宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁02民终505号
上诉人（原审被告）：宁夏荣达房地产开发有限公司，住所地位于石嘴山市大武口区游艺西街560号。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：梁生科，宁夏荣达房地产开发有限公司董事长。
委托诉讼代理人：刘晶，宁夏荣达房地产开发有限公司职员。
委托诉讼代理人：董鹏，宁夏平瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宁夏隆湖万达建材有限公司，住所地位于银川市西夏区宝湖西路6号。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：郑玉梅，宁夏隆湖万达建材有限公司董事长。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘小华，女，1979年5月6日出生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）：车银虎（刘小华丈夫），男，1981年10月28日出生。
刘小华、车银虎共同委托诉讼代理人：曹长安，宁夏宁和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵玉娜，女，1980年7月2日出生。
委托诉讼代理人：程伟，宁夏颐升律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王建明，男，1957年9月10日出生。
上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）、宁夏隆湖万达建材有限公司（以下简称隆湖万达公司）、刘小华、车银虎因与被上诉人赵玉娜、王建明房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2017）宁0202民初3452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人荣达公司的委托代理人董鹏，上诉人隆湖万达公司的法定代表人郑玉梅，上诉人刘小华和车银虎的委托代理人曹长安，被上诉人赵玉娜的委托代理人程伟，被上诉人王建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘小华、车银虎上诉请求：撤销原判，改判驳回赵玉娜的诉讼请求，判令赵玉娜搬出大武口区房屋。事实和理由：一、原审认定赵玉娜基于合法、有效的买卖合同事实上取得了涉案房屋的占有、使用权错误。1.原审确认的事实，先是”山水金居”住宅小区项目是经石嘴山市发改委同意由荣达公司代隆湖万达公司开发、由荣达建筑公司中标承建，建设单位为荣达公司、隆湖万达公司，施工单位为荣达建筑公司，但后面又认定隆湖万达公司是挂靠荣达公司资质开发，又挂靠荣达建筑公司资质施工，王建明为实际施工人，继而判定隆湖万达公司事实上集开发建设施工为一体。事实和认定的矛盾，导致原审认为赵玉娜购买涉案房屋是基于对王建明从隆湖万达公司顶账而来的信赖，与荣达公司签订买卖合同无实质的不同。刘小华、车银虎认为：如果购买”山水金居”住宅小区的房屋仅需取得隆湖万达公司同意，无需与荣达公司办理相关手续是相同法律后果的话，那么”山水金居”住宅小区项目就无需石嘴山市发改委同意开发公司代开发了。法律意义的房地产项目开发，显然应当包括依法取得出售开发房屋许可的资质，隆湖万达公司作为建设单位对外抵顶房屋应当取得代开发方荣达公司的出售认可，否则赵玉娜的信赖就无从谈起，更何况购买顶账房屋必须与开发商签订买卖合同已是生活中的常识。2.原审在未查明涉案房屋是由谁、如何交付给赵玉娜的、或是否是赵玉娜非法占有的情况下，就武断地认定赵玉娜事实上取得了涉案房屋的占有、使用权，明显缺乏事实依据。二、原审既然认定刘小华、车银虎基于合法、有效的买卖合同形式上取得了涉案房屋的所有权，却不对刘小华、车银虎的合法权益予以保护，反而判令刘小华、车银虎协助赵玉娜办理涉案房屋产权登记手续错误。原审仅仅因为刘小华、车银虎未尽到实地看房的谨慎义务就让刘小华、车银虎承担失去所购房屋的后果，显失公平。首先，买房一定要实地看房并非购房者的必要谨慎审查义务；其次，生活中大量存在着买房人通过看房间模型、看样板间、看相同户型的方式，进而决定购房并签订买卖合同的情形；再次，刘小华、车银虎已经尽到了购房者的一般人法定义务，即签订合法有效的合同、依法缴纳房款、契税、依法取得不动产登记证书，在此之上再强加刘小华、车银虎其他义务，显然过于严苛。
荣达公司、隆湖万达公司辩称，同意刘小华、车银虎的上诉意见。
荣达公司上诉请求：撤销原判，改判驳回赵玉娜原审诉讼请求。事实和理由：一、一审证据认定错误。王建明与荣达公司没有挂靠施工法律关系。赵玉娜一审提交《自愿投资协议》系王建明与隆湖万达公司之间签订，足以证明王建明与隆湖万达公司是投资或建设工程关系，属于投资获利性质，并非房屋买卖关系，王建明有权向隆湖万达公司主张工程款；如果王建明与荣达公司存在挂靠关系，王建明应向荣达公司主张工程款。隆湖万达公司同意将涉案房屋抵顶给王建明的行为无效，因至今未得到荣达公司追认，一审判决将涉案房屋办理在赵玉娜名下错误。二、本案不属于”一房二卖”，一审适用法律错误。荣达公司是涉案工程项目的代建主体，有权对外出售房屋。一审法院对涉案房屋《不动产登记证书》不采信错误。荣达公司与赵玉娜之间并无房屋买卖合同关系。赵玉娜与王建明存在房屋买卖合同关系，应当由签订合同的双方承担相应的责任。荣达公司与刘小华、车银虎签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，没办法再为赵玉娜办理房屋产权登记手续。
刘小华、车银虎、隆湖万达公司辩称，同意荣达公司的上诉意见。
隆湖万达公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回赵玉娜的诉讼请求。事实和理由：一、隆湖万达公司、荣达公司与赵玉娜之间无房屋买卖合同法律关系，没有义务为赵玉娜办理房屋产权证。王建明既不是荣达公司的负责人，也不是受托人，其无权代表荣达公司售房，王建明将涉案房屋出售，荣达公司不知情，应由其个人承担责任。现涉案房屋已经出售给刘小华、车银虎，且已经办理不动产权证，应依法保护。隆湖万达公司和王建明债务互顶，已不存在抵顶涉案房屋的事实。二、本案经石嘴山中级法院发回重审后赵玉娜向一审法院提出撤诉申请，构成自认且放弃对涉案房屋诉权。涉案房屋合法所有权人是刘小华、车银虎，赵玉娜长期非法强行入住涉案房屋。三、一审法院引用与本案无关的文件进行裁判，有失公平公正审判原则，损害了隆湖万达公司的利益。
刘小华、车银虎、荣达公司辩称，同意隆湖万达公司的上诉意见。
赵玉娜、王建明辩称，对以上三上诉人的上诉答辩意见相同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确；原审认定涉案工程系挂靠荣达公司开发，王建明又挂靠荣达建筑公司施工这一事实有生效判决证实（赵某某与荣达公司、隆湖万达公司房屋买卖合同一案），赵玉娜在2012年12月实际入住涉案房屋，且居住至今，入住手续由郑玉梅直接给赵玉娜办理；刘小华、车银虎在购买涉案房屋时，赵玉娜在涉案房屋中已实际居住五年之久，荣达公司一房二买，导致刘小华、车银虎自身利益受损，其可通过其他方式解决，请求驳回上诉,维持原判。
赵玉娜向一审法院起诉请求：1.确认荣达公司与刘小华、车银虎房屋买卖行为无效；2.判令位于石嘴山市××区号房屋所有权归赵玉娜所有；3.判令四被告为赵玉娜办理位于石嘴山市××区号房屋产权证。
刘小华、车银虎向一审法院反诉请求：判令赵玉娜立即搬出位于石嘴山市××区号房屋。
一审法院认定事实：2010年9月7日，石嘴山市发改委下发文件，同意荣达公司代隆湖万达公司开发”山水金居”住宅小区项目。2011年4月24日，该项目经过招投标，荣达建筑公司中标。同日，荣达公司作为发包人，荣达建筑公司作为承包人，双方签订《建设工程施工合同》。2011年5月26日该项目取得”建筑工程施工许可证”，建设单位为荣达公司、隆湖万达公司，施工单位为荣达建筑公司，王建明作为实际施工人挂靠荣达建筑公司具体负责施工。2012年5月18日，王建明与隆湖万达公司签订自愿投资协议一份，隆湖万达公司同意将涉案房屋顶账给王建明。2012年5月19日，王建明将涉案房屋以235400元卖给赵玉娜，赵玉娜向王建明支付了购房款，涉案房屋已交付给赵玉娜并已实际使用。2015年12月14日，刘小华、车银虎在未实地现场看房情况下，与荣达公司签订《商品房买卖合同》，约定以270351元的价格购买涉案房屋，交纳了房款、契税，于2017年3月23日取得了不动产权证书。因赵玉娜在购买涉案房屋后，一直未取得涉案房屋的产权证书，且现涉案房屋登记在刘小华、车银虎名下。荣达公司认为与赵玉娜无房屋买卖合同关系，王建明无权代表荣达公司给赵玉娜出售房屋，作为涉案房屋开发商的荣达公司对顶房及转售房屋事前不知情，事后没有追认，涉案房屋已经正常出售，实际购买人现已经取得不动产权证书，要求依法驳回赵玉娜的诉讼请求。隆湖万达公司除同意荣达公司的抗辩意见外，认为其与王建明之间工程款抵顶并不包括涉案的房屋，不存在以该房屋顶账的事实，要求依法驳回赵玉娜的诉讼请求。王建明认为涉案房屋是抵顶给其的，后转卖给赵玉娜，当时合同是在售楼部和隆湖万达公司一起签订合同一式四份，郑玉梅把合同全部拿走，说要拿去盖章、备案，后来郑玉梅就不给了，之后隆湖万达公司将房屋转卖给第三方属于欺诈行为。刘小华、车银虎认为涉案房屋其已经通过合法购买取得，并且办理了不动产权证书，赵玉娜占有涉案房屋，属于非法占有，提起反诉，要求赵玉娜立即搬出涉案房屋。一审法院认为，本案属于典型的一房二卖行为。对于一房二卖行为，成立在后的买卖合同，除非有证据证实存在出卖人与买受人恶意串通，损害先前买受人的权益，或具有其他无效情形，才认定为无效，本案刘小华、车银虎与荣达公司之间的买卖合同，虽然在合同签订时，刘小华、车银虎在标的物权属完整性、标的物现状及占有状态等存在审查不严的问题，但不能据此推定刘小华、车银虎与荣达公司属于恶意串通损害赵玉娜的合法权益从而认定买卖合同无效，故赵玉娜要求确认刘小华、车银虎与荣达公司之间房屋买卖行为无效，无事实和法律依据，不予支持。隆湖万达公司挂靠荣达公司开发资质开发建设”山水金居”工程，隆湖万达公司挂靠荣达建筑公司资质进行施工，王建明挂靠荣达建筑公司作为实际施工人具体负责施工，为了清理工程款，隆湖万达公司同意涉案房屋顶给王建明，王建明转售给赵玉娜。赵玉娜虽然并非从隆湖万达公司或者荣达公司处直接购买涉案房屋，但隆湖万达公司对于山水金居项目事实上集开发建设施工为一体，其为了清理在开发建设过程中王建明工程款，同意将涉案房屋顶给王建明，赵玉娜基于对顶账的信赖购买了涉案房屋，与其直接通过售楼部购买，与荣达公司签订买卖合同，并无实质性的不同，赵玉娜在付清房款后，已经实际占有、居住、使用涉案房屋，其依法享有要求取得相关产权证照的权利。当然，房屋所有权的取得，除了有合法有效的买卖合同外，需要依法办理产权登记手续，现涉案房屋并未办理至赵玉娜的名下，赵玉娜基于合法有效的合同，享有可以要求出卖方协助办理产权登记的权利，并不意味着已经取得了房屋的所有权，故其要求确认涉案房屋所有权归其所有，无法律依据，不予支持。如前所述，虽然涉案房屋赵玉娜是通过从王建明手中以顶账房方式购买，但基于对隆湖万达公司同意出售该顶账房的信赖，与其直接通过售楼部购买，与荣达公司签订买卖合同，并无实质性的不同，荣达公司作为涉诉房产开发建设单位，有义务协助赵玉娜办理房屋产权手续，故赵玉娜要求被告荣达公司为其协助办理房屋产权证的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。荣达公司的抗辩意见不予采纳。隆湖万达公司从形式上看集开发建设施工于一身，但其并无开发建设房地产资质，无权协助赵玉娜办理房屋产权证照，其法律责任应当由被挂靠人荣达公司承担。王建明作为实际施工人，其也无权协助赵玉娜办理房屋产权证照。故赵玉娜要求隆湖万达公司、王建明协助办理房屋产权证照的诉求无法律依据，不予支持。赵玉娜虽系购买顶账房，但购买时是基于隆湖万达公司、王建明出售的信赖，在购买以后，王建明与隆湖万达公司如有工程款结算上的纠纷，应由王建明与隆湖万达公司自行通过合法渠道予以解决，不应由赵玉娜承担不能取得涉案房产的后果，故对于隆湖万达的抗辩意见，不予采信。关于刘小华、车银虎与赵玉娜之间的权利保护问题，如前所述，本案属于典型的一房二卖行为，刘小华、车银虎与荣达公司之间的买卖合同，并无可认定为无效的事由，刘小华、车银虎基于合法、有效的买卖合同形式上已取得了涉案房屋的所有权，而赵玉娜基于合法、有效的买卖合同事实上已经取得了涉案房屋的占有、使用权，在此情形下，应当优先保护哪一买受人的权利，应当综合考虑购买房屋时当事人的注意义务，以及标的物的现实状态。从法庭调查来看，刘小华、车银虎在购买涉案房屋时，对于涉案房屋已经由赵玉娜实际占有、使用这一客观事实并未尽到必要的谨慎审查义务，是导致其未能获得所有权中占有、使用权能的重要原因，而占有、使用是所有权中具有重要意义的权能，在赵玉娜已经基于合法、有效的买卖合同取得了占有、使用的重要权能后，刘小华、车银虎在买受房屋时对标的物上的重要事实及权利限制没有进行认真审查，尽管其基于一份合法有效合同办理了产权登记，也只是形式上取得了涉案房屋的所有权，并不能对赵玉娜产生具有完备所有权的对抗效力。在此情况下，赵玉娜现实占有、使用涉案房屋，不仅不属于对刘小华、车银虎所有权的侵害，相反刘小华、车银虎有义务配合赵玉娜将涉案房屋所有权登记在赵玉娜名下，以使赵玉娜能够最终拥有涉案房屋完备的所有权。当然，刘小华、车银虎协助赵玉娜将涉案房屋产权登记在赵玉娜名下，其权利势必遭受损失，对于遭受的损失，刘小华、车银虎可以依据合法有效的买卖合同，与出卖人协商或者其他合法途径予以解决。综上，刘小华、车银虎要求赵玉娜立即搬出涉案房屋，无事实和法律依据，不予支持。赵玉娜要求刘小华、车银虎协助办理房屋所有权登记，有事实和法律依据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条之规定，判决：一、荣达公司、刘小华、车银虎于判决生效后十日内协助赵玉娜办理大武口区号（即大武口区号）房屋产权登记手续；二、驳回赵玉娜其他的诉讼请求；三、驳回刘小华、车银虎的诉讼请求。本诉案件受理费200元，由荣达公司负担100元。刘小华、车银虎负担100元。反诉案件受理费50元，由刘小华、车银虎负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
隆湖万达公司提交如下证据：证据一、民事起诉状五份，立案收费票据五张，隆湖万达公司起诉赵玉娜要求搬出涉案房屋返还原物，证明赵玉娜不是合法占有房屋，应立即搬出涉案房屋，案件正在诉讼中，未结果；证据二、王建明多退少补承诺一张，大武口区党政办公室给自治区信访办回复函一份，证明王建明无权出售涉案四套房屋，因王建明赖账未对财务账，经隆湖万达公司、荣达公司售房部核对涉案房屋不在支付工程款范围；大武口区党政办公室回复函证明当时占有房屋的情节至今未解决，政府建议法院调解，赵玉娜未交购房款，隆湖万达公司不欠王建明工程款的情况下，隆湖万达公司没有能力阻止赵玉娜非法抢占涉案房屋的事实。赵玉娜、王建明质证意见，对以上证据均有异议，证据所反映的问题是王建明建设工程施工合同纠纷所涉及相关问题，可另行解决，与本案无关，达不到证明目的。刘小华、车银虎质证意见，以法庭认证意见为准。荣达公司质证意见，对以上证据无异议。本院认证意见，与本案焦点问题无关，达不到隆湖万达公司的证明目的。
赵玉娜提交其购买天然气流水单一份。证明赵玉娜自2012年11月至今一直居住在涉案房屋，因生活需要购买天然气的事实。刘小华、车银虎、荣达公司质证意见，对天然气流水单打印件不认可，该证据未加盖任何单位公章，真实性、合法性无法确认，不能证明赵玉娜居住在涉案房屋的事实。隆湖万达公司质证意见，对天然气流水单打印件不认可，未加盖任何单位公章，真实性合法性无法确认，不能证明赵玉娜居住在涉案房屋，涉案房屋产权归赵玉娜所有。王建明质证意见，对该证据无异议。本院认证意见，该证据能够证实赵玉娜正常使用涉案房屋天然气。
刘小华、车银虎、荣达公司、王建明未提交证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是刘小华、车银虎取得涉案房屋的登记物权是否属于善意取得的问题。所谓善意取得，是指无权处分人将动产或不动产转让给受让人，如果受让人取得该动产或不动产时出于善意，则受让人将依法取得对该动产或不动产的物权。善意取得首先要求受让人主观上必须是善意的。一般说来，善意是指不知情，即不知道或不应当知道出让人转让财产时没有处分该项财产的权利。本案中，涉案工程办理开发建设手续的建设方和施工方与实际不符，应当以实际情况进行认定。一审认定隆湖万达公司挂靠荣达公司开发资质开发建设”山水金居”工程，隆湖万达公司挂靠荣达建筑公司资质进行施工，王建明挂靠荣达建筑公司作为实际施工人具体负责施工正确，有生效判决证实。为了清理工程款，隆湖万达公司同意将涉案房屋顶给王建明，王建明转售给赵玉娜，赵玉娜在付清房款后，已经实际占有、居住、使用涉案房屋，如果隆湖万达公司不知情不同意，赵玉娜不可能入住涉案房屋后开通天然气，交纳各项费用正常居住使用至今，荣达公司同意隆湖万达公司挂靠其开发资质，双方就应当对对方的行为承担相应的法律后果，故赵玉娜与王建明签订的《购房合同》，隆湖万达公司知情并同意，该合同合法有效，且涉案房屋已实际交付使用，涉案房屋所有权应归赵玉娜所有，赵玉娜依法享有要求取得涉案房屋产权证的权利。故赵玉娜要求荣达公司为其协助办理房屋产权证的诉讼请求，有事实及法律依据，应予支持。荣达公司与刘小华、车银虎签订涉案房屋买卖合同，隆湖万达公司未持反对意见，应认定为隆湖万达公司明知涉案房屋已出售给赵玉娜并交付，其已无处分权的情况下，又将涉案房屋出售给刘小华、车银虎。刘小华、车银虎在购房时，涉案房屋已建成，在正常情况下，购房人是要察看所购房屋，并要求开发商及时交房，但刘小华、车银虎未曾看过房屋，在签订商品房买卖合同一年后仍然未察看所购房屋，未要求交房的情况下办理产权证，从而未能发现该房屋现实状况是已经出售给赵玉娜并居住，刘小华、车银虎在主观上存在过错。刘小华、车银虎该过错属在主观上未尽审慎义务，以致应当知道该房屋系一房二卖而未能知道，其行为后果对赵玉娜合法权益构成侵害，不符合善意取得的要件。其次，刘小华、车银虎未提交支付购房款凭证，其提交的购房款发票出具时间为2017年3月，与签订合同时间相差一年多，不符合常理。因而涉案房屋虽然已经登记于刘小华、车银虎名下，但不应受登记公信力的保护。王建明与隆湖万达公司的其他纠纷，应由王建明与隆湖万达公司自行通过合法渠道予以解决，不应由赵玉娜承担不能取得涉案房屋的后果。
综上所述，上诉人荣达公司、隆湖万达公司、刘小华、车银虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，上诉人宁夏荣达房地产开发有限公司、上诉人宁夏隆湖万达建材有限公司各负担100元，上诉人刘小华和车银虎负担100元。
本判决为终审判决。
审判长王俊英
审判员陈静
审判员彭德才
二〇一八年六月二十二日
书记员罗浩
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。