湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终3231号
上诉人（原审被告）：谭秋安，女，1973年2月10日出生，汉族，住湖北省汉川市，
委托诉讼代理人：陈进伍，湖北大诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丁涛，男，1973年8月27日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：余佳奇、王艺，湖北忠三律师事务所律师。
原审被告：张传乐，男，1978年5月25日出生，汉族，住湖北省公安县，
委托诉讼代理人：熊少雄、熊英，湖北尚卓律师事务所律师。
上诉人谭秋安因与被上诉人丁涛、原审被告张传乐房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人谭秋安上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回丁涛对谭秋安的全部诉讼请求。本案全部诉讼费用由丁涛承担。事实及理由：1、谭秋安未签订租赁合同，不是实际经营人，没有占有、使用诉争房屋。原审判决认定事实不清。2、原审判决遗漏当事人，且审理中严重违反法定程序。3、房屋受让人雷治雄已于2017年3月14日另案起诉陈建国要求解除租赁合同，本案应中止审理。
被上诉人丁涛答辩称：本案与是否涉及诈骗无关。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告张传乐述称：原审判决认定事实清楚正确，请求维持原判。同时对谭秋安的上诉请求表示支持。
2016年4月12日，丁涛诉至一审法院称：2014年7月8日，丁涛与张传乐签订《房屋租赁合同》一份，约定丁涛将其所有的位于武汉市汉阳区赫山路十里华府小区门面房2-3号商铺租给张传乐使用。协议约定的租赁期限从2014年7月8日起至2023年5月20日，房屋租金为每月20,000元。张传乐承租后，从2015年10月份开始拒不按合同约定支付房租。经丁涛调查得知，租赁房屋现由谭秋安非法占有使用。谭秋安的行为侵犯了丁涛的合法权益，请求：1、判决解除丁涛与张传乐签订的《房屋租赁合同》；2、判决张传乐、谭秋安依法腾退租赁房屋；3、判决张传乐支付丁涛租金100,000元；4、判决张传乐支付违约金至房屋腾退之日止（截至2016年4月1日止为35,000元）；5、本案诉讼费、公告费由张传乐、谭秋安承担。
张传乐一审辩称：张传乐于2015年4月28日将承租房屋的租赁权及利用承租房屋开办的宾馆经营权和宾馆财产权概括性地转让给了案外人陈建国，且转让行为得到了丁涛的默认。案外人陈建国受让张传乐的宾馆后，与丁涛另行形成新的房屋租赁关系，并在经营几个月后再次转让给了谭秋安。丁涛对此是明知的也是认可的。据此，张传乐与丁涛之间不存在房屋租赁关系，原《房屋租赁合同》早已终止。谭秋安的经营和租赁与张传乐也没有任何关系，丁涛对张传乐的诉请无事实和法律依据。
谭秋安一审辩称：1、诉争房屋是由案外人陈建国转让给谭秋安的丈夫雷治雄及姐夫高天喜，而非谭秋安，谭秋安本人没有非法占有诉争房屋，不是本案的适格被告。2、雷治雄、高天喜承租房屋一事，丁涛是知道的，且没有反对，并收取了房租，双方的租赁关系是合法有效的也不存在非法占有，因此，丁涛对谭秋安的诉讼请求没有法律依据。
一审法院经审理查明：位于武汉市汉阳区汉阳大道528号十里华府第2幢1-2层3号房（武汉市汉阳区赫山路十里华府小区门面房2-3号商铺）是丁涛购买的房屋。丁涛将该房屋出租给他人经营宾馆。2014年7月8日，张传乐通过支付转让费从前一位承租人处转接该宾馆，并于当日与丁涛（甲方）代理人祝小卉在原《房屋租赁合同》上签字捺印，约定自2014年7月8日起由张传乐继续履行该合同的权利和义务。原租赁合同约定租赁期限自2013年5月20日至2023年5月20日。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，并且乙方须承担复原及赔偿责任：1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；2、利用承租房屋进行非法活动，或容忍他人在承租房屋内进行非法活动的，损害公共利益或损害甲方利益或形象的；3、拖欠租金1个月或空关1个月的。月租金20,000元，按季度（每三个月）支付。各期租金支付日期提前7天，先付后用。房屋从第3年起，租金以每年5%的幅度在第一年的租金基础上递增。房屋租赁期间的物业管理费，政府征收的卫生费和其他相关费用，由乙方承担。乙方因自身原因需要转让租赁权时，应事先告知甲方，并不得向从事餐饮等甲方不认可的行业经营者进行转让。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的1%以天数计算向甲方交付违约金。甲方向乙方收取约定以外的费用，乙方有权拒付。乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的1%以天数计算由乙方向甲方支付违约金。合同还对租赁期间房屋修缮、装饰，免责条件等等内容进行了约定。张传乐经营一段时间后，于2015年4月28日将该宾馆以500,000元价格转让给案外人陈建国。陈建国支付房租至2015年8月。2015年7月3日，案外人陈建国将该宾馆以520,000元价格转给案外人雷治雄（谭秋安的丈夫）。2015年7月6日，案外人高天喜（谭秋安的姐夫）在一份租赁合同上签名、捺印，约定案外人高天喜自2015年7月6日起继续履行该合同的权利和义务。该合同上原出租方及承租方分别署名为祝小卉、陈建国，签署日期为2014年3月25日，并注明陈建国自2014年3月25日起继续履行该合同的权利和义务。谭秋安称当时陈建国带着一位自称是丁涛的人与案外人高天喜签的合同，并称陈建国出示了一份丁涛的房屋买卖合同及丁涛的身份证。经丁涛质证，案外人陈建国所出示的丁涛的房屋买卖合同及身份证均系伪造，且丁涛在该合同上的签名也不是其亲笔书写。丁涛在催收房租时发现上述情况，经协商丁涛给予谭秋安一定时间自行解决宾馆转让问题，有丁涛签名的协议（收条）载明：“今收到2015年9月30日至2015年12月30日的房租60,000元。到期后可以续租3个月。另在业主停水停电期间，房租不收。其它事宜由承租方承担。另其它相关事宜，双方可以协商。”此后，因双方对租赁价格未能协商一致，丁涛与谭秋安未能签订租赁合同。2015年7月22日，谭秋安向武汉市公安局汉阳区分局琴断口派出所报案，报案内容为：“在今年7月3日从租户陈建国手中转租汉阳区十里华府2-3号华府时尚宾馆，陈建国带人冒充房东与报案人签订租赁合同被诈骗520,000元。”武汉市公安局汉阳区分局于同年8月18日作出不予立案通知书。谭秋安对此申请复议，武汉市公安局汉阳区分局于同年9月17日作出刑事复议决定书维持原决定。谭秋安继续向武汉市公安局申请复核。2016年8月10日，武汉市公安局汉阳区分局对谭秋安报案的被合同诈骗案件予以立案。涉案房屋现仍未返还给丁涛。
一审法院认为：位于武汉市汉阳区汉阳大道528号十里华府第2幢1-2层3号房是丁涛购买的房屋，丁涛享有该房屋的占有、使用、收益等权利。丁涛将该房屋出租后，经前承租人转手至张传乐，张传乐又转让给陈建国。丁涛称对张传乐将租赁合同的权利义务概括转让给陈建国不知情，又称在起诉之后才知道此事，其说法不仅自相矛盾且与所写协议（收条）之事实不符，丁涛对此应当知情。张传乐将租赁合同的权利义务概括转让给陈建国后，即退出与丁涛的租赁关系。丁涛要求张传乐腾退房屋及支付租金、违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。丁涛与谭秋安没有签订租赁合同，丁涛虽向谭秋安出具一份协议（收条），该协议（收条）上所确定的续租时间已满，双方此后也没能签订租赁合同，因此，谭秋安占有使用涉案房屋无法律上的依据，其应腾退出涉案房屋，故对丁涛要求谭秋安腾退房屋的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、谭秋安于本判决生效之日起十日内腾退出位于武汉市汉阳区赫山路十里华府小区门面房2-3号商铺；二、驳回丁涛的其他诉讼请求。案件受理费人民币3,000元（丁涛已预交），由丁涛与谭秋安各承担1,500元，谭秋安于本判决生效之日起十日内将应承担的案件受理费直接支付给丁涛。
本院经审理查明：一审查明事实属实。
本院另查明如下事实：
1、雷治雄已于2017年3月14日就本案诉争房屋向一审法院起诉陈建国，要求解除与陈建国间的租赁合同。一审法院已立案受理。
2、2017年1月10日，一审当庭释明“原告丁涛是否追加雷治雄、高天喜参加诉讼”，丁涛表示不申请追加，若法院认为有必要追加，法院可依职权追加，并表示谭秋安就是实际承租人。谭秋安当时亦未申请追加雷治雄、高天喜参加诉讼。
3、2017年6月23日，武汉市公安局汉阳区分局已就“谭秋安报案称陈建国带人冒充房东与报案人签订租赁合同被诈骗”一事作出武公（阳）撤案字（2017）003号撤销案件决定书。
4、丁涛二审中称：在催收房租第一次见到谭秋安时，谭秋安及其丈夫、姐姐、姐夫均在场，但只有谭秋安出面沟通协商。其后所有的事情均是谭秋安出面。收取6万元租金时出具的“协议（收条）”亦是给谭秋安的，6万元现金也是谭秋安给付的。谭秋安表示该6万元现金是雷治雄给付的。
本院认为：本案争议的焦点是“谭秋安是否是适格被告”。丁涛系案涉房屋的所有权人，享有该房屋的占有、使用、收益等权利。丁涛就案涉房屋未与占用人签订合同，亦未收取收益的情况下，要求占用人腾退并收回房屋，有事实和法律依据，应当予以支持。谭秋安上诉主张其不是适格被告，其并未占用案涉房屋。经查，在丁涛一审当庭表示谭秋安就是实际承租人情况下，谭秋安并未申请追加雷治雄、高天喜参加诉讼，且谭秋安在向公安机关报案中，声称“陈建国带人冒充房东与报案人签订租赁合同被诈骗”，其后在向公安机关的申请复议、申请复核过程中，申请人均是谭秋安本人，公安机关的立案通知、销案决定亦是针对谭秋安。结合雷治雄、高天喜与谭秋安的亲属关系，一审判决谭秋安腾退出案涉房屋并无不当，谭秋安的上诉理由本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决亦无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由谭秋安负担。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 李斌成
审判员 骆朝辉
二〇一七年七月十三日
书记员 饶诗敏