浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0681民初14014号
原告：陈建松，男，1952年8月24日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
委托诉讼代理人：何建航，浙江鉴湖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐雯，浙江鉴湖律师事务所律师。
被告：诸暨市暨阳街道郭家居民委员会。住所地：诸暨市暨阳街道郭家居民区。
负责人：郭建峰。
被告：诸暨市暨阳街道郭家居民区村级股份经济合作社。住所地：诸暨市暨阳街道郭家居民区。
法定代表人：王满法。
两被告共同委托代理人：汤立挺，浙江曦明律师事务所律师。
原告陈建松与被告诸暨市暨阳街道郭家居民委员会（以下简称郭家居委会）、诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告陈建松及其委托代理人何建航，被告郭家居委会及被告诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社的共同委托代理人徐宇峰到庭参加诉讼。本案因须以赵友均涉嫌合同诈骗案的审理结果为依据，于2015年2月2日中止审理。中止事由消失后，于2017年10月17日恢复审理。被告诸暨市暨阳街道郭家居民区村级经济合作社于2015年4月13日变更名称为诸暨市暨阳街道郭家居民区村级股份经济合作社（以下简称郭家经合社），原告申请予以变更，本院予以准许。恢复审理后，两被告解除对徐宇锋的委托。本案于2017年11月16日第二次公开开庭进行了审理，原告陈建松及其委托诉讼代理人何建航，被告郭家居委会、郭家经合社的共同委托诉讼代理人汤立挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈建松向本院提供诉讼请求：1、确认原、被告于2013年8月1日签订的关于诸暨市暨阳街道郭家村综合楼B幢第二层房屋的购房协议有效；2、两被告立即协助办理房屋产权证书，并自2013年11月1日起，按银行同期逾期贷款利率的标准，向原告支付逾期办证的违约金；3、本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告申请撤回第二项诉讼请求。
事实和理由：2007年11月27日，原告与杭州晟凯房地产开发有限公司、被告郭家经合社签订了《商品房预订协议》一份，约定原告购买郭家村综合楼B幢第二层全部房屋，面积为455平方米，单价为每平方米12000元（3100元），共计价款人民币1410500元；付款方式为协议签订后支付120万元，交房时付7万元，余款到证办好后付清。同时协议中约定2008年8月30日前交付房屋。但原告按约付款后，杭州晟凯房地产开发有限公司与被告郭家经合社却迟迟未交付房屋。2012年9月26日，原告依法向诸暨市人民法院提起诉讼，要求杭州晟凯房地产开发有限公司与被告郭家经合社履行合同义务。经法院协调，原告与被告郭家经合社于2013年7月27日签订了《协议书》一份，确认了上述《商品房预订协议》及原告已实际支付120万元房款的事实，同时约定原告于2013年8月10日前向被告郭家经合社支付剩余房款21万元，被告郭家经合社应在房款付清之日起七日内将上述房屋交付原告。2013年8月1日，原告与两被告又签订了《购房协议》一份，进一步明确了上述事实，约定：交房时间为乙方余下房款全部付清时，甲方柒天内交房。协议签订后，原告向法院申请撤回起诉，并于2013年8月1日将余下21万元房款付清。嗣后，两被告虽于2013年8月3日将上述房屋钥匙交付原告，但因被告未处理好相关债务纠纷，致使原告至今无法正常使用房屋，对此，被告及晟凯房产应承担逾期交房及排除妨碍的法律责任，原告将另行主张权利。原告认为，上述《购房协议》系原、被告双方自愿签订，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法受到法律保护。被告未依法履行协助办证义务，承担违约责任。
被告郭家居委会、郭家经合社共同答辩称，对原告诉称的基本事实没有异议。由于涉案房屋之前的开发商杭州晟凯房地产有限公司法定代表人赵友均存在一房多卖的行为，被告方对此不知情，双方于2013年7月27日、8月1日分别签订了两份协议，当时系被告的真实意思表示，至于事后其他购房户主张权利，并不是被告的行为所造成，被告已履行协议的内容，并无义务处理这些债权债务关系。被告方认为双方所签订的合同，不存在根本上的争议。请求法庭查明事实，依法予以判决。第二次庭审中，两被告答辩称，原、被告于2013年8月1日签订的购房协议是无效的，理由如下：（1）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。诉争房产的土地为划拨性质，转让未经审批，购房合同应属无效；（2）本案受理后，杭州晟凯房地产公司的法定代表人赵友均已被绍兴市中级人民法院以合同诈骗罪判处了刑罚[（2015）浙绍刑初字第68号]，该公司与本案原、被告签订了预订协议，骗取了原告120万元，原、被告签订的购房协议相关内容及条款已经被刑事判决书所涵盖，由此被告方认为原、被告签订的购房协议无效。即使原、被告签订的合同有效，鉴于生效刑事判决已将两被告所付的购房款作为被害人的经济损失，应当由有关机关继续追缴返还给被害人，原告应继续向被告履行支付该部分房款的义务。
经审理查明：被告郭家居委会与杭州晟凯房地产开发有限公司就郭家村综合楼建造事宜建立合作建房关系。2007年11月27日，以杭州晟凯房地产开发有限公司、被告郭家经合社为甲方，原告陈建松为乙方，签订《商品房预订协议》一份，约定乙方向甲方购买位于郭家村综合楼B幢第二层全部办公楼，面积455平方米，单价3100元/平方米，总金额1410500元，付款方式约定为协议签订时支付120万元，交房时付7万元，余款至证办好后付清；同时约定2008年8月30日前交房。该预订协议签订后，原告向杭州晟凯房地产开发有限公司支付购房款1200000元，杭州晟凯房地产开发有限公司未能按约履行交房义务。2012年1月18日，杭州晟凯房地产开发公司向诸暨市暨阳街道郭家村居委会出具授权委托移交书一份，载明内容为：“授权委托诸暨市暨阳街道郭家村居委会为我单位（晟凯房产公司）合法代理人，全权代表本公司开发的郭家村综合楼部分住户（附名单）的合法权益，本公司从签字生效起放弃附名单部分购户的所有权益，同意移交与我公司签署的综合楼部分住户（附名单）的购房协议，并由诸暨市暨阳街道郭家村居委会确保杭州晟凯房地产开发有限公司与综合楼部分住户（附名单）所签订协议的一切权益。由诸暨市暨阳街道郭家村居委会对购房户已交购房首付款认可”（本案中原、被告均未提交所附名单）。2012年10月22日，本院受理原告陈建松诉郭家经合社、杭州晟凯房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案[案号为（2012）绍诸民初字第2757号]。为解决该案争议，2013年7月27日，原告与两被告签订《协议书》一份，约定：一、原告于2013年8月10日前向两被告支付剩余房款21万元；二、两被告应于原告付清剩余房款之日起七日内将上述房屋交付原告所有；三、原告知道上述房屋的土地性质系国有划拨土地，两被告无法为原告办理土地使用权及房屋产权过户手续，两被告无办理土地使用权及房屋所有权的协助义务，今后若实际可以办理产权登记手续，则两被告应当给予协助配合；四、原告自愿放弃其余权利，并在本协议签订后向诸暨市人民法院撤回案件的起诉。嗣后，原告就（2012）绍诸民初字第2757号案件申请撤回起诉。2013年8月1日，原告与两被告重新签订《购房协议》一份，主要内容与2013年7月27日签订的《协议书》一致。原告于《购房协议》签订当日向被告郭家居委会交纳剩余购房款21万元，两被告于2013年8月3日将涉案房屋交付给原告。另查明，2012年9月，郭家村综合楼A、B栋经本市规划、环保、城建档案馆等部门竣工验收，于2012年11月26日进行土地使用权登记，2012年12月12日进行房屋所有权登记。原告于2014年11月12日起诉来院，要求确认原、被告于2013年8月1日签订的《购房协议》有效。
另查明，杭州晟凯房地产开发有限公司的法定代表人赵友均因涉嫌合同诈骗罪、集资诈骗罪、行贿罪于2014年8月29日被刑事拘留，同年10月1日被逮捕。绍兴市中级人民法院于2016年3月5日作出（2015）浙绍刑初字第68号刑事判决，经审理查明认定：被告人赵友均以与被害人陈建松签订郭家综合楼B幢二楼店面商品房预订协议的方式，骗得陈建松交付的预付款人民币120万元。原郭家经合社法定代表人郦卫友在该案中所作证言：“郭家综合楼一楼造完以后，工程就停停歇歇，到期后，赵友均没把郭家综合楼交付村里。2009年至2011年间，经常有人来村委问房子怎么还没造好，村委给赵友均打电话，赵友均说工程款已经付给建筑承包商徐军良，而徐军良说赵友均没按承包合同付款，房子造不上去，相互推诿，赵友均还说他广东连州、萧山城中村改造、东山吴都有项目开发。2011年7、8月，村里联系不上赵友均，2012年12月初，村委在诸暨市电视台、诸暨日报发了两个公告，一是让赵友均在取得联系，第二是让购房户限期10天内携带身份证、购房协议到来登记。10天后，有很多购房户到村里来登记，此时发现赵友均有一房多卖的情况，特别是一楼的店面重复卖房非常严重。10天内，赵友均也派了杨建中送来了一张授权委托移交书，让村委对郭家综合楼授权代理，之后就由村里对郭家综合楼实施接管、建造郭家综合楼后续工程，并于2012年10月，交付掉部分房子。郭家综合楼的土地性质是国有划拨土地，房产证上写明的是郭家居委会，里面用户单独是没有房产证的”。
还查明，被告郭家经合社于2015年4月13日变更名称为诸暨市暨阳街道郭家居民区村级股份经济合作社。法定代表人于2015年8月24日变更为王满法。
上述事实，除原、被告庭审中的陈述外，尚由原告提供的商品房预订协议、（2012）绍诸民初字第2757号案件受理通知书、授权委托移交书、原、被告于2013年7月27日签订的协议书、2013年8月1日签订的购房协议、（2012）绍诸民初字第2757－2号民事裁定书、收款收据、房屋产权证、土地使用权证、（2013）绍诸民初字第2444号民事判决书，两被告提供的（2015）浙绍刑初字第68号刑事判决书等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，民事法律行为有效须具备的条件为：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案原、被告于2013年8月1日签订的购房协议，双方当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实。关于是否违反法律、行政法规强制性规定的争议，两被告主张，诉争房产的土地为划拨性质，转让未经审批，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效，但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。涉案房屋的土地性质为划拨土地，并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续。且两被告就涉案房屋审批立项时为综合楼，转让房屋不改变土地使用性质，不涉及国家利益和公共利益，应认定本案所涉购房协议未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为有效的条件，属有效合同，原告请求确认上述协议有效，理由正当，本院予以支持。两被告另提出购房协议的相关内容及条款已被刑事判决书所涵盖，该协议为无效的辩述意见。本院认为，本案原、被告之间的购房协议纠纷与赵友均的刑事犯罪案件因不同法律事实产生，案件性质、归责原则、责任构成要件等均不同。从原告提供的商品房预订协议看，系被告郭家经合社与赵友均担任法定代表人的杭州晟凯房地产开发有限公司作为共同出卖方与原告签订，被告郭家经合社是合同的相对一方。从郦卫友在（2015）浙绍刑初字第68号案件中所作证言来看，被告郭家经合社于2012年12月对外进行公告，对购房户情况予以登记，知晓杭州晟凯房地产开发有限公司存在一房多卖的情况。被告方对郭家综合楼实施接管、建造完成后续工程，并进行产权登记后，再与原告签订了购房协议。该民事法律行为与杭州晟凯房地产开发有限公司法定代表人赵友均以签订商品房预订协议的方式骗取原告交纳的预付款系不同的法律事实。两被告对此提出的相关辩述意见不能成立，本院不予采信。两被告还提出如果合同有效，原告应向被告方另行支付购房款的意见。本院认为，两被告提出的该意见与本案审查的合同效力无关联性，本案中不作评判。
审理中，原告申请撤回要求两被告协助办理房屋产权证书并支付逾期办证违约金的诉讼请求，系对民事诉讼权利的自行处分，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
确认原告陈建松与被告诸暨市暨阳街道郭家居民委员会、被告诸暨市暨阳街道郭家居民区村级股份经济合作社于2013年8月1日签订的关于诸暨市暨阳街道郭家村综合楼B幢第二层房屋的购房协议有效。
本案案件受理费80元，依法减半收取40元，由原告陈建松负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 张晓华
二〇一七年十一月十八日
书记员 袁嘉阳