上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3846号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海沧源后勤发展有限公司，住所地上海市闵行区XX路XX号XX幢XX层XX室。法定代表人陈连根，执行董事。委托代理人熊兆罡，上海熊兆罡律师事务所律师。委托代理人雷珍，上海熊兆罡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海益源工业开发有限公司，住所地上海市闵行区XX区。法定代表人朱钧，董事长。委托代理人周旋律，上海合勤律师事务所律师。上诉人上海沧源后勤发展有限公司（以下简称沧源公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭,于2016年4月19日公开开庭审理了本案。上诉人沧源公司之法定代表人陈连根及委托代理人熊兆罡、雷珍,被上诉人上海益源工业开发有限公司（以下简称益源公司）之委托代理人周旋律到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，益源公司系位于闵行区XX路XX号房屋的产权人。2010年12月1日，益源公司（作为出租方，签约甲方）与沧源公司（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于闵行区XX路XX号上海市XX园内XX幢XX层和XX层的商业用房及附属场地出租给乙方使用，其中一层商业用房面积为917.80平方米，附属用房面积为153.40平方米。乙方租赁上述租赁物的用途为：解决园区企业员工吃饭，开设园区配套餐厅、咖啡吧、便利店。甲方应于2010年11月15日前将租赁物交付乙方。自租赁物交付之日起至2010年12月31日为装修期。租赁期为12年，自2011年1月1日起至2022年12月31日止。为切实实惠园区企业用餐，在乙方每天解决园区内企业员工500人次用餐，同时用餐员工的满意度不低于85%的前提下，甲方减免乙方房屋租赁费，减免部分用于补贴园区人员用餐费。2011年1月1日起至2013年12月31日，为免租期，甲方免收乙方租金；2014年1月1日起至2016年12月31日，租金为半价：人民币（下同）0.50元/天/平方米，即16,291.17元/月，先付后用，每个季度结束前十天前支付下季度租金48,873.50元，首季度租金于2013年12月20日之前支付。2017年1月1日至2022年12月31日，租金为1元/天/平方米，即32,582.33元/月，先付后用，每个季度结束前十天前支付下季度租金97,747元。乙方逾期支付租金（含逾期支付部分租金）满30日，则视为乙方违约。甲方交付租赁房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为5万元。本合同租赁期满或无论何种原因提前终止之日起30日内，在扣除乙方拖欠租金、其他费用、滞纳金、违约金等费用后，甲方将无息归还剩余押金。租赁期间，水、电、燃气、电信等费用均由乙方自行承担。乙方必须于每月15日前向甲方支付上月水、电费用。水、电费的交纳标准为表数X120%。甲方收到款项后代乙方交纳到相关部门。燃气、电信由乙方自行申请安装，申请安装产生的费用及日后使用产生的费用均由乙方自行承担并自行缴纳至相关部门。乙方自2011年1月1日起向甲方支付物业管理费，物业管理费为4元/平方米/月，即4,284.80元/月，先付后用，每个季度结束前十天前支付下季度物业管理费12,854.40元，首季度物业管理费于2010年12月20日之前支付。本合同约定金钱给付的，包括但不限于租金、履约保证金、水、电、燃气费用、物业管理费、房屋占用费及其他费用等，凡逾期支付的，每逾期一天按应付金额的3‰支付滞纳金，直至费用全部付清之日止。租赁物的现状为现有装修及水电等设施状况。乙方在不改变租赁物的承重结构且保证租赁物使用安全的前提下，可对租赁物按自身的经营需求进行装修或添设附属设施，但必须提前二周以书面的形式告知施工方案，获得甲方的同意后方可施工。乙方在租赁期限内于租赁物内投资建设、安装或放置的设施、设备、装修、附属物和财产等所有权、使用权和处置权属于乙方所有，乙方有权任意处置，但乙方行使权利时，不得损害甲方租赁物及租赁物内属于甲方的设施、设备、装修、附属物和财产等权益。本合同租赁期满或无论何种原因提前终止合同时，乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态，除属乙方的家具、办公用品和可移动设备外，不可移动的装修、不可移动的设施设备和添附均无偿归甲方所有，乙方不得拆除。一方违约，则需承担守约方的一切损失。一方根本性违约的，守约方可以随时单方面提前解除本合同，并要求违约方承担本合同项下约定的违约责任。如乙方行使提前解除本合同的权利，则乙方有权自行搬离租赁房屋，甲方不得以任何方式干预。本合同所规定之一切损失包括但不限于直接损失、订立本合同时可预见的损失、名誉损失、律师费、诉讼费、差旅费等。该合同还对双方当事人的其他权利义务作出了相关约定。签约后，益源公司按约将涉案房屋交付沧源公司经营使用，沧源公司也按约向益源公司支付租赁押金5万元，但未按约支付自2014年1月1日起至同年3月31日止的租金等相关费用。原审另认定，益源公司于2014年1月28日向沧源公司发送书面信函，称：一、2010年12月1日，贵公司与我司双方签订了《房屋租赁合同》。根据合同约定，贵公司应按时缴付租金或其他相关费用的。但根据双方财务结算记录，贵公司至今拖欠2014年1月1日起至2014年3月31日止的租金48,873.50元，物业管理费12,854.40元，共计61,727.90元。2013年10月至2013年12月水电费25,623.60元，以上费用共计87,351.50元。二、本着诚信合作的原则，我司多次上门及电话敦促贵公司支付所欠款项。但贵司一直未能有效支付欠款。该等欠款行为依照合同约定已构成根本性违约，且严重影响我司正常的经营管理工作，造成不良效应。三、我司特此函告：敬请贵公司收到本函后于2014年2月10日前清缴上述全部款项或明确回复还款计划。若逾期未能清缴所有拖欠款项或未作任何有效书面回复，我司保留因贵公司根本性违约行为依法追究贵公司相应违约责任的权利，将按合同约定采取断电、断水、锁门等方式、向贵公司追讨租金、物业、违约金及给我方造成损失费等费用，而且我司有权单方解除合同、收回贵公司所租赁办公房屋。由于沧源公司未于2014年2月10日前清缴上述全部款项，益源公司于2014年2月11日向沧源公司发送《律师函》，对上述欠款再次进行催缴，并要求沧源公司在收到该律师函之日起5个工作日内，向益源公司支付上述欠款及相关滞纳金。沧源公司在接到上述律师函后，于2014年5月14日向益源公司发送《公函》，作出如下回复：1.我司希望遗留的9.7万元，直接抵作2014年第二季度租金、物业管理费、水电费，多余部分抵作2014年第三季度的部分费用。2.若贵司对我司提出的方案有任何异议的，可直接与我司联系，希望贵司本着实事求是的原则实际解决。2014年10月30日，益源公司又向沧源公司发送《律师函》，郑重函告如下：1.贵公司应于接到本函之日起五日内，向益源公司足额支付租金及各项费用共计173,315.94元，并支付相应的滞纳金。2.如贵公司未如期支付上述款项，益源公司将视情况采取进一步法律行动。沧源公司在接到上述律师函后，于2014年11月7日向益源公司发送《公函》，仍希望益源公司将同意减免的3万多元未收税收以及曾承诺的4.2万元消防设施费用和2.5万元管道费用共计9.7万元，抵作2014年第二季度租金、物业管理费、水电费，多余部分抵作2014年第三季度的部分费用。2014年11月17日，益源公司再次向沧源公司发送《律师函》称：1.关于税收减免问题。税收及其减免政策依法应由相关税收征管部门执行和落实，益源公司作为一家依法设立的商事企业，无权力亦无职责对贵公司作出税收减免安排，贵公司要求益源公司兑现该笔款项于法无据。2.关于消防设施与管道费用问题。《公函》称益源公司曾承诺承担该笔费用，但贵公司却从未提供任何有关该承诺的书面凭据，此项要求缺乏事实基础，故益源公司不予认可。鉴于贵公司未能向益源公司如期支付租金、各项费用及滞纳金，该行为已构成根本违约。如贵公司执意如此，益源公司不惧以包括解除合同、要求清场退房、诉诸司法程序在内的一切法律手段，维护自身合法权益。届时，贵公司除应向益源公司支付尚未付清的租金、各项费用以及相应的滞纳金外，还应按照合同约定向益源公司赔偿一切损失，包括但不限于直接损失、名誉损失、律师费、诉讼费、差旅费等。沧源公司在接到上述律师函后，于2014年12月5日亦委托律师向益源公司发送《律师函》，作出如下回复：一、贵司在律师函中否认欠付税收减免款项、消防设施与管道费用共计9.7万元，缺乏事实依据。实际贵司早在2011年8月16日的回函中，明确表示协调减免贵司各项税收，并且已实际减免税收3万元，目前尚有3万余元的税收减免承诺未能兑现。对于4.2万元消防设施费用和2.5万元管道费用，贵司曾口头承诺承担。此承诺虽为贵司口头达成的合意，但不能因没有书面形式而不成立（有录音为证），而今贵司却以没有该承诺的书面凭证而予以否定，有悖民法诚实信用这一基本原则。二、委托人认为贵司作为出租方理应为委托人创造良好的经营环境，而今因贵司没有为委托人提供良好的经营环境，造成委托人不断亏损，从而导致不能支付租金。贵司违反义务在先，所以委托人有理由不付租金或延期支付剩余租金。原审再认定，因沧源公司一直未向益源公司支付上述拖欠的租金、物业管理费等费用，益源公司曾于2015年4月28日向上海市闵行区人民法院提起诉讼，请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，由沧源公司将承租房屋予以返还，并同时要求沧源公司支付拖欠租金、物业管理费、水电费等。后经审理，因沧源公司在庭审中对欠款事实予以确认，并表示有能力继续履行租赁合同。基于上述情况，益源公司于2015年7月27日向法院提出撤诉申请，等待沧源公司支付拖欠款项。但自撤诉裁定书生效后2个月，沧源公司仍未向益源公司付清上述拖欠款项，益源公司于2015年9月29日再次向沧源公司发送《律师函》，要求沧源公司于2015年10月15日前向益源公司如期足额支付租金、物业管理费、水电煤等各项费用共计475,571.54元及滞纳金。因沧源公司未能于2015年10月15日前向益源公司付清上述拖欠款项，益源公司遂诉至法院，要求判令：（一）解除双方签订的《房屋租赁合同》；（二）沧源公司将承租房屋予以返还；（三）沧源公司支付租金293,241.06元、物业管理费77,126.40元（自2014年4月1日起暂算至2015年9月30日），要求计算至实际返还房屋之日止；（四）沧源公司支付水电费106,410.10元（自2014年10月起暂算至2015年9月30日），要求计算至返还房屋之日止；（五）沧源公司支付逾期付款违约金406,190.08元（暂算至2015年9月30日），要求计算至实际付款之日止。沧源公司则提起反诉，要求法院判令：（一）解除双方签订的《房屋租赁合同》；（二）益源公司支付承诺减免税费3万元；（三）益源公司支付消防设施费用42,000元，管道费用25,000元，合计67,000元;（四）益源公司返还租赁押金5万元。原审诉讼中，沧源公司将上述第（二）项反诉诉请金额变更为4万元。原审还认定，2011年8月16日，案外人上海市XX园向沧源公司发送《回函》称，对于贵司来函中提出的申请：1.协调减免贵司各项税收；2.免除贵司承担的水、电费以及物业管理费用。综合各方面因素，经研究决定，为扶持贵司发展，为园区企业提供优质的服务，街道将给予贵司所作财政贡献的100%扶持企业；贵司提出的第二条申请不予采纳，并仍根据相关约定执行。原审又认定，2012年11月至2014年7月间，沧源公司先后三次收到由上海市闵行区财政局及上海市闵行区国库收付中心财政局以“江川企业扶持资金”名义支付的减免税收款项共计4万元。原审认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应信守并依约履行。本案中，沧源公司作为承租人，按约向出租人益源公司支付租金等费用系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，沧源公司除仅向益源公司支付过租赁押金5万元及自2014年1月1日至同年3月31日止的租金、物业管理费以及自2014年1月1日至同年9月30日止的水、电费外，对自2014年4月1日起的应付租金、物业管理费及自2014年10月1日起的水电费至今未付。根据上述租赁合同约定，租金先付后用，每个季度结束前十天前支付下季度租金。逾期支付租金（含逾期支付部分租金）满30日，则视为违约。一方根本性违约的，守约方可以随时单方面提前解除本合同，并要求违约方承担本合同项下约定的违约责任。现益源公司根据上述合同约定，以沧源公司自2014年4月1日起对应付租金、物业管理费及自2014年10月1日起的水电费用至今分文未付，且在益源公司的多次催告及给予沧源公司一定的合理付款期限内仍未履行合同主要债务，已构成根本性违约，致使益源公司无法实现合同目的为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》之诉请，既有事实根据，亦符合双方合同约定及相关的法律规定，法院予以支持。上述租赁合同被解除后，沧源公司除应搬离上述租赁房屋并予以返还外，还应向益源公司付清租赁期间拖欠的租金、物业管理费及水电费。本案中，因沧源公司至今未向益源公司付清上述拖欠的租金、物业管理费及水电费，根据双方租赁合同约定，沧源公司还需向益源公司支付相关滞纳金。该滞纳金实际上指的就是合同约定的逾期付款违约金，但考虑到双方约定计算违约金的标准确实过高，故法院在尊重当事人约定的前提下，考虑到沧源公司拒付租金的主观恶意、对益源公司造成的实际损失，并同时兼顾双方的合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将原双方约定违约金的标准酌情调整至每逾期一日，按应付金额的0.8‰计算。关于该违约金的起算日，根据益源公司于2015年9月29日向沧源公司发送《律师函》的内容反映，益源公司要求沧源公司如期足额支付租金、物业管理费、水电煤等各项费用及滞纳金的截止日为2015年10月15日。因此，沧源公司还需向益源公司支付自2015年10月16日起至全部款项付清之日止，按应付金额的每日0.8‰计算的逾期付款违约金。其中水电费因益源公司仅向法院提供了沧源公司至2015年9月30日止的欠付款项之依据，而未提供在此之后发生水电费的具体欠款证据，故益源公司对自2015年10月1日起发生的水电费可与沧源公司另行解决。沧源公司关于益源公司引进无资质的第三方，导致其经营亏损才拒付相关费用之抗辩，理由不能成立，法院对此不予采信。另沧源公司提出不应按照合同约定的上浮价格来计算水电费之观点，对此法院认为，关于该水电费的交纳标准双方合同已有明确约定，该约定系双方的真实意思表示，且双方亦已按照该约定实际履行，故对沧源公司提出的此项改变合同约定之抗辩意见，法院亦不予采纳。关于沧源公司要求益源公司支付减免税费4万元之反诉请求，沧源公司为此向法院提供了案外人上海市XX园于2011年8月16日向其发送的《回函》。首先，该回函的主体是上海市XX园。其次，退一万步讲，若上海市XX园对于沧源公司提出的要求减免税收之问题，能够代表益源公司表态的话，但因减免税收依法应由相关税收征管部门审核并落实执行，上海市XX园及益源公司对沧源公司是否符合减免税收条件以及具体减免金额都是无权作出任何决定的。且该函中上海市XX园对此事解决的表态也仅仅是起到一个协调作用。因此，对于沧源公司此项反诉请求，法院难以支持。另关于沧源公司要求益源公司支付消防设施费及管道费之反诉请求，首先，涉案租赁合同第1-2条明确约定，在不改变租赁物的承重结构且保证租赁物使用安全的前提下，沧源公司可对租赁物按自身的经营需求进行装修或添设附属设施。上述费用显然属于沧源公司对涉案租赁物按自身的经营需求进行的装修或添附。其次，在双方对上述两笔费用未明确约定由益源公司承担的情况下，根据上述合同约定理应由沧源公司自行承担，故对沧源公司的此项反诉请求，法院亦不予支持。此外，上述租赁合同被解除后，益源公司在沧源公司搬离涉案租赁物的同时向沧源公司返租赁押金5万元，对此益源公司亦已明确表示同意该笔押金在沧源公司欠付的款项中予以抵扣，故对沧源公司的此项反诉请求，法院予以支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二○一六年一月十五日作出判决:一、益源公司与沧源公司签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、沧源公司搬离承租的位于上海市闵行区XX路XX号上海市XX园内XX幢XX层和XX层的商业用房及附属场地；三、沧源公司支付益源公司自2014年4月1日起至实际搬离之日止，按每月16,291.17元计算的租金；四、沧源公司支付益源公司自2014年4月1日起至实际搬离之日止，按每月4,284.80元计算的物业管理费；五、沧源公司支付益源公司自2014年10月1日起至2015年9月30日止欠付的水电费106,410.10元；六、沧源公司支付益源公司分别以租金301,386.65元计，以物业管理费79,268.80元计，以水电费106,410.10元计，自2015年10月16日起至实际付款之日止，按每日0.8‰计算的逾期付款违约金；七、益源公司返还沧源公司租赁押金5万元。上述第二至第七条的履行期限均为判决生效之日起二十日内；八、驳回益源公司的其余诉讼请求；九、驳回沧源公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,629.68元，减半收取计6,314.84元，由益源公司负担2,626.33元，由沧源公司负担3,688.51元；反诉案件受理费1,720元（已减半），由沧源公司负担。判决后，沧源公司不服，上诉于本院称:租赁合同虽约定水电费上浮120%，但该约定违法，双方应按实结算；上诉人的项目作为科技园配套项目，解决园区职工用餐问题，被上诉人承诺100%税费退还；沧源科技园主任明确表示会解决消防设施费用、管道费用；因双方正在协商，上诉人才未支付租金，故要求二审法院撤销原审判决主文第五、六、九项，改判其支付水电费85,128.08，被上诉人支付承诺减免税费30,000元、消防设施费用42,000元、管道费用25,000元。被上诉人益源公司辩称:因为管线有自然损耗，双方才约定水电费按照表数的120%计算，双方也是按此约定实际履行；被上诉人作为企业，无权作出减免或返还税收的决定，且沧源科技园的回函仅表示街道进行扶持，主体不是被上诉人；消防设施及管道改造均是上诉人为了实现自己的目的而进行的必要的添附，费用应由其自行承担；原审法院对违约金的调整远低于被上诉人的诉请，故不同意上诉请求。二审中，上诉人递交消防工程施工合同及发票联，旨在证明其已实际支付消防设施费用；被上诉人认为不属于新证据，对于证据的三性均有异议。本院认为，该些材料具有真实性，有证据效力。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。合同约定水、电费的交纳标准为表数X120%，该约定系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方应予遵守，被上诉人益源公司的辩解理由应予采纳。本院注意到，2011年8月16日，上海市XX园的回函中明确关于协凋减免沧源公司的各项税收，街道将给予沧源公司所作财政贡献的100%扶持企业，本院认为，无论是回函的主体还是承诺扶持企业的主体均非益源公司，故沧源公司要求益源公司退还税费无事实依据。况且，减免税收属税收征管部门的权限范围，益源公司作为一家企业，无权对此作出决定。涉讼租赁合同约定租赁物的现状为现有装修及水电等设施状况，承租人在不改变租赁物的承重结构且保证租赁物使用安全的前提下，可对租赁物按自身的经营需求进行装修或添附附属设施。并且，双方间的合同对于消防设施费用及管道费用的承担未作任何约定。因此，本院认为，消防设施及管道系承租人沧源公司基于自身经营需求所作的添附，费用应由其自行承担。沧源公司逾期支付租金、物业管理费，构成违约，应依约承担违约责任，支付逾期付款违约金。本案中，沧源公司并无任何可延迟支付租金、物业管理费的正当事由，故其关于逾期付款违约金之异议，显难成立。况且，原审法院已根据合同实际履行状况等对违约金作出调整，合理妥当，应予维持。综上所述，沧源公司关于撤销原审判决主文第五、六、九项，改判其支付水电费85,128.08，益源公司支付承诺减免税费30,000元、消防设施费用42,000元、管道费用25,000元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币4,268.38元，由上诉人上海沧源后勤发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年五月九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……