广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠中法民一终字第927号
上诉人(原审被告)：周华玉，女，汉族，1968年10月19日出生，户籍地址：湖南省耒阳市灶市。
委托代理人：胡海雄，广东穗通律师事务所律师。
委托代理人：刘关绍，男，住广东省化州市。
被上诉人（原审原告）：惠州市惠宏工贸有限公司，住所地：惠州市河南岸新岸路22号。
法定代表人：马广云。
委托代理人：黎春华、赵塞竣，系国信信扬律师事务所律师。
上诉人周华玉与被上诉人惠州市惠宏工贸有限公司（下称惠宏公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院(2013)惠城法民一初字第585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年3月18日，原审原告惠宏公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即将惠州市××××号档商铺返还给原告。2、被告承担全部诉讼费用。
主要事实和理由是：2011年9月16日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告分别承租原告位于惠州市××××号档商铺（下称租赁商铺），租赁期限自2011年2月1日至2013年1月31�。《租赁合同》第六条第（四）款约定，“租赁期届满，且乙方（即被告）没有与甲方（即原告）签订续租协议的，乙方必须在租赁期届满之日迁出，并将租赁物及配套、附属设备全部移交给甲方。”同时还就双方其他权利、义务进行了详细约定。《租赁合同》签订后，原告依约将租赁商铺交付给被告经营。2012年6月20日，原告向被告发出书面《通知》，告知被告《租赁合同》到期后不再续签。2013年1月22日，原告再次向被告发出书面《公告》，通知被告租赁商铺将进行拆除和改造，并定于2013年2月1日起进行水电改造工程；《租赁合同》于2013年1月31日到期，请被告于2013年2月1日前彻底清理店铺内的一切财物并迁离店铺，以避免造成不必要的损失。同时原告在惠州日报上刊登了该《公告》。然而，被告自《租赁合同》到期至今仍拒不迁出租赁商铺。原告认为：原被告订立的《租赁合同》已到期，且双方均没有续签，原告有权对租赁商铺进行拆除、改造，有权依法管理、使用、维护自已的财产，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为此特向贵院提起诉讼。
被告周华玉辩称:本人与原告租赁房屋已十年了，没有拖欠公司任何费用，微利经营、安居乐业。我不同意迁出，合同约定了有续租优先权，原告在我们不知道的情况下转租给别人，应当赔偿我们在合同没有到期停水停电的全部损失，原告自行承担诉讼费。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告惠州市惠宏工贸有限公司由连平县莲塘茶场、广东省河源市莲塘实业公司共同投资设立，是广东省连平监狱在惠州注册的下属公司。位于惠州市××××路的6779平方米土地的权属人为莲塘茶场，原建有员工宿舍两栋和部分临时仓库，原告后将临时仓库改为22间简易商铺对外出租至今。被告已租用上述商铺的第七号档口数十年。至2011年9月16日，原告与被告补签《租赁合同》，约定：原告将该档口出租给被告，租赁期限自2011年2月1日至2013年1月31日，每月租金715元；被告向原告交付履约保证金人民币1430元，租赁期满若被告不继续租赁且被告不存在任何违约情况下，原告将该保证金全额无息退还被告；租赁期满后，若被告仍需继续租用，在同等条件下有优先权，且必须在届满之日前一个月内向原告提出书面申请；租赁期满且被告没有与原告签订续租协议的，被告必须在租赁期满之日迁出，并将租赁物及配套、附属设备全部移交给原告。合同签订后，双方依约履行了各自的义务，被告交纳了履约保证金1430元，并交纳租金至2013年1月31日。因原告要将公司房屋及土地作重新规划，需对22间简易商铺进行拆除和改造，原告决定不再继续将商铺出租给被告。原告于2012年6月20日向被告发出通知，告知租赁合同到期后不再续签。河源市莲塘实业公司也于2012年12月12日向各租户作出《复函》，称不再续租。2013年1月24日，原告在《惠州日报》进行了公告，通知各租户惠宏公司将于2013年2月1日实施水电改造工程，届时无法提供水电供应，请各租户在2月1日前彻底清理店铺内的一切财物并迁离店铺。2013年1月31日租赁期限届满后，被告不同意迁离商铺并继续占用商铺至今，原告遂向法院起诉，请求判如上述所请。法庭组织双方进行调解，但未能达成一致意见。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均须严格按照协议约定履行各自的义务。合同已�确约定了租赁合同至2013年1月31日到期。在合同到期前，原告以通知、复函、公告的形式通知被告商铺将进行拆除和改造、双方不再续租，即双方已无续租的条件。现合同已到期，双方的租赁关系已终止，被告应当履行向原告返还租赁商铺的义务，而被告并未履行上述义务，并占用租赁商铺至今，原告的诉请符合事实，于法有据，本院予以支持。被告要求原告赔偿其停水停电损失及精神损失费，未在法定期限内提出反诉，也未提交证据予以证明，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告周华玉应于本判决生效之日起十日内迁出惠州市××××号商铺，并将该商铺返还给原告惠州市惠宏工贸有限公司。
二、原告惠州市惠宏工贸�限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告周华玉履约保证金人民币1430元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币100元，由被告周华玉负担。
当事人二审的意见
上诉人周华玉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回惠宏公司的诉讼请求。
主要事实和理由：一审法院认定事实错误，涉案的《租赁合同》生效时间应当从2011年9月16日开始计算，2013年9月16日到期。一审法院认定是从2011年2月1日到2013年1月31日是错误的。此外，惠宏公司在合同约定的时间未到，也未在法定的期限内通知上诉人行使优先购买权及其他合法权益的情况下就将商铺转让给他人，并在上诉人未�离的情况下强行停水停电，造成了严重的损失应当予以赔偿。
被上诉人惠宏公司答辩称:涉案的商铺出租给上诉人使用已经长达数十年，2011年9月16日补签《租赁合同》约定的租赁期限是2011年2月1日至2013年1月31日，上诉人所称租赁的起始日期是2011年9月16日与客观事实不符。我公司为了对涉案商铺进行拆建升级改造，在《租赁合同》到期前已经三次通过书面《通知》、《复函》、《公告》等方式告知上诉人，告知期满或不再续租、需要返还商铺。上诉人在期满后仍然占据商铺，是违反法律的行为。一审法院的判决正确，请求二审驳回上诉、维持原判。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院认为，本案属于租赁合同纠纷。对引起本案争议的《租赁合同》的真实性、合法性等，双方当事�均无争议，是处理本案的重要依据。根据双方当事人的上诉意见、答辩意见，本案二审中争议的焦点问题是：租赁合同的期限问题、上诉人的优先购买权问题、上诉人因停水停电等的损失问题。
关于涉案的《租赁合同》的期限问题，上诉人主张是从合同的签订之日即2011年9月16日起两年，被上诉人主张是从合同约定的2011年2月1日起两年。就本案的实际情况来看，上诉人租赁涉案的商铺并不是2011年9月16日才开始，而是此前数年的时间就已经实际租赁使用涉案的商铺。也就是说，《租赁合同》签订的2011年9月16日，只是出租人、承租人之间就业已存在的租赁合同关系用书面的方式进行进一步明确，是对租赁合同的一种确认，并不是从这一日期开始双方才建立租赁合同关系。因此，上诉人主张《租赁合同》从签订之日的2011年9月16日起算与客观事实不符。即便上诉人的主张成立，到一审法院作出判决的2013年10月9日，也已经超过了合同约定的两年期限，上诉人也应当按照合同约定向惠宏公司返还涉案的商铺。
关于上诉人的优先购买权的问题，根据《合同法》的一般原理，是只有同等条件下上诉人作为原承租人才享有优先购买权。根据一审、二审查明的事实，上诉人是需要将包括涉案的商铺在内的全部门面整体拆除和改造。上诉人并未举证证明惠宏公司是将其租赁的商铺单独出卖，也未举证其相对于其他购买人提出了同等的条件。上诉人作为单个商铺的承租人，也不对整体拆建改造的商铺享有优先购买权。另外，惠宏公司也已经在租赁期满前书面通知不再续租，上诉人在接到通知后并未提出购买申请。因此，上诉人所主张的优先购买权不成立。
关于上诉人所称的因停水停电造成的损失，由于双方在合同中�定了租赁期限，还约定了“租赁期限届满”没有签订续租协议的承租方必须在租赁期限届满之前迁出。因此，上诉人作为承租人对租赁期限届满之时应当清空所承租的商铺是应当知情的。在租赁期限届满之前惠宏公司作为出租人已经书面通知不再续租的情况下，惠宏公司在租赁期限届满后采取断水断电属于自助行为。该行为是否造成承租人的损失、损失金额的具体数额是多少，一方面上诉人在一审中并未提出反诉，一方面也未提交证据予以证明，故而该上诉请求本院也不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确,其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
�案二审案件受理费人民币100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 郑 杰
代理审判员 胡 江
二0一四年二0一四年二月十七日
书 记 员 彭科梅
附：相关裁判依据附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；