成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初5158号原告：张斌，男，汉族，1970年8月8日出生，住成都市锦江区。委托代理人：邵杰，中豪律师集团（四川）事务所律师，特别授权代理人。委托代理人：魏婧，中豪律师集团（四川）事务所律师，一般授权代理人。被告：保利（成都）房地产开发有限公司，住所地：成都高新区天府大道中段1号。法定代表人：吴章焰，系该公司董事长。委托代理人：杨慧，四川泰常律师事务所律师，特别授权代理人。委托代理人：魏揉柔，四川泰常律师事务所律师，特别授权代理人。原告张斌诉被告保利（成都）房地产开发有限公司（以下简称“保利公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理，依法适用简易程序，由审判员钟珏独任审判，分别于2016年9月22日、2017年3月24日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告张斌的委托代理人邵杰、魏婧，被告保利（成都）房地产开发有限公司的委托代理人杨慧、魏揉柔到庭参加诉讼；第二次开庭，原告张斌及其委托代理人邵杰、魏婧，被告保利（成都）房地产开发有限公司的委托代理人魏揉柔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张斌向本院提出诉讼请求：一、判令保利公司向张斌交付房屋；二、判令保利公司赔偿逾期交付房屋损失，计算方式为：从2014年11月15日起计算至房屋实际交付使用之日，以同地段同类房屋租金20000元/月为标准；三、判令保利公司承担逾期交付使用房屋期间张斌所购商品房的物业服务管理费及物管费滞纳金，从2014年11月15日开始计算至房屋实际交付之日止，物业费按照1178.87元/月的标准计算，滞纳金按照欠缴物管费为基数，按照每日千分之一的标准计算。事实及理由：2014年5月9日，张斌与保利公司订购了“保利·心语花园”项目一期13栋1单元1层1号商品现房，房屋地处拓新西三街46号，建筑面积336.82㎡。原被告于2014年5月15日签订《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”）、《保利心语花园（别墅）商品房买卖合同补充协议》及《保利心语花园首层花园使用协议书》，约定：房款总价为人民币5667907元，保利公司应于2014年11月15日交付房屋。张斌已于2014年10月26日按合同约定支付了全部购房款。张斌依买卖合同约定，于2014年11月15日前往收房，张斌收房时因房屋存在墙体大面积空鼓，砂浆不饱满，且部分砖砌体砂浆强度及标号不够，房间外墙渗水，所有结构与砖砌体相接位置均未拉钢板网，存在开裂风险等质量问题。张斌多次催促被告（含物业管理人员）就其所购商品房的质量问题给予整改，保利公司也多次整改，但仍未解决房屋外墙渗水等问题，致使张斌所购房屋无法满足基本使用及居住需要。截至起诉之时，房屋渗水及其他质量问题仍未得到解决。由于保利公司怠于维修，致使自2014年11月15日交房之日起至起诉之日，保利公司未能向张斌交付符合适用条件的房屋，致使张斌至今未能收房，已给张斌造成了巨大经济损失，故向法院起诉。被告保利（成都）房地产开发有限公司辩称，1、涉案房屋完全符合合同约定的交付条件，根据合同约定，因张斌原因未按期交付视为已交付。2、保利公司已按期履行交付义务，不存在逾期交房行为，因此保利公司不负有承担逾期交付使用房屋的损失赔偿责任。3、保利公司认可涉案房屋所存在一些质量瑕疵，构造柱水泥强度不够、墙体抹灰层返砂、墙面空鼓，但依据合同约定，保利公司仅负有整改义务，承担整改费用，且保利公司早已整改完毕，未给张斌造成任何其他损失。4、张斌主张物业管理费无事实及法律依据，原因一，保利公司并非物管公司，物管费属于张斌因享受物业服务而向物管公司支付，与保利公司无关。原因二，张斌并未实际缴纳物管费，其向保利公司主张未发生的费用无事实依据。原因三，依据合同约定，即使存在部分瑕疵，保利公司承担整改义务并未约定需承担整改期间的物管费，其次也无法律依据。原因四，保利公司在合理期间内整改完毕后，多次催促原张斌收房，张斌一直未办理收房手续，因此拖延物管费产生滞纳金对于扩大的损失应由张斌自行承担。经审理查明，2014年5月15日，张斌与保利公司签订《商品房买卖合同》、《保利心语花园（别墅）商品房买卖合同补充协议》，购买保利公司开发建设的位于拓新西三街46号（后更名为高新区天府四街2000号）13幢1单元1层1号（门牌号××房）现房（初始登记权证号：权××），房屋测绘建筑面积为336.82平方米，房屋总价款5667907元。合同第十条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2014年11月15日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书……”；合同第十二条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（(1)和(2)不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”；合同第十五条商品房质量、装饰、设备标准的约定“……（二）出卖人和买受人约定如下……3、交付商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：……（3）由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内对该商品房进行整改，并承担整改费用，但买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付……”；补充协议第九条约定：“……3.买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知……”。张斌于2014年5月9日向保利公司支付定金500000元、5月15日支付房款1200372元、10月26日支付房款3967535元，全额支付了所有购房款。之后，张斌到涉案房屋处收房，因发现房屋质量存在问题，未实际办理收房手续。对此，在庭审中保利公司认可涉案房屋在张斌收房时存在构造柱水泥强度不够、墙体抹灰层返砂、墙面空鼓的质量瑕疵。对于向保利公司提出整改要求的时间，张斌主张其于合同约定的收房时间即2014年11月15日到达涉案房屋处并向保利公司提出整改要求，并申请证人出庭为其证明。保利公司对此予以否认，主张张斌于2015年5月17日才向保利公司反映涉案房屋存在的质量问题。本院认为，张斌未能提供证据证明其于合同约定的交房日当日前往办理了交接手续并对涉案房屋的质量问题提出整改要求，其申请出庭作证的证人的证人证言因与其具有利害关系，不能单独作为认定事实的依据，且根据张斌提供的与物管公司工作人员微信沟通的记录、物管工作人员确认的质量问题反映单，时间均在2015年，故对于保利公司主张其于2015年5月17日才提出整改要求的主张予以采纳。提出整改要求后，保利公司对涉案房屋开始进行整改，2015年10月20日，保利公司向张斌发出《催收房通知书》，催促张斌前往办理房屋交接手续。张斌因整改未达要求未办理收房手续。对于整改完毕的时间，保利公司主张其于2015年8月15日整改完毕，张斌对此不予认可，根据张斌提交的与涉案房屋物业管理公司工作人员的微信记录，涉案房屋直至2016年6月仍未整改完毕。张斌认可涉案房屋已于2016年11月30日大体整改完毕。2016年12月3日，张斌前往收房，但物业管理公司因其欠缴物管费未与其办理房屋交接手续。2017年2月24日，张斌再次向保利公司发函催促交房，保利公司于2月27日签收。直至本案一审辩论终结前，保利公司未与张斌办理涉案房屋的交接手续。另查明，1、张斌为证明涉案房屋的出租标准，提供了成都豪庭锦城房地产经纪有限公司于2016年5月22日出具的一份《证明》，载明保利心语花园别墅装修带家具家电出租，租金为25000元/月。保利公司对此不予认可，并提供天府新区成都片区华阳中邦房屋信息部出具的一份《证明》，载明保利心语花园同地段住宅出租，租金标准约为1500元/月。2、涉案房屋于2011年5月18日通过建设单位、施工单位、监理单位共同对住宅工程质量分户验收合格、于2011年6月15日取得面积实测报告、于2011年9月14日取得建设工程规划合格证、于2011年9月22日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的验收合格，并进行了竣工验收备案登记。保利公司于本案庭审过程中向张斌出示了住宅使用说明书、住宅质量保证书。3、2016年3月24日，案涉房屋的物业管理公司保利物业管理有限公司成都分公司向张斌发出《物业管理服务费催收函》，载明：案涉房屋于2014年6月23日已具备交付条件，保利公司已向张斌发出《收房通知书》通知张斌于2014年7月8日前收房。该房屋自2014年7月1日至2016年2月29日的物业管理费为23578元，滞纳金为7256.2元。本院认为，张斌与保利公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。保利公司虽在合同约定的交房日期前取得了合同第十条约定的文件，并且进行了竣工验收备案登记，但因房屋存在构造柱水泥强度不够、墙体抹灰层返砂、墙面空鼓的质量问题影响张斌对房屋的正常使用，导致张斌无法对房屋进行正常装修，张斌拒绝收房并无不当。对于合同第十五条中“买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付”的约定，本院认为，此条款系保利公司为了重复使用而预先拟定，属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定的格式条款，该条款存在免除保利公司责任、排除张斌主要权利的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，保利公司未证明其采取了合理的方式提醒张斌注意免除或者限制保利公司责任的条款，且按照张斌的要求对条款予以说明，故该约定的内容应属无效，故对于保利公司主张已经于2014年11月15日交房的辩称不予采纳。直至本案一审辩论终结前，保利公司未能证明其已经向张斌交付涉案房屋，故对于张斌要求保利公司交付涉案房屋的诉请予以支持。对于违约责任，双方在合同中对于逾期交房约定了违约金，保利公司应当依据约定承担违约责任。根据合同第十二条的约定，保利公司应当按日向张斌支付已付款万分之四的违约金，张斌已付款为5667907元，按约定计算违约金为2267.16元/日，已经显著高于张斌主张的其因迟延收房受到的租金损失，故按照张斌的主张将违约金计算方式调整为20000元/月。对于违约金起算的时间，根据合同第十条、补充协议第十三条的约定，张斌应于2014年11月15日前办理房屋交接手续，张斌于2015年5月17日才前往涉案房屋处查验房屋并提出整改要求，故应当从此时开始计算，计算至保利公司实际交房之日为止。对于物业管理费及滞纳金，保利公司未向张斌交付房屋之前，张斌无须承担涉案房屋的物业管理费，张斌实际并未向物业管理公司支付过物业管理费，故对于张斌要求保利公司向其支付物管费及滞纳金的主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第四十条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告保利（成都）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张斌交付位于高新区天府四街13幢1单元1层1号房屋（初始登记权证号：权××号房屋）；二、被告保利（成都）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五内向原告张斌赔偿逾期交房的损失，计算方式为：从2015年5月17日起计算至实际交房之日止，按照20000元/月的标准进行计算）；三、驳回原告张斌其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取3311元，由被告保利（成都）房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  钟珏二〇一七年三月二十四日书记员  张勤