江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第589号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）新沂市博源商贸有限公司。
法定代表人李家才，该公司经理。
委托代理人张增勉，男，1976年5月1日生，汉族，新沂市博源商贸有限公司职工。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）房鹏，男，1974年1月30日生，汉族，个体工商户。
委托代理人孙大庆，江苏宝同德律师事务所律师。
原审被告范猛，男，1973年8月8日生，汉族，新沂市烟草局职工。
上诉人新沂市博源商贸有限公司（以下简称博源公司）因与被上诉人房鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2013）新民初字第2585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月10日立案受理后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人博源公司的委托代理人张增勉、被上诉人房鹏的委托代理人孙大庆、原审被告范猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2007年7月1日，博源公司与房鹏签订房屋租赁合同一份，约定：博源公司将位于新沂市新安镇新安路64号的房屋五间出租给房鹏经营使用，租赁期限自2007年7月1日起至2008年6月30日止，租金为5万元；如房鹏拖欠租金，博源公司可解除合同并收回房屋；任何一方提前解约，都必须书面通知对方，如未征得对方的谅解，则视为违约；如一方严重违反合同条款，导致合同中止，亦视为违约，应向对方支付违约金2000元。合同签订后，博源公司将房屋交付给房鹏装修使用。租赁期限届满后，房鹏拖欠租金未付。2008年8月5日，博源公司向房鹏发送催缴房租告知书，要求房鹏于2008年8月8日前与博源公司商谈财务结算事宜。此后，房鹏向博源公司支付部分租金，但仍欠租金4500元未付，2008年12月4日，房鹏从承租的房屋中搬走，并将房屋钥匙经由张荣增交付给博源公司。房鹏在租赁期限届满后至搬出之日期间占用涉案房屋，没有向博源公司支付房租。为此，博源公司向新沂市人民法院起诉，要求房鹏支付租金4500元及违约金2000元、赔偿损失20800元，合计27300元。新沂市人民法院经审理，于2009年6月8日作出（2009）新民一初字第1544号民事判决：一、房鹏于判决生效后十日内向博源公司支付租金25300元；二、驳回博源公司的其他诉讼请求。判决后，双方均未提起上诉。判决生效后，房鹏没有履行义务，博源公司向新沂市人民法院申请强制执行；在该案执行过程中，博源公司与房鹏达成如下协议：房鹏应给付博源公司租金25300元，博源公司应给付房鹏维修费2800元（包括五个卷帘门、房屋损害赔偿等），两相折抵后尚余22500元，由房鹏以四辆摩托车折抵22500元；原房屋内的玻璃门、门头铝塑、中间墙隔断（木工板）、灯、室内铝塑吊顶、地面砖等室内外装修装饰物由房鹏全部拆除带走。博源公司委托范猛与房鹏办理了相关手续。2011年8月，涉案房屋被博源公司拆除。
因双方对房鹏的装修物品灭失的赔偿产生争议，房鹏向原审法院诉请要求博源公司赔偿在未通知房鹏的情况下擅自将门面房拆毁，给房鹏造成的各项装修物品损失23390元。并追加范猛为被告。博源公司辩称，房鹏从承租房屋搬出后未将钥匙交给博源公司，房屋始终被房鹏控制。在拆除房屋时未发现房屋内有任何房鹏的物品，请求驳回房鹏的诉讼请求。并反诉要求房鹏赔偿因侵占房屋给博源公司造成的房屋闲置损失58300元。范猛辩称，其与房鹏签字的行为系职务行为，房鹏所主张的物品并非范猛拆除，房鹏的损失是其违约造成的，房鹏主张的损失数额没有事实依据。
案件审理过程中，经房鹏申请，原审法院委托，邳州市价格认证中心对涉案房屋内的玻璃门、门头铝塑、中间墙隔断（木工板）、灯、室内铝塑吊顶、地面砖等室内外装修装饰物作出价格鉴定意见：上述装修装饰物在2011年8月的价值为18064元。
原审法院认为，房鹏与博源公司于2007年7月1日订立的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，自双方在合同书上签名或盖章时即成立、生效。根据合同约定，房鹏可以对涉案房屋进行装修，事实上，房鹏也对涉案房屋进行了装修。租赁期限届满后，关于装修装饰物的拆除问题，双方有约定的，按照约定处理，没有约定的，按照法律规定处理。在博源公司与房鹏房屋租赁合同纠纷一案的执行中，双方关于装修装饰物的拆除问题达成如下协议：原房屋内的玻璃门、门头铝塑、中间墙隔断（木工板）、灯、室内铝塑吊顶、地面砖等室内外装修装饰物由房鹏全部拆除带走。该约定亦是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、生效。房鹏应当及时拆除装修装饰物，而在房鹏拆除前，博源公司应当负有保管义务；确需拆除而房鹏又不能及时拆除的，其也应尽到谨慎注意义务，将装修装饰物拆除后妥善保管，因此产生的拆除、保管费用应由房鹏负担。在房鹏没有拆取上述装修装饰物的情况下，博源公司将房屋拆除并导致装修装饰物的毁损、灭失，没有尽到谨慎注意义务及保管义务，违反了诚实信用原则，因此给房鹏造成的损失，博源公司应当承担违约赔偿责任。经委托鉴定，上述装修装饰物的价值为18064元。因此，博源公司应当赔偿房鹏损失18064元。被告范猛只是受博源公司的委托处理博源公司与房鹏房屋租赁合同纠纷一案的执行事宜，且房鹏也知道博源公司和范猛之间的委托代理关系，故被告范猛不应对房鹏承担违约赔偿责任。房鹏超出以上范围外的请求，无事实和法律依据，不予支持。2008年12月4日，房鹏从承租房屋内搬走后已经将房屋钥匙交付给博源公司，虽然未及时将玻璃门、门头铝塑、中间墙隔断（木工板）、灯、室内铝塑吊顶、地面砖等室内外装修装饰物拆除带走，但并不影响博源公司使用该房屋。即便房鹏未将房屋钥匙交付给博源公司，那么在博源公司已经知道房鹏从涉案房屋中搬走，且房屋卷帘门归博源公司所有的情况下，博源公司仍然可以采取相应的措施打开房门、使用房屋。故对博源公司以涉案房屋一直在房鹏控制之下，要求房鹏赔偿占用房屋损失的请求，不予支持。遂判决：博源公司于本判决生效后十日内赔偿房鹏财产损失18064元，驳回房鹏的其他诉讼请求，驳回博源公司的反诉请求。
博源公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误。认定房鹏于2008年12月4日夜间从承租房屋内搬走时已经将房屋钥匙交付给博源公司不符合情理。房鹏在搬出承租房屋后有足够时间拆除装修物品，也明知该房即将拆迁，却故意拖延对装修物品不予拆除。一审在无法确认房屋内是否存在房鹏的物品和物品数量的情况下委托评估偏袒房鹏。由于房鹏恶意占有造成上诉人房屋闲置，房鹏应予赔偿。要求改判驳回房鹏诉讼请求，支持因房鹏原因导致房屋闲置8个月（2010年3月至10月）的房租损失32000元。
房鹏答辩称：1、关于上诉人提到装修物品的数量等问题执行和解时已核实为六样，关于具体的数额被上诉人依据房屋的面积及内墙的高度和宽度简单计算得出，上诉人作为房主若有异议在申请鉴定时完全可以凭借其房屋产权登记的面积提出反驳，但一审上诉人并未提出异议。2、关于上诉人一审反诉要求赔偿损失无事实依据，自双方合同解除后被上诉人就已将房屋钥匙交还上诉人，且房屋的卷帘门归上诉人所有，上诉人一直将房屋闲置也未对外招租，因此其要求损失没有依据。3、双方租金诉讼的判决书中有被上诉人明确的地址，上诉人在拆除房屋前完全可以通知被上诉人要求拆走相关物品，上诉人没有履行告知义务，仅凭拆迁公告并不能排除上诉人故意侵权的责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审被告范猛对博源公司的上诉意见无异议。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、上诉人博源公司应否承担被上诉人房鹏装修物品损失的赔偿责任及赔偿数额如何确定？2、被上诉人房鹏应否承担上诉人博源公司房屋闲置损失的赔偿责任及赔偿数额如何确定？
本案二审期间双方当事人均未提交新证据。二审另查明，被上诉人房鹏装修物品的数量和规格与法院委托评估的物品数量和规格基本相符。
本院认为，本案是基于房屋租赁引起的财产损害赔偿纠纷。房鹏与博源公司在房屋租赁合同解除后，就装修物品的拆除达成协议，由房鹏全部拆除带走。基于该约定，房鹏应当及时履行拆除义务。但自2009年12月9日达成拆除协议，至2011年8月房屋被拆迁，房鹏一直未实施拆除行为，致使装修物品一直存在于博源公司房屋之内，影响博源公司对房屋的正常使用，存在过错，应对因拖延拆除给博源公司造成的损失承担赔偿责任。博源公司二审要求房鹏赔偿自2010年3月至10月房屋闲置共8个月的房租损失32000元（按每月4000元计算）。该期间在为房鹏预留3个月的拆除时间后计算至拆迁公司2010年11月发布拆迁公告之前，期间计算合理，可予支持。但考虑到该房屋即将拆迁，租金标准应适当降低，本院酌定每月2000元，8个月的损失共计16000元由房鹏赔偿博源公司。在房鹏拖延拆除时，博源公司有权对房鹏的装修物品进行拆除，但应当通知房鹏，并对拆除的装修装饰物予以妥善保管。博源公司既不能证明委托他人拆除房屋时提前通知房鹏，亦未对房鹏的装修物品拆除后妥善保管，造成装修物品灭失，因此给房鹏造成的损失，博源公司应当给予适当赔偿。鉴于房鹏怠于拆除，未能积极保护自己的财产，对装修物品灭失亦有一定责任，应分担部分损失。本院酌定对装修物品的损失房鹏承担20%，博源公司承担80%。虽然一审法院在装修物品灭失的情况下委托评估，但经二审当庭询问，博源公司认可房鹏装修物品的数量和规格与法院委托评估的物品数量和规格基本相符，故对评估机构对房鹏装修物品的价格鉴定意见予以采信。博源公司赔偿房鹏装修物品灭失损失18064元的80%，即14451.2元。
综上，上诉人新沂市博源商贸有限公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、维持新沂市人民法院（2013）新民初字第2585号民事判决第二项，即：驳回原告（反诉被告）房鹏的其他诉讼请求。
二、撤销新沂市人民法院（2013）新民初字第2585号民事判决第一项，即：被告（反诉原告）新沂市博源商贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）房鹏财产损失18064元；撤销新沂市人民法院（2013）新民初字第2585号民事判决第三项，即：驳回被告（反诉原告）新沂市博源商贸有限公司的反诉请求。
三、新沂市博源商贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿房鹏财产损失14451.2元。
四、房鹏于本判决生效后十日内赔偿新沂市博源商贸有限公司财产损失16000元。
以上三、四项相抵后，房鹏应于本判决生效后十日内支付新沂市博源商贸有限公司1548.8元。
一审案件受理费385元，反诉案件受理费629元，鉴定费1000元，二审案件受理费1052元，合计3066元，由上诉人新沂市博源商贸有限公司负担1500元，被上诉人房鹏负担1566元。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
审 判 员 张 伟
代理审判员 张 蕾
二〇一四年五月八日
书 记 员 王晓刚