浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0381民初6828号
原告：瑞安市时代大厦业主委员会，住所地瑞安市安阳街道罗阳大道968号。
负责人：徐节，主任。
委托诉讼代理人：包建荣，浙江人民联合律师事务所律师。
被告：昆山润华商业有限公司瑞安分公司，住所地瑞安市安阳街道罗阳大道968号。
负责人：胡荣法，经理。
委托诉讼代理人：张政、蒋乃涵，上海市申达律师事务所律师。
第三人：浙江康都控股集团有限公司，住所地瑞安市安阳街道罗阳大道时代大厦C-301-302室。
法定代表人：蔡长顺，董事长。
委托诉讼代理人：姜正、张也，浙江合一律师事务所律师。
原告瑞安市时代大厦业主委员会（以下简称“时代业主”）与被告昆山润华商业有限公司瑞安分公司(以下简称“润华公司”)排除妨害、赔偿损失纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。后经被告申请，本院追加浙江康都控股集团有限公司（以下简称“康都公司”）为第三人参加诉讼，本案依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理，原告、被告、第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告时代业主诉称：原告与康都公司于2010年11月26日签订《协议书》，《协议书》第二条约定：“大润发广告位收益及周边场地临时使用综合费，自2010年1月1日起约定每年为60万元人民币，由康都公司于每年6月30日前支付给原告；上述款项由本大厦B、C幢四楼以上住户共同享有；本条款至2012年12月31日止，若无异议顺延”。《协议书》签订后，康都公司仅支付了2012年12月31日以前的广告位收益和周边场地使用综合费。因此，2015年9月原告起诉要求康都公司继续支付租金，案经温州市中级人民法院（2016）浙03民终2036号民事调解书确认：康都公司继续支付2013年至2015年期间租金180万元，同时《协议书》于2015年12月31日解除。《协议书》解除后，康都公司应将租赁物归还原告，被告继续使用，即属非法占用，所以原告起诉，请求判令被告拆除广告，退还广告位及商场周边场地，并支付原告相应的损失。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告向原告支付2016年1月1日至2017年1月1日的租金60万元，2017年1月1日之后的租金逐年递增10%，至租赁期结束止。支付时间为每年的1月1日。
被告润华公司辩称：1、大润发作为时代大厦一、二层商业用房的承租人，有权无偿占有使用时代大厦周边场地及墙体、楼顶广告位，与业主享有的对时代大厦公共部位的使用权不发生冲突。2、2003年5月31日，大润发与康都公司签订了《商业用房租赁合同》，取得了包括时代大厦一、二层商业用房的房屋租赁使用权。时代大厦第一份预售合同签署时间在2004年，原告所代表的业主基于《商品房买卖合同》取得时代大厦房屋所有权的时间，晚于大润发取得涉案房屋租赁使用权的时间，即大润发基于房屋租赁使用权取得对时代大厦楼顶及时代大厦一、二层外墙面广告位的使用权在先，原告所代表的时代大厦业主基于房屋所有权取得时代大厦公共部分的使用权在后，根据“买卖不破租赁”的法律规定，原告所代表的各业主必须依法替代康都公司继续履行《商业用房租赁合同》中康都公司的义务，包括但不限于租赁合同中约定的向大润发无偿提供不少于2000平方米的周边场地及时代大厦楼顶、墙体广告位使用权。所以，即使大润发对时代大厦周边场地及墙体、楼顶广告位的使用权，与业主享有对时代大厦公共部位的使用权发生冲突，大润发的前述占有使用行为也是合法有效。3、时代大厦在建设过程中对大润发超市的入驻进行了大量的宣传，原告所代表的各业主，理应知晓大润发超市将作为时代大厦一、二层商业用房的承租人，也必然理解大型超市在经营过程中需要相应的配套设施（包括但不限于周边场地及楼顶、墙体广告位）。4、大润发已就前述合法占有使用行为向康都公司支付租金，原告应当继续向康都公司要求予以补偿，而非要求大润发退还相应的周边场地及楼顶、墙体广告位。5、润华公司认为周边场地及广告位租金应当包含在支付给第三人的租金之内。原告要求租金每年递增10%没有依据。润华公司也充分理解原告的诉求，也愿意与原告协商解决相关事宜。
第三人康都公司述称：对原告要求被告承担支付租金责任无异议，第三人认为周边场地等属于全体业主公共部分大家都可以使用。原告和第三人签订的协议书已经于2015年12月31日解除，现在广告位和周边场地也不是第三人使用，第三人不需要支付租金。被告支付给第三人的租金中不包含广告位和周边场地的使用费，第三人不需要承担任何责任。
原告向本院提交了以下证据：业主委员会备案通知书以及各业主授权委托书；被告公司注册信息及组织机构代码证；（2015）温瑞商初字第3875号民事判决书；（2016）浙03民终2036号民事调解书；《协议书》；浙江人民联合2016律函第18号律师函、快递单；照片；时代大厦平面图；瑞安市时代大厦土地权属证明。
被告向本院提交的证据有：浙江瑞安长宏房地产有限公司与昆山润华商业有限公司商业用房租赁合同。
第三人未向本院提交证据。
上述证据三方当事人对真实性、合法性都没有异议。第三人与原、被告对商业用房租赁合同的证明内容有异议，原、被告认为该证据可以证明楼顶、墙体广告位和周边场地的租赁包含在该合同之内。第三人认为不在合同约定范围之内，应由被告在支付给第三人的租金以外另外向业主支付使用费。
经审理，本院认定事实如下：瑞安市时代大厦B、C二幢房屋由第三人康都公司（原瑞安市长宏房地产开发有限公司）开发建设。2003年5月31日，康都公司与润华公司签订《商业用房租赁合同》，约定康都公司将其拥有的时代大厦建造面积约20114平方米的商业用房（含附属场地、设施）出租给润华公司使用，该商业用房的分层面积包括地下一层、地上一层、二层，租赁期从商场对外营业日起计算为20年。2004年，时代大厦对外预售。2007年9月，润华公司的“大润发”超市门店经设计装修，包括在大厦北面、东面、西面设置4个“大润发”商号和在商场周围分划卸货区、客户自行车停放区等，开始对外营业。2010年11月26日，康都公司作为甲方，原告时代业主作为乙方，签订一份《协议书》，该协议书第二条约定：大润发广告位收益及周边场地临时使用综合费，自2010年1月1日起约定每年为60万元人民币，由甲方于每年6月30日前支付给乙方；上述款项由本大厦B、C幢四楼以上住户共同享有；本条款至2012年12月31日止，若无异议顺延。协议签订后，康都公司支付了2012年12月31日以前的广告位收益和周边场地使用综合费。2015年9月21日时代业主向本院提起诉讼，要求解除时代业主与康都公司于2010年11月26日签订的《协议书》并由康都公司支付广告收益和周边场地使用综合费180万元。该案经本院一审判决，温州市中级人民法院二审调解解决。温州市中级人民法院（2016）浙03民终2036号民事调解书确认双方达成的协议：浙江康都控股有限公司与瑞安市时代大厦业主委员会一致同意双方于2010年11月26日签订的《协议书》第二条关于广告位和周边场地的租赁合同于2015年12月31日解除；二、浙江康都控股有限公司确认尚欠瑞安市时代大厦业主委员会180万元。浙江康都控股有限公司自愿于2016年7月24日前支付60万元，于2016年9月24日前支付60万元，于2016年10月24日前支付60万元。
上述事实，三方当事人都无异议，并由原告提供的上述证据佐证。
关于康都公司与时代业主于2010年11月26日签订的《协议书》是否为康都公司代理润华公司与时代业主签订的问题：一方面，润华公司否认委托康都公司代理签订合同，另一方面，润华公司提供的2003年5月31日签订的《商业用房租赁合同》包括附件内容载明润华公司使用周边场地及楼顶、墙体广告位的约定内容。结合上述证据，本院认为康都公司述称代理润华公司与时代业主签订合同没有证据支持，不予采信；确认润华公司按照《商业用房租赁合同》支付给康都公司的租金包含使用周边场地及楼顶、墙体广告位的相应对价。
本院认为：2003年5月31日康都公司出售时代大厦商品房之前与润华公司签订商业用房租赁合同，该合同约定润华公司可以使用上述共有部分，并概括约定租金，该合同合法有效，合同双方的合法权益应受法律保护。后康都公司陆续出售商品房，业主人数增加，时代大厦建筑物的外墙、楼顶及周边土地使用权范围内的场地属全体业主共有，润华公司租用商业用房因经营需要使用上述共有部分，应当向全体业主支付相应的经济补偿，支付方式可以是直接支付，也可以由原出租人康都公司间接支付。原告代表全体业主主张权利，三方当事人曾为此发生争议，经诉讼，2016年6月康都公司与时代业主自愿达成2016年之前由康都公司支付上述共有部分的经济补偿及补偿金额，并确定2016年以后康都公司解除与时代业主签订的《协议书》，不再由康都公司向时代业主支付经济补偿，故应由上述共有部分的实际使用者润华公司支付，本院参照此前康都公司向时代业主支付的经济补偿标准确定具体金额。至于润华公司向时代业主支付了经济补偿以后，与康都公司之间的租金可自行协商调整。原告目前的经济补偿费为2016年使用费。由于原《商业用房租赁合同》有约定解除合同条款等原因，被告实际租赁期不确定，参照原商业用房租赁合同中租金先付后租的约定，2017年的使用费可以预先支付，原告的其它请求尚无法确定，本院不予支持。2018年以后被告继续营业期间的使用费，双方可参考本判决协商，如协商不成，则应依法处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告昆山润华商业有限公司瑞安分公司于本判决生效后十日内向原告瑞安市时代大厦业主委员会支付2016年的使用费60万元及2017年的使用费60万元。
二、驳回原告瑞安市时代大厦业主委员会其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15600元，由被告昆山润华商业有限公司瑞安分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 夏爱福
人民陪审员 贾瑞新
人民陪审员 曹高锋
二〇一六年十二月六日
书 记 员 周旭昊
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