广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9920号
上诉人（原审原告）：深圳市悦城达投资发展有限公司，住所地：深圳市南山区高新南四道与科技南六路交汇处创维半导体设计大厦裙楼负一层105F1单元，统一社会信用代码：91440300088386592D。
法定代表人：罗威，总经理。
委托诉讼代理人：左恒，广东德纳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：创维半导体（深圳）有限公司，住所地：深圳市南山区高新南四道18号创维半导体设计大厦东座20楼，统一社会信用代码：91440300772703566M。
法定代表人：林卫平。
委托诉讼代理人：刘元洲，系该公司员工。
委托诉讼代理人：周小敏，系该公司员工。
上诉人深圳市悦城达投资发展有限公司（以下简称悦诚达公司）与上诉人创维半导体（深圳）有限公司（以下简称创维公司）因相互之间房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初4615号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
悦诚达公司上诉请求：撤销一审判决第二项，维持一审判决第一项，改判：1、创维公司按双倍返还押金的标准支付违约金108165.8元给悦诚达公司;2、创维公司返还装修押金5756.4元给悦诚达公司;3、创维公司赔偿悦诚达公司设备损失款41155元；4、创维公司承担悦诚达公司进场之前的水电费4291.68元(2016年2月1日至2016年3月19日期间);5、由创维公司承担本案全部受理费。上诉理由：一、根据双方合同约定和创维公司在一审时的答辩可知，创维公司属于违约解除合同，应当承担相关违约责任。悦诚达公司和创维公司双方产生矛盾的根本原因是，2017年1月16日，由于创维公司整栋物业的排污水管年久失修，在没有任何外力作用的情况下，位于悦诚达公司天花板处的大厦排污水管突然爆裂，大量污水、类便瞬间洒满了整个餐厅，房内所有装修、设备设施全部报废。事情发生后，悦诚达公司多次要求创维公司妥善解决此次事件，将餐厅重新装修恢复至污水浸泡之前的状态或者赔偿悦诚达公司实际损失，但创维公司态度十分恶劣，不仅拒绝承担赔偿或者修缮责任，反而要求悦诚达公司赔偿其损失，双方无法达成共识，且餐厅由于此次水浸事件，污染严重，悦诚达公司还被市场监督管理部门责令停业整顿。根据合同法第二百二十条及第二百二十一条规定，创维公司作为出租人，有义务负责维修租赁物，如果因为创维公司未尽到维修义务，造成餐厅停业，则应认定创维公司是违约方。但创维公司在双方未就水浸事件的损失赔偿或修缮问题达成任何协议的情况下，于2017年2月3日突然通知悦诚达公司解除房屋租赁合同，悦诚达公司被强行赶出了租赁房屋，理由是欠缴房租，创维公司该行为明显颠倒是非黑白，严重侵犯了悦诚达公司的合法权益。首先，创维公司违约在先；其次，悦诚达公司是出于保护自身合法权益的考虑，才暂停了租金的缴纳，但并不代表悦诚达公司恶意拖欠租金，更不能表明悦诚达公司违约，事实上，只要创维公司妥善处理好维修或赔偿事宜，悦诚达公司肯定依约支付租金;再次，根据创维公司提供的证据《温馨提示》可知，创维公司要求悦诚达公司支付租金的合理日期为每个月的10日，超过10日才算逾期缴纳租金，而双方的租赁协议第六条也明确约定，“只有拖欠租金和滞纳金超过一个月，创维公司才有权中止合同”，但创维公司却于2月3日就宣布解除合同，此时距离一月份租金的逾期时间根本没有达到一个月(到2017年2月10日才满一个月)，创维公司无权中止合同，而且创维公司的行为也不属于中止合同，是单方解约，故其解除合同的行为违法违约，依法不应予以支持，且由于创维公司违约在先，依法应由创维公司承担违约责任。根据双方租赁协议第十六条的约定，如果悦诚达公司破坏房屋本体结构及消防等基本设施的情况，创维公司有权不予退还租赁保证金。但却没有约定创维公司违约时应承担的违约责任。根据合同的相对性、公平性原则，如果创维公司违约，则应承担相应的双倍返还押金责任，即创维公司应按双倍返还押金的标准支付违约金108165.8元给悦诚达公司。二、请求支持悦诚达公司要求创维公司返还装修押金5756.4元的诉讼请求。创维公司在一审庭审中已经承认其收取了悦诚达公司的装修押金5756.4元，并主张其不退还装修押金的原因是由于悦诚达公司的装修未经验收合格，但创维公司自始至终是承认收取了该款的。悦诚达公司认为创维公司并没有足够的证据支持其抗辩理由。首先，双方合同并没有关于装修押金的收取和退还方式的约定，其理由缺乏依据。其次，创维公司主张的装修押金退还方式是在其单方制作、未经悦诚达公司签章确认的《装修指南》中规定的，缺乏真实性、合法性，不应认定该证据的有效性。再次，《装修指南》规定只有装修经验收合格，悦诚达公司才能经营店铺，但悦诚达公司实际已经经营店铺快一年了，应视为创维公司对该装修已实际验收合格。但一审法院却以收据上的印章不是创维公司的为由，否定了创维公司自认收取了该押金的事实，这明显违背了以事实为依据的司法审判准则，请求二审法院依法改判创维公司返还装修押金5756.4元。三、此次跑水事件造成了悦诚达公司家具、装修、设备的损失是显而易见的，且证据充分，一审法院驳回悦诚达公司诉请的理由不充分，应依法改判。悦诚达公司在一审阶段已经提供了录像、照片、证人证言、设备购置发票等证明此次跑水事件给悦诚达公司造成的损失，证据充分，且创维公司也承认跑水水管位于悦诚达公司店铺门口收银台上方的大花板，按照正常逻辑，也会造成悦诚达公司大面积的损失。一审法院在认定过程中，一方面认为“虽然爆管对于原告部分物品有造成污染”，另一方又认为“但原告未提交证据证明该些设备确因爆管事件导致损坏，故对于原告的设备损失诉求，本院不予支持”，该项认定明显自相矛盾，缺乏事实依据，且不考虑创维公司已经自认的事实，应依法改判创维公司贴偿悦诚达公司设备损失款41155元。四、创维公司应当承担悦诚达公司进场之前的水电费4291.68元(2016年2月1日至2016年3月19日期间)。创维公司在一审庭审中已承认2016年2月1日至2016年3月19日期间悦诚达公司未在店内经营，但主张只要在租赁合同有效期内，该店铺的水电费就应由悦诚达公司承担。该主张明显属强词夺理。悦诚达公司既然没有使用该房屋，就不应该产生水电费，否则，水电费应由创维公司承担。
创维公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法改判。上诉理由：一审判决认定创维公司有权解除合同，但合同未约定创维公司解除合同时可以没收悦诚达公司租赁保证金。而依据创维公司与悦诚达公司在2014年1月7日签订的《创维半导体设计大厦房屋租赁协议》第六条约定:悦诚达公司未依约定时间支付租赁综合费、水电费等费用的，自逾期之日起，悦诚达公司应当每日按逾期未付款项的千分之五向创维公司支付滞纳金，直到逾期款项付清之日止；拖欠上述本金及滞纳金超过一个月(含一个月)以上时，创维公司可从租赁保证金中直接扣减所欠本金及滞纳金，采取包括但不限于停止供应水电等措施，并有权随时中止合同和要求悦诚达公司无条件退出所使用的房屋场所，并不退还剩余保证金，同时保留向乙方要求赔偿的权利。同时，创维公司与悦诚达公司在2016年2月5日签订的《创维半导体设计大厦房屋租赁补充协议》第2.3.6条进一步约定，悦诚达公司拖欠租赁费超过30天，创维公司有权扣除悦诚达公司全部租赁保证金作为违约金并有权单方面解除租赁协议。由于悦诚达公司拖欠租金，创维公司解除合同并扣除悦诚达公司全部租赁保证金符合双方合同约定，一审判决忽视双方的合同约定，对部分事实认定不清。
针对悦诚达公司的上诉，创维公司称答辩意见与其上诉意见一致。
针对创维公司的上诉，悦诚达公司称答辩意见与其上诉意见一致。
悦诚达公司向一审法院起诉请求判令：1、创维公司向其双倍返还押金共计244762.12元；2、创维公司向其返还装修押金5756.4元；3、创维公司向其赔偿设备损失款44053元；4、由创维公司承担悦诚达公司进场之前的水电费4291.68元（2016年2月1日至2016年3月19日期间）；5、由创维公司承担本案全部受理费。
一审法院经审理查明：2013年5月29日，悦诚达公司委托他人向创维公司支付涉案房屋的订金108165.8元，后该款项转化为租赁保证金。庭审中，悦诚达公司表示其已全额交纳了租赁保证金122381.06元，由于悦诚达公司进行了3次股权变更，无法提交证据证明，创维公司则表示以收据载明金额108165.8元为准。
2014年1月7日，悦诚达公司（承租方、乙方）与创维公司（出租方、甲方）签订《创维半导体设计大厦房屋租赁协议》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期从2014年6月1日起2019年5月31日止，每月租金每平方米60元，乙方一次性向甲方支付122381.06元的租赁保证金，本合同签订之日起五个工作日后，租赁保证金仍未全额到位的，本合同自动失效，甲方有权将该房屋另作其他用途。乙方不得因此向甲方主张任何权利，租赁期限届满，如乙方有欠租等违约行为，甲方可扣除或没收保证金，乙方应在合同生效后30天内购买全面的公众责任险和足够财产一切险，并保持保险单在合同期以内有效，由此产生的一切费用由乙方承担，保险单的赔偿范围应包括个人伤害责任、人身伤害责任、合同责任，租赁区域内的任何动产、不动产、商品、附属设施或人群所蒙受的伤害及损失责任，以及一切险。遇发生意外时，若因乙方未购买前述保险或投保金额不足以弥补所产生的一切损失（包括前述保险单赔偿范围内酌损失）及责任均由乙方承担；以及其他条款。
2016年2月5日，悦诚达公司（承租方、乙方）与创维公司（出租方、甲方）签订《创维半导体设计大厦房屋租赁补充协议》，约定：从2016年2月5日起悦诚达公司在涉案房屋经营的品牌从牛王庙变更为膳庭小馆等。
2016年3月15日，悦诚达公司向深圳市创维建设发展有限公司支付装修押金5756.4元。
悦诚达公司为证明其依约支付租金以及各项杂费，提交了银行回单。后悦诚达公司于2016年12月27日向创维公司发出《关于创维店的告知通知书》，拟证明悦诚达公司已申请暂停营业，但发现涉案房屋的门被撬开，有物品丢失。创维公司表示未收到该告知通知书。悦诚达公司分别于2017年1月20日和25日，向创维公司发去《催告函》和《再次催告函》，称2017年1月16日污水管爆裂，给悦诚达公司造成财产损害，要求处理并恢复至之前的状态，否则将暂停支付租金及杂费等。对于该两份函件创维公司均不认可，另表示悦诚达公司提到的没有达到卫生局的标准，是因为悦诚达公司长期停业，导致食品没有进行有效的处理，腐烂发臭。爆管的时候悦诚达公司已经停业32天，没有告知创维公司，并且厨房冰箱里面的肉类长蛆、灶台上的东西也没有清理。爆管区域是门口，但是悦诚达公司提到的损失都是与门口无关的厨房区域损失。2017年1月23日，创维公司向悦诚达公司发出《关于膳庭小馆店内爆管跑水事件说明暨催款通知函》，函称涉案房屋的爆管事件已抢修清理完毕，要求创维公司支付租赁费用等。2017年2月3日，创维公司向悦诚达公司发出《房屋租赁合同解除通知书》，通知悦诚达公司解除合同、返还房屋。悦诚达公司为证明由于爆管事件造成悦诚达公司店铺内的多项设施设备受损，悦诚达公司在本案中根据意思自治的原则仅要求创维公司承担部分设备的损失款44053元，其中包括第8项电脑设备2499元、第40项指纹考勤机399元、第49项电脑设备3555元、第54项监控设备12800元、第56项收银电脑设备24800元，对此悦诚达公司提交了食品经营许可现场核查表、盘点表、设备合同、发票、光盘、悦诚达公司的基本信息、照片等证据。对于该些证据，创维公司均不予认可。
2017年1月11日，创维公司向悦诚达公司送达《温馨提示》，告知租金支付时间为当月10日前，后创维公司分别于2017年1月16日、19日向悦诚达公司送达《首次催款函》和《二次催款函》，2017年2月3日，创维公司登报解除与悦诚达公司签订的合同，并要求悦诚达公司于2017年2月6日自行搬离，将租赁场所恢复原貌。2017年2月7日，创维公司对涉案房屋进行清场，并将悦诚达公司物品清点搬离并封存，制作了《悦诚达物资清点明细》。悦诚达公司对于创维公司提交的上述证据三性均不予认可。创维公司为证明2017年1月16日下午水浸事件发生当天，悦诚达公司两名工作人员报警后被警察训斥的情况，证明浸水事件当天，悦诚达公司没有配合创维公司抢险，反而无理取闹，提交了监控视频。为证明双方签署的二次装修服务协议约定装修保证金为20元每平方米，并要求悦诚达公司按照装修指南装修，通过验收后，退还装修保证金，否则不退装修保证金，其中装修指南是由悦诚达公司员工签收，其余材料由悦诚达公司签收，但悦诚达公司缴纳了装修押金后，没有通过创维公司的验收，创维公司提交了创维半导体设计大厦进驻装修资料签收表、申请表、装修管理服务协议书、装修指南。悦诚达公司对于视频和装修资料均不予认可。
一审法院认为：悦诚达公司与创维公司签订的《创维半导体设计大厦房屋租赁协议》和《创维半导体设计大厦房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。关于租赁保证金，悦诚达公司表示其已足额支付但未提交证据证明，一审法院根据谁主张谁举证的原则认定悦诚达公司仅支付了108165.8元租赁保证金，未按照合同约定数额全额支付。在悦诚达公司未足额支付租赁保证金的情况下，创维公司未要求悦诚达公司补足也未根据合同第四条第2款的规定主张合同自动失效，而是双方按照合同约定继续履行合同，故一审法院视为悦诚达公司、创维公司双方以实际行为变更了涉案合同的租赁保证金数额。根据合同约定，悦诚达公司应在每月5日前支付租金等费用，按照后来创维公司向悦诚达公司发出的《温馨提示》，悦诚达公司也应于当月10日前支付租赁费用，而本案中，悦诚达公司未按照合同约定及变更后的有利于己方的支付时间缴纳租金，已构成违约，创维公司有权解除合同，但合同未约定创维公司解除合同时可以没收悦诚达公司租赁保证金，悦诚达公司要求双倍返还押金的诉求实质为要求双倍返还租赁保证金，故对于悦诚达公司要求双倍返还租赁保金的诉求，一审法院仅支持108165.8元，超出部分无事实和合同依据，一审法院不予支持。关于悦诚达公司诉求的装修押金5756.4元，根据悦诚达公司提交的收款收据，悦诚达公司并非向创维公司交纳，而是向案外人深圳市创维建设发展有限公司交纳，悦诚达公司应另行主张其权利，本案不作处理。关于悦诚达公司主张的设备损失款44053元，根据合同第十四条的约定悦诚达公司应购买相关的责任险和财产险，如未购买产生的责任与损失由悦诚达公司自行承担。本案中，首先悦诚达公司未按照合同约定购买相关保险；其次，虽然涉案房屋于2017年1月16日发生了爆管事件，但在此之前悦诚达公司已停业，对于该意外事件的发生悦诚达公司也有一定的责任，再者，虽然爆管对于悦诚达公司的部分物品有造成污染，但悦诚达公司未提交证据证明该些设备确因爆管事件导致损坏，故对于悦诚达公司的设备损失诉求，一审法院不予支持。悦诚达公司主张的水电费4291.68元，该水电费产生于租赁期内，且悦诚达公司未提交证据证明该期间内其未实际使用涉案房屋且未实际产生相应的水电费，故对于悦诚达公司的该项主张，一审法院不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、创维公司于判决生效之日起十日内向悦诚达公司退还租赁保证金108165.8元；二、驳回悦诚达公司其他的诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2891.47元，由悦诚达公司负担1845元，创维公司负担1046.47元。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：根据《创维半导体设计大厦房屋租赁协议》第三条第4款和第六条的规定，悦城达公司应于每月5日前支付当月租金。欠费超过一个月（含一个月）以上时，创维公司可从租赁保证金中直接扣减所欠本金及滞纳金，采取包括但不限于停止供应水电等措施，并有权随时中止合同和要求悦城达公司无条件退出所使用的房屋场所，并不退还剩余保证金。创维公司在一审审过程中确认装修押金在其公司。上述事实有《创维半导体设计大厦房屋租赁协议》及一审开庭笔录在卷证实，足以认定。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。双方签订的《创维半导体设计大厦房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同有效，认定正确。
按照合同约定，悦诚达公司应在每月5日前支付租金等费用，即使是按照创维公司2017年1月11日向悦诚达公司发出的《温馨提示》，悦诚达公司也应于当月10日前支付租赁费用，而悦诚达公司未按照合同约定及变更后的有利于己方的支付时间缴纳租金，已构成违约。
按照合同约定，如果悦城达公司拖欠租金达30天，创维公司可以解除合同。在本案中，悦城达公司应于2017年1月10日支付租金，而创维公司在2017年2月3日即通知解除合同，并于2017年2月7日单方清场。创维公司在悦城达公司逾期交租尚未达到30天的情况下解除合同，违反合同约定，也构成违约。
合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。在本案中，悦城达公司和创维公司均有违约行为，应当各自承担相应的责任。因创维公司已经收回房屋，创维公司应当将收取的租赁保证金108165.8元退还给悦城达公司。创维公司认可，悦城达公司向深圳市创维建设发展有限公司交纳的装修押金5756.4元由其保管，为避免诉累，创维公司也应当将上述装修押金退还给悦城达公司。至于悦城达公司在本案中主张的设备损失和水电费，即使确有发生，也应当由悦城达公司自行承担。
综上，悦城达公司的上诉请求部分成立，应予相应支持。创维公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初4615号民事判决第一项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初4615号民事判决第二项；
三、创维半导体（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市悦城达投资发展有限公司退还装修押金5756.4元；
四、驳回深圳市悦城达投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5950.74元（已由深圳市悦城达投资发展有限公司预交3487.38元，创维半导体（深圳）有限公司预交2463.36元），由深圳市悦城达投资发展有限公司负担3000元，由创维半导体（深圳）有限公司负担2950.74元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十一月十日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。