吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）延民初字第3026号
原告鲁景利，男，汉族，现住延吉市河南街白菊委。
被告延边合宝房地产开发有限公司，住所地安图县明月镇九龙路。
法定代表人李焕成，总经理。
委托代理人李焕春，女，汉族，现住延吉市朝阳街文昌委。
委托代理人张宇，男，汉族，现住延吉市公园街园华二委。
第三人彭飞，男，汉族，户籍所在地龙井市老头沟镇廉明村*组。
第三人姜素娜，女，汉族，现住延吉市秋韵雅园。
原告鲁景利诉被告延边合宝房地产开发有限公司、第三人彭飞、姜素娜之间不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁景利、被告的委托代理人李焕春、张宇、第三人彭飞到庭参加了诉讼。第三人姜素娜经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月26日，原告与案外人延边联启房地产开发有限公司签订《团购房屋合同书》，购买了位于延吉市人民路东段北秋韵雅园A区x号楼x单元x号，面积为100平方米的房屋，总价款为208000元。被告与案外人延边联启房地产开发有限公司系挂靠关系，诉争房屋实为被告开发，购房合同直接约束原、被告双方。同日，原告向延边联启房地产开发有限公司支付购房款100000元，此款由被告公司负责人李焕春收取。2011年9月30日，原告向被告支付购房款94100元。因被告没有通知，剩余应交款项共计14878元至今未予交纳。2013年5月8日，第三人姜素娜经被告同意，与原告签订诉争房屋委托出售协议，委托协议约束原、被告双方。2013年5月24日，被告与第三人彭飞签订认购书，将诉争房屋出售给第三人彭飞，房屋实际面积为100.47平方米，总价款为371739元，第三人彭飞将全部购房款支付给被告。原告要求被告从售房款中扣除原告应交纳的购房余款14878元及原、被告约定的委托售房佣金7435元后，将售房款349426元支付给原告，但被告至今未予支付。原告诉至本院，要求被告支付售房款349426元及利息（自2013年7月15日被告收到诉争房屋全部售房款之日起至2013年9月13日起诉之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
被告辩称，被告主体不适格。原告与被告之间未签订任何委托售房协议，原告是与第三人姜素娜签订的委托协议，第三人姜素娜的行为不能视为被告公司的行为。同时，原告至今未向被告交付诉争房屋购房余款，该房屋尚未制作出房屋所有权证，原告不能对外出售。被告虽与第三人姜素娜签有房屋承包销售协议书，但该协议中不包括本案诉争房屋。因此，被告与本案无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人彭飞述称，第三人彭飞从第三人姜素娜处购买了诉争房屋，在秋韵雅园售楼处签订了房屋买卖合同。第三人彭飞现居住在诉争房屋内，该房屋系第三人彭飞所有，本案与其无关。
第三人姜素娜未提出陈述意见。
本案在开庭审理时，原告为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
2、团购房屋合同书复印件一份、收款收据复印件两份，证明2011年3月26日，原告与案外人延边联启房地产开发有限公司签订团购房屋合同，购买了被告开发的位于延吉市人民路东段北秋韵雅园A区x号楼x单元x号、面积为100平方米的本案诉争房屋，总价款为208000元。被告与案外人延边联启房地产开发有限公司系挂靠关系，此合同实际约束原、被告双方。2011年3月26日，原告向案外人延边联启房地产开发有限公司支付购房款100000元，该款由被告的委托代理人李焕春收取。2011年9月30日，原告又向被告支付诉争房屋购房款94100元，该款也是由被告的委托代理人李焕春收取。
3、委托协议复印件一份，证明2013年5月8日，原告与第三人姜素娜签订委托协议，但第三人姜素娜实际代表被告公司，因此委托协议约束原、被告双方，由被告受托出售诉争房屋，原告向被告支付房价的2%作为佣金。
4、认购书复印件一份，证明2013年5月24日，被告与第三人彭飞签订认购书，被告将诉争房屋以371739元的价格出售给第三人彭飞。
5、交通银行客户交易明细清单复印件一份，证明2013年8月11日，被告向原告转账416274元，该笔钱款系原告与第三人姜素娜签订的委托协议中，秋韵雅园2号楼5单元501、601号房屋的售房款。
6、房款结算明细复印件一份，证明被告出售秋韵雅园x号楼x单元x／x号房屋的售房款由被告转账到了原告账户内。
被告为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
1、企业法人营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明被告的诉讼主体资格。
2、协议书复印件一份，证明2012年5月26日，被告与第三人姜素娜签订协议。被告与第三人姜素娜之间系第三人姜素娜对被告开发、建设的秋韵雅园施工队的顶账房及特定住宅、门市房进行承包销售的关系，不属于企业内部上下管理的关系。秋韵雅园7号楼2单元501号房屋，不在被告与第三人姜素娜协议约定的房屋销售范围内，第三人姜素娜为原告对外转让房屋的行为是其个人行为，与被告无关。
第三人彭飞为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
1、商品房预售合同及交款收据复印件各一份，证明2013年5月30日，第三人彭飞与被告签订商品房预售合同，购买了位于延吉市人民路秋韵雅园北区x号楼x单元5x号、面积为100.47平方米的房屋，总价款为371739元。第三人彭飞于2013年5月25日向被告支付房屋首付款111739元。
2、个人房产抵押贷款合同复印件一份，证明2013年6月5日，第三人彭飞交付完毕房屋首付款后，余款以按揭贷款的方式向被告交纳。
3、秋韵雅园北区缴费明细及收据复印件各一份，证明2013年8月10日，第三人彭飞向被告交纳管理费、装修垃圾清运费等共计7058元。
第三人姜素娜未向本院提交证据。
本院开庭审理时，原、被告及第三人彭飞提交的上述证据，第三人姜素娜未到庭参加质证，应视为第三人姜素娜放弃质证权利。经庭审质证，被告、第三人彭飞对原告举证的1号证据无异议，本院予以采信；被告对原告举证的2号证据无异议，第三人彭飞对该证据不清楚。本院认为，该证据能够证明原告与案外人延边联启房地产开发有限公司签订团购房屋合同，购买了诉争房屋及交付部分购房款的事实，对该证据本院予以采信；被告对原告举证的3号证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：原告是与第三人姜素娜签订的委托协议，协议内容违反法律规定，且协议的签订是第三人姜素娜的个人行为，与被告无关。第三人彭飞对该证据不清楚。本院认为，被告异议成立，委托协议系原告与第三人姜素娜签订，该证据不能证明原、被告之间存在委托关系，对该证据的证明目的本院不予采信；被告对原告举证的4号证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：该证据中没有被告公司的公章及法定代表人签字，不能证明出售诉争房屋系被告的行为，被告也不认可该认购书。第三人彭飞对该证据无异议。本院认为，被告异议成立，该证据中没有加盖被告公司的公章，不能证明认购书系被告与第三人彭飞签订，对该证据的证明目的本院不予采信；被告对原告举证的5号证据质证认为：秋韵雅园x号楼x单元5x、6x号房屋的售房款是被告的委托代理人李焕春所转，但该证据与本案无关。第三人彭飞对该证据不清楚。本院认为，被告异议成立，该证据与本案无关，本院不予评判；被告对原告举证的6号证据质证认为：该证据与本案无关。第三人彭飞对该证据不清楚。本院认为，被告异议成立，该证据与本案无关，本院不予评判。
原告、第三人彭飞对被告举证的1号证据无异议，本院予以采信；原告对被告举证的2号证据的真实性无异议，但认为：原告与第三人姜素娜签订委托协议时，不知道其与被告签有该协议。第三人彭飞对该证据不清楚。本院认为，该证据能够证明被告与第三人姜素娜对特定房屋签订销售协议的事实，对该证据本院予以采信。
原告对第三人彭飞举证的1号证据无异议。被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：商品房预售合同和收据是第三人彭飞与第三人姜素娜签订、办理的，第三人姜素娜持有被告公司的公章等手续材料，在被告不知情的情况下将诉争房屋出售给第三人彭飞，被告对此不知情，也未追认。本院认为，商品房预售合同及收据上加盖了被告公司的公章，被告对该证据的真实性无异议，该证据能够证明被告与第三人彭飞签订售房合同及收取购房首付款的事实，对该证据本院予以采信；原告对第三人彭飞举证的2号证据无异议。被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：诉争房屋的出售是因原告与第三人姜素娜签订了居间协议，而由第三人姜素娜出售给了第三人彭飞。对于第三人彭飞交纳购房首付款后又按揭贷款的事实，被告并不知情。银行贷款汇入被告公司账户后，被告才知道原告将房屋委托第三人姜素娜出售给第三人彭飞的事实。依据相关法律规定，合同虽然成立，但是效力待定，被告对此不知情，也未追认。本院认为，该证据能够证明第三人彭飞与交通银行签有个人房产抵押贷款合同的事实，对该证据本院予以采信；原告对第三人彭飞举证的3号证据无异议。被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：该证据无法证明第三人彭飞所陈述的事实。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，该证据能够证明第三人彭飞向被告交纳管理费、装修垃圾清运费等费用的事实，对该证据本院予以采信。
本院经庭审质证采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：
2011年3月26日，原告与案外人延边联启房地产开发有限公司签订《团购房屋合同书》，购买了位于延吉市人民路东段北秋韵雅园A区x号楼x单元x号、面积为100平方米的房屋（本案诉争房屋），总价款为208000元。诉争房屋实为被告开发，被告以案外人延边联启房地产开发有限公司的名义办理相关手续。此后被告进行公司注册登记后，在房产部门将诉争房屋备案到自己名下，《团购房屋合同书》实际约束原、被告双方。2011年3月26日，原告向案外人延边联启房地产开发有限公司支付购房款100000元，此款由被告收取。2011年9月30日，原告又向被告支付购房款94100元，剩余购房款14878元至今未予交纳。2013年5月8日，原告与第三人姜素娜签订委托协议，委托第三人姜素娜出售诉争房屋，同时约定佣金为房价的2%。2013年5月24日，第三人姜素娜与第三人彭飞签订诉争房屋认购书，认购书中书写的出售方为被告公司，但该认购书中并未加盖被告公司的公章。因被告与第三人姜素娜于2012年5月26日签订了协议，由第三人姜素娜对被告开发的特定房屋进行销售，故被告将其公司的公章、法定代表人印章及相关手续交给了第三人姜素娜。2013年5月30日，第三人姜素娜以被告名义与第三人彭飞签订商品房预售合同并加盖了被告公司公章及法定代表人印章，由第三人彭飞以371739元购买了诉争房屋，房屋实际面积为100.47平方米。2013年5月25日，第三人彭飞将诉争房屋购房首付款111739元汇入到被告公司账户。2013年6月5日，第三人姜素娜以被告的名义同第三人彭飞、案外人交通银行股份有限公司延边分行签订《个人房产抵押贷款合同》，合同上加盖了被告公司公章及法定代表人印章，第三人彭飞以诉争房屋作为抵押进行了按揭贷款。此后，交通银行股份有限公司延边分行将诉争房屋购房尾款全部汇入到被告公司账户，被告公司账户中有诉争房屋全部售房款371739元。现诉争房屋已交付给第三人彭飞居住、使用，并在房产部门备案登记在第三人彭飞名下。原告诉至本院，要求被告扣除原告未交纳的购房尾款14878元及佣金7435元后，支付售房款349426元及利息（自2013年7月15日被告收到诉争房屋全部售房款之日起至2013年9月13日起诉之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”第三人姜素娜受原告委托，以被告的名义出售了原告所有的诉争房屋。诉争房屋的购买人，即第三人彭飞的购房款汇入到了被告公司账户，该售房款实际为原告所有。原、被告之间不存在委托合同关系，但被告取得诉争房屋售房款后拒不返还给原告，造成了原告的损失，构成不当得利，应将该售房款返还给原告，故原告要求被告扣除其未交纳的购房尾款14878元及佣金7435元后，支付售房款349426元的诉讼请求，本院予以支持；关于利息，被告收到诉争房屋售房款，其已认可该笔款项系原告房屋的售房款，具有向原告返还的义务。被告未履行该义务，应承担相应民事责任，原告要求支付利息的诉讼请求，本院予以支持；关于利率，原告要求按中国人民银行同期贷款利率计算的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告延边合宝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告鲁景利返还售房款349426元及利息（自2013年7月15日起至2013年9月13日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
如果被告延边合宝房地产开发有限公司未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6541元、保全费4020元、公告费300元、邮递费80元，合计10941元（原告已预交），由被告延边合宝房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 司信吉
审 判 员 冯喜库
代理审判员 李德龙
二〇一四年五月五日
书 记 员 李美兰