山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终9069号
上诉人（原审原告）：吴兴华，男，1972年2月21日出生，汉族，住山东省平阴县。
被上诉人（原审被告）：济南实力房地产开发有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人：刘兆龙，董事长。
委托诉讼代理人：杨鲁江，济南槐荫大江法律服务所法律工作者。
上诉人吴兴华因与被上诉人济南实力公司开发有限责任公司（以下简称实力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴兴华上诉请求：1.撤销一审判决，改判实力公司自2016年10月1日起至涉案商品房取得分期综合验收备案之日止按房屋总价日万分之四的标准向吴兴华支付逾期交付房屋的违约金；2.一、二审诉讼费由实力公司承担。事实与理由：1.一审判决对本案商品房交付条件的认定错误。双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定实力公司在取得开发项目的《分期综合验收备案证明》后方能交付房屋。实力公司迫使吴兴华签订补充协议，将经济南市工程质量与安全生产监督站验收合格作为房屋交付条件。一审判决认定该补充协议不违反法律及行政法规的效力性强制性规定应为有效协议，认定错误。该补充协议违反合同法规定，应当无效。从该补充协议的性质来看，该补充协议属于实力公司提供的格式合同。实力公司要求签订该补充协议的动机和目的就在于降低交房的标准，减轻自己的责任，严重损害了吴兴华等购房者的利益，违反了合同法的公平原则，依照合同法第5条、39条、40条之规定，应属无效的协议。该补充协议仅以经济南市工程质量与安全生产监督站验收合格作为房屋交付的唯一条件，还违反了其它相关法律的强制规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。济南市工程质量与安全生产监督站并不具体从事工程验收，该单位对涉案房屋监督截止日期为2016年5月30日，也只能证明至该日期涉案房屋通过了建设、设计、勘察、施工、监理五家单位的竣工验收。但根据相关规定，商品房交付除了竣工验收合格外，还应当取得规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，也就是说还必须要综合验收合格方能交付使用。到目前为止，实力公司一直未举证证实涉案房屋通过了人防、消防、规划、环评等国家专项验收。在补充协议无效的情形下，双方应该仍以合同约定的涉案房屋取得分期综合验收备案作为房屋交付的条件。根据《山东省商品房销售条例》也的明确规定，商品房交付也必须取得综合验收备案；2.一审认定实力公司不存在逾期交付、不应支付逾期交房违约金也是根本不成立的。在仅竣工验收并但未综合验收合格的情形下，实力公司的交房行为本身就违法、无效。双方《商品房买卖合同》第九条中关于房屋逾期交付60日内实力公司不承担违约责任的内容为实力公司提供的格式条款，应属无效。在该合同中，对于买方付款没有一天的宽限期，而卖方逾期交房却有60日的宽限期。该约定是实力公司制作的格式条款、霸王条款，依据合同法规定应属无效。在2017年4月8日前涉案房屋没有交付，责任在实力公司，不在吴兴华。双方《商品房买卖合同》第11条约定：房屋验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。事实上，2016年11月份、12月10日以及2017年4月8日三次验房时，实力公司工作人员从未向吴兴华出示第八条规定的证明文件。在前两次验收中，实力公司工作人员在吴兴华提出质量问题后就进行登记，承诺进行整修，未要求办理房屋交接。在实力公司既不提供约定证明文件、也未要求办理交接的情况下，不存在吴兴华拒收的问题，逾期的责任当然在实力公司。吴兴华的证据证实，2016年12月10日第二次验收时房屋仍存在诸多的质量问题，而这是经第一次验收实力公司整改后的情形。显然在第一次验收时房屋质量问题更多、更严重。墙面不平属于房屋严重质量问题，整改前的客厅西墙，肉眼能看出墙体倾斜，用水平标尺一量，最大的地方有近四公分的间隙，墙体垒歪了。吴兴华提交的《房屋移接协议书》中载明实力公司于2017年4月8日向吴兴华交付了自认为符合约定质量的房屋。实力公司一审中又对交房日期不予认可，但又未举证证实。综上一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
实力公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回吴兴华的上诉请求，维持原判。
吴兴华向一审法院起诉请求：1.请求实力公司向其支付商品房逾期交付违约金62866.88元（从2016年10月1日计算至2017年4月8日，如涉案商品房分期综合验收备案日期晚于2017年4月8日，则违约金以计算至分期综合验收备案日为准）；2.诉讼费用由实力公司承担。
一审法院认定事实：2015年6月7日，吴兴华与实力公司签订《商品房买卖合同》两份，合同编号分别为销售（字）201515847949、销售（字）201515847802，约定吴兴华购买实力公司开发的位于济南市槐荫区腊山北路6号的实力?伴云居三期（实力粼湖居）16﹟楼1单元****室商品房及16﹟楼1-***号地下室，商品房预售许可证号为济建预许2014568号，房屋价款分别为906388元、18125元，合计924513元。商品房买卖合同第八条交付期限约定出卖人应在2016年9月30日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.（1）战争、罢工、骚乱、意外疫情、非出卖人原因引起的火灾等；（2）市政配套设施批准与安装的延误；（3）施工期间如遇告高温、严寒、大风、暴雨等恶劣天气，致使无法正常施工的（以主管机关出具的有关文件、证明为准或以社会主流媒体发布的报道为准）3.（1）因政府规划等相关部门对项目进行调整造成工期顺延的；（2）政府行为、与政府有关的行业行为、其他非出卖人所能控制的因素；（3）买受人未付清全部房款或其他应付款项，或买受人的其他原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定出卖人逾期交房的按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付60日内，出卖人不承担违约逾期交房责任；超过60日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。如买受人逾期付款，出卖人交房的违约责任免除。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：依据国家和地方人民政府的有关规定，房屋经济南市工程质量与安全生产监督站验收，达到国家住宅建筑工程合格标准后，出卖人通知买受人办理交接手续。1.出卖人未逾期交房，买受人须在合同约定的最后交房日期起7日内办理完毕房屋交接。2.出卖人若逾期交房，出卖人应当书面通知买受人交房日期，买受人应在通知的期限内办理完毕房屋交接。买受人须持本人身份证、房屋买卖合同、购房全额交款凭证、住宅共用部位、共用设施设备维修基金发票或收据办理交接手续。买受人未按合同约定或通知期限内未办理完毕房屋交接，按以下方式处理：1.出卖人不承担逾期交房的责任。从出卖人交房通知书规定的房屋交付使用之日起，即视为已经交付。买受人承诺：在业主委员会成立并选定物业管理机构前，服从并遵守出卖人委托的物业服务公司的管理及规定，交纳物业管理费及其他应交费用。2.买受人认为该房屋不符合本合同约定或存在影响房屋结构、设备使用安全及正常使用的质量问题的，须在收房之日起10日内提出书面异议，双方认同的，由出卖人进行整改。
签订商品房买卖合同当日，双方又签订《补充协议》一份，约定双方于2015年6月7日签署编号为201515847949的商品房买卖合同，根据买受人购房对交房时间的实际需求，买受人同意出卖人在2016年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经济南市工程质量与安全生产监督站验收合格的商品房交付买受人使用。本补充协议与《商品房买卖合同》约定不一致的，以本补充协议为准。2016年4月10日、4月27日，吴兴华分别向实力公司支付房款906388元和地下室款18125元，实力公司为吴兴华出具发票。2017年4月8日，双方签订《房屋移交协议书》，显示****室商品房已竣工验收合格，并于当日交付使用。实力伴云居三期16号工程在济南市工程质量与安全生产监督站的监督截止日期为2016年5月30日。涉案房屋现在尚未取得分期综合验收备案证明。
一审法院认为，2015年6月7日，吴兴华与实力公司签订的购买涉案商品房及地下室的两份《商品房买卖合同》、合同附件及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，相应内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，均为有效。双方在合同、合同附件及《补充协议》签订后均应严格履行，如有违反则应承担相应的违约责任。本案争议焦点之一是商品房交付的条件。吴兴华认为按合同的约定，实力公司应在取得开发项目《分期综合验收备案证明》后将符合合同约定的商品房向其交付，补充协议中关于交付的约定属于无效条款。实力公司则主张应按补充协议的约定，房屋经济南市工程质量与安全生产监督站验收合格后视为达到交付条件。补充协议约定的内容并不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为有效。吴兴华在该争议焦点中的观点有误，不予采纳。经一审法院到济南市工程质量与安全生产监督站调查，实力伴云居三期16号工程在该部门监督截止日期为2016年5月30日，即涉案商品房已经符合双方在补充协议中约定的交付条件。本案争议焦点之二为是否存在逾期交付及应否支付逾期交房违约金。按照约定，交付应具备两项条件，一为实质条件，即所交付的商品房达到合同补充协议约定的相应标准；另一为形式条件，即在商品房达到交付条件时，实力公司还应负有通知的义务。合同第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。本案中，实力公司没有提交证据证明其具备交房条件后即时向吴兴华发出了交房通知书。吴兴华在审理中陈述实力公司分别于2016年11月中下旬和12月10日电话通知其收房，实力公司认可其于11月20日及12月向吴兴华进行了通知。根据双方的陈述，双方系以行动变更了通知方式，且双方对于首次通知时间的陈述基本相符，一审法院据此认定实力公司于2016年11月20日向吴兴华履行了通知义务。因此，2016年10月1日至2016年11月19日期间，属于逾期交付房屋。2016年11月20日之后，即交房的意思表示到达以后，吴兴华仍没有收房，应对未收房原因进行解释并举证证明。吴兴华提出房屋存在重大质量问题，实力公司予以维修整改，在未完全维修整改好的情况下，因其急需用房，不得不于2017年4月8日收房。对此，合同第十一条交接中约定“2.买受人认为该房屋不符合本合同约定或存在影响房屋结构、设备使用安全及正常使用的质量问题的，须在收房之日起10日内提出书面异议，双方认同的，由出卖人进行整改”，可见，吴兴华对其该项主张，应于收房后提出异议。其为此提交的****室商品房表格打印件，实力公司对真实性不予认可。从该表格所载西墙不平等内容看，也并非严重质量问题。此外，吴兴华没有其他证据对此加以证明。对吴兴华不收房屋的该项抗辩理由，不予采纳。因此，一审法院认定2016年11月20日之后，属于吴兴华因自身原因不予收房。综上，2016年10月1日至2016年11月19日期间，实力公司未按合同约定的时间向吴兴华交付商品房，存在着违约行为。但合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定出卖人逾期交房的逾期时间在60日内的，出卖人不承担违约逾期交房责任；超过60日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。依照上述约定，吴兴华要求实力公司支付此间逾期交房违约金的诉讼请求，没有合同依据，不予支持。对于2016年11月20日之后逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实依据，亦不予支持。判决：驳回吴兴华的诉讼请求。案件受理费1372元，减半收取计686元，由吴兴华负担。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴兴华提交如下证据：1.实力公司宣传广告牌照片一份，拟证明实力公司所售涉案房屋为精装房，精装标准为每平方米1500元；2.吴兴华与实力公司工作人员通话录音光盘与文字稿各一份，拟证明实力公司工作人员承认涉案房屋存在质量问题，并同意对其修复。经质证，实力公司对上述证据的真实性均有异议。实力公司提交如下证据：1.EMS国内标准邮寄单一份，拟证明在实力公司于2016年11月4日向吴兴华邮寄交房通知书一份；2.乐山邮电支局于2017年10月18日出具的证明一份，拟证明该邮件正常收寄并寄发，且该邮件已签收，实力公司已就涉案房屋履行了交付告知义务。经质证，吴兴华对上述证据的证明目的有异议，实力公司邮寄的交房通知只是通知验收房屋，并不能证明实力公司依照合同履行了交房义务。本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，实力公司于2016年11月4日向吴兴华邮寄交房通知书一份，该邮件已签收。
本院认为，本案有三个争议焦点，一是涉案商品房是否达到交付条件；二是实力公司是否逾期交房；三是实力公司是否应承担逾期交房违约责任。
关于第一个争议焦点，本院认为，取得《分期综合验收备案证明》不是我国法律法规规定的法定交房条件，双方当事人可以通过合同约定等方式对涉案《商品房买卖合同》约定的交付条件进行变更。本案中，双方当事人于2015年6月7日签订的《补充协议》中载明出卖人应于2016年9月30日前将具备济南市工程质量与安全生产监督站验收合格的商品房交付买受人使用。该《补充协议》系双方当事人对《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件达进行变更达成合意，即不再以取得《分期综合验收备案证明》作为涉案商品房的交付条件。涉案《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。实力公司在济南市工程质量与安全生产监督站监督截止日期后向吴兴华通知交房，符合双方当事人于《补充协议》中约定的交房条件。故一审法院认定涉案商品房符合双方当事人《补充协议》中约定的交付条件，并无不当。
关于第二个争议焦点，本院认为，实力公司于2016年11月4日向吴兴华邮寄了交房通知书，并提供了邮寄单与邮局出具的证明，该组证据可以证明实力公司按吴兴华于涉案《商品房买卖合同》中提供的地址邮寄了交房通知书，且该邮件已经签收，故本院认定实力公司已按照《补充协议》中的约定履行了通知义务，故应当认定涉案商品房的交付时间为2016年11月4日。一审法院认定涉案商品房交付时间为2016年11月20日，本院予以纠正。因《补充协议》约定涉案商品房交付的截止日期为2016年9月30日。故2016年10月1日至2016年11月4日期间，实力公司存在逾期交付房屋。
关于第三个争议焦点，本院认为，实力公司未按合同约定时间向吴兴华交付涉案商品房，存在违约行为。但涉案《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的逾期时间在60日以内的，出卖人不承担违约逾期交房责任。本案中，实力公司逾期交房时间未超过60日，故一审法院依据上述约定，认定实力公司不承担逾期交房违约责任，并无不当。
综上所述，吴兴华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1372元，由吴兴华负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一七年十二月二十八日
书记员 姚 敏