北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初21981号
原告：钱满(反诉被告)，男，1962年8月17日出生，住北京市西城区。
委托代理人：王明伟，北京市紫锋律师事务所律师。
被告：汪静(反诉原告)，男，1970年10月6日出生，中亿宏信上午咨询有限公司经理，住上海市浦东新区。
委托代理人：席中玉，北京德和衡律师事务所律师。
原告钱满诉被告汪静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告钱满的委托代理人王明伟，被告汪静及其委托代理人席中玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月5日,原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将北京市西城区西直门内南小街国英园xx号楼xx四套房屋及附属设施、设备出租给被告做日常办公使用。《房屋租赁合同》约定：租期为59个月，自2011年8月25日起至2016年7月24日止。最后一笔租金约定被告应于2016年1月15日前支付2016年1月25日至2016年7月24日房租380620元。被告应向原告支付保证金52190元；如被告逾期10日未付房租，原告有权解除本合同，并要求被告向原告支付52190元违约金。自租赁期内，被告逾期缴纳本合同约定应由被告负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总�的5%支付甲方滞纳金。租赁期满后，被告应将承租房屋及附属设施、设备交还原告。被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金2倍滞纳金。合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，被告却拖欠最后一笔租金至今未付，并且拒不归还涉案房屋。原告多次催促，被告以各种理由推脱，既不支付拖欠的房屋租金，也不将涉案房屋归还。现原告诉至法院请求判令：一、被告向原告支付拖欠的房租人民币380620元。二、被告向原告支付违约金52190元。三、被告向原告支付逾期支付房屋租金的滞纳金19031元。四、被告将涉案房屋及附属设施、设备交还原告。五、被告向原告支付逾期归还房屋的滞纳金，自2016年7月25日起至实际归还之日止，暂计算至2016年8月1日为29198.24元。（标准：38.062万元除以180天，日租金每天2102.87元的双倍，）六、本案诉讼费全部由被告承担。
被告汪静辩称，原告不履行房屋维修义务，长期拖欠物业费，导致物业多次上门说要停水停电，涉案房屋线路老化影响安全。我方一直与原告本人联系协商，原告本人一直没有出现，导致协商不成。2015年12月我方被迫搬出房屋，原告应向被告退还房租，还应当赔偿我方的损失。故我方不同意原告的诉讼请求，并提起反诉。反诉事实与理由如下：2011年8月5日，反诉人汪静与被反诉人钱满签订房屋租赁合同。合同签订后，汪静一直依约履行合同义务。自2015年11月开始，租赁房屋开始出现渗水，导致无法继续使用；房屋内线路老化裸露，危及人身安全，需要整改；自2015年初开始，物业公司开始到租赁房屋处要求催收物业费，否则将中止提供相关服务。后汪静多方联系钱满，但一直未能联系到其本人，且钱满委托的人称若进行整改修复必须得到钱满同意。当时情况紧急，房屋漏水，线路裸露，必须马上整改，否则将影响使用人人身安全。鉴于无法自行整改，不得不解除合同。汪静迫于无奈，于2015年12月下旬搬离出租房屋。另外，我方承租原告四个单元，需要原告提供房产证的复印件，但是原告只提供了一个1020号房的房产证。现汪静请求法院判令：1、判令被反诉人向反诉人退还押金52190元。2、判令被反诉人向反诉人退还房租63437元（2016年1月份的房租）。3、判令被反诉人于判决生效5日内为反诉人开具租赁发票。4、被反诉人赔偿反诉人房屋周转费8万元。5、反诉费由被反诉人承担。
针对被告的反诉，原告辩称，签署合同时房屋产权证都给被告看过，当时涉案房屋都是原告本人的，现在1024号房已变更原告配偶的名字。房租收款人是原告配偶的妹妹。关于发票，根据合同应当由被告提出开具发票的要求，且税费由被�承担。周转费不同意负担。综上，我方不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2011年8月5日,原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），原告将北京市西城区西直门内南小街国英园1号楼1018、1020、1022、1024四套房屋及附属设施、设备出租给被告做日常办公使用。租赁合同约定：租期为59个月，自2011年8月25日起至2016年7月24日止。乙方于签订合同当日向甲方支付房屋押金52190元。租金分期支付，乙方应于2015年7月15日前支付2015年7月25日至2016年1月24日房租380620元。最后一笔租金约定乙方应于2016年1月15日前支付2016年1月25日至2016年7月24日房租380620元。乙方应向甲方支付保证金52190元；如乙方逾期10日未付房租，甲方有权解除本合同，乙方应承担实际占用所租房屋期间发生的租金及费用和逾期付款违约金52190元，甲方可从乙方保证金（押�）中扣除。自租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。租赁期满后，乙方应将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍滞纳金。关于房屋修缮问题，租赁合同约定在租赁期内，甲方应保障出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。甲方提出进行维修须提前3日通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或给予甲方经济赔偿。乙方不得擅自改变房屋的内部结构或设置对房屋结构有影响的设备，如改变�屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案，均须事先征得甲方的书面同意方可施工。甲方应保障租赁房屋本身及附属设施、设备能够正常使用状态。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但甲方应提供有效报销原始凭证。关于税费，原、被告于同日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：“由乙方决定是否需要开具发票，所产生的税费由乙方承担”
上述合同签订后，被告如�向原告支付押金52190元并按租赁合同的约定将租金支付至2016年1月24日，最后一笔2016年1月25日至2016年7月24日的租金未支付给原告。
关于未支付最后一笔租金的原因，被告主张因租赁房屋存在房屋漏水、线路老化的问题，且原告钱满拖欠物业费导致停水停电，被告被迫于2015年下旬自行搬离租赁房屋。为证明上述主张，被告提交以下证据用于证明：一、物业费缴费通知单；二、加盖“北京亚宝国际贸易有限公司”印章的《关于国英1号924漏水情况说明》；三、原告、被告、原被告工作人员、原告亲属之间的短信记录若干。其中原告工作人员李楠与被告工作人员金磊短信记录时间及内容如下：“（2015-3-24）李楠：您好，我是国英一号房子公司的李楠，下午银行要过去看看房子，不会影响你们正常工作的，时间上没问题吧?谢谢。金磊：下午几点?李楠：一点吧。金磊：好。李楠：多谢。（2015-3-25）李楠：你好，明天我们还得去看一下房子。麻烦你们了。金磊：嗯。（2015-12-7）金磊：作为房东，你们的冷漠让人不耻，你们三番五次让人来看房已经很影响我们办公我们并没有为难你们，现在出于办公安全需要，我们必须马上改装线路同时做一定量的装修，你们居然说不同意，你们应该没有这个权利，鉴于此，我们不会容许任何人再来看房影响我们办公，任何人也不让进，由于你们老板一直不出面，我们没有办法，我们马上就要和别人签装修合同了，谁也阻止不了，我们是正当的，而且有些费用你们应该承担。如果你们不喜欢我们在这里办公，请及时和我们老板说，我们好合好散，我们没有精力恶作剧，也不是非要赖在你们场地，外面场地多得是。但是一旦我们装修开始，那就是另一回事了，我们将不再和你们交流。你们将不会�到好处，恶作剧谁不会。李楠：我已转发给钱总。（2015-12-8）李楠：致国英一号承租人：根据出租人与承租人签订的20110825号《房屋租赁合同》，以及《中华人民共和国合同法》，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》等相关法律法规，出租人提出以下几点意见1.《房屋租赁合同》的设施设备清单中，出租人并未提供电话网络线，二是在补充协议中说明承租人可以自行安装电话网络，并明确约定了由承租人交纳宽带费用。这表明宽带电话网络线并非是出租人出租房屋时的附属设施，故出租人不必承担维修费用。2.承租人为办公需要可以安装电话网络线，所产生的一切费用需自行承担。现在承租人为重新改装线路进行装修，须经出租人同意，将装修方报出租人及物业备案，并由承租人承担装修费用。根据《解释》规定，“承租�经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”3.租赁合同期满，承租人安装的电话网络线路以及附合装修物，若出租人同意利用，可以协商折价交易若出租人不同意利用，承租人可自行处理，或回复原状。综上，出租人无意提前解除合同，更非恶意干涉承租人利用房屋，阻止装修。而是出于双方协商一致前提下，希望承租人从自身角度合理解决网络问题。同时，对于因为出租人出售房屋组织看房的行为给承租人带来的一切不便表示歉意，并对承租人之前的配合举动表示感谢。希望双方都能友善，合理，效率的解决问题。谢谢!金磊：打官腔讲法律是把，可以呀。那法律规定你们收的租金也不用交税了个人所得税多少自己算一算，你们有这个义务，我们有义务监督。表示歉意，说的真轻巧。装修还要得到你们的批复是吧。我们见得到你们真神吗。我们请消防局来看看，你们的消防合格嘛，我们毎天在煎熬，损失你们要承担的，扯什么扯，以为自己聪明是吧。（2016-2-19）金磊：180XXXX****这是我们领导电话，他下周一在内地。李楠：收到。”；钱满与汪静短信记录时间及内容如下：“（2016-3-1）钱满：汪总，我不怎么看短信，因此，很晚才看到你们发来的短信，所以迟复望见谅。看到你们发来的短信，吓了我两跳，其一，我是仅有的两间房子租与你用收点租金，怎么却成了租金没收到却欠了你们的钱，还是几十万之巨，况你们又言之凿凿，证据确凿，我焉能不拍。其二，你以优秀公民的权利，意欲举报我没有依法纳税，更是使我害怕，还请汪总高抬贵手。你曾说要我给开发票，现请你叫不所开发票是从何时起至何时止，以及你个人的身份信息，如个人信息不详，税务恐无法开票。盼复。汪总：我们实际是公司在用房，实际委托个人付款300万了，其实税务规定从你购买此房起，即使是自己公司用也要交税。所以对我来说都不重要，你将该退的款退给我就可以了。我们两清。辛亏你今天回复。”；被告胡姓工作人员向钱满发送的短信时间及内容如下：“（2016-2-24）胡小姐：钱总您好！我接受汪总的委托，郑重严厉函告您如下：就您的房屋，目前我支付的房屋收入，请您按照《个人所得税法》条例，个人出租房屋所得税征收个人所得税，这个国家税法规定的，每个公民应该遵纪守法的缴纳之应尽义务。若是公司租赁行为，租赁所取得收入应该根据企业经营情况，经营成本之外缴纳企业所得税。由于钱总要求我方必须是个人支付于钱总的房屋款，且收款账户并非钱总个人名义，则是委托他人，我司并不知情该收入是钱总个人还是钱总公司取得，�我司律师提醒，应向经侦报案。故请钱总自觉向税务部门办理个人所得税申报及公司年度汇算清缴。我方律师会诉求税务部门协查，前期已付费用无条件开票缴税并且还得同时交个人所得税应尽每个公民的义务，我们会一直认真追到底。另外解释一下(本来可以不和你解释)，因为我方人员由于安全问题无法保证，提前退出场地，有物业发给我方涵件为证，我们因此已经多付费用了。看来你方很愿意和我们在法院税务经侦同时交流。另就我司收到贵司所在物业的多次催缴，贵司拖欠物业费，房屋漏水，联系不到房屋产权人，房屋产权人拒不同意对房屋进行修缮，故我司巨前已经取得了拖欠物业费，物业关闭水阀等，且贵司联系人拒不接电话以及不知名的人的据不同意修缮房屋等的各项证据，我司律师将通过法律途径索赔由此给我司带来的各项损失，且必须双倍返还我们押金。请您在此短信收到之日起2日内明确告知房屋产权人有效的联系地址，我方律师将发律师信告知相关事宜。如房屋内物品有任何的损失，全部的经济损失亦均由您全部承担。如钱总擅自将房屋承租给他人或者出售，我司将继续追究全部的责任人。须知，开弓没有回头箭。特此郑重函告，谢谢。胡小姐：几十万的事情，你方打算一分不予以赔偿我方，我方岂会放弃正当利益。我方没有聪明人，你方看来也没有智者，那就干吧!（2016-3-10）胡小姐：钱总，您好，请告知您的有效联系地址，我公司将发律师函件给您，因到目前为止，与我公司接触的均非钱总本人，均为不知名人士，且我公司目前累积所付款项均未打到钱总您本人及您公司账户，且目前钱总几年来，您的物业发生各种问题，拖欠物业费，房屋不符合消防要求，房屋漏水等各项事宜，您从未亲自出面解�。我公司到目前为止未见过您本人，只闻声音，也无法确定是否是您本人，故请提供您有效联系地址，否则，我公司将直接向经侦报案。”原告对上述证据二的真实性不予认可，主张该证据没有法定代表人的签字。对上述证据一及证据三的真实性予以认可，但不认可证明目的。主张物业费缴纳问题不影响被告对房屋的使用。为证明被告并未于2015年12月底办理租赁房屋，且原告通知被告收房的事实，原告提交其工作人员李楠与被告短信通信记录以及原告分别于2015年12月26日、2016年6月21日、2016年12月1日拍摄的租赁房屋照片若干用于证明。其中短信记录时间及内容如下：“（2016-4-25）李楠：我觉得可以这么写鉴于乙方承租人未能按双方签订的合同约定的时间支付租金，逾期已经超过10日，该行为已经构成违约。据此事实，甲方特通知乙方解除双方之间签订的房屋租赁合同，乙方除应按合同约定支付房租，承担违约责任和赔偿给甲方造成的损失外，还需明日将房屋及屋内物品返回甲方，清乙方安排人员办理交接手续。如由于乙方原因不配合办理交接，机房将采取强制手段接收房屋，乙方对此承担全部责任。汪静：你们累不累。放什么狗屁。你试试。”被告认可短信记录的真实性，但不认可证明目的。不认可照片的真实性。
关于租赁房屋内物品状况，原告提交《房屋设施、设备清单》一份，以证明租赁房屋交付被告使用时的物品详情。被告对该《房屋设施、设备清单》的真实性不予认可，主张被告并未在该清单上签字确认，并于2016年12月1日申请对清单上“汪静”签字字样的真实性进行鉴定。在鉴定过程中，原告于2017年1月17日认可该签字字样并非汪静本人所签。故该鉴定程序于2017年1月17日终止。
关于租赁房屋现状，庭审中，被告主张其已于2015年12月底将租赁房屋腾空，没有个人物品。后原告于2016年12月12日将租赁房屋自行收回。
现原告诉至法院，持诉称理由主张权利。被告以辩称理由，不同意原告的诉讼请求，并提起反诉。原告不同意被告的反诉请求。本案经本院主持调解，双方未达成一致意见。
上述事实有当事人陈述、《房屋租赁合同》及补充协议、信记录、庭审笔录等材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据被告陈述、双方及相关人员短信内容可知，被告未按期支付最后一笔租金且未与原告正常办理房屋交接手续系不争�事实，故原告向被告主张合同约定的未付租金及因此产生违约金，存在合同依据，本院予以支持。关于违约金的具体数额，因滞纳金含有惩罚意义，故在租赁合同已就未付租金问题约定违约金的情况下，该项滞纳金约定不应叠加适用。而对于未按期交付房屋的滞纳金，本院认为该项滞纳金的性实质为违约金。故根据公平原则并综合考虑本案具体情况，本院对原告主张的上述违约金数额中的合理部分予以支持。关于房屋物品一节，因原告未提交充分证据证明租赁房屋内物品的性质及数量，原告的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告主张房屋漏水，线路老化的抗辩意见，根据被告自述，其曾于2015年12月底之前因上述问题自行搬离租赁房屋，但被告提交的证据不足以证明其曾于该时间之前明确向原告主张过维修问题，且被告亦未提交充分证据证明其实际损失结果。故本院对于被告的抗辩意见不予采信，被告主张的退还租金一项诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告主张退还押金一项诉讼请求，根据租赁合同约定，押金应当与被告承担的租金及违约金进行折抵，故本院不予支持，并将该押金与被告应承担的违约金进行折抵。关于租金发票问题，根据租赁合同约定，原告确实应当向被告开具租金发票，但发票开具问题涉及税款征收管理政策，超越民事诉讼审理范围，本院不予处理，本次诉讼结束后，被告可向相关行政管理部门主张权利。关于被告周转费一项诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：
一、自本�决生效之日起七日内，被告汪静（反诉原告）给付原告钱满（反诉被告）房屋租金三十八万〇六百二十元。
二、自本判决生效之日起七日内，被告汪静（反诉原告）给付原告钱满（反诉被告）二〇一六年七月二十五日至二〇一六年八月一日因逾期归还房屋产生的违约金一万四千六百元。
三、驳回原告钱满（反诉被告）的其他诉讼请求。
四、驳回被告汪静（反诉原告）的反诉请求
如果汪静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千二百五十八元，由钱满负担九百七十三元（已交纳），由汪静负担三千二百八十五元（自本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费二千一百〇六元，由汪静负担（�交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 高磊
二〇一七年三月十六日
书记员 王溪
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