北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终2235号
上诉人（原审被告）北京非常空间物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街305号八区15、16、17号楼101室。
法定代表人杨明杰，董事长。
委托代理人王茹，北京市华城律师事务所律师。
委托代理人王新明，北京市浩林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会，住所地北京市西城区广安门外大街305号八区荣丰嘉园。
负责人张江川，主任。
委托代理人郝龙荣，北京宏健仁和律师事务所律师。
委托代理人陈文祺，男，1978年6月15日出生。
上诉人北京非常空间物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第01545号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会（下称荣丰嘉园业委会）起诉至原审法院称：2012年12月8日，荣丰嘉园小区经全体业主首次业主大会成立了荣丰嘉园业委会，并于2012年12月在北京市西城区人民政府广安门外街道办事处（下称广外街道办事处）依法登记备案。北京非常空间物业管理有限公司（下称非常空间物业公司）于2006年7月经建设单位北京荣丰房地产开发有限公司（下称荣丰房地产公司）委派对荣丰嘉园小区提供物业服务。荣丰嘉园小区2013年度临时业主大会会议于2014年1月通过决议：解聘前期物业，选聘长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（下称长城物业）为荣丰小区新的物业服务企业。我业委会先后于2014年1月29日、2月18日以EMS方式将大会决议专函通知非常空间物业公司并要求非常空间物业公司依照2013年度临时业主大会决议及相关法律规定向我业委会办理小区物业项目移交工作。我业委会先后又多次向非常空间物业公司致函要求与非常空间物业公司就办理交接并撤出物业管理区域的相关事宜进行协商，非常空间物业公司拒不协商。2014年3月2日，北京市西城区房屋管理局、广外街道办事处主持，要求非常空间物业公司就办理交接并撤出物业管理区域的相关事宜与我业委会进行协商，非常空间物业公司拒不执行。后来，北京市西城区房屋管理局、广外街道办事处及北京市市建委等多部门多次督促非常空间物业公司向我业委会办理交接并撤出物业管理区域，非常空间物业公司仍拒不执行。2014年6月26日，北京市西城区房屋管理局向非常空间物业公司出具了《责任改正通知书》（京建法改（西房）字（2014）第540015号），责令非常空间物业公司向我业委会进行了交接。2014年8月8日，北京市西城区房屋管理局向非常空间物业公司出具了《北京市西城区房屋管理局行政处罚决定书》（经建法罚（西房）字（2014）第540006号），对非常空间物业公司逾期未交接的违法行为处以30000元罚款。非常空间物业公司于2014年8月8日向北京市西城区房屋管理局缴纳了罚款30000元，但是非常空间物业公司仍拒不向我业委会办理交接并撤出物业管理区域。由于非常空间物业公司长期怠于履行其物业服务义务，致使小区电梯、消防、监控等设施设备处于瘫痪，存在巨大的安全隐患；小区到处污水横流，脏乱不堪；同时小区也成为犯罪活动猖獗的聚集地。非常空间物业公司拒不交接并撤离物业管理区域，并天天上门强行向业主收取物业费并以断水断电堵锁眼等方式威胁业主，小区一片混乱。业主自发于2014年9月18日到北京市人民政府信访。2014年9月26日，西城区主管区长批示要求各部门尽快解决荣丰物业交接事宜。为维护全体业主利益。鉴于上述事实，特诉至法院，要求非常空间物业公司撤离北京市西城区荣丰嘉园小区物业管理现场（小区四至内实际由非常空间物业公司管理的所有区域）；按照《物业管理条例》29条向我业委会移交资料，将北京市西城区荣丰嘉园小区的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施（包括会所）、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必须的其他资料移交给我业委会；诉讼费由非常空间物业公司承担。
非常空间物业公司辩称：2012年12月，荣丰嘉园业委会成立期间存在虚假投票，程序违法，现在选举产生的业委会不能代表全体业主的真正意思表示，荣丰嘉园业委会主体不合法。我公司不能把物业交接给不能真正代表全体业主真实意思表示的业委会。如果业委会是合法的，我公司可以按照相关规定将物业交接给业委会。荣丰嘉园业委会诉称中称小区也成为犯罪活动猖獗的聚集地，与事实严重不符。荣丰嘉园业委会在另外两个诉讼中的诉讼请求包括有提供17栋建筑区划内的规划资料与本案诉讼请求中的竣工总平面图等相互重复。2014年8月，我们针对北京市西城区房屋管理局要求我公司撤场的决议向北京市住房和建设委员会提出行政复议，现在该行政案件处于中止状态，本案应先看行政复议的处理结果。我们认为在其他双方之间的案件及行政复议结果出来之后，才能对本案进行审理。我公司不同意荣丰嘉园业委会的诉讼请求。
原审法院经审理确认：业主委员会是业主为对所拥有的物业进行管理而建立的自治性组织。业主委员会经业主大会或业主代表大会民主选举产生。经批准成立的业主委员会，是全体业主合法权益的代表，有权行使相应的职责。荣丰嘉园业委会已在广外街道办事处备案，是荣丰嘉园小区全体业主的合法代表。行政管理单位已确认了荣丰嘉园业委会备案行为的合法性，荣丰房地产公司曾就此问题提起过行政诉讼，后已经过终审审理驳回，现非常空间物业公司没有证据证明荣丰嘉园业委会提起诉讼的行为违反法律法规的强制性规定，故荣丰嘉园业委会具备诉讼主体资格。
业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会履行召集业主大会会议、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等业主大会赋予的职责。本案所涉解聘非常空间物业公司、选聘新物业服务企业的决议通过业主大会开会形成，投票方式通过北京市建委的业主决策平台，全过程均通报了相关单位，有第三方人员介入监督计票，并对投票结果进行了公证，程序正当，合法有效。荣丰嘉园业委会有权在业主大会决议授权下解聘前期物业公司并与新的物业公司签订物业服务合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。非常空间物业公司主张小区业主大会决议投票不真实，但未能提交充分证据证明其主张，亦不能对抗和否决业主大会的决议，故对其抗辩，法院不予采纳。
一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。关于小区会所，该会所虽然目前尚未取得房屋产权登记，但系小区服务配套建筑，属于前期物业合同范围内的一部分，应由小区业主进行统一管理。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，小区地下车库亦属于小区的配套设施，且计入公摊面积的部分基础设施也在地下，故非常空间物业公司应将地下车库移交给荣丰嘉园业委会，由小区业委会委托选聘的物业公司对地下车库进行物业管理。需要指出的是，非常空间物业公司在移交物业管理权后，并不影响会所及地下车库所有权人就其专有部分自行或委托他人出租、经营的权利。
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。非常空间物业公司在与开发商荣丰房地产公司签订的前期物业服务合同中均明确约定了合同的期限，即自2006年4月26日起至业主委员会聘任新的物业公司时止。现荣丰嘉园业委会已合法成立并与新的物业公司签订了物业管理合同，非常空间物业公司与荣丰房地产公司的物业服务合同已终止。非常空间物业公司应遵循上述市场竞争机制和诚实信用原则，在业主委员会与新物业公司签订物业服务合同后，向业委会交接物业设施，移交《物业管理条例》第二十九条所规定的相关资料，及时腾退，保障物业管理活动规范实施。现荣丰嘉园业委会要求非常空间物业公司撤出荣丰嘉园小区物业管理区域并移交相关文件资料的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。据此，原审法院于2015年12月判决：一、自判决生效之日起十日内，北京非常空间物业管理有限公司向北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会移交荣丰嘉园住宅楼十七栋（1号楼至17号楼）、会所一栋（18号楼）的全部物业管理区域以及荣丰嘉园物业管理区域（即东至×××号七区、西至×××号二区、南至×××号、北至×××）内现由该公司占有、管理、使用的物业服务用房和相关设施、地面及地下停车泊位，停止对北京市西城区荣丰嘉园小区的物业管理活动，撤出物业管理区域。二、自判决生效之日起十日内，北京非常空间物业管理有限公司将上述第一项所涉及的《物业管理条例》第二十九条第一款规定的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料移交给北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会。
判决后，非常空间物业公司不服向本院提出上诉主张：荣丰嘉园临时业主大会在程序上和实体上存在重大问题，该业主大会所作出的“解聘前期物业，选聘长城物业为荣丰嘉园小区的物业企业”的决议无效。原审判决认定会所、车库、车位归业主共有，并判决我公司向荣丰嘉园业委会移交会所、车库、车位适用法律错误，基于上述理由，我公司上诉要求驳回荣丰嘉园业委会的诉讼请求。荣丰嘉园业委会同意原判。
经审理查明：北京市西城区荣丰嘉园小区由荣丰房地产公司开发建设，该小区位于北京市西城×××八区，分为一期、二期、三期，包括17栋及1幢建筑物（地下车库），小区东至×××号七区、西至×××305号二区、南至×××305号六区、北至×××。2006年4月26日、2006年7月10日、2007年3月10日，荣丰房地产公司与非常空间物业公司就荣丰嘉园小区一期、二期、三期分别签订三份《荣丰2008物业服务合同》，委托非常空间物业公司向该小区提供前期物业服务，委托管理期限均为自2006年4月26日起至业主委员会聘任新的物业公司时止。荣丰嘉园小区物业服务范围包括小区内保安、保洁、供水、供电、供暖、停车管理等服务管理。根据上述合同约定，非常空间物业公司代表业主接受物业和设备安装的验收，掌握设备资料，熟悉工程系统，并自荣丰房地产公司处接收和管理了物业所涉及的所有资料。
2012年12月8日，荣丰小区业主经首次业主大会成立了荣丰嘉园业委会，即本案原审原告，并于2012年12月25日经广外街道办事处办理了备案手续。荣丰小区首次业主大会除表决通过了《北京市西城区荣丰嘉园小区管理规约》、《北京市西城区荣丰嘉园业主大会议事规则》外，还授权业主委员会进行选聘物业服务企业的相关工作。
荣丰嘉园业委会成立后，未能与非常空间物业公司就物业服务问题协商一致，双方未订立《物业服务合同》，但该小区仍由非常空间物业公司继续提供物业管理服务。2013年7月8日，荣丰嘉园业委会对于启动公开招投标程序选聘物业服务企业进行了公示。2013年8月28日，青宇（北京）国际招标有限公司向荣丰嘉园业委会出具《荣丰嘉园小区服务项目评标结果告知函》，向招标人推荐前三名中标候选人，长城物业集团股份有限公司综合得分排名第一。
根据《北京市西城区荣丰嘉园业主大会议事规则》规定有：业主大会常设机构为业主委员会和单元代表议事会；业主委员会委员任期为六年，单元代表议事会任期四年；业主大会每年召开一次年会，年会结束后，为业主大会闭会期。必要时，可以依程序召开业主大会临时会议；百分之二十以上的业主（专有部分占建筑面积20%的业主且占总人数20%的业主）可以联名要求业主委员会召集业主大会临时会议；有三分之二以上业主委员会委员共同签字同意的情况时，应当召开业主大会临时会议；业主大会会议由业主委员会组织召开，业主大会决议是全体业主就共同管理权事务做出决定时的最高决定。业主大会会议应当对以下事项进行表决：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举或更换业主委员会委员；（4）选聘、续聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）改变和撤销业主委员会、单元代表议事会的不当决定；（8）审议业主委员会、单元代表议事会、物业服务企业或其他物业管理人提交的年度工作报告；决定第（5）项和第（6）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意，决定其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2013年10月11日，经荣丰小区业委会委员会议决定于2013年10月26日召开临时业主大会，9位业主委员会委员中的7位在该决议上签字同意。
荣丰嘉园小区于2013年10月26日至2014年1月26日间召开了2013年度临时业主大会，会议使用“业主一卡通”通过“北京市业主决定共同事项公共决策平台”并辅以纸质表决票作为补充的形式对两个议题进行表决（议题一、解聘前期物业，聘请长城物业为荣丰小区新的物业服务企业；议题二、北京市西城区荣丰嘉园小区公共维修基金管理办法）。2014年1月27日，北京首一业主大会工作辅导中心派员对荣丰嘉园小区2013年度临时业主大会表决票的验票、计票、唱票工作进行了见证，经统计两项议题表决同意的业主数和建筑面积数均超过了50%。2014年1月28日，北京市中信公证处对北京市住房和城乡建设委员会网站中“北京市业主决定共同事项公共决策平台”内反映本次投票结果的相关页面进行了公证。2014年1月29日，荣丰小区业委会对投票结果进行了公示（经与北京市西城区房屋管理局所提供的小区面积进行核对后，关于解聘前期物业、聘请长城物业为荣丰小区新的物业服务企业的议题业主通过比例为54.68%，面积通过比例为54.26%）。后荣丰嘉园业委会将荣丰嘉园小区2013年度临时业主大会会议书面表决票177张（涉及面积14486.34平方米）于2014年4月2日至2014年4月10日间暂存于广外街道办事处，以供业主查询。对于纸质表决票的认定问题，广外街道办事处在启动了业主异议查询程序后，曾有一位业主提出了质疑，经查询，并未发现申请异议查询业主投票的情况。
另查，2014年2月9日，荣丰嘉园业委会与长城物业签订期限为2014年2月10日至2017年2月9日的《荣丰嘉园物业服务合同》，因非常空间物业公司拒绝退出小区管理，该合同至今尚未实际履行。
2014年2月，荣丰嘉园业委会以公告及快递通知的方式要求非常空间物业公司于2014年3月31日前依照2013年度临时业主大会决议及相关法律规定办理小区物业项目移交工作，但非常空间物业公司并未开展交接工作。
2014年6月20日，北京市西城区房屋管理局向非常空间物业公司致函，言明：“荣丰嘉园小区于2013年11月至2014年1月召开了临时业主大会会议，形成解聘你公司的决定，业主委员会通知你公司于2014年3月31日前完成交接。2014年5月9日，我局于广外街道办事处组织你公司和业主代表就物业项目交接事宜召开协调会。会上明确你公司应当按照《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》以及《北京市物业项目交接管理办法》的规定，于2014年6月25日前完成交接工作并撤出物业管理区域。你公司应积极配合全体业主尽快完成项目交接，请于2014年6月24日前将交接情况书面报送我局。若你公司无正当理由，未按规定进行交接，我局将依法处理。”
2014年6月26日，北京市西城区房屋管理局向非常空间物业公司出具了《责任改正通知书》（京建法改（西房）字（2014）第540015号），责令非常空间物业公司在接到通知书之日起7日内改正行为，向荣丰嘉园业委会进行了交接。因非常空间物业公司逾期未开展任何交接工作，2014年8月8日，北京市西城区房屋管理局对非常空间物业公司作出了《行政处罚决定书》（京建法罚（西房）字（2014）第540006号），责令非常空间物业公司改正违法行为，决定对其处以30000元罚款。非常空间物业公司虽对该处罚决定不服向北京市住房和城乡建设委员会申请行政复议，但于2014年8月8日缴纳了罚款30000元。
再查，案外人左×1、靳×1、丁×1以业委会投票选举违法违规为由分别向北京市西城区人民政府提出行政复议，要求撤销业委会备案行为。2014年6月17日，北京市西城区人民政府出具西政法复（2013）100、101号行政复议决定书维持了被申请人于2012年12月25日作出的荣丰嘉园业委会备案行为的决定。
2014年7月15日，荣丰房地产公司就此向原审法院提起行政诉讼，要求撤销广外街道办事处对荣丰嘉园业委会的备案登记行为。原审法院经审理认为：业主个人不具有针对业主委员会备案提起行政诉讼的原告主体资格。据此，原审法院于2014年10月14日裁定驳回了荣丰房地产公司的起诉。荣丰房地产公司不服，上诉至本院。本院于2014年12月18日终审裁定驳回上诉，维持一审裁定。
非常空间物业公司在本院审理中诉称：2015年11月，荣丰房地产公司作为原告以荣丰嘉园业委会为被告向原审法院提起了业主撤销权纠纷诉讼，要求确认2013年度临时业主大会关于“解聘前期物业，选聘长城物业为荣丰小区新的物业企业”的决议无效。该案正在二审审理中，尚未作出终审判决，要求终止本案的审理。经本院查明，荣丰房地产公司与荣丰嘉园业委会业主撤销权纠纷案经法院两审审理，本院于2016年4月20日作出二审终审判决以荣丰房地产公司主张的权利已超过一年的除斥期间为由驳回了荣丰房地产公司的诉讼请求。
本院审理中，非常空间物业公司述称：荣丰嘉园小区的地面停车场及地库停车场的管理人不是该公司，而是北京辰博仑物业管理有限公司，其无权对停车场进行交接。并提交了荣丰房地产公司与北京辰博仑物业管理有限公司签订的停车场服务合同及北京市西城区市政市容委核发给北京辰博仑物业管理有限公司的公共停车场经营备案证。
上述事实，有双方当事人陈述、物业服务合同、业主大会决议、公证书、公告、函件、行政复议决定书、行政裁定书、（2015）西民初字第34063号民事判决书、北京荣丰房地产开发有限公司与北京辰博仑物业管理有限公司签订的《荣丰嘉园小区停车服务合同》、《物业管理条例》、（2016）京01民终2505号民事判决书、北京辰博仑物业管理有限公司公共停车场经营备案证、北京辰博仑物业管理有限公司营业执照等证据在案佐证。
本院认为：国务院颁布的《物业管理条例》规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。业主委员会应当选举产生之日起30日内向物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。荣丰嘉园业委会经荣丰嘉园业主大会选举产生，并在当地街道办事处备案。荣丰房地产公司曾就荣丰嘉园业委会资格问题提起过行政诉讼，后经过法院终审裁定被驳回起诉。非常空间物业公司未提交证据证明荣丰嘉园业委会提起诉讼的行为违反法律法规的规定，故荣嘉园业委会具备本案诉讼主体资格。
非常空间物业公司在与开发商荣丰房地产公司签订的前期物业服务合同中均明确约定了服务合同的期限，即自2006年4月26日起至业主委员会聘任新的物业公司时止。现荣丰小区业主委员会已合法成立并依据业主大会的决议有权选聘了新的物业公司，签订了物业管理合同，按照非常空间物业公司与开发商荣丰房地产公司的前期物业服务合同的约定，非常空间物业公司与荣丰房地产公司的物业服务合同即应终止。非常空间物业公司应自觉遵守法律规定及合同约定，履行向荣丰嘉园业委会交接物业设施，移交《物业管理条例》第二十九条所规定的相关资料，及时腾退义务，以保障该小区物业管理的正常秩序。在本院审理中，非常空间物业公司以荣丰房地产公司与荣丰嘉园业委会业主撤销权纠纷案尚未作出终审判决为由要求终止本案审理。经查，本院已于2016年4月20日对荣丰房地产公司与荣丰嘉园业委会业主撤销权纠纷案作出二审终审判决，非常空间物业公司终止本案审理的理由已丧失。基于上述事实及论述，非常空间物业公司不同意撤离荣丰嘉园小区，并按照物业服务相关法律法规与荣丰嘉园业委会进行交接的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
非常空间物业公司就其主张的荣丰嘉园小区的地面停车场及地库停车场的管理人为北京辰博仑物业管理有限公司，非常空间物业公司不能履行停车场交接义务提交了相应证据，本院对此事实予以认定。鉴于非常空间物业公司在二审法院审理中提交了新的证据，本院对原判交接地上及地下停车泊位的内容予以撤销。
非常空间物业公司对于荣丰嘉园小区会所移交的异议，应当指出对会所的移交指的是物业管理权移交而非产权移交，非常空间物业公司应退出对小区的物业管理服务，自然也应包括会所的物业服务与管理。
综上所述，依照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第三条、第八条、第十条、第十五条、第十六条、第二十九条、第三十四条、第三十九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、变更北京市西城区人民法院（2015）西民初字第01545号民事判决第一项为：自本判决生效之日起十日内，北京非常空间物业管理有限公司向北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会移交北京市西城区荣丰嘉园住宅楼十七栋（1号楼至17号楼）、会所一栋（18号楼）的全部物业管理区域以及荣丰嘉园物业管理区域（即东至×××大街305号七区、西至×××大街305号二区、南至×××大街305号六区、北至×××）内现由该公司占有、管理、使用的物业服务用房和相关设施，停止对北京市西城区荣丰嘉园小区的物业管理活动，撤出该小区物业管理区域。
二、变更北京市西城区人民法院（2015）西民初字第01545号民事判决第二项为：自本判决生效之日起十日内，北京非常空间物业管理有限公司将本判决第一项所涉及的《物业管理条例》第二十九条第一款规定的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料移交给北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会。
三、驳回北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会的其他诉讼请求。
一审案件受理费70元，由北京非常空间物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起10日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由北京非常空间物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一六年五月十一日
书 记 员 马丽雅