分割登记条件，已构成违约，福建红星美凯龙置业有限公司应向吴秀清、黄云云支付自2015年2月28日起，按吴秀清、黄云云已付款的日0.01%标准计算的违约金。关于违约金支付的截止日期，一审认为，福建红星美凯龙置业有限公司虽已于2016年8月18日具备办理讼争房屋土地使用权分割登记条件，但已超过合同约定的办证时间，故福建红星美凯龙置业有限公司应当在具备办理土地使用权分割登记条件下履行通知的义务，然福建红星美凯龙置业有限公司直至2017年8月18日才向吴秀清、黄云云出示《土地分割登记通知书》，福建红星美凯龙置业有限公司此时才履行完通知义务，故其应向吴秀清、黄云云支付截止至2017年8月18日止的违约金。关于第二个争议焦点，一审认为，吴秀清、黄云云要求福建红星美凯龙置业有限公司赔偿未建桥的损失的诉请，依据不足，不予支持。依照相关规定，判决：一、福建红星美凯龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内向吴秀清、黄云云支付逾期办证违约金（自2015年2月28日起至2017年8月18日止，按吴秀清、黄云云已付购房款的日0.01%标准计算），并向吴秀清、黄云云提供办理坐落于福州市仓山区交叉处）福州红星国际第3#商业楼〔幢〕1〔层〕40商铺号房屋权属登记所需的资料；二、驳回吴秀清、黄云云的其他诉讼请求。案件受理费9290元，由吴秀清、黄云云负担4090元，福建红星美凯龙置业有限公司负担5200元。二审中，福建红星美凯龙置业有限公司向本院提交四份证据：一、业主领取产权资料登记表。该证据拟证明上诉人以电话等方式通知业主领取办理产权资料并有部分业主领取了办证资料；二、《福州市人民政府关于福州市区实施不动产统一登记的公告》。该证据拟证明福州市人民政府自2016年9月19日起停止受理不动产登记，2016年9月25日实施不动产统一登记；三、《关于不动产登记过程中新旧证衔接有关问题的问答》。该证据拟证明只要有《房屋所有权证》就可以办理房屋转让、抵押等手续。四、《福州市不动产登记和房屋交易业务受理单》。该证据拟证明不需要土地使用权证就可以正常申领不动产权证书。吴秀清、黄云云质证认为，第一份证据不属于二审产生的新证据，且发出通知当时案涉房屋仅能办理房屋所有权证，无法办理土地使用权证，上诉人仍未尽到让业主领取办理土地使用权证资料的通知义务；第二份证据不属于二审产生的新证据，该份证据来源不明，没有有权机关盖章，无法确认真实性，且与本案没有关联；第三份证据不属于二审产生的新证据，作为被上诉人不可能在明知无法办理土地权属登记的情况下，去办理不含土地信息的不动产权证书；第四份证据不属于二审产生的新证据，与本案没有关联性。本院认为，上诉人提交的第一份证据即业主领取产权资料登记表，其中显示业主领取产权资料的时间发生于2015年到2017年间，但在2016年8月18日即完成土地分割之前，上诉人尚无能力通知业主领取土地使用权属证书所需资料，故该份证据无法证明上诉人已经专门就业主领取办理土地权属证书所需资料履行完毕通知义务；上诉人提交的第二份证据涉及我市实施不动产统一登记的时间，但实施不动产统一登记本身无法豁免上诉人应履行向业主提交办理土地权属证书的相关资料义务，故该证据与本案无关联性。上诉人提交第三份证据本院予以确认。第四份证据未体现缺乏土地使用权属资料时不动产权证书是否记载土地使用权人的问题，故与本案关联性不足。根据现有证据，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。合同订立后，被上诉人依约支付了购房款，上诉人应于商品房交付使用后365日内办理房屋权属初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。上诉人虽于合同约定的交房期限内向被上诉人交付房屋且被上诉人已实际接收，但未在约定期限内交付办理权属证书所需相关资料，即迟延履行了《商品房买卖合同》所约定的协助办证义务，应当承担相应的违约责任。鉴于本案上诉人延迟履行协助办证义务可区分为两个阶段：既未办理房屋所有权初始登记也未办理土地分割登记阶段（从2015年2月28日至2015年6月17日）；迟延办理土地分割登记及迟延履行通知义务阶段（从2015年6月18日至2017年8月17日）。依据案涉《商品房买卖合同》，因第一阶段上诉人未履行任何房屋权属登记协助义务，应当按照案涉合同约定即每日以已付款项4804726元的0.01%向被上诉人支付违约金。第二阶段因被上诉人在2015年6月18日后即可办理《房屋所有权证》，并不处于完全无权属证书的状态，且在房屋依约交付后，业主可以正常占有、使用、收益与处分房屋，上诉人并于2016年8月18日完成了土地分割登记，仅因迟延履行了通知被上诉人领取办理土地权属登记资料的义务，导致违约期间延长至2017年8月17日。综上，经本院审判委员会研究，决定适当下调第二个阶段的违约金数额，即上诉人应当自从2015年6月18日至2017年8月17日止，每日按已付款项4804726元的0.005%支付被上诉人逾期办证违约金。综上，上诉人需支付的违约金共计243119.14元（4804726元×0.01%×110天+4804726元×0.005%×792天）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初6239号民事判决；二、上诉人福建红星美凯龙置业有限公司应在本判决生效之日起十日内一次性支付被上诉人吴秀清、黄云云逾期办证违约金243119.14元；三、驳回上诉人福建红星美凯龙置业有限公司的其他上诉请求。四、驳回被上诉人吴秀清、黄云云的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9290元，由福建红星美凯龙置业有限公司负担4845元，吴秀清、黄云云负担4445元。二审案件受理费人民币5200元，由上诉人福建红星美凯龙置业有限公司负担2800元，由被上诉人吴秀清、黄云云负担2400元。本判决为终审判决。审判长 汪 霞审判员 林 伟审判员 唐宇恒二〇一八年四月××日书记员 魏坤贵