浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终6617号
上诉人（原审原告）：陈艳，女，1983年1月26日出生，汉族，住湖北省兴山县。
被上诉人（原审被告）：浙江新兰得置业有限公司，住所地：杭州余杭区仓前街道高桥村。统一社会信用代码：91330110788283543W。
法定代表人：林俊波，董事长。
委托诉讼代理人：孟宪恺，浙江浙元律师事务所律师。
上诉人陈艳因与被上诉人浙江新兰得置业有限公司（以下简称新兰得公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初15787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定：2013年12月27日，陈艳与新兰得公司签订浙江省商品房买卖合同一份（合同编号：2013预1083892），陈艳购买新兰得公司预售的杭州市余杭区仓前街道果岭花苑怡庭3幢1单元1505室商品房[预售许可证号为：余售许字（2013）第00248号]。合同中约定，出卖人应在2016年9月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人，具体条件为：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。合同附件八的补充协议中对验收交付作了如下约定：一、交房通知。商品房符合合同约定的交付条件后，出卖人应书面通知陈艳办理交付手续，买受人应当在通知规定的期限内前往指定地点办理房屋交接手续，买受人未在通知期限内办理交房手续的，视为出卖人已将房屋按通知期限交付。二、验收交付。1、交付程序：（1）买受人根据交房通知中的要求提供相关资料和文件。（2）买受人缴纳物业管理费等交通通知中列明的相关费用。（3）签收房屋交接单。（4）出卖人交付房屋钥匙、《业主手册》以及合同第九条约定的证明文件等给买受人。2、验收中问题的处理：（1）非因房屋主体结构质量问题或严重影响房屋正常使用功能的，且交付的房屋满足主合同约定的交付条件的，买受人不得拒绝收房。（2）该商品房交付使用时，若双方争议的质量问题不涉及房屋主体结构质量问题或经检测不存在房屋主体结构质量问题的或不存在严重影响房屋正常使用功能的，则不影响买受人按合同规定的期限履行对该商品房验收交接的义务，若买受人以此为由拒收或拖延交接该商品房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。（3）出卖人依约履行保修义务，买受人应对配合保修，买受人拒绝配合的不视为出卖人违反合同约定及《住宅质量保证书》的规定。
2016年7月，案涉项目竣工验收合格，并于2016年8月11日进行了备案。2016年9月，新兰得公司向陈艳发出交房通知书，通知陈艳于2016年9月24日前办理案涉商品房交付手续。2016年9月23日，陈艳验房并签署房屋验收交接单确认，验收意见主要有：饭厅北窗外没打胶，多处地面、墙面、横梁有空鼓，煤气管道设计不合理等。验房后，陈艳认为房屋不具备交付条件，未签署房屋交接单。2016年10月23日，陈艳向新兰得公司发函，提出房屋不具备正常使用的基本条件，要求解决房屋管线、墙体、横梁裂缝等问题，并要求新兰得公司对物业阻挠看房的侵权行为予以制止。2016年10月31日，新兰得公司对上述函件进行回复，指出陈艳所称的质量问题系质量瑕疵，新兰得公司将承担保修责任，但陈艳不得拒绝收房，且新兰得公司不存在虚假宣传的行为。新兰得公司在复函后，就该商品房相关质量问题已出具了修补施工方案。因双方未能达成一致，2016年11月8日，陈艳诉至一审法院，请求判令：1.解除陈艳与新兰得公司双方于2013年12月27日签订的商品房买卖合同。2.新兰得公司承担诉讼费用。并要求对房屋横梁裂缝的原因等进行鉴定。期间，新兰得公司曾发函催告陈艳完成房屋交付。此后，陈艳撤回鉴定申请，陈艳变更诉讼请求为：1.新兰得公司立即交付案涉房屋；2.新兰得公司支付延期交房违约金33111.36元(以购房款1498252元，按每日万分之一标准，自2016年10月1日起暂计至2017年5月9日止，实际计至交房之日止)；3.诉讼费由新兰得公司承担。
另认定，诉讼中，陈艳要求进入案涉商品房，新兰得公司员工拒绝其进入。
一审法院认为，本案中，新兰得公司已按约向陈艳发出交房通知书，并与陈艳进行了验房，验房后，陈艳拒绝签署房屋交接单，但其未能举证证明案涉商品房存在主体结构质量问题或其它严重影响房屋正常使用功能的问题，依据购房合同及补充协议的约定，应视为新兰得公司已完成交房义务。此后，新兰得公司拒绝陈艳进入案涉商品房的行为，并不属本案合同纠纷的审理范围。综上，陈艳的诉讼请求，理由不能成立，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回陈艳的诉讼请求。案件受理费628元，减半收取314元，由陈艳负担。
宣判后，陈艳不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对案涉房屋是否交付的事实作出错误的判断。(一)商品房交付的一般概念和交付的事实要件和法律要件。所谓商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。商品房的交付前提要求工程竣工验收合格。而事实上涉案房屋未达到交付使用的目的(煤气管道横穿房间)因此新兰得公司的房屋交付欠缺起码的合法前提，即便是已经“交房”也是违法的交付，是无效的交付。(二)一审法院以《商品房买卖合同》附件八及《商品房买卖合同》第九条相关内容来认定新兰得公司己交付涉案房屋，是没有事实和法律依据的。首先，众所周知，商品房买卖合同中，买受人和开发商相比较，显然是弱势的一方，在整个商品房买卖合同的签订和履行过程中，没有和开发商讨价还价的余地，在约定的交付涉案房屋的期限到达之后，新兰得公司为了不承担违约责任，向陈艳发出收房通知书及催告函，一审法院不能就此推定新兰得公司己完成交付。一审法院认定陈艳的合同目的已经实现，新兰得公司逾期交房是陈艳的违约行为是主观推断。事实上在一审开庭审理时陈艳的合同目的都未实现，2017年7月26日一审庭审后，新兰得公司才把涉案房屋钥匙、业主手册等材料交与陈艳。其次，一审法院认为新兰得公司已按约向陈艳发出交房通知书，并进行了验房就视为新兰得公司完成了交付义务。陈艳认为此验房程序并未完成，陈艳在验房环节中发现涉案房屋有裂缝等问题，故此要求新兰得公司进行维修后再签字完成交付手续，然新兰得公司却以此要挟陈艳先签字后维修，期间新兰得公司一直禁止陈艳进入涉案房屋。（三）新兰得公司事实上存在交付违约行为。新兰得公司没有在合同约定的交房时间即2016年9月30日交房，构成交房迟延，应承担违约责任。在一审庭审后，新兰得公司于2017年7月26日才向陈艳交付了房屋钥匙、业主手册、住宅使用说明书。新兰得公司已构成违约迟延交房，应当承担违约迟延责任期限为10个月（300天）。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，“出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，其中第3款：用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件”。实际上，该小区商品房，天然气管道横穿房屋（截至2017年8月17日为止，该涉案房屋多余管道依然末截除），根据相关法律规定是不具备房屋使用条件的，即使交付也是无效的交付行为。另陈艳要求对房屋的裂缝等瑕疵进行维修，却一次次遭到新兰得公司的拒绝进入涉案房屋内，因此，新兰得公司迟延交房的违约责任应计算到其满足合同约定和法律规定时，陈艳的诉求是符合法律规定与合同约定的。
二、一审法院超越了民事诉讼一审简易程序的审限规定。(一)举证责任分配错误，一审法院对于应分配给新兰得公司的举证责任而没有分配，而是错误的将陈艳接收交房通知书视为对新兰得公司已交付涉案房屋，免除了新兰得公司应负的举证责任，严重侵害了陈艳的合法权益。(二)依据《合同法》的规定，一审判决驳回陈艳的诉讼请求。一审判决所认定的出卖人履行书面通知交付义务后，买受人未在规定的期限内办理交房手续的，视为出卖人已经将房屋按通知期限交付该条文适用的前提条件是商品房符合交付条件，根据录音、新闻报道等材料该商品房不具备交付条件，陈艳有理由拒收。因此一审判决适用法律的前提条件根本不存在，因而其法律适用错误。综上，请求判令：1.撤销一审判决并依法改判支持陈艳一审诉讼请求；2.上诉受理费由新兰得公司承担。
新兰得公司答辩称：一、新兰得公司已按合同约定履行交付房屋的义务，陈艳以违约交付房屋为由提起上诉没有事实及法律依据。根据案涉《商品房买卖合同》第九条，及《商品房买卖合同》附件八第四条之约定，新兰得公司已按照上述约定履行自身义务，于约定时间将符合《商品房买卖合同》第九条约定交付条件之房屋，按照约定通知陈艳办理房屋交接手续，但陈艳却以涉案房屋未达到交付使用目的拒绝收房。而根据《商品房买卖合同》附件八第四条第二款中关于验收交付的约定，案涉房屋不存在主体结构质量问题或严重影响房屋正常使用功能，买受人不得拒绝收房。而陈艳在违约拒绝收房后，却将新兰得公司诉至法院要求解除合同，而后又多次变更诉请，最终要求新兰得公司立即交付房屋，并支付逾期交房违约金。而根据《商品房买卖合同》附件八第四条第二款第二点约定，若买受人拒绝或拖延交接房屋的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。
二、一审法院已在查明案件事实的基础上，作出了适用法律正确的判决。一审法院在查明案件事实后，认为新兰得公司已按约向陈艳发出交房通知书，陈艳亦已进行了验房，而后再未能举证证明涉案商品房存在主体结构质量问题或其他严重影响房屋正常使用功能的问题，却拒绝签署房屋交接单并拒绝收房。然而依据合同及补充协议的约定新兰得公司已经完成了交房义务。综上，请求驳回陈艳的上诉请求。
本院二审期间，被上诉人新兰得公司未向本院提交证据，陈艳向本院提交了业主物品交接清单、商品房交接书，证明新兰得公司实际交房时间及违约的事实。
对上诉人陈艳提交的证据材料，被上诉人新兰得公司认为商品房交接书只有复印件，真实性无法确认，对实际交接的时间认可；对业主物品交接清单真实性无异议，对关联性及证明目的有异议。本院对交接清单真实性予以确认，陈艳提交的系商品房交接书复印件，无原件予以核对，新兰得公司对该证据真实性亦无法确认，本院对该商品房交接书的真实性难以确认，故陈艳提交的业主物品交接清单、商品房交接书均不能达到其证明目的。。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，陈艳与新兰得公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该《浙江省商品房买卖合同》约定商品房符合合同约定的交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，买受人应当在通知规定的期限内前往指定地点办理房屋交接手续，买受人未在通知期限内办理交房手续的，视为出卖人已将房屋按通知期限交付。案涉房屋于2016年7月竣工验收合格，于2016年8月11日进行备案。2016年9月新兰得公司通知陈艳于2016年9月24日前办理案涉房屋交付手续，2016年9月23日陈艳验房后以房屋不具备交付条件为由未签署房屋交接单。陈艳未提交有效证据证实案涉房屋存在不符合交付条件的情形，因此一审兰得公司已经依约完成交付义务，无需承担延期交房违约金，符合双方合同约定及法律规定，并无不当。综上所述，陈艳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费628元，由陈艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 盛峰
审判员 徐丹
审判员 陈艳
二〇一八年三月七日
书记员 赵勤