江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初4421号原告:沭阳绿叶方舟物业服务有限公司，住所地书香园沭城镇豪园小区28号楼配套用房01夹层。法定代表人：张西权，该公司总经理。委托代理人:程结红，江苏勤辉律师事务所律师。委托代理人:胡兰翠，江苏勤辉律师事务所律师。被告：马蓓蓓，女，1983年11月12日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。委托代理人：李二宝，江苏天帆律师事务所律师。原告沭阳绿叶方舟物业服务有限公司诉被告马蓓蓓物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡兰翠、被告委托代理人李二宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沭阳绿叶方舟物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告物业管理费4287元及利息（以4287元为基数，自起诉之日起至实际付清款之日止，按年利率6%计算）；2.承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为豪园小区提供物业管理服务，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系豪园小区20号楼甲单元401室业主，物业面积175.19平方米，根据现物价部门的相关规定，每月每平方米物业费0.24元，公共设施费每年108元，被告于2010入住豪园小区，欠2010年至2017年等7年物业管理费用人民币（175.19平方米*0.24元*12个月*7年+108元*7年）。后原告索款无果，遂诉至法院要求处理。马蓓蓓辩称:被告系沭阳县沭城街道豪园小区20号楼甲单元401室业主属实。被告对小区业主委员会是否成立不清楚。被告所有的房屋因屋顶漏水导致房屋墙面产生大面积毁损，被告多次申请物业管理企业维修，但至今没有解决。故原告要求被告支付物业管理费用没有依据。物业服务合同签订的时间是2015年7月31日，原告要求被告自2010年起支付物业费是没有依据的。在物业服务合同的第二条约定，物业管理事项范围包括但不限于楼盖、屋顶、外墙等公共部位的维修、养护和管理。物业服务合同的第十条，收取物业费的时间是以上房日期按年收取，原告主张自2010年起要求支付物业费，根据合同第十条约定，在起诉往前推两年就是2015年之前要求支付的物业管理费用已经超过诉讼时效。原告补充陈述：合同是成立业主委员会之日签订的，签订的物业服务合同对全体业主都有约束力。原告主张自2010年起支付物业管理费是有依据的，2009年被告就入住涉案小区。物业服务不适用诉讼时效，原告不间断的提供服务、不间断的催缴费用，也会导致诉讼时效中断。合同签订的时间，在合同上第二十二条，本合同签订之前少数业主欠物业费的可以由原告进行收缴，是业主委员会授权原告收缴物业费的。被告房屋大面积漏水不属于物业服务范围，是房屋质量问题。被告补充答辩：根据江苏省物业管理条例第十条，经过批准后的物业服务合同条款必须经过每位业主的审查后，业主委员会才能够对外签订相关合同，而本案中业主委员会与物业服务公司签订合同是2015年7月31日，根据合同相对性，物业公司只有在提供了合同约定的物业服务以后，才有权利向业主主张相关的物业管理费用。本案中，被告因房屋漏雨产生的质量问题，多次向物业公司反映，物业公司仅仅作一个书面登记，并未实施或者履行相关维修义务，具有违约行为。假如物业公司提供了合同约定的物业管理义务，即使提供了相关物业管理义务，要求主张物业管理费用的起始时间应该自合同签订2015年开始计算，而不是自2010年开始计算。经审理查明：原告为豪园小区提供物业管理服务。2015年7月31日，原告与沭阳县沭城街道鱼种场豪园小区业主委员会签订《沭阳县豪园小区物业服务合同》一份，约定由原告对豪园小区小区进行物业管理服务，《合同》第八条：“乙方根据约定下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。（1）、住宅：公共服务费0.3元/月.平方米，代收代缴0.1元/月.平方米；……；（3）、商业：公共服务费0.5元/月.平方米，代收代缴0.1元/月.平方米”。第九条、乙方按下述第种方式收取服务报酬：……；(三)、公共水电费108元/年。服务期限自2015年8月1日起至2017年7月31日止。原告入驻豪园小区提供物业管理服务至今。另查明：被告在豪园小区房屋建筑面积登记为175.19平方米。原告沭阳绿叶方舟物业服务有限公司于2012年12月25日成立。本院认为：业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力，原、被告均应按物业合同约定履行义务。原告为豪园小区提供物业服务，被告作为业主之一，应当按时交纳物业服务费用。原告于2012年12月25日经注册成立，其注册成立之前不可能为豪园小区业主提供物业服务，故原告主张要求被告支付2010年度至2012年度的物业服务费用，无事实及法律依据，本院不予支持。被告辩称2015年之前的物业管理费用已经超过诉讼时效，原告无权要求被告支付。本院认为，物业服务企业要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，原告一直为被告提供持续性的物业服务至今，故原告向被告主张物业服务费未超过诉讼时效，对被告的辩解理由，本院不予采信。被告辩称原告未尽到维修义务，不同意缴纳，但原告作为物业管理公司提供的是公共物业管理服务，负责维修的是房屋建筑公共部分，是公共服务供应商，而非房屋供应商，被告房屋出现质量问题，应根据其与房屋开发单位之间签订的商品房买卖合同主张权利，而不能直接以此对抗交纳物业管理费用，故对被告上述辩解意见本院不予支持。因原告与沭阳县豪园小区业主委员会签订的物业服务合同截止期限为2017年7月31日，故原告要求被告给付物业管理费的时间应至2017年7月31日止。现被告未及时向原告缴纳物业管理费，构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告给付利息的诉讼请求，有事实及法律依据，本院依法予以部分支持。综上，原告的诉讼请求，部分有事实和法律依据，本院予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告马蓓蓓应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告沭阳绿叶方舟物业服务有限公司缴纳物业管理费2807.51元（175.19平方米*0.24元*55个月+108元*4年+108元/12个月*7个月）及利息（以2807.51元为基数，自2017年3月21日起至实际付清款之日止，按年利率6%计算）；驳回原告的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由原告负担10元，由被告马蓓蓓负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费50元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）。代理审判员 肖 云二〇一七年五月四日法官 助理 陈颖慧书 记 员 咸军成书 记 员 徐卫梅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院的解释》经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。