福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0703民初1932号原告：福建鼎恒物业管理有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道办事处上水南Q05032901。统一社会信用代码913507846110667380。法定代表人：吴建华，总经理。委托诉讼代理人：刘玲，福建杰烈律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴世乐，福建杰烈律师事务所实习律师。被告：ＸＸ，男，1985年1月5日出生，汉族，户籍地南平市建阳区，现住南平市建阳区。原告福建鼎恒物业管理有限公司（以下简称鼎恒物业）诉被告ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案，依法适用小额诉讼程序，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告福建鼎恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘玲、吴世乐，被告ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎恒物业向本院提出诉讼请求：判令ＸＸ立即支付拖欠的物业服务费3,619.86元及违约金1,085.96元。事实与理由：ＸＸ是南平市建阳区业主，鼎恒物业系该小区的物业服务公司。2013年7月26日，鼎恒物业与ＸＸ签订《福建省前期物业服务合同》，合同约定：由鼎恒物业提供服务管理服务，并有权向ＸＸ收取物业管理的各项费用、公摊费、车辆管理费等；高层住宅物业管理服务费为0.8元/月·平方米，缴费方式为按月缴纳，缴费时间为每月10日前，逾期支付的按日千分之五的标准计算违约金，双方还约定了其他权利义务。合同签订后，ＸＸ预交物业服务费1,000元，鼎恒物业严格按照合同约定履行物业管理服务义务。至2014年4月ＸＸ尚有4.3元物业费未支付，从2014年5月1日起无故拖欠物业费，截止2017年5月31日，ＸＸ共拖欠物业费3,619.86元（125.54元/月·平方米×0.8元/月×36月+4.3元）及违约金1,085.96元，该违约金在起诉时自愿按照欠费总额的30%计算，已低于合同约定的标准。根据双方签订的《福建省前期物业服务合同》第二条约定，合同在业主委员会成立签订了物业服务合同后终止，该小区尚未建立业主委员会，故前期物业服务合同未终止。鼎恒物业多次向ＸＸ催讨物业服务费，但其置之不理。为此，鼎恒物业诉至法院，请求判如所请。ＸＸ辩称，前期物业合同到期后，没有续订合同，鼎恒物业亦未向ＸＸ要求支付物业费。双方没有合同约定，鼎恒物业无权要求ＸＸ支付物业费及滞纳金。2014年，楼上业主阳台飘窗违章装修时就报给物业，物业公司工作人员跟随ＸＸ一同去查看后表示无法整改，鼎恒物业未将处理情况及整改通知情况反馈ＸＸ，其物业服务不到位，故ＸＸ拒绝缴纳物业费。本院经庭审对当事人提供的证据认定如下：ＸＸ对鼎恒物业提供的《福建省前期物业服务合同》、《缴费通知单》、《物业服务企业资质证书》的真实性均无异议，但认为物业合同没有续签，鼎恒物业送达的催缴单ＸＸ不予接受；对《整改通知书》及整改通知书送达照片有异议。本院认为，1.《福建省前期物业服务合同》系双方自愿签订，约定合同在业主委员会成立签订了物业服务合同后终止，但该小区尚未成立业主委员会，故《福建省前期物业服务合同》与本案有关，本院予以确认；2.《缴费通知单》已通过黏贴形式向ＸＸ送达，已履行了通知义务，本院予以确认；3.《物业服务企业资质证书》系福建省住房和城乡建设厅颁发，ＸＸ无异议，本院予以确认；4.《整改通知书》及照片，系针对ＸＸ楼上的业主丁淑燕的违规搭建地飘行为作出，且已送达，真实、合法，予以确认。鼎恒物业对ＸＸ提供的《收款收据》12张（其中公摊费的收款收据8张，停车服务费收款收据1张、预售物业费1张（1,000元）、装修垃圾清运费1张、公共水电周转金1张）的真实性、合法性无异议，本院予以确认；对《小区业主阳台飘窗违章装修照片》3张中所体现的现状不持异议，并认为鼎恒物业已按合同及法律规定履行了物业服务，向ＸＸ楼上的业主发出通知并协调，及时上报了城管部门予以处理，本院对照片的真实性、合法性及关联性予以确认；对《违规停放车辆照片》2张有异议，认为无法体现现状，未收到其他业主的反映，本院认为从照片内容及拍摄时间来看，确系讼争小区内部及鼎恒物业服务期间，因照片所影射的是抓拍的瞬间，能反映存在业主或其他人员未按规定停放车辆，但不能说明物业未对该违规行为放任、不整治，故对真实性、合法性及关联性予以确认，对证明对象不予确认。综上，本院对事实认定如下：鼎恒物业具有物业管理企业资质，资质等级为二级。ＸＸ系南平市建阳区的业主，该房建筑面积为125.54平方米。2017年7月26日，ＸＸ与鼎恒物业签订《福建省前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》，约定合同期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时自动终止，高层住宅物业服务费为0.8元/月·平方米（不含公共水电分摊费），应于每月10日前向鼎恒物业支付物业服务费。合同对双方的权利义务作出相应约定，其中包括：鼎恒物业应将住宅装饰装修禁止行为以及允许施工时间、废弃物的清运与处置等注意事项告知业主，对业主的装饰装修过程中违反国家有关规定以及管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，对违反国家有关规定的行为，应当在24小时内书面报告有关执法部门；对违反管理规约的行为，应当在24小时内报告相关部门。《业主临时管理规约》对物业的使用、物业的维修养护及业主的共同利益、违约责任等作出相应约定。《福建省前期物业服务合同》约定业主违反本合同第七条、第八条约定的，经鼎恒物业书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照逾期之日起每日欠费总额的5‰标准支付违约金。合同签订后，ＸＸ预交物业服务费1,000元。2014年，ＸＸ房屋楼上的业主违反《业主临时管理规约》中装修规定，ＸＸ告知鼎恒物业，鼎恒物业于2014年3月11日向该层业主丁淑燕发出整改通知，丁淑燕未予整改，鼎恒物业未依约制止，亦未依约向有关执法部门进行报告。ＸＸ自2015年5月起未交纳物业服务费，截止2017年5月31日，ＸＸ已拖欠36个月物业服务费共计3,619.85元（0.8元/月·平方米×125.54平方米×36月+4.3元）。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。鼎恒物业与ＸＸ签订的《福建省前期物业服务合同》及附件《业主临时管理规约》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法、有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行自身义务。根据《福建省前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》约定，ＸＸ应依约向鼎恒物业支付物业服务费，但鼎恒物业未举证证明对小区业主违法装饰装修行为已尽阻却、报告义务，物业服务不符合约定。结合物业服务费收取标准及鼎恒物业服务情况，酌情扣减ＸＸ10%的物业服务费交纳责任，即ＸＸ仍应向鼎恒物业支付拖欠的物业服务费为3,257.86元[（0.8元/月·平方米×125.54平方米×36月+4.3元）×0.9]。鼎恒物业提供物业服务不符合合同约定，要求ＸＸ承担拒交物业费的违约责任，依据不足。综上所述，鼎恒物业要求ＸＸ立即支付拖欠的物业服务费3,619.86元的诉讼请求，本院予以支持3,257.86元；要求ＸＸ支付违约金1,085.96元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、第四十六条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、ＸＸ应于本判决生效之日起五日内支付福建鼎恒物业管理有限公司物业服务费3,257.86元；二、驳回建鼎恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果ＸＸ未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由ＸＸ负担。本判决为终审判决。审 判 员 魏名忠二〇一七年八月十一日法官助理 廖淑芳书 记 员 邱雯婷本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。