海南省保亭黎族苗族自治县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼9029民初515号
原告：胡灿波，男，1965年12月11日出生，汉族，广东省东莞市人，深圳市新安辉煌商务发展有限公司总经理，住广东省。
委托诉讼代理人：易凯，海南新概念律师事务所律师。
被告：保亭华达房地产开发有限公司，住所地海南省保亭黎族苗族自治县（以下简称”保亭县”）团结北路广东街。
法定代表人：马财茂，总经理。
原告胡灿波诉被告保亭华达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告胡灿波于2017年10月10日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理，由于被告下落不明，本院依法于2017年10月31日在《人民法院报》上刊登公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书、开庭传票等诉讼材料。依法适用普通程序，于2018年2月1日公开开庭进行审理，原告胡灿波委托诉讼代理人易凯到庭参加诉讼，被告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡灿波诉称，2015年8月12日，原告与被告签订《广东街三期楼宇认购书》，约定原告向被告购买位于保亭县团结北路的广东街三期（御景豪苑）第8栋17-A号房屋，建筑约定面积181.26㎡，总价款人民币1151001元；付款方式为2015年8月12日前一次性付清，并约定于2015年12月30日前交付使用。认购书签订当日，原告已付清全部购房款（其中以租金221001元抵购房款），并由被告开具《收据》。但之后被告未按合同约定时间交房，也不告知原告延期交房，也不通知原告签订《商品房买卖合同》，也不给原告办理相关的房屋权属转移手续。原告多次找被告要求其履行协议，但被告一直推脱。被告未履行合同义务，并且售楼处早已关闭，相关责任人已经躲藏或跑路，已严重构成欺骗及违约。诉请法院判令：一、判令被告继续履行与原告签订的《广东街三期楼宇认购书》，并与原告签订《商品房买卖合同》；二、判令被告将位于保亭县团结北路的广东街三期(御景豪苑）第8栋17-A号房交付给原告占有使用；三、判令被告将位于保亭县团结北路的广东街三期（御景豪苑）第8栋17-A号房办理过户至原告的名下；四、判令被告向原告支付违约金（以人民币1151001元为基数，从2015年12月31日计算至本判决确定履行给付之日止，按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金人民币贷款基准利率计算）；五、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张提供如下证据：
一、《广东街三期楼宇认购书》，证明原告认购被告开发的涉案房产约定的权利义务内容；二、《收据、银行凭证、付款说明、专用票据、执行裁定书》，证明原告已支付全部购房款，且涉案房产已解除查封。
被告未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及发表质证意见。
本院对原告所提交证据的认证如下：对证据一、二的真实性、合法性、关联性以及证明的内容予以确认。
根据当事人的陈述及上述证据，本院认定事实如下：
2015年8月12日原告与被告签订《广东街三期楼宇认购书》，约定：原告认购被告位于保亭县团结北路的广东街三期（御景豪苑）第8栋17-A号房，建筑面积181.26平方米，每平方米6350元，房屋总价款1151001元；原告于2015年8月12日一次性支付房款1151001元（其中以租金221001元抵购房款），并在接到被告通知后签订《商品房买卖合同》；该商品房于2015年12月30日前交付使用；该商品房最终合同的产权面积均以政府有关部门查丈的面积为准，价格不变，并以产权登记面积为准，据实结算房价款总金额，双方在约定期内办妥多退少补的相关手续等条款。原告按照”认购书”的约定于2015年8月12日一次性支付购房款人民币1151001元给被告。被告没有按合同的约定将涉案房屋交付给原告占有使用，也没有签订《商品房买卖合同》及将房屋办理过户原告名下。
另查明，海南省第一中级人民法院在执行被告财产过程中，认为原告以租金221001元抵购房款属于另外一法律关系，故，原告于2017年9月13日向海南省第一中级人民法院补交221001元，海南省第一中级人民法院于2017年9月26日对涉案房屋予以解封。本院根据原告的申请，于2017年11月13日裁定查封涉案房屋。
本院认为：一、关于原告诉请被告继续履行合同且交付保亭县团结北路的广东街三期（御景豪苑）第8栋17-A号房屋问题。根据《商品房销售管理办法》第十六条”商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”、《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》（以下简称：海南高院指导意见）第九条”开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（1）认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应予支持。因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任......。”的规定。具体到本案，双方当事人签订的《广东街三期楼宇认购书》，对房屋买卖双方当事人、商品房基本情况、商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期以及相关违约责任等做了约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为正式的商品房买卖合同。故，原告要求继续履行合同，要求被告交付涉案房屋的主张，本院依法予以支持。
二、关于原告诉请被告与原告签订保亭县团结北路的广东街三期（御景豪苑）第8栋17-A号房的《商品房买卖合同》并办理过户至原告名下的问题。其一，双方在”认购书”中约定，原告于2015年8月12日一次性支付购房款1151001元，并签订《商品房买卖合同》，根据海南高院《指导意见》第九条”开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（1）认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应予支持。因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任......。”的规定。其二，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款”房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”、海南高院《指导意见》第九条第三款”拟购房人与开发商签订的认购协议、预购协议及意向书等有关于签订正式商品房买卖合同的时间约定，但经开发商通知，拟购房人未在约定时间内与开发商签订正式商品房买卖合同，事后要求与开发商签订正式商品房买卖合同的，不予支持。开发商不与拟购房人签订正式商品房买卖合同，拟购房人要求开发商退还所收取的认购金、订购金、诚意金等的，应予支持，但双方另有约定的除外。”的规定，具体到本案，原告已按照约定支付了全部购房款，但被告并未依约与原告签订正式的《商品房买卖合同》；房地产转让或者变更时，应当办理变更登记。故，原告要求被告继续履行签订的《广东街三期楼宇认购书》并与原告签订《商品房买卖合同》且办理过户至原告名下，本院予以支持。
三、关于原告诉请被告支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条”采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十一条”对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”、海南高院《指导意见》第三条”开发商取得拟售房产初始登记后，未通知购房人提供办证所需相关资料，致使办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。合同对通知时间有约定的，从约定；没有约定的，开发商应于合理期限内通知。开发商未通知，致使自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日，购房人未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外。”、第五条”对于违约责任的确定，合同有约定的，从约定；没有约定的，约定不明确，或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定。具体到本案，其一，被告未依约与原告签订《商品房买卖合同》，合同没有约定办证的主要条款；其二，被告未按合同的约定将涉案房屋交付给原告占有使用；其三，由于被告的原因涉案房屋未能办理过户至原告名下手续。故，依法被告应当承担违约责任。以人民币930000元为基数，从2015年12月31日计算至本判决确定履行给付之日止；以人民币221001元为基数，从2017年9月14日计算至本判决履行给付之日止。以上均按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金人民币贷款基准利率计算。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条之规定，判决如下：
一、被告保亭华达房地产开发有限公司与原告胡灿波于2015年8月12日签订的《广东街三期楼宇认购书》继续履行，被告保亭华达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内与原告胡灿波签订《商品房买卖合同》；
二、被告保亭华达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于保亭县团结北路的广东街三期（御景豪苑）第8栋17-A号房交付给原告胡灿波占有使用；
三、被告保亭华达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于保亭县团结北路的广东街三期（御景豪苑）第8栋17-A号房办理过户至原告胡灿波的名下；
四、被告保亭华达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告胡灿波违约金（以人民币930000元为基数，从2015年12月31日计算至本判决确定履行给付之日止；以人民币221001元为基数，从2017年9月14日计算至本判决履行给付之日止。以上均按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金人民币贷款基准利率计算。）；
五、驳回原告胡灿波其他的诉讼请求。
本案受理费人民币15159.01元、财产保全费5000元由被告保亭华达房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长刘家诚
人民陪审员林露虹
人民陪审员文钦智
二〇一八年二月七日
法官助理吴慧香
书记员ＸＸ桦
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。