浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金民终字第1250号
上诉人（原审原告）王荣水。
上诉人（原审原告）骆小妹。
上诉人（原审原告）王华贵。
上诉人（原审原告）王园妹。
四上诉人的共同委托代理人（特别授权）汪宁。
四上诉人的共同委托代理人（特别授权）朱杭义。
被上诉人（原审被告）方金义。
委托代理人（特别授权）何啸风。
上诉人王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹为与被上诉人方金义房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2010）金义民初字第1105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹诉称，王荣水、骆小妹系夫妻，王华贵系王荣水、骆小妹的儿子，王园妹系王华贵的妻子。2001年12月28日，王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹和方金义达成《房屋绝卖契》，约定将位于义乌市稠城街道西力村前山占地54平方米的房屋转让给方金义，转让价格为每平方米16300元，共计880200元。后方金义分期支付了转让款。现其知道集体土地的房屋不能流转给本集体经济组织以外的人，故向方金义要求纠正，并愿意向方金义退回转让款，但遭方金义拒绝。为此，请求确认《房屋绝卖契》无效。
方金义辩称，根据土地管理资料，本案所涉房屋经2001年8月审批改造，土地使用权的性质已由集体土地变更为国有划拨土地，而国有划拨土地是可以转让的，故双方签订的《房屋绝卖契》是合法有效的。另外，双方当时买卖房屋是自愿的，也没有违反国家法律强制性规定，基于诚实信用的原则，《房屋绝卖契》也是合法有效的。
原审判决认定，王荣水、骆小妹系夫妻，王华贵系王荣水、骆小妹的儿子，王园妹系王华贵的妻子。2002年左右，王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹居住的义乌市稠城街道西力村开始拆迁安置。2001年12月28日，王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹与方金义签订了一份《房屋绝卖契》，约定：王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹将自己所有的坐落于义乌市稠城街道西力村占地54平方米（建筑面积108平方米、地号为33-05-01-031）的房屋出卖给方金义；转让价格每平方米16300元，共计880200元；上述房屋如遇拆迁，拆迁房屋的权利、赔偿全部归方金义所有；王荣水应积极配合拆迁工作及有关拆迁事宜，安置的建房地块上的一切权利均由方金义享有。协议签订后，方金义将转让款分期支付给王荣水。此时，上述房屋的土地使用权的性质为集体土地。后该房屋由中国小商品城福田市场建设指挥部进行了拆迁。2002年12月10日，方金义汇款727600元给义乌市财政局后，安置得到坐落于义乌市长春三街6号43.2平方米（地号为1-54-0-26248）的土地使用权。后方金义出资在上述地块建造了房屋。2009年4月15日，王荣水从义乌市国土资源局领取了义乌市长春三街6号房屋的土地使用权证〈证号为国用（2009）1-6306〉。此时，义乌市长春三街6号房屋的土地使用权的性质为国有划拨。另查明，2005年11月4日，义乌市人民政府办公室发布了义办第137号抄告单，内容如下：同意给竹佳里和长春两村拆迁安置房土地使用权登记核发国有土地使用权证，并保留行政划拨性质，今后发生产权转移的，应按规定补交土地出让金。
原审法院认为，交易安全及诚实信用的民事行为，应予以保护。本案中，王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹、方金义协议将王荣水所有的坐落于义乌市稠城街道西力村占地54平方米的房屋转让给方金义；协议中同时约定上述房屋拆迁后的权利全部归方金义所有。从义乌的民间交易习惯来看，双方对讼争房屋已列入拆迁范围是明知的，故本案实际上是对拆迁后权利的转让。现义乌市人民政府的相应文件表明，义乌市长春三区6号地块保留了行政划拨的性质，并要求今后发生产权转移的，应按规定补交土地出让金。因此，可以得出义乌市长春三区6号地块的土地属于行政划拨土地，并非禁止转让，在经过相关部门的批准，并补交土地出让金后仍可转让。综上，根据义乌市人民政府办公室义办第137号抄告单，可以认定双方当事人于2001年12月28日签订的《房屋绝卖契》有效。王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹在诉讼请求中要求确认《房屋绝卖契》无效，而在庭审过程中，法院基于审理查明的事实，向王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹行使释明权，告知其变更诉讼请求，但王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹拒绝对诉讼请求予以变更，故王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹主张的民事行为的效力与法院根据案件事实认定的不一致，应驳回王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹的诉讼请求。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款的规定，判决：驳回原告王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹的诉讼请求。案件受理费6301元，由原告王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹负担。
宣判后，王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹不服，向本院提起上诉称，一审判决理由不能成立且程序不合法。理由：一、一审法院遗漏诉讼当事人。本案涉及的八间房屋中的五间系1982年以王华才等八人名义审批取得，故本案还有共有人王华才等人。按一审法院认定转让的是“拆迁后权利”，但谁是拆迁后的权利人，一审法院没有查明，客观上损害了拆迁后的权利人。二、本案审理的对象应该是集体土地的房屋能否买卖，并不是房屋拆迁后的安置权利的买卖，原审法院审理案件应在原告的诉讼请求范围内。三、原判关于行政划拨土地可以单独转让的观点是错误的。行政划拨土地的转让是有条件的。义乌市政府的抄告单，并不是针对单独转让土地而言。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
方金义答辩称，本案遗漏诉讼当事人没有事实依据和法律依据。根据双方的买卖契约可以认定双方是对房屋拆迁后的所得，也就是行政划拨的土地进行的转让，根据有关法律规定，划拨土地是可以有条件的进行转让的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹向本院提供如下新的证据：证据一、社员建造房屋占用耕地申请表。证明：涉案转让的系由8人申批取得5间房屋中2间房屋。证据二、宅基地证以及义乌县宅基地证发放分户清册。证明：5间房屋在1985年时颁证，登记的宅基地使用人为6人，5间房屋应为6人共有。证据三、公证书和安置协议，证明：拆迁安置时人口为6人。证据四、情况说明、城镇房屋拆迁用地审批呈报表。证明：拆迁安置的72平方米系3人申批所得。以上证据均证明：本案遗漏当事人。经过庭审质证，方金义对宅基地证、公证书和安置协议的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。其余证据系复印件，对其真实性有异议。本院认为，上述证据可以证明房屋的初始取得以及其后共有人的变化过程，但《房屋绝卖契》约定的房屋单价达16000余元每平方，还对拆迁后的权利等作了约定，且在协议后的次年，房屋就已被拆迁，应认定双方当事人的真实意思是对房屋拆迁后权利的约定转让。72平方米的拆迁安置利益虽系户主王荣水夫妻以及外嫁女3人共有，王荣水、骆小妹仅处分了其两人所有的54平方米，另属外嫁女王美香所有的18平方米并没有作出处分。并且，讼争的拆迁安置后的土地使用权（地号1－54－0－26248证书号国用（2009）1－6306）登记在王荣水名下，家庭人口栏空白，因此安置的利益并没有涉及到外嫁女王美香的份额，亦无法证明侵犯到其他共有人的利益，故本案未遗漏当事人。综上，本院对上述证据的证明力不予确认。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，《房屋绝卖契》涉及的房屋在农村，签订时间在2001年，但约定的房屋单价高达16000余元，并且房屋在次年就被拆迁，拆迁后安置的房屋系受让方方金义出资建造并一直由方金义管业，以上一系列事实结合协议的其他条款来看，应当认定协议的真实意思是当事人对房屋拆迁后衍生的安置权益的转让。讼争的拆迁安置后的土地使用权（地号1－54－0－26248证书号国用（2009）1－6306）登记在王荣水名下，家庭人口栏空白，因此安置权益并没有涉及到外嫁女王美香的份额，亦未侵犯到其他共有人的利益。王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹关于本案遗漏当事人的上诉主张依据不充分。义乌市政府的抄告单表明安置房屋的土地性质属于行政划拨，补交土地出让金后可以发生房屋产权转移，并非禁止转让，故对《房屋绝卖契》的效力应认定为有效。综上，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，不予支持。原判认定事实清楚，程序得当，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12602元，由上诉人王荣水、骆小妹、王华贵、王园妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 楼淑馨
审 判 员 丁 胜
二〇一〇年九月十五日
代书记员 陈晓笑