北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初33723号
原告（反诉被告）：恒悦康咨询（北京）有限公司，住所地：北京市海淀区中关村东路18号1号楼16层A-1912-027号。
法定代表人：张立强，总经理。
委托代理人：程广辉，北京市高界律师事务所律师。。
委托代理人：马萍，北京市高界律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘大军，男，1971年2月21日出生，满族，户籍所在地及现住址北京市海淀区。
委托代理人：汪鹏，北京市中地律师事�所律师。
原告恒悦康咨询（北京）有限公司（以下简称恒悦康公司）（反诉被告）与被告刘大军（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。恒悦康公司之法定代表人张立强及其委托代理人程广辉与被告刘大军之委托代理人汪鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
恒悦康公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令刘大军赔偿我方装修装饰的残值损失15万元；2、本案诉讼费用由刘大军承担。事实与理由：经北京麦田房地产经纪有限公司居间，刘大军将位于北京市海淀区瀚河园（自在香山）XX号楼-
X至X层建筑面积401.56平方米的房屋出租给我方用于办公。双方于2012年6月4日签订房屋租赁合同，租期自2012年6月4日至2015年9月3日,房屋交付时现状为毛坯，刘大军同意由我方进行装修添附，装修期自2012年6月4日至10月4日，期间免租金,此后我方对房屋进行了装饰装修，花费238192元。
2014年9月10日，我方提出协商解除租赁合同，双方就合同解除达成一致，同时将我方所做装修添附留与刘大军继续利用，但双方对折价金额未能达成一致。9月底，我方将自有物品搬离租赁房屋。10月15日，刘大军更换门锁，将租赁房屋收回。双方于11月13日签署交接清单，后刘大军将房屋另行出租他人，我方所做房屋装修添附亦一并转交新租户使用，但刘大军拒绝与我方就折价补偿事宜进行协商。
刘大军辩称及诉称：我不同意恒悦康公司诉讼请求。恒悦康公司提前解除合同，未通知我方即搬家了，搬离原因是其找好地方了，我方并没同意解除合同，双方也没有进行交接。虽然对方对房屋进行装修，但因为是毛坯，所以装修是必须的，而且我们对租金降低了，残值在装修�同到期后也不存在了。因恒悦康公司的违约行为，我方不应支付任何赔偿。我方提出如下反诉请求：要求判令恒悦康赔偿我方违约金及经济损失125633元，其中含违约金54000元、房屋占用费11700元（900元*13天）、房屋空置费30600元（900元*34天）、免租期一个月27000元、中介费2333元（7000/3）。
恒悦康公司针对刘大军的反诉辩称：不同意刘大军的反诉请求。双方已协商一致解除合同并进行交接，如对方认为我方未交纳租金，应该先向我们下达解除合同通知然后再收回房屋，但对于装修的价值补偿双方未达成一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2012年6月1日，刘大军（委托人）与赵莉（受托人）签订《租房委托书》，刘大军委托赵莉全权代理�出租其位于海淀区瀚河园XX号楼-
X至X层房屋的如下事宜：代理签署出租上述房产的各类交易合同；代理本人收取上述房产交易的租房押金、租金；代理办理房屋交接手续等租房相关事宜。2012年6月4日，赵莉代理刘大军（甲方）与恒悦康公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于北京市海淀区瀚河园76号楼-1至3层全部建筑面积401.56平方米出租给乙方用于办公；租赁期限为2012年6月4日至2015年9月3日，合同期内有三个月免租期；月租金27000元，押一付六，乙方应于每期届满前提前5日支付下期租金；押金27000元于租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方须提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；若未提前30日通知对方的，则应按月租金的200%支付违约金。同日，赵莉代刘大军收取押金27000元。2013年4月28日，赵莉代理刘大军（甲方）与恒悦康公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，双方就2012年6月4日签订的《北京市房屋租赁合同》补充约定如下：租赁期限为2012年6月4日至2015年6月3日，其中2012年6月4日至2013年10月3日为乙方装修期，免租赁费；甲方支付中介居间服务费20000元，乙方支付中介居间服务费7000元。刘大军支付北京麦田房产经纪有限公司服务费7000元。2014年9月底，恒悦康公司搬离承租房屋，恒悦康公司将房屋租金交付至2014年9月底。2014年11月13日，赵莉代刘大军与恒悦康公司签订《房屋附属物品交接清单》，恒悦康公司向刘大军移交租赁房屋的附属物品。刘大军提交租赁合同显示其于2014年11月25日另行将涉案房屋出租给王金峰，租赁期限自2014年12月17日至2016年12月17日，月租金35000元；合同约定如出租人违约除支付月租金200%违约金外，还要支付承租人为该房屋装修的实际装修费用；如承租人违约除支付月租金200%的违约金外，出租人不承担装修费用。恒悦康公司主张该租赁合同与本案无关。
本案双方争议焦点如下：一、租赁合同的解除时间。恒悦康公司主张租赁合同于2014年10月1日其实际搬离后即解除，刘大军主张租赁合同于2014年11月13日双方物品交接时实际解除。二、恒悦康公司是否提前30日通知解除合同。恒悦康公司主张其已于2014年9月10日以电话方式通知刘大军解除租赁合同，10月中旬刘大军已更换门锁。刘大军主张其2014年9月20日才知道恒悦康公司陆续搬走，该公司并未提前通知解除合同，刘大军之后催要房屋租金，但恒悦康公司并未交纳租金，刘大军最后也只能同意交接�品。恒悦康公司向本院提交其法定代表人张立强与赵莉之间的通话录音以证明刘大军在2014年9月底同意与其解除合同，同时双方就装修残值的补偿进行协商。通话录音显示的时间为2014年9月25日，张立强表示最少10万元，赵莉表示7、8万左右。刘大军不认可录音的真实性，且主张即使录音是真实的，该录音交流的事宜含糊不清，无结论性的协议约定，亦并非刘大军的意思表示，刘大军未授权赵莉进行相关洽商。三、装修残值补偿。恒悦康公司主张其于2012年进行装修，共花费装修总款30多万元，自购装修材料86517元，未能拆走的装修价值23万余元，现主张的装修残值金额为其自行估算。恒悦康公司向本院提交装修合同、费用明细、发票及收据等证据对其主张予以佐证。装修合同显示恒悦康公司与北京向上装饰工程有限公司约定涉案房屋的装修工程管造价为41700元。发票显�恒悦康公司于2012年支付北京向上装饰工程有限公司款项151675元、购买洁具款项13470元、购买灯具6157元、购买铝扣板6002元。有公章的收据显示厨柜5400元、木地板20000元、净水器1700元，其余定货单及收据无公章。恒悦康公司主张其在搬离涉案房屋时并未拆除原有装修，且刘大军仅给了后续租户20天的免租期，说明后续租户一定程度上利用了原有装修而未全部进行重新装修。刘大军主张后续承租人对涉案房屋作出哪些改造，是否利用原有装修不清楚。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》、委托书、收条、《房屋附属物品交接清单》、装修合同、费用明细、发票、收据等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，恒悦康公司主张双方系协商一致解除合同，但刘大军对此不予认可，仅凭录音不足以证明双方已达成解除合同及装修残值补偿的协议，本院不予采信。合同约定租赁期内承租人可以提前退租，解除租赁合同，但应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，若未提前30日通知对方的，则应按月租金的200%支付违约金。恒悦康公司于2014年9月搬离涉案房屋的行为已明确表明其解除房屋租赁合同的意思表示，且刘大军对恒悦康解除合同的意思表示是知晓的，故恒悦康公司主张双方租赁合同于2014年10月1日解除，本院予以采信。恒悦康公司未能提交充分证据证明其已提前30日通知刘大军解除合同，应当支付刘大军违约金54000元。恒悦康公司交付刘大军的押金27000元，用以抵扣违约金，恒悦康公司还应支付刘大军违约金27000元。恒悦康公司已就其提�退租行为承担违约责任，且刘大军已将涉案房屋及时出租，并未产生较大损失，故刘大军主张房屋占用费、房屋空置费、免租期租金、中介费，于法无据，本院均不予支持。
因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，双方因恒悦康公司的违约行为而解除合同，且刘大军不同意利用原有装饰装修，亦不同意支付装修残值补偿，故本院对于恒悦康公司要求支付装修残值损失的诉讼请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、恒悦康咨询（北京）有限公司于�判决生效后十日内支付刘大军违约金二万七千元；
二、驳回恒悦康咨询（北京）有限公司的诉讼请求；
三、驳回刘大军的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千六百五十元，由恒悦康咨询（北京）有限公司负担，已交纳；反诉案件受理费一千四百零六元，由刘大军负担一千一百零四元，已交纳；由恒悦康咨询（北京）有限公司负担三百零二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 常晓明
二�一七年一月二十日
书记员 付 琳