广东省佛山市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）粤06行终966号
上诉人(原审被告）佛山市南海区国土城建和水务局。
法定代表人陈绍文，局长。
委托代理人葛青，该局工作人员。
委托代理人麦慧莉，广东法品律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）黄荣伟。
委托代理人ＸＸ�。
被上诉人（原审原告）樊富文。
委托代理人陈庆彰，广东经国律师事务所律师。
原审第三人吴巨臣。
原审第三人黄兰荣。
上诉人佛山市南海区国土城建和水务局（以下简称“南海区国土局”）、黄荣伟因与被上诉人樊富文、原审第三人吴巨臣、黄兰荣房屋登记行政撤销一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606行初935号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决查明，原审第三人吴巨臣、黄兰荣是佛山市南海区桂城街道1709、1710房不动产的原权属人，其中1710房面积为93.63平方米。2016年5月4日，樊富文与吴巨臣、黄兰荣在房产中介机构见证下签订《房地产买卖合同》，约定樊富文向吴巨臣、黄兰荣购买上述两处不动产，价款合共290万元，�中1710房的价款为145万元。至2016年8月16日，樊富文先后向吴巨臣、黄兰荣支付了上述两处不动产的价款共140万元，余款150万元未支付。2016年8月18日，南海区国土局向吴巨臣出具《佛山市（南海区）房产查询证明》，证明涉案不动产无抵押、无查封。
2016年8月24日，广东省雷州市人民法院（以下简称雷州市法院）向南海区国土局送达（2016）粤0882民初1206号《民事裁定书》及（2016）粤0882民初1206号《协助执行通知书》等资料，要求南海区国土局协助查封吴巨臣、黄兰荣位于佛山市南海区桂城街道1709房、1710房进行候审，查封期限从2016年8月24日起至2019年8月23日止。南海区国土局当日制作了《限制（查封、预查封）房地产权利登记表》，办理了涉案不动产的预查封登记。
2016年9月2日，樊富文向税务部门申请缴纳了转移登记所涉税款后，与吴巨臣、黄兰荣共同向南海区国土局申请办理涉案不动产的转移登记，并提供了所需的材料。因未发现上述房产已办理查封登记，南海区国土局经审查认为当事人提交的材料齐全，符合登记条件，同意办理此项登记，并于2016年9月19日核发了粤（2016）佛南不动产权第0051***号《不动产权证书》，将涉案不动产的权属人登记为樊富文。
2016年9月28日，樊富文申请办理涉案不动产抵押登记时，发现该不动产存在预查封记录而无法办理，南海区国土局得知该情况后展开调查，并于同年9月29日向樊富文制作《询问笔录》，告知樊富文涉案不动产已被查封，提醒樊富文暂停支付尚未支付的购房款。2016年9月30日，南海区国土局发函雷州市法院，告知涉案不动产被错误办理转移登记的相关情况，并向雷州市法院提供了吴巨臣、黄兰荣可供查封的其他财产情况。2016年10月9日，雷州市法院向�海区国土局发出（2016）粤0882民初1206号《关于恢复已依法查封的房地产权属的函》，责令南海区国土局在接到此函之日起10日内纠正该局在涉案不动产查封期间擅自将房产过户的行为，将已过户给他人的权属证予以注销并恢复该法院原已依法查封的房地产权属。2016年10月13日，南海区国土局再次向樊富文制作《询问笔录》，告知樊富文涉案不动产已被查封，提醒樊富文暂停支付未付款项，暂停对涉案不动产的相关投资及耗费支出。
2016年10月17日，南海区国土局作出南不动产撤〔2016〕第2号《撤销不动产登记决定书》，并送达樊富文。同时将涉案不动产恢复查封登记。因樊富文未在指定期限内交回粤（2016）佛南不动产权第0051***号《不动产权证书》，南海区国土局于2016年11月8日在该局网站发布《不动产权证书作废公告》，内容为：“根据雷州市法院（2016）粤0882民初1206号《民事裁定书》、（2016）粤0882民初1206号《协助执行通知书》、（2016）粤0882民初1206号《关于恢复已依法查封的房地产权属的函》等司法文书的执行要求，南海区国土局在10月17日作出了南不动产撤〔2016〕第2号《撤销不动产登记决定书》，撤销了2016年9月19日登记在樊富文名下的佛山市南海区桂城街道1710房的不动产登记，粤（2016）佛南不动产权第0051***号《不动产权证书》自动失效。并于当日送达给樊富文，要求其15个工作日交回上述不动产权证书，因樊富文未交回，现根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，公告作废粤（2016）佛南不动产权第0051***号《不动产权证书》。”
另查，雷州市法院办理的（2016）粤0882民初1206号黄荣伟诉何向阳、吴巨臣、黄荣兰民间借贷纠纷一案，广东省湛江市中级人民法院于2017年6月15日作出（2017）粤08民终556号民事判决，判决内容为：一、变更广东省雷州市法院（2016）粤0882民初1206号民事判决为：限何向阳在本判决发生法律效力之日起10日内向黄荣伟偿还借款本金人民币2960000元及利息（利息从2012年2月20日起计至还清欠款之日止，按年利率24%计付）；二、驳回黄荣伟对吴巨臣、黄荣兰的诉讼请求。
一审判决认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款的规定，南海区国土局作为南海区的不动产登记机构，有对本区的不动产进行审查登记的职权。
雷州市法院作出的（2016）粤0882民初1206号《协助执行通知书》只是要求南海区国土局协助查封吴巨臣、黄兰荣位于佛山市南海区桂城街道1709房、1710房的不动产，南海区国土局后因工作失误在查封期间办理了涉案不动产权属转移登记，才为此作出南不动产撤〔2016〕第2号《撤销不动产登记决定书》予以纠正，该撤销决定书的内容非（2016）粤0882民初1206号《协助执行通知书》要求协助执行的内容，而（2016）粤0882民初1206号《关于恢复已依法查封的房地产权属的函》也只是对上述《协助执行通知书》执行要求的重申，非新的执行要求，因此，南不动产撤〔2016〕第2号《撤销不动产登记决定书》不属于根据法院的协助执行通知书实施的行政行为，樊富文的起诉属于人民法院行政诉讼受案范围。
本案中，雷州市法院于2016年8月24日向南海区国土局发出（2016）粤0882民初1206号《协助执行通知书》，要求南海区国土局协助查封吴巨臣、黄兰荣位于佛山市南海区桂城街道1709房、1710房的不动产，查封期限从2016年8月24日起至2019年8月23日止。雷州市法院还同时提供了（2016）粤0882民初1206号《民事裁定书》、该法院工作人员的工作证，材料符合《不动产登记暂行条�实施细则》第九十条的规定，南海区国土局收到上述通知书当日已制作《限制（查封、预查封）房地产权利登记表》，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第二款第（一）项的规定，办理了上述房产的查封登记，因此，从2016年8月24日起，涉案不动产依法不得转让。但南海区国土局因工作失误在2016年9月2日受理了樊富文与吴巨臣、黄兰荣就涉案不动产的转移登记申请，为双方办理转移登记，并在同年9月19日向樊富文核发了粤（2016）佛南不动产权第0051***号《不动产权证书》，将涉案不动产的权属人登记为樊富文，明显违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，该转移登记行为违法。
根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，若不动产已为第三人善意取得，即使不动产登记行为违法，也不应撤销登记行为。本案中，从南海区国土局提供的《房地产买卖合同》、招商银行网银汇款的《转账记录查询》、中国民生银行转账汇款回单凭证反映，樊富文与吴巨臣、黄兰荣早在涉案房产被查封前即2016年5月4日已签订《房地产买卖合同》，樊富文随后亦依约支付了部分购房款，至2016年9月2日办理涉案房产转移登记时，樊富文一直对涉案房产已于同年8月24日被查封的事实不知情。樊富文是在取得粤（2016）佛南不动产权第0051***号不动产登记证书后办理抵押登记时，发现涉案不动产存在预查封记录而无法办理，才得知涉案房产被查封，并根据南海区国土局的要求停止支付剩余的购房款150万元。对涉案不动产的买卖过程，樊富文在《询问笔录》中反映，其在购房前并不认识吴巨臣、黄兰荣，涉案房产是通过中介机构进行买卖。结合樊富文在接受南海区�土局调查时能详细说明介绍买卖的中介机构名称、联系人、联系电话等细节，在南海区国土局不能提供证据证明涉案房产转让存在价款不合理、恶意串通的情况下，可认定樊富文是善意取得涉案不动产的物权。因此，虽然南海区国土局办理涉案不动产转移登记行为违法，但因涉案不动产为樊富文善意取得，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第三条第三款的规定，涉案不动产转移登记行为不应被撤销，南海区国土局适用《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条的规定，撤销粤（2016）佛南不动产权第0051***号不动产登记证书属于适用法律错误，不予支持。且广东省湛江市中级人民法院已作出（2017）粤08民终556号《民事判决书》，认定免除吴巨臣在该案中对黄荣伟借款的保证责任，并判决驳回黄荣伟对吴巨臣、黄兰荣的诉讼请求。故即使撤销�海区国土局作出的南不动产撤〔2016〕第2号《撤销不动产登记决定书》，也不影响黄荣伟的合法权益。
综上，南海区国土局作出的南不动产撤〔2016〕第2号《撤销不动产登记决定书》适用法律错误，依法应予撤销。樊富文要求撤销上述决定书，并责令南海区国土局作出恢复樊富文所有的涉案不动产登记行为有效的诉请，于法有据，予以支持。但对樊富文提出责令南海区国土局作出恢复粤（2016）佛南不动产权第0051***号不动产登记证书有效决定的要求，因恢复涉案不动产权属登记后，对原不动产权证的处理属于行政机关的管理事项，不属法院的审理范围，故对樊富文的该诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项之规定，作出如下判决：
一、撤销被告佛山市南海区国土城建和水务局作出的南不动产撤〔2016〕第2号《撤销不动产登记决定书》；
二、被告佛山市南海区国土城建和水务局应在本判决发生法律效力后十五日内将位于广东省佛山市南海区桂城街道1710房的不动产权属恢复登记为原告樊富文所有；
三、驳回原告樊富文的其他诉讼请求。
上诉人南海区国土局上诉称，1.本案不适用善意取得制度。其一，本案不属于无权处分情形，不符合物权法第106条的规定，吴巨臣、黄兰荣作为涉诉不动产的权属人不是无权处分人，只是申请转移登记时案涉不动产受查封所限，不应办理转移登记。其二，物权法第106条第一款第三项规定的“依照法律规定应当登记的已经登记”应当理解为存在合法的不动产转移登记，案涉不动产从2016年8月24日起被人民法院查封，不应进行转移登记，涉诉不动产证书的核发行为本身错误，通过南海区国土局的撤销行为予以纠�。此外，樊富文基于系统的漏洞获取不动产权证书，属于不当获取，应当予以纠正，不能致其成立善意取得。其三，吴巨臣、黄兰荣和樊富文之间存在恶意串通转移资产的嫌疑。樊富文并未支付全额购房款，即于2016年8月28日入住案涉房屋，与合同约定的收齐楼款当天交付物业不符也不合常理，两方存在恶意转移行为。本案交易双方提交给南海区国土局不动产买卖合同约定的购房款约237万元，但其私下经中介签订的不动产买卖合同约定的购房款为290万元，两者存在较大差异，有偷漏税和恶意转移之嫌。2.一审判决适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款，有所偏颇。其一，该规定规范的是人民法院的裁判行为，而非行政机关的撤销决定，该规定并不适用于南海区国土局，亦不适用于本案。其二，转移登记是善意取得的前提，善意取得不能反过来限制该前提。本案撤销错误的转移登记行为，不应反受善意取得限制。3.案涉撤销决定是依据法院协助执行通知书必须履行的义务，南海区国土局并无选择余地，被诉撤销决定不可诉。综上，案涉撤销决定合法有据，请求撤销一审判决，驳回上诉人全部诉讼请求。
上诉人黄荣伟上诉称，1.樊富文与吴巨臣的买卖合同尚未履行完毕，樊富文只支付了部分购房款，现有证据不能证明其完成了交易支付。2.根据《中华人民共和国城市房地产》第38条第二项的规定，已被人民法院查封的房产不得转让，樊富文与吴巨臣签订的购房合同不产生合同效力。3.吴巨臣因涉及多起债务纠纷被诉至法院，案涉的房产也被多个债权人申请法院查封，吴巨臣属于恶意转移财产，应当认定转让行为无效。4.一审判决否定了雷州市法院裁判文书的效力。原审法院认为即使撤销南海区国土局作出的行政行为也不影响黄荣伟的合法权益，属于适用法律错误。5.南海区国土局在发现登记错误后，作出撤销不动产登记决定，符合法律规定，是有错必纠原则的体现。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人樊富文答辩称，不同意南海区国土局的上诉意见，南海区国土局一直强调机器故障，也没有机器故障的鉴定证据，明显是因为内部过错。行政机关的过错行为造成公民的损害，应该及时补救，不应该找各种理由掩饰过错。雷州市法院的民事判决已经驳回上诉人黄荣伟的诉讼请求。黄荣伟与本案没有利害关系。
原审第三人吴巨臣、黄兰荣答辩称，我方合法买卖房屋，黄荣伟对我的诉讼请求已被人民法院判决驳回。
本院经审理查明的�实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，雷州市法院在审理原告黄荣伟诉被告何向阳、吴巨臣、黄兰荣民间借贷一案过程中，根据原告黄荣伟的申请，作出（2016）粤0802民初1206号财产保全民事裁定，查封吴巨臣、黄兰荣共有的位于广东省佛山市南海区桂城街道1709和1710房。广东省湛江市中级人民法院于2017年7月15日作出的（2017）粤08民终556号民事判决已经判决驳回上述案件中原告黄荣伟对被告吴巨臣、黄兰荣的诉讼请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十六条第一款第（三）项规定：裁定采取保全措施后，申请人的起诉或者诉讼请求被生效裁判驳回的，人民法院应当作出解除保全裁定。因此，从实体权利上讲，黄荣伟与本案被诉行政行为已经没有法律上的利害关系。本案一审判决没有判决原审第�人黄荣伟承担义务，也谈不上减损黄荣伟的权益，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条第二款的规定，黄荣伟无权对一审判决提起上诉。对黄荣伟的上诉，本院予以驳回。
本案各方当事人对被诉行政行为的行政职权依据、南海区国土局在案涉1709和1710房被雷州市法院裁定查封期限内办理该房的转移登记的事实等没有异议，且证据确实充分，本院予以确认。关于被诉行政行为的法律适用和行政程序问题，本院分析如下：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。南海区国土局对被雷州市法院裁定查封的案涉房屋办理转移登记，其行政行为违法。但是，对行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销，行�诉讼法及其司法解释明确规定了在涉及国家利益、社会公共利益或者善意第三人的情形下，可对行政行为的合法性作否定评价却不改变该行政行为所形成的法律关系。《最高人民法院<关于审理房屋登记案件若干问题>的规定》第十一条第三款规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”即，人民法院审理房屋登记案件，可以根据《中华人民共和国物权法》等实体法律规范判断当事人是否属于善意取得，房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》是最高人民法院就人民法院审理房屋登记行政案件工作中具体应用法律作出的解释，具有权威性，其中包含的对相关法条的理�和具体运用，在行政审判和行政程序中具有一致性。具体到本案，行政审判对于违法的房屋登记行为，是否撤销要适用《中华人民共和国物权法》关于善意取得的规定，行政机关对于违法的房屋登记行为通过行政程序纠错，是否决定撤销违法的房屋登记行为，亦应适用《中华人民共和国物权法》关于善意取得的规定。南海区国土局关于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定不适用于本案的上诉意见，仅具有形式合理性，而与相关法律原则精神不符合，不具备实质上的合法性，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不动产善意取得的条件有：1.转让人无处分权；2.受让人受让不动产时是善意的；3.以合理的价格转让；4.已经登记。针对上述条件，结合本案实际情况，本案情形符合善意取�的构成条件：第一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”本案中，雷州市法院裁定查封案涉房屋，并已送达民事裁定书和协助执行通知书给南海区国土局办理查封登记手续，但是，由于南海区国土局的原因，在2016年9月19日南海区国土局核准案涉转移登记时，雷州市法院对案涉房屋的查封登记没有在南海区国土局的系统中显示，即南海区国土局对雷州市法院的查封登记没有及时录入不动产登记簿予以公示。原审第三人吴巨臣、黄兰荣对案涉房屋的处分权受到人民法院查封的限制，在查封期间不得转让，由于南海区国土局没有及时公示雷州市法院的查封登记，该查封登记的效力难以及于善意第三人。南海区国土局关于本案不属于无权�分情形的上诉意见不能成立。第二，案涉转移登记房屋的出让人吴巨臣、黄兰荣和受让人樊富文于2016年5月4日签订《房地产买卖合同》，于同年8月18日在登记部门查询了案涉房屋的权属状况，查询结果显示案涉房屋“无抵押”，“无查封”，于同年9月2日向南海区国土局申请转移登记。樊富文购买案涉房屋的过程是审慎的，其基于对案涉房产登记情况的信任而买受案涉房屋，可认定其受让案涉房屋时是善意的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条第一款第（三）项规定：登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。该司法解释第十五条第一款规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无�大过失的，应当认定受让人为善意。”所以，对于是否以不动产被司法机关查封的事实来认定不动产受让人知道转让人无处分权，应当坚持主客观相统一的原则。本案中，虽然，在樊富文、吴巨臣、黄兰荣申请转移登记之前，案涉房屋已被雷州市法院裁定查封的事实客观存在，但是，樊富文、吴巨臣、黄兰荣经过向登记机关查询的结果是“无查封”，其转移登记的申请也被登记机关受理并予以登记。根据《房屋登记办法》第二条的规定，南海区国土局对案涉房屋予以转移登记，可以证明樊富文、吴巨臣、黄兰荣的转移登记申请事项与房屋登记簿记载的内容一致。本案现有证据可以证明樊富文主观上对案涉房屋被人民法院查封的事实不知情。因此，不能仅以雷州市法院裁定查封案涉房屋的客观事实来推定樊富文知道转让人吴巨臣、黄兰荣无处分权。并且，本案没有证据表明樊富文和吴巨臣、黄兰荣之间存在恶意串通的情形。南海区国土局关于樊富文和吴巨臣、黄兰荣恶意转移房屋所有权的意见，没有充足证据证明，本院不予采纳。第三，吴巨臣、黄兰荣转让给樊富文二套房屋约定价格共290万元，已经支付140万元，余款办理银行按揭贷款，其约定的价款和支付方式符合二手房交易的一般情况，是合理的。第四，南海区国土局于2016年9月19日对吴巨臣、黄兰荣和樊富文提出的房地产转移登记申请进行了审核，并向樊富文核发了《房地产权证》，樊富文购买吴巨臣、黄兰荣的二套房屋经过了登记。基于行政行为的公定力原理，该登记行为具有法律效力。南海区国土局关于樊富文受让案涉房屋不符合善意取得的“已经登记”条件的意见理据不足，本院不予采纳。
综上，樊富文受让案涉房屋符合《中华人民共和国物权法》第�百零六条规定，属于善意取得。南海区国土局作出南不动产撤﹝2016﹞第2号撤销不动产登记决定，忽视《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，属于适用法律错误。
雷州市法院作出的（2016）粤0882民初1206号《民事裁定书》和（2016）粤0882民初1206号《协助执行通知书》，要求南海区国土局协助查封权利人为吴巨臣和黄兰荣的案涉房屋。南海区国土局将案涉房屋被查封的事项记载于不动产登记簿的行为，属于协助雷州市法院执行的行为。雷州市法院对南海区国土局作出的（2016）粤0882民初1206号《关于恢复已依法查封的房地产权属的函》，责令南海区国土局履行协助执行义务，纠正错误的转移登记行为，实质上属于一种司法建议。撤销行政机关行政行为属于人民法院行政审判管辖范围，人民法院的民事裁定不可能撤销行政机关的行政行为。南海区国土�作出被诉之撤销不动产登记决定，属于自我纠错行为，而不是协助人民法院执行的行为。故，被诉之《撤销不动产登记决定书》援引《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第二款第一项的规定，适用法律错误。
关于被诉行政行为的程序问题。程序正当是依法行政的基本要求。行政机关实施行政行为，要严格遵循法定程序，依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。撤销不动产登记，涉及行政相对人、利害关系人的重大利益，作出撤销不动产登记决定前，应当听取行政相对人、利害关系人的陈述、申辩，保障其知情权、参与权和救济权。本案中，南海区国土局作出撤销不动产登记决定前，虽然对樊富文进行过调查询问，但是，没有证据证明南海区国土局有就撤销其不动产登记听取过樊富文、吴巨臣、黄兰荣的陈述和申辩意见。被诉行政行为程序不合法。
综上所述，南海区国土局作出南不动产撤〔2016〕第2号撤销不动产登记决定，适用法律不当，程序不合法，依法应予撤销。南海区国土局的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，处理适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人佛山市南海区国土城建和水务局负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审 判 长 王咏章
审 判 员 潘华容
审 判 员 黄春英
二〇一八年一月十七日
法官助理 温颖聪
书 记 员 黄 妍
一、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将�动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》
第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期�，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
三、《房屋登记办法》
第二十条登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：
（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；
（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；
（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；
（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；
（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。
登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。
四、《不动产登记暂行条例实施细则》
第十九条当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。
有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：
（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；
（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；
（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销�记的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。