吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉民再3号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：王德林，男，汉族，1960年6月9日出生，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：王振华，九台市城区服务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：吉林省先锋投资有限公司。住所：吉林省长春市朝阳区电台街**号***室。法定代表人：沈帅，该公司董事长。委托诉讼代理人：狄宝君，吉林新锐律师事务所律师。一审第三人：李英杰，男，汉族，1964年4月12日出生，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：由龙运，吉林德勋律师事务所律师。一审第三人：长春市百兴综合商场有限公司。住所：吉林省长春市南关区。法定代表人：郝辉，该公司经理。再审申请人王德林因与被申请人吉林省先锋投资有限公司(简称先锋公司)、一审第三人李英杰、一审第三人长春市百兴综合商场有限公司（简称百兴商场）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2015）长民一终字第87号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月28日作出（2015）吉民申字第1922号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王德林、被申请人先锋公司的委托代理人狄宝君、李英杰的委托代理人由龙运、百兴商场的法定代表人郝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王德林再审申请称：原审认定事实错误，适用法律错误。1.案涉房屋的产权人是吉林省电力实业公司，先锋公司没有取得产权人的认可，租赁合同无效。2.租赁房屋存在私改乱建情况，部分房屋属于违章建筑，应当认定租赁合同无效。3.王德林签订合同目的是经营茶叶，但先锋公司拒不提供房屋的产权证明，给王德林造成巨大经济损失。故请求撤销原审判决，依法改判。先锋公司辩称：原审判决正确，请求维持原判。李英杰述称：原审判决正确，请求维持原判。百兴商场述称：原审判决正确，请求维持原判。先锋公司向一审法院起诉请求：2014年7月17日，先锋公司起诉至一审法院，以王德林拒付租金为由，要求判令解除其与王德林于2012年10月30日签订的《房屋出租协议书》；判令王德林立即从租赁房屋解民小区1-3栋一楼门市房迁出；判令王德林支付2012年11月14日至2014年7月14日期间的租金11.67万元；判令王德林支付2014年7月14日至迁出之日的租金（按照每年10万元租金计算）；案件受理费由王德林承担。王德林向一审法院反诉请求：王德林与先锋公司于2012年10月30日签订《房屋出租协议书》，合同签订后王德林向先锋公司支付租金5万元。对租赁房屋进行装潢，装潢费用18万元，准备开业经营，但先锋公司不能提供房屋产权证明，导致王德林不能办理工商登记，不能开业经营，王德林多次要求先锋公司提供证明，但先锋公司却于2014年7月10日起诉王德林给付租金、解除合同，庭审中王德林发现先锋公司并不是该房屋产权人，是租赁第三人李英杰的房屋，而李英杰是租赁百兴商场的房屋，以此确认先锋公司出租房屋是违法无效行为，应当承担违法出租的过错责任，返还房屋租金，承担给王德林造成的经济损失。故提起反诉，请求确认王德林与先锋公司的《房屋出租协议书》无效，判令先锋公司返还租金5万元，赔偿装修费损失18万元，承担反诉费用。一审法院认定事实：2011年12月26日，先锋公司的法定代表人沈帅与李英杰签订一份《租房协议书》，约定李英杰将位于长春市南关区解放大路与民康路交汇处解民1-3栋的一楼门市房(解放大路721号)租给沈帅，租期自2012年2月1日至2014年2月1日。2012年10月30日，先锋公司与王德林签订一份《房屋出租协议》，约定先锋公司将上述房屋出租给王德林，租期为2012年11月14日至2015年3月1日，年租金10万元，分两次收取。当日，先锋公司收取王德林上半年租金5万元。上述房屋系李英杰从百兴商场承租而来。2013年12月15日，李英杰与百兴商场续签房屋租赁合同，约定房屋租期为一年，自2013年12月15日至2014年12月15日。李英杰对先锋公司将上述房屋超租期转租给王德林的行为表示认可。一审法院认为：先锋公司、王德林签订的《房屋出租协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，且已实际履行，先锋公司将房屋转租给王德林的行为应在得到李英杰的认可后方为有效，而李英杰将房屋转租给先锋公司的行为同样应在得到出租人百兴商场的认可后方为有效。现李英杰对先锋公司将房屋转租给王德林的行为（含超期转租部分）予以认可，百兴商场对李英杰转租房屋行为不予认可，但其不能提供自知道或者应当知道李英杰转租的合理期限内提出异议的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，结合本案具体情况，考虑到维护房屋租赁市场交易秩序，故应当认定先锋公司、王德林于2012年10月30日签署的《房屋出租协议书》有效，双方均应按约履行各自义务。现王德林逾期拒不交纳租金已构成根本违约，先锋公司要求解除双方租赁协议、要求王德林从涉案房屋迁出并支付欠付租金符合法律规定，应予支持，但欠付的租金计算应为自2013年5月14日至2014年7月14日租金11.67万元，剩余计算应为自2014年7月14日至判决生效之日止按年租金人民币10万元计算。关于王德林反诉主张的先锋公司违法出租、合同无效及要求返还租金一节，因转租行为得到李英杰认可，故该主张不成立。关于王德林反诉主张因先锋公司没有按照约定出示产权证明，致使王德林无法办理营业执照，要求赔偿装修损失一节，因王德林没有提供相关证据证明向先锋公司索要过房屋使用证明，且按照王德林主张向先锋公司索要房屋使用证明未果，但在长达一年多的时间里，王德林本身亦不作为，未向先锋公司明示解除或者终止该租赁合同，而是放任并继续占有使用该房屋，其主张缺少证据支持，故王德林的反诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除先锋公司、王德林于2012年10月30日签署的《房屋出租协议书》；二、王德林于本判决生效后立即从位于长春市南关区解放大路与民康路交汇解民1-3栋一楼门市房(解放大路721号)迁出；三、王德林于本判决生效后立即向先锋公司支付自2013年5月14日至2014年7月14日期间的房屋租金人民币11.67万；四、王德林于本判决生效后立即向先锋公司支付自2014年7月14日至判决生效之日止的房屋租金（按年租金人民币10万元计算）；五、驳回先锋公司其他诉讼请求；六、驳回王德林的诉讼请求。案件受理费4551元、反诉费2375元，由王德林负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王德林不服一审判决，上诉请求：1.一审判决认定《房屋出租协议书》有效是错误的。由于先锋公司及李英杰、百兴商场在一审辩论终结前均不能提供涉诉房屋产权证或者规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定王德林与先锋公司签订的房屋租赁合同无效；2.先锋公司利用合同欺诈，应当承担赔偿责任。首先，根据王德林与先锋公司签订的合同第一条和第九条约定，先锋公司应当保证涉诉房屋不出现合法纠纷，并应当向王德林提供办理营业执照的相关材料。但先锋公司在装修房屋后申请工商登记时，先锋公司不给王德林提供营业场所使用证明、产权证等资料，给王德林造成了巨大经济损失；其次，因先锋公司一直不提供房屋产权证明及相关材料，导致王德林不能使用房屋，造成茶叶积压变质，损失近30万元，先锋公司应当赔偿王德林的损失；3.一审判决适用法律错误。本案应当适用物权法第九条、合同法第52条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由先锋公司承担。二审法院认定事实：1.涉诉房屋产权登记人为吉林省电力实业公司，该公司系吉林省电力有限公司的下属企业。吉林省电力实业公司于1994年1月5日取得的涉诉房屋产权证，证号为：长房权字2509**号，总建筑面积为：461.94平方米，用途为：营业用房。2009年6月22日，吉林省电力有限公司下发《关于明确吉林省电力有限公司物业分公司房屋资产管理职责的通知》（吉电人力[2009]549号），授权其下属企业吉林省电力有限公司物业分公司统一管理本部及部分所属单位的房屋资产（包括吉林省电力实业公司的涉诉房屋）。百兴商场系吉林省电力有限公司物业分公司为管理该部分房屋资产而专门设立的公司。2009年10月，百兴商场按照吉林省电力有限公司物业分公司的授权与李英杰签订了涉诉房屋租赁合同，该合同租期届满后，双方又于2013年12月15日续签了房屋租赁合同，租期截止到2014年12月15日；2.二审中，王德林提供了一份国家工商行政管理总局于2009年4月27日下发的《关于印发和的通知》（工商企字[2009]83号），该文件规定：自有房产的“企业住所证明”应当提交产权证复印件，租赁房屋应提交租赁协议复印件及出租方的房屋产权证复印件；3.王德林主张其承租涉诉房屋后一直未开业经营，原因是先锋公司拒绝向其提供涉诉房屋产权证复印件，导致其无法办理工商登记手续，但先锋公司对王德林的主张不予认可；4.王德林二审自认涉诉房屋一直由其占有并存放物品；5.王德林主张先锋公司赔偿其装修损失，但其并未向一审法院申请鉴定，其所提供的装修损失18万元的证据只有案外人李建民（自述系涉诉房屋装修施工人）出具的一份《说明》。二审法院认为：涉诉房屋系拥有合法产权登记的房屋，百兴商场在产权登记人的授权下将涉诉房屋出租给李英杰符合法律规定，李英杰将涉诉房屋转租先锋公司虽然未经百兴商场书面同意，但百兴商场一直未提出任何异议，表明百兴商场已经默认李英杰的转租行为，李英杰虽然提出其曾经对先锋公司转租房屋给王德林的行为不予认可，但后期亦明确表示追认先锋公司的转租行为，因此应当认定百兴商场与李英杰、李英杰与先锋公司及先锋公司与王德林之间的租赁合同均为有效合同，故王德林主张上述租赁合同无效缺乏事实和法律依据，不予支持。王德林在与先锋公司签订租赁合同后，仅向先锋公司支付了半年租金（5万元），但却长期占有使用该房屋至今，王德林构成合同违约，并且因该合同约定的租赁期限早已届满，王德林应当向先锋公司返还房屋并支付拖欠的房屋租金及占有使用费用，故一审判决王德林迁出房屋、向先锋公司支付租金和房屋占用费并无不当。王德林主张先锋公司拒绝向其提供涉诉房屋产权证明，导致其无法办理工商登记手续、无法经营，因此其有权拒付租金，并有权追究先锋公司的违约责任。因涉诉房屋具备合法产权证明，而王德林虽然主张先锋公司拒绝提供房屋产权证明，但却未能提供任何证据证明，况且如果因先锋公司拒绝提供产权证明导致王德林无法经营使用该房屋，其应当及时向先锋公司主张解除合同和赔偿损失，但王德林不但在先锋公司起诉前的长达一年多时间里从未向先锋公司主张过任何权利，而且在先锋公司起诉后，直至租赁合同到期，其仍然占有使用该房屋，明显有违常理，故王德林以先锋公司不提供产权证明违约为由拒付租金、拒绝交返房屋并要求先锋公司返还已付5万元租金、赔偿18万元装修损失缺乏事实和法律依据，不予支持。二审法院判决：一审判决认定事实清楚，适用法律适当，王德林的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7251.00元，由王德林负担。再审审理中王德林申请证人宋树军出庭，证明因李英杰、沈帅不能提供办理营业执照的证件导致茶馆无法正常开业，当时王德林向李英杰、沈帅主张权利，李英杰自认在出租过程中有过错，承诺补偿损失。先锋公司质证认为：证人在原审未出庭，再审允许其出庭违反法定程序。证人当庭表示不认识先锋公司的法定代表人沈帅，却在书面证言中提到沈帅的名字，存在伪证嫌疑。李英杰质证认为：同意先锋公司的质证意见，另外证人陈述的李英杰找王德林做工作劝他不要起诉一事与事实不符。李英杰不同意沈帅将房屋转租，知道沈帅将房屋转租给王德林时租期已经快到了，想赶紧把房子收回来。证人的证言证明他去给王德林说请，但无法证明李英杰知道沈帅的转租行为。百兴商场质证认为：将房屋出租给李英杰时不存在无法办理营业执照的情况，房屋已于2015年5月8日收回，并出租给案外人。对王德林提供的证人的证据效力的问题，本院评判如下：王德林在原一审、二审审理过程中未申请证人出庭，现申请证人出庭已超出法定举证期限，且证人宋树军在庭审中表述不认识先锋公司的法定代表人，而在原二审提交的书面证言中却提到了沈帅的名字，其证明的事实明显存疑。再次，证人的当庭陈述只能说明曾经找王德林说和，却无法直接证明王德林向先锋公司要求出示房屋使用证明等文件，及先锋公司未能提供的事实。故对证人证言本院不予采信。本院再审认为：虽然双方在《房屋出租协议》第一条第9款载明，王德林在初期办理营业执照、经营及年审过程中，政府或相关部门要求出示房屋使用证明时，先锋公司应及时给予提供。但依据现有证据无法查明王德林曾经向先锋公司要求出示房屋使用证明等相关文件，继而也无法认定王德林所主张的先锋公司违约的事实，故其应当依约履行交付租金的义务。对于王德林所主张的损失，据现有事实无法认定先锋公司对其装修损失存在过错，且其所提供的证据无法证明其损失的数额，故无法认定先锋公司应当承担赔偿责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，王德林对其主张提供的证据无法达到高度盖然性的标准，对其再审主张本院不予支持。综上所述，王德林的再审请求无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持吉林省长春市中级人民法院（2015）长民一终字第87号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  虞大江代理审判员  宋雨洛代理审判员  许家娟二〇一六年八月十八日书 记 员  冯红红