湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0102民初4545号原告招商银行股份有限公司长沙分行。代表人曾盾。委托代理人余希。委托代理人龚蕾。被告李建林。委托代理人李洁。被告张艳秋。被告湖南金信房地产开发有限公司。法定代表人黄荣新。委托代理人陈定杰。被告陈定杰。被告张长宗。原告招商银行股份有限公司长沙分行（以下简称招商银行长沙分行）因与被告李建林、张艳秋、湖南金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）、陈定杰、张长宗发生金融借款合同纠纷，于2016年8月16日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行的委托代理人余希、被告李建林委托代理人李洁到庭参加诉讼。被告张艳秋、金信公司、陈定杰、张长宗经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商银行诉称：李建林违反《个人购房借款及担保合同》约定逾期还款，损害了招商银行的利益。请求判令：一、解除招商银行与李建林签订的《个人购房借款及担保合同》；二、李建林、张艳秋立即偿还招商银行借款本息486976.94元，其中本金为455130.57元，利息、罚息、复息为31846.37元(暂计至2016年7月28日止，此后的利息、罚息、复息按合同约定计算至实际清偿日止)；三、李建林、张艳秋支付招商银行实现债权的律师费共计人民币23375元；四、招商银行对李建林提供的抵押房产长沙市湘府中路9号融程花园酒店第1幢N单元7层760号房屋在上述贷款本息及实现债权费用范围内享有优先受偿权；五、金信公司、张长宗、陈定杰对上述第二、三项义务承担连带清偿责任。被告李建林辩称：1、借款人在银行贷款是因为有第三方的保证，且是以租金抵扣贷款，未及时还款要求招商银行可先行扣划金信公司保证金；2、金信公司每月返租款的20%在还款，不应冻结及处置借款人名下除抵押物外的财产；3、不承担诉讼费及律师费。被告陈定杰在庭审前提交书面答辩状辩称：1、陈定杰不是购房人，和购房人也没有利益关系，其只是金信房地产公司的股东，陈定杰是为了金信房地产公司的经营需要才做担保，现在金信房地产公司经营困难，陈定杰个人也无能力偿还贷款；2、陈定杰及金信公司不是恶意违约，已尽最大履行能履行借款合同；3、鉴于金信公司的经营现状，请求法庭适当减免利息、罚息及复息的数额；4、本案的李建林提供的抵押房产并未办理他项登记，抵押权并未设立，招商银行无权请求享有优先受偿权；5、招商银行要求按借款本息的4.8%支付律师费无相关支付依据及证据加以佐证。被告张艳秋、金信公司、张长宗在答辩和举证期限内，既未进行答辩，也未提交证据，本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明：李建林与张艳秋于1986年1月13日登记结婚。2010年3月，李建林、张艳秋向招商银行提出贷款申请，要求贷款87万元，用于购房。2010年3月9日，招商银行与李建林、张艳秋、金信公司签订一份《个人购房借款及担保合同》，约定：1、李建林向招商银行借款87万元用于购买金信公司开发的位于长沙市湘府中路9号融程融城国际广场第1幢N单元7层760号房；2、借款期限119个月，借款年利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率为基础上浮10%，即为年利率6.534%，如遇中国人民银行调整贷款利率的，利率调整方式为固定日调整，每年1月1日开始执行中国人民银行公布的最新利率标准；3、如李建林未按约定及时足额偿还借款本金，罚息利率为原贷款利率基础上加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；李建林连续三个月或累计6次未按合同约定按时足额偿还借款本息的，招商银行有权宣布合同提前到期并要求李建林提前偿还全部借款本息，同时可以要求共同债务人、保证人在规定期限内清偿借款人在合同项下的全部债务；招商银行为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、差旅费等，均由李建林负担；4、金信公司自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间自本合同签订之日起至本合同履行期限届满后另加两年，金信公司自愿放弃要求招商银行首先向李建林或其他人士追索、对抵押物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；5、李建林以其名下位于长沙市湘府中路9号融程花园酒店第一幢N单元7层760号房屋作为抵押担保；6、金信公司的保证范围及李建林提供的抵押担保范围均为本合同项下借款本金、利息、罚息、复息及招商银行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公告费等）。合同还对其他事项进行了约定。之后，陈定杰、张长宗还向招商银行出具了《个人贷款不可撤销担保书》、《担保书》，承诺对包括李建林在内的购买融程花园酒店的购房者提供不可撤销连带保证，保证担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、以及招商银行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公告费等）等。保证期间自借款合同履行期限届满后加两年。若李建林未按期偿还银行借款本息，陈定杰、张长宗放弃要求司法机关首先执行拍卖（处置）抵押房产偿还债务的权利，同意作为第一顺位债务人，在不以任何方式首先处置抵押房产的情况下，由陈定杰、张长宗替代偿还李建林所欠银行借款本息及合同规定的相关费用。2010年3月18日，招商银行向李建林指定的金信公司账户内汇入87万元。2010年4月12日，招商银行与李建林对李建林提供位于长沙市雨花区韶山南路万西湾（红星绿化广场西侧）融程国际酒店760号房屋办理了抵押预告登记（长房预雨花字第210015616号）。自2013年12月起，李建林未及时足额偿还借款本息。截至2016年7月28日，李建林尚欠本金455130.57元，利息、罚息、复息31846.37元。另查明，招商银行与湖南芙蓉律师事务所于2016年5月19日签订《招商银行贷款诉讼代理合作协议》，委托湖南芙蓉律师事务所代理诉讼，招商银行已按欠款本息的4.8%的标准支付律师代理费23375元。同时查明，金信公司开发的楼盘湘府中路9号融程国际广场与韶山南路万西湾融程国际酒店以上两地址为同一地址。以上事实，有《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款不可撤销担保书》、《担保书》、房屋预告登记证、对账单、委托代理合同、发票、结婚证及当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：招商银行与李建林签订的《个人购房借款及担保合同》是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，双方均应严格履行。在合同履行过程中，招商银行依约履行了向李建林提供87万元的借款义务，但李建林自2013年12月起已累计超过6次未按约定归还借款本息，已构成违约，招商银行有权行使解除权，故招商银行起诉请求解除其与李建林订立的《个人购房借款及担保合同》并要求其偿还剩余借款本息的诉讼请求合法，本院予以支持；为实现债权，招商银行已向湖南芙蓉律师事务所支付代理费23375元的诉讼请求，该费用在合理标准范围内，本院予以支持；因李建林提供抵押的长沙市湘府中路9号融程花园酒店第一幢N单元7层760号房屋为其贷款提供抵押担保，但仅办理抵押预告登记，未办理抵押权设立登记手续，不能产生物权设定的效力，因此招商银行对该房屋尚未享有抵押权，故对该行要求对房屋处置所得价款享有优先受偿权的请求，本院不予支持；金信公司、陈定杰、张长宗作为连带保证人，应当对李建林的上述债务承担连带清偿责任。李建林向招商银行借款时，其与张艳秋处于婚姻关系存续期间，其借款购买住房应当视为将借款用于夫妻共同生活，故张艳秋应当对李建林的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：一、原告招商银行股份有限公司长沙分行与被告李建林签订的《个人购房借款及担保合同》于本判决生效之日解除；二、被告李建林、张艳秋在本判决生效之日起五日内向原告招商银行股份有限公司长沙分行偿还借款本金455130.57元，利息、罚息、复利31846.37元（暂计算至2016年7月28日，此后按照合同约定的标准计算至清偿之日止）；三、被告李建林、张艳秋在本判决生效后五日内支付原告招商银行股份有限公司长沙分行为实现债权的律师代理费23375元；四、被告湖南金信房地产开发有限公司、陈定杰、张长宗对上述第二、三项判决所确定的金钱给付义务承担连带保证责任；如被告李建林、张艳秋、湖南金信房地产开发有限公司、陈定杰、张长宗未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；五、驳回原告招商银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求；六、被告湖南金信房地产开发有限公司、陈定杰、张长宗承担保证责任后有权向李建林追偿。本案受理费8904元，财产保全费3020元，共计11924元，由被告李建林、张艳秋、湖南金信房地产开发有限公司、陈定杰、张长宗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  史作雷人民陪审员  朱跃进人民陪审员  杨纪美二〇一七年九月二十一日书 记 员  刘 丹附判决书引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻任何一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。