湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终3381号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：罗红，女，汉族，1997年4月18日出生，住宜昌市伍家岗区。
委托诉讼代理人：郑军，湖北楚星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何金涛，湖北楚星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部，住所地宜昌市伍家岗区。
负责人：陈东，系该开发部总经理。
被上诉人（原审被告、原审反诉第三人）：宜昌市伍家岗区白沙实业总公司，住所地宜昌市夷陵路。
法定代表人：华文俊，该公司董事长。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李逾操，湖北三立律师事务所律师。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李刚，湖北三立律师事务所律师。
上诉人罗红因与被上诉人宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部（以下简称白沙实业总公司房地产开发部）、宜昌市伍家岗区白沙实业总公司（以下简称白沙实业总公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗红上诉请求：撤销原判，改判白沙实业总公司、白沙实业总公司房地产开发部为罗红办理房地产权属证书；并按合同约定承担逾期办证违约金（自2014年12月31日起按日向罗红支付已付房款总额的万分之一的逾期办证违约金，计算至罗红取得房地产权属证书之日）；由白沙实业总公司房地产开发部和白沙实业总公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部仅凭借《房屋产权证明单》并不足以证明其已经具备了办证条件，其所述可以办理房屋产权证的理由不充分，其自2015年11月20日起主张同时履行抗辩权的理由不能成立，白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部的违约行为一直在持续，应按照合同约定为罗红办理房地产权属证书及支付违约金。2、由于白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部因办证的事情已经构成违约，罗红有权行使同时履行抗辩权，在白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部为罗红办理房产证之后，罗红再交纳剩余房款。
白沙实业总公司房地产开发部与白沙实业总公司共同辩称，根据相关规定，申请办理房屋产权证书，是买房人的义务。白沙实业总公司、白沙实业总公司房地产开发部自2015年11月20日起，便通知罗红办理产权登记，并在三峡商报上刊登公告，要求各业主在2015年12月10日到公司提交相关办证资料，但罗红至今未提交申请、相关资料及交纳相关税费，应由其自行承担未办证的后果，且罗红的剩余尾款也未按照约定在办证时一次性交清。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
罗红向一审法院起诉请求：1、白沙实业总公司、白沙实业总公司房地产开发部迅速为罗红办理房地产权属证书；2、白沙实业总公司、白沙实业总公司房地产开发部按合同约定承担逾期办证违约金（自2014年12月31日起按日向罗红支付已付房款总额的万分之一的逾期办证违约金，计算至罗红取得房地产权属证书之日，其中截止到起诉之日2016年4月25日为16835元）；3、由白沙实业总公司、白沙实业总公司房地产开发部承担本案的诉讼费用。
白沙实业总公司房地产开发部向一审法院反诉请求：1、罗红支付剩余购房款21059.92元，并自2014年12月31日起，以实际欠款本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率赔偿损失到实际付清之日止，暂计算至2017年6月6日为2599.88元，以上合计23659.8元；2、反诉费由罗红承担。
一审法院认定事实：2013年3月29日，罗红（买受人）与白沙实业总公司房地产开发部（出卖人）签订《房屋买卖合同》一份。约定：白沙实业总公司房地产开发部将位于宜昌市伍家岗区共前村汪家冲路2号名为“白沙宾馆及村部办公楼（白沙大厦）”的第九层第B号房屋（建筑面积为89平方米，用途为宾馆及办公），以总价370000元（4158元/平方米）出售给罗红；采取一次性支付房款方式：签订房屋买卖合同时，买受人第一次付房款人民币350000元整，余款20000元在办理产权证一次性付清；买受人未按约定的时间付款，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按未付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出买人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之第二天起至实际支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人承诺在2014年12月30日前将产权证办理完毕并交付买受人，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款总额万分之一的违约金。但如因买受人延迟交纳测量费、登记费、印花税、契税等应由买受人交纳的费用或买受人未及时配合出卖人提供相关资料并办理相关手续所造成的逾期办证责任，则由买受人承担，出卖人不承担违约责任。2013年3月29日，罗红向白沙实业总公司房地产开发部支付购房款350000元，并缴纳了物业管理费、电梯费及垂直运输费共计1928元，白沙实业总公司房地产开发部将房屋交付给罗红使用至今。2015年11月20日，白沙实业总公司房地产开发部发出《关于办理房屋产权的公告》：“白沙大厦房屋现已经具备办理房屋产权证条件，请各位业主于2015年12月10日前速来我公司领取相关办证资料或向我公司提交办证资料，并交纳相关费用。如因业主原因造成房屋产权证不能如期办理的，所产生的责任由其自行承担。”2015年11月23日，白沙实业总公司房地产开发部又将此公告内容刊登在《三峡商报》上。罗红因对房屋登记面积存有异议而未向白沙实业总公司房地产开发部提供相关办证资料，并交纳相关办证税费。
一审法院另认定事实：2015年10月8日，宜昌市房地产登记交易中心出具的《房屋产权证明单》证明本案所涉房屋目前登记在白沙实业总公司名下。白沙实业总公司房地产开发部系白沙实业总公司的内资企业法人分支机构。
一审法院认为，一、本诉方面。1、罗红与白沙实业总公司房地产开发部签订的《房屋买卖合同》，是当事人真实意思表示，无违反法律、法规强制性规定情形，应依法予以确认。双方应按照合同约定履行自己的义务。2、罗红的《房屋买卖合同》虽系与白沙实业总公司房地产开发部签订，合同中亦约定由白沙实业总公司房地产开发部为罗红办理房屋产权证书，但根据庭审查明的事实，本案诉争房屋现登记的所有权人为白沙实业总公司，白沙实业总公司房地产开发部系白沙实业总公司的内资企业法人分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因此，白沙实业总公司应为办理本案诉争房屋产权证的责任主体，由此产生的民事责任应由白沙实业总公司承担。3、关于白沙实业总公司是否应为罗红办理房地产权属证书的问题。虽然罗红已按合同约定付清了购房款350000元，但根据双方的合同约定，“如因买受人延迟交纳测量费、登记费、印花税、契税等费用，则逾期办证的责任由买受人承担”。因罗红至今未交纳相关税费，导致不能办证，其责任在罗红。故对罗红主张办证的请求不予支持。4、关于白沙实业总公司是否应支付逾期办证违约金的问题。合同签订之后，罗红依约付清了第一次购房款，并交纳了物业管理费、电梯费及垂直运输费，白沙实业总公司应当在合同约定的2014年12月30日前将产权证办理完毕并交付给罗红，而宜昌市房地产权监理处于2015年10月8日才出具《房屋产权证明单》，有理由认为白沙实业总公司未按期将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同虽约定如因买受人迟延交纳测量费、登记费、印花税、契税等应由买受人交纳的费用或买受人未及时配合出卖人提供相关资料并办理，则逾期办证的责任由买受人负担。但白沙实业总公司直到2015年11月20日才通知罗红交纳相关费用，白沙实业总公司通知交费的时候已经超过了合同约定的办理期限，因此，白沙实业总公司仍然构成违约，依法应当承担违约责任。白沙实业总公司通知交房并通知交费后，罗红并未缴纳相关税费，因此，自2015年11月20日起，白沙实业总公司有权行使同时履行抗辩权，在罗红缴清相关办证用的税费之前不予办理房地产权属证书并不再支付逾期办证违约金。依据合同约定，白沙实业总公司应于2014年12月30日前将产权证办理完毕并交付，而因白沙实业总公司违约，其应于2014年12月31日起向罗红支付逾期办证违约金。自2014年12月31日起至2015年11月20日止，白沙实业总公司应按照已付房价款日万分之一的标准向罗红支付逾期交房违约金，经计算，该逾期交房违约金为11340元（350000元×0.0001元/天×324天）。二、反诉方面。罗红与白沙实业总公司房地产开发部在《房屋买卖合同》约定：“余款20000元在办理产权证一次性付清”，本案涉案房屋未办理产权证不是由白沙实业总公司房地产开发部造成的，而是由于罗红至今未交纳相关税费引起的，现白沙实业总公司房地产开发部要求罗红支付房屋余款，未违反法律规定和合同约定，对此予以支持。白沙实业总公司房地产开发部提出涉案房屋产权登记面积与合同约定的购房面积有差异，房屋余款应为21059.92元，因涉案房屋产权证未办理，不能确定准确的房屋面积，故罗红应先按合同约定向白沙实业总公司房地产开发部交纳房屋余款20000元，实际应支付房款金额待产权证办理后双方再另行结算。因白沙实业总公司房地产开发部系白沙实业总公司的内资企业法人分支机构，故白沙实业总公司房地产开发部的权利和义务由白沙实业总公司享有和承担，罗红应直接将房屋余款20000元支付给白沙实业总公司。关于白沙实业总公司房地产开发部主张的逾期付款违约金，因涉案房屋产权证至今未办理，故白沙实业总公司房地产开发部主张罗红支付逾期付款违约金的条件不成就，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、宜昌市伍家岗区白沙实业总公司于判决书生效之日起十日内向罗红支付逾期办证违约金11340元。二、罗红于判决书生效之日起十日内向宜昌市伍家岗区白沙实业总公司支付购房款20000元。三、驳回原罗红的其他诉讼请求。四、驳回宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费221元，由宜昌市伍家岗区白沙实业总公司负担。反诉受理费196元，由罗红负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据罗红与白沙实业总公司房地产开发部签订的《房屋买卖合同》第八条之约定：“出卖人（白沙实业总公司房地产开发部）承诺在2014年12月30日前将产权证办理完毕并交付买受人（罗红），如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列情况选择处理：1、买受人退房，……2、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款总额万分之一的违约金。但如因买受人延迟交纳测量费、登记费、印花税、契税等应由买受人交纳的费用或买受人未及时配合出卖人提供相关资料并办理相关手续所造成的逾期办证责任，则由买受人承担，出卖人不承担违约责任。”现白沙实业总公司及白沙实业总公司房地产开发部未按照约定于2014年12月30日前办理房产证并交付罗红，而是到2015年11月20日才通知罗红可以办理房产证，从2014年12月31日起至2015年11月20日期间白沙实业总公司及白沙实业总公司房地产开发部构成违约双方均没有异议。但2015年11月20日之后的时间里，因白沙实业总公司房地产开发部通知了罗红提交相关资料及交纳税费，而罗红未提交资料，也未按照上述合同之约定交纳测量费、登记费、印花税、契税等应由买受人交纳的费用，因此，产权证至今未办理。虽然罗红在二审庭审中否认白沙实业总公司房地产开发部通知过罗红办证事宜，但根据一审法院（2016）鄂0503民初803号庭审笔录（即本案第一次的一审开庭审理笔录），白沙实业总公司房地产开发部《关于办理房屋产权的公告》复印件由罗红举证，并且罗红对白沙实业总公司房地产开发部举证的三峡商报刊登办证事宜的真实性并没有异议。可见，罗红对白沙实业总公司房地产开发部通知办证一事是清楚的。本院对罗红称其没有收到过白沙实业总公司房地产开发部办证通知不予采信。而根据上述《房屋买卖合同》第八条的约定，罗红在能够办证的情况下不及时提交相关资料及税费，对于2015年11月20日之后的逾期办证责任由罗红自行承担。对于罗红上诉称白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部仅凭借《房屋产权证明单》并不足以证明其已经具备了办证条件，本院认为，既然合同约定了罗红交纳相关资料以及办证税费的义务在先，那么，罗红按照约定交纳之后，办证责任自然落到白沙实业总公司及白沙实业总公司房地产开发部，若白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部不能在合理的时间内为罗红办理房产证，那么白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部才存在违约。若罗红不交纳办证资料及相关税费，白沙实业总公司和白沙实业总公司房地产开发部无法办理也是情有可原。综上，罗红在2015年11月20日后交纳资料及税费的义务履行在先，现因其不先行履行义务，其要求白沙实业总公司与白沙实业总公司房地产开发部承担2015年11月20日起至办证完毕之日止的违约责任的主张不能成立。另外，对于余款20000元的交付问题，根据《房屋买卖合同》第四条第1项约定：“采取一次性付房款方式：签订房屋买卖合同时，买受人第一次付房款人民币350000元整。余款20000元在办理产权证时一次性付清。”罗红在申请办理房产证时就应当依据约定将余款20000元一次性付清，白沙实业总公司、白沙实业总公司房地产开发部在收到房屋全款及业主的办证资料，以及办证税费之后，再为业主办理房屋产权证，符合房地产交易市场的一般交易习惯。本院对罗红要求白沙实业总公司、白沙实业总公司房地产开发部在办理房产证之后交纳剩余房款的请求不予支持。
综上，罗红的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费221元，由罗红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖朝平
审 判 员 刘乾华
审 判 员 黄孝平
二〇一七年十二月十九日
法官助理 张肖芳
书 记 员 张程程