浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0683民初5771号原告：浙江励精机械有限公司，住所地：嵊州市黄泽镇前良村新黄路82号。法定代表人：吕波霞，执行董事。诉讼代表人：浙江励精机械有限公司管理人，系浙江中圣律师事务所，住所地：绍兴市解放北路123号。负责人：ＸＸ顺，主任。委托诉讼代理人：尹国庆，浙江中圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，浙江中圣律师事务所律师。被告：陈孝军，男，1977年12月17日出生，汉族，住嵊州市。委托诉讼代理人：朱汉军，浙江大丰律师事务所律师。原告浙江励精机械有限公司与被告陈孝军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江励精机械有限公司的委托诉讼代理人尹国庆，被告陈孝军的委托诉讼代理人朱汉军均到庭参加诉讼。审理中，曾因庭外和解延长审限一个月。本案现已审理终结。原告浙江励精机械有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告间于2014年5月20日签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令被告向原告腾退并返�被告占用的嵊州市黄泽镇前良村新黄路82号的浙江励精机械有限公司办公楼后面靠江边建筑面积819.39平方米的生产厂房；3.判令被告向原告支付自2014年5月20日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，按照每年7万元的标准计算（现暂计算至2017年7月12日，费用总计220547.9452元）。原告主张的事实和理由：原、被告曾于2014年5月20日签订一份《厂房租赁合同》，约定由被告承租原告位于嵊州市黄泽镇前良村新黄路82号的公司办公楼后面靠江边生产厂房一幢，租赁期限为7年，自2014年5月20日起至2021年5月20日，租金为每年7万元，由被告一次性支付租金及费用50万元。2015年12月4日，经评估机构浙江经纬房地产评估有限公司绍兴分公司的分析测算，该厂房的实际建筑面积为819.39平方米。被告持续占有使用上述房产至今。2016年9月22日，嵊州市人民法院作出（2016�浙06**破1号民事裁定书，受理原告破产清算一案，并于2016年11月1日作出（2016）浙0683破1号民事决定书，指定浙江中圣律师事务所为管理人。管理人接受指定后，发现原告租赁给被告的上述房屋无任何产权证明或审批手续。管理人多次欲同被告进行接洽，但被告以拒绝在询问笔录上签字、拒收管理人函件等行为拒绝同管理人进行沟通。2017年5月10日，管理人向被告寄送《腾退通知》一份，要求被告腾退房屋，函件再次无法送达。综上，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告应当腾退并返还其占用的上述房屋。同时，被告持续占用房屋，应当支付占用费，计付标准可参考《厂房租赁合同》租金标准。因此，为使破产程序顺利进行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至法院，请依法裁判。被告陈孝军答辩称：对原告主张的事实没有异议，但是认为：1.管理人寄送的材料是没有收到过，电话联系是有的，情况也是知道的；2.原告的主体是不适格的，涉案厂房有部分已经被罚没了，原告无权再来主张；3.被告已经支付了租赁款，履行了租赁合同，在被告不要求解除合同的情况下，原告的主张没有任何依据；4.虽然被告租赁了厂房，但是已经失去了管理租赁物的能力，因为厂房占用了集体土地，很多本地的债权人将东西堆放在厂房内，大部分厂房都是他人在用。本院经审理认定事实如下：被告对原告提供的证据和主张的事实没有异议，本院对原告提供的证据予以确认并�卷佐证，并对其主张的事实予以确认。双方存有争议的事实是：1.原告出租的厂房是否已经被罚没了部分；2.被告是否已经付清了租赁款。为此，被告提供了嵊州市东方纸业有限公司和嵊州市彩印包装厂的工商档案（原告对该档案进行说明，两公司分别为一人有限责任公司和个人独资企业，负责人均是叶玉松，是一个厂房上登记了两个企业，在接受处罚时用了不实际经营的嵊州市东方纸业有限公司），结合申请法院调取的国土部门的处罚决定书、两份国有土地使用权转让合同，用以证明部分厂房已经罚没，原告的所有权并不完整的事实；两份收条及取款清单，用以证明已付租金的事实。原告质证认为对工商档案和法院调取的证据的真实性没有异议，但是对其关联性有异议，处罚决定书中当事人是东方公司，且处罚是2013年的，原告买了土地后是否有变更相关手续也是不清楚的，土地是原告的还是村里的也是不确定的。租赁合同中是有土地证的，处罚书中涉及的土地是否案涉土地也是不清楚的；对收条的真实性无法认定，管理人没有接受财务账册，该租金是否进入公司账不能确认，取款清单是复印件，且不能证明是用以交付租金的，合同第七条约定余款是应转账交付的，被告应当提供转账依据。2014年时公司已经经营困难了，被告不应该以现金方式交付董小宽个人。本院认证认为，原告对于工商档案和我院调取的证据的质证意见成立，该组证据不能达到被告的证明目的。两份收条中，2014年5月20日的收条载明收到陈孝军支付的公司厂房租金25000元，收款人为董小宽；2014年5月23日的收条载明收到陈孝军支付的黄泽公司厂房的剩余租金475000元，收款人为董小宽、吕波霞。取款清单（庭后被告提供了银行盖章的清单，取款真�性可予确认）载明2014年5月23日被告取款50万元。收条结合取款记录，可以证实董小宽、吕波霞收取了被告50万元的事实，对此本院予以确认。另查明，2016年9月22日，我院裁定受理原告破产清算一案，并指定浙江中圣律师事务所为管理人。原告由董小宽和吕波霞夫妇投资设立，吕波霞任法定代表人，董小宽任公司监事。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原、被告双方签订的《厂房租赁合同》中载明了土地证号，却没有房产证号，原告自认该出租厂房并�房产证也没有建设规划许可，故该《厂房租赁合同》无效。既然合同无效，被告理应腾退并返还租赁物。对此被告也没有异议，也理解公司进入破产清算程序后实际也无法再占有使用，仅认为承租厂房已经不在其控制之下，大部分都已被当地人占有使用，且认为应当返还多付部分租金并赔偿相应损失。返还租金及赔偿损失等要求被告可以通过债权申报等其他方式另行主张，不能成为拒不腾退的理由。审理中，被告自认尚有部分设备还在承租房内，被告应当及时腾退返还租赁物。被告提供两份收条以及取款依据证明其已经支付了至2021年5月20日止的全部租金及费用50万元。被告取款50万元的时间与出具第二份收条的时间能够相互印证，可以证实被告取款和交付款项的事实。收款人处虽无原告盖章，但是考虑到吕波霞是公司法定代表人，董小宽是公司的股东和�事，且原告系由董小宽、吕波霞夫妇投资设立，故该两人出具收条确认收取租金的行为，应当认定为公司的确认。虽然《厂房租赁合同》第七条中约定，支付2.5万元现金，余款银行转账，但是被告已对交付现金的原因作出了合理说明，即在公司经营困难、债务缠身的情况下，法定代表人要求交付现金，故改变了交付方式。被告已向公司支付租金及费用50万元的事实应予认定，原告主张的房屋占用费等主张依法不能成立。被告还抗辩认为，部分厂房已经被罚没，原告的诉讼主体存在问题。被告提供的证据尚无法形成证据链，不能证明案涉房屋已被部分罚没的事实。退一步讲，不管厂房是否被部分罚没，都不影响租赁合同无效以及被告应当进行腾退的认定。据此，被告的该项抗辩意见亦不能成立。综上，本院对原告的诉请中合理合法部分予以支持，对其余部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认浙江励精机械有限公司与陈孝军于2014年5月20日签订的《厂房租赁合同》无效。二、陈孝军于本判决生效之日起十日内腾退并返还位于嵊州市黄泽镇前良村新黄路82号的浙江励精机械有限公司办公楼后面靠江边建筑面积819.37平方米的生产厂房。三、驳回浙江励精机械有限公司的诉讼请求。案件受理费4608元，减半收取计2304元，由原告浙江励精机械有限公司负担2264元，被告陈孝军负担40元。被告负担部分限被告于本判决生效之日起�日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  潘伟二〇一七年十月二十日书记员  竹羊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条�出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。