山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第268号
上诉人（原审第三人）济南华联超市有限公司，住所地济南市。
法定代表人陈锡忠，董事长。
委托代理人赵雷，山东保君律师事务所律师。
委托代理人刘希东，男，1973年11月29日出生，汉族，该公司职工。
被上诉人（原审原告）山东明英物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人张明河，董事长。
委托代理人许永娟，山东睿扬律师事务所律师。
委托代理人展文文，山东睿扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）济南市历下区姚家街道姚家村村民委员会，住所地济南市。
法定代表人张涛，主任。
委托代理人杜延军，男，1978年3月13日出生，汉族，济南市历下区姚家街道姚家村村民。
上诉人济南华联超市有限公司（以下简称华联超市）因与被上诉人山东明英物业服务有限公司（以下简称明英物业公司）、原审被告济南市历下区姚家街道姚家村村民委员会（以下简称姚家村委会）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历商初字第1776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月30日公开开庭审理了本案，上诉人华联超市的委托代理人赵雷、刘希东，被上诉人明英物业公司的委托代理人许永娟、展文文到庭参加诉讼，经本院合法传唤，被上诉人姚家村委会无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：姚家村委会系涉案金泉大厦的业主。2008年4月30日，山东鲁泉集团有限公司（以下简称鲁泉公司）与华联超市签订租赁合同，约定鲁泉公司涉案房屋（建筑面积为7290.60平方米）出租给华联超市使用。物业管理等费用为每年8万元。2008年5月29日，双方又签订补充协议，约定由华联超市直接向济南历下宏达物业管理中心（以下简称宏达物业中心）交纳物业管理费。2011年7月31日，鲁泉公司与华联超市及姚家村委会达成三方协议，约定涉案房屋的出租方由鲁泉公司变更为姚家村委会，由姚家村委会承担原合同相关的权利及义务。原济南明英物业服务有限公司（以下简称原济南明英物业）自2010年6月份进入金泉大厦进行物业管理。此前，涉案物业的物业服务单位为宏达物业中心。2010年7月12日，原济南明英物业与宏达物业中心共同向华联超市致函，内容为：“济南历下宏达物业管理中心变更为济南明英物业服务有限公司，此前济南历下宏达物业管理中心与贵公司之间的债权债务关系全部由济南明英物业服务有限公司承接”。该函加盖了宏达物业中心、原济南明英物业、鲁泉公司的印章。鲁泉公司在该函上注明“同意变更公司名称”。2012年5月29日，济南市历下区金泉大厦（以下简称金泉大厦）业主委员会与原济南明英物业签订物业服务合同。约定由原济南明英物业对金泉大厦包括出租涉案物业的姚家村委会等全体业主和物业使用人提供物业服务，金泉大厦全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。该合同还约定了委托管理事项、物业管理服务费用等。该合同第二十二条约定，非住宅房屋物业服务费按每月每平方2.1元向业主或者物业使用人收取，如逾期交纳从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。华联超市自2012年6月1日至2013年6月30日总计13个月，共计欠物业服务费112367.38元（该费用已经扣除华联超市已交纳的8万元）。另查明，原济南明英物业于2010年3月23日由股东张兴英、张明河发起设立，并非华联超市主张的由宏达物业中心变更而来。2013年10月24日，原济南明英物业变更名称为明英物业公司。
原审法院认为：本案的争议焦点是房屋实际使用人与业主不一致的情况下，物业服务费用应由谁承担？物业服务费应按何标准交纳？《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。姚家村委会系涉案物业的业主，涉案物业的使用人为华联超市，对此各方当事人均无异议，原审法院予以确认。华联超市作为物业使用人依法应负有交纳物业费的义务，即使业主与物业使用人明确约定物业服务费用的承担，也不能以此对抗物业服务公司，亦应由业主与物业使用人对物业服务费的交纳承担连带责任。本案中，明英物业公司有权要求业主与房屋承租人连带支付物业服务费。2008年5月29日，鲁泉公司与华联超市签订补充协议，约定由华联超市直接向宏达物业中心交纳物业管理费。经核实，宏达物业中心与原济南明英物业系两个不同的企业法人，并非如华联超市主张，宏达物业中心的企业名称变更为原济南明英物业。企业法人名称的变更以工商登记材料为准，从明英物业公司所提供的证据分析，原济南明英物业于2010年3月23日系由股东张兴英、张明河发起设立，并非华联超市主张的由宏达物业中心变更而来，因此，对华联超市的上述意见不予采信。由此可见，华联超市与鲁泉公司签订的合同约定的向宏达物业中心交纳物业服务费及物业服务费的标准，对明英物业公司不具有拘束力。华联超市对明英物业公司于2010年7月12日向其出具的函理解有误，该函只是明英物业公司进驻金泉大厦后，告知金泉大厦的业主物业服务单位由原来的宏达物业中心变更为原济南明英物业，宏达物业中心与华联超市之间的债权债务由新的物业服务公司原济南明英物业承接，这一点可从鲁泉公司“同意变更公司名称”的表示中得到印证。该函不能得出明英物业公司同意按华联超市与鲁泉公司签订的合同和补充合同约定的物业费收取标准收取物业使用人的物业费。华联超市称其已按与姚家村委会的约定全面履行了租赁合同，不欠明英物业公司的物业服务费，与事实不符。华联超市接受了明英物业公司提供的物业服务，依法应按业主委员会与明英物业公司签订的物业服务合同的约定交纳物业费。华联超市主张物业服务合同的效力仅及于业主，不能及于华联超市，明英物业公司与华联超市之间无直接的合同关系，不符合《物业管理条例》的规定，原审法院不予支持。鉴于明英物业公司已认可华联超市每年向其交纳8万元的物业费，原审法院予以认定。经审查，明英物业公司主张的姚家村委会及华联超市所欠物业费数额属实，原审法院予以采信。明英物业公司主张的违约金符合法律规定，原审法院予以支持，但明英物业公司主张的滞纳金起算时间有误，应从2013年7月1日起计算。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、第三人济南华联超市有限公司于判决书生效之日起10日内支付原告山东明英物业服务有限公司自2012年6月1日至2013年6月30日的物业费人民币112375.38元；二、第三人济南华联超市有限公司于判决书生效之日起10日内支付原告山东明英物业服务有限公司逾期付款滞纳金（以欠款人民币112375.38元为基数，按照每日万分之四计算，自2013年7月1日起计算至判决书生效之日止）；三、被告济南市历下区姚家街道姚家村村民委员会对上述第一、二条款项负连带支付责任；四、驳回原告山东明英物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4280元，由原告山东明英物业服务有限公司负担，被告济南市历下区姚家街道姚家村村民委员会负连带责任。
上诉人华联超市不服原审判决上诉称：一、原审法院认定事实错误。根据合同相对性原则，明英物业公司与金泉大厦业主委员会签订的物业服务合同，仅能约束明英物业公司与金泉大厦全体业主，并不能约束第三人。华联超市租赁涉案物业后，一直按照租赁合同的约定缴纳了物业费，而明英物业公司2012年5月底才接替原来的宏达物业中心，与金泉大厦业主委员会签订物业服务合同，明英物业公司只能按照租赁合同约定的每年8万元收取华联超市的物业费。事实上，华联超市也是按照每年8万元向明英物业公司缴纳物业费的，明英物业公司也一直按月收取。二、原审法院适用法律错误。根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，业主应当按照物业服务合同约定交纳物业费，物业使用人不具有向物业公司交纳物业费的法定义务，并没有规定如果业主不交纳，物业使用人负连带责任。原审法院直接判令华联超市支付物业费缺乏法律依据。三、原审法院判决华联超市支付逾期付款滞纳金无事实与法律依据。即使华联超市应该直接向明英物业公司支付物业费，也只是因双方有分歧而未交。请求撤销原判，驳回明英物业公司对华联超市的诉讼请求。
被上诉人明英物业公司答辩称：一、华联超市作为物业使用人，应向提供物业服务的明英物业公司支付物业服务费，姚家村委会与华联超市签订租赁合同及补充协议也约定涉案物业的物业服务费由华联超市承担。第二、华联超市应以物业服务合同约定的标准支付物业服务费。第三、租赁合同及补充协议已对涉案物业的物业服务费承担作出了约定，由华联超市承担姚家村委会应支付的物业服务费，这完全符合法律规定。第四、原审法院判令华联超市支付拖欠物业服务费的滞纳金有事实和法律依据。本案物业服务合同第22条约定，非住宅房屋的物业服务费按每月每平方米2.1元向业主或者物业使用人收取。明英物业公司按照物业服务合同的约定提供了物业服务，华联超市应支付物业服务费。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
被上诉人姚家村委会未作答辩。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”由此可见，交纳物业服务费用的义务主体是业主，物业使用人交纳物业服务费用的前提是，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用。本案中，华联超市与鲁泉公司于2008年4月30日签订的租赁合同附件（5）约定，华联超市每年支付总计8万元的物业服务费。此后，华联超市分别直接向宏达物业中心、原济南明英物业交纳上述8万元物业服务费，涉案物业的主业变更为姚家村委会。但是，各方当事人并未协商变更过华联超市承担的物业服务费的数额。2012年5月29日，明英物业公司的前身原济南明英物业与金泉大厦业主委员会签订物业服务合同，约定由明英物业公司为金泉大厦提供物业服务。作为涉案物业的业主，姚家村委会负有向明英物业公司交纳物业服务费的义务。因此，原审判令姚家村委会支付物业服务费及滞纳金符合法律规定。但是，鉴于姚家村委会与华联超市并未约定基于上述物业服务合同约定产生的物业服务费全部由华联超市负担，华联超市仍按涉案物业租赁合同约定的标准支付物业服务费符合约定，原审判令华联超市支付明英物业公司物业服务费及滞纳金不当，应予纠正。综上，上诉人华联超市的上诉请求成立，本院予以支持。依照《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2013）历商初字第1776号民事判决；
二、被上诉人济南市历下区姚家街道姚家村村民委员会于本判决支付生效之日起10日内支付被上诉人山东明英物业服务有限公司2012年6月1日至2013年6月30日的物业服务费112375.38元；
三、被上诉人济南市历下区姚家街道姚家村村民委员会于本判决支付生效之日起10内支付被上诉人山东明英物业服务有限公司滞纳金（以112375.38元为基数，按照每日万分之四计算，自2013年7月1日起计算至本判决生效之日止）；
四、驳回被上诉人山东明英物业服务有限公司对上诉人济南华联超市有限公司的诉讼请求；
五、驳回被上诉人山东明英物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各4280元，均由被上诉人济南市历下区姚家街道姚家村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 艳
审 判 员 赵平洋
代理审判员 徐林豹
二〇一四年八月一日
书 记 员 郭 红