浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0225民初2080号
原告（反诉被告）：郑振武，男，1949年2月22日出生汉族，退休工人，住象山县茅洋乡南充村**组**号，现住象山县。
委托诉讼代理人：陈一鸣，北京盈科（宁波）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李爱云，女，1970年6月5日出生汉族，个体工商户，住象山县。
委托诉讼代理人：周东升，浙江昊大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍灵巧，浙江昊大律师事务所律师。
被告：潘月春，女，1968年11月5日出生汉族，个体工商户，住象山县。
原告郑振武与被告李爱云、潘月春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序。被告李爱云在答辩期间提出反诉，本院审查后依法予以合并审理。本院于2018年4月9日、4月20日公开开庭进行了审理。庭审时原告撤回对被告潘月春的起诉。原告郑振武及其委托诉讼代理人陈一鸣，被告李爱云及其委托诉讼代理人周东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑振武向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.两被告支付拖欠的房屋租金12666元（76000元/12个月×2个月=12666元，具体金额计算至被告实际退房之日止）。事实和理由：2014年5月21日，原告与被告签订租房协议一份，约定原告将位于象山县的两间店面房出租给被告。房屋租金每年76000元，支付时间为每年5月6日前一次性付清。租房协议履行至第四年，2017年5月6日，被告未按协议约定支付房租76000元，仅支付原告房租38000元，超期半年多，至今未按租房协议的约定全额支付。
被告李爱云答辩称，1.原告诉请不真实，不客观，原告存在先期过错，应承担全部责任?。租房期限为2014年5月21日至2019年5月20日止，尚有租期一年多时间；第四年租赁年即2017年5月21日至2018年5月20日，因情势发生客观变化，涉案房屋坐落在政府拆迁的文昌小区区块改造项目地段，属政府拆迁房屋，故双方约定租金半年预付一次(2017年5月21日至2017年11月20日)；被告于2017年5月7日通过银行汇给原告租金38000元，原告一直无异议；当时周边、邻近类似的房屋租金有一月一付、三月一付，被告半年一付是最主动、积极。原告于2017年7月25日与象山县丹西街道办事处签订了非住宅房屋征收货币补偿协议，且已领取政府40%的拆迁补偿款，政府于2017年8月23日公告:文昌小区区块拆迁改造项目所租的房屋要求在2017年12月31日腾空搬迁。?依征收补偿条例和实施办法规定：先补偿后搬迁，应处理好租赁关系。原告应在其与政府签订征收协议、收到征收补偿款后，主动、及时与被告协商支付搬迁、停产停业、装修等补偿费用，这是原告的义务与责任，但原告一直隐瞒，且分文没有向被告支付，原告明显存在先期违约。?原告不支付出租房屋拆迁的搬迁费、停产停业费、装修费，被告依然享有合法的抗辩权，有理由可以暂缓搬迁，并追究原告的责任。?在政府公告要求搬迁期2017年12月31日前，原告不讲诚信，不讲公德，却于2017年12月27日采取断水、断电等违法�段，造成双方租赁关系恶化的后果，这后果都是原告的全部责任所引起。2018年1月2日，象山县丹西街道拆迁办组织双方调解，原告同意一次性支付被告58000元的搬迁及停产停业等补偿费，但原告反悔，有失诚信与公理。2.原告诉请被告拖欠房屋租金不成立，应予驳回。自2017年7月25日原告与政府签订征收补偿协议，政府向原告支付拆迁补偿款时，房屋所有权证、土地使用权证已依法由政府收回注销，故此时房屋已归政府所有，双方租赁关系依法终止，原告无权再出租，原告主张租金之诉请应予驳回。
被告李爱云向本院提出反诉请求：1.原告支付一次性搬迁和临时安置费20232元？？(2023173元×1%)；2.原告支付停产停业损失补偿费101159元(2023173元×5%)；3.原告支付装修费60270元；4.原告返还租金25333元(76000元/年÷12个月×4�月)；5.原告返还水电费押金1000元；6.原告赔偿擅自非法断水、断电造成的经营损失60000元；7.本案反诉费由原告承担。？上述共计267994元。事实与理由？：2014年5月21日，原、被告订立租房协议一份，约定:？1.被告向原告承租坐落在象山县间及里屋3间作为营业用房；2.租期为2014年5月21日至2019年5月20日止；3.年租金为76000元;？4.被告交水电费押金1000元;？5.被告对店面装修、费用自负，外墙广告牌亦由被告承建等。2017年7月25日，原告就上述出租房屋与县征收办签订非住宅房屋征收货币补偿协议，确定:非住宅房屋评估价2023173元、一次性搬迁和临时安置费20232元、停产停业损失补偿费101159元、装修评估价60270元。对此原告一？直予以隐明，未告知被告。政府公告要求文昌小区区块改造项目于2017年12月31日前搬迁。2018年1月2日，双方经象山县丹西街道拆迁办调解，原告当时愿意一次性补偿被告58000元，后原告又反悔，只同意补偿一、两万元。被告认为，关于装修费，因租赁房屋一直由被告承租、装修并使用，租房协议对装修归属也予以明确，现该装修评估价为60270元，故应归被告所有。关于停产停业损失补偿费，被告租赁房屋系用于生产经营，因拆迁导致停产停业造成被告严重的经济损失，故应归被告所有。一次性搬迁和临时安置费系政府补偿给承租人搬迁货物、设备的费用，以及搬迁后无法恢复生产经营的临时安置费用，应归被告所有。2017年12月27日，原告拒不补偿被告搬迁安置费、停产停业损失补偿费、装修费等，并对租赁房屋进行断电、断水，造成被告正常的经营损失计60000元(停业三个月，以每月2万元损失计算)，应依法向被告赔偿。自2017年7月25日起原告与政府订立房屋征收补偿协议后，双方租赁关系依法终止，原告无权再向被告�取租金，故多收取的4个月租金计25333元应予返还，原告应返还协议约定的水电费押金1000元。
?针对被告的反诉，原告郑振武答辩称，1.关于反诉诉请1，不符法律规定，政府给予的拆迁和临时安置费是补偿给原告，而非被告，法定的受偿主体是出租方，而非承租方。2.关于反诉诉请2，不符合法律规定，征收补偿协议中，政府给予的补偿费用也是补偿给?原告，房屋被征收后重新购置房屋用于出租或经营，需要一定时间，这个费用是补偿此间的损失。3.关于诉请3，不符合法律规定，双方签订的租房协议第三条约定，被告对店面的装修费用由其自负，被告未提供证据证明其花费了60000元多装修费。被告逾期支付房租，因被告违约导致合同解除，被告要求赔偿装修剩余残值的诉请不应得到支持。4.关于反诉诉请4，不合理，涉诉房屋至今仍由被告实际使用。5.关于诉请5，应当在解除租赁合同关系后，并结清水电费剩余押金同意返还。6.关于诉请6，与实际情形不符，被告陈述一直在经营，因房屋被征收，原告在2017年12月底为了履行征收协议的义务，且被告逾期缴纳7个月房租，在原告多次告知被告要求解除合同的情形下才断水、断电。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年5月21日，原告郑振武与被告李爱云、潘月春签订租房协议一份，约定原告将坐落在象山县的两间店面房出租给被告；租期五年，自2014年5月21日至2019年5月20日止；房屋租金每年76000元，支付时间为每年5月6日前，提前半个月一次性付清；水电费押金1000元，租赁期满后退还；被告对店面进行装修，租赁期满后装修归原告，被告不得拆除等。合同签订后，被告李爱云使用了租赁房屋。租房协议履行至第四年，2017年5月7日，被告支付原告租金38000元。2017年12月20日，原告通知被告李爱云腾退房屋。被告李爱云未搬离所租赁的房屋。
2017年3月6日，象山县人民政府发布了《关于象山县文昌小区区块改造项目房屋征收决定》【象政房征决（2017）第5号】，被告李爱云承租的象山县两间店面房属于征收范围，被告于2017年12月27日对该房屋停电、停水。因原、被告双方对房屋被征收拆迁后的相关费用补偿等无法形成一致意见，原告诉来法院要求处理。
另查明，象山县房屋征收办公室、象山县丹西街道办事处于2017年7月25日与原告郑振武签订非住宅房屋征收货币补偿协议一份，协议约定根据象房征决（2017）第5号房屋征收决定，原告房屋已列入象山县文昌小区区块改造项目征收范围，被征收房屋坐落在（房产证号：象房证字第××号），被征收房屋评估金额为2023173元（商业用房），货币补偿补助金额为402318元，一次性搬迁和临时安置费20232元，停业停产损失补偿费101159元，合计征收补偿资金2546882元。该协议第六条约定：“在规定的签约期限内项目总体签约比例达到90%后，本协议生效；否则本协议不生效”。象山县文昌小区区块改造项目至2017年8月11日签约率已达90%以上，该协议已于2017年8月11日生效。
又查明，2017年8月23日，象山县中心城区文昌小区区块改造指挥部发布关于文昌小区区块改造项目房屋搬迁腾空事宜的公告：一、房屋搬迁腾空时间为2017年9月11日至2017年12月31日；二、房屋搬迁腾空奖励：在2017年11月30日（含）之前完成搬迁腾空并通过指挥部验收合格的，可得签约搬迁奖励费和10000元的搬迁腾空奖励费；在2017年11月30日至2017年12月31日（含）完成搬迁腾空的，仅取得签约搬迁奖励费，取消10000元的搬迁腾空奖励费；在2017年12月31日之后完成搬迁腾空的，取消签约搬迁奖励费。
本院认为，原告郑振武与被告李爱云、潘月春于2014年5月21日签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律及相关法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依法履行合同项下的义务。庭审时原告撤回对被告潘月春的起诉，本院予以准许。因租赁房屋被政府列入旧城改造拆迁范围而依法征收，原、被告签订的租房协议不能履行。被告认可自2017年7月25日原告与政府签订征收补偿协议后租赁房屋已归政府所有，双方租赁关系依法终止。故对原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，本院予以支持。合同解除后被告应腾空搬离所租赁的房屋。
根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，因象山县人民政府征收案涉房屋的决定已于2017年8月11日生效，故案涉房屋的所有权自原告郑振武与象山县房屋征收办公室等签订非住宅房屋征收货币补偿协议后于2017年8月11日起已转移至象山县人民政府，故原告要求被告支付2017年11月20日以后的房屋�金已失去法律基础，本院难以支持。
关于被告的反诉请求，1.一次性搬迁和临时安置费。本案因政府征收原告出租的房屋导致租赁合同不能履行，承租人需另寻房屋经营，因租赁期限未到期，搬迁需要承租人的积极配合，因搬迁需要，征收部门亦预先给予相应的一次性搬迁和临时安置费。因此，基于公平原则考虑，适当的搬迁和临时安置费应当给予承租人。本院根据原告与征收部门签订的补偿协议确定的金额，酌情支持一次性搬迁和临时安置费10?000元。2.停产停业损失补偿费。停产停业损失补偿费系因拆迁而产生的经营损失的补偿。租赁房屋系商业用房，现原告因拆迁而不能通过出租而继续获取租金收益，存在经营损失。但租赁房屋拆迁补偿协议系在租赁期限内签订，相应的停产停业损失补偿已经综合考量了租赁房屋的经营属性�当时的经营状况，故对被告要求原告赔偿停产停业损失补偿费，本院酌情支持30?000元。3.装修费。被告承租的房屋用于商业经营，当初被告根据经营性质决定房屋进行装修，而原告未提供证据证明租赁房屋存在基础装修，且根据双方合同“被告对店面进行装修，租赁期满后装修归原告，被告不得拆除等”的约定，本院对租赁房屋内的装修认定为被告所为。被告认为其为租赁房屋投入装修费用共计60000元多，?但未提供相应的证据证明，本院不予采纳。本院根据《象山县国有土地上房屋征收(非住宅)评估分户报告》确定的装修金额、装修面积、装修单价，结合被告承租房屋的面积、租赁期限等情况，酌情支持装修费30000元。4.返还租金。被告虽支付原告2017年5月21日至11月20日的房租，但租赁房屋一直由被告在使用，对被告要求返还租金的请求，本院不予支持。5.返还水电费押金1000元。原告同意在解除租赁合同关系后，并结清水电费剩余押金同意返还。故对该请求，本院予以支持。6.赔偿擅自非法断水、断电造成的经营损失。因?被告未提供相应的证据证明该损失，对该损失本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：
一、原、被告于2014年5月21日签订的租房协议于本判决生效之日起解除，被告（反诉原告）李爱云在本判决生效后三十日内将租用的坐落在象山县的两间店面房腾空返还给原告（反诉被告）郑振武；
二、驳回原告（反诉被告）郑振武的其他诉讼请求；
三、原告（反诉被告）郑振武在本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）李爱云一次性搬迁和临时安置费10000元、停产停业损失补偿费30?000元、装修费30000元，合计70000元。并在结清水电费后返还水电费押金1000元。
四、驳回被告（反诉原告）李爱云的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件本诉受理费592元，减半收取296元，由原告郑振武负担246元，被告李爱云负担50元。反诉受理�2660元，由反诉原告李爱云负担1825元，反诉被告郑振武负担775元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审判员 戴金元
二〇一八年五月二十一日
书记员 赖芒芒