黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终2734号
上诉人(原审被告)：哈尔滨毅腾房屋开发集团有限公司，住所地哈尔滨市松北区世纪花园B区49号楼。
法定代表人：傅亦铎，总经理。
委托诉讼代理人：王德亮，男，1982年6月14日出生，汉族，该单位总经理助理，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：李斌，黑龙江东禹律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：钟勇，男，1961年11月18日出生，汉族，黑龙江省科学技术情报研究院干部，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：谢佩虹，黑龙江龙信达律师事务所律师。
上诉人哈尔滨毅腾房屋开发集团有限公司（以下简称毅腾公司）因与被上诉人钟勇商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2016）黑0109民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人毅腾公司的委托诉讼代理人王德亮、李斌，被上诉人钟勇及其委托诉讼代理人谢佩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毅腾公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回钟勇的诉讼请求。事实和理由：1.一审中，毅腾公司从未承认2015年8月22日交付案涉房屋，该时间节点是钟勇主动到物业公司实际办理进户时间。毅腾公司开发案涉房屋于2012年5月30日验收合格，按合同约定具备交付条件。毅腾公司曾多次通知钟勇办理进户，且钟勇未留明确地址。钟勇主张没有接到进户通知不符合客观实际情形。钟勇在2012年6月1日至2014年6月25日期间从未上门找过毅腾公司。此期间双方互不相找，均有过错，钟勇对逾期进户损失承担责任。2.一审程序违法。一审法院对外委托司法鉴定违反对外委托司法鉴定程序，且不规范使用少审庭的印章。3.一审法院适用法律错误，钟勇主张逾期进户违约金已超过诉讼时效。2012年5月31日交房之日即2012年6月至2014年5月31日为钟勇诉讼时效期间。4.一审法院认定逾期进户违约金数额错误。2014年6月25日，钟勇曾到毅腾公司售楼处开出案涉房屋进户卡，同时交纳了天然气初装费2500元，但当日并未到物业公司办理验房进户程序，而是拖期一年零二个月直到2015年8月22日才前来办理验房进户。根据双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第十四页附件四约定，钟勇应当补交物业费、采暖费、空房看护费共计54,281.68元。如果二审法院认为毅腾公司应当承担逾期进户责任，应自2015年8月22日钟勇实际进户之后向前倒推两年的逾期进户违约金部分（即2013年8月22日至2015年8月21日，2,663,983元×万分之一×365×2≈194,470.76元），且按该合同约定，按逾期时间分别处理。
钟勇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回毅腾公司的上诉请求。违约责任不考虑当事人主观过错；一审法院未采用鉴定意见，不影响毅腾公司的权利；本案未超过诉讼时效；毅腾公司上诉请求的物业费等费用与本案是两个法律关系，不能一并处理。
钟勇向一审法院起诉请求：1.判令毅腾公司向钟勇支付逾期交房违约金31,3817.20元；2.判令毅腾公司赔偿钟勇不能正常使用房屋的损失86,170元；3.判令毅腾公司立即对交付房屋的供热系统进行维修。
一审法院认定事实：2010年11月25日，钟勇与毅腾公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》。合同第三条约定房屋为“松北区地中海阳光一区B栋4号。”；第四条约定：“该商品房总价款为贰佰陆拾陆萬叁仟玖佰捌拾叁圆整。”；第八条约定：“出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘经验收合格’，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”；第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按‘逾期时间，分别处理’：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0．5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”合同签订后，钟勇依约履行了付款义务，毅腾公司于2015年8月22日交付案涉房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人可以约定因违约产生损失的计算方法。本案中，毅腾公司未按合同约定于2012年5月31日前将钟勇所购房屋交付其使用，毅腾公司应当按日支付钟勇已付房款2,663,983元的自2012年6月1日至2015年8月21日的逾期交房违约金301,562.87元［（2，663，983×万分之0.5×90）＋（2,663，983×万分之1.0×1087）］。钟勇对案涉房屋供热系统不能正常使用及导致房屋不能正常使用产生损失的诉讼请求，证据不足，不予支持。毅腾公司于2015年8月22日向钟勇交付案涉房屋，故钟勇关于迟延交房的主张未超过诉讼时效期间，毅腾公司提出钟勇主张逾期进户违约金已经超过诉讼时效期间的抗辩主张，依据不足，不予采纳。判决：一、毅腾公司于判决生效之日起十日内赔偿钟勇逾期进户违约金301,562.87元；二、驳回钟勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，毅腾公司围绕其上诉请求依法提交了一份证据：进户卡一份、天然气初装费票据一张及房屋验收单一份，意在证明：钟勇于2014年6月25日来毅腾公司办理进户卡，并交纳了天然气初装费，但当日并未到物业公司办理验房进户手续。钟勇质证意见为：对天燃气初装费票据真实性有异议。对当事人二审争议的证据，本院认定意见为：该组证据中进户卡没有钟勇的签字，不能证明毅腾公司已通知钟勇办理进户事宜及钟勇于该日取走进户卡的待证事实；天然气初装费票据没有毅腾公司公章，并非正式票据，对其真实性不予确认；房屋验收单结合一审提交的证据进一步佐证钟勇2015年8月22日办理验收进户手续。
二审中，钟勇未向本院提交新证据。
本院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。
本院认为，按照双方合同约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同约定的最后交付时间为2012年5月31日，毅腾公司未在该期限届满前将案涉房屋交付给钟勇，应当承担迟延交付的违约责任，但钟勇作为买受人对合同约定的交付时间是知道或者应该知道的，却怠于行使权利，直至2015年8月22日才到毅腾公司办理验收进户手续，同时钟勇并未举示证据证明其在2016年5月24日起诉前曾向毅腾公司积极主张交付房屋或者逾期交房违约金，故钟勇主张自2012年6月1日起计算逾期进户违约金有部分超过诉讼时效，且不存在诉讼时效中止、中断的法定情形，自起诉之日向前倒推两年的逾期交房违约金应予保护，回溯超过两年的部分超过诉讼时效期间。因此毅腾公司应当向钟勇给付自2014年5月24日至2015年8月22日的逾期进户违约金121,211.23元（2,663,983元×万分之1.0×455），一审法院自2012年6月1日至2015年8月21日计算逾期进户违约金不当，本院予以纠正
综上所述，毅腾公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2016）黑0109民初963号民事判决第二项；
二、变更黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2016）黑0109民初963号民事判决第一项：哈尔滨毅腾房屋开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付钟勇逾期进户违约金121,211.23元。
一、二审案件受理费12,256元，由哈尔滨毅腾房屋开发集团有限公司负担5448.44元，钟勇负担6807.56元。
本判决为终审判决。
审判长 宋 凯
审判员 柳 波
审判员 万 迎
二〇一八年五月二十四日
书记员 孙志军