广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民再13号
上诉人（原审原告）：梁凤梅，女，1965年5月14日生，壮族，住广西融水苗族自治县。
上诉人（原审原告）：梁英梅，女，1972年7月2日生，汉族，住广西融水苗族自治县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：杨正，广西求衡律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：韦声俭，男，1966年1月12日生，壮族，住广西融水苗族自治县。
被上诉人（原审被告）：融水银座贸易有限责任公司，住所地广西融水苗族自治县融水镇寿星路。
法定代表人：刘文忠，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：刘文忠，男，1975年9月3日生，汉族，住广西融安县。
委托诉讼代理人：金冠先，男，汉族，1977年12月20日生，
上诉人梁凤梅、梁英梅因与被上诉人融水银座贸易有限责任公司（以下简称银座公司）、刘文忠商品房销售合同纠纷一案，广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院于2016年4月1日作出（2016）桂0225民初162号民事调解书，已经发生法律效力。经该院审判委员会讨论，于2016年5月31日作出（2016）融水民监2号民事裁定，再审本案。广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院于2016年11月21日作出（2016）桂0225民再3号民事判决，上诉人梁凤梅、梁英梅不服，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人梁凤梅、梁英梅的共同委托诉讼代理人杨正、韦声俭，被上诉人刘文忠的委托诉讼代理人金冠先到庭参加诉讼。被上诉人银座公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人梁凤梅、梁英梅上诉请求：撤销一审再审判决。事实与理由：上诉人梁凤梅、梁英梅与原审各被告在广西壮族自治区融水县苗族自治县人民法院（以下简称融水县法院）主持下达成调解协议，各当事人意思表示一致、真实。融水县法院(2016)桂0225民初162号民事调解书合法有效，一审再审判决撤销上述调解书是错误的。涉案房屋是上诉人全款购买，银座公司已经向上诉人交付了房屋，上诉人又将该房屋返租给银座公司，房屋所有权归属于上诉人梁凤梅、梁英梅已成事实。刘文忠明知该房屋的所有权人为上诉人，仍私自将房屋抵押，既是对抵押权人的欺诈，也侵害了上诉人的合法权益，根据法律规定该抵押无效。人民法院在查封房产前有义务查清该房屋是否已出售，若已售出应通知购买人及时过户或进行产权过户备案。查封之前如果未能查清的，查封后查明所查封的房产已出售，则应及时纠正，这样才能维护市场交易秩序，维护房屋所有权人的合法权益。由此可见，实施查封措施的人民法院存在明显过错。现再审判决撤销调解书，事实上是对非法抵押的认可，也是对人民法院违法查封的认可，显然判决错误。
被上诉人刘文忠辩称，本案房屋使用权尚未交付给上诉人梁凤梅、梁英梅。对本案房屋的抵押与买卖时间的先后还要进行核实，若买卖在先抵押在后才构成对抵押权人的欺诈。
被上诉人银座公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
上诉人梁凤梅、梁英梅向一审法院起诉请求：1、判令银座公司、刘文忠履行合同，按合同约定办理房屋产权证给梁凤梅、梁英梅；2、判决梁凤梅、梁英梅享有该不动产物权的优先权。
一审法院再审认定事实：2013年12月28日，刘文忠、银座公司作为甲方与梁凤梅、梁英梅作为乙方签订《商铺转让合同》，甲方向乙方转让的商铺坐落于融水县融城银座2层2020号，建筑面积14.77平方米。梁凤梅、梁英梅向银座贸易公司交付购房款115731元，办产权证费6326元，水电入户费300元。合同约定甲方应于2014年1月1日前将商铺交付乙方。逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。合同签订后，梁凤梅、梁英梅按约定交付购房款。但因该房产被抵押和查封，至今刘文忠未能给梁凤梅、梁英梅办理商铺产权证。
2015年7月13日，梁凤梅、梁英梅向融水县房地产管理所申请房产档案查档，查档结果：坐落于融水县融城银座1幢第2层，产权证号：融房权证字第××号，建筑面积2360.76平方米，产权人：刘文忠，单独所有。该房屋有抵押登记记录，抵押权利人为私人借贷，债权数额：10000000元，抵押起始日：2014年9月26日。有四笔限制登记记录，1、执行法院：广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院，执行日期：2014年10月10日，法律文书号：（2014）南民初（二）字第646-1号。2、执行法院：广西壮族自治区融安县人民法院，执行日期：2015年4月2日，法律文书号：（2015）融安民一初字第200号。3、执行法院：广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院，执行日期：2015年4月2日，法律文书号：（2015）融水执字第127-1号。4、执行法院：广西壮族自治区融安县人民法院，执行日期：2015年4月8日，法律文书号：（2015）融安民一初字第207号。
一审法院再审认为，梁凤梅、梁英梅与刘文忠、银座公司签订的《商铺转让合同》，是双方对合同的条款及内容达成一致意见后作出的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该合同有效。梁凤梅、梁英梅已经按照合同约定付清了购房款，刘文忠、银座公司未按照合同约定的期限为原告办理房屋产权登记，属过错方，依法应承担违约责任。刘文忠以该房产整体设定抵押担保借款发生另案债务纠纷，被相关人民法院查封，致使2020号商铺未能办理产权登记过户给梁凤梅、梁英梅。原审对涉案房产已被查封限制登记的事实没有查明和认定。却主持双方当事人调解达成协议：融水银座贸易有限责任公司、刘文忠自愿于2016年6月30日前为梁凤梅、梁英梅办理位于融水融城银座第2层2020号房屋产权证。因该房产的查封措施尚未解除，依法查封期间不能办理过户登记手续。双方签订的《商铺转让合同》已形成法律上不能履行。原审调解协议内容违反法律规定，应依法撤销。梁凤梅、梁英梅请求维持原审（2016）桂0225民初162号民事调解书、继续履行合同，缺乏事实理由和法律依据，故不予支持。对于梁凤梅、梁英梅提出银座公司及刘文忠隐瞒已将本案所涉房屋出售且买受人梁凤梅、梁英梅已全额付款的事实，仍将该房屋一同抵押给第三人故抵押应无效的问题，以及查封错误应予解除查封、确认梁凤梅、梁英梅享有该不动产优先权的主张，属另一法律关系，不属于本案审理范围。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第九十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第（一）项之规定，判决：一、撤销融水县法院（2016）桂0225民初162号民事调解书；二、驳回原审原告梁凤梅、梁英梅的诉讼请求。案件受理费人民币100元（梁凤梅、梁英梅已预交50元），由梁凤梅、梁英梅负担。
双方当事人二审期间均未提交新证据且对一审再审查明的事实无争议。
本院二审查明，一审再审查明的事实属实，本院二审予以确认。
本院认为，买卖合同违约责任的承担方式，有继续履行、采取补救措施、赔偿损失和违约金等多种。其中，继续履行的前提是合同客观上尚具备继续履行的条件，如果继续履行合同在客观上确实不能，继续履行责任即不能成立。本案合同标的物属于”融城银座”第1幢2层的一部分，早在2014年至2015年间，”融城银座”第1幢2层已整体被广西壮族自治区融安县人民法院、广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院、广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院裁定查封和限制登记。至本案诉讼发生及原一审调解时，上述法院对标的物的查封和限制登记尚未解除。查封和限制登记措施的存在，构成了继续履行合同即将房产登记过户给梁凤梅、梁英梅的客观障碍。梁凤梅、梁英梅与银座公司、刘文忠之间自愿达成的办理本案标的物过户登记的调解协议事实上已不能履行且该协议违反法律规定，故一审再审判决撤销该院（2016）桂0225民初162号民事调解书正确，应予维持。而从梁凤梅、梁英梅一审诉讼请求分析，其选择的违约责任方式是继续履行责任，因该责任客观上不成立，故一审再审判决驳回梁凤梅、梁英梅的诉讼请求正确，亦应维持。至于上诉人梁凤梅、梁英梅认为刘文忠违法抵押标的物以及上述多个法院违法查封的问题，本院认为，上述法院的查封、限制登记措施是否违法以及刘文忠是否构成违法抵押，属另一法律关系，不属于本案的审理范围，本案不予审理。
综上所述，上诉人梁凤梅、梁英梅的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（梁凤梅、梁英梅已预交），由上诉人梁凤梅、梁英梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄琪宣
审判员 朱立志
审判员 黄继湘
二〇一七年七月二十七日
书记员 邹雅丽