重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第00781号
上诉人（原审原告）：王建。
委托代理人：江未，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托代理人：冉晓曦，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆世纪金马实业（集团）有限公司，住所地重庆市合川区合办处双牌坊93号，组织机构代码45058043-6。
法定代表人：谢春雨，系该公司董事长。
委托代理人：齐莘。
委托代理人：熊昌斌，重庆市合川区将军法律服务所法律服务工作者。
上诉人王建与被上诉人重庆世纪金马实业（集团）有限公司（以下简称金马公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2014年11月8日作出（2014）合法民初字第04712号民事判决。王建对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，代理审判员赵青主审，与审判员刘家秀组成合议庭，于2015年2月9日进行了询问。上诉人王建的委托代理人冉晓曦，被上诉人金马公司的委托代理人齐莘、熊昌斌到庭参加询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：金马公司系具有资质的房地产开发企业，并取得开发建设合川“世纪金马·MINI时代”的商品房预售许可证。2012年王建（乙方）与（甲方）金马公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同第三、四条约定，王建购买金马公司开发的XXX房屋一套，建筑面积69.21平方米，共计价款262306元。合同第五条约定，付款方式为按揭付款，首期付款为131306元，按揭贷款131000元。合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2013年7月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，交房条件为本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十二条约定，合同签订之日起10日内金马公司应当向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理商品房预购合同登记备案，并取得登记受理单，逾期在90日内的，金马公司应按日向王建支付已付房价款万分之零点五的违约金，逾期超过90日的，王建有权解除合同，王建要求继续履行合同的，金马公司应按日向王建支付已付房价款万分之一的违约金，上述违约金应在金马公司实际取得登记受理单之日起30日内支付。合同第十三条约定：1、……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款的百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于本条本款（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同签订后，王�按合同约定向金马公司支付了购房款。同时，原、金马公司还签订了《合同补充协议》即附件五，该合同补充协议第三条约定：1、乙方同意在按照付款方式付清首付款并提供给甲方所有合格按揭资料后，甲方予以办理合同登记备案。2、因乙方相关资料未备齐或不配合甲方办证工作等原因致使合同备案和办证延期，甲方不承担违约责任……。合同登记后，由于乙方原因造成合同变更而产生的费用由乙方承担。原、金马公司双方在签订的《重庆市商品房买卖合同》中未约定办理预购商品房预告登记。合同签订当天，王建按照合同约定向金马公司付清了首付款131306元，并按时提交了办理产权登记及合同登记备案所需资料。金马公司于2014年6月30日取得了产权登记受理单。
另查明，2012年3月27日重庆市合川区公安局合阳派出所出具了楼盘地址证明；2013年6月19日金马公司取�重庆市建设工程竣工规划核实确认书；2013年6月24日金马公司取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，该备案登记证上载明的竣工验收时间为2013年6月17日。2013年6月25日，金马公司取得重庆市房产面积测算报告书；2013年7月8日，金马公司与王建签订了《业主验房确认表》。2014年6月30日，金马公司取得了重庆市合川区国土资源和房屋管理局出具的提交办证资料的业务受理通知书。同月27日金马公司签订了业主验房确认表。2014年7月9日，王建、金马公司签订了房地产证领取说明，内容：本人已领取到世纪金马MINI时代XXX房产证，由因银行放款延迟、行政程序繁琐等原因，造成办理此证有所延迟，世纪金马集团本着诚信为本，服务业主，愿意以补偿物业服务费的形式来表达对业主的歉意；本人接受世纪金马集团对此事表示歉意而补贴的物业服务费，并对购房合同中延迟办�及履行其他义务出现的失误予以谅解，不再以任何方式追究。
再查明，2013年7月至2014年4月3日期间，陆续有购买“世纪金马·MINI时代”的购房户办理预购商品房抵押权预告登记证明。2014年8月9日，重庆市合川区房地产产权产籍监理所出具情况说明，其内容为：开发公司在交易所申请办理合同备案、预告登记、按揭贷款登记等业务未办理完结归档时，不能
同时申请办理其他登记业务。2014年9月17日该所又出具补充情况说明，内容：我所目前使用的重庆市地房籍管理信息系统，在交易所办理预购商品房抵押权预告登记时，不能同时办理该幢房屋的初始登记。2014年5月12日，金马公司向重庆市合川区国土资源和房屋管理局提交了办理房屋初始登记的相关资料，并取得了重庆市合川区行政服务中心出具的受理单。同月22日，金马公司取得了重庆市合川区国土资源和房屋管理�出具的提交办证资料的业务受理通知书。
王建一审诉称：2012年我与金马公司签订了商品房买卖合同，合同明确约定王建购买金马公司开发建设的位于重庆市合川区合办处沙坪大道301号世纪金马MINI时代XXX号商品房，金马公司于2013年7月1日前交付已竣工验收备案登记的房屋，同时约定商品房交付使用后60日内应办理《房屋产权证申请》并取得登记受理单。合同签订后，王建按约支付了房屋总价款262306元，但该房屋交付后金马公司至今尚未为王建办证。按合同约定，金马公司的行为已经构成违约，应当承担逾期办证的违约责任，立即为王建办证并支付违约金15948元，故诉至法院，请求判决1、由金马公司立即为王建办理房地产权证；2、由金马公司支付给王建逾期办证的违约金共计15948元（暂计算截止2014年7月2日）；3、由金马公司承担本案诉讼费用。在审理中，王建当庭�回要求金马公司立即为王建办理《房地产权证》的请求，一审法院已予准许。
金马公司一审辩称，金马公司与王建签订了商品房买卖合同属实。合同签订后，金马公司已将王建所购房屋交付给了王建使用。现在王建所购房屋的房地产权证已经办好了，导致逾期办理房地产权证不是金马公司的原因，而是由于王建陆续办理房屋抵押贷款预告登记造成房屋产权初始登记无法办理，所以责任不在金马公司，不应由金马公司承担逾期办证和逾期备案的违约责任。且王建在领取房地产权证明已签订说明，以物管费补偿的形式放弃追偿各项违约金。因此请求驳回王建的诉讼请求。
一审法院认为：金马公司系有资质的房地产开发企业，在取得商品房预售许可证后，将其开发的房屋出售给王建，双方在自愿平等的基础上签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，该�同内容亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的权利与义务。本案王建在合同签订后，王建按照合同约定向金马公司支付了全部购房款，履行了合同约定的义务。金马公司虽按合同约定的时间将王建所购房屋交付给王建使用，但未按照合同约定的时间提交办证资料并取得受理通知单，已构成违约，应承担逾期提交办证资料的违约责任。但按照王建所签的《房地产证领取说明》的内容来看，王建已接受了金马公司以物业服务费补贴违约金的补贴方式，并自愿放弃对金马公司的追究。现王建又以在签说明时金马公司有欺骗行为，且显示公平等为由，要求确认该说明是无效并未提供相关证据佐证，缺乏相应的事实依据，其理由并不成立，一审法院不予支持。由于王建现在再要求金马公司承担逾期办证违约金的权利已经放弃，一审法院对王建的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回王建的诉讼请求。案件受理费278元，减半缴纳139元，由王建负担。
王建不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）合法民初字第04712号民事判决，并依法改判金马公司向王建支付逾期办证违约金15948元。2、本案上诉费由金马公司承担。主要事实和理由：1、房地产证领取说明系金马公司提供的格式条款，在内容上免除金马公司的责任，应为无效；2、在该说明中表述不再以任何方式追究金马公司的前提是金马公司对王建已经进行物业服务的补贴赔偿，但截止一审判决作出前，金马公司并未对王建进行任何赔偿；3、房地产证领取说明不是�建、金马公司以及重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司的合意；4、退一步说王建同意世纪金马以物业费的形式补偿损失，其补偿金额应达到双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金的金额。
被上诉人金马公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。另查明，王建于2014年7月后未缴纳物业服务费。
王建与金马公司签订的《重庆市商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案的争议焦点在于王建在载明“本人接受世纪金马集团对此事表示歉意而补贴的物业服务费，并对购房合同中迟延办证及履行其他义务出现的失误予以谅解，不再以任何方式追究”的《房地产证领取说明》上签字行为的后果问题。
王建作为完全民事行为能力人，其应当知道金马公司由于逾期提交办证资料应当承担的责任，但其自愿签字领取房地产权证，领取说明上所载明的“本人接受世纪金马集团对此事表示歉意而补贴的物业服务费，并对购房合同中迟延办证及履行其他义务出现的失误予以谅解，不再以任何方式追究”的法律后果也是明确知道的，其自愿签字同意，应认定该注明的责任免除条款对其具有约束力。故对王建主张的该说明无效的上诉理由，因缺乏相应的事实依据，且与有关法律规定不符，本院不予采纳。
综上所述，王建的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费278元，�王建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 赵 青
二〇一五年四月三日
书 记 员 邓 超