南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初747号
原告：崇左市驻南宁管理处，住所地广西壮族自治区南宁
市明秀东路。
主要负责人：马锦军，该管理处主任。
委托诉讼代理人：蒙福胜，广西金益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李程程，广西金益律师事务所律师。
被告：陈德伦，男，1962年5月9日出生，汉族，户籍所在
地广西壮族自治区北流市，现住广西壮族自治区南宁市明秀东路。
委托诉讼代理人：黄勇，南宁市正一法律事务所法律工作者。
原告崇左市驻南宁管理处与被告陈德伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年11月22日、12月6日公开开庭进行了审理。原告崇左市驻南宁管理处的委托诉讼代理人蒙福胜、李程程，被告陈德伦的委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崇左市驻南宁管理处向本院提出诉讼请求：1.被告返还
占用原告的位于南宁市建行合建的楼房；2.被告支付房屋占用费88200元（按照每月700元收取，从2006年1月暂计算至2016年6月，以后另计至被告返还房屋为止）;3.被告承担诉讼费。事实和理由：原南宁地区司法局（现崇左市司法局），于2000年暂时将位于南宁市建行合建的楼房的房屋租借给被告使用，面积为60㎡，期限为2002年至2005年。后南宁地区地市合并，崇左市司法局与崇左市财政局及原告共同签订《留邕国有资产移交审批表》，将上述房产移交给原告。但由于被告一直占用上述房产，导致上述房产一直未按规定移交给原告。原告多次催促被告移交房子，被告一直拒不退出。从2006年至今，原、被告既未签订租赁合同，也拒不搬出，更未支付房屋占用费。故原告诉至法院。
被告陈德伦辩称：1.原告不是适格的法律主体，无权就原南
宁地区司法局（现崇左市司法局）与被告间的房屋租赁关系以及返还房屋提出诉请。首先，本案的租赁物权属本就不属于崇左市司法局，原告并无证据证实所有权人是崇左市司法局。事实是由于原南宁地区司法局拖欠被告工程款，以涉案房屋的租金抵扣工程款，故能够主张权利的是崇左市司法局而非原告。其次，从表面看，崇左市司法局确实移交了涉案房屋给原告，但实际上崇左市司法局对涉案房屋并无所有权，仅有使用权，故没有权利处置涉案房屋。2.本案诉讼时效已超过法律规定。从2005年7月18日被告与崇左市司法局的租赁合同失效后，原告曾于2008年10月向被告主张过权利，被告于2008年11月针对此事回复后，原告就没有以任何形式向被告主张过权利，且此后被告一直实际占有涉案房屋。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审查认定事实如下：位于南宁市的土地使用权人原系南宁地区行政公署。1996年12月，原南宁地区司法局与建设银行在该地上合建了一栋住宅、办公综合楼，其中第八层有3间房，均没有产权证。2002年7月18日，原南宁地区司法局（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于厅）租给乙方；租赁时间3年，从2002年7月18日至2005年7月18日；租金每月350元，年租金4200元，每年收取一次租金，于每年6月收取下一年度全年租金等内容。《房屋租赁合同》中约定的房屋，即位于南宁市土地上的其中一栋。此后，被告居住在此。
2003年南宁地区撤销，设立了地级崇左市，并在南宁市成立崇左市驻南宁管理处，负责崇左市在南宁市单位、资产及人员的日常管理工作，原南宁地区直属党政机关、企事业单位凡划归崇左市的，其在职干部职工、离退休人员、动产和不动产等原则上随单位整体移交给崇左市管理。2004年7月20日，崇左市司法局将位于南宁市办公综合楼移交给原告，包括被告居住的房屋。2004年7月22日，崇左市司法局出具《崇左市司法局留邕国有资产移交报告》，该报告说明：我局于1996年12月与建行广西区分行合建综合住宅、办公楼1栋，合建的形式为：由原南宁地区司法局向原地区行署申请并提供土地，建行广西区分行投资，该栋楼的8楼共3套房，没有办理房产证，本局没有所有权，只有使用权，该楼的其他部分全部属建行广西区分行所有和使用。2005年7月18日，《房屋租赁合同》的合同期限届满，双方未续签合同，但被告一直居住至今，且从未支付过租金。
2008年10月，原告通知被告搬离涉案房屋。2008年11月13日，被告向原告出具书面材料，称其现居住的南宁市住宅综合楼是南宁地区司法局的，因南宁地区司法局欠其工程款，故被告在没有拿完工程款前不会搬走。
2013年3月18日，原告取得南宁市的土地使用权。因被告一直居住在涉案房屋且未支付房屋占有使用费，故原告于2016年10月9日诉至本院，要求被告返还房屋并支付房屋占有使用费。
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下
证据证实：《关于要求核实房屋租赁合同相关事项的函》、《留邕国有资产移交审批表》、《崇左市留邕国有资产出租一览表》、《崇左市留邕国有资产移交一览表》、《崇左市在邕住宅楼公房情况统计表》、《移交留邕国有资产清单》、《关于要求核实房屋租赁合同相关事项的函》、被告的回复、《关于撤销南宁地区设立地级崇左市并调整南宁市行政区划工作指导方案》的通知、土地使用权证及宗地图、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被告与原南宁地区司法局于2002年7月18日签订了《房屋租赁合同》，原南宁地区司法局将其具有使用权的南宁市明秀东路北一里4号综合楼2单元802号房屋出租给被告，但南宁地区司法局未取得上述房屋的建设工程规划许可证，因此，双方签订的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，出租人有权要求承租人返还房屋及支付房屋占有使用费。南宁地区撤销成立崇左市后，崇左市司法局于2004年7月已将上述房屋移交给原告进行管理，因此，原告有权向被告主张返还房屋及支付房屋占有使用费。
在原南宁地区司法局与被告签订的《房屋租赁合同》到期后，被告仍居住在涉案房屋，且一直未支付房屋占有使用费。原告已在2008年10月明确表示要求被告搬离涉案房屋，但被告至今仍居住在涉案房屋，已构成对原告的侵权。因此，原告要求被告返还房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩称原告的该项请求已超过诉讼时效，对此本院认为，原告要求被告返还房屋是基于物权提出的主张，故不适用诉讼时效的法律规定，被告的抗辩理由本院不予采信。至于原告要求被告支付房屋占有使用费的问题，因被告一直未支付房屋占有使用费，故原告要求被告支付房屋占有使用费有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩称原告的该项诉请亦超过诉讼时效，根据《中华民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。因被告对原告的侵权行为一直持续至今，根据上述法律规定，原告在2016年10月9日向本院起诉，要求被告支付2014年10月9日前的房屋占有使用费的主张已超过诉讼时效，本院不予支持。2014年10月10日之后至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，应参照《房屋租赁合同》约定的月租金350元计算，原告主张按700元/月支付房屋占有使用费无事实和法律依据。
被告主张系因原南宁地区司法局欠其工程款，故用租金来抵扣工程款的问题，系另一法律关系，被告可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈德伦向原告崇左市驻南宁管理处返还位于南宁市建行合建的楼房；
二、被告陈德伦向原告崇左市驻南宁管理处支付房屋占有使用费（房屋占有使用费计算方法：以每月350元为标准，自2014年10月10日计算至被告陈德伦实际返还房屋之日止）；
三、驳回原告崇左市驻南宁管理处的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5324元，减半收取计2662元（原告已预交），由原告崇左市驻南宁管理负担802.47元，由被告陈德伦负担1859.53元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审判员 罗宏萍
二〇一六年十二月十日
书记员 赵文赎