河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫12民终1838号
上诉人(原审原告、原审反诉被告）：丁莉，女，汉族，住义马市。
委托诉讼代理人：马军英，河南鸿庆律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人(原审被告、原审反诉原告):张长江，男，汉族，住洛阳市洛龙区。
委托诉讼代理人：宋荣甫，男，汉族，住洛阳市涧西区，由洛阳市洛龙区开元路办事处定鼎门社区居民委员会推荐，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：刘和民，男，汉族，住义马市，由洛阳市洛龙区开元路办事处定鼎门社区居民委员会推荐，代理权限为一般代理。
上诉人丁莉、上诉人张长江因房屋租赁合同纠纷一案，不服义马市人民法院（2017）豫1281民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁莉的委托诉讼代理人马军英、上诉人张长江的委托诉讼代理人宋荣甫、刘和民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
丁莉上诉请求：改判张长江向丁莉赔偿25万元，改判丁莉向张长江支付房租3万元。事实与理由：1、本案房屋未经竣工验收和消防验收，且权属存在争议，另外，水电为临时用水用电系统，经常停水停电，饭店无法正常经营。张长江交付的租赁房屋，未达到法定和约定的使用条件，严重违约，双方之间的合同解除应是法定解除，一审认定双方租赁合同应视为协议解除错误；2、解除合同的时间应是2016年9月18日，一审认定解除时间是2017年元月错误；3、张长江提供的房屋未达到法定和约定的使用条件，在其严重违约的情况下，丁莉有权行使抗辩权拒绝支付房租，一审认定我方未按时交纳房租是导致租赁合同解除的一个因素错误；4、一审适用法律错误，我不应向张长江支付7万元房租，2016年9月之后的租金不应支付。
张长江辩称，因丁莉饭店生意不好，经营不下去，提出解除合同，我方也同意，双方是协议解除合同；2016年9月18日时丁莉丈夫通过手机微信给张长江说准备停业，想转租，不能算是我方收回房屋，收回房屋的时间应自2017年元月9日我安排人在门上上锁之日，解除合同的时间一审认定是2017年元月正确；房屋的权属不存在争议，整栋楼水电是一个系统，水电不存在临时问题。房租问题，只要不是导致出租房屋不能使用，就是有效合同，应当交纳房租。
张长江上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回丁莉关于装修物残值赔偿的请求；2、维持一审判决第三项，改判增加逾期支付房租利息3616元（2016年10月1日至2017年7月底），并继续支付至终审判决之日；3、撤销一审判决第四项，改判丁莉拆除可移动物品（电器、照明、厨房设备、餐具及桌椅），钢结构、墙面、地面、门窗、水电设施无条件免费留给我方；5、撤销一审判决第五项，改判丁莉赔偿我因房屋无法出租的损失12.5万元，并继续承担可移动物品占用房屋期间的损失（参照租赁合同约定的租金）。事实与理由：1、双方协商租赁、经营期间、提出解除合同及一审诉讼开庭，都是丁莉的丈夫出面办理，其丈夫与我多次短信内容证明其正常经营、市场变化、拖欠租金、支付租金承诺、要求解除合同等一系列事实。2016年9月告知我决定停业，寻求转租合作等，我等了三个月，多次通知移出物品，交付房屋，但丁莉一方既不支付房租，又不交付房屋。无奈2017年1月初收回房屋，并通知对方移出物品，对方要求我方将物品留下，让我补偿购买，多次协商不成，形成诉讼。本案租赁合同合法有效，丁莉拖欠、拒付租金，是解除合同的违约过错方。2、一审认定出租房屋为临时用水、用电系统，经营中经常发生停水、停电，认定我方对解除合同也具有过错，判决我补偿丁莉17违约装修款错误；3、拖欠租金，应当支付迟延付款利息；4、一审未区分“餐厅财产清单”与“可移动物品清单”认定事实不清，应按照合同约定认定“可移动物品”。5、丁莉转租不成，又迟迟不移走可移动物品，应当赔偿物品占用期间的房屋损失。
丁莉辩称，1、双方租赁合同是因张长江交付的房屋不符合使用条件，合同目的不能实现，张长江严重违约才进行解除，并非协议解除；2、合同解除是因张长江的过错造成，我方租期8年，投入140万元装修，张长江应当赔偿，我方要求赔偿30万元具有事实和法律依据；3、一审判决不支持张长江逾期利息的请求正确；4、租赁协议第14条约定不适用本案；5、2016年9月电话通知张长江解除租赁合同后就撤出，房屋已由张长江控制，解除合同时间应为2016年9月，张长江让丁莉承担无法出租的损失没有事实和法律依据。
丁莉向一审法院起诉请求：1、解除商铺租赁合同并要求张长江赔偿损失30万元；2、本案的所有诉讼费用由张长江承担。
张长江向一审法院反诉请求：1、丁莉将租赁房屋中的可移动物品移出，腾退房屋；2、丁莉支付房屋租金10万元，逾期付款利息3616元（按贷款利率4.35%，自2016年10月1日计算至2017年7月31日）；3、丁莉赔偿2017年房屋无法出租的损失12.5万（7.5个月）；如继续占有房屋继续计算赔偿至移走其物品止；4、丁莉承担诉讼费。
一审法院认定事实：2015年9月13日，丁莉与张长江签订房屋租赁合同，合同约定丁莉承租张长江位于义马市技校门口南××、东临该楼拐角两间门面房，上下两层，面积614.8平米，租赁期八年，自2016年1月1日至2023年12月31日止，房屋用途为商业营业使用，租金前两年每年20万元，第三年至第五年租金每年25万元，后三年租金由双方根据市场价协商确定，租金每年支付一次，承租方在每年12月31日前向出租方一次性支付当年租金。租赁合同还约定由承租方丁莉向出租方张长江交纳定金2万元，房屋租金从2016年1月1日起算，房屋租赁后所交纳定金2万元转变为租房押金。合同签定当日，丁莉向张长江交纳定金2万元，并在房屋交接验收单上签字确认，验收单上显示门、窗、空调系统、外墙、供电、给水完好，后丁莉对承租的房屋进行了装修并开始正常营业，因涉案房屋安装为临时用水、用电系统，营业中经常发生停水、停电。截至2016年7月底，丁莉共向张长江交纳房租11万元，后丁莉因生意亏损未再向张长江交纳剩余房租，张长江多次向丁莉催收房租未果，2017年1月，张长江派人将涉案房屋换锁收回，丁莉得知房屋换锁的情况后，并未对张长江提出异议。
经查，丁莉在承租了涉案的房屋后，即对房屋进行了装修，并购置了大量物品，根据所提交证据显示，装修及购置物品共花费140余万元，其中不可移动的物品花费将近100万元。经双方当事人核对确认，所有可移动物品的清单已附录在卷。
另查明，因张长江诉河南朝前实业有限责任公司、岳强周民间借贷纠纷一案由一审法院审理结案，后张长江向申请执行河南朝前实业有限责任公司、岳强周，2015年11月24日，一审法院作出（2015）义执字第405号执行裁定书，裁定书中显示河南朝前实业有限责任公司、岳强周同意将其位于义马市技校东南角、南临千秋路、以拐角为始往西、上下两层为614.8平米的房屋（即涉案的房屋）抵顶给张长江以清偿债务。截至丁莉起诉，涉案房屋未经过竣工验收及消防验收。
一审法院认为：丁莉在庭审中诉称涉案房屋未经过竣工验收及消防验收，违反了我国建筑法及消防法的强制性规定，本案的租赁合同应属无效。根据最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同的司法解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，根据该条规定，租赁房屋的合法性审查应当以是否取得规划许可证为核心要件，且根据我国《消防法》第十条的规定，必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，才应当认定租赁合同无效。结合本案，涉案房屋所在的工程是根据规划许可建造，系合法不动产，且该房屋并不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的房屋，故双方当事人所签订的房屋租赁合同仍属有效。张长江根据合同约定要求丁莉支付尚欠的房屋租金，符合法律规定，予以支持。根据庭审调查的情况，涉案房屋一年租金20万元，丁莉已向张长江支付房租11万元及房屋押金2万元，扣减上述款项，丁莉还需向张长江支付租金7万元。张长江要求丁莉支付逾期付款利息3616元，双方在租赁合同中对逾期支付房租并未约定违约责任，应视为丁莉不承担逾期付款的利息，故张长江的该项诉讼请求，无相关事实依据，不予支持。
根据《合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案双方虽然未在租赁合同中约定解除合同的条款，但在2017年1月，张长江将涉案房屋加锁收回后，丁莉对此并未提出异议，本案租赁合同应视为双方协议解除。张长江依据解除的合同要求丁莉移出租赁房屋中的可移动物品、腾退房屋，该诉讼请求符合法律规定，予以支持。依据最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同的司法解释》第十一条的规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任，结合本案，丁莉未按时交纳房租及张长江所提供的出租屋水电不稳定均是导致本案租赁合同解除的因素，根据双方当事人过错程度，结合丁莉在对承租房屋装修时所花费用，酌定张长江对涉案房屋中已经形成附合的装饰装修物承担17万元的补偿责任。
张长江以涉案房屋自2017年1月至今房屋无法出租为由，反诉要求丁莉承担损失12.5万元，根据庭审调查的情况显示，2017年1月之后，涉案房屋即在张长江的控制之下，而张长江并未提交有效证据证实造成涉案房屋未能对外出租的原因是丁莉所导致，故张长江要求丁莉承担房屋无法出租所造成的损失，该诉讼请求证据不足，依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、丁莉与张长江于2015年9月13日签订的房屋租赁合同解除；二、张长江于本判决生效之日起十日内给付丁莉装修补偿款17万元；三、丁莉于本判决生效之日起十日内给付张长江房租款7万元；四、丁莉于本判决生效之日起十日内将所租赁房屋中的可移动物品（清单见附件）移出并腾退房屋；五、驳回张长江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5800元，由丁莉负担4500元，张长江负担1300元；反诉费2364.50元，由张长江负担1634.5元，丁莉负担730元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审查明事实与一审一致。
本院认为：关于租赁合同解除相关问题，丁莉2016年9月提出想转租，不再租赁房屋，但双方一直没有达成一致意见，丁莉也未将可移动物品移出并交回房屋。2017年元月份，张长江在租赁房屋门上上锁，丁莉对此也未提出异议，一审认定应视为双方经协商解除合同并无不当。张长江在2017年元月在租赁房屋门上上锁后，其取得了该房屋的控制权，一审认定解除合同的时间应为2017年元月份亦无不当。
关于丁莉应支付房屋租金数额及其是否应支付逾期租金利息问题，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且已实际履行，丁莉应按照约定支付租金，一审对丁莉仍应支付7万元租金数额计算并无不当，丁莉上诉请求改判支付租金3万元不能成立。双方对于逾期支付租金问题没有约定，一审未支持张长江关于支付逾期租金利息的请求亦无不当。
关于张长江请求承担房屋无法出租的损失问题，结合双方解除租赁合同和起诉解决纠纷的时间，张长江自2017年1月已经实际控制该房屋，其未能对外出租该房屋的损失不应由丁莉承担，一审对其该请求未予支持并无不当。
关于可移动物品范围问题，一审法院组织双方对可移动物品进行清点登记，并制作了可移动财产登记清单，张长江的特别授权委托诉讼代理人刘和民在登记清单上签名，一审按照可移动财产登记清单判决丁莉移出并腾退房屋正确。
关于张长江是否应对装修残值进行补偿及补偿数额如何认定的问题，租赁合同约定租期为8年，租赁合同2015年9月13日签订，2017年元月解除，结合租期、装修投入及实际租赁时间较短等客观情况，一审判决张长江对装修附合物予以补偿及对补偿数额的酌定并无不当。
综上所述，丁莉、张长江的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计8479元,由上诉人丁莉负担2700元，由上诉人张长江负担5779元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭旭飞
代理审判员 孟大艳
代理审判员 杨 超
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 王 伟