天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终793号上诉人（原审被告）：张植仓，男，1983年8月12日出生，汉族，约翰克兰科技天津有限公司职员，住天津市东丽区。上诉人（原审被告）：张雅丽，女，1982年1月8日出生，汉族，交通银行天津市支行职员，住天津市东丽区。被上诉人（原审原告）：吴宝旭，女，1987年5月3日出生，汉族，中国铁路物资天津有限公司职工，住天津市汉沽区。原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04室。法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：马楠，女，该公司员工。上诉人张植仓、张雅丽因与被上诉人吴宝旭及原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初12075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张植仓、张雅丽向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在合同履行过程中不存在违约，且积极履行合同，被上诉人要求返还定金，合同终止。被上诉人主张的房屋涨价损失是涉诉合同签订时不可能预见到的，不应得到支持。评估报告的时间点确定为9月30日，但我们在9月16日就说要解除合同了。吴宝旭辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决无误，请求维持。2016年9月15日，中介通知我方说上诉人不卖（房）了，但之后我和上诉人通电话，一直没有谈好，到9月30日我发出催告函，其后起诉。天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，上诉人以涨价为由拒绝继续履行合同，请求二审法院维持原审判决。吴宝旭向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》；2.判令二被告返还原告定金10000元；3.判令二被告向原告支付违约金128900元；4.判令二被告赔偿原告居间服务费27380元及房屋上涨差价损失368900元；4.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年8月7日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》（合同编号100000262714），约定：甲方（被告）、乙方（原告）通过丙方（第三人）居间介绍，自愿出售及购买坐落于天津市东丽区，产权性质为私产，产权人为张植仓、张雅丽，房屋面积76.87平方米，该房屋贷款余额为110000元，贷款余额由甲方于2016年9月15日之前还清。合同第二条约定，甲、乙双方确认该房成交价格为1289000元，乙方于2016年8月7日将10000元交付甲方作为定金，上述定金将在甲乙双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款，并于乙方按约定交付房款之时，甲方将该笔定金共同交付正孚公司，履行资金监管程序。除已付的定金外，乙方购买该房屋的其他款项共计人民币1279000元，乙方采取贷款方式付款，甲方同意乙方的付款方式。甲、乙双方于2016年9月30日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时乙方将除定金之外的其他首付款存入该机构，甲方将已收取的定金存入该机构。乙方应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用。合同第三条第一款约定，基于丙方已提供之居间服务，甲乙双方应当在签署本合同时，向丙方全额支付居间服务费，居间服务费的标准为本合同约定的成交价格的2%，乙方应向丙方支付25780元。第八条第二款约定，在合同履行届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。同日，原、被告及第三人签订《委托评估协议》，约定原、被告共同委托第三人代为寻找评估公司，出具评估报告。原告与第三人签订《房屋贷款委托合同》，委托第三人协助办理贷款事宜。以上合同签订当日，原告向被告支付定金10000元，向第三人支付居间服务费25780元、代收评估费1000元、贷款服务费600元。合同履行中，因讼争房屋价格受市场影响大幅上涨，被告拒绝按合同约定价格出售房屋，提出加价出售。2016年9月30日，原告向被告发送《催告函》，要求被告在收悉本函后两日内，与居间方前往天津市东丽区房屋管理部门办理二手房买卖预约手续，全面履行《房产交易合同》约定义务。被告拒收该函。2017年6月28日，原告申请对讼争房屋价值进行评估。2017年8月3日，经一审法院委托案外人天津永正房地产土地评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》，认定讼争房屋于2016年9月30日价值时点的市场价值总额为1626000元，单价21153元/平方米。原告向天津永正房地产土地评估咨询有限公司交纳房屋评估费6560元。一审法院另查，天津市不动产登记簿记载，涉案房屋权利人为二被告（共同共有），登记日期2014年6月5日。一审庭审中，原告提供录音材料证明被告提出加价要求，拒绝按合同约定的成交价格出售房屋，其行为构成违约，一审法院予以确认。被告认可其违约行为，称第三人未尽到告知义务，但并未提供相关证据加以佐证，一审法院不予确认。一审法院认为，原、被告及第三人于2016年8月7日签订的《房产交易合同》，系三方当事人的真实意思表示，为有效合同。原、被告及第三人均应依照合同约定行使权利、履行义务。《房产交易合同》签订后，原告向被告支付定金，向第三人交纳居间服务费、代收评估费、贷款服务费。后，被告以房屋价格上涨为由提出加价，并拒绝履行合同，原、被告至今未能到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。被告违反合同约定，拒不履行合同义务，致使不能实现合同目的，应承担相应的法律后果。现原告要求解除合同，一审法院予以支持。被告应向原告返还定金10000元，赔偿原告已付居间服务费25780元。原告已付第三人贷款服务费600元及代收评估费1000元，因尚未发生且第三人同意退还原告，一审法院照准。因房屋评估费6560元属于为查明本案事实原告支付的必要费用，被告应予赔偿。关于原告要求被告赔偿房屋价格上涨差价损失一节，根据相关法律规定及司法解释，合同解除后，原告有权要求被告赔偿房屋价格上涨差价损失。被告未能于2016年9月30日前与原告到房管局签订《天津市房屋买卖协议》。经评估机构评估，认定讼争房屋在该价值时点的市场价值总额为1626000元，与订立合同时约定的1289000元房屋成交价格的上涨差价为337000元。综合考虑房屋所处区域的实际情况、违约方的过错程度、合同约定违约责任、原告的损失程度等因素，一审法院酌定被告承担讼争房屋价格上涨差价60%即202200元的赔偿责任。另，原告既主张违约金又主张赔偿房屋价格上涨差价损失，根据法律规定，违约金和损害赔偿不能并用，故，对原告主张违约金的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、解除原告吴宝旭与被告张植仓、张雅丽及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年8月7日签订的《房产交易合同》（编号100000262714）；二、本判决生效后三十日内，被告张植仓、张雅丽返还原告吴宝旭定金10000元；三、本判决生效后三十日内，被告张植仓、张雅丽赔偿原告吴宝旭居间服务费25780元、房屋评估费6560元；四、本判决生效后三十日内，被告张植仓、张雅丽赔偿原告吴宝旭房屋价格上涨差价损失202200元；五、本判决生效后三十日内，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司退还原告吴宝旭贷款服务费600元、代收评估费1000元；六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7394元，由原告吴宝旭负担3063元，被告张植仓、张雅丽负担4331元；诉讼财产保全费2551元，由被告张植仓、张雅丽负担。二审中各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。案经调解，各方未能达成一致意见。本院认为，三方当事人签约建立中介服务合同和房屋买卖合同法律关系，合同真实有效，各方均应依约履行。上诉人张植仓、张雅丽以调整涉诉房屋价款为由拒绝继续履行合同约定义务，应认定为违约，张植仓、张雅丽应当向合同相对方承担相应违约责任。关于评估涉诉房屋差价的时间节点，一审法院依据二上诉人拒收被上诉人吴宝旭邮寄送达的《催告函》，以自己行为明确表示拒不履行合同义务之日，作为违约时点，适用法律并无不当。二上诉人主张2016年9月16日即明确提出解除合同，没有事实依据。综上所述，张植仓、张雅丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4333元，由张植仓、张雅丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘宝莉代理审判员  尹 来代理审判员  张玉洁二〇一八年二月二十八日书 记 员  汤建为附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……