内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内05民终1561号
上诉人（原审被告）：赤峰正隆房地产开发有限责任公司。
法定代表人：尚国军，总经理。
委托诉讼代理人：李志军，赤峰市松山区向阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：开鲁县开鲁镇西关村民委员会。
法定代表人：李元合，主任。
委托诉讼代理人：张文利，内蒙古义源律师事务所律师。
上诉人赤峰正隆房地产开发有限责任公司（以下简称赤峰正隆公司）因与被上诉人开鲁县开鲁镇西关村民委员会（以下简称西关村委会）合同纠纷一案，不服开鲁县人民法院（2017）内0523民初2330号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人赤峰正隆公司上诉请求：1.撤销开鲁县人民法院（2017）内0523民初2330号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.2009年4月28日西关村委会与奈曼旗秦正房地产开发有限责任公司（以下简称秦正公司）签订了《关于开发建设西关村的合同》，后秦正公司将该工程转让给上诉人赤峰正隆公司，赤峰正隆公司完成了该小区的开发工程，涉案小区的建设单位是赤峰红利建筑工程有限公司，因赤峰红利建筑工程有限公司施工质量不合格，致使该工程未能经过开鲁县住房和城乡建设局竣工验收，现赤峰红利建筑工程有限公司正在制定维修计划，赤峰红利建筑工程有限公司同意对涉案小区不合格项目进行维修，直到符合国家标准。2.涉案小区在被上诉人西关村委会出租给案外人张某时，涉案小区不具备交付使用条件，有2013年3月28日开鲁县住房和城乡建设局下发的开住建（2013）×××号《关于对西关新村小区3号楼重新组织竣工验收的通知》予以证实，被上诉人私自将门锁破坏，强行入住导致出现现在的后果，被上人西关村委会存在全部过错，该后果应由被上诉人承担，原审法院判令被上诉人承担赔偿责任是错误的。3.涉案小区的建设单位是赤峰红利建筑工程有限公司，因赤峰红利建筑工程有限公司施工质量不合格，致使该工程未能经过开鲁县住房和城乡建设局竣工验收，假设给被上诉人造成了经济损失，被上诉人应向赤峰红利建筑工程有限公司主张权利，被上诉人单独向上诉人主张权利属于主体不适格或遗漏了被上告，二审期间，申请将赤峰红利建筑工程有限公司追加为本案被告，以便查明事实。
被上诉人西关村委会答辩称，1.被上诉人西关村委会对一审判决时没有判决上诉人赔偿村集体租金损失也有意见，因为依据最高人民法院商品房买卖的司法解释第十三条第二款和第十七条第三款规定，上诉人即一审被告应承担被上诉人的租金损失。但被上诉人考虑如案件审理延长，房屋开始维修的时间就会延后，所以没有上诉。2.一审没有判决如果被告拒绝或拖延履行维修责任后，应该向被上诉人承担责任也属于缺陷，被上人同样考虑尽快维修使用房屋，也放弃了上诉。3.上诉人赤峰正隆公司作为合同当事人，负有向被上诉人西关村委会交付质量合格房屋的义务，同时，在原审中上诉人认可向被上诉人交付房屋的时间是2011年10月，上诉时却称强行入住，属故意颠倒黑白。被上诉人认为，上诉人是想利用其上诉的权利，拖延、推卸责任，继而损害被上诉人利益，请求立即驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人西关村委会向一审法院起诉请求：1.要求被告承担原告与张某案件损失款397206.60元；2.要求被告赔偿房屋装饰装修损失14367.00元；3.要求被告赔偿房屋租金损失234534.00元；4.要求被告对2#楼9号、15号、16号及3#楼6号、7号、8号、9号、10号、11号门市房地面基础进行维修。
一审法院认定事实：2009年4月28日原告与奈曼旗秦正房地产开发有限责任公司签订《关于开发建设西关新村的合同》，合同约定西关新村小区由秦正公司负责开发，西关新村提供土地，秦正公司用十九间门市房抵顶土地出让金及拆迁补偿费用。此后秦正公司将该开发项目转让给了被告赤峰正隆房地产开发有限责任公司。该工程由被告开发，施工人为赤峰红利建筑工程公司。2009年7月开工建设，2011年投入使用。该小区的楼房建成后，被告给原告十九间门市楼房（其中包含原告出租给案外人张某的3#楼8号、9号、10号门市房）抵顶土地出让金及拆迁费用。房屋交付使用后，2012年9月27日有关部门对该小区的1#、2#、3#楼进行了验收，验收结果为合格。2013年3月28日开鲁县住房和城乡建设局下发了开住建字（2013）×××号《关于对西关新村小区3号楼重新组织竣工验收的通知》，根据该通知的内容，3#楼存在质量问题需由被告方协调设计单位拿出维修方案后经审批进行维修，维修后由建设单位重新组织对该工程进行验收。此通知后3#楼被告方至今未向有关部门呈报维修方案，亦未维修。经本院组织原、被告双方当事人现场勘验，被告开发的2#楼及3#楼存在地面基础塌陷、部分墙体、楼梯裂缝现象，被告交付给原告的19间门市房，原告出租后因地面塌陷导致墙体及装修不同程度损坏，已无法经营使用。上述事实有开鲁县人民法院生效的（2012）开民初字第1207号民事判决书及一审法院现场勘验的录像光碟佐证，当事人也认可，故予以认定。
另查明，因原告将3#楼8号、9号、10号门市房出租给张某，导致张某装修损失，经人民法院判决后最终原告赔付张某各项损失396093.60元，赔付时间为2015年11月24日。该事实有原告所举的与张某案件的裁判文书及向人民法院履行赔偿款的票据佐证，故予以认定。原告将3#楼6号、7号门市房出租，导致承租人的装修损失为6872.00元，原告将2#楼9号、15号、16号门市房出租，导致承租人装修损失为7495.00元。该装修损失有原告申请本院委托通辽万诚资产评估事务所所作的资产评估报告佐证，故予以认定。原告还申请对2#楼及3#楼房屋维修费用进行评估，评估维修费用为242942.00元。
再查明，原告将2#楼的9号、15号、16号及3#楼的6号、7号、8号、9号、10号、11号门市房均进行了出租。2015年5月至2016年5月，张某的8号、9号、10号房租金为79200元；6号、7号、11号房租金亦为79200元；2#楼9号、15号、16号房每房出租金为24860元。上述事实有原告所举的合同及收取租金收据佐证，故予以认定。
一审法院认为，2011年被告将3#楼8号、9号、10号门市房在未经竣工验收的情况下交付给原告使用，此后以上房屋虽经过竣工验收，但2013年开鲁县住建局已认定为质量不合格，需维修后重新进行竣工验收。原告将8号、9号、10号门市房承租给张某后，造成的损失397206.60元已于2015年11月24日赔付完毕，原告的该损失系由于被告交付的房屋质量不合格所造成，被告应承担赔偿责任。原告赔付后向被告主张权利并未超过一年的诉讼时效期，故原告的第一项诉讼请求即要求被告承担原告与张某案件损失款397206.60元应予支持。原告租赁给承租人的其他房屋虽存在装修及租金损失，但现在原告并未向承租人实际赔付，故原告的第二项诉讼请求要求被告赔偿房屋装饰、装修损失14367.00元及第三项诉讼请求要求被告赔偿房屋租金损失234534.00元不予支持。被告交付给原告的3#楼因存在最终未经竣工验收且尚需维修事宜，故被告应承担维修的义务。考虑本案的实际情况，被告可对2#楼的维修一并进行。由于房地产开发的竣工验收及合格验收需建筑管理部门进行组织和管理且尚需开发商、建筑商进行维修方案申报，行政审批等事宜，故以上维修应在考虑上述因素基础上由被告完成，原告的第四项诉讼请求应予支持。
综上所述，2009年4月18日原告与奈曼旗秦正房地产开发公司签订《关于建设西关新村的合同》书后，秦正公司将该合同的权利义务转让给了被告正隆公司，合同转让的事实原、被告均已默认且实际履行，被告应依合同向原告交付合格的房屋。因被告交付的房屋存在质量不合格导致原告损失应承担违约的赔偿责任。原告已发生且已赔付承租人的实际损失被告应付赔偿责任，尚未赔付承租人的损失，不予支持。被告对质量不合格的房屋应在合理期限内向主管部门申报维修方案并完成维修。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条（二）项、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十三条之规定，判决如下：一、被告赤峰正隆房地产开发有限责任公司承担原告开鲁县开鲁镇西关村民委员会与张某案件损失款397206.60元，此款于本判决生效后十日内一次性给付；二、被告赤峰正隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向住建管理部门提交原告开鲁县开鲁镇西关村民委员会西关新村小区2#楼、3#楼的维修方案，并于维修方案批准后30日内将上述房屋维修完毕，维修质量达到竣工验收合格；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费12291.00元，由原告开鲁县开鲁镇西关村民委员会负担5033.00元，由被告赤峰正隆房地产开发有限责任公司负担7258.00。评估费5000.00元，由被告赤峰正隆房地产开发有限责任公司负担，于判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费12291.00元。
二审期间，当事人没有提交新证据，经二审查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案上诉人赤峰正隆公司为涉案房产的实际开发建设单位，该开发建设权利受让于奈曼旗秦正房地产开发有限责任公司。根据西关村委会与秦正公司签订的《关于开发建设西关新村合同》，秦正公司应向西关村委会交付十九间门市房。赤峰正隆公司受让开发建设后，依上述合同约定，有义务向西关村委会交付合格房屋。现赤峰正隆公司交付的房屋出现质量问题，作为开发建设者，赤峰正隆公司负有维修责任，并应当经依法依规验收合格。如赤峰正隆公司确与赤峰红利建筑工程有限公司存在施工合同关系，可由赤峰正隆公司依施工合同再行向赤峰红利建筑工程有限公司主张质量维修责任。但上述工程质量责任追溯，不能使赤峰正隆公司逃避其应向西关村委会交付合格房屋的责任，同理，赤峰正隆公司要求追加赤峰红利建筑工程有限公司的申请，根据合同相对性原则，不应准许。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12291.00元由上诉人赤峰正隆房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 师国亮
审判员 白云飞
审判员 陈婷婷
二〇一七年十一月二十九日
书记员 徐 健