吉林省珲春市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2404民初718号原告:陈瑞晶，女，1966年7月17日生，汉族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：梁灏，吉林何晓明律师事务所律师。被告:珲春市世代实业有限公司。住所：吉林省珲春市。法定代表人：朱开红，经理。委托诉讼代理人：王军有，该公司法律顾问。原告陈瑞晶与被告珲春市世代实业有限公司（以下简称珲春世代公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈瑞晶及其委托诉讼代理人梁灏，被告珲春世代公司的委托诉讼代理人王军有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈瑞晶向本院提出诉讼请求：1.判令珲春世代公司支付逾期交付房屋违约金4675元；2.判令珲春世代公司支付逾期办理所有权证书违约金2824.80元；3.判令珲春世代公司返还面积差价款8156.72元。事实和理由：2013年9月27日，陈瑞晶与珲春世代公司签订了商品房买卖合同，按照合同的约定陈瑞晶购买珲春世代公司位于珲春市靖和街世代第一城12栋3单元1006号商品房，建筑面积为98.70平方米，单价为2862.01元/平方米，总价款为282480元，陈瑞晶已经支付完毕，珲春世代公司应在2013年11月30日前将验收合格的房屋交付给陈瑞晶，并应在交付房屋后60日内将房屋所有权证书交付给陈瑞晶，对逾期办理房屋权属证书应按房屋总价款的1%向陈瑞晶支付违约金。如因珲春世代公司逾期交付房屋应按购房款总额的万分0.5按日支付违约金，珲春世代公司至今未办理房屋所有权证书，也未履行退还面积差价款，珲春世代公司已经构成违约，应当承担违约责任，面积差价款应当依法返还。珲春世代公司辩称：1.陈瑞晶要求“支付逾期交付房屋违约金、逾期办证违约金”的诉讼请求已超过法定的诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋交付期限为2013年11月30日前，从2013年12月1日起侵害原告权利的事实即已确定，此时诉讼时效即开始计算。而陈瑞晶直到2017年3月7日才提起本案诉讼要求支付逾期交付房屋违约金，已超过法定的诉讼时效，其诉请应予驳回。《商品房买卖合同》第十五条第三款的约定，珲春世代公司应当在商品房交付使用后60日内办理完毕产权登记并付交所有权证书。陈瑞晶现未实际接收房屋，依据上述合同约定，珲春世代公司无为其办理产权证书的义务，其要求支付逾期办证违约金没有依据。2.珲春世代公司在房屋竣工后在合同约定交付房屋期限届满前已通知陈瑞晶接收房屋，不存在逾期交房的违约行为。本案诉争房屋在2013年11月24日已将完成竣工验收，珲春世代公司在2013年11月30日应交付房屋之前已通过电话方式通知陈瑞晶领取房屋钥匙，但至今未接收房屋，故不存在逾期交房的违约行为。3.诉争房屋尚未进行产权登记，尚不具备结算房屋面积差价款的前提条件。《商品房买卖合同》第五条约定“合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准”，因此，对于合同约定面积与产权登记面积差价款的结算问题，应当以存在产权登记面积为前提。目前由于诉争房屋尚未进行产权登记，产权登记尚不确定，无法进行面积差价款的结算，故陈瑞晶的此项诉讼请求没有事实根据，不符合合同约定。综上，珲春世代公司认为陈瑞晶的诉讼请求不能成立，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即《商品房买卖合同》、不动产统一发票本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：陈瑞晶提供2017年4月11日陈瑞凤与珲春世代公司的售楼处人员的通话录音，证明我们起诉的7个案子的7户，以陈瑞凤作为代表，再次向珲春盛鼎公司交涉关于本案中迟延交房，迟延办证，面积交差等事宜，以此证明我们的主张没有过诉讼时效。珲春世代公司认为该证据无法证明是与珲春世代公司售楼处工作人员进行的通话。该证据为2017年4月11日进行的通话录音，此次通话时已经超过了法定的诉讼时效，且通话的对方也没有承认陈瑞晶在2015年、2016年多次向珲春世代公司主张权利。从通话的内容来看陈瑞晶仅是对超出面积款何时返还与通话对方进行交涉，未涉及到逾期交房违约金和逾期办证违约金。该通话仅是陈瑞凤进行的通话，不能代表其他一同起诉的6名住户向通话对方主张了通话内容。本院对陈瑞凤作为7户代表于2017年4月11日与珲春世代公司售楼处工作人员进行通话事实予以采信，但是否超过诉讼时效结合其他证据予以评判。本院经审理认定事实如下：2013年9月27日，珲春世代公司（出卖人）与陈瑞晶（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要内容为“……买受人购买出卖人建设的世代第一城项目三期12幢3单元1006号房屋，建筑面积为98.70平方米，每平方米单价为2862.01元，总金额为282480元。……第五条面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……第八条交付期限。出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。……第十五条关于产权登记的约定。……（三）1.买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后60日内,向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记,并将以买受人为产权的房屋所有权证书交付买受人。（四）出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……”合同签订后，陈瑞晶于2013年12月12日向珲春世代公司预付购房款282480元。2014年11月初，珲春世代公司电话通知接收房屋，但陈瑞晶以未能提供验收合格手续为由拒收。本案在审理中，根据当事人的申请，本院依法向珲春市房屋产权管理中心调取涉案房屋测绘面积，但因房屋所有权证和土地使用证合一以及部门衔接问题，不能确定该测绘面积为房屋所有权登记面积。截至本案一审辩论终结前，相关部门未向买受人颁发涉案房屋所有权证书。本院认为，关于陈瑞晶主张珲春世代公司承担逾期交付房屋及逾期办理所有权证书违约金问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案中，珲春世代公司明确提出诉讼时效抗辩。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交付房屋期限为2013年11月30日，但珲春世代公司逾期未能交付房屋，而是在2014年11月初电话通知陈瑞晶接收房屋，但陈瑞晶未予接收。陈瑞晶于2017年3月13日向本院提起诉讼，已过诉讼时效。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”珲春世代公司在2014年11月初电话通知陈瑞晶接收房屋，但陈瑞晶至今未予接收房屋，故陈瑞晶提出逾期办理房屋所有权证书的主张，不符合合同约定，本院不予支持。虽然陈瑞晶提出曾多次向珲春世代公司主张逾期交付房屋及逾期办理所有权证书的违约金，但未能提供充分证据予以佐证，故其主张依据不足，本院不予支持。关于珲春世代公司在本案中应否返还房屋面积差价款问题。《商品房买卖合同》第五条约定合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，并按差价面积进行结算。经本院核实，珲春市房屋产权管理中心不能确定涉案房屋测绘面积为房屋所有权登记面积。因此，陈瑞晶在涉案房屋所有权尚未登记前提下，要求珲春世代公司返还房屋面积差价款的主张，本院不予支持。陈瑞晶可在房屋所有权登记完毕后，根据合同约定有权向珲春世代公司主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回陈瑞晶的诉讼请求。案件受理费193元，减半收取96.50元，由陈瑞晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  吴锡哲二〇一七年六月十二日书记员  刘振龙