河北省沧州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）冀09民再40号
抗诉机关：河北省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：刘洪月，男，汉族，1990年12月7日出生，住河北省沧州渤海新区。
委托代理人：郭福良，北京凯瑞律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：沧州市渤海新区新村回族乡狼坨村村民委员会。住所地：河北省沧州渤海新区新村回族乡狼坨村。
法定代表人：刘宝光，该村委会主任。
委托代理人：张高玮，河北鼎佳律师事务所律师。
申诉人刘洪月与沧州市渤海新区新村回族乡狼坨村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，黄骅市人民法院于2012年11月13日作出（2012）黄民初字第2255民事判决，刘洪月不服，向本院提起上诉，本院于2013年6月13日作出（2013）沧民终字第1246民事判决，已发生法律效力。刘洪月不服，向本院申请再审。本院于2014年2月21日作出（2013）沧民申字第294号民事裁定，驳回再审申请。刘洪月不服，向河北省人民检察院申诉，2015年8月3日河北省人民检察院分别作出冀检民监[2015]027民事抗诉书，向河北省高级人民法院提出抗诉。河北省高级人民法院作出（2015）冀民抗字第116号民事裁定，指令本院再审本案，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人刘洪月的委托代理人郭福良，被申诉人委托代理人张高玮到庭参加诉讼。沧州市检察院指派检察员刘勇、马莹莹出庭支持公诉。
原告刘洪月诉称，2011年10月30日，与被告签订《渔民小区一期楼分配协议》，协议规定：“楼房分配方式为抓阄分配，享受楼房分配的人员，必须按照楼房预期搭配的车库、储藏间交清购房款，楼房价格公示后，享受楼房分配者在抓取楼房后十日之内一次性把剩余房款交清。当时每平方米1130元房价。”被告没有在协议签订后公布楼房价格，由于本案分配楼是向村民集资建楼，村民从2009年就开始向被告交付集资建楼款。在抓取楼房号后，就去找被告结算楼款，被告拒收，声称还要交付新增阁楼价款，不交付阁楼价款不提交房屋。原告认为协议是双方共同协商签订，被告理应信守合同，不应随意增添阁楼加大我的购房费用，不应将认购阁楼作为交不交房的附加条件，不应强制接收附加条件，不应剥夺和限制原告对住户户型、结构、面积的控制和自由选择，使平等间的协商变为强制性的房屋分配。为维护我的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令被告立即向原告交付住宅楼房，履行协议义务。
被告狼坨村委会均辩称，被告未向原告交付房屋的原因是原告未足额交清全部房款，所以被告按照协议有权拒交房屋，因此，请求驳回原告的诉讼请求。
一审黄骅市人民法院查明，为改善渔民居住条件，加快沧州渤海新区城市化进程和社会主义新农村建设，2008年6月11日，沧州渤海新区管理委员会制订了《沧州渤海新区加快推进渔民小区建设的意见》（以下简称《渔民小区建设意见》），该意见规定：一、土地供给。根据规划，四个渔村（即新村回族乡下辖的新村、狼坨村、渔沟村、冯家堡村）集中在新村统一建设渔民小区，由新区国土资源部门按照划拨供地方式办理用地手续。其他三村占用新村集体使用的土地，由各村与新村进行土地置换。急需住房的村民按照要求申请购置楼房后，不得再申请村内宅基地。渔民小区建设范围内已有住房和宅基地的村民申购新楼时，必须拆除原有住房，按照拆迁补偿办法予以补偿，并把原有土地使用权收归村集体。其他区域已有住房和宅基地的村民申购新楼时，必须是住新楼、拆旧房，按照拆迁补偿办法执行。二、投资主体。渔民小区以新村、狼坨、渔沟和冯家堡四个村委会为投资主体。为便于办理有关手续，可以通过协议方式，委托新村村委会作为投资主体代表。
2008年12月24日，狼坨村委会与河北世达建设集团有限公司订立工程协议书，由狼坨村委会将位于黄骅港南部主城区渔民新村住宅区的工程承包给河北世达建设集团有限公司，工程内容为多层砖混结构住宅楼，开工、竣工日期分别为2008年12月30日、2009年11月30日，合同工期为330天，合同价款25，767，390元。楼房建成后，在沧州渤海新区新村回族乡人民政府和新村乡渔民小区建设筹建办公室的统一组织下，狼坨村委会将分配方案、成本估算、价格预估、价格统计、楼层平面图等材料，于2011年11月26日至11月28日在村委会的公示栏中进行了张贴公示，内容为：此次楼房分配，采取车库、储藏间、小阁楼及各楼层组合的分配方式。由于当前楼房正处于审计决算和工程验收阶段，楼房价格尚不能最终确定，所公示的楼层价格为预估价格。楼房交付前，住户须交清楼款，待工程决算审计结束后，多退少补。该工程东区在建楼房的单位面积成本（十二项费用）总计为1707.00元/平方米，东区总投资为129，578，370元。预估价格为：东区大阁楼、小阁楼、车库、底层储藏间、底层小屋的单价分别为2000元/平方米、1500元/平方米、2200元/平方米、1670元/平方米、2000元/间，东区标准层单价为1670元/平方米，其中一层、二层、三层、四层、五层的单价分别为1670元/平方米、1740元/平方米、1690元/平方米、1650元/平方米、1600元/平方米。
公示期结束后，原被告于同年11月30日订立渔民小区一期楼房分配协议书，约定：楼房价格公示后，享受楼房分配者在抓取楼房后十日之内一次性把剩余房款交清。逾期则视为违约，狼坨村委会有权收回房屋，退还已交房款。楼房分配方式为抓阄分配，享受楼房分配的人员必须按照楼房预期搭配的车库、储藏间交清购房款。如出现只要主楼，拒要车库、储藏间者，则视为违约。村委会有权解除合同，将楼房收回，退还其已交房款及同期银行利息。
另查明，2011年11月30日，黄骅市公证处对狼坨村小区一期楼房大户型、中户型、小户型楼位阄的制作、核对、封装及抓取过程进行了现场监督后，证明抓阄活动及结果真实、合法、有效。原告作为具有申购渔民新区一期楼房资格的买受人，通过分配得到该小区楼房一套，原告已向被告交付购楼款，因原告拒绝交纳该套楼房所属阁楼款，所以被告以原告未交清全部房款为由，至今未向原告交付房屋。
黄骅市人民法院一审认为,原被告在平等自愿的基础上订立了渔民小区一期楼房分配协议书，该协议系双方真实的意思表示，而且被告将其在置换取得的集体所有土地上建造的房屋，出售给包括原告在内的本集体经济组织成员，符合国家相关法律、行政法规和政策的规定，双方订立的楼房分配协议书合法有效。根据《渔民小区建设意见》，由于被告作为投资主体所建的楼房价格中不包括土地出让金等费用，因此，该楼房的性质不属于自由买卖的商品房，被告作为建设施工合同的权利义务主体，在楼房分配方案、成本估算表、价格预估表、价格统计表、楼层平面图的公示中，明确了东区在建楼房的单位面积成本及大阁楼、小阁楼、车库、底层储藏间、底层小屋的单价及分配方式，上述公示内容对全体购房人具有普遍约束力，应属渔民小区一期楼房分配协议书的重要组成部分，原告作为购房人应受公示书及协议书的约束，所以，楼房的价格及分配方式应以被告的公示为准。由于楼房正处于审计决算和工程验收阶段，价格尚不能最终确定，所公示的楼层价格为预估价格。楼房交付前，原告须交清楼款，待工程决算审计结束后，多退少补。虽然被告在与原告订立楼房分配协议书时遗漏了小阁楼，但是根据《狼坨村民委员会渔民小区楼房分配方案》，黄骅市公证处对狼坨村小区一期楼房大户型、中户型、小户型楼位阄的制作、核对、封装及抓取过程进行了现场公证，作为享受楼房分配者的原告，在抓阄时，对于楼房与大阁楼、小阁楼、车库、底层储藏间、底层小屋进行搭配是明知和应预见到的，故原告认为被告将认购小阁楼作为交房的附加条件，并剥夺、限制了其对楼房户型、结构、面积自由选择权的主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告未按照约定交清购房款，其行为违约，被告有权依照法律规定及双方合同约定拒绝交付相应楼房。原告的诉讼请求于法无据，法院不予支持。遂判决：驳回原告刘洪月的诉讼请求。
刘洪月上诉称，一、原判决对以下事实认定不清：1、本案诉争楼房是上诉人等集资建造而不是被上诉人投资建造的事实认定不清。2、原判决对上诉人不应接受阁楼及被上诉人应按每平米1130元与上诉人结算楼款的事实认定不清。《渔民小区一期楼分配协议》中没有关于阁楼作为楼房分配组合的规定，尽管被上诉人称其已在与上诉人签订《渔民小区一期楼分配协议》前张贴过公示，但没有取得上诉人的同意和认可，这是阁楼没有写进协议的关键，况且在一审庭审的举证、质证期间，被上诉人既没有向法庭提交公示粘贴何处及告知公示已粘贴何处位置的证据和经上诉人签字认可公示内容的征求意见证明。3、原判决对本案《渔民小区一期楼房分配协议》的违约责任的事实认定不清。4、原审判决认定被上诉人作为建楼的经济主体，所作出的决定具有一定的约束力，公示是经筹建办和乡政府作出的对全体楼户具有约束力，是明显错误的。二、原判决认定的事实缺乏依据。三、原审判决适用法律不当。故请求依法撤销一审民事判决，确认上诉人与被上诉人签订的《渔民小区一期楼分配协议》有效；改判被上诉人按每平方米1130元的价款与上诉人结算集资建房款，对上诉人已交纳的集资款多退少补，立即向上诉人交付应交楼房，赔偿因延期交房给上诉人造成的租房损失，赔偿上诉人因诉讼所造成的损失。
被上诉人沧州市渤海新区新村回族乡狼坨村村民委员会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。另查明，2010年11月26日，被上诉人对渔民小区一期楼分配相关情况进行了公示，包括渔民小区一期楼房分配名单、楼房价格、分配流程。其中在关于楼房价格的内容中，明确载明此次分配，采取车库、储藏间、小阁楼及各楼层组合的分配方式。在关于分配流程的内容中，明确载明分楼抓号的同时房主必须与村委会签订购买楼房组合协议，在抓阄后不要配房者，楼房收回并退回购楼款。另查明，上诉人一审诉讼请求的是被上诉人向其交付住宅楼房，履行协议义务。
本院二审认为，2011年11月30日上诉人与被上诉人签订的《渔民小区一期楼分配协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人对该协议的内容无异议，应当认定该协议合法、有效。虽然协议中没有关于阁楼的约定，但协议是在被上诉人将渔民小区一期楼房分配名单、楼房价格、分配流程予以公示后签订的，其中在楼房价格的内容中明确载明了此次分配采取车库、储藏间、小阁楼及各楼层组合的分配方式，在分配流程的内容中明确载明了此次分配采取抓阄方式，抓阄后不要配房者，楼房收回并退回购楼款；且根据渔民小区一期楼分配流程，被上诉人对渔民小区一期楼总平面图、户型大样图、车库及储藏间编号、组合方案，各部位预估单价及总价均进行了公示，在三天的公示期内，上诉人对被上诉人公示的相关内容没有提出异议，在此基础上，上诉人与被上诉人签订了渔民小区一期楼分配协议。综合上述事实，应当认定上诉人在与被上诉人签订《渔民小区一期楼分配协议》时，上诉人对楼房分配采取车库、储藏间、小阁楼与楼层组合的方式进行分配，对一至三楼搭配车库和储藏间、四至五楼搭配储藏间和阁楼及各楼层组合搭配的价格是完全清楚和明知的，对楼房分配采取抓阄方式是明知的。上诉人作为参与楼房分配的购房户，对楼房的户型、面积及与楼房组合搭配的车库、储藏间、阁楼没有自由选择的权利，且上诉人也通过实际实施抓阄的行为表明了其对此次楼房分配为组合分配方式的认可和确认。通过抓阄，上诉人分到了该楼房，因该套楼房有与其组合的储藏间和阁楼，因此在上诉人未交纳阁楼款的情况下，被上诉人有权拒绝向上诉人交付楼房。上诉人要求被上诉人按每平方米1130元与其结算楼房，无证据支持，也无事实和法律依据，依法不予支持。对上诉人关于被上诉人应赔偿其因延期交房造成的租房损失的主张，因被上诉人未向上诉人交付楼房的原因是上诉人未交纳阁楼款，上诉人属于违约在先，故对上诉人的主张，依法不予支持。上诉人关于楼房延期竣工且至今没有验收合格，要求被上诉人承担违约责任的请求，超出了其一审诉讼请求，不属于本案审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
河北省人民检察院抗诉认为，根据法院已查明的事实，2011年11月26日至28日，狼坨村委会对渔民小区分配方案、成本估算、价格预估、价格统计等内容进行了公示。在其公示的《新村乡狼坨村渔民小区一期楼房分配相关情况公示》中有如下内容：“此次分配，采取车库、储藏间、小阁楼及各楼层组合的分配方式。2011年11月30日狼坨村委会又与刘洪月等九人分别签订了《渔民小区一期楼层房分配协议书》，该协议第二条约定:“楼房分配方式为抓阉分配，享受楼房分配的人员必须按照楼房预期搭配的车库、储藏间交清购房款。如出现只要主楼，拒要车库，储藏问者，则视为违约。……”通过上述事实可知，对于双方争议的是否应搭配阁楼的问题，虽然在狼坨村委会的公示中确有搭配阁楼的内容，但在双方签订的协议中只有搭配车库、储藏间的约定。从公示以及签订协议的顺序来看，公示在前签订协议在后，协议内容的变化应视为双方对公示内容的变更。且一、二审法院均认定双方签订的《渔民小区一期楼层房分配协议书》合法有效，双方应按该协议内容履行各自的权利义务。刘洪月已按约定将房款交清，狼坨村委会有义务按约交付房屋。狼坨村委会在协议签订后单方改变约定，强行搭配阁楼的做法属于违约行为。因此，终审法院以刘洪月未交纳阁楼款为由认定其违约在先缺乏证据证明。
本院再审过程中，申诉人刘洪月称，一审判决认定的事实所用的证据纯属于被告伪造，在法庭举证质证期间，被告并没有对公告公示当时张贴处，什么时间张贴的，共张贴多少天，都让哪些人看过等情况，进行举证证明，不能证明公告公示的真实。一审判决裁定适用的法律错误，二审给予维持错误。依照《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于理民事案件证据的若干规定》等关于合同效力、合同履行、合同违约的规定，公告公示是否可以作为合同的补充内容及证据的认定，举证责任和举证不能要承担不利后果责任。而一审判决没有适用这些法律规定。可见适用法律错误。
被申诉人沧州市渤海新区新村回族乡狼坨村村民委员会辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。
本院再审认为，本案的争议焦点问题是被申诉人是否应该交付申诉人购买的住房，而认定被申诉人是否应交付申诉人房屋的前提是“公示”及双方签订的“分配协议书”的效力认定。故一审被告所主张的“2010年11月26日，村委会对渔民小区一期楼分配相关情况进行了公示，包括渔民小区一期楼房分配名单、楼房价格、分配流程。”的事实，是本案定案的关键基本事实之一，一审原告对此事实不予认可，对此，被告需提交证据加以证明，但在本案一、二审中，被告并未提供相关证据。据此，原判决事实不清，证据不足。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2013）沧民终字第1246号民事判决及黄骅市人民法院（2012）黄民初字第2255号民事判决；
二、发回黄骅市人民法院重审。
审判长 郑灿志
审判员 杜金生
审判员 刘俊通
二〇一六年八月一日
书记员 崔振文
河北省沧州市中级人民法院（函）
（2016）冀09民再40号
黄骅市人民法院：
刘洪月与沧州渤海新区新村乡狼坨村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院已裁定发回重审，重审时应注意以下问题：
一、查明原判认定的“楼房建成后，在沧州渤海新区新村回族乡人民政府和新村乡渔民小区建设筹建办公室的统一组织下，狼坨村委会将分配方案、成本估算、价格预估、价格统计、楼房平面图等材料，于2013年11月26日至11月28日在村委会的公示栏中进行了公示”的事实，是否有证据证明，对此，被告应负举证责任。
二、查明双方购房协议中没有“阁楼”绑定内容的原因；
二、据原告在再审审理中陈述，新村村委会已对购买“阁楼”的买房户进行了补贴，对此，应作必要调查核实，结合本案情况，进一步做好调解工作，争取调解解决，减少上访隐患，促进社会和谐稳定。
二0一六年八月一日