辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0522民初240号原告：桓仁峻航物业有限公司，住所地辽宁省本溪市桓仁满族自治县。法定代表人：张宝顺，系该公司总经理。委托诉讼代理人：荣丽萍，系辽宁兴桓律师事务所律师。被告：张冲，男，住辽宁省桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：张连为（系被告张冲叔叔），男，住辽宁省桓仁满族自治县。桓仁峻航物业有限公司（以下简称峻航物业公司）与张冲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告峻航物业公司委托诉讼代理人荣丽萍，被告张冲的委托诉讼代理人张连为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告峻航物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判定被告立即支付物业费4813元；2、判定被告按照每日3‰支付逾期缴纳物业费的滞纳金5198元（2016年6月1日至2017年6月1日）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与丽水三区、四区业主委员会于2016年1月30日签订《物业管理委托合同》，于2016年3月1日签订了《丽水佳源物业管理补充协议》，接手了丽水佳源三区、四区的物业管理服务。原告接手后发现丽水三区、四区是弃管小区，多年无人管理，基础设施损坏严重，无保洁、无保安、无监控，即投入二百余万元对小区进行改造，重新铺设了小区路面，安装了监控设备、白钢安全磁力安全门、路灯，购置了垃圾桶，对淤塞的化粪池、下水管道进行清理疏通，定期保洁，定期保安巡逻，丽水三区、四区的面貌焕然一新。广大业主对原告的服务给予了好评，80％的业主已经缴纳物业费，但仍有少部分业主拒绝缴纳物业费，其行为不仅侵害了原告的合法权益，也侵害了已缴纳物业费的业主利益。被告作为丽水四区6号楼6号门市的业主，负有缴纳物业费的义务。该门市房面积为348.36平方米，现被告已拖欠2016年度物业费4813元，及产生逾期缴纳物业费的滞纳金5198元。原告索要无果后，现依法提起诉讼，望支持原告的诉请。被告张冲辩称，作为中华人民共和国公民，我遵守法律，作为业主，我服从业主委员会的管理及履行应尽的业务，为了拥有一个良好的居住生活环境，也支持业主委员会选聘一个良好的物业公司提供物业服务，并及时缴纳相关费用。但今天作为被告，我有以下几点异议需要向法庭陈述并申辩：一、原告诉讼依据的《物业管理委托合同》及《丽水佳源物业管理补充协议》中的甲方丽水三、四区业主委员会是怎么选举产生的？成立于那一年？是第几届？业主委员会名单和基本情况？根据住建部274号关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知，作为业主，本人有权请求法庭要求丽水四区业主委员会公开业主大会成立和业主委员会选举情况、管理规约、业主大会议事规则等相关资料，以此判定本届业主委员会能否合法代表业主（包括本人）的合法权益。因为本人购房至今从未参加过业主大会活动，也未接到过任何书面通知，例如根据《桓仁县城镇住宅小区物业管理办法》第十二条规定，每年至少召开一次业主大会，作为业主本人从未接到过任何通知，所以我质疑业主委员会是否履行了自己的职责；二、合同期限有问题。根据住建部2009年12月发布的关于印发《业主大会和业主委员会知道规则》的通知第三十二条，业主委员会实行任期制，每届任期不超过5年，但是该届业主委员会与原告签订的物业合同期限为10年，因此该届业主委员会与原告签订的合同期限超出其管理权限，业主委员会的这种做法侵害了业主的合法权益，要求法院判定合同无效；三、根据《丽水佳源物业管理补充协议》第一款规定，物业负责工作一项中包括公共管道的疏通，但在2017年10月25日，我门市内厕所便池返粪水，饭店经营者找到物业公司，被告知房屋内所有管道都不是公共部分，应由个人承担，并且他们负责联系了一个与物业公司签合同承包下水管道等活的叫陈荣茂的人，陈荣茂到现场看了说疏通不了。把主下水管道换成地上的明管，共计花费2500元由我个人承担。但是根据建住房1998213号文件第三条规定，共用部分包括建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水管道。我认为原告未按合同履行物业服务；四、原告诉讼标的额依据不清、甚至错误，原告诉讼请求的物业管理费为2508.19元（2016年6月1日到2017年6月1日），那么2508.19元÷348.36㎡（房屋面积）=7.2元/㎡与合同内容不符，故原告诉讼第一项不合理，请求法庭要求原告当庭解释计算方式及依据。另外原告律师于2016年11月30日发函要求本人缴纳物业管理费4180.32元，而我个人计算一下物业签订合同为2016年1月30日，当时第三条规定，收费标准为0.6元每平方米每日，而补充协议签订日为2016年3月1日至2016年11月30日止仅为9个月，所以我认为原告律师要求支付的418.32元的物业费属于依据不足，计算不清，在此情形下，谁也不能稀里糊涂交钱，更不能存在滞纳金一说，在此请求法庭驳回原告诉求第二项即滞纳金。五、如果该届业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》及《丽水佳源物业管理补充协议》合法有效，根据补充协议规定，三、四区门市房物业费每平米1元计算，按年收取，我认为我每年应缴纳物业费348.36元。经审理查明，被告张冲购买了丽水佳园四区6号楼6号门市房（桓仁镇向阳街06组8幢0单元6号），建筑面积为348.36平方米。2016年1月30日，向阳社区丽水佳园三区及四区业主委员会（甲方）代表全体业主将本小区物业管理服务承包给原告峻航物业公司（乙方），双方签订合同书一份，与本案有关的内容为甲方所管辖区域的全体业主有义务按时缴纳各项物业费用，乙方负责小区内的安全保卫、绿地管理，公共设施、设备的维护，物业费收缴等全部工作（详见服务承诺）。承包期限为十年，从2016年2月25日至2026年2月26日。2016年3月1日，双方又签订《丽水佳源物业管理补充协议》一份和《物业服务承诺》一份，双方约定门市房物业费每平方米1元，按年度收取，在每年的3月1日开始预收本年度的物业费，每年的6月1日之前不缴纳本年度物业费的逾期开始按每日3‰支付滞纳金。《物业服务承诺》约定服务范围包括：1、制定物业服务计划，收集整理与物业有关的各种资料、档案；2、小区内花草树木的养护与管理；3、小区内道路小修及经验修护与管理；4、化粪池、污水井清理；5、停车位管理（业主报案后，协助调取监控录像，车损自负）；6、小区内路灯的维修与更换；7、楼道内保洁；8、垃圾清理及外运；9、门岗服务及保安院内巡逻；10、监控设备安装、养护与维修；11、业主装修管理；12、冬季除运雪；13、免费为业主疏通下水主管道；14、业主室内的一切财物及房屋质量问题，不再物业服务范围内。原告峻航物业公司自2016年3月1日开始依约为被告张冲所居住的小区提供物业服务至今。从2016年3月1日至2017年3月1日止，被告张冲未交纳物业费。现原告峻航物业公司诉至本院，要求被告张冲立即支付物业费4813元，并支付物业费滞纳金5198元（2016年6月1日至2017年6月1日止）。上述事实，有原告峻航物业公司陈述、被告张冲答辩、合同书、丽水佳源物业管理补充协议、物业服务承诺等证据在卷佐证，经本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为：（一）被告张冲系向阳社区丽水佳园四区业主。原告峻航物业公司与丽水佳园四区业主委员会签订的《物业管理合同》及《丽水佳源物业管理补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同是业主委员会为维护小区业主在物业管理中的权益而签订，该合同对本小区业主具有约束力；（二）原告峻航物业公司按照合同约定履行了对楼房公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化等义务，被告张冲应按照《物业管理合同》及《丽水佳源物业管理补充协议》约定履行交纳物业费的义务。现被告张冲不缴纳物业费的行为违反约定，因此，本院对原告峻航物业公司要求被告张冲缴纳物业费及滞纳金的诉讼请求予以支持。原告张冲所有的门市房面积为348.36平方米，年物业费应为4180.32元，滞纳金应为3386.06元（从2016年6月1日计算至2017年3月1日止，以全年物业费作基数，按日3‰计算270日）；（三）被告张冲提出其从来没有参加过业主大会，业主委员会何时选举产生、业主委员会名单、业主大会议事规则等其并不知晓。业主委员会每届任期5年，签订承包期限为10年的物业管理合同，超出管理权限，合同无效。其门市房内厕所便池返水，物业公司不给疏通，原告骏航物业公司未按合同履行物业服务。物业费计算方式有误，其门市房物业费应为348.36元，不存在缴纳滞纳金的问题等诸多原因拒绝缴纳物业费的答辩意见。对物业合同问题，因原告峻航物业公司为丽水佳园小区提供物业管理服务，被告张冲作为该小区业主，已接受原告峻航物业公司提供的物业管理服务至今，双方形成事实上的物业服务合同关系；被告张冲对物业服务不满而拒绝缴纳物业费，但原告峻航物业公司作为物业管理公司系基于全体业主的委托，与被告张冲并非普通的一对一合同关系，而是原告峻航物业公司与全体业主的合同关系，原告峻航物业公司收取的物业费系用于丽水佳园小区的维护保养、维护小区正常、持续运行的所必须的费用，被告张冲拖欠物业费的行为不仅违约而且损害了丽水佳园小区全体业主的共同利益，故对被告张冲的答辩意见，本院不予采纳；关于被告张冲提出门市房内厕所便池返水，物业公司不给疏通一节，因室内厕所疏通不在原告骏航物业公司服务范围内，故对被告张冲的该答辩意见，本院不予采纳；关于被告张冲提出物业费计算方式有误，其物业费为348.36元（348.36平方米×1元×1年）的答辩意见，因《物业管理合同》第三条约定物业费收费标准”按2016年桓物价0.6元/平方米/月收费”，《丽水佳源物业管理补充协议》第一条表述”三区、四区门市房物业费每平方米1元计算，按年收取”，应解释为”门市房物业费1元/平方米/月收费，按年收取”，即被告张冲所有的门市房年物业费应为4180.32元（348.36平方米×1元×12个月）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告张冲于本判决生效后立即给付原告桓仁峻航物业有限公司物业服务费4180.32元及滞纳金3386.06元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告桓仁峻航物业有限公司预交），由被告张冲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  姜 帆审 判 员  鲁晓玲人民陪审员  付方阳二〇一八年一月二十六日书 记 员  李菲菲附：本案所适用的法律条文。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。