南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第652号
原告：黄有明，男，1988年8月15日出生，汉族，住融安县。
委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所律师。
被告：广西跃盛置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区。
法定代表人：李浩铭，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郑欣，广西民族律师事务所律师。
原告黄有明与被告广西跃盛置业投资有限公司（以下简称跃盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年1月7日裁定转为普通程序，并于2015年12月15日、2016年12月6日公开开庭进行了审理。原告黄有明，被告跃盛公司的委托诉讼代理人郑欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄有明向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2013年11月7日签订的《租赁合同》；2.被告跃盛公司向原告黄有明返还商铺租金321852元；3.被告跃盛公司向原告黄有明返还履约保证金80463元；4.被告跃盛公司向原告黄有明返还商铺管理费11496元；5.被告跃盛公司向原告黄有明赔偿因装修该商铺而支出的费用60600元；6.被告跃盛公司向原告黄有明赔偿加盟经济损失80000元；7.被告跃盛公司向原告黄有明支付违约金551440元；8.本案诉讼费由被告跃盛公司承担。事实和理由：原告于2013年11月7日与被告签订《租赁合同》，由原告承租被告位于南宁市大学东路93号的“跃盛国际商业广场”第五层的5003号商铺，拟用于经营餐饮行业，租期8年，从2013年11月20日至2021年11月19日。合同约定被告于2013年11月20日将该商铺交付给原告进场装修。交付后，原告依据合同进场装修。装修过程中，2014年1月2日，南宁市高新区行政执法局、房产局、安监局、工商局、公安消防大队联合下文，因被告擅自在原规划批准的五层楼房上加建了三层，加建的建筑被认定为违法建筑。被告被责令停止招商和经营活动，导致合同项下的商铺无法开展经营活动，这种状况已持续近两年，至今仍不见取得进展。原告与被告签订的《租赁合同》合同目的无法实现，被告已经构成根本违约。被告的违约行为给原告带来金钱上和时间上的多重损失，损害了原告的财产利益。被告应向原告返还租金321852元、履约保证金80463元、商铺管理费11496元，并赔偿原告因装修该商铺而支出的费用60600元。此外，2013年12月6日，原告与案外人重庆市齐齐餐饮文化有限公司（以下简称齐齐餐饮公司）签订的《技术加盟合同书》，因租赁合同无法履行而给原告造成加盟经济损失80000元。按照《租赁合同》第七条第1款第（2）项的约定，违约金为租期剩余年限的总租金的20%，即从2014年6月20日至2021年11月19日的总租金的20%，即：2757203×20%﹦551440.6元。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告跃盛公司辩称：1.被告同意解除《租赁合同》；2.合同解除后，原告主张的预付商铺租金321852元、履约保证金80463元、预付商铺管理费11496元，被告同意无息退还；3.关于装修费用问题，原告无证据证明已进场装修，就原告主张的装修保证金5000元、装修水电费预付款2000元、装修电梯使用费1000元、装修工牌押金500元等，有被告加盖公章的收据予以认可，被告同意无息退还，多出的装修费用于法无据，被告无需支付；4.关于加盟经济损失问题，原告与齐齐餐饮公司签订的《技术加盟合同书》是否真实有效和是否实际履行无法确认，原告仅提供加盟费7万元、保证金1万元的收据不足以证明原告已向齐齐餐饮公司交了加盟费及保证金，且根据合同相对性原则，原告应当向齐齐餐饮公司索要预交的加盟费和保证金，且《技术加盟合同书》没有违约条款及不予退还加盟费和保证金等条款，即便原告已交了上述费用也完全有理由也有能力要求齐齐餐饮公司退还所交款项；5.关于违约金的问题，原告依据《租赁合同》第七条第1款第（2）项“甲方违反本合同约定提前解除、终止合同，给乙方带来经济损失由甲方负责赔偿”主张违约金与事实不符，本案中，被告没有主动提前解除合同，是原告主动要求与被告解除合同，且合同无法履行是因政府行为，而非被告单方原因导致商铺无法交付。依据《租赁合同》第十条第1款约定，被告退还原告预交未使用的租金及合同履约保证金，无需承担费用或损失。且原告没有进场装修，也没有开业经营，更没有经营损失。即使因被告违约造成原告经济损失，原告主张的违约金也过分高于实际损失，应当予以减少。
本案的争议焦点为：1.原告黄有明要求被告跃盛公司赔偿因装修该商铺而支出的费用60600元是否有事实和法律依据；2.原告黄有明要求被告跃盛公司赔偿加盟经济损失80000元是否有事实和法律依据；3.原告黄有明要求被告跃盛公司支付违约金551440元是否有事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的其与齐齐餐饮公司签订的《技术加盟合同书》、《加盟费收据》、《加盟合同履约保证金收据》，证明原告为在涉案商铺内经营火锅店而与齐齐餐饮公司签订加盟合同，并向齐齐餐饮公司支付相关加盟费用，与本案有关，本院予以认定；2.原告提交的《关于依法拆除相思湖商贸大厦加建部分楼房的通知》，虽无原件，但该通知有南宁高新技术产业开发区建设房产局、南宁市工商行政管理局高新技术产业开发区分局、南宁高新技术产业开发区城市管理综合行政执法局、南宁高新技术产业开发区安全生产监督管理局、南宁市高新公安消防大队的盖章，本院对其真实性予以认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月7日，原告黄有明（承租方，乙方）与被告跃盛公司（出租方，甲方）签订一份《租赁合同》，约定：1.乙方承租南宁市大学东路93号商场第五层5003号商铺，该商铺只限于乙方经营餐饮；2.该商铺为框架结构、毛坯房，甲方于2013年11月20日交付给乙方进场装修；3.商铺租赁期限为2013年11月20日至2021年11月19日；4.甲乙双方确认的交商铺之日起，乙方享有7个月的免租期（从2013年11月20日至2014年6月19日止）；5.乙方签订本合同之日起3日内，向甲方预交租金321852元；6.乙方签订本合同之日起3日内，向甲方交纳合同履约保证金80463元；7.合同第七条第1款第（2）项约定，甲方违反本合同约定提前解除、终止合同的，给乙方带来的经济损失由甲方负责赔偿，甲方应向乙方支付合同期限违约剩余年限的总租金的20%作为违约金。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，2013年11月10日，原告向被告支付商铺租金321852元、履约保证金80463元、商铺管理费11496元。被告于2013年11月20日交付商铺给原告进场装修。原告于2014年1月3日向被告支付商铺装修保证金5000元、装修水电费2000元、电梯使用费1000元、装修工牌押金500元、装修垃圾清运费450元。
根据被告跃盛公司提交的中华人民共和国建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证显示，涉案商铺所在的大厦建设单位为南宁市西乡塘区上饶街道办事处陈西村民委员会，建设项目名称为相思湖商贸城，结构类型为框架结构，地下1层，地上5层。
2014年1月2日，南宁高新技术产业开发区建设房产局、南宁市工商行政管理局高新技术产业开发区分局、南宁高新技术产业开发区城市管理综合行政执法局、南宁高新技术产业开发区安全生产监督管理局、南宁市高新公安消防大队联合向相思湖商贸大厦业主发出《关于依法拆除相思湖商贸大厦加建部分楼房的通告》，主要内容为：经查，相思湖商贸大厦的五楼上加建了三层楼房，共计1万8千多平方米，加建的三层楼房，未办理规划、建设、安全、消防等手续，严重违反了相关法律法规的规定，依法责令停止违法建设行为，三日内自行拆除加建的三层楼房，在未拆除加建的三层楼房前，为确保安全，停止招商和经营行为，如不在规定时间内自行拆除加建的三层楼房，相关部门将组织力量依法强制拆除。
随后，相思湖商贸大厦的六、七、八层被行政执法部门强制拆除，被告跃盛公司停止对该大厦的招商和经营活动。因整栋大厦无法开展经营活动，原告将被告诉至法院，提出解除合同等相关诉讼请求，本院于2015年11月28日向被告送达民事起诉状副本等应诉材料。庭审过程中，被告表示同意解除合同，双方一致确认合同解除时间为2015年11月28日。直至庭审当日，相思湖商贸大厦未正常开业。
另查明：2013年12月6日，原告黄有明（乙方）与案外人齐齐餐饮公司（甲方）签订一份《技术加盟合同书》，内容为甲乙双方友好协商，就重庆齐齐火锅加盟一事达成以下协议：1.乙方向甲方支付一次性技术加盟费7万元，在签订本协议时一次性付清，加盟时间无限；2.乙方技术加盟地址为南宁大学东路93号；3.签订合同时，乙方向甲方交纳保证金1万元，解除合同时甲方退还保证金。合同还对其他的权利义务作了约定。2013年12月19日，原告向齐齐餐饮公司支付一次性技术加盟费7万元、保证金1万元。原告主张其与齐齐餐饮公司签订加盟并支付加盟费一事已事先告知被告，被告对此不予认可。
还查明：在案件审理过程中，原告向本院提出对涉案商铺装修损失进行鉴定的申请，本院予以准许。本院于2016年8月15日委托广西中硕资产评估有限责任公司对上述装修损失进行评估。2016年9月26日，该公司作出中硕估字[2016]第424号《南宁市跃盛国际广场第五层5003号商铺的装修价格评估报告书》，得出价格评估报告意见：“南宁市大学东路93号跃盛国际广场第五层5003号商铺于评估基准日2016年8月15日装修价值为48126元。”原、被告对该份评估报告书的真实性、合法性、关联性予以认可。
本院认为，原告黄有明与被告跃盛公司于2013年11月7日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于合同解除的问题。被告在相思湖商贸大厦违法加建第六、七、八层，加建的三层被行政执法部门强制拆除，导致整栋大厦一直未能正常开业。被告无法保证涉案商铺能正常经营，双方签订的租赁合同目的已无法实现，被告构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，原告可以行使合同解除权。双方在庭审过程中对合同解除的时间为2015年11月28日达成一致意见，因此，本院认定原告黄有明与被告跃盛公司于2013年11月7日签订的租赁合同于2015年11月28日解除。
关于返还商铺租金、履约保证金、商铺管理费的问题。合同签订后，2013年11月10日，原告向被告支付商铺租金321852元、履约保证金80463元、商铺管理费11496元。被告在庭审中同意退还上述费用。因此，原告要求被告退还商铺租金321852元、履约保证金80463元、商铺管理费11496元，本院予以支持。
关于装修损失的问题。原告于2014年1月3日向被告支付商铺装修保证金5000元、装修水电费2000元、电梯使用费1000元、装修工牌押金500元、装修垃圾清运费450元，原告为装修该商铺向被告支付上述装修款共计8950元，被告表示同意退还该8950元。此外，根据广西中硕资产评估有限责任公司作出的中硕估字[2016]第424号《南宁市跃盛国际广场第五层5003号商铺的装修价格评估报告书》得出的价格评估报告意见，涉案商铺的装修价值为48126元。因此，原告因装修商铺而支出的费用总计57076元。原告因被告的根本违约行为而行使合同解除权，根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应向原告承担赔偿损失的违约责任。原告要求被告赔偿因装修而支出的费用60600元，本院支持其中的57076元，多出的部分本院不予支持。
关于加盟经济损失的问题。2013年12月6日，原告与齐齐餐饮公司签订《技术加盟合同书》，并向齐齐餐饮公司支付一次性技术加盟费7万元、保证金1万元。原告主张其与齐齐餐饮公司签订加盟合同并支付加盟费一事已事先告知被告，被告对此不予认可。原告未能提交证据证实上述主张，本院对该主张不予采信。根据合同法第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，被告事先并不知道原告会和齐齐餐饮公司签订加盟合同并支付加盟费一事，无法预见其因违反合同可能给原告造成该项损失。此外，根据加盟合同的性质，原告可以选择其他商铺继续履行加盟合同，租赁合同的解除并不必然造成加盟费损失。综上，原告要求被告赔偿加盟经济损失80000元，本院不予支持。
关于违约金的问题。合同第七条第1款第（2）项约定，被告违反本合同约定提前解除、终止合同的，给原告带来的经济损失由被告负责赔偿，被告应向原告支付合同期限违约剩余年限的总租金的20%作为违约金。此条款属于原告与被告对于发生被告违约提前解除合同此种违约行为时，被告应支付违约金的特别约定。而在本案中，并未出现被告提前解除合同的情形。原告依据此条约定要求被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、原告黄有明与被告广西跃盛置业投资有限公司于2013年11月7日签订的租赁合同于2015年11月28日解除；
二、被告广西跃盛置业投资有限公司向原告黄有明返还商铺租金321852元；
三、被告广西跃盛置业投资有限公司向原告黄有明返还履约保证金80463元；
四、被告广西跃盛置业投资有限公司向原告黄有明返还商铺管理费11496元；
五、被告广西跃盛置业投资有限公司向原告黄有明赔偿因装修商铺而支出的费用57076元；
六、驳回原告黄有明的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费14838元，鉴定费1500元，合计16338元，由原告黄有明负担9440元，被告广西跃盛置业投资有限公司负担6898元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 邓立新
代理审判员 廖俊芳
代理审判员 徐小晴
二〇一六年十二月六日
书 记 员 赵文赎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。