重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异140号
案外人：谭定文，男，汉族，1964年1月2日出生，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。
申请执行人：谭少进，女，汉族，1964年3月16日出生，住重庆市九龙坡区。
被执行人：重庆弘时商贸有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子科园四路30-4-5-3、4号，组织机构代码66088221-3。
法定代表人：刘光明，该公司执行董事。
被执行人：刘光明，男，汉族，1963年11月29日出生，住重庆市忠县。
被执行人：叶伟玲，女，汉族，1971年8月24日出生，住重庆市忠县。
被执行人：重庆弘历投资集团有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路4号，组织机构代码66087526-7。
法定代表人：刘光明，该公司执行董事。
被执行人：桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司，住所地贵州省桐梓县娄山关镇马鞍山，组织机构代码56092367-1。
法定代表人：刘光明，该公司董事长。
本院在执行谭少进与重庆弘时商贸有限公司（以下简称弘时公司）、刘光明、叶伟玲、重庆弘历投资集团有限公司（以下简称弘历公司）、桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司（以下简称广兴公司）民间借贷纠纷一案中，案外人谭定文对执行位于重庆市忠县某镇某路30号附40号（第吊一层）1635.33平方米的房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人谭定文称，本人与被执行人弘时公司于2013年11月20日签订的《房屋租赁合同》真实、合法有效，本人租赁案涉房屋在先，申请执行人谭少进与被执行人弘时公司签订《企业借款合同》设定案涉房屋抵押在后，本人在抵押、查封前已实际占有案涉房屋。现申请执行人通过法定程序取得了案涉房屋的产权，本人没有异议，但本人的租赁权仍有效，贵院发出《限期迁出房屋通知书》并公告，强制责令本人15天内迁出案涉房屋的执行措施是错误的，请求贵院中止对案涉房屋强制迁出的执行措施，依法保护案外人的承租权。
申请执行人谭少进答辩：案外人谭定文与被执行人弘时公司之间实际是借贷关系，我与被执行人签订借款合同办理抵押登记时，案涉房屋是在建工程，房屋没有租赁，且法院查封时也没有租赁（现在确实房屋上有租赁）。他们的租赁合同不真实，合同约定的押金不可能收利息。请求依法驳回案外人的异议请求。
本院查明，谭少进与弘时公司、刘光明、叶伟玲、弘历公司、广兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月7日作出（2014）渝五中法民初字第01155号民事判决，判决的主要内容：弘时公司偿还谭少进借款本金1500万元及利息，刘光明、叶伟玲、弘历公司对上述支付义务承担连带清偿责任，广兴公司就谭少进在实现担保物权后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。
重庆市忠县人民法院于2015年3月9日作出（2015）忠法民特字第00001号民事裁定书：准予对被申请人弘时公司所有的位于重庆市忠县某镇某路30号附40号商服用房1635.33平方米（房屋所有权证号311房地证2014字第0xxxx号）采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人谭少进有权就拍卖、变卖所得价款在1500万元范围内优先受偿。
上述判决和裁定发生法律效力后，谭少进向本院申请强制执行。
本院在执行过程中，于2015年7月9日作出（2015）渝五中法民执597号执行裁定书，查封、扣押、冻结被执行人弘时公司、刘光明、叶伟玲价值1800万元的财产。同日，向重庆市忠县土地房屋权属登记中心发出协助执行通知书：查封被执行人弘时公司位于重庆市忠县某镇某路30号附40号（第吊一层）的房屋，证号为311房地证2014字第0xxxx号、面积为1635.33平方米（即吊1-商2），查封期限3年。2016年，重庆xx拍卖有限公司受本院委托对上述房屋发出司法拍卖公告，该公告注明有租赁关系，但未注明承租人和租赁关系的起止时间等。2016年6月30日，本院作出（2015）渝五中法民执字第597号之二执行裁定书，裁定：将被执行人弘时公司所有的上述房屋作价5,586,320元交付申请执行人谭少进抵偿部分债权，该房屋归申请执行人执行所有，申请执行人可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，解除以本院名义对上述房屋的所有查封，同时注销该房屋上的抵押。现申请执行人谭少进已取得忠县某镇某路30号附40号（第吊一层）的不动产权证书。2017年11月8日本院发出公告：载明本院在执行过程中，依法对被执行人弘时公司所有、由申请执行人享有抵押权的位于忠县某镇某路30号附40号（第吊一层）1635.33平方米房屋进行了司法拍卖，因无人竞买而流标，后申请执行人向本院申请以物抵债，本院已将该房屋裁定归抵押权人谭少进所有，且房屋已过户至谭少进名下，现谭少进请求本院将该房屋予以交付，为此本院公告如下：限上述房屋的全部占有人在本公告张贴之日起15日内将上述房屋腾空并迁出该房屋。次日，本院向案外人谭定文发出“限期迁出房屋通知书”，载明该房屋产权已登记至谭少进名下，申请执行人要求本院将该房屋予以交付，本院作出如下通知：限你在收到本通知书后15日内将忠县某镇某路30号附40号（第吊一层）房屋腾空并迁出该房屋。
另查明，2013年11月20日弘时公司（甲方）与谭定文（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将忠县某路30号xxxx吊一楼1、2号房22200平方米租给乙方，租期自2013年11月20日至2024年11月19日，共计10年。其中优惠12月房租。租金标准及支付方式：每年22200*13*12=346,000元，房屋保证金2,250,000元，每月押金计息，每月2.5%，利息用作房租，多退少补。支付方式是现金，每年11月20日前支付，房租每两年递增8%。将2013年2月8日借款500,000元作为房屋租金保证金，在2014年5月20前，甲方再向乙方借款1,750,000元作为房屋租赁保证金，乙方将款汇到甲方指定的叶xx农行账号为准。
2013年2月8日，弘时公司向谭定文出具了支付保证金500,000元的收据。2014年5月20日，弘时公司出具支付保证金1,750,000元的收据。上述付款均有付款凭据。
再查明，申请执行人谭少进于2016年7月14日取得案涉房屋重庆市忠县某镇某路30号附40号（第吊一层）1635.33平方米房屋的不动产权证书。案外人谭定文在本院限定的期限内未提交其在法院查封前占有使用案涉房屋的证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，虽然案外人谭定文在本院查封前与被执行人弘时公司签订了书面租赁合同，通过以租抵债的方式支付租金承租案涉房屋，但谭定文未提交本院查封前交纳案涉房屋水、电费的证据等，其查封前合法占有使用上述房屋的依据不充分。综上所述，案外人谭定文主张对上述房屋享有排除执行的实体权利缺乏事实依据和法律依据，其要求继续使用房屋、保护其租赁权的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：
驳回案外人谭定文的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 蓉
审判员 刘用辉
审判员 余 梅
二〇一八年四月十一日
书记员 吴 娅