吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉03民终464号上诉人（原审被告）李南，女，1986年6月7日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：谢计春，吉林迪瑞律师事务所律师。被上诉（原审原告）张洪玉，男，1964年8月14日出生，汉族，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：孙晶，吉林雅怀律师事务所律师。原审被告：王晓波，男，1964年8月29日出生，汉族，住吉林省公主岭市。原审被告：路金荣，女，1963年11月22日出生，汉族，住吉林省公主岭市。原审被告：彭福军，男，1967年4月14日出生，汉族，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：谢计春，吉林迪瑞律师事务所律师。原审第三人：公主岭浦发村镇银行股份有限公司，住所地公主岭市光明路1999号。法定代表人：马振地，董事长。委托诉讼代理人：贾东岩，行长助理。委托诉讼代理人：杜靓巍，业务主管。上诉人李南与被上诉人张洪玉，原审被告王晓波、路金荣、彭福军，原审第三人公主岭浦发村镇银行股份有限公司因所有权确认纠纷一案，不服吉林省公主岭市人民法院（2017）吉0381民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李南上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法认定张洪玉与王晓波签订的《铁南鑫鑫家园教师楼二期购房合同》无效；3、依法认定李南与王晓波签订的《房屋买卖合同》合法有效；4、要求被上诉人负担本案的诉讼费用。其主要理由是，一、原审判决认定“张洪玉与王晓波签订的《铁南鑫鑫家园教师楼购房合同》合法有效”，明显违背客观事实和法律规定，应依法予以纠正。1、原审判决对王晓波的身份关系认定有误，王晓波并非是教师楼的实际开发商，合同主体及出卖人主体不合法。2、教师楼或王晓波2008年6月10日的售楼行为违法。3、原审判决对张洪玉提供的《购房合同》时间及真伪等方面认定错误。二、李南与王晓波签订的《房屋买卖合同》合法有效，且已办结物权登记，应得到法律的支持。1、2011年11月16日，王晓波及妻子路金荣二人为了给其儿子王路宇购房，将王晓波名下的房屋抵押给金合农村信用社，以王路宇名义办理贷款50万元，贷款期限为一年，即截止2012年11月15日。时至2013年6月10，王晓波因逾期7个月无力偿还贷款本息，决定出卖其抵押的房屋偿还贷款本息。王晓波经与彭福军商议，王晓波以偿还银行的59万余元本息作为支付购房款为条件，彭福军出资为李南购买该抵押房屋，为此王晓波与李南签订了《房屋买卖合同》，并已实际履行。2、原审判决对于彭福军实际给付购房款的事实不予认定，实属错误，应予纠正。三、原审判决以交易价格作为否定李南买卖合同的理由不能成立。1、王晓波当时出卖抵押房屋有着特定的背景和原因，即不卖房将继续扩大利息的损失，且面临抵押房屋被银行拍卖还债。2、王晓波在买房时，房屋已属于第二手房，而且是王晓波夫妻二审自愿出卖的价格。四、原审判决对李南买受房后利用该房屋从事商业活动进行评价，超出了本案的审理范围，且其评议理由牵强。张洪玉辩称:被上诉人认为一审认定事实清楚,适用法律正确,证据采信得当,结果公平合理。王晓波是房屋的实际开发人,与张洪玉之间的合同是合法有效的,合同签订的主体适格。2008年9月房屋交付使用，张洪玉买房的时候是现房，合同是王晓波提供的制式合同，虽然是复印的，但是不影响合同的真实性，合同对房屋价格等主要内容都有约定，并且双方对合同内容均无争议。王晓波与其他人签订的合同都是这样的形式，均存在涂改和划线等瑕疵，不能因此否定合同的有效性。李南与王晓波签订的合同无效，王晓波与李南并没有达成买卖房屋的共同意思表示，一审时原审法院询问了李南，李南明确说房屋不是他购买的，是他姨夫买的，登记在其名下，因此，李南与王晓波并没有达成共同的意思表示，合同是无效的。房屋没有登记在彭福军名下，彭福军也没有因此取得物权。彭福军述称，对上诉人的上诉请求没有意见。公主岭浦发村镇银行股份有限公司述称，对上诉人的上诉请求没有意见。张洪玉向一审法院起诉请求:1.请求判令张洪玉与王晓波（范家屯铁南鑫鑫家园教师楼）签订的房屋买卖合同有效，确认铁南鑫鑫家园教师楼第5栋1单元1-2层楼房为张洪玉所有；2.请求判令确认王晓波与李南签订的房屋买卖合同无效；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:王晓波与路金荣系夫妻关系，王晓波系范家屯铁南鑫鑫家园教师楼（以下简称教师楼）的实际开发商。2009年6月10日，王晓波以范家屯铁南鑫鑫家园教师楼的名义与张洪玉签订了《铁南鑫鑫家园教师楼购房合同》，约定将位于公主岭市范家屯镇鑫鑫家园教师楼小区的第5栋1单元1-2层南侧、预测建筑面积为163.27平方米的楼房出售给张洪玉，单价为每平方米1050元，总价为171430元。同日，张洪玉支付了房款171430元，后一直占有争议房屋至今。该房屋于2008年12月8日，由王晓波办理了产权证照，将产权办理在自己名下，取得方式为自建。双方交易后，未办理产权变更登记。2013年6月10日，李南与王晓波签订了《房屋买卖合同》，约定王晓波将争议房屋以20万的价格出售给李南，同时约定签订合同当日交付房屋。完税证载明价格为293886元。2013年6月24日，王晓波、路金荣协助李南办理了房屋所有权证书，将争议房屋过户到李南名下，证书编号为公主岭市房权证公主岭市字第XX**号，房屋性质为商品房，用途为非住宅，建筑面积为163.27平方米。但是彭福军、李南并未实际占有争议房屋。2013年6月26日，李南委托长春中兴房地产估价有限责任公司对争议房屋进行抵押价值估价，估值为914312元。2013年7月5日，李南以争议房屋作抵押在浦发村镇银行贷款50万元，贷款后李南未及时还款，浦发村镇银行于2015年1月4日向本院起诉，要求李南还款并对争议房屋享有优先受偿权。2015年5月9日，本院以（2015）公民二初字第158号民事判决书判决李南向浦发村镇银行偿还借款本金及利息534404.14元，并判决浦发村镇银行对抵押物（争议房屋）享有优先受偿权。另查明，2011年11月16日，王晓波之子王路宇在吉林春城农村商业银行股份有限公司（原为吉林公主岭农村合作银行，以下简称春城农商银行）借款50万元，借款期限为2011年11月16日至2012年11月15日，王晓波以其名下所有的127.36平方米房屋（韩玉芬案争议房屋）以及88.65平方米房屋（李喜福案争议房屋）为王晓波之子王路宇借款进行抵押担保。2013年7月3日，王路宇通过春城农商银行工作人员张某账户内的591465.75元偿还了春城农商银行的上述贷款。李南与王晓波签订的房屋买卖合同，出卖人为王晓波，买受人名义上是李南，但实际买受人是彭福军。李南原审时出庭承认，该房屋是替其五姨夫彭福军顶名购买。彭福军原审系李南的委托诉讼代理人，亦承认房屋是其购买，因其在长春有房，为回避多套住房税费以李南名义购买。重审后两次庭审，彭福军说法又不一致，第一次陈述，房屋系李南婆婆出资购买，第二次称是其出资购买赠与李南。李南和彭福军在本案原审时的陈述更符合常理，且买卖房屋的过程均是彭福军全程参与，该买卖合同系彭福军以李南的名义与王晓波签订的合同。一审法院认为，王晓波以教师楼的名义与张洪玉签订的合同，应依法认定为有效合同。王晓波系范家屯铁南鑫鑫家园教师楼实际开发商，2008年12月8日，办理了争议房屋产权证，将争议房屋登记在自己名下。2009年6月10日，王晓波以教师楼的名义将争议房屋出售给张洪玉，张洪玉交付了购房款，王晓波交付了房屋，该房屋一直由张洪玉使用至今，对此王晓波予以承认，双方房屋买卖意思表示真实。虽然双方一直未办理不动产变更登记手续，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”规定，不影响合同的效力。彭福军、李南辩解称，范家屯铁南鑫鑫家园教师楼不是在工商局依法注册成立的法人单位，没有公章，合同不应成立；合同只有后一页是原件；付款方式为现金亦不可信。本院认为，王晓波取得争议房屋所有权在先，与张洪玉买卖房屋在后，王晓波有权处分自己名下的房产，无论范家屯铁南鑫鑫家园教师楼是否是依法在工商局注册成立的法人单位，都不影响合同的成立与效力。彭福军、李南提出的其他主张，由于未提供相应的证据予以证实，也未向本院申请对公章、名章形成时间和真伪进行鉴定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”规定，应承担举证不能的法律后果。彭福军以李南名义与王晓波签订的买卖合同，应认定为无效合同。作为合同一方当事人，王晓波否认与彭福军、李南存在房屋买卖的真实意思，而是为了办理贷款做的房屋买卖手续，王晓波也未收到彭福军、李南支付的购房款。合同签订上看，该房屋买卖合同同其他普通的房屋买卖合同相比，对税费、房款支付方式、权属登记、争议的解决方式等约定过于简单，有的未作约定，因此不符合交易习惯。从合同履行上看，彭福军是否履行了给付房款义务难以认定，彭福军未能提供充分证据证明其已经交付房款。首先，王晓波否认收到彭福军、李南的购房款；其次，合同上也未约定房款的支付方式；第三，彭福军主张其是通过案外人张某的账户替王晓波之子王路宇偿还银行借款的方式给付的房款，并提供了证人张某出庭证实该笔款项是作为彭福军给付王晓波的房款，但是彭福军未能提供王晓波出具的收款凭据等直接证据予以证实，因此，彭福军主张其已交付房款证据不足，本院不予采信。从双方交易价格上看，2009年6月10日，张洪玉购买争议房屋，单价为每平方米1050元。时隔四年，2013年6月10日，彭福军以李南名义签订房屋买卖合同时，163.27平方米的门市房，总价为20万元，单价为每平方米1225元。2013年6月26日，即李南在浦发村镇银行贷款前，长春中兴房地产估价有限公司评估争议房屋的价值914312元。估价方法是市场比较法即将估价对象与在估价时点有过交易的类似房产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。浦发村镇银行在庭审中亦承认该估价基本上是争议房屋的当时市场价值。从买房到贷款不足一个月的时间，同一房产的价值相差三倍以上，彭福军与王晓波约定的房屋价格属于明显不合理低价。从买房人的合理注意义务上看，彭福军在房屋买卖过程中没有尽到合理的审慎审查义务。彭福军未提供证据证明在双方交易过程中，对交易房屋进行必要的了解和调查，只是在争议房屋登记在李南名下后，在浦发村镇银行贷款时，带着银行人员去看房、拍照。彭福军作为房屋买受人不尽买房合理的注意义务，明显不符合房屋买卖的交易习惯。从彭福军、李南取得争议房屋所有权后立即贷款的行为看，彭福军、李南与王晓波签订房屋买卖合同后，于2013年6月24日办理了不动产登记，而在2013年7月5日即到浦发村镇银行贷款50万，在其对房屋的实际情况不了解、未入住的情况下，却在短期内办理了房屋抵押贷款，不符合其购房目的，难以认定其系支付合理对价的善意受让人。故从买卖合同双方意思表示不真实、条款约定过于简单、合同价款未履行、低价约定、未尽到合理的审慎审查义务、买房后短期内抵押贷款等方面综合分析，彭福军与王晓波之间存在恶意串通，虽然双方串通的目的不尽相同，但后果是相同的，即损害了张洪玉的合法权益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”规定的情形，因此彭福军以李南名义与王晓波签订的房屋买卖合同无效。关于争议房屋的所有权的归属问题。彭福军以李南名义与王晓波签订的合同无效，基于无效的合同，彭福军以李南名义享有的不动产的权利消灭。而张洪玉与王晓波签订的合同虽然有效，也实际占有至今，但是依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，张洪玉的房屋未进行登记公示，也不符合法律另有规定的情形，只取得了债权，未取得物权，因此，不发生物权效力，张洪玉要求确认争议房屋归其所有的请求，本院不予支持。遂判决：1、张洪玉与王晓波签订的《铁南鑫鑫家园教师楼购房合同》合法有效；2、彭福军以李南名义与王晓波签订的《房屋买卖合同》无效；3、驳回张洪玉的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院对原审查明的事实予以认定。本院认为，一、王晓波以范家屯铁南鑫鑫家园教师楼的名义与张洪玉签订的购房合同有效。王晓波是范家屯铁南鑫鑫家园教师楼实际开发商，有权处分案涉房屋。张洪玉于2009年6月10日购买案涉房屋，交付了购房款后王晓波实际交付了房屋，张洪玉使用案涉房屋至今。王晓波在询问笔录中对该房屋卖予张洪玉予以承认，双方房屋买卖合同成立且生效。虽未办理不动产变更登记手续，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，不影响房屋买卖合同效力。李南提出“王晓波并非是教师楼的实际开发商，出卖人主体不合法。教师楼或王晓波2008年6月10日的售楼行为违法。原判决对李南提供的《购房合同》真伪等方面认定错误”的上诉请求，未提出相应的反驳证据予以证明，其该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、彭福军以李南名义与王晓波签订的房屋买卖合同，因违反法律规定而无效。对于李南与王晓波签订的房屋买卖合同，王晓波否认与彭福军和李南存在房屋买卖的意思表示，称是为了办理贷款做的房屋买卖手续。王晓波亦表明未收到彭福军、李南支付的购房款。而彭福军提供的交付购房款的证据不充分，是否实际履行了交付购房款的义务难以认定。彭福军作为房屋实际买受人，从其提供的证据来看，其没有尽到买房合理的注意义务，在房屋交易及过户后未主张交付房屋，亦未对房屋实际使用人张洪玉提出任何异议，不符合房屋买卖的交易习惯。李南于2013年6月24日办理了案涉房屋的不动产变更登记，在同年7月5日即在浦发村镇银行贷款50万，在其对房屋的实际情况不了解、未实际接收房屋的情况下，办理了房屋抵押贷款，至今未予偿还，难以认定其系案涉房屋支付合理对价的善意受让人。一审判决认定彭福军与王晓波之间存在恶意串通，损害了张洪玉的合法权益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”规定的情形，认定彭福军以李南名义与王晓波签订的房屋买卖合同无效认定事实正确，符合法律规定，应予维持。李南提供的证据不足以认定其购买案涉房屋时双方意思表示真实，其该项上诉请求缺乏事实依据，与法律规定相悖，本院不予支持。综上所述，上诉人李南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李南负担。本判决为终审判决。审判长  田迎春审判员  王玉敏审判员  毕 莹二〇一八年六月十二日书记员  陈 爽