中华人民共和国
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民再终字第10044号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：吕树良，男，1955年10月17日出生，加拿大国籍。
委托代理人：王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京京隆房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街3号铂宫国际中心B座1103室。
法定代表人：李英钢，董事长。
委托代理人：肖瑶，女，北京京隆房地产开发有限公司职员。
委托代理人：姜涛，男，北京京隆房地产开发有限公司职员。
申请再审人吕树良因与被申请人北京京隆房地产开发有限公司（以下简称京隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）二中民终字第05839号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2014年6月12日作出（2014）高民申字第00061号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人吕树良及其委托代理人王佳红，被申请人京隆公司之委托代理人姜涛到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并作出决定，现已审理终结。
2012年8月，吕树良诉至北京市朝阳区人民法院称：我与京隆公司于2004年7月8日签署了编号为NO.627122的《商品房买卖合同》，约定我购买京隆公司开发的××国际中心第×座×单元×号房屋（以下简称904号房屋），总价款3292529元，房屋面积241.37平方米，并约定2004年10月31日前交付房屋，交付的商品房应该具备北京市建设工程竣工验收备案表，若不出示则视为逾期交房，应该承担逾期交房的违约金。合同还约定京隆公司有义务在房屋交付使用后60日内将办理权属登记需由京隆公司提供的资料报产权登记机关备案，否则应向我支付违约金。合同签署后，我按照合同约定交付了房屋的首付款并办理了银行贷款，但直到目前为止904号房屋尚未具备北京市建设工程竣工验收备案表，也没有取得消防验收手续。京隆公司向我交付的房屋既不符合合同约定的条件，也不符合法律的强制性规定，故京隆公司交付的房屋不合格，应该向我承担逾期交付房屋的法律责任。同时，京隆公司到目前为止未将办理房产权属登记的资料报产权登记机关备案，故京隆公司的行为已经构成违约，严重影响我合同目的的实现。京隆公司在2007年初口头承诺2007年1月10日前交房，房屋实际交付是在2007年12月15日。我认为京隆公司的口头承诺改变了合同第16条第3项的约定，故我从2007年1月10日起计算逾期办证违约金。现起诉要求：1、京隆公司为我办理904号房屋的竣工验收备案表；2、京隆公司向我支付逾期交房违约金（从2004年11月1日至法院判决生效之日止按已付房款3292529元的万分之一／日标准计算），截至2011年10月31日为841241元；3、京隆公司协助我办理904号房屋的房产证；4、京隆公司向我支付逾期办理房产证的违约金（按照每日329元标准计算，从2007年1月10日至房产证办理完毕之日止），截至2011年7月31日为561640元。
京隆公司辩称：吕树良第2项诉讼请求已过诉讼时效。诉讼时效从实际交房之日2005年11月22日起算，到2007年11月22日就过了法律保护的期限。我公司没有对吕树良口头承诺2007年1月10日前交房，应该按照合同第16条第3项约定来执行。合同第16条第3款约定自交房使用360天后才起算违约金。我公司交了房不应支付逾期交房违约金，逾期交房和逾期办证违约金不能同时适用。对吕树良第4项诉讼请求，同意支付从2007年1月10日至实际办证之日的迟延办证违约金，但是合同约定的标准过高，请求法院酌减违约金。我公司没有取得竣工验收备案表，房产证暂时无法办理，这片房屋是超规划的项目，实际盖的建筑面积超过了许可范围，导致无法通过竣工验收。到相关手续齐备时我公司会协助业主办理产权证。
北京市朝阳区人民法院一审认为：吕树良与京隆公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吕树良认为京隆公司交付房屋时应出示北京市建设工程竣工验收备案表，否则视为逾期交房。虽然京隆公司在交房时并未取得北京市建设工程竣工验收备案表，但对房屋的转移占有即视为房屋的交付使用，2005年11月22日吕树良已对该房屋实际占有，因此应视为京隆公司已将房屋交付吕树良使用。合同约定2004年10月31日交房，但京隆公司直至2005年11月22日才交付房屋，吕树良在2005年11月22日收房时应当知道其有权要求京隆公司依据合同约定支付迟延交房违约金，京隆公司未支付，吕树良应知道其权利受到侵害，但吕树良迟至2011年8月才起诉要求京隆公司支付迟延交房违约金，已超过诉讼时效。京隆公司认为吕树良要求迟延交房违约金的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见有事实和法律依据，法院予以采信。吕树良要求京隆公司支付迟延交房违约金的诉讼请求法院不予支持。现因京隆公司的责任导致吕树良未在规定的期限内取得房地产权属证书，吕树良要求京隆公司支付从2007年1月10日至房产证办理完毕之日止的违约金有事实和法律依据，法院予以支持。京隆公司认为合同约定的违约金标准过高，请求法院予以减少的抗辩意见法院予以采信。法院依据公平原则，对违约金数额依法酌减为按照每日100元计算。依据公平原则，法院酌减吕树良诉讼请求数额部分的诉讼费仍应由京隆公司承担。因该商品房项目目前还未取得北京市建设工程竣工验收备案表，而核发竣工验收备案表属政府相关职能部门的职权范畴，故吕树良要求京隆公司为其提供904号房屋竣工验收备案表并协助其办理房屋产权证的条件还不具备，日后待条件成就后，吕树良可另行主张。据此，北京市朝阳区人民法院于2013年1月11日作出（2012）朝民初字第37489号民事判决：一、北京京隆房地产开发有限公司于判决生效后三日内向吕树良支付迟延办证违约金，违约金按照每日一百元的标准计算，从2007年1月10日起计算至北京京隆房地产开发有限公司协助将北京市朝阳区××国际中心第×座×单元×号房屋产权证办理至吕树良名下之日止；二、驳回吕树良的其他诉讼请求。案件受理费8643元，由吕树良负担5241元（已交纳），由京隆公司负担3402元（吕树良已预交，京隆公司于判决生效后3日内支付）。
判决后，吕树良不服，上诉至本院，以一审判决认定事实及适用法律错误为由，请求撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。京隆公司同意一审判决。
本院二审查明，2004年7月8日，吕树良与京隆公司签订编号为NO.627122的《商品房买卖合同》，约定：吕树良购买京隆公司开发的904号房屋，建筑面积241.37平方米，总价款3292529元；京隆公司在2004年10月31日前交付房屋，交付的商品房应具备北京市建设工程竣工验收备案表；京隆公司未按约定期限将房屋交付吕树良使用的，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向吕树良支付已付房价款万分之一的违约金；京隆公司应在房屋交付使用后60日内将办理权属登记需由京隆公司提供的资料报产权登记机关备案，如因京隆公司责任吕树良不能在规定期限内取得产权证书的，自商品房交付使用360天后，京隆公司按吕树良已付房款总额的万分之一按日向吕树良支付违约金。合同签署后，吕树良按照合同约定交付了房屋的首付款并办理了银行贷款。
吕树良在一审第一次庭审中称，实际收房日期是2007年12月15日，那天其去万厦物业办公室签署了入住文件，交纳了面积补差款1万多元和取暖费5千多元，领取了房屋钥匙、业主公约、门卡、燃气卡。
一审第二次庭审中，京隆公司提交有吕树良签字的铂宫D座收楼记录表，证明吕树良实际收房时间是2005年11月22日。吕树良对该记录表的真实性认可，称签字像是其所签。并称其于2005年11月去查看过904号房屋，京隆公司有很多人陪同其看房，开发商和物业人员告诉其房屋内都有哪些问题，其因家人生病当时没太注意听，开发商指出的房屋问题当时有一个人在记录；其当天签过一些东西，签完字后交给其一个电子钥匙卡；房屋是精装修，其收到电子钥匙后没有入住，是2007年12月正式入住的。
本院二审认为：根据本案已查明的事实，吕树良与京隆公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。虽然京隆公司在交房时并未取得北京市建设工程竣工验收备案表，但京隆公司已于2005年11月22日将904号房屋交付吕树良。对房屋的转移占有即视为房屋的交付使用，因此应视为京隆公司已将904号房屋交付吕树良使用。双方合同约定2004年10月31日交房，但京隆公司直至2005年11月22日才交付房屋，确已构成违约。吕树良在2005年11月22日收房时即应当知道其有权要求京隆公司依据合同约定支付迟延交房违约金，但吕树良迟至2011年8月才起诉要求京隆公司支付迟延交房违约金，已超过诉讼时效，故吕树良要求京隆公司支付迟延交房违约金的诉讼请求本院不予支持。
因京隆公司的责任导致吕树良未在规定的期限内取得房地产权属证书，京隆公司理应承担相应的违约责任。故对吕树良要求京隆公司支付其逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持，期限截止至判决生效之日止。因办理产权证的具体日期尚难以确定，故原审法院将支付违约金的截止日期确定为产权证办理至吕树良名下之日止不当，本院予以纠正。至于违约金的数额，鉴于京隆公司认为合同约定的违约金过高，要求法院予以酌减，原审法院依据公平原则，对违约金数额依法酌减为按照每日100元计算并无不当，本院予以确认。
根据京隆公司自认的事实，因该商品房项目尚未取得北京市建设工程竣工验收备案表，不具备办理涉案房屋权属转移登记的条件，而核发竣工验收备案表属政府相关职能部门的职权范畴，故原审法院对吕树良要求京隆公司为其提供涉案房屋竣工验收备案表并协助其办理房屋产权证的诉讼请求暂不予支持，并释明可待条件成就后另行主张，处理并无不当，本院对此予以确认。据此，本院于2013年6月20日作出（2013）二中民终字第05839号民事判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第37489号民事判决第二项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第37489号民事判决第一项为：北京京隆房地产开发有限公司于判决生效后三日内向吕树良支付二ＯＯ七年一月十日至判决生效之日止的逾期办证违约金（按每日一百元计算）；三、驳回吕树良的其他诉讼请求。一审案件受理费8643元，由吕树良负担5241元（已交纳），由京隆公司负担3402元（于判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费17286元，由吕树良负担（已交纳）。
吕树良申请再审称：1、原判决对我第二项和第四项诉讼请求表述不准确。我的第二项诉讼请求是京隆公司向我支付自2004年11月1日至法院判决生效之日的逾期交房违约金，按已付房款3292529元的每日万分之一标准计算，计算至2012年8月31日为940611元。我的第四项诉讼请求是京隆公司向我支付自2007年1月10日至房产证办理完毕之日的逾期办理房产证违约金，按每日329元标准计算，截至2012年3月31日为677740元。2、原判决依据京隆公司提交的收楼记录表认定我于2005年11月22日对房屋实际占有，系认定事实错误。我入住涉案房屋的时间应为2007年12月。3、原判决认定我起诉要求京隆公司给付逾期交房违约金已过诉讼时效，系认定错误。4、一审判决将京隆公司逾期办理房产证违约金酌减为每日100元，属适用法律错误；二审判决将该项违约金截止时间改判为判决生效之日更是错误。5、原判决认为核发竣工验收备案表属政府相关职能部门的职权范畴，我要求京隆公司提供竣工验收备案表并协助办理房屋产权证条件不具备的观点是错误的。故请求再审撤销原判，依法改判支持我的全部诉讼请求，或将本案发回重审。京隆公司同意原判。
本院再审查明，原审查明的事实属实，再审予以确认。
另查，再审中双方均确认吕树良已向京隆公司付清了《商品房买卖合同》约定的购房款。京隆公司表示904号房屋所在的商品房项目目前仍未办理竣工验收备案及房屋初始登记。另，吕树良表示同意本案判决京隆公司给付自2007年1月10日至判决生效之日止的逾期办证违约金，判决生效后发生的逾期办证违约金其另行主张。
上述事实，有商品房买卖合同、收楼记录表、个人住房贷款借款合同及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院再审认为，吕树良与京隆公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。关于吕树良主张的逾期交房违约金，根据京隆公司提供的收房记录表及吕树良在原一审中所作陈述，京隆公司于2005年11月22日向吕树良交付了904号房屋。尽管当时该房屋尚不具备竣工验收备案表，但对房屋的转移占有即视为房屋的交付使用，故原审认定京隆公司向吕树良交付房屋的时间为2005年11月22日，认定正确。京隆公司的交房行为不符合《商品房买卖合同》关于在2004年10月31日前交付房屋的约定，确已构成违约。但是，吕树良在2005年11月22日收房时即应当知道其有权要求京隆公司支付逾期交房违约金，却迟至2011年8月才提起诉讼，故其该项诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间。原审对吕树良关于逾期交房违约金的诉讼请求未予支持，处理正确，本院再审应予维持。
关于吕树良主张的逾期办证违约金，根据京隆公司确认的事实，京隆公司尚未办理904号房屋的产权初始登记。《商品房买卖合同》约定：如因京隆公司责任吕树良不能在规定期限内取得产权证书的，自商品房交付使用360天后，京隆公司按吕树良已付房款总额的万分之一按日向吕树良支付违约金。吕树良据此要求京隆公司支付逾期办证违约金，依据充分。原审中，京隆公司认为合同约定的违约金过高，请求法院予以酌减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方合同约定的逾期办证违约金标准并未高于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，现有事实不能认定合同约定的违约金过分高于造成的损失，故京隆公司请求酌减违约金的抗辩主张，缺乏法律依据，原审判决予以酌减，适用法律不当，本院再审予以纠正。关于本案中判决给付逾期办证违约金的截止日期，原二审考虑到办理产权证的具体日期尚难以确定，故改判至判决生效之日止，处理并无不妥，再审中吕树良对此亦表示同意，故本院再审亦判决京隆公司给付自2007年1月10日至本判决生效之日止的逾期办证违约金。本判决生效后发生的逾期办证违约金，吕树良可另案主张。
关于吕树良要求京隆公司提供竣工验收备案表并协助办理房屋产权证的诉讼请求，因属政府行政部门的职权范畴，故原审对吕树良的上述请求未予支持，处理正确，本院再审予以维持。吕树良可待条件成就后另行主张。
综上，本院对吕树良的再审请求中合理的部分予以支持，对不合理的部分不予支持。对原审所作判决，本院再审依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）二中民终字第05839号民事判决及北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第37489号民事判决；
二、北京京隆房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向吕树良支付逾期办证违约金，自二ＯＯ七年一月十日起至本判决生效之日止，按每日三百二十九元的标准计算；
三、驳回吕树良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8643元，由吕树良负担5241元（已交纳），由北京京隆房地产开发有限公司负担3402元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费17286元，由吕树良负担10482元（已交纳），由北京京隆房地产开发有限公司负担6804元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 盈
审 判 员 蔡 洪
代理审判员 江慕南
二〇一四年十月二十日
书 记 员 贾丽雅