福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第2684号
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地南安市。
负责人李明钦，该支行行长。
委托代理人吕志斌、黄宏宏，该支行员工。
被告周来进，男，1977年9月8日出生，汉族，住南安市。
被告沈玉梅，女，1979年2月11日出生，汉族，住南安市。
被告南安市鼎盛房地产开发有限公司，住所地南安市。
法定代表人蔡荣镖，该公司总经理。
委托代理人林耀龙、周东阳，福建佳远律师事务所律师、实习律师。
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称农行南安市支行）与被告周来进、沈玉梅、南安市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理，依法由代理审判员庄慧虹独任审判，并于2014年6月19日公开开庭进行了审理。原告农行南安市支行的委托代理人吕志斌、被告鼎盛房地产公司的委托代理人林耀龙、周东阳到庭参加诉讼，被告周来进、沈玉梅经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告农行南安市支行诉称，被告周来进、沈玉梅系夫妻关系。2010年11月15日两被告与原告签订一份合同编号为35020520100006457的《个人购房担保借款合同》，合同约定被告周来进向原告借款人民币350000元整，期限自2010年11月24日至2030年11月23日，借款利率为中国人民银行同期基准利率基础上下浮15%，采用按月等额本金递减的还款方式，并由被告沈玉梅出具共同还款承诺书，承诺与被告周来进对上述合同下所产生的债务承担共同还款责任。借款用途为购买位于南安市江北大道中段皇家滨城房产，并以该房产设定抵押担保，依法办理的预购商品房抵押权预告登记手续。该笔借款同时由被告鼎盛房地产公司提供阶段性保证担保，保证期间自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。原告依约于2010年11月24日向被告周来进发放贷款，但自2013年11月21日起，被告周来进仅于2014年1月1日归还利息370.94元，其余本息未再归还。截止2014年4月16日，被告周来进尚欠原告贷款本金297500.12元，利、罚息约为5201.41元。被告周来进已严重违约，被告沈玉梅未承担共同还款责任，被告鼎盛房地产公司也未履行连带保证责任。为此，原告依据相关法律法规和合同约定具状起诉，请求：1、提前解除编号为35020520100006457的《个人购房担保借款合同》，并判令被告周来进立即归还原告贷款本金297500.12元及相应的利息、罚息（利息、罚息暂计至2014年3月20日约5201.41元，此后产生的利息、罚息按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；2、判令被告沈玉梅对上述债务承担共同还款责任；3、判令原告有权对被告周来进、沈玉梅提供的抵押物（南安市江北大道中段皇家滨城房产）拍卖所得价款优先受偿；4、判令被告鼎盛房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5、判令三被告承担本案全部诉讼费用。在开庭审理法庭调查阶段，原告明确其第一项诉讼请求为要求判令提前解除编号为35020520100006457的《个人购房担保借款合同》，并判令被告周来进立即归还原告贷款本金297500.12元及相应的利息、罚息（利息、罚息从2013年11月21日起至被告实际还款之日止，按合同约定及中国人民银行相关规定计算，但应扣除原告于2014年1月1日扣划的370.94元）。
被告周来进未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告沈玉梅未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告鼎盛房地产公司辩称，因被告周来进未到庭，而从原告提供的证据无法确认被告周来进尚欠原告多少借款及相应的利息、罚息。涉案房产早已具备办理房屋产权证的相应条件，因被告周来进怠于行使该权利，导致产权证未能办理，其并未存在任何过错，原告应当先就抵押物拍卖所得价款实现债权，不足部分再由其承担保证责任。
经审理查明，被告周来进、沈玉梅、鼎盛房地产公司于2010年11月15日与原告签订一份编号为35020520100006457的《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告周来进因个人购房需要向原告借款350000元，借款期限为240个月，自2010年11月24日起至2030年11月23日止，还款日为每月的20日，采用按月等额本金递减的还款方式，借款执行年利率为5.219%（采用浮动利率，在中国人民银行同期基准利率基础上下浮15%），借款的发放方式为将借款直接划至被告鼎盛房地产公司的账户。合同违约条款约定：若借款人未按合同约定期限归还借款的罚息利率为执行利率基础上上浮50%，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定可计收复利；在合同的有效期内，若借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的借款；因借款人违约致使贷款人采取诉讼实现债权，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同担保条款约定：被告鼎盛房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；保证期间自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；合同借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，等等。被告沈玉梅作为被告周来进的配偶，于2010年11月15日签订共同还款承诺书，承诺对上述合同下所发放的所有贷款承担共同还款的责任，并以其与被告周来进共同购买的址在南安市江北大道中段皇家滨城房产为被告周来进向原告的借款提供抵押担保，该房产已办理预购商品房抵押权预告登记。该笔借款于2010年11月24日发放。之后，被告周来进仅偿还至2013年11月20日止的本金及利息，2014年1月1日，原告从被告周来进的账户上扣划370.94元。截止至2014年6月19日，被告周来进尚欠原告贷款本金297500.12元及从2013年11月21日起的利息、罚息（但应扣除370.94元）。被告沈玉梅未承担共同还款责任，被告鼎盛房地产公司也未履行保证责任。
另查明，被告周来进向被告鼎盛房地产公司购买的南安市江北大道中段皇家滨城房产至今没有办理房地产权利证书，原告与被告周来进、沈玉梅没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。
以上事实，有原告提供的被告周来进、沈玉梅的居民身份证、结婚证复印件，被告鼎盛房地产公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件，合同编号为35020520100006457的《个人购房担保借款合同》，被告沈玉梅出具的共同还款承诺书，被告鼎盛房地产公司出具的承诺书，房屋预告登记证明，中国农业银行个人借款凭证，2014年4月16日、2014年6月19日的贷款余额清单以及原告农行南安市支行、被告鼎盛房地产公司的委托代理人在庭审中的陈述为证。被告鼎盛房地产公司对原告提供的2014年4月16日、2014年6月19日的贷款余额清单提出异议，但该证据体现的还款金额、还款时间可与《个人购房担保借款合同》的约定相互印证，证实被告周来进在原告发放贷款后偿还了部分的借款本息及逾期未还款的事实，且三被告作为债务人和保证人，理应对还款金额承担举证责任，但截止至开庭时，三被告均没有提供相反证据或反驳证据，故对该证据的证明力本院予以确认。对原告提供的其他证据，三被告均没有提出异议，本院予以确认。
综上事实，本院认为，被告周来进、沈玉梅、鼎盛房地产公司于2010年11月15日与原告签订一份编号为35020520100006457的《个人购房担保借款合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约于向被告周来进发放350000元的借款，按照合同约定，被告周来进未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告周来进已有多期本息没有偿还，其行为构成严重违约，故原告有权要求解除合同，并有权要求被告周来进提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。因此原告请求解除合同并要求被告周来进立即偿还尚欠原告的本金297500.12元及从2013年11月21日起的利息、罚息（但应扣除370.94元），符合法律规定和合同约定，应予支持。被告沈玉梅作为被告周来进的配偶，于2010年11月15日签订共同还款承诺书，承诺对上述债务承担共同还款的责任，故原告也有权要求被告沈玉梅承担共同还款责任。被告周来进、沈玉梅以其向被告鼎盛房地产公司购买的南安市江北大道中段皇家滨城房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告周来进、沈玉梅不履行债务时，原告有权以该房产拍卖所得的价款中优先受偿。被告鼎盛房地产公司的保证期间为自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。合同中的抵押登记应理解为抵押物已办理产权证书并进行相应的抵押登记，抵押权人也已经取得抵押物的他项权利证书。本案中被告周来进、沈玉梅提供的抵押物虽然已经办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故应认定该抵押物还未办理合同中约定的正式抵押登记，合同中约定的解除条件未成就，所以被告鼎盛房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定，合同借款同时存在物的担保和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，即当被告周来进、沈玉梅未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告周来进、沈玉梅以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告鼎盛房地产公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告鼎盛房地产公司提出先就提供的抵押房产实现原告的债权的抗辩缺乏依据，不予采纳。被告鼎盛房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告周来进、沈玉梅追偿。被告周来进、沈玉梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司南安市支行与被告周来进、沈玉梅、南安市鼎盛房地产开发有限公司于2010年11月15日签订的编号为35020520100006457的《个人购房担保借款合同》；
二、被告周来进、沈玉梅应于本判决生效后10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金人民币297500.12元及从2013年11月21日起的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方当事人签订的《个人购房担保借款合同》的约定计算，但应扣除人民币370.94元）；
三、对被告周来进、沈玉梅的上述借款本息，原告中国农业银行股份有限公司南安市支行有权从被告周来进、沈玉梅提供的抵押物（南安市江北大道中段皇家滨城房产）折价、拍卖、变卖所得的价款中优先受偿，或者直接要求被告南安市鼎盛房地产开发有限公司承担连带清偿责任；
四、被告南安市鼎盛房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告周来进、沈玉梅追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5763元，减半收取为2882元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 庄慧虹
二〇一四年六月十九日
书 记 员 林应才
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共同国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。