北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民再65号
上诉人（一审原告）：王惠君，男。
委托代理人：于启波，北京市慧学律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：北京新松家园房地产开发有限公司，住所地北京市密云县西智路番字牌工业小区。
法定代表人：宋宣，董事长。
委托代理人：张永斌，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
委托代理人：高彬彬，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：刘养娟，女。
上诉人王惠君与被上诉人北京新松家园房地产开发有限公司（以下简称新松家园公司）、刘养娟房屋买卖合同纠纷一案，因王惠君不服北京市海淀区人民法院（2015）海民再初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审原告王惠君诉称，我系北京市海淀区X号X公寓小区业主，新松家园公司系该小区开发商。近日，新松家园公司擅自与刘养娟签订商品房现房买卖合同，约定将海淀区X号院X号楼X层101室房屋（以下简称101号房屋）出卖给刘养娟，而该101号系物业用房和楼座大堂，属业主共有，新松家园公司单方处分，属无权处分，侵害了包括王惠君在内的广大业主的合法权益。经多种方式沟通无果，现诉至法院，请求法院确认新松家园公司与刘养娟签订的关于X公寓101号房屋的买卖合同无效。
一审被告新松家园公司辩称，我公司与刘养娟买卖的房屋属于商业房屋，属于我公司专有，并不是广大业主所共有，我公司有权出售，双方买卖合同有效。我公司认为王惠君的起诉不符合法律规定，应以业主委员会的名义起诉，现该小区的业主委员会依然存在。我公司出售101号房屋并没有侵犯王惠君的所有权，我公司并未将X号楼的共有部分出售，也未违反与王惠君之间的房屋买卖合同的约定。我公司在2002年已更改了相应的规划，王惠君所述的城市档案馆存档的图纸与规委的图纸不一致，应以规委的图纸作为认定事实的标准。我公司与刘养娟之间的房屋买卖合同是有效的。双方之间的买卖合同是经过北京市建委以及房管局的认可，并颁发了相应的权属证明，应受法律保护。我公司已交纳了2008年、2009年度的物业费和供暖费，该房屋属于我公司自有产权房屋。故请求法院驳回王惠君的起诉。
一审被告刘养娟辩称，我是因为看到了新松家园公司在小区内张贴的出售传单，经我考虑认为还可以，才决定购买诉争房屋，并与新松家园公司签订了买卖合同。我认为房屋网签手续已办理，我也询问过建委，该房屋可以出售，且房产证也已办理，符合国家规定程序。诉争房屋不是小区公共用房，不属于全体业主共有，是新松家园公司可以合法出售的商品房。王惠君不具备提起诉讼的主体资格，王惠君在没有征得全体业主同意和业委会授权的情况下，不能代表全体业主行使全体业主共有权利。即使新松家园公司在处分该房屋中，因多种原因或有不当，或有瑕疵，但我是通过合法签订商品房买卖合同取得该房屋，也符合第三人善意取得的法律规定要件，应受法律保护。故不同意王惠君的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2001年11月27日王惠君与新松家园公司签订合同号为087720号的《商品房买卖合同》，约定王惠君购买位于北京市海淀区X桥X公寓X座X单元703号的房屋一套，建筑面积为84.28平方米。其中套内建筑面积65.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.40平方米。并将有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明约定在合同附件二中。该合同附件二约定，X公寓位于北京市海淀区X桥，为A1，A2，B1，B2四栋连体基础楼，除X楼X层为商业外，四楼地上其余部位均为住宅，四楼共同分摊部位第3项X楼X层：综合布线及网络控制室、消防控制室、物业管理用房、电话电视交接间、中控机房。四楼各自分摊部位第1项X楼，其中包括X层的大堂、保安值班室。2004年6月9日，王惠君取得北京市海淀区X号院X号楼703号（北京市海淀区X桥X公寓X座X单元703号）的房屋房产证，房产证记载建筑面积为85.10平方米，共有分摊建筑面积为17.99平方米，楼、平房占地总面积分摊856.93平方米。
新松家园公司取得的北京市海淀区X号院X号楼的房屋所有权证上X号楼X层的房屋用途为配套公建。其中X号楼X层建筑面积856.93平方米。楼、平房建筑总面积856.93平方米。
2010年1月12日，新松家园公司与刘养娟签订合同号为XF214358号的《商品房现房买卖合同》。合同约定：刘养娟购买位于海淀区X号院X号楼X层101室，房屋的用途为配套公建，建筑面积为63.68平方米。其中套内建筑面积45.28平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.4平方米。2010年2月8日，刘养娟取得上述房屋产权证，房屋用途为配套公建。
重审中，新松家园公司应一审法院要求提交了豪柏国际公寓A1、A2、B1、B2楼的《商品房（预）销售面积测算报告》（以下简称预测报告）和A1、A2、B1、B2楼及X底商的《商品房销售面积认定报告》（以下简称实测报告）。
预测报告中的《豪柏国际公寓公用建筑面积分摊原则》显示：具体公用建筑面积分摊部位如下：1、四楼共同分摊部位：……3）X楼X层：综合布线及网络控制室、消防控制室、物业管理用房、电话电视交接间、中控机房。2、四楼各自分摊部位：1）X楼。全楼共同分摊部位：……X层的大堂、保安值班室。预测报告中的《商品房预售面积表》显示：X楼X层商业房面积671.58平方米，X楼分摊系数0.279234；《X层商业房销售表》中载明，甲房（101房）销售面积65.22平方米，套内面积51.40平方米，共用分摊面积13.82平方米，分摊系数0.268872；乙房（102房）销售面积187.67平方米，套内面积187.67平方米，共用分摊面积为0；丙房（103房）销售面积164.04平方米，套内面积138.58平方米，公用分摊面积25.46平方米，分摊系数0.183721；丁房（105房）销售面积173.06平方米，套内面积119.13平方米，共用分摊面积53.93平方米，分摊系数0.452699；戊房（106房）销售面积81.59平方米，套内面积68.93平方米，共用分摊面积12.66平方米，分摊系数0.183665。上述五套房屋销售面积合计671.58平方米，套内面积合计565.71平方米，共用分摊面积101.87平方米，五套房屋总分摊系数为0.187145。
实测报告中的《商品房销售面积明细表》显示：X号楼公用建筑面积分摊系数为0.268087859。甲房（101房）销售建筑面积63.68平方米，套内建筑面积（含阳台）45.28平方米，分摊的公用建筑面积为18.4平方米，分摊系数0.406360；乙房（102房）销售建筑面积189.70平方米，套内建筑面积（含阳台）183.63平方米，分摊的公用建筑面积6.07平方米，分摊系数0.033056；丙房（103房）销售建筑面积162.33平方米，套内建筑面积（含阳台）157.14平方米，分摊的公用建筑面积为5.19平方米，分摊系数0.033028；丁房（105房）销售建筑面积175.29平方米，套内建筑面积（含阳台）110.01平方米，分摊的公用建筑面积为65.28平方米，分摊系数0.593401；戊房（106房）销售建筑面积84.11平方米，套内建筑面积（含阳台）68.94平方米，分摊的公用建筑面积为15.17平方米，分摊系数0.220046。上述共五套房屋销售建筑面积共计675.11平方米，套内建筑面积（含阳台）共计565平方米，分摊的公用建筑面积共计110.11平方米，五套房屋总分摊系数为0.194885。
重审诉讼中，一审法院前去北京市海淀区房屋土地经营管理中心测绘队（以下简称海淀测绘队）（即本案实测报告的测绘单位）调查X公寓的公摊情况。海淀测绘队出具书面情况说明称：位于北京市海淀区X桥的X公寓X楼，关于X层101、102、103、105、106五套房屋的情况说明：1……；2……；3、商业套内建筑面积含阳台5**.00平方米，还有四楼共同分摊和给商业建筑面积21.6平方米，商业X层东入口和西入口共计分摊给商业建筑面积88.51平方米，X层商业销售建筑面积675.11平方米。因此X公寓X楼X层房号为101、102、103、105、106五套房屋不仅没有被当作共有共用部位被分摊给其他可销售的房屋，而且还接受了110.11平方米的共有共用部位分摊。海淀测绘队另称，分摊时住宅与商业是分开的，分摊系数差异大的原因在于商业房除参与四楼共同分摊外，又参与本层的过道分摊，有两套商业房临近的过道面积大，其分到的公摊面积就大，其他商业房临近的过道面积较小，则公摊面积亦较小。综上，X公寓X楼X层房号为101、102、103、105、106五套房屋未被住宅业主分摊。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、商品房现房买卖合同、房产证、X层平面竣工图纸、北京市房地产登记表、销售面积明细、预测报告、实测报告、情况说明等证据材料及一审法院开庭笔录在案佐证。
一审法院认为，对于刘养娟与新松家园公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，各方当事人的争议在于，买卖的房屋是属于新松家园公司所有，还是由全体业主共有。因此，确定诉争房屋的所有权归属，是确定新松家园出售给刘养娟的房屋是否侵犯王惠君等业主所有权的关键所在。
开发商依法建设的不动产项目，其所有权均属开发商所有，开发商在此基础上依法让渡的房屋，归受让人所有。不动产亦含有专有以外的共有部分，该部分系由全体业主享有共有和共同管理的权利。根据X公寓实测报告及海淀测绘队出具的情况说明，X楼X层商业用房不仅没有被当作共有共用部位被分摊给其他可销售的房屋，而且还接受了110.11平方米的共有共用部位分摊，因此诉争房屋并未作为被公摊的对象，亦未被住宅业主分摊。基于诉争房屋本身有公摊面积的事实（相关房产证上也有明确记载），结合海淀测绘队对X公寓公摊情况出具的说明，X公寓X层包括诉争房屋在内的五套配套公建系商业用房，应属新松家园公司所有。王惠君与新松家园公司签订的商品房买卖合同中有关物业用房的约定，不改变房屋的权利归属。王惠君主张诉争房屋包含在其所购买的703号房屋的公摊面积之内，缺乏充足的事实及法律依据，其诉讼请求一审法院不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回原告王惠君的诉讼请求。
王惠君不服一审判决，向本院提起上诉称：1、我认为一审判决X公寓X楼X层包括诉争房屋在内的五套配套公建房屋均系商业用房、应属新松家园公司所有等基本事实认定有误。本案应适用《中华人民共和国物权法》关于业主的建筑物区分所有权有关规定及其相关司法解释等规定。原判对关键事实认定有误且又未能准确、全面地适用有关法律规定，导致判决不当。2、二审法院将本案发回重审，主要是让一审法院查清诉争房屋是否为小区业主公摊面积的事实。新松家园公司在一审法院重审中提交的证据材料与法院历次审理时提交的证据材料是一样的。对于实测报告这份证据，新松家园公司不同意提供实测报告的原件，只提交了复印件，一审法院也并未调取实测报告的原件。一审法院出示了一份海淀测绘队于2010年出具的情况说明，上面的日期没有变化，也没有盖章人签名，根据民诉法的规定，出证人或者经办人要在证据上署名，一审法院未对诉争房屋是否围绕公摊的事实进行调查。我认为这是由新松家园公司举证不能所造成的原因。3、法院经过历次审理，都适用的是《物权法》的规定。我也一直坚持认为，本案应当适用《物权法》第72条、第73条和最高人民法院建筑物区分所有权第14条的规定，建设单位对共有部分私自处分的，当事人起诉，法院应当予以支持。《合同法》第51条、第52条，无权处分人的处分行为未经追认，应属无效。4、最高人民法院的案例，各级人民法院在审判类似案件时均应予以参照；最高人民法院的实施细则，各级法院应适用类似的案例。我拟向一审法院提交一份与本案所涉及的问题高度雷同的案例，但一审法院不接受我拟提交的案例。最高人民法院把这个案例作为公报案例，参照这份公报案例，本案应依据《物权法》的相关规定予以判决。5、由于新松家园公司不向法庭提交实测报告的原件，所以法院不应当支持他们的诉求。6、本案所涉房屋属于业主共同共有，新松家园公司属于无权处分。故我请求二审法院撤销一审判决，依法改判本案所涉的房屋买卖合同无效。
被上诉人刘养娟辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我同意一审判决。2、一审法院对公摊情况的再次调查问题，也是本案所涉及的核心问题。一审法院重审中调查了诉争房屋是否被小区业主公摊的事实，我认为一审法院进行调查事实的时候，主要也是围绕这个核心问题进行调查的，一审法院最终出示的情况说明可以真实的反映出诉争房屋是否被小区业主公摊的事实，一审法院据此所做出的判决是正确的。3、经法院审理查明，我所购买的诉争房屋没有被小区业主公摊。根据小区总规划设计图可以证明，X楼X层是有商业部分的，一层的用途是公建，公建是包含配套公建的，可以作为商业用房予以销售。根据北京市建设委员会管理办公室对此作出的一个会议纪要，未被公摊的公建房屋是可以进行销售的。4、就上诉人王惠君提到我所购买诉争房屋时的价格偏低的问题。我以略低于市场价值所购买到诉争房屋的原因，是因为另案当事人冯孟华在得知X公寓X楼有两套尾房捆绑销售后，我们就一起购买了这两套房屋，诉争房屋属于配套公建，环境非常的差，是尾房中的残次房屋，否则也不会在竣工十年后还无人购买，而且诉争房屋中的公摊面积特别大，因此我也属于在不同程度上接受了新松家园公司的不平等条件，才使得我可以略低于商品房的价格购买诉争房屋。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。
本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建设单位擅自处分业主共有部分，权利人请求确认处分行为无效的，人民法院应予支持。本案的争议焦点为诉争房屋是否属于业主共有抑或属于开发商所有。依据X公寓实测报告及海淀测绘队出具的情况说明，诉争房屋并未当做共有共用部位分摊给其他可出售的房屋，且其本身有公摊面积，因此诉争房屋应为新松家园公司所有的商业用房，而非属于业主共有。王惠君关于诉争房屋属于业主共同共有，新松家园公司属于无权处分的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。一审法院驳回王惠君的诉讼请求正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
一审案件受理费七十元，由王惠君负担（已交纳三十五元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由王惠君负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 京
审 判 员 刘燕风
代理审判员 尤 頔
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 张 海