广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2722号
上诉人（原审被告）：潘英，女，1978年1月29日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：李明胜，系上诉人的丈夫。
被上诉人（原审原告）：广州中祈房地产中介服务有限公司，住所地。
法定代表人：李守毅，该公司总经理。
委托代理人：王文红，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人潘英因与被上诉人广州中祈房地产中介服务有限公司（以下简称中祈中介公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市番禺区钟村街祈福新村山泉居8街6号6楼03室的房屋（以下简称为“涉讼房屋”）的权属人为李雁南，房屋产权证号为C0××02。2012年6月18日，中祈中介公司、潘英与李雁南签订《房屋买卖合同》，其中合同约定潘英向李雁南购买涉讼房屋，房屋的成交价为2180000元；是次交易买卖税费均由买方支付；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介、咨询服务费，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币43600元（肆万叁仟陆百元整）作为中介代理费及咨询服务费，买方逾期支付上述中介代理费及咨询服务费的，每逾期一天，按应付费用的1％向经纪方支付违约金，直至上述中介代理费及咨询服务费全部支付完毕之日止；若买卖双方任何一方出现违约行为时，导致交易不能进行或者交易取消的，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询服务费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询服务费、经纪方实现债权的费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费等）；守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；若买卖双方共同或分别出现违约行为，或其亲属、代理人私下成交该物业，或因其泄露信息而导致未经经纪方的情况下成交该物业时，即均视为违约，买卖双方除应共同连带向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询服务费外，还应共同连带向经纪方支付买卖双方中介代理费及咨询服务费之和的一半作为违约金，同时承担经纪方实现债权的费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费等）。《房屋买卖合同》签订时，潘英支付了中介费21800元给中祈中介公司。其后潘英与李雁南因《房屋买卖合同》履行的问题产生争议，合同没有继续履行。潘英于2013年1月30日以《房屋买卖合同》无法继续履行为由起诉涉讼房屋业主李雁南至原审法院，原审法院于2013年6月6日作出（2013）穗番法石民初字第293号民事判决。其中判决查明，李雁南在与潘英签订房屋买卖合同后，收取了潘英支付的定金和部分首期楼款，却不积极履行合同约定的义务，反而将房屋另售他人，李雁南的行为违反了合同的约定，双方签订的房屋买卖合同已不可能继续履行，故潘英要求解除合同的主张原审法院应予以支持。其中判决：1、解除潘英与李雁南就广州市番禺区钟村街祈福新村山泉居8街6号6楼03室的房屋买卖合同法律关系；2、李雁南应于本判决发生法律效力之日起七日内向潘英返还已付房款（含定金）150000元；3、李雁南应于本判决发生法律效力之日起七日内向潘英赔偿中介费损失21800元。诉讼中中祈中介公司、潘英均确认（2013）穗番法石民初字第293号民事判决尚未生效。
2013年6月17日，中祈中介公司以潘英没有支付剩余的21800元中介服务费为由，向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、潘英支付拖欠的中介服务费21800元及违约金5000元；2、潘英承担本案诉讼费。
以上事实有《房屋买卖合同》、《房地产权证》、（2013）穗番法石民初字第293号《民事判决书》、当事人陈述以及原审法院庭审记录等证据予以证实
原审法院认为：中祈中介公司、潘英与案外人李雁南共同签订的《房屋买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。其中合同包括了潘英与李雁南之间的房屋买卖合同法律关系，以及中祈中介公司、李雁南与潘英之间的居间合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。中祈中介公司为经过国家核准从事居间业务的法人，在合同没有特别约定的情况下，居间人收取居间服务费不以委托人与相对人之间的合同是否实际履行为前提。故潘英在中祈中介公司提供居间服务促成潘英与房屋业主李雁南之间房屋买卖合同关系成立后，应按《房屋买卖合同》中有关居间合同的条款向中祈中介公司履行委托人的义务。根据该合同的约定，潘英应在合同签订之日向中祈中介公司支付中介代理咨询服务费43600元。潘英认为《房屋买卖合同》中约定未付的中介代理及咨询服务费应由违约方支付，但《房屋买卖合同》已约定“若买卖双方共同或分别出现违约行为，或其亲属、代理人私下成交该物业，或因其泄露信息而导致未经经纪方的情况下成交该物业时，即均视为违约，买卖双方除应共同连带向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询服务费外，还应共同连带向经纪方支付买卖双方中介代理费及咨询服务费之和的一半作为违约金，同时承担经纪方实现债权的费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费等）”因此中祈中介公司要求潘英支付剩余的中介代理及咨询服务费21800元，符合合同和法律的规定。而（2013）穗番法石民初字第293号民事判决只是对中祈中介公司与李雁南之间的房屋买卖合同关系权利义务作出的裁决，与中祈中介公司与潘英之间的居间合同关系属于不同的法律关系，潘英不能以判决认定其无违约责任为由而免除其支付中介代理及咨询服务费给中祈中介公司的合同义务。对潘英提出中祈中介公司应要求房屋业主李雁南支付中介代理咨询服务费，其不负担该项费用的抗辩意见，理据不成立，原审法院不予采纳。现中祈中介公司要求潘英支付该项费用合法有据，原审法院予以支持。中祈中介公司、潘英双方均确认潘英已支付21800元中介服务费给中祈中介公司，故潘英还需支付剩余的21800元给中祈中介公司。关于逾期付款违约金的问题。《房屋买卖合同》约定“买方或卖方逾期支付中介费的，每逾期一天，按应付费用的1％向经纪方支付违约金，直至上述中介代理费及咨询服务费全部支付完毕之日止”，因该违约金标准明显高于中祈中介公司因潘英迟延支付中介费所遭受的实际损失，故原审法院将酌情予以减少。依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院将逾期支付中介代理和咨询服务费的违约金标准调整为中国人民银行逾期贷款利率。中介代理和咨询服务费支付时间是《房屋买卖合同》签订之日即2012年6月18日，因此逾期付款违约金应从次日即2012年6月19日起按中国人民银行逾期贷款利率标准计至款项清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2013年9月16日作出如下判决：一、潘英于本判决生效之日起十日内向广州中祈房地产中介服务有限公司支付中介代理咨询服务费21800元；二、潘英于本判决生效之日起十日内向广州中祈房地产中介服务有限公司支付中介代理咨询服务费逾期付款违约金（以21800元为本金，从2012年6月19日起按中国人民银行逾期贷款利率标准计至款项清偿之日止，违约金总额以21800元为限）；三、驳回广州中祈房地产中介服务有限公司其余的诉讼请求。如潘英不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费235元，由潘英负担。
上诉人潘英不服原审判决，向本院提起上诉称：1、请求驳回原审判决并判令中祈中介公司全部诉讼请求无效，责令追讨我方已支付对方的中介手续费。理由：1、2012年6月18日，经被上诉人介绍我方与李雁南签订房屋买卖合同，当时我方支付了中祈中介公司中介手续费21800元，另一半手续费按当初约定等房屋买卖办证后再行支付。按照对等原则，中祈中介公司方在收取了手续费后没提供任何有效的服务内容，导致卖方一房两卖，合同无法履行，造成我方经济上和精神上的很大损失。2、番禺区法院作出穗番法石民初字第293号判决卖方李雁南（违约方）负全责，承担守约方（我方）为履行合同所支付的一切费用（含中介手续费）。
被上诉人广州中祈房地产中介服务有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，根据双方当事人合同约定，当出现房屋买卖双方任一方违约的情况，中介方向违约方追索损失，包括中介费。故上诉人主张本案剩余中介费由卖方负担，符合合同约定，本院予以采纳。原审法院查明事实清楚，但是对合同约定的权利义务认定错误，导致判决错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第709号民事判决；
二、驳回广州中祈房地产中介服务有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费235元、二审案件受理费470元，均由广州中祈房地产中介服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年八月二十五日
书记员 阮志雄