四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0129民初字385号
原告成都浩升房地产开发有限公司。
法定代表人徐一轩。
委托代理人毛勇（一般代理）。
被告大邑县国土资源局。
法定代表人刘勇。
委托代理人王玉平（一般代理），四川原则律师事务所律师。
委托代理人别晓琼（一般代理）。
原告成都浩升房地产开发有限公司（以下简称“浩升公司”）与被告大邑县国土资源局（以下简称“大邑国土局”）建设用地使用权纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法由审判员黄友春担任审判长，与代理审判员王建华、人民陪审员杨丽组成合议庭于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告浩升公司的委托代理人毛勇，被告大邑国土局的委托代理人王玉平、别晓琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浩升公司诉称：被告于2009年6月22日公开拍卖位于大邑县晋原镇滨河路中段国有土地使用权，原告的法定代表人胡晓红参与拍卖，于2009年7月14日与被告达成《大邑县国土资源局国有土地使用权拍卖出让成交确认书》，确认胡晓红依法取得了该宗土地使用权，土地面积为32.24亩，土地用途为商业、住宅。胡晓红与被告于2009年11月16日签订《国有土地使用权出让合同》，约定土地出让价款每平方米1,154.87元，被告交付土地时间为2009年11月20日前。合同签订后，胡晓红等人于2009年9月4日投资设立了原告公司，胡晓红为原告公司法定代表人。被告认可原告承继胡晓红的全部权利义务。原告进场时，被告未完成地块东侧吴创业、何青松、庄素珍三宗土地拆迁工作，影响了原告部分土地开发，导致原告受让的土地延期开发。被告的违约行为导致原告蒙受巨额损失，故原告起诉要求：1、判令被告给付原告违约金6,738,307.29元并赔偿原告各项经济损失8,288,405.18元，共计15,026,712.47元；2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告大邑县国土局辩称：原告的主体不适格，就算原告主体适格，被告也不存在未完成地块东侧拆迁工作，从而影响原告部分土地延期开发的违约事实。被告提交的证据不能证明被告存在违约情形，原告对于其提出的各项损失赔付也没有提供充分的证据予以证实。原告既主张违约金，又主张损失赔偿不符合法律规定。大邑县遗留问题处理工作领导小组所作出的《议事纪要》属被告内部文件，不应作为答辩人已认可违约事实及损失赔付的依据。
经审理查明，案外人胡晓红购买位于大邑县晋原镇滨河路中段建设用地使用权，该宗地拍卖出让公告上的出让面积为32.24亩，案外人胡晓红与被告于2009年7月14日通过签字方式对此予以确认。2009年11月16日，案外人胡晓红与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》约定被告将位于大邑县晋原镇滨河路中段建设用地使用权出让给案外人胡晓红，用途为其他普通商品住房用地，土地出让价款每平方米1,154.87元，出让总价款为24,516,800.00元；被告交付土地时间为2009年11月20日之前，交付条件为净地、打围；若延期交付，承担已收款金额1‰的违约金。合同签订之际，《国有建设用地使用权出让合同》所指宗地内尚有两户被拆迁人未完成拆迁，于是双方以补充条款的方式对尚未完成拆迁的情况进行了约定，对于尚未完成拆迁的两户占地面积暂不计入合同中，待拆迁完毕后，按77万元/亩的价格整合给竞得人。合同上约定的宗地面积由拍卖公告面积32.24亩减至31.84亩。案外人胡晓红随即设立了本案原告浩升公司并担任公司的法定代表人，浩升公司给付了土地出让金。浩升公司与太原王孝雄建筑设计事务所（有限公司）成都分所于2010年3月5日签订了《建设工程设计合同》，约定由太原王孝雄建筑设计事务所（有限公司）成都分所为原告完成案涉地块的建筑设计，设计费用945,000.00元。2010年8月13日，太原王孝雄建筑设计事务所（有限公司）成都分所依约完成了设计并交付了全部设计图纸。后被告告知原告无法完成拆迁，导致原告之前已经完成的建筑设计全部作废。2012年5月，原告与四川鑫鑫建筑工程设计有限公司另行签订了《建筑工程设计合同》，原告最终采用了四川鑫鑫建筑工程设计有限公司的设计方案进行施工。2013年4月9日，原告与四川科建地基基础工程有限公司签订《基坑护壁及地基处理工程施工分包合同》，约定将案涉楼盘8号楼基坑、护壁及地基处理工程交由四川科建地基基础工程有限公司施工，约定工程价款3,000,000.00元。2013年9月13日，大邑县遗留问题处理工作领导小组的议事纪要载明：“2009年7月14日，土地拍卖出让时公告出让面积21491.6平方米（合32.2374亩），但由于地块东侧吴创业、何青松、庄素珍三宗国有土地未及时完成拆迁，影响到两栋房屋涉及的约7.3547亩（根据施工图核算）土地正常开发建设，通过调整规划、协调建筑退距后浩升公司实际于2013年4月才进场施工，存在交地违约行为，涉及天数1190天（计算至2013年3月底），若按土地出让合同约定涉及违约责任约670余万元。”因地块东侧吴创业、何青松、庄素珍三宗国有土地未及时完成拆迁，原告设计的8号楼34套房屋设计异形，销售均价低于正常户型房屋912元/平方米。
以上事实有双方当事人的一致陈述、《国有建设用地使用权出让合同》、浩升公司与太原王孝雄建筑设计事务所（有限公司）成都分所于2010年3月5日签订的《建设工程设计合同》、给付设计费的发票、2012年5月原告与四川鑫鑫建筑工程设计有限公司另行签订的《建筑工程设计合同》、2013年4月9日原告与四川科建地基基础工程有限公司签订的《基坑护壁及地基处理工程施工分包合同》及情况说明、成都浩升房地产开发有限公司宗地图、大邑县遗留问题处理工作领导小组的议事纪要、宗地图、8号楼设计图及售房合同若干、劳动合同、工资表、成都市城镇职工养老保险缴费明细等证据在案证实，上述证据来源合法、真实可信，本院予以认证。
本院认为，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》，系双方的真实意思表示，且不违反有关法律规定，合法有效，双方应全面履行约定的义务。
胡晓红以公司设立人身份与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》后设立原告浩升房地产开发有限公司，在公司成立后合同的权利义务全部归于原告浩升公司。审理中被告对此亦予认可，故原告在本案中主体适格。
因为《国有建设用地使用权出让合同》涉及的土地不是净地，导致被告不能按照合同约定及时交付土地，案涉地块被迫调整规划并分成分两期开发，原告不得不对案涉地块建设进行重新设计；紧临案涉地块的三户拆迁户因为最终未能拆迁，原告需要对紧临的基坑护壁进行加固。被告逾期交付土地的事实清楚，应当承担逾期交付土地的违约责任。
原告既依据约定主张了违约金，同时主张了违约损失，本院对原告主张的违约金及损失评判如下：
关于损失，原告主张的损失包括1、原告延期开发的土地资金利息损失1,163,050.30元；2、延期开发期间原告多支付的管理人员工资及缴纳的社保费用307,408.00元；3、新增设计费用768,000.00元；4、新增施工费用3,000,000.00元；5、因被告原因致调整规划调整设计，部分房屋结构受到影响，直接导致销售价格降低，售价减少了3,049,946.88元。被告对原告主张的延期开发土地的资金利息损失无异议，对重复设计导致的设计损失费予以认可，认为基坑护壁加固费用不属于被告原因造成的损失，房屋异形只是可能导致房屋销售价款减少的原因之一，应综合考量其他因素。本院认为，原告主张的损失中，因为调整规划延期开发、变更设计导致的延期开发的土地资金利息损失（7.3547亩对应价款，按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期天数1190天计算，计1,163,050.30元）及重复设计费损失768,000.00元，分期开发案涉土地而多产生的管理人员工资及社保费用307,408.00元已经实际发生，应予确认；对于基坑护壁费用，不论紧临案涉地块的三户拆迁户是否拆迁，原告均需进行基坑护壁施工，故其按照基坑护壁施工合同约定的工程款全部主张有失公允。根据基坑护壁施工单位出具的情况说明，考虑该三户拆迁户与8号楼的距离非常近，确需护壁特别加固，结合浩升公司宗地图上三户拆迁户与8号楼的位置，本院酌情将基坑护壁费用考量为750,000.00万元为宜；对于因为调规变更设计导致房屋异形，售价减少的问题，本院认为，从8号楼的设计图来看，共有51套房屋异形（其中34套严重异形），结合已经成交的非异形房屋及异形房屋的面积、单价，考量影响房屋销售价格的其他因素，本院将房屋异形导致售价减少的损失酌情确定为2,000,000.00元。原告的损失共计4,988,458.30元。
关于违约金，在原告已经主张了损失的情况下，原告还主张了违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，原告虽可据此主张违约金，但违约金的计取应考量原告的损失进行调减，本院酌情按照原告主张损失的30%计取，即4,988,458.30元*30%=1,496,537.49元；
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告四川省大邑县国土资源局于本判决生效之日起十日内给付原告成都浩升房地产开发有限公司违约金1,496,537.49元；赔偿原告成都浩升房地产开发有限公司各项损失费用4,988,458.30元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费103,138.00元，原告成都浩升房地产开发有限公司负担52,583.00元，被告四川省大邑县国土资源局负担50,555.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 黄友春
代理审判员 王建华
人民陪审员 杨 丽
二〇一六年六月十三日
书 记 员 韩沁言