四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1102民初3237号
原告：四川恒邦房地产开发有限公司，住所地，乐山市市中区。
法定代表人：彭明，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：尚杰，男，1990年2月26日出生，汉族，四川恒邦房地产开发有限公司员工，住峨眉山市。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈裕，女，1984年1月4日出生，汉族，四川恒邦房地产开发有限公司员工，住夹江县。
被告：代建强，男，1972年12月20日出生，汉族，居民，住乐山市市中区。
原告四川恒邦房地产开发有限公司（以下简称恒邦公司）与被告代建强商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒邦公司的委托诉讼代理人尚杰，被告代建强到庭参加诉讼。审理中，双方当事人自愿和解一个月。本案现已审理终结。
原告恒邦公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告支付因其逾期偿还银行贷款导致原告承担担保责任而代被告偿还的银行贷款本息，该款从被告支付的房款中扣减，不足部分被告另行支付；3、被告按合同约定支付房屋总价款10%的违约金46792.4元，该款从被告支付的房款中扣减，不足部分被告另行支付；4、被告在《商品房买卖合同》及补充协议解除后30日内配合原告撤销《商品房买卖合同》备案登记及预告登记；5、被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年8月14日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于乐山市市中区牟子镇桃园新村“翡翠国际.君悦湾”6幢1单元29层2号房屋，该房总价467924元。被告按约支付了首付款140924元，余款以按揭贷款方式支付，随后被告向招商银行股份有限公司乐山分行(以下简称招商银行)申请了327000元贷款，原告为被告提供连带责任担保。2016年5月6日，招商银行向原告发出通知，告知被告未按期还款，要求原告承担保证责任。原告于2016年6月23日代被告偿还贷款本息10956.6元。且被告仍在持续违约，2016年9月6日，原告再次收到招商银行通知，告知被告再次拖欠贷款本息8954.71元。补充协议第四条约定：在乙方（被告）办理了银行/公积金按揭贷款手续后，若因乙方逾期偿付银行贷款，导致甲方（原告）作为乙方的担保人向银行承担了相关担保责任，乙方应在甲方承担了保证责任后5日内向甲方支付代偿款项并承担代偿金额10%的违约金。若乙方不按约定承担前述责任，经甲方催告仍未履行的，甲方有权单方解除合同，乙方应支付甲方房屋总价款10%的违约金。经原告多次催告，被告至今未支付原告代偿款。被告的行为已严重损害了原告的合法利益，按照合同约定，原告有权解除与被告的《商品房买卖合同》，被告应偿还代偿款并支付违约金。因被告违约导致解除合同，原告将房屋另行出售，以同户型的其他买卖合同为例，原告将产生价格损失31509.28元。
被告代建强辩称：自己确实与原告签订了《商品房买卖合同》，也向银行贷了款，银行的催收通知在今年5月欠款10956元，之后自己也未向银行还过贷款。原告的律师函和催收单没有收到，对房屋预告登记不清楚，自己没有去办过。原告要求解除合同，被告不愿意，但现在没有支付能力。如果一定要解除合同，则应由银行起诉被告，与银行结清账，退房也应退给银行。因被告买房是被原告“2万购房”误导，如解除合同被告已付的房款140924元应退还，且原告还应赔偿被告还房贷的利息损失。原告主张的违约金过高，被告不同意支付。
本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年8月14日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于乐山市市中区牟子镇桃园新村“翡翠国际.君悦湾”6幢1单元29层2号房屋，该房总价467924元。补充协议第四条约定：在乙方（被告）办理了银行/公积金按揭贷款手续后，若因乙方逾期偿付银行贷款，导致甲方（原告）作为乙方的担保人向银行承担了相关担保责任，乙方应在甲方承担了保证责任后5日内向甲方支付代偿款项并承担代偿金额10%的违约金。若乙方不按约定承担前述责任，经甲方催告仍未履行的，甲方有权单方解除合同，乙方应支付甲方房屋总价款10%的违约金。该合同于同年10月8日办理了备案登记。同年10月21日，被告所购房屋还办理了预购商品房预告登记。被告按约支付了首付款140924元，余款双方约定以按揭贷款方式支付。2015年1月12日，原、被告与招商银行股份有限公司乐山分行(以下简称招商银行)签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告向招商银行借款327000元用于支付购房款，被告以按月结息、按月还本、等额本息的方式还款，且以所购房作为抵押；原告为被告提供连带责任担保，且自愿放弃要求贷款人首先向借款人追索、对抵押物先行处置或诉讼等法律手段的权利。之后，招商银行发放了贷款，被告也支付了部分房贷。因被告未取得房屋产权证书，抵押登记未办理。2016年5月6日，招商银行向原告发出通知，告知被告未按期还款，要求原告承担保证责任。原告于2016年6月23日代被告偿还贷款本息10956.6元。2016年7月22日，原告向被告发出律师函，要求被告立即归还垫付的贷款本息10956.6元并支付代偿金额10%的违约金。2016年9月6日，原告再次收到招商银行通知，告知被告再次拖欠贷款本息8954.71元。
另，被告所购房屋至今未交付。被告于2016年8月26日收到原告的起诉状副本。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款及担保合同》未违反法律规定，应为有效合同。被告未按期偿还银行按揭贷款，导致原告承担了担保责任，且原告已按双方约定完成了催告义务，被告至今仍未履行其还款义务，故依双方补充协议，原告要求解除合同应予准许，被告的抗辩无法律规定，本院不予支持。双方解除合同后，原告已收取的购房款140924元应退还被告，原告代被告偿还的银行贷款10956.6元也应由被告支付，同时被告应配合原告办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记和预告登记。双方约定以房屋总价款的10%作为违约金，现被告主张约定过高，原告虽提交同户型的其他买卖合同，但本院认为市场变化、购房需求、地理位置等均会导致价格变动，原告的证据尚不足以证明其损失，故对原告这一请求不予支持。但被告违约事实存在理应支付相应违约金，本院确定被告向原告支付代偿款10956.6元的资金占用损失（按银行同期贷款利率上浮30%计算）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告四川恒邦房地产开发有限公司与被告代建强签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2016年8月26日解除；
二、原告四川恒邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告代建强购房款140924元；
三、被告代建强于本判决生效之日起十日内支付原告四川恒邦房地产开发有限公司代偿款10956.6元；
四、被告代建强于本判决生效之日起十日内赔偿原告四川恒邦房地产开发有限公司违约金（以10956.6元为本金，按银行同期贷款利率上浮30%从2016年6月24日计算至本金还清之日）；
五、被告代建强应在本判决生效之日起三十日内配合原告四川恒邦房地产开发有限公司撤销《商品房买卖合同》的备案登记和预告登记；
六、驳回原告四川恒邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4474元，由原告四川恒邦房地产开发有限公司负担1540元，被告代建强负担2934元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。
审判员 李 勤
二〇一六年十一月二十一日
书记员 傅琢宇