上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第1818号
原告中国人民解放军上海警备区第五离职干部休养所，住所地上海市。
法定代表人田道权。
委托代理人姜海立，上海市广海律师事务所律师。
被告上海永红物业管理有限公司。
法定代表人杨秀光。
委托代理人姜维莹。
原告中国人民解放军上海警备区第五离职干部休养所诉被告上海永红物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员朱爱东独任审判，于2014年8月6日、2014年9月10日公开开庭进行了审理，原告中国人民解放军上海警备区第五离职干部休养所的委托代理人姜海立、被告上海永红物业管理有限公司的委托代理人姜维莹到庭参加诉讼，后组成合议庭又于2014年11月19日公开开庭进行了审理，原告中国人民解放军上海警备区第五离职干部休养所的委托代理人姜海立、被告上海永红物业管理有限公司的委托代理人姜维莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军上海警备区第五离职干部休养所诉称，原、被告双方于2011年5月10日签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定，由被告承租原告的上海市长宁区宋园路XXX弄XXX号的房屋，租赁期限为2011年6月21日起至2014年6月20日止，租金总额为人民币5，445，000元。合同现已到期，虽经原告多次发函通知要求被告在租赁期满时将租赁房屋完好无损无条件的交还原告，但被告至今迟迟没有搬离租赁房屋，也未将该房屋交还原告。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告立即搬离并按合同约定向原告还租赁房屋；2、被告按租金标准向原告支付自2014年6月21日至实际搬离日的房屋使用费。
被告上海永红物业管理有限公司辩称，原、被告于1998年11月20日签订租赁合同，租期为三十年，实际一直按该合同履行，三年一签的合同是为了向上级报备使用，双方的租赁合同并未到期，应继续履行，且被告于2014年6月20日已经支付了2014年6月21日至2014年12月20日的房租，所以不存在再支付房屋使用费的情况，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告中国人民解放军上海警备区第五离职干部休养所是宋园路52弄1，2号房屋的所有人，上述房屋有两个幢号，均为七层的办公楼，分别为3，321.47平方米、3，313.44平方米建筑面积。
1998年11月20日，原告（甲方）与上海红典公寓物业管理有限公司（筹备处）（乙方）签订一份房屋租赁协议书，协议书约定：甲方将坐落在上海市宋园路52弄院内新建的一、二号公寓式办公楼全部出租给乙方经营使用，该两栋楼地上建筑面积6，350平方米，半地下室建筑面积467平方米（具体以产权证为准）；另外，院内空地及附属建筑物乙方在租赁期内有使用权；协议书签订后乙方装修期为五个月，起租日为1999年4月21日；租赁期自1999年4月21日起至2029年4月20日止；地上房屋起始单价每平方米建筑面积每天人民币1.20元，半地下室以400平方米计起始单价每平方米建筑面积每天人民币0.30元计租，年租金为面积平方米×单价×365天，共计2，825，100元人民币；年租金前三年不变，从第四年起每年提前一个月在原租金价格基础上，依涉外公寓房租物价指数参考调整升降，乙方出租价格如少于人民币3.3元每平方米，则依比率减少租金。
原告（甲方）与上海红典公寓物业管理有限公司（乙方）签订一份房屋租赁协议书，该协议书原告方落款时间为1999年12月1日，但协议书条文中表述于1998年12月21日签订该协议，协议约定：甲方将坐落在上海市宋园路52弄院内新建的一、二号公寓式办公楼全部出租给乙方经营使用，该两栋楼地上建筑面积6，350平方米，半地下室建筑面积467平方米；另外，院内空地及附属建筑物乙方在租赁期内有使用权；租赁期限三十年；协议书签订后乙方装修期为六个月，起租日为1999年6月21日；租赁期自1999年6月21日起至2029年6月20日止；地上房屋起始单价每平方米建筑面积每天人民币1.20元，半地下室以400平方米计起始单价每平方米建筑面积每天人民币0.30元计租，年租金为面积平方米×单价×365天，共计2，825，100元人民币；第二年及第三年房屋租金为每平方米建筑面积每天人民币1元整，半地下室以400平方米计起始单价每平方米建筑面积每天人民币0.30元计租，年租金为面积平方米×单价×365天；第四年起，年租金标准由甲乙双方提前三个月，根据合同第二年及第三年的租金的基础下再根据当时上海房屋市场租赁情况进行协商调整。
原告和上海红典公寓物业管理有限公司于2001年7月23日出具一份切结书，载明：为配合干休所工作需要，重新签订一份合约，其内容以配合干休所需要所拟订，此份合同不具有履行任何权利及义务之效力，贵我双方对宋园路XXX弄XXX号、XXX号房屋租赁关系以一九九八年十二月二十一日所订立的协议书为准。
2008年6月21日，原告（甲方）与上海红典公寓物业管理有限公司（乙方）签订南院1.2号楼租赁有关问题补充条款，约定：南院1、2号楼即坐落在上海市宋园路52弄1、2楼公寓式办公室；该楼地面上建筑面积6，634.91平方米，半地下室467平方米（产权证面积），今后继签合同应以此面积为准；甲乙双方签订的，租期为2008年6月21日至2011年6月20日（2008）五所房租合字第2号（XXXXXXX）、第3号（XXXXXXX）合同，为便于合同上报审批，所填租赁面积仍依前合同之惯例做相应处理；租期若有争议，仍依1998年11月20日所签订房屋租赁协议书为依据。
原、被告确认，从1999年开始，原告与上海红典公寓物业管理有限公司、红典（上海）国际贸易有限公司分别签订宋园路XXX弄XXX号、XXX号楼三年租期的租赁合同，至2002年，又与上述两公司续签三年租赁合同。2005年开始，原告分别与上海红典公寓物业管理有限公司、上海永红物业管理有限公司签订宋园路XXX弄XXX号、XXX号楼的租赁合同，双方按合同约定的租金数额履行，由上海红典公寓物业管理有限公司一并支付租金。
上海红典公寓物业管理有限公司、红典（上海）国际贸易有限公司、上海永红物业管理有限公司为关联企业。
2011年5月10日，原告（甲方）与上海红典公寓物业管理有限公司（乙方）签订南沪（2011）0003号XXXXXXX－A军队房地产租赁合同，合同约定：甲方自愿将位于上海市长宁区宋园路XXX弄XXX号楼的房屋建筑面积2，996平方米，出租给乙方使用；租赁用途为办公及经营用房；租赁期限自2011年6月21日起至2014年6月20日止；年租金1，815，000元；租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。2011年6月21日，军队房地产管理部门加盖了“此合同外的所有合同一律无效”的印章。
同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订南沪（2011）0004号XXXXXXX－A军队房地产租赁合同：合同约定：甲方自愿将位于上海市长宁区宋园路XXX弄XXX号楼的房屋建筑面积2，990平方米，出租给乙方使用；租赁用途为办公及经营用房；租赁期限自2011年6月21日起至2014年6月20日止；年租金1，815，000元；租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。2011年6月21日，军队房地产管理部门加盖了“此合同外的所有合同一律无效”的印章。
2014年3月10日，原告通知上海永红物业管理有限公司、上海红典公寓物业管理有限公司：贵公司租用我所宋园路XXX弄XXX号、XXX号房屋，所签（2011）五所房租合字第3号、4号租赁合同将于2014年6月20日期满终止。……贵公司务必于合同期满三个月前即2014年3月20日前，书面告知我所是否继续租用，并面谈。
2014年3月13日，上海永红物业管理有限公司、上海红典公寓物业管理有限公司回函原告：本公司与贵所签订宋园路XXX弄XXX号、XXX号房屋租赁合同，并非于2014年6月20日到期，查双方所签（2011）五所房租合字第3号、4号租赁合同为子约，并无依子约在租赁期满时交还房屋之问题，应以母约即双方于1998年11月20日签定之房屋租赁合同为准。兹以本函函知贵所，本公司将继续租用宋园路XXX弄XXX号、XXX号房屋，并依物价指数定约。
2014年3月20日，原告通知上海永红物业管理有限公司、上海红典公寓物业管理有限公司：1、我方与贵公司所签（2011）五所房租合字第3号、4号租赁合同，是经军队房地产管理部门审批注册的合同，是唯一的具有法律效率的合同；2、贵方转租分租与第三方所签合同租期不得超过2014年6月20日，超出此日期一律无效，由此产生的一切法律责任由贵公司负责；3、到期后的房屋租金，以现阶段市场行情合理确定；4、接本通知后，请于十日内来我所洽谈有关事宜。
2014年4月23日，上海永红物业管理有限公司、上海红典公寓物业管理有限公司回函原告：查本公司于1998年11月20日与贵所所定之房屋租赁合同，合同租期未到，且双方已于2014年3月27日进行第一次租金会谈，目前尚待贵所通知第二次会谈时间，故请贵所于合同协商期间，切勿擅发通知，以免造成不必要之误会，否则如造成损害，应由贵所负责。
2014年6月16日，原告通知上海红典公寓物业管理有限公司：贵公司租用我所宋园路XXX弄XXX号、XXX号房屋，所签（2011）五所房租合字第3号、4号租赁合同将于2014年6月20日期满终止。……1、我所将采用公开招标方式重新对该房产进行招租；2、欢迎贵公司参加投标。
2014年6月20日，上海红典公寓物业管理有限公司通过网上银行支付了原告宋园路XXX弄XXX号、XXX号房屋2014年6月21日至2014年12月20日的租金人民币1，815，000元。
另查明，2002年8月1日，原告（甲方）与上海红典公寓物业管理有限公司（乙方）签订一份房屋租赁协议书，约定：甲方将坐落在上海市宋园路52弄院内一、二号公寓式办公楼全部出租给乙方经营使用，该两栋楼地上建筑面积6，350平方米，半地下室建筑面积467平方米；另外，院内空地及附属建筑物乙方在租赁期内有使用权；租赁期限为三年，租赁期自2002年6月21日起至2005年6月20日止；租期若有争议时，仍依1998年12月20日所签订房屋租赁协议书为主；租赁期满后，如乙方准备续租，应在租赁期限满前三个月书面提出，经双方同意重新签订租赁协议；1、2号楼建筑面积6，350平方米，年租金为人民币2，300，000元；半地下室建筑面积467平方米，暂免费使用三年。
2008年6月21日，原告（甲方）与上海红典公寓物业管理有限公司（乙方）签订一份房屋租赁协议书，约定：甲方将坐落在上海市宋园路52弄院内一、二号公寓式办公楼全部出租给乙方经营使用，该两栋楼地上建筑面积6，634.91平方米；另外，院内空地及附属建筑物乙方在租赁期内有使用权；租赁期限为六年，租赁期自2008年6月21日起至2014年6月20日止；租期若有争议时，仍依1998年12月20日所签订房屋租赁协议书为主；租赁期满后，如乙方准备续租，应在租赁期限满前三个月书面提出，经双方同意重新签订租赁协议；年租金为人民币2，940，000元。
2011年6月21日，原告（甲方）与上海红典公寓物业管理有限公司（乙方）签订一份房屋租赁协议书，约定：甲方将坐落在上海市宋园路52弄院内一、二号楼全部（包含地下室）租给乙方经营使用，该两栋楼地上产权证面积6，634.91平方米（另地下室467平方米）；另外，院内空地及附属建筑物乙方在租赁期内有使用权；租赁期限为三年，租赁期自2011年6月21日起至2014年6月20日止；租期若有争议时，仍依1998年12月20日所签订房屋租赁协议书为主；租赁期满后，如乙方准备续租，应在租赁期限满前三个月书面提出，经双方同意重新签订租赁协议；年租金为人民币363万元。
在原告持有的2011年合同原件上，上海红典公寓物业管理有限公司工作人员写有“此类合同仅供红典年检稽核之用”。
上述事实，有上海市房地产权证、军队房地产租赁合同、房屋租赁协议两份、切结书、补充条款、付款凭证、收据、通知、函件及当事人陈述等证据为证，且经当庭质证，本院予以确认。
由于双方各执己见，致本案调解不成。
本院认为，原告与被告的关联公司上海红典公寓物业管理有限公司签有两份三十年租期的协议，1998年12月21日协议在后，对前协议的免租期等条款约定均有变化，是对前协议的变更，前一份协议的效力已被变更后的协议替代。1998年12月21日的房屋租赁协议对于前三年的租金有明确约定，第四年起，年租金标准由双方提前三个月，根据合同第二年及第三年的租金的基础下再根据当时上海房屋市场租赁情况进行协商调整。该协议对第四年起的租金标准无数额或调整比例的约定，之后原、被告双方通过三年一签租赁合同的方式对租金数额予以明确，原、被告租赁合同的订立并非为上报上级的需要，而是为确定租赁合同中租金这一主要条款的需要，现2011年6月21日起至2014年6月20日租期的租赁合同已履行届满，双方在期限届满前及在诉讼中又不能达成租金数额的合意，而租金恰恰是租赁合同的主要条款，且该条款只能由当事人合意确定，任何第三方均不能强制确定履行标准，在原、被告达不成合意时，合同成立欠缺主要条款，双方的租赁合同无法继续履行。
在原、被告无法达成继续履行合同的合意情况下，原告要求被告搬离、返还租赁房屋并支付房屋使用费的诉请，予以支持。被告已支付的租金折抵房屋使用费，至搬离租赁房屋时按实结算。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海永红物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区宋园路XXX弄XXX号房屋、并将上述房屋返还原告中国人民解放军上海警备区第五离职干部休养所；
二、被告上海永红物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按年租金人民币1，815，000元的标准支付原告中国人民解放军上海警备区第五离职干部休养所自2014年6月21日起至实际搬离之日止的房屋使用费（被告上海永红物业管理有限公司已支付的2014年6月21日至2014年12月20日的租金折抵房屋使用费，按实结算至实际搬离之日，多退少补）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，913.40元，由被告上海永红物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
审 判 员 郑丽敏
人民陪审员 杨耀丰
二〇一四年十二月三日
书 记 员 卢思洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。