海南省白沙黎族自治县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）琼9025执异1号
异议人（案外人）：李键。
申请执行人：汪如希。
委托诉讼代理人：王芹丛。
被执行人：屈胜辉。
被执行人：屈加概。
被执行人：罗应加。
在本院执行申请执行人汪如希与被执行人屈胜辉、屈加概、罗应加民间借贷纠纷一案的过程中，异议人李键对本院查封屈胜辉、屈加概及罗应加与白沙黎族自治县供销合作联社（以下简称白沙县供销社）签订的合同约定应分得的供销大厦权益部分（一至四层所有房屋；第五层由县委向县农行方向A户型（左手边）第一、二套房，B户型（右手边）第二套房；第六层由县委向县农行方向A户型（左手边）第二套房，B户型（右手边）第二、三套房）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年3月14日举行了听证，异议人李键、申请执行人汪如希及其委托诉讼代理人王芹丛律师、被执行人屈胜辉到庭参加听证，被执行人屈加概、罗应加经合法传唤未到庭参加听证。现已审查终结。
异议人李键称，2015年1月22日，白沙县供销社、罗应加与我签订了《商品房买卖合同》，将供销大厦第三、四层整两层出售给我，我已支付购房款人民币1900000元（以下币种同），该合同已经白沙县房产管理部门备案。白沙法院对供销大厦的查封行为侵犯了我的实体权利，故提出异议，请求法院解除对供销大厦第三、四层整两层的查封。
申请执行人汪如希称，异议人的异议理由不成立，应驳回其异议申请。理由如下：1、《商品房买卖合同》属于商品房预售合同，但白沙县供销社、罗应加至今仍未取得房屋预售许可，故销售商品房的行为不符合原住建部《商品房销售管理办法》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，白沙县供销社、罗应加与异议人李键签订的上述合同属无效合同；2、异议人李键并没有向白沙县供销社或罗应加支付购房款，从其提供的证据来看，大部分是屈胜辉的借款；3、即使合同有效，依照《最高人民法院关于查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院也有权查封供销大厦第三、四层整两层。综上，异议人李键不享有供销大厦第三、四层整两层的所有权，异议人没有权利要求法院解除对上述楼层的查封，应驳回其异议请求。
被执行人屈胜辉称，认可异议人李键的商品房买卖合同，希望法院解除对供销大厦第三、四层整两层的查封。
被执行人屈加概未向本院提交书面意见。
被执行人罗应加未向本院提交书面意见。
本院查明，2011年7月17日，海南东沙房地产开发有限公司（以下简称东沙公司）与白沙县供销社签订《旧房改造建房合同书》，约定由东沙公司为白沙县供销社投资建设位于白沙县牙叉中路的供销大厦，白沙县供销社分得400平方米办公用房和5套住房，其余房屋由东沙公司负责销售并享有销售权益。
2012年12月8日，屈胜辉与东沙公司签订《联合合作开发协议》，约定东沙公司将其在供销大厦中的权益转让给屈胜辉，由屈胜辉投资开发供销大厦，屈胜辉向东沙公司支付人民币680000元的项目转让费。屈胜辉投资开发供销大厦的过程中，由于资金不足，屈胜辉及其儿子屈加概从2014年3月19日至2014年11月4日期间向汪如希共借款4330000元。
2014年10月15日，屈胜辉由于后续开发能力不足，屈胜辉又将该项目的权益转让给罗应加，双方签订了《转让协议书》，转让费7500000元。罗应加与东沙公司在屈胜辉前协议的基础上，同日签订了新的《联合合作开发协议》。
2014年12月12日，汪如希、屈胜辉、屈加概、罗应加签订《协议书》，将供销大厦从银行边起1-6份1-2层共6个铺面作为借款的抵押物。
2015年3月26日，因无法通过6个铺面的过户实现债权，汪如希向本院提起诉前财产保全，本院将供销大厦从银行边起1-6份1-2层共6个铺面予以查封。
2015年5月5日，汪如希向本院提起民事诉讼，请求判令屈胜辉、屈加概及罗应加偿还借款及利息。2015年12月22日，本院作出（2015）白民初字第249号《民事判决书》，判令屈胜辉、屈加概清偿汪如希4330000元借款及相应利息（包括截止2015年4月29日利息905102.45元及按本金4330000元、年利率24%计算自2015年4月30日起至债务清偿之日止的利息）、罗应加承担50%责任并可在履行后向屈胜辉、屈加概追偿、驳回汪如希其他诉讼请求。诉讼受理费48446元、财产保全申请费5000元，共计53446元，由屈胜辉、屈加概负担35631元，罗应加负担17815元。
汪如希不服一审判决，上诉至海南省第二中级人民法院。2016年6月29日，海南省第二中级人民法院作出（2016）琼97民终525号《民事判决书》，撤销一审判决，改判屈胜辉、屈加概及罗应加连带清偿汪如希4330000元借款及相应利息（包括截止2015年4月29日利息905102.45元及按本金4330000元、年利率24%计算自2015年4月30日起至债务清偿之日止的利息）。一审诉讼受理费48446元、财产保全申请费5000元，共计53446元，由屈胜辉、屈加概负担35631元，罗应加负担17815元。二审诉讼受理费48446元由屈胜辉、屈加概及罗应加共同承担。
2016年8月24日，因屈胜辉、屈加概及罗应加未履行还款义务，汪如希向本院申请强制执行，执行标的6616562元。
2016年10月17日，本院作出（2016）琼9025执104号之二民事裁定书，裁定查封屈胜辉、屈加概及罗应加与白沙县供销社签订的合同约定应分得的供销大厦一至四层所有房屋；第五层由县委向县农行方向A户型（左手边）第一、二套房，B户型（右手边）第二套房；第六层由县委向县农行方向A户型（左手边）第二套房，B户型（右手边）第二、三套房。查封期限自2016年10月27日起至2019年10月26日止。
另经听证查明，至听证时止，罗应加仍未获得商品房预售许可。
本院认为，从白沙县供销社与东沙公司签订的《旧房改造建房合同书》来看，供销大厦原属东沙公司部分权益的房屋是商品房性质，出售商品房应具有商品房预售、销售许可，罗应加从东沙公司受让上述权益时该房产性质没有改变，至本案听证时止，供销大厦仍处于在建阶段且罗应加未获得商品房预售许可，罗应加出售供销大厦第三、四层整两层予异议人李键，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定；从屈胜辉2015年1月12日出具的借条及罗应加在借条上的担保内容来看，异议人李键主张的购房款1900000元实为屈胜辉向李键所借，该款项用于供销大厦的开发建设，罗应加以供销大厦第三、四整两层作为抵押，最终将抵押物作价折抵异议人李键；异议人李键提供的两份银行账户单据，如以屈胜辉签名确认的数额来计算，在2015年1月22日签订《商品房买卖合同》之前给付屈胜辉的数额没有达到1900000元，且两份银行账户单据不足以证明异议人李键给付屈胜辉的款项是购房款，该房产亦未办理产权登记，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条不得查封的规定，综上，异议人李键提交的在案证据不足以支持其已获得供销大厦第三、四整两层所有权的主张，供销大厦第三、四层整两层的所有权并未转移仍属罗应加所有，故本院采取查封供销大厦属罗应加部分权益（含第三、四层整两层）的执行措施并无不当，异议人李键的异议理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人李键的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 梁其锐
审 判 员 蔡型才
人民陪审员 凌超进
二〇一七年三月二十四日
法官助理 杜光才
书 记 员 孔家豪
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附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件
适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中
查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议
和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；