江苏省盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0903民初6979号
原告:中国工商银行股份有限公司盐城盐都支行,住所地在江苏省盐城市解放南路265号（CNH）。
负责人：王建民，该支行行长。
委托诉讼代理人：冯海明、季定荣，该行员工。
被告:邵祥,男。
被告:胡兴霞,女。
被告:江苏中联置业有限公司,住所地在江苏省盐城市盐都区潘黄街道何桥居委会四组（E）。
法定代表人：许学书，该公司总经理。
委托诉讼代理人：顾兵、尹国林，江苏衡圣律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司盐城盐都支行（以下简称盐都工行）与被告邵祥、胡兴霞、江苏中联置业有限公司（以下简称中联置业）金融借款暨保证合同纠纷一案，本院于2017年10月30日受理后，依法由审判员朱凤春适用简易程序，于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告盐都工行的负责人王建民的委托诉讼代理人冯海明和被告中联置业法定代表人许学书的委托诉讼代理人尹国林到庭参加诉讼，被告邵祥、胡兴霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告盐都工行向本院提出诉讼请求：1、判令被告邵祥、胡兴霞立即偿还原告贷款本金176965.59元，利息6669.79元（该利息算至2017年10月15日），本息合计183635.38元及其至实际还款日按合同约定的应付利息标准计算的利息；2、判令被告中联置业对上述借款承担连带偿还责任；3、判令原告对预抵押房产折价或变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；4、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2013年6月，被告邵祥因购置腾飞新城15幢某室住宅，向我行申请个人住房贷款25万元，期限10年，按月等额还款，2013年6月3日，双方签订了中国工商银行《个人购房借款/担保合同》，并办妥所购房屋预抵押登记。2013年6月6日原告依约将25万元贷款发放到位。从2016年10月开始该笔贷款出现违约，我行多次上门催收，依据《个人借款/担保合同》第十条第二款之规定，我行已于2017年10月11日向邵祥、江苏中联置业有限公司寄送了宣布贷款提前到期函，宣告贷款提前到期。截止2017年10月15日，被告已欠贷款本金176965.59元，利息6669.79元。原告为此诉至本院。
原告盐都工行起诉的主要证据为：1、个人购房借款/担保合同、借款凭证各一份，证明邵祥于2013年6月6日向盐都工行借款25万元及中联置业为该借款提供担保的事实；2、盐城市预购商品房抵押预告登记申请书一份（合同备案号6046878），证明邵祥、胡兴霞以其所有的腾飞新城15幢某室房产向盐都工行用于贷款并办理预抵押的事实；3、宣布贷款提前到期函2份，证明盐都工行已通知邵祥、中联置业，邵祥贷款于2017年10月10日提前到期的事实；4、还款明细清单一份，证明2017年10月15日邵祥、胡兴霞欠盐都工行贷款本金176965.59元、利息6669.79元的事实。
被告邵祥、胡兴霞未作答辩，亦未提供证据。
被告中联置业辩称：1、按揭贷款债务人（购房人）已经办理了相关抵押手续，原告可以依法行使担保物权，根据担保法的规定同一个债务既有物的担保又有保证的，保证人仅在物的担保之外承担保证责任，本案是按揭贷款，只要原告行使担保物权，就可以使其权利得到充分实现，故担保人不应承担担保责任；2、根据最高法院民间借贷最新司法解释的规定以及根据以往民事政策法规，借贷不能包含复利，不能利滚利，而本案按揭贷款中采取的方式是按月等额还款，利息已经计算在月还款额中，原告再主张利息明显属于利滚利，不应受到法律保护；3、原告在诉状中称债务人即被告邵祥、胡兴霞从2016年10月就开始出现贷款违约，原告应当及时在保证期限内向担保人即我方主张权利，而原告直到2017年10月20日才向人民法院提起诉讼，明显超过了法律规定的6个月的除斥期间，除斥期间不存在中止、中断或者延长的规定，因此担保人应免除担保责任，且根据三方签订的个人借款担保合同第十条第二款的约定，我方承担的是阶段性连带责任保证，债权人在债务到期后就应及时向我方主张，超过保证期间我方则免除保证责任。综上，我方认为原告要求我方承担保证责任的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对我方的诉请。
被告中联置业答辩时，未提交证据。
根据原告盐都工行的起诉及被告中联置业的答辩，当事人双方在质证过程中，被告中联置业对原告盐都工行提供的证据1-4无异议。本院经审核认为，原告盐都工行提供的证据1-4具有真实性、合法性、关联性，可以认定作为定案依据。
根据本院认定的证据及当事人各方对事实无异议部分，可以确认下列事实：2013年6月，邵祥、胡兴霞因购买中联置业开发的盐城市腾飞新城15幢某室住房，邵祥、胡兴霞作为借款人、抵押人与盐都工行作为贷款人、中联置业作为保证人签订个人购房借款/担保合同一份，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款250000元，用于购置盐城市腾飞新城15幢某室建筑面积为97.52平方米的住房一套，未经贷款人书面同意，借款人不得将贷款挪作他用；本合同项下贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率，下浮10%，据此确定年利率为4.158%，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按上述约定重新确定贷款利率，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款划入中联置业在盐都工行开立的账户内；还款方式为借款人按月等额本息还款法（按月计息）还款，每月本息还款额=贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数/[(1+月利率)还款月数-1]，借款人自愿选择每月15日为还款日。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的利率基础上加收30%确定，贷款利率进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；邵祥、胡兴霞自愿以坐落于盐城市腾飞新城15幢某室建筑面积为97.52平方米的住房向贷款人提供抵押担保，贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物损毁、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物；抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付的费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足够赔偿；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款到期之日起两年；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同还对争议解决的方式等方面作了约定。邵祥在该合同借款人、抵押人落款处作了签名，胡兴霞在该合同共同借款人、抵押物共有人落款处作了签名。2013年6月5日盐城市房产交易登记中心对邵祥、胡兴霞用于抵押的盐城市腾飞新城15幢某室房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2013年6月6日，盐都工行按约将贷款250000元汇入中联置业的账户。2013年7月至2016年10月期间，邵祥按期足额偿还了应还贷款本息。自2016年11月始，邵祥连续三期未能按期足额偿还贷款本息，为此，盐都工行于2017年10月11日向邵祥邮寄送达了宣布贷款提前到期函，宣布借款合同提前到期，并要求邵祥在15日内归还全部贷款本息。截止2017年10月15日，邵祥、胡兴霞尚欠盐都工行贷款本金176965.59元，利息6669.79元。盐都工行遂诉至本院。
本院认为，盐都工行与邵祥、胡兴霞、中联置业签订的个人购房借款暨担保合同，其意思表示真实,亦不违背国家法律、法规的强制性规定，应为有效。邵祥、胡兴霞未按合同约定按时足额偿还贷款本息，应负逾期付款的违约责任。邵祥、胡兴霞与盐都工行签订的借款合同约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同”，邵祥、胡兴霞借款后，自2016年11月起连续多月未按时足额偿还贷款本息，故盐都工行有权宣布贷款提前到期，要求邵祥、胡兴霞偿还全部贷款本息。故盐都工行要求邵祥、胡兴霞偿还尚欠贷款本金及利息的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。邵祥、胡兴霞自愿以盐城市腾飞新城15幢某室房产为借款提供抵押担保，但就抵押的房产仅办理了预购商品房抵押权预告登记手续，至今未办理正式抵押登记手续，盐都工行亦未取得房屋他项权证，故盐都工行要求以抵押物折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿，于法无据，本院依法不予支持。根据案涉借款担保合同的约定：“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到载有正式抵押登记信息的房屋他项权利证书的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，中联置业为案涉借款提供的是阶段性担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，中联置业应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邵祥、胡兴霞归还原告中国工商银行股份有限公司盐城盐都支行借款本金176965.59元，并支付截止2017年10月15日的利息6669.79元，及承担自2017年10月16日起至实际还款之日止以本金176965.59元按借款合同约定的利率标准计算的利息，于本判决生效后十日内履行完毕。
二、被告江苏中联置业有限公司对被告邵祥、胡兴霞所欠原告中国工商银行股份有限公司盐城盐都支行的上述债务承担连带偿还责任。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司盐城盐都支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3974元，减半收取1987元，由被告邵祥、胡兴霞、江苏中联置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判员 朱凤春
二〇一七年十二月十二日
书记员 季禹希
附录法律条款
1.《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
3.《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。