徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初6287号原告：冯远法，男，1962年3月2日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：夏鹏，江苏同瑞律师事务所律师。被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路163号。法定代表人：王广备，总经理。被告：董帅，男，1973年9月24日生，汉族，自由职业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王旭红，江苏泰信律师事务所律师。原告冯远法与被告徐州市同力创展房地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法通知董帅为共同被告参加诉讼，并再次公开开庭进行了审理。原告冯远法的委托诉讼代理人夏鹏、被告董帅的委托诉讼代理人王旭红到庭参加诉讼，被告徐州市同力创展房地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯远法向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告对其与被告徐州市同力创展房地产有限公司签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的补偿安置房屋奎山美景嘉园xx号楼xx单元xx室享有优先取得权；2、诉讼费由被告徐州市同力创展房地产有限公司负担。事实和理由：被告徐州市同力创展房地产有限公司（甲方）因奎旧村改造项目，需拆除原告（乙方）原有房屋，双方签订了《拆迁产权交换协议书》，约定：“甲方以奎山美景嘉园小区xx号楼xx单元xx室，建筑面积104平方米，同乙方被拆除房屋进行产权交换，作定居安置。……”。上述协议订立后，原告将房屋交给被告徐州市同力创展房地产有限公司拆除。现用于安置的房屋处于后期建设阶段，原告发现被告徐州市同力创展房地产有限公司以买卖该房屋的形式抵债给被告董帅，为维护原告的合法权益，故依法诉讼。被告董帅辩称，首先，据徐州市同力创展房地产有限公司告知，由于包括原告在内的拆迁户的上访以及支付拆迁过渡费用的压力，徐州市同力创展房地产有限公司与原告于2017年又重新补签了产权交换协议书，该协议书的形成时间晚于徐州市同力创展房地产有限公司与董帅签订的商品房买卖合同的时间，故原告主张优先取得房屋没有事实和法律依据。其次，董帅于2014年9月16日与徐州市同力创展房地产有限公司签订商品房买卖合同并进行了预告登记，购房款已全部付清，因此具有阻却他人再处分该房屋的权利。最后，董帅购买的该房屋于2014年9月16日进行了预告登记，效力及于原告，故原告的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效期间，不应该得到人民法院的支持。被告徐州市同力创展房地产有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：徐州市泉山区奎山乡奎旧村改造计划于1999年6月2日由徐州市计划委员会批复同意。2011年1月27日，徐州市发展和改革委员会以徐发改行政许可服务核字[2011]003号《关于徐州市同力创展房地产有限公司xx号地块住宅建设项目核准的批复》同意由徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力公司）实施xx地块住宅建设项目，确认该项目建设地点为徐州市中心医院南侧、翠园小区西侧。2010年11月25日，被告同力公司（甲方)与原告冯远法(乙方)签订了《拆迁产权交换协议书》，其中主要约定有：“因国家建设需要，甲方根据文件批准，在奎新建住宅。需要拆除乙方使用的座落在奎山综合楼xx号私有房屋，建筑面积74平方米，使用面积52.11平方米及附属物等，经双方协商达成本协议：甲方以奎园美景小区2号楼（协议书显示此处的“奎园美景”被删改为“奎山美景嘉园”，“2”被删改为“一”，加盖了同力公司印章）xx单元xx室，建筑面积104平方米同乙方被拆除房屋进行产权交换，作定居安置。旧房交甲方拆除并回收旧料，原产权注销。……”。协议签订后，原告冯远法将其原房屋交由被告同力公司拆除。2014年9月16日，被告同力公司（出卖人）与被告董帅（买受人）签订了编号为0480039的《商品房买卖合同》，约定：被告同力公司将奎山美景嘉园xx幢xx单元xx号房以单价每平方米4800元、总金额483360元的价格出售给被告董帅。2015年1月23日，被告同力公司为被告董帅出具了收据，金额为372590元，事由为“奎山美景嘉园xx（补收据2014.9.16）”。同日，被告同力公司为被告董帅出具了销售不动产统一发票（电子），载明同力公司第三分公司收取董帅购买“奎山美景嘉园xx购房款483360元”。被告同力公司并出具了购房说明，“实际购买价格为8500元每平方，差价另行补齐”。该《商品房买卖合同》后进行了网上备案。2016年2月16日，原告冯远法持徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会于2016年2月1日出具的证明及其与同力公司签订的《拆迁产权交换协议书》，以同力公司和董帅为共同被告诉至本院，要求确认其对涉案房屋享有优先取得权。其中的证明内容为：“兹证明冯远法为我社区居民，于2010年11月25日与徐州市同力创展房地产有限公司签订《拆迁产权交换协议书》，约定安置补偿房屋坐落：奎山美景嘉园xx号楼xx单元xx，至今仍未上房”。2016年12月29日，原告冯远法撤诉。2017年10月13日，原告冯远法再次以同力公司为被告提起本案诉讼，要求确认其对奎山美景嘉园xx号楼xx单元xx室房屋享有优先取得权。本院依法通知董帅为本案的共同被告参加诉讼。庭审中，原告冯远法又提交了徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会于2017年8月30日出具的证明，其内容为：“兹证明冯远法为我社区居民，其与徐州市同力创展房地产有限公司签订的拆迁补偿协议中确定的奎山美景嘉xx房屋，徐州市同力创展房地产有限公司至今未向其将该房屋交付”。被告董帅以辩称理由答辩，并陈述，其与被告同力公司之间原系借款合同关系，同力公司欠付其本金1000余万元，后两被告协商将借款转化为购房款，签订了包括本案争议房产在内的商品房买卖合同并进行了预告登记，其并未实际交付购房款。本院业已生效的(2016)苏0311民初6166号民事判决书查明：“徐州市规划局于2011年11月1日批准的徐州市中心医院南侧、翠园小区西侧、中心医院宿舍东侧、奎山公园北侧地块的规划图显示：该地块规划建设楼宇两栋，其中1#楼为高层住宅xx楼为多层住宅（2011年10月20日，徐州市同力创展房地产有限公司填报的徐州市地名命名、更名审批表中对上述地块建设两栋楼房所在居民点申报名称为奎山美景嘉园，徐州市地名委员会以徐地名xx号公告予以核准。经现场勘查，上述奎山美景嘉xx楼高层住宅和2xx楼多层住宅均为两单元楼宇，且均为一梯两户并配备电梯”。“经检索，本院2016年度受理的被告为同力公司拆迁安置补偿合同纠纷的案件中有35件涉及被安置房屋为奎山美景嘉园（奎园美景）小区，分布在1至16楼层，其中的30件《拆迁产权交换协议书》中约定的被安置房屋由‘奎园美景小xx号楼’更改为‘奎山美景嘉园小区x号楼’、1件《拆迁产权交换协议书》中约定的被安置房屋由‘奎园美景小区xx号楼xx单元’更改为‘奎山美景嘉园小区1号楼1单元’、1件《拆迁产权交换协议书》中约定的被安置房屋由‘奎园美景小区2号楼4单元’更改为‘奎山美景嘉园小区1号楼xx单元’、另外3件《拆迁产权交换协议书》中约定的被安置房屋分别由‘奎山小区xx单元1xx室’更改为‘奎山美景嘉园小区xx号楼xx单元xx室’、‘奎园美景小区2号楼xx单元xx室’更改为‘奎山美景嘉园小区1号楼xx单元xx室’、‘奎园美景小区xx号楼xx单元xx室’更改为‘奎山美景嘉园小区1号楼xx单元xxx室’”。本院认为，当事人订立、履行合同应当遵循诚实信用的原则，必须遵守法律或国家政策，不得损害社会公共利益、扰乱社会经济秩序。原告冯远法与被告同力公司签订的《拆迁产权交换协议书》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，该协议书对双方均具有法律约束力。《拆迁产权交换协议书》签订后，被安置的奎园美景小区被命名为奎山美景嘉园，且经批准的规划定点图中将该居民点两栋楼宇中高层住宅（20F）被确认为x号楼、多层住宅xx被确认为2号楼。综合被安置房屋楼层分布及被告同力公司与其他被拆迁户签署的《拆迁产权交换协议书》变更情况，用于安置的楼宇明显应为1号楼（高层住宅）而非2号楼（多层住宅），故被告同力公司将本案《拆迁产权交换协议书》中被安置房屋所在楼宇由“奎园美景小区2号楼”更改为“奎山美景嘉园1号楼”既是客观事实变化的结果，也是符合合同目的的行为，现原告冯远法以变更后的《拆迁产权交换协议书》主张权利，应系其对变更行为和内容的认可，本院对变更后的《拆迁产权交换协议书》的效力依法予以确认。《拆迁产权交换协议书》约定奎山美景嘉园xx号楼xx单元xx室房屋系对原告冯远法的拆迁补偿安置房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，原告冯远法要求确认其对该房屋享有优先取得权的诉讼请求具有合同和法律依据，本院予以支持。被告同力公司在将该房屋安置给原告冯远法后仍与被告董帅签订《商品房买卖合同》用以抵偿其欠付被告董帅的借款，应认定为存在主观恶意。被告董帅虽然依据《商品房买卖合同》对该房屋进行了网上备案登记，但其并不能以此对抗原告冯远法享有的法定优先权。被告董帅因此而不能得以清偿的债权可另行向被告同力公司主张。关于被告董帅辩称的原告冯远法的诉讼请求已超过诉讼时效期间的主张，依照《中华人民共和国民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人侵害之日起计算，并因权利人提起诉讼或者申请仲裁而中断。被告同力公司与被告董帅之间就争议房屋用于抵偿债务的《商品房买卖合同》签订于2014年9月16日、进行备案登记的时间不早于2015年1月23日，而原告冯远法曾于2016年2月就该房屋的优先权提起过诉讼，因此原告冯远法提起本案诉讼未超过法定的诉讼时效期间。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第七十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告冯远法对其与被告徐州市同力创展房地产有限公司签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的补偿安置房屋本市奎山美景嘉园x号楼xx单元xx室房屋享有优先取得权。案件受理费80元，减半收取40元，由被告徐州市同力创展房地产有限公司负担（于本判决生效后五日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  龚思红二〇一七年十二月十一日书记员  刘星辰