湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂08民终725号
上诉人（原审被告）：吴卫华，男，1971年5月12日出生，汉族，住湖北省京山县。
委托诉讼代理人：陈晓峰，湖北惠山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：京山轻机房地产开发有限公司，住所湖北省京山县京山经济开发区新阳大道。
法定代表人：张典学，董事长。
委托诉讼代理人：钟儒华，湖北京源律师事务所律师。
上诉人吴卫华因与被上诉人京山轻机房地产开发有限公司（以下简称轻机房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服京山县人民法院（2016）鄂0821民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴卫华及其委托诉讼代理人陈晓峰，被上诉人轻机房地产公司的委托诉讼代理人钟儒华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴卫华上诉请求：撤销一审判决，驳回轻机房地产公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、3号门面不能作为轻机房地产公司出卖的商品房予以买卖。2014年4月27日，双方签订的《补充协议》约定轻机房地产公司同意无条件将8号、19号门面其中之一作为还建门面，在吴卫华未作出书面形式选择时，轻机房地产公司不得对预留的上述二门面作出处置。后吴卫华要求将19号门面作为还建房遭到拒绝，吴卫华遂要求将3号门面作为还建房，轻机房地产公司仍拒绝，吴卫华遂上访，后经镇、县两级政府调解，轻机房地产公司于2014年作出《关于对吴卫华门面的回复》，该回复明确将3号门面作为还建房返还给吴卫华，该回复应视为对出卖标的的变更。原审认定轻机房地产公司有权将3号门面作为自有门面进行处置与客观事实不符。2、原审认定将8号门面作为对吴卫华的还建门面缺乏事实依据。吴卫华对8号门面部分使用是基于轻机房地产公司同意将3号门面返还后，原设计在3号的楼梯按照轻机房地产公司指派的专业施工员现场指导拆除楼梯。且吴卫华要求还建的19号门面在未征得吴卫华同意的情况下，将吴卫华已装修的19号门面出卖他人。另外，吴卫华在对帐单中明确书写“这三间门面是轻机房地产公司对我的还建门面，门牌号××、2号、3号……”吴卫华对打印帐单进行了补充说明，还建的是自西向东为连续的1号、2号、3号门面，不是以对帐单中标明的房号确定还建门面，且该对帐单的签发时间是2016年3月26日，轻机房地产公司早就将3号门面还建给吴卫华了。二、轻机房地产公司请求付款条件不成就。因双方对还建门面的事实有争议，在未明确具体的标的物之前，不能确定支付的价款，只有双方就还建房及新的消防通道协商一致意见后，方能确定付款金额及款项。三、原判认定轻机房地产公司有权将消防通道作为商铺进行出卖，违反《消防法》的规定。
轻机房地产公司答辩称，一、原判认定3号门面作为商品房出售，8号门面作为还建房事实清楚，证据确实充分。有双方签订及签字确认的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《付款承诺书》及对帐单说明等证据可以证实。二、专用楼梯计算建筑面积符合法律规定。3号、17号商铺具有物权法上“专有部分”特征，具有构造上和利用上的独立性，3号、17号商铺的楼梯独立通往吴卫华的二楼商铺，能够登记成为特定所有权客体。符合《消防法》的规定和湖北省地方标准，符合《建筑法》、《商品房出售管理办法》的规定。三、吴卫华违约事实清楚，不存在付款条件不成就的情形。
轻机房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令吴卫华立即支付房款3164567元，支付违约金515296.9元，合计3679863.9元；支付从2016年9月6日至房款付清之日止的违约金（以3679863.9元为基数，以日万分之三为利率计算违约金）。2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年，轻机房地产公司准备将其所有位于京山县宋河镇映月大道的土地用于房地产建设。2012年10月18日，轻机房地产公司作为甲方与乙方陈红、吴卫华签订《房屋拆迁补偿协议》一份，约定：被拆迁的乙方所有的房屋（商住楼）一、二层面积121.2㎡作为还建面积，将来以同地段新建一楼商铺予以还建（门面位置为原门面从西往东数第1、2、3号商铺），因新建面积与还建面积无法完全对待交换，对于面积超额部分，甲方同意按每平方米5000元单价出售给乙方，乙方需足额补齐价款。协议第八条约定：乙方与甲方签订合同后，如今后甲方与其他商户签订的合同有更多权益，甲方保证乙方享有同等权益。轻机房地产公司在取得合法的建设手续后开始施工。
2013年3月1日，轻机房地产公司作为出卖人与吴卫华作为买受人签订了《房屋预定合同》一份，约定：吴卫华作为买受人同时系该地段的被拆迁人，双方就拆迁达成的协议与本合同及附件约定的事项无关，如有抵触、重叠的部分，以拆迁补偿协议效力优先；出卖人所预售商铺位于第一层3、17、18、19号商铺，1-2号上二层商铺，买受人按相同价格购买；经买卖双方协商一致，第一层单价8000元/㎡、第二层单价3500元/㎡，19号商铺以其他同类商铺开盘时价格计算；签订之日由买受人支付购房定金50万元，出卖人取得该商铺预售许可证后一个月内，双方另行签订正式的房屋买卖合同；合同所附图纸标明的商铺顺序由西向东依次为1至23号等。此合同签订后，吴卫华分别于2013年3月3日、5月3日向轻机房地产公司支付30万元、20万元，计50万元的定金。2013年12月31日，轻机房地产公司取得《房屋预定合同》约定的商铺所在的富水商贸城8号、9号楼的商品房预售许可证书。
2014年4月27日，轻机房地产公司作为甲方与吴卫华作为乙方签订了《补充协议》一份，约定：一、确认以第1号、2号门面按《房屋拆迁补偿协议》执行双方无异议。二、确认按照《房屋拆迁补偿协议》，甲方应补偿乙方在拆迁处应享受的补偿权利为临街门面3间，现乙方只享受临街门面2间，甲方同意无条件在临街的第8号、第19号门面中，经双方协商一致后，履行《房屋拆迁补偿协议》，补还应还建给乙方的第3间临街门面。确认在乙方未明确以书面形式作出选择时，甲方不得对预留的第8号、19号门面作出处置。三、现因甲方指定以第8号门面作为给乙方的还建补偿门面，第19号门面作为乙方购买门面，乙方自购买门面单价为11500元/㎡。乙方认为该方案违反了甲乙双方签订的《房屋拆迁补偿协议》中第八条的规定，同时乙方认为该方案将导致乙方不能完整享受甲乙双方签订的《房屋拆迁补偿协议》中约定的补偿权利，现乙方要求甲方用19号门面作为还建返还门面，第8号门面作为乙方自购买门面，双方发生争议。四、为保障双方签订的《房屋预定合同》的履行，双方均同意在不违背《房屋拆迁补偿协议》的原则下，第3号、17号、18号门面及二楼商铺按《房屋预定合同》执行。双方均同意，将分歧和争议的问题待在双方签订的《房屋拆迁补偿协议》框架内一并解决乙方的门面返还及门面购买、价款支付、还建补偿等所有相关问题。同日，轻机房地产公司与吴卫华签订了三份《商品房买卖合同》。1.房屋为8-1-201的二楼商铺合同约定：建筑面积为1159.59㎡，单价为3500元/㎡，价款4058565元；付款方式：前期签订的房屋预定合同所付定金50万元转为购房款，2014年4月29日前支付25万元，2014年5月31日前支付75万元，2014年6月30日前支付529282元，余款2029283元办理银行按揭。2.房屋为8-1-203的二楼商铺合同约定：建筑面积为162.7㎡，单价为3500元/㎡，价款569450元；付款方式：2014年4月29日前支付10万元，2014年5月31日前支付10万元，2014年6月30日前支付84725元，余款284725元办理银行按揭。3.房屋为8-2-105、8-2-106、8-5-1021的一楼商铺合同约定：建筑面积137.64㎡（8-2-105建筑面积63.33㎡、8-2-106建筑面积40.5㎡、8-5-1021建筑面积33.81㎡），单价为8000元/㎡，价款1101120元；付款方式：2014年4月29日前支付15万元，2014年5月31日前支付15万元，2014年6月30日前支付250560元，余款550560元办理银行按揭。三份《商品房买卖合同》均在第七条第一款约定：买受人如未按本合同规定的时间付款按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。2.逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；在合同附件四合同补充协议第一条约定：买受人办理银行按揭的，应在签订购房合同后一周内提供按揭所需个人资料，并配合出卖人办理按揭手续。合同所附8#楼商铺1号、2号、3号、8号、17号、18号分别对应的编号为8-5-1019、8-5-1020、8-5-1021、8-4-1016、8-2-105、8-2-106。三份合同还约定了其他内容。三份合同签订后，轻机房地产公司交付了合同约定的商铺。吴卫华本人分别于2014年4月29日、6月5日支付购房款50万元、50万元，计100万元；吴卫华通过汪卫军分别于2014年10月15日，2015年1月21日、2月16日、11月5日支付购房款50万元、30万元、164568元、10万元，计1064568元。包括之前吴卫华支付的定金50万元，吴卫华共支付购房款2564568元。后经双方对账，三份商品房买卖合同总价款5729135元，吴卫华已付2564568元，吴卫华还欠购房款3164567元。2014年9月30日，轻机房地产公司取得宋河富水商贸城8号楼在内的工程竣工验收备案证明书。
2015年7月28日，轻机房地产公司作为甲方与吴卫华作为乙方签订一份《付款承诺书》，约定：乙方陆续支付甲方首付款240余万元，尚欠甲方首付款40万元，该笔尾款乙方本计划于2014年6月30日付清，因乙方自身原因，导致乙方资金周转十分困难，经向公司董事长提出申请请示后，公司董事长基于乙方所陈述事实的原因，同时基于帮扶解困之精神，同意乙方暂缓至2015年10月30日前支付该尾款。为此，乙方特作如下承诺：一、乙方承诺在三个月时间内尽速筹齐尾欠款40万元，支付甲方结清该款项；二、该笔尾款结清后，在甲方协助下，尽快到银行办理银行按揭付款手续及流程，付清剩余50%的商铺购买款项。如银行按揭办理不到位，而又属于乙方的原因，则由乙方负责结清该剩余50%的价款；三、出于甲方知道及理解的原因，关于19号商铺的购买预案，目前暂时无法施行，具体是否购买要等乙方罗店投资款的回收情况而定，此期间乙方承诺先在宽延期内尽快将19号商铺恢复到原先状态；四、上述几条，乙方会按双方议定的时间落实到位，若到期仍不能落实到位，则乙方同意接受，甲方依照商品房买卖合同条款进行处罚和罚款10万元。
2016年3月22日，双方对还建的8-5-1019商铺建筑面积86.38㎡、8-5-1020商铺建筑面积76.32㎡、8-5（应为4）-1016商铺建筑面积33.93㎡进行对账确认，总建筑面积196.63㎡，单价4745.72元/㎡，总价款933150元，扣除还建面积折款631500元及补差交纳的价款30万元，吴卫华还欠1650元。后双方就3号商铺和房款给付发生纷争，轻机房地产公司遂诉至法院。
另查明：2014年5月19日，京山县房地产测绘大队出具的宋河富水商贸城三期房屋面积测绘报告载明：8#楼第一层1号、2号、3号、8号、17号、18号的建筑面积分别为86.38㎡、76.32㎡、33.81㎡、33.93㎡、63.33㎡、40.5㎡；第二层1号商铺建筑面积1322.29㎡，所对应的商铺编号为8-1-201、面积1159.59㎡，8-1-203、面积162.7㎡。
审理中，一审法院组织双方到现场进行了查看，经确认如下：1.8#楼一、二层平面图中3号、17号设计有通往二楼的独立楼梯，仅通往吴卫华购买的二楼商铺；3至6层住宅有独立的楼梯，不能通往二楼商铺。2.目前发现，3号商铺的独立楼梯已由吴卫华拆除、出租给他人；17号商铺内楼梯存在；8号商铺已由吴卫华占有，且将部分改建成楼梯。对于8#楼的一、二层商铺面积分摊情况，经本院向京山县房地产测绘大队核实及其提交的资料载明：一、二层商铺仅分摊了二分之一的外墙面积，3号、17号商铺中的楼梯并没有纳入分摊面积。
一审法院认为，本案的争议焦点有：（1）轻机房地产公司是否有权出卖争议的3号、17号商铺；（2）约定的付款条件是否成就。
对于争议焦点一，轻机房地产公司是否有权出卖争议的3号、17号商铺问题。包括两个方面，一是轻机房地产公司是否有权处分3号、17号商铺，二是3号商铺是否系拆迁还建房屋。
1.轻机房地产公司是否有权处分3号、17号商铺。吴卫华主张3号、17号商铺系楼梯通道，也是消防通道，根据我国消防法规定，消防通道不得占有、使用，因此不具有商铺性质，不能作为商铺出售。轻机房地产公司主张，3号、17号商铺内的楼梯与二楼出卖给吴卫华的商铺系一个整体，楼梯具有专有属性，轻机房地产公司可以出卖。一审法院认为，轻机房地产公司有权处分3号、17号商铺。首先，3号、17号商铺的所有权由轻机房地产公司享有。其次，已查明，3号、17号商铺内的楼梯独立通往吴卫华购买的二楼商铺，且京山县房地产测绘大队在测绘8#楼一、二层商铺时均没有分摊楼梯面积，由此可以反映：3号、17号商铺具有构造上的独立性，能够与其他商铺予以区分，具有利用上的独立性，仅供吴卫华二楼商铺使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，京山县房地产测绘大队出具的房屋面积测绘报告可以证明独立进行登记，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”规定，应认定3号、17号商铺内的楼梯属于专有部分，轻机房地产公司有权出售。最后，我国消防法仅规定不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，并没有禁止规定不得出卖楼梯通道。一般情形下，楼梯、墙体是作为公摊面积一并进行销售。故对吴卫华主张3号、17号商铺轻机房地产公司无权处分的意见，本院不予采纳。
2.3号商铺是否系拆迁还建房屋问题。吴卫华主张，双方为3号商铺多次发生争议，认为轻机房地产公司出卖的8-5-1021商铺（3号商铺）系还建给吴卫华的房屋，不能依商品房买卖合同履行。轻机房地产公司主张，3号商铺已不存在争议，对于还建吴卫华的房屋已协商更换为8号商铺，且已经交付，吴卫华应依商品房买卖合同履行付款义务。一审法院认为，从双方签订的《房屋拆迁补偿协议》、《房屋预定合同》、《补充协议》内容来看，虽《房屋预定合同》约定将3号商铺予以出卖与《房屋拆迁补偿协议》约定的还建3号商铺发生冲突时，按《房屋预定合同》约定的“双方就拆迁达成的协议与本合同及附件约定的事项无关，如有抵触、重叠的部分，以拆迁补偿协议效力优先”进行处理，但《补充协议》已明确约定将应还建的3号商铺改为由吴卫华从8号、19号商铺选择一间作为还建房，3号商铺及其他商铺仍按《房屋预定合同》执行，就此双方对3号商铺作为还建房还是作为商品房出售已很明确，即3号商铺作为商品房出售。从实际履行情况来看，已查明吴卫华实际占有8号商铺，并进行了改建，2016年3月22日双方确认的对账单中，吴卫华认可8-4-1016房屋即8号商铺作为还建房的事实。因此，吴卫华主张3号商铺即8-5-1021房屋双方存在争议，系还建房屋的意见，一审法院不予采纳。
对于争议焦点二，约定的付款条件是否成就问题。一审法院认为，轻机房地产公司与吴卫华于2014年4月27日签订的三份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约遵守。三份《商品房买卖合同》均约定，吴卫华应于2014年6月30日前支付购房款2864567元，余下2864568元办理银行按揭，在签订合同后一周内由吴卫华提供所需个人资料，并配合轻机房地产公司办理按揭手续。而在2015年7月28日双方签订的《付款承诺书》中约定，吴卫华应在2015年10月30日支付拖欠的40万元首付款，该尾款结清后，在轻机房地产公司协助下，尽快到银行办理按揭手续，付清剩余50%的商铺购买款；如银行按揭办理不到位，又属于吴卫华的原因，则由吴卫华负责结清该剩余50%价款。在《付款承诺书》签订后，吴卫华只在2015年11月5日支付了10万元，剩下的首付款至今未付。由此可见，吴卫华应在2015年10月30日支付余下的首付款，轻机房地产公司主张吴卫华应支付余下首付款的条件已具备，具体金额应为299999元（2864567元－2564568元）。对于应办理按揭的2864568元购房款，三份《商品房买卖合同》约定由吴卫华在签订合同后一周内提供所需个人资料，而《付款承诺书》已改变该约定，在吴卫华于2015年10月30日前结清首付款后尽快办理银行按揭手续。对办理银行按揭手续的时间，并未约定具体的期限。履行期限不明确的，轻机房地产公司可以随时要求履行。而在庭审中，吴卫华以双方对3号商铺有争议、不能履行合同为由，不提供办理银行按揭手续的个人资料。吴卫华提出的理由没有依据，现轻机房地产公司主张要求吴卫华支付50%的购房款的请求符合《付款承诺书》中“如银行按揭办理不到位，又属于吴卫华的原因，则由吴卫华负责结清该剩余50%价款”约定，支付50%购房款的条件已具备。因此，吴卫华提出付款条件不成就的意见，一审法院不予采纳。
综上，轻机房地产公司要求吴卫华支付购房款3164567元的请求，于法有据，一审法院予以支持。对于轻机房地产公司请求的违约金，《付款承诺书》已改变了三份《商品房买卖合同》约定的付款方式，因此，对轻机房地产公司计算的违约金时间、金额，一审法院不予采纳。但《付款承诺书》中约定，吴卫华应于2015年10月30日支付余下的首付款，其尚欠299999元未支付，已构成违约，应从2015年10月31日起计算违约金。对于2864568元购房款部分，可从起诉之日即2016年10月20日计算违约金。轻机房地产公司主张2016年9月6日之前的违约金标准按欠付款的日万分之二、2016年9月6日之后的违约金标准按日万分之三计算，符合《商品房买卖合同》第七条的约定。故轻机房地产公司请求的违约金，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决：一、被告吴卫华于判决生效之日起七日内给付原告京山轻机房地产开发有限公司购房款3164567元、并支付违约金（299999元部分，自2015年10月31日起计算至2016年9月6日的违约金按日万分之二计算，2016年9月7日至付清之日止的违约金按日万分之三计算；2864568元部分，按日万分之三的标准，自2016年10月20日起计算至付清之日止）。二、驳回原告京山轻机房地产开发有限公司其他诉讼请求。债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36239元，由原告京山轻机房地产开发有限公司负担5075元，被告吴卫华负担31164元。
二审期间，对当事人围绕诉讼请求提交的新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,本院经审核认定如下:吴卫华提交的陈某的证言笔录与陈某当庭所作证言相互矛盾，不能达到8号商铺楼梯的改建系受轻机房地产公司安排的证明目的，对证人陈某的证言笔录及当庭所作证言不予采信；对吴卫华提交的轻机房地产公司于2014年11月24日出具的《关于对吴卫华还建门面的回复》、宋河镇综合执法办公室于2014年12月3日出具的关于对吴卫华信访件的回复及湖北省京山轻工机械厂于2014年3月24日向京山县地税局八里途分局出具的证明的真实性予以确认，但能否达到3号商铺系还建房的目的，后文阐述。
本院认为，本案争议的焦点为：一、双方约定及实际履行的还建房是3号商铺，还是8号商铺；二、带有楼梯通道的3号商铺能否出售；三、付款条件是否成就。
一、关于双方约定及实际履行的还建房是3号商铺，还是8号商铺的问题。
本案中，轻机房地产公司因未能按《房屋拆迁补偿协议》的约定将3号商铺还建给吴卫华，双方于2014年4月27日自愿达成《补充协议》，约定将应还建的3号商铺改为由吴卫华从8号、19号商铺选择一间作为还建房，3号商铺及其他商铺仍按《房屋预定合同》执行，即《补充协议》明确将此前双方签订的《房屋拆迁补偿协议》中3号商铺为还建房的约定变更为3号商铺作为商品房出售。同日，双方签订的《商品房买卖合同》中的房屋包含3号商铺但不包含8号商铺。随后轻机房地产公司向吴卫华交付了包含诉争的3号、8号在内的商铺，吴卫华对3号、8号商铺进行了改建。对此，本院认为，3号商铺系吴卫华通过《商品房买卖合同》取得；在吴卫华既未签订8号商铺的《商品房买卖合同》、又未支付房屋对价的情况下，轻机房地产公司将该商铺无偿交付给吴卫华，吴卫华实际占有8号商铺并进行改建，系双方实际履行《补充协议》中约定的内容，即将应还建的3号商铺变更为从8号、19号商铺中选择确定为8号商铺。2016年3月22日，双方对已还建的含有8号商铺在内的3个商铺进行了对账确认。另外，因吴卫华未能按《商品房买卖合同》的约定支付剩余购房款，吴卫华于2015年7月28日就剩余购房款支付的期限、方式、金额向轻机房地产公司作出《付款承诺书》，该承诺书同时对19号商铺是否购买亦作出了说明，即是否购买要视其投资款回收情况而定。至目前为止，吴卫华仍未兑现上述付款承诺，在其已实际占有8号商铺的情况下，若继续要求将19号门面作为还建房，不仅与《补充协议》中的约定不符，且显失公平。虽轻机房地产公司在双方对3号商铺的性质发生争议时，于2014年11月向信访机关作出《关于对吴卫华门面的回复》，同意将3号门面（商铺）作为还建房返还给吴卫华，但从吴卫华其后出具的《付款承诺书》以及对还建的包含8号商铺在内的3个商铺的对帐情况看，吴卫华对将8号商铺作为还建房是予以了认可的。一审庭审笔录亦在卷证实，吴卫华对含有3号商铺在内的商品房总付款金额并无异议。综上，3号商铺是出售的商品房，不是还建房，而8号商铺才是还建房。故吴卫华在二审中提交的《关于对吴卫华还建门面的回复》、宋河镇综合执法办公室出具的关于对吴卫华信访件的回复及湖北省京山轻工机械厂向京山县地税局八里途分局出具的证明，并不能达到3号商铺是还建房的证明目的，对该组证据的证明效力，本院不予采信。一审法院认定8号门面（商铺）是对吴卫华的还建门面，有理有据，并无不当。吴卫华提出“3号商铺不是出售的商品房，是还建房，而8号商铺才是出售的商品房”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于带有楼梯通道的3号商铺能否作为商品房出售的问题。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。本案中，3号商铺内的楼梯独立通往吴卫华购买的二楼商铺，且仅供吴卫华所购二楼商铺独立使用，具有构造上的独立性和利用上的独立性，属系仅供一个基本单元使用的专用楼梯，符合房产测绘技术湖北省地方标准关于专有部分全部计入该基本单元套内面积的规定，能够登记成为特定业主所有权的客体。京山县房屋面积测绘报告亦显示诉争的8#楼一、二层商铺均没有分摊楼梯面积，故轻机房地产公司作为权利人有权将含有楼梯的3号商铺与吴卫华所购二楼商铺整体出售，且出售含有楼梯的3号商铺并不违反法律禁止性规定。一审法院认定轻机房地产公司有权出售含有楼梯的3号商铺，并无不当。吴卫华以“含有楼梯的3号商铺是消防通道，轻机房地产公司出售违反《消防法》中任何人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道……的规定”为由提出轻机房地产公司无权出售带有楼梯通道的3号商铺的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
三、关于付款条件是否成就的问题。
吴卫华与轻机房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。在轻机房地产公司已交付约定的商品房后，吴卫华应当及时履行自己的付款义务。因吴卫华未能按约定支付剩余购房款，其就剩余购房款支付的期限、方式、金额向轻机房地产公司作出了《付款承诺书》。现吴卫华仍未兑现上述付款承诺，轻机房地产公司可以要求吴卫华支付剩余购房款，吴卫华亦应当支付剩余购房款，即轻机房地产公司请求吴卫华付款的条件成就。吴卫华以“双方对还建门面的事实有争议，在未明确具体的标的物之前不能确定支付价款，且只有双方就还建房及新的消防通道协商一致意见后，方能确定付款金额及款项”为由抗辩其付款条件不成就的主张不能成立，本院不予支持。
综上，吴卫华的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36239元，由吴卫华负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨红艳
审判员 罗艳红
审判员 董菁菁
二〇一七年七月二十四日
书记员 吴文倩