山东省威海市环翠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1002执异44号
异议人康雪慧，女，1978年8月4日出生，汉族，住威海市文登区中央龙湾居民小区。
申请执行人威海信悦小额贷款有限公司（原威海市环翠区信悦小额贷款有限公司），住所地威海市昆明路。
法定代表人傅元惠，董事长。
被执行人威海亿鑫房地产开发有限公司，住所地威海市文登区文山东路。
法定代表人潘茂琰，经理。
委托诉讼代理人孙长庆，山东海丰威律师事务所律师。
委托诉讼代理人李彦君，山东海丰威律师事务所律师。
本院在执行申请执行人威海信悦小额贷款有限公司与被执行人威海亿鑫房地产开发有限公司小额借款合同纠纷案件过程中，查封了预售登记在申请执行人威海信悦小额贷款有限公司名下的位于威海市文登区中央龙湾居民小区**号楼**室房产。异议人对此不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人康雪慧称，异议人于2014年10月份自被执行人处购买了涉案房产，并支付全部房款497896元，于同年11月4日交纳了住宅专项维修基金8168元，同时负责小区物业的文登市祥龙物业服务有限公司向异议人交付了房屋，异议人对涉案房屋进行了装修并入住至今，并交纳了物业费、水电费、数字电视、燃气费、暖气费等费用。中央龙湾居民小区项目系文登市天福实业总公司、文登市文山实业总公司与被执行人联合开发，因被执行人与开发商文登市文山实业总公司之间往来结算及被执行人未及时配合等原因，导致异议人未与开发商文登市文山实业总公司签订房屋销售备案合同，异议人对此无过错。涉案房产已由异议人占有使用，应归异议人所有，故请求解除对该房产的查封，中止执行。
申请执行人威海信悦小额贷款有限公司辩称，自2012年开始，被执行人陆续向申请执行人借款。为保证被执行人能按时履行还款义务，被执行人以其开发的中央龙湾居民小区房产（含涉案房产）与申请执行人签订了商品房买卖合同，并办理了网签备案登记。被执行人向申请执行人保证就涉案房屋未与其他任何第三人存在买卖合同关系。被执行人拒不履行还款义务，申请执行人有权申请执行涉案房屋。
被执行人威海亿鑫房地产开发有限公司辩称，同意异议人的主张，异议人已付清全部房款，房屋亦已交付异议人。房屋虽预售登记在申请执行人名下，但仅是对借款提供的一种担保形式，申请执行人与被执行人之间并非真实的房屋买卖合同关系。
本院查明，根据申请执行人的诉前财产保全申请，本院于2015年5月19日做出（2015）威环保字第33-1号民事裁定书，裁定查封威海市文登区中央龙湾居民小区**号楼**室等共计45套房产。2015年6月19日，申请执行人以被执行人为被告，向本院提起诉讼。2015年9月17日，本院做出（2015）威环商初字第701、702、703、704、705、706、707、708、709号民事调解书，确认被执行人于2015年10月8日前偿还申请执行人贷款本金1800万元及利息、担保费、保全费等。因被执行人未按期履行上述还款义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院于2015年11月9日做出（2015）威环执字第1448-1456号查封公告，拟将涉案房产等45套房产进行评估、拍卖。在执行过程中，异议人不服，向本院提出异议。
在听证过程中，异议人为证实其主张向本院提交如下证据：1、异议人与被执行人于2014年10月10日签订的房产认购协议1份，载明异议人认购被执行人开发建设的中央龙湾**幢**单元**室，总价497896元。签署本认购书后，异议人应于30日内，即2014年10月31日前持此认购书、身份证及定金收据到中央龙湾售楼处签署商品房买卖合同，若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房产可另行出售。申请执行人认为该证据仅是认购协议，并不是正式商品房买卖合同，且已失效。2、中国银行支付系统收付款通知书2份，载明异议人于2014年10月20日向潘瑾转账40万元，于2014年10月31日向潘瑾转账197896元，共计597896元，异议人称潘瑾系被执行人法定代表人潘茂琰之女，异议人据此证据主张已支付全部购房款497896元，剩余10万元系异议人购买车位的费用。申请执行人认为收款人是潘瑾，与本案无关。3、加盖文登市祥龙物业服务有限公司财务专用章的收款收据19张，载明缴费项目为电费、水费，客户名称为**号**室；文登有线数字电视用户信息登记单1张，载明客户为康雪慧，地址为中央龙湾**号**单元**室；文登市代收住宅专项维修资金专用收据1张，载明交款人为康雪慧，金额为8168元；文登热电厂2015年11月6日收取异议人中央龙湾**-**-**取暖费2246元发票1张；美家建材订货单等单据1宗。异议人据此主张涉案房屋自2014年起由异议人占有使用，异议人交纳了水费、电费、燃气费、暖气费，开通了有线电视，并对涉案房屋进行了装修。申请执行人称无法确认该宗证据的真实性，即使该宗证据是真实的，也无法证明异议人购买了涉案房屋，异议人需提供购房合同证实其主张。被执行人对上述证据的真实性及证明内容均无异议。
另查，2007年6月28日，文登市文山实业总公司、文登市天福路街道办事处与被执行人签订合作合同1份，约定涉案房屋所在项目地块由文登市文山实业总公司负责经由公开招拍挂程序，合法取得项目地块的国有土地使用权，文登市文山实业总公司作为开发建设单位负责取得项目地块全部的开发建设证书及文件后，由被执行人进行承包开发建设工作；文登市文山实业总公司作为开发建设单位负责取得项目地块的销售证书及文件后，由被执行人进行承包销售工作，被执行人在项目地块开发建设及销售时，均以文登市文山实业总公司名义对外。文登市天福路街道办事处向被执行人提供担保。
本院在审查案外人唐永好与申请执行人、被执行人执行异议案件过程中，被执行人认可潘瑾系被执行人的全权代表，系被执行人的法定代表人潘茂琰之女，被执行人与文登市文山实业总公司合作开发中央龙湾居民小区项目。
在听证过程中，申请执行人提交了其与案外人山东省文登市天福实业总公司于2014年4月4日签订商品房买卖合同1份，载明申请执行人买受涉案房屋，涉案房屋系预售商品房，并办理了网签登记。
以上事实均有当事人陈述、民事调解书等证据材料在案佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人与被执行人之间就涉案房产于2014年10月10日签订房屋认购协议，该房屋认购协议中约定了房屋坐落、价格、付款方式，具备商品房买卖合同的主要内容，故该协议应该认定为异议人与被执行人之间签订了商品房买卖合同，该合同并未违法法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。异议人提交证据证实其在2014年10月即向潘瑾转账597896元，被执行人在另案中认可潘瑾系其委托代理人，其收取款项的行为，应认定为履行职务，故应当认定异议人已向被执行人支付了购房款。异议人向本院提交的缴纳物业费、暖气费、专项维修金、有线电视费等单据，可以认定异议人在本院查封之前已合法占有该不动产。本院于2015年5月查封了涉案房产，并于同年11月做出查封公告，故异议人无法对该房屋办理过户登记。综上，异议人所提异议，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对威海市文登区中央龙湾居民小区**号**室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张燕春
人民陪审员 王本聪
人民陪审员 苗建永
二〇一八年五月十日
书 记 员 宋 涛