上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12008号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海佳地置业有限公司，住所地上海市浦东新区周浦镇周康路26号1716室。
法定代表人：沈仁兴，董事长。
委托诉讼代理人：毛石兰，上海高宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏娴婕，女，1982年9月12日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：孙龙刚，上海申浩律师事务所律师。
上诉人上海佳地置业有限公司(以下简称佳地置业公司)因与被上诉人夏娴婕商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佳地置业公司的委托诉讼代理人毛石兰，被上诉人夏娴婕的委托诉讼代理人孙龙刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
佳地置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部反诉请求，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院遗漏了对被上诉人不利的事实，审判员明确庭后其向贷款银行核实原贷款合同是否能够履行或重新签订贷款合同，对此在判决书中没有反映，也未向上诉人释明由上诉人提出调查令并提供证据或由被上诉人提供证据。对上诉人提出的被上诉人经查是二套房买卖，则贷款按规定只能贷房款总价的30%，而不是原审批的50%，被上诉人要求上诉人向银行隐瞒事实也未予采信。一审判决对被上诉人的违约行为进行了部分认定，不仅不全面认定，而且对被上诉人的违约行为不作任何判决，无事实和法律依据。
夏娴婕辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
夏娴婕向一审法院起诉请求：1.要求佳地置业公司继续履行双方签署《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），由夏娴婕向佳地置业公司支付剩余房款；2.案件受理费由佳地置业公司承担。
佳地置业公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令解除夏娴婕与佳地置业公司之间签署的预售合同；2.判令夏娴婕赔偿佳地置业公司房价款3%的违约金152,006.64元；3、反诉诉讼费由夏娴婕承担。
一审法院认定事实：2015年12月24日，以案外人张某作为购买人就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX层XX室房屋（以下简称系争房屋）与佳地置业公司签《“仁和都市花园”定金合同》，同时还出具“承诺书”一份，对房款的支付作出相关承诺，并表示如逾期付款，违约金按逾期未付款的日万分之三支付。2015年12月24日，购房人支付定金5万元。2016年1月5日支付房款50万元。2016年3月30日，由夏娴婕与张某共同出具情况说明一份，表示张某于2015年12月24日购买系争房屋，支付首付款总价30%，合计1,526,888元。现因张某于2016年1月6日办理手续，故该房屋由前妻夏娴婕来购买，剩余70%房款由夏娴婕办理按揭。当日，佳地置业公司开具不动产统一发票，确认合计收到夏娴婕房款1,526,888元；同时，由夏娴婕作为买方（乙方）与佳地置业公司作为卖方（甲方）签署预售合同，约定乙方向甲方购买系争房屋。预售合同约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为49,159.68元，据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为5,066,888元，乙方付款方式和付款期限由双方在附件一中约定明确，附件一为付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，乙方于2015年12月24日与甲方签约，并付首付款5万元，乙方于2016年1月5日前支付房款50万元，乙方于2016年1月31日前应支付房款976,888元，备注商业贷款乙方应于2016年5月6日前向甲方支付房款（商业贷款）计354万元；第七条为乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之3计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的3%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，……甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；第十一条为甲方定于2017年12月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十六条为甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷，……；附件四关于该房屋权属情况中显示持证抵押，债权金额为4.80亿元，他项权利人为Z公司上海虹口支行，抵押核准日期为2013年12月19日；在补充条款一中约定，乙方通过银行贷款支付部分房款的，乙方应在签订本合同的同时签署贷款合同、提供贷款所需各类资料并支付所有相关费用，并且乙方应严格按照银行通知的时间办理贷款所需各种手续，因乙方未在期限内提供有关资料或提供资料欠缺，或因乙方原因未能在银行规定的时间内完成相关手续，或因乙方自行办理银行贷款放款延迟等原因造成贷款逾期到账的，视为乙方未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行；乙方办理贷款期间，若乙方提供的资料，经银行审批，不符合贷款条件而导致银行拒绝放贷或部分拒绝放贷的，乙方同意按照附件一约定贷款应到账期限自行用现金向甲方支付该未获批准的部分，乙方逾期支付的，视为乙方未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行；……补充条款二中约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1.双方共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续；2.因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为50万元；……。
预售合同签署后，夏娴婕向银行申请贷款，Z公司上海市徐汇支行于2016年6月24日在《个人一手住房贷款合同》上盖章，其中贷款金额为250万元。2016年6月1日，佳地置业公司确认收到夏娴婕100万元，同年6月5日，佳地置业公司再次确认收到夏娴婕4万元房款。佳地置业公司表示根据上海市人民政府办公厅2016年3月24日的相关意见，为进一步加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售，进一步加强交易管理，将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节；相关部门2016年5月具体实施意见落地后，佳地置业公司为夏娴婕预约了2016年7月就其住房限购审核申请，因夏娴婕数次未能如实、齐全地递交相关材料，导致相关审核一直未能通过；直至2016年10月21日，上海市浦东新区房地产交易中心向佳地置业公司出具“房屋交易审核情况通知书”，表示经核，就系争房屋所签订的预售合同，购房人符合国家和本市住房限购规定。2016年10月31日，佳地置业公司向夏娴婕发送“通知函”，表示按照合同约定应于2016年5月6日将余款250万元交至公司账户，现已经严重逾期，公司按照约定执行，要求夏娴婕办理退房手续，并保留追究逾期违约责任。
就买卖双方约定部分房款通过贷款方式支付下，佳地置业公司表示，相关流程为由客户自行找贷款银行，根据银行的要求提供相关资料，如果银行需要，作为开发商会提供销售许可证、法定代表人证明等材料，银行根据客户情况审查是否首套及收入情况，佳地置业公司出售的房屋大产证上设有抵押，在银行贷款审批通过后，开发商要查房（审查购房资格），没有问题的话涤除抵押，然后出售的房屋上设定新的贷款银行抵押。涤除抵押的前提是客户需要具有购房资格且贷款审批通过。
一审另查明，朱某系佳地置业公司委托销售房产公司的工作人员，夏娴婕购买系争房屋，其为该房的销售人员。2016年5月9日，朱某通过微信询问夏娴婕：“贷款怎么样了，要快点了；你们贷款到什么进度了。”夏娴婕回复“估计到5月底”，后再次回复“在审批中，月底放款”，朱某表示“好的”。2016年7月15日朱某联系夏娴婕，表示“19号查房（查购房资格）”，2016年8月8日，朱某联系夏娴婕，表示“周三可以安排你查房，证件全都带好，别再少了”，夏娴婕当天表示“不好意思，审查需要的资料现在不齐，要等周五才能拿回来，周三没办法去了”，朱某回复“嗯，下次吧”；2016年8月15日，朱某再约夏娴婕查询购房资格，夏娴婕询问：“银行到现在还没有放款啊”，朱某表示“等你查房查好”，2016年8月17日，夏娴婕表示又缺资料，小孩子的户口本也需要的，要朱某尽快再安排一次，朱某表示“知道了，拖了这么久，违约金估计逃不掉了”；2016年8月20日，朱某跟夏娴婕微信表示“你前夫来领过礼品了，你确认一下，房子是你的名字，需要你确认一下”。2016年9月8日，朱某联系夏娴婕，表示还缺现在老公的证协议，夏娴婕表示：“我买房子跟他有什么关系”，随后提供了其现任丈夫的判决书；2016年9月25日，夏娴婕询问其房屋审查结果出来了吗，朱某表示回去问，有消息跟其说；2016年10月14日，朱某表示“下周二再查一次房，……因为你隐瞒房产未报，造成查房及贷款手续延迟，由此造成的逾期违约责任是由您来承担的”，夏娴婕表示“我也没有刻意隐瞒，本来就不知道这个也有关联，之前知道的都是以合同签约时间为准来查的，早知道有关联的话，查房结束之前我婚也不结了”，朱某回复“你现在就尽快把查房手续办好”并要求夏娴婕查房资料都带来。2016年10月28日，朱某通过微信通知夏娴婕“查房过了”，夏娴婕表示“太好了，我要通知银行吗”，朱某回复“可以”，夏娴婕问“银行问抵押办掉了吗？合同送进去没？”，朱某表示“还没呢，现在刚刚拿到，起码下周，好了通知你”；2016年11月1日，朱某微信表示“我接到通知，让我通知你来退房”。2016年11月7日，夏娴婕前夫张某至销售处与朱某进行沟通，朱某表示：“就是你买房的时候价格太便宜了，现在有理由让你退房肯定要让你退，……。”张某问：“那我的抵押证到底有没有去办过？”朱某回答：“没有去办过，已经不帮你去办了，现在一门心思叫你退房。”
一审再查明，夏娴婕与张某于2016年1月6日协议，2016年6月16日，夏娴婕又与他人登记结婚。
一审法院认为，双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。
合同签订后，夏娴婕按约以现金支付了部分房款，对剩余部分的房款，双方约定由购房方以贷款方式支付，同时对贷款支付的时间作出了明确的约定即2016年5月6日，逾期超过30天后，作为出售方佳地置业公司有权单方解除合同。客观上，夏娴婕确实未在合同约定的期限内完成贷款审批，虽在2016年6月1日及6月5日，其又共向佳地置业公司支付104万元房款，但尚余的250万元房款并未全部履行到位，夏娴婕提出双方对支付时间口头约定进行了变更至2016年6月底，但佳地置业公司否认下，对此难以认定，故夏娴婕的行为确实构成了违约。然而，佳地置业公司在夏娴婕未能如约支付房款且逾期超过30天后，仍通知购买方提交相关资料进行购房资格的审查，在查房不成下，数次通知补交查房资料直至夏娴婕的购房资格查询完毕，对此一审法院认为，购房人具备购房资格是房屋买卖交易的前提条件，佳地置业公司在已具有合同解除权下，如不再愿意继续履行双方买卖关系是无需再对夏娴婕的购房资格向相关部门进行预约申请并审核的，然而在之后的行为中，作为出售方的销售人员，并未给予购房人明确的催告、终止履行的意思表示，而是一次次要求对方提供资料配合其购房资格的审查，以其实际行为选择并表明要求继续履行的意思表示，那么在夏娴婕符合购房资格下，应当在合理期间给予购房人一次积极履约的机会，然而佳地置业公司在没有任何向夏娴婕催告或征询下，便发函要求解除双方间预售合同，有悖诚实信用原则，故一审法院对佳地置业公司要求解除及相关解除后果的请求，不予支持。现夏娴婕要求继续履行双方的预售合同，对此一审法院予以支持，根据预售合同约定，当前仅存于购房人支付房款阶段，尚未至实体交房和权利交房阶段，夏娴婕自愿将剩余的250万元房款全部支付，符合合同约定，并无不可，一审法院予以准许。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2017年7月20日作出判决：一、夏娴婕与上海佳地置业有限公司关于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX层XX室房屋签署的《上海市商品房预售合同》予以继续履行，夏娴婕于判决生效之日起十日内向上海佳地置业有限公司支付剩余房款250万元；二、驳回上海佳地置业有限公司的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费47,268元，减半收取计23,634元，反诉案件受理费1,670元，均由上海佳地置业有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，佳地置业公司与夏娴婕签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方应本着诚实信用的原则恪守履行。本案中，夏娴婕未能在合同约定的期限内完成贷款审批，亦未通过现金补足，显属违约，一审认定于法有据，本院予以认同。对于佳地置业公司是否得以夏娴婕逾期支付商业贷款为由解除系争《上海市商品房预售合同》之争议，本院认为：其一，双方签订系争合同后，夏娴婕作为购买方按照合同约定的时间节点支付了系争房屋首付款，在办理商业贷款受阻的情况下，积极联络，多次更换贷款银行直至贷款获批，可见夏娴婕始终在积极履行合同义务。其二，佳地置业公司在夏娴婕未能如约支付房款且逾期超过30天，合同约定的解除条件成就的情况下，佳地置业公司并未及时行使解除权，相反，其销售人员仍然先后多次与夏娴婕联系，要求其提交相关资料办理购房资格审查等购房后续事宜。基于预售商品房交易惯例，夏娴婕有理由相信该销售人员的行为代表着佳地置业公司的意思表示，并据此产生对佳地置业公司继续履行合同的信赖。在夏娴婕贷款已获批的情况下，合同继续履行并无障碍，在此情况下佳地置业公司提出解除合同，有违诚实信用原则。其三，购房对于普通百姓而言金额巨大，事关民生，佳地置业公司作为房产开发商，在商品房买卖中占据优势地位，更应在合同履行过程中对买受人予以积极配合、及时提醒、尽力协助。综上，在夏娴婕积极履行合同，并非恶意逾期、严重逾期，而佳地置业公司的销售人员也在通过其行为表示继续履行合同的情况下，佳地置业公司要求解除系争合同，本院不予支持。佳地置业公司基于合同解除主张的违约金，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币48,938元，由上诉人上海佳地置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……