宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0206民初2403号原告(反诉被告)：韩锐男，1985年12月4日出生，汉族，住宁波市北仑区。被告(反诉原告)：沈益明男，1987年4月16日出生，汉族，住宁波市北仑区。第三人：宁波市北仑区小港海元房产中介所（统一社会信用代码：92330206MA290LK54N，个体工商户）。住所地：宁波市北仑区小港街道小浃江中路***号**幢***号。经营者：胡超奇女，1994年7月21日出生，汉族，住宁波市北仑区。诉讼委托代理人：罗国平，浙江联鑫律师事务所律师。诉讼委托代理人：任文平，浙江联鑫律师事务所实习律师。原告(反诉被告)韩锐与被告(反诉原告)沈益明、第三人宁波市北仑区小港海元房产中介所（以下简称海元中介所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案受理后，依法由审判员张新荣适用简易程序于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告韩锐、被告沈益明及第三人海元中介所的委托代理人罗国平和任文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩锐起诉称：被告沈益明于2017年11月18日与原告在第三人海元中介所处签订《购房协议书》一份，并于当天支付购房定金伍万元，后于2018年1月2日支付第三人海元中介所人民币贰万元。前述《购房协议书》还约定，2017年11月30日前办理宁波市北仑区小港山清轩17幢503室房产过户手续。2017年12月2日，原、被告及第三人本着相互理解、宽容的态度签订了一份《补充协议》，约定将房屋过户时间延至2017年12月29日前。经原告及第三人多次催促，被告仍未能成功办理房产的过户手续，应视为被告违约。按照《购房协议书》第十四条约定，被告违约，应双倍退还定金，并支付购房买卖双方全部中介费。为维护自身合法权益，现原告提起诉讼，请求判令：1.被告归还原告购房定金伍万元、违约金壹万伍仟元，合计陆万伍仟元；2.本案诉讼费由被告负担。被告沈益明答辩并反诉称：原、被告签订的涉案《购房协议书》系第三人欺诈行为所致。2017年11月18日，被告与原告在第三人处商谈涉案房屋买卖事宜。因被告未带房产权证及相关的材料。第三人为牟利违规起草涉案《购房协议书》，且其第一条应载明房屋的权证号码、面积及房号，其第五条应明确约定被告签订协议书并收到购房定金后将房产证、土地证、契证及过户办证所需相关资料及相应的复印件交给第三人代管。当时，被告未带任何证件，第三人为牟利竟违规违约擅自收取买房心切的原告购房定金5万元。第三人若按规操作，从网上即可知涉案房屋被法院查封的信息。涉案《购房协议书》只是房屋买卖的意向性行为，不能作为房屋买卖正式合同使用。第三人作为专业房产中介所，明知涉案《购房协议书》第五条约束在先，而违规签订存在瑕疵的《购房协议书》，并违法收取原告购房定金5万元，其图谋控制或套牢并剥夺房屋买卖双方的交易自由权。原、被告及第三人签订的涉案《购房协议书》无效。被告准备出售的涉案房屋因涉诉于2017年11月17日查封。这是被告未料到的事情。任何人应维护司法权威，停止任何买卖行为。但第三人对抗司法，召集并串通原告叫被告去签订涉案《补充协议》，约定在1个月内办理买卖过户手续，否则，应认定被告违约并赔偿违约金。第三人的目的有二，其一是把涉案违规签订《购房协议书》的错误行为，嫁祸给被告，其二是第三人联手原告加害被告，并谋取高额的中介服务费。因第三人欺诈过错行为，以致被告为应诉而产生车辆汽油费及误工费损失计2000元以上，应由第三人承担。第三人与原告恶意串通，涉嫌虚假诉讼，应予驳回。原告理应核实涉案房产权证，但其却未查验房产证的情形下违规违法签订涉案《购买协议书》；第三人是故意侵害消费者合法权益的主谋，且系实施欺诈并收取购房定金；原告应追究第三人过错责任。然而，原告与第三人恶意串通，向被告索赔1.5万元违约金和1.9万元中介费；被告不存在过错，也不存在不愿卖房的违约行为。若法院解除对涉案房屋的查封，被告仍愿意将房屋出让给原告。此足以证明原告与第三人恶意串通实施欺诈行为的事实，应驳回原告及第三人对被告的无理诉请。被告出让涉案房屋而不能过户给原告缘于法院查封所致，是不可抗拒的事实，非属被告故意或自身过错及不愿出让房屋的违约行为所致。原告与第三人应等法院解封房屋后再行恢复房屋买卖关系，而不应以牟利为目的，滥用诉权。第三人违规主导签订涉案存在瑕疵的《购房协议书》，违法收取购房定金，炮制涉案《补充协议》，显系存在严重过错的一方，其欺诈行为侵害了被告的合法权益。涉案《购房协议书》和《补充协议》不具有法律效力和对当事人的约束力，也没有任何违约或违法行为存在。现被告请求驳回原告及第三人对被告的诉讼请求，并提起反诉，请求判令确认原、被告及第三人签订的《购房协议书》、《补充协议》无效；第三人赔偿被告损失（含油费、误工费等）2000元；本案诉讼费由原告及第三人承担。反诉被告韩锐对反诉原告沈益明的反诉辩称：反诉原告与反诉被告在第三人海元中介所处签订涉案《购房协议书》，因反诉原告自身原因未能在约定日期办理涉案房屋过户手续，三方本着相互理解、宽容的态度签订了涉案《补充协议》，但被告自身原因仍不能将涉案房屋过户，且不按约履行赔偿违约金等义务，应属反诉原告违约。请求驳回反诉原告的诉讼请求。第三人海元中介所述称并诉请:反诉原告的反诉请求无事实及法律依据。反诉原告主张涉案《购房协议书》系欺诈行为与事实不符。《购房协议书》是经第三人居间介绍给反诉被告韩锐后各方协商签订的，其内容已载明房屋买卖的价格、款项支付方式等内容，尤其是其第十条明确约定出让方保证涉案房屋状态及相关的法律责任。各方权利义务约定明确。反诉原告违约却反诉称第三人欺诈，不属实，也无欺诈行为。涉案房屋被法院查封与第三人无关，也不影响购房协议书的法律效力。经协商，三方于2017年12月2日签订《补充协议》一份，约定房屋过户时间延期至2017年12月29日，如不能过户，反诉原告愿意补偿反诉被告违约金15000元，补偿第三人中介费19000元。因而，《补充协议》应系三方对购房事宜的补充约定，真实有效，应按约履行。被告是房屋的所有人，房屋过户履行不能不影响补充协议的效力。补充协议是被告自愿承诺。反诉原告未按约处理好涉案房屋产权瑕疵而致无法办理房屋过户义务，因而不存在第三人与反诉被告恶意串通情形。反诉原告的反诉随之缺乏法律依据。请求驳回反诉原告的诉讼请求，并请求判令反诉原告支付第三人中介费19000元及利息（以19000元为基数，自2017年12月30日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至款清之日止，暂计算至2018年4月3日的利息为215元）；本案诉讼费由反诉原告负担。原告为证明其诉称向本院提供如下证据：A1.日期为2017年11月18日的《购房协议书》1份，证明原、被告在第三人处签订涉案房屋买卖协议以及相关的权利义务约定等情况；A2.日期为2017年11月18日的《收条》1份，证明被告已收取原告购房定金5万元等情况；A3.日期为2017年12月2日的《补充协议》1份，证明原、被告及第三人签订补充协议以及被告同意补偿原告1.5万元等情况。被告向本院提交如下证据以证明其答辩以及反诉诉称：B1.日期为2017年11月18日的《收款收据》1份，证明原告支付的购房定金5万元系第三人收取，被告未收到该款等情况；B2.日期为2018年1月2日《收据》1份，证明原告与第三人恶意串通，原告支付第三人中介费2万元等情况；B3.宁波市国家税务局通用机打发票4张，证明被告因涉案诉讼所致的损失等情况。第三人向本院提交如下证据以证明其述称及诉请：C1.北仑区小港长山路18号（浃江小区）17幢503室房屋不动产权证（浙北仑区不动产权第0026661号）1份，证明涉案北仑区小港山清轩17幢503室房产的情况等。经开庭审理，原、被告及第三人举证质证，本院对本案证据分析认定如下：1.被告对原告提供的证据A1、A2的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为涉案购房协议书签订时原告及第三人没有看过房产证，被告也不知道房屋会被保全，第三人违规签订的购房协议书无效，要求被告赔偿损失不合理。同时，证据A2上被告签名虽是被告本人所签，但该5万元的定金被告没有收到，而由第三人收取代管。第三人则对证据A1、A2无异议。本院对证据A1、A2的真实性予以认定。被告对证据A3的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为第三人明知涉案房屋已被保全，却要求被告一个月内办理房屋过户手续，且涉案购房协议书违规签订，因而证据A3不合法且无效。第三人则对证据A3无异议。本院对证据A3的真实性予以认定。2.原告及第三人对被告提供的证据B1无异议，本院对其予以认定。原告对证据B2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为原告于2018年1月2日已付第三人中介费2万元，但该2万元已退还原告。第三人对证据B2的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为第三人居间促成涉案购房协议书签订，应收取费用。本院对证据B2的真实性予以认定。原告及第三人对证据B3的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为与本案无关。本院对证据B3的真实性、合法性予以认定。3.原、被告对第三人提供的证据C1无异议，本院对其予以认定。结合上述证据的分析认证以及原、被告及第三人在庭审中的陈述等，本院认定事实如下：坐落于北仑区小港长山路18号（浃江小区）17幢503室房屋（不动产权证号为浙北仑区不动产权第0026661号）系被告单独所有的房产。2017年11月18日，第三人带领原告查看过前述房屋（当时，被告在前述房屋内）后，原、被告及第三人签订的《购房协议书》载明：甲方(卖方)沈益明，乙方（买方）韩锐，丙方（中介方）海元中介所，甲、乙双方自愿委托丙方作为本次房产买卖的中介方，经甲、乙、丙三方友好协商达成如下协议；甲方在征得房屋共有人和有关权利人同意，保证出售房屋产权无任何异议的前提下，自愿将下列房屋出售（房屋坐落北仑区小港山清轩17幢503室，建筑面积约120平，车棚面积1间，所在楼层5楼，设计用途住宅，房屋详细附属设施按原状转让）；乙方对甲方的房屋已进行现场考察并了解清楚，对该房屋的有关证件核查后确认无疑，愿意购买上述房屋；房屋成交价（甲方净到手价，含车棚壹间）为一次性定价，人民币壹佰肆拾伍万元整（小写：￥1450000元整）；付款方式为乙方在2017年11月18日付定金为人民币伍万元整（小写：￥50000元整）给甲方；乙方在2017年11月30日前办理房产过户手续，并于当天付人民币计柒拾万元整（小写：￥700000元整）给甲方；乙方采用商业按揭贷款方式，余款人民币柒拾万元整在丙方办理好按揭手续并待银行批下后一次性付给甲方；甲方签订本协议并收到定金后将房产证、土地证、契证及过户办证所需的有关资料原件及复印件交给丙方代管，同时甲乙双方都应及时配合丙方办理过户手续；甲方必须保证本房屋产权无债权、无法院查封，所提供产权证无虚假，否则，甲方承担一切经济损失及全部法律责任；如甲方违约，双倍退还定金，并支付买卖双方全部中介费；如乙方违约，乙方所付定金则不予退还，从定金中扣除丙方应收买卖双方全部中介费后归甲方所有，其他因违约所产生的一切经济损失及法律后果均由违约方承担；甲、乙、丙三方签字即视作中介成功，甲、乙双方任何一方违约不得退还中介费；签约当天，甲、乙双方各收到丙方提供的过户所需资料壹份，对丙方所告知过户流程及法规均已知晓；本协议自三方签字盖章后生效；本协议一经签订，即视为各方理解并同意本协议全部条款。前述《购房协议书》还对各方其他购房权利义务进行了约定。原、被告及第三人分别在其上签名、签章。前述《购房协议书》签订当日，原告通过支付宝账户转账购房定金至第三人账户内；原告收到的《收条》载明：今收到韩锐购买地址为北仑区小港山清轩17幢503室房屋定金（大写）伍万元整（小写￥50000元）。收款人栏注明定金由海元中介所保管，被告在其上签名；第三人同日签章出具《收款收据》壹张给被告，写明第三人代被告暂为保管购房定金50000元。因涉案房屋于2017年11月17日被本院保全查封，原、被告及第三人于2017年12月2日签订的《补充协议》载明：原于2017年11月18日甲、乙、丙三方所签订的三方协议，现因甲方房产被法院保全，协商后补充协议如下，过户时间延期至2017年12月29日前过户；如过户成功，甲方同意房屋总成交价减少壹万伍仟元整（￥15000元）；甲、乙双方按原先合同约定各自支付给丙方中介费；如不能过户，甲方愿补偿乙方违约金壹万伍仟元整，甲方补偿丙方中介费壹万玖仟元（￥19000元）；同时，原先购房协议终止作废；以上补充条款，甲、乙、丙三方协商后达成一致，无异议。原、被告及第三人分别在前述《补充协议》上签名及捺指印、签章。2018年1月2日，第三人出具的《收据》载明：原告向第三人支付中介费2万元。后，第三人将中介费2万元退回给原告。涉案房屋至今处于保全查封中；原、被告及第三人未能办理相关房屋过户手续。现原告诉至本院，提出如上诉求；被告则提起反诉，提出如上反诉请求；第三人则诉请被告支付中介费。本院认为：原、被告及第三人签订的《购房协议书》、《补充协议》应系三方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应对各方具有法律约束力。在涉案房屋被保全查封后，涉案三方经协商后签订了《补充协议》，明确约定了涉案房屋仍不能过户，则被告愿意补偿原告违约金15000元，并支付第三人中介费19000元。现因涉案房屋仍处于保全状态，被告未依《补充协议》的约定履行相应的义务，显属违约。同时，鉴于涉案《收条》及《收款收据》均载明购房定金5万元由第三人保管，则应视为被告收取了该购房定金5万元。被告理应返还原告已付的购房定金5万元。据此，原告诉请被告返还购房定金5万元，并支付违约金1.5万元；第三人诉请被告支付中介费1.9万元及利息（以19000元为基数，自2017年12月30日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至款清之日止），本院予以支持。鉴于涉案购房定金5万元现由第三人代被告保管，被告可另行主张第三人予以退还。被告主张原告滥用诉权、第三人违规居间介绍签订涉案《购房协议书》等，依据不足，本院不予采信。因涉案三方签订《购房协议书》时一同对涉案房屋进行了查看，反诉原告又未能提供相应的证据证明反诉被告及第三人恶意串通并欺诈其签订涉案《购房协议书》及《补充协议》等，故反诉原告诉请确认涉案《购房协议书》及《补充协议》无效，并诉请第三人赔偿因涉案诉讼所致的损失（含油费、误工费等）2000元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告沈益明应于本判决生效后七日内归还原告韩锐购房定金50000元，并支付原告韩锐违约金15000元；二、被告沈益明应于本判决生效后七日内支付第三人宁波市北仑区小港海元房产中介所中介费19000元及利息（以19000元为基数，自2017年12月30日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至款清之日止）；三、驳回反诉原告沈益明的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费1425元，减半收取712.5元；本案反诉受理费130元，减半收取65元；本案第三人诉请受理费280元，减半收取140元，合计917.5元（712.5元＋65元＋140元）由被告（反诉原告）沈益明负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 员 张新荣二〇一八年五月十八日代书记员 李淑芳?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-12-?