浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0604民初8116号原告：浙江文邦物业管理有限公司，住所地嵊州市三江街道迪贝路121号5楼，统一社会信用代码91330683573954995T。法定代表人：操文汉，总经理。委托诉讼代理人：张建波、李耐君，公司员工。被告：裘红霞，女，1968年3月24日出生，汉族，住绍兴市上虞区，委托诉讼代理人：倪宏杰，男，1964年8月12日出生，汉族，住绍兴市上虞区，系被告丈夫。原告浙江文邦物业管理有限公司诉被告裘红霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理，依法适用简易程序于2017年11月10日公开开庭进行了审理。原告浙江文邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人李耐君，被告裘红霞的委托诉讼代理人倪宏杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江文邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2013年1月1日至2016年12月31日的物业费5128.30元，并支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，对违约金部分诉讼请求，原告明确为：2013年的物业费1282.07元自2014年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2014年的物业费1282.07元自2015年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2015年的物业费1282.07元自2016年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2016年的物业费1282.07元自2017年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算。事实和理由：原告是一家经营物业管理服务的企业，被告是新上海花园的业主，其房屋建筑面积为127.19平方米。原告于2011年12月15日与上虞市明旺置业有限公司签订一份《前期物业服务合同》，后与绍兴市上虞区新上海花园业主委员会签订一份《物业服务合同》及2017年1月1日与绍兴市上虞区舜欣物业管理有限公司签订一张《物业移交证明》，证明原告为新上海花园小区提供物业服务至2016年12月31日止，小区的物业费多层为0.84元/月·平方米、高层为1.50元/月·平方米、联排别墅为1.50元/月·平方米、商业用房为1.50元/月·平方米。其中根据物业管理服务收费办法及合同相关规定，被告逾期支付物业费的，承担每日千分之二的违约金。原告已向被告书面催讨，但被告在催告的合理期限内仍未支付。故向法院起诉，诉讼请求如前。被告裘红霞辩称，一、已超过诉讼时效。2013年1月1日至2014年12月31日的物业费已超过诉讼时效，原告无证据表明其请求存在中断的情形，依法应自请求法院保护其权利时算起。被告早已超出2年没有接到过原告的请求，包括催收、律师函或者经过签收的催收函证等，2017年前原告从来没有催收过，也没有上门来催收过，原告提供的四份材料有造假的嫌疑，其中第一份材料被告看不清；第二份材料没有原告发出的日期，也没有签收人签收，要求原告提供快递的运单号、邮递员姓名及手机号、送达的时间、签收人的姓名等；第三、四份材料，原告的二份函，被告没有收到过，其中一份函的日期是2015年1月25日，此时2014年度的物业费已逾期，为什么只催收2013年度的物业费，很明显有造假的嫌疑。二、于情属于无理收费。原告提供的《新上海花园前期物业服务合同》（缺少第2、4、6页）和《新上海花园物业服务合同》（缺少第20页）对物业管理的服务质量都有明确的要求，合同对双方都有约束，业主不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，根据物业管理的基本要求、服务内容和服务质量标准，原告有以下不作为：（一）、安全防范管理。1、门岗执勤不力。保安人员坐在岗亭内玩手机、玩电脑，外来进出人员没有任何询问、登记，特别是可疑人员可以随意进入，西大门长期不见有保安值班，门岗执勤已失去作用。2、未能执行24小时巡逻检查，2014年11月开始有巡逻。3、电视监控形同虚设。2014年10月8日早上，被告要求回放监控录像，保安人员回答早已坏了。由于以上原因，给不法分子有了可乘之机，致使新上海花园的业主频频遭窃，其中被告家二次遭窃。第一次大约在2012年11月，附房撬门进入，偷走酒和饮料，物业管理人员过来拍照，以及在电脑上输入，损失5000元左右；第二次是2014年10月7日晚，偷走电脑一台、苹果手机一只、现金及贵重物品，损失15000元左右，10月8日上午7时发现后立即报警，公安人员进行了勘查、做笔录，事后要求回放监控录像，保安人员说早已坏了。以上二次遭窃，不仅使被告家的财产受到损失，在精神上也受到了巨大的打击，到现在晚上还长期做恶梦，半夜惊醒，睡不好觉。（二）、交通秩序与车辆管理。业主的车辆和外来的车辆、三轮车、摩托车、自行车乱停、乱放，道路两旁都停着车，还有来回行驶的车辆、骑自行车的、步行的穿织在一起，给业主带来的不仅是不便，而是更多的安全隐患。（三）、公共设施、设备日常管理与维护。1、地下附房通道灯长期不亮，路灯的竿子断了（36幢门前的路灯竿）就干脆拿掉，晚上黑暗的一片。2、36幢1单元大门坏后（雷电打破），业主多次反映未见修好，被告家失窃也是原因之一。3、地下附房通道长期进水，并多次进入附房。2013年9月23日晚，附房进水到膝盖，附房内的物品被水长期浸泡、霉烂，原告在没有做好下水道的情况下，对业主一点提示都没有。（四）、共用部位日常管理与维护。室外墙面质量很差，长期渗水，屋内装潢好的房子，墙纸霉烂、变黑，不堪入目。（五）、环境保洁、绿化养护、消防管理。对照服务内容与服务标准也是相差甚远，但与被告切身利益关系不大，不再陈述。综上所述，答辩人认为，1、原告的诉讼请求，2013年1月1日至2014年12月31日的物业费已超期，2015年1月1日至2016年12月31日的物业费与其所提供的服务不对称，属于无理收费，请求法院驳回其诉讼请求。2、根据《物业管理条例》的有关规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应依法承担相应的法律责任。为此，要求原告赔偿被告遭窃的经济损失。3、不承担本案诉讼费。原告为证明自己的诉讼请求，向本院提供以下证据：1、《前期物业服务合同》、《新上海花园物业服务合同》、《物业移交证明》各一份，以证明原告自2012年1月1日至2016年12月31日为新上海花园提供物业服务的事实。2、函三份及相应的整付零寄交寄清单一份、EMS全球邮政特快专递单二份，以证明原告三次向被告催交物业费的事实。3、变更登记情况一份，以证明2014年3月14日绍兴文邦物业管理有限公司名称变更为浙江文邦物业管理有限公司。被告经质证认为，对证据1，被告不知道原告为新上海花园提供了物业服务。对证据2，原来只有两张函，现在怎么会有三张函？被告从来没有收到过函，造假是很容易的事，印章哪里盖不出来？对证据3没有异议。被告向本院提供了以下证据：4、证明一份、照片六张，以证明被告家外墙渗水，原告提供的物业服务不到位。原告经质证认为，对证据4有异议，原告也不清楚，且8年保修期内的维修，由房产开发商来维修，8年保修期外的维修，由业委会动用相应的维修资金来维修。对证据1，被告认为不清楚是原告提供的物业服务，但被告也未能举证证明2012年1月1日至2016年12月31日新上海花园的物业服务是由其他物业公司提供，且证据1系原件，具有真实性和合法性，与本案亦相关联，对证据1予以认定。被告对证据2有异议，因整付零寄交寄清单与EMS全球邮政特快专递单均系原件，且整付零寄交寄清单、EMS全球邮政特快专递单与函的时间基本上吻合，对证据2予以认定。被告对证据3无异议，对证据3予以认定。证据4中的证明具有证人证言的性质，根据法律规定，证人应当出庭作证接受质询，该证明的形式要件不符合法律规定，对证明不予认定；证据4中的照片，原告不予认可，仅凭照片也不能证明被告所要证明的事实，对照片不予认定。综上，结合本案原、被告的庭审陈述及本院认定的证据，本院认定本案事实如下：2011年12月15日，上虞市明旺置业有限公司（甲方）与绍兴文邦物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：乙方按建筑面积向业主收取物业费，收费标准：多层按0.84元/月·平方米收取，（小）高层、联排别墅、商业用房均按1.50元/月·平方米收取；物业费按年交纳，业主应在每年第一季度履行交纳义务，逾期交纳的，按逾期应交物业费的日千分之二收取违约金；本合同自2012年1月1日起至本小区业主大会成立日止。2015年1月1日，新上海花园业主委员会（甲方）与原告浙江文邦物业管理有限公司（乙方）签订《新上海花园物业服务合同》一份，约定：本物业管理区域物业费由业主或物业使用人按其拥有物业的产权证上所示面积交纳，多层住宅按0.84元/月·平方米收取，高层住宅、联排别墅、商业用房均按1.50元/月·平方米收取；物业费按年为单位进行收取，物业费可以预收，每年1月份可以开始预收，6月30日为合理交费日，超过合理交费日的视为逾期交纳，业主应支付违约金，每逾期一天，违约金按欠费额的千分之二计算；本合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日。2017年1月1日，原告与绍兴市上虞区舜欣物业管理有限公司签订《物业移交证明》一份，确认：原告自2012年1月1日起对新上海花园提供物业管理服务，于2016年12月31日正式退出小区服务，将物业移交给绍兴市上虞区舜欣物业管理有限公司。另查明，位于绍兴市上虞区的产权面积为127.19平方米，被告确认至今尚欠2013年1月1日至2016年12月31日的物业费5128.30元。2014年3月14日，绍兴文邦物业管理有限公司名称变更为浙江文邦物业管理有限公司。因被告至今尚未交纳2013年1月1日至2016年12月31日的物业费5128.30元（127.19平方米×0.84元/月·平方米×48个月），故原告诉至本院。本院认为，上虞市明旺置业有限公司与绍兴文邦物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，新上海花园业主委员会与原告签订的《新上海花园物业服务合同》系业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。原告自2012年1月1日起至2016年12月31日止为新上海花园提供物业服务，被告作为业主应交纳相应的物业费。原告要求被告支付2013年1月1日至2016年12月31日的物业费5128.30元，被告对欠付物业费5128.30元亦无异议，故对原告起诉要求被告支付物业费5128.30元，本院予以支持。对原告要求被告支付自提供物业服务次年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算的违约金，系原告对违约金的主动下调，也不违反法律规定，本院亦予以支持。被告辩称原告的部分诉讼请求超过诉讼时效，与本院查明的事实不符，本院不予采信；被告认为原告应赔偿被告遭窃的经济损失，被告未在本案中提出反诉，可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告裘红霞应于本判决生效之日起三日内支付原告浙江文邦物业管理有限公司自2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业费5128.30元，并支付违约金（其中2013年的物业费1282.07元自2014年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2014年的物业费1282.07元自2015年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2015年的物业费1282.07元自2016年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2016年的物业费1282.07元自2017年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告裘红霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  丁国芳二〇一七年十二月五日书记员  孙 楠附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。