江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终1146号
上诉人（原审原告）：鲍炜杰，男，1989年5月22日生，，汉族，住无锡市崇安区。
委托代理人：周剑波，江苏庆源律师事务所律师。
委托代理人：戴建慧，江苏庆源律师事务所律师。
被上诉人：刘华，女，1981年4月26日生，，汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：陈波，江苏蘅远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谈寅卿，江苏蘅远律师事务所律师。
上诉人鲍炜杰因与被上诉人刘华合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2015）南民初字第00539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉鲍炜杰上诉请求：撤销一审判决，请求二审法院改判被上诉人刘华赔偿其损失20万元。事实和理由：一审法院认定店面出租人对双方转让店面无异议以及对上诉人经营无影响不符合事实。1.证人张某出庭所作证人证言与判决书记载不符，根据张某陈述，出租人仅对涉案双方转让店铺“有所耳闻”，但出租人“只认刘华”，从未承认转让事实。2.出租人收回租赁房屋并清场时仅通知了刘华而未通知鲍炜杰，说明根本不认可鲍炜杰承租人的地位，该情况同出租人与刘华所签租赁合同中约定不得转租条款相印证。据此，鉴于刘华在与其签订店铺转让协议时隐瞒未经出租人许可这一影响后续经营的重要事项，导致合同涉及房屋转租的部分无效，其在接手商铺后无法实现合同目的。由于双方在订立合同中均有过错，因此，对相应损失应当予以分担。
被上诉人顾玉华辩称：1.出租人并未对转租情况提出异议，且双方签订的转让协议中其已经向鲍炜杰告知了自己并非实际出租人的事实。2.鲍炜杰无法继续承租涉案商铺是因为在经营中存在违规情况，且不能接受出租人提出的新房租。一审已经查明，其已经和房东进行过续租的协调工作，履行了合同约定的配合义务。综上，其不存在缔约过错。也不应承担上诉人所谓的损失。
鲍炜杰向一审法院起诉请求：刘华赔偿其损失49万元。事实和理由：双方在签订小甜谷甜品店（芒果掂）的经营权转让协议时，出让人刘华隐瞒了其与店面出租人的合同内容，其“无条件协助”房屋续租的约定系虚假承诺；在出租人清理店面时未向其作出任何警示和通知，导致财产损失、无法经营的后果。据此，刘华应当承担缔约过失责任，赔偿其所受损失。
一审法院认定：
刘华与新港商业投资管理无锡有限公司（以下简称新港公司）于2011年9月15日签订房屋租赁合同书，约定新港公司将无锡市南长街235-1号一、二层房屋出租与刘华，具体经营甜品，经营品牌为“芒果掂”。租赁期限为三年，自2011年9月15日至2014年9月14日止。经查，刘华利用租赁房屋开设“南长区小甜谷甜品店”，工商登记注册类型为：个体工商户，负责人为刘华。
2013年12月10日，鲍炜杰与刘华签订店面转让协议受让小甜谷甜品店（芒菓掂），并主要约定了下列事项：2013年12月10日经营权转让给鲍炜杰，经营时间即日起至2014年9月14日止，转让费为490000元；鲍炜杰已支付转让定金30000元，余款460000元于2013年12月10日支付100000元，于2014年1月25日前支付360000元；鲍炜杰未按本条约定支付相应款项，刘华有权终止转让，收回经营权，已收定金不予退还；经营时间到期后，刘华承诺无条件协助鲍炜杰和无锡新港古运河企业管理有限公司续约；暂时不变更工商登记，鲍炜杰作为实际经营人和所有人承担经营该店的一切法律后果；鲍炜杰在实际经营期间不得更换店名及经营内容、不得拖欠水电费，否则刘华有权收回经营权；鲍炜杰在经营期间需支付刘华税务费用，刘华需提供税务单据；鲍炜杰与无锡新港古运河企业管理有限公司签署新合约时，需把刘华所支付的租房押金退还；刘华承诺鲍炜杰可使用芒菓掂品牌经营至2015年7月30日，期间不需支付加盟费，但自2013年12月起每月需支付无锡芒菓掂管理费2000元，到期后若鲍炜杰还需代理，刘华承诺无条件协助续约；本协议设立违约金20000元，违约罚则约束本协议项下所有条款，如实际损失超过违约金则按实际损失主张……
合同签订后，鲍炜杰向刘华支付了49万元转让费，并于2013年12月10日开始接手经营。2014年9月，鲍炜杰向一审法院提起诉讼，要求确认双方签订的店面转让协议无效，并返还转让款49万元，后撤回诉讼。
一审中，刘华申请证人张某出庭作证，以证明在新港公司在明知店铺实际经营人发生变更的情况下没有提出异议，鲍炜杰是正常经营的，并未受到影响。在租赁合同到期后，应该是鲍炜杰自己和房东洽谈续租事宜，刘华只负有协助义务。证人张某作证称：其之前在新港公司任职招商营运部经理，负责新港公司与刘华关于南长街235号店铺续约谈判事宜。刘华与新港公司签订了三年的租赁合同，在到期四个月前，就向新港公司提出续约申请，其向刘华表示续约的可能性不大，因为店铺存在违规行为，新港公司的客服也曾发过一些整改通知给店里。新港公司认为即使要续约也要换好一点的品牌。刘华之前转让店铺这件事新港公司是知道的，但因为南长街店铺转让的事情比较普遍，所以新港公司也没有提出解除租赁合同。在租赁合同到期前一直是刘华找张某商谈。到期前，其向刘华发撤场通知单，在租赁合同到期后的一个星期内保安进行了封店，把门锁上了。
经质证，双方对证人陈述的真实性均无异议，但鲍炜杰认为证人证言表明出租方新港公司是不认可所谓的转租转让行为的，并且自始至终不认识鲍炜杰，一直是跟刘华在联系，根据证人的陈述没有续约的原因是经营项目不符合管理方的要求，并且已经把相关的意见告诉了刘华，但是刘华没有告诉鲍炜杰，在合同到期前证人也陈述向刘华发出了撤场通知，刘华也没有告诉鲍炜杰，所有这一切都表明刘华存在过错，导致鲍炜杰签订本案合同的目的无法实现。
刘华则认为根据证人证言，其已经多次和房东进行洽谈，而鲍炜杰从未出过面，甚至在合同终止后也没向出租方主张任何权利，这完全是鲍炜杰怠于行使自己的权利不作为造成的，其不能继续经营并非是因为客观原因造成。
因双方对证人证言的真实性无异议，故一审法院对上述证人证言予以采信。
一审法院认为，缔约过失是指当事人于缔约之际具有过失，从而导致合同不能成立、无效或被撤销，使他方当事人受到损害。对于当事人是否具有过失，应当从当事人在订约时是否存在假借订立合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况或其他违背诚实信用原则的行为。结合本案，根据双方协议的约定，可以确认刘华是将店铺整体转让给鲍炜杰，转让内容包括店铺的经营权、店铺内的资产及房屋租赁权等权利。对于鲍炜杰提出的刘华应承担缔约过失责任的主张：首先出租方并未以刘华转租而提出异议，对鲍炜杰的经营也未造成影响；其次，双方约定刘华无条件协助鲍炜杰续约的内容并非表明租赁协议一定可以得到续展，且根据证人证言亦反映了刘华对续约开展了协助工作，故在订约时，刘华并未有虚假承诺；出租人清场时，刘华作为签约承租人是否向鲍炜杰作出警示和通知，属于合同履行过程中所生争议，并非缔约过失事由。综上，鲍炜杰主张刘华存在缔约过失之过错，缺乏事实依据，法院不予采信，并依照《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，判决驳回了鲍炜杰的诉讼请求。一审案件受理费8650元，由鲍炜杰负担。
二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法订立的合同对当事人具有法律效力。本案中，上诉人鲍炜杰提出被上诉人刘华作为出让人在整体出让商铺时未经所承租房屋的出租人许可，违反了其与出租人签订房屋租赁协议中不得擅自转租的约定，故属部分无效。对于该上诉理由，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条明确规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，出租人是否同意承租人转租并非是确定承租人与次承租人转租合同效力的必要条件，对于合同效力与是否可以继续履行的问题，应当进一步考察出租人是否在合理期间内提出异议并提出相关权利主张。本案商铺转让确实涉及到被上诉人刘华将承租房屋擅自转租给上诉人鲍炜杰的合同内容，但由于出租人并未在涉案当事人订立商铺转让协议之后就承租房屋提出不得转租的权利主张，故一审法院据此认定上诉人与被上诉人所签订的合同合法有效，并无不当。双方在商铺转让合同中约定刘华无条件协助鲍炜杰与房屋出租人进行续约，而根据证人证言，刘华对续约开展了协助工作，系由于鲍炜杰经营问题及出租人招商引资计划调整所致，故并无证据表明双方订约时刘华存在虚假承诺诱使鲍炜杰作出错误意思表示的行为。关于出租人清场时刘华是否向鲍炜杰履行了合同附随的通知义务，因属合同履行争议非缔约过失事由，故一审法院未予审查亦无不当。
综上，一审法院认定事实及适用法律均无不当，所作判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人鲍炜杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘华明
审 判 员 刘晓伟
代理审判员 宁尚成
二〇一七年六月十四日
书 记 员 范 洁