重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初8415号
原告：重庆川仪物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区碚峡路202号，统一社会信用代码91500109203232303T。
法定代表人：任强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭元江，重庆腾运律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘桢，重庆腾运律师事务所实习律师。
被告：陈涛，男，1971年2月28日出生，汉族，住重庆市北碚区××路×××号×××××-××-×，公民身份号码。
原告重庆川仪物业管理有限公司（以下简称川仪公司）与被告陈涛物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告川仪公司的委托诉讼代理人郭元江、被告陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告川仪公司向本院提出诉讼请求：请求判决陈涛支付从2014年2月至2015年9月的物业服务费5068元、从2014年2月至2015年9月的公共能耗费139.4元；请求判决陈涛支付违约金304.1元。事实和理由：2013年1月28日，川仪公司与重庆市北碚区××××业主委员会签订《××××小区物业服务合同》。该合同约定×号楼-×号楼×层以上住户物业服务费为1元/平方米.月（包含电梯费）。合同还约定，重庆市北碚区××××业主委员会、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应当从次月1日起按每日千分之三的标准向川仪公司支付违约金。陈涛系××××小区×-××-×的业主，房屋建筑面积253.41平方米。从签订物业服务合同开始，川仪公司一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对陈涛居住的小区实施规范的物业管理，为陈涛提供了完善的物业管理服务。陈涛从2014年2月至2015年9月共计欠川仪公司物业服务费5068元、公共能耗费139.4元，另外产生了相应违约金。公共能耗费据实分摊。违约金按合同约定是按当月所欠的物业服务费为基数，从次月1日开始按每日千分之三计算，计算到本金还清为止，但川仪公司只主张按所欠物业服务费的总金额为基数，按总金额的千分之三计算违约金，违约金计算日期截止到2015年9月30日。违约金为304.1元（5068元×0.003×20个月）。川仪公司曾多次以多种形式向陈涛催交物业服务费用，但陈涛一直拒绝交纳。川仪公司为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。
被告陈涛辩称，陈涛未交纳川仪公司2014年2月至2015年9月的物业服务费。2014年2月至2015年9月期间不存在公共能耗费，公共能耗费包含在物业服务费之中。未交纳物业服务费用的理由为：1、川仪公司不作为，陈涛的房屋屋顶、飘窗、外墙多处漏水造成陈涛的房屋受损多处，川仪公司不联系维修。曾经找川仪公司协商赔偿事宜，川仪公司一直没有给与答复。2、公共区域损坏，川仪公司也不维修，川仪公司将拆除的生锈栏杆堆放在草坪上，有安全隐患。陈涛不同意支付2014年2月至2015年9月的物业服务费、公共能耗费及违约金。
经审理查明，陈涛为坐落于重庆市北碚区××路×××号×幢××-×住宅（以下简称案涉房屋）的业主，于2009年10月入住。案涉房屋建筑面积为253.41平方米。
2013年1月28日，川仪公司（以下简称乙方）与重庆市北碚区××××业主委员会（以下简称甲方）签订《××××小区物业服务合同》，约定由川仪公司为××××小区提供物业管理服务。合同第二条约定：甲方委托的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。……8、物业专项维修资金的预算和计划。第四条约定：本物业管理区域的物业收费选择包干制方式：根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算，含代业委会收取的安保人员费用）：高层住宅：1号、7号、8号、9号楼1-2层住户0.8元/平方米.月，3层以上住户1元/平方米.月（其中包含电梯费0.3元/平方米.月）……根据管理需要和业主的交费习惯，本物业每月业主交费时间确定为10-20日。第七条约定：小区公共用水、公共用电的水电费，由业主和物业使用人据实分摊。第八条约定：小区公共楼道内墙面的粉刷、化粪池的清掏、公共设施、设备、公共部位的大、中修、更新、改造等费用由专项维修资金支付。注：根据渝价[1999]398号《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》对日常维修（小修）的解释如下“小修工程：为修复房屋局部构件的轻微破损，保证正常使用而进行的修缮项目。包括：整修门窗、疏通下水道、排除水电故障，修补地面、墙面等”。本合同约定，在维修工作中，单件金额200元（含200元）以上或单项工程费用达到500元以上的，不在物管费中支出。由乙方报告甲方，在公共维修基金中列支。第十二条约定：本合同期限为叁年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止。合同期满前三个月，甲方作出续聘或者选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签定物业服务合同生效时，本合同终止。第十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应从次月1日起，按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。附件一物业管理服务目标及实施措施载明：……1、房屋管理服务标准：房屋完好率90%以上。具体实施措施：落实责任人，实行巡视制度，巡查小区共用部位的墙面、门窗、护栏等，作好巡查检修记录，根据使用状况，需要维修的，保修期内的由乙方及时与有关责任部门联系维修，费用由责任部门支付。保修期外的属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围的及时编制维修计划和公共维修基金使用计划，向甲方提出报告与建议，协助组织维修。川仪公司从2013年2月1日至今为××××小区提供物业管理服务。
2016年3月23日，川仪公司与重庆市北碚区××××业主委员会签订合同期限为自2016年4月1日起至2020年3月31日止的《××××物业服务合同》，约定由川仪公司为××××小区提供物业管理服务。该合同已在重庆市北碚区房屋管理局备案。
拍摄照片时案涉房屋多处内墙面有渗水痕迹，白色装饰层有起泡、脱落现象，多处内墙面处的墙纸有损坏。案涉房屋在2015年使用物业专项维修资金（即大修基金）维修过。拍摄照片时××××小区有一处围墙边的草坪上堆放了生锈的栏杆，有一处车库顶部的栏杆生锈。
陈涛未支付川仪公司从2014年2月至2015年9月的物业服务费。
审理中，陈涛陈述2014年向川仪公司反映房屋屋顶、飘窗、外墙多处漏水之后，川仪公司在一年之后即2015年9月左右动用物业专项维修资金维修了陈涛的房屋，修好之后陈涛从2015年10月开始交纳物业服务费至2017年3月。川仪公司则陈述对于陈涛所在小区的所有业主反映的漏水情况，川仪公司自2013年起陆续进行登记，并将情况汇报业委会申请动用物业专项维修资金进行维修、维护，经过了申请审批流程、维修公司的招投标程序，对申请流程及招投标程序进行公告、公示，到2015年开始对陈涛所在小区漏水的业主房屋进行陆续的维修，川仪公司不存在不作为情形。
审理中，陈涛陈述2014年、2015年和2017年10月陈涛和陈涛的老婆拍摄了房屋漏水的照片，2017年11月6日陈涛的老婆拍摄了××××小区的照片。川仪公司对陈涛的陈述未认可。
上述事实，有书证，以及双方当事人在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。
本院认为，川仪公司与重庆市北碚区××××业主委员会签订的《××××小区物业服务合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，陈涛为案涉房屋的业主。根据上述规定，《××××小区物业服务合同》对川仪公司与陈涛均有约束力。
《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，陈涛应当根据《××××小区物业服务合同》载明的标准按时支付物业服务费用。对陈涛辩称不交纳物业服务费用的理由，本院分别评析如下：1、陈涛辩称其房屋屋顶、飘窗、外墙多处漏水造成受损多处，川仪公司不联系维修，曾经找川仪公司协商赔偿事宜，川仪公司一直没有给与答复，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，案涉房屋在2015年使用物业专项维修资金维修过，川仪公司已按合同履行了相应义务，陈涛未提供充分证据证明川仪公司未尽到必要的合同义务致其房屋受损，本院对陈涛的该抗辩意见不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，陈涛可另案主张自己的权利。2、陈涛辩称公共区域损坏，川仪公司也不维修，川仪公司将拆除的生锈栏杆堆放在草坪上，有安全隐患，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，虽然拍摄照片时××××小区有一处围墙边的草坪上堆放了生锈的栏杆，有一处车库顶部的栏杆生锈，陈涛陈述照片拍摄于2017年11月6日，但陈涛未提供充分证据证明上述情况产生的时间以及上述情况持续的时间，而川仪公司起诉要求陈涛支付的物业服务费、公共能耗费为2014年2月至2015年9月期间的费用，陈涛未提供充分证据证明上述情况发生在2014年2月至2015年9月期间，因此，本院对陈涛的该抗辩意见不予采纳。现在川仪公司仍在为××××小区提供物业服务，陈涛如果对川仪公司的物业服务有意见，可及时向川仪公司反映，川仪公司应按照相应约定和规定及时处理，或向川仪公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门依法进行督促整改。只有通过物业服务企业和业主的共同努力，才能建好和谐、文明、有序的小区。
关于物业服务费。本案中，《××××小区物业服务合同》约定物业服务费按建筑面积计算，高层住宅：1号、7号、8号、9号楼3层以上住户1元/平方米.月，陈涛的房屋建筑面积为253.41平方米，因此，陈涛每月应支付川仪公司物业服务费1元/平方米.月×253.41平方米=253.41元/月。陈涛应支付川仪公司2014年2月至2015年9月的物业服务费为5068.2元（253.41元/月×20个月）。川仪公司要求陈涛支付上述期间的物业服务费5068元的诉讼请求，本院予以支持。
关于公共能耗费。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《××××小区物业服务合同》约定小区公共用水、公共用电的水电费，由业主和物业使用人据实分摊。川仪公司要求陈涛支付从2014年2月至2015年9月的公共能耗费139.4元，但川仪公司未提供证据证明其支付了公共能耗费以及公共能耗费如何据实分摊，陈涛也未认可，本院对川仪公司的该请求不予支持。
关于违约金。本案中，《××××小区物业服务合同》约定业主违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应从次月1日起，按每日千分之三的标准向川仪公司支付违约金。因川仪公司主张计算日期截止到2015年9月30日的违约金，故2015年9月未交纳的物业服务费在2015年9月30日时不符合合同约定的支付违约金的条件，川仪公司要求陈涛支付2015年9月未交纳的物业服务费的违约金，本院不予支持。陈涛逾期未支付2014年2月至2015年8月的物业服务费，按照合同约定，陈涛应当支付违约金。川仪公司要求陈涛支付按所欠物业服务费的总金额为基数，按总金额的千分之三计算至2015年9月30日止的违约金，本院认为，该违约金较高，酌情按中国人民银行逾期贷款利率（4.75%上浮30%）的标准，即日利率万分之一点七一五的标准计算违约金。陈涛应支付川仪公司的违约金分别以2014年2月至2015年8月期间每月逾期未交纳的物业服务费为计算基数，按日利率万分之一点七一五为计算标准，从未交纳物业服务费的月份的次月1日起计算至2015年9月30日止，计算出的违约金为251.33元[253.41元×日利率0.0001715×（579天+548天+518天+487天+457天+426天+395天+365天+334天+304天+273天+242天+214天+183天+153天+122天+92天+61天+30天）]。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告陈涛在本判决生效之日起五日内支付原告重庆川仪物业管理有限公司从2014年2月至2015年9月的物业服务费5068元。
二、被告陈涛在本判决生效之日起五日内支付原告重庆川仪物业管理有限公司违约金251.33元。
三、驳回原告重庆川仪物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈涛负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 李军
二〇一七年十二月二十九日
书记员 包薇