江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初8766号原告：中国人民解放军江苏省军区保障局，住所地本市鼓楼区虎踞关1号。负责人：徐志坚，该局局长。委托诉讼代理人：张天戈，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：管澄伟，江苏高的律师事务所律师。被告：南京特创物业管理有限责任公司，住所地本市江北新区29号楼619室。法定代表人：潘金顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐宁，江苏舜阳律师事务所律师。原告中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称军区保障局）与被告南京特创物业管理有限责任公司（以下简称特创公司）房屋租赁合同纠纷案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告军区保障局的委托诉讼代理人张天戈、被告特创公司的委托诉讼代理人唐宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军区保障局向本院提出诉讼请求：1.被告将本市湖南路14号综合楼4层面积为726平方米的房屋腾空并返还原告；2.被告向原告支付拖欠的房屋逾期使用费38.41万元（自2015年11月1日起计算至2017年6月30日，该日之后至被告返还房屋之日止的房屋逾期使用费按照35万元/年支付）；3.被告向原告支付逾期支付使用费的滞纳金23476.73元（自2015年11月1日起计算至2017年6月30日，该日之后的违约金按照应付未付租金及逾期使用费数额的日万分之二计算支付）。事实和理由：2014年1月10日原江苏省军区对外有偿服务管理工作领导小组（以下简称省军区有偿办）与被告签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定省军区有偿办将本市××××号综合楼4层（南苏字第××号）面积为726平方米的房屋出租给被告，年租金为35万元，租赁期限自2014年1月18日至2015年1月17日，被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金等等。根据2017年7月中国人民解放军江苏省军区文件规定，省军区有偿办对外签订有偿服务合同项下的权利和义务由原告享有和承担。本市湖南路进行围挡施工情况属实，但这是被告的经营风险，对被告造成的损失应由被告自行承担，不构成情势变更。合同租赁期届满，原告多次催促被告搬离，被告仍然未能退还房屋的情况下，更没有理由要求降低租金。原告的诉讼请求中已将2015年11月1日起至2016年12月31日止的租金按照合同约定租金的一半进行计算，事实上已给予被告部分租金减免。合同到期后，被告无权要求对2017年1月1日的使用费进行减免。原告要求被告返还租赁房屋，完全符合法律规定，但被告至今未腾退租赁房屋，且拖欠房屋占用费。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告特创公司辩称：原、被告签订合同情况属实，被告自1999年起承租涉案房屋，后转租经营，至2015年被告从未拖欠原告的租金，2015年10月23日南京市交管局发布公告，自2015年11月1日起至2016年5月15日止在本市湖南路实施禁止机动车通行的交通管制，进行全封闭施工，至今未结束，在此期间，次承租人由于客源大量减少，经营困难，多次要求被告降低租金标准，为此原告也曾向被告承诺在封闭施工期间可降低收取50%租金，但至2016年5月15日封闭施工没有结束，导致次承租人再次要求降低租金，有的次承租人拒付租金，部分次承租人提前终止合同，被告租赁的房屋大量空置，被告要求原告收回空置的房屋，但原告拒收。因发生上述重大情势变更，致使被告无法向次承租人收取租金，也无力向原告支付约定的租金，被告并非故意违约。目前空置的房屋同意返还原告，暂时未腾空的房屋同意尽快返还。被告愿意支付逾期使用费，但希望按原合同标准的20%支付租金和房屋占有使用费。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2006年9月25日，南京市人民政府颁发了一份编号为宁鼓国用（2006）第13914号土地使用权证，登记的土地使用权人为总后勤部（中国人民解放军江苏省军区司令部），土地坐落为本市鼓楼区湖南路××号，地号060060060041，地类（用途）为军事设施，使用权类型为划拨，使用权面积为31772.7平方米。涉案房屋位于本市××××号综合楼（共8层），本案原、被告双方约定的租赁房屋为该综合楼4层（南苏字第××号），面积为726平方米。原告陈述该涉案房屋位于上述土地使用权证中的本市鼓楼区湖南路××号江苏省军区司令部大院西侧临街处，因故未领取房屋所有权证，亦未留存规划核准建造等材料。被告陈述自1999年起开始租赁涉案房屋。2014年1月10日，省军区有偿办（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，约定甲方将本市××××号综合楼4层（坐落号：南苏字第××号）的房屋建筑面积726平方米出租给乙方使用；租赁用途为商业用房；租赁期限自2014年1月18日至2015年1月17日，年租金为35万元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方；甲方保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚等等，乙方不得擅自改变租赁用途等等；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲、乙双方均不承担责任；租赁期满，合同解除；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效；考虑到乙方先前投入，经双方友好协商，合同周期为3年（2014年1月18日至2017年1月17日），合同一年一签，首年租金35万元，次年租金35.5万元，第三年租金36万元等等。被告租赁涉案房屋后，按照约定交纳了2015年11月1日之前的相应租金。2015年11月1日之后的租金，被告因故未交纳。2017年1月17日租赁合同到期后，双方未再续签书面租赁合同，但被告仍然继续使用涉案房屋，原告亦同意其继续使用涉案房屋。2015年10月南京市交管局发布公告，自2015年11月1日起至2016年5月15日止在本市湖南路实施禁止机动车通行的交通管制，进行全封闭施工，全线禁止机动车通行，两侧各保留3米左右宽度道路，供行人和非机动车通行。2016年5月15日道路施工仍未结束，2016年9月1日湖南路半幅道路通行，允许车辆由西向东单向通行；2017年4月1日，恢复双向四车道通车，但恢复通行后道路中央仍有围挡，部分道路路面仍在施工。对于2015年11月1日至2016年12月31日期间的租金，原告陈述按照原合同约定租金的一半进行计算收取，事实上已给予被告部分租金减免，但对于2017年1月1日之后的租金，由于被告未腾空交换房屋，故不同意再行减免。2016年2月中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求部队全面停止租赁等有偿服务。2017年7月1日，中国人民解放军江苏省军区根据中央军委关于省军区编制体制调整改革部署，决定原江苏省军区司令部直属工作处、江苏省军区政治部秘书有偿办、江苏省军区后勤部战勤处、江苏省军区后勤部基建营房处、省军区有偿办等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由原告全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，该等有偿服务合同项下的权利和义务均由原告享有和承担。2017年8月23日原告诉至本院，要求判如所请。被告在答辩期间提出管辖权异议，本院于2017年9月13日作出民事裁定，驳回被告的管辖权异议。被告不服上诉。南京市中级人民法院于2017年10月24日作出二审裁定，驳回被告上诉，维持原裁定。本案恢复审理后，被告提出反诉，要求变更房屋的年租金标准，降低为按原合同标准的20%计算。原告对此不予同意。后被告撤回反诉，本院已予准许。审理中，本院组织双方进行了现场勘察，涉案房屋所在的大楼现为8层，被告将有关房屋转租他人使用，由于目前仍有部分房屋被占用，未能整体交接；对于部分具备交接条件的房屋，双方均同意交接；对于部分仍被占用的房屋，被告表示在2017年12月自行清理完毕后交接，原告对此予以认可。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述、土地使用权证、《军队房地产租赁合同》、通知、照片、现场勘察笔录以及本案开庭笔录等证据予以证实。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据当事人陈述、《军队房地产租赁合同》等证据，原、被告因军用划拨土地的房屋出租使用等问题产生争议，双方之间系房屋租赁法律关系。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，军事用地为划拨用地。根据2000年6月中央军委公布实施的《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，军队房地产在军队之间实行无偿调配。本案中，根据原告提供的土地使用权证等证据，可以认定诉争不动产系军用土地，其现在的权利人为原告，原告对该划拨土地依法享有相应的权利，其提起本案诉讼符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条等规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告未能提供与涉案房屋现状一致的不动产登记或建设工程规划许可证等合法建造手续，故原、被告双方就涉案房屋签订的《军队房地产租赁合同》应系无效合同。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。自中央军委决定全面停止部队有偿服务之后，原告多次要求被告腾空并返还涉案房屋，但被告并未及时搬离，被告应当承担相应的法律责任。被告虽主张原告拒绝接收具备返还条件的部分涉案房屋，但经本院现场核实，部分房屋内仍有相关物品未予清理完毕，故本院对被告该项抗辩不予采信。如房屋具备交接条件的，原、被告双方应及时办理交接手续，防止损失扩大。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。基于前述分析，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》无效，故其自始没有法律约束力，原告要求被告承担滞纳金即违约金的诉讼请求，系基于合同有效性作为前提，该请求不符合法律规定，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告要求被告给付2015年11月1日至实际返还诉争房屋期间的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。被告认为周边道路围挡施工等事实构成重大情势变更，要求按照原租金标准的20%支付房屋占有使用费的抗辩理由，未提供充分的证据证明，不符合法律规定，本院不予支持。对于2015年11月1日至2016年12月31日期间的房屋占有使用费，原告要求被告按照原合同租金标准的一半即每年17.5万元予以支付，本院予以确认。对于2017年1月1日之后的房屋占有使用费，原告要求参照合同约定的每年35万元的标准支付，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京特创物业管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内将承租的本市湖南路14号综合楼4层面积为726平方米的房屋腾空并返还原告中国人民解放军江苏省军区保障局；二、被告南京特创物业管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内，给付原告中国人民解放军江苏省军区保障局自2015年11月1日至实际返还上述房屋期间的相应房屋占有使用费（其中2015年11月1日至2016年12月31日期间的房屋占有使用费，按照每年17.5万元计算；2017年1月1日之后的房屋占有使用费，按照每年35万元的标准计算）；三、驳回原告中国人民解放军江苏省军区保障局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11163元减半收取5582元，由被告南京特创物业管理有限责任公司负担（原告已预交，故被告给付上述款项时一并将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一七年十二月二十五日书记员  汪慧娣