福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）闽民申2211号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：岳俊秀，女，1952年11月18日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福州市仓山区海府麦田房产中介所，住所地福建省福州市仓山区。经营者：张力军。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。法定代表人：林根秀，该公司总经理。再审申请人岳俊秀因与被申请人福州市仓山区海府麦田房产中介所（以下简称麦田房产）、福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）居间合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2017）闽01民终667号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。岳俊秀申请再审，1.案涉房产是仅有预售登记且存在抵押的房产，交易本身存在极大的风险，麦田房产、金诚丰公司不但没有告知风险，甚至鼓动岳俊秀替卖房人去解除抵押，结果在岳俊秀替卖房人解除抵押后该房产就被法院查封冻结，岳俊秀用于解押的钱款现在无法追回。根据相关规定及合同的约定，岳俊秀本可以先将购房款先存在资金共管账户，待房屋过户后再将购房款支付给卖房人，以规避风险。而本案这样由岳俊秀先出资为卖房人解押是风险极大的，麦田房产、金诚丰公司更应当按法律规定履行书面告知风险的义务，而不是为了赚取中介佣金不顾岳俊秀的风险，鼓动岳俊秀为卖房人解押，最终导致岳俊秀的重大损失。在一审庭审中，麦田房产、金诚丰公司己当庭承认没有履行书面告知义务，因此麦田房产、金诚丰公司存在过错，应对岳俊秀进行赔偿。二审判决认为案涉房屋被司法查封发生在合同签订之后，麦田房产、金诚丰公司麦田房产作为居间方既无法预知、也无法控制。该认定错误。麦田房产是目前省内最大的房产中介，不可能不知道案涉房屋有抵押且尚未取得产权证的房屋交易存在极大风险，在提供居间服务时，其有义务告书面知买受人可能存在的风险，帮助买受人规避可能出现的风险。岳俊秀第一次买房，基于对麦田房产的信任，认为麦田房产能够起到为自己把关的作用，但麦田房产没有履行告知义务，还怂恿岳俊秀购买，存在过错，就应当承担过错责任。2.麦田房产为未取得权属证书的房屋买卖提供经纪服务违反了相关法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”。《房地产经纪管理办法》第二十三条规定：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”案涉房产向岳俊秀出售时还只有预售登记，未取得房屋权属证书，不具备过户条件。根据上述规定，在没有取得房屋真实有效的房屋权属证书时，应当拒绝卖房人的委托，但麦田房产、金诚丰公司无视法律规定，违法接受了委托。本案如果房屋具备过户条件，那么房屋就可以及时过户，岳俊秀就不会遭受损失，因此麦田房产、金诚丰公司违法接受委托的行为也是其过错，也是造成岳俊秀损失的原因之一，因对岳俊秀进行赔偿。3.金诚丰公司至今无法提供其转账给石金云7万元的证据，二审法院已责令金诚丰公司提交证据，但金诚丰公司无正当理由没有提交，应承担不利的法律后果。综上，请求再审本案，撤销一、二审民事判决，改判支持岳俊秀的诉讼请求。麦田房产答辩称，在签约时麦田房产协助岳俊秀查实案涉房屋基本情况，并告知风险，完成了居间义务。在交易过程中，岳俊秀自愿向石金云付款，因此产生的风险应自行承担。岳俊秀在购买签约时案涉房屋不存在被查封、冻结的情况，其损失系因石金云违反买卖合同约定的权利瑕疵担保义务引发，岳俊秀已经通过法律途径获得救济，且该情况发生在《房屋买卖合同》履行过程中，麦田房产已经完成了居间义务，居间服务已经终止。因此，岳俊秀申请再审的理由不能成立，应予驳回。金诚丰公司答辩称，在交易服务过程中，金诚丰公司不存在隐瞒、未告知的情形；在查明案涉房屋不存在查封状态后，按约定将购房款转账给石金云，服务过程均不存在过错。案涉房屋被查封后，金诚丰公司多次发函督促石金云及时解除房屋冻结状态证明金诚丰公司积极履行交易服务。交易产生纠纷后，岳俊秀已经通过诉讼获得司法救济，同时，2015年4月3日岳俊秀与金诚丰公司协商一致并签订具结书，确认双方权利义务终止，互不担责，现岳俊秀主张金诚丰公司的责任，不符合诚信，应驳回其再审申请。本院审查查明：1.二审诉讼中金诚丰公司出具的材料体现金诚丰公司于2015年1月19日通过员工账户向石金云帐户转账7万元。2.2015年3月6日，案涉房屋因石金云原因被司法冻结，无法办理房产过户手续。当月12日、19日，金诚丰公司两次发函给石金云，告知应办理解冻手续。当月31日，金诚丰公司发函给岳俊秀，告知按约定岳俊秀享有解除《房屋买卖合同》的权利。2015年4月1日，岳俊秀通知石金云解除《房屋买卖合同》。同年4月3日，岳俊秀（甲方）与金诚丰公司（乙方）签订《具结书》，约定“鉴于《房屋买卖合同》已解除，甲乙双方之间的交易服务事实上已经无法履行，现甲乙双方协商解除《交易服务合同》，乙方向甲方退还购房保证金人民币伍万元整并收回相应收款收据，为此，甲乙双方特签订本具结书。本具结书签订后，甲乙双方之间本具结书之外的权利义务终止，互不承担责任。”本院经审查认为，《房屋买卖合同》、《房屋预告登记证明》等证据体现岳俊秀在签订《房屋买卖合同》时已经知悉案涉房屋尚未办理产权证、存在抵押等情况。故麦田房产不存在故意隐瞒或提供虚假信息的情形。在签订《房屋买卖合同》后，案涉《居间服务合同》已经履行完毕，麦田公司已经完成其合同义务。《交易服务合同》约定金诚丰公司在案涉房屋交易过程中提供协助办理相关手续服务，对于《房屋买卖合同》的其他履行内容，金诚丰公司作为服务方无法掌握，对《房屋买卖合同》被解除不存在过错。案涉房屋被司法查封系因石金云与他人之间的纠纷导致，与案涉协议约定的权利义务及履行方式等内容无关，且发生在全部案涉协议签订之后的履行过程中。因此，麦田房产与金诚丰公司对该查封无法预知与控制。且岳俊秀与石金云的房屋买卖合同纠纷已经由法院作出生效判决，石金云负有向岳俊秀返还购房款并支付违约金的义务，岳俊秀亦已经向法院申请强制执行。故岳俊秀要求麦田房产与金诚丰公司承担赔偿责任，没有合同或法律依据，也不符合《具结书》的约定。综上，岳俊秀的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回岳俊秀的再审申请。审判长  林国新审判员  程光毅审判员  陈乐思二〇一七年十一月三十日书记员  王世伟附：本案所适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。