黑龙江省依兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0123民初496号
原告：陆明达（曾用名陆祥桐，反诉被告），男，1960年2月28日出生，汉族，无职业，住依兰县。
委托诉讼代理人：刘玉春，男，1955年4月6日出生，汉族，宾县宾州镇法律服务所法律工作者，住宾县。
委托诉讼代理人：徐彦斌，男，1954年4月20日出生，汉族，法律工作者，住依兰县。
被告：依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司（反诉原告），住所地：黑龙江省依兰县。
法定代表人：吴玉春，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈秀玲，该公司副经理。
委托诉讼代理人：李维库，该公司法律顾问。
原告陆明达（反诉被告）与被告依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司（反诉原告，以下简称聚鑫公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月12日作出（2015）依民初字第464号民事判决，原告陆明达不服该判决，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉。哈尔滨市中级人民法院于2016年12月2日作出（2016）黑01民终4246号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆明达及其委托诉讼代理人刘玉春、徐延斌，被告聚鑫公司的委托诉讼代理人陈秀玲、李维库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆明达向本院提出原诉讼请求：1.请求判令聚鑫公司按拆迁协议履行给付聚鑫园小区1号楼第八门市85平方米、1××楼××60平方米住宅。2.请求判令聚鑫公司赔偿2011年10月至2015年计四年1号楼第八门市不能作买卖和出租每年4万元，损失合计16万元（1号楼第八门市实际面积：97.27平方米）多出12.27平方米×8,000元=10万元，由聚鑫公司赔偿6万元。重审变更诉讼请求：1.请求确认聚鑫公司2010年10月3日签订的房屋拆迁补偿合同书合法有效，聚鑫公司应依据该协议对陆明达进行履约安置优先回迁；2.要求聚鑫公司将1号楼第八门市和1号楼60平方米住宅交付陆明达；3.聚鑫公司四年未履行产权置换协议，延误和造成了陆明达的经济损失，2011年4月至2015年4月每年经济损失4万元；4.依法确认陆明达现占有的1号楼第八门市产权归陆明达所有。如果按双方协议聚鑫公司对约定的住宅三楼60平方米不能兑现，应按每平方米3500元乘两倍的折价，补偿给陆明达人民币42万元。重审最终明确变更诉讼请求为：1.如不能按置换协议履行给付1号楼第八门市作为安置，应调换1号楼其它门市都可以。如不能履行，应以货币形式予以补偿，按该地段同等条件下，每平方米1.5万元双倍价款予以补偿，标准为85平方米×1.5万元×双倍＝255万元；2.关于协议约定给付安置1号楼三楼住宅60平方米，因聚鑫公司已将此楼层出卖，如能给付1号楼其它单元3楼60平方米都行。如不能安置，按每平方米3,500元双倍×60平方米＝42万元，因聚鑫公司的违约原因找各大执法机关四年阻挠陆明达不能做买卖或外租损失4年×4万元＝16万元；3.因聚鑫公司违约，陆明达起诉造成律师费损失5万元。因陆明达已将第八门市出租，签订二年合同，租金为7万元。如聚鑫公司用货币方式补偿，应承担此房租费。以上总合计：327万元。事实和理由：聚鑫公司于2010年10月3日对依兰县林业局西侧居民区进行开发，建设商品楼（聚鑫园小区）。当时聚鑫公司与陆明达签订了拆迁产权置换协议书，甲方：陆祥桐原土地面积150平方米，乙方：吴玉春。双方自愿达成补偿协议如下：乙方还甲方1号楼85平方米门市，1××楼××60平方米住宅。以上协议交工使用，价格共同协商。甲乙双方签字捺印。聚鑫公司拆迁后，于2011年10月份将该楼建成，没按协议给付陆明达门市和住宅楼，陆明达搬入原拆迁位置现1号楼第八门市。
陆明达原住在聚鑫公司拆迁的小区，1997年5月5日经依兰县城市规划管理处批准，在建设路林业局西侧1号楼第八门市位置批准临建房65.25平方米做旧物市场。2002年12月4日经依兰县人民政府国土资源局批准取得了国有土地使用证（依国用2002字第NQ0016119号）。陆明达取得县政府批准的合法手续，依照法律规定，被拆迁的房屋土地是合法的，应受法律保护。聚鑫公司拆迁后不按协议履行置换义务是违法的。
聚鑫公司于2011年12月份和2012年8月份，找县拆迁办，房产住宅局，公安局，县法院行政庭，行政执法局到陆明达住入的聚鑫园小区1号楼第八门市要强行将陆明达撵出去。当时陆明达的母亲吓犯心脏病住院治疗，医药费全部由县拆迁办支付。县公安局、县法院、县行政执法局、县房产住宅局看完双方签订的拆迁协议后，认为陆明达没有过错，全部撤回。2012年9月10日，依兰县拆迁办下发关于陆祥桐与聚鑫公司房屋拆迁协议问题的说明，证明聚鑫园小区被拆迁户陆祥桐于2010年10月份与聚鑫园小区被拆迁户陆祥桐于2010年10月份与聚鑫公司法人吴玉春签订了拆迁补偿协议，该协议不是拆迁办签订的，是开发商与被拆迁户私下签订的，县棚改办不参与该协议争议问题。陆明达从此一直住在1号楼八门市至今。聚鑫公司在陆明达搬入第八门市楼后，四年两次找政府行政机关强制找陆明达往回要楼，导致陆明达四年门市楼没有做买卖和出租，造成每年损失4万元，共损失16万元，应由聚鑫公司赔偿损失。聚鑫公司一直没有给陆明达办理产权过户手续，违约未按拆迁协议给付1××楼××60平方米住宅，陆明达多次找聚鑫公司索要1××楼××60平方米住宅。
综上所述，双方签订的拆迁协议书是合法有效的，陆明达没有按照协议得到1××楼××60平方米住宅，是聚鑫公司违约不守信用所造成的。陆明达这些年多次找聚鑫公司索要，聚鑫公司一拖再拖，不按协议履行给付义务，严重侵害了陆明达的合法财产权。现诉至法院，请求维护陆明达的合法权益。
聚鑫公司辩称，请求法院驳回陆明达的诉讼请求。陆明达不具备提起本案诉讼的主体资格，不是本案拆迁地块的所有权人。陆明达与吴玉春签订的协议书属无效协议，聚鑫公司依法反诉撤销该协议。因该协议存在胁迫、重大误解、欺诈、显失公平等多种情形，当时是陆明达胁迫吴玉春签订的协议，如果不签该协议，不让聚鑫公司施工建设，影响聚鑫公司施工，同时影响该拆迁区域的几百户回迁。为此双方发生争执，将吴玉春之子和儿媳打伤住院，并经派出所处理。吴玉春是被迫签订的该协议，协议属预约性质，不具备强制履行的效力，不是回迁协议。房屋补偿协议应当符合七种条件，即第一、补偿方式、补偿金额、支付期限；第二、安置用房面积、标准和地点；第三、产权调换房屋的差价支付方式和期限；第四、搬迁期限、搬迁过度方式和过度期限；第五、拆迁补助费和临迁补助费发放标准和支付方式；第六、违约责任和争议解决方式。该协议没有以上内容，属于无法履行的协议。陆明达在该区域没有房屋，按照规定不应进行补偿。陆明达无权占有1号楼第八门市，该门市已经在拆迁时回迁给了赵平安，由于陆明达非法占有，导致赵平安至今不能回迁，给聚鑫公司和赵平安造成了很大损失。陆明达所诉的该区域在2000年时曾有一房屋，产权人是赵影超，在2000年8月14日已经经拆迁办拆除，并得到了货币补偿款28,549.20元，所以陆明达已经得到了补偿，不应再索要补偿。聚鑫公司依法反诉，要求撤销2010年10月3日吴玉春与陆明达签订的协议书。对于陆明达最后明确变更诉讼请求认为，其不能模糊诉求，要求双倍补偿不符合法律规定，也不符合双方签订的协议内容，其诉讼请求应予驳回。
聚鑫公司同时提出反诉请求：1、依法撤销陆明达与吴玉春签订的协议书；2.判令陆明达将1号楼第八门市返还给反诉人，并承担使用期间的租赁费用16万元。事实和理由：
一、聚鑫公司是在受陆明达胁迫的情况下签订的协议书。2010年，聚鑫公司开发建设依兰县聚鑫源小区，因陆明达阻挠聚鑫公司施工，把聚鑫公司法定代表人吴玉春儿子吴迪和怀孕的儿媳打伤，要求给他签回迁协议，威胁并阻挠聚鑫公司建楼。聚鑫公司当时被迫不敢不签协议。另外，该区域所建楼房都是回迁房屋，陆明达的阻挠严重影响几百户回迁户的回迁，聚鑫公司被迫无奈签订的协议；二、聚鑫公司与陆明达签订的协议书有重大误解和欺诈行为，且显失公平。陆明达当时只是一块空地，没有任何建筑物，聚鑫公司当时以为空地按照法律规定应该给予补偿，经咨询拆迁办和调查得知，按照当时的规定，只是地上的建筑物予以补偿，而对国有土地没有补偿。陆明达欺骗了聚鑫公司，胁迫和骗取聚鑫公司签订了协议书，所以此协议书应该给予撤销；三、陆明达空地上原来有房屋，在2000年被拆迁办拆除，并给予货币补偿28,549.20元，对此不应再重复主张补偿，详见2000年陆明达与拆迁办签订的拆迁补偿协议书；四、本案聚鑫源小区1号楼第八门市已经经拆迁办安置了赵平安。赵平安要求回迁陆明达拒不同意，威胁赵平安，政府也组织清理了两次，陆明达拒绝搬走，此房已经是赵平安的，赵平安至今未能回迁；五、如果陆明达想要1号楼门市85平方米，1××楼××60平方米应当向聚鑫公司交房款，双方签订的协议中约定聚鑫公司还陆明达1号楼门市85平方米、1××楼××60平方米，以上协议交工使用，价格共同协商。此处约定了价格共同协商，如果陆明达要求要以上两栋房屋，就应向聚鑫公司交房款。现陆明达没有向聚鑫公司交纳任何房款，2011年就无故占用了聚鑫公司1号楼第八门市，一直使用至今。2014年开的面馆、2015年租给别人租金4.5万元。现请求人民法院依法撤销双方签订的拆迁协议，将房屋退还给聚鑫公司并给付房租16万元。
陆明达辩称，2010年10月2日确实发生纠纷，10月3日早上聚鑫公司法定代表人吴玉春亲自到陆明达被拆迁位置1号楼第八门市找到陆明达要求签订拆迁协议。陆明达说要到县拆迁办统一办理，吴玉春说我是聚鑫公司法人不用他们掺和，咱俩签订有法律效力。当日签订拆迁协议时陆明达提出要100平方米门市，吴玉春说都是85平方，可是现在建成的都是92平方米，这种行为是欺诈行为。聚鑫公司主张撤销权根据相关法律规定应在一年内行使，否则就失去了撤销权。
聚鑫公司提请的三项反诉请求，一是请求法院撤销双方签订的拆迁协议；二是请求判令陆明达将聚鑫源小区1号楼第八门市楼退还给聚鑫公司；三是让陆明达承担使用期间的租赁费16万元，均没有事实依据和法律依据。陆明达从1960年到2010年50年居住在被拆迁地址。1997年在原住宅院内申请批准临建证，建设面积65.25平方米房屋做旧物市场。原77平方米住宅因2000年依兰县人民政府加宽路面被拆迁，并给予补偿完毕。陆明达在此位置继续经营旧物市场。2010年10月2日反诉人建商品楼，强行将陆明达65.25平方米砖瓦房及土地面积152平方米全部占有。当日陆明达不同意，未达成协议，吴玉春之子吴迪的妻子带领社会上六七人到现场与陆明达儿子陆泳飞发生争吵并动手打起来，陆明达报警，双方住院。经西城派出所调解达成协议，各自负责各自的医疗费。次日，聚鑫公司法定代表人吴玉春早上5点多到陆明达被拆迁位置找到陆明达，并同意签订补偿协议书。该协议是双方当事人的真实意思表示，自愿签订，具有法律效力，应受法律保护。聚鑫公司称在拆迁中受陆明达胁迫、欺诈，被迫签订的协议，无事实依据。
聚鑫公司称双方签订的拆迁协议存在重大误解和欺诈行为，且显失公平，并称陆明达拆迁时只是一片空地，没有任何建筑物与事实不符。事实上在聚鑫公司拆迁时，陆明达有1997年后建一栋65.25平方米砖瓦房做旧物市场，有152平方米国有土地使用权，其余面积200多平方米。
案涉1号楼第八门市是陆明达被拆迁的位置，赵平安被拆迁的位置是1号楼东边第一门市，与第八门市没有一点关系。
聚鑫公司称陆明达想要1号楼第八门市85平方米和1号楼三层住宅60平方米，应向其交房款，此说法是错误的。拆迁补偿协议明确注明聚鑫公司还陆明达1号楼门市85平方米、1号楼三层60平方米，交工使用，价格共同协商。聚鑫公司存在欺骗行为，当时陆明达向聚鑫公司要100平方米门市，吴玉春说建的都是85平方米，实际是97.27平方米，差额在拆迁户入住时门市楼按每平方米8,000元要价，是欺骗欺诈行为。聚鑫公司在反诉中向陆明达索要房款无理，陆明达是被拆迁户，应正常入住。其向陆明达索要房租16万元，没有法律依据。根据相关法律规定，请求法院查明事实，依法驳回反诉人的反诉请求。
经审理查明，陆明达母亲赵影超在依兰镇××委有77平方米砖草房屋，北临建设街，房屋跨度7米，房屋北侧有宽8.1米土地使用权，南侧有宽9米土地使用权。陆明达与其母一居生活，1997年5月5日，经依兰县城镇市政规划管理处批准，陆明达在其母的院内建设65.25平方米临时建筑，临建房屋用途为门市。从临时建筑许可证附图及所载明的用途看，陆明达所建设的临时建筑应在其母亲房屋的北侧，紧邻建设街。该临时建筑有效期为二年，1999年续办二年至2001年，此后再未续办。2000年8月14日，依兰县人民政府为拓宽道路，改造建设城市的需要，拆除了赵影超所有的上述房屋，并给付补偿款28,549.20元。2002年12月4日，依兰县国土资源局一分局为赵影超颁发了争议地块的国有土地使用证（依国用[2002]字0016119号），用地面积为152平方米。陆明达利用该场地做旧物市场，并在该场地建筑了单砖砌筑瓦盖10余平方米简易房屋。2010年，陆明达所在区域进行棚户区改造并由聚鑫公司承建商品楼，双方就拆迁补偿问题没有达成协议，进而产生矛盾，2010年10月2日，陆明达及其子陆永飞与聚鑫公司法定代表人吴玉春之子吴迪及杜美平发生厮打，在厮打过程中双方互相损伤，后经西城派出所民警调解，双方达成调解协议。次日，聚鑫公司法定代表人吴玉春与陆明达签订《协议书》，内容为：“甲方：陆祥桐原土地使用面积152平方米，乙方：吴玉春棚湖（应为“户”）区改造，双方自愿达成协议如下：乙方还甲方一号楼门市85平方米，一××楼××60平方米，以上协议交工使用，价格共同协商。”协议签订后，聚鑫公司开工建设商品楼。2011年商品楼建设完成，10月1日，陆明达在没有办理相关入户手续的情况下强行入住1号楼第八门市，该门市房实际面积为97.27平方米。2011年11月30日，依兰县人民政府房屋征收办公室与被拆迁户赵平利（赵平安）签订了“产权置换书”，协议备注部分载明：经拆迁办、棚改办与开发商协商同意赵平利（赵平安）的商服楼90㎡由东数第一门调至第八门。由于陆明达占据第八门，上述协议至今未实际履行。聚鑫公司曾找县拆迁办等有关部门多次对陆明达清理无果。陆明达入住该门市后，前期居住后对外出租。陆明达母亲赵影超于2015年2月9日因病去世。
2010年10月3日，依兰城乡房屋拆迁承办有限责任公司出具书面证明，内容为：依兰县聚鑫小区系我县棚户区改造项目，我们按照规定只对地上的建筑物予以补偿。在土地补偿方面，仅对持有集体土地证明的被拆迁户按57.6元/㎡予以补偿，而对国有土地没有补偿。
2012年9月10日，依兰县棚改办出具《关于陆祥桐与聚鑫公司房屋拆迁协议问题的说明》，内容为：聚鑫小区被拆迁户陆祥桐于2010年10月份与聚鑫公司法人吴玉春签订了拆迁补偿协议，该协议不是拆迁办签订的，是开发商与被拆迁户私下签订的，县棚改办不参与该协议争议问题。
上述事实，有陆明达提供的临时建筑许可证、国有土地使用证、常住人口登记卡、依兰县棚改办出具的《关于陆祥桐与聚鑫公司房屋拆迁协议问题的说明》、《协议书》、《门市房租赁合同》。聚鑫公司提供的依兰县公安局西城派出所出具的《证明》、《拆迁补偿协议书》、依兰城乡房屋拆迁承办有限责任公司出具的《证明》、《产权置换协议书》（2010棚D-a）、录像光盘，及双方当事人当庭陈述在卷证实，本院予以确认。
本院认为，本案双方于2010年10月3日签订的《协议书》，是在双方就拆迁事宜未能达成一致，致使聚鑫公司无法施工，并因此发生激烈冲突演化为治安案件，聚鑫公司为达到尽快开工并减少损失的目的，在违背其真实意思表示的情况下签订，符合《合同法》第五十四条第二款关于合同撤销的规定。但聚鑫公司未在《合同法》第五十五条规定的一年内行使撤销权，其反诉请求撤销双方签订的《协议书》，本院不予支持。案涉《协议书》未明确安置房屋具体位置、差价支付方式和期限等合同主要条款，非属特定之债，不具有可履行性，且争议的1号楼第八门市已经拆迁办协议安置他人，故陆明达诉请给付1号楼第八门市作为安置补偿，本院不予支持，其现占有的1号楼第八门市应退还给聚鑫公司。因聚鑫园小区1号楼门市及三楼住宅均已出售，故陆明达诉请安置1号楼其它门市及住宅的诉请亦不予支持。本案系拆迁安置补偿合同纠纷，陆明达要求履行双方签订的具有拆迁安置补偿内容的《协议书》，如不能履行应依法给予双倍货币补偿，其应具有合法的可置换的拆迁房产，其1997年建设的65.25平方米临时建筑坐落于其母赵影超住宅院内，用途为门市房，故该临建门市房坐落应为北侧紧邻建设街。依兰县人民政府2000年拓宽建设街道路时该临建房产必然与其母亲的77平方米房屋一并拆除，陆明达原审庭审时自认其在拆迁地块仅有单砖砌筑瓦盖10余平方米简易房屋。陆明达现以其仅有的单砖砌筑瓦盖10余平方米简易房屋和其母亲房屋拆迁后遗留的152平方米土地使用权，要求聚鑫公司双倍补偿总价款297万元，有违《民法通则》第四条关于民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，其该项诉请本院不予支持。双方签订的《协议书》尽管不具有可履行性，但陆明达在拆迁范围内毕竟具有一定的财产，聚鑫公司亦在《协议书》中承诺给予安置补偿，本院酌定聚鑫公司未履行的85平方米门市房应按陆明达原审本诉中主张的按每平方米8,000元予以单倍补偿，陆明达主张未给付的60平方米住宅按每平方米3,500元予以补偿缺乏事实依据，参考本县该区域住宅价格，本院酌定聚鑫公司按每平方米2,500元予以单倍补偿。陆明达诉请聚鑫公司赔偿1号楼第八门市四年未能出租造成的损失16万元及其他租金损失，聚鑫公司反诉诉请陆明达给付使用期间的租赁费16万元，因陆明达强行占有门市房后先后居住及出租使用至今，造成本案《协议书》无法实际履行双方均存在一定过错，故对陆明达和聚鑫公司的上述诉讼请求，本院均不予支持。陆明达诉请聚鑫公司赔偿律师费5万元无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条的规定，判决如下：
一、陆明达于本判决生效之日起三十日内将聚鑫园小区1号楼第八门市退还给依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司；
二、依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司于本判决生效之日起三十日内给付陆明达拆迁安置补偿款83万元；
三、驳回陆明达的其他诉讼请求；
四、驳回依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司的其他反诉请求；
本诉案件受理费1,000元，由陆明达负担500元，依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司负担500元。反诉案件受理费3,500元，由陆明达负担1,750元，依兰县聚鑫建筑工程有限责任公司负担1,750元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 张风华
审 判 员 马海波
人民陪审员 于 珈
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 卢庆玲