广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终2065号
上诉人（原审被告）：周小雄，男，1970年10月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。
被上诉人（原审原告）：华月南，男，1989年5月15日出生，汉族，身份证住址广东省翁源县。
被上诉人（原审原告）：华保清，男，1984年5月7日出生，汉族，身份证住址广东省翁源县。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈凤仪，广东云智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王敏，女，1975年10月4日出生，汉族，身份证住址辽宁省鞍山市千山区。
上诉人周小雄因与被上诉人华月南、华保清、王敏合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初1510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周小雄、被上诉人华月南、华保清及其共同委托诉讼代理人陈凤仪到庭参加诉讼。被上诉人王敏经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
上诉人周小雄上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回华月南、华保清的全部诉讼请求；3、本案一、二审全部诉讼费由华月南、华保清承担。事实和理由：一、我方并没有收取华月南、华保清的购房款。120000元购房款华月南、华保清并没有实际支付给我方，其中20000元是2015年6月14日由华月南借给我方的款项，另外100000元是我方拖欠华月南的工程款。由于该工程到目前都没有完成，一直处于拖工状态，还达不到交付标准，我方是不可能支付余款100000元给华月南的。二、合同无效华月南、华保清存在过错，应承担相应的责任。
被上诉人华月南、华保清辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人王敏无答辩。
华月南、华保清向一审法院起诉请求：1.确认我方与周小雄于2016年5月16日签订的《合资建房协议书》无效；2.周小雄、王敏共同向我方返还合资建房款120000元；3.本案诉讼费由周小雄、王敏承担。
一审法院认定事实：2015年8月31日，华月南（乙方、承包方）与周小雄（甲方、发包方）签订《广东建设工程承包合同》，约定：甲方将位于广州市白云区龙归一住宅楼（工程名称杰作钢结构住宅楼）发包给乙方施工建设；开工日期为2015年9月8日，工期预计60天，如未按合同规定在开工日期前5天交付承包方施工场地、用水、电源未按规定接通或者未按合同规定拨付款、工程进度款的，工程顺延；工程施工内容包括住宅楼桩基础、基础梁，钢结构预埋、主体框架，钢楼承板、混凝土楼板，电梯井框架、钢楼梯；单价造价为720元/平方米，预算面积900平方米，预算总价650000元；乙方完工后应通知甲方验收，甲方在接到乙方通知三日内不组织验收，视为工程验收合同；施工区域已投入使用的，视为本工程已事实通过验收；甲方在合同签订日支付预付款100000元、15日内支付材料定金200000元、主体工程项目吊装前5日支付进度款250000元、整体工程项目完成支付余款。合同签订后，华月南向广州市白云区太和镇南岭经济联合社交纳了建筑安全保证金3000元。之后，周小雄向华月南陆续支付工程款共520000元，其中部分工程款通过王敏的银行账号转账或以广州市杰作广告有限公司名义支付。该房屋的施工信息铭牌记载“审批日期2015年9月29日计划工期从2015年10月21日-2016年5月21日”。
2016年5月16日，华月南、华保清与周小雄签订《合资建房协议书》，约定：双方在广州市白云区龙归南岭中东二街xx号（以下简称南岭xx号房屋）共同出资合建楼房一栋，共有占地面积91平方米，共7层半，整栋建筑面积900平方米；周小雄负责组织协调、设计、工程施工、公共装修、水电总表开户等工作，并在2016年5月31日前建成毛坯房交华月南、华保清进场室内装修；华月南、华保清出资320000元作为合作建房资金，按其投入金额和自身选择分得第五层，建筑面积130.5平方米；华月南、华保清需在毛坯房交楼日即2016年5月31日支付约定建房资金所有房款320000元。周小雄出具2016年5月16日收据一张，内容为：“收到华月南合资建房120000元。”华月南、华保清和周小雄双方确认以下事实：其中20000元系2015年6月14日由华月南银行转账出借给周小雄的款项，之后双方协商一致将该款转化为华月南、华保清的上述房款，周小雄无需再向华月南还款；另外100000元系周小雄以其拖欠华月南未付的《广东建设工程承包合同》工程款100000元转化为华月南、华保清的上述房款。
2016年6月6日，周小雄（发包方、甲方）与华保清（承包方、乙方）签订《楼房外装修合同》，约定：周小雄委托华月南进行楼房外装修；包工包清单辅材，工期60天；工程总价款250000元，合同签订日支付150000元预付款，完成施工清单项目付清余款100000元。当天，周小雄通过王敏向华保清银行转账155000元。2017年4月6日，周小雄就其与华月南的建设工程合同纠纷向一审法院提起起诉，要求华月南交付符合双方约定标准的房屋，并支付违约金65000元。一审法院于2017年6月29日作出（2017）粤0111民初4754号民事判决书，认定双方签订的《广东建设工程承包合同》无效，周小雄经释明合同效力后仍坚持原诉讼请求，其诉讼请求均缺乏合同依据，判决驳回周小雄的全部诉讼请求。
本案一审诉讼中，一审法院根据华月南、华保清的申请向广州市白云区婚姻登记机关调查，未查到周小雄与王敏结婚的婚姻登记记录。周小雄对于南岭xx号房屋建筑工程仅提供了村镇的报建备案材料，未能提供建设规划许可、建设工程施工许可等审批材料。另华月南、华保清不具有建筑工程施工资质。
一审法院认为：华月南、华保清与周小雄于2016年5月16日签订的《合资建房协议书》虽约定由双方在广州市白云区龙归南岭中东二街xx号共同合作出资合建房屋一栋且合建房由周小雄负责工程施工等，但又约定周小雄在2016年5月31日前即签订《合资建房协议书》半个月后就建成毛坯房交付给华月南、华保清；同时，在此之前华月南与周小雄已于2015年8月31日签订《广东建设工程承包合同》，由周小雄发包上述房屋工程给华月南施工建设，开工日期为2015年9月8日；另一方面，该房屋的施工信息铭牌记载“审批日期2015年9月29日计划工期从2015年10月21日-2016年5月21日”。上述合同的签订时间、约定内容、施工信息以及双方的诉辩相互印证，充分证实周小雄先发包南岭xx号房屋建设工程给华月南施工，房屋即将建成时周小雄再与华月南、华保清签订《合资建房协议书》，由华月南、华保清支付320000元房款购得南岭xx号第五层房屋，由此可见，该《合资建房协议书》名为合作建房，实则为规避法律以合建形式变相买卖宅基地房屋，并且该房屋用地并未依法办理建设用地规划许可和建设工程规划许可手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。”因此，《合资建房协议书》违反了上述法律的强制性规定，依法属于无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”签订《合资建房协议书》后，周小雄向华月南、华保清出具收据，确认收取华月南合资建房资金120000元，双方均认可该120000元购房款是以华月南2015年6月14日出借给周小雄的20000元借款以及周小雄应支付华月南的《广东建设工程承包合同》100000元工程款转化而来。因此，认定华月南、华保清共同向周小雄支付了购房款120000元，现华月南、华保清主张周小雄返还上述购房款合理合法，予以支持。周小雄答辩所称支付155000元是《楼房外装修合同》的款项，与本案纠纷不具有关联性，故周小雄抗辩要求抵扣返还缺乏事实和法律依据，不予采纳。没有充分证据证实王敏与周小雄是夫妻关系，华月南、华保清主张王敏共同承担责任证据不足，不予支持。王敏经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、华月南、华保清与周小雄于2016年5月16日签订的《合资建房协议书》无效。二、自本判决生效之日起三日内，周小雄向华月南、华保清返还购房款120000元。三、驳回华月南、华保清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2700元，由周小雄负担，并于本判决送达之日起三日内迳付给华月南、华保清。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新证据。
本院认为：华月南、华保清与周小雄于2016年5月16日签订的《合资建房协议书》实为以合建形式对集体土地使用权进行非法转让，一审法院认定该协议属无效正确。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”上述协议签订后，周小雄向华月南、华保清出具了收据确认收取华月南合资建房资金120000元，诉讼中双方均认可该120000元购房款是以华月南2015年6月14日出借给周小雄的20000元借款以及周小雄应支付华月南的《广东建设工程承包合同》100000元工程款转化而来。由于周小雄已出具书面收据予以确认，故可认定上述款项的抵扣已经完成，现周小雄在二审中对于上述应付工程款提出异议而主张不应抵扣的理由不成立，本院不予支持。故一审法院认定华月南、华保清已向周小雄支付了购房款120000元，并无不当。现华月南、华保清要求周小雄返还上述购房款合理合法，一审对此处理应予维持。另对于周小雄在二审中主张华月南、华保清对合同无效存在过错，应承担相应责任的问题，因本案诉讼不涉及合同无效后的损失赔偿问题，故对周小雄上述主张不予审查。
综上所述，周小雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由周小雄负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年四月四日
书记员 邹凌青