终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初3551号
原告：广州市保障性住房事务中心，住所地广州市，现办公地址广州市越秀区。
法定代表人：卢少鹏，职务主任。
委托代理人：唐满荣，广东卓信律师事务所律师。
被告：广州市供销社农产品经营有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：蔡剑华，职务董事长。
委托代理人：张英，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：劳颖宜，女，1980年11月18日出生，汉族，系该司员工，联系地址。
第三人：广州馨缙嵘贸易有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：陈若练，职务总经理。
委托代理人：梁强，男，1967年10月3日出生，汉族，联系地址，系该公司职员。
第三人：熊云清，男，1985年6月22日出生，汉族，户籍地江西省丰城市，现住广州市荔湾区。
委托代理人：邱锦添，广东群立弘律师事务所律师。
原告广州市保障性住房事务中心诉被告广州市供销社农产品经营有限公司、第三人广州馨缙嵘贸易有限公司、第三人熊云清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市保障性住房事务中心的委托代理人唐满荣、被告广州市供销社农产品经营有限公司的委托代理人张英、劳颖宜、第三人广州馨缙嵘贸易有限公司的委托代理人梁强、第三人熊云清及其委托代理人邱锦添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市保障性住房事务中心诉称：2012年11月5日，原、被告签订了广州市直管房（非住宅）租赁合同，约定原告将坐落在荔湾区XXX房地产出租给被告作商业用途使用，建筑面积3563.34平方米，上述租赁合同对租赁标的、租赁期间、每月租金、租金的支付及违约责任等条款均作了明确约定，租赁期限自2012年11月23日起至2017年11月23日止，租金按月结算，被告应在每月的10日前将当月的租金缴付给原告。被告须依时交纳租金。逾期支付租金的，每逾期1日被告须按拖欠租金额的百分之三支付违约金；如逾期一个月，原告有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨被告拖欠的租金以及违约金。合同签订后，原告依约将出租的商铺交给被告经营，但被告却没有依照合同约定按时交纳租金，自2015年12月至2017年4月期间，被告连续拖欠原告租金1296267元；逾期支付租金的违约金173009元，合计1469276元。鉴于被告违约，原告多次派人催缴，但被告以各种理由拖延，被告的行为损害了原告的利益。第三人广州馨缙嵘贸易有限公司、熊云清是涉案场地的分租户，是涉案场地的实际使用人。据此，请求判令：1、解除原、被告双方签订的租赁合同；2、被告和第三人一并迁出荔湾区XXX楼的房地产，并将该房地产交回原告管业使用；3、被告向原告支付2015年12月至2017年4月期间拖欠的租金人民币1296267元，自2017年5月至实际交还商铺之日，每月应按78903元交纳商铺使用费给原告；4、被告向原告支付违约金173009元（违约金按银行同期贷款利率四倍计算，暂计至2017年4月23日，要求计算至实际付清之日止）；5、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告广州市供销社农产品经营有限公司辩称：虽然合同约定的租赁期限自2012年11月23日起至2017年11月23日止，由于被告的分租户广州馨缙嵘贸易有限公司经营超市及儿童乐园，分租户熊云清经营健身房，而没有交租金和水电费，导致住房保障中心的物业管理有限公司强行停电，被告于是在2016年6月8日向原告提出解除合同、退出经营，当时原告也同意解除合同，有原告于2016年7月1日的复函为证。被告已经于2016年7月7日向原告办理了场地的移交退还手续，至于所以在2016年7月7日才办理场地移交退还手续，是因为原告没有及时接收这个场地，直到2016年7月7日原告的工作人员才与我方办理了场地移交退还手续。所以不存在解除合同、交还场地、支付租金、违约金等事项。
第三人广州馨缙嵘贸易有限公司述称：涉案场地是本第三人在使用的，自从2016年6月8日至被告要求解除合同的书面通知后，我司多次与业主沟通，要求继续使用场地，建立租赁关系，享有租赁优先权，接纳健身房和儿童乐园，儿童乐园已经关闭，现在还剩下健身房还在营业，等业主测量本第三人实际使用面积之后，本第三人随时准备交租给业主，且业主就被告撤离场地问题已经与两第三人开过协调会，同意接纳本第三人继续使用涉案场地，本第三人一直在等待原被告解除租赁关系后，由本第三人直接向原告承租，建立租赁关系。
第三人熊云清述称：我方要求继续使用涉案房屋800平方米作健身房使用。1、健身房已正常营业。我方对涉案房屋投入200多万元资金，从2015年10月已试业至今已吸纳4000多名会员，如不继续经营，会造成4000多名会员不安定，会造成投资人财产损失。2、我方请求继续使用涉案房屋至2019年12月31日止。我方是善意的次承租人，涉案中转租行为没有对租赁房的处分，不会对房屋财产造成实质性损害，为了更好地发挥租赁物房屋的使用价值，可认定涉案超期转租行为的有效性，合同有效期至2019年12月31日止。3、我方承诺今后按时支付租金。我方有信心、有能力经营健身房业务，今后会按时支付租金，同意每月金额为17714元[（78903元÷3563.34平方米）×800平方米]。
经审理查明：2012年11月15日，出租人广州市保障性住房事务中心（甲方）与承租人广州市供销社农产品经营有限公司（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市荔湾区XXX层的房地产出租给乙方作商业用使用，建筑面积约3563.34平方米（以下简称“涉案场地”）；租赁期限从2012年11月23日至2017年11月23日，其中2015年11月24日至2016年11月23日月租金（人民币）75146元，2016年11月24日至2017年11月23日，月租金额（人民币）78903元，租金按月结算，乙方在每月的10日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金的百分之三向甲方支付违约金；如逾期1个月，甲方有权终止本合同并收回房屋；未经甲方同意，乙方不得将房屋分租、擅自调换使用；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租的房屋的设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；乙方于本合同签订当日，向甲方交纳（人民币）204480元履约保证金，租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用，甲方应在乙方结清所有费用、办清一切移交手续之日起1个月内将保证金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，保证金不予退回；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等等。上述租赁合同签订后，原告广州市保障性住房事务中心将涉案场地交被告广州市供销社农产品经营有限公司使用。
2015年11月23日，被告广州市供销社农产品经营有限公司与广州馨缙嵘贸易有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定：被告同意将坐落在广州市荔湾区XXX自编之一房号的房地产出租给广州馨缙嵘贸易有限公司作商业用途使用，建筑（或使用）面积800平方米；租赁期限从2015年11月24日至2017年11月23日，月租金（人民币）17600元等等。上述合同签订后，被告将合同约定的房地产交广州馨缙嵘贸易有限公司使用。
2015年6月27日，广州馨缙嵘贸易有限公司与熊云清被告签订《客户租赁联营合同》，约定：广州馨缙嵘贸易有限公司同意将广州市荔湾区东漖南路123号芳和花园综合楼二楼，实用面积为约800平方米的场地，提供给熊云清经营；租赁期限为5年，即自2015年7月15日至2019年12月31日止，用途为开设健身房；采取固定租金方式，每平方米34元，室内实用面积共800平方米，租金共为27200元/月，管理费每平方米6元，共为4800元/月等等。后广州馨缙嵘贸易有限公司将场地交给熊云清使用。
被告从2016年起陆续拖欠原告租金，至今拖欠2016年6月8日前的租金358021.75元没有支付给原告，也从未支付过2016年6月9日起至今的租金给原告。
2016年6月8日，被告向原告发出穗农产函[2016]17号《广州市供销社农产品经营有限公司关于小鲜驿站芳和花园店退出经营的申请》，该申请的主要内容为：“广州市保障性住房事务中心：我司承租贵中心在芳和花园保障小区的小鲜驿站芳和店，经营存在困难，同时因该场地没有正常供电，对顾客产生严重不良影响，造成经营更加困难无力再经营下去，现我司申请退出场地经营、暂停现行及前期相关租金费用的计算，并申请中心考虑我司因场地无供电无法经营造成的经济损失。”
2016年7月1日，原告向被告发出《关于广州市供销社农产品经营有限公司小鲜驿站芳和花园店经营问题的复函》，该复函的主要内容为：“广州市供销社农产品经营有限公司：《广州市供销社农产品经营有限公司关于小鲜驿站芳和花园店退出经营的申请》（穗农产函[2016]17号）收悉，经研究，函复如下：一、我中心原则同意你司退场申请。请你司按双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定清缴所欠租金，并尽快与小区物业公司等相关单位协调处理好退场前后的问题，缴清水、电、物业管理费等相关费用。二、请你司按照合同约定清空场地，并与我中心办理场地移交手续。三、按合同约定，我中心将保留追究你司违约责任的权利。此复。”2016年7月4日，被告收到该复函。
2016年7月7日，原、被告办理涉案场地的退场交接手续，由被告将涉案场地中除健身房、儿童乐园外的其余场地退还给原告管业使用。
2016年10月10日，被告向原告及广州市怡康物业管理有限公司发出《关于市供销社农产品公司芳和花园项目管理费缴交等租赁问题的函》，函告对于仍留在该场地未搬走的健身房和儿童乐园2户，交由事务中心管理，租金亦直接由该2户交给事务中心，我司无力接管。但原告及广州市怡康物业管理有限公司不予理会。同月，经营儿童乐园的香港老板丘金厘退出经营并逃逸，儿童乐园的场地从此空置至今。
2016年12月26日，被告向原告发出《关于退出对芳和综合楼二楼健身房管理的函》，函告原告：广州馨缙嵘贸易有限公司是上述二楼场地实际经营方，已按要求准许儿童乐园退场搬走所有物品，仅剩健身房1户在经营，该公司也在积极推进清退工作，并已向法院提起诉讼，对健身房的处理与贵中心目标保持一致，该公司表示有能力承担租赁管理，也愿意配合贵中心的一切工作，我司已多次表态无力无必要再投入人力、物力对广州馨缙嵘贸易有限公司（包含剩余租户）进行经营管理，由贵中心直接对广州馨缙嵘贸易有限公司（包含剩余租户）进行管理并收取相关款项，今后贵中心需要我司配合工作，我司仍将一如既往给予配合，特此函告。广州馨缙嵘贸易有限公司在该函的落款处加盖“本公司愿意承担租赁管理，配合贵中心一切工作，承担所有责任。”的意见。但原告否认有收到该函。2017年5月8日，原告向本院起诉，提起本案诉讼。
又查，2016年10月12日，广州馨缙嵘贸易有限公司向本院起诉熊云清，请求判令：1、熊云清向广州馨缙嵘贸易有限公司支付2016年2月1日至9月30日的租金256000元；2、熊云清向广州馨缙嵘贸易有限公司支付滞纳金23424元（以每月拖欠租金为本金，每月为一期，按同期贷款利率6.1%的4倍，自2016年2月6日起至还清之日止）；3.解除合同，熊云清将广州市荔湾区XXX楼自编号之一，面积800平方米的场地交还给广州馨缙嵘贸易有限公司。4.本案诉讼费由熊云清承担。2016年11月18日，本院作出（2016）粤0103民初6049号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，熊云清向广州馨缙嵘贸易有限公司一次性支付自2016年3月1日起至2016年9月30日止拖欠的租金198761.01元；二、驳回广州馨缙嵘贸易有限公司其他诉讼请求。熊云清不服本院的上述判决，上诉于广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年4月6日作出（2017）粤01民终1067号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
在本案庭审中，原告表示对于健身房同意只收回管业权，不要求熊云清迁出涉案场地，以后由原告直接与熊云清另行重新签订租赁合同。
本院认为：出租人广州市保障性住房事务中心（甲方）与承租人广州市供销社农产品经营有限公司（乙方）于2012年11月15日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告向原告承租涉案场地后，被告将涉案场地分租给第三人等，原告并无提出反对意见，故被告将涉案场地分租给第三人等，合法有效。
被告从2016年起陆续拖欠原告租金，至今拖欠2016年6月8日前的租金358021.75元没有支付给原告，也从未支付过2016年6月9日起至今的租金给原告，被告是违约方，被告无权单方解除合同，只有通过双方协商一致的方式解除合同。被告于2016年6月8日，被告向原告发出穗农产函[2016]17号《广州市供销社农产品经营有限公司关于小鲜驿站芳和花园店退出经营的申请》，申请退出场地经营。而原告于2016年7月1日向被告发出《关于广州市供销社农产品经营有限公司小鲜驿站芳和花园店经营问题的复函》，复函称我中心原则同意你司退场申请，请你司按双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定清缴所欠租金，并尽快与小区物业公司等相关单位协调处理好退场前后的问题。故本院认定原、被告协商一致于2016年7月1日解除了双方签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。
《广州市直管房（非住宅）租赁合同》解除后，原、被告于2016年7月7日办理涉案场地的退场交接手续，由被告将涉案场地中除健身房、儿童乐园外的其余场地退还给原告管业使用。原告诉请被告支付涉案场地2016年6月8日前的租金358021.75元及涉案场地从2016年6月9日起至2016年7月7日止的租金、商铺使用费（按合同约定的75146元/月计算）的诉讼请求，本院予以支持。由于原、被告的租赁合同已经解除，原告当庭表示对于健身房同意只收回管业权，不要求熊云清迁出涉案场地，故被告及两第三人应将健身房的管业权交回原告。对于原告诉请被告支付2016年7月8日起至被告交回健身房管业权之日止的涉案场地使用费中的健身房商铺使用费（2016年7月8日起至2016年11月23日止的月商铺使用费按月租金额75146元÷涉案场地总建筑面积3563.34平方米×健身房建筑面积计算；2016年11月24日至被告交回健身房管业权之日止的月商铺使用费按月租金额78903元÷涉案场地总建筑面积3563.34平方米×健身房建筑面积计算）的诉讼请求，本院予以支持。
由于经营儿童乐园的香港老板丘金厘在2016年10月退出经营，儿童乐园从此空置至今，而被告没有将儿童乐园交回原告，故原告诉请被告支付2016年7月8日起至被告交回儿童乐园给原告管业使用之日止的涉案场地使用费中儿童乐园商铺使用费（2016年7月8日起至2016年11月23日止的月商铺使用费按月租金额75146元÷涉案场地总建筑面积3563.34平方米×儿童乐园建筑面积计算；2016年11月24日起至被告交回儿童乐园给原告管业使用之日止的月商铺使用费按月租金额78903元÷涉案场地总建筑面积3563.34平方米×儿童乐园建筑面积计算）的诉讼请求，本院予以支持。健身房、儿童乐园的建筑面积由原、被告共同聘请有资质的中介评估机构按市场商铺租金标准评定，评估费由被告负担。对于原告诉请的其余租金、商铺使用费的诉讼请求，因没有事实依据，故本院不予支持。
根据原、被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第二条：“租金按月结算，乙方在每月的10日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。”、第四条的第1款：“乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金的百分之三向甲方支付违约金。”、第二十一条第1项：“任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。”及第2项：“租赁期满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。”的约定，原告诉请被告支付上述租金、商铺使用费（违约金按银行同期贷款利率四倍计算，其中2016年6月8日前的租金358021.75元的违约金从2016年6月9日起算，计算至实际付清之日止；其余租金、占用费的违约金以拖欠的当月租金、商铺使用费为计算本金，从拖欠当月的11日起计至付清之日止）的违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于第三人广州馨缙嵘贸易有限公司在庭后申请追加儿童乐园的经营人丘金厘为被告的问题。因经营儿童乐园的香港老板丘金厘已经于2016年10月退出经营并逃逸，儿童乐园的场地从此空置至今，故本案无需再追加其为被告，由被告、第三人广州馨缙嵘贸易有限公司直接将涉案场地中的儿童乐园交回原告即可。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告广州市保障性住房事务中心与被告广州市供销社农产品经营有限公司于2012年11月15日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》已经于2016年7月1日解除。
二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市供销社农产品经营有限公司、第三人广州馨缙嵘贸易有限公司迁出广州市荔湾区XXX层的房地产；由被告广州市供销社农产品经营有限公司、第三人广州馨缙嵘贸易有限公司、第三人熊云清将上述房地产中的健身房交还给原告广州市保障性住房事务中心管业使用；由被告广州市供销社农产品经营有限公司、第三人广州馨缙嵘贸易有限公司将上述房地产中的儿童乐园交还给原告广州市保障性住房事务中心管业使用。
三、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市供销社农产品经营有限公司向原告广州市保障性住房事务中心支付2016年6月8日前的租金358021.75元及违约金给原告广州市保障性住房事务中心（违约金以358021.75元为计算本金，从2016年6月9日起算，计算至实际付清之日止，按银行同期贷款利率四倍计算，违约金以不超过本金为限）。
四、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市供销社农产品经营有限公司向原告广州市保障性住房事务中心支付2016年6月9日起至2016年7月7日止的租金、商铺使用费（按合同约定的75146元/月计算）及违约金（违约金以每月75146元为计算本金，从拖欠当月的11日起计算至实际付清之日止，按银行同期贷款利率四倍计算，违约金以不超过本金为限）。
五、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市供销社农产品经营有限公司向原告广州市保障性住房事务中心支付2016年7月8日起至被告将广州市荔湾区XXX层中的健身房交回原告管业使用之日止的健身房商铺使用费（2016年7月8日起至2016年11月23日止的每月商铺使用费按月租金额75146元÷涉案场地总建筑面积3563.34平方米×健身房建筑面积计算；2016年11月24日起至被告交回健身房管业权之日止的每月商铺使用费按月租金额78903元÷涉案场地总建筑面积3563.34平方米×健身房建筑面积计算。健身房的建筑面积由原、被告共同聘请有资质的中介评估机构按市场商铺租金标准评定，评估费由被告负担）及违约金（违约金以每月商铺使用费为计算本金，从拖欠当月的11日起计算至实际付清之日止，按银行同期贷款利率四倍计算，违约金以不超过本金为限）。
六、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市供销社农产品经营有限公司向原告广州市保障性住房事务中心支付2016年7月8日起至被告将广州市荔湾区XXX层中的儿童乐园交回原告管业使用之日止的儿童乐园商铺使用费（2016年7月8日起至2016年11月23日止的每月商铺使用费按月租金额75146元÷涉案场地总建筑面积3563.34平方米×儿童乐园建筑面积计算；2016年11月24日起至被告将儿童乐园交回原告管业使用之日止的每月商铺使用费按月租金额78903元÷涉案场地总建筑面积3563.34平方米×儿童乐园建筑面积计算。儿童乐园的建筑面积由原、被告共同聘请有资质的中介评估机构按市场商铺租金标准评定，评估费由被告负担）及违约金（违约金以每月商铺使用费为计算本金，从拖欠当月的11日起计算至实际付清之日止，按银行同期贷款利率四倍计算，违约金以不超过本金为限）。
七、驳回原告广州市保障性住房事务中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18024元，由原告广州市保障性住房事务中心负担6008元，由被告广州市供销社农产品经营有限公司负担12016元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何锦堂
人民陪审员 卢嘉乐
人民陪审员 黄 镭
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 吴 帆
姚晓丹