新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新0104民初2355号
原告：阿布力克木·阿布都热依木，男，维吾尔族，1968年4月15日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。
原告：阿不来提·阿不都热依木，男，维吾尔族，1960年2月10日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。
原告：赛米·阿不都热依木，男，维吾尔族，1972年4月8日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。
共同委托代理人：阿合买提，新疆阿瓦木律师事务所律师。
被告：马晓霞，女，回族，1975你那11月29日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。
原告阿布力克木·阿布都热依木、阿不来提·阿不都热依木、赛米·阿不都热依木与被告马晓霞租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阿布力克木·阿布都热依木、阿不来提·阿不都热依木、塞米·阿不都热依木的共同委托代理人阿合买提，被告马晓霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告阿布力克木·阿布都热依木、阿不来提·阿不都热依木、赛米·阿不都热依木向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、要求被告支付自2014年12月至2017年8月（被告腾退房屋之日）止的租金与房屋占有使用费合计2133333.3元，且按房屋租赁合同约定承担违约金240000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月8日，原告乌鲁木齐市××市区鲤鱼山路西侧××号号，家地下室五层的面积为1600平方米的楼房以每年租金为人民币800000元的价格出租给被告，期限为2014年2月8日起至2024年2月7日。合同签订后被告只支付了780
000元，2015年5月18日签订房屋租赁补充合同、若拖欠租金按违约处理，但至今仍没有履行剩余租金和房屋占有使用费的给付义务，被告于2017男8月腾退房屋，欠下的租赁费用经原告多次催要无果，诉至法院。
被告马晓霞答辩称：我于2013年11月8日与原告签订了租赁合同，第一年付了房屋租金780000元，当时房屋没有房产证，原告许诺尽快办理房产证一直没有办下来，因此消防以及营业执照等手续至今没有办法办下来，使我无法正常营业，因此我认为与原告签订的租赁合同为无效合同，不同意支付租金及占有使用费，我没有违约因此也不同意支付违约金。
为了证明其诉讼请求，原告出示以下证据：1、房屋租赁合同，三原告（甲方）与被告马晓霞（乙方）签订租赁合同约定：出租房出租的商铺坐落地址为乌鲁木齐市××市区鲤鱼山路西侧××号，加地下室五层，面积为1600平方米；租期十年，自2014年2月8日起至2024年2月7日止；每年租金为800000元，第一年租金2014年元月8日之前全部付清，从第二年开始租金每年提前两个月缴纳，必须按约定向出租方交纳租金，如无故拖欠租金，出租方给予承租方15天的宽限期，从第16天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金5%加收滞纳金，押金80000元，2014年6月8日之前给付；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮、出租方概不负责，如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；租赁期间，如遇政府拆迁，承租方所投入的房屋装修及硬件设施，由拆迁房直接赔偿给承租方；同等条件下乙方有优先租赁权；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金240000元；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承担方负责赔偿违约金240000元，承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金240000元，如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿…，本院对该合同工
2、房屋租赁补充合同，三原告与被告马晓霞于2015年5月18日签订该协议约定：2014年欠的租金220000元加押金80000元应于2015年5月25日付清；2015年的租金300000元应于2015年8月31日前给付；剩余的500000元应于2015年12月31日付200000元，2016年3月1日之前给付300000元；其他事宜按原合同办理，以上事宜若违反按主合同第八条违约处理，以上两项同时违约，出租方有权利立即解除合同，并要求承租方腾空房间。
3、房屋产权证及土地使用证，原告据此证明争议房屋登记面积为648.52平方米，原告阿布力克木·阿布都热依木为房屋产权人，共有权人阿不都休克尔·阿布都热依木追认合同效力，本院对该证据予以确认；
5、中华人民共和国建设工程规划许可证副本，据此证明房屋以重建、手续正在办理当中，本院对该证据不予确认；
经审理查明：2013年11月8日，原告阿布力克木·阿布都热依木、阿不来提·阿不都热依木、赛米·阿不都热依木与被告马晓霞签订《房屋租赁合同》，约定：位于乌鲁木齐市××市区鲤鱼山路西侧××号加地下室五层，面积为1600平方米的建筑物由三原告出租给被告马晓霞，租赁期限为十年，即自2014年2月8日至2024年2月7日，每年租金为800000元；双方另约定违约方将赔偿240000元。合同由原告阿不来提·阿不都热依木、赛米·阿不都热依木，被告马晓霞签字、按手印确认。2015年5月18日，原、被告另签订《房屋租赁补充合同》，约定：2014年欠的租金220000元加押金80
000元于2015年5月25日付清，2015年的租金300
000元应于2015年8月31日之前付清，剩余500000元应于2015年12月31日付200000元，2016年3月1日300000之前给付，如逾期按主合同相关违约约定处理，补充合同由原告赛米·阿不都热依木、被告马晓霞签字、按手印确认。
另查明，由原告阿布力克木·阿布都热依木，案外人阿不都休克尔·阿不都热依木共同所有的位于乌鲁木齐市××市区鲤鱼山路西侧××号建筑物产权证上的登记面积为648.52㎡，占合同标的房屋面积的40.5%。案外人阿不都休克尔·阿不都热依木对三原告与被告马晓霞签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的效力予以认可。
被告马晓霞向三原告支付租赁费共计780000元，剩余租金至今未支付，于2017年8月腾退租赁房屋。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案的房屋，其中有证建筑面积为648.52平方米，无证建筑物面积为951.48平方米。对无产权证的房屋，原告未提供证据证明其取得了建设工程规划许可证，因此涉及该无产权证房屋部分的房屋租赁合同无效，涉及有产权证部分的房屋租赁合同有效。就有效部分的房屋租赁合同，因依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案被告自第二年起未履行支付租金义务，解除合同的条件成就，故本院对原告解除合同有效部分的诉讼请求予以支持；对于涉及无证建筑面积的部分，原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应以支持，故对原告方请求被告支付自2014年12月至2017年8月止的租金与房屋占有使用费2
133333.3元的诉讼请求，本院予以支持。依据《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》的约定“如被告不能按房屋补充合同约定的给付期限支付租金，按主合同第八项视为违约，应支付违约金240000元”，现被告马晓霞未按约定支付租金，应承担相应的违约责任，但因本案涉及无产权证部分房屋的房屋租赁合同无效，故于此相对应的违约金不予支持，本院对合同有效部分的租金未履行部分的20%支持违约金；据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告阿布力克木·阿布都热依木、阿不来提·阿不都热依木、赛米·阿不都热依木与被告马晓霞签订的《房屋租赁合同》；
二、被告马晓霞支付原告阿布力克木·阿布都热依木、阿不来提·阿不都热依木、赛米·阿不都热依木房屋租金及房屋占有使用费共计2
133333.3元；
三、被告马晓霞支付原告阿布力克木·阿布都热依木、阿不来提·阿不都热依木、赛米·阿不都热依木违约金172800元。
333.3元×40.5%×20%
本案争议标的为2373
333.3元，核定给付金额为2306133.3元，占争议标的额的97%，案件受理费25786.67元(原告已预交)，由被告马晓霞负担其97%即25
013元，原告阿布力克木·阿布都热依木、阿不来提·阿不都热依木、赛米·阿不都热依木自行承担其3%，即773.67元。
以上给付款项共计2331
146.3元，应于本判决生效之日起十日内由被告马晓霞向原告阿布力克木·阿布都热依木、阿不来提·阿不都热依木、赛米·阿不都热依木给付，逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 夏依旦木
人民陪审员 陶
秀琴
人民陪审员 周
丽玲
二〇一七年九月十三日
l
书 记 员 苏 比 努