湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂12民终971号
上诉人（原审被告）：通山正亿文化广场置业有限公司，住所地通山县通羊镇凤池社区园林小区。
法定代表人：胡仕平，该公司董事。
委托诉讼代理人：刘昕，湖北佳成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乐昌刚，男，1968年8月4日出生，汉族，住通山县。
委托诉讼代理人：袁观主，湖北名卓律师事务所律师。
上诉人通山正亿文化广场置业有限公司（以下简称正亿置业公司）因与被上诉人乐昌刚商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2017）鄂1224民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
正亿置业公司上诉请求：撤销原判，改判驳回乐昌刚的诉讼请求，并由乐昌刚承担诉讼费用。事实和理由：1.一审认定“合同目的无法实现的根本原因是由于正亿置业公司隐瞒了本案商业用房已出售他人并设立抵押的事实”错误。实际情况是，上诉人仅从形式上将本案的商业用房出让给胡仕葵，办理抵押登记是为了从银行贷款偿还债务，并非与胡仕葵存在真实的房屋买卖关系。2.一审适用法律错误。本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及第九条的规定，被上诉人实际上已经收领了房屋，并委托他人经营获得了租金收益，取得了房屋使用权及收益权，该房屋虽然抵押给了银行，只要还清按揭贷款，该房屋将来完全可以办理产权证书到被上诉人名下。故双方签订的两份《商品房买卖合同》不符合解除条件，被上诉人的诉讼请求无法律依据。3.一审对被上诉人获得的租金收益数额认定有误，应为64540元而非62900元。
乐昌刚辩称，一审认定事实正确，涉案房屋已经出售给胡仕葵，办理了预售登记和按揭贷款抵押手续，其不能取得该房屋的所有权。虽然其收到了部分房屋租金，但是正因为其不是该房屋的登记所有权人，所以不能再继续收取租金，给付其部分租金正是上诉人欺骗其的表现。上诉人明知涉案房屋已出售给胡仕葵并办理了抵押手续，在与其签订《商品房买卖合同》时却隐瞒该事实，导致其无法取得涉案房屋，只能解除合同，上诉人应当依照规定退还购房款并赔偿一倍的购房款损失。
乐昌刚向一审法院起诉请求：1.判决解除其与正亿置业公司签订的两份《商品房买卖合同》；2.判令由正亿置业公司返还其已付购房款62.4万元，赔偿利息损失至返还购房款之日止（按日万分之三计算至2017年2月28日止利息为3.9312万元），并承担已付购房款一倍的赔偿责任62.4万元，合计128.7312万元；3.本案诉讼费用由正亿置业公司承担。
一审法院认定的事实：2016年7月27日，乐昌刚与正亿置业公司签订两份《商品房买卖合同》，分别约定乐昌刚购买正亿置业公司的通山购物公园（嘉和城）一层2—115A、2—115B商业用房（面积分别为23.84平方米、23.34平方米），购房价款分别为62万元、60.4万元，合计122.4万元，付款方式：采用首付加按揭贷款，两个商业用房的首付款合计为62.4万元，银行按揭贷款合计为60万，交房日期为2016年12月17日。违约责任：出卖人逾期交房不超过60天，按日万分之三交付违约金，合同继续履行；超过60日，买受人有权解除合同，出卖人接到解除合同通知后30天内退款，并按2%向买受人支付违约金。买房人也可要求继续履行合同，（自本合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金）。合同签订后，乐昌刚于2016年7月4日、17日和28日分四次向正亿置业公司支付购房款62.4万元，正亿置业公司向乐昌刚出具了收款收据，并加盖财务专用章，确认收到购房款62.4万元。乐昌刚于2016年8月将所购商业用房租赁与他人，并获得部分租金6.29万元。之后，乐昌刚一再催促正亿置业公司办理产权登记手续，但正亿置业公司推诿未办理。
另查明，正亿置业公司于2014年已将涉案的通山购物公园（嘉和城）一层2—115A、2—115B商业用房出售给胡仕葵，并在房产管理部门办理了预告登记。现该房已由胡仕葵在湖北银行股份有限公司通山支行办理了按揭贷款抵押手续。
本案争议的焦点主要有：1.本案正亿置业公司是否应退还乐昌刚购房款62.4万元；2.本案是否适用惩罚性赔偿。
一审法院认为，乐昌刚与正亿置业公司于2016年7月27日签订两份《商品房买卖合同》，乐昌刚购买正亿置业公司开发建设的通山购物公园（嘉和城）一层2—115A、2—115B商业用房，合同价款合计122.4万元，乐昌刚已向正亿置业公司支付了购房款62.4万元。上述两份《商品房买卖合同》真实、合法、，有效。由于该合同目的已不能实现，乐昌刚主张解除双方的商品房买卖合同及退还购房款的要求应当予以支持。导致本案买卖合同无法履行，合同目的无法实现的根本原因是由于正亿置业公司隐瞒了本案商业用房已出售他人并设立抵押的事实，正亿置业公司依法应当承担违约责任。正亿置业公司未能提供充足证据证实其在案涉房屋出售给乐昌刚时，已通过书面或者口头形式告知乐昌刚案涉商品房已经出售给第三人胡仕葵并设立抵押的事实，正亿置业公司主观上存在欺诈的故意，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项的规定，正亿置业公司故意隐瞒该事实，依法应当承担相应的法律后果，乐昌刚要求双倍返还购房款的请求应予支持。考虑到乐昌刚从该房屋出租租金中获得了一定的收益，故支付赔偿金的数额酌情扣减租金收益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除乐昌刚与正亿置业公司签订的商品房买卖合同；二、正亿置业公司于判决发生法律效力后十日内返还乐昌刚购房款62.4万元及资金占用期间的利息（利率按商业银行同期同档贷款利率计息，计息时间从2016年7月28日起至付清购房款时止），同时承担对乐昌刚56.11万元的赔偿责任。三、驳回乐昌刚的其他诉讼请求。案件受理费16386元，由正亿置业公司负担15085元，乐昌刚负担1301元。
二审中，正亿置业公司向法院提交了乐昌刚收取涉案房屋租金收条五份，合计金额63900元。对该事实双方当事人均无异议，本院亦予以确认。
二审查明，乐昌刚与正亿置业公司签订的两份《商品房买卖合同》第十二条均约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。本案至二审开庭时止，涉案房屋的预售登记人仍为胡仕葵，并以胡仕葵的名义向湖北银行股份有限公司通山支行办理了抵押贷款手续，该抵押权仍未消除。
对一审认定的其他事实，二审继续予以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。正亿置业公司在出售涉案房屋时书面约定保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，其明知涉案房屋已经抵押给湖北银行股份有限公司通山支行，却故意不告知乐昌刚，属于恶意违约，其行为已构成欺诈，至本案二审开庭时止，正亿置业公司仍未能消除涉案房屋的抵押权，导致乐昌刚无法实际取得涉案房屋的所有权，合同目的无法实现，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定及法律规定，乐昌刚有权解除双方签订的两份《商品房买卖合同》，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定请求正亿置业公司承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。惩罚性赔偿适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额结合具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。本案中，结合正亿置业公司的经济状况及签订购房合同到发生本案纠纷的时间不长，同时乐昌刚也得到了63900元租金收益等情况，二审酌定惩罚性赔偿的数额为已付购房款的0.5倍即31.2万元，乐昌刚已得到的租金63900元不再扣减赔偿款。
综上，正亿置业公司的上诉理由部分成立，本院相应予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省通山县人民法院（2017）鄂1224民初352号民事判决第一项；
二、撤销湖北省通山县人民法院（2017）鄂1224民初352号民事判决第三项；
三、变更湖北省通山县人民法院（2017）鄂1224民初352号民事判决第二项为：通山正亿文化广场置业有限公司于本判决生效后十日内返还乐昌刚购房款62.4万元及资金占用期间的利息（利率按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算，从2016年7月28日起至付清购房款之日止），并赔偿乐昌刚31.2万元；
四、驳回乐昌刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各16386元，由通山正亿文化广场置业有限公司各负担12386元，由乐昌刚各负担4000元。
本判决为终审判决。
审判长 熊 泽
审判员 孙 兰
审判员 陈继高
二〇一七年十二月二十一日
书记员 罗 凯
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；