内蒙古自治区奈曼旗人民法院 民 事 判 决 书 （2016）内0525民初5508号 原告（反诉被告）李树全，男，1965年5月19日出生（身份证号×××），汉族，个体，现住内蒙古通辽市奈曼旗。 委托代理人谭振春，内蒙古通辽市148指挥中心第二法律服务所法律工作者。 委托代理人王博，内蒙古通辽市148指挥中心第二法律服务所法律工作者。 被告奈曼旗新城茶叶批发贸易公司，住所地内蒙古通辽市奈曼旗。 法定代表人王清华，职务经理。 被告王清华，男，1965年11月27日出生（身份证号×××），蒙古族，茶叶公司经理，现住内蒙古通辽市奈曼旗。 被告(反诉原告)李金琢等17人（名单附后）。 诉讼代表人李金琢，男，1955年5月19日出生（身份证号×××），蒙古族，无业，现住内蒙古通辽市奈曼旗。 诉讼代表人徐永校，男，1965年4月2日出生（身份证号×××），汉族，无业，现住内蒙古通辽市奈曼旗。 诉讼代表人崔国强，男，1959年6月11日出生（身份证号×××），汉族，农民，现住内蒙古通辽市奈曼旗。 诉讼代表人李桂云，女，1969年5月26日出生（身份证号×××），汉族，无业，现住内蒙古通辽市奈曼旗。 诉讼代表人王月芝，女，1964年1月11日出生（身份证号×××），蒙古族，无业，现住内蒙古通辽市奈曼旗。 诉讼代表人李金琢、徐永校、崔国强、李桂云、王月芝。 共同委托代理人杨国琴，内蒙古诚恒律师事务所律师。 原告（反诉被告）李树全诉被告奈曼旗新城茶叶批发贸易公司（以下简称“新城茶叶公司”）、王清华、被告（反诉原告）李金琢等17人返还原物纠纷一案，本院于2016年6月3日作出（2014）奈民初字第2567号民事判决，被告（反诉原告）李金琢等17人不服判决，提出上诉。2016年9月26日通辽市中级人民法院作出（2016）内05民终1425号民事裁定，以原审认定事实不清，程序违法为由，裁定“一、撤销内蒙古自治区奈曼旗人民法院（2014）奈法民初字第2567号民事判决；二、发回内蒙古自治区奈曼旗人民法院重新审理。”。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李树全及其委托代理人谭振春、王博，被告新城茶叶公司的法定代表人王清华、被告王清华、被告（反诉原告）李金琢等17人的诉讼代表人李金琢、徐永校、崔国强、李桂云、王月芝及委托代理人杨国琴到庭参加诉讼，被告新城茶叶公司的法定代表人王清华、被告王清华未经法庭许可中途退庭。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李树全诉称，2007年7月10日原告李树全与被告新城茶叶公司签订房屋买卖合同，双方约定被告将其位于奈曼旗大沁他拉镇14号区19幢的十间砖木结构的房屋以22万元的价格卖给李树全。李树全购买上述房屋后筹集资金44万元对该房屋的主体结构进行了重新加固维修，新建了厨房、杂物库，置换了新的门窗、屋面新瓦、重新铺设了用电线路及上下水管道，并运送1680立方米的土方回填了该房屋门前的大坑。房屋加固维修后，原告将维修后的房屋用来经营饭店。2007年8月起，因被告新城茶叶公司内部起了纷争，部分职工就原告与被告新城茶叶公司于2007年7月10日签订的房屋买卖合同是否具有法律效力提起民事诉讼，直至2014年6月10日通辽市中级人民法院以【2012】通民终字第223号民事判决书对该案进行了终审判决，该判决书以被告新城茶叶公司侵犯其他共有人的权利为由确认该房屋买卖合同无效。虽然【2012】通民终字第223号民事判决书已经生效，但被告新城茶叶公司至今未能返还原告购房款，也未能赔偿原告相应的损失。现原告诉至法院，要求1、三被告返还其购房款22万元，并依照人民银行同期贷款利率标准，赔偿原告自2007年7月20日至2016年12月31日期间的购房款利息损失131463.02元（附不同阶段的利率标准）；2、要求三被告赔偿案涉房屋的增值损失1093785元；3、要求三被告赔偿新增附属房屋价值541562.36元；4、要求三被告赔偿投资维修房屋、锅炉、取暖、电力设施、空调、照明设备等损失167025.68元；以上各项合计2153836.06元。5、三被告如不能返还各项赔偿款，要求对大镇14号区幢号19号的10间房屋进行折价赔偿。 被告（反诉原告）李金琢等17人辩称，第一，李金琢等17人作为本案的诉讼主体不适格，因为原告的诉请与李金琢等17人没有关系。李树全在未征得李金琢等17人同意的情况下对诉争房屋进行破坏性的维修。原告购买房屋后，未对诉争房屋进行投入前李金琢等17人就到现场明确告知李树全所进行的房屋买卖行为违法。原告在明知其房屋买卖行为违法的情形下，强行非法占有诉争房屋，且李金琢等17人当时已经就此起纠纷向奈曼旗大镇派出所报案，且原告对此也是认可的，李金琢等17人于2007年8月17日诉至奈曼旗人民法院，奈曼旗人民法院作出（2007）奈民初字第1202号民事裁定书，裁定中止审理。因原告非法占有李金琢等17人的共有财产，李金琢等17人经过两审诉讼最终以（2011）奈民初字第45号民事判决书与（2012）通民终字第223号民事判决书依法判决确认李树全与新城茶叶公司签订的房屋买卖合同无效，上述事实证明原告自始至终就未合法获得诉争房屋的所有权，原告诉请的各项损失是其单方故意造成的，即原告明知其无权占有和使用争议房屋而故意强行维修并非法占有10年之久，由此造成的损失原告无权请求。第二，原告诉请的22万购房款于法无据，因为李金琢等17人没有收到该笔购房款。房屋价值因原告不是通过合法方式获得的所有权与使用权，故不可能产生价值。原告所谓的投入40万元无事实依据，且原告明知诉争房屋不是自己的仍然进行投入，这是自愿付出，无权向任何人主张返还或者赔偿的权利。李金琢等17人依法保护自己的合法财产并无过错，且也不存在侵权的事实与侵权行为，故不应承担任何法律责任。综上，请法院依法驳回原告对被告李金琢等17人的诉讼请求。 被告新城茶叶公司辩称，虽然新城茶叶公司被吊销了营业执照，但是该公司没有进入清算程序，也未被注销，故该公司的企业法人主体仍然存在，王清华以公司名义与李树全签订房屋买卖合同的行为所产生的法律后果应由公司来承担。新城茶叶公司认为其与原告李树全就本案诉争房屋签订的房屋买卖合同应为有效合同，公司在此过程中不存在任何过错，也不应承担任何法律责任。即使合同被确认无效后，公司同意将22万元的购房款返还给原告李树全，但公司不能承担任何赔偿责任，因为原告购买的十间房屋为临街的商业房，原告购买后一直用上述房屋经营饭店，获得了较高的收益，不存在损失。因本案一直处于诉讼阶段，原被告双方签订的房屋买卖合同的效力处于待定状态，在此期间所产生的利息不应当被支持。我要求延期审理，应该追加其他职工参加诉讼。 被告王清华辩称，王清华系被告新城茶叶公司的董事长兼经理，且系茶叶公司的法定代表人，李兴权是公司董事，当时茶叶公司出售诉争房屋时是李兴权逐一通知的公司股东，当时这些股东均未提出反对意见，所以茶叶公司将诉争房屋出售给李树全是公司的一致决定。根据法律的相关规定，企业的法定代表人和其他工作人员以法人的名义从事经营活动，给他人造成经济损失的应由企业法人承担民事责任。新城茶叶公司仍然存在，未进行清算，也未注销，而王清华是以公司的名义与原告李树全签订的房屋买卖合同，由此产生的法律后果应由新城茶叶公司承担。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前该企业法人应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。此外，奈曼旗房地产管理局的电子档案显示诉争的十间房屋仍为法人财产。根据物权法的公示原则和登记主义均明确了房屋产权过户须经行政部门依法确认后方发生法律效力。在公司成立后的整个存续期间，股东对其出资在法律上已经丧失所有权，根据物权法的一物一权原则，只有公司是唯一的所有权主体。从房屋买卖合同的签订主体来看，是新城公司与李树全，而不是王清华个人。原告要求被告承担赔偿的诉请不明确，因为王清华是执行的董事会决议的职务行为，而非个人行为。因此，王清华作为本案的被告不适格。 反诉原告（被告）李金琢等17人反诉称，反诉被告李树全于2007年7月非法抢占反诉原告位于奈曼旗大镇14号区19幢的房屋十间，李树全的抢占行为已经奈曼旗人民法院和通辽市两级人民法院判决认定，至今李树全非法占用反诉原告的房屋已经长达八年之久，并用此房屋进行商业活动，创收全部归李树全所有。反诉原告依据相关法律规定，为保护自己的合法权益不受侵犯，要求李树全赔偿反诉原告非法占用反诉原告房屋期间（2007年8月至2015年8月）的租金263753元，给付鉴定费7000元，同时要求李树全拆除在十间房屋院内自建的两间房屋（两间房屋座落在10间房屋的东侧）和简易棚以及十间正房后侧的后道厦子。 反诉被告（原告）李树全辩称，李树全与新城茶叶公司因购买房屋而形成房屋买卖合同法律关系，合同的相对方是新城茶叶公司而非反诉原告，而且企业资产尚未量化。（2012）通民终字第223号民事判决书已经认定反诉原告无权主张返还财产。因此，反诉被告认为反诉原告不是本案适格的诉讼主体。反诉被告占有、使用诉争房屋系基于与新城茶叶公司之间的房屋买卖合同法律关系所发生的，并非非法侵占房屋。反诉被告购买十间房屋时该房屋已经是危房，如果反诉被告未及时抢修，该房屋早已经坍塌。况且自涉案房屋被抢修、装饰完毕后，反诉被告一直深陷连年诉讼无心经营，导致饭店一直处于停业状态。因此，反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失既无事实根据也无法律依据。反诉被告所购买的涉案房屋的产权证只标明了房屋的建筑面积为228平方米及房屋四面墙体的所有权状况，并未标明院落四至状况及面积。因此，原新城茶叶批发贸易公司并未有院落土地面积的使用权证明。反诉原告同样也不能提供十间房屋院落土地面积的使用权证明。李树全认为反诉原告并非院落土地的所有权人，故反诉原告无权要求反诉被告拆除房屋、让出院落。 根据原告的陈述、被告的答辩归纳本诉的争议焦点为：1、本诉被告是不是本案的适格主体；2、原告主张的诉讼请求是否有事实和法律依据；3、原告主张的各项损失应该由谁承担。 根据反诉原告的陈述、反诉被告的答辩归纳反诉的争议焦点为：1、反诉原告李金琢等17人的请求是否有事实和法律依据；2、反诉被告李树全是否应该承担拆除附属房屋和承担房屋租金的义务。 原告李树全围绕本诉和反诉的争议焦点出示以下证据： 1、2007年7月10日李树全与新城茶叶公司签订的房屋买卖合同和收据，拟证明2007年7月10日原告与被告新城茶叶公司签订房屋买卖合同，2007年7月19日原告向新城茶叶公司交清购房款220000元；被告李金琢等17人质证认为，合同和收据的真实性没有异议，合同中明确记载房屋十间，收款人是王清华。 2、人民银行利率调整表，拟证明依照人民银行同期贷款利率2007年7月20日至2016年12月31日期间，利息总额为131463.02元；被告李金琢等17人质证认为，利息计算表是原告自制的不能作为证据使用，内容与本案无关。 3、新城茶叶公司董事会决议书、4、卖房原因说明、5、奈价认证字（2007）109号关于原新城商店房地产的价格认证结论书。3、4、5拟证明涉案房屋出卖前包括院落面积640平米，因年久失修已成危房，当时经物价中心鉴定价值为185115元。被告李金琢等17人质证认为，对董事会决议和卖房原因说明的真实性有异议，这两份证据在确认合同效力案件中已经被排除证据效力。对奈价认证字（2007）109号关于原新城商店房地产价格认证结论书是不合法无效的认定，房产所有人当时并不在场，在未征得房产所有人的同意下，他人私自行为没有法律效力，从该文件的内容看与本案房屋是否有关系不能确定，不能确定本案原有房屋的原有价值。 6、（2015）第45号资产评估报告、鉴定费收据，拟证明涉案房屋现价值1278900元，新增附属房屋价值541562.36元，投资维修价值140272.48元，锅炉及取暖设施和电力设施15913.20元，空调及照明设备10840元。以上各项相加之和为1987488.04元减去涉案房屋原价值185115元，原告请求赔偿1802373.04元，原告支付鉴定费20000元。被告李金琢等17人质证认为，该报告只证明了房屋现有的价值，但是该价值内包括原告人十间房屋外的自建投资不论你该投资价值是多少，均与李金琢等17人没有任何关联性，因为原告是凭一份无效合同非法取得该争议房屋的使用权，而且无效合同签订后在未交房款和对房屋投资前，经侦大队和李金琢等房屋共有人已经明确告知原告，此房不能改建和维修，原告是在接到停建通知后私自继续对房屋进行改建和维修，所以原告的投资行为不受法律保护，这份资产报告不能作为赔偿请求的依据。鉴定费票据与本案无关。 7、出示（2014）奈民初字第2076号民事判决书、（2015）通民终字第591号民事判决，拟证明反诉原告李金琢等要求赔偿房屋租金损失的请求没有依据，因该房屋不具有出租使用价值，无法确定损失数额，该事实已经被生效的法律文书确认。被告李金琢等17人质证认为，判决书不能作为证据使用，两份判决书判项内没有原告要证明的问题。 被告李金琢等17人围绕本诉和反诉的争议焦点出示以下证据： 1、出示内衡正通（通）估字（2016）第20号价格评估意见书，拟证明反诉被告侵占反诉原告房屋期间即自2007年8月至2015年8月期间的房屋租金263753元；原告李树全质证认为，对鉴定意见书的真实性无异议，但是该鉴定书在鉴定时我方人员，没有到场参与实地勘察。鉴定意见书也没有说明被鉴定的房屋是维修前的陈旧房屋还是维修后的房屋，因此该鉴定书已经构成程序违法。鉴定书中所表明的被鉴定房屋及院落面积明显错误，同时该鉴定书也未能说明鉴定依据的来源，所以我方认为该鉴定书不能作为鉴定依据。被告李金琢等17人质证认为，对合法性、关联性及鉴定意见均无异议。被告茶叶公司及王清华质证认为，没意见，能证明财产是茶叶公司的，不是他们17个人的。 2、李树全与新城茶叶批发公司于2007年7月10日签订的合同书、收据。原告李树全质证认为，房屋买卖合同真实性无异议，该证据恰好证明购房款的收取人是新城茶叶公司。所以房屋买卖合同是新城茶叶批发公司出卖给原告李树全的。 3、奈曼旗人民法院（2015）奈法执字第1172号执行财务交接书一份，证明合同所涉标的物，房款是王清华收取的，该涉案房屋已经于2015年8月27日通过奈曼旗人民法院执行局执行给李金琢等17人。原告李树全质证认为，执行财务交接书是复印件，而且被告未能说明该复印件的来源，我方认为该份证据来源不合法，我方已将该十间房屋进行了保全，不能证明涉案房屋已经交付给李金琢等17人。 4、（2011）奈民初字45号民事判决书、（2012）通民终字223号民事判决书、（2014）奈民初字2076号民事判决书、（2015）通民终字591号民事判决书、（2015）内民申字1730号民事裁定书，拟证明李树全与新城茶叶公司签订的房屋买卖合同是一份无效合同，从签订时起就是无效的，并已经依法返还给李金琢等17名房屋共有人。原告李树全质证认为，证据的真实性无异议，但是不能证明被告要证明的问题，通辽中院223号民事判决书特别认定李金琢等17人不是合同一方主体，无权主张返还财产。 5、奈曼旗公安局经侦大队于2007年8月17日对王清华的询问笔录一份，证明涉案房屋的购房款220000元由王清华收取。2007年8月16日对李树全的询问笔录一份，在笔录的第二页经侦大队明确告知李树全对争议的房屋和附属设施停止装修和改造，李树全明确表示立即停止对房屋和附属设施的装修和改造，该询问笔录证明在李树全对争议房屋改造投入资金前已经明确知道对该房屋无权进行修改和使用，李树全诉请的投入完全是在不可为而为之的情况下所造成的结果。原告李树全质证认为，王清华、李树全的询问笔录未能说明该笔录的来源，我方认为来源不合法，房屋买卖没有涉嫌刑事诈骗，公安机关尚未刑事立案，两份笔录是人为因素影响下经侦大队越权办案产生的，因此两份笔录均不具有合法性，不能作为证据使用。 6、李树全于2007年8月17日向法院提交的起诉状、（2007）奈民初字1202号民事裁定书，拟证明李树全在对涉案房屋投入前，不仅接到经侦大队的告知，而且也因与李金琢等房屋共有人的阻止行为产生纠纷。原告李树全质证认为，诉状和裁定书的真实性无异议，但与本案没有关联性。 7、2015年8月28日张志勇出具的书面证言、2015年8月29日陈亚新出具的书面证言、2015年8月30日李福锁出具的书面证言，上述证据佐证反诉原告诉请李树全非法使用房屋8年的损失。原告李树全质证认为，张志勇是被告17人之一，所做证言依法不能作为证据使用，其余证人出具的书面证明违反了民事诉讼证据的相关规定，未能到庭，也未能接受质询，所以该书面证明不能作为证据使用。 8、李金琢等人自制的新城茶叶商店整体院落平面图一份，证明李树全在反诉原告房屋院落内搞简易建筑占地面积和侵占事实。原告李树全质证认为，是被告单方制作，对其真实性有异议，我方不予认可。在今天的法庭调查中反诉原告出示的2016第20号价格评估意见书我方对此有异议，在鉴定人员接受质询时，鉴定人员称被鉴定的房屋及院落面积由人民法院出具的平面图和面积的数，我方认为是依照反诉原告提交的图示交付鉴定方，做鉴定使用的。 本院依职权出示以下证据：1、2015年7月16日对李树全的询问笔录；2、2015年8月14日对王清华、新城茶叶公司的询问笔录；3、2015年5月13日对尹洪亮的询问笔录；4、通辽惠利估字【2013】第2901号徐建国的被征收房屋评估报告。 原告李树全质证认为，对1、2、3笔录的真实性无异议，认为证据4徐建国房屋的评估报告，他的房屋属于住宅用房，涉案的十间房屋是营业用房，房屋性质不同没有可比性（指房屋补偿的数额）；被告李金琢等17人质证认为，对1、2笔录房屋现状的描述是不属实的，房屋在李树全维修之前是完好无损的，完全可以投入市场使用，李树全和王清华对房屋的叙述没有证据佐证，他们叙述的房屋现状不真实。对证据3笔录和证据4徐建国的报告、尹洪亮说的没有手续属于违法建筑无异议。徐建国的报告和本案争议的房屋不是同一地区、同一类房屋，他们之间没有任何可比性。 对当事人提供的证据，本院综合分析认证为：对原告李树全提供证据1、2、5、6、7的真实性以及与本案的关联性本院予以采信；对证据3、4不予采信，因为该证据已经被生效的（2007）奈民初字第1297号民事判决否认； 对被告李金琢等17人提供的证据1本院不予采信，因为李金琢等17人申请评估的房屋是原始状态，没有被李树全加固装修以前的房屋租金，而内衡正通（通）估字（2016）第20号价格评估意见书作出的结论是被李树全加固装修以后的房屋租金价格，由于李树全否认该价格意见书，同时提出了相反的证据即已经生效的（2014）奈民初字第2076号民事判决“本院认为部分：…经查，涉案房屋在2007年出卖时已经很陈旧，没有出租价值，同时在该房屋周边也没有出租的房屋，因此对租金的确定没有参考依据。”，足以反驳鉴定部门作出的内衡正通（通）估字（2016）第20号价格评估意见书作出的结论。对证据2、3、4、6的真实性及与本案的关联性以及证明的事实予以采信，证据5的真实性及与本案的关联性予以采信，对证明的事实不予采信，因为李树全的投入行为是在房屋买卖合同未被确认无效之前发生的，导致合同无效李树全属于无过错方。对证据7的真实性、合法性、与本案的关联性不予采信，不能够证明待证的事实；对证据8本院不予采信，因为是李金琢等17人单方制作的图纸，没有其他证据相互印证，李树全质证不予认可。 对本院依法调取的证据1、2、3予以采信，证据4因当事人有异议，该评估报告本院不予认定。 经审理查明，本案被告新城茶叶公司是1994年5月由奈曼旗糖业烟酒公司转制时一分为四而形成的经工商登记注册的全民所有制独立法人企业，注册登记国有资产15万元、房屋27间，其中包括奈房字房屋产权证第008号房屋产权证登记的14号区幢号19号的十间砖木结构的房屋即本案诉争房屋。被告王清华与被告李金琢等17人均系该公司职工。1995年2月被告王清华被任命为该公司的法定代表人。1995年1月在奈曼旗经济体制改革时，新城茶叶公司及其主管部门奈曼旗商贸局向奈曼旗人民政府请示，要求对新城茶叶公司转换经营机制。1995年2月奈曼旗人民政府批准了新城茶叶公司及商贸局的请示，“同意企业产权出售给原企业内部职工，由职工一次性认购，其产权为职工共有”。被告王月芝等人每人出资100元认购了企业产权。新城茶叶公司没有变更注册登记，在工商行政管理部门登记的经济性质仍然为全民所有制。企业运营到1997年，因经营不善放假停业。1998年11月24日因新城茶叶公司未办理注销登记而被工商管理部门吊销了企业营业执照。2007年7月10日，被告王清华以新城茶叶公司的名义与原告李树全就诉争房屋签订房屋买卖合同，将诉争房屋以22万元的价格出售给原告李树全。被告王清华于2007年7月19日以新城茶叶公司的名义收取了李树全交纳的购房款22万元。2007年8月6日奈曼旗价格认证中心对诉争房屋作出奈价认证字（2007）第109号价格认证结论书，经作价诉争房屋的价值为185115元。李树全购买争议房屋后先后对诉争房屋进行维修占有使用，但双方未办理产权过户手续。双方当事人均未提供诉争房屋及其院落的土地使用权证。被告李金琢等17人于2007年8月30日向本院提起诉讼，要求确认2007年7月10日的房屋买卖合同无效，并收回房屋所有权。奈曼旗人民法院于2008年3月21日作出（2007）奈民初字第1297号民事判决，支持了被告李金琢等17人的诉讼请求。王清华、李树全不服该判决，上诉于通辽市中级人民法院，通辽市中级人民法院于2008年9月22日作出（2008）通民终字第759号民事判决：驳回上诉，维持原判；王清华不服，向通辽市中级人民法院申诉，通辽市中级人民法院于2009年5月31日作出（2009）通民再终字第56号民事裁定，撤销原一审判决和（2008）通民终字第759号民事判决，发回奈曼旗人民法院重新审理；奈曼旗人民法院于2010年1月29日作出（2009）奈民初字第1265号民事判决：确认被告王清华与第三人李树全签订的房屋买卖合同无效。李金琢等17人、王清华、新城茶叶公司、李树全均不服，上诉于通辽市中级人民法院，通辽市中级人民法院于2010年9月28日作出（2010）通民终字第491号民事裁定，撤销原一审判决，发回奈曼旗人民法院重新审理，奈曼旗人民法院于2011年10月20日作出（2011）奈民初字第45号民事判决，判令一、被告王清华与第三人李树全签订的房屋买卖合同无效；二、驳回原告李金琢等17人的其他诉讼请求。李金琢等17人、王清华、新城茶叶公司、第三人李树全均不服一审判决，上诉于通辽市中级人民法院，通辽市中级人民法院于2014年6月10日作出（2012）通民终字第223号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。后李金琢等17人以李树全仍然占有该房屋，损害其合法权益为由诉至本院，要求李树全立即腾房，返还十间房屋，并由李树全、王清华赔偿非法侵占、使用房屋给其造成的经济损失120万元。奈曼旗人民法院于2014年9月5日作出（2014）奈民初字第2076号民事判决，判令一、被告李树全于本判决发生法律效力后30日内向房屋共有人返还坐落于奈曼旗人民政府颁发的1987奈房字第008号房屋所有权证登记14号区19幢房屋10间；二、驳回原告李金琢等17人的其他诉讼请求。李树全不服该判决上诉于通辽市中级人民法院，通辽市中级人民法院于2015年4月21日作出（2015）通民终字第591号民事判决书：驳回上诉，维持原判。李树全不服该判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院于2015年12月18日作出（2015）内民申字第1730号民事裁定书，裁定认定因涉案房屋系李树全在原房屋基础上进行的修缮，在原房屋无法返还的情况下应将维修后的房屋予以返还，具体修缮房屋支出的费用可另案主张。据此驳回李树全的再审申请。原告（反诉被告）李树全起诉被告（反诉原告）李金琢等17人、新城茶叶公司、王清华，要求第一、被告返还其购房款22万元；第二、赔偿原告自2007年7月20日至2015年8月20日期间的购房款利息损失16562.36元，按照14.0982%的利率标准计算至本息付清时止；第三、要求被告赔偿其房屋价值及投资维修的损失1802373.04元，以上三项合计2038935.40元。反诉原告李金琢等17人要求李树全赔偿反诉原告非法占用反诉原告房屋期间（2007年8月至2015年8月）的租金376000元，同时要求李树全拆除在十间房屋院内自建的两间房屋（两间房屋座落在10间房屋的东侧）和简易棚以及十间正房后侧的后道厦子。本院于2016年6月3日作出2014年奈法民初字第2567号民事判决，被告（反诉原告）李金琢等17人不服判决，提出上诉。2016年9月26日通辽市中级人民法院作出（2016）内05民终1425号民事裁定“一、撤销内蒙古自治区奈曼旗人民法院（2014）奈法民初字第2567号民事判决；二、发回内蒙古自治区奈曼旗人民法院重新审理。”，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李树全要求1、三被告返还其购房款22万元，并依照人民银行同期贷款利率标准，赔偿原告自2007年7月20日至2016年12月31日期间的购房款利息损失131463.02元（附不同阶段的利率标准）；2、要求三被告赔偿案涉房屋的增值损失1093785元；3、要求三被告赔偿新增附属房屋价值541562.36元；4、要求三被告赔偿投资维修房屋、锅炉、取暖、电力设施、空调、照明设备等损失167025.68元；以上各项合计2153836.06元；5、三被告如不能返还各项赔偿款，要求对大镇14号区幢号19号的10间房屋进行折价赔偿。反诉原告（被告）李金琢等17人要求李树全赔偿反诉原告非法占用反诉原告房屋期间（2007年8月至2015年8月）的租金263753元，给付鉴定费7000元，同时要求李树全拆除在十间房屋院内自建的两间房屋（两间房屋座落在10间房屋的东侧）和简易棚以及十间正房后侧的后道厦子。 另查明，原告李树全于2007年7月购买诉争10间房屋时增建了建筑面积为57.69平方米的西侧后耳房，在本案诉讼过程中，原告李树全于2014年增建了建筑面积为98.45平方米的东侧后耳房，2014年在诉争10间房屋东侧增建了建筑面积为106.14平方米的房屋。经本院委托通辽华荣资产评估事务所评估，该事务所作出通华荣评字（2015）第45号资产评估报告，评估意见为奈房权证字第008号建筑面积为290平方米的砖木结构房屋（饭店）净值为1278900元，李树全在诉争房屋西侧增建的耳房价值为25094.06元，东侧增建的耳房价值为51390.90元，以上两间耳房的价值均系采用的重置成本法进行的评估；在诉争房屋东侧新建的建筑面积为106.14平方米的房屋净值为465077.40元。原告李树全对诉争房屋进行修缮费用依据通华荣评字（2015）第45号资产评估报告记载的构筑物及其附属设施项下的物品价值140272.48元，机器设备项下记载的物品价值15913.20元，电子设备项下记载的物品价值为10840元。通华荣评字（2015）第45号资产评估报告记载的构筑物及其附属设施项下的物品、以及机器设备项下记载的物品、电子设备项下记载的物品均经双方当事人清点确认。 反诉原告李金琢等17人就其主张房屋租金的损失向本院提出作价申请，本院委托奈曼旗价格认证中心作价，奈曼旗价格中心于2015年12月24日以价格鉴定基准日时限太长，已经无法调查当时的市场价格为由，该中心作出奈价认不鉴字[2015]第6号不予受理的价格鉴定意见书。发回重审期间，反诉原告李金琢等17人于2016年11月23日就其主张的经济损失再次向本院提出作价申请，经本院委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司对李金琢等17人申请的房屋租金进行作价，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司于2016年12月5日作出内衡正通（通）估字（2016）第20号关于新城茶叶公司房屋租金的价格评估意见书，该价格评估意见书的评估意见为“价格评估标的物价值人民币：263753元”，该评估意见书中的标的物与申请人要求评估的标的物不一致。 本院认为，李树全与王清华就诉争房屋签订的房屋买卖合同已被生效的法律文书确认为无效合同，无效的合同自始不具有法律效力，因该合同所取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告新城茶叶公司转制后企业未按规定到工商管理部门办理新企业的注册登记手续，企业的财产仍属于全体职工共同共有，新城茶叶公司由于经营不善已经停业多年，被告王清华作为法人代表公司处分公司财产时，应征得拥有企业产权的大多数职工的同意后方可处分，被告王清华以新城茶叶公司的名义出售诉争房屋未经上述程序，其行为已经侵害了拥有企业产权的其他共有人的合法利益，其处分行为违法，导致房屋买卖合同无效，王清华存在过错，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,李树全就诉争房屋交纳的22万元购房款的收取人为王清华，该22万元购房款及相应的利息131463.02元均为李树全的损失，被告王清华应该承担返还的责任，李树全主张按照同期人民银行同期贷款利率赔偿已付购房款利息131463.02元应予支持，该诉请的利息损失不违反法律规定。被告王清华抗辩收取的卖房款用于偿还公司债务的理由，因没有证据佐证，本院不予支持。原告李树全对诉争房屋的维修、装修支出的费用及增设的锅炉、采暖设施、电力设施因客观不能返还，因此所造成的损失，故应由以李金琢等17人为代表的房屋共有人补偿给原告李树全167025.68元（即通华荣评字（2015）第45号资产评估报告记载的构筑物及其附属设施项下的物品价值140272.48元，以及机器设备项下记载的物品价值15913.20元，修缮房屋新增设的挂、立式空调、吸顶照明灯10840.00元）。对于李树全建造的东、西耳房和在诉争房屋东侧增建的两间房屋，由于在诉讼过程中李树全是在没有获得合法审批手续的情况下增建的，该部分房屋不能确定是否具有合法性，本院不予审理。对李树全主张三被告如不能返还各项赔偿款，要求对大镇14号区幢号19号的10间房屋进行折价赔偿和赔偿案涉房屋的增值损失1093785元（房屋现价值1278900元减去原始房屋价值185115元）的请求，不符合法律规定，本院不予支持。 至于反诉原告李金琢等17人反诉请求的经济损失即租金，因反诉原告提供的证明房屋租金的证据内衡正通（通）估字（2016）第20号关于新城茶叶公司房屋租金的价格评估意见书，李树全提交了生效的法律文书（2014）奈民初字第2076号民事判决“本院认为部分：…经查，涉案房屋在2007年出卖时已经很陈旧，没有出租价值，同时在该房屋周边也没有出租的房屋，因此对租金的确定没有参考依据。”，足以反驳鉴定部门作出的内衡正通（通）估字（2016）第20号价格评估意见书作出的结论，导致反诉原告诉请的租金损失无事实及法律依据，本院不予支持。但是李树全在购买房屋时支付了相应价款，系善意房屋买受人，买卖合同被确认无效后，其占有使用该房屋应支付相应的使用费用，可参照最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院的答复意见“商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返还给出卖人。”，本案的房屋使用费可按其支付房屋总价款22万元除以房屋使用设计年限40年【依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第（四）项的规定】再乘以李树全使用年限8年（自2007年7月买房至2015年8月交回房屋）得出价款是44000元，作为李树全所获得利益（即房屋使用费）返还给房屋共有人。 对反诉原告李金琢等17人反诉请求李树全拆除在十间房屋院内自建的两间房屋（两间房屋座落在10间房屋的东侧）和简易棚以及十间正房后侧的后道厦子的反诉请求，本院不予支持。关于新城茶叶公司申请追加其他12名职工参加诉讼的请求，本院不予支持，因为依据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”,其他职工没有参加诉讼不影响本案实体处理结果。故依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王清华于本判决生效后三十日内返还原告李树全购房款22万元，利息损失131463.02元，以上两项合计351463.02元； 二、被告李金琢等房屋共有人于本判决生效后三十日内补偿给原告李树全对诉争房屋进行维修、装修投入、增设的锅炉及采暖设施、电力设施的各项费用合计167025.68元； 三、反诉被告李树全于本判决生效后三十日内给付反诉原告李金琢等房屋共有人房屋使用费44000元【22万元÷40年（房屋的设计使用年限）×8年（李树全实际使用年限）＝44000元】； 二、三两项互抵后，李金琢等房屋共有人应给付李树全123025.68元。 四、驳回原告李树全对被告奈曼旗新城茶叶批发贸易公司的诉讼请求； 五、驳回原告李树全的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告李金琢等17人的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24030元，由原告李树全负担18246元，由被告李金琢等房屋共有人负担1863元，由被告王清华负担3921元；保全费3020元由被告李金琢等房屋共有人负担；李树全交纳的评估费20000元，由原告李树全负担16528元，由被告李金琢等房屋共有人负担3472元；反诉案件受理费6940元，由反诉原告李金琢等房屋共有人负担5788元，反诉被告李树全负担1152元，反诉原告李金琢等17人交纳的评估费7000元，由反诉原告李金琢等17人负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。 审判长 赵 伶 俐 审判员 郑 学 刚 审判员 吴特古斯 二〇一七年四月十一日 书记员 宝 丽 娜 附：李金琢等17人名单 李金琢李桂玲郑文琴李亚芹 李桂云徐永校杨兴伟薄文兴 赵永强王月芝张志友崔国强 徐玫瑰张志勇李兴华徐秀芝 张有和