湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1302民初731号
原告中国农业银行股份有限公司娄底春园支行。
住所地：娄底市南贸东街**号。
负责人：许卫东。
委托代理人曹雄，系该行员工。
委托代理人杨建军，系该行员工。
被告熊铁，男，汉族，1971年11月15日出生，户籍所在地：湖南省涟源市。
被告娄底市三江万豪房地产开发有限公司。
住所地：娄底市娄星区氐星路与南贸街路口。
法定代表人:刘晓晖。
委托代理人黄曲辉，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司娄底春园支行（以下简称农业银行娄底春园支行）与被告熊铁、娄底市三江万豪房地产开发有限公司（以下简称三江万豪公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行娄底春园支行的委托代理人杨建军、被告三江万豪公司的委托代理人黄曲辉到庭参加了诉讼，被告熊铁经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案作缺席审理，本案现已审理终结。
原告农业银行娄底春园支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告熊铁偿还原告借款本金606539.43元及至清偿之日止的利息（含罚息、复利）；2、依法裁定个人购房担保借款合同合法有效，原告依法享有处置抵押财产优先受偿权；3、判令被告三江万豪公司自借款发放之日起至办妥抵押登记手续后2年的阶段性保证责任并承担回购责任；4、本案所产生的一切费用（包括诉讼费、财产保全费、评估费、执行费等）均由被告承担。
被告三江万豪公司答辩要点，一、被告熊铁在原告处申请按揭贷款67万元的事实存在，被告熊铁以其购买的、位于娄底市××城市广场××房产作为抵押担保并办理了预抵押登记手续；二、被告熊铁在原告处贷款以后存在部分月份未按期还款的情形，被告三江万豪公司已代为偿还了共计50235.32元，且多次催促被告熊铁按时偿还原告按揭贷款；三、本案中被告三江万豪公司提供的只是保证担保，被告熊铁以其所购房屋提供抵押担保，依照物权法，原告应先就被告熊铁提供抵押担保的房屋实现债权，而不应要求保证人直接承担清偿责任，且在当前的整体经济环境及信用状况下，法院也不宜判决作为保证人的被告三江万豪公司直接承担责任；四、原告所主张的回购责任与本案纠纷系不同的法律关系，不应在本案中处理，该项主张不应予以支持。
查明的事实
根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
2013年6月3日，原告农业银行娄底春园支行作为贷款人与抵押权人，被告熊铁作为借款人与抵押人，被告三江万豪公司作为阶段性保证人，共同签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：“借款人借款金额为67万元，用于购买位于娄底市娄星区××城市广场小区××楼××室的房产，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，还款方式为等额本息还款。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告三江万豪公司的账户。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定从借款到期之日起按预期借款利率计收复利。保证人三江万豪公司为借款提供连带责任保证，保证期限自借款到期日或债务被贷款人宣布提前到期的，贷款宣布提前到期日起二年；借款人以所购房产做抵押的，由约定的保证人三江万豪公司提供阶段性担保，阶段性保证人自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年,为借款提供连带保证责任。保证担保和抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。当借款人未按约定按期足额偿还借款时，贷款人有权限期纠正违约行为、有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权。本合同项下抵押物抵押担保登记手续办妥前，如债务人未按约定偿还贷款本息，保证人承担回购责任。合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。”双方并在合同中就其他有关事项进行了约定。
合同签订后，原告按照约定向被告熊铁指定的账户发放了借款67万元，被告熊铁向原告出具了借款凭证，根据该借款凭证，借款日期为2013年6月14日，到期日为2033年6月13日，执行利率6.55%，逾期利率9.825%。2013年6月13日，被告熊铁将其提供抵押担保的房产办理了抵押预告登记（证号为娄房预娄底字第××号）。
被告熊铁借款后，按约偿还了部分借款本息。自2016年11月开始，被告熊铁未按双方合同约定按时还款，原告从被告三江万豪公司的银行账户中扣除了部分保证金用于偿还借款。截止至2017年5月14日，被告熊铁尚欠原告借款本金共为596624.25元，利息为4864.24元。
判决的理由及结果
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与各被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依照约定向被告熊铁发放了借款67万元，被告熊铁作为借款人，应当按照约定还款。但被告熊铁在借款后，在偿还了部分借款本息后未按约定还款，已构成违约，原告依照合同约定有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权。被告熊铁提供的房产抵押担保，仅办理了抵押预告登记，至今仍未办理抵押登记，优先受偿的条件未成就，因此原告无权就该抵押物优先受偿。关于保证担保的问题，原、被告三方在签订的《个人购房担保借款合同》中，对担保进行了双重约定，视为约定不明，按法律规定担保期限自借款届满之日起6个月，现该期限并未经过，因此被告三江万豪公司作为承担连带保证责任的保证人，应当按照承担连带清偿责任。保证人在承担保证责任后，有权向债务人即被告熊铁追偿。关于回购责任，虽然原、被告三方在签订的《个人购房担保借款合同》中，对回购责任进行了约定，但针对回购过程中三方的权利、义务约定不明，而且法律对此亦没有明确的规定，故本院对原告主张的回购责任不予支持。
被告熊铁经本院合法传唤，未到庭参加本案的诉讼，系对自身诉讼权利的放弃，其不影响本院根据查明的案件事实，依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第二十六条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告熊铁于本判决生效起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司娄底春园支行借款本金596624.25元，截止至2017年5月14日利息为4864.24元，并自2017年5月15日起以596624.25元借款本金为基数按年利率9.825%支付利息至清偿之日止；
二、被告娄底市三江万豪房地产开发有限公司对上述第一条中的债务承担连带清偿责任，并有权在承担连带清偿责任后就其偿还的借款本金及利息向被告熊铁追偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司娄底春园支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9864元，减半收取计4932元，由被告熊铁、娄底市三江万豪房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
代理审判员 张永红
二〇一七年七月十日
书 记 员 谢旭高
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。