广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗花法民三初字第1400号
原告：广州市豪利物业管理有限公司。
法定代表人：任党恩。
委托代理人：张军，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人：纪云妹，该公司职员。
被告：赵武，男，1971年6月3日出生，汉族。
委托代理人：葛艳，女，1981年11月26日出生，汉族。
原告广州市豪利物业管理有限公司诉被告赵武物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月23日立案受理后，依法由审判员邵演杨适用简易程序于2013年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人纪云妹，被告的委托代理人葛艳到庭参加诉讼。庭审结束后，双方当事人均申请庭外调解期15日进行协商。调解期届满，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告诉称：被告购买的坐落于广州市花都区新华街镜湖大道18号豪利花园彩云阁A栋803号房，自2006年1月以来，一直拖欠物业服务费用，被告非但不主动履行缴纳物业服务费及相关费用的义务，且经原告多次催缴，被告均置之不理。被告的该行为严重阻碍了原告的服务管理工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害原告及其他众多业主的利益。据此，请求法院判令：1、被告立即向原告缴纳广州市花都区新华街镜湖大道18号豪利花园彩云阁A栋803号房的物业服务费13780元（物业服务费从2006年1月1日起计至2013年7月31日止，2013年8月1日之后产生的物业服务费不需在本案处理）、公共分摊电费891.17元（公共分摊电费从2006年1月1日起计至2013年5月31日止，2013年6月1日之后产生的公共分摊电费不需要在本案处理）及物业服务费的滞纳金（滞纳金按每日的万分之五从2006年1月1日计至付清款日止，暂计至2013年7月31日的滞纳金约为4547.80元）。2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、根据《物业管理条例》第七十一条规定，已竣工尚未出售或者未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。被告雇佣了专业建筑人员对豪利花园A803号房进行鉴定，确定该物业存在严重的建筑质量问题。被告多次向原告及开发商反映，但均以各种理由推诿，不接受原告提出的整改意见，被告因此未接收该物业。根据相关的法律法规，该物业产生的费用应由建设单位广州市豪利花园房地产开发有限公司承担。2、被告在接到广州市豪利房地产开发有限公司的通知后于2005年10月10日前往物业进行验收，但发现了多处明显的建筑质量问题。原告在验收当日要求被告签订《物业管理协议》及《收费标准》，被告当时只认可物业收费标准，在原告提供的物业管理协议上向该物业管理及开发商提出并写明了物业存在的质量问题和需要整改后方进行验收的说明。之后，被告雇佣专业建筑人员对涉案房屋进行了鉴定，确定该物业存在严重建筑质量问题，被告多次向物业公司及开发商反映，但均以各种理由推诿，不接受被告提出的整改方案，被告因此一直未接收该物业，并从未签订过任何物业管理协议。3、被告急切需要使用该物业，但由于该物业存在严重质量问题，被告多次向原告及开发商反映，但均以各种理由推诿，在被告的强烈要求下，直到2008年7月才对涉案房屋进行简单的维修处理，但仍存在质量问题，如窗户严重变形等，由于被告急需使用该物业，在此之后又多次与原告及开发商联系，但均未果。被告由于工作关系，无时间与原告长时间沟通，但该物业不能正常验收造成被告严重的经济损失。4、根据被告与开发商签订的房屋买卖合同约定，出卖人的交房时间为2005年12月30日前，现已逾期交房，逾期交房的违约金以房款333862元的每日万分之三计付，至现为止约为286457.60元。
综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并要求对广州豪利房地产开发有限公司进行赔偿的请求给予裁决。
经审理查明：原告是具有三级资质等级的物业服务公司。位于广州市花都区新华街镜湖路18号的豪利花园小区是广州市豪利房地产开发有限公司开发的房地产项目，该项目按一、二、三、四期分别进行开发建设。2005年10月29日，被告与广州市豪利房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向广州市豪利房地产开发有限公司购买豪利花园彩云阁（一期项目）A栋803房，房屋交付时间为2005年12月30日前。合同约定的交楼期限届满时，被告以房屋存在质量问题，要求整改后才同意收楼。广州市豪利房地产开发有限公司进行整改后，被告仍以房屋存在质量问题拒绝办理收楼手续。之后，被告通过广州市豪利房地产开发有限公司向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局申请办理涉案房屋的房地产权证。2012年8月23日，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局为被告核发了地址为广州市花都区新华街镜湖路18号彩云阁1栋803房的房地产权证，该房地产权证载明房屋建筑面积为139.05平方米。
另查明：2004年底，原告（乙方）与广州市豪利房地产开发有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将豪利花园小区的物业委托给乙方管理，委托管理期限为五年，自2005年1月1日至2010年1月1日。本物业的服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。服务费标准的调整，按政府指导价调整。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五交纳滞纳金。
上述《物业管理委托合同》签订后，原告依约为豪利花园小区的全体小区业主提供物业服务。2006年7月1日起，原告将住宅房屋的物业服务费调整为按每月每平方米1元收取。
2009年12月28日，原告（乙方））与广州市豪利房地产开发有限公司（甲方）续签《物业管理委托合同》，约定甲方继续将豪利花园小区的物业委托给乙方管理，委托管理期限为五年，自2010年1月1日至2015年1月1日止。本物业的服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取。服务费标准的调整，按政府指导价调整。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费和千分之五交纳滞纳金。2011年3月1日起，原告将住宅房屋的物业服务费调整为按每月每平方米1.3元收取。此后，原告按每月每平方米1.3元的标准向小区住宅房屋的业主收取物业服务费。
豪利花园小区至今未成立业主委员会，目前小区仍由原告提供物业管理服务。
因被告欠交物业服务费，原告于2012年10月9日向被告发出《催款函》，要求被告支付拖欠的物业服务费及其它费用。但被告拒绝缴交。2013年6月5日，原告委托代理律师向被告发出《律师函》，要求被告前往原告处缴交所欠费用或以转账方式支付。原告经催收未果，遂提起本案民事诉讼。
庭审中，原、被告双方对是否视为被告已经收楼存在争议。原告认为房屋买卖合同约定被告收楼的时间是2005年12月30日前，被告在收到开发商的收楼通知后没有理由拒绝办理收楼手续，按房屋买卖合同约定，逾期一个月视为被告已经收楼。被告则认为在收到开发商的收楼通知后前往现场收楼时发现涉案房屋存在质量问题，就房屋的质量问题多次与开发商沟通，直到2008年，开发商只是维修了部分，有质量问题的窗户变形等没有维修，因此拒绝收楼。
对于被告欠物业服务费及其他费用的情况，原告认为被告从2006年1月1日开始欠缴物业服务费和公共分摊电费，物业服务费的收费标准从2006月1月1日到同年6月为每月每平方米0.9元，从2006年7月1日到2011年2月28日是每月每平方米1元，从2011年3月1日起是每月每平方米1.3元。公共分摊电费由公司财务部门计算分摊，月底收取当月的物业服务费，公共分摊电费包括二次供水、园林路灯、小区监控、电梯用电是每两个月的第二个月底收一次。对此，原告提供了计费时段从2013年4月1日至2013年6月1日电费发票的复印件予以证实。被告则否认与原告存在物业服务合同关系，认为不需要缴纳物业服务费。至于公共分摊电费，按供电局的标准，如果每户的用电量不超过6度的，是不需要缴纳公共分摊电费。
本院认为：原告是具有三级物业管理资质的企业法人，具有从事物业管理服务的资格，其与广州市豪利房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》属前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对豪利花园小区所有业主具有约束力。虽然被告与开发商之间就交付房屋的质量问题存在争议，被告拒绝收楼，但自房管部门核发涉案房屋的房地产权证之日可应认定被告为涉案房屋的业主。因此，被告应从2012年8月23日起向原告支付涉案房屋的物业服务费。依原告与广州市豪利房地产开发有限公司于2009年12月28日签订的《物业管理委托合同》约定，住宅房屋的物业服务费由原告按面积每月每平方米2元向业主或使用人收取，原告以优惠价格按建筑面积每月每平方米1.3元收取物业服务费，是其自行处分权利的行为，本院予以准许。经核算，被告欠交2012年8月23日至2013年7月31日的物业服务费，每月应付的物业服务费为180.77元（139.05平方米×1.3元），共计（180.77元÷31天×9天＋180.77元×11个月）2040.95元。原告要求被告支付物业服务费超出2040.95元的部分，本院不予支持。按落款日期为2009年12月28日的《物业管理委托合同》约定，逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起按每天应交管理费的5‰交纳滞纳金。现原告自行将滞纳金按日5‰的标准降低为按日万分之五的标准计收滞纳金，并没有违反法律的规定，本院予以准许。因《物业管理委托合同》对业主何时交纳物业服务费并未明确约定，根据生活习惯及常理，每月管理费可在当月的任一日缴交。被告逾期交纳物业服务费，故被告应从欠费次月的第一日起向原告支付物业服务费的滞纳金，但滞纳金的数额以不超过当月的物业服务费为限。对于房管部门核发涉案房屋的产权证之前产生的物业服务费，因被告与广州市豪利房地产开发有限公司就涉案房屋是否存在质量问题产生争议，房屋何时具备交付条件，以及具备交付条件后开发商何时通知被告收楼等未能提供相应的证据予以证明，因此，何时视为被告实际收楼未能提供证据予以证明，故对于被告办理房地产权证之前的物业服务费，原告可另循法律途径向开发商主张权利。对于被告主张广州市豪利房地产开发有限公司逾期交楼及造成损失问题，与本案是不同的法律关系，被告可另循途径解决，本案不予处理。
对于公共分摊电费的问题，原告未能提供被告欠费期间小区摊分电费的金额、用电量、应摊分户数等方面的证据。对此，原告应对被告应分摊的公共分摊电费及具体金额承担举证责任。原告仅提供电费发票的复印件及单方提供的数据予以证明，且被告对此不予确认，故对原告要求被告支付公共分摊电费891.17元的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告赵武于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市豪利物业管理有限公司支付自2012年8月23日起至2013年7月31日止的物业服务费共2040.95元。
二、被告赵武于本判决发生法律效力之日起十日内，分别从欠费当月的第2个月1日起，按当月欠费的金额为计算基数，每日按0.5‰的标准向原告广州市豪利物业管理有限公司计付物业服务费的滞纳金至付清款日止（2012年8月23日起至2013年7月31日止每月的物业服务费为180.77元），上述各月物业服务费的滞纳金数额以不超过该月应交的物业服务费为限。
三、驳回原告广州市豪利物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费140元，由原告负担125.13元，被告负担14.87元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 邵演杨
二〇一三年十二月十一日
书记员 王 雷
陈荣沛