上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8993号
上诉人(原审原告)：上海飞机制造有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：沈卫国，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：刘蓉蓉，北京大成(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武彬，北京大成(上海)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海克莉丝汀食品有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：罗田安，董事长。
被上诉人(原审被告)：上海克莉丝汀食品有限公司临汾店，住所地上海市。
负责人：沃萍。
上列两位被上诉人之共同委托诉讼代理人：王青。
被上诉人(原审第三人)：上海立旺贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人：王立群，执行董事。
上列三位被上诉人之共同委托诉讼代理人：梁志强，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。
上诉人上海飞机制造有限公司(以下简称“上飞公司”)因与被上诉人上海克莉丝汀食品有限公司(以下简称“克莉丝汀公司”)、上海克莉丝汀食品有限公司临汾店(以下简称“临汾店”)、上海立旺贸易有限公司(以下简称“立旺贸易公司”)排除妨害纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初3959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上飞公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：上海市彭浦新村XXX号甲XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)由上飞公司出资建造，1978年竣工。系争房屋为非居住性质，租赁双方应签订有期限的租赁合同，并且《租用公房凭证》应由国家有权机关(房管所)颁发，故1998年由上海飞机制造厂办公室补发给上海东龙超市有限公司(以下简称“东龙超市”)下属分支机构的系争房屋《租赁公房凭证》，其发放对象及颁发主体均是错误的。即便立旺贸易公司历史上曾一度取得系争房屋的使用权，亦不能证明其当前和今后仍享有承租权。上海上飞物业管理有限公司(以下简称“上飞物业公司”)与立旺贸易公司就系争房屋签订的《公有非居住房屋租赁合同》至2004年12月31日到期后，未再签订租赁合同。根据现有证据，上飞公司分别于2005、2006年取得土地使用权来源为划拨和出让的系争房屋房地产权证。因此，虽系争房屋早期来源于公房，但当前已不再是公房。而且，如系争房屋为全民所有的公房，则上诉人根本不应缴纳土地出让金。上飞公司从未委托过上海北安物业管理有限公司(以下简称“北安物业公司”)或者上海彭安物业管理有限公司(以下简称“彭安物业公司”)对系争房屋进行管理。彭安物业公司是以盈利为目的的工商企业，其出具的证明缺少公信力。从彭安物业公司与立旺贸易公司签订的《公有非居住房屋租赁合同》可以看出，彭安物业公司不仅向立旺贸易公司收取租金，还可向立旺贸易公司收取转租收益，说明二者之间存在明显的利害关系，故彭安物业公司所作陈述的证明效力更弱，一审法院认定彭安物业公司受上诉人委托管理系争房屋，依据严重不足。综上，由于克莉丝汀公司未经上飞公司同意长期占用系争房屋零售经营，故要求其迁出并返还房屋。
克莉丝汀公司、临汾店共同辩称，克莉丝汀公司自立旺贸易公司处承租系争房屋，并且征得了对系争房屋进行物业管理的彭安物业公司的同意，故克莉丝汀公司对系争房屋的使用是合法有效的，要求驳回上飞公司的上诉请求。
立旺贸易公司述称，系争房屋属于配套商业网点房屋，由原闸北区财贸办调配给上海市闸北区供销合作社(以下简称“供销合作社”)下属的原上海市闸北区果品杂货公司(以下简称“果品公司”)使用，当时由果品公司的下属单位向上飞公司承租。2003年，果品公司改制，设立了立旺贸易公司，经过相关政府机构的审批及上海产权交易所交易，立旺贸易公司支付了评估费后取得系争房屋使用权。同年，立旺贸易公司与上飞公司下属企业上飞物业公司就系争房屋变更租赁合同，期限为两年。2004年底，上飞物业公司通知立旺贸易公司，已委托彭安物业公司管理系争房屋，要求立旺贸易公司与彭安物业公司签订租赁协议并向其支付公房租金。综上，立旺贸易公司认为，根据上海市相关规定，立旺贸易公司对系争房屋具有永久使用权，故立旺贸易公司对系争房屋的占有使用收益以及转租均系合法有效，请求驳回上飞公司的上诉请求。
上飞公司向一审法院诉讼请求：1.克莉丝汀公司、临汾店迁出上海市彭浦新村XXX号甲XXX室房屋，并将房屋返还给上飞公司；2.克莉丝汀公司、临汾店支付上飞公司自2013年1月1日起至实际迁出之日为止的房屋占用费(按每日每平方米人民币4元计算，每月人民币26,222元，暂计至2017年4月30日为人民币1,363,544元)。
一审法院认定事实：系争房屋系国营第五七〇三厂在原闸北区彭浦新村内出资建造的全民单位自管房屋，并取得80第676号《上海市建筑工程执照》，登记建筑物名称(主要用途)为“工房”(底层商店)；另据该厂所提交房屋产权登记申请书记载，1991年7月5日，国营第五七〇三厂申请1980年新建的彭浦新村XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、399甲全幢新工房，以及1981年新建的彭浦新村XXX号XXX-
XXX层新工房、400号底层商场、400甲2-5层新工房、400甲底层商场的房屋产权登记，其中彭浦新村400甲底层商场用途为商业，建筑面积190平方米，出租面积190平方米。1992年8月29日，国营第五七〇三厂取得了包括系争房屋在内的产权证，登记所有权性质为全民。1992年7月15日，国营第五七〇三厂变更名称为上海飞机制造厂。
1998年5月，上海飞机制造厂工房办公室补发给东龙超市下属分支机构国营更新果品商店彭浦新村XXX号甲XXX、XXX、XXX、XXX室的《租用公房凭证》(编号：上飞房字彭-030号)。
2001年1月4日，东龙超市与上飞物业公司签订《公有非居住用房租赁合同》，约定上飞物业公司将闸北区彭浦新村400甲号101-104室底层房屋建筑面积307.36平方米，出租给东龙超市使用；每月租金人民币(以下币种均为人民币)1,277.25元；合同期限为两年，自2001年1月1日至2002年12月31日止。2001年2月13日，东龙超市与克莉丝汀公司签订《商铺租赁合同》，约定东龙超市将平顺路XXX号甲房屋租给克莉丝汀公司作为商业使用；期限自2001年3月1日起至2004年2月28日止。同月14日，上飞物业公司出具证明，同意平顺路XXX号甲房屋采取租借形式，给克莉丝汀公司使用3年。2001年3月15日，克莉丝汀公司在系争房屋内登记注册临汾店。
2002年11月8日，果品公司因企业改制委托上海集联资产评估有限公司对所涉及的商业网点价值进行评估。2002年11月18日，上海集联资产评估有限公司出具《果品公司部分商业网点资产评估报告书》，评估结论为：本次委估的果品公司部分资产(18处商业网点房屋使用权价值和2处商业网点房屋所有权价值)评估值合计为12,370,729.48元，其中平顺路XXX号(彭浦新村400甲号101-104室)，评估单价3,022元，建筑面积307.36平方米，评估结果928,841.92元。2002年12月16日，上海市闸北区商业资产经营有限公司出具《关于同意果品杂货公司整体转制的批复》，同意供销合作社下属果品公司实行整体转制，并带职工130人，19个网点有偿转让。2003年3月18日，供销合作社出具《关于果品公司售让平顺路XXX号(彭浦新村400甲号101-104室)的批复》，同意果品公司请示中所述企业的改制方案，将该公司所属的东龙超市的平顺路XXX号(彭浦新村400甲号101-104室)的商业用房有偿转让给立旺贸易公司，并按规定签订售让合同和解除所带职工的劳动关系。同年4月22日，供销合作社(甲方)与立旺贸易公司(乙方)签订《上海市产权交易合同》，约定甲方将所拥有的部分资产(19只网点)有偿转让给乙方，甲方将上述产权经资产评估后与乙方协商确定，以10,382,361元转让给乙方；合同涉及的转让资产详见资产评估报告(除未进入本次转让的天目东路XXX号，以及已经上交区社的虬江路785、793-797号网点)；乙方以代甲方支付职工安置费共计5,930,000元的方式抵扣相同金额的部分产权价款，剩余价款享受优惠政策，按照8.5折共计3,784,507元由交易双方自行结算；经双方当事人约定，交易基准日为2002年10月31日；该合同并经上海技术产权交易所盖章审核。同日，上海技术产权交易所就上述合同出具《上海技术产权交易所产权转让交割单》。
2003年4月2日，上飞物业公司与立旺贸易公司签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定上飞物业公司将闸北区彭浦新村400甲号101-104室底层部位的房屋出租给立旺贸易公司使用，建筑面积307.36平方米，用途为营业；月租金1,277.25元；期限为两年，自2003年1月1日起至2004年12月31日。上述合同签订之后，立旺贸易公司即与克莉丝汀公司建立租赁关系，长期将系争房屋155平方米建筑面积出租给克莉丝汀公司作为商业使用，双方最后一份书面合同于2015年1月25日签订，期限为2015年3月1日起至2017年2月28日。后因上飞公司认为克莉丝汀公司、临汾店未经其允许使用系争房屋损害了上飞公司作为产权人的权益，双方协商未果，致上飞公司诉讼至法院。
2005年4月16日，上海飞机制造厂再次申请彭浦新村XXX号、XXX号、XXX号、XXX甲号、XXX号、XXX甲号房屋房地产登记，并于同年5月12日取得包括彭浦新村XXX号甲XXX室房屋在内的《上海市房地产权证》，登记该房屋建筑面积215.52平方米，房屋类型和用途为店铺，使用权来源为划拨。2005年12月2日，上海市闸北区房屋土地管理局(甲方)与上海飞机制造厂(乙方)签订《上海市国有土地使用权出让合同》，约定甲方以现状条件出让位于上海市彭浦新村XXX号、XXX号甲地块，总面积为113.48平方米，乙方以181,920元的土地使用权出让金获得上述地块40年的土地使用权。2006年1月12日，上海飞机制造厂向上海市房屋土地资源管理局支付了出让金181,920元。2006年3月7日，上海飞机制造厂又申请彭浦新村XXX号、XXX甲号房屋房地产登记，同年3月9日取得上述房屋《上海市房地产权证》，登记系争房屋建筑面积、房屋类型和用途同之前产权证，使用权来源为出让。2009年5月27日，上海飞机制造厂变更名称为上海飞机制造有限公司。
果品公司设立于1990年1月16日，股东为供销合作社。东龙超市成立于1996年7月1日，大股东为供销合作社。上飞物业公司成立于1995年12月25日，大股东为上飞公司，该公司于2006年3月17日注销。彭安物业公司成立于1993年11月22日，大股东为北安物业公司。
系争房屋原门牌号彭浦新村XXX号甲因公安部门整顿改为平顺路XXX号。
关于立旺贸易公司是否对系争房屋享有权益，上飞公司认为，立旺贸易公司对系争房屋已经不享有使用权，理由为：首先，上飞公司为系争房屋的所有权人，该房屋不属于商业网点及公有房屋，立旺贸易公司自果品公司处受让取得的仅为系争房屋的使用权，与上飞公司下属的上飞物业公司签订租赁合同的期限为两年，其之后未再与上飞公司签订租赁合同，故立旺贸易公司的使用权仅限上述期限之内；其次，立旺贸易公司主张彭安物业公司受上飞物业公司委托将房屋继续出租给立旺贸易公司，但未提供相应的委托手续，故上飞公司不认可上述委托存在的事实。
立旺贸易公司则认为，其对系争房屋享有永久使用权，理由如下：首先，系争房屋作为配套商业网点用房，按照相关法律法规调配给果品公司使用，立旺贸易公司在果品公司改制过程中，依法有偿受让了系争房屋的使用权，并与上飞物业公司签订了书面租赁合同，从而合法取得了系争房屋的使用权；其次，立旺贸易公司与上飞物业公司的合同虽有期限，但系争房屋为公有非居住用房，立旺贸易公司有永久承租权，且在上飞物业公司委托彭安物业公司管理系争房屋后，立旺贸易公司一直与彭安物业公司签订租赁合同并按照公房租金标准向其支付租金。立旺贸易公司为证明其主张，提供了以下证据：
1.彭安物业公司《询问笔录》一份，证明彭安物业公司作为北安物业公司的子公司，具有公房管理的职权，2004年左右，彭安物业公司受上飞物业公司的委托管理系争房屋，并按政策规定收取系争房屋租金。
2.彭安物业公司与立旺贸易公司签订的《公有非居住房屋租赁合同》，证明上飞物业公司委托彭安物业公司管理系争房屋之后，立旺贸易公司与彭安物业公司签订租赁合同的事实，最后一份合同为2012年11月1日签订，月租金1,400元；期限自2013年1月1日起至2017年12月31日。
上飞公司对上述证据真实性均不认可，认为上飞公司从未委托过彭安物业公司来管理系争房屋，彭安物业公司既非产权人也不是上飞公司的代理人，无权将系争房屋出租给立旺贸易公司。
一审审理中，一审法院于2017年6月28日前往彭安物业公司调查系争房屋相关情况并制作调查笔录，该公司工作人员陈述：2003、2004年左右，因上飞公司无力提供系争房屋的物业服务，委托北安物业公司管理系争房屋，因彭安物业公司为北安物业公司的子公司，而北安物业公司主要管理直管公房，当时为统一管理及属地管理，包括系争房屋在内的系统公房就交由彭安物业公司管理，上飞公司将系争房屋管理权限交给彭安物业公司以后，长期由彭安物业公司为系争房屋提供物业管理，租金收取后用于房屋的管理维修，但因年代久远，上述委托手续已经找不到了。各方当事人对上述调查笔录真实性均无异议。
针对本案上飞公司与立旺贸易公司就系争房屋权属的争议，一审法院作如下分析：
首先，从系争房屋的来源看，该房屋与上飞公司所自建的其他职工住宅同时期建造，为工房底层商店用房，且上飞公司在申请房地产初始登记时即明确该房屋面积均对外出租，结合上飞公司于1998年5月补发给国营更新果品商店系争房屋《租用公房凭证》的事实，表明国营更新果品商店在此之前已经取得系争房屋的公有房屋承租权，再参照系争房屋建造时期关于系统单位自建住宅应当建设公建配套商业网点并交付当地商业部门使用的相关政策规定，法院确认系争房屋的性质为上飞公司自建住宅的配套商业网点用房并且上飞公司已实际交付供销合作社下属单位即国营更新果品商店使用。
其次，在供销合作社下属单位果品公司改制过程中，供销合作社经过上海技术产权交易所交易，将系争房屋使用权转让给立旺贸易公司。之后，上飞物业公司也与立旺贸易公司就系争房屋重新签订《公有非居住房屋租赁合同》，表明上飞物业公司作为上飞公司下属单位已经同意将系争房屋承租方变更为立旺贸易公司，故法院确认立旺贸易公司已合法取得系争房屋承租权。
最后，关于上飞公司是否委托彭安物业公司管理并出租系争房屋的该节事实。一方面，在上飞公司明确知晓立旺贸易公司为系争房屋承租人且房屋由克莉丝汀公司实际使用的前提下，在行使物业管理职能的下属上飞物业公司注销之后，上飞公司既未对系争房屋的后续管理作出其他合理说明，又未对彭安物业公司长期管理系争房屋的行为提出过异议，显然与常理不符；另一方面，基于彭安物业公司长期为包括系争房屋在内的系统公有房屋提供物业管理服务的事实，且立旺贸易公司提供的其先后与上飞物业公司及彭安物业公司签订的《公有非居住用房租赁合同》等相关证据也能够与彭安物业公司关于受上飞公司委托管理系争房屋的陈述相互印证，根据民事诉讼证据的高度盖然性标准，法院确认上飞公司委托彭安物业公司管理系争房屋的事实存在。因此，虽然系争房屋的所有权人登记为上飞公司，但是该房屋作为配套商业网点用房已交付供销合作社下属单位使用并办理了《租用公房凭证》，之后该房屋承租权经上飞公司许可依法由立旺贸易公司取得，可见上飞公司对系争房屋享有的物权在占有、使用、收益等权能方面是受到限制的，立旺贸易公司作为事实上的公房承租人依法享有系争房屋的使用权。
综上所述，一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。然而，被排除的妨害需具有不法性，倘若物权人负有容忍义务，则不能行使排除妨害请求权。本案中，克莉丝汀公司方基于与立旺贸易公司建立合法租赁关系使用系争房屋之行为合法有效，其占有使用系争房屋未造成对上飞公司物权的妨害，故上飞公司以克莉丝汀公司及临汾店未经其许可使用系争房屋为由要求克莉丝汀公司及临汾店返还房屋并支付房屋占用费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院难以支持。
一审法院判决：上海飞机制造有限公司的诉讼请求全部不予支持。
二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于立旺贸易公司对系争房屋的使用权来源，一审法院已作详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。而临汾店、克莉丝汀公司使用系争房屋的权利来源于其与立旺贸易公司之间的租赁合同，在上飞公司现有证据不足以否认立旺贸易公司有权出租的情况下，直接以临汾店、克莉丝汀公司无权占有主张迁让，缺乏事实依据。如果上飞公司认为立旺贸易公司的使用权取得、存续存有争议，可直接与立旺贸易公司交涉。上飞公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16,127.9元，由上诉人上海飞机制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……