江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟虞民初字第1350号
原告江苏常熟服装城管理委员会，住所地常熟市商城中路1号。
法定代表人陆建达。
委托代理人高虹，江苏华元民信律师事务所律师。
被告董永余。
委托代理人孙磊，江苏尚韬律师事务所律师。
原告江苏常熟服装城管理委员会与被告董永余房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月20日立案受理，依法由代理审判员赵晔适用简易程序进行审理。在审理中，被告董永余在答辩期间对本案管辖权提出异议，本院于2014年11月25日依法作出裁定，驳回被告董永余对本案管辖权的异议。被告董永余不服本院裁定，向苏州市中级人民法院提起上诉。2015年1月30日，苏州市中级人民法院依法作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年3月20日公开开庭进行了审理，原告江苏常熟服装城管理委员会的委托代理人高虹，被告董永余及其委托代理人孙磊到庭参加诉讼。2015年4月2日，被告董永余向本院提出申请，要求本案中止审理。经审查不符合法律规定，本院不予准许。后依法组成合议庭，于2015年6月30日再次公开开庭进行了审理，原告江苏常熟服装城管理委员会的委托代理人高虹，被告董永余及其委托代理人孙磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏常熟服装城管理委员会诉称：位于常熟市新建支路私有房屋原为宣祖德所有，被告向其承租后用于进行经商活动，但一直未与宣祖德签订书面的房屋租赁合同，租赁期限至2008年12月31日止。2008年因该处房屋处于招商城整体改造规划内，宣祖德遂在2008年12月15日与原告签订了房屋拆迁补偿协议，将房屋移交给原告。原告接收该房屋后，原告的下属部门于2008年12月26日首次告知被告，要求被告到期搬离腾房，其后又以不同方式多次要求被告搬离腾房。但被告对原告的要求不予理睬，强行占用至今拒不搬离，故诉至法院，要求被告立即搬离其占用的位于常熟市新建支路的房屋，并支付自2010年起至实际搬离之日止按年租金5万元计算的房屋使用费（暂计算至2014年12月31日为250000元）；本案诉讼费由被告承担。
被告董永余辩称，1、原告方并未提供该房屋的权属证明，本案诉争房屋系宣祖德所有，被告向其承租已达近20年，双方约定自拆迁时结束，而不是至2008年12月31日止，目前该处房屋并未进行合法拆迁，租赁关系解除的条件未成就，本案的原告并无该处房屋的产权证明，无权要求被告搬离；2、原告与宣祖德签订的所谓拆迁补偿协议并不是合法意义上的拆迁，常熟市政府从未对该处房屋所处位置规划拆红线、发布拆迁公告等，原告也拿不出规划许可证、拆迁许可证等，所谓拆迁补偿是原告自行的说法；3、请法院依法查明该拆迁补偿协议的性质及房屋权属，如原告是从宣祖德处以买受方式而取得房屋产权，则侵犯了被告作为承租人应享有的优先购买权，请求法院宣告该拆迁补偿协议无效，并保护原告的优先购买权。综上，要求法院依法驳回原告诉请。
经审理查明：位于常熟市新建支路建筑面积为222.16平方米混合房屋系宣祖德所有。被告董永余向宣祖德承租上述房屋用于经营快餐业，双方未签订书面租赁合同。
另查明：2008年12月15日，以江苏常熟服装城管理委员会为拆迁单位（甲方），宣祖德为被拆迁人（乙方）签订《服装城民房拆迁安置补偿协议书》一份，约定“根据市委、市政府的工作部署，因服装城发展建设需要，须拆除乙方房屋，经甲、乙双方协商确定，甲方依据有关国家法律、法规及政策，结合服装城实际情况妥善安置补偿乙方，约定如下：一、拆迁补偿1、乙方原房屋产权面积350平方米，房屋重置评估价146352.78元，装修99635.2元，小计245987.98元。2、过渡费、搬家费5000元，甲方不再安排乙方过渡房。3、乙方原旧房包括主房、附房在房屋里外门窗完整无缺的情况下自己不需要的由甲方按残值收购，残值收购价29270.56元（房屋重置评估价的20%）。4、按规定土质补贴：全农户40000元，半农户30000元，乙方属全农户，小计40000元。5、水电安装补偿每平方米20元，全农户按建筑面积280平方米计算，半农户按建筑面积196平方米计算，乙方属全农户，小计5600元。6、综合补贴：(1)房屋商业经营用途补偿：按规定商业经营（有证合法）面积计算标准以底层实际经营合法建筑面积为准，但最高上限全农户不超过168平方米，半农户不超过112平方米，价格计算标准：一类(沿街、沿市场通道)250元/平方米，二类150/平方米，乙方属一类，经营面积168平方米，小计42000元。（2）房屋出租经营损失补偿：按全农户2000元/月，半农户1300元/月，按10个月计算，乙方属全农户，小计20000元。7、以上合计387858.54元。……”
2008年12月23日，宣祖德将房屋所有权证原件交付江苏常熟服装城管理委员会保管，并已领取了绝大部分协议约定的款项，所安置宅基地上的房屋已建造完毕并实际入住。
又查明，2008年12月26日，常熟市城市管理行政执法局服装城分局、苏州市常熟工商行政管理局服装城分局以及江苏常熟服装城管理委员会下属的常熟市虞山镇招商城街道办事处向董永余发出书面《通知》，内容为：“董永余经营户：根据常熟市人民政府【常发08年】62号文件精神，江苏常熟服装城管委会已经同你所租住房屋的户主签订了动迁协议，目前该房屋户主已将整幢房屋及附房全部移交给服装城管委会，鉴于上述情况，请你在接到本通知后，积极配合服装城的动迁工作，在2009年1月10日前把你在该动迁房屋中所属物品搬离，停止营业，逾期将依法按有关规定拆除。特此通知。”后董永余未搬离，前述三家单位于2009年1月12日再次向董永余发出书面《通知》，载明：“董永余经营户，2008年12月26日通知你户在2009年1月10日前将在动迁房屋内的物品搬离，停止营业。到目前为止经查实，你户尚未在规定时间内搬离。鉴于上述情况，请你户在接到本通知后尽快搬离物品，停止营业，服装城管委会将在近期组织相关部门依法按规定拆除房屋，一切后果由你自负。特此通知。”之后，董永余仍未搬离至今。
再查明：2011年5月16日宣祖德以董永余为被告向本院提起诉讼【案号：（2011）熟民初字第0681号】，要求董永余立即无条件搬离位于常熟市新建支路属宣祖德所有的私有房屋，并支付因其占用发生的占用使用费200000元。本院审理后认为，所涉租赁房屋已由宣祖德与江苏常熟服装城管理委员会签订安置协议，宣祖德并已取得协议约定的绝大部分权益，宣祖德将房屋所有权证原件交由江苏常熟服装管理委员会保管，江苏常熟服装城管理委员会为房屋的管理人，应由江苏常熟服装城管理委员会主张房屋上的相关权利，现原告宣祖德主张房屋上的实体权利，缺乏依据。本院于2011年11月2日依法作出裁定：驳回宣祖德的起诉。
庭审中，被告董永余陈述：1998年时候就承租宣祖德的房屋用于经营快餐，双方没有签订书面租赁合同，因为宣祖德告知房屋就要拆了，而且房屋的墙上写了“拆“字，所以双方约定租赁房屋到拆迁为止。当时租赁的是房屋底楼边的一间和底楼西边楼梯口的一小间，年租金约定为30000元。第二年，又承租了二楼的全部房屋，年租金约定共计50000元。2009年12月31日前的租金我已全部交清，2010年至今的租金我没有交纳。期间，我曾通过邮寄的方式寄给招商城，但他们没有收。对于原告自2010年起按年租金50000元计算房屋使用费的计算方式是没有异议的。
以上事实，有房屋产权证、拆迁安置补偿协议书、证明、（2011）熟民初字第0681号民事裁定书等，及本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。本案中，被告董永余与宣祖德未签订书面房屋租赁合同，没有明确约定租赁期限，仅口头约定至房屋拆迁时止，故双方为不定期租赁合同关系。在不定期租赁期间，出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。2008年12月15日宣祖德与原告就本案所涉租赁房屋签订了拆迁安置协议书，宣祖德已取得协议约定的权益，并将房屋所有权证原件交付给原告保管，故原告为该租赁房屋的管理人，应由其来主张房屋上的相关权利。2008年12月26日、2009年1月12日原告分别书面通知被告搬离租赁房屋，但被告均未搬离。2011年5月16日宣祖德向本院提起诉讼，要求被告搬离。上述事实均属于在合理期限内通知被告，故董永余与宣祖德的租赁合同关系应予以解除。房屋租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。至目前为止，被告仍占用租赁房屋，原告有权要求被告迁让房屋并支付占用期间的房屋使用费。庭审中，被告对于原告自2010年起按年租金50000元计算房屋使用费的计算方式不持异议，故原告要求被告支付自2010年1月1日起至实际搬离之日止，按年租金50000元计算的房屋使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告认为原告与宣祖德签订的拆迁协议并不是合法的拆迁协议，原告无权要求被告搬离，且租赁合同约定解除的拆迁条件尚未成就，被告不应搬离的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条、第二百零三十二条之规定，判决如下：
一、被告董永余于本判决生效之日起三十日内腾空迁让其承租的位于常熟市新建支路原属宣祖德所有的房屋，并交付原告江苏常熟服装城管理委员会。
二、被告董永余支付原告江苏常熟服装城管理委员会自2010年1月1日起至腾空迁让之日止按年租金50000元计算的房屋使用费，于本判决生效之日起三十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告江苏常熟服装城管理委员会指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：7317）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5130元，由被告董永余负担（原告同意其预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十五日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园支行营业部，账号：1099）。
审 判 长 陆文洪
代理审判员 赵 晔
人民陪审员 朱慧红
二〇一五年七月二日
书 记 员 朱 婷