辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽03民终2368号
上诉人（原审被告，反诉原告）：苏盛斌，男，汉族，1952年6月17日出生。住址：鞍山市立山区莘英路东山林语小区*栋*单元****号。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：鞍山爱家物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁西区三道街***号。
法定代表人：李影，系该公司总经理。
委托代理人：葛诗武，辽宁嘉言律师事务所律师。
上诉人苏盛斌为与被上诉人鞍山爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2016）辽0304民初1008号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月5日受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，爱家物业为东山林语小区的物业服务公司。2009年9月17日,苏盛斌入住东山林语小区，成为该小区的业主。当日，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议主要约定：爱家物业自苏盛斌入住始为小区提供前期物业服务，物业服务费标准为每平方米1.2元/月，电梯费为每户40元/月。2013年小区业主委员会成立后，爱家物业与东山林语小区业主委员签订了物业服务合同。物业服务费标准为每平方米1.2元/月，电梯费为每户40元/月。业主应按全年交纳物业费，每次交费的时间为每年11月1日。合同签订后，爱家物业对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，苏盛斌在交纳了两年的物业费后，自2011年11月1日起未向爱家物业交纳过物业费及电梯费。
另查，苏盛斌居住于东山林语小区7栋1单元1121号，该房屋的建筑面积为137.03平方米。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。爱家物业自业主入住即为东山林语小区提供前期物业服务，在苏盛斌入住后，双方自愿签订的前期物业服务合同及其后与小区业主委员会签订的物业服务合同均合法有效，且已实际履行。爱家物业履行了服务义务后，苏盛斌却未按约定交纳物业管理费。因物业合同中明确约定业主应按年交纳物业费，每次交费的时间为每年11月1日，故原审法院对苏盛斌欠缴物业服务费的事实予以确认，对爱家物业主张苏盛斌给付自2011年11月1日-2016年10月31日的物业管理费9865元（1.2元/月.平×137.03平×60个月=9865元）电梯费2400元（40元/月×60个月=2400元）的诉讼请求予以支持。同时，苏盛斌在反诉中称，2009年及2010年小区公共部分处于建设阶段，这部分的物业管理启动经费应由开发商承担及此时爱家物业公司尚没有收费许可，要求退还其交纳的2009年、2010年物业费一节，2009年9月17日,苏盛斌与爱家物业签订《前期物业管理服务协议》，即是对爱家物业从此时起为涉案小区进行物业服务并收取其物业费的认可。虽爱家物业收费手续存在瑕疵，楼盘开发商亦可能未将小区公共部分建设完毕，但不影响爱家物业在与苏盛斌签订物业合同后实际提供物业服务的事实。苏盛斌依约交纳物业费是其享受物业服务后应履行的义务，故原审法院对苏盛斌要求爱家物业返还其两年物业费的诉讼请求不予支持。
关于苏盛斌辩称，因业主委员会与爱家物业公司签订物业合同未经业主大会授权，业主委员会亦未向其催交物业费，故爱家物业公司不具有本案诉讼的主体资格一节，原审法院认为，物业管理服务合同不同于其他合同，业主委员会有代表业主签订物业合同的权力，但没有催缴物业费的义务，现存的业主委员会与业主大会之间的矛盾不能成为拒不缴纳物业费的理由，且爱家物业对涉案小区又提供了事实的物业服务，故原审法院对苏盛斌此辩不予采信。
关于苏盛斌辩称其所居住的房屋质量有问题属于物业责任一节，原审法院认为，本案爱家物业主张的债权系基于双方间间存在的物业服务合同关系，而苏盛斌抗辩的理由系属房屋质量问题，应由涉案小区业主与楼盘开发商之间的买卖关系所调整，故原审法院对苏盛斌的此项辩解不予采信。
关于苏盛斌辩称爱家物业不作为且物业费收取过高，同时变卖、出租小区停车位，利用小区公共部分作广告盈利一节，原审法院认为双方签订的前期物业管理服务协议及爱家物业公司与东山林语小区业主委员会签订的物业服务合同对物业费的收取标准有明确约定，且爱家物业已实际提供物业服务，如爱家物业在服务过程中存在瑕疵问题，苏盛斌应通过业主大会或业主委员会实施管理权利。同时爱家物业作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现苏盛斌以物业费收取过高及物业服务存在瑕疵为由不缴纳物业费，显系不妥，故原审法院对此辩不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、苏盛斌于本判决发生法律效力后十日内给付爱家物业物业费9865元，电梯费2400元；二、驳回苏盛斌对爱家物业的诉讼请求。案件受理费107元，反诉费25元，由苏盛斌负担。
上诉人苏盛斌不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人爱家物业没有提供2009年至2013年收费许可证和综合验收证等任何合法收费手续。物权法第十七条规定，业主对建筑物以外的公共部分享有权利。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，城市住宅小区竣工综合验收管理办法第六条，辽宁省物业服务收费管理实施办法第十九条之规定，上诉人认为，我方签订前期物业服务合同属实，并履行了前段缴费义务。但2009至2013年小区入住公共部分尚未建成，物业服务针对的是公共部分，公共部分尚未建完，何谈物业服务。因开发建设单位原因使公共部分在2009至2013年处于施工中，道路泥泞，噪音充斥，扬尘、各种设施缺位，正常生活受影响，业主没能享有完善的公共设施及相关服务。按照上述法律规定，没通过综合验收，没有交付使用的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。爱家物业在公共部分未竣工的情况下，没有尽到前期物业服务合同规定的义务，其收取2009至2013年物业费违法，我方追讨已交的两年前期物业费，具有事实及法律依据，原审判决错误。二、关于爱家物业与业主委员会签订的2013至2016年物业服务合同。东山林语业主委员会与爱家物业签订合同时没有经过业主大会授权讨论，合同签订至今从没有进行过任何形式的公示、通知，业主对合同的条款并不知晓，只知按照以前标准收费。根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；”，《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”之规定，业主是物业合同的相对人，业主委员会没有代表业主签订物业合同的权利，只能与业主大会选聘的物业企业签订物业服务合同。该物业合同对苏盛斌没有约束力。原审判决认为业主委员有代表业主签订物业服务合同的权利系剥夺业主权利。原审判决将越权签订合同归结为业委会与业主大会的矛盾，掩盖了越权签订合同的违法性。原审判决认为业委会没有催缴物业费的义务的说法违背了物业管理条例第六十五条的规定。三、收费标准过高。本物业费执行1.2元每平方米，电梯费40元每月的标准，该标准高于鞍山市政府办（2008）100号文件规定。四、我方房屋存在质量问题，且提供证据证明物业对房屋质量问题负有责任。五、关于爱家物业侵害业主权利。小区的地上、地下车位归业主所有，车位费的1/2归业主所有，但爱家物业没有将该费用给业主。剥夺业主抽摇车位的权利。爱家物业将72个车位优先给专人使用构成侵权。六、原审程序违法。我方在一审程序中没有见过主审法官，开庭时由一名女法官出庭，表示主审法官临时有事，由其代为出庭。我方质疑案件审理的公正性、合法性。一审根据双方诉辩情况，应当转为普通程序。在双方均表示同意的情况下，原审没有组织调解。上诉人苏盛斌在原审提供的证据材料2份共15页，原审没有开收据，亦在判决中没有表述。原审判决关于最高法解释第六条引用两次不知何意，本上诉状中所述法律没有援引。原审如认为我方在一审的观点需要更多的证据支持，法庭有责任通过调查和传唤证人获取，不在我方的能力之内。鉴于爱家物业的实际，我方同意酌情支付5000元物业费。
综上，请求二审撤销一审判决，支持我方一审诉求。判令爱家物业承担一、二审诉讼费。
被上诉人爱家物业答辩称。请求驳回上诉人的各项上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
另查明，东山林语业主委员会于2013年8月19日，就拟签订案涉物业服务合同一事以及合同草稿进行了公示。
以上事实有爱家物业提交的公示通知，该证据经质证及本院审核，所证事实足资所证，本院予以认定。
本院认为，爱家物业与苏盛斌间存在物业服务合同关系。爱家物业依约履行了物业服务义务，苏盛斌接受了相关服务，应当支付相应的物业服务费用。
关于上诉人苏盛斌提出被上诉人爱家物业没有提供2009年至2013年收费许可证和综合验收证等任何合法收费手续。公共部分在2009至2013年处于施工中，爱家物业在公共部分未竣工的情况下，没有尽到前期物业服务合同规定的义务，其收取2009至2013年物业费违法，我方有权追讨已交的两年前期物业费一节。首先，关于收费许可问题。2009年9月17日,苏盛斌入住东山林语小区，当日，其与爱家物业签订《前期物业管理服务协议》，爱家物业依据前期物业服务合同对东山林语小区进行服务，在2013年9月亦取得收费许可证。因此，苏盛斌认可由爱家物业提供2009年至2013年的物业服务，并接受了相关服务，其无权追讨已交纳的2009至2013年的物业费。如果爱家物业存在违法收费行为，应当由相关部门予以处罚，并非民事法律关系。其次，关于公共部分未竣工问题。庭审中，爱家物业称，东山林语小区分为一期工程、二期工程、苏盛斌入住时，一期工程已经竣工，二期工程在建，且施工与一期隔离开。苏盛斌亦称通往其所住单元楼的道路铺设完毕。本院认为，苏盛斌在入住东山林语小区及签订前期物业管理服务协议时，明知该小区二期工程处于在建阶段，但苏盛斌仍签订了前期物业管理服务协议，说明其对爱家物业当时对于小区公共部分服务的区域，服务内容、服务价格标准均是认可的，现爱家物业按照前期物业协议履行了义务，苏盛斌应当按照约定支付服务费用。该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。
关于上诉人苏盛斌提出东山林语业主委员会与爱家物业签订2013至2016年物业服务合同时没有经过业主大会授权讨论，合同签订至今从没有进行过任何形式的公示、通知、业主对合同的条款并不知晓，该物业合同对苏盛斌没有约束力一节。现有证据证明，业主委员会签订物业合同前，对该合同的内容进行了公示，并未妨害业主对该合同提出异议。故该上诉理由与事实不符，本院不予支持。
关于上诉人苏盛斌提出，原审判决认定业委会没有催缴物业费的义务的说法违背了物业管理条例第六十五条的规定。以及物业收费标准过高一节。催缴物业费并非是诉讼的前置必要程序，且爱家物业已经对苏盛斌进行了物业费的催缴，业主委员会是否催缴，与本案没有关联性。关于物业费标准，苏盛斌与爱家物业签订的前期物业服务协议，及业主委员会与爱家物业签订的物业服务合同均约定了收费标准，该收费标准不违反法律禁止性规定，该约定合法有效。故该上诉理由没有法律依据，本院不予支持。
关于上诉人苏盛斌提出房屋存在质量问题，且提供证据证明物业对房屋质量问题负有责任以及爱家物业侵害业主权利一节。关于房屋质量问题，苏盛斌提交了入住资料证明物业对房屋质量问题负责，该入住资料写明“入户入住后，有关住宅质量的来电、来访、投诉、本公司将委托爱家物业及时给予答复和妥善处理。”本院认为，该资料仅写明爱家物业负责接受委托给予答复和妥善处理，该内容不能表示由爱家物业负责房屋质量问题。对于属于物业服务范畴，如煤气报警问题，爱家物业当庭表示可以予以更换，故该上诉理由没有法律依据，本院不予支持。关于爱家物业侵害业主权利问题，此与本案并非同一法律关系，本院不予一并审理。。
关于上诉人苏盛斌提出原审程序违法。一审程序中没有见过主审法官，开庭时由另一名女法官代为出庭。在双方均表示同意的情况下，原审没有组织调解。苏盛斌在原审提供的证据材料2份共15页，原审没有开收据，亦在判决中没有表述。原审判决关于最高法解释第六条引用两次不知何意，本上诉状中所述法律没有援引一节。经查，原审庭审笔录记载由承办人杨璐嘉出庭，双方当事人均在庭审笔录中签字确认，并未有他人代为审理情形出现。原审中对苏盛斌上诉中提到的证据材料2份共15页，原审法院组织了庭审质证，该两份证据一份为购房合同，一份为业主入住资料，均系复印件，原审法院不应予以采信并无不当，但原审法院在判决中对该两份证据未做表述，确属有误，本院予以纠正。二审经审查，关于购房合同，苏盛斌要证明车位所有权归业主共同所有，此节与本案不具有关联性，本院不予认定。关于入住资料，前文已述。关于调解一节，原审法院未能就双方达成调解一致，予以判决，并无不当。关于法律适用引用两次，系原审法院书写错误，本院予以纠正。故该上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人苏盛斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周庆文
代理审判员 王 瑶
代理审判员 霍 健
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 詹智程