广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂13民终23号上诉人（一审被告）：广西子木投资管理有限公司，住所地：柳州市桂中大道南段2号阳光壹佰城市广场2幢11层15号，统一社会信用代码：914502005640128403。法定代表人：李建荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：覃必华，广西天际律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周小妹，女，壮族，1974年4月29日出生，住武宣县。委托诉讼代理人：周瑞体，广西圣泰律师事务所律师。上诉人广西子木投资管理有限公司（以下简称“子木公司”）因与被上诉人周小妹商品房买卖预约合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2017）桂1322民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人子木公司上诉请求：1、请求依法撤销象州县人民法院（2017）桂1322民初1000号民事判决；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认为上诉人和被上诉人未能订立商品房买卖合同是因不可归责双方的事由，双方磋商未成，属认定事实错误。（一）上诉人不存在违约行为。1.上诉人在取得商品预售许可证后进行商品房预售，符合法律规定。2.上诉人按规划设计施工，且被上扩人认购的商铺已经验收合格，具备实际收房条件。3.房屋认购协议签订日期至约定签订商品房买卖合同时间短，这期间上诉人没有违约行为。（二）被上诉人未按认购协议约定与上诉人签订商品买卖合同，已构成违约。按《房屋认购协议》约定，被上诉人须在2014年12月3日，持《房屋认购协议》和定金收据原件至上诉人销售中心签订《商品房买卖合同》，逾期视为被上诉人自动放弃认购权利，上诉人有权将商铺另行出售。2014年12月3日，被上诉人未与上诉人签订正式合同，但上诉人至今未另行出售商铺，现在仍希望与被上诉人签订正式合同，故并不是上诉人不愿意签订合同，而是被上诉人拒绝签订合同。真正违约的是被上诉人。二、一审判决适用法律错误。按照法律规定，被上诉人存在违约，其无权要求返还定金。一审判决上诉人向被上诉人返还定金及资金占用利息没有法律依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人周小妹辩称，被上诉人与上诉人签订《房屋认购协议》后，如约向上诉人交付了首付款，并依约于2014年12月3日到上诉人销售中心要求签约，但上诉人未与被上诉人签订正式合同。2015年4月29日，被上诉人又向上诉人交付购房款217423元，上诉人因明知自己无法按期交付商铺，故仍未与被上诉人签订合同。综上，双方未能签订正式合同的原因是上诉人无法按期交付商铺，故意拖延签订合同，至今上诉人的商铺亦未竣工。故被上诉人有权请求解除《房屋认购协议》。请求二审法院驳回上诉，维持原判。周小妹向一审法院请求：1、依法解除双方于2014年11月26日签订的《房屋认购协议》；2、责成子木公司返还预付款515423元，并支付自2015年4月30日起至2017年4月30日，按年利率6%计算的利息61850.76元，两项合计577273.76元；3、本案的诉讼费由子木公司承担。一审法院审理查明，2014年11月26日，周小妹作为乙方，与作为甲方的子木公司签订《房屋认购协议》（以下简称协议）一份，约定：乙方于2014年11月26日向甲方交纳定金29万元，自愿向甲方认购甲方开发的象州县石龙镇石柳路建设街“象州龙和城”13#楼负一单元168号商铺，建筑面积约为39.6平方米，销售单价16349.07元/平方米，总房款647423元；甲乙双方约定于2014年12月3日签订《商品房买卖合同》；乙方须在约定的时间，持协议和定金收据原件到象州龙和城销售中心签订该房屋的《商品房买卖合同》，如乙方逾期签订合同及支付购房款的，视为乙方自动放弃认购的权利，甲方有权将该房屋另行出售，乙方所交定金不退，本协议自动终止。协议签订的当日，子木公司开具收据，言明收到周小妹定金12万元、首付款17万元。2015年4月29日开具收据，言明收到周小妹购房首付款217423元。周小妹主张系因子木公司的原因导致不能签订合同，子木公司主张系周小妹的原因导致不能签订合同。对各自的主张，双方当事人均不能以证据证实。本案的立案案由是商品房销售合同纠纷，但经查明本案的基础法律关系是因房屋订购协议引起的纠纷，双方尚未签订商品房买卖合同，故本案的案由应变更为商品房预约合同纠纷。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定：“当事人应当遵循公开原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房买卖合同来说，认购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案中，双方签订房屋认购协议后，在约定的时间并没有签订商品房买卖合同，但是周小妹在此之后依然继续支付了购房款给子木公司，以期继续购买子木公司的商品房，但是后因不可归责于双方的事由，双方并没有能达成一致的意思表示，签订商品房买卖合同，这种情况下，双方签订的房屋认购协议应当解除，已付的定金及购房款应当返还。子木公司主张可以解除认购协议，但认为系周小妹没有在约定的时间与其签订合同，违反了认购协议的约定，应没收周小妹所交的定金。本案事实证明，周小妹在约定的签订合同时间过后依然继续支付购房款给子木公司，证明周小妹至此仍没有放弃房屋买卖权的意思表示，但后双方均主张系对方的原因造成不能签订商品房买卖合同，但都不能举证证明自己的陈述属实，应合理推定磋商未成。综上，由于磋商未成导致双方当事人未能订立商品房买卖合同，周小妹交付给子木公司的定金12万元及购房款387423元合计507423元，依法应当由子木公司返还。关于周小妹主张另有8000元交付给了子木公司的销售人员，应一并返还给周小妹的诉讼请求，因周小妹的该请求并没有证据证实，且子木公司对此不予认可，故对该部分请求，不予支持。关于周小妹要求子木公司支付自2015年4月30日至2017年4月30日止两年的资金占用利息。按照公平的原则，子木公司占用周小妹的资金长达两年多，现认购协议解除，理应支付给周小妹相应的资金占用费，应支持的资金占用期间的利息以本金507423元为基数，按年利率6%计算，即为60890.76元。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、广西子木投资管理有限公司于本案判决生效之日起十日内返还周小妹购房定金及购房款合计507423元及支付资金占用费60890.76元。二、驳回周小妹的其他诉讼请求。案件受理费人民币9573元，减半收取计4786元，由周小妹负担2393元，子木公司负担2393元。二审期间，双方当事人均无新证据向本院提交。双方对一审判决认定的事实无异议。经审理查明，一审判决认定的事实属实。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、双方签订的《房屋认购协议》是否应解除；2、子木公司是否应当向周小妹返还预付款515423元，并自2015年4月30日起至2017年4月30日，按年利率6%向周小妹计付利息61850.76元。本院认为，一、关于双方签订的《房屋认购协议》是否应解除的问题。双方签订的《房屋认购协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同。双方于2014年11月26日签订《房屋认购协议》，约定２０１４年１２月３日签订《商品房买卖合同》，故《房屋认购协议》为双方签订的预约合同。而双方在《房屋认购协议》第五条第１款约定“乙方（周小妹）须在上述约定时间，持本协议和定金原先到象州龙和城销售中心签订该房屋的《商品房买卖合同》。如乙方逾期签订合同及支付购房款的，视为乙方自动放弃认购的权利，甲方有权将该房屋另行出售，乙方所交定金不退，本协议自动终止”及第４款约定“双方签订《商品房买卖合同》后，《房屋认购协议》自动作废”，故《房屋认购协议》为附期限的合同，合同期限为２０１４年１２月３日。２０１４年１２月３日，双方未能签订《商品房买卖合同》，故《房屋认购协议》已于２０１４年１２月４日失效。周小妹请求解除的标的不再存在，应驳回其该诉请。《房屋认购协议》失效后，周小妹又于2015年4月29日向子木公司预交购房款217423元，子木公司收取了预付款并出具收据，系双方再次的磋商，但双方既未达成新的预约合同，最终亦未能签订正式合同，故子木公司上诉请求继续履行《房屋认购协议》，没有事实和法律依据，应予驳回。二、子木公司是否应当向周小妹返还预付款515423元，并自2015年4月30日起至2017年4月30日，按年利率6%向周小妹计付利息61850.76元的问题。双方经磋商最终未能签订《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，子木公司应退还周小妹预付的购房款。2014年11月26日，周小妹预交购房款和定金290000元，2015年4月29日又预付217423元，子木公司自2015年4月30日得以占用周小妹的资金，一审法院根据公平原则判决子木公司按年利率6%向周小妹计付利息，并无不当,应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，应予维持；上诉人子木公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9483元，由上诉人广西子木投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯永魁审判员  蓝东桃审判员  田宁芳二〇一八年一月十一日书记员  姜新帅附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；