河南省安阳市文峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0502民初1674号
原告：安阳鑫泰物业管理有限公司，住所地安阳市北关区豆腐营街道办事处盘庚街30号。
法定代表人：郭进生，职务董事长。
委托诉讼代理人：刘海涛，河南勇为律师事务所律师。
被告：周光兵，男，1963年11月17日出生，汉族，住安阳市文峰区。
被告：芦瑞芳，女，1963年9月29日出生，汉族，住安阳市文峰区。
二被告共同委托诉讼代理人：赵海庆，河南兴亚律师事务所律师。
原告安阳鑫泰物业管理有限公司（以下简称鑫泰物业公司）与被告周光兵、芦瑞芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年6月19日、6月21日公开开庭进行了审理。原告鑫泰物业公司委托诉讼代理人刘海涛，被告周光兵、芦瑞芳及其共同委托诉讼代理人赵海庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告支付原告2014年1月1日—2017年12月31日期间所欠4年的物业费8618元（140.26平方米×1.28元/月×12个月×4年）及违约金，违约金分别从每年度拖欠之日起按日1‰计算，截至2017年1月1日前，违约金共计4708.65元，2017年1月1日以后欠交物业费的违约金，按日1‰从2017年1月1日起计算至被告履行完毕之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月19日，二被告购买了位于安阳市××人民大道与××交叉口“××”小区××楼××单元××室房屋，面积143.41平方米。2011年11月29日二被告与原告签订了前期物业服务协议，协议约定由原告为二被告所在的上城公馆小区房屋提供物业服务。二被告自2014年1月1日起，未按照前期物业服务协议交纳物业管理服务费，原告多次催促二被告履行协议约定，但二被告仍拒不交纳物业费。原告已按前期物业服务协议为二被告提供物业服务，二被告应当按照协议约定支付物业费并承担违约责任，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。关于被告辩称意见，1.被告将2011年、2013年、2014年不同时间段的人民大道东段小营片区及上城公馆二期的建设工程规划许可证确定的建设规模面积，整体对应原告物业服务资质不妥，2011年7月8日，原告以招投标的方式中标了“上城公馆”小区一期的前期物业服务项目，该小区一期建设规模为134346平方米，原告物业服务资质为三级，与物业服务面积相适应。2.原告承接该小区物业时，已对共用部位、共用设施进行了查验，已履行了前期物业服务的查验义务，而如落水管、照明、线路、电梯等共用设施在日常使用和运行中出现的问题，是设计、质量或使用过程中出现的问题，被告接收房屋系与建设开发商之间的合同权利义务，与原告无关。被告称2012年8月之前的物业费不应承担的理由不能成立，被告应当按约定交纳物业费。3.被告提供的各项物业服务差的证据不真实，不符合客观事实。被告所述房屋内墙墙皮脱落、室内玻璃损坏等都是业主的自用部位，不在原告物业公司的服务范围内。小区车辆停放问题，该小区实行的是机动车分离的管理制度，机动车一般情况下不得进入小区，特殊情况如结婚、××、装修材料运送等才允许机动车进入；小区设有免费的停车棚，为小区业主提供免费的自行车、电动车停放服务，个别业主为方便自己，将自行车、电动车停放在单元门口和通道内，原告多次劝导、制止，已尽到了物业服务的义务。其中业主张艳洁述称其酒后在将电动车推入楼道、摔倒，并把门撞坏，就证明了通道乱停放是少数业主的不当行为。小区垃圾及污水问题，原告能够按照物业保洁卫生制度及时清运垃圾，每天保证一天一清运，夏季基本是一天三清运。被告虽然提供了垃圾箱垃圾成堆的照片，但又提供了想证明小区机动车停放的照片，该照片中，机动车旁边的垃圾箱连续好几天干干净净，说明了原告对小区垃圾的及时清运，也说明了被告照片证据的虚假，垃圾箱不应该每天一样的干净，每时每刻业主都有可能要投放垃圾。噪声和油烟问题，是被告方与商铺业主或经营者的相邻关系纠纷，被告可以相邻权主张权利。4.小区外的停车与原告无关。原告提供的是小区内的物业服务，被告开庭时播放的手机视频中发生冲突的不是原告物业公司，而是商铺的业主、经营者、商铺门前停车位的管理者与部分小区业主发生的纠纷，与原告无关。“上城公馆”小区有两个地下车库供业主停车，基本能够满足小区业主的停车需求，但需要交纳相关的停车费用，而被告却将小区外停车问题要求原告解决，超出了原告的服务范围。
被告周光兵、芦瑞芳辩称，1.原告资质不符合承接被告小区物业服务企业规定资质标准，被告小区建设规划面积总和为388957平方米，原告取得的物业服务企业资质是三级，按照《物业服务企业资质管理办法》第八条第三款规定，原告无权承接被告小区物业项目，双方签订的前期物业服务协议无效，原告请求被告支付物业费及违约金的请求于法无据。2.2012年8月份之前的物业费应由建设单位承担。2011年10月原告通知被告入住时小区道路、通讯、天然气都未完善，天然气直到2012年8月才接通，小区不具备交付条件，因此此前物业费应由建设单位承担。原告承接物业工作没有完成，造成被告部分房屋设施功能至今不能正常使用。3.原告作为前期物业服务企业，工作疏忽大意，不负责任，没有认真查验物业，造成本来在建设过程中留下的问题没有处理，经被告多次提出维修要求后仍不解决，部分设施长期不能正常使用，原告不能依据协议按标准收取物业费。一是2011年11月入住至2017年5月，家中水压太低，长达五年多用水无法保障，热水器不能使用，直至2017年5月4日，才对水路进行改造，但目前水压仍低，水管流水量大约像手的小拇指一般细；二是房屋外部落水管不合理，落水直接流到室外平台，平台上的排水孔堵塞，排水不畅，渗入房间，导致被告房间内墙大面积墙皮受潮脱落，2013年发现渗水后多次向物业反映无果，直至2016年7月，原告才派人对平台进行了防水修补，改造了落水管道，但现状并不理想，被告住宅内墙壁脱落损坏的问题，被告要求维修，没有结果。三是2011年交房时，被告客厅窗户有一块双层玻璃破损，至今没有修好。4.长期违反物业服务合同义务，物业管理服务质量极差，原告无权依据合同按标准要求被告支付物业费。楼道照明灯不能使用，楼道纱窗被割掉至今没有安装，单元门禁多年不能正常使用；代收小区自来水费，故意刁难被告，每次只让买水充值10元，被告用水非常不便，且代收价格不明；宽带收费价格没有依据，私自加价；电梯加装刷卡器，限制业主正常使用电梯，且电梯存在问题不及时修理，造成人被困在电梯里；小区治安不好，业主家中有被盗现象；小区消防通道常年停放车辆，单元楼房疏散通道电动车、自行车乱停乱放，原告未管理；底商饭店废气直接排入小区，造成异味影响业主生活；银行大型空调主机噪音太大，被告要求物业公司协调，但其拒绝；消防设施损坏不予维修；小区路灯昏暗不亮，原有音响、喷泉损坏后一直没有修复；周末假期无人打扫卫生，公共场所保洁差；违反小区管理制度，擅自允许机动车辆进入停放。5.原告在履行服务合同过程中侵犯业主合法权利，原告应给予赔偿，赔偿款应抵消物业费。6.原告计算的被告房产面积大于实际面积，2011年11月至2013年12月，每月多收3.15平方米的物业费，多收部分应予退还，退还款项要求抵消物业费。小区的广告收入，应该归全体业主所有，这部分收益原告一直单独侵占；临街商户门前的场地本属于全体业主所有，原来大家作为停车场自由使用，但原告私自将其划给商户经营使用，该项收入应归属于全体业主。综上，原告资质不够，收费于法无据，并非被告故意违反物业服务协议，拒不支付物业费用，根本原因是原告服务质量太差，且违反相关法律法规在前，至今也未纠正，给被告的房产造成严重损害，侵犯了被告的合法权利，因此被迫暂时停止支付物业费，故请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告鑫泰物业公司提交了商品房买卖合同、前期物业服务协议、安阳市北关区物业管理项目招标备案通知、上城公馆住宅小区前期物业管理服务项目中标通知书、原告资质证书、安房〔2017〕38号文件、环境保洁员岗位职责、上城公馆保洁日志表、消防安全管理工作内容及责任人职责、原告与业主的车位协议、房屋分层分户面积成果表、2011年11月29日被告交物业费的单据、催款通知、照片，被告周光兵、芦瑞芳提交了结婚证、前期物业服务协议、建设工程规划许可证、企业信息报告、交水费单据、房产证、交物业费单据、天然气证、宽带收费单据、短信记录、个人出具的证明、照片、视频，被告申请证人范某出庭作证的证人证言。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1.被告周光兵、芦瑞芳系夫妻关系，二被告系本市文峰区人民大道与永明路交叉口东南角上城公馆小区1号楼2单元4层01号房屋的业主，该房屋建筑面积140.26平方米。
2.2011年5月18日，上城公馆小区建筑面积13.43万平方米的高层、商住项目，进行前期物业项目招标。2011年7月8日，通过公开招投标，原告鑫泰物业公司中标上城公馆住宅小区前期物业管理服务项目。原告物业服务企业资质等级为三级。2010年2月2日，“上城公馆”商住小区建设工程规划许可证显示建设规模地上134346平方米，地下16492平方米；2011年8月8日核发的建设工程规划许可证显示，人民大道东段小营片区DB7-2-1-2地块改造项目建设规模地上125631平方米、地下20259平方米；2013年3月29日核发的建设工程规划许可证显示，上城公馆二期（南地块）地上42486平方米，地下18639平方米；2014年6月18日核发的建设工程规划许可证显示，上城公馆二期南地块9#楼地上31104平方米。
3.2011年11月29日，原告鑫泰物业公司（甲方）与被告周光兵（乙方）签订“前期物业服务协议”，其中物业管理服务费用约定：乙方按年度预交物业服务费，费用到期前一个月按甲方通知缴纳下年度费用；高层住宅每月每平方米建筑面积收费标准为人民币1.28元；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日加收物业管理服务费用的1%交纳违约金。2017年3月28日，安阳市房产管理局《关于市区物业服务企业和物业管理小区星级评定结果的通报》显示，原告鑫泰物业公司被评为二星级物业服务企业，上城公馆一期被评为二星级物业管理小区。
4.2011年11月29日，原告向二被告出具物业费收据，显示“今收到上城公馆1号楼2单元401户物业管理费贰仟贰佰零叁元整，￥2203（2011.11.25—2012.11.25）”；2013年1月5日，被告向原告交纳2012年11月26日—2013年11月25日的物业费2203元，原告向被告出具收费单据。之后的物业费，被告未支付。
5.2011年8月19日，二被告与安阳市方州房地产开发有限责任公司（以下简称方州房地产公司）签订商品房买卖合同，该合同第十四条中约定，天然气：在房屋交付使用后6个月内具备使用条件。方州房地产公司向被告交房时间，即被告与原告签订前期物业服务协议的时间2011年11月29日。被告房屋天然气使用证建档日期为2012年8月30日。
6.2015年之前，原告代收上城公馆小区铁通公司网络宽带费，2015年之后原告不再代收。2015年之前铁通公司一年宽带费为360元；2012年7月31日，原告收取被告周光兵2012年7月31日—2013年7月31日铁通网络宽带费500元。
7.被告申请证人范某出庭作证，范某住本市××小区××楼××单元××室，与被告周光兵、芦瑞芳系同层邻居，范某称其家中的自来水水压低，无法启动热水器，物业进行过维修，修好两天后又恢复原状，目前水压仍低；其所在的楼房四层外即底层商户的楼顶平台，落水管直接到平台，平台无人打扫，排水不畅，积水阴墙、室内墙皮脱落；楼道纱窗被割、垃圾清理不及时。被告提交的照片显示有平台积水、墙皮脱落、楼道纱窗损坏缺失、小区内垃圾成堆、楼道内电动车随处停放的现象。
本院认为，原告鑫泰物业公司经公开招投标，中标上城公馆住宅小区前期物业管理服务项目，被告周光兵作为该小区业主，与原告签订前期物业服务协议，原告鑫泰物业公司依据协议向上城公馆住宅小区提供物业服务，被告周光兵、芦瑞芳作为上城公馆住宅小区的业主，应当向原告鑫泰物业公司支付相关物业服务费。原告物业服务企业资质为三级，原告参加招投标的上城公馆小区建筑面积为13.43万平方米，符合建设部《物业服务企业资质管理办法》的相关规定；被告将不同时间段的“上城公馆”商住小区、人民大道东段小营片区、上城公馆二期的建设工程规划许可证上的建设规模面积汇总，辩称原告无权承接被告小区物业项目、前期物业服务协议无效，该意见缺乏事实及法律依据，不予采信。经房产管理部门测量登记，被告周光兵、芦瑞芳的房屋建筑面积为140.26平方米，应当按此面积计算物业服务费，一年的物业服务费应为2154元（1.28元×140.26平方米×12个月），原告实际收取2203元/年，每年多计算收取49元，因被告已支付原告两个年度的物业费，故原告应退还二被告多收取的物业费98元。2015年之前原告代收上城公馆小区铁通公司的网络宽带费，每年按500元收取，而2015年之前铁通公司的网络宽带费是360元/年，原告按500元/年收取，缺乏法律依据，原告应将多收取的该费用返还被告，被告要求充抵物业费，本院予以准许，被告提交2012年7月31日网络宽带费缴费单据一张，显示原告收取被告周光兵、芦瑞芳2012年7月31日—2013年7月31日期间的网络费500元，故原告应扣减被告物业费140元。根据前期物业服务协议的约定，结合原告主张及被告房屋面积，被告周光兵、芦瑞芳2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费为8617.57元（1.28元×140.26平方米×12个月×4年）。
被告辩称2012年8月该小区天然气才接通，小区不具备交付条件，该时间之前的物业费应由建设单位承担，被告不应支付2012年8月之前的物业费；上城公馆小区的建设开发商方州房地产公司于2011年11月29日向被告交房，被告与原告签订了前期物业服务协议，在二被告与方州房地产公司签订的商品房买卖合同中约定，天然气在房屋交付使用后6个月内具备使用条件，由此可见，方州房地产公司与被告就天然气的接通、具备使用条件的时间进行了约定，若超过了约定的时间期限，被告可向方州房地产公司主张违约责任，被告辩称其不应向原告支付2012年8月之前的物业费的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。原告不应限制被告自来水费的充值次数及金额，在目前原告代为收取水费的情况下，应做好代收水费的管理工作，明确公示水费价格。被告辩称小区外、临街楼停车位问题，原告称小区外不是原告的物业服务范围，商铺门前的停车位与原告无关，被告小区业主因小区外、临街楼处的停车位问题与他人产生的纠纷，亦不属于本案审理范围。被告辩称该小区临街饭店废气污染、银行大型空调主机噪音影响生活问题，属相邻关系纠纷，被告可另行主张权利。被告辩称小区的广告收入，应归全体业主所有，可由该小区的业主委员会主张权利，本案不做处理。
被告辩称其家中水压低，影响正常生活用水，室外平台积水反渗墙面、造成墙皮脱落，楼道纱窗损坏、照明不亮、电梯故障维修不及时、业主家中有被盗现象、楼道内电动车、自行车乱停放、消防设施损坏、卫生打扫不及时、保洁差等问题，认为原告没有按合同约定履行物业服务义务，不应按合同标准收取物业费，被告提交有平台积水、墙皮脱落、楼道纱窗损坏缺失、小区内垃圾成堆、楼道内电动车随处停放的照片，且被告常年家中自来水水压低，无法启动热水器，影响正常的生活使用，原告收取水费提供物业服务，应对被告房屋的正常供水问题予以解决，原告虽提供了基本的物业服务，但根据被告提交的证据，可见原告的物业服务仍存在一定瑕疵，本院酌定物业费酌减15%，原告应不断做好物业服务工作，对于发现的问题及时进行维修、养护、管理。原告主张逾期支付物业费的违约金按每天1‰计算，主张过高，本院不予支持。被告辩称其室内墙皮脱落、玻璃破损，要求原告赔偿，被告应另行主张权利。综上，考虑物业费的酌减比例并扣除原告应返还被告的费用，被告仍应向原告支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费7086.9元（8617.57元×85%－98元－140元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第六条之规定，判决如下：
一、被告周光兵、芦瑞芳应于本判决生效之日起十日内支付原告安阳鑫泰物业管理有限公司2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费7086.9元；
二、驳回原告安阳鑫泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，原告安阳鑫泰物业管理有限公司负担5元，被告周光兵、芦瑞芳负担20元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 员 孙莉莉
二〇一七年七月五日
代理书记员 程 露