云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云25民终1807号
上诉人（原审被告）：个旧鼎云房地产开发经营有限公司。住所：个旧市丽水金湾A-505。
法定代表人：申飞云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李荣志，云南泓旷律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：梁薇，女，个旧鼎云房地产开发经营有限公司职工。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：潘海涛，女，1969年4月6日生，汉族，云南锡都律师事务所律师，住个旧市。
上诉人个旧鼎云房地产开发经营有限公司（以下简称鼎云公司）因与被上诉人潘海涛商品房销售合同纠纷一案，不服云南省个旧市人民法院（2017）云2501民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人鼎云公司上诉请求：依法撤销一审法院（2017）云2501民初713号民事判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、《商品房购销合同》第九条各项条款是选择性适用的，合同原文约定为：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列（一）（二）种方式处理”双方合同明确选择适用的是第（二）种方式，即：“按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】”。（1）在逾期三十日之内，……合同继续履行。（2）逾期超过三十�的，……合同继续履行。”一审判决认定的所谓“合同第九条第1项”约定，双方根本没有选择适用，应为无效，一审错误地认定该条款效力并据此作出错误判决。二、一审判决根据补充协议第九条第3项约定认定被上诉人有权解除合同是错误的。补充协议第九条第3项约定的是解除合同的方式，而不是解除的条件，双方要按照该条款约定行使解除权的前提是要合同一方出现合同及补充协议约定的解除合同的事由。上诉人并没有根本性违约，根据合同约定，该合同应当继续履行。三、一审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四、五项规定判决解除合同是对法律适用的错误适用。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款已经明确规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案双方签订的合同第九条已经明确约定当出现逾期交房时，甲方支付逾期违约金，合同继续履行。一审法院无视当事人的约定，作出解除合同的判决是错误的。现上诉人已具备交房条件，要求改判合同继续履行。
被上诉人潘海涛辩称，其与鼎云公司签订的合同系合法有效的，双方应全面履行义务。其已全面履行义务，但上诉人未按时交房且已逾期一年多，系严重违约行为，已构成根本性违约，其有权解除合同。上诉人的违约行为给被上诉人的生活造成极大困扰，合同目的已不能实现，上诉人认为其现已有交房的条件并不能抗辩解除合同的条件。请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2014年7月18日，原�被告签订《商品房购销合同》，由原告向被告购买由被告开发建设的“鼎云﹒福泽园”B幢27层2708号房屋，房屋建筑面积117.88元，总价款574877元。合同约定被告于2016年4月19日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告。合同第九条第1项中约定：解除合同，甲方按乙方已付款的×%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生交易相关的税费由甲方承担。2014年7月23日，原、被告双方签订《商品房购销合同补充协议》，第九条第3项约定：在甲方和乙方任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和补充协议在书面解除通知送达对方之日起即视为解除。若出现了法定或者合同约定的乙方可以解除合同的事由，除《商品房购销合同》或本协议另有约定外，甲方自发生该等事由之日起十日内未收到乙方解除合同的书面通知，�视为乙方放弃解除权。原告代红河州住宅专项维修资金管理中心向原告收取住宅专项维修资金6483元，该中心于2014年7月18日向原告出具专用收据。同年7月21日，原告向被告支付购房首付款174877元。另外，原告向个旧市住房公积金中心贷款40万元，于2014年9月4日交付被告。截止法庭辩论终结前，被告尚未交房。
一审法院认为，上诉人鼎云公司、被上诉人潘海涛签订《商品房购销合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，订立合同的双方均应按合同约定全面履行义务。本案中，潘海涛履行了支付全部购房款的义务，鼎云公司未在合同约定期限内向原告交付房屋，系违约。本案中，潘海涛以鼎云公司逾期交房为由要求解除合同。根据双方订立的《商品房购销合同》第九条甲方（鼎云公司）逾期交房的违约责任，记载甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列第【二】种方式处理：即【二】：“按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）在逾期三十日之内，……合同继续履行。（2）逾期超过三十日的，……合同继续履行。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第四、五项约定，有下列情形之一的，可以解除合同，（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据上述规定，原、被告对合同解除权的行使期限在《商品房购销合同补充协议》，第九条第3项里进行过约定，即发生解除合同事由之日起十日内。本案中，被告承诺的交房时间系2016年4月19日前，未能交房的情形至今仍呈持续状态，因此，原告在2016年4月20日起至被告具备交房条件起10日内，在此期间内原告均可行使合同解除权。原告在此期间内主张解除合同的权利，本院予以准许。合同解除后，被告作为违约方，应对原告的实际损失承担赔偿责任。原、被告在《商品房购销合同》或者其补充协议中未对被告逾期交房，在交房前解除合同时被告应支付违约金的计算方法进行过约定，本院认为，原告要求被告支付全部购房款利息及�房公积金利息的诉讼请求系重复计算利息。原告主张的年利率4.5%未超过中国人民银行同期贷款基准利率，与原告住房公积金约定的贷款利率一致，本院按年利率4.5%计算，并考虑原告两次付款时间及原告主张的计算期间，扣除不合理期间及重复计算利息的因素，经计算，截止2017年7月31日，违约金为55681元。住宅专项维修资金收款人系红河州住宅专项维修资金管理中心，被告作为款项的代收人，对原告不具有返还该款的义务。但合同解除后，被告应及时协助原告办理该款项的退款手续。另外，原告要求被告支付因诉讼产生的一切费用，本案中，原告未提交证据证明，对除本案诉讼费以外的其他费用，本案中仅支持原告合理诉讼请求部分的诉讼费用。综上所述，原告合理的诉讼请求本院予以支持，被告的辩解无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决：
一、解除原告潘海涛与被告个旧鼎云房地产开发经营有限公司于2014年7月18日签订的《商品房购销合同》。
二、由被告个旧鼎云房地产开发经营有限公司在判决发生法律效力之日起十日内返还原告潘海涛购房款574877元，支付违约金55681元,合计630558元，并支付2017年8月1日起至实际返还购房款之日止的违约金（按本金400000元，年利率4.5%计算）。
三、驳回原告潘海涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10168元，由被告负担（该款原告已预交，由被告在给付案款时一并给付原告）。
本院二审期间，双方当事人未提交新的证据，并确认双方订立的《商品房购销合同》合法有效。二审并查明，上诉人与被上诉人在签订《商品房购销合同》时，对其中第九条“甲方逾期交房的违约责任”中选择按第二种方式处理，即：“二、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）】不作累加。（1）逾期在三十日之内，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过三十日的，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至第三十日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之零点五的违约金，自第三十一日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向乙方支付违约金，合同继续履行”。
本院认为，上诉人、被上诉人签订《商品房购销合同》及其补充协议是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。本案中，被上诉人履行了支付全部购房款的义务，上诉人未在合同约定期限内向被上诉人交付房屋，系违约，应按双方签订的《商品房购销合同》中关于逾期交付房屋应负的违约责任来承担责任。对于违约责任如何承担，双方签订合同时对该合同中所列违约责任的承担方式选择了第二种方式，即甲方支付逾期违约金，合同继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，有下列情形之一的，可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情�。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案中，签订合同的双方已在合同中对迟延交房的违约责任进行了约定，故应按合同约定由上诉人按约向被上诉人支付违约金，合同继续履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。根据上述规定，本案被上诉人并未提供证据证实其购买的商品房出现法定可以解除合同的情形，故该《商品房购销合同》不具备解除条件，应继续履行。对上诉人违约所应承担的违约责任，被上诉人可另案提起诉讼。
综上，上诉人鼎云公司的上诉理由成立。原判认定部分事实不清，适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：
一、撤销云南省个旧市人民法院（2017）云2501民初713号民事判决。
二、驳回被上诉人潘海涛的诉讼请求。
二审案件受理费10168元，由被上诉人潘海涛承担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 凡
审判员 伍朝芬
审判员 刘 莉
二〇一七年十二月十九日
书记员 王兴耀