广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终24198号上诉人（原审被告、反诉原告）：简振中，男，1950年5月2日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审被告、反诉原告）：简莹莹，女，1980年6月17日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：简振中，本案上诉人，系简莹莹父亲。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东厚园物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：谢礼海，该司董事长。委托诉讼代理人：吴雪霞，女，该司员工。上诉人简振中、简莹莹因与被上诉人广东厚园物业管理有限公司（以�简称厚园公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初6905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人简振中即上诉人简莹莹委托诉讼代理人、被上诉人厚园公司的委托诉讼代理人吴雪霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人简振中、简莹莹上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回厚园公司该诉讼请求；2.判决厚园公司的物业管理费标准降至3级，按照每平方米0.91元的标准进行收取。事实与理由：（一）厚园公司接手涉案物业时在承诺书中承诺“收费标准保持现时的标准基本一致”。当时的收费标准根据简振中、简莹莹提交的两份《商品房买卖合同》补充协议的约定，物业管理费1.87元每平方米的收费标准是包含共用水电费分摊、垃圾费，公共设施维护费用等在内的。原物业公司广州市东胜物业管理有限公司与简振中、简莹莹签订的业主物业管理服务合同并未提及另收水电公摊费，在其管理的4年期间以及厚园公司接管后的半年时间也没有向业主收取该笔费用。2008年9月，厚园公司突然拿出其2008年3月5日与新发展商签订的《“XXX”小区前期物管合同书》，要求收取电费公摊。根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条第三款的规定，该合同书对简振中、简莹莹并无约束力，不能作为厚园公司向简振中、简莹莹收取分摊费的依据，因此，一审判决简振中、简莹莹交纳分摊费不符合法律规定。（二）简振中、简莹莹一审列举了厚园公司多起服务低劣的事实，比如一是XX旅舍违法在小区开了5年之久，不明身份的陌生人自由出入小区；二是外来者在涉案小区长期卖淫嫖娼。这些证明厚园公司管理不到位。一审法院却认定厚园公司已�要求给业主提供服务，该认定与事实不符。（三）由于对厚园公司的物业服务不满，简振中、简莹莹从2008年11月至2011年6月近三年曾停交过物业费，并向厚园公司提出过管理异议，厚园公司一审中也认可双方一直有沟通，一审判决却认定简振中、简莹莹一直交物管费，从未提出异议，与事实不符。（四）根据相关法律规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。故对简振中、简莹莹反诉厚园公司管理不到位的主张，厚园公司应逐条给予举证，一审法院认为简振中、简莹莹承担举证责任是错误的。上诉人厚园公司辩称：（一）关于收取公摊电费的问题。公摊电费是由供电局收取的，计算方法也是供电局提供的，厚园公司在一审中提供了每月的供电局的发票，每户每月需要分摊的电费都在小区内进行了公示。厚园公司并没有看�简振中、简莹莹与开发商签订的商品房买卖合同，其买卖合同也不能约束厚园公司。前期物业服务合同是经过招投标并经房管部门备案的，对公摊电费的收取有明确约定，物业管理费和收费标准也符合物价局的规定，且没有出现私自涨价的行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体若干应用问题》第一条的规定，厚园公司与开发商签订的前期物业服务合同对于业主也有约束力，无须与每一个业主均签订物业服务合同。（二）关于简振中、简莹莹提出的小区内青年旅舍、卖淫嫖娼等问题，厚园公司已经采取了相应的措施，向有关行政部门投诉，也阻拦入住的人员，并加强巡逻及报警处理。厚园公司向一审法院起诉请求：1.简振中、简莹莹支付2008年9月至2017年6月的代垫公摊电费3012.9元，及逾期交纳违约金（从应交之月后的第二个月的1日�，按同期银行贷款利率计算，以每月拖欠的公摊电费为本金）；2.电梯维修费543.3元；3.简振中、简莹莹承担本案受理费。简振中、简莹莹一审反诉请求：1.厚园公司将整改前（从2008年9月至2017年6月）的物业管理费降至3级（不浮动）即0.91元/平方米/月；2.本案本反诉受理费均由厚园公司承担。一审法院认定事实：广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）是广州市XXX号“XXX”小区的开发商。简振中、简莹莹是XX阁XX房的业主，该屋建筑面积126.91平方米；简振中、简莹莹于2004年6月入住至今。2008年3月5日，金辉洋公司（甲方）与厚园公司（乙方）签订《物业管理服务合同》约定，甲方委托乙方对“XXX”小区提供物业管理服务，委托管理期限自2008年3月7日至开发方经过前期物业招投标方式选聘出新的物业管理企业时止。2008年3月7日，金辉洋公�向XXX业主发出《致“XXX”业主的一封信》称：“XXX”小区原物业管理公司东胜公司已于2008年3月7日被法院强制执行撤离“XXX”小区；为确保小区业主/住户们的正常生活不受影响，该司委托厚园公司承担“XXX”小区交接过渡期的物业管理工作。同日，厚园公司向XXX业主发出《服务承诺书》称：受金辉洋公司临时委托，厚园公司进入“XXX”代理物业服务工作，收费标准保持现时的标准基本一致等。2008年6月5日，金辉洋公司向厚园公司发出《中标通知书》，确认厚园公司为XXX小区物业管理项目投标的中标人，并在区房管部门办理了中标材料备案。2008年6月6日，金辉洋公司（甲方）与厚园公司（乙方）签订《“XXX”小区前期物业管理合同书》约定：甲方将“XXX”小区委托于乙方实行物业管理，委托管理期限自2008年6月6日至“XXX”业主委员会依法选聘出新的物业管理企业，依法交接完毕之日止；乙方须按广州市一级服务标准执行；本物业管理公共服务费由业主或物业使用人按该物业的建筑面积向乙方交纳，其中高层住宅管理费为1.87元/平方米；物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为当月25日前；物业管理公共服务费不含共用设施设备运行耗用的公摊电费，公摊电费包括公共照明与水泵公摊电费、电梯公摊电费等项；本物业房屋的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支，物业维修专项资金未落实前，由受益户分摊。《前期物业管理合同书》也约定了各户公摊电费分配的计算公式。厚园公司为证明其已代垫了XXX小区自2008年8月1日至2017年6月公摊电费，该费用应由简振中、简莹莹承担的事实，提供了广州市供电局开具的收费发票、电力收费销货清单以及穗价函[1999]116号《广州市物价局关于�市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》；为证明简振中、简莹莹需支付维修电梯费543.3元的事实，提供了广州市侨佳科技工程有限公司出具的发票，发票记载工程项目为电梯维改（XX阁更换拽引轮及拽引钢丝绳），金额为98754元；电梯维修合同、公告及使用收益人分摊明细表。简振中、简莹莹对上述证据均不予确认，认为每月1.87元/平方米的管理费已经包括公摊电费，电梯维改发票未列明维修项目明细。一审庭审中，厚园公司陈述，合同没有约定公摊电费的滞纳金，但由于厚园公司已垫付，所以请求按银行同期贷款利率收取；另简振中、简莹莹确认其从未交纳过公摊电费；但一直有按1.87元/月/平方米支付物业管理费。但因厚园公司没有保证服务质量，故要求将2008年9月至2017年6月的物业管理费调整为0.91元/平方米。一审法院认为：“XXX”小区尚未成立业主委员会，厚园公司依据《“XXX”小区前期物业管理合同书》，对“XXX”小区进行物业管理，其行使物业管理的行为符合法律规定。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《“XXX”小区前期物业管理合同书》对业主有约束力。关于公摊电费，本案中，根据厚园公司提供的广州市供电局开具的电力收费发票、收费销货清单，一审法院确认厚园公司垫付了小区的公摊电费。简振中、简莹莹辩称物业管理费包括了公摊电费，但该辩称与《“XXX”小区前期物业管理合同书》中的物业管理公共服务费不含公摊电费的约定不符，且简振中、简莹莹未提供证据证明管理费已经包括公摊电费的事实，故对于厚园公司要求简振中、简莹莹支付从2008年9月至2017年6月的代垫公摊电费3012.9元的诉讼请求，一审法院予以�持。至于厚园公司主张的逾期交纳公摊电费违约金，因缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于电梯维修费，电梯维修是保障全体业主安全的行为，现厚园公司已代垫了电梯维修费，简振中、简莹莹作为受益户，理应承担相应的分摊费用。简振中、简莹莹抗辩认为维修费应在专项维修资金中扣除，但未能举证证明案涉楼盘已落实住宅专项维修资金，且资金由厚园公司代管，故一审法院对此不予采纳；至于简振中、简莹莹提出的小区共用地经营所得用于补充专项维修资金的意见，不属于本案处理范围，本案不作实质审查，简振中、简莹莹可另循法律途径解决。关于简振中、简莹莹反诉的物业管理费的收费标准问题，根据《物业管理服务合同》、《“XXX”小区前期物业管理合同书》、穗价[2008]85号《2008年度广州市住宅物业服务收费政府指导价基准�和浮动幅度》，厚园公司收取物业管理费1.87元/平方米/月没有违反合同约定和法律强制性规定，且简振中、简莹莹自2008年9月至今也一直按照1.87元/平方米/月向厚园公司交纳物业管理费，期间未提出异议，简振中、简莹莹也未举证证明厚园公司存在违反合同的行为，故对简振中、简莹莹反诉要求将2008年9月至2017年6月的物业管理费降至（3级，不浮动）0.91元/平方米/月的主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年10月18日作出如下判决：一、简振中、简莹莹自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向厚园公司支付从2008年9月至2017年6月的公摊电费3012.90元。二�简振中、简莹莹自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向厚园公司支付电梯维修费543.3元。三、驳回厚园公司的其它诉讼请求。四、驳回简振中、简莹莹全部反诉请求。简振中、简莹莹如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费25元，反诉受理费25元，由简振中、简莹莹负担(厚园公司已向一审法院缴纳本案受理费25元，由简振中、简莹莹迳付给厚园公司）。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，简振中、简莹莹提交以下证据材料：1.金辉洋公司与涉案小区XX房签订的《商品房买卖合同》补充协议（该合同乙方签名处被涂划）。2.金辉洋公司与涉案小区XX房签订的《商品房买卖合同》补充协议（该合同乙方处空白）及水电费收据，证据1、2拟共同证明物业管理费收费标准为1.87元每平方米，该标准已包含水电分摊费。3.穗国房字[2003]592号通知，拟证明物管公司必须与业主签订《前期物业服务协议》。4.厚园公司在2015年起诉另一业主黄向光案的民事答辩状，拟证明庭审过程中因厚园公司法理不足，庭审法官劝其撤诉。5.供电局停电通知书及受害业主书面证明，拟证明厚园公司恶意不交电费，造成XX阁整栋楼公用用电停电70天。6.相片3张，拟证明小区管理脏乱差。简振中、简莹莹称：前述证据材料均为案外人所有，一审判决认为其没有提交有关1.87元每平方米的收费标准已包含水电分摊费的相关证据，故其在一审判决后收集相关证据予以证明。针对简振中、简莹莹提交的证据材料，厚园公司质证称：1.证据1、2均非是简振中、简莹莹所签，证据4也是另案中的材料，与本案无关。2.证据3是国家的文件，该通知厚园公司此前没有看过，并不清楚，但厚园公司都是按照房管局的规定来进行相关行为的。且厚园公司不是开发商选聘的，是通过招投标入驻涉案小区的，因此与该文件所述的情形不一致。3.对于证据5，厚园公司并不清楚，但不缴纳电费，供电局就肯定会采取停电措施。4.对于证据6前二张照片的情况厚园公司已作出解释，且该证据不能证明简振中、简莹莹所拟证明的问题。证据6的第三张图片，业主随意丢弃垃圾是违反管理公约的，但该平台是需通过业主家才可到达，因此不能每天都去清理。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案争议的焦点为：（一）简振中、简莹莹主张物业管理费标准每月1.87元/平方米已包含公摊电费是否合法有据，应予支持；（二）简振中、简莹莹主张物业管理费标准降至0.91元/平方米/月应否支持。关于焦点一。《最高人民法院》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案小区并未成立业主委员会，故厚园公司与开发商签订的前期物业管理合同书对业主有约束力。该前期物业管理合同明确约定高层住宅管理费标准为1.87元/平方米，物业管理公共服务费不含共用设施设备运行耗用的公摊电费。简振中、简莹莹主张该物业管理费已包含公摊电费，与该约定不符。对此，简振中、简莹莹应对其主张提供证据加以证明。二审中，简振中、简莹莹提交的案外人与金辉洋公司签订的补充协议等证据。首先，该补充协议乙方签名处被划掉或空白，无法确认合同的真实性；其次，该合同内容显示，物业管理费按自商品房交付之日起三年内按套内面积2.2元每平方米收取，包公用水电费分摊、垃圾费、公共设施维护费等。该标准与本案厚园公司主张的物业管理费标准1.87元每平方米并不相同。故简振中、简莹莹二审所提交的证据不足以证明其主张，应承担不利的法律后果，本院对其主张不予采纳。关于焦点二。简振中、简莹莹认为涉案小区存在卖淫嫖娼等违法活动证�厚园公司管理不到位以及小区存在脏乱差等问题，要求物业管理费标准应降至0.91元/平方米/月。根据本案双方的陈述，厚园公司对于小区的违法活动已采取向行政机关投诉、报警等措施，可见厚园公司作为物业管理公司已尽到其职责。至于小区脏乱差问题，简振中、简莹莹也称厚园公司采取了整改措施。因此，简振中、简莹莹要求降低物业管理费标准缺乏事实和法律依据，一审不予支持，并无不当。综上所述，简振中、简莹莹的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人简振中、简莹莹负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年三月六日书记员  林漫榆彭诗敏