河南省开封市龙亭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0202民初1093号
原告：开封市上河城物业管理有限公司，住所地：开封市龙亭区新都汇2号楼3号购物广场三层M6号，统一社会信用代码：91410202581719776M(1-1)
法定代表人：李建岭,该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李建伟，河南博颂律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。
被告：付天宇，男，1992年1月2日生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。
委托诉讼代理人：胡海江，河南王松华律师事务所律师，委托代理权限特别授权。
委托诉讼代理人：雷智慧，河南王松华律师事务所律师，委托代理权限特别授权。
原告开封市上河城物业管理有限公司(以下简称“上河城物业公司”)诉被告付天宇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告上河城物业公司的委托诉讼代理人李建伟、被告付天宇的委托诉讼代理人雷智慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上河城物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费计算至2017年8月31日共计118123.73元（自2015年6月1日起至2015年10月15日期间为27318.43元，2015年10月16日起至2017年5月31日止为78706.6元，2017年6月1日起至2017年8月31日止为12098.7元，以上合计118123.73元），并支付迟延支付期间的滞纳金35437.12元（按未交纳物业管理费的30%计算），共计153560.85元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月6日，原告与被告签订了《物业管理服务合同》一份，合同主要约定，原告作为开封市××××区新都区2区（2#3#商场）的物业服务业主，向被告提供物业服务；物业管理费用为被告按期所拥有或租用的房产建筑和占用公共区域的面积总和，按照每月每平方米10元的标准交纳；交纳方式为按季度交纳，每次交纳费用时间为每季度第一个月的前10日内。自2015年6月1日以来，被告持续拖欠物业服务费，被告非但不主动履行交纳物业服务费的义务，且经原告多次催要，被告均置之不理。被告拖欠物业费的行为严重阻碍了原告的物业�理服务工作，影响了物业管理工作的资金运转和物业管理区域内的建设，损害了原告和其他众业主及经营户的利益，故原告诉状法院，请求依法维护原告的合法权益。
被告付天宇辩称：1、原告诉状中所述的双方于2014年9月6日签的《物业管理服务合同》明确约定协议期限为一年，自2014年9月1日至2015年8月31日。到期后双方再未签订任何书面合同。2、双方没有实际发生物业管理的法律关系。自2015年4月起,原、被告因租赁合同发生纠纷，由于原告擅自将付天宇承租的房屋东侧两个玻璃窗封堵，后又对付天宇经营场所断电，造成被告无法经营。2015年10月20日，付天宇在其承租的王红霞与李建岭的房屋中间垒了一道墙，将租赁王红霞的房屋单独装修用于经营，从此以后被告就未再使用过李建岭委托原告出租的面积为403.29平方米的房屋，没有实际使用更谈不上存在物�管理服务关系。在此期间双方也均未履行任何与物业管理服务相关的权利义务关系。3、确定双方关于租赁纠纷处理的生效判决是（2016）豫02民终2559号民事判决书，该判决书的下达日期为2017年5月8日，在此期间双方也均未履行任何与物业管理服务相关的权利义务关系。涉案房屋在纠纷期间实际上一直处于断水断电的状态，原告仅在法院进行现场勘查时临时通电，通水。被告没有接受过任何原告提供的物业服务。综上，原、被告之间并未签订书面协议且也未实际履行物业管理服务合同，故被告不应向原告支付物业费及所谓的高出法律规定的30%滞纳金，请求法院驳回原告的诉求。
当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，对原告提交的双方于2014年9月6日签订的《物业管理服务合同》、无为烩面馆交纳物业费收款收据复印件以及原被告均作为证据提交的（2016�豫02民终2559号民事判决书，双方均无异议，且能够证明本案基本事实，本院予以确认，并在卷佐证；对被告提交的现场照片及视频，原告不予认可，且不能证明被告所要证明的问题，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：2014年4月28日,原告上河城物业公司与案外人李建岭签订房屋租赁委托管理协议，约定李建岭将位于开封市××××区新都汇购物广场2号、3号商场共计114套营业房全权委托给原告进行统一管理，并授权原告城物业公司以自己的名义对外招商租赁。
2014年8月5日，被告付天宇与案外人王红霞签订《房屋租赁合同》一份，约定由付天宇承租王红霞、李伟民位于开封市××××区新都汇2号、3号商场一层E03号营业房，面积为205.97平方米。
2014年9月6日，原告上河城物业公司作为出租方与被告付天宇作为承租方签订《房屋租赁合同》�份，约定原告将位于开封市××××区新都汇2区（2#、3#商场）E04、E05、E15号房屋租赁给乙方付天宇经营使用，房屋面积共计403.29平方米，租赁期限为五年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止。同日，原告还作为甲方与被告付天宇作为乙方签订《物业管理服务合同》一份，合同关于物业基本情况概述为，乙方（自用/租赁）房产为开封市××××区新都汇2区（2#3#商场）E04、E05号房屋、E03、E15号房屋，房屋登记建筑总面积为609.26平方米（含原告出租的E04、E05、E15号房屋和王红霞出租的E03号房屋）；乙方占用公共区域面积为零平方米（乙方所占用公共区域不收取占用费，只按照占用面积向甲方交纳物业管理服务费）。房产类型为非住宅；关于本协议期限，协议约定为一年，自2014年9月1日起至2015年8月31日止。关于物业管理服务费交纳标准，合同约定：由乙方按其所拥有或租用�房屋建筑面积和占用的公共区域面积的总合，按照每月每平方米10元的标准，物业管理服务费合计为每月6093元；交纳方式为按季度交纳，每次交纳费用的时间为每季度第一个月的前10日内。乙方逾期交纳物业管理服务费的处理方式为，自逾期之日起，每天按应交季度物业服务费总金额的千分之五额外交纳滞纳金。逾期超过十日的，甲有权立即采取措施（包括但不限于停水、停电等措施）停止对乙方的物业管理服务。
2015年1月1日,被告付天宇在开封市××××区开设经营一餐馆，名为“龙亭区老五无为烩面馆”，餐馆经营房屋面积共计609.26平方米（含原告出租的E04、E05、E15号房及王红霞出租的E03号房）。餐馆经营期间,被告付天宇按《物业管理服务合同》的约定，于每季度首月交纳了合同期内自2014年9月1日至2015年5月31日的物业服务费。2015年4月份，原、被告双方因房屋租赁合同发生纠纷，被告付天宇自2015年6月起直至2015年10月15日，一直未再就上述E03、E04、E05、E15号房屋向原告交纳物业管理服务费。原被告共同认可，双方于2015年10月16日就上述E03号房屋单独签订《物业管理服务合同》，被告付天宇就该E03号房屋单独交纳了自2015年10月16日起至今的物业管理服务费，双方就E04、E05、E15号房屋未再签订《物业管理服务合同》。原告就被告未交纳物业费的部分向本院提起诉讼。
另查明，2015年4月1日，上河城物业公司向付天宇发出租金缴纳通知单，限其在一定时间内交纳租金。2015年4月8日凌晨，上河城物业公司将付天宇承租的本案所涉E04、E05、E15号房屋东侧外墙两个玻璃窗封堵，双方发生纠纷。当日上午，上河城物业公司将该租赁房屋断电，付天宇将烩面馆南门、东门锁住，停止经营。2015年4月25日，上河城物业公司向付�宇发出腾房告知书，要求其腾房，付天宇未腾房，也未交纳租金。2015年4月26日，付天宇以无为烩面馆的名义向上河城物业公司发出通知，通知其拆除所封堵障碍物，并找付天宇商谈赔偿事宜，未拆除期间，付天宇不予支付租赁费及物业费。因该租赁纠纷，双方均诉至法院。2015年10月20日，付天宇为经营无为烩面馆，在王红霞与李建岭房屋中间垒了一道墙，将李建岭的房屋和王红霞的房屋单独区分，将租赁王红霞面积为205.97平方米的店面重新装修，恢复经营；租赁李建岭房屋部分闲置，部分房屋内堆放有杂物。开封市中级人民法院生效判决认为，付天宇逾期交纳租金未达到合同约定是上河城物业公司单方解除合同的条件，对上河城物业公司要求解除租赁合同的请求不予支持；关于停业期间营业损失及房屋租金的承担，认为在合同履行中，上河城物业公司擅自将付天宇承租的房屋东侧外墙两个玻璃窗封堵，后又对其经营场所断电，造成付天宇无法营业，上河城物业公司应承担违约责任，付天宇未在规定时间内缴纳租金，亦应承担一定的违约责任。综合双方违约程度，酌定上河城物业公司对涉案房屋自2015年4月8日至2015年9月8日期间的停业损失承担70%的责任，付天宇自行承担30%，同时，付天宇应向上河城物业公司按合同约定的标准支付自2015年5月1日至2015年9月8日期间的房屋租金；对于2015年9月9日之后的停业损失及房屋租金问题，因在电路正常的情况下，虽然房屋东侧玻璃被封堵，造成采光受限，但付天宇仅对承租王红霞的E03号房屋店面恢复营业，而继续对E04、E05、E15号房屋门店关闭停止使用，造成损失扩大，其应自行承担2015年9月9日之后的停业损失。对于自2015年9月9日之后至涉案房屋东侧玻璃窗封堵物被拆除之日止的房屋租金损失，酌定付天宇承担70%，上河城物业公司承担30%。原告称其在终审判决生效后已于2017年5月17日、18日拆除涉案房屋东侧玻璃窗封堵物，被告付天宇对此予以认可。截止法庭辩论终结前，原、被告双方尚未解除就涉案E04、E05、E15号房屋的租赁合同，被告也未腾出房屋交付原告。
本院认为，物业管理，是指业主或者业主组织对其物业的共有部分和公共事务委托物业管理企业进行管理的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持�第十二条规定：因物业承租人、借用人或者其他物业使用人违反物业服务合同，以及法律、法规、或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。本案中，被告作为物业使用人与原告就其所承租的物业签订《物业管理服务合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同即为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同到期后,虽然双方未再续签《物业管理服务合同》，但是被告与原告之间就E04、E05、E15号房屋的房屋租赁合同关系一直存在，被告与王红霞之间的房屋租赁合同关系也一直存在，即应认定原告继续为被告所使用的物业共有部分和公共事务提供了物业服务，被告仍需向原告交纳物业管理服务费。被告以双方物业服务合同到期后未再续签任何书面合同，双方并没有实际发生物业�理法律关系，其不应承担物业服务费的辩解意见不能成立，本院不予采信。关于被告应承担物业费的标准及具体数额，因双方协议明确约定为6093元/月（每月每平方米10元）的标准，协议期满后，双方的物业服务法律关系仍然存在，故被告应交纳物业费的标准仍应参照原合同约定的标准计算。但是，鉴于被告自双方发生纠纷后未实际经营的事实，考虑双方对未续签物业服务合同以及被告停止经营使用房屋均存在过错的情况，参照双方承担租金损失的比例以及《河南省物业管理条例》关于尚未售出、租出的空置物业的所有权人，应当分摊物业管理公共服务费用比例不低于收费标准百分之五十的规定，本院酌定被告付天宇承担按照上述约定标准计算物业费数额的70%为宜。即自2015年6月1日至2015年10月15日期间（被告未交纳物业费的物业面积为609.26㎡），被告应向原告交纳物业服务费的数额为19192.95元（6093元/月×4.5个月×70%）；自2015年10月16日起至2017年8月31日期间（被告未交纳物业费的物业面积为403.29㎡），被告应向原告交纳物业服务费的数额为63518.18元（403.29㎡×10元×22.5个月×70%）。以上共计82711.13元（19192.95元+63518.18元）。对原告主张物业费的请求超出上述数额的部分，本院不予支持。对被告辩解系原告擅自封堵玻璃窗、以及断水断电的原因造成被告无法经营，双方未履行任何与物业管理服务相关的权利义务，被告未接受过原告的物业服务等意见，因封堵玻璃等系双方租赁合同纠纷一案中处理的范畴，而不能作为被告不承担物业服务费的抗辩理由，故对其该辩解意见不予采纳。关于原告主张被告支付滞纳金的请求，因在《物业管理服务合同》履行期间，双方因房屋租赁合同发生纠纷，双方对该纠纷的发生均有错过，�在双方书面的物业服务合同期满后，双方也未续签合同对滞纳金进行约定，故对原告主张滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告付天宇于本判决生效后十日内支付原告开封市上河城物业管理有限公司自2015年6月1日至2017年8月31日止的物业服务费共计82711.13元。
二、驳回原告开封市上河城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和罚息。
案件受理费减半收取计1686元，由被告付天宇负担908元，原告开封市上河城物业管理有限公司负担778元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判员 万姗姗
二〇一七年十月二十五日
书记员 胡东霞