辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第97号
上诉人（原审被告）：大连保税区傲海贸易有限公司。
法定代表人：邓海波，总经理。
委托代理人：刘洪君，北京市××律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连禄源国际贸易有限公司。
法定代表人：赵小巍，董事长。
委托代理人：安佳、史晓丹，辽宁利××律师事务所律师。
原审第三人：中信贸易公司。
法定代表人：陈小平，总经理。
委托代理人：曲善权，北京××律师事务所××所律师。
上诉人大连保税区傲海贸易有限公司因返还原物纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院作出的（2013）开民初字第621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人大连保税区傲海贸易有限公司（以下简称傲海公司）的委托代理人刘洪君，被上诉人大连禄源国际贸易有限公司（以下简称禄源公司）的委托代理人史晓丹，原审第三人中信贸易公司（以下简称中信公司）的委托代理人曲善权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告禄源公司诉称，1998年3月13日，第三人与案外人大连经济技术开发区信欧实业公司达成执行和解协议，辽宁省高级人民法院作出（1998）辽法执字第21号民事裁定书，裁定第三人取得位于大连经济技术开发区铁山西路11-11号大连新松田项目项下的土地及地上建筑物的全部所有权。2011年10月21日，第三人与原告签订《产权交易合同》及《产权交易合同补充协议》，第三人将上述大连新松田项目项下的资产以1826万元的价格转让给原告。2012年6月19日原告取得了该项目项下的五座房屋的产权证书。产权证号分别为房权开证字第K49770号、第K49771号、第K49772号、第K49773号、第K49774号。在原告购买上述新松田项目项下的资产前，即2004年9月28日，第三人与被告签订房屋租赁合同，将该项目项下资产中的综合服务楼、办公楼及车库（合计3949.36平方米）出租给被告，租赁期限从2004年12月1日至2012年11月30日。现租期已届满，但被告拒不迁出。故原告要求：1、被告腾退2004年9月28日《房屋租赁合同》项下的综合服务楼、办公楼（产权证号为房权开证字第K49774号）及车库，但不包括被告转租给其他承租人使用的房屋。2、被告腾退其现办公用房，产权证号为房权开证字第K49771号。3、说明一点，被告违法将铁山西路11-11（原新松田项目）的房屋转租给承租人侵犯原告权利的行为，原告不要求追加被告转租的承租人作为本案的第三人参加诉讼，原告将保留对承租人的诉权，另案提起诉讼解决。
原审被告傲海公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2004年9月28日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，在租赁房屋时，案涉房屋还没有完工和验收，防水也没有做。按双方签订的合同约定，被告对该房屋进行了维修改造，维修改造产生的费用340余万元经第三人签字确认，但第三人至今未将该款项支付给被告，所以被告取得案涉房屋使用权是有法律依据的。在租赁期限内第三人没有通知被告就将案涉房屋转让给原告，侵犯了被告的优先购买权。被告在原审时提出反诉请求，现申请撤回反诉请求。
原审第三人中信公司述称，原告陈述的事实与理由属实，同意原告的诉讼请求。
大连经济技术开发区人民法院一审查明，1998年3月13日，第三人与大连经济技术开发区信欧实业公司在辽宁省高级人民法院主持下达成执行和解协议书，第三人取得位于大连经济技术开发区嫩江北支路原大连新松田瓷砖有限公司的厂房（包括制造车间、铁木工房、原料库、油泵房、办公楼及车库、综合服务楼、门房等）及一切设施的所有权。该厂房没有办理竣工验收手续，未取得房屋产权证。1999年4月1日，第三人与大连经济技术开发区规划土地建设管理局签订《国有土地使用合同》，编号为大开地合变字（1999）15号，土地使用年限43年，自1999年4月1日起至2042年5月11日止。1999年4月16日，第三人取得了该地块的国有土地使用证。2004年9月28日，第三人与被告签订《房屋租赁合同》，主要内容：出租方中信贸易公司（第三人），承租方大连保税区傲海贸易有限公司（被告）。第一条房屋座落：大连开发区西山工业区嫩江北支路（原新松田有限公司）。房屋面积：综合楼、办公楼、车库（面积合计为3949.36平方米）。房屋现状，主体结构完好；综合楼外部无装修；水、电、供暖处于切断状态；综合楼、办公楼、车库及各类管网处于无维护状态；楼顶均无防水工程，综合楼顶层及办公楼内渗水情况严重；供电系统无变压设施。鉴于房屋现状，承租方（被告）同意先期投入64万元人民币修缮房屋，使其符合基本经营条件分八年冲减租金。第二条租赁期限：租赁期限自2004年12月1日至2012年11月30日止。承租人擅自将房屋整体转租、转让或转借的，出租方可以终止合同、收回房屋并追究责任。第三条租赁费：前三年每年度16万元，冲减承租方前期投入的修缮费用后，每年实际支付8万元；后五年租赁费由双方根据市场情况另行商定。第五条在租赁期间内，出租方将房屋所有权转移给第三方时，本合同对新的房屋所有者继续有效；出租方如办理租赁物的产权转让，须在三个月前通知被告，在同等条件下，被告有优先购买的权利。现第三人与被告所签订的《房屋租赁合同》期限已届满，被告仍占据使用该房屋，并将部分房屋转租给其他承租人使用。另查，2011年10月21日，原告与第三人签订《产权交易合同》，约定第三人将大连新松田项目资产以人民币1826万元转让给原告。该产权交易在天津产权交易中心鉴证。原告获得大连新松田项目资产后，于2012年6月19日，取得了大连经济技术开发区铁山西路11-11-1号厂房（建筑面积11762.85平方米）、11-11-2号厂房（建筑面积167.25平方米）、大连经济技术开发区铁山西路11-11-3号仓库（建筑面积791.5平方米）、大连经济技术开发区铁山西路11-11-4号房屋（建筑面积47.5平方米）、大连经济技术开发区铁山西路11-11-5号办公用房（建筑面积922.3平方米）的房屋产权证书。在原审过程中，原告申请了财产保全，并交纳了保全费，一审法院依原告的申请于2012年8月15日作出（2012）开民初字第435号民事裁定书，冻结了被告在大连银行保税区支行（账号为×××2907）的银行存款490万元。2012年10月9日，原告申请解除财产保全。经审查一审法院作出（2012）开民初字第435-1号民事裁定书，裁定解除对被告在大连银行保税区支行（账号为×××2907）的银行存款490万元的冻结。重审时，原告明确表示要求被告腾退的是综合服务楼、办公楼及车库，不包括被告转租给其他承租人使用的房屋。不要求追加其他承租人作为本案的第三人参加诉讼，原告将保留对其他承租人的诉权。被告表示撤回其在原审时提出的反诉请求。针对原告重审时提出的变更诉讼请求，经审查本案案由调整为返还原物纠纷。
大连经济技术开发区人民法院一审认为，被告与第三人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的相关规定，合法有效。双方均应依照约定恪守履行。第三人在房屋租赁期间将出租给被告的房屋出让给原告，原《房屋租赁合同》在原告与被告之间继续有效。因租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现原告已取得案涉房屋的产权，且该《房屋租赁合同》租赁期限已届满，被告应当向原告返还租赁物。因无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故原告要求“被告腾退2004年9月28日《房屋租赁合同》项下的综合服务楼、办公楼（产权证号为房权开证字第K49774号）及车库，但不包括被告转租给其他承租人使用的房屋；被告腾退其现办公用房，产权证号为房权开证字第K49771号”的诉讼请求，合法有据，予以支持。关于原告明确提出“被告违法将铁山西路11-11（原新松田项目）的房屋转租给承租人侵犯原告权利的行为，原告不要求追加被告转租的承租人作为本案的第三人参加诉讼，原告将保留对承租人的诉权，另案提起诉讼解决”的意见，因原告的诉求已变更，不涉及被告转租的其他承租人，故一审法院无需追加其他承租人为本案第三人。关于被告提出的“被告取得案涉房屋使用权是有法律依据”的答辩意见证据不足，不予支持。关于被告提出的“按双方签订的合同约定，被告对该房屋进行了维修改造，维修改造产生的费用340余万元经第三人签字确认，但第三人至今未将该款项支付给被告；在租赁期限内第三人没有通知被告就将案涉房屋转让给原告，侵犯了被告的优先购买权”的答辩意见，本案不予处理，被告可通过另行诉讼的方式解决此问题。关于被告提出“撤回其反诉请求”的意见，予以准许。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、于判决生效之日起十五日内，被告大连保税区傲海贸易有限公司返还原告大连禄源国际贸易有限公司位于大连经济技术开发区铁山西路11-11号大连新松田项目项下的综合服务楼、办公楼（产权证号为房权开证字第K49774号）及车库（不包括被告转租给其他承租人使用的房屋）。二、于判决生效之日起十五日内，被告大连保税区傲海贸易有限公司返还原告大连禄源国际贸易有限公司位于大连经济技术开发区铁山西路11-11号大连新松田项目项下的办公用房（产权证号为房权开证字第K497**号）。案件受理费45360.00元，由被告大连保税区傲海贸易有限公司承担。诉讼保全费5000.00元，由原告大连禄源国际贸易有限公司自行承担。
宣判后，傲海公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审。其主要上诉理由为：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误。案涉房屋所在的土地是国有划拨土地，中信公司与禄源公司对案涉房屋进行转让，未经有关行政部门审批，依法应当无效。禄源公司取得的案涉房屋的所有权证，是违法的，不具有法律效力；2、一审判决傲海公司返还案涉综合服务楼，无事实依据。综合服务楼是一栋四层楼，面积为3000余平方米，禄源公司提供的产权证中没有一个是3000余平方米的房屋，与综合服务楼没有关联性，因此，不能证明禄源公司对综合服务楼享有物权。
被上诉人禄源公司及原审第三人中信公司均表示服从一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，我国《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。傲海公司基于2004年与中信公司之间的《房屋租赁合同》，对案涉综合服务楼、办公楼、车库占有使用，对案涉办公用房的占有使用双方没有签订租赁合同。在租赁过程中，中信公司将包括案涉房屋在内财产转让给禄源公司，禄源公司支付了对价，成为新的权利人。由于傲海公司与中信公司之间的《房屋租赁合同》于2012年11月30日已经到期，傲海公司已无权占有租赁标的，禄源公司作为权利人，有权请求返还租赁标的即综合服务楼、办公楼和车库。对于办公用房，傲海公司并未与中信公司签订租赁合同，傲海公司无法定依据不予返还，禄源公司有权请求其进行返还。综上，一审法院支持禄源公司返还房屋的请求，并无不当。
关于上诉人要求发回重审的上诉请求及理由，本院认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，不存在发回重审的法定事由。傲海公司不同意返还案涉房屋，其应当举证证明傲海公司有权占有使用案涉房屋。傲海公司并未提供相关证据予以证明，其上诉理由也没有表明其有权占有使用案涉房屋以及合理事由，而是主张禄源公司对案涉房屋不享有权利。故其上诉理由并不能支持其上诉请求。中信公司依据辽宁省高级人民法院的执行裁定书取得了包括案涉房屋等财产的所有权。禄源公司依据与中信公司签订的《产权交易合同》和《产权交易合同补充协议》，通过天津市产权交易中心，支付了1826万元的对价，禄源公司对案涉房屋应当享有财产权利。傲海公司无权占有使用，应当予以返还。本院对其上诉请求和上诉理由，不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45360元（上诉人预交），由上诉人大连保税区傲海贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 石玉宏
代理审判员 季 烨
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 耿 艳