福建省龙岩市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）闽08执复32号复议申请人童锋不服福建省长汀县人民法院（下称长汀法院）（2017）闽0821执异5号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。二、当事人基本情况复议申请人（被执行人）：童锋，男，1962年12月30日生，汉族，住福建省××××号，公民身份证号码：。申请执行人：童家文，男，1979年1月2日生，汉族，住福建省××县××镇××坊村××号，公民身份证号码：。申请执行人：张长金，女，1979年11月19日生，汉族，住福建省××县××村××号，公民身份证号码：。申请执行人：钟志生（又名钟志新），男，1944年12月26日生，住福建省××州镇××号，公民身份证号码：。申请执行人：陈林模，男，1948年11月1日生，汉族，原住长汀县××××号，现住长汀县××××号，公民身份证号码：。被执行人：朱晓玲，女，1967年3月19日生，汉族，住福建省××××号，公民身份号码：。复议申请人童锋不服福建省长汀县人民法院（下称长汀法院）（2017）闽0821执异5号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。长汀法院在执行申请执行人童家文与被执行人童锋、朱晓玲房屋买卖合同纠纷案中，童锋对长汀法院拍卖其所有的座落于长汀县汀州镇营背街四大巷50号房屋提出异议,请求：1.停止对座落于长汀县汀州镇营背街四大巷50号房屋4-6层无证部分的拍卖。2.对上述房屋的1-3层进行评估后再拍卖。长汀法院认为，童锋所提出的书面异议，属于对人民法院执行行为提出的异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议，人民法院应当对书面异议进行审查。案涉房屋4-6层虽未经有权机关进行审批而建，但该建筑物的价值依然存在，其价值也归属于建筑物的所有人。长汀法院在执行过程中因童锋未履行生效法律文书确定的义务，裁定对其财产进行拍卖，符合法律规定。因案涉房屋4-6层建筑物是建立在经合法审批的建筑物及土地使用权之上，相关行政机关也末对违法建筑作出处理，该建筑物是一个整体，若强行分割拍卖会对整幢建筑的价值造成极大的影响，事实上也不可能对该幢房屋的合法建筑及违法建筑分开来拍卖，故只能进行整体拍卖。最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知中指出“不具备初始登记条件的（房屋），原则上进行‘现状处置’……后续的的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”。拍卖该房产时，长汀法院会在拍卖公告中对该房屋的现状作详尽说明，能否进行产权登记的后果由买受人自行负责。因此，案涉房屋4-6层的无证建筑仍可连同合法建筑一并进行拍卖。厦门均达公司是具备合法房地产估价资质的机构，已依法登记注册，在估价报告中签名的估价师也具备房地产估价资格。该机构于2015年9月22日作出的房地产估价报告，童锋于2015年10月16日对估价报告提出异议，长汀法院已将其异议转交给了评估机构，评估机构于2016年7月26日作出了补充评估，故应该认为评估机构已充分考虑了童锋提出的异议及作出修正时的市场价格变化因素，同时评估机构也对评估标的、报告使用期限作出了修正。童锋认为估价报告已严重超期的理由并不充分。因此，评估机构及评估人员在遵守法律、行政法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则的情况下对资产进行评估，不应受到其他方面的干扰，其作出的估价报告，如果没有违反法律的规定，也不宜对评估标的再次要求进行评估。故童锋请求停止对案涉房屋4-6层无证建筑部分拍卖，对该幢房星1-3层进行重新评估的异议，缺乏法律依据，不予支持。朱晓玲对童家文与童锋房屋买卖合同一案的实体问题有异议，不属于本案的审查范围，朱晓玲可通过其他法律途径处理。因本案主要是针对童锋提出的书面异议进行审查，朱晓玲认为童锋的债务有些是童锋的个人债务的意见，可通过其他法律程序另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第二款、第十七条第一项的规定，裁定驳回童锋提出的异议请求。童锋向本院申请复议称，对长汀法院在(2017)闽0821执异5号执行裁定中认为“厦门均达公司是具备合法房地产估价资质的机构，已依法登记注册，在估价报告中签名的估价师也具备房地产的估价资格”无异议，但厦门均达公司在第一次对案涉房屋进行评估时评估范围不全面，对房屋内部装修价值没有进行评估，案涉房屋4-6层面积测算错误，且遗漏了60多平方米的地下室未评估在内，导致案涉房屋估价偏低，明显与事实不相符。然而长汀法院却迷信该公司的资质，采用该公司错误的估价报告，超低于市场价网拍案涉房屋。童锋提出异议后，厦门均达公司于2016年7月26日作出了补充评估，长汀法院对厦门均达公司修正后的评估报告未作认真核实就认为已充分考虑了童锋提出的异议及作出修正时的市场价格变化因素，对评估标的、报告使用期限作出了修正。但厦门均达公司再次评估虽对评估范围进行了修正，在厦门均达公司认可目前龙岩市楼房价格呈上升态势的情况下未考虑修正后的房地产市场变化因素，补充报告仍采用其一年前出具的失误报告里的市场参考指数。厦门均达公司2015年9月22日出具的厦均房估龙字（2015)A第0017号《房地产估价报告》的第3页《致委托方函》里的特别提示“估价报告使用期限：自完成估价报告日2015年9月22日起原则规定为一年，但在市场状况化很大的场合，估价报告应用的有效期-般不超过半年”，长汀法院对特别提示视而不见。另外，厦门均达公司认为无证住宅售价约为有证住宅售价的70%，但在计算时却按60%计算。2016年3月1日童锋委托龙岩中恒公司对涉案房屋进行重新评估，龙岩中恒公司的评估时点为2016年3月1日，市场价值为283.64万元。该结果与厦门均达公司补充评估结果相差较大。长汀法院对厦门均达公司出现的失误视而不见，认为厦门均达公司如果没有违反法律的规定，不宜对评估标的再次要求进行评估。即使厦门均达公司的评估结果无误，但该结果得出的价值时点为2015年8月6日，至今有二年多，案涉房屋价值市场状况已经发生较大变化，采用该价值时点出具的《房地产评估报告》损害童锋的合法权益。请求依法撤销长江县人民法院(2017)闽0821执异5号执行裁定，另行委托其它有资质的评估机构进行重新评估，并在新出具的评估报告的使用期限内对涉案房屋进行网拍。本院查明，童锋、朱晓玲与童家文房屋买卖合同纠纷一案，长汀法院于2013年10月26日作出（2013）汀民初字第1218号民事判决，童锋、朱晓玲应返还童家文购房款、装修费用合计1525000元及相应利息。童锋、朱晓玲应于判决生效后立即向童家文支付保全申请费5000元。童锋、朱晓玲不服,向本院提起上诉，本院于2013年2月4日作出（2013）岩民终字第21号民事判决，驳回上诉，维持原判。童锋、朱晓玲未履行生效判决确定的义务，童家文向长汀法院申请强制执行。长汀法院于2015年6月29日作出（2013）汀执行字第712-3号执行裁定，拍卖或变卖已查封的童锋所有的座位于长汀县汀州镇营背街四大巷50号房屋一憧（房产证号：汀房权证城86**号）。2015年7月7日，长汀法院委托厦门均达公司对案涉房屋进行价值评估。2015年9月22日，厦门均达公司作出厦均房估龙字（2015）A第0017号房地产估价报告，该估价报告载明“估价对象于价值时点2015年8月6日的：（1）在未设立法定优先受偿权利下的房地产价值为人民币贰佰零肆万陆仟柒佰元整（RMB204.67万元）……扣减买、卖双方预期的主要过户税费后的净值为人民币壹佰捌拾肆万元整（RMB184万元）”（异议卷P19）“估价报告使用期限：自完成估价报告日2015年9月22日起原则上为一年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年”（异议卷P20）。2015年10月16日，童锋就厦均房估龙字（2015）A第0017号房地产估价报告向长汀法院提出异议。2016年5月10日，长汀法院以评估价184万元，起拍价184万元在淘宝网上发布第一次司法拍卖公告。2016年5月31日，该场拍卖流拍。2016年7月26日，针对童锋提出的异议，厦门均达公司作出厦均房估龙字（2016）A第0020号房地产估价报告，该估价报告载明“估价对象于价值时点2015年8月6日的：（1）在完整产权下的房地产价值为人民币贰佰壹拾陆万陆柒仟元整（RMB216.7万元），房地产单价为：1-3层（有证）3498元/㎡、4-6层（无证）2099/㎡、地下室（无证）1500/㎡……扣减预期的主要过户税费（不含契税）后的净值为人民币贰佰零壹万叁仟壹佰元整（RMB201.31万元）”（异议卷P71-72），估价报告使用期限：自完成估价报告日2016年7月26日起原则上规定为一年”（异议卷P65）2016年9月30日，长汀法院以评估价201.31万元，起拍价201.31万元在淘宝网上发布第一次司法拍卖公告。2016年10月18日，该场拍卖流拍。2016年11月11日，长汀法院以评估价201.31万元，起拍价161.048万元在淘宝网上发布第二次司法拍卖公告。2016年12月1日，该场拍卖流拍。承办人认为，长汀法院委托厦门均达公司对案涉房屋进行价值评估，在厦门均达公司作出厦均房估龙字（2015）A第0017号房地产估价报告后童锋提出异议，针对童锋所提异议，厦门均达公司于2016年7月26日作出厦均房估龙字（2016）A第0020号房地产估价报告，案涉房屋在完整产权下的价值为216.7万元，扣减预期的主要过户税费（不含契税）后的净值为201.31万元，同时载明“估价报告使用期限：自完成估价报告日2016年7月26日起原则上规定为一年”。2016年9月30日，长汀法院根据厦均房估龙字（2016）A第0020号房地产估价报告的评估价值拍卖案涉房屋程序合法，并无不当。厦门均达公司作为具备合法资质的房地产评估机构，在没有证据证明鉴定过程明显违反法律规定情况下，不宜要求对评估标的再次进行评估。童锋关于厦门均达公司认为无证住宅售价约为有证住宅售价的70%，但在计算时却按60%计算的主张无事实依据，不予采纳。综上所述，长汀法院根据厦门均达公司于2016年7月26日作出的厦均房估龙字（2016）A第0020号房地产估价报告拍卖案涉房屋并无不当，长汀法院（2017）闽0821执异5号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。童锋的复议理由不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回童锋的复议申请，维持龙岩市长汀县人民法院（2017）闽0821执异5号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张长生审判员  廖伟华审判员  卢宝报二〇一七年十二月二十九日书记员  魏焓蕾附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。……