终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字第427号
原告：李国泰，住广州市荔湾区。
委托代理人：叶银桂，广东金宏桥律师事务所律师。
被告：谢炼材，住广州市白云区。
委托代理人：胡志刚，广东粤鑫律师事务所律师。
原告李国泰诉被告谢炼材房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告李国泰及其委托代理人叶银桂、被告谢炼材的委托代理人胡志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李国泰诉称：广州�荔湾区西华路小桥涌基某号某房为原告自有房屋。该房屋原告一直借给儿子居住。2014年6月原告到上述房屋进行惯常清洁时发现该房已由被告霸占。原告多次要求被告搬离上述房屋，但被告以原告儿子向其借款为由不愿搬出。原告无奈之下通过房屋中介公司放售上述房屋，被告得知后表示愿意以870000元购买。原告为免产生过多的纠纷，于2014年12月17日与被告签订了《存量房买卖合同》，并于2015年11月22日到广州市荔湾区房地产交易所办理产权转移登记手续，领取了受理回执，但被告没有依约支付首期及贷款差额。被告的违约行为严重侵害原告的合法权利，为此原告特向贵院提起诉讼请求判令：1.被告即时支付违反《存量房买卖合同》的违约金87000元给原告；2.解除原、被告于2014年12月17日签订的《存量房买卖合同》（合同号XXXX）以及网签合同（穗存量合字XXXXXX号）；3.被告协同原告向广州市荔湾区房地产交易所办理广州市荔湾区西华路小桥涌基某号某房的产权交易撤销手续；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告谢炼材辩称：不同意原告的诉请。被告没有违反《存量房买卖合同》。相反，原告拒收首期剩余款现金7万元。被告要求原告继续履行合同。因原告已收取首期款约27万元，而且被告为房屋交易手续支付了约7万元的税费，其中包括由原告缴纳的税费。诉讼保全费属于原告新增诉求，未能按照法定时间提出，应予驳回。
此外，原告陈述的事实理由与实际不符。本案的经过为：被告与原告的儿子李某是朋友关系，2014年6初李某告诉被告其父亲要在2014年底出案涉房屋售，问被告有无兴趣，被告看过房屋后表示愿意购买。6月19日，原告与被告电话联系表示同意年底出售，因此被告向李某支付了57000元。由于担心年底是否交易成功，李�提议先租后买，于是双方简单订了租约。此后，6、7月间，原、被告多次通电话及见面，商谈年底房屋买卖事宜，确定房款为原告净收入87万元，被告首付28万元，余款办理商业贷款，并交由中介处理。之后，李某收取被告28万元，因被告担心交易是否成功，原告及李某同意先租后买，双方在2014年8月1日签订了租赁协议。2014年12月原、被告就买卖事宜委托中介办理，并签订合同，首付款20万与8月份收取的押金20万对应。双方签订买卖合同后，原告向被告出具2万元定金收据，该2万元定金是从之前收取的租金8万元中冲抵。双方于2015年1月22日办理了过户手续，但原告未将回执给予被告。被告要求向原告支付房款差额7万元，但原告却要求被告支付34万元。双方为此产生纠纷，被告认为原告违约，并保留追究原告违约责任。
经审理查明：荔湾区西华路小桥涌基某号某房是登�在原告名下的房产，建筑面积57.16平方米。2014年12月17日，原告（甲方）、被告（乙方）和广东合富房地产置业有限公司（丙方）签订《存量房买卖合同》（合同号XXXXX）约定：甲方将上述房产出售给乙方，总金额870000元；甲乙双方应当在2015年2月1日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，乙方承担全部税费；乙方不按合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付该房地产成交价的10%的违约金；乙方未能按照合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；双方经协商选择自行交割的方式交割房款，乙方以商业贷款方式付款：定金20000元乙方应在签署本协议同时自行交付甲方；甲方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭，乙方应在签署本协议后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；乙方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年65万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；甲乙双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续；首期楼款（不含定金）200000元乙方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给甲方；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额乙方需在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给甲方；楼价余款（即申请贷款额）650000元由贷款银行直接划给甲方。2014年12月29日，三方签�《广州市存量房买卖合同》（穗存量合字XXXXXX）约定：乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。
另查，中国工商银行股份有限公司广州北京路支行于2015年1月15日向被告出具了《中国工商银行个人二手房贷款初审结果通知书》，同意向被告发放贷款530000元用于支付购房款。2015年1月22日，原、被告共同前往荔湾区房地产登记交易所办理案涉房屋交易过户手续，被告交纳了房屋交易所需的交易手续费、契税、印花税、房屋登记费，原告于当天领取了《受理回执》。同日，原告要求被告支付首期房款340000元，被告认为已向李某支付了280000元，首期房款应为60000元，双方对此存在争�，被告当天没有支付款项给原告，原告也没有向被告交付《受理回执》，双方也没有继续办理银行贷款手续。被告确认其于2014年6月下旬入住案涉房屋至今。
原告于2015年1月26日向本院提起本案诉讼及财产保全申请，并于当日向房管部门申请暂停办理案涉房屋的过户登记。本院于2015年2月9日作出（2015）穗荔法民三初字第427-1号民事裁定书，裁定查封案涉房屋3%的产权。
本院先后通过公告和直接送达的方式向被告送达本案起诉状副本、证据及开庭传票等诉讼材料，被告于2015年6月3日在本院签收了本案诉讼材料。
庭审中，被告为证明已交纳了首期款280000元（含定金20000元）的事实，提供了李某于2014年8月1日出具的《收据》两张，其中金额为200000元的《收据》记载：今收到谢炼材交来租屋保证金（西华路小桥涌基某号某房）二十万元整；另一金额为80000元的《收据》记�：今收到谢炼材交来租金（西华路小桥涌基某号某房）2014年8月1日至2021年4月30日止，共计八十个月即八万元整，单价每月一千元租金；以及原告于2014年12月17日出具的定金20000元的《收款收据》。但未能提供被告已与原告父子约定以租屋保证金和租金冲抵房款的依据。原告对上述《收据》不予确认，认为与原告无关；对《收款收据》的真实性确认，但认为被告并未支付定金20000元，该收据是交给中介保管的，中介在被告没有支付定金的情况下私自将该收据交给了被告。
本院认为：原、被告签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，根据《存量房买卖合同》中关于付款期限的约定，被告应在签署合同时支付定金20000元，在房管部门出具收件回执当天向原告支付首期楼款（不含定金）200000元以及银行批准的贷款金额和被告申请的贷款金额的差额。交易中，银行实际批准的被告贷款金额为530000元，即被告应在2015年1月22日向原告支付首期楼款为340000元（含定金），但被告当天只同意向原告支付房款60000元，为此原告不同意继续交易，被告至今未支付首期房款给原告已构成违约，合同约定的解除合同的条件成就，原告依约有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六的规定，在单方解除合同的情况下，合同自解除通知到达相对方时解除。因此本院确认案涉《存量房买卖合同》（合同号XXXXXX）及《广州市存量房买卖合同》（穗存量合字XXXXXXX号）在被告签收�院送达的起诉状副本之日即2015年6月3日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此原告要求被告办理产权交易撤销手续合法有理，本院予以支持。因合同解除的过错责任在于被告，被告应依约承担违约责任，原告要求被告支付违约金87000元符合合同约定，本院亦予以支持。
关于被告的抗辩理由，首先，被告提供的两份《收据》均是由李某出具的关于“租屋保证金”及“租金”的收据，被告未能举证证明与原告约定以该“租屋保证金”和“租金”用于冲抵房款，现原告对此亦不予确认，因此上述《收据》与本案没有关联；其次，被告主张其依据双方的口头协议支付了首期房款280000元，而双方在其后签订的《存量房买卖合同》中约定的首期房款为220000�（含定金），两者差额60000元，被告的主张与事实不一致，综上，对于被告认为已通过租屋保证金和租金冲抵房款的方式支付了首期部分房款的抗辩理由本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告李国泰和被告谢炼材于2014年12月17日签订的《存量房买卖合同》（合同号XXXXX）以及2014年12月29日签订的《广州市存量房买卖合同》（穗存量合字XXXXXX号）于2015年6月3日解除。
二、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告谢炼材协助原告李国泰到房管部门办理广州市荔湾区西华路小桥涌基某号某房的产权交易撤销手续。
三、在本判决发生法律效力之日起三日内，被告谢炼材一次性向原告李国泰支付违约金87000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2314元、财产保全费364元，由原告李国泰负担139元，被告谢炼材负担2539元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 陈广波
人民陪审员 陈文平
二〇一五年七月二十日
书 记 员 梁斯睿