北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0113民初2929号
原告北京鲁能物业服务有限责任公司，住所地北京市西城区西单北大街111号911室，统一社会信用代码91110102633786891J。
法定代表人尹衍利，职务董事长。
委托代理人王银翠，女，1987年12月26日出生，汉族，公司职员。
被告张卫芳，女，1972年9月24日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住址北京市顺义区，公民身份证号×××。
原告北京鲁能物业服务有限责任公司（以下简称鲁能公司）与被告张卫芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁能公司之委托代理人王银翠、被告张卫芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁能公司诉称：被告系北京市顺义区×××业主，该房屋建筑面积176．2平方米。原告与被告签订前期物业服务合同，约定由原告对涉诉小区提供物业服务，物业服务费标准为2．98元/平方米/月。现被告拖欠2014年9月30日至2018年12月31日物业服务费26796．37元，生活垃圾清运费及生活垃圾处理费330元。期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。为维护自身权益，故起诉，诉讼请求为：1．判令被告支付2014年9月30日至2018年12月31日拖欠的物业费26796．37元；2．判令被告支付2014年9月30日至2018年9月29日拖欠的生活垃圾清运150元，生活垃圾处理费180元，合计330元；3．判令被告支付2014年9月30日至2017年2月14日违约金2756．25元；4．诉讼费由被告承担。
被告张卫芳辩称：基本事实认可，房本没有带，房主就是我本人、物业面积、收费标准均认可。我认为原告并未履行相应义务：1、原告负有对房屋共用部位、绿化环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理的义务，但并未履行，导致雨天小区道路泥泞不堪，小区内的道路、绿化等维护不到位，与被答辩人所承诺的状态不同。2、原告负有制止义务，但并未履行。比如，有人一直私自占用地下车库公共面积，原告未予以制止；被告楼上业主2016年私自违建2016年私自违规搭建露台，安排排水管道，也曾因此导致被告住所楼上的外挂石材掉落，造成被告损失，原告亦未制止。3、被告不履职。2014年9月2日因楼上漏水导致答辩人家厨房房顶、橱柜及整个厨房泡在水中，上午发现开始到10点多物业来人查看，物业没有采取任何措施，中午开发商来查看到下班也没有说法，下班后，漏水依然在漏水，晚上19:13分，又给物业打电话询问，物业又来了两个值班的，当时现场都看了，在往下滴水，20:10分又打电话询问，物业说情况不清楚，被告现场多次打电话给物业，一直等到半夜也没得到回音。第二天快中午了，才回了一个电话，致使厨房大面积泡在水里24个多小时，一直没有解决。4、被告不作为。一是物业未按业主手册中紧急事件处理的方式处理漏水事件，造成答辩人重大损失。二是连夜大雨，物业未尽坚持职责，物业持有被告楼上二楼和四楼的钥匙，同时也就具有被委托责任，而且同年5月份同年的问题在被告家已经出现过一次，又再次发生，是物业未尽责任。5、原告推诿扯皮欺骗答辩人，因楼上业主家漏水遭受财产损失后，被答辩人曾承诺予以协调和解决，并承诺安排双方见面协商。答辩人基于对被答辩人的信任，委托被答辩人与楼上业主进行沟通。期间，物业说楼上业主愿意赔偿，并让被告报维修明细，来回通话多次，最后杳无音讯，追问下，物业顾左右而言他，物业对被告实施欺骗行为，不仅经多次催促仍未予以沟通和解决，并且在被告表示想自行与楼上业主进行沟通是对其进行了阻碍，不提供联系方式，三楼业主出售房屋与新业主共同到物业公司办理资料更新手续时，物业承诺让被告与三楼业主见面，最后未履行承诺，用推诿欺骗阻挠见面，导致答辩人的问题迟迟未能解决，且无法联系到楼上业主，物业此种行为系违背公序良俗的行为。故请求法院依法驳回原告要求支付物业费与其他服务费的诉讼请求，或由被答辩人先行履行未履行的合同义务；驳回原告要求支付违约金的诉讼请求；诉讼费由原告负担。
经审理查明：
涉诉房屋为顺义区×××，产权人为被告，房屋建筑面积为176．2平方米，被告张卫芳未缴纳2014年9月30日至2018年12月31日的物业费、2014年9月30日至2018年9月29日的生活垃圾清运费、生活垃圾处理费。双方对上述事实予以认可。
原告为支持其诉请，原告提交前期物业服务合同、缴费通知单等证据材料。原告（甲方）与被告（乙方）签订前期物业服务合同约定的约定内容如下：乙方按2．98元/建筑平方米·月向甲方收取物业费；物业服务费用按年交纳，甲方或物业使用人应于每年12月20日前预交纳次年度物业服务费；代收代缴费用中第2项包括生活垃圾清运费30元/户·年，生活垃圾处理费36元/户·年；甲方或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应当自逾期之日起按日累计所欠费用之万分之五的标准向乙方支付违约金。
被告张卫芳认可前期物业服务合同，缴费通知单没有见过，物业从来没有催缴过物业费，违约金不认可。物业费、生活垃圾清运费、生活垃圾处理费金认可，但因为服务不到位，故不同意缴纳。并向本院提交照片打印件若干张及与物业沟通2014年9月2日录音文字整理材料4份，证明被告答辩意见中的各项内容。2014年9月2日19：13部分录音摘录（主叫李红林，被叫鲁能物业）。李：你是物业，我是×××的。我下班前给物业打过电话，就是问今天我那个厨房不是叫楼上这个漏水给泡了么。我就问这个二楼和三楼漏水的地方给处理了没有。（物业：那会应该给你回过电话）。她说没处理，我现在过来看了，家里厨房还滴着水，还漏着。因为三楼和二楼的漏水，你们进不去，今天我问了，中午你们说如果连续不上×××的业主，可以把那个锁换了，要进去把那个水处理了。大概六点多钟，我问她，她说没有换锁，没换锁你这水还一直在流着，我这一直在水里泡着，那的泡到什么时候啊。（物业：那这样，我给工程师傅打一电话，让他过去看一下，看能临时处理一下)李：你临时处理一下，你得到二楼三楼找那个源头来处理。我这在水里泡一天了，从上午发现到现在这一下午的时间。你们找个时间的话把那个门打开进去也处理掉。你要处理×××，你们抓紧时间过来该换锁换锁，把这个门打开，打开进去之后吧那个楼上的地方处理一下，你得处理掉，处理那个源头，你光处理我家里没用啊。……
2014年9月2日20：10部分录音摘录（主叫李红林，被叫鲁能物业）。李：物业，我是×××的。就家里厨房顶被水泡了漏水的事，刚才物业来了两个人给看看，说回去给负责人汇报。因为这楼上一直漏水，我下面也在漏着水，不能一晚上这么泡着，怎么得有个处理的方法吧，我们这等着呢，刚才两人说回去给值班领导汇报的，说给回话我们在这等着回话呢。（物业：那我让他们给你回话）……
2014年9月10日12:35部分录音摘录（主叫鲁能物业客服部刘经理，被叫李红林）。刘：我是咱们客服部经理。接着咱们刚才那个话题继续说。虽然您说我不跟三楼发生什么，可能某种意义上理解说这个东西也没有问题，因为前期沟通，你不愿意跟他们有什么联系。（李：不是说我不愿意，不管从理方也好，法方也好，我与三楼都没有关系。我第一次出现漏水的情况大概是六七月份，第一次漏水是因为厨房室内的下水管，当中也涉及到二楼与三楼，当时说检查口没有拧紧，也是从三楼滴到二楼，二楼那个检查口也往外冒水，也漏到我们家厨房顶，二楼三楼四楼都没有入住，那么这个管道出了问题，是开发商来负责的，当时确定赔偿方案后，我就找人来修了。现在地二次是因为这个室外的排水管道堵塞，那也是你开发商的事，人家也没有入住哪，你说室外的管道不是你物业和开发商的是是谁的事情呢，那你第一次跟二楼三楼没任何关系直接跟开发商联系，现在你让我跟三楼发生关系。另外，不管室内还是室外都是管道问题，开发商是跑不掉的，肯定有责任。物业有二楼四楼的钥匙，人家没入住，钥匙交给你们，其实就是责任委托给你了。这连续下了几天的雨，你就是开门进去
庭审中，原告针对被告的辩解意见进行了部分解释。一、关于乱停车问题，因为物业没有执法权，只能尽到提示业主的义务，且地上车位是给访客用的，业主车位都是在地下停车场。物业对乱停车问题采取了相关措施，建立了台账进行记录。发现违停后，我们会及时联系该业主进行挪车。二、关于垃圾清运的电动三轮车问题，开始物业接的是临时充电的电源，因为存在安全隐患，现在已经给三轮车建立了临时充电站。三、关于被告门锁被换问题，我方认可业主门锁被更换的事实，但报警后，因楼道没有摄像头，故无法查到是被谁更换的。另，本小区根据北京市住房和城乡建设委员会关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知和前期物业服务合同的相关规定，向业主主张物业费的第三方评估查验报告、交接通知等证据亦在（2017）京0113民初13442号案件向本院提交。
经查，涉诉小区颐景润园未成立业主委员会。
上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、原、被告提交的各项证据、（2017）京0113民初13442号卷宗材料等在案佐证。
本院认为：双方签订的《前期物业服务合同》属合法有效的合同，双方应依约履行，原告应提供相应的物业服务，被告应按时交纳物业费等相关费用。被告提交的证据材料，不能全部的反映原告物业服务的全貌，亦不足以证明原告提供的物业服务与现行法律、法规及《前期物业服务协议》所确定的物业管理服务标准和质量之间存在明显的差距，故被告要求拒交物业费及生活垃圾清运费、处理费理由无事实和法律依据，本院对其抗辩意见不予采信。被告理应向原告支付物业服务费及生活垃圾清运费与处理费，具体金额本院依法予以核算。被告并非恶意拖欠物业服务费及生活垃圾清运费与处理费，故原告主张的违约金，本院不予以支持。
应当指出，物业公司和业主在小区建设和管理上应该相互谅解、互相支持，物业服务企业亦应在提供服务过程中与小区业主积极沟通，及时协调并化解双方误解及矛盾，共同创造和谐的生活环境。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：
一、被告张卫芳给付原告北京鲁能物业服务有限责任公司二○一六年六月十日至二○一八年十二月三十一日期间的物业服务费一万二千八百八十六元七角一分，于本判决生效之日起七日内履行；
二、被告张卫芳给付原告北京鲁能物业服务有限责任公司二○一六年六月十日至二○一八年六月九日期间的生活垃圾清运费六十元，生活垃圾处理费七十二元，于本判决生效之日起七日内履行。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十一元（原告北京鲁能物业服务有限责任公司负担十四元已交纳），由被告张卫芳负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 莉
二〇一八年三月九日
书记员 赵静梅