广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终9886号
上诉人（原审被告）：深圳特发华日汽车企业有限公司，住所地：深圳市罗湖区坭岗西路华日修理大厦，组织机构代码：60883008-1。
法定代表人：张瑞理，董事长。
委托代理人：罗少娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：蔡紫茜，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市坭岗实业股份有限公司，住所地：广东省深圳市坭岗西路北坭岗村，组织机构代码：19231037-9。
法定代表人：曾建国，董事长。
委托代理人：吕国华，广东度量衡律师事务所律师。
委托代理人：李柳雄，广东度量衡律师事务所律师。
上诉人深圳特发华日汽车企业有限公司与被上诉人深圳市坭岗实业股份有限公司返还原物纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1875号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
特发公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回坭岗公司全部诉讼请求。
事实与理由：
一、坭岗公司并非适格主体，深圳市区内土地作为城市土地所有权均应属于国家，坭岗公司并无证据证明其系涉案土地权利人，应予驳回起诉。1、根据《物权法》的“物权登记原则”，物权应以登记为准，据此，坭岗公司对涉案土地不享有权益。《土地管理法》第十三条“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，同时《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》第九条（二）载明：“…已划给原农村集体工业企业用地，…应分别与市、区国土管理部门签订土地使用合同、办理有关房地产手续”。也就是说，只有依法登记的不动产物权才能受到法律保护，具体到本案，涉案地块如仍保留给集体单位的，应另行签订“土地使用合同”及“房地产手续”。而这些权证坭岗公司均无法提供；而规土委回函中所称“村届”并非法律概念，不是法律上的不动产权属证明。因此，坭岗公司无从证明其权利主体身份及具体权利内容及“四至边届”，根据《民事诉讼法》，本案不应受理，应予驳回起诉。而事实上，特发公司邻近的地块在前期改造时发现，并不属于清水河坭岗片区，因此不能当然得出邻近地块也属于坭岗公司所有的结论，只能以土地权属登记为准。2、涉案土地属国家所有。(1)《土地管理法》第八条：城市市区的土地属于国家所有；而深圳市早1980年关内即已划为特区，1992年根据国务院令，宝安县即全部划为深圳市实现城市化，结合《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》第九条，（一）特区集体所有尚未被征用的土地实行一次性征收，土地费的补偿办法，…。因此深圳市早已不存在集体土地，深圳市市区范围内的土地均应属于国家。(2)证据-《深圳市土地使用权出让合同》第二十七条载明、“此外空间为政府所有”。(3)征收均由国家统一征收从地上至地下的整幅土，不可能只征收地下，不征收地上，也不可能征收了前面（泥岗路），征收了后面（华日修理大厦），独独中间一小块不征收。3、至于涉案土地征收存在的瑕疵或土地征收费未向坭岗公司支付，由于土地征收系国土部门职责，系另一法律关系，坭岗公司应另循途径解决。
二、涉案土地地上部分并非特发公司非法占用，特发公司只是根据《消防法》作为邻近单位保障其畅通，涉案地块作为消防通道相邻单位不仅包括特发公司，也包括华日花园全体业主等其它相邻单位，因此特发公司亦非适格被告，判决由特发公司承担全部返还义务亦于法无据。1、地上部分系消防通道、绿地，属公共设施，非特发公司占有、使用，坭岗公司向特发公司主张相关诉求于法无据，对此特发公司提供了自规划国土部门调取的《建筑施工图》，其上清晰得标明涉案土地系“消防通道及绿地”，且特发公司提供的证据二《建设用地规划许可证》上也显示根据规划，地下车库上的地面部分应建成消防通道并结合绿地。2、无论消防通道还是绿地，其设置系为不特定区域及人员安全及市容美化，其受益人均为作为不特定主体的社会公众，并非特发公司。
三、坭岗公司关于返还土地的诉请本身不具有合法性，违反《城乡规划法》。城市土地规划一经设定，任何单位或个人不得随意更改。本案涉案土地系消防通道、绿地，紧临此消防通道的是汽车4S店及花园小区等人群密集区，系消防重点区域，因此判决返还地上部分违反城市规划及消防等法律法规，请法院妥善处理。
四、《房地产估价报告》的证据效力及证明力存在瑕疵，《报告》假设前提并不存在的情况，原审仍然予以参考错误。1、《估价报告》违反《司法鉴定程序通则》、《房地产估价规范》，不是合法证据，原审予以采信错误。《司法鉴定程序通则》第23条明确：司法鉴定人进行鉴定，应当依下列顺序遵守和采用该专业领域的技术标准、技术规范和技术方法：(1)国家标准；(2)行业标准和技术规范；(3)该专业领域多数专家认可的技术方法。据此《房地产估价规范》作为国家标准应当优先予以遵守，但《估价报告》存在遗漏重大关键事实（涉案土地系消防通道用途及绿地因而不能作商业用途而不具有商业价值，且估价机构回复明确曾收到《建筑施工图》及注意到现场悬挂有“消防通道”标识）等严重错误，因此《（估价报告》不应具有证据效力。2、同时《估价报告》假设前提并不存在，从这一角度，原审仍然完全参考《估价报告》作为土地使用费评判依据错误。《估价报告》在“估价的假设和限制条件”（第6页）中明确此《报告》适用的前提包括：涉案土地可以公开市场上转让。《房地产估价规范》3.0.3之3也有相类似规定，即：“法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作出出资或进行其他活动的房地产，…不应作为相应估价目的的估价对象”。根据本案查明的案情，涉案土地显然无法在公开市场上转让，亦不能作商业用途，因此，《估价报告》假设前提并不存在，原审仍然予以参考并判决特发公司承担所谓“土地使用费”于法无据。
综上所述，本案从程序上讲特发公司作为被告及坭岗公司作为原告主体均不适格，实体上讲，坭岗公司无从证明其对涉案土地的权属，其据此提出的全部诉请均于法无据，请求贵院依法撤销一审判决，改判驳回坭岗公司全部诉讼请求。
特发公司于二审审理时补充上诉意见称：一、本案名为返还原物纠纷，实为土地所有权以及使用权纠纷，一审法院在原告未经人民政府确权处理的情况下，对本案以民事诉讼程序进行了实体处理，属程序错误，依法应撤销原审判决。二、一审判决遗漏必要当事人，特发公司认为应当追加深圳市规划和国土资源委员会为本案的当事人。本案依法应发回重审。1、政府是涉案土地的所有权人，裁判结果将直接影响政府的合法权利，是判决的实际履行主体，与本案有直接利害关系。2、政府是查明案情以及争议焦点的关键，政府参与诉讼有利于查明坭岗公司是否是适格原告，申请人是否是适格被告，申请人是否非法占用土地以及是否需要向坭岗公司支付土地使用费等核心争议焦点。3、政府是涉案土地的征收主体，是特发公司履行H403-0054（B）号宗地地上空间绿地以及道路管理义务的授权人，是查明案情以及争议焦点的关键。三、一审判决认定事实不清。1、H403-0054（B）号宗地地下车库是原地块政府征收建筑物拆迁后异地重建的结果。2、一审判决认定诉争不动产系H403-0054（B）号宗地所有位置的全部地面部分，面积1585.84平方米与事实不符。3、一审判决认定H403-0054（B）号宗地地面部分由特发公司建设为地面停车位以及通道使用至今并据此认定特发公司违法占用涉案地上空间认定事实不清。四、一审判决认为农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有。诉争不动产H403-0054（B）号土地地面部分，位于深圳市××泥岗村村界范围内，且并无整地和使用权出让记录，所以所有权应属于坭岗公司属于使用法律错误。1、一审法院认为原农民村界内的土地，除非法律明确规定属于国家所有（即全民所有）的以外，即使未经登记，亦应依法属于村集体所有属法律理解错误。2、一审判决认为《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的法律系之全国人大或其常委会制定的规范性法律文件，《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》属于地方性规范，不能据此直接发生变更村集体所有土地为国有的效力属于适用法律错误。五、根据《民法通则》一百三十六条规定，租金的诉讼时效为一年而非两年，一审判决判令特发公司支付坭岗公司起诉之日前两年的土地使用费无事实以及法律依据。综上所述，一审判决程序错误，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决项下第一、第二项判决，改判驳回坭岗公司全部诉讼请求。
坭岗公司辩称，一、H403-0054（B）宗地对应的土地底面部分（除于H403-1、H403-2综地重叠部分外），特发公司并未取得使用权，但将其建设为底面停车位及通道使用至今的事实，是一审已查明的，也是特发公司在上诉状中并无异议的，原审认定涉案土地所有权人为坭岗公司的事实查明清楚，适用法律正确，据此作出的特发公司返还土地和支付相应使用费的判决正确，特发公司提出的上诉理由均不成立。一、特发公司认为本案为土地权属正义，未经人民政府处理的前置程序属程序错误，其理由并不成立。二、特发公司认为政府是必要当事人，一审判决遗漏了必要当事人，应发回重审。该理由并不能成立，也没有事实依据。三、特发公司认为一审认定事实不清，而实际上一审判决对事实的认定非常清楚。四、对特发公司认为一审适用法律错误理由的批驳。特发公司认为根据我国土地管理法第二条及第八条的规定，涉案土地所有权人就应为政府是不能成立的。综上所述：一、除涉案土地的面积需二审查清外，特发公司的其他上诉意见并不能成立，包括本案未经行政处理前置程序、遗漏必要当事人、认定事实不清和适用法律不正确的上诉理由。二、特发公司极力主张政府拥有涉案土地所有权，掩盖其没有涉案土地所有权和使用权的关键性事实，意图将其非法行为模糊化后继续非法占有和获利，这显然违背法理与公序良俗。请求二审人民法院依法驳回特发公司的上诉。
坭岗公司向一审法院起诉请求：1、特发公司向坭岗公司返还其占用的、在《征用土地协议书》约定之外的土地共计711.34平方米；2、特发公司向坭岗公司支付自实际使用之日起至实际返还之日止的无权占有土地的使用费及利息（截至2013年10月31日为人民币4760220.4元）。一审诉讼过程中，坭岗公司明确其诉讼请求为：1、特发公司向坭岗公司返还H403-0054（B）宗地的地面部分1585.84平方米；2、特发公司向坭岗公司支付H403-0054（B）宗地的地面部分1585.84平方米自1990年1月1日至实际返还之日止按同期同地段政府指导租金价计算的使用费，利息按同期人民银行同期贷款利率，每年使用费从次年1月1日计算。
一审法院认定事实：一、本案讼争不动产为位于深圳市罗湖区××街道辖区××（××）号宗地所在位置的全部地面部分，面积1585.84平方米。二、2004年，深圳市规划和国土资源局以深地合字（2004）1033号《深圳市土地使用权出让合同书》将H403-0054（B）号宗地1585.84平方米出让给特发公司，使用期限为50年。合同载明本次出让的H403-0054（B）地块为地下空间，不含地上部分，出让的地下空间为用地范围高程17.2米至地下一层车库基础底部，车库净高2.5米，地面部分的消防通道应结合绿化草地建设，不得采用硬质路面和设置障碍；本地块用途为机动车停车场库用地，地块性质为商品房。特发公司受让后，将该地块建设为地下停车场使用至今。三、上述H403-0054（B）宗地所在位置的地面部分，由特发公司建设为地面停车位及通道使用至今。根据坭岗公司申请，原审法院委托深圳市XX房地产评估有限公司对该宗地所在位置的地面部分1990-2014年期间租金水平进行评估，该公司提供的评估报告书显示，该不动产1990-2014年期间月租金为人民币3568元至人民币7268元不等，其中2011-2014年分别为人民币6647、6846、7057、7268元。四、根据深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局复函，上述H403-0054（B）宗地出让范围为地下空间，不含地上部分，该宗地位于深圳市××泥岗村村界范围内，并无征地记录。五、深圳市××泥岗村村民委员会已被撤销，现由坭岗公司履行原村委会相关职责。
一审法院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施；被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。本案讼争不动产即H403-0054（B）宗地的地面部分，位于深圳市××泥岗村村界范围内，且并无征地和使用权出让记录，其所有权应属于泥岗村集体所有，坭岗公司作为履行原村委会相关职责的单位，有权提起本案诉讼。虽特发公司依法取得H403-0054（B）宗地使用权，但该宗地权利范围仅为地下空间，不含本案坭岗公司主张权利的地面部分，故特发公司使用地面部分并无法律和合同依据。特发公司以1992年《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》及坭岗公司未能提供权属登记为由，主张涉案不动产已经被征收，现为国有性质，原审法院认为：1、原农村村界内的土地，除非法律明确规定属于国家所有（即全民所有）的以外，即便未经登记，亦应依法属于村集体所有；2、该土地的性质、权属等其后需发生变更的，应依法办理变更手续，变更手续完成之前，土地性质、权属不发生改变；3、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款及《中华人民共和国物权法》第四十七条规定的“法律”系指全国人大或其常委会制定的规范性法律文件，《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》属于地方性规范性文件，不能据此直接发生变更村集体所有土地为国有的效力，且该《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》规定的是深圳市原农村土地国有化的办法或规划，具体到特定土地，则需依法办理相关手续后，才转为国有土地；4、即便依据相关规划，该土地应作为绿化或消防通道，亦只是对其功能进行规划设定，并不直接导致权属和土地性质变更。根据深圳市规划和国土资源委员会回复，涉案不动产并无征地记录，故坭岗公司要求特发公司返还讼争不动产，依据充分，应予支持。坭岗公司主张的土地使用费，对于本案受理日（2013年12月3日）两年之前（即2011年12月3日之前）部分，特发公司提出诉讼时效抗辩，且坭岗公司未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，该部分超过诉讼时效，坭岗公司丧失胜诉权，原审法院依法不予支持。对于2011年12月4日之后土地使用费用，特发公司应予支付，但坭岗公司主张参照同地段同期政府指导租金计算，因该讼争不动产是地块的地面部分，并非房屋，故坭岗公司主张的计费标准，缺乏依据，不予采信；本案评估报告书确定的租金水平，是该不动产的使用价值，并非交易或转让价格，其是否产权清晰及可否转让，对其作为停车位使用的价值而言影响不大，故原审法院参照评估报告确定的租金水平计算2011年12月4日至2014年12月31日期间费用为6647×28/31+6846×12+7057×12+7268×12=260055.74元；对于2015年1之后土地使用费，参照2014年度租金水平计算，截至2015年12月31日为7268×12=87216元；上述共计人民币347271.74元。对于坭岗公司主张的利息，因双方并无约定支付使用费的时间，坭岗公司亦未举证证明此前已向特发公司主张该项费用且特发公司应支付而逾期支付，故坭岗公司要求特发公司支付利息，缺乏法律和合同依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款、第八条第二款、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，第三十四条、第四十二条，第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、特发公司应于本判决生效之日起三十日内向坭岗公司返还H403-0054（B）宗地对应的土地地面部分共计1585.84平方米。二、特发公司应于本判决生效之日起三十日内向坭岗公司支付土地使用费（截至2015年12月31日为人民币347271.74元，其后按每月人民币7268元支付至实际返还上述不动产之日止）。三、驳回坭岗公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币44882元，由坭岗公司负担人民币41682元，由特发公司负担人民币3200元；评估费人民币20000元，由坭岗公司负担人民币18600元，由特发公司负担人民币1400元。
本院经审理查明，双方当事人确认涉案H403-0054（B）号宗地地上空间与H403-0001号宗地及H403-0002号宗地的地上空间存在重叠部分，特发公司是H403-0001号宗地及H403-0002号宗地的权利人，重叠部分的面积为157.73平方米。
原审对涉案H403-0054（B）号宗地的上租金进行的评估系根据特发公司实际使用的情况，经现场勘察确认上述宗地存在43个停车位，以停车位的月租金为计算依据进行的使用价值的评估。二审经双方当事人现场核实，确认上述停车位中有14个停车位位于与H403-0001号宗地及H403-0002号宗地的重叠部分。
特发公司二审提交深圳市规划与国土资源委员罗湖管理局对特发公司的复函，确认H403-0054（B）号宗地地上空间除与H403-0001号宗地重叠的21.63平方米、与H403-0002号宗地重叠的136.10平方米用地范围外，其他空间为政府所有。
二审审理期间，本院向深圳市规划与国土资源委员罗湖管理局发出协议调查函，询问“H403-0054（B）号宗地的地上部分的权利人是谁？在该宗地没有征地记录的情况下，其地上部分是否已收归国有？若已收归国有，是因何原因收归国有？是否已进行土地使用费的补偿？”深圳市规划与国土资源委员罗湖管理局向本院回函称，“经核，H403-0054(B)宗地使用权人为特发公司，该宗地平面垂直投影对应的地上空间，除与H403-0001号宗地重叠的21.63平方米、与H403-0002号宗地重叠的136.10平方米用地范围外，其他空间为政府所有。H403-0054(B)宗地地上部分未见征收记录。根据1992年印发的《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，关于原特区集体所有尚未被征用的土地实行一次性征收的规定，原特区内农村集体土地已统征为国有。”
原审已查明其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，坭岗公司诉请特发公司返还涉案H403-0054（B）号土地地上空间部分并支付占用土地期间的土地使用费，故本案的争议焦点为坭岗公司是否对涉案土地享有权利。
本案中，涉案土地虽然位于深圳市××泥岗村村界范围内，亦无征地记录，但是依据深圳市规划与国土资源委员罗湖管理局向本院的复函“根据1992年印发的《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，关于原特区集体所有尚未被征用的土地实行一次性征收的规定，原特区内农村集体土地已统征为国有”，故涉案土地已通过一次性征收的方式被统征为国有，坭岗公司在本案中主张其对涉案土地享有权利没有依据。由上，坭岗公司诉请特发公司返还涉案土地并支付占用土地期间的土地使用费的依据不足，本院不予支持。原审相关认定错误，本院予以纠正。
综上，特发公司的上诉有理，本院予以支持。原审查明事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条的规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1875号民事判决；
二、驳回深圳市坭岗实业股份有限公司的全部诉讼请求。
本案一审、二审案件受理费均为人民币44882元，评估费人民币20000元，均由坭岗公司负担，
本判决为终审判决。
审 判 长 赖 秋 姗
审 判 员 聂 效
代理审判员 王 丹 妮
二〇一七年九月八日
书 记 员 廖冉冉(兼)
附录相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第四十六条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
《中华人民共和国物权法》
第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。