福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）狮民初字第5309号
原告温进展，男，1985年2月12日出生，汉族，住福建省仙游县。
被告王幸福，男，1966年4月2日出生，住福建省石狮市。
委托代理人吴朝红，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
原告温进展与被告王幸福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告温进展、被告王幸福的委托代理人吴朝红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温进展诉称，2015年4月2日，原、被告签订一份《房屋租赁合约书》。双方约定被告王幸福将其所有的址于石狮市延平路291号一楼店面出租给原告温进展，并约定店面不得用于经营餐饮。后被告王幸福欲提前解除合同，双方协商一致达成协议，协议约定原告温进展同意提前解除《房屋租赁合约书》，并承诺于2015年8月4日搬离店面，但被告王幸福不得将其房屋用于出租餐饮，违约则需支付原告温进展装修费及转让费人民币30000元。协议签订后，原告温进展依照协议约定按时搬离店面，然而被告王幸福并未按协议约定内容履行合同，而是将其房屋用于出租餐饮，被告王幸福的行为已明显构成违约，故请求判决：1、被告王幸福向原告温进展支付装修费及转让费人民币30000元及利息[利息自2015年8月15日起至实际还款之日（暂计至起诉之日）按银行同期贷款利率计算共计人民币121.3元]；2、被告王幸福承担本案诉讼费。
被告王幸福辩称，一、原告温进展所述完全违背事实，是原告温进展违约导致合同解除。租赁期限内，原告温进展提出其在塔前看中另外一处门面比被告王幸福的店面更好，要求提前解约退租，被告王幸福不同意，原告温进展就一直骚扰甚至恐吓被告王幸福，说被告王幸福的店面在那里，原告温进展要找被告王幸福很容易，被告王幸福不堪其扰才解除合同的。二、租赁合同已经解除终止，对被告王幸福已无约束力，被告王幸福有权另租他人。三、原告温进展诉请的转让费没有任何法律和合同上的依据，从租赁合同支付对价的角度，原告温进展支付租金获得的是租赁物的使用权，并非是获得的收益。四、装修费是原告温进展的经营性支出，应由原告温进展自行承担，况且合同是因原告温进展的违约才解除的，原告温进展依法当然应该自行承担自己的装修损失。综上，原告温进展的主张没有任何事实和法律依据，请求驳回原告温进展的诉讼请求。
经审理查明，诉争租赁物系址于石狮市延平路291号一楼店面。2013年4月5日，被告王幸福将其出租给案外人，并与案外人签订一份《房屋租赁合约书》，双方约定：租赁期限自2013年4月5日起至2014年4月5日止；年租金人民币24000元，应一次性付清；等等。上述租赁期限内，原告温进展向案外人承租了诉争租赁物用于经营展豪美容美发用品商行。上述租赁期限届满后，原告温进展直接向被告王幸福承租诉争租赁物，双方约定：租赁期限自2014年4月5日起至2015年4月5日止；年租金人民币24000元；等等。对此，双方未重新签订书面的租赁合同，而是由原告温进展将上述《房屋租赁合约书》的承租方由案外人直接更改为原告温进展，由被告王幸福直接在上述《房屋租赁合约书》上注明租赁期限以及确认收到租金人民币24000元的事实。2015年4月2日，原、被告就续租诉争租赁物问题签订一份《房屋租赁合约书》，双方约定：租赁期限自2015年4月5日起至2016年4月5日止；年租金人民币30000元，应一次性付清；等等。同日，原告温进展以银行转账的方式汇给被告王幸福诉争租赁物的年租金人民币30000元。2015年6月间，原、被告经协商一致同意提前解除双方于2015年4月2日签订的《房屋租赁合约书》，并在该份《房屋租赁合约书》的背面载明：“本店不租餐饮（做吃的）若违约将补偿乙方装修费和转让费3万元经甲乙双方沟通达成协议。乙方8月4号搬离，甲方退其剩余房租2015.7月后若有人租，乙方须在7天内搬走。王幸福”；而原告温进展则另行在石狮市塔前租赁店面经营展豪美容美发用品商行，并于2015年7月间搬离诉争租赁物。2015年7月15日，被告王幸福以银行转账的方式退还租金人民币20000元给原告温进展。2015年10月14日，原告温进展以被告王幸福将诉争租赁物出租给他人经营餐饮构成违约为由诉至本院并提出如上诉讼请求。庭审中，原、被告一致认可诉争租赁物现已出租给他人经营扁食店。另，在本案的审理过程中，本院依法于2015年1月6日向石狮市房地产登记中心、石狮市工商行政管理局进行核实，诉争租赁物至今并未办理权属登记，已于2015年8月10日被被告王幸福出租给个体工商户蒋春胜经营石狮市晶楠扁食店，租赁期限自2015年8月10日起至2017年8月9日止。
上述事实，有原告温进展提供的温进展的居民身份证、《房屋租赁合约书》（签订时间为2015年4月2日）、《房屋租赁合约书》（签订时间为2013年4月5日）、石狮市晶楠扁食店营业执照的照片（该张照片载明的内容与本院核实的内容一致）各1份和诉争租赁物的现状照片2张（该2张照片显示诉争租赁物现已出租给他人经营“万惠香扁食”），被告王幸福提供的王幸福的港澳居民来往内地通行证、中国农业银行股份有限公司福建省分行账户历史数据查询单、中国农业银行账户历史交易清单、个体工商户信息打印件（内容为石狮市一千零一理发店的工商登记情况）、照片（即展豪美容美发用品商行、一千零一形象公社的店面照片）各1份，原、被告的庭审陈述等为据，事实清楚，证据充分，上述证据之间能互相印证，本院依法予以确认。在本案的审理过程中，原告温进展还向本院提供一份手写的清单，欲证明其装修诉争租赁物所花费的装修费。鉴于该份证据是原告温进展单方提供的，并无其他证据予以佐证，其真实性无法确认，故对该份证据本院依法不予确认。
本院认为，原、被告在协商解除双方于2015年4月2日签订的《房屋租赁合约书》时关于诉争租赁物不租餐饮的违约约定，实际上是关于限制被告王幸福行使出租权的约定。根据物权法的规定，所有权人依法对所有物享有直接支配和排他的权利，故承租人依法只享有在租赁期限内限制出租人行使出租权的权利，而无权在租赁期满后永久性地限制出租人行使出租权。根据原、被告在上述《房屋租赁合约书》中的约定，原告温进展于2015年4月5日至2015年8月4日期间共应支付被告王幸福诉争租赁物租金人民币10000元（即30000元/年÷12个月×4个月＝10000元，其中30000元/年为诉争租赁物的年租金，4个月为2015年4月5日至2015年8月4日期间的月数），结合被告王幸福退给原告温进展款项人民币20000元（即八个月的租金）以及原、被告在上述《房屋租赁合约书》背面约定原告温进展应于2015年8月4日搬离诉争租赁物的事实，原、被告于签订上述《房屋租赁合约书》后实际形成租赁合同关系的期间为2015年4月5日至2015年8月4日，双方自2015年8月5日起并不存在租赁合同关系，故双方关于限制被告王幸福行使出租权的约定对被告王幸福自2015年8月5日起的出租行为并不具有约束力，原告温进展主张上述约定具有永久性的约束力，缺乏法律依据，本院不予采纳；至于上述约定在上述《房屋租赁合约书》履行完毕前的效力，因合同已履行完毕，本院不予审查。综上，结合本院核实的事实，被告王幸福将诉争租赁物出租给他人经营扁食店的时间是2015年8月10日，此时原、被告之间已不存在租赁合同关系，原告温进展无权就被告王幸福于上述《房屋租赁合约书》履行完毕后的出租行为请求被告王幸福承担违约责任，其诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：
驳回原告温进展的诉讼请求。
本案受理费人民币553元，由原告温进展负担。
如不服本判决，原告温进展可以在判决书送达之日起十五日内，被告王幸福可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 蔡 景 艳
审 判 员 林 雪 迎
人民陪审员 陈 冰 冰
二〇一六年一月八日
书 记 员 斯琴塔娜
附本案引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国物权法》
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。
自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。