广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初4710号
原告：李峰，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
原告：彭松，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
被告：佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司（以下简称汇威达公司）。住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：罗伟胜，系公司总经理。
委托代理人：陆沛林，广东华法律师事务所律师。
上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院2016年3月16日受理后，依法由审判员叶志标独任审理，于同年4月25日、5月6日公开开庭进行了审理。原告李峰、彭松及被告的委托代理人陆沛林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李峰、彭松诉称：2013年9月24日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以615009元向两原告出售佛山市南海区桂城街道季华东路33号佛山市电力科技产业中心第4座×室，被告应在2014年8月31日前将验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付原告，被告逾期60日交房，则自最后交付期限的第二天起，按已付房款日万分之六向原告支付违约金。
签约后，两原告依约支付了全部房款。
2015年5月8日，被告通知两原告办理收楼手续。
被告逾期250天交楼，构成违约，故起诉被告：1、支付逾期交房违约金92251.35元；2、支付一扇门补偿款680元；3、承担本案诉讼费。
被告汇威达公司辩称：一、2013年9月10日佛山市电力科技产业中心1-4座验收合格，同年7月26日获得商品房预售许可证，2014年6月楼盘进入装修最后阶段，原定同年6月底可交付，故被告与原告签约时约定了同年8月31日前交付房屋，但被告在推进楼盘建设过程中，因市政排水管道设计变更等原因导致该部分的市政基础设施无法同时交付使用，直接影响了楼盘的竣工验收。根据《补充协议》的约定，出卖人为遵守政府的政策、法规或非因出卖人的原因，项目配套设施无法按时交付使用属不可抗力，出卖人不能履行合同或者迟延履行合同的，不负违约责任。据此，被告逾期交楼是因不可抗力因素所致，属于约定的免责事由；
二、被告发现市政基础设施无法满足需求及市政施工进度延缓等问题后，多次敦促政府相关部门尽快协调解决，并将情况及时通知原告，被告已履行勤勉尽责的义务；
三、佛山市电力科技产业中心在不可抗力消除后，于2015年3月2日竣工验收，说明合同履行的障碍在于政府行为的延误而非楼盘建设延期；
四、根据原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，被告对商品房交付的标准是商品房已经办理竣工验收备案，而非消防验收。消防验收只是联合竣工验收的其中一环，原告将消防验收单独列出作为商品房交付的标准缺乏合同依据。其次，根据《佛山市南海区建设工程竣工联合验收实施细则》第四条的规定，消防验收不再单独办理，必须待建设、规划、环保、市政配套等全部项目均符合验收条件才能申请竣工验收备案。因此，原告以消防验收证明被告违约缺乏法律依据。另外，消防验收意见书的内容已经明确“其中室外消防栓给水系统接市政给水管网”，因此，在市政配套设施（排水管道、雨污水管道等）未如期交付使用时，被告将无法申请联合验收，消防验收作为联合验收的其中一环也无法进行。消防验收意见书可证明政府行为等市政配套工程是导致消防验收延期的原因，与消防验收存在直接牵连关系。
五、即使被告违约，根据最高人民法院有关规定，原告主张违约金数额过高，依法应予以调整。原告实际损失应为房屋的租金损失，原告损失为以总房款为本金从2014年9月1日至2015年4月9日止按测评结果每月每平方米40元租金标准计算，应为18641.28元，根据合同法相关司法解释，约定违约金超过损失30%的，应认定为“过分高于造成的损失”，据此，迟延交楼违约金不应超过24233.66元。
另外，合同约定两原告应在2013年11月24日前办理银行按揭贷款手续，但两原告直到2014年4月25日才办理了银行按揭贷款手续，逾期达5个月，根据合同约定，被告可据实延期交楼。
六、同意原告的第2项请求。
庭审中，原告举证如下：
1、两原告身份证原件各1份；
2、企业机读档案登记资料原件1份；
3、2013年9月24日，出卖人汇威达公司与买受人李峰、彭松签订的《广东省商品房买卖合同》（房屋唯一码：739769、合同编号：20130924019702）、《补充协议》原件各1份，主要内容是汇威达公司以615009元向李峰、彭松出售佛山市南海区桂城街道季华东路33号佛山市电力科技产业中心第4座×室，买受人应于合同网上签订之日起30日内支付首期房款315009元，余款30万元应于2013年11月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，出卖人应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付买受人，出卖人逾期超过60日交付，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之六的违约金；如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期交付；
4、收据原件2份，载明李峰、彭松于2013年9月24日向汇威达公司支付购买佛山市电力科技产业中心第4座×室定金5万元、购房款265009元；
5、住宅质量保证书原件1份，载明佛山市电力科技产业中心2座、4座的竣工验收时间为2015年3月2日、交付使用时间为同年5月9日；
6、南公消验字[2015]第0112号建设工程消防验收意见书复印件1份；
7、佛山市电力科技产业中心收楼通知书原件1份，载明汇威达公司2015年4月9日通知李峰、彭松于同月11日至5月10日收楼；
8、税收转账专用完税证原件1份；
9、房地产权证原件1份；
10、物业租赁合同原件1份；
11、授权书复印件2份。
12、个人购房借款/担保合同原件1份，
13、兴业银行凭证原件2份，
14、个人住房贷款客户谈话笔录复印件1份。
经质证，被告对原告提供的第1、2、4、5、7、13项证据无异议；
对第3项证据真实性无异议，认为政府行为属不可抗力，依约可延期交楼；
对第6项证据真实性无异议，但认为收楼标准应以竣工验收备案为准，不应以消防验收为准；
对第8、9项证据真实性无异议，但认为与本案无关；
对第10项证据真实性、关联性有异议，认为双方买卖的是毛坯房，而该证据显示的物业是带装修的，不具有可比性；
对第11项证据真实性有异议，认为该授权书仅为原告单方书写，并未经兴业银行盖章认可；
对第12项证据真实性无异议，认为该合同落款时间为2014年4月25日，而买卖合同约定办理按揭日期为2013年11月24日前，如原告逾期付款，被告可据实延期交楼。另外，《补充协议》约定买受人应在获知银行按揭未获批准三日内通知出卖人，否则视为逾期付款。因兴业银行否决原告的按揭申请，而原告未及时告知被告，故即便原告曾向兴业银行申请按揭，也不能免除其违约责任；
对第14项证据的真实性有异议，认为没有相关部门的签章。
庭审中，被告举证如下：
1、《延期交房通知书》原件1份、快递单原件2份，主要内容是汇威达公司于2014年7月30日通知原告，因政府对被告开发楼盘的配套工程未能按期提交使用，造成楼盘无法按计划竣工，故无法在同年8月31日前将商品房交付，需视配套工程的完成情况再拟定交楼时间；
2、报刊原件2页，用以证明2013年1月12日楼盘已封顶，距交楼时间尚有一年多，被告完全有能力按期交楼；
3、主体结构分部工程验收记录原件2页，载明佛山市电力科技产业中心1-4座钢筋制作等分项工程于2013年9月10日验收合格；
4、合作框架协议复印件1份，载明广东汇源通集团有限公司于2010年4月1日与南海区桂城街道办事处签订合作协议，约定南海区桂城街道办事处有义务协助季华路东延线调头匝道的建设；
5、《关于协调桂城街道季华路东延线调头匝道市政排水事宜的函》原件1份，主要内容是广东汇源通集团有限公司于2013年3月20日致函南海区桂城街道办事处，请求协调交通、规划等部门，解决季华路东延线调头匝道建设的市政排水问题；
6、汇源通[2014]2号函原件1份，主要内容是广东汇源通集团有限公司于2014年3月5日致函南海区桂城街道办事处，其投资建设的佛山市电力科技产业中心进展顺利，请求协调交通、规划等部门，尽快解决季华路东延线调头匝道建设的市政排水问题；
7、《＜关于协调解决季华路东延线调头匝道及其市政排水事宜的函＞的复函》原件1份，主要内容是南海区桂城街道办事处于2014年3月10日复函广东汇源通集团有限公司，称季华路东延线调头车道项目因原设计未全面考虑周边地块排水问题，需优化该项目的设计方案，故需与原中标单位解除合同后再次进行招标，但因中标单位不同意解除合同，待与交通局研究决定后，再行推进该项目；
8、汇源通[2014]3号函原件1份，主要内容是广东汇源通集团有限公司于2014年3月18日致函南海区政府，称因季华路东延线调头匝道的建设仍未开始施工，造成佛山市电力科技产业中心竣工后无法使用，故恳请南海区政府协调桂城街道办、交通、规划等部门加快解决该问题；
9、《关于请求尽快完成季华东路调头车道的函》原件1份，主要内容是汇威达公司于2014年12月8日致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心工程已进入竣工验收阶段，请求桂城街道办事处协调相关单位加快季华路东路调头车道的建设速度；
10、汇源通[2014]9号函原件1份，主要内容是广东汇源通集团有限公司于2014年12月11日致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心计划于2015年1月投入使用，但因季华路东延线调头车道没有完工、市政排水工程没有接通，影响到该项目对外销售的交楼事宜，引起客户投诉，请求桂城街道办明确工程进度，尽快解决上述问题；
11、桂街函[2014]111号复函原件1份，主要内容是桂城街道办事处于2014年12月19日复函广东汇源通集团有限公司，称季华路东延线调头车道工程因周边燃气管线迁改导致该项目的排水工程无法施工，计划于2015年3月份前完成污水管道，同年4月下旬完成道路工程并开通使用；
12、桂街函[2015]1号复函原件1份，主要内容是桂城街道办事处于2015年1月8日复函广东汇源通集团有限公司，称目前燃气管道等管线已迁改完成，该公司的污水管道已接入新建污水管道；
13、网页打印件2页，用以证明被告开发的楼盘在2014年6月30日前可交付并入住，但因政府行为一直无法办理竣工备案；
14、竣工验收备案表原件1份，载明佛山市电力科技产业中心2座、4座于2015年3月2日竣工验收；
15、佛山市南海区建设工程竣工联合验收实施细则复印件1份，用以证明被告开发的楼盘因市政排水管道未能按时交付，导致无法验收。
16、房地产估价报告原件2页、营业执照复印件1份、资格证书复印件2份，证明涉诉房屋的每平方米租金为40元，即使原告正常收楼少于合同约定的违约金，违约金过高，请求法院调整。
17、（2014）穗中法民五终字第2164号民事判决书打印件1份，证明违约金高于当地租金水平属于合同法规定的违约金过高的情况，可以参照中国人民银行同期贷款利率进行调整。
18、中国农业银行客户收付款入账通知复印件1份，证明银行按揭款项30万元在2014年6月3日打入被告的账户，原告存在逾期办理按揭的行为。
经质证，原告对被告提供的第1项证据无异议，确认已收到该延期交房通知书；
对第2、3、5、11项证据真实性无异议，但认为与本案无关；
对第4、6-10、12-15、18项证据真实性无异议；
对第16项证据认为被告与评估公司可能存在关联，评估报告存疑，对该评估结论不予认可；
对第17项证据认为违约金的标准是双方真实意思表示，应依约履行，如果下调违约金，则要求下调房价。
经审查，原告提供的证据来源合法，本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
被告提供的第1-15、18项证据来源合法，本院对被告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认；被告提供的第16、17项证据与本案无关，本院对上述两项证据与本案的关联性不予确认。
综合采信的上述证据及当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：
2013年9月10日，被告汇威达公司开发的佛山市电力科技产业中心1-4座钢筋制作等分项工程验收合格。
9月24日，被告汇威达公司作为出卖人与作为买受人的原告李峰、彭松签订《广东省商品房买卖合同》（房屋唯一码：××、合同编号：×××）及《补充协议》，约定汇威达公司以615009元向李峰、彭松出售佛山市南海区桂城街道季华东路33号佛山市电力科技产业中心第4座×室，买受人应合同网签之日起30日内支付首期房款315009元，余款30万元应于同年11月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，出卖人应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付买受人，出卖人逾期超过60日交付，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之六的违约金；如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期交付。
同日，原告李峰、彭松向被告汇威达公司支付了购买佛山市电力科技产业中心第4座×室定金5万元、购房款265009元。
10月30日，原告李峰、彭松向兴业银行办理所购房屋的按揭贷款手续。
2014年3月5日，广东汇源通集团有限公司致函南海区桂城街道办事处，称其投资建设的佛山市电力科技产业中心进展顺利，请求协调交通、规划等部门，尽快解决季华路东延线调头匝道建设的市政排水问题。
3月10日，南海区桂城街道办事处复函广东汇源通集团有限公司，称季华路东延线调头车道项目因原设计未全面考虑周边地块排水问题，需优化该项目的设计方案，故需与原中标单位解除合同后再次进行招标，但因中标单位不同意解除合同，待与交通局研究决定后，再行推进该项目。
3月18日，广东汇源通集团有限公司致函南海区政府，称因季华路东延线调头匝道的建设仍未开始施工，造成佛山市电力科技产业中心竣工后无法使用，故恳请南海区政府协调桂城街道、交通、规划等部门加快解决该问题。
4月25日，因揭贷款手续未获兴业银行批准，原告李峰、彭松与工商银行佛山升平支行签订《个人购房借款/担保合同》，为其所购的佛山市电力科技产业中心第4座×室办理30万元的按揭贷款手续。
6月3日，被告收到两原告以按揭方式支付的房款30万元。
12月8日，被告汇威达公司致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心工程已进入竣工验收阶段，请求桂城街道办事处协调相关单位加快季华东路调头车道的建设速度。
12月11日，广东汇源通集团有限公司致函桂城街道办事处，称佛山市电力科技产业中心计划于2015年1月投入使用，但因季华路东延线调头车道没有完工、市政排水工程没有接通，影响到该项目对外销售的交楼事宜，引起客户投诉，请求桂城街道明确工程进度，尽快解决上述问题。
2015年1月8日，南海区桂城街道办事处复函广东汇源通集团有限公司，称目前燃气管道等管线已迁改完成，该公司的污水管道已接入新建污水管道。
3月2日，佛山市电力科技产业中心2座、4座竣工验收。
4月9日，被告汇威达公司通知原告李峰、彭松于同月11日至5月10日办理收楼手续。
庭审中，被告对原告要求支付一扇门的补偿款680元没有异议。
本院认为：原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人真实的意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应全面履行合同约定。
合同约定，被告作为出卖人，应在2014年8月31日前将竣工验收合格并已办理竣工验收备案的房屋交付买受人，逾期超过60日交付，买受人继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金。双方当事人对违约责任的约定，没有损害国家、集体或者第三人的利益，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”的规定，属于“契约自由”，理应受到尊重；而原告作为买受人，在约定期限内已向被告支付了全部购房款615009元，依约履行了合同义务，原告对延迟交楼不存在任何责任与过错。据此，被告应按约定的标准向原告支付违约金。合同约定交楼时间为2014年8月31日，故被告违约日自同年9月1日起；被告于2015年4月9日通知原告收楼，故被告违约日至当日止。据此，被告依约应向原告支付的违约金为：615009元×219天×0.0006/天=80812.18元。原告第1项诉请中的此部分主张有事实及法律依据，本院予以支持；原告该项诉请中超出此部分的主张没有事实根据，本院不予支持。被告认为违约金过高的辩称无理，本院不予采信。
庭审中，被告承认两原告办理所购房屋按揭贷款的兴业银行、工商银行均由其联系，故本院认定被告知悉两原告未获兴业银行按揭贷款的情况，合同约定两原告应在2013年11月24日前办理剩余房款30万元的按揭贷款手续，而两原告在同年10月30日已向兴业银行办理相关手续，其行为符合合同约定，故被告认为两原告没有依约办理按揭贷款手续而要求延迟交楼的辩称没有事实依据，本院对被告的此辩称不予采信。
被告辩称讼争房屋因季华路东延线调头匝道的管线及市政排水问题而延误楼盘的验收，造成逾期向原告交楼，但被告所主张的市政配套工程并非在其所开发的佛山市电力科技产业中心红线范围内，且没有证据证明该市政工程问题与佛山市电力科技产业中心的竣工验收有直接的因果关系，故被告以此为由认为无需承担违约责任的抗辩举证不足，本院对被告的辩称不予采信。
庭审中，被告明确表示同意向原告补偿一扇门费用680元，本院对原告主张的第2项诉讼请求予以支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告李峰、彭松支付违约金80812.18元；
二、被告佛山市汇威达电力科技产业园开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告李峰、彭松补偿一扇门费用680元。
三、驳回原告李峰、彭松的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1061.64元（原告已预交），由原告负担142.99元、被告负担918.65元。被告负担的受理费应于本判决生效后十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 叶志标
二○二○一六年五月九日
书记员 谭国敏