上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11255号
上诉人(一审原告)：石磊，男，1976年7月3日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：朱詠梅，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玉琴，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人(一审被告)：上海和雅房地产开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人：钟慎强，董事长。
委托诉讼代理人：孙家顺，上海海汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶枫，上海海汇律师事务所律师。
上诉人石磊因与被上诉人上海和雅房地产开发有限公司(以下简称“和雅房地产公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初7089号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石磊上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持石磊的诉讼请求。事实和理由：第一，和雅房地产公司作为一家专业的房地产开发公司，在设计预售合同时无视已经颁布的飘窗政策，将本不能计入销售面积的飘窗面积计入销售面积之中还为此获利，和雅房地产公司完全能够预知这一事实会影响到大产证的办出时间，但是和雅房地产公司在2013年签订预售合同后一直怠于与政府相关部门进行沟通协商，而是选择采用欺瞒的方式将其非法牟利行为导致的政府风险纳入到免责条款之中，事实上格式合同的免责条款只能适用于合同签订后的不可预知的风险，而本案的风险在签订预售合同之前就已经明知，因此格式合同的免责条款应当认定无效。第二，关于和雅房地产公司申请大产证所需文件的理解不应局限于常规的清单文件，本案中和雅房地产公司提交承诺函后大产证才得以顺利办出，故而承诺函也应当作为解决本案大产证办理过程中所必需的文件，和雅房地产公司未能在提交其他材料之时一并提交承诺函，导致大产证迟延，因此和雅房地产公司应当承担逾期办证的违约责任。第三，石磊原本因个人原因计划将上海市瑞林路1280弄湖畔名邸87号1—3层房屋(以下简称“系争房屋”)出售回笼资金，但因大产证拖延导致石磊不得不通过其他方式筹集资金，为此产生高额利息损失。
和雅房地产公司辩称，第一，目前双方争议的条款出现在补充协议中，而补充协议是和雅房地产公司与石磊进行充分协商的产物，因此不符合格式条款的“未与对方协商的条款”特性，和雅房地产公司积极尽到了及时报送申办大产证的相关材料，争议条款只是为了避免因为频繁的政策调整导致双方不可预知的政府行为而产生的争议，属于彼此谅解的条款。第二，2017年3月10日政府部门颁发大产证所依据的材料也是和雅房地产公司2016年6月提供的申请材料。第三，石磊通过其他方式筹集资金，由此产生的利息损失，和雅房地产公司不予认可。
石磊向一审法院起诉请求：请求判令和雅房地产公司支付石磊逾期未办理房屋产权证书的违约金人民币(以下币种均为人民币)280,140元(以5,800,000元为本金按每日万分之三标准，自2016年10月1日起算至2017年3月10日止)。
一审法院认定事实：2013年10月10日石磊与和雅房地产公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：石磊向和雅房地产公司购买系争房屋，建筑面积为189.38平方米，总房价为5,800,000元。合同第十一条约定，和雅房地产公司于2015年12月31日前将该房屋交付给石磊；第十四条约定和雅房地产公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由石磊与和雅房地产公司双方签署本合同规定的《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件。石磊与和雅房地产公司双方在签署《房屋交接书》之日起60日内，由双方向交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(即小产证)。同时石磊与和雅房地产公司又签订补充条款一，在该补充条款一中，双方明确“本补充条款为预售合同不可分割之组成部分，与预售合同正文及附件构成一份完整的有关该房屋预售交易的合同。本补充条款的约定与预售合同约定不一致的，则应以本补充条款的约定为准”。在补充条款一第九条关于预售合同第十一条的修改和补充约定如下：第1款，双方一致确认，预售合同第十一条约定的交付日期(即2015年12月31日)为和雅房地产公司交付该房屋的最后期限，并非对和雅房地产公司交易时间的限制，故和雅房地产公司可在提前三个月书面通知石磊的情况下，在预售合同第十一条约定的交付日期前任何时间交付该房屋给石磊，和雅房地产公司无须为此承担任何责任，且双方均同意届时按和雅房地产公司发出的书面交易通知书中要求的时间及本合同的相关约定办理该房屋的交接手续。……第4款，双方确认，发生下列任何情形之一，和雅房地产公司可据实延期交房，该等延期交房不应被视为和雅房地产公司违反本合同的约定逾期向石磊交付该房屋，和雅房地产公司无须承担任何违约责任：……(3)和雅房地产公司为取得相关政府部门的批准、许可、备案等而递交了所需文件，却未能被依法受理(及)或在规定办理时限届满时取得政府批文；……另外，双方在补充条款一第十二条关于预售合同第十四条的修改和补充规定如下：第1款，和雅房地产公司承诺在2016年9月30日或者之前办理新建商品房房地产初始登记手续，若逾期仍未能取得载列和雅房地产公司为该房屋之房地产权人的房地产权证(大产证)，则和雅房地产公司应当自逾期之日起，以石磊已付房价款为基数，按日万分之三(0.03%)的违约金，本合同继续履行，石磊不可退房；第2款，为免歧义，如存在或者发生下列任何一种情形，和雅房地产公司有权据实延期办理大产证而不承担任何责任，石磊无权就此要求和雅房地产公司支付任何违约金或者要求退房：……(2)交房后发生本补充条款第九条第四款第(3)项情形，未能取得大产证；(3)政府部门要求和雅房地产公司就该房屋所在地块之地下空间签署土地出让合同之补充协议及/或补交土地出让金从而导致和雅房地产公司未能按时取得大产证的；……补充条款一还约定了其他内容等。合同签订后，石磊按约付清了全部房款5,800,000元，和雅房地产公司出具了发票。2015年12月15日，和雅房地产公司通知石磊于2015年12月31日至湖畔名邸交房服务中心办理房屋交付手续，石磊于2015年12月29日办理了房屋交接手续。2016年6月和雅房地产公司向上海市嘉定区房地产登记处递交了申办大产证所需的全部材料，2016年6月23日上海市嘉定区房地产登记处出具收件收据，收据载明：办证时限权证20天。此后，因有关政府部门对系争房屋的飘窗是否应当计算建筑面积及是否需补缴土地出让金即适用“新旧标准”意见不一，相关部门及和雅房地产公司进行多次协调。期间和雅房地产公司亦多次发函至相关部门，要求尽快办理大产证。后经上级部门协调，认为飘窗的房产面积与规划面积差异是新旧标准不一所致，未要求和雅房地产公司补缴土地出让金。和雅房地产公司于2017年3月3日出具承诺函，承诺如国家审计署依据法律法规认定其需就飘窗引致之房产面积与规划面积差异补缴土地出让金的，则其将依法予以补缴。2017年3月10日和雅房地产公司取得系争房屋的大产证。
一审法院认为，石磊与和雅房地产公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。双方均应切实履行。合同签订后，石磊按约支付了全部房款。和雅房地产公司亦按约交付石磊系争房屋。2016年6月和雅房地产公司向上海市嘉定区房地产登记处递交申办大产证所需的全部材料，上海市嘉定区房地产登记处于2016年6月23日出具了登记收件收据，该收据上载明办权证时限为20天。根据《不动产登记暂行条例》第二十条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”的规定，在通常情况下，不论是在20天或在30个工作日内，和雅房地产公司是可以在合同约定的2016年9月30日之前办出系争房屋大产证的。但上海市嘉定区房地产登记处在收取和雅房地产公司申办大产证的全部材料后，因相关部门对和雅房地产公司出售的系争房屋的飘窗是否应当计算建筑面积及是否需要补缴土地出让金即适用“新标准”还是“旧标准”意见不一，相关部门会同和雅房地产公司多次研究、协调，期间和雅房地产公司也多次致函相关部门要求尽快办理大产证。后在上级部门协调下，和雅房地产公司于2017年3月10日取得了大产证。说明和雅房地产公司是按照规划部门的批准建造了系争房屋，和雅房地产公司在建造系争房屋时并无违规行为，且政府部门也未要求和雅房地产公司补缴土地出让金，因此和雅房地产公司就逾期办理大产证一节并无过错，和雅房地产公司尽到了自己的义务。按照合同补充条款一第十二条第2款第(2)项的约定，“交房后发生本补充条款第九条第4款第(3)项情形，未能取得大产证的，和雅房地产公司有权据实延期办理大产证而不承担任何责任，石磊无权就此要求和雅房地产公司支付任何违约金或者要求退房”。而补充条款一第九条第4款第(3)项约定“和雅房地产公司为取得相关政府部门的批准、许可、备案等而递交了所需文件，却未能被依法受理及(或)在规定办理时限届满时取得政府批文”，所以，按照合同约定，和雅房地产公司逾期办理大产证不承担违约责任。因此和雅房地产公司提出的辩称意见，法院予以采信。石磊现要求和雅房地产公司支付逾期办理大产证的违约金的诉讼请求，既不符合合同约定，又缺乏依据，理由不足，法院对此不予支持。判决：驳回石磊的全部诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审审理中，和雅房地产公司表示，政府部门从未要求和雅房地产公司出具承诺函，承诺函只是和雅房地产公司在与政府部门沟通过程中表达诚恳之意的文件。退一步来说，就算承诺函是办理大产证的所需文件，和雅房地产公司早在2016年9月就出具了两份内容一致的承诺函，但政府部门并未在收到承诺函后就颁发大产证，因此也可以反证承诺函不是申办大产证的所需文件。以上事实，有本院二审审理笔录予以证实。
本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。显然，石磊与和雅房地产公司签订的《上海市商品房预售合同》补充条款一第九条第4款的和雅房地产公司可据实延期交房的约定并不属于格式条款，而是双方对特定情况下未能及时取得大产证等情形进行充分协商后所达成的谅解协议。和雅房地产公司是否存在漏报材料的情形，其在办理过程中是否尽到了积极沟通的义务，对此一审法院已作了论述，本院对其观点予以认可。石磊上诉认为承诺函亦属于补充条款中约定的“所需材料”，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审法院据此驳回石磊关于逾期交房违约金并无不当。故石磊上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。
综上所述，石磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,502.1元，由上诉人石磊负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一八年一月八日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……