杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭拱民初字第397号
原告胡某某。
委托代理人沈某、张某某。
被告商某某。
委托代理人林某某。
原告胡某某（以下简称原告）诉被告商某某（以下简称
被告）物权保护纠纷一案，原告胡某某于2010年3月29日向本
院提起诉讼。本院于同日受理后，本案依法由审判员邵永强独
任审理，于2010年4月20日和2010年5月31日进行公开开庭，原
告胡某某及其委托代理人沈某、被告委托代理人林某某到庭参
加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2009年9月21日向许某某购买了位于杭
州市××室的房屋一套，转让价850000元，双方于同年10月13
日办理了产权过户手续，原告分别获得了房屋产权某及土地作
用权某，2010年元月初，原告发现被告一直居住上述该套房屋
并使用，经原告多次交涉，要求其支付该套房屋的使用费，但
被告一直予以拒绝，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告搬
离该房屋并支付原告3个月的房屋使用费计5000元；2、本案诉
讼费用由被告承担。
被告辩称，第三人任某因欠款，将该套房屋作为抵押
与被告签订了房屋租赁合同，租赁期为20年，每月租金1500元，总计36万元。任某将该房屋交给了商某某，包括电子门，
钥匙及房内相应的设备，高某某将款项交给了任某，并搬入
了该房屋居住。2009年9月16日任某委托姜某某出售该出租
房屋，姜某某以远低于市场价的70万元卖给了许某某，许某某
将该房屋过户到自己名下，并且在同一天以85万元价格卖给了
原告，原告也没有去看过该套房屋，也并未对房屋过户当天卖
给她而视而不见，她对房屋由被告居住的事实也是知道的。据
我方所知，原告曾起诉过许某某，要求返还房款。后原告还换
了门锁，被告又多次换回来，因此还报了110。原告是早知道
被告一直居住在租赁房屋内，被告要求原告仍旧履行原租赁合
同。
原告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：
1、房屋产权权属证书、土地作用权权属证书、契证，证
明原告系房屋合法产权某人。被告对该证据的真实性合法性无
异议。
2、购房合同，证明原告依法通过转让的形式获得诉争房
屋的事实。被告对该证据的真实性合法性无异议，对于关联性
有异议，认为是许某某于拿到产权某的当天，以低于市场价的
价格卖给了原告，原告没有尽到注意义务，没有注意到被告租
赁在该房屋中。且这套房屋中有被告的衣服等物品，在合同中
也没有交接手续，这份房屋合同证明原告在买房的过程中有过
失，她是清楚这套房屋有租赁人的。
3、交接书，证明原告依法接受本案讼争房屋的事实。被
告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为2009年10月9日原告并没有实际取得房屋，没有相关物品交接，房屋里
还有空调等，可以证明原告并没有到这套房屋去看过了解过。
4、打印复印件。证明该房在网上的价格，原告依法购买
了该房。被告对该证据的三性都有异议。
被告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：
1、房屋所有权某存根，证明第三人任某因欠款将该套
房屋委托书公证的方某某为抵押。原告对该证据的真实性合法
性无异议，对关联性有异议，认为本案没有涉及到任某，任
某某与本案无关系，只能证明2009年9月前任某是该套房屋
的屋主。
2、公某某、委托书，证明受委托人姜某某以低价将该套
房屋转让给许某某。原告对公某某的真实性、合法性无异议，
对委托书的真实性合法性无异议，不能证明以超低价出售的事
实。
3、房屋所有权某存根、房屋转让合同。证明受委托人姜
某某以低价将该套房屋转让给许某某，许某某在2009年9月21
日将房产登记到自己名下。原告对该证据的真实性合法性无异
议，但不能证明被告要证明的内容，看不出是低价出售，也看
不出原告知道有房屋内有租赁者及租赁关系。
4、房屋租赁合同、钥匙几把，证明任某已将房屋租赁
给被告，并且收取了全部租金，被告拥有该房屋原配钥匙。
原告对租赁合同的三性有异议，没有经过相关房屋管理
机构的公证备案，且支付租金的话，也需要支付凭证等；对钥
匙认为不能证明是原房东交给被告的钥匙。5、发票，证明原告清楚有租赁权人，并发生了争议，并
不是原告所说的是元月发生争议。原告对真实性有异议，与本
案无关，不能证明换的锁与开的锁是本案诉争的房屋。我方能
打开门就可以证明该房屋是原告的所有，且和被告的陈述自相
矛盾。
6、借款合同，证明借款充抵二十年租金。原告对真实性
有异议，甲方任某与被告有其他纠纷存在，他们就本案有一
个不可告人的目的，他们一起导演了这场戏，这个可能是事后
补签上去的，借款时间很巧。我们对三性均有异议。
被告申请证人任某出庭作证。
证人任某陈述，其与被告是朋友关系，2009年9月11日
与被告签了借款合同与租房合同，合同约定租金每月1500元，
租期20年，被告将12万元钱交给了证人。在德胜新村××房屋
内有冰箱二个、电视机二个、床一张、空调二个、洗衣机二个
、沙发一组、餐桌一张、热水器一个、按摩椅一个、以及证人
的其他衣服都在里面。证人陈述签订租赁合同的目的是，到期
借款还不出，以租金抵债。证人曾向姜某某借款二十万元，确
实到公证处签过书，但房屋卖掉不清楚。
被告申请证人出庭是为了证明2009年9月11日任某与被
告签了租赁合同，并交接了房屋，被告占有了该房，后二人还
签了借款合同，被告与任某约定，如果到2009年10月10日任
某某没有按时归还，该款就充抵租金。
原告认为证人证言不能证明房屋已经交给商某某占有居
住的事实。小到一些冰箱、餐桌等细节，只能是证明任某在该房内有物品的事实，不能证明房屋已经租赁给了被告，在发
问过程中也证明了任某不是真的要将房屋租赁给被告二十年
，且在合同中只有这一处没有盖印，证人说经营出现问题，当
时姜某某将房屋卖掉恰好是七十万，证人的说法与被告的说法
存在瑕疵。
上述证据，经当庭质证，本院认证如下：
对原告提供的证据1，被告无异议，予以采信；对原告提
供的证据2、3，被告对真实性无异议，对证明对象有异议，本
院对真实性予以采信，对证明对象需结合事实认定；对原告提
供的证据4，系复印件，不符合证据的形式要件，不予采信。
对被告提供的证据1、2、3，原告对真实性和合法性无异
议，对证明对象有异议，本院对真实性予以确认，对证明对象
需结合事实认定。对被告提供的证据4、5、6，原告对证据的
三性均有异议，本院认为任某系原房屋产权人，对合同的真
实性认可。现被告也住在德胜新村××室，原告双方为换门钥
匙发生纠纷，本院对被告提供的证据4、5、6的真实性予以确
认，对证明对象需根据事实予以认定。
对证人任某的证言，本院对其与被告签订的借款合同
和租赁合同的真实性予以确认。
根据上述予以采信的证据及当事人陈述，本院确认事实
如下：
被告商某某与德胜新村××室原产权人任某于2009年9
月11日签订借款合同一份，由被告出借给任某人民币12万元
，借期一个月，自2009年9月11日至2009年10月10日止，还备注约定，如没有按时归还，该借款充抵租赁合同二十年的租金
。双方于同日还签订租赁合同一份，由任某将德胜新村××
室，建筑面积57.89平方米的房屋出租给被告使用；该房屋租
赁期自2009年9月11日起至2029年9月10日止；该房屋租金每月
1500元，按全额支付，先付后住，以后每次付款须提前一月。
任某又于2009年9月16日在公证处签订委托姜某某卖房的委
托书，姜某某于2009年9月18日签订卖房协议，将德胜新村×
×室出售给许某某，许某某于2009年9月21日取得德胜新村×
×室房屋所有权某。许某某于2009年9月21日与原告胡某某签
订房屋转让合同，将德胜新村××室房屋转让给原告，许某某
与原告于2009年10月9日签订物业交接书。原告于2009年10月1
3日至2009年10月17日期间，分别取得房屋所有权某和土地使
用权某等。原告在取得房屋三证后，发现被告占用德胜新村×
×室房屋，要求被告腾退，双方均为换房门钥匙发生纠纷，原
告遂诉至本院。
本院认为，原告通过交易取得杭州市××室房屋的所有
权，其所有权受到法律的保护。被告与任某签订的房屋租赁
合同时，早于房屋转让，任某是房屋的所有权人，租赁合同
是否登记备案，不是合同生效的必然条件。根据“买卖不破租
赁”的原则，被告的租赁关系也应受保护。被告是出借资金给
任某，在2009年10月11日到期不能归还后，以债款抵房租金
，但在2009年9月21日后的房屋所有权人已不是任某，任某
某无权再收取租金，故借款不能冲抵租金，被告应从2009年10
月13日起向原告每月支付房屋租金1500元。至于任某的借款，被告应另行向任某主张。被告认为租金已全部支付的抗辩
不成立，本院不予支持。原告起诉主张的三个月租金5000元，
计算方式缺乏依据，仍应按原租赁合同约定的每月1500元收取
。在庭审中，本院征求原告意见，原告仅主张三个月的房屋租
金，故本院确认被告应向原告支付三个月的租金4500元。至于
原告要求搬离房屋的条件尚不成立，由于被告对租金支付的理
解不同，原告应给予其合理的期限，双方应继续履行租赁合同
的权利与义务，故本院对原告要求被告搬离房屋的主张不予支
持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人
民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告商某某支付原告胡某某从2009年10月13日之后
的三个月租金4500元，于本判决生效之日起十日内履行。
二、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告胡某某负担15
元，被告商某某负担25元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状一份及副本一份上诉于杭州市中级人民法院，并
向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件
提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预
交。在上诉期满后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州
市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）。
审 判 员 邵永强
二〇一〇年六月二十一日
代书记员 鲁滟华