山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终680号
上诉人（原审被告）：厦门夏商粮食发展有限公司，住所地福建省厦门市思明区夏禾路939号华商大厦第十八层A区。
法定代表人：谢垠，董事长。
委托代理人：黎汝志，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托代理人：耿国玉，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田加兴，男，1922年4月6日出生，汉族，山东省粮食局离休干部，住山东省济南市历下区泺源大街3号5号楼。
委托代理人：田其伟，男，1946年2月13日出生，汉族，济南市中级人民法院退休干部，住山东省济南市万达广场帝景苑4号楼。系田加兴之子。
上诉人厦门夏商粮食发展有限公司（以下简称“夏商公司”）因与被上诉人田加兴案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2015）济民四初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人夏商公司的委托代理人黎汝志，被上诉人田加兴的委托代理人田其伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：在夏商公司与山东省粮油集团总公司（以下简称“省粮油公司”）合作经营纠纷一案诉讼过程中，福建省厦门市中级人民法院（以下简称“厦门中院”）依据（2014）厦民保字第44号民事裁定书，于2014年4月8日查封了省粮油公司名下的包括济南市历下区泺源大街3号5号楼房产证号为济房证历字第X**号（即涉案房产）在内的房产证号为历040852至0408**号的房产。根据厦门中院的委托，原审法院在执行该案中，案外人田加兴于2015年6月16日对执行标的提出书面异议，原审法院于2015年7月21日作出（2015）济执异字第28号执行裁定书，认定：田加兴于2014年10月20日与省粮油公司就历下区泺源大街3号5-4-201房产签订房产买卖契约。2014年9月24日，田加兴向山东省财政厅账户打入购房款8608.17元。而厦门中院于2014年4月8日查封了被执行人省粮油公司所有的位于济南市历下区泺源大街3号5号楼的房产，查封时间明显早于房产买卖契约签订时间，故田加兴的异议不能成立，原审法院依法不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定裁定：驳回案外人田加兴的异议。田加兴不服，提起本案诉讼。
原审另查明，山东省粮食局房改办出具《证明》证实：田加兴系其退休职工，1998年房改时将济南市历下区泺源大街3号5号楼4-201室住房一套出售给田加兴（房价款为23247.87元，住房资金补偿额为42835.59元，应付购房款为-19587.72元）。由于田加兴与其再婚妻子韩广兰各有一套住房，两套住房相加的面积超标，在韩广兰购买了自己的住房后，因当时没有相关政策可依，故一直没有办理相关手续。2013年，按照山东省人民政府办公厅鲁政办字（2013）80号文件《山东省人民政府办公厅关于转发省级机关事务管理局省财政厅关于省直房改超规定面积标准住房问题的处理意见的通知》要求，省房委办对该房屋超标面积进行了重新计算，并让其补交了房款，现田加兴已补交该房款。
原审另查明，济南市人民政府于2003年4月11日颁发的国有土地使用证［证号为：历下国用（2003）第0121824号］，载明土地使用权人为田加兴，同时田加兴提供的户口簿证实其于1998年实际居住于此房至今。山东省粮食局房改办关于职工购房申请及住房资金补偿额计算审批表亦载明历下区泺源大街3号5号楼4-201室房价款为23247.87元，住房资金补偿额为42835.59元，应付购房款为-19587.72元，购房职工为田加兴。《省粮油公司二○○○年十月十五日职工购房情况汇总表》中记载了该房由田加兴购买的情况。山东省人民政府办公厅于2013年6月5日下发《山东省人民政府办公厅转发省级机关事务管理局省财政厅关于省直房改超规定面积标准住房问题的处理意见的通知》【鲁政办字（2013）80号】，就采取市场化运作办法，对妥善处理省直房改超规定面积标准住房问题提出意见。
原审还查明，2014年10月20日，省粮油公司与田加兴签订《房产买卖契约》，根据山东省人民政府鲁政发（1995）81号，省财政厅、省直机关住房委员会鲁财综字（1998）9号及济南市房改字（1996）2号文件的政策规定，将座落在历下区泺源大街3号5号楼4-201室房产（房屋套内面积80.95平方米，共用部位分摊面积10.35平方米）卖于田加兴名下，总价款为人民币8608.17元。田加兴于2014年9月24日补交差价款8608.17元。
上述事实，涉案房屋权属状况信息、厦门中院（2014）厦民保字第44号民事裁定书及财产保全告知书、原审法院（2015）济执异字第28号执行裁定书、济南铁路运输中级法院（2015）济铁中执异字第5号执行裁定书、（2011）济铁中执字第101、103－14号执行裁定书、省粮油公司职工购房情况明表、山东省粮食局职工购房申请及住房资金补偿额计算审批表、济南市居民购房申请表、山东省粮食局房改办《证明》、田加兴的常住人口登记卡、《国有土地使用证》、山东省国有住房出售专用票据、涉案《房产买卖契约》、山东省人民政府办公厅鲁政办字（2013）80号文件，当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。
原审认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，当事人提交的证据能够证明，查封的涉案房产是省粮油公司早期分配给田加兴的住房，田加兴已于1998年房改时购买了该房。虽然该房产没有登记在田加兴名下，但其按房改政策购买了该房产，且长期在该房中居住使用，没有办理房屋产权转移手续，并非田加兴的过错所为。田家兴要求解除对济南市历下区泺源大街3号5号楼4-201室的查封，符合法律规定，原审予以支持。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：停止对济南市历下区泺源大街3号5号楼4-201室房产的强制执行措施。案件受理费200元，由夏商公司负担。
夏商公司不服原审判决上诉称：一、原审认定田加兴于1988年房改时购买了涉案房屋错误。（一）房改材料的填具、报批，不形成涉案房屋买卖法律关系。房改资料的填写、申报，只是形成公房购房法律关系前的协商、资格审查、政策核算等前期工作，在涉案《房产买卖契约》签署前，购房法律关系尚未形成。（二）在涉案房屋查封时，田加兴不具备房改购房条件。田加兴在原审诉状中认可“因再婚夫妻各有一套房产，相加之和面积超过标准，当时没有相关的政策依据”，由此证明即使按照房改政策，田加兴也不符合购买涉案房屋的条件。房改审批部门在涉案房屋查封前，并未批准田加兴购买涉案房屋，因此涉案《房产买卖契约》并未成立。（三）涉案土地证书不具有认定事实的效力。田加兴提供的涉案土地证书不论真伪，反映的只是在当时情况下，不符合法律规定的错误做法，因为转让土地使用权的前提是基于购买了地上房改房并已过户，尚未签署涉案《房产买卖契约》，房屋也未过户，土地使用权转让就成了无本之木，且用地性质为划拨用地，个人使用划拨土地也违反了我国《城市房地产管理法》第23条关于无偿划拨用地的条件，故该证据不具有认定案件事实的效力。（四）涉案《房产买卖契约》签订于2014年10月20日，我国《城市房地产管理法》第40条规定，房地产转让应当签订书面转让合同。涉案《房产买卖契约》载明：（1）购房总价款为8608.17元；（2）卖方保证所售房屋权属清楚，若发生与卖方有关的产权纠纷或债权债务等，概由卖方承担民事责任；（3）本契约双方签字并经省房改主管部门批准后生效；（4）本契约不起房屋所有权证效力；（5）签约时间为2014年10月20日。很显然，该《房产买卖契约》的签署时间为2014年10月20日，其生效晚于厦门中院的查封之日，即2014年4月9日。（5）购房款的调整以及房款缴纳也在查封之后。《房产买卖契约》载明涉案房产全部购房款为总价款为8608.17元，与1988年房改测算的购房款-19587.87元明显不同，由此证明在涉案房屋查封前，涉案《房产买卖契约》尚未成立，且田加兴缴纳购房款的时间也在2014年4月9日查封之后。故田加兴在涉案房屋查封之前，并未购买涉案房屋。（6）田加兴并非基于买卖合同关系占有涉案房屋，而是依据公房租赁关系占有。田加兴虽称自其单位1998年房改之前已经使用涉案房屋，但该占有不是基于房屋买卖合同关系，由卖方向买方交付标的物的占有，而是基于公房租赁使用关系的使用占有，不能证明田加兴此时购买了涉案房屋。二、原审判决适应法律错误。（一）田加兴购买被查封的涉案房屋违法，不受法律保护。我国《城市房地产管理法》第37条规定，不得转让的房产包括“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。涉案《房产买卖契约》签署前，涉案房产不但有厦门中院于2014年4月9日的查封，还有济南市中院于2004年9月14日查封、济南铁路中院于2011年7月27日查封。因此，涉案房产本身即是依法不得转让的房产，且厦门中院在查封涉案房产后，还将查封情况告知了省粮油公司，上述法院的查封在房屋登记机关进行了查封登记，具有公示效力，省粮油公司在明知涉案房产被查封的情况下仍与田加兴签署《房产买卖契约》，均存在明显过错。故原审认为田加兴无过错是错误的。（二）原审判决适用最高人民法院《关于人民法院执行民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，支持田加兴的原审请求错误。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。2014年4月9日，厦门中院依法轮候查封涉案房产所有权人为省粮油公司，厦门中院对涉案房屋的查封合法有效。涉案房产查封时，涉案《房屋买卖契约》尚未签署，不属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的条件，且田加兴与省粮油总公司均明知已被查封，更有过错。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回田加兴的诉讼请求。
田加兴答辩称：一、原审判决认定事实清楚、说理充分、适用法律正确。二、田加兴合法持有的房产，是根据国家房改政策由国家房改办事机构办理运作的结果，理应受到法律保护。我国的房改政策自始至终都是在国家政策的范畴内进行，没有上升到法律的层面，田加兴向原审法院提供的鲁政办字（2013）80号文件，即《关于省直房改超规定面积标准住房问题的处理意见》，详细阐述了超规定面积标准住房问题的由来和处理方法，田加兴即属于其中规定的因再婚而形成的超规定面积的情况，且这种原因造成的面积超标与恶意多占公房造成的超标具有本质区别，该文件应作为审理本案的政策依据。按照该文件规定，田加兴的购房资格是自1998年房改开始就有的，十几年的房改是一个连续的过程，无购房资格的人是无法购买房改房的。田加兴在房改之初即以“倒挂账”的形式交清了房款并实际无偿占有住房至今的事实清楚，符合最高人民法院关于对此类房产不得查封的规定。三、人民法院不应在保护夏商公司合法权益的同时侵害田加兴的合法权益。田加兴属于国家机关处级离休干部，按照政策规定应享受120平方米的房改房面积，本人夫妻两处房屋相加共计130.48平方米，超标10.48平方米。即120平方米的房屋面积属于田加兴合法所有财产，因为区区10.48平方米，导致涉案房屋全部被查封。以至于（2013）80号文件施行消除了田加兴办理房产证的障碍后，田加兴仍未能取得全部房产。请求二审法院依法维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为：原告判决停止对涉案房产的强制执行措施是否正确。根据原审查明的事实，田加兴于1998年就按照房改政策参与了涉案房屋的房改，并支付了涉案房屋购房款，未能及时办理房屋登记的原因系在当时缺乏相应的政策依据所致，并非田加兴过错所为。在相应政策出台后，田加兴与省粮油公司签订《房产买卖契约》并补交了涉案房屋差价款，上述时间虽发生于涉案房产查封之后，但田加兴办理上述房改后续手续的行为系1998年房改行为的延续，具有特定的历史背景和条件，田加兴在此期间亦无过错。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，田加兴对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利，原审判决停止对涉案房产的强制执行措施并无不当，应依法予以维持。夏商公司的上诉请求及所依据的事实理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由厦门夏商粮食发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈东强
代理审判员 张 磊
代理审判员 陈 浩
二〇一六年五月十九日
书 记 员 黄世媛