黑龙江省尚志市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）尚民初字第1569号
原告于栋，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人刘世俊，黑龙江隆信律师事务所律师。
被告赫英全，住尚志市。
第三人梁国印，住尚志市。
第三人罗桂芬，住尚志市。
原告于栋与被告赫英全，第三人梁国印、罗桂芬执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年10月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告于栋的委托代理人刘世俊，被告赫英全到庭参加诉讼。第三人梁国印、罗桂芬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于栋诉称：一、（2015）尚执异字第20号执行裁定书认定证据及事实错误。本案的事实是：2013年5月23日，于栋与梁国印签订协议书，约定梁国印将包括涉案的延房权证字第14010023**号房屋在内的四栋房屋转让给于栋（上述房屋系延寿县原制鞋厂及延寿县原手工联社所有，梁国印通过拍卖程序依法取得），于栋付清转让价款（协议书中第二条约定签订协议书时一次付清，梁国印不再另行出收据），梁国印将上述房屋及相应的手续交付给于栋，于栋一直使用至今。2014年11月10日，梁国印及其妻子罗桂芬签署委托书，委托鄢德才代为办理上述房屋的多次过户手续（详见委托书），并办理了委托书公证。2014年12月24日在于栋为延寿县原制鞋厂及梁国印补交了相应的税费后，补开了延寿县原制鞋厂销售给梁国印的销售不动产发票、延寿县原制鞋厂税收完税证明、梁国印税收完税证明，将上述房屋办理了梁国印的房屋所有权证，梁国印的受托人鄢德才将上述房屋所有权证交给于栋，同日，于栋与梁国印的受托人鄢德才向延寿县房产住宅局申请过户，填写了房地产买卖申请审批书、房屋所有权登记申请审批书，延寿县房产住宅局相关工作人员在上述审批书上签字。2014年12月25日，于栋交纳了相应税费，开具了梁国印销售给于栋的销售不动产发票、于栋税收完税证明，办理了房屋面积测量、评估报告等手续，并将上述资料交给延寿县房产住宅局，等待延寿县房产住宅局通知发证。2015年6月12日，延房权证字第14010023**号房屋被尚志市人民法院以（2015）尚执字第394号民事裁定书查封。2015年6月15日，于栋提出执行异议。尚志市人民法院认为于栋出具的梁国印房屋所有权证书、房屋买卖协议书、房地产买卖申请审批书、房屋所有权申请审批书、销售不动产统一发票、税收完税证明、公证书等均为复印件是错误的，实际上上述证据均复印于延寿县房产住宅局，延寿县房产住宅局加盖了公章予以确认，并非复印件；同时，于栋当庭还提交了同一张发票不同联次的票据、公证书原件、延寿县房产住宅局的说明等加以证实、印证。二、（2015）尚执异字第20号执行裁定书适用法律错误。（2015）尚执异字第20号执行裁定书根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释﹝2015﹞10号）第二十四条的规定驳回于栋的异议是错误的。针对本案特殊情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释﹝2015﹞10号）第二十八条明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，于栋与梁国印之间转让涉案房屋符合本条前三项规定应该没有分歧，关键是第四项规定，该项规定的本意是买受人依法办理了过户登记，而并不是要求办理完过户登记，如果办理完过户登记，就不存在被法院查封的问题，本条第四项的规定也失去了其存在的价值，本条是对正在办理尚没有办理完过户登记这种特殊情形作出的规定。本案于栋已经办理了过户登记，填写了相应的表格及办理了其他手续，并履行了交纳税费的义务，在等待延寿县房产住宅局通知发证过程中被尚志市人民法院查封（根据相关规定，发证并非是在申请当日），由此可见，本案不存在于栋自身原因未办理过户登记的问题，尚志市人民法院应该根据本条的规定支持于栋的请求。另外，从举证责任划分上，于栋已经尽了“非因买受人自身原因未办理过户登记”的举证义务，而赫英全并未举示任何证据证明“因买受人自身原因未办理过户登记”，根据证据规则，赫英全应承担不利后果。尚志市人民法院不应在司法解释第二十八条对本案这种特殊情形有明确规定的情况下，再去适用司法解释第二十四条的规定，且即便适用该条规定，于栋的异议也应当得到支持。综上，于栋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释﹝2015﹞10号）第二十八条的规定，且该权利能够排除执行，故请求法院依法确认于栋对延房权证字第14010023**号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法判决不得执行上述房屋。
于栋为证明其主张的事实成立，庭审中提供了如下证据：
证据一、延寿县房产住宅局于栋办理过户手续档案资料一套（共19页），包括于栋与梁国印签订买卖协议书，房屋产权证，委托公证书，销售不动产发票及完税凭证，房屋买卖登记表，房屋所有权登记表，测绘图，自然人身份信息四份。证明2013年5月23日，于栋与梁国印签订协议书并付清价款。同时，于栋占有、使用该房屋至今。2014年11月25日，于栋及梁国印的委托代理人在延寿县房产住宅局办理房屋过户登记手续，同时于栋缴纳了相应的税费。赫英全质证有异议，不予认可。
证据二、执行异议听证笔录一份。证明第三人梁国印对于栋所陈述的事实和要证明的问题予以认可。赫英全质证有异议，不认可，梁国印所陈述的不是事实，房屋买卖时间与票据时间存在问题，2013年5月23日就签订了买卖协议，2014年12月24日才补的相关税费。并且房屋还没到梁国印手中时，梁国印就与于栋签订了买卖协议，说明买卖协议不真实。
证据三、税务发票三张（包括一张销售不动产发票，两张完税凭证）。证明延寿县制鞋厂通过拍卖销售给梁国印房屋不动产发票及相关完税凭证，相关费用均由于栋缴纳的事实（包括制鞋厂及梁国印应缴纳的）。赫英全质证有异议，不知道票据的真假，2014年11月24日，梁国印已经得到房产证，如果之后于栋为其补税，结果房产证确是梁国印的名字，赫英全不理解。
证据四、延寿县房产住宅局证明一份。证明于栋办理了房屋过户手续。赫英全质证认为延寿县房产住宅局于2014年11月24日，受理了梁国印和于栋房屋转移登记申请，应在5至10个工作日内办理完结此事。赫英全在2015年6月提起执行申请，查封该房屋，作为办理转移登记的机关，没有办理过户手续，无论是谁的责任，都改变不了赫英全查封的房屋是梁国印所有的事实。
证据五、房地产评估价格表。证明于栋办理了过户的相关手续。赫英全质证有异议，于栋所要证明的事实混乱，程序也不符合法律规定及常理。
被告赫英全辩称：一、于栋起诉事实错误。(一)于栋认定的本案的事实是：2013年5月23日，于栋与梁国印签订协议书，约定梁国印将包括涉案的延房权证字第14010023**号房屋在内的四栋房屋转让给于栋，于栋付清价款。延房权证字第14010023**号房屋所有权证的登记时间清晰表明是2014年11月24日，房屋所有权人为梁国印。说明2013年5月23日梁国印还未取得该房产权的情况下，于栋与梁国印就进行了房屋买卖。于栋所依据的这样的事实，于情于理于法都是相违背的。(二)于栋所述本案事实：2014年12月24日在于栋为延寿县制鞋厂及梁国印补交了相应的税费后，补开了延寿县原制鞋厂销售给梁国印的销售不动产发票、延寿县原制鞋厂税收完税证明、梁国印税收完税证明，将上述房屋办理了梁国印的房屋所有权证。2014年11月24日梁国印就取得了房产证，2014年12月24日于栋还为制鞋厂和梁国印补税，最后房产证还办成了梁国印的，令人费解，不合逻辑。(三)于栋诉称：2014年12月24日，于栋与梁国印的受托人鄢德才向延寿县房产住宅局申请过户，填写了房地产买卖申请审批书、房屋所有权登记申请审批书、延寿县房产住宅局相关人员在上述审批书上签字，2014年12月25日，于栋交纳了相关税费，等待延寿县房产住宅局通知发证。2015年6月12日，延房权证字第14010023**号房屋被尚志市人民法院以（2015）尚执字第394号民事裁定书予以查封。上述情况说明，延寿县房产住宅局于2014年12月24日依法受理了于栋与梁国印的房屋转移登记申请。该局应于5至10个工作日办理完结。赫英全是在该申请受理后近6个月才申请查封，自然无责任。作为办理转移登记的于栋和行政机关，无论是谁的责任造成的没有过户，都改变不了延房权证字第14010023**号房屋所有权人为梁国印的事实。二、法院驳回于栋的异议申请是正确的。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”涉案房产登记在梁国印名下，梁国印是当然的所有权人。尚志市人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十五条第（一）项认定于栋不是物权权利人，其所牵涉的具有相对性的债权不能排除执行是正确的。综上所述，请求法院依法驳回于栋的诉讼请求。
赫英全为证明其主张的事实成立，庭审中提供了如下证据：
证据一、执行裁定书一份。证明于栋提出执行异议被法院依法驳回。于栋质证有异议，认为裁定书是错误的。
证据二、借据一份。证明梁国印欠赫英全121万元的事实，梁国印于2015年3月21日为赫英全出具借据。赫英全是经营五金商店的，此款是梁国印与赫英全结算的两年的材料款。于栋质证有异议，认为真实性无法核实，与本案无关。
证据三、公证书一份。证明梁国印和赫英全于2015年4月1日到公证处公证还款协议，并且有还款计划。于栋质证有异议，认为真实性无法核实，与本案无关。
证据四、房产证复印件一份（延房权证字第14010023**号）。证明赫英全查封的房屋所有权人是梁国印。于栋质证对房产证本身无异议，该房产证是于栋为延寿县制鞋厂及梁国印补缴了相关税费后办理的，于栋的目的是办理于栋的房屋所有权证，于栋于2014年11月24日申请并填写相关表格，并于第二日缴纳了相关税费，并将票据交到延寿县房产住宅局，等待发证。
第三人梁国印、罗桂芬述称：一、梁国印与于栋的买卖关系真实存在，且于栋付清了价款。梁国印于2013年5月23日与于栋签订协议书，约定梁国印将通过拍卖程序依法取得的延寿县原制鞋厂及延寿县原手工联社所有的包括涉案的延房权证字第14010023**号房屋在内的四栋房屋转让给于栋，于栋并付清了转让价款。二、梁国印与于栋履行完上述程序后，即将上述房屋及相应的手续交付给于栋，于栋一直占有使用至今。三、于栋办理了过户登记。2014年11月10日，梁国印、罗桂芬签署委托书，委托鄢德才代梁国印、罗桂芬办理上述房屋的多次过户手续（详见委托书），并办理了委托书公证。2014年12月24日于栋为延寿县原制鞋厂及梁国印补交了相应的税费（实际应为延寿县原制鞋厂及梁国印缴纳），取得了延寿县原制鞋厂销售给梁国印的销售不动产发票、延寿县原制鞋厂税收完税证明、梁国印税收完税证明，将上述房屋办理了梁国印的房屋所有权证，梁国印的受托人鄢德才将上述房屋所有权证交给于栋。同日，于栋与梁国印的受托人鄢德才向延寿县房产住宅局申请过户给于栋，填写了房地产买卖申请审批书、房屋所有权登记申请审批书，延寿县房产住宅局相关工作人员在上述审批书上签字。2014年12月25日，于栋交纳了相应税费，开具了梁国印销售给于栋不动产的销售不动产发票、于栋税收完税证明，办理了房屋面积测量、评估报告等手续，并将上述资料交给延寿县房产住宅局，等待延寿县房产住宅局通知于栋发证。2015年6月12日，延房权证字第14010023**号房屋被尚志市人民法院以（2015）尚执字第394号民事裁定书予以查封。梁国印认为，梁国印与于栋的买卖合同已经履行，于栋缴纳了多笔税费，办理了房屋过户手续，延房权证字第14010023**号房屋已经不属于梁国印所有，尚志市人民法院不应查封、执行。于栋提出异议后，尚志市人民法院（2015）尚执异字第20号执行裁定书驳回执行异议是错误的，请法院依法查明事实，公正判决。
梁国印、罗桂芬未提供证据。
根据原、被告及第三人的诉辩主张及所提供的证据，本院认定以下事实:
2013年5月23日，于栋与梁国印签订协议书，约定梁国印将延寿县原制鞋厂房1966平方米三栋房屋、延寿县手工联社的864平方米房屋一栋转让给于栋，转让价格为人民币2200000元。2014年11月24日，在交纳相关税费后，梁国印取得坐落于延寿县延寿镇前进街26委（4-1363-3），建筑面积700平方米房屋产权证，产权证号为延房权证字第14010023**号。因赫英全与梁国印、罗桂芬民间借贷纠纷一案，赫英全申请执行，尚志市人民法院于2015年6月12日作出（2015）尚执字第394号执行裁定书，查封了梁国印位于延寿县延寿镇前进街26委，建筑面积700平方米的房屋一栋（产权证号：延房权证字第14010023**号）。于栋作为案外人，不服该裁定，于2015年6月23日提出异议，尚志市人民法院于2015年8月28日以（2015）尚执异字第20号执行裁定书裁定驳回于栋异议。于栋对该裁定不服，提起诉讼，要求法院确认于栋对延房权证字第14010023**号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法判决不得执行上述房屋。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”由此可见，权利人主张享有不动产物权，必须进行不动产登记或取得不动产权属证书。本案中，梁国印取得坐落于延寿县延寿镇前进街26委（4-1363-3），建筑面积700平方米房屋的产权证书（产权证号：延房权证字第14010023**号），证明其为该房屋的所有权人。于栋主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，但其并未取得该房屋的产权证书，不能证明其是该房屋的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，于栋提出异议，但是该房屋已登记，登记的权利人是梁国印，可见，于栋不是该房屋的权利人。于栋主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除执行，其主张不成立。因为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，如果买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需要同时满足四个条件，且其权利能够排除执行的，其执行异议法院应予支持。本案中，于栋的主张并不满足该条规定的四个条件：（一）于栋及梁国印未提供证据证明在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，其提供的协议书是在2013年5月23日签订的，而梁国印获得该房屋的产权证的时间是2014年11月24日，可见，签订该协议书时，梁国印并不是该房屋的权利人，其与于栋签订的协议书是否合法有效不能认定；（二）于栋及梁国印未提供证据证明于栋在法院查封前已合法占有该房屋；（三）于栋及梁国印未提供证据证明于栋以何种方式支付全部购房款；（四）于栋及梁国印未提供证据证明是非因买受人自身原因未办理过户登记。由此可见，于栋未提供证据证明其主张权利符合该条规定应满足的四个条件，故不能认定其所主张的权利能够排除执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中，于栋不能证明其对该房屋享有所有权，不足以排除强制执行的民事权益，故其诉讼请求，不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:
驳回原告于栋的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告于栋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 高 惠
审 判 员 王庆禄
人民陪审员 孟昭海
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 马艳春