石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民二初字第473号原告：张书文，男，1935年7月11日生，汉族，石家庄市桥西区敦煌宫浴池业主，住石家庄市桥东区。委托代理人：张占杰，男，1979年9月16日生，汉族，无业，住石家庄市桥西区。委托代理人：张俊凡，男，1956年3月14日生，汉族，个体户，住石家庄市桥西区。被告：石家庄市城市建设开发总公司，住所地石家庄市长安区中山东路275号。法定代表人：宿永朝，总经理。委托代理人：蒋欣、王延兵，河北三和时代律师事务所上海分所律师。被告：石家庄喜迎门物业服务有限公司,住所地石家庄市新华区华泰家园6栋4单元303室。法定代表人：马朝辉，总经理。委托代理人：王军营，河北世纪鸿业律师事务所律师。原告张书文诉被告石家庄市城市建设开发总公司（以下简称城建公司）、石家庄喜迎门物业服务有限公司（以下简称喜迎门公司）房屋租赁合同纠纷一案，经石家庄市中级人民法院发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张占杰、张俊凡，被告石家庄市城市建设开发总公司的委托代理人蒋欣、王延兵，被告石家庄喜迎门物业服务有限公司的的委托代理人王军营到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1998年12月原告经被告城建公司同意，指派张俊凡改造原自强市场地下停车场出入口坡道和自强市场B区西北角一楼120平方米门脸房及加装地下停车场消防喷淋，共计投资536850元。原告投资后多次向被告城建公司协商投资款回收事宜，都因被告城建公司资金紧张等理由推托，索要未果，最终被告城建公司答应原告本着谁投资谁受益原则，对原告改造范围涉及的房产在未解决投资问题前由原告使用。2007年前原告与被告城建公司签订物业服务协议，双方从未发生纠纷。2007年后被告城建公司将自强市场物业管理整体委托给石家庄金管家物业管理有限公司（以下简称金管家公司）。同时被告城建公司将原告改造的自强市场B区西北角一楼120平米门脸房也交给了被告金管家公司。2007年3月21日原告与金管家公司签订物业服务协议，后金管家公司怠于管理维护消防设施，致使消防设施多处损毁生锈，不能正常使用，同时亦不进行修缮义务。由于金管家公司没有能力承担物业管理职责，故被告城建公司应当承担物业管理义务。2011年12月4日石家庄市桥西区公安消防大队向原告下发《责令改正通知书》，并对原告经营使用的配电箱加贴封条，致使原告只能停业。为此原告多次找被告城建公司和金管家公司，要求对消防设施维护，至今两公司对此置之不理，造成原告起诉前11个月停业。被告城建公司的房产委托金管家公司管理，因被告城建公司对金管家公司在委托管理期间监管不力，造成原告损失，故应承担监管不力范围内的赔偿责任。后金管家公司变更为被告喜迎门公司。现提起诉讼，请求判令二被告将原告改造的自强路市场B区西北角一楼120平米门脸房使用权交给原告；判令被告喜迎门公司赔偿原告截止至起诉前11个月停业损失约41万元（自2011年12月4日至2012年11月4日）及之后的停业损失，被告城建公司对此赔偿款项在监管不力范围内承担赔偿责任；判令被告城建公司直接对原告使用的房产提供物业管理；二被告承担全部诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：1、个体工商户营业执照，证明原告是石家庄市桥西区敦煌宫浴池（以下简称敦煌宫浴池）业主，组成形式是个人经营；2、2006年10月18日情况说明、2012年11月17日刘建民、王朝月出具的《关于自强路小商品市场地下停车场坡道改造投资问题的情况说明》，证明刘建民自1994年至2006年任被告城建公司自强路小商品市场主任，在任期间代表公司就原地下室停车场坡道改造投资问题协调过，投资改造是张俊凡，该事宜与金管家公司无关；3、2011年12月4日石家庄市桥西区公安消防大队给桥西区敦煌宫洗浴出具的消防监督检查记录、责令改正通知书及照片2张，证明该单位存在问题，下发责令改正通知书及查封情况；4、2012年12月30日责令立即改正通知书，证明原告经营的敦煌宫浴池存在的问题；5、2013年2月5日临时查封决定书、照片2张，证明敦煌宫浴池存在火灾隐患，予以查封；6、2010年1月-12月利润表、2011年1月-11月利润表、石家庄市沐浴行业协会证明，证明此期间敦煌宫浴池的收入情况；7、2006年12月30日被告城建公司与金管家公司签订的《自强路小商品市场物业管理服务移交合同》、2008年10月12日双方签订的《关于的补充协议》，证明双方就物业交接的相关事宜及权利义务的约定；8、2007年3月21日敦煌宫浴池与金管家公司签订的《房屋租赁合同》，证明双方的合同关系情况；被告城建公司质证称：对证据1无异议。对证据2有异议，证人未出庭作证接受质询，无法确定真实性；合法性有异议，证人无单位委托，不能代表单位出具相关说明。对证据3、4、5有异议，与原告待证事实无关，与对我方的诉求无关，无法证实我方存在监管不力的事实。对证据6不认可，是原告单方出具，无相关的完税证明佐证，不能证明其停业损失。对证据7有异议，与本案无关联性，不能证明原告的主张，即原告享有门脸房的使用权和我方监管不力。对证据8不发表意见，与我方无关。被告喜迎门公司质证称：对证据1无异议。对证据2有异议，该说明显示是张俊凡进行的投资改造，根据谁投资谁受益原则，门脸房使用权与原告无关，原告主体不适格。对证据3、4、5有异议，我方将涉案房屋租赁给原告，收取租金而不是物业服务费，不存在提供物业服务的义务；原告所用的水电独立于市场之外，全部由原告控制；责令改正通知等是原告自身违法行为造成的，同时证明了原告并未停业。对证据6有异议，利润表是原告单方出具的，不认可，有随意性。对证据7、8无异议，不能证明原告的主张。被告城建公司辩称：第一,原告不具有本案诉争的主体资格。原告提交的《房屋租赁合同》及刘建民出具的《关于自强路小商品市场原地下停车场坡道改造投资问题的情况说明》等证据中均没有有关“张书文”的任何记载。第二,原告要求交付B区西北角一楼120平米门脸房的使用权没有事实依据和法律依据。原告该项诉求的唯一证据是情况说明，该情况说明是否刘建民及王朝月本人所写，该二人未出庭作证并接受质询，故情况说明真实性无法确认。原告未提交相关证据证明刘建民及王朝月有相应的授权及权利作出说明情况。第三，原告要求本公司承担因监管不力的赔偿责任没有事实依据和法律依据。原告没有证据证明本公司对金管家公司监管不力或监管不力应承担什么法律责任，且原告要求的损失依据不足，没有证据证明损失的存在及与本公司的关联。第四，原告要求本公司直接提供物业管理服务没有事实依据和法律依据，原告的该项诉请违反了《合同法》第三条的规定，即“合同当事人的法律地位平等，乙方不得将自己的意志强加给另一方”。被告喜迎门公司辩称：原告所诉交换门脸房使用权问题没有充分有效的证据支持。即便确实原告对门脸房等部位有投资，也已经通过无偿使用房屋的形式超额收回了投资，实现了收益。另针对投资的事实，从主体看都是张俊凡，并非原告，因此原告主体不适格。2007年3月21日原告与本公司签订的是房屋租赁合同，本公司的义务是提供租赁标的物及房屋，没有义务管理原告的消防设施，原告所称的其消防设施多处损毁生锈，没有证据予以支持，且在消防大队下发的责令改正通知书中也没有体现；原告根本不存在停业的事实，更不存在停业损失，《消防法》第58条明确规定了责令停业的情形，本案当中没有出现，因此原告所诉的损失完全是虚构的。综上原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告喜迎门公司为证明其主张，提交以下证据：1、个体工商户登记基本信息、纳税人分税种统计、照片，证明原告经营的敦煌宫浴池一直在营业。原告质证称：对证据有异议，不能证明敦煌宫浴池在营业，因浴池和招待所同走一个大门，照片证明招待所在营业，只要大门开着，税务局就要求纳税。被告城建公司质证称：对证据无异议。经被告喜迎门公司申请，本院于2015年7月29日对敦煌宫浴池进行了现场勘查，证实该浴池正在营业中。原告质证称：对此无异议，但只能证明浴池现在营业中，不能证明浴池在2011年12月4日至2013年2月期间正常营业，被告应提供证据证明浴池在查封期间一直在营业。被告城建公司质证称：对证据无异议。被告喜迎门公司质证称：对证据无异议，可以进一步证实我方的主张。经审理查明，1998年12月,张俊凡出资就石家庄市自强路市场地下停车场出入口坡道改造成为120平方米左右的门脸房，原、被告对此均无异议。2006年12月30日,被告城建公司与金管家公司签订《自强路小商品市场物业管理、服务移交合同》（以下简称移交合同），合同约定自强路小商品市场移交给金管家公司管理，移交内容包括市场物业管理、服务及市场公用部位、公用设施和设备的移交，水电过户移交，市场消防安全责任主体的过户移交以及其它物业管理服务工作的移交；金管家公司按照相关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用，具体的收取时间、标准由金管家公司与业主或物业使用人协商，金管家公司按照有关规定为市场的业主或物业使用人提供物业管理、服务；双方通过对市场共用部位、公用设施和设备检验，已确认达到正常使用标准，自合同生效之日起，一切维护、维修费用由金管家公司承担；合同生效之日起城建公司将现有的地下室约1500平方米、恒兴招待所一楼门面约80平方米和临时建筑等相关收益权一次性移交给金管家公司，用于弥补物业管理、服务经费；合同生效之日起，城建公司将现有物业管理用房交给金管家公司，金管家公司在本合同期限内无偿使用物业管理用房。2008年10月12日双方签订《关于的补充协议》，约定按照移交合同的约定，金管家公司根据城建公司与自强路小商品市场物业用户的房屋租赁协议全权处理租赁期间的一切事宜。2007年3月21日，石家庄市桥西区敦煌宫浴池与金管家公司签订《房屋租赁合同》，合同就租金、期限、费用的交纳等做了约定。合同第五条约定金管家公司负责房屋的正常维修管理，公用部分由金管家公司维修管理，敦煌宫浴池承租使用面积内的维修由敦煌宫浴池自己负责，未经金管家公司同意，敦煌宫浴池不得擅自装修、改造房屋，确需装修和变更原屋内设施的，应取得金管家公司的同意，并在金管家公司监督下进行，其装修改造费用由敦煌宫浴池负责。2011年12月4日石家庄市桥西区公安消防大队对敦煌宫浴池进行检查，《消防监督检查记录》中记载“发现的违法行为及火灾隐患”有：1、休息室壁纸耐火等级不足；2、部分疏散指示标识安全出口标识损坏且缺少；3、休息室门应设乙级防火门；4、火灾自动报警系统停用、自动喷水灭火系统、消火栓系统无水；5、防火门缺少顺序器、闭门器；6、东侧安全出口疏散通道堆放杂物，电器线路私拉乱接。同时向原告发出【2011】第01725号《责令改正通知书》，责令改正的消防安全违法行为有消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准；消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效；占用疏散通道、安全出口。同时告知该单位在整改期间应当采取确保消防安全、防止火灾发生的措施。2012年12月30日石家庄市桥西区公安消防大队对敦煌宫浴池下发公消即字【2012】第3046号《责令立即改正通知书》，责令改正的消防安全违法行为有消防安全标志的配置、设置不符合标准；擅自停用消防设施、器材；占用堵塞疏散通道、安全出口；其它消防安全违法行为和火灾隐患。2013年2月15日石家庄市桥西区公安消防大队对敦煌宫浴池作出石西公消封字【2013】第1102号《临时查封决定书》，查封部位、场所的范围：石家庄市桥西区敦煌宫洗浴地下一层总电闸，查封范围是地下一层洗浴全部，查封期限：2013年1月26日18时至2013年2月25日18时。当日对敦煌宫浴池采取了查封措施。原告提供了2010年、2011年敦煌宫浴池部分月份利润表及石家庄市沐浴行业协会出具的证明欲证实敦煌宫浴池2010年、2011年平均收入为436000多元。2012年7月份石家庄金管家物业服务有限公司名称变更为石家庄喜迎门物业服务有限公司即本案被告。2015年7月29日本院到敦煌宫浴池进行了现场勘查，证实该浴池在营业中。上述事实有相关证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，张俊凡出资就石家庄市自强路市场地下停车场出入口坡道改造成为120平方米左右的门脸房，原、被告对此均无异议。本着谁投资谁受益的原则，改造后的原地下停车场坡道应由张俊凡使用，张俊凡可就该项权利另行主张，故对原告主张的该项诉讼请求，本院不予支持。被告城建公司与金管家公司签订《移交合同》，其中包括市场消防安全责任主体的过户移交。敦煌宫浴池与金管家公司签订的《房屋租赁合同》中约定金管家公司负责房屋及公用部分的正常维修管理，但在石家庄市桥西区公安消防大队自2011年至2013年间对敦煌宫浴池的消防监督检查、责令改正通知及临时查封决定中均显示消防设备、设施等存在违法行为致使敦煌宫浴池被查封，有《临时查封决定书》及照片为证，后金管家公司更名为被告喜迎门公司，由此被告喜迎门公司应对此承担相应的责任。考虑敦煌宫浴池被查封不能正常营业，必然导致停业损失的产生，基于当事人各方均无证据证明敦煌宫浴池重新营业时间及确定的损失数额依据，本院酌情支持停业损失8万元。关于原告要求被告城建公司提供物业服务的请求，根据法律规定，物业服务合同是双方的合同行为，当事人一方无权强行要求另一方向其提供服务。因此对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告石家庄喜迎门物业服务有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告张书文停业损失8万元；二、驳回原告张书文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，原告负担5450元，被告喜迎门公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  苏维艳人民陪审员  李 丽人民陪审员  崔彦生二〇一五年十一月二十四日书 记 员  郑乾坤