新民市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0181民初1371号原告：杨淑清，女，1969年10月19日出生，汉族，住址辽宁省新民市。被告：吴子尧，男，1969年3月18日出生，汉族，住址辽宁省新民市。委托代理人：周福旭，辽宁名熙（通辽）律师事务所律师。原告杨淑清诉被告吴子尧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月31日受理后，依法由审判员张春红担任审判长并主审，与审判员唐晓丽、人民陪审员蒋婷组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告杨淑清、被告吴子尧及其委托代理人周福旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨淑清诉称，2016年11月15日，我与被告签订了房屋租赁协议，约定我租用被告位于新民市西粮库大堤西六间房和库房整体，租期三年。我已给付了一年的租金。被告保证我在租赁期内动力电正常使用。但2017年3月28日我租赁房屋停电至今，影响了我的正常生产，给我造成了严重的损失，由于被告违约，使我无法正常投入生产，故诉至法院，请求法院依法判令：1、解除我与被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还租金18700元（2017年4月1日至2017年11月30日八个月的租金18700元）；3、被告赔偿我损失36700元（含：三个工人一个月工资7400元、搬家费用5800元、房屋差价8000元、再生产需要电工架线的大小电工两人两天工费1000元、机器调试预热需要的电费及出废料共2500元、影响的销售利润12000元）；4、由被告承担本案的诉讼费用。后因庭审中被告不能提供涉案房屋的相关建房手续，故申请变更第一项诉讼请求为确认我与被告签订的房屋租赁合同无效，其余诉讼请求不变。被告吴子尧辩称，不同意原告解除房屋租赁合同，也不同意返还租金，更不同意赔偿原告损失。本案的被告已经按照合同约定交付租赁的房屋，已经履行了合同规定的全部义务，不存在违约的情形。所以原告的诉讼请求是不能成立的，恳请法院查明事实后，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告杨淑清作为承租方（乙方）与被告吴子尧作为出租房（甲方）于2016年11月15日签订了《房屋租赁合同》一份，约定：“第一条房屋基本情况。甲方将位于新民市西粮库西大提西六间房和库房整体租给乙方使用。第二条房屋用途。该房租赁用途为生产加工，库房仓储（不得进行非法经营使用）。第三条租赁期限。租期3年，租金不变，租期从2016年12月1日至2017年11月30日为止。租期满后，乙方享有优先租用权利。第四条租金。该房屋年租金为（人民币大写）贰万捌仟元整。第五条付款方式。租金一年一付，乙方需在每年11月30日之前一次性支付甲方整年房租。第六条维修养护责任。租赁期间，房屋的维修和保养由甲方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担。第七条其他相关约定。甲方不得在乙方承租范围内进行活动，如造成乙方财产安全损失，由甲方承担。乙方在租期未满的情况下，如需提前终止合约，必须提前1个月通知甲方，并搬离租用的场地，甲方无需退给乙方租金。在租赁期间，如遇动迁甲方需要提前3个月通知乙方，并按剩余实际天数支付乙方相关费用，协议自动终止。租赁期内甲方保证乙方动力电的正常使用。第八条本合同自甲、乙双方签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。”原告杨淑清与被告吴子尧在合同中签字确认。原告杨淑清向被告吴子尧交纳了一年的房租28000元。2017年3月28日，原告杨淑清租用的房屋中的动力电被拉闸断电，原告认为被告提供的动力电不能正常使用，导致其租用房屋的目的无法实现，故起诉至法院，要求与被告解除《房屋租赁合同》并要求被告赔偿各项损失。庭审中，原告表示变更解除《房屋租赁合同》为确认《房屋租赁合同》无效，并放弃销售利润损失部分的诉讼请求。另查，原、被告双方在庭审中均表示电闸在案外人吴桂森院中，断电的行为系案外人吴桂森所为。被告吴子尧还表示现已欠电费4450.95元，原告杨淑清表示对4237.67元的部分予以认可。被告吴子尧因与案外人吴桂森之间的因电权转让问题发生的纠纷已经另案告诉，且被告吴子尧认为应在该案审理完毕后再行处理本案。同时，被告吴子尧向本院提出追加案外人吴桂森为本案为被告的申请，经询问原告杨淑清，其表示不同意追加吴桂森为本案当事人，其要求按照合同关系主张权利。再查，被告吴子尧在本案中并未提供涉案房屋的房证或建设工程规划许可证等其他批准手续。原告杨淑清与被告吴子尧纠纷发生后，原告将租用房屋中的设备等移走，并提供了搬家费用的专用收款收据1张、收条2张，共计5600元，并提供了运输车辆的道路运输证、工作人员的行驶证及身份证复印件等材料。另主张搬家时转移架设电路需电工人员费用1000元，并提供了收条及工作人员的身份证复印件和《辽宁省进网作业管理办公室电工进网作业许可证》。另原告还主张要求废料损失及工人工资损失等，并提供了相应材料证明。上述事实，有原告、被告陈述、《房屋租赁合同》、《专用收款收据》、收条、身份证复印件、《辽宁省进网作业管理办公室电工进网作业许可证》复印件、《中华人民共和国道路运输证》复印件、《机动车行驶证》复印件、《民事起诉状》、《新民市天赐楼梯加工部缴费明细》、《询问/讯问笔录》（对吴子尧、孔德胜）、询问笔录、追记笔录等证据经庭审质证，予以确认，并庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》虽是双方当事人真实意思表示，但因被告未能提供证据证明合同所涉房屋已经取得建设工程规划许可证等相关建房的审批手续，故该合同应属无效。该合同虽为无效，但因原告已经按照合同约定占有使用了该房屋，故对于原告在2016年12月1日至2017年3月28日正常占有使用房屋期间发生的费用，参照合同约定的租金标准计算。因此，本院对原告主张的要求被告返还18700元（28000元÷365天×247天=18947.95元＞18700元）租金的诉讼请求予以支持。关于原告主张的损失部分，因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效，被告在明知自己出租的房屋没有相关建设手续却对外出租，而被告在承租过程中亦未尽到审查义务，双方对合同的无效均存在过错，故双方应按照各自的过错承担相应的责任，结合本案的案情，本院酌定原告承担20%的责任，被告承担80%的责任。对于损失的项目及内容，原告承租该房屋后为实现其目的进行了相应的设备及线路安装，现合同目的无法实现，原告主张的搬家费及电工费均为搬家过程中产生的必要费用，原告也提供了相应的证据予以证明，本院对于原告主张的搬家费5600元及电工费1000元本院予以确认，被告应按责任比例赔偿原告搬家费4480元及电工费800元。关于被告提出的电费4450.95元应由原告承担的抗辩，虽原告对其中4237.67元的数额予以认可，但因被告未提出反诉，故本院对此不予审理，被告可另行主张权利。关于原告主张的工人工资及废料费用，因其提供的证据不足以证明其主张，故本院对此不予支持。关于原告主张的房屋差价费用，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告杨淑清与被告吴子尧于2016年11月15日签订《房屋租赁合同》无效；二、被告吴子尧于本判决生效之日起5日内返还原告杨淑清房屋租金18700元；三、被告吴子尧于本判决生效之日起5日内给付原告杨淑清搬家费损失4480元；四、被告吴子尧于本判决生效之日起5日内给付原告杨淑清电工费损失800元；五、驳回原告杨淑清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1185元，由被告吴子尧承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张春红审 判 员  唐晓丽人民陪审员  蒋 婷二〇一七年九月二十六日书 记 员  王海滨