济南市长清区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0113民初2121号
原告济南市长清区平安街道办事处靳庄村民委员会，住所地济南市长清区。
法定代表人卢传起，该村民委员会主任。
委托代理人张洪涛，山东誉实律师事务所律师。
被告贾传智，男，生于1973年3月14日，汉族，居民，住济南市长清区。
委托代理人王崇胜，男，生于1965年5月21日，汉族，济南长清弘泰法律服务所法律工作者，住济南市长清区。
原告济南市长清区平安街道办事处靳庄村民委员会（以下简称靳庄村委会）与被告贾传智租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张小亮独任审判，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告靳庄村委会的法定代表人卢传起和委托代理人张洪涛，被告贾传智及其委托代理人王崇胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告靳庄村委会诉称，2006年11月22日，原告与被告贾传智签订《租赁协议》一份。2007年3月14日，原、被告在前述租赁协议基础上签订《补充协议》一份。上述协议签订后，被告至今未按约定履行支付租赁费的义务，致使合同目的无法实现。为此，原告委托山东誉实律师事务所向被告发出解除前述协议的律师函。同时，被告租赁院落内有古建筑钟楼一处，该建筑被列为济南市二级文物保护单位，被告在没有取得相关行政单位许可和建设审批手续�情况下擅自建筑房屋。被告的上述行为不仅违背了合同约定和村集体的公共利益，而且违反了法律、法规的相关规定。为此，原告特诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告签订的《租赁协议》和《补充协议》解除；2、被告恢复租赁院落原状并返还租赁院落和房屋；3、被告承担本案诉讼费。
被告贾传智辩称，其一、原告靳庄村委会与被告签订的《租赁协议》和《补充协议》合法有效。上述协议中并未对合同的解除事由作出约定，被告已实际履行了支付租赁费的义务，不存在原告所诉欠付租赁费的违约行为。其二、山东誉实律师事务所并非租赁协议当事人，其向被告发出的解除租赁协议律师函没有原告的授权委托书和律师执业证明，不能产生解除租赁协议的法律效力。其三、被告依据租赁协议约定进行建筑活动，并未对租赁院落内的古�筑即钟楼构成任何损坏，亦未侵犯村集体的公共利益。综上所述，原告要求解除租赁协议的诉求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。
经审理本院认定，被告贾传智系原告靳庄村委会村民。2006年11月22日，原、被告签订《租赁协议》一份。该协议加盖有原告印章，并由原告时任法定代表人卢宗强与被告签字确认，另有村民代表卢宗柱等八人的签字，其主要约定：一、为合理利用村内闲置的学校院落，经村两委会研究，群众代表同意，原告将该村原学校一层和院落以公开投标方式按房屋现状租赁给被告经营使用；二、租赁期限为三年，自2006年12月1日起至2009年12月1日止；三、租赁费每年6000元，三年共计18000元，被告应于协议签订之日一次性付清；四、协议履行期间，被告不得违法经营，不得影响四邻正常生活，不得修建永久性建筑物，如需修建临时建筑物，须经原告同意；五、协议履行期间，院内树株折价归被告所有。如学校回迁，双方无条件终止协议，原告返还被告未履行期间租赁费，并按返还金额自交款之日起以农业银行同期贷款利率为准计付利息；六、协议履行期间，如遇国家征收，双方无条件终止协议，土地和建筑物补偿款归原告，其他补偿款归被告；原告返还被告未履行期间租赁费；七、协议履行期间，不得单方随意变更或终止协议，否则承担给对方造成的一切损失；八、协议到期后，双方终止协议。被告将原建筑物和院落完好地返还原告。如原告继续对外租赁，被告在同等条件下享有优先承租权；九、此协议一式三份，双方签字盖章后生效，并由济南长清天恒法律服务所见证并存档。当天，济南长清天恒法律服务所为原、被告签订的上述租赁协议进行见证，并出具（2006）长平见字第159号见证书一份。同年12月12日，被告向原告交付了三年的租赁费18000元。
2007年3月14日，原告靳庄村委会与被告贾传智在济南长清天恒法律服务所见证下再次签订《补充协议》一份。该协议亦加盖有原告印章，并由原告时任法定代表人卢宗强与被告签字确认，另有村民代表卢圣台等十人的签字，其主要约定：因被告经营需要，经村两委会研究，群众代表同意，对双方于2006年11月22日签订的《租赁协议》作如下变更：一、将《租赁协议》中第二条约定的租赁期限由三年延长至二十年，即自2006年12月1日起至2026年12月1日止；二、就《租赁协议》中第四条的约定变更为：协议履行期间，原告允许被告修建永久性建筑物，如需办理相关手续，原告予以协助，费用由被告承担；被告应在补充协议签订时一次性交清十年租赁费；协议到期后，被告新建的建筑物由�方协商处理；三、其余事项均按原《租赁协议》执行。同年4月18日，被告向原告交付租赁费5500元。
2016年3月21日，被告贾传智通过中国邮政储蓄银行股份有限公司济南新城支行以电汇形式向原告靳庄村委会的现任法定代表人卢传起汇款30000元，并注明汇款用途为租赁费。同年4月份，因卢传起拒收，中国邮政储蓄银行股份有限公司济南新城支行对上述电汇款作退汇处理。
2016年4月18日，山东誉实律师事务所接受原告靳庄村委会委托向被告贾传智发出律师函一份，主要指出：被告在签订上述《租赁协议》和《补充协议》后，未按约定支付租赁费，且在未办理任何手续的情况下擅自修建永久性建筑，其建设行为违反了文物保护有关的法律、法规。因此，要求被告在收到该函件后立即停止建设活动，否则由此产生的损失均由被告承担；被告应在收到该函件后三日内，按约定支付租赁费和相应利息，否则此前签订的《租赁协议》和《补充协议》将于被告收到该函件之日起依法解除；如被告对上述事项持有异议，应在收到该函件之日起三个工作日内请求人民法院确认解除效力，否则一切后果由被告承担。
2016年4月22日，原告靳庄村委会为确认其与被告贾传智签订的《租赁协议》和《补充协议》已经解除，并由被告限期恢复租赁院落原状并予以返还向本院提起诉讼。
诉讼中，被告贾传智提供了由原告靳庄村委会原法定代表人卢宗强于2007年1月4日和8月1日出具的金额为5000元和6000元的收条两份，拟证明其先后支付租赁费共计（18000元+5500元+5000元+6000元+30000元）64500元，已履行完了协议约定的交付十年租金60000元的义务，仅是原告现�定代表人卢传起拒收了其中的30000元。
为查证上述两份收条载明的钱款是否为被告贾传智支付的租赁费，本院至靳庄村对收条出具人卢宗强进行了询问调查。卢宗强指出：上述两份收条确系出具的租赁费收条，其中2007年1月4日的5000元系因被告提出要延长租赁期限先行预交的租赁费。双方签订《补充协议》后，在未收回该收条的情况下，村委会于同年4月18日向被告出具了加盖村委会印章的5500元租赁费的收款收据，且超出的500元被告亦未实际支付，系此后从被告应分得补偿款中直接扣除；2007年8月1日的6000元其确已收取，但未交由村委会进行会计处理。此外，《补充协议》签订后，村委会曾多次向被告催缴租赁费，但被告均未交纳。
原告靳庄村委会提供了济南市长清区平安街道办事处与该村委会签订的《文物安全保护�任书》，拟证明租赁给被告贾传智的院落内的钟楼为文物保护单位，保护范围为以钟楼为基点，四周各至20米之处的封闭连线，在前述保护范围内不得进行工程建设活动。
另查明，原告靳庄村委会租赁给被告贾传智的房屋和院落为该村集体修建的原靳庄小学，在该院落内有古建筑钟楼一处。1997年11月20日，原济南市长清县人民政府（现济南市长清区人民政府）认定上述钟楼为县（区）级文物保护单位，并立碑公示。2013年12月20日，济南市人民政府将该钟楼与位于济南市长清区文昌街道潘庄村等地的十处钟楼建筑一并列为“长清钟楼建筑群”的市级文物保护单位，亦立碑公示。此外，被告贾传智于2016年初开始在租赁院落内的钟楼周边进行建房活动，已建成二层砖结构建筑，施工仍未结束。
本院确认的以上事实，有原�靳庄村委会提供的租赁协议、补充协议和见证书的原件各一份、律师函和邮寄凭证的原件各一份、文物保护责任书原件一份、租赁院落的现状照片六份；被告贾传智提供的农村财务“双代管”专用收款收据原件二份、收条原件二份、邮政储蓄银行汇款收据和取款通知书原件各一份；本院实地进行现场勘验的照片一组和调查笔录一份及当事人陈述等在案为凭，经开庭质证和本院审查，予以采信。
本院认为，原告靳庄村委会与被告贾传智签订的《租赁协议》和《补充协议》系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。上述协议签订后，被告已支付租赁费18000元和5500元，原告对此予以认可，本院予以确认。关于被告在签订《补充协议》前后交付原告的原法定代表人卢宗强的5000元和6000元钱款，因卢宗强明确表示已实际收取上述两笔钱款，用途亦租赁费，故在原告既未能提供反证证明前述5000元与其于2007年4月18日出具的收款收据中的5500元系同一笔钱款，又未能举证证明被告支付的6000元系用于其他用途的的情况下，卢宗强作为原告时任法定代表人收取上述（5000元+6000元）11000元租赁费的行为系属履行职务行为，本院予以认定。关于原告主张的曾在2016年之前多次催要租赁费，但被告未予支付的事实和被告主张的曾于2016年之前支付租赁费，但原告拒收的事实，因双方均未提供证据予以证实，故本院不予认定。
根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。涉案《补充协议》明确约定，被告�传智应在签订补充协议时一次性付清十年的租赁费。虽当事人双方对“十年”有不同理解，原告靳庄村委会主张不包含《租赁协议》中约定的前三年租赁费在内，被告则主张包括在内，但即便按被告的理解，其亦未按约定履行一次性支付十年租赁费的义务，且时隔九年后才再行支付租赁费，已构成根本性违约。根据《合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告未按《补充协议》约定于2007年3月14日一次性支付十年租赁费60000元，截至2007年8月1日仅支付租赁费（18000元+5000元+5500元+6000元）34500元，且在此后长达九年的时间内未再履行租赁费支付义务，使原告收取租赁费的目的无法实现，符合前述第（四）项规定的法定解除事由，原告依法享有合同解除权。
至于原告靳庄村委会行使合同解除权是否符合法律规定，能否产生解除合同的法律效力，可作如下分析：
首先，根据《合同法》第九十六条第一款之规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。诉讼中，被告曾提出反诉，要求确认涉案《租赁协议》和《补充协议》有效，并继续履行。经本院释明，如原告要求确认协议解除的诉讼请求不能成立，则前述协议仍为�效协议应继续履行，无反诉之必要后，被告撤回反诉请求。由此可知，被告对原告主张解除协议的效力持有异议。其次，根据《合同法》第九十五条之规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。因涉案《租赁协议》和《补充协议》均未约定解除权的行使期限，故原告可在被告催告后的合理期限内行使解除权。被告未能举证证明其承租涉案院落后实际用于生产经营，直至2016年初才开始在院落内进行建筑活动，并于2016年3月向原告法定代表人卢传起电汇租赁费30000元，被告的上述行为可视为向原告发出要求继续履行合同的催告。但如前所述，因被告长达九年时间未履行支付租赁费的义务，已构成根本性违约，故原告拒绝被告继续履行的要求，并向被告发出解除通知，符合法律规定的解除权行使的条件和方式。涉案《租赁协议》和《补充协议》在被告收到解除协议的律师函之日起即已解除，本院予以认定。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。山东誉实律师事务所接受原告委托向被告发出解除租赁协议的律师函，系典型的民事代理行为，相应的民事责任由原告承担。故被告提出的山东誉实律师事务所并非租赁协议当事人，其发出的律师函不能产生解除协议的法律后果的抗辩，于法不符，不能成立。最后，根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同�质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故涉案《租赁协议》和《补充协议》解除后，被告应将承租院落恢复原状，并返还原告。
同时，根据《中华人民共和国文物保护法》第十七条、第六十五条、第六十六条之规定，文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程或爆破、钻探、挖掘等作业。但是，因特殊情况需要在文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，必须保证文物保护单位的安全，并经核定公布该文物保护单位的人民政府批准，在批准前应当征得上一级人民政府文物行政部门同意。违反本法规定，造成文物灭失、损毁的，依法承担民事责任。违反本法规定，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。擅自在文物保护单位的保护范围内进�建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，尚不构成犯罪的，由县级以上人民政府文物主管部门责令改正，造成严重后果的，处五万元以上五十万元以下的罚款。上述规定系基于保护文物，为维护公共利益所作的强制性的法律规定。因被告贾传智承租涉案院落内的钟楼系济南市人民政府认定的市级文物保护单位，故被告在租用涉案院落期间应遵守相关法律规定，不得进行有损钟楼保护的活动。涉案《补充协议》中虽约定被告可在承租院落内修建永久性建筑，但该条约定因违反了上述强制规定，属无效条款，故被告无权依据该约定在钟楼保护范围内进行修建永久性建筑的活动，否则将依法承担相应的民事赔偿责任和行政处罚。
综上所述，本案经调解未果。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民�和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条第一款和第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告济南市长清区平安街道办事处靳庄村民委员会与被告贾传智于2006年11月22日签订《租赁协议》和于2007年3月14日签订《补充协议》于2016年4月起解除。
二、限被告贾传智于本判决生效之日起十五日内将承租的涉案院落恢复原状并返还给原告济南市长清区平安街道办事处靳庄村民委员会。
案件受理费200元减半收取100元，由被告贾传智负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 张小亮
二〇一六年六月二十七日
书记员 于 鑫