浙江省宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬海民初字第336号
原告（反诉被告）：宁波××海物业管理发展有限公司
，住所地：宁波市××区苍松路××室。
法定代表人：庞某某。
委托代理人：张某某。
被告（反诉原告）：胡某某。
委托代理人：周某某。
委托代理人：鲍某某。
被告（反诉原告）：俞某某。
委托代理人：陈某。
原告宁波××海物业管理发展有限公司诉被告胡某某、
俞某某物业管理合同纠纷一案，本院于2009年3月7日受理后，
适用普通程序，并依法组成合议庭。两被告在答辩期间提起反
诉，经审查，本院决定与本诉合并审理，并于2009年5月21日
公开开庭进行了审理。2009年6月至8月原、被告庭外和解二个
月，且经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。原告宁波
××海物业管理发展有限公司的委托代理人张某某，被告胡某
某及其委托代理人周某某、鲍某某，被告俞某某及其委托代理
人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波××海物业管理发展有限公司诉称：2003年3月
7日原、被告签订了《入住协议书》及《业主公约》后入住由原告经营管理的天海华某某仕阁小区。双方约定，两被告须每
月按时向原告交纳每平方米1.8元的物业管甲（其中0.2元为物
业维修基金），若不按时交纳则处以每日千分之三的滞纳金。
两被告所有的房屋产权建筑面积为157.19平方米，每月应交纳
物业管甲为282.94元。两被告从2006年3月开始以与原房产公
司有纠纷为由拖欠不付，至今拖欠物业管甲共计10185.84元，
应付滞纳金共计16039.8元。期间，原告曾多次向两被告催讨
，但两被告总是以等其与房产公司的纠纷解决后再予支付为由
拖欠不付。现诉请法院，要求：1、判令两被告立即支付拖欠
的物业管甲10185.84元；2、判令两被告支付滞纳金16039.8元
。审理中，原告明确滞纳金应为违约金。
被告胡某某、俞某某辩称：1、由于某告未尽物业管理职
责，破坏小区业主公共设施和公共场所，危害了业主的人身、
财产安全，还发生让其他单位侵占业主的公共场所，改造为娱
乐场所等行为。基于某告的不负责任及严重失职行为，现业主
根据物业管理的有关规定，认为可以不缴纳物业管甲；2、原
、被告之间未签订物业管理合同。入住协议并非物业管理合同
，且向被告等业主收取每月每平方米1.8元的物业管甲已违背
了当初原告在报纸上的承诺，应视为无效；3、原告没有向两
被告送达催缴物业管甲的通知；综上所述，两被告不同意支付
物业管甲。
被告胡某某、俞某某反诉称：反诉被告在前期物业管理
中，存在严重失职、违约行为，使反诉原告及其他业主的合法
权益受到损害、蒙受重大损失；后期无视业主大会不再聘请其作为物业管理单位的决议，放任与其同属天海集团的天海大酒
店肆意侵占、改变用途、违法装修公共用地，开办桑拿、棋牌
、按摩等娱乐场所。还将原隔层下移20厘米架设空中阁楼，多
次打掉大楼底层的承重墙；在大楼外墙不到1米的墙脚违章安
装了柴油库和油泵，致使反诉原告及其他业主所饮用的自来水
严重污染。综上，请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失费9000
元。
原告宁波××海物业管理发展有限公司针对反诉辩称：1
、解除物业管乙系，首先应成某某主委员会。反诉原告未提供
2004年6月21日业主大会召开证据，实际上当初不存在业主大
会，即使有部分业主参与，也不能代表全体业主；2、天海大
酒店与反诉被告在法律上属于独立的法人，且对天海大酒店的
行为，反诉原告及其他部分业主已于2004年4月底起诉至法院
，并得到解决；3、反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失9000
元没有法律和事实依据，请求法院对反诉请求予以驳回。
原告为证明其主张向本院提供了下列证据：
证1、入住协议书及业主公约1份，以证明原、被告之间
就物业管甲每月每平方米1.8元及滞纳金某千分之三的收取标
准有明确约定的事实；
证2、催讨物业管甲的通知书的照片1份，以证明原告于2
007年8月向被告催讨过物业管甲的事实；
证3、物业管甲、滞纳金的计算清单1份，以证明两被告
拖欠原告自2006年3月至2009年2月底的物业管甲为10185．84
元、违约金为16039．8元的事实；证4、宁某市天海物业管理发展有限公司（2002）003文
件1份，以证明1.8元／月／平方米已由物价部门备案的事实；
两被告为证明其主张向本院提供了下列证据：
证5、天海华某某仕阁业主大会决议（复印件）1份，以
证明2004年6月26日召开业主大会，有66户业主签名，要求与
原告解除物业管乙系的事实；
证6、照片1组，以证明原告未尽到管理职责，破坏了业
主的公共场所、公共设施的事实；
证7、2000年11月30日宁某某报第3版（复印件）1份，以
证明原告在报上承诺物业管甲0.9元／平方米，这个承诺在法
律上是有效的，应视为合同一部分的事实；
证8、承诺书1份，以证明房产公司与物业公司是同一家
单位，房产公司曾向业主承诺免三年物业管甲，三年后按普通
小区物业管甲收取的事实；
证9、证言1份，以证明原告与天海大酒店是一家经济利
益一致的“共同体”的事实；
经原、被告当庭质证，本院认证情况如下：
两被告对原告提交的证1的真实性有异议，认为本案被告
有二名，入住协议与业主公约仅有原告胡某某一人签名，内容
不合法；入住协议并非物业管理协议，业主公约是业主装修公
约，并不是原、被告签订的协议，且未经全体业主签字，该公
约无效。本院认为，1、被告胡某某在入住协议签字是实，至
于被告俞某某未在该入住协议上签字，因两被告系夫妻关系，
又系天海华某某仕阁701室共有人，胡某某一人签字并领取该房屋的钥匙，可视为胡某某作出的家事代理权；2、业主公某
某明某某管理单位与业主各自的权某、义务，并非只有装修方
面的约定，原告与各业主分别签字；被告胡某某在签字时还就
电梯收费附注了书面建议，故该业主公约已经两被告确认，对
原、被告双方具有约束力。本院对证1予以认定。
两被告对原告提交的证2的真实性有异议，认为原告是为
了诉讼而准备的催讨照片。本院认为证2不能证明原告待证事
实，本院对证2不予认定。
两被告对原告提交的证3的真实性有异议，认为两被告自
2006年3月起未缴交物业管甲是实。但按收费惯例，原告向业
主收取物业费是一年一收，一年内具体缴纳时间也没有确定；
基于某告未催讨的事实，应从受诉讼时效保护的期限起算。本
院认为，证3系原告自行制作，不属证据，故本院对证3不予认
定。
两被告对原告提交的证4有异议，认为系原告单位内部文
件，无法证实原告待证事实。本院认为，证4虽系原告单位内
部文件，但经向宁某市海曙区物价局核实，该文件具有真实性
，且具有合法性、关联性，故本院对证4予以认定。
原告对两被告提交的证5的真实性有异议，认为证5系复
印件，且不具有合法性，因为被告等业主未成某某主大会，不
符合物业管理条例的规定。本院认为，证5系复印件，两被告
又未提交原件核对，故本院对证5不予认定。
原告对两被告提交的证6的真实性无异议，但认为造成照
片上情况出现并非原告单某某成，且被告等已通过诉讼获得赔偿。本院认为，两被告对其提供的照片中所反映的公共场所、
公共设施被侵占系天海大酒店所为的事实在庭审中作过陈述，
与原告陈述的事实相符。故证6与本案无关联，本院对证6不予
认定。
原告对两被告提交的证7有异议，认为证7系复印件，且
系宁某海星房地产开发有限公司作出，与原告无关联。本院认
为，证7系宁某海星房地产开发有限公司于2000年11月在报纸
上宣传时的承诺，载明，物业管甲0.9元／月／平方米，三年
不变，而本案处理的系被告2006年3月起拖欠的物业管甲，故
证7与本案无关联，本院对证7不予认定。
原告对两被告提交的证8有异议，认为该承诺书系宁某海
星房地产开发有限公司于2000年出具，已于2003年收回，与本
案无关联。本院认为，该承诺书系宁某海星房地产开发有限公
司对案外人王曙光于2000年12月所作的承诺，载明，免三年物
业管甲，三年后按物价局规定普通住宅小区物业管甲计某某准
收取。该承诺系海星房地产对特定业主作出的优惠承诺，与本
案无关联。故本院对证8不予认定。
原告对两被告提交的证9有异议，认为与本案无关联。本
院认为，证9系证人证言，但证人未到庭作证，不符合证据规
则就证人证言所规定的形式要件，故本院对证9不予认定。
综合上述证据及原、被告的陈述，本院确认以下事实：
天海华某某仕阁小区位于宁波市××区苍松路××号，
由宁某天海房地产开发有限公司（原系宁某海星房地产开发有
限公司）承建，2002年12月该小区陆续向业主交付房屋。2001年被告购买了天海华某某仕阁701室，面积为157.19平方米。
房屋产权证上两被告为共有人。2003年3月被告胡某某前往小
区物业处办理了交房手续，并与原告签订了入住协议和业主公
约，入住协议第4条载明，根据市政府有关收取管甲文件，甲
方（胡某某）必须按时如数缴纳管甲，标准为住宅每月每平方
米1.8元。如有拖欠，乙方有权采取停水、停电催交措施或向
人民法院申请强制追缴。业主公约第3款第2项规定，业主不按
规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、
违约金的，处以每日千分之三的滞纳金等。两被告入住后，向
原告缴交物业管甲至2006年2月底。此后，两被告以原告未尽
职尽责，损害被告等业主的利益为由拖欠物业管甲至今。2007
年，被告等52户业主以宁某天海房地产开发有限公司、宁某天
海大酒店有限公司为共同被告向本院起诉，要求两公司对小区
内自行车库、汽车库停止侵占，并赔偿损失50000元。2008年7
月本院部分支持业主的诉请。2009年3月原告分别向本院起诉
，要求被告等业主付清拖欠的物业管甲并支付滞纳金。答辩期
间，两被告提起反诉，要求原告赔偿经济损失。
庭审中，原、被告均认可，业主实际缴交物业管甲为一
年一付，年度内缴纳的具体时间原告也未作严格要求。
本院认为：关于本诉，本案有三个争议焦点：一、原告
按每月1.8元／平方米收取物业管甲是否合法？二、原告要求
两被告支付2006年3月起至2009年3月止的物业管甲是否合法？
三、滞纳金的计算是否合法？
对于争议焦点一、原告为两被告居住的小区提供物业管理，原、被告之间还签订了入住协议及业主公约，双方形成物
业服务合同关系。原告已按合同约定履行了管理职责，被告理
应按约支付物业管甲。且原告以1.8元／月／平方米收取物业
管甲已经宁某市物价局审核，故原告要求两被告按1.8元／月
／平方米支付物业管甲的请求，合法有效。
对于争议焦点二、庭审已查明，原告在管理期间，对业
主缴交物业管甲的时间，并未要求一月一付，一般以年度为单
位，允许业主在该年度内缴纳。故被告就2006年度的物业管甲
在2006年12月底之前缴交并不违约。两被告拖欠不付，原告应
在法律规定的诉讼时效内主张权某。根据民事诉讼法的规定，
权某人请求保护民事权某的诉讼时效期间为二年。原告要求两
被告支付2006年度的物业管甲已过诉讼时效，本院不再支持。
至于2009年度的物业管甲，在原告起诉时因尚未到支付期限，
本院亦不予支持。对原告起诉的要求两被告支付2007年1月1日
至2008年12月31日期间的物业管甲6791元（157.19平方米×1.
8元／月／平方米×12个月／年×2年）于法有据，本院予以支
持。
对于争议焦点三、原告提出因两被告逾期支付物业管甲
，要求两被告支付滞纳金，该滞约金实属违约金。两被告因迟
延缴费应依法向原告支付违约金，但原、被告之间约定的日千
分之三的违约金明显高于给原告造成的实际损失，对该违约金
应予以调整，本院以近段时间中国人民银行同期贷款基准年利
率的1.3倍即7%计算原告的实际损失。故本院支持原告要求两
被告支付违约金317元（计算至2009年2月，3395.5元×7%＋6791元×7%÷12个月×2个月），对原告提出的违约金的超出实
际损失部分，本院不予支持。
至于两被告提出的反诉请求第一、二项，实属答辩意见
。对两被告提出的反诉请求第三项，即要求原告赔偿经济损失
9000元，因两被告未提供该款项的相关证据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《
中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于
审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条
及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告胡某某、俞某某向原告宁波××海物业管理发
展有限公司支付2007年度、2008年度物业管甲共计6791元；
二、被告胡某某、俞某某向原告宁波××海物业管理发
展有限公司支付违约金317元；
上述一、二项共计7108元，限两被告于本判决生效后十
日内付清。
三、驳回原告宁波××海物业管理发展有限公司的其他
诉讼请求；
四、驳回反诉原告胡某某、俞某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支
付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费455元，由原告负担355元，由两被告负担100
元。反诉受理费25元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
宁某市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受
理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁某市中级人民
法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收
款人为宁某市财政局预算外资金，帐号为81×××01
，开户银行为中国银行宁某市分行，如邮政汇款，收款人为宁
某市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不
交，作自动放弃上诉处理。）
审判长 袁永达
审判员 陈建国
审判员 朱淑君
二〇一〇年四月三十日
书记员 卓 叶