江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第1870号
原告皇建东。
原告孙艳。
委托代理人张华，江苏沉浮律师事务所律师，代理上述两原告。
被告俞祖良。
被告孙洪兰。
委托代理人傅鸿斌，上海金能律师事务所律师，代理上述两被告。
原告皇建东、孙艳与被告俞祖良、孙洪兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月24日受理后，依法由审判员朱元根独任审判，并于2013年6月26日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为适用普通程序，依法组成合议庭并于2013年9月6日、2014年1月22日公开开庭进行了审理，原告皇建东及其委托代理人张华、两被告的委托代理人傅鸿斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告皇建东、孙艳诉称：2008年2月16日，原告皇建东与被告俞祖良签订《出售房屋合同书》一份，约定由原告购买被告所有的位于昆山市玉山镇大公小区XX#XXX室的动迁房一套，房屋建筑面积为上房64㎡，下房79㎡，车库10㎡，房屋成交总价为28.5万元，原告分四次付清购房款：分别为2007年11月18日付6万元，2008年2月付2万元，2009年拿钥匙付17万元，拿房产证、土地证后付3.5万元，过户费用由原告承担，其他税费由被告承担。原告拿钥匙后房子产权归原告，被告无权再干涉，双方不得违约，双方任何一方违约，违约者赔付房屋转让款10万元违约金。合同签订后，原告已超额向被告共计支付了12万元房款，但被告拿到房屋后至今未将房屋交付原告，并声称不愿卖房，为此原告诉至法院，要求：1、被告继续履行《出售房屋合同书》，交付房屋并协助原告办理昆山市玉山镇大公小区83#601室产权过户手续，承担因过户应由被告承担的各项税费；2、被告承担违约金10万元整；3、被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告变更诉讼请求：1、要求被告返还购房款12万元及按银行同期贷款利率计算的利息；2、被告赔偿房屋差价损失334439元；3、诉讼费用由两被告负担。
被告俞祖良、孙洪兰辩称：被告与原告2008年2月16日签订的《出售房屋合同书》，其合同标的不明确，履行期间不明确，虽已被（2012）昆民初字第809号判决书判决确认合同有效，但由于客观情况已经变化，合同约定的2009年5月拿钥匙并未实际履行，原告并未表明是否具有购买意向，也未与被告协商价格、交付时间等合同必备要件，被告无奈之下才寻求新的买主，合同约定总价为285000元，原告实际仅支付10万元，不足50%，现履行合同已不具有可行性。2012年2月18日，被告与俞刚就昆山市玉山镇大公小区XX号XXX室签订了《房屋买卖合同》，经（2013）昆民初字第0004号调解书确认该房屋买卖合同有效并确认俞刚的付款义务及两被告协助过户义务，现两被告以收到俞刚购房款38万元，两被告也已向俞刚交付了房屋钥匙。
经审理查明：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。位于昆山市玉山镇大公村X组的房屋属被告俞祖良、孙洪兰共有。2007年9月8日，二被告共有的上述房屋拆迁，被告俞祖良与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司签订补偿安置协议书1份，约定被告俞祖良因拆迁补偿安置而分得位于昆山市玉山镇大公小区XX号楼XXX室（原编号为XX号楼，现编号XXX号楼，建筑面积79.69平方米，阁楼62.27平方米）及车库（建筑面积10平方米）在内的共三套房屋。
2007年11月18日，原告皇建东与被告俞祖良签订卖买房屋协议书一份，约定被告俞祖良同意将坐落于昆山市中华园路大公小区住宅房一套车库一间以总价28万元价格出售给原告皇建东，房型为楼中楼，底楼79平方米，上楼64平方米，车库10平方米；付款方式：首付6万元，余额22万元在被告俞祖良办理好房屋产权证交给原告皇建东时或拆迁办统一更名办理房屋产权时支付，另合同又注明余额22万元在2009年5月时再付清17万元，留5万元拿到房产证付清；房屋产权过户费、土地费用由原告皇建东自理，如有营业税由被告俞祖良负担。当日，原告皇建东支付被告俞祖良购房首付款6万元。
2008年2月16日，原告皇建东与被告俞祖良就涉案房屋重新签订出售房屋合同书1份，双方就涉案房屋总价变更为28.5万元；付款方式变更为：分4次付清，2007年11月18日支付6万元、2008年2月付2万元、2009年拿钥匙付17万元、拿房产证、土地证后付3.5万元；付清房款后即2009年5月拿钥匙起房子的产权及使用权都归于原告皇建东；上述协议经双方签字后即生效，双方不得违约；双方任何一方违约，违约者赔付房屋转让款10万元违约金。同日，原告皇建东支付被告孙洪兰（孙红兰）房款2万元。2010年12月14日，被告皇建东支付被告俞祖良、孙洪兰（孙红兰）购房款2万元。2011年4月2日，被告孙艳支付被告孙洪兰（孙红兰）购房款2万元。至此，原告皇建东支付被告俞祖良、孙洪兰购房款共计12万元，但被告俞祖良、孙洪兰在涉案拆迁房交付后并未如约向原告皇建东交房，亦未履行办理产权过户手续。
2012年4月10日，原告皇建东、孙艳将被告俞祖良、孙洪兰诉诸本院，本院在（2012）昆民初字第809号案中判决：确认原告皇建东与被告俞祖良于2008年2月16日签订的出售房屋书有效。另两被告在该案审理中确认原、被告双方所签出售房屋书上的房屋就是拆迁补偿安置协议中的玉山镇大公小区XX号楼XXX室房屋。后因两被告仍未按合同履行义务，原告皇建东、孙艳再次诉诸本院，引发本次纠纷。
另查明：2012年2月18日，被告俞祖良、孙洪兰与案外人俞刚签订《房屋买卖合同》一份，约定：两被告将坐落于昆山市大公小区XX号楼XXX室（XX号楼为原编号，公安编号为XX号楼，现编号XXX号楼）房屋出售给俞刚，成交价格为42万元。2013年1月17日，经本院主持调解，被告俞祖良、孙洪兰及俞威与俞刚在（2013）昆民初字第0004号案中达成调解协议：俞刚与被告俞祖良、孙洪兰在2012年2月18日签订的关于昆山市玉山镇大公小区XX号XXX室房屋买卖合同有效，房屋总价45万元，俞刚已付购房款10万元，余款35万元分别于办理房屋钥匙交接时付28万元、办理房屋产权过户手续时支付7万元。本院已就此案制作调解书并发生法律效力。事后，两被告收取俞刚购房款38万元，并将涉案房屋交付俞刚。
再查明：本院在审理中依原告皇建东、孙艳的申请，委托苏州天元土地房地产评估有限公司对昆山市玉山镇大公小区XX号楼XXX室房屋（现编号XXX号楼XXX室）及车库进行价格评估，评估意见如下：房屋总建筑面积为151.96平方米，其中房屋标准层建筑面积为79.69平方米，阁楼建筑面积62.27平方米，车库建筑面积为10平方米，在估价时点2013年11月15日的房屋评估价为619439元。对上述评估意见，被告认为评估面积存在差异。
上述事实有昆山市房屋动迁补偿安置协议书一份、卖买房屋协议书一份、出售房屋合同书一份、收条四份、（2012）昆民初字第809号民事判决书一份、房地产评估报告一份、房屋买卖合同一份、（2013）昆民初字第0004号民事调解书一份以及原、被告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原告皇建东与被告俞祖良与2008年2月16日所签订的出售房屋合同书合法有效，该合同虽未明确具体的房屋楼号，但是双方一致确认买卖标的物为昆山市玉山镇大公小区XX号楼XXX室及车库（原编号为XX号楼XXX室及车库），故本院认为该合同实际可履行。本案被告俞祖良、孙洪兰在收取两原告购房款12万元后，非但未按约履行义务还将涉案房屋售予他人且实际交付，两被告的违约行为造成原告之合同目的无法实现，本院根据已查明事实认定原、被告双方所签订的出售房屋合同书具备解除条件，原告可基于此主张被告返还购房款12万元并赔偿相应损失。
关于被告俞祖良、孙洪兰应予赔偿原告皇建东、孙艳之损失额，原告主张已付购房款之利息损失及房屋差价损失334439元，对此，本院认为：被告俞祖良、孙洪兰将涉案房屋出售给他人，造成两原告再行购买房屋之差价损失，两被告应当对其违约行为承担相应的赔偿责任；经评估，涉案房屋在估价时点2013年11月15日的房屋评估价为619439元，而在原告购买房屋时应付购房款为285000元，两个时间点的房屋差价为334439元（619439-285000=334439），但原告实际已付购房款为120000元，原告的实际差价损失应为140816.4元（120000／285000×334439元），对原告主张超出部分，本院不予支持；原告另主张已付款之利息损失，因其实际存在且已发生，故本院亦予支持，利息计算应按人民银行同期贷款利率自原告皇建东付款之次日分段计算至本判决生效之日，具体计算方式如下：以60000元为基数自2007年11月18日起计算，以20000元为基数自2008年2月17日起计算，以20000元为基数自2010年12月15日起计算，以20000元为基数自2011年4月3日起计算，以上均按人民银行同期贷款利率分段计算至本判决生效之日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告俞祖良、孙洪兰于本判决生效之日后十日内返还原告皇建东、孙艳购房款120000元，赔偿差价损失140816.4元，合计260816.4元，并赔偿利息损失（计算方式：以60000元为基数自2007年11月18日起计算，以20000元为基数自2008年2月17日起计算，以20000元为基数自2010年12月15日起计算，以20000元为基数自2011年4月3日起计算，以上均按人民银行同期贷款利率分段计算至本判决生效之日；履行方式：如采用转账方式，请汇入原告指定账户昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费8117元，财产保全费1945元，咨询评估费5100元，以上合计15162元，由两原告负担3458元，两被告负担11704元。此款两原告已预交，本院不再退还，两被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 朱元根
人民陪审员 戈菊珍
人民陪审员 章静安
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 沈 建
附页：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。