贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终508号上诉人（一审被告）:贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园*栋*层。法定代表人：庄朝本，男，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）王志艺，男，1982年5月19日出生，户籍福建省南靖县，系贵州省。被上诉人（一审原告）:石秋莉，女，1982年6月28日出生，侗族，家住贵州省黎平县。上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司因与被上诉人石秋莉商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初1731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省黎平利南房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销黎平县人民法院作出的（2017)黔2631民初1731号民事判决书。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决将办理房屋产权证的责任全部归责给上诉人，要求上诉人承担逾期办证的全部责任的认定错误，办理房产证是被上诉人的义务，上诉人是协助义务。2012年1月30日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，合同签订之时，上诉人的商品房尚未竣工建设，双方签订的商品房合同为商品房预售合同。后上诉人按照合同约定的交房时间交付房屋给被上诉人，但被上诉人在入住房屋后并没有向相关部门申请办理房屋所有权的登记手续，无法办理房产证的责任并不在上诉人。根据《城市房地产开发商经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该管理条例明确，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，被上诉人作为购买人在房屋交付使用后，并没有向有关部门办理房屋所有权的登记，上诉人是房开商，作为销售人没有办理房屋所有权证的义务，仅是协助购买人办理的义务。上诉人作为房开商，也并没有掌握有购房人办理房屋产权证必须提供的身份证、结婚证等相关材料，上诉人仅是在购买人申请办理房屋产权证时协助被上诉人办理并提供在办理过程中需要上诉人提供的材料。二、一审判决的违约金过高，上诉人仅在应当协助被上诉人办证的范围内承担相应的责任，被上诉人不依法申请办证应当承担主要责任。一审判决依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项的约定，认定上诉人承担违约责任并不准确。该合同条款约定的上诉人办理商品房转移登记的有关文书的前提，是基于法律规定的被上诉人应当履行的自行申请相关部门办理房屋产权证登记之后。《城市房地产开发商经营管理条例》第三十三条已经明确规定商品房购买人有办理房屋产权证的义务，而上诉人并不履行在先义务，上诉人系无法协助被上诉人才构成的违约。本案中逾期办证违约的结果是上诉人的原因造成，上诉人不应当承担全部的违约责任，因此，违约数额还应当考虑上诉人的过错，予以减少。三、一审判决要求上诉人在一审判决生效后30日内向被上诉人交付商品房转移登记的有关文书、在10日内支付上诉人违约金的判决，未考虑上诉人的实际履行能力，不利于纠纷的解决，也无法达到预期的效果。根据房产证办证程序首先需要购房人的申请、开发商提供资料、测绘部门根据资料进行实地测绘并制图，然后房管部门审核后才拟定发证。按照正常的商品房办证手续，在一个月的时间之内，根本无法完成办理产权证的手续。更何况被上诉人并不认可其是办理房屋产权证的主体，没有上诉人主动申请提供材料，上诉人无法协助。石秋莉二审未作答辩。石秋莉一审诉讼请求：1.判决被告全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告；2.判决被告承担逾期办理商品房转移登记违约金19568.79元(房屋总价款394458元，暂从2016年12月30日起计算到2017年10月20日，共计293天，按商业银行同期贷款年利率6.18%计算，违约金为394458元×6.18%÷365天×293天=19568.79元)。3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发建设位于黎平县德凤镇××单元××（××）号商品房，该房建筑面积为126.5㎡，房屋总价款为394458.00元。该《合同》第八条约定了付款方式和期限；第十一条约定了出卖人应当在2015年5月1日前向买受人交付该商品房；第二十二条约定出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在该规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告已付清全部房款。原告已于2015年5月1日接收该房屋，未要求退房。被告没有在合同约定的期限取得房屋初始登记，也未将商品房转移登记的相关文书交付给原告，至今被告没有履行合同约定的义务。为此，原告向一审法院提起诉讼，请求判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将出售给原告的商品房验收合格备案交付给原告并协助原告办理不动产权证书，并承担违约责任，即赔偿原告违约金19568.79元（394458元×6.18%÷365天×293天）。一审法院认为：原、被告于2015年1月30日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，双方应继续履行。原告请求被告全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告的诉讼请求，被告没有异议，一审法院予以支持；原告请求判决被告承担逾期办理商品房转移登记违约金19568.79元的诉讼请求，原、被告签订《商品房买卖合同》时，已就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款和相关契税，履行了原告的义务。该合同第十三条第1项（2）约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一约定期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】；（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁（该比率应当不小于本条第一（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。该合同第二十二条第三项（二）约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付交付房价款0.1%的违约金。被告未能在承诺期限内取得该商品房初始登记，亦未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，被告应承担违约责任。被告以原告要求支付逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，且办证义务主体系原告，被告不应承担逾期办证违约责任，同时认为以每日按已付房价款0.1%承担违约金过高，请求法院予以调整。双方当事人在合同中约定以每日按已付房价款的0.1%累计违约金，该违约金的数额随着违约行为的持续不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权。该继续性债权的诉讼时效是二年，应于2018年12月30日终了，故一审法院对被告辩解关于原告已超过诉讼时效的主张，一审法院不予采纳。故一审法院支持违约金计算时间从2016年12月30日起直至2017年10月20日止。根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失难以确定，同时原告也未能提供证据证明其具体损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，一审法院予以支持。对被告的其他辩解意见，因无证据证明，一审法院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，一审法院酌情加收30％，年利率为6.18％，原告请求按年利率6.18%标准支付逾期办证违约金，一审法院予以确认。逾期办理商品房转移登记有关文书违约金计算应按已付房款394458元，利率按年利率6.18％计算，从2016年12月30日起至2017年10月20日止，共计295天，原告请求按293天计算，是在法律允许的范围内对自己诉讼权利的处分，一审法院予以确认，故逾期办理商品房产权证违约金计算为：394458元×6.18％/年÷365天×293天=19568.79元，原告的请求符合法律规定，一审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第174条之规定，判决：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》，在本判决生效后30日内向原告石秋莉交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记；二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告石秋莉逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金19568.79元。案件受理费290元，减半收取145元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：上诉人是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任及被上诉人请求上诉人将办理商品房转移登记的有关文书立即交付给被上诉人是否应予以支持。双方《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。(四)双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”根据上述约定，上诉人应当于2016年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，之后双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。上诉人以被上诉人作为购买人在房屋交付使用后，并没有向有关部门申请办理房屋所有权的登记，规避其在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给被上诉人的义务，显然不能成立。上诉人未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给被上诉人，上诉人的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于违约金是否过高的问题，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，但被上诉人自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，该违约金计算标准并未过高；且上诉人违约的时间共计294天，被上诉人请求按照293天计算，系对自己权利的处分。故一审法院判决贵州省黎平利南房地产开发有限公司承担石秋莉逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金19568.79元并无不当，本院予以支持。对于被上诉人请求上诉人立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给被上诉人的诉讼请求，因上诉人开发的利南家园楼盘至今尚未综合验收合格，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，故对被上诉人的该项诉讼请求，本院不予支持。被上诉人可在上诉人开发的利南家园楼盘综合验收合格后，另行起诉主张。综上所述，上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，对成立部分予以支持，对不成立部分，予以驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，导致判决不当，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省黎平县人民法院（2017)黔2631民初1731号民事判决第二项，即“二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告石秋莉逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金19568.79元。”二、撤销贵州省黎平县人民法院（2017)黔2631民初1731号民事判决第一项，即“一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》，在本判决生效后30日内向原告石秋莉交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记；”三、上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与被上诉人石秋莉签订的《商品房买卖合同》；四、驳回被上诉人石秋莉的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费290元，减半收取145元，由上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担；二审案件受理费290元，由上诉人贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一八年四月二十六日书记员 王 凯