河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终3113号
上诉人（原审原告）：田瑞锋，女，1970年3月20日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：乔梦麟，河南从头越律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郑州裤都置业有限公司，住所地新密市曲梁服装工业园区。
法定代表人：廖永伦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：侯永丽，河南博颂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白珂，河南博颂律师事务所实习律师。
上诉人田瑞锋与上诉人郑州裤都置业有限公司（以下简称裤都公司）因合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2017）豫0183民初5601号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2018年02月01日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人田瑞锋及其委托诉讼代理人乔梦麟，上诉人裤都公司的委托诉讼代理人侯永丽、白珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田瑞锋上诉请求：1.维持河南省新密市人民法院（2017）豫0183民初5601号民事判决第一项、第二项；2.撤销河南省新密市人民法院（2017）豫0183民初5601号民事判决第三项；3.依法增判裤都公司支付田瑞锋退房补偿金170915元，并从2017年7月27日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付利息至债务清偿完毕之日止；4.本案一、二审诉讼费用由裤都公司承担。事实和理由：一审判决认定关于支付退房赔偿金的主张，田瑞锋未在合同约定的期限内主张权利，其该项权利已丧失，与在案证据证明的事实严重不符。本案的客观事实是从2017年3月份起到10月16日提起诉讼前这段时间内，田瑞锋一直在和销售经理张欣及裤都公司负责人联系沟通，落实退房退款补偿事宜。2017年5月10日，田瑞锋还正式撰写了退房退款申请书并提交给了裤都公司的经理孙朝阳；2017年3月到10月期间，田瑞锋及其丈夫还多次从南阳到郑州××都××梁镇催办退房退款事宜。以上事实均可证明，田瑞锋一直没有放弃过退房补偿金的请求，并已在合同约定的期间内主张了该项权利。一审判决认定田瑞锋丧失要求退房补偿金的权利与客观事实相悖，属于事实认定错误。
针对田瑞锋的上诉，裤都公司称，答辩意见与上诉理由相同。
裤都公司上诉请求：1.依法撤销河南省新密市人民法院（2017）豫0183民初5601号民事判决，改判驳回田瑞锋的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由田瑞锋承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，应驳回田瑞锋的诉讼请求。首先，裤都公司与田瑞锋签订的《房屋出售合同》约定，裤都公司从收清房款之日起到365个工作日内为田瑞锋办理房屋产权证书过户至其名下。但合同签订至今，裤都公司仅收到过1万元购房定金。田瑞锋应当在一审程序中对其向裤都公司付清全部购房款承担举证责任，提供相关的财务收据或银行流水，但是田瑞锋并不能提供相关证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》证据规则的相关规定，负有举证责任的当事人不能证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利后果。因此，田瑞锋提供的证据不足以支持其诉讼请求，人民法院应当驳回其诉讼请求。其次，因田瑞锋未履行先合同义务，付清全部购房款,所以作为房屋出售方的裤都公司并未违约，其实质更是受害人。在裤都公司作为守约方，田瑞锋违约的情况下，一审法院却判决裤都公司承担全部不利后果，明显错误。二、一审判决违反法律规定，判决支付购房款利息缺乏依据。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，若买卖合同中未约定利息，不得主张利息的支付。在田瑞锋与裤都公司签订的《房屋买卖合同》中并未有关于购房款利息的约定。因此，一审法院支持田瑞锋的该项请求，属于法律适用错误。
针对裤都公司的上诉，田瑞锋辩称，裤都公司的上诉理由不能成立，田瑞锋已支付了全部购房款，裤都公司认为田瑞锋仅支付1万元房款，但对其主张并没有向法庭提供任何证据。相反田瑞锋向法庭提交了其向裤都公司支付房款的银行流水、付款小票，以及裤都公司出具的收款收据等。田瑞锋的这些房款大部分是现金支付，另有7万元是通过银行转账支付给裤都公司的，因此田瑞锋已全面履行了购房合同约定的义务，一审法院据此认定并判决正确。一审判决适用法律正确，请求二审法院驳回裤都公司的上诉。
田瑞锋向一审法院起诉请求：1.判令裤都公司返还田瑞锋购房款170915元、五年后的补偿金170915元，共计341830元；2.裤都公司向田瑞锋支付2％的违约金及损失；3.裤都公司向田瑞锋支付讨要房款期间产生的生活费、住宿费、交通费、误工费，合同到期后延期四个月损失11392元；4.本案的诉讼费由裤都公司承担。
一审法院认定事实：2012年7月28日田瑞锋作为购买方（乙方）、裤都公司作为出售方（甲方），双方签订房屋出售合同（编号NO：1005#）一份，合同约定：甲方将郑州曲梁服装工业园区腾达商贸大楼叁楼60号房产出售给乙方，该房产的面积为34．183平方米，每平方米5000元，总金额170915元，房款于2012年7月28日之前支付170915元。甲方在2012年7月28日前将验收合格的房屋交给乙方，乙方自愿将该房屋无条件交甲方免费使用五年，使用期限为：2012年7月28日至2017年7月27日，甲方在使用期间，乙方不得擅自收回该房屋的使用权，五年使用期满，甲方应无条件将房屋使用权归还给乙方，甲方保证该房屋结构及配套设施完好无损。甲方自收清房款之日起365个工作日内负责将房产过户至乙方名下。如甲方不在规定的期限内为乙方办好房屋产权证书的，双方同意按下列其中一种方案处理：一、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内按乙方已付房款总额的2％赔偿乙方损失，并将房款退还给乙方；二、乙方不退房，甲方每年按已付房款总额的2％向乙方支付违约金。补充协议第七条约定：房款付清之日起到五年后的一个月内，若乙方对房产升值或服务不满意提出退房，甲方除退还乙方实交房款外，另每平方按5000元给乙方补偿，甲方收回房产；五年后若要此房，公司无条件办理房产证。合同对其他事项也进行了约定。2012年7月22日裤都公司向田瑞锋出具收据一份，裤都公司收到田瑞锋交付的购房款10000元。2012年7月28日裤都公司向田瑞锋出具收据一份，裤都公司收到田瑞锋交付的购房款160915元，共计170915元。裤都公司至今未将本案涉诉房产过户至田瑞锋名下。
一审法院认为，田瑞锋、裤都公司双方签订的《房屋出售合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行义务。田瑞锋按约交付了购房款，裤都公司却未按约将本案涉诉房产过户至田瑞锋名下，其已构成违约。现田瑞锋、裤都公司双方均同意解除合同，一审法院予以确认，裤都公司应返还田瑞锋购房款，并从逾期过户之日即2013年7月29日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率向田瑞锋支付利息。对于田瑞锋请求裤都公司支付损失的主张，《房屋出售合同》第四条第一款约定：如果乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内按乙方已付房款总额的2％赔偿乙方损失，并将房款退还给乙方。现田瑞锋请求裤都公司退还购房款，应视为田瑞锋退房，裤都公司应当按总房款的2％赔偿田瑞锋损失。对于田瑞锋请求裤都公司支付赔偿金的主张，因合同补充协议第七条约定：房款付清之日起到五年后的一个月内，若乙方对房产升值或服务不满意提出退房，甲方除退还乙方实交房款外，另每平方按5000元给乙方补偿，甲方收回房产。田瑞锋未在合同约定的期限内主张权利，田瑞锋的该项权利已丧失，故对于田瑞锋的该主张，一审法院不予支持。对于田瑞锋请求裤都公司支付违约金、田瑞锋讨要房款期间产生的生活费、住宿费、交通费、误工费的主张，因田瑞锋未提供相关证据，故对于田瑞锋的该主张，一审法院不予支持。对于裤都公司辩称，本案涉诉合同上加盖的公章系房产专用章，裤都公司未使用过该公章，因裤都公司未提供相关证据予以证明，也未向公安机关报案，故对于裤都公司的该主张，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑州裤都置业有限公司于判决生效后十日内退还田瑞锋购房款170915元，并从2013年7月29日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率向田瑞锋支付利息至债务清偿完毕之日止；二、郑州裤都置业有限公司于判决生效后十日内给付田瑞锋损失款3418元；三、驳回田瑞锋的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为3214元，由郑州裤都置业有限公司负担。
本院二审期间，裤都公司没有提交新的证据。田瑞锋向本院新提交以下证据：1.裤都公司的售房宣传册，该证据和田瑞锋提交的补充协议相互印证，拟证明补充协议第七条约定系双方的真实意思。2.田瑞锋与裤都公司相关工作人员的电话通话详单、短信详单、短信内容明细，拟证明田瑞锋在付清房款之日起五年后的一个月内，即2017年8月28日以前，多次向裤都公司提出退房退款及补偿金的请求。3.田瑞锋与裤都公司工作人员的通话录音，证明目的与证据2的相同。4.2017年3月至2017年10月期间田瑞锋到裤都公司索要房款的经过陈述及照片，证明目的亦同上。5.收据二张，拟证明田瑞锋多次到裤都公司主张退房退款产生住宿费的事实。6.田瑞锋与孙朝阳之间的微信记录，拟证明田瑞锋向裤都公司提交过退房退款申请。7.2017年8月2日田瑞锋与王晔的通话录音，证明田瑞锋已经支付全部购房款，并已在合同约定时间内要求退房，对方也已经承认。
裤都公司发表质证意见称：对于证据1的真实性无异议，但裤都公司并没有否认其补充协议第七条的法律效力，而是认为田瑞锋主张权利已经超过了补充协议约定的主张期限。对于证据2的真实性无异议，关联性有异议，通话清单并不能证明田瑞锋曾经向裤都公司提出过退房申请，而且该证据也不能证明其通话的内容。对短信详单明细的质证意见与通话内容明细的质证意见相同，对其真实性、关联性均有异议。田瑞锋提供的其与他人的短信信息，因不能证明这些人与裤都公司有关，所以不能证明是裤都公司与田瑞锋协商过退房退款事宜。对于短信内容，因属于电子数据证据，按照证据规则的规定，该类证据的举证人应该提供原始载体证明其证据内容的真实有效、合法，但田瑞锋没有举证证明。对于证据4田瑞锋索要房款的经过陈述及照片。首先对其真实性有异议，田瑞锋提供的所谓事实经过，均是其单方陈述，没有其他证据予以印证，而且田瑞锋拍摄的照片即便是现在也可以拍类似的照片，并不足以证明田瑞锋曾经向裤都公司提出过退房退款的主张。对证据5的真实性、关联性、合法性均有异议，但不能证明田瑞锋提供的收据是在什么情况下产生的。对证据6微信聊天内容的真实性、关联性均有异议，不能证明孙朝阳是裤都公司的工作人员，即便微信内容真实，也不能证明孙朝阳可以代表裤都公司与田瑞锋进行协商。对证据7电话录音的真实性、关联性均有异议，田瑞锋并没有提供相应证据证明录音中与其对话的人员是裤都公司的工作人员。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，根据田瑞锋、裤都公司所签《房屋出售合同》第三条的约定，裤都公司应在收清房款后365个工作日内为田瑞锋办理房屋产权证书，如裤都公司逾期办理房产证，则田瑞锋可选择退房，裤都公司应在田瑞锋提出退房要求之日起30日内按已付房款总额的2％赔偿田瑞锋损失，并将房款退还给田瑞锋；同时，双方还在《补充协议》第七条中约定，自房款付清之日起到五年后的一个月内，若田瑞锋对房产升值或服务不满意提出退房，裤都公司除退还田瑞锋实交房款外，另每平方按5000元给田瑞锋补偿，裤都公司收回房产。由此可见，双方对于不同时期解除合同的条件及应承担何种责任有着明确约定，且约定不违反法律规定，对双方具有约束力。现田瑞锋已按约定于2012年7月28日付清全部购房款，由裤都公司出具的收款收据为凭，应予确认。裤都公司虽然否认，但并无相反证据可推翻上述事实，故对裤都公司关于田瑞锋违约未付清全部购房款的上诉主张，本院不予采信。由于裤都公司未能按约将涉案房产过户至田瑞锋名下，田瑞锋选择在付清房款五年后解除合同，并要求退还其购房款170915元，符合法律规定及合同约定，应予支持。对于田瑞锋要求按已付房款总额的2%赔偿其损失的主张，因田瑞锋并未选择基于逾期办理房产证的事实解除合同，故其此项主张依据不足，本院不予支持。另一审判决认定裤都公司应自2013年7月29日起向田瑞锋支付逾期过户的利息，亦缺乏依据，本院予以纠正。
关于田瑞锋要求裤都公司支付退房补偿金170915元的主张能否成立问题。田瑞锋主张其已在合同约定的房款付清五年后的一个月内向裤都公司提出了退房和支付补偿金的请求，裤都公司一直让其与该公司的孙朝阳、王晔、肖稼祥等人联系，在协商无果的情况下，田瑞锋才无奈起诉。为此，田瑞锋提交了多份短信内容、通话录音、微信记录、照片、电话通话详单，短信详单等证据证明其从未放弃过该项权利的主张。裤都公司认为与田瑞锋进行联系的人员不是其公司员工，也不能代表其公司进行协商，不能证明田瑞锋在规定期间内主张过该项权利，但并无证据足以反驳，同时裤都公司对于其公司该项业务的具体负责人员也未能举证证明。故，本院认为田瑞锋的陈述与其提供的证据所要证明的事实能够相互吻合，且能形成完整的证据链条，具有高度盖然性，对于田瑞锋提出其已在合同规定期限内向裤都公司主张过退房及支付补偿金的事实，本院予以确认。据此，田瑞锋要求裤都公司支付其退房补偿金170915元，合理有据，应予支持。
关于田瑞锋请求裤都公司支付其讨要房款期间产生的生活费、住宿费、交通费及误工费损失的主张，因田瑞锋所举证据不能有效证明其该项主张，故一审判决对此不予支持并无不当，本院予以认同。
综上所述，田瑞锋的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持；裤都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：
一、撤销河南省新密市人民法院（2017）豫0183民初5601号民事判决；
二、郑州裤都置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还田瑞锋购房款170915元，并支付退房补偿金170915元；
三、驳回田瑞锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6427元，减半收取3214元，由郑州裤都置业有限公司负担；二审案件受理费10145元，由田瑞锋负担50元，郑州裤都置业有限公司负担10095元。
本判决为终审判决。
审判长 马清来
审判员 曾小潭
审判员 陈启辉
二〇一八年四月十三日
书记员 王 凯