江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00685号
上诉人（原审被告）张兰友。
被上诉人（原审原告）苏州客运集团有限公司汽车客运总站
上诉人张兰友因与被上诉人苏州客运集团有限公司汽车客运总站（以下简称客运总站）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴开民初字第0207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于吴县市东山镇银杏路26号的房产（东山汽车站站房及场地）为苏州汽车客运集团有限公司（原名苏州汽车客运总公司，以下简称客运公司）所有。张兰友自2003年起开始租赁该房产。2007年4月13日，张兰友（承租方、乙方）与苏州佳安经营服务有限公司（出租方、甲方，以下简称佳安公司）签订《租赁合同》1份，约定每年租金43000元，租赁期限自2006年12月20日至2007年12月19日，先付后营，其余租金在每季前五天内缴清。租赁期满，原房屋（柜台）所有装修：空调、电冰箱等设施由乙方搬走，凡乙方无法搬走的归甲方所有。甲方严禁乙方乱建乱搭违章建筑，由此引起的后果由乙方负责。房屋屋顶及外墙等自然原因的损坏，由甲方负责维修；房屋内部及设施的损坏，由乙方负责维修。租赁期满或提前终止时，乙方不得以房屋的装修折旧等费用来抵交所欠租金，乙方如要继续经营，必须提前一个月提出申请，征得甲方同意后，继续签订租赁合同。其他约定中注明：此合同到期后，续签新的合同。
本案所涉及租赁物的坐落位置已变更为苏州市吴中区东山镇启园路2号。客运公司及佳安公司出具《情况说明》，确认佳安公司代客运总站与张兰友就本案所涉及租赁物签订《租赁合同》，实际出租人为客运总站。《租赁合同》到期后，双方未续签合同。客运总站、张兰友一致确认张兰友已缴清2011年4月30日之前的租金（抵扣了100000元的改造费用），自2011年5月1日起未缴租金。2012年4月26日，客运总站向张兰友发出《关于东山车站租金的处理办法》，2007年4月13日签订的《租赁合同》已到期但未续签，为解决遗留问题，提出如下处理办法：原《租赁合同》视同续签，即2011年底之前的租金仍按原合同所定金额缴纳，并要求张兰友近期缴清。新合同待缴清所欠租金后再行商议。租赁物的一切事务仍由张兰友管理，出现问题追究张兰友责任。2012年4月27日，张兰友签收了上述材料。后因张兰友未支付租金，客运总站委托律师于2013年7月5日向张兰友发出律师函1份，表示因双方在新租赁合同的签署事宜上存在较大争议，且张兰友无法满足其提出的租赁条件，故决定不再将本案所涉及租赁物出租给张兰友使用，故声明于2013年8月1日解除其与张兰友之间的租赁关系，要求张兰友提前做好房屋的腾空工作交还客运总站，并支付自2011年5月1日至2013年7月30日期间的租金96749元。该邮件于2013年7月6日由他人代收，张兰友表示其已收到上述律师函。
以上事实，由客运总站提供的《租赁合同》、《房屋所有权证》、《情况说明》、工商登记资料查询表、《关于东山车站租金的处理办法》、《律师函》、邮件查询结果及庭审笔录附卷佐证。
张兰友认为其对租赁物进行了改造并搭建了建筑物，客运总站应予补偿，包括：
1、租赁物外东侧搭建两层楼房。张兰友提供了：（1）苏州市吴中区东山镇人民政府于2005年10月10日发出的《通知》，决定对紫金路两侧房屋按照古镇、名镇的要求进行改造，广告一律拆除。客运公司及佳安公司盖章确认“东侧的空缺，需用建筑物填补，与整街门面相协调。”并表示建筑费用由张兰友承担。（2）客运总站提交的《苏州市吴中区固定资产投资项目申请表》及苏州市吴中区发展和改革局于2006年3月14日向区交通局作出的《关于苏州汽车客运集团有限公司汽车客运总站建便民服务用房项目的批复》，同意客运总站在东山镇紫金路2号原规划地址内建便民服务用房项目，建筑面积200平方米（框架二层），总投资200000元，资金自筹解决。张兰友称其实际建造459.6平方米，客运总站应按照每平方米3600元进行补偿。
2、门楼改造。为证明其主张，张兰友提供了苏州市吴中区东山镇人民政府于2006年2月8日发出的《关于紫金路两侧房屋改造的通知》，决定对紫金路两侧房屋按照古镇、名镇的要求进行改造，广告一律拆除。客运总站盖章确认“须将现存的新式门楼改造成古镇相协调的老式门楼。”并表示改造费用由“来友酒店”自理。张兰友认为其对租赁物外进行门楼改造，花费68000元。张兰友还称其在二号楼客房部前搭建门楼一个，花费226500元，此部分费用自理。
3、搭建平房五间（计140平方米）。为证明其主张，张兰友提供了苏州市吴中区东山镇人民政府安全生产监督管理办公室于2006年4月26日向“来友酒家”发出的《安全生产整改通知书》1份，因园内140平方米房屋山墙墙体开裂，人字屋架锈蚀严重等原因，要求在三个月内拆除危险房屋进行原地翻建。张兰友认为此处原为简易棚并非房屋，其对此进行搭建，应按照每平方米5000元计算翻建费用。张兰友还表示在140平方米房屋外搭建卫生间2个。
4、雨棚改造。为证明其主张，张兰友提供了：（1）苏州市吴中区东山镇人民政府安全生产监督管理办公室于2006年8月7日向“来友酒店”发出的《安全生产整改通知书》1份，认为雨棚存在安全隐患，建议拆除雨棚或砌立柱支撑雨棚横梁。（2）张兰友与施明华于2006年8月10日签订的《合同》1份，约定雨棚改造包括雨棚顶部装修、左侧储物间和卫生间装潢，承包费用为76000元。
5、二号楼改造。为证明其主张，张兰友提供了：（1）苏州市吴中区东山镇人民政府安全生产监督管理办公室于2012年2月27日向“东山来友酒店”发出的《安全生产整改通知书》1份，认为二楼客房部存在水泥行梁开裂、驳落；椽子渗水发烂断裂；屋面有下沉现象；墙面粉刷大面积驳落，要求于一个月内更换行条，对屋顶进行翻新，墙面重新粉刷。（2）张兰友于2012年4月2日与薛连荣签订的《施工承包合同》1份，张兰友为整改之需将房屋修补、屋面更换、白蚂蚁防治等工作以264500元的价格包给薛连荣。
6、平台改造。为证明其主张成立，张兰友提供了：（1）苏州市吴中区东山镇人民政府安全生产监督管理办公室于2012年8月29日向“来友酒家”发出的《安全生产整改通知书》1份，认为部分门面平台下方板块脱落现象严重存在安全隐患，要求对门面平台进行修复。张兰友称其为进行平台改造搭建半亭花费76000元。
张兰友还认为起租时向原租户购买已搭建的房子花费数十万元，就此未举证证明。
客运总站的一审诉讼请求为：法院确认其与张兰友的租赁合同关系已解除，张兰友立即腾空吴中区东山镇启园路2号并恢复原状后返还给其，张兰友支付2011年5月1日至2013年7月31日期间的租金96749元及自2013年8月1日起计算至交还租赁物期间的房屋使用费。
原审法院认为：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。佳安公司代表客运总站与张兰友签订《租赁合同》，租赁期限至2007年12月19日届满，虽双方未按《租赁合同》约定续签合同，但张兰友继续使用租赁物，客运总站也未提出异议，应视为双方存在不定期租赁合同关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同的，应在合理期限之前通知承租人。客运总站于2013年7月5日向张兰友发出律师函，声明于2013年8月1日解除租赁合同关系，张兰友已收到该律师函，故双方之间的租赁合同关系已于2013年8月1日解除。张兰友应支付客运总站拖欠的2011年5月1日至2013年7月31日的租金96749元。租赁期限届满，张兰友应返还租赁物，现张兰友未按期返还，还应支付自2013年8月1日起按年租金43000元计算至实际迁出之日止的房屋使用费。
承租人经出租人同意对租赁物进行改造的，应按照约定承担改造费用。张兰友称其依据政府通知要求在租赁物东侧搭建两层楼房并进行门楼改造。客运总站在通知中盖章确认改造费用由张兰友自理，张兰友依据此通知搭建楼房并进行门楼改造，现要求客运总站予以补偿，法院对此不予支持。
张兰友还称其拆除了原简易房，搭建140平方米房屋并搭建卫生间2个，应按照每平方米5000元补偿。根据《关于鉴定东山汽车站内违章建筑的复函》，此建筑为违章建筑。安监部门在履行安全监督管理职责过程中发出的《安全生产整改通知书》，要求拆除存在安全隐患的建筑进行翻建，并不能证明政府主管部门已对建筑的合法性予以认可，翻建仍需办理相应的建设手续。客运总站收到该整改通知需对安全隐患进行整改，拆除原有房屋，但并不代表同意在未取得合法建设手续的情况下由张兰友代为翻建。张兰友未能证明其翻建经过客运总站同意，也未能证实由其进行了翻建及实际的翻建费用，故对张兰友要求客运总站对此予以补偿的诉讼请求，法院不予支持。
张兰友称对雨棚、平台进行改造，《安全生产整改通知书》中安监部门认为雨棚存在安全隐患，建议拆除雨棚或砌立柱支撑雨棚横梁。平台下方板块脱落现象严重存在安全隐患，要求对门面平台进行修复。而根据张兰友所提供的与施明华签订的《合同》，改造内容并非拆除雨棚及砌立柱支撑横梁，与整改要求不符。张兰友在平台处搭造半亭，也与修复平台的整改要求不符，故对此法院亦不予支持。
关于张兰友对依据《安全生产整改通知书》对二号楼进行改造的相关费用，客运总站不予认可。二号楼的整改内容包括更换行条，屋顶进行翻新，墙面重新粉刷。根据《租赁合同》约定，房屋屋顶及外墙等因自然原因的损坏，由客运总站负责维修，房屋内部及设施的损坏，由张兰友负责维修。客运总站、张兰友双方应根据约定承担相关费用。审理中，张兰友申请对整改费用进行司法鉴定，后撤回了该鉴定申请，致法院不能对相关费用予以核定，对此不予理涉。
张兰友还称其向原租户购买搭建的房子花费数十万元，未举证证明，且要求客运总站对此予以补偿于法无据，法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条之规定，判决：一、客运总站与张兰友的租赁关系于2013年8月1日解除。二、张兰友于判决生效之日起三十日内迁出苏州市吴中区东山镇启园路2号并恢复原状。三、张兰友于判决生效之日起三十日内支付客运总站2011年5月1日至2013年7月31日的租金96749元及自2013年8月1日起按年租金43000元计算至实际迁出之日止的房屋使用费。案件受理费2637元，由张兰友负担。
张兰友不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院程序违法，未向张兰友释明主张损失需提起反诉，且在张兰友未提起反诉的情况下，对张兰友的损失主张进行了实体判决，剥夺了张兰友另行主张赔偿的权利，失去了法律救济途径。二、一审法院在认定事实、适用法律方面均存在严重错误。张兰友对租赁物进行改造和扩建行为均经过客运总站的同意、授权和确认，现客运总站要求解除租赁合同，理应对张兰友进行赔偿。三、一审判决第二项判令恢复原状，但对租赁物的现状和原状进行核实，属于事实不清。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审中，张兰友提出其在承租期间对房屋的扩建改建翻造及修缮均是在政府的要求下实施，并且已经办理了审批手续，这些项目的实施都有客运总站的授权和确认，由此产生的费用在合同结束时应由客运总站予以补偿，并且扩建改建和修缮是不可能恢复原状的。
本院认为：张兰友从2003年起向客运总站租赁位于吴县市东山镇银杏路的房产，双方2007年4月13日签订的租赁合同约定租赁期限到2007年12月19日止。其后张兰友继续承租使用房屋，并向客运总站交纳租金至2011年4月30日，双方之间形成不定期的租赁关系。后因双方对重新签订租赁合同的条款无法达成一致，客运总站于2013年7月5日向张兰友发出律师函，告知张兰友于2013年8月1日解除租赁合同，是行使出租人可随时解除合同的权利，因此本院确认双方的不定期租赁合同于2013年8月1日解除。张兰友应当向客运总站返还承租房屋，支付结欠的租金及占有房屋期间的房屋使用费。
张兰友在一审中要求客运总站补偿其扩建改建费用，因双方在租赁合同中对扩建改建费用未作约定，对扩建改建项目是否有合法建设手续，是否经出租人同意等双方未经充分的举证质证，张兰友也未提起反诉，故本案不予理涉，张兰友可另行向客运总站主张权利。原审判决在张兰友未提起反诉的情况下，对其主张直接审理并作出不予支持的认定不当，应予纠正。关于客运总站要求张兰友将承租房屋恢复原状的诉讼请求，其未能证明张兰友开始租赁时的房屋原貌，且张兰友在租赁期间对房屋进行扩建改建的事实尚未查清，故暂不能支持。据此，张兰友上诉要求客运总站对其进行赔偿的主张本案不予理涉，其上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，但实体处理不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持苏州市吴中区人民法院（2014）吴开民初字第0207号民事判决第一、三项及案件受理费负担部分。
二、撤销苏州市吴中区人民法院（2014）吴开民初字第0207号民事判决第二项。
二审案件受理费2637元，由上诉人张兰友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王君英
二〇一五年四月二十日
书 记 员 赵 俊