北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初37104号
原告：北京信诚泰财务顾问有限公司，住所地北京市海淀区清河嘉园东区1号楼-1层-102室-101。
法定代表人：刘昌，总经理。
委托诉讼代理人：于范利，北京市尚衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：聂炜，北京尚衡（成都）律师事务所律师。
被告：山东世纪德润置业有限公司，住所地山东省淄博市周村区北郊镇南邻（贾黄村西）。
法定代表人：郑梅，董事长。
委托诉讼代理人：胡继业，山东靖安律师事务所律师。
原告北京信诚泰财务顾问有限公司（以下称信诚泰公司）与被告山东世纪德润置业有限公司（以下简称世纪德润公司）借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告信诚泰公司的委托诉讼代理人于范利、聂炜，被告世纪德润公司的委托诉讼代理人胡继业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告信诚泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令世纪德润公司返还借款本金300万元，并支付自2015年1月16日起至清偿完全部本金之日止的借款利息（以本金300万元为基数，月利率按照1.8%计算）；2.判令世纪德润公司对于第一项诉讼请求承担抵押担保义务，信诚泰公司就已抵押房产拍卖、变卖后所得价款优先受偿。事实和理由：2013年9月16日，信诚泰公司、世纪德润公司和赖家忠签订三方合作协议，约定世纪德润公司向信诚泰公司借款300万元,信诚泰公司与赖家忠签订《委托代理合同》，委托赖家忠以其名义向世纪德润公司提供借款300万元，签订《借款合同》《抵押合同》、办理抵押登记、办理公证手续、按照信诚泰公司指示支付借款。《借款合同》和《抵押合同》约定，借款本金300万元，借款期限六个月，月息1.8%，世纪德润公司将其所有的房产抵押给赖家忠。2014年3月16日，世纪德润公司与赖家忠签订《借款展期合同》将上述300万元借款展期至2014年8月15日。世纪德润公司至今只支付利息874000元，本金未偿还，故信诚泰公司诉至法院。
被告世纪德润公司辩称，双方是企业借款关系，属于无效合同。世纪德润公司按照月息3%的标准支付利息至2014年8月16日，现在我公司主张借款合同无效，信诚泰公司无权主张利息，已经支付的利息应当冲抵借款本金。即使合同有效，利息约定也过高，请求法院予以调整。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月16日，信诚泰公司作为甲方（委托方）、赖家忠作为乙方（受托方）签署《委托代理合同》，约定：甲方委托乙方以乙方的名义向世纪德润公司提供单笔300万元借款；委托代理权限为签署甲方拟定的借款合同、抵押合同、办理抵押登记、办理公证手续、按照甲方的指示支付借款、按照甲方的指示要求借款人向甲方指定的账户交纳利息和归还借款本金、按照甲方要求处置抵押物或不良债权。
同日，信诚泰公司作为甲方（委托方）、赖家忠作为乙方（受托方）、世纪德润公司作为丙方（借款人）签署《三方合作协议》，约定：丙方拟向甲方借款300万元，甲方授权乙方代表其与丙方就前述借款事宜签署《借款合同》和《抵押合同》、办理抵押登记，办理公证手续和向丙方支付借款；丙方同意甲方委托乙方处理借款事宜的安排，同意与乙方签署附件二所列《借款合同》和《抵押合同》，同意配合乙方完成抵押登记及公证手续，并按照乙方发出的付息还款指令向甲方支付利息及归还借款本金。
同日，世纪德润公司作为甲方、赖家忠作为乙方签署《借款合同》，约定：乙方同意向甲方提供300万元的贷款，借款期限为6个月，自2013年9月16日起至2014年3月15日止；借款期限30天为一个月，超过5天按一个月计算；甲方借款用途为经营周转；本合同项下的借款利率为月利率1.8%。2013年9月16日，世纪德润公司委托赖家忠向朱辉付款，9月17日，赖家忠向朱辉付款300万元，世纪德润公司向赖家忠出具了300万元的收据。
同日，世纪德润公司作为甲方、赖家忠作为乙方签署《抵押合同》，约定：甲方以自有房地产抵押，房屋产权证号详见附件一抵押物清单；甲乙双方约定的抵押金额为300万元。该合同附件一抵押物清单载明：淄博市房权证周村区字第X**号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、X**号，共15套房屋，其中，XXX号房屋抵押金额为28万元、XXX号房屋抵押金额为25万元、XXX号房屋抵押金额为24万元、XXX号号物抵押金额为25万元，其余房屋的抵押金额均为18万元，抵押金额共300万元。信诚泰公司提交了15套房屋的他项权利证书。
2014年3月16日，世纪德润公司作为甲方、赖家忠作为乙方签署《借款展期合同》，约定：乙方同意就甲乙双方于2013年9月16日签订的借款合同项下的借款进行展期；依原借款合同，借款金额为300万元，现展期金额为300万元；依原借款合同，借款期限为2013年9月17日至2014年3月16日，现展期期限为5个月，自2014年3月16日至2014年8月15日；依原借款合同，借款期间利率为月利率1.8%，展期后，展期借款利率为月利率1.8%。
庭审中，信诚泰公司向本院提交了世纪德润公司与北京融晟联合财务顾问有限公司（以下称融晟公司）签订的《融资咨询服务协议》，该协议约定融晟公司为世纪德润公司提供融资咨询相关服务，世纪德润公司向融晟公司按期支付总融资额1.2%即36000元的融资咨询服务费。
世纪德润公司向本院提交了《客户交易电子回单》，显示淄博创丰经贸有限公司于2015年4月24日向赖家忠付款100万元。该公司提交的淄博创丰经贸有限公司出具的《证明》显示，该100万元系淄博创丰经贸有限公司代郑梅还赖家忠（北京东方汇投资咨询有限公司）借款本金100万元。诉讼中，双方称通过赖家忠的还有一笔案外借款，借款期限为2013年9月29日至2014年3月28日，出借人是北京东方汇投资咨询有限公司，借款人是郑梅。世纪德润公司称该100万元偿还的是北京东方汇投资咨询有限公司与郑梅之间的借款；信诚泰公司称，其中45万元偿还的是本案中的借款，55万元偿还的是北京东方汇投资咨询有限公司与郑梅之间的借款。
关于借款利息的清偿情况，世纪德润公司称已经按照月息3%的标准支付至2014年8月16日的利息；信诚泰公司称，截至2014年8月16日的利息已经还清，2015年4月24日世纪德润公司还款100万元，其中45万元是本案2014年8月17日到2015年1月16日的利息，故认为截至2016年1月16日的利息已经还清。
经本院询问，信诚泰公司称公司主营业务是财务咨询和基金设立，公司只以赖家忠的名义对外贷了几笔款，无其他对外贷款。
另，信诚泰公司提交的《居民死亡医学证明书》显示，赖家忠于2015年6月12日死亡。世纪德润公司对该证据的真实性无异议。
本院认为，本案的焦点问题有三个：一是《借款合同》和《借款展期合同》的效力；二是2015年4月24日偿还的100万元是否系本案的借款；三是信诚泰公司能否行使以赖家忠名义登记的抵押权。
第一，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条规定：“本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。”本案中，《委托代理合同》《三方合作协议》《借款合同》和《借款展期合同》的意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，《借款合同》载明借款性质为资金周转，现有证据不能证明信诚泰公司以借贷为业，故本案《借款合同》和《借款展期合同》合法有效，世纪德润公司关于借款合同无效的意见本院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”世纪德润公司称2014年8月16日之前的利息按照月利率3%的标准支付的，因利息已经支付且未超过法律规定的上限，本院对已经付的利息不持异议。
第二，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”本案中，双方均认可另一笔案外借款的期限为2013年9月29日至2014年3月28日，而本案借款展期后期限至2014年8月15日，案外借款先到期且《证明》显示2015年4月24日的100万元还款系淄博创丰经贸有限公司代郑梅还赖家忠（北京东方汇投资咨询有限公司）借款本金100万元，故涉案100万元应认定为清偿案外较早到期的借款本息，世纪德润公司应偿还借款本金300万元并支付自2014年8月17日起至实际支付之日止的利息。需要说明的是，利息起算时间早于信诚泰公司的诉讼请求系其扣减错误所致，并未超过当事人的诉讼请求。
第三，《中华人民共和同合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”从《三方合作协议》的约定看，世纪德润公司在订立《借款合同》《借款展期合同》和《抵押合同》时知道信诚泰公司和赖家忠的代理关系，《借款合同》《借款展期合同》和《抵押合同》直接约束信诚泰公司和世纪德润公司。抵押权登记具有公示公信的效力，该公示公信效力主要是针对第三人而言的，就当事人内部而言，赖家忠作为名义上的抵押权人登记，实际的抵押权人为信诚泰公司。信诚泰公司作为抵押权人行使优先受偿权并不损害第三人的利益，本院对其诉讼请求予以支持，但抵押权的行使应以《抵押合同》中约定的抵押金额为限。
综上所述，依照《中华人民共和同合同法》第四百零二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条之规定，判决如下：
一、被告山东世纪德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告北京信诚泰财务顾问有限公司借款本金300万元及利息（以300万元为基数，自2014年8月17日起至实际给付之日止，按照月利率1.8%计算）；
二、原告北京信诚泰财务顾问有限公司有权对赖家忠作为抵押权人登记的抵押权行使优先受偿权，就上述应付款项有权以被告山东世纪德润置业有限公司名下房屋（房屋所有权证号、抵押金额等以本判决附件载明为准）拍卖、变卖所得价款在抵押金额范围内优先受偿；
三、驳回原告北京信诚泰财务顾问有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30800元，由被告山东世纪德润置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 程立武
人民陪审员 赵向东
人民陪审员 张宝荣
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 陈 曦