杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）下民一重字第3号
原告杭州市群众艺术馆。
法定代表人张莉。
委托代理人郑舒木。
被告沈晨。
被告郑玲丽。
原告杭州市群众艺术馆为与被告沈晨、郑玲丽房屋买卖合同无效纠纷一案，于2007年8月1日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员章幼戎、董保民、叶东晓组成合议庭进行了审理。于2007年9月28日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，于2008年5月5日提交审判委员会讨论，2008年5月7日判决，后因被告沈晨、郑玲丽不服判决上诉于杭州市中级人民法院。2008年10月14日杭州市中级人民法院以原审法院认定事实不当，可能会影响案件的正确判处为由，裁定发回重审。2008年10月23日本院立案后依法由审判员张丹鹰、石敏、金宁另行组成合议庭进行审理。2008年12月19日公开开庭进行了审理。经合议庭审理认为该案系单位内部建房、分房引起的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，裁定驳回了原告杭州市群众艺术馆的起诉。原告杭州市群众艺术馆不服上诉杭州市中级人民法院，2009年2月11日杭州市中级人民法院认为该案系房屋买卖合同之诉，系平等主体之间所产生的纠纷，应属人民法院受理民事诉讼的范围，驳回原告杭州市群众艺术馆的起诉不当，裁定本院继续审理。2009年6月16日本院由审判员罗书生、石敏、金宁组成合议庭对案件进行重新开庭审理，原告杭州市群众艺术馆委托代理人郑舒木，被告沈晨、郑玲丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州市群众艺术馆起诉称，1995年8月，原告与浙江伟华房地产开发公司分别以提供土地与资金的方式实行联建，将原告老楼改建为住宅楼，原告提供的土地性质为行政划拨。该项目于1997年立项，办妥手续于2000年动工，2002年结顶，2003年8月通过竣工验收。2003年1月，原告委托杭州汇信房地产有限公司协调联建单位和施工单位，并负责办理房屋竣工验收和领证手续，服务费按每平方米985元计收。2002年11月，原告确定了新房认购名单。2004年2月，在原馆长刘小瓯、原副馆长朱卫平等人的操控下，原告与被告签订了《杭州市房屋转让合同》，该合同在未经市文化局领导同意的情况下，原告工作人员找了社会文化处处长私自帮忙加盖公章。被告每平方米985元的标准向原告支付了房款，而该房款就是原告向杭州汇信房地产有限公司支付的手续费用，而当时的实际评估房价为每平方米5500元。即在原告未取得任何房款的情况下，被告无偿取得了房产并于2004年10月领取了三证。原告认为，本案所涉房产属于行政划拨的国有土地，在其上面由国家所有的事业单位即原告所建的房屋属国有资产。自2000年杭州市已停止实物分房，原告职工已享受住房补贴，但被告仍以实物分配的方式无偿取得房产，违反了现行的房改政策，原告原任有关领导利用职权，与被告恶意串通，所签订的房屋转让合同属无效合同，故请求法院判决：1、确认原、被告之间的《杭州市房屋转让合同》无效，并按房屋评估价每平方米5500元重新签订《杭州市房屋转让合同》；2、由被告按照每平方米4515元的房价补足杭州市朝晖三区1幢3单元202室房屋差价，计306062.7元；3、由被告承担本案诉讼费用。
为证明上述事实，原告杭州市群众艺术馆向本院提交了如下证据：
1、杭州市计划委员会文件（1997）264号、简复单（1997）第58号、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、杭州市群众艺术馆（2002）32号文件、建设工程验收合格证明各1份，欲证明所涉房产属于国有资产。
2、任免文件及证明、杭州市群众艺术馆分房方案实施细则及情况证明1份，欲证明确定方案和进行操作的领导也属分房对象，导致买卖合同恶意串通。
3、协议书1份，欲证明房产中介的服务费用为每平方米985元。
4、房屋转让合同1份，欲证明房屋土地性质为划拨，房屋属于国家资产，转让款为每平方米985元。
5、收据、契税专用缴款书及发票1份，欲证明被告仅支付了每平方米985元的中介费，属无偿获得房产，成交价格与记税价格相差巨大，双方恶意串通行为明显。
6、房产评估报告2份，欲证明当时的房产评估价格为每平方米5500元。
7、审计局文件、杭州市文广局的处理意见及实施方案1份，欲证明国家有关机关认定，该分房属于买卖双方恶意串通导致国家资产流失，并对此进行处理。
被告沈晨、郑玲丽答辩称，1、依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的房屋转让合同对房屋转让价格、付款方式、交房时间及其他事项等均作了约定，双方当事人意思表示一致，合同依法成立。2、房屋转让合同签订时间已经2年以上，已经超过了诉讼时效。3、原告住宅楼是一个特殊的历史遗留问题，需妥善处理。被告一家原住房只有29平方米，儿子从小到大一直睡在阳台。早在1995年被告就向原告打报告要求分房。被告因为多年来一直在等待原告的分房、购房而多次失去购买安居房、经济适用房的机会，该损失如何赔偿？现被告依法取得了房产三证，并已居住了三年。其实该房屋原告是完全可以在九十年代就造好分配的福利房，正是由于原告的原因才错失良机拖进2000年。4、原、被告整个分房、购房过程中的程序都是公开的。5、房屋转让合同上文化局的公章是原告通过正常途径，经文化局同意后盖上的，具有法律效力。6、被告是合法付款购买取得该房屋，房屋转让行为合法有效。7、原告不该将恶意串通的帽子强加于被告的头上，这样想当然与事实明显不符。请求法院确认房屋转让合同有效，驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实，被告沈晨、郑玲丽向本院提交了如下证据：
1、房屋转让合同1份，欲证明原、被告依法成立的合同，受法律保护。
2、被告原住房面积、购买安居房、经济适用房准购证、廉价商品房价格各1份，欲证明被告住房一直非常困难，因等待原告的分房、购房而错失一切购房的优惠政策与机会。
3、分房方案实施细则、购房情况的报告、分房小组第1号公告、购房小组第2号公告、购房小组第3号公告、新房购房认购人员名单、分房方案讨论稿、分房方案修改稿、分房方案第3稿、召开征求分房意见全馆职工大会、高中级职称人数比例及住房困难户职工住宅情况说明、申诉信各1份，欲证明在分房、购房的过程中，所有的程序都是公开的，是经过全馆职工大会通过并三次公布。文化局领导完全知情，文化局批准同意盖章的行为合法有效。
4、销售不动产专用发票1份，欲证明被告是依法付款购买获得诉争房屋。
5、原告的民事诉状、原告的证据清单1份，欲证明原告篡改审计局文件与事实不符。
6、整改意见实施方案1份，欲证明2005年11月14日文化局认可原告的分房方案。
7、杭州市审计局关于杭州市群众艺术馆违规实物分房造成国有资产流失的专题报告1份，欲证明国有资产流失是市文化局领导私盖公章造成的，应追究相关责任人的法律责任。
原、被告提交的上述证据，经当庭举证、质证，本院认证如下：
对原告杭州市群众艺术馆提交的证据1、4，被告沈晨、郑玲丽没有异议，本院予以认定；对证据2、5、7，被告沈晨、郑玲丽对真实性无异议，对证明对象有异议，本院对真实性予以确认；对证据3、6，被告沈晨、郑玲丽有异议，认为所支付的款项是房款，不是服务费，且评估报告是原告单方面做的。本院认为，该证据来源合法，与本案待查事实有关联，故本院予以确认。
对被告沈晨、郑玲丽提交的证据1、6、7，原告杭州市群众艺术馆无异议，本院予以确认；对证据2，原告对经济适用房准购证无异议，对原住房的产权证因系复印件，真实性不予确定，廉价商品房价格及安居房价格与本案缺乏关联性。本院认为该组证据与本案均缺乏关联，故对其证据效力不予确认；对证据3，原告对分房方案实施细则及申诉信因无原件，真实性不予确认，其余证据无异议。本院认为，申诉信的效力不予确认，其余证据与本案不具有关联性，故该证据不予确认；对证据4，原告对真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，本院对该证据的真实性予以确认；对证据5，原告对真实性无异议，对证明内容有异议，本院认为该证据来源于原告，对被告的待证事实不具有证明力，对其证据效力不予确认。
综上，根据当庭举证、质证及原、被告当庭陈述的情况，本院认定案件事实如下：
1995年8月，杭州市群众艺术馆与浙江伟华房地产开发公司分别以提供土地与资金的方式联建，将杭州市群众艺术馆老楼改建为住宅楼，杭州市群众艺术馆提供的土地性质为行政划拨，用途为住宅（集体宿舍）。该项目于1997年立项，1998年12月3日领取建设工程规划许可证和建设用地规划许可证，1999年5月4日办理了建设工程施工许可证。于2000年春节后动工，建设过程中因涉及行政诉讼及联建单位的经济纠纷被停工两次，于2002年9月复工建造，2002年底结顶，2003年8月通过竣工验收，杭州市群众艺术馆按协议分得联建住房9套，面积约为924平方米。在此前的2003年1月，杭州市群众艺术馆委托杭州市汇信房地产有限公司协调联建单位和施工单位，并负责办理房屋竣工验收和领证手续，杭州市群众艺术馆按每平方米985元向杭州市汇信房地产有限公司支付服务费，合计910179.4元。2002年2月27日，原、被告签订一份《杭州市房屋转让合同》，约定原告杭州市群众艺术馆将本市下城区朝晖三区1幢3单元301室住房一套转让给被告沈晨、郑玲丽，建筑面积67.63平方米，房款按每平方米985元计算，合计66615元。2003年1月30日、2004年9月6日被告沈晨、郑玲丽分别支付办证税费及房款33380元、33236元，两项合计66616元。2004年9月15日，被告沈晨、郑玲丽按总价375000元缴纳了契税及其他相关税费并领取了三证。2005年4月杭州市审计局在对杭州市文化局局长陈建一进行经济责任审计的同时，对杭州市群众艺术馆进行了延伸审计，认为该单位存在违规实物分房，造成国有资产流失的问题。建议文体局抓紧收回房屋，防止国有资产流失，并对相关责任人员进行必要的处理。2005年11月14日，杭州文化广电新闻出版局制定《市群艺馆违规实物分房造成国有资产流失的整改意见实施方案》，出台了对上述问题的处理意见及实施步骤。另查，沈晨名下有杭州市凤起路512号602室（建筑面积29.68平方米）房改房一套。
本院认为，本案原、被告双方所签订的《房屋转让合同》从形式上看是符合规定，但原、被告双方所签订合同中约定的每平方米985元的转让价格，作为原告明知即为支付给杭州汇信房地产有限公司的服务费，按此价格交易原告不能获得任何房款，且在签订合同时市场上同类地段的房屋价格已达到每平方米5000元以上，而原告用于联建的又是行政划拨的国有土地，其联建所得的房屋产权属于国有，应作为国有资产入账，故原、被告交易产生的结果则必然造成国有资产的流失，损害国家的利益。因此该合同的内容及目的均违反法律规定。根据合同法的相关规定，本案原、被告之间签订的房屋转让合同应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，对于双方所取得的财产应当予以返还。考虑到本案的原告并没有要求被告腾退房屋的诉请以及被告对该房屋的居住情况，本院确定由被告按照每平方米4515元的价格补足杭州市朝晖三区1幢3单元301室房屋的差价。对于原告其他的诉请，因不属法院处理的范围，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告杭州市群众艺术馆与被告沈晨、郑玲丽于2002年2月27日签订的《杭州市房屋转让合同》无效。
二、被告沈晨、郑玲丽在判决生效后三十内补足杭州市朝晖三区1幢3单元301室房屋的差价款305349.45元。
三、驳回原告杭州市群众艺术馆的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9545元，由原告杭州市群众艺术馆与被告沈晨、郑玲丽各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9545元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求予交。在上诉期限满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判长 罗书生
审判员 石 敏
审判员 金 宁
二〇〇九年十二月三十一日
书记员 陈 敏