河北省张家口市宣化区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0705民初1627号
原告：李军，男，1977年4月24日出生，汉族，宣化朝阳购物中心员工，住张家口市宣化区。。
委托诉讼代理人：田亮，河北环舟律师事务所律师。
被告：刘芳，男，1962年6月1日出生，汉族，司机，住张家口市宣化区。。
委托诉讼代理人：胡林，北京朗庭律师事务所律师。
被告：张剑，男，1983年4月28日出生，汉族，无业，暂住。。
原告李军与被告刘芳、张剑案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人原告李军及其委托诉讼代理人田亮、被告刘芳及其委托诉讼代理人胡林、被告张剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李军向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对位于张家口市宣化区××家园××楼××单元××号房屋强制执行，并解除查封。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月25日，被告张剑由于资金困难向原告李军借款100万元，借款期限至2014年1月24日，并以被告张剑位于宣化区××家园××楼××单元××号房屋作为抵押。借款到期后，被告张剑只归还了部分利息，本金无力偿还。2014年9月17日，经借贷双方协商，原告李军同意将借款本金转为购房款，购买本案涉案房屋，并签订《房屋买卖合同》。张家口市联成物业有限公司出具证明证明原告入住时间为2016年3月。原告重新装修房屋入住，且多次找被告张剑要求办理过户手续，但由于涉案房屋没有在房屋产权登记部门备案，未办理产权登记，且被告张剑因债务缠身躲避至其他城市，原告无法联系，故无法办理房屋变更登记。原告已经付清全部房款并实际占有该房屋，故涉案房屋的所有权归原告。现因被告刘芳与张剑买卖合同纠纷案，法院查封了涉案房屋，原告于2017年3月25日向贵院提出执行异议申请，法院驳回原告的异议请求，故原告向法院提起诉讼。
刘芳辩称，原告陈述的借款事实不存在，更不存在以房抵债，原告陈述所有事实都是与张剑伪造的。对原告主张的与张剑签订买卖合同并装修入住不认可，刘芳在2016年5、6月份起诉张剑案之前，去过皇城家园的房屋，房屋由张剑居住，且刘芳之后去过好几次都是由张剑居住。原告与张剑涉嫌虚假诉讼，请求法庭将本案移送公安机关侦查。
张剑辩称，高杰向李军借款100万，借钱时我不在场，因为我当时欠高杰的钱，我就把欠高杰的钱抵了高杰欠李军的钱，我就成了李军的债务人。2013年我给李军打了欠条，具体时间记不清了，后来签了房屋买卖合同，并在2016年3月份将房屋交付李军。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述和本院审查确认，本院认定事实如下：
刘芳与张继忠、张剑（系张继忠之子）等买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月29日作出（2016）冀0705民初1583号民事裁定书，于2016年6月30日向张家口市宣化九天房地产开发有限公司送达裁定书并发出协助执行通知书，查封了张剑名下位于宣化区××家园××楼××单元××号房屋。2016年12月9日，本院作出（2016）冀0705民初1583号民事判决书，判决张继忠于判决生效之日起十日内给付刘芳欠款1841647元，张剑对上述欠款承担连带给付责任。判决生效后，张继忠、张剑未履行判决义务，刘芳向本院申请强制执行。2017年4月12日，李军向本院提出执行异议，本院作出（2017）冀0705执异38号执行裁定书，驳回了李军的异议请求。李军不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明，2014年9月17日，张剑与李军签订房屋买卖合同，双方约定：张剑将宣化区皇城家园6号楼2单元901室楼房以105万元转让给李军，李军于同日一次性支付房款，因李军暂时不居住，可由张剑居住，李军可随时收回房屋。同日，张剑给李军出具了收据，证实收到105万现金的购房款。审理中，李军称张剑为偿还高杰的借款又向其借100万元，李军将100万元直接打给了高杰，后张剑未能还款，用所欠借款及利息共105万元抵顶了购房款。
李军为证实其主张，提交如下证据：1、2014年9月17日房屋买卖合同，刘芳认为该合同是双方事后虚构的，本院认为，该合同系张剑与李军自愿签订，不存在法律规定的无效情形，对张剑与李军具有约束力，但也仅是具有合同的效力，没有物权效力；2、收据一份，证实张剑收到李军购房款105万元，因无相应的付款凭证，对此证据不予采信；3、张家口市联成物业服务有限公司证明，证实李军2016年3月入住小区，此证明只加盖了该公司管理三部的公章，无经办人或负责人签名，证据形式欠缺，本院不予采信；4、供热卡、数字电视用户卡、燃气卡，李军称张剑2013年向其借款时说还不了钱就拿房抵债将卡给了他，张剑称李军2016年入住时才将卡给李军，二人的陈述相互矛盾，且该卡登记的户主姓名仍为张剑，不能证实李军已实际占有该房的证明目的；5、张剑与宣化九天房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、缴纳房款的不动产发票及缴费收据两张，原件虽由李军保管，但不能达到其所要证明的目的；6、汇款凭证，李军欲证实2013年9月25日按张剑要求将借款97万（扣了3万利息）打入债权人高杰的账户，该汇款凭证无汇款人姓名，亦不能证实系张剑向李军的借款；7、高杰的当庭证言，首先欲证实张剑之前向高杰借过100万元，张剑陈述的借款过程：2013年3月，我向高杰借款，打完借条后，高杰通过网银将100万元打到我建行卡上，之后我每月都还利息，还分两三次还了40万元的本金。高杰当庭陈述：借款是张剑的父亲张继忠借的，我把100万转到张继忠的卡上，张继忠给我打了借条，张剑也在借条上签了字，张剑没有另向我借过钱，利息没给多少，本金一直未还过。其次欲证实张剑向李军借款偿还高杰的事实，高杰陈述：当时我和张继忠在场，张剑在否记不清了，张继忠跟李军签了借款协议，协议当天李军将100万打给我。李军陈述：当时高杰和张剑在场，谈完后没几天我将100万转给高杰，转完后张剑给我打了借条。高杰的证言与李军、张剑的陈述相互矛盾，不能证实李军与张剑之间存在债权债务关系。
本院认为，案外人执行异议之诉的关键是审查案外人对诉争标的是否享有某种实体权益以及所享有的实体权益是否足以阻却执行措施。首先，李军对涉案房屋是否享有物权。我国对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，采取登记设立的形式。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，李军与张剑签订房屋买卖合同时，具有相应的民事权利能力和民事行为能力，不存在合同无效的五种情形，可以认定李军与张剑的房屋买卖合同有效。但这仅仅是确认了房屋买卖合同的效力，在相关当事人之间并未发生房屋物权变动，李军享有的是合同权利而不是物权权利，李军并未直接取得涉案房屋的任何物权权利。其次，李军对涉案房屋享有的合同权利是否足以阻却执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合以上四个条件且其权利能够排除执行的，人民法院才应支持。本案中，李军与张剑虽然签订了书面买卖合同，但该合同是否在查封之前签订，无法确认。李军提供的证据亦不能证实其在法院查封之前已合法占有涉案房屋，在刘芳起诉张继忠、张剑买卖合同一案中，张剑2016年7月1日应诉时所填写的送达地址确认书中送达住址仍为皇城家园6号楼2单元901室房屋，刘芳提供的2017年1月和3月与张继忠的电话录音中，张继忠一直要求刘芳将该房买上，银行贷款由刘芳偿还，后因价格未商量通，说明此时房屋并未抵给李军。关于房款是否用借款抵顶给付，则需确定借款是否存在，李军称有两次借款，一次是张剑向高杰借100万，一次是张剑向李军借100万偿还高杰的借款，而两次借款均无借条及银行付款凭证，只有当事人自己的陈述，且陈述相互矛盾，不能证明借款事实的存在，也就不能证明购房款已给付的事实，故李军对涉案房屋享有的权益不符合法律规定的情形，不足以产生阻却法院执行的效果。因此，李军请求本院停止对位于宣化区××家园××楼××单元××号房屋的强制执行，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回李军要求停止对张家口市宣化区皇城家园6号楼2单元901号房屋强制执行并解除查封的诉讼请求。
案件受理费100元，由李军负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 胡 婕
审 判 员 苗照亮
人民陪审员 高莲芝
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 栗 萌
附相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。