河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民三终字第2号
上诉人（原审原告、反诉被告）李保超，男，1966年10月6日出生。
委托代理人刘其法，河南谢景红律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）常华，女，1970年5月28日出生。
委托代理人魏刚领，河南长顺律师事务所律师。
上诉人李保超与上诉人常华房屋买卖合同纠纷一案，郏县人民法院作出（2012）郏民初字第1227号民事判决后，双方均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李保超及其委托代理人刘其法、上诉人常华及其委托代理人魏刚领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，常华在郏县经济开发区东段北二排1号有一处房产，2005年6月1日李保超、常华签订《房屋买卖协议书》，其内容为：“卖方即甲方常华女士有一幢楼，以15万的价格卖给乙方即买方李保超先生，钱房已两清，口说无凭立字为据。关于建筑物及土地、四邻、位置等情况如下：甲乙双方就房产一幢的情况是：在经济开发区东段北二排一号，东西长10.10米，南北宽13.00米，房产二层半，混合结构，建筑面积320平方米。东至王龙江活墙，西南北市场路至墙，非屋东西生活通道至墙，南至东西市场路至墙。出卖给李保超为业，当日钱、业两清，各无返悔，如有产权纠纷，以后由卖方即常华自负，与买方没有任何关系。特此证明。附：1.房屋手续现在被银行抵押，要回手续由买方负责，否则办理房屋的一切手续的费用由买方承担；2.房产过户后，手续有买方负责办理；3.协议签字后生效，产权转移完毕……。甲方常华，乙方李保超，2005年6.1号。”该协议签订后，由于该房产在郏县农行营业部办理了房地产抵押，并在郏县房产管理局办理了抵押登记。李保超实际支付常华70000元购房款，由于该房产在郏县农行抵押贷款八万元，对欠银行的贷款，李保超给常华打一欠条，欠条内容为“欠条，今欠常华现金80000元整（捌万圆整利息，年息6厘（一季度一付息，超时随银行制度办），李保超，2005.5.31号。”该房产交付后，李保超于2006年6月29日还郏县农行房贷利息2016元，于2007年1月31日还本金2000元，利息2016元，于2007年3月30日还本金5000元，利息1474.2元。李保超曾向金融机构明确表示，愿意偿还贷款本息，消灭抵押权无果。2008年7月30日，李保超之妻李巧玲将该房产卖给了姬俊峰。2010年常华诉至法院请求依法判令与李保超签订的房屋买卖协议无效并判令李保超及姬俊峰返还房产。郏县法院作出（2010）郏民初字第238号民事判决后，李保超不服，提起上诉，本院作出（2011）平民三终字第93号民事判决，该判决认为，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条又进一步规定了，抵押权存续期间，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。根据以上法律和司法解释的规定，抵押权的存在对抵押物的转让行为的法律效力有直接影响。本案中的房产，在由常华转让于李保超时，设定有抵押权，常华明确告知了李保超，有双方签订的房屋买卖协议和李保超偿还部分贷款本息的事实相互印证。享有本案房屋抵押权的中国农业银行郏县支行，对房产已转让于李保超的事实也是明知的，此有李保超偿还部分贷款本息和向该行明确表示愿意替常华偿还贷款本息，消灭抵押权的事实相印证。该行也并未因享有的抵押权主张常华与李保超之间房屋买卖协议无效，因此，不能因为本案中的房产现实存在抵押权而排除常华与李保超之间买卖协议的法律效力。显然，原审判决认定房屋买卖协议为有效协议正确，但却判决相互返还为适用法律错误，处理结果不当。李保超、姬峻峰的上诉理由成立，予以支持。故判决：一、撤销郏县人民法院（2010）郏民初字第238号民事判决；二、驳回被上诉人常华的诉讼请求。现李保超诉至法院请求判令常华协助办理房屋产权过户变更登记手续。常华即反诉要求解除《房屋买卖协议书》。
原审另查明：1.李保超欠常华80000元房款至今未付；2.常华于2011年5月20日偿还了用该房屋抵押借郏县农行营业部的贷款，现抵押权已经消灭；3.2005年6月1日李保超、常华签订《房屋买卖协议书》后，常华将房产交付给李保超；2008年7月30日李保超之妻李巧玲将该房产卖给了姬俊峰后，又将房产交付给姬俊峰；2011年7月常华强行将姬俊峰撵走，占用了该房至今。
原审认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效
力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。李保超与常华之间的房屋买卖协议虽然已经生效的（2011）平民三终字第93号民事判决认定为有效协议，但该房产转让至今未进行登记，该物权不发生转移的效力。合同虽生效，但双方均未严格按照合同约定履行，李保超未清偿下欠房款80000元，亦未完全偿还贷款消灭抵押权，而是在未取得房屋所有权的情况下于2008年7月30日将房屋转让。201l年常华偿还了贷款消灭了抵押权，且现占有该房产，由于双方均未按合同履行，致使原合同履行已不可能，根据民法规定的公平原则，常华应返还收取李保超的房款70000元及李保超为其偿还的银行贷款12506.2元，并从2012年10月8日立案时，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。由于房产已经增值，常华应给予李保超适当的经济补偿，具体数额按65000元确定为宜，原合同应予解除。李保超之诉请，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决：一、驳回李保超要求常华协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求；二、解除李保超与常华于2005年6月1日签订的《房屋买卖协议书》；三、常华于判决生效后十日内返还李保超房款70000元，并从2012年10月8日按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；四、常华于判决生效后十日内偿还李保超为其代偿的银行贷款12506.2元，并从2012年10月8日按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；五、常华于判决生效后十日内补偿李保超现金65000元。案件受理费100元，由常华负担；反诉费100元由李保超负担。
李保超上诉称，2005年双方签订房屋买卖协议至2008年年底，房屋升值很大。常华想毁约要回房屋，遂提起诉讼，主张协议无效，中院终审判决驳回了常华的诉讼请求。在这种情况下，常华为达到其非法目的，主动偿还了下余银行贷款本息，消灭了抵押权，取回了房产证。其应当履行合同，将房产证交付于李保超，可是其不但不这样做，而且采取非法手段将姬峻峰强行撵出房屋后占有该房，还和他人签订房屋买卖协议，后又多次到房管部门要求办理过户手续，其明显违约。李保超欠常华房款80000元，扣减李保超偿还银行的贷款本息12506.2元后，剩余67493.8元，原审判决认定下欠80000元属认定错误。事实上，李保超主动将剩余的6万余元房款支付于常华，但常华表示要房不要钱，无奈，李保超向公证部门请求提存，但公证部门表示不办理此业务。李保超一直愿意向常华支付该款。常华将房屋卖给李保超并交付后，尽管没办理过户，李保超未取得房屋所有权，李保超依法有权将房屋转让，李保超与姬峻峰的买卖行为也是有效的。李保超与常华能够完全履行协议，李保超愿意支付下余房款，并愿意支付相应的利息，常华应当协助办理过户手续，况且该房产已经保全查封，也不存在善意购房第三人。原审判决认定“原合同履行已不可能”没有事实和法律依据，原审判决进而判决解除合同更是错误的。请求二审法院依法撤销原审判决，判决常华协助李保超办理房屋过户手续，驳回常华的反诉请求。
常华上诉称，自2005年6月份之后，李保超一直占用房产，期间，李保超还在此开过饭店，2008年7月30日李保超之妻李巧玲又将该房产卖给了姬峻峰，直到2011年10月常华要回该房产，这6年时间，常华不能占用、使用和支配该房产，李保超应赔偿房屋的租赁损失，所以，常华返还的款项中应扣除6年的市场价房屋租金。同时，协议的解除是因为李保超违约，常华返还李保超的房款和贷款本息款不应当计算利息。另外，房产增值或贬值是常华应当承担的后果，与李保超没有任何关系，原审判决常华补偿李保超65000元也是不当的。请求二审法院改判扣除以上常华不服一审判决的款项。
二审查明：1.涉案《房屋买卖协议》附1的内容为：“房
屋手续现在被银行抵押，要回手续由卖方负责，否则办理房屋的一切手续的费用由卖方承担；”2.因常华找姬峻峰闹事，现姬峻峰已搬出该房，李保超与姬峻峰解除了合同，李保超陈述退还姬峻峰房款150000元后又另行补偿姬峻峰80000元。
二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相一致。
本院认为，本案涉案房屋，上诉人常华与2005年6月1日将该房屋转让给李保超，李保超于2008年7月30日将该房产转让给姬俊峰，并且均予以交付，以及后因常华找姬峻峰闹事，姬峻峰搬出该房屋，李保超与姬峻峰解除了合同，李保超退还姬峻峰房款后又另行进行了补偿和该房屋现由常华占有的事实，双方均无异议，本院予以认定。但常华对李保超陈述的具体补偿的数额的80000元不予认可。本案的关键问题是二上诉人之间的房屋买卖合同是否应当继续履行。上诉人常华将房屋交付于上诉人李保超后，李保超未及时清偿所欠的购房款，也未及时全额代常华清偿银行的贷款，使涉案房屋抵押权消灭，以致造成常华在发生买卖行为6年后的2011年5月偿还了银行贷款，使得抵押权消灭。现李保超与姬峻峰解除了合同并进行了妥当处理，常华占有该房且无其他房屋，显然，二上诉人如果继续履行房屋买卖合同，将对常华的生活带来重大困难，因此，原审判决双方解除合同符合本案客观实际。合同解除后，李保超请求常华办理过户的主张当然不应得到支持，其所欠常华的剩余房款当然也不用支付。常华应当返还李保超已支付的房款和代为清偿的银行贷款，而且对合同解除给李保超造成的损失，常华也应当予以赔偿。因此，原审判决常华支付李保超所交房款和清偿的银行贷款各自相应的利息以及补偿65000元，也符合本案客观实际。综上，上诉人李保超、常华的上诉理由均不能成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人李保超、常华各负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 梁桂喜
审判员 韦艳歌
审判员 石天旭
二〇一四年四月二十七日
书记员 曹焕了