太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2015）小民初字第01491号原告朱元标，自由职业。委托代理人席玲玲，山西金贝律师事务所律师。被告山西富源物业管理有限公司，住所地太原市小店区平阳南路150号，组织机构代码79825165-X。法定代表人石晋玲，总经理。委托代理人李雨婷，女，1994年9月11日出生，汉族。被告太原市嘉隆房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区敦化南路43号，组织机构代码74108325-3。法定代表人李德新，总经理。委托代理人韩丽丽，山西佳镜律师事务所律师。委托代理人陈海啸，山西佳镜律师事务所律师。原告朱元标与被告山西富源物业管理有限公司（以下简称“富源物业”）、太原市嘉隆房地产开发有限公司（以下简称“嘉隆公司”）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员温姣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱元标的委托代理人席玲玲，被告富源物业的委托代理人李雨婷，被告嘉隆公司的委托代理人韩丽丽、陈海啸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱元标诉称，原告为嘉隆锦都苑小区22幢4单元0502号房的业主，被告嘉隆公司为嘉隆锦都苑小区开发商，被告富源物业为被告嘉隆公司选聘的嘉隆锦都苑小区物业服务企业。2010年3月3日，原告在办理收房手续时，应被告嘉隆公司的要求，向被告富源物业缴纳了煤气初装费4500元、有线电视安装费850元。后经原告了解，山西省物价局于2008年10月13日印发的《关于加强和完善住房价格有关问题的通知》（晋价服字［2008］282号）及2010年4月22日印发的《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》（晋价服字［2010］92号）明确规定，新建商品住房中供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统配套建设费用，以及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，应包含在住房价格中。没有含在住房价格中的交易费、登记费、维修基金、税金以及由于特殊原因没有计入住房成本的煤气工程费、有线电视费等，应在销售合同中约定。房地产开发经营企业严禁在商品房销售价格外强行推销及搭售商品，强制服务收费，严禁应由开发企业自己负担的费用转嫁给购房人。被告富源物业非《商品房买卖合同》的当事人，且原告与被告嘉隆公司签订的《商品房买卖合同》中亦未明确约定缴纳煤气初装费、有线电视安装费，因此被告富源物业收取上述费用无合同依据及法律依据，应当退还上述费用及其产生的孳息。被告富源物业与被告嘉隆公司股东组成完全相同，且两公司存在人员、财务等方面的交叉，各自财产无法区分，丧失了独立人格，构成了人格混同。原告正是基于被告嘉隆公司的要求才向被告富源物业支付上述款项，被告嘉隆公司涉嫌利用公司的独立法人地位侵犯业主的合法权益，应当与被告富源物业就上述费用向原告承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、被告富源物业向原告返还煤气初装费4500元、有线电视安装费850元及截止2015年3月20日利息1722.39元，合计7072.39元（利息计算方式：以5350元为基数，从2010年3月3日起按照中国人民银行同期贷款利率所确定的利率标准计算至该款还清之日）；2、被告嘉隆公司对上述费用承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。被告富源物业辩称，是受被告嘉隆公司委托收取的费用，对其他事情不清楚。被告嘉隆公司辩称，原告的起诉已经超过法律规定的两年诉讼时效，原告起诉状所列的收费时间是2010年3月；原告起诉所依据的2010年4月22日山西省物价局印发的《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》（晋价服字［2010］92号），在本案中并不能针对被告追溯使用，费用的收取是在该文件生效之前；即使参照该文件，该文件也并没有禁止房地产开发商一律不准收取有线电视安装费及煤气初装费，在原、被告签订的《房屋买卖合同》中对该费用的收取有明确约定，因此原告的诉请不成立。经审理查明，2009年3月4日，被告嘉隆公司作为出卖人（甲方）与原告朱元标作为买受人（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定甲方在太原市南环高速以南、汾东北路以西开发建设商品房，项目名称为锦都苑小区（推广名为易城），由于相关手续尚未办理完毕，故不具备预售房条件，乙方为不丧失优先购房权，愿提前向甲方订购。双方就买卖房屋达成以下协议：乙方所购买的房屋为锦都苑小区第22号楼4单元5层西号房；房屋面积为105.35平方米，单价2272.55元／平方米，房款总价为239413元，上述房款中不含其他附属设施如煤气安装及材料费、防盗门、单元门对讲费、宽带、电话、有线电视等费用，此费用在乙方入住时负责交纳；付款方式为贷款，乙方签订本合同时付房款119413元，余款120000元办理贷款；甲方应当于2009年6月31日前将具备房屋交付条件并验收合格的房屋交付乙方使用，但乙方未交清房款和相关配套费（煤气安装材料费、防盗门、单元门对讲费、宽带、电话、有线电视等费用），甲方交付期限可以顺延。如由于甲方原因导致未按约定期限交房，则从违约之日起到实际交房之日止，按乙方已交款按银行同期活期存款利率支付乙方延迟交房费；房屋具备交付条件后，甲方书面或电话通知乙方办理交接手续。该合同特别约定，办理预售登记和产权登记等手续时，根据政府相关要求，需要签订正式合同，买受人同意积极配合换签合同并延续本合同的相应条款，正式合同未涉及的，以本合同为准。2009年5月12日，被告嘉隆公司作为出卖人与原告朱元标作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，买受人购买出卖人位于太原市小店区平阳南路151号嘉隆锦都苑第22幢4单元0502号房屋，该房屋建筑面积105.35平方米，总价款239413元；付款方式及期限为买受人在签订本合同时付房款119413元，余款120000元办理银行按揭贷款；出卖人应当在2009年6月30日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件三装饰、设备标准第10项其他为集中供暖；管道煤气，燃气管道分户，分户设表；预留卫生洁具位置及上下水接口，给水分户设表；有线、电话、宽带预埋暗管，预留接口。合同还约定了其他条款。该合同在太原市房地产管理局进行了备案。2010年3月3日，原告向被告富源物业交纳了有线电视安装费850元、煤气安装材料费4500元。另查明，被告嘉隆公司（甲方）与被告富源物业（乙方）于2008年5月13日签订《物业服务合同》一份，合同约定甲方委托乙方对嘉隆·锦都苑提供物业管理服务，乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2008年8月19日，被告嘉隆公司（甲方）与被告富源物业（乙方）签订《补充协议书》一份，约定委托管理事项中增加一项甲方委托乙方对锦都苑小区有关有线电视初装费、煤气施工费、暖气费、水费、电费的代收收缴。再查明，2008年10月13日，山西省物价局发布晋价服字［2008］282号《关于加强和完善住房价格管理有关问题的通知》文件，文件中规定，新建商品住房中供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统等配套建设费用，以及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，应包含在住房价格中，没有包含的交易费、登记费、维修基金以及税金等，应在销售合同中约定，房地产开发经营单位不得在房价外向购房人另行收取合同未予明示的费用，不得在商品住房销售价格外强行推销及搭售商品、强制服务并收费。2010年4月22日，山西省物价局发布晋价服字［2010］92号《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》文件，文件中规定，新建商品住房中供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统等配套建设费用，以及其它属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，应包含在住房价格中，没包含在住房价格中的交易费、登记费、维修基金、税金以及由于特殊原因没有计入住房成本的煤气工程费和有线电视初装费等，应在销售合同中约定。房地产开发经营企业严禁在房价外向购房人另行收取合同未予明示的费用，严禁应由开发企业自己负担的费用转嫁给购房人。确认以上事实的证据有原告向法庭提交的商品房买卖合同、收据，被告富源物业提交的物业服务合同、补充协议书，被告嘉隆公司提交的房屋买卖合同，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。本院认为，原告朱元标与被告嘉隆公司在签订《房屋买卖合同》时，被告嘉隆公司未取得合同中约定房屋的商品房预售许可证，但被告嘉隆公司在与原告签订《商品房买卖合同》之前取得了商品房预售许可证，故《房屋买卖合同》与《商品房买卖合同》均为有效合同。关于原告主张被告富源物业收取的煤气初装费、有线电视安装费应否退还的问题。原告与被告嘉隆公司所签订的《房屋买卖合同》约定房款中不含其他附属设施如煤气安装及材料费、防盗门、单元门对讲费、宽带、电话、有线电视等费用，该合同亦约定正式合同未涉及的，以本合同为准，原告与被告嘉隆公司签订的《商品房买卖合同》中未对煤气初装费、有线电视安装费是否包含在房价中进行明示，因此，对煤气初装费、有线电视安装费的收取应以原告与被告嘉隆公司签订的《房屋买卖合同》中的约定为准。被告富源物业系受被告嘉隆公司委托收取煤气初装费、有线电视安装费，因此，被告嘉隆公司应为上述两项费用的实际收取方。根据山西省物价局发布晋价服字［2008］282号《关于加强和完善住房价格管理有关问题的通知》的规定，被告嘉隆公司收取的煤气初装费、有线电视安装费系房价外向原告明示的费用，《房屋买卖合同》明确约定上述费用未包含在房价中，故被告嘉隆公司的收款行为不构成不当得利，原告主张被告嘉隆公司、富源物业返还煤气初装费、有线电视安装费及利息的诉讼请求，理由与证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告朱元标的诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由原告朱元标负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 温 姣二〇一五年七月六日书记员 常红丽第6页共8页