湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江岸民再字第00009号
原告唐智，武汉铁塔厂职工。
委托代理人李香付（特别授权代理），湖北协立律师事务所律师。
被告凯恩斯国际置业（武汉）有限公司，住所地武汉市江岸区中一路1号。
法定代表人陈新林，董事长。
委托代理人张君（特别授权代理），男。
第三人童海堂，职业不详。
第三人童炎生，职业不详。
第三人陈志明，职业不详。
第三人胡贤训，男，1966年7月24日出生，汉族，武汉市又一村园林景观有限责任公司员工，住武汉市江岸区正义路海安花园3-401室。公民身份号码：4201231966********。
第三人张方柳，男，1971年8月7日出生，汉族，武汉市又一村园林景观有限责任公司董事长，住武汉市黄陂区研子街张秀益村1号。公民身份号码：4201231971********。
第三人武汉市园林建筑工程公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道233号（原293号）。
法定代表人刘堃，经理。
委托代理人胡贤训（特别授权代理），武汉市又一村园林景观有限责任公司员工。
第三人武汉市又一村园林景观有限责任公司，住所地武汉市江汉区八古墩冬二巷40-1号。
法定代表人张方柳，董事长。
原告唐智诉被告凯恩斯国际置业（武汉）有限公司（以下简称凯恩斯）及第三人童海堂、童炎生、陈志明、张方柳、胡贤训、武汉市园林建筑工程公司（以下简称园林公司）、武汉市又一村园林景观有限责任公司（以下简称又一村公司）房屋买卖合同纠纷案，本院于2007年12月10日作出（2007）岸民重字第14号民事判决。唐智不服，提起上诉。武汉市中级人民法院（以下简称市中院）作出（2008）武民终字第205号民事判决：一、撤销本院（2007）岸民重字第14号民事判决；二、驳回唐智的诉讼请求。唐智仍不服，向湖北省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审，省高院于2010年10月15日作出（2010）鄂民监二再终字第00029号民事判决：一、撤销本院（2007）岸民重字第14号民事判决和市中院（2008）武民终字第205号民事判决；二、唐智与凯恩斯之间签订的《商品房买卖合同》有效；三、驳回唐智的其他诉讼请求。后经省高院院长发现提交审判委员会讨论决定，由省高院进行再审，于2012年12月3日作出（2012）鄂民监二再终字第00119号民事判决：一、撤销该院（2010）鄂民监二再终字第00029号、市中院（2008）武民终字第205号以及本院（2007）岸民重字第14号民事判决；二、发回本院重审。本院于2013年5月13日立案受理，由审判监督庭另行组成合议庭于2013年10月22日公开开庭进行了审理。因案情复杂，经院长批准，延长审限二个月。原告唐智、被告凯恩斯及第三人童海堂、童炎生、陈志明到庭参加了诉讼，第三人张方柳、又一村公司、胡贤训、园林公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。
原告唐智诉称，2004年8月，第三人童海堂等5人合伙承接了被告中一花园项目的人工湖喷泉及绿化工程。工程完工后，被告用中一花园项目的一套房产给第三人抵工程款。但第三人没有现金支付工人工资及其他费用，于是第三人找原告商量并经通知被告，由原告买下此套住房（中一花园8号楼2单元502室），房屋总价55.7万元。2004年9月21日，原告与第三人到被告处办理了工程款抵扣手续，被告给原告开具了购房款收据。双方签订了购房合同，并由被告单方到房地局办理了合同登记备案手续，原告即给付第三人陈志明人民币30万元。原告与第三人约定余款等2005年5月交房后一次付清。但2005年3月，第三人童炎生承接工程需垫资，原告就将购房余款全部给付第三人童炎生。2005年5月，原告到被告处办理收房手续，但被告以第三人说没有收到款项为由，单方宣告购房合同作废，且在房款收据上注明作废字样，拒不交房。故起诉请求法院确认原、被告房屋买卖合同有效，判令被告按合同约定交付房屋；由被告承担诉讼费。
被告凯恩斯辩称，1、由于原告没有向被告支付购房款，因此被告没有义务向原告交付房屋。被告已将工程款支付完毕，原告若要想取得房屋，原告要向被告支付购房款。2、被告与园林公司是以房冲抵工程款，第三人与唐智是房屋买卖关系。以房抵工程款只存在于被告与园林公司之间，也就是张方柳等人，以房抵工程款的协议已由张方柳等人撤销。3、合同已实际解除，且合同解除后不存在交付房屋的问题。我们认为合同应判令解除，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人童海堂、童炎生、陈志明述称，张方柳以园林公司的名义与凯恩斯签订了合同，我们五人是工程的合伙人，因张方柳无资金，由童海堂、陈志明垫资30万元。工程做完后，我们找凯恩斯要工程款，凯恩斯没有钱付工程款，用一套房子抵55.7万元工程款。因我们急需用钱，就便宜了10万元将房子卖给唐智。唐智当时给付30万元，是童海堂与陈志明拿的。我们以园林公司的名义开具55.7万元的工程款发票。余款15.7万元唐智付给了童炎生。唐智与凯恩斯之间签订了购房合同，且已在房地局备案，之后与张方柳无关。
第三人张方柳、又一村公司、胡贤训、园林公司缺席未作陈述。
经重审查明，2004年3月22日，张方柳经园林公司授权，借用园林公司的名义，与凯恩斯签订《“中一花园”人工湖音乐喷泉及会所广场喷泉设计、安装工程承包合同》（以下简称喷泉工程合同），由张方柳处理与此有关的一切事务。合同约定总价款为82万元，后变更为72万元。合同约定竣工日期为同年4月20日，工程款的支付方式是按合同约定完成承包范围的全部工程，经验收合格，试运行两周办理移交手续后，结算合同价款的95%；合同价款的5%作为质保金，在工程竣工验收1年后，一次性支付。合同签订后，该工程实际由第三人张方柳、胡贤训、童海堂、童炎生、陈志明作为合伙人垫资施工。同年5月，工程基本完工，但未经验收。因凯恩斯一直未付工程款，童海堂、陈志明已垫资30万元急于收回，张方柳与凯恩斯协商，用以房抵款的方式支付工程款，童炎生介绍唐智购买折抵工程款的房屋。嗣后，唐智、张方柳、凯恩斯三方约定，由凯恩斯拿出一套住房（房价55.7万元）折抵应付工程款，唐智直接将房款支付给张方柳等五人，由园林公司出具55.7万元工程款发票，再由凯恩斯向唐智出具55.7万元的购房发票，从而完成以房抵工程款的行为。2004年9月9日，园林公司向凯恩斯开具收工程款55.7万元发票一张。同月21日，凯恩斯向唐智开具收款55.7万元收据一张，并在收据上注明“抵扣工程款”字样。2004年10月11日，唐智与凯恩斯签订编号为中一售2004第0039号A的《武汉市商品房买卖合同》，同年10月18日，唐智向童海堂、陈志明支付房款30万元，童海堂、陈志明出具了“今收到唐智购中一花园房款现金叁拾万元整（300000.00）”的收条。并约定余款应在2005年1月1日前支付。2005年2月27日，唐智向童炎生支付房款15.7万元，童炎生出具了“今收到唐智购中一花园房款现金壹拾伍万柒仟元整，￥157000元”的收条。
2004年底，凯恩斯以售给唐智抵款的房屋手续不全为由，提出更换一套，第三人通知了唐智，但唐智不同意。2005年1月25日，凯恩斯与唐智签订的购房合同在武汉市江岸区房产管理局被注销备案登记。2005年2月4日，张方柳以未收到房款为由，要求凯恩斯将发票注销，合同注销。张方柳在园林公司向凯恩斯出具的55.7万元发票上注明“不予抵扣房款”“票收回”“张方柳”，并加盖了又一村公司的公章。2005年6月9日唐智持凯恩斯开具的55.7万元收据，要求凯恩斯履行交房义务，凯恩斯工作人员在该收据上注明“未付款、此票作废”的字样。为此，双方遂发生纠纷。同年7月6日，凯恩斯以支付喷泉工程款的名义，向张方柳支付32万元，以协商解决与唐智的纠纷，但张方柳领取该款后，并未给付唐智以帮凯恩斯收回房屋。唐智于2005年7月11日起诉来院，要求确认双方房屋买卖合同有效，判令凯恩斯按合同约定交付房屋；由凯恩斯承担诉讼费。
2004年5月17日，张方柳在工商管理部门登记成立又一村公司，张方柳任法定代表人，并于2004年12月26日开始为凯恩斯实施绿化工程。2005年2月4日又一村公司与凯恩斯补签了《中一花园绿化工程施工合同》（以下简称绿化工程合同），合同约定，又一村公司承包凯恩斯指定区域内植物栽培等绿化工程，合同对工程仅约定了单价，结算价以凯恩斯确认为准。合同约定工程款的支付方式为工程竣工并验收后一个月内付至合同总价的60%；一年后全部植物成活付至竣工结算价款70%；结算价款的30%作为质保金。该工程于2005年5月竣工，但未经验收，亦未进行工程决算。该合同纠纷经诉讼，本院于2010年10月13日作出（2010）岸民商初字第307号民事判决。凯恩斯不服提起上诉，二审维持本院判决的第一、三项，对判决第二项利息的计算进行改判。2011年9月20日，凯恩斯根据生效判决，向又一村公司支付工程款本息及诉讼费共计112万元，该工程款纠纷结算完毕。
2007年6月18日，凯恩斯就喷泉工程以园林公司、童海堂、童炎生、陈志明、张方柳、胡贤训为被告，以又一村公司、唐智为第三人，向本院提起建设工程施工合同纠纷诉讼，要求确认与园林公司签订的《喷泉工程合同》无效；以房抵工程款行为已撤销。本院作出（2007）岸民商初字第1560号民事判决，认定张方柳借用有资质的企业名义与凯恩斯签订的《喷泉工程合同》无效，工程结算款为487619.90元。其请求确认以房抵工程款行为已撤销系另一法律关系，不宜一并审理，对该项诉请予以驳回。该案判决后，当事人均未上诉。
2008年12月26日，胡贤训、张方柳、童海堂、童炎生、陈志明以本院作出的（2007）岸民商初字第1560号生效民事判决为据，向本院提起建设工程施工合同纠纷诉讼，要求凯恩斯支付工程款487619.90元。本院作出（2009）岸民初字第306号民事判决，凯恩斯不服，提起上诉，市中院以（2009）武民终字第821号民事判决驳回上诉，维持原判。案经张方柳等5人申请，涉案工程款已执行完毕。
本案在重审中，因原、被告各持己见，第三人张方柳、又一村公司、胡贤训、园林公司缺席未到庭，故调解未成。经释明，唐智要求判如所请，如交房不能，损失将依合同另行主张权利。
上述事实，有原、被告提交并经当庭质证的购房收据、收据作废说明、第三人出具的收条2份、《商品房买卖合同》及注销登记手续、《喷泉工程合同》、法定代表人授权委托书、（2007）岸民商初字第1560号民事判决书、（2009）岸民商初字第306号民事判决书、（2009）武民终字第821号民事判决书、执行款收条2份、《绿化工程公司》、（2009）岸民商初字第307号民事判决书、张方柳的承诺书、由张方柳作废的发票、张方柳的情况说明、《商品房买卖合同》在卷佐证。
重审认为，唐智、凯恩斯、第三人童海堂等人基于“以房抵工程款”签订了《商品房买卖合同》，唐智按约定以支付房屋对价的形式代凯恩斯清偿了债务。凯恩斯亦以出具购房款收款凭证及与唐智签订《商品房买卖合同》的方式，确认了上述债权，且合同也经过了登记备案，三方已完成了“以房抵工程款”，其行为并不违反法律禁止性规定，故双方签订的《商品房买卖合同》应为有效。张方柳并非唐智与凯恩斯签订的《商品房买卖合同》的相对人，其要求解除《商品房买卖合同》未经唐智授权，其行为事后亦未得到唐智追认，故张方柳、凯恩斯解除《商品房买卖合同》及注销登记备案的单方行为是无效的，依法不产生法律效力。唐智于2005年提起本案诉讼，在本案审理过程中，凯恩斯已于2007年将涉案商品房出售给他人，并办理了产权登记和土地使用权分割手续，受让人作为善意第三人已取得涉案房屋的所有权。唐智要求凯恩斯依照合同约定交付商品房的诉讼请求，本院依法不能支持。经释明，唐智坚持原诉请，由于合同已实际履行不能，唐智因违约造成的损失，可另行主张权利。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、一百四十四条之规定，判决如下：
一、唐智与凯恩斯国际置业（武汉）有限公司2004年10月11日签订的《商品房买卖合同》有效。
二、驳回唐智的其他诉讼请求。
案件受理费10580元，邮寄费143元，合计10723元由凯恩斯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判长 程建军
审判员 钱进梅
审判员 张 渝
二〇一三年十二月十日
书记员 周 晖