四川省资阳市雁江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川2002民初280号原告：四川博邦置业有限公司，住所地成都市武侯区洗面桥街39号1栋8层1-4室，统一社会信用代码915100007227487083L。法定代表人：艾生勇，总经理。委托诉讼代理人：陈海燕，四川厚海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟杰，四川蓉兴律师事务所律师。被告：孙平，男，汉族，1980年4月8日出生，住四川省资阳市雁江区。被告：张丽娟，女，汉族，1985年1月24日出生，住四川省资阳市雁江区。二被告的委托诉讼代理人：张俊林，资阳市卓见法律服务所法律工作者。原告四川博邦置业有限公司（以下简称博邦置业）与被告孙平、张丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日受理后，依法适用简易程序于2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告博邦置业的委托诉讼代理人王伟杰、被告孙平、张丽娟及二被告的委托诉讼代理人张俊林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博邦置业向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就“紫韵东城”2-1-19-5商品房签订的《商品房买卖协议》及补充协议；2.请求被告向原告支付房屋总价款10%的违约金，即32961.3元；3.判决被告与原告办理该商品房的撤销房屋备案的相关事宜。事实和理由：二被告与原告于2015年8月20日签订《商品房买卖合同》，约定二被告以总价款329613元的价格购买原告建设的“博邦·紫韵东城”2-1-19-5号商品房，付款方式为二被告支付总价款30%的购房首付款，其余价款在中国银行股份有限公司资阳车城大道支行、中国工商银行资阳分行或者攀枝花市商业银行成都分行以银行按揭贷款方式支付。在办理银行按揭过程中，二被告不提供按揭所需的完整、有效资料，原告多次联系催促未果，至今已逾一年多。被告的行为导致该房屋无法办理银行按揭，原告无法收回该房屋剩余按揭款项，给原告造成了经济损失。被告以其行为明确表示不履行合同主要义务，原告有权解除合同，被告需同时承担相应的违约责任。此外，被告完全可以自行办理按揭贷款，被告与银行之间的借贷法律关系不能与原被告之间的房屋买卖法律关系对抗；原告对被告办理银行按揭贷款行为不负有法律和合同义务，原告协助办理按揭贷款的行为仅是原告提高服务质量的方式。被告孙平、张丽娟辩称，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议、被告支付首付款的情况属实。关于房屋按揭贷款：合同订立后，原告告知被告向中国银行办理按揭贷款，被告遂向原告提供了贷款所需的相应资料，但此后被告得知因原告未与中国银行就商品房个人商业贷款事宜达成协议，被告的按揭贷款未能成功办理。此间，被告未接到原告和银行的通知信息，被告一直处于被动等待。2016年10月11日，被告收到原告律师函后，及时到原告售楼部积极协商，原告单位工作人员承认原告存在工作失误才导致中国银行的按揭贷款未能成功办理，双方遂确定将按揭贷款的银行变更为攀枝花商业银行，被告再次将所需按揭贷款资料交于原告，直至2017年1月16日，被告再次收到原告律师函后才得知攀枝花银行的按揭贷款也未能办理成功。因为涉案房屋系期房，根据相关规定，被告作为个人无法自行办理购房按揭商业贷款，需由开发商同意才能办理，原告应当负有向被告告知资料是否齐全、贷款是否办理成功等义务。被告一直积极配合原告履行办理按揭贷款的义务，如果房屋按揭商业贷款无法办理，被告愿意一次性支付剩余全部购房款。综上，按揭贷款未能办理成功的原因并非由被告引起；被告积极协商以及愿意一次性支付剩余购房款的行为均表明被告在积极履行自己的义务。故原告没有解除合同的权利，被告不存在违约行为不应支付违约金；请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告孙平、张丽娟系夫妻关系。2015年8月20日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定二被告以总价款329613元购买原告开发建设的“博邦·紫韵东城”小区2幢19层2（Z）1-19-5号商品房一套，建筑面积106.74平方米；首付款30﹪，其余价款可向银行借款支付；采取贷款方式付款的，买受人应当在合同签订后10日内成功办理完毕按揭贷款手续，如买受人未能在约定银行成功办理按揭贷款的，应积极更换贷款银行或者进行一次性支付。二被告已向原告支付首付款99613元（约总价款30﹪），其余230000元由二被告向银行按揭贷款支付。上述《商品房买卖合同》于2015年12月16日在资阳市房地产管理局备案登记（备案号201512160000647），二被告已向资阳市房地产管理局交纳房屋维修资金5337元。合同还约定，房屋预售款专户银行为中国银行股份有限公司资阳车城大道支行、中国工商银行资阳分行、攀枝花市商业银行成都分行。合同订立时，原告正与中国银行洽谈按揭贷款合作事宜，因未能确定商谈结果，被告遂将贷款所需资料交于原告。2016年10月11日，原告通过律师函向被告告知原告有权解除合同，且要求被告承担违约金；后，被告到原告售楼部协商，双方确定按揭贷款银行变更为攀枝花市商业银行成都分行，被告再次将按揭贷款资料交于原告。2017年1月23日，原告再次向被告发出告知函。二被告按揭贷款手续至今未完成。双方当事人对上述事实无争议，本院予以确认。被告提交的收入证明、个人信用报告、银行交易记录、证人证言及录音视频文件，原告对上述证据的真实性、合法性和关联性不予认可；本院审查后认为，原告提交的证据材料、证人证言和录音视频资料相互印证，本院予以采信；确认被告积极履行向银行贷款的事实。本案争议焦点为：1.二被告至今未完成银行按揭贷款、未向原告支付下欠价款23万元的行为是否构成违约；2.原告是否对《商品房买卖合同》及补充协议享有解除权，该合同是否应当解除；3.二被告是否应当向原告支付违约金。本院认为，本案《商品房买卖合同》及补充协议中约定了买受人应当在合同签订后10日内成功办理完毕按揭贷款手续；根据个人住房商业贷款手续及流程，办理按揭贷款需要有开发商向贷款行提出按揭贷款合作协议以及向银行提供经备案登记的《商品房买卖合同》；合同签订时间为2015年8月20日，原告办理合同备案时间为2015年12月16日，显然因原告方的原因导致该合同条款不具备实际可操作性；同时该合同条款系格式条款，原告在订立合同后4个月才办理合同备案登记，却要求被告在订立合同后10日内成功办理按揭贷款手续，系弱化自身主要义务，加重被告义务的行为，对该格式条款发生争议的，应当按照通常理解予以解释，不应过于苛责被告。双方在办理按揭贷款事宜过程中应当坚持诚实守信原则，积极配合协助对方。原告陈述开发商协助买受人办理按揭贷款是行业惯例，且原告收取被告提交贷款所需资料的行为表明原告承认其负有协助被告办理按揭贷款的义务。因原告未能与中国银行就按揭贷款事宜洽谈成功，导致被告第一次在中国银行办理按揭贷款事宜未果。其间，被告没有接到银行或者原告有关按揭贷款失败的任何通知，被告收到原告律师函才得知第一次按揭贷款事宜未能办妥，被告遂前往原告售楼部与原告协商，双方确定将按揭贷款银行变更为攀枝花市商业银行成都分行，被告再次将贷款所需资料交于原告。截至起诉时，被告再次得知第二次按揭贷款未能办妥。原告为实现其诉称“资金回笼”的目的，其在被告按揭贷款事宜无法办妥的情况下，应当积极通知被告；被告在其贷款未办妥的情况下到原告处协商过程中，原告依旧没有提出要求被告更改付款方式。原告存在怠于履行自己义务的行为。被告在办理按揭贷过程中款多次配合提交贷款资料、贷款办理未果后积极与原告协商、当庭陈述在无法办理按揭贷款的情况下愿意一次性支付购房款的行为，否定了原告认为被告以自己明确的行为拒绝履行支付购房款义务的观点。原、被告在合同中未明确约定其余23万元购房款的给付期限，双方可以重新约定。被告至今未完成银行按揭贷款、未向原告支付下欠价款23万元的行为不构成违约。综上所述，本院认为，原告未能提供有效证据证明被告存在违约行为，原告要求解除合同、被告承担违约责任以及协助办理撤销房屋备案的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的之规定，判决如下：驳回原告四川博邦置业有限公司的诉讼请求。案件受理费6738元，减半收取计3369元，由原告四川博邦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于资阳市中级人民法院。审判员  张拥军二〇一七年三月六日书记员  邓 波