广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1303民初3548号原告：礼洁，女，1960年12月28日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：杨文，广东扬权律师事务所律师。委托诉讼代理人：程志，广东扬权律师事务所律师。被告：惠州市隆基房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道21号蓝海湾苑爵士阁401号房。法定代表人：吴凤武。委托诉讼代理人：俞永，广东鸿浩律师事务所律师。原告礼洁诉被告惠州市隆基房地产开发有限公司（以下简称隆基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月26日公开开庭进行了审理。原告礼洁及其委托诉讼代理人杨文、被告隆基公司的�托诉讼代理人俞永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告礼洁向本院提出诉讼请求：一、撤销原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告已支付购房款220000元及其利息（从2016年11月06日计算至被告还清本金之日为止）；三、判令被告向原告支付赔偿款44000元；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月23日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告所开发的位于惠州市××区淡水白云××路的商品房，具体为隆基天地广场X层XX号商铺，购房价为220000元，原告己付购房款220000元。但直到近日被告通知原告去办理产权证，原告才得知被告存在以下欺诈行为，其所售房屋与合同严重不相符，主要体现在以下几点：一、被告隐瞒其所售房屋为问题楼盘的事实，构成欺诈。被告所销售的房屋在签订买卖合同的时候是存在诸多问题的，容积率严重超标，擅自改变国有土地用途，不符合对外出售的条件，导致被告在办理不动产权属登记过程中被政府列为“问题楼盘”，需要补交土地出让金1400余万元并重新签订国有建设用地使用权出让合同，办证时间漫长，双方签订合同后的一年多，仍未办理下来。被告将上述事实刻意对原告隐瞒，并在其广告中宣传“即买即办产权证”，对原告进行欺诈，使原告在违背真实意思的情况下订立了商品房买卖合同。二、被告将其所售房屋的土地使用年限40年谎称为70年，构成欺诈。被告对原告谎称其所售商铺土地使用年限为70年，并在双方签订的商品房买卖合同中写明土地使用年限为70年。实际上，政府部门批准的商业土地使用期限为40年，被告恶意欺诈，使原告在违背真实意思的情况下订立了商品房买卖合同。三、被告将其�售房屋的招商进行大肆虚假广告宣传，构成欺诈。被告通过发放宣传单、售楼处电子滚屏、售楼处内墙装潢广告、售楼处外墙悬挂巨大横幅、报纸、网站等对其将售商铺大势宣传，宣传词有“大型免税商场综合体”、“大食代美食街”、“惠州首家跨境电商免税低价国际直邮店强势进驻、一人一身份证，一天一千元、30000多种进口商品任你选”、“苏宁电器线上线下体验店、5D影院、儿童乐园、音道酒吧街、大食代、主体排队KTV、无国界跨境免税低价直邮店（海关保税区监管直邮）、OUTLETS(奥特莱斯)名品折扣店、超市等众多商家强势进驻”，图片和售楼处内墙装潢广告中更有“大汇仓、金逸影城、大食代、PRADA、GUCCI、FENDL、CHANEL、H&M、NIKE、苏宁、华润万家”等具体商家名称，致使原告认为该商铺具有投资价值，花费大笔资金甚至向亲戚朋友借钱购买该商铺。实际上，被告上述广告宣传中的诸多商家无一进驻，惠州首家大型免税商场更是纯属造谣、无中生有，恶意欺诈原告，使原告对该商铺的价值进行了错误的判断、在违背真实意思的情况下订立了商品房买卖合同。且假如没有该宣传内容，原告根本不会花那么高的价钱去买被告所售的商铺。被告为了哄抬其房屋的价值，实现自身利益的最大化，不惜谎话连篇对原告进行欺诈，其行为令人不齿、为法不容，其虚假宣传的行为已经受到惠州市惠阳区市场监督管理局的行政处罚。综上，被告的上述行为构成欺诈，致使原告在违背真实意思的情况下订立了商品房买卖合同。因此，请求法院依法判令撤销双方签订的商品房买卖合同、被告向原告返还购房款和利息，并判令被告赔偿因其欺诈行为导致合同被撤销而对原告造成的损失，该损失按照房屋买卖市场的交易惯例，以己付�款的20%计算。为维护原告的合法权益，特向法院提起该诉讼，望法院支持原告的所有诉讼请求。原告礼洁为其陈述的事实提交如下证据：1、广东省商品房买卖合同；2、付款方式变更确认函；3、收据及银行汇款申请表；4、宣传册；5、第一直播室的视频播报截图；6、港荟星城网络、传单宣传；7、注明为被告工作人员并附有港荟星城项目的名片；8、致港荟星城业主的一封信；9、惠州市惠阳区市场监督管理局关于黄俊等九名业主代表反应“港荟星城”公司存在发布虚假广告处理情况的回复；10、惠州市惠阳区土地联审领导小组会议纪要。被告隆基公司辩称，1、原被告之间签订的广东省商品房买卖合同是双方的真实意思表示，该合同真实合法有效，买卖双方均应当按照合同约定履行各自的权利义务。且合同内容不存在欺诈胁迫，或重大误解，�符合法律规定的撤销事由，因此，原告主张撤销该份合同没有事实和法律依据。2、基于该份合同，不具备法定撤销条件，因此原告主张返还购房款人民币22万元及利息、赔偿款44000元也不应当得到法庭支持。综上，请求法庭查明事实，驳回原告全部诉请。被告隆基公司为其答辩提交如下证据：行政判决书。本院依职权向惠阳区房产管理局查询涉案商铺的权属状况，惠州市惠阳区房产管理局作出《关于查询房产登记情况的复函》。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明：2016年10月23日，原告礼洁与被告隆基公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定：礼洁向隆基公司购买惠州市××区淡水白云××路隆基天地广场X层XX号商铺（现房），建筑面积为8.49平方米，总价款为人民币220000元；第六条约定，付款方式为：2016年10月23日付定金2000元，首期款130000元须于2016年10月30日前付清，剩余房款88000元由乙方以申办银行按揭贷款的方式支付。第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，交付商品房。第十五条约定，出卖人应当在签订本合同并交清所有房款（按揭客户在银行放款之日）后220个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起，出卖人每日按已付款的万分之一支付违约金。第十八条约定，买受人的房屋仅商铺使用……同日，隆基公司与礼洁签订《商品房买卖合同补充协议书》。2016年11月6日，礼洁与隆基公司共同出具付款方式变更确认函，确认礼洁购买的X层XX号商铺，已交首期款132000元，剩余88000元变更为分2期付清，于2016年11月6日前付清15000元,2016年12月5日前付清73000元。同日，隆基公司向礼洁出具收到1层0536号铺首期款147000元的收据。此后，尾款也已付清。经查询，涉案商铺无查封、无抵押，登记在被告惠州市隆基房地产开发有限公司名下，没有转移登记到原告名下。另查明，2017年2月27日，惠州市惠阳区土地联审领导小组作出编号为惠阳土联字【2017】1号会议纪要，该会议纪要载明，被告公司所属的“隆基天地广场”存在项目建设与土地挂牌出让时的各项指标不符和商业用途建筑面积超出许可范围的情形，重新审核修正其调整用途、增加容积率需补缴的地价款。在本案辩论终结前，被告已经补交相应的地价款。再查明，原告与被告签订商品房买卖合同时，与案外人惠州市港荟星城商业管理有限公司（以下简称“港荟星城”公司）签订委托经营协议，将涉案商铺交与“港荟星城”公司经营管理。由于“港荟星城”公司在约定的时间没有兑现开办大型免税店的承诺，部分业主向惠州市惠阳区市场监督管理局进行投诉。2017年7月25日惠州市惠阳区市场价监督管理局出具“关于黄俊等九名业主代表反映‘港荟星城’公司存在发布虚假广告处理情况的回复”，该回复载明，该局于2017年6月16日针对“港荟星城”发布虚假广告一事发出行政处罚决定书。目前，该案已进入诉讼程序。本案经本院调解，双方未能达成一致意见。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：被告在双方签订《广东省商品房买卖合同》时是否存在欺诈行为，该合同是否具备可撤销的条件。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”据此，判断当事人的行为是否构成可撤销的欺诈行为，必须具备以下要件：一、是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方需因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。现针对本案原告的主张，分析如下：第一，关于“问题楼盘”的问题。经查实，涉案隆基天地广场确实存在项目建设与土地挂牌出让时的各项指标不符和商业用途建筑面积超出许可范围的情形，然而经过整改，被告已经按照规定补交相应的地价款，而且，涉案的商铺在本案辩论终结前已经办理不动产权登记证书，具备�理转移登记的条件，双方签订的合同是可以履行的买卖合同。第二，关于“虚假宣传”的问题。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第三条第二款的约定：该商品房的用途为商铺。原告主张被告大肆虚假宣传，使原告产生错误的判断，在违背其真实意思的情况下签订了涉案的两份买卖合同，被告的行为构成对原告欺诈。经审查，首先，涉案商铺在销售时是与其他商铺一起作为整体以“港荟星城”的名义进行宣传，宣传对全部商铺的整体规模、地理位置、交通状况等进行了说明，还包含“深惠一瞬间、厦深两小时”以及“无国界跨境免税低价国际直邮店”、“GUCCI”、“PRADA”等品牌宣传字眼。虽然以上宣传有夸大的成份，而且事后没有兑现，但是商铺投资对于普通老百姓来说属于价值较大的投资项目，根据一般的认知，购买者在购买前必定对商铺的价格、质量、周围地段、商场配套设施、交通、商铺后续收益的可观性等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。被告隆基公司在本案中的广告宣传词语并非直接影响原告决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素。其次，根据双方签订的商品房买卖合同，上述宣传信息并没有体现在合同上，也没有体现在合同附件上，因此广告宣传所作的承诺不构成合同的要约，仅是要约邀请。该宣传属于商铺的后续管理经营范畴，并没有导致原告礼洁对其实际签订的合同内容产生错误认识，其购买涉案房屋系其真实意思表示。因此，被告不构成对原告的欺诈，原告的主张没有事实依据，本院不予支持。第三，关于土地使用年限的问题。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定�……（四）商业、旅游、娱乐用地四十年……”。原告所购买该房屋的用途为商铺，原告作为一个投资者，理应对相关法律、行政法规有一定的了解，故原告以“被告恶意欺诈房屋使用年限”为由请求撤销涉案购房合同，本院不予支持。综上所述，原告的举证尚不足以证明被告在签订合同时具有欺诈的故意，因此，本院认定原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规规定，应认定合法有效，原、被告应当按照合同约定严格履行各自义务。原告请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原告基于此诉请被告返还已经支付的购房款、契税、维修基金以及请求被告支付赔偿款，没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第�条、第五十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告礼洁的全部诉讼请求。本案案件受理费5260元，减半收取为2630元、保全费1840元，由原告礼洁承担（原告礼洁已预交案件受理费2630元、保全费1840元）。如不服本判决，原告礼洁可在判决书送达之日起三十日内，被告惠州市隆基房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 梁东辉二〇一八年一月十日法官助理 万意莉书 记 员 朱瑞仙