杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第751号
原告：钱杰。
委托代理人：吴壮、熊岳。
被告：杭州铭都房地产开发有限公司。
法定代表人：石磊。
委托代理人：樊德珠、郑荣。
原告钱杰为与被告杭州铭都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2010年4月29日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2010年5月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴壮、熊岳、被告委托代理人樊德珠、郑荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱杰诉称，2005年1月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告将其开发的位于杭州市下城区武林路昌化路口的西子铭苑2幢1502室的商品房预售给原告，房款总额为人民币1551786元。合同第十五条约定，被告应在2007年3月1日起计90天内办理权属登记手续，如逾期办证的，被告应按已付房款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约于2005年1月25日前向被告支付购房首付款471786元，余款1080000元原告以按揭贷款的方式向被告支付。此后被告一直未通知原告办理权属登记，且未尽协助义务，直至2010年4月15日，被告才向原告交付购房发票、商品房交接书等办证必备材料，致使原告于2010年4月21日方才领取该房屋的产权证。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效且原告已实际履行其付款义务，被告逾期办证的行为，已严重违反了合同约定和法律规定，被告应承担违约责任。因合同约定的违约金数额为原告已付房价款的0.5%，与合同中原告逾期付款每日按逾期应付房价款的万分之一计算违约金的约定不对等，属违约金约定过低，按相关法律及其司法解释的规定，被告应以原告已付购房款总额1551349.4元（实际付款额）为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金，计人民币342724元（以日万分之二点一为利率，自2007年5月30日算至2010年4月15日，共1052天）。鉴于以上事实，被告逾期履行合同义务已严重侵害了原告的合法权益，根据合同法及相关司法解释，特诉请贵院判允下列诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办证的违约金人民币342724元（自2007年5月30日至2010年4月15日，按日万分之二点一利率计算，计1052天）；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、商品房买卖合同，欲证明2005年1月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于杭州市下城区武林路昌化路口的西子铭苑2幢1502室的商品房预售给原告，房款总额为人民币1551786元。合同第十五条约定，被告应在2007年3月1日起计90天内办理权属登记手续，如逾期办证的，被告应按已付房款的0.5%向原告支付违约金。
2、收据、中国银行零售贷款借款借据，欲证明原告按约于2005年1月25日前向被告支付购房首付款471786元，余款1080000元原告以向银行申请按揭贷款的方式向被告支付，已实际履行付款义务。
3、领钥匙联系单、商品房交接单，欲证明被告于2007年11月20日向原告交付讼争房产的钥匙，双方一致确认，讼争商品房交接时间为2007年11月20日。
4、商品房初始登记资料，欲证明直至2008年9月，被告才完成讼争房产的初始登记，已构成违约。
5、销售不动产统一发票，欲证明2010年4月15日，被告向原告交付讼争房产的购房发票。
被告杭州铭都房地产开发有限公司辩称，一、原、被告关于房屋买卖合同权利义务已结清。2010年4月14日，双方就本案所涉买卖合同进行了最终结算，并签订了西子名苑房款结算单，双方的权利义务结清。二、本案已过诉讼时效，原告丧失胜诉权。双方在合同第十五条明确约定，办证的起始期限为2007年3月1日起计90日，即2007年5月30日。也就是说原告知道或应当知道逾期办证的时间起算点应当是2007年5月30日，也即本案原告追究被告逾期办证责任的诉讼时效起点为2007年5月30日，至今已超过两年，原告丧失胜诉权。三、本案双方就违约责任有明确的约定，不存在违约金过低的情形，也没有违约金需要调整的适用余地。即使不考虑诉讼时效已过的情形，本案双方已经在合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。本案双方对逾期办证的违约责任已经有了明确的约定，有约定的从约定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
房款结算单，欲证明原、被告双方对商品房买卖合同的权利义务已经履行完毕的事实。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的五份证据，被告对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明办证的时间已经超过，合同第十五条恰好说明本案的诉讼时效已经超过，即使承担违约责任也是明确固定的责任。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能说明时效未超过。对证据3中的商品房交接单因系复印件，需核对后方能确认，领钥匙联系单真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能说明时效未超过。对证据4、5真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能说明时效未超过。本院认为，证据3中的商品房交接单虽系复印件，但与其他被告已确认的证据相印证，故对其真实性予以认定，结合原告的举证目的，本院对原告提交的五份证据的效力予以确认。
被告提交的一份证据，原告对真实性未提异议，但认为与本案无关，该结算单于2010年4月14日才产生，且系房款结算单，与逾期办证无关。本院对该份证据的三性予以确认，但该结算单不能证明原告已放弃向被告主张违约责任的权利。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
2005年1月24日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定被告将其开发的位于杭州市下城区武林路昌化路口的西子铭苑2幢1502室的商品房预售给原告，房款总额为人民币1551786元。合同第十五条约定，被告应在2007年3月1日起计90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约于2005年1月25日前向被告支付购房首付款471786元，余款1080000元原告以向银行申请按揭贷款的方式支付完毕。2008年9月12日被告办理了房屋初始登记。2010年4月14日原、被告签署《商品房交接书》及《西子铭苑房款结算单》，确认房屋建筑面积为106.6平方米，总房价为1551349.4元，交房时间为2007年11月20日，被告向原告支付延期交房赔偿款50122.95元。2010年4月15日被告向原告交付不动产发票，后原告取得西子铭苑2幢1502室房屋权属证书。
本院认为，原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合法有效。该合同对原、被告双方均有约束力。根据合同约定，被告应在2007年6月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告实际于2008年9月12日才办理房屋初始登记，直至2010年4月才将不动产销售发票交付给原告，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告的行为已构成违约。被告对其逾期办证构成违约并无异议，本案双方争议的是原告于2010年4月就被告逾期办证的违约金向本院提起诉讼，是否因超过二年诉讼时效而丧失胜诉权？对此本院认为双方在合同中就产权登记仅约定了办证的起始期限即2007年3月1日起计90天，在该期限内被告应履行的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于原告取得房地产权属证书的期限在合同中未作明确约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人取得房屋权属证书的期限，是自房屋交付使用之日起9０日。原、被告于2010年4月14日才签订《商品房交接书》并确定房屋的交付时间为2007年11月20日，原告此时可以推定取得房屋权属证书的期限并知道权利受到侵害，故本案诉讼时效的起算点应为2010年4月14日，原告于2010年4月29日向本院提起诉讼，未超过两年的诉讼时效。关于合同中逾期办证的违约金计算标准是否属约定过低问题，本院认为，双方所签订的合同文本系相关行政管理部门监制，并非由被告提供的格式合同。合同中的违约金标准均为双方协商达成合意后确定，原、被告地位平等，在缔约过程中表现的是自由意志，其中对逾期办证后买受人退房或不退房两种情况下应承担的违约金分别作了约定。本案中原告选择的是不退房，在该种情形下被告应承担的违约金是已付房款的0.5%。原告认为违约金约定过低，但未提交因违约造成的损失高于约定违约金的相关依据，即使如原告所述具体损失数额难以届定，原告也应提供能让本庭确信损失已远超过约定的违约金的证据，本案中原告提交的证据尚不足以支持其增加违约金的请求，故应以合同约定的标准作为计算违约金的依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州铭都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钱杰支付逾期办证违约金7757元。
二、驳回原告钱杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6441元，减半收取3221元，由原告钱杰负担3148元，被告杭州铭都房地产开发有限公司负担73元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6441元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 叶东晓
二〇一〇年七月二十六日
书记员 楼一平