上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1707号
上诉人（原审原告）：上海多利机电制造有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东大道1238号。
法定代表人：草場健司，总经理。
委托诉讼代理人：胡辉，上海明梓律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海冬夏外墙保温工程有限公司，住�地上海市闵行区沪闵路7866弄2号602室。
法定代表人：蒋晓群，总经理。
委托诉讼代理人：傅伟军，上海市申松律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈曙，上海市申松律师事务所律师。
原审第三人：上海市松江区石湖荡镇东夏村民委员会，住所地上海市松江区石湖荡镇东夏村夏庄401号。
法定代表人：陶力峰，主任。
原审第三人：上海松江区石湖荡镇东夏经济合作社，住所地松江区石湖荡镇东夏村闵塔路401号。
理事长：陶力峰，社长。
两原审第三人之共同委托诉讼代理人：张磊，上海巨明律师事务所律师。
两原审第三人之共同委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。
上诉人上海多利机电制造有限公司（以下简称多利公司）与上诉人上海冬夏外墙保温工程有限公司（以下简称冬夏公司）、原审第三人上海市松江区石湖荡镇东夏村民委员会（以下简称东夏村委会）、上海松江区石湖荡镇东夏经济合作社（以下简称东夏合作社）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初11602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人多利公司的法定代表人草場健司及委托诉讼代理人胡辉，上诉人冬夏公司的委托诉讼代理人傅伟军、陈曙，两原审第三人之共同委托诉讼代理人许静雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
多利公司上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判冬夏公司支付多利公司停产停业补偿40万元。事实与理由：多利公司从冬夏公司处承租了位于上海市松江区XX镇XX村XX号XX幢厂房以及�公楼、食堂、宿舍、门卫及公共用地（以下简称系争厂房），租赁期限自2015年10月1日起至2010年9月30日止，并按约履行了相应义务。其后，因接到了政府的拆迁通知，多利公司虽碍于冬夏公司阻挠未能直接与政府部门会商，但仍积极履行了搬迁义务，于2017年3月30日搬离。根据冬夏公司与第三人间的《非居住房屋拆迁补偿测算》，冬夏公司获得停产停业补偿555,267元，而多利公司为系争厂房的实际经营使用人，故该部分停产停业补偿应归多利公司所有，现多利公司只要求冬夏公司支付40万元停产停业补偿具有相应的依据，应得到支持，一审认定的数额过低。
针对多利公司的上诉请求，冬夏公司辩称，不同意多利公司的上诉请求，并向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一、第二项，改判驳回多利公司的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由多利公司负�。事实和理由：冬夏公司与多利公司就系争厂房签订的《厂房租赁合同书》系双方真实的意思表示，对合同双方均具约束力，双方均应恪守，一审法院认定《厂房租赁合同书》无效缺乏依据。根据租赁合同第十条之约定，遇动迁的，相应的动迁赔偿款归冬夏公司所有，冬夏公司同意给予多利公司3万元，冬夏公司已经履行了上述约定，无需再行向多利公司支付停产停业补偿款。退一步讲，即便法院认定租赁合同无效，但该合同第十条系独立条款，不因合同无效而致无效，冬夏公司与东夏村委会签订的租赁合同期限为30年，冬夏公司为此重新翻建了厂房，至动迁时尚有20余年租期未履行，冬夏公司遭受了巨大的损失，而冬夏公司与多利公司间的租期为5年，仅履行1年多，冬夏公司的损失远大于多利公司，且每平方米300元的计算标准是考虑了合同期限为30年的特殊情况的�一审法院判令双方各半享有停产停业损失有误，应驳回多利公司的全部诉讼请求。
针对冬夏公司的上诉请求，多利公司辩称，不同意冬夏公司的上诉请求，坚持己方的上诉请求。
两原审第三人东夏村委会、东夏合作社共同述称，请求维持一审判决。
多利公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认多利公司、冬夏公司间签订的租赁合同无效；2、判令冬夏公司支付多利公司拆迁补偿400,000元。本案一审庭审中，多利公司明确其诉请为要求冬夏公司支付其停产停业补偿400,000元。
一审法院认定事实：2006年8月9日，冬夏公司法定代表人蒋晓群（租赁方、乙方）与东夏村委会（发包方、甲方）签订《租赁协议》一份，约定甲方出租厂房一幢640平方米，仓库2间60平方米，门卫2间30平方米，土地面积为4亩……。租赁期限为30年，自2006年9月10日�2036年9月9日。厂房租金每年70,000元，先付后用，土地租赁费每亩（30年）80,000元，计320,000元，分二年付，协议签订时付120,000元；2007年8月付200,000元。协议另对其他相关事项进行了约定。
一审法院另查明：2015年9月30日，多利公司（承租方、乙方）与冬夏公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同书》一份，约定冬夏公司将系争厂房出租给多利公司，租赁期限为5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止。保证金为63,333元。第一年租金为380,000元，第二年租金为399,000元，第三年租金为418,950元，第四年租金为439,897.50元，第五年租金为461,892.30元。合同第十条约定，若遇市政动拆迁或松江区石湖荡镇人民政府的规划使用等通知，则本协议终止履行，甲、乙双方均不承担任何责任，乙方必须服从，动迁赔偿款归甲方所有，因此原因，甲方同意给乙方30,000元。合同另对其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，冬夏公司按约将系争房屋交付多利公司使用。
一审法院再查明：2017年3月8日，冬夏公司（乙方）与上海市松江区XX镇XX村XX社（甲方）就《租赁协议》项下的厂房、土地等签订《企业清拆补偿协议》一份，约定甲方与乙方于2006年8月9日签订的《租赁协议》提前终止，甲方一次性向乙方支付清拆补偿款2,952,487元。协议另对其他相关事项进行了约定。
一审法院又查明：2017年4月25日，冬夏公司通过银行转账向多利公司付款100,000元。
本案一审庭审中，冬夏公司称上述100,000元中包括了2个月押金，余款就是按合同第十条约定支付给多利公司的动迁补偿款。多利公司认可上述100,000元中的63,333元为退还的保证金，对余款为动迁补偿款不予认可。
因系争厂房未取得产权证或建设工程规划许可证，松江区法院向本案各方当事人释明：多利公司、冬夏公司之间以及冬夏公司与东夏合作社之间就系争厂房签订的租赁合同均为无效。各方当事人对此均无异议。
多利公司、冬夏公司确认：多利公司于2017年3月30日搬离了系争厂房，双方就厂房占有使用费已经结清。冬夏公司另认为，多利公司尚欠水费2,000余元未支付，但其也不再主张。
冬夏公司与东夏合作社、东夏村委会一致确认：《租赁协议》中约定的厂房、仓库等大部分转租给了多利公司，即本案系争厂房。冬夏公司认为其出租给多利公司的系争厂房面积约1,800平方米。
本案一审庭审中，多利公司又提供《非居住房屋拆迁补偿测算》一份，以证明冬夏公司与东夏合作社的约定的补偿款中，面积按照1,850.89平方米计算，动迁评估总价为1,527,214元，停产停业补偿为555,267元，租用土地未到期补�为343,600元，搬迁费为55,526元，上述款项共计2,952,478元，并认为其应分得上述停产停业费的80%左右，故主张了400,000元停产停业补偿。
冬夏公司及东夏村委会、东夏合作社对《非居住房屋拆迁补偿测算》无异议。冬夏公司认为其出租系争厂房也是经营行为，故上述停产停业补偿均应由其享有，且其与多利公司签订的《厂房租赁合同书》中约定了系争厂房拆迁时的补偿多利公司30,000元，上述款项其已给付多利公司，不能因双方的《厂房租赁合同书》无效就排除该约定的效力。东夏村委会、东夏合作社认为，其与冬夏公司约定停产停业补偿的标准是根据双方间的《租赁协议》剩余租赁期限以及房屋面积来计算的，具体标准为每平方米300元，与多利公司、冬夏公司之间的《厂房租赁合同书》无关，停产停业补偿是补偿给冬夏公司的，现因多利公司、冬夏公司间存在争议，故尚余500,000元补偿款未支付给冬夏公司。
一审法院认为，因系争厂房未取得产权证及建设工程规划许可证，故冬夏公司与东夏村委会之间签订的《企业租赁协议》以及多利公司与冬夏公司之间签订的《厂房租赁合同书》无效。现多利公司、冬夏公司均确认多利公司占有使用系争厂房期间的占有使用费已结清，但多利公司认为东夏合作社签订的《企业清拆补偿协议》约定的停产停业补偿中的400,000元应由其享有。对此，冬夏公司虽辩称其已按合同约定给予多利公司补偿款，但上述约定是在无法确定停产停业补偿金额的情况下的约定，现冬夏公司因系争厂房被拆迁得到停产停业补偿555,267元，冬夏公司仍按合同约定支付有失公允。因此，根据东夏村委会、东夏合作社的陈述，多利公司、冬夏公司之间的合同履行情况，结合冬夏公司的出租行为本身也�一种经营活动，并根据公平原则、诚实信用原则，依法酌情确定555,267元停产停业补偿中的50%归多利公司所有，即冬夏公司应支付多利公司停产停业补偿277,633.50元，扣除冬夏公司已支付给多利公司的36,667元后，冬夏公司仍需支付多利公司停产停业补偿240,966.50元。
一审法院审理后于2017年12月25日作出判决：一、确认上海多利机电制造有限公司与上海冬夏外墙保温工程有限公司于2015年9月30日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、上海冬夏外墙保温工程有限公司于判决生效之日起十日内支付上海多利机电制造有限公司停产停业补偿240,966.50元。案件受理费人民币7,380元，减半收取计3,690元，由上海多利机电制造有限公司负担1,257.50元，由上海冬夏外墙保温工程有限公司负担2,432.50元。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，东夏合作社、东夏村委会提供《上海市农村社区经济合作社证明书》、《农村集体经济组织登记证书换发申请表》、《上海市农村集体经济组织登记证书》各一份，以证明上海市松江区XX镇XX村XX社于2017年11月6日更名为上海松江区石湖荡镇东夏经济合作社。冬夏公司、多利公司对上述证据并无异议，对东夏合作社更名的事实予以确认。因各方当事人对上述证据均无异议，本院予以确认。
二审中，本院另查明：上海市松江区XX镇XX村XX社成立于2012年7月21日。2017年6月12日，上海市松江区人民政府向上海市松江区XX镇XX村XX社颁发《上海市B合作社证明书》，证书编号：沪农集字第3101XXXXXXXX号；地址：松江区XX镇XX村XX路XX号；理事长：陶力峰；成立日期：2012年7月21日；有效期限：自2017年6月12日至2022年6月11日。
2017年8月17日，上海市松江区XX�XX村XX社递交《农村集体经济组织登记证书换发申请表》，申请换证原因一栏记载为：办理统一社会信用代码换证。2017年11月6日，上海市松江区农业委员会向上海松江区石湖荡镇东夏经济合作社颁发《上海市农村集体经济组织登记证书》，统一社会信用代码：N2310XXXXXXXXXXXXF;住所：松江区XX镇XX村XX路XX号；理事长：陶力峰；成立日期：2012年7月21日。
本院认为，系争厂房未取得房地产权证或建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院》第二条之规定，多利公司与冬夏公司就系争场所所签订的《厂房租赁合同书》应属无效，一审法院关于租赁合同效力的认定并无不当，本院予以维持。冬夏公司关于《厂房租赁合同书》有效的上诉意见，与法律规定相悖，本院不予采纳。涉案《厂房租赁合同书》第十条虽然对系争厂房遇拆迁后的利益分配作出约定，但该条并非法律规定的不因合同无效而致无效的合同独立条款，故冬夏公司要求按照《厂房租赁合同书》第十条之约定分配拆迁补偿利益的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。停产停业补偿款系对实际经营人因拆迁无法继续经营所致损失的弥补，故应由实际经营使用系争厂房者享有。多利公司因与冬夏公司签订《厂房租赁合同书》而实际经营使用系争厂房，故《非居住房屋拆迁补偿测算》确定的停产停业补偿应归多利公司所有。考虑到系争厂房中尚有部分房屋并非多利公司实际使用，多利公司主张555,267元停产停业补偿款中的400,000元，具有相应的事实基础，本院予以支持。一审法院判令冬夏公司与多利公司各半享有停产停业补偿款有误，本院予以纠正。冬夏公司向多利公司转账10万元，双方均认可其中含冬夏公司退还的63,333元保证金，对于余款，双方的主张不一，多利公司也未举证证明剩余36,667元款项的性质，故对该笔款项，本院认定系冬夏公司已支付给多利公司的拆迁利益。由此，冬夏公司尚需支付多利公司停产停业补偿款363,333元。
综上所述，多利公司要求冬夏公司支付停产停业补偿款40万元具有相应的依据，本院予以支持，扣除冬夏公司已支付的36,667元后，冬夏公司尚需支付多利公司停产停业补偿款363,333元。冬夏公司的上诉请求，于法相悖，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初11602号民事判决第一项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初11602号民事判决第二项；
三、上海冬夏外墙保温工程有限公司于本判决生效之日起�日内支付上海多利机电制造有限公司停产停业补偿人民币363,333元。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币3,690元，由上海多利机电制造有限公司负担790元，由上海冬夏外墙保温工程有限公司负担2,900元。二审案件受理费人民币7,380元，由上海多利机电制造有限公司负担790元，由上海冬夏外墙保温工程有限公司负担6,590元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一八年四月十八日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十八条
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……