黑龙江省五常市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0184民初569号
原告：黑龙江上峰房地产开发有限公司，住所地五常市五常镇工商局办公楼1单元101室。
法定代表人吴凤丽，董事长。
委托诉讼代理人：张书和。
委托诉讼代理人：李树春，黑龙江法昕律师事务所律师。
被告：姜连富，现住五常市。
委托诉讼代理人：赵奇盈。
原告黑龙江上峰房地产开发有限公司与被告姜连富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黑龙江上峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张书和、李树春，被告姜连富的委托诉讼代理人赵奇盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黑龙江上峰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付购房款340万元，并按年息24%支付利息至还清全部欠款为止；2.被告给付原告为被告垫付的进户费84，257元；3.被告给付原告为被告垫付的房屋损坏赔偿款8万元；4.被告给付原告购房超面积差价款166,700元；5.被告给付原告为被告垫付的税款324,586.88元。
事实和理由：1.被告于2015年在原告处购买金山绿水小区商服01-05号（1618.38平方米），被告已付891，420元，尚欠340万元。双方约定，被告用此商服办理贷款，贷款到账后偿还所欠购房款。2016年2月，被告在浦发银行五常支行用此房抵押贷款680万元，经原告多次催要，被告推脱拒不归还所欠340万元购房款。2.被告购房后的各项入户费用由原告为其垫付，共计84，257元，被告至今未给付。3.被告购房后进行装修过程中，因漏水给楼下住户造成损失，赔偿楼下住户现金8万元由原告为其垫付，被告给原告出具了欠条至今未给付。4.被告购买的金山绿水小区商服约定面积为1192.78平方米，验收实测面积为1226.12平方米，超出33.34平方米，被告应补足差价款166,700元。5.因被告自建392.18平方米应纳税款为324,586.88元，原告已为其垫付。
姜连富辩称，1.被告拖欠房款总额为80万元，利息应按同期银行活期存款计算。2.原告未为被告垫付任何进户费用，相关进户费是被告自行交纳。3.被告为原告出具的所谓欠据存在重大瑕疵，不能作为证据使用；同时，原告也没有证据证明原告为被告垫付进户费的事实。4.原告要求被告给付购房超面积差价款不存在。5.原告并未给被告垫付税金。
原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、售楼收款确认书十张、售楼员赵明提成表一张、赵明售楼记录一张。证明内容：证明被告姜连富夫妇在原告售楼员赵明的介绍下购买原告开发的金山绿水小区S2-101-105商铺，价格5000每平方米，实测前价款总额600万元，被告实际给付购房款260万元，余款340万元没有给付，售楼员已经按照公司制度领取已付购房款260万元售房提成。经质证，被告认为确认书中有作废字样，没有姜连富签字，均为原告单方制作，其证明力不予确认。提成表及售楼记录与本案无关联性，无法证明原、被告间商品房买卖合同产生欠款的相关事实。
证据二、建筑工程竣工结算书备案登记表一份。证明内容：本案涉案工程已经于2012年12月30日竣工，因被告擅自拆改致使原告不能及时办理备案登记，直至2014年8月份，在原告不得不满足被告拆改扩等无理要求下才得以备案登记。经质证，被告对真实性无异议，对关联性有异议；认为该证据签章日期为2014年6月20日至8月22日之间，该证据不能证明是被告造成原告2014年竣工结算的事实。
证据三、停工通知。证明内容：证明因被告擅自拆改扩涉案房产，原告口头制止无效情况下，书面通知被告停工，恢复原状；上面为原告法定代表人签字，下面为被告姜连富本人签字。经质证，被告代理人表示，被告本人未出庭需要被告本人核对。但对关联性有异议，本案是商品房买卖合同纠纷，该证据与原、被告之间是否拖欠购房款没有必然联系。
证据四、通知及邮政快递单各一份。证明内容：证明被告催要首付款43万元的事实；同时证明因被告擅自拆改扩影响了整个小区的正常使用，特书面告知被告停止违法行为，收件人为姜连富。经质证，被告对EMS单的真实性无异议，对关联性有异议，认为无法证明原、被告之间拖欠购房款的事实；且该EMS单是单方制作，不能作为被告拖欠原告购房款及其他款项的证据；同时EMS单所写通知与该份证据的通知页无法核对是否一致，因该通知仅为原告单方行为，无法作为该债权、债务存在的证据。
证据五、姜连富承诺书三份。证明内容：证明被告对涉案房产的改动都是被告的单方所为，并承诺由其本人承担一切经济和法律责任，涉及税费由被告承担；有一个原件在姜连富手里，提交的为复印件。经质证，被告认为该组证据中第二份为复印件，不予质证。对其他证据认为证据中是否为被告本人签字需要核实；即使被告签字是真实的，该证据也只是对自家房屋装修的事实，无法证实被告拖欠购房款的事实，其他质证意见待被告核对后进行。
证据六、商品房买卖合同七份。证明内容：证明被告购买原告房产设计建筑面积为1192.78平方米，每平方米5000元，合计人民币600万元；但实测面积为1226.12平方米，超出部分低于3%，该部分房款被告应予补齐；涉案房产经被告拆改扩后实测面积为1618.38平方米，多出面积所需缴纳税款原告已经临时代为缴纳，亦应由被告承担。被告共买5套房子，设计时为1192.78平方米，实测为1226.12平方米，后来被告拆改扩为1618.38平方米。2014年10月18日合同体现双方真实交易情况，包括单价、总价、给付方法。5份单独的合同是针对被告买的5套房子分别签的合同，这5分合同体现的总面积是房屋交付时实测的面积1226.12平方米。当时被告为达到少交税的目的，在降低单价的情况下少交税，同时少交房款，从而把价格写为3500元/平方米。2015年9月1日合同是基于被告对5套房产拆改扩之后，被告为找相关行政部门将5套房产以一套房产的形式办房产证而形成的，此时面积为1618.38平方米，然后还按原先实测面积的1226.12平方米计算的房款，单价适用原先的3500元/平方米。这些都是虚的，多出的392.25平方米，被告没有纳税，原告对此已代缴了。经质证，被告对2014年10月18日合同的真实性、合法性、关联性均有异议，因该买卖合同已由双方于后期签订的备案的2015年8月25日的合同替代，是双方合意、自愿对合同变更，故最后面积、价格及付款方式均应以双方备案的商品房买卖合同为准，即使前面的合同是双方签署，也因双方协议变更而终止。对2015年8月25日合同的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题有异议，该证据并不是像原告所说为减少购房款而签订的，而是双方真实意思表示，且原告在自愿前提下在该合同上盖章，该合同真实合法有效。对另5份单独的合同有异议，应以2015年8月25日合同为准，因2015年8月25日合同已备案。我方所称的2015年8月25日合同与原告所称的2015年9月1日合同是同一份合同。
证据七、欠据一份。证明内容：因被告擅自拆改扩，经协商原告为被告邻居薛燕、巩继辉重新调整房屋，并分别补偿二人一个车库，价格分别为15万元，被告承担10万元，但只给原告出具了8万元的欠条，至今没有给付。经质证，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，该证据除欠款人名字为被告所写，其余均非被告所写，且原告没有证据证明被告拖欠原告8万元的事实，也与其在举证期限内提交的证据不符，故该证据不应作为有效证据予以认定。
证据八、单位工程验收报告及建设工程竣工验收备案证书各一份，竣工结算书一份、竣工验收测量报告一份。证明内容：证明原告在验收、测量、结算过程中，因被告的擅自拆改扩导致以上工作都无法进行，直至不得已答应被告无理要求，才于2014年8月20日得以验收完毕。经质证，被告对证明问题有异议，认为该证只能证明原告工程竣工验收时间，不能证明原告答应被告条件后验收。
证据九、2013年3月30日被告出具的欠据一份。证明被告欠付原告购房款340万元，依据双方约定，被告违约至今没有给付，被告应承担给付本金及年息24%的责任。经质证，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据只有“姜连富”三个字为被告书写，其余部分都不是；该欠据记载内容与事实不符，根据民间借贷解释16条规定，本案被告已给付原告891，420元，另付通过银行转账260万元，原告为证明其主张应再行提供证据，否则应承担不利后果。
证据十、面积实测报告三份。证明内容：证明被告购买的房产设计面积为1192.78平方米；建后实测面积1226.12平方米；被告拆改扩后面积为1618.36817平方米。经质证，被告对关联性有异议，本案原、被告购买商品房的依据为2015年9月1日合同书，该合同明确约定商品房面积1618.37平方米，被告据此履行了相关义务，该证据与本案没有关联性。
证据十一、税务局催缴税款通知书一份、五常市地方税务局情况说明一份、税收完税凭证四份。证明内容：证明被告购买原告涉案房产欠缴税款324，586.88元；原告已经依法代为补缴，被告应将此款支付给原告。经质证，被告对关联性有异议，认为被告在买原告房屋过程中，其已缴了全部税金，具体票据我方举证时出示，此为原告应纳税金，与被告无关，与本案无关联性。
证据十二、姜连富购买S2-101-105商铺前与购买后拆改对比照片14张。证明内容：证明被告擅自将原告建好交付的房产拆改扩的事实。经质证，被告对关联性有异议，认为该证据部分照片无法证明为被告购买的房产，另一部分只能证明被告对自己房产的装修，被告已获得产权证，说明其合法有效。
证据十三、销售不动产发票5张。证明被告所购5套房产建筑面积在改扩建前为1226.12平方米。经质证，被告对证明问题有异议，认为原告开具发票为单方开具，后经原、被告达成协议，签订了合同书，确定了房屋面积，同时被告缴纳了相应税费，该房屋已备案，该商品房面积应以备案的商品房面积为准。
证据十四、证人张某某出庭作证证实，我系原告公司出纳员。2014年3月，售楼员赵明领姜连富及其儿子到我们那交房款，因没带现金，要打工商银行的卡；到银行后，姜连富打电话找他媳妇来时，我以我的名字办理了一张卡，当时打到我卡里260万元；欠43万元房款，之前打了一张欠条。总房款为600万元。首付款打卡260万元，因首付款没交够出欠条43万元，欠条43万元后来没给付，我收到姜连富260万元以外没再收到他的其他交款。
证人赵某甲出庭作证证实，我自2013年7月开始任原告公司销售经理。姜大民（指被告）在我售楼处交房价款，他共买5套商服，售楼员是赵明（实际名字赵某乙），价格是跟吴总（吴凤丽）谈的，总价款600万元，交了260万元现金，出具1张43万元的欠条，开始时用他爱人名字签了一半。
证人赵某乙出庭作证证实，我系原告公司售楼员，原名别名赵明。姜连富经我手买的商服，2013年12月去看楼，2014年3月10日与吴总（吴凤丽）谈好价格成交。他买的是S2第1至5间商服，单价5000元左右，总价600万元。2014年3月10日交现金260万元，出欠条43万元，其余297万元做贷款，总面积1192.78平方米。3月10日我开了5张房票子，前3张写的是姜连富的名字，后2张是他爱人陆荣芬的名字。欠款43万元规定2014年8月15日前交，但欠款一直没到位。我为此得到260万元售楼款的提成，297万元的因姜连富未贷款，也没得到提成。
原告以此证人证言证明被告姜连富夫妇在原告售楼员赵明的介绍下购买原告开发的金山绿水小区S2-101-105商铺，纸面设计为1192.78平方米，价格5000元每平方米，实测前价款总额600万元，被告实际给付购房款260万元，余款340万元没有给付；经实测面积为1226.12平方米，拆改扩后实测面积为1618.36平方米，经讨要至今没给付剩余购房款。经质证，被告认为三证人均某某证实双方协商后变更的合同具有法律规定不成立的要件，原告仅靠推定说明该合同的违法性，不符合法律规定，故三证人证言仅就协议前变更作证，对变更后的单价、总价均某某证实，故该三证人证言不具有关联性。本院认为，
证据十五、260万元的情况说明，拟证明被告为了避税，低开房票，被告给我们出了一个340万元的欠条，与3500元/平方米元的差额是89万元，为了那个收据对开一个具。经质证，被告认为，原告自认170万元没有给被告，同时想通过情况说明证明89万元不存在，其理由是不存在的。170万元原告自认未履行后，此时89万元的收据已开具，且相隔一年，明显与原告所述事实不符。同时原告想通过该证据证明89万元不存在的事实，如89万元真不存在，原告当庭出示的被告签名的340万元欠条是不真实的。因该欠条中写明被告已付89万元，而原告刚才又称没付89万元，原告自相矛盾。所以法院不仅对该情况说明，还对340万元欠条不应予以确认。本院认为，
被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
证据一、2015年8月25日合同书一份。证明内容：被告向原告购买商品房约定的面积、单价及总价，且该合同已备案。经质证，原告对形式上的真实性无异议，该证据真实性仅表现在形式上，双方实际履行的是2014年10月18日的合同。该合同在原告主张权利过程中，不应作为约束双方权利义务的依据，应以双方实际履行的合同为依据。该合同套内面积写的与我方的合同内容不一致，也间接反映出双方只想走一个形式上的网签购买协议。因当初实测建筑面积为1226.12平方米。
证据二、银行转账凭条。证明内容：被告交款260万元。经质证，原告对真实性无异议，但结合凭条上的给付时间2014年3月10日支付260万元，与被告于2015年3月30日给原告出具的欠条尚欠340万元，足以说明被告是明确认可实际购房款为600万元。
证据三、收据2张。证明内容：原告收取被告房款891，420元。经质证，原告承认是其开的，但认为这个钱并没有实际交款，是含在260万元内，他是为避税让我们开的，这个钱我们没有收到。而且证据中也体现欠340万元的事实。且我方有未收到该款的证据，有个情况说明能证明被告拿走79万元现金。
证据四、销售不动产发票1张及税收缴款书1张。证明内容：被告已缴纳了应缴的全部税费。经质证，原告对证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为这两张是在不真实情况下出具的，合同书套内1500多米不能证明被告已完全履行了缴纳税义务，不能证明双方的售房客观上的单价。
证据五、房产证。证明内容：被告购买的房屋建筑面积及套内面积。经质证，原告对真实性无异议，对证明问题有异议。认为双方合同约定套内面积1500多平方米，但房产证为1226.12平方米，足以说明是原告所主张的及陈述被告与相关人员就拆改扩房产并办证是属实的。
证据六、收据2张。证明内容：被告已交纳进户费、相关房产的取暖费及入网费。经质证，原告对真实性无异议，但认为收款单位应出具发票才符合法定形式。
综合原、被告提交的证据和质证意见，本院对原告提交的证据认定如下：证据一、五、六、七、九、十、十一、十二、十三、十四，为合法有效证据，本院予以采信；证据二、三、八，与本案没有关联性，本院不予认定；证据四为通知及邮寄手续，因无法核实邮寄内容，故本院不予采信。本院对于被告提交的证据认定如下：证据二、五、六为合法有效证据，本院予以采信；证据一、三、四，对其证明内容部分采信。
经审理查明，2013年底，被告欲购买原告开发的金山绿水小区商服多次到原告的售楼处看楼。至2014年3月10日，原、被告协商一致，被告购买原告五套商服，单价为5000元/㎡，总房价600万元，当日，被告向原告支付房款260万元。并且，双方于2014年10月18日，签订了一份房屋买卖合同，并约定余款340万元的给付期限，其中297万元被告申请贷款后支付，余下43万元在原告为被告办理产权证后，被告申请装修贷款下来后支付。后经原、被告协商，为了达到避税的目的，原、被告又签订了，单价为3500元/㎡，总房价430万元的房屋买卖合同。同时，原告为被告垫付进户费84，257元、税款324，528.95元、赔偿款80，000元。后经实际测量被告购买的房屋超出原合同约定面积33.34㎡，被告应再行支付房屋差价款166，700元。根据原告申请，本院依法查询被告申请的贷款已于2016年1月29日下发给被告。该房屋已办理产权证照。
本院认为，本案的争议焦点：原、被告之间两次签订房屋买卖合同那个合同应为有效合同。原告主张应按第一份合同履行，被告主张应按交主管部门备案的合同履行。被告虽抗辩第二份合同是对第一份合同的变更，但与被告为原告出具的情况说明相互矛盾。因此，原告提出第二份合同是为了避税才签署，并非双方真实意思表示的理由符合常理。故本院对原、被告之间于2014年10月18日签订房屋买卖合同予以确认，根据合同约定余款340万元的给付期限，其中297万元被告申请贷款后支付，余下43万元在原告为被告办理产权证后，被告申请装修贷款下来后支付。根据审理查明，余款340万元的给付条件均已成立，故被告未按约给付房价款构成违约，因此，原告请求被告支付房款340万元及按约给付利息的请求，符合法律规定，应予支持；但原告要求被告按年息24%给付利息的利率标准过高，应予调整。原告主张被告给付垫付进户费84，257元、税款324，528.95元、赔偿款80，000元及被告应再行支付超面积的房屋差价款166，700元的诉请，因原告提供相应证据证实，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告姜连富给付原告黑龙江上峰房地产开发有限公司购房款3，566，700元（3，400，000元+166,700元）。
二、被告给付原告购房款利息196，168.5元（利率为月利率0.5%，自2016年1月29日给付至12月29日，共11个月）。
三、被告姜连富给付原告黑龙江上峰房地产开发有限公司垫付款488，758.95元（84，257元+324，528.95元+80，000元）。
上述一至三项合计4，251，654.45元，于判决书生效后15日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费39244元减半收取19622元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市人民法院。
审判员 马永富
二〇一六年十二月二十九日
书记员 王忠良