湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长中民三终字第04107号
上诉人（原审被告、反诉第三人）王智东。
委托代理人田健夫，湖南醒龙（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）长沙市化学试剂玻璃仪器有限公司，住所地长沙市天心区书院路279号。
法定代表人彭建新，董事长。
委托代理人潘丙午，湖南金湘律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）刘亚军。
上诉人王智东因与被上诉人长沙市化学试剂玻璃仪器有限公司（以下简称长沙化玻公司）、原审被告刘亚军房屋租赁合同合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2012）天民初第1438号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，长沙化玻公司的前身是长沙市化学试剂玻璃仪器公司，在2002年由全民所有制企业改制为有限责任公司。王智东、长沙化玻公司的原董事长冯铎以及长沙化玻公司现董事长彭建新均系公司股东。2006年1月11日，长沙化玻公司与王智东签订《房屋租赁协议》，约定王智东以每月2600元的租赁价格承租长沙化玻公司坐落在长沙市天心区坡子街144号门面房屋（建筑面积76平方米）；租赁期限从2006年3月16日起至2011年12月31日止。2009年9月15日，王智东与刘亚军签订《门面租赁协议》，将其从长沙化玻公司处租赁的长沙市坡子街144号门面转租给刘亚军。协议约定，租赁期限为3年，租金为第一年每月7000元，第二年每月7500元，第三年每月8000元。刘亚军在租赁了该门面后开设了楚仁堂药店进行经营。在长沙化玻公司与王智东签订的租赁合同到期（2011年12月31日）之前，长沙化玻公司于2011年10月21日向王智东发出了收回门面的通知。合同到期后，王智东和刘亚军没有腾退门面，并提出王智东在2008年10月30日与长沙化玻公司又续签了一份《房屋租赁协议》，租赁期限从2012年1月1日起至2021年12月31日。2012年4月28日，长沙化玻公司委托股东王南向刘亚军开设的楚仁堂药店发出通知，要求刘亚军在2012年5月10日前与长沙化玻公司签署租赁合同，否则坚决收回该租赁门面。2012年5月8日，长沙化玻公司再次向刘亚军开设的楚仁堂药店发出通知，在该通知中提出，租期为2012年1月1日至2021年12月31日止的租赁合同是未经公司同意的无效合同，上届董事会未向公司移交备案，长沙化玻公司在通知中提出定于5月14日派员收回门面，要求楚仁堂药店配合移交。因双方对于2008年10月30日签订的房屋租赁协议的效力意见不一，2012年5月16日，长沙化玻公司、王智东以及刘亚军达成三方协议，要求王智东在一个月内起诉，如一个月内未起诉，视为自动放弃合同，在王智东起诉期间至法院判决前，双方均不得干预门面的正常营业，双方以法院判决书为准，胜诉方拥有门面合同的拥有权，刘亚军和胜诉方签订新的合同。长沙化玻公司遂于2012年6月19日诉至原审法院，请求法院判令：1、确认长沙化玻公司与王智东签订的《房屋租赁协议》已于2011年12月31日终止，王智东、刘亚军立即停止对租赁物的占有、使用、收益等侵权行为；2、王智东向长沙化玻公司赔偿损失44800元（按每月租金8000元进行计算），刘亚军承担连带赔偿责任；3、王智东向长沙化玻公司支付转租收益130860元（按自2009年9月15日至2011年12月31日止计算）；4、王智东、刘亚军承担本案的全部诉讼费用。另查明，王智东于2012年6月1日诉至该院【（2012）天民初字第1305号】，要求确认长沙化玻公司与王智东在2008年10月30日签订的《房屋租赁协议》有效。该案经长沙市中级人民法院终审判决，确认王智东与长沙化玻公司在2008年10月30日签订的《房屋租赁协议》无效。
刘亚军一审反诉请求法院依法判令1、长沙化玻公司、王智东向刘亚军赔偿损失48000元（按每月8000元×6计算至起诉之日止）；2、长沙化玻公司、王智东双倍退还押金20000元；3、长沙化玻公司、王智东承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，长沙化玻公司与王智东在2006年1月11日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行各自义务。该协议的履行期限至2011年12月31日届满，合同的权利义务在履行期限届满次日起终止，王智东、刘亚军无权继续占有、使用承租的房屋。长沙化玻公司诉求王智东、刘亚军停止对租赁物的占有、使用、收益等侵权行为，符合法律规定，应予支持。由于刘亚军占有、使用长沙化玻公司门面至今，给长沙化玻公司造成了损失，故长沙化玻公司现要求刘亚军、王智东按照每月租金8000元的标准支付至实际返还房屋之日止的损失，该院亦予以支持。关于长沙化玻公司要求王智东向其支付转租收益的诉求，该院认为，该项请求于法无据，该院不予支持。刘亚军向王智东交纳了1万押金属实，租赁合同终止后，王智东应将该押金退还给刘亚军。刘亚军要求长沙化玻公司和王智东赔偿其损失48000元，以及要求长沙化玻公司、王智东双倍退还押金，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认长沙市化学试剂玻璃仪器有限公司与王智东在2006年1月11签订的《房屋租赁协议》于2011年12月31日终止；王智东、刘亚军立即停止对租赁物的占有、使用、收益等侵权行为；二、王智东于本判决生效后5日内赔偿长沙市化学试剂玻璃仪器有限公司从2012年1月1日起至实际返还租赁房屋之日止的租金损失（按照每月8000元的标准计付，其中至2013年7月31日止的损失为152000元）；刘亚军承担赔偿连带责任；三、反诉第三人王智东退还反诉原告刘亚军押金1万元；四、驳回长沙市化学试剂玻璃仪器有限公司的其他诉讼请求；五、驳回刘亚军的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费3900元，由王智东承担。反诉受理费1500元，减半收取750元，由反诉原告刘亚军承担650元，反诉第三人王智东承担100元。
上诉人王智东不服一审判决上诉称，根据上诉人发现的新的证据，被上诉人长沙化玻公司并非本案争诉被租赁房屋长沙市天心区坡子街144号房产的产权所有人，该房屋在长沙化玻公司2002年改制时，没有被纳入作为长沙化玻公司改制的财产，2009年办理的房屋产权权证也不是登记在被上诉人长沙化玻公司名下。因此，被上诉人长沙化玻公司在本案中无权作为房屋所有人提起诉讼，无权要求判决上诉人向长沙化玻公司赔偿，亦无权要求上诉人向其支付转租收益。本案一审判决所依据的事实基础，即长沙化玻公司作为房主的事实不存在，其判决内容错误，请求二审法院依法驳回上诉人全部诉讼请求或者发回重审。综上，请求撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2012）天民初第517号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人长沙化玻公司答辩称，该公司系诉争房屋即长沙市天心区坡子街144号房产的产权所有人。长沙化玻公司原名长沙市化学试剂玻璃仪器采购供应站，后更名为长沙市化学试剂玻璃仪器公司，2002年6月14日更名为现名。因此，长沙市化学试剂玻璃仪器公司就是被上诉人，不是以外的第三人。诉争房屋经登记的所有权人是长沙化学试剂玻璃仪器公司，说明被上诉人就是该房屋的所有人。诉争房屋是1995年经原长沙市计划委员会批准，长沙化玻公司与佛教协会等单位联合建设的，建设资金的来源是集资和自筹，房屋性质是住宅。因房屋建设并未占用长沙化玻公司所管理的国有资产，房屋也不是长沙化玻公司管理的生产、经营性用房，因此长沙化玻公司改制时，诉争房屋并不需要纳入改制财产。诉争房屋建成后，不仅产权登记在长沙化玻公司名下，而且也一直是长沙化玻公司在经营管理，享受所有权人的权利，行使所有权人的职责，上诉人也是从长沙化玻公司手中租赁该房屋并转租给被上诉刘亚军的。上诉人从2004年起从长沙化玻公司承租该房屋，前后签订了三份租赁协议，至今已长达10年。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正合理，应予维持。
本案审理中，上诉人王智东向本院提交四份证据：证据一、长沙市天心区坡子街144号101门面产权登记，拟证明本案争诉房屋登记在“长沙市化学试剂玻璃仪器公司”名下，而非登记在被上诉人“长沙市化学玻璃仪器有限公司”名下，被上诉人无权就该房屋对上诉人主张权利。证据二、资产评估报告书，拟证明在被上诉人改制中有关资产评估报告中，本案诉争房屋没有在财产评估报告的财产清单中，即该房屋并未被纳入被上诉人改制财产，该房屋被排除在被上诉人的有限资产之外，因此该房屋产权不属于被上诉人，最终导致该房屋临时被登记在“长沙市化学试剂玻璃一起公司”名下。证据三、深圳市南油（集团）有限公司诉深圳海滨房产有限公司土地使用权转让合同纠纷案判例，拟证明根据该判例，本案诉争门面的归属应由有关主管部门，如国资委，而并不属于改制后的“长沙市化学试剂玻璃仪器有限公司”。证据四、房屋产权情况，拟证明本案涉及房屋登记在“长沙市化学试剂玻璃仪器公司”名下，并非被上诉人公司房屋，产权登记的时间是2005年8月30日，而被上诉人2002年就改制成有限公司了，诉争房屋实际上被登记在不存在的主体上，是国企改制的遗漏资产，被上诉人不是诉争房屋的所有权人，被上诉人无权就该房屋对上诉人主张权利。长沙化玻公司质证认为：对证据一、二的真实性无异议，但对证明目的不认可；公司现在的名字是长沙市化学试剂玻璃仪器公司更名而来的，所以登记在长沙市化学试剂玻璃仪器公司名下的房屋产权人就是被上诉人；诉争房屋并非遗留资产，而是不需要纳入改制的资产，因为是住宅，无需纳入改制资产。对证据三的证据三性不予认可，我国不是判例法国家，而且该案例与本案不具可比性，该案例中的财产归属是不明确的，而本案房屋的归属是明确的，因此在本案中不能引用该判例。对证据四的真实性无异议，但对证明目的不认可，该证据反而证明涉诉房屋无需纳入改制，是自建的，也不是生产管理用房。加之登记的产权是被上诉人与2002年6月14日之前的名字，登记日期和发证日期是两个不同的概念，登记日期应当在前，那时被上诉人还没有更名，房屋所有权人应当就是被上诉人。被上诉人长沙化玻公司提交证据两份：证据一、企业工商登记资料两份，拟证明长沙市化学试剂玻璃仪器公司系被上诉人的前身，系变更而来，诉争房屋所有权人是被上诉人；证据二、诉争房屋的建设手续，拟证明诉争房屋是被上诉人建设，资金系集资与自筹，房屋性质系住宅，并未占用公司管理的国有资产。上诉人王智东对上述两份证据质证认为，对证据一中第一份资料的真实性无法确认，对第二份资料的真实性予以认可；对证据二真实性认为有待核实，即使真实，也证明诉争房屋的投资来源是集资，改制时没有纳入新公司名下。本院审核认为，双方对上诉人提交的证据一、证据二、证据四及被上诉人提交的证据一中第二份资料真实性无异议，与本案事实有关联，本院予以认定。上诉人提交的证据三与本案没有关联性，本院不予认定。上诉人对被上诉人证据一的第一份工商资料及证据二的真实性提出异议，但没有提交证据反驳，本院审核认可其真实性，可以作为认定事实的依据。据此本院二审查明，长沙市化学试剂玻璃仪器公司于2002年6月14日因企业改制变更为长沙市化学试剂玻璃仪器有限公司，企业类型由全民所有制变更为有限责任公司。1995年6月28日，长沙市计划委员会批准长沙市化学试剂玻璃仪器公司与长沙市佛教协会联合建房项目，1995年12月22日该土地取得建设用地规划许可证。本院二审查明的其它事实与一审查明的一致。
本院认为，长沙市化学试剂玻璃仪器公司于2002年6月14日因企业改制变更为长沙市化学试剂玻璃仪器有限公司，企业类型由全民所有制变更为有限责任公司，并非公司注销后重新成立，故原为长沙市化学试剂玻璃仪器公司自筹资金建设并登记所有权人为该公司的涉案房屋实际上仍为本案被上诉人长沙化玻公司经营管理的财产，长沙化玻公司为有权使用人。关于长沙市天心区坡子街144号房产的权属性质问题不属本案审理范围，本院不予审查。长沙化玻公司作为财产实际管理方与王智东在2006年1月11日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行各自义务。合同约定的租赁期限届满后，双方不能达成房屋继续租赁的协议，王智东、刘亚军无权继续占有、使用承租的房屋。长沙化玻公司诉请王智东、刘亚军停止对租赁房屋的占有、使用、收益等侵权行为，并赔偿长沙化玻公司的相应损失符合法律规定，应予以支持。上诉人王智东主张长沙化玻公司作为房主的事实不存在，长沙化玻公司在本案中无权作为房屋所有人提起诉讼，无权要求赔偿的理由与本案查明的事实不相符合，本院不予采纳。王智东的上诉请求均没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5400元，由上诉人王智东负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 波
审判员 詹支粮
审判员 王 勇
二〇一四年三月三十一日
书记员 金新贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。