黑龙江省七台河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）七民终字第212号
上诉人（原审原告）董万金，男。
委托代理人薛玉珍，女。
上诉人（原审被告）七台河市东方物业管理有限责任公司。
法定代表人杨绪良，男，经理。
委托代理人孙文城，男。
上诉人董万金与上诉人七台河市东方物业管理有限责任公司（以下简称东方物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服七台河市桃山区人民法院（2013）桃民初字第238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董万金的委托代理人薛玉珍，上诉人东方物业公司法定代表人杨绪良及委托代理人孙文城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，董万金于2004年购买东方花园1-2栋4号商服用于经营七台河市桃山区东方社区卫生服务站。2007年董万金发现屋内长时间漏水，造成墙体严重损坏，董万金找到东方物业公司反映此事，并要求东方物业公司给予维修。2007年11月10日，董万金与东方物业公司签订房屋修复与交纳物业费协议书，协议约定“董万金缴清2005年-2007年物业费，东方物业公司于2008年5月底前将漏水楼顶连同水浸墙体处理好，达到质量技术标准”。协议签订后，东方物业公司一直未予维修。后于2008年6月2日再次出具承诺书一份，承诺“如发生漏点马上修理，达到不漏为止，如因漏水造成相关损失，由物业承担，按漏点处给予补偿”。董万金房屋至今仍存在漏水情况，董万金与东方物业公司就赔偿事宜协商未果，故诉至法院。案件审理过程中，董万金申请对房屋受损维修费用进行评估，经七台河市旭太价格评估有限责任公司作出价格评估报告书，结论为“房屋受损维修费用为3007.00元”。
原审法院认为，董万金购买房屋后，在使用过程中发现房屋存在漏水情况，董万金与东方物业公司于2007年11月10日签订了房屋修复协议书，东方物业公司承诺将漏水楼顶连同水浸墙体处理好，达到不漏为止，如因漏水造成相关损失，由物业承担，按漏点处给予补偿。依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”的规定，对董万金受到的损失，应由东方物业公司承担赔偿责任。经鉴定，董万金房屋维修的损失为3007.00元。对于董万金要求东方物业公司给付收入损失42000.00元的问题，因未提供充足的证据证明其实际经营损失，故对其该项诉求不予支持。对于东方物业公司抗辩称董万金起诉已过诉讼时效的问题，因东方物业公司于2008年6月2日出具承诺书后，房屋仍一直存在漏水情况，且董万金所举录音证明一直在与东方物业公司协商维修及赔偿事宜，董万金起诉未超诉讼时效，故对于东方物业公司的抗辩观点不予采信。对于东方物业公司抗辩称已将房屋维修完毕的问题，但未举出相关证据佐证其观点，亦未提供董万金验收合格等相关证据，故对东方物业公司该抗辩观点不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）项、第一百四十条，《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条之规定，判决如下：东方物业公司给付董万金房屋维修损失3007.00元，于判决生效后立即给付；二、驳回董万金其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由东方物业公司承担。
判后，董万金、东方物业公司均不服该判决，分别向本院提起上诉。
董万金上诉称，本案系因被上诉人未履行物业服务义务，引发的物业服务合同纠纷。上诉人居住的东方花园1-2栋4号楼在被上诉人物业服务范围，该房屋自2007年楼顶常年漏水，造成上诉人的屋内墙体严重损坏发霉，上诉人一直找被上诉人要求对漏水楼顶及屋内受损墙体进行维修，并到相关部门投诉后，被上诉人就房屋修缮事宜多次做出承诺。2008年6月2日最后一次书面承诺“如发生漏点给予修理，达到不漏为止，如因漏水造成相关损失，由物业承担，按漏点给予补偿”。但被上诉人一直没有兑现承诺，未履行维修义务，上诉人的房屋至今仍存在漏水现象，致使房屋持续遭受水浸损害的事实经原审依法确认，上诉人的实际损失应予支持。因上诉人的房屋用于经营医疗卫生服务，2008年-2012年期间因房屋漏水，室内墙体霉变长毛，达不到医疗服务标准，七台河市卫生局多次下发整改通知书，而不能正常营业。上诉人分别于2008年6月、2012年6月在卫生局下发整改建议通知后，为恢复正常营业两次自行处理墙体、更换石膏板、粉刷房屋，两次共支付人工费、材料费6500.00元，但不久便又因漏水而发霉，致使上诉人的妇科诊室不能继续租赁，上诉人被迫退还已收取的租金，造成上诉人购买的医疗仪器闲置及应收益损失42000.00元（2008年-2014年）。鉴定确定的维修费3007.00元，系房屋室内现时需要的维修费用，并不包含上诉人之前两次维修实际产生的维修费用及房屋外面现在持续渗漏的维修费用。上诉人主张的损失均属于被上诉人未履行修缮义务造成的实际损失，且上诉人在原审中提供14组证据证明该损失的客观存在，原审法院不尊重客观事实，以原妇科诊室承包者举家南迁，不能出庭作证等为由不予认定上诉人的损失，属于事实认定不清，明显有失公平，二审应予改判。同时，原审法院未依法判令被上诉人履行承诺对房屋室外渗漏处履行修复义务。现房屋仍持续渗漏，导致诱发本案根本原因未能解决，请二审法院依法判定被上诉人对房屋室外渗漏处履行彻底修复义务。另外，原审判决已经对鉴定确定的维修费3007.00元予以认定，那么因鉴定产生的鉴定费1000.00元属于因诉讼产生的合理费用支出，原审判决未明确判决由谁承担，属于判决漏项，二审法院应判决由被上诉人承担。综上，上诉人的损失是因被上诉人不履行物业服务义务造成的，有事实及证据证明属于合理诉求，有违公平公正原则。请二审法院撤销原判，改判被上诉人承担上诉人的全部损失，维护上诉人的合法权益。
东方物业公司上诉称，被上诉人董万金在2004年在东方花园开发商鸿森房地产开发公司购买了东方花园1－2栋4号商服楼。2004年8月份交接入住，因工程质量及房屋设计不合理，造成楼顶渗漏，其于2007年9月20日向七台河市工程质量监督站投诉，七台河市工程质量监督站于2007年9月27日向开发商鸿森房地产开发公司下达了用户投诉处理通知单，是开发商的责任，被上诉人却起诉物业公司，主体不适格。开发商委托当时的东方物业公司帮助给予维修，原东方物业公司已于2008年给予维修好。如果没修好，2008年被上诉人就应该起诉，在5年后的2013年起诉，超过了诉讼时效。原东方物业公司在维修中发现被上诉人家的楼顶与其它住宅楼不同，被上诉人购买的是独立的二层楼与主体楼不是一体的，楼顶上是别人家行走的通道，年复一年日复一日，被家家户户反反复复千百次的踩踏，破坏了楼顶防水层而渗漏，不在物业公司的维修范围内。双方之间在2004年8月18日签订的物业管理服务协议书，按协议的约定被上诉人的楼顶漏水也不在物业公司的维修范围内。物业管理与房屋买卖是两种不同的法律关系，物业公司与开发商是两个不同的企业法人，而被上诉人于2008年欠物业费至今已达8年，其曾多次找上诉人用拖欠的物业费不给了，楼顶渗漏也不用物业维修了，双方抵账，物业公司不答应，被上诉人以物业服务合同纠纷为案由起诉上诉人一直未尽维修义务，并单方通过原审法院搞了一份房屋维修损失费3007.00元的司法鉴定，判给上诉人给付，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。
董万金针对东方物业公司的上诉辩称，被答辩人是本案的赔偿义务主体，是本案适格被告。漏水部位系答辩人的楼顶，该楼顶为整栋楼业主的通道，属于共用部位，物业公司对共用部位不但有法律规定的维修和管护义务，而且双方又有约定在先的合同义务。答辩人起诉未超过诉讼时效，被答辩人一直没有兑现承诺履行维修义务，致使答辩人的损失一直处于持续状态中，双方就维修补偿事宜多次协商未果，故答辩人的诉讼未超过诉讼时效。综上，答辩人的损失均是由于被答辩人的不作为行为造成的，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，二审法院应依法判令被答辩人承担答辩人的全部损失，以维护答辩人的合法权益。
东方物业公司针对董万金的上诉答辩意见与其上诉理由一致。
二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，通过双方当事人的诉辩主张，可以确定本案争议的焦点如下：一是本案应当承担责任主体的问题；二是董万金主张权利是否超过诉讼时效的问题；三是董万金因争议房屋漏水造成的损失数额问题。
关于赔偿责任主体问题。董万金诉讼漏水房屋的楼顶同时也是该栋楼房三层及三层以上业主进出楼房必经通道，属于共用部位，双方签订的《物业管理服务协议书》第一条第一款第一项约定“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”属于东方物业公司的义务。而且董万金房屋楼顶漏水后，东方物业公司分别于2007年11月10日、2008年6月2日两次出具承诺书，承诺“如发生漏点给予修理，达到不漏为止，如因漏水造成相关损失，由物业承担，按漏点给予补偿”，但东方物业未能履行维修义务，造成董万金的房屋楼顶处于持续漏水状态，根据《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”的规定，东方物业公司应承担本案赔偿责任。东方物业公司主张作出承诺的是原东方物业公司，属于开发商设立的，代表开发商履行维修职责，与其不是同一主体，因东方物业公司系依法登记成立的从事物业服务的企业法人，按《公司法》的规定应以公司资产独立承担民事责任，其在经营过程中法定代表人及股东的变更，不影响公司责任的承担，故本院对东方物业公司的该项辩解理由不予支持。
关于诉讼时效问题。董万金的房屋楼顶从2007年发生漏水后，其于2007年9月20日向七台河市工程质量监督站进行投诉，东方物业公司分别于2007年11月10日、2008年6月2日两次承诺重新给作防水达到不漏为止，现该楼顶仍处理漏水状态，损害行为持续发生，其与东方物业公司就维修及赔偿问题一直进行协商，故其主张权利并未超过诉讼时效。
关于董万金因争议房屋漏水造成的损失数额问题。东方物业公司于2007年11月10日、2008年6月2日两次承诺重新给董万金做防水达到不漏为止，但从董万金提供的七台河市卫生局分别于2007、2008、2014年作出的卫生监督意见书看，七台河市卫生局在检查过程中均提出检验室、妇科诊室室内棚顶、墙体涂层脱落，生有黄绿色霉斑，不符合诊室和检查室的卫生学标准，限期停业维修，上述证据能够证明董万金的房屋楼顶一直处于持续漏水状态，其为保证正常从事社区卫生服务工作，按卫生部门的要求对漏水房屋室内进行维修客观存在。一审诉讼中，董万金提供了2008年6月20日李长征出具的收据，证明处理二楼墙体维修人工及材料费为3000.00元，2012年6月30日张伟出具的收据，证明2012年发生维修费3500.00元，上述两次维修发生的费用虽不是正规票据，但维修事实客观存在，发生的维修费用与2014年鉴定的维修费用3007.00元接近，符合客观实际，应予确认，上述三次维修发生费用合计为9507.00元（3000.00元＋3500.00元＋3007.00元），现董万金主张房屋受损维修费用9500.00元，应予支持。关于董万金主张的二楼妇科诊室租赁损失的问题。针对该项主张，董万金提供了2006年8月1日其与张辉签订的《妇科承包房屋租赁协议》及2008年5月30日其与张辉签订的《妇科承包房屋租赁协议停止协议》，证明每年租金6000.00元，因楼顶漏水墙体渗水，湿部霉变长毛，不能正常经常经营，双方解除协议，主张7年的收入损失42000.00元，结合董万金提供的七台河市卫生局分别于2007、2008、2014年度作出的卫生监督意见书中关于“检验室、妇科诊室室内棚顶、墙体涂层脱落，生有黄绿色霉斑，不符合诊室和检查室的卫生学标
准，限期停业维修”的意见，能够证明董万金经营的七台河市桃山区东方社区卫生服务站开设妇科诊室，因楼顶漏水不符合卫生条件，造成妇科诊室无法继续经营，董万金主张的租金损失存在，但其主张租金损失42000.00元，依据不足，本院酌定支持21000.00元。董万金因鉴定维修费用支付的鉴定费1000.00元，属于处理纠纷过程中实际发生的损失，应由东方物业公司承担。
关于董万金要求东方物业公司对漏水楼顶承担维修义务的问题。现在正处于冬季，由于气候原因无法立即进行维修，故东方物业公司应在2016年5月1日前将漏水处维修完毕。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，上诉人董万金的上诉主张，符合法律规定的部分，本院予以支持。上诉人东方物业公司的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项之规定，判决如下：
一、撤销七台河市桃山区人民法院（2013）桃民初字第238号民事判决；
二、上诉人七台河市东方物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿上诉人董万金房屋维修费9500.00元、租金损失21000.00元、鉴定费1000.00元，以上合计31500.00元；
三、上诉人七台河市东方物业管理有限责任公司于2016年5月1日前对上诉人董万金房屋楼顶漏水问题维修完毕；
四、驳回上诉人董万金其他上诉请求；
五、驳回上诉人七台河市东方物业管理有限责任公司的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费合计150.00元，由上诉人七台河市东方物业管理有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 伟
审判员 董树全
审判员 李晓英
二〇一五年十二月十日
书记员 李金弟