吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民终649号
上诉人（一审被告）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。
法定代表人：凌朝翔，董事长。
委托诉诉代理人：孙旭香，该公司经理。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：宋玉林，男，1952年10月25日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。
委托诉讼代理人：刘立军，吉林永赞律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市高新区。
法定代表人：黄保国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王永淇，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。
上诉人吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达金都公司）因与被上诉人宋玉林、吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人信达金都公司的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，被上诉人宋玉林的委托诉讼代理人刘立军，被上诉人华运公司的委托诉讼代理人王永淇、李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信达金都公司上诉请求：撤销一审判决，判决执行宋玉林请求停止执行的房屋并不得解除对上述房屋的查封，二被上诉人承担诉讼费。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误，宋玉林现有证据不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。宋玉林提交的“认购协议”不属于涉案房屋的买卖合同，现有证据无法证实在查封之前已合法占有涉案房屋，宋玉林现有证据不能证实其已交付全部房款，现有证据不能证实北尊材料厂与华运公司签订并实际履行建筑工程施工合同。（二）一审判决适用法律错误。涉案房屋系登记在华运公司名下的商品房，因此应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，保护的是将所购房屋作为生活必需品的消费者的物权期待权，而非本案中宋玉林的以房抵债的债权。
宋玉林辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉。
华运公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
宋玉林向一审法院起诉请求：立即停止对贻翔苑小区9号楼2单元502室、3单元502室房屋的强制执行并解除查封，由信达金都公司、华运公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未履行判决内容，信达公司于2016年5月23日向本院申请强制执行。本院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、9号楼、10号楼共计114套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2017年1月22日起至2020年1月21日止。宋玉林于2017年3月23日因（2016）吉02执106号执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年4月17日作出（2017）吉02执异152号执行裁定，驳回了宋玉林的异议请求。
另查明，2014年北尊材料厂为华运公司工程进行外墙保温施工，后双方签订以房抵债协议，华运公司以房抵顶所欠北尊材料厂工程款。北尊材料厂委托华运公司售楼处对外销售该抵债房屋（包括本案争议房屋），宋玉林购买了本案争议房屋，并于2015年10月30日与华运公司签订认购协议，华运公司出具了收据，后宋玉林办理了入住手续。现宋玉林已经实际占有争议房屋。华运公司因未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，宋玉林至今未能办理产权登记手续。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中,争议焦点应为宋玉林主张的停止执行贻翔苑小区9号楼2单元502室、3单元502室房屋的诉讼请求应否得到支持。宋玉林该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而宋玉林是否享有相应民事权益取决于北尊材料厂与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、北尊材料厂与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、宋玉林是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，宋玉林应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的施工协议、抵房协议、工程结算书、认购协议、购房收据、入住收据等证据，能够形成完整闭合的证据链，可以证明宋玉林购买华运公司抵顶给北尊材料厂抵债房的法律关系客观存在，该以房抵债事实及宋玉林购买抵债房的事实均发生于人民法院对争议房屋采取执行措施之前，华运公司已与宋玉林签订认购协议并实际交付争议房屋，争议房屋因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，故宋玉林享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行贻翔苑小区9号楼2单元502室、3单元502室房屋的诉讼请求，应予支持。
综上所述，宋玉林要求停止执行贻翔苑小区9号楼2单元502室、3单元502室房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：不得执行吉林市华运贻翔苑小区9号楼2单元502室、3单元502室房屋。宋玉林预交的案件受理费100元，由信达公司负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合上述全部条件的可以排除执行。本案中北尊材料厂与华运公司于2013年6月25日签订《外墙外保温工程施工协议》，其后又签订《抵房协议》，华运公司以房抵顶所欠北尊材料厂工程款，其中包括本案争议的吉林市华运贻翔苑小区9号楼2单元502室、3单元502室房屋。2015年10月30日，宋玉林与华运公司签订二份认购协议，购买了华运公司抵顶给北尊材料厂抵债房，即本案争议的吉林市华运贻翔苑小区9号楼2单元502室、3单元502室房屋，该协议具有商品房买卖合同的基本条款，无法定无效情形，为有效合同。华运公司分别出具了二份房款收据，北尊材料厂和华运公司对上述事实均无异议，应认定宋玉林支付了房屋价款。宋玉林在一审诉讼中提交了2015年10月30日由华运公司出具的数份收据，包括拆改保证金、垃圾清运费、二年物业费、土地分割证、预存电费、土地证、查档费、方章费、产权费、房屋维修基金、转让手续费、预存水费等费用凭证。信达金都公司虽有异议，但没有相反证据证明，故应认定宋玉林已经合法占有争议房屋。该占有行为发生在2017年2月21日人民法院查封前，而且案涉房屋未办理产权宋玉林无过错，宋玉林的诉请符合上引司法解释的规定，能够排除执行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
综上所述，信达金都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由吉林信达金都置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 斌
审 判 员 李钟华
审 判 员 冯志义
审 判 员 王鹏才
代理审判员 阎道清
代理审判员 陆海权
代理审判员 王 莹
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 崔桂香