福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终1002号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张丽丹，女，1981年10月27日出生，汉族，住福建省平和县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张东滨，男，1974年8月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上诉人（原审被告）：石文佳，男，1982年3月17日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
上诉人（原审被告）：平和县凯莱商务酒店（普通合伙），住所地福建省平和县小溪镇东大路东景商厦。统一社会信用代码：91350628075044868K。
主要负责人：张丽丹，执行事务合伙人。
上列上诉人的共同委托诉讼代理人林少辉，福建南州律师事务所律师。
上列上诉人的共同委托诉讼代理人黄顺舟，福建南州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄淑李，女，1959年7月7日出生，汉族，住平和县。
委托诉讼代理人：朱卫东，福建元光律师事务所律师。
原审被告：福建东景房地产开发有限公司，住所地福建省平和县小溪镇迎宾大道115号。统一社会信用代码913506287983765673。
法定代表人：张阿镇，总经理。
上诉人张丽丹、张东滨、石文佳、平和县凯莱商务酒店（以下简称凯莱酒店及合伙人）因与被上诉人黄淑李、原审被告福建东景房地产开发有限公司（以下简称东景公司）租赁合同纠纷一案，不服平和县人民法院（2017）闽0628民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人的共同委托诉讼代理人林少辉、黄顺舟，被上诉人黄淑李的委托诉讼代理人朱卫东，原审被告东景公司的法定代表人张阿镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告黄淑李一审的诉讼请求：1.判令双方签订的《租赁协议书》终止，凯莱酒店及合伙人将址在平和县城东大路东景商厦408号房屋腾空返还黄淑李。2.判令凯莱酒店及合伙人支付拖欠黄淑李租金5887元及利息247.3元，以及自2017年5月2日起至腾房之日止按每月租金1144.6元计算的房屋占用费，并支付违约金211.9元。3.东景公司对上述债务承担连带偿还责任。4.本案的诉讼费、公告费、保全费由凯莱酒店及合伙人、东景公司承担。后变更第1项诉讼请求为：判令解除双方签订的《租赁协议书》，凯莱酒店及合伙人将址在平和县城东大路东景商厦408号房屋腾空返还黄淑李。
原告被告张丽丹、张东滨一审的反诉诉讼请求：1、请求黄淑李补偿张东滨、张丽丹经济损失80000元，其中装修款损失70000元，经营损失10000元（估计值，实际以第三方鉴定为准）。
一审法院认定的事实：2013年1月9日，张东滨、张丽丹代表平和县怡佳酒店管理有限公司（以下简称怡佳公司）作为承租方与黄淑李作为出租方签订一份《租赁协议书》，协议约定：黄淑李将其向东景公司购买的址在平和县城东大路东景商厦408号房屋出租给怡佳公司经营管理；租赁期限为十五年，自2013年2月1日起至2028年2月1日止；每年租金计算方式为：年租金=回报率×蔡生龙购买房屋总金额（价款），其中第1-3年的回报率为6%；第4-6年的回报率为7%；第7-9年的回报率为8%；第10-12年的回报率为9%；第13-15年的回报率为10%；黄淑李购买的房产建筑面积为42.89平方米，总金额为196222元。另外，双方约定自2013年2月1日起至2013年4月30日止为装修期、免租金。付款方式为半年支付，由承租方在每年的5月1日、12月1日前三天内将租金划转黄淑李指定账户。双方还约定，在租赁期间，任何一方不得以任何理由提出解除合同，但承租方逾期交付租金的，逾期部分每日按租金万分之二向出租方支付违约金。如承租方连续逾期90日不支付租金，则出租方有权终止合同，并追究承租方的违约责任；出租期间，出租方同意承租方根据实际需要对该物业进行装饰装修、平面格局、间隔墙包括相邻房间间隔墙的调整；在本合同租赁期满后双方未续约时，出租方同意承租方在交房时按租赁物当时的改造装修现状交房给出租方（包括装修、家电设施等）等条款。东景公司作为担保方在《租赁协议书》中盖章。协议签订后，黄淑李缴纳装修款25734元，作为出租房屋主体改造费用。怡佳公司实际并未成立，也未至工商管理部门注册登记。蔡生龙出租的房屋由凯莱酒店实际承租使用，凯莱酒店于2013年8月22日成立，由石文佳、张东滨、张丽丹作为合伙人的普通合伙企业，其中石文佳的持股比例为30%；张丽丹的持股比例为10%；张东滨的持股比例为60%。凯莱酒店承租后，依照上述《租赁协议书》约定缴交至截止2016年11月30日的租金，2016年12月1日起便没有向黄淑李缴交租金。另查明，除黄淑李外，有三十多户业主与黄淑李情况类似，均系向东景公司购买房产，并将所购房产出租给凯莱酒店经营管理。2017年2月至4月期间，上述三十多名业主要求凯莱酒店支付租金未果，2017年4月3日，三十多名业主中大部分业主再次到达凯莱酒店要求支付租金，在协商过程中，发生冲突，导致凯莱酒店的经营场所中的多处房间门被撞坏，冲突发生后，黄淑李于2017年5月22日提起诉讼。同时起诉的还有另外十一位业主。本案在审理过程中，黄淑李明确表示不同意利用除主体工程以外的已经形成的附合装饰装修物。
一审法院认为：租赁合同是指出租方将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张东滨、张丽丹以怡佳公司的名义与黄淑李签订的《租赁协议书》，而怡佳公司实际并不存在。在庭审中，黄淑李与张东滨双方均认可讼争的租赁房屋由凯莱酒店实际承租，并表示按《租赁协议书》的约定履行合同。由于凯莱酒店经法院合法传唤未到庭参加诉讼,而该企业系普通合伙型的企业，张东滨在该企业中占60%的股份，故可认定讼争的租赁房屋由凯莱酒店实际承租，并按《租赁协议书》的约定履行合同。凯莱酒店在承租过程中，仅缴交至2016年11月30日止的租金，根据《租赁协议书》的约定，凯莱酒店应在2016年12月1日前三天缴交半年的租金但未缴交，黄淑李为此请求解除《租赁协议书》，符合《租赁协议书》中第八条的约定：“如果乙方连续逾期90日不支付租金给甲方，则甲方有权利终止合同，并追究乙方的违约责任……”和《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，黄淑李享有合同法规定的约定解除权，其要求解除《租赁协议书》及要求凯莱酒店将租赁物腾空返还黄淑李的诉讼请求，予以支持。由于黄淑李明确表示不同意利用除主体工程以外的已经形成的附合装饰装修物，鉴于黄淑李在出租时已经缴纳装修款25734元，作为出租房屋主体改造费用。因此，凯莱酒店应拆除除主体工程以外的已经形成的附合装饰装修物交还黄淑李。黄淑李请求凯莱酒店支付从2016年12月1日起的租金，符合法律规定，可以支持。鉴于黄淑李在催讨租金过程中，与其他三十多名业主采用不恰当的手段，导致凯莱酒店房间受损，故其请求租金的利息和违约金，不予采纳。黄淑李请求凯莱酒店及合伙人共同承担责任，由于凯莱酒店属于普通合伙型企业，根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条规定，合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。本案实际承租方为凯莱酒店，作为责任承担的主体。黄淑李请求凯莱酒店及合伙人共同承担责任依据不足，但石文佳、张东滨、张丽丹作为凯莱酒店的合伙人，应对凯莱酒店不能清偿到期债务承担无限连带责任。
东景公司虽在《租赁协议书》中作为担保方盖章，但在该协议书中并没有约定担保方是为出租方担保或承租方担保，也未约定担保方应承担何种担保责任，由于本案系租赁合同纠纷而非一般债权纠纷，东景公司作为东景商厦公寓楼的开发商，不能由此而认定东景公司为承租方的债务提供担保；另外，在《租赁协议书》中，承租方为怡佳公司，而实际承租的是凯莱酒店，承租主体已经发生变化，黄淑李请求东景公司对凯莱酒店及合伙人的债务承担连带责任，但未能提供证据证明东景公司对变更承租主体后有同意继续担保的意愿。根据《中华人民共和国担保法》第二十四条：“债权人与债务人协议变更主合同，应当取得保证人书面同意，未经保证人同意的，保证人不再承担保证责任。”规定的精神，黄淑李的请求与法不符，不予支持。
张东滨、张丽丹反诉请求黄淑李应补偿其装修款70000元，由于凯莱酒店在《租赁协议书》履行过程中，已逾期超过90天未缴交租金，其行为已经违反《租赁协议书》约定的解除条件，黄淑李享有合同法规定的约定解除权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，黄淑李明确表示不同意利用除主体工程以外的已经形成的附合装饰装修物。因此，张丽丹、张东滨的反诉请求不予支持。张东滨、张丽丹反诉请求黄淑李应赔偿其经营损失10000元（估计值，实际应以第三方鉴定为准），在审理过程中，张东滨明确表示损失10000元为估计值，是因为包括黄淑李在内的已经起诉的十二名业主甚至包括未提起诉讼的其他业主，在2017年2月17日至2017年4月3日冲入酒店，将房屋的门撞坏，导致酒店客人纷纷逃离，造成张东滨、张丽丹无法正常经营，营业额直线下降以及对张东滨、张丽丹的名誉造成极坏的影响等所造成的总体损失。鉴于本案审理的是黄淑李与凯莱酒店及合伙人、东景公司就平和县城东大路东景商厦408号产生的租赁合同纠纷，并不涉及另外其他十一名已经起诉的业主甚至其他未起诉的业主。张东滨、张丽丹的该项反诉请求和理由涉及到多数出租方是否侵权的行为，与本案不是同一个民事法律关系，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条：“反诉的当事人应当限于本诉当事人的范围”，因此不宜合并审理。张东滨、张丽丹可另行主张权利。凯莱酒店、石文佳、张丽丹、东景公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，依法可以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条,《中华人民共和国担保法》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、解除黄淑李与凯莱酒店之间的址在平和县城东大路东景商厦408号房屋的租赁关系。二、凯莱酒店应在判决生效后十日内腾出址在平和县城东大路东景商厦408号的租赁房屋并交还黄淑李。三、凯莱酒店应在判决生效后十日支付黄淑李自2016年12月1日起至实际交还平和县城东大路东景商厦408号租赁房屋之日止按《租赁协议书》约定的租金计算方式（年租金=回报率×196222元）计算的租金。四、石文佳、张丽丹、张东滨对凯莱酒店的上述不能清偿到期债务承担无限连带责任。五、驳回黄淑李其他诉讼请求。六、驳回张丽丹、张东滨的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由凯莱酒店负担200元，黄淑李负担50元，反诉受理费525元,由张丽丹、张东滨负担。
凯莱酒店及合伙人不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，支持上诉人一审全部请求。事实和理由：1、根据双方签订的租赁协议书，上诉人迟延支付租金的行为并未达到协议解除的条件。上诉人并非故意不支付租金，而是酒店经营困难，自2016年11月起双方进行租金调整的协商，并同意在补充协议签订后再付租金，处于双方合意期间，不产生违约责任。在协商期间，被上诉人于2017年2月至4月冲入酒店，毁坏酒店财物，造成巨大影响，故补充协议和租金事宜搁置。如果没有被上诉人的不当行为，上诉人不可能逾期90日未支付租金。被上诉人也从未向上诉人告知协议解除，根据合同法规定，解除合同不对上诉人产生效力。因被上诉人的暴力违法行为已导致协议书不能履行，上诉人有权解除合同。本案上诉人并未违约，达不到解除合同的条件，是被上诉人违约导致合同无法履行，上诉人有权解除协议，违约责任应由被上诉人承担。2、本协议由于被上诉人的原因解除，上诉人只应当支付截止解除日前的租金，被上诉人应当赔偿上诉人装修、可得利益等各方面的损失。合同解除之日即是被上诉人非法暴力之日，由于被上诉人的违法行为导致不能实现合同目的，被上诉人应赔偿上诉人的投入以及可得利益损失。2017年2月17日被上诉人恶意冲撞酒店，破坏房门，吓跑客人，导致酒店已经无法经营，声誉严重下降，由于被上诉人的原因，于该日起酒店已无经营，上诉人应当支付给被上诉人的租金应当自2016年12月1日起至2017年2月17日止。3、一审法院没有对上诉人酒店的装修投入、可得利益及损失委托鉴定或释明，程序违法，导致裁判有失公正。一审中的反诉是针对被上诉人冲撞酒店、暴力破坏财物等行为提起的，并未超过本诉当事人的范围，一审法院不予审理上诉人的反诉请求错误。4、双方合同约定了上诉人交付时被上诉人同意接收租赁物的状态，即按照租赁物当时的改造装修现状交付，上诉人即使需要将租赁物交付给被上诉人，也不负有拆除主体工程以外的已经形成的附和装饰装修物的义务。一审判决主文存在错误，在判决主文中没有判定主体工程以外的已经形成的附和装饰装修物，判决无法执行。
被上诉人黄淑李辩称：1、上诉人不止一次连续逾期90天不支付租金，已经完全达到约定解除合同的条件，被上诉人有权根据协议约定单方解除终止合同。按合同约定，2016年12月1日前，上诉人必须支付半年即2016年12月1日至2017年4月30日的租金，但上诉人至今不予支付，双方多次发生纠纷，根本不存在双方另行协商租金的情形。本案被上诉人全面履行了合同的义务，但上诉人作为承租方从2016年5月份起，就没有按约定支付租金，经过多次催讨，仍拒付租金，连续逾期90日不支付租金，已超过法律规定的合理期限，被上诉人依法有权解除合同。2、上诉人诉称合同解除系被上诉人违约，其只需支付解除日前的租金，而被上诉人应赔偿其装修、可得利益等各方面的损失，纯属自相矛盾、前后不一。双方冲突的一切根源均在上诉人延迟支付和不支付租金的严重违约行为。一审庭审中，双方确认的事实：被上诉人缴交给上诉人的装修款系用于出租房屋的主体改造费用，其余附合装饰物，被上诉人已明确表示不同意利用，上诉人可自行拆除收回。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第2款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”的规定，上诉人要求赔偿装修费，于法无据，应不予支付。上诉人作为酒店的经营者，在市场经济中自然懂得自负盈亏的市场规律，自行承担企业的经营风险，且被上诉人不存在违约行为，其要赔求偿可得利益，没有任何法律依据。3、本案是租赁合同法律关系，是合同之诉，而上诉人诉称被上诉人冲撞酒店，破坏财产成立的话，却是侵权之诉，二者并非同一法律关系，没有法律上的联系，一审判决不予审理，适用法律正确，程序合法。退一步说，在上诉人拒不支付租金的前提下，被上诉人依法收回自己的房屋，属于法理上的自救行为，即使造成一些损害，也是正当合法的行为，无需承担任何责任，且一审法院认定，上诉人自认其损失只有10000多元，一审判决对于被上诉人要求赔偿租金的利息及违约金，不予采纳，这也给了上诉人足额的赔偿，现上诉人再次要求赔偿，属于重复主张，也于法于理不符，不应予以支持。请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
原审被告东景公司述称：同意上诉人的上诉请求。
二审中，对原审判决查明的事实，上诉人认为被上诉人缴纳的装修款是交纳给东景公司的，并非给上诉人。并对“导致凯莱酒店的经营场所中的多处房间门被撞坏”有异议，认为只有二间房间门被撞坏，并非多处房门。其余事实各方当事人没有异议。对当事人没有异议的事实，本院予以确认。
二审另查明，黄淑李缴纳的25734元装修款系东景公司收取用于房屋主体改造，该事实有东景公司出具的收款收据以及一审庭审笔录为证。
二审中各方当事人均未提交新证据。
本案争议的焦点为：1、本案当事人哪一方存在违约行为并导致合同解除，解除权在哪一方，具体为是上诉人不支付租金构成根本违约导致合同解除，还是被上诉人暴力冲击酒店导致合同目的不能实现而解除；2、合同解除的法律后果问题，具体为租金支付到什么时候（事关解除的日期即谁有解除权的问题），上诉人有无损失，如有损失是否应当由被上诉人进行赔偿；3、一审程序是否存在问题，具体为是否需要鉴定或释明，反诉是否一并处理。对此，本院分析认定如下：
一、关于当事人哪一方存在违约，合同解除权在哪一方的问题
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十七条规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。本案租赁协议约定承租方连续逾期90天不支付租金，出租方有权终止合同。本案一审和二审庭审中，双方均认可从2016年12月1日起，上诉人即欠付租金，至今未付。根据租赁协议约定，上诉人至迟应于2017年2月底之前支付租金，但上诉人未予支付，因此，被上诉人黄淑李2017年5月22日起诉要求解除合同，符合约定，应予支持。上诉人主张其有理由不支付租金、且系被上诉人根本违约造成合同解除的理由不能成立，理由如下：其一，主张合同关系变更的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，上诉人主张其不支付租金的理由系双方正在协商变更租金金额，上诉人对此应负举证责任。但本案无证据证明被上诉人同意协商降低租金金额，也无证据证明被上诉人同意上诉人迟延支付租金，因此，在被上诉人对该事实否认的情况下，上诉人主张双方存在协商降低租金的情形因而不能按时支付租金，缺乏事实依据，理由不能成立。其二，在上诉人迟延支付租金的情况下，被上诉人自力救济的行为不构成根本违约。按租赁协议约定，上诉人应于2016年12月1日前三天将租金支付给被上诉人，但直至2017年2月，上诉人仍未支付租金，虽然距合同约定的根本违约导致合同解除的日期尚有十几天，但上诉人仍属于较严重的违约行为，被上诉人到酒店催讨租金并无不当。被上诉人催讨租金的行为不能成为上诉人拒绝履行合同义务的理由。其三、目前并无充分的证据证明因被上诉人催讨租金的行为导致合同不能履行，上诉人的合同目的不能实现，上诉人依据合同法规定的法定解除的情形主张其有合同的解除权，依据不足。根据庭审调查，目前凯莱酒店仍在经营中，被上诉人等人催讨租金时踢开部分房门也不足以导致该房屋不能使用，并无证据证明上诉人所租赁的房间毁坏严重不能开业经营，因此，上诉人主张因被上诉人等人的破坏导致其不能营业，不能实现合同目的，依据不足。本案的合同解除权在被上诉人，被上诉人主张解除合同，在本案一审2017年8月31日的第一次庭审中，上诉人一方也同意解除合同，合同应于2017年8月31日解除。一审判决合同解除并无不当。
二、关于合同解除的法律后果问题
本院认为，租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。参照以上规定，本案中合同解除后，出租人请求承租人参照合同约定支付腾房期间的占有使用费应予支持。上诉人并无证据证明在被上诉人等人催讨租金并踢开部分房门的行为发生后，其已将租赁物移交给出租人，因此，上诉人主张租金或占用费应支付至2017年2月17日，没有依据，不予支持。如上所述，本案系因承租人违约导致合同解除，上诉人主张出租人承担装修损失不予支持，且出租人也不同意利用已经存在的装修，因此，上诉人要求被上诉人赔偿装修损失与法不符。
可得利益系在合同有效且继续履行的情况下产生的对有效合同所能产生利润的合理预期。本案中因上诉人的违约行为导致合同解除，其不可能依据一份已经解除的合同产生和利润预期，因此，上诉人主张可得利益没有法律依据。且上诉人主张因经营不良从而要求出租人降低租金，但是在要求赔偿可得利益损失时又主张营业额下降明显，该主张自相矛盾，其要求赔偿可得利益损失也没有事实依据。
三、关于一审程序问题。
本院认为，本案审理的是租赁合同纠纷，有特定的合同主体，即上诉人和被上诉人蔡生龙。上诉人一审反诉的内容系侵权纠纷，其主张的侵权主体为多人，并非本案黄淑李一人，诉讼主体不同，不宜合并审理。一审中上诉人提供的凯莱酒店汇总表以及用以证明装修投入的证据，被上诉人对真实性不予认可，且即便该证据真实也系针对整个酒店的装修发生的费用，并且没有证据证明该装修投入全部损坏或者不能使用，因此，该证据与本案没有必然的关联性，一审法院不予鉴定并无不当。综上，上诉人认为一审存在程序错误，不能成立，本院不予支持。
综上所述，本院认为，讼争的租赁房屋由上诉人凯莱酒店实际承租，凯莱酒店未按照《租赁协议书》的约定缴交租金，构成违约。被上诉人黄淑李为此请求解除《租赁协议书》及要求凯莱酒店支付尚欠的租金，符合法律规定，应予支持。上诉人石文佳、张东滨、张丽丹作为凯莱酒店的合伙人，应对凯莱酒店不能清偿到期债务承担连带责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，不予采纳，上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1025元，由上诉人张丽丹、张东滨、石文佳、平和县凯莱商务酒店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林良志
审 判 员 廖书茵
审 判 员 郭兰君
二〇一八年四月二十五日
法官助理 谢建才
书 记 员 薛怡婷