江西省上饶市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣11执复24号
申请复议人（被执行人）婺源国际大酒店有限公司，住所地江西省上饶市婺源县紫阳镇文博路。
法定代表人吴华斌，系该公司董事长。
申请执行人詹进茂，男，汉族，1959年11月23日出生，住江西省上饶市婺源县。
被执行人吴华斌，男，汉族，1955年10月21日出生，住江西省上饶市婺源县。
被执行人江西强勇置业有限公司，住所地江西省上饶市婺源县紫阳镇文博路。
法定代表人吴华斌，系该公司董事长。
婺源国际大酒店有限公司（下称“婺源酒店”）因不服婺源县人民法院（下称“婺源法院”）作出的（2017）赣1130执异13号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
詹进茂与婺源酒店、江西强勇置业有限公司（下称“强勇公司”）、吴华斌民间借贷纠纷一案，经本院一审作出(2016)赣11民初36号民事判决书、江西省高级人民法院二审作出（2016）赣民终613号民事判决书，判决吴华斌向詹进茂归还借款2000万元本息，婺源酒店、强勇公司对借款本息承担连带清偿责任。上述判决生效后，詹进茂向本院申请强制执行。2017年2月17日，本院作出（2017）赣11执14号执行裁定将本案指定婺源法院执行。2017年8月11日，婺源法院作出（2017）赣1130执136号执行裁定，裁定拍卖强勇公司名下证号为婺国用（2013）3、61、62号土地使用权。2017年8月14日，婺源县城乡规划局回函婺源法院，函件载明“经对比江西强勇置业有限公司位于文博路东侧100亩土地与婺源县国际大酒店有限公司的土地范围，两地块存在部分土地重合，为避免你院拍卖处置该土地产生矛盾和土地纠纷，现我局对该地块范围进行了部分调整（见附图），土地面积和其他规划指标均不变，请你院按照调整后的土地范围进行公告拍卖，土地成交后函告国土部门按照调整后的范围办理土地变更登记手续。”2017年8月21日，婺源法院发布上述土地拍卖公告，公告载明上述三宗土地抵押债权共计9792万元本金与利息，拍卖起拍价为10500万元。
2017年9月5日，婺源酒店向婺源法院提出执行异议，认为婺源法院裁定拍卖的强勇公司名下土地使用权与婺源酒店土地使用权有重合，存在权属争议，在未明确之前不应当拍卖，否则就侵犯婺源酒店的财产权，引起新的法律纠纷。婺源县城乡规划局不能仅凭回函解决土地重合、权属争议的问题，婺源法院也不应据此继续拍卖造成不可逆转的损害后果，故婺源法院应依法中止执行、停止拍卖，待有关事项明确之后再行拍卖适格财产。
婺源法院经审查认为，婺源酒店与强勇公司同为本案被执行人，都具有履行还款的义务，拟拍卖的土地使用权不论是属于婺源酒店还是强勇公司，均不影响案件执行，且相关行政机关已提供了解决方案，故婺源酒店异议理由不能成立，遂作出（2017）赣1130执异13号执行裁定，裁定驳回婺源酒店异议请求。
婺源酒店向本院复议称，请求本院依法撤销婺源法院（2017）赣1130执异13号执行裁定，裁定异议申请由本院审查处理，另请求本院直接裁定中止执行、停止拍卖强勇公司名下证号为婺国用（2013）3、61、62号土地使用权。主要事实与理由：一、婺源法院（2017）赣1130执异13号执行裁定程序违法，应予撤销。婺源法院作为本案被指定执行的下级法院，申请人对执行标的和执行行为提出异议，应当由原执行法院即本院审查处理，且本案应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。另婺源法院执行异议审查未举行听证程序，不合乎规定和情理；二、婺源法院（2017）赣1130执异13号执行裁定所作认定没有法律依据，实体上适用法律错误，应予撤销。在婺源酒店与强勇公司之间土地有重合、权属有争议已经由相关行政部门明确的情况下，婺源法院以坚持“外观化”判断标准支持本案继续执行没有法律依据，违反有关物权法的相关规定。而婺源法院（2017）赣1130执异13号执行裁定认为婺源酒店与强勇公司同为本案被执行人，二者之间土地使用权权属争议均不影响案件执行，该认定逻辑上不能成立，同时裁定认为“更何况相关行政机关已提供解决方案”，本案执行不能建立在有关行政机关的“解决方案”上，尤其是违法的“解决方案”。另，基于本案拟拍卖的三宗土地使用权涉及抵押债务、土地增值税等负担，即使拍卖成交后扣除前述债务与费用亦无法偿还詹进茂债务，婺源酒店同意以名下财产拍卖处置以清偿债务，法院应从保障债权人利益角度采取前述执行措施。
詹进茂答辩称，婺源法院（2017）赣1130执异13号执行裁定程序合法正当，拟拍卖的土地使用权无论属于婺源酒店还是强勇公司，均不影响案件执行，且婺源县城乡规划局已经明确对重合地块进行了调整，只要拍卖成交后，根据婺源县人民政府对该类问题的处理惯例，法院以函告形式通知国土部门按照调整后的范围办理土地变更登记手续即可。
本院对婺源法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据当事人的复议申请与答辩意见，本案争议焦点为本案应否中止执行、停止拍卖。具体分析如下：
一、土地作为不动产，实行严格登记制度，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。被执行人未按照执行通知履行生效法律文书确定的义务，执行法院有权依法拍卖处分登记在被执行人名下的土地使用权。法律规定取得土地使用权应当进行登记，根据《中华共和国土地管理法》第五条第二款、《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第三条的规定，确认土地权属系土地行政主管部门法定职权，其他机关均不得行使该管理职权。《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的由人民政府处理。本案中，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，执行法院依法查封、登记在被执行人强勇置业名下土地使用权，并无不当。婺源酒店提出与强勇公司部分相邻土地存在重合，实系土地使用权存在争议，应由土地行政主管部门先行进行认定和处理，明确强勇置业名下土地使用权的范围。婺源县城乡规划局并非法律法规规定行使土地管理职能机关，执行法院依据婺源县城乡规划局的函件确认内容采取执行措施不符合法律规定。另，婺源法院认为不论土地使用权属于何人，均不影响案件执行，该理由亦不能成立，应予纠正。执行法院对土地使用权进行实体处理前，应当按照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条的规定，向国土资源部门查询该土地权属，故婺源法院裁定拍卖登记在被执行人名下土地使用权符合法律规定，因婺源酒店提出法院拟拍卖处分的强勇置业名下土地与其部分相邻土地存在重合，婺源法院可以函询国土资源部门取得其确认意见或处理结果，并据此采取相应的执行措施。
二、婺源酒店主张本案执行异议审查应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，由本院负责审查处理，该主张不符合法律规定，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定系针对案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，本案中婺源酒店并不符合该情形。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条的规定，执行案件被指定执行后，当事人、利害关系人对受指定的执行法院的执行行为提出异议的，应当由受指定执行法院审查，故婺源法院依法审查本案执行异议符合法律规定。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条的规定，执行法院对执行异议和复议案件原则上实行书面审查，执行法院根据案件具体情况决定是否需要听证，婺源法院未举行听证，并无不当。另，关于婺源酒店认为本案存在无益拍卖情形，应由执行法院按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条的规定依法办理。
综上所述，婺源法院依法裁定拍卖登记在强勇置业名下土地使用权符合法律规定。被执行人提出部分相邻土地重合，婺源法院可以在实体处分前函询国土资源部门予以确认，并以其确认意见或处理结果为据依法进行处置。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回婺源县国际大酒店有限公司的复议申请。
本裁送达后即发生法律效力。
审判长 吴根发
审判员 周富华
审判员 涂巍林
二〇一七年十一月十日
书记员 吴华俐