湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终2827号
上诉人（原审被告）：梁欢。
委托代理人：王滋楚，湖北扶轮律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张忠义。
委托代理人：王滋楚，湖北扶轮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：熊应生。
委托代理人：姚远，湖北华隽律师事务所律师。
上诉人梁欢、张忠义因与被上诉人熊应生返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第04139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年10月14日，熊应生诉至一审法院，请求判令：1、确认梁欢与张忠义签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；2、确认梁欢将武昌区丁字桥路104-106号2栋1层3室房屋过户给张忠义的行为无效；3、张忠义向熊应生返还武昌区丁字桥路104-106号2栋1层3室房屋；4、由梁欢、张忠义承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：2014年8月25日，熊应生出具《委托书》，载明“委托人熊应生，受托人梁欢，我熊应生决定出售坐落于武汉市武昌区中南路街丁字桥路104-106号2栋1层3室，建筑面积37.54平方米的一套房屋。《房屋所有权证》编号：武房权证昌字第××号，《国有土地使用证》编号：武昌国用（改2014）第2102号。现我全权委托梁欢为我的代理人，代理我办理下列事宜：1、代理我出售上述房屋，签订房屋买卖合同（协议、契约），并代收房款。2、代理我办理上述房产的交易和过户等相关手续。3、如遇买方需贷款，则代理我配合买方办理银行贷款手续。受托人无转委托权。委托人梁欢在授权范围内所签署的相关文件，我均予承认并承担相应法律责任。委托期限：自公证之日起至上述委托事项办完为止。委托人熊应生”。
2014年8月28日，熊应生与梁欢签订《借款合同》，合同约定：熊应生向梁欢借款人民币250000元，借款期限2014年8月28日至2014年10月27日，月利率为2.4%。
同日，熊应生出具《承诺书》，承诺“因经营需要，承诺人熊应生特向梁欢借款25万元整。并以土地证武昌国用（2014）第2102号武昌区中南路街丁字桥路104-106号2栋1层3室、所有权证昌字第××号的房产做抵押。若未能按与梁欢签订的人民币借款合同（编号：2014年01号）执行还款，逾期后所产生的催收、过户、拍卖、诉讼等相关责任及费用等一切后果由熊应生承担。承诺人熊应生”。
同日，梁欢通过银行汇款232500元至熊应生账户。
同年8月29日，熊应生就2014年8月25日出具的《委托书》的签名、指印在湖北省武汉市黄鹤公证处办理了公证。
2015年6月4日，梁欢以熊应生名义与其公爹张忠义签订《武汉市存量房买卖合同》，将上述武昌区中南路街丁字桥路104-106号2栋1层3室房屋以200000元出售给张忠义。
同年6月9日，上述房屋登记至张忠义名下。
同年6月9日，张忠义领取上述房屋的《房屋所有权证》。
现熊应生以梁欢、张忠义的行为侵害其合法权益为由，诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院认为：民间借贷的迅猛发展与其规范化、阳光化尚需时日之间的矛盾，使“担保性”房产委托书公证在民间借贷中悄然流行。所谓“担保性”房产委托书，是指委托人同时也是民间贷款的借款人，以自己的房产为自己的借款作担保，不通过房产部门的抵押，授权他人（××）代为办理房产的出售、收款等事宜而单方签署的法律文书。其初衷在于房产既为委托人的借款做了担保，又能保证借款人在不能及时清偿借款时，其不能亲自处理房产的相关事宜提供了方便，同时又为受托人及时收回借款提供了信用。“担保性”委托书一般操作流程如下：资金出借人在向借款人放贷的同时，要求借款人到公证机构申请办理委托书公证，内容为全权委托出借人或出借人指定的人代为出售其房产，委托权限含签订买卖合同、办理房产交易过户、领取售房款等。如借款人到期不还款，受托人利用委托书督促其还款，否则就将其房产出卖用于还款。2014年8月25日熊应生出具《委托书》就是“担保性”委托书，双方的真实法律关系是借款担保关系，其处分的房产实际是借款的担保物或抵押物。
根据《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。但是以“担保性”委托书方式追债的，出借人可以不经协商直接出卖委托人的房产用于抵债，委托人实际上完全丧失了诉讼权利，其合法权益必然受到侵犯。“担保性”委托书变成了委托人的“卖身契”。从出借人的利益角度讲，“担保性”房产委托书应该具有法律上的担保作用。但从法理及实践的两个角度分析这种委托书均不可能发挥担保作用。根据《中华人民共和国担保法》第九十三条的规定，担保合同可以是书面的保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同，也包括当事人之间的具有担保性质的信函、传真等，也可以是主合同中的担保条款。其内容应当明确担保的债务金额、期限等等，而“担保性”房产委托书中看不到一点担保意思表示，此委托书显然不符合担保合同的形式要求。另外，委托人可以单方随时撤销变更委托书，让受托人手中的委托书变成一张废纸，出借人无法在其不还款时实现卖房抵债的目的。可见，出借人期望一纸委托书保证自己的债权安全完全是一种有极大风险的做法。“担保性”房产委托书其法律效力缺乏有效支撑。
对于“担保性”委托书的合法性，首先，委托书意思表示不真实。从委托的法律本质来看，委托是委托人基于对受托人的信任，主动授权受托人代理相关事务。但“担保性”委托书的委托人出具委托书并不是基于对受托人信任，相反是被动的，是出于无奈，甚至是被受托人挟制或欺骗；委托人与受托人可能刚刚认识或者素不相识，几乎没有信任基础。从委托的目的来看，委托的本意是为了实现委托人的目标——卖房，但“担保性”委托书的真实目的不是卖房，只是以委托形式担保债务；即使不按时还款，也不一定要卖房还债，也可以以其他方式筹措资金还款。借款人如真的要以卖房形式借款，何必要向他人借高额利息贷款，不如直接卖房解决资金困难。由此可见，委托人的真实意思表示应当是以委托书为自己提供一个还款担保，给予出借人一个保障而已，而不是真正的卖房。但在其委托书内容中显示的都是信誓旦旦的全权委托，以虚构的关系、极大的信任、最大的权限向出借人出具委托书，显然其意思表示是虚假的。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，行为人的意思表示应当真实是民事法律行为成立和产生效力的实质要件之一，如果虚假，那么委托行为显然不能成立和产生效力。其次，“担保性”委托书内容显失公平。在民间借贷中，很少对担保的房产进行公平、准确的评估，经常出现房产价值大大高于借款金额的情况。出借人并不考虑其差额，仍然要求借款人出具全权委托卖房的委托书，而且委托书并不限制出卖的最低价格。一旦真的发生不能还款，出借人持委托书卖房，极有可能故意低卖或隐瞒真实成交价格，有的还搞虚假买卖、卖给出借人的关系人。事实上，这种卖房抵债方式极易损害借款人的合法利益。其根本原因在于担保性委托书的委托人与受托人之间并无信任关系而是利益冲突关系，受托人不可能在发生还款纠纷的时候维护委托人的利益、执行委托人的意志。从借款金额和房产实际价值的差额的角度来看，担保性委托书的内容多数是显失公平的。另外，“担保性”委托书的权限过于宽泛，几乎是全权委托，也有显失公平之嫌。显失公平的民事行为一方有权依法申请人民法院予以变更或撤销，被撤销的民事行为从开始起不发生法律效力。因此，“担保性”委托书多数情况下存在着可变更、可撤销的风险，其效力可想而知。因此，“担保性”委托书在法律上存在许多问题，其法律效力缺乏有效支撑。这种委托书、这种卖房抵债方式，既侵犯了借款人的合法利益，也不能保障出借人的债权，极易引发纠纷。其根本原因在于“担保性”委托书的委托人与受托人之间并无信任关系而是利益冲突关系，受托人不可能在发生还款纠纷的时候维护委托人的利益、执行委托人的意志。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，梁欢在明知所持有的委托书仅是担保性文件，委托书中所担保的事项也并未发生的情况下违背其与熊应生的真实意愿与张忠义履行了交易手续，且梁欢在没有定价权的情况下以明显低于市场的不合理的合同价与张忠义成交，梁欢与张忠义既有明显的利害关系，房屋买卖价格显失公平，同时也无房款交易流水及凭证，应认定为恶意串通，严重损害所有权人熊应生利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。综上所述，判决：一、确认梁欢与张忠义签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；二、确认梁欢将武汉市武昌区丁字桥路104-106号2栋1层3室房屋过户给张忠义的行为无效；三、张忠义于一审判决生效之日起十日内向熊应生返还武汉市武昌区丁字桥路104-106号2栋1层3室房屋。一审案件受理费4539元由梁欢、张忠义负担。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，上诉人梁欢、张忠义不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误，梁欢与张忠义签订的《武汉市存量房买卖合同》合法有效。1、房屋买卖合同是双方真实意思的表示，梁欢取得代表熊应生出售诉争房屋的资格，梁欢卖房及张忠义买房的意思表示真实有效，并办理了过户，张忠义合法获取了争议房屋的房屋所有权证及国有土地使用证。2、房屋买卖价款合理，该房屋建筑面积37.54平方米，出卖价20万元，房屋均价5328元，属于合理价格。即使熊应生认为出售价格偏低，也只能就价格提出异议，向梁欢另行主张权利。3、梁欢与张忠义房屋买卖合同不违反任何法律规定，也没有任何非法目的存在。梁欢与张忠义虽是亲属关系，但不妨碍买卖合同的成立和生效。梁欢代表熊应生将诉争房屋过户给张忠义完全符合法律规定，过户行为合法有效，不存在恶意串通。张忠义合法取得诉争房屋，没有将房屋返还给熊应生的义务。上诉请求：1、撤销原判，驳回熊应生的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由熊应生承担。
被上诉人熊应生口头答辩称，本案实质上是民间借贷的经济纠纷，熊应生已经归还了借款且支付了利息，梁欢应该将诉争房屋还给熊应生，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人梁欢、张忠义向本院提交如下证据：
证据一、申请出具无婚姻登记记录查询证明声明书，拟证明熊应生于2015年5月18日到武昌区民政局申请办理无婚姻登记记录证明，熊应生对于房屋买卖是知情并配合的。
证据二、无婚姻登记记录查询证明，拟证明房屋交易的时候，如果没有无婚姻登记记录证明，交易双方必须到房地局办理过户手续，如果有该证明只需要代理人去办理，本案中熊应生提供了该证明，熊应生对于房屋买卖是知情并配合的。
被上诉人熊应生向本院提交如下证据：
证据一、亿房网2015年5月、6月武汉商品住宅市场分析，拟证明2015年5月-6月诉争房屋周围的住宅均价超过1万元／平方米。
证据二、营业执照及照片，拟证明诉争房屋是商铺，并非住宅。
证据三、刘亮的证人证言，拟证明梁欢处置熊应生的房产时，熊应生并不知情。
经质证，被上诉人熊应生对上诉人梁欢、张忠义提交的证据发表如下意见：对证据一的真实性没有异议，这是对方通知其去办理的，但是其不知道梁欢是要卖房子，无法达到证明目的；对于证据二的真实性有异议，且无法达到其证明目的。上诉人梁欢、张忠义对被上诉人熊应生提交的证据发表如下意见：证据一是网上下载的，对其真实性有异议；对证据二的营业执照的真实性有异议，且与本案无关，照片上是本案诉争房屋，但该房屋是住宅，不是商铺，证据二不能达到其证明目的；证据三无法达到证明目的。
本院认为，梁欢、张忠义提交的证据一，熊应生对其真实性没有异议，本院对证据一的真实性予以确认；证据二无法达到其证明目的，本院不予采信。熊应生提交的证据一系网上下载，真实性无法确定，本院不予采信；证据二的营业执照与本案无关，照片不能证明诉争房屋是商铺，不能达到其证明目的，本院不予采信；证据三的证人证言与本案没有关联性，本院不予采信。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2015年5月18日，熊应生出具一份《申请出具无婚姻登记记录查询证明声明书》，载明：本人因房屋买卖需要，申请出具无婚姻登记记录查询证明。
本院认为，熊应生虽然于2014年8月25日向梁欢出具了《委托书》，委托梁欢出售本案诉争房屋，但是2014年8月28日，熊应生又与梁欢签订了《借款合同》，同日，熊应生出具《承诺书》，承诺“因经营需要，承诺人熊应生特向梁欢借款25万元整。并以土地证武昌国用（2014）第2102号武昌区中南路街丁字桥路104-106号2栋1层3室、所有权证昌字第××号的房产做抵押。”结合《委托书》、《借款合同》和《承诺书》的内容来看，《委托书》和《承诺书》的性质都是作为《借款合同》的担保，委托梁欢出售房屋并不是熊应生的真实意思表示，双方的真实法律关系应该是民间借贷关系。梁欢、张忠义认为熊应生于2015年5月18日出具《申请出具无婚姻登记记录查询证明声明书》可以证明熊应生对于梁欢出售房屋是知情的，但是梁欢在没有与熊应生协商房屋价款的情况下，直接以明显低于市场的不合理的价格与张忠义交易，且没有房款交易流水及凭证，严重损害了熊应生的利益，应属于恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，梁欢与张忠义签订的《武汉市存量房买卖合同》应属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，张忠义应当将诉争房屋返还给熊应生。关于熊应生请求确认梁欢将诉争房屋过户给张忠义的行为无效的诉讼请求，因该项诉讼请求涉及到对诉争房屋所有权转移登记行为的审查，不属于人民法院民事案件的受理范围，本院不予审理。
综上所述，梁欢、张忠义的上诉请求和理由无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第04139号民事判决第一项、第三项。
二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第04139号民事判决第二项。
三、驳回熊应生的其他诉讼请求。
一审案件受理费4539元，由熊应生、梁欢、张忠义各负担1513元。二审案件受理费4539元，由熊应生、梁欢、张忠义各负担1513元。
本判决为终审判决。
审判长 李 瑜
审判员 张立新
审判员 黄 更
二〇一六年七月十二日
书记员 黄 劼