甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0702民初7129号
原告：张全，男，1980年5月8日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。
委托诉讼代理人：薛福国，甘州区南街法律服务所法律工作者。
被告：王天旭，男，1975年2月10日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。
委托诉讼代理人：白璞，甘肃金都律师事务所律师。
原告张全与被告王天旭买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理。2017年8月20日，被告王天旭以调取证据为由向本院申请中止审理，本院作出（2017）甘0702民初7129号民事裁定书一份，裁定中止审理。现本案已恢复审理并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张全及其委托诉讼代理人薛福国、被告王天旭及其委托诉讼代理人白璞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张全向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行合同，办理房屋产权使用权证，承担违约金30000元；2.要求被告给付原告房屋暖气系统改造费用19263.90元；3.要求被告承担原告代付的暖气费6400元；4.被告承担本案案件受理费。事实和理由:2012年11月5日，原、被告达成房屋转让协议一份，约定被告将位于甘州区东湖小区百货站2号楼2栋1-101室的一套住房出售给原告，协议签订后，原告交付了房款，但被告交付房屋时，隐瞒了房屋产权登记实为他人、房屋拖欠暖气费、暖气系统有问题等事实。原告拿到房屋后发现以上问题为时已晚，同被告交涉协商解决，但被告又迟迟拖延不解决，房屋不能居住搁置到2015年，被告同意以减少价款的方式解决，后原告代被告交付其拖欠供暖部门暖气费6400元，同时花费20000多元改造了房屋的供暖系统。因被告故意隐瞒房屋产权登记实为他人不为自己的事实，至今房屋土地使用权证仍不给原告办理，按双方约定，被告的行为已经构成违约。
被告王天旭辩称：1.2012年11月5日，双方签订房屋转让协议书属实。2.该份转让协议所涉及的房屋在协议签订当日已交由原告占有使用至今，且房屋交接时，原告对家具、设施包括暖气进行了全面验收，此外在原、被告双方交接房屋时，被告将该房屋的房产证及土地使用权证均交由原告。故原告诉称该房屋暖气系统存在缺陷不真实。对于该房屋拖欠的暖气费，是因为当时东湖小区物业供暖存在质量瑕疵所致，所以被告只缴纳了部分，但拖欠的该部分费用，已经由被告于2017年5月11日全部交清。对于原告诉称暖气管道改造问题是本案争议房屋所在小区供热系统并入大网的系统改造，该费用与被告无关。对于原告所诉的土地使用证至今未能办理的问题，被告认为土地使用证未能办理完成是原告原因造成的，被告已经将土地使用权证办理所涉及的费用全部向有关部门交清，并将票据交付原告。土地使用证的办理，现在只需要原告持该票据向土管部门办理即可。土地使用权证未能办理还与原告将其持有的本案涉及房屋原土地使用权证及他项权证的拒不交付被告有关。综上，被告认为，原告所诉与事实不符，特别是土地使用权证办理应该是双方应该密切配合的工作，原告拒不配合，才使双方矛盾发生的主要原因。请求依法驳回原告全部诉讼请求。
原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据及陈述：1.原告张全及其委托诉讼代理人的当庭陈述；2.原、被告签订的《房屋转让协议》复印件一份（内附收条复印件一张）；3.涉案房屋（位于东湖小区百货站2号楼1层1-101室）的房屋产权证及国有土地使用证复印件各一份；4.原、被告通话记录单2份；5.原、被告于2015年5月28日签订的《房地产买卖契约》；6.案外人王建富于2017年5月24日书写的证明一份；7.张掖市心时尚装饰装潢有限公司于2017年4月20日出具的证明一份；8.张掖市集中供热有限责任公司于2015年5月28日出具的收款收据一份；9.张掖市集中供热有限责任公司出具的采暖费发票4张；10.张掖市集中供热有限责任公司出具的采暖费欠费清单一份；11.2017年5月25日，张掖市集中供热有限责任公司出具的证明一份；12.证人张学伟、刘宝年、ＸＸ吉的证人证言；13、原告于庭审结束后递交的“存量房转让”手续费发票复印件一张。
被告围绕其答辩意见依法提供了下列证据及陈述：1.被告王天旭及其委托诉讼代理人的当庭陈述；2.原、被告签订的《房屋转让协议》复印件一份；3.（2015）甘民初字第6537号民事判决书一份；4.（2015）张中民终字第957号民事裁定书复印件一份；5.2015年9月10日，中国农业银行股份有限公司张掖分行出具的证明一份；6.2017年5月11日，张掖市集中供热有限责任公司出具的采暖费发票一张；7.证人费志红的证人证言。
本院经审理认定事实如下：2012年11月5日，原、被告签订《房屋转让协议》一份，约定甲方（王天旭）将位于张掖市甘州区东街162号东湖小区百货站2#2栋1层1-101室，面积为91.12平方米的楼房一套及地下室一间转让给乙方（张全），房屋转让价为323000元；付款方式：甲方在2015年4月15日后的（7-15）日内与乙方办理过户手续，故由乙方先付273000元，下剩50000元，待房屋过户手续办理完毕后付清；转让房屋属于现房，合同签订后，甲方有义务协助乙方办理该房屋的产权过户手续至过户手续办理完毕止，因房屋转让所需缴纳的契税和房屋产权过户费用由乙方承担，其余因转让房屋产生的一切税费由甲方承担；甲方保证对该房屋房产享有独立、排他完整所有权，在出让前，该房产无抵押、扣押等一切权属纠纷，同时甲方保证土地及房产出让权利的有效性及合法性；甲方在未办理过户手续期间保证不反悔，房屋所有产权证均由乙方持有；甲方未按期办理过户手续，乙方可要求有关部门办理，办理过程中产生的甲乙双方的税费均由甲方承担，费用从扣留款中扣除，违期每日按总房款的30%从扣留款中扣除；甲方保证2012年11月4日前房屋所产生的一切费用均由甲方承担。被告王天旭于2012年11月4日将该房屋交付原告，同时原告向被告支付房款273000元，并由被告王天旭向原告出具收条一张。2015年5月28日，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，约定房屋成交价为232640元。涉案房屋的所有权证于2015年6月10日过户登记在原告张全名下，土地使用权证至今尚未办理过户，该土地使用权证书中载明土地使用权人为查剑成，并备注“2007年6月21日本证抵押于农行张掖分行，于2010年6月20日止（07137#）2017年4月21日本证载土地抵押已注销（07137#）”。2015年9月10日，中国农业银行股份有限公司张掖分行向张掖市土地局出具证明一份，证明查剑成于2007年6月21日在该行办理贷款7.5万元，该笔贷款本息已于2010年6月20日全部还清。
另查明：2015年9月29日，王天旭将张全诉至本院，要求张全支付房屋余款50000元，承担违约金15000元，本院作出（2015）甘民初字第6537号民事判决书，判决张全向王天旭支付房款50000元，并驳回其他诉讼请求。
本院认为，原告张全与被告王天旭签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。虽涉案房屋的土地使用权证尚未办理过户手续，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故原告张全与被告王天旭之间的房屋买卖合同有效，双方应严格按约履行各自义务。关于原告要求被告继续履行，办理房屋土地使用权证，承担违约金30000元的诉讼请求，本院认为，首先，土地使用权证和房屋所有权证具有不可分割性，双方对何时交付土地使用权证各持己见，原告认为被告没有及时交付土地使用权证，致使土地使用权证不能过户，被告认为被告已将土地使用权证交与原告，是原告为了拖欠房款而拒不协助过户。现原告虽持有土地使用权证，但仍需被告的协助方可办理，土地使用权没有过户是事实，涉案房屋的土地使用权证至今尚未办理过户会导致房屋权属的瑕疵，故协助办理土地使用权证是房屋出卖人即被告王天旭应当履行的从给付义务，且双方在合同中对此亦有约定，故被告王天旭应当继续履行合同义务，协助原告办理涉案房屋的土地使用权证的过户手续。根据双方签订的房屋转让协议，因房屋转让所需缴纳的契税和房屋产权过户费用由乙方（原告）承担，其余因转让房屋产生的一切税费由甲方（被告）承担，现双方已经将房屋产权过户，办理土地使用权证所产生的税费，应由被告负担。其次，根据约定，涉案房屋的产权手续于2015年4月15日后的7-15日内办理过户，该房屋所有权证已于2015年6月10日过户登记在原告名下，但土地使用权证至今尚未过户。原告提交其与被告的通话记录单两份，欲证明原告催促被告办理土地使用权过户，但被告拒接电话。被告质证称该份通话记录没有实质性的内容，不能证明原被告之间的交谈内容，且被告在双方签订合同时已将房屋的土地使用权证交付原告，但原告拒不配合办理土地使用权证的过户，故过错在原告，并申请证人费志红出庭作证。本院认为，根据合同约定，“房屋所有产权证均由乙方（张全）持有”，对此，双方对该约定中“所有”字面意见发生分歧，原告认为是产权所有人的“所有”，被告认为是包括土地使用权证的一切证件，双方各持己见。庭审中，涉案房屋的土地使用权证系原告向本院提供，故原告应当承担举证责任，证明被告迟延交付土地使用权证构成违约的事实。再次，原告称被告隐瞒房屋产权登记不实，且房屋产权上设定抵押已构成违约，本院认为，根据合同约定，被告将房屋的产权证均交由原告持有，故原告在签订合同时应当严格按照合同约定，要求被告交付房屋的相关产权证，若双方签订合同时，被告已将房屋相关产权证书交于原告，则原告对涉案房屋的产权情况系明知，被告对此将不承担违约责任。现双方对土地使用权证是否于合同签订之时交付有争议，故原告提交的证据不能证明被告对此构成违约。最后，原告提交的通话记录没有实质内容，不能证明原告督促被告协助过户从而证明被告违约，原告主张原房屋土地使用权人查建成于2007年将土地使用权证抵押给了农业银行，2017年4月才注销，但根据被告提供的农业银行出具的证明，查建成于2010年6月就将贷款还清，故原告的陈述不成立，本院不予采信。综上，被告王天旭应当承担继续履行合同的义务，协助原告办理房屋的土地使用权证过户手续。对于原告主张的违约金30000元，因原、被告对涉案房屋的土地使用权证是否交付原告、土地使用权证未能办理过户的过错主体尚有争议，原告对此亦未能举证证明，且原告未足额给被告支付购房款，此行为亦属违约，故对原告主张的30000元违约金，本院不予支持。
关于原告要求被告承担原告代付的暖气费6400元的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”。本案中，原告提交张掖市集中供热有限责任公司出具的采暖费发票四张、采暖费欠费清单一份、采暖费缴付情况的证明一份，欲证明原告代被告交付被告拖欠的采暖费共计6400元。对此，被告质证称2005年至2011年期间的暖气费已由被告王天旭于2017年5月11日付清，并提交张掖市集中供热有限责任公司出具的发票一张。本院认为，根据原告提供的张掖市集中供热有限责任公司出具的采暖费欠费清单及书面说明，涉案房屋所欠费用为2005年-2006年欠费1076.10元、2007年欠费471.50元、2008年欠费1004.64元、2009年欠费1000元、2010年欠费504.60元、2011年欠费1004.64元、2012年欠费2186.90元、2013年欠费2278元、2014年欠费2278元、2015年欠费1278元，2005至2015年，累及欠费13082.38元，根据双方提供的票据以及被告提供的票据中备注“05-11年清”，原告支付暖气费10000元，被告支付暖气费2600元，与所欠数额相差482.38元，结合原告提供的2016至2017年采暖费票据中备注“优（意思为优惠）”和本地交纳采暖费按照时间酌情优惠的事实，忽略差额后，原、被告共同交清了涉案房屋2015年之前的采暖费，故被告理应返还原告垫付的2012年（不包括签订合同的2012）之前的采暖费5061.48元。关于2012年的采暖费，因原告张全于被告王天旭签订合同的时间为2012年11月5日，而涉案房屋已于2012年11月4日交付原告，故2012年的采暖费应当由原告自行负担。
关于原告主张的暖气系统改造费19263.90元，其提交张掖市心时尚装饰装潢有限公司于2017年4月20日出具证明一份、张掖市集中供热有限责任公司于2015年5月28日出具的收款收据一份、案外人王建富书写的证明一份，并申请证人张学伟、刘保年、ＸＸ吉出庭作证，欲证明被告向原告出售的房屋采暖系统存在问题、原告为改造房屋暖气系统花费19263.90元，同时按照集中供热公司规划进行网管改造的事实。被告质证称原告诉称暖气管道改造问题是本案争议房屋所在小区供热系统并入大网的系统改造，该费用与其无关。本院认为，首先，根据张掖市心时尚装饰装潢有限公司于2017年4月20日出具证明一份，该公司于2016年6月对原告暖气进行改进维修，根据原告提交的2016年5月28日张掖市集中供热有限责任公司收款收据中载明，所收取的款项系该公司对原告暖气进行网管改造的分户改造费，上述两个公司几乎同时进行操作，原告未举证证明房屋暖气是因装潢公司改进维修还是网管改造后正常供热。其次，原告提供的张掖市心时尚装饰装潢有限公司于2017年4月20日出具证明一份中，由该公司负责人张学伟的签字，原告申请张学伟出庭时，张学伟陈述，证明中的温度达不到10度、房屋内暖气不热系原告陈述，其在作业时并非供暖季节，其并不清楚涉案房屋暖气是否正常，证明的内容系原告书写好其盖的公司印章；再次，原告提供的王建富出具的书面证明，系未经法庭许可的书面证人证言，不符合证人证言的证据形式，被告对此亦不认可，故不能作为定案依据。原告提供的证人刘宝年、ＸＸ吉在庭审中陈述原告的房屋不热，但房屋暖气是否存在问题，存在何种问题，应否需要改造维修，应由专业机构进行检查或评估，并出具相应的证明或报告，证人刘保年、ＸＸ吉的证言不能证明原告主张的待证事实。再次，至原告入住房屋已超过三年，在此期间，原告未就采暖系统问题向被告提出异议，故原告未举证证明被告出售房屋时采暖系统存在问题，原告对采暖系统的管网改造及维修是否必要及其与被告之间的关联性应负举证责任。综上，对原告要求被告支付暖气系统改造费19263.9元的诉讼请求，本院不予支持。
对于原告提供的原、被告于2015年5月签订的《房地产买卖契约》，根据原告提供被告起诉原告时，本院作出的（2015）甘民初字第6537号民事判决书认定“该契约系原、被告双方办理房屋过户等级手续时在房屋产权交易中心存档的合同，该合同并未明确约定双方因何原因对房屋价格协议进行变更”，故该契约不能作为被告违约的依据。对于原、被告在诉辩中争议的房屋取得土地使用权在房屋转让协议中约定“出让”，在土地使用权证中备注“划拨”的问题，本院认为，出让与划拨的简单区别为：1、规定的使用期限不同。划拨土地使用权是没有使用期限的限制的，而出让土地使用权则有年限限制；2、价格不同。划拨无需缴纳土地出让金，且低价比同类土地使用权低，而出让土地使用权地价价格比同类划拨的高；3、适用对象不同。划拨土地使用权具有公益目的，而出让方式多供经营性用地使用，从上述区别来看，划拨土地并没有侵犯原告的合法权益，且划拨取得土地使用权较有利于原告，故上述差别不能认定为被告违约。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：
一、被告王天旭继续履行原、被告签订的《房屋转让协议》，于本判决生效之日起十五日内协助原告张全办理房屋土地使用权过户手续，所产生的税费由被告王天旭承担；
二、被告王天旭支付原告张全暖气费5061.48元，于本判决生效之日起十日内一次性付清；
三、驳回原告张全的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费221元（已减半收取），原告张全负担110元，被告王天旭负担111元。被告负担的案件受理费直接给付原告，本院收取原告的案件受理费不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 员 索国雄
二〇一七年十月十日
法官助理 丁 瑛
书 记 员 施凯文
注：本判决书一经生效，当事人必须履行，一方当事人逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起，在法定期间二年内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，即视为自动放弃权利。