上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初19938号
原告：上海盛沃艺术设计有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：程增华，总经理。
委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。
被告：上海沈鑫实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：沈文忠，总经理。
委托诉讼代理人：王跃斌，上海国瑜律师事务所律师。
原告上海盛沃艺术设计有限公司与被告上海沈鑫实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序于2017年1月5日公开开庭进行了审理。嗣后，因本案案情复杂，本院转为适用普通程序，并分别于2017年3月7日、5月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高军和被告的委托诉讼代理人王跃斌到庭参加了三次庭审。经本院院长审批，本案延长审限四个月。本案现已审理终结。
原告起诉时向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告之间就本市松江区九亭镇繁荣路XXX号房屋缔结的租赁关系已于2016年10月12日解除；2.判令被告向原告返还本市松江区九亭镇繁荣路XXX号房屋。诉讼中，原告先后增加两项诉请：一是判令被告支付占有使用费(按照每月108,963元的标准，从2017年1月18日起计算至实际返还房屋之日止)，二是判令被告拆除违法搭建，恢复租赁物原状(要求按照从相关档案部门调取的租赁物竣工图来恢复原状)。审理中，原告结合被告的抗辩意见，将上述使用费的计算标准调整为按每年1,275,664元计算，计算期间保持不变。另关于解除合同的事实和法律依据，原告称，一是法定解除权，因双方之间系不定期租赁关系，故原告有权解除合同，且原告已行使该权利并给予了被告搬离的合理时间。二是约定解除权，依据是根据双方之间签订的《转让协议书》第1条及《房屋租赁安全协议书》第3.7条和3.8条之约定。
事实和理由：2014年12月26日，原、被告及案外人上海高格建筑装潢有限公司(以下简称“高格公司”)签订《转让协议书》(厂房租赁协议作为附件)等，约定由被告向原告承租本市松江区九亭镇繁荣路XXX号厂房等租赁物。嗣后，被告又与原告签订了《房屋租赁安全协议书》。原、被告双方在合同中明确约定，严禁被告私自改变房屋结构和设备，严禁私自搭建等。但在履行过程中，原告发现，被告私自搭建的现象非常严重，甚至随处搭建，严重违反了合同约定，更带来极大的安全隐患。因此，2016年7月4日，原告委托律师致函被告，要求被告立即将私自搭建的违法违章建筑全部拆除。但截至起诉之时，原告发现被告并未拆除，此举更属严重违约。原告遂委托律师于2016年10月11日致函被告解除合同并要求被告立即腾退房屋，但仍未果，故而诉至法院，请求判如所请。
被告辩称，首先，在上述《转让协议书》签订之前，原告所称的违法搭建就已存在，故该违法搭建并非被告所为，也无需承担责任。其次，2016年9月，被告已对原告指出的违法搭建进行了拆除。再次，原、被告双方之间的租赁合同并非不定期，租期届满日期应为2021年9月17日，且被告也按时支付租金，并不存在法定或约定解除的情形。综上，不同意原告的全部诉请。此外，不同意原告所提拆除违法搭建、恢复原状的诉请。一则被告在承租后并未进行过装修、改扩建或搭建，二则原告向被告交付租赁物时，为现状交付，当时的租赁物状况即与竣工图不一致，现其要求被告按竣工图恢复原状，缺乏合理性。
本院经审理认定事实如下：原告系本市松江区九亭镇繁荣路XXX号房屋登记的权利人。
2014年12月26日，原告作为甲方、被告作为丙方与案外人高格公司作为乙方签订《转让协议书》，就本市松江区繁荣路XXX号房屋的租赁事宜约定如下：1.甲方同意乙方将该房屋租赁合同转让给丙方，甲方与丙方另行签订房屋租赁合同，合同的总期限、租金及支付方式按原甲乙双方签订的租赁合同约定不变(原甲乙双方签订的《厂房租赁协议》作为该协议的附件)，甲方与丙方重新签订安全协议，如丙方违约甲方可解除合同。2.自2014年12月1日该房屋的承租人由乙方变更为丙方，乙方的所有权利和义务均由丙方享有和承担，即乙方与甲方及乙方与丙方的租赁关系解除，签订的房屋租赁合同终止。日后该房屋租赁所产生的纠纷均与乙方无关。3.乙方在租赁房屋内的设备交于丙方并归丙方所有，乙方未付甲方的房租(2014年12月18日前)40万元(经甲乙双方协商同意)，由丙方支付给甲方。届时乙方与甲方和丙方的债权债务均已结清。“4.丙方支付给乙方的租赁保证金20万元自动转给甲方，甲方无需退还乙方交付给甲方的租赁保证金20万元”，等。
上述《厂房租赁协议》系原告作为甲方(出租方)与高格公司作为乙方(承租方)于2009年6月6日签订。该合同约定，由甲方将位于本市松江区九亭镇繁荣路XXX号的厂房及围墙内的空地、绿化带租赁给乙方使用，建筑面积6,539.27平方米(以产权证载明为准)。甲方同意乙方将厂房全部或部分改作培训教室以及附属员工宿舍、食堂使用。因转变功能所需办理的全部手续由甲方协助乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能办证方面的风险及所应交纳的费用由乙方承担。在不改变建筑主结构前提下，乙方也可根据需要将租赁物部分面积转租给第三方使用。转租部分涉及用途改变的，经甲方同意后，自行负责办理相关手续。租期12年，从2009年9月18日起至2021年9月17日止。在该合同生效之日起7日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。租赁费先付后用，租金保证金为20万元。租金第1年至第2年每年110万元，第3至12年每年租金在上一年的基础上逐年递增2.5%，即第3年租金为1,127,500元、第4年为1,155,688元、第5年为1,184,580元、第6年为1,214,195元、第7年为1,244,550元、第8年为1,275,664元、第9年为1,307,556元、第10年为1,340,245元、第11年为1,373,751元、第12年为1,408,095元。第2年后每年的9月18日作为租金调整日。乙方应在该合同签订后，向甲方支付2009年9月18日至2010年12月17日期间三个月的租金及保证金合计475,000元。该第一笔款于签订合同后一周内向甲方支付，以后付款应于每年12月10日、3月10日、6月10日和9月10日前分别向甲方支付三个月租金。该合同6.4条约定，乙方使用甲方提供的厂房、场地，应遵照国家土地部门规定的使用红线范围内(按总平面图)，如需超出使用须经甲方书面同意，并不准乱搭乱建，如规劝不听，造成的一切后果由乙方自负。合同10.1条约定，租期内如乙方须对租赁物进行装修不得对租赁物主结构造成影响、须事先向甲方提交装修、设计方案，并经甲方同意，装修费用由乙方承担。合同另对其他相关事项进行了约定。
2016年，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁安全协议书》，约定：该协议为房屋租赁合同的附件，与房屋租赁合同具有同等法律效力。租赁房屋内不得用于居住；不得擅自改变使用用途，一经发现视为合同终止，由乙方承担违约责任。该协议书第3.7条约定，严禁私自改变房屋结构和设备，严禁私自搭建，简单装修的需经甲方同意，未经同意私自装修的一经查出将追究法律责任。第3.8条约定，厂房必须按有关消防规定配备消防用品，不准乱建乱搭，发现违反规定的将追究法律责任等。该协议书最下方载明的日期为2016年1月1日，但乙方落款处在被告的盖章及“沈兴如”的签名下，以手写字体载明的日期为“2016年6月6日”。
2016年7月4日，原告向被告寄送律师函，在该函中，原告称，其发现被告存在严重违法搭建问题，要求被告立即全部拆除。否则将追究违约责任，包括且不限于解除合同、收回厂房等。该函于2016年7月6日送达被告。2016年10月11日，原告再次向被告寄送律师函，该函载明，因被告仍未拆除违法搭建，已构成严重违约，故原告通知被告解除双方之间的《转让协议书》、《房屋租赁安全协议书》、《厂房租赁协议》等所有协议，并要求被告立即腾退租赁物。该函于2016年10月12日送达被告。
审理中，原告称，其先后两次向被告发出律师函，虽然没有指明整改的合理期限，但三个月时间足以完成整改了。然而直至诉讼期间的2016年10月21日，违法搭建还未拆除。据此，应当确认合同已解除。
诉讼中，在2017年3月7日本院组织双方证据交换时，关于租金支付情况，被告称，其已将租金付至2017年3月17日，最晚两笔付款分别为2016年12月21日支付了72,322元和2016年12月22日支付了24万元，两款合计312,323元，该金额系2016年12月18日至2017年3月17日期间的租金。原告对被告已将租金付至2017年3月17日无异议，但称2016年12月18日至2017年3月17日期间的应付租金为318,916元，据此，被告少付了6,594元。而庭审后，被告向本院提交情况说明称，其分别于2017年3月20日和2017年6月19日又向原告支付了325,550元(系2017年3月18日至2017年6月17日期间的租金并补足了上述原告主张的6,594元)和318,917元(系2017年6月18日至2017年9月17日期间的租金)。原告对庭审后被告上述两笔付款的真实性不持异议。
审理中，原告称，被告承租房屋后存在违章搭建行为，从2014年底开始陆续搭建，共搭了四处，都是彩钢板搭的简易板房，共十七八间，搭建面积约500平方米。直到2016年10月21日时，搭建物尚未拆除。被告对此不认可，并坚称其在接手之前该搭建物就已存在，考虑到有利用价值，故予以保留，后来之所以拆除，一是响应政府拆违政策，二是应原告所发律师函的要求进行整改。为证明原告指出的违章搭建在其承租前就已存在，被告提供了案外人出某的证人证言，原告认为证人未出庭作证，上述材料不符合证据形式要求，故不予认可。
诉讼中，双方确认原告诉状上所指的违法搭建已拆除。但双方对拆除的时间有异议。被告称其于2016年9月即将这些搭建物拆除，并提供了案外人刘保孝出某的书面证明，载明彩钢房、铁皮房由刘保孝包拆，2016年7月开拆，当年10月份全部拆完。原告认为该证明不符合证据形式要求，所载内容亦不属实，故不予认可。与此同时，为证明自己的主张，原告也提供了一组照片，证明被告经催告仍未及时整改违法搭建，2016年10月21日上述搭建物依然存在。被告对该照片的真实性不予认可，并坚持认为其于2016年9月已将违法搭建拆除。
另外，诉讼中，原告指出，虽然起诉时所称的违法搭建已被拆除，但诉讼期间，被告又新增了违法搭建物，并提供了2017年2月25日拍摄的照片以及申请证人王某某到庭作证。被告对该照片的真实性无异议，但其称原告所称的“新增违法搭建”只是一般装修而非搭建。故对原告的证明目的不认可。至于证人证言，因证人与原告法定代表人系朋友关系，存在利害关系，其所作证言具有倾向性，不应被采纳。
诉讼中，原告提交了从松江区城建档案馆调取的租赁物竣工图，并要求被告按该图纸恢复租赁物原状。审理中的2017年3月24日，本院组织双方查看现场并拍摄了照片和视频，庭审中，当事人对该照片及视频无异议。
本院组织现场查看后，原告要补充其行使合同解除权的事实依据。其称，通过将租赁物竣工图与现场状况比对，可以明显看出，门卫室旁边本来只有窗户，但被告改成了门。进大门右手边一楼的墙面上本来有四个窗户，被告封闭了三个。厂房最东面的一面墙本来是两扇窗口，被改成了两个门。厂房北面的一面墙上，被告将一扇窗户改成了卷帘门。原告称，约一年之前就发现了这些改动，并以此为由在2017年3月27日之前口头通知被告解除合同。另原告解释称，之所以起诉时未将上述内容作为解除理由，是基于自信诉状所列理由足以支持自身主张。但随着案件审理的深入，原告认为有必要把上述内容也作为合同解除的理由。被告对原告所述的改动不认可，首先，对于卷帘门的问题，确有此事，但事出有因，当时是有次承租人想将此处作为消防通道，由于原告不同意，后来就恢复原状了。至于其他改动，均是被告承接租赁物之前就已存在，与被告无关。
审理中，经本院释明，对于解除合同的后果，原告表示除了诉请外，没有其他主张需要在本案中处理。被告表示不同意解除合同，若合同解除的，对于解除后果会另行主张，不要求在本案中共处理。此外，经本院释明，原告不要求追加次承租人为本案的第三人参加诉讼，并愿意承担由此产生的风险。
另外，审理中，关于租赁保证金20万元，原告要求没收，但被告认为，若合同解除，则应当返还。
上述事实，有上海市房地产权证、《转让协议书》、《厂房租赁协议》、《房屋租赁安全协议书》、现场照片和视频、双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，首先，关于双方之间的房屋租赁合同是定期还是不定期的问题。通过涉案的合同来看，双方之间并非不定期租赁。实际情况应为高格公司退出租赁关系后，由被告承继其承租人地位继续按原合同履行，而在《转让协议书》也载明“合同的总期限”不变。故本院对原告所提双方之间系不定期租赁以及原告可据此行使法定解除权的主张，均不予采纳。
其次，关于本案是否存在原告主张的约定解除权。一则，根据本案已查明的原、被告和高格公司的三方关系，以及《转让协议书》约定的内容可知，原告与高格公司所签《厂房租赁协议》的相关内容对原、被告双方亦具有拘束力，而在该《厂房租赁协议》中明确约定了租赁物系按现状交付，并非按租赁物竣工图纸交付。至于高格公司退出并由被告承接时的租赁物现状，原、被告双方均未采取措施加以固定，由此造成的不利风险应各自承担。而对于被告承租房屋后是否存在违法搭建等行为，原告作为出租方，亦具有相当程度之注意义务，发现问题应当及时提出异议并要求整改，未及时提出的，视为一定承担上的容忍，自应承担相应的不利风险。二则，原告主张解除的理由在于被告存在诉状所列的违章搭建情形，除此之外，审理中原告还增加了新的解除理由。对于前者，尽管双方对被告整改完毕的时间存有争议，但被告确已整改完毕，在无证据证明原告及时对违法搭建提出过异议的情况下，即便该违章搭建确实系被告所为，但在其整改完毕的情况下，难以构成根本违约或严重违约。至于后者，根据审理中原告的陈述，其在约一年之前就发现了这些改动，但在相当长的时间内，原告却未提供证据证明其及时提出过异议并要求整改，在诉讼以后的审理期间，却增加该项主张作为解除事由，难谓妥当。三则，从相关事实发生的时间上看，原告是在2016年6月6日双方《房屋租赁安全协议书》签署后不久即发出了要求整改违法搭建的律师函，诉讼中又是根据该《房屋租赁安全协议书》来主张约定解除权，其签约动机令人生疑。
综上，原告主张的法定解除权和约定解除权均难以成立，本院对其解除合同的诉请不予支持。而既然原告解除合同的诉请未获本院支持，则其关于解除后果的诉请亦无法得到本院的支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，判决如下：
驳回原告上海盛沃艺术设计有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费3,947元，由原告上海盛沃艺术设计有限公司负担(已付)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 周昳歆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……