上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终6076号
上诉人（原审原告）：胡锦芳，女，1976年4月12日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：郭杰，上海市新华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁文勇，上海市新华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：卢蔚，女，1969年8月17日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：张奎，上海普世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李飞，上海普世律师事务所律师。
上诉人胡锦芳、卢蔚因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初10760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人胡锦芳上诉请求：撤销一审判决第三项，改判上诉人卢蔚向其支付赔偿金人民币2,721,000元，并承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：本案房屋买卖合同履行中,卢蔚拒绝履行合同,尽管协议中未明确约定另行赔偿损失，但按照法律规定，其应该赔偿实际造成的损失;赔偿损失的依据应该以2016年9月6日涉讼房屋价格为准。
上诉人卢蔚上诉请求：撤销一审判决第二项，改判卢蔚返还胡锦芳定金1,000,000元。
事实和理由：原判错误认定双方买卖居间包含合同法第十二条规定的内容，居间协议应属合同预约,上诉人对此后网签版买卖合同内容具有磋商权。示范文本的《上海市房地产买卖合同》中正文、补充条款、附件均有大量待填写和补充内容，胡锦芳单方确定对其有利内容后，拒绝与卢蔚磋商并强行备案，原判认定卢蔚拒绝签订买卖合同缺乏基本依据，卢蔚不存在违约，愿意退还定金1,000,000元。
两上诉人答辩中均否认对方上诉请求，并坚持己方上诉请求。
胡锦芳诉至一审法院，请求判令：1.判令卢蔚在胡锦芳向其付清涉讼房屋购房款的情况下，协助胡锦芳办理涉讼房屋产权过户手续，将房屋产权过户至胡锦芳名下；2.判令卢蔚在向胡锦芳付清涉讼房屋购房款的情况下，立即搬离涉讼房屋，并将腾空后的房屋交付胡锦芳；3.判令卢蔚支付违约金18,750元（以7,500,000元为本金，按日万分之五的标准，自2016年4月26日计算至2016年4月30日止，实际要求计算至涉讼房屋权利转移登记至胡锦芳名下之日止）。后胡锦芳变更诉讼请求为：1.判令解除《房地产买卖居间协议》中有关房屋买卖内容的条款；2.判令卢蔚双倍返还定金2,000,000元;3.判令卢蔚支付赔偿金2,721,000元；4.判令卢蔚承担诉讼费、保全费及评估费。
涉讼房屋权利人为卢蔚，建筑面积178.68平方米。
2015年10月28日，胡锦芳（买受方、乙方）、卢蔚（出售方、甲方）及案外人XX公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，其中约定：乙方购买甲方所有的涉诉房屋，房屋总价7,500,000元，2015年10月28日前，乙方向丙方支付意向金100,000元；如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方应当在收取定金之后当日内将房地产权证原件交由丙方保管。待甲方签订本协议10日内，乙方应自行或通过丙方补足定金（含首期定金）至1,000,000元；自本协议签订后，甲、乙双方同意丙方向房地产交易中心办理买卖合同备案确认手续；甲、乙双方同意在本协议签订后180日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；如甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；首期房价款：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计1,700,000元，含已支付的全部定金及尾款50,000元由丙方保管；乙方通过如下方式支付第二期房价款3,500,000元：贷款，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方；剩余房价款：乙方通过丙方或直接向甲方支付其他房价款（除尾款）1,300,000元,支付期限为该房地产所在区房地产交易中心产权过户当日；交易过户：甲乙双方应于2016年7月10日赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户；甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款50,000元；室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内，随同转让的家具家电及室内装修品为：固定装饰、固定装修、家具除外、主卧室空调除外；违约责任：本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。同时，违约方应依照本协议约定的总房价款的1%向丙方支付违约金。
2015年10月29日，卢蔚出具收款收据，言明收到案外人XX公司转付给其的定金100,000元，上述款项系胡锦芳用于购买涉讼房屋的定金。
2015年11月5日，卢蔚出具二份收款收据，言明收到胡锦芳用于购买涉讼房屋的定金400,000元及500,000元。
2016年4月25日，胡锦芳、卢蔚至案外人XX公司处就《上海市房地产买卖合同》签订事宜进行磋商。合同编号为2775849的《上海市房地产买卖合同》中约定：胡锦芳（买受人、乙方）、卢蔚（出售人，甲方）；乙方自愿购买甲方涉讼房屋，房地产转让价款为7,500,000元；在2016年7月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第三款内容处理：详见补充条款（一）；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第三款内容处理：详见补充条款（一）。补充条款（一）中记载：该房地产上的维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用（若有）均已包含在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担。室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行…甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，应当通知甲方，甲方除需要支付是个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金……。合同附件三中约定：首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款2,700,000元,乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付甲方定金1,000,000元，该笔款项不通过居间方资金托管，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后当日内通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款1,650,000元，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后当日内通过居间方转付甲方部分首期房价款50,000元由居间方保管，用作尾款；第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款3,500,000元，乙方通过如下方式支付：申请贷款，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续后10日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议……，若乙方向贷款以后等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方；其他房价款：乙方应支付甲方第三期房价款1,300,000元，待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户登记及抵押登记的收件收据当日内，乙方应直接支付甲方全额第三期房价款；交易过户：甲乙双方应于贷款通过……（不得晚于本合同第六条约定的时间）赴房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记；交房时间及尾款：交易中心出具已乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后7日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付甲方全额尾款。胡锦芳在《上海市房地产买卖合同》中签字，卢蔚则认为《上海市房地产买卖合同》中约定的条款与《房地产买卖居间协议》不符，需要进一步进行磋商，故未在《上海市房地产买卖合同》落款处签名即离开。
2016年4月28日，胡锦芳通过挂号信的形式向卢蔚发出《律师函》，要求卢蔚于收到《律师函》后7日内与胡锦芳签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，否则将追究其违约责任。审理中，卢蔚表示未收到该份《律师函》，并于2016年8月26日向法院明确表示不可能继续履行《房地产买卖居间协议》，同意解除该协议。
2016年9月6日，胡锦芳丈夫刘某与案外人签订合同，以10,000,000元的价格购买上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋。
一审审理中，胡锦芳向法院提出申请，要求对涉讼房屋市场价值进行估价。法院根据胡锦芳申请，委托上海A公司进行估价。2016年11月4日，上海A公司出具《房地产估价报告》，其中记载：涉讼房屋确定价值时间节点为2016年9月6日，市场价值为11,221,000元。
另查明，2016年4月20日至2016年5月9日期间，胡锦芳招商银行帐户中有余额1,800,000元。
一审法院认为：胡锦芳与卢蔚签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，未违反我国强制性法律法规，合法有效，双方均应恪守履行。根据查明事实，《房地产买卖居间协议》中涉及房屋买卖的条款已经包括了《中华人民共和国合同法》第十二条中规定的关于合同内容应具备的主要内容，胡锦芳亦按照约定向卢蔚支付了购房定金，因此胡锦芳、卢蔚应当根据《房地产买卖居间协议》的约定签订《上海市房地产买卖合同》。胡锦芳已于2016年4月25日当日签署《上海市房地产买卖合同》，该合同中关于房屋买卖的主要条款与《房地产买卖居间协议》中的约定并无本质性区别，亦无根本性变更。因此，卢蔚以《上海市房地产买卖合同》与《房地产买卖居间协议》的约定不同，需要进一步磋商为由拒绝签订《上海市房地产买卖合同》的理由缺乏依据，难以成立。虽然胡锦芳曾向卢蔚发出《律师函》要求其继续履行《房地产买卖居间协议》、与胡锦芳签订《上海市房地产买卖合同》，在起诉时也曾提出过相应诉讼请求，但胡锦芳最终明确诉讼请求为解除《房地产买卖居间协议》中关于涉讼房屋买卖的条款，而卢蔚虽辩称未收到胡锦芳所发《律师函》，但已于本案审理中明确表示无法继续履行《房地产买卖居间协议》，同意解除该协议中关于涉讼房屋买卖的条款。据此，胡锦芳的该项诉讼请求法院予以准许。
胡锦芳另主张卢蔚双倍返还定金2,000,000元，因《房地产买卖居间协议》中明确约定卢蔚未能依照该协议约定签订《上海市房地产买卖合同》而导致该协议无法履行的，应向胡锦芳双倍返还定金，现卢蔚关于拒绝签订《上海市房地产买卖合同》的理由难以成立，故其应按约向胡锦芳双倍返还定金。胡锦芳的该项诉讼请求合法有据，法院予以支持。
胡锦芳还主张卢蔚赔偿房屋差价损失。就此，法院认为，《房地产买卖居间协议》中仅约定卢蔚未能依照该协议约定签订《上海市房地产买卖合同》而导致《房地产买卖居间协议》无法履行的，应向胡锦芳双倍返还定金，故胡锦芳支付定金、卢蔚收取定金，最终目的是为双方签订《上海市房地产买卖合同》提供保证，并未约定卢蔚除双倍返还定金外还需另行赔偿胡锦芳损失。胡锦芳的该项诉讼请求缺乏合同依据。此外，胡锦芳依据2016年9月6日时涉讼房屋的价格，以该价格与《房地产居间协议》中约定的涉讼房屋价格之间的差价扣除定金1,000,000元后计算损失金额。首先，《房地产居间协议》中对胡锦芳、卢蔚签订《上海市房地产买卖合同》的期限已经作出明确约定，胡锦芳以2016年9月6日时涉讼房屋的价格为依据主张损失，缺乏依据，法院难以采纳。同时，就未能签订《上海市房地产买卖合同》的后果，卢蔚根据定金罚则向胡锦芳双倍返还定金2,000,000元，以弥补胡锦芳的损失。胡锦芳现另行主张卢蔚赔偿损失，缺乏事实、法律依据，法院难以支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百一十五条之规定,于二〇一七年二月四日判决：一、解除胡锦芳与卢蔚就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》中关于房屋买卖内容的条款；二、卢蔚应于判决生效之日起十日内双倍返还胡锦芳定金2,000,000元;三、驳回胡锦芳的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费24,903.77元，由胡锦芳负担。案件受理费44,568元，由胡锦芳负担25,687元，卢蔚负担18,881元。
二审中，当事人没有提交有效证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人胡锦芳与上诉人卢蔚签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，未违反我国强制性法律规定，双方由此形成的房屋买卖合同法律关系依法应属有效。
有效合同依法约束双方当事人按约履行。查双方《房地产买卖居间协议》已明确约定了本案标的房屋买卖交易的主要权利义务，《上海市房地产买卖合同》之签署无论就双方约定、履行及交易惯例而言，均属房屋买卖网签登记、履行程序之组成，为本案房屋买卖合同之主要履行义务之一，房屋出卖人卢蔚在买受人胡锦芳签署（与居间协议主要条款相同的）《上海市房地产买卖合同》后，拒绝签署之，导致本案房屋买卖履行障碍，原判于之判断正确，本院予以维持。上诉人卢蔚一、二审中均坚持主张，其对《上海市房地产买卖合同》有磋商权，应该指出，网签合同凡涉及双方约定之合同对价利益互为给付条款项下之履行程序等当事人确应协商确定，但出卖方在双方签约半年后，买受人在约定的签署最后日期已签约情况下，仍拒绝签署《上海市房地产买卖合同》，不仅超出了合同约定的签约时间，显然超出了磋商合理范畴。我们注意到，本案一、二审期间，出卖方实际亦未提交任何证据证明胡锦芳作为买受方存在拖延磋商或就之提出不合理主张，应该认为，出卖方卢蔚未签订《上海市房地产买卖合同》行为已就本案房屋买卖合同构成根本、实质性违约。考虑到一审期间（2016年8月26日）出卖方已明确表示不可能继续履行合同（同意解约），买受人在当时标的房屋价格持续上涨的市场条件下于同年9月6日实际另行购买房屋，本案合同之目的因出卖人违约已不能实现，双方《房地产买卖居间协议》依法可予解除。
查《房地产买卖居间协议》约定，卢蔚未能依照该协议约定签订《上海市房地产买卖合同》而导致该协议无法履行的，应向胡锦芳双倍返还定金。原判以之为据确定的定金责任符合法律规定，应予维持。关于本案违约损失及责任范围，双方合同明确约定“……若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金”，即约定解约违约金为150万元。根据原审鉴定结论，至2016年9月6日，标的房屋市场价值与约定交易价格差价为3,721,000元，应该认为，此即本案房屋买卖未履行造成的损失范围，原审于此判断有误，应予纠正。考虑到本案签约时间与签订《上海市房地产买卖合同》最后期限长达半年，而后者与履行不能确定时日又长达四个月之久，包含本案标的房屋在内的本地房产市场当时上涨之行情双方应为明知，买受人胡锦芳在出卖人违约情况下，亦未能以谨慎、合理之标准采取及时、有效措施制止损失随期限延续之扩大，应承担本案损失之40%责任，出卖人卢蔚直接造成的损失之产生，应承担主要责任，负担60%损失。卢蔚在扣除上述已承担的定金责任外，还应赔偿胡锦芳损失人民币1,232,600元。
综上所述，上诉人胡锦芳上诉请求中部分具有事实及法律依据，本院予以支持，上诉人卢蔚的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决部分正确，差误部分本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初10760号民事判决第二项；
二、撤销上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初10760号民事判决第一、三项；
三、胡锦芳与卢蔚于2015年10月28日签订的《房地产买卖居间协议》解除；
四、卢蔚应于本判决生效之日起十日内支付胡锦芳损失人民币1,232,600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费44,568元、鉴定费24,903.77元（两项合计69,471.77元），由上诉人胡锦芳负担27,788.71元，由上诉人卢蔚负担41,683.06元。二审案件受理费42,368元，由上诉人胡锦芳负担15,712元，上诉人卢蔚负担26,656元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十四条
……
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……