内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内2525民初418号原告乌拉盖管理区鲁新房地产开发有限公司。法定代表人阎复华，职务总经理。委托代理人王xx，乌拉盖管理区鲁新房地产开发有限公司法律顾问。被告高娃，女，蒙古族。原告乌拉盖管理区鲁新房地产开发有限公司（以下简称鲁新公司）诉被告高娃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理，依法由审判员张弛应适用简易程序于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告鲁新公司委托代理人王xx到庭参加诉讼，被告高娃经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鲁新公司诉称，2013年12月27日，鲁新公司与高娃签订了《商品房买卖合同》，约定把鲁新公司开发的位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇鲁新佳苑小区B3号楼2单元501室的住宅出售给高娃，总价162949元，高娃支付首付款71637元，剩余尾款99200元办理银行贷款。此后鲁新公司按照合同约定把约定房产交付高娃，高娃也依约向鲁新公司交付首付款71637元，但是在办理贷款时，鲁新公司两次通知高娃均拒不签字，所以贷款始终未能办理。为此，鲁新公司多次给高娃打电话、上门催要，高娃始终不说什么时候付清剩余的92200元房款。无奈，鲁新公司于2014年12月26日向高娃发送催款通知书的特快专递函件，高娃拒绝签收。至此鲁新公司看到高娃没有还款诚意，为此诉至法院。原告鲁新公司具体诉讼请求如下：1、判令被告高娃向原告支付其购买乌拉盖管理区巴音胡硕镇鲁新佳苑小区B3号楼2单元502室的尾款99200元；2、判令被告高娃按照29.76元/日标准向原告承担购房合同违约金，从2013年12月28日起计算至判决生效之日为止；3、由被告承担本案诉讼费用。被告高娃辩称，一、2013年本人购买鲁新佳苑楼房从一开始就是申请的住房贷款，付完首付款以后一直在等待对方给办理贷款，是打过电话，那是去房地产签字的电话，本人全部去办理过（内部有监控可以提取监控），鲁新公司所说的拒不签字纯属子虚乌有，上门催要那更是没有的事情。本身就是等待办贷款为什么高娃要拒绝？那是房地产贷不上贷款胡说八道，曾经房地产私下还跟高娃说让高娃跟他们内部签一个分期还款的合同，因为高娃本身就是想贷款，为什么要分期，再说高娃也没有一年还几万的能力，这个高娃没签。二、鲁新公司称2014年12月26日给高娃下发催款通知书，高娃根本没有收到，再说高娃有工作单位，本人收不到也会送到工作单位。鲁新公司办不成贷款歪曲事实，强加责任给高娃。2014年3月9日高娃还接到电话去缴纳办理贷款费用1556元，契税2444元（缴费复印件在本页后）。缴费后等待贷款到今天，根本不存在没诚意不贷款的说法。综上所述，高娃认为鲁新公司起诉缺乏事实依据，请求法院驳回鲁新公司起诉。经审理查明，原告鲁新公司具备预销售房产的“五证”，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预销售许可证》。2013年12月27日，原告鲁新公司与被告高娃签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定原告将鲁新佳苑小区B3号楼2单元502室住宅楼出售给高娃，并已经交付使用。《房屋买卖合同》中书面约定住宅楼面积111.38平方米，并未书写单价，仅注明首付款为71637元，银行贷款99200，储藏室价款为7888元，总价款为162949元。该合同第七条载明：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过20日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的6%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金”。原被告双方签订的《合同》并未约定具体的还款期限。合同签订后，被告高娃共给付首付款71637元及购买储藏室的7888元价款，并于2014年3月9日向鲁新公司分别交款1556元、2444元，鲁新公司为其出具《收款收据》两枚，并分别注明“贷款费用1556”、“契税2444”。另查明，原告鲁新公司曾于2013年12月23日和2015年12月21日通过快递向被告高娃邮寄过催款通知书，原告提交的快递单据上“收件人”一栏上并未有人签字。2014年12月原告鲁新公司就涉案房屋向乌拉盖管理区国土局申请办理土地使用权变更登记申请，在变更登记申请书转让人落款处加盖原告鲁新公司公章和法定代表人阎复华印章，高娃未在受让人处签字。鲁新公司在庭审中提交乌拉盖国土局2014年12月24日出具的《现金收款缴费通知书》中的缴费单位（个人）为高娃。鲁新公司主张办理银行贷款需要变更土地使用权证书，因高娃未配合办理土地变更登记手续，导致无法办理银行贷款手续。以上事实，有原告鲁新公司提供的《商品房买卖合同》、《承诺书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预销售许可证》、EMS快递单、申通快递单、土地登记卡、现金收款缴费通知书三联单、土地登记审批表、销售不动产统一发票、宗地图、土地使用权分割转让许可证、变更登记申请书复印件各1份，被告高娃身份证明复印件、高娃结婚证复印件、荆海涛身份证复印件各1份，被告高娃提供的《收据》复印件3份及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告鲁新公司为出卖人，被告高娃为买受人。原告鲁新公司具备预销售房屋所需的“五证”，原告鲁新公司与被告高娃签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同依法成立并已经发生法律效力，被告高娃应当按照合同约定履行相关义务。被告高娃向鲁新公司购买的鲁新佳苑小区B3号楼2单元502室住宅楼及1个储藏室，双方签订的《商品房买卖合同》书面约定了首付款71637元，银行贷款99200的内容，被告高娃虽给付了71637元首付款以及办理贷款需要的部分费用，并主张因原告的原因未能办理剩余房款的银行贷款。但通过原告提供的涉案房屋国有土地使用权相关变更手续中受让人处高娃未签字等证据可以证明，系因高娃的原因导致涉案房屋的贷款手续未办理成功，故被告高娃尚欠99200元房款的行为已经构成违约，依法应当承担继续履行向原告支付剩余房款99200元的义务。关于双方约定的逾期付款的违约金计算方式（即按每日29.76元/日支付违约金）未违反法律规定，合法有效。但原告要求按照其所称的自2013年12月23日邮寄催款通知书之日起计算违约金，因双方签订的《商品房买卖合同》并未对具体的还款期限进行约定，原告向被告高娃邮寄过催款通知书的快递单据“收件人”一栏上并无人签字，被告表示未收到该份邮件，故原告的该项主张因证据不足，本院不予支持。本院认定，被告高娃应当自原告起诉之日（即2016年4月12日）起按照合同约定每日向原告支付29.76元/日违约金（所欠房款99200元x万分之3）至判决生效日时止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告高娃给付所欠原告乌拉盖管理区鲁新房地产开发有限公司房款99200元，给付时间：于本判决生效后三日内；二、被告高娃按每日29.76元给付原告乌拉盖管理区鲁新房地产开发有限公司自2016年4月12日起至判决生效时止的违约金，给付时间：于本判决生效后三日内；三、驳回原告乌拉盖管理区鲁新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，减半收取为1390元（原告鲁新公司已预交1390元），由被告高娃承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。（此页无正文）审判员  张弛应二〇一六年七月八日书记员  康亚慧附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。2、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。3、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。4、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6、《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬；7、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。8、《中华人民共和国合同法》第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。9、《中华人民共和国合同法》第一百五十九条：买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。10、《中华人民共和国合同法》第一百六十一条：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。11、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。12.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第1页共9页