贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民终5402号
上诉人（原审被告）：邹晓庆，男，汉族，1977年5月20日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区，
委托诉讼代理人：尹春红，贵州义遵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤君平，贵州义遵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：遵义市汇川机电制造工业园区资产经营有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区汇川大道北段333号遵义V谷工业博览中心一栋B区，统一社会信用代码：91520303053346021C。
法定代表人：方泽彬，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李学芬，贵州与之律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李亚男，贵州与之律师事务所律师。
上诉人邹晓庆因与被上诉人遵义市汇川机电制造工业园区资产经营有限公司（以下称资产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2017）黔0303民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邹晓庆上诉请求：一、撤销遵义市汇川区人民法院作出的（2017)黔0303民初182号《民事判决书》中的第三项、第四项判决。二、依法改判上诉人支付被上诉人2015年7月15日至2017年7月14日的租金626688元，或者将本案发回重审。三、依法改判被上诉人返还上诉人保证金100270.08元（该笔费用可直接用于抵扣租金）。四、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定月租金为192元/平方米错误，应予以纠正。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中关于房屋的租金明显高于周边房屋的市场价，对上诉人来说系显失公平；同时，上诉人也曾在一审过程中向法院提交了评估房屋租金申请，但直至一审结束，一审法院都没有对上诉人的申请作出回复，侵害了上诉人的诉讼权利。根据上诉人的走访调查，涉案房屋附近的房屋租金都是在150元/平方米。因此，为了公平起见，本案中的房屋租金应当按照150元/平方米计算。二、一审法院遗漏了上诉人支付给被上诉人的保证金100270.08元，该笔费用应从租金中予以抵扣。本案中，上诉人与被上诉人约定了由承租人交纳3个月的租金作为保证金，又约定了如因承租人违约，按拖欠金额每日万分之二十承担违约责任。根据民法通则第112条规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。由此可知，履约保证金作为对履约能力的一种保证，其性质具有补偿性，也具有违约金弥补损失的性质，所以，两者不可重复适用。但一审法院并未将上诉人交纳的100270.08元保证金抵扣违约金或者租金，应予以纠正。三、上诉人承租该房屋后对房屋进行的装修应予以补偿，并在租金和违约金中予以抵扣。上诉人承租涉案房屋之后，因经营需要，对房屋进行了装修，支出了大笔费用，且该房屋也因上诉人的装修使得其价值增加。根据相关法律规定，非产权人在使用他人的财产上添附附属物，财产所有人同意添附，并就财产返还时添附物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。由此，上诉人投入的装修费用应获得相应的补偿，且该笔补偿可以用于抵扣房屋的租金和违约金。四、一审法院调整违约金按拖欠金额每日万分之五的标准过高。上诉人目前经营困难，且每日万分之五相当于月息2分，这己经远远超出上诉人的支付能力，且与违约金的补偿性相违背，上诉人恳请贵院依法重新调整违约金的计算标准为每日万分之一。
被上诉人资产经营公司未作答辩。
被上诉人资产经营公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告遵义市汇川机电制造工业园区资产经营有限公司与被告邹晓庆于2014年7月14日签订的《房屋租赁合同》。2、请求依法判令被告向原告支付2015年7月15日至2017年7月14日租金，共计802160.64元。3、请求法院依法判令被告向原告返还租赁房屋。若2017年7月14日被告仍未返还房屋，则应按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费至返还房屋之日止。4、请求依法判令被告向原告支付违约金24866.96元（以欠付2015年7月15日至2016年7月14日一年的租金401080.32为基数，按每日万分之二十，从2015年7月16日起暂计算至2015年8月16日，此后的违约金按照每日万分之二十以实际欠付的租金为基数，随实际欠付的租金和房屋占用费同时结清）。5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实如下：国家级遵义经济技术开发区投资建设开发有限公司于2012年9月19日注册成立，于2014年3月24日经核准将名称变更登记为遵义市汇川区机电制造工业园区资产经营有限公司（以下称资产经营公司），该公司对遵义市汇川区南京路开发区国土局住宅楼1层商业用房拥有所有权，并领取了不动产权利证书。2014年7月，资产经营公司委托遵义经济技术开发区国土资源分局土地交易中心（以下称土地交易中心）对外出租。2014年7月14日，土地交易中心与邹晓庆签订了《房屋租赁合同》，约定将汇川区南京路和宁波路交界处开发区国土分局综合办公楼一楼右侧门面面积174.08平方米出租给邹晓庆；租赁期限五年，从2014年7月16日至2019年7月15日止；月租金为每平方米192元，每年401080.32元，五年租金不变；承租人交纳3个月租金作为保证金，金额为100270.08元，在合同期满或因故解除时还本付清，利息按合同银行存款活期利息计算，如因承租人的责任违约，出租人将不退还保证金本息；租金按租赁年度交纳，每年度租金按租赁年度提前15天交纳；承租人交纳的竞租保证金10000元，在租金中抵扣；承租人不按时交纳租金，出租人有权终止合同收回房屋，除不退还保证金本息外，还要按拖欠金额追究承租人每日万分之二十的违约金。合同签订后，邹晓庆立即交纳了2014年7月16日至2015年7月15日的租金401080.32元以及保证金100270.08元。2016年10月27日，遵义市国土资源局国家经济技术开发区分局向邹晓庆发出催告通知，内容为你承租的我局直属事业单位土地交易中心的房屋，已拖欠2015年7月15日至2017年7月14日的租金共802160.64元，邹晓庆签收了该通知。
另查明，土地交易中心出具说明，称其于2014年7月14日与邹晓庆所签订的房屋租赁合同，系接受资产经营公司的委托而签订。
一审法院认为，关于合同相对人的问题，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款及第三款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。……委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”，资产经营公司委托土地交易中心对外出租，土地交易中心以自己的名义与邹晓庆订立租赁合同时，邹晓庆不知道资产经营公司与土地交易中心的委托关系，土地交易中心因邹晓庆未交纳租金而不能完成委托事项，向委托人资产经营公司披露了邹晓庆，资产经营公司可以依法行使受托人土地交易中心对邹晓庆的合同权利，但邹晓庆可以向资产经营公司主张其对土地交易中心的抗辩。资产经营公司成立于2012年9月19日，邹晓庆称合同签订时该公司尚不成立，与事实不符，资产经营公司在本案中可以依法行使介入权。
邹晓庆称租赁合同是受土地交易中心经济胁迫而订立的，除其陈述外，未提供任何证据。即使其陈述属实，但未在受胁迫之日起一年内行使合同撤销权，其撤销权也依法消灭。邹晓庆称交纳了前期租金，土地交易中心未开具发票，其有权拒付其余租金，资产经营公司称发票早已开具，但邹晓庆未领取。无论邹晓庆陈述是否属实，因开具发票是合同的附随义务，而支付租金是合同的主要义务，二者并不构成对待给付关系，未开具发票不能成立拒付租金的抗辩理由。
合同约定承租人不能按时交纳租金，出租方有权终止合同收回房屋，除不退还保证金本息外，还要按拖欠金额追究承租人每日万分之二十的违约金。邹晓庆欠付租金，经催告仍未缴纳，资产经营公司要求解除租赁合同的诉讼请求成立。但合同约定的违约金责任过高，不仅保证金100270.08元不退还，而且按欠付金额追究承租人每日万分之二十的违约金，一审法院将欠付租金的违约责任调整为每日万分之五，计算至2017年7月1日为219591.48元。另外，在返还房屋时，因系邹晓庆的违约行为而解除合同，对装修不予补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二款的规定，判决：一、解除遵义经济技术开发区国土资源分局土地交易中心受遵义市汇川区机电制造工业园区资产经营有限公司委托于2014年7月14日与邹晓庆签订的《房屋租赁合同》。二、被告邹晓庆于本判决生效后三十日内将承租的汇川区南京和宁波路交界处开发区国土分局综合办公楼一楼右侧门面返还给原告遵义市汇川机电制造工业园区资产经营有限公司。三、被告邹晓庆在本判决生效后十日内支付原告遵义市汇川机电制造工业园区资产经营有限公司2015年7月15日至2017年7月14日的租金802160.64元。从2017年7月15日起至房屋实际交付之日止的房屋占用费，按每年401080.32元计算。四、被告邹晓庆在本判决生效后十日向原告遵义市汇川区机电制造工业园区资产经营有限公司支付违约金219591.48元（该违约金按欠付租金的每日万分之五计算至2017年7月1日，2017年7月1日后的违约金按每日万分之五计算至租金实际支付完毕之日止）。五、驳回原告遵义市汇川区机电制造工业园区资产经营有限公司其余的诉讼请求。本案案件受理费12070元，因适用简易程序减半收取6035元，由原告遵义市汇川区机电制造工业园区资产经营有限公司承担535元，由被告邹晓庆承担5500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审查明的事实与一审相同。经审查，原审法院经庭审质证认定的证据合法有效，能够证明原审查明的事实，本院依法予以确认。
本院认为，关于租金标准问题，《房屋租赁合同》明确约定月租金为每平方米192元，该条款系当事人自愿约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的条款。上诉人主张按照租赁房屋附近的租金标准（每平方米150元）计算于法无据，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人返还上诉人保证金100270.08元的主张，因上诉人邹晓庆在一审诉讼中未提出该项反诉请求，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，本案中对上诉人邹晓庆提出由被上诉人资产经营公司退还保证金100270.08元的主张不作审理，上诉人邹晓庆可另行与被上诉人协商处理或另行起诉依法主张权利。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12070元，由上诉人邹晓庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 雨
审判员 李宗洪
审判员 何 亮
二〇一七年十一月十四日
书记员 袁 芳