云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云04民终942号
上诉人（原审被告）：岳从树，男，1971年2月19日生，汉族，居民，住云南省通海县。
委托诉讼代理人：童汝刚，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：云南玉清物业服务有限公司。住所地：云南省玉溪市红塔区龙马路下段安居小区对面。
法定代表人：覃丽芬，总经理。
委托诉讼代理人：代大伟、郭凌云，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人岳从树因与被上诉人云南玉清物业服务有限公司（以下简称玉清物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2016）云0423民初690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人岳从树的委托诉讼代理人童汝刚、被上诉人玉清物业公司的委托诉讼代理人代大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
岳从树上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：其购买通海××园丁小区的房屋前后六年，因屋顶破裂漏水而无法装修，至今未能入住。原审勘验现场的照片，足以证明其屋顶多处破裂漏水。其2014年之前如约交纳物业费是为了让被上诉人也如约服务，解决屋顶破裂漏水问题，但至今未解决。《通海××园丁小区物业服务合同》第二条委托管理服务事项的第一款明确约定，房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房的维修、养护及管理服务），故屋顶在被上诉人维修、养护的范围。被上诉人未能履行合同义务，构成违约。其认为只有查明了屋顶破裂漏水的成因才能确定被上诉人是否全面履行了合同的维修、维护义务，原审法院认为与本案无关，驳回其申请系认定事实不清、适用法律错误，请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
玉清物业公司辩称，关于上诉人提出的屋顶漏水问题，应当与开发商协商退房，不在其服务的范围。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
玉清物业公司向一审法院起诉请求：1、岳从树向其缴纳拖欠的2015年物业管理费1335元；2、岳从树向其支付因拖欠物业费而应交纳的滞纳金共1108元（自2016年1月1日至2016年6月15日），此后滞纳金按上述标准计算至岳从树缴清费用之日止，两项费用共计2443元。
一审法院认定事实：通海××园丁小区坐落于通海县新城区，2009年9月1日至2015年12月31日期间，该小区由玉清物业公司进行物业管理。岳从树在通海××园丁小区购置了面积为226.86㎡的17幢2单元501号房屋一套及面积为20.36㎡的车库一个。2009年9月21日，岳从树作为业主与玉溪市玉清物业有限公司物业管理分公司签订《通海××园丁小区入住合约》。另外，玉清物业公司于2009年9月向岳从树等业主发出《物业管理服务公约》，第二条表示其将对园丁小区业主提供的服务项目及质量以政府物价部门的收费文件规定或物业管理协议为准，主要有清洁卫生、安全保卫、绿化管理、与相关部门协商代收代付各项费用、公共照明设施的管理及维护和公用场地、设施、设备的管理及维护等。第九条主要内容为：业主或使用人未按时交纳物业管理服务费，每延迟一天加收5‰的滞纳金,……。此后直至2014年，岳从树按期支付每年的物业管理费。2013年12月5日，在未成立业主委员会的情况下，通海县新城区建设协调指挥部作为委托方（甲方）与受委托方（乙方）玉清物业公司签订《通海××园丁小区物业服务合同》，约定通海县新城区建设协调指挥部委托玉清物业公司对通海××园丁小区实行专业化、一体化的物业管理；委托管理期限为自2014年1月1日起至2015年12月31日止。合同第二条约定了委托管理服务事项，包括房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、管理范围的市政公用设施、附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；维护小区公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等保安工作，并配合和协助当地公安机关对小区内发生的治安刑事案件的侦破；社区文化建设、体育、娱乐活动；物业及物业管理档案、资料的收集整理；法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。合同第四至五条约定了双方的权利义务，其中第五条第三项约定：乙方负责编制房屋及附属设施年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。房屋在保修期内出现质量问题时，由物业公司与开发商函接，督促施工队即时处理，如施工队不来处理时，经报请主管单位批准后，由物业公司即时处理，处理费用按实有发生量的2倍并加收100%的管理费。合同第七条约定了管理服务费用：1、本物业的管理服务费用按2013年11月22日经双方商定的标准0.45元／㎡。月的收费标准向业主收取，（以房地产管理部门认定的面积为收费面积，未出售的房屋、车库、库房不计收服务费）；……。合同第九条约定了违约责任。第十条约定了其它事项。2013年11月21日，园丁小区宣传栏张贴了通海县新城区建设协调指挥部签章的《关于园丁小区2014年—2015年物业服务费收取的公示》，主要内容公示双方协商确定2014年至2015年物业管理费收取标准定价为0.45元/㎡/月及调价原因等内容，公示期七天自2013年11月23日起至2013年11月29日。
玉清物业公司于2015年2月25日向小区业主发出限期交纳2015年度物业管理费的通知。2016年3月11日，玉清物业公司委托律师向岳从树发出于2015年3月20日前缴纳2015年物业管理费1335元的律师函。岳从树以玉清物业公司长期未解决其住房屋顶漏水问题为由，至今拒绝支付2015年的物业管理费用。另查明，玉清物业公司系自然人出资有限责任公司，于2002年3月27日登记注册成立，经营期限至2052年3月26日。2015年1月14日，玉清物业公司取得云南省住房和城乡建设厅颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》（贰级）。
一审法院认为，前期物业合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，在园丁小区业主委员会成立之前，由通海县新城区建设协调指挥部于2013年12月5日选聘玉清物业公司进行园丁小区前期物业管理并签订《通海××园丁小区物业服务合同》并未违反有关法律法规的规定，该前期物业合同成立并生效，并且对岳从树具有约束力，双方之间已形成物业管理服务合同关系，双方均应按合同履行。岳从树并不能证明玉清物业公司履约存在严重瑕疵，其以玉清物业公司长期不履行屋顶漏水维修义务为由，要求驳回玉清物业公司要求支付物业管理费的诉讼请求的抗辩主张，原审不予支持。玉清物业公司在向岳从树发出《律师函》催缴2015年物业管理费未果的情况下，按照合同约定的收费标准0.45元/㎡/月诉求岳从树缴纳拖欠的物业管理费1335元的主张，有事实和法律依据，原审予以支持。玉清物业公司没有证据证实其于2009年9月向岳从树等业主发出的《物业管理服务公约》第九条内容是由双方共同制定并公示，该滞纳金内容对岳从树无约束力，玉清物业公司要求岳从树支付滞纳金的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、岳从树于本判决生效后三日内支付云南玉清物业服务有限公司2015年度物业管理费人民币1335元；二、驳回云南玉清物业服务有限公司的其余诉讼请求。”
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，双方对原审认定案件事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”本案中，2013年12月5日通海县新城区建设协调指挥部与玉清物业公司所签《通海××园丁小区物业服务合同》系尚未成立业主大会及业主委员会阶段，由通海县新城区建设协调指挥部与其委托的物业服务企业签订的前期物业服务合同。玉清物业公司具有独立的法人资格及从事物业管理的资质，符合《物业管理条例》对于物业服务企业的要求，本院对该合同的效力予以确认。现岳从树以其房顶破裂漏水玉清物业公司未维修为由，不同意支付2015年的物业服务费。经审查，按照双方物业服务合同的约定，保修期内在房屋出现质量问题的情况下，玉清物业公司有义务与开发商涵接处理，根据玉清物业公司提交的《关于园丁小区目前存在问题需要协调解决的报告》，能证明其已就园丁小区房屋整体出现的问题依约向通海新城区建设协调指挥部报告过，玉清物业公司已按物业服务合同的约定尽到管理义务，且玉清物业公司已实际在园丁小区提供了物业服务，岳从树现以房顶漏水问题未得到解决为由拒付物业服务费，与合同约定不符，也没有法律依据。故依照《最高人民法院》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”岳从树应向玉清物业公司支付2015年的物业服务费，一审认定欠付金额为1335元与合同约定的收费标准相符，二审予以维持。综上所述，岳从树的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由岳从树负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向人民法院申请执行。
审判长 吴析咛
审判员 ＸＸＸ
审判员 吴晓琳
二〇一七年二月十七日
书记员 龚 旭