广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0112民初1972号
原告：广州凯云物业管理有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区科学城开源大道11号A8栋五层501-502。
法定代表人：易武，董事长。
委托诉讼代理人：陈丽婵，广东广开律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄芳，广东广开律师事务所律师。
被告：广州总成信息科技股份有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区科学大道182号创新大厦C1栋第11层1102单元。
法定代表人：艾牧。
原告广州凯云物业管理有限公司诉被告广州总成信息科技股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈丽婵、黄芳到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2015年10月15日与广州永龙建设投资有限公司（以下简称“永龙公司”）签订《房屋租赁合同》，合同有效期为2015年10月20日起至2017年10月19日，并约定管理服务费为5元/平方米/月，物业管理服务费为1715元/月，自用水电费据实收取，公摊水电费（含中央空调费）根据大厦园区每月实际公共水电使用度数由被告按照租赁房屋面积343平方米比例分摊。合同第七条第5款约定，被告应与永龙公司委托的物业服务企业签署物业服务合同，并接受其对租赁房屋的物业管理，永龙公司委托物业服务企业代收物业管理费、水电费等。原告是永龙公司委托管理涉案园区的物业管理公司，被告自入驻租赁房屋起即享受原告提供的物业管理服务，交纳相关费用。
然而，自2016年9月份起，被告开始拖欠原告管理费、公摊水电费、自用水电费等费用，被告无故拒绝向原告支付上述费用，经原告多次催缴及发律师函被告仍置之不理，截止至起诉时，被告依然欠原告2016年8月1日起至2016年11月30日的管理费、公摊水电费、自用水电费合计11832.48元。
鉴于上述事实和理由，原告无奈之下只得起诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付自2016年9月1日起至2016年11月30日止拖欠的管理费5145元、自用水电费98.8元，2016年8月1日起至2016年11月30日止拖欠的公摊水电费6588.68元，以上共计11832.48元，以及至付清上述费用之日止的违约金，暂计至2017年4月6日的违约金为2853元；2.被告承担本案诉讼费。
被告未发表答辩意见。
经审理查明：2015年10月15日，广州永龙建设投资有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定，甲方同意将位于广州高新技术产业开发区科学城科学大道182号创新大厦C1栋第11层1102单元出租给乙方作办公用房使用。该房屋设计建筑面积363平方米，实际建筑面积以政府房地产行政主管部门或其认可的测绘机构实际测量面积为准。合同第二条约定，2015年10月20日起至2017年10月19日止，管理费收费标准5元/平方米/月，管理费为1715元/月；乙方房屋内自用水电费据实收取，公摊水电费（含中央空调费）根据大厦园区每月实际公共水电使用度数由乙方按照租赁房屋面积343平方米比例分摊；租金、管理费、公摊水电费的收费若广州经济技术开发区管理委员会重新进行定价调整，甲乙双方同意按管委会调整后的新标准立即执行；租金、管理费、水电费等费用按月结算，除本合同另有约定外，租金由乙方在每月10日前以银行转账方式转至甲方指定账户或以现金支付的方式缴付，管理费、水电费等费用由乙方根据物业服务合同的规定缴付。合同第七条约定，乙方应与甲方委托的物业服务企业签署物业服务合同，并接受其对租赁房屋的物业管理，甲方委托物业服务企业代收物业管理费、水电费等，乙方应依约按时缴付；逾期缴付的，按物业服务合同支付违约金，逾期30日以上的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。
广州永龙建设投资有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《创新大厦物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方为广州科学城创新大厦提供物业管理服务事宜。合同第一条约定，项目名称：广州科学城创新大厦物业管理服务；项目类型及位置：商务写字楼，广州科学城科学大道182号；项目概况：依据房管所测绘部门测量，地上总建筑面积99326.23平方米。合同第二条约定，本合同期限两年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止，合同期满后，同等条件下，甲方优先考虑与乙方续签合同。第五条约定，本项目采取包工包料包质量的单价包干形式，物业管理服务费单价为4.2元/平方米/月，地上计费面积为99326.23平方米；甲方每月应付管理费=地上计费面积平方米×4.2元/平方米/月×考核系数-
乙方每月应收客户的管理费-扣除税费及成本后的会议室收入，若乙方每月应收客户的管理费超过甲方应支付给乙方的管理费，乙方应将超出部分全部归还甲方。
庭审中，原告陈述原、被告双方未签订书面的物业管理服务合同，但是根据租赁合同的约定，业主广州永龙建设投资有限公司委托原告就涉案园区进行物业管理，原告可以收取管理费、水电费，被告2015年10月开始缴纳物业管理费、水电费等费用，2016年9月开始欠费，2016年12月离场，所以原告主张被告支付2016年9月至2016年11月的管理费、水电费，原告已经缴纳了涉案房屋所在大厦的公摊水电等费用。
原告主张其每月向被告送达收费通知单，其中2016年10月的收费通知单显示被告拖欠当月应交的物业管理费1715元、自用水电费27.59元、公摊水电费2207.59元；2016年11月的收费通知单显示被告拖欠当月应交的物业管理费1715元、自用水电费19.58元、公摊水电费1802.51元，2016年11月的通知单回执单处有被告法定代表人“艾牧”的手写签名；2016年12月的收费通知单（打印日期为2016年12月2日）显示被告拖欠原告当月应交的物业管理费1715元、自用水电费51.63元、公摊水电费1401.42元；在上述三份收费通知单的说明一栏中载明：请在当月10日之前在上述指定银行户口中存入应缴费用金额，逾期者每天按总额的3‰收取滞纳金（节假日顺延）。原告主张其还向被告送达了电子邮件费用明细、催费单，其中2016年11月21日的催费单显示被告欠缴2016年9月1日至2016年10月31日的物业管理费3430元、自用电费47.17元、公摊水电费4010.10元，该催费单有被告法定代表人“艾牧”的手写签名；其中2016年12月15日的催费单显示被告欠缴2016年9月1日至2016年11月30日的物业管理费5145元、2016年8月1日至2016年10月31日的公摊水电费5411.53元，自用电费98.80元。
原告另提交一份收费通知单（2016年12月，打印日期为2016年12月5日）以证明被告欠缴公摊水电费1177.16元，该份收费通知单在本月物业管理费一栏显示欠缴金额为0，本月自用水电费一栏显示欠缴金额为0。
庭审中，原告陈述管理费和水电费都是每月10日前交，依据是2016年11月的收费通知单还有之前双方的交费习惯，是在每月10日前交纳，并且是参照租金的交费时间；管理费每月11日开始分段计算当月的违约金，自用水电费是下个月11日开始计算上个月的违约金，公摊水电费是下下个月11日开始计算违约金。
原告起诉后，因被告下落不明，本院于2017年5月8日向被告公告送达相关诉讼文书。
上述事实有《房屋租赁合同》、《创新大厦物业管理服务合同》、收费通知单、电子邮件记录、催费单及原告陈述等证据予以证实。
本院认为，原告与被告虽未签订物业管理服务合同，但广州永龙建设投资有限公司与被告之间签订的《房屋租赁合同》约定了管理费收费标准和管理费的金额，并约定被告应接受广州永龙建设投资有限公司委托的物业服务企业对租赁房屋的物业管理及代收物业管理费、水电费等；广州永龙建设投资有限公司与原告签订的《创新大厦物业管理服务合同》约定由原告对包括涉案房屋在内的物业提供物业管理服务，因此原告向被告提供了物业服务，而被告事实上已接受了原告提供的物业管理服务，双方形成事实上的物业服务关系，双方应诚信履行各自的权利义务。原告对被告使用的涉案房屋进行物业管理，并向被告提供了物业管理服务，但被告没有按时缴纳物业管理费、水电费、维修费等相关费用，违反了约定的义务，构成违约，应承担相应的民事责任。被告应将拖欠的物业管理费、水电费等相关费用支付给原告。原告要求被告支付2016年9月1日至2016年11月30日的物业管理费5145元、自用水电费98.8元，原告提交了2016年10月、11月、12月（打印日期为2016年12月2日）的收费通知单、2016年11月21日和2016年12月15日的催费单，上述证据可互相印证证明被告欠缴2016年9月1日至2016年11月30日的物业管理费共计5145元（1715元/月×3个月），2016年9月1日至2016年11月30日的自用水电费98.8元（27.59元+19.58元+51.63元），因此，原告主张被告支付2016年9月1日至2016年11月30日的物业管理费5145元、自用水电费98.8元有理据，本院予以支持。原告还主张被告支付2016年8月1日至2016年11月30日的公摊水电费6588.68元，原告提交了2016年10月、11月、12月（打印日期为2016年12月2日）的收费通知单、2016年11月21日和2016年12月15日的催费单，上述证据可互相印证证明被告欠缴2016年8月1日至2016年10月31日的公摊水电费5411.52元（2207.59元+1802.51元+1401.42元），原告另提交一份收费通知单（2016年12月，打印日期为2016年12月5日）以证明被告欠缴公摊水电费1177.16元，该份收费通知单在本月物业管理费一栏显示欠缴金额为0，本月自用水电费一栏显示欠缴金额为0，与2016年12月份（打印日期为2016年12月2日）的收费通知单的显示不一致，且与原告提交的2016年12月15日的催费单的金额亦不能互相印证，因此对该收费通知单本院不予采信，原告主张2016年11月的公摊水电费为1177.16元，但未提交充分的证据证实，对原告主张被告支付2016年11月的公摊水电费1177.16元本院不予支持。原告主张被告支付2016年8月1日至2016年10月31日的公摊水电费5411.52元有理据，本院予以支持。
关于违约金的认定。被告拖欠原告物业管理费、自用水电费、公摊水电费，已经构成违约，应当承担违约责任。尽管双方未签订物业管理服务合同，但原告作为善意守约方有权利要求被告支付违约金。由于违约金的功能是补偿性质，而非惩罚性质，因此，违约金的支付应以实际损失为基础。原告主张被告以收费通知单说明一栏中载明的“逾期者每天按总额的3‰收取滞纳金（节假日顺延）”的标准支付违约金，但该标准并无合同约定，该说明也系原告单方说明，被告并无表示同意，被告在部分收费通知单上的签名也只能视为确认收到收费通知单，并不能视为双方对违约金的标准达成了合意，因此原告主张被告按总额的3‰的标准支付违约金无理据，本院不予支持。被告拖欠原告物业管理费、自用水电费、公摊水电费属违约行为，被告应参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准计付违约金，原告超出该标准的诉讼请求缺乏依据，本院予以驳回。被告从2016年9月1日起开始拖欠物业管理费未缴，故应分别自2016年9月11日、2016年10月11日、2016年11月11日起计至实际清偿之日止，以每月拖欠的物业管理费1715元为基数，参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准向原告支付违约金，累计违约金总额以不超过被告应缴的物业管理费的本金为限。
被告拖欠2016年9月-11月的自用水电费分别为27.59元、19.58元、51.63元，故应分别自2016年10月11日、2016年11月11日、2016年12月11日起计至实际清偿之日止，分别以每月拖欠的自用水电费27.59元、19.58元、51.63元为基数，参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准向原告支付违约金，累计违约金总额以不超过被告应缴的自用水电费的本金为限。
被告拖欠2016年8月-10月的公摊水电费分别为2207.59元、1802.51元、1401.42元，故应分别自2016年10月11日、2016年11月11日、2016年12月11日起计至实际清偿之日止，分别以每月拖欠的公摊水电费2207.59元、1802.51元、1401.42元为基数，参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准向原告支付违约金，累计违约金总额以不超过被告应缴的公摊水电费的本金为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告广州总成信息科技股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云物业管理有限公司支付2016年9月1日至2016年11月30日拖欠的物业管理费5145元、自用水电费98.8元，2016年8月1日至2016年10月31日的公摊水电费5411.52元，合计10655.32元；
二、被告广州总成信息科技股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云物业管理有限公司支付违约金（其中①2016年9月1日至2016年11月30日期间被告拖欠物业管理费的违约金：分别自2016年9月11日、2016年10月11日、2016年11月11日起计至实际清偿之日止，均以每月应缴的物业管理费1715元为基数，参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准计付，累计违约金总额以不超过被告应缴的物业管理费的本金为限；②2016年9月1日至2016年11月30日期间被告拖欠自用水电费的违约金：分别自2016年10月11日、2016年11月11日、2016年12月11日起计至实际清偿之日止，分别以每月拖欠的自用水电费27.59元、19.58元、51.63元为基数，参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准计付，累计违约金总额以不超过被告应缴的自用水电费的本金为限；③2016年8月1日至2016年10月31日期间被告拖欠公摊水电费的违约金：分别自2016年10月11日、2016年11月11日、2016年12月11日起计至实际清偿之日止，分别以每月拖欠的公摊水电费2207.59元、1802.51元、1401.42元为基数，参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准计付，累计违约金总额以不超过被告应缴的公摊水电费的本金为限）；
三、驳回原告广州凯云物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费167元，由原告广州凯云物业管理有限公司负担17元，被告广州总成信息科技股份有限公司负担150元。缴费义务人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 娜
人民陪审员 潘新标
人民陪审员 臧玉林
二〇一七年九月二十日
法官 助理 李丹丹
书 记 员 王结仪