广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终666号上诉人（原审原告、反诉被告）唐光杰，男，汉族，1992年3月18日出生，住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：陈俊栩，广东国道律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）鹤山市雅瑶镇和乐福购物广场（个体工商户），住所地：鹤山市。经营者：冯炳胜，男，汉族，1970年12月24日出生，住广东省高州市。委托诉讼代理人：周容，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小钿，国信信扬（江门）律师事务所实习律师。上诉人唐光杰因与被上诉人鹤山市雅瑶镇和乐福购物广场（以下简称和乐福广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2016）粤0784民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐光杰的委托诉讼代理人陈俊栩、被上诉人和乐福广场的委托诉讼代理人周容、李小钿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴某淼经营牛杂。2014年9月，吴某淼因个人原因告知和乐福广场打算不续租了，要把“亚伯牛杂”店铺转让出去，唐光杰当时刚好有创业念头，经和乐福广场的介绍及促成下，唐光杰与吴某淼达成了转让费用95800元打包转让，其中包括店铺的装修、经营牛杂的基本设备等。同时和乐福广场也收取了唐光杰一千元的居间费用。同月，双方签订了《和乐福购物广场外围摊位合同》，约定唐光杰租赁和乐福购物广场门口右边1号摊位，即是吴某淼经营的原摊位处，租赁期限自2013年9月1日至2016年8月30日，实质是2014年9月28日至2016年8月30日，并约定租金3600元，并向和乐福广场缴纳了7200元保证金。2016年5月底，和乐福广场告知唐光杰广场6月份要开始进行外场装修，提前要求唐光杰离场，和乐福广场告知其让唐光杰做到合同期满，因为暑假来临正值牛杂经营的旺季，因为广场的装修时间长，而且肯定会导致唐光杰无法正常经营，和乐福广场不同意对唐光杰提前离场的任意补偿。自2016年6月开始，唐光杰暂停了牛杂店的经营，并多次找和乐福广场协商解决事宜，均得不到真正的解决，和乐福广场并陆续把装修材料运到购物广场门口，有大部分材料是堆放在唐光杰经营的店铺前面，并于同月的16日开始外场装修，无奈之下唐光杰在得不到任何途径的解决下在次日为此起诉到鹤山市人民法院诉求违约金等赔偿事宜。2016年7月18日，鹤山市雅瑶镇人民政府城镇管理办公室发出《通知》认定唐光杰经营的牛杂店铺系违章建筑，要求和乐福广场十天内予以拆除。为此，唐光杰在起诉期间申请鹤山市人民法院进行证据保全（面临被拆除的风险），但遭到拒绝，只能同意现场调查取证。2016年7月31日，和乐福广场在没有通知唐光杰搬离店铺内设备物品等就拆除了该店铺，同时也不告知唐光杰店铺设备物品的去向，于是唐光杰对遗失的物品进行了报案处理，雅瑶镇派出所出警调查但不予以立案，同时也不肯向唐光杰出具不予立案的回执，至今唐光杰仍没有拿回相关设备及物品。在鹤山市人民法院雅瑶镇派出法庭的庭审过程中，法庭认定了唐光杰经营的店铺系违章建筑，双方之间签订的租赁合同系无效合同，唐光杰在庭审期间也变更了诉讼请求为退还押金及因无效合同导致唐光杰的投资损失。对原审判决的意见：一、原审法院认定双方签订的租赁合同为无效合同，唐光杰对此无异议，请求维持原审判决的第一项。二、原审法院判决唐光杰支付和乐福广场场地占用费1800元是认定事实错误。唐光杰在2016年6月初就已经暂停经营，这期间一直都在与和乐福广场在商讨其装修行为对唐光杰经营的牛杂店铺会产生严重的经营影响的解决事宜，并不是原审法院认定的和乐福广场2016年6月16日对和乐福购物广场进行搭棚装修才停止经营的，因为6月初的时候，和乐福广场已经开始把相关的装修材料，搭棚材料运回到唐光杰经营的牛杂店铺前后，唐光杰已经无法正常经营的了。另，双方签订的租赁合同被认定为无效合同，同时在庭审期间，和乐福广场也没有提交相关的证据证明唐光杰这期间经营，因此，占用费是不成立的，请求对原审法院的第二项判决予以撤销。三、唐光杰对原审判决的第三项无异议。四、原审法院对唐光杰的关于要求和乐福广场赔付因其过错导致合同无效而造成唐光杰投资损失予以驳回是属于认定事实错误，同时也违反了公平原则。和乐福广场在明知出租的摊位系违章建筑，仍促成吴某淼向唐光杰转让，目的是不想丧失租金的收取，同时也可以收取居间费用。根据《中华人民共和国合同法》第58条之规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿责任。此种损害赔偿责任应具备以下构成要件：(1)有损害事实存在；(2)赔偿义务人具有过错。这是损害赔偿的重要要件；(3)过错行为与遭受损失之间有因果关系。正是和乐福广场的过错才导致唐光杰投资的损失，如若唐光杰在与和乐福广场签订租赁合同时知晓该店铺系违章建筑，唐光杰也不会拿差不多十万元进行这么大的风险投资。至于原审判决认定唐光杰没有提供相关证据证明店铺的装修损失，承担举证不能的不利后果，是原审法院及和乐福广场的过错导致，在唐光杰起诉期间要求法院进行证据保全的时候遭到拒绝，在诉讼期间和乐福广场拆除涉案店铺，这对唐光杰收集提交证据无疑是雪上加霜。对于唐光杰主张的装修损失，唐光杰完全可以申请法院指定相关评估公司进行剩余价值评估，但由于和乐福广场早已拆除，才导致唐光杰举证不能，和乐福广场理应承担相应的法律责任。同时，自和乐福广场拆除涉案店铺后，唐光杰店铺内的一切设备及物品仍去向无踪，在庭审的过程中，和乐福广场说会予以返还，但至今没有告知唐光杰什么时候在哪里取回相关物品，在原审法院的判决中认定唐光杰未举证证明相关设备的价值问题等，唐光杰承担举证不能的不利后果，唐光杰自涉案店铺被和乐福广场拆除后，相关设备物品不知去向，唐光杰又如何提交相关证据？同时，唐光杰当初支付95800元的转让费是可以获得和乐福广场22个月的经营时间，但现在由于和乐福广场的过错，所签订的租赁合同被认定为无效合同，据此，唐光杰剩余3个月的经营时间因和乐福广场的过错导致无法得到实现，和乐福广场理应对唐光杰的此项投资风险承担过错责任。因此，请求改判原审判决第四项，改判和乐福广场应赔偿唐光杰投资的损失，包括店铺装修剩余价值，设备的剩余价值以及转让费的剩余价值，合计43063.6元；其中，装修剩余价值10000元（原花费约三万元），设备的剩余价值约20000元（原价值约5万元），转让费剩余价值：95800（转让费）÷22个月（上诉人原本经营的时间）×3个月（剩余不能经营的时间）=13063.6元。五、对原审判决第五项无异议。六、原审法院要求唐光杰承担本诉诉讼费3404元、反诉费用6元是不公平的，本案的诉讼提起是因为和乐福广场存在过错，导致双方签订的租赁合同无效，和乐福广场应负主要责任，理应承担符合其责任比例的诉讼费。原审法院认定双方签订的《和乐福购物广场外围摊位合同》的效力及解除问题，唐光杰对此表示无异议，但原审法院却没有对合同无效的过错进行认定，这是回避了和乐福广场应该对唐光杰投资损失的赔付问题。原审法院对因和乐福广场的过错导致唐光杰的投资损失视而不见，单纯的从举证责任出发，是片面的，还应结合诚实信用原则、公平原则等出发，对唐光杰的损失进行综合考虑，酌情考虑。综上所述，唐光杰恳请二审法院全面考虑本案案情的来龙去脉，站在公平的角度出发，为挽回唐光杰的投资损失作出公正的判决。和乐福广场辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判，驳回唐光杰的诉求。唐光杰向一审法院起诉请求：1、和乐福广场退还唐光杰押金7200元；2、要求和乐福广场承担缔约过失的责任，赔偿直接损失和间接损失共95800元；3、和乐福广场承担案件诉讼费。和乐福广场向一审法院反诉请求：1、于2016年6月30日解除双方于2013年9月1日签订的《和乐福购物广场外围广场摊位合同》；2、唐光杰支付2016年5月、6月占用费及相关费用，共计人民币7502元，并承担延迟支付款项的违约金，直到租金全部支付完止（暂计至2016年7月7日，违约金共计人民币1152元）；3、因唐光杰违约，和乐福广场不退还合同保证金7200元；4、驳回唐光杰在本诉中的全部诉讼请求；5、唐光杰承担本诉及反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月，和乐福广场将其的在广场门口右边的1号摊位租赁给吴某淼经营牛杂、无烟烧烤等，2014年9月，唐光杰与和乐福广场签订《和乐福购物广场外围广场摊位合同》，约定唐光杰租赁和乐福百货广场门口右边1号摊位（即吴某淼经营的摊位），租赁期限为2013年9月1日至2016年8月30日，约定和乐福广场每月向唐光杰收取租金3600元，唐光杰必须在当月5日前向和乐福广场交清租金，又约定唐光杰向和乐福广场缴纳合同保证金7200元，在双方合同期满后三个月以不计息方式退还。后唐光杰向和乐福广场缴纳了7200元保证金，并在该摊位进行经营（店名为：亚伯牛杂）。2016年6月16日和乐福广场对购物广场进场搭棚装修，包括外墙装修，唐光杰因此受到影响并停止经营，2016年7月31日，和乐福广场将唐光杰租赁的1号摊位拆除。另查明：2016年7月18日，鹤山市雅瑶镇人民政府城镇管理办公室向和乐福广场发出《通知》，通知该广场门前的“亚伯牛杂”商店属违章建筑，为管理圩镇秩序，现请“和乐福购物广场”接通知后十天内自行将“亚伯牛杂”商店拆除。又，2016年11月16日，鹤山市雅瑶镇城镇建设管理与环保局复函一审法院：经核查，雅瑶镇和乐福购物广场“亚伯牛杂”店未有办理报建备案手续。2016年11月17日，鹤山市雅瑶镇人民政府城镇管理办公室复函一审法院：“在2016年7月份鹤山市雅瑶镇雅瑶圩中心路48号“和乐福广场”进行大规模装修，期间有群众投诉和乐福广场前（亚伯牛杂）店违章建筑。经本单位了解、查阅后发现是属违章建筑。因此，本单位在2016年7月18日发出通知“和乐福购物广场”要求在此次装修期间将广场前“亚伯牛杂”商店自行拆除。”又，一审庭审中，唐光杰对和乐福广场主张的2016年5月的水电费1926元没有异议。唐光杰明确请求二中的缔约损失包括装修、转让费95800元，其主张的转让费中已包含转让设备的费用。一审法院认为：本案本诉及反诉均为租赁合同纠纷，故本案将反诉与本诉合并审理。本案争议焦点为：一、关于双方签订的《和乐福购物广场外围广场摊位合同》的效力及解除问题；二、关于双方各自主张的返还保证金、支付占用费用、水电费、管理费、违约金及赔偿损失的问题。一、关于双方签订的《和乐福购物广场外围广场摊位合同》的效力及解除问题。涉案的摊位，截至法庭辩论终结前，既无合法用地手续，也未取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证或临时建筑批准等合法报建手续，涉案摊位的建设违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条等法律法规的效力性强制性规定，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条的规定，《和乐福购物广场外围广场摊位合同》无效，而无效合同自始无法律约束力，亦无解除无效合同一说。故和乐福广场请求解除《和乐福购物广场外围广场摊位合同》，应属无据，原审不予支持。二、关于双方各自主张的返还保证金、支付占用费用、水电费、管理费、违约金及赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”1、关于唐光杰主张的返还保证金7200元的问题。双方在签订租赁合同后，唐光杰向和乐福广场交纳了7200元合同保证金，并约定在合同期满后三个月内退还，现双方签订的合同无效，依法和乐福广场应返还合同保证金7200元给唐光杰。2、关于和乐福广场请求唐光杰支付的占有使用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，占有使用费可参照合同约定的租金标准计算，双方在合同中约定月租金为3600元，故和乐福广场主张的占用费应按3600元/月计算，另因唐光杰2016年6月之前的占用费已支付，而和乐福广场于2016年6月16日对和乐福广场进场搭棚装修，唐光杰因此受到影响并于当日停止经营，故和乐福广场主张的占用费应从2016年6月1日计算至6月15日（15天），计得1800元=3600元/月÷30日/月×15日。3、关于和乐福广场主张6月份的卫生费及5月份的水电费问题。唐光杰对和乐福广场提出的5月水电费1926元没有异议，故原审法院对和乐福广场主张唐光杰支付水电费1926元予以支持。和乐福广场主张的卫生管理费，因和乐福广场无提供证据证实其提供了卫生管理或服务，故和乐福广场请求的卫生费，应属无据，原审不予支持。4、关于和乐福广场请求的违约金问题。因双方签订的合同无效，其中的违约金条款亦无法律约束力，故和乐福广场请求的违约金，应属无据，原审不予支持。5、关于唐光杰请求的和乐福广场赔偿缔约损失，包括直接和间接损失共95800元的问题。庭审中，唐光杰表示缔约损失包括装修、转让费95800元。关于唐光杰的装修损失，唐光杰无向法院提供相关证据予以证实，唐光杰应负举证不能的不利后果，故原审法院不予支持。关于唐光杰提出的转让费，唐光杰虽向吴某淼支付了转让费，但该转让费并非向和乐福广场支付，故和乐福广场无返还转让费的义务，且唐光杰庭审中明确表示转让费中已含设备费用，而唐光杰在本案审理过程中，并未举证证明该转让设备的残值，并予以扣减，故唐光杰请求和乐福广场赔偿其损失95800元，应属无据，原审不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、鹤山市雅瑶镇和乐福购物广场（经营者：冯炳胜）于本判决发生效力之日起十日内返还保证金7200元给唐光杰；二、唐光杰于本判决发生效力之日起十日内支付鹤山市雅瑶镇和乐福购物广场（经营者：冯炳胜）占用费1800元；三、唐光杰于本判决发生效力之日起十日内支付鹤山市雅瑶镇和乐福购物广场（经营者：冯炳胜）水电费1926元；四、驳回唐光杰的其他诉讼请求；五、驳回鹤山市雅瑶镇和乐福购物广场（经营者：冯炳胜）的其他反诉请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3660元，由唐光杰负担3404元，鹤山市雅瑶镇和乐福购物广场负担256元；反诉受理费25元，由唐光杰负担6元，被鹤山市雅瑶镇和乐福购物广场负担19元（本诉受理费唐光杰已经预交3660元，唐光杰同意鹤山市雅瑶镇和乐福购物广场负担的诉讼费于支付上述款项时一并支付，一审法院不再收退；反诉受理费鹤山市雅瑶镇和乐福购物广场已经预交25元，鹤山市雅瑶镇和乐福购物广场同意唐光杰负担的反诉诉讼费于支付上述款项时一并支付，一审法院不再收退）。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。一审法院将本案案由确定为租赁合同纠纷不准确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对唐光杰的上诉请求范围进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议的焦点为：1、唐光杰是否应向和乐福广场支付2016年6月1日至6月15日摊位占有使用费1800元的问题；2、和乐福广场是否应赔偿唐光杰投资损失43063.60元的问题；3、本案一审诉讼费负担的问题。一、关于唐光杰是否应向和乐福广场支付2016年6月1日至6月15日摊位占有使用费1800元的问题。虽然唐光杰与和乐福广场签订的摊位租赁合同因租赁物系非法建筑而被认定为无效合同，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，唐光杰作为承租人有向出租人即和乐福广场支付摊位占有使用费的义务。且根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，唐光杰应对其提出2016年6月1日至6月15日因和乐福广场的原因造成摊位无法正常经营的主张负举证责任。由于唐光杰提交的证据无法证明其上述主张，因此唐光杰应承担此举证不利的法律后果，即2016年6月1日至6月15日，本案所涉租赁摊位仍在唐光杰控制使用之中，本院对此予以确认。因此，一审法院计算该时间段的摊位占有使用费合法合理，本院亦予以确认。二、关于和乐福广场是否应赔偿唐光杰投资损失43063.60元的问题。虽然本案合同无效，唐光杰与和乐福广场均有过错，即双方均明知涉案租赁摊位属于非法建筑而仍租赁使用的，双方依法应当就各自过错承担相应的责任。也正是因为和乐福广场对于合同亦有过错，唐光杰诉请和乐福广场返还其合同保证金7200元，一审法院予以支持。同理，唐光杰如有证据证实其因租赁合同无效导致类似装修等损失的，其可向和乐福广场主张。但因一审中唐光杰未提供充分证据证明涉案摊位装修等各项损失数额，且又未提出对其主张的损失进行鉴定，因此唐光杰对其主张的各项损失赔偿请求应承担举证不利的责任，即因唐光杰证据不足，其要求和乐福广场赔偿装修等损失的请求，本院在本案中不予支持。唐光杰若有新证据，其可另行主张。三、关于本案一审诉讼费负担的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，诉讼费的负担由人民法院根据案件当事人胜诉败诉等具体情况决定。唐光杰一审部分败诉，一审法院依法判决其负担一审案件部分诉讼费用并无不当，本院予以维持。综上所述，唐光杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1188元，由上诉人唐光杰负担（此款上诉人已预交）。本判决为终审判决。审判长 徐 闯审判员 罗志彬审判员 甄锦瑜二〇一七年五月二日书记员 江继业