重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
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（2014）沙法民初字第08703号
原告重庆孺子牛物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎正街303-A-41号，组织机构代码73659115-7。
法定代表人覃龙惠，重庆孺子牛物业管理有限公司总经理。
被告杨斌，男，1973年9月27日出生，汉族，无业，住重庆市九龙坡区。
原告重庆孺子牛物业管理有限公司与被告杨斌物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法由审判员刘涛独任审判，适用简易程序于2014年12月2日公开开庭进行了审理。原告重庆孺子牛物业管理有限公司的法定代表人覃龙惠、被告杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆孺子牛物业管理有限公司诉称，被告于2004年9月入住重庆市沙坪坝区石小路##号##号房屋，房屋建筑面积133.61平方米。但被告从2010年7月开始拒绝交纳物业服务费及水费。现原告向法院起诉，要求被告杨斌立即交纳2010年7月1日至2014年9月30日期间的物管费及公用水电费共计4651.2元；被告支付从2010年7月1日至2014年9月30日的水费2771.3元（起度1139、止度1888，每吨3.70元）；被告支付2010年7月1日至2014年9月30日期间的违约金2500元（违约金以每月应交费91.20元为基数，按每日千分之三计算，共计10873元，原告只要求主张2500元）。
被告杨斌辩称，被告是重庆市沙坪坝区石小路##号##号房屋的业主，房屋建筑面积133.61平方米。被告于2004年入住，2004年8月3日被告与原告签订了物业服务协议。被告从2010年7月1日起没有交纳物管费及水费属实，未交费的理由是：物价局规定原告物业服务费按照每平方米0.65收取，但原告按照每平方米0.80元收取。原告从2010年开始按每平方米0.66收取物管费，原告就应该退还被告之前按每月0.80元多交纳的物管费。2004年7月1日至2010年7月1日期间，原告每月收取了被告二次加压费3元。被告房屋实际面积是133.61平方米，但原告在2004年8月3日至2010年6月30日期间都是按照134.48平方米收取的物管费。每月公摊公用水、电费应该据实结算。原告不同意退还被告多收取的物管费，也不同意退还被告交纳的房屋装修保证金和预收水电气等费。被告使用自来水的起止度数以原告查实的为准，水费的标准应按照国家规定收取，如果每吨超过3.70元，被告仍同意按照国家规定交纳交。被告并未违约，不同意支付违约金。
经审理查明，原告为二级物业服务企业。被告为重庆市沙坪坝区石小路##号##号房屋的业主，房屋建筑面积133.61平方米，被告于2004年入住。
2004年8月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《“怡锦园”物业服务协议》，双方约定物业服务费住宅按建筑面积计算，最终以产权证面积为准，多退少补，住宅按0.80元／平方米／月计算，二次供水3元／户／月，路灯费2元／户／月，绿化用水费1元／户／月。合同第四条约定甲方按时向乙方交纳物业管理费、水、电、气使用费，专项特约服务费，以及按有关部门规定应收取的费用。合同第九条约定甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方按应交总额补交，并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。同年8月30日，重庆中农物业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对“怡锦园”实施前期物业管理服务。合同期限从2005年9月30日起至2008年9月30日止，住宅收费标准0.80-1.00元／平方米／月，业主或物业使用人应在（每年／每季度／每月）前10日内履行交纳义务。合同第十六条还约定二次供水3元／户／月，路灯费3元／户，绿化用水费2元／户.合同第三十三条约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告对“怡锦园”小区实施物业管理服务，并按0.80元／平方米／月向被告收取物业服务费。合同约定期限届满后，原告与被告未续签合同，重庆中农物业发展有限公司也未与原告续签合同。2008年，该小区业主委员会成立，但未重新选聘新的物管企业，原告仍在该小区实施物业管理服务。从2010年开始，原告按0.66元／平方米／月收费。被告以原告未退还之前多收取的费用及未退还其在装修房屋时交纳的保证金和预交水电费为由，从2010年7月1日起拒绝交纳物业服务费及相关水电费。现原告起诉来院，要求判如所请。审理中，被告对原告所称的水表止数为1888予以认可，但对水表的起数1139不予认可。但在被告提交的2010年7月9日的收费收据中载明水起度1139，单价3.70元，其余的49张单据中均载明了水的起止度数，且单价均为3.70元。由于双方分歧较大，调解未成。
上述事实，有原告举示的资质证书、《前期物业服务合同》，被告举示的《“怡锦园”物业服务协议》、收费收据等证据以及双方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩人，人民法院不予支持。本案中，原被告签订的《“怡锦园”物业服务协议》以及重庆中农物业发展有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属有效合同，原被告双方均应按合同约定全面履行。合同期限届满后，“怡锦园”小区业主未作出选聘或者续聘的决定，原告继续为“怡锦园”小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，因此，物业服务合同自动延续到业主大会作出选聘或者续聘决定为止。故原告有权要求被告支付物业服务费、路灯电费、绿化水费及违约金。现原告自动下浮收费标准，要求被告按0.66元／平方米／月交纳物业服务费，按3元／户／月交纳路灯电费、绿化水费，本院予以支持。据此计算，被告每月应交的物业服务费为133.61＊0.66=88.20元，加上路灯电费、绿化水费3元／户／月，共计91.20元，2010年7月1日至2014年9月30日共计4651.20元。按合同约定计算，违约金已超过本金，原告主动将违约金金额下调为2500元，本院予以支持。
被告使用了自来水，理应交纳相应的水费。原告从2010年7月9日至2014年9月15日期间向被告的收费收据中明确载明水的起度为1139，止数为1888，单价为3.70元，该证据系被告提交，且原告要求被告支付水费的起止数、单价与此证据载明的数据相符，因此，原告要求被告支付水费2771.30元，本院予以支持。
至于被告所称的装修保证金等费用是否退还问题以及2010年7月1日之前其是否多交纳物管费等问题，不属本案审理范围，被告可另案解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告杨斌于本判决发生法律效力后，立即支付原告重庆孺子牛物业管理有限公司2010年7月1日至2014年9月30日期间的物业服务费（含公摊路灯电费、绿化水费）4651.20元及违约金2500元。
二、被告杨斌于本判决发生法律效力后，立即支付原告重庆孺子牛物业管理有限公司2010年7月1日至2014年9月15日期间的水费2771.30元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告杨斌负担。此款限被告杨斌于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆市灵纬物业服务有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 刘 涛
二〇一四年十二月二日
书记员 彭超群