贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终255号
上诉人（原审被告，反诉原告）：贵阳德天房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区（原小河区）盘江路都村园。
法定代表人：陈超，公司执行董事。
委托诉讼代理人：王耀斌，贵州圣伦达律师事务所实习律师。
委托诉讼代理人：毛捷，男，1964年11月11日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系公司员工。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：ＸＸ，男，汉族，1975年7月16日生，住贵州省贵阳市花溪区。
委托诉讼代理人：吴强，贵州北斗星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付梅，贵州北斗星律师事务所律师。
原审第三人蒋晓德，男，1950年2月13日生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。
上诉人贵阳德天房地产开发有限公司（以下简称德天公司）因与被上诉人ＸＸ、原审第三人蒋晓德商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2015)花民初字第2585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开审理。上诉人德天公司的委托诉讼代理人王耀斌、毛捷和被上诉人ＸＸ及其委托诉讼代理人吴强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
德天公司上诉请求：一、撤销原判；二、依法改判或发回重审；三、本案一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人ＸＸ系贵州省金沙县人，不是被拆迁房屋的所有权，也不是合法的被拆迁人，所以上诉人与ＸＸ签订的房屋产权调换协议当属无效。二、上诉人虽有门面，但对所有的被拆迁人均未进行独立门面安置，原判认定上诉人应依约补偿被拆迁人门面，属认定事实不当。三、被上诉人诉请的住房补偿价格总价为500000元，一审判决支付住房补偿款795000元，系判超所请；且一审错误的将上诉人在调解中作出的同意住房按5300元/平方米的价格补偿标准作为判决的计算补偿金标准；四、评估结论确定的住房价格与门面价格均远超市价与我方申请评估的价格6622元/平方米，对上诉人不公。
ＸＸ辩称，上诉人向相关行政部门报审的资料，均表明其认可ＸＸ的被拆迁人资格；上诉人是有独立门面的，就应依约安置独立门面而非大厅式商铺；庭审中双方当事人均同意补偿方式为货币补偿，只是对补偿价格达不成一致，而一审判决确定的补偿价格系依据合法的中立评估机构评估确定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。
ＸＸ向一审法院起诉请求：一、判令被告将位于贵阳花溪区盘江路德天国际新城2号楼1122号建筑面积为70平方米（价值为200000元）的房屋交付原告;二、本案诉讼费用由被告承担。2015年7月23日变更诉讼请求为：一、依法判令被告将位于贵阳市花溪区盘江路德天国际新城2号楼153号建筑面积为88.9平方米（价值为250000元）的房屋交付原告；二、依法判令被告将位于贵阳市花溪区盘江路德天国际新城2号楼154号建筑面积为88.66平方米（价值为250000元）的房屋交付原告；三、依法判令被告将位于贵阳市花溪区盘江路国际新城1、2号楼负14号建筑面积为75.26平方米的房屋交付原告；如不能交付的、判令被告按照每平方米45000元，总价值900000元货币补偿给原告；四、本案诉讼费用由被告承担。
德天房开向一审法院提出反诉请求：一、判令解除反诉人与被反诉人签订的《村民房屋拆迁产权调换协议》;二、判令被反诉人承担反诉人因本案所支付的全部律师费用100000元；三、判令被反诉人承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2008年9月9日，原告（反诉被告）ＸＸ作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）贵阳德天房地产开发有限公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，合同约定：“1、拆迁范围为小河区大坡村建筑面积为170平方米砖混结构住宅用房，乙方负责出具有效的房屋证明，并在30日内交甲方送有关部门注销，并于2008年9月18日前搬迁完毕，乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自理，甲方概不负责；2、甲方以‘德天国际新城’2号楼1122、1123号，4号楼德天商场内商业用房40平方米，建筑面积共计214.3平方米的房屋与乙方进行产权调换，乙方（按10平方米内每平方米2500元、10平方米外每平方米3500元、商业用房补差每平方米300元）补给甲方15050元。甲方将调换的房屋交对乙方时结清房屋差价，并负责办理调换房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行；3、甲方补偿乙方其他附属设施20354.15元；……5、甲方按规定的标准支付乙方（承租人）二次搬迁补助费，停产、停业费、合法待工人员补助费1700元；……7、乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为24个月，甲方按乙方原房建筑面积，付给乙方临时安置补费20400元；……9、其他：甲市安置乙方房屋最终以产权部门核准建筑面积为准，房款多退少补，甲方必须在国家法律规定时间内办理产权证，甲方如有独立门面安置，则无条件安置乙方20平方米独立门面。”合同签订后，ＸＸ按约定迁出被拆迁房屋，并将房屋有效证件交给贵阳德天房地产开发有限公司，贵阳德天房地产开发有限公司也将安置补助费、过渡超期补偿费支付ＸＸ，截止到2015年6月17日，共支付250318.15元。2011年因贵阳市城乡规划局小河分局对德天国际新城规划方案进行调整，原协议中约定的房屋已经改变，建筑面积、户型、结构、楼层等都与原来不一致，致使贵阳德天房地产开发有限公司无法按约定将兑换的房屋交付ＸＸ。原、被告对上述事实无争议，法院予以确认。
审理中，原告（反诉被告）ＸＸ于2015年11月10日申请对位于贵阳市花溪区德天国际新城2号楼1122、1123号房屋在同地段的现价及临街的20平方米独立门面的现价进行评估，经贵州皓天价格评估有限责任公司评估，价格评估结果：经测算，取整确定位于贵阳市花溪区德天国际新城2号楼1122、1123号房屋在同地段的现价在5100元/㎡5500元/㎡左右，根据评估目的，取5300元/㎡作为评估单价;临街的20平方米独立门面价格在43000元/㎡47000元/㎡左右，根据评估目的，取45000元/㎡作为评估单价。因贵阳德天房地产开发有限公司对该评估结果有异议，于2015年12月27日申请对“德天国际新城”2号楼1122、1123号住房相同地段房屋进行重新评估，并申请对40平方米商铺价格进行评诂。因作出该评估报告的司法鉴定部门具有相关鉴定资质，而贵阳德天房地产开发有限公司未提供证实司法鉴定部门在制作鉴定结论时存在程序上和实体上的错误的相关证据，也未提供该地段住房实际价值的相关证据，故对贵阳德天房地产开发有限公司申请对“德天国际新城”2号楼1122、1123号住房相同地段房屋进行重新评估的意见,法院不予支持，对司法鉴定意见书予以采信。2016年6月6日中证房地产评估造价集团有限公司贵阳分公司作出房地产评估报告书，对40平方米商铺价格进行评估，估价结果为：评估总价264900元，评估单价6622元/㎡。
庭审中，双方当事人对贵阳德天房地产开发有限公司无法按约定将兑换的房屋交付ＸＸ的住房部分均同意按相同地段房屋价值进行补偿，但对门面部分是按20㎡独立门面还是按40㎡商铺的价值进行补偿意见不一。故，调解未果。
为证实上述事实，原告（反诉被告）ＸＸ出示了《房屋拆迁产权调换协议》、2015年3月25日贵阳德天房地产开发有限公司支付给ＸＸ补偿费的转账发票；被告（反诉原告）出示了《贵阳市小河区大坡村小坡寨“城中村”改造项目房屋拆迁安置补偿方案》、《小河区大坡村小坡寨“城中村”改造项目拆迁安置优惠方案》、《房屋拆迁产权调换协议》、ＸＸ的身份证复印件、公告、产权调换协议6份、委托代理合同、律师费发票、第三人的房屋产权证及身份证、ＸＸ领取至2015年6月17日的超期过渡补贴领款凭证，以及中证房地产评估造价集团有限公司贵阳分公司作出房地产评估报告书和贵州皓天价格评估有限责任公司作出的评估报告。经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
综合双方的抗辩意见及理由，归纳本案争议的焦点为：焦点一：ＸＸ是否具有被拆迁人资格？焦点二：是否应为原告（反诉被告）ＸＸ安置独立门面？
一审法院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告（反诉被告）ＸＸ与被告（反诉原告）贵阳德天房地产开发有限公司所签订的《房屋拆迁产权调换协议》系双方当事人的真实意思表示，协议签订后，ＸＸ按约定在合同签订30日内提供房屋有效证交给贵阳德天房地产开发有限公司送有关部门注销，而被告在取得了规划红线之内的所有房屋所有权证以及土地使用证后进行了注销登记，并获得土地使用许可证。贵阳德天房地产开发有限公司也按约定向ＸＸ支付了安置补助费、过渡超期补偿费。双方各自都履行了合同义务。综上，原、被告之间存在有效的合同关系，《房屋拆迁产权调换协议》对原告（反诉被告）ＸＸ与被告（反诉原告）贵阳德天房地产开发有限公司具有法律约束力，贵阳德天房地产开发有限公司应按上述合同的约定履行义务。因此，针对争议焦点一：ＸＸ是否具有被拆迁人资格？法院认为ＸＸ的户籍所在地虽为××沙××城关镇××号，根据贵阳市小河区大坡村小坡寨“城中村”改造项目房屋拆迁安置补偿方案，规划红线范围内涉及小河区大坡村小坡寨约65户（含企业、单位、村集体、村集体、村民、外来户、干居民、单位职工等）需搬拆，……对符合条件的被拆迁人发放过渡期补贴。因ＸＸ符合外来户条件，贵阳德天房地产开发有限公司与ＸＸ签订了《房屋拆迁产权调换协议》，也一直对其发放过渡期补贴以及超期过渡补贴，双方均按约定履行各自的义务。故，贵阳德天房地产开发有限公司在实际履行合同过程中对ＸＸ的被拆迁主体资格是不持异议的，对其主张ＸＸ不具有被拆迁人资格，应退还安置补助费过渡超期补偿费的意见，法院不予支持。
针对焦点二，贵阳德天房地产开发有限公司是否应按《房屋拆迁产权调换协议》约定，安置ＸＸ20㎡的独立门面？
根据贵阳德天房地产开发有限公司与ＸＸ签订的《房屋拆迁产权调换协议》约定“甲方如有独立门面安置，则无条件安置乙方20㎡独立门面”，该约定是《房屋拆迁产权调换协议》中对商业用房部分的补充。
贵阳德天房地产开发有限公司所开发的“德天国际新城”实际修建了独立门面，贵阳德天房地产开发有限公司所开发应为ＸＸ安置独立门面，现贵阳德天房地产开发有限公司所开发不能将20㎡独立门面安置给ＸＸ，遂应按该门面的价值补偿给ＸＸ。经贵州皓天价格评估有限责任公司的价格评估结果，贵阳德天房地产开发有限公司应按45000元/㎡作为评估单价，补偿ＸＸ900000元。贵阳德天房地产开发有限公司陈述其所开发的“德天国际新城”虽有独立门面，但并未将独立门面安置给所有拆迁户的主张，法院不予采信。
因双方当事人对贵阳德天房地产开发有限公司无法按约定将兑换的房屋交付ＸＸ的住房部分均同意按相同地段房屋价值进行补偿，故，根据贵州皓天价格评估有限责任公司的评估结果，结合ＸＸ实际被拆迁的住房面积150㎡（被拆迁的住房面积170㎡，其中安置住房150㎡，安置门面20㎡），贵阳德天房地产开发有限公司应补偿ＸＸ住房部分补偿费795000（5300元/㎡×150㎡）。
对于反诉原告贵阳德天房地产开发有限公司要求反诉被告ＸＸ承担因本案所支付的全部律师费用100000元的诉求，因该费用系反诉原告为维护其合法权益而产生，且在双方所签订《房屋拆迁产权调换协议》中对该部分并未约定，因此，对反诉原告贵阳德天房地产开发有限公司的该项诉求，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）贵阳德天房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）ＸＸ房屋拆迁补偿费1695000元。二、驳回原告（反诉被告）ＸＸ的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）贵阳德天房地产开发有限公司的反讼诉讼请求。本诉案件受理费17400元，反诉案件受理费7354元，合计24754元，由被告（反诉原告）贵阳德天房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了证据：１、贵阳市商品房预售许可证三份、商品房买卖合同三份、网上查询的房屋销售价格三份。拟证明本案涉案房屋的销售价格，一审的评估价格报告与实际价值不符，高于当前市场价值。2、贵阳德天国家新城项目整体移交方案原件一份、部分被拆迁人的结算确认单原件一份及拆迁人的产权调换协议书复印件，证明上诉人对整个村全部的被拆迁人均采取的是集中安置的政策。同时，涉及商户问题的采取大厅式商铺的集中安置方式。这个证据一审已经质证过。3、帅国兰的房屋拆迁协议复印件一份，证明有村民的情况和被上诉人的是一致的。都是安置的集中安置方案。
被上诉人的质证意见为：1、因房屋交付不到位不存在价格高低的问题，评估机构是法院指定的，对方对一审评估报告并未提出异议。2、第二组证据，与本案无关，恰恰证明上诉人的与集中安置的方案不同，我们拆迁之前上诉人有独立的门面。3、对帅国兰的协议，不能出示一个第三方的合同实现证明目的，即便是一样的情况，其他人放弃权利，不意味着我方也放弃权利。
因被上诉人的质证意见有理，上诉人提交的证据均不能否定一审认定的事实，也未证实存在与案件相关的新的事实，本院不予采纳。二审查明事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人ＸＸ是否具有被拆迁人资格以及其作为一方合同主体的产权调换协议是否有效；二、上诉人是否应为原告（反诉被告）ＸＸ安置补偿独立门面；三、上诉人对被上诉人货币补偿的计算依据如何确定。四、是否存在判决超出诉请范围的问题。
关于焦点一，虽然ＸＸ的户籍为贵州省金沙具城关镇黎明村，根据贵阳市小河区大坡村小坡寨“城中村”改造项目房屋拆迁安置补偿方案，规划红线范围内涉及小河区大坡村小坡寨约65户（含企业、单位、村集体、村集体、村民、外来户、干居民、单位职工等）需搬拆，……对符合条件的被拆迁人发放过渡期补贴。且本案中被拆迁房屋为ＸＸ实际管控，ＸＸ对被拆迁房屋享有受法律保护的财产性利益，而根据合同相对性原理，上诉人与被上诉人约定支付相应的补偿对价而获取ＸＸ的财产性利益，并不违反法律的禁止性规定，故ＸＸ系产权调换协议的合法当事人，且《村民房屋拆迁产权调换协议》（以下简称《拆迁协议》）系双方当事人自愿签订，也无法律规定的无效情形，且上诉人也一直以被上诉人为合同相对人履行了部分义务，故《拆迁协议》应认定合法有效，受法律保护。对上诉人提出的ＸＸ不具有被拆迁人资格，应退还安置补助费过渡超期补偿费的主张，本院不予支持。
关于焦点二，《拆迁协议》第九条实质上是对其第二条的附条件变更，即只要上诉人建设的房型中有独立门面，则对ＸＸ的商业用房补偿安置变更为以20平方米独立门面安置补偿，该约定明确有效，应予履行。事实上，上诉人建设有独立门面，只是称全部另行出卖了。此项约定，已实际履行不能，故上诉人应承担违约责任，即应以货币方式赔偿ＸＸ未得到独立门面的实际损失。
关于焦点三，因双方约定安置补偿的住房和门面均无实际交付给被上诉人的可能，上诉人应按合同约定对被上诉人承担违约损害赔偿责任，且双方在庭审中均明确同意将上述安置补偿义务转化为货币补偿，仅因双方就补偿的计价标准未能达成意见，而由法院指定有资质的评估机构对其价值作出评估报告，上诉人虽对评估结论不服，但并未举证证实该评估报告存在评估资质、评估程序等导致评估结论无效的情形，故该评估结论可以作为确定上诉人货币补偿的依据。而上诉人提出其出售的房屋市场价格低于评估价格，因市场价格受多种因素制约，且其提交的其他房屋交易情况的样本有限，其实际成交价与评估结论确定的价值存在差异是正常的，即使是上诉人提交的几份成交门面的成交价格也差距很大（4号楼二层19号房屋成交单价为20454.5元，3号楼1层13号房屋成交单价为29240.47元，两房单价相差近万元），故不能以此为由否认评估价格的正当性。一审判决按评估结论确定的住房价格和门面价格判决上诉人应支付的货币金额，应予维持。至于上诉人所称一审判决系按上诉人在调解过程中所承诺的价格作为判决依据，与诉讼过程中反映的事实不符，本院不予采信。
关于焦点四，经查，一审法院受理本案后，ＸＸ于2015年7月23日变更诉讼请求为：一、依法判令被告将位于贵阳市花溪区盘江路德天国际新城2号楼153号建筑面积为88.9平方米（价值为250000元）的房屋交付原告；二、依法判令被告将位于贵阳市花溪区盘江路德天国际新城2号楼154号建筑面积为88.66平方米（价值为250000元）的房屋交付原告；三、依法判令被告将位于贵阳市花溪区盘江路国际新城1、2号楼负14号建筑面积为75.26平方米的房屋交付原告；如不能交付的、判令被告按照每平方米45000元，总价值900000元货币补偿给原告；四、本案诉讼费用由被告承担。双方当事人在案件审理过程中，ＸＸ确实表示，若不能总交付房屋，可以货币补偿，但并未就货币补偿提出明确的诉讼请求，故请诉请内容只能以其于2015年7月23日作出变更的诉请内容为准。就其变更后的诉请内容看，ＸＸ是明确请求交付两套住宅和一个独立门面，诉请交付的两套住宅均用括号注明了其价值分别为250000元，但作为普通民事主体，在未作出有效价值评估前，其确实无法就该房屋价值作出准确判断，故括号内注明的价值，只能视为其对请求交付的标的物价值的预估，不能改变其诉请交付房屋这一主张，现上诉人与ＸＸ约定交付的标的房屋“德天国际新城2号楼”1122、1123号两套住宅，因上诉人的过错已客观履行不能，上诉人应承担违约损害赔偿责任，一审判决根据评估结果，判决上诉人就该两套住宅补偿被上诉人ＸＸ795000元，符合法律规定，也未超出ＸＸ的诉请范围，故本院对上诉人提出一审判决超出诉请范围的主张，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费受理费17400元，由德天集团（贵阳白云）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 妍
审 判 员 李云鹤
代理审判员 石 敏
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 黄 倩