山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终132号
上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司太原城建支行，住所地太原市三墙路裕德东里10号。
负责人胡国辉，行长。
委托代理人郭建明，山西鼎信泽律师事务所律师。
委托代理人李兵，男，中国工商银行股份有限公司山西省分行营业部员工，住太原市。
被上诉人（原审被告）石丽珍，女，1948年8月13日出生，汉族，太原钢铁集团有限公司退休职工住太原市。
被上诉人（原审被告）蒋斌，男，1975年3月19日出生，汉族，太原市钢铁集团有限公司职工，住太原市。
被上诉人（原审被告）蒋锋，男，1976年12月17日出生，汉族，太原市钢铁集团有限公司职工，住太原市。
原审被告山西超世纪商贸广场有限公司，住所地太原市迎泽区桥东街M区1号。
法定代表人秦晋锋，董事长。
原审被告太原银建房屋开发有限公司，住所地太原市迎泽区迎泽南街鼎元时代中心A座205室。
法定代表人郝宇龙，董事长。
委托代理人伊瑞，男，1984年4月27日出生，该公司员工，住大同市。
上诉人中国工商银行股份有限公司太原城建支行与被上诉人石丽珍、蒋斌、蒋锋，原审被告山西超世纪商贸广场有限公司、太原银建房屋开发有限公司借款合同纠纷一案，
上诉人中国工商银行股份有限公司太原城建支行不服太原市杏花岭区人民法院(2016)晋0107民初1727号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，1999年4月29日，被告银建公司与案外人山西国安实业发展有限公司签订99-006《桥东开发区M小区商品楼购销合同》，合同约定由案外人山西国安实业发展有限公司出资购买被告银建公司开发的坐落于桥东街东口南侧规划中的M区的商品楼。2001年5月8日，被告银建公司、被告超世纪公司与案外人山西国安实业发展有限公司签订《桥东开发区M小区商品楼购销合同补充协议》，协议约定案外人山西国安实业发展有限公司于1999年4月29日与被告银建公司签订的99-006《桥东开发区M小区商品楼购销合同》，因经营需要，将购置方变更为被告超世纪公司，就99-006号购销合同有关案外人山西国安实业发展有限公司权利的约定，一致协议同意转为被告超世纪公司享有，所约定的案外人山西国安实业发展有限公司义务由案外人山西国安实业发展有限公司与被告超世纪公司共同承担连带责任。
2002年11月12日,原告工行太原城建支行与被告银建公司、被告超世纪公司三方签订了《委托监管协议》，协议约定：被告超世纪公司尚未依据99-006号购房合同及有关协议付清所欠被告银建公司款项，取得山西超世纪商贸广场的所有权，为扶持被告超世纪公司，双方同意该项目的销售按揭以被告银建公司的名义向原告申请办理，为保证被告超世纪公司优先偿还被告银建公司的欠款，双方一致同意委托原告监管该项目的招商销售按揭贷款的使用。三方具体协议：超世纪商贸广场前期1-4层招商销售和按揭贷款以被告银建公司的名义办理，所有超世纪商贸广场的招商销售房款和按揭贷款以及定金、首付款必须全部存入被告银建公司在原告处开立的账户；在超世纪商贸广场项目招商销售过程中，由于工程质量、装修标准、售房价款和延期交付、违约退房以及税费、按揭贷款等原因与购房户及其他方形成的一切纠纷及费用均由被告超世纪公司负责，为此，原告预留超世纪商贸广场项目总销售额的20%作为保证金，存入被告银建公司在原告方开立的保证金专户，由原告监控；在被告超世纪公司足额清偿欠付被告银建公司购房合同价款，并全额缴纳由被告超世纪公司承担的全部土地、规划、施工和房产手续的税费，及以被告银建公司名义销售商铺所应交纳的各项税费后，被告银建公司配合被告超世纪公司、原告工行太原城建支行根据按揭贷款要求，为购房户逐一办理商铺的房屋所有权和土地所有权转让手续及他项登记。
2003年4月3日、2003年4月4日，被告银建公司与借款人蒋大金签订《商品房买卖合同》各一份，合同约定：出卖人被告银建公司取得了位于桥东开发小区编号M区的土地的土地使用权，经批准该地块上建设商品房，暂名超世纪商贸广场；借款人蒋大金买受该地块第M区1幢四层101、102号房，该商品房用途为营业。此外，被告超世纪公司、被告银建公司与借款人蒋大金就借款人蒋大金与被告银建公司签订的购房合同签订有《补充协议》，协议约定：被告超世纪公司委托被告银建公司以被告银建公司名义协助其销售商贸广场商铺，被告银建公司只负责签订售房协议，售后责任、物业管理及偿还银行按揭贷款的责任均由被告超世纪公司负责，借款人蒋大金对此知情并认可；若借款人蒋大金不能如期偿还银行购房按揭贷款，由被告超世纪公司承担相关连带责任，被告银建公司以超世纪广场项目的所有权作为被告超世纪公司向银行承担责任的保证。《商品房买卖合同》签订后，被告超世纪公司于2005年7月16日出具《商铺转让协议》一份，约定将借款人蒋大金买受的涉案商铺退还给被告超世纪公司，被告超世纪公司承担偿还银行每月的本金利息的责任。该协议落款处有被告超世纪公司盖章及”蒋大金”签名。
2003年4月3日、2003年4月4日，原告与借款人蒋大金、被告超世纪公司及被告银建公司分别签订了编号为A（房信）字（太原市）行（城建）支行（2003）年（0013276）号及编号为A（房信）字（太原市）行（城建）支行（2003）年（0013279）号《个人购房借款合同》，合同约定：原告向借款人蒋大金发放贷款共计170万元，分别用于购买位于太原市迎泽区桥东街M区1号4层101号、102号商业用房，贷款利率均为月利率4.8‰。借款期限为10年，实际放款日与到期日以借款借据为准，借据为本合同附件，与本合同具有同等效力；借款发放方式为借款人不可撤销地授权贷款人在合同担保生效后，以借款人购房款的名义将贷款分一次划入售房者被告银建公司在贷款人处开立的账户，以购买合同项下的房屋；借款人应按期偿还贷款本息，共120期，如未按约定时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；借款人以其有权处分的合同项下的商品房全部权益抵押给贷款人，作为偿还合同项下贷款的担保，抵押担保范围为合同项下的本金、利息、罚息以及实现债权的费用；保证人（被告超世纪公司、被告银建公司）自愿为借款人提供连带责任保证，保证责任范围为合同项下的本金、利息、罚息以及实现债权的费用，保证担保期限为合同借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。《个人购房借款合同》签订后，原告依约发放了贷款。上述抵押物至今未在房地产管理部门办理抵押登记。
2005年2月，太原市房地产管理局为坐落于桥东街桥东小区M区1幢的房产颁发了房屋所有权证，房屋所有权人登记为被告银建公司，被告超世纪公司实际占有和使用涉案楼房。2007年11月29日，案外人大商集团股份有限公司、超世纪公司、银建公司、案外人董利生及原告签订了《五方房地产转让协议》及《补充协议》，协议约定：由案外人大商集团股份有限公司购买涉案标的房地产山西超世纪商贸广场，原告同意超世纪公司向案外人大商集团股份有限公司转让在银建公司名下的涉案房地产，并由超世纪公司负责以银建公司名义与相关购房人协商解除购房合同。
另查明，2003年12月10日，原告与被告银建公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案商贸广场地下室夹层1号房屋，并与被告超世纪公司、被告银建公司就该《商品房买卖合同》签订了《补充协议》，协议约定被告超世纪公司委托被告银建公司以被告银建公司名义协助其销售商贸广场商铺，被告银建公司只负责签订售房协议，售后责任、物业管理及偿还银行按揭贷款的责任均由被告超世纪公司负责。
还查明，本案借款人蒋大金于2005年6月21日死亡，被告石丽珍、被告蒋斌、被告蒋锋为蒋大金的法定继承人。
原审法院认为，本案争议的焦点:一、偿还工行太原城建支行借款本息的责任主体，二、被告银建公司是否应当承担保证责任。三、被告石丽珍、被告蒋斌、被告蒋锋是否承担还款责任。第一、偿还工行太原城建支行借款本息的责任主体问题，虽然蒋大金和工行太原城建支行签订了《个人购房借款合同》，但其并没有实际参与该合同的履行，其身份被超世纪公司为达到获得贷款的目的所用。蒋大金不是《商品房买卖合同》的真正买受人，也不是本案真实的借款人。借款人蒋大金在《个人购房借款合同》上签字并不是其真实意思表示，向银行支付首付款及月供款均由超世纪公司负责。超世纪公司在蒋大金死亡后仍向”蒋大金”出具《商铺转让协议》，可见该商铺转让也不是蒋大金的真实意思，超世纪公司的该行为也能够印证上述借款合同履行事实。根据合同法的规定，合同是否有效的必要条件之一，合同双方当事人是否为其真实意思表示。而本案中，在购房人被借名购房的情况下，名义上签订合同的购房户不仅主观上没有真实的购房意愿，客观上也没有支付购房首付款、使用按揭款项、偿还借款本息的行为，即并不具有产生法律效力的真实意思表示。而事实上超世纪公司是以买卖房屋之名自售自卖，从而达到获取银行贷款的目的。因此，本案所涉的与蒋大金签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房借款合同》均是以合法形式掩盖非法目的，从而达到获得银行按揭贷款的目的。鉴于借款人蒋大金未实际占有借款所购房屋，超世纪公司系以融资为目的并实际使用借款，由实际用款人超世纪公司向银行承担偿还贷款本息的责任。第二、银建公司是否应当承担保证责任的问题，按照工行太原建支行、银建公司、超世纪公司签订的《委托监管协议》的内容和约定可知，首先，工行太原城建支行对超世纪公司实际承担该商品楼项目销售过程中的权利义务是明知的，并且承担了相应的账户监管责任。其次，项目招商销售过程中因按揭贷款等原因形成的一切纠纷及费用均由超世纪公司负责。工行太原城建支行作为协议的签约方，依法应受约定内容的约束，并承担银建公司作为名义所有权人不承担相关责任的后果。再则，根据《委托监管协议》签订的背景可以证实，本案所涉贷款是超世纪公司与银建公司签订涉案项目转让合同后，虽然超世纪公司作为实际投资人对商品楼进行投资兴建、占有、使用，但由于未付清银建公司转让款，因此该项目所有权人未直接登记为超世纪公司。《委托监管协议》签订的目的就是为了超世纪公司付清所欠银建公司款项，取得商品楼所有权，及其对外招商和销售的需要。最后2007年11月29日在超世纪公司对超世纪商贸广场项目经营失败后，工行太原城建支行与银建公司、超世纪公司、董利生、大商集团股份有限公司签订的《房地产转让协议》中，银建公司对《委托监管协议》的内容再一次进行了认定，证实工行太原城建支行对银建公司在本案中是名义开发商和名义担保人是明知的。综上所述，根据当事人意思自治的原则，银建公司作为名义所有权人及保证人不应承担担保责任。但是，由于本案借款合同约定以超世纪广场项目的所有权作为超世纪公司向银行承担责任保证，即银行按揭贷款中的担保物，在工行太原城建支行发放的贷款不能清偿时以该担保物的变价款优先受偿，则是合同各方的真实意思表示。且银行贷款实际上也用于了该房产项目的开发建设。故该案房产折价、变卖、或者拍卖所得价款应优先用于清偿工行太原城建支行的贷款。工行太原城建支行要求银建公司承担连带责任保证的理由不足，本院不予支持。三、借款人蒋大金明知超世纪公司系以融资为目的以借款人的名义贷款，仍向超世纪公司提供身份证明，并与银行签订借款合同，其帮助超世纪公司套取银行按揭贷款并造成损失,具有一定的过错，蒋大金应在超世纪公司不能清偿和银建公司名下涉案房产不能清偿的部分承担5%的赔偿责任。现蒋大金已死亡,庭审中经法院释明作为继承人应在继承遗产范围内承担责任，但原告坚持要求被告石丽珍、被告蒋斌、被告蒋锋直接承担还款责任无法律依据,本院不予支持。被告超世纪公司未到庭参加诉讼，不影响本院根据已查明的事实，依法判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山西超世纪商贸广场有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行借款本金1445461.16元、给付原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行利息1969270.07元（截至2016年2月24日），从2016年2月25日起至本判决指定的给付之日止的利息按合同约定的利率计付。二、如被告山西超世纪商贸广场有限公司不能清偿上述债务，以登记在被告太原银建房屋开发有限公司名下位于太原市桥东街桥东小区M区1幢1-4层的房产折价、变卖或者拍卖的所得价款用于清偿中国工商银行股份有限公司太原城建支行的贷款。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34118元，由被告山西超世纪商贸广场有限公司负担。
上诉人中国工商银行股份有限公司太原城建支行不服，向本院提起上诉称，一、一审法院案件事实认定错误，原借款人蒋大金不仅在《个人购房借款合同》上签了字，并且这些签字也是蒋大金本人的真实意思表示。一审法院认定原借款人蒋大金”在《商品房买卖合同》上的签字并不是其真实意思表示”，上诉人认为一审法院这个案件事实认定错误，理由如下：（一）证据证明《商品房买卖合同》的签字为原借款人蒋大金本人所签。一审开庭时，三被上诉人作为蒋大金的法定继承人，对于蒋大金在《个人购房借款合同》上的签字表示质疑，庭审中法庭给三被上诉人申请鉴定的时间，如果对蒋大金的签字表示质疑可向法院申请笔迹鉴定，并且借款合同中还有被上诉人石丽珍本人认可的签字，这些证据可以证明《个人购房借款合同》上的签字为蒋大金本人所签，也是真实意思的表示，原借款人蒋大金作为完全民事行为能力人，完全知道其签字的后果，而一审法院在没有任何证据支持的情况下就认定《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房借款合同》上的签字并非蒋大金本人愿意不符合客观事实，二审法院应依法予以纠正。（二）、结合近200份生效判决查明的事实，也可以证明原借款人蒋大金所签法律文书为其真实意思表示。结合近生效的200份上诉人诉各借款人及山西超世纪商贸广场有限公司、太原银建房屋开发有限公司判决可知，《商品买卖合同》《补充协议》《个人购房借款合同》均是合法有效的法律文书，近200份生效判决并没有认定那份合同为无效合同，一审法院却认定本案所涉合同为”合法形式掩盖非法目的”是错误的。综上，上诉人认为一审法院认定在《商品房买卖合同》上的签字并不是原借款人蒋大金的真实意思表示是错误的，二审法院应予以纠正。二、各被上诉人应在继承遗产的范围内承担偿还责任。一审判决中认定”蒋大金应在超世纪公司不能清偿或银建公司名下涉案房产不能清偿的部分承担5%的赔偿责任”，结合以往已生效的判决书可认定，《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房借款合同》等合同并非无效，蒋大金均在上述合同上签字，且签字真实有效，因此，他本人存在过错，理应承担赔偿责任，各被上诉人作为蒋大金的法定继承人，应当在继承遗产范围内偿还上诉人借款，具体理由如下：一审法院审理中查明原借款人蒋大金也有银行存款等遗产，三名被上诉人在庭审时也认可，一审中质证时上诉人指出原借款人蒋大金的继承遗产应当清偿上诉人借款，但法院在认定蒋大金存在过错的情况下却不支持上诉人要求三被上诉人以其所得遗产偿还借款的主张，是错误的。综上所述，上诉人请求二审法院依法改判：1、以借款人蒋大金财产及三被上诉人在继承借款人蒋大金遗产的范围内偿还上诉人的借款本息；2、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人石丽珍、蒋斌、蒋锋共同辩称，一、工商银行本身属于违规操作。2002年，山西超世纪商贸广场有限公司委托银建公司（桥头街）承建商贸大楼一座，该楼位于太原市火车站斜对面，该公司法人为郑祥发，为筹集建设资金，超世纪公司用本单位打工人员的身份证，以购商铺为名，在工行太原城建支行做按揭贷款，从银行贷出的款全部进入超世纪公司账户，按揭的首付款也由超世纪公司统一列名单付给银行，每月偿还给银行的按揭贷款本息，也是由超世纪公司财务按月负责归还银行。据了解，超世纪公司用这种方式累计按揭贷款1个多亿，后来，由于超世纪公司建设资金出现断链，不能按时支付城建支行的贷款本息，在2005年消失。因此，工商银行城建支行及超世纪公司属于假按揭贷款。二、被告人蒋大金主观上并没有购买意向。被告蒋大金自2003年3月初因食道癌手术后，多次进行放化疗，家庭负担很沉重，根本无力购买商铺。当时，超世纪公司在办理商铺按揭贷款及合同相关手续时，只告之是借用打工人员的身份证，期间的一切偿还事由都由超世纪公司承担负责，与本人无关。所有签字、按手印及每月还款情况蒋大金并没有参与，家属的签字也是在银行和超世纪告知与本人无关的情况下要求签字的。三、超世纪与被告蒋大金签订商铺转让协议书，超世纪承担一切后果。这件事牵涉了好多无辜人员，好多人陆续找超世纪公司要求处理相关事宜，该公司后来与好多当事人签订了商铺转让协议，其中超世纪公司于2005年7月给蒋大金出具了一份”商铺转让协议”，由超世纪公司承担一切后果。据了解，其他当事人员都已处理完此事件了，而我们由于信息闭塞及家庭突遭变故没有及时处理，一直到现在。此事经与工商银行相关人员沟通，银行方面也确认我们无意向购买商铺，恳请法院公平判决，维持原判。
原审被告山西超世纪商贸广场有限公司未作答辩。
原审被告太原银建房屋开发有限公司辩称，案件涉及房地产项目早已转让给了超世纪公司，涉案开发商实际是超世纪公司，在签订借款合同之前我方与超世纪公司与银行已经签订了协议，该协议约定，我方只是协助办理，不承担任何责任。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，蒋大金虽然没有实际使用借款，但是其为超世纪公司提供身份证明，并与银行签订借款合同，帮助超世纪公司套取银行贷款存在一定过错，理应对贷款及利息承担一定的偿还责任，原审确定由蒋大金对超世纪公司不能清偿和银建公司名下涉案房产不能清偿的部分承担5%的赔偿责任，并无不妥。现蒋大金已死亡,三被上诉人作为继承人依法应在继承遗产范围内承担还款责任，但三被上诉人承担的责任比例不应超过蒋大金应当承担的责任比例，上诉人要求三被上诉人在继承遗产范围内承担全部偿还责任，没有事实和法律依据，不予支持。三被上诉人依法应在继承蒋大金遗产范围内对超世纪公司不能清偿的借款本息及以银建公司名下涉案房产不能清偿的借款本息部分承担5%的偿还责任。原审法院认为上诉人要求三被上诉人承担直接还款责任，而不是要求在继承蒋大金遗产范围内承担还款责任，其诉求不符合法律规定，驳回了上诉人的全部诉求，欠妥，应予纠正。本院认为，上诉人的诉求虽然不完全符合法律规定，但法院应当在法律规定范围内保护当事人的诉求，而不应全部予以驳回。上诉人对原审判决第一、二项没有提起上诉，本院依法予以维持。综上，依据《中华人民共和国继承法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持太原市杏花岭区人民法院(2016)晋0107
民初1727号民事判决第一、第二、第三项即”一、被告山西超世纪商贸广场有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行借款本金1445461.16元、给付原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行利息1969270.07元（截至2016年2月24日），从2016年2月25日起至本判决指定的给付之日止的利息按合同约定的利率计付。二、如被告山西超世纪商贸广场有限公司不能清偿上述债务，以登记在被告太原银建房屋开发有限公司名下位于太原市桥东街桥东小区M区1幢1-4层的房产折价、变卖或者拍卖的所得价款用于清偿中国工商银行股份有限公司太原城建支行的贷款。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行的其他诉讼请求”；
二、被上诉人石丽珍、蒋斌、蒋锋在继承蒋大金遗
产范围内对上述判项中第一、二项不能清偿的部分承担5%的偿还责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费68236元，由原审被告山西超世纪商贸广场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 温冠华
审判员 郝利亚
审判员 王庆河
二〇一七年四月二十八日
书记员 聂 璐