成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金牛民初字第2000号
原告金牛区兴顺花苑业主大会，住所地：四川省成都市金牛区。
负责人刘红艳，系该机构主任。
委托代理人彭新元，四川君合律师事务所律师。
委托代理人周鸿。
原告金牛区兴顺花苑第一届业主委员会，住所地：成都市金牛区。
负责人刘红艳，系该机构主任委员。
委托代理人彭新元，四川君合律师事务所律师。
被告成都兴顺繁霞贸易发展有限责任公司，住所地：成都市金牛区。
法定代表人袁科，系该公司董事长。
委托代理人孙雷，四川尚上律师事务所律师。
委托代理人杜静，四川尚上律师事务所律师。
被告成都全兴物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区。
法定代表人章棽昊。
委托代理人廖军。
第三人袁科。
委托代理人杜静，四川尚上律师事务所律师。
第三人成都全兴房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区。
法定代表人杨肇基，该公司董事长。
委托代理人黄洋，四川尚上律师事务所律师。
原告金牛区兴顺花苑业主大会（以下简称兴顺花苑业主大会）、原告金牛区兴顺花苑第一届业主委员会（以下简称兴顺花苑业主委员会）与被告成都兴顺繁霞贸易发展有限责任公司（以下简称兴顺繁霞公司）、被告成都全兴物业管理有限公司（以下简称全兴物管公司）、第三人袁科、第三人成都全兴房地产开发有限公司（以下简称全兴房产公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄曦独任审判，并公开开庭进行了审理。原告兴顺花苑业主大会、兴顺花苑业主委员会委托的代理人，被告兴顺繁霞公司委托的代理人，被告全兴物管公司委托的代理人，第三人袁科委托的代理人，第三人全兴房产公司委托的代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告兴顺花苑业主大会、兴顺花苑业主委员会诉称，成都市金牛区星辉东路2号兴顺花苑三楼为架空层种植绿化、部分物业管理房和会所，根据《物权法》第七十三条规定，该楼层属于兴顺花苑建筑物共有部分，应当由全体业主共有和共同管理。改变该建筑物用途从事经营性活动的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告物管公司将该建筑物出租给被告繁霞公司用于经营茶楼，双方签订《库房租赁合同》。被告物管公司不是该建筑物权利人，其对外出租的行为属于无权处分。被告无关公司与被告繁霞公司签订《库房租赁合同》时未经权利人同意，事后亦未经权利人追认，因此该合同无效。被告繁霞公司在未经业主同意的情况下，擅自将建筑物改建为经营性用房，用于经营茶楼，其收益亦由被告繁霞公司单独占有。被告繁霞公司无权占有的行为严重侵害了兴顺花苑业主合法权益。原告遂向法院起诉，请求判令：1、确认被告成都兴顺繁霞贸易发展有限责任公司与被告成都全兴物业管理有限公司签订的《库房租赁合同》无效；2、被告成都兴顺繁霞贸易发展有限责任公司将成都市金牛区星辉东路2号兴顺花苑三楼返还给兴顺花苑全体业主；3、本案诉讼费由被告承担。
被告兴顺繁霞公司辩称，租赁合同签订方不是被告兴顺繁霞公司，是袁科与被告全兴物管公司。原告没有诉讼主体资格。租赁合同是有效的。租赁物其中有72.37平方米属于第三人全兴房产公司的产权。第三人全兴房产公司委托被告全兴物管公司将兴顺花园3楼租赁给第三人袁科。被告兴顺繁霞公司将租金交给被告全兴物管公司，原告是知晓的。租金是用于贴补物管费。
被告全兴物管公司辩称，出租物中有一部分产权属于第三人全兴房产公司。租赁给第三人袁科作为茶坊使用，是经过业主大会的同意。即使被告全兴物管公司签订的合同无效，但是事后又经过业主大会的追认。为了感谢业主对我们的支持，我们也向业主发放了消费优惠卡。租赁合同是有效的。
第三人袁科辩称，租赁合同是第三人袁科与第三人全兴房产公司签订的。合同还未到期，应当继续履行。第三人袁科签订租赁合同的行为不是代表被告兴顺繁霞公司。第三人袁科在签订合同后将房屋交给被告兴顺繁霞公司使用，被告兴顺繁霞公司是实际使用人。
第三人全兴房产公司辩称，第三人全兴房产公司不应承担任何责任。出租物有72平方米的产权属第三人全兴房产公司所有。
经审理查明，第三人全兴房产公司开发建设了位于成都市金牛区星辉东路2号的“兴顺花苑”商品房。1998年11月18日，第三人全兴房产公司向成都市规划局出具了《承诺书》，其上明确了“兴顺花苑”的设计方案中3楼为架空观景平台。此后，第三人全兴房产公司向业主发放的宣传资料载明该公寓三楼为架空的活水花园。2000年7月，兴顺花苑的工程竣工图、设计说明显示其三楼为架空层、种植绿化、部分物业管理用房和会所。2001年2月13日，第三人全兴房产公司在向成都市规划管理局出具的《关于申请全兴商住楼竣工验收的报告》中再次明确3楼系架空花园。2001年2月20日，“兴顺花苑”的规划管理验收合格证显示其3楼所建72.37平方米房屋为物管用房。2001年10月20日，第三人全兴房产公司与第三人袁科（被告兴顺繁霞公司法人代表）签订了《房屋租赁合同》，约定：“全兴房产公司将兴顺花苑3楼（1100平方米）出租给袁科作茶楼使用，租期8年，从2002年元月至2010年12月30日止。”2006年3月31日，被告全兴物管公司与第三人袁科（被告兴顺繁霞公司法人代表）又签订了一份《库房租赁合同》，该《库房租赁合同》第一页承租方一栏除有第三人袁科的签名外，还加盖有被告兴顺繁霞公司的印章，合同落款位置仅有第三人袁科的签名，该合同约定：“全兴物管公司将其拥有租赁权的房屋即兴顺花苑3楼（1100平方米）出租给袁科作茶楼使用，租期从2006年4月1日至2021年3月31日。”2011年5月30日，第三人全兴房产公司向被告全兴物管公司出具《授权书》，其上载明：“全兴房产公司将位于成都市金牛区星辉东路2号的房屋全权委托全兴物管公司对外出租，由此产生的法律责任和一切经济纠纷由本公司一律承担。”2011年6月8日，兴顺花苑全体业主召开了首次业主大会，选举产生了原告兴顺花苑业主委员会，该业主委员会已经在金牛区房产管理局备案。成都市金牛质量技术监督局为原告兴顺花苑业主大会颁发了组织机构代码证。2012年4月20日，原告兴顺花苑业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意诉至本院，要求本院判决确认前述《库房租赁合同》无效，并将兴顺花苑3楼返还给全体业主。
本案审理过程中，因前述《库房租赁合同》系第三人袁科与被告全兴物管公司所签，合同落款没有被告兴顺繁霞公司的盖章，同时被告兴顺繁霞公司主张袁科并非代表公司签订，而原告的诉讼请求涉及了第三人全兴房产公司的利益，兴顺花苑业主委员会也享有诉讼主体资格，故本院依法追加了袁科、全兴房产公司为本案第三人，兴顺花苑业主委员会为原告参与本案诉讼。
庭审中，被告全兴物管公司、第三人全兴房产公司一致认可2006年3月31日的《库房租赁合同》是经第三人全兴房产公司授权后才由被告全兴物管公司与第三人袁科签订。被告兴顺繁霞与第三人袁科一致认可袁科在签订《库房租赁合同》时并未代表被告兴顺繁霞公司，但被告兴顺繁霞公司系出租物的实际使用人。被告全兴物管公司出示的房产证（大产权）显示：“兴顺花苑3楼中有72.37平方米为第三人全兴房产公司所有，为管理用房，未载明3楼其余面积的产权。”原、被告及第三人均认可72.37平方米为物管用房。
另查明，截止本案庭审时，“兴顺花苑”3楼（包括72.37平方米物管用房）至今仍由被告兴顺繁霞公司用于开办“兴顺茶府”。
以上事实有企业登记信息、业主大会设立事项备案记录表、组织机构代码证、业主出具的授权委托书及证明、承诺书、商品房宣传资料、关于申请全兴商住楼竣工验收的报告、工程竣工图、设计说明、房屋租赁合同、库房租赁合同、授权书及当事人陈述一致的事实在案佐证，本院予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告兴顺花苑业主大会、原告兴顺花苑业主委员会是否有诉讼主体资格；二、“兴顺花苑”三楼属业主共有部分的范围；三、被告全兴物管公司与第三人袁科签订《库房租赁合同》是否有法律效力；四、“兴顺花苑”三楼是否应返还全体业主及返还范围。对以上争议焦点，本院逐一进行分析、认定。
一、原告兴顺花苑业主大会、原告兴顺花苑业主委员会诉讼主体资格的认定。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”、《中华人民共和国物权法》第八十三条“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”的规定，因原告兴顺花苑业主大会、原告兴顺花苑业主委员会均系在法定部门登记的其他组织，且原告兴顺花苑业主大会、原告兴顺花苑业主委员会的诉讼请求系为了维护业主的合法权益，故原告兴顺花苑业主大会、原告兴顺花苑业主委员会在本案中具有诉讼主体资格。
被告兴顺繁霞公司、被告全兴物管公司、第三人袁科、第三人全兴房产公司辩称原告兴顺花苑业主大会、原告兴顺花苑业主委员会的本次起诉未经《中华人民共和国物权法》规定的三分之二以上业主授权，兴顺花苑业主大会、兴顺花苑业主委员会无权提起民事诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的规定，因原告兴顺花苑业主大会、原告兴顺花苑业主委员会的本次诉讼理由为被告兴顺繁霞公司无权处分共有部分、违法利用共有部分从事经营活动，故仅需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，兴顺花苑业主大会、兴顺花苑业主委员即会可提起民事诉讼，因原告兴顺花苑业主大会、原告兴顺花苑业主委员会出示的授权委托书及证明足以证明其起诉符合前述条件，故本院对被告兴顺繁霞公司的该抗辩理由不予采纳。
被告兴顺繁霞公司、被告全兴物管公司、第三人袁科、第三人全兴房产公司向本院出示了部分业主出具的书面证明以证明兴顺花苑业主大会、兴顺花苑业主委员会向本院出示的授权委托书上签名不属实，因前述证明载明的内容属证人证言性质，而出具该证明的人员未出庭作证，故本院对该书面证明不予采信。
二、对“兴顺花苑”三楼共有部分范围的认定。
根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：……（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”的规定，因第三人全兴房产公司在其商品房宣传资料、《承诺书》、《关于申请全兴商住楼竣工验收的报告》、《工程竣工图》、《设计说明》中均明确了“兴顺花苑”3楼系架空观景平台，因架空观景平台为公共场所、公用设施，不属于业主专有部分，且其中72.37平方米为物管用房，现其大产权证对该房屋也登记为物管用房，故3楼包括72.37平方米物管用房在内，均属于业主共有。
第三人全兴房产公司、全兴物管公司辨称第三人全兴房产公司享有3楼72.37平方米物管用房的所有权，并出示了大产权证证明，本院认为虽第三人全兴房产公司出示的大产权证显示-1至18楼的产权（包括3楼72.37平米物管用房）归第三人全兴房产公司所有，但因该大产权证仅能证明兴顺花苑未分户之前的产权状况，不能证明第三人全兴房产公司在目前对3楼72.37平方物管用房享有专有所有权，故本院对第三人全兴房产公司的抗辩理由不予支持。
三、对被告全兴物管公司与第三人袁科签订《库房租赁合同》法律效力的认定。
被告兴顺繁霞公司与第三人袁科一致主张袁科在签订《库房租赁合同》时并未代表被告兴顺繁霞公司，本院认为，因该合同第一页承租方一栏除有第三人袁科的签名外还加盖有被告兴顺繁霞公司的印章，而被告兴顺繁霞公司也是租赁物的实际使用人，故袁科在签订该合同时应是行使其职务行为，该合同的签订方应为被告兴顺繁霞公司与被告全兴物管公司，本院对被告兴顺繁霞公司与第三人袁科的主张不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，兴顺花苑3楼业主共有部分仅能由业主通过法定程序进行管理、处分，被告全兴物管公司、第三人全兴房产公司若未经兴顺花苑业主按法定程序授权，被告全兴物管公司代表第三人全兴房产公司与被告兴顺繁霞公司签订的《库房租赁合同》应属无效合同。被告全兴物管公司为证明其签订合同的行为系经过业主授权以及其收取的租金经业主同意用于贴补其少收业主的物管费，向本院出示了物价局规定物管费收费标准、向业主实际收取的物管费发票及业主出具的书面证明材料，因被告全兴物管公司出示的书面证明材料仅有少部分业主的签名，且出具证明材料的人员没有出庭作证，本院对该书面证明材料不予采信，故前述证据不能证明全兴物管公司签订《库房租赁合同》系由全体业主经过法定程序授权。被告兴顺繁霞公司为证明业主以在茶坊消费、享受优惠的行为追认了被告兴顺繁霞公司承租行为的效力，向本院出示了其开办茶坊的账目，因业主在兴顺繁霞公司经营的茶坊消费的行为与本案不具有关联性，故前述证据不能证明被告兴顺繁霞公司承租业主共有部分经过业主追认其效力。综上，被告全兴物管公司代表第三人全兴房产公司与被告兴顺繁霞公司签订的《库房租赁合同》未经业主授权且未经追认，应属无效合同。
四、“兴顺花苑”三楼是否应返还全体业主及返还范围的认定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”、《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，因被告兴顺繁霞公司无权承租、使用3楼，故被告兴顺繁霞公司应将3楼返还全体业主。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第七十三条、第七十条、第七十六条、第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条之规定，判决如下：
一、成都全兴物业管理有限公司与成都兴顺繁霞贸易发展有限责任公司于2006年3月31日签订的《库房租赁合同》无效。
二、成都兴顺繁霞贸易发展有限责任公司于本判决生效之日起三日内从成都市金牛区星辉东路2号兴顺花苑三楼（包含建筑面积为72.37平方米的物业用房）内腾退，并向兴顺花苑全体业主交付（成都兴顺繁霞贸易发展有限责任公司可直接向金牛区兴顺花苑业主大会、金牛区兴顺花苑第一届业主委员会履行本项判决）。
案件受理费100元，由成都兴顺繁霞贸易发展有限责任公司、成都全兴物业管理有限公司、成都全兴房地产开发有限公司承担连带承担（此款金牛区兴顺花苑业主大会已预付，成都兴顺繁霞贸易发展有限责任公司、成都全兴物业管理有限公司、成都全兴房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三日内向金牛区兴顺花苑业主大会支付）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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代理审判员 黄曦
二〇一二年十二月四日
书 记 员 柳姗