广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1302民初10698号
原告：广东方直物业管理服务有限公司，地址：广东省惠州市江北东江二路二号富力丽港中心16层04号。
法定代表人：姚象。
委托代理人：林卫宁，女，汉族，1987年5月8日出生，该公司职员。
委托代理人：骆丽军，男，汉族，1984年1月11日出生，该公司职员。
被告：梁勇军，男，汉族，1976年01月21日出生，地址：惠州市惠城区。
被告：江珍珍，女，汉族，1989年04月12日出生，地址：惠州市惠城区。
原告广东方直物业管理服务有限公司与被告梁勇军、江珍珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧阳琳适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广东方直物业管理服务有限公司的委托代理人林卫宁、骆丽军到庭参加诉讼，被告梁勇军、江珍珍经本院邮寄送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告广东方直物业管理服务有限公司起诉称，被告系原告所管理的方直星耀国际花园的业主。被告于2015年4月3日与开发商惠州市浩华房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得方直星耀国际花园3号楼31层02房（以下称“该物业”），建筑面积93.77㎡。后开发商与原告签订了《方直.星耀国际花园前期物业服务合同》（以下称“物业合同”）。根据物业合同第五条之约定，物业管理费按建筑面积2.30元/㎡的标准缴纳；原告于2017年2月21日发布物业费调整公告，告知被告自公告发布之日起物业费调整为1.65元/㎡，2016年1月1日至公告发布之日收取的物业费按1.65元/㎡加水电公摊重新计算，超出部分转为预缴费用。依据《商品房买卖合同》补充协议，物业服务费用计费日期自通知收楼时间期限届满之日起计，即2016年1月1日起计；依据物业合同，物业服务费应按月缴纳，被告应在每月8日前缴纳当月物业服务费；公共水电公摊费用以原告每月公示数额为准。被告逾期付款的，根据业主手册约定，每日按累计欠款金额（包括物业管理费用、水电费及公摊等费用）的千分之一的标准向原告支付违约金。原告依约为被告提供了物业管理服务，但自2016年1月起，被告并未依约向原告缴纳物业管理费、公摊水电费等费用，经原告多次对其书面及上门催缴后，被告仍拒不支付。自2016年1月至2017年9月，被告共欠物业服务费用3，249.13元、公摊水电费555.13元，截止至2017年9月21日应支付违约金暂计为1,205.75元，合计5,010.01元。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的商品房买卖合同及物业合同的约定，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，现原告向贵院提起诉讼：1、请求判令被告向原告支付2016年1月至2017年9月期间的物业服务费用3,249.13元。2、请求判令被告向原告支付2016年2月至2017年9月期间的公摊水电费555.13元。3、请求判令被告向原告支付违约金1,205.75元（自应缴物业服务费用、公摊水电费之日起，暂计至2017年9月21日，直至缴清全部费用之日止）。以上费用共计5,010.01元。4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告梁勇军、江珍珍未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
本院查明的案件事实
经审理查明，被告与惠州市浩华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议约定，被告购买惠州市浩华房地产开发有限公司开发建设的位于惠州市惠城区三环南路25号方直星耀国际花园3号楼31层02号房（建筑面积93.77平方米，以下简称“涉案房屋”），房屋交付时间为2015年12月31日前；出卖人有权委托对该小区提供前期物业服务的物业管理公司办理收楼手续，买受人予以认可，买受人应当在出卖人通知的收楼时间内办理收楼手续，逾期不收楼的，视为买受人已对该房屋验收合格且该房屋已将交付买受人，买受人自通知收楼时间届满之日起开始交纳物业管理费；买受人同意所购物业委托广东方直物业管理服务有限公司负责物业管理，物业管理的具体内容按《方直星耀国际花园业主手册》及国家相关规定执行。2015年12月25日，惠州市浩华房地产开发有限公司在报纸上刊登《方直星耀国际入伙公告》，原告也于2015年12月份向两被告邮寄了书面入伙通知书。两被告至今未办理收楼手续，亦未缴纳物业费。
2014年6月20日，原告与惠州市浩华房地产开发有限公司签订《方直.星耀国际花园前期物业服务合同》约定原告为惠州市浩华房地产开发有限公司开发的涉案小区提供物业服务，高层住宅2.3元每月每平方米。《方直星耀国际花园业主手册》中前期物业管理服务协议约定业主或物业使用人应于每月8日前履行缴纳当月物业管理费的义务，逾期之日起每天按累计应缴未缴总额的千分之一的标准给付违约金。2017年2月21日，原告发出《关于星耀国际小区物业服务费调整为1.65元/平方米（不含水电公摊）的公告》，涉案小区自2016年1月1日起即按上述标准收取。
自2016年1月1日至2017年9月30日止，两被告拖欠物业费3249.13元（1.65元/平方米×93.77平方米×21个月），拖欠公摊水电费555.13元。
上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《方直星耀国际入伙公告》、《方直.星耀国际花园前期物业服务合同》、《方直星耀国际花园业主手册》、公告等及当事人陈述在案佐证，可以认定。
裁决理由和结果
本院认为，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业应当依约提供服务，业主亦应依据约定和《物业管理条例》第四十二条的规定缴交物业服务费用。本案中，两被告与惠州市浩华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定两被告认可惠州市浩华房地产开发有限公司委托原告广东方直物业管理服务有限公司对被告购买的涉案房产提供前期物业服务。现惠州市浩华房地产开发有限公司已经发出入伙公告，两被告应在合同约定的期间内办理收楼手续，逾期未办理收楼手续，视为两被告已经收楼。两被告所有的涉案房屋已经接受了原告广东方直物业管理服务有限公司的物业服务，应及时足额缴交物业服务费，两被告应自2016年1月1日起缴纳物业管理费。两被告至2017年9月止仍拖欠物业服务费3249.13元（1.65元/平方米×93.77平方米×21个月），公摊水电费555.13元。其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。所以，原告广东方直物业管理服务有限公司要求两被告支付物业服务费及水电费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。虽然《前期物业管理服务协议》第十一条明确约定，未能按时足额交纳费用，从逾期之日起按逾期每天千分之一给付违约金，但是，物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决，且该滞纳金的标准明显过高，故根据本案案情，该违约金的标准宜按每月物业服务费的2%计算，且不超过每月物业服务费。两被告未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响本案的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告梁勇军、江珍珍应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东方直物业管理服务有限公司支付2016年1月至2017年9月的物业服务费3249.13元及违约金（滞纳金）（每月物业服务费的违约金自第二个月的1日起按每月物业服务费的2%计至每月的物业服务费清偿之日止；每月的违约金不超过每月的物业服务费）；
二、被告梁勇军、江珍珍应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东方直物业管理服务有限公司支付2016年1月至2017年9月的公摊水电费555.13元；
三、驳回原告广东方直物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费25元（已经减半收取，原告已预交25元），由被告梁勇军、江珍珍负担。当事人应缴纳的诉讼费应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 员 欧阳琳
二〇一七年十一月三十日
法官助理 罗国保
书 记 员 张立斌