江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终8602号
上诉人（原审被告，反诉原告）：王状，男，1976年4月13日生，汉族，住徐州市铜山区。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：徐州宁港机动车检测服务有限责任公司，住所地徐州市云龙区津浦东路32号。
法定代表人:郭孝平，该公司总经理。
委托诉讼代理人:朱伟成，江苏润诚律师事务所律师。
上诉人王状因与被上诉人徐州宁港机动车检测服务有限责任公司（以下简称宁港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2017）苏0303民初3066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王状上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：宁港公司转租王状的房屋系自建房，该建筑物不具备合法的建设手续，系违法建筑，双方当事人签订的租赁合同应当仍定为无效合同，宁港公司应当返还王状交纳的租金、保证金，并赔偿损失。在宁港公司没有赔偿王状上述各项损失的情况下，涉案租赁合同不应当解除，王状也不应当向宁港公司交付涉案租赁房屋。
宁港公司辩称：王状在租赁涉案房屋后，不按月交纳租赁、一再违约，毫无诚信，其诉讼主张明显不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
宁港公司向一审法院起诉请求：一、判令解除双方之间签订的房屋租赁合同；二、判令王状告支付拖欠租金76000元（暂计算至2017年6月30日）及逾期违约金28800元；三、判令王状返还涉案租赁房屋；四、判令王状负担案件诉讼费用。
王状向一审法院反诉请求：一、确认双方之间签订的房屋租赁合同无效；二、判令宁港公司返还租金92000元和保证金25000元、赔偿房屋装修损失及搬迁损失以及可期待利益损失（按每月利润31173.92元从实际搬迁之日计算至2020年4月30日）。
一审法院认定事实：2015年10月20日，宁港公司（乙方）与南京军区联勤部徐州物资采购办事处（甲方）签订《军队房地产租赁合同》和《场地租赁附加协议》，承租位于徐州市××东路××号面积为9800平方米的场地，用于机动车尾气环保检测服务及维修美容。租赁期限自2015年11月1日至2020年10月31日。合同第八条中约定，乙方不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租应当在不违背本合同约定的情况下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。双方在附加协议中约定，甲方同意乙方在大门南侧建设二层综合服务楼，建设面积1660平方米……，建设费用由乙方自理，租赁期内乙方无偿使用。租赁期满后权属归甲方所有……。2016年5月1日，宁港公司（甲方）与王状（乙方）签订《房屋租赁合同》，将上述自建综合楼8-12号门面房出租给王状用于汽车美容。合同约定出租面积为400平方米，租金先付后租，按每平方米每天30元计算，半年缴纳一次即72000元。王状还应交纳保证金25000元。租期自2016年5月1日起至2020年4月30日止。合同第五条中约定，租赁期满或合同解除后，乙方必须将添置的可移动的动产搬离并甲方返还房屋，房屋的装修不得拆除，返还房屋及附属设施应当完好并符合日常使用状态等。合同第六条约定，乙方应当按照合同规定的时间和方式支付租金，保证金及其他费用；第十条第（2）项约定，租赁期内，甲乙任何一方无法定或约定理由解除本合同，应承担违约责任。甲方出现上述违约情况的向乙方支付年租金30%的违约金，并退还乙方已付租金，乙方如出现上述违约的应向甲方支付年租金30%的违约金，保证金扣除乙方应付费用后剩余部分退还乙方。合同签订后，宁港公司如约履行合同义务。王状向宁港公司支付2016年5月1日至2016年10月30日期间的租金72000元及保证金25000元。2016年11月后，宁港公司向王状催要当月至2017年4月30日期间的租金。王状于2016年12月19日书面承诺于当月26日支付租金，如不付无条件退房，事后，王状未兑现此承诺。2017年1月13日，王状第二次向宁港公司书面保证：于2017年1月20日付房租，如果不付宁港公司可停电，但此次保证也没有兑现。2017年3月4日，王状再一次向宁港公司出具书面《承诺书》：承诺于2017年3月13日前交清租金72000元，逾期不交，宁港公司有权将其房屋内设备清除出场，其不向宁港公司主张任何权利，后果自负，同时无条件终止合同，但该承诺期限届满后，王状仍未兑现承诺，仅于2017年4月27日和2017年5月24日分别交纳租金10000元。宁港公司遂于2017年6月7日提起诉讼，王状在一审开庭时当庭提出反诉，诉请如前。
一审法院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。王状未按合同约定履行支付租金的义务，经宁港公司多次催要后在合理的期限内仍未履行，在此情形下宁港公司提出解除合同符合我国《合同法》第九十四条第（三）项之规定，应予支持。王状认为宁港公司无权解除合同的抗辩意见，无法律依据，不能成立。依据合同约定自2016年11月至2017年6月共计产生租金96000元，王状后期支付20000元，宁港公司主张欠付租金76000元，有事实依据，但应当扣除王状先期交纳的履约保证金25000元。从案涉房屋租赁合同的标的及王状违约行为所给宁港公司造成的损失等因素衡量，双方约定违约金过高，宁港公司依此主张违约金28800元，不予支持。王状提出以欠付租金额按照同期银行贷款利率的1.3倍对违约金予以调整的抗辩意见，较为合理，予以采纳。案涉房产系宁港公司依据与南京军区联勤部徐州物资采购办事处签订的《场地租赁附加协议》自行建造且在租赁期限内享有无偿使用权。虽然双方在《军队房地产租赁合同》中有关于未经出租方许可宁港公司不得擅自转租的内容，但该约定并没有明确指向宁港公司自建房，而且南京军区联勤部徐州物资采购办事处应当知晓宁港公司将案涉房产出租给王状的事实并一直没有提出异议。因此，王状以宁港公司无权出租案涉房产为由反诉主张合同无效，缺乏事实和法律依据，不予支持；王状基于合同无效而提出的返还租金、保证金并赔偿各项损失之反诉请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、解除徐州宁港机动车检测服务有限责任公司与王状签订的《房屋租赁合同》；二、王状于判决生效之日起十日内向徐州宁港机动车检测服务有限责任公司支付自2016年11月至2017年6月期间的租金51000元及违约金（违约金以27000元为本金自2016年11月1日起、以24000元为本金自2017年5月1日起，按照同期银行贷款利率分别计算至本判决确定的给付之日止）；三、王状于判决生效之日起三十日内向徐州宁港机动车检测服务有限责任公司交付承租房屋；四、驳回徐州宁港机动车检测服务有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉王状的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9560元，由宁港公司负担4560元，由王状负担5000元；反诉案件受理费2640元，由王状负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审期间本案另查明：王状二审期间认可应当向宁港支付租金及违约金。王状至今仍在使用涉案房屋经营。本院查明的其余事实与一审法院认定的事实一致。
本案二审期间的争议焦点为：一、宁港公司应否向王状返还租金及保证金并赔偿经营损失；二、涉案租赁合同应否予以解除，王状应否向宁港公司返还涉案房屋。
本院认为：一、宁港公司不应当向王状返还租金及保证金并赔偿经营损失，理由如下：宁港公司与南京军区联勤部徐州物资采购办事处签订《军队房地产租赁合同》及《场地租赁附加协议》约定，宁港公司租赁该军区部分土地，并在双方约定的范围内建筑涉案建筑，宁港公司在租赁期间享有对该建筑即本案租赁房屋的无偿使用权。此后宁港公司与王状签订涉案《房屋租赁合同》，将该自建房屋租赁王状使用系其自行处分该自建房屋，南京军区联勤部徐州物资采购办事处对此亦未提出异议。涉案《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。宁港公司依约向王状交付涉案房屋，王状至今仍在使用该房屋从事经营活动，其应当向宁港公司履行交纳租金的合同义务。王状以涉案合同无效为由，要求宁港公司返还租金及保证金，并赔偿损失于法无据，本院不予支持。
二、涉案租赁合同应当予以解除，王状应当向宁港公司返还租赁房屋，理由如下：涉案租赁合同签订之后，王状未按照合同约定如期向宁港公司交纳租金。在宁港公司多次催要的情况下，王状多次向宁港出具承诺，但是均未兑现。在王状多次违约的情况下，宁港公司主张解除其与王状之间签订的租赁合同于法有据，应当支持。涉案租赁合同应当解除，王状应当于合同解除后向宁港公司交付涉案租赁房屋。
综上所述，王状的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1075元，由王状负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭 宏
审判员 冯昭玖
审判员 汪佩建
二〇一八年二月二十三日
书记员 蒋慧娟