山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终2620号
上诉人（原审原告）：周军，男，1978年8月1日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：孙晓川，山东康桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓鹏，山东康桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘金辉，总经理。
委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。
上诉人周军因与被上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由东拓置业负担。事实与理由：1.一审判决依据2014年10月10日《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》(济高管办发2014]32号)认定周军存在违建，并认定不予办证的责任在周军，属于认定事实错误。《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》属于僭越职权的文件，不属于合法证据，本身并不具有法律效力，更没有一审法院认定的证明效力。众所周知，行政机关的行为受到法律的严格约束，法无规定即为禁止。本通知发文机构并无认定违建的职责和权限，发文机构还是东拓置业的关联方（因为东拓置业是高新区国资委的全资子公司高新控股的全资子公司），标题中甚至存在错别字，通知内容应视为东拓置业的陈述，没有证明效力。通知的性质仅为通知，证据来源没有说明，开庭时周军才第一次见到，没有证明被通知方即建设局是否收到通知，没有证明被通知方是否按照通知要求办理，不能证明东拓置业因此不能履行合同办证义务。通知并不客观全面。东拓置业本身拥有自留产权的房屋，也属于业主，更明显存在违法建设的情形，通知中却没有涉及，实为以污蔑周军违建的形式帮助掩盖东拓置业严重违建和推卸逾期办证的责任。2.东拓置业建设的房屋截至一审庭审仍不符合规划要求，自始存在严重违建，必然导致其无法履行合同约定的办证义务，一审法院不予认定是错误的。周军作为自然人，本身举证能力弱，仍竭其所能在一审中积极举证，一审提交的涉案小区的负二层填充前后的照片3张、山东天宇工程项目咨询公司网站截图照片1张、东拓置业申请负二层规划意见未通过的规划局网页截图2张，济南住宅与房地产信息网网站截屏图3张构成完整证据链，充分证明东拓置业存在违规建设的事实：因为规划意见没有通过，东拓置业不得不招标实施“地下室砌筑填充工程”，企图掩饰违规建设的事实。xxx园南区负二层的建设现状，不可能符合规划，东拓置业明显存在违规建设的情况，很有可能导致不能办理大证。鉴于东拓置业在建设时期就已经违规建设，在交房之前当然能预见到规划不通过则无法依约办证，很有可能、也很有必要设法规避自身违约责任，东拓置业通过“即使东拓置业存在违建行为，因在2014年10月份前，尚未确认东拓置业行为违法，因此周军提供的证据与本案无关”的质证意见，变相承认了自身存在违建的事实。负二层规划意见没有通过的客观事实，已经足以证明东拓置业违规建设，不具备办证条件，不可能履行合同约定的办证义务。换个角度，东拓置业作为涉案房屋的建设方和办证义务人，有义务证明其实际建设符合规划，有义务证明已经具备办理大证的条件并按合同约定履行了相应义务。但是，通知本身不能证明东拓置业履行了合同义务，毕竟东拓置业没有职权部门收到其办证材料的证据，更没有职权部门认定其建设规划符合办证条件的证据，应该承担举证不能的后果。3.周军房屋不存在违建，不可能影响东拓置业办理产权大证，即便房产证不能办理的责任系其他业主违建，也应该由作为开发商和办证义务人的东拓置业承担责任。首先，自接收涉案房屋后，周军并未扩充和加建，仅有的封玻璃的装修方式并不违反任何现行的法律法规，也不违反《济南市城市市容管理条例》，周军封闭阳台不属于违建且具有合理性。在北方受冬季供暖及空气质量的影响，封闭阳台是必须进行的。很多南方开发商在南方开发的房屋不封闭阳台，而北方开发的房屋则均会变更规划图封闭阳台，最典型的例子是恒大楼盘。周军自始未收到职权机构的违法告知，也未收到来自东拓置业或其其代理人的违法告知，一审法院对于周军存在违建的认定，既没有事实依据，也没有法律依据。其次，合同明确了东拓置业的办证义务，东拓置业作为办证义务人，不仅自身有责任依规建设以保证办证的顺畅，也有责任引导业主的装修行为并及时制止可能影响办证的违规建设行为。但是，东拓置业不仅自身存在严重违规建设必然影响办证的行为，还疏忽提示其他业主的责任甚至放纵部分业主的违规建设行为，又通过关联关系取得所谓业主违建的证据，以弱化及掩盖自身违建的事实，企图逃避到期不能办证的违约责任。4.通知所称“在当事人未自行拆除违法建设前，你局应暂停办理上述小区存在违建行为业主的房屋产权登记”该产权登记应为办理到业主名下的不动产权属证书。而周军起诉东拓置业违约是东拓置业未按期办理房屋初始登记。据周军所知，东拓置业申请过初始登记。在业主存在违章情形的案件中，均向法庭提交过不动产登记中心作出的《不予登记通知单》，而本案中东拓置业自称在2004年10月已经申请办证，但并未向法庭提供申请办证的任何证据。
东拓置业辩称，济高管办发【2014】32号文系济南市高新区管委会办公室对xxx园等小区房屋存在违建行为作出的暂停办证的通知，是真实有效的文件。济高管办发【2014】32号文是政府职能部门考察房屋现状与规划图是否一致的情况下作出的，是对xxx园小区南区整个违建情况的梳理，该文件已经明确指出周军所购买的房屋存在违建行为，进而做出对房屋办证冻结的通知。因此，该文件的出台表明了周军所购房屋存在私搭乱建行为，一审法院也对周军所购房屋进行了现场查明也证明涉案房屋存在违建情形，因此应当对自身的违建行为承担不利的后果。直至目前，周军仍未对所购房屋的违建行为进行拆除，已经严重影响到了整个涉案楼宇的房产大证的办理工作，东拓置业将保留追究周军所购房屋违建行为导致东拓置业无法办理产权大证的责任。东拓置业不存在违建行为。周军提交的证据仅能够证明东拓置业对负二层进行过修筑，无法证明东拓置业存在违建行为，周军也只是对其提供的证据材料进行的推测。周军应对其自身违建行为承担责任，一审认定事实清楚，适用法律正确，因此，恳请贵院依法驳回周军的上诉请求，维持原判。
周军向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判决东拓置业立即为周军办理涉案房屋所有权证；2.判令东拓置业向周军赔偿截止起诉时逾期办理房屋所有权证违约金56705.62元，暂算至2016年11月1日。
一审法院认定事实：2012年8月2日，周军(买受人)与东拓置业(出卖人)签订了《商品房买卖合同》一份。约定由周军购买东拓置业开发的位于济南高新区xxxx小区x号楼x单元xxx号商品房。房屋总价款为1449162元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则出卖人应按照下列第2条约定处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。如因买受人原因导致不能办理房屋所有权证或不能按期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。上述《商品房买卖合同》签订后，周军依约支付了全部购房款1449162元。2013年9月28日，东拓置业将涉案房屋交付周军。
2014年10月10日《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》(济高管办发[2014]32号)，其中载明：高新区内xxx园龙园小区舜奥华府新生活家园部分业主违建行为违反了城乡规划管理的规定，在当事人未自行拆除违法建设前，高新区建设局应暂停办理上述小区存在违建行为业主的房屋产权登记，已登记的应冻结期房屋的抵押手续，在附件中，xxx园违建业主清单中，第72条明确载明原告房屋x-
x-xxx存在南侧4层露台加封玻璃，北侧入户门处封玻璃露台。截至2017年8月9日该违建情形尚存在。
一审法院认为，周军与东拓置业于2012年8月2日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。周军依照合同约定履行了支付购房款的义务。东拓置业理应按照合同约定在双方交付房屋之日540日内将相关材料报产权登记机关备案并书面通知周军向房管部门申请办理房屋所有权证，本案中东拓置业实际交房时间为2013年9月28日，依据双方签订的买卖合同规定，东拓置业最迟应于2015年3月22日前办理初始登记，但根据2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》(济高管办发[2014]32号)文件，及双方签订合同约定，自2014年10月10日起，涉案房屋所在楼宇未能办理产权大证是因为周军等业主存在违建情形，故周军要求东拓置业承担自2015年3月22日至实际办理房产证的诉讼请求，不予支持。判决：驳回原告周军的诉讼请求。案件受理费1218元，由原告周军承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行义务，行使权利。涉案房屋交付时间为2013年9月28日，因此按照涉案房屋买卖合同中的相关约定，东拓置业应于2015年3月22日前办理初始登记。济南高新区管委会办公室于2014年10月10日向建设局印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》(济高管办发[2014]32号)，其中载明：涉案房屋存在违建情况,“在当事人未自行拆除违法建设前，高新区建设局应暂停办理上述小区存在违建行为业主的房屋产权登记，已登记的应冻结期房屋的抵押手续载明。”上述通知印发于2015年3月22日之前，故依据上述文件东拓置业不能在约定期限内办理房屋登记。一审判决认定东拓置业并无违约行为，并无不当，本院予以维持。
综上所述，周军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1218元，由上诉人周军负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一八年四月二十八日
书记员 李宜濂