贵州省黄平县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2622民初1000号原告：黄平弘圣房地产开发有限公司破产管理人，住所地贵州省黄平县新州镇飞云大道河滨路23号。负责人：任明胜，破产管理人负责人。委托诉讼代理人：李茂德，贵信律师事务所律师。委托诉讼代理人：江滋城，贵信律师事务所实习律师。被告：唐芬，女，1992年11月10日出生，汉族，湖南省邵东县村民，住贵州省黄平县。被告：罗芳平，男，1990年7月29日出生，汉族，湖南省邵东县村民，住贵州省黄平县。原告黄平弘圣房地产开发有限公司破产管理人（以下简称管理人）与被告唐芬、罗芳平商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月11日公开开庭进行审理，原告管理人的委托诉讼代理人李茂德、江滋城、被告唐芬、罗芳平到庭参加诉讼。2017年9月7日，第二次公开开庭进行审理，原告管理人的委托诉讼代理人李茂德、被告唐芬、罗芳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管理人向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除二被告与黄平弘圣房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《车位使用协议书》；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月6日，二被告与黄平弘圣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：3-1-902）。合同约定二被告购买星辰国际第3栋1单元602号住宅，建筑面积156.08平方米，套内建筑面积120.98平方米。按套内建筑面积计算为3870.40元/平方米，总价款是468240元，付款方式是合同签订之日向出卖人交付首期房款148240元，余款320000元以银行按揭支付，同日，双方还签订了《补充协议》《车位使用协议书》，对房屋购房的按揭贷款、相关税费、合同登记和产权登记及其他事项进行补充约定，同时对108号车位提供被告使用进行约定，合同签订后，二被告至今未实际支付购房首付款，且根据《破产法》第18条规定，管理人自破产申请受理之日即2017年1月5日起两个月内未通知被告履行合同，依法视为解除合同，为此，特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。唐芬、罗芳平辩称，我们在黄平弘圣房地产开发有限公司购买商品住房一套、门面一间，双方约定将该门面返租给黄平弘圣房地产开发有限公司，返租5年，每年79800元，返租租金来用于抵付商品房首付款，5年返租租金基本上能抵消购房款，不足部分我们补交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。一、原告举证及质证认证情况。1号证据黄平县人民法院民事裁定书、决定书、公司营业执照、负责人身份证明书和身份证复印件，证明原告基本情况；2号证据唐芬、罗芳平身份证、结婚证复印件，证明二被告身份情况及二被告系夫妻关系；3号证据《商品房买卖合同》，证明2015年5月6日，黄平弘圣房地产开发有限公司与被告签订了商品房买卖合同，约定二被告购买星辰国际第3栋1单元902号住宅，建筑面积156.08平方米，套内建筑面积120.98平方米。按套内建筑面积计算为3870.40元/平方米，总价款是468240元，付款方式是合同签订之日向出卖人交付首期房款148240元，余款320000元以银行按揭支付；4号证据《补充协议》，证明黄平弘圣房地产开发有限公司与被告签订了补充协议，对房屋购房的按揭贷款、相关税费、合同登记和产权登记及其他事项进行补充约定；5号证据车位使用协议书，证明因为二被告购房，黄平弘圣房地产开发有限公司赠送给二被告180号车位的使用权。对原告提交的5份证据，二被告无异议。本院经审查认为，原告提交的5份证据，客观、真实，与本案有关联，二被告无异议，本院予以采信。二、二被告举证及质证认证情况。1号证据《星宸国际商铺租赁合同》，证明2015年3月19日，二被告向黄平弘圣公司购买了15幢1座1单元1层6号门面，2015年3月23日，双方签订了租赁合同，约定由二被告将该门面返租给黄平弘圣房地产开发有限公司，由黄平弘圣房地产开发有限公司每年支付租金79833.60元，租赁期限2016年3月1日至2021年3月1日，5年租金共计399168元；2号证据《借款协议》，证明二被告用购买商铺的返租租金折抵其所购商品房的购买首付款；3号证据肖瑞录音一份，证明二被告用购买商铺的返租租金折抵其所购商品房的首付款；4号证据唐芬商铺买卖合同与黄湘乔商铺买卖合同，证明唐芬购买的商铺比黄湘乔向黄平弘圣房地产开发有限公司购买商铺价格相差过大，其原因是二被告购买的商铺有返租租金。对二被告提交的1号证据，原告提出对返租协议的真实性没有意见，但黄平弘圣房地产开发有限公盖的印章是法定代表人王小勇私刻的公章，另外，商品房买卖合同是2015年5月6日签订的，门面租赁期是2016年3月1日开始，不符合法律规定的异议；对二被告提交的1号证据，原告提出协议上没有黄平弘圣房地产开发有限公司的盖章和签字，对其的真实性有异议；对二被告提交的3号证据，原告提出对录音的真实性有异议；对二被告提交的4号证据，原告提出对买卖合同的真实性没有异议。但是购买商铺的时间和购买的位置不同，所以价格不同的异议。本院经审查认为，二被告提交的1、2、3号证据，虽有瑕疵，但能形成证据链，结合本院调取的王小勇询问笔录，可以证明二被告与黄平弘圣房地产开发有限公司之间达成的以门面返租租金抵偿所购商品房首付款的事实，该3份证据，本院予以采信，二被告不知道也无法知道王小勇私刻印章的事实，原告关于1号证据印章系私刻的异议，本院不予支持。三、本院调取证据质证认证情况。2017年8月18日，黄平弘圣房地产开发有限公司原法定代表人王小勇询问笔录1份，证明该公司为了方便统一出租，有出售门面后返租的情况，也存在用返租租金抵付房款的情况。原告及二被告对本院出示的证据无异议。本院经审查认为，本院出示的证据，客观、合法，能证明案件事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月19日，二被告向黄平弘圣房地产开发有限公购买该公司开发建设的“星宸国际”商品房15幢1座1单元1层6号门面，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号为15—1—6号），2015年3月23日，双方签订了《租赁合同》，约定由二被告将15—1—6号门面返租给黄平弘圣房地产开发有限公司，租赁期限2016年3月1日至2021年3月1日，黄平弘圣房地产开发有限公司支付给二被告租金每年79833.60元，5年租金共计399168元。2015年5月6日，黄平弘圣房地产开发有限公司与二被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为3—1—902号），二被告购买星辰国际第3栋1单元902号住宅，建筑面积156.08平方米，套内建筑面积120.98平方米。按套内建筑面积计算为3870.40元/平方米，总价款是468240元，付款方式是合同签订之日向出卖人交付首期房款及148240元，余款320000元以银行按揭支付。同日，双方还签订了《补充协议》《车位使用协议书》，对购买商品住房的按揭贷款、相关税费、合同登记和产权登记及对108号车位提供被告使用进行约定。2015年5月8日，黄平弘圣房地产开发有限公司与二被告签订《借款协议》，约定将黄平弘圣房地产开发有限公司应支付给二被告门面的返租租金抵扣二被告购买的3—1—902商品住房的首付款，2016年3月1日的返租金抵扣首付款79833元，2017年3月1日的返租租金抵扣首付款60167元，共计140000元。另查明，黄平弘圣房地产开发有限公司并未将门面返租租金140000元支付给二被告。本院认为，二被告与黄平弘圣房地产开发有限公司约定，二被告将其购买的15—1—6号门面返租给黄平弘圣房地产开发有限公司，用该门面的返租租金抵扣二被告购买的3—1—902号商品住房的首付款，是双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以支持。双方还约定，2016年3月1日的返租金抵扣首付款79833元，2017年3月1日的返租租金抵扣首付款60167元，共计140000元，黄平弘圣房地产开发有限公司也并未支付给二被告，可以认定二被告已用该返租租金抵偿了购房首付款，二被告并未违约，原告以二被告未支付购房首付款为由，要求解除与二被告签订的关于3—1—902号商品住房的《商品房买卖合同》，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回原告黄平弘圣房地产开发有限公司破产管理人的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由原告黄平弘圣房地产开发有限公司破产管理人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  杨再斌二〇一七年九月七日书记员  吴秋实