北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第17874号
原告北京宝辰律师事务所，地址北京市通州区北杨洼×号（梨园地铁站北侧）。
负责人王成，主任。
被告北京盛国堂商业有限公司，住所地北京市通州区玉桥北里×号楼。
法定代表人孙国臣，总经理。
委托代理人侯振辉，男，1983年7月12日出生，北京盛国堂商业有限公司经理。
原告北京宝辰律师事务所（以下简称原告）诉被告北京盛国堂商业有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员高楠独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告北京宝辰律师事务所，被告的委托代理人侯振辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年9月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将北京市通州区梨园北街×号嘉福临大厦一层西侧房屋（位置：西侧门厅，北邻大厦外侧电梯，南邻大厦物业监控值班室，西邻大厦外墙，东邻大厦转门门厅。套内使用面积32平方米）出租给原告，交付时间为2014年9月6日前，至迟不超过两日。同时约定，被告签订合同当日应将涉及营业执照注册、营业地址变更等产权证明、承租合同复印件等相关合法手续提交原告。合同同时约定了其他内容。合同签订后，被告拒绝履行上述合同义务，经原告多次催促，被告至今未履行。现诉至法院，要求：1、判令被告履行2014年9月3日与原告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将上述租赁房屋腾空并以适用状态交付原告使用；3、判令被告向原告提供关于租赁房屋的产权证明及产权人同意原告注册的合法手续；4、判令被告向原告移交北京市通州区梨园北街×号嘉福临大厦一层西门门厅上方雨搭平台外侧广告位使用权（长度8.6米X宽0.8米）；5、判令被告向原告移交北京市通州区梨园北街×号嘉福临大厦一层西门门厅上方LED电子显示屏（长度6.0米X宽0.5米）的使用权；6、判令被告支付原告违约金156000元；7、判令被告返还原告租金7906.53元（2014年9月20日起计算，截止2014年10月27日，每日按213.69元计算，至租赁房屋移交原告之日止）；8、本案诉讼费用由被告承担。以上合计163906.53元。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一项诉讼请求不同意履行，因为位于北京市通州区梨园北街×号嘉福临大厦一层西侧的涉案房屋，房主已经收回去了，是我们临时使用的，没有权利对外转租；第二项诉讼请求不同意，房屋交付不了；第三项诉讼请求不同意，因为涉案房屋不是正规的房屋，所以相关手续交付不了；其他诉讼请求均不同意。我方主张原被告之间签订的房屋租赁合同无效。
经审理查明：2014年9月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将位于北京金悦商城一层，经营面积约32平方米的场地，提供给乙方商业及办公之用。上述房屋（以下简称涉案房屋）坐落于北京市通州区梨园北街×号“嘉福临大厦”西门一层（门厅内西侧一间，南邻大厦监控值班室，北邻大厦西部电梯间，东邻大厦西门门厅通道，西邻大厦西侧外墙，上至大厦一层建筑实体屋顶，层高约7米）（以下简称涉案地点）；租赁期自2014年9月20日起至2019年9月19日止；甲方应于2014年9月6日前将该场地交给乙方进场装修布置；合同期内第一年租金总额为78000元，该租金包括物业费、水费、卫生费、取暖费、制冷费以及该房屋所在“嘉福临大厦”西门门厅下方LED显示屏使用费、嘉福临大厦西门门厅上方甲方经合法审批门厅雨搭平台外侧广告位使用费；乙方在本合同签订三日内向甲方缴纳半年租金39000元整。房租支付方式为每半年支付一次，支付时间为每个付款周期第一个月的前30天，以现金或者是转账的方式支付给甲方租金；乙方向甲方缴纳保证金人民币6500元，该保证金在合同期内由甲方保存，不计利息。该合同还约定了其他内容。合同签订后，原告向被告支付租金39000元以及保证金6500元，被告未将涉案房屋交付原告使用，现位于涉案地点的房屋由案外人占有、使用。庭审中，被告称已将租金39000元退还原告，并提交北京农商银行单笔转账单进行佐证；被告对于该份证据的真实性予以认可，并称被告退还的39000元不是租金而是违约金。
庭审中，被告称依据其与案外人肖凡忠签订的《租赁合同》，租赁的标的物位置为北京市通州区梨园北街×号二层，其对涉案房屋没有权利对外出租，为证明其主张，被告提供被告（乙方）与案外人肖凡忠（甲方）签订的《租赁合同》，该合同约定：“1.1、甲方同意将位于北京市通州区梨园北街×号楼二层整体租赁给乙方作为经营使用；1.3乙方租赁范围为：地上二层整层租赁；1.4甲方同意将位于一层西侧旋转门内以西的电梯间部分，给乙方做为临时招商使用，只限乙方作为临时办公，临时仓储所用，不得做经营类活动”，该合同还约定了其他内容。原告对于被告上述证据的真实性以及证明目的不予认可，并提交被告（乙方）与案外人肖凡忠（甲方）签订《租赁合同》的打印件（原告称该证据来源为被告发给原告的彩信），该合同约定：“1.1、甲方同意将位于北京市通州区梨园北街×号楼二层整体租赁给乙方作为经营使用；1.3乙方租赁范围为：地上二层整层租赁；1.4、甲方同意将位于一层西侧旋转门内以西的电梯间部分，在合同期内租给乙方使用，只限乙方作为办公，仓储所用，不得做经营类活动。如有违反，甲方有权收回其使用权。在合同期内乙方须无偿在本合同标的物的范围内向甲方提供20平方米的办公场所”，该合同还约定了其他内容。经询，被告称其庭审中提交的《租赁合同》是修改后的合同，其通过彩信发给原告的租赁合同为最初没有经过修改的合同，所以二份《租赁合同》中的1.4条不一致。
庭审中，被告称就涉案房屋出租给原告使用，没有经过有处分权人的追认，事后被告也没有取得涉案房屋的处分权，并称事后找过案外人肖凡忠，肖凡忠表示涉案房屋不能对外出租，涉案房屋现已收回；原告称就涉案房屋被告出租给其使用，没有经过有处分权人的追认，并称根据其提交的《租赁合同》，原告对涉案房屋有转租权。
庭审中，本院释明如果经审查认定原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无效，原告是否变更诉讼请求；原告称其坚持要求继续履行合同，不变更诉讼请求，如果法院生效判决确认合同无效，就相关争议保留权利另诉。
上述事实，有《房屋租赁合同》、勘查笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认且无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据原、被告各自举证的被告与案外人肖凡忠签订《租赁合同》，其中1.4条记载虽然有不一致的内容，但均载明如下内容：租赁范围为地上二层整层租赁；一层西侧旋转门内以西的电梯间部分，只限被告作为办公，仓储所用，不得做经营类活动。故原告主张被告对于涉案房屋具有转租权的观点，证据不足，本院不予支持。根据本院查明的事实，被告无权将涉案房屋出租给原告使用，现被告与原告所签《房屋租赁合同》未得到有权处分人的追认，被告亦未取得对诉争房屋的处分权，原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》应属无效。经本院释明，原告表示如果法院生效判决确认合同无效，就相关争议保留权利另诉，本院对此不持异议，原告可就相关争议另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告北京宝辰律师事务所与被告北京盛国堂商业有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；
二、驳回原告北京宝辰律师事务所的全部诉讼请求。
案件受理费一千七百八十九元，由原告北京宝辰律师事务所负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 高 楠
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 洪春晓