苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初9048号原告：陈柏屹，男，1990年7月10日生，汉族，户籍所在地苏州市相城区）北庄基9幢15号。委托诉讼代理人：浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋文达，江苏立泰律师事务所律师。被告：罗杰，男，1980年3月5日生，汉族，户籍所在地苏州。被告：夏莉，女，1983年9月9日生，汉族，户籍所在地苏州。原告陈柏屹诉被告罗杰、夏莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因被告罗杰、夏莉下落不明，本案依法对两被告公告送达了开庭传票、诉状副本等诉讼材料，本案依法转为普通程序组成合议庭于2017年9月18日公开开庭进行了审理，原告陈柏屹及其委托诉讼代理人蒋文达到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告陈柏屹向本院提出诉讼请求：一、两被告继续履行《房屋买卖合同》，并协助原告将苏州工业园区自由水岸花园9幢2804室房屋过户登记至原告名下；二、两被告支付原告违约金676000元；两被告承担本案诉讼费用。后原告变更其诉请主张，要求：一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、被告返还原告定金4万元及购房款1013500元；三、被告支付原告违约金676000元；四、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月18日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下的位于苏�工业园区自由水岸花园9幢2804室房屋出售给原告，房屋价款为338万，当日，原告支付购房定金4万元。后，原告发现两被告对他人负有债务，上述房屋已被其他债权人申请法院查封，经双方协商，由原告替两被告归还债权人合计1013500元，两被告确认归还款项直接折抵房款，后原告准备好剩余房款并要求两被告配合过户，两被告拒绝过户，原告又发现上述房屋再次被其他债权人查封，原告多次尝试与被告联系，但被告拒绝与原告见面，目前已处于失联状态，原告与其他债权人联系，希望其解除查封，但沟通无果，涉案房屋已无法过户至原告名下。被告罗杰、夏莉未答辩亦未提交书面答辩状。本院经审理查明认定事实如下：苏州工业园区自由水岸花园9幢2804室房屋，建筑面积143.28平方米，系被告罗�、夏莉共同共有。2016年7月18日，原告陈柏屹(购房人、乙方)与被告(售房人、甲方)通过苏州福君房产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房屋买卖(置换)合同》，约定甲方将其所有的位于苏州工业园区自由水岸花园9幢2804室房屋，建筑面积143.28平方米，出售给乙方，房屋实际成交价格为338万元。合同约定乙方于2016年7月18日向甲方交付定金4万元，于7月29日前协商过户事宜，如时间有变动则由双方协商具体过户事宜，并准备过户所需材料；双方约定甲乙双方须于7月29日前提供相应原合法的过户/贷款证件，否则视为违约。被告对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。另，甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支�本合同确认定房屋成交价格的20%作为违约金。原告陈柏屹在合同乙方处签名，甲方处有“罗杰，夏莉代”字样，就甲方处的签名，原告表示，均系罗杰所签，夏莉的签名亦系罗杰所代签的。同日，被告罗杰向原告出具收条，确认收到购房定金4万元。原告表示，4万元均系现金支付。2015年10月8日，本院出具(2015)园商初字第02803-1号协助执行通知书，对涉案房屋进行了查封。同年10月23日，本院出具(2015)园民初字第03590号协助执行通知书，再次查封涉案房屋；同年11月6日，苏州市吴中区人民法院出具(2015)吴民初字第1753号协助执行通知书，又查封涉案房屋；2016年1月25日，本院出具(2016)苏0591民初593-1号协助执行通知书，查封涉案房屋。2016年8月25日，宝应县人民法院出具(2016)�1023执字第370号协助执行通知书，查封了涉案房屋；2016年9月13日，江苏省涟水县人民法院出具(2016)苏0826执保302号协助执行通知书，查封了涉案房屋。以上事实，由原告提交的《房屋买卖(置换)合同》、收条、房产登记簿及当事人庭审陈述予以证实。就房屋买卖合同签订及房款支付过程，原告表示，原告通过中介找到涉案房屋，于2016年7月18日签订了房屋买卖合同当时夏莉不在，都是罗杰签的，定金4万元在签订合同当天现金支付给了罗杰。过了几天，找被告罗杰协商过户事宜，在2016年7月28日去房管局查询，发现房子被四个债权人查封了，就找罗杰协商如何处理，房屋买卖合同如何继续履行，罗杰自己提出，可以把这些债务还掉，让他们解封，完成过户。原告就替罗杰归还了上述债务，归还款项折抵房款。针对原告上述陈述，原告向本院提交了如下证据：证据1、罗杰、夏莉作为借款人于2016年7月28日出具的8万元借款借据、罗杰、夏莉作为借款人出具的8万元的收据、罗杰、夏莉委托案外人杭旭东付款的委托书、罗杰、夏莉出具的2000元的现金收条一份、案外人杭旭东向案外人汪有忠转款78000元的转款凭证、汪有忠、阮佩和出具的78000元的收条，收条载明：“今收到杭旭东代罗杰偿还借款本息合计78000元”，证明原告为顺利过户，解除(2015)园民初字第03590号案件对涉案房屋的查封，原告委托杭旭东代被告归还了借款，该借款折抵房款。其中，78000元转账，2000元现金支付。针对原告该组证据的陈述，本院依法调取了(2015)园民初字第03590号卷宗材料，该案于2016年5月31日作�生效判决，判决本案被告罗杰、夏莉归还汪有忠、阮佩和借款本金43000元及逾期利息(以43000元为基数，自2015年9月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际付款之日止)。2015年10月21日，本院出具(2015)园民初字第03590号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被告罗杰、夏莉银行存款73000元或查封相应价值财产。2015年10月23日，本院依该裁定书，查封了涉案房屋。证据2、罗杰、夏莉于2016年8月1日作为借款人出具的315000元的借款借据及对应的收据、罗杰、夏莉出具的委托案外人杭旭东代为支付315000元的付款委托书及案外人刘加琪出具的收条，收条载明：“今收到杭旭东代罗杰偿还款项金额人民币叁拾壹万伍仟元整，并承诺收到款项后配合撤销网签，如网签手续无法撤销，我方应立即将该笔款归还杭旭东本人”。杭旭东向刘加琪转款315000元的转款凭证。证明原告为解除(2015)园民初字第02328号案件中，涉案房屋的网签，原告委托杭旭东归还了被告对刘加琪的债务315000元，该款项应作为原告支付的房款予以返还。针对原告该组证据的陈述，本院依法调取了(2015)园民初字第02328号案件卷宗材料，显示2015年6月25日，案外人刘加琪、王芹起诉本案被告罗杰、夏莉，要求解除与罗杰、夏莉就苏州工业园区自由水岸花园9幢2804室房屋签订的房屋买卖合同、退还全部购房款、购房定金1万元、赔偿违约金376000元。该案经审理查明，涉案房屋在苏州市存量房买卖合同网上管理系统进行了备案。本院于2016年4月20日出具作出生效判决，判决解除房屋买卖合同并由被告归还定金1万元、支付违约金376000元。证据3、2016年8月22日罗杰作为借款人出具的15万元的借款借据一份及对应的收据一份；罗杰委托杭旭东付款15万元的付款委托书一份；杭旭东在交通银行苏州工业园区支行(以下简称交行园区支行)转账的转款凭证四份，金额分别为18806元、103497.74元、28423元、727元，合计151453.74元。证明原告为解除(2015)园商初字第02803号案件对涉案房屋的查封，替被告罗杰、夏莉归还了被告的债权人交通银行股份有限公司苏州工业园区支行15万元。针对原告就该组证据的陈述，本院依法调取了(2015)园商初字第02803号卷宗材料，显示交行园区支行诉请要求本案被告夏莉、罗杰归还借款，另，本院依原告申请查封了涉案房屋，2016年5月12日，本院出具(2015)园商初字第02803号民事判决书，判决夏莉归还借款本金948948.72元及相应的利息、罚息，若未能如期足额履行付款义务�交行园区支行有权以两被告名下的涉案房屋折价或以变卖、拍卖所得在1015000元范围内优先受偿。2016年8月24日，本院作出(2015)园商初字第02803号之一民事裁定书，裁定解除对被告夏莉、罗杰的保全措施。证据4、(2015)吴民初字第1753号民事调解书，该案民事调解书确认被告罗杰、夏莉系夫妻关系，该案中罗杰、夏莉确认归还朱井伟借款本金552000元、支付利息8000元，合计560000元并支付诉讼费用。被告罗杰、夏莉作为借款人于2016年8月2日出具的168500元借款借据及对应收据、被告罗杰、夏莉委托杭旭东付款16万元的付款委托书、杭旭东向案外人朱井伟转款16万元转款凭证。(2016)苏0506执1459号执行裁定书、执助执行通知书，证明本案原告委托案外人替被告罗杰、夏莉归还了(2015)吴民初字第1753号民事调解书确认的部分款项合计168500元，解除了该�对涉案房屋的查封。证据5、案外人曹拥军(乙方、借款人)与案外人杭旭东(甲方、出借方)、被告罗杰(丙方、担保人)于2016年8月19日签订的借款协议一份，该借款协议载明：乙方向甲方借到人民币30万元，借款期限为月息2%，壹个月。被告罗杰作为担保人在该借款借据上签名，借款人处有曹拥军的签名。该借款借据加盖有苏州好房子房产策划有限公司的印章。2016年8月19日曹拥军出具的30万元收据一份；杭旭东向曹拥军转款30万元的转账凭证一份。就该笔款项，原告陈述，在此期间案外人曹拥军对罗杰也有债权，可能是130万元，当时曹拥军还没有起诉到法院，但他表示要起诉并查封罗杰的房子，曹拥军当时提出要原告帮罗杰还30万元，就不起诉不查封罗杰的房子，原告想已经帮罗杰还了这么多了�要不然房子还是买不了，就又替罗杰还给了曹拥军30万元。借款借据上的公司盖章也是曹拥军的公司盖的。原告表示，上述几组证据所确认的款项合计金额为1013500元，均应当作为原告支付的房款，被告均应当返还。针对上述陈述，原告申请杭旭东出庭作证，杭旭东表示其与原告系朋友，因之前其系中介，对房屋买卖流程较为熟悉，故原告找其帮忙处理。其与被告没有借款往来，所有款项均是接受原告委托支付的。另，原告提交了还申请了马启鹏出庭作证，其表示与原告系朋友，原告替被告处理债务一事其均与参与，与原告就上述款项陈述均一致。另，原告还提交了原告与罗杰、马启鹏与罗杰的聊天记录，证明曾多次与罗杰沟通归还钱款解除查封一事。结合上述庭审查明及举质证情况，本案争议焦点为：一、被告是否构成违约，原告主张解除合同的条件是否成立；二、原告已付房款如何确定；三、若被告违约，原告主张的违约金676000元有无相应的事实和法律依据。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据双方合同约定，被告对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。现因被告涉及多起债务纠纷导致涉案房屋被查封，被告无法按照房屋买卖合同的约定继续履行，故原告依此主张解除原、被告双方之间的房屋买卖合同，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履�的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据庭审查明，涉案房屋买卖合同虽系罗杰所签，但根据(2015)吴民初字第1753号案件确认两被告系夫妻关系，原告现诉请要求被告罗杰、夏莉共同返还购房定金4万元，于法有据，本院予以支持。另，原告已付购房款亦应当予以返还。就原告已付购房款如何认定，本院认为，除原告主张的由曹拥军作为借款人、杭旭东作为出借人、罗杰作为担保人出具的30万元借款借据确认的款项30万元以外，原告主张的其余由被告罗杰、夏莉作为借款人、委托案外人杭旭东付款的款项合计713500元，其借款借据所对应的款项支付有相应的生效民事法律文书予以佐证、且款项支付时间与各案对涉案房屋的查封、解封时间相连续，均能一一对应，且案外人杭旭东亦到庭确认此事，被告罗杰�夏莉未到庭就上述借款借据对应款项支付提出抗辩或提供相反证据，本院依法认定上述款项合计713500元系原告支付给被告罗杰、夏莉的购房款，被告罗杰、夏莉应当予以返还。就曹拥军作为借款人、杭旭东作为出借人、罗杰作为担保人出具的30万借款借据所对应的款项，本院认为，现有证据无法证实该笔款项与本案的关联性，原告主张该笔款项亦作为购房款要求两被告返还无相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。就原告主张的违约损失，本院认为，因被告违约导致合同解除，其应当支付相应的违约金。根据法律规定，违约损失应当与实际损失相适应，本院结合双方合同约定、苏州房地产市场价格变动、原告实际损失，依法认定被告罗杰、夏莉赔偿原告违约损失45万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第�十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2016年7月18日就苏州工业园区自由水岸花园9幢2804室房屋签订的房屋买卖合同解除；二、被告罗杰、夏莉于本判决生效之日起十日内返还原告陈柏屹购房定金4万元、购房款713500元，合计753500元；三、被告罗杰、夏莉于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈柏屹违约损失45万元；四、驳回原告陈柏屹的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10560元，保全费5000元，公告费990元，合计16550元，由被告罗杰、夏莉负担，此款已由原告陈柏屹预交，由被告罗杰、夏莉于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢淑敏代理审判员  谢淑敏人民陪审员  徐秀英二〇一七年十月十日书 记 员  孙司存