浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终4202号
上诉人（原审被告）：奚军，男，1973年3月27日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市香坊区。
被上诉人（原审原告）：宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会。住所地：浙江省宁波市鄞州区嵩江东路***弄***号。
法定代表人：曹兴军，该委员会主任。
委托诉讼代理人：张禹行，浙江欧硕律师事务所律师。
上诉人奚军因与被上诉人宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2016）浙0212民初11597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。
奚军上诉请求：要求撤销原审判决，发回原审法院重审。事实与理由：依范服饰有限公司与宁波雅戈尔物业服务有限公司于2013年1月1日签订房屋租赁合同，租赁期限到2015年12月31日，合同约定到期后同等条件下依范服饰有限公司有优先继续租赁房屋。上诉人并不是本案的适格主体，依范服饰有限公司一直在履行租赁合同，由于依范服饰有限公司房屋租赁合同里宁波雅戈尔物业服务有限公司跟宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会的纠纷及宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会内部13位委员的斗争，导致上诉人不知与谁续签合同，向谁交纳房屋租金。而被上诉人现起诉的主体为上诉人个人，上诉人认为被上诉人起诉主体有误。另外，上诉人在租赁期间内对房屋进行了装修，依范服饰有限公司按房屋格局订做服饰展柜等，根本无法移动，被上诉人百般刁难没办续约给上诉人经营造成损失巨大。综上所述，原审法院在没有事实上证据和法律上的依据来认定上诉人在判决生效后腾退房屋，并支付自2016年1月1日起付至实际腾退之日止占用使用费，按21000元每年计算。因被上诉人的起诉主体有误，上诉人恳请二审法院能在查明本案事实的基础上，依法作出公正的裁判。
宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会辩称，一审法院认定事实清楚，法律依据充分，请求驳回上诉，维持原判。
宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会向一审起诉请求：1.奚军立即腾退位于宁波市鄞州区长寿南路126弄176号的房屋；2.奚军支付宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会房屋占有使用费（占有使用费按每月2289元自2016年1月1日起算至腾退之日止，暂算至2016年12月31日为27468元）；
一审法院认定事实：2014年11月12日，宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会、依范服饰有限公司与宁波雅戈尔物业服务有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定将产权归宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会所有的位于宁波市鄞州区长寿南路126弄176号的物业经营用房出租给依范服饰有限公司使用，建筑面积约108平方米，用途为办公/仓库；租赁期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止；租金为每年21000元，三年合计63000元，半年支付一次，先付后用，第一期租金在协议签订之日起三日内支付，以后租金需提前一个月支付，在依范服饰有限公司付款前，宁波雅戈尔物业服务有限公司需开具相应金额的正式发票。租房押金1000元；物业管理费在签订合同之日起三日内按年付清，综合服务费按0.75元/平方米/月计算，日常维修费按2元/平方米/年计算，合计1188元/年。发生水、电费由依范服饰有限公司负担，按年结算一次，在签订合同之日依范服饰有限公司向宁波雅戈尔物业服务有限公司支付水、电费押金1000元，合同终止后依范服饰有限公司须向宁波雅戈尔物业服务有限公司付清所使用的水、电费，水、电费押金无息退还依范服饰有限公司，否则宁波雅戈尔物业服务有限公司有权从其押金中扣除相应的水、电费。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会依约将房屋交付给依范服饰有限公司使用，奚军支付了租房押金1000元及三年的租金。合同到期后，双方未再续签合同。至今，奚军未再支付占有使用费,亦未从涉案房屋搬离。
审理中，奚军自认依范服饰有限公司已经不在使用涉案房屋，该房屋实际承租人为奚军，宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会亦认可实际承租人为奚军。
一审法院认为，宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会与依范服饰有限公司、宁波雅戈尔物业服务有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实、自愿的意思表示，且未违反法律、法规的强制性、效力性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。双方在合同中约定房屋租赁期限为3年，自2013年1月1日至2015年12月31日，到期后，双方未续签，该房屋租赁合同因租赁期限届满而终止，合同终止后，租赁方应将房屋腾退返还出租方。本案中，奚军在租赁合同到期后仍占用涉案房屋既未支付占有使用费又未腾退房屋，现宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会要求奚军腾退房屋并支付占有使用费于法有据，一审法院予以支持。关于占有使用费的标准，宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会要求按照每月2289元支付，但未能提供相应依据，一审法院认为应参照原租赁合同计算，即21000元/年。对于奚军的辩称，因未提供证据予以证明，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，作出判决：一、限奚军于判决生效后十日内腾退位于宁波市鄞州区长寿南路126弄176号的房屋；二、限奚军于判决生效后十日内支付宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会占有使用费（按照21000元/年的标准，自2016年1月1日起付至实际腾退之日止）；三、驳回宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费487元，由奚军负担。
二审期间，上诉人奚军向二审法院提交了如下证据：一、宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会会议决议（复印件），拟证明要罢免曹兴军委员会主任职务；二、宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会提前换届选举议案（复印件），拟证明业委会目前处于非法状态，侵犯业主利益的事实。被上诉人宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会对上述证据质证后认为，对证据的三性均不予认可，业主委员会会议决议，不能证明其讨论的内容会最终确定；业委会委员的变更，其主体资格并未消亡。本院认为，奚军向二审法院提交的证据系复印件，对真实性不予认定，且与宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会主体资格无关联性。
宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会未向本院提供新的证据。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，被上诉人宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会、依范服饰有限公司与宁波雅戈尔物业服务有限公司签订《房屋租赁合同》一份系事实，合同约定了将产权归宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会所有的位于宁波市鄞州区长寿南路126弄176号的物业经营用房出租给依范服饰有限公司使用，建筑面积约108平方米，用途为办公/仓库；租赁期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止；租金为每年21000元等内容。合同签订后，宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会依约将房屋交付给依范服饰有限公司使用，奚军支付了租房押金1000元及三年的租金。合同到期后，依范服饰有限公司未再续签合同，因此合同因租赁期限届满而终止。但上诉人奚军在租赁期限届满终止后，仍占有使用涉案房屋，且既未支付占有使用费又未腾退房屋，故一审法院支持宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会要求实际占有使用人奚军腾退房屋并支付占有使用费的诉讼请求，并无不当。奚军认为其不是本案的适格主体，要求二审法院撤销原审判决，发回原审法院重审的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。
综上所述，上诉人奚军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费487元，由奚军负担。
本判决为终审判决。
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审判长 徐盛森
审判员 曹 炜
审判员 周 娜
二〇一七年十二月二十六日
书记员 吴佳易