安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0203民初3620号
原告：芜湖市森林物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区润地商业广场3#1612室，统一社会信用代码91340200758514072W（1-1）。
法定代表人：陈明龙，总经理。
委托代理人：周辰杰，男，1989年10月18日出生，芜湖市森林物业管理有限公司员工，住安徽省芜湖市镜湖区。
被告:汪玉玲，女,汉族，1963年6月24日出生,住安徽省芜湖市弋江区。
原告芜湖市森林物业管理有限公司诉被告汪玉玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法由审判员程叙强适用简易程序于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告芜湖市森林物业管理有限公司（以下简称森林物业公司）委托代理人周辰杰、被告汪玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告汪玉玲，有一套安置房在我公司提供物业服务的亿万多金泽苑小区，楼号为21幢3单元202室，面积86.13㎡。自2012年2月1日至2017年10月1日，被告在享受物业服务的同时却拒绝缴纳其应承担的物业服务费及能耗费共计4099元，其中物业服务费2928元（86.13㎡×68月×0.5元/㎡/月）,能耗费1171元（86.13㎡×68月×0.2元/㎡/月）。物业服务费是物业公司提供服务的基本保障，我公司多次告知被告的行为不仅侵害了原告的利益，也侵害了广大业主的合法利益，无奈被告在享受服务的同时仍然拒绝承担按时缴纳物业费的义务，其行为已严重违反了《物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》。特诉至法院，请求依法判令被告支付物业服务费2928元及代垫能耗费1171元。
被告辩称：我不是无故拖欠物业费，而是原告公司没有尽到物业服务合同义务，服务不到位。主要有：1、绿化带的杂草长得很深也不修剪，我向物业公司反映后最近才进行了处理，但仍不到位（我二楼窗户下仍没有修剪）；2、楼道内堆满杂物，影响走路，多次反映物业至今仍无行动；3、楼管一直不明确，无法向楼管反映问题；4、物业值班岗亭经常没人值守，形同虚设；5、物业允许在小区开饭店，造成被告单元下水道堵塞，使被告家地板被水淹泡，物业却没有及时进行维修，只好自己改道，改道费用及地板损失要物业公司承担一部分。综上，被告只愿意支付1500元物业费。
经审理查明：原告森林物业公司于2011年1月1日与弋江区弋江桥街道办事处签订亿万多安置小区(后更名为金泽苑小区)物业服务合同，开始入驻亿万多安置小区，提供物业服务。物业服务合同约定：合同期限三年，自2011年1月1日至2013年12月31日止；物业服务费按照物价部门审核的价格执行。2014年1月1日，原告与金泽苑小区业主委员会签订金泽苑物业管理委托合同，合同期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，服务收费标准按建筑面积每月每平方米底层0.50元/㎡、二层0.70元/㎡、三层0.90元/㎡、四层及以上层次1.00元/㎡向业主或物业使用人收取。此后，原告又分别于2015年1月、2016年1月、2017年1月续签了物业委托合同。2017年8月24日，金泽苑小区业主委员会出具了《金泽苑》物业服务合同补充说明，明确金泽苑小区物业服务费为0.50元/㎡/月；公摊能耗费（含电梯运行及维保费用、二次供水运行电费）一层免收，二层为0.2元/㎡/月，三层为0.3元/㎡/月，四层及以上层次为0.4元/㎡/月。被告汪玉玲系金泽苑小区21幢3单元202室的使用人，2011年1月5日被告入住亿万多小区（金泽苑小区的前身）与原告签订业主临时公约，约定被告方需按0.70元/㎡/月的标准向原告缴纳物业综合服务费，每半年收取一次。被告入住的亿万多小区21号楼3单元202室面积为86.13㎡。被告入住小区后除拿房时预交部分物业费用外，之后一直未缴纳过物业服务费及公摊能耗费。针对小区业主欠费问题，金泽苑小区业主委员会2012年1月成立以后，每年11月份业主委员会派出7名成员协助物业公司上门收取一年以上未交物业费业主的物业费（含能耗费，下同）。因被告汪玉玲长期拖欠物业费，虽经原告多次沟通协调终未能解决，故原告诉至本院。
上述事实有原告提交的物业服务合同、物业管理委托合同、物业服务合同补充说明、业主临时公约、收费证明以及双方当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。2011年1月1日，本案原告森林物业公司与弋江区弋江桥街道办事处签订亿万多安置小区物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。根据该物业服务合同及与金泽苑业主委员会续签的物业管理委托合同，原告履行了金泽苑小区（原亿万多安置小区）公共绿化的养护、共用部位公共设备设施管理、公用部位的保洁、公共秩序维护、安全防范等物业管理和维护服务，相关业主应当依此合同约定的服务费标准缴纳相关物业服务费。本案被告汪玉玲以其居住使用的21幢3单元202室主下水道堵塞引起污水倒灌造成地板损失以及物业服务不到位为由拒缴多年的物业费，违背了合同约定，其行为明显失当。被告辩称因物业公司允许小区内开饭店造成被告单元主下水管道堵塞，进而导致污水倒灌，造成被告家地板被泡，为此被告改造下水道及地板损失物业公司应予适当赔偿。本院认为，该下水道系该单元住户共同使用，相关业主使用不当是造成堵塞的主要原因，出现堵塞问题后物业公司应及时安排疏通或维修。本案被告也承认物业公司进行了疏通，说明物业公司尽到了该项物业服务义务。关于被告主张的下水道改造费用及地板损失不属本案审理范围，被告可另行主张，故对被告上述辩解主张本院不予采信。本案被告汪玉玲自2011年1月拿房后，从2012年至今未交过物业费，从未对物业公司履行过业主的义务，其行为严重侵害了物业公司和其他缴费业主的合法权益，其辩称是因原告物业服务不到位而不交物业费的意见显然不能成立。鉴于该小区是政府安置小区的由来，原告物业公司也承认在前期物业服务中确有不完善之处，比如小区内开饭店、楼道内堆放杂物等问题，据此适当减收物业服务费符合市场规律要求，有利于督促物业公司不断改进提高物业服务水平，为业主提供更为舒适的生活环境，故对被告以物业公司服务不到位应减少物业服务费的辩解意见予以部分采纳。本院酌定原告本案物业服务费减按90%比例收取，依法计算本案物业服务费为2635.58元（86.13㎡×68月×0.5元/㎡/月×90%），能耗费因是代收费用不予减收。综上，为维护合同当事人的合法权益，构建和谐社会，依据《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告汪玉玲应于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市森林物业管理有限公司物业服务费2635.58元；
二、被告汪玉玲应于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市森林物业管理有限公司垫付的能耗费1171元；
三、驳回原告芜湖市森林物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告汪玉玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 程 叙 强
二〇一七年十一月六日
法官助理 兼书记员鲍淳
附主要适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。