福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第431号
上诉人（原审被告）福建宏城房地产开发有限公司，住所地：霞浦县。
法定代表人董茂生，董事长。
委托代理人陈志军，福建星龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）解文斌，男，1975年10月21日出生，汉族，福建省霞浦县人，现住霞浦县。
被上诉人（原审原告）阮惠恩，女，1976年9月5日出生，汉族，福建省霞浦县人，现住霞浦县。
委托代理人陈支何，福建宽达律师事务所律师。
上诉人福建宏城房地产开发有限公司（以下简称宏城公司）因与被上诉人解文斌、阮惠恩商品房预售合同纠纷一案，不服霞浦县人民法院（2013）霞民初字第1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人宏城公司的委托代理人陈志军，被上诉人解文斌、阮惠恩的委托代理人陈支何到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年3月2日，原告解文斌、阮惠恩与被告宏城公司签订《商品房买卖合同》一份（备案合同编号：20100300009），合同约定原告向被告购买由被告开发预售的位于霞浦县房屋一套，价款为460211元；该合同第十四条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，……，2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”
为原告委托被告代办权属登记事宜，双方同时订立《合同补充协议（附件六）》，该补充协议中约定原告解文斌、阮惠恩在合同中注明的通信地址即为确认的有效通信地址，被告宏城公司只需按注明的通信地址以挂号信的形式发出相关通知，即视为已通知原告；被告将办理初始登记需被告提供的资料报送备案后，即视为被告履行了产权登记中的合同义务；原告在商品房交付后五日内，提供办理权属登记所需的资料和证件，如因原告责任不能在规定期限内办理权属登记的，被告不承担责任。
原告解文斌、阮惠恩分两次向被告付清购房款。2011年8月31日，被告宏城公司向原告解文斌、阮惠恩发出《小区交房通知书》，要求原告依约于同年9月10日办理交房手续，并提交办证所需的相关证件和票据，即（1）业主身份证原件及复印件一份（身份证扫描办产权证用）；（2）购房发票凭证及复印件；（3）维修基金发票、契税发票及复印件；（4）计划生育证明原件一份（办产权证、办土地证用）……。
原告于同年11月19日办理交房手续后即入住使用该套商品房。同年12月8日，被告以该楼盘工程竣工验收备案表等材料为据向霞浦县房地产管理所（以下简称房管所）提出要求办理商品房初始登记的申请，同日房管所受理并于次日对其所有权予以初始登记。同年12月28日被告向原告发出快递邮件，再次要求原告于2012年1月5日前提交办理分户登记产权证书所需的应由买受人提供的材料。2012年11月8日，房管所依申请经审核材料齐全予以受理，并于同年11月13日对原告所居住的该套商品房的分户产权权属予以登记。另查明，在实际产权登记过程中，原告的分户登记手续均由被告代办，原、被告之间在办证材料的交付过程中未办理相关书面交接手续。
原审判决还认定：原告在交房时已交齐办证资料。
原审判决认为：原告解文斌、阮惠恩与被告宏城公司之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（附件六）》系双方就原告购买被告开发的楼盘的预售商品房以及被告代办产权登记手续等相关事项，通过自愿平等协商订立的，不违反法律法规规定，故属合法有效，双方均应积极全面履行。上述合同明确约定如由于被告原因未能使原告在交房后90日内即2012年2月18日前取得房屋所有权证书，被告应承担逾期违约责任。原告解文斌、阮惠恩已依商品房交付使用的惯例，在交房的同时将交房通知书确定的办证材料内容提交给被告。在原告已提交办证材料的情形下，被告怠于履行产权登记委托代办义务，直至2012年11月8日才提出分户产权登记申请，同年11月13日房管所办结产权登记，属“出卖人原因”的范畴，其行为显属违约，应承担逾期办理产权登记的违约责任。因此，逾期办证违约金应自2012年2月19日起计算至产权登记之日即2012年11月13日止，上述期间共268天，被告应向原告支付的违约金为46.02元／天×268天=12333.36元。被告宏城公司不能举证证实其具有延迟办证的免责事由，故其关于原告未依交房通知书的要求提交办证材料的主张，本院不予采纳。
原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：被告福建宏城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告解文斌、阮惠恩违约金人民币12333.36元。
宣判后，宏城公司不服，向本院提出上诉。
宏城公司上诉称：
一、原审判决认定事实严重错误，是本案错判的重要原因。
1、本案没有任何证据能证明，被上诉人在交房时就已经将全部的办证材料交付出卖人。上诉人在交房前发出的交房通知书、甲方需知明确交房与交付办证材料并没有直接关系，交房办理方物业公司亦证实，被上诉人在交房时并没有将办证资料交付，况且上诉人在交房后又发出通知要求被上诉人提供办证所需资料，被上诉人办理分户登记所必须的身份证扫描亦是在2012年8月才到房管所办理。本案没有任何证据证明被上诉人是何时将全部的办证资料交付上诉人的。
2、原审未依法分配被上诉人的举证责任是本案错判的另一原因。被上诉人应当举证证明其已经按照通知的要求，将办理分户登记所需要由买受人提供的材料全部提交给上诉人。原审没有要求被上诉人提交有关证据，相反却要求上诉人对被上诉人未提交资料的免责事由承担举证责任，不符合法律规定。
二、原审判决法律关系认定不当，适用法律错误是本案错判的主要原因。
双方在商品房买卖合同补充协议中约定的代办登记，并不是商品房买卖合同约定的分户办理义务的转移，也不是办理登记义务的变更，而是新的委托合同关系。即便上诉人履行委托合同存在违约情形，所适用的违约责任是委托合同的违约责任而非商品房买卖合同的违约责任。原审认为委托代办后应当由出卖人提供的资料就由出卖人交付房管所，出卖人代办延期应当属商品房买卖合同约定的违约范围，显然是混淆委托和出卖的合同关系。
综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人解文斌、阮惠恩答辩称：
一、关于本案事实，原审认定答辩人在交房时已提交办证材料给上诉人，是完全正确的。关于本案举证责任分配规则，答辩人负有举证上诉人违约责任存在义务，而上诉人负有举证非其原因即免责事由的义务。本案中，答辩人只要证明房产权属未在约定的交房期限届满90日内取得，就视为上诉人违约，上诉人若不能证明“非自己的原因”，则将承担不利后果。
二、关于本案法律关系。上诉人负有协助被上诉人办证，并提供必要文件的义务。但上诉人怠于履行，导致延误办证，应按合同第十四条承担违约责任。
综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：双方当事人对一审判决认定的事实，除对被上诉人在交房时是否已向上诉人宏城公司交齐应由买受方提供的办证材料外，其余事实无异议，本院对无争议事实予以认定。
本案争议焦点为：1、被上诉人在交房时是否已向上诉人宏城公司交齐应由买受方提供的办证材料；2、本案宏城公司的违约能否适用诉争合同第十四条的约定。本院对此调查、分析、认定如下。
一、被上诉人在交房时是否已向上诉人宏城公司交齐应由买受方提供的办证材料
被上诉人主张其已按时提交相关办证材料，其理由与依据为：
1、《交房通知书》中已要求购房者交房时交齐办证材料，根据当地交易习惯，实践中一般是由购房者在交房时将所需办证材料一并交给开发商。本案被上诉人已与上诉人办理了交房手续，可证明上述交房通知书中要求的办证材料在交房时已一并交清。
2、一审法院询问苏明霞（诉争小区物业公司的董事长）的笔录，相关内容为：
“在交房通知中宏城公司通知业主们提交办证的相关材料，（交房时）业主有提交一部份，但是其中购房发票凭证及复印件、计划生育证明或未婚证明（办证用），业主未提交给我们。当时未提交计生证明等的，都向开发商出具了承诺书，承诺如以后未及时提交计生证明，办证逾期责任由自己承担。上述材料我们没有转交给宏城公司，宏城公司未通知我们转交，这些材料都是作为业主信息留档的……”
上诉人质证认为：
1、当地并无此交易习惯，相反，开发商于2011年12月28日还发出《通知》，可证明办证材料未收到。
2、苏明霞笔录内容真实性无异议，但恰好证明购房者办证材料未交齐，且可证明物业公司收取的是物业材料，而非办证材料。
本院认为，宏城公司在《交房通知书》中明确要求购房者交房时应提交办证资料，且宏城公司系委托物业公司代为办理交房事宜，双方对此事实陈述一致，且有《交房通知书》为证，对此事实可予确认。由于《交房通知书》除通知交房，还要求购房者提交办证资料，故可认定宏城公司将收取购房者办证资料的事宜亦同时委托给了物业公司。
双方当事人对苏明霞笔录中关于物业公司收取了购房者至少部份办证资料的陈述并无异议，此陈述与上述开发商要求购房者交房时提交办证资料，并将交房、收取办证资料事宜委托物业公司的事实相互印证，结合被上诉人已办理书面交房手续的无争议事实，根据优势证据标准，应认定被上诉人对其“交房时已交齐办证资料”这一主张已完成举证责任。
至于苏明霞关于该材料是作为业主信息留档的陈述，与《交房通知书》中“办证用”的表述不符，也与宏城公司承认《交房通知书》中有要求提交办证资料的陈述不符，对苏明霞此部份证言内容不予采信；苏明霞关于宏城公司未通知其转交相关材料的陈述，系物业公司与宏城公司之间的内部事宜，并不影响被上诉人已向宏城公司的代理人物业公司提交办证资料的认定。因此，宏城公司主张未收到相关材料，举证责任应转由宏城公司承担。
但宏城公司主张其迟至2012年8月份才收到被上诉人的办证资料，对此未提供任何证据；宏城公司二审提供的其他业主办证情况，与本案被上诉人无关；宏城公司2011年12月28日向被上诉人邮寄办证资料通知的时间，系在交房后，不能推翻被上诉人交房时已提交办证资料的认定；故均不足以证明宏城公司的主张，应由宏城公司承担举证不能的法律后果。据此，应认定被上诉人已在交房时交齐办证资料。宏城公司对此所提上诉，事实依据不足，不予支持。
二、本案宏城公司的违约能否适用诉争合同第十四条的约定
本院认为，本案合同第十四条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，（被告应承担约定违约金）”。可见，上述“出卖人原因”既包括初始登记未完成的情形，也包括出卖人未向买受人提交办证资料这一情形。由于本案双方存在委托办证这一无争议事实，故该条约定中出卖人向买受人提交办证资料的义务，不再是交付给买受人，而应直接提交给房管部门。因此，出卖人若未及时将办证资料提交给房管部门，也应属上述“出卖人原因”的范畴，相关违约责任可适用该条约定。宏城公司关于即使存在委托合同违约也不适用该合同条款的理由亦不成立，不予支持。
综上所述，本院认为，宏城公司所提各项上诉理由均不成立，其上诉应予驳回。原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费110元，由上诉人宏城公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余梓安
审 判 员 黄建方
代理审判员 陈光华
二〇一四年五月十五日
书 记 员 何斌坤
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。