上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1734号
原告张荣良，男，1958年1月9日出生，汉族，住上海市。
委托代理人焦春伟、于超，上海远业律师事务所律师。
被告上海大众汽车有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人陈虹，董事长。
委托代理人黄弘。
委托代理人朱艳，北京大成（上海）律师事务所律师。
第三人董廷霞，女，1959年4月25日出生，汉族，户籍所在地上海市。
第三人上海新佳房屋置换有限公司，住所地上海市。
法定代表人丁建国。
原告张荣良与被告上海大众汽车有限公司及第三人董廷霞、上海新佳房屋置换有限公司（以下简称新佳房屋置换公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张荣良及其委托代理人焦春伟、被告上海大众汽车有限公司的委托代理人黄弘、朱艳到庭参加诉讼。第三人董廷霞、新佳房屋置换公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张荣良诉称，被告为系争上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。2001年10月，被告与第三人董廷霞就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《房地产买卖合同》），约定将系争房屋出售给董廷霞，转让价款为人民币133900元（以下币种均为人民币），被告于2001年10月31日前腾出房屋交付董廷霞，双方按国家及本市的有关规定缴纳税、费。签约后董廷霞支付了部分款项。同年10月16日，第三人新佳房屋置换公司代表董廷霞与原告签订《住房转让协议书》，约定将系争房屋以14万元的价格转让给原告，该款中包括住房转让中一切费用及税收，董廷霞也在该协议书上签字确认，原告据此向董廷霞及新佳房屋置换公司支付房款120400元，后因联系不到董廷霞，致无法支付剩余房款。2001年11月9日，原告经被告同意办理了系争房屋入户手续，自此居住该房至今。因被告称董廷霞未付清房屋全款，故原、被告签订了《关于协商解决铜川路XXX弄XXX号XXX室房洽谈纪要》（以下简称《洽谈纪要》），约定原告向被告支付董廷霞欠付的房款23500元，被告将系争房屋产权直接过户给原告。原告按约向被告支付了上述款项，被告却未配合原告办理产权过户手续。2011年8月30日，原、被告签订《协议书》，约定原告再支付被告16500元，被告配合原告将系争房屋产权过户至原告名下。原告按约履行付款义务后，被告至今未将系争房屋产权过户至原告名下，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告协助原告将系争房屋产权过户至原告名下，税费按照法律规定由原、被告各自承担；2、本案受理费由被告承担。
被告上海大众汽车有限公司辩称，被告与董廷霞就系争房屋签有《房地产买卖合同》，董廷霞向被告支付了购房款93900元。由于董廷霞未全额支付房款，故双方未办理房屋产权过户手续。原告确与第三人签订《住房转让协议书》，但原、被告之间无直接房屋买卖合同关系。原告与第三人瞒着被告办理了系争房屋入住手续。之后，原告因无法办理产权过户手续，找到被告委托管理系争房屋的单位上海桑塔纳房地产发展有限公司（原上海桑塔纳房地产开发经营公司，以下简称桑塔纳公司），桑塔纳公司考虑到原告他处无房居住而未让原告搬走。基于原告在系争房屋内居住及董廷霞去向不明的事实，原、被告协商妥善解决纠纷，双方据此签订《洽谈纪要》等相关协议。《洽谈纪要》载明，由董廷霞所在公司，即第三人新佳房屋置换公司法定代表人丁建国出具函件，先行解除被告与董廷霞买卖合同关系，被告再与原告签合同。由于丁建国未出具函件，致上述约定内容未能办理。据此，即便原告两次向桑塔纳公司交纳了共计4万元的款项，也不意味着原、被告间房屋买卖关系成立。综上，由于被告与董廷霞签订的《房地产买卖合同》并未解除，原、被告与董廷霞三方之间并未就房屋买卖关系转让达成一致意见，原告未取得房屋产权的责任不是被告造成，故被告不同意原告的诉讼请求。
第三人董廷霞未到庭答辩。
第三人上海新佳房屋置换有限公司未到庭答辩。
经审理查明，被告为系争上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋（建筑面积59.21平方米）产权人。
2001年10月，被告与第三人董廷霞就系争房屋签订《房地产买卖合同》，约定将系争房屋出售给董廷霞，转让价款为133900元，被告于2001年10月31日前腾出房屋交付董廷霞，双方按国家及本市的有关规定缴纳税、费。签约后，董廷霞支付房款93900元。
2001年10月16日，第三人新佳房屋置换公司作为甲方、原告作为乙方，签订《住房转让协议书》，董廷霞也在甲方处签字。协议书约定：总价款合计14万元整（另付：有线费、建筑垃圾、维修基金）、（包括该住房转让中的一切费用及税收）；该住房转让前的空关费、房租等费用由甲方结清，转让结束后发生与住房有关的一切费用，由乙方负责；该住房属产权房；该住房于2001年11月5日交付乙方使用；本协议经双方签字后生效，乙方同时应向甲方交纳定金1万元；付款方式：1、2001年9月5日付110400元整，余款19600元办好进户付给甲方；2、如有特殊原因不能办理手续，甲方应将房款全部退回；本协议生效后，双方不得违约。如一方违约，违约方应向被违约方赔偿违约金5000元；本协议经甲、乙双方签字盖章后即生效。手续办妥后本协议自动终止。协议书签订当日，原告支付1万元。2001年10月15日，原告支付110400元，共计120400元。第三人新佳房屋置换公司均向原告出具了收款收据。
2001年11月9日，原告至物业公司办理系争房屋入户手续，自此居住该房至今。
2002年6月，在被告委托管理单位桑塔纳公司办公地，被告方工作人员吴文谊、案外人上海真光房地产经纪有限公司王敏、原告张荣良签订《洽谈纪要》，主要内容为：“关于董廷霞在2001年向上海大众购买铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋事宜，董在未付清房款的情况下瞒着上海大众私自为张荣良办理了入户手续，造成张荣良为上述房屋实际居住人的事实。董现负案在逃，给上海大众售房工作带来了麻烦，造成房款不到位和实际居住人付了房款不能办理产权过户的后遗症。现经上述各方多次商榷，就解决以上问题达成一致。在征得董廷霞所在公司领导、新佳房屋置换公司丁建国同意的情况下，由丁建国出具关于董廷霞购买上述房屋的情况说明，致函上海大众，从而使上海大众可据此终止、废除原与董廷霞的购房合同，重新与张荣良签订新的房屋购买合同。洽谈确定：1、张荣良应付所缺的购房款，计23500元整，由张荣良付给上海大众，上海大众向张荣良出具收据；2、董廷霞原付张荣良的10000元违约金，由张荣良转付给王敏，王敏向张荣良出具收据（以防董廷霞今后向张荣良结算此款，张所持王敏收据让董廷霞向王敏结算）；3、王敏因与董廷霞共事期间的业务经济往来，表示愿意承担董廷霞所欠上海大众的购房余款计6368.80元；4、由上海大众致公函给上述房屋所在物业上海安业物业发展有限公司，向其说明情况，并出具上海大众给张荣良的入户通知书、合同书，准其入户。原上海大众与董廷霞所签合同由上海大众收回，请安业物业公司将原由董廷霞所付房屋空关费收据复印后加盖公章交上海大众作为付款依据，由上海大众承担此费用”。该《洽谈纪要》签订后，张荣良支付23500元整，桑塔纳公司向张荣良出具了收据。
2011年8月30日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《协议书》，该《协议书》上未加盖被告公章，但有被告原工作人员赖文签名。双方经协商达成如下协议：1、乙方承担此次房产交易而可能导致的一切风险；2、乙方支付甲方交易铜川路XXX弄XXX号XXX室住房未收到款项计16500元；3、各自承担此次铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋过户交易费及税费等；4、本协议的生效以上述房产交易完成为前提条件。次日，原告支付16500元，桑塔纳公司出具了收据。
2014年7月28日，原告以系争房屋产权过户手续至今未予办理为由向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
审理中，原告提供原、被告于2011年8月30日签订的《协议书》，经质证，被告对其真实性无异议，表示该《协议书》仅是双方达成的房屋买卖意向，并非正式买卖合同，且双方约定“本协议的生效以上述房产交易完成为前提条件”，原告要承担因交易可能产生的一切风险，故该《协议书》是附条件的。之后，因系争房屋市场价格未能通过税务部门审核，属于条件未成就，因而该《协议书》并未生效。另外，即便双方有意以合同价133900元的价格办理产权过户手续，因该价格明显低于市场价，属于无效约定，故合同亦为无效。原告对此不予认可，表示该《协议书》就是房屋买卖协议或房屋买卖合同，而非意向，因其中对房款的支付、税费等都有明确约定，且原告依据《协议书》约定向被告支付了房屋尾款16500元，被告亦收讫并出具收据。
被告提供《房地产估价报告》一份，证明被告于2011年9月曾委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋的市场价格进行评估。经评估，该房于2011年9月7日这一估价时点的市场价为120万。据此，因双方须按照120万元的价格进行交易，最终导致双方签订的《协议书》无法履行。经质证，原告对该估价报告的真实性无异议，但认为被告应当先履行交易过户的义务，双方再按照国家规定交税。对此，被告表示，原告向第三人新佳房屋置换公司支付了大部分的房款，而桑塔纳公司仅收取4万元房款，原告不能因向被告支付了4万元，即要求被告将价值120万的系争房屋转让给原告，且承担巨额税费。
本院认为，被告与第三人董廷霞就系争房屋签订《房地产买卖合同》，约定将系争房屋以133900元的价格出售给董廷霞后，收到董廷霞支付的房款93900元。原告与第三人新佳房屋置换公司、董廷霞签订《住房转让协议书》后，共计向第三人支付房款120400元。嗣后，原告办理了系争房屋入户手续，并自此居住该房至今。期间，因第三人去向不明，原、被告就系争房屋买卖事宜多次协商，并签订《洽谈纪要》、《协议书》，被告分别于2002年6月、2011年8月收取原告支付的房款共计40000元。从《洽谈纪要》、《协议书》内容分析，结合原告购房后长期居住系争房屋及被告收取原告房款的事实，被告确系明知董廷霞去向不明后与原告达成了合意，并同意与原告进行产权变动的登记，然仅因承担税费过巨而搁置。由于依法纳税是公民、法人应尽的义务，因此，尽管系争房屋市场价格上涨，但原、被告仍应按照约定全面履行自己的义务。现原告要求被告协助原告将系争房屋产权过户至原告名下，税费按照法律规定由原、被告各自承担的诉请，未违反法律规定，本院应予支持。第三人董廷霞、新佳房屋置换公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对原告的诉请放弃全部答辩权利，不影响本院依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
被告上海大众汽车有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告张荣良办理上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记手续，产权人登记为原告张荣良，相关税、费依据国家规定各自承担。
本案受理费人民币18300元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 陶 虹
人民陪审员 洪云娣
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 汉 静
附：相关法律条文
附：（2014）普民四（民）初字第1734号案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。