广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终3041号上诉人（原审被告）：龙准谦，澳门居民，住广州市番禺区。上诉人（原审被告）：吕宝英，澳门居民，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：广州万宁物业管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区。法定代表人：陈维超，职务：经理。上诉人龙准谦、吕宝英因与被上诉人广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（X5）穗番法民四初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：万宁公司是一家具备物业管理资质的物业管理公司，资质登记为国家一级。2009年12月28日，万宁公司与广州市番禺区裕景花园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，由万宁公司对番禺区洛溪新城裕景花园进行物业管理，委托管理期限为五年，自X0年1月1日起至X4年12月31日止，住宅的管理服务费为1.3元/月·平方米。后双方又于X5年2月10日续签《物业服务委托合同》，委托管理期限为贰年，自X5年1月1日起至X6年12月31日止。低层洋房的物业服务费用为1.3元/月·平方米。其中第二十条第5款约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务的，自逾期之日起每天按应交费用的千分之一交纳违约金。龙准谦、吕宝英为该花园东区2街21幢之二X房的业主，房屋建筑面积为73.3平方米。万宁公司曾分别以龙准谦、吕宝英拖欠涉案房屋2009年7月1日至X1年11月30日及X1年12月1日至X3年7月31日的物业管理服务费为由，向原审法院提起诉讼，要求龙准谦、吕宝英支付拖欠的物业管理服务费及相应的滞纳金；原审法院受理案号分别是（2012）穗番法民三初字第598号、（2013）穗番法民四初字第86号。其中，在（2012）穗番法民三初字第598号案中经审理查明，2005年6月15日，番禺区洛溪新城裕景花园的第三届业主委员会任期届满，没有进行换届选举重新产生业主委员会，业主也没有依规定组成业主委员会。该案经审理，于X2年12月12日作�一审判决，原审法院认为：涉案小区的第三届业主委员会于2005年6月15日任期届满，此后涉案小区未作合法的换届选举，故相应的业主委员会无权代表小区各业主与万宁公司进行物业管理合同续约等行为，万宁公司提供的2005年6月15日以后的合同（补充协议）均为无效合同。但万宁公司一直为涉案小区提供物业管理服务至今，而该事实亦得到万宁公司、龙准谦双方的确认，故万宁公司、龙准谦之间建立了事实上的物业服务关系，因此万宁公司要求龙准谦支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。另万宁公司实行的物业管理费标准1.3元/平方米/月与现社会普遍上涨的消费水平相持衡，故对该物业管理费标准予以确认。关于滞纳金的诉讼请求，由于某公司与业主之间只形成事实上的合约关系，因而其要求龙准谦支付滞纳金的诉讼请求欠缺法律上的依据，不予支持。故判令：�、龙准谦支付给万宁公司2009年7月1日至2011年11月30日的物业管理服务费2763.41元；二、驳回万宁公司的其他诉讼请求。上述一审判决作出后，龙准谦不服，向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院受理案号为（2013）穗中法民五终字第632号，经审理并于2013年5月6日作出终审判决，认为：双方当事人对于某公司在涉案小区提供物业服务的事实并无异议，龙准谦亦曾按1.3元/平方米的标准向某公司支付过2009年2月至6月的物业管理费，故万宁公司主张按1.3元/平方米的标准收取物业服务费用合理，原审法院对此予以支持并无不当。若业主认为万宁公司在涉案小区所提供的物业管理服务未能满足业主对物业管理的需求或其收取物业管理费的标准过高，可提请涉案小区业主大会通过法定程序另行选定物业管理公司或再行商定物业管理费标准，在此之前，涉案小区业主�受了万宁公司所提供的物业管理服务，其亦应履行支付物业管理费的义务。万宁公司将物管费标准调整为1.3元/平方米，符合社会实际，对龙准谦认为该标准过高的意见，依据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故判决：驳回上诉，维持原判。在（2013）穗番法民四初字第86号案中经审理认为，万宁公司自2005年6月15日至今对涉案小区进行物业管理，均未有签署合法有效的物业管理服务委托合同，该事实已经生效的法律文书予以确认，本案中无需再行审理。但龙准谦、吕宝英对万宁公司为涉案小区提供物业服务至今的事实并无异议，故万宁公司、龙准谦、吕宝英之间建立了事实上的物业服务关系。小区业主接受了万宁公司所提供的物业管理服务，亦应履行支付物业管理费的义务。故万宁公司要�龙准谦、吕宝英支付物业管理费的请求，原审法院予以支持。关于物业管理费的标准，已经生效的法律文书确认为1.3元/平方米/月，故按照该标准，龙准谦、吕宝英每月应向某公司交纳物业管理费73.3.平方米×1.3元/平方米=95.29元。现龙准谦、吕宝英共拖欠自X1年12月1日至2013年7月31日共20个月的物业管理费，合计95.29元×20=1905.8元。至于某公司提出的违约金的请求，由于某公司与业主之间只形成事实上的合约关系，因而其要求龙准谦、吕宝英支付违约金的诉讼请求欠缺法律上的依据，原审法院不予支持。故于2013年10月16日作出一审判决，判令：一、龙准谦、吕宝英应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州万宁物业管理有限公司支付自2011年12月1日至X3年7月31日的物业管理服务费1905.8元；二、驳回广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述一审判决作出后，龙准�、吕宝英不服，向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院受理案号为（2014）穗中法民五终字第1479号，经审理并于2014年5月19日作出终审判决，认为：已经发生法律效力的（2013）穗中法民五终字第632号民事判决书已经确认万宁公司可以按照每月每平方米1.3元的标准收取涉案小区的物业管理费，故原审法院判令龙准谦、吕宝英按照上述标准缴纳拖欠的物业管理费，并无不当，本院予以维持。龙准谦、吕宝英以万宁公司与涉案小区业委会在2007年1月18日和2009年12月28日签订的合同和补充协议无效为由，不同意按照上述标准缴纳物业管理费，理据不足，本院不予支持。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。故判决：驳回上诉，维持原判。2015年5月25日，万宁公司向原审法院提起本案诉讼称：2000年12月13日，番禺区洛�新城裕景花园业主委员会与万宁公司签订了《物业管理服务合同》，将裕景花园小区委托给万宁公司进行物业管理。合同对委托管理期限、管理事项、物业管理费等作了详细的约定。合同期满，双方分别于2003年12月8日、2007年1月18日、2009年12月28日、2015年2月10日续签了《物业管理服务合同》，合同期限至X6年12月31日结束。依照上述合同的有关约定，万宁公司自2000年1月1日起至今，一直为裕景花园小区提供保安、保洁、公用设施维护等各项物业管理服务。根据2009年12月28日签订的《物业管理服务委托合同》第二十条的约定：物业管理费标准为1.3元/月·平方米；根据X5年2月10日签订的《物业管理服务委托合同》（合同编号：裕景合同20150XX）第二十条规定，2015年1月的物业管理费为1.30元/月·平方米，X5年2月至合同期满，别墅为1.60元/月·平方米，低层洋房为1.30元/月·平方米；根据以上两合同第二十条约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交物业管理费的千分之一交纳违约金。龙准谦、吕宝英是本案涉诉房屋的权属人，该房屋属于低层洋房户型，建筑面积为73.3平方米，龙准谦、吕宝英拖欠自X3年8月至今的物业管理费，万宁公司曾经多次催收，至今仍不缴交。根据《物业管理条例》等有关法律法规，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。截至X5年4月30日，龙准谦、吕宝英拖欠物业管理费2001.09元，违约金667.6元（暂计至X5年4月30日），合计2668.69元。为维护万宁公司合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、龙准谦、吕宝英支付番禺区洛溪新城裕景花园东区2街21幢之二X房自2013年8月1日至本判决生效之日的物业服务费，暂计至X5年4月30日的物业服务费为2001.09元；2、龙准谦、吕宝英支付从2013年9月1日起至实际付清全部物业服务费之日止的违约金，暂计至2015年4月30日的违约金为677.6元；3、龙准谦、吕宝英承担本案全部诉讼费用。吕宝英、龙准谦原审辩称：一、万宁公司提交的2007年1月18日及2009年12月28日的《物业管理服务委托合同》中签约方“广州市番禺区裕景花园业主委员会”不具有合法的主体资格，因此其与万宁公司签订的《物业管理服务委托合同》（包括补充协议）均属无效合同。万宁公司与广州市番禺区裕景花园第三届业主委员会于2003年12月8日签订第一份《物业管理服务合同》，该第三届业主委员会的任期自2003年6月16日至2005年6月15日，前述任期届满后，该业主委员会没有再进行合法的换届选举。根据《物权法》及《物业管理条例�之相关规定，更换业主委员会成员进行换届须由业主共同决定并经过法定的选举程序，且报房管部门备案。因此本案中的“广州市番禺区裕景花园业主委员会”（2005年6月15日之后）属非经业主大会选举产生的业主委员会，且其公章系私刻、伪造的，也未办理备案手续。因此，其不具有合法的主体资格，亦无权代表全体业主选聘物业服务企业，其与万宁公司于2007年1月18日以及2009年12月28日签订的两份《物业管理服务委托合同》属无效合同，不具有约束全体业主的法律效力。番禺区人民法院作出的（2012）穗番法民三初字第598号、（2013）穗番法民四初字第86号判决书亦已确认该两份合同为无效合同，综上，万宁公司已无权依照上述两份《物业服务合同》向龙准谦、吕宝英收取“物管费”。此外，万宁公司擅自将“物管费”从1.1元/平方米/月调整至1.3元/平方米/月是非法、无效的。万宁公司调整“物管费”价格至1.3元/平方米/月仅有万宁公司与“广州市番禺区洛浦街裕景花园业主委员会”签订的《物业管理服务合同补充协议》，并没有按《物权法》及《物业管理条例》规定经“双二分之一”同意。而且，根据《广州市物业管理暂行办法规定》第六十九条之规定，提高物管费，必须经以下程序：1、要委托会计师事务所对上一年度物业经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告；2、调整物业服务费的相关事项要公告，并书面告知物业所在的街道办事处及区县级市房地产主管部门；3、调整方案必须经占有面积二分之一以上的业主或者占总人数一半的业主通过。从万宁公司提供的证�可看出其调价并没有遵循法律规定的程序。因此，该《物业管理服务合同补充协议》亦属无效合同（协议），“广州市番禺区洛浦街裕景花园业主委员会”将“物管费”调整至1.3元/平方米/月对龙准谦、吕宝英不产生约束力，万宁公司无权按此标准向龙准谦、吕宝英收取“物管费”。二、万宁公司提供的所谓“物业服务”与《广州市住宅物业服务费参考标准》（穗价【2013】233号）中相关的物业服务要求严重不符，其服务质量极其低下。万宁公司提供所谓的“物管服务”的“物管费”收费标准应以其实际提供的“物业服务”质量为准，不应因其拥有所谓的“一级物业资质”而错误地参考“一级”的收费标准，否则将有违公平原则。涉案小区内的现实情况是涉案房屋周边环境恶劣，小区内卫生差，常年没有人清扫楼梯，常年没有公共楼梯照明灯；天台排水渠长期淤塞无人清理，大雨天变成鱼塘、臭塘、泳池，道路沙井常年没有清理，小洋房的公共化粪池十多年没有清理过；公共游乐设施常年生锈破旧，小区的围墙十几年没有进行粉刷，墙身破烂，铁网亦破烂失修；小区安保人员严重不足，平时难以见到有人巡逻，经常有身份不明的闲杂人员出入造成盗贼猖獗，西区二街两户业主分别在一年内、一个月内被盗6次和2次，被盗业主达到60户之多，业主们损失惨重；公共车位长年被外来车辆霸占，造成车位紧张；堆放杂物；十多年树龄的树木被随意砍掉；涉案小区内60%的别墅及小洋房三楼的业主存在扩、�、改建，甚至建有地下室，危及整栋楼房的安全结构；小区内的化粪池、天台去水口长期堵塞，造成污水、雨水流入下层楼房；楼房墙壁长满青苔、室内墙壁渗水受潮。然而，万宁公司多年来均未对上述问题进行有效处理，从而对涉案小区内业主的人身安全造成极大隐患。根据《参考标准》，并结合涉案小区内现实的物业管理状况，万宁公司的物业服务水平只能勉强达到五级的标准即0.7元/平方米/月。因此，若法院认为万宁公司已向龙准谦、吕宝英提供了所谓“实际的物管服务”，龙准谦、吕宝英据此应向万宁公司支付“相应费用”，就应以万宁公司提供的所谓“实际的物管服务”为前提。三、根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第二条第5款�定，“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费”，该条款中的“指导价”应理解为“与其提供的物业服务质量相对应的指导价”。本案中，基于万宁公司提供的物业服务质量只能勉强达到五级的服务收费标准即0.7元/平方米/月，且合同无效系因万宁公司的原因所致，因此本案中合同[即《物业管理服务合同》（2003年6月16日至2005年6月15日）]约定的1.1元/平方米/月的物管费并没有低于0.7元/平方米/月的指导价。因此，万宁公司不应按合同约定的1.1元/平方米/月收取物业费，而只能根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费，即以0.7元/平方米/月的指导价收取物业费。四、龙准谦、吕宝英与万宁公司不存在物业服务合同关系，因此万宁公司主张的违约金不应得到支持。万宁公司与“广州市番禺区洛浦街裕景花园业主委员会”签订的《物业管理服务委托合同》为无效合同，龙准谦、吕宝英与万宁公司不存在物业服务合同关系，因此根据《合同法》第五十八条之规定，万宁公司诉请的违约金缺乏法律及事实依据，不应得到支持。综上所述，龙准谦、吕宝英请求法院驳回万宁公司诉请的1.3元/平方米/月“物管费”及其违约金的诉请。鉴于现今社会物价上涨的因素，万宁公司愿在0.7元/平方米/月-1.1元/平方米/月的标准的范围内向某公司�付自2013年8月1日起至今的“物管费”。一审诉讼中龙准谦、吕宝英在庭审中当庭提交了照片及有关证据，拟证实万宁公司现无权对涉案小区进行管理且管理混乱、服务质量差等；证据如下：1、广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的《关于广州市番禺区裕景花园第三届业主委员会备案的通知》及《复函》复印件各一份；2、广州市公安档案馆出具的《查档证明》复印件一份；3、2007年1月18日签订的《物业管理服务合同》；4、判决书两份；5、小区照片；6、龙准谦、吕宝英缴纳物业管理费的《现金存款凭证》；7、受理报警回执。经质证，万宁公司对上述证据1、2的真实性、合法性与关联性均不予确认。对证据3、4的真实性予以确认，但对关联性不予确认。对证据5的真实性不予确认，称不知何时拍摄，也不�确定拍摄地点。对证据6的真实性予以确认，但称龙准谦、吕宝英是按照1.1元/平方米/月缴纳了X5年1至4月的物业服务费，尚欠部分物业服务费未交。对证据7的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，称无法证实报警原因。为进一步查明本案的事实，原审法院依照职权至广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局调取了落款时间为2013年9月27日《关于裕景花园业主委员会备案的通知》，该资料显示，该局对裕景花园业主大会提交的备案资料已经备案，并附有业主委员会成员基本情况表。另，原审法院向广州市番禺区人民政府洛浦街道办事处调取了落款时间为X5年2月3日的《裕景花园小区补选业主委员会委员（候补委员）备案回执》，该资料显示，裕景花园业主委员会提交的管理规约、业主大会议事规则、会议记录、会议决定、补选�主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况均已备案，其中候补委员名单中有张某（主任）等七人。万宁物业对上述材料的真实性、合法性及关联性均予以确认。龙准谦、吕宝英对上述材料的真实性予以确认，但称该备案手续未在规定时间内办理，对备案的法律效力不予确认。以上事实，另有原审庭审笔录为证。原审法院认为：万宁公司提交的X5年2月10日签订的《裕景花园物业服务委托合同》是由裕景花园业主委员会与万宁公司签订，该届业主委员会业已在广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局备案。该合同业主委员会签约代表张国华亦是经广州市番禺区人民政府洛浦街道办事处备案的补选业主委员会委员。庭审中，龙准谦、吕宝英也曾对该合同的真实性予以确认，但对物业服务费标准有异议，并称已按照万宁公司实际提供的物业服务相对应的收费标准即1.1元/平方米/月缴纳了X5年1至4月的物业服务费。综上，原审法院确认上述2015年2月10日签订的《裕景花园物业服务委托合同》合法有效，万宁公司有权要求龙准谦、吕宝英按照合同约定支付案涉物业2015年1月1日至2015年4月30日的物业服务费共381.16元（1.3元/平方米/月×73.3平方米×4个月），并按日千分之一的标准缴纳违约金。因龙准谦、吕宝英于2015年6月16日按照每月80.63元的标准（即1.1元/平方米/月×73.3平方米）缴纳了2015年1月1日至X5年4月30日物业服务费，合计322.52元，万宁公司对此亦予以确认。故龙准谦、吕宝英还应向某公司补交2015年1月1日至2015年4月30日物业服务费58.64元及违约金（每月物业服务费违约金从次月1日起，按每月欠缴金额日千分之一的标准分别计至实际付清日止，违约金总额以本金为限）。另，万宁公司提交的2009年12月28日签订的《物业管理服务委托合同》经生效的法律文书确认为无效合同，但龙准谦、吕宝英对2013年8月至X4年12月30日期间，万宁公司为涉案小区提供物业服务的事实并无异议，故万宁公司、龙准谦、吕宝英在此期间建立了事实上的物业服务关系。小区业主接受了万宁公司所提供的物业管理服务，亦应履行支付物业服务费的义务。故万宁公司要求龙准谦、吕宝英支付2013年8月1日至2014年12月30日物业服务费的请求，原审法院予以支持。关于物业服务费的标准，已经生效的法律文书确认为1.3元/平方米/月，故按照该标准，龙准谦、吕宝英应向万宁公司缴纳X3年8月1日至2014年12月30日物业服务费1619.93元（73.3平方米×1.3元/平方米×17个月）。至于万宁公司提出的该期间的违约金的请求，由于万宁公司与业主之间只形成事实上的合约关系，因而其要求龙准谦、吕宝英支付违约金的诉讼请求欠缺法律上的依据，原审法院不予支持。此外，关于龙准谦、吕宝英抗辩称万宁公司管理水平低下，服务质量差等问题，一方面，龙准谦、吕宝英未能就此提交充分的证据予以证实，故对该抗辩原审法院不予采信；另一方面，龙准谦、吕宝英作为小区业主，可通过合法的程序选聘新的其认为满意的物业管理公司对涉案小区进行管理，该问题并非本案审理范围，原审法院不予调整。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、被告龙准谦、吕宝英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付自X3年8月1日至X4年12月30日的物业服务费1619.93元；二、被告龙准谦、吕宝英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付自X5年1月1日至X5年4月30日的物业服务费58.64元及违约金（每月物业服务费违约金从次月1日起，按每月欠缴金额日千分之一的标准分别计至实际付清日止，违约金总额以本金为限）；三、驳回原告广州万宁物业管理有限公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由被告龙准谦、吕宝英负担。判后，上诉人龙准谦、吕宝英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据相关法律规定，万宁公司一审向法庭提供的物业合同等等七项证据材料负有举证责任，但从万宁公司提供的证明材料看，其并没有履行举证证明的责任，我方无从质证。二、一审法院以“已经生效的法律文书”判我方按1.3元／平方米·月的标准缴纳服务费，是错误的裁判。案件的事实是：a．万宁公司与业主委员会签订的合同无效，我方不应当按每月每平方米1.3元的标准缴纳服务费。b．基于事实上的物业服务关系，我方一直都有向万宁公司缴交X3年8月至X4年12月，X5年1至12月的物业服务费。万宁公司提供的物业服务水平与其收费不相符。c．三个无效合同足以证明万宁公司长其串通小区无视法纪、无主体资格的不法分子侵犯了广大业主权益。三、一审法院依照职权至广州市国土局番禺区分局调取的落款时间为X3年9月27日的《关于裕景花园业主委员会备案的通知》是违反相关法律法规的。四、一审法院依照职权至广州市番禺区人民政府洛浦街道办事处调取的落款时间为X5年2月3日的《裕景花园小区补选业委会(候补委员)备案回执》，是违反相关法律法规的。五、本案万宁公司为涉案小区提供的服务项目和服务质量只能勉强达到《广州市住宅物业服务费参考标准》中五级的服务收费标准0.7元／平方米·月的指导价。但考虑到物价指数，我方愿意按1.1元／平方米·月的标准缴纳物业服务费。X3年8月1至X4年12月31日的服务费为：1.1元×73.3×17=1370.71元，X5年1月1日至X5年4月30日物业费为：1.1×73.3×4=322.52元。综上所述，我方上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判我方向万宁公司支付自X3年8月1日到X4年12月31日期间的物业费为人民币1370．71元(1.1元×73.3×17);二、撤销原审判决第二项，改判我方向万宁公司支付自X5年1月1日到X5年4月30日期间的物业费为人民币为322.52元(1.1元×73.3×4)；三、撤销一审法院确认涉案小区于2005年6月15日以后不存在的业委会成员冯某成与万宁公司于2005年6月15日以后所签订的所有无效合同，其中包括：（1）2009年12月28日签订的续聘服务合同；（2）2007年1月18日签订的续聘服务合同；（3）2009年1月5日签订的将服务费标准由1.1元调升至元／平方米·月的；四、判令万宁公司自2009年2月1日起擅自将物业服务费从1.1元提升至1.3元／平方米·月的行为是非法的无效的民事行为，并撤销之；五、判令一审法院在原审审理时，依照职权至《广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局》调取的“落款时间”为X3年9月27日《关于裕景花园业主委员会备案的通知》无效，并撤销之；六、判令一审法院在原审审理时依职权至广州市番禺区人民政府洛浦街道办事处调取的“落款时间”为X5年2月3日的《裕景花园小区补选业主委员会委员备案回执》无效，并撤销之；七、驳回万宁公司关于违约金的请求；八、判令万宁公司承担全部诉讼费。在二审庭审中，上诉人龙准谦、吕宝英补充上诉意见：万宁公司服务项目少、服务质量差，实际服务没有达到《物业服务委托合同》中约定的服务内容和标准；万宁公司串通业委会签订的的多个无效合同损害业主利益，其提供的物业服务达不到一级标准，万宁公司的物业管理行为是违法行为；万宁公司增加物业服务费的日期应�X5年4月1日起算，即使要计算滞纳金也应当有X5年4月1日起算；《关于裕景花园业主委员会备案的通知》、《裕景花园小区补选业主委员会委员备案回执》违法，应予以撤销。被上诉人万宁公司二审辩称：一、裕景花园业主委员会依法成立，与我方签订的物业服务合同合法有效；二、裕景花园按照1.3/平方米单价收取物业服务费合法有据；三、龙准谦、吕宝英的上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回；四、我方根据物业服务合同的约定对裕景花园小区提供了物业服务，龙准谦、吕宝英拒绝交纳物业管理费用违反了法律法规和物业服务合同的约定；五、即使按照1.3/平方米的标准收取物业管理费，涉案小区的物业服务运营仍很难持续。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。在二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。本院认为，关于龙准谦、吕宝英拖欠的2013年8月1日至2014年12月30日期间物业管理费，已经发生法律效力的（2013）穗中法民五终字第632号民事判决已经确认万宁公司可以按照每月每平方米1.3元的标准收取涉案小区的物业管理费，故原审法院判令龙准谦、吕宝英按照按照每月每平方米1.3元的标准支付拖欠的X3年8月1日至2014年12月30日物业服务费，并无不当，本院予以维持。龙准谦、吕宝英第一项上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审法院根据依职权调取的《关于裕景花园业主委员会备案的通知》以及《裕景花园小区补选业主委员会委员（候补委员）备案回执》，确认裕景花园业主委员会业已在广州市国土资源和房屋管理局番禺区分�备案，万宁公司与裕景花园业主委员会于X5年2月10日签订的《裕景花园物业服务委托合同》后，继续对涉案小区进行物业服务管理，有合同依据。万宁公司对涉案小区进行了物业服务管理，可以按该《裕景花园物业服务委托合同》约定的每月每平方米1.3元的标准收取物业管理费。龙准谦、吕宝英作为业主，接受了万宁公司的物业服务管理，应按上述标准交纳物业管理费。龙准谦、吕宝英在本案中认为《关于裕景花园业主委员会备案的通知》、《裕景花园小区补选业主委员会委员（候补委员）备案回执》无效并以此为由拒交物业管理费，理由不成立，本院不予支持。龙准谦、吕宝英在本案中还认为广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局作出的《广州市番禺区物业服务合同备案回执》的落款时间为X5年3月31日，物业服务合同应从X5年4月1日起算，即使要交纳物业管理费也应当从X5年4月1日起算。经审查《广州市番禺区物业服务合同备案回执》，其第五项列明了涉案物业服务合同起始期限为X5年1月1日至X6年12月31日，故龙准谦、吕宝英的主张从X5年4月1日起算理据不足，本院不予支持。原审判决龙准谦、吕宝英按照每月每平方米1.3元的标准支付拖欠的从X5年1月1日到X5年4月30日的物业管理费以及拖欠物业管理费的违约金的处理，并无不当，本院予以维持。龙准谦、吕宝英第二、五、六、七项上诉请求，理由不成立，本院也不予支持。关于龙准谦、吕宝英认为万宁公司在涉案小区所提供的物业管理服务水平低下、收取物业管理费与其提供的服务不符等问题，龙准谦、吕宝英提交的证据不能充分证明，本院不予采信。龙准谦、吕宝英第三、四项上诉请求，之前的生效判决已经进行了审查处理，不属于本案处理的范围。综上，审查原审查明事实清楚，适用法律正确，予以维持。龙准谦、吕宝英的上诉请求理据不足，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人龙准谦、吕宝英负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年四月二十五日书 记 员  胡 茜颜玉�