南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0117民初5620号
原告（执行案外人）：陈友琴，女，1967年4月28日出生，汉族，住南京市溧水区。
委托诉讼代理人：刘兵，江苏万禾律师事务所律师。
被告（申请执行人）：刘光华，男，1963年12月17日出生，汉族，住南京市溧水区。
委托诉讼代理人：彭军，江苏宗域律师事务所律师。
被告（被执行人）：徐正光，男，1965年7月19日出生，汉族，住南京市溧水区。
原告陈友琴诉被告刘光华、徐正光执行异议之诉一案,本院于2016年11月9日立案受理后,因被告徐正光下落不明，不宜适用简易程序，于2017年1月20日依法转为普通程序，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告陈友琴及其诉讼代理人刘兵，被告刘光华及其诉讼代理人彭军到庭参加了诉讼，被告徐正光经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈友琴向本院提出诉讼请求：1.确认徐正光名下位于溧水区白马镇××家山大队商业楼××室的房产归原告所有。2.依法撤销南京市溧水区人民法院做出的(2016)苏0117执异27号执行裁定书；裁定终止执行（2014）溧执字第967号民事裁定书并解除对涉案房屋的查封。3.本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年6月30日，溧水区人民法院对刘光华诉徐正光、薛萍萍民间借贷纠纷一案作出（2014）溧民初字第1074号民事判决书，因徐正光未履行该生效法律文书确定的还款义务，刘光华向法院申请强制执行。2014年9月16日，溧水区人民法院作出（2014）溧执字第967号民事裁定书，裁定对徐正光所有位于溧水区白马镇××家山大队商业楼××室房产予以查封，查封期限从2014年9月16日起至2016年9月15日止；2016年9月9日，溧水区人民法院对该房产进行了续查封。2016年9月7日，原告提出书面执行异议，溧水区人民法院作出（2016）苏0117执异27号执行裁定书，裁定驳回异议人陈友琴的异议请求。原告认为该裁定认定事实、适用法律均有错误，理由是：1.涉案房屋应为原告的合法财产。原告在2011年1月2日与案外人刘强签订了书面购房协议，并分两次支付了大部分购房款（58000元），双方约定拿到房产证后支付余款（4800元），且原告在2011年已实际装修和入住了涉案房屋，因该房屋土地为集体土地，不能办理土地证，所以一直未办理过户登记。2014年9月16日溧水区人民法院才查封该房屋，在此期间，没有任何单位和个人向原告主张过涉案房产的权利。2.原告出具承诺书同意搬出是有条件的。2016年5月6日，原告应溧水区人民法院执行局法官要求，写下承诺书同意2016年5月25日搬出，前提是法院要提供强制执行涉案房产的相关法律文书，后法院并没有提供，因此，该承诺不能作为执行依据。3.白马镇调解委员会出具的协议书可以证明涉案房产原告是从刘强手中所购，原告因未收到强制执行文书，不同意在协议书上签字。
被告刘光华答辩称，涉案房屋一直登记在徐正光的名下，刘强处分徐正光所有的房产系无权处分，原告虽占有和使用该房产，但不能改变房产的所有权，溧水法院在执行过程中对被执行人徐正光的财产进行查封和执行，符合法律规定，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告徐正光未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：
原告提交证据：1.原告与刘强签订的协议、刘强出具的收条二张，因案外人刘强未参与到本案诉讼，对协议与收条的真实性本院不予认定；2.原告书写的承诺、白马镇人民调解委员会主持下的调解协议书，因该承诺原告认为是违背其真实意愿而做出的，调解协议书仅是双方调解的依据，最后也未达成一致调解意见，不能证明原告的证明目的；3.南京市溧水区住房和城乡建设局出具查询结果证明及相关产权证存根复印件，证实涉案坐落于白马镇××家山大队商住楼××室房产的产权证号为2034620，系1997年建成，1998年买受，2008年遗失补证，直至2014年9月被查封时一直登记在本案被告徐正光名下；4.（2014）溧民初字第1074号判决书、（2014）溧执字第967号民事裁定书、执行笔录，证实因被告刘光华与徐正光民间借贷纠纷一案，被告徐正光未能履行生效文书确定的义务，法院裁定对其名下的涉案房产进行查封，以及在法院组织协调下，被告徐正光承诺若到期不归还借款，自愿将涉案房产抵押或过户给被告刘光华的事实。
被告提交证据：鉴定委托书、房地产评估报告书，证实涉案房产经法院委托鉴定，在2014年11月的市场价值为16万元。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月30日，本院作出（2014）溧民初字第1074号民事判决书，判令被告徐正光于判决书生效之日起十日内一次性归还原告刘光华借款30万元，其中的20万元自2013年6月14日起，另10万元自2013年8月18日起，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算利息。判决生效后，被告徐正光未履行生效法律文书确定的还款义务，被告刘光华向法院申请强制执行。2014年9月16日，法院委托溧水区住房和城乡建设局查询到被执行人徐正光名下有一处房产，当时的登记状态是有抵押、无查封，故法院作出（2014）溧执字第967号民事裁定书，对被执行人徐正光所有位于溧水区白马镇白马西街张家山大队商住楼501室房产予以查封，2016年9月9日对该房产进行了续查封。2016年9月7日，原告陈友琴对执行标的提出书面异议，2016年9月19日，本院作出（2016）苏0117执异27号执行裁定书，裁定驳回异议人陈友琴的异议请求。2016年11月3日，陈友琴对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，出卖人出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。也就是说，买受人受让的客体只能是出让人享有完全处分权的标的物，如果出卖人对有关标的物不享有处分权，不仅出卖人无权出卖，而且买受人也不可能通过与无权处分人签订买卖合同而取得相应的权属。且根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力。本案诉争房产，系不动产，是登记在被告徐正光名下，虽是集体土地性质，未按照法定程序是不能转移登记，但原告在未对房产权属进行审查的情况下，与案外无权处分人刘强签订购房协议，更未对房产权属进行变更登记，不能发生诉争房产物权变动的法律效果。因此，原告就诉争房产不享有足以排除强制执行的民事权益。本院依据不动产登记查封及处置被告徐正光的房产，符合法律规定。被告徐正光经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告陈友琴的诉讼请求。
案件受理费1370元，公告费600元，共计1970元，由原告陈友琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：工商银行南京市汉口路支行，帐号43×××18。
审 判 长
审 判 长 郑娉娉
人民陪审员 陈语智
人民陪审员 桂祁琴
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 朱 虹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
二、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
三、《最高院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。