?浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1082民初6519号原告（执行案外人）：汪新飞，女，1970年3月8日出生，汉族，身份证登记住址临海市，现住临海市。诉讼委托代理人：张明强，浙江贯通律师事务所律师。被告（申请执行人）：张云海，男，1967年12月31日出生，汉族，住杭州市余杭区。诉讼委托代理人：李妍，临海市古城法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：徐一志，男，1956年4月8日出生，汉族，住临海市。诉讼委托代理人：朱支地，浙江普安律师事务所律师。原告汪新飞因与被告张云海、徐一志案外人执行异议之诉一案，于2017年6月27日向本院起诉。本院于同日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月12日公开开庭审理了本案。原告汪新飞及其特别授权委托代理人张明强和被告张云海的特别授权委托代理人李妍、被告徐一志的特别授权委托代理人朱支地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪新飞向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告徐一志签订的《房屋截卖契》合法有效并确认原告汪新飞对坐落在临海市屋享有所有权，确认原告汪新飞对（2017）浙1082执异23号的异议请求成立。2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告是临海市大田街道下高村村民，被告徐一志是临海市大田街道横街村村民。双方都是农村村民，且是同一街道的乡邻村。临海市屋的土地使用权人为被告徐一志，土地性质为集体所有。2005年10月13日，在大田街道横街村村干部等主持，原告所在村村干部参与见证下，被告徐一志与原告自愿签订《房屋截卖契》，被告徐一志自愿将坐落在大田街道横街村菜场巷83号的三层楼房1间，以165000元的价格卖给原告。原告当场向被告徐一志支付165000元购房款，被告徐一志也将房屋交付给原告进行使用。原告付清款项后，搬至该房屋一直居住并管业至今，在居住期间对该房屋进行了墙体修整及室内精装修。因被告徐一志耍无赖，将房屋卖给原告以后，于2014年7月15日向《临海日报》登报称房产证失落，存在欺诈隐瞒的性质，故该房屋一直未办理产权变更登记手续。原告购买该房屋是用于自住，属于农村村民之间为了满足自住需要的房屋买卖行为。况且，被告徐一志在临海有多处房产，法院可以执行被告徐一志的其他房产。被告张云海辩称：一、农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。宅基地买卖是法律法规所禁止的。原告与徐一志并非同一集体经济组织的成员，双方签订的《房屋截卖契》未经村委会同意和政府审批而无效。该房产目前仍登记在徐一志名下，徐一志是该房产的所有权人。因此，原告对（2017）浙1082执异23号的异议请求不成立。二、本被告与徐一志系朋友关系。2016年2月至3月，徐一志称做生意资金周转困难，先后向本被告借款人民币35万元用于暂时周转。本被告于2016年2月26日、3月2日分二次将35万元人民币通过银行转给徐一志，徐一志出具借条2份，未约定还款期限及利息。后本被告自己需用资金，遂向徐一志催讨，但徐一志至之不理。本被告无奈于2016年4月6日提起诉讼，并对徐一志名下的坐落在临海市产提出财产保全申请合理合法。（2016）浙1082民初2707号民事判决生效后，本被告依法向法院提出强制执行申请，用徐一志名下合法财产偿还其债务合理合法，要求驳回原告的诉讼请求。被告徐一志答辩称：2005年10月23日，本被告与原告签订《房屋截卖契》1份，将坐落在大田街道横街村菜场巷83号的三层楼房1间以165000元价格出卖给原告是实。当时由于本被告对法律的无知，在不知道此集体土地性质的房屋不能转让本村村民以外的情况下，才签订了此房屋转让协议。法律规定了农村集体土地属农村集体组织所有，不得向本集体经济组织以外的农村村民转让住宅和宅基地。而该房屋至今不能办理过户到原告名下，根本不是原告所谓的本被告耍无赖造成，而是双方签订的房屋转让协议违反了法律禁止性规定所致。双方订立的房屋转让协议应属无效。（2017）浙1082执异23号裁定异议不成立与事实相符，于法有据，要求驳回原告的诉讼请求。原告汪新飞为证明其主张，向本院提供证据如下：1、《房屋截卖契》及临田集用（2005）第0041号集体土地使用权证、临房权证大田镇字第××号房屋所有权证各1份。用以证明原告和被告徐一志在2005年10月13日订立房屋买卖协议，被告徐一志将坐落在大田街道横街村菜场巷83号的三层房屋1间出卖给原告，并有双方村干部在场见证的事实。2、（2005）临民一初字第1486号民事调解书1份。用以证明坐落在大田街道横街村菜场巷83号房屋在被告徐一志离婚时协议归被告徐一志所有的事实。3、（2017）浙1082执异23号执行裁定书1份、送达回证3份。用以证明法院在执行申请执行人张云海与被执行人徐一志民间借贷纠纷一案中，原告对法院查封被执行人徐一志名下的坐落在临海市屋提出异议，法院经审查裁定驳回异议请求以及各方签收裁定书的事实。4、结婚登记审查处理表1份。用以证明被告徐一志在2006年2月28日与她人登记结婚的事实。5、临海市土地管理档案馆出具的不动产登记资料查询结果证明1份。用以证明被告徐一志共有七套房产的事实。原告提供的上列证据，被告方经质证，对证据2、证据3和证据4均无异议；对证据5的真实性无异议，关联性有异议，与本案无关；被告张云海对证据1其中《房屋截卖契》表示不知情，对土地使用权证和房屋所有权证的真实性没有异议，其能够证明涉案房产仍登记在被告徐一志名下，被告徐一志是该房产的所有权人的事实；被告徐一志对证据1的真实性没有异议，待证事实有异议，原告称《房屋截卖契》是在村干部组织下订立，但其效力应按法律规定来确定。被告张云海向本院提供（2016）浙1082民初2707号民事判决书1份，用以证明张云海与徐一志民间借贷纠纷一案经法院审理后判决确认的事实。原告经质证对该判决有异议，认为判决书没有说明借条出具的时间，张云海与徐一志存在虚假诉讼情形；被告徐一志经质证无异议。被告徐一志未举证。在审理过程中，本院调取了（2016）浙1082民初2707号民事裁定书1份，用以证明在审理张云海诉徐一志为民间借贷纠纷一案中，根据张云海财产保全申请，本院于2016年4月6日作出裁定，查封被告徐一志所有的坐落于临海市产的事实。原告经质证提出异议，认为被告徐一志有多套房产，被告张云海恶意对涉案房屋进行保全；二被告经质证均无异议。本院对上列证据认证如下：一、被告对原告提供的证据2、证据3和证据4均无异议，本院对其证明力予以确认。鉴于原告不服（2017）浙1082执异23号执行裁定，已向本院提起诉讼，故证据3中执行裁定书未发生法律效力。二、根据被告的质证意见，本院对原告提供的证据1的真实性予以确认。被告徐一志对证据1其中《房屋截卖契》的待证事实提出异议，认为其效力应按法律规定来确定的质证意见，实系对《房屋截卖契》的合法性提出异议。至于《房屋截卖契》是否具有合法性，本院在下文再进行分析认证。三、被告对原告提供的证据5的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据5所列的七处房产，其中包括涉案房产，载明徐一志系该房产登记权利人。故证据5与本案具有一定的关联性，本院对被告关于证据5与本案无关的质证意见不予采纳。四、被告张云海提供的证据，系法院已发生法律效力的法律文书，本院对其涉及本案相关事实的证明力直接予以确认。原告虽提出二被告存在虚假诉讼情形的质证意见，但未提供相关证据予以证明，本院在本案中对该质证意见不予采信。五、（2016）浙1082民初2707号民事裁定书，系已生效的法律文书，本院对其相关事实的证明力直接予以确认。原告虽提出被告张云海恶意对案涉房屋进行保全的质证意见，但未提供相关证据予以证明，本院在本案中对该质证意见不予采信。本院经审理，认定本案事实如下：（一）原告汪新飞为临海市大田街道下高村村民；被告徐一志为临海市大田街道横街村村民。坐落于临海市房屋的权属登记在被告徐一志名下。2005年8月19日，徐一志与配偶刘莲英经本院主持调解自愿达成离婚协议。双方约定坐落于临海市三层楼房及附属房归徐一志所有，属于刘莲英所有的份额由徐一志补偿给刘莲英人民币四万元，款在徐一志将该房屋出卖当日一次性支付给刘莲英；等等。（二）2005年10月13日，被告徐一志立《房屋截卖契》1份，约定徐一志因生活需要愿将自建在大田街道横街村菜场巷83号的三层楼房1间（占地使用面积123.73平方米，建筑面积188.12平方米，集体土地使用证临田集用2005第0041号、临海市房权证大田镇字第××号）出卖给汪新飞；截契价人民币165000元，以后转户费用全部由汪新飞负担，徐一志配合办理相关手续；截卖之后，该屋归汪新飞永远居住管业，徐一志不得争执，永不许取赎；等等。徐一志和汪新飞以及八位众见人在该《房屋截卖契》上签名。协议订立后，原告汪新飞向被告徐一志支付了购房款，被告徐一志向原告汪新飞交付了房屋。原告购买该房屋后，至今未能办理产权过户手续。（三）2016年4月6日，本案被告张云海以被告徐一志于2016年2月至3月向其借款共计35万元未归还为由向本院提起诉讼。张云海并于同日向本院提出财产保全的申请，要求查封被告徐一志所有的坐落在临海市的房产，保全价值计人民币35万元。本院于当日作出（2016）浙1082民初2707号民事裁定书，裁定查封被告徐一志所有的坐落在临海市的房产。该案经审理，本院于2016年7月20日作出（2016）浙1082民初2707号民事判决书，判决被告徐一志于本判决生效之日起十日内返还原告张云海借款350000元并支付逾期利息（利息按中国人民银行同期同档贷款基准利率，从2016年4月6日起算至履行完毕之日止）。该判决书已发生法律效力。（四）本院在执行申请执行人张云海与被执行人徐一志民间借贷纠纷一案中，汪新飞对本院查封被执行人徐一志名下的坐落在临海市屋提出书面异议，主张其对该房屋享有所有权，请求解除对该房屋的查封。本院经审查，于2017年5月28日作出（2017）浙1082执异23号执行裁定书，裁定驳回异议人汪新飞的异议请求。汪新飞不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第二款和第三款的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。故宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无法取得或变相取得。而农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，宅基地买卖则为我国法律、行政法规所禁止。本案中，原告汪新飞系临海市大田街道下高村村民，并非临海市大田街道横街村集体经济组织成员，而案涉房屋所属土地为临海市大田街道横街村集体土地。在房地一体的格局下，被告徐一志向不具备购买资格的原告汪新飞出售案涉房屋，将使未经法定程序批准农村村民住宅用地的原告汪新飞实际上取得了大田街道横街村农村村民住宅用地，显然违反了《中华人民共和国土地管理法》的上述规定。因此，原告汪新飞与被告徐一志之间签订的房屋买卖协议虽系双方真实意思表示，但因违反国家法律及行政法规的强制性规定而致无效。由此，本院对原告提供的《房屋截卖契》的合法性不予确认。综上分析，原告汪新飞要求确认其与被告徐一志签订的《房屋截卖契》合法有效并确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求与法不符，本院不予支持。因原告与被告徐一志之间的房屋买卖合同无效，故原告汪新飞对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张解除案涉房屋查封的请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告汪新飞的诉讼请求。案件受理费6550元（原告已预交），由原告汪新飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状后七日内，向浙江省台州市中级人民法院交纳上诉案件受理费6550元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001]（此页无正文）审 判 长  王建平人民陪审员  车军红人民陪审员  王招玲二〇一七年十二月十五日代书 记员  王 婷?#”'第'0'页'”?第11页??