广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤16民终927号
上诉人（原审被告）：黄钊才，男，汉族。
委托代理人：周达，广东广淼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓玉琴，女，汉族。
委托代理人：陈文周，男，汉族。
上诉人黄钊才因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省龙川县人民法院（2016）粤1622民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告与被告于2016年5月3日签订了《房屋买卖合约》，内容如下：甲方（原告）与乙方（被告）经协商同意订合约，乙方同意将座落在老隆镇教师村某房卖给甲方，甲方也同意买断此房。该房黄钊才占全额所有，登记号为00139721号，粤房地证第XXXXXXX号。甲方同意以二十五万元（含过户办证税费）买下乙方89.9㎡另配单车房6㎡，另三万六千元买家具家电：空调2部，洗衣机1部；家具有电视柜、木沙发、石板桌、摇椅各一套。总计款二十八万陆仟元整。乙方负责办理过户费用及手续。付款方式：双方订合约2016年5月1日甲方付给乙方定金一万元，5月3日交四万元签约；待乙方办证2016年5月20日付给乙方壹拾万元，待手续办理齐全2016年6月20日余款壹拾叁万六千元一次性付清给乙方。双方签字日起，此约生效，彼此守信遵约，不得违反，若一方违约负责赔偿对方损失贰万元。2016年5月30日移交房子钥匙，给甲方居住。协议签订后，原告向被告支付了定金及部分房款共计148000元。2016年5月20日，被告将《关于撤销房屋买卖合约意见书》邮寄给原告，称涉案房屋是其与子女共同共有，子女不同意出卖，无法办理过户手续；愿意与原告协商退还定金及购房款，并赔偿原告损失1000元。同年5月28日上午，原、被告一起协商解除《房屋买卖合约》问题。双方对解除合同，退回定金及购房款共计148000元，均无异议。但对赔偿问题，双方无法达成一致意见。随后，被告将定金及购房款共计148000元退还给原告。2016年6月8日，原告诉至法院，请求判令准许原告的诉讼请求。另查明，涉案房屋的《房地产权证》载明：产权人为黄钊才，占有房屋份额为全额。诉讼过程中，法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，对被告是否需要主张调整违约金进行了释明。经释明，被告认为约定的违约金高于原告的实际损失，要求调低违约金，但被告未能向提供相关证据。
原审法院认为，原、被告双方于2016年5月3日签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，该合约合法有效，双方当事人均应受该合约的约束。原、被告对解除双方于2016年5月3日签订的《房屋买卖合约》均无异议，且被告也已将定金及购房款退还给了原告，故原告请求解除《房屋买卖合约》，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中的结算和清理条款的效力”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。根据上述规定，原告按合同履行了义务，被告因故不能履行合同，合同虽然解除，但应承担违约责任。故原告请求被告支付违约金20000元，理由充分，予以支持。被告认为约定的违约金高于原告的实际损失，要求调低违约金，但未能提供相关证据，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第九十三第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告邓玉琴与被告黄钊才双方于2016年5月3日签订的《房屋买卖合约》。二、被告黄钊才应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告邓玉琴支付违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，适用简易程序减半收取150元，由被告黄钊才负担。
上诉人黄钊才不服原审判决，上诉请求：1、确认涉案的《房屋买卖合约》无效。2、撤销原审判决第二项。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。主要理由：（一）撤销无效的《房屋买卖合约》。原判认为：“合约不违背法律法规的强制性规定，该合约合法有效”上诉人认为此项判决不当，判决理由不能成立，与有关法律相悖。1、教师村2栋204房是上诉人在2001年8月购买的，属夫妻在婚姻关系存续期间的共同财产，2014年8月妻子黄琼娣病逝后，该房属于上诉人与三个子女的共同房产。《房地产权证》载明：产权人为黄钊才，占有房屋份额的全额。但上诉人与三个子女从未对该房分割，至今仍是上诉人与三个子女的共同财产。依据《婚姻法》第17条、《继承法》第26条，确认该房是上诉人与三个子女的共有房产。2、部分共有人擅自处分共同财产无效。三个子女明确表示不同意出售该房。依据《物权法》第95条：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”这是法律赋予所有权人的权利，任何人无权剥夺，子女的三份证明书，是他们真实的表达。依据《民通意见》第89条，《物权法》第97条，部分共有人擅自处分共同财产的，一般认定无效。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则的意见》89条：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，因此《房屋买卖合约》无效。3、双方同意撤销《房屋买卖合约》，且撤销行为己履行完毕。5月19日，上诉人将《关于撤销房屋买卖合约意见书》邮寄给邓玉琴；5月24日，邓玉琴丈夫刘家佳来电，表示认可，催上诉人回去退款；5月28日上午九时半，上诉人与邓玉琴等7人在教师村上诉人房里商定：上诉人退回定金及房款14.8万元，邓玉琴、刘家佳表示同意签字撤销合约；5月28日上午十时，上诉人、邓玉琴、村长邓康军三人去银行办理过款手续，上诉人从建行取出14万元，加上随身带的8000元，总计14.8万元交给邓玉琴存入其龙城邮政储蓄所，邓玉琴退回两张收据给上诉人。邓玉琴取回定金房款后离开，虽然没践行承诺签名，但有村长邓康军、门卫邓炳坤见证。依据《合同法》第36条：当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合约成立。合约撤销行为履行完毕。一审庭审时，就上诉人上交法院的九份书证，代理人表示认可，无异议。但一审判决置上述事实而不顾，偷换概念，把“双方同意撤销合约”故意写为“双方同意解除合约”，严重违背事实，导致本案判决错误。4、由于上诉人患冠心病，先后搭桥，放支架等三次手术，用去二十六万元，生活困难。打算出售该房，原以为上诉人作为一家之主，可以出售，于是5月1日与邓玉琴订立《房屋买卖合约》，几天后办理过户手续，才知道该房屋是上诉人与三个子女共有房产，上诉人无权擅自处分，由于上诉人的重大误解，不能办理过户，非故意所为。依据《合同法》第54条：因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。综上所述，以确凿的事实与法律规定，证实《房屋买卖合约》无效，原判决却认为合法有效，试问合哪条法律，是不懂法律，还是另有意图？依据《民法通则》第52条，《合同法》第52条：违反法律行政的强制性规定，合同无效。请求市中级人民法院依法撤销无效的《房屋买卖合约。（二）上诉人没有违约，无须赔偿违约金。1、所谓违约，包括违约过错，违约行为，违约损害后果。上诉人没有违约行为，更无损害后果。上诉人既没有将该房转卖给第三方，也没有别的违法行为。被上诉人就此既没有举证，也没有法律依据。不能办理过户，不是上诉人的责任。上诉人去了县房产局、公证处、县房产交易中心，奔忙几天，尽了努力，他们认为手续不完备，合约无效且不具备过户条件，邓玉琴丈夫刘家佳也曾一起到有关部门询问。第4天后，刘家佳知道不能办理过户，到我家取回其身份证、结婚证、户口簿等证件。《合同法》第117条第二款规定，不可抗力为法定免责事由，主要指当事人订合同以后，由于政府颁布禁运法律，使合同不能履行，因此，证实上诉人没有故意违约。《商品房买卖合同解释》第2条：出卖人未取得商品房予售许可证明，与受买人建立的商品房子售合同，应当认定无效。政府机关不予办理过户手续，上诉人实在无能为力。一审判决，没有认定上诉人违约事实，就无理判定上诉人“应承担违约责任，故原告请求支付违约金20000元，理由充分，本院予以支持”。怎么就看不到判决违约理由及法律依据，这是无理判决，毫无事实，冤假错案。原告没有举证上诉人违约，一审判决扣上上诉人“违约”罪名。为图两万元，不择手段，可悲可恨。判决书颠倒是非，把守约的上诉人认定违约者，把违约者被上诉人认定为守约者。5月28日上午，上诉人应约把定金与房款148000元，全部退还给邓玉琴，分文不欠，邓玉琴夫妇在我房里恐吓威胁上诉人：你年老有病，万一走了，我找谁要钱？今天，不把钱退回来，我俩不走了。有村长邓康军、门卫邓炳坤可证。中途将定金房款取回的邓玉琴，才是真正的违约者。邓玉琴夫妇多次表示，定金房款退回来就算了，5月28日上午，在上诉人房里商议一致，双方同意撤销合同，把钱退回给邓玉琴，也没提及赔偿问题，领到钱之后走了。依照《合同法》第十条，口头形式也属当事人订立的合同有效。如果当时被上诉人要两万赔偿，上诉人会分文不少的把148000元退回给她吗？依《合同法》第36条，当事人未采用书面形式，但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。双方己同意撤销无效的《房屋买卖合约》，邓玉琴无权要求赔偿。《合同法》第56条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律的约束力。人民法院出版社、国家司法考试《民法62讲》第408页：一般而言，合同解除后，一方无权要求对方负担合同中约定的违约金、定金责任。这是因为，违约金与定金条款均为原合同的一部分，不具有独立性，原合同被解除而终止的，违约金、定金条款亦随之终止。解除权人当然不可再依据己终止的条款主张由该条款而生的权利，这是不言自明的。双方都同意解除合约，而赔偿也随之终止。上诉人没有违约，就无须赔偿违约金。（三）原审判决认定事实错误。判决书上的上诉人住址写错，那是十六年前的住址。《关于撤销房屋买卖合约意见书》是上诉人亲笔写的，怎成了原告提供的。《房屋买卖合约》明显违背《民通意见》第89条、最高法院《关于贯彻执行民法通则的意见》第89条，《物权法》第97条，怎能说“该合约合法有效”？判决书只写上诉人提供的《房地产权证》，银行取款凭条，收款收据三项，实际上是九项，更重要的是户籍关系证明，三子女不同意出售该房证明，法律意见书等未写上，与事实不符。判决书第4页第2—4行写明：同年5月28日上午，原、被告一起协商解除《房屋买卖合约》问题，双方对解除合同，退回定金及购房款共计148000元，均无异议。依照《合同法》第93条，当事人协商一致，可以解除合同。而判决书倒数第2—3行：故原告请求解除《房屋买卖合约》，本院予以支持。显明偏袒原告，上面写双方同意解除合约，下面写原告请求解除合约，相互矛盾，判决书第5页第9行写明“原告关于要求调低违约金证据”，也是违背事实。1、答辩状补充二：上诉人写明：邓玉琴实际损失很少：148000元×1.9%(年定期利率)÷360×25(天)＝190元。2、河职院工会证明，上诉人因心脏病多次住院治疗，先后进行心脉搭桥放支架手术，共花费二十六万元，生活困难。白纸黑字，怎么就看不见呢？以上事实，有证人证书为证。一审判决严重违背事实，致使判决结论错误，应予纠正。（四）一审严重违反法律程序。1、原告的委托代理手续不符合《民事诉讼法》有关规定，原告所谓的代理人陈文周并不符合《民事诉讼法》关于诉讼代理人的规定。原告没有资格的委托代理人实施的诉讼行为，对所代表当事人不发生效力，因原告未依法参加本案一审诉讼，按法律规定，应该以原告撤销处理，一审程序严重违反法定程序。虽然原因全在于原告违反的民事诉讼应当遵循的诚实信用原则，而非一审法院自身原因所致，但严重违反法律程序的事实客观存在。庭审时间仓促，草率，主审法官没让答辩人念完答辩状，因答辩状在开庭前15分钟才交材料，共计16页，可以说法官当时还未看完。当事人申辩权利，没得到充分保障。庭审时间一个多小时就结束了。主审法官多次来电话，要上诉人看看《物权法》，问上诉人打算赔多少钱？又说你写这么多东西没用，不要听信什么律师、教授，那些法律过时了，几次来电，增加上诉人心理压力，加重病情。（五）原审判决适用法律错误原审判决对事实认定的错误基础上，将上诉人与被上诉人订立的无效《房屋买卖合约》，认定为有效合同，把上诉人认定为违约者。因此，运用了一系列有关违约法律，生般硬套扣在上诉人头上，导致错误判决。法律目的在于定纷止争，实现公平、正义，上诉人将定金房款如数退还给她，双方同意撤销解除合约，本来这场纠纷可平息。但被上诉人还想从一个老病人身上榨取钱财，审判员明显偏袒，若判决生效，未付钱加倍支付利息，企图使她获得法外利益，这怎能令人信服。对于一审运用有关法律，另行解读。对此，上诉人特向河源市中级人民法院提出上诉，请查明事实，依法公正判决。请市人民法院判准上诉人请求。
被上诉人邓玉琴答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：1、涉案的《房屋买卖合同》的效力如何认定。2、上诉人是否存在违约行为，应否承担违约责任。根据双方的诉辩意见，本院针对争议的焦点作如下分析与认定：
关于第一个争议焦点。根据查明的事实，涉案房屋的《房地产权证》载明权属人为黄钊才，占有房屋份额为全额。上诉人主张其仅占有涉案房屋的部分份额，与该房屋的所有权登记情况不符，故本院不予采纳。因此，上诉人与被上诉人于2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。
关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”本案中，涉案的《房屋买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力，被上诉人依合同的约定履行了相应义务，而上诉人因故明确表示不履行合同，上诉人显然构成了违约。根据上述法律规定，被上诉人可以解除合同，而上诉人则应在合同解除后依合同约定的违约金条款承担违约责任。上诉人主张其没有违约，且不应支付违约金给被上诉人，但理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费300元，由上诉人黄钊才负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢健生
审判员 高晓鸣
审判员 高 宇
二〇一七年一月十七日
书记员 黄秋君