山东省汶上县人民法院执 行 裁 定 书（2016）鲁0830执异24号异议人（案外人）：济宁市腾达建筑工程有限公司，住所地济宁市太白东路38号。统一社会信用代码：91370811706368106Q4-1。法定代表人：吴效腾，该公司总经理。委托代理人：郭永灿，男，1987年11月9日出生，汉族，该公司职工，住山东省汶上县。申请执行人：王天国，男，1970年1月13日出生，汉族，居民，住汶上县。委托代理人：吴诗谦，山东圣泽律师事务所律师。被执行人：济宁龙灏置业有限公司，住济宁市汶上县经济开发区，统一社会信用代码：91370830575487390P。法定代表人：吴万龙，职务，董事长。委托代理人：秦茂龙，山东民桥律师事务所律师。申请执行人王天国与被执行人济宁龙灏置业有限公司（2017）鲁0830执1349号房屋买卖合同纠纷一案，该案执行依据（2016）鲁0830民初2738号民事判决书于2017年5月2日发生法律效力，本院于2017年5月16日根据王天国的申请立案执行。审理过程中，本院于2016年7月11日作出（2016）鲁0830民初2738号保全裁定，冻结了济宁龙灏置业有限公司在中国银行股份有限公司汶上支行账号21×××81和20×××38账户存款2099726.58元、133852.89元；冻结其在山东汶上农村商业银行股份有限公司9080108110042059666666账户存款11119.81元、9080108110042059999888账户存款5044420.14元、9080108110042059888888账户存款1645730.80元。执行过程中，本院于2017年5月21日作出（2017）鲁0830执1349号执行裁定，划拨了被执行人济宁龙灏置业有限公司在山东汶上农村商业银行股份有限公司9080108110042059999888账户存款525万元、9080108110042059888888账户存款165万元及中国银行股份有限公司汶上支行账号21×××81和20×××38账户存款40.4万元、14万元。案外人（案外人）济宁市腾达建筑工程有限公司于2017年6月6日向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人（案外人）济宁市腾达建筑工程有限公司称，请求贵院停止对被执行人商品房预售资金监管账户（附：监管账户表）的执行措施，不得划拨监管账户内的监管资金。事实理由：异议人系被执行人济宁龙灏置业有限公司（下称“龙灏公司”）开发的龙灏世家小区C、D、D1座住宅楼项目的建设工程施工企业，异议人得知贵院保全查封了被执行人的商品房预售资金监管账户，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”，《山东省商品房销售条例》第十三条的规定“房地产开发企业进行商品房预售所得的款项，必须用于与预售商品房有关的工程建设。”以及《济宁市商品房预售资金监督管理办法》第二十条的规定“商品房预售资金只能用于支付工程建设施工进度款、购买建筑材料（设备）以及预售项目配套设施建设等本工程建设所需费用。”无论龙灏公司与王天国是否存在其他债权债务纠纷，按照上述法律法规的规定商品房预售所得款项只能用于与商品房建设有关的工程建设支出，不得用于偿还任何其他债务，而且龙灏公司目前尚欠异议人工程款未支付，根据《中华人民共和国合同法》第286条的规定，异议人作为建筑工程的承包人对涉案款项享有优先受偿权，异议人根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定提出异议，并要求贵院严格按照《最高人民法院关于适应执行程序若干问题的规定》第十六条第一款之规定“案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分”的规定，停止对被执行人商品房预售资金监管账户的执行措施，不得划拨该监管账户内的监管资金。申请执行人王天国辩称：一、异议人不是本案的权利人。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；……所查封的涉案账号开户人为济宁龙灏置业有限公司，异议人对涉案被查封账户不具有任何权利。二、异议人所提异议无法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》制订的目的是为了加强对城市房地产的管理，规范房地产开发、房地产交易，就其立法本意和调整范围来讲，不适用于本案。《山东省商品房销售条例》调整范围是在本省行政区域内从事商品房销售及商品房销售管理等活动。《济宁市商品房预售资金监督管理办法》不是人民法院审理民事案件的判案依据，不适用本案。异议人以《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的建筑工程优先受偿权为由要求对涉案查封账户优先受偿，属于法律认知错误。该法条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人与发包人协议将该工程折价，或人民法院将该工程依法拍卖，所得价款优先受偿”故建设工程的优先受偿权对房地产开发企业的账户存款不适用。三、设立监管账户的意义在于防止房地产开发企业侵害购房者权益，并不是让开发商利用这一义务来规避执行。最高人民法院（2016）最高法执复42号执行裁定书对商品房预售监管资金作了解释，所以人民法院对于涉案查封资金可以强制执行。综上，异议人所提执行异议无事实及法律依据，请求人民法院依法予以驳回。本院查明，异议人为证明其异议主张提交的证据有：证据①《汶上县商品房预售资金监管协议书》。用以证明济宁龙灏置业有限公司21×××81账户资金是商品房预售专用监管账户资金。内容为，2013年12月9日，济宁龙灏置业有限公司、汶上县房地产管理局及中国银行汶上支行签订商品房预售资金监管协议书，对济宁龙灏置业有限公司开发的龙灏世家C座、D座、D1座预售商品房资金进行监管，监管账户名称：济宁龙灏置业有限公司，开户行：中国银行汶上支行，账号：21×××81，中国银行汶上支行接受济宁龙灏置业有限公司委托代收商品房预售资金并存入该账户，该监管账户资金的使用范围是必须用于龙灏世家C座、D座、D1座预售商品房建设工程项目的开发建设，不得用于偿还济宁龙灏置业有限公司的银行贷款及其他债务。监管期限为自房地产主管部门核发商品房预售许可证之日起，至该项目房屋所有权初始登记手续办理完毕之日。该协议所付项目清单及项目工程建设投资费用总计划表显示，龙灏世家C座、D座、D1座申报预售面积23122.73㎡，商业住宅172套，项目总投资4108万元，已完成1474万元，后续建设所需投资额2634万元。证据②《建设工程施工合同》一份，用于证明2011年10月1日，济宁龙灏置业有限公司与济宁市腾达建筑工程有限公司签订龙灏世家C座、D座、D1座建设工程施工合同，合同价款27763748.88万元，开工日期2011年10月5日，竣工日期2012年8月5日。2017年6月13日，本院对济宁龙灏置业有限公司开发的龙灏世家C座、D座、D1座建设工程进行实地勘察，并拍摄了照片，龙灏世家C座、D座、D1座均已建成竣工并已投入使用，住户在该楼房已安装空调外机和不锈钢安全防护窗棂，该楼盘的大部分买受人已经入住。以上事实，有裁定书、协助执行通知书、《汶上县商品房预售资金监管协议书》、《建设工程施工合同》、现场勘查照片、身份证及当事人陈述为证，均已记录在卷。本院认为，本案的争议焦点是异议人济宁市腾达建筑工程有限公司是否对本院冻结的涉案账户资金享有足以阻却且排除执行的实体权利？分析评述如下：商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币是一种特殊动产，货币所有权的基本原则是占有与所有的一致性，货币的实际占有者就是货币的所有者，企业法人在银行设立的商品房预售资金银行监管账户是占有货币的一种表现形式。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：…（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断…”购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户的资金即属于开发商所有。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险，城市房地产管理法第四十五条第三款明确规定商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，其目的是防止开发商将用于工程建设的专项资金挪作他用，确保商品房预售资金能够用于工程施工，确保工程建设正常顺利进行，确保购房者利益不受损害。本案中，被执行人济宁龙灏置业有限公司在中国银行汶上支行账号为21×××81商品房预售监管账户存款，应属于被执行人济宁龙灏置业有限公司所有，《山东省商品房预售资金监管办法》第五条规定：“商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件终止。”根据济宁龙灏置业有限公司与济宁市腾达建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》约定，该商品房预售资金监管账户账号为21×××81所对应的龙灏世家C座、D座、D1座建设工程均于2012年8月5日建成竣工，大部分购买该楼盘的业主已入住使用，该涉案账户的存款已过监管期限，本院依法冻结、划拨被执行人济宁龙灏置业有限公司涉案账户资金并无不当。异议人主张对涉案账户资金有优先受偿权，于法无据。综上，异议人济宁市腾达建筑工程有限公司对本院冻结的涉案账户资金既不享有所有权，也不享有足以阻却执行的实体权益，其所提异议理由不能成立，本院对其异议主张，不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十五条规定之规定，裁定如下：驳回案外人济宁市腾达建筑工程有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  隋泉章审判员  赵新泉审判员  吴爱国二〇一七年六月二十一日书记员  何如意