长春净月高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0194民初1023号
原告：郑晓博，男，汉族，1987年9月27日出生，户籍地吉林省九台市，现住长春经济技术开发区。
委托代理人：吴越，北京大成（长春）律师事务所律师。
被告：刘思泽，男，汉族，1973年6月21日出生，户籍地上海市浦东新区。
原告郑晓博与被告刘思泽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑晓博及其委托代理人吴越，被告刘思泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑晓博诉称：2015年12月4日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将其承租的路瞾所有的位于长春市净月经济开发区临河街新嘉坡城1号楼门市房（建筑面积219.27平方米，产权证号：第2060100541号）出租给原告，用于原告经营烧烤店。租赁期间为2016年1月1日至2021年4月29日，租金为2016年1月1日至2016年4月30日租金30000元；2016年5月1日至2018年4月30日租金为每年80000元；2018年5月1日至2021年4月29日租金为每年95000元。合同还约定，被告应当保证房屋处于适租状态，即不得因被告原因影响原告正常经营，否则将赔偿原告的一切损失，并退还租金、保证金，支付违约金。后因被告没有处理好与房屋所有人的关系，致使房屋所有权人的母亲来到原告经营的烧烤店内闹事，导致原告无法正常经营。此事已被《守望都市》、《城市速递》、《新文化报》等多家媒体报道。时至起诉之日，被告仍未依约将房屋恢复到适租状态。为了保护原告的合法权益，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告依约赔偿原告租金、保证金、逾期违约金、解约违约金、装修损失、店内设施损失（包括桌子、椅子、冰箱、展示架、吧台架、酒柜）共计338580元；3、由被告承担相关诉讼费用。
被告刘思泽辩称：不同意原告的诉请。原告在起诉状中提到的赵志群系案外人，与被告无直接民事法律关系。合同期内，被告按时交纳了物业费、取暖费，该房屋处于适租状态。案外人对原告造成侵权损害，原告应向案外人主张权利，不应向被告索赔，更不能据此要求解除双方签订的房屋租赁合同。房屋租赁合同系双方协商一致签字确认，合法有效，被告已经按照约定将房屋交付给原告使用，合同约定的租赁期限为2016年1月1日至2021年4月29日止，合同租期未届满，原告要求解除不符合合同约定。另根据合同第五条第2项，租赁期内终止的方式是原告将房屋转租，原告向被告提出不能继续经营后，被告已积极协助原告在网站发布转租信息，已尽到友善协助义务。
经审理查明，坐落于长春净月高新技术产业开发区临河街新嘉坡城1号楼108室（建筑面积219.27平方米、产权证号为201505191080号）登记所有权人为路曌。2015年11月7日，案外人路强（路曌的父亲）以路曌的名义与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定将上述房屋出租给被告（协议上显示产权证号为2060100541号），租期截止至2021年4月30日，租金每年150000元，经出租方同意，被告可将店面出兑、转租给他人或终止合同，路强在该合同上签署了路曌的姓名。应被告的要求，后期路曌本人在该份合同上补签了姓名。
2015年12月4日，被告又与原告签订《房屋租赁合同》一份，将其承租的新嘉坡城1号楼108室的第二层出租给原告使用，合同还约定：第一条，若因被告未征得房屋所有权人同意情况下租赁房屋给原告造成的装修、租金等直接损失由被告承担赔偿。第二条，租赁期限为2016年1月1日起至2021年4月29日止。第三条，2016年1月1日至2016年4月30日期间的租金为30000元，2016年5月1日至2018年4月30日期间的租金为每年80000元，2019年5月1日至2021年4月29日期间的租金为每年95000元。第四条，原告应在合同签订之日向被告交纳保证金5000元，待合同终止后原告不拖欠水、电费及房屋主体无损坏予以返还……第五条第3款，房屋现有装修装饰如需拆除费用由原告承担，原告自行装修后如合同期满或有转租情况发生时，该装修及室内装饰由双方协商解决，如被告需要保留，则将装修、装饰品折抵租金，如被告不需保留，则由原告自行拆除处理，剩余装修、装饰品归被告所有……第六条第2款，被告应保证原告在承租期内对该房屋有使用权，被告如自身租期已满不续租，应协助原告与房屋所有权人协商续租。如因被告原因（包括被告对房屋没有出租权或房屋所有权人收回房屋等）导致原告不能在合同约定的租期内使用该房屋进行正常经营的，由此给原告造成的直接损失（装修、租金等）由被告承担。第六条第3款，如果被告不能按照合同约定日期将该房屋交付给原告使用，则每逾期一日按当年租金的日千分之五作为违约金，若逾期超过15日，原告有权解除合同，被告应退还原告所交纳的所有费用……上述合同签订后，原告向被告支付了5000元保证金并支付了相应租金，被告将案涉房屋交付给原告使用。
原告承租案涉房屋后，拟经营“老北京炙子烤肉”饭店，为此，原告与案外人吉林省创泽伟业广告传媒工程有限公司（以下简称创泽广告公司）于2015年12月签订了装潢合同一份，委托创泽广告公司对该房屋进行装潢，费用共计145080元。此外，原告为经营饭店还购置了相应餐饮设备及设施等，后期转项经营“老胖传统海鲜烧烤”饭店。现原告已向被告支付了2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金80000元。在原告于案涉房屋经营期间，案外人赵志群（路曌的母亲）曾向被告主张房屋租金，因被告已交付给路强，故没有同意其要求。因向被告收缴房租未果，赵志群曾使用油漆喷涂该房屋门脸。2017年7月3日，案外人赵志群再次用油漆喷涂该房屋门脸、内部墙体及设施，致使原告无法正常经营，停业至今。因该事件，原告报警，彩宇大街派出所对赵志群及被告分别进行了询问。赵志群在笔录中表述其系因被告未将房租交付给她，方采取该极端方式索要租金。被告在笔录中表述房租交给了路强，与案外人赵志群的“纠纷一直存在”。
上述事实，除有原、被告当庭陈述外，另有原告提交的与被告签订的房屋租赁合同、现场照片、装潢合同，被告提交的与案外人路曌签订的房屋租赁协议，以及本院调取的赵志群、被告在派出所的询问笔录、房屋权属查询证明等等在卷为凭，足以认定。
本院认为，被告与原告在庭审中均表示房屋登记所有权人路曌对二人签订案涉房屋转租合同表示认可，路曌虽未出具书面认可，但在其已知道房屋转租事实的情况下并未提出异议，故被告与原告签订转租合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于原、被告签订的转租合同是否应予解除的问题，由于赵志群频繁到案涉房屋喷涂油漆，已严重干扰了原告的正常经营，原告承租案涉房屋用于经营饭店的目的已难以继续，自2017年7月3日事件发生后，饭店已经停业至今，故本院确认原、被告签订的转租合同自原告起诉之日即2017年7月25日予以解除。关于原、被告对转租合同解除是否存在过错的问题，被告在承租案涉房屋时，是与路强进行的协商，承租合同亦是与路强签署，后路曌在合同上补签姓名予以确认，被告有理由相信路强为路曌指定的房屋代管人，将房租交付路强并无不妥，故被告对赵志群因主张房租未果而对原告经营的饭店实施侵害行为的发生并无过错，对转租合同的解除不存在过错。原告作为次承租人，不可预见赵志群会实施侵害行为，故原告对转租合同的解除亦不存在过错。关于原告主张被告返还房租的问题，合同解除后，尚未履行的终止履行，故被告应当返还原告已交付的尚未履行期间的房屋租金，经核算后为61110元[80000元-（80000元÷12个月×2个月）+（80000元÷12个月÷30天×25天）]。关于原告主张被告返还房屋租赁保证金的问题，因合同中约定返还需以原告使用房屋期间不拖欠水、电费及房屋主体无损坏为前提，现原告未能举证证明条件已成就，故本院暂不予支持。关于原告主张被告支付逾期违约金的问题，因合同第六条第3款约定逾期违约金适用的情形为被告未按期将房屋交付给原告使用，而被告并不存在该违约行为，故本院不予支持。关于原告主张被告支付解约违约金的问题，因合同解除系因不可归责于双方的事由，故本院不予支持。关于原告主张被告支付装修损失的问题，庭审中被告明确表示同意原告对案涉房屋进行装修，双方在转租合同第五条第3款还约定了合同期满后装饰装修的处置办法，按照原告与案外人签订的装潢合同，所装潢项目已与房屋形成附合，现合同的解除不可归责于双方，故剩余期内房屋的装饰装修残值应按照公平责任原则由双方均分。双方租期为5年零4个月，合同已履行19个月，剩余期内房屋装饰装修残值102009元[145080元-（145080元÷64个月×19个月）]，故被告应承担51005元（102009元÷2）。关于原告主张被告赔偿店内设施损失的问题，因侵害并非被告所为，原告应向实际侵权人主张权利，故本院不予支持。综上，依照合同法第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、第十一条第（四）项之规定，判决如下：
一、被告刘思泽于本判决生效之日起十日内返还原告郑晓博房屋租金61110元，并给付原告郑晓博房屋装饰装修损失51005元，以上共计112115元；
二、驳回原告郑晓博的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6379元，减半收取为3189.5元，由原告负担1918.5元，被告负担1271元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审判员 郭 帅
二〇一七年十月十六日
书记员 金秋月