宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初4621号
原告：王晓松，女，1969年3月13日出生，汉族，住宁波市海曙区。
委托诉讼代理人：钱丽娜，浙江红邦律师事务所律师。
被告：洪根荣，男，1962年10月21日出生，汉族，住宁波市海曙区。
原告王晓松与被告洪根荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员袁永达独任审判，于2016年12月13日、2017年6月29日二次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转换普通程序，并组成合议庭，于2017年8月2日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告委托诉讼代理人钱丽娜到庭参加了三次诉讼，被告洪根荣到庭参加了2016年12月13日、2017年6月29日二次庭审，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加2017年8月2日庭审。
原告王晓松诉请：1.判令解除原、被告之间的租赁关系；2.判令被告立即腾退位于宁波市海曙区公园路99弄15号（4-11）的房屋；3.判令被告支付自2016年9月1日起至实际腾退之日止的租金及占有使用费（暂计至2016年11月30日止为36000元）。事实和理由：原、被告双方于2015年5月1日口头约定，原告将其所有的位于宁波市海曙区公园路99弄15号（4-11）室建筑面积为190.56平方米的办公用房租赁给被告使用，租期为3年，租金为110000元每年，每年支付一次，每期租金应于前一期租期到期前1个月支付。双方同时约定，自2015年5月1日起，租赁房屋所产生的水电费、物业费、管理费均由被告承担。原告将钥匙交付被告后，被告即于2015年5月1日当日支付了第一期的租金（2015年7月1日至2016年6月30日）共计110000元。后被告因装修延迟要求增加两个月的装修免租期，即第一期的租金自2015年9月1日起算至2016年8月31日止，原告同意了该要求并提出应当及时签订书面房屋租赁合同以确认双方权利义务，然被告一直以业务繁忙为由予以推诿。现被告拖欠本应在2016年8月1日前支付的第二期租金，且未缴纳2015年7、8月的物业管理费、2016年6月迄今的水电费、物业管理费。原告认为被告拒不支付租金及其他费用的行为已严重损害原告的合法利益，故向法院提起诉讼。
被告洪根荣辩称：被告系经朋友介绍向原告承租案涉房屋，双方口头约定的租期为两年，租金共计110000元，租期自2015年9月1日至2017年8月31日止。被告已按约定支付两年租金110000元，目前租期未满，被告也不存在违约行为，原告无权解除合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告王晓松为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告洪根荣当庭质证，本院作如下认证：
证1.房屋所有权证、国有土地使用证各一份，拟证明被告承租的办公用房的所有权人系原告，原告主体适格的事实。被告没有异议。本院认为，原告提供的证据为原始证据，该组证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证2.借记卡账户历史明细清单一份，拟证明被告按约向原告支付了第一年的房屋租金共计110000元的事实。被告对其于2015年5月1日向原告支付110000元租金这一事实没有异议，但认为其交付的系两年租金而非一年。本院认为，该份证据载明的内容能证明被告于2015年5月1日向原告支付租金110000元的事实，对该事实本院予以认定，对该租金金额是一年还是两年租金结合证4一并认定。
证3.短信截图一份，拟证明被告承租的办公用房的年租金为110000元且第一期租金的计算期限为2015年9月1日至2016年8月31日止的事实。被告对该组证据真实性没有异议，但认为短信往来系双方关于签订合同的协商过程，双方均未在合同上签字确认，不能证明原告的待证事实。本院认为，该份证据载明的内容能证明原、被告对签订租赁合同进行磋商的事实，对该事实本院予以认定。
证4.房地产估价报告、评估费发票各一份，拟证明被告支付的110000元租金为一年租金及原告支付鉴定费2000元的事实。被告未到庭，视为放弃质证的权利。本院认为，该估价报告为法院委托合法鉴定机构做出，可作为认定本案事实的依据，根据该报告载明的鉴定结论，2015年7月1日至2016年6月30日期间的市场租金为93900元，更接近于原告的陈述，即被告支付给原告的租金110000元为一年租金，对该事实本院予以认定。
被告洪根荣为证明其主张，向本院提供了下列证据，经原告王晓松当庭质证，本院作如下认证：
证5.施工合同、悟境公司办公设备配套清单、通信费发票各一份，拟证明被告承租房屋后对该房屋进行装修，免租期为五个月，租赁期限应自2015年10月1日起算的事实。原告对该组证据的真实性没有异议，但认为与本案无关联性。本院认为，该组证据只能证明被告于2015年5月至2015年9月对涉案房屋进行装修的事实，不能证明租赁期限自2015年10月1日起算的事实，本院不予认定。
证6.水电费、空调电费收取明细表、宁波市海尚物业服务有限公司出具的证明各一份，拟证明被告承租房屋后缴纳水电费及物业费的事实。原告没有异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定，但该组证据与本案诉讼事实无关联，本院不予认定。
证7.凤栖商务楼网上招租截屏一份，拟证明被告支付的租金110000元为两年租金的事实。原告认为该份证据为复印件，不予认可。本院认为，该份证据为复印件，又无其他证据予以印证，本院不予认定。
综上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：2015年5月1日，原、被告双方经口头约定，原告将其所有的位于宁波市海曙区公园路99弄15号（4-11）室建筑面积为190.56平方米的办公用房租赁给被告使用，约定租金为110000元/年。原告将钥匙交付被告后，被告即于2015年5月1日当日转账支付了2015年7月1日至2016年6月30日的租金共计110000元。后因被告要求增加装修免租期，该笔租金计算时间变更为自2015年9月1日至2016年8月31日止。原、被告双方曾于2016年3月对签订书面房屋租赁合同进行磋商，但因被告推托未签订。2016年8月，原告向被告发送信息催讨2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金，但被告未予置理。涉案房屋现仍由被告占有使用。原告经自行催讨租金无果，遂诉至本院，请求依法解决。审理中，因双方当事人各执己见，致调解不成。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，被告自2015年5月1日起承租使用原告位于宁波市海曙区公园路99弄15号（4-11）室的房屋，实际承租期限已超过六个月，且至今未签订书面合同，故应当视为不定期租赁。对租金起算日，原告认为应自2015年9月1日起算，并提供了双方的洽谈签订房屋租赁合同的短信记录予以佐证，本院认为，该短信记录应是双方当事人真实意思表示，本院予以认定，被告抗辩应自2015年10月1日起算，但未提供证据予以证明，故本院对被告的抗辩意见不予采信。对租金标准，原告提供双方的洽谈签订房屋租赁合同的短信记录予以佐证，短信记录中双方相互发送的合同文本均载明租金为110000元/年，原告另提供估价报告用以佐证，估价报告载明同期涉案房屋市场房租为93900元/年，被告认为房租应以110000元两年的标准计算，但仅提供网上涉案房屋所在地块招租广告，本院认为，原告提供证据的证明力明显高于被告，故本院认定原、被告约定的租金标准为110000元/年。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，合同自通知到达对方时解除。因被告未支付第二年租金，原告有权解除其与被告之间的房屋租赁合同关系，且合同解除之日为原告向本院提起诉讼后副本送达被告之日即2016年11月19日。对原告要求解除合同、被告腾退房屋及支付租金和房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告王晓松与被告洪根荣之间的房屋租赁关系于2016年11月19日解除；
二、被告洪根荣于本判决生效之日起十五日内将承租的位于宁波市海曙区公园路99弄15号（4-11）室建筑面积为190.56平方米的房屋腾退归还给原告王晓松；
三、被告洪根荣应支付原告王晓松2016年9月1日至2016年11月19日租金共计24109元，并以110000元/年的标准支付自2016年11月20日起至实际腾退房屋并返还原告王晓松之日止的占有使用费，上述款项被告洪根荣在腾退承租房屋并返还原告之日履行完毕；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费700元，评估费2000元，均由被告洪根荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 袁永达
人民陪审员 曹佳晗
人民陪审员 徐菊芬
二〇一七年八月二日
代书 记员 方 静
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。