福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民终1834号
上诉人（原审被告）：福建豪洲置业有限公司，住所地福建省宁德市福鼎市桐城街道玉龙北路317号，统一社会信用代码913509820523202339。
法定代表人：陈向兴，职务执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：董帝亮，福建建达（福鼎）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张翔，女，1977年7月25日出生，汉族，务工，住福建省福鼎市。
被上诉人（原审原告）：何孔彪，男，1966年1月13日出生，汉族，务工，住福建省福鼎市。
委托诉讼代理人：林群、张淑娟，福建起来律师事务所律师。
上诉人福建豪洲置业有限公司(下称豪洲置业公司)因与被上诉人张翔、何孔彪商品房预售合同纠纷一案，不服福鼎市人民法院(2017)闽0982民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人豪洲置业公司的委托诉讼代理人董帝亮、被上诉人张翔、何孔彪的委托诉讼代理人张淑娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
豪洲置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：
一、逾期交房的过错不在上诉人。上诉人按照合同约定于2016年9月1日完成勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收，2016年11月17日完成消防验收。上诉人于2016年11月17日前完成了五方验收，已经达到了房屋交付的法定条件，亦达到了办理房屋验收备案登记的条件。之所以无法办理房屋验收备案登记手续系由于3#、5#楼的业主多次向市政府及建设主管部门上访信访，有关部门在巨大的维稳压力下暂停上诉人的房屋验收备案登记。3#、5#楼业主一方面向政府施加压力，不让上诉人办理房屋验收备案登记手续，一方面拒绝办理房屋接收手续。因此，逾期交房的过错责任不应当由上诉人承担。
二、上诉人与被上诉人已达成互免违约责任的协议。3#、5#楼业主之所以上访信访是由于电梯的原因。上诉人认为电梯的质量没有问题，但规格与合同约定不符，这是民事纠纷。但3#、5#楼业主向政府施加压力通过行政手段来解决民事纠纷。建设主管部门为此多次召开业主与上诉人协调会，最后双方达成一致意见，由上诉人按约定在五个月内将电梯改造完毕，互不追究逾期交房责任。上诉人已按约定在五个月内将电梯改造完毕，现部分业主起诉要求上诉人承担逾期违约责任，有悖诚信原则。原审判决上诉人承担逾期交房的违约责任没有事实依据。
综上所述，上诉人已依约通知上诉人办理房屋交接手续，履行了合同约定的义务，逾期交房的过错不在上诉人；加之双方已达成互免逾期交房违约责任的协议。故原审判决上诉人承担逾期交房违约责任事实不清。
张翔、何孔彪辩称：一、原审判决书事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。双方签订商品房买卖合同后，被上诉人已经依照合同约定履行了合同的义务，付清了全部的购房款以及相关契税，依据法律的规定，上诉人需要在2016年12月25日交付符合合同规定的商品房。但在约定的交付时间期满之后，上诉人未能交付符合法律规定的商品房，依照合同规定，被上诉人有权拒绝接收商品房，上诉人应承担违约责任；二、电梯改造的责任在于上诉人，合同约定的电梯为1000KG，但上诉人擅自将电梯更改为800KG，按照合同的约定，上诉人有义务将电梯更改为1000KG。上诉人与被上诉人在诉争之前没有签订合同或口头同意豁免开发商的违约责任。上诉人到期未能交付符合条件的商品房，被上诉人通过合法的途径上访，被上诉人无法备案验收，是由于上诉人自身的原审无法达到验收的条件，不能将无法竣工验收的责任归结于被上诉人上访、信访。如果上诉人认为系行政部门的不作为，应由上诉人提起行政诉讼，本案的过错在于上诉人，其应承担违约责任。
张翔、何孔彪向一审法院起诉请求：判令豪洲置业公司支付自2016年12月26日起至2017年7月5日止的逾期交房违约金共计21613元（购房款1131596元×0.01%×191天）。
一审法院认定事实：张翔、何孔彪与豪洲置业公司于2016年6月21日签订了《商品房买卖合同》，购买桐城新城“红鼎广场”第3号楼第27层2701号商品房，商品房价款为1131596元（其中首付款为341596元，按揭贷款790000元）。合同第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2016年12月25日前，……将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……4、其他详见本合同附件六补充协议相关条款约定：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋竣工测绘报告。第九条约定：“出卖人逾期交房有违约责任。除本合同第八规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”。第十一条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。张翔、何孔彪于2016年6月16日交纳购房款341596元，合同签订后，于2016年11月29日通过按揭贷款支付购房款790000元。2016年12月1日豪洲置业公司发出交房通知书，要求张翔、何孔彪对购买的商品房进行交接，但张翔、何孔彪认为交付的商品房不符合合同约定的使用条件，不予接收。期间“红鼎广场”部分业主因不满3号楼和5号楼电梯的载重量由合同约定的1000kg更改为800kg而向政府有关部门信访。2017年7月5日豪洲置业公司取得福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案证明文件，嗣后张翔、何孔彪办理了所购商品房的交接手续，现张翔、何孔彪诉至本院要求豪洲置业公司支付逾期交房违约金。
一审法院认为：张翔、何孔彪与豪洲置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同约定履行合同义务。张翔、何孔彪已交纳首付房款和办理按揭手续，其全部交纳购房款，而豪洲置业公司未按合同约定于2016年12月25日前交付商品房，其行为已构成违约，依法应按合同约定承担违约责任，故张翔、何孔彪主张豪洲置业公司应承担相应违约金符合法律规定，本院予以支持。虽然豪洲置业公司主张其已于2016年12月1日通知张翔、何孔彪履行交接手续，但豪洲置业公司通知交接时该商品房仍未取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件等，尚未达到双方约定的全部交付使用条件，因此张翔、何孔彪有权根据合同第十一条约定拒绝接收，豪洲置业公司应承担逾期交房的违约责任。豪洲置业公司抗辩称因部分购房业主非理性的信访导致验收备案无法通过，业主存在过错，且双方口头约定在电梯改造期间业主不追究逾期交房责任，未能提供证据证明，因此豪洲置业公司的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。2017年7月5日豪洲置业公司才取得福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案证明文件,达到合同约定的全部交付使用条件,豪洲置业公司应当承担商品房合同约定的交房期限起至2017年7月5日止的违约金，故张翔、何孔彪要求支付自2016年12月26日起按合同约定已付款项1131596元的日万分之一计算至2017年7月5日止的违约金计21613元，符合法律规定和合同约定，该主张本院予以支持。判决如下：福建豪洲置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张翔、何孔彪逾期交房违约金21613元。本案受理费340元，减半收取170元，由福建豪洲置业有限公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，当事人未提供新证据。当事人二审争议的焦点为：上诉人应否承担逾期交房违约责任。对此，本院分析、认定如下：
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。豪洲置业公司以案涉商品房已具备验收备案条件，但未及时办理验收备案系因业主对电梯改造的问题进行上访所导致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。案涉商品房是否准许验收备案系行政主管部门的行为，故即便本案上诉人主张其未能如期完成验收备案的原因成立，根据上述法律规定，上诉人也应当向张翔、何孔彪承担违约责任。何况本案中业主信访原因是豪洲置业公司擅自变更3#、5#楼的电梯规格，业主对此采取正当维权方式，亦不构成的违约抗辩事由。豪洲置业公司该上诉理由不能成立，不予支持。
豪洲置业公司关于双方经福鼎市住建局组织协调，已达成由其在五个月内完成电梯改造而业主不追究其逾期交房违约责任的上诉意见，但其未能提供任何证据加以证实，被上诉人对此亦予否认，故豪洲置业公司对此举证不能，应承担举证不能的不利后果。
豪洲置业公司未能按合同约定于2016年12月25日前向张翔、何孔彪交付符合约定的商品房，其行为已构成违约，依法应按合同约定承担逾期交付商品房的违约责任。
综上所述，豪洲置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费340元，由豪洲置业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈鸣鸣
审判员 陈富强
审判员 郑 彦
二〇一七年十二月二十五日
书记员 彭杨清