河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫13民终1500号上诉人（原审被告、申请执行人）：顾元红，男，生于1982年6月6日，汉族，住河南省南阳市卧龙区。上诉人（原审被告、申请执行人）：司小雅，女，生于1987年1月16日，汉族，河南省南阳市卧龙区。上诉人（原审被告、申请执行人）：司书全，男，生于1966年8月17日，汉族，住河南省镇平县。三上诉人委托诉讼代理人：宋大星，河南豫宛律师事务所律师。三上诉人委托诉讼代理人：司素杰，河南大为律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告、案外人）：许东伟，男，生于1962年5月1日，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：宋文绪，河南汉冶律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：南阳鸿德房地产开发有限公司。住所地：南阳市人民路鸿德花园。法定代表人：陈继平，公司董事长。委托诉讼代理人：马跃辉，男，生于1967年9月2日，汉族，住南阳市卧龙区，该公司员工。特别授权。上诉人顾元红、司小雅、司书全因与被上诉人许东伟、原审第三人南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称南阳鸿德公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服镇平县人民法院（2017）豫1324民初2456号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人顾元红及三上诉人共同委托诉讼代理人宋大星、司素杰，被上诉人许东伟及其委托诉讼代理人宋文绪，原审第三人鸿德公司的委托诉讼代理人马跃辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。顾元红、司小雅、司书全上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人薛玉晓、许东伟两人购买案涉房产时间、地点、付款方式、房屋交付方式均有明显不同，特别是许东伟在同一小区有两套房产，许东伟名下的网签房产怎样置换成案涉房产，一审法院没有查清，一审法院将两个案件合并审理可以，但合并判决，违背一事一判决原则。2、被上诉人提供的认购协议、收据等，与本案无关联性，被上诉人认购的房产与本案查封的房产明显不属于同一房产，被上诉人不是案涉房产权利人；被上诉人与第三人签订的是商品房认购协议，而非正式的商品房买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于签订合法有效的书面买卖合同的规定，被上诉人对案涉房产享有的权益不足以排除执行；案涉房产未经竣工验收，被上诉人未办理房屋大修基金、契税和不动产销售发票，仅凭房款、初装费等上交完毕就视为实际交付，缺乏依据。3、被上诉人与第三人签订的商品房认购协议只能证明合同债权关系成立，不能证明不动产所有权转移生效，不具有对抗第三人的物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要求四个条件必须满足才能就执行标的享有排除执行的权利，才能拥有无权期待权，一审法院不仅模糊处理合同、交付、占有等问题，还倒置举证责任，枉法裁判。被上诉人怠于行使网签登记权利，存在明显过错。一审法院故意回避物权法等法律规定，属适用法律错误。许东伟答辩称：被上诉人对本案房屋享有足以排除执行的权利，在本案听证和一审审理中，均已提交证据证明，被上诉人购买房屋早于上诉人与第三人纠纷产生之前，且早已交付被上诉人，被上诉人的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。上诉人提到的房号不符问题，第三人已出具证明，也有房管部门佐证。故一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。南阳鸿德公司同意许东伟的答辩意见。许东伟向一审法院起诉请求：1、依法确认位于南阳市宛城区××（现××）××路交叉口“××”小区××楼××单元××房归原告所有。2、依法判令停止对原告购买的“罗马帝景”小区7号楼2单元15层1501号房的执行。3、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：第三人南阳鸿德房地产开发有限公司于2012年变更为南阳豪盛房地产开发有限公司，于2015年变更为南阳鸿德房地产开发有限公司。第三人南阳鸿德房地产开发有限公司于2006年至2008年先后取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，在南阳市××路（现××）与××路交叉口开发商品房。南阳市中级人民法院于2008年9月6日参与了该商品房的团购，原告薛玉晓、许东伟于2008年9月8日第一次通过南阳中院账号每人转款100000元，于2011年3月19日分别与第三人签订商品房认购协议书，确认购买房屋为罗马帝景6号楼西单元(6幢1单元)17层1702号和7号楼2单元12层1202号房。原告于2011年3月26日分别付清了全部房款。2011年7月11日，第三人对开发的成套住宅商品房6号楼2-18层，7号8号楼2-19层取得商品房预售许可证。2013年9月2日，二原告分别交清了中央空调费用、热水器费用、测绘费、办证费，于2014年10月15日交清了天然气初装费、有线电视开口费、物业费等费用，其中物业费收据显示原告薛玉晓房号为罗马帝景6号楼西单元17层1701号。同日，原告薛玉晓在钥匙物品领取登记表、施工、消防安全承诺书、入住会签单、验房表、业主信息表上签字。原告薛玉晓购买该商品房后未办理正式网签及房屋权属登记手续。原告许东伟购买的7号楼2单元12层1202号房办理了网签手续。2014年10月24日，第三人向业主作出《说明》：“2014年9月26日前签订的《商品房认购协议书》、售房号为01（西户）的其备案号（门牌号××；售房号为02（东户）的其备案号（门牌号××，实际房源不变……”。2015年4月17日，原告许东伟与第三人签订协议一份，原告许东伟又交付第三人10万元，合计向第三人付款633663元，将购买的7号楼2单元12层1202号房屋变更为7号楼东单元（2单元）1502号房,并将交纳的7号楼2单元12层1202号房屋的天然气初装费、有线电视开口费、物业费等费用通过第三人转移到该房屋。现原告许东伟未领取该房屋钥匙。2017年8月30日，第三人又作出情况说明，再次确认包含原告购买房屋在内的房号变动情况，即认购协议书中的01号网签号为02号，02号网签号为01号，实际房源不变。原告购买的房屋为一梯两户，现门牌号及房屋登记号显示的号码为01号，签订的认购协议书显示的房号为02号。原告薛玉晓房屋对面住户吴强与第三人签订的商品房认购协议书显示房号为1701，在房管部门备案合同显示房号为1702号。原告薛玉晓房屋下面住户吴悦、原告许东伟房屋上面住户张书英、下面住户张涛等其他住户均与原告薛玉晓房屋对面住户吴强存在相同情况。2017年1月24日，被告顾元红、司小雅、司书全与第三人为房屋买卖合同纠纷一案，申请南阳市卧龙区人民法院查封第三人名下位于南阳市××路（现××）与××路交叉口××小区××单元××及××单元××号房屋。原告薛玉晓、许东伟于2017年4月20日提出异议，南阳市中级人民法院指定本院进行审查，本院于2017年6月7日作出（2017）豫1324执异22号执行裁定，驳回原告薛玉晓、许东伟的执行异议。一审法院认为：二原告与第三人签订商品房认购协议，确认了房屋价款及房屋位置后，二原告按约支付全部购房款，第三人收到二原告购房款并出具收据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”。故二原告与第三人签订的商品房认购协议应认定为商品房买卖合同。该法第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。2013年9月2日，二原告分别交清了中央空调费、热水器费、测绘费、办证费，于2014年10月15日交清了天然气初装费、有线电视开口费、物业费等费用，同日，原告薛玉晓在钥匙物品领取登记表、施工、消防安全承诺书、入住会签单、验房表、业主信息表上签字，应视为第三人履行了房屋交付义务。原告许东伟虽未领取房屋钥匙，但已经支付完毕购房款及其他费用，故应视为二原告已经实际占有所购买的房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。二原告与第三人签订商品房认购协议时，第三人虽未取得商品房预售许可证，但第三人在交付房屋前取得了商品房预售许可证，故被告辩称原告与第三人签订的商品房认购协议无效的主张，理由不能成立。虽由于第三人的原因，其出售的房屋编号与房管部门登记不一致，但第三人于2014年10月24日向购房业主出具说明，明确了包括原告在内的业主购买房屋房号实际情况，即原告薛玉晓认购协议中房号为1702，实际房屋编号为1701号，原告许东伟认购协议中房号为1502，实际房屋编号为1501号。原告购买房屋为一梯两户，其中原告薛玉晓房屋对面住户与第三人签订的房屋认购协议中房号为1701，在房管部门备案房号为1702，其他住户均存在相同情况，该事实足以认定第三人出具的说明的真实性，证实了原告实际购买的房屋即被告申请法院查封的房屋。故被告辩称的申请法院查封的房屋不是原告购买房屋的主张不能成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因原告与第三人签订的商品房认购协议为有效协议且已实际履行房屋交付义务，虽未办理房屋产权过户手续，不影响合同的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”。现无证据证明二原告对购买第三人的房屋未办理过户登记系二原告自身的原因，故被告申请执行第三人的案件中执行原告购买的房屋不当，应停止对该房屋的执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。因原告许东伟购买的房屋未办理产权登记手续，仅对房屋享有使用权。故原告许东伟请求确认7号楼东单元15层1501号房归其所有的主张，不符合法律规定，本院不予支持。被告辩称的原告在南阳市拥有其它住房的主张，与本案非同一法律关系，本案不予审理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，经本院审判委员会研究，判决：一、不得执行原告许东伟、薛玉晓分别位于南阳市××路（现××）与××路交叉口××小区××楼××（××单元）15层1501号（东户）房屋、6号楼6幢西单元（1单元）17层1701号（东户）房屋；二、驳回原告许东伟其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告顾元红、司小雅、司书全负担。二审中，上诉人向本院提供如下证据：房屋查询信息六页，证明许东伟名下有多套房产，不享有排除执行的权利。其他各方当事人无新证据向本院提交。经质证，对上诉人二审提交的证据，被上诉人及原审第三人均认为：不属于新证据，查询清单的情况不属实，本院经审查认为：上诉人提交的上述证据与本案关系不大，故本院依法不予采信。本院经审理查明：原审第三人南阳鸿德公司于2012年变更为南阳豪盛房地产开发有限公司，于2015年变更为南阳鸿德房地产开发有限公司。原审第三人于2006年至2008年先后取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，在南阳市××路（现××）与××路交叉口开发商品房。南阳市中级人民法院于2008年9月6日参与了该商品房的团购，许东伟于2008年9月8日第一次通过南阳中院账号转款100000元，于2011年3月19日与原审第三人签订商品房认购协议书，确认购买房屋为罗马帝景7号楼2单元12层1202号房。许东伟于2011年3月26日付清了全部房款。2011年7月11日，原审第三人对开发的成套住宅商品房6号楼2-18层，7号8号楼2-19层取得商品房预售许可证。2013年9月2日，许东伟交清了中央空调费用、热水初装费、测绘费、办证费，于2014年10月15日交清了天然气初装费、有线电视开口费、物业费等费用。许东伟购买的7号楼2单元12层1202号房办理了网签手续。2014年10月24日，原审第三人向业主作出《说明》：“2014年9月26日前签订的《商品房认购协议书》、售房号为01（西户）的其备案号（门牌号××；售房号为02（东户）的其备案号（门牌号××，实际房源不变……”。2015年4月17日，许东伟与原审第三人签订协议一份，许东伟又补交了房款，合计向原审第三人付款633663元，将购买的7号楼2单元12层1202号房屋变更为7号楼东单元（2单元）1502号房,并将交纳的7号楼2单元12层1202号房屋的天然气初装费、有线电视开口费、物业费等费用通过原审第三人转移到该房屋。2017年8月30日，原审第三人又作出情况说明，再次确认包含许东伟购买房屋在内的房号变动情况，即认购协议书中的01号网签号为02号，02号网签号为01号，实际房源不变。许东伟购买的房屋为一梯两户，现门牌号及房屋登记号显示的号码为01号，签订的认购协议书显示的房号为02号。同为罗马帝景小区7幢2单元住户的张书英、张涛等均与许东伟房屋存在相同房号问题。顾元红、司小雅、司书全与第三人为房屋买卖合同纠纷一案，经上诉人申请，南阳市卧龙区人民法院于2016年3月25日查封了原审第三人名下位于南阳市××路（现××）与××路交叉口××小区××单元××号房屋，该案进入执行阶段后，许东伟于2017年4月20日提出异议，南阳市中级人民法院指定镇平县人民法院进行审查，镇平县人民法院于2017年6月7日作出（2017）豫1324执异22号执行裁定，驳回许东伟的执行异议。本院认为，关于本案争议房屋是否为许东伟所购买问题，许东伟一审提供的2015年4月17日商品房认购协议书、付款收据，更换的中央空调费、热水初装费、测绘费、办证费等收据，罗马帝景小区7幢2单元的张书英、张涛等住户的商品房认购协议书和备案信息，原审第三人对许东伟房屋调整的证明，以及原审第三人的两次情况说明等证据，足以证明本案争议的罗马帝景小区7幢2单元1501号房屋系许东伟于2015年4月17日经过调整更换所购买的房屋，上诉人称该房屋与许东伟无关，依据不足，本院不予支持。至于许东伟换房后，尚备案在许东伟名下的罗马帝景小区7号楼2单元12层1202号房屋，属另一法律关系。关于许东伟对本案争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，本案是由上诉人与原审第三人为房屋买卖合同纠纷一案，上诉人申请执行原审第三人名下罗马帝景小区7幢2单元1501号房屋引起，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”。具体本案，首先，许东伟与南阳鸿德公司经过协议换房，于2015年4月17日重新签订了商品房认购协议书，该认购协议书系双方真实意思表示，符合相关法律规定，应为合法有效的书面买卖合同，且发生在人民法院查封之前，符合该条第（一）项规定；其次，许东伟一审提供的中央空调费、热水初装费、测绘费、办证、物业费等收据足以证明许东伟在人民法院查封之前已合法占有该房屋，符合该条第（二）项规定；再次，许东伟于2015年4月17日已付清了全部房款，符合该条第（三）项规定；最后，许东伟至今持有的是商品房认购协议书，原审第三人一直未给许东伟更换供备案登记使用的商品房销售合同书，没有证据证明系许东伟自身原因未办理过户登记，符合该条第（四）项规定。综上所述，许东伟对争议房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人称许东伟提出的异议不成立，与事实不符，本院不予支持。关于合并判决问题，一审法院将薛玉晓与许东伟分别提出的两个案外人执行异议之诉纠纷，合并审理，当事人各方均同意，也符合法律规定，并无不当，而一审法院将两个案件合并判决，不妥当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人顾元红、司小雅、司书全负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  王小军审判员  宋池涛二〇一八年五月六日书记员  同 箫