新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新0106民初155号
原告（反诉被告）：新疆百商电线电缆有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：杨锐，该公司总经理。
委托代理人：田茹，女，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市新市。
委托代理人：安瑞琴，乌鲁木齐市头屯河区泽天法律服务所法律工作者。
被告：詹新生（反诉原告），男，汉族，1960年出生，肯德蒙利商贸有限公司经理，住乌鲁木齐市。
原告（反诉被告）新疆百商电线电缆有限公司（以下简称原告百商公司）诉被告（反诉原告）詹新生（以下简称被告詹新生）、房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百商公司的委托代理人安瑞琴，被告詹新生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告百商公司（反诉被告）诉称，2013年6月9日，我公司与被告詹新生签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定由被告承租我公司位于乌市经济技术开发区二期庐山街303号1号厂房，租金每月每平方米15元，租赁期限为5年，自2013年6月15日至2018年6月14日。合同签订后，自2014年12月15日至2015年12月15日被告詹新生未向我公司缴纳租金、暖气费，故诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告房屋租金203563.71元；2、被告支付原告违约金111264元；3、被告支付原告暖气费48312元。庭审中，原告变更了诉讼请求为：1、判令解除原告和被告于2013年6月9日前行的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告房屋租金272670元【（2014年12月15日至2015年6月14日1098平方米×每平方米90元）+（2015年6月15日至12月14日1098平方米×每平方米95元）+（2015年12月15日至2016年4月15日每平方米95元×1098平方米÷6个月×4个月）】；3、判令被告支付原告违约金111264元（全年总租金为1112640元×10%）；4、判令被告支付原告暖气费96624元（承租面积1098平方米×44元×2年）；5、判令被告支付原告代理费26000元；6、判令被告对开挖的沟槽恢复原状；7、承担本案的诉讼费、邮寄费，上述合计506558元。
被告詹新生（反诉原告）辩称，我与原告于2013年6月9日签订的《房屋租赁合同》属实，但在合同履行过程中原告违约在先，没有按照合同的要求提供正常的供暖。乌鲁木齐是每年10月15日供暖，但原告到11月中旬才开始给厂房放暖，到2月份就把暖气停了，车间很冷，地下结冰，无法生产。我给原告反映过多次，但原告没有解决，到2014年12月25日，厂房还是没有暖气，故我就未向原告支付剩余的一些暖气费。于是，原告就在同日把我的门焊死了，导致合同至今无法履行，故我同意解除合同，但解除日期在2014年12月25日。因原告租赁给我的厂房不符合约定，我的租金交到了2014年12月31日，所以之后房屋租金、暖气费及律师的代理费均与我无关，故请求法院驳回原告的诉讼请求。由于被告的违约行为，给我也造成了损失，故我依法提出反诉。请求法院判令：1、解除原告和被告于2013年6月9日签订的《房屋租赁合同》，合同解除时间为2014年12月25日；2、判令原告退还我水电押金20000元；3、判令原告退还我退还房屋押金50000元；4、判令原告退还我电费押金4000元；5、判令原告支付我的设备款1043600元；6、判令原告支付我的停业损失102149元；7、判令原告支付违约金243949.8元（1219749元×20%）。
原告百商公司（反诉被告）辩称，被告所述不属实。我公司租赁的厂房暖气是集中供暖，不存在供暖不热的事实。同时，我公司从未将被告租赁的厂房封门，也并未损坏其设备，是由于被告至今未向我公司交付租金，被告的违约行为，致使该合同无法履行，故其反诉请求无事实依据，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2013年6月9日，原告百商公司与被告詹新生签订的一份《房屋租赁合同》，该合同约定：“百商公司（甲方）将位于乌市经济技术开发区二期庐山街303号建筑面积5856平方米的1号厂房出租给詹新生（乙方）使用；房屋用途为瓷砖库房及加工间；租赁期限为5年，自2013年6月15日至2018年6月14日；厂房第一阶段自2013年6月15日至同年12月14日，付款时间为同年5月28日，租金为527040元；厂房第二阶段自2013年12月15日至2014年6月14日，付款时间为2013年12月10日，租金为527040元；厂房第三阶段自2014年6月15日至同年12月14日，付款时间为同年5月28日，租金为527040元；厂房第四阶段自2014年12月15日至2015年6月14日，付款时间为2014年12月10日，租金为527040元；厂房第五阶段自2015年6月15日至同年12月14日，付款时间为同年5月28日，租金为556320元；厂房第六阶段自2015年12月15日至2016年6月14日，付款时间为2015年12月10日，租金为556320元；厂房第七阶段自2016年6月15日至2016年12月14日，付款时间为2016年5月28日，租金为585600元；厂房第八阶段自2016年12月15日至2017年6月14日，付款时间为2016年12月10日，租金为585600元；厂房第九阶段自2017年6月15日至同年12月14日，付款时间为同年5月28日，租金为614880元；厂房第十阶段自2018年12月15日至同年6月14日，付款时间为同年12月10日，租金为614880元；合计租金为5621760元，此价格不含租赁税、水电暖、电话等费用，乙方需在租金到期前十日内交付甲方；租赁期间水费按照每方2.5元计算，电费为每度1元，詹新生预付水电费20000元，其费用每月30日结算；暖气费按照当地规定双倍收取；合同签订当日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金50000元，租赁期满乙方将房屋完好无损的交付甲方，甲方退还乙方租赁保证金，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房屋保证金；租赁期间甲方保证出租房屋符合租赁条件，在租赁期间不得停水停电停暖；乙方需按时交纳租赁费和相关费用，经营手续由乙方自行办理，与甲方无关；乙方负责房屋的设备保护和维修；甲方确因需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应将房屋全部财产交还甲方；乙方逾期支付租金及其他费用的每逾期一天，应当分别向甲方承担预期缴纳费用千分之五的逾期滞纳金，逾期30天以上的，甲方有权解除本租赁合同，乙方承担全年总价款的20%作为违约金。”双方均在合同上签字盖章。合同签订后，被告詹新生租赁了5856平方米，期间原告把部分场地转租他人，被告詹新生实际租用原告的厂房为1098平方米。
2013年6月，被告詹新生向原告缴纳了水电押金20000元和房屋保证金50000元。同年6月17日，詹新生向原告出具一份《承诺书》，承诺“其本人未经百商公司同意擅自开挖的水槽10内恢复原状”。2014年1月支付暖气费80000元，同年2月13日向原告出具一份《承诺书》，承诺“半年租金527040元及暖气费177664元于2月24日前一次付清”。同年3月，詹新生支付原告暖气费177664元。2014年4月预交电费40000元。百商公司均出具收据。
期间，被告于2013年6月24日支付房租100000元和房租327000元；2013年7月支付房租100000元；2014年3月10日支付房租132336元；2014年3月11日支付房租20000元；2014年4月17日支付房租374744元；2014年7月2日支付房租87840元；2014年7月25日支付房租220000元；2014年7月31日支付房租5090元；2014年10月29日支付房租70000元；2014年10月29日支付房租19212.5元；2014年12月3日支付房租35685元；2014年12月26日支付房租8235元，2015年1月支付房租17842.5元，合计支付房租1519785元。此后，詹新生未向原告交纳承租的1098平方米的租赁费至今，2016年3月20日，詹新生向乌鲁木齐市公安局经济技术开发区（头屯河区分局）石油新村派出所报案，称其位于百商公司5号车间的公司设备及办公用品被盗，派出所接警后到达现场后了解双方存在经济纠纷，告知双方到法院诉讼处理。
另查明，2016年8月1日，本院到乌鲁木齐市公安局经济技术开发区（头屯河区分局）石油新村派出所核实了被告詹新生2014年12月25日是否报案的事实，经查该派出所当日无詹新生报案记录。
本案在审理过程中，因双方对租赁过程及现场存在争议，本院于2016年4月6日组织双方到现场进行了勘察。经现场勘查，租赁厂房租赁厂房基本完好，大门上锁，内有部分设备，现场内有很多车轮印记。被告认可现场内的设备是他的，但称设备严重损坏，要求评估后进行处理，并称大门是原告未经其许可擅自焊死的。对此原告不予认可，其要求被告将厂房内设备尽快清空，交还厂房，双方发生争议，协商未果。
上述事实有原告提供的《房屋租赁合同》、《缴费明细表》、承诺书，被告提交的《接警工作登记表》，原、被告的陈述及本院的现场勘察笔录、调查笔录、庭审笔录为证。
本院认为，依法成立的合同，从成立起即具有法律效力。本案中，百商公司与詹新生于2013年6月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且该合同内容不违反国家法律法规的规定，故应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点即为：一、原告及被告是否存在违约行为？二、该合同是否应当解除？解除合同时间以原告主张的2016年4月15日计算？还是以被告主张的2014年12月25日计算；三、原告的本诉请求和被告的反诉请求是否合理有无依据。
一、原告及被告是否存在违约行为？本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定：“乙方（詹新生）需按时交纳租赁费和相关费用”，经本院核实，被告交纳的租赁费截止时间为2014年12月15日，之后再未向原告交纳厂房租赁房，故被告上述行为已构成违约；庭审中，被告辩称原告提供的厂房暖气不热，但未向本院出示证据，故该辩称理由本院不予采纳，被告应对其上述违约行为承担法律责任。
二、该合同是否应当解除？解除合同时间以原告主张的2016年4月15日计算？还是以被告主张的2014年12月25日计算？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的……”本案中，被告自2014年12月15日之后再未向原告支付厂房租赁费，致使合同目的不能实现，庭审中，双方同意解除该合同，故该合同应当予以解除。
本案中，经本院到乌鲁木齐市公安局经济技术开发区（头屯河区分局）石油新村派出所核实，2014年12月25日无被告詹新生报案记录，只有2016年3月20日，詹新生到派出所称其公司设备及办公用品被盗的记录。虽然庭审中被告举证了一些现场照片，但该照片不能证实照片现场系被告所为；同时，被告还举证了一张由马红霞和毕建学书写的清单，原告对马红霞签名的真实性不予认可，认为马红霞已经离职，且毕建学不是该单位职工，故对该清单不予认可；本院认为，该清单无法核实马红霞、毕建学签名的真实性，也无法核实马红霞在百商公司具体工作及签名是否系职务行为，与本案是否有关联，且被告无其他旁证印证该清单与本案有一定利害关系，故被告辩称按照2014年12月25日解除合同的理由不能成立，本院不予采纳；关于原告要求按照2016年4月15日计算解除合同的时间，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款明确规定了“当事人一方迟延履行债务”既可以行驶合同解除权，原告于2016年1月12日向本院提起诉讼，故本院结合案件实际情况，解除合同时间按照原告起诉之日2016年1月12日计算。
三、原告的本诉请求和被告的反诉请求是否合理有无依据。
关于原告本诉要求解除原告和被告于2013年6月9日签订的《房屋租赁合同》的请求，符合法律规定，本院予以准许；但合同解除时间应当按照原告起诉之日2016年1月12日计算。
关于原告本诉要求被告支付原告房屋租金272670元的请求，应当按照本院核实的220515元计算【（2014年12月15日至2015年6月14日1098平方米×每平方米90元）+（2015年6月15日至12月14日1098平方米×每平方米95元）+（2015年12月15日至2016年1月15日每平方米95元×1098平方米÷6个月×1个月）】。
关于原告本诉要求支付违约金111264元的请求，本院认为，双方签订合同约定的10%过高，本院酌定以银行同期年息6%按照被告实际未支付租金220515元计算，自原告起诉之日2016年1月12日计算至今共7个月即7718.03元（220515元×月息千分之五×7个月）。
关于原告本诉要求支付暖气费96624元的请求，应当按照本院核实的租赁期9个月（2014年10月15日至2015年4月15日共6个月+2015年10月15日至2016年1月15日）计算即72468元【（承租面积1098平方米×44元×1年÷6个月）×9个月】的请求，本院认为，双方签订合同约定：“暖气费按照当地规定双倍收取”，被告未按期支付暖气费，已构成违约，故该请求符合法律规定，本院予以支持。
关于原告本诉要求支付代理费26000元的请求，本院认为，原告聘请专业人员进行诉讼实现其利益，系其自身主观行为，应当由其自行负担，本院不予支持。
关于原告本诉要求被告对开挖的沟槽恢复原状的请求，庭审中，原告自愿另行提起诉讼，本院予以准许。
关于被告反诉解除原告和被告于2013年6月9日签订的《房屋租赁合同》的请求，符合法律规定，本院予以支持；但合同解除时间应当按照原告起诉之日2016年1月12日计算。
关于被告反诉原告退还水电押金20000元的请求，本院认为，按照合同约定，水电费应当由被告自行负担，经庭审核实，被告认可租赁期间使用了水电，故该请求不符合法律规定，本院不予支持。
关于被告反诉原告退还电费押金4000元的请求，本院认为，按照合同约定，电费应当由被告自行负担，经庭审核实，被告认可租赁期间使用了电，故该请求不符合法律规定，本院不予支持。
关于被告反诉原告退还房屋押金50000元的请求，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》约定：“租赁期满乙方将房屋完好无损的交付甲方，甲方退还乙方租赁保证金，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房屋保证金”。经本院现场勘察，租赁厂房基本完好，被告无损坏租赁厂房的行为，庭审中，原告认为被告未履行合同约定义务不应退还房屋保证金。本院认为，综合全案分析，该合同条款应当理解为“将房屋完好无损的交付甲方”的约定义务，而不是全部合同约定的义务，经本院现场勘查，租赁厂房基本完好，故该保证金50000元应当予以退还，该请求本院予以支持。
关于被告反诉原告支付设备款1043600元的请求，本院认为，原告与被告签订的是《房屋租赁合同》，本案审理的是房屋租赁合同纠纷，不是侵权纠纷，如原告认为被告对其财产实施侵权行为，损害其合法权益，原告可另案起诉；本案中，原告未向本院举证双方交接设备的清单及设备损失的相关证据，故该请求本院不予支持。
关于被告反诉原告支付停业损失102149元的请求，本院认为，如原告认为被告对其财产实施侵权行为，损害其合法权益，原告可另案起诉；本案中，按照双方合同约定，原告租赁被告房屋后自主经营，故该损失应当由原告自行负担，本院不予支持。
关于被告反诉原告支付原告支付违约金243949.8元（1219749元×20%）的请求，本院认为，原告违约在先，故请求不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）新疆百商电线电缆有限公司和被告（反诉原告）詹新生于2013年6月9日签订的《房屋租赁合同》；
二、2013年6月9日签订的《房屋租赁合同》解除时间自2016年1月12日起计算；
三、被告（反诉原告）詹新生支付原告（反诉被告）新疆百商电线电缆有限公司房屋租金220515元；
四、被告（反诉原告）詹新生支付原告（反诉被告）新疆百商电线电缆有限公司违约金7718.03元；
五、被告（反诉原告）詹新生支付原告（反诉被告）新疆百商电线电缆有限公司暖气费72468元；
六、原告（反诉被告）新疆百商电线电缆有限公司退还被告（反诉原告）詹新生房屋押金50000元；
七、驳回原告（反诉被告）新疆百商电线电缆有限公司要求被告（反诉原告）詹新生支付代理费26000元的请求；
八、驳回被告（反诉原告）詹新生要求原告（反诉被告）新疆百商电线电缆有限公司退还水电押金20000元的诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）詹新生要求原告（反诉被告）新疆百商电线电缆有限公司退还电费押金4000元的请求；
十、驳回被告（反诉原告）詹新生要求原告（反诉被告）新疆百商电线电缆有限公司支付设备款1043600元的请求；
十一、驳回被告詹新生（反诉原告）要求原告（反诉被告）新疆百商电线电缆有限公司停业损失102149元的请求；
十二、驳回被告詹新生（反诉原告）要求原告（反诉被告）新疆百商电线电缆有限公司支付违约金243949.8元（1219749元×20%）的请求。
上述詹新生应给付百商公司的款项为300701.03元，百商公司应给付詹新生的款项为50000元，相互折抵，詹新生应当给付百商公司的款项为250701.03元，必须自本判决生效后十五日内付清，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉标的506558元，给付标的300701.03元，应收案件受理费8865.58元（百商公司已预交），由詹新生负担59.4%即5266.15元，百商公司负担40.6%即3599.43元。
本案反诉标的1463698.8元，给付标的50000元，应收案件受理费8986.64元（詹新生已预交），由百商公司负担3.4%即305.55元，由詹新生负担96.6%即8681.09元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 张 丽 华
代理审判员 古丽米然
人民陪审员 傅 红 玲
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 李 经 寰
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