江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1291民初262号
原告（反诉被告）：泰州市华泰纺织器材厂，统一社会信用代码91321291737808768N，住所地泰州医药高新区野徐镇仲联村。
投资人汤粉华，该厂厂长。
委托诉讼代理人：陆志勇、李晔霞，江苏ＸＸ华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：泰州市华泰调速电机厂，注册号321291600006714，住所地泰州医药高新区寺巷街道帅于村*组。
经营者袁书兰，该厂厂长。
委托诉讼代理人：王景阳，江苏运泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙南岗，男，1962年6月13日生，住泰州医药高新区。
原告泰州市华泰纺织器材厂（以下简称华泰纺织厂）与被告泰州市华泰调速电机厂（以下简称华泰电机厂）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年2月9日向本院提起诉讼。2017年6月25日，华泰电机厂提起反诉，经审查，符合法律规定，决定合并审理。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）华泰纺织厂的投资人汤粉华及其委托诉讼代理人陆志勇、李晔霞，被告（反诉原告）华泰电机厂的经营者袁书兰及其委托诉讼代理人王景阳、孙南岗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
华泰纺织厂向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾空并交还所占用的房屋；2、被告向原告支付房屋使用费暂计14000元（按200元/天的标准计算至被告实际交还房屋之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告于2015年11月21日与被告签订租赁协议一份，该协议约定原告将厂区内约750平方米的车间出租给被告使用，租赁期限壹年，自2015年11月15日起至2016年11月15日止，租金为陆万元整，租金给付方式为先缴后用。2016年10月10日原告因自己生产经营所需，决定不再与被告续租，并将不再续租的通知书通过邮寄的方式送达给被告，要求被告于租赁期限届满时将所承租的房屋恢复原状后交还给原告。租赁期限届满后，原告多次与被告沟通交房事宜，但被告以种种理由拒不交还承租房屋，被告的行为已严重违反双方协议的约定，侵犯了原告的合法权益。故原告依法提起诉讼。
华泰电机厂辩称：一、涉案房屋未取得合法建设手续，系违章建筑，合同应确认无效。原告明知房屋未取得合法建设手续情况下仍将房屋出租给被告，请法庭按过错程度判决其承担赔偿责任，赔偿被告相应的损失。二、即使双方签订的租赁协议合法有效，案涉房屋所属土地于2016年租赁期内被征收为国有，租赁合同未到期即自动解除，原告应按国家征收拆迁补偿标准支付被告相应的补偿费用。三、无论租赁协议最终是否有效，原告均应对被告的损失进行补偿。租赁房屋遇拆迁时，房屋所有权人和承租人的合法权益都应依法得到保护，既要对房屋所有权人进行补偿，又要考虑社会安定对房屋承租人进行安置。虽然承租人不是被拆迁房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产、生活，给其带来损失。故恳请贵院充分考虑被告的各项答辩意见，请求贵院启动司法评估程序，确定上述损失，便于顺利解决本案，维护被告的合法权益。
华泰电机厂向本院提出反诉请求：1、反诉被告赔偿反诉原告停产停业损失、搬迁费300000元；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告和反诉被告因经营需要，自2009年以来订立多份房屋租赁合同。最近一份租赁协议自2015年11月15日起至2016年11月15日止，反诉原告于2015年11月15日前将租金支付给反诉被告（先缴后用），双方签字予以确认。涉案房屋未取得合法建设手续，系违章建筑，并已于2016年9、10月被征收为国有。合同期满后，反诉被告通过对反诉原告人身伤害、封闭厂门等方式阻止反诉原告生产经营，反诉原告因此被迫停止生产，期间反诉原告多次报警，民警告知双方依法诉讼处理。综上，反诉原告认为，反诉被告未取得合法建房手续，应当承担合同无效的全部过错，赔偿反诉原告各项损失。另外租赁期内遇政府征收，反诉被告又阻止反诉原告生产经营，应当由反诉被告赔偿反诉原告停产停业损失及搬迁费。请求法院驳回原告起诉的同时，支持反诉原告的请求。
华泰纺织厂辩称：反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。反诉原告的生产经营活动并不是每天都进行的，反诉人在有订单的时候，才需要使用原租赁房屋进行生产。从我方提交的视频资料中可以看出，即使在租赁期限届满后，反诉原告有订单，向我方提出请求时，我方仍然允许反诉原告使用原租赁房屋，并没有影响反诉人的正常经营活动。所以不存在反诉原告停产停业损失。在租赁期限届满前，我方已向反诉原告发出通知，要求其在租赁期限届满后，腾空交还租赁房屋，反诉被告已经履行了告知义务，故反诉原告提出的搬迁费用不能得到支持，请求法院驳回反诉原告的全部请求。
本院经审理认定事实如下：2009年9月22日至2014年11月15日期间，华泰纺织厂与华泰电机厂陆续签订租房、租赁协议五份，约定华泰纺织厂将其厂房内530平方米的车间出租给华泰电机厂使用。2015年11月15日，华泰纺织厂与华泰电机厂再次签订租赁协议一份，约定：一、华泰纺织厂将厂房内750㎡车间出租给华泰电机厂；二、租期为壹年（即自2015年11月15日起至2016年11月15日）；三、租金为陆万元正。租金缴付实际先缴后用的方式；四、租期届满时，该出租房屋华泰纺织厂仍继续出租，在同等条件下华泰电机厂有优先承租权。五、华泰电机厂在租用期满后不再租用的情况下于2016年11月15日前需将出租房内的货物、杂物清出，并保证出租房屋的完好，如有损坏，应照价赔偿或修复；六、本协议签订后，双方须严格履行。如有违约，违约方须向守约方缴纳年租金一倍的违约金。协议签订后，华泰电机厂依约给付租金并使用租赁房屋。
2016年8月8日，泰州医药高新技术产业开发区拆迁安置管理办公室作出关于开展中国医药城小学项目房屋及附着物搬迁调查的通知；同年8月26日，泰州医药高新技术产业开发区拆迁安置管理办公室作出关于《中国医药城小学项目国有土地上房屋征收补偿方案（草案）》公开征求意见的通知及房屋征收补偿方案（草案）；同年10月12日，泰州医药高新技术产业开发区管理委员会作出，关于中国医药城小学项目国有土地上房屋征收补偿方案的公告及关于中国医药城小学项目国有土地上房屋征收的决定。
2016年10月10日，华泰纺织厂向华泰电机厂（袁书兰）发出房屋租赁合同期满不再续租通知书，载明：一、请华泰电机厂（袁书兰）在协议期满（2016年11月15日）前搬出厂房，如期交还厂房；二、在搬出过程中应保护好厂房及水、电、暖等设备设施，确保厂房及水、电、暖等设备设施的完好性，交清水费、电费。如厂房及水、电、暖等设备设施出现损坏，应给予赔偿或维修；三、如华泰电机厂（袁书兰）未搬离或未全部搬离，视为华泰电机厂（袁书兰）遗弃剩余物品，华泰纺织厂有权自行收回厂房并清理，完成恢复原状、拆除、搬出和修复工作，清理时，不会保管华泰电机厂（袁书兰）的任何剩余物品，所有物品将视为放弃物做废品处理，并且由此所产生的全部费用应由华泰电机厂（袁书兰）承担。
2017年6月28日，泰州华信药业投资有限公司与华泰纺织厂签订住宅搬迁补偿安置协议书，约定华泰纺织厂于2017年7月30日搬迁坐落于仲联村的房屋，泰州华信药业投资有限公司补偿华泰纺织厂合计人民币壹仟壹佰陆拾叁万肆仟拐佰柒拾叁元。案涉租赁厂房亦坐落于在上述搬迁房屋范围内。实施服务单位为泰州市兴城房屋征收服务中心。后案涉租赁厂房于2017年9月11日被拆除。
2017年10月17日，泰州市兴城房屋征收服务中心出具说明一份，载明：华泰纺织厂与华泰电机厂是房屋出租人和承租人关系。经拆迁公司，评估公司现场勘察确认，4#厂房为华泰电机厂承租，其面积为884.4平方米，评估价:1088219元，房屋重置价为1088219元×2=2176438元，停产停业损失补偿为2176438元×10%=217643.8元（实际华泰电机厂承租合同为750平方米房屋重置价为922845×2=1845690元，停产停业损失补偿为1845690元×10%=184569元），此款结算在华泰纺织厂。
2017年10月20日，泰州市兴城房屋征收服务中心出具情况说明一份，载明：1、根据房屋征收的相关法律规定以及政策，停产停业损失的补偿应补偿给房屋的所有权人即被征收人华泰纺织厂；2、我中心从未确认184569元（750㎡租赁房屋）的停产停业损失应当归华泰电机厂所有；3、对于房屋征收是否导致华泰电机厂存在停产停业的损失以及停产停业损失的大小，应当由贵院结合案情依法做出认定；4、关于承租户和产权人之间的一切纠纷本单位不作任何判定。
泰州市兴城房屋征收服务中心工作人员陈慧伟当庭作证证明：停产停业损失是征收人补偿给被征收人，案涉房屋的被征收人是华泰纺织厂。对于停产停业损失，征收服务中心不作判定，一切由法院依法处理。
另查明，案涉租赁厂房未领取建设工程规划许可证。
审理过程中，本院依法委托泰州永诚房地产土地资产评估有限公司对租赁厂房内已形成附合的装饰装修物及建筑物现值进行评估。经评估，共计39项财物，确定价值为29000元。华泰电机厂对评估报告中的隔断墙、防盗窗、四个探头等提出异议，鉴定人到庭接受了质询。
以上事实，有租房协议、租赁协议、泰高新拆管发[2016]47号、52号文件、泰高新发[2016]115号、116号、117号文件、房屋租赁合同期满不再续租通知书、评估报告、搬迁补偿安置协议、说明等证据在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉租赁协议是否有效，如果租赁合同无效，对租赁财产、房屋占有使用费、装饰装修物怎么处理；二、华泰电机厂主张华泰纺织厂赔偿停产停业损失、搬迁费300000元应否支持。
关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁房屋，未依法取得建设工程规划许可证，故双方就该房屋签订的租赁协议自然无效。无效合同自始无效，因华泰电机厂实际使用了租赁房屋，故其已支付的租赁期间内的房屋占有使用费即租金，华泰纺织厂不予返还。因被告已从租赁房屋中搬离，租赁房屋也已被拆除，原告也与拆迁部门签订了搬迁补偿安置协议，故对原告要求被告立即腾空并交还所占用的房屋，本院不予支持。
对于租赁期限届满后，华泰电机厂占有使用房屋形成的房屋占有使用费，依照相关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，华泰纺织厂现主张的200元/天标准偏高，应当参照租赁协议约定的租金标准60000元/年计算，期限应自2016年11月16日起至2017年9月11日止。
对于装饰装修物的处理，根据相关规定，租赁协议无效，承租人经出租人同意装饰装修，出租人不同意利用的，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，租赁协议无效，华泰纺织厂存在过错，本应分担华泰电机厂在租赁房屋内已形成附合的装饰装修物的现值损失，但华泰电机厂从租赁房屋搬离后，并未将房屋及室内装饰装修交付给原告，现房屋已拆除，房屋内的装饰装修业已灭失，故华泰纺织厂无需再承担华泰电机厂的装饰装修损失。
关于争议焦点二，被告认为案涉房屋被征收、拆除，相关费用已补偿给房屋所有权人即原告，该补偿费用中涉及的停产停业损失，应归被告所有。对此，本院认为，1、华泰纺织厂本身是企业，其房屋被征收，相关部门理应补偿其停产停业损失，被告并无证据证明该项补偿应归被告所有；2、房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案所涉租赁房屋并没有在租赁期限内被拆迁，故被告要求原告赔偿其停产停业损失没有法律依据；3、在租赁期限届满前，原告已向被告发出不再续租通知书，故在租赁期限届满后，被告理应及时履行腾房交付义务，同时另行寻找经营地点，但被告一直拒绝履行该义务，对因被告自身行为造成损失的扩大，也应当由被告自行承担；4、关于搬迁费，本案性质上属于租赁合同纠纷，对被告来讲并不存在所谓搬迁费，同时被告亦无证据证明原告拆迁补偿款中有被告应得的搬迁费，故该主张本院不予采纳。综上，对被告要求原告赔偿其停产停业损失、搬迁费300000元的请求，本院不予支持。
综上，华泰纺织厂的诉讼请求部分成立，华泰电机厂的诉讼请求无事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告泰州市华泰调速电机厂于本判决生效之日起十日内支付原告泰州市华泰纺织器材厂自2016年11月16日起至2017年9月11日止的房屋使用费（按60000元/年计算）
二、驳回原告泰州市华泰纺织器材厂的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告泰州市华泰调速电机厂的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费150元、评估费8400元，合计8550元，由泰州市华泰纺织器材厂负担4275元，泰州市华泰调速电机厂负担4275元。反诉案件受理费2900元，由泰州市华泰调速电机厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费（不服本诉提起上诉，按本诉案件受理费缴纳，不服反诉提起上诉，按反诉案件受理费缴纳）[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：a；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。
审 判 长 吴 兵
人民陪审员 殷进明
人民陪审员 肖桂明
二〇一七年十一月六日
书 记 员 叶晓竹
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。