陕西省西乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第00906号
原告杨胜荣（反诉被告）
委托代理人徐志丹，陕西朝扬律师事务所律师。
被告苏叶（反诉原告）
委托代理人苏利前（系苏叶父亲）
委托代理人陈炳友，男，西乡县“148”法律服务所法律工作者。
原告杨胜荣与被告苏叶房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告苏叶提出反诉，本案依法组成合议庭公开开庭合并进行了审理。原告杨胜荣及其委托代理人徐志丹，被告苏叶及其委托代理人苏利前、陈炳友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨胜荣诉称，2011年7月10日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将自有房屋二间三层出租给被告经营使用，期限三年自2011年7月10日至2014年7月9日止，年租金为39000元。合同签订后双方按约定履行了各自的义务。合同到期前一个月，双方协商续租事宜，但因租金及其他问题无法达成一致意见，现合同已到期，被告既不续租也不腾交房屋，给原告造成了经济损失。故原告起诉请求被告腾交房屋，按照每月3250元的价格自2014年7月10日起至被告腾交房屋之日支付房屋租赁费，并支付被告停业期间原告缴纳的电费954.29元。原、被告之间的租赁合同已到期，双方未续签合同，原告收回房屋并无不当；被告反诉请求原告赔偿转让费，但转让费是被告向前承租方何鲜支付，与被告无关；被告反诉请求原告赔偿原材料、营业收入等损失，该部分损失是被告在知道原告不出租房屋的情况下自行扩大的，应由其自行承担；被告反诉的下水道清理费是被告经营期间造成的，被告作为受益人应当承担该费用；被告反诉的电费部分，应按电表记载度数进行核算。
被告苏叶辩称，合同到期前一月，被告主动找到原告协商续租事宜，但原告要从原来每年39000元提高到每年55000元，价位明显高于同地段房屋租金的市场价。被告多次与原告协商，答应每年给付48000元租金并继续租赁三年。但原告坚持要50000元。在协商未果的情况下，2014年7月11日，原告方在没有通知被告的情况下，强行用链锁锁住了成都巴河鱼府的大门，导致被告无法正常经营。被告诚心续租，又委托他人多次协商，但原告一直一意孤行。原告起诉后，自知理亏，乘2014年8月20日被告进室取东西之机，才将锁门的链锁取走。原告故意抬高房屋租金导致续租不能，给被告造成了严重的经济损失。仅转让费被告就花费了高达288000元。转让时原告也完全同意并签订了合同书，当时商谈的是三年租期满后可以续租，被告有优先承租权。但原告完全不考虑合同约定，采取抬高房租、强行锁门逼迫被告退租，严重违反了公平交易原则，被告每月营业额30000元，自原告锁门之后至今无法正常经营，所购原材料霉烂变质无法使用，原告给被告造成的经济损失是客观存在的事实。被告始终都抱着友好协商解决纠纷，在双方意见达成一致的情况下续租继续经营。现双方协商无果，被告反诉请求原告赔偿被告经济损失61578元（其中转让费30000元、电费3253元、下水道清理费6225元、原材料损失22000元）。
经审理查明，原告杨胜荣的丈夫与谭义安与谭义顺系同胞兄弟，两家在西乡县城关镇某路各有房屋一栋，隔墙相邻。原告杨胜荣与谭义顺将各自房屋一至三层共同出租给他人开办火锅店，其余楼层为住房，原告、谭义顺及其家人亦在该栋房屋中居住。经原告同意，2011年原承租人将该火锅店转让给被告苏叶。同年7月10日，作为甲方的原告杨胜荣（谭义安之妻）与作为乙方的被告苏叶分别签订了房屋租赁合同各一份，合同均约定：“……第一条，甲方将座落在城关镇城区某路西段未装修房屋二间三层出租给乙方（第三层甲方在室内铺设地面砖，二楼厨房铺设墙面砖）。……第三条，房屋租赁期共三年。自2011年7月10日起至2014年7月9日止。租赁期满乙方有优先租赁权。乙方如要求续租，在合同到期前一个月书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第四条，租金及支付方式。房屋租金乙方以现金支付给甲方，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。本年到期后支付下年租金。第五条，租赁期间费用。甲方承担房屋和土地的产权税及其他应由甲方承担的税费。乙方承担乙方应承担的税费。甲方不得擅自增加合同未明确由乙方交纳的费用。……第七条，房屋的转让与转租。（一）合同期间，在不改变房屋用途的前提下，乙方可以转包或转让经营权。（二）甲方在租赁期间如出售或转租房屋，须在壹个月前书面通知乙方，甲方负责对乙方造成的损失给予赔偿。第八条，合同的变更、解除与终止。（一）双方可以协商变更或终止本合同。（二）甲方对乙方在经营期间的房屋使用造成干涉，严重影响经营的。（三）如租期届满后在同等条件下，乙方享有优先承租权。（四）租赁期满合同自然终止。第九条，甲方违约责任处理规定。（一）本合同有效期为叁年，叁年内甲方不得以任何借口或理由终止本合同。每年房屋租金以周边市场价格浮动，由甲乙双方协商确定。……”合同签订后，被告在原火锅店内开办了成都巴河鱼府西乡分店（以下简称巴河鱼府），并向原告支付了第一年的租赁费38000元，此后按每年39000元的价格向原告支付了后两年的租赁费。2014年6月初，双方就续租事项进行协商，后因租金价格意见不一致，未能达成协议。2014年7月11日，杨胜荣将巴河鱼府的玻璃大门用链条锁锁住。自此该店未再营业。此后双方就续租继续进行了协商，均因对租金价格意见分歧未能达成协议。原告于2014年8月13日提起本次诉讼，谭义顺亦于当日另案向被告提起诉讼。两案审理中，被告向原告及谭义顺提出了反诉。
另查明，原告及谭义顺两家户外安装有电表三个，一个为营业用电，另两个为居民用电。自原告及谭义顺两家将房屋共同出租以来，三个电表的电费均由承租人交纳。被告将电费交纳至2014年8月，此后的电费954.29元已由原告交纳。审理中，原、被告及谭义顺均表示：三个电表具体对应房屋的哪个楼层及其实际用电情况无法确定。
认定上述事实，有以下证据予以证明：
1、原、被告关于2011年签订房屋租赁合同相一致的陈述，原、被告分别提交的2011年7月10日房屋租赁合同，原告提交的国有土地使用证，被告提交的何鲜出具的收条、身份证、营业执照各1份，被告委托代理人提交的对何鲜的调查笔录1份及被告提供的证人何鲜的当庭证言中关于原、被告签订房屋租赁合同过程的内容，证明了原、被告签订房屋租赁合同、被告在租赁的房屋内开办成都巴河鱼府西乡分店的事实。
2、原、被告关于2014年6月之后双方曾就续租事宜协商未果、被告自2014年7月11日之后未再开门营业相一致的陈述，被告提交的照片、方道荣手书“房租纠纷协调情况说明”各1份，被告委托代理人提交的对谭义虎、谭仁安、谭义峰、张翠英、方道荣的调查笔录各1份，证明了自2014年6月以后双方就续租进行协商无果及2014年7月11日杨胜荣将巴河鱼府玻璃大门锁住、被告自此再未营业的事实。
3、原、被告关于交纳电费相一致的陈述，原告提供的电费缴纳清单，被告提供的证人何鲜的当庭证言中关于电费交纳情况的内容及本院的现场勘验笔录1份，证明了原告和谭义顺两家电表安装及电费交纳情况的事实。
上述证据，经庭审质证及本院审查，证据与本案相关联，来源及取证程序合法，内容真实，各证据间能相互印证，予以采信。
原告提交了照片2张，用于证明被告自2014年7月之后关门并贴上“店面装修，暂停营业”，被告不予认可。经审查，2张照片显示的拍摄时间均为2014年1月23日，与原告提出的拍摄时间不符，故对上述照片本院不予采信。
被告提交了计税期间为2014年2月1日至同年3月1日的税收缴款书4份，用于证明其反诉主张，原告不予认可。被告未提交证据佐证上述票据与本案的关联性，故对该税收缴款书本院不予认定。
被告提交其自行书写抄电表清单1份、李培德手书发票收据10张，用于证明其反诉主张，原告不予认可，被告未提交证据佐证上述证据的真实性，故对上述证据本院不予采信。
被告提交2013年7月15日协议复印件1份，用于证明其与原告就电费问题曾有协议，但未提交原件予以核对，原告亦不予认可。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项之规定，对于被告提交的该协议复印件，本院不予认定。
本院认为，针对本案双方争议焦点，结合本案已查明事实，综合评判如下：
一、关于原租赁合同到期、双方就续签未达成一致意见，被告能否续租的问题。原、被告2011年签订的房屋租赁合同约定的租赁期间届满时间为2014年7月9日，该合同已履行完毕，合同的权利义务已终止，原告诉请被告返还房屋符合法律规定，应予支持。被告辩解称原告应继续租赁给被告没有法律依据，本院不予支持。
二、关于租赁合同到期后，被告应否向原告支付房屋使用费的问题。从已查明事实看，2011年的租赁合同到期后，原、被告从2014年6月初开始就续租进行商谈，在此期间双方均未向对方明确表示不再续签租赁合同。后因双方对租赁费价格未协商一致，双方未能续签租赁合同。原告本应明确告知被告不再续签合同并给予被告合理的时间腾交房屋，但原告未履行上述义务。2014年7月11日，巴河鱼府的大门被房主之一杨胜荣锁住后，被告再未营业，被告虽占用了房屋，但并未因此而获利，原告现要求被告按原租赁合同给付房屋使用费的请求有违公平，故对原告要求被告给付合同到期后使用费的请求，本院不予支持。
三、关于原告应否承担被告经济损失的问题。被告反诉请求原告赔偿其转让费30000元、电费3253元、下水道清理费6225元、原材料损失22000元原告不予认可。被告未能提交充分证据证明上述损失的真实性，亦未证明上述损失与原告有直接的因果关系，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。
四、关于电费问题。被告反诉请求原告给付自2011年3月20日至2014年8月22日期间的电费3235元，原告不予认可。对此本院评判如下：（一）从已查明事实看，双方一致认可自原告出租房屋以来，该栋房屋的所有电费一直由承租方缴纳，双方虽无书面协议，但从多年双方均未对此提出异议的情况看，应视为双方就此做了由承租方缴纳电费的约定，被告的该项反诉请求与原来默认的约定相悖。（二）按常理，作为个体工商户，被告应按营业用电的标准向供电部门缴纳电费。被告租用了原告房屋的一至三楼用于经营，其余楼层为住房。在本院现场勘查过程中，双方一致认可三个不同计价的电表无法明确对应相应的楼层，不能确定一至三楼或其他楼层的实际用电情况。除被告自行书写的清单外，被告未提交证据证明原告的实际用电情况。故对被告关于电费的反诉请求，本院不予支持。原告请求被告给付2014年9月至11月的电费954.29元问题，本院认为，电费虽然是原告所缴纳，但经勘查无法认定究竟是哪方用电所产生，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告苏叶于本判决生效之日起十五日内将租赁房屋返还给原告杨胜荣；
二、驳回原告杨胜荣的其他诉讼请求；
三、驳回被告苏叶的反诉请求。
如果未按本判决书指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履金。
本诉案件受理费330元，由原告杨胜荣负担230元，被告苏叶负担100元；反诉案件受理费1337元，由被告苏叶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本共四份，并预交上诉案件受理费，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 张瑜廷
审 判 员 赵 晞
人民陪审员 席富英
二〇一四年十二月八日
书 记 员 刘一娟