北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初6037号
原告：张廷庚，男，1953年4月29日出生，住北京市大兴区。
原告：郭玉清，女，1955年9月7日出生，住北京市大兴区。
二原告委托诉讼代理人：林焜，北京英淇律师事务所律师。
二原告委托诉讼代理人：夏广域，北京英淇律师事务所律师。
被告：徐清和，男，1952年7月7日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：曹祝德，北京市包诚律师事务所律师。
原告张廷庚、郭玉清诉被告徐清和农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告张廷庚、郭玉清的委托诉讼代理人林焜、夏广域，被告徐清和及其委托诉讼代理人曹祝德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张廷庚、郭玉清向本院提出诉讼请求：1.请求确认张廷庚与徐清和的房屋买卖行为无效及确认房产卖契无效；2.请求判令徐清和返还因涉案房屋拆迁所得的拆迁补偿款176408元及返还购房清单中安置的房号为枣N6-1-1403、四5-1-1-1202、四5-1-1-1203三套拆迁补偿安置房；3.诉讼费由徐清和承担。事实与理由如下：张廷庚、郭玉清系夫妻。1985年10月，郭玉清经北京市大兴区黄村镇政府批准在位于北京市大兴区黄村镇金华寺东路北4条4号的宅基地上建设平房北房四间，南房四间及一处西厢房。1991年7月，张廷庚经朋友介绍认识，将上述房屋租给徐清和暂时居住，之后，在郭玉清不知情的情况下，张廷庚稀里糊涂地口头答应将上述房屋卖给徐清和，但双方并未签订任何书面合同。现在郭玉清及张廷庚多次要求徐清和返还房屋，徐清和以双方签订了《房产卖契》为由不予返还，然而事实上张廷庚并未在《房产卖契》上签字。所以根据相关法律规定，上述《房产卖契》应属无效，张廷庚、郭玉清为维护自身合法权益，特诉至贵院。
徐清和辩称：张廷庚、郭玉清的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回所有的诉讼请求，如果张廷庚、郭玉清在诉讼中申请撤诉，请求法院不准许撤诉，以免造成诉累。一、郭玉清诉称的大部分内容，与事实严重不符，纯属捏造杜撰,该部分无事实的陈述，不足以否定当时张廷庚、郭玉清出卖诉争房屋是他们的真实意思表示。张廷庚、郭玉清在事实与理由中称“1991年7月，张廷庚经朋友介绍认识，将上述房屋租给徐清和暂时居住”，这完全是张廷庚、郭玉清杜撰出来的不存在的情况，徐清和在购买张廷庚、郭玉清房屋之前另有住处，连一天都不曾租过诉争房屋，对此张廷庚、郭玉清是心知肚明的。郭玉清与张廷庚系夫妻，张廷庚如何能瞒住一个人将诺大的宅院出卖给徐清和、徐清和及家人每次去看房和商讨价格时都恰巧郭玉清都不在家，张廷庚在搬家的时候郭玉清也不知情吗?答案是否定的。自1991年7月起至徐清和第二次收到《民事起诉状》之日止的约27年间,郭玉清从来就没有向徐清和提出过她不知道张廷庚将自己家的房子卖了，自己也不同意卖房的意见。因此，徐清和有理由相信郭玉清是知道所有房屋买卖事宜的，郭玉清对丈夫出卖房屋的重大财产处分行为是默许的，是对张廷庚代理自己出卖房屋的一种行为上的追认。在本案中存在的张廷庚签过字的《房产卖契》、《房屋买卖保证书》、收款的《证明》等资料，都有张廷庚的签字，怎么能说“双方并未签订任何书面合同”。二、本案定性为农村房屋买卖合同纠纷并不正确，房产名称是“黄村镇金华寺东路北4条4号北房肆间、小房肆间”，房产坐落于黄村镇金华寺东路北四条4号、诉争房产获批的宅基面积为0.27亩，据《房屋准建证》记载，诉争房产建造于1985年10月，1991年7月张廷庚与徐清和达成买卖房屋协议，双方签署《房产卖契》。《房产卖契》标注的“议定卖价”为6000元，实际成交价为30000元，由于房屋漏雨等原因，扣除1000元购房款后，徐清和实际共支付购房款是29000元，房屋买卖成立后不久，张廷庚、郭玉清将房产交付给徐清和使用。2010年11月该房被征收拆迁，诉争房屋在客观上己经灭失，物理上已经不复存在，徐清和作为诉争房产的产权人依法得到相应的了安置。张廷庚、郭玉清二人获得宅基地的时候，都是居民户口，都不是农村户口，都不是某农村集体经济组织的成员，按北京市当时的土地政策，他们是不能获得“农村宅基地”的，其获批的宅基地是城镇居民的一项权利。任何法律法规都不禁止城镇居民宅基地的流转，何况是北京市城镇居民之间的流转。张廷庚在申请宅基地并获得批准时，即1986年6月。户口簿标注的服务处所是“煤炭公司”,职业为“工人”。户别为“非农业家庭户”即城镇居民户口。据了解，张廷庚申请宅基地和建房时，是在大兴县政府做炊事员工作，也是工人。郭玉清的户别为“非农业家庭户”即城镇居民户口。其“服务处所”为“大兴城镇粮管所”。“职业”为“工人”。依据北京市1986年的土地及建造房屋的政策，当时还没有进行房改，城镇居民的住房主要是申请宅基地，获得批准后自建房屋。张廷庚、郭玉清二人在1986年的时候，作为城镇户口的工人身份，是可以申请宅基地的，但不是农村宅基地。张廷庚、郭玉清都没有证据证明自己是黄村镇哪个村的村民，张廷庚、郭玉清不是农民，也不隶属于某个农村集体经济组织，依照当时的法律、法规及土地、建房政策，张廷庚、郭玉清是不可能享受到农村集体经济组织成员所享受到的农民独有的基本权和农村土地承包经营权等专属于农民的基本权利，其所建房屋一定不是农村房屋，而应当定性是城镇房屋，故其起诉的案由错误。在农村房屋立法方面，目前尽管法律法规并不健全，但是法律的本质是保护农民的住宅等利益的。而不是保护已经享受到高于农民的社会保险待遇的城镇居民住宅的利益，在我国房屋改革的历程中，在农村城镇化的发展进程中，法律和政策从不禁止城镇居民之间的房屋买卖，所以，张廷庚、郭玉清请求认定与徐清和之间的房屋买卖行为无效，请求确认《房产卖契》无效是没有法律依据的。张廷庚、郭玉清与徐清和之间签订的《房产卖契》经过大兴县房地产交易科的见证和确认，相当于该笔房屋买卖行为得到了国家行政部门的审查和确认，如无相反证据予以推翻的话，其具有不容置疑的法律效力。徐清和在涉案房屋的拆迁过程中，获得了所有权人的补偿也间接证明了《房产卖契》的权威性和坚实的法律效力。综上所述，张廷庚、郭玉清取得宅基地使用权不违反法律及政策的规定，所建房屋获得了国家行政部门出具的《房屋准建证》，程序合法有效。张廷庚、郭玉清与徐清和协商一致买卖涉案房屋，是张廷庚、郭玉清的真实意思表示，徐清和支付了对价，张廷庚、郭玉清交付了房屋，该行为并不违反法律法规的强制性规定，买卖行为有效。张廷庚、郭玉清的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据。请求法院予以驳回。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理认定事实如下：
张廷庚与郭玉清与系夫妻。张廷庚、郭玉清、徐清和系非农户籍，张廷庚、郭玉清户籍登记地址均为北京市大兴区金华寺东路北四条4号。郭玉清现持有肢体残疾二级残疾人证。徐清和户籍登记地址为北京市大兴区黄村西里。
1991年8月，张廷庚作为卖产人与买产人徐清和签订《房产卖契》，约定：立卖契人张廷庚今将所有下列房产黄村镇金华寺东路北四条4号北房四间、小房四间卖予徐清和议定卖价6000元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今北京市大兴县房产产交易所订立卖契为凭。随带契证：准建证一份，大兴县房地产管理局房地产交易所在房产卖契上盖章。张廷庚、徐清和在房产卖契上签字。张廷庚、郭玉清自认徐清和一家自1991年居住在涉案院落内，但称徐清和系承租的涉案房屋。
2008年4月9日，张廷庚手写《证明》一份，内容为：“张廷庚收到卖房款29000元，全部到位，由赵淑文，徐庆和亲交，至2008年4月9日结清，再无经济麻烦，口说无凭，立字为据”。
2010年12月29日，北京京创投资有限公司（甲方，以下简称：京创公司）与徐清和（乙方）签订《拆迁补偿协议》约定：甲方因大兴黄村四街五街六街土地一级开发工程项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内所有的房屋宅院，为保护甲、乙方双方权益，保障国家建设顺利进行，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《大兴黄村四街五街六街土地一级开发工程项目住宅房屋拆迁安置补偿方案》（以下简称：《实施方案》）和其他有关文件规定，甲乙双方经协商就拆迁补偿安置有关问题，达成如下协议。乙方在拆迁方位内有一套宅院位于金华寺东路北4条4号，房屋合法建筑面积150平方米。乙方自愿选择房屋安置的拆迁补偿安置方式，在本次拆迁过程中一次性选购安置用房，以后不再补办，周转费、弃楼款另行计算并签订补充协议。经北京银城房地产评估有限责任公司评估区位补偿总价为324000元，房屋重置成新价为342402元，总金额为666402元。甲方支付乙方拆迁补助、奖励及其他费用为128930元，其中包括搬家补助费2250元、提前搬家奖励费2000元、停产停业补助费72000元、工程配合将50000元、设备迁移费2680元。拆迁补偿、补助、奖励及其他金额合计为795332元。《实施方案》规定，被拆迁人自愿放弃房屋安置，选择货币补偿的，按照合法建筑面积一次性给予弃楼补贴，并与拆迁补偿款一并发放，弃楼补贴的标准按合法建筑面积4600元/平方米计算。被拆迁人选择房屋安置的，先按货币补偿的方式计算出房屋拆迁补偿价款并签订《拆迁补偿协议》，然后被拆迁人按相关规定选定安置用房，并签订《拆迁补偿协议（补充协议）》和《拆迁安置房买卖合同》。
2011年1月25日，京创公司（甲方）与徐清和（乙方）签订《拆迁补偿协议（补充协议）》中约定：乙方选购安置房3套建筑面积为210.31平方米，购房总价款为762503元。根据《实施方案》中相关条款的规定，乙方选购安置用房后，甲方应向乙方支付周转费143579元，支付弃楼款0元，加上《拆迁补偿协议》约定的款项，甲方向乙方支付的拆迁补偿、补助、奖励及其他总款额为938911元。乙方同意甲方用乙方的拆迁补偿等款项代为缴纳购房款762503元。代缴购房款后乙方剩余款为176408元，甲方将按《拆迁补偿协议》约定的方式发放。本补充协议签订后，乙方应当到售楼处签订《拆迁安置房买卖合同》。如因甲方原因，导致按《拆迁安置房买卖合同》规定构成逾期交房（《拆迁安置房买卖合同》第三条规定的情形不视为逾期），在逾期内，甲方仍应按同一标准继续发放租房补贴给乙方，直至甲方通知入住时为止，如果逾期在3个月之内，甲方可在乙方办理入住时补发，逾期超过3个月的，甲方可在临时确定的地点（到时通知）集中发放，每3个月发放一次。乙方所购期房是以设计建筑面积为准进行的约定，甲方据此计算租房补贴和弃楼补贴，如最终实测建筑面积与设计建筑面积有差别，则在乙方办理入住手续时，双方按照实测建筑面积，重新计算乙方应该得到的租房补贴和弃楼补贴的数额，多退少补，即如实测建筑面积大于设计建筑面积方需退回已经预发的多出面积的弃楼补贴，实测建筑面积小于设计建筑面积甲方应补发减少面积的弃楼补贴；租房补贴则根据相关规定确定甲方需要增补还是乙方需要退回，办完退补手续及其他相关手续后，乙方可办理入住。
2011年4月18日，买受人（徐清和）与京创公司（出卖人）签订《拆迁安置房买卖合同》三份，分别购买北京市大兴区四五六街5号地小区1号楼1单元1203室（合同编号：四5-1-1-1203、房屋设计建筑面积为78.54平方米、合同总价款405913元），北京市大兴区四五六街5号地小区1号楼1单元1202室（合同编号：四5-1-1-1202、房屋设计建筑面积为50.67平方米，合同总价款136809元），北京市大兴区枣园尚城小区N6号楼1单元1403室（合同编号：枣N6-1-1403、房屋设计建筑面积为81.1平方米，总价款219781元），根据《实施方案》的相关规定，经出卖人和买受人双方协商，同意在买受人所购买的全部拆迁安置房实测面积确定后，重新统一结算所购买的全部拆迁安置房每一套的总价款，差额部分房款于房屋交付当日双方一次性结清，实行多退少补但不计利息，上述三套房屋已经办理了入住手续，现由徐清和及家人占有使用。其中，北京市大兴区枣园尚城小区N6号楼1单元1403室房屋取得编号为京（2017）大不动产权第0022433号不动产权证书，登记权利人为徐清和，登记地址为北京市大兴区枣园巷1号院7号楼14层1单元1403号。其他两套房屋尚未颁发不动产权证书。
案件审理过程中，张廷庚曾将北京市大兴区住房和城乡建设委员会诉至我院，以张廷庚从未见过《房产卖契》，也未在《房产卖契》上签过字，《房产卖契》盖的人名章更是子虚乌有，且徐清和属于城市居民，并不具有购买农村房屋的资格为由，请求确认原大兴县房地产管理局房地产交易所为徐清和办理的《房产卖契》无效。本院于2016年12月29日作出（2016）京0115行初336号行政裁定书以涉诉《房产卖契》的作出时间为1991年8月19日，张廷庚直至2016年12月8日才向法院起诉，要求确认该房产卖契无效，已明显超过起诉期限，且无正当理由为由裁定驳回张廷庚的起诉。张廷庚不服提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02行终219号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持一审裁定。
关于拆迁前的房屋建设情况，根据拆迁档案材料，拆迁前的房屋为北房4间、南房4间，东西侧各1间石棉瓦屋顶的房子，院落南侧房屋1间，院落西侧4间房屋。徐清和称：在使用期间，对原有北房4间进行了装修，对原有南房4间进行了翻建，并在院落南侧新建洗澡间1间，院落西侧4间房屋系院外小棚子，院内东西两侧各1间房屋系原有棚子进行了加固。张廷庚、郭玉清称原有北房4间、南房4间及西厢房，但具体西厢房的具体间数不太清楚了，拆迁之前发现徐清和对原有北房4间及南房4间进行了装修，在院落东西两侧各建了棚子。张廷庚、郭玉清与徐清和均未就房屋原有状态及拆迁时房屋的建设情况提供证据予以证明。
另查，2011年1月，张廷庚曾以房屋买卖合同纠纷将徐清和诉至我院要求确认涉案合同无效，后张廷庚撤诉。
本院认为：本案中，张廷庚、郭玉清认可徐清和自1991年在涉案院落内居住，2008年张廷庚向徐清和出具了款项付清的证明。2010年，徐清和持《房产卖契》与京创公司就涉案院落签订《拆迁补偿协议》，根据上述履行情况可知：张廷庚即使未在《房产卖契》签字，但张廷庚出卖涉案院落房屋的意思表示系明确的，郭玉清作为张廷庚的配偶，自1991年至2010年长达近二十年的时间里均未向徐清和主张权利，郭玉清对争议宅院及房屋的转让是知情的，故《房产卖契》系当事人的真实意思表示，郭玉清、张廷庚与徐清和就北京市大兴区黄村镇金华寺东路北4条4号房屋之间达成房屋买卖协议。张廷庚与徐清和之间的房屋买卖协议，其所涉及的标的物系建筑于农村宅基地之上的房屋，对于此类房屋的买卖，势必涉及相应的农村宅基地。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，根据本案现已查明的事实，徐清和并非北京市大兴区金华寺村集体经济组织的成员，无权取得该宅基地使用权，且宅基地使用权亦未经区县级以上人民政府土地行政主管部门批准变更登记为徐清和，张廷庚与徐清和订立房屋买卖合同的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，张廷庚与徐清和就此签订的协议属无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。张廷庚、郭玉清违反诚实信用原则，出卖多年后又主张房屋合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。因涉诉房屋已经被拆迁，事实上已经不能返还，本院结合双方合同签订时间、履行情况及当事人各自过错等因素，对合同无效的法律后果即拆迁利益返还问题予以酌定。本案中，涉案院落的拆迁利益分为区位补偿款、原房屋重置成新价、装修附属物定额补偿以及拆迁补助奖励。根据拆迁政策及拆迁协议，拆迁补偿款中宅基地区位补偿款、房屋重置成新价、装修附属物定额补偿与涉案房屋密切相关，其他款项是补偿给实际居住的被拆迁人的。此外所选取3套房屋为定向安置房，但该房屋不同于宅基地上所建造农村房屋，定向安置房系在国有土地上建造的商品房，可以进行买卖等交易行为，考虑到现阶段房屋升值较快，定向安置房的购房价格与市场价格存在巨大差距，如果不对出卖人分配定向安置房明显不公；据此，对出卖人是否能够取得回迁定向安置房应当全面考虑买受人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失、具体拆迁利益大小及定向安置房多少等因素综合予以确定。根据买卖合同的购房款及安置房屋的购买情况，结合买卖双方过错程度，房屋使用、装修等因素，根据安置房屋的具体情况，酌定张廷庚、郭玉清有权取得北京市大兴区四五六街5号地小区1号楼1单元1202室房屋的相关权利。因该拆迁安置房未取得房屋所有权证，故本案不应确定房屋的所有权，待争议房屋取得房屋所有权证后，双方当事人可另行处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、郭玉清、张廷庚与徐清和就北京市大兴区黄村镇金华寺东路北4条4号房屋之间的房屋买卖合同无效；
二、徐清和所签订拆迁协议下位于北京市大兴区四五六街5号地小区1号楼1单元1202室房屋的房屋权利由张廷庚、郭玉清享有，徐清和于本判决生效后二十日内将上述房屋交付张廷庚、郭玉清使用；
三、驳回郭玉清、张廷庚的其他诉讼请求。
案件受理费17032元及公告费390元，由郭玉清、张廷庚负担7422元（已交纳）；由徐清和负担10000元（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费5000元，由郭玉清、张廷庚负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 韩文静
人民陪审员 江冀兴
人民陪审员 于凤伟
二〇一八年一月三十日
书 记 员 刘雪飞
书 记 员 高 雅