福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0583民初5423号原告：黄志锋，男，1977年6月28日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：郑宗兴，福建昕悦律师事务所执业律师。被告：福建省南安市龙建房地产开发有限公司，住所地福建省南安市。法定代表人：黄保卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢文默，福建诚全律师事务所执业律师。原告黄志锋与被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司（以下简称“龙建房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序进行了审理。龙建房地产公司于2016年9月7日提出反诉，后于2016年11月14日申请撤回反诉。本院并于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告黄志锋的委托诉讼代理人郑宗兴、被告龙建房地产公司的委托诉讼代理人卢文默到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄志锋向本院提出诉讼请求：1.责令龙建房地产公司立即将符合法定和合同约定交付条件的商品房交付给黄志锋；2.龙建房地产公司向黄志锋支付逾期交房违约金，逾期交房违约金按双方《商品房买卖合同》第九条约定的已付款日万分之二（即每日123.43元）计，从应交房之日第二天即2015年1月1日起计至符合交房条件并实际交房之日止；3.龙建房地产公司将福建兰庭物业管理有限公司更换为泉州远宏物业服务有限公司。事实和理由：黄志锋与龙建房地产公司于2012年5月19日签订编号为201202368号的《商品房买卖合同》，约定黄志锋向龙建房地产公司购买其开发的址在南安市美林办事处庄顶滨江一号商品房，合同总价款为617164元。合同第八条约定：龙建房地产公司应于2014年12月31日前将竣工验收合格和消防验收合格的上述标的房产交付给黄志锋。第九条第二款约定：逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，黄志锋依约支付了全部房款，但龙建房地产公司直至2015年9月24日消防才验收合格，至今都未向黄志锋提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2016年3月份，小区的2号楼大门路段，因连续降雨，造成大范围坍塌，但龙建房地产公司至今都未进行修复、整改。据此，黄志锋认为龙建房地产公司开发的小区不符合法定和合同约定交付条件，其行为已构成逾期交房，应当承担赔偿损失的责任。另外，合同第十八条前期物业服务约定：本商品房项目由出卖人选聘泉州远宏物业服务有限公司提供前期物业服务，但龙建房地产公司并未聘请泉州远宏物业服务有限公司，而是另行聘请福建兰庭物业管理有限公司，该物业公司管理不规范，且物业管理收费偏高，故龙建房地产公司应按合同约定聘请泉州远宏物业服务有限公司。龙建房地产公司辩称，一、龙建房地产公司已经于2015年2月25日将讼争的商品房交付黄志锋，双方办理了交房手续，所以黄志锋的第一项诉讼请求缺乏事实依据，应不予支持。二、龙建房地产公司于2015年2月25日将讼争商品房交付黄志锋，不存在逾期交房的行为，黄志锋主张逾期交房违约金缺乏事实依据。另外，讼争的商品房自开工至合同约定的交房日期间，遭遇大雨及暴雨61天，六级及以上大风17天，36度高温天气68天，符合商品房买卖合同约定的特殊原因，可以据实延期交房146天。而2013年4月南安市美林街道庄顶村排洪工程施工，工期90天；2013年7月南安市江北大道八尺岭立交桥至市区溪美大桥沥青改造工程第一标段施工，工期90天，这两个市政工程地理位置紧靠滨江一号小区，市政工程的施工导致滨江一号建材无法运入，影响工期，符合合同第八条约定的特殊原因“配合市政规划基础设施变更而引起的延误”，可以据实予以延期交房180天。还有，从开工到合同约定的交房日期间，有遇到南安市中、高考，为配合中、高考停工共计20天，也属于双方约定的为配合政府法规、规章予以延期，以上可以延期的日期共计346天。三、讼争商品房的前期物业是福建兰庭物业管理有限公司，且已经经过黄志锋同意，双方已经签订了前期物业管理协议，且物业的选聘属于业主共同决定的事项，不属于法院审理的范围。综上，请求驳回黄志锋的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：龙建房地产公司系依法注册成立的经营房地产开发、销售、出租的有限责任公司。龙建房地产公司于2012年4月26日取得滨江一号1#、2#楼盘的商品房预售许可证，证号为（南）房预售［2012］第013号。2012年5月19日，黄志锋与龙建房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，黄志锋购买龙建房地产公司开发的址在南安市美林办事处庄顶居委会滨江一号商品房，建筑面积共125.16平方米，单价为每平方米4931元，总金额617164元。第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、为配合政府的法规、规章、通知或市政规划、基础设施变更而引起的延误；遭遇大雨、暴雨及六级或六级大风、36℃以上高温等影响施工停止或进度缓慢的气象因素，遭遇重大传染病等突发事件的；遇有非出卖人过错的人为因素，如动乱、暴乱等其他法律法规规定应予延期的。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十八条前期物业服务约定。本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘泉州远宏物业服务有限公司提供前期物业服务。合同签订后，黄志锋于合同约定的交房日期之前支付了全部购房款617164元。2015年5月18日，本案工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2015年9月29日，本案工程经消防验收合格。龙建房地产公司开发的滨江一号小区现在的物业公司为福建兰庭物业管理有限公司南安分公司，小区2号楼现有部分路段坍塌。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、龙建房地产公司提供的《交房手续会签单》、《业户签收文件目录》、《滨江一号房屋交接验收表》，均有黄志锋的签名，故对其真实性，本院予以认定；该些证据可以证明黄志锋于2015年2月25日与龙建房地产公司办理交房手续。2、龙建房地产公司提供的《气象证明》，盖有福建省南安市气象局的公章，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明本案工程从2012年5月19日双方签订合同之日到2014年12月31日双方合同约定交房之日遭遇大雨、暴雨以及六级以上大风、36℃以上高温等天气103天，即龙建房地产公司的交房时间可以顺延到2015年4月13日，而在这期间又遭遇上述天气1天，因此，交房时间可以再顺延到2015年4月14日。3、龙建房地产公司提供的《建设工程施工合同》、《市政工程质量保修书》、《合同协议书》、照片、光盘，一者，《建设工程施工合同》、《市政工程质量保修书》、《合同协议书》均为复印件，没有原件核对，无法确认其真实性；二者，该些合同以及照片、光盘也仅能体现南安市美林街道庄顶村排洪工程以及南安市江北大道八尺岭立交桥至市区溪美大桥沥青改造工程第一标段的施工情况，无法体现该些工程的施工对龙建房地产公司的楼盘施工造成影响，与本案缺乏直接关联性；因此，对该些证据，本院不予认定。4、龙建房地产公司提供的《前期物业管理协议》，有黄志锋的签名，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明黄志锋与福建兰庭物业管理有限公司南安分公司于2015年2月25日签订了《前期物业管理协议》。5、龙建房地产公司提供的《监理单位工程质量评估报告》、《竣工验收质量合格文件》，并非五部门综合竣工验收报告，无法证明讼争楼盘已于2014年7月9日经五部门综合验收合格，本院不予认定。本院认为，龙建房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，黄志锋向龙建房地产公司购买址在南安市美林办事处庄顶居委会滨江一号商品房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，黄志锋与龙建房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，龙建房地产公司应当在2014年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付黄志锋，如遭遇大雨、暴雨及六级或六级大风、36℃以上高温等影响施工停止或进度缓慢的气象因素可以延期；因从2012年5月19日双方签订合同之日到2014年12月31日双方合同约定交房之日遭遇上述天气103天，故龙建房地产公司的交房时间可以顺延到2015年4月13日，而在这顺延期间又遭遇上述天气1天，故本案商品房交房时间可以再顺延到2015年4月14日。本案工程虽于2015年5月18日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2015年9月28日经消防验收合格。但龙建房地产公司已于2015年2月25日将本案商品房交付黄志锋使用，该交付使用的时间早于合同约定的交房时间2015年4月14日，故龙建房地产公司并不存在逾期交房的违约情形。为此，黄志锋请求龙建房地产公司立即将符合法定和合同约定交付条件的房产交付给黄志锋以及请求龙建房地产公司支付逾期交房违约金，均缺乏事实依据，不予支持。因选择物业管理公司系属业主共同协商决定的事项，并不属于法院审理的范围，而且本案黄志锋已与福建兰庭物业管理有限公司南安分公司签订前期物业管理协议，故黄志锋请求龙建房地产公司将福建兰庭物业管理有限公司更换为泉州远宏物业服务有限公司，缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回黄志锋的全部诉讼请求。案件受理费618元，由黄志锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  王毅刚代理审判员  李晓琳人民陪审员  张小驷二〇一六年十一月十七日书 记 员  倪丽端速 录 员  尤海棠附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。