上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13673号
上诉人（原审被告）：樊东明，男，1968年4月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海鑫东机械设备有限公司，住所地上海市崇明区庙镇合作公路2575号2幢206室。
法定代表人：黄永东，总经理。
委托诉讼代理人：孙波，上海嘉富诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐荣，上海嘉富诚律师事务所律师。
上诉人樊东明因与被上诉人上海鑫东机械设备有限公司（以下简称鑫东公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初26238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
樊东明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鑫东公司一审的诉讼请求。事实和理由：1、一审评估过程中，评估机构现场勘测时樊东明并不在场，没有对丈量结果及评估初稿作出确认。2、樊东明与鑫东公司于2009年3月8日签订租赁合同，评估报告和上海市闵行区XX镇XX村村民委员会（以下简称XX村委会）的证明中明确房屋建造于2007年，显然房屋不是鑫东公司建造。一审判决将建筑物的补偿给了鑫东公司，损害了樊东明的利益。3、租赁合同主体是上海A有限公司（以下简称A公司），樊东明作为该公司法定代表人履行职务，故樊东明个人不应承担责任。4、樊东明向鑫东公司提供了真实的估价报告，《拆迁补偿款分配协议》中所约定的补偿金额是根据双方协商确定的比例计算的数额。请求二审法院支持樊东明的上诉请求。
鑫东公司辩称：双方所签《拆迁补偿款分配协议》合法有效，因樊东明提供虚假的《估价项目汇总表》，隐瞒真实估价数额，其应向鑫东公司补足差价，并根据协议约定承担赔偿责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
鑫东公司向一审法院起诉请求：1、判令樊东明向鑫东公司支付拆迁补偿款差额人民币（下同）320,258元；2、判令樊东明向鑫东公司支付拆迁补偿款差额中266,988元的40%计106,795.20元。
一审法院认定事实如下：2004年6月30日，XX村委会与樊东明签订《租赁土地使用合同》一份，约定将九组的土地38.92亩出租给樊东明，租赁期限自2004年7月1日至2023年6月31日止，租金每年每亩7,000元。
2009年3月8日，A公司（签约甲方）与案外人上海B有限公司（签约乙方、以下简称B公司）签订《场地租赁协议》一份，约定：甲方将闵行区XX镇XX村XX组场地出租给乙方，用途为露天仓储、堆放钢材；租赁期限自2009年6月1日起至2024年5月31日止，共计十五年；每年租金为20万，第六年至第十年为22万元，第十一年起租金为24.20万元；先付后用，每半年支付一次，先付保证金1万元，在签订合同时支付。保证金在场地无异常使用情况下，冲抵租期最后一次场地租金；如遇市政规划拆迁，双方应配合做好工作，甲方退还未使用之租期内租金及保证金，结清水电费。如有赔偿，按照谁投入谁享有，其他双方交涉，除政府动迁，甲方保证合同的时效等。该合同甲方处由A公司盖章，并由樊东明签字确认。后在合同履行过程中Z公司撤离，由鑫东公司进驻使用系争场地至房屋被拆除。
2016年1月17日，因整治系争土地上的违章搭建房屋，XX村委会（签约甲方）与樊东明（签约乙方）就拆违补偿达成协议，签订《协议书》一份，约定：甲乙双方于2004年6月30日签订土地租赁合同，约定由甲方将位于立民九组的土地出租给乙方使用，乙方在上述土地上搭建了5,372平方米的建筑物、构筑物及附属设施自用，因上述土地系农业用地，且乙方的搭建行为未履行行政报批手续，甲乙双方之间的合同违反了相关法律规定；因甲乙双方为配合违法用地整治，商定终止租赁关系并拆除地上违法建筑，友好协商就相关事项达成一致意见；因乙方无力自行拆除在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物及附属设施，故委托甲方拆除，乙方应于2016年1月20日前完成清腾搬离义务，包括但不限于清腾并搬离租赁土地上的农作物、林木等地上物，并清空建筑物、构筑物及附属设施内的人员及全部物品（包括但不限于机械设备、生活物品）；并按建筑物、构筑物及附属设施的现状向甲方交付（不得有所毁损，否则应作相应赔偿）；甲方同意对乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物、附属设施及装修给予一次性补偿4,083,891元，同意向乙方补偿搬迁损失4,845,540元，停产停业损失1,074,400元；乙方确认，乙方基于上述条款所取得的补偿共计10,003,831元，该款已包括乙方的全部财产折价补偿（包括但不限于乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物、附属设施及装修的折价补偿），及其它可能存在的全部损失赔偿，乙方不得因此再向甲方或其他三方主张任何权利等。
2016年1月20日，樊东明（土地出租方、签约甲方）与鑫东公司的法定代表人黄永东（土地承租方、签约乙方）签订《拆迁补偿款分配协议》一份，约定：现甲方提供给乙方的《估价项目汇总表》复印件，补偿总数为350,270元，考虑到甲方协助办理及上下协调等工作，乙方同意送给甲方15%，计53,270元，甲方持有85%计297,000元，同意乙方款项直接由村委会汇入乙方指定账号，甲方款项直接汇入甲方账号；甲方承诺所提供给乙方的《估价项目汇总表》补偿总数额与上海C有限公司（以下简称C公司）出具的《估价项目汇总表》原件总数额无误，乙方有权到相关单位查询甲方提供的《估价项目汇总表》数额的真实性；乙方同意自3月30日前自行搬迁完毕，如遇有特殊情况需推迟几天，必须征得村委会认可；甲方承诺如甲方提供的《估价项目汇总表》数额与C公司出具的原件数额不符存在差额，承认弄虚作假。甲方愿意加倍赔偿乙方差额部分，并退还15%份额钱计53,270元，及根据甲乙双方土地租赁协议条款中提前终止协议给乙方造成的相关损失；乙方承诺在甲方提供真实《估价项目汇总表》情况下，本协议为最终补偿总数，不再提起其他补偿要求，并承诺如故意延期搬迁超过3月30日且未经村委会许可造成甲方损失，愿意接受村委会处罚。同时依据樊东明提供的《估价项目汇总表》显示，建筑物评估总价为126,010元、附属物39,460元、设备搬迁4,400元及停产停业补贴140,800元，共计350,270元。
2016年2月29日，樊东明（签约甲方）与鑫东公司的法定代表人黄永东（签约乙方）签订《委托书》一份，约定：乙方承租了甲方位于XX镇XX村约1,500平方米的违法建筑，为配合本次拆违和环境综合整治工作，经甲乙双方协商，甲方同意向乙方支付补偿款297,000元，该笔费用从甲方所得拆违和环境综合整治补偿款中抵扣，甲方委托丙方（镇XX村委会）直接支付给乙方，乙方同意在2016年3月31日之前完成清腾及搬离，甲方须予以必要的协助，如乙方逾期未完成清腾及搬离，由此产生的所有损失由甲乙双方自行承担。此后，XX村委会向鑫东公司支付了297,000元。
为查明系争房屋拆违情况，一审法院于2017年3月10日至XX镇XX社区综合治理中心调查相应情况。XX镇XX社区综合治理中心主任陈某陈述，此次补偿由XX村委会与樊东明签订补偿协议，该价格由C公司评估并出具报告，再依据评估报告的数额与樊东明协商签订协议。其单位将钱款打给XX村委会，再由XX村委会向樊东明支付，一般分三次支付，签订合同支付30%，清地支付60%，水电交付支付10%。评估过程中需要樊东明到场，由其确认丈量结果，并对初稿进行核对并最终得出终稿。樊东明的租客由其自行清退，补偿款也由其自行处理。此次拆违按照每平方米200元的标准支付了停产停业损失，面积按照评估报告上的丈量为准。现评估报告的原件在财政所，治理中心留存了复印件。调查结束后XX镇XX社区综合治理中心向一审法院出示了该评估报告。经庭审质证，鑫东公司对调查笔录及评估报告均无异议，樊东明对报告的真实性无异议，但认为笔录的内容与实际体现的评估报告存在一定落差。一审法院认为，XX镇XX社区综合治理中心为此次评估的委托方，主任陈某的陈述能够反映本次拆违评估补偿的情况，并能与其他证据相印证，一审法院确认其证据效力。
依据调取的评估报告显示，2015年12月28日C公司出具《XX镇XX村（樊东明）非居住房屋建安重置价值等评估报告》一份，载明：根据委托方提供的有关资料及信息显示，估价对象所处的土地为XX镇XX村的集体土地，由樊东明租赁使用。该承租户除其所属的上海D有限公司自用部分土地外，其余部分土地分别再租给A车队、丁某、上海E有限公司、上海F有限公司、上海B有限公司、上海G有限公司、上海XX经营部、XX仓库、上海H有限公司和上海I有限公司使用，它们并各自在其使用范围内自行投资建造房屋；估价对象范围内共有51幢房屋，总建筑面积5,372平方米，房屋结构分别为砖混、彩钢和简易，层数有1层、2层，均建于2007年；经评估，估价对象在价值时点下的总评估价值为8,929,431元，估价结果汇总表为：
序号单位名称建筑物（元）装饰装修（元）附属物（元）设备、库存物资搬运（元）合计（元）1A车队2532451920090908150003783532上海J有限公司3972003972003上海K有限公司
\--丁某112464208008180091200011271444上海E有限公司133556192001380603120006028165上海F有限公司7603932001910521140003842916上海B有限公司
\--王某2917024854447892082734016465067上海G有限公司33225012994140002640006232448上海XX经营部—戴某97131220001161606000008352919XX仓库—黄永东27385016006000814100047645810上海H有限公司—孔某279545689302717017100054664511上海I有限公司
\--陈某396339686442828010800001911483合计2246121223332162643848335408929431一审法院认为，就本案涉及的土地租赁合同关系，樊东明认为合同系由A公司与案外人Z公司签订。一审法院认为，虽原租赁合同并非由樊东明和鑫东公司签订，但实际租赁过程中系由鑫东公司、樊东明分别履行承租方、出租方的权利义务。且从此后樊东明、鑫东公司签订的《拆迁补偿款分配协议》及《委托书》也可以反映出双方对于租赁关系已予以确认。又因樊东明出租的土地性质非工业用地，双方的租赁合同关系因违反法律强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还或折价补偿；过错方应赔偿对方因此产生的损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。
现双方争议的焦点为租赁物所涉之拆违补偿款应如何分配。就此樊东明认为就鑫东公司的补偿款已由XX村委会予以支付，已履行完毕，鑫东公司则认为樊东明隐瞒实际情况，应按约定予以赔偿。一审法院认为，拆违补偿款系对租赁土地上建筑物、装饰装修、附属物、设备库存物资搬运及停产停业损失之补偿，为因土地租赁合同而取得的财产。而就该笔费用双方已协商好并签订了《拆迁补偿款分配协议》，此条双方当事人真实意思表示，双方应按约履行。该协议约定，依据樊东明提交的评估汇总表复印件确认的补偿总额为350,270元，双方就该款项分配达成一致，同时约定如复印件与实际不符的履行方式。根据一审法院调取的评估报告中载明鑫东公司该户的建筑物、装饰装修、附属物、设备库存物资搬运费共计476,458元，另停产停业损失为140,800元（200元/平方米×704平方米）。虽樊东明否认该评估报告中的结论，一审法院认为，首先根据评估委托方XX镇XX社区综合治理中心就拆违事宜的陈述而言，评估机构现场勘测时樊东明在场，并对丈量结果及评估初稿等作出确认，该评估报告的内容具有客观性；其次，从樊东明与XX村委会签订的补偿协议来看，系由评估公司出具报告后，樊东明与XX村委会再依据报告签订补偿协议，该补偿协议中的金额与评估结论一致；再次，樊东明和鑫东公司签订的补偿协议中，也提及双方的协商依据系由C公司出具的评估报告，签订该协议时樊东明明确知晓已作出了该评估报告，故一审法院确认该评估报告的效力。
因樊东明隐瞒补偿款数额，双方协议约定樊东明需加倍赔偿鑫东公司差额部分，并退还53,270元，该约定实为全额支付补偿款并支付差额部分数额之违约金。依据该协议，樊东明应支付补偿款余额320,258元（476,458元+140,800元-297,000元）并支付违约金266,988元（476,458元+140,800元-350,270元）。至于违约金数额，一审法院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，现鑫东公司考虑到本案实际情况降低赔偿数额，主张40%计106,795.20元并无不当，一审法院予以确认。
一审法院审理后，于2017年7月28日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决：一、樊东明于判决生效之日起十五日内向上海鑫东机械设备有限公司支付补偿款320,258元；二、樊东明于判决生效之日起十五日内向上海鑫东机械设备有限公司支付违约金106,795.20元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,705.8元，财产保全费1,669.67元，由樊东明负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，樊东明与鑫东公司法定代表人黄永东所签《拆迁补偿款分配协议》系双方真实意思，协议内容并不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应根据合同约定履行各自合同义务。关于本案诉讼主体问题，虽然涉案土地原租赁合同签约主体为A公司和Z公司，但结合合同实际履行情况及《拆迁补偿款分配协议》、《委托书》的内容，可见实际双方均已确认系由樊东明和鑫东公司分别承担出租人和承租人的义务，故本案由樊东明作为诉讼主体与法无悖。樊东明上诉称其向鑫东公司提供了真实的《估价项目汇总表》，鑫东公司对此予以否认。根据鑫东公司于一审中提交的相应证据并结合一审法院调查取证的情况，本院认为，上述证据足以证明签订《拆迁补偿款分配协议》时，樊东明对鑫东公司隐瞒真实估价金额，樊东明应向鑫东公司补足差额计320,258元，并依约承担相应违约责任。鑫东公司于一审中自行降低违约金赔偿数额为差额部分的40%计106,795.20元，尚属合理，应予支持。樊东明主张停产停业损失不应计入补偿金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，樊东明的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,705.80元，由上诉人樊东明负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十二月二十八日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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