宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终1885号上诉人(原审原告):关雅珺，女，1991年4月4日出生，汉族，会计，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：贾军，男，1968年7月14日出生，汉族，教师，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人(原审被告):银川旺元投资实业（集团）有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县望远工业园区。法定代表人：陈自茜，该公司总经理。委托诉讼代理人：施亚荣，宁夏一德律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘丽，宁夏一德律师事务所律师。上诉人关雅珺因与被上诉人银川旺元投资实业（集团）有限公司(以下简称旺元公司)商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2017）宁0121民初737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。关雅珺上诉请求：1.撤销一审判决第二项;2.改判支持被上诉人利息50244元,并向上诉人支付自2016年10月1日起每日按房款175825元的万分之二点三计算至该房款清退之日止的利息;3.判令被上诉人向上诉人赔偿损失275825元;4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院采信未经当庭举证、质证的证据，程序严重违法。一审法院陈述：”经向有关单位核实，兰花花国际公寓A9#楼已于2011年8月7日取得《商品房预售许可证》”，但未明确说明有关单位是什么部门，核实的内容及如何核实等问题，程序严重违法。一审法院采信证据错误，事实不清。被上诉人取得的《商品房预售许可证》因违规被收回，被上诉人实际根本没有取得《商品房预售许可证》。一审法院对于导致涉案房屋未办理房产证的原因亦未查清。上诉人于2014年7月30日交清了全部房款，截止2016年7月30日，上诉人买房的目的不能实现。被上诉人恶意欺诈上诉人，按照合同约定应支付上诉人房款利息，被上诉人应向上诉人支付房款利息至付清房款止。旺元公司辩称，一、被上诉人依法取得了”商品房预售许可证”，一审法院认定事实清楚。一审过程中，被上诉人提交的《商品房预售许可证》及永宁县住房和城乡建设局出具的《情况说明》，证实：2011年8月17日，被上诉人就已经取得了”兰花花国际公寓A9#楼”《商品房预售许可证》，因单位名称打印错误，永宁县住房和城乡建设局收回《商品房预售许可证》原件，并出具了情况说明。二、被上诉人没有给付上诉人所谓275825元损失的合同或法定义务，一审判决驳回上诉人该项诉讼请求，事实认定清楚、法律适用正确。随着《解除协议》的签署，诉讼双方商品房买卖合同即告终止。《解除协议》没有约定被上诉人需给付关雅珺损失275825元。三、被上诉人欠付购房款175825元，关雅珺以275825元为基础要求被上诉人给付利息，没有事实及法律依据。《解除协议》没有退款利息的约定，被上诉人依法仅就未按期退款承担相应的损失赔偿责任。关雅珺向一审法院起诉请求：1．判令被告返还原告房款175825元；2．判令被告向原告支付利息55509元（本金275825元，自2014年10月1日起计算至2017年2月22日止，共计875天，利率按每日万分之二点三计算），并向原告支付自2017年2月22日起每日按房款275825元的万分之二点三计算至该房款退清之日止的利息；3．判令被告赔偿原告损失275825元；4．本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月16日，原告关雅珺与被告旺元公司签订了一份《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的的位××县第A9幢10单元22号房，建筑面积共62.95㎡，总价款275825元；买受人于2014年7月30日前一次性交清首付款95913元，出卖人应当在2014年9月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如逾期超过90日交房，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。之后，原告按合同约定付清了全部购房款。另在2014年8月9日，原告还与银川市兴庆区兰花花酒店汽车站店签订了一份《租赁合同》，将涉案兰花花国际公寓第A9栋10层22号房出租给了银川市兴庆区兰花花酒店汽车站店，租赁期限为10年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止，租金每年11033元；原、被告及银川市兴庆区兰花花酒店汽车站店还签订了一份《担保书》，约定被告旺元公司为上述租赁事宜提供担保，在承租人不能按期支付租金时，由被告代为支付，租赁期5年内原告可要求被告按合同价回购，满10年按合同价120％回购。之后，原告收取了涉案房屋两年租金22066元。2016年7月30日，原告通知被告要求解除合同，称被告逾期交房超过90日，原告要求解除合同，被告尽快办理退房款，并承担违约赔偿。同日，原、被告签订了一份《解除〈商品房买卖合同〉协议》，协议约定：因出卖人迟延交房违约的原因，双方经平等协商，一致同意解除《商品房买卖合同》，出卖人同意为买受人办理退房手续，退房款275825元；出卖人向买受人付款，2016年8月30日前退还15万元，2016年9月30日前退还125825元；退清最后房款后，双方原买卖合同的权利义务终止；如双方因本协议内容发生争议，按照原买卖合同约定的争议解决方式处理。上述协议签订后，被告分别于2016年9月30日、12月2日向原告退还购房款5万元，共计10万元，尚有175825至今未退还原告。被告旺元公司于2011年8月17取得了兰花花国际公寓A9#楼的《商品房预售许可证》；原告在向法院提起诉讼财产保全时，向财产保全的担保人中国太平洋保险股份有限公司宁夏分公司交纳保险费1000元；原告于2014年8月16向被告交纳了2014年8月16日至2015年8月15日期间的物业服务费用1386元。一审法院认为，原告关雅珺与被告旺元公司签订的《银川市商品房买卖合同》及《解除〈商品房买卖合同〉协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应遵照履行。原告购买被告开发建设的房屋，并付清了全部购房款，同时原告又将房屋出租给他人，并收取了租金。后原、被告又平等协商一致，解除了双方签订的《银川市商品房买卖合同》，并对退还购房款事宜作了具体约定，被告应当按照约定的时间及时向原告退还购房款，逾期应承担违约责任。原告诉称因被告逾期交房，且涉案房屋未取得预售许可证等，被告存在欺诈行为，要求被告支付利息55509元（按本金275825元日万分之二点三，自2014年10月1日起暂计算至2017年2月22日，并计算至房款退清之日），并赔偿原告损失275825元，根据双方提交的证据及法院向相关部门核实的情况，涉案房屋已于2011年8月17取得了《商品房预售许可证》，未办理备案登记，但因双方已于2016年7月30日经平等协商一致解除的《银川市商品房买卖合同》，并就被告退还原告购房款进行了具体明确约定，另外从时间上看，合同约定的交付时间为2014年9月30日，原告实际已经收取涉案房屋租金的期间为2014年10月1日至2016年9月30日，双方协商解除《银川市商品房买卖合同》的时间为2016年7月30日，因此原告并无实际上的资金损失，故对原告以被告未取得商品房预售许可证、存在欺诈为由要求被告赔偿损失275825元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持；另因被告未按照约定的时间向原告退还全部购房款，应承担违约责任，原告要求按照日万分之二点三计算利息比较合理，但应以未退还购房款175825元为基数，自《解除〈商品房买卖合同〉协议》约定的退款时间2016年8月30日起计算。原告要求被告承担其向担保人交纳的保险费1000元，因该保险费非必要费用，不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条规定，判决：一、被告银川旺元投资实业有限公司于本判决生效后十五日内向原告关雅珺退还购房款175825元，并支付利息7117.4元；二、驳回原告关雅珺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4436元，保全费3056元，由原告关雅珺负担2836元，由被告银川旺元投资实业有限公司负担4656元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人关雅珺提交第一组证据：《公证书》一份、《兰花花国际公寓存档资料》一份、《商品房预售许可证》一份、《情况说明》一份、两名证人出庭作证的证人证言。证明目的：涉案房屋在出售给上诉人之前已被抵押给宁夏万乘和小额贷款公司。兰花花国际公寓A9号楼10层整层于2012年11月份办理了产权登记，登记在被上诉人名下。被上诉人对《情况说明》和《商品房预售许可证存根》以及《兰花花国际公寓存档资料》的真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议。该证据只能证明兰花花国际公寓A9号楼取的预售许可证以及办理初始登记的事实，不能证明涉案房屋已设置了抵押登记。被上诉人对《公证书》的真实性无异议，但对其关联性及证明目的有异议。公证书公证的房屋是A9-1109号房屋，与诉争的房屋没有法律关系，与本案无关联性，更不能证明涉案房屋在交易时设定了抵押。诉讼双方已签署并实际履行解除商品房买卖合同协议，原交易的买卖合同已经解除，不具有法律效力，涉案房屋是否设定抵押，与本案处理没有关系。在本案二审期间，上诉人向本院提交了调取证据申请书一份，申请调取涉案房屋的登记信息、抵押情况及是否取得商品房预售许可证的事实。本院依法予以调取并组织双方当事人进行了证据交换及质证。上诉人出示本院调取的第一组证据：询问笔录一份、《变更申请》一份。证明目的：涉案房屋没有取得房屋预售许可证。被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议。该证据证明涉案房屋办理了预售许可证，在准备办理房屋所有权登记时，将预售权许可证交回。上诉人出示本院调取的第二组证据：房地产登记信息两份、抵押权登记信息两份、房屋平面图一份、建筑面积明细表一份。证明目的：涉案房屋包含在产权证号为20124085范围内。涉案房屋于2015年12月10日办理了抵押登记。2012年11月5日涉案房屋所有权已经办理在被上诉人名下，被上诉人隐瞒涉案房屋出售给上诉人后又办理了抵押的事实。被上诉人对上述证据的真实性无异议，但对其关联性及证明目的有异议。本院认为，2016年7月30日，上诉人关雅珺通知被上诉人旺元公司要求解除合同，称被上诉人逾期交房超过90日，要求被上诉人办理退房款，并承担违约赔偿。当日，上诉人与被上诉人签订了《解除协议》，协议一致同意解除《商品房买卖合同》，并对退款事宜做了相关规定。关于上诉人主张按照双方当事人签订的《解除协议》约定，如双方因本协议内容发生争议，应按照原《商品房买卖合同》约定的争议方式处理，利息应按本金275825元为基数自2014年起按日万分之二点三计算的问题。一审法院认为被上诉人未按照约定时间向上诉人退还全部购房款，上诉人要求按照日万分之二点三计算利息合理，但应以未退还的购房款175825元为基数，自《解除协议》约定的退款时间起算，并无不当。关于上诉人主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，被上诉人应赔偿上诉人损失275825元的上诉请求。本案中，双方签订的商品房买卖合同系协议解除，并不符合上述法律规定规定的法定情形，双方当事人在《解除协议》中约定了解除的相关事宜。上述规定中请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的请求权，因双方当事人在协议解除中已经明确了双方当事人的权利及义务，上诉人亦依据双方签订的《解除协议》主张权利，故上诉人要求被上诉人赔偿损失275825元的主张亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6191元，由上诉人关雅珺负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘煜姗代理审判员  虞 东代理审判员  郭燕荣二〇一七年十月三十日书 记 员  陈甜甜