黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民初45号
原告（执行案外人）：张丽娟，女，1975年1月9日出生，住黑龙江省林甸县。
委托诉讼代理人：林宝昌，黑龙江灵泉律师事务所律师。
被告（申请执行人）：刘建新，男，1973年2月5日出生，住大庆市让胡路区。
委托诉讼代理人：宋何伟，黑龙江灵泉律师事务所律师。
第三人（被执行人）：黑龙江方略房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区美兰街香逸名苑2号楼2单元403室。
法定代表人：蒋文国，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘全胜，男，1964年2月17日出生，住黑龙江省林甸县。
原告张丽娟与被告刘建新、第三人黑龙江方略房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丽娟及其委托诉讼代理人林宝昌，被告刘建新的委托诉讼代理人宋何伟，第三人黑龙江方略房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘全胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张丽娟向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与黑龙江方略房地产开发有限公司（以下简称方略公司）签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于林甸县龙泉新城小区的X号车库（面积19.97平方米）归原告所有；二、立即停止对争议财产的强制执行，并解除对该财产的查封；三、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与龙泉新城售楼处签订商品房买卖合同，购买了林甸县龙泉新城小区X号车库，原告如约支付了全部价款，并实际占有使用。由于被告刘建新申请强制执行，并对该财产予以查封，我方提出异议，要求解除对该财产的查封和拍卖。大庆市中级人民法审查后作出（2017）黑06执异7号执行裁定书，裁定驳回异议申请。原告认为，该裁定事实不清，适用和理解法律错误。一、原告与方略公司签订的商品房买卖合同合法有效。根据合同法第十条的规定，以书面形式订立买卖合同的，双方在书面合同上签章买卖合同即成立。本案中，原告已交付了全部房款，出卖人已经交付房屋，原告也已实际占有使用。因此，法院认定原告在查封之前未合法占有，没有法律依据。综上，大庆市中级人民法院作出的执行异议裁定认定事实不清，证据不足，适用法律错误。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告刘建新辩称：大庆市中级人民法院作出的（2017）黑06执异7号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条明确规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。原告主张权利的标的物为车库，并非用于居住；而该规定第二十九条第二款明确规定，物权期待权保护的对象为买受人所购的用于居住的商品房，且买受人名下无其他用于居住的房屋。故涉案车库虽登记在方略公司名下，但并不符合该条款关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条款排除刘建新的执行。该规定第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告提交的商品房买卖合同因没有签订时间根本无法确定何时签订的合同，何时合法占有了车库，故原告没有任何证据能够证实其在人民法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同，也无法证实在查封前合法占有了涉案房产。综上，原告张丽娟主张权利的标的既非法律规定的对于一般买受人物权期待权的保护范围，也不符合法律规定的对于物权期待权保护的条件，请求法院依法驳回原告张丽娟的诉讼请求。
第三人方略公司述称：我方同意和认可原告的诉讼请求。原告购买车库的时间在先，刘建新申请查封和预告登记在后，车库所有权归原告所有。刘建新在申请保全和办理车库预告登记的时间，正是以他为首的小额贷债权人接管龙泉新城小区全部事宜的时间，我公司公章及一切印鉴均在刘建新的手中掌控。故大庆市中级人民法院下达保全裁定及办理预告登记手续并送达给我方，属于程序违法。其查封和预告登记不具有法律效力。在原告张丽娟等人起诉我公司的系列案件中，有一部分原告本身就在龙泉新城小区购买了商品房，为生活和出行方便，购买车库是生活所需。且原告购买车库后，一直在占有和使用。对此，有林甸康信物业管理有限公司出具的证明为证。综上，原告张丽娟的诉讼请求合情合理合法，请求法院依法解除对原告车库的查封及拍卖，维护原告的合法权益及社会的公平正义。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告张丽娟举证如下：
一、商品房买卖合同及收据。证明内容：原告在方略公司开发的龙泉新城小区商品房中购买车库，购买时间早于刘建新申请查封的时间。原告在一次性交纳了全部房款，根据法律规定原告取得所有权及使用权。被告刘建新质证称：该证据能够证明原告购买的是车库，并非住宅，不属于一般买受人物权保护的范围。该合同并没有写明具体时间，所以无法证实该合同的签订时间是否在查封之前。第三人方略公司质证称：对该证据的真实性及证明问题均无异议。我公司在林甸县开发龙泉新城小区，认购书和购房合同都是从房产处购置的。当时房产处要求我公司凡是一次性交完款的全部是以认购书的形式订立合同，在房产处认购登记的都是认购书，没有签订房屋买卖合同，唯一签订房屋买卖合同的类型是以按揭形式购买房屋。本院认为，该组证据能够证实涉案车库的买卖及购房款的交付情况，对该证据予以采信。
二、林甸县康信物业管理有限公司出具的证明、原告交纳涉案车库相关费用的收据。证明内容：原告购买车库以后，交纳了相关费用并在物业部门办理了入住手续，说明原告实际占有和使用了涉案车库，车库的所有权理应归原告所有。被告刘建新质证称：该证明无法证实原告在法院查封之前实际占有了该车库。第三人方略公司质证称：对该组证据的真实性无异议。我公司作为开发企业，在2014年7月办理回迁入住，当时小区还没有完善，我公司承诺免收住户半年的物业费，所以前半年的物业费是免收的，所以收取物业费的时间是2015年2月至2016年2月。本院认为，该组证据能够证明涉案车库实际占有和使用情况，对该组证据予以采信。
三、合伙人大会决议、授权委托书及声明。证明内容：刘建新当时高息抬给方略公司资金1000万元，刘建新被小额债权人推举为债权人的总经理，会议正是研究全盘接管龙泉新城小区的事宜而召开的。从会议决议的时间及各位债权人给刘建新出具的授权委托书时间上看，均为2014年8月27日，即刘建新从当日会议起全盘接管了方略公司，包括销售在内的所有权利。刘建新等人接管方略公司时，将方略公司的公章、财务章及所有印鉴全部掌控在其手中，因而刘建新的行为代表了当时的方略公司。以刘建新为首的小额债权人接管方略公司时至2016年3月间，林甸县工作组从其手中收回方略公司的公章为止，本案前期的一切诉讼程序，包括诉讼、保全、预告登记，都发生在刘建新掌控方略公司的时间之内，实际上刘建新在此期间具有双重身份，既是小额债权人的总经理，又行使了方略公司的一切权利。故本案的发生看似合法，其中掩盖着极不正常的非法行为，故原告认为刘建新对涉案车库的保全及拍卖不具有法律效力。被告刘建新质证称：因原告所述刘建新与方略公司之间的民间借贷关系发生于该合伙人大会决议及授权委托书之前，并且该案已经法院生效判决确认并且进入执行程序，其合法性毋庸置疑。方略公司法定代表人蒋文国的声明中明确说明其曾在不同时间、不同阶段给庞虎、关威、张国维、曹金柱等四人出具过多份授权委托书，这证实方略公司从未授权过刘建新，也就不存在原告所主张的被告长时间掌握方略公司的公章、财务章及具有双重身份的问题，所以被告前期的诉讼包括执行程序均合法有效。第三人方略公司质证称：对该组证据的真实性无异议。当时刘建新接管了龙泉新城小区的借款明细，并在上面签的字。本院认为，该组证据与本案没有关联性，不予采信。
第三人方略公司举证如下：
一、小额贷债权人向刘建新出具的接管龙泉新城小区整体项目的授权委托书、合伙人大会决议及借款明细表。证明内容：由于方略公司在开发龙泉新城小区过程中出现资金短缺，为完善工程，高息向以刘建新为首的小额贷款公司借款。由于借款逾期，小额贷债权人联合接管了龙泉新城小区的整体项目，并推荐刘建新为总经理，全权负责龙泉新城小区项目的经营管理。以刘建新为首的小额贷债权人于2014年8月接管龙泉新城小区整体项目之后，包括方略公司公章、财务章在内的所有印鉴，都由债权人掌管，刘建新正是在此期间，在大庆市中级人民法院提起的民事诉讼。在方略公司毫不知情的情况下，大庆市中级人民法院以缺席的方式作出一审判决。借款明细表是方略公司向债权人借款本金和利息汇总，刘建新在此表上签名，是为了全盘接管龙泉新城小区债权债务而办理的，证明刘建新当时是所有债权人的实际掌控人。刘建新提出对原告车库的诉讼保全及办理预告登记时，法院并未将法律文书送达给方略公司，更谈不上送达给原告，故方略公司在未接到法律文书的情况下，无法按程序提出异议。大庆市中级人民法院程序违法，查封原告的车库依法应予解除。原告张丽娟质证称：对该组证据的真实性及证明问题均无异议。被告刘建新质证称：对该组真实性及证明问题均有异议。借款明细证实方略公司欠我方本息合计1039万元；其他证据系复印件，不予质证。本院认为，该证据与本案没有关联性，不予采信。
二、大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事判决书、黑龙江省高级人民法院（2015）黑高商终字第102号民事判决书。证明内容：该一审判决是在我公司未出庭的情况下缺席判决的，未出庭原因是龙泉新城小区被以刘建新为首的债权人接管以后，开庭传票无法向我公司送达，我公司无公章也无法办理出庭手续，正是在以刘建新为首的债权人操控之下，才以缺席的方式进行的判决。该一审判决判令我公司给付刘建新借款1228万元及利息，二审判决减少借款本金455万元，这说明一审时刘建新利用小额债权人总经理掌控方略公司一切权利的机会，有意规避我公司出庭，虚设诉讼标的额，该案一审有虚假诉讼的嫌疑。原告张丽娟质证称：对该组证据的真实性及证明的问题均无异议。被告刘建新质证称：对该组证据的真实性无异议，但判决书无法证实方略公司缺席的原因。本院认为，该组证据无法证明方略公司主张的问题，仅对该组证据的真实性予以确认。
被告刘建新未提交证据。
根据各方当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：
原告张丽娟与方略公司签订《商品房买卖合同》。双方约定，方略公司将林甸县龙泉新城X号车库（建筑面积共19.97平方米）售与原告，每平米售价5000元，房款共计99850元。2017年3月1日，林甸县康信物业管理有限公司出具证明，主要内容为原告于2013年4月购买了林甸县龙泉新城小区X号车库，办理了入户手续，并交纳了相关费用。
刘建新与方略公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月8日作出（2014）庆商初字第62号民事判决书，判决：一、解除刘建新与方略公司于2014年4月22日签订的民间借款合同及228万元借款借据（合同）；二、方略公司于判决生效后立即给付刘建新借款本金1228万元；三、方略公司于判决生效后支付刘建新利息及违约金；四、驳回刘建新的其他诉讼请求。方略公司不服，上诉至黑龙江省高级人民法院。黑龙江省高级人民法院于2015年8月6日作出（2015）黑高商终字第102号民事判决书，判决：一、维持大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事判决主文第一、四项；二、撤销大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事判决主文第二、三项；三、方略公司于判决生效后十日内给付刘建新借款本金7729394.29元，并自2014年7月4日起至判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率四倍的标准支付利息和违约金。
在刘建新与方略公司民间借贷纠纷一案的审理过程中，2015年2月10日，本院根据刘建新的申请，作出（2014）庆商初字第62号民事裁定书，查封或冻结方略公司1600万元的财产。同日，本院作出（2014）庆商初字第62号协助执行通知书并送达林甸县房地产管理处，要求其协助查封方略公司位于林甸县龙泉新城2#、5#、9#、13#、18#、19#楼的部分车库。该裁定及协助执行通知书查封了原告提出执行异议的车库。
黑龙江省高级人民法院（2015）黑高商终字第102号民事判决书生效后，刘建新向本院申请执行。本院于2015年9月11日立案执行，并依法向方略公司送达了执行通知书、报告财产令。2016年6月20日，本院作出（2015）庆执字第228－3号执行裁定书，继续查封方略公司名下的位于林甸县龙泉新城包括本案涉及的X号车库在内的共计165户车库，查封期限为三年（自2016年6月22日至2019年6月22日）。2016年8月26日，本院作出（2015）庆执字第228－4号执行裁定书，裁定拍卖（2015）庆执字第228－3号执行裁定书所查封的165户车库。2016年8月30日，本院作出（2015）庆执字第228号拍卖通知书，通知刘建新本院将通过淘宝网司法拍卖网络平台对本院已查封的方略公司名下的位于林甸县龙泉新城的共计165户车库进行公开拍卖。
在本院执行刘建新与方略公司民间借贷纠纷一案中，原告张丽娟与李喜丰、邹德贵分别针对执行标的向本院提出书面异议。本院于2017年1月18日作出（2017）黑06执异7号执行裁定书，裁定驳回张丽娟、李喜丰、邹德贵的异议请求。现张丽娟不服该裁定，依法向本院提起诉讼。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案当事人双方的诉辩主张，本案的争议焦点为原告张丽娟对本案所涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于原告的主张，本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当从原告在人民法院查封之前其是否已与方略公司签订了合法有效的书面买卖合同、是否已合法占有该不动产、是否已支付全部价款及是否非因买受人自身原因未办理过户登记等方面予以认定：
一、原告与方略公司在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。首先，原告与方略公司签订《商品房买卖合同》的日期在本院于2016年6月20日作出执行裁定之前。其次，该合同明确了当事人的名称、商品房的具体位置、房号、价款及交付方式，且原告已经按照认购协议的约定交付了全部款项，方略公司亦向原告出具了收到车库价款的收据，该合同系合法有效的书面买卖合同。第三，该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。
二、原告在涉案车库被人民法院查封之前是否已合法地占有。本案中，物业公司出具的证明及物业管理费的收据等相关证据，能够证明原告已在2016年6月20日本院作出执行裁定之前合法占有、使用涉案车库的情况。
三、原告是否已交付涉案车库的全部价款。本案中，根据认购协议的约定及方略公司出具的收款收据等证据，能够证实原告已全额交付了涉案车库的价款。
四、是否因非买受人自身原因未办理过户登记。原告已经履行了全部合同义务，支付了涉案车库的全部价款，且各方当事人均未提供充分证据证明因原告个人原因导致涉案车库无法办理过户登记，故本院认定涉案车库未办理过户登记并非由原告自身原因导致。
关于原告主张的要求确认涉案车库归其所有的请求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，除法律另有规定以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。本案所涉车库，原告虽然已支付了全部购房款，但尚未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释并未规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，张丽娟的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之相关规定，依法应予支持。刘建新关于涉案房屋未办理登记过户手续、未实际交付等意见均不影响对张丽娟物权期待权的保护。刘建新的抗辩主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、原告张丽娟与第三人黑龙江方略房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、停止对林甸县龙泉新城小区X号车库的强制执行；
三、驳回原告张丽娟的其他诉讼请求。
案件受理费2296元，由被告刘建新负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
本院（2017）黑06执异7号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
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审判长 孙文斌
审判员 杨社娟
审判员 齐少游
二〇一七年七月二十九日
书记员 邢智超