辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01408号
上诉人（原审被告）吕淑琴，无职业。
委托代理人赵春，辽宁大东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）大连市西岗房地产经营有限公司，住所地大连市西岗区民权街107号。
法定代表人迟守明，该公司总经理。
委托代理人刘淬娟，辽宁志方联合律师事务所律师。
委托代理人徐晓晶。
原审原告大连市西岗房地产经营有限公司（原审判决载明原审原告的名称为大连市西岗区房地产经营有限公司有误，本院二审中直接予以纠正，以下并按“西岗房地产经营公司”予以简称）与原审被告吕淑琴房屋租赁合同纠纷一案，吕淑琴不服大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第1735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕淑琴及其委托代理人赵春，被上诉人西岗房地产经营公司委托代理人徐晓晶、刘淬娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告西岗房地产经营公司一审诉称，被告吕淑琴承租大连市西岗区丰满街11号1层3号政府直管公房一处，房屋用途住宅。被告改变此房用途，从2013年12月起欠缴自2013年12月至2014年6月期间协议租金7000元以及滞纳金2100元。原告委托人于2014年5月19日向被告发出律师函一份，要求被告履行义务，并通过特快专递转达被告，被告至今置之不理，被告的行为妨碍了公有房屋的正常管理活动。现原告诉至法院，请求被告偿付原告协议租金7000元及滞纳金2100元，合计9100元。
原审被告吕淑琴一审辩称，不同意原告的诉讼请求，被告现有的商业公建房即西岗区丰满街11号1层3号是2008年被告用个人产权商用房置换而来。该公建房租金为商用租金，被告自购入以来2008年至2014年至今从未拖欠过原告的商业租金，协议租金不存在。被告没有正式营业，装修未完，可到现场勘查。之前被告因身体原因不能正常做事，经原告同意，用途暂时变为住宅，到被告经营时再改过来，但商用租金始终没变。2013年8、9月被告因生活所迫想自谋点生活费，曾多次要求原告把用途恢复成原来的商用，原告不给恢复，房证在原告处放了3个月，到现在也没有更换，也没有给被告正常恢复原来商用用途，还要收取经济损失费9100元。现在国有企业变成了私人企业，我们老百姓用自己一辈子加上老一辈血汗钱买来的私有财产，换来的政府规定可以商用的房屋做点小生意，却不能自己作主正常使用，被原告强行索要双份高额租金。请求法院依法驳回原告的要求，一切费用由原告承担。旧体制下的大连市房地产管理局已取消，原大连房地产管理局大连西岗房地产管理处也取消，所以被取消的企业单位发的文件也应该取消、淘汰，应该执行新体制下的政府法律法规。原告应拿出现政府的法律法规作为依据，没有规定即属违法，并承担法律责任。
一审法院经审理查明，被告吕淑琴承租的大连市西岗区丰满街11号1层3号政府直管公房一处，建筑面积220.30平方米。2011年9月6日原告与被告签订了公有非住宅房屋租赁合同书，合同约定案涉房屋的使用性质为住宅，合同期限自2011年9月6日至2013年9月6日，建筑面积220.30平方米，应征每月租金629.18元，实收每月租金629.18元，被告不得私自转卖（变相转卖）、转租、转借、转让、改变用途和闲置不用，违者原告有权按房产管理规定处理，直至终止合同，收回房屋。2013年12月被告将案涉房屋装修100平方米左右用于经营养生馆。2014年5月19日原告向被告发律师函一份，要求被告缴纳因改变房屋用途欠交的相关租金，并通过特快专递送达被告。被告按每月租金629.18元向原告缴纳指令性租金至2014年7月。被告欠缴原告自2013年12月至2014年6月期间协议租金7000元（10元／平方米×100平方米×7个月）未付。
2008年5月20日被告吕淑琴书写申请书一份，内容主要为：我是原商业银行职工，因本人患有癌症，孩子读书，银行领导给予了很大支持和照顾，以置换方式将西岗区丰满街13号一层过户给我名下。我申请将房屋办理成公有非住宅租赁合同，但按住宅居住，交原租金629.18元／月。如改变房屋用途按房产管理交纳协议租金。
《大连市城市公有房屋管理规定》（大连市人民政府文件大政发（1995）32号）第十五条规定“出租人应当按照约定向承租人提供公有房屋。公有房屋承租人应当按月缴纳租金，不得拖欠。拖欠租金的，每逾期一日出租人可加收月租金1%的滞纳金”。第十七条规定“未经产权人同意，承租人不得将承租的公有房屋转借、转让、转租、交换、改变用途”。第二十三条规定“承租人有下列情形之一的，出租人有权终止租赁合同，收回公有房屋，并可索赔损失：（一）擅自转租、转借、转让、交换和改变用途的…”。《关于租用使用公房改变用途经营管理暂行规定》第二条规定“凡租用使用公房变从事经营性活动的均按本规定执行”。第三条“一类区：15元／平方米二类区：10元／平方米…”。
一审法院认为，原告与被告签订租赁合同，双方的租赁关系存在，被告吕淑琴将租住的大连市西岗区丰满街11号1层3号政府直管公房改变房屋用途进行装修用于经营养生馆。原告作为出租人对其经租管理房屋改变用途予以调整租金并不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告亦书面承诺如改变房屋用途按房产管理交纳协议租金，故被告应按照其书面承诺缴纳协议租金，故对原告请求被告偿付协议租金符合法律规定，被告应偿付原告协议租金7000元。关于原告请求滞纳金2000元一节，被告应自2013年12月1日起至2014年6月30日止按中国人民银行同期贷款利率支付原告利息损失。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告吕淑琴于判决生效之日起十日内支付原告大连市西岗区房地产经营有限公司协议租金7000元及损失（自2013年12月1日起至2014年6月30日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告吕淑琴负担。
宣判后，吕淑琴不服，上诉至本院，其上诉请求为：撤销原审判决；诉讼费由被上诉人承担。其基本上诉理由为：上诉人从未欠合同约定的非住宅商用租金，双方不存在协议租金问题，现在的房租就是公有非住宅商用租金，不存在改变用途的事实。案涉房屋是以上诉人位于太原街163-1-1-1号临街公建房屋等值置换而来，被上诉人以大房局发（1989）367号文件作为协议租金计算是错误的，367号文件依据的是辽政发（1989）83号文件，而83号文件的名称也不是一审判决中记载的文件名称，该文件已经被辽宁省政府1997年12月26日的87号令废止。此外，一审法院所引用的大政发（1997）80号文件已经被大连市政府49号令废止，故原审法院判决依据的两个文件已经没有任何效力。
西岗房地产经营有限公司二审辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明：对一审判决认定的“《大连市城市公有房屋管理规定》（大连市人民政府文件大政发（1995）32号）第十五条“出租人应当按照约定向承租人提供公有房屋。公有房屋承租人应当按月缴纳租金，不得拖欠。拖欠租金的，每逾期一日出租人可加收月租金1%的滞纳金。”第十七条“未经产权人同意，承租人不得将承租的公有房屋转借、转让、转租、交换、改变用途。”第二十三条“承租人有下列情形之一的，出租人有权终止租赁合同，收回公有房屋，并可索赔损失：（一）擅自转租、转借、转让、交换和改变用途的…”。《关于租用使用公房改变用途经营管理暂行规定》第二条“凡租用使用公房变从事经营性活动的均按本规定执行。第三条“一类区：15元／平方米二类区：10元／平方米…”案涉房屋每月经营租金1651.91元”以及“被告欠缴原告自2013年12月至2014年6月期间协议租金7000元（10元／平方米×100平方米×7个月）未付”两节事实不能予以认定。对一审判决认定的其它事实予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，吕淑琴与西岗房地产经营公司于2011年9月6日签订《公有非住宅房屋租赁合同书》，约定了租赁期间的权利义务，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，承租人即应按照约定的方式和期限支付租金，双方约定的租赁期间从2011年9月6日至2013年9月6日止，虽然双方合同到期后未再续签合同，但双方仍然按照前述租赁合同约定的每月629.18元标准交付租金，且吕淑琴已按照前述标准按期支付租金至2014年7月，西岗房地产经营公司对此亦无异议，因此前述《公有非住宅房屋租赁合同书》对本案双方当事人仍然具有法律约束力。现西岗房地产经营公司以吕淑琴变更了房屋用途为由，要求吕淑琴支付“协议租金”。本院认为，公有住房在出租人和承租人订立租赁合同后，即确立了双方在合同范围内平等民事主体之间的法律关系，双方权利义务应受合同约束。但从本案双方当事人签订的房屋租赁合同内容来看，对于改变房屋用途后租金是否发生变化及变化的方式或标准，合同中并未作出约定。西岗房地产经营公司主张，应按《关于租用使用公房改变用途经营管理暂行规定》的规定收取租金，对此，本院认为，首先，该规定系一般行政规范性文件，并不能直接规制合同当事人的权利义务，且其中第二条、第三条并未明确该规定的适用范围及租金的具体适用标准，其中“二类地区：10元／平方米”亦未明确是按月、季度或是年度收取，缺乏直接计算的依据；其次，在大连市人民政府现行有效规章目录中，并没有列明西岗房地产经营公司据以作为主张协议租金的相关文件，且西岗房地产经营公司亦未提供充分证据证明其提交的相关文件现行效力。综上，本院认为，西岗房地产经营公司主张吕淑琴支付“协议租金”，证据不足，一审法院对其诉请予以支持不当，本院依法予以纠正，依法应予驳回西岗房地产经营公司的诉讼请求。对吕淑琴的上诉理由合理部分，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第1735号民事判决；
二、驳回大连市西岗房地产经营有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，合计100元（西岗房地产经营有限公司、吕淑琴各预交50元），由大连市西岗房地产经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 阁成宝
代理审判员 周燕雁
二〇一五年二月二日
书 记 员 夏丽娜