广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终11766号上诉人（原审被告）：徐曌，男，汉族，住河北省石家庄市裕华区，上诉人（原审被告）：佛山高丽润禾餐饮服务有限公司，住所广东省佛山市禅。法定代表人：徐曌。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：邓春燕，广东科韵律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：叶炜曜，广东科韵律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：佛山瑞安天地房地产发展有限公司，住所广东省佛山市禅城区。法定代表人：文德纯。委托诉讼代理人：林瑜樱，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖姝婷，广东天地正律师事务所律师。上诉人徐曌、佛山高丽润禾餐饮服务有限公司（以下简称高丽润禾公司）因与被上诉人佛山瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初6301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐曌、高丽润禾公司上诉请求：1撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回瑞安公司的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由瑞安公司负担。事实和理由：一、徐曌在案涉商铺经营期间投入了巨额成本，徐曌当时迟延缴付租金的情形尚未达到严重违约和根本性违约，瑞安公司不但没有给予一定的谅解和支持，反而强行多次对案涉商铺停止供水、供电，加剧了徐曌的经营困难，在2016年6月30日，瑞安公司的物业公司再次强行停止向涉案商铺供水、供电，并通过在案涉商铺大门加锁、贴封条的方式强行收回商铺，不允许继续经营。至此，案涉租赁关系由于瑞安公司单方解除，案涉商铺由瑞安公司收回。以上事实有证人证言及证人手机留存的“佛山高丽润禾餐厅服务”群内当天的微信聊天记录相互印证。瑞安公司提供了落款时间为2016年7月6日的《终止函》、落款时间为2016年8月17日的《关于终止后房屋返还的公函》的证据，即使退而求次按照这两份证据进行认定，双方租赁关系也已经在2016年7月12日解除，且从该两份证据的内容可以看出瑞安公司不但单方解除了租赁关系，且收回了商铺，并对商铺内所有装修、设施和物品作没收和单方处置。案涉商铺自7月份停止营业后一直处于瑞安公司的实际控制和管理中。二、租赁关系终止前的租金、推广费、物业管理费、水费、电费应当根据有关证据材料并结合《终止函》、《关于终止后房屋返还的公函》中关于欠费的内容进行综合认定。第一，一审法院核算超出了租赁关系终止前的实际费用数额，且瑞安公司主张的推广费，其未能提供相应的证据证明其尽到了推广义务并支出了相应的费用，不应予以支持。另，瑞安公司在前收取的保证金及没收商铺内所有装修、设施和物品价值，远远超过了徐曌欠付的前述费用。第二，瑞安公司收回商铺解除租赁关系并收回商铺之后发生的有关费用，不应要求徐曌、高丽润禾公司承担。瑞安公司收回案涉商铺后，一直怠于按其所言处置商铺内的装修、设施和物品，怠于将商铺重新出租，而造成的扩大损失，是因其自身原因怠于行使权力和管理义务所致，没有理由要求徐曌、高丽润禾公司继续承担商铺的场地占有使用费。瑞安公司在收回商铺并没收商铺内的装修、装饰和物品后，迟迟于2017年3月23日才将有关物品进行搬迁，纯属其自身处置商铺回收之后的后续单方行为，处置时间和处置方式均属其自行选择和执行，与徐曌、高丽润禾公司无关，关于搬迁费、见证费、仓储费均没有理由要求徐曌高丽润禾公司承担。况且这也是瑞安公司将商铺回复原状所需的部分处置方式，与其诉请的第四项恢复原状违约金重复请求。第三，租赁合同约定租期共60个月，同时约定免租期共6个月，但是，徐曌、高丽润禾公司投入巨资进行装修后仅经营了三、四个月，整份合同仅履行了9个月就被瑞安公司单方解除了。合同的实际履行时间仅占总租期的15%，瑞安公司却要求徐曌、高丽润禾公司支付全部免租期6个月的租金，有违权利义务相一致的公平公正原则。应考虑到承租方装修期间尚未获得经营收入而设定免租期是出租房签约时的本意，在承租方因为客观困难出现违约而被出租方单方解除合同的情形下，承租方已经损失惨重，不宜再进一步加重承租方的负担以增加出租方的意外收获。即使需要作出衡平处理，也应按照比例仅要求徐曌、高丽润禾公司承担15%的免租期使用费为宜。第四，案涉的租赁合同是由瑞安公司提供的格式合同，纵观整分合同的各项约定，存在大量刻意加重承租方责任的有违公平公正原则的霸王条款。其中，案涉租赁合同中对承租方的违约责任的约定存在重复加重约定，同时存在没收保证金、恢复原状违约金、滞纳金、免租期使用费等，如果机械按照合同约定全部责成承租方承担，明显加重了承租方的责任。关于保证金的问题，租赁合同中也多处约定保证金应优先抵扣承租方应付的各项费用，即使徐曌、高丽润禾公司需在本案中承担一定的费用支付责任，也应当优先以保证金抵扣，且客观上，瑞安公司没收商铺内所有装修、设施和物品的价值也起到一定的抵偿作用。被上诉人瑞安公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回徐曌、高丽润禾公司的上诉。瑞安公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认瑞安公司与徐曌关于佛山市禅城区CS302-2、CS303-2、CS304-2、CS305-2、CS301-3、CS302-3、CS305C号铺的租赁关系于2016年7月12日解除；2.徐曌立即向瑞安公司支付双方租赁关系终止之日前（即2016年7月12日）欠付的租金、推广费、物业管理费、水费、电费共计人民币497572.33元及自逾期之日起按月息1%计算至实际清偿之日止的滞纳金；3.徐曌立即向瑞安公司支付自双方租赁关系终止之日起至实际腾退之日（2017年3月23日）止的场地占用费864852.26元（按租金人民币103117元/月的标准计算）；4.徐曌立即将涉案商铺恢复原状（按《租赁合同》附表三的标准恢复），并向瑞安公司支付违约金427290元（按涉案商铺建筑面积每平方米人民币200元的标准计算）；5.徐曌向瑞安公司支付2015年10月8日至2016年4月7日期间的使用费618702元；6.判决确认徐曌已付的保证金686650元归瑞安公司所有；7.徐曌注销以涉案商铺为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证；8.判令徐曌支付瑞安公司为腾退涉案商铺所支付的搬运费39800元、见证费20000元及存放涉案商铺内物品产生的仓储费（自2017年3月24日起计算至实际搬离之日止，按仓库建筑面积398.62平方米参照同区同类仓库每月租金50元/平方米计算）；9.徐曌支付本案前期律师费人民币10000元及后期律师费；10.高丽润禾公司对徐曌上述债务承担共同清偿责任；11.本案诉讼费用由徐曌、高丽润禾公司共同承担。审法院查明：2015年9月，瑞安公司作为甲方与徐曌作为乙方签订《租赁合同》（合同编号：ＬＮ1Ｐ2ＬＶ201XX31），合同主要包含以下内容：第一条、甲方出租给乙方的房屋座落在佛山某商业中心项目内，详见合同附表一。第五条、5.5租赁期结束或本合同提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之违约金及其他应付费用，且乙方按本合同约定返还该房屋后，保证金如有剩余的，甲方应在乙方交清所有应付款项及履行完毕所有租赁义务后的三十日内无息返还乙方。第七条、房屋返还时的状态。乙方应在本合同届满终止之日或提前终止之日将该房屋按附表三的标准恢复原状（合理磨损除外）并经甲方验收和书面确认后返回给甲方。第八条转租、转让和交换。未经甲方书面同意乙方不得转租、转让、交换或以任何其他形式像变相转租、转让、交换该房屋或其任何部分之权益予第三者。若乙方设立新公司实际使用该房屋的，需事先经甲方书面同意，并出具有关资料证明该新公司为乙方的全资子公司。甲方与乙方均同意，如乙方按照8.4之规定设立新公司实际使用该房屋的，乙方须在本合同签署后的三个月内完成新公司的所有手续并自行取得所有相关证件，自乙方之新公司或新经营主体于佛山注册成立之日，本合同的乙方将自动转为新公司，新公司享有本合同项下乙方的全部权利和义务，乙方将不再享有本合同项下乙方的权利和义务。届时，甲、乙、丙三方及新公司应另行签署相关确认文件，由此产生的无论应由甲方、或乙方、丙方或新公司承担的费用全部由新公司承担。新公司设立之日起十日内乙方应向甲方递交如下文件的复印件。第十三条、违约责任。13.1若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息（该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按月息1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的其他合理费用（包括但不限于查询费、诉讼费、律师费）。13.2在乙方拖欠本合同约定的租金、物业管理费、推广费或其他合同约定应付费用之一项或多项的，甲方催讨后仍不支付时，无论乙方是否已支付该房屋水、电、煤气费用或物业管理费，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权在提前24小时通知后立即停止向该房屋提供水、电、煤气及其他物业服务直至乙方付清拖欠费用及逾期利息。同时乙方应承担甲方采取本条措施的该房屋租金、管理费、推广费和本合同约定的其他任何费用。13.3甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的前提下收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：（1）按本合同保底租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租期之使用费；……（3）向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金总额之款项作为违约金，以弥补甲方至损失。如甲方之实际损失得以减少，则乙方所需支付的赔偿额亦相应减少。该等事件包括：若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金超过七天……租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金。非本合同规定的情况，乙方擅自退租的，乙方已支付的保证金不予退还，同时乙方还应向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金总额之款项作为违约金。如甲方能在租赁期满前将该房屋再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少。同时乙方应按照每平方米建筑面积200元的标准向甲方支付代为拆除乙方装修和设施设备的违约金；租赁期提前终止，若乙方未按合同的约定将该房屋恢复原状，乙方已支付的保证金不予退还，同时乙方应向甲方支付违约金，违约金按该房屋建筑面积乘以人民币200元／平方米计算。附表一、甲方将位于佛山市禅城区ＣＳ302-2、ＣＳ303-2、ＣＳ304-2、ＣＳ305-2、ＣＳ301-3、ＣＳ302-3号铺出租给乙方，商铺建筑面积为22062.34平方米，套内面积为1443.64平方米；附表二、“该房屋平面图”，附表三、装修、设施清单（返还标准），土建：外墙为砖/水泥沙浆；内墙为混凝土/砖/水泥沙批荡；地台为混凝土随手抹光；窗为木/铝合金；电气系统为电源到户；弱电系统为预留弱电箱；制冷系统为中央空调冷冻供回水管（7-15度）及空调排水管到户；给排水系统为给水管到户、厨房排水管预留到户；通风系统为补风风管或百叶提供鲜风；消防系统为标准配置消防系统（消防栓，喷淋及自动报警系统）；附表四、租赁用途，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营餐饮使用，经营品牌为阿某郎餐厅；附表五、租赁期限及免租期，该房屋租赁期限自2015年10月8日（“暂定起始日”，同时为“约定交付日”）起至2020年9月30日（合同到期日），共计五年；自提前交付日起至暂定起始日前一日的实际租赁期间，乙方仍应当按照本合同约定使用期内的各项费用标准支付各项租金、物业管理费、推广费及公用事业费等应付之费用，该房屋免租期自2015年10月8日起至2016年4月7日止，共计六个月。免租期内，乙方仍需按附表七支付每月物业管理费、推广费及实际发生的公用事业费，无需支付租金；附表六、该房屋保底租金，第一至二年租赁年，自2015年10月8日至2017年10月7日，103117元/月；第三年租赁年，自2017年10月8日至2018年10月7日，123740元/月；第四年租赁年，自2018年10月8日至2019年10月7日，134052元/月；第五年租赁年，自2019年10月8日至2020年9月30日144364元／月；附表七、1、该房屋物业管理费按每月85458元计算，自交付日或起租日（以较早起计算）。免租期内，物业管理费按每月42729元计收。2、房屋推广费按每月10682元计收，推广费将专款用于该项目之推广及宣传活动，乙方应于每个历月的第一天支付当月的推广费，免租期内推广费按每月5341元计算。3、房屋公用事业费押金按106823元计算收取，乙方应于签署本合同同时支付上述费用。附表八、保证金，乙方应向甲方支付保证金为721512元，即相当于第五租赁年三个月的保底租金、三个月的物业管理费和三个月的推广费之总和，在合同有效期内，若乙方未支付任何款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿款、甲方垫付之费用），甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时，乙方应向甲方补足保证金。同月，瑞安公司作为甲方与徐曌作为乙方签订《其它补充协议》，主要包含以下内容：该房屋增加租赁范围，增加的房屋座落于佛山市禅城区ＣＳ3305C号铺，建筑面积74.11平方米，实用面积51.87平方米。增加的房屋由乙方免费使用，除此外，与增加的房屋相关的租赁事实，按本合同条款执行。2016年1月18日，徐曌向瑞安公司发出《关于承租方之确认函》，上载：本人承租贵司出租的位于佛山市禅城区某商业中心CS302-2、CS303-2、CS304-2、CS305-2、CS301-3、CS302-3号铺，并签订《佛山租赁合同》，本人按照合同约定使用该房屋，并以该房屋作为经营场所（企业住所）办理营业所需证照，现特此向贵司确认所办理的营业执照个体户（企业）名称为佛山高丽润禾餐饮服务有限公司，自本函发文之日起，请贵司以上述名称为抬头开具对应金额的发票。本人将严格履行《佛山租赁合同》约定之各项条款。2016年2月25日、3月25日、5月19日、5月25日、6月24日瑞安公司分别向徐曌、高丽润禾公司经营的餐厅送达《警告函》和《收费通知单》，其中载明：阁下拖欠各项费用已严重违反协议之规定，如阁下自本函发出之日起五日内仍未支付上述欠款，我司将根据协议之规定行使以下权利：1、我司将汇同物业公司属于五日后下午17：00停止房屋的供电、水以及空调房屋。2016年8月17日，瑞安公司向徐曌发出关于《佛山租赁合同》终止后房屋返还的公函，上载：阁下与我司于2015年9月23日签署了佛山市禅城区CS302-2、CS303-2、CS304-2、CS305-2、CS301-3、CS302-3、CS305C号铺之租赁合同（合同编号：LN1P2LA2015031,），租赁我司该房屋用作经营餐饮使用，经营品牌为“阿某郎餐厅”（后更名为“金某莱餐厅”），租赁期限自2015年10月8日起至2020年9月30日。但截至2016年7月5日阁下仍拖欠我司租金222865.77元、租金滞纳金4744.25元、推广费23086.9元、推广费滞纳金886元、物业管理费184699.55元、水电费18772.5元，合计455054.97元；此外，阁下尚欠缴我司保证金141685元，上述有关费用合计596739.97元。我司虽经多次追缴，至今未果。阁下的行为，严重违反该合同。故，我司于2016年7月6日发函给阁下，通知阁下该合同自2016年7月12日起终止。同时要求阁下于2016年7月13日前将该房屋恢复原状返还我司。但截止到今日，阁下仍未将房屋返还我司。现我司再次发函知会阁下，如阁下没有在2016年8月25日前将该房屋恢复原状返还我司，我司将于2016年8月26日强行进入该房屋，收回该房屋，该房屋内所有装修、设施和的剩余价值均归我司所有，我司无须为装修、设施和物品的剩余价值向阁下作出任何补偿。该函件瑞安公司于2016年8月19日以特快专递方式送达给徐曌。徐曌通过银行转账的方式支付如下费用：2015年11月27日，支付2015年10月、11月的推广费9586.48元；2015年12月31日，支付2015年12月的推广费5341元；2016年4月1日，支付2016年1月的推广费5341元；2016年4月6日，支付50000元；2016年5月31日，分别支付50000元、14312.14元。2017年3月，瑞安公司作为甲方与案外人佛山市中某讯搬屋有限公司作为乙方签订《搬运承揽合同》，包含以下内容：甲方拟搬运位于佛山市禅城区CS302-2、CS303-2、CS304-2、CS305-2、CS301-3、CS302-3、CS305C号铺（金某莱餐厅）内的物资，乙方拟承揽甲方该房屋内所有设备及物品的搬运等服务工作。……搬出地点：佛山市禅城区CS302-2、CS303-2、CS304-2、CS305-2、CS301-3、CS302-3、CS305C号铺（金某莱餐厅）；搬到地点：佛山某酒店1楼仓库；本合同约定的物品搬运服务总包干费用（含增值税）为人民币39800元。2017年5月13日，瑞安公司开具39800元的搬运费发票。2017年3月20日，瑞安公司与广东经国律师事务所签订《委托见证合同》，由该律师事务所委派律师担任瑞安公司就收回出租给徐曌的位于佛山市禅城区CS302-2、CS303-2、CS304-2、CS305-2、CS301-3、CS302-3、CS305C号铺事宜的见证人，合同约定的见证费为20000元。2017年7月3日，瑞安公司向广东经国律师事务所转账支付20000元，并开具发票一份。瑞安公司提供的《房地产权证》证实涉案仓库的产权人为佛山益某置业有限公司，瑞安公司提供《仓库平面图》显示涉案仓库的面积为398.62平方米（184.10平方米＋214.52平方米）。2017年4月21日，瑞安公司与广东天地正律师事务所签订《委托代理合同》，由该律师事务所委派律师担任瑞安公司的诉讼代理人进行本案诉讼，合同约定律师费为10000元。瑞安公司提供了金额为10000元的律师费发票。2017年5月10日，上海丰城物业管理有限公司佛山分公司向瑞安公司出具《关于徐曌拖欠物业管理费等的函》，上载：截止至2017年5月5日，徐曌、高丽润禾公司拖欠物业管理费、水电费合计225923.10元，具体如下：物业管理费2016年5月85458元、2016年6月85458元，2016年7月；电费2016年4月5264.60元2016年5月5540.70元，2016年6月4862元，2016年7月1240.80元，2016年8月1021.90元，2016年9月609.40元，2016年10月184.80元，水费：2016年4月1204.10元，2016年5月1031.60元，2016年6月869.50元，2016年7月27.70元，2016年9月69元。我司同意贵司向徐曌、高丽润禾公司追索上述费用。2017年5月10日，上海丰城物业管理有限公司佛山分公司（下简称丰城公司）向瑞安公司出具《关于徐曌拖欠物业管理费等的函》，上载：截止至2017年5月5日，徐曌、高丽润禾公司拖欠物业管理费、水电费合计225923.10元，具体如下：物业管理费2016年5月85458元、2016年6月85458元，2016年7月；电费2016年4月5264.60元，2016年5月5540.70元，2016年6月4862元，2016年7月1240.80元，2016年8月1021.90元，2016年9月609.40元，2016年10月184.80元，水费：2016年4月1204.10元，2016年5月1031.60元，2016年6月869.50元，2016年7月27.70元，2016年9月69元。我司同意贵司向徐曌、高丽润禾公司追索上述费用。根据瑞安公司提供的水电费发票显示，丰城公司已交纳包含涉案物业在内的佛山某商业街的水电费如下，水费：2016年3月18日至2016年4月8日57229.26元，2016年4月8日至2016年4月18日29815.47元，2016年4月18日至2016年5月8日70997.3元，2016年5月8日至2016年5月18日32852.39元，2016年5月18日至2016年6月8日83702.09元，2016年6月8日至2016年6月18日33470.64元，2016年6月18日至2016年7月8日71258.87元，2016年7月8日至2016年7月18日34917.77元，2016年7月18日至2016年8月8日78134.4元，2016年8月8日至2016年8月18日35196.32元，2016年8月18日至2016年9月8日73269.89元，2016年9月8日至2016年9月18日34601.85元，2016年9月18日至2016年10月8日73650.36元，2016年10月8日至2016年10月18日31449.42元；电费：2016年3月1日至2016年4月1日714460.26元，2016年4月1日至2016年5月1日901281.32元，2016年5月1日至2016年6月1日1134000.75元，2016年6月1日至2016年7月1日1267653.3元，2016年7月1日至2016年8月1日1339730.12元，2016年8月1日至2016年9月1日1274394.29元，2016年9月1日至2016年10月1日1115203.04元。另查明，依据不动产权证上载，佛山市禅城区长生树3号为瑞安公司单独所有。再查明，高丽润禾公司与案外人梁某仪劳动争议仲裁一案，佛山市禅城区劳动人事争议仲裁委员会作出佛禅劳人仲案非终字【2016】第822号仲裁裁决书。2016年11月24日，梁某仪向一审法院申请强制执行，一审法院依法立案执行【案号：（2016）粤0604民初10035号】，2016年12月4日，本一审法院出具执行通知书，责令高丽润禾公司向梁某仪支付2016年2月至2016年3月工资共30000元，并依法查封、在高丽润禾公司所在地扣押了其财产。2017年8月9日，一审法院组织瑞安公司、徐曌、高丽润禾公司双方到涉案仓库以及铺位进行勘察，经查，仓库位于佛山市禅城区瑞安新广场内，徐曌、高丽润禾公司的物品被堆置在瑞安公司自编号为G01、G02号仓库，两仓库已被放满，其中部分物品用警戒线分隔，注明是法院查封物品；至于涉案铺位，铺内物品已被清空，瑞安公司、徐曌、高丽润禾公司确认于当天就涉案铺位进行交接。证人陈某陈述，我原是金某莱餐厅的弱电技术人员，2016年6月30日那天，我原来是晚上七点上班，但因为没有收到工资心情不好，中午回餐厅看了下，发现停电，我就走了，到晚上六点，微信群通知大家全体休息，上班时间另定，所以我没有回去上班。过了几天，还是没有通知上班，我就回去餐厅看了下，发现餐厅门锁上，没有开门，我就走了。过几天我再看，还是锁上，而且贴了封条，看到封条是物业公司的。证人郭某陈述，我原是金某莱餐厅的会计，2016年6月30日我九点回到餐厅上班，十点左右突然停电了，餐厅的高层告知我餐厅被物管公司停电了，我一直在餐厅，等到接近六点都没有通电，我就下班回家了，到晚上八点收到全体放假的通知，说等物管公司通电才知道上班时间。公司原定在2016年6月30日发2016年5月的工资，但因为停电，公司没有发工资，几天后，所有员工都想知道什么情况，就相约回到餐厅，发现还没有通电，当时公司高层告知不见了几台ipad，高层就报警，我忘记警察有无到场，但物管公司的人员是在场的，物管公司的人员要求我们全体人员撤场，但不能带走物品，包括我们的私人物品。隔了十几天又回去一次，物管公司就通知我们可以回去拿回自己的私人物品，接到通知，员工都回去，拿走自己私人物品，但物管公司说不能拿走属于公司的物品。瑞安公司陈述，徐曌作为合同的相对人，高丽润禾公司作为实际承租人和使用人，应对《租赁合同》的债务承担共同清偿责任。商铺在2016年7月份停业后，为安全起见，瑞安公司于2016年10月对商铺进行停水停电。因徐曌、高丽润禾公司陈述没有能力将铺位恢复原状，瑞安公司可代为恢复，但依照合同规定瑞安公司有权要求徐曌、高丽润禾公司支付违约金以及代为恢复、拆除所产生的费用。瑞安公司明确徐曌、高丽润禾公司实际腾退铺位的日期为2017年3月23日。瑞安公司诉请违约金427290元的依据是涉案租赁合同第13.8条第二段的约定。合同约定徐曌向瑞安公司交纳的保证金为721512元，徐曌实际仅交纳686650元。徐曌、高丽润禾公司陈述，徐曌、高丽润禾公司没有能力将铺位恢复原状。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《租赁合同》上载明承租人为徐曌，而瑞安公司及徐曌、高丽润禾公司均确认承租涉案物业作为高丽润禾公司的经营场所、高丽润禾公司为实际承租人，故一审法院确认涉案《租赁合同》的承租人为徐曌、高丽润禾公司。关于徐曌、高丽润禾公司抗辩认为承租人已由徐曌变更为高丽润禾公司的问题。依据涉案租赁合同第8.4、8.5条的约定，涉案合同的承租人自动转为新公司的前提条件是出租人书面同意承租人设立新公司并实际使用该房屋。本案中，徐曌、高丽润禾公司未有举证证明瑞安公司已出具同意书，而徐曌、高丽润禾公司主张的《关于承租方之确认函》仅证明徐曌单方通知瑞安公司开具发票所应记载公司名称的事实，采信的转账凭证亦显示交纳租金等各项费用的亦为徐曌，瑞安公司发出的各类函件的对象亦为徐曌。故徐曌、高丽润禾公司的上述抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。瑞安公司、徐曌、高丽润禾公司签订的《租赁合同》以及《其它补充协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于瑞安公司诉请解除涉案商铺的租赁合同关系。依据涉案《租赁合同》第13.3条的约定，乙方逾期不交租的，甲方有权收回房屋。瑞安公司主张徐曌、高丽润禾公司自2016年5月欠付租金，徐曌、高丽润禾公司未能提供证据予以反驳，故一审法院确认徐曌、高丽润禾公司拖欠租金的事实。瑞安公司有权依据涉案《租赁合同》第13.3条的约定主张解除上述合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，瑞安公司向徐曌发出《关于佛山租赁合同终止后房屋返还的公函》，徐曌、高丽润禾公司于2016年8月19日收悉，故一审法院确认涉案《租赁合同》于2016年8月19日解除。诉讼中瑞安公司、徐曌、高丽润禾公司确认涉案房屋已完成交接，故瑞安公司返还租赁房屋的诉请无处理的必要，一审法院不再另行处理。关于瑞安公司诉请的租金。如前所述，徐曌、高丽润禾公司自2016年5月起拖欠租金，故截至涉案租赁合同解除日，徐曌、高丽润禾公司应向瑞安公司支付租金372551.74元（103117元×3个月＋103117元÷31日×19日）。关于徐曌、高丽润禾公司抗辩认为瑞安公司已于2016年6月30日停电、停水，此后又锁门、贴封条，瑞安公司已于2016年6月30日强行收回商铺的问题。徐曌、高丽润禾公司申请证人郭某、陈某出庭，用以证明上述事实。因两证人均为高丽润禾公司的前员工，与徐曌、高丽润禾公司具有利害关系，且徐曌、高丽润禾公司无其他证据予以印证瑞安公司对涉案铺位锁门，瑞安公司亦予以否认，故对徐曌、高丽润禾公司主张铺位门被瑞安公司锁上，一审法院不予采信。至于停电停水的行为，徐曌、高丽润禾公司未能提供充分证据证明2016年6月30日商铺停电是瑞安公司造成的，瑞安公司亦予以否认，故一审法院不予采信。至于瑞安公司在2016年7月后对涉案商铺进行停水停电的行为，依据涉案合同第13.3条“在乙方拖欠本合同约定的租金、物业管理费、推广费或其他合同约定应付费用之一项或多项的，甲方催讨后仍不支付时，无论乙方是否已支付该房屋水、电、煤气费用或物业管理费，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权在提前24小时通知后立即停止向该房屋提供水、电、煤气及其他物业服务直至乙方付清拖欠费用及逾期利息。”的约定，因徐曌、高丽润禾公司欠费构成违约，经瑞安公司催讨后徐曌、高丽润禾公司仍未履行付款义务，故瑞安公司依约有权对涉案商铺采取停电、停水措施。综上，对徐曌、高丽润禾公司抗辩主张瑞安公司已于2016年6月30日强行收回商铺，一审法院不予采纳。关于瑞安公司诉请的物业管理费。依据涉案《租赁合同》附表七的约定，徐曌、高丽润禾公司应向瑞安公司支付租赁期间的物业管理费，因徐曌、高丽润禾公司未能举证证明已交纳相关的物业管理费，而瑞安公司虽未提供已交纳管理费的票据，但其作为涉案铺位的业主是交纳物业管理费的义务人。故瑞安公司诉请徐曌、高丽润禾公司交纳2016年5月1日至2016年7月12日期间的管理费合法合理，一审法院予以支持，上述期间的物业管理费合计为203996.52元（85458元×2个月＋85458元÷31日×12日）。瑞安公司诉请超出部分，一审法院不予支持。关于瑞安公司诉请的推广费。依据涉案《租赁合同》附表七的约定，推广费专用于项目的推广及宣传活动，瑞安公司陈述涉案商铺在2016年7月份停业，故瑞安公司诉请2016年5月1日至2016年7月12日期间的推广费有理有据，一审法院予以支持，上述期间的推广费合计为25498.97元（10682元×2个月＋10682元÷31日×12日）。关于瑞安公司诉请的水电费。依据涉案《租赁合同》第5.8条的约定，承租期间内的水电费应当由承租人支付。瑞安公司提交的水电费发票证实已经实际代为垫付涉案包括商铺在内的相关水电费，徐曌、高丽润禾公司亦未对水电费的计算金额提出异议或举证证明该计算结果存在不合理之处，故徐曌、高丽润禾公司应向瑞安公司支付2016年6月至2016年10月的电费18724.2元（5264.60＋5540.70+4862+1240.80+1021.90+609.40+184.80），2016年4月至2016年9月的水费3201.90元（1204.10+1031.60+869.50+27.70+69）。关于瑞安公司诉请的占有使用费。据前查明，直至2017年3月23日，瑞安公司将徐曌、高丽润禾公司商铺内的物品搬迁至异地，故在解除合同之后（2016年8月20日）和搬迁之前的占有使用费，徐曌、高丽润禾公司应予以支付。但瑞安公司在徐曌、高丽润禾公司已逾期交租多期且瑞安公司已于2016年8月19日发出解除合同通知书，直至2017年5月10日方提起诉讼，瑞安公司怠于主张权利的行为应自担一定损失，故一审法院酌定产生于2016年10月1日至2017年3月23日期间的占有使用费以三个月的租金额度为限计付，经计算，占有使用费应为412468元（103117÷31日×12日＋103117×4个月）。瑞安公司诉请超出部分，一审法院不予支持。关于瑞安公司诉请免租期的使用费。依据涉案租赁合同第13.3条的约定，如徐曌、高丽润禾公司拖欠租金导致合同解除的，瑞安公司有权按合同的保底租金标准要求徐曌、高丽润禾公司支付已经享用的免租期间的使用费，徐曌、高丽润禾公司确认2015年10月8日至2016年4月7日为免租期，没有交纳任何租金。故瑞安公司该项诉请有理有据，一审法院予以支持。经计算，免租期的使用费为618702元（103117元×6个月）。关于瑞安公司诉请的仓储费、搬运费、律师见证费。据前查明，因涉及另案纠纷，一审法院对高丽润禾公司存放的涉案铺位内的部分物品进行查封，瑞安公司后将徐曌、高丽润禾公司铺位内的可移动物品迁移至仓库，瑞安公司主张的仓储费标准低于涉案铺位原租金标准，同时亦低于佛山市同地段仓储费标准，故瑞安公司的行为能防止损失扩大，瑞安公司诉请仓储费有理有据，一审法院予以支持。经计算，自2017年3月24日起，暂计算至2017年6月30日的仓储费为64936.48元【398.62元×50元/平方米/月（19931元）÷31日×8日＋398.62元×50元/平方米/月×3个月】。搬运费属于搬运徐曌、高丽润禾公司存放铺位内物品至仓库所产生的必要支出，且瑞安公司已实际支付，故一审法院亦予以支持。至于相应的律师见证费，并非搬运以及仓储的必要支出，对该费用一审法院不予支持。关于律师费。依据涉案合同第13.1条的约定，徐曌、高丽润禾公司拖延租金、物业管理费、推广费等费用的，瑞安公司可向徐曌、高丽润禾公司主张律师费。故对瑞安公司已实际产生的律师10000元，一审法院予以支持，至于后期律师费，因未实际发生，故一审法院不予支持。关于支付恢复铺位以及支付恢复铺位的违约金的诉请。徐曌、高丽润禾公司确认没有能力对铺位恢复原状，经法庭询问，瑞安公司亦同意代徐曌、高丽润禾公司恢复，故对瑞安公司恢复原状的诉请，一审法院不再处理。因徐曌、高丽润禾公司未依约将涉案房屋恢复原状，依据涉案租赁合同第七条、第十三条第八点的约定，瑞安公司有权主张按照每平方米房屋建筑面积200元的标准计算违约金，故瑞安公司该项诉请有理有据，一审法院予以支持，经计算，违约金为427290元（2136.45元×200元/平方米/月）。关于没收保证金以及支付租金、推广费、物业管理费、水费、电费滞纳金的诉请。依据涉案租赁合同第13.3条约定，因承租人违约导致合同解除，出租人有权没收承租人交纳的保证金。由于没收保证金、支付违约金、滞纳金均属于承担违约责任的形式，数额应以弥补守约方损失为基本，前述本院已支持徐曌、高丽润禾公司向瑞安公司支付恢复铺位的违约金，已弥补徐曌、高丽润禾公司违约导致瑞安公司需恢复铺位所造成的损失，且徐曌、高丽润禾公司案中已对违约金提出抗辩，综合考量徐曌、高丽润禾公司逾期交租时段和金额，一审法院酌定参考三个月的租金标准没收徐曌、高丽润禾公司已向瑞安公司交纳的保证金的部分，即309351元（103117元×3个月）。剩余的保证金377299元（686650元-309351元）依据涉案租赁合同第5.5条的约定可用于抵扣各项费用，且诉讼中徐曌、高丽润禾公司同意以保证金折抵各项费用，为免讼累，一审法院将剩余保证金折抵免租期的使用费，经计算，徐曌、高丽润禾公司仍需向瑞安公司支付免租期的使用费241403元（618702元-377299元）。上述支持的没收部分保证金和支付恢复铺位的违约金足以弥补瑞安公司的损失，故一审法院对瑞安公司诉请的滞纳金不予支持。关于注销工商、税务、食品卫生的注册登记诉请。因瑞安公司的上述诉请亦不属于本民事案件的审查、处理范围，故一审法院对瑞安公司的上述诉请不支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认瑞安公司与徐曌、高丽润禾公司于2015年9月签订的《房屋租赁合同》（合同编号：LN1P2LV2015031）及《其他补充协议》已于2016年8月19日解除；二、徐曌、高丽润禾公司于判决发生法律效力之日起十日内，向瑞安公司支付租金2016年5月1日至2016年8月19日租金372551.74元；三、徐曌、高丽润禾公司于判决发生法律效力之日起十日内，向瑞安公司支付2016年5月1日至2016年7月12日期间的物业管理费203996.52元；四、徐曌、高丽润禾公司于判决发生法律效力之日起十日内，向瑞安公司支付推广费25498.97元；五、徐曌、高丽润禾公司于判决发生法律效力之日起十日内，向瑞安公司支付水电费21926.10元；六、徐曌、高丽润禾公司于判决发生法律效力之日起十日内，向瑞安公司支付2015年10月8日至2016年4月7日期间的免租期使用费241403元；七、徐曌、高丽润禾公司于判决发生法律效力之日起十日内，向瑞安公司支付2017年3月24日至2017年6月30日期间的仓储费64936.48元，并自2017年7月1日起至实际腾空仓库之日止按照每月19931元的标准向瑞安公司支付房屋占有使用费；八、徐曌、高丽润禾公司于判决发生法律效力之日起十日内，向瑞安公司支付搬运费39800元；九、徐曌、高丽润禾公司于判决发生法律效力之日起十日内，向瑞安公司支付律师费10000元；十、徐曌、高丽润禾公司于判决发生法律效力之日起十日内，向瑞安公司支付恢复铺位的违约金427290元；十一、瑞安公司已收取的保证金309351元不予退还徐曌、高丽润禾公司；十二、驳回瑞安公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取16405元，由瑞安公司负担2297元，徐曌、高丽润禾公司负担14108元。徐曌、高丽润禾公司、瑞安公司在二审期间均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.徐曌应否承担本案相应的民事责任；2.案涉商铺租赁合同的解除时间及案涉商铺返还时间的认定；3.瑞安公司诉请的有关费用是否合理、应否予以支持。首先，关于徐曌应否承担本案民事责任的问题。徐曌、高丽润禾公司上诉称案涉租赁合同的承租人应当为高丽禾润公司而并非案涉租赁合同的签约主体徐曌，故徐曌不应承担本案民事责任。对此，本院认为，根据案涉租赁合同之约定，合同承租人自动转为新成立之公司即高丽禾润公司的前提条件是出租人书面同意原承租人设立新公司并实际使用房屋，且原出租人、原承租人、新承租人应另行签署相关确认文件。本案中，徐曌并未能提供任何直接有效的证据证明其在成立高丽禾润公司后，取得了瑞安公司变更承租人的书面同意，也不能证明双方另行签署了相关的确认文件。故此，徐曌作为案涉合同的相对方，依据合同相对性原则，理应承担相应的民事责任。徐曌的该项上诉主张无理，本院不予支持。其次，关于案涉商铺租赁合同的解除时间及商铺返还时间之认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，因徐曌拖欠租金等费用，经瑞安公司催告后仍怠于履行其义务，瑞安公司遂分别于2016年7月6日、2016年8月17日向徐曌发出《终止函》、《关于终止后房屋返还的公函》，徐曌于2016年8月19日收到该函件，依据上述法律之规定，双方之间存在的租赁合同关系即于该日依法解除。随后，就案涉商铺之恢复原状并返还给瑞安公司之问题，双方当事人一直未能协商解除，直至2017年3月23日，瑞安公司才迳行将案涉商铺内物品搬迁至异地，将案涉商铺清空后，并于2017年8月9日在一审法院主持下经双方当事人现场确认，涉案商铺已经清空并完成交接。徐曌、高丽禾润公司上诉称瑞安公司于2016年6月30日即已通过强行停止向案涉商铺供水、供电并通过将涉案商铺大门加锁、贴封条等方式强行收回商铺，或者退而言之，瑞安公司通过于2016年7月6日、2016年8月17日向徐曌发出《终止函》、《关于终止后房屋返还的公函》的形式，单方决定双方的租赁关系于2016年7月12日解除。对此，本院认为，一方面，徐曌据以证明其主张的两个证人郭某、陈某均为高丽润禾公司的员工，与其具有利害关系，且徐曌又未能提供其他有效的证据予以佐证，对于案涉商铺被瑞安公司于2016年6月30日即停水、停电、锁门、贴封条等阻止营业之情形，徐曌未能提供充分的证据予以证实，本院对其的该项主张不予采纳。基于前述，一审判决认定案涉租赁合同于2016年8月19日解除以及案涉商铺的返还时间为2017年3月23日正确，本院予以维持。徐曌、高丽润禾公司的该项上诉主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。最后，关于瑞安公司诉请的有关费用是否合理、应否予以支持的问题。第一，关于案涉租赁关系终止前的租金、推广费、物业管理费、水费、电费问题。基于前述，案涉合同于2016年8月19日予以解除，徐曌、高丽润禾公司理应支付案涉合同解除之前相应的租金、推广费、物业管理费、水电等相关费用。上述费用之具体标准在案涉租赁合同中均有明确之约定，故一审判决据此计算出徐曌、高丽润禾公司应缴纳的相关费用正确，本院予以维持。至于推广费的问题，由于双方当事人在合同中对该笔费用有明确约定，故在徐曌、高丽润禾公司未提供充分反驳证据的情况下，一审判决依据双方当事人的约定计算该笔费用，符合合同约定及本案实际，本院予以维持。第二，关于解除租赁关系之后发生的相关费用问题。徐曌、高丽禾润公司主张在瑞安公司收回涉案商铺后，一直怠于处置商铺内的装修、设施和物品，怠于将商铺重新出租，而造成场地占用费的损失，系瑞安公司因自身原因而产生的扩大损失，不应由徐曌承担，否则有违公平公正原则。对此，本院认为，由于瑞安公司通过向徐曌发出《终止函》、《关于终止后房屋返还的公函》的形式已于2016年8月19日解除案涉合同，但其怠于行使自身权利，直至2017年5月10日才提起诉讼，导致其损失扩大，对于该部分因其自身过错导致的扩大损失部分，应由其自行承担。同时，作为承租人的徐曌、高丽禾润公司依法负有返还租赁物并恢复原状的义务，但其亦怠于履行自身义务，未及时将案涉租赁物清空后返还予瑞安公司，故一审法院综合本案具体实际情况酌情确定瑞安公司于2016年10月1日至2017年3月23日期间以三个月租金额度计付占有使用费并无不妥，本院予以维持。至于徐曌主张瑞安公司因搬迁案涉商铺内的物品所产生之搬运费、仓储费与自己无关，纯属瑞安公司处置自身商铺的后续单方行为，不应由其承担，本院认为，在案涉租赁合同解除后，徐曌负有将案涉商铺清空并返还的义务，在其未主动履行义务的情况下，瑞安公司代为清空商铺并因之而实际支出的搬运费、仓储费理应由作为义务人的徐曌承担。第三，关于免租期使用费的承担问题。由于双方当事人在租赁合同中明确约定，如果徐曌一方拖欠租金导致合同解除的，瑞安公司一方有权按合同的保底租金标准要求徐曌支付已经享用的免租期间的使用费。那么在案涉合同实际因徐曌拖欠租金的违约行为而解除的情况下，依合同约定，对于免租期期的使用费，徐曌理应承担。至于保证金的问题，一审法院综合考量徐曌在本案的违约程度、瑞安公司的实际损失等诸多因素，酌定没收保证金686650元之一部分，剩余部分用于抵扣本案涉所各项费用，该处理并无不妥，本院予以维持。另，关于案涉租赁合同是否属格式合同，是否存在刻意加重承租方责任的霸王条款的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”具体到本案而言，由于并不具备格式条款必须具备的合同双方地位不对等、合同条款不可协商、合同条款重复使用等特征，故此案涉租赁合同并不属于法律规定的格式合同，相关内容均是合同双方依意思自治原则自由协商后形成，而徐曌、高丽禾润公司所称的没收保证金、恢复原状违约金、滞纳金、免租期使用费等相关约定，亦并不存在重复计算的情形，故徐曌、高丽禾润公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。徐曌、高丽润禾公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24153元，由上诉人徐曌、佛山高丽润禾餐饮服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一八年一月二十三日书记员  李嘉敏