广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23995号上诉人（原审原告）：房淦球，男，汉族，1968年11月9日出生，住广东省东莞市。委托代理人：周玉珊、林沛芸，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市兴中蔬菜联合总公司，住所地：广州市白云区石井镇北郊大朗铁路货场东侧。法定代表人：曹锐豪，总经理。委托代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。上诉人房淦球因与被上诉人广州市兴中蔬菜联合总公司（以下简称兴中公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初5965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人房淦球上诉请求：1.一审判决认定事实不清，请求依法撤销一审判决，并发回重审；2.本案一、二审受理费由兴中公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，依法应当撤销一审判决，并发回重审。一审法院在判决中认定房淦球无证据证实涉案商铺具备“出租方继续出租房屋”和“同等条件”两个条件属于认定事实不清。1.兴中公司对于涉案商铺具备继续出租的意愿，且事实上兴中公司也已将商铺继续出租给他人，而非自己使用。房淦球自2009年开始与兴中公司签订租赁协议，目前已经承租该商铺8年，在这期间内，兴中公司均是采取出租给别人，以收取租金等方式获利，并没有自己经营过商铺。于2017年4月左右兴中公司先后已经与第三人在中山八路的周边商铺就承租涉案商铺签订租赁合同，可以证明兴中公司对于中山八路的周边商铺是有继续出租的意愿，而非自己经营使用。2.房淦球已经向兴中公司提出过明确的继续承租的意思表示。房淦球自2009年就已经承租涉案商铺，一直与兴中公司保持良好的合作关系，按时交租，没有存在任何违约行为，本案合同于2017年4月30日到期，房淦球于2016年9月2日就已经向兴中公司发函要求继续承租，租金标准也表示可以商议。房淦球按照合同约定履行义务，因此兴中公司也应当按照合同约定继续出租涉案商铺给房淦球。3、根据房淦球与兴中公司于2012年签订的《合同》约定“租赁期满与续约，在现租金基础上，按周边市场同等条件下乙方享有优先承租权”。目前按照房淦球所知的，兴中公司就涉案商铺与第三人签订的承租合同的租金为2万元/月，房淦球愿意以同等价格承租。二、确认房淦球享有优先承租权除了有合同和法律依据外，更是符合商业惯例和人情世故的要求。1.承租人缴纳永久经营权费后，出租人即应该保障其优先承租权，这是这个行业的商业惯例，兴中公司应当遵守。兴中公司与房淦球曾达成协议，房淦球缴纳经营权费费用，兴中公司承诺确保房淦球对涉案商铺享有永久经营权，房淦球即向兴中公司缴纳了该费用，兴中公司应当履行该协议，确保房淦球对涉案商铺的经营权。2.房淦球在涉案商铺付出很多心血、也投入许多金额。自2008年开始，房淦球与其他承租人一起陆续与兴中公司签订租赁合同，约定租赁位于中山八路××号首层的各个商铺，且各向上一手的商铺经营者支付了上百万元的转让费。房淦球经过这十多年来自身的努力经营及等待，将最初的门可罗雀的商铺，共同打造成如今具有竞争力的成熟商区，对中山八路××号商铺的知名度及商业价值的提升作出了巨大贡献。如果失去了商铺的经营，不但会造成房淦球整个家庭陷入经济困境，还会连带导致商铺的店员失业、工厂停工等负面因素，更严重的是，可能会由此引发群体性事件，造成严重的不良社会影响。一审判决认定事实不清，请求撤销一审判决并发回重审。被上诉人兴中公司答辩称：对一审判决没有异议。上诉人房淦球向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认兴中公司于2017年3月22日作出的《解除合同通知书》无效。2.确认房淦球对广州市中山八路××号首层自编第八间商铺在原合同约定的租金基础上享有优先承租权。3、本案诉讼费由兴中公司承担。一审法院认定事实：2012年4月22日房淦球（乙方）与兴中公司（甲方）签订《合同》，约定：甲方提供广州市中山八路××号首层自编第八间（场地约10平方米）给乙方作为经营童装之用。租用期限从2012年5月1日至2017年4月31日止（共五年），租金每月10000元，场地使用保证金30000元（为三个月租金，不计利息）。合同期满后，若乙方不违约及不损坏房屋等其它欠费情况下，甲方如数无息退回保证金。乙方提前解除合同，保证金不退还。在第五条第（二）款第9项约定：租赁期内有关该房屋产生的租金税和一切税费、水费、电费以及所发生一切债权、债务及法律后果，由乙方自行承担，与甲方无关。在第（六）条第（2）款约定：乙方逾期缴纳租金或其他费用，乙方每日须按欠交总额2%向甲方缴付违约金。逾期超过十天，甲方可进行停水、停电处理；逾期三十天交付租金等费用，甲方有权单方解除合同，收回房屋，所收保证金不予退回，并赔偿甲方所有的经济损失。在第（六）条第（3）款约定：租赁期满与续约，在现租金基础上，按周边市场同等条件下乙方享有优先承租权。乙方如继续租赁商铺，应在期满前一年与甲方协商关于重新订立商铺租赁合同事宜，否则视作乙方放弃承租。合同签订后，房淦球继续使用上述商铺经营。2016年9月2日至2016年12月20日期间广东谨然律师事务所受房淦球及其他承租人委托先后向兴中公司发出《关于要求续租8号商铺事宜的通知函》、《关于要求续租中山八路××号首层商铺事宜的回函》、《关于依法及时纳税的法律建议书》、《关于兴中公司2016年10月21日通知书的回函》、《关于妥善处理租赁关系的建议书》，要求兴中公司按合同约定尽快与房淦球及其他承租人协商办理涉案商铺的续租事项及要求兴中公司办理申报缴纳涉案商铺的租金纳税问题。在此期间，兴中公司分别于2016年9月8日和2016年9月22日向房淦球等发出《关于中山八路××号首层商铺续租事宜的回复函》、《对（2016谨律函字第0912-1号文件）的答复》，答复房淦球及其他承租人兴中公司尚未确定房淦球等所承租的中山八路××号首层商铺在租约期满后的用途或出租条件。兴中公司将在租约期满前的合适期限内确定该部分商铺的用途或出租条件并通知房淦球及其他承租人；兴中公司同意房淦球及其他承租人在租约期满时统一结算租赁期间租赁税费并开具发票的要求。请房淦球及其他承租人届时依《合同》约定向兴中公司缴纳相应的租赁税款后，领取租赁发票。2016年10月21日兴中公司向房淦球发出《通知函》，根据房淦球的要求兴中公司定于2016年11月2日上午九时，会同房淦球前往荔湾区地方税务局办税大厅，办理房淦球所承租中山八路××号首层08号商铺的租赁税费清缴事宜。根据兴中公司初步核算，合同期内，房淦球应缴纳各项税费约为人民币11万元（以税务机关核定为准），请房淦球准备相关应缴税款并按时前往办理。2016年11月15日兴中公司再次向房淦球及其他承租人发出《催告函》，要求房淦球及其他承租人按2016年10月21日兴中公司所发的《通知函》中列明的税款缴交给兴中公司，由兴中公司向税务机关交纳，多除少补。逾期没有将相应的税款缴交给兴中公司，兴中公司将视为房淦球及其他承租人拒绝履行合同主要义务。兴中公司将依《合同法》之规定，依法解除租赁合同，相关后果和法律责任由房淦球及其他承租人承担。2017年3月22日和2017年3月25日兴中公司以房淦球未履行合同约定的义务为由，分别向房淦球发出《解除合同通知书》、《通知书》，解除与房淦球在2012年4月22日所签订的租赁中山八路××号首层自编第08号商铺《合同》，房淦球应在2017年4月30日前迁出并将承租的商铺交还给兴中公司，结清与兴中公司的租金、水电费，在2017年4月30日前会同兴中公司向税务机关缴清租赁税费。另一审庭审中，兴中公司确认已就涉案商铺另案起诉房淦球及实际使用人。一审法院认为：房淦球与兴中公司签订的《合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应严格履行。上述《合同》第五条第2款第（9）项的约定：“租赁期内有关该房屋产生的租金税和一切税费、水费、电费以及所发生一切债权、债务及法律后果，由乙方自行承担，与甲方无关。”可见，房淦球没有向税务部门缴纳租金税的法律后果应自行承担，与兴中公司无关，即房淦球是否向税务部门缴纳租金税与兴中公司无关。兴中公司于2017年3月22日向房淦球发出《解除合同通知书》，以房淦球没有履行缴纳房屋租赁税费的合同义务为由，通知双方所签订的租赁合同自本通知书送达之日起解除，不符合合同的上述约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，兴中公司解除合同的条件未成就，不可以解除合同，故房淦球诉请确认兴中公司于2017年3月22日发出的《解除合同通知书》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。对于房淦球是否享有涉案商铺在原合同约定的租金基础上享有优先承租权的问题。双方在合同中约定租赁期满，在现租金基础上，按周边市场同等条件下房淦球享有优先承租权。所谓优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。据此可知，优先承租权的行使需要符合出租方继续出租房屋和同等条件两个前提。在本案提起诉讼时，《合同》的履行期限已经届满。房淦球无证据证实具备上述两条件，房淦球诉请仅在原合同约定的租金基础上享有优先承租权，没有合同与法律依据，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、确认被告广州市兴中蔬菜联合总公司于2017年3月22日向原告房淦球发出的《解除合同通知书》无效。二、驳回原告房淦球其他诉讼请求。本案受理费50元，由原告房淦球负担25元，被告广州市兴中蔬菜联合总公司负担25元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，房淦球提交了《二审开庭审理申请书》，载明房淦球认为一审认定事实不清，请求开庭审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案的争议焦点为房淦球要求确认其对广州市中山八路××号首层自编第八间商铺在原合同约定的租金基础上享有优先承租权的诉讼请求是否应予支持的问题。房淦球与兴中公司签订的《合同》约定在现租金基础上，按周边市场同等条件下房淦球享有优先承租权，该优先承租权是双方在合同中已明确约定的房淦球应享有优先缔约的合同权利，无需法院再予以确认，故一审法院不支持房淦球该诉讼请求并无不当，本院予以维持。虽合同约定了房淦球享有该权利，但房淦球是否可实际继续承租该商铺则仍需双方进一步协商，根据合同自愿原则，法院并无权判决双方缔约，如兴中公司未履行该约定对房淦球造成了损害，房淦球可另循法律途径主张。关于房淦球上诉主张一审法院认定事实不清，本案应发回重审及二审开庭审理的问题。如前所述，房淦球要求确认其对广州市中山八路××号首层自编第八间商铺在原合同约定的租金基础上享有优先承租权的诉讼请求，法院不予支持，故房淦球的上述请求的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，房淦球的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人房淦球负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一八年三月十四日书记员  徐毅敏