广东省广州市萝岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗萝法民三初字第635号
原告：许琴，住广州市萝岗区。
被告：佛山市第一建筑（集团）公司，住所地佛山市禅城区。
法定代表人：白建国。
委托代理人：于雷，住广东省佛山市禅城区，系该公司托管企业员工。
被告：佛山市金腾拍卖有限公司，住所地佛山市禅城区。
法定代表人：吴智峰。
被告：广保国际集团有限公司，住所地广州保税区。
法定代表人：廖建洲。
委托代理人：张嘉成，住广东省龙川县，系该公司员工。
被告：广州宏康房地产有限公司，住所地广州经济技术开发区。
法定代表人：郭东俊，董事长。
委托代理人：洪巧娜，住广州市天河区，系该公司员工。
被告：广州保税区保安服务公司，地址：广州保税区。
法定代表人：朱超龙。
原告许琴诉被告佛山市第一建筑（集团）公司（以下简称“佛山一建公司”）、佛山市金腾拍卖有限公司（以下简称“金腾公司”）、广保国际集团有限公司（以下简称“广保公司”）、广州宏康房地产有限公司（以下简称“宏康公司”）、广州保税区保安服务公司（以下简称“保安公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序由合议庭公开开庭进行审理。原告许琴、被告佛山一建公司的委托代理人于雷、广保公司的委托代理人张嘉成、宏康公司的委托代理人洪巧娜到庭参加诉讼。被告保安公司、金腾公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告许琴诉称：1993年2月22日，被告广保公司（原名：广州保税区联合发展有限公司）与被告宏康公司（原名：广州经济技术开发区房地产公司）签订《青年苑商品房买卖合同》，购得位于广州市开发区青年路104号的616、617、624～633、636、637、716、717、724～737、816～822房共37个单元，面积共1527.53平方米，金额为￥2311487.15元。
1994年9月19日，被告保安公司与被告宏康公司签订《青年苑商品房买卖合同》，购得位于广州市开发区青年路74号的901～916房共16个单元，面积为727.64平方米，金额为￥1164224元。后被告保安公司将该16个单元中的901、902、903、904、905、906、907共七套公寓房，面积共318平方米作价￥460958元冲抵被告广某公司的代垫款。
1998年4月1日，被告广某公司因欠被告佛山一建公司工程款，经双方协商，被告广保公司将位于广州经济技术开发区青年路74号901、902、903、904、905、906、907和青年路104号817、819、820、821、822（现物业编号为：青年路104号825、827、828、829、830）共十二套公寓房（面积共计516平方米）冲抵所欠被告佛山一建公司的工程款共￥1055138.6元。
2005年4月，被告佛山一建公司委托被告金腾公司对青年路74号901、902、903、904、905、906、907和青年路104号825、827、828、829、830共十二套公寓房进行拍卖，原告以￥310000元竞得前述12套公寓。
广州经济技术开发区房地产公司于2005年8月30日由被告宏康公司吸收合并；广州保税区联合发展有限公司于1994年9月6日更名为广某国际集团有限公司，即被告广某公司；青年路104号817、819、820、821、822物业编号更改为：青年路104号825、827、828、829、830。
原告购得前述12套公寓后即着手办理登记手续，但由于被告广某公司当时进入破产清算程序不稳定时期，造成本案房屋没能及时进行产权登记，虽经原告长期交涉，至今仍无实现产权登记。
原告拍卖所得广州经济技术开发区青年路74号904房，已经履行付款义务，且房屋已经交付使用，原告即为广州经济技术开发区青年路74号904房的合法所有人，为保障原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：一、上述被告在15天内共同协助办理广州经济开发区青年路74号904房屋的所有权转移登记手续至原告名下；二、上述被告共同承担诉讼费。
被告佛山一建公司答辩称：一、我司在拍卖前已将讼争房产来源及现状如实向被答辩人介绍，并将讼争房产及相关资料交付原告，因此我司已完成与原告协议中约定的义务，原告未能办理产权登记的风险应由其自行承担。二、我方不应承担本案诉讼费。三、原告申请房产过户的相关手续费应由原告自行承担，我方于2005年5月26日与原告签订协议书第2条第4点明确确认（甲方的义务）所有费用由甲方承担；另该协议书第3条第4款也明确约定了过户费用由原告承担。
被告广某公司答辩称：一、我司与原告无直接合同关系，无需承担将涉案房产办理至原告名下的义务，我司会依据与宏康公司、佛山一建、保安公司之间签订的合同继续履行。二、案涉青年路74号901-907号房是由被告宏康公司卖给被告保安公司的；青年路104号817、819-822号房是由被告宏康公司卖给我司的，该817、819-822号房由于加建了八套房，相应的房号变更为825、827-830号。三、案涉房产现已办理过大确权，目前登记在广州经济技术开发区房地产公司名下，没有抵押查封，广州经济技术开发区房地产公司由被告宏康公司吸收合并后注销，该公司的权利义务由被告宏康公司继受，没有抵押查封的信息，相应的房产已经开具发票给被告保安公司和我司名下。四、签订合同后，所有房产在具备交付条件时已经交付给了被告保安公司和我司；青年路74号901-907号在保安公司和我司签订抵债协议后已交付给我方。前述全部房产在抵债给被告佛山一建公司时已交付给被告佛山一建公司。五、在被告宏康公司及被告保安公司将涉案房产过户至我司名下，我司会依照合同过户至佛山一建，佛山一建如何处分与我司无关，我司认为原告对涉案房产主张确权无法律依据。六、我司认为目前案涉房屋的产权没有变更到原告名下。
被告宏康公司答辩称：一、我司是涉案房产的开发商，案涉青年路74号901-907号房是由我司卖给被告保安公司的；青年路104号817、819-822号房卖给被告广某公司的，该817、819-822号房由于加建了八套房，相应的房号变更为825、827-830号。二、案涉房产现已办理过大确权，目前登记在广州经济技术开发区房地产公司名下，没有抵押查封；广州经济技术开发区房地产公司被我司吸收合并后注销，该公司的权利义务由我司继受。三、由于相应的房产已经开具发票给保安公司和广某国际，正常情况下我司只能将案涉房产过户至发票对应的公司名下，如果房管局税局及其他当事人均许可的情况下，我司可协助办到其他当事人名下，但相关税费应由其他人承担。四、签订合同后，在具备交付条件时已经按合同约定将相关房屋交付给了被告保安公司和被告广某公司。五、案涉房屋的房款已经收齐。
被告保安公司、金某公司没有发表答辩意见。
经审理查明：1993年2月22日，广州保税区联合发展有限公司（后办理工商登记变更为本案被告广保公司）与广州经济技术开发区房地产公司（后办理工商登记变更为本案被告宏康公司）签订《青年苑商品房买卖合同》，购买位于广州市开发区青年路104号的616、617、624～633、636、637、716、717、724～737、816～822房共37个单元，面积共1527.53平方米，金额为￥2311487.15元。
1994年9月19日，广州保税区广保治安服务公司（后办理工商登记变更为本案被告保安公司）与广州经济技术开发区房地产公司签订《青年苑商品房买卖合同》，购买位于广州市开发区青年路74号的901～916房共16个单元，面积为727.64平方米，金额为￥1164224元。其后，被告保安公司与被告广某公司签订协议书，约定由被告保安公司将该16个单元中的901、902、903、904、905、906、907面积共318平方米的七套房屋，作价￥460958元冲抵被告广某公司为其代垫的款项。
1998年4月1日，被告广某公司因与被告佛山一建公司达成协议，由被告广保公司用位于广州经济技术开发区青年路74号901、902、903、904、905、906、907和青年路104号817、819、820、821、822（现物业编号为：青年路104号825、827、828、829、830）共十二套房房屋（面积共计516平方米）冲抵其所欠被告佛山一建公司的工程款共￥1055138.6元。双方签订协议后，房屋已由被告广某公司交付被告佛山一建公司。
2005年4月，被告佛山一建公司委托被告金腾公司对青年路74号901、902、903、904、905、906、907和青年路104号825、827、828、829、830共十二套公寓房进行拍卖，原告以￥310000元竞得前述12套公寓，并已付清房款。其后，全部房屋已由被告佛山一建公司交付原告使用至今。
还查明，1993年11月至1995年期间，广州保税区联合发展有限公司更名为广某国际集团有限公司，即被告广某公司；广州保税区广某治安服务公司在签订上述合同及协议书后更名为广州保税区保安服务公司，即被告保安公司；2005年8月30日，广州经济技术开发区房地产公司由被告宏康公司吸收合并后注销，权利义务由被告宏康公司继受。
由于案涉房屋所在物业存在加建情形，青年路104号817、819、820、821、822物业编号相应更改为：青年路104号825、827、828、829、830。广州经济技术开发区青年路74号901、902、903、904、905、906、907号房及广州经济技术开发区青年路104号825、827、828、829、830号房已办理初始登记，权属人为被告宏康公司吸收合并的广州经济技术开发区房地产公司。截止至庭审辩论终结之日，前述房屋均没有查封、抵押登记。
诉讼中，本院向原告释明：由于案涉房屋有多次转让情形，如需完成诉讼请求共同协助办证事宜需根据房屋的转让情况办理相应的过户手续并产生相关的税费及可能存在相关过户不能的风险。原告表示对此清楚，并坚持本案的诉讼请求。原告认为有关税费的分担应各付各税，同时明确如产生纠纷则另循法律途径解决。
以上事实，有青年苑商品房买卖合同、抵债协议、拍卖协议书、物业移交协议书、拍卖成交确认书、广州保税区联合发展有限公司名称变更的批复、青年路104号新旧门牌对照表、付款凭证、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同的履行主要包括支付房款、交付房屋、所有权转移登记等内容。原告与被告佛山一建公司通过公开拍卖的方式达成案涉房屋的买卖协议，是双方当事人真实意思的表示，双方当事人均应恪守履行。原告已依照约定向被告佛山一建公司支付全部房款，已全部履行其作为买方的合同义务。被告佛山一建公司虽然已经将案涉房屋交付原告，但仍未完成将案涉房屋所有权转移至原告的相关手续，其有义务将案涉房屋过户至原告名下。
除原告与被告佛山一建公司通过拍卖的方式买卖案涉房屋外，案涉房屋还经历了多次转让，包括：一、1994年9月19日，被告保安公司通过买卖合同从被告宏康公司吸收合并的广州经济技术开发区房地产公司购买案涉房屋；二、被告保安公司将案涉房屋用于抵偿被告广某公司为其垫付的款项；三、1998年4月1日，被告广某公司将案涉房屋用于冲抵其所欠被告佛山一建公司的工程款。此外，由于案涉物业至今仍登记在开发商广州经济技术开发区房地产公司名下，除上述审理查明的各方当事人之间存在的法律关系外，原告及各被告之间、各被告相互之间就案涉房屋并无直接的合同关系，因此原告要求各被告共同协助办理案涉房屋的所有权转移义务缺乏合同依据，本院不予支持。另外，由于须待被告宏康公司将案涉房屋过户至被告保安公司名下、被告保安公司将案涉房屋过户至被告广某公司名下、被告广某公司将案涉房屋过户至被告佛山一建公司名下后，被告佛山一建公司方具备履行过户义务的客观条件，鉴于案涉房屋已由被告佛山一建公司交付给原告，原告亦一直以所有权人的意思对案涉房屋行使占用、使用、收益等权利，各被告长久以来亦未提出异议，为保护正常安全的市场交易秩序，结合各被告的答辩意见，本院确认各被告之间的合同及协议有效并应根据相互之间的合同及协议，依次办理案涉房屋的所有权转移登记手续至原告许琴名下。办理案涉房屋转移登记手续过程中产生的税费，由各方当事人依据法律的规定或合同的约定承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告广州宏康房地产有限公司、广州保税区保安服务公司、广保国际集团有限公司、佛山市第一建筑（集团）公司在本判决生效之日起60日内，依次办理广州经济技术开发区青年路74号904房的所有权转移登记手续，并将该房屋的所有权办理至原告许琴名下；
二、驳回原告许琴的其他诉讼请求。
案件受理费400元，由被告广州宏康房地产有限公司负担100元，被告广州保税区保安服务公司负担100元，被告广保国际集团有限公司负担100元，被告佛山市第一建筑（集团）公司负担100元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 邓毅君
代理审判员 王 梦
人民陪审员 黄远忠
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 丁 慧