广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4482号上诉人（原审原告，反诉被告）：简锦明，男，1980年11月15日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：张宇宁、黎燕琼，分别为广东道怡律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：曾丽春，女，1973年2月24日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：苏玉鸿，吴少敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：陈锦荣，男，1947年2月25日出生，汉族，住广州市海珠区。原审被告（反诉原告）：王智强，男，1976年7月28日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人简锦明因与被上诉人曾丽春及原审被告陈锦荣、王智强房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初4555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人简锦明上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三、四、七项，改判没收曾丽春交纳的房屋押金13600元；2、案件诉讼费用均由曾丽春承担。事实与理由：一、原审法院关于曾丽春提前履行债务属于变更履行方式的认定适用法律错误。根据双方签订的《租赁合同》约定，双方约定的履行时间和履行方式是每月25日前预付当月租金，并且直接支付至王智强银行账户中。2014年12月25日至2016年2月24日的租金，曾丽春除了2014年12月25日至2015年1月24日的租金准时给并提前履行了下个月的租金外，都是逾期后在出租人多次催促下才支付并提前支付了下个月的租金，其中，提前支付下个月租金是属于提前履行债务的情形，根据《中华人民共和国合同法》第七十一条的规定，出租人作为债权人不得拒绝，况且简锦明及原有出租人从未与曾丽春达成变更支付租金时间的约定，也从未向曾丽春作出任何这方面的意思表示，原审法院做出上述认定没有任何事实依据。二、2016年2月25日至2016年5月24日期间的租金或使用费曾丽春都是一月一交，可证实曾丽春一直认可租赁合同中租金按月结算的约定，原审法院刻意忽略这部分租金或使用费交纳的事实导致原审判决作出了错误的事实认定。三、双方的租赁合同己于2016年4月20日依法解除，依法应由曾丽春承担违约责任并没收曾丽春交纳的保证金。2016年3月25日至2016年4月24日的租金曾丽春迟延25天仍未支付，达到了合同约定的解除条件，根据双方《租赁合同》第七条约定，权利人遂以代理人王智强的名义于2016年4月18日送达《解除租赁合同及交还物业通知书》给曾丽春，因此，双方的租赁合同已于2016年4月18日解除。四、曾丽春是正常的公民且经济上处于社会强势地位，依法应遵守双方合同的约定并承担法律责任。被上诉人曾丽春答辩称：一、简锦明在偷换概念，即使是提前履行，也是合同变更的一种。实际上曾丽春一直是两个月支付一次租金。双方已经通过实际履行的方式对原来的支付方式进行了调整，支付方式发生了变更，原审法院的认定并无不妥。二、房屋权属主体发生变更，但曾丽春并不知晓简锦明与陈锦荣间是否完成交接手续，其也未协助曾丽春办理交接手续，致使曾丽春不清楚向谁交纳租金。而当曾丽春收到通知书后，已立即向王智强交纳了4月25日至5月24日的租金。对方收到租金后，并未用书面方式告知曾丽春解除合同，根据双方交易习惯，租赁合同继续履行。简锦明通知物业断水断电，致使曾丽春搬离房屋构成违约，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告陈锦荣、王智强没有向本院提交答辩意见。曾丽春向原审法院起诉请求：1、确认简锦明、陈锦荣、王智强的行为构成违约，并解除陈锦荣与曾丽春之间签订的《租赁合同》；2、简锦明、陈锦荣、王智强向曾丽春支付违约金人民币13600元；3、简锦明、陈锦荣、王智强向曾丽春返还押金人民币13600元；4、简锦明、陈锦荣、王智强赔偿曾丽春因其违约行为造成的经济损失人民币80017.32元；5、案件诉讼费用由简锦明、陈锦荣、王智强承担。简锦明、陈锦荣、王智强向原审法院反诉请求：1、没收曾丽春缴纳的房屋押金13600元；2、曾丽春支付2016年4月25日起的占用费及违约金暂计22000元（占用费按每月11000元计至曾丽春交还房屋之日止，违约金按每月6800元的20%确定，占用费及违约金计至曾丽春交还房屋之日止）；3、案件诉讼费用均由曾丽春承担。原审法院查明的事实：陈锦荣原是广州市海珠区水榕中街1号2903房的产权人。2013年6月20日，陈锦荣办理公证委托书、委托王智强等三人为代理人，办理广州市海珠区水榕中街1号2903房的产权交易，过户登记，管理，出租和收取租金，等。2014年10月20日，曾丽春与王智强签订了一份《租赁合同》，合同约定：出租人王智强（以下简称甲方），承租人曾丽春（以下简称乙方），一、甲方同意将座落在海珠区水榕中街1号2903房甲方所拥有之物业出租给乙方使用，房屋的建筑面积为141平方米。二、甲乙双方议定上述房屋月租金为人民币陆仟捌佰元正（6800.00元），租赁期自2014年11月25日起至2017年11月24日止，共计36个月。租金按月结算，由乙方在每月的25日前缴付租金。三、乙方向甲方缴纳人民币壹万叁仟陆佰元正（13600.00元）作为房屋押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。五、租赁期内，甲方承担以下责任：……2、甲方在租赁期内如转让该物业之所有权，应提前60天书面通知乙方，乙方有权在同等条件下优先购买此物业。乙方不购买的，不得拒绝接受新业主之继续执行本合约之出租权，乙方有权继续执行本合同至租赁期满。七、违约责任：1、任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过5天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。甲方逾期交付房屋，每逾期一日，须按月租金金额的百分之二向乙方支付违约金。逾期超过5天视为甲方擅自解除合同，甲方除退还所有已收款项外还须支付等额于押金数额之违约金。6、租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或己解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额的百分之二十收取违约金。租金账户：工商银行工业大道中支行账户（62×××20），王智强。合同签订后，曾丽春支付了押金13600元。由于陈锦荣要出售涉案房屋，2016年3月底左右，曾丽春与陈锦荣的代理人王智强签订《承诺书》:内容主要为，承租方曾丽春承诺，本人己接到位于广州海珠区水榕中街1号2903房的房地产权利人陈锦荣的通知，需将房地产出售给第三人。现作为该人物业的承租人，本人在此声明，放弃对该物业的优先购买权。出租方承诺出售该物业须与原租约一并出售，并保证承租方在租约期内的合法权益。2016年4月18日，出租人王智强向曾丽春发出《解除租赁合同及交还物业通知书》，通知内容主要为：曾丽春，根据双方签署的位于广州市海珠区水榕中街1号2903房物业的《租赁合同》约定：你应在每月25日前缴付当月租金；逾期交租超过5天的，出租人有权解除该租赁合同。截至2016年4月18日，你己逾期支付租金达25天以上。为此，特通知你即时解除该《租赁合同》并立刻搬离并清缴全部欠款。逾期不搬出，视为自动放弃全部个人物品。陈锦荣与简锦明签订的《房屋买卖合同》约定：简锦明向陈锦荣购买广州市海珠区水榕中街1号2903房，成交价5300000元，该物业以现状售予买方，带租约，卖方与租客的租赁合同继续履行，但租金自楼价付清之日起归买方所有；于2016年3月20日前支付楼价1600000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续10天内协助买方完成申请银行贷款手续，楼价款3700000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。2016年5月6日的《广州市不动产登记查册表》显示，房产地址为海珠区水榕中街1号2903房的抵押权利人为中国光大银行股份有限公司广州较场西路支行，登记时间2016年4月1日，权利面积为141.2325平方米，不动产义务人为简锦明，债权数额3800000元。另，曾丽春与案外人王茜于2016年5月14日签订了一份《房产租赁合同》，约定：出租方王茜，（下称甲方），承租方曾丽春（下称乙方），“一、租赁房产之地址为海珠区水榕北街5号702房，甲方同意将该房产出租给乙方作住宅使用，租期三年，从2016年5月24日起至2019年6月23日止，月租金为人民币11000元，保证金66000元，等。2016年5月14日，曾丽春支付首月租金11000元给王茜，2016年5月18日，曾丽春转账66000元保证金给王茜，2016年5月19日，曾丽春支付给广东中原地产代理有限公司中介费5188.68元。2016年5月19日，曾丽春的委托代理人北京市盈科（广州）律师事务所律师苏玉鸿通过邮政快递（邮件号码：1077131394719）给陈锦荣发出律师函，内容主要为：陈锦荣先生：北京市盈科（广州）律师事务所依法接受曾丽春小姐（以下简称“我方”）的委托，指派本律师就阁下在履行《租赁合同》过程中的违约事宜，郑重致函如下：2014年10月20日，阁下委托代理人王智强与我方签订了一份《租赁合同》，双方约定由我方承租阁下名下位于海珠区水榕中街1号2903房的房屋。2016年3月，我方与阁下代理人王智强签署了一份《承诺书》，其中约定：我方放弃对上述房屋的优先购买权。贵方承诺出售该物业时与租约一并出售，我方在租赁期间内的合法权益将不受影响。2016年4月1日，上述房屋完成房屋买卖交易手续并完成过户登记。鉴于，阁下直至今日均未通知我方办理租赁合同的相关变更手续。我方一直联系阁下无果。2016年4月18日，阁下向我方发出《解除租赁合同及交还物业通知书》，以我方逾期缴纳租金为由，单方面要求解除合同。收取上述通知后，我方已立即将租金转账至原缴费账户。阁下在收取我方租金后仍强行实施断水断电的措施以迫使我方搬离出租房屋。本律师认为，我方与阁下是在平等、自愿、协商一致的基础上签订《租赁合同》及《承诺书》。根据我国法律规定，《租赁合同》和《承诺书》的内容没有违反国家的强制性规定，依法有效且受我国法律的保护。阁下出售出租房屋后理应协助我方与新业主进行手续交接，但阁下一直怠于履行自身的协助义务，导致我方无法正常缴纳租金。尤其严重的是，阁下在收取我方缴纳的租金后仍强行实施断水断电的措施迫使我方搬离出租房屋。阁下的行为已构成违约，严重地侵犯我方合法权益，依法应当承担相应的法律责任，且赔偿我方因此受到的损失。综上，本律师郑重催告：阁下在收到本律师函之日起3日内协助我方与新业主完成租赁合同的交接手续，恢复出租房屋的各项使用功能以供我方正常使用房屋及设备。另阁下按《租赁合同》第七条第一款之约定向我方支付违约金人民币13600元；否则，我方将依法追究阁下的违约责任，并依法追究阁下的违约行为对我方造成的损失！陈锦荣认为没有收到该律师函，经查，号码：1077131394719邮件2016年5月21日妥投，他人签收。2016年6月8日，曾丽春提起本案诉讼。诉讼中，曾丽春为证明其主张提供了以下证据：1、曾丽春与王智强签订的《租赁合同》；2、王智强于2016年4月18日发出的《解除租赁合同及交还物业通知书》；3、曾丽春与王智强于2016年3月底左右写的《承诺书》，证明涉案房屋的租赁权益在2016年4月初双方确认，并转租给新的业主。曾丽春确认放弃涉案房屋的优先购买权，陈锦荣、王智强对曾丽春承租涉案房屋没有异议，也没有主张过租金逾期缴纳的问题；4、曾丽春的《借记卡账户历史明细清单》，证明双方从合同签订之日起租金的缴纳并非按照合同约定方式缴纳，租金是两个月缴纳一次，租金缴纳期间被告从未主张过解除合同及滞纳金的问题，即关于租金缴纳双方已发生实质性变更；5、2016年5月11日的《广州市不动产登记查册表》，证明涉案房屋于2016年4月1日过户给简锦明，陈锦荣、王智强过户涉案房屋给简锦明没有按照合同约定告知曾丽春要办理租赁关系的交接手续，导致曾丽春不知道租金向谁缴纳的问题；6、2016年5月14日曾丽春与王茜签订的《房产租赁合同》，证明从2016年5月1日起通知物业公司对涉案房屋采取了停水措施，导致曾丽春无法正常使用涉案房屋，被迫另行租赁房屋；7、银行回执；8、《收款收据》；9、《收付款流程确认书》；10、《广东增值税电子普通发票》；11、曾丽春委托律师发出的律师函，要求按房屋原来条件出租；12、编号1077131394719号EMS快递单；13、快递单（编号102××××8119），证明曾丽春于2016年6月12日以快递方式将涉案房屋门卡、钥匙寄给王智强，双方已实际交接，不存在曾丽春仍继续占有涉案房屋的事实；14、2016年5月12日在水井房的封条的照片，15、2016年6月9日的广州市大众搬家有限公司出具的1800元的发票，证明曾丽春为搬出涉案房屋花费的费用；16、102××××8119号和1077131394719号邮件快递单及妥投截图，证明2016年5月21日1077131394719号律师函邮件妥投，他人签收，简锦明、陈锦荣、王智强已收到曾丽春的律师函；102××××8119号邮件快递单证明锁匙、门卡邮件妥投，2016年6月13日王智强本人签收，涉案房屋已由简锦明、陈锦荣、王智强控制；17、光碟及录音翻译，证明2016年5月5日简锦明、陈锦荣、王智强在收取曾丽春租金后仍通知物业管理处对曾丽春实施断水措施；17、《牡丹灵通卡账户历史明细清单》，证明曾丽春在2016年4月30日向王智强支付5月份的租金。经质证，陈锦荣、简锦明意见如下：对证据1的真实性没有异议，确认合同约定于每月25日前支付租金到王智强的账户；对证据2的真实性没有异议，确认王智强有发出该份通知，但具体发出日期不清楚；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，但该承诺书不涉及租金的问题；对证据4的真实性、关联性没有异议，但不能证明曾丽春想证明的事实，从该历史清单可以看到在2014年11月20日预交了第一、二个月的租金，故租金是预付的。2015年2月25日之后的租金曾丽春都有迟延支付，在简锦明、陈锦荣、王智强多次催促后才支付。该证据中“2016年2月25日至3月24日的租金，合同本来约定在2月25日前要缴纳，但曾丽春逾期支付，故简锦明、陈锦荣、王智强于2016年4月18日起草了解除合同通知。3月25日至4月24日的租金，本来应在3月25日前要缴纳，但至4月18日尚未支付，经简锦明、陈锦荣、王智强多次催促，曾丽春仍拒绝支付，故简锦明、陈锦荣、王智强于2016年4月18日向曾丽春发出了解除租赁合同及交还物业通知书，曾丽春收到简锦明、陈锦荣、王智强的解除通知后才在4月20日支付了6800元租金，但此时双方的租赁合同已解除；对证据5的真实性没有异议，但简锦明在购买涉案房屋后，简锦明有与王智强一起要求曾丽春缴租，租赁合同是继续有效的，既然继续有效，那么指定的收款账户当然有效；对证据6—10的真实性、合法性、关联性不予确认。因为根本没有另行租赁房屋的事实，所谓的出租人王茜没有出庭作证，另外11000元没有转账记录；对证据11、12的真实性、合法性、关联性不予确认。对证据13、14、15的真实性、合法性、关联性不予确认，与简锦明、陈锦荣无关；对证据16的真实性、合法性、关联性不予确认，其中邮件102××××8119号曾丽春没有出示原件；对证据17的真实性、合法性、关联性不予确认，不清楚是谁的对话；证据18是复印件，对真实性不予确认，该证据无法证明曾丽春想证明的事实，因为曾丽春在起诉状中所附的证据4借记卡账户历史明细清单最后一页最后一行中曾丽春有备注4月30日所交的是4月25日至5月24日的租金。陈锦荣、简锦明为证明其主张，提交了以下证据：1、复制档案资料申请表，证明陈锦荣委托王智强是合法代理人出租涉案房屋及收取租金；2、陈锦荣、简锦明签订的《房屋买卖合同》，证明简锦明知道涉案房屋是带租约出售，双方同意继续履行租赁，约定租约到期后交付使用；3、2013年2月12日的公证委托书。经质证，曾丽春意见：对证据1、3的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2的真实性没有异议，涉案房屋买卖合同约定，在2016年3月20日前支付定金160万元。第八条约定，买方与租客的租赁合同继续履行，但租金至楼价付清之日止由卖方所有，完成交易过户直接划入。根据第九条约定，证明卖方已将涉案房屋出售给买方，故双方的租赁事项应在2016年4月1日交接给了买方，但直至2016年5月16日进行查册才知道涉案房屋已完成交易过户，租赁手续已转给买方，但简锦明、陈锦荣、王智强均未通知曾丽春办理交接或租赁手续变更，曾丽春只能将租金打入原来的指定账户。庭审中，陈锦荣、简锦明确认委托王智强为出租房屋的委托代理人。双方确认曾丽春于2014年12月20日支付了2014年12月25日至2015年2月24日的租金13600元；2015年3月4日支付了2015年2月25日至2015年4月24日的租金13600元；2015年5月5日支付了2015年4月25日至2015年6月24日的租金13600元；2015年7月13日支付了2015年6月25日至2015年8月24日的租金13600元；2015年9月14日支付了2015年8月25日至2015年10月24日的租金13600元；2015年11月25日支付了2015年10月25日至2015年12月24日的租金13600元；2016年1月12日支付了2015年12月25日至2016年2月24日的租金13600元；2016年4月5日支付了2016年2月25日至2016年3月24日的租金6800元；2016年4月20日支付了2016年3月25日至2015年4月24日的租金6800元；2016年4月30日支付了2016年4月25日至2016年5月24日的租金6800元。曾丽春转账给王智强后，简锦明、陈锦荣、王智强均没有写收条给曾丽春。曾丽春认为2016年6月9日通过委托大众搬家公司将涉案房屋所有属于曾丽春的物品进行搬离，并于2016年6月12日通过邮政快递的方式（邮件号码102××××8119号）将涉案房屋门卡、钥匙快递给王智强。对此，陈锦荣、简锦明不予确认，认为没有收到曾丽春的门卡，2016年6月25日与管理处一起收回涉案房屋。经查，号码102××××8119号给王智强邮件2016年6月13日妥投，本人签收。王智强原与陈锦荣、简锦明一并委托代理人罗苑锋，黎燕琼代理诉讼，并提出反诉，但于2016年8月9日终止委托，且没有参加庭审。原审法院认为：陈锦荣原是广州市海珠区水榕中街1号2903房的产权人，王智强受陈锦荣委托，有权与曾丽春签订《租赁合同》，该《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。双方合同约定租金按月结算，由曾丽春在每月的25日前缴付租金，但从曾丽春提供的《借记卡账户历史明细清单》可知，合同签订后，曾丽春从2014年12月起至2016年4月5日一直是二个月支付一次租金，且没有证据证明王智强、陈锦荣对此提出过异议，故双方已经通过实际履行的方式对合同原来支付租金时间约定进行了调整，实际上已经变更了涉案房屋租金的支付方式。故王智强、陈锦荣在未向曾丽春发出催告，而依据原合同约定以曾丽春逾期支付租金达25天于2016年4月18日向曾丽春发出《解除租赁合同及交还物业通知书》，要求依约定解除合同，理据不充分，况且，曾丽春收到《解除租赁合同及交还物业通知书》后，于2016年4月20日支付了2016年3月25日至2016年4月24日的租金6800元，2016年4月30日支付了2016年4月25日至2016年5月24日的租金6800元，简锦明、陈锦荣、王智强对此也没有回应。陈锦荣与简锦明房屋买卖手续完成后，按合同法规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。但陈锦荣、简锦明及其委托代理人王智强并没有通知曾丽春办理租赁交接手续，且曾丽春迟延交租的行为并不致使简锦明、陈锦荣、王智强不能实现合同的目的。故简锦明、陈锦荣、王智强认为双方已于2016年4月18日向曾丽春发出《解除租赁合同及交还物业通知书》时租赁合同已解除的抗辩无理，原审法院不予采纳。简锦明、陈锦荣、王智强收取曾丽春的租金后，《租赁合同》应继续履行，但简锦明、陈锦荣通知物业管理处强行实施断水断电的措施以迫使曾丽春搬离出租房屋，已构成违约，应当承担违约责任。王智强受陈锦荣、简锦明委托，其行为后果应由陈锦荣、简锦明承担。按合同约定，任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。故曾丽春要求解除合同，原审法院予以采纳。合同解除后，简锦明、陈锦荣收取曾丽春的押金应当返还，简锦明、陈锦荣提前解除合同，构成违约，应赔偿等额于押金的金额作为违约金，为此，曾丽春要求简锦明、陈锦荣返还押金、赔偿违约金的请求，符合约定，原审法院予以采纳。中介费5500元、搬家费1800元是曾丽春的直接经济损失，依约简锦明、陈锦荣仍应赔偿，曾丽春该请求合理，原审法院予以支持。至于曾丽春要求赔偿房屋租金差额，缺乏依据，原审法院不予采纳。曾丽春支付至2016年5月24日的租金，2016年6月13日才通过邮政快递将房屋门卡、钥匙快递给王智强，期间还占用陈锦荣、简锦明的房屋，应支付租金。简锦明、陈锦荣、王智强反诉要求曾丽春支付租金合理，但要求计算至2016年6月25日缺乏依据，原审法院不予采纳。由于原审法院认定曾丽春没有违约，陈锦荣、简锦明反诉要求曾丽春支付按月租金额的百分之二十支付违约金和没收押金，不予支持，予以驳回。王智强虽然提出反诉，但没有参加庭审，依法按撤诉处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条和《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年11月15日作出判决：一、解除陈锦荣与曾丽春之间签订的《租赁合同》；二、陈锦荣、简锦明在判决生效之日起十日内向曾丽春支付违约金13600元；三、陈锦荣在判决生效之日起十日内返还曾丽春押金13600元；四、陈锦荣、简锦明在判决生效之日起十日内赔偿曾丽春搬迁费1800元，中介费5500元；五、驳回曾丽春的其他诉讼请求；六、曾丽春在判决生效之日起十日内按每月6800元的标准支付2016年5月25日起至2016年6月13日的租金4533元给陈锦荣、简锦明；七、驳回简锦明、陈锦荣的其他反诉请求。案件受理费2844元，反诉受理费345元，由曾丽春负担受理费2181元、反诉受理费25元，陈锦荣、简锦明共同负担受理费663元、反诉受理费320元。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于《租赁合同》解除的责任问题。简锦明上诉主张曾丽春逾期交租存在违约，其有权解除《租赁合同》，并由曾丽春承担相应的违约责任。对此本院认为，首先，虽然合同约定租金按月结算，由曾丽春在每月的25日前缴付租金，但实际履行中，曾丽春从2014年12月起至2016年4月5日一直是两个月支付一次租金，陈锦荣对此并无异议，原审法院认为陈锦荣、曾丽春双方已经通过实际履行的方式变更了涉案房屋租金的支付方式符合情理。而后，王智强、陈锦荣再直接依据原合同约定以曾丽春逾期支付租金达25天于2016年4月18日向曾丽春发出《解除租赁合同及交还物业通知书》，要求依约定解除合同缺乏充分依据，不发生解除合同的效力，且曾丽春收到该通知书后，于2016年4月20日支付了2016年3月25日至2016年4月24日的租金6800元，2016年4月30日支付了2016年4月25日至2016年5月24日的租金6800元，简锦明、陈锦荣合同目的实现并没有受到影响。其次，陈锦荣、简锦明完成房屋买卖交易后，并没有通知曾丽春，曾丽春并不知道涉案房屋产权转移的时间，其不知向谁交租的抗辩亦在情理之中，且曾丽春在收到《解除租赁合同及交还物业通知书》后的积极交租行为也印证了其并非主观故意迟延支付租金。综上，简锦明的上述主张理据并不充分，本院不予支持。关于简锦明应承担的违约责任问题。简锦明对涉案房屋采取断水措施构成违约，应承担违约责任，曾丽春主张解除合同并要求陈锦荣、简锦明支付违约金13600元符合合同约定，原审法院对此予以支持并无不当。至于曾丽春主张的搬迁费1800元和中介费5500元，本院认为，首先，该费用并不必然构成曾丽春的损失，假如合同到期终止后，曾丽春另行租房亦有可能产生上述费用；其次，违约金亦可以弥补曾丽春的相应损失。故本院对曾丽春主张的上述搬迁费和中介费不予支持。综上所述，上诉人简锦明的上诉主张部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初4555号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项、第七项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初4555号民事判决第四项、第五项；三、驳回曾丽春的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2844元，反诉受理费345元，由曾丽春负担受理费2219元、反诉受理费25元，陈锦荣、简锦明共同负担受理费625元、反诉受理费320元；二审案件受理费663元，由曾丽春负担受理费140元，简锦明负担受理费523元。本判决为终审判决。审判长  曹佑平审判员  蔡粤海审判员  闫 娜二〇一七年八月三日书记员  吴 桐谢佩君