江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终3128号
上诉人（原审原告）：邓媛媛，女，1968年5月25日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：许锡峰，江苏金合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王巧珍，女，1949年3月14日生，汉族，住徐州市云龙区。
上诉人（原审被告）：张连友，男，1947年11月12日生，汉族，住徐州市云龙区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：刘莉，江苏红杉树律师事务所律师。
上诉人邓媛媛因与上诉人王巧珍、张连友拆迁款纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第3286号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邓媛媛及其委托代理人许锡峰，上诉人王巧珍、张连友及其共同委托代理人刘梦林、刘莉到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
上诉人邓媛媛向本院提出上诉：请求依法撤销原审判决，支持上诉人的原审诉讼请求。一二审诉讼费用由王巧珍、张连友承担。事实及理由：一、原审法院已认定上诉人与被上诉人之间签订的协议是双方的真实意思，合法有效。该协议明确约定涉案房屋实际面积约为300平方米左右，甲方约220平方米左右，乙方约87平方米左右。那么上诉人享有87平米房屋的条件成就。既然上诉人对87平米房屋享有所有权，那么该房屋拆迁补偿款就应当全部属于上诉人所有，且该拆迁补偿款不能因是否办理产权证而受影响。原审在认定上诉人应依据该协议享有权利的前提下，又以未取得产权证为由而不支持诉称房屋对应的全部价款错误。另外，是否披露办证成本及合理回报率等不影响诉称房屋全部拆迁补偿款的归属。二、原审将两被上诉人在协议中对87平方米房屋面积的分摊或所有的承诺认定为“办证”行为，而非“建房”行为，从而未认定合作建房，该认定应属错误。在签订协议之前，上诉人与两被上诉人进行了充分沟通、协商，核算了被上诉人的建房成本后，由上诉人承担建房成本中的3.5万元，该笔款在2010年6月5日以现金方式足额交付给了两被上诉人。这属于房屋建成后以分担建房成本形式的合作建房，属于合作建房的形式之一。另外，上诉人对合作建房除分担3.5万元建房成本外，还提供220平方米房屋的产权证的办理劳务及办证费用。三、原审未认定被上诉人违约错误。被上诉人在领取拆迁补偿款后，应将属于上诉人所有的拆迁款支付给上诉人，但被上诉人经催要仍不支付，应承担违约责任。
王巧珍、张连友针对邓媛媛的上诉答辩称：上诉人邓媛媛的上诉理由不能成立，理由如下：1、双方签订的协议违反了法律规定，根据合同法的规定，双方协议的内容因违反法律规定而无效，不受法律保护。邓媛媛实际上是为张连友、王巧珍办理房产证的中介，却在其不知情的情况下以所谓的建房名义签订了不真实的协议，且签订协议的时候于该房屋建设完成已长达七年之久后，因此双方不存在所谓的合作建房行为。2、双方的合作意向是一种中介服务，邓媛媛只能按照中介服务收费，其要求分割87平方米的拆迁款于法无据，也不符合客观事实。3、邓媛媛的行为不应当得到法律的支持，特别是其所谓的35000元的建房成本根本就没有支付，而是以向相关部门活动经费为由要求张连友、王巧珍出具的一个所谓的收据，根本不存在所谓付款的行为，因此其上诉的理由、上诉的事实根本不存在，其提供的中介行为更不能分割所谓87平方米的拆迁款，详细理由已经在我方上诉状中作了详细的阐述，不再重复，请求法庭驳回邓媛媛的无理无据的上诉请求以及原审诉请。
上诉人王巧珍、张连友向本院提出上诉：请求撤销原审判决，驳回邓媛媛的诉讼请求。一二审诉讼费用由邓媛媛承担。事实及理由：一、一审法院认定《协议书》合法有效是错误的。首先，一审法院既然已经审定涉案房产扩建是在2003年完成，上诉人与被上诉人之间并不存在合作建房的事实。因此，该《协议书》的内容是虚假的，合同标的根本就不存在，其实质仅是被上诉人代为办理房产证手续，提供中介服务。其以合法的形式掩盖其非法的目的，因此合同应认定为无效。其次，既然是中介服务，双方签订的所谓合作建房的内容就不存在。一审法院认定合同合法于法无据也与事实不符。第三，从协议的形式可以看出，完全由被上诉人提前书写打印空格再填写相应的内容。内容是张连友按照被上诉人的要求书写、签字并按指模，对内容一无所知，认为是代办房产证手续给付其10万元的约定。因此，既然合作建房并不存在，合同就应当是无效的，被上诉人无权要求分配拆迁款。二、一审法院判令给付25万元拆迁款无事实和法律依据。首先，既然一审法院已经认定并不存在所谓的合作建房，而是被上诉人以此协议来掩饰索取高额报酬的虚假形式，其代为办证行为从性质上认定就是中介服务，而应当按照中介服务的标准来收取中介费用。其次，既然一审法院认定被上诉人的行为是提供中介服务，那么其报酬就应当按照现行国家相关规定及行业惯例来确定，而不应在没有任何事实和法律依据的情况下酌定判决给付二十五万元。根据相关规定，中介服务收费标准仅为1%至3‰的比例。本案中，被上诉人所提供的服务仅仅是将上诉人已建好的房屋及批准的规划手续等相关材料提交至房产管理部门而已。且庭审中被上诉人也陈述“上诉人拿着这些资料应该也能办理房产证”。一审法院以所谓的“根据其劳动投入，直接酌定为25万的服务费”于法无据，违法了公平公正的原则。三、一审违反法定程序。一审法院曾因上诉人另案提出确认涉案合作建房协议无效之诉，裁定中止审理，等另案结果后再恢复审理。但一审法院既没有裁定恢复审理也没有等另一案的审理结果就直接审理了本案，且认定了合作建房协议合法有效，违反了法定程序。
邓媛媛针对王巧珍、张连友的上诉答辩称：一、上诉人所称协议书无效的上诉观点不能成立。协议书是当初双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的规定，合法有效。尽管签订协议时房屋已建好，合作建房的方式可有多种，其中在房子建成后，通过分担、补偿支付建房费也是合作建房的方式之一。上诉人曾诉讼要求撤销该协议，但云龙区法院的（2015）云民初字第3132号民事判决书及维持该判决书的徐州市中级法院的（2016）苏03民终字第2866号民事判决均驳回了上诉人撤销协议的诉请。上诉人就此上诉不能成立。二、上诉人关于按中介服务的标准支付拆迁补偿费的上诉观点无事实和法律依据，不能成立。如上所述，协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。协议中明确约定：“…津东三巷29-1号的房子实际面积约为300平方米左右，有证的85.09平方米，没有证的约有220平方米左右，乙方想办法办理无证面积的房产证，费用由乙方负责，面积分摊甲方约220平方米，乙方约87平方米，办成后如违约，违约方按拆迁价双倍赔偿应得面积的款项”。补充协议二条约定：北后房独门属乙方所有。按以上约定，被上诉人邓媛媛应分得其中87平方米的房屋及独门院。该87平方米房屋的全部拆迁补偿款应为被上诉人邓媛媛所有。上诉人按中介费标准补偿给被上诉人无事实和法律依据，不能成立。三、原审法院恢复审理本案属程序合法。在本案的原审期间，上诉人曾诉讼要求撤销协议（2015）云民初字第3132号案件，原审法院就本案于2016年11月14日作出（2014）云民初字第3286号之二号民事裁定终止诉讼。上诉人要求撤销协议（2015）云民初字第3132号案件已经原审法院判决驳回，徐州市中级法院（2016）苏03民终字第2866号民事判决维持了（2015）云民初字第3132号判决书。此后原审法院恢复审理，该程序合法。上诉人就此上诉不成立。综上，上诉人王巧珍、张连友的上诉无事实和法律依据，不能成立。请二审法院查明事实后驳回上诉人王巧珍、张连友上诉请求。
邓媛媛一审诉讼请求：王巧珍、张连友给付拆迁补偿款495900元、违约金148770元；诉讼费用由被告承担。
一审法院审理查明：2010年3月1日，甲方王巧珍、张连友（两人是夫妻关系）与乙方邓媛媛签订《协议书》，双方约定：甲方位于子房山津东三巷29-1号的房子实际面积约300平方米左右，有证的85.09平方米，没有证的约220平方米左右，乙方想办法办理无证面积的房产证，费用由乙方负责，面积分摊甲方约220平方米左右，乙方约87平方米左右，办成以后如违约，违约方按拆迁价双倍赔偿应得面积的款项。在上述协议的下半页，双方又达成补充协议如下：一、拆迁时甲方从乙方拆迁款中扣除叁万伍仟元，如果办不成新房证，本协议无效。二、北后房独门属乙方所有。
2010年6月5日，王巧珍、张连友出具收条一张，载明：“今收邓媛媛给建房费叁万伍仟元整，津东三巷29-1号（北后房独门约87平方米），收到人王巧珍、张连友”。
另查明，涉案房屋系人王巧珍、张连友扩建于2003年，记载建筑规模327.092平方米。邓媛媛与王巧珍、张连友相识于2010年，在此之前上述房屋有产权登记的面积约为85平方米。经邓媛媛帮助办理，王巧珍、张连友于2010年5月6日取得上述房屋新的产权登记手续，记载为建筑面积316.42平方米。王巧珍、张连友陈述上述房屋在拆迁时，拆迁面积按316.02平方米计算，拆迁款折合为每平米5699元。邓媛媛对此拆迁标准无异议。拆迁后，王巧珍、张连友取得了拆迁款，但未实际分配给邓媛媛。之后，双方因拆迁款分配数额问题发生纠纷，邓媛媛诉到法院。
一审法院认为，邓媛媛的诉讼请求分为两部分，一是主张参与分配王巧珍、张连友已经取得的涉案被拆迁房屋的拆迁补偿款，二是主张王巧珍、张连友存在违约行为，主张追究王巧珍、张连友的违约责任。进一步可以细化为下列主要问题：涉案协议书是否有效，邓媛媛是否有权参与分配拆迁款；邓媛媛可以参与分配取得多少金额的拆迁款；王巧珍、张连友是否存在违约行为，邓媛媛主张违约金的数额是否符合法定标准并与违约程度相适应。
一、关于涉案协议书是否有法律效力，邓媛媛是否有权参与分配王巧珍、张连友取得的拆迁款的问题。涉案协议是邓媛媛与王巧珍、张连友双方自愿签订，以邓媛媛替王巧珍、张连友“想办法办理无证面积的房产证”为主要前提或主要交换条件，王巧珍、张连友自愿从被拆迁的原无证房屋面积中划出87平方米分摊给邓媛媛，这里的“分摊”可以理解为“分配”。从该协议内容形式上看，该87平方米是作为邓媛媛替王巧珍、张连友把原无证房屋面积办理为有证房屋面积时（因拆迁时，有证面积的拆迁补偿标准高于无证面积的拆迁补偿标准，故王巧珍、张连友可以获得总的拆迁补偿款得以提高），王巧珍、张连友自愿给付邓媛媛的对价。可见，签署上述协议时，双方各自追求的根本合同目的是：邓媛媛是分摊取得87平方米的房屋面积，并在之后进一步参与分配被拆迁房屋的相应面积拆迁款；王巧珍、张连友是为了更多的获得拆迁补偿总款（无证转办为有证面积约为231平方米，按王巧珍、张连友陈述5699元/平方米标准计算，该部分拆迁款约为1316469元，当然得和无证面积的拆迁补偿标准比对，才能得出王巧珍、张连友多收益的补偿差价数额，但是王巧珍、张连友会因房屋面积从无证转有证而多获得拆迁补偿款则是必然结果）。从本案现有证据看，邓媛媛与王巧珍、张连友签订的协议书是双方真实意思表示，从合同形式及内容上看，无论是约定代办房证还是分摊房屋面积，都不违反法律禁止性规定，且从最终取得的房产登记手续看，其办理过程中有关手续齐备，暂未发现邓媛媛与王巧珍、张连友间在履行该协议中存在和办证或拆迁有关的违规、违法行为，故邓媛媛与王巧珍、张连友签订的协议书合法有效。邓媛媛依据该协议约定享有权利，有权参与拆迁补偿款的分配，但该权利因未履行87平方米房屋的不动产物权转移登记手续而不完全，权利受到局限。
二、邓媛媛可以取得拆迁款的金额为多少。邓媛媛主张分配拆迁款的主要依据是办理新房证和合作建房，主张其中87平方米的房屋归邓媛媛所有，邓媛媛又称并不是依靠办理房证手续而获得的巨额好处费。邓媛媛在诉状中称“邓媛媛提供35000元资金，委托王巧珍、张连友在上述地址上建设房屋一间，面积为87平方米，约定此房属于邓媛媛所有，邓媛媛有权利取得该部分的拆迁补偿款”。但是，涉案的87平方米的房屋早在邓媛媛与王巧珍、张连友签订协议书之前即已建造存在，且邓媛媛与王巧珍、张连友告并未在协议后实际实施所谓的“建房”行为。况且，协议书的补充协议部分载有“如果办不成新房证本协议无效”的约定，可见邓媛媛与王巧珍、张连友在协议书中约定的核心内容实质为邓媛媛替王巧珍、张连友将涉案房屋缺乏正规产权登记手续的部分面积转换成有齐备的正规产权登记手续的面积，涉及分配房屋87平方米的面积“分摊”或“北后房独门属乙方所有”及其对应的拆迁款项等对价，主要围绕邓媛媛的代理办证行为而进行的，所谓的“合作建房”仅仅是邓媛媛取得相应对价的形式而已。邓媛媛和王巧珍、张连友关于房屋87平方米面积的分摊或所有的约定，因不动产物权的转移以登记发生法律效力，双方并没有办理上述房屋面积登记转移给邓媛媛的手续，因此邓媛媛并未最终取得上述房屋物权人的完全法律身份，其不能依据物权人身份取得相应的全部87平方米房屋的产权并取得全部的对应拆迁款项。但是，王巧珍、张连友确实因邓媛媛的代理办证行为提高取得了拆迁补偿收益，暂无证据证实邓媛媛采取了非法手段进行了代理办证行为，可王巧珍、张连友也承认凭自己的能力难以取得新的房证手续（邓媛媛称不知道两被告凭自己的能力是否能办理出来新房证），邓媛媛对王巧珍、张连友的帮助是明显的有效的，王巧珍、张连友也愿意支付其一定的对价作为回报。因此，本案中首先应当维护基本的诚实信用原则（如此，即便87平方米的房屋产权转移登记手续不完备，本案诉讼也可能不会发生），但是邓媛媛与王巧珍、张连友的该种协议目的及其行为不值得鼓励和提倡，因为把无证面积转换为有证面积，是为了多取得拆迁补偿款，本案中虽无证据证实邓媛媛与王巧珍、张连友存在非法办证手段（现有的办证手续是齐备的），但是该合同目的及其利益追求不值得倡导（虽然被拆迁人合法的追求拆迁利益最大化具有一定正当性），因为利益至上的价值追求容易滋生非法行为，会促使某些人游走在灰色利益地带，打政策或者法律的擦边球。王巧珍、张连友在协议中无论是对于涉及87平方米面积的“分摊”或“所有”的承诺，均是表达了要给予邓媛媛一定回报的意思表示，明确的核心指向主要为“办证”行为，而非“建房”行为。邓媛媛之所以有条件欲分配本属于王巧珍、张连友的拆迁利益，根本原因在于其认为通过其自身的行为扩大了王巧珍、张连友的拆迁利益所得，邓媛媛认为其理应从中分一杯羹，所谓“合作建房”只是上述利益分配的对外展示的表现形式。综上，本院认为在邓媛媛没有对外披露其代理办证的具体办证过程及其具体成本时，且邓媛媛称“被告提供的材料我替被告去办证的时候是有用的，应该能办出来，但是被告自己去能不能办出来我就不知道了”（如果王巧珍、张连友在办证基础材料充分且自己能够顺利办理出来新房证的话，邓媛媛在未披露办证成本及合理回报率的情况下，就更加缺乏取得高额回报的依据），故不宜分配给邓媛媛过高的拆迁利益，基于诚实信用原则及公平原则，再综合考虑无证面积转换有证面积拆迁补偿价差、邓媛媛劳动投入及合理回报率等因素，酌定邓媛媛可以分配取得拆迁款25万元。以上关于拆迁款的民事利益分配结果，是基于现阶段未发现邓媛媛和王巧珍、张连友恶意串通，采取非法手段取得新的房产登记手续且损害国家、社会或第三人利益的情况下作出的判断及在邓媛媛与王巧珍、张连友之间进行的综合诚实信用原则及公平原则作出的民事利益平衡处置。人民法院或其他有权机关在后续任何阶段如发现存在非法行为或非法情形，将依法严肃追究邓媛媛与王巧珍、张连友或其他涉案人员的法律责任，并在必要时依法依规追缴违法当事人的非法所得。
三、邓媛媛主张王巧珍、张连友违反约定，主张违约金是否支持。邓媛媛与王巧珍、张连友虽然在协议中约定了87平方米房屋“分摊”或“所有”，但是邓媛媛与王巧珍、张连友双方未办理上述房屋面积的分割登记转移手续（邓媛媛完全有条件在第一时间主张王巧珍、张连友将87平方米面积过户到自己名下），且上述房屋已经被拆迁（邓媛媛现无法要求王巧珍、张连友协助办理过户登记手续），邓媛媛未提供证据证实其向王巧珍、张连友主张了办理过户登记的权利而王巧珍、张连友拒绝配合，该协议上并未约定87平方米房屋过户问题，尤其是过户登记的时间问题，也未直接体现房屋拆迁及拆迁款分配问题的约定，双方发生纠纷在房屋拆迁发生之后，主要争议是关于拆迁款给付的金额问题，故不能直接认定王巧珍、张连友违反了协议书本身的基本约定。对邓媛媛关于违约金的主张，不予支持。
此外，还有关于3.5万元“建房费”的问题。邓媛媛诉请的项目是给付拆迁补偿款，并未主张对建房费的返还问题，在本案中该3.5万元收条的作用仅在于佐证合作“建房”的事宜。但是，因邓媛媛与王巧珍、张连友并不存在真实的合作“建房”行为，该款不排除是以建房费为表现形式的其他性质的款项。补充协议上载明“拆迁时甲方从乙方拆迁款中扣除叁万伍仟元”，可见该3.5万元是应由邓媛媛支付给王巧珍、张连友的款项，此点也可从王巧珍、张连友签署的收条得以印证，即由邓媛媛支付给王巧珍、张连友。但是，涉案87平方米的房屋早已建成，既然没有合作“建房”之实，且邓媛媛陈述3.5万元不是好处费（如果是好处费，则不应该是邓媛媛支付给王巧珍、张连友），那么邓媛媛不但不收取好处费反而给付王巧珍、张连友建房费3.5万的原因何在。有如下多种可能性：1、被拆迁的房屋本身在建造时需要一定的建房成本，王巧珍、张连友在把87平方米房屋“分摊”给邓媛媛时，需要收回一定的建房成本；2、邓媛媛为了将涉案事宜履行的更接近于合作建房，所以实际给付两被告合作建房费，即便不实际开工建设房屋；3、鉴于本案民事争议的特殊性，不能完全排除邓媛媛可能没有实际给付该3.5万元，因为邓媛媛对于款项来源及实际给付过程的证据不是特别充分，其陈述不够明确不够稳定，但是王巧珍、张连友作为完全民事行为能力人又选择签署了3.5万元的收条，由此愿意自担风险和后果。综上，根据高度盖然性原则，从收条书面证据形式以及“分摊”房屋面积给邓媛媛需适当考虑原房屋建造成本的弥补和回收等综合分析，特别是根据两被告签署的书面收条，可认定王巧珍、张连友收到了该3.5万元，因此不必按照补充协议约定从邓媛媛应得的拆迁款中再扣除3.5万元。
综上，对邓媛媛的诉讼请求部分支持。涉案拆迁款属于王巧珍、张连友夫妻共同财产，故拆迁款25万元应当由王巧珍、张连友共同分配给付邓媛媛。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条的规定，判决：一、王巧珍、张连友于判决生效后十日内，共同给付邓媛媛拆迁款25万元。二、驳回邓媛媛其他诉讼请求。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、邓媛媛与张连友、王巧珍之间的协议性质及效力如何认定。2、邓媛媛的原审诉请是否予以支持。
二审期间双方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实同一审法院一致。
关于邓媛媛与张连友、王巧珍之间的协议性质及效力如何认定，邓媛媛的原审诉请是否予以支持问题
本院认为，从邓媛媛与张连友、王巧珍签订的协议内容及张连友、王巧珍庭审陈述签订协议目的来看，邓媛媛与张连友、王巧珍之间的协议性质应为委托办房证的附条件合同。张连友、王巧珍2003年已建成的约300平米房屋中，有约220平米的房屋没有房证。张连友、王巧珍为获得更多的拆迁补偿款，委托邓媛媛为其办理无证面积的房屋房产证，双方遂签订上述协议。邓媛媛主张该部分房屋为其与张连友、王巧珍合作建房，并据此主张相应面积房屋拆迁补偿款，但邓媛媛主张合作建房的事实发生于2010年，与双方认可的87平米房屋建设于2003年的事实相悖，邓媛媛虽然提供了2010年6月5日张连友、王巧珍向其出具的收到3.5万元建房费收条，但邓媛媛对于3.5万元的取款过程及交付过程陈述前后不一，且张连友、王巧珍亦始终否定收到过该款项，并解释称该款项为双方约定的委托办证由邓媛媛垫付的“活动经费”，邓媛媛为将其获得87平米房屋的理由变更为合作建房而要求其制造了该收条。因此，邓媛媛主张合作建房证据不足，本院不予采信，其据此主张张连友、王巧珍支付其拆迁补偿款及承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。
邓媛媛作为受托方为张连友、王巧珍成功办理了新房证，为此付出了劳动，张连友、王巧珍应当支付邓媛媛垫付的办证费用和相应的报酬。根据双方的委托关系，一审法院酌定张连友、王巧珍支付邓媛媛25万元的拆迁款作为对价并无不当。
综上，上诉人邓媛媛及王巧珍、张连友的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12270元，上诉人邓媛媛负担7220元（邓媛媛已垫付），上诉人王巧珍、张连友负担5050元（王巧珍、张连友已垫付）。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
审 判 员 李 琳
二〇一八年三月十三日
法官助理 曹 勇
书 记 员 陆滢冰