重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初6358号
原告:重庆翡翠湖物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇同兴村，统一社会信用代码91500109742873513P。
法定代表人:张从军，该公司董事长。
委托代理人:樊先仪，重庆索通律师事务所律师。
被告:姚镜，女，1989年4月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人:周炜，重庆中钦律师事务所律师。
委托代理人:张萧，重庆中钦律师事务所律师。
原告重庆翡翠湖物业管理有限公司（以下简称翡翠湖物业公司）诉被告姚镜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法由代理审判员邓敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翡翠湖物业公司的委托诉讼代理人樊先仪、被告姚镜的委托诉讼代理人周炜、张萧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翡翠湖物业公司向本院提出诉讼请求称：1、判令被告支付拖欠原告2015年2月至2017年6月期间的物业服务费共计20990.2元以及违约金（违约金以每月欠缴的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准从欠费次月1日起计算至最终付清物业服务费为止）；2、判令被告支付拖欠原告2015年2月至2017年5月期间的公共区域公摊电费1304.51元；3、案件受理费由被告负担。事实与理由：原告系北碚区童家溪同兴北路99号XX号的物业服务公司，被告系该小区业主。原告为被告提供物业服务，根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，双方形成了物业服务关系，依据该协议，应按3.5元/月.平方米的标准收取物业服务费，共有设施设备使用的能源消耗费用按政府相关规定由小区业主另行分摊，被告应于每月30日前按时缴纳当月物业服务费，逾期未缴纳，应按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。此后，被告自2015年2月起停交物业费等相关费用，原告为维护自己合法权益，特诉至法院，要求依法判决。
被告姚镜辩称，被告不应当向原告支付物业服务费及违约金和公摊电费，请求法院驳回原告的诉讼请求。事实与理由：双方是2013年12月29日签订的前期物业管理合同，但是开发商的房屋质量存在很大问题，和其他瑕疵，致使被告无法进行接房进行使用，根据物业服务合同的性质，首先是应当物业方向业主提供服务，本案物业并没有向我方提供服务，所以不应当缴纳物业服务费。对公摊电费，根据重庆市物业收费条例，如果业主没有接房，就不应缴纳公摊费用。即使原告被判决缴纳物业服务费，原告诉求中物业费的标准计算过高，根据相关规定，前期物业服务费是按照政府指导价收取，并且收费标准应当到物价局核定。虽然原被告双方签订了物业合同，但是里面并没有约定违约金，故被告不应承担违约金。2015年2月份至2015年7月份的金额已经过了诉讼时效。
经审理查明，2013年12月29日，重庆中安房地产开发有限公司（以下简称中安房地产公司）与姚镜签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，中安房地产公司将位于重庆市北碚区童家溪镇同兴北路99号XX号房屋销售给姚镜，该房屋建筑面积为413.6平方米。该合同第七条约定交房时间为2015年1月31日，交房条件为通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该房屋《重庆市商品房买卖合同》附件五系合同补充协议，第五条第三款对房屋的交付事宜作了明确约定；第七款对房屋存在质量问题如何处理作了明确约定，并约定了逾期未接房的法律后果。2015年1月23日，中安房地产公司向姚镜邮寄了《收楼通知书》，通知姚镜于2015年1月31日至指定地点接房。2015年1月31日，姚镜前往目的地接房，但因姚镜认为涉案房屋存在质量问题，并未实际签署接房手续。后姚镜与翡翠湖物业就房屋质量问题的整改多次进行沟通、协商。2015年1月31日前，涉案房屋已实际取得两书一证（《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市新建商品房使用说明书》、《新建商品房质量保证书》）。2015年5月26日，姚镜取得涉案房屋的房产证。
另查明，2009年11月15日，中安房地产公司与翡翠湖物业公司签订了《中安.翡翠湖三期（中安.长岛）前期物业服务合同》，由中安房地产公司委托翡翠湖物业公司对翡翠湖三期（中安.长岛）实施前期物业管理。第二十一条约定物业服务费的标准为住宅3.5元/月.平方米，且业主应于《商品房买卖合同》中约定的交房时间起缴纳物业服务费，并在每月30日前缴纳当月物业服务费；逾期不交物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。2013年12月29日，姚镜与翡翠湖物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，第十条约定翡翠湖物业公司向姚镜收取别墅住宅按3.5元/月.平方米计算，且业主应按《购房合同》中约定的接房时间起缴纳物业服务费，并在每月30日前缴纳当月物业服务费；逾期不交物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。
还查明，自2015年2月1日起至2017年6月30日止，姚镜名下房屋累计的物管费为20990.2元，公摊电费为576.01元。
2015年8月16日，长岛物业服务处向姚镜邮寄送达了《关于XX号2015年2月至2015年8月物业费及公摊电费欠费5399.96元催收及催促办理接房的函》，该函件于2015年8月18日被签收。原告就上述费用向被告催收未果，特诉至法院。
上述事实，有前期物业服务合同、物业服务合同、房地产权证书、商品房买卖合同、重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、接房办理流程单、物业费催收函、长岛共同用电统计分摊一览表、六区83号公摊电费调整明细表、快递单、收楼通知书、翡翠湖物业管理有限公司岗位值班记录表、翡翠胡物业管理公司生化池机房巡查记录表、中安.翡翠湖派工单等证据材料以及双方当事人庭审陈述等载卷为据，足以认定。
本院认为，翡翠湖物业公司与中安房地产公司签订的前期物业服务合同、姚镜与翡翠湖物业公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。姚镜系中安.翡翠湖三期小区业主，应受上述前期物业服务合同、物业服务合同的约束。翡翠湖物业公司自2009年5月31日起持续为中安.翡翠湖三期小区提供物业服务，而姚镜作为该小区业主长期欠付物业服务费、公共区域公摊电费，翡翠湖物业公司起诉要求姚镜支付相关费用的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。物业服务费按双方的合同约定为3.5元*413.6平方米*0.5=723.8元/月，2015年2月至2017年6月共计29个月，物业费共计为20990.2元。关于公摊电费，因原告提供的电费发票仅有部分表示其系用于路灯照明，其他发票并不能实际反映其用于公共部分，故对公摊电费，本院仅认可标明有路灯照明部分的发票，即截止2017年5月31日，共计576.01元。关于被告认为其房屋存在质量问题，被告并未实际接房，未实际享受到物业服务为由，拒绝缴纳物业服务费及公摊电费的辩解意见。根据重庆中安房地产开发有限公司与姚镜签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五：合同补充协议第五条，关于房屋交付的特别约定第三款：“涉及房屋痤通知事宜，甲乙双方协商同意做出以下补充：乙方同意甲方在商品房达到买卖合同约定的交付使用条件后，以书面形式通知乙方办理交房手续。乙方应于买卖合同约定的交房日或双方以书面形式约定的其他交房日（如有）届满前，前往本项目销售现场办理房屋交付手续。逾期未办理的，则以买卖合同或双方其他约定中的交房最后期限届满日视为甲方的交付日，房屋的毁损、灭失风险以及物业服务管理费用等自该交付日起由乙方承担，但甲方为乙方办理产权登记的时间自乙方交齐办理产权所需要的所有资料及签署接房之日起算。”第七款：“如乙方对甲方已完成竣工验收并取得相关验收手续的房屋在设计、质量、管道设计等方面提出质量异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，并根据鉴定结果确定甲方是否应当承担法律责任，但乙方不得以此拒绝接房，也不得以此要求甲方承担逾期交房的违约责任。”根据上述两条的约定，中安地产于2015年1月向姚镜邮寄了收楼通知书，姚镜也于2015年1月31日前往目的地接房，在办理接房手续过程中，在姚镜实际查看房屋时，姚镜认为房屋存在质量问题而致使中安地产未将涉案房屋已实际取得的两书一证交付给姚镜，致使接房手续未完全履行完毕。此后，双方也因房屋质量问题多次交涉，涉案房屋实际未被姚镜接收，姚镜并未以房屋存在质量问题为由向相应向国家法定机构申请质量鉴定，但根据双方合同的约定，涉案房屋已达到交房条件，姚镜逾期未接房，仍应承担物业服务管理费。故关于被告认为其房屋存在质量问题，被告并未实际接房，未实际享受到物业服务为由，拒绝缴纳物业服务费及公摊电费的辩解意见本院不予采纳。关于被告提出的2015年2月份至2015年7月份的金额已经过了诉讼时效的辩解意见，原告在两年的诉讼时效内向原告邮寄了《催收函》，且根据现行关于诉讼时效的法律规定，诉讼时效为三年，故对2015年2月份至2015年7月份的物业服务费仍在诉讼时效内，对被告的该辩解意见本院不予采纳。
关于翡翠湖物业公司要求姚镜以应缴纳物业费为基数按中国人民银行同期贷款利率的4倍标准从欠费次月1日起计算至最终付清物业服务费为止的诉讼请求，本院认为违约金计算标准过高，根据案件实际情况，考虑到姚镜的欠费期限，本院酌情以姚镜欠付的物业费为基数，从欠费次月1日起计算至最终付清物业服务费为止，参照现行中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮50%予以计算违约金。关于被告提出的合同仅约定的滞纳金，并未约定违约金，故被告不应承担违约金的辩解意见，根据合同所约定滞纳金的含义而言，滞纳金的实质意义即是违约金，故被告的相应辩解意见本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告姚镜于本判决生效之日起十日内支付原告重庆翡
翠湖物业管理有限公司2015年2月至2017年6月的物业费20990.2元及2015年2月1日起至2017年5月31日的公共区域公摊电费576.01元；
被告姚镜于本判决生效之日起十日内支付原告重庆翡翠
湖物业管理有限公司违约金，该违约金以2015年2月至2017年6月每月未缴物业费为基数，从欠费次月1日起计算至最终付清物业服务费为止，参照现行中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮50%予以计算。
三、驳回原告重庆翡翠湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费474元，减半收取237元，由被告姚镜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 邓 敏
二〇一七年十月二十日
书 记 员 付冬妮