广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0902民初3100号
原告：梁夏，男，1984年4月8日出生，汉族，住茂名市，
原告：梁国超，男，1950年1月11日出生，汉族，住茂名市，
被告：茂名市金墩房地产开发有限公司，住所地：茂名市油城八路17号301房。
法定代表人：冯少文，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨文良、杨金星，广东文业律师事务所律师。
原告梁夏、梁国超诉被告茂名市金墩房地产开发有限公司（以下简称金墩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁夏、梁国超，被告金墩公司的委托诉讼代理人杨金星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁夏、梁国超向本院提出诉讼请求：1、判令被告茂名市金墩房地产开发有限公司立即返还欠原告多收的购房款1381.3元及利息（利息按多收的购房款1381.3元为本金以年贷款利率6%从起诉之日起至被告还清本金为止）；2、判令被告茂名市金墩房地产开发有限公司立即返还欠原告预收多的购房契税金16312.14元及利息（利息按多收的购房款16312.14元为本金以年贷款6%从起诉之日起至被告还清本金为止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2011年12月27日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，内容是原告向被告购买位于茂名市××北路开发的楼盘（城市绿洲）中的一套商品房，此商品房的建筑面积共114.63平方米，单价为每平方米2820元，总价共323257元。事后，原告向被告支付了全部的购房款及相关的税费等费用，并办理了房产证，登记信息为原告单独所有，房屋坐落在茂名市光华北路××院××房，建筑面积为114.63平方米。但是原告实际取得房屋面积数比合同约定取得面积数少了0.49平方米，按单价为每平方米2820元标准计算，被告应返还多收的购房款1381.3元给原告，同时应按年贷款利率6%计算占用资金的利息从起诉之日直到还清为止。另外，2011年7月20日被告向原告预收办理房产证的契税费及以建筑面积100元人民币/平方包干方式，收取了原告契税共11463元，又在2011年7月20日，被告向原告预收办理房产证契税费3%共9698元。但实际上确定茂南地税机关收入的办证税费是4848.86元，因此被告应返还多收取的费用16312.14元给原告，同时应按年贷款利率6%计算占用资金的利息，从起诉之日直到还清为止。上述款项，原告多次向被告追偿未果，故诉至法院。
被告金墩公司辩称：一、原告现时起诉被告返还多收的购房款和多收的契税金没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。2016年7月8日，被告法定代表人冯少文与茂名市城市绿洲全体业主代表在茂名市茂南区信访局开会协商，签订了《协议书》，第一条约定：“金墩承诺从业主到金墩财务登记核实款项之日起，三个月内退还契税和房产面积差额，多还少补。”原告不履行其与金墩公司进行结算、核实款项的义务，直接向法院起诉，违反了协议书的约定。二、原告与被告金墩公司签订的商品房买卖合同及补充合同尚未履行完毕，国有土地使用证尚未办理分割手续，不具备退还多收购房款、办证费的条件，应驳回原告的诉讼请求。三、原告与被告金墩公司尚未对所收费用和支出费用进行对数、结算，不具备退还多收办证费的条件，应驳回原告的诉讼请求。开发商代为办理房地产权证，除了要交纳契税，还需要交纳印花税、测绘费、登记费、工本费、手续费等，这些费用，都应由业主承担，而原告与被告尚未就除契税之外的其他费用进行对数、结算，就径自起诉被告退还多收的费用，没有事实和法律依据。四、被告没有多收原告购房款1381.3元，原告请求返还没有依据。1、原、被告签订的合同房价总价为323257元，但根据原告提供的发票金额311875元，被告没有多收原告的购房款。2、另外根据合同约定，面积差异值为正负0.6%以内（含本数），买卖双方不作任何补偿。五、原告请求被告返还多收的契税金没有事实依据。1、原告起诉称被告两次收取原告办理房产证契税没有依据。被告是根据合同约定第十一条约定收取的是包括土地增值税在内的税费，不是契税。2、按补充合同第四条约定收取的是代办证的费用，并非是契税。
经审理查明，2011年11月27日，原告梁夏、梁国超与被告金墩公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为：原告梁夏、梁国超购买被告金墩公司开发的茂名市××北路368号大院3号601的商品房；该商品房合同约定建筑面积共114.63平方米，其中，套内建筑面积97.46平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积17.17平方米；该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2820元，总金额323257元整；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。同日，原告梁夏、梁国超与被告金墩公司签订《商品房买卖补充合同》，内容为：《房地产权证》由出卖人代为办理，所需费用由买受人按【现行契税（3%）×成交总房价】的总金额支付给出卖人，多退少补。关于税费问题作如下特别约定，经买受人同意作如下选择：因可能较原投资意向书签订时（即2009年10月21日）税负有增加，买受人要求出卖人按包干方式承担，即按房产部门最终测量面积100元人民币/㎡支付给出卖人，多不退少不补。《商品房买卖合同》第五条条款内容改为：合同计价面积以产权登记面积为准。
2011年7月20日，原告梁夏、梁国超缴纳代收办证费9698元及按《商品房买卖补充合同》第十一条约定应交的费用11463元给被告金墩公司，并于2014年1月22日前陆续缴纳了涉案房屋的购房款321875元。
2013年11月13日，被告金墩公司到茂名市茂南区地方税务局处代为办理缴纳了涉案房屋的契税4848.86元，又于2014年9月10日到茂名市房产管理局处代为办理缴纳了房地产权属登记费及印花税等共170元。上述办证费用及税费合计5018.86元。
2014年10月16日，茂名市房地产管理局出具了涉案房产的《房地产权证》，记载涉案房屋建筑面积为114.14平方米。
原告梁夏、梁国超在庭审中请求将要求被告返还多收的购房契税金的请求变更为要求被告返还多收的房产税和办证费用。原告梁夏、梁国超还主张《商品房买卖补充合同》第十一条是其受到欺诈而与被告签订的，应为无效条款。
原告梁夏、梁国超以房产证上记载的面积114.14平方米比合同约定的面积114.63平方米少0.49平方米为由，要求被告金墩公司返还多收取的购房款及契税费，被告金墩公司认为没有多收购房款且涉案房屋的面积差异值属合同约定的不作补偿范围，拒绝返还该部分购房款及按合同约定收取的费用，双方致成纠纷。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》，系原、被告双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行。至于被告主张与城市绿洲全体业主代表签定的《协议书》，被告有先履行义务抗辩权，由于没有证据证明原告授权上述六位业主代为签署该《协议书》，因此，该《协议书》对原告没有约束力。
原告梁夏、梁国超的房地产权证已于2014年10月办妥，并确定涉案房屋的建筑面积为114.14平方米，原告应交房款总价应为321875元（2820元/平方米×114.14平方米），原告已交总房款为321875元，故被告并未多收原告购房款。故原告要求被告返还多收的购房款1381.3元，无事实依据，本院不予支持。
《商品房买卖补充合同》第四条约定：“《房地产权证》由出卖人代为办理，所需费用由买受人按【现行契税（3%）×成交总房价】的总金额支付给出卖人，多退少补。”原告的《房地产权证》已办好，办证所需的费用已经明确，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》并未就《国有土地使用证》作出任何约定，因此，被告应该按照合同的约定，退还多收的办证费用。因此，原告请求被告返还多收的办证费有合同依据，本院予以支持。被告预收的办证费用为9698元，被告代为支付办证费用及税费合计5018.86元，故被告应返还多收的办证费用为4679.14元。至于返还多收办证费用的利息问题，原告请求以多收的办证费用为本金按年利率6%的标准计算利息，没有违反法律规定，本院予以支持，该利息应从起诉之日起计算至还清办证费之日止。
原告于2011年7月20日根据《商品房买卖补充合同》第十一条约定向被告缴纳了11463元。原告主张其受到欺诈而与被告签订的，因原告未能提供证据其签订合同过程中受到欺诈，故对原告此项主张本院不予认可。《商品房买卖补充合同》第十一条对原、被告双方均有约束力，原告主张要求被告返还上述款项，理由不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告茂名市金墩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还多收的办证费用4679.14元给原告梁夏、梁国超。
二、限被告茂名市金墩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付第一项款项的利息（该利息从起诉之日起计至付清第一项款项时止，按年利率6%计算）给原告梁夏、梁国超。
三、驳回原告梁夏、梁国超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费121元（原告梁夏、梁国超已预交），由被告茂名市金墩房地产开发有限公司负担25元，由原告梁夏、梁国超负担96元。被告应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告，本院不再另行退收。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 陈文锋
二〇一六年十二月二十九日
书记员 李丹红
书记员 陈丽君