山西省太原市晋源区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0110民初1196号
原告：原连杰，男，1997年10月26日出生，汉族，住太原市。
原告：原美华，女，1996年8月7日出生，汉族，住太原市。
原告：原艳红，女，1993年6月27日出生，汉族，住太原市。
原告：郝小芝，女，1932年12月21日出生，汉族，住太原市。
原告：武凤，女，1947年8月7日出生，汉族，住河南省漯河市。
原告：索毛头，男，1945年8月2日出生，汉族，住河南省漯河市。
以上六原告共同委托诉讼代理人：郭媛媛，北京盈科（太原）律师事务所律师。
以上六原告共同委托诉讼代理人：聂晓东，北京盈科（太原）律师事务所律师。
被告：张九牛，男，1938年1月21日出生，汉族，住太原市。
委托诉讼代理人：畅丽丽，山西开杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任艳，山西开杰律师事务所律师。
原告原连杰、原告原美华、原告原艳红、原告郝小芝、原告武凤、原告索毛头与被告张九牛合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原连杰、原告原美华、原告原艳红及其与其他三位原告共同委托的诉讼代理人郭媛媛、聂晓东，被告张九牛及其委托诉讼代理人畅丽丽、任艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令索改平与被告签订的《楼房换土地协议书》无效；2、判令被告偿还原告房屋折价款40万元；3、案件诉讼费用均由被告承担。事实与理由：原福生、索改平夫妇系金胜镇董茹村村民，先后于2013年2月4日、2015年8月22日去世。原告郝小芝系原福生母亲，原告武凤、原告索毛头分别系索改平父母，原告原连杰、原告原美华、原告原艳红均系索改平与原福生子女，上述六人为该夫妻二人的全部第一顺位法定继承人。被告系×××村民。2010年9月10日，索改平在未与家人商量的情况下，擅自与被告签订《楼房换土地协议书》，以×××楼房（面积89.981平方米，地下室14.4平方米）交换被告位于×××村的土地（该土地实际承包人为武家庄村民张富有）。原告在整理索改平遗物时发现该份《楼房换土地协议书》，得知上述事实。原告认为，农村集体土地非经法定许可程序不能买卖，被告与索改平之间的楼房换土地行为不仅违反法律强制性规定，应属无效，也侵犯了原告的合法继承权利，为此原告多次与被告协商要求返还房产，得知被告于2010年出卖房产，被告拒绝返还也拒绝偿还房款。同时，原告从未见过和使用涉案的武家庄土地，且据了解该土地已被征地收回，原告亦没有获得任何补偿。故原告提起诉讼。
被告辩称，1、2001年8月25日，案外人张富有与×××村民委员会签订《占地协议》，张富有承包了涉案土地，2010年8月30日，被告与张富有签订《租地协议》，张富有将涉案土地的承包经营权转让给被告，承包剩余期限为2010年8月30日到2021年8月25日。两份协议名为租赁，实为二人之间合法有效的土地承包经营权流转方式，被告依法取得涉案土地承包经营权，应受保护。2、2010年9月10日，索改平与被告签订《楼房换土地协议书》，约定被告将涉案土地承包经营权与索改平夫妻共有的涉案房屋所有权互换，双方受让标的物的对价是被告所有的土地承包经营权和索改平夫妻所有的房屋所有权，不是土地所有权，因此原告主张该协议违反强制性规定，应属无效，无事实、法律依据。3、协议签订后，被告与索改平夫妻依约履行相关手续移交义务，是索改平生前对自己财产的自愿处分，是双方之间正常的交易行为，索改平将楼房转让给被告后，已丧失所有权，不属于死者遗产，因此各原告作为死者法定继承人无权对涉案房屋主张继承权。4、2010年12月21日，被告将涉案房屋出售于案外人牛春荣，按约定实际交付了房屋，并办理了相关手续。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的索改平死亡注销户籍证明、原福生死亡注销户籍证明、二人结婚证、各原告身份证、村民家庭情况证明各一份，董茹村村委会、村民李某证明一份，《楼房换土地协议书》，售房协议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告提交2001年8月25日的《占地协议》复印件一份，证明张富有与×××村委会签订《占地协议》，依法承包了涉案土地，承包期限为2001年8月25日至2012年8月25日，共20年，张富有合法取得了涉案土地的承包经营权。原告认为，该证据系复印件，真实性、合法性均无法认可，从形式上讲，证据无张富有的签字捺印，不符合合同规范，该占地协议并未生效；从内容上讲，协议为租赁协议，并非土地承包协议，张富有并没有实际取得土地承租权；同时，按照法律规定，村委会将土地出租给村民需经村民会议讨论决定，协议中没有关于村民会议讨论决定的记载，张富有承租土地是违法的；另外，张富有是否实际交纳租金，×××村委会是否实际将土地予以出租，签订协议后至今是否存在纠纷，此份协议均无法证明。本院认为，被告提交的该证据为无法与原件核对的复印件，真实性无法核实，不符合法律对于证据的要求，故不予采信。2、被告提交2010年8月30日的《租地协议》一份，证明被告与张富有签订《租地协议》，张富有将其承包的涉案土地承包经营权转让给被告，承包期间为剩余承包期限，即2010年8月30日至2021年8月25日，共10年，被告依法受让了涉案土地的承包经营权。原告认为，该证据的真实性无法认可，协议约定承租土地的期限长达11年，双方如此大额的交易中，没有付款方式及何时交纳租金的约定，协议内容是租地而非承包流转；另外，结合涉案其他协议时间可知，被告在签订租地协议10天后就与索改平签订了《楼房换土地协议》，又在三个月内将该楼房以21万元的价格出售给他人，售房价格与租地协议的价格相差12万元，被告在三个月内做了一笔赔本买卖，显然不真实；如前所述，因张富有承包土地是无效的，故张富有将土地转租给被告也是非法无效的，证据本身亦无法证明被告实际交纳租金、张富有将土地交给被告、土地从签订到现在有无纠纷，协议无法证明被告有权利将土地转让给索改平。本院认为，此份协议虽为原件，但协议一方即案外人张富有无任何主体证据予以佐证，经庭审询问已知，该协议签订之前未遵循法定原则和程序，被告亦未按照协议约定交付过费用，被告所述对所涉本属村集体所有土地的流转不符合相关法律规定，不能证明被告对所涉土地享有相关合法权利，该证据不予采信，结合前述证据因真实性存疑而无法采信，被告关于土地权利取得的相关陈述无真实、有效的证据证实，故被告关于此的陈述均不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原福生于2013年2月4日去世，索改平于2015年8月22日去世，二人生前系夫妻，生育原告原艳红、原告原连杰、原告原美华，原告郝小芝系原福生之母，原告索毛头、原告武凤系索改平之父、母。
2003年3月，索改平、原福生从金胜镇董茹村村民赵变贞、李玉梅处购得×××三室一厅面积为89.981平方米的楼房一套以及14.4平方米的地下室一个。
2010年9月10日，被告作为甲方，索改平作为乙方，二人签订《楼房换土地协议书》，约定：乙方在×××小区拥有三室一厅的楼房一套，面积为89.981平方米，地下室14.4平方米；甲方在×××村拥有土地一块（约五亩）；经双方协商，均愿意将楼房与土地进行交换。乙方在建设期间遇到阻拦时，甲方要出面负责协调，予以解决。甲、乙双方如有违约，应加倍偿还。
2010年12月21日，被告作为售房人，案外人牛春荣作为买房人，双方签订《售房协议》，约定被告以21万元的价格将涉案房屋出售给牛春荣。当日，被告将房屋转给牛春荣。现该房屋由案外人牛春荣实际占有、使用。
本院认为，根据庭审查明的事实可知，涉案房屋系索改平生前与其夫原福生共有的夫妻财产，索改平于2010年与被告签订《楼房换土地协议书》时，共有人原福生尚在世，从签订协议上看，该处分行为并未得到共有人原福生的认可，事后亦未得到其追认，索改平与被告签订协议的行为存有瑕疵。同时，该协议字面记载为索改平、被告对各自所有的房屋、土地进行互换，表现为涉案房屋与土地所有权的买卖，但所涉房屋目前未办理产权证明，所涉土地为农村集体土地，转让、买卖受到法律严格限制，二人协议内容违反法律强制性规定。因此，该协议应认定无效。被告关于其通过案外人转租承包土地的形式合法获得了涉案土地相关权利以及原福生认可该协议的答辩意见，无有效证据支持，且即使其关于涉案土地流转过程的陈述属实，其亦没有合法取得涉案土地的相关权利，按照被告当庭陈述，被告既未交付相关费用，其流转行为也不符合《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条第一款第三项、第四项”土地承包应当遵循以下原则：......（三）承包方案应当按照本法第十二条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的的同意；（四）承包程序合法”，该法第十二条第一款”农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包”，以及该法第十九条”土地承包应当按照以下程序进行：（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟定并公布承包方案；（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（四）公开组织实施承包方案；（五）签订承包合同”规定的原则和程序，上述行为均未发生法律效力，不能认定其已具备合法处分涉案土地的资格，答辩意见不予采纳。现被告已将涉案房屋出售给牛春荣并获得售房款，而无证据证明索改平或原告对涉案土地实际占有、使用，亦无证据证实案外人牛春荣与被告存在恶意串通行为，牛春荣可善意取得该房屋，故本院认为，按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，由被告返还原告售房款21万元较为适宜。以上，原告要求认定该协议无效的诉讼请求，应予支持；要求被告返还房屋折价款的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条第一款、第十八条第一款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、认定索改平生前与被告张九牛签订的《楼房换土地协议书》无效；
二、被告张九牛自本判决生效之日起十日内支付原告原连杰、原告原美华、原告原艳红、原告郝小芝、原告武凤、原告索毛头售房款21万元；
二、驳回原告原连杰、原告原美华、原告原艳红、原告郝小芝、原告武凤、原告索毛头的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由被告张九牛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 王 亮
人民陪审员 康蕊峰
人民陪审员 王江波
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 刘 敏