河南省汝阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0326民初396号
原告：王社，男，1955年10月10日生，汉族，住汝阳县，农民。
委托诉讼代理人：姚合兴，汝阳县法律服务中心法律工作者，特别授权代理。
被告：河南汝阳农村商业银行股份有限公司，住所地：汝阳县城人民路29号。
法定代表人：单秋焕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：汝阳县富力房地产开发有限公司，住所地：汝阳县文化路1号（原毛巾厂）。
法定代表人：翟冬冬，该公司董事长。
第三人：汝阳县鑫鼎商贸有限公司，住所地：汝阳县城杜鹃大道东段路北第四排一单元502号。
法定代表人：陈刚强，该公司董事长。
第三人：汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司，住所地：汝阳县城刘伶路北段凤祥小区4号楼5单元6楼西。
法定代表人:翟天须，该公司董事长。
第三人：翟天须，男，1956年5月16日生，汉族，住汝阳县城关镇文化路**号，公民身份号码：4103261956********。
第三人：翟冬冬，男，1983年2月18日生，汉族，住汝阳县城关镇文化路**号，公民身份号码：4103261983********。
第三人：陈刚强，男，1972年2月11日生，汉族，住汝阳县上店镇西街村*组，公民身份号码：4103261972********。
第三人：毛葡萄，女，1974年10月25日生，汉族，住汝阳县。
第三人：张琳晓，女，1988年8月6日生，汉族，住汝阳县。
委托诉讼代理人：张报立，男，1959年1月8日生，汉族，住�阳县，系张琳晓之父，特别授权代理。
原告王社与被告河南汝阳农村商业银行股份有限公司（以下简称汝阳农商行），第三人汝阳县富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）、汝阳县鑫鼎商贸有限公司、汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司、翟天须、翟冬冬、陈刚强、毛葡萄、张琳晓执行异议之诉一案，本院于2016年4月29日作出（2016）豫0326民初362和365号民事判决，汝阳农商行不服提出上诉，洛阳市中级人民法院审理后作出（2016）豫03民终3021和3027号民事裁定书，撤销原判决，将案件发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告王社的委托诉讼代理人姚合兴，被告汝阳农商行的委托诉讼代理人王建敏，第三人翟天须并作为汝阳县恒金富达有色金属贸易有限公司的法定代表人、第三人陈刚强并作为汝阳县鑫鼎商贸有�公司的法定代表人、第三人张琳晓的委托诉讼代理人张报立到庭参加了诉讼，第三人汝阳县富力房地产开发有限公司、翟冬冬、毛葡萄经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告王社向本院提出诉讼请求：1.立即停止对王社购买的富力公司开发的富力城11号楼北自东向西6号车库的强制执行，并解除对上述房屋和车库的查封；2.确认富力公司与王社的买卖合同有效，并确认上述车库归原告王社所有；3.依法判令富力公司协助和配合原告王社办理上述房产的产权过户登记。事实与理由：2015年7月31日，原告出资115700元购买富力公司开发的汝阳县富力城小区11号楼北自东向西6号车库，当日付清全款，富力公司出具收据并签订房屋认购书。可因本案被告汝阳农商行与第三人的借款合同纠纷，汝阳县人民法院对原告购买的房产予以查封。原告提出书面执行异议，但�驳回。原告认为，其已支付全部价款，虽未办理房产证，但房屋买卖合同有效，被告汝阳农商行无权申请查封该房产，故提起诉讼。
被告汝阳农商行辩称，本案应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，本案不符合该条规定，其请求不应得到支持。本案原告及其他众多异议人陈述的事实与豫凯会审字（2016）第1678号《专项审计报告》的审计结论不相符，存在虚假买卖关系。
到庭第三人共同述称，原告的诉讼请求，应该受到法律保护，房子确实是原告出钱买的，不是虚假的，富力公司也收到了购房款，买卖合同真实有效。希望充分考虑天理国法人情，保护房屋购买者的权利。
原告王社提交以下证据：1.《房屋认购书》二份，主要内容为原告于2015年7月31日认购富力城小区11号楼1单元302室，面积125.28平方米，认购价248054元；认购富力城小区11号楼北自东向西6号车库，面积21.4平方米，认购价115700元。2.富力公司收据二份，主要内容为富力公司认可原告于2015年7月31日支付所购标的物的价款。
依被告汝阳农商行申请，本院依法调取了豫凯会审字（2016）第1678号《专项审计报告》，相关内容为：报告第48页《其他应付款审计明细表》显示，商新生在富力公司有100万元投资款；第81页《房屋顶账明细表》显示，商新生投资款本金100万元，利息93000元，所顶四套商品房、一间车库分别为：周世民11号楼1单元702室、马克新11号楼1单元502室、付欣欣11号楼1单元402室、王社11号楼1单元302室，上述四套商品房价格均为248054元，王社11号楼北6号车库顶账价格100784元。
本院查明：富力公司于2013年11月7日取得位于汝阳县城文化路××小区××、××、××、××、××、××�××、××楼预售许可。2015年7月31日，富力公司与王社签订《房屋认购书》，约定王社购买11号楼1单元302室，价款248054元，富力公司向王社出具收据，认可收到上述房款。2015年7月31日，富力公司与王社签订《房屋认购书》，约定王社认购富力城小区11号楼北自东向西6号车库，价款115700元，富力公司向王社出具收据，认可收到上述房款。经审计，富力公司并未实际收取原告王社购房款，应付购房款系抵顶案外人商新生对富力公司的投资款。在汝阳农商行申请执行富力公司、翟冬冬、陈刚强等金融借款合同纠纷一案中，经汝阳农商行申请，本院于2015年8月10日依法对上述房产和车库予以查封。王社提出执行异议，本院审查后认为，根据物权法的规定，王社未与富力公司签订正式的书面合同，也未到房屋管理部门备案登记，本院对登记在富力公司名下的房产进行查封并无不�，遂裁定驳回其异议请求。王社不服，在法定期间内提起案外人执行异议之诉。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照以下情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据该规定，案外人执行异议之诉的审理范围为异议人对执行标的是否享有足以排除执行的权利进而决定是否停止对争议标的物的执行，以及案外人同时提出的权利请求应否予以确认。据此，本案的审理范围限于应否停止对争议房产的执行，以及应否确认争议房产归王社所有。原告王社的其他诉讼请求均不属执行异议之诉的审理范围，本院在本案中不予处理。
本案的争议焦点在于王社与富力公司之间是否存在真实且合法有效的商品房买卖合同关系。从审计报告投资款的列举股东信息看，商新生非富力公司股东，因此该投资款实际应为借款。王社以他人对富力公司的应收借款利息冲抵房款，能否形成合法有效的商品房买卖合同关系，应结合最高法院第72号指导性案例提炼的裁判规则予以认定。该指导性案例明确，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。从本案事实看，王社并非原借贷合同的当事人，因此，不能认定王社与富力公司签订的《房屋认购书》具有商品房买卖合同的效力。综上所述，经合议庭评议并报请院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告王社的诉讼请求。
案件受理费500元，由原告王社负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审 判 长 李刚强
审 判 员 程晓光
人民陪审员 黄鸽鸽
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 王欣然