海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼9002民初1294号
原告：王某某，女，1984年5月22日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：谢某，女，1954年11月12日出生，汉族，现住琼海市，系原告母亲。
委托诉讼代理人：王某某，男，1952年12月9日出生，汉族，现住成都市高新区，系原告父亲。
被告：海南欧博房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇教育北路。
法定代表人：马振刚，董事长。
委托诉讼代理人：张丽，海南天皓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜明燕，海南天皓律师事务所律师。
原告王某某诉被告海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年5月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢某、王某某，被告的委托诉讼代理人张丽、颜明燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同为原告办理房屋权属证书即不动产权证。2、判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，自2015年7月17日至2017年5月23日期间共计22275元。3、判令被告在判决生效之日起至原告收到房屋权属证书之日止，按合同支付逾期办理房屋权属证书的违约金。4、诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第3项请求为:判令被告从2017年5月24日至原告收到房屋权属证书之日止，继续按合同支付逾期办理房屋权属证书的违约金。事实与理由：2013年6月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买琼海市博鳌镇香槟郡2号楼3单元502号房,房总价款660000元，被告应于2013年7月28日交房。合同第十五条约定，出卖人应当在房交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。原告按合同约定向被告支付全部房款660000元，并缴纳契税19800元、印花税330元、维修基金4611元、房产交易手续费115.28元、房产测绘费92.99元、房产登记费88元、档案保管费50元、工本费20元、产权办理费500元。按合同约定被告应于2015年7月18日前为原告办理房屋权属证书。但被告却在2013年9月5日至2017年3月16日期间，擅自把原告购买的房产及土地抵押给中国长城资产管理公司海口办事处长达4年之久，至今未全部解押，导致原告所在的小区尚未进行土地分割登记，造成原告不能在交房之日起720日内取得房屋权属证书，被告的行为已违约，应承担违约责任。原告多次催促被告办理房屋权属证书，并于2017年5月11日以信函方式向被告提出赔偿违约金、办理房屋权属证书要求，但均无果。特依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告上述诉讼请求。
被告答辩称：被告未能申请办理房屋权属证书的原因是历史遗留问题和政府原因所致，非被告所能控制。原告不能按合同约定取得产权证书的责任不在被告，要求被告承担逾期办证违约责任没有事实及合同依据。合同第十五条约定被告在交房后720日内为原告办理房屋权属证书，但是在此期间琼海市国土、规划建设等部门由于博鳌滨海片区地类划分、土地变性等原因停止办理博鳌滨海片区建设项目的分户权属证书，因博鳌滨海片区建设的商品房多数卖给内地居民，不能办理房屋权属证书引起大多数购房人的不满和上访，为此琼海市政府专门召开市长会议进行专项研究(2013年1月17日市长会议纪要)决定，由国土、规划建设、房管等部门调研着手调查处理，经过一年多的调查，2014年9月29日就房地产项目改变土地用途问题作出《市长办公会议纪要》，同意包括被告开发建设的香槟郡项目在内的五个项目变更用地性质，对被告进行了行政处罚后变更项目规划用地条件。琼海市国土局2014年10月25日对项目进行立案调查，12月29日向被告送达《土地行政处罚事先告知书》，拟认定被告违法改变土地用途并罚款93万元。由于对被告的行政处罚没有事实及法律依据，为了维护企业及购房人的利益，被告申请举行听证会，并明确要求撤销处罚告知。经过政府多部门调查，2017年3月17日作出最终处理决定，认定被告在项目建设中遵照市规划部门的意见等审批文件建设项目，项目建设用地档案中未载有该土地证登记用途变更及年限延长的审批手续责任不在被告，对被告不予行政处罚，同时撤销并收回《土地行政处罚事先告知书》，撤销立案。政府部门对被告的多年立案调查是错误的，并且在调查期间停止受理被告项目的所有事项包括产权证办理的申请，导致被告不能按合同约定为原告办理房屋权属证书。综上所述，原告不能取得房地产权属证书的责任不在被告，要求被告承担违约责任没有合同依据，请法院依法作出公正判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据本院认定如下:原告提供的证据：1、关于敦促开发商按合同办理房屋产权证及立即支付逾期未办理房屋产权证的违约金书；2、琼海市国土资源局关于博鳌镇香槟郡房产相对应分摊土地抵押登记情况证明；3、信访事项处理意见书；4、琼海市规划建设局关于查处博鳌镇香槟郡项目封闭局部架空层违法建设的通知；5、最高人民法院(2015）民申字第1045号民事裁定书；6、海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)；7、关于印发2016年全省房地产市场专项整治工作方案的通知；8、单位(子单位)工程竣工验收报告；9、房屋认购书；10、琼海市国土资源局”关于启用琼海市国土资源局不动产登记专用章”的公告；11、土地分割需要材料；12、琼海市住房保障与房产管理局关于调查刘雪儿购买的琼海博鳌镇香槟郡小区5-1-702房的房产登记情况的函。被告质证认为，证据1没有收到，对其真实性、关联性有异议，不予确认；对证据2的真实性无异议，合法性、关联性有异议；对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据是信访部门的信访意见，与客观事实不符，与被告提供的市政府记载的会议纪要相矛盾；对证据4、8的真实性、合法性、关联性有异议；对证据5-7不发表意见；证据9-12与本案无关。本院审查认为，证据1有原告代理人谢军向被告邮寄快递单证实，被告否认收到，没有事实根据，对证据1的真实性予以确认；对证据2、3、5、8、10、11的真实性、合法性、关联性予以确认；证据4没有原件核对，不予确认；证据6、7属于政策、法规，不属于证据范围，不能作为证据使用；对证据9的真实性、合法性、关联性予以确认；证据12是调查刘雪儿房产登记情况回复，与本案无关，不予确认。被告提供的证据：1、琼海市人民政府市长办公《会议纪要》(2013年1月17日）、琼海市人民政府市长办公《会议纪要》(2014年9月25日）；2、琼海市国土资源局关于对海南欧博房地产开发有限公司不予行政处罚的通知。原告质证认为，证据1无原件核对，对真实性、合法性、关联性有异议，对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院审查认为，证据1经与档案部门存档的原件核对一致，对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院经审理认定事实如下：2013年6月18日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市××区号房,建筑面积76.85平方米，单价按建筑面积计算为每平方米8588.16元，房总价款660000元。合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于琼海市博鳌万泉河滨海旅游区地号为海国用(2009)第0753号地块的土地使用权，面积118400平方米，土地用途为旅游、商住用地,土地使用期限2009年8月26日至2064年4月5日。第八条约定，出卖人应当在2013年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第3种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用:......3、该商品房经验收合格。第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订后，原告向被告支付全部房款660000元，并向被告交付了契税、维修基金等各项办证费用。2014年2月25日，被告交房给原告使用，原告在《房屋验收表》、《物品签收单》上签名接收房屋及物品。交房后被告没有按合同约定为原告办理房屋权属证书，经原告多次交涉并书面通知被告办证及支付办证违约金未果后，向本院提起诉讼。
另查明，2013年9月5日被告将博鳌.香槟郡项目的海国用(2009)第0753号的118400平方米国有土地使用权，连同地上建筑物一起抵押(不包含已售房产及相对应的土地)给中国长城资产管理公司海口办事处(现改名为中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司)，并办理了抵押登记，他项证号为琼海他项(2013)第000012号。2017年2月7日被告与中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司共同向琼海市国土资源局申请注销博鳌.香槟郡18套已售房产及相对应分摊土地使用权的抵押权注销手续并办理备案登记手续。原告购买的博鳌.香槟郡2号楼3单元502号房，被告于2017年3月16日办理了土地抵押权的注销登记手续。博鳌.香槟郡2号楼于2014年1月3日经建设、勘察、施工、监理等单位竣工验收。2015年8月31日被告取得博鳌.香槟郡1、2号楼建筑工程竣工验收备案证。2017年3月7日被告向琼海市住房保障与房产管理局预交500户业主住宅专项维修资金2笔合计3000000元。
再查明，2013年1月17日琼海市人民政府市长会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》中记载，琼海市(特别是博鳌滨海片区)部分旅游地产开发项目,由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题，造成目前部分开发项目无法办理分户房产证......，我市存在类似房地产开发项目14个，被告开发的博鳌.香槟郡项目属于其中的1个项目。2014年9月25日琼海市人民政府市长会议纪要第114期《研究房地产项目改变土地用途有关问题》中记载，市国土资源局尽快完成行政处罚手续，并依据相关规定督促项目开发商欧博房地产开发有限公司尽快上缴所有违法用地罚款以完善处罚手续。市规建局于9月27日前向国土局出具同意改变土地用途的意见及项目规划指标条件，其中容积率指标确定如下:改变土地用途前的容积率为0.8，改变土地用途后容积率为1.067。
2017年3月7日琼海市国土资源局出具关于对海南欧博房地产开发有限公司不予行政处罚的通知。通知记载，2014年10月15日，因你公司涉嫌未依法批准擅自改变土地用途，我局对你公司立案调查。2015年12月19日我局向你公司下达《土地行政处罚事先告知书》(海土环资监字[2015]500号)......。2016年1月5日你公司向我局提交行政处罚听证申请书、延期听证申请书，认为公司不存在擅自改变土地用途行为，不应受到行政处罚，请求不予行政处罚，撤销下发的《土地行政处罚事先告知书》(海土环资监字[2015]500号)。我局于2016年3月7日举行听证会，经研究认为，你公司是经市政府批准通过善意取得海国用(2009)第0753号土地证，且土地用途为旅游、商住用地，你公司利用土地证记载的土地和按规建部门规划意见等审批文件建设博鳌.香槟郡项目不视为擅自改变土地用途行为；至于该土地证地籍档案内未有该证登记用途变更(由旅游变更为旅游、商住）及年限延长的审批手续，并非你公司责任，因此我局决定对你公司不予行政处罚，撤销并收回《土地行政处罚事先告知书》(海土环资监字[2015]500号)，同时撤销案件立案。
本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、逾期办证责任是否在于被告；二、被告应否向原告支付逾期办证违约金。
一、逾期办证责任是否在于被告。首先被告交房的时间。原告主张交房时间为2013年7月28日，被告不予认可。根据合同约定”商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，......签署房屋交接单，买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等”以及交房惯例，办理房屋交付手续时，业主要签署验房的相关资料，同时开发商一次性向业主收取物业管理费、维修基金等费用，被告提供落款时间为2014年2月25日的《房屋验收表》及《物品签收单》表明，被告向原告交付房屋和物品及资料符合合同的约定。因此，应认定被告交房时间为2014年2月25日。本案中，合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书......。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。被告已于2014年2月25日交房给原告，且收取原告办证的各项费用，被告应在2016年2月15日之前为原告办理房屋权属证书，但被告至今没有办理。被告抗辩导致不能在约定的期限内为原告办证是历史遗留问题，政府在调查处罚被告违法使用土地期间停止受理被告项目的所有事项包括产权证办理的申请，是政府原因所致，不是被告的责任，被告没有违约，不应承担违约责任。本院认为，根据被告提供的证据显示，因博鳌滨海片区部分旅游地产开发建设项目土地变性等历史遗留问题，琼海市人民政府于2013年1月就召开会议研究如何处理，2013年9月30日，被告与原告签订商品房买卖合同时，这一情况依然存在，被告也知晓，被告应当充分考量交房后办证的时间，避免出现违约情况发生，且被告还将土地作了抵押至2017年3月16日才办理了土地抵押权的注销登记手续，因此，被告抗辩不能办证的原因是政府造成的，理由不成立，不予采纳。被告的行为已经违约，应承担违约责任。
二、被告应否向原告支付逾期办证违约金。合同第十五条已约定，如果出卖人不能在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，出卖人自逾期之日起，每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。被告已于2014年2月25日交房给原告，被告最迟应于2016年2月15日前为原告办理房屋权属证书，但至本案庭审时，诉争房屋尚未完成房屋初始登记，更无法为原告办理房屋权属证书。故被告应从2016年2月16日起以已付房款660000元为基数，按日万分之0.5计算违约金至为原告办理不动产权证之日止，暂计至2017年5月23日违约金为15279元。被告抗辩不能办证的原因是政府造成的，不是被告的责任，不应承担违约责任，理由不成立，不予采纳。
综上所述，鉴于目前琼海市政府已实行不动产权统一登记，办理不动产权证，不再分别办理房屋所有权证和土地使用权证，因此，被告应为原告办理不动产权证。原告请求被告继续履行合同为其办理不动产权证，符合合同约定和法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决生效三十日内为原告王某某办理位于琼海市××区号房的不动产权证。
二、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王某某支付逾期办证违约金（违约金从2016年2月16日起以已付房款660000元为基数按日万分之0.5计算至被告为原告办理不动产权证之日止，暂计至2017年5月23日违约金为15279元）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币357元，由被告海南欧博房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 周英俊
审 判 员 符儒超
人民陪审员 钟兴珠
二〇一七年十月二十五日
法官 助理 祁永芳
书 记 员 黄鹏飞
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。