辽宁省营口市站前区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0802民初408号
原告白某，现住营口市。
委托代理人韩伟，系营口正大法律服务所法律工作者。
被告营口圣泽物业管理有限公司，地址营口市站前区小雨嘉园小区12。
法定代表人赵某某，系该公司经理。
委托代理人鲍某某，系营口市站前区法律服务所法律工作者。
原告白某诉被告营口圣泽物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告白某诉称：原告2011年1月1日至2015年9月17日购买入住小雨嘉园小区住宅，入住后，原告与被告签订《小雨嘉园服务合同》一份。原告于2010年购买该住宅至2011年开始，原告居住的小雨嘉园小区顶楼就发现房屋有漏水，东墙有裂缝，多处漏雨，原告多次找到被告并按照被告的要求提供了原告的房照复印件及维修基金收据复印件，提交后又多次找过被告，要求为其该房漏雨、墙体裂缝等问题给予维修，但被告始终没有结果，后来因原告着急结婚用该房，就于2011年自行进行了维修，此次维修该房共计花费3000余元，维修后居住至今仍有多处漏雨，无法修理，给原告造成了众多困难和不便，严重影响了原告人的正常起居生活及使用。为此，原告尽管多次找到被告要求为其维修，但被告至今不理，也没有为原告进行维修，所以原告今天依法向贵院提起诉讼，请求依法判令被告为原告维修房屋的破损外承担相应损失赔偿费3000余元。因原告是居住该小区。依据原、被告签订的《小雨嘉园服务合同》的相关规定，依法应承担相应赔偿责任及维修责任。原告的诉请相信贵院能依法审判，由此来维护原告的合法权利及利益。
被告营口圣泽物业管理有限公司辩称：第一，关于原告提出房屋东墙裂缝多处漏雨的原因，被告认为该房屋因墙体裂缝系属于卖方即地产开发公司主体交付时房屋质量确有瑕疵；在规定的保修期内，因勘察设计、施工、材料等原因造成质量缺陷，应由责任单位负责维修。《建筑法》第62条规定：建筑工程实行质量保修制度。《建设工程管理条例》第6章专门对此制度进行了规定。《建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》中规定了该制度的具体实施办法。《商品房销售管理办法》第33条规定：房地产开发企业应当对所售的商品房承担质量保险责任。此外，房地产开发企业还应当向买受人提供《住宅质量保证书》。这是其对销售的商品方承担质量责任的法律文件，并按保证书的要求承担维修责任。因此对于保修期限内发生的保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，对住户造成损失的，还应当赔偿住户的损失。在正常使用条件下，建设工程保修范围和期限为主体5年，防水工程防渗漏为5年。依照以上法律依据，原告应当在质保合理期间内向房屋出卖方提出维修或承担赔偿等法律责任，但原告未向开发公司提出申请，原告人对房屋漏水负有及时告知的义务。故原告的房屋漏水侵害事实与被告无关，原告要求被告赔偿也未有法律依据。第二，被告曾多次向原告维修过该房屋，依法履行了服务合同维修、养护、管理和维护的义务；原告的房屋墙体裂缝漏水确，被告曾多次维修，但属于房屋质量主体瑕疵等原因，只能维持现有的维护水平，但不可能从根本上修好，被告已经尽心尽责的认真履行了维修服务义务，原告未通知被告，私自花钱维修，改变房屋整体布局属于违反物业服务合同约定的；原告违约在先，依据《民法通则》第106条：公民、法人违法合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第101条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原告违约在先，导致影响了整体布局，被告有权要求原告承担损失及恢复原状。第三，关于原告私自花销3000元维修费的事实及所开具的票据不符合法定证据要件；原告应当出具正规维修服务资质企业的发票单据，但原告向法庭出具的属于收据，该收据不能证明是正规维修工程企业开具的，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；又依据《最高人民法院关于适用民事诉讼法解释》第108条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。依据上述规定，原告的维修事实应当出具正规有效的企业发票单据，原告未有依法出具，应当负有继续举证的法律责任，如举证不能应当承担败诉及不利的法律后果。综上所述，被告依法履行了物业维修服务义务，原告的房屋确属于开发公司交付主体时遗留的质量问题，属于陈年老账，原告未能及时保修，另外原告也未经被告许可私自改变房屋整体布局，系违约在先，依据《民法通则》、《合同法》及《民事诉讼法》相关规定，恳请贵法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年5月9日,原告白某购买了坐落于营口市站前区小雨嘉园小区房产，该房产房屋面积为136.5平方米。小雨嘉园小区从2006年至2011年5月由被告营口圣泽物业管理有限公司管理。2011年5月后成立业主委员会。由业主委员会与圣泽物业公司签定服务合同，双方约定被告为小雨嘉园提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为0.5元/平方米/月，业主按年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月1日起缴纳全年物业费用。2011年度，原告出现房屋墙体漏雨、裂缝等问题，被告并未给予及时协助维修。该年度，原告自行对其进行了维修。被告曾于2014年向本院起诉原告，要求原告缴纳2011年1月1日起至2014年1月1日止拖欠的物业服务费3276元。2014年11月17日，本院做出（2014）站民一初字第00752号民事判决书，判决本案原告白某给付被告物业服务费3276元（2011年1月1日起至2014年1月1日全额物业费），其中2011年物业费为819元。
本院所确认的上述事实，有庭审笔录及相关证据在卷为凭，并经本院审查，可以采信。
本院认为：原告主张其房屋有漏水，东墙有裂缝，多处漏雨给其造成了损失，要求被告赔偿3000元。关于该项诉请，原告于2006年5月9日购买本案诉涉房产，因此自购买之后的房屋质量保障期，即五年之内应当由出售该房产的房地产开发商就房屋质量问题承担维修义务，五年之外由被告协助原告维修其外墙公共部分，即使用房屋维修基金进行维修。故此原告房屋从2011年5月10日开始的外墙公共部分，应由被告协助进行维修。从原告提供的证据可以证明原告的房屋存在损失，但是3000元维修金额，证据不足，因被告的物业服务存在瑕疵，可以从原告已向被告缴纳的物业费中扣除部分金额，以确定物业服务合同违约金。综合原告实际维修程度及被告物业管理服务瑕疵程度，被告承担物业服务瑕疵的比例应当为其缴纳2011年度物业费819元。原告维修之后该房屋维持至今的墙体问题，被告不应再承担责任，所以被告一次性给付原告服务合同违约金为819元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告营口圣泽物业管理有限公司给付原告白某物业管理违约金819元（2011年度物业费）。
上述款项被告于本判决书生效后十日内给付原告，若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。
案件受理费50元由被告承担，原告已预交本院，由被告给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。
审 判 长 王 岩
审 判 员 李宗原
人民陪审员 郑 嵩
二〇一六年四月二十三日
书 记 员 李 金