浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭淳民初字第87号
原告：张国勤。
委托代理人：徐明良，浙江泰杭律师事务所律师。
被告：徐君。
原告张国勤诉被告徐君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年2月23日立案受理。依法由代理审判员姜勇军适用简易程序公开进行了审理。原告张国勤及其委托代理人徐明良到庭参加诉讼，被告徐君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张国勤诉称：2007年10月，位于杭州市拱墅区湖墅南路279号房屋房主张桂花，以该房为营业点，注册开办了杭州市拱墅区唐卡服饰店（个体工商户）。同年11月，张桂花之子叶方与被告签订《商铺租赁合同》，之后又签订《补充条款》，双方约定，出租人叶方将上述营业房租赁给被告使用，租赁期限自2007年11月5日起至2010年7月31日止。2009年10月19日，被告仅在出示《商铺租赁合同》的情况下表示，出租人叶方是支持被告将上述营业房进行转租的，在被告一再强调和劝解下，原、被告签订了商铺租赁的相关协议，包括《商铺租赁合同》、《协议书》、租房转让费口头协议和《保证金协议》（合作保证金协议）等，约定租赁期限为2009年10月15日至2010年7月31日止、房屋租金为54625元、房屋租赁保证金6000元、租房转让费55000元的口头约定，同时《保证金协议》约定，被告愿一次性支付原告人民币15000元作为合作保证金，待双方店面转租合同协议终止前15天退还。由于合同约定的租赁起始时间为已经过去几天的2009年10月15日，故双方又口头协商房屋租金为54000元，租赁保证金仍为6000元，口头约定的租房转让费55000元与合作保证金15000元冲抵后，原告支付被告40000元租房转让费。因此，被告要求原告一次性支付上述费用10万元。原告支付该10万元后，被告随即向原告出具收条一份。之后，原告花去房屋装修费11800元。然而，2009年11月，出租人叶方向原告出示了其与被告签订的《补充条款》，并表示被告将该营业房转租给原告，是被告擅自转租的行为。同年11月12日，叶方向原告出具《关于限期腾退出租房的通知》，该通知称，根据出租人与被告的约定，被告与原告签订的合同因未经出租人同意而无效，现出租人已与被告解除上述房屋租赁合同，故限原告于2009年11月15日前将所有物品搬离并腾退上述出租房，该通知于原告签收之日起生效。同日，原告不得不签收该通知。原告认为，被告隐瞒事实真相与原告签订租赁合同的行为，严重损害了原告的合法权益，并导致双方的租赁合同无法继续履行，要求解除合同。故起诉，请求判令被告返还房屋租金54000元、房屋租赁保证金6000元、租房转让费40000元，并赔偿原告装修费用11800元；本案诉讼费由被告负担。
原告为证明其主张向本院提交以下证据材料：
1、房屋所有权证存根、税务登记证各1份（均为复印件，加盖印章），证明杭州市拱墅区湖墅南路279号房屋所有权人张桂花以该房屋注册开办了杭州市拱墅区唐卡服饰店。
2、《商铺租赁合同》1份、《补充条款》（复印件）1份，证明叶方（张桂花之子）与被告签订租赁协议。
3、《商铺租赁合同》、《协议书》、《保证金协议》各1份，证明原、被告订立租赁协议。
4、收条1份，证明原告支付被告100000元。
5、收款收据2份，证明原告花房屋装修费用11800元。
6、出租人叶方出具的《关于限期腾退出租房的通知》及证明各1份，证明出租人要求原告搬离出租房，原告事实上已搬离腾退该出租房。
被告未向本院提交书面答辩意见或证据材料。本院依职权向被告询问，其辩称：不同意原告的诉讼请求。双方不单纯是租赁关系，还存在合作经营关系，并为此签订过合作保证协议。原出租人叶方已把被告交付给他的剩余租金69000元直接退给了原告，店面转让时店内一些物品及货品的价值18000多元原告尚未支付给被告。与原告签订转租合同前，被告跟原告讲过原房东不知情，原告对此也知晓。原、被告签订转租合同时，原出租人叶方口头是答应的，但无书面凭证。被告对原告提供的证据1、2、3、4、6无异议，对证据5的真实性未提异议，认为原告确实装修过，但具体装修费用不清楚。
经审理查明：对被告无异议的证据，本院确认其具有证明效力；对原告所提交的证据5的真实性被告未提异议，该证据亦与本案有关联，具有证明效力。
根据上述证据的分析认定，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2009年10月19日，原、被告分别签订《商铺租赁合同》、《协议书》各一份。《商铺租赁合同》约定，被告将位于杭州市拱墅区湖墅南路279号营业房租赁给原告使用，租赁期限自2009年10月15日起至2010年7月31日止，租金54625元并对租金支付方式、租赁保证金的数额及支付、违约责任等作了约定。《协议书》约定，被告将上述营业房的经营权转让给原告经营，原告于协议签订之日支付被告所有房屋租金及部分转让费。为保障上述租赁协议的顺利履行，原、被告还于2009年10月9日签订《保证金协议》，约定被告支付原告15000元作为租赁协议正常履行的保证金。上述合同、协议订立后，被告于2009年10月19日将案涉营业房交付原告使用，原告则实际支付被告房屋租金54000元、租赁保证金6000元及转让费40000元，同日被告向原告出具收到上述款项的收条。原告在接收案涉营业房后即对该房进行重新装修花费11800元，装修完毕即进行营业。案涉营业房系被告从原出租人叶方处租赁所得，租期自2007年11月15日起至2010年7月31日止，原、被告签订租赁合同时未征得原出租人同意。2009年11月12日，叶方以被告未经其同意擅自将案涉营业房转租给原告所签订的租赁合同无效为由，要求原告限期腾退、搬离上述营业房，原告于同年11月15日腾退、搬离了上述营业房。本院受理本案后，原告从原出租人叶方处领取了39681元，并自认该款为被告已返还的款项。
本院认为，原、被告签订的租赁合同不违反法律规定，当属有效。被告未经原出租人同意即将案涉营业房转租给原告，致原告不能按约占有、使用营业房及享受该营业房的经营权，原、被告的租赁合同已无法继续履行，双方订立合同的目的不能实现，故原告主张解除合同，要求被告返还租金、保证金及转让费并赔偿装修费的请求于法有据，应予支持。但原告就案涉营业房已实际占有、使用过一段期间，故本院对原告诉讼请求中的租金、装修损失数额酌情调整为48250元、10500元。另原告自认被告已返还其39681元，该款在本案中应予扣除。至于被告所称原、被告存在合作经营关系、叶方实际交付原告69000元租金、双方订立合同时案涉营业房内的物品及货品价值18000多元原告未付给被告等事实，因缺乏相应证据证明本院不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、徐君返还张国勤租金48250元、保证金6000元、转让费40000元并赔偿装修费10500元，合计104750元，扣除已付39681元，余款65069元于本判决生效后十五日内付清。
二、驳回张国勤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2536元，减半收取1268元，由张国勤负担533元，徐君负担735元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费2536元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
代理审判员 姜勇军
二〇一〇年四月二十九日
书 记 员 潘沁弘