福建省厦门市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽02执复19号
复议申请人（案外人）：徐腾贺，男，1980年2月24日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
申请执行人：黄佳鑫，男，1988年9月16日出生，汉族，住福建省漳浦县。
申请执行人：赵均，男，1986年8月27日出生，汉族，住重庆市南川市。
申请执行人：李志国，男，1964年9月28日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
申请执行人：常保同，男，1960年3月28日出生，汉族，住河南省方城县。
被执行人：厦门百穗行科技股份有限公司，住所地福建省厦门市同安区同安城南工业区，组织机构代码61234696-9。
法定代表人：陈进帅，董事长。
复议申请人徐腾贺不服厦门市同安区人民法院（2016）闽0212执异10号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
厦门市同安区人民法院（以下简称同安法院）委托评估、拍卖被执行人厦门百穗行科技股份有限公司（以下简称百穗行公司）所有的址于厦门市××号的房产，并已拍卖成交。
案外人徐腾贺向同安法院提出异议称，其于2011年、2012年承租百穗行公司址于厦门市××号厂房（共11727.08平方米），双方签订《厂房租赁合同》，租赁期限分别为13年、20年，并付清全部租金1000万元，合同正在履行中。同安法院在未通知的情况下，拍卖其承租的厂房，程序违法，请求撤销并终止执行，归还其租赁物，裁定其享有继续履行《厂房租赁合同》的权利。
同安法院查明，同安法院于2014年12月19日依法查封被执行人百穗行公司所有的址于厦门市××号××房产及机器设备，并于2014年12月22日在该公司厂房内张贴查封公告。被执行人百穗行公司向同安法院提交《租赁合同》一份，宣称将百穗行公司厂房及全部机器设备租赁给案外人赵伟东，合同落款时间为2014年8月28日，租赁期限为20年，租金5万元/月。被执行人百穗行公司并未提出另将厂房出租给徐腾贺。
此后，同安法院评估、拍卖被执行人百穗行公司所有的厂房，并依法告知案外人赵伟东享有优先购买权。2016年5月8日，买受人蔡清荣竞拍成交该公司的厂房。2016年6月8日，买受人蔡清荣开始使用该厂房。
2015年6月24日，徐腾贺持两份《厂房租赁合同》口头向同安法院要求中止执行，称其为承租人，享有优先购买权，法院拍卖未通知，程序违法，要求法院停止执行。在当日的询问过程中，其自认签订合同支付租金后，租赁合同并未实际履行，厂房仍由百穗行公司继续使用，该公司每年返还租金。同安法院合议后认为，徐腾贺要求中止执行的要求不能成立。
同安法院另查明，被执行人百穗行公司以公司部分厂房（包含于两份《厂房租赁合同》中载明的租赁厂房范围之内）向中国工商银行股份有限公司厦门厦大分行设定抵押贷款，该公司2013年1月16日向中国工商银行出具的《中国工商银行抵押核实书》中载明“抵押物是否存在出租、在先抵押等情况：否”。
同安法院认为，徐腾贺自认与被执行人虽签订《厂房租赁合同》，但合同并未实际履行，之后由被执行人陆续偿还所欠案外人租金，因此双方当事人之间不是租赁关系，而是一般的债权债务关系；徐腾贺此后称，将厂房返租给被执行人，收取租金的表述与此前的表述前后矛盾，且有悖常理，同安法院不予采信。徐腾贺与被执行人百穗行公司就《厂房租赁合同》中合同的履行情况及租赁面积等细节的陈述亦相互矛盾，且该公司向银行抵押贷款出具的《中国工商银行抵押核实书》中明确表示抵押的房产未出租，因此，对《厂房租赁合同》的真实性不予认可。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，同安法院裁定驳回徐腾贺的异议请求。
复议申请人徐腾贺称，同安法院（2016）闽0212执异10号执行裁定存在错误，理由如下：1、徐腾贺在异议申请提交后到同安法院接受问询，因与法官对《租赁合同》原件提交鉴定的鉴定机构存在分歧而并未向法院提交《租赁合同》原件，但在《租赁合同》原件尚未进行鉴定的情况下，同安法院就作出了驳回其异议请求的裁定，程序违法；2、徐腾贺分别于2011年、2012年承租百穗行公司址于厦门市××号厂房（共11727.08平方米），双方签订《厂房租赁合同》，租赁期限分别为13年、20年，并付清全部租金1000万元，合同正在履行中。同安法院在未依照法律程序事先告知徐腾贺享有优先购买权的情况下，拍卖其承租的厂房，程序违法应当无效，终止执行。3、同安法院（2016）闽0212执异10号执行裁定称“2015年6月24日，案外人徐腾贺在当日的询问过程中，其自认签订合同支付租金后，租赁合同并未实际履行，厂房仍由百穗行公司继续使用。”；“案外人此后称，将厂房返租给被执行人，收取租金的表述与此前的表述前后矛盾”是不实之词。请求撤销同安法院（2016）闽0212执异10号执行裁定；撤销并终止执行，归还复议申请人租赁物，裁定复议申请人享有继续履行《厂房租赁合同》的权利。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”徐腾贺向同安法院提出异议的理由是，同安法院拍卖房产未事先告知承租人徐腾贺享有优先购买权，程序违法；其对房产有租赁权，请求退还租赁物。因此，徐腾贺一方面对同安法院拍卖房产未告知优先购买权的执行行为提出异议，另一方面又对房产交付的实体权利提出排除异议，人民法院应依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查，而同安法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查，属适用法律错误，依法应发回重新作出裁定，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下：
一、撤销厦门市同安区人民法院（2016）闽0212执异10号异议裁定；
二、发回厦门市同安区人民法院重新作出裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 （蔡美苹）
审 判 员 （纪珠英）
审 判 员 （周 锋）
二〇一七年五月十九日
代书记员（ 许钰 镖）
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
第二十三条上一级民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；
（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；
（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。
人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。