福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0583民初6841号原告南安市丰州镇经济发展服务中心，住所地南安市丰州镇燕山路200号，统一社会信用代码：12350583MB0357499L。法定代表人黄文艺，该单位主任。委托代理人戴海莺、叶冰冰，福建顺济律师事务所律师、实习律师。被告傅仰福，男，1962年1月6日出生，汉族，住福建省南安市，原告南安市丰州镇经济发展服务中心与被告傅仰福租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理。依法组成合议庭，于2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告南安市丰州镇经济发展服务中心的委托代理人戴海莺、叶冰冰，被告傅仰福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南安市丰州镇经济发展服务中心诉称，2010年7月2日，南安市丰州镇企业服务中心与被告傅仰福签订《丰州镇企业厂房租赁协议书》一份，约定将位于丰州镇武荣工业区侨中路西侧的丰州镇企业厂房“龙舞工业楼”一幢三层楼、相关设施及场地租赁给被告傅仰福作为经营娱乐场所使用；租赁期间为2010年8月1日起至2015年6月30日止；被告傅仰福每年应支付租金人民币77000元，分别于每年的6月30日和12月31日各支付人民币38500元。2010年11月8日，南安市丰州镇企业服务中心与被告傅仰福签订《丰州镇企业厂房租赁期间用电补充协议书》，约定租赁物厂区内的三相用电60安电表所有权归南安市企业服务中心所有，被告傅仰福只有使用权；租赁期满后，租赁物厂区范围内的电力线路、供水管道、“龙舞工业楼”厂区的所有搭盖应无偿交付南安市企业服务中心。合同签订后，南安市丰州镇企业服务中心将租赁物厂房交付被告傅仰福，但被告傅仰福没有依约支付租金。“龙舞工业楼”（产权证号为南国用籍第00050124号）的产权人为南安市丰达盛旅游开发有限公司，南安市丰达盛旅游开发有限公司对南安市丰州镇乡镇企业管理站、南安市丰州镇企业服务中心、南安市丰州镇经济发展服务中心就上述房产及相关承租人建立的租赁关系均予以认可，并授权南安市丰州镇乡镇企业管理站、南安市丰州镇企业服务中心、南安市丰州镇经济发展服务中心均有权作为出租人全权处理就上述房产租赁关系所产生的一切事务（包括但不限于签订相关租赁协议及就租赁协议履行中产生的纠纷提起的诉讼等）。2011年8月15日，中共南安市委、南安市人民政府共同发布《关于南安市乡镇机构改革的实施意见》（南委（2011年）207号）决定不再保留南安市丰州镇企业服务中心，南安市丰州镇企业服务中心的全部相关权利义务均转由原告南安市丰州镇经济发展服务中心承受。原告南安市丰州镇经济发展服务中心多次向被告傅仰福催讨，并于2016年3月31日和2016年4月27日与南安市丰州镇人民政府共同向被告傅仰福发送书面《通知》，但被告傅仰福对此置之不理。截止至今，被告傅仰福仍未缴清租金等费用并履行返还义务。为此，原告请求判令：1、解除南安市丰州镇企业服务中心与被告傅仰福所签订的《丰州镇企业厂房租赁协议书》，被告傅仰福立即将位于南安市武荣工业区侨中路西侧的“龙舞工业楼”（产权证号为南国用籍第00050124号）返还给原告，并将租赁物厂区范围内的三相用电60安电表、电力线路、供水管道及“龙舞工业楼”厂区的所有搭盖无偿交付原告；2、被告傅仰福向原告支付自2010年6月30日起至实际返还租赁物之日止按每年77000元计算的租金（或租赁物占用费），并自逾期之日起对未付租金按年利率6%计算利息（或资金占用费）；3、本案的受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用由被告承担。被告傅仰福辩称，答辩人不同意解除合同。原告未经答辩人的同意擅自终止合同，故答辩人才拒付租金。答辩人只欠原告三年的租金，计人民币231000元未付，有发票为证。租赁物至今未交付原告，答辩人没有使用和经营租赁物，但有在租赁物内存放答辩人的物品，并聘请人员看管。经审理查明，南安市丰达盛旅游开发有限公司将登记在其名下的址在丰州镇武荣工业区侨中路西侧的企业厂房“龙舞工业楼”一幢三层楼委托南安市丰州镇企业服务中心进行出租。2010年7月2日，南安市丰州镇企业服务中心与被告傅仰福签订《丰州镇企业厂房租赁协议书》一份，该协议书内载：“甲方：丰州镇企业服务中心乙方：傅仰福身份证号码：地址：丰州镇桃源村祠堂后43号联系电话：159××××9828为完善丰州镇企业资产管理，确保集体资产不损失，发挥资产效益，经甲、乙双方协商，甲方同意将丰州镇企业厂房“龙舞工业楼”出租给乙方管理，并达成如下协议：1、甲方提供位于武荣工业区侨中路西侧的丰州镇企业厂房“龙舞工业楼”一幢三层楼和相关设施及场地租赁给乙方作为经营娱乐场所使用。2、乙方在租赁期间，应加强安全生产管理，严格执行有关管理规定。3、租赁期限：从2010年8月1日至2015年6月30日止，时间5年。4、乙方每年应支付给甲方人民币柒万柒仟元整租金，分别每年6月30日和12月31日支付38500元。5、乙方租赁期间应加强厂房的维护和管理（含临时搭盖），保证厂房完好和正常使用。若因乙方管理上的原因造成甲方厂房损坏者，应负责修复或赔偿。乙方租赁期间不得自行改变厂房的主要结构。6、乙方租赁期满后，在厂区范围内的电力线路、供水管道、“龙舞工业楼”厂区的所有搭盖应无偿交付甲方，其他设备及材料等应于15天内搬迁完毕，否则甲方将作无主处理；乙方有优先续租权。7、如因丰州镇政府发展规划需要，乙方应无条件归还给甲方。本协议一式叁份，甲方执贰份、乙方执壹份。甲方：代表：王天平南安市丰州镇企业服务中心乙方：傅仰福2010.7.2。”。合同签订后，南安市丰州镇企业服务中心依约将租赁物厂房交付给被告傅仰福使用。2010年11月8日，南安市丰州镇企业服务中心与被告傅仰福签订《丰州镇企业厂房租赁期间用电补充协议书》一份，该协议书内载：“甲方：丰州镇企业服务中心乙方：傅仰福身份证号码：地址：丰州镇桃源村祠堂后43号联系电话：159××××9828因甲方将丰州镇企业厂房“龙舞工业楼”出租给乙方管理，现就三相用电达成如下协议：“1、甲方提供位于武荣工业区侨中路西侧的丰州镇企业厂房“龙舞工业楼”一幢三层楼和相关设施及场地租赁给乙方作为经营娱乐场所使用。乙方借用甲方的土地使用证办理三相用电60安电表一个，其办理费用由乙方负责，该电表的所有权归甲方所有，乙方只有使用权。2、乙方在租赁期间，应加强安全生产管理，严格执行有关管理规定，做好防火防电等安全生产工作。3、乙方交纳甲方人民币伍仟元整，作为其经营期间用电的保证金。4、乙方租赁期满后，在厂内范围内的电力线路、供水管道、“龙舞工业楼”厂区的所有搭盖应无偿交付甲方，如有第三方承租，经三方协商，由第三方适当补偿乙方办理其三相电表的费用。本协议一式贰份，甲方执壹份、乙方执壹份。甲方：代表南安市丰州镇企业服务中心乙方：傅仰福二〇一〇年十一月八日。”。现原、被告双方为合同的履行产生纠纷，原告遂诉至本院要求解决。另查明，原告南安市丰州镇经济发展服务中心是依法成立的事业单位法人，宗旨和业务范围为熟悉、掌握各村、企事业单位情况；承担镇经济管理、乡镇企业管理、统计等公益性服务工作；举办单位为南安市丰州镇人民政府。2011年8月15日，中共南安市委、南安市人民政府共同印发《关于南安市乡镇机构改革的实施意见》（南委【2011】207号），该文件内载：“……四、乡镇事业单位机构设置和人员编制配置（一）乡镇事业机构设置根据上级有关事业单位机构改革精神，结合我市实际，整合现有乡镇事业单位，设置如下：……4、不再保留企业管理服务中心，组建经济发展服务中心（加挂统计站牌子），为隶属乡镇管理的股级事业单位，经费由市财政核拨。承担乡镇经济管理、乡镇企业管理、安全生产监督、统计等公益性服务工作。……”。至此，南安市丰州镇企业服务中心更名为原告南安市丰州镇经济发展服务中心，其权利义务由原告南安市丰州镇经济发展服务中心承受。又查明，诉争租赁物（即址在南安市丰州镇武荣工业区侨中路西侧的丰州镇企业厂房“龙舞工业楼”一幢三层楼）的土地使用权人为南安市丰达盛旅游开发有限公司。2016年8月1日，南安市丰达盛旅游开发有限公司出具《声明书》一份，该声明书内载：“声明人：南安市丰达盛旅游开发有限公司，住所地，法定代表人：黄文艺。统一社会信用代码：9135058374167386Y”声明人系位于南安市（产权证号：00050123、00050124，又名“龙舞楼、“百花楼”）房产的所有权人，声明人作声明如下：南安市丰州镇乡镇企业管理站、南安市丰州镇企业服务中心、南安市丰州镇经济发展服务中心就上述房产与相关承租人建立的租赁关系声明人均予以认可，并且南安市丰州镇乡镇企业管理站、南安市丰州镇企业服务中心、南安市丰州镇经济发展服务中心均有权作为出租人全权处理就上述房产租赁关系所产生的一切事物（包括但不限于签订相关租赁协议及就租赁协议履行中产生的纠纷提起的诉讼等）。特此声明！声明人：南安市丰达盛旅游开发有限公司（章）法定代表人：黄文艺（签名）时间：2016年8月1日。”。上述事实，有原告提供的原告的《事业单位法人证书》1张、中共南安市委、南安市人民政府共同印发的《关于南安市乡镇机构改革的实施意见》1份、被告傅仰福的《身份证》复印件1份、《国有土地使用证》1本、南安市丰达盛旅游开发有限公司出具的《声明书》1份、南安市丰达盛旅游开发有限公司的《营业执照》、《法定代表人证明》、法定代表人《身份证》各1份、南安市丰州镇企业服务中心与被告傅仰福签订的《丰州镇企业厂房租赁协议书》、《丰州镇企业厂房租赁期间用电补充协议书》各1份、诉争租赁物的《照片》2张等为证，上述证据与原、被告在庭审中的陈述能够相互印证，其来源真实合法，具有关联性，本院予以采信，并作定案依据。审理中，原告提供的《傅仰福租赁龙舞楼租金欠款清单》1份，欲证明被告傅仰福拖欠租金的情况。对此，被告傅仰福主张只欠原告三年的租金，且其未缴纳租金的原因是由于原告擅自终止合同，但被告傅仰福未能举证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，被告傅仰福应承担举证不能的不利后果，故对被告的该主张，本院不予采纳。本院认为，根据原告提供的租金欠款清单及协议书的内容可知，被告傅仰福分别于2010年7月7日缴纳租金人民币30000元，2011年1月28日缴纳租金人民币20000元，2011年7月30日缴纳租金人民币18500元，2011年8月22日缴纳租金人民币20000元，2011年10月27日缴纳租金人民币18500元，2011年12月30日缴纳租金人民币18500元，2012年5月11日缴纳租金人民币20000元，以上七笔共缴纳租金人民币145500元，截止2015年6月30日即合同五年期满，被告傅仰福尚欠原告租金人民币239500元未付，本院予以确认。审理中，原告提供《通知》、EMS邮件各2份，欲证明原告多次向被告催讨租金的情况。对此，被告傅仰福主张其未到收到该邮件及通知。本院认为，从原告提供的EMS邮件可知，该二封EMS邮件的收件人、联系电话159××××9828及地址均为被告傅仰福的姓名、手机号码及现住地址，可见原告确实有于2016年4月1日及2016年4月28日向被告傅仰福邮寄送达书面通知，告知其核对欠款情况并缴纳租金等事宜，但被告傅仰福均未签收，该二封邮件均退回。综上事实，本院认为，南安市丰达盛旅游开发有限公司将登记在其名下的址在南安市武荣工业区侨中路西侧的企业厂房“龙舞工业楼”一幢三层楼委托南安市丰州镇企业服务中心出租，有南安市丰达盛旅游开发有限公司出具的《声明书》及原、被告的庭审陈述为据，因此，南安市丰州镇企业服务中心代表南安市丰达盛旅游开发有限公司与被告傅仰福之间签订的《丰州镇企业厂房租赁协议书》、《丰州镇企业厂房租赁期间用电补充协议书》主体资格合法，双方意思表示真实，主要内容不违反法律、法规强制性规定，该二份协议书合法有效，应受国家法律保护。在合同履行过程中，南安市丰州镇企业服务中心更名为原告南安市丰州镇经济发展服务中心，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172？deid=472046”t”_blank?)第三款：“……有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。”的规定，有权提起诉讼的南安市丰州镇企业服务中心被撤销后，原告南安市丰州镇经济发展服务中心作为承受其权利义务的法人可以提起本案诉讼。虽然《丰州镇企业厂房租赁协议书》中明确约定租赁期限自2010年8月1日至2015年6月30日止，但根据原、被告的庭审陈述可知，该租赁期限届满后至今，被告傅仰福作为承租人仍实际占有诉争租赁物，而原告直止2016年4月1日才向被告傅仰福发出书面通知，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，因此，南安市丰州镇企业服务中心与被告被告傅仰福签订的《丰州镇企业厂房租赁协议书》在该租赁期限届满后继续有效，应为不定期租赁合同。现原告要求解除南安市丰州镇企业服务中心与被告傅仰福签订的《丰州镇企业厂房租赁协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、第二百二十七条:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，鉴于被告傅仰福未能按期足额缴纳租金，且经原告二次书面催告后在合理期限内仍未补缴，因此，原告的该请求，符合法律规定，本院予以支持。现原告要求被告立即将位于南安市武荣工业区侨中路西侧的“龙舞工业楼”（产权证号为南国用籍第00050124号）返还给原告，并将租赁物厂区范围内的三相用电60安电表、电力线路、供水管道及“龙舞工业楼”厂区的所有搭盖无偿交付原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条:“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定及《丰州镇企业厂房租赁协议书》第6条“乙方租赁期满后，在厂区范围内的电力线路、供水管道、‘龙舞工业楼’厂区的所有搭盖应无偿交付甲方，其他设备及材料等应于15天内搬迁完毕，否则甲方将作无主处理；……”、《丰州镇企业厂房租赁期间用电补充协议书》第4条：“乙方租赁期满后，在厂内范围内的电力线路、供水管道、‘龙舞工业楼’厂区的所有搭盖应无偿交付甲方，……”的约定，鉴于合同已经解除，因此，原告的该请求，符合法律规定，本院予以支持。现原告要求被告支付自2010年6月30日起至实际返还租赁物之日止按每年77000元计算的租金，鉴于被告傅仰福仅缴纳租金计人民币145500元（分别于2010年7月7日缴纳租金人民币30000元，2011年1月28日缴纳租金人民币20000元，2011年7月30日缴纳租金人民币18500元，2011年8月22日缴纳租金人民币20000元，2011年10月27日缴纳租金人民币18500元，2011年12月30日缴纳租金人民币18500元，2012年5月11日缴纳租金人民币20000元）可知，截止2015年6月30日，被告傅仰福尚欠原告租金人民币239500元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”，因此，原告的该请求，本院予以支持，被告傅仰福应支付原告自2010年6月30日起至2015年6月30日止未付的租金人民币239500元及自2015年7月1日起至实际返还租赁物之日止按每年77000元计算的租金。现原告要求被告支付未付租金自逾期之日起按年利率6%计算利息，鉴于被告未能按期足额缴纳租金，可见，被告存在违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持……”，因此，原告的该请求，本院予以支持，但计息时间应调整为自逾期之日起至实际支付租金之日止为妥。被告傅仰福辩称其只欠原告三年的租金，但未能举证，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172？deid=472046”t”_blank?)第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、解除南安市丰州镇企业服务中心与南安市丰州镇企业服务中心签订的《丰州镇企业厂房租赁协议书》；二、被告傅仰福应于本判决生效后十五日内将址在南安市武荣工业区侨中路西侧的“龙舞工业楼”（产权证号为南国用籍第00050124号）及该租赁物厂区范围内的三相用电60安电表、电力线路、供水管道及所有搭盖腾让给原告；三、被告傅仰福应支付给原告南安市丰州镇经济发展服务中心自2010年6月30日起至2015年6月30日止未付租金人民币239500元，款项应于本判决生效后十五日内一次性付清；四、被告傅仰福应支付给原告南安市丰州镇经济发展服务中心自2015年7月1日起至实际交付租赁物之日止按每年77000元计算的租金，款项应于本判决生效后十五日内一次性付清；五、被告傅仰福应支付给原告南安市丰州镇经济发展服务中心自逾期之日起至实际支付租金之日止未付租金按年利率6%计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币7320元，由被告傅仰福负担；被告傅仰福应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  黄永茂代理审判员  孙承海代理审判员  杜 琛二〇一六年十二月十六日书 记 员  刘超群一、本案适用的法律条文、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472046”t”_blank?)第三款有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、执行申请提示第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。