山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终1568号
上诉人（原审原告）李道安。
被上诉人（原审被告）青岛宝地物业管理有限公司。
法定代表人孙乃起，总经理。
委托代理人陈洪林。
委托代理人王璐，青岛宝地物业管理有限公司职工。
上诉人李道安因与被上诉人青岛宝地物业管理有限公司（以下称宝地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第6363号民事判决，于2015年12月28日向本院提起上诉。本院于2016年2月17日受理后，依法组成由代理审判员李蕾担任审判长、代理审判员马喆主审本案、代理审判员齐新参加评议的合议庭�经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年4月6日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人李道安、被上诉人宝地物业公司的委托代理人陈洪林、王璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李道安在一审中诉称，2009年3月24日案外人马世驹（甲方）与李道安（乙方）签订房屋使用权转让协议，甲方将拥有50年房屋使用权位于青岛市市北区西仲一路21号网点房（房屋面积263平方米）作价180万元转让给乙方，乙方按照协议向甲方已支付180万元后取得该网点房使用权。2009年5月26日，宝地物业公司（甲方）与李道安（乙方）签订物业管理协议书，约定乙方每月向甲方交纳房租1966.10元和物业费120.40元。由于甲方一直没有出具证明甲方是涉案网点房的产权人，所以乙方拒绝向甲方交纳房租。2015年10月，宝地物业公司向青岛市市北区法院起诉李道安，要求李道安按照协议书支付房租，李道安到青岛市房产交易中心查询得知，宝地物业公司不是涉案网点房的产权人，根据法律规定，宝地物业公司没有权利要求李道安按照协议书支付房租，换言之，2009年5月26日宝地物业公司与李道安签订的物业管理协议书属于无效合同，请求依法判令：一、确认2009年5月26日宝地物业公司与李道安签订的物业管理协议书无效；二、本案诉讼费由宝地物业公司承担。
宝地物业公司在一审中辩称，李道安、宝地物业公司签订了物业服务合同，李道安租用的房屋系东西仲花园小区，宝地物业公司与东西仲花园小区业主委员会签订物业管理合同，从2009年为该小区提供物业服务，该小区的业主和物业使用人均应交纳物业服务费用。宝地物业公司基于与东西仲花园小区业主委员�签订的物业管理合同，又与李道安签订了物业管理协议，是合法有效的，李道安想以房租的纠纷来宣告物业管理协议无效是没有法律依据的，房屋租赁和物业管理是不同的两个法律关系，因此李道安的诉求与本案无关。
原审查明：2009年5月26日，李道安为乙方与宝地物业公司为甲方签订《物业管理协议书》一份，该协议书载明：“…乙方所承租的西仲一路21号（建筑面积267.5平方米）网点房一处，属甲方物业管理的东西仲花园小区范围内。现就该问题经甲、乙双方协商同意达成协议如下：一、依照《青岛市物业管理条例》及青岛市公有房屋管理等有关规定，乙方承诺定期（每半年第一个月的5日前交纳半年费用）向甲方交纳房租及物业管理服务费，房租费为1966.10元／月，物业管理服务收费标准为0.45元／月.建筑平方米，每月应交物业管理服务费120.40元。…”�
李道安要求确认该《物业管理协议书》无效，称依据民法通则第五十八条第三款，宝地物业公司不是产权人，而收取租金，属于欺诈，依据合法法第五十二条第一项，一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益，依据合同法第五十四条，申请撤销物业合同。
宝地物业公司称其与青岛东西仲小区业主委员会自2009年开始签订物业管理服务合同，为青岛东西仲小区提供物业服务，并提交物业管理服务合同复印件三份。李道安对该证据不予认可，称系复印件，李道安也不知道青岛东西仲小区业主委员会。
关于《物业管理协议书》中所涉青岛市西仲一路21号网点房（建筑面积267.5平方米），李道安称该房屋未办理产权登记，不知道产权人情况；宝地物业公司提交规划许可证及施工许可证档案一份，称该房屋系台东房地产公司开发建设，尚未实际出售，出售后才会办理产权证明。李道安对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，称规划许可证项目是西仲一路的住宅和网点，施工许可证项目是东西仲棚改工程，只是两个工程是台东房地产公司开发建设的，项目的土地使用人是谁还是不明确，项目土地使用人和产权人是有利害关系的，建设项目不一定产权是台东房地产公司的，即便项目是台东房地产公司开发建设的，也与宝地物业公司无关联性。
李道安称其从2009年5月左右开始使用西仲一路21号网点房，并提交2009年3月2日李道安与案外人马世驹签订的房屋买卖合同及收条一份，称马世驹将该房屋50年使用权作价180万元卖给李道安，为了办理正式的承租关系变更，李道安和马世驹向台东房地产提出申请，并且在台东房地产正式的承租单上载明承租原因是转让，台东房地产知道马世驹和李道安签订了转让50年房屋使用权，后来马世驹介绍，李道安和台东房地产签订手续，形式上就是和宝地物业公司签订物业管理协议书，李道安租赁使用期间，没有自称产权人的自然人、法人向李道安主张过权利，因为李道安和马世驹签订了50年的使用权。
原审认为，根据法律规定，导致合同无效的情形有五种：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定。但李道安未能举证证明其与宝地物业公司所签的《物业管理协议书》存在上述五种导致合同无效的任一情形，故其要求确认该协议无效，法院不予支持。
李道安称宝地物业公司并非西仲一路21号网点房的产权人，但根据双方签订的《物业管理协议书》第一条中“…依照…青岛市公有房屋管理等有关规定…”，可以看出宝地物业公司并未声明其系该房屋产权人，李道安亦对此知情，不存在欺诈情形。现李道安、宝地物业公司均未举证证明该房屋的实际产权人，且自2009年李道安控制使用该房屋以来亦未有自称产权人的自然人或者法人向其主张过权利，故李道安要求依据合同法第五十四条规定撤销物业合同，该主张亦不能成立。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条的规定，判决：驳回李道安的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由李道安负担。
宣判后，李道安不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。其上诉的主要理由是：一、宝地物业公司提交的《变更房屋承租申请》和《房屋出租表》均证实宝地物业公司与涉案房屋没有法律上的直接利害关系。《变更房屋承租申请》可以证实：2009年5月21日马世驹和李道安向台东房地产公司申请变更涉案房屋使用权转让手续。《房屋出租表》中“承租原因”一栏明确记载：自2009年4月1日起，李道安通过受让方式，取得涉案房屋50年使用权；二、宝地物业公司采取欺诈手段，冒充是涉案房屋的产权人，与李道安签订收取房租的协议书。2015年10月宝地物业公司向市北区法院起诉李道安，要求李道安支付2009年7月至2015年8月房租14.5万元，市北区法院于2015年11月30日作出（2015）北民初字第5751号民事裁定书，以宝地物业公司与涉案房屋没有法律上的直接利害关系，驳回了宝地物业公司的起诉，该裁定书业已生效；三、根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订�的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
被上诉人宝地物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，涉案合同的性质为物业服务合同，根据宝地物业公司与青岛东西仲小区业主委员会签订的物业管理服务合同可以看出，宝地物业公司系涉案房屋所在的青岛东西仲小区的物业服务企业，其为青岛东西仲小区提供物业服务。宝地物业公司据此与李道安签订物业服务合同，符合法律规定。李道安无证据证明其在与宝地物业公司签订该合同过程中，存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形。故，李道安主张涉案合同为无效合同，无事实及法律依据，本院对其该项主张，不予采信。对于宝地物业公司是否系涉案房屋产权人的问题。本院认为，本案属物业服务合同纠纷，而非房屋租赁纠纷。涉案合同中尽管存在收取涉案房屋房租的内容，但双方由此而引发的租赁纠纷已在青岛市市北区法院另案诉讼中予以解决。因此，宝地物业公司是否系涉案房屋产权人不属于本案的审理范围。原审据此判决驳回李道安的诉讼请求，并无不当。
综上，上诉人李道安的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李道安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 蕾
代理审判员 马 喆
代理审判员 齐 新
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 郭丹丹
书 记 员 杨倩倩