江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终1663号
上诉人（原审被告）：徐州苏商实业发展有限公司,住所地徐州市御景路1号。
法定代表人：刘升宣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘景来，江苏景来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宁波波，江苏景来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李俊良，男，1976年6月24日生，汉族，住徐州市泉山区。
被上诉人（原审原告）：刘媛媛，女，1982年6月10日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：李俊良（与刘媛媛系夫妻关系），男，1976年6月24日生，汉族，住徐州市泉山区。
上诉人徐州苏商实业发展有限公司（以下简称苏商实业公司）因与被上诉人李俊良、刘媛媛商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初6172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人苏商实业公司的委托诉讼代理人刘景来、宁波波，被上诉人李俊良及被上诉人刘媛媛的委托诉讼代理人李俊良到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
苏商实业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1.上诉人存在逾期上房的违约情形是事实，但被上诉人所购商品房取得竣工备案的时间是2015年11月4日，自此具备了交付使用的法定条件，当以此日期为计算违约责任的截止期限。2.一审法院已经认定被上诉人书面申请自取上房通知书的事实，但却认定不能免除上诉人的通知义务明显错误。应认定双方合同的变更，该变更并未违反法律强制性规定。被上诉人逾期领取上房通知书导致的逾期上房应由被上诉人自行承担。3.关于储藏室。《储藏室买卖协议》中并未约定逾期交付的违约责任，一审擅自参照《商品房买卖合同》确定违约责任明显违背了双方的真实意思表示，违背了意思自治原则。4.关于逾期办证。一审法院认定涉案房屋于2016年1月18日上房，至2016年9月上述合同约定的180个工作日已届满，被上诉人系于2016年11月4日才从上诉人领取其所购房屋的初始登记证，超过附件四合同补充协议（一）第七条处理。上诉人不存在逾期办证的事实。二、一审判决违反法定程序。上诉人提交的证据，一审法院未进行质证。上诉人请求法院调取被上诉人的证据，一审法院没有回应。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定，证据应当在法庭上出示，由当事人质证。一审法院对相关证据不予质证，属于违反法定程序，严重侵害上诉人的合法权益。
李俊良、刘媛媛辩称，1.一审判决事实清楚，上诉人所说的竣工验收备案表取得时间是2015年11月4日，合同约定的交付条件为交付使用通知书，和竣工备案表没有关系，所以说房屋违约金计算节点，应该是取得交付使用通知书后实际书面告知的时间。2.被上诉人自己去取得上房通知书，不应认为接纳了上诉人的申请，和合同变更没有关系。3.关于储藏室，现在已经有实际生效的案例，开发商都是承担地下室的违约责任的。4.关于逾期办证问题，在房屋交付后180个工作日之内把相关手续交付给买受人，而且对违约责任有明确责任的。综上所述，合同是依法成立的，请求法庭依法保护合同。
李俊良、刘媛媛向一审法院起诉请求：1.判令苏商实业公司支付逾期交房违约金7145.37元；2.判令苏商实业公司支付逾期办证违约金3760.72元；3.苏商实业公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年7月9日，李俊良、刘媛媛与苏商实业公司就苏商御景湾E67-1-1102号房屋签订《商品房买卖合同》，双方约定：涉案房屋的房价总额为737521元，出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用；除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，或因政府及电力、电信、有线电视、燃气、自来水、暖气、市政道路等市政部门原因导致基础设施配套不到位的，或因政府原因未能按时组织验收，出卖人在30日内告知买受人的，出卖人亦可据实予以延期；除上述特殊情况外，出卖人如未按约定的期限交付房屋，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议（一）第7条处理：房屋所有权证在商品房交付180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记；在买受人取得房屋初始登记后180个工作日内完成土地分割。如因出卖人的原因，致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。权属登记机关在审批期间延时及不可抗力，不属于出卖人的责任。
2013年7月9日，双方还就附属的E67-1-19号地下室签订了储藏室买卖协议，约定交付期限为2015年9月30日前即所购房屋上房同时交付储藏室，储藏室无产权证，买受人享有使用权，使用年限同所购房屋使用年限。
合同签订后，李俊良、刘媛媛如约付款。2016年4月16日，苏商实业公司分别向李俊良、刘媛媛开具销售不动产统一发票，载明房屋购房款及储藏室购房款分别为737976元、14624元。
2015年11月4日，徐州市城乡建设局在苏商实业公司提交的竣工验收备案表上盖章，写明“竣工验收备案资料齐全准予备案”。2015年12月29日，徐州市城乡建设局向苏商实业公司发放了徐建住【2015】通字第32号交付使用通知书，载明“苏商实业公司承建的苏商御景湾E65-E74、D75-D92号楼，已通过各有关行政部门和单位组织的单项验收，同意发放《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》”。
2016年1月3日，苏商实业公司向李俊良、刘媛媛邮寄上房通知书，李俊良、刘媛媛收悉后于2016年1月18日办理了上房手续。
2016年11月4日，李俊良从苏商实业公司处领取了其所购涉案房屋的商品房初始登记证及土地分割证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
一、关于李俊良、刘媛媛主张的逾期交房违约金问题
本案中，双方就涉案房屋的买卖、交付事宜订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同中约定苏商实业公司需在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付李俊良、刘媛媛使用，但实际上苏商实业公司直至2015年11月4日才取得竣工备案登记，12月29日才取得徐州市城乡建设局颁发的《交付使用通知书》，并迟至2016年1月3日才向李俊良、刘媛媛邮寄上房通知书，故李俊良、刘媛媛主张的自2015年10月1日至2016年1月3日期间的逾期上房违约金有事实依据。苏商实业公司未能按照合同约定期限交付储藏室，故其亦应承担违约责任，因李俊良、刘媛媛与苏商实业公司签订的储藏室买卖协议并未就逾期交付的违约责任进行约定，现李俊良、刘媛媛主张参照商品房买卖合同的约定按照已付房款每日万分之一计算，未违反相关法律规定，予以采纳。苏商实业公司辩称的李俊良、刘媛媛已要求自取上房通知书并不能免除其通知义务；苏商实业公司的其他辩称意见亦与双方合同约定及法律规定不符，故不予采纳。
综上所述，李俊良、刘媛媛主张的自2015年10月1日至2016年1月3日以752145元为基数按每日万分之一计算的逾期交房违约金7145.37元（95天×752145元×0.0001）有事实和法律依据，予以支持。
二、关于李俊良、刘媛媛主张的逾期办证违约金问题
李俊良、刘媛媛系于2016年1月18日办理了上房手续，按照双方所签合同补充协议的约定，苏商实业公司应于商品房交付后180个工作日内完成房屋初始产权登记，如因苏商实业公司的原因，致使李俊良、刘媛媛不能按上述期限取得房屋初始登记证的，应按已付房款的0.5%承担违约责任。而涉案房屋于2016年1月18日上房，到2016年9月份时，上述合同约定的180个工作日即已届满，但本案李俊良系于2016年11月4日才从苏商实业公司处领取其所购房屋的初始登记证；苏商实业公司亦未能举证证实其通知李俊良、刘媛媛领取房屋初始登记证的具体日期，故应认定苏商实业公司存在逾期办证的违约行为，其应依约承担违约责任。由于双方关于储藏室的买卖协议不存在办证问题，故李俊良、刘媛媛主张的逾期办证违约金的计算基数应为商品房买卖合同约定的737521元。综上，对于李俊良、刘媛媛主张的逾期办证违约金3760.72元，予以支持3687.61元（737521元×0.5%）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、苏商实业公司于判决发生法律效力后十日内支付李俊良、刘媛媛逾期交房违约金7145.37元、逾期办证违约金3687.61元，合计10832.98元；二、驳回李俊良、刘媛媛的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由苏商实业公司负担。
二审期间，上诉人李俊良、刘媛媛提交徐州市建设局对苏商御景湾违规上房行政处罚决定书原件。徐建罚字（2016）28号，书中认定，苏商实业公司违规上房，证明上诉人没有取得交付使用通知书，擅自上房，违反了相关行政法规。证明一审认定的逾期上房违约金计算方式正确。经质证，被上诉人苏商实业公司认为：1.真实性不予认可，该处罚决定书共3页，没有加盖骑缝章。2.对于关联性不予认可，从处罚决定书中可以看出上诉人违规上房的时间是2015年9月25日，在本案所涉及的时间之前。该证据也不能达到被上诉人的证明意见。
二审期间，我院向徐州市城乡建设局出具《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》相关问题的函一份，2017年8月21日，徐州市城乡建设局向本院出具复函一份，该复函载明：“……‘114号令’废止后，我局不再依据原‘114号令’的规定要求房地产开发企业申办《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》（以下简称《交付使用通知书》）。住宅项目如果已经具备原‘114号令’及其他法律、法规、规章规定的交付使用条件或者取得了相应的认可文件，可以视为实质上已经具备了交付使用条件，符合买卖双方在商品房买卖合同中关于交付使用条件约定的本意。为维护房地产开发企业和消费者的合法权益，便于双方能够切实履行商品房买卖合同，经市政府同意，如果房地产开发企业自愿来我局申办《交付使用通知书》，我局仍将参考原‘114号令’为其做好相关的服务工作。……”
二审除查明一审认定的事实外，补充查明：1.苏商实业公司发出的多份通知书中均未提到114号文件被废止的内容。未向买受人明示已经不需要取得交付使用通知书。2.建设局回函认为：现141号文件废止了114号文件，商品房只要满足备案条件，进行了竣工备案，就可以通知上房。虽然114号文件废止，但是如双方合同约定，开发商要求的话，建设局仍然发给商品房交付使用通知书。
本院认为，本案二审期间的争议焦点是：1.关于逾期上房违约金计算方式一审认定是否适当。2.储藏室应否计算违约金，计算方式如何认定。3.逾期办证违约金的请求应否予以支持。针对上述争议焦点，结合双方当事人的庭审陈述、所提交的证据等情况，本院评判如下：
第一、关于逾期上房违约金计算方式一审认定是否适当的问题。本案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定内容履行自己的义务。根据双方约定，出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用，而且应当书面通知买受人办理交付手续。上诉人主张因徐州市政府141号令废止了徐州市政府114号令，上房无需取得交付使用通知书，上诉人于2015年11月4日取得竣工备案登记即具备上房资格，上诉人已经于2015年11月6日向被上诉人发出上房通知书，被上诉人迟迟不办理上房手续不是上诉人原因造成。对上诉人上述主张，本院不予采信。理由如下：按照114号文件之前的规定，开发商交房前应该取得建设局的《交付使用通知书》，合同双方对此亦有明确约定，均应当严格遵守。141号文件出台后，《交付使用通知书》不再是强制性规定，但相关部门并未放松对房屋质量的监管，只是将原来的规定改为验收备案制，买受人坚持上房要有《交付使用通知书》的，开发商有义务按照合同约定提供该通知，否则仍构成违约。从徐州市城乡建设局对本院的回函看，只要开发商申请，仍然能够给予办理商品房交付使用通知书。政府114号令虽然于2015年11月1日废止，但苏商实业公司仍然能够领取商品房交付使用通知书。本案苏商实业公司直至2015年12月29日才领取交付使用通知书，并于2016年1月3日通知被上诉人上房，故违约金应计算至2016年1月3日。故一审认定并无不当，本院对此予以维持。
第二、关于储藏室应否计算违约金，计算方式如何认定的问题。涉案《储藏室买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”作为储藏室买卖合同签订的双方，本案被上诉人作为购房人其主要义务应为按照合同约定及时足额交付购房款，相应具有要求上诉人按期交付储藏室的权利。被上诉人按约支付了房款，根据权利义务相对等原则，上诉人应当按约交付储藏室，而上诉人并未按照约定期限交付，显属违约，被上诉人虽未就上诉人原因导致的逾期交付储藏室产生的具体损失数额予以举证，在此情况下，一审法院参照双方签订的商品房买卖合同中关于上诉人逾期交付商品房的违约责任标准来认定，并无不当。
第三、关于逾期办证违约金的请求应否予以支持的问题。涉案商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，涉案双方签订的《商品房买卖合同》附件四第7条约定：房屋所有权证在商品房交付180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记；在买受人取得房屋初始登记后180个工作日内完成土地分割。如因出卖人原因，致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。权属登记机关在审批期间延时及不可抗力，不属于出卖人的责任。被上诉人李俊良2016年11月4日从上诉人处领取了涉案房屋的初始登记证，上诉人虽主张不存在逾期，但未举证其具体通知被上诉人领取房屋初始登记证的日期，此时已经超过了双方约定的180个工作日，上诉人应当承担责任。故苏商实业公司应当承担违约责任，按照约定向李俊良、刘媛媛支付逾期办证的违约金。
第四、关于一审程序是否违法的问题。通过查阅一审卷宗及一审开庭笔录等，未发现上诉人提交请求法院调取证据的申请材料，且上诉人一审提交的证据通过一审开庭笔录的记载，均经过了被上诉人的质证。一审法院不存在程序违法之处，上诉人的该项上诉主张，本院不予采信。
综上所述，上诉人苏商实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由徐州苏商实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 高艳华
审判员 李 琳
审判员 胡元静
二〇一七年十二月十一日
书记员 张恒一
书记员 陈斯雅