广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第2190号
原告钟婉兰，女，1976年9月8日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人严凡，广东品科律师事务所律师。
委托代理人施蕾，广东品科律师事务所律师助理。
被告东莞市田禾房地产投资有限公司。住所地：东莞市莞城区高第街1号莞城区政府大楼*楼*楼*号之一。注册号：441900000018088。
法定代表人王晓梅，董事长。
委托代理人李燕，广东旗峰律师事务所律师。
委托代理人单丽欣，广东旗峰律师事务所律师。
被告东莞市城区房地产开发公司。住所地：东莞市莞城可园路*号。注册号：441900002164240。
法定代表人黄伟坚。
委托代理人吴小莹，女，1989年12月3日出生，汉族，住广东省东莞市。系该公司办事员。
原告钟婉兰诉被告东莞市田禾房地产投资有限公司（以下简称田禾公司）、被告东莞市城区房地产开发公司（以下简称城区公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人严凡、施蕾，被告田禾公司的委托代理人李燕、单丽欣到庭参加了诉讼。被告城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟婉兰诉称，钟婉兰与田禾公司在2012年6月17日签订一份商品房买卖合同，约定钟婉兰向田禾公司购买塞纳河畔首层1424号铺位，商铺总价款为216935元。田禾公司应在2013年9月30日前向钟婉兰交付房屋，并在商品房交付使用后60日内将办理权属登记所需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，否则，因田禾公司的责任导致钟婉兰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期超过60日的，田禾公司每延迟一个月需按照已付房价总款0.5%的比例支付违约金，违约金按逾期月数累计计算。后钟婉兰在2012年7月30日按照合同约定向田禾公司支付了全部房价款、交清了各项税费。但田禾公司没有按照合同约定于2013年9月30日前向钟婉兰交付商品房。2014年2月26日，田禾公司要求钟婉兰重新签订一份商品房买卖合同，并收回了原签订的商品房买卖合同，原商铺编号也由1424号变更为233号，逾期交房及逾期办证的违约责任均与原合同一致。钟婉兰与田禾公司在签订新的商品房买卖合同时，田禾公司与钟婉兰另行签订了一份补充协议，对新、旧两份商品房买卖合同的更改内容及补充内容均作了说明。其中，补充协议明确田禾公司应在2013年9月30日前通知钟婉兰办理房屋交付手续。补充协议第三条第1款约定，田禾公司在2013年10月1日至2015年9月30日期间享受案涉商品房的使用权及收益权，并在第三条第5款约定钟婉兰不得以任何理由向田禾公司索取包括租金及管理费在内的一切费用。2015年8月18日，钟婉兰获得案涉商品房的产权登记证书。钟婉兰认为，案涉商品房买卖合同及补充协议均确认田禾公司应在2013年9月30日将房屋交付给钟婉兰，但双方签订的补充协议显示田禾公司在2013年10月1日至2015年9月30日期间免费享有案涉商品房的使用权及收益权，明显违反公平原则，该条款限制了钟婉兰收取租金的权利、免除田禾公司支付租金的义务，侵犯钟婉兰的合法权益，故请求法院依法变更该显失公平的条款，判令田禾公司、城区公司向钟婉兰支付2013年10月1日至2015年9月30日期间的铺位使用费。田禾公司、城区公司在钟婉兰已经交付全部房款及税费的情况下，未能及时为钟婉兰办理房产证，应向钟婉兰支付逾期办证违约金。钟婉兰为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、变更案涉补充协议第三条第5项，判令田禾公司及城区公司共同向钟婉兰支付2013年10月1日至2015年9月30日期间的铺位使用费26683元；2、田禾公司及城区公司共同向钟婉兰支付逾期办证违约金22778元；3、本案诉讼费由田禾公司及城区公司承担。后钟婉兰变更其第一项诉讼请求为：请求法院确认案涉补充协议第三条第5项条款无效，并判令田禾公司及城区公司共同向钟婉兰支付2013年10月1日至2015年9月30日期间的铺位使用费26683元。
被告田禾公司辩称，一、田禾公司与钟婉兰签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，该合同及补充协议是合法有效的，双方应当切实履行。根据2014年2月26日签订的补充协议第三条的规定，钟婉兰同意在2013年10月1日至2015年9月30日期间将案涉商铺交给田禾公司统一经营管理、整体规划、招租、整合运营。若钟婉兰不同意或认为田禾公司返租经营是违法的，钟婉兰可以拒绝购买该商品房。钟婉兰在购买案涉商铺时表示同意将商铺返租给田禾公司且同意用租金抵消部分房款，现又以该返租条款无效为由要求田禾公司支付商铺使用费，明显自相矛盾。二、根据东莞运作商业地产的实例，对于大型商业地产，若交由业主自己经营，绝大部分商圈无法经营，很多商铺变成死铺。如宏远的万菱广场项目、西城楼大街项目等。钟婉兰选择投资田禾公司的商铺，正是看中由田禾公司统一整合运营商铺这一经营模式可以降低钟婉兰的投资风险。且田禾公司对商铺进行整体规划、整合运营，才能达到商业聚集效应，从总体上提升商铺的商业价值。田禾公司的返租行为未损害钟婉兰的利益。三、根据商品房买卖合同第十五条约定，钟婉兰是在2013年10月25日收铺，则逾期办证违约金的起算时间应是2014年2月23日。田禾公司在2014年2月15日已向钟婉兰发出办理产权过户手续通知函，故田禾公司无需再向钟婉兰支付逾期办证违约金。请求法院驳回钟婉兰的全部诉讼请求。
经审理查明，2012年6月10日，钟婉兰与田禾公司签订一份商铺认购书，约定钟婉兰向田禾公司购买塞纳河畔424号商铺，并约定该商铺于2015年10月1日前交付使用。认购书第二条约定商铺的总价款为274507元，认购价为216935元，付款方式为“一次性付款优惠折扣：一口价”。认购书第四条约定，钟婉兰需在2012年6月18日前与田禾公司签订商品房买卖合同。认购书第四条第4.7项约定，在钟婉兰与田禾公司签订商品房买卖合同后，认购书与商品房买卖合同对认购商铺均有约定的内容，以商品房买卖合同为准；商品房买卖合同对认购该商铺没有约定的内容，仍按认购书约定的内容执行。
2012年6月30日，钟婉兰与田禾公司签订一份商品房买卖合同，约定由钟婉兰向被告田禾公司购买东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层1424号铺，商铺总价款为216935元。合同附件五第二条第2项约定，田禾公司应当于2013年9月30日前通知钟婉兰办理商品房交付手续，并签订相关委托租赁、经营管理的相关协议；第三条第1项约定，田禾公司在2013年10月1日至2015年9月30日期间享有案涉商铺的使用权及收益权；第三条第2项及第3项约定，钟婉兰同意委托田禾公司对案涉商品房及其所在楼宇范围内所有商品房进行统一经营管理，包括整体规划、招租、整合运营；田禾公司享有该商品房的使用权及收益权期间，田禾公司需承担有关物业管理费、水电费、公摊费等经营过程中实际产生的费用；第三条第5项约定，钟婉兰同意办理该商品房使用权交接前后均不得以任何理由向田禾公司索取包括租金及管理费用在内的一切费用；第三条第6项约定，钟婉兰应于2015年10月1日前，将商品房按合同约定的装修标准移交给钟婉兰使用，钟婉兰同意从该日期后开始正式行使该商品房的使用权及收益权；第四条第1项约定，双方同意按补充协议的有关约定进行该商品房的产权登记转移，不再按商品房买卖合同第十五条的约定执行；第四条第2项约定，田禾公司应当自合同生效之日起280个工作日内向东莞市房地产交易登记中心申办该房屋的交易过户手续，逾期超过30日后，钟婉兰要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，田禾公司按日向钟婉兰支付已付房价款万分之1.2的违约金。至2012年7月30日止，钟婉兰向田禾公司付清了全部的房款及相关税费。
2013年10月25日，钟婉兰在田禾公司的前期交铺确认表中签名，确认交铺日期为2013年10月25日，交铺情况一栏显示“已确认商铺位置”。
2014年2月，田禾公司向钟婉兰发出通知函，要求钟婉兰在2014年2月21日前办理产权过户手续。
2014年2月26日，钟婉兰与田禾公司重新签订一份商品房买卖合同，约定钟婉兰向被告购买的商铺编号为233号（实际为原合同的1424号商铺）。合同第八条约定，田禾公司应当在2015年10月1日前将经验收合格的商品房交付给钟婉兰。合同第十五条约定，田禾公司应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由田禾公司提供的资料报产权登记机关备案，逾期办证超过60日的，钟婉兰不退房，田禾公司每延迟一个月需按钟婉兰支付已付房价款总额0.5%的标准按月向钟婉兰计付逾期办证违约金。同日，钟婉兰与田禾公司签订一份补充协议。补充协议第二条约定，田禾公司应在2013年9月30日前通知钟婉兰办理房屋交付手续。补充协议第三条第1项约定，田禾公司或其指定的公司在2013年10月1日至2015年9月30日期间享有该案涉商铺的使用权及收益权。补充协议第三条第5项约定，钟婉兰同意办理该商品房使用权交接前后均不得以任何理由向田禾公司索取包括租金及管理费在内的一切费用。
本案中，对于钟婉兰与田禾公司在2014年2月26日签订的补充协议第三条第5项中关于钟婉兰在办理商品房使用权交接前后不得以任何理由向田禾公司索取包括租金及管理费用在内的一切费用的条款是否有效，双方存有争议。钟婉兰认为，该条款限制了钟婉兰收取2013年10月1日至2015年9月30日期间租金的权利，同时也免除了田禾公司需向钟婉兰支付租金的义务，该条款属于格式条款，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定主张该条款属于无效条款，要求田禾公司支付2013年10月1日至2015年9月30日期间的铺位使用费（以房款总价为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2013年10月1日起计至2015年9月30日止）。田禾公司认为，钟婉兰与田禾公司在2012年6月10日签署的认购书中显示的商铺的总价是274507元，最终的成交价是216935元，其中的差价57572元中已经包含了田禾公司需向钟婉兰支付的2013年10月1日至2015年9月30日期间的商铺使用费；钟婉兰对此是知情的，钟婉兰已经实际获得了该期间的租金；钟婉兰购买案涉商铺是投资行为，若案涉商铺不是由田禾公司统一经营管理，钟婉兰无法获得收益；故主张该条款合法有效，不同意向钟婉兰支付2013年10月1日至2015年9月30日期间的铺位使用费。田禾公司对此提供认购书予以证明。钟婉兰对田禾公司提供的认购书没有异议，但认为认购书中显示的商铺认购价216935元是一次性付款的优惠价，与案涉商铺的使用费无关；认购书中显示的认购价格与案涉商品房买卖合同约定的商铺价格是一致的，也与钟婉兰实际支付的商铺价格一致，可以证明2013年10月1日至2015年9月30日期间的商铺使用费没有在案涉商铺的购房款中抵扣。另，田禾公司认为，钟婉兰在提起本案诉讼前，从未要求田禾公司支付2013年10月1日至2015年9月30日期间商铺使用费，钟婉兰的行为已经表明其是清楚知道成交价中是包含了2年的商铺使用费及管理费的，本案的诉讼时效应自2013年10月1日起计算一年，现钟婉兰要求田禾公司支付商铺使用费的诉请已经超过诉讼时效。钟婉兰则认为，补充协议中约定的田禾公司在2013年10月1日至2015年9月30日期间租赁案涉商铺是连续的履约行为，钟婉兰直至2015年9月30日止才确认田禾公司不支付商铺使用费的违约行为，故本案的诉讼时效应自2015年10月1日起计算，本案未超过诉讼时效。庭审中，钟婉兰确认其在2013年9月30日没有办理房屋交接手续。钟婉兰还认为，钟婉兰虽然在2013年10月25日办理了房屋交接手续，但案涉商铺并未实际交付。
诉讼中，对于田禾公司、城区公司是否需向钟婉兰支付逾期办证违约金，双方存有争议。钟婉兰认为，根据2014年2月26日签订的补充协议第二条第1项、第三条第1项的约定，可以认定田禾公司于2013年9月30日向钟婉兰交付房屋，该交付属于占有改定的形式，案涉商铺的交付时间是2013年9月30日；根据2014年2月26日第二次签订的商品房买卖合同的约定，田禾公司应在2013年12月1日前将办理权属登记需由田禾公司提供的资料报产权登记机关备案；现案涉商铺的购房发票出具时间为2015年6月26日，房管部门在2015年8月18日才出具了案涉商铺的房产证，钟婉兰于2015年9月收到该房产证及购房发票；故主张田禾公司存在逾期办证的违约行为，要求田禾公司支付2013年12月1日至2015年8月18日期间逾期办证的违约金（以购房总价款216935元为基数，按照每月0.5%的标准计算21个月）。钟婉兰对此提供2014年2月26日签订的商品房买卖合同及其补充协议、房产证、发票予以证明。田禾公司对钟婉兰提供的上述证据的真实性均没有异议。但田禾公司认为，钟婉兰确认收楼的时间为2013年10月25日，故逾期办证违约金的起算时间应为2014年2月23日；案涉商铺已经在2014年1月23日办理了确权手续，田禾公司已经履行完毕了协助办证的义务，田禾公司已于2014年2月15日向钟婉兰发出了办理过户手续的通知函，故田禾公司不存在逾期办证的违约行为，不同意向钟婉兰支付逾期办证违约金。田禾公司对此提供前期交铺确认表、通知函、快递单予以证明。钟婉兰对田禾公司提供的上述证据的真实性予以确认，并确认田禾公司在2014年1月23日办理了案涉商铺的大确权手续；但认为双方2014年2月26日重新签订了商品房买卖合同及补充协议，故被告在2014年2月15日发出通知函的行为只是一种形式，并没有真正履行办证过户的意思表示。钟婉兰还认为，钟婉兰与田禾公司在2014年2月26日第二次签订商品房买卖合同及补充协议后，双方在2012年6月30日签订的商品房买卖合同及补充协议即已失效。
另查明，田禾公司与城区公司是案涉商铺的共同开发商。
以上事实，有钟婉兰提供的2014年2月26日商品房买卖合同及其补充协议、收款收据、银联刷卡存根、签收单、房产证、发票，田禾公司提供的商铺认购书、前期收铺确认表、通知函及其快递单、2012年6月30日商品房买卖合同及其补充协议，以及本院的庭审笔录、质证笔录等书证附卷为据。
本院认为，城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据，视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果，由城区公司自行承担。根据本案现有的房产证，可以看出案涉商铺的开发企业为城区公司及田禾公司，故城区公司应当与田禾公司一起承担本案的连带法律责任。
本案是商品房销售合同纠纷。钟婉兰与田禾公司就钟婉兰购买东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层233号铺（原编号为1424号）签订了书面的商品房买卖合同及补充协议，事实清楚，证据充分，本院予以认定。
本案的争议焦点为：1、钟婉兰与田禾公司在2014年2月26日签订的补充协议第三条第5项是否属于格式条款；2、田禾公司、城区公司是否需向钟婉兰支付逾期办证违约金。
就第一个争议焦点。首先，钟婉兰与田禾公司就买卖案涉商铺分别在2012年6月30日、2014年2月26日签订补充协议；该两份补充协议均约定田禾公司于2013年9月30日前向钟婉兰交付案涉商铺，案涉商铺在2013年10月1日至2015年9月30日期间的使用权及收益权归田禾公司、城区公司所有，并均约定钟婉兰不得向田禾公司及城区公司索取该期间的租金及物业管理费。上述两份补充协议书的约定内容清楚明确，钟婉兰与田禾公司对此也不存在歧义或不同理解。本院认为，钟婉兰基于案涉商品房买卖合同而取得案涉商铺的产权，可享有所有权人的一切权能。钟婉兰依据案涉商品房买卖合同补充协议的约定将其所有权中的占有、使用与收益权让渡田禾公司及城区公司，是所有权权能中处分权的具体表现。两份补充协议中的上述约定是通过产权人钟婉兰让渡两年的商铺使用权和收益权为代价，获取有市场经验的经营者（即田禾公司及城区公司）将众多商铺统一经营管理、打造整体商业氛围、提高商铺知名度的目的。对于产权人钟婉兰而言，其付出的是两年的商铺使用权和收益权。对于经营者田禾公司及城区公司而言，其付出的是人力、宣传成本等。钟婉兰与田禾公司、城区公司各自均需为此付出相应的对价，并不存在排除钟婉兰的主要权利，加重钟婉兰责任的情形。钟婉兰如不同意两份补充协议中的该些约定内容，完全可以不签订合同购买案涉商铺。但现钟婉兰就购买案涉商铺两次与田禾公司签订商品房买卖合同，且两次签订的补充协议中关于案涉商铺在交付后两年内使用权及收益权、钟婉兰在该两年内不能获得租金收益的约定完全一致，可见钟婉兰对该些约定内容的后果是清楚的。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。在本案中，钟婉兰与田禾公司签订的认购书显示田禾公司向钟婉兰交付商铺的时间为2015年10月1日，该日期是手写形成的，足以证明该交付日期是钟婉兰与田禾公司双方协商的结果，并非是未经协商一致的条款。认购书约定的交付日期与案涉两份商品房买卖合同、两份补充协议中约定的钟婉兰能完全获得案涉商铺使用权及收益权的日期相符，进一步证明钟婉兰最早在签订案涉商铺认购书时已清楚知道其在2015年10月1日之前是无法获得案涉商铺的使用权及收益权的。综上两点，本院认为，钟婉兰与田禾公司在2014年2月26日签订的补充协议第三条第5项条款内容不属于格式条款。钟婉兰以该条款排除钟婉兰主要权利为由主张该条款无效并要求田禾公司支付2013年10月1日至2015年9月30日期间的铺位使用费，均缺乏依据，本院均不予支持。由于本院未支持钟婉兰提出的关于格式条款的主张，也未支付钟婉兰要求田禾公司支付商铺使用费的请求，故本案不存在诉讼时效的问题。
就第二个争议焦点。钟婉兰与田禾公司均确认田禾公司在2014年1月23日办理了案涉商铺的大确权手续，房管部门在2015年8月18日出具了以钟婉兰为权属人的产权证书，有双方在庭审中的陈述及双方确认的房产证为证，本院对此予以认定。关于钟婉兰要求田禾公司支付逾期办证违约金的问题，从钟婉兰在庭审中陈述，可以看出其是根据2014年2月26日补充协议第二条第1项、2014年2月26日商品房买卖合同第十五条的约定要求田禾公司及城区公司支付逾期办证违约金。根据钟婉兰的主张，本院认为，首先，2014年2月26日商品房买卖合同第十五条明确约定田禾公司履行办证义务的期限是在商品房交付使用后60日内。因此，田禾公司履行办证义务的期限应当自钟婉兰能真正行使案涉商铺使用权时起算。其次，2014年2月26日补充协议第二条第1项约定商品房的交付时间为2013年9月30日，且该补充协议明确约定钟婉兰在2013年10月1日至2015年9月30日期间将案涉商铺的收益权及使用权让渡给田禾公司，田禾公司在2015年10月1日才将案涉商铺实际交付给钟婉兰使用。因此，即使钟婉兰在2013年10月已签名收铺，其在2013年10月至2015年9月期间也无法实际行使案涉商铺的使用权，故本院认定，钟婉兰真正行使案涉商铺使用权的时间为2015年10月1日。再者，2014年2月26日商品房买卖合同第八条中明确约定，田禾公司应在2015年10月1日前将案涉商品房交付给钟婉兰使用，该交付使用日期与钟婉兰依据补充协议的约定真正行使商铺使用权的日期相同。综上三点，本院认为，根据钟婉兰与田禾公司在2014年2月26日签订的商品房买卖合同及补充协议内容，钟婉兰在2015年10月1日才开始真正行使案涉商铺的使用权，故田禾公司履行办证义务的期限应自2015年10月1日起计算60天。现房管部门在2015年8月18日出具了以钟婉兰为权属人的产权证书，即田禾公司不存在逾期办证的行为。钟婉兰要求田禾公司支付逾期办证违约金，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告钟婉兰的全部诉讼请求。
本案诉讼费1036.52元（原告已预交），由原告钟婉兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李铮铮
人民陪审员 黄洁文
人民陪审员 袁影霞
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 徐嘉茹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。