青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2017）青0104民初1026号原告（反诉被告）：西宁万方城商业运营有限公司。法定代表人：陈树稳，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑绍辉，青海睿鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：青海三千米雪线商贸有限公司。法定代表人：郭晓娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈国才，男，该公司经理。委托诉讼代理人：武耀祖，男，该公司经理。原告（反诉被告）西宁万方城商业运营有限公司（以下简称“万方城公司”）与被告（反诉原告）青海三千米雪线商贸有限公司（以下简称“三千米雪线公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万方城公司委托诉讼代理人郑绍辉，被告三千米雪线公司委托诉讼代理人陈国才、武耀祖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万方城公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决依法解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求判决被告支付原告欠付租金389430元、滞纳金67800元、违约金226020元等共计683250元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月1日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定将甲方所有的位于西宁市城西区胜利路25号万方城一期二层面积为443㎡和面积为388㎡商铺出租给乙方使用，乙方作为餐饮（滚锅牦牛肉）经营，租金为两个商铺共计67030元每月。约定租金每半年交付同时交付三个月保证金，2016年7月1日合同签订后原告给被告优惠交付租金三个月201090元，租期从2016年8月28日至2016年11月27日，同时被告缴纳三个月的租金201090元为保证金。被告于7月10日进驻原告上述物业，7月10日至8月21日为装潢期，8月28日开始经营，2016年11月3日原告向被告发出交款通知书，要求缴纳欠缴的2016年11月28日至2017年2月27日的租金201090元，2017年2月21日再次发函要求被告缴纳应当预交的租金和管理费452040元和欠缴的201090元；两次发函均未得到答复。2017年3月13日原告再次向被告发出《工作联系函》要求支付上述两次款项，被告均未答复；2017年4月初，原告工作人员和被告人员联系，要求支付费用，否则解除合同，被告至今拒绝支付上述费用。三千米雪线公司辩称，同意解除双方之间的租赁合同，但是原告违约在先，未依约向其提供门头，且在2016年8月28日万方城开业时，其所经营的“滚锅牦牛肉”装修尚未完成，双方约定开业计租金，“滚锅牦牛肉”于2016年9月28日开业，万方城的江总承诺多给一个月的试营业免租期至2016年10月28日，其已缴纳了六个月的租金，至原告强行停电迫使其关门时经营不足半年。故其不应当承担租金、违约金、滞纳金、诉讼费等。三千米雪线公司向本院提出反诉请求：1.请求判决反诉被告赔偿违约造成的营业损失50万元、赔偿装修等费用180万元，共计230万元；2.本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2016年7月1日，反诉原告与反诉被告签订了《商铺租赁合同》，后由于反诉被告一系列欺骗和不实行为使得反诉原告无法正常经营导致开业不足半年后停业。合同签订之前的洽谈中，反诉被告再三承诺，其将现在“万方营销中心”位置的门头给“滚锅牦牛肉”作门头，但至今没有实现，反诉原告经营的“滚锅牦牛肉”餐厅位置不佳，从大楼外部无法看出有该餐厅的存在。反诉被告还承诺反诉原告所租赁的二、三楼仅其一家经营餐饮，其余为金融企业，故反诉原告装修时将一楼门口到三楼的地暖、墙面、顶灯全部装修，开业后反诉被告又称二、三楼门口为“消防前室”，按规定不得装修，最后只能拆除；反诉被告作为专业开发商应当知道“消防前室”不得装修，但其明知反诉原告装修，仍不予制止，是因其需要反诉原告把一楼至三楼楼道墙面及二、三楼消防前室地暖装修。2016年10月至11月间，万方城在没有任何通知的情况下屡屡停止供暖，最长达十余天，对火锅店造成恶劣影响，导致反诉原告停业三次。在反诉原告经营期间，反诉被告允许相邻商家违反法律规定，或占用、或拆除、或堵塞防火门，给反诉原告经营的场所带来极大的消防隐患。反诉被告为早日招到商家收取租金，虚假承诺门头，虚假承诺反诉原告独家使用走道，在经营期间屡屡违约停暖，违反消防法规怂恿紧邻反诉原告的商家拆除防火门，给反诉原告带来巨大消防隐患；反诉被告的欺骗手段使得反诉原告损失装修费用80万元，租金、押金40万元，购置餐桌椅20万元，餐具10万元，灯具15万元，男女宿舍租金15万元，经营损失50万元，共计直接损失230万元，反诉被告的行为违反了诚实信用的原则，应当承担以上损失。万方城公司辩称，“万方城”商场美食城是统一经营、统一管理的，即所有商户在商场内部，外部由“万方城”统一规划；反诉原告是通过详细了解、洽谈后签订的合同，双方签订的合同对门头没有明确约定；对消防通道装修是其自行装修过程中出现的问题；商场在供暖初期出现的停暖问题，不会影响到反诉原告的实际经营、不会造成重大损失。本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，陈国才代表青海三千米雪线食品有限公司（乙方）与万方城公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在西宁市城西区胜利路25号万方城一期二层面积分别为443㎡、388㎡的商铺出租给乙方，租期自2016年8月28日至2021年8月27日，乙方在该物业内经营餐饮“滚锅牦牛肉”，房屋租金共计67030元每月，综合管理费每月8310元，每半年支付，乙方另向甲方交纳201090元保证金；计租日自甲方商业项目整体开业日起开始计算；第四条第4.1款约定“……乙方应于上一交费租赁期结束前20日……向甲方一次性足额支付下个交费期费用”；第十条约定“本合同项下开业日为2016年8月28日……乙方应当于该日开业。（乙方未在该日开业的，不影响计租日的计算）”；第十八条第18.1款约定“乙方逾期缴纳租金、场地使用费、综合管理费、保证金及其他应缴之费用，须向甲方支付违约金，每逾期一日，按日加收所欠缴金额5‰的滞纳金，如连续30天未能缴足租金……甲方有权单方面终止本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任”，第18.6款约定“本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之保证金，乙方应当赔偿相当于第一个租约年三个月该物业的费用和综合管理费的违约金”。合同签订当日，万方城招商人员应向臣制作《“万方城”客户特殊要求申请表》，载明陈国才因资金周转困难，“现提出签订完租赁合同（合同约定为押三付六的支付方式），先交押三付三的款项（包括六个月管理费）总计452040元”，“申请剩余三个月租金201090元在开业前（2016年8月28日前）缴清”，万方城公司总经理、董事长批复同意。同日，陈国才代表青海三千米雪线食品有限公司签收《万方城商业进场通知书》，该通知书载明“于2016年7月5日前至万方城物业公司办理商业进场手续”，“商铺的起租时间和商铺的物业管理费计算时间从2016年8月28日起。”2016年7月8日，青海三千米雪线食品有限公司向万方城公司支付了房屋租金201090元、综合管理费49860元、保证金201090元，共计452040元。后青海三千米雪线食品有限公司开始对“滚锅牦牛肉”店铺进行装修，并于2016年9月28日开始营业。之后，“滚锅牦牛肉”店铺经营者与万方城公司工作人员多次就商铺门头、供暖等事宜进行沟通无果，致使本案纠纷产生。另查明，案涉商铺位于万方城商业广场的南侧二、三层，通过万方城商业广场1号门，经楼梯上楼可达消防前室，该店铺入口设置在消防前室墙壁，为统一样式的消防门，再无其他门面；万方城商业广场1号门周边一层以上外观均为统一玻璃幕墙；另有一家“那红醇”火锅店，与案涉店铺相邻，入口为1号门；商场内另有多家餐饮服务等商铺，入口为2、3号门。2017年2月21日、2017年3月12日，万方城公司向“滚锅牦牛肉”店铺分别发出《万方城缴费通知单》、《万方城商业广场工作联系函》，催收2016年11月28日至2017年2月27日间的租金、2017年2月28日至2017年8月27日间的租金及综合管理费。后因“滚锅牦牛肉”店铺欠付租金等相关费用，而万方城公司对入驻商户供电采用的是每天定额充值电费后供电的模式，万方城公司于2017年3月14日未允许“滚锅牦牛肉”店铺充值电费，供电随之停止，故“滚锅牦牛肉”店铺于当天停止停业。至开庭之日，三千米雪线公司尚未腾退案涉商铺。青海三千米雪线食品有限公司与本案被告（反诉原告）青海三千米雪线商贸有限公司系同一家公司，青海三千米雪线食品有限公司于2016年年底名称变更为青海三千米雪线商贸有限公司。另，三千米雪线公司申请万方城公司前员工出庭作证，拟证明万方城公司曾承诺为其解决门头、招牌的问题，以及万方城公司承诺对其延长装修、试营业免租期至2016年10月28日。一方面，该证人系因招商提成问题与万方城公司发生矛盾导致离职，其证言的证明力相对较弱。另一方面，从商业活动的常理考虑，商业活动不同于自然人间的普通民事行为，一般以书面形式作为双方合意的表达形式，本案中招商人员制作《“万方城”客户特殊要求申请表》为三千米雪线公司申请缓交相关费用，亦可印证。故在无万方城公司书面承诺的情况下，该证人证言无法证明万方城公司确已作出为三千米雪线公司解决门头招牌问题、或延长装修试营业免租期至2016年10月28日的承诺。本院认为，万方城公司与三千米雪线公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应依照合同履行各自的义务。现万方城公司请求解除双方签订的《商铺租赁合同》，三千米雪线公司同意，故对该诉求本院予以支持。万方城公司已依约将商铺交付三千米雪线公司使用，该公司应当依约支付房屋租金及合同约定的其他费用。自双方在《商铺租赁合同》中约定的起租日2016年8月28日起算，至万方城公司各项诉求计算截止日期2017年5月12日，三千米雪线公司已租用案涉商铺八个月有余，其仅支付了房屋租金201090元（三个月）、管理费49860元（六个月）、保证金201090元，未足额支付房屋租金等费用，已构成根本违约。故万方城公司要求三千米雪线公司支付欠付租金、滞纳金、违约金的诉讼请求，应予支持。对于三千米雪线公司认为万方城公司未依约提供门头的辩称，其所提供的证据不足以证明双方约定万方城公司需向其提供门头，且承租人支付租金的合同主义务与出租人提供门头的附随义务并不对等，故对该辩称不予采信。对于三千米雪线公司认为其已支付六个月的租金，且其实际经营时间不足六个月的辩称，首先现有证据已表明该公司仅支付了三个月的租金、六个月的综合管理费及保证金，并未支付六个月的租金；其次，双方在合同中明确约定了计租日自甲方即万方城公司商业项目整体开业日起开始计算，《万方城商业进场通知书》亦载明“商铺的起租时间和商铺的物业管理费计算时间从2016年8月28日起”，同前所述，三千米雪线公司所提供的证据不足以证明双方就延长其装修及试营业免租期确已形成约定，即使“滚锅牦牛肉”店开业晚于“万方城”商场整体开业一个月，也不必然导致计租日自商铺实际开业之日后一个月方开始起算，故对该辩称不予采信。对于万方城公司各项诉求具体数额认定如下：（一）对于房屋租金。三千米雪线公司已支付了2016年8月28日至2016年11月27日间三个月的租金。租金每月67030元，自2016年11月28日至2017年5月12日共计165天，三千米雪线公司共欠付租金67030元÷30天×165天=368665元。（二）对于滞纳金。三千米雪线公司未按时支付房屋租金及综合管理费，故应当按照双方合同中第十八条第18.1款的约定支付滞纳金。该滞纳金为违约金的性质，现三千米雪线公司认为违约金过高请求法院予以调整，万方城公司未提交证据证明三千米雪线公司欠付租金等费用的行为给该公司造成的具体损失，故其实际损失视为欠付费用的利息损失。万方城公司主张自三千米雪线公司逾期支付之日起至2017年5月12日间的滞纳金，具体金额认定如下：2016年11月28日至2017年2月27日间的房屋租金201090元，逾期时间为2016年8月28日至2017年5月12日共257天，滞纳金为201090元×4.35%÷365天×257天×1.3=8006.88元；2017年2月28日至2017年5月12日73天间的租金67030元÷30天×73天=163106.33元、综合管理费8310元÷30天×73天=20221元，合计183327.33元，应于2017年2月7日前支付，逾期时间为2017年2月8日至2017年5月12日共93天，滞纳金为183327.33元×4.35%÷365天×93天×1.3=2641.5元；滞纳金共计8006.88元+2641.5元=10648.38元。（三）对于违约金。案涉合同第十八条第18.6款“本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之保证金，乙方应当赔偿相当于第一个租约年三个月该物业的费用和综合管理费的违约金”，约定了因承租方违约导致合同提前终止的违约责任。根据该条文的表述、综合该合同其他条款考虑，该合同中的“保证金”应有保障承租方完全履行合同义务的担保性质，同时亦为承租方违约导致合同解除的违约金，故第18.6款约定的违约金实际包含“保证金”以及“相当于第一个租约年三个月该物业的费用和综合管理费的违约金”，总计427110元（201090+67030×3+8310×3）。三千米雪线公司认为违约金过高请求法院予以调整，万方城公司未提交证据证明解除合同给该公司造成的具体损失；对于该违约金的具体金额，根据相关规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量确定。引发本案的主要矛盾是三千米雪线公司与万方城公司就门头、招牌的问题未达成一致，后三千米雪线公司未及时足额支付租金等相关费用。就门头、招牌的问题，根据常识，经营商铺、特别是案涉的餐饮业，必然需要设置招牌等来表明店铺名称及经营内容；本案中，双方虽未就“滚锅牦牛肉”店铺门头、招牌的设置形成书面约定，但万方城公司在庭审中表明，案涉商铺所在商场是统一招商、统一管理的模式，该类模式的商场一般会在商场外部为内部餐饮业商户统一布置广告位，至少应当在商场内部为商户安排适当的门面用于设置招牌、展示形象等，这应当是在统一管理的模式下、在商户自身难以设置商铺必备的招牌的情况下，根据《商铺租赁合同》的目的，商场应当向商户提供的必要配套服务；而在万方城商业广场外部难以设置招牌的情况下，万方城公司未提交证据证明其为“滚锅牦牛肉”店铺设置了必要的广告，或为该店铺设置招牌、广告等提供了合理的位置；且在商场内部，该商铺入口位处“消防前室”，为统一式样的消防门，根据消防安全规定无法更换，更无法装修为门面，自商场入口的1号门、至店铺入口的防火门，“滚锅牦牛肉”店铺难以设置必要的招牌、广告，难以表明自身店铺的具体位置及进入路径。故本院认为，万方城公司在履行合同的过程中亦存在一定的过错，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定三千米雪线公司违约导致合同解除的违约金为2个月的房屋租金及综合管理费，即67030×2+8310×2=150680元。三千米雪线公司已支付了201090元保证金，抵扣该违约金的剩余部分，可用于折抵房租及滞纳金。对于三千米雪线公司的各项反诉请求认定如下：（一）对于营业损失。三千米雪线公司称，其诉求的该营业损失500000元系其向万方城公司缴纳的租金等费用。商业活动的盈亏难以预测，在市场经济环境下，经营者应当盈亏自负。对于履行合同过程中出现的问题，双方本应理性协商寻求解决方案，但三千米雪线公司却采用了拖欠租金的方式，根本性地导致双方合同无法继续履行；并且在2016年9月28日“滚锅牦牛肉”店铺开业时，按照万方城公司批准的延迟交租时间，三千米雪线公司已构成逾期履行，这也会对双方的协调过程产生不利影响。缺少门头并不会必然导致经营亏损，经营者的经营策略应当更为重要。在自身存在过错的前提下，三千米雪线公司不应当将亏损的责任推至万方城公司。现有证据无法证明万方城公司的行为与三千米雪线公司营业亏损之间有直接的因果关系。另外，三千米雪线公司称万方城公司停暖问题影响其店铺经营，但该公司未提交证据证明停暖的具体情况，是否严重到足以影响经营活动。当事人应当对其诉讼主张提供确实充分的证据加以证明。故对三千米雪线公司要求万方城公司承担营业损失500000元的反诉请求，不予支持。（二）对于装修费用。案涉《商铺租赁合同》合法有效，承租人三千米雪线公司未足额支付租金的行为构成根本违约，系该合同解除的直接原因。万方城公司在履行合同的过程中虽有一定的过错，未为“滚锅牦牛肉”店铺提供设置招牌、广告的便利条件，但该协助义务与承租人支付租金的合同主义务并不对等，并不成为导致合同解除的原因。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。万方城公司亦表示不同意也无法利用现有装修，故对三千米雪线公司要求万方城公司承担装修损失1800000元的反诉请求，不予支持。综上所述，对于万方城公司要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；对于万方城公司要求三千米雪线公司支付租金389430元、滞纳金67800元、违约金226020元等共计683250元的诉讼请求，本院支持房屋租金368665元、滞纳金10648.38元、违约金150680元，三千米雪线公司已支付的201090元保证金应当予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）西宁万方城商业运营有限公司与被告（反诉原告）青海三千米雪线商贸有限公司于2016年7月1日签订的《商铺租赁合同》依法解除；二、被告（反诉原告）青海三千米雪线商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）西宁万方城商业运营有限公司支付房屋租金368665元、滞纳金10648.38元、违约金150680元，总计529993.38元，扣减被告（反诉原告）青海三千米雪线商贸有限公司已支付的201060元保证金，实际应支付328933.38元；三、驳回被告（反诉原告）青海三千米雪线商贸有限公司要求原告（反诉被告）西宁万方城商业运营有限公司赔偿营业损失500000元、装修费用1800000元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10633元，减半收取5316.5元，反诉诉讼费12600元，减半收取6300元，合计11616.5元，由原告（反诉被告）西宁万方城商业运营有限公司负担2658元，由被告（反诉原告）青海三千米雪线商贸有限公司负担8958.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员  强亚茹二〇一七年八月二十九日书记员  杨敏琴附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。