湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终3392号上诉人（原审原告）：陈加芬，女，1987年8月18日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：徐妮，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西嘉业建设工程集团公司，住所地江西省南昌县莲塘中大道739号。法定代表人：曾剑峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王芙蓉，湖北佳和律师事务所律师。原审第三人：武汉正联房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区云林街31号中环大厦A座3层。法定代表人：杨俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄远远，男，该公司员工。上诉人陈加芬因与被上诉人江西嘉业建设工程集团公司（以下简称嘉业公司）以及原审第三人武汉正联房地产开发有限公司（以下简称正联公司）案外人执行异议纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初4701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈加芬的上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审。2、解除对土地证为岸国用（交2011）第1811号（权证号为2011012886、2011012891）二套房屋的查封，并对该房屋进行确认权属，要求正联公司配合我办理房屋过户手续。3、嘉业公司承担一、二审诉讼费用。其上诉的理由为：一、一审判决推定“不足以证实陈加芬已支付全部购房款”的事实不清。原审法院认为“不足以”，既未指明已支付多少也未指明尚欠多少，未依据已有的证据，全属主观臆断。沈彦平与正联公司的借款往来全由正联公司负责人刘源处理，因刘源已去世，公司管理不善，重要资料不全，只知往来既有银行转帐，又有大量现金收付，目前可以确定的有130多万元已提交给法院，另外的支付是银行往来还是现金支付，需要调取正联公司所有帐户及银行流水信息才能确认。该帐户多年未使用已经变成僵尸户，公司无法调取。对此，我已向原审法院申请调取正联公司所有帐户及银行流水信息、及公司实际人刘源（身份证号：）的所有银行流水信息。原审法院一直未作处理，此处事实不清。二、我无需提交购房流水，一审判决推定“不足以证实陈加芬已支付全部购房款”没有事实依据。正联公司向沈彦平借款200万元，后商议以房抵债务，涉案房屋501室、506室。陈加芬与沈彦平系好友关系，沈彦平将涉案房屋501室、506室另售与陈加芬，至于陈加芬与沈彦平之间的购房支付对价与本案无关。原审法院认为陈加芬仅凭提交的《收据》及正联公司、案外人沈彦平的陈述，不足以证实陈加芬已支付全部购房款，而根据上述事实，陈加芬无需提交购房流水，原审法院也无需查证陈加芬是否支付全部购房款，因此，一审判决推定“不足以证实陈加芬已支付全部购房款”没有事实依据。三、未及时办理房屋过户手续非我的过错，不是当事人承担不利后果的理由。原审法院认为即使陈加芬享有诉争房屋所有权，但其数年来怠于实现物权，对未办理转移变更登记存有一定过错。事实是，陈加芬、案外人沈彦平、正联公司互相熟知，陈加芬认为房屋已交付自己且合法居住，又无卖房打算，故不急于办理过户。后正联公司未经陈加芬同意擅自将房屋抵押于他人，更致使陈加芬无法办理过户，正联公司也承认因其缘故，陈加芬才一直未办理过户手续。因此，并非陈加芬数年来怠于实现物权，而是存在客观原因无法办理过户手续。四、我对涉案房屋501室、506室享有所有权。2012年11月24日，陈加芬与正联公司签订的《房屋买卖合同》属双方真实意思表示，合同真实、有效，沈彦平以债权抵扣购房款，房屋也交付陈加芬实际占有使用，自2012年9月起，物业费及水电费（提供物业费及水电费票据）也按期交纳至今。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。本案中，陈加芬与正联公司签订了房屋买卖合同，自合同成立时房屋所有权归陈加芬所有。我认为其合法取得的房屋所有权，而正联公司未经授权擅自将涉案房屋抵押，致使我无法及时办理过户手续，原审法院应及时解除查封，正联公司应履行过户手续。而原审法院认为我证据不充分，其不享有足以排除强制执行的民事权益，原审认定不当，判决错误。被上诉人嘉业公司答辩则要求维持原判。原审第三人正联公司答辩，表示同意陈加芬的上诉请求和理由。2017年6月，陈加芬向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除对汉港大厦501、506室（土地证为岸国（交2011）第1811号、房屋所有权证号为武房权证岸字××号、20××91号）房屋的查封，并确认该两套房屋属我所有，正联公司应配合我办证；2、本案诉讼费由嘉业公司承担。一审法院查明：2012年9月12日，正联公司向陈加芬交付了位于武汉市江岸区黄石路特1号汉港大厦501室、506室房屋，陈加芬办理了入住手续。2012年11月24日，正联公司（甲方、出卖人）与陈加芬（乙方、买受人）签订了两份《购房合同》，约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方，房屋分别坐落于江岸区黄石路特1号汉港大厦501室、506室，建筑面积分别为86.45、65.76平方米，所有权证号为武房权证岸字××号、20××91号，土地证号为岸国用（交2011）第18**号；房屋单价每平方米8,800元，总金额分别为760,760元、578,688元；在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其他文件，如甲方原因不能办理过户登记，乙方有权解除合同。2013年7月16日，正联公司将汉港大厦501室、506室房屋抵押给武汉泓鼎典当公司，并于同年7月29日办理了抵押登记，诉讼中抵押权尚未解除。2014年12月19日，因嘉业公司与正联公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院作出（2012）鄂江岸民商初字第03447号民事判决，判决正联公司向嘉业公司支付工程款322,367.64元及利息。正联公司未履行生效法律文书确定的义务，故嘉业公司于2015年9月21日向一审法院申请执行，执行中，该院于2016年7月29日依法查封了汉港大厦501室、506室房屋，陈加芬对执行标的提出书面异议，要求解除对汉港大厦501室、506室房屋的查封。一审法院于2017年5月22日作出（2017）鄂0102执异38号执行裁定，裁定驳回陈加芬的异议申请。故陈加芬诉至本院。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，各方当事人的争议焦点为陈加芬就诉争位于汉港大厦501室、506室房屋是否享有足以阻却执行的实体权利，陈加芬应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然陈加芬与正联公司签订了《购房合同》且已实际入住、使用诉争房屋，但仅有陈加芬提交的《收据》及正联公司、案外人沈彦平的陈述，并不足以证实陈加芬已支付全部购房款。陈加芬于2012年9月12日接收诉争房屋后，未及时要求正联公司协助办理转移变更登记手续，致使正联公司于2013年7月29日将诉争房屋抵押给武汉泓鼎典当有限公司至今。即使陈加芬享有诉争房屋所有权，但其数年来怠于实现物权，对未办理转移变更登记存有一定过错。目前涉案房屋所有权仍登记在正联公司名下，且设定了抵押权，陈加芬认为其享有足以排除强制执行的民事权益，证据不充分，故对陈加芬要求确认享有涉案房屋所有权并解除对涉案房屋查封的诉讼请求，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决：驳回陈加芬的诉讼请求。案件受理费8,428元、邮寄送达费60元，共计8,488元由陈加芬负担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，陈加芬虽就本案涉案房屋501、506室与正联公司签订了《购房合同》，并实际占有使用该房屋，但是，根据我国物权法的相关规定，陈加芬未办理涉案房屋的产权变更登记手续，取得该房屋的物权，故其不能对抗人民法院对该房屋采取的强制执行措施；其次，负有举证责任的陈加芬，在一、二审诉讼过程中，未能提交其与正联公司因房屋买卖而支付购房款的充分证据，其行为有悖于最高人民法院相关司法解释的规定，故陈加芬应承担举证不能的法律后果。因此，陈加芬的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,428元，由陈加芬负担。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 张立新审判员 陈继红二〇一八年六月二十五日书记员 余文婷