泸州市龙马潭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙马初字第2052号
原告余伟。
原告陈忠群。
二原告委托代理人张桢棋，四川滨河律师事务所律师。
被告泸州宝光房地产开发有限公司。
组织机构代码：20472585-5
法定代表人汪俊林。
委托代理人王宇，四川拥慧律师事务所律师。
原告余伟、陈忠群诉被告泸州宝光房地产开发有限公司（以下简称宝光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告余伟及余伟、陈忠群的委托代理人张桢棋，被告宝光公司的委托代理人王宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2010年2月10日，被告宝光公司与泸州市安监系统团购房工作组签订团购协议，双方约定：由团购工作组组织客户购买被告宝光公司开发的宝光天竺苑住房，购房套数不低于100套，团购房于2010年5月1日开工，从开工建设到交付使用不超过30个月；同时还约定，甲方不能按期交房，按同期银行贷款利息（房价总额）的2倍支付违约金。原告是团购成员，按要求支付了团购款。2011年1月27日，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：房屋位于杜家街××号××栋××号。面积104.78㎡，按套计价，总价271380元；还约定“出卖人应在2012年12月31日向买受人交付房屋，交付时应取得规划验收批准文件和竣工验收备案表，逾期交房超过30日的，按房价的万分之六按日向买房人支付违约金，并在实际交付之日起7日内支付”。2013年7月10日，被告宝光公司通知原告接收房屋，原告要求被告给付违约金，被告予以拒绝。另被告还多收原告购房款155元。原告认为，被告签订团购协议和商品房买卖合同后，应按合同履行义务，被告未按约定期限交房，已违反合同约定，应承担违约责任。故起诉请求1、依法判令被告支付原告违约金40707.50元，并从合同约定违约金给付之日起按银行同类同期贷款利息向原告支付利息，至款清之日。2、判令被告退还其多收原告的房款155元，并承担诉讼费用。
被告辩称：2010年2月10日，宝光公司与泸州市安监系统团购房工作组签订团购房协议书，约定由安监系统向被告团购住房108套。随后原告作为团购团成员之一与被告签订商品房买卖合同，约定在2012年12月31日前被告向原告交付房屋，随后被告组织对合同项下的房屋进行施工并在2012年12月21日通过竣工验收，在2012年12月24日根据购房合同约定的通知方式，通过泸州晚报公告通知业主前来办理交房相关手续，针对团购房用户，被告的置业顾问还专门电话通知原告可以交房了，但原告以被告未取得《竣工验收备案表》为由未在约定的时间内前来办理交房手续，因此，违约的是原告而不是被告。根据《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”另根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用”。没有任何一项法律法规规定房屋的交付使用必须取得《竣工验收备案表》，宝光公司交房时符合合同约定的交房条件，并且符合国家法律法规对于商品房交付的强制性规定，《竣工验收备案表》只是按法律法规向相关部门报备的程序，取得《竣工验收备案表》的时间开发公司也不能掌控，因此，是否《竣工验收备案表》不影响商品房的交付使用，本案中双方持有的合同不一致，但宝光公司持有合同具有余伟、陈忠群夫妻共同签字，而原告持有合同只有余伟个人签字，从形式上看宝光持有合同更完善，应当以此份合同为准。综上，原、被告所签订商品房买卖合同合法有效。被告在约定的交房期届满前已履行通知义务，且交付房屋符合交付条件，原告拒绝接收房屋，责任不在被告。虽然在履约的过程中有和合同不一致的情形，但被告的行为不构成根本性违约。只是合同履行中的瑕疵，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年2月10日，被告宝光公司与泸州市安监系统团购房工作组签订《团购协议》，由团购工作组组织客户购买被告开发的宝光天竺苑住房，对所购房屋的套数、单价、交款时间、建设进度（团购房于2010年5月1日开工，从开工建设到交付使用不超过30个月）、违约责任及与具体购房人签订合同等具体事项进行了详细的约定。原告是团购成员，按团购协议支付了团购款。2011年1月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，由被告宝光公司出卖其开发的房屋给二原告。合同第三条：买受人所购房屋的基本情况，房屋位于杜家街××号××栋××号。面积额104.78㎡。合同第五条：计价方式与价款，该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第2种方式计算商品房价款，即按照建筑面积计价每平方米2590元，总价款271380元。合同第十一条：交付条件（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十三条：逾期交房责任1、（2）逾期交房超过30日后……。买房人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付。合同第十五条：交接手续（二）1、商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人以公告或电话等方式通知买受人接受房屋，买受人在出卖人通知时间内未办理接房手续的，至通知接房最后期限届满之次日起，视为房屋已合格交付使用，开始计算物业管理费及房屋保修期。房屋的风险自交付之日由出卖人转移至买受人。同时，《商品房买卖合同》还对其他的具体事项进行了详细的约定。合同签订后，原告如约支付了购房款。2012年2月24日泸州市房地产交易所、泸州市房地产监理所对原告所购买的房屋即被告开发宝光天竺苑3号楼进行了测绘并作出报告。2012年12月21日原告所购买的房屋（位于宝光天竺苑3号楼），经工程建设、设计、施工、监理、勘察等相关部门验收后，以四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告确认为：本工程质量验收合格。取得的《竣工验收备案书》未署有日期，取得的《泸州市建筑工程竣工备案表》该备案表上泸州建筑工程管理局签署的备案时间为2013年4月19日。2012年12月24日被告在《泸州民生》报发出公告，通知宝光天竺苑1、3、6、7、8号楼业主于2012年12月30日到2013年1月31日办理交房手续。公告同时还告知所需准备的相关手续。原告余伟、陈忠群于2013年7月26日结清手续，接收房屋。
上述事实，有原告的当庭陈述、《团购房协议书》、《商品房买卖合同》、发票、《商品房预售许可证》、宝光天竺苑1、3、6、7、8号楼交房公告、交房通知单、《泸州房地产监理交易所规划验收房屋建筑面积测绘报告》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《竣工验收备案书》、《泸州市建筑工程备案表》《竣工备案信息表》等证据在案佐证并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：原告余伟、陈忠群作为安监系统的团购成员在泸州市安监系统团购房工作组与被告宝光公司签订《团购房协议》后又与被告宝光公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发杜家街××号××栋××5号房屋按照宝光公司提供的二原告与其签订合同中的约定按建筑面积计价，被告不存在多收原告155元房款的事实，且庭审中双方予以确认。因此，对原告要求被告退还多收取155元房款的主张本院不予支持。原、被告双方争议的焦点是：一、交房时间应是2012年10月31日前还是2012年12月31日前；二、被告是在2012年12月31日前通知原告接收房屋还是在2013年7月10日通知原告接收房屋房屋；三、被告在2012年12月31日是否具备合同约定的交付条件，被告是否违约，是否应当承担违约金。对此，本院逐一评述：一、虽然《团购房协议书》约定开工时间不能迟于2010年5月1日，从开工建设到交付使用时间不得超过30个月，但这是宝光公司针对团购组织的。而原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十一条明确写明交房时间是2012年12月31日前，因此，交房时间应当是2012年12月31日。二、根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条交接手续（二）1、商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人以公告或电话等方式通知买受人接受房屋，买受人在出卖人通知时间内未办理接房手续的，至通知接房最后期限届满之次日起，视为房屋已合格交付使用，开始计算物业管理费及房屋保修期。被告于2012年12月24日在《泸州民生》报发出公告，通知宝光天竺苑1、3、6、7、8号楼业主于2012年12月30日到2013年1月31日办理交房手续。被告的这一行为符合合同的约定，应当认定被告是在2012年12月31日前通知了原告接收房屋。原告提供的交房通知单是针对物管公司说明原告手续已结清，可以接房，在该通知下方手书署“周洪书2013年7月10日通知交房”，不能作为证明被告是在2013年7月10日通知交房的依据。因此，对原告诉称是7月份交房的主张本院不予支持。三、经本院查实，该建筑工程档案中，只具备有《竣工验收备案书》《建筑工程竣工备案表》不存在有原被告合同中约定应当取得的《建筑工程竣工验收备案表》，对该表的解释发生争议。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释…….”对原被告双方约定应当取得的《建筑工程竣工验收备案表》可以理解为被告应当向有关部门报备案后，才具备交房的条件，而被告备案的时间是2013年4月19日，超出约定的交房时间109天，被告存在违约行为，应当按照合同的约定支付原告违约金，对原告要求被告支付违约金的诉请，本院应予支持。
综上所述，原被告签订的《商品房买卖合同》当事人真实意思表示，其内容合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应遵照合同约定执行。原告已按合同约定履行了交购房款的义务，虽然按照合同约定的公告方式在约定的交房前通知原告接收房屋，但当时不具备交房的条件存在违约行为。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款；第四十一条；第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告泸州宝光房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告余伟、陈忠群违约金17748元（271380元×0.06%×109）
二、驳回原告的其他诉讼请求
案件受理费820元，诉讼保全费420元，共计1240元，由被告泸州宝光房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判长 马 佳
审判员 许 佳
审判员 王燕菁
二〇一五年六月二十五日
书记员 徐玉杰