沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初3879号原告：中信银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区大西路336号。负责人：郭琦，该行行长。委托诉讼代理人：陈晶，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：陈贻富，男，1968年3月24日出生，汉族，住址沈阳市苏家屯区。被告：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司总经理。原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告陈贻富、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年3月9日受理后，依法由本院审判员王云娇适用简易程序，于2018年5月17日公开开庭进行了审理，原告中信银行股份有限公司沈阳分行的委托代理人陈晶到庭参加诉讼，被告陈贻富和被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行股份有限公司沈阳分行诉称，原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告陈贻富于2013年4月22日签订了编号为（2013）皇姑银房贷字第1106号中信银行个人购房借款合同，约定被告陈贻富向原告借款380000元（叁拾捌万元整），贷款合同签订时年利率为5.895%，每年1月1日调整一次。用途为购房，贷款使用期限为2013年4月22日起至2036年4月22日，还款方式为按月等额本息还款法。陈贻富提供自己所有的位于沈阳市大东区，面积88.97平方米的住宅作为贷款抵押房产，并为原告办理了沈房预中心字第0213070362号预告登记。被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司为保证人。原告已依约向被告发放上述贷款，被告从2016年3月开始发生贷款逾期。被告未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，应承担相应的法律责任并应按约偿还所欠原告的贷款本金、利息及罚息。经我行多次催收无果，为维护我行合法权益故诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订的中信银行个人购房借款合同。2、请求判令被告陈贻富偿还原告贷款本金354899.10元，利息26633.4元，罚息2695.69元，总计384228.19元（暂计算至2018年1月15日，从2018年1月16日起至被告实际清偿之日止，利息及罚息按合同约定计算）；3、请求判令原告对被告陈贻富提供抵押房产（沈阳市大东区，面积88.97平方米）享有优先受偿权。4、请求依法判令被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司对被告陈贻富的贷款承担连带偿还责任。5、请求判令被告承担本案的全部诉讼、保全费用及原告实现债权的全部费用。被告陈贻富未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。经审理查明，2013年4月22日，原告中信银行股份有限公司沈阳分行作为贷款人（抵押人、乙方）与被告陈贻富作为借款人（抵押权人、甲方）、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司作为保证人（丙方）签订《中信银行个人购房借款合同》，合同约定：贷款金额为人民币38万元，用于购买沈阳市大东区，建筑面积88.97平方米的房屋，采用浮动利率，以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照中国人民银行的利率政策在基准利率基础上下浮10%确定，贷款初始月利率为4.9125‰，采用等额本息还款方式，借款期限为276个月，自2013年4月22日起至2036年4月22日，还款方式为按月等额本息还款法，每月21日前偿还当期贷款本息。同时被告陈贻富以所购房产为上述借款提供抵押担保，丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。合同第13.5条约定，丙方在此同意放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下的针对乙方的所有抗辩以及根据上述法条所可能获得的全部权利。合同第15条约定，甲方逾期或未按约定的金额归还贷款本息，乙方有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息并有权要求丙方履行保证责任……2013年4月24日，原、被告办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记。合同签订后原告于2013年4月24日向被告发放借款38万元，但被告并未按借款合同约定归还本息，截止至2018年1月15日被告陈贻富共欠贷款本金354899.10元，利息26633.4元，罚息2695.69元，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、《中信银行个人购房借款合同》、预购商品房抵押权预告登记证、借款借据、欠款明细等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告陈贻富、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司订的《中信银行个人购房借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应遵照履行。合同签订后，原告中信银行股份有限公司沈阳分行已履行发放贷款义务，被告陈贻富应依约按期偿还借款，未如约还款，违反合同约定，应承担违约责任。按照合同约定，原告宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告立即偿还全部到期贷款及相应利息符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于原告对沈阳市大东区房产是否享有优先受偿权的问题，诉争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预购商品房抵押权预告登记的法律效力是：将来能够进行不动产抵押登记时，抵押权预告登记的权利人享有优先权，不经抵押权预告登记的权利人同意，不能在该物权上设立抵押权。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权，故对原告要求对诉争房屋享有优先权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司是否承担保证责任的问题。借款合同约定“丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。”所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止)向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告中信银行股份有限公司沈阳分行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。根据最高人民法院《关于适用综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条，《关于适用一、被告陈贻富于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行借款本金354899.10元；二、被告陈贻富于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行利息26633.4元、罚息2695.69元（截至2018年1月15日，从2018年1月16日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；三、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司对上述第一、二项所确定的被告陈贻富的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告中信银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7060元减半收取3530元、保全费2441元，由被告陈贻富负担，被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司对该费用承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王云娇二〇一八年五月二十一日书记员  董虹艺