济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初1157号
原告中国银行股份有限公司济南北园路支行，住所地济南市北园大街338号。
负责人唐宗信，行长。
委托代理人马强，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人刘冰冰，山东齐鲁律师事务所实习律师。
被告刘洪栋，男，1969年5月15日出生，汉族，无业，住济南市市中区。
被告杨爱菊，女，1973年2月21日出生，汉族，无业，住济南市历城区。
被告济南建中房地产综合开发有限公司，住所地济南市市中区。
法定代表人侯树旺，总经理。
委托代理人梁瑞超，男，1983年12月22日出生，汉族，济南建中房地产综合开发有限公司职工，住济南市市中区。
原告中国银行股份有限公司济南北园路支行（以下简称北园路支行）与被告刘洪栋、被告杨爱菊、被告济南建中房地产综合开发有限公司（以下简称建中公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法向三被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北园路支行的委托代理人马强、刘冰冰，被告刘洪栋、被告杨爱菊，被告建中公司的委托代理人梁瑞超，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北园路支行诉称，2013年4月20日被告刘洪栋、被告杨爱菊与被告建中公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201329701），约定被告刘洪栋、被告杨爱菊向被告建中公司购买位于市中区二环南路与济微路交界口东南的“大学仕花园”居住组团3号楼1-1002号商品房，约定房屋价款为954213元。2013年4月27日，原告与被告刘洪栋签订了《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年济北一手房借字009号），由被告刘洪栋向原告借款40万元用于支付上述房屋购房款，借款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款。合同约定利率（年利率）为浮动利率，每12个月为一个浮动周期，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.458‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的借款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。被告杨爱菊为被告刘洪栋之配偶，是上述债务的共同债务人。被告建中公司作为保证人为上述借款提供阶段性连带责任，保证期限从贷款发放到原告取得他项权利证后止。2013年4月27日，原告按约发放了贷款，但被告未按合同约定履行还款义务。截止2016年1月7日，被告刘洪栋已逾期还款九期，拖欠原告借款本金8849.74元，本金罚息299.6元，应收利息16813.18元，应收利息罚息585.95元，共计26548.47元，尚有未到期本金370912.34元。根据合同约定，借款人不按期归还贷款本息，构成本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，要求保证人承担保证责任。现提起诉讼，请求：1、判令被告刘洪栋立即向原告偿还借款本金379762.08元；2、判令被告刘洪栋向原告支付利息（含逾期利息、罚息、复利）17698.73元（截止2016年1月7日）及自2016年1月8日起至判决生效之日利息（含罚息、复利）；3、判令被告杨爱菊、被告建中公司对上述债务承担连带还款责任；4、本案诉讼费用由三被告承担。
为了证明其主张，原告向本院提供以下证据：1、结婚证复印件一份，证明被告刘洪栋在购买抵押房屋向原告贷款时与被告杨爱菊系夫妻关系的事实；2、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同（编号：2013年济北一手房借字009号）一份，证明被告刘洪栋向原告借款事实及被告建中公司为该借款提供阶段性连带责任保证事实；3、中国银行个人贷款凭证（编号：1659484）一份，证明原告已依约向被告放款的事实；4、逾期未还款明细清单一份，证明截止到2016年1月7日止，被告拖欠原告借款本金及利息共计397460.81元。
被告刘洪栋辩称，原告所诉的借款事实属实，同意偿还借款。要求与原告协商解决。
被告刘洪栋未向本院提供证据。
被告杨爱菊辩称，被告杨爱菊同意以抵押房屋出售之后用售房款去偿还所欠银行的贷款，之后剩余的款项给儿子，因为被告杨爱菊与被告刘洪栋已经于2015年1月14日在民政部门协议离婚。
为了证明其主张，被告杨爱菊向本院提供以下证据：1、离婚协议书复印件一份，证明被告杨爱菊与被告刘洪栋已经办理离婚登记手续，且在离婚协议书上双方约定债权、债务归被告刘洪栋所有。
被告建中公司辩称，一、根据被告与原告于2012年签订的中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议（编号：2012年住房按揭协议第1号）第九条约定：“购房借款人所购房屋具备办理房屋所有权证书条件时，乙方负责及时通知甲方与购房借款人，并积极协助甲方与购房借款人办理拟抵押房产的抵押登记工作，办理房屋所有权证书和抵押他项权证。”自2015年9月起，被告积极通知原告涉案的拟抵押房产具备办理房屋所有权证书和抵押他项权证的条件。原告及本案被告刘洪栋等无故拖延办理房屋所有权证书和抵押他项权证，变相延长被告的保证期间。被告自2015年9月起，不再承担连带保证责任。二、鉴于被告与原告的合作关系，被告仍愿意协助办理相关权属证和督促被告刘洪栋偿还银行借款。但被告建中公司不对此承担义务和责任。同时，原告的权益通过被告刘洪栋、被告杨爱菊的拟抵押房产和其他财产足以实现。根据《物权法》第176条的规定，原告应先就拟抵押房产实现借款合同债权。综上所述，被告建中公司不应当承担连带保证责任。
为了证明其主张，被告建中公司向本院提供以下证据：1、个人房屋贷款合作协议一份，证明该协议的第9条约定该协议中被告建中公司的保证为阶段保证，保证期限已过，被告建中公司不应再承担保证责任。
经审理本院认定，2013年4月27日，原告北园路支行作为贷款人（抵押权人），被告刘洪栋作为借款人（抵押人），被告建中公司作为保证人（开发商），共同签订了个人一手住房贷款合同（编号：2013年济北一手房借字009号），约定：被告刘洪栋向原告借款40万元，用于支付购买房屋的购房款，房屋位于济南市市中区二环南路与济微路交界口东南；借款期限为240个月；还款方式为按月等额本息还款；利率为浮动利率，每12个月为一个浮动周期，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.458‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；罚息约定，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，按罚息利率计收利息的，计息公式为利息＝（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。在合同的附件一个人一手住房贷款合同通用条款中约定：借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：（2）未按期归还贷款本息；出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同，部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；要求保证人承担保证责任；对于开发商的保证约定，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。在上述合同的附件二抵押物清单中被告刘洪栋作为抵押人、被告杨爱菊作为抵押物共有人、原告作为抵押权人予以签名、盖章。
被告刘洪栋向原告借款而购买的房屋位于济南市市中区二环南路与济微路交界口东南大学仕花园3号楼1-1002号，该房屋至今未办理产权登记，也未办理抵押登记。2012年，原告作为甲方、被告建中公司作为乙方，双方签订个人房屋贷款合作协议（编号：2012年住房按揭协议第1号），约定：第一条，甲乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作，双方合作房屋项目名称为大学仕花园，符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理；第六条，乙方同意按下述第6.1款为购房借款人提供全额不可撤销阶段性连带责任保证，6.1自借款合同生效之日止，至甲方取得购房借款人以国有土地使用权证、房屋所有权证、或房地产权证所办抵押的抵押登记证明或他项权利证止；第九条约定，购房借款人所购房屋具备办理房屋所有权证书条件时，乙方负责及时通知甲方与购房借款人，并积极协助甲方与购房借款人办理拟抵押房产的抵押登记工作，办理房屋所有权证书和抵押他项权证。
上述个人一手住房贷款合同签订后，原告依照约定向被告刘洪栋发放了贷款40万元，但被告自2015年4月起未按约定按时偿还贷款，截止2016年5月12日被告刘洪栋尚欠原告借款本金371512.98元，欠付利息、罚息、复利共计9782.13元，至今未偿还，原告要求被告偿还上述款项。
原告明确其主张的利息及计算方式为截止到2016年5月12日的利息、罚息、复利共计9782.13元；之后的利息计算方式为：以371512.98元借款本金为基数，自2016年5月13日起至判决生效之日止，按合同约定的利息、罚息、复利方式计算。
被告刘洪栋与被告杨爱菊原系夫妻关系，两人于2015年1月14日在民政部门协议离婚。原告认为本案借款发生在上述两被告婚姻关系存续期间，属于两被告的夫妻共同债务，所以要求被告杨爱菊承担连带清偿责任。被告刘洪栋、被告杨爱菊对此均无异议，但被告杨爱菊认为应出售所购房屋用以偿还所欠原告的贷款，之后剩余的款项给其儿子。
原告认为被告建中公司系连带责任保证人，其保证期间应截止到办理房产证或他项权证完毕之日止，故未过保证期间，要求被告建中公司承担连带保证责任。被告建中公司认为其自2015年9月起积极通知原告涉案的拟抵押房产具备办理房屋所有权证书和抵押他项权证的条件，但原告及被告刘洪栋无故拖延办理，变相延长其保证期间，其自2015年9月起已过保证期间，故不应再承担连带保证责任。
以上事实，有原、被告提供的相关证据及原、被告双方当事人的庭审陈述予以证实，足以认定。
本院认为，本案原、被告之间系金融借款合同纠纷。原告与被告刘洪栋签订的个人一手住房贷款合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告依照约定向被告刘洪栋发放了贷款40万元，被告刘洪栋应依约按时足额向原告偿还贷款本息，但自2015年4月起被告刘洪栋未按约定按时偿还贷款本息，构成违约，应承担相应违约责任。根据合同约定，被告刘洪栋出现违约时，原告有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，及要求保证人承担保证责任。因此，原告要求被告刘洪栋偿还截止2016年5月12日所欠借款本金371512.98元及利息、罚息、复利共计9782.13元及之后的利息，事实清楚，符合法律规定，本院予以支持。
被告刘洪栋与被告杨爱菊原系夫妻关系，被告刘洪栋所欠原告的借款，系被告刘洪栋在婚姻关系存续期间以个人名义所负债务，应按夫妻共同债务处理。因此，对于原告要求被告杨爱菊对借款承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。
在原告与被告刘洪栋、被告建中公司共同签订的个人一手住房贷款合同，及原告与被告建中公司签订的个人房屋贷款合作协议中，约定被告建中公司提供阶段性连带责任保证，保证期间至借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。被告刘洪栋贷款所购房屋至今未办理房产证及房屋抵押登记，因此，现原告提起诉讼，尚在约定的被告建中公司的保证期间内。所以，原告要求被告建中公司对借款承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。被告建中公司认为原告及被告刘洪栋变相延长其保证期间，其自2015年9月起已过保证期间，不应再承担连带保证责任。被告建中公司的该主张，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。被告建中公司主张原告应先就拟抵押房产实现借款合同债权，因被告刘洪栋贷款所购房屋并未办理抵押登记，所以原告的抵押权并未设立，被告建中公司的该主张，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘洪栋偿还原告中国银行股份有限公司济南北园路支行借款本金371512.98元，于本判决生效之日起10日内付清。
二、被告刘洪栋于本判决生效之日起10日内向原告中国银行股份有限公司济南北园路支行支付截止到2016年5月12日的利息、罚息、复利共计9782.13元；之后的利息、罚息、复利计算方式为：以371512.98元为基数，自2016年5月13日起至本判决生效之日止，按合同约定的利息、罚息、复利方式计算，于本判决生效之日起10日内付清。
三、被告杨爱菊、被告济南建中房地产综合开发有限公司对上述第一、二项确定的还款义务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7260元，财产保全费2920元，共计10180元，由被告刘洪栋、被告杨爱菊、被告济南建中房地产综合开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张清国
审 判 员 曹新建
人民陪审员 林常云
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 李 雪