山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终860号
上诉人（原审原告、反诉被告）：济南东成西就餐饮娱乐有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王正义，经理。
委托诉讼代理人：党明德，济南历下东关法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：刘永娇，济南历下东关法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东通信服务公司，住所地济南市。
法定代表人：张轩，总经理。
委托诉讼代理人：张蕾，山东德衡（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周华，山东德衡（济南）律师事务所律师。
上诉人济南东成西就餐饮娱乐有限公司（以下简称东成西就公司）因与被上诉人山东通信服务公司（以下简称通信服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2016)鲁Ol02民初4852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
东成西就公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由通信服务公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，判决不公。一、关于租赁面积，一审法院以“通信服务公司提交的平面测绘图证实在面积为574.46平方米的房屋南侧有一处房屋（未有房产证）”就认定该处未有房产证的房屋为除房产证以外多出的房屋面积。这一认定，显然是错误的。对于该处房屋是否存在及该房屋的面积。一审法院仅以通信服务公司提交的平面测绘图就认定该处没有房产证的房屋就是多出的155平方米的房屋，显属不公。二、一审法院应按4080.81平方米判决东成西就公司支付占用使用费。东成西就公司与通信服务公司签订的《房屋租赁合同》，都是通信服务公司提供的，合同中的房屋面积也没有经过双方的测量确认，而是通信服务公司自己写上的。另外，在庭审中，根据通信服务公司提交的房产手续中记载的房屋面积4080.81平方米为准。故涉案房屋的实际面积应以4080.81平方米为准。三、关于第一项判决中，一审法院没有明确要求东成西就公司返还的房屋实际面积，与通信服务公司的诉讼请求不符。
通信服务公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一审法院根据双方签订的租赁合同所记载的房屋租赁面积确定房屋占有使用费用有法律依据及事实依据。首先，两份房屋租赁合同系双方自愿签订，符合法律规定，具有法律效力。4236平方米的房屋租赁面积已经经过双方租赁合同的确认，通信服务公司有权依据租赁合同确定的面积要求东成西就公司支付租赁期满后继续占用房屋的房屋占有使用费用。其次，一审法院认定东成西就公司按照4236平方米的建筑面积支付房屋占有使用费用有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋以及未经批准建设的临时建筑，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在通信服务公司出租的房屋中有4080.81平方米的房屋有房产证，有151.19平方米的房屋没有房产证，但对于没有房产证的部分，东成西就公司仍需依法向通信服务公司支付房屋占有使用费用。
东成西就公司向一审法院起诉请求：请求依法判令通信服务公司向东成西就公司补偿增建的经营性附属建筑物价值200万元。
通信服务公司向一审法院起诉请求：一、判令东成西就公司向通信服务公司返还房屋；二、判令东成西就公司向通信服务公司支付合同到期后至2016年9月30日的房屋占有使用费1193493元，并继续支付2016年10月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（2016年10月1日至2016年12月31日期间按照170499元∕月计算，2017年1月1日之后的按照178971元∕月计算）；三、判令东成西就公司拆除扩建建筑物、将房屋恢复原状，如东成西就公司拒不拆除扩建建筑物并恢复原状，由东成西就公司承担扩建建筑物、恢复原状的费用；四、判令东成西就公司向通信服务公司支付违约金828767.12元（自2016年2月1日起暂计算至2016年9月30日止，按照每日3424.65元计算），并继续支付自2016年10月1日至房屋实际返还之日止的违约金（按每日3424.65元计算）；五、东成西就公司向通信服务公司赔偿律师费99000元。
一审法院认定事实：山东瑞德物业管理有限公司（以下简称瑞德公司、甲方）与东成西就公司（乙方）签订《房屋租赁合同》两份，约定瑞德公司将位于济南市千佛山东路2号北院1栋房屋（面积合计约为740平方米）、南侧院落及房屋（面积合计约为3496平方米）出租给东成西就公司，租赁期限自2006年2月1日至2016年1月31日，北院1栋房屋租金每年为15万元整，南侧院落及房屋租金（含物业费）第一年至第三年为每年65万元，第四年为75万元，第五年为85万元，第六年为95万元，第七年至第九年每年增加5万元，第十年为110万元。两份合同第四条第三款均约定：“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先承租权，但租赁协议另行商定”。两份合同第七条第三款均约定：“乙方改变承租院落、房屋的结构；装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。”两份合同第十条第三款、第四款均约定：“房屋租赁期满后，乙方应将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。”两份合同第十二条第四款均约定：“4、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付本租赁年度日租金1倍的违约金，并承担因逾期归还给甲方造成的直接损失。”
2006年7月1日，经山东省工商行政管理局核准，瑞德公司将企业名称变更为山东中移物业管理有限公司。之后，山东中移物业管理有限公司、东成西就公司与通信服务公司签订《合同签约主体变更协议》一份，约定山东中移物业管理有限公司与东成西就公司签订的《房屋租赁合同》，因山东中移物业管理有限公司企业内部调整，甲方山东中移物业管理有限公司变更为通信服务公司。合同其他各项条款不变。
在租赁合同约定的租赁期间，东成西就公司已按约向通信服务公司支付租金。合同期满后，东成西就公司未将租赁房屋返还给通信服务公司。
东成西就公司主张其在承租涉案房屋及院落期间，曾对房屋进行加建、改建、装修。为证实其主张，东成西就公司提交山东同诚房地产评估咨询有限公司出具的房产分户图一宗，并提供其在千佛山东路2号投资建设明细一份，该明细载明东成西就公司自2006年至2013年底共花费近3000万元进行增建、改建、装修。对此，通信服务公司不予认可，并主张东成西就公司在对房屋加建、改建、装修前未经其同意。本案审理过程中，东成西就公司与通信服务公司未能对加建、改建的房屋范围达成一致意见。
2014年7月29日、2015年10月26日，通信服务公司分别向东成西就公司发函两份，告知东成西就公司双方签订的《房屋租赁合同》将于2016年1月31日到期，到期后通信服务公司将收回自用，不再续租。东成西就公司称该两份函其未收到。2016年1月5日，东成西就公司向通信服务公司发出《关于千佛山东路2号延续经营的函》一份，要求房屋租赁到期后，继续延续经营。2016年2月5日，东成西就公司再次向通信服务公司发出《关于千佛山东路2号延长经营时间的函》，申请：一、延续经营五年；二、延续经营时间免房屋租赁费。2016年3月3日，通信服务公司向东成西就公司发出《关于收回租赁到期房产的复函》，载明：通信服务公司已收到东成西就公司于2016年2月5日发出的《关于千佛山东路2号延长经营时间的函》，该函中所提出的各项要求，经公司研究决定，一律不予接受。同时要求东成西就公司于2016年3月20日将千佛山东路2号院内的房产腾出。
2016年5月27日，通信服务公司委托山东辰静律师事务所向东成西就公司发送律师函，要求东成西就公司返还房屋。2016年5月31日，通信服务公司再次向东成西就公司发函通知其租赁期满后将不再续租，并要求东成西就公司于收到函告7日内将涉案房产腾出。东成西就公司称该两份函件其已收到。
本案审理过程中，一审法院根据通信服务公司申请，委托山东嘉和土地房地产评估经纪有限公司就位于千佛山东路2号院落内4236㎡房屋2016年1月31日至2017年12月31日（23个月）的租金价格进行了鉴定。2017年6月12日，山东嘉和土地房地产评估经纪有限公司作出房地产评估报告一份，评估结果为：2016年1月31日至12月31日租金单价为483元/年/㎡,租金总价为1875489元；2017年1月1日至12月31日租金单价为507元/年/㎡，租金总价为2147652元。因该鉴定，通信服务公司预交鉴定费6万元。对该鉴定结论，东成西就公司提出异议，主张根据通信服务公司提供的租赁房屋房产证的记载，租赁房屋面积共计4080.81平方米，故鉴定结论中的房屋面积4236平方米与事实不符。对此，通信服务公司主张在双方合同约定的租赁房屋中，除了有房产证的房屋外，还有部分没有房产证的房屋，故租赁房屋面积共计4236平方米是经过双方当事人认可的。为证实其主张，通信服务公司提交在房管局备案的涉案院落的平面图一份，据此主张面积为574.46平方米的房屋南侧有一处房屋，是没有产权证的。该平面图记载的测绘时间为2001年4月。
2017年8月30日，东成西就公司申请撤回本诉的起诉。
一审法院认为，东成西就公司申请撤回本诉的起诉，符合法律规定，一审法院予以准许。根据东成西就公司与通信服务公司签订的《房屋租赁合同》第四条的约定，涉案房屋租赁期共十年，自2006年2月1日至2016年1月31日止。租赁期满后，通信服务公司有权收回出租房屋，东成西就公司应如期返还。通信服务公司在合同期满后，分别于2016年5月27日、2016年5月31日发函通知东成西就公司要求收回租赁房屋，东成西就公司认可该两份函件其已收到，故东成西就公司应当将承租房屋返还给通信服务公司。对于通信服务公司要求东成西就公司支付合同到期后到实际返还房屋之日的房屋占有使用费的诉讼请求，如前所述，在合同期满后，通信服务公司已明确向东成西就公司表示不再续租，在此情况下，东成西就公司仍然继续占有使用涉案房屋，理应向东成西就公司支付房屋占有使用费。对于合同期满后的房屋占有使用费的计算标准，根据山东嘉和土地房地产评估经纪有限公司的鉴定结论，2016年1月31日至12月31日的租金单价为483元/年/㎡,2017年1月1日至12月31日租金单价为507元/年/㎡。对该鉴定结论，东成西就公司虽然提出异议，但未提交足以推翻该鉴定结论的证据，故对该鉴定结论一审法院予以认定。关于租赁面积，根据通信服务公司提交的涉案院落2001年4月的平面测绘图，可以证实在面积为574.46平方米的房屋南侧确有一处房屋，但已办理产权证的房屋中不含有该处房屋。结合东成西就公司在长达十年的租赁期间中均未对《房屋租赁合同》约定的租赁房屋面积提出异议的事实，一审法院认定东成西就公司承租的房屋面积应以合同约定的4236平方米为准。据此计算，2016年2月1日至2016年12月31日期间的占有使用费为1872694元（483元/年/㎡÷366天×4236㎡×335天）；2017年1月1日至房屋实际返还之日的占有使用费按照2147652元/年计算。
对通信服务公司要求东成西就公司拆除扩建建筑物、将房屋恢复原状，或支付拆除费用的诉讼请求，因双方未能就改建、扩建建筑物的范围达成一致，拆除费用无法鉴定；通信服务公司亦未提交证据证明涉案房屋交付给东成西就公司时的状况，故其要求拆除建筑物、恢复原状或支付拆除费用的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。
对通信服务公司要求东成西就公司按照同期租金的一倍支付违约金的诉讼请求，因东成西就公司占有使用涉案房屋期间给通信服务公司造成的损失即为房屋租金损失，如前所述，一审法院已支持通信服务公司要求东成西就公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，而通信服务公司未提交证据证明除房屋租金损失外其因东成西就公司的逾期腾房行为所造成的其他损失数额，故其主张的违约金过分高于实际损失，且东成西就公司提出请求法院对违约金进行调整的请求，故一审法院酌定东成西就公司按照应付房屋占有使用费的同期银行贷款利率向通信服务公司支付违约金。因双方未对房屋占有使用费的支付时间作出明确约定，一审法院酌定参照原合同约定的租金支付时间，即每半年提前支付租金，各期租金应于每年的7月25日、1月25日前支付。据此计算，东成西就公司应于2016年1月25日前支付2016年2月1日至2016年7月31日期间的房屋占有使用费1017404元，应于2016年7月25日前支付2016年8月1日至2017年1月31日期间的房屋占有使用费1037693元，应于2017年1月25日前支付2017年2月1日至2017年7月31日期间的房屋占有使用费1065000元。
对通信服务公司要求东成西就公司支付律师代理费的诉讼请求，因双方在合同中未对该费用的承担作出明确约定，且该费用并非因东成西就公司的违约行为所必然产生的损失，故对通信服务公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、东成西就公司于判决生效之日起十日内将位于济南市千佛山东路2号北院1栋房屋、南侧院落及房屋返还给通信服务公司；二、东成西就公司于判决生效之日起十日内向通信服务公司支付2016年2月1日至2016年12月31日期间的房屋占有使用费1872694元；三、东成西就公司于判决生效之日起十日内向通信服务公司支付2017年1月1日至房屋实际返还之日的占有使用费（按照2147652元/年计算）；四、东成西就公司于判决生效之日起十日内向通信服务公司支付违约金（以1017404元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年1月26日起计算至判决生效之日止；以1037693元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年7月26日起计算至判决生效之日止；以1065000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年1月26日起计算至本判决生效之日止）；五、驳回通信服务公司的其他反诉请求。
二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，关于租赁面积，根据双方陈述及各自提供的房产登记、房屋平面图等证据，通信服务公司出租的房屋有多幢，双方在租赁合同中约定的租赁面积合计约为4236平方米，与该面积对应的原有房屋合同中未记载，据此，双方约定的租赁面积实际并不准确，当时双方也未办理交接手续，现通信服务公司主张东成西就公司租赁面积中有部分无证房屋，证据不足，本院不予采信。本院认定东成西就公司所租赁通信服务公司的房屋面积为4080.81平方米。东成西就公司应按该面积向通信服务公司返还所租赁的房屋。东成西就公司应承担的占有使用费及违约金以4080.81平方米为准予以计算。具体为：2016年2月1日至2016年12月31日期间的占有使用费为1804085.96元（483元/年/㎡÷366天×4080.81㎡×335天）；2017年1月1日至房屋实际返还之日的占有使用费按照2068970.67元/年计算。东成西就公司应于2016年1月25日前支付2016年2月1日至2016年7月31日期间的房屋占有使用费980130.28元，应于2016年7月25日前支付2016年8月1日至2017年1月31日期间的房屋占有使用费999676.48元，应于2017年1月25日前支付2017年2月1日至2017年7月31日期间的房屋占有使用费1025982.71元。
综上所述，东成西就公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院(2016)鲁Ol02民初4852号民事判决第一项、第五项及案件受理费的负担；
二、变更济南市历下区人民法院(2016)鲁Ol02民初4852号民事判决第二项为“济南东成西就餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向山东通信服务公司支付2016年2月1日至2016年12月31日期间的房屋占有使用费1804085.96元”；
三、变更济南市历下区人民法院(2016)鲁Ol02民初4852号民事判决第三项为“济南东成西就餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向山东通信服务公司支付2017年1月1日至房屋实际返还之日的占有使用费（按照2068970.67元/年计算）；
四、变更济南市历下区人民法院(2016)鲁Ol02民初4852号民事判决第四项为“济南东成西就餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向山东通信服务公司支付违约金（以980130.28元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年1月26日起计算至判决生效之日止；以999676.48元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年7月26日起计算至判决生效之日止；以1025982.71元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年1月26日起计算至判决生效之日止）。
二审案件受理费3500元，由被上诉人山东通信服务公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年四月二十四日
书记员 曹 鸿