盘锦市兴隆台区人民法院执 行 裁 定 书（2017）辽1103执异26号案外人：沈阳市盛华宝投资有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区。法定代表人：周俊彤，该公司总经理。委托诉讼代理人：管君，该公司驻盘锦办事处负责人。申请执行人：高海贤，男，1954年4月11日出生，汉族，辽宁省台安县人，住盘锦市兴隆台区。申请执行人：娄姿娇（高海贤妻子），女，1954年1月15日出生，汉族，辽宁省台安县人，个体户，住址同高海贤。被执行人：盘锦宏基房地产开发有限公司。法定代表人：王德良，该公司经理。被执行人：黄森，女，1960年12月27日出生，盘锦市新赛特购物广场经理。本院在执行高海贤、娄姿娇与盘锦宏基房地产开发有限公司、黄森房屋买卖合同纠纷一案中，案外人沈阳市盛华宝投资有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人沈阳市盛华宝投资有限公司称，请求终止对房产的执行，并返还案外人的已被执行的房产，即盘锦市兴隆台区新赛特购物广场一楼被执行的网点。事实和理由：1.申请执行人不具有被执行标的的所有权，执行没有依据。执行机构据以执行本案的法律文书（2007）盘兴民合初字第223号民事判决书和（2007）盘中民三合终字第92号二审判决书均未判决确定申请执行人高海贤、娄姿娇对涉案房产拥有所有权，没有执行基础依据。另外以上作为执行依据的两份判决书对申请执行人和被执行人签订的《商品房买卖合同》合法有效的认定也是错误的。被执行人未取得商品房预售许可证明，其与申请执行人的商品房买卖合同应认定无效，二者间应是普通的债权关系，不具有物权的属性，不应将涉案房屋直接执行给申请执行人。所以执行涉案房产给予申请执行人没有法律及事实依据，是非法及错误的。2.被执行标的房屋是案外人的合法财产，不应被执行。盘锦新赛特购物广场有限公司、盘锦新赛特房地产开发有限公司于2006年7月14日向申请人借款，并将新赛特购物广场ACD座一层网点七户房产抵押给申请人，盘锦房产局已经为申请人办理了以上房产的产权登记抵押备案手续，申请人已经拥有了抵押权人的权利，受法律保护，由于盘锦新赛特购物广场有限公司、盘锦新赛特房地产开发有限公司到期未能偿还借款，申请人依法起诉要求偿还借款，经沈阳市中级人民法院调解，达成（2008）沈中民三初字第213号民事调解书，确定了借款及抵押的事实，并约定被执行人未按调解约定偿还借款时申请人可处理抵押房产。后被执行人没有偿还借款，申请人与被执行人等三方于2009年2月17日达成《执行和解协议》，明确约定以全部抵押房屋（3281.992平方米）抵偿所欠申请人债务33,354,025.00元，是对原来签订的商品房买卖合同及所开具相应发票的最终确认。被执行人已经向申请人交付以上房产，申请人已经占有并使用多年。因此，申请人已经合法取得该房产所有权，只是非因申请人自身的原因未办理过户登记。以上情形完全符合申请人权利能够排除执行的条件和要求，人民法院应予支持。本案执行房屋在抵押并抵债给申请人的房屋（即房号W7，面积1174.25平方米）范围内，如果执行，即侵害了申请人的合法权益，是违法并错误的。3.作为执行依据的判决对标的房产未确定相应位置，在事实上无法执行。因为无法明确具体位置，执行机构出现乱执行的情况。2017年2月16日执行人员强行将申请人的一处房屋里设备搬出，将该40平方米房屋交付给申请执行人，后2017年3月24日执行局再次下发通知给申请人，要求申请人将位于新赛特广场一楼AL轴外网网点北侧西玻璃墙至东墙处向北留出45平方米面积不得使用，又于2017年7月4日，执行人员在没有任何通知情况下，私自将申请人500多平方米的网点开锁，非法强行进入，将板材等物品放入房内，并将申请人已经装修好的营业场地用板材做隔断，而该处房产则是位于通知留用房产的另一侧。以上执行行为均没有任何依据，因原判决没有明确位置，给付内容不明确，不具备执行的条件。4.法院执行部门应立即中止继续执行其它房产的行为。法院已经执行完毕交给高海贤、娄姿娇的房屋面积据我方测量：长17.86米，宽4.2米，加上公摊面积已经是申请的面积75.68平方米，还要横向延伸多执行，显然是执行人员故意或重大过失的违法行为，应及时制止，否则法院将承担相应责任。综上，我单位是案外人，贵院将我单位财产予以执行，明显错误，现提出异议，请立即终止对上述财产的执行，并执行回转，维护案外人的合法权益。申请执行人高海贤、娄姿娇称，请求驳回沈阳盛华宝投资有限公司的异议，申请继续执行完毕。新赛特楼盘在2003年之前就已五证俱全。因此，两审法院认定合同继续履行，合同合法有效是完全正确的。申请执行人于2003年9月15日就购买了宏基公司开发建设的商品房即新赛特购物广场第AC座AL轴一单元西侧1-5号房屋，面积75.68平方米，单价每平方米3.366万元，总房款254.7388万元。按合同约定首付50%，尾款50%由开发商办理按揭贷款，签合同时申请执行人已交付128.7388万元，已达近51%，合同规定开发商在签订合同30日内办理房产备案。由于被执行人资金链出现问题，本应2004年12月31日前交付的房屋晚交付近三年。2007年申请执行人要求房屋交付时，被执行人因宾馆大堂面积留小了，便将高海贤、娄姿娇购买的房屋北侧间墙拆除，重新砌墙将房屋面积缩小一半（不足40平方米）要交付给申请执行人，并要钱款两清。申请执行人诉至法院，一审二审均判处合同合法有效，继续履行，延期交付期间的赔偿，按银行逾期贷款利率计算。由2004年12月31日起计算至房屋交付之日止，事实和法律都认定了申请执行人对新赛特购物广场AC座AL轴75.68平方米的房产具有物权。2004年3月16日，新赛特购物广场大楼被辽宁省高级人民法院整体查封。2004年9月27日被辽河油田中级法院查封，后又被辽阳灯塔法院、盘锦市中级人民法院等多家法院查封。我是2003年9月在新赛特购房，比沈阳盛华宝借款早了三年时间。2006年7月14日，案外人与新赛特购物广场开发有限公司（原盘锦宏碁房地产开发有限公司）签订1056万元借款合同，又通过走后门方式办理了违法抵押，在办理抵押手续文件中，抵押科长签署了该大楼整体已被多家法院查封，不能办理抵押的意见。此期间房屋不能异动。但案外人仍办理了抵押借款，查封的房产再作抵押是违法无效的，应受到查处。案外人的所谓违法抵押原始标的只是1056万元，却占房3200多平方米，每平方米仅3000.00元，且不经法律程序评估拍卖，用非法手段抢占。案外人与新赛特是债务关系，仅是欠款，法院并没有下以物抵债裁定。被执行的房屋是案外人合法财产没有法律依据。一审法院审理时，实施了现场查证。原告购买的房屋对照建筑设计图纸房为一致，一楼平面图结构图与合同附图相一致，与市质量监督站施工监理图纸轴线方位相一致。异议申请既无理，又不合法，应予驳回请求法院裁定继续执行。将申请执行人高海贤、娄姿娇购买的新赛特AC座AL轴外西侧1-5号房北墙北侧，长9.5米、宽3.8米，立即腾出并交付给高海贤、娄姿娇使用。最后办理产权时，以房产测绘为准，多面积补款，少面积退款。本院查明，2006年7月14日，盘锦宏基房地产开发有限公司向沈阳市盛华宝投资有限公司申请借款抵押，将坐落于兴隆台区兴隆台街南、中兴路东、房籍图号1-44-165、建筑面积3281.99平方米的房屋，在盘锦市房屋产权产籍管理处抵押备案登记，抵押贷款金额1056万元。2007年，高海贤、娄姿娇与盘锦宏基房地产开发有限公司、黄森买卖合同纠纷一案诉至本院，该案中对案件事实确认如下：2004年6月4日，高海贤、娄姿娇与盘锦宏基房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，但合同中买卖的商品房即新赛特购物广场是黄森借用宏基公司的资质投资开发建设的，合同签订后，高海贤、娄姿娇按合同履行了义务。合同中约定：高海贤、娄姿娇购买的商品房即新赛特购物广场AC座一单元外西侧1-5号房，建筑面积75.68平方米，单价为每平方米33,660.00元，总金额254.7388万元，付款方式为高海贤、娄姿娇按合同约定按揭贷款首付款总额50%即128.7388万元，按揭贷款126万元在商品房交付期限的2004年12月31日前交清购房款。如出卖人逾期交房，应按已交付房款金额的日万分之一承担违约金。高海贤、娄姿娇已按合同约定履行义务，但被告没有按合同约定的时间履行义务，未将该房交付给高海贤、娄姿娇使用。在双方履行合同过程中，高海贤、娄姿娇交第三次房款时间为2003年11月20日。2004年3月9日，盘锦宏基房地产开发有限公司所建的商品房因欠外债被辽宁省高级人民法院查封，但查封期间允许被告招商引资，现新赛特购物广场已定于2007年9月16日招商营业，但是盘锦宏基房地产开发有限公司隐瞒法院查封商品房的事实，继续与高海贤、娄姿娇履行合同，收取高海贤、娄姿娇于2004年5月28日至同年6月4日间三次交付的房款。并且未经高海贤、娄姿娇同意，擅自拆除界墙，缩小原告购置房屋的面积，扩大自己的接待厅用于经营。2007年8月17日，本院出具（2007）盘兴民合初字第223号民事判决书，判决如下“一、本判决生效后十五日内，被告将原告购买的原位置的商品房恢复原状，恢复原面积75.68平方米；二、被告盘锦宏基房地产开发有限公司按中国人民银行同期贷款逾期利率支付原告高海贤、娄姿娇已交房款1,287,388.00元的违约金。自2005年1月1日起至房屋交付时止；三、被告黄森承担本案涉诉的所有连带责任”。黄森不服该判决，上诉至盘锦市中级人民法院，该院审理后于2007年11月6日出具（2007）盘中民三合终字第92号民事判决书，裁定驳回上诉，维持原判。后沈阳市盛华宝投资有限公司因与盘锦新赛特购物广场有限公司、盘锦新赛特房地产开发有限公司企业借款合同纠纷诉至沈阳市中级人民法院，该院于2008年6月30日出具（2008）沈中民三初字第213号民事调解书，三方当事人自愿达成如下协议：“一、被告盘锦新赛特购物广场有限公司、盘锦新赛特房地产开发有限公司给付原告沈阳市盛华宝投资有限公司借款本金2500万元，该款于2008年8月1日前偿还原告借款本金200万元，余款至2008年9月30日全部结清；二、如被告盘锦新赛特购物广场有限公司、盘锦新赛特房地产开发有限公司逾期不能偿还原告沈阳市盛华宝投资有限公司借款本金，原告沈阳市盛华宝投资有限公司以原欠款3325万元追索二被告及处理抵押房产。欠款全部还清后，原告沈阳市盛华宝投资有限公司无条件为二被告解除房产抵押。三、三方当事人无其他争议”。2009年2月17日，沈阳市盛华宝投资有限公司与盘锦新赛特购物广场有限公司、盘锦新赛特房地产开发有限公司达成执行和解协议如下“一、被执行人尚欠申请人债务总额为3325万元，诉讼费104,025.00元，执行费由被执行人承担，按实际发生额交款；二、盘锦新赛特购物广场有限公司、盘锦新赛特房地产开发有限公司用抵押的营业楼一层3281.992平方米，抵偿所欠沈阳市盛华宝投资有限公司33,354,025.00元债务（含诉讼费104,025.00元）；三、被执行人按协定期内履约付款回赎该抵押房（另行协议约定），上述协议双方签字生效”。高海贤、娄姿娇向法院申请强制执行。2016年6月17日，本院出具（2007）兴执字第00392号执行裁定书，裁定将被执行人盘锦宏基房地产开发有限公司、黄森所有的新赛特购物广场一楼AC座一单元西侧1-5号商网实际面积40平方米左右（合同和判决书确定的75.68平方米）先行交由申请执行人高海贤、娄姿娇使用。2017年1月18日，本院裁定查封前述商网，经执行暂将房屋交付高海贤、娄姿娇使用。2017年3月24日，本院对沈阳市盛华宝投资有限公司并新赛特购物广场一楼AL轴北侧外网网点承租人送达书面通知，通知其公司并承租人在本通知发出之日其将新赛特购物广场一楼AL轴外网网点北侧西玻璃墙至新赛特购物广场一楼AL轴外网网点东墙处向北留出45平方米面积不得使用，否则，本院将采取相关强制执行措施，在执行过程中所造成的任何经济损失由你公司及承租人负担。但此后，通知要求留出45平方米的面积仍进行了装修。2017年7月4日，本院裁定“将被执行人盘锦宏基房地产开有限公司、黄森所有的新赛特购物广场一楼AC座一单元西侧1-5号商网南侧原肯德基大厅正门（西门）外门至5米、AC座一单元西侧1-5号商网南墙至南6.7米，面积约33.50平方米部分先行交由申请执行人高海贤、娄姿娇使用。”后沈阳市盛华宝投资有限公司向本院提出书面执行异议。本院认为，申请执行人高海贤、娄姿娇与盘锦宏基房地产开发有限公司、黄森买卖合同纠纷一案，经法院审理后，判决盘锦宏基房地产开发有限公司将高海贤、娄姿娇购买的原位置的商品房恢复原状，恢复原面积75.68平方米，判决已发生法律效力。案外人提出申请执行人高海贤、娄姿娇不具有被执行标的的所有权、标的房屋是案外人的合法财产、判决书对标的房产未确定相应位置从而不具备执行条件，法院存在乱执行情况，并要求法院停止继续执行其他房产的申请。对此本院认为，执行裁定系根据新赛特购物广场执行案件及本案的特殊性，并依据已生效判决将涉案房屋先行交由高海贤、娄姿娇使用，涉案的房屋并未在房产部门办理权属证书，且生效判决书及执行裁定书均并未涉及所有权问题，关于物权权属问题应由相关行政部门予以确认。本院的执行行为，并无不妥。综上所述，案外人沈阳市盛华宝投资有限公司提出的上述异议，理由不成立，本院依法驳回案外人的异议请求。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回沈阳市盛华宝投资有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  马 力代理审判员  匡湘雯人民陪审员  王素平二〇一七年十一月三十日书 记 员  徐 可