福建省浦城县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0722民初691号原告:吴学武，男，1991年10月17日出生，汉族，住浦城县。委托诉讼代理人：陆斌，福建皇华律师事务所律师。被告：浦城县东虹房地产开发有限公司，住所地浦城县五一三路321号7幢2楼，组织机构代码74169592-X。法定代表人：鱼涛，总经理。委托诉讼代理人：游珑，福建君立律师事务所律师。委托诉讼代理人：林诚，福建君立律师事务所实习律师。第三人：中国建设银行股份有限公司浦城支行，住所地浦城县五一三路125号,统一社会信用代码913507228572272479。负责人:龚泽云，行长。委托诉讼代理人：邹亮，男，中国建设银行股份有限公司浦城支行职员，住浦城县。委托诉讼代理人：徐文革，男，系中国建设银行股份有限公司浦城支行员工，住浦城县。原告吴学武与被告浦城县东虹房地产开发有限公司（下称东虹公司），第三人中国建设银行股份有限公司浦城支行（下称建行浦城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴学武的委托诉讼代理人陆斌，被告东虹公司的委托诉讼代理人陈龄、林诚，第三人建行浦城支行的委托诉讼代理人邹亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴学武向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的2013年9月5日《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告支付的购房款1335405元及利息（利息自支付购房款之日起至还清购房款之日止按银行同期贷款利率计算）；3.判令被告赔偿两原告在房屋交付等过程中缴付的车位租金、物业专项维修资金、开口接口费计6877.20元，办理房屋权属证书所缴交的税费、图库信息费、城市房屋所有权登记费、土地登记发证费、地籍测绘费计40557.63元，共计各项损失47434.83元以及利息（利息按银行同期贷款利率计算）；4.本案诉讼费用、保全申请费由被告承担。事实和理由：2013年9月5日，原告吴学武与被告东虹公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告投资开发的坐落于浦城县现楼新境6幢2单元604号商品房，住宅、杂物间购房款共计1335405元。为了居住方便，原告于2013年9月10日在仙楼新境小区租赁停车位1个，并一次性交付租金1800元。2013年9月23日，原告办了房屋产权证、土地使用权证，交付契税、印花税、图库信息费60元、所有权登记费，合计40557.63元。但令人无法想象的是，原告所购商品房所在6栋楼主体结构存在严重质量问题，并存在重大安全隐患、严重影响原告居住和使用，被告至今未能解决。综上所述，因被告交付的房屋主体结构存在严重质量问题，严重影响原告居住和使用，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条等法律规定，请求依法判如所请。被告东虹公司辩称，1.原告的第一项诉请，于法无据，应当予以驳回。2.原告未能举证该讼争商品房屋质量不合格的证据，应承担举证不能的法律结果。3.根据法院依照合法程序摇号鉴定意见书的鉴定意见，讼争的仙楼新境6号楼质量基本符合设计要求，质量等级为B级，不符合商品房买卖法定解除的条件，本案商品房只是存在质量瑕疵，是可以通过修复解决的。4.本案原告的第二、三、四项诉讼请求，应当予以驳回，原告陈述的是有错误的，因为该房是按揭贷款的，原告实际首付款只有394447元，原告无权主张返还全额购房款，应当依法追加贷款银行为第三人。且本案买卖的商品房已交付使用长达2年多月，所以不应当主张利息。5.原告诉讼请求的第三项中的各项收款，被告并不是实际收款单位，原告请求主体错误，对于原告主张的车位租金，原告实际使用了该车位，无权主张被告承担费用。第三人建行浦城支行向本院提出诉讼请求：1.如法院判决原、被告继续履行《商品房买卖合同》，第三人要求原告吴学武继续履行《个人住房借款合同》；2.如法院因商品房质量问题判处解除《商品房买卖合同》，第三人要求被告东虹公司返还原告的购房款中应在优先支付原告所欠第三人的借款本金人民币779973.35元，利息1483.45元（利息暂计至2016年6月14日）及从2016年6月14日至全部款项实际清偿之日止的利息（利率按借款合同约定计算）；3.如被告返还原告的购房款不足以全额返还《个人住房借款合同》项下被告所欠申请人全部债务的，原告仍应承担还款责任并立即偿还所欠第三人债务；4.如原告返还被告的购房款不足以全额返还《个人住房借款合同》项下被告所欠申请人全部债务的，被告东虹公司仍应对上述还款承担连带清偿责任；5.判令原告吴学武承担抵押担保责任，若被告界期不能偿还所欠的贷款本息，第三人有权以被告所有的抵押房产予以拍卖、变卖、折价并就所得价款优先受偿；6.本案诉讼费用由吴学武、浦城县东虹房地产开发有限公司承担。事实和理由：原、被告诉讼的房产在第三人处办理商品房按揭贷款，依法抵押给了第三人并办理了抵押登记。第三人对本案诉讼的房产享有抵押权，因此，原、被告处分该房产应经第三人的同意，如法院认定本案商品房可以退房，则被告退还原告的购房款应优先支付给第三人用于偿还原告结欠的按揭贷款，保障第三人的抵押权得以实现，在原告按揭贷款还清前，第三人不同意本案商品房权属发生任何变动。原告吴学武辩称，同意第三人的诉讼请求，如法院认定可以退房，原告同意被告将应返还的购房款中原告欠付的按揭贷款部分直接支付给第三人。被告东虹公司辩称，不同意第三人的诉讼请求，原告与第三人签订的借款合同与被告无关。虽原、被告与第三人签订《个人住房借款合同》，但涉案房产已依法办理了抵押登记，被告的保证责任已履行完毕，无需为原告的贷款承担连带清偿责任。经审理查明，2013年9月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于浦城县现楼新境6幢2单元604号商品房，住宅1294447元，杂物间40958元，共计1335405元。2013年10月22日，原告支付购房首付款394447元及购买杂物间费用40958元。2013年9月10日，原告在仙楼新境小区租赁停车位1个，并支付了10年租金1800元。2014年6月30日，原、被告及第三人签订《个人住房借款合同》，约定原告向第三人贷款购房贷款90万元，被告为原告的贷款提供担保，原告以所购商品房作抵押担保并办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年8月11日，原告支付被告剩余购房款90万元。2014年8月11日，原告缴交了物业专项维修资金5050.20元、开口接口费27元。2014年9月23日，原告为涉案商品房办理了（浦房权证字第××号）房屋所有权证，2015年4月14日，原告为涉案商品房办了了（浦国用2015第000840号）国有土地使用权证。并缴交了契税、印花税40082.63元、图库信息费60元、所有权登记费160元、土地登记发证费105元、地籍测绘费150元，合计40557.63元。房屋交付后，原告发现所购商品房存在质量问题，双方由此引发纠纷。针对本案商品房质量纠纷，原、被告双方向本院提交6份鉴定报告，《关于浦城县仙楼新境6号楼房屋结构质量问题的说明意见》《关于浦城法院的回复意见》，具体内容如下：1.2015年1月4日，经本院委托，福建天泽司法鉴定所（下称天泽司法鉴定所）对仙楼新境6号楼501室主体结构及安全性能作出司法鉴定意见书，鉴定意见书表1（抽检501室部分柱、梁、板的混凝土抗压强度结果），现场钻芯样12件，设计抗压强度为20MPa，实际检测强度为：10.36、9.99、11.23、14.89、12.15、10.89、14.0、10.29、7.97、9.87、10.94、15.62。经庭审中询问鉴定人员，鉴定人员明确表示501室12件混凝土芯抗压强度严重不符合设计要求。鉴定意见为：浦城县仙楼新境小区6号楼501室房屋主体机构质量存在楼板厚度不符合设计要求，柱、梁、板混凝土强度不符合设计要求，该房屋的主体结构存在安全隐患。2.2015年8月4日被告东虹公司自行委托福州市建筑工程检测中心有限公司（下称福州检测中心）对仙楼新境6号楼整栋大楼作出的调查检测报告1份，检测结果第3项混凝土强度检测内容为“本次每层凿开部分框架柱、梁构建粉刷层，发现大部分构件表面疏松，检测面不平整，无法满足回弹法检测要求……,本次抽取的24各框架柱、梁构件采用钻芯法检测其混凝土强度，检测结果列于表5，结果表明：采用回弹法所检测框架柱、梁混凝土抗压强度为14.1MPa-15.8MPa,均不满足设计强度要求；采用钻芯法所检框架柱、梁构件混凝土抗压强度值为14.6MPa-28.1MPa，大部分不满足设计强度等级要求。建议“因该房屋所检大部分框架、梁构件混凝土强度不满足设计要求，建议委托原设计单位根据现场检测数据对该房屋进行承载能力重新核算，并对开裂楼板进行封闭处理”。3.2015年12月10日，浦城县建筑设计院作出《关于浦城县仙楼新境6号楼房屋结构质量问题的说明意见》，内容为“根据福州检测中心的检测报告，我院提出如下意见：1、根据检测报告结果需委托设计单位进行加固补强设计。2、加固补强施工后不影响结构使用安全。3、建议整体封闭施工，以确保加固补强质量。4.2016年1月29日，经浦城县规划建设和旅游局委托，福州检测中心对仙楼新境6号楼整栋楼上部承重结构安全评级作出检测报告，鉴定结果为：根据结构所含的各种构件安全性等级、结构的整体牢固性等级、结构侧向位移等级，上部承重结构的安全性评级为D级。建议：立即委托原设计单位进行重新核算并进行加固处理，并委托有资质的单位对该房屋基础沉降、倾斜等进行定期监测至加固结束。5.针对福州检测中心对仙楼新境6号楼的调查及检测结果，2016年4月18日，浦城县规划建设旅游局出具《关于浦城法院的回复意见》，内容为“经我局协调于2015年6月4日，落实了由建设单位东虹公司委托我省有资质的（全省四家）福州检测中心进行检测，检测结果东虹公司一直未正式报我局，至2015年8月13日才正式回复，但未有提交鉴定结果，只提交检测数据，2016年1月29日由我局出门协调，才得到检测单位的正式鉴定结果，经鉴定该房屋上部承重结构的安全性评为D级”。6.2016年1月31日，经本院委托，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（下称仲恒公司）对仙楼新境6号楼102室房屋主体结构质量及安全性作出检测报告，鉴定结论为：框架柱、框架梁、现浇板混凝土抗压强度均满足设计规范的规定，天花板的开裂现象、地面开裂现象，钢筋锈蚀痕迹、柱面……不符合验收规范的规定。建议：1、对开裂的楼板压力灌浆处理。2、对开裂的地板重新找平处理。3、混凝土表面缺陷用水泥砂浆按规范要求进行抹灰处理。7.2016年1月31日，经本院委托，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（下称仲恒公司）对仙楼新境6号楼201室房屋主体结构质量及安全性作出检测报告，鉴定结论为：框架柱、框架梁、现浇板混凝土抗压强度均满足设计规范的规定，天花板的开裂现象、地面开裂现象，钢筋锈蚀痕迹、柱面……不符合验收规范的规定。建议：1、对开裂的楼板压力灌浆处理。2、对开裂的地板重新找平处理。3、混凝土表面缺陷用水泥砂浆按规范要求进行抹灰处理。8.2016年12月5日，经本院委托，天泽司法鉴定所对仙楼新境6号楼整栋房屋主体结构质量及安全性作出鉴定意见书，鉴定意见为：1、仙楼新境6号楼主体结构质量基本符合设计要求，检测出个别构件质量出现瑕疵要按设计要求修复完善后可以安全使用。2、仙楼新境6号楼房屋安全性等级评定为B级。另查明，截止2017年6月14日，原告尚欠第三人按揭贷款本息781456.8元未偿还。天泽司法鉴定所关于仙楼新境6栋楼整栋质量及安全性能鉴定费为431192元。上述事实有原、被告及第三人提供的《商品房买卖合同》《个人住房借款合同》《关于浦城县仙楼新境6号楼房屋结构质量问题的说明意见》《关于浦城法院的回复意见》《个人贷款对账单》及《鉴定报告》等证据予以证明。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否符合法定解除条件问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”及第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告主张解除合同的法定条件是房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用，对此具体分析如下：1.关于本案房屋主体结构是否不合格问题。从本案原、被告提供的6份鉴定报告上看，均不同程度的反映出仙楼新境6号楼房屋局部存在的质量问题。其中在单套房屋的检测中：501室房屋检测出楼板厚度不符设计要求，混凝土芯抗压强度严重不符，柱、梁、板混凝土强度不符合设计要求，主体结构存在安全隐患。102、201室检测出天花板开裂、地面开裂、钢筋锈蚀等。其中在6号楼整栋楼的检测中：福州检测中心检测出框架柱、梁混凝土抗压强度均不符合设计强度要求，且上部承重结构评级为D级。虽然天泽司法鉴定所对6号楼整栋鉴定结论中得出的结论是基本符合设计要求，安全评级为B级的鉴定结论，但鉴定人员出庭接受质询中明确表示，其仅对采样样品负责，不排除未采样部分存在质量问题，而天泽司法鉴定所关于501室的鉴定结论也恰恰印证了天泽司法鉴定所鉴定人员的说法，因为天泽司法鉴定所关于501室的鉴定结论是主体结构存在安全隐患。故对于仙楼新境6号楼局部或整体的鉴定中，因不同鉴定机构或同一鉴定机构不同鉴定的采样点不同而导致鉴定结论有较大出入，但综合6份鉴定的报告的结论，至少可以证明仙楼新境6号楼局部梁、柱、板混凝土芯抗压能力严重不符合设计要求，局部存在天花板开裂、地面开裂、钢筋锈蚀等问题，局部主体结构存在安全隐患。因房屋主体结构梁、柱、板等会相互影响，局部的安全隐患将会影响整栋楼的主体结构问题，单套房屋并不是空中楼阁，上下左右的主体结构缺陷，必然影响相邻或同一列房屋的安全使用，故虽本案房屋未作单套主体质量及安全鉴定，但本院认为无论本案单套房屋主体质量及安全是否合格，因6号楼整栋楼的局部缺陷已影响到本案604室房屋的安全使用，原告有权解除合同。2.关于本案房屋质量问题是否严重影响正常居住使用问题。从原、被告处理仙楼新境6号楼质量问题的过程上看，仙楼新境6号楼部分房子在装修过程中发现质量问题后，被告却因2014年12月底营业期间届满迟迟未与住户协调作处理，进而导致诉讼产生，2015年1月4日经天泽司法鉴定所对501室作出主体结构存在安全隐患的鉴定结论并判处退房后，被告却因股东矛盾未对安全隐患进行处理，导致6号楼其余住户产生疑虑，进而到主管局住建局信访反映问题。2015年6月4日，经主管局协调，落实东虹公司委托有资质单位对6号楼质量及安全性进行检测，在2015年8月4日，福州检测中心出具调查检测报告后，因该检测报告结构对被告不利，被告一直就未将检测结果报送住建局，并以不交剩余鉴定费的形式，导致正式鉴定结果迟迟未能出具，后2016年1月29日，由住建局作为委托单位，补缴的相关鉴定费后，才取得福州检测中心作出上部承重结构评级为D的结论。根据福州检测中心的鉴定结论，建议被告委托原设计单位重新核算，作修复处理，同时，2015年12月10日浦城县建筑设计院作出《关于浦城县仙楼新境6号楼房屋结构质量问题的说明意见》，要求被告依照检测结果委托设计单位进行加固补强设计，加固补强并建议整体封闭施工，以确保加固补强质量，此外，住建局也多次书面发通知被告及股东采取整改措施，但至今被告仍无动于衷，未对安全隐患进行整改，仅是消极拖延。在法院相继判决501、401、601室退房后，被告仍未采集补救措施，即使对于判处退房的房屋也未进行修复。2016年前后，仙楼新境6号楼住房退房纠纷大量爆发，接连12户又提出退房诉讼，此后本院又相继对102、201室委托鉴定机构，鉴定机构仲恒公司鉴定出天花板开裂、地面开裂、钢筋锈蚀等问题，并建议对开裂的楼板压力灌浆处理，对开裂的地板重新找平处理。但被告对所鉴定出的问题视而不见，不思解决问题，反而一方面与住户纠缠于诉讼，另一方提起公司解散之诉，企图逃避问题。综上被告处理仙楼新境6号楼质量问题态度和行为，被告根本无意与修复和解决房屋质量问题，且鉴定机构给出的重新设计、封闭施工、灌浆处理等修复意见也会对住户居住和使用商品房产生较大影响，进而导致购房居住的合同目的不能实现。而本案604室住户自2013年购房至今未敢装修入住的现状也反映了仙楼新境6号楼房屋质量问题严重影响住户的正常居住使用，原告有权主张解除合同。此外，从本案原告的诉求上看，仅要求被告原价退还购房款和赔偿必要的办证费用，可谓诚意满满，反之本案被告，在出现质量问题后，不思解决问题，纠缠于诉讼，且被告在将有质量问题的商品房修复后，完全可以重新出售，修复费用也可以向承建商追偿，可被告一方面既不能及时修复房屋质量问题，解除住户疑虑；另一方面却强行要求原告接受有质量问题的房屋，有违诚实信用，也不是一个诚信企业应有的态度。综上，因仙楼新建6号楼主体结构局部质量不合格，且被告未能及时修复隐患，导致原告购房目的不能实现，原告有权主张解除合同并要求被告赔偿损失。二、关于原告主张退还的购房款金额及损失计算问题。原告提供购房发票足以证明原告支付本案购房款1335405元，虽其中90万元为银行按揭贷款，但该按揭款系原告向银行的贷款，也由原告负责偿还，并实际支付给了被告，故原告主张被告退还购房款1335405元，于法有据，本院予以支持，被告以其中90万元非原告支付为由，拒绝退还相应的款项，于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告自购房款实际支付之日起按银行同期贷款利率的诉请，本院认为原告支付购房款后，因商品房质量问题导致原告无法实现合同目的，且原告支付的90万元按揭款也系银行贷款，原告也需向银行支付贷款利息，故原告主张被告从购房款实际支付之日起按银行同期贷款利率支付资金占用损失，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的物业专项维修基金、开口接口费、办证所缴交的税费等，均有提供相应的票据，本院予以支持，原告主张的各项损失共计为47434.83元。对于原告主张就各项损失47434.83元按银行同期贷款利率计息的诉请，本院认为，原告的损失应限于与解除合同有关的直接的损失，原告不得就损失部分金额再计算利息，故对原告的该诉讼主张，本院不予支持。三、关于本案鉴定费用的负担问题。依照法律规定，鉴定费及鉴定人员出庭费应由败诉方承担，故本案鉴定费用应由被告承担。但因本案委托天泽司法鉴定所关于仙楼新境6号楼整栋楼主体结构质量及安全性能鉴定系本院在审理中的12个案件共同委托，故平均到本案仅需支付1/12的鉴定费即可，鉴定费金额为35933元（431192元÷12=35933元）。四、关于第三人的诉讼主体资格、第三人能否在本案中主张解除《个人住房借款合同》及要求提前偿还全部按揭款的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”的规定，因原告将本案商品房抵押给第三人按揭贷款，故第三人对本案诉争的房产享有担保物权，故可以以有独立请求权第三人身份参与本案诉讼。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，因原告向第三人贷款系因购房商品房所需，现因被告原因导致商品房买卖合同解除，原告与第三人之间的借款合同也无存续的必要，故第三人主张解除《个人住房借款合同》，本院予以支持。又依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，对于原告尚未偿还的按揭款，依法可由被告支付给第三人，且在庭审中，原告也同意由被告将原告欠付的按揭贷款直接支付给第三人，故对于第三人主张被告支付全部未偿还按揭款的诉请，本院予以支持。对于第三人主张被告对原告不能足额清偿部分承担连带责任及对涉案房子行使抵押权的主张，因本案原、被告已同意在返还购房中优先支付第三人的按揭款，且购房款金额远超过原告未清偿按揭款的金额，另，原告在本案审理过程中有申请财产保全，并实际冻结了被告银行180万元的存款，故第三人的其余诉讼主张并无实际必要，本院予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告吴学武与被告浦城县东虹房地产开发有限公司于2013年9月5日签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告吴学武，被告浦城县东虹房地产开发有限公司，第三人中国建设银行股份有限公司浦城支行于2014年6月30日签订的《个人住房借款合同》。三、被告浦城县东虹房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付第三人中国建设银行股份有限公司浦城支行购房贷款本息781456.8元。四、被告浦城县东虹房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴学武购房款553948.2元。五、被告浦城县东虹房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内以1335405元为基数按银行同期贷款利率支付原告吴学武利息（其中435405元自2013年10月22日起、其中90万元自2014年8月11日起计算至被告实际履行判项三、四确定的付款义务之日止）。六、被告浦城县东虹房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴学武物业专项维修资金、开口接口、办理房屋权属证书所缴交的税费、图库信息费、城市房屋所有权登记费等各项损失47434.83元七、驳回原告吴学武的其他诉讼请求。八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司浦城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17245元，第三人合并之诉受理费5807元，保全费5000元，鉴定费35933元，均由被告浦城县东虹房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审 判 长  张树仁审 判 员  陈金英代理审判员  姚紫文二〇一七年六月二十二日书 记 员  吴志菲本案依据的主要法律条文及执行申请提示《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。