云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终2916号
上诉人（原审原告）吴永兰，女，1958年4月21日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人梁子红，云南盛天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）云南锦圣房地产开发有限公司。住所地：昆明市西山区华苑路358号马街街道办事处204办公室。
法定代表人董跃龙，执行董事。
特别授权诉讼代理人尹荣峰，云南睿信律师事务所律师。
上诉人吴永兰因与被上诉人云南锦圣房地产开发有限公司（以下简称：锦圣公司）商品房预约合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第6541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院确认的本案事实为：2013年9月16日，被告作为甲方（出售方）、原告作为乙方（认购方）就被告开发的山水锦园（推广名为：锦城）楼盘房屋的买卖问题签订了一份《山水锦园一期商品房认购协议书》（以下简称《商品房认购协议书》），协议书载明：第一条经乙方对房屋和自身支付能力慎重考虑后，乙方决定向甲方认购山水锦园一期B2幢41层06号房屋。该房屋的产权证的登记用途为：住宅，其国有土地使用权具体期限以该房屋的《国有土地使用证》的记载为准。第二条该房屋按建筑面积计价，房屋的建筑面积暂定为：89.18平方米，房屋的单价为5987.34元/平方米（以建筑面积计价），房屋的暂定总金额为（人民币）：伍拾叁万叁仟玖佰伍拾壹元整（￥：533951元）。本协议双方同意房屋的建筑面积以产权登记机关确定为准。第三条乙方应当自甲方取得《商品房预售许可证》30日内，携带本协议、定金收据及身份证原件到甲方位于本项目现场售楼部，按照本协议所约定的房屋价格与甲方签订正式的《商品房购销合同》及其补充协议。第四条乙方应于签订本协议之日内，向甲方支付定金伍拾叁万叁仟玖佰伍拾壹元正（￥：533951元）。本协议双方签订正式《商品房购销合同》后，该定金转为乙方应向甲方支付的房屋价款。第五条在本协议第三条约定的期限内，甲方不得将本协议第二条所约定的房屋向第三方出售，否则甲方应双倍返还乙方已支付的定金。第六条在本协议第三条约定的期限内，乙方放弃认购权利或未能与甲方签订正式《商品房购销合同》及其补充协议的，乙方无权要求甲方退还已支付的定金，且甲方有权另行处置本协议所约定的房屋。在本协议签订之后，乙方以对正式《商品房购销合同》及其补充协议的条款持有异议为由，而导致在本协议第三条约定的期限内未能与甲方签订正式的《商品房购销合同》及其补充协议的，视为乙方放弃认购权利。……。第九条本协议双方签订正式《商品房购销合同》的，本协议自正式《商品房购销合同》生效的同时自行解除。双方的相关权利义务以正式《商品房购销合同》及其补充协议的约定为准。合同签订后，原告于当日向被告交纳了533951元。被告收款后向原告出具了收据，收据摘要部分载明收到的为“B2栋4106号房屋定金”。同日，原告因要向被告购买车位向被告交纳了车位报名费40000元，被告收款后向原告出具了车位报名费收据，但原、被告双方未签订过买卖车位的合同。《商品房认购协议书》签订后，被告一直未与原告签订商品房购销合同，房屋、车位也尚未建盖完成。2015年3月24日，被告向原告出具了锦城车位抵用券一张，该车位抵用券载明：“尊敬的吴永兰女士感谢您对锦城项目的信任及支持，您参加了锦城项目团购，并成功购买了锦城项目B2栋4106号房，在此，特赠送您价值人民币40000.00元的车位抵用券一张”。该车位抵用券上同时载明有以下内容：“权益：1、此券每户每次限用一张；2、此券在本项目车位首次开盘时使用有效；3、此券加盖锦城营销中心专用章方可生效；4、此券最终解除权归云南锦圣房地产开发有限公司所有”。2015年10月12日，原告诉至原审法院，以原、被告签订的《商品房认购协议书》无效，随同该商品房认购的车位亦失去相应意义为由，请求判令：一、被告退还原告车位报名费40000元；二、被告自2013年9月16日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至实际退还定金之日止；三、被告以现金方式兑付《锦城车位抵用券》40000元；四、由被告承担本案的诉讼费用。至原告起诉时，被告仍未取得所开发楼盘的“商品房预售许可证”。庭审中，原告认为车位报名费其性质是购买车位的预付款，双方约定车位价格为80000元，原告交纳了50%的款项40000元。被告则表示车位当时并没有定价，车位报名费属于预付款，车位价款在开盘后定价，多退少补。被告同时陈述，车位是被告所开发的楼盘中的一部分，车位销售许可包含在商品房预售许可证中。对于《商品房认购协议书》及双方所建立的购买车位的合同关系的效力，原、被告双方存有争议，原审法院向原告释明，若法院审查的合同效力与原告主张的不一致，是否变更诉讼请求，原告则坚持认为合同无效。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护。对此，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告就购买被告在建商品房的相关事宜在平等自愿的基础上签订了《商品房认购协议书》，使得原被告双方建立起了合同关系。此后，原告因要购买车位，向被告交纳了车位报名费40000元，使得双方之间建立起了车位买卖合同关系。关于《商品房认购协议书》及双方所建立的车位买卖合同关系的性质和效力，原审法院认为，房地产开发商在与购房人签订合同销售商品房的过程中根据不同的阶段会出现三种不同的合同形式，包括商品房预约合同、商品房预售合同、商品房销售合同。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。我国实行商品房预售许可证制度，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房销售同样实行许可证制度。本案中，对于原、被告双方所签订的《商品房认购协议书》和双方所建立的车位买卖合同关系的性质，应当结合合同内容所反映出来的当事人的真实意思表示和法律的规定进行认定。从双方所签订的《商品房认购协议书》的内容看，该协议书约定了房屋位置、面积和价款，被告也向原告收取了约定的全部款项533951元，但从协议书第二条的约定看，面积为暂定面积、房屋的总价款为暂定总价款。同时，《商品房认购协议书》第三条约定，“乙方（原告）应当自甲方（被告）取得《商品房预售许可证》30日内，携带本协议、定金收据及身份证原件到甲方（被告）位于本项目现场售楼部，按照本协议所约定的房屋价格与甲方（被告）签订正式的《商品房购销合同》及其补充协议”，从以上约定看，原告在与被告签订《商品房认购协议书》时，原告对于被告未取得《商品房预售许可证》的事实是明知的，同时也表明，原、被告均认为《商品房认购协议书》并不等同于正式的《商品房购销合同》，双方约定正式的《商品房购销合同》应在被告取得《商品房预售许可证》之后另行签订。而《商品房认购协议书》第九条关于“本协议双方签订正式《商品房购销合同》的，本协议自正式《商品房购销合同》生效的同时自行解除。双方的相关权利义务以正式《商品房购销合同》及其补充协议的约定为准”的约定也再次印证了原、被告双方在签订《商品房认购协议书》时均明知该认购协议书不具有《商品房购销合同》的效力。因此，原审法院认为，从《商品房认购协议书》所反映出来的原、被告的真实意思表示看，《商品房认购协议书》仅只是双方将来所要签订《商品房购销合同》这一本约合同的预约合同。此外，从法律规定看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。从以上规定看，法律对于房地产开发商以认购协议书形式向房屋买受人收取定金是不禁止的。而从原、被告双方所签订的《商品房认购协议书》内容看，约定了定金条款和另行签订正式《商品房购销合同》的条件、时间、逾期不签订正式《商品房购销合同》时应承担的违约责任等内容，符合法律对认购协议书的规定，表明该份《商品房认购协议书》具有预约合同的性质。需要指出的是，尽管《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。但《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。从以上规定可以看出，法律规定应当具备的商品房买卖合同的主要内容总共为十三项，而本案中，被告虽然收取了原告的房款，但从原、被告双方所签订的《商品房认购协议书》内容看，仅包括房屋位置、面积和价款等内容，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，因此，原、被告双方所签订的《商品房认购协议书》的性质并非商品房买卖合同。由于原、被告双方所签订《商品房认购协议书》并非实行商品房预售许可证制度规范的商品房买卖合同，其性质为预约合同，而非本约合同，不以取得商品房预售许可证为有效条件，因此，被告在原告起诉前仍未取得商品房预售许可证的事实不导致原、被告双方所签订的《商品房认购协议书》归于无效。因此，原告提出的“原、被告签订的《商品房认购协议书》无效，随同该商品房认购的车位亦失去相应异议”的主张不能成立。本案中，原告在向被告购买商品房的同时向被告交纳了40000元的车位报名费。虽然原、被告就购买车位的问题未签订合同，但原、被告双方所签订的《商品房认购协议书》中的内容已表明原告对被告尚未取得商品房预售许可证这一事实是明知的，由于车位系被告开发的商品房楼盘的一部分，由此可知，原告对于被告未取得预售许可证的情况下销售车位的事实也是明知的。此外，对于车位的价格问题，双方在庭审中的说法并不一致，现有证据也并不能表明原、被告双方对车位的定价有过约定。对于原告购买的车位的位置双方也未进行明确，亦不符合正式购买车位的交易习惯。而双方未对车位价款、位置等主要合同内容进行约定的事实必然要求原、被告双方在此之后要通过签订正式的车位买卖合同才能明确包括价款、位置在内的双方权利义务。另一方面，原告向被告交纳的40000元载明为“车位报名费”，从交款名称上看，有“现在报名今后参加车位购买”的意思，因此，原审法院认为，从原告购买车位时明知被告不具有车位预售许可证，原、被告双方未对车位价格、位置进行确定以及双方约定40000元为“车位报名费”的事实均表明原告与被告达成的购买车位的口头协议具有预订车位的性质，而由于双方达成的口头预订协议在实际履行过程中必然要通过签订正式的买卖合同明确双方权利义务后才能够实际履行，已表明原、被告双方2013年9月16日所达成的购买车位的口头协议仅只是原告今后购买车位的预约合同，并不具有正式商品房购销合同的性质。因此，被告庭审前尚未取得商品房预售许可证的事实并不能导致双方的口头预约合同无效。本案中，原告系基于合同无效要求被告返还车位报名费并支付利息，虽经原审法院释明，但原告仍坚持认为无效。因此，在原告基于主张合同无效而要求被告返还车位报名费40000元并支付利息的诉讼请求，原审法院在本案中不予支持。对于原告诉请要求被告以现金方式兑付《锦城车位抵用券》40000元的诉讼请求，原审法院认为，从原告提交的锦城车位抵用券所载内容看，其上已明确载明有“此券在本项目车位首次开盘时使用有效”字样，但现车位并未开盘销售，并不符合使用条件。因此，对于原告的该项诉讼请求，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“驳回原告吴永兰的诉讼请求。”本案诉讼费人民币877元由原告吴永兰负担。
原审判决宣判后，吴永兰不服，向本院提起上诉称：原审判决认定双方签订的《商品房认购协议书》仅系《商品房购销合同》的预约合同，而并非商品房买卖合同错误。按照国家法律规定，商品房销售必须取得商品房预售许可证，被上诉人与上诉人签订的购买车位的预约合同系被上诉人销售商品房的行为，如双方签订《商品房认购协议书》时被上诉人不具有销售商品房的法定条件，应承担合同无效的法定后果，原审判决认定事实错误，导致适用法律错误。综上，请求二审法院判令：一、撤销原审判决；二、被上诉人返还上诉人车位报名费40000元并支付该款项至退还之日的银行同期贷款利息；三、被上诉人以现金方式兑付《锦城车位抵用券》40000元；四、本案一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人锦圣公司答辩称：双方就上诉人购买车位形成的是预约合同，双方对被上诉人没有取得商品房预售许可证均系明知的；被上诉人按约履行了相关的合同义务，房屋也正在建设施工中，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理，二审查明的案件事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：双方就车位形成的法律关系是否有效？吴永兰要求锦圣公司返还车位并支付利息等诉请能否成立？
本院认为：首先，吴永兰于2013年9月16日与锦圣公司签订《商品房认购协议书》的同时，向锦圣公司支付了40000元车位报名费，虽然双方就购买车位并未签订合同，但双方均明确具有交易车位的意思表示。而根据本案查明事实，吴永兰支付40000元车位报名费时，对当时房屋及车位尚不具备预售许可证系明知的，双方对车位的价格及具体位置亦未明确约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，双方就购买车位达成的协议应为商品房预约合同，而并非商品房买卖合同，双方就车位形成的商品房预约合同关系合法有效。其次，本案中，吴永兰系基于合同无效而要求锦圣公司返还车位报名费40000元、支付相应利息并现金兑付《锦城车位抵用券》40000元，但如上所述，双方就车位形成的商品房预约合同为合法有效，吴永兰的上述主张缺乏相应的事实依据及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人吴永兰的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币877元，由上诉人吴永兰承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一六年八月四日
书 记 员 韩佩君