江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民初86号原告（反诉被告）：江西雨帆房地产有限公司，住所地江西省抚州市东乡县大富工业大道雨帆花园。法定代表人：乐建华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘志丹，江西宏正律师事务所律师，特别授权代理，执业证号：13601199810446837。委托诉讼代理人：俞飞，江西宏正律师事务所律师，特别授权代理，执业证号：13601201510301215。被告（反诉原告）：赣州市旺达房地产开发有限公司，住所地赣州市章贡区客家大道181号三楼。法定代表人：赖东望，执行董事。委托诉讼代理人：李建，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理，执业证号：13607198910273241。委托诉讼代理人：江爱民，江西哲远律师事务所律师，一般授权代理，执业证号：13601200110787703。原告江西雨帆房地产有限公司（以下简称雨帆公司）与被告赣州市旺达房地产开发有限公司（以下简称旺达公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雨帆公司委托诉讼代理人刘志丹、俞飞，被告旺达公司委托诉讼代理人李建、江爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雨帆公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方于2016年12月12日签订的《房地产联合开发合同》、《补充合同》及《管理费协议》均合法有效；2.请求判令被告立即将联名账户移交给原告，并将印鉴更换为原告印鉴，并承担违约金856478.47元（按联名账户余额资金的月利率3%计息暂算至2017年4月15日，之后违约金继续计算至完成移交更换之日止）；3.请求判令被告立即配合原告办理项目开发所必需的各项证照（包括但不限于：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、商品房购房合同、银行按揭合同等），并赔偿因其迟延履行配合办证义务给原告造成的停工损失2437310元及资金占用损失1575000元（该两项均暂算至2017年4月15日，计算方式详见附表）；4.请求判令被告立即将龙南县DBH2012018B8-02号土地所持有的土地产权完全过户给原告；5、本案一切诉讼费由被告承担。事实和理由：为联合开发龙南县DBH2012018B8-02号地块，原、被告曾于2013年3月16日签订《联合开发协议书》、《联合开发补充协议书》，又于2016年6月22日解除前述协议，签订《联合开发补充协议书》。后经原、被告经协商一致，于2016年12月12日解除前述协议，重新签订了《房地产联合开发合同》、《补充合同》及《管理费协议》。其中，在2016年12月12日的《补充合同》中明确约定：“本合同为甲乙双方合作开发龙南县DBH2012018B8-02号地块有关权利义务的最高效力合同；本合同规定如与甲乙双方其他开发合作合同规定有不一致之处，除特别声明外，以本合同规定为准”。即，原被告双方一致确认2016年12月12日的《补充合同》的约定内容为确定双方权利义务的依据。签订《补充合同》后，原告便按照补充合同第三条之约定，将应付款项全部支付给被告，累计已支付7450万元，含补充合同约定的6980万元，管理费协议约定的450万元，以及提前预支4个月被告工作人员的项目管理费20万元（5万*4个月）。根据《补充合同》约定，在原告依约完全支付款项后，被告应承担以下义务：1.将双方联名账户移交给原告，且将印鉴全部更换为原告印鉴（见补充合同第五条第1款）；2.在税务部门出具完税清算证明后，一星期内被告须无条件将DBH2012018B8-02号地块完全过户给原告（见补充合同第五条第3款）；3.被告应全力配合原告办理项目开发所必需的各项证照，包括但不限于：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、商品房购房合同、银行按揭合同等；项目竣工验收合格后，按主管部门要求需要被告协助办理证照的，由被告派员或出具委托书配合原告办理分户房产证、分户土地证等有关事项（见补充合同第五条第4款约定）。但是，在原告支付巨额款项全面履行合同后，被告完全不顾诚信，拒不履行合同义务。原告以书面方式多次要求被告履行义务，被告不但不履行，反而发函以合同无效为由直接拒绝履行。至今被告仍未履行上述义务，已经是严重违约，其违约行为给原告造成巨大损失，且损失仍在不断扩大。根据补充合同约定，被告应承担违约责任，其中就第五条第1款义务被告应承担向原告支付联合账户余额资金的月利率3%的利息。同时，由于被告迟延履行上述义务，直接导致原告房地产项目开发停工，因此造成的资金占用损失、停工损失等被告应予赔偿。被告旺达公司辩称：一、双方签订的三份合同，答辩人决定解除其中《补充合同》，有充分的理由。2016年12月12日双方签订了《房地产联合开发合同》，约定双方共同出资，共担风险，共同开发龙南房地产项目，该合同符合法律的规定，合法有效。同一天，双方又签订了一份《补充合同》，约定开发项目由被答辩人承包，答辩人收取固定回报。此后，双方将《房地产联合开发合同》进行了公证，并将该合同交政府有关部门备案，并依该合同的规定，以双方的名义共同办理了合作项目土地、规划、建设等方面的办证、报建手续。因此，双方均按《房地产联合开发合同》的约定履行了义务。而根据《补充合同》的规定，项目开发实际上由被答辩人负责，答辩人仅收回前期投资款及固定回报；但因为项目的土地证、规划许可、施工许可、销售合同等均以双方名义办理，答辩人仍需承担项目工程质量、税收、销售合同义务等责任，其责、权、利是不对等的。并且，如果真正履行《补充合同》的规定，也是对政府的一种欺骗。因此，答辩人基于以上情况，认为双方仍应当履行得到政府认可的《房地产联合开发合同》；且因为《补充合同》与《房地产联合开发合同》相悖，不能同时履行，为此答辩人向被答辩人发函，宣布解除《补充合同》，是正确的。二、即使按被答辩人要求确认《补充合同》有效，被答辩人的第2、3、4项诉讼请求也没有依据。1、根据本案实际情况，答辩人不能也无须将联名账户移交给被答辩人，并承担3％月息。（1）既然是联合开发，所以证、照、手续、销售合同，均以双方名义办理，帐户也必须为联名帐户，在项目土地、证照等没有过户到被答辩人一方之前，对联名帐户当然应当是双方共管，印鉴也不应当办为被答辩人一方，否则，如被答辩人将资金挪作他用导致项目无法完成或产生其他法律问题，答辩人也要承担共同责任。在答辩人的共同责任存在期间，答辩人有权对项目销售资金进行监督和管理。（2）被答辩人违约在先，答辩人有权行使抗辩权。根据《补充合同》第六条规定，本合作项目在开发经营过程中的全部税、费由被答辩人承担，并由被答辩人负责向税务部门或其他主管部门办理纳税申报；包括答辩人所得6980万元产生的一切税费均由被答辩人负责缴纳，答辩人有权监督执行。据此规定，被答辩人在销售的同时应当按照规定向国家交税；在向答辩人支付款项的同时，也应当为答辩人向国家交税。在付清款及纳税后，答辩人才应当办理联名帐户的移交。因此，被答辩人付款及纳税义务在先，被答辩人移交帐户在后。在被答辩人没有先履行义务前，答辩人有权对联合帐户继续进行监管，以防止国家税收的流失。但是，现根据答辩人核实，合作项目到2017年3月10日止已销售2个多亿，应交税2000多万元，但被答辩人才交税400多万元；到现在该合作开发项目至今需缴纳的增值税、土地使用税、企业所得税、教育附加费等各种税、费约为4880余万元，但雨帆公司只缴交了14958769.06元，尚有约3400万元未缴纳。而应当由被答辩人负责缴纳的答辩人所得税费，被答辩人更是分文未交。在这种情况下，被答辩人有权拒绝移交联合帐户，防止被答辩人转移资金。特别提请注意的是，被答辩人已于2017年未经答辩人同意，将联合帐户注销，已事实不存在移交帐户的问题，答辩人保留追究被答辩人违约责任的权利。2、根据《联合开发合同》或《补充合同》，在被答辩人付清款项且履行完纳税义务前，应当由答辩人共同完成或配合完成的事项，答辩人全部履行完毕。目前所有证、照、许可，均按被答辩人要求，由双方盖章申请、办理，不存在任何违约在先行为。3、根据合同约定，在被答辩人没有依法纳税前，答辩人没有办理土地使用权证过户的义务。《补充合同》第五条第3款规定：“如乙方需要将龙南县DBH2012018B8-02号土地进行过户，在乙方全部付清甲方款项的情况下并由税务部门出具合作楼盘的各种税收完税清算证明后，甲方应在一个星期内无条件将龙南县DBH2012018B8-02号土地持有的土地产权完全过户给乙方；如甲方所得款项会产生由甲方应交的税收，此税收由乙方负责支付或缴纳，甲方有权在乙方房款中扣除补交该税款”。因此，在被答辩人没有依法纳税前，答辩人没有办理土地使用权证过户的义务。到目前为止，被答辩人仍没有向答辩人提供税务部门出具的合作项目完税证明，更没有为答辩人所得款项缴纳一分钱税费。综上，被答辩人诉请，没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。被告旺达公司向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告2016年12月12日签订的《补充合同》、《管理费协议》，双方合作开发按《房地产联合开发合同》履行；2、反诉费用由被告承担。事实和理由：2016年12月12日，反诉原告与被告双方签订了《房地产联合开发合同》，约定双方共同出资，共担风险，共同开发龙南房地产项目。同一天，双方又签订了一份《补充合同》，约定开发项目由被答辩人承包，答辩人收取固定回报。此后，双方将《房地产联合开发合同》进行了公证，并将该合同交政府有关部门备案，并依该合同的规定，以双方的名义共同办理了合作项目土地、规划、建设、预售等方面的办证、报建、销售手续。因此，双方均按《房地产联合开发合同》的约定履行了义务。但是，在合作开发的项目进入预售后，反诉被告主张按《补充合同》履行，但又不承担依法纳税的义务。在这种情况下，反诉原告认为如按《补充合同》履行，会带来一系列问题。1、会产生欺骗政府的法律后果。双方在向政府国土、规划、建设部门申报中，均系以共同开发进行，所以证、照、许可、预售均以双方名义申请，政府有关部门也据此予以批准。如明的按《房地产联合开发合同》申报，暗中又执行《补充合同》，则属于以阴阳合同欺骗政府的行为。反诉原告认为不能如此作为。2、违反合作开发“利润共享、风险共担”的原则。根据《补充合同》的规定，项目开发实际上由反诉被告负责，反诉原告仅收回前期投资款及固定回报；但因为项目的土地证、规划许可、施工许可、预售等均以双方名义办理，因此，反诉原告仍需承担项目工程质量、税收、销售合同义务等责任，其责、权、利是不对等的。收取固定回报也不符合合作开发“利润共享、风险共担”的本质要求。3、《补充合同》实际也无法履行。在预售合同中，出让人是以反诉原、被告双方名义签订《商品房买卖合同》，如按《补充合同》规定办理过户，实际上属于买卖合同权利义务的整体转让，根据合同法的规定，此转让需征得债权人买方的同意。在未征得买方同意的情况下，反诉原被告双方私下协议转让不发生法律效力。4、双方已经按得到政府认可的《房地产联合开发合同》履行，所有开发证、照、许可，均由双方共同申报；开发资金也由双方共同投入；对外销售的商品房买卖合同也是以双方的名义作为卖方签署；并且反诉原告还派了六个人参与管理。《房地产联合开发合同》已得到实际履行。5、《房地产联合开发合同》与《补充合同》内容相悖，无法同时履行，势必要解除其中一个合同。因此，反诉原告认为《补充合同》应当予以解除，双方合作开发权利义务应当按《房地产联合开发合同》履行。原告雨帆公司辩称：一、案涉《补充合同》《管理费协议》既不存在法定解除情形，也不存在约定解除情形，旺达公司诉请解除该两份合同无法律依据。本案补充合同、管理费协议的履行状况是，签订合同后雨帆公司即按照合同约定支付了全部款项，旺达公司也完全接受，后因旺达公司恶意违约，拒不履行合同义务，才导致双方产生纠纷。根据合同法之规定，在合同违约的情况下，解除权仅能由守约方行使，违约方无权要求解除合同，否则有违诚实守信的基本原则。所以说，从解除权的行使主体方面，旺达公司作为违约方无权诉请解除。二、从《房地产联合开发合同》到《补充合同》，系经双方协商一致形成的合作关系变更的真实意思表示，即双方先是合作开发，后旺达公司同意退出合作，所以该两份合同不存在任何矛盾，只是案涉双方合作意愿的变更。从合同内容来看，房地产联合开发合同其约定的是双方合作开发，补充合同、管理费协议约定的则是在双方合作开发过程中一方退出合作开发。所以本案不应适用合作开发的“风险共担，利益共享”的原则，“风险共担，利益共享”原则规定的是合作中的利益分配问题，并非是退出合作。而补充合同约定的恰恰是退出合作的权利义务，不属于该原则的适用情形。退出合作其本质就是旺达公司将其在合作开发中所占份额转让给雨帆公司，旺达公司获取的补偿就是其将合作份额转让给雨帆公司的转让对价，这完全合理合法，也合乎交易习惯。所以说，旺达公司反诉状中称案涉合同违背了“风险共担，利益共享”的原则，其犯了根本的逻辑错误，完全忽视了本案的事实背景系旺达公司退出合作。三、根据项目合作开发情况及合同履行情况，本案中补充合同、管理费协议存在履行的事实基础，相反，解除补充合同继续按照房地产开发合作合同已无履行的事实基础。（一）补充合同、管理费协议的履行存在事实基础，在签订补充合同、管理费协议前，整个项目开发建设就全是雨帆公司一方垫资，在该两份合同签订后，雨帆公司除了继续垫付项目投入外，还向旺达公司支付巨额的补偿。这就恰恰证明了，在该两份合同签订的前后，在项目开发投入主体方面就已经是视为旺达公司退出合作。旺达公司反诉称因为所有的手续都办理在了双方名下，所以补充合同无履行的事实基础，这是站不住脚的，这并非是补充合同无法履行的原因，相反这正是补充合同履行的结果。需要指出的是，正是因为之前的手续是基于双方合作开发而办理到了双方名下，所以双方签订该两份合同对旺达公司应履行的义务具体约定，这几项义务本质在于配合办理相应的更名、过户手续等。也只有在旺达公司将补充合同义务履行完毕后，雨帆公司才能处理商品房买卖合同主体变更的问题,所以旺达公司以商品房买卖合同主体变更作为解除补充合同的理由，完全是颠倒了因果关系，逻辑错误。（二）解除补充合同继续按照房地产开发合作合同已无履行的事实基础。首先，对于补充合同、管理费协议是否应解除的问题，无论是双方协商，还是法院判决，其前提条件是旺达公司须退还其按照补充合同、管理费协议收取的7450万元，但是旺达公司至今仍未退还。雨帆公司垫付项目所有投入后，在资金压力巨大的情况下，负担高额的融资成本，向旺达公司足额支付了7450万元，而且旺达公司也全部接受且未提任何异议。否则，旺达公司的诉请完全是自相矛盾，一方面继续按照补充合同、管理费协议收取7450万元，一方面又诉请解除补充合同、管理费协议。同时，补充合同、管理费协议系双方处于平等地位作出的真实意思表示，对于雨帆公司因履行合同产生的成本旺达公司也应承担。其次，旺达公司退回7450万元后，如双方协商或贵院判决继续按照原合作开发履行，则双方还须对案涉项目进行清算，雨帆公司前期垫资开发及在酒店配套投入，旺达公司均应分摊；并且，按照合作开发约定，该部分系雨帆公司代旺达公司投入，该部分财务成本旺达公司也应承担。旺达公司多次主张以项目销售款作为其投入，这是不合法的，根据《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第二十三条规定“合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持”。至今为止，旺达公司既不将按照补充合同收取的7450万元退还，也不主张对项目所有投入进行清算分摊，那么其主张的解除补充合同继续合作开发根本就没有履行的事实基础。旺达公司在没有任何事实基础的情况下提出反诉解除补充合同，完全是以此为由拖延时间。四、按照补充合同约定，在退出合作后还应到政府相关部门办理相关手续，所以不存在所谓的欺骗政府的情形，系公开合法的交易行为，不存在任何隐瞒。按照补充合同约定，旺达公司应配合雨帆公司移交联名账户、土地过户、办理项目建设手续等，这些均需要到政府部门备案登记。所以说，旺达公司提出所谓的欺瞒政府的事实是不成立的，客观上交易公开合法，主观上也不存在欺瞒的故意。实际上，对于案涉项目，雨帆公司作为外地企业到龙南县开发就是政府招商引资进入的，雨帆公司与政府保持着紧密的沟通联系，对于项目开发进展政府也都是知晓并支持的。综上所述，本案中被答辩人提出反诉完全是“以诉请解除合同之名，行恶意违约之实”，其自愿签订补充合同、管理费协议，后又依据该两份合同享受合同履行利益。在发现项目前景良好，违约更有利可图时，旺达公司就恶意违约，旺达公司的行为完全是不守诚信、毫无商业道德。请求法院驳回旺达公司反诉请求。原告雨帆公司向本院提交了以下证据：第一组：1、2016年12月12日《房地产联合开发合同》。2、2016年12月12日《补充合同》。3、2016年12月12日《管理费协议》。欲证明：1、该三份协议均系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。2.根据《补充合同》第七条明确约定，本合同规定如与甲乙双方其他开发合作合同规定有不一致之处，除特别声明外，以本合同规定为准。即双方确认补充合同为确定双方权利义务的依据。3.根据补充合同、管理费协议，原告方需向被告支付的款项金额为7430万元。4.根据补充合同第五条之约定，在原告支付完应付款项后，被告应履行义务如下：（1）将双方联名账户移交给原告，且将印鉴全部更换为原告印鉴（见第五条第1款）；（2）在税务部门出具完税清算证明后，一星期内被告须无条件将DBH2012018B8-02号地块完全过户给原告（见第五条第3款）；（3）被告应全力配合原告办理项目开发所必需的各项证照，包括但不限于：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、商品房购房合同、银行按揭合同等；项目竣工验收合格后，按主管部门要求需要被告协助办理证照的，由被告派员或出具委托书配合原告办理分户房产证、分户土地证等有关事项（见第五条第4款约定）。否则，根据补充合同约定，被告应承担违约责任，其中就第五条第1款义务被告应承担向原告支付联合账户余额资金的月利率3%的利息。同时，被告应承担因其迟延履行义务造成原告的资金占用损失、停工损失等。第二组：1、银行转账凭证。欲证明：原告已经将《补充合同》、《管理费协议》中约定的款项全部支付。累计已支付7450万元，含补充合同约定的6980万元，管理费协议约定的450万元，以及提前预支4个月被告工作人员的项目管理费20万元（5万*4个月）。原告合同义务已经履行完毕。第三组：1、2017年3月22日旺达公司向雨帆公司发出的关于解除《补充合同》的通知。2、2017年3月24日雨帆公司回复的《工作联系函》。3、2017年3月27日旺达公司回复的《工作联系函》。4、2017年3月29日雨帆公司回复的《关于赣州市旺达房地产开发有限公司单方面解除御龙城项目补充合同的工作回复函》。5、2017年4月10日旺达公司回复的《工作联系函》。6、2017年4月11日雨帆公司回复的《关于赣州市旺达房地产开发有限公司4月10日工作联系函的回复》。欲证明：1、结合第一组、第二组证据，在原告已经完全履行付款义务后，被告应按照补充合同第五条约定全面履行义务，但被告至今仍未履行。2、被告不仅没有履行义务，更是以函告的形式，明确告知原告其不会履行补充合同的约定。根据2017年3月22日被告旺达公司向原告雨帆公司发出的关于解除《补充合同》的通知，被告发函单方解除《补充合同》。被告单方解除合同的行为，不符合合同法关于合同解除的规定，不存在合同解除情形，被告也没有单方解除的权利，不能产生法律效力。相反，该行为直接证明被告拒不履行合同义务，已经严重违约，应承担违约责任。第四组：2017年3月27日龙南县建筑工程质量（安全）监督站文件《关于催办建设工程质量（安全）监督手续的函》。欲证明：被告旺达公司的违约行为直接导致双方合作工程难以推进，产生的停工损失、资金占用损失，及因工程项目手续不全产生的行政责任、经济责任，均应视为被告违约行为造成原告的损失，被告应予赔偿。第五组：1、龙南县国家税务局（以下简称龙南国税局）出具的《关于江西雨帆房地产开发有限公司陇南项目部纳税主体的答复》。2、龙南县地方税务局（以下简称龙南地税局）出具的《关于确认龙南东湖新区御龙城项目纳税义务人的请示》。欲证明：案涉项目的纳税申报主体一直由雨帆公司一方，且税务部门回复确认纳税主体，即项目税收义务与旺达公司无关，旺达公司没有任何税务风险，雨帆公司合同义务全部完成。第六组：1、江西华城建设有限公司出具2017年4、5月的《雨帆御龙城9#、10#工人误工费》。2、原告计算出的《利息清单》及联名账户银行流水。欲证明：因被告违约造成的原告一切损失，均应有被告承担。因被告违约造成的停工损失，每个月为249万元；结合2016年12月12日《补充合同》第五条第1款义务，被告应承担向原告支付联合账户余额资金的月利率3%的利息，暂算至2017年6月15日，利息为1177759.41元；另外，原告向项目9#、10#已经投入1500万元，但是由于被告违约，导致该两栋楼无法推进，该1500万元的资金占用损失暂算至2017年6月15日为2475000元。第七组：雨帆公司与旺达公司往来告知函一份。欲证明：该函阐述了对于补充合同，管理费协议应该解除及继续合作开发的前提是要求旺达公司依据补充合同返还收取我方的7450万元，被告应该全部退回，但是其至今仍未退回，足以证明被告并无与我方合作的诚意。第八组：龙南县地方税务局纳税服务分局出具的《涉税信息查询结果告知书》、龙南县国家税务局出具的《证明》原件各一份。欲证明原告在开发案涉项目时，一直在依法纳税。被告对第一组证据的真实性不持异议，本院予以认定。被告对其证明对象持有异议，合法性由法院评判。本院认为，证据一未违反法律的规定，与本案的处理具有关联，本院对其合法性、关联性予以认定。被告对第二、三、四组证据的真实性、合法性不持异议，本院予以认定。被告对其关联性持有异议。本院认为，证据二、三、四与本案的处理具有关联，本院对其关联性予以认定。被告对第五组证据的真实性不持异议，本院予以认定。被告对其合法性、关联性持有异议。本院认为，证据五与本案的处理具有关联，本院对其关联性予以认定。被告对第六组证据的真实性、合法性、关联性持有异议。本院认为，证据六为原告单方制作，本院对其证据“三性”不予认定。被告对第七组证据的真实性、合法性不持异议，对其关联性持有异议。本院认为，证据七与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。被告对证据八的证据“三性”不持异议，本院予以认定。被告旺达公司向本院提交了以下证据：1、不动产登记证（赣20**龙南县不动产权第0001692号）。2、建设用地规划许可证地字第360727201600075号。3、建设工程规划许可证地字第360727201600075-1号。4、建设工程规划许可证地字第360727201600075-2号。5、建设工程施工许可证编号362128201612210101。6、《商品房预售许可证》（龙）房预售证第019号。欲证明：被告已经按照双方签订的合同，履行了对土地进行共同开发的义务，被告没有违约行为。原告对上述证据的真实性、合法性不持异议，本院予以认定。原告对其关联性持有异议。本院认为，上述证据与本案的处理具有关联，本院对其关联性予以认定。7、龙地税稽通（2017）18号《龙南地税局稽查局税务事项通知书》复印件一份。原告对其真实性、合法性不持异议，本院予以认定。原告对其关联性持有异议。本院认为，证据7与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。8、龙南县地税局出具的《征求意见书》。欲证明原告尚未完成纳税义务。原告对其真实性、合法性、关联性持有异议。证据8未加盖税务部门的公章，本院对其证据“三性”不予认定。本院分别对龙南国税局税政法规股股长何海泉及龙南县发改委信息中心主任蔡佳旺的调查笔录（均由原告申请进行调查）。经审理查明:2016年12月12日，原告雨帆公司与被告旺达公司签订了一份《房地产联合开发合同》，其内容为：双方共同合作开发项目，仅限于被告购置的龙南县DBH2012018B8-02号地块土地。被告同意将上述地块的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等一切开发应办理的证、照办到原、被告名下，共同开发。双方各占50%股份，按股份比例出资。双方成立合作开发项目部，负责合作项目的开发工作，开发工作和项目部主要由原告负责等。同日，双方签订了一份《补充合同》，其内容为：为了便于管理、加快开发进度，双方经协商，达成如下协议。一、由原告承包双方共同成立的“御龙城”项目部的全部项目开发工作，但销售收入应当进入双方联名账户。二、被告根据本补充合同约定收到全部款项时止，退出项目管理。三、1、原告承包后，应支付给被告承包费、本息等款项共计税后6980万元，包括：（1）、被告土地出让款投资3000万元（以实际支付票据为准）；（2）、因原告DBH2012018B8-02号地块开发延误，应支付给被告自2012年起投资的利息2980万元（所产生的税费由原告承担）；（3）、税后利润分红1000万元。原告已于2016年6月24日向被告支付1000万元，该款可抵付最后一笔款项。2、除上述5980万元之外，合作项目的其余所得、酒店及其附属资产全部归原告所有，被告不得以其他任何理由或任何方式向原告索取。酒店的所有投资由原告负责，所有权归原告。四、6、被告在收齐本协议规定的应得应收款后，原告不再支付被告每月5万元的工资及房租费用，同时被告撤回派驻项目部的副总、工程师，仅留一人管理被告公章，配合原告项目开发需要。被告留守人员由原告承担吃、住费用及每月8000元工资，到合作项目结束为止。在原告根据双方合作协议及不存在违法行为或危害被告行为时，被告人员必须配合用章。如项目所有证、照均过户到原告名下，从过户日起，被告撤回所有派驻人员。五、1、原告同意，DBH2012018B8-02号土地所有商住楼销售款进入双方联名账户。销售所获得款项中5980万元以内的款项归被告所有，用于支付原告根据本协议应当支付给被告的5980万元；其余款项归原告所有。在原告支付完毕被告5980万元款项后，双方联名账户移交给原告，印鉴全部更换为原告印鉴。3、原告支付完被告5980万元，且税务部门对（DBH2012018B8-02）双方合作的商住楼进行税务核查并书面认可项目已完税后，被告从本项目退出且派驻人员相应从项目部撤出，本项目的所有权益归原告所有，被告不再享有本项目的任何权益。同时被告持有的项目股权全部归原告所有。如原告不需要将DBH2012018B8-02土地进行过户，被告也应无条件按本条第4款之规定配合原告办理各项证照所需业务。如原告需要将DBH2012018B8-02号土地进行过户，在原告全部付清被告款项的情况下并由税务部门出具合作楼盘的各种税收完税清算证明后，被告应在一个星期内无条件将DBH2012018B8-02号土地所持有的土地产权完全过户给原告。如被告所得款项会产生由被告应交的税收，此税收由原告负责支付或缴纳，被告有权在原告房款中扣除补交该税款。原告承诺土地过户所产生的所有税费均由原告承担，与被告无关。4、被告必须严格按本协议各条款之规定，以及国家规定时间，全力配合原告办理项目开发所必需的各项证照，包括但不限于国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、商品房购房合同、银行按揭合同。本项目竣工验收合格后，按主管部门要求需要被告协助办理证照的，由被告派员或出具委托书配合原告办理分户房产证、分户土地证等有关事项。六、1、本合作项目在开发经营过程中的全部税、费由原告承担，并由原告负责向税务部门或其他主管部门负责办理纳税申报、进行税收缴纳、完成税收汇算清缴以及规费缴纳工作。包括被告所得6980万元所产生的一切税、费均由原告负责缴纳，被告有权监督执行。2、本合作开发项目所有应当缴纳的税、费（包括但不限于销售营业税、企业所得税、土地增值税、个人分红税等一切税费），由原告承担；如中途需办理过户，所产生的税、费由原告承担；被告根据《房地产联合开发合同》及本《补充合同》规定取得或收回的款项，如需交纳税费，由原告承担。九、本合同为原、被告双方合作开发龙南县DBH2012018B8-02号地块有关权利义务的最高效力合同；本合同规定如与双方其他开发合作合同规定有不一致之处，除特别声明外，以本合同规定为准。同日，双方还签订了一份《管理费协议》，其内容为：除按双方签订的承包合同规定款项外，原告还应支付给被告管理费450万元（含2012年至2016年的所有管理费用，税由原告承担）。原告按照《补充合同》、《管理费协议》的约定向被告付清了购地款6980万元及管理费450万元。另向被告提前预支了4个月其工作人员的项目管理费20万元。以上合计7450万元。2017年3月22日，被告向原告发出了一份《关于解除＜补充合同＞的通知》，被告要求解除双方签订的《补充合同》。同年3月29日，原告向被告发出了一份《关于旺达公司单方面解除御龙城项目＜补充合同＞的工作回复函》，要求被告继续按照《补充合同》的约定履行。2017年4月21日，龙南县国税局出具了一份《关于雨帆公司龙南项目部纳税主体的答复》，其内容为：“根据工商企业注册信息及雨帆公司龙南项目部在我局正常申报纳税情况，我局确认龙南县东湖新区《雨帆御龙城》开发项目的纳税主体为雨帆公司龙南项目部。作为纳税主体此项目的现有及后续相关税费由雨帆公司龙南项目部承担”。2017年4月26日，原告及其项目部向龙南地税局发出了一份《关于确认龙南东湖新区御龙城项目纳税义务人的请示》，其内容为：“根据工商企业注册信息及龙南县东湖新区‘雨帆御龙城’项目在贵局申报纳税情况，该项目的纳税一直由雨帆公司龙南项目部正常申报。本公司承诺该项目所有涉税事项均由雨帆公司及雨帆公司龙南项目部共同承担。请求贵局确认雨帆公司及雨帆公司龙南项目部为共同纳税义务人。妥否？”。2017年5月22日，龙南地税局在该《请示》上加盖了公章并注明“属实”。2017年6月12日，原告向本院出具了一份《对龙南县东湖新区御龙城项目纳税义务的承诺书》，其内容为：雨帆公司开发的龙南县东湖新区“雨帆御龙城”项目的纳税事项一直由雨帆公司龙南项目部正常申报。本公司承诺该项目所有涉税事项均由雨帆公司龙南项目部照章纳税，如有违规行为，本公司愿承担一切责任。2017年7月3日，龙南地税局向被告发出了一份龙地税稽通（2017）18号《龙南地税局稽查局税务事项通知书》，其内容为：“据你单位反映，你单位与雨帆公司合作开发了龙南县城东湖新区‘雨帆御龙城’DBH2012018B8-02地块建设项目，在2016年12月开盘销售商品房，已实现销售收入，你单位已分得了利润。另外据查，你单位将案涉地块项目承包给雨帆公司全权负责开发工作，为此你单位收取了雨帆公司支付的承包费、本息等款项。我局认为你单位取得了应税收入，负有法定的申报纳税义务，合同涉税约定不能免除法定责任。你单位未将项目承包情况履行报告义务，未将涉税收入履行申报纳税义务，已经涉嫌税收违法。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条规定，现我局责成你单位在接到本通知书之日起十五日内，到项目所在地的税务主管机关办理纳税申报”。2017年7月10日，龙南国税局出具了一份《注明》，其内容为：雨帆公司龙南项目部2017年1-6月份共计缴纳增值税7838628.58元。同年7月12日，龙南地税局出具了一份《涉税信息查询结果告知书》，查询结果为：雨帆公司龙南项目部2017年1-6月份共计缴纳城建税及附加775291.42元，土地增值税1202031.76元，土地使用税228124元，印花税100456.15元，企业所得税4693022.5元，合计缴纳各项地方税款6998925.83元。2017年7月12日，龙南县发改委信息中心主任蔡佳旺在本院调查笔录中陈述：龙南雨帆御龙城商住及其旁边的五星级酒店项目，从跟政府洽谈、签订合作协议到开发建设、房屋销售都是雨帆公司在做。听说雨帆公司与旺达公司签订了一份《补充协议》，雨帆公司讲旺达公司会退出去。个人态度，旺达退出，有利于项目顺利进行。从2012年到2016年，旺达公司与雨帆公司一直没达成共识，所以案涉项目一直未开工。在企业运作过程中，企业内部股份的转让、股东的退出，是一种正常的商业行为，不存在欺骗政府。政府就希望项目能早点建成。2017年7月12日，龙南国税局税政法规股股长何海泉在本院调查笔录中陈述：国税局征税不是按施工的项目收税，首先确认纳税义务人。案涉项目的纳税主体即纳税义务人，根据国税局登记的信息是雨帆公司龙南项目部，其为独立核算、自负盈亏的法人。旺达公司未在龙南国税局办理案涉项目的税务登记，旺达公司不存在纳税义务。另查明：雨帆公司龙南项目部于2016年11月7日取得了营业执照。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。原告雨帆公司与被告旺达公司签订的《房地产联合开发合同》、《补充合同》、《管理费协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，上述合同合法有效。其中《补充合同》约定，该合同为原、被告双方合作开发龙南县DBH2012018B8-02号地块有关权利义务的最高效力合同，该合同规定如与双方其他开发合作合同规定有不一致之处，除特别声明外，以该合同规定为准。故双方应当按照《补充合同》的约定履行。被告主张如按《补充合同》履行会产生欺骗政府的法律后果与本院调查的事实不符，本院不予采信。被告要求解除《补充合同》和《管理费协议》，没有事实和法律依据，即没有约定的解除情形，也没有法定的解除情形，故本院不予支持。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。本案中，根据《补充合同》约定的内容，被告只收取固定利益而不承担经营风险，故该合同名为合作开发实为土地使用权转让合同。土地的转让人为被告、受让人为原告。《补充合同》约定，在原告支付完毕被告5980万元款项后，双方联名账户移交给原告，印鉴全部更换为原告印鉴。原告已按约定向被告付清了全部土地转让款，被告应按合同约定将联名账户移交给原告，并将印鉴全部更换为原告印鉴。关于被告所持有的龙南县DBH2012018B8-02号土地使用权是否应当过户给原告的问题。双方在《补充合同》约定，如原告需要将DBH2012018B8-02号土地进行过户，在原告全部付清被告款项的情况下并由税务部门出具合作楼盘的各种税收完税清算证明后，被告应在一个星期内无条件将DBH2012018B8-02号土地所持有的土地产权完全过户给原告；如中途需办理过户，所产生的税、费由原告承担。上述约定表明，如原告要求将所购土地过户，原告在付清购地款后，被告应将案涉土地过户至原告名下。税务机关的完税清算证明，要到整个项目全部完成后，税务机关方能出具。案涉项目尚未全部完工，税务机关无法开具完税清算证明。而本案案涉土地的开发建设投资及房屋销售都是由原告在组织实施。双方之所以约定完税清算证明，其根本目的在于避免被告在退出合作开发后仍承担税收风险。为此，原告已经向税务部门征询并得到答复，案涉房地产项目之前的税收一直是由原告正常申报交纳，之后的税收义务也是由原告全部承担。同时，原告也已向本院提交承诺函，承诺项目所涉税收由原告全部承担。因此，在明确知晓项目开发状况的前提下，案涉双方签订《补充合同》时约定的完税清算证明，其真实意思表示是杜绝被告在该项目上的税收风险，就目前的证据材料反映，原告在正常纳税，被告没有证据证明原告存在偷税漏税的情况，故被告以没有完税清算证明为由拒绝履行过户义务的理由不能成立，本院不予支持。至于被告转让土地所得收益的纳税问题，被告是纳税义务人，其负有进行纳税申报的义务，如原告不按合同约定予以缴纳，被告可自行缴纳后，按合同约定向原告追偿。原告的其他诉讼请求没有相应的证据予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告江西雨帆房地产开发有限公司与被告赣州市旺达房地产开发有限公司于2016年12月12日签订的《房地产联合开发合同》、《补充合同》及《管理费协议》合法有效；二、被告赣州市旺达房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内将联名账户移交给原告江西雨帆房地产开发有限公司，并将印鉴更换为原告江西雨帆房地产开发有限公司印鉴；三、被告赣州市旺达房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内将龙南县DBH2012018B8-02号土地使用权过户给原告江西雨帆房地产开发有限公司；四、驳回原告江西雨帆房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告赣州市旺达房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费437644元，反诉案件受理费218822元，合计656466元，由原告江西雨帆房地产开发有限公司负担26847元，被告赣州市旺达房地产开发有限公司负担629619元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长 傅 忠审判员 徐 军审判员 彭 莉二〇一七年九月二十六日书记员 王 佳书记员 管艳梅