石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民初字第1461号原告侯ＸＸ（反诉被告）。委托代理人吕春林、赵晓锋，石家庄市桥东区天浩法律服务所法律工作者。被告王国平（反诉原告）。委托代理人王骁勇，丁彦飞，河北三河时代律师事务所律师。原告侯ＸＸ（反诉被告）诉被告王国平（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，石家庄市中级人民法院作出（2014）石民二终字第00659号民事裁定书，发回本院重审，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本诉原告侯ＸＸ委托代理人吕春林，本诉被告王国平委托代理人王骁勇、丁彦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告侯ＸＸ诉称，2012年12月19日，原、被告双方签订了“关于房屋补充协议”，由原告承接原租赁人张某甲承租被告位于董家庄村北丰收路的厂房。因被告按原合同约定的电力条件无法达到，已经造成原告巨大经济损失。双方于2013年3月13日又订立了补充协议，双方商定由原告再出资2万元交付被告，由被告安装新变压器一台，容量不低于250千瓦，变压器位置距厂房不大于50米，由原告单独使用，于2013年4月10日安装完毕并能使用。但被告收款后仍然违约，未能给原告安装新的变压器，只是将线路与别的变压器相连，因电力不足致使原告设备无法正常安装工作，2013年5月21日被告又以未交2013年房租为由，将原告方工人轰走，将设备扣押，给原告方造成重大经济损失。故原告要求判令被告返还设备一组及原告购置厂内所有物品；赔偿原告损失5万元；双方解除房屋租赁合同。本诉被告侯ＸＸ辩称，被告在签订了补充协议后，已经完全按协议履行，安装了新变压器。但原告拒绝支付2013年5月份之后的房租，应由原告承担违约责任。反诉原告王国平诉称，2012年4月10日，反诉人与张某甲签订了《厂房租赁合同》，约定年租金12万元。2012年12月19日，反诉人与张某甲及被反诉人签订《关于租房补充协议》约定承租人由张某甲变更为被反诉人。2012年3月13日反诉人与被反诉人又签订了《关于厂房租赁协议的补充协议》。协议签订后，反诉人按照协议的约定及双方的口头约定履行了补充协议，由反诉人出资2万元在厂房50米处新安装变压器一台，不料被反诉人却单方违约，拒绝支付安装变压器的费用2万元，也拒绝支付房租，严重违反相关协议的约定，给反诉人造成极其严重的损失。因此反诉人依据《物权法》第230条的规定留置了被反诉人的机器设备，因留置行为反诉人还产生了4万元损失。综上，要求被反诉人向反诉人支付违约金6万元；支付安装新变压器费用2万元；依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；支付反诉人留置设备支出的费用4万元。本案审理中，反诉人称经查证，王国平已收到了2万元安装变压器的钱，因此不再主张2万元变压器的诉请。反诉被告侯ＸＸ辩称，被告没有安装变压器，安装变压器应该有相关部门审批，被告应该有相关批文。依据合同，被告应该向原告支付违约金6万元。被告没有权利留置物品，原告占用厂房是依据合同，至今合同尚未解除，原告占用厂房是合法的，被告无权留置物品。经审理查明，2012年4月10日，王国平与张某甲签订《厂房租赁合同》，主要内容为：王国平将坐落在石家庄市兆风路董家庄村西路南的厂房占地面积约4亩，出租给张某甲作建材加工使用。租赁期限为10年（2012年5月1日至2022年5月1日），年租金12万元，由张某甲在5月1日前将年租金以上打租的方式交纳给王国平。王国平为保证张某甲正常生产须增设200千瓦变压器一台，供张某甲单独使用，另外须留辅助动力50千瓦，即保证动力电不低于250千瓦。协议签订后，张某甲交纳一年房租后，开始租赁使用该厂房。2012年12月19日，张某甲、王国平、侯ＸＸ签订《关于租房补充协议》，张某甲将厂房转租给侯ＸＸ，租赁期限改为4年，即到2016年5月1日为止，其它条款不变继续履行。租金5月10日之前付清，否则王国平拒绝侯ＸＸ租赁其厂房。如有任何一方违约应赔付对方当年租金的50%。在合同履行中，王国平与侯ＸＸ因雅阁汽车一事发生纠纷，该案件由长安刑警张某乙处理，经张某乙警官调解，王国平与侯ＸＸ达成了《关于王国平侯ＸＸ厂房租赁协议的补充条款》，主要内容为：侯ＸＸ租赁的厂房因电力不足未达到原合同协议条款，现经双方协商，由侯ＸＸ出资2万元新装变压器一台，由侯ＸＸ单独使用，变压器位置距厂房不大于50米，容量不低于250瓦。厂内院墙与树木由王国平推到处理。变压器安装费2万元由张队（张某乙）暂收，待变压器安装好后供电再付给王国平。变压器最低于2013年4日之前安装完毕并能适应。变压器以下的线缆由厂内负责，如装变压器后不干了，损失由侯ＸＸ负责。关于补充协议的履行情况，董家庄村委会出具证明证实，2013年4月5日，董家庄村委会指派电工在王国平厂房东侧50米附近新安变压器一台供王国平厂房使用。调解双方纠纷的张某乙警官证实，经侯ＸＸ和王国平协商一致，安装一台容量为200千瓦的变压器，现在的变压器安装容量和地点都是经双方协商一致的。王国平已经将厂内的院墙推到，树木经双方协商先保留。侯ＸＸ按约定将变压器安装费2万元交给张某乙警官，张某乙已将该款转交王国平。因侯ＸＸ未按约定交纳2013年5月1日之后的房租，王国平于2013年5月21日将侯ＸＸ工人赶走，并将侯ＸＸ的机器设备及有关物品留置在厂房内。另查明，原告侯ＸＸ现存放在被告王国平厂房内的物品有：135-150通佳挤塑板设备一套（包括135主机、150主机）、定型机一套、牵引一套、横切一套、新1**加热器一套、混料机一台、横具一个、配电柜两个、工作台一个、小车一个、办公桌十一个、椅子五把、春秋椅一套、茶几一个、床十一张、大饭桌一个、文件柜两个、厨房用品一套、冰箱一台、电扇三台、饮水机一台、监控一套、取暖炉一套、简易房四间、佛里昂储罐两个（空）、楼梯一个、人力三轮一辆、185电缆两根。以上事实有当事人陈述、租赁合同及补充协议、董家庄村委会证明、证人张某乙、张某甲、冯某证言、转账凭证、现场照片、物品清单证实。本院认为，王国平与张某甲签订的《厂房租赁合同》及侯ＸＸ、张某甲、王国平签订的《关于租房补充协议》，均是各方当事人真实意思的表示，且不违背法律的禁止性规定，应认定其效力。在履行协议过程中产生纠纷，经警官张某乙主持调解签订的补充条款具备法律效力，各方当事人均应履行。根据董家庄村委会及警官张某乙的证明，王国平为侯ＸＸ安装了变压器，履行了相关义务。侯ＸＸ应按协议于2013年5月10前交纳下年度的房租，直到2013年5月20日侯ＸＸ并未履行交纳房租的义务，因此根据协议约定，王国平有权拒绝侯ＸＸ租赁其厂房。但根据《物权法》第二百三十条的规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该债权优先受偿。本案中侯ＸＸ逾期交纳房租，王国平有权收回厂房，但王国平并不能因此取得对侯ＸＸ财产的合法占有权，王国平占有侯ＸＸ财产的行为，构成了对侯ＸＸ的侵权，侯ＸＸ要求返还租赁厂房内机器设备及物品，应予支持，但本案发还重新审理之后，再次勘查现场，机器设备及物品已有灭失，故应以本院干警周雪霞、王胜刚、赵寒星2014年3月20日现场勘验笔录所记物品为准。王国平要求支付4万元留置费用于法无据，应予驳回。基于合同已实际中止履行，且双方均提出解除合同，故对双方解除合同的主张，本院予以支持。根据双方协议，如装变压器后不干了，损失由侯ＸＸ负责，本案中侯ＸＸ逾期不交纳房租，应认定侯ＸＸ不再继续承租，故其要求返还2万元变压器安装费，不予支持。侯ＸＸ称王国平未按要求安装250千瓦变压器，致使其无法经营，因此王国平构成违约，应赔偿其各项损失5万元，但并未举证证明因电力不足导致停机、断电等无法经营的相关证据，故对其要求赔偿损失的请求不予支持。侯ＸＸ未按协议约定交纳房租，是导致租赁合同中止履行的原因，侯ＸＸ对合同不能履行应承担违约责任，但考虑到王国平安装的变压器为200千瓦，虽然有派出所干警出具书证，但在履约过程中仍有一定瑕疵，应相应减轻侯ＸＸ的违约责任，故侯ＸＸ以承担1万元违约金为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条之规定，判决如下：一、解除王国平和侯ＸＸ签订的《厂房租赁合同》及相关补充协议；二、王国平于本判决生效之日起十五日内返还侯ＸＸ存放在租赁厂房内的物品（详见本院干警周雪霞、王胜刚、赵寒星2014年3月20日现场勘验笔录）；三、侯ＸＸ于本判决生效之日起十五日内一次性支付王国平违约金1万元；四、驳回侯ＸＸ要求赔偿损失的诉讼请求；五、驳回王国平要求支付留置费的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由本诉原告侯ＸＸ承担1000元，本诉被告王国平承担50元；反诉案件受理费1350元，由反诉原告王国平承担1000元，反诉被告侯ＸＸ承担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  范 矛人民陪审员  王世央人民陪审员  代增辉二〇一六年四月二十五日书 记 员  杨桂利