绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍民初字第85号
原告：绍兴县红光纺织服装有限公司。
法定代表人：胡红光。
诉讼代表人：朱顺德。
委托代理人：陶高溶。
被告：沈关华。
被告：俞兴根。
上述两被告的共同委托代理人：萧国明。
原告绍兴县红光纺织服装有限公司诉被告沈关华、俞兴根厂房租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，公开开庭进行了审理。原告绍兴县红光纺织服装有限公司的委托代理人陶高溶，被告沈关华、俞兴根的共同委托代理人萧国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴县红光纺织服装有限公司诉称：根据原告申请，贵院于2012年11月10日作出（2012）绍商破字第2-1号民事裁定书，裁定受理原告破产申请，并同时指定浙江中圣律师事务所为原告管理人。现经管理人核查，原、被告于2011年12月13日签订一份厂房租赁合同，约定由原告向被告出租位于绍兴市柯桥区钱清镇外贸园区的原告公司原提花纺织厂厂房计1268.92平方米，租赁期三年，从2011年12月20日至2014年12月19日止，租金为每年190338元，第一年租金在合同签订之日一次性付清等。现由于原告已进入破产程序，且管理人未在二个月内通知被告继续履行上述合同，故原、被告签订的上述租赁合同已于2013年1月10日解除。为此，管理人曾多次与被告商谈腾退房屋事宜，但两被告均予以拒绝。管理人为维护各债权人利益，提起本案诉讼，诉讼请求为：1、判令两被告立即腾退位于绍兴市柯桥区钱清镇外贸园区的原告公司原提花纺织厂厂房计1268.92平方米（产权证载明坐落钱清镇湖头方村、梅湖村6幢）；2、判令两被告立即向原告支付拖欠的租金10574.40元（2012年12月20日至2013年1月9日止）；3、判令两被告立即向原告支付房屋使用补偿费174476.50元（暂计算自2013年1月10日至2013年12月9日，之后的房屋使用费按实计算至实际腾退日止），并赔偿上述款项按银行同期同类银行贷款利率计算的利息损失。
被告沈关华、俞兴根辩称：原、被告间签订厂房租赁合同属实，该合同到期日为2014年12月19日，原告要求腾退租赁厂房没有理由。两被告已向原告付清前二年的全部租金，另外两被告可以从应付租金中抵扣垫付电费等相关费用。综上，请求法院判决继续履行合同，驳回其诉讼请求。
本院经审理查明：原、被告在2011年12月13日签订一份《厂房租赁合同》，约定由原告将其所有的厂房计1268.92平方米出租给两被告，租期为三年，自2011年12月20日至2014年12月19日止；每年租金190338元，其中第一年租金在本合同签订时一次性支付，以后每年租金，被告应于前一年10月11日前支付等。
另查明，2012年10月8日，原告出具一份厂房租金收据交两被告为凭，其内容载明：原告今收到两被告2012年12月19日至2013年12月18日租金130000元；经协商，今后租金按每年130000元计算。2012年10月30日，原、被告及其他租户共同签订一份《红光纺织服装有限公司用电协议》，其内容载明：2012年10月25日前所欠供电所电费37802.55元，由俞兴根、沈关华、沈福泉、周其岗四户付清，以后从2013年房租费用中扣除等。
2012年10月26日，原告向本院申请进行破产清算。2012年11月10日，本院裁定受理原告的破产清算申请。2012年11月14日，本院指定浙江中圣律师事务所为原告管理人。上述管理人要求两被告腾退租赁房屋未果，遂酿成本案纠纷。
以上事实，由原告提供的厂房租赁合同、（2012）绍商破字第2-1号民事裁定书和决定书、房产证、土地证，两被告提供的红光纺织服装有限公司用电协议、厂房租金收据以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。两被告另提供的建筑业统一发票，用以证明可从应付原告的租金中扣除接水安装费2318元，因该证据不能直接证明两被告主张的事实，本院对其证明力不予认定。
本院认为：原、被告之间签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，应认定合法有效。根据我国企业破产法第十八条的相关规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。结合本案事实，本院已于2012年11月10日裁定受理原告破产申请并指定了浙江中圣律师事务所为管理人，由于管理人未在两个月内通知对方当事人解除或者继续履行涉案租房合同，故该合同在2013年1月10日已视为解除。据此，原告主张双方间签订的租房合同已经解除，本院予以采纳。依照我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求两被告在合同解除之后腾退涉案租赁房屋，符合法律规定，本院应予支持。两被告在租赁合同解除以后主张继续履行合同，本院不予采纳。判令两被告立即向原告支付拖欠的租金10574.40元（2012年12月20日至2013年1月9日止）计10941元（21天×521元／天）
关于原告主张两被告拖欠合同解除日之前的租金问题，本院认为，双方当事人对于两被告已付清第一年度租金的事实均不持异议，故第二年度始即2012年12月20日起合同解除日前一日即2013年1月9日应付租金应由两被告承担。经审查，该期间共计21天，按年租金190338元换算，应为日租金521元，合计10941元。事实表明，两被告已于2012年10月8日支付第二年度的租金130000元，故原告再向两被告主张该10941元租金，事实依据不足，本院不予支持。
关于原告主张的两被告赔偿合同解除日之后的房屋使用费问题，本院认为，合同解除后，两被告仍实际占有使用涉案房屋至今的事实清楚，由此导致原告的房屋使用费损失客观存在，两被告对此理应予以赔偿。具体赔偿标准，原告主张参照双方约定的租金标准予以计算，两被告对此亦予认可，本院予以采信。根据查明的事实，双方当事人对于第三年度的租金标准已作出明确变更，即由原先的每年190338元调整为每年130000元，本院应予采纳并确定第三年度的租金按换算后的日租金356元标准计算。两被告辩称双方当事人对于第二年度的租金标准也变更为每年130000元，因依据不足，本院不予采纳，故而第二年度的租金仍按每天521元标准计算。根据前述分析，两被告截止合同解除日多付原告租金119059元，该款项可在两被告2013年1月9日以后应赔偿的房屋使用费用中作抵扣处理。两被告另依据2012年10月30日签订的《红光纺织服装有限公司用电协议》主张从租金中抵扣电费37802.55元的一半，因该协议中涉及俞兴根、沈关华、沈福泉、周其岗分摊电费37802.55元且该四租户对具体分摊的比例未作出明确约定，为保护沈福泉、周其岗的利益，本案中对于两被告的该项主张不予采纳，权利人可另循途径寻求解决。由此，针对原告的该项诉求，本院认定2013年1月10日起至第二年度届满日即2013年12月19日的房屋使用费用为179224元（344天×521元／天），扣除前述两被告多余的119059元租金，实际尚应赔偿60165元。而第三年度始至两被告实际腾退日止房屋使用费，本院根据前述认定两被告按每天356元的标准赔偿。针对原告同时提出的房屋使用费利息损失的赔偿诉求，因两被告赔偿原告的房屋使用费足以弥补原告的损失，故本院对于原告该项诉求不再予以支持。
综上，本院对于原告诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告沈关华、俞兴根应于本判决生效之日起十日内将绍兴县红光纺织服装有限公司原提花纺织厂厂房计1268.92平方米（产权证载明坐落钱清镇湖头方村、梅湖村6幢）腾退给原告绍兴县红光纺织服装有限公司。
二、被告沈关华、俞兴根应于本判决生效之日起十日应赔偿给原告绍兴县红光纺织服装有限公司涉案租赁房屋自2013年1月10日起至2013年12月19日止的房屋使用费60165元。
三、被告沈关华、俞兴根应于本判决生效之日起十日应赔偿给原告绍兴县红光纺织服装有限公司涉案租赁房屋自2013年12月20日起至本判决第一项确定腾退房屋之日止按实计算的租金（具体计算方式：356元／天×该期间的天数）。
四、驳回原告绍兴县红光纺织服装有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4001元（申请缓交），减半收取2001元，由原告绍兴县红光纺织服装有限公司负担1001元，被告沈关华、俞兴根共同负担1000元，当事人应负担的受理费均限于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费4001元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 冯春盛
二〇一四年三月二十日
书记员 钱 芸