江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终2531号
上诉人（原审被告，反诉原告）：江苏仑山湖发展有限公司，住所地句容市边城镇。
法定代表人：杨慎勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高侠，该公司员工。
委托诉讼代理人：程荃，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）林军，男，1962年1月15日生，汉族，南京市人，住南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：苗红，女，1967年1月25日生，汉族，南京市人，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：林军（苗红丈夫），男，1962年1月15日生，汉族，南京市人，住南京市鼓楼区。
上诉人江苏仑山湖发展有限公司（以下简称仑山湖发展公司）因与被上诉人林军、苗红商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2016）苏1183民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
仑山湖发展公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人不承担134412.67元的违约赔偿责任；撤销一审判决第二项，改判被上诉人每日按总房价的万分之一的标准支付2015年8月14日至实际收房日止的保管费；一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：本案诉讼时效应自2014年1月1日起算，被上诉人要求上诉人承担违约责任明显超过诉讼时效；被上诉人一审期间并未就迟延收房的违约责任主张调整违约金的计算标准，一审法院调整迟延收房保管费明显不当，没有法律依据。
林军、苗红二审辨称，上诉人的违约行为处于持续状态，被上诉人一直与上诉人交涉，被上诉人的请求未过诉讼时效；被上诉人拒收房屋有合同依据，不应承担保管费。
林军、苗红向一审法院起诉请求：判令仑山湖发展公司全面履行交房义务，支付逾期交付违约金（以总价款为基数，自2014年1月1日起至符合合同约定的交付条件之日止，按照日利率万分之一计算），承担案件诉讼费用和精神损害抚慰金1元。
仑山湖发展公司一审反诉请求：判令林军、苗红支付逾期收房的房屋保管费（以总价款为本金，自2015年8月14日至林军、苗红实际收房之日止，按照日利率万分之一计算），和逾期付款违约金16978元。
一审法院认定事实：2013年1月17日，林军、苗红与仑山湖公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。双方约定：1．林军、苗红购买仑山湖发展公司开发的句容市边城镇湖西居住小区K35幢0101号房，建筑面积233.52平方米，宅地面积443.7平方米，以平面地界为准，该宅地面积为买受人办理土地证；2．房屋价款为2358117元，2013年1月13日之前一次性付清，如逾期付款，自2013年1月14日起每日按逾期应付款的万分之三支付违约金；3．房屋经验收合格后于2013年12月31日之前交付买受人，如逾期交房的，出卖人按每日已交付房款的万分之一支付违约金；4．供水、供气、供电、电信、有线电视、通邮和桥梁等在交付时需达到使用条件，如不达使用条件，出卖人60日内维修，仍不达标，出卖人按60元/日支付违约金；5．买受人应当及时验收房屋，因不属于基础、房屋主体结构保修责任范围内的质量瑕疵，买受人拒绝验收房屋的，在出卖人书面交付通知20日后，该房屋视同交付并验收合格，买受人每日按总房款的万分之一支付房屋保管费。
合同签订后，林军、苗红于2013年2月6日付清全款。2015年7月23日仑山湖发展公司取得了竣工验收备案表，2015年7月24日该公司通知林军、苗红收房，7月25日林军、苗红以不符合交付为由拒绝收房。
一审法院认为，一、关于涉案商品房交付条件的认定问题。双方约定商品房交付前需经验收合格，现出售人于2015年7月23日取得了竣工验收备案表，此时已具备交付条件。合同中约定供水、供气、供电、电信、有线电视、通邮和桥梁等在交付时需达到使用条件，如不达使用条件，出售人60日内维修，仍不达标，出卖人按60元/日支付违约金。根据上述约定，买受人在供气、有线电视等未达使用条件时可以向出售人主张维修乃至违约金，而非拒绝收房，因此供气、有线电视等配套设施可以使用并非房屋交付条件。现商品房具备交付条件，且出售人已通知买受人收房，故买受人要求出售人依据合同全面履行交房义务，无事实依据。
二、关于仑山湖发展公司逾期交房违约金的问题。合同约定商品房经验收合格后于2013年12月31日交付，但竣工验收备案表的取得时间为2015年7月23日，仑山湖发展公司于2015年7月24日通知收房，林军、苗红于2015年7月25日拒绝收房，故逾期交房违约金计算的起止时间应为自2014年1月1日至2015年7月24日，共计570天，违约金为134412.67元（2358117元×0.01%×570）。因仑山湖发展公司逾期交房致林军、苗红的权利持续受到侵害至2015年7月24日，故逾期交房违约金的请求权诉讼时效期间应自2015年7月25日起算。
三、关于宅地面积的问题。买受人诉称宅地实际面积无法确认，但即使无法确认，双方亦可以就该问题协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，故买受人以宅地实际面积无法确认为由拒绝收房，无事实及法律依据，理由不能成立。
四、关于精神损害抚慰金的问题。侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。本案买受人以出售人违约为由主张精神损害抚慰金，无法律依据。
五、关于买受人逾期收房违约金的问题。在商品房具备交付条件后，仑山湖发展公司于2015年7月24日通知买受人收房，后者于次日拒绝收房，根据合同约定，仑山湖公司可以主张自2015年8月14日起的保管费，因买受人主张即使未收房，亦不产生任何费用，故调整保管费的计算方式为60元/天，计算至买受人实际收房之日止。
六、关于逾期付款违约金的问题。合同于2013年1月17日最终签订，此时买受人房款并未付清，而合同中约定房款于2013年1月13日之前付清，即双方签订合同时买受人已违约，明显不符合常理。买受人主张在修改合同过程中因疏忽而对付款期限进行修改，其主张的事实具有高度可能性，应予确认。合同签订后买受人于2013年2月6日付清房款，不应视为逾期付款，出售人要求买受人支付逾期付款违约金，无事实依据，不应支持。
判决：一、仑山湖发展公司于判决生效后十日内支付林军、苗红逾期交房违约金134412.67元；二、林军、苗红于判决生效后十日内支付仑山湖发展公司逾期收房保管费（自2015年8月14日起至实际收房之日止，按60元/日计算）；三、驳回林军、苗红其他诉讼请求；四、驳回仑山湖发展公司其他反诉请求；本诉案件受理费4649元，减半收取2325元，由仑山湖发展公司负担1494元，林军、苗红负担831元；反诉案件受理费2123元，减半收取1062元，由仑山湖发展公司负担762元，林军、苗红负担300元（林军、苗红已预交2325元，仑山湖发展公司预交1062元，仑山湖发展公司于判决生效后十日内将1194元给付林军、苗红）。
二审中，双方当事人未主张新的事实，未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。按照合同约定，该责任为“按每日已交付房款的万分之一支付违约金”，因上诉人持续违约，违约行为以及违约金的数额在逾期交房的违约行为终止时方才确定，故一审法院认定被上诉人主张逾期交房违约责任的诉讼时效期间自上诉人通知被上诉人接收房屋的次日，即自2015年7月25日起算，符合法律规定。
双方当事人在合同中约定的房屋保管费条款并非违约金条款，一审法院根据被上诉人逾期办理房屋交接手续造成上诉人损失的事实，酌情调整保管费金额并无不当。
一审法院判决被上诉人承担房屋保管费后，被上诉人并未提起上诉，其在二审期间提出的保管费异议，本院不予理涉。
综上，上诉人的上诉意见均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2989元，由江苏仑山湖发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈开亮
审判员 李益成
审判员 戴晓东
二〇一七年三月二十日
书记员 韩蓉蓉