广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终10649、10650号
上诉人（原审原告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下或简称世华地产公司），住所地：深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码：71527988-5。
法定代表人：吴军强，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：肖洪林，广东君言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜晋钧，男，汉族，1978年10月3日出生，身份证住址：北京市海淀区，
委托诉讼代理人：何明，广东琅博律师事务所律师。
原审被告：深圳市睿通天下电子科技有限公司（以下或简称睿通公司），住所地：深圳市福田区华强北路赛格广场3305B，组织机构代码：79662693-X。
法定代表人：税宗碧。
原审第三人：范筱，女，汉族，1984年4月16日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：何明，广东琅博律师事务所律师。
上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司因与被上诉人杜晋钧、原审被告深圳市睿通天下电子科技有限公司、原审第三人范筱居间合同纠纷两案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初513-514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本两案现已审理终结。
世华地产公司上诉请求：1、依法撤销((2016)粤民初字第513-514号判决书第二项，依法改判杜晋钧向世华地产公司支付佣金125000元及违约金12500元(从2015年6月1日起计，以125000为基准，按日千分之一，暂计至起诉之日，实际计至判决确定的支付之日，(争议金额为137500元)；2、判决杜晋钧承担相应的诉讼费用。
事实与理由:
一、世华地产公司已履行相关的居间义务，且达到收取佣金的条件。1、经世华地产公司的居间服务，买卖双方于2015年5月6日签订了《深圳市二手房买卖合同》。杜晋钧、睿通公司及第三人在一审庭审及判决均予以确认，世华地产公司己达到世华地产公司向杜晋钧收取佣金的条件，该条件与法律的规定是一致。根据合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。2、涉案房产交易虽然在递件后过户成功前被法院查封。根据合同的相对性原则，杜晋钧权利的救济应该另行法律途径主张。实际上，杜晋钧己与睿通公司的受托人(担保公司)达成过相关的协议。
二、原审法院认定世华地产公司存在过错与客观事实不符，也没有任何证据支撑。原审认为“涉案房屋无法交易既因为睿通公司因自身债务未能妥善处置导致，又是因为世华地产公司未能及时催促、跟进并提供居间服务导致，睿通公司与世华地产公司均存在过错。”该认定毫无事实依据及证据支撑。1、原审在没有任何证据的前提下认定世华地产公司存在过错完全是主观臆断;2、杜晋钧过错明显，杜晋钧拖延相关手续是客观存在的的事实(杜晋钧是买卖合同的履行主体)。如:包括未能按照买卖合同中约定的首期款监管期限支付及监管首期款，而原审对该事实却只字不提;3、在居间过程中，世华地产公司多次催促双方履行合同义务。在此问题上，杜晋钧及睿通公司在一审中均未提出异议。睿通公司也在一审中多次同法庭陈述，杜晋钧存在拖延办理手续的行为。
三、原审判决违反了法律的明确规定，超出了法官的自由裁量权限度。虽然关于该类型的案件法院判决存在各种判例，世华地产公司佩对于相关案件一审判决多是息诉服判，然而该判决明显有违法律的规定，也是对明确法律规定的一种漠视。
综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
杜晋钧及范筱辩称，杜晋钧及范筱均认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。世华地产公司在提供居间服务的过程中存在重大瑕疵，且其提供的服务与杜晋钧约定的佣金不形成对价，因此世华地产公司无权要求杜晋钧支付相应的服务佣金。另外，世华地产公司在提供居间服务期间要求杜晋钧签署的《声明》具有不公平性质，加重了杜晋钧的责任。理由是，世华地产公司要求杜晋钧确认世华地产公司已提供了全部居间服务，但签署《声明》、《佣金及必要费用确认及支付承诺书》的时间为2014年12月20日，此时世华地产公司刚刚促和世华地产公司、杜晋钧及睿通公司签订具有居间性质的《房地产买卖合同》。根据该合同的约定，世华地产公司应为杜晋钧与睿通公司办理赎楼、贷款、过户、抵押以及递件等服务，因此当时世华地产公司并未提供相应的居间服务，说明世华地产公司依据《声明》及《佣金及必要费用确认及支付承诺书》向杜晋钧主张居间服务费用没有法律效力。本案涉及的买卖合同向国土部门递件的时间为2015年5月6日，该时间与世华地产公司、杜晋钧及睿通公司签署具有居间性质的房地产买卖合同的时间相距5个多月，说明世华地产公司并未及时为房产买卖双方提供约定的居间服务，从而导致杜晋钧不能合法取得相应房产，造成重大经济损失。综上所述，恳请二审法院依法驳回世华地产公司的上诉请求，维持原判。
世华地产公司向一审法院起诉请求：在（2016）粤0305民初513号案中：一、判令睿通公司立即向世华地产公司支付佣金30000元，并向世华地产公司支付违约金3000元（从2015年6月1日起计，以30000为基准，按每日千分之一的标准，暂计至起诉之日，实际计至判决确定的支付之日止）；二、判决杜晋钧对世华地产公司诉请第一项的债务承担连带责任；三、判令睿通公司、杜晋钧承担本案的全部诉讼费用。在（2016）粤0305民初514号案中：一、判令睿通公司立即向世华地产公司支付佣金125000元，并向世华地产公司支付违约金12500元（从2015年6月1日起计，以54000为基准，按每日千分之一的标准，暂计至起诉之日，实际计至判决确定的支付之日止）；二、判决杜晋钧对世华地产公司诉请第一项的债务承担连带责任；三、判令睿通公司、杜晋钧承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年12月20日，在世华地产公司的居间服务下睿通公司与杜晋钧及睿通公司与范筱就位于深圳市南山区××里花园（××）803房、804房的房产买卖签订了编号分别为8188454号、8188453号《房地产买卖合同》。其中8188454号《房地产买卖合同》约定范筱向睿通公司购买位于深圳市南山区××里花园（××）803房，该房产的转让价为3600000元；范筱在签署本合同时向睿通公司支付定金25000元，在签署本合同之日起八日内再向睿通公司支付定金150000元，前述定金均交由居间方或银行监管；第二部分房款为3425000元，范筱应向银行贷款支付给睿通公司，具体为范筱应于签署本合同之日起46日（含当日）内付清首期房款约905000元（不含已付定金），应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，睿通公司须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由其提交签署的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若睿通公司需办理赎楼手续的，则在睿通公司赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，在递件回执载明的答复之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房产证并按规定缴纳税费，不得延误；涉案房产的产权现状为该物业处于抵押状态。睿通公司委托担保公司担保融资赎楼，睿通公司须于签署本合同之日起三日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同。同时范筱须协助睿通公司办理赎楼手续；房地产过户转让手续办理完毕，即范筱领取其名下的新房产证后，银行承诺贷款之金额按照规定支付给睿通公司；杜晋钧支付交易的相关税费；合同还约定了违约条款等其他内容。8188453号《房地产买卖合同》约定杜晋钧向睿通公司购买位于深圳市南山区××里花园（××）804房，该房产的转让价为3300000元；杜晋钧在签署本合同时向睿通公司支付定金25000元，杜晋钧在签署本合同之日起八日内再向睿通公司支付定金150000元，前述定金均交由居间方或银行监管；第二部分房款为3125000元，杜晋钧应向银行贷款支付给睿通公司，具体为杜晋钧应于签署本合同之日起46日（含当日）内付清首期房款约990000元（不含已付定金），其余内容与08188454号《房地产买卖合同》一致。
同日，杜晋钧签署了《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，内容为：杜晋钧确认世华地产公司已就XX花园X期X栋803房、804房买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于2014年12月20日签订了买卖合同（合同编号8188453）及补充协议，杜晋钧自愿在原合同签订时向世华地产公司支付必要费用，必要费用为第二项承诺所述佣金的20%，包含在杜晋钧应付的佣金或违约金内；杜晋钧自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向世华地产公司支付佣金125000元及按揭服务费2000元，共计127000元，逾期未付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日支付千分之一的标准向世华地产公司支付违约金；因杜晋钧违约行为导致未能签订《深圳市二手房买卖合同》，买方自愿向世华地产公司支付违约金，违约金数额等于买卖双方应付佣金金额的总和；未经世华地产公司同意，买卖双方协议解除合同的，买卖双方自愿共同向世华地产公司支付违约金，违约金数额等于买卖双方应付佣金金额的总和等。杜晋钧在该承诺书上签字确认。世华地产公司还向原审法院提交另一份《佣金及必要费用确认及支付承诺书》作为证据，内容为：睿通公司确认世华地产公司已就XX花园X期X栋803房、804房买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于2014年12月20日签订了买卖合同（合同编号8188453/8188454），睿通公司自愿在原合同签订时向世华地产公司支付必要费用，必要费用为第二项承诺所述佣金的20%，包含在睿通公司应付的佣金或违约金内；睿通公司自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向世华地产公司支付佣金30000元;其余内容与上份《佣金及必要费用确认及支付承诺书》一致，睿通公司在该份承诺书上面签章确认。
世华地产公司向原审法院提交了《股东会决议》作为证据，证明睿通公司通过股东会决议出售涉案房产，上述决议写明时间为2014年，并有睿通公司的签章确认，内容为经股东会讨论决定出售XX花园X期X栋803房、804房房产，其售房款委托税宗碧个人账号接收，上面有张某和税宗碧的签字。睿通公司对该证据的真实性予以确认，杜晋钧、范筱对该证据的真实性不予确认。
世华地产公司向原审法院提交了涉案房产的房产证（复印件）证明睿通公司为涉案房产的业主，该两份房产证复印件显示涉案房产香山里花园一期1栋803房、804房房产的权利人为睿通公司，睿通公司、杜晋钧和范筱对上述证据的真实性予以确认；世华地产公司向原审法院提交了涉案房产的产权情况查询单，称查询单是在2014年12月20日查询的，该两份查询单显示涉案房产XX花园X期X栋803房、804房产权情况为抵押，抵押权人为XX银行股份有限公司深圳分行，抵押日期为2014年5月9日，睿通公司、杜晋钧和范筱对上述证据的真实性予以确认；世华地产公司向原审法院提交了两份《声明》作为证据，该两份《声明》系2014年12月20日分别由睿通公司和范筱签署，及睿通公司和杜晋钧签署，内容为就买卖XX花园X期X栋8B（803/804）房一事，睿通公司、杜晋钧和范筱确认世华地产公司已提供了全部居间合同，愿意按《佣金及必要费用确认及支付承诺书》支付佣金、必要费用及违约金等，睿通公司、杜晋钧和范筱对上述证据的真实性予以确认；世华地产公司向原审法院提交了《地址确认书》和《交易风险提示》作为证据，《地址确认书》系确认当事人在其合同履行过程中所有法律文件的送达地址；《交易风险提示》系2014年12月20日睿通公司、杜晋钧和世华地产公司共同签署，内容为房屋买卖签约风险、资金风险、房屋交付风险的相关提示。睿通公司、杜晋钧和范筱对上述证据的真实性予以确认。
睿通公司向原审法院提交了《深圳市公安局福田分局不予办理补刻印章通知书》作为证据，证明深圳市公安局福田分局驳回睿通公司要求重新刻制该公司公章的请求，世华地产公司质证认为该证据的真实性无法确认，关联性不予确认。杜晋钧和范筱对此证据的真实性予以确认；睿通公司向原审法院提交了《通知函》作为证据，证明睿通公司在履行二手房买卖合同过程中委托担保公司赎楼，担保公司以蒋某的名义向睿通公司借款人民币528万元，并将睿通公司的公章、营业执照等证件作为还款的保证，睿通公司的公章由蒋某保管。世华地产公司质证认为该证据证明睿通公司因为房价上涨与担保公司串通将涉案房屋查封，导致不能完成过户。杜晋钧和范筱对此证据的真实性予以确认；睿通公司向原审法院提交深圳市福田区人民法院（2015）深福法民一初字第3330号《民事判决书》及该院（2015）深福法民一初字第3330号《执行通知书》作为证据，证明蒋琳以借款合同纠纷起诉睿通公司还款528万元，并以得到福田区人民法院的支持，该案在执行过程中蒋琳利用公章将涉案房产过户到担保公司名下。世华地产公司对该证据真实性予以确认，关联性不予确认。杜晋钧和范筱对此证据的真实性予以确认。
原审庭审中，世华地产公司和睿通公司、杜晋钧双方及范筱确认涉案房产XX花园X期X栋803房、804房系双拼房，实为一套房，其是在过户递件后，于2015年5月6日在国土局审批的过程中被查封。关于查封原因，睿通公司陈述其在交易前与案外人有经济纠纷，杜晋钧一直拖延办理相关手续，在交易过程中睿通公司的债主不愿等，所以该房被睿通公司的债主申请查封。杜晋钧和范筱认为，赎楼责任在睿通公司，是由于睿通公司赎楼拖延时间导致涉案房产被查封。另外，睿通公司陈述本案涉及睿通公司的证据均为睿通公司法定代表人税宗碧签署，但从赎楼开始睿通公司的公章和营业执照均交给担保公司，因此后面情况睿通公司的法定代表人税宗碧不清楚情况。关于是否协议解除编号分别为8188454号、8188453号《房地产买卖合同》，睿通公司称没有协议解除，杜晋钧和范筱称没有协议解除，杜晋钧与担保公司协商以后，由担保公司退回了杜晋钧支付的定金。
原审另查，原审法院为查清案件相关事实，依职权向深圳市不动产登记中心查询涉案房产的现状，查明涉案房产XX花园X期X栋803房、804房现所有权人为均为刘某，其从深圳XX贸易有限公司购买上述房产，并于2016年3月24日进行了过户登记。上述涉案房产现在的状态为抵押，抵押权人为中国XX银行股份有限公司深圳福田区支行。
一审法院认为，本两案系居间合同纠纷，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据世华地产公司庭审陈述内容并参照房地产中介服务惯例，居间人的义务不仅包括促成买卖双方签订房地产买卖合同，还包括为买卖双方在办理赎楼、贷款、过户、抵押等过程中提供服务，居间人与买卖双方约定的佣金是其提供上述服务的对价。本案中，世华地产公司已经提供了缔约机会并促成世华地产公司和睿通公司、杜晋钧和范筱签订编号分别为8188454号、8188453号《房地产买卖合同》，提供了部分居间服务。世华地产公司和睿通公司、杜晋钧及范筱均确认在房屋交易过程中，涉案房产于2015年5月6日在递件到国土局等待审批时被睿通公司的债权人查封，该涉案房产已于2016年3月24日过户到案外人刘某的名下，涉案房屋买卖合同已无法继续履行。涉案房屋无法交易既是因为睿通公司因自身债务未能妥善处置导致涉案房产在过户过程中被查封，又是因为世华地产公司未能及时催促、跟进并提供居间服务，睿通公司和世华地产公司均存在过错。睿通公司称杜晋钧拖延办理相关手续，但未提交相应的证据予以证明，原审法院对睿通公司的该主张不予采信。睿通公司称从赎楼开始睿通公司的公章和营业执照均交给担保公司，因此后面情况睿通公司的法定代表人税宗碧不清楚情况，但睿通公司提交的证据不足以证明该情况，故原审法院对睿通公司的该主张不予采信。综合考虑当事人关于佣金的约定、合同履行的进展情况以及当事人的过错程度，原审法院酌定睿通公司应向世华地产公司支付全部佣金即30000元，杜晋钧无需向世华地产公司支付佣金。世华地产公司请求睿通公司、杜晋钧向其支付违约金及杜晋钧对上述债务承担连带责任等诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、睿通公司于本判决生效之日起十日内支付世华地产公司居间佣金30000元；二、驳回世华地产公司的其他诉讼请求。如果睿通公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本两案受理费共计1837.50元，由世华地产公司负担1514.50元，由睿通公司负担323元。该受理费已由世华地产公司预缴，原审法院不退，睿通公司将应负之数于本判决生效之日起十日内迳付世华地产公司。
原审查明事实无误，本院予以确认。另查，涉案合同约定，杜晋钧应在合同内签订后46日支付首期款并办理资金监管，但杜晋钧实际支付首期款的时间为2015年3月底，杜晋钧主张系世华地产公司未及时催促睿通公司协助办理首期款资金监管，世华地产公司主张是因为杜晋钧资金不足，双方均未提交证据。
本院认为，世华地产公司为涉案两份《房地产买卖合同》的签订提供了媒介服务，其与杜晋钧之间形成合法有效的居间合同关系。世华地产公司作为居间人，其义务不仅包括促成买卖双方签订房地产买卖合同，还应包括为买卖双方在合同的履行中办理赎楼、贷款、抵押、过户等过程提供服务，居间方与买卖双方约定的佣金系提供上述所有服务的对价。本案中，涉案合同在最后的过户过程中被查封，已无法继续交易。但涉案合同已履行了大部分，杜晋钧应向世华地产公司支付相应数额的佣金。本院酌情判令杜晋钧应向世华地产公司支付佣金70000元。涉案房产系睿通公司因自身债务原因导致被查封，杜晋钧在向世华地产公司支付完上述佣金后，可以向睿通公司进行追偿。至于欠付佣金的违约金，涉案房产于2015年5月6日被查封，世华地产公司主张从2015年6月1日开始计算违约金并无不当，但是《佣金及必要费用确认及支付承诺书》承诺按每逾期一日按欠付金额的千分之一计算过高，可以酌情调整为每逾期一日按欠付佣金的万分之五计算。
综上所述，世华地产公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初513-514号民事判决第一项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初513-514号民事判决第二项；
三、杜晋钧应于本判决生效之日起十日内向深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付佣金70000元以及违约金（从2015年6月1日起，以70000元为基准，按日万分之五计算至本判决确认的支付之日）；
四、驳回深圳市世华房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
两案一审案件受理费共计1837.50元，由睿通公司负担323元，世华地产公司负担514.5元，杜晋钧负担1000元；二审案件受理费共计3100元，由世华地产公司负担1100元，杜晋钧负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年九月十八日
书记员 廖冉冉(兼)
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。