广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终332号
上诉人（原审原告）：区带喜，住广东省江门市蓬江区。
委托诉讼代理人：黎俊宇，住香港特别行政区。
委托诉讼代理人：黄宣干，广东天高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江门市金华物业投资管理有限公司，住广东省江门市。
法定代表人：林文硕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈莹，广东良匠律师事务所律师。
上诉人区带喜因与被上诉人江门市金华物业投资管理有限公司（以下简称“金华物业投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，区带喜不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初5833号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
区带喜上诉请求：撤销一审判决，支持区带喜的一审诉讼请求，诉讼费用由金华物业投资公司承担。事实和理由：一、一审法院没有依法查清本案的事实。1、区带喜没有支付2014年10月份的租金，是因为金华物业投资公司在10月2日将涉案店铺上锁，经区带喜的员工多次交涉，该公司仍没有开锁。涉案店铺只经营二天，并且还未到十月份的租金支付期限。涉案店铺没有交付给区带喜经营，那么何来要支付租金？一审法院没有查清该事实；2、金华物业投资公司给区带喜发函催收10月份的租赁费，该函件区带喜并没有收到，是金华物业投资公司伪造区带喜的签名的，当时区带喜已出国，并不在江门，无法签名收信件，一审说区带喜没有理会是严重错误的；3、一审中，区带喜提供证据证明在2014年9月间，食品卫生部门要求区带喜进行整改，区带喜在9月间对厨房进行整改，更换部分厨具等内容，然而，一审法院却没有对该事实进行调查，在一审事实查明中没有任何的涉及，因为该事实可以说明区带喜在10月2日为何搬走部分厨具的原因。一审法院没有调查该事实是严重错误的；4、一审法院对江门市仲裁委员会作出的（2014）江仲经字第048号《仲裁裁决书》中涉及到的金华物业投资公司违约的结论没有涉及，从而得出区带喜“确有错在先”的结论，是对前述《仲裁裁决书》中“申请人的锁门行为构成了违约”的否定，是严重违反法律的；5、对于租金问题，由于2014年10月2日金华物业投资公司锁门，导致区带喜无法开门经营，十月份的租金是否要支付，双方是有争议的，经江门市仲裁委员会仲裁，区带喜要支付16217元租金，该裁决已执行，目前并不存在区带喜没有支付十月份租金问题，江门市仲裁委员会裁决区带喜要支付十月份租金是基于区带喜无证据证明区带喜的员工去金华物业投资公司交涉的情况，才裁决区带喜要交付一个月的一半租金，并无认定区带喜违约。一审法院认定区带喜违约，是与前述《仲裁裁决书》相互矛盾的。二、前述《仲裁裁决书》中己认定“申请人的锁门行为构成了违约”，即金华物业投资公司已构成违约，是不可改变的，且前述《仲裁裁决书》已经江门市中级人民法院裁定，一审法院居然“无视”金华物业投资公司己被认定违约的事实，对该部分内容只字不提。是严重错误的。三、区带喜与金华物业投资公司属于合同关系，双方应按合同条款履行权利义务，并严格执行合同条款的。双方应以是否按合同条款履行合同，而非是否存在“过错”进行评判，一审法院认为“区带喜确有错在先”是无视双方属于合同关系。合同关系并不适用一般民事法律关系的“过错责任”原则。一审法院混淆了合同法律关系与一般民事法律关系，是错误的。
区带喜在二审调查过程中补充认为：一、区带喜是根据卫生局的整改要求而将无用的物品搬走，并没有恶意离场。2014年10月2日之前，区带喜是仍在营业的。二、区带喜只是搬走了部分无用物品，没有将物品搬空。根据双方合同约定，无需书面请示。三、金华物业投资公司申请仲裁要求暂计租金至2014年10月，而在答辩中却要求终止合同。金华物业投资公司的行为严重违约。四、本案不违反“一事不再理”的原则由，区带喜在（2015）江蓬法荷民初627号案是要求返还物品继续履行合同，而本案是继续履行合同无法实现的情况下请求赔偿，两案的诉求是不一样的。五、对于赔偿预期损失，区带喜已经在一审庭审根据双方争议焦点提出鉴定申请，而一审法院没有进行鉴定，请求二审对预期损失进行鉴定。六、前述仲裁裁决已经生效，金华物业投资公司已经申请执行，而在答辩中又对前述裁决进行否定，金华物业投资公司对其有利的就认可，对其无理就不予认可。证据规则中明确表明仲裁机构认可的事实可以无需举证，仲裁认可区带喜只是搬离部分物品而没有违约，而金华物业投资公司强行锁门的行为构成违约。七、金华物业投资公司违法将区带喜经营的场所上锁，侵占区带喜物品，一审法院不支持区带喜诉求，偏帮金华物业投资公司的行为，是严重不公平的。综上所述，请求二审法院依法查清本案金华物业投资公司违约的事实，依法撤销一审判决，改判支持区带喜的一审的诉讼请求。
金华物业投资公司辩称，一、区带喜恶意撤场，且拒绝协商或履约，根据《房屋租赁合同》的约定，金华物业投资公司有权立即解除本合同，并有权没收保证金，区带喜请求返还保证金应依法予驳回。2014年9月30日、10月2日，区带喜两次均没有书面通知金华物业投资公司或物业管理公司的情况下指派人员将承租商铺内厨具设备搬空（具体见监控录像和说明），擅自停业、恶意撤场、严重违约，扰乱金华商业大厦的物业管理秩序。因10月2日是国庆假期，金华物业投资公司处于放假期间，商场内人来人往，事件又发生在晚上、情况紧急，物业管理公司出于保护租户财产安全和物业管理考虑，迫不得已先将商铺店门上锁，以保护店铺安全和维持现场秩序，避免造成业主或租户的损失。之后，金华物业投资公司一直积极电话或寄信联系区带喜协商处理问题，但其明明在国内（生效仲裁裁决认定的事实）却一直拒绝协商，并拒不支付租金和水电费，根据《房屋租赁合同》第一条、第六条第3、13款、第八条第1、2款约定，区带喜未经金华物业投资公司书面同意搬空租赁物内财物的，视为提前离场或退租；未征得金华物业投资公司书面同意擅自停业；未按时交纳当月租金逾期交纳超过15日的，属违约，金华物业投资公司依约有权解除合同和收缴租赁保证金，合法合理，区带喜无权要求退回。虽然区带喜拒不承认其恶意撤场的行为，但从金华物业投资公司提供的监控视频和说明可以证明，区带喜的员工10月2日晚上已将煤气瓶、碗碟、油桶、电饭煲、灶台等主要设备和厨具搬离案涉商铺，其堆砌各种理由，企图掩饰其恶意撤场的行为，如就煤气瓶这一重要营业工具就在不同阶段捏造不同理由，其陈述前后矛盾：（1）仲裁案中没任何理由；（2）（2015）江蓬法荷民初627号案一审提出的理由是物资中转站（舍近求远所谓搬迁煤气瓶到新会崖西）；（3）前述627号案二审提出的理由是配合卫生局整改需要（但此时整改限期已经届满），（4）本案一审提出的理由是消防安全考虑。前述层出不穷的理由恰好证明区带喜恶意撤场。二、区带喜请求赔偿物品损失明显违反“一事不再理”的法律规定，依法应予驳回。区带喜在（2015）江蓬法荷民初627号案中已经提出要求返还物品的诉讼请求，但因证据不足而被上述627号案的一审和二审判决驳回，该案二审判决已生效。区带喜在本案提出的所谓“赔偿物品损失91027.4元”的请求与前述627号案中要求返还物品的请求实际是同一请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条关于“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，区带喜在本案一审庭审中已明确其在（2015）江蓬法荷民初627号案提出要求返还的物品就是本案要求赔偿的物品，其针对同一标的物提出的诉讼请求已在前述627号案已进行审理且被驳回，其在本案变更诉讼请求为赔偿实际是文字游戏，实则意图否定（2015）江蓬法荷民初627号案的判决。根据“一事不再理”原则，依法应予驳回区带喜针对同一标的物提出的重复请求。另外，区带喜提出“赔偿物品损失91027.4元”的主张无法提供有效证据佐证，其应承担举证不能的不利后果。三、区带喜请求赔偿预期损失570000元没有事实和法律依据，应当予以驳回。第一，区带喜无法证明其在租赁案涉铺位的盈利情况；第二，即使营业也不代表能盈利；第三，区带喜根本无法继续营业，其自己提供的江门市食品药品监督管理局于2014年9月1日发出的《现场核查限期整改意见书》限其一个月内完成整改，否则不得营业，而区带喜事实上没有整改，因此只能在限期届满的9月底离场，也就发生了10月2日擅自搬空物品的一幕；第四，其所谓月盈利10000元毫无依据。综上，依法应予驳回区带喜所提的赔偿预期损失的请求。四、仲裁对当事人责任的裁决不当，不足以作为人民法院裁判的参考依据。首先，江门仲裁委员会做出的2014江仲经字第048号裁决并没有查明区带喜搬空设备厨具的事实和纠纷的真正起因在于区带喜没有通知的情况下恶意离场及拒绝协商处理，并采取了和稀泥、各打五十大板的态度处理双方纠纷，金华物业投资公司并不认同其定责。第二、前述裁决除了上述遗漏的事实外，与一审判决认定的事实并无冲突，只是一审判决认定的更为具体。第三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、(五)、(六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”根据前述规定，人民法院需要参考的是生效裁决所确认的事实，并非其说理及责任分配，区带喜故意混淆概念。综上，一审法院查明事实清楚、适用法律证据，而区带喜带有恶意诉讼的意图，其所有的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回，维持原判。
区带喜向一审法院起诉请求：1、金华物业投资公司返还租赁押金61780元；2、金华物业投资公司赔偿区带喜物品损失91027.40元；3、金华物业投资公司赔偿因违约给区带喜的预期损失570000元；4、金华物业投资公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：坐落于江门市蓬江区东华一路63号首层A10号、B4号、B5号、B6号、B52号、B53号、B58号等商铺是金华物业投资公司的物业，内分设为自编F20号、F21号等铺位。
2014年7月17日，金华物业投资公司（甲方）与区带喜（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定甲方将位于江门市东华一路63号（金华商业中心）首层第F20号、F21号商铺建筑面积363平方米出租给乙方用作小食餐饮经营，租期从2014年7月17日起至2019年7月31日止；租赁费用按月结算，第2年起（含第2年）每年递增5%，其中2014年7月17日至7月31日租金1900元、配套设施费4007.50元、物业管理费3630元，合计9537.50元，2014年8月1日至2015年7月31日每月租金6400元、配套设施费18774.50元、物业管理费7260元，合计32434.50元/月，物业管理费由甲方代收后交金华商业中心物业管理公司；乙方须于签订合同当天向甲方缴纳30890元作为定金，甲方于2014年7月17日前交付商铺，届时乙方须向甲方缴纳61780元作为合同履行的保证金（原缴纳的30890元定金可冲抵相应保证金）及首月租赁费32434.50元，任何情况下，乙方交付的租赁保证金不得冲抵乙方在租赁期内向甲方或甲方委托的物业公司支付的任何款项，合同期满，乙方无违反本合同并交清一切应交费用及按合同约定把商铺交还甲方后，甲方须在15天内将乙方所交纳的租赁保证金无息退还给乙方；乙方须于商铺交付当天内向物业公司缴交水电费按金2000元，租赁期满并在乙方结清应付款后15天内，水电费按金由物业公司无息退还给乙方；乙方应在每月5日前（遇节假日顺延）向甲方支付租金及合同约定的其他费用，由甲方开具收据（物业管理费由物业公司开具）给乙方；乙方须于每月5日前向物业公司支付上月经营产生的电费、水费（电、水量按读表加5%的损量计收），电水费标准以供水供电公司收费标准为准等内容。
此外，上述《房屋租赁合同》第六条第3项定明“乙方未经甲方书面同意，乙方不得提前离场或退租。如在未取得甲方书面同意下，乙方搬空该物业内财物，则视为提前离场或退租，视作乙方违约”；第13项定明“乙方须保证每天都按商场统一的营业时间营业，营业时间为10:00至22:00（包括公众假期在内），如乙方超时工作，须事先通知甲方及物业管理公司，倘若其因特殊情况需暂停营业，则需提前两天以书面形式通知甲方及物业管理公司，征得甲方及物业管理公司书面同意后方可停业”。第八条第1项定明“乙方必须按时交纳当月租金、配套设施及管理费，逾期交纳的甲方按欠款额的3‰每日加收滞纳金。若乙方逾期交纳以上款项的任一项超过15日的，甲方则有权要求物业管理公司采取停电、停水措施并有权立即解除本合同，没收保证金，收回该物业，并有权向乙方追讨欠款和滞纳金”；第2项定明“乙方违反本合同第六条第3、5、8、9、14、16、23款的任一款，以及第八条第1款，则视乙方违约，甲方有权随时单方面终止本合同，收回该物业。乙方于承租时交纳的租赁保证金不予退回，乙方须承担违约引起的一切经济损失和法律责任”；第4项定明“甲方违反本合同第一条、第二条或第五条的任一款，以致乙方无法经营的视为甲方违约，乙方有权提前单方面终止合同，甲方应当承担双倍返还租赁保证金的违约责任”。
合同签订当日，金华物业投资公司向区带喜交付了涉案店铺，而区带喜向金华物业投资公司支付了2014年7月17日-31日的租金9537.50元及租赁保证金61780元，并使用涉案店铺经营餐饮。2014年8月至9月期间，金华物业投资公司与区带喜双方均依约履行合同。
2014年9月30日，区带喜在没有通知金华物业投资公司的情况下，将部分厨具用品搬离涉案店铺。金华物业投资公司获悉情况后，短信通知区带喜的丈夫黎俊宇在以后如再需要移走店铺物品前书面通知该公司。2014年10月2日晚7时许，区带喜在没有通知金华物业投资公司的情况下又派人将水壶、碗碟、水桶、油桶、电饭煲、煤气瓶等厨具用品搬离涉案店铺。金华物业投资公司闻讯后派人到场，因未能联系到区带喜，遂以保护租户财产安全为由对涉案店铺锁门，并短信通知区带喜如要开门请与该公司王小姐联系。
区带喜自2014年10月2日晚店铺锁门后没有再经营，也没有支付2014年10月份起的租赁费。2014年10月14日，金华物业投资公司向区带喜发函催收2014年10月份租赁费32434.50元、滞纳金857.73元、2014年9月份电费2733.79元、水费517.44元，但区带喜没有理会。
2014年12月24日，金华物业投资公司与向建华签订《房屋租赁合同》，约定金华物业投资公司将位于东华一路63号（金华商业中心）首层F20-F38号建筑面积为1110平方米的商铺出租给向建华作中式餐饮用途使用，租期从2014年12月24日至2020年12月23日，2014年12月24日至2015年2月23日为免租期，租金按月结算，在每月5日前支付等内容。同日，金华物业投资公司将包括涉案店铺在内的商铺交给向建华使用。此后，向建华将涉案店铺重新装修后用来经营蓬江区粤点粤德餐厅，并从2015年2月24日起按月向金华物业投资公司支付租赁费。
2015年6月15日，区带喜向一审法院提起诉讼【案号：（2015）江蓬法荷民初第627号】，请求判令金华物业投资公司和蓬江区粤点粤德餐厅（经营者向建华）：1、将江门市东华一路63号首层第F20、F21恢复到区带喜在2014年7月底进入经营时房屋的原状，返还江门市东华一路63号首层第F20、F21房屋的租赁使用权、经营权给区带喜；2、返还给区带喜原放置在江门市东华一路63号首层第F20、F21房屋内的物品（包括大炒炉六头炒炉1坐，雪柜2个，双层有门打河柜2米×1米五台，2米×60双盘洗菜盘3个，1米半×80不锈钢吊柜4个，1米8×80沾板柜2个，不锈钢货柜1批，碗、碟、筷子、杯1批约200只，不锈钢刀叉、匙更100套，沾板刀叉1批，炒锅一点四尺、炒壳各5套，柜1坐，格兰士微波炉2个，烤炉1个，4000瓦电热水机1座，工业用电磁炉3500瓦4个，自动咖啡机1套，煲汤煲1批，不锈钢托盘50套，炸炉2座，蒸笼1批，大煤气5瓶，凳90张，台35张，点单机1套，出单机4坐，音响1套，25寸电视机1台，私人物品1批，工作服1批，员工储物柜六十门带密码锁1坐，不锈钢水推车5台，茶具50套，杯50套，高清餐牌100张，点菜单1批约100套，“3.3”牌餐巾纸三箱共1000件，“3.3”牌纸杯共10000件，饮料1批，宣传单1批，副食1批，食物1批，肉1批）；3、承担诉讼费用。在该案诉讼过程中，区带喜与金华物业投资公司均确认在涉案店铺锁门后区带喜有派员工张小冬、许杰彪与金华物业投资公司交涉，但区带喜主张交涉的内容是要求金华物业投资公司开锁经营，而金华物业投资公司主张对方交涉的内容是要求退还保证金。
2016年2月4日，一审法院作出（2015）江蓬法荷民初627号《民事判决书》，判决驳回区带喜的全部诉讼请求。区带喜不服上诉。2016年6月3日，江门市中级人民法院作出（2016）粤07民终748号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。
2016年10月11日，区带喜提起本案诉讼。
另查明：2014年12月4日，金华物业投资公司以区带喜于2014年10月2日晚将租赁商铺内的设施强行搬离后再未有开门营业构成违约为由向江门仲裁委员会申请仲裁，请求裁决区带喜：1.支付拖欠的从2014年10月1日至清偿之日止的租赁费；2.支付2014年9月份水电费3251.23元；3.支付因拖欠从2014年10月1日起至清偿之日止的租赁费及水电费的滞纳金，滞纳金按日3‰，暂计至2014年10月31日为2783.49元；4.承担本案的仲裁费用。但区带喜答辩提出金华物业投资公司锁门导致其无法经营因此不需要支付租金的意见，主张先履行抗辩权。2015年5月27日，江门仲裁委员会作出（2014）江仲经字第048号《仲裁裁决书》，认为区带喜不享有先履行抗辩权，裁决：一、区带喜应在本裁决生效之日起十日内向金华物业投资公司支付租赁费16217元；二、驳回金华物业投资公司的其他仲裁请求；三、本案受理费2017元，由金华物业投资公司承担1008.50元，区带喜承担1008.50元。
因不服上述仲裁裁决，区带喜、金华物业投资公司均向江门市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决。2015年8月6日，江门市中级人民法院作出（2015）江中法民四仲字第59号和第60号《民事裁定书》，分别裁定驳回区带喜和金华物业投资公司要求撤销江门仲裁委员会（2014）江仲经字第048号《仲裁裁决书》的申请。
一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。区带喜与金华物业投资公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。
关于区带喜主张金华物业投资公司返还租赁押金61780元的请求。区带喜在庭审中明确其主张返还的租赁押金61780元是合同约定的租赁保证金61780元。区带喜在未知会金华物业投资公司的情况下两次从涉案店铺搬走厨具用品等财物，导致金华物业投资公司产生不安并认为区带喜擅自停业、恶意撤场进而对涉案店铺锁门，区带喜确有过错在先。金华商业中心首层大部分商铺的所有权属于金华物业投资公司，如果租户正常经营和缴纳租金的，作为出租方的金华物业投资公司完全没有必要冒着影响营商环境的风险去对商铺进行锁门。由于搬走财物事件发生在晚上7时许，且又未能联系到区带喜，金华物业投资公司基于保护租户财产安全的考虑将涉案店铺锁门，合符常理，且金华物业投资公司在锁门后有通知区带喜协商解决问题，已对锁门行为采取了补救措施。区带喜在涉案店铺被锁门后虽然派员工张小冬、许杰彪与金华物业投资公司进行交涉，但对于交涉的内容，区带喜未能提供充分证据证明其主张，即使如区带喜所述，张小冬、许杰彪系与金华物业投资公司交涉开锁经营，但在交涉无果的情况下，区带喜并没有就金华物业投资公司的锁门行为向公安机关或其他相关部门积极寻求解决，而是放任涉案店铺一直处于锁门停业状态，同时区带喜没有在合同约定的时间内支付租金，虽经金华物业投资公司发函催收租金仍不理会，上述行为已表明其怠于履行合同。鉴于已生效的江门仲裁委员会（2014）江仲经字第048号《仲裁裁决书》确定区带喜对2014年10月份的租赁费不享有先履行抗辩权，因此，区带喜不支付2014年10月份的租赁费构成违约，金华物业投资公司以此为由解除合同、收回涉案店铺和没收租赁保证金61780元，符合双方的约定，区带喜诉请金华物业投资公司返还租赁保证金61780元，理据不足，一审法院不予支持。
关于区带喜主张金华物业投资公司赔偿物品损失91027.40元的请求。区带喜主张该物品损失91027.40元包括其向上一手租户支付的转让费60000元和受让店铺后购置的广告牌、点钞机、厨房用品等31027.40元。一审法院认为，其一，如上所述，一审法院确认区带喜不支付2014年10月份的租赁费构成违约，金华物业投资公司以此为由解除合同、收回涉案店铺，符合双方的约定，区带喜主张金华物业投资公司赔偿其向上一手租户支付的转让费60000元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。其二，区带喜主张其购置的广告牌、点钞机、厨房用品等31027.40元物品被金华物业投资公司占有，金华物业投资公司对占有租赁房屋内物品的事实不予认可，而区带喜未能举证证明其请求赔偿的物品在其搬离物品时仍存在且金华物业投资公司确实占有该物品的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，区带喜应承担举证不能的法律后果，一审法院对区带喜请求金华物业投资公司赔偿31027.40元不予支持。
关于区带喜主张金华物业投资公司赔偿预期损失570000元的请求。如上所述，一审法院确认区带喜不支付2014年10月份的租赁费构成违约，金华物业投资公司以此为由解除合同、收回涉案店铺，符合双方的约定，区带喜主张金华物业投资公司赔偿区带喜预期损失570000元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回区带喜的全部诉讼请求。案件受理费11028元减半收取5514元，由区带喜负担。
二审中，除区带喜申请本院对涉案房屋余下57个月租期之内（2014年10月17日至2019年7月17日期间）所产生的利润收益进行评估鉴定，以证明金华物业投资公司因违约而造成区带喜的预期利益损失之外，当事人没有提交其他新证据。本院二审依区带喜的申请向本院在册的司法鉴定机构江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司发函咨询，该公司在复函中提供的参考意见包括租赁商铺的利润收益能够通过估价鉴定进行确认，但评估过程需要搜集验证商铺有关经营、财务状况的信息资料，然后计算和对比分析有关指标及其变化趋势，且委托人需提供商铺经营、财务状况、年平均收益额等有关材料，因涉案房屋由区带喜实际经营的时间仅有三个月，故此评估鉴定依据不足，难以对未来利润收益进行估算等内容。
经审理查明，一审判决查明基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院将本案定性为租赁合同纠纷不够贴切，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对上诉人区带喜的上诉请求进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：金华物业投资公司是否构成违约，应否向区带喜返还租赁押金61780元并赔偿物品损失91027.40元和预期损失570000元的问题。
双方当事人系在平等、自愿的基础上订立涉案《房屋租赁合同》，该合同意思表示真实，内容合法有效，双方均应依约履行。结合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定以及本案事实进行分析，金华物业投资公司作为涉案房屋的出租人，其主合同义务系将涉案房屋交付给区带喜占有、使用、收益，若无法定或约定之特殊情形出现，金华物业投资公司不得中止履行其主合同义务，亦不得无故阻止区带喜对涉案房屋的正常经营使用，否则需依法承担违约责任。
本案中，金华物业投资公司确于2014年10月2日当日实施了对涉案房屋上锁之足以阻却承租人继续行使占有、使用权利的行为，该公司故此提出区带喜恶意撤场，违约在先的抗辩理由。但由本案现有证据来看，从中并无法推知区带喜确已搬空涉案房屋内财物的事实，并且结合金华物业投资公司在仲裁阶段关于涉案房屋内仍有部分属于区带喜的台凳没被搬走的陈述进行判断，区带喜已经搬空涉案房屋内财物应也非事实。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，鉴于本案现有证据不足以证实区带喜实施了涉案《房屋租赁合同》第六条第3项所指向的搬空涉案房屋内财物的行为，则金华物业投资公司主张区带喜恶意撤场缺乏充分的事实依据，进而主张区带喜违约在先，理由不能成立，本院均不予支持。
金华物业投资公司另还为其对涉案房屋上锁的行为提供了维护经营、物管秩序以及保护业主、租户财产安全的抗辩理由。但承上所述，本案现有证据并不足以证明区带喜有恶意撤场的违约情形，金华物业投资公司也未提供充分证据证明区带喜搬离涉案房屋的部分可移动物品已严重扰乱周边商铺的正常经营和管理秩序，或足以产生对业主、租户财产安全的迫切危害，则其主张有必要对涉案房屋采取上锁措施显然缺乏充分理据，其该项抗辩故此亦应不予支持。
综上，区带喜主张金华物业投资公司构成违约合法有理，本院予以支持。以此为前提，进而审查金华物业投资公司应否向区带喜返还租赁押金61780元并赔偿物品损失91027.40元和预期损失570000元的问题。
关于租赁押金61780元应否予以返还的问题。本案中，双方当事人对涉案《房屋租赁合同》已经终止履行的事实不持异议，但对涉案的租赁押金61780元应当如何处理的问题存在争议。其中，金华物业投资公司以区带喜违约在先为由主张依照涉案《房屋租赁合同》第一条、第六条第3项、第13项、第八条第1项、第2项的约定对租赁押金61780元不予返还。本院对此认为，首先，金华物业投资公司所提区带喜恶意撤场，违约在先的主张如前所述不能成立，则其以区带喜违反前述合同第六条第3项的约定为由主张对租赁押金不予返还，理由不能成立，本院不予支持。其次，前述合同第六条第13款的约定并不涉及租赁押金的处理，且第八条第2项亦未将违反该条款的事由纳入不予返还租赁押金的情形范围，因此，即使违反前述合同第六条第13项的约定，金华物业投资公司亦不因此而获得不予返还租赁押金的权利。此外，前述合同第八条第1项并无关于逾期交租得以上锁方式进行自力救济的约定，且涉案房屋被金华物业投资公司上锁之时，当月租金的支付期限尚未届满。故在金华物业投资公司上锁在先且构成违约的前提下，区带喜因不能占有、使用涉案房屋而未按时支付当期租金亦属合理有据，且相应情形系因金华物业投资公司的违约行为所引起，金华物业投资公司不能据此对抗区带喜的返还请求。综上，在涉案《房屋租赁合同》已经终止履行并且金华物业投资公司构成违约的前提下，区带喜请求其返还租赁押金61780元合理有据，本院予以支持；金华物业投资公司主张其无需返还相应款项，理由不能成立，本院不予支持。
关于金华物业投资公司应否向区带喜赔偿物品损失91027.40元的问题。首先，对于金华物业投资公司主张区带喜的该部分请求违反“一事不再理”原则的问题，本院认为，区带喜于（2016）粤07民终748号案件【一审案号：（2015）江蓬法荷民初字第627号】中系以继续履行合同为前提提出返还原物的诉讼请求，而区带喜于本案中系以合同已然无法履行为前提而提出赔偿损失的诉讼请求，两案的诉讼标的显然并不一致，请求内容亦不相同，故此区带喜于本案中提出相应的赔偿请求，并不违反“一事不再理”原则，金华物业投资公司的该项主张不符合法律规定，本院不予支持。其次，承上所述，金华物业投资公司在缺乏充分、正当理由的情况下对涉案房屋迳行采取上锁措施已经构成违约，结合《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及（2016）粤07民终748号案件的最终处理结果，金华物业投资公司于本案中应当承担赔偿损失的违约责任。
对于物品损失范围和赔偿金额应当如何认定的问题。根据前述司法解释关于举证责任分配的规定，一方面，区带喜作为主张获得赔偿的一方，应就损失物品的真实存在及其对应价值等基本事实承担初步的举证证明责任；另一方面，金华物业投资公司因对涉案房屋作上锁处理，则涉案房屋当时以及其后的具体财物状况实质上已为金华物业投资公司所掌握，金华物业投资公司应当承担相应部分事实的举证责任。就区带喜一方而言，其于一审庭审中述称其所提物品损失包括两部分内容，其中，一部分系与转让费60000元对应的顶手所获得的物品，由于经营时间很短，金华物业投资公司锁门导致区带喜无法经营而产生损失，另一部分则为其顶手之后而购置的物品。审查区带喜于一审期间为其主张所提供的转让费单和购物单，其中，转让费单对转让内容约定不明，金华物业投资公司对此不予确认；另，单据显示的转让时间为2014年7月15日，则转让标的在区带喜其后经营的过程之中有否发生变化并无法确认；加之，区带喜在本案中还有搬离部分物品的行为，则区带喜迳行主张金华物业投资公司按照转让费单金额赔偿物品损失显然并不合理。而从本案现有证据来看，区带喜曾在其他经营场所从事与涉案房屋同类的经营活动，因此，购物单所载明的物品有否全部用于涉案房屋的经营活动并无法核实确认，况且，相应物品大部分属于可移动物品性质，而区带喜又曾实施搬离部分物品的行为，因此，区带喜主张金华物业投资公司直接按照购物单显示的金额进行赔偿显然理据不足。综上，本案不宜依区带喜的主张按转让单和购物单内容认定物品损失范围进而确定赔偿金额，本院对区带喜的相应主张不予支持。就金华物业投资公司一方而言，其在对涉案房屋上锁之时并未通过合法、有效手段保留现场证据，其后在未能与区带喜协商一致且未经合法通知、合理交接或依法进行提存的情况下，又迳行对涉案房屋的剩余物品进行清理并将涉案房屋交由案外人经营使用，由此导致涉案房屋上锁当时的财物状况无法准确认定，区带喜对此并无过错，相应举证不能的责任应由金华物业投资公司承担。鉴于上述分析所述双方当事人应各自承担部分但又分别未能充分举证的实际情况，本院综合全案证据并考虑经营损耗客观存在等各方面因素，酌情支持区带喜的物品损失为30000元，其诉请超出酌定金额的部分，本院则依法不予支持。
至于金华物业投资公司应否赔偿预期损失570000元的问题。首先，区带喜主张其在涉案房屋经营的三个月期间月盈利达到10000元以上，但其并未为此提供任何的书面证据，其关于既有利润收益的事实主张因证据不足而应依法不予支持。其次，区带喜在一审期间承认其所提出的预期利润计算标准仅系其估算结果，并无书面证据予以证实，则其主张金华物业投资公司按其单方预估的标准赔偿违约损失显然缺乏理据，故应不予支持。再次，针对区带喜申请本院对其利润收益进行司法评估鉴定的事项，本院已发函咨询在册有相应资质的司法鉴定机构，该司法鉴定机构提供的参考意见亦认为区带喜经营时间仅有三个月，评估鉴定依据不足，难以对区带喜所提未来利润收益进行估算。由此可以推知，本案所涉利润收益的鉴定意见即使作出，其证明效力应也相对较低，进而也不足以作为定案依据使用，本院故此对区带喜的前述申请不予准许。最后，商业运营的风险自始至终客观存在，区带喜在租赁期限内能否保持正常经营状态尚属未知，其利润收益更受经营项目、资金投入、政策环境等诸多不确定因素影响，无法实现利润收益甚至产生经营亏损亦属合理和正常。因此，区带喜主张其有570000元的预期损失既不客观合理，也无充分的事实依据予以支撑，故应不予确认。综上，区带喜请求金华物业投资公司赔偿预期损失570000元理据不足，本院不予支持。
综上分析，金华物业投资公司于本案中应向区带喜返还涉案租赁押金61780元并赔偿物品损失30000元。
综上所述，区带喜的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初5833号民事判决；
二、江门市金华物业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向区带喜返还租赁押金61780元；
三、江门市金华物业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向区带喜赔偿物品损失30000元；
四、驳回区带喜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11028元，减半收取为5514元，由区带喜负担1047.25元，由江门市金华物业投资管理有限公司负担4466.75元。二审案件受理费11028元，由区带喜负担2094.5元，由江门市金华物业投资管理有限公司负担8933.5元。
本判决为终审判决。
审判长 李立辉
审判员 李雁羽
审判员 许世清
二〇一七年七月十日
书记员 刘现流