北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6024号
上诉人（原审原告）：杨海超，男，1979年11月17日出生，住北京市顺义区。
上诉人（原审被告）：北京市顺义区后沙峪地区香花畦社区业主委员会，住所地北京市顺义区后沙峪地区香花畦家园均豪物业办公室。
负责人：肖煜，主任委员。
上诉人杨海超因与上诉人北京市顺义区后沙峪地区香花畦社区业主委员会（以下简称香花畦业委会）业主撤销权纠纷一案，双方不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初11270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杨海超上诉请求：1.请求依法撤销一审判决主文第二项，改判支持杨海超请求撤销北京市顺义区后沙峪地区香花畦社区业主委员会2016年6月30日发布的《北京市顺义区香花畦社区临时业主大会决议》决定施行的《香花畦社区封闭管理方案》第五条“恢复停车收费及相关事项”的内容的诉讼请求；2.香花畦业委会承担一审、二审诉讼费。事实和理由：香花畦小区业委会及业主大会无权根据《商品房购销合同》，恢复收取停车管理费，《香花畦社区封闭管理方案》中第五条违反法律规定，应予撤销。香花畦业委会自己发布的解释、声明和公告，以及改建、重建小区大门等设施的巨额费用，全部由“停车管理费”里支出并占全部费用的绝大部分，证明了重建改建小区大门等设施与收取停车管理费之间具有因果关系，一审法院认定的“系对共有部分的经营、管理及收益分配”毫无关系。
香花畦业委会辩称，不同意杨海超的上诉请求。
香花畦业委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.杨海超承担本案诉讼费。事实和理由：一审判决内容前后矛盾，法律认识错误。2016年6月30日香花畦社区临时业主大会表决通过的《香花畦社区封闭管理方案》符合业主大会议事规则的相关规定。业主大会形成的决议，对本物业管理区域的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。
杨海超辩称，不同意香花畦业委会的上诉请求。
杨海超向一审法院起诉请求：1.撤销2016年6月30日香花畦社区临时业主大会表决结果形成的决议，确认审议通过议案《香花畦社区封闭管理方案》第五项“恢复停车收费及相关事宜”的全部内容无效，对业主没有约束力。2.判令香花畦业委会承担案件的诉讼费用。
一审法院认定事实：杨海超系北京市顺义区香花畦家园小区业主。《香花畦家园业主大会议事规则》（以下简称《业主大会议事规则》）第二条业主大会的议事内容包括：（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）决议业主委员会的工作职责和经费；（四）审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告；（五）决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；（六）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（七）筹集、管理和使用专项维修资金；（八）决议申请改建、重建建筑物及附属设施；（九）决议申请变动建筑主体和拆改承重结构；（十）决议申请分立或者合并物业管理区域；（十一）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主做出的业主大会决议相抵触的决议；（十二）制定本物业管理区域内共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；（十三）制定物业合同无法履行等情形的应急方案；（十四）决议本物业管理区域内全体业主共有部分的经营、收益分配等方案；（十五）决议对业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，向人民法院提起诉讼的事项；（十六）决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；（十七）决议物业管理区域内的其他重大物业管理事项。决定第（七）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（八）项事项，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（十）项事项，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。第七条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式。采取集体讨论形式的，由全体业主参加业主大会会议。第十一条业主大会会议按下列程序召开：……（三）会议召开业主委员会负责组织召开业主大会会议。采用书面征求意见形式的，业主委员会应在投票日期7日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见……。
2015年10月2日，香花畦业委会发布《香花畦家园封闭管理方案》，该方案包含对涉诉小区南、北门进行新建及收取停车管理费等一系列举措。2015年10月30日，香花畦业委会发布《关于香花畦家园封闭管理的业主大会决议》，该业主大会会议决定：1、自2015年11月1日起按园区封闭管理方案实施园区封闭管理；2、园区业主车辆进行收费管理；3、全体业主于2015年11月15日开始到业委会秘书处进行相关信息登记，并交纳停车管理费。后该小区部分业主作为原告以业主撤销权纠纷为由将香花畦社区业委会作为被告诉至一审法院，请求撤销该决议，该决议采取的是反投票书面征询意见的方式，违反业主大会议事规则及物权法的强制性规定，一审法院于2016年7月12日作出（2016）京0113民初2306号民事判决：撤销香花畦社区业委会于二〇一五年十月三十日发布的《关于香花畦家园封闭管理的业主大会决议》，该判决现已生效。
2016年2月20日，香花畦业委会在涉诉小区公告栏发布《北京市顺义区香花畦社区业主大会临时会议通知（公示）》，主要内容为业委会决定于2016年2月20日开始，召开业主大会临时会议，再次启动《香花畦家园封闭管理方案》的表决，请每位业主投出宝贵的一票，以表达您对香花畦小区封闭管理方案的意见，自本通知（公示）在小区公示后，业主可以开始投票。在书面征集意见期间，香花畦业委会在涉诉小区的公告栏张贴了《香花畦社区封闭管理方案》。2016年6月23日，香花畦业委会在涉诉小区公告栏发布《公告》以及在“香花畦业委会”微信群发布《业委会关于封闭管理再次投票统计公告》，主要内容为业委会定于2016年6月30日10:00开始，在社区居委会对本次《北京市顺义区香花畦社区实施封闭管理方案》征求业主意见情况公开进行统计和确认，希望业主参与业主意见统计工作，业主委员会将会在投票结果确认后向全体业主公示。2016年6月30日，香花畦业委会召集唱票人、监票人对收回的表决票进行清点、统计，部分业主参加了唱票、监票活动，并于当日制作了《香花畦社区临时业主大会表决票结果统计表》，在该表中记载：业主总人数1065，送达人数574，未送达人数491，同意人数543，同意人数比例50.99%，反对人数31，弃权人数491；小区总面积158041.87平方米，送达面积84743.65平方米，未送达面积73298.22平方米，同意面积80415.06平方米，同意面积比例50.88%，反对面积4328.59平方米，弃权面积73298.22平方米；该表有监票人、唱票人、统计人、会务组成员、业主代表签字确认。
2016年6月30日，香花畦业委会在涉诉小区公告栏发布《北京市顺义区香花畦社区临时业主大会决议》：顺义区香花畦社区业主大会临时会议自2016年2月20日至2016年6月30日通过书面投票表决形式召开。本次业主大会会议由业主委员会召集并主持。本次会议的议题为：表决《香花畦社区封闭管理方案》。业主通过记名投票的方式表达了对本次业主大会会议的议题的意见。2016年6月30日，业主委员会召集唱票人、监票人对收回的表决票（征求意见函）进行清点、统计与核实。部分业主参加了唱票、监票活动。北京市顺义区香花畦社区业主大会共有业主1065人，业主拥有的建筑面积共158041.87平方米。本次业主大会会议共收到表决票574张，参加投票的业主人数占业主总人数的53.9%；参加投票的业主拥有的建筑面积84743.65平方米，占建筑总面积的53.62%。即占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加了本次会议，本次业主大会会议有效。根据对参加表决的投票人数及票权数的清点、统计与计算，表决结果为：对《香花畦社区封闭管理方案》表决同意的543票，占总人数的50.99%，拥有面积80415.06平方米，占总面积50.88%。收到反对的31票，占总人数的2.91%，拥有面积4328.59平米，占总面积2.74%。表决结果，符合法律规定的“占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数”。为此，北京市顺义区香花畦社区业主大会会议形成如下决议：本次业主大会审议通过《香花畦社区封闭管理方案》，自2016年8月1日起小区实施封闭管理，严格执行《香花畦社区封闭管理方案》。本决议自公布之日起生效，对全体业主具有约束力。该决议通过的《香花畦社区封闭管理方案》内容为：“……一、封闭管理信息登记事项。（一）社区内所有业主在指定时间内携带相关手续（房产证、身份证等复印件及家庭常住人口的身份证复印件）到业委会秘书处进行登记造册入档。（二）社区内所有租户请携带相关手续（房产持有人房产证、身份证、委托证明复印件、承租人本人身份证、暂住证及常住人口身份证、房屋租赁合同等相关证明）到业委会秘书处进行登记造册入档。（三）访客进入小区（包括机动车、搬家货运10吨以下，超过10吨严禁进入园区、家庭装修需要持有物业企业开具装修协议等）全部从西门经业主确认、登记方可进入园区。二、封闭管理出入口变更事项。（一）西门将不再作为小区车辆进出主要通道，原出入口加装铁艺大门，改建两侧小门靠右侧门为刷卡式人员出入门，实行人车分流管理，加装人员进出门禁管理系统。（二）业主采购贵重物品需开箱验货及大件物品需要送货上门等情况，快递员需登记姓名、证件号后送件入户，收件人需要与门卫沟通确认。（三）南、北门为车辆进出主要通道，并将进行新建（南、北门效果图在各宣传栏展示中）。南、北门同时设业主专门通道并有西门刷卡功能。南、北门车辆进出使用影像牌照识别系统管理模式，汇入小区整体微机联网统一管理系统。三、封闭管理安保系统改造事项。（一）根据园区费用收益情况拟增加布控监控系统，增加监控探头，对小区进行24小时监控。监控图像保存期为15天。（二）小区围墙上加装刀片式拒马，社区东南侧加装铁艺围墙。四、启动有序停车管理模式。（一）本小区不设专用车位。（二）拆除园区停车场内安装的地锁（包括个人安装）。（三）停车场地加装视频系统。（四）园区内设停车管理员，对停车区域进行有序管理。五、恢复停车收费及相关事项。（一）恢复《商品房购销合同》中停车管理收费约定，每辆车每月收取100元停车管理费。（二）每户如有一辆车以上者，第二辆车收取每月150元停车管理费，第三辆（含）以上车辆每辆车每月300元停车管理费。（三）停车管理费收费时间：暂定两年。（四）对访客车辆由本小区物业服务企业进行管理，收取停车管理费。停车管理费收入扣除成本、酬金后剩余部分归业主共同所有。访客车辆前两个小时不收费，从第三小时计价每小时1元。原则上不允许访客车辆停放过夜，如有特殊情况需要过夜停车的，每夜20:00-次日上午8:00收费10元，自第二天上午8:00开始重新计费。五、停车管理收入纳入业主共有部分经营所得收益。（一）停车管理收入用于小区封闭管理中停车设备购置、保养、管理、保险、税、停车引导员工资等；（二）剩余部分作为业主福利、社区公益文体活动、园区建设和补充建筑物及其附属设施维修资金、文体设施购买和更新费用等；（三）停车管理费，由业主委员会统一管理。每三个月在物业管理区域内公布收支情况，接受业主大会、业主监督；（四）业主委员会根据具体情况可以将停车管理工作委托物业服务企业。六、违反封闭管理方案需要承担责任。（一）原有车位及道路一侧施划车位为合法停车位，严禁将车辆停在内环设有人行步道一侧，违者将根据《香花畦家园管理规约》第十六条第一款之规定支付违约金500-2000元。（二）本小区不设专有车位，如私设地桩、地锁，停车管理员有权进行拆除。（三）车辆违法占用小区道路，占用消防通道及小区出入口等情况，业主委员会有权责令车主自行移开，拒不执行的可授权物业服务企业进行移除，由此造成的一切损失由车主自行承担。七、此封闭管理方案提交业主大会进行审议。八、本方案由业主委员会执行，解释权归业主大会所有。”在封闭管理实施后，香花畦业委会采取了一系列举措。
一审庭审中，针对杨海超的诉讼主张，香花畦业委会表示《北京市顺义区香花畦社区业主大会临时会议通知》中提及的再次启动《香花畦家园封闭管理方案》的表决，并不影响《香花畦社区封闭管理方案》投票表决，2016年6月23日《公告》及《业委会关于封闭管理再次投票统计公告》、《北京市顺义区香花畦社区实施封闭管理方案表决票》、2016年6月30日《香花畦社区临时业主大会表决票计票结果统计表》、《北京市顺义区香花畦社区临时业主大会决议》中均为《香花畦社区封闭管理方案》，且在进行书面征集意见期间，根据《业主大会议事规则》的相关规定，分别在小区南北西三个公告栏公示了《香花畦社区封闭管理方案》，达到告知全体业主的目的；《北京市顺义区香花畦社区临时业主大会决议》已经明确写明临时业主大会自2016年2月20日至6月30日通过书面投票表决形式召开，在此期间业主均可投票表决，不存在杨海超所述未按照议事规则程序将表决意见书提前7天送达全体业主的情况。
一审法院认为，《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；……（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
本案中，2016年2月20日涉诉小区公告栏发布《北京市顺义区香花畦社区业主大会临时会议通知（公示）》，以书面形式向全体业主公告告知了召开业主大会临时会议采用投票表决的方式书面征集意见以及投票时间和审议内容，并于2016年6月23日以书面形式公告投票统计和确认的时间、地点，故2016年6月30日的投票表决并未违反《业主大会议事规则》的相关要求，《香花畦社区临时业主大会表决票结果统计表》应为有效。虽然《北京市顺义区香花畦社区业主大会临时会议通知（公示）》中提及的议案名称为《香花畦家园封闭管理方案》，但结合香花畦业委会2015年公告的封闭管理方案、一审法院（2016）京0113民初2306号民事判决内容以及香花畦业委会2016年2月20日后续一系列公告文件、杨海超提交的微信截屏内容，可以确认2016年2月至6月公告征集意见的业主大会临时会议议题是《香花畦社区封闭管理方案》。业主大会临时会议所表决且决定施行的《香花畦社区封闭管理方案》中，其中第二条第（一）、（三）项中涉及南门、北门、西门的改建或新建，第三条第（二）项中“社区东南侧加装铁艺围墙”，属于《物权法》第七十六条第（六）项及《业主大会议事规则》第二条第（八）项的情形，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，本案中投票统计表中表决同意人数及专有面积比例未达到三分之二，故该部分的决议内容违反《业主大会议事规则》及《物权法》的强制性规定，杨海超请求撤销于法有据，一审法院予以支持。《香花畦社区管理方案》中其他条款，包括“五、关于恢复停车收费及相关事项”的条款，系对共有部分的经营、管理及收益分配，属于《物权法》第七十六条第（七）项及《业主大会议事规则》第二条第（十四）项的情形，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可，本案中投票统计表中表决同意人数及专有面积比例均已过半数，故该部分决议内容并未违反法律规定，杨海超要求撤销及确认第五条“关于恢复停车收费及相关事项”无效之诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。判决：一、撤销北京市顺义区后沙峪地区香花畦社区业主委员会于二〇一六年六月三十日发布的《北京市顺义区香花畦社区临时业主大会决议》决定施行的《香花畦社区封闭管理方案》中第二条封闭管理出入口变更事项中第（一）项、第（三）项及第三条封闭管理安保系统改造事项中第（二）项中“社区东南侧加装铁艺围墙”的内容；二、驳回杨海超的其他诉讼请求。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案的争议焦点为《香花畦社区封闭管理方案》表决的内容是否符合法律规定。
本案中，《香花畦社区封闭管理方案》的第二条第（一）、（三）项中涉及南门、北门、西门的改建或新建，第三条第（二）项中“社区东南侧加装铁艺围墙”，属于《物权法》第七十六条第（六）项规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”，故应该经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但投票统计表中表决同意人数及专有面积比例均未达到三分之二，故该部分的决议内容违反《物权法》的强制性规定，应属无效。一审法院对此认定正确，本院予以确认。香花畦业委会上诉主张《香花畦社区封闭管理方案》符合业主大会议事规则无法律依据，本院不予支持。
杨海超上诉认为收取的停车管理费用大部分用于改建、重建小区大门等设施支出，停车管理费与“建筑物及其附属设施维修基金”有关联，依法应予撤销。杨海超的该项上诉理由属对收取停车管理费资金的使用与收取停车管理费二者本身性质的认识错误，《香花畦社区封闭管理方案》中“五、关于恢复停车收费及相关事项”的条款，性质本身属于《物权法》第七十六条第（七）项规定的“对共有部分的经营、管理及收益分配”。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数以上的业主同意即可。故香花畦业委会的该项决议符合法律规定，本院对杨海超的该项上诉请求不予支持。
综上，杨海超、北京市顺义区后沙峪地区香花畦社区业主委员会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元，由杨海超负担70元（已交纳），北京市顺义区后沙峪地区香花畦社区业主委员会负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 王 朔
审 判 员 张岚岚
二〇一八年五月十六日
法官助理 黄 璐
法官助理 单海涛
书 记 员 武原野