湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1302民初1107号
原告长沙巨星轻质建材股份有限公司。
住所地：长沙市麓谷高新区麓景路*号。
法定代表人蒋棠，该公司董事长。
委托代理人肖伟，系该公司职工。
委托代理人徐博，系该公司职工。
被告湖南金宇重工机械有限公司。
住所地：湖南省娄底市经济开发区鸿冠街。
法定代表人：李吉秋。
委托代理人李建业，湖南晨晖律师事务所律师。
被告李建家。
原告长沙巨星轻质建材股份有限公司（以下简称巨星公司）诉被告湖南金宇重工机械有限公司（以下简称金宇公司）、李建家租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法由审判员刘艳姿担任审判长，与人民陪审员罗亚利、谭志红组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告巨星公司的委托代理人肖伟、徐博与被告金宇公司的委托代理人李建业到庭参加了诉讼，被告李建家经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告巨星公司诉称，2014年3月，被告金宇公司与原告签订《租赁合同》，租赁原告位于娄底市经济开发区巨星创业基地一#厂房用于生产经营。根据合同约定，厂房租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月4日止，租金每月为49028元，每季度房租为147084元，但被告一直未按合同约定支付每个季度应付的租金和水电费，且一直拖欠租金及水电费至今。原告多次催讨，被告金宇公司均拒不支付，担保人即被告李建家也未向原告支付拖欠的租金和水电费。请求法院判令被告金宇公司支付原告厂房租金177989.2元（计至实际搬离之日2015年8月20日）、水电费102128.22元，并按欠付金额1‰每日支付原告利息至实际支付之日止，以及支付违约金150000元，并由被告李建家对上述债务承担连带责任，同时由两被告承担本案诉讼费用。
原告巨星公司为支持其诉讼请求的成立，向本院提交了如下证据：
证据一、原告的营业执照、组织机构代码证，用以证明原告主体资格适格；
证据二、被告身份资料与内资企业登记基本情况表，用以证明被告的主体资格适格；
证据三、承诺书；
证据四、租赁合同、授权委托书；
证据五、付款承诺书；
证据六、转账支票；
证据七、付款协议。
以上证据三、四、五、六、七证明两被告欠原告房租与水电费。
对原告巨星公司所举证据，被告金宇公司不持异议。
被告金宇公司辩称，第一、原告所述基本属实，但是租金只能算到2015年8月10日；第二、对水电费没有异议；第三、违约金与利息计算过高，从原告的起诉来看，利息与违约金几乎已经达到了要支付的租金，明显的违反了法律的明确规定，应当进行核减，且8万元的押金要进行抵销；第四、被告李建家不应当承担连带责任，因为其是代表公司的行为，不是个人的行为；第五、诉讼费用按照双方的责任大小来分担。
被告金宇公司就其答辩主张，向本院提交了押金条一张，用以证明被告金宇公司交了8万元的押金给原告。
原告巨星公司对被告金宇公司所举证据不持异议。
被告李建家未应诉和答辩，亦未向本院提交证据，视为放弃举证和质证的权利。
本院对原告提交的证据进行审查后认为，原告提交的证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信。
根据以上采信的证据及庭审查明的事实，本院确认本案如下事实：
2013年8月1日，原告巨星公司委托案外人邱瑛以其个人名义就原告所拥有的位于娄底经济开发区巨星生产基地的厂房对外进行出租。2014年，案外人邱瑛作为出租方（甲方）与承租方湖南巨大锻造有限公司（乙方）即被告金宇公司的前身签订了《租赁合同》，由乙方租赁甲方位于娄底市经济开发区巨星创业基地一#厂房用于生产经营。该合同约定：“租期一年，自2014年3月5日起至2015年3月4日止，租金为每月49028元，季房租为147084元，全年房租为588336元。甲方有义务通知乙方按时交付房租，如未按时交纳租金，每延期一天罚违约金金额为该合同全年总房租的5‰支付，且甲方有权收回房产，并从押金中扣除欠交房租及滞纳金，不足部分需乙方补交……乙方同意在本合同签订之日向甲方一次性交纳房租、水电保证金80000元作为房租押金和水电押金，租房合同终止时凭押金收据退还（该押金不计息）……”。被告金宇公司此前已向原告缴纳了押金80000元。
2015年5月16日，被告金宇公司就拖欠原告租金、水电及相关事宜向巨星公司所属娄底分公司出具了《付款承诺书》，并提出因双方签订的《租赁合同》2015年3月份已到期，其因生产经营需要，还需继续使用原告厂房生产，原租赁合同到期后被告金宇公司占用原告厂房期间，双方的权利义务仍然以原合同约定为准（原租赁合同继续有效），租金、水电费的计算方式、支付方式仍然以原租赁合同约定为准，并承诺在2015年7月25日前全部结清拖欠的租金及水电费共计443762.87元，原告对此未表示异议。
2015年8月5日，原告巨星公司所属娄底分公司（甲方）与被告金宇公司（乙方）就被告金宇公司拖欠厂房租金和水电费事宜进行了协商，双方签订了《关于厂房租金及水电费的付款协议》，协议如下：“1、截至2015年8月10日乙方腾退承租厂房并搬离完时，乙方欠付甲方厂房租金161870.45元，水电费101128.22元。2、乙方在2015年8月6日开始腾退厂房搬离前，由乙方向甲方开具上述欠款金额的支票，且承诺确保甲方在2015年11月10日持乙方开具给甲方的支票能如期提取本协议所述欠款。3、2015年8月10日至2015年11月10日期间的利息按前述欠款金额的万分之五每日计算，该利息乙方应在2015年11月10日前付清给甲方。4、如甲方届时持乙方开具给甲方的支票不能如期提取本协议所述欠款，则乙方自2015年8月10日起向甲方承担千分之一每日的利息，且乙方还应向甲方另行支付违约金15万元，且甲方有权追究乙方其他法律责任。5、甲方同意乙方在8月6日开始搬离厂房时，厂房租金及水电费计至乙方腾退厂房搬离完之日止（即2015年8月10日止）。乙方依据《租赁合同》交纳的租房押金在乙方搬离后并付清前述欠款时，双方依据《租赁合同》结算押金，办理结算后，如甲方需退还押金，押金从乙方应付甲方款项中扣除，押金不计利息……”，被告李建家作为乙方担保人在该协议上签字。当日，被告金宇公司与担保人即被告李建家向原告所属娄底分公司出具了《承诺书》一份，被告金宇公司承诺于2015年11月10日前付清欠付的租金161870.45元及水电费101128.22元，否则自2015年11月10日起承担千分之一每日的利息，且自愿另行支付违约金15万元，担保人自愿对该承诺书所述欠款、利息、违约金承担连带责任担保。但此后两被告并未按照约定向原告支付厂房租金及水电费，被告金宇公司自2015年8月6日开始搬离租赁场地，并于2015年8月20日正式搬离，并与原告进行了交接。截至2015年8月20日，被告金宇公司共拖欠原告租金177989.20元、水电费102128.22元，且两被告至今未付。
本院认为，本案中，被告金宇公司在原告处租赁厂房，且双方就被告金宇公司拖欠原告租金、水电费等事宜签订了书面付款协议，且两被告向原告出具了《承诺书》，被告金宇公司应当向原告支付拖欠的租金及水电费，被告李建家作为连带责任保证人，应当按照付款协议及《承诺书》向原告承担连带保证责任。现两被告未按约定支付租金及水电费，应当按照约定承担违约责任。原、被告双方在付款协议中约定且两被告承诺一旦违约，自2015年11月10日起承担千分之一每日的利息，且自愿另行支付违约金15万元，该约定的利息及违约金数额过高，本院予以调整至以所拖欠租金及水电费的总额为基数按照月利率2%承担。被告金宇公司所缴纳的押金80000元，可以各抵扣租金40000元及水电费40000元，抵扣后，被告金宇公司尚欠原告租金137989.20元、水电费62128.22元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告湖南金宇重工机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告长沙巨星轻质建材股份有限公司租金137989.20元、水电费62128.22元，合计200117.42元，并自2015年8月10日起以200117.42元为基数按照月利率2%支付违约金；
二、由被告李建家对上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告长沙巨星轻质建材股份有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8480元，由原告长沙巨星轻质建材股份有限公司负担4000元，被告湖南金宇重工机械有限公司、李建家负担4480元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 刘艳姿
人民陪审员 罗亚利
人民陪审员 谭志红
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 杨 柳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。