贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初5804号原告：贵州仁信物业管理有限公司，统一社会信用代码915205020903114771，住所地贵州省毕节市七星关区麻园街道环东路陈家祠堂金帝豪庭B栋906。法定代表人：阮世琼，系该公司总经理。委托诉讼代理人：程军（特别授权代理），系该公司工作人员。被告：陈薪字，男，1986年2月10日生，汉族，住贵州省毕节市。原告贵州仁信物业管理有限公司（下称仁信物业公司）与被告陈薪字物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告仁信物业公司委托诉讼代理人程军、被告陈薪字到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付峰景丽都小区10号楼5层3室物业管理费1601.73元，违约金240.25元，共计1841.98元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告为峰景丽都小区10号楼5层3室的业主。2016年11月5日，原告与峰景丽都业主委员会签订《峰景丽都物业服务合同》。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，约定物业费单价为1.2元/平方米，被告建筑面积为148.31平方米，逾期未按时缴纳物业费按每月3%计违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的管理服务。但是，被告于2016年11月1日起未缴纳物业费，截止2017年7月31日，欠费9个月，共计欠1601.73元，违约金240.25元。综上，各项请求金额共计2031.13元。经原告多次向被告催收，但被告拒不给付。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，维护原告合法权益，特诉至法院。被告陈薪字辩称：1.业主委员会的成立是否合法、物业服务合同是否合法有效请求法院依法裁决；2.原告与被告不存在法律上的权利义务关系，“业委会”代表原告与被告签订物业服务合同归于无效；3.原告小区内打扫卫生的并未有仁信物业的标志，无法证明是原告提供的服务，且小区卫生差、设备损坏无人修理；4.原告公司并未与我们签订合同，所谓业委会也不是我们签字同意，物业费也不应找我们收取；5.原告在2016年处于停业状态，且各原告没有条件为被告提供物业服务；6.原告擅自增加被告的建筑面积，擅自提高提物业费的收费标准，原为1.00元/月/平方米，现增加为1.20元/月/平方米。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人提交的证据，本院分析认定如下：原告仁信物业公司提交的第一组证据有中标通知书，证明原告经过公开招标进驻峰景丽都。被告质证认为与原告公司签订的业委会我方并不知晓，中标通知书无效。原告仁信物业公司提交的第二组证据有服务合同、备案证明，证明原告与业委会签订合同，后到区政府备案证明。被告质证认为与原告签订的业委会不合法是无效的，服务合同应当无效。原告仁信物业公司提交的第三组证据有工作照片，证明原告进驻该小区后提供相应物业服务。被告质证认为照片中并未能证明是原告工作人员，不能证明就是在峰景丽都里打扫卫生、提供物业服务。被告提交的第一组证据有公示、公告、通知、名单，证明峰景丽都小区业主委员会及监委会的成立要经公开召开业主大会，以前成立的业委会大家并不知情，也没有签字同意，业委会的成立是无效的，与原告签订的合同也是无效的。原告质证认为签订的物业服务合同是经过区政府备案登记的，合法有效。被告提交的第二组证据有企业信用信息公示报告，证明原告公司在企业信息公示网上登记信息体现资产为零、收入为零，公司所有财产为零，原告不能提供相应服务为大家提供物业服务及保证生命财产安全，且2015年11月11日之前原告所谓业委会主任黄军就是原告公司前身贵州再添物业管理有限公司法定代表人，在2016年之后才更名为贵州仁信物业管理有限公司。原告质证认为与本案无关，我们公司是2016年成立，和黄军没有关系。被告提交的第三组证据有图片（垃圾箱放在门口）、名单（自愿证实垃圾车厢在门口签字），证明原告公司并未提供物业服务，对我们小区造成脏乱差，且满地都是垃圾。原告质证对照片时间有质疑，照片都是2017年11月份拍摄的，是我公司起诉后无清洁人员服务后才拍的。被告提交的第四组证据有物业费收据、水费收据复印件，证明原告收取物业费、水费为2016年11月到2017年7月，但原告公司2016年年度报告中处于歇业状态，证明原告公司并未提供相应服务，且原告公司收取的水费并未上交水务公司，导致水务公司断水，业主无水可用。原告质证认为原告确实收取水费，但公摊用水是包含在物业费里，被告未交物业费，我公司才未上交水费，才导致停水。被告提交的第五组证据有原告纳税申报表及财务报表，证明原告公司处于偷税漏税，原告公司无诚信，我方不敢缴纳物业费。原告质证认为与本案无关。被告提交的第六组证据有销售不动产统一发票复印件，证明收取物业费面积并未核实，原告公司乱收取物业费。原告质证认为房屋面积是根据开放商给的数据收取的物业费，业主也并未到物业反映核实具体数据。经审查，原告提交的第一、第二组证据，能证明原告经过业主委员会招标中标、与业主委员会签订《峰景丽都物业服务合同》、到相关部门登记备案、进驻峰景丽都的事实，本院予以采信。原告提交的第三组证据，能证明原告进驻峰景丽都，提供物业服务，本院予以确认，但达不到证明其物业服务达到“普通住宅小区物业管理服务等级二级”的项目内容与标准，体现在管理服务人员未统一着装、佩戴标志、卫生、绿化、服务管理等。对被告提交的第一、二、四、五组证据，与本案无关联性，达不到被告的证明目的，本院不予采信。对被告提交的第三组证据，能证明原告保洁服务未达到“普通住宅小区物业管理服务等级二级”标准，本院予以采信。对被告提交的第六组证据，能证明原告收取物业费面积并未核实的事实，本院予以采信。根据对以上证据的分析与认定，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：原告经过峰景丽都业主委员会招标中标，于2016年11月5日与峰景丽都业主委员会签订《峰景丽都物业服务合同》，进驻峰景丽都，为峰景丽都提供物业服务。原告在提供物业服务时，物业服务人员未统一着装、佩戴标志，保洁服务等未达到“普通住宅小区物业管理服务等级二级”标准。被告为峰景丽都的业主，物业建筑面积为145.71平方米，接受了原告提供的物业服务。《峰景丽都物业服务合同》第六条“…物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.2元/月/·平方米；…”、第九条“业主/使用人应于签订本合同之日起30日内交纳物业服务费用，物业服务费用按（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在（每次交费的具体时间）履行交纳义务”、第三十二条“甲方、业主/使用人违反本合同第六条、第七条，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按月3%的标准向乙方支付违约金”的约定，被告在2016年11月1日至2017年7月31日欠缴物业费1573.67元，违约金236.05元。本院认为，原、被告之间系物业服务合同纠纷，原告未按合同交纳物业服务费，已构成违约，根据《物业管理条例》第七条第（五）项“按时交纳物业服务费用”规定及《峰景丽都物业服务合同》第六条“…物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.2元/月/·平方米；…”、第九条“业主/使用人应于签订本合同之日起30日内交纳物业服务费用，物业服务费用按（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在（每次交费的具体时间）履行交纳义务”、第三十二条“甲方、业主/使用人违反本合同第六条、第七条，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按月3%的标准向乙方支付违约金”的约定，原告应当按时交纳物业费1573.67元，并承担违约金236.05元。被告不完全履行合同约定物业服务义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”规定，原告应承担违约责任。在本案中，原告承担违约责任方式以抵扣被告应交纳的部分物业服务费为宜，抵扣比例为应交纳物业服务费1573.67元的20%。综上，对原告诉请被告支付物业服务费及违约金的请求，本院予以支持；对被告关于原告未完全履行合同义务及原告擅自增加被告的建筑面积的抗辩意见本院予以采纳，其他意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈薪字于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州仁信物业管理有限公司2016年11月1日至2017年7月31日的物业管理费1258.94元和违约金236.05元；二、驳回原告贵州仁信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由原告贵州仁信物业管理有限公司负担4.71元，被告陈薪字负担20.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一七年十二月十一日书记员  肖 毅