上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3454号
上诉人（原审被告、反诉原告）李卫东。
被上诉人（原审原告、反诉被告）冷得庆。
上诉人李卫东因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第27670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，上海市浦东新区季景路702室房屋（以下简称系争房屋）登记的权利人为李卫东。2012年2月29日冷得庆（乙方）与李卫东（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为住宅使用。该房屋的建筑面积为140.21平方米。租赁期共十二个月，甲方从2012年3月22日起将出租房屋交付乙方使用，至2013年3月21日收回，其中自2012年3月1日至2012年3月21日为免租期。该房屋月租金为人民币（以下币种相同）5，500元，每三个月支付一次。合同第3.2条约定：保证金为壹万元整，该保证金于乙方返还该房屋，且结清租金、水电等费用后由甲方于三个工作日内无息返还乙方。合同第5.1条约定：乙方应依房屋交付时现状使用该房屋，如因使用需要，在事先得到甲方书面同意和房屋物业管理机构同意后，在不影响房屋结构的前提下，乙方可对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。租赁期满后，根据双方约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状。合同第5.5条约定：除不可抗力外，乙方因使用不当或其他乙方原因导致房屋或附件中的设备损害的，应负责恢复原状或赔偿损失。合同第5.6条约定：租赁期间该房屋内发生的相关水电煤、有线电视、电话费等费用由乙方负责，如乙方逾期交付上述费用，产生的逾期费用由乙方自行承担，逾期超过一个月的，视为乙方严重违约，甲方有权提前终止本合同。合同第5.9条约定：合同期满后，如乙方要求续租的，须在租赁期满前两个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后双方重新签订租赁合同。合同第7条约定：甲乙双方任何一方违反本合同的相关约定除有明确规定外须支付对方月租金一倍作为违约金。
合同订立后，李卫东按约将系争房屋交付给冷得庆使用。冷得庆亦按约向李卫东支付了截止至2013年6月22日的租金及押金10，000元，之后未付。
2013年6月17日，冷得庆向李卫东发送了一条短信，内容为：我答应再付6月23日至6月30日的房租。7月1日交钥匙。
2013年6月23日，李卫东（甲方）与案外人YunJungki（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市浦东新区季景路702室的房屋出租给乙方作为居住使用，甲方于2013年7月2日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2013年7月2日起至2015年7月1日止。该房屋月租金为6，500元，贰年内不变，两年后双方可协商对租金进行调整。
2013年7月12日冷得庆诉至原审法院，要求判令李卫东退还冷得庆押金10，000元。李卫东不同意冷得庆的诉请并辩称，双方曾口头协议续租半年，现冷得庆在租期届满的三个月后单方面提前解除合同并搬离系争房屋，构成违约，要求按合同第7条追究冷得庆的违约责任，即要求冷得庆支付违约金11，000元，冷得庆所交付的押金10，000元应用于抵扣违约金，不同意退还。李卫东提起反诉要求判令：1、冷得庆支付拖欠的水电煤费用490元（2013年6月的水费100.80元、电费116.70元、煤气费272.50元）；赔偿家具和装修损坏费用7，900元（玻璃圆桌损坏费用500元、搬床运输费200元、装修恢复费用7，200元）；因其频繁骚扰现居住房客所造成的经济损失1，516.69元（因冷得庆骚扰新租客导致新租客要求李卫东免除一周的房租损失）；2、冷得庆支付违约金1，000元（总计违约金11，000元，已扣除押金10，000元）；3、判令冷得庆支付自2013年6月23日起至2013年7月1日止的房屋租金1，466.67元。冷得庆同意支付拖欠的水电煤费用、搬床运输费及拖欠的租金，但辩称玻璃圆桌确实是冷得庆损坏的，但其价值不足500元，且冷得庆已经另行购买了一个新柜子给新房客，足以抵消玻璃圆桌损坏的费用，故不同意赔偿；冷得庆对于系争房屋的装修并没有进行损坏，故不同意赔偿装修恢复费用7，200元；冷得庆并没有骚扰新租客，仅是与新租客协商解决要求李卫东退还押金的问题，故不同意赔偿骚扰新租客所造成的经济损失；冷得庆与李卫东仅是口头约定续租半年以上，但未续签书面的租赁合同，其在住满三个月后搬离系争房屋并不存在违约行为，故不同意支付违约金。
原审另查明，2012年2月29日冷得庆与李卫东双方所签订的房屋租赁合同约定的租期届满后，冷得庆与李卫东双方口头约定续租半年以上，但未续签书面合同。2013年8月10日，冷得庆自行拆除了其在系争房屋入户门槛处安装的铜条。
原审审理中，关于系争房屋的交接问题，冷得庆与李卫东双方一致确认冷得庆于2013年6月23日搬离系争房屋，并于2013年7月1日将系争房屋交付给李卫东。关于系争房屋内装修的改动情况，冷得庆与李卫东双方一致确认冷得庆进行了如下改动：入户门槛安装了铜条；主卧东墙立面贴了墙纸；更换了客厅的吊灯。关于系争房屋内装修的损坏情况，冷得庆与李卫东双方一致确认冷得庆在客厅东墙立面钉了钉子，同时，李卫东称卧室与卫生间的走廊地板处有划痕，冷得庆则称该划痕并非其所为且双方在进行房屋交接时李卫东并未提出地板划痕的问题。
原审认为，冷得庆与李卫东之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。双方合同已于2013年3月21日到期，之后双方虽然曾口头约定续租半年以上，但未续签书面合同，故原审法院认定双方之间存在不定期的租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。鉴于冷得庆已于2013年6月23日搬离系争房屋并于2013年7月1日将系争房屋交还给李卫东，且在搬离之前冷得庆已提前通知过李卫东，李卫东也已于2013年6月23日与案外人签订新的租赁合同，足以说明李卫东对冷得庆解除合同并无异议，故确认冷得庆与李卫东所签订的房屋租赁合同于2013年7月1日解除。李卫东称冷得庆单方面提前解除合同并搬离系争房屋，构成违约，并要求按合同第7条追究冷得庆的违约责任，于法无据，不予支持。根据合同约定，冷得庆交付给李卫东的保证金应于冷得庆返还系争房屋，且结清租金、水电等费用后由李卫东于三个工作日内无息返还给冷得庆，但鉴于李卫东已就租金、水电等费用单独提起反诉，故原审法院对租赁保证金、租金、水电等费用予以分别处理。现双方的租赁合同已经解除，李卫东亦已收回系争房屋，故冷得庆所交付给李卫东的保证金理应由李卫东返还给冷得庆。李卫东要求冷得庆支付在其居住期间所拖欠的水电煤费用490元、搬床运输费200元和自2013年6月23日起至2013年7月1日止的房屋租金1，466.67元，冷得庆对上述费用的金额予以认可并同意支付，于法不悖，予以支持。李卫东要求冷得庆支付玻璃圆桌损坏费用和装修恢复费用，但李卫东所主张的费用数额遭冷得庆否认且李卫东未提供充分证据予以证明，但鉴于冷得庆确实存在损坏玻璃圆桌和未经李卫东同意改动装修的行为，故根据本案实际情况酌情确定上述费用的金额。李卫东要求冷得庆赔偿因冷得庆频繁骚扰现居住房客所造成的经济损失1，516.69元，于法无据，不予支持。
原审法院审理后于二○一三年十月三十一日依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，作出判决：一、李卫东应于判决生效之日起十日内返还冷得庆房屋租赁保证金10，000元；二、冷得庆应于判决生效之日起十日内支付李卫东水电煤费用490元；三、冷得庆应于判决生效之日起十日内支付李卫东家具和装修损坏费用2，500元；四、冷得庆应于判决生效之日起十日内支付李卫东房屋租金1，466.67元；五、驳回李卫东其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，反诉案件受理费人民币55元，合计人民币80元，由冷得庆负担20元，李卫东负担60元。
判决后，李卫东不服，上诉于本院称：双方于租期届满后曾口头约定延长租期半年，虽然未就此签订书面协议，但该续租是在原书面合同的基础上顺延，故原审认定双方之间构成不定期租赁，与事实不符。双方对于顺延租期半年已达成一致意见，现被上诉人违反约定，理应承担没收保证金的违约责任。被上诉人于2013年7月1日将系争房屋交付给上诉人，被上诉人理应支付租金至该日，故被上诉人尚需向上诉人支付2013年6月23日起至7月1日的租金1，833元。综上，要求撤销原审判决第一、四项，改判上诉人没收被上诉人的定金并由被上诉人支付拖欠的租金1，833元。
被上诉人冷得庆辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，我国《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。上诉人与被上诉人2012年2月29日签订的租赁合同到期后，双方虽口头约定续租半年，但未签订书面协议，故双方之间自上述书面租赁合同期限届满后开始存在不定期租赁关系。根据规定不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现被上诉人作为承租方向上诉人提出解除租赁关系，于法不悖。上诉人以被上诉人解除租赁关系的行为构成违约为由，要求没收保证金，于法无据，本院不予采纳。关于被上诉人尚需支付的租金数额。上诉人在原审中提出反诉请求，明确要求被上诉人支付2013年6月23日起至2013年7月1日止的租金共计1，466.67元，现上诉人在二审中变更该项租金请求的数额为1，833元，亦未得到被上诉人的认可，故本院不予采纳。综上，原审判决并无不妥，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币75元，由上诉人李卫东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
审 判 员 顾依
代理审判员 毛焱
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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