上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3361号
上诉人（原审被告）：上海古树园实业集团有限公司，住所地上海市玉树路105号1号楼103室。
法定代表人：张兆青，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：袁铮佳，上海环琦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董雪明，男，1947年12月7日生，汉族，住上海市松江区。
被上诉人（原审原告）：金瑞芳，女，1946年9月8日生，汉族，住上海市松江区。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张志成，上海上华律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵延婕，上海上华律师事务所律师。
上诉人上海古树园实业集团有限公司（以下简称古树园公司）因与被上诉人董雪明、金瑞芳商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初12610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人古树园公司上诉请求：要求撤销一审法院判决，发回重审或依法改判。事实和理由：双方签订的合同未约定办理小产证的时间及逾期办证的违约责任，故被上诉人主张逾期过户违约金没有事实和法律依据。无法办理过户的客观原因并非上诉人造成，上诉人不应承担责任。上诉人对逾期违约金的计算也有异议。
被上诉人董雪明、金瑞芳辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
董雪明、金瑞芳向一审法院起诉请求：1、判令古树园公司协助董雪明、金瑞芳办理房地产权证；2、判令古树园公司向董雪明、金瑞芳支付逾期交房违约金人民币（币种下同）25,662.03元(以已付房款为本金，自2012年12月1日始至实际办理产证之日止，按日万分之一计算，暂算至2017年5月5日)；3、判令古树园公司向董雪明、金瑞芳返还2014年、2015年、2016年度物业费、楼灯费981元。
一审法院认定事实：根据2017年10月11日的上海市不动产登记簿显示，上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）所在土地的使用权人为古树园公司，上面设立有核准登记日期为2013年5月8日的抵押债权，古树园公司尚未取得包括系争房屋在内的大产证。根据2018年1月3日的上海市不动产登记簿显示，系争房屋于2017年12月18日核准登记至古树园公司名下，已经取得大产证，抵押已涤除。董雪明、金瑞芳与古树园公司均确认系争房屋为动迁安置房。
2012年11月27日，由古树园公司作为甲方、卖方与董雪明、金瑞芳作为乙方、买方签订《上海市商品房预售合同》约定：1.乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积为72.11平方米，总房价款为158,701.50元。2.第十一条，甲方定于2012年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。3.甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。4.第�条，该房屋的交付必须符合下列条件：办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。5.该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前0天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交钥匙。6.在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证（大产证）后60天内，由甲、已双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向松江区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同另对其他内容做出了约定。
一审审理中，董雪明、金瑞芳确认其在2012年11月27日取得系争房屋的钥匙并实际入住。董雪明、金瑞芳向上海XX有限公司分别于2014年10月15日支付物业费、楼灯费327元、于2015年12月11日支付包括系争房屋在内的三套房屋物业费、楼灯费1,120元、于2016年11月10日支付包括系争房屋在内的四套房屋的物业费、楼灯费1,536元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。董雪明、金瑞芳与古树园公司签订的《上海市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效的合同，当事人均应恪守。系争房屋为动迁安置房，在本案审理过程中其已经核准取得大产证登记，且所设抵押业已涤除，已经可以办理过户手续（小产证），故董雪明、金�芳请求判令古树园公司为其办理系争房屋产证的诉讼请求，一审法院予以支持。
至于董雪明、金瑞芳主张的逾期交房违约金，一审法院认为，《上海市商品房预售合同》中约定的房屋交付的标志为交钥匙，而董雪明、金瑞芳已经确认古树园公司向其交付了系争房屋的钥匙，则古树园公司已经按照约定向董雪明、金瑞芳完成了交付房屋的义务，董雪明、金瑞芳业已实际入住了系争房屋，董雪明、金瑞芳以此按照合同第十二条主张违约金缺乏事实依据。至于过户是否构成违约，《上海市商品房预售合同》中约定房屋交付的条件之一为古树园公司已经取得大产证，则根据《上海市商品房预售合同》中对于过户（办理小产证）时间的约定，董雪明、金瑞芳可主张过户的最晚日期应为2013年2月28日，而截止到此日，因为古树园公司未取得大产证故并未为董雪明、金瑞芳办理小产证，则应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此董雪明、金瑞芳按照日万分之一的标准、以已付房款为基数主张违约金，并无不当。故古树园公司应自2013年3月1日起，以董雪明、金瑞芳已付房款为基数、日万分之一为标准向董雪明、金瑞芳支付违约金至过户之日止。
至于董雪明、金瑞芳主张的物业费、楼灯费，系董雪明、金瑞芳获交付系争房屋之后在使用系争房屋过程中应当向物业公司支付的合理费用，其要求古树园公司向其予以返还，缺乏法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定，于2018年1月23日作出判决：一、古树园公司于判决生效之日起十日内配合董雪明、金瑞芳办理房屋产权过户登记手续，将位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋所有权转移登记至董雪明、金瑞芳名下；二、古树园公司于判决生效之日起十日内向董雪明、金瑞芳支付逾期过户违约金（以158,701.50元为基数、日万分之一为标准，自2013年3月1日起计算至过户之日止）；三、驳回董雪明、金瑞芳的其余诉讼请求。一审案件受理费4,007元，减半收取2,003.50元，由古树园公司负担。
二审中，当事人未向本院提交新的证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请�所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人虽然主张逾期过户违约金没有事实和法律依据，合同并未约定办理小产证的时间及逾期办证的违约责任，无法办理过户的客观原因并非上诉人造成，对逾期违约金的计算也有异议等，但其并未提供充分证据材料予以支持，一审法院根据现有证据材料审查认定并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民�4,007元，由上诉人上海古树园实业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年四月十八日
书记员 刘晓静
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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