广西壮族自治区资源县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0329民初169号
原告资源县丹霞大润发超市，住所地资源县城北益嘉国际商业广场***楼。
经营者孙武兵，男，汉族，1983年11月6日出生，住江西省丰城市。
委托代理人李立坤，广西法治律师事务所律师。
被告资源县丹桂文化传媒有限公司，住所地资源县城北新区（农村商业银行大楼十二楼）
法定代表人郭洪发，执行董事。
委托代理人刘建军，广西诚瑞律师事务所律师。
原告资源县丹霞大润发超市与被告资源县丹桂文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法由审判员蒋为福，与人民陪审员人民陪审员钱开顺、曾令有组成合议庭，于2017年4月28日公开开庭进行了审理。书记员侯利娟担任法庭记录。原告资源县丹霞大润发超市的委托代理人李立坤、被告资源县丹桂文化传媒有限公司的法定代表人郭洪发及其委托代理人刘建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年1月23日，以原告为甲方（出租方），被告为乙方（承租方），签订《合作合同》。合同约定：甲方将丹霞大润发一楼后面没有装修的场地租给乙方，租赁面积以乙方装修面积为准，第一年租金，按照每月26元／㎡计算，第二年开始，每年递增5%，租期八年，自2016年1月21日止，自签订合同之日起，免收3个月租金，租金每半年交一次，先交租金后使用，下一次租金交付时间为本次到期前15日，乙方交付押金五万元，乙方经营场所装修费用、水电费用由乙方全部承担，如出现乙方不能按时交付租金并经过沟通一个月后还是没能如数交付租金，甲方有权收回租赁场地，并不退回押金。合同签订后，被告交纳了五万元押金，并装修了960㎡的场所用于经营。被告在装修过程中使用了原告价值36846元的瓷砖。被告本应依约交纳租金，但至今分文未交。另外被告在装修过程中使用了原告价值36846元的瓷砖，按照合同约定，乙方经营场所装修费用由乙方承担，故被告应将此瓷砖款支付给原告。原告多次以发函、电话方式向被告催收，被告每次都是极为诚恳的样子，说暂时资金困难，满口答应到时付清。但被告从未兑现，原告只好于2017年2月16日向被告发出《解除合同通知书》。但被告收到通知后，既不将承租场所交还原告，也不向法院起诉，原告只得起诉。请求法院判令：一、解除原、被告2016年1月23日签订的《合作合同》，责令被告将其承租的房屋退还给原告；二、判决被告支付所欠原告的租金277056元（暂算至2017年3月20日）及装修所用原告瓷砖款36846元，共计313902元；三、判决被告所交的押金五万元不予退还；四、诉讼费由被告负担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据：
1、原告营业执照，证明原告的诉讼主体资格；
2、被告营业执照，证明被告的诉讼主体资格；
3、《合作合同》，证明原告与被告签订的房屋租赁合同内容；
4、进场装修函，证明被告进场装修，于2016年2月6日发函给物业公司给予协助；
5、2016年5月31日《告知函》，证明原告发函给被告，告知租金及瓷砖款金额（包括计算方法）并要求被告在2016年6月30日前交清；
6、2016年6月23日《告知函》，证明原告向被告催收欠款；
7、2016年8月21日《催款函》，证明原告向被告催收欠款，被告法定代表人郭洪平2016年8月23日承诺9月23日前付清欠款；
8、《解除合同通知书》，证明原告于2017年2月16日向被告发出《解除合同通知书》。
被告辩称，一、原告要求解除合作合同没有在约定的期限行使解除权，该解除权消灭，合同应当继续履行。1、本案合同双方当事人约定了合同解除的条件。双方于2016年1月23日签订本合同，合同第一条约定，第一年租金为26元／㎡，第二年开始每年递增5%，自签订合同之日起，免收3个月租金，租金按半年交付，先交租金后使用；第四条第一款约定，乙方在营业期间需按时交付租金，如出现不能按时交付租金并经过沟通一个月后还是没能如数交付租金，甲方有权收回租赁场地并不退回押金。2、原告没有在约定的期间行使合同解除权，该解除权消灭，合同应当继续履行。上述约定明确了租金交付。免租期限及如沟通一个月后还是不能按期交付租金，原告有权收回租赁场地，并不退回押金即解除合同的条件，被告第一次交付租金的时间应为2016年4月23日，而不是2016年3月23日，计算一个月的沟通时间，至2016年5月23日，被告还不能交付租金，解除合同的条件已经成熟，原告有权收回租赁场地即解除合同，但原告在2016年5月31日向被告送达的告知函中只表示将采取其他措施填补被告所拖欠的费用，在2016年8月21日的催款函中也只是表示将采取法律诉讼方式处理被告所拖欠的费用，两份函均没有解除合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。原告在2017年2月16日向被告送达解除合同通知书通知解除合同，不符合上述规定，该请求不能得到法院的支持。3、原告不依约计算租金，要求超出双方约定计付租金显然违约，继而以此为由要求解除合同应承担赔偿责任。原告通过发函及送达解除合同通知书对租金要求按月进行计算，与合同约定明显不符。双方在沟通中，被告也再三表示按合同约定的第一年租金为26元／㎡，第二年每年递增5%的标准计算租金，原告试图通过发函等方式达到改变合同约定的租金计算方式之目的，被告不能按时支付，责任在原告，原告不能以被告没有交付租金而要求解除合同。二、本案租金应依约计算，装修款36846元与本案无关，双方确认其瓷砖数量及价格后另行计算。1、在租金计算方式上，合同有明确的约定，应按双方的约定予以计算。2、装修瓷砖款36846元与本案无关，可待双方确认其数量及价格后另行计算。三、关于押金不予退还的问题。因合同依法继续履行，不存在押金退还问题。
被告对其抗辩事实在举证期限内没有提供证据。
经开庭质证，被告对原告提供的证据的质证意见：证据1、2、3真实性、合法性、关联性无异议；4、真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关；5、发函的真实性无异议，但对证明的内容有异议，瓷砖款与本案无关，在答辩中说了另行计算，不符，租金没有达成协议，没有办法交纳租金，告知函的性质，改变了租金的价格的方式；6、与本案无关；7、我们确实收到了函，对内容有异议，租金属要约，没有任何人承诺付清这个欠款，当时的法定代表人是承诺9月23日前处理清；8、不符合合同约定。
原告对被告质证意见的说明：郭洪平在上面签字就是认可了。如果合同上租金按每年26元每平米，不可能的。双方当时并没有发生什么纠纷，只是当时钱没有给，进行了催收。
原告提交了大润发超市与益嘉国际老板莫志伟签订的一份《商业物业租赁合同书》，证明原告租这个地方的时候，是按照整个所租赁的，按每月7元一个平方计算的，2016年是没有收取租金的，是补偿这个广告费用的。
被告对该证据的质证：通过合同，原告是有签订合同的丰富经验，从2011年到12年11月，约定得很清楚，我们签订的这个合同里面，第一年是26元每平米，第二年递增25％，原告签订合同是有经验的，算出来是多少。我们刚才说了，后面商铺漏水，用低的价格租出去。
结合原告的举证及被告的质证，本院认证如下，原告提供的证据《合作合同》、进场装修函、《告知函》、《告知函》、《催款函》、《解除合同通知书》客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。
综合全案证据及原告的陈述，确认以下事实，2016年1月23日，以原告为甲方（出租方），被告为乙方（承租方），签订了《合作合同》。合同约定：甲方将丹霞大润发超市一楼后面没有装修的场地租给乙方经营电玩产品，租赁面积以乙方装修面积为准，第一年租金为26元／平米，第二年开始每年递增5%，租期八年，自2016年1月21日至2024年1月20日止。自签订合同之日起，免收3个月租金，租金每半年交付，先交租金后使用，下一次交付时间为本次到期前15日，乙方交付押金五万元，经营场所装修费用、水电费用由乙方全部承担，如出现乙方不能按时交付租金并经过沟通一个月后还是没能如数交付租金，甲方有权收回租赁场地，并不退回押金。合同签订后，被告交纳了五万元押金，并于2016年2月6日进场装修，共装修了960㎡的场所用于经营。被告未依约交纳租金，原告于2016年5月31日向被告发送告知函，该函内容为：致资源县丹桂文化传媒公司：贵公司与我公司签订一楼经营电子娱乐场所租赁合约至今，已延迟40天未交付第一次租金，同时装修期间所使用我公司瓷砖未付款。现将费用罗列如下：一、租金：1、以实际装修面积为准，经测量为960平米，租金为26元/平米/月。2、租金计算：960㎡×26元/㎡/月＝24960元/月。3、租金按半年交付：24960元/月×6月＝149760元。二、瓷砖费用：原有700件－使用后库存166件＝534件×69元/件＝36846元（3片/件）此费用合计为：租金149760元+瓷砖费用36846元＝186606元。请贵公司于2016年6月30日前交清以上费用，否则我公司将采取其他措施填补贵公司所拖欠费用。2016年6月23日，原告又向被告发送告知函，该函内容为：致资源县丹桂文化传媒公司：贵公司与我公司签订一楼经营电子娱乐场所租赁合约，装修所使用瓷砖费用尚未结款，原有700件－使用后库存166件＝534件×69元/件＝36846元（3片/件，23元/片）。此次为二次告知，请贵公司于2016年6月30日前交清以上费用。2016年8月21日，原告向被告发出催款函，该函内容为：致资源县丹桂文化传媒公司：贵公司与我公司签订一楼经营电子娱乐场所租赁合约，按合同条款贵公司应于2016年3月23日向我公司交付场地租金，交付租金为半年一付。截止至本月贵公司的租金合计为149760元（24960元/月×6月）；同时贵公司在装修期间使用我公司瓷砖费用36846元（700件－使用后库存166件＝534件×69元/件）。本次支付费用总合计为：租金149760元+瓷砖费用36846元＝186606元。以上款请贵公司给予处理，此次催款函为第三次向贵公司人催款，请贵公司在2016年8月31日前支付以上款项，否则我公司将采取法律诉讼方式处理贵公司所拖欠的费用。接到该函后，被告的原法定代表人郭洪平在函上签了如下意见：九月二十号前处理清。2016年8月23日。因被告未支付所欠款，原告于2017年2月16日以特快专递的形式向被告送达了《解除合同通知书》，通知被告解除双方于2016年1月23日签订的《合作合同》。被告收到通知后，因不将承租场所交还原告，原告诉到本院。
本院认为，综合原、被告的诉辩，本案的争议焦点为：1、被告违约，双方签订的合同是否应予解除；2、双方约定的26元每平米的租金，是按年还是按月支付；3、被告所交的押金应否退还；4、瓷砖款是否与本案有关系。
一、关于被告违约，双方签订的合同是否应予解除的问题。
原告主张，被告未交纳租金，经多次催收，且已发出《解除合同通知书》，被告在收到通知后既未向原告提出异议，也不起诉请求法院确认解除合同的效力，因此，合同应予解除。被告主张，双方在合同中约定了合同解除条件的情形下，如该条件成就，有解除权一方没有在约定期限届满后行使解除权的，该权利消灭，合同应当继续履行。从本案情况看，双方在合同中约定：原告将丹霞大润发超市一楼后面没有装修的场地租给被告经营电玩产品，第一年租金为26元／平米，第二年开始每年递增5%，租期八年，自2016年1月21日至2024年1月20日止。自签订合同之日起，免收3个月租金，租金每半年交付，先交租金后使用，下一次交付时间为本次到期前15日，如出现被告不能按时交付租金并经过沟通一个月后还是没能如数交付租金，原告有权收回租赁场地。双方对被告的违约行为没有异议。仅是对被告的违约行为，应否要解除合同有不同意见。被告认为本案的情况应适用《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，该法条的内容为：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。若按被告意见，原、被告于2016年1月23日签订合同，交纳第一期租金的时间为2016年4月23日，如至2016年5月23日仍未交付租金，解除合同的条件成就，原告有权收回场地。但原告未行使该解除权，该权利消灭，合同继续履行。本案的事实是，被告除在签订合同交了五万元押金外，并未交纳任何租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告在被告未交纳租金的情况下，先发函催收，后又发送解除合同的通知，因此，根据上述规定，双方签订的合同，应予解除。被告的抗辩，理由不足，不予支持。
二、关于双方约定的26元每平米的租金，是按年还是按月支付的问题。
原、被告于2016年1月23日签订的《合作合同》中租金是这样约定的：甲方（即原告）将丹霞大润发超市一楼后面没有装修的场地租给乙方（即被告）经营电玩产品，租赁面积以乙方装修面积为准，第一年租金为26元／平米，第二年开始每年递增5%，租期八年，自2016年1月21日至2024年1月20日止。双方在诉讼中就租金发生争议，原告主张租金按26元／平米/月，被告主张按26元／平米/年。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原、被告在履行合同过程中，因被告未交纳租金，原告于2016年5月31日向被告发送了告知函、于2016年8月21日发出催款函，在函中，明确了租金的计算方法即为：960㎡×26元/㎡/月＝24960元/月，半年为：24960元/月×6月＝149760元。被告收到告知函与催款函后，未提出异议，因此，应视为被告认可原告主张的租金计算方法，即按月计算。从2016年1月21日至2017年3月20日，被告应交的租金为277056元[第一年：扣除免收3个月，则为9个月，9×24960元/月＝224640元；第二年：960×（26+26×5%）×2＝52416元]。被告抗辩按年计算，理由不足，不予支持。
三、关于被告所交的押金应否退还的问题。
原、被告在2016年1月23日签订的《合作合同》中约定：原告将丹霞大润发超市一楼后面没有装修的场地租给被告经营电玩产品，租赁面积以被告装修面积为准，第一年租金为26元／平米，第二年开始每年递增5%，租期八年，自2016年1月21日至2024年1月20日止。自签订合同之日起，免收3个月租金，租金每半年交付，先交租金后使用，下一次交付时间为本次到期前15日，签订合同时，被告需交付押金五万元，在合作合同期满后，经双方交接无异议后原告将退还全部押金。被告在营业期间需按时交付租金，如出现不能按时交付租金并经过沟通一个月后还是没能如数交付租金，原告有权收回租赁场地，并不退回押金。双方在履行合同过程中，因被告未按合同约定交纳租金，其行为已构成违约，根据合同约定，其所交的押金，不应退还。被告抗辩合同继续履行，不存在押金退还问题的理由不成立。
四、关于瓷砖款是否与本案有关系的问题。
原告向法院起诉时，本案是以房屋租赁合同纠纷为案由，是因被告欠付租金。至于被告在租赁原告的房屋时，在装修过程中使用了原告的瓷砖而未付款，双方之间存在的是买卖合同关系，若双方没有异议，且被告同意，在处理时可考虑一并处理。现被告不同意一并处理。因瓷砖款与租金不属于同一种法律关系，本案中不予审理，原告要主张该项权利，可另行起诉。被告的抗辩，理由充分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告资源县丹霞大润发超市与被告资源县丹桂文化传媒有限公司于2016年1月23日签订的《合作合同》，被告资源县丹桂文化传媒有限公司将其承租的房屋退还给原告资源县丹霞大润发超市；
二、被告资源县丹桂文化传媒有限公司支付原告资源县丹霞大润发超市的租金277056元（暂算至2017年3月20日）；
三、被告资源县丹桂文化传媒有限公司所交的押金50000元不予退还。
本案受理费5840元，由被告资源县丹桂文化传媒有限公司承担5840元。
上述应付款，义务人应在本案判决生效后十五日内履行完毕，逾期，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效后二年内申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉案件受理费5840元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：桂林市农行高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 蒋为福
人民陪审员 曾令有
人民陪审员 钱开顺
二〇一七年六月十五日
书 记 员 侯利娟
附相关法律文书：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。