辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第65号
上诉人（原审原告）:于长滨。
上诉人（原审原告）:王秋莲。
被上诉人（原审被告）:蔡维鹏。
被上诉人（原审第三人）：蔡维斌。
上诉人于长滨、王秋莲因所有权确认纠纷一案，不服瓦房店市人民法院作出的（2013）瓦民初字第2150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人于长滨、王秋莲的共同委托代理人张勇，被上诉人蔡维鹏和被上诉人蔡维斌及其二人的共同委托代理人范作辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告于长滨、王秋莲诉称，二原告系夫妻关系，被告蔡维鹏与第三人蔡维斌为兄弟关系。位于瓦房店市共济办事处中河路×号的瓦房权证共私字第×号房屋原为二原告私有产权房屋，被告是违法办理瓦房权证共私字第×号房证取得该房屋的所有权。理由：第一，第三人蔡维斌作为委托人以原告的名义与其兄即被告蔡维鹏签订的《房屋买卖协议书》不是真实的买卖关系。原告于长滨因经营不善致向其讨债的债权人众多，原告于长滨与被告同样存在有民间借贷事实，被告催要款的巨大压力，迫使原告于长滨与妻子王秋莲于2005年9月28日同到瓦房店市公证处办理委托售房的委托书公证手续，依据此份委托售房《公证书》，原告同意委托第三人蔡维斌联系卖房用于还款，所卖房款无论多少，首先用于抵顶被告的欠款，扣除欠款后的卖房款，原告只要150万元用于偿还其他人欠款。在做此公证时，只是授权委托第三人蔡维斌寻找买主，代为卖房。原告与被告的买卖关系并不存在。委托人于第二日即在原告不知情的情况下，且其兄弟二人均知道原告尚有其他欠款，房屋也处于租赁无法占用的事实，即以极低的价格与被告签订了《房屋买卖协议》，属于恶意串通，无法反映真实的交易关系，应属于无效合同；第二，有关房屋买卖的第二份《公证书》违法，据此办理房屋买卖交易向房屋交易部门提供的材料不真实，故应确认诉争房屋应归原告所有。据目前了解到，2005年10月17日上午，瓦房店市房屋交易所一开门上班，第三人蔡维斌作为原告委托人与被告蔡维鹏作为买方向瓦房店市房屋交易所申请办理房屋产权变更手续，当日上午法院执行庭前去查封的情况下，被告称已经办理完交付了有关产权变更费用。但令人无法解释的是：2005年1O月17日当日或同时，第三人蔡维斌以原告受委托人名义，与被告蔡维鹏向瓦房店市公证处申请公证。申请事项：私房交易；公证用途：产权变更。瓦房店市公证处即再次出具了产权变更的《公证书》，被告与委托人当日同时分处两个部门办理手续，难道是分身有术？依据原告掌握的有关被告办理变更登记的证据，被告向房屋交易所提供的2005年9月29日《房屋买卖协议书》不是原告签字。此日期是做授权委托售房《公证书》的次日，而原告对此协议并不知情。且被告用此协议办理房屋转让手续，也并不是产权变更《公证书》中的《房屋买卖契约》。依据有关法律规定，二手房交易是无需办理《房屋买卖合同》的公证，被告做产权变更《公证书》的目的就是为了掩盖双方真实的代为售房抵债的事实，以如此低价将该房屋据为己有为目的的。此交易既损害了原告的合法权益，也损害了其他债权人的合法权益。综上，被告与原告并没有真实的房屋买卖事实，其所提供给房屋交易所的手续均违反法律规定，故请求法院依法确认《房屋买卖协议书》属于恶意串通，合同无效；请求依法确认位于瓦房店市共济办事处中和路×号房屋产权归原告所有。
原审被告蔡维鹏辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。理由是：1.被告与原告之间的房屋买卖协议是合法有效的。2005年9月18日，原告与被告签订了《房屋买卖协议书》，协议约定将坐落在瓦房店市共济办事处中和路×号房屋以每平方米单价1000元的价格出售给被告，总价款为1676360元。原告也收到了该款项。因为原告没有时间办理过户，便授权第三人代为办理房屋出售的一切事宜。依据民法通则第六十三条规定，该行为不被法律所禁止。故第三人的代理行为合法。第三人依据二原告在2005年9月28日的公证委托书的授权范围与被告签订的《房屋买卖协议书》，就代表被告与原告之间所签署，原告也应当认可、承认。《房屋买卖协议书》没有法律规定的无效情形，故该协议合法有效。2.被告在签订《房屋买卖协议书》时不存在恶意串通的事实，原告的该主张没有事实根据和法律依据。原告在授权委托书中确认了房屋出售价格不得低于人民币150万元，第三人在该授权范围内实施了代理行为，将该房屋以1676360元的价格出售给被告，该价格高于原告的授权价格，不存在恶意串通。3.被告为购买该房屋支付10多万元的税费，与房屋的价款合计约为180余万元，不存在原告所说的“被告以明显低价取得该房屋”的事实。被告购买该房屋不存在“非善意取得”之说。被告就是按照正常方式购买了原告房屋，其行为无违法情形，受法律保护。关于原告“所卖房款无论多少首先用于抵顶被告的欠款，扣除欠款后的卖房款，原告只要150万”的说法没有根据，被告从未与原告进行所谓的用卖房款抵顶借款的约定。4.原告称“兄弟二人均知道原告尚有其他欠款，房屋也处于租赁无法占用的事实”的说法是没有根据的。原告是否还欠其他人款，与被告没有关系。在被告购买该房屋时，房屋并没有处于租赁状态，这从原告在公证处的谈话笔录可以得到印证；案外人李健在（2012）瓦民初字第1211号案件中作为原告起诉于长滨、王秋莲、瓦房店市天鼎物资商贸有限公司及蔡维鹏房屋租赁合同纠纷一案中，于长滨对李健提交的2O05年4月16日“租赁协议”、2005年10月8日的协议书、2005年10月8日的“收条”中的字迹书写时间、公章及小印、于长滨的签名提出异议并申请司法鉴定，这足以说明原告对房屋租赁是不认可的。5.（2005）瓦证民字第8127号公证书不存在违法情形。首先，在2005年当时的房屋买卖交易习惯是要求进行买卖公证，被告是依据当时的规定及要求进行房屋买卖公证没有错误。既然原告已经授权给第三人“代理我们办理上述房屋出售的一切事宜”且没有限制第三人进行公证的权利，就视为原告准许第三人与被告之间去公证处进行房屋买卖公证。被告及第三人均按照公证处的要求提供了相应真实的材料；被告与第三人于2005年10月17日是依照瓦房店市房产管理处办理产权变更登记的先后程序办理产权过户手续，并不存在同一时间分别在不同地点办事的情形，不存在分身也无需且不可能分身的问题。关于2005年9月29日的《房屋买卖协议书》当然不是原告所签，是依据原告于2005年9月28日公证委托第三人进行房屋买卖，第三人当然有权以原告的名义签署房屋买卖合同。依据法律规定及原告的授权，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。该协议约定内容简单，只约定了房屋的坐落及金额，故在办理过户时，房产管理部门要求被告按照买卖房屋常用的固定格式的《房地产买卖契约》重新进行填写，便出现了原告所说的2份不一样的合同。这些材料均在房产管理处的档案里存档。（2008）瓦执异字第8号民事裁定书已经确认被告与原告双方签订了房屋买卖合同且按法定程序办理相关手续，纳税、缴费、变更过户，程序合法。这足以说明原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据。总之，被告的房屋买卖行为合法有效，且房屋已经过户到被告名下，房屋的所有权依法归被告所有。
原审第三人蔡维斌述称，不同意原告的诉讼请求，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。其所依据的理由与被告的答辩意见一致。
瓦房店市人民法院一审查明，原告于长滨与王秋莲系夫妻关系；被告蔡维鹏与第三人蔡维斌系兄弟关系。原告于长滨、王秋莲（甲方）与第三人蔡维斌、被告蔡维鹏（乙方）经协商，就位于瓦房店市共济办事处中和路×号天鼎综合楼部分房屋买卖于2005年9月18日签订房屋买卖协议书，约定：一、天鼎综合楼南侧三、四、五层，建筑面积1676.36平方米，钢筋结构；二、单价为每平方米1000元，房款总计人民币壹佰陆拾柒万陆仟叁佰陆拾元整，自本协议签订时，乙方将房款一次性付给甲方；三、甲方将于2006年3月13日把房屋交给乙方。逾期未交房，甲方将房款全部退还给乙方等。甲方于长滨、王秋莲及乙方蔡维斌、蔡维鹏均在协议上签字。2005年9月28日，原告于长滨、王秋莲到瓦房店市公证处对委托书进行公证。1.委托书的内容为：“委托人：于长滨，男，×年×月×日出生，身份证编号×，住址瓦房店市文化路。王秋莲，女，1951年10月31日出生，身份证编号210219511031642，住址瓦房店市文化路。我们系原配夫妻，共有私有产权房屋壹处，坐落在瓦房店市共济办事处中和路×号，《房屋所有权证》编号：瓦房权证共私字第×号，建筑面积壹仟陆佰柒拾陆点叁陆平方米。现我们夫妻欲出售上述房屋，因我们有事外出无法亲自办理出售事宜，特委托蔡维斌（男，身份证编号×）为我们的代理人，代理我们办理上述房屋出售的一切事宜，房屋出售价款不得低于人民币壹佰伍拾万元整，蔡维斌在上述授权范围内签署的文件我们均承认。委托人五（无）转委托权。委托期限为六个月，自2005年9月28日至2006年3月27日止。”2.在公证处的谈话笔录中，于长滨、王秋莲在回答公证机关的问题时陈述：我们两人共有私有产权房屋一处，坐落在瓦市共济办事处中和路×号，房屋建筑面积1676.30平方米（此处系原审笔误，应更正为1676.36平方米），房屋产权执照瓦房权证共私字第×号，现我们欲出售上述房屋，因我们要外出，不能亲自办理上述事项，故特委托蔡维斌（男，身份证编号×）为我们的代理人，由代理人蔡维斌代理我们办理上述房屋产权出售事宜，代理人在上述授权范围内所签署的有关文件，我们均予以承认；房屋出售价款不得低于人民币壹佰伍拾万元；房屋出售价款由代理人蔡维斌代为领取；委托期限自2005年9月28日至2006年3月27日止；上述房屋没有抵押、典当、出租或被司法机关查封；对签署委托书的法律后果清楚等。于长滨、王秋莲均在笔录上签名。3.瓦房店市公证处经审查于同日作出（2005）瓦证民字第7399号公证书，内容为：兹证明于长滨（男，×年×月×日出生，身份证编号×）与王秋莲（女，×年×月×日出生，身份证编号×）于×年×月×日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名、按手印。2005年9月29日，第三人蔡维斌以原告于长滨（卖方）的名义与被告蔡维鹏（买方）签订房屋买卖协议书，内容为：经买卖双方协商同意，卖方将坐落在共济办中和路17号，建筑面积为1676.36平方米，以壹佰陆拾柒万陆仟元整卖房给乙方。2005年10月9日，原告于长滨离开瓦房店，后被瓦房店市公安局以其涉嫌诈骗罪列为在逃人员。2005年10月17日，被告蔡维鹏到瓦房店市公证处办理房地产买卖契约的公证。1.房地产买卖契约的甲方为于长滨，乙方为蔡维鹏，内容为：一、甲方自愿将在共济办事处中和路×号的房地产（房屋建筑面积1676.36平方米）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币壹佰柒拾万元整，￥1700000元。乙方由2005年l0月17日前一次性付给甲方。三、双方同意于2005年10月17日由甲方将上述房地产正式移交给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿等。甲方的委托代理人蔡维斌，乙方蔡维鹏在契约上签字。2.瓦房店市公证处经审查，作出（2005）瓦证民字第8127号公证书，证明于长滨的委托代理人蔡维斌与蔡维鹏于2005年10月17日签订了前面的《房地产买卖契约》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，契约的内容符合《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，契约上双方当事人签名、按指印均属实。《房地产买卖契约》自本契约项下的房屋经瓦房店市房产交易所办理产权登记之日起生效。3.2005年10月17日，第三人蔡维斌持瓦房权证共私字第×号房屋所有权证、房屋买卖协议书、房地产买卖契约、契税完税证、交易税发票、公证书、身份证到瓦房店市房产管理处办理产权变更登记。因案涉房屋被另案查封，该管理处于2009年4月23日制作瓦房权证共私字第×号房屋所有权证，该房屋所有权证已向蔡维鹏颁发。原告于长滨在庭审中否认因向被告和第三人借款而用案涉房屋的价款抵顶借款，主张与被告、第三人签订房屋买卖协议只是为了借款所做的抵押承诺，不是将案涉房屋出售给被告及第三人；到公证处办理委托书的公证，也是应被告和第三人的要求，被告和第三人没有胁迫行为。被告蔡维鹏、第三人蔡维斌均陈述因原告用案涉房屋作为抵押向于军借款，因借款期限已至无力偿还，遂与其协商出卖案涉房屋用以偿还于军借款，并提供证据证明通过银行转款给原告于长滨150万元，原告不否认收到150万元，但认为该笔款项是借款，不是售房款，但未提交相关证据予以证明。案涉房屋至今未实际交付给被告蔡维鹏。另查，于长滨、瓦房店市天鼎物资商贸有限公司于2005年9月14日向蔡维鹏、蔡维斌借款3076204元；于2005年5月15日向蔡维鹏、蔡维斌借款2417466元；于2005年6月7日向蔡维鹏、蔡维斌借款333585元，2005年9月16日借款240000元。蔡维斌、蔡维鹏因于长滨、瓦房店市天鼎物资商贸有限公司民间借贷纠纷向瓦房店市人民法院提起诉讼，该院经审理于2007年6月15日分别作出（2007）瓦民合初字第364号民事判决、（2007）瓦民合初字第365号民事判决、（2007）瓦民合初字第366号民事判决。再查，原告蔡维斌（此处系原审笔误，应更正为蔡维鹏）与被告李健、第三人刘贵君、李其霞、侯吉玲返还原物纠纷一案，瓦房店市人民法院于2010年5月6日作出（2009）瓦民初字第2589号民事判决，认为蔡维鹏购买房屋后，依法定程序办理了房屋产权变更登记，取得了该房产的物权，其主张被告及第三人腾退房屋予以返还于法有据。遂依法判决：被告李健于本判决生效后一个月内，将占用的位于瓦房店市共济办事处中和路×号属于原告蔡维鹏所有的1676.36平方米房屋返还给原告蔡维鹏；第三人刘贵君、李其霞、侯吉玲分别在本判决生效后一个月内，将自己从被告处租用的房屋退出，将房屋返还给原告蔡维鹏。案件受理费100元，由被告李健负担。该判决已生效。瓦房店市人民法院在执行申请人张树明、侯德成、于月秋、柳华、张世良、陶长平、郑帅、王淑凤、吕明飞、宋福祥与被执行人于长滨、瓦房店市天鼎物资商贸有限公司民间借贷纠纷诸案中，案外人蔡维鹏向该院提出执行异议，该院于2009年5月9日作出（2008）瓦执异字第8号民事裁定，查明：2005年9月18日甲方于长滨、王秋莲与乙方蔡维鹏、蔡维斌签订房屋买卖协议书，双方约定甲方将中和路×号楼三、四、五层1676.36平方米以每平方1000元的价格卖给乙方，房款总计人民币1676360元，签订协议时房款一次性付清，同时甲方于2006年3月13日将房屋交给乙方。2005年9月28日于长滨、王秋莲委托蔡维斌办理上述房产买卖过户手续，委托期限为2005年9月28日-2006年3月27日，该委托经过公证处公证，公证书号（2005）瓦证民字第7399号。2005年10月17日，经买卖双方申请、瓦房店市公证处公证，并在房产交易所缴纳了税费和工本费等一切费用，房证号由×变更为×，产权人也由于长滨变更为蔡维鹏，并通知蔡维鹏10日后，即2005年10月27日到房产交易所领取房照。在2005年10月17日蔡维鹏办理上述手续的同日，瓦房店市人民法院因柳华、宋福祥、于月秋、王淑凤、侯德成等人与于长滨民间借贷纠纷案件，分别以（2005）瓦民保字第26、29、30、31、32、33、35、36、37、41号民事裁定书陆续查封了于长滨卖给蔡维鹏并已登记在蔡维鹏名下的中和路17号楼房。房产部门在给法院协助执行通知书回执上注明：“×号房照（南三、四、五层）面积1676.36平方米，该照在接到你院查封手续时，该照正在我所办理产权转移手续。”2005年11月1日瓦房店市城乡建设管理局给蔡维鹏信访事项处理意见答复是：经查，2005年10月17日上访人持相关材料到市交易所办理于长滨名下的×号房照过户手续，依程序办理房屋买卖公证，并缴纳了税费和产权工本费，只待10月27日领取房照。但10月17日当天在上访人办完最后一道程序走了以后，法院来人下达查封于长滨名下的房屋裁定书和协助执行通知书。鉴于现于长滨不知去向，法院要求查封之实际，此事只有通过司法裁定才可解决。”现在房产管理部门没有给案外人蔡维鹏发放房照。同时该查封到期后，经申请人申请，法院对该房屋继续查封。瓦房店市人民法院认为：案外人蔡维鹏与于长滨双方签订了房屋买卖合同且按法定程序办理相关手续，纳税、缴费、变更过户，程序合法。同时法院到房产部门查封时，房产部门对该房屋变更所有人的核准登记已经完毕。房照号已由原×号变更为×号，产权人亦由于长滨变更为蔡维鹏，根据法律规定，裁定：案外人蔡维鹏提出的异议成立。该裁定已生效。
瓦房店市人民法院一审认为，原告于长滨用案涉房屋作为抵押向于军借款的期限已经届满，因无力偿还借款，与被告蔡维鹏、笫三人蔡维斌协商出售案涉房屋，用卖房款偿还借款，第三人于2005年9月16日在银行通过转存的方式向于长滨支付150万元。同年9月18日，原告于长滨、王秋莲与被告蔡维鹏、第三人蔡维斌签订房屋买卖协议书。原告于长滨提出第三人支付的150万元是借款不是出卖房屋的款项，签订房屋买卖协议不是进行房屋买卖，而是向被告和第三人作为借款的抵押承诺，因原告未提供相关证据予以证明，一审法院不予支持。故该房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立、有效，对双方当事人具有法律约束力。因二原告需要外出，于2005年9月28日到瓦房店市公证处办理售房委托公证，二原告的委托书明确写明于长滨、王秋莲因有事外出无法亲自办理房产出售事宜，特委托蔡维斌作为代理人办理房屋出售的一切事宜、房屋出售价格不得低于人民币150万元、蔡维斌在上述授权范围内签署的文件均承认。该委托书已经公证机关进行公证，且原告于长滨在庭审中否认到公证机关办理公证系受到他人胁迫。办理房屋出售的一切事宜应包括房屋买卖和办理产权变更登记。案涉房屋买卖的事实在办理委托售房之前已经完成。故委托第三人蔡维斌办理案涉房屋出售的一切事宜是二原告的真实意思表示，蔡维斌有权代理二原告办理产权变更登记。2005年9月29日，第三人蔡维斌以原告于长滨的名义与被告蔡维鹏签订的房屋买卖协议书，是在被告蔡维鹏、第三人蔡维斌共同取得了债权后，第三人将债权让与被告；经瓦房店市公证处公证的2005年10月17日第三人作为二原告委托代理人与被告签订的房地产买卖契约，是因二原告不能亲自办理房屋产权变更登记而依据房地产交易管理部门的需要而签订的，后二份协议均是为了配合办理房屋过户使用，并不是真正的房屋买卖协议。被告持瓦房权证共私字第××号房屋所有权证、买卖契约、契税、交易税发票、公证书、身份证到瓦房店市房产管理处办理房屋产权变更登记，取得案涉房屋所有权。本案中，原、被告之间的法律关系并不是简单的委托关系。因为在原告委托第三人办理售房之前，二原告与被告及第三人之间已经订立案涉房屋买卖协议书，该协议合法有效，这与原告委托第三人作为代理人办理房屋出售的一切事宜似有矛盾，但根据后来于长滨外出的事实，能够认定二原告办理公证的委托事项意在二原告不能办理产权变更登记而委托第三人协助办理产权过户之用。所以原告处分其房产权的合同是其与被告及第三人于2005年9月18日签订的房屋买卖协议，而非2005年9月29日和2005年10月17日的买卖合同。关于后两个合同的价格及买者与受托人系亲兄弟两个疑问，因为原、被告之间执行的应当是2005年9月18日的房屋买卖协议书，该协议已经约定房屋价款，原告接收第三人支付的价款后并未提出异议，应认定原告对案涉房屋的价款是认可的，不存在原告诉状中所陈述的损害原告合法权益的事实；后两个合同只是为过户而订立的，只在被告及第三人之间生效；另外，由于被告是2005年9月18日房屋买卖协议的买受人，所以被告本来就拥有了债权，加之第三人作为受托人也有债权，是债权让与，不存在亲兄弟恶意串通一说。第三人的代理行为不属于法律禁止的“己代理”和“双方代理”的情形，其代理行为是合法有效的。（2009）瓦民初字第2589号民事判决认定蔡维斌（此处系原审笔误，应更正为蔡维鹏）购买房屋后，依法定程序办理了房屋产权变更登记，取得了该房产的物权；（2008）瓦执异字第8号民事裁定认定案外人蔡维鹏与于长滨双方签订了房屋买卖合同且按法定程序办理相关手续，纳税、缴费、变更过户，程序合法。上述两份法律文书均已生效。综上，原告的诉请于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，瓦房店市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项、第（六）项之规定，作出如下判决：驳回原告于长滨、王秋莲的诉讼请求。案件受理费200元，由原告于长滨、王秋莲承担。
宣判后，原审原告于长滨、王秋莲不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持于长滨和王秋莲的原审诉讼请求或发回重审。其主要上诉理由是：一、于长滨和王秋莲、蔡维鹏和蔡维斌于2005年9月18日签订的《房屋买卖协议书》应属无效，该协议并非双方真实意思表示，其名为买卖，实为抵押借款。1.原审原告是为了向蔡维鹏和蔡维斌借款，用案涉房屋作为担保而与其签订的2005年9月18日的《房屋买卖协议书》。现实中为借款而用房屋作为担保签订房屋买卖协议是普遍现象，以此来规避法律风险。根据担保法第四十条之规定，案涉房屋买卖协议应属无效。2.协议中约定原审原告将于2006年3月13日把房屋交给蔡维鹏和蔡维斌，逾期未交房，则原审原告将购房款全部退还给蔡维鹏和蔡维斌。正常的房屋买卖，如果售房人不交付房屋，而买房人交付了房款，则买房人可通过诉讼要求确认买卖合同的效力并要求售房人协助办理房屋过户手续，而本案双方协议约定原审原告不交付房屋，则原审原告将房款退回，这明显不符合房屋买卖合同的基本法律特征，双方约定的交房时间实际为借款时间，故双方约定原审原告在2006年3月13日未交付房屋则向蔡维鹏和蔡维斌退还房款。3.2005年9月18日签订的房屋买卖协议书中的日期有明显改动痕迹，实际日期应为2005年6月18日。此时案涉房屋处于抵押登记状态，抵押权人为于军，则根据担保法第四十九条之规定，协议亦属无效。4.2005年9月28日，原审原告到瓦房店市公证处对委托书进行了公证，蔡维斌于2005年9月29日以于长滨的名义与蔡维鹏签订房屋买卖协议，并于当日到瓦房店市公证处办理公证的行为恰恰证实2005年9月18日签订的房屋买卖协议不真实，是无效的。如果2005年9月18日的协议属实，那原审原告无需再授权蔡维斌代售房屋，这不符合常理。且2005年9月18日协议约定的买房人为蔡维斌和蔡维鹏，而最终房屋买受人为蔡维鹏，也存在矛盾。5.2005年9月29日签订的房屋买卖协议并非原审原告所签，原审原告也完全不知情，蔡维鹏与蔡维斌是亲兄弟，二人恶意串通，将原审原告的房屋过户至蔡维鹏名下。二、签订协议当时的瓦房店市普通住宅造价每平方米最低1600多元，商品房市场价每平方米最低2200多元，而案涉房屋却以每平方米1000元的价格出售，不符合买卖合同常理，有违合同法等价有偿的基本原则，这能够证实双方本意并非签订买卖合同。三、蔡维鹏与蔡维斌根本未向原审原告交付任何“房款”，双方没有实际履行协议。2005年9月18日协议虽约定了购房款，但蔡维鹏与蔡维斌没有提供任何证据证明其向原审原告交付了任何购房款。四、原审法院适用法律错误。案涉房屋买卖协议签订时间为2005年，物权法于2007年10月1日起生效，该法并无溯及力，故本案不应适用物权法的规定，原审适用物权法的有关规定错误。
被上诉人蔡维鹏和被上诉人蔡维斌均表示服从原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，案涉瓦房店市共济办事处中和路×号房屋曾于2005年7月15日设立抵押权，抵押权人为于军，抵押期限为2005年7月15日至2005年9月15日止。2005年9月20日，该项抵押权注销。
本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人认为2005年9月18日签订的《房屋买卖协议书》名为买卖，实为抵押借款的上诉主张，本院认为，抵押系为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。在该债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。从该买卖合同的具体内容看，均是买卖合同双方权利义务的有关约定，并不存在上诉人所称其向二被上诉人借款并以案涉房屋作为借款担保，在其不偿还借款时以该房屋优先受偿的内容约定，上诉人主张该房屋买卖协议实为抵押借款协议，无据证明，本院不予支持。在此基础上，上诉人提及的担保法第四十条并不存在适用的前提，其以此主张该房屋买卖协议无效的上诉观点，亦缺乏事实基础，本院不予支持。至于上诉人称该合同内容中仅约定“卖方不交付房屋则将房款退回”不符合买卖合同基本法律特征一节，本院认为，卖方交付房屋、买方支付房款是房屋买卖合同的基本特征。从合同中有关“房款总计人民币壹佰陆拾柒万陆仟叁佰陆拾元整，自本协议签订时，乙方将房款一次性付给甲方”和“甲方将于2006年3月13日把房屋交给乙方”的约定来看，合同中双方权利义务的约定符合房屋买卖合同的基本特征。至于合同中“逾期未交房，甲方将房款全部退还给乙方等”的约定，属双方对卖方未交房的权利义务约定，买方如何主张权利亦属其自身对民事权利的处分，约定本身与房屋买卖合同基本特征并不相悖，上诉人该项主张，没有事实依据，本院不予采纳。关于上诉人称该合同签订的实际日期应为2005年6月18日，此时房屋处于抵押状态，故而该房屋买卖合同应属无效的上诉观点，本院认为，合同的签订时间虽显示确有改动痕迹，但上诉人并无证据证明系由二被上诉人单方修改形成，且上诉人对合同具体内容的真实性没有异议；即便在该合同签订时案涉房屋处于抵押登记状态，房屋买卖合同并非绝对无效。我国担保法第四十九条第一款虽规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。但该条款并未剥夺抵押人对抵押物的转让权，而是要保障抵押权人享有的债权能够实现。在未通知抵押权人或者未告知受让人的情形下，如果受让人代替抵押人向抵押权人清偿了全部债务，使抵押权消灭，那么转让行为可以有效。在抵押权人的债权实现后，即丧失了担保法第四十九条第一款的适用前提。本案中，从现有证据显示，抵押人即上诉人自行向抵押权人于军偿还债务，使案涉房屋上设立的抵押权于2005年9月20日消灭，故上诉人以担保法第四十九条有关规定主张该买卖合同无效，本院不予支持。
关于上诉人以其2005年9月28日办理委托公证，蔡维斌于第二日即以于长滨的名义与蔡维鹏签订房屋买卖协议，并于当日办理公证的行为主张2005年9月18日签订的房屋买卖协议不真实且无效一节，本院认为，上诉人虽对2005年9月18日签订的房屋买卖协议的签署时间存有异议，但其对该合同中上诉人“于长斌”和“王秋莲”的签名和合同具体内容均没有异议，故对该买卖协议的真实性应当予以确认。至于上诉人在签订该协议后，又于2005年9月28日办理授权蔡维斌代为办理案涉房屋买卖一切事宜的公证，也是上诉人真实意思的表示。根据本案已查明“于长滨于2005年10月9日离开瓦房店，后被瓦房店市公安局以其涉嫌诈骗罪列为在逃人员。”的事实，结合上诉人称系因二被上诉人为防止于长滨出逃而要求上诉人出具委托公证的二审庭审陈述，可以认定2005年9月28日的委托公证以及蔡维斌接受售房委托后分别于2005年9月29日和2005年10月17日签订的房屋买卖协议均是为方便在此之前签订的2005年9月18日买卖合同后续履行而办理的，后两个房屋买卖合同仅具有形式意义，2005年9月18日签订的房屋买卖合同应当认定为真正意义上的房屋买卖合同。故上诉人以其2005年9月28日的委托公证和受托人蔡维斌后续签订合同等行为主张2005年9月18日的房屋买卖协议不真实且无效，依据不足，本院不予支持。至于2005年9月18日的房屋买卖协议中列明的买受人“蔡维斌、蔡维鹏”，与2005年9月29日签订的买卖协议载明的买受人“蔡维鹏”不尽一致问题，基于蔡维斌和蔡维鹏二人均认可二人存在债权转让的事实，前后两个合同中的买受人发生变更亦基本符合情理。故上诉人以上述两合同中列明的买受人存在矛盾为由主张2005年9月18日的房屋买卖协议不真实，证据不足，本院亦不予支持。
关于上诉人称其对2005年9月29日签订的房屋买卖协议不知情，故认为二被上诉人恶意串通一节，本院认为，上诉人对2005年9月28日委托公证的内容并无异议，不论上诉人知情与否，蔡维斌基于上诉人的授权委托代为签订买卖协议，相应的法律后果理应由上诉人承担。蔡维斌和蔡维鹏虽系兄弟关系，但蔡维斌是基于上诉人的委托而与蔡维鹏签订的买卖合同，其亦不存在损害上诉人合法权益之内容约定。上诉人认为二被上诉人恶意串通，并无有力证据证明，本院难以支持。至于上诉人提及的合同约定价格过低、不符合买卖合同常理一节，因上诉人自己在委托公证时向瓦房店市公证处陈述“房屋出售价款不得低于人民币壹佰伍拾万元整”，而合同约定的价款已经高出该价款；况且，合同价款属双方协商一致的结果，合理与否亦应属公平与否问题，产生的法律效果也非买卖合同不真实或无效。故上诉人以合同价格过低为由主张其与被上诉人本意并非签订房屋买卖合同，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人提及的二被上诉人未向其交付任何房款一节，本院认为，本案现有证据显示，上诉人对其给付案外人于军150万元的事实并不否认，而该款项是被上诉人通过银行转存的方式向于军支付的，在上诉人不能提供证据证明该款项是其向二被上诉人借款的情况下，该笔款项应当认定系二被上诉人向上诉人支付的房款。退一步讲，房款是否付清应属合同履行问题，并不影响买卖合同的效力。上诉人以此为由主张其与蔡维鹏签订的房屋买卖合同无效，依据不足，本院不予支持。
关于上诉人认为一审法院适用物权法有误一节，本院认为，一审法院虽在裁判引用的法律条款部分列明了物权法第十五条，但从其裁判理由的分析和阐述来看，主要是以生效的（2009）瓦民初字第2589号民事判决和（2008）瓦执异字第8号民事裁定中的有关认定作为裁判案涉房屋产权归属依据，并据此驳回上诉人要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求的。即一审主要是以生效裁判为依据审理本案有关确认案涉房屋所有权诉请的，而非直接以物权法的有关规定作为裁判依据。对此，本院认为，一审将物权法第十五条列入其裁判引用的法律条款内虽有不妥，但实体处理结果并无不当。故上诉人的该项上诉观点，本院不予采纳。
综上所述，原审认定事实清楚，实体处理并无不当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元（上诉人预交），由上诉人于长滨、王秋莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年三月十日
书 记 员 王 亮