广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终16207号
上诉人（原审被告）：赖坚如，男，汉族，1962年6月10日出生，住所地：深圳市福田区，
上诉人（原审被告）：张小华，女，汉族，1965年2月5日出生，住所地：深圳市福田区，
两上诉人共同委托诉讼代理人：郭志红，广东鼎义律师事务所。
被上诉人（原审原告）：李根，男，汉族，1985年3月8日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：黄锐，广东晟典律师事务所。
上诉人赖坚如、张小华因与被上诉人李根房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区区人民法院（2016）粤0304民初7904号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
赖坚如、张小华的上诉请求：1、请求对福田区人民法院(2016)粤0304民初7904号民事判决书进行改判。2、请求判令赖坚如、张小华与李根母亲杨彩虹所签署的房屋买卖合同无效。3、请求判令李根立即搬出所占用赖坚如、张小华的房屋，并向赖坚如、张小华支付房屋占用费530000元人民币。4、请求判令李根向赖坚如、张小华返还不当得利30000元人民币。5、赖坚如、张小华请求追加深圳市富通新光房地产开发有限责任公司作为本案第三人参与诉讼。事实与理由：赖坚如、张小华与李根的母亲杨彩虹于2008年2月19日签署了一份《房屋买卖合同》，约定将涉案房产转让给李根，转让价格为人民币54万元。该房产的性质为全成本商品房（非市场商品房），并不具有合法交易的条件，应当认定该《房屋买卖合同》无效。一审法院适用法律错误。其二，李根在并没有付足全款，未办理房产过户登记的情况即入住涉案房屋，也从未向赖坚如、张小华支付房屋占用费。造成赖坚如、张小华长期在外租房居住，蒙受经济损失。李根应当向赖坚如、张小华支付房屋占用费。一审法院认定事实有误。其三，2011年，涉案房产面临更新改造，李根将本应支付给业主即赖坚如、张小华的补偿预付款30000元占为己有，属不当得利，应当向赖坚如、张小华返还。综上所述，赖坚如、张小华认为涉案房产并非市场商品房，双方所签署的《房屋买卖合同》为无效合同，李根应当返还所占用的赖坚如、张小华的房产，并支付房屋占用费，返还不当得利。希二审法院查明案件事实，依法公正判决，维护赖坚如、张小华的合法权益。
李根辩称：关于赖坚如、张小华的上诉状事实上与一审时赖坚如、张小华所提的反诉状内容一致，故李根已在一审提交反诉答辩状予以答辩，具体内容请参考一审民事判决书第5页至第8页。另外，关于《房屋买卖合同》效力的问题，在签定协议时，涉案房产虽然暂时不具备过户登记的条件，但协议约了将来条件成就后再办理过户手续，该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认为杨彩虹与赖坚如、张小华成立了合法有效的房屋买卖合同关系。关于李根母亲杨彩虹向赖坚如、张小华支付还款的事实，一审开庭时涉案房产交易全程见证人邱某出庭作证，邱某对证据4的真实性予以认可，邱某的证人证言为“二位上诉人欠黄新乡137000元，二位上诉人同意在将涉案房产过户给杨彩虹后，由杨彩虹代为向黄新乡偿还该137000元，以此直接抵扣剩余的购房款。目前李根已代赖坚如、张小华向案外人偿还了该笔欠款。也就是说，李根依约完成了买受人的全部付款义务。因此，赖坚如、张小华应当依照合同的约定继续履行，协助李根完成绿本转红本办理过户手续的约定。针对赖坚如、张小华刚才的陈述，赖坚如、张小华认为深圳市富通新光房地产开发有限责任公司是涉案房产所在小区的旧改承办人，并不是涉案房产的权利人，根据合同的相对性，与本案没有直接关系，目前涉案房产已具备绿本转红本的资质，不需要深圳市富通新光房地产开发有限责任公司审批和同意，故赖坚如、张小华所述没有合法依据。深圳市富通新光房地产开发有限责任公司收购了新光联合制药厂，也就是说，原来的合同签订方现归属于深圳市富通新光房地产开发有限责任公司。
李根向一审法院起诉请求：1、赖坚如、张小华继续履行《房屋买卖合同》；2、赖坚如、张小华将深圳市××××头街新光住宅楼8栋103号房屋（以下简称涉案房屋）所有权过户给原告，赖坚如、张小华协助办理涉案房产绿本转红本手续，并承担涉案房产过户产生的一切税费；3、赖坚如、张小华承担本案诉讼费、保全费及其它相关费用。
赖坚如、张小华的反诉请求：1、赖坚如、张小华与李根母亲杨彩虹所签署的房屋买卖合同无效；2、李根立即搬出所占用赖坚如、张小华的房屋，并向赖坚如、张小华支付房屋占用费530000元（5000元×106=530000元）；3、李根向赖坚如、张小华返还不当得利30000元。
一审法院认定事实：位于福田区××头街新光住宅楼8栋的房产（下称涉案房产）的权利人为赖坚如、张小华，于1999年11月18日登记至赖坚如、张小华名下，双方各占1/2的份额，房产为全成本商品房，房产证号为深房地字第××号。
2008年2月19日，赖坚如、张小华（甲方、卖方）与杨彩虹（乙方、买方）签署《房屋买卖合同》约定，甲方自愿将座落在新沙路18号药厂宿舍4楼103（73.80平方米）房地产出卖给乙方；总价款为54万元，乙方一次性支付甲方卖房款54万元；甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已缴纳出让金），并积极配合乙方办理房产过户手续；办理房产过户手续所产生的有关税费由甲方承担；甲方应在收到房款后即将房产交付乙方；如果该房屋拆迁，甲方应积极配合乙方办理拆迁手续，不得以任何理由推脱，在没有办理好房产过户前，甲方应将现有房产证绿本交乙方保管；在未办理好房产证前乙方暂扣甲方5万元，待房产证办好后归还；如果甲方交房以后，还存在房产债权纠纷及其他问题，不履行合同约定，乙方将视甲方为违约行为，甲方应承担赔偿责任，赔偿违约金100万元。邱某作为见证人在该合同上签字。
同日，赖坚如、张小华出具《借条》载明，借到杨彩虹54万元，款项已转到韦桂英的工行账户。
同日，杨彩虹出具《说明》称，赖坚如欠黄新乡137000元及保证金50000元存放于杨彩虹处。邱某作为见证人在该说明上签字。
2010年10月7日，赖坚如、张小华与杨彩虹再次就位于新沙路18号药厂宿舍4栋103房的出售事宜签署《房屋买卖合同》，该合同约定的违约金为300万元，其余的合同内容与双方于2008年2月19日签署的合同约定的内容一致。邱某亦作为见证人在该合同上签字。
同日，赖坚如、张小华出具《房屋转让证明》载明，赖坚如、张小华于2008年2月19日已将自有房屋（新沙路18号4栋103室）转让现业主杨彩虹。
2011年4月29日，赖坚如、张小华签署《深圳市城市更新单元（旧居住区）计划申报委托书的补偿款收据》，确认收到深圳市富通房产集团有限公司支付的3万元。原被告确认该3万元已由赖坚如、张小华交付李根。
2012年11月11日，杨彩虹去世。李根为杨彩虹的儿子，杨彩虹的丈夫李旭光公证声明放弃继承杨彩虹的所有遗产。
为了查明本案的相关事实，本院通知邱某接受法庭的调查，邱某称，其与李根、赖坚如、张小华均住一个小区，对于杨彩虹于2008年2月19日出具的《说明》的意思，邱某称赖坚如、张小华欠黄新乡137000元，赖坚如、张小华同意在将涉案房产过户给买方后由买方代为向黄新乡偿还该137000元直接抵扣剩余的购房款。
另查，本院于2016年11月25日向深圳市不动产登记中心发函要求该中心协助查询涉案房产的产权性质及是否具备转移登记的条件，该中心于2017年2月23日作出深不动产登函（2017）94号复函称，涉案房产为全成本商品房（非市场商品房），该房产被深圳市罗湖区人民法院以（2005）深罗法执二字第331-9号法律文书查封，后被本案轮候查封。根据《深圳经济特区房地产转让条例》第七条等规定，上述房产应当经主管机关批准并补足地价款、解除查封登记后，当事人方可备齐材料向产权中心申请办理房地产转移登记。
又查，赖坚如、张小华确认其与杨彩虹签署的买卖合同中约定的位于新水沙路18号药厂宿舍楼xx的房产即为涉案房产，其已收到了杨彩虹支付的购房款35.3万元，还有18.7万元购房款未收到。涉案房产于2008年2月22日交付杨彩虹及李根占有使用至今。李根具备在本市购买住房的资格。
再查，因被告赖坚如未偿还黄新乡的借款，黄新乡向罗湖法院申请执行，执行案号为（2005）深罗法执二字第331-9号，该执行案件的款项即为杨彩虹承诺在赖坚如、张小华将涉案房产转移登记至杨彩虹名下后，其将代被告赖坚如向黄新乡偿还的欠款13700元。2017年4月26日，李根自愿代被告赖坚如偿还了上述执行案件中、被告赖坚如拖欠黄新乡的执行款共计325162元。罗湖法院已解除对涉案房产的查封登记，李根另称其代偿的上述执行款项中超过18.7万元的款项将另行向赖坚如、张小华主张，鉴于合同约定过户的税费由赖坚如、张小华承担，如若在案件执行过程中赖坚如、张小华不主动支付该过户的相关税费，李根亦愿意代赖坚如、张小华支付。李根另称其代偿的上述执行款项中超过18.7万元的款项将另行向赖坚如、张小华主张。深圳市罗湖区人民法院已解除了对涉案房产的查封。
一审法院认为，李根的母亲杨彩虹与赖坚如、张小华签订《房屋买卖合同》将涉案房产转让给杨彩虹，在签订协议时，涉案房产暂时虽不具备过户登记的条件，但约定了将来条件成就后再办理过户手续，该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定杨彩虹与赖坚如、张小华之间成立了合法有效的房屋买卖合同关系。合同约定购房款54万元一次性支付，后又约定在未办好房产证前杨彩虹可暂扣5万元待房产证办好后再支付。虽然杨彩虹除保证金5万元未支付外，另有137000元购房款未向赖坚如、张小华支付，但根据杨彩虹出具的说明及邱某的陈述，本院认定杨彩虹与赖坚如、张小华就该剩余的137000元购房款的支付时间、方式变更为在涉案房产过户至杨彩虹名下后，杨彩虹以代被告赖坚如偿还其拖欠黄新乡的欠款137000元的方式支付。涉案房产未变更登记至杨彩虹名下，杨彩虹有权暂不予向两被支付购房余款137000元及保证金50000元。涉案房产经主管机关批准并补足地价后即可办理转移登记，但赖坚如、张小华至今未配合办理转移登记，赖坚如、张小华已构成根本违约。李根作为杨彩虹的第一顺序继承人且在其他继承人放弃继承权的情况下，李根提起本案的诉讼，符合法律规定，本院予以支持。办理过户的相关税费按合同约定应由赖坚如、张小华负担。鉴于李根已代被告赖坚如偿还了（2005）深罗法执二字第331-9号案件中赖坚如拖欠黄新乡的执行款共计325162元，李根已偿还的该部分款项可抵扣李根尚未向被告支付的购房款18.7万元，李根多支付的部分，其可循途径向赖坚如、张小华主张权利。如上所述，涉案合同合法有效，涉案合同签署后李根即取得了涉案房产的占有、使用及收益的权利，涉案房产因涉及城市更新所获得的补偿款亦应由李根所有，对赖坚如、张小华的反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、赖坚如、张小华应于本判决生效之日起30日内办理其名下位于深圳市××××头街新光住宅楼8栋103号房产由非商品房转为市场商品房的有关手续，办证的费用由被告赖坚如、张小华承担；二、赖坚如、张小华应于上诉房产变更为市场商品房之日起30日内将上述房产转移过户登记至李根名下，过户的所有费用由被告赖坚如、张小华承担；二、驳回赖坚如、张小华的反诉请求。本案案件受理费9200元、保全费3220元（已由李根预交），反诉受理费4700元（已由赖坚如、张小华预交），均由赖坚如、张小华负担。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，涉案房屋买卖合同合法有效，一审认定正确，本院予以维持。该合同并未违反法律和行政法规的强制性规定，且是买卖双方当时的真实意思表示，各方应本着诚实信用原则履行各自的合同义务。
据案件证据所反映出来的本案的事实，被上诉人李根的母亲杨彩虹已依法履行了付款义务，且该房自2008年2月19日至今一直由被上诉人李根一方占有使用；还有在2011年4月29日，自深圳市富通房产集团有限公司取得的30000元补偿款，亦由上诉人方转给了被上诉李根一方。据此，本院认为，涉案房屋买卖合同关系成立，在具备房产过户登记的情形下，作为卖方的上诉人应履行己方义务，协助被上诉人李根完成房产过户手续。一审法院就此之处理正确，应予维持。上诉人赖如坚、张小华上诉理由及主张没有事实和法律依据，本院不予支持；其亦提出应追加深圳市富通新光房地产开发有限责任公司作为第三人参加本案诉讼，但其所述理由并不能显示该公司就涉案房产有任何权益。本院亦不认为应当追加其作为第三人参加诉讼，故该请求不成立，予以驳回。因此，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9400元，由赖坚如、张小华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 路 德 虎
代理审判员 周 敏
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 尚宇楠（兼）