江西省上饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣1121民初3520号
原告：上饶县新三人行农庄餐饮店，经营场所上饶县旭日街道桥下村汪家**号，注册号361121610022795。
经营者：黄诚，男，1996年2月8日出生，汉族，住江西省上饶县，
经营者：林超超，男，1988年10月24日出生，汉族，住江西省上饶县，
经营者：苏宏涛，男，1987年10月15日出生，汉族，住江西省上饶县，
委托诉讼代理人：吴运明，江西时空律师事务所律师。
被告：汪海忠，男，1954年8月19日出生，汉族，住江西省上饶县，
被告：刘水仙，女，1953年2月15日出生，汉族，住所地同上，
以上两被告委托诉讼代理人：王饶飞，上饶县法律服务所法律工作者。
原告上饶县新三人行农庄餐饮店与被告汪海忠、刘水仙租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上饶县新三人行农庄餐饮店的经营者黄诚、林超超、苏宏涛及委托诉讼代理人吴运明、被告汪海忠及被告汪海忠、刘水仙共同的委托诉讼代理人王饶飞、证人苏某、林某、黄某、卓某、刘某1、汪某1、汪某2、刘某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上饶县新三人行农庄餐饮店向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告退回已付的房屋租金34,153.4元（2017年11月11日之后的房屋租金）；2、判令被告立即向原告归还应由原告享有的租赁房屋装修补偿款18万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：上饶县新三人行农庄餐饮店系由黄诚、林超超及苏宏涛共同出资开设，营业执照登记在黄诚名下。2016年8月8日，林超超代表原告与被告签订《槠溪北路酒店租赁合同》，租赁被告位于上饶县旭日街道汪家10号北门的一栋房屋用于开设饭店。合同签订后，原告依约交付了租金并对租赁房屋进行了精装修。2017年8月8日，被告重新与原告代表苏宏涛签订租赁合同，约定：租期为暂定一年，从2017年8月8日至2018年8月7日：租金46,000元一年，先付后用；如在租赁期间房屋拆迁，原告方可以向拆迁方索取拆迁补偿费及相应装修补偿：原告付壹万元押金，到期退回等主要内容。随后，原告方向被告交付了租金46,000元，并向原告出具了暂欠租房押金1万元的欠条。因租赁房屋拆迁，原告于2017年11月11日搬离。但原告向拆迁部门要求支付装修补偿，却被告知租赁房屋的装修补偿款18万元已被被告领取。经与被告多次协商，被告以种种理由拒绝退回剩余租房租金及租房押金欠条并拒不交付应由原告享有的租赁房屋装修补偿款。无奈，为维护自身合法权益，原告特依法具状诉至贵院，望判如所请。
为证明其主张，原告向法院提供下列证据：
1、原告营业执照、原告经营者身份信息、被告户籍信息各1份，旨在证明：原、被告主体身份信息。
2、租赁合同2份及银行流水1份，旨在证明：①原告承租被告位于上××××号房屋，租赁期为2016年8月8日至2018年8月8日；②租金为46,000元每年，原告方已支付2017年8月8日至2018年8月7日期间的租金（其中6,000元为现金）；③在租期内，原告有权对租赁房屋进行装修，并且在租期内遇拆迁，原告方享有搬迁费及装修补偿的权利。
3、票据41张，旨在证明：承租后，原告对租赁房屋进行装修的事实。
4、房屋征收补偿协议书及汇款凭证各1份，旨在证明：被告已全部领取18万元装修补偿款的事实。
5、房屋征收补偿协议书以及汇款凭证，旨在证明租赁房屋整体装修补偿价格为18万元，已经被被告领取。
6、证人苏某、林某、黄某、卓某、刘某1当庭证言，证明原告对争议房屋的装修情况。
被告汪海忠、刘水仙辩称，要求驳回原告的起诉。原告的实际经营者是黄诚，属于个体经营，不包括林超超和苏宏涛，黄诚与林超超不是实际的租赁者。根据被告与苏宏涛的合同约定第三条，所以不存在退租金的问题。被告获得的装修款是因为被告自行装修以及前几任租赁者的装修，拆迁办给付的装修补偿款是针对被告的装修部分进行补偿，与原告无关，同时根据合同第七条，原告索要装修费用应该向相关部门主张，而不是向被告主张，所以依法要求驳回原告的诉请。
为证明其主张，被告向法院提供下列证据：
1、上饶县市监局证明，旨在证明：新三人行的经营者是黄诚，没有林超超与苏宏涛。
2、被告与林超超签订的储溪北路租赁合同，旨在证明：租赁主体是林超超，合同约定第三条以及第七条，合同期内中止合同后租金不退，合同期内是不能拆除装修材料的，装修材料归被告所有的。
3、被告与苏宏涛的合同，旨在证明：承租人是苏宏涛，合同主体是苏宏涛，没有原告加盖的店内印章，林超超不租以后是苏宏涛签订租赁合同，我们有理由认为苏宏涛加盖印章是事后补加的，被告并不知情，合同期内不能拆除装修材料，可以移动的材料是可以搬走的，搬迁费以及相应装修补偿应该向相关部门主张，与被告是无关的。
4、证人汪某1、汪某2、刘某2当庭证言，旨在证明：争议房屋在出租前已经装修，三人行农庄在2017年上半年已经停业。
5、个体信息，旨在证明：字号为上饶县三人行农庄餐饮部的个体工商户于2016年7月22日登记成立，经营者为林超超，林超超与被告签订租赁协议是其个人行为，用于经营该个体工商户，而不是经营原告上饶县新三人行农庄餐饮部。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的和证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对以下事实无异议：原告上饶县新三人行农庄餐饮店公司系个体工商户，注册日期为2016年8月4日，登记的经营者为黄诚。黄诚、林超超、苏宏涛三人系表兄弟关系。2016年8月8日，被告汪海忠与林超超签订《槠溪北路酒店租赁合同》一份，约定：林超超（乙方）租用汪海忠（甲方）在汪家10号北面的酒店一栋，租用期2016年8月8日至2022年8月7日。房租一年一交，先付后用，前三年租金每年48,000元，后三年每年5万元。乙方在合同期内停止租用，租金不退。乙方开店营业期间，产生的房屋装修等费用由乙方自行承担。乙方在合同期内或期外，如不再营业，不能拆除装修材料。如果在租赁期间房屋拆迁，乙方不能干涉甲方房屋拆迁，乙方可想拆迁房索取搬迁费及相应的装修补偿，甲方不承担任何责任，等内容。签订协议后，林超超未向被告支付押金，而是向被告出具1万元的押金欠条一份。2017年8月8日，被告汪海忠与苏宏涛签订《槠溪北路酒店租赁合同》一份，约定：租用期2017年8月8日至2018年8月7日，租金一年一交，先付后用一年租金46,000元。合同其他内容均与2016年8月8日的《槠溪北路酒店租赁合同》一致。苏宏涛向被告出具了1万元押金的欠条一份。签订合同后，原告自行在其持有的合同上加盖了“上饶县新三人行农庄餐饮店”公章。原告上饶县新三人行农庄餐饮店公司注册日期为2016年8月4日，登记的经营者为黄诚。黄诚、林超超、苏宏涛三人系表兄弟关系。2017年10月26日，被告汪海忠与上饶县房屋征收与补偿办公室签订房屋征收补偿协议书，本案争议房屋被征收，一次性补偿249,795元，其中房屋装修补偿费用为18万元。2017年11月10日，上饶县旭日片区城中村改造项目指挥部将249,795元转入被告汪海忠银行账户。保存于被告处的林超超、苏宏涛出具的押金欠条现已遗失。
对双方的争议焦点，本院认定如下：
一、原告是否具有本案的诉讼主体资格？
原告主张，上饶县新三人行农庄餐饮店系由黄诚、林超超、苏宏涛三人合伙经营，被告汪海忠于2016年8月8日与林超超签订租赁合同后，于2017年8月又提出要重新签订合同，租赁房屋实际一直由上饶县新三人行农庄餐饮店经营使用，故原告具有本案的诉讼主体资格。
被告主张，其于2016年8月8日与林超超个人签订租赁合同，2017年8月又与苏宏涛个人签订租赁合同，黄诚、林超超、苏宏涛三人不是合伙关系，是林超超在2017年将店铺转给了苏宏涛经营，原告上饶县新三人行农庄餐饮店不是合同相对人，不具备诉讼主体资格。
本院认为本案中，原告上饶县新三人行农庄餐饮店营业执照上登记的经营者为黄诚，但黄诚、林超超、苏宏涛三人自认其系合伙经营，因三人系表兄弟关系，所以未签订书面的合伙协议。被告主张黄诚、林超超、苏宏涛三人并非合伙经营，而是中途变更经营人，但是上饶县新三人行农庄餐饮店营业执照上登记的经营者一直是黄诚，且根据证人证言，黄诚、林超超、苏宏涛三人均参与了上饶县新三人行农庄餐饮店的前期筹备装修，故对被告的主张，本院不予采信。原告主张上饶县新三人行农庄餐饮店的实际系由黄诚、林超超、苏宏涛合伙经营，符合社会生活经验法则，本院予以采信。在诉讼中，实践中，营业执照上登记的经营者和实际经营者不一致，存在合伙情形时，以登记的经营者和实际经营者为责任主体，个体工商户有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人。虽然《房屋租赁合同》系被告汪海忠分别与林超超、苏宏涛所签订，但实际一直用于经营上饶县新三人行农庄餐饮店，即原告系租赁物的实际使用人。被告主张林超超租赁房屋系用于经营上饶县三人行农庄餐饮店，但该个体工商户于2016年8月2日已经注销，而林超超签订租赁合同的时间为2016年8月8日，故对被告该主张，本院不予采信。签订合同时，被告汪海忠对租赁合同的实际履行情况、预期风险等均应明知。综上，本院确认林超超、苏宏涛作为原告上饶县新三人行农庄餐饮店的实际经营人与被告汪海忠签订租赁合同，租赁合同的真正相对人为原告上饶县新三人行农庄餐饮店，原告具备本案的诉讼主体资格。
二、原告是否有权要求被告退还剩余租金？
原告主张，因拆迁导致原告无法继续使用租赁房屋，原告于2017年11月11日搬离，被告应当退还剩余租金。
被告主张，租赁合同中约定：“乙方在合同期内停止租用，租金不退”，原告在拆迁前已经停业，所以无权要求被告退还租金。
本院认为，被告主张原告在拆迁前已经停止租用，仅有证人汪某2一人的证言予以证明，未提供其他证据予以佐证，被告提供的证据不足以证明原告在租赁房屋拆迁前已经主动解除合同，对被告的主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案租赁标的物因政府行为而被拆除，导致合同无法履行，租赁双方对此均无责任，但承租人有权要求出租方退还尚未使用年限的房屋租金。被告于2017年10月26日签订拆迁补偿协议，原告自认其搬离时间为2017年11月11日，本院予以确认。被告汪海忠应向原告退还2017年11月12日至2018年8月7日的租金34,153.4元。
三、原告是否有权获得本案争议房屋的拆迁装修补偿款项？
原告主张，原告承租后对房屋进行了装修，且双方在租赁合同中约定，装修补偿由承租方获得，故被告应当将取得的18万元拆迁装修补偿归还原告。
被告主张，被告获得的拆迁装修补偿是因为在原告承租前被告自己和前任承租者已经对房屋进行了装修，拆迁办给付的装修补偿款是针对被告的装修部分，与原告无关。同时，根据合同约定，原告即使存在装修损失也应当向拆迁部门主张，不应向被告主张。
的房屋在原告承租前已经装修好，原告没有进行装修，但双方签订的租赁合同中明确约定：“乙方在开店营业期间，产生的房屋装修等费用由乙方承担”、“如果在租赁期间及房屋拆迁……乙方可向拆迁方索取搬迁费及相应装修补偿”。且原告提供的证人证言、票据等证据，虽然不足以证明原告为装修支出的具体费用，但可以证明原告承租标的房屋后有过装修行为。故对被告的主张，本院不予采信。本案中讼争的房屋因拆迁而导致无法继续租赁，合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。由于本案租赁房屋已经被拆除，根据双方提供的证据，对装修实际情况确实无法查清。故对拆迁装修补偿18万元，根据评估明细，本院酌情认定如下：1、木结构大门：评估价值19600元，双方在庭审中对原告是否对该项目进行过翻新有争议，但均未提供足以证明的证据，本院酌定对该项装修补偿，双方各得50%。2、木栅栏：评估价值1540元，双方在庭审中对原告是否对该项目进行过翻新有争议，但均未提供足以证明的证据，本院酌定对该项装修补偿，双方各得50%。3：外墙木装修，评估价值9570元，双方在庭审中对原告是否对该项目进行过翻新有争议，根据照片显示，原告承租后确实对该项目有过翻新，但改动不大，外墙木装修的形状、颜色、花纹细节均未改变。故本院酌定对该项装修补偿，由原告获得30%，由被告获得70%。4：铝合金玻璃窗，评估价值12923元，双方一致认可系在原告承租前装修，装修补偿应由被告获得，本院予以确认。5：地砖，评估价值40051元，双方一致认可系在原告承租前装修，装修补偿应由被告获得，本院予以确认。6、裙边：评估价值5038元，双方一致认可系在原告承租后装修，装修补偿应由原告获得，本院予以确认。7：前台，评估价值2100元，双方一致认可系在原告承租前装修，装修补偿应由被告获得，本院予以确认。8、橱柜：评估价值1785元，双方一致认可系在原告承租后装修，装修补偿应由原告获得，本院予以确认。9、厨房吸烟管道：评估价值3500元，双方在庭审中对原告是否对该项目进行过翻新有争议，但均未提供足以证明的证据，本院酌定对该项装修补偿，双方各得50%。10、壁画：评估价值6594元，双方一致认可系在原告承租后装修，装修补偿应由原告获得，本院予以确认。11、实木门：评估价值5600元，双方一致认可系在原告承租前装修，原告承租后仅更换了门锁，本院予以确认，本院酌定对该项装修补偿，由原告获得10%，被告获得90%。12、不锈钢扶手：评估价值2849元，双方一致认可系在原告承租前装修，装修补偿应由被告获得，本院予以确认。13、卫浴房及设施：评估价值3150元，双方一致认可系在原告承租前装修。原告主张其承租后更换了部分水箱，增加了一处隔断，被告不予认可，但均未提供足以证明的证据。本院酌定对该项装修补偿，原告应得10%，被告应得90%。14、刮瓷＋涂料：评估价值34199元，双方在庭审中对原告是否对该项目进行过翻新有争议，但均未提供足以证明的证据，本院酌定对该项装修补偿，双方各得50%。15、水电安装：评估价值25000元，双方在庭审中对原告是否对该项目进行过翻新有争议，但均未提供足以证明的证据，本院酌定对该项装修补偿，双方各得50%。16、踢脚线：评估价值6501元，双方一致认可系在原告承租前装修，装修补偿应由被告获得，本院予以确认。综上，拆迁装修补偿款18万元，应由原告获得59082.5元，被告获得129017.5元。综上所述，被告汪海忠应向原告退回房屋租金34153.4
综上所述，被告汪海忠应向原告退回房屋租金34,153.4元，装修补偿款59,082.5元。以上债务发生于被告汪海忠与被告刘水仙夫妻关系存续期间，且本案租赁标的房屋系被告汪海忠与被告刘水仙的夫妻共同财产，故原告要求被告刘水仙与被告汪海忠共同承担还款责任，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十一条之规定，判决如下：
一、被告汪海忠、刘水仙在本判决生效后10日内返还原告上饶县新三人行农庄餐饮店房屋租金34,153.4元，装修补偿款59,082.5元，合计93,235.9元；
二、驳回原告上饶县新三人行农庄餐饮店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,662元，减半收取2,331元，财产保全费1,591元，合计3,922元，由原告上饶县新三人行农庄餐饮店负担2,214元，由被告汪海忠、刘水仙负担1,708元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。
本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。
审判员 李 妍
二〇一八年三月二十六日
书记员 苏忆莲