山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青金商初字第699号
原告华夏银行股份有限公司青岛分行。
代表人刘辉，行长。
委托代理人岳喜芹，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
委托代理人兰文浩，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
被告夏小焕。
被告高蔡莲。
被告青岛伟业房地产集团有限公司。
法定代表人王强，总经理。
委托代理人吴刚，山东恒百律师事务所律师。
委托代理人于佳珉，山东恒百律师事务所律师。
原告华夏银行股份有限公司青岛分行（以下简称华夏银行青岛分行）与被告夏小焕、高蔡莲、被告青岛伟业房地产集团有限公司（以下简称伟业集团公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2014年7月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员王立杰担任审判长，审判员冷杰担任本案主审、与代理审判员刘昭阳共同组成合议庭，于2014年12月1日、2015年2月25日公开开庭对本案进行了审理。原告华夏银行青岛分行的委托代理人岳喜芹、崔浩，被告伟业集团公司的委托代理人吴刚、于佳珉到庭参加了诉讼，被告夏小焕、高蔡莲经本院依法送达开庭传票，无正当理由，未出庭应诉，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年3月22日，原告与被告夏小焕、被告青岛伟业房地产集团有限公司签订《借款合同》，约定被告夏小焕向原告借款5400万元，期限10年，借款利率为年利率8.1075%。被告夏小焕以其名下位于青岛市市南区太平路8号地下二层X户房产为上述借款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记。被告高蔡莲作为被告夏小焕的配偶，其知道上述借款的用途为购置房产，其应当承担共同还款责任。上述合同签订后，原告依约向被告夏小焕发放了贷款，但被告夏小焕除偿还部分款项外，尚欠借款本金46574940.08元及利息未予偿还，构成违约。为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告夏小焕偿还原告借款本金44786058.29元及利息949929.66元、罚息21403.19元、复利13508.17元（利息暂计算至2014年11月20日，其后的利息、复利、罚息按照合同约定计算至本息清偿之日止）；2、被告夏小焕给付原告律师代理费95000元；3、被告高蔡莲、被告青岛伟业房地产集团有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；3、原告对被告夏小焕名下位于青岛市市南区太平路8号地下二层X户房产经折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。
原告为证明自己的主张向本院提交以下证据：
证据一、个人房屋抵押借款合同。证明：2012年3月22日原、被告签订抵押借款合同，被告夏小焕向原告借款5400万元，并指定被告伟业集团公司的账户为收款合同，同时提供青岛市市南区太平路8号地下2层X户房产为涉案贷款提供抵押担保,被告伟业公司对该贷款提供全程担保。合同中对于还款期限、利息、逾期罚息均作了详细约定，同时合同55.1条约定如被告不能按时还款，原告有权解除合同提前收回贷款；
证据二、董事会决议及承诺书。证明：被告伟业集团公司为被告夏小焕贷款提供担保已经过董事会决议，决议内容：同意本公司为借款人夏小焕向华夏银行股份有限公司青岛支行办理的商用房按揭贷款人民币5400万元提供连带责任保证担保，该笔贷款用于夏小焕购买位于青岛市市南区太平路8号（青岛栈桥奥特莱斯广场-2号地下二层X户网点房），担保范围包括了本案原告的全部诉讼请求。
证据三、共同还款承诺书及结婚证。证明：被告高彩莲系被告夏小焕的配偶，对涉案贷款自愿承担连带还款责任。
证据四、房地产他项权证。证明：被告夏小焕以青岛市市南区太平路8号地下2层X户房产为涉案贷款提供抵押担保并办理了抵押登记。
证据五、贷款直通发放借款凭证。证明：原告已按照合同约定将贷款发放至被告夏小焕所指定的被告伟业公司名下的账户。
证据六、委托代理合同、民事代理费发票、转账凭证。证明：原告为本案诉讼共支出律师费95000元，按照双方借款合同第54条的约定，该费用应当由被告承担。
证据七、欠款欠息明细。证明：截止到2014年11月20日被告欠原告借款本金44786058.29元、利息949929.66元、罚息21403.19元、欠息复利13508.17元，合计45770899.31元。
证据八、《承诺书》。证明：被告伟业集团公司于2012年10月25日向原告出具承诺书，承诺就夏小焕、陈钦相等的借款承担连带保证担保责任。保证担保的范围为借款本金、利息、逾期利息、罚息、复利及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）。若主合同项下存在其他担保方式，原告有权直接要求被告伟业集团公司承担连带担保责任。
被告伟业集团公司对以上证据质证称：对证据一当中，我方提供的担保为阶段性担保，并且保证期间已过。对证据二至证据七的真实性没有异议，但已过保证期间，我方不应当承担保证责任。对证据八的真实性没有异议，但该份证据是在原告方胁迫下出具的，不具有法律效力。但被告伟业集团公司未提交证据加以证明。
被告伟业集团公司答辩称：其承担的是阶段性担保，担保责任至被告夏小焕所购买房屋办理房产证时解除，我方向原告出具的《不可撤销担保书》明确载明担保期间至被告夏小焕房屋贷款发放之日至被告陈钦相所购买房屋办妥抵押登记手续，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交原告保管之日止。被告夏小焕所购房屋已经办理正式的抵押登记手续，房屋他项权证以交原告保管，因此其不应当再承担担保责任。
被告伟业集团公司为证明自己的主张向法院提交以下证据：
证据：《不可撤销担保书》、（2013）南商初字第70733号民事判决书、（2014）南商初字第20245号民事起诉状、房屋档案查询资料、商品房销售贷款合作协议、王海成、叶孙焰的房屋抵押借款合同。证明：被告伟业集团公司提供的是阶段性担保。
原告华夏银行青岛分行质证称：对上述证据的真实性没有异议，但《不可撤销担保书》只是针对小额抵押贷款的约定，对本案没有约束力。
本院经审理查明，2012年3月22日，原告与被告夏小焕、被告伟业集团公司签订《个人房屋抵押借款合同》，约定原告向被告夏小焕发放贷款5400万元，由于被告夏小焕购买被告伟业集团公司的指定房产，借款期限为自2012年3月22日至2022年3月22日，借款利率为年利率8.1075%，贷款发放后与中国人民银行调整相应的贷款基准利率，本合同利率自利率调整后的第一个付息日或还款日起开始适用，但是，若中国人民银行于20日调整利率且原告使用该核心系统，调整后的利率于第二个付息日或还款日起开始适用，调整后的利率均按中国人民银行调整后的相应基准利率上浮15%。贷款发放指定账户为被告伟业集团公司在原告处开立的指定帐户。贷款的还款实行等额本息偿还方式，每月20日还本付息。本合同项下的抵押担保应于贷款发放前7个工作日内办理房产抵押登记。被告夏小焕违约，原告对抵押物处置所得价款依下列顺序清偿原告债权：实现债权和担保权利的费用、损害赔偿金、违约金、复利、逾期利息和罚息、利息、本金等。被告伟业集团公司自愿且不可撤销地为本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利被告夏小焕应付的其他款项承担连带保证责任。本案的保证担保实行全程担保。若除被告伟业集团公司提供的保证担保外，本合同项下还有其他担保（包括但不限于借款人提供的抵押担保），原告有权选择要求被告伟业集团公司首先承担保证担保责任，不受任何其它担保方式的约束。被告夏小焕未按合同约定偿还借款本息，原告有权宣布本合同项下贷款全部到期，提前收回贷款本息，有权行使抵押权利或要求保证人承担连带保证责任。被告夏小焕或被告伟业集团公司违约使原告采取诉讼方式实现债权的，违约方应承担原告方为此支付的诉讼费、保全费、律师费、公告费等费用。被告夏小焕未按合同约定偿还到期本息，自应付之日起，按本合同约定利率上浮50%计收罚息，对于未按期偿还的利息按罚息利率计收复利。被告高蔡莲向原告出具了承诺书，该承诺书载明：作为被告夏小焕的配偶和财产共有人，本人同意被告夏小焕向贵行申请该笔贷款。该笔贷款经贵行批准后，若被告夏小焕出现拖欠还款或无法还款的情形，本人同意为被告夏小焕向贵行申请的该笔贷款承担连带还款责任。同意以夏小焕名下位于青岛市市南区太平路8号地下二层X户房产提供抵押担保。2012年3月27日，原告与被告夏小焕到青岛市国土资源和房屋管理局办理了预告抵押登记，抵押登记权证为青房地预市字第201221885号。同日，原告向被告夏小焕指定的帐户发放贷款5400万元。上述贷款发放后，被告夏小焕除偿还部分款项外，截至2014年11月20日被告夏小焕欠原告借款本金44786058.29元及利息949929.66元、罚息21403.19元、复利13508.17元。原告为本案实际支付律师费95000元。
另查明，2012年9月4日，被告青岛伟业房地产集团有限公司向原告出具《不可撤销担保书》，承诺对其销售的青岛栈桥奥特莱斯广场商业项目的全体购房人向原告的房屋按揭抵押贷款提供最高额连带保证担保。保证期间为购房人个人房屋按揭贷款发放日起至购房人所购房屋办妥抵押登记手续，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交贵行保管之日止。2012年10月25日，被告青岛伟业房地产集团有限公司又向原告出具承诺书，承诺对原告对夏小焕、朱庆仙、胡新静、陈钦相、张旭峰享有的债权向原告提供连带保证担保责任。保证担保的范围为主债权本金19433万元及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、贵行为实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费等）。若除本公司提供的担保外，主合同项下还存在其他担保（包括但不限于主合同债务人向贵行提供的物的担保）的，贵行有权直接要求本公司承担连带保证责任，本公司对贵行承担的保证责任不受任何其它担保的影响，保证责任的承担也不以贵行向其他人和担保人提出权利主张或进行诉讼为前提。
本院认定的上述事实，有原、被告提交的以下证据及庭审笔录等在案佐证：1、《个人房屋抵押借款合同》、借据、抵押登记证书；2、还款保证承诺书；3、欠款欠息证明；4、委托代理合同、律师费发票、律师费转账凭证；5、《承诺书》；6、《不可撤销担保书》。以上证据经当庭质证核实，对其真实性本院予以确认，可以作为认定案件事实的依据。。
本院认为，当事人之间签订的《个人房屋抵押借款合同》、《还款保证承诺书》、《承诺书》等均属当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约向被告夏小焕发放了贷款，被告夏小焕有义务按照合同约定偿还本息。被告夏小焕自愿以其名下的房产为本案借款提供抵押担保并办理了抵押登记，因此，原告对抵押登记项下的担保财产经折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告高蔡莲、被告伟业集团公司自愿对本案借款承担连带担保责任，其应当按照约定对本案的债务承担连带清偿责任。被告高蔡莲、被告伟业集团公司承担保证担保责任后，有权向被告夏小焕追偿。原告关于律师代理费的主张，符合合同约定和相关规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
一、被告夏小焕于本判决生效之日起十日内偿还原告借款本金44786058.29元、利息949929.66元、罚息21403.19元、欠息复利13508.17元（暂计算至2014年11月20日，其后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至本息清偿之日止）；
二、被告夏小焕于本判决生效之日起十日内给付原告律师代理费95000元；
三、原告对被告夏小焕提供的抵押担保财产［权证号码：青房地预市字第201221885号］经折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、被告高蔡莲、被告青岛伟业房地产集团有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，被告高蔡莲、被告青岛伟业房地产集团有限公司承担担保责任后，有权向被告夏小焕追偿。
若被告未按本判决书确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费274675元，保全费5000元，以上合计279675元，由被告被告夏小焕、高蔡莲、被告青岛伟业房地产集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院
审 判 长 王立杰
审 判 员 冷 杰
代理审判员 刘昭阳
二〇一五年六月二日
书 记 员 吴珊珊