广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终11915号
上诉人(原审原告):广州市中庸房地产有限公司，住所地广州市天河区金穗路68号之二领峰园A2栋601。
法定代表人：李浩斌。
委托诉讼代理人：陈克文，男，汉族，1989年4月3日出生，系广州市中庸房地产有限公司员工。
上诉人(原审被告):黄道根，男，1926年11月13日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：陈耀洪，男，汉族，1956年5月5日出生，系黄道根之女婿。
上诉人广州市中庸房地产有限公司（以下简称中庸公司）与上诉人黄道根因租赁合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初42216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
中庸公司上诉请求：1.请求依法原审判决第一项判决，发回一审法院重新审判或在依法查明事实后予以改判。2.一、二审诉讼费用全部由黄道根承担。事实与理由：一、中庸公司不对黄道根具有其他房屋可供搬迁居住承担举证责任。1.依据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实所依据的事实有责任提供证据加以证明。中庸公司在一审中提供了该份生效判决和中庸公司是涉案房屋的权属人的证明。黄道根在一审中自认月收入可逾人民币4000元，可寻觅其他租住用房，且其子女在广州市也有住房，可满足黄道根住房需要。2.一审法院在未查清案件事实的情况下，不合理地要求中庸公司证明黄道根无其他房屋可供搬迁居住，加重其举证义务，一审法院所要求证明的事实与本案中庸公司诉讼请求无关。一审认为中庸公司无其他证据证明黄道根具有其他房屋可供搬迁居住，据此适用《民法通则》第四条、第七十一条判决中庸公司败诉，显属事实认定不清、适用法律错误。二、一审法院判决黄道根暂住案涉房屋两年，侵犯其物权。1.中庸公司请求腾空房屋，属于保护物权请求，一审法院应当适用《物权法》相关规定。2.一审判决以黄道根无法立即搬迁为由判决黄道根暂住两年，黄道根暂住期限届满且在有能力履行案涉房屋占用费情况下拒绝支付该生效判决确定的相应费用，在此基础上一审法院再次判决黄道根居住两年，属于故意忽略法院生效判决，严重侵害了中庸公司合法权利，一审法院在中庸公司已合格履行案涉房屋权属举证义务,在生效判决文书确定的腾房期限情况下，仍然判决黄道根继续占有使用案涉房屋两年，明显属于事实认定不清、法律适用错误且有失公平。二审庭询中，中庸公司明确上述第一项上诉请求为：撤销一审判决，改判黄道根交还案涉房屋。
黄道根答辩称，其本人是1996年中庸公司的前身广州市建设发展公司拆迁项目所属拆迁户之一，后由中庸公司负责安排拆迁安置工作。中庸公司不积极与其签订合同，不收取租金，中庸公司以不能收租为由要求黄道根搬离案涉房屋的主张不能成立。黄道根虽另有可居住房屋，但其认为案涉房屋属于拆迁安置房，可以一直租住，并按照公房的标准计算租金。
黄道根上诉请求：要求法院确认其可以一直居住案涉房屋，且按照同期公房住宅标准支付使用费。事实与理由：一、由于黄道根是广州市建设发展公司征拆的回迁安置户，并非一般意义上的租赁关系，也是唯一户籍居住地(有户籍证明)，没有地方可迁移，所以不同意两年暂住期的约定，中庸公司应当允许其长期租赁。二、当年广州市建设发展公司安置回迁时是毛坯房，后经黄道根装修入住。黄道根现年老体弱，靠退休养老金生活，基于历史原因和个人实际情况，不同意参照房管部门公布的同期同地段私房住宅标准参考价支付房屋使用费，而应按房管部门评定的同期公房住宅标准租金每月支付房屋使用费。
中庸公司答辩称，其答辩意见与前述上诉意见一致。
中庸公司向一审法院起诉请求：1.黄道根立即将广州市越秀区万福路Axx房腾空交还中庸公司；2.黄道根按照广州市房管部门评定的同期私房住宅标准租金向中庸公司支付自2015年6月22日至实际搬出之日的房屋使用费。
一审法院认定事实：中庸公司为广州市越秀区万福路Axx房的权属人。
1992年3月10日，广州市建设发展公司（甲方）与黄道根（乙方）签订《房屋划拨建设用地安置协议》，约定甲方经批准拆除万福路Axx房（阁楼）的房屋，乙方是该屋的住户，有正式户口的实际居住人口3人，乙方同意迁出原址房屋，自行解决临迁；甲方应于1995年3月30日前在万福路地段商住楼第四层产权属于甲方所有的套间安置给乙方回迁居住等。1996年3月广州市建设发展公司安排黄道根户回迁涉案房屋。
回迁后，中庸公司和黄道根曾多次签订租赁合同。其中最后一份《广州市房地产租赁合同》约定，甲方（即中庸公司）同意将广州市越秀区万福路Axx房出租给乙方（即黄道根）作住宅用途使用，使用面积24.54平方米，租赁期限自2009年1月1日至2009年12月31日，月租金124.40元等。该合同约定的租期届满后，双方没有续签书面租赁合同。
中庸公司曾向一审法院提起诉讼，诉讼请求解除其与黄道根之间的租赁合同关系并收回涉案房屋，由黄道根清付欠付的租金。案经一审法院审理，一审法院于2013年6月6日作出（2013）穗越法民三初字第743号民事判决书，判决：一、黄道根户（含同住人员）可以自本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区万福路Axx房，为期两年。暂住期间，黄道根应参照房管部门评定的同期私房住宅标准租金向中庸公司逐月支付房屋使用费。二、黄道根在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向中庸公司支付2012年11至12月所欠2个月的租金（按每月124.40元计付）。三、驳回中庸公司的其他诉讼请求。该判决已于2013年6月23日发生了法律效力。
此后，黄道根夫妻继续在涉案房屋内居住至今。
另查明，2006年4月17日，广州市建设发展公司经批准变更名称为广州市中庸房地产有限公司，性质由国有改制为有限责任公司（法人独资）。
一审法院认为，基于前述生效判决，黄道根及其同住人员可在该判决生效之日起在涉案房屋内暂住两年，现两年暂住期满，中庸公司诉请要求黄道根搬迁并支付自2015年6月22日起至实际搬迁之日止的房屋使用费，本无不妥之处。但是，考虑到涉案房屋是黄道根基于先前的拆迁安置关系而回迁入住讼争房屋，中庸公司是广州市建设发展公司更名、改制后的主体，因此中庸公司对房屋的历史情况应当是了解的，故中庸公司和黄道根之间是基于回迁安置这一历史原因而形成的租赁合同关系，并非一般意义上的租赁关系。虽然黄道根的暂住期满，但考虑到黄道根已是九十高龄的老人，不宜轻易搬动住所，而且中庸公司也无其他证据证明黄道根具有其他房屋可供搬迁居住。因此，本案并不具备立即将房屋交回中庸公司的条件，故讼争房屋应继续交由黄道根户暂住一段时间为宜。至于黄道根在暂住期间的房屋使用费的计付标准问题，一审法院酌定按房管部门公布的同期同地段私房住宅租金参考价为据，以弥补中庸公司不能立即收回房屋的损失。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条之规定，于2017年1月9日作出如下判决：一、黄道根户（含同住人员）可以自本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区万福路Axx房，为期两年。暂住期间，黄道根应自2015年6月22日起参照房管部门公布的同期同地段私房住宅标准参考价向中庸公司逐月支付房屋使用费至暂住期限届满。二、驳回中庸公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费127元，由中庸公司负担50元，黄道根负担77元。
上诉人中庸公司与上诉人黄道根对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：中庸房产公司因拆迁黄道根原居住的房屋，将其安置至涉案房屋，并与黄道根签订《广州市房地产租赁合同》，双方形成租赁关系。因黄道根原系公房承租人，中庸房产公司在安置后一段时间内均按公房住宅标准收取租金。但“公租房”是原国有企业对社会福利责任进行分担的形式之一，有其特定的历史成因，对此既要发展性看待，同时也要予以合理的尊重。随着公共住房保障政策的变化，广州市建设发展公司改制为中庸公司，中庸公司并无长期承担公租房保障的义务。一审法院在双方先前的诉讼中已经判决黄道根应参照房管部门评定的同期私房住宅标准支付租金，实际已经认定双方的租赁关系已演变为普通的房屋租赁关系。该判决已经发生法律效力。黄道根理应按照生效判决确定的标准缴纳租金。黄道根未能按时缴纳租金，中庸公司要求解除租赁关系，本属合理。但黄道根已年届九十高龄，并无其他自有住房可以搬迁，一审判决黄道根可继续暂时居住涉案房屋，并按房管部门公布的同期同地段私房住宅租金参考价按月支付房屋使用费，属于特殊情理的考量，既是对黄道根长期居住涉案房屋、其年龄健康情况不宜另行搬迁的历史与现实状况的尊重，也充分考虑了中庸公司不能立即收回房屋的损失弥补。因此，一审判决处理恰当，本院予以维持。中庸公司上诉要求解除租赁关系，本院不予支持。黄道根上诉要求暂住期间仍按照同期公房住宅标准支付使用费的请求，亦无法律依据，本院亦不予支持。
综上，上诉人中庸公司、黄道根的上诉理由均不成立。审查原审判决认定事实清楚、处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费127元，由广州市中庸房地产有限公司负担50元，黄道根负担77元。
本判决为终审判决。
审判长 邓娟闰
审判员 陈珊彬
审判员 杨晓怡
二〇一七年八月三十一日
书记员 林北征
游瑞娜