云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2801民初2239号原告：西双版纳滨江度假庄园物业有限公司。组织机构代码：56881620-5。住所地：云南省西双版纳州景洪市大沙坝。法定代表人：母光远，职务总经理。委托诉讼代理人：张浩，男，汉族，系原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司员工，身份证住址湖北省安陆市，现住景洪市，特别授权代理。委托诉讼代理人：马贤文，男，汉族，云南省宣威市人，身份证地址云南省宣威市，身份证地址。系滨江公司B区小区主任，特别授权代理。被告：陈春蓉，女，汉族，四川省武胜县人，身份证地址四川省武胜县，原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司（以下简称“滨江物业公司”）与被告陈春蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告滨江物业公司的委托诉讼代理人张浩、马贤文到庭参加诉讼。被告陈春蓉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告滨江物业公司提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的滨江果园避寒度假山庄X江苑XXXX号楼XX号房屋物业管理费3254.4元及违约金4979.23元（暂计算至起诉之日，被告承担违约金至物业管理费付清之日止），以上共计8233.63元；2、被告承担案件受理费。事实与理由：2013年4月21日，被告签署了《承诺书》，认可原告制定的《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》以及原告与西双版纳滨江果园度假山庄有限公司（以下简称“滨江地产”）签署的《滨江果园避寒度假山庄前期物业管理服务合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务，其24条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。独栋低密度住宅为每月每平方米1.5元；联排低密度住宅为每月每平方米1.2元；多层及小高层商品房为每月每平方米1元，按年度预先收取”第25条约定“业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业服务费用，之后，业主和物业使用人应在每年开始前15日内履行交纳义务。如该房屋为空置时，业主仍须按本规约的约定全额交纳物业服务费用及有关费用。”第36条规定“甲方、业主和物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日3‰的标准向乙方支付违约金”。2013年5月29日，被告办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》。合同签订初期，被告按约履行了相关交费义务，但自2015年1月1日起被告一直拒不交纳物业费。因双方约定每年开始前15日内提前履行交费义务，因此截至2017年度，被告尚欠物业费3254.4元，并产生违约金4979.23元。经原告多次催收，被告均未予以任何答复，故原告诉至人民法院。被告陈春蓉未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告陈春蓉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证的权利。原告滨江物业公司提交的证据，因其印鉴齐全，来源真实、合法，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈春蓉系景洪市大沙坝X江苑XXX号楼XXX号房屋的业主，房屋建筑面积为90.24方米。2013年4月21日，被告签署了《承诺书》，认可果园公司制定的《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》以及原告与果园公司签署的《滨江果园避寒度假山庄前期物业管理服务合同》。前期物业合同第二十四条约定，“物业服务费用根据商品房建筑面积计算，独幢低密度住宅为每月每平方米人民币1.5元；联排低密度住宅为每月每平方米人民币1.2元；多层及小高层商品房为每月每平方米人民币1元，按年度预先收取。”第三十六条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”。2013年5月29日，被告办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》。之后，被告未交纳2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业费3254.4元，故原告诉至本院。另查明，原告分别于2015年9月7日、2016年1月2日对上述物业费进行了书面催缴，并将《缴费通知单》粘贴于景洪市大沙坝X江苑XX号楼XXX号房屋门口。本院认为，第一、根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告滨江物业公司与西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签订了前期物业服务合同，且被告签署了承诺书同意遵守物业管理规约，而原告亦实际对该小区提供了物业管理服务，故被告应当履行交纳相应的物业费的义务。根据《滨江果园避寒度假山庄前期物业合同》第二十四条“物业服务费用根据商品房建筑面积计算，……，多层及小高层商品房为每月每平方米人民币1元.按年度预先收取。”以及第二十五条“。业主在房屋交付时应一次性预缴一年的物业服务费用。之后业主或物业使用人应在每年开始前十五日内履行交纳义务。如该房屋为空置时，业主仍须按本规约的约定全额交纳物业服务费用及有关费用。”的约定，因被告未支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费的行为，已经构成违约，故原告要求被告支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业费3254.4元的诉讼主张，于法有据，本院予以支持。第二、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，因原告并未对其因此产生的损失进行举证，而通常情况下，逾期付款的损失应系该款项的银行利息损失，故原告依照该合同按未付金额每日千分之三的标准计算违约金明显过高，本院仅支持原告损失35%的违约金，酌情判令被告承担违约金1139.04元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈春蓉于本判决生效之日起十日内支付原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费3254.4元；二、被告陈春蓉于本判决生效之日起十日内支付原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司违约金1139.04元；三、驳回原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈春蓉负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  陈德明二〇一七年九月二十一日书记员  杨孝英附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。