福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终2571号
上诉人（原审原告、反诉被告）：柯建章，男，1962年9月5日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：罗燕红，福建九鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：福建高信经济开发有限公司，住所地漳州市芗城区漳华路35号，组织机构代码75499027-4。
法定代表人：王丽玉，总经理。
委托诉讼代理人:郑志伟，福建三和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：周春辉，男，1972年5月21日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：郑志伟，福建三和律师事务所律师。
原审第三人：漳州柏桦担保有限公司，住所地漳州市龙文经济开发区柏桦木业有限公司内，组织机构代码66037510-7。
法定代表人:胡晓军，董事长。
上诉人柯建章、福建高信经济开发有限公司(已下简称高信公司)、周春辉因与原审第三人漳州柏桦担保有限公司(以下简称柏桦公司)居间合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第9758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人柯建章的委托诉讼代理人罗燕红，上诉人高信公司、周春辉的共同委托诉讼代理人郑志伟到庭参加诉讼。原审第三人柏桦公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柯建章上诉请求：1、判令撤销一审判决第一项，改判高信公司、周春辉支付居间酬金707150元；2、本案一、二审诉讼费由高信公司、周春辉承担。事实和理由：1、根据合同法第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。该条款所言之“合同成立”系指委托人与第三人的合同成立，与合同是否履行无关，因此委托人与第三人一旦订立合同完毕，签订了双方主体明确、基本条款齐全的合同，该合同即告成立，此时间点即为委托人给付酬金义务的生效点。此合同嗣后的履行情况并不影响居间人的报酬请求权，无论合同是附解除条件，抑或被解除、撤销、宣告无效，均不影响居间人主张报酬请求权。本案中，在上诉人的介绍下，被上诉人与第三人柏桦公司已经顺利地签订了《店面销售承包合同》，该合同已经生效且部分履行。对于该事实，从上诉人提供的（2013）漳民初字第11号《民事调解书》的内容可以得到印证，而且高信公司、周春辉在答辩并反诉状里也予以承认。因此，直至《店面销售承包合同》签订时止，上诉人作为居间人的合同义务已经完全履行完毕，其即有权要求被告支付全部中介酬金，被上诉人也应当按照合同的约定履行支付酬金的义务。本案双方当事人在《承诺书》约定的“该中介酬金将按买方支付购房款的额度比例支付”只是对款项约定了分期付款的方式，并不是对付款金额的多少约定的条件，该约定并不能免除被上诉人应当支付中介酬金的义务。2、即使本案是附条件的合同，但被上诉人故意阻止付款条件的成就，应视为付款条件已经成就。综观本案事实，造成房屋买卖合同最终解除的责任不在居间人，上诉人对此并不存在过错。按照双方当事人在《承诺书》里的约定，虽然双方对酬金的支付约定了附条件的条款，但根据（2013）漳民初字第11号《民事调解书》第一条的内容来看，被上诉人不但系自愿解除《店面销售合同》，而且还是在不惜额外赔偿柏桦公司400万元的情形下解除的，上诉人有理由相信，上述合同解除的主动方系高信公司、周春辉，被上诉人主观上恶意地阻止本案付款条件的成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的约定，应当视为付款条件已经成就，高信公司、周春辉应当支付剩余的酬金。高信公司、周春辉以未拿到承诺书中约定的购房款为由，拒绝支付中介酬金的主张没有法律依据，不应予以支持。
高信公司、周春辉辩称：柯建章的上诉请求不能成立，应予驳回。双方并不存在居间合同关系，双方签订的本案《承诺书》并不是居间合同，只是承诺书，或者是附条件的合约。因柯建章陈述和买方柏桦公司之间关系良好能够促成买卖成交，可以让柏桦公司包销高信公司、周春辉的41间店面并且有能力促使柏桦公司依约支付购房款，于是双方才签订了《承诺书》。但是柯建章并未促成柏桦公司支付购房款，因此高信公司不需要向柯建章支付酬金。
高信公司、周春辉上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判支持高信公司、周春辉要求柯建章返还92850元酬金的反诉请求。2．一、二审诉讼费用由柯建章承担。事实和理由：一审法院没有判决柯建章返还92850元是错误的。柯建章声称其可以让柏桦公司包销41间店面并且有能力促使柏桦公司依约支付购房款，于是双方才签订了本案的《承诺书》，承诺书约定：柯建章只有促成买方支付购房款的情况下，才能按买方支付购房款的额度比例支付酬金。在承诺书签订之后，基于柏桦公司已经支付定金，高信公司、周春辉依《承诺书》支付了92850元酬金给柯建章。在前案中，柯建章介绍柏桦公司和高信公司、周春辉签订的《店面销售承包合同》是由柏桦公司和柯建章提供的格式合同，其在合同中对双方履行时间上设置了合同陷阱，具有欺骗行为，是欺诈合同，应是无效合同，故本案《承诺书》也是无效的。柯建章取得的92850元酬金应予返还。退一步讲，即使《店面销售承包合同》有效，但该合同是由于双方履行时间上约定的陷阱及前案吕明宗不同意、不追认造成合同履行不能，并非高信公司、周春辉恶意阻止合同履行，由于柏桦公司起诉了高信公司、周春辉，为了避免讼累，双方调解结案，高信公司、周春辉因前案还给付了柏桦公司800万元，这是高信公司、周春辉的实际损失，可见高信公司、周春辉并没有恶意阻止合同履行的必要。柯建章没有依《承诺书》约定促使柏桦公司支付购房款，柏桦公司也取回了定金，故柯建章不应取得相应酬金而且须返还已取得的92850元。
柯建章辩称：一审未判决柯建章返还92850元是正确的，高信公司、周春辉主张双方签订的《承诺书》约定只有促成第三人支付购房款才支付酬金是不符合事实的，《承诺书》约定“本公司开发的高信花园，由柯建章促成买卖成交，本人及代表本公司愿意向柯建章支付人民币80万元整作为中介酬金，该中介酬金按买方支付购房款的额度《承诺书》中约定根据第三人支付购房款的额度支付柯建章酬金，属于分期付款的约定。高信公司、周春辉主张前案中柯建章介绍吕明宗与高信公司签订的《销售承包合同》是欺诈合同依据不足，该合同是合法有效的合同。而且《销售承包合同》的效力如何不影响本案讼争的居间合同的效力，不存在同时有效或者无效的情形。至于是否恶意阻止合同的问题，高信公司、周春辉向柯建章出具承诺书，高信公司、周春辉有义务说服吕明宗配合店面过户，但是高信公司没有说服吕明宗办理过户，是高信公司恶意阻止合同的成就。因此，高信公司、周春辉的上诉请求不能成立，其应按照承诺书约定支付剩余酬金。
柯建章向一审法院起诉请求：判令高信公司、周春辉偿还居间酬金707150元。
高信公司向一审法院反诉请求：判令柯建章返还预付的居间酬金92850元
一审法院认定事实：1、该41间店面系高信公司开发经营。2009年2月20日，高信公司与案外人吕明宗签订一份协议书。该协议书约定(摘要):(1)、吕明宗以每平方米4000元的价格向高信公司购买该41间店面；(2)、高信公司在吕明宗支付购房款之日起两年内有权以每平方米6000元的价格向吕明宗回购该41间店面，并由高信公司指定他人为回购主体。截止2009年6月3日，吕明宗已向高信公司支付全部的购房款。2011年5月30日，吕明宗取得该41间店面的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。2、2010年10月29日，周春辉代表高信公司与柯建章签订一份承诺书。该承诺书约定:“本人及代表本公司(高信公司)向柯建章承诺:若本公司开发的(高信花园)共41间店面由柯建章促成买卖成交。本人及代表本公司愿意向柯建章支付人民币合计80万元整作为中介酬金。该中介酬金将按买方支付购房款的额度比例支付，余额定在买方付清购房款之日时向柯建章全部付清，若食言本人愿意承担一切后果及全部责任。”同日，在柯建章的居间下，高信公司与第三人签订一份《店面销售承包合同》。该合同约定(摘要):(1)、高信公司受吕明宗委托，将该41间店面交由第三人承包销售；(2)、承包销售的价格每平方米1万元，总价款为3714万元；(3)、第三人必须在农历2011年1月18日前付给被告高信公司总价款的50%即1857万元（含定金200万元），于农历2011年4月18日前付清另50%总价款1857万元；(4)、高信公司保证其受吕明宗的委托，与第三人签订《店面销售承包合同》，否则由此造成的经济损失，由高信公司赔偿；(5)、高信公司在2011年1月18日前将该41间店面的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》完整办理至吕明宗名下，且每间店面均有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；(6)、本合同签订之日，第三人应给付高信公司定金400万元，其中200万元可抵第一次办理批量手续时的50%总售房款；(7)、第三人在农历2011年4月18日若未能将该41间店面全部售完，其必须选择与被告高信公司办理委托公证或交易过户，同时支付3714万元差额房款，否则取消定金。该《店面销售承包合同》签订后，周春辉在上述的承诺书上手写“①注:李天助先生的酬金由本人另得支付。②注:2010年11月1日已经支付92850元。”3、2011年6月30日，柏桦公司以高信公司、吕明宗及其妻子苏玉秀为被告，向漳州市中级人民法院提起民事诉讼，请求法院判令高信公司、吕明宗及苏玉秀办理该41间店面交易过户登记，并支付其违约金48万元。诉讼期间，吕明宗辩称，其没有授权高信公司出售该41间店面，高信公司无权处分该41间店面，柏桦公司与高信公司签订的《店面销售承包合同》无效。漳州市中级人民法院审理后认为，柏桦公司与高信公司签订的《店面销售承包合同》合法有效，并于2011年11月17日以(2011)漳民初字第131号民事判决书作出民事判决(摘要):柏桦担保公司应于判决生效后132日内完成《店面销售承包合同》所约定的店面销售任务，高信公司、吕明宗及苏玉秀应依《店面销售承包合同》的约定予以协助。高信公司与吕明宗不服该判决，上诉于福建省高级人民法院。福建省高级人民法院审理后认为，原判决认定事实不清，证据不足，逐于2012年11月23日以(2012)闽民终字第129号民事裁定书作出民事裁定:撤销原判，发回重审。重审期间，经漳州市中级人民法院主持调解，柏桦公司与高信公司、吕明宗于2013年8月8日达成调解协议(摘要):高信公司给付柏桦公司800万元，解除《店面销售承包合同》(即(2013)漳民初字第11号民事调解书内容)。
一审法院认为,在前案中［即(2011)漳民初字第131号一案］，吕明宗已于2009年6月3日向高信公司支付该41间店面的全部购房款，并于2011年5月30日取得该41间店面的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。因此，在吕明宗不同意且事后不追认的情况下，本案《店面销售承包合同》存在着履行不能的情形。尽管如此，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该《店面销售承包合同》仍然合法有效，受法律保护。由于本案承诺书约定的居间酬金是“按买方支付购房款的额度比例支付”的，且《店面销售承包合同》的履行不能源于吕明宗不同意、不追认，而非高信公司恶意阻止合同履行，故高信公司因合同履行不能产生的违约责任并不必然导致其应当支付相应的居间酬金。也就是说，在该承诺书未约定违约责任的情况下，柯建章依法能够主张的民事权利只能是相应的损害赔偿。因此，柯建章的诉讼请求不合法，不予支持。鉴于高信公司因本案承诺书应对柯建章承担违约责任，且柯建章确实为本案付出居间努力，故柯建章收取高信公司92850元，应当做为其居间的损害赔偿，无须返还（柯建章若认为该92850元不足于赔偿其损失的，其差额部分可另行主张权利）。高信公司的反诉请求，理由不能成立，不予采纳。柏桦公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审判。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、驳回柯建章的诉讼请求。二、驳回高信公司的反诉请求。案件受理费10872元，由柯建章负担；反诉费1060元，由高信公司负担。
对原审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案二审中双方均未提交新证据。
本案的争议焦点是：一、本案2010年10月29日的《承诺书》是否有效？二、高信公司、周春辉应否向柯建章支付居间酬金？如应支付，数额如何认定。对此，本院予以分析认定如下：
一、关于本案2010年10月29日的《承诺书》是否有效的问题
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定；第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案《承诺书》未存在上述法律规定的无效的情形，从依法订立之日起生效。上诉人高信公司、周春辉主张本案2010年10月29日的《承诺书》无效的理由不能成立。高信公司、周春辉认为高信公司与柏桦公司签订的《店面销售承包合同》因植入欺诈条款导致无效，故本案《承诺书》亦因存在欺诈无效。经审查，在另案已生效的（2013）漳民初字第11号民事调解书中，高信公司自愿解除《店面销售承包合同》，并双倍返还原审第三人购房定金，说明《店面销售承包合同》系合法有效的合同，无效的合同自始无效，不需解除。何况，诚如高信公司、周春辉所主张，《店面销售承包合同》存在欺诈，根据《合同法》规定，因欺诈而订立的合同属于可撤销合同，并非无效合同，在法定期间内高信公司并未主张撤销，因此，高信公司认为该《店面销售承包合同》无效没有法律依据。此外，高信公司虽在上诉状中主张《承诺书》无效，但其在二审庭审发表辩论时，明确承认本案承诺书是双方真实意思表示，并以柯建章没有按照承诺书的约定促成买卖成交为由，主张柯建章返还居间酬金，高信公司的陈述前后相互矛盾，该《承诺书》是柯建章和高信公司的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。高信公司主张《承诺书》无效的依据不足，本院不予支持。
二、关于高信公司、周春辉应否向柯建章支付居间酬金，如应支付，数额如何认定的问题
本院认为，如上述焦点一分析，《承诺书》合法有效，该《承诺书》符合法律规定的居间合同的特征，双方之间的法律关系为居间法律关系。该《承诺书》对合同的签订方柯建章和高信公司、周春辉均具有法律约束力，双方均应按照《承诺书》的约定全面履行合同义务。高信公司、周春辉在《承诺书》中向柯建章承诺：若高信公司开发的高信花园共41间店面由柯建章促成买卖成交，周春辉、高信公司愿意向柯建章支付80万元作为中介酬金。该中介酬金将按买方支付购房款的额度比例支付，余额定在买方付清购房款之日时向柯建章全部付清。关于《承诺书》中记载的“买卖成交”的理解及80万元酬金的支付条件，双方存在争议。柯建章认为“买卖成交”指的是房屋买卖合同的订立，即其促成买卖合同订立后高信公司、周春辉就应支付中介酬金，而高信公司、周春辉则认为“买卖成交”是指房屋买卖合同履行，只有房屋买卖合同实际履行即买方全额支付购房款后才全额支付80万元酬金。对此本院认为，结合双方的诉辩理由、庭审陈述及本案一审已查明的双方无异议的事实以及双方订立《承诺书》的目的，可以认定“买卖成交”应理解为店面买卖合同的实际履行。根据《承诺书》约定内容以及《店面销售承包合同》签订后柏桦公司支付高信公司购房定金400万元、高信公司已向柯建章支付中介酬金的事实，柯建章收取酬金92850元合法有据，高信公司、周春辉无权要求柯建章予以返还。由于柏桦公司签订《店面销售承包合同》并支付400万元定金后，未再向高信公司支付《店面销售承包合同》项下的购房款，故《承诺书》约定的“余额定在买方付清购房款之日时向柯建章全部付清80万元”的中介酬金的支付条件尚未成就，柯建章主张高信公司、周春辉应支付80万元中介酬金，依据不足。《承诺书》约定80万元中介酬金的支付条件是店面买卖成交、买方全额支付购房款，而买方事实上并未全额向高信公司支付购房款，造成《店面销售承包合同》未能履行的原因系高信公司未按照2009年2月20日《协议书》的约定，向房屋的所有权人吕明宗行使讼争的41间店面的回购权，亦在未获得吕明宗授权委托出售的情况下擅自销售，高信公司对《店面销售承包合同》的不能履行负有全部过错责任。若高信公司有权处分讼争的41间店面，将店面交付给买方并办理店面过户手续，则买方亦应已向高信公司支付全部购房款，本案《承诺书》约定的酬金也会依约履行。实际上，买方柏桦公司在前案的诉讼请求也是要求履行《店面销售承包合同》，因客观上不能履行方通过调解解除。本案《承诺书》仅约定了在店面买卖成交的情况下，高信公司、周春辉应按买方支付购房款的情况向柯建章支付中介酬金，但并未约定在《店面销售承包合同》因故不能履行的情况下如何支付居间报酬，属于约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确的，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案《店面销售承包合同》因高信公司的过错导致无法履行，高信公司理应因自身过错导致买卖未能成交承担责任，造成店面买卖合同不能实际履行的责任不在柯建章。因合同一方的责任造成合同约定的条件不成就，本应视为条件成就，但本案双方约定的居间报酬过高，综合本案的实际情况和居间人的劳务付出，本院酌情予以调整。高信公司、周春辉应按照《承诺书》约定的80万元中介酬金的30%，即24万元向柯建章支付中介酬金。扣除高信公司、周春辉已支付的中介酬金92850元，高信公司、周春辉还应向柯建章支付的中介酬金是147150元。
综上所述，本院认为，高信公司、周春辉要求柯建章返还已支付的92850元的上诉请求不能成立，应予驳回；柯建章认为高信公司、周春辉还需向其支付中介酬金707150元的理由部分成立，本院予以采纳，超出部分不予支持。一审判决驳回高信公司、周春辉的反诉请求正确，但驳回柯建章的全部诉讼请求有误，本院予以纠正。原审第三人柏桦公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第9758号民事判决第二项；
二、撤销漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第9758号民事判决第一项；
三、福建高信经济开发有限公司、周春辉应于本判决生效之日起十日内向柯建章支付中介酬金147150元；
四、驳回柯建章的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费12993元，由福建高信经济开发有限公司、周春辉负担4921元，柯建章负担8072元。一审案件受理费10872元，由柯建章负担8610元，高信公司、周春辉负担2262元；一审反诉受理费1060元，由高信公司负担
本判决为终审判决。
审判长孟庆彩
代理审判员 张阿娇
代理审判员 谢建才
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 陈舒婷
附注：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。