四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涪民初字第7876号
原告高菊香，女，生于1957年9月12日，汉族，住绵阳市涪城区。
委托代理人陈小鹿，四川睿桥律师事务所律师。
被告四川海珂实业有限公司。住所地：四川省绵阳市高新区
法定代表人周健，该公司董事长。
委托代理人陈勇，四川道融民舟律师事务所律师。
原告高菊香诉被告四川海珂实业有限公司（以下简称海珂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，依法由审判员马净独任审判，公开开庭进行了审理。原告高菊香及其委托代理人陈小鹿、被告海珂公司的委托代理人陈勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2009年底签订了《剑门路中段XX号灾后重建房屋拆迁置换协议书》、《修订协议》等一系列协议。2010年4月16日全部置换户搬离原住房，2010年5月16日重建工程奠基仪式隆重举行，随后（次月）建设单位进场施工，重建工程开工建设，至2012年6月前即满约定的过渡期限。因工期延误被告于2013年3月28日才通知原告接房，2013年4月1日被告才实际交房。接房时原告要求被告出示相关建设工程竣工验收合格证明、竣工验收备案表等材料，但被告拒不出示且不给任何合理解释，当时原告迫于被告的强势地位无奈之下接房。被告迟延交房应当承担违约责任，参考同地段房屋租金2000元每月的标准，扣除被告已支付的5000元过渡补助费被告还应向原告支付15000元。
原告接房时，被告未依法发放《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》。原告在补交房款时对房款金额明确提出异议，但被告恐吓原告如不按被告规定补交房款原告就无权接房，也不予办理房屋权属证书并要缴纳滞纳金。后原告迫于无奈违心的交纳了房款。被告还应退还原告多缴纳的补交房款77733元及契税3281元，并加算银行同期贷款利息。被告至今未为原告办理相关房屋权属证书。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，提出权利主张。房价基数为补缴金额250388元加应还建面积51.91平方米房价金额252594元（被告核定的单价，4866元/平方米），共计502982元。原告就相关事项多次与被告协商未果，政府相关部门也多次参与调解，但上述问题至今未得到解决。为维护原告的合法权益，特起诉来院，请求判令：1、被告赔偿原告因迟延交房且不符合交房条件等行为的违约金15000元；2、退还多收的补交房款77733元及契税3281元，并加算银行同期贷款利息；3、被告从2014年4月1日起按基数502982元、利率日万分之二点一的计算标准给付违约金直至被告将房屋权属证书办理完毕之日止（先行给付至一审判决作出之日）；4、被告依法向原告补发“两书”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》）；5、本案相关诉讼费用由被告承担。
被告海珂公司辩称：被告向原告交付新房的时间是从全体住户搬离旧房且承建工程开工之日起2年内，2011年3月原告所选的3号楼开始动工，2013年1月3号楼竣工验收合格且取得了竣工验收报告，符合了法律规定的交付条件。被告于2013年3月通知原告接房，原告于2013年4月1日接手了房屋。被告严格按照合同约定的期限和交付标准向原告交付了房屋，被告没有违约。
关于超面积购房款的计算方式，原告向被告支付了超出置换面积部分的购房款。并且原告与被告于2012年7月3日签订了补充协议，对所选房屋的超出部分的面积及其超面积购房款进行了书面确认，是双方的意思自治体现。所谓契税，是被告代收代缴，一切以税务机关的标准和金额为准。被告通过积极努力已经办理了初始登记，并通知原告提交办证的相关资料，已将所有资料递交房管行政部门。双方签订的是拆迁安置补充合同，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》，如果一定要说被告存在延迟办证的行为，应当以这一行为给原告造成的实际损失计算。被告向原告交房时已经具备“两书”，可以随时提供。
经审理查明：2009年11月30日起，原告作为乙方与作为甲方的四川海珂实业有限公司先后签订《剑门路西段XX号在后重建房屋拆迁置换协议》、《<剑门路西段XX号灾后重建房屋拆迁置换协议>修订协议》、《<剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议>补充协议》、《补充协议》、《置换住房房址确定协议书》。
双方在《剑门路西段42号在后重建房屋拆迁置换协议》中约定：乙方将其所有的位于涪城区剑门路西段XX号XX幢X楼X单元X号房屋一套（建筑面积46.35m2）交予甲方拆除并按照本协议约定的房屋置换方式获得补偿。房屋置换补偿方式为：重建竣工验收交验后，按照乙方被拆除房屋面积（该面积以乙方房产证面积为准，以下称“乙方原房屋建筑面积”），甲方用小区内所有新建住宅房楼层X楼（含5楼）以下的房屋，按乙方原房屋建筑面积1：1返还给乙方，甲乙双方互不找补差价。乙方若选择住宅房5楼以上楼层的房屋，则应按市场价格向甲方找补楼层价差。被拆除的房屋建筑面积低于45m2的产权房户，甲方还足45m2的新建房。拆迁过渡期限暂定24个月（24个月以内以实际发生为准），甲方保证在全体住户（产权户、租房户）搬离现居住房且重建工程开工之日起两年内将新建房交予乙方；逾期交付新建房（甲方若遇不可抗力因素如：战争、地震等自然灾害或政府相关职能部门延迟工程的审查、验收时间等导致延期除外），则按迟延之日起的天数甲方向乙方每天支付200元的违约金（含租房费）。还建房屋的标准要符合国家相关标准。此外，该协议还对置换后超、负面积的优惠政策以及拆迁过渡安置补助费作了详细约定。
而双方在对《剑门路西段42号在后重建房屋拆迁置换协议》进行修订的《<剑门路西段X号灾后重建房屋拆迁置换协议>修订协议》中对部分条款进行了修订，并约定修订协议生效的同时，原协议中被修订的相应条款因取代而失效。《<剑门路西段X号灾后重建房屋拆迁置换协议>修订协议》约定了以下内容：重建竣工验收交验后，按照乙方被拆除房屋面积（该面积以乙方房产证面积为准，以下称“乙方原房屋建筑面积”），甲方用小区内所有新建住宅房楼层X楼（含5楼）以下的房屋，按乙方原房屋建筑面积1：1.12返还给乙方，甲乙双方互不找补差价。乙方若选择住宅房X楼以上楼层的房屋，则应按市场价格向甲方找补楼层价差。被拆除的房屋建筑面积按1：1.12置换后仍低于45m2的产权户，甲方免费还足45m2。置换后超、负面积的优惠政策为乙方可在本款①②两项中选择一项，并在签订《置换住房房址确定协议》时选择确定。①置换后的新建住房建筑面积超过乙方原住房建筑面积（原住房建筑面积不足45m2，按45m2计算），超面积在10m2以内，前5m2按1800元/m2销售价售与乙方，后5m2按3000元/m2销售价售与乙方，超出10m2以上乙方按甲方同类房屋的实时市场销售价全额支付。②置换后的新建住房建筑面积超过乙方原住房建筑面积在20m2（含20m2）内的部分，甲方按交新房时同类房屋的实时市场销售价给予乙方15%的优惠（即按85%计价），但优惠后的价格不超过3500元/m2，若超过3500元/m2则按3500元/m2计算，若优惠后的价格低于则按实际价格计算，超出面积21-30m2（含30m2），按照市场价优惠5%，超出30m2以上按照甲方交新房时同类房屋的事实市场销售价全额支付。拆迁过渡期限暂定24个月（24个月以内以实际过渡期限为准），甲方保证在全体住户（产权户、租房户）搬离现居住房且重建工程开工之日起两年内将新建房交予乙方；逾期交付新建房（若遇不可抗力因素除外），甲方向乙方依法承担违约责任。拆迁过渡临时安置补助费为甲方按2幢每户600元/月，3幢、13幢每户500元/月的标准向乙方支付补助费，时间为从乙方腾空房屋办理完毕交房手续之日起至重建工程开工之日止。拆迁过渡临时安置补助费的支付标准甲方仍按2幢每户600元/户，3幢、13幢每户500元/月向乙方支付，过渡房屋由乙方自行解决。临时安置补助费的支付从重建工程开工之日起计算至依约交房之月止。
双方于2012年7月3日签订《剑门路西段X号灾后重建房屋拆迁置换协议补充协议》一份，约定：被告将新建的海珂.三千城X幢X单元X层X号房屋一套置换给原告，实际选定住房面积为101.24m2，大于应选面积49.33m2。最终原告应当给付被告超额部分房款250388元，该款应当在2012年5月31日前支付对方。2012年7月3日，原告向被告缴纳了超额部分房款250388元。房屋修建竣工后，被告向原告发出交房通知书，要求原告于2013年3月28日办理接房手续。2013年4月1日原告向被告缴纳了契税、印花税、登记费、工本费等费用并接收了房屋。
被告开发的“海珂.三千城”商品房共5幢且每幢楼的开工时间均不同，根据被告海珂公司向本院提交的《竣工验收报告》以及《单位工程质量竣工验收记录》显示，其中“海珂.三千城1＃楼”开工时间为2010年11月8日，“海珂.三千城2＃楼”开工时间为2010年10月6日，“海珂.三千城,3＃楼”开工时间为2011年3月10日，2014年3月3日，被告海珂公司取得由绵阳市住房和城乡建设局出具的“海珂三千城3#、4#、5#、2#地下室”《建设工程竣工验收备案证书》。
2014年9月20日，被告发出《关于办理房屋产权证相关事项的公告》，告知各位业主海珂.三千城房屋产权分户登记工作将于2014年10月14日开始办理，并列明业主需要提交的办证资料、注明了办理地点和办理阶段，3幢业主集中办理时间段为2014年12月9日至2015年1月29日，原告于2014年9月27日签字领取公告。
上述事实，有当事人的陈述、《剑门路西段X号灾后重建房屋拆迁置换协议》、《<剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议>修订协议》、《<剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议>补充协议》、《补充协议》、《置换住房房址确定协议书》、收据、竣工验收报告、交房资料领取表、交房通知书、公告及领取签字表等经庭审质证，在卷佐证。
本院认为：对于原告主张的逾期交房且不符合交房条件的损失问题。首先双方约定的交房期限为：甲方保证在全体住户（产权户、租房户）搬离现居住房且重建工程开工之日起两年内将新建房交予乙方。因双方签订的《剑门路西段42号在后重建房屋拆迁置换协议》、《<剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议>修订协议》并未对“重建开工之日”进行明确约定，且双方对此理解亦存在争议，原告认为应从海珂.三千城总体工程的开工时间开始计算2年，而被告认为重建工程开工之日应为认定原告选定的案涉房屋所在楼栋的开工之日。因上述两份协议系被告针对拆迁户的拆迁房屋提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，应作出对被告不利的解释，据此本院认定《剑门路西段X号在后重建房屋拆迁置换协议》以及《<剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议>修订协议》中所说的“重建工程开工之日”为“海珂.三千城”总体工程的开工时间。根据被告向本院提交的《单位工程质量竣工验收记录》显示“海珂.三千城2＃楼”系最早开工的楼栋，故本院确认总体工程的开工时间为2010年10月6日。故被告应当在2012年10月5日将新建房交予原告。原告认为虽在2013年4月1日被迫接房，但案涉房屋在被告通知交房时不具备交付条件，不能认为被告已完成了交房的义务。被告则认为其在通知交房时已具备交房条件。本院认为，作为本案的拆迁安置合同属于民事合同，遵循当事人意思自治原则，应以当事人对交付条件的约定作为判断开发商是否构成交房违约的依据。在本案中双方签署的《剑门路中段42号灾后重建房屋拆迁置换协议书》中约定的交房条件为：重建工程竣工交验后。而双方该约定的内涵和外延并不明确，没有确定该条件是指综合验收合格或竣工验收备案。而对于一般的建设工程来讲对于“验收合格”和“竣工验收合格”，都是指工程竣工后，五方责任主体（建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位）对工程质量进行验收并在竣工验收合格报告上签字盖章。故在当事人约定竣工交验的情况下，作为出卖人的被告只要取得由五方责任主体签署的《竣工验收合格报告》就应当认定符合合同约定的交房条件。被告提供的竣工验收报告显示在2013年1月11日已取得了该工程的《竣工验收合格报告》，故被告在通知交房时该房屋质量是合格的，即原告实际并没有损失。原告实际接房时间为2013年4月1日，据此，被告逾期履行交付房屋的时间已达6个月。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担违约责任。对违约责任的约定，双方在先签订的《剑门路西段42号在后重建房屋拆迁置换协议》中约定“逾期交付新建房（甲方若遇不可抗力因素如：战争、地震等自然灾害或政府相关职能部门延迟工程的审查、验收时间等导致延期除外），则按迟延之日起的天数甲方向乙方每天支付200元的违约金（含租房费）”，而在之后签订的《<剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议>修订协议》约定为“拆迁过渡期限暂定24个月（24个月以内以实际过渡期限为准），甲方保证在全体住户（产权户、租房户）搬离现居住房且重建工程开工之日起两年内将新建房交予乙方；逾期交付新建房（若遇不可抗力因素除外），甲方向乙方依法承担违约责任。”依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，应当视为双方已对逾期交付新建房的违约责任进行了修改，最终确定的违约责任的承担方式为依法承担违约责任。那么参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，本院认为原告主张按2000元/月作为标准，并未突破同时间内该地段房屋出租市场的平均水平。本院确定由被告支付原告违约金1.2万元。扣除原告自认被告已支付的5000元过渡补助费后，被告还应向原告支付违约金7000元
对原告要求被告退还多收房款77733元及契税3281元，并加算银行同期贷款利息的诉讼请求。本院认为，双方在《<剑门路西段X号灾后重建房屋拆迁置换协议>修订协议》第三条明确了置换房屋超面积的优惠政策且约定系在本款第一或第二项中选择一项确定价格，并且双方2012年7月3日签订的《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议补充协议》已经对原告应付超面积部分房款进行确认，关于原告称签订该份协议时对补交房款提出明确异议且系被告恐吓才予以签订的主张并未提供相关证据予以证明，故本院认定该份补充协议中对补交房款金额的约定系双方真实意思，合法有效，故原告主张被告退还多收房款的诉讼请求应当不予支持。被告收取契税的行为仅系代收，最终契税缴纳的金额应以税务机关核定的金额为准，本案中的产权证书并未办理完毕，最终收取的契税金额尚无法确定，故不能认定被告应否退还原告的契税，本院对原告的该项请求不予支持。
关于迟延办证的违约金问题。原、被告在协议中约定被告向原告交房后12个月内，由被告负责为原告办好新房的《房屋所有权证》和《土地使用权证》。双方按国家规定承担各自税费。原告须按被告通知30天内办理结算、付清房款和办证的有关税费，超过30天，则按原告应交金额每天收取千分之一的滞纳金。依照该约定，被告应当至迟于2014年4月1日为原告办理好《房屋所有权证》和《土地使用权证》。但结合办理上述产权证的手续收集实际情况以及办理产权分户的房屋数量较多的情况，被告为原告办理产权证不仅仅系被告的义务，同时也需要原告的积极配合，诸如提供证件、缴纳税费等。故对双方合同约定的办证条件应当理解为被告至迟在交房后12个月内须具备分户办证的条件并向原告发出办理证件的通知。根据庭审查明的事实，被告实际通知原告办理产权证件的时间为2014年12月9日至2015年1月29日（3幢），该日期超过了双方约定的办证时间，被告的该行为构成违约，应当承担相应的违约责任。因被告实际上已经具备办证条件并通知原告办理证件，原告亦应当在该期间内向被告提交办理证件的相应手续。此后是否顺利完成产权证件办理工作需要原、被告双方配合才能完成，故被告虽然存在逾期办证的事实，但将公告办证期后的时间计算为被告违约期间显失公平。结合查明的事实，本院确定被告逾期办证的违约时间为2014年4月2日起至2015年1月29日止，合计303天。原告主张房屋总价款为502982元，因本案房屋系拆迁安置还建房屋，其总体单价没有约定，根据庭审查明的事实，结合原告支付超面积购房款和房屋实际面积折算，本院计算该房屋总价为513871元（250388÷49.33×101.24）。原告的主张未超过本院计算的房屋总价，是其真实意思表示，本院最终确定房屋总价款为502982元。因原、被告未在合同中约定逾期办证的违约责任，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，以及银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率的问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；……”之规定，本院确定由被告向原告支付逾期办证违约金23622.54元，（计算标准为：以502982元为基数，按日0.0155％计算（4.35％×130％÷365），合计303天）。
对原告要求被告依法向原告补发《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求。本院认为《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应当属于该合同中出卖人的附随义务，故被告未履行该义务时应当承担继续履行的义务，本院对原告的该项请求予以支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同》四十一条、第一百零七条、第七十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告四川海珂实业有限公司在本判决生效之日起五日内向原告高菊香支付逾期交房的违约金7000元；
二、被告四川海珂实业有限公司在本判决生效之日起五日内向原告高菊香支付逾期办证的违约金23622.54元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、被告四川海珂实业有限公司在本判决生效之日起五日内向原告高菊香交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
四、驳回原告高菊香的其他诉讼请求。
本案减半收取案件受理费1150元，由被告四川海珂实业有限公司承担350元，原告高菊香承担800元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于绵阳市中级人民法院。
审判员 马净
二〇一六年一月二十日
书记员 杨佳