福建省莆田市涵江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0303民初2950号
原告：福建景隆房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区大地阳光城1#204室，统一社会信用代码91350303567306924C。
法定代表人：黄学文，总经理。
委托诉讼代理人：鲍仕钗，男，系该公司员工，委托权限为特别代理。
被告：蔡仲育，男，1974年7月4日出生，汉族，莆田市涵江区人，住福建省莆田市涵江区。
原告福建景隆房地产开发有限公司（下称景隆公司）与被告蔡仲育商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告景隆公司的委托诉讼代理人鲍仕钗到庭参加诉讼，被告蔡仲育经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
景隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除景隆公司与蔡仲育于2013年11月3日签订的编号为H201302352《商品房买卖合同》,以及蔡仲育将其购买的商品房归还给景隆公司并配合景隆公司将该商品房的房屋所有权证及土地使用权证办理过户登记至景隆公司名下；2.判令蔡仲育支付给景隆公司为其代偿的自2016年7月30日起至2017年7月27止的按揭贷款30651.98元及该款按日利率0.0005%计算的利息（其中7011.49元、6076.4元、7011.49元、10552.6元分别自2016年9月30日、12月29日、2017年3月30日、6月28日起至还清之日止计息）；3.判令蔡仲育支付给景隆公司按购房总价款749458元的20%计算的违约金149891.6元；4.判令上述代偿按揭贷款及违约金从景隆公司应退还给蔡仲育的购房款中直接抵扣。事实与理由：2013年11月3日，景隆公司与蔡仲育签订编号为H201302352《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：“蔡仲育向景隆公司购买坐落莆田市涵江区国欢镇黄霞村景隆凯旋城1号楼2407号房，购房款总金额749458元，买受人应于2013年11月3日前付清购房款229458元，余款52元办理银行按揭付清；买受人同意在获得贷款后，按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人应在出卖人发出通知之日起10天内向出卖人归还相关款项并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之五计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，买受人除承担银行利息及处罚金外还应按日万分之五支付违约金给出卖人；买受人累计三个月不交按揭款项，也不向出卖人归相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该房产，在扣除违约金（按购房款总价20%），及已发生的相关费用后，不计利息退还买受人已支付的购房款”。合同签订后，蔡仲育按约支付了购房款229458元。2014年3月5日，蔡仲育、景隆公司、中国建设银行股份有限公司莆田分行三方签订《个人住房借款合同》一份，合同主要约定：“贷款金额52万元，贷款期限为240个月，本合同项下的贷款用途仅限于借款人支付其购买坐落莆田市涵江区国欢镇黄霞村景隆凯旋城1号楼2407号房的购房款，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为人民币3993.41元，担保方式为抵押加阶段性保证，蔡仲育以本合同项下贷款所购的商品房向贷款人提供抵押担保，景隆公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。贷款合同签订后，中国建设银行股份有限公司莆田分行依约发放贷款52万元并支付给景隆公司。然而，蔡仲育自2016年1月起未按约履行还款义务，截至2016年7月29日蔡仲育拖欠中国建设银行股份有限公司莆田分行按揭贷款计16915.23元，导致中国建设银行股份有限公司莆田分行从景隆公司在该行的账户上扣划计16915.23元，景隆公司向蔡仲育催讨该款项未果，曾向本院提起诉讼，本院于2016年10月19日作出（2016）闽0303民初2844号民事判决书，判决蔡仲育归还景隆公司该笔款项。尔后，蔡仲育继续未按约履行还款义务，自2016年7月30日起至2017年7月27止拖欠中国建设银行股份有限公司莆田分行按揭贷款计30651.98元，导致中国建设银行股份有限公司莆田分行于2016年9月30日、12月29日、2017年3月30日、6月28日从景隆公司在该行的账户上分别扣划7011.49元、6076.4元、7011.49元、10552.6元，共计30651.98元。因蔡仲育未按约归还按揭贷款，故景隆公司提出上述诉讼请求。
蔡仲育未作答辩。
景隆公司围绕其诉讼请求依法提交如下证据：
1、景隆公司的营业执照、法定代表人身份证明复印件各一份，欲证明景隆公司诉讼主体适格及其法定代表人为黄学文的事实；
2、《商品房买卖合同》（含附件）一份，欲证明涉案购房款总金额749458元，其中52万以按揭贷款方式支付；蔡仲育未按约定时间归还按揭贷款，景隆公司享有单方解除合同的权利及蔡仲育应承担的其它违约责任。
3、《个人住房借款合同》一份,欲证明景隆公司为蔡仲育向中国建设银行股份有限公司莆田分行申请按揭贷款52万元提供阶段性担保。
4、账户扣划代偿通知书及对应中国建设银行单位客户回单各四份，欲证明中国建设银行股份有限公司莆田分行自2016年7月30日起至2017年7月27止分四次从景隆公司在该行的账户上扣划代偿按揭贷款30651.98元的事实。
5、（2016）闽0303民初2844号民事判决书复印件一份，欲证明景隆公司曾向本院提起诉讼，请求蔡仲育归还景隆公司截至2016年7月29日的代偿按揭贷款16915.23元，法院判决支持其该诉讼请求的事实。
6、催告函一份及EMS邮寄凭证两份，欲证明景隆公司于2016年5月12日向蔡仲育发出催告的事实。
7、《房屋所有权证》、《土地使用权证》各一份，欲证明涉案商品房已办理了房屋所有权证及土地使用权证的事实。
蔡仲育没有提供证据。
本院经审查认为，蔡仲育经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,又未书面提出异议和提供证据，视为自愿放弃诉讼权利;景隆公司提供的证据1、2、3、4、7内容真实，来源合法，与本案存在关联性，能够证明其主张,予以采信；景隆公司提供的证据5，结合庭后其提供判决书原件交法庭核对，内容真实、来源合法，可以证明其主张，予以采信；景隆公司提供的证据6中的催告函真实性予以确认，但因该证据中的EMS邮寄凭证上未载明邮寄品名，不足以证明其主张，故对该证据不予以采信。
根据上述认定采信的证据，并经审理查明，2013年11月3日，景隆公司与蔡仲育签订编号为H201302352《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：“蔡仲育向景隆公司购买坐落莆田市涵江区国欢镇黄霞村景隆凯旋城1号楼2407号房，购房款总金额749458元，买受人应于2013年11月3日前付清购房款229458元，余款52元办理银行按揭付清；买受人同意在获得贷款后，按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人应在出卖人发出通知之日起10天内向出卖人归还相关款项并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之五计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，买受人除承担银行利息及处罚金外还应按日万分之五支付违约金给出卖人；买受人累计三个月不交按揭款项，也不向出卖人归相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该房产，在扣除违约金（按购房款总价20%），及已发生的相关费用后，不计利息退还买受人已支付的购房款”。合同签订后，蔡仲育按约支付了购房款229458元。2014年3月5日，蔡仲育、景隆公司、中国建设银行股份有限公司莆田分行三方签订《个人住房借款合同》一份，合同主要约定：“贷款金额52万元，贷款期限为240个月，本合同项下的贷款用途仅限于借款人支付其购买坐落莆田市涵江区国欢镇黄霞村景隆凯旋城1号楼2407号房的购房款，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为人民币3993.41元，担保方式为抵押加阶段性保证，蔡仲育以本合同项下贷款所购的商品房向贷款人提供抵押担保，景隆公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。贷款合同签订后，中国建设银行股份有限公司莆田分行依约向蔡仲育发放贷款52万元并按指定支付给景隆公司。蔡仲育于2015年5月25日、10月28日分别取得涉案商品房的房屋所有权证与土地使用权证，两证载明涉案商品房的坐落地址为涵江区国欢镇公园西路555号凯旋城1号楼3梯2407（原为涵江区国欢镇黄霞村景隆凯旋城1号楼2407号房）。因蔡仲育未能按约归还按揭贷款，截至2016年7月29日拖欠中国建设银行股份有限公司莆田分行按揭贷款计16915.23元，导致中国建设银行股份有限公司莆田分行从景隆公司在该行的账户上扣划计16915.23元，景隆公司向蔡仲育催讨该款项未果，曾向本院提起诉讼，本院于2016年10月19日作出（2016）闽0303民初2844号民事判决书，判决蔡仲育归还该笔款项。尔后，蔡仲育继续未按约归还按揭贷款，自2016年7月30日起至2017年7月27止拖欠中国建设银行股份有限公司莆田分行按揭贷款计30651.98元，导致中国建设银行股份有限公司莆田分行于2016年9月30日、12月29日、2017年3月30日、6月28日从景隆公司在该行的账户上分别扣划7011.49元、6076.4元、7011.49元、10552.6元，共计30651.98元。蔡仲育至今尚未归还景隆公司代偿的上述按揭贷款30651.98元。景隆公司遂于2017年8月15日向本院提起诉讼，蔡仲育于2017年11月25日收到起诉状。
综上所述，本院认为，景隆公司与蔡仲育签订的《商品房买卖合同》及景隆公司与蔡仲育、中国建设银行股份有限公司莆田分行《个人住房借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。中国建设银行股份有限公司莆田分行依约向蔡仲育放款，但蔡仲育至今未能向中国建设银行股份有限公司莆田分行归还按揭贷款，致使景隆公司代其向中国建设银行股份有限公司莆田分行承担了担保责任，而蔡仲育未能按约向景隆公司偿还被中国建设银行股份有限公司莆田分行所扣划的款项，违反了涉案《商品房买卖合同》附件六第八条的约定，故景隆公司有权单方面解除合同并追究蔡仲育的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，结合涉案《商品房买卖合同》约定解除合同的条件已经成就，即解除合同的通知到达对方之时即发生解除合同的效力，但因景隆公司未提供证据证明其已尽到通知蔡仲育解除《商品房买卖合同》的义务，故本院确认涉案《商品房买卖合同》的解除时间为本案审理期间的起诉状副本送达蔡仲育之日即2017年11月25日。因《商品房买卖合同》已解除，故景隆公司要求蔡仲育将其购买的商品房归还给景隆公司并协助景隆公司将该商品房的房屋所有权证及土地使用权证办理过户登记至景隆公司名下，有事实和法律依据，予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，景隆公司要求蔡仲育支付违约金的诉讼请求，应予支持。双方合同约定按购房总价款的20%计算违约金，鉴于景隆公司未能提供证据证明其因此所受损失，本院酌定违约金按购房总价款10%计算即749458元×10%＝74945.8元。因蔡仲育未按约归还涉案按揭贷款，导致中国建设银行股份有限公司莆田分行从景隆公司在该行的账户上扣划计30651.98元，即景隆公司履行了保证义务，且蔡仲育至今尚未向景隆公司归还该款项，景隆公司依法享有向蔡仲育追偿的权利，故景隆公司要求蔡仲育支付自2016年7月30日起至2017年7月27止的代偿按揭贷款30651.98元，于法有据，予以支持，但其主张该款按日利率0.0005%计算的利息属违约金性质，因双方约定累计三个月不交按揭款项按购房总价款的20%计算违约金，故该利息请求与其主张违约金重复，不予支持。因本案中，景隆公司主张涉案的代偿按揭贷款及违约金从景隆公司应退还给蔡仲育的购房款中直接抵扣均系主张行使抵销权，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，该项主张无须法院审查确认，不予支持。因蔡仲育未在本案中主张景隆公司应返还其已支付的购房款，故本院不予以主动审查合同解除后景隆公司应返还购房款事项，但其可以另案提起诉讼主张该项权利。蔡仲育经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认福建景隆房地产开发有限公司与蔡仲育于2013年11月3日签订的编号为H201302352《商品房买卖合同》于2017年11月25日解除；
二、蔡仲育应在本判决生效之日起30日内将坐落涵江区国欢镇公园西路555号凯旋城1号楼3梯2407号的商品房归还给福建景隆房地产开发有限公司并协助福建景隆房地产开发有限公司将该商品房的房屋所有权证及土地使用权证办理过户登记至福建景隆房地产开发有限公司名下；
三、蔡仲育应在本判决生效之日起五日内支付给福建景隆房地产开发有限公司自2016年7月30日起至2017年7月27止的代偿按揭贷款30651.98元；
四、蔡仲育应在本判决生效之日起五日内支付给福建景隆房地产开发有限公司按购房总价款749458元的10%计算的违约金74945.8元；
五、驳回福建景隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13123元，由福建景隆房地产开发有限公司负担1087元，由蔡仲育负担12036元;公告费720元,由蔡仲育负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 林丽勇
人民陪审员 林双喜
人民陪审员 郑锦萍
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 蒋永珍
附：与本案相关的法律法规及申请执行提示
一、与本案相关的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》
第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：
（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；
（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；
（三）违反财产报告制度的；
（四）违反限制高消费令的；
（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；
（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。
第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。
人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。
失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。
失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。