江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第357号
上诉人（原审原告）沈华光，男，汉族，1977年5月25日生。
委托代理人王金波，江苏常联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常州福地置业有限公司。
法定代表人费敏芳，该公司董事长。
委托代理人宗龙喜，江苏龙成律师事务所律师。
委托代理人戴骏，江苏龙成律师事务所实习律师。
上诉人沈华光因与被上诉人常州福地置业有限公司（以下简称福地公司）商品房预约合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2013）新民初字第2425号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2012年12月22日，沈华光为乙方、福地公司为甲方签订“商品房协议书”，乙方预约购买甲方开发的“福地聚龙苑”5幢甲单元302室，并交付定金15000元。该协议书第四条第二款、第三款分别约定，乙方必须在订购书约定的期限内与甲方签订购房合同，若乙方未如期签订合同，则视为乙方自动放弃，甲方有权在不通知乙方的情况下，将乙方定购的房屋自行处理，且乙方所付定金不予退还；该协议书乙方姓名必须与所签订的《商品房买卖合同》买受人姓名相符，不得擅自变改为他人。该协议第三条同时约定，乙方必须于2013年1月18日前到甲方处签订购房合同。但沈华光直至提起本案诉讼之日未与福地公司签订商品房买卖合同。2013年10月14日，沈华光向原审法院提起诉讼，称其于2012年12月22日与福地公司签订定购协议书并交付定金15000元，当时福地公司明确告知其符合商品房银行贷款办理条件。但其持商品房定购协议书及相关材料到银行办理贷款时，被告知无法办理，其因没有经济能力买房，故诉至法院，要求福地公司返还定金。福地公司辩称，沈华光在签订商品房定购协议书、交付定金15000元后，未按照该定购协议约定的时间与该公司签订商品房买卖合同，贷款的前提条件是双方签订商品房买卖合同，本案与银行贷款无关，系沈华光单方违约，请求法院驳回沈华光的诉讼请求。
原审法院认为，双方当事人签订的商品房定购协议书是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。沈华光称其因无法办理购房贷款，无钱买房，所以没有签订购房合同，但根据商品房定购协议书之约定，办理贷款的前置程序是双方先签订商品房买卖合同，因沈华光未与福地公司签订商品房买卖合同，构成违约，对其要求返还定金的诉讼请求不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，判决驳回沈华光的诉讼请求。
上诉人沈华光不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人未与被上诉人在规定时间签订商品房买卖合同是由于不可归责于双方的事由。上诉人与被上诉人签订商品房定购协议前，上诉人告知被上诉人其购房形式必须是首付加贷款。双方签订定购协议时，被上诉人已经知道上诉人必须办理银行按揭贷款。然而被上诉人作为商品房销售专业机构，理应知道上诉人按照现在的银行按揭贷款政策不能办理银行按揭贷款。2、被上诉人销售人员李丹在2013年1月18日之前几天都在外地，不在被上诉人处。上诉人与其母亲亲自前往被上诉人处要求签订商品房买卖合同时，由于李丹不在被上诉人处，没有相关人员与上诉人签订商品房买卖合同。3、一审法院适用法律错误。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据该规定，被上诉人应当将定金返还上诉人。请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人福地公司未作书面答辩，庭审中口头答辩称，原审法院查明事实、适用法律正确，上诉人的上诉无事实和法律依据。上诉人的上诉理由既不符合事实，也与其在原审中的诉请理由及庭审中的陈述互相矛盾。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，鉴于双方当事人对原判确认事实均未提出异议，本院对原审查明事实依法予以确认。
二审中，上诉人向本院陈述：我因已经有2套房，第3套房不能办理贷款，遂提出以我母亲的名义办理贷款。售楼现场的银行人员与被上诉人的销售人员告知我，以我母亲的名义能够办理贷款。在办理过程中，被上诉人的销售人员李丹提出办理贷款需要纳税证明。我问如何办理，李丹答复找银行的人帮我办。我感觉对方是让我骗取国家贷款，故最后未成功办理贷款手续。且在2013年1月18日，我想到售楼处签合同，但李丹不在，无人接待我，导致合同没有签订。2013年3月，我想把首付款从卡上刷给被上诉人，但李丹不收。对此，被上诉人向本院陈述：售楼是公司行为，不可能因个别销售人员不在现场导致商品房销售合同无法签订；支付房款是商品房买卖合同约定的义务，上诉人至今尚未签订商品房销售合同，不存在支付房款的依据。
二审中，上诉人向本院提交通话记录一份，主张其在2013年1月18日16时许与被上诉人福地公司销售人员李丹联系，但李丹不在本地导致被上诉人处无人接待其，故未签订商品房买卖合同；提交其名下银行卡明细一份，主张其在2013年2月25日至3月11日期间在银行卡上存入人民币共计36万余元，为履行商品房买卖合同积极准备。对此，被上诉人均不予认可。
本院认为，最高人民法院《商品房买卖合同解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收货定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。上述规定中“不可归责于当事人双方的事由”，是指当事人双方均忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务、均无过错，但商品房买卖合同仍然未能订立的情形。由于不可抗力和其他当事人意志以外的因素导致商品房买卖合同不能订立的，属于不可归责于当事人双方的事由，出卖人应当将所收取的定金返还买受人。本案中，双方所签订的商品房认购协议书属于预约合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律的规定，当事人均应当按照该合同全面履行自身的义务。其中所约定的定金，性质上属于当事人约定以交付定金作为订立正式商品房买卖合同担保的立约定金。上诉人未按照预约合同所约定的时间订立商品房买卖合同，现其主张由被上诉人返还收取的定金，则其应当举证证明导致商品房买卖合同未能订立的原因属于“当事人意志以外的因素”之范围，且其对商品房买卖合同未能订立并无过错。上诉人在一、二审中均主张其因无法办理银行贷款而未签订商品房买卖合同，属于不可归责于双方当事人的事由。对此：首先，根据其在二审中的陈述，其在签订预约合同时已经明知其自身可能存在办理银行贷款的困难；其次，签订正式商品房买卖合同时所需要支付的仅为首付款，支付余款系正式商品房买卖合同本身所约定的义务，上诉人主张其因不能取得银行贷款故无法签订正式商品房买卖合同，于理不合。结合其在一、二审中均未能举证证明上述时间段内与购房有关的相关金融贷款政策发生重大变化之事实，该辩称不足以证明其对其未按照预约合同之约定订立商品房买卖合同无过错。就上诉人二审中主张其在预约合同约定的签订正式商品房买卖合同之日即2013年1月18日欲签订合同而联系被上诉人销售人员，但该销售人员不在本地导致商品房买卖合同未能订立，其在二审中提供的证据不能证明该主张，且该主张与常理不符，本院不予采信。上诉人在二审中主张其在2013年2月到3月期间为签订正式商品房买卖合同进行了积极准备，并提供其名下银行卡明细佐证，但该时间已经超出预约合同所约定的签订正式商品房买卖合同日期，上诉人该主张与本案争议事实无关。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由上诉人沈华光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 卫
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 顾 佳
二〇一四年五月四日
书 记 员 房 敏