广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13943号上诉人（原审原告）：郑肖梅，女，1956年9月25日出生，汉族，住广东省增城市。委托诉讼代理人：蒋继元，广东创杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：百胜餐饮（广东）有限公司，住所地广州市环市东路369号友谊商业大厦13楼。法定代表人：赵文欣。委托诉讼代理人：邝丽仪，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓煌，广东恒益律师事务所律师。原审被告：百胜餐饮（广东）有限公司十甫餐厅，住所地广州市荔湾区第十甫路158号二楼自编2000铺。负责人：郑颖燕。委托诉讼代理人：邝丽仪，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓煌，广东恒益律师事务所律师。原审被告：广州市十甫名都市场经营管理有限公司，住所地广州市第十甫路128号。法定代表人：翁妃陆，职务：总经理。委托诉讼代理人：邓涛，男，公司员工。原审被告：广州市青螃蟹投资咨询有限公司，住所地广州市荔湾区第十甫路128号A3364、A3365铺。法定代表人：李仲华。上诉人郑肖梅因与被上诉人百胜餐饮（广东）有限公司（以下简称百胜公司）、原审被告百胜餐饮（广东）有限公司十甫餐厅（以下简称十甫餐厅）、广州市十甫名都市场经营管理有限公司（以下简称十甫公司）、广州市青螃蟹投资咨询有限公司（以下简称青螃蟹公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区（2016）粤0103民初4332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人郑肖梅上诉请求：1.改判百胜公司向郑肖梅支付自2016年7月21日至实际返还商铺之日止的房屋使用费（按10180.72元/月计算；2.百胜公司承担二审诉讼费用。事实与理由如下：1.本案是一起涉及转租的租赁合同纠纷，郑肖梅系涉案房屋的业主，将涉案房屋出租给十甫公司，十甫公司委托青螃蟹公司转租给百胜公司，由其实际使用涉案房屋。现由于十甫公司欠付郑肖梅租金产生纠纷。一审法院经审理后，已正确认定郑肖梅与十甫公司租赁合同于2016年7月21日解除，百胜公司作为实际使用人负有向郑肖梅返还涉案房屋的腾房义务后，未区分房屋占有使用费与租金的区别，以百胜公司与郑肖梅之间没有合同关系为由，判令百胜公司无需向郑肖梅支付逾期腾房占有使用费，明显属于适用法律错误，违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定。2.百胜公司占有使用涉案商铺的权利来源于十甫公司，十甫公司欠租后，百胜公司本有权依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定支付欠付租金以抗辩租赁合同解除，但百胜公司并未行使该权利。租赁合同解除后，百胜公司来源于十甫公司对涉案商铺占有使用的权利即消灭，其继续占有涉案商铺已缺乏合同依据，负有向产权人郑肖梅返还商铺及支付实际占有期间房屋使用费的法定责任。3.涉案租赁合同解除后，百胜公司继续占有经营使用该商铺，但并未向十甫公司支付租金或房屋使用费，不存在判令百胜公司向郑肖梅支付房屋使用费导致双重给付的问题。百胜公司在一审庭审中确认，其系涉案商铺的实际使用人，在其收到郑肖梅要求返还商铺的起诉书后，至今未将涉案商铺返还给任何人，一审时询问其是否愿意向郑肖梅返还商铺时，其以与十甫公司租赁合同未解除处理完毕为由回复无法确定向郑肖梅返还涉案商铺。但百胜公司提交的证据显示，其在收到本案诉状及白云法院的裁定后，已停止向十甫公司支付2016年6月后的租金，亦未将该部分租金交给至白云法院账户。以上事实表明，百胜公司至今仍实际占用使用涉案商铺，且并未向郑肖梅支付2016年7月21日后的占用使用费，亦未向十甫公司支付2016年7月21日后的租金。被上诉人百胜公司二审辩称：1.百胜公司系涉案房屋的实际承租人，但截止百胜公司完成撤场之日，百胜公司与出租方青螃蟹公司之间的租赁合同尚未解除，郑肖梅要求百胜公司支付房屋使用费缺乏合同依据。百胜公司在青螃蟹公司处了解到，郑肖梅将涉案房屋委托给十甫公司招商、租赁、经营，十甫公司再全权委托青螃蟹公司出租及经营管理，青螃蟹公司于2009年3月27日与百胜公司签订《租赁合同》，约定将青螃蟹购物中心自编号2000铺总计使用面积360平方米的房产(包括涉案部分房屋在内)出租给百胜公司使用经营餐厅，租赁期限为自2009年4月25日起至2018年11月30日止，每月租金为8万元。在本案纠纷发生之前，百胜公司一直按约向青螃蟹公司支付租金。由于青螃蟹公司已严重违约，同时也导致百胜公司因餐厅所在房屋租赁权问题卷入了多起诉讼案件中，并已于2016年12月5日停业。原定于2016年12月13日撤场，但是遭到青螃蟹公司的阻挠，后由于一审法院其他生效判决的执行，于2017年3月14日在执行经办法官的主持下，将己方所有的设施设备搬离了涉案餐厅，完成了撤场，并将钥匙交还给物业管理公司。此外，百胜公司在一审法院另案起诉要求青螃蟹公司赔偿关店损失的案件，也已于2017年6月1日作出判决，判决中也查明了上述关于百胜公司关店以及撤场的事实及具体日期，同时也确认审理当时百胜公司与青螃蟹公司之间的《租赁合同》仍是合法有效的，并认定青螃蟹公司确系存在违约事实，判令青螃蟹公司应向百胜公司支付提前退场的经济赔偿，双方均没有提起上诉，该判决已经发生法律效力。因此，百胜公司认为，截止百胜公司完成撤场之日，百胜公司与青螃蟹公司之间的租赁合同尚未解除，基于合同相对性原则，百胜公司无需向郑肖梅支付房屋使用费，所以上诉费用也不应由百胜公司承担。2.同意一审判决，郑肖梅的第一点诉讼请求缺乏事实和法律依据，根据已生效并已进入强制执行案（2017）粤0103民初1226号民事判决，青螃蟹公司应向百胜公司支付经济赔偿金，经济赔偿金从2009年4月25日计算至2017年3月14日，据此百胜公司已向执行经办法官申请扣除2016年7月至2017年3月14日期间的租金部分，然而扣除完还剩下大部分经济赔偿金仍需青螃蟹公司支付，因此本案中郑肖梅主张百胜公司支付租金显然会造成其重复支付租金，是不公平的。而且即使百胜公司需支付租金，也应按照其与青螃蟹公司签订的租赁合同标准支付。原审被告十甫公司、青螃蟹公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，无作陈述。2017年7月22日，郑肖梅向一审法院提起本案诉讼，请求：1、确认郑肖梅与十甫公司签订的《十甫名都商厦统一经营合作协议》于2016年7月21日解除；2、十甫公司、十甫餐厅连带向郑肖梅支付2016年2月1日至2016年7月20日的“房屋使用费及经营收益承包费”11359.26元（按照1893.21元/月计算）。3、十甫公司、十甫餐厅连带向郑肖梅支付欠付“房屋使用费及经营收益承包费”的滞纳金。（自十甫公司、十甫餐厅拖欠之日计算到十甫公司、十甫餐厅实际支付租金之日止，从每个月的16日开始，每日按照欠付金额的1%计算）。4、十甫公司、十甫餐厅与青螃蟹公司向郑肖梅返还“广州十甫名都商厦第二层A2072号商铺”。5、十甫公司、十甫餐厅与青螃蟹公司连带向郑肖梅支付房屋使用费，自2016年7月21日至十甫公司、十甫餐厅与青螃蟹公司实际返还商铺之日止（按照每月10180.72元计算）。6、十甫公司、十甫餐厅与青螃蟹公司承担案件全部诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市荔湾区第十甫路158号A2072号商铺是登记在郑肖梅名下的房产，建筑面积15.0882平方米。2008年11月10日，十甫公司（甲方）和郑肖梅（乙方）签订了《十甫名都商厦统一经营合作协议》，协议约定：乙方将其在十甫名都商厦购买的产权商铺全权委托甲方为该商铺招商、租赁、经营。（第一条第1点第2小点）协议期限自2008年12月1日至2016年11月30日。（第一条第1点第6小点）乙方同意甲方根据十甫名都商场规划及经营需要，在授权壹年拾壹个月期间内拆除该商铺的立面框架，但同时应设置该商铺的地面四角面积分隔地界；经营期约满时，甲方必须按该商铺地面四角定位（即原面积平方数）及该商铺立面的原状给予恢复（第一条第2点第1小点、第3小点、第4小点）甲方自2008年12月1日至2016年11月30日期间，甲方每月应向乙方交纳“房屋使用费”和“经营收益承包费”总计人民币1056元。双方同意从承包费中提取8%给甲方和物业管理公司作为协调费。自2008年12月1日至2016年11月30日止，甲方在上年每月每平方米向乙方缴纳“统一经营商铺使用承包费”标准的基础上，每年按10%增长幅度，递增计算缴纳费用。（第二条第2点第5小点）上述甲方应在每月1日向乙方缴纳的费用，如果超过约定支付日期十五天未能支付到乙方银行账户，按照滞纳金1%罚款计收，推延超过叁个月没有支付，乙方有权通过书面或者法律程序追索甲方违约的经济法律责任。2008年11月8日，十甫公司（甲方）与青螃蟹公司（乙方）签订《授权委托书》，约定：甲方将自拥有使用权及经营权的位于广州市荔湾区第十甫路122号-188号之“十甫名都商厦”第二层、第三层商场，总建筑面积8850平方米商场物业，全权授权委托乙方自2008年12月1日起至2018年11月30日止，出租及经营管理该商场物业。2009年3月27日，青螃蟹公司（甲方）与百胜公司签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定甲方将荔湾区第十甫路158号二楼自编2000铺房号、面积为360平方米的房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限从2009年4月25日至2018年11月30日，每月租金为8万元。同时该合同在2009年4月30日经过房管部门登记备案。该2000铺房号商铺实际由十甫餐厅实际经营。十甫公司从2016年2月开始没有向郑肖梅支付商铺使用费。另查，郑肖梅分别在2016年7月11日和2016年7月18日向十甫公司邮寄发出《关于催缴房使用费及经营收益承包费的函》、《解除合同通知书》，《解除合同通知书》于2016年7月21日由十甫公司签收。百胜公司已经通过银行转账的方式向青螃蟹公司支付了2016年4月至6月的商铺租金，2016年11月30日，十甫餐厅张贴了关店通告，通知在2016年12月5日关店。经郑肖梅的申请，2016年8月22日一审法院作出民事裁定书，裁定十甫餐厅将每月应向十甫公司支付的广州市荔湾区第十甫路158号A2072商铺的租金交付至一审法院指定的银行账户。2016年11月8日一审法院作出民事裁定书，裁定冻结青螃蟹公司名下价值108693.24元的财产。一审法院认为，郑肖梅与十甫公司签订的《十甫名都商厦统一经营合作协议》、十甫公司和青螃蟹公司签订的《授权委托书》、青螃蟹公司和百胜公司签订的《广州市房屋租赁合同》均是当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，是合法有效的，当事人之间应自觉履行。十甫公司从2016年2月开始欠缴房屋使用费及经营收益承包费的行为构成违约，因此郑肖梅主张十甫公司向郑肖梅支付2016年2月1日至2016年7月20日的房屋使用费及经营收益承包费及滞纳金的请求，法院予以支持。对于滞纳金的支付标准，因协议约定按1%支付租金滞纳金的标准不明确，一审法院以实际损失为基础，酌情将滞纳金标准调整为每日万分之五。关于《十甫名都商厦统一经营合作协议》的解除时间问题，因十甫公司在2016年2月开始未交房屋使用费及经营收益承包费，经郑肖梅催告仍不履行支付义务，构成了违约，而郑肖梅向十甫公司发出了解除合同通知书，2016年7月21日已经十甫公司签收、送达，根据合同法相关规定，合同自通知到达对方时解除。因此，郑肖梅与十甫公司的合作协议应在2016年7月21日解除，十甫公司主张协议还未解除没有充足的依据，法院不予以支持。协议解除后双方不存在合同关系，十甫公司使用郑肖梅的商铺应给付房屋使用费，且应当按照广州市房管部门公布的同时间同地段的租金标准支付，根据原告提交的广州市房地产租赁管理所发布的《2015年广州市房屋租金参考价》，2015年第十甫路商业租金为677元/平方米/月，即十甫公司应支付的房屋使用费标准为10215元/月，现郑肖梅仅要求按照10180.72元/月计算，一审法院予以准许。关于交还商铺的问题，《十甫名都商厦统一经营合作协议》明确约定“经营期约满时，甲方必须按该商铺地面四角定位（即原面积平方数）及该商铺立面的原状给予恢复”，郑肖梅一审庭审称原商铺有三面墙、一面玻璃门，里面有电源和电灯，十甫公司承认有讼争商铺立面框架，因此十甫公司应该按照约定将有上述有独立间隔的讼争商铺返还给郑肖梅。由于十甫餐厅是商铺的实际使用人，青螃蟹公司是商铺的经营人，也应将商铺返还给郑肖梅。关于十甫餐厅、百胜公司和青螃蟹公司是否应对租金或房屋使用费承担连带责任的问题。一、十甫餐厅实际是百胜公司在讼争商铺设立的餐厅，不具有独立法人资格，对外不承担责任；《广州市房屋租赁合同》是以百胜公司的名义签订的，因此相关的合同责任应由百胜公司承担。百胜公司作为讼争商铺的实际使用人，与郑肖梅并没有合同关系，故郑肖梅要求百胜公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。二、根据十甫公司和青螃蟹公司签订的《授权委托书》，十甫公司将讼争商铺所在的商厦全权委托给青螃蟹公司出租及经营管理，且讼争商铺也是以青螃蟹公司名义签订合同，因此，青螃蟹公司应承担相应连带责任。青螃蟹公司经一审法院传票传唤，没有正当理由据不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2017年3月21日作出如下判决：一、郑肖梅与广州市十甫名都市场经营管理有限公司签订的《十甫名都商厦统一经营合作协议》于2016年7月21日解除。二、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市十甫名都市场经营管理有限公司向郑肖梅支付2016年2月1日至2016年7月20日的房屋使用费及经营收益承包费（每月1893.21元）。广州市青螃蟹投资咨询有限公司对此承担连带责任。三、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市十甫名都市场经营管理有限公司向郑肖梅支付欠交2016年2月1日至2016年7月20日房屋使用费及经营收益承包费的滞纳金（滞纳金每月为一期，自广州市十甫名都市场经营管理有限公司拖欠之日计算到广州市十甫名都市场经营管理有限公司实际支付房屋使用费及经营收益承包费之日止，每期滞纳金从欠费当月的16日开始，按照每日欠付金额的万分之五的标准计算，每期的滞纳金不得超过当月承包费本金）。广州市青螃蟹投资咨询有限公司对此承担连带责任。四、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市十甫名都市场经营管理有限公司、百胜餐饮（广东）有限公司十甫餐厅、广州市青螃蟹投资咨询有限公司按照原状（三面墙、一面玻璃门的立面以及里面有基本水电设施的标准）向郑肖梅返还广州荔湾区第十甫路158号A2072号商铺。五、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市十甫名都市场经营管理有限公司向郑肖梅支付自2016年7月21日至广州市十甫名都市场经营管理有限公司实际返还商铺之日止的房屋使用费（按10180.72元/月计算）。广州市青螃蟹投资咨询有限公司对此承担连带责任。六、驳回郑肖梅的其它诉讼请求。广州市十甫名都市场经营管理有限公司、广州市青螃蟹投资咨询有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元、诉讼保全费1200元由广州市十甫名都市场经营管理有限公司、广州市青螃蟹投资咨询有限公司共同承担。本院经二审审理，一审在列举郑肖梅的诉讼请求时，遗漏了郑肖梅提出的第二、三、四、五和六项诉讼请求均要求百胜公司承担连带责任，一审其他查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审另查明，百胜公司向一审法院另案起诉青螃蟹公司，主张青螃蟹公司赔偿其设备损失456624元和设备损失鉴定费12422元，赔偿其拆除搬迁费15790.39元、品牌特许使用费59492元和关店赔偿费900000元，返还其履约保证金240000元。一审法院作出（2017）粤0103民初1226号民事判决，判决：青螃蟹公司向百胜公司支付提前退场经济赔偿846666.58元；驳回百胜公司的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。该案中查明如下事实：百胜公司和青螃蟹公司在2009年3月27日签订了《租赁合同》，约定青螃蟹公司将涉案商铺在内的360平方米的房产出租给百胜公司，租赁期限为2009年4月25日至2018年11月30日，每年保底租金为96万元，每月8万元，如租赁年度百胜公司的餐厅年度营业额超过800万元，则超出部分的10%作为抽成租金，营业额超过1000万元，超出部分的11%作为抽成租金。2016年6月17日，百胜公司收到十甫名都商厦全体业主向二三楼全体商户的公开信，信中说全体业主长期被拖欠租金，希各位商家在此公开信广而告之起十日内，做好暂时撤场工作，全体业主将依法进场认领各自铺位。此后，百胜公司发邮件给青螃蟹公司，表示因场地租赁权存在纠纷，将从2016年7月起停止支付租金。2017年3月14日百胜公司撤场。郑肖梅表示对百胜公司的撤场时间不予确认，因为其至今没有收到涉案商铺的钥匙交还，且根据百胜公司和青螃蟹公司的租赁合同，百胜公司缴纳的租金除了8万元的保底租金外，还有抽成租金。百胜公司表示因为其是承租了多个业主的合计360平方米的场地，青螃蟹公司交付给其时就是打通了的，故不清楚各个业主的涉案商铺具体位置，且因与青螃蟹公司有纠纷，无法向单个业主交还商铺，百胜公司是在（2017）粤0103民初1226号案中经法院的主持，将钥匙交给了物业管理公司，并撤离涉案商铺。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是郑肖梅能否要求百胜公司承担2016年7月21日起涉案商铺的使用费。郑肖梅将涉案商铺出租给十甫公司，十甫公司再将它转租，最终涉案商铺由百胜公司实际承租使用。因十甫公司拖欠郑肖梅租金，郑肖梅发函给十甫公司要求解除双方之间的租赁关系，该合同解除函于2016年7月21日送达给十甫公司，故一审法院确认郑肖梅与十甫公司之间的涉案房屋租赁合同于2017年7月21日解除，并无不当。根据一审法院（2017）粤0103民初1226号案查明的事实和百胜公司的自认，百胜公司在2016年6月已经知晓涉案商铺存在纠纷且业主要求收回涉案商铺之事宜，且百胜公司从2016年7月起已经无再向青螃蟹公司支付涉案商铺的租金，但直至本案诉讼期间，百胜公司还未将涉案商铺交还给郑肖梅或者是青螃蟹公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，郑肖梅要求百胜公司支付从2016年7月21日起至实际交铺之日止的房屋使用费，并无不当，本院应予支持。因百胜公司是基于其和青螃蟹公司的租赁合同关系占有使用涉案商铺，在租赁过程中也不存在迟延交租的违约行为，其是善意履约人，仅是因为十甫公司的违约行为导致郑肖梅要收回涉案商铺，且百胜公司也在理顺其和青螃蟹公司的租赁合同关系后，于2017年3月14日撤离涉案商铺，并无侵占涉案商铺的恶意，基于公平合理原则，百胜公司要承担的使用费宜按照其和青螃蟹公司约定的每月租金标准（即80000元÷360平方米×15.0882平方米）来计算，并截至2017年3月14日其搬离涉案商铺之日止。郑肖梅要求百胜公司按每月10180.72元的标准支付房屋使用费，理据不足，本院不予支持。因涉案纠纷系因十甫公司、青螃蟹公司违约所致，故本案一、二审案件受理费均由十甫公司、青螃蟹公司负担。综上所述，上诉人郑肖梅要求百胜公司支付房屋使用费的上诉请求成立，本院予以支持，但郑肖梅主张房屋使用费的标准不当，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，唯案件处理欠妥，本院予以调整。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初4332号民事判决第一、二、三、四、六项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初4332号民事判决第五项为：自本判决送达之日起十日内，广州市十甫名都市场经营管理有限公司向郑肖梅支付自2016年7月21日至广州市十甫名都市场经营管理有限公司实际返还商铺之日止的房屋使用费（按照10180.72元/月计算）。广州市青螃蟹投资咨询有限公司对上述全部费用承担连带责任，百胜餐饮（广东）有限公司对如下计算所得的场地使用费承担连带责任（按照每月80000元÷360平方米×15.0882平方米的标准，从2016年7月21日起计至2017年3月14日止）。二审案件受理费482元，由广州市十甫名都市场经营管理有限公司和广州市青螃蟹投资咨询有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年十月二十六日书记员 李依虹