福建省泉州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）闽05民终85号
上诉人（原审原告、反诉被告）：许元安，男，1969年4月1日，汉族，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：庄宏图，福建闽荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：骆细芬，福建闽荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：东方水墨（泉州）文化产业投资发展有限公司，住所地福建省晋江市青阳街道洪宅垵社区文华路南8号。
法定代表人：陈道雄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈伟昆，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林洪忠，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。
上诉人许元安因与被上诉人东方水墨（泉州）文化产业投资发展有限公司（以下简称东方水墨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第9348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许元安的委托诉讼代理人庄宏图、骆细芬，被上诉人东方水墨公司的委托诉讼代理人陈伟昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许元安上诉请求：1.请求撤销福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第9348号民事判决，改判驳回东方水墨公司一审中的全部诉讼请求，支持许元安的诉讼请求。2.依法判令东方水墨公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定许元安违约在先错误。许元安在一审中起诉要求解除租赁合同的原因是东方水墨公司在明确知道许元安租赁用途的情况下，提供不符合使用条件（消防未经验收合格）的房屋出租给许元安，是东方水墨公司违约在先，许元安才要求解除合同。案涉租赁房屋为工业用房，属于人员密集场所，应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程。东方水墨公司始终未提供案涉租赁房屋消防验收合格的证明材料。《消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”案涉租赁房屋按其原设计用途未经消防验收合格致使房屋不符合使用条件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因“（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。东方水墨公司在明确清楚了解许元安的租赁用途的前提下，隐瞒事实情况，案涉租赁房屋使用上存在行政管理限制，致使许元安无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现。许元安在向消防、工商部门申办相关手续时均被告知应提供相应的手续方能收件办理，许元安多次要求东方水墨公司提供相应的文件材料申请办理手续，但东方水墨公司迟迟未予答复且至今未提供案涉租赁房屋工业转商用的证据材料，许元安在经营酒店相关手续审批未办理下来的情况，未着手装修并非违约。二、一审法院错误分配举证责任。许元安在办理经营许可、消防审批过程中，相关部门仅是口头告知需要的材料和欠缺的内容，不可能出具书面的材料，本案应由东方水墨公司提供证据材料证明办理消防审批等行政审批事项的相关资料，这样才能证实是“许元安未向东方水墨公司要求提供相关证件资料”还是“东方水墨公司根本就不能提供相关的证据资料”。根据民事诉讼法等相关规定，当事人就反驳对方的事实承担举证责任，东方水墨公司认为其已配合或者不存在不配合的情形，则东方水墨公司应提供相关的办理消防审批许可的证据资料，以此证明其已配合或者随时可以配合许元安办理相关消防审批手续的事实，东方水墨公司未能提供相关证据证明已配合或者随时可配合许元安办理消防审批手续，应承担对其不利的法律后果，即可以证明是东方水墨公司违约在先。三、许元安提出要求解除合同，东方水墨公司亦同意解除合同，属于双方同意解除合同，不存在违约的情形，一审法院判决许元安支付30万元违约金错误。
东方水墨公司辩称，一审法院认定事实、适用法律均正确，许元安的上诉请求不能成立，依法应予以驳回。双方签订的租赁合同给予两年免租期是为了许元安在合理期限内予以装修和运营，但是许元安至今未对租赁物进行装修与运营，许元安以其实际行为表明其不能履行合同，一审法院在确认许元安违约的前提下，为了减少东方水墨公司的经济损失，判决解除合同符合法律规定。一审法院认定许元安逾期违约行为导致东方水墨公司不能达到预期收入，在衡量许元安与东方水墨公司之间年租金70万元及逐年递增8%的约定，酌情确定违约金为30万元合理合法。综上，请求二审法院驳回许元安的上诉请求，维持原判。
许元安向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.东方水墨公司退回收取的10万元保证金并支付自起诉之日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的占用期间利息。
东方水墨公司向一审法院反诉请求：1.许元安在判决生效之日起20日内向东方水墨公司交付承租场地；2.许元安按照《租赁合同》第九条第3款约定向东方水墨公司支付50万元违约金。
一审法院认定事实：许元安与东方水墨公司于2015年2月6日签订租赁合同，约定东方水墨公司将位于晋江市洪山文化创业园粉丝经济文化产业基地南楼1-5层出租给许元安用于经营主题酒店，租赁期限为2015年2月5日至2029年12月31日，租金每年70万元，免租期两年，即至2016年12月31日。同时，双方约定，许元安应向东方水墨公司交纳合作保证金10万元，若许元安于2015年6月30日前将酒店装修完毕，东方水墨公司验收完毕后三日内退还保证金；租赁期间，除了合同约定或法定的解除合同的情况出现外，双方不得解除合同，否则违约方应向守约方支付50万元作为违约金。合同签订后，许元安于2015年2月28日向东方水墨公司支付保证金10万元，双方于当日交接涉案租赁物。涉案租赁物至今尚未按合同约定进行装修。
一审法院认为，许元安以涉案租赁物规划用途系工业用房无法用于酒店经营且被告不能提供相关材料以办理许可证、消防手续等，致使租赁目的无法实现为由，要求解除合同。首先，涉案租赁物原系华茂公司的宿舍楼，许元安承租该房屋用于经营酒店，法律、行政法规并无对此作出禁止性规定，许元安主张合同目的无法实现，缺乏法律依据；其次，许元安未能提供证据证明其有向有关职能部门申请办理经营许可证、消防审批及在办理上述许可、审批过程中相关职能部门以欠缺材料或租赁物规划用途不符不予办理的情形，也未能证明其向东方水墨公司要求提供相关的证件资料而东方水墨公司未予以配合的事实，许元安应就此承担举证不能的法律后果；第三，根据双方签订的租赁合同，许元安向东方水墨公司交纳合作保证金10万元，若许元安于2015年6月30日前将租赁物装修完毕，东方水墨公司在验收完毕三日内将保证金退还给许元安。《关于宿舍楼租赁、整改协议书》的记载可以反映双方已于2015年2月28日对租赁物进行了明确的交接，因此，许元安在没有其他阻碍其进行装修的情形存在的情况下至今尚未装修，双方约定退还保证金的条件尚未达到。许元安在签订合同之后长期未履行合同义务，至今尚未着手进行装修，并已于本案中主张解除合同，许元安已以其实际行为表明不会继续履行合同，东方水墨公司也表示同意不再继续履行合同，可见本案合同已无继续履行的必要，予以解除符合减损原则，因此对许元安的解除合同的诉讼请求予以支持。根据双方签订的《租赁合同》第九条第3项，租赁期间，除了合同约定或法定的解除合同的情况出现外，双方不得解除合同，否则违约方应向守约方支付50万元作为违约金。许元安系在违约在先的情形下解除本案合同，应按照双方合同的该条款约定承担相应的违约责任。但双方约定的违约责任过高，该违约金应以东方水墨公司的实际损失为限予以调整。因本案合同尚在东方水墨公司允许的免租期内，东方水墨公司尚未有直接的租金损失，但许元安的预期毁约行为导致东方水墨公司无法享有合同履行后的利益收入，该损失应当予以考虑，衡量双方之间的年租金为70万元及东方水墨公司向业主承租的租金为331800元/年，并逐年递增8%，剩余履行期12年，双方合同解除后，东方水墨公司尚需另行出租机会成本等因素，酌情确定违约金为30万元。许元安已交付10万元保证金可予以扣抵。因此，许元安尚应支付被告违约金20万元。综上，许元安与东方水墨公司之间签订的租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效。许元安要求解除合同，并以自己的行为表明不履行合同主要义务，现东方水墨公司同意原告不再履行合同，双方之间的合同已无继续履行的必要，对许元安的该项诉讼请求予以准许。东方水墨公司主张许元安在判决生效之日起20日内返还租赁物，予以支持。许元安违约解除合同，应按照约定向东方水墨公司支付违约金30万元，许元安已支付的10万元保证金可予以扣抵。双方其他超过法律规定的诉讼请求，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：一、解除许元安与东方水墨（泉州）文化产业投资发展有限公司于2015年2月6日就晋江市洪山文化创业园粉丝经济文化产业基地南楼1-5层所签订的租赁合同；二、许元安应于本判决生效之日起二十日内将位于晋江市洪山文化创业园粉丝经济文化产业基地南楼1-5层交付东方水墨（泉州）文化产业投资发展有限公司；三、许元安应于本判决生效之日起十日内支付东方水墨（泉州）文化产业投资发展有限公司违约金20万元；四、驳回许元安的其他诉讼请求；五、驳回东方水墨（泉州）文化产业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2300元，因适用简易程序审理依法减半收取1150元，由许元安负担；反诉受理费8800元，依法减半收取4400元，由东方水墨（泉州）文化产业投资发展有限公司负担1400元，许元安负担3000元。
二审期间，许元安围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。许元安提供如下证据：1.律师函一份，欲证明2015年3月20日许元安曾委托福建景天律师事务所向东方水墨公司发律师函，告知因东方水墨公司未能提供出租房屋权属证明文件及相关建筑施工图纸、消防验收手续导致合同目的不能实现，要求解除合同的事实；2.《室内装饰设计及相关服务合同书》一份，欲证明其积极履行合同义务。东方水墨公司质证认为，证据1其从未收到该份律师函，许元安也没有提供邮件回执单等证据加以证明；证据2的“真实性、关联性、合法性”均有异议，认为该份证据与向消防机构报送消防设计方案审批属于两码事，不足以证明许元安积极履行报送消防审批的义务。双方对一审查明认定的事实，许元安除了对“涉案租赁物至今尚未按合同约定进行装修”的事实认定有异议外，双方对其他事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，一、关于举证责任分配的问题。本案中，许元安主张东方水墨公司违约，认为东方水墨公司未能提供出租房屋相关权属证明、建筑施工图纸、工程验收合格等资料，导致许元安无法申请特种行业许可证、办理相关消防手续的审批，不能如期动工装修，致使本案合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，许元安应提供证据证明东方水墨公司违约。一审中，许元安未提供证据证明其有向有关职能部门申请办理经营许可证、消防审批及在办理上述许可、审批过程中相关职能部门以欠缺材料或租赁物规划用途不符不予办理的情形；二审中，许元安提交的《律师函》因没有证据证明已经送达给东方水墨公司，且东方水墨公司不予认可，本院无法认定其向东方水墨公司要求提供相关的证件资料而东方水墨公司未予以配合及东方水墨公司违约的事实，因此，许元安应就此承担举证不能的法律后果。许元安认为本案举证责任应分配给东方水墨公司的主张于法无据，本院不予支持。二、关于本案当事人哪一方存在违约，应如何承担违约责任的问题。二审中，许元安提供的《室内装饰设计及相关服务合同书》无法证明其已按照《租赁合同书》的约定履行相关的义务，又无证据证明东方水墨公司违约在先，故一审认定许元安违约应按照合同约定承担违约责任并无不当。
综上，许元安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11100元，由许元安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑丽阳
代理审判员 尹立新
代理审判员 郭燕珍
二〇一七年四月六日
书 记 员 林秋韵
速 录 员 李光炜
附：
本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决裁定。
申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。