河北省承德市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）冀08民终890号
上诉人（原审被告）：河北秀兰房地产集团有限公司，住所地：河北省保定市建设南路43号。
法定代表人：郝海玲，董事长。
委托诉讼代理人：张龙杰，男，1982年2月5日出生，汉族，该公司职员，住河北省保定市新市。
被上诉人（原审原告）：李亚丽，女，1979年1月15日出生，满族，住河北省兴隆县。
委托诉讼代理人：翟建波，河北东庆律师事务所律师。
上诉人河北秀兰房地产集团有限公司因与被上诉人李亚丽买卖合同纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院（2016）冀0822民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河北秀兰房地产集团有限公司的委托诉讼代理人张龙杰，被上诉人李亚丽及其委托诉讼代理人翟建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
河北秀兰房地产集团有限公司上诉请求：请求依法撤销、改判或发还重审错误的一审判决。
事实和理由：在被上诉人没有直接经济损失的前提下，一审法院判决上诉人承担逾期交房违约金177200，元的事实认定及法律适用错误且程序违法。具体理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条：对逾期交房的违约金有明确约定，应按约定执行；该条款没有违反法律强制性规定，被上诉人在庭审过程中也未就此提出异议，同时《合同法》明确了约定优先的基本原则，法律就应尊重双方当事人的契约精神。二、被上诉入主张的是逾期交房的违约金及利息损失并未主张租金损失，不符合适用《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第17条的规定。三、被上诉人未在一审举证期限届满提出评估鉴定，也未在庭审过程中提出鉴定事宜而是法庭主动明示评估鉴定事宜，上诉人当庭予以否认。四、造成逾期交房的主要原因不再上诉人，上诉人主观上无过错；而是因兴隆县政府晚交建设用地5年以及政府部门征用该项目地块部分土地导致规划调整，小区房屋不能联合验收所致。因此上诉人亦不应承担由政府原因导致逾期交房的违约责任。
李亚丽辩称，双方签订的是商品房买卖合同，被上诉人购买的是商业用房，并非住宅，双方虽然在买卖合同对违约金进行了约定，但是远远低于上诉人违约迟延交房造成被上诉人的损失，所以被上诉人有权根据有关规定，请求增加赔偿损失，对于增加数额部分符合《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第17条的规定，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李亚丽向一审法院的起诉请求：2013年4月3日，我和被告签订商品房买卖合同一份。我购买被告开发的位于兴隆县兴隆镇××花园小区××号商业用房，总房款1,308,431.00元。按照合同约定被告应在2014年5月30日前向我交付房屋。但被告没有按照合同约定期限向我交付房屋，被告于2016年4月9日才向我交付房屋。比合同约定时间被告延期向我交房679天。被告迟延交房应承担逾期交房的违约责任。违约金应该依据我交房后出租该房屋每年11万元的租金的标准计算损失的数额为204,630.00元。
一审法院认定事实：2013年4月3日，原告和被告的兴隆分公司签订商品房买卖合同一份。原告购买被告开发的位于兴隆县兴隆镇××花园小区××号商业用房，该房总房款1,308,431.00元。该合同第七条约定，被告应在2014年5月30日向原告交付房屋；第八条约定出卖人逾期交房的违约责任，出卖人每逾期一天交房，须向买受人按每日总房款的万分之一支付滞纳金，逾期50天，视为出卖人单方终止合同，买受人需要退房的，出卖人返还其所交全部房款，并支付一万元违约金；买受人不退房的，出卖人继续履行。自合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款价万分之一的滞纳金。合同签订后原告于当日付清房款。但被告没有按照合同约定期限向原告交付房屋，被告于2016年4月9日才向原告交付房屋。现原告诉至本院要求被告承担逾期交房的违约责任。要求依据原告接受房屋后出租该房屋每年11万元的租金的损失计算违约金数额即204,630.00元。在本案审理过程中，被告认可逾期向原告交房679天的事实。但主张依据合同第八条的约定支付原告相应的违约金。本院依据原告的申请委托承德方兴资产评估有限责任公司对本案争议的房屋自2014年5月31日至2016年4月9日期间租赁费用的价值进行评估。该公司于2016年11月23日作出评估报告书一份。该报告书确定本案争议房屋自2014年5月31日至2016年4月9日期间租赁费用的价值为174,200.00元。原告为此支付鉴定费3,000.00元。
一审法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方的真实的意思表示，被告应该按照合同约定时间向原告交付房屋，被告逾期交房应承担逾期交房的违约责任。现原告以双方签订的合同约定的违约金过低主张依据被告违约给原告造成的损失的数额确定违约金的数额的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告应该承担的违约金的数额应该以被告逾期交房给原告造成的实际损失计算。原告要求依据自己接受房屋后出租该房屋年租赁费为110,000.00元的标准计算违约金数额，但被告不予认可，原告的该主张缺乏客观公正性，本院不予支持。原告的损失数额应该依据本院委托承德方兴资产评估有限责任公司对本案争议的房屋自2014年5月31日至2016年4月9日期间租赁费用的评估价值来计算。承德方兴资产评估有限责任公司于2016年11月23日作出评估报告书确定本案争议房屋自2014年5月31日至2016年4月9日期间租赁费用的价值为174,200.00元。原告支付鉴定费3,000.00元。综上，原告的损失总额为177,200.00元，被告应该支付原告违约金的数额为177,200.00元。被告的抗辩主张没有法律依据。本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定判决如下：一、被告河北秀兰房地产集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告李亚丽逾期交房的违约金177,200.00元。二、驳回原告李亚丽的其他诉讼请求。
本院审理查明，2013年4月3日，双方当事人正式签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被上诉人李亚丽购买上诉人河北秀兰房地产集团有限公司开发的兴隆县兴隆镇××花园小区××号商业用房，并交付总房款1,308,431.00元。双方约定上诉人河北秀兰房地产集团有限公司于2014年5月30日向被上诉人李亚丽交付房屋。因兴隆县秀兰城市花园小区建设项目没有通过联合验收，无法办理房屋产权证书，现被上诉人李亚丽要求上诉人河北秀兰房地产集团有限公司赔偿逾期交房的违约金。另查明，上诉人河北秀兰房地产集团有限公司与兴隆县国土资源局签订的国有土地出让合同中约定，该小区建设用地应为2007年9月1日前交付，但直至2012年4月仍未交付，致使上诉人河北秀兰房地产集团有限公司推迟施工建设时间。上述事实，有被上诉人李亚丽向法庭提供的《商品房买卖合同》，证实购买房屋时间、价款、交房时间及违约责任等；另有上诉人河北秀兰房地产集团有限公司向法庭提供的与兴隆县国土资源局签订的国有土地出让合同和兴隆县委办相关文件，证实该涉案土地交付情况。上述证据均经庭审质证，对案件具有证明力，本庭予以确认。
本院认为，上诉人河北秀兰房地产集团有限公司与被上诉人李亚丽签订的《商品房买卖合同》中约定，由上诉人河北秀兰房地产集团有限公司协助被上诉人李亚丽办理房屋产权证书。由于上诉人河北秀兰房地产集团有限公司未能及时取得建设用地，造成工期推迟，影响了秀兰城市花园小区建设项目联合大验收。现被上诉人李亚丽要求上诉人河北秀兰房地产集团有限公司支付逾期办理房屋产权证书的违约金，但办理房屋产权证书需要政府相关部门审查批准，在政府相关部门还未确定涉案房屋能否办理产权证书的情况下，即要求上诉人河北秀兰房地产集团有限公司承担违约责任不妥，故该纠纷现不属法院受案范围。本案原审判决适用法律不当，被上诉人李亚丽的起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销河北省兴隆县人民法院（2016）冀0822民初1951号民事判决；
二、驳回被上诉人李亚丽的起诉。
一审案件受理费4370.00元，退还被上诉人李亚丽；上诉人河北秀兰房地产集团有限公司预交的二审案件受理费4370.00元，予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 周亚秋
审 判 员 张认众
审 判 员 李红梅
代理审判员 王立娟
代理审判员 付相如
二〇一七年三月十七日
书 记 员 李云骐