徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初1983号原告（反诉被告）：徐州市圣恒食品有限公司，住所地徐州市解放北路黄河东岸1号。法定代表人：孙茂玉，总经理。委托诉讼代理人：郜军杰，江苏捷强律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏融创商业管理有限公司，住所地徐州市中山北路269号。法定代表人：孙伟，总经理。委托诉讼代理人：蒋昌胜，江苏金华星律师事务所律师。原告（反诉被告）徐州市圣恒食品有限公司（以下简称圣恒食品公司）与被告（反诉原告）江苏融创商业管理有限公司（以下简称融创商业公司）商铺租赁合同纠纷一案，本院于2016月4月6日立案后，依法适用简易程序，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。后根据案件审理需要，依法适用普通程序，于2016年8月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）圣恒食品公司的委托诉讼代理人郜军杰、被告（反诉原告）融创商业公司的委托诉讼代理人蒋昌胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告圣恒食品公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方的商铺租赁合同；2、判令融创商业公司返还205430.40元；3、判令融创商业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2012年10月23日签订了由融创商业公司开发并管理的徐州市泉山区天山绿洲万福街商铺租赁合同。圣恒食品公司已应融创商业公司的要求分别于2013年1月23日、2013年9月13日向其支付认租意向金、履约保证金、物业保证金等共计205430.40元。租赁合同约定该商铺开业日暂定为2013年10月1日。合同签订后，圣恒食品公司即对所承租的相关商铺进行装修，但至合同约定开业日前夕，该万福街商业区商铺丝毫没有开业的迹象。圣恒食品公司虽多次向融创商业公司询问具体的开业日期，均被告知另行等待通知。2014年5月，圣恒食品公司人员至万福街商业区商铺管理办公室欲交涉承租事宜时发现，上述商铺已被融创商业公司在未告知圣恒食品公司的情形下又承租给了他人，圣恒食品公司当即要求融创商业公司停止违约行为，并赔偿圣恒食品公司的相关经济损失。时至今日，融创商业公司非但不对其违约行为予以纠正，反而对当初圣恒食品公司为承租该商铺所支付的款项以种种理由不予返还。为维护圣恒食品公司的合法权益，特诉至法院。被告融创商业公司辩称，对于圣恒食品公司在诉状中陈述原、被告签订合同的时间、商铺的位置及圣恒食品公司缴纳215430.40元的事实没有异议，同意解除双方签订的租赁合同，但圣恒食品公司的其他诉请没有事实和法律依据。圣恒食品公司在签订合同后并没有按照合同的约定对涉案商铺进行装修，融创商业公司通过电话及相关业务人员上门多次联系督促其装修，对方均未能接受，也未能对涉案房屋完成装修。因双方涉及的商铺是一个整体的商业街，不同于其他可以独立分割单独经营的房屋，至2014年5月份万福街开业时，圣恒食品公司仍未能完成合同约定的装修，也未能进场经营，所以圣恒食品公司依据合同的约定无权索要履约保证金。关于圣恒食品公司所述第二项经济损失，合同约定对履约保证金、物业服务费保证金等融创商业公司收取的费用只是暂为保管，即使退还也不存在利息，所以圣恒食品公司的第二项诉请也不应当支持。因圣恒食品公司未能按双方的合同约定履行装修和进场经营，对融创商业公司整体万福街的运作造成了很严重的影响，所以融创商业公司现提起反诉。反诉原告融创商业公司向本院提出诉讼请求：1、判令圣恒食品公司支付租金141415.60元（按照双方约定的第一年度租金565662.40元，从开业之日即2014年6月25日计算至2014年9月25日计3个月）；2、判令圣恒食品公司支付违约金19106元（按照双方合同约定整个租期内的租金的20%计算应为600000多元，本案中仅主张19106元）。事实与理由：原被告双方于2012年10月23日签订了徐州市泉山区天山绿洲万福街的商铺租赁合同一份，因圣恒食品公司未能按约定时间完成装修及进场，融创商业公司根据合同中关于保证金及违约责任的约定没收履约保证金139478.40元，并要求圣恒食品公司承担租期内累计租金20%的违约责任。反诉被告圣恒食品公司辩称，融创商业公司的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。圣恒食品公司缴纳履约保证金是基于双方履行合同约定，由于融创商业公司没有向圣恒食品公司交付承租的商铺，因此该履约保证金应返还给圣恒食品公司，融创商业公司提出没收该履约保证金的行为是没有法律依据的。关于租金问题，圣恒食品公司实际上并没有承租融创商业公司的商铺，融创商业公司也没有按照合同约定将商铺在开业后交付圣恒食品公司，因此圣恒食品公司不应支付租金，且不会产生租金。收据上载明的系认租意向金。关于违约金的问题，融创商业公司要求违约金没有事实及法律依据，在合同履行过程中，圣恒食品公司没有任何的违约行为，反而是融创商业公司迟迟不能按照合同约定的开业日进行开业，事后商业街的开业也没有及时告诉圣恒食品公司，因此融创商业公司要求圣恒食品公司承担违约责任的理由不能够成立。本院经审理认定事实如下：2012年10月23日，融创商业公司（甲方、出租人）与圣恒食品公司（乙方、承租人）之间签订《租赁合同》一份，约定：甲方是位于徐州的天山三期万福街（下称“万福街”）的建设单位，甲方同意在万福街建设完成后将其中18-x#、18-x1#号商铺（下称“该房屋”）出租给乙方使用。乙方作为便利店、中式快餐业态的专业经营商，同意承租该房屋。甲、乙双方确认，本合同相关词语应按如下定义解释和执行：租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均以此类推。进场日：《进场确认书》确定的甲方移交、乙方进入该房屋之日。为免疑问，《进场确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以签署日期为准。装修期：自约定进场日至约定开业日前的期间为装修期。开业日：万福街整体开业日；计租日：自约定开业日期起为计租日。保证金：作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方交纳的约定金额的款项，包括履约保证金和物业服务费保证金，及产品/服务质量保证金。本合同有效期内，该款项由甲方保管，按合同约定使用，不计利息。第一条1.1该房屋的建筑面积为141平方米（以上面积最终计租均以实地测量面积为准）。1.2乙方按照本合同第1.1条约定面积计算和支付租金、保证金及合同约定的各项费用。第二条本合同项下租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算，免租期一个月。第三条3.1装修期60天。3.2装修期内乙方应当承担装修保证金、以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用。除非本合同另有特别明确的约定，装修期不因任何原因而延长。乙方应在装修期内完成装修、通过政府部门及甲方验收、具备合法开业条件。3.3乙方进场装修前需与商业管理公司签署装修协议。第四条4.1该房屋的租金及物业费按计租面积计付，该房屋首年物业费用为10元/平方米/月。首年租金每平方米每天2.67元，租金自第二个租约年起每年环比递增6%，乙方自计租日开始承担该房屋的租金及物业费。租金实际按照：第一个租约年每天每平方米2.67元，即每年租金为137411.55元；起止日期2013.10.1至2014.9.30，其中免租期1个月，起止日期2014.1.1至2014.1.31。第二个租约年每天每平方米2.83元，即每年租金为145645.95元；起止日期2014.10.1至2015.9.30……4.2本合同项下的租金及物业费用支付方式为：以3个月为一个交租期，乙方至少提前5工作日应向甲方一次性足额支付下个交租期租金。4.3本合同项下第一期租金、物业费应于开业日前30个工作日支付。4.5经双方约定，若开业日选择在4月初至六月底之间，开业日至当年6月30日前乙方租金按照试营业标准收取——即为合同约定租金的50%收取（物业费不享受此政策）。第五条乙方在该房屋内经营品牌为[苏恒超市及小武凉皮或味香园快餐]，经营项目为[苏恒便利店及中式快餐]……第六条本合同签署当日，乙方应当向甲方支付33882元（相当于第一个租约年的3个月租金）作为履约保证金；同时向物业服务公司支付4230元（相当于第一个租约年的3个月物业服务费）作为物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同第21.3条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在7个工作日内补足保证金。第七条7.1双方约定，本合同项下的进场日为2013年8月1日。届时该房屋应为现状交付。乙方应当于该日之前付清本合同项下全部应付费用，并与甲方或物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件2的格式签署交接确认文件。乙方按商业管理公司规定办妥全部施工手续后，方可开始装饰装修工程。7.2至进场日到来之日，若该房屋仍不符合约定交付标准，则第7.1款所述进场日顺延。顺延期后仍不符合约定交付标准则按照国家相关规定执行。乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为该房屋符合相关交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善。7.3如该房屋符合约定的交付标准，而乙方未在第7.1款所述进场日进入该房屋并签署《房屋交接验收确认书》，则本合同项下进场日即为7.1款所述日期。如发生地7.2款所述进场日顺延的情况，则乙方应当在甲方通知的期限内按交付标准对该房屋进行验收并在确认符合交付标准后签署《房屋交接验收确认书》，《房屋交接验收确认书》签署之日即为本合同项下进场日。若乙方未能在甲方通知的期限届满之日即为本合同项下进场日。7.4双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该房屋的装饰装修工程，或乙方已实际接收该房屋的，视为该房屋符合交接条件。尽管如此，对未经甲方批准的施工行为，甲方仍有权要求乙方停止施工并将该房屋恢复至施工前状态，由此造成损失由乙方承担。第八条8.1至少在第7.1款所述进场日15日前，乙方应当向甲方提供符合相关法律法规规定的及政府部门许可的其对该房屋的装修设计文件（包括装修图纸等资料，具体要求见附件（4）），供甲方审查，并且在获得甲方的批准后方可开始对该房屋装饰装修。上述装修设计文件经甲方批准后，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更。8.3如乙方未能在装修期内完成上述装饰装修工程导致乙方未能在开业日开业经营的，本合同项下之装修期不予延长，并扣除1个月租金额度的履约保证金。第九条本合同项下之开业日暂定为2013年10月1日。甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算）。第二十一条21.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付约定的租金，履约保证金、物业服务费保证金和质量保证金等相关费用的，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于租赁期累计租金的20%作为违约赔偿金。21.2本合同项下之进场日到来后，如乙方未进入该房屋开始装饰装修，经甲方或物业服务公司通知仍未纠正的，则自进场日起，每延迟进场施工一日，乙方应当向甲方支付相当于第一个租约年日租金标准（不考虑租金优惠）的违约金；延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同，乙方除应支付逾期进场施工违约金外，还应承担导致合同终止的违约责任，即相当于保证金应付金额的违约赔偿金。如甲方不解除合同，则除逾期进场施工违约金外，乙方应当自免租期满后按照合同约定支付租金，无论届时是否开业。乙方未能在开业日开业，除应按本合同约定支付租金等费用外，每天还应向甲方支付相当于届时日租金50%的逾期开业违约金，直至该房屋证实开业经营之日为止。乙方逾期开业超过30日的，甲方有权解除被合同。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，同时支付甲方租赁期累计租金的20%作为违约赔偿金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。21.3乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。25.1甲方和乙方按以下列明的地址发送通知：乙方地址：徐州市鼓楼区解放北路黄河东岸1号楼；收件人：孙景豹；联系电话：132××××8888；传真：0516-83678xxx。25.2一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。25.3乙方确认，租赁期限内，该房屋是乙方的有效通知地址。甲方或物业服务公司有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容。该《租赁合同》后另附有商铺位置示意图、房屋交接确认书、装修设计文件要求等作为本合同附件。其中装修设计文件要求的内容包括：租户应当向甲方提供装修平面图、各立面图、天花平面设计图、橱窗及招牌的设计等施工图纸。同日，融创商业公司（甲方、出租人）与圣恒食品公司（乙方、承租人）之间还签订《租赁合同》一份，约定甲方同意在万福街建设完成后将其中5-x#至5-x1#号商铺出租给乙方使用，乙方作为社区超市业态的专业经营商，同意承租该房屋。第一条1.1该房屋的建筑面积为928平方米（以上面积最终计租均以实地测量面积为准）。第四条4.1该房屋的租金及物业费按计租面积计付，该房屋首年物业费用为每平方米每月10元；首年租金每平方米每天1.67元，租金自第二个租约年去每年环比递增6%，乙方自计租日开始承担该房屋的租金及物业费。租金实际按照：第一个租约年每天每平方米1.67元，即每年租金为565662.4元；起止日期2013.10.1至2014.9.30，其中免租期1个月，起止日期2014.1.1至2014.1.31。第二个租约年每天每平方米1.77元，即每年租金为599534.4元；起止日期2014.10.1至2015.9.30……4.2本合同项下的租金及物业费用支付方式为：以3个月为一个交租期，乙方至少提前5工作日应向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第六条本合同签署当日，乙方应当向甲方支付139478.4元（相当于第一个租约年的3个月租金）作为履约保证金；同时向物业服务公司支付27840元（相当于第一个租约年的3个月物业服务费）作为物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同第21.3条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还。甲方或物业公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在7个工作日内补足保证金。该租赁合同其余内容同上述双方就18-x#、18-x1#号商铺签订的《租赁合同》相一致。2013年1月23日，圣恒食品公司向融创商业公司缴纳履约保证金123360.40元、物业保证金32070元，共计155430.40元。2013年4、5月份，融创商业公司将涉案18-x#、18-x1#商铺交予圣恒食品公司。2013年9月13日，孙景豹代圣恒食品公司向融创商业公司缴纳认租意向金50000元，后融创商业公司将涉案5-x#至5-x1#号商铺交予圣恒食品公司。2016年4月，圣恒食品公司即以诉称理由起诉来院，请求判令解除原被告双方的商铺租赁合同、判令融创商业公司返还圣恒食品公司205430.40元并赔偿经济损失42855元，后圣恒食品公司撤回对经济损失42855元的诉请。融创商业公司则以辩称理由予以反驳并当庭提起反诉。经调解无效。在本案审理期间，圣恒食品公司为证实其诉请主张还向本院提交以下证据：一、案外人肖长玲（甲方）与圣恒食品公司（乙方）于2013年8月18日签订的《装修施工合同》一份，内容为：甲方承包乙方位于徐州市儿童医院隔壁万福街18-x、18-x1门面商铺装修，装修内容包含：（地面铺地板砖，墙面的找平、刮腻子、喷漆，水电安装、节能灯安装）；装修费用为全包价（含工料费）共计12664元；装修期限为：2013年8月20日-2013年9月20日；施工时乙方应先支付甲方六千元施工费，待施工完，乙方验收合格后需一次性支付剩余所有款项。二、肖长玲分别于2013年8月18日、2013年9月26日向圣恒食品公司出具的《收条》各一份，内容分别为：今收徐州市圣恒食品有限公司万福街门面装修款陆仟元；今收到徐州市圣恒食品有限公司万福街门面装修余款陆仟陆佰肆拾肆元。圣恒食品公司以上述证据一、二证实其对万福街18-x、18-x1号商铺在双方约定开业日前进行了装修，不存在装修方面的违约行为。三、日期显示为2014年5月2日的照片两张。圣恒食品公司以此证据证实当时万福街及其承租的商铺没有开业的迹象，融创商业公司主张2014年5月25日为实际开业日是不符合事实的。四、显示日期为2015年5月9日的照片两张。圣恒食品公司以此证据证实其承租的融创商业公司的商铺已被融创商业公司租赁给他人。经质证，融创商业公司认为：1、证据一、二均不予认可。按照双方合同约定，圣恒食品公司应当将其对涉案房屋装修的方案文件报给融创商业公司，经批准后才可以进行。2、证据三显示的时间未到开业日即2014年5月25日，虽然照片中显示商铺外尚有装修材料，但是合同约定的装修是指室内装修，从照片中无法判断除圣恒食品公司没有完成装修外其他业主的装修情况。2014年5月25日，除圣恒食品公司外，其他业主已完成装修并正常开业。3、证据四不认可，形成的时间不应为2015年5月9日，从照片上显示不出对应的涉案商铺。融创商业公司为证实其反诉主张并反驳圣恒食品公司主张，向本院提交证据如下：一、落款日期为2014年3月3日的《万福街商铺（水电、设施设备）交接确认书（一）》一份，载明商铺号为：5-（x-9#），商户名称为苏恒超市，以及电气、消防、电表读数等。该确认书商户负责人落款处署名为“张冰”，交付方工程师落款处署名为“马奔”。融创商业公司以此证据证实圣恒食品公司在2014年3月3日处于积极履行万福街5-x#至5-x1#号商铺的租赁合同的状态。二、融创商业公司于2014年3月25日出具的《进场通知》一份，内容为：徐州圣恒食品有限公司：贵公司于2012年10月签署租赁合同经营苏恒超市，铺位号为18-x#、18-x1#商铺合计141平方；铺号5-x#、5-x1#、5-x2#、5-x3#、5-x4#、5-x5#、5-x6#、5-x7#、5-x8#商铺928平方，至今未全面安排进场装修。我方发函并一再电话督促贵方进场装修，贵方于2014年1月20日进行18-x#商铺的吊顶地面装修，之后一直停工至今。2014年3月3日贵公司来人现场测量面积，办理商铺进场交接手续。如果贵司再不进场装修，将严重影响万福街整体开业计划，给万福街运营造成损失。根据合同违约责任第21.2条约定，贵公司将承担延迟进场施工和延迟开业的违约责任。目前距离开业日时间紧迫，因此，再次敦促贵公司在接到本通知一周内全面进场装修，以确保万福街5月份能够整体开业。否则，贵公司将承担相应违约责任。此致敬礼。该《进场通知》右下方另写有“张冰2014年3月26日”。融创商业公司以此证据证实其向圣恒食品公司递交了《进场通知》，由圣恒食品公司的张冰进行了签收。三、融创商业公司自徐州报业传媒有限公司调取的登载于都市晨报的万福街商铺开业广告四份，显示：2014年5月18日的报纸载明“万福街开业倒计时ing！”；2014年5月22日的报纸载明“倒计时3天5月25日万福街盛大开业”；2014年5月23日的报纸载明“5月25日万福街开业倾城钜惠”；2014年5月24日的报纸载明“5月25日万福街开业盛典”。融创商业公司以此组证据证实万福街于2014年5月25日正式开业。根据双方签订的《租赁合同》，结合融创商业公司所举证据证实圣恒食品公司未能按合同约定履行义务，应当承担违约责任。经质证，圣恒食品公司认为：1、对证据一真实性有异议，圣恒食品公司没有任何人对该交接确认书签字确认。2、对证据二真实性有异议，圣恒食品公司没有收到《进场通知》。双方《租赁合同》约定的圣恒食品公司的收件人为孙景豹，不是张冰，圣恒食品公司没有张冰这个人。3、对于融创商业公司提出在报纸上刊登的开业日期没有异议，对证明目的有异议。原被告双方在合同中约定如果甲方推迟开业日应当单独向圣恒食品公司发送书面通知，且明确约定通知的地址和接收人员，报纸上的是一种广告，不能证明融创商业公司已经通知了圣恒食品公司。融创公司为证实张冰系圣恒食品公司员工，还向本院申请调取圣恒食品公司为张冰办理社保的相关资料。本院于2016年7月8日至徐州市社会保险基金管理中心调取了张冰自2010年12月至2016年6月的社保缴费记录，显示张冰在上述期间的社保费用均由圣恒食品公司缴纳。经质证，圣恒食品公司认为：对该社保记录无异议，张冰早已离职，无法联系。社保应该是张冰通过关系打到圣恒食品公司，然后圣恒食品公司再替张冰交的。即使张冰是圣恒食品公司人员，但是双方在合同中明确约定双方信函往来的具体的接收人和通讯地址，因此像推迟开业如此重大的事项只能经过合同中所认定的信函接收人员的签字才能认定其效力，其他人员接收，即使是张冰签字，也是没有效力的。融创商业公司认为：对该社保记录真实性无异议。融创商业公司和圣恒食品公司磋商招租事宜时，圣恒食品公司均是派张冰和另一个人来协商的。融创商业公司在同圣恒食品公司交涉进场、交付租金、押金情况也都是张冰代为交谈。融创商业公司的负责人与张冰熟悉，张冰至今在圣恒食品公司已工作六七年了，并未离开该公司，其行为是职务行为，应该代表圣恒食品公司，其行为对圣恒食品公司有约束力。在本案审理中，圣恒食品公司还称其于2013年8月18日开始对18-x#、18-x1#号商铺进行装修，于2013年9月装修完毕。5-x#至5-x1#号商铺没有进行装修。室内装修不需要向融创商业公司报送设计方案，门头装修时需要报送设计方案，但圣恒食品公司没有装修门头。合同约定的暂定开业日是2013年10月1日，但是在2013年10月1日之前圣恒食品公司进场日之后，圣恒食品公司向融创商业公司提出想先把18-x#、18-x1#号商铺进行装修，等圣恒食品公司装修完后已经是2013年9月底，万福街商铺没有开业的迹象，大部分商铺是闲置的，只有圣恒食品公司一两家在装修。为了避免损失进一步扩大，圣恒食品公司要求融创商业公司给一个具体的开业日期，就暂停了对5-x#至5-x1#号商铺的装修。因为融创商业公司无法给圣恒食品公司一个具体的开业日期，为避免圣恒食品公司损失进一步扩大，圣恒食品公司依照法律规定向融创商业公司主张不安抗辩权，并告知融创商业公司何时给圣恒食品公司一个具体的开业日期，圣恒食品公司再对承租商铺5-x#至5-x1#号商铺继续进行装修。双方没有办理书面的房屋交接手续。2014年5月份，孙景豹、吴雪梅去万福街商铺管理办公室交涉过承租事宜。万福街商铺开业后，融创商业公司已经将商铺交给别人租赁了。因为融创商业公司没有给圣恒食品公司明确进场日期，圣恒食品公司一直没有进场经营。张冰在圣恒食品公司负责与装潢公司进行沟通，但不代表圣恒公司与融创商业公司联系承租、装潢等事宜。融创商业公司提交的《万福街商铺（水电、设施设备）交接确认书（一）》及《进场通知》，圣恒食品公司事后询问张冰才知道上述两份材料。按照合同约定，孙景豹才是具体的通知接收人，其他员工无权代表圣恒食品公司签订相关资料。孙景豹代圣恒食品公司向融创商业公司缴纳认租意向金50000元就是合同中约定的履约保证金或物业保证金。过了开业日圣恒食品公司就要求解除合同、返还款项并赔偿损失，融创商业公司当时表示同意，但是说没钱，收到钱后再返还圣恒食品公司。当时并未签订解除合同的文件，是口头解除的。融创商业公司则称圣恒食品公司于2014年1月20日对18-1#号商铺进行了吊顶装修，对其他商铺均没有进行装修。考虑到装修可能会对破坏房屋结构，双方约定只要对房屋进行装修就要形成书面文件并经融创商业公司认可，并非仅对门头的装修要通过融创商业公司同意。因万福街商铺的宣传、招商、装修均需达到一定比例，顺延开业日期的问题口头通知过圣恒食品公司，也报纸公告过。2014年3月25日，融创商业公司制作了两份进场通知，其中一份给了圣恒食品公司，另一份由圣恒食品公司职员张冰于2014年3月16日进行了签收。通知最后一行明确说明确保万福街5月份能够整体开业。2014年年底，因涉案商铺长期闲置，融创商业公司通知圣恒食品公司，圣恒食品公司表示不再租赁，融创商业公司就将涉案商铺交给他人装修了，是在涉案商铺闲置半年之后才交给他人装修的，他人使用两个月左右。涉案商铺目前是闲置的。涉案商铺的实际进场时间以上述陈述时间为准，《万福街商铺（水电、设施设备）交接确认书（一）》、《进场通知》是后补的，交由张冰签字是因为张冰在现场负责与融创商业公司联系，也是孙景豹指定的。认租意向金50000元就是合同中约定的履约保证金或物业保证金。双方在开业的四五个月后口头解除合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，圣恒食品公司与融创商业公司于2012年10月23日分别就万福街18-x#、18-x1#、5-x#至5-x1#号商铺签订了《租赁合同》，上述合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。《租赁合同》第九条约定有：本合同项下之开业日暂定为2013年10月1日；甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算）。据此，在涉案商铺无法按照暂定开业日正常开业的情况下，融创商业公司负有书面通知圣恒食品公司具体开业时间的附随义务，现融创商业公司虽称其已按照合同约定履行了书面通知义务，并向本院提交《万福街商铺（水电、设施设备）交接确认书（一）》、《进场通知》、都市晨报等证据，但上述《万福街商铺（水电、设施设备）交接确认书（一）》并未载明万福街商铺的具体开业时间。《进场通知》及都市晨报中虽然提到万福街商铺将于2014年5月份整体开业，但此时距《租赁合同》暂定的开业日2013年10月1日已推迟半年之久，导致圣恒食品公司因无法确定具体的开业时间而推迟装修进度，后融创商业公司将涉案商铺另行交付他人装修使用，致使圣恒食品公司的合同目的无法实现，融创商业公司在合同履行过程中存在违约。另外，《租赁合同》还约定有：自约定进场日（2013年8月1日）至约定开业日（2013年10月1日）前的期间为装修期；第8.1条约定有：至少在第7.1款所述进场日15日前，乙方应当向甲方提供符合相关法律法规规定的及政府部门许可的其对该房屋的装修设计文件[包括装修图纸等资料，具体要求见附件（4）]，供甲方审查，并且在获得甲方的批准后方可开始对该房屋装饰装修。据此，圣恒食品公司负有向融创商业公司报批装修设计文件，并按时、按规完成商铺装修的义务，但圣恒食品公司并未按照合同约定向融创商业公司报批装修设计文件，其称室内装修不需要报送设计方案的说法与《租赁合同》附件（4）《装修设计文件要求》内容明显不符，故对圣恒食品公司的上述意见，本院不予采信。此外，合同约定了具体的装修时间自2013年8月1日至2013年10月1日，未约定商铺不能按时开业时可以顺延装修期，故圣恒食品公司以融创商业公司未及时告知其具体的开业日时间为由暂停对涉案商铺的装修，该项抗辩非合同法规定的先履行抗辩，圣恒食品公司在合同履行过程中亦存在违约行为。圣恒食品公司与融创商业公司在案件审理过程中均认可双方曾口头协商解除了合同，但圣恒食品公司对口头协商解除合同的时间无法予以明确，仅表述为开业日后，融创商业公司则称系开业四、五个月后口头解除的合同。鉴于双方对于口头解除合同的时间无法形成一致，同时考虑融创商业公司在万福街商铺实际开业后确有将涉案商铺交付他人装修使用的行为，系在事实上终止了《租赁合同》的履行，故本院依据涉案商铺另行由他人装修使用的时间确定为本案中双方合同解除的时间。圣恒食品公司称融创商业公司在2014年5月份将涉案商铺另租他人，融创商业公司对于上述时间不予认可，称系于2014年年底将涉案商铺交付他人装修，鉴于圣恒食品公司未就其上述主张完成举证责任，应自行承担不利法律后果。综上，本院确定圣恒食品公司与融创商业公司已于214年年底协商解除了两份涉案《租赁合同》。因双方已解除了租赁合同关系，故圣恒食品公司关于解除合同的诉请，无须重复处理。关于圣恒食品公司已付款项205430.40元（含圣恒食品公司2013年1月23日缴纳的履约保证金123360.40元、物业保证金32070元，以及孙景豹代圣恒食品公司于2013年9月13日缴纳的认租意向金50000元）的问题。根据两份《租赁合同》关于保证金的约定，圣恒食品公司应当向融创商业公司缴纳履约保证金共计173360.40元（33882元+139478.4元）、物业服务费保证金共计32070元（4230元+27840元）。圣恒食品公司已缴纳的履约保证金123360.40元、物业保证金32070元、认租意向金50000元的合计金额与合同约定的履约保证金、物业服务费保证金合计金额相一致，且圣恒食品公司、融创商业公司均已认可上述认租意向金50000元实系履约保证金或物业保证金。合同约定如圣恒食品公司不存在迟延履行租金及其他费用的情况下，融创商业公司应在合同终止后30日内无息退还履约保证金及物业服务费保证金，融创商业公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除圣恒食品公司欠付的租金或物业服务费，圣恒食品公司应在7个工作日内补足保证金。合同还约定因圣恒食品公司违约而提前终止合同的，融创商业公司有权没收履约保证金，同时支付融创商业公司租赁期累计租金的20%作为违约赔偿金；本合同因融创商业公司违约而提前终止的，融创商业公司应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。根据上述约定及本院查明的事实，导致本案合同解除的后果不能仅归责于一方当事人，圣恒食品公司、融创商业公司对此均存在过错。鉴于融创商业公司在万福街商铺实际开业后确有将涉案商铺另行交付他人装修使用的行为，而圣恒食品公司并未实际使用涉案商铺开展经营活动并获得经营收益，因此，合同解除后，融创商业公司应返还圣恒食品公司履约保证金及物业服务费保证金共计205430.40元。融创商业公司要求圣恒食品公司支付2014年6月25日至2014年9月25日租金141415.60元，系按照双方约定的万福街5-x#至5-x1#商铺第一年度租金565662.40元计算所得。万福街商铺在2014年5月25日整体开业后，圣恒食品公司一直未实际开业经营，在涉案《租赁合同》尚未解除的情况下，圣恒食品公司仍应按照《租赁合同》约定向融创商业公司缴纳租金。鉴于圣恒食品公司与融创商业公司在合同履行过程中均存在过错，根据双方的违约责任和过错责任，对融创商业公司主张的租金损失双方各承担50%，即圣恒食品公司赔偿融创商业公司租金70707.80元。融创商业公司要求圣恒食品公司向其支付违约金19106元，鉴于融创商业公司在合同履行过程中本就存在过错，基于公平的法律原则，对融创商业公司违约金的诉请，本院酌定不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告江苏融创商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州市圣恒食品有限公司返还205430.40元；二、反诉被告徐州市圣恒食品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告江苏融创商业管理有限公司支付租金70707.80元。三、驳回反诉原告江苏融创商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5080元，由原告徐州市圣恒食品有限公司负担1000元（已预交），被告江苏融创商业管理有限公司负担4080元（原告已预交，被告于本判决生效后十日内直接支付给原告）。反诉案件受理费2900元，由反诉原告江苏融创商业管理有限公司自行负担1700，反诉被告徐州市圣恒食品有限公司负担1200元（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘现伟代理审判员  于惠惠人民陪审员  苏征社二〇一七年四月二十四日书 记 员  尤 丹