云南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）云民申1034号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郭静贤，女，汉族，1959年11月11日生，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：韩向东，云南里程律师事务所律师，特别授权代理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区玄坛路**号。法定代表人：钱家欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁群松，麒麟区众擎法律服务所法律工作者，特别授权代理。一审被告：曲靖雄业房地产开发有限公司。住所地：云南省曲靖市寥廓南路***号。法定代表人：邱光雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：方燕，曲靖雄业房地产开发有限公司职工，特别授权代理。委托诉讼代理人：ＸＸ果，曲靖雄业房地产开发有限公司职工，特别授权代理。再审申请人郭静贤因与被申请人曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司及一审被告曲靖雄业房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不服云南省昆明市中级人民法院（2017）云01民终1611号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。郭静贤申请再审称，一、原审判决在基本事实缺乏证据证明的情况下支持被申请方主张调低逾期交房违约金错误。本案双方事先约定了逾期交房违约金，被申请人并未举证证明违约金过高，在没有证据的前提下原审法院参照房屋租金确认申请人的损失错误。被申请人申请调低违约金但没有尽举证责任，应承担举证不能的责任。双方在《拆迁安置补偿协议》中约定的拆迁安置费给付方式是《云南省城市房屋拆迁管理规定》中的行政规定，也是当时双方形成的合意，而超过40个月应每天赔偿500元的逾期违约金是被申请人为了尽快完成拆迁所做的承诺的违约惩罚及保证。拆迁安置费与逾期违约金是两个不同性质的条款，一个是按照对被拆迁人搬迁的政策性补偿，一个是对拆迁人不按约定完成交房义务的惩罚性赔偿。二、原审判决适用法律确有错误。1、原审判决参照同区域租金作为逾期交房给再审申请人造成的损失没有法律依据。本案由于被申请人逾期交房给再审申请人造成了损失，双方的拆迁协议是被申请人提供的格式合同，被申请人作为代表政府的拆迁人提出了逾期交房违约金为每天500元，是向被拆迁户的一个拆迁保障。本案即使要以再审申请人的损失作为逾期交房违约金计算的依据，也应当以逾期交房时该房屋的市场价值作为被申请人给付违约金的金额来计算利息。再审申请人的回迁房屋参照同案认定的雄业金都佳园房屋的单价为8350元/平方来计算履行金额。最高人民法院司法解释中规定的合法利息为24%，超过损失的30%还应当受到保护，这样计算下来被申请人所承担的逾期交房违约金每天500元并不过高。2、被申请人擅自变更过渡费支付方式已构成违约，应按协议约定支付违约金，原审认定其未违约错误。3、被申请人违反协议约定，隐瞒真实情况，要求再审申请人进行选房是恶意违约，应当认定选房行为无效。原审判决认为被申请人没有违约，且选房过程和活动合法有效错误。根据双方签订的协议，“回迁户按签订协议的先后顺序在该片区所有住宅4—20层依次任选”，但选房时被申请人擅自制定所谓的“选房方案”将拆迁户的选房楼层由4—20层变为6—22层，并限制拆迁户只能在很小的范围内进行十分有限的选择。三、原审追加雄业公司作为被告没有法律依据，并判决被申请人与雄业公司向再审申请人履行交房义务系判非所诉，超出了诉讼请求。再审申请人的诉讼请求是要求被申请人依约履行回迁选房及交房义务，本案中的城投公司是合同相对人，雄业公司并不是履行义务的相对人。一审法院追加雄业公司作为被告没有法律依据。再审申请人与雄业公司没有任何法律关系，再审申请人要求被申请人安置、补偿、承担逾期回迁违约金、选房等是基于《安置补偿协议》的约定，被申请人不履行义务，不能在本案中由案外人代其履行义务。如果案外人导致被申请人不能向再审申请人履行义务，也应按照城投公司与雄业公司的约定另案解决。原审强行判决雄业公司在三个月内与城投公司共同向再审申请人交付回迁房，超出了诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、三、十一项的规定申请再审，请求撤销原审判决，依法改判支持再审申请人的一审诉讼请求。针对再审申请人的申请事由，本院评析如下：一、关于原审对每日500元违约金的调整是否适当的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、二十九条的规定，违约金性质以补偿性为主、惩罚性为辅，违约金过高的调整标准既要以弥补当事人的损失为基准，又要体现一定的惩罚性，违约责任应充分考虑双方当事人的利益均衡。调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，合理调整裁量幅度。违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，拆迁安置户因逾期交房所遭受的损失可能会受到房屋的用途、房价的涨跌、房屋所处位置给拆迁安置户带来生活上的便利程度等诸多因素的影响，故确定逾期交房造成损失的大小很难形成一个客观统一的标准。在逾期交房所产生的损失难以衡量的情况下可考虑推定适用租金标准，同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益的目的。通过对比，合同约定的违约金远大于房屋同期的租金标准，而再审申请人并未提供充分证据证明其实际损失，也未提供充分证据证明除租金损失外，还存在其他损失。故原审依据租金标准对违约金进行的调整并无不当。二、关于安置过渡费的支付问题。经查，双方签订的《拆迁安置补偿协议》中仅约定半年支付一次。2015年之前，城投公司对安置过渡费均是半年一付，后城投公司将半年一付变更为一月一付。本院认为，城投公司变更安置过渡费的支付方式并未对再审申请人的权益造成实际损害，且与回迁安置楼盘临近交房的客观实际相符，因此，对再审申请人要求城投公司据此向其支付相应违约金的诉讼请求不应支持。三、关于重新选房的问题。按照双方拆迁安置补偿协议的一般理解，城投公司应提供相应楼层的全部户型供回迁户选择，但实际城投公司仅提供了有限的楼层。由于再审申请人参加了城投公司组织的选房，并与城投公司、雄业公司签订了《雄业金都佳园回迁安置房选房确认书》，选房过程由公证机构进行了现场公证，现再审申请人主张选房行为系在城投公司的误导下进行，但再审申请人并未就《雄业金都佳园回迁安置房选房确认书》行使过撤销权，即未经法定程序主张过变更或撤销该确认书。再审申请人的行为一定程度上反映了其已自愿对回迁安置房的户型、面积、坐落进行了选定，且根据涉诉金都佳园项目的销售情况及部分业主的接房、装修、入住甚至转让的实际情况，重新选房也无实际可能。故对再审申请人要求重新选房的诉请不应支持。四、关于原审对雄业公司诉讼地位的确定及责任承担是否适当的问题。经查，再审申请人一方起诉时未将雄业公司列为被告，雄业公司系依城投公司的申请追加为本案被告。本院认为，再审申请人与城投公司签订《拆迁安置补偿协议》，相应的权利义务在再审申请人与城投公司之间发生，对于再审申请人而言，应由城投公司向其交房或通知其交房，但本案涉诉的房产项目雄业金都佳园系由雄业公司实际开发建设，再审申请人所选定的回迁安置房处于雄业公司的实际控制下，再审申请人在选房之后，与城投公司、雄业公司签订了《雄业金都佳园回迁安置房选房确认书》，城投公司基于选房确认书，依照约定向再审申请人交付回迁安置房屋时，需要雄业公司的参与和配合。因此，再审申请人虽未起诉要求雄业公司承担义务，但其交房的诉请与雄业公司之间有所关联，故原审法院追加雄业公司作为本案被告，有助于查清案件事实及最终交房事宜的解决，并未损害申请人的合法权益。原审的处理并无不当，再审申请人的该项再审申请事由不能成立。综上，再审申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：驳回郭静贤的再审申请。审判长 薛 丽审判员 郭雅欣审判员 李玲燕二〇一七年十二月二十九日书记员 王海燕