湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂西陵民初字第01363号
原告（反诉被告）向星民，男，汉族。
委托代理人杨方、卢永军，湖北西陵律师事务所律师。
被告（反诉原告）宜昌华祥商业管理有限公司，住宜昌市体育场北路169号。
法定代表人王文忠，公司董事长。
委托代理人杜橙、钱启萌，湖北民基律师事务所律师。
原告向星民与被告宜昌华祥商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法由审判员周云适用简易程序，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。被告宜昌华祥商业管理有限公司当庭提出反诉，本院依法合并审理。原、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向星民诉称，原、被告于2011年4月5日签订《协议书》，约定被告受湖北省华祥投资发展有限公司委托，将位于华祥商业中心7号楼2层215号商铺租赁给原告经营使用。合同签订后，原告按被告要求对租赁商铺进行了统一装修。2012年初，由于被告在招商过程中未达到广告宣传的招商率80%及国际品牌入驻的效果，整个商业街至今未能如期开业，被告未履行招商率不足80%不收取任何费用的承诺，故导致合同目的根本无法实现，造成原告利益受损。现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的《商铺租赁合同》，2、判令被告赔偿原告装修费79.65万元，3、由被告承担本案诉讼费。
被告宜昌华祥商业管理有限公司辩称，被告不存在违约行为，原告所述的宣传资料是商铺销售主体针对市场销售的宣传，与本案租赁合同没有关联性，经营过程中的商业风险不应由被告承担。
被告（反诉原告）宜昌华祥商业管理有限公司提出反诉称，2011年10月3日，向星民与宜昌华祥商业管理有限公司签订了《商铺租赁合同》，约定向星民承租宜昌华祥商业管理有限公司位于华祥中心商业街7号楼2层B701号铺位用于经营欧雅软装商品，租赁期限自2011年11月18日起至2014年11月17日止，场地租金、市场管理费、商业管理费、物业管理费、公共区域公摊水、电、气资源费按季度结算。合同签订后，宜昌华祥商业管理有限公司如约提供了租赁物，但向星民多次拖欠相关费用，至今已累计达1442318.4元，严重损害了宜昌华祥商业管理有限公司的相关权益，现要求法院判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》，2、判令向星民腾退商铺交还给宜昌华祥商业管理有限公司，并按每月59111元支付自反诉之日起至实际腾退之日的场地占用费。3、判令向星民向宜昌华祥商业管理有限公司支付租金和其他费用合计1442318元。4、判令向星民向宜昌华祥商业管理有限公司支付违约金25669元。5、由向星民承担反诉诉讼费及律师代理费39400元。
原告（反诉被告）向星民辩称，被告宜昌华祥商业管理有限公司无权收取场地租金、物业管理费、市场管理费、商业管理费、以及水电气能源费，且原告向星民并未违约，对被告反诉中提出的支付违约金、律师费、诉讼费的要求不予认可。
经审理查明，2010年年底，宜昌华祥商业管理有限公司与万兰芳、陈小青等商铺产权人签订了《商铺委托经营管理合同》，约定由宜昌华祥商业管理有限公司经营管理万兰芳、陈小青等人名下的商铺。万兰芳、陈小青等人拥有商铺的所有权，而宜昌华祥商业管理有限公司拥有该商铺的管理权，有权与商铺租户单独签订租赁合同，行使经营管理权。
2011年年初，宜昌华祥商业管理有限公司在报纸、网络平台上宣传华祥商业中心相关商铺，进行招商引资。
2011年4月5日，经营欧雅布艺软装生意的向星民与宜昌华祥商业管理有限公司签订了《协议书》，约定承租商铺进场经营。《协议书》约定：一、向星民在7日内到宜昌华祥商业管理有限公司办理场地确认手续。二、向星民向宜昌华祥商业管理有限公司缴纳定金3万元。三、宜昌华祥商业中心工程具备进场装修前，再办理正式场地租赁协议，并交清相关费用。《协议书》签订后，向星民经营的欧雅布艺进场装修，2011年10月18日，向星民与他人签订了《装修合同》，对商铺进行统一装修，装修材料按照宜昌华祥商业管理有限公司指定选用，装修费总额885000元，向星民已支付给装修方796500元。
2011年10月3日，华祥商业管理有限公司和向星民签订了正式文本《商铺租赁合同》，合同约定：一、宜昌华祥商业管理有限公司受宜昌华祥商业中心商业街7号楼2层B701号铺位合法产权人的委托，对该商铺进行经营管理，并将该商铺出租给向星民。二、租赁商铺面积788.15平米，向星民承租该商铺用于经营软装类商品，经营品牌为欧雅，租赁期限为三年，自2011年11月18日至2014年11月17日止。三、自合同签订之日至2011年11月17日止，为向星民装修期，向星民无需缴纳商铺租金、物业管理费、市场管理费及商业管理费，但须缴纳装修期间的水电等能源费及损耗。四、向星民自承租日起享有免租期，每交三个月租金、免三个月租金，免租期最长不超过9个月。五、向星民保证在2011年11月18日或之前开业经营。六、向星民每月缴纳场地租金13元／月／平米、市场管理费26元／月／平米、商业管理费26元／月／平米、物业管理费5元／月／平米、公共区域之公摊能源费5元／月／平米，上述费用均以现金结算，按季度结算。七、签订合同时，向星民向华祥商业管理有限公司缴纳保证金31526元。八、若向星民未按时足额缴纳各项费用，则应向华祥商业管理有限公司支付迟延款项金额的千分之五／日迟延履行违约金。若向星民迟延缴纳拖欠费用超过15日的，华祥商业管理有限公司有权单方面解除合同，并要求向星民赔偿因追索债务产生的差旅费、诉讼费、律师费等。九、若华祥商业管理有限公司违约导致合同解除的，向星民已缴纳的保证金应予以退回，同时向星民有权要求华祥商业管理有限公司赔偿相当于合同未履行期间内的租金和费用总额的损失。十、若向星民违约导致合同解除的，向星民已缴纳的保证金不予退回，华祥商业管理有限公司有权要求向星民补足免租期间的租金费用，并赔偿合同未履行期间的租金费用损失。
《商铺租赁合同》签订后，宜昌华祥商业管理有限公司依约提供了商铺，向星民开始承租商铺进行经营活动。向星民前期《协议书》中缴纳的3万元定金转为《商铺租赁合同》中的保证金。经营前期，双方未发生争议，后因经营困难，双方产生矛盾，向星民拖欠租金及相关费用。截止2014年9月30日，向星民共拖欠租金245903元、市场管理费491806元、商业管理费491806元、物业管理费130046元、公摊水电费82757元，累计欠缴1442318元。另外，宜昌华祥商业管理有限公司在诉讼中支出律师代理费39400元。
上述事实，有《商铺委托经营管理合同》、《协议书》、《装修合同》、装修材料使用标准、收据、报刊宣传资料、《商铺租赁合同》、湖北民基律师事务所《委托代理合同》、缴费通知书、发票、回执单、银行进账单、欠费明细表、及原、被告当庭陈述等证据在卷作证，事实清楚，足以认定。
本院认为，向星民与宜昌华祥商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。宜昌华祥商业管理有限公司依约出租了该商铺并提出了管理，向星民应依约缴纳租金等各项费用。
一、关于宜昌华祥商业管理有限公司是否构成违约，应否赔偿装修损失的问题。
（一）宜昌华祥商业管理有限公司与向星民签订租赁合同，前者的义务在于提供商铺，进行必要的公共管理，《商铺租赁合同》中没有招商承诺、品牌入驻等约定。
（二）从实际履行方面看，宜昌华祥商业管理有限公司依约提供了商铺，进行了相关服务，向星民未提供证据证明宜昌华祥商业管理有限公司未履行义务。
（三）向星民诉称宜昌华祥商业管理有限公司未履行招商率达80%的承诺构成违约，因招商率达80%这一承诺系媒体广告宣传，而广告宣传系要约邀请，招商率80%也未在《商铺租赁合同》中约定，且商业经营有风险，宜昌华祥商业管理有限公司仅仅是商铺的出租房，不应承担经营中亏损盈利风险。
因此，宜昌华祥商业管理有限公司不构成违约，向星民诉称要求宜昌华祥商业管理有限公司赔偿装修损失的请求，本院不予支持。
二、关于向星民是否构成违约，合同应否解除的问题
（一）《商铺租赁合同》约定场地租金、市场管理费、商业管理费、物业管理费、能源损耗费均须按时缴纳，但向星民自2012年1月开始即拖欠相关费用，已构成违约。按照《商铺租赁合同》第12.4.2条规定“迟延支付租金、费用、能源费、损耗费、保证金等任意项应付款项超过15日的”，宜昌华祥商业管理有限公司有权单方解除合同，因此向星民已构成违约，《商铺租赁合同》应予解除。
（二）《商铺租赁合同》第2.1条规定“本合同租期3年，自2011年11月18日至2014年11月17日止”，故该合同期限已到，合同应予解除。
（三）按照《商铺租赁合同》第10.3条规定，合同解除后，向星民应及时腾退商铺，华祥商业管理有限公司反诉中要求向星民按每月59111元支付场地占用费，因《商铺租赁合同》未约定逾期腾退时应缴纳场地占用费的具体金额，本院从公平角度考虑，比照租金标准，酌情支持13元／月／平米的场地占用费。
三、关于向星民应支付的租金费用、违约金等金额问题
（一）《商铺租赁合同》约定了场地租金13元／月／平米、市场管理费26元／月／平米、商业管理费26元／月／平米、物业管理费5元／月／平米、公共区域之公摊能源费5元／月／平米，向星民辩称宜昌华祥商业管理有限公司无权收取物业管理费、市场管理费、商业管理费、水电气能源费，该辩称理由不成立，本院不予采纳，故向星民应支付拖欠的租金等费用合计1442318元。
（二）向星民辩称商铺面积只有590平米，经审查，该面积为向星民装修商铺时测算的面积，系扣除公摊后的实际使用面积，而双方在《商铺租赁合同》中约定的商铺租赁面积为788.15平米，故计算租金应以合同中约定的788.15平米为准。
（三）宜昌华祥商业管理有限公司反诉要求向星民支付自2014年6月20日至2014年10月14日违约金25669元，该金额未超过拖欠费用的30%，符合法律规定，本院予以支持。宜昌华祥商业管理有限公司反诉要求向星民按照中国人民银行同期贷款利率计算2014年10月15日至全部清偿之日的违约金，该计算方式符合法律规定，本院亦予以支持。
（四）按照《商铺租赁合同》第8.2条的规定，宜昌华祥商业管理有限公司有权要求向星民承担为追索产生的诉讼费、律师费，因此向星民应承担本案反诉诉讼费9223元、律师代理费39400元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除向星民与宜昌华祥商业管理有限公司于2011年10月3日签订的《商铺租赁合同》。
二、驳回向星民要求宜昌华祥商业管理有限公司赔偿装修费用796500元的诉讼请求。
三、向星民应于本判决生效后一个月内，腾退华祥商业中心街7号楼2层B701号铺位，将铺位返还给宜昌华祥商业管理有限公司。若逾期腾退，则按13元／月／平米的标准向宜昌华祥商业管理有限公司支付场地占用费，直至实际腾退之日止。
四、向星民应于本判决生效后一个月内，向宜昌华祥商业管理有限公司支付拖欠的场地租金、物业管理费等各项费用1442318元、违约金25669元、律师代理费39400元，上述金额合计1507387元。
五、向星民应按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向宜昌华祥商业管理有限公司支付自2014年10月15日至向星民实际清偿之日时的违约金。
本案本诉的案件受理费11845元（向星民已预交，本院减半收取5922.5元）、反诉的案件受理费9223元（宜昌华祥商业管理有限公司已减半预交），合计金额15145.5元应由向星民负担。向星民应在支付上述判决款项的同时一并支付本案诉讼费15145.5元给宜昌华祥商业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状二份，按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 周云
二〇一四年十二月五日
书记员 肖伟