福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第2334号
原告江楠，男，汉族，身份证住址福州市鼓楼区。
委托代理人夏朝晖、林亮，福建世好律师事务所律师。
被告李华玲，女，汉族，身份证住址福州市晋安区。
委托代理人陈世光、吴跃壮，福建天长律师事务所律师。
第三人福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人林根秀，总经理。
委托代理人韩飞，单位员工。
原告江楠诉被告李华玲、第三人福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告江楠的委托代理人夏朝晖、林亮，被告李华玲及委托代理人陈世光、吴跃壮以及第三人福建金诚丰担保有限公司的委托代理人韩飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江楠诉称：2014年1月10日，其与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告李华玲以88万元的价格购买其位于福州市晋安区某单元、建筑面积73.97平方米的房产，房款的支付方式为首付款加银行按揭贷款。同日，原、被告与第三人签订《交易服务合同》，约定由第三人为房产买卖提供交易服务。合同签订后，原告按约定将讼争房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》交付第三人保管以作履约保证。2014年2月13日，在第三人协调组织下，原告与被告共同前往中信银行湖东支行办理申请贷款手续，后因被告配偶李宝民的征信不良导致中信银行于2014年4月14日退件而贷款不成。根据《房屋买卖合同》第七条交易流程第（五）款“被告以贷款方式支付部分购房款，若因被告自身原因致使贷款不能或贷款不足从而导致本合同无法履行的，视为被告违约。”之约定，被告是因其配偶征信不良等问题导致无法贷款的，应承担违约责任。第三人于2014年4月23日向被告发送《告知函》、2014年5月4日应原告要求向被告发送《履约通知函》，一再要求被告解决其配偶征信不良的问题并及时办理贷款手续，但被告收到通知函后一直未予解决也未能继续办理贷款手续。2014年7月2日，原告向被告发送《要求立即解决征信不良问题并办理贷款手续的通知》，要求被告于2014年7月7日前解决其配偶的征信不良问题并办理相关贷款手续，被告于2014年7月3日收到该通知后未按要求履行义务。鉴此，原告于2014年7月18日向被告发出《关于立即解除﹤房屋买卖合同﹥的通知》，依法解除《房屋买卖合同》并保留追究被告违约责任的权利。被告拒收该《解除合同通知》。根据合同约定，由于被告违约导致合同解除，被告应向原告支付违约金90000元，并支付原告因追究该违约责任所产生的律师代理费。故请求判令：1、解除原、被告双方于2014年1月10日所签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告支付违约金90000元；3、被告向原告支付因本案所支出律师代理费10000元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告李华玲辩称：本案没有证据证明原告是讼争房产的合法产权人。因此，双方签订的房屋买卖合同不是有效合同，也就不存在解除合同的问题；本案讼争合同不能履行是因为答辩人配偶的征信不良所致，与答辩人无关；若合同有效，被告也不存在违约行为，讼争房屋无法办理抵押贷款系银行原因导致的；被告没有收到过原告发出的《关于解除﹤房屋买卖合同﹥的通知》，也不存在拒收行为；即便合同有效，被告的行为构成违约，双方约定的违约金也过高，请求依法在超过损失30%的范围内予以减少。
第三人福建金诚丰担保有限公司述称：我方是交易服务合同当事人，其合同义务是协助买卖双方办理房屋交易手续。本案中，买卖双方产生纠纷后，我方曾两次向被告发送相关书面《函件》并多次协调，但买卖双方仍无法达成一致意见。因此，我方已经履行了相关合同义务，不存在任何过错及违约。
经审理查明：2014年1月10日，原、被告双方签订一份《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：被告以人民币88万元的价格和按揭贷款的付款方式购买原告所有的位于福州市晋安区某单元的房产，建筑面积为73.97平方米；若因被告自身原因致使其贷款不能或贷款不足从而导致本合同无法履行的，视为被告违约；自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；原、被告双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金9万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费；原、被告双方应在被告方的贷款申请获得批准且交易服务人收到该房屋原告名下无抵押权的所有权证后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记。被告应在交易服务人通知可领取其名下所有权证后三个工作日内领取该证件并提交给其贷款银行用于办理该房屋抵押登记，若因政策或银行原因导致该房屋抵押登记无法办理的，则由买卖双方对原贷款部分的购房款的支付形式以及支付期限另行协商；被告确认以福州市晋安区某单元作为其通讯地址，因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。同日，原、被告及第三人签订一份《交易服务合同》，约定该房屋交易由第三人作为交易服务方，并为此提供相关服务。上述合同签订当日，原告将讼争房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》交给第三人。
第三人于2014年4月23日向被告发送《告知函》、2014年5月4日应原告要求向被告发送《履约通知函》，要求被告解决其配偶征信不良的问题并及时办理贷款手续，被告收到通知函后未能继续办理贷款手续。同年7月2日，原告向被告发送《要求立即解决征信不良问题并办理贷款手续的通知》，要求被告于2014年7月7日前解决其配偶的征信不良问题并办理相关贷款手续，被告于次日收到该通知后未按要求履行义务。7月18日，原告按照双方签订的《房屋买卖合同》中被告所提供的送达地址以特快专递的方式向其发出《关于立即解除﹤房屋买卖合同﹥的通知》，通知依法解除讼争《房屋买卖合同》，并保留追究违约责任的权利，被告未签收。至今被告未履行，原告遂诉至本院，并为此支付律师代理费10000元。
以上事实，有《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《补充协议》、《收款收据》、《告知函》、《履约通知函》、《关于解除﹤房屋买卖合同﹥的通知》、《委托代理合同》及律师费发票、《房屋所有权证（产权证号：榕房权证R字第10249**号）、《国有土地使用权证》（使用权证号：榕晋国用2010第00221205736）、邮政快递单及邮件签收情况单及当事人一致陈述为凭，可以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律的规定，是为合法有效，双方均应依约履行。被告认为，是其配偶信用问题导致贷款不能致使合同根本目的无法实现而无法履行，其无需承担违约责任的抗辩，本院认为，即便是被告配偶的信用问题导致无法贷款，但该信用问题是早在签订《房屋买卖合同》之前就存在的，被告理应知悉，因此，被告与原告签订《房屋买卖合同》，由此带来的交易风险，被告应自行承担，被告的上述抗辩理由不能成立；根据《补充协议》第3条“……若因政策或银行原因导致该房屋抵押登记无法办理的，则由买卖双方对原贷款部分的购房款的支付形式以及支付期限另行协商”的规定，另行协商的前提条件是无法办理房屋抵押登记的，而不是无法办理贷款的，因此，被告以此为由抗辩其不构成违约于法无据，本院不予支持。为此，根据《房屋买卖合同》第七条第（五）项“乙方（即被告）以贷款方式支付部分购房款，若因乙方（即被告）自身原因致使乙方（即被告）贷款不能或贷款不足从而导致本合同无法履行的，视为乙方（即被告）违约”之约定，现被告因其自身原因未按合同约定办理贷款，该行为已构成了根本性违约，应承担违约责任。被告辩称违约金过高，应按照15600元计算，但未提供证据证明，且即使按照中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告承担违约责任，以购房款88万元为基数，自2014年1月签订合同至今，被告向原告承担的违约金数额也远远超过原告所主张的9万元，故对被告关于调整违约金的抗辩理由不予采纳。原告根据讼争房屋买卖合同的约定要求被告支付违约金9万元及律师代理费10000元的诉讼请求是为合法，本院予以支持。庭审中，原、被告均表示因讼争合同的交易目的已无法实现而同意解除讼争房屋买卖合同，于法无悖，应予准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条之规定，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告江楠与被告李华玲于2014年1月10日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告李华玲应于本判决生效之日起十日内支付原告江楠违约金9万元；
三、被告李华玲应于本判决生效之日起十日内支付原告江楠律师代理费10000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12600元，由被告李华玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 李 卓
人民审判员 郑 虹
人民陪审员 林孟捷
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 李 琳
附本案适用的主要法律条文及执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。