杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭上民初字第966号
原告：池利琼。
原告：钱晨。
两原告的共同委托代理人：史源。
两原告的共同委托代理人：宋如康。
被告：朱山松。
被告：姚淑萍。
两被告的共同委托代理人：龚俊锋。
原告池利琼、钱晨为与被告朱山松、姚淑萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月9日立案受理，依法由审判员姚炜强适用简易程序，于2010年9月6日公开开庭进行了审理。原告池利琼、钱晨的共同委托代理人史源、宋如康，被告朱山松及被告朱山松、姚淑萍的共同委托代理人龚俊锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告池利琼、钱晨诉称：2010年4月11日，两原告与两被告签订《杭州市房屋转让合同》一份，合同约定被告向原告购买坐落于杭州市上城区直箭道巷2幢1单元401室的房屋，房屋转让价格700000元。合同第三条第二款第三项约定：乙方（被告）于2010年4月26日前将首付房款280000元整打入保证金账户。合同第五条约定：乙方未按本合同第三条约定的时间付款，逾期付款超过7天，乙方向甲方（原告）支付违约金共计70000元。后被告一直没有按约支付首付房款280000元，目前早已逾期7日，被告的行为已经构成违约，根据合同约定两被告应当向原告承担70000元的违约金。诉讼请求为：1、判令两被告支付违约金70000元；2、本案诉讼费由两被告支付。本案在审理过程中，两原告要求增加诉讼请求：要求判令两原告与两被告签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖合同》终止履行。
被告朱山松、姚淑萍辩称：原、被告签订的房屋转让合同的价款为930000元，并非700000元，后因国家政策的调整，被告的首付款金额需要增加，但由于被告经济能力有限，无法负担增加后的首付款。这份合同未履行，并不是由于双方违约造成，而是因为房产新政的出台的原因，为此，被告多次给房产中介公司发出备忘录，被告是同意终止合同的。被告认为未违约，被告不需要支付违约金，但可以支付一定的补偿金。就算被告违约，也是因为房产新政造成的，被告不应该支付违约金，就算要支付，也应该在原告要求的基础上予以减少。请求驳回两原告关于违约金及诉讼费的诉讼请求。
原告池利琼、钱晨为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
《杭州市房屋转让合同》一份，证明：1）、2010年4月11日被告购买原告座落于杭州市上城区直箭道巷2幢1单元401室的房屋，双方签订了书面的房屋转让合同；2）、房屋转让合同第三条约定被告应于2010年4月26日前将首付房款280000元整打入保证金账户；3）、房屋转让合同第五条约定被告未按第三条约定的时间付款，逾期付款超过7天，被告应向原告支付违约计共计70000元。
被告朱山松、姚淑萍为证明其辩称的事实，向本院提交如下证据：。
1、备忘录及EMS邮件详情单各三份，证明被告于2010年4月23日、24日连续发了三份备忘录，目的是告知原告与房产中介由于房产新政的出台导致需要终止合同；
2、房屋买卖合同，证明房屋总价为930000元，并非700000元；
3、银行卡客户交易查询，证明2010月4月23日被告已经将首付款打入保证金账户，后因房产新政的出台而并非由于被告违约，导致被告无法履行合同；
4、房屋所有权证及存根三份，证明被告名下曾经购买的房产有三套，根据国家各部委出台的相关政策，因情势变更和国家政策的变更，首付款的提高和银行放贷不出，导致被告根本无法继续履行合同；
5、情况说明和在读证明，证明被告家庭经济情况。
本院对原、被告提交的证据在庭审中组织质证，结合双方当事人的质证意见，本院认证如下：
关于原告池利琼、钱晨提交的证据：
被告朱山松、姚淑萍对该证据的真实性无异议，认为签订房屋买卖合同是事实，但房屋总价为930000元，2010年4月23日，被告已经将首付款打在保证金账户上，但由于房产新政的出台，被告负担不了增加后的首付款，被告多次给中介公司发备忘录，要求解除合同，这份合同已经解除了，不存在支付违约金的问题，只涉及到补偿问题。
本院认证意见：该证据具有真实性，且对本案事实具有证明力，本院予以确认。
关于朱山松、姚淑萍提交的证据：
原告池利琼、钱晨对证据1形式上的真实性无异议，但认为该组证据不能证明被告不具备支付房款的能力；对证据2的真实性无异议，但认为双方房屋的交易实际金额为930000元，首付280000元，远远低于房款的40%，另外930000是合同金额，不是房屋的金额，930000元里还包括装修款；对证据3的真实性无异议，认为该份证据同时证明被告具有履行合同的能力；对证据4形式上的真实性无异议，对关联性有异议，认为该份证据与是否符合放贷条件不存在关联性；对证据5形式上的真实性无异议，对证明对象有异议，情况说明不能说明被告没有收入，在读证明与本案无关联。
本院认证意见：证据1能够证明被告于2010年4月23日、24日分别向房产委托代理机构杭州白马房产咨询有限公司的领导及经办人邮寄《备忘录》，本院对其证据效力予以认定；证据2的真实性予以认定，且该证据对本案事实具有证明力，本院予以确认；证据3仅能证明被告朱山松于2010年4月23日在自己的银行帐户内存入280000元的事实，本院对该事实予以认定；证据4本身的真实性予以认定，结合被告的庭审陈述，能够证明被告姚淑萍名下曾购买过三套房屋，其中府新花园西12幢1单元302室、十三湾巷4号1单元602室在原、被告签订房屋转让合同前先后已出售，中河南路60号14F室于2010年6月28日出售的事实，本院对上述事实予以认定；证据5的真实性予以认定，对其待证事实综合予以认定。
综上，本院根据认定的有效证据及当事人的陈述，认定本案事实如下：
原告池利琼、钱晨（甲方）与被告朱山松、姚淑萍（乙方）于2010年4月11日签订《杭州市房屋转让合同》一份，合同约定：甲方将坐落于杭州市上城区直箭道巷2幢1单元401室房屋转让给乙方；该房屋转让价格为700000元；乙方于2010年4月26日前将首付房款280000元打入保证金帐户，乙方同意入帐后且贷款资料齐全后5个工作日内转付甲方，该笔房款专用于偿还甲方该房的前期银行贷款，不足部分甲方自行偿还。乙方其余房款提出市公积金贷款申请，按银行规定办理。乙方同意如未能通过公积金贷款申请，无条件改为商业贷款。乙方在接到银行通知后，必须在三天内与银行签订个人住房贷款抵押合同，如逾期，按违约条款追究违约责任，所涉及银行贷款的有关费用由乙方承担。在乙方房屋所有权证及他项权证办理完毕且银行放贷将贷款打入保证金帐户后5个工作日内将余款400000元房款转付于甲方，在乙方房屋所有权证办出且银行放贷的情况下，甲方交房给乙方后3个工作日内将房款20000元整转付于甲方；在乙方房屋所有权证办出且银行放贷的情况下，甲方于2010年6月30日前结清该房屋相关费用后交房给乙方（先交房后取款）；乙方未按合同约定的时间付款，逾期付款超过7天，乙方向甲方支付违约金共计70000元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿等内容。同日，原、被告又签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方（原告）将房屋转让给乙方（被告），房屋转让价格（含物业维修基金）为700000元，装修设施款另计230000元。成交总价为930000元，乙方在甲方预约还贷当天将装修设施款230000元支付给甲方；本合同为《杭州市房屋转让合同》的补充条款，如与《杭州市房屋转让合同》、《房地产买卖居间代理合同》内容相冲突，则以本补充条款为准等内容。2010年4月23日，被告朱山松在自己的银行帐户内存入280000元。同日及次日，被告朱山松、姚淑萍分别向房产委托代理机构杭州白马房产咨询有限公司的领导及经办人邮寄了《备忘录》，4月23日的《备忘录》记载：“我们是购买直箭道巷2幢1单元401室的乙方，原与甲方（钱晨、池利琼）签订的房屋转让合同是首付4成贰拾捌万元整，在4月26日前打入你们的监管银行（杭州银行官巷口支行账号：×××8407），现政策变动，首付款提高到不少于5成，由于政策变动，首付款提高到不少于5成，由于政策变动原因，使我无力支付5成首付的房款，特告知”。4月23日的《备忘录》记载：“我们于2010年4月11日在你们这里签了杭州市房屋转让合同，购买上城区直箭道巷2幢1单元401室，本来我们是会执行这份合同的，在4月26日前把首付款贰拾捌万元打入你们的监管银行（杭州银行官巷口支行账号：×××8407），现政策变动，首付款提高到不少于50%，由于政策变动原因，使我们无力支付50%首付的房款而无力购买，现我们要正式通知你们，我们要终止这份合同”。
另查明，被告姚淑萍名下曾购买过三套房屋，其中府新花园西12幢1单元302室、十三湾巷4号1单元602室在原、被告签订《杭州市房屋转让合同》前先后已出售，中河南路60号14F室于2010年6月28日出售，出售价格1950000元，同年7月底被告又购买本市民安苑42平方米房屋一套，全款付清。
本院认为，原告池利琼、钱晨与被告朱山松、姚淑萍签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应属有效。原、被告双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。2010年4月23日、24日，两被告向房产委托代理机构杭州白马房产咨询有限公司的领导及经办人邮寄了《备忘录》，表明由于政策调整，首付款提高，致使两被告无力支付，并要求终止合同的履行，后因原、被告双方对终止合同所产生的法律后果不能达成一致，双方未能协商解决。现两原告要求终止履行与被告签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖合同》，庭审中被告也表示同意，故两原告的该项请求，本院予以支持。本案的争议焦点在于被告朱山松、姚淑萍是否已构成违约。对此本院认为，国发（2010）10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》仅是对购房者信贷政策的调整，并不必然导致两被告无法继续履行合同。况且，两被告在2010年7月底又全款付清购买了本市民安苑42平方米房屋一套。因此，两被告未履行合同已构成违约。关于违约数额问题，原、被告双方在合同中约定被告未按合同约定的时间付款，逾期付款超过7天，被告向原告支付违约金70000元整。对此本院认为，违约金的功能以赔偿损失为主，惩罚为辅。鉴于两被告有减少违约金数额的请求，两原告也未就终止合同履行而造成损失数额进行举证，故本院对两原告主张的违约金数额酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告池利琼、钱晨与被告朱山松、姚淑萍2010年4月11日签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋买卖合同》于本判决生效之日终止履行；
二、被告朱山松、姚淑萍于本判决生效之日起10日内支付给原告池利琼、钱晨违约金35000元；
三、驳回原告池利琼、钱晨的其他诉讼请求。
被告朱山松、姚淑萍如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，减半收取775元，由被告朱山松、姚淑萍负担，退还原告池利琼、钱晨775元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，上诉案件受理费1550元，向浙江省杭州市中级人民法院预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院；开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：1202024409008802968）。
审判员 姚炜强
二〇一〇年九月十九日
书记员 徐 雯