上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3133号
上诉人（原审原告、反诉被告）易即美（上海）企业管理咨询有限公司，住所地上海市。
法定代表人陈倬，执行董事。
委托代理人黄雷，上海道恩律师事务所律师。
委托代理人朱振荣，上海道恩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海莱因思置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人王冰，董事长。
委托代理人周蕾。
委托代理人朱延泉。
上诉人易即美（上海）企业管理咨询有限公司（以下简称“易即美上海公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，白金湾广场系上海莱因思置业有限公司（以下简称“莱因思置业公司”）名下房产。案外人成都易即美贸易有限公司（以下简称“成都易即美上海公司”）欲租赁白金湾广场商铺，与莱因思置业公司磋商选位。2013年7月25日，成都易即美上海公司工作人员Kate将预备经营的“蜜入snackbar”项目介绍通过电子邮件发送给莱因思置业公司工作人员陆文广。该项目介绍记载：“品牌介绍：……SnackBar常见于法国和意大利，主要提供高品质特色咖啡、现场制作的鲜榨果汁、特色饮品、美酒、冰激凌、小吃（咸味）、点心（甜味）、小份量沙拉、披萨、面点等精致高档的美食，没有时间限制，是全天供应所有美食的业态形式。单个品种通常被当作是零食，组合品种则可以做简餐，且出品时间迅速，适合于人们商务和休闲等不同的需求。它弥补了咖啡厅只提供咖啡和甜点，快餐则品种单调、雷同和质量差，正餐厅需要定时供应和价位高以及用餐时间长等不足之处，属于传统咖啡厅、快餐和正餐厅的混合体，非常符合现在中国都市人群的需求，高节奏的生活却希望有足够放松的场所来享受高质量的世界级小吃美食……。菜单：1、法式轻餐。时令健康特色沙拉，挪威深海鱼，法国牛睾丸等特色菜……；2、法意精选点心。最适合聊天、聚会的特色甜、咸点心，特有法国酸奶蛋糕系列……；3、意大利自助酸奶冰激凌。自助吧里绿茶、番石榴、百香果等口味的天然酸奶冰激凌任意搭配小料……；4、法国现做酸奶系列……；5、法国咖啡系列饮品……；6、法意巧克力系列饮品……；7、法意特级气泡葡萄酒。”
莱因思置业公司推荐提供白金湾广场大堂内的一个角落位置给成都易即美上海公司租赁。2013年9月14日，Kate发送电子邮件给陆文广，要求陆文广将办公楼大堂给成都易即美上海公司租赁位置的工程图纸发给其，其公司需要以此来确定具体的工程条件。
2013年9月18日，陆文广回复电子邮件给Kate，称：“……附件是白金湾的工程CAD平面图纸以及上次和您初步确认的商务条件，请您再次确认后我将上报集团领导审批。平面图纸中推荐的位置为1、F1-01面积102平方米（Snackbar）；2、F1-09面积328平方米（进口食品超市）。具体面积确认需要双方工程设计人员当场测量确认。”
2013年9月20日，Kate发送电子邮件给陆文广，称：“关于snackbar的商务条件，销售抽成太高，我们和港汇的销售抽成是在月销售额达到人民币（以下币种均为人民币）700，000以后从8%-10%之间按年递增的，因为西餐的利润在15-25%左右，如按你方的条件，我们是无法独立运营的，你方的模式适合共同投资运营……。”
2013年11月20日，莱因思置业公司与成都易即美上海公司签订《租赁合同》，约定莱因思置业公司将上海市东大名路XXX号白金湾广场F1-01商铺（以下简称“系争店铺”）102平方米出租给成都易即美上海公司用于经营餐饮，店铺名称为蜜入（BIJOU），主要经营项目为咖啡、西式点心简餐；租赁期限为5年，自2014年3月1日起至2019年2月28日止。
2014年2月20日，莱因思置业公司工作人员Rong发送电子邮件给Kate，称：“根据施工方提供的咖吧设计图，我方经现场勘查，现提出以下建议：咖吧厨房给排水、排烟、供电设施需与施工方一同在勘查实地后，再制定具体的管线走向及其他相关施工方案；……；提示：设计图中厨房背墙是斜面挂空大理石，厨房下方至B1层有空调风管、消防管道及电线管道。”
2014年3月18日，Kate发送电子邮件给Rong，称：“我司合资企业的证照已办好，根据之前的协商，需要做合同变更……。我公司已开始办理虹口分公司的程序，由于清明节和五一节放假，估计所有开业证照办齐全要到5月下旬。在本次合同变更中，希望能将开业条款中的时间相应调整，把开业时间定为6月1日，但如果政府证照未能按时拿到，则顺延至执照拿到为止。附件5.6.7.8是BIJOU的设计方案效果图和厨房布局图，请审核，如果需要修改，我们会全力配合修改到你满意为止。”
之后，系争店铺改由成都易即美上海公司的关联企业易即美上海公司承租。2014年4月30日，易即美上海公司（乙方）与莱因思置业公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：易即美上海公司向莱因思置业公司租赁系争店铺（102平方米）用于经营餐饮，店铺名称为蜜入（BIJOU），主要经营项目为咖啡、西式点心简餐；租赁期限为5年，自2014年4月30日起至2019年4月30日止（自交付日始起算）；交付日暂定为2014年5月5日，实际交付日应以甲乙双方在《店铺使用交付书》上盖章为准，或以甲方发出的书面通知为准，甲方将于该规定的交付日前10个工作日向乙方送达《店铺使用交付书》；内装修期限自店铺交付之日起至开业日止（具体以甲方书面通知为准），最长不超过45日，内装期物业管理费为1元／日／平方米；第1年的保底租金为每月18，615元，乙方须于每月25日前支付下个月的保底租金……；物业管理费每月为3，060元，乙方须于每月25日前支付下个月的物业管理费；保证金为65，153元，乙方须在双方完成本合同签章之日起7日内全额支付；在内装期限内，乙方享有无需缴纳租金之权益，但在该期间内乙方仍需缴纳物业管理费、装修期间的相关费用和其他费用（包括但不限于所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费、审图费和建筑垃圾清运费等）；内装期限包含在本合同的租赁期内，乙方应自内装期限届满之次日起支付租金。乙方同意，仅就乙方第一次装修享有免租的内装期限，之后的任何一次装修，除甲方事先书面同意外，均应按约定支付租金；租金、管理费、其他费用以及保证金等对甲方所负债务，超过一个月以上仍未付时，甲方在催告7天后，有权解除合约（合同第14条）；因为解约、期限届满等原因本合同终结时起，乙方应当在合同解除或期间届满之日起一周内将自己所有之物全部搬出，费用自己承担；合同解除，乙方未按时搬迁的，应支付该期间的占用费，占用费参照租金标准；如因乙方原因导致本合同提前解约的，则乙方不得要求甲方赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失等费用；该店铺实际使用的水、电、空调、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用由乙方负担；乙方应付的租金、物业管理费、其他费用以及保证金等所欠甲方的债务，不及时交付的情况，对未交纳部分，每天加收0.5%的滞纳金；因乙方触犯本合同第14条（第1款第9号外）的规定之一，使得甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金（相当于过去1年的平均月租金算定）以及相当于保证金数额的违约金。该合同并对其他事项作出约定。
2014年5月14日，易即美上海公司向莱因思置业公司支付了租赁保证金65，153元。易即美上海公司入场后对系争店铺进行了装修，并购置了设备物料。易即美上海公司店铺门口悬挂的店招为BIJOUCAFE（蜜入咖啡）。
2014年5月29日，Kate发电子邮件给莱因思置业公司工作人员张禹，称：“……由于白金湾项目，我司一直在积极履行合同，现在关于办理食品卫生服务许可证一事上，需要贵司的配合。自我司向虹口食品药品管理局提出申请办证，至今已三周过去，但是贵司需要提供的材料还是不全，贵司的联系人大多声称是新人不了解怎样配合办理，导致我司无法推进办证进程。6月18日是合同约定的开业日，如因贵司配合原因导致我司无法申请到相关证照开业，届时我司将向贵司申请延迟开业。望贵司现在大力协调配合我司的办证，尽快备齐虹口食品药品管理局所需的材料。”
2014年6月18日，易即美上海公司向莱因思置业公司提交《延迟开业申请》，称：关于易即美上海公司BIJOUCAFE蜜入法国咖啡简餐厅现已结束装修工程，具备开业条件。自2014年2月起，易即美上海公司持续向莱因思置业公司申请办理营业证照所需的各种配合材料，时值莱因思置业公司人员调整，故一直未能提供齐全相关配合文件材料，导致易即美上海公司无法按虹口食品药监部门的要求提供申请办理食品卫生服务证所需单位全部材料。现根据该部门办证负责人指示，最快发放食品卫生服务证的时间大致在本月底。鉴此，易即美上海公司向莱因思置业公司申请延迟开业，在食品卫生服务证办理下来的当天正式开业，租金从正式开业日起算。从今日起，为配合办公大楼的良好商业形象，BIJOUCAFE将每天开门示客，并为前来询问开业情况的办公大楼人员提供免费咖啡。
2014年8月20日，易即美上海公司致函莱因思置业公司称，易即美上海公司承租系争店铺系开展“咖啡、西式点心简餐”的经营项目，需要申请《餐饮服务许可证》，按照《上海市餐饮服务许可管理办法》第11条第3款以及相关规定，易即美上海公司需提供环保部门核发的环境影响评价报告审批意见。易即美上海公司除自身可以提供的材料外，尚需补充地形图（原件1：500）、项目总平面图、环境影响评价文件、所在房屋使用性质证明和所在建筑的使用功能证明（产权证复印件）、污染治理方案（烟道平面布置图并盖有设计单位出图章）。以上所列材料属于易即美上海公司开办《餐饮服务许可证》并正常开业经营前的必备材料，属莱因思置业公司持有。易即美上海公司曾与莱因思置业公司工作人员多次索要材料和沟通上述事宜，无奈莱因思置业公司人员频繁变动以至于易即美上海公司无法正常办理环评和其他批文。现要求莱因思置业公司收到本函之日起五个工作日将上述材料提供给易即美上海公司，以便易即美上海公司办理相应的环评批文。
2014年8月26日，莱因思置业公司回函易即美上海公司称，易即美上海公司于2014年6月18日和8月20日的来函收悉，现就来函有关事项回复如下：1、双方在签订及履行租赁合同的过程中，经相互协商沟通，易即美上海公司目前开业前工作进展顺利；2、依据合同约定，易即美上海公司就办理相关经营执照的过程中莱因思置业公司应予积极配合。目前易即美上海公司在办证中需要相关文件，莱因思置业公司会与之提供，也会配合共同前往相关政府管理机关处理。莱因思置业公司在收到易即美上海公司第一次来函后，即已委托商业事业部张禹先生代为处理并已多次主动联系对接。现再次明确若有任何问题可与其联系，共同商讨如何解决；3、易即美上海公司的顺利开业及今后的正常经营是双方的共同利益所在，莱因思置业公司会尽全力配合易即美上海公司履行相关办证程序，合理、合法地解决出现的问题。
同日，张禹发送电子邮件给Kate，称：“……1、我司有人员调整属于正常行为，但是在与贵司合作期间，我们一直有相关负责人与贵司对接。2、本司属于集团公司，每个项目成立单个子公司属于非常合理的情况，且在证照办理上，本司也会在合同约定范围内积极配合贵司。3、我司希望贵司会以积极的态度对待办理证照事宜，且蜜入咖啡经营位置包含在大产证范围内，属于可经营面积范围内，望贵司知悉。”
2014年8月27日，张禹发送电子邮件给Kate，称：“关于贵司要求我司提供的补充文件，我司作出如下回应：1、地形图（原件1：500），附件查收；2、项目总平面图，附件查收；3、环境影响评价文件，易即美上海公司环评审核通过后会拿到；4、产权证复印件，已提供贵司大产证复印件，可用其办理；5、烟道平面布置图，在双方签订的租赁合同中并没有涉及相关内容，应根据当时的现状交房。”
2014年9月9日，Kate发送电子邮件给张禹，称：“请尽快将我们商议后的邮件发给我，我好报法国总部征求意见。请在邮件中说明：1、由于现在的店铺位置没有烟道，不具备做餐饮的条件；2、愿意提供白金湾广场的其它可以做餐饮的新店给蜜入品牌店做搬迁，但是需要等待一年左右；3、你公司的补偿方案。我司的法国老总和总厨在2013年特意应你司的要求来上海面见你司丁总，按他的要求设计了这个菜单，现在如果要改变业态，我认为实话实说比较好……。
2014年9月10日，莱因思置业公司就2014年9月9日邮件回函Kate称，莱因思置业公司相关部门已详细审核过Kate提供的品牌介绍及相关内容，其中易即美上海公司并没有明确对于莱因思置业公司提出的工程需求，同时在双方签订的租赁合同中也从未涉及相关事宜，这些都造成了双方对于工程条件上的错误……，以下是莱因思置业公司提议的方案，请易即美上海公司管理层考虑：1、莱因思置业公司愿意在其他项目上（含白金湾广场，星游城等）提供符合工程条件的落位，在同等市场条件下优先考虑易即美上海公司品牌，并尽力说服公司董事会；2、莱因思置业公司也考虑到易即美上海公司前期对于白金湾“蜜入咖啡”已经有所投入，故莱因思置业公司愿意代表易即美上海公司向莱因思置业公司董事会申请更换经营品类，同步为易即美上海公司申请相关政策。
2014年9月12日，张禹发送电子邮件给Kate，称：“关于您之前的邮件，目前我司已有初步的方案供贵司参考，具体详见附件。”
同日，Kate发送电子邮件给张禹称：……当时选址是莱因思置业公司推荐给易即美上海公司的，并最后由莱因思置业公司丁总给易即美上海公司定的，易即美上海公司当时做的西餐品类在铺位选定之前，丁总特意要求易即美上海公司做有特色的法国餐饮项目才符合白金湾整体的业态，最后才给易即美上海公司定的这个餐饮项目和具体铺位。易即美上海公司为此特意应莱因思置业公司要求请到易即美上海公司法国领导MrSerge先生和法国总厨MrPaul先生到中国上海和丁总碰面，最后确定的餐饮项目和莱因思置业公司提供的这个商铺位置……。所以现在因为这个铺位没有烟管道而不具备项目条件，莱因思置业公司因此给易即美上海公司选择的替换方案，易即美上海公司希望慎重考虑，有进一步方案的，易即美上海公司也会及时通知莱因思置业公司……。
2014年9月24日，易即美上海公司致函莱因思置业公司称，莱因思置业公司在明知租赁物本身无排烟管道而不具备出租条件的情况下，仍然要求与易即美上海公司订立《租赁合同》，致使易即美上海公司无法获取《餐饮服务许可证》而开展经营。易即美上海公司原先订立租赁合同开展经营性西餐的合同目的无法实现，易即美上海公司因此遭受了巨大的经济损失。易即美上海公司经慎重考虑后特致函莱因思置业公司：1、于2014年9月24日解除双方于2014年4月30日签订的《租赁合同》；2、要求莱因思置业公司在收到本函之日起七个工作日内赔偿易即美上海公司因承租该铺位支出损失767，567.44元（包括但不限于固定设备投入、人工投入、装修投入等）；3、要求莱因思置业公司在收到本函之日起七个工作日内赔偿易即美上海公司遭受的商铺经营可得利益损失260，610元（参照12个月保底租金计算）。该函于次日送达莱因思置业公司。之后，易即美上海公司工作人员自行撤离了系争店铺，但租赁现场还留有易即美上海公司部分设备、物品。
2014年9月29日，莱因思置业公司就易即美上海公司提出解除合同事宜回函易即美上海公司称：……本案系争店铺不存在瑕疵，具备实现合同目的的客观条件。在本案合同履行过程中莱因思置业公司也无过错，更无根本性违约以致合同目的无法实现。目前环评尚未办理，不能就此得出结论环评通不过。莱因思置业公司再次强调，只要易即美上海公司提出，莱因思置业公司会积极配合办理……。易即美上海公司解除合同的理由不成立，若易即美上海公司坚持解除租赁合同，莱因思置业公司将依合同约定追究易即美上海公司单方解除合同的违约责任。
易即美上海公司支付了2014年6月23日至2014年7月22日一个月的租金18，657.50元和2014年7月31日前的物业管理费8，886.60元以及2014年7月31日前的水电费。之后，易即美上海公司未再支付费用。
2015年，易即美上海公司向原审法院提起诉讼，要求判令：1、确认双方签订的《租赁合同》于2014年9月25日解除；2、莱因思置业公司返还易即美上海公司已支付的租赁保证金65，153元及租金18，657.50元；3、莱因思置业公司赔偿易即美上海公司装饰装修损失289，076.99元、设备物料损失245，350.39元、人力成本损失88，688元（包括智联招聘费680元、门店合同税1，600元、员工薪酬86，408元）、物业管理费损失8，886.60元、电费损失3，378元、可得利益损失260，610元（按照12个月的保底租金金额，自免租期届满之日即2014年6月22日起计算）。审理中，易即美上海公司放弃要求莱因思置业公司赔偿电费损失的诉讼请求，并变更部分诉讼请求，要求莱因思置业公司按照审价鉴定报告和资产评估报告赔偿装饰装修损失223，270元（其中设计费要求按照实际支出进行赔偿）、设备物料损失111，040.64元。
莱因思公司提起反诉，，要求判令：1、双方继续履行租赁合同；2、易即美上海公司支付保底租金，按照每月18，615元，自2014年6月23日起算支付；3、易即美上海公司支付物业管理费，按照每月3，060元，自2014年8月1日起算支付；4、易即美上海公司支付逾期支付租金和物业管理费的违约金，分别以每期欠付的租金和物业管理费为本金，按照每日千分之五，欠付租金的违约金自2014年6月22日起计算；5、易即美上海公司支付拖欠的2014年8月1日至2014年12月31日期间的水费84元、电费3，548.40元。审理中，莱因思置业公司撤回了第1项反诉请求，并变更第2、4项反诉请求，要求易即美上海公司按照每月18，615元标准支付2014年7月23日至2015年7月31日期间的保底租金共计228，964.50元，抵扣易即美上海公司支付的租赁保证金65，153元，要求易即美上海公司实际支付保底租金163，811.50元；要求易即美上海公司按照每月18，615元标准支付2015年8月1日起至搬离系争店铺之日止的店铺占有使用费；要求易即美上海公司支付逾期支付2014年8月1日至2015年7月31日期间的保底租金的违约金以及逾期支付2014年8月1日起的物业管理费的违约金，分别以每期逾期支付的保底租金和物业管理费为本金，按照每日千分之五，自上个月的26日起分段计算至判决生效之日止。莱因思置业公司另增加两项反诉请求，要求判令：1、易即美上海公司支付解除合同的违约金55，845元；2、易即美上海公司恢复原状后交还系争店铺。后莱因思置业公司撤回了第2项增加的反诉请求。对物业管理费的反诉请求，莱因思置业公司要求支付至搬离之日止。对逾期支付物业管理费的违约金的反诉请求，莱因思置业公司明确逾期支付物业管理费的阶段为2014年8月1日至搬离之日止。
2015年7月31日庭审中，莱因思置业公司表示同意解除合同。
原审审理中，易即美上海公司将放于系争店铺内的设备、物品拆除搬离，于2015年8月14日向莱因思置业公司交还了系争店铺。
根据易即美上海公司申请，原审法院依法通过上海市高级人民法院指定，委托上海沪港建设咨询有限公司对系争店铺的装修残值进行审价。审价意见为：系争店铺的装修工程造价为194，084元，残值为161，737元，设计费为10，481元，该工程总造价为172，218元。易即美上海公司对鉴定报告中的残值鉴定没有异议，对设计费鉴定有异议，认为设计费实际产生61，533元，易即美上海公司已支付。莱因思置业公司对鉴定报告没有异议。鉴定单位表示，工程设计费是根据工程勘察设计收费标准价格（2002）10号文计取的。
根据易即美上海公司申请，原审法院依法通过上海市高级人民法院指定，委托上海社科远东资产评估有限公司对系争店铺内的设备物料以及存放于上海市红枫路XXX弄XXX号XXX室内的一批意大利进口白葡萄酒和一台格兰仕烤箱的价值进行评估。评估结论为，该些设备物料的评估值合计为111，040.64元。易即美上海公司和莱因思置业公司对评估报告均无异议，但莱因思置业公司认为存放于上海市红枫路XXX弄XXX号XXX室内的白葡萄酒和格兰仕烤箱不在系争店铺内，不属于损失范围。
原审审理中，易即美上海公司提供了录音资料，证明莱因思置业公司确认系争店铺不具备专用烟道。易即美上海公司还提供了人力成本投入的相关合同、支付凭证和发票，证明易即美上海公司为开展经营活动已招聘工作人员，有人力成本的投入。莱因思置业公司对上述证据有异议，对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
原审法院经审理后认为，易即美上海公司与莱因思置业公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。根据合同的约定，易即美上海公司租赁系争商铺用途为经营餐饮，主要经营项目为咖啡、西式点心简餐。因系争店铺位于大堂，该位置没有设置烟道，而易即美上海公司制作简餐难免会产生油烟，需要烟道来排除油烟。鉴于系争店铺没有设置烟道，易即美上海公司无法通过环保部门的审批，进而无法取得《餐饮服务许可证》，易即美上海公司签订租赁合同的目的无法实现。现易即美上海公司要求解除租赁合同，莱因思置业公司也同意解除，故租赁合同应予解除。
易即美上海公司租赁系争店铺用于经营餐饮，对餐饮行业的开业审批条件应事先进行充分的了解。易即美上海公司签订合同前查看过租赁现场，系争店铺位置在大堂，有无烟道设置，易即美上海公司通过观察和询问即可察觉，并可结合自己的经营项目对是否需要烟道作出判断。但易即美上海公司疏忽大意，缺乏谨慎，在没有充分了解租赁店铺工程条件的情况下即与莱因思置业公司签订租赁合同，最终导致合同无法履行而解除，易即美上海公司自身存在过错。租赁店铺的选位系经双方磋商后由莱因思置业公司推荐选定，莱因思置业公司明知易即美上海公司的经营项目中含有简餐，也明知为易即美上海公司推荐的铺位没有烟道设置，莱因思置业公司辩称其告知过易即美上海公司该铺位没有烟道，但是否在签订租赁合同时即已告知，莱因思置业公司并未举证证明，故难以采信。莱因思置业公司没有主动提示易即美上海公司，同样缺乏谨慎，故莱因思置业公司也存在一定的过错。
易即美上海公司对合同解除存有过错，现其根据合同解除权主张合同解除的时间，依据并不充分，故不予采纳。本案庭审中，莱因思置业公司表示同意解除合同，故合同解除的时间应以双方对合同解除达成一致的时间为准。莱因思置业公司主张合同于2015年7月31日解除，理由成立，予以采纳。
鉴于双方均有过错，故对合同解除造成的损失，双方应共同承担。易即美上海公司已支付的租金、物业管理费和已投入的装饰装修、设备物料、人力成本等损失，以及莱因思置业公司原本依据租赁合同可收取的保底租金和租赁合同解除后的房屋占有使用费（不含合同解除后给予的一周时间的搬迁期）、莱因思置业公司须向物业公司支付的物业管理费等费用，应由双方合理分担，具体分担金额，根据双方的过错程度等实际情况酌情确定。莱因思置业公司认为易即美上海公司系擅自与物业公司对接入场装修，但莱因思置业公司对易即美上海公司入场装修并未提出异议，故装饰装修损失部分应由双方共同承担。对装饰装修残值评估中涉及工程设计费一项，鉴定单位系套用工程勘察设计收费标准价格（2002）10号文计取，而易即美上海公司认为其实际支付了设计费61，533元并提供了支付凭证，故对设计费损失的认定，应以实际损失为依据。对物料残值评估中涉及的在用低值易耗品，该类物品易即美上海公司虽可拿走，但属易耗品，难以再利用，故应计入损失范围。对物料残值评估中涉及的固定资产，该类设备物品易即美上海公司可拆走另行利用，故不应计入损失范围。对设备物料残值评估中涉及的未存放于系争店铺内的白葡萄酒和烤箱，因易即美上海公司未举证证明该物品、设备确用于系争店铺的经营，故对莱因思置业公司主张不应计入损失范围的抗辩意见，予以采纳。对易即美上海公司主张的人力成本损失中的员工薪酬损失，易即美上海公司虽提供了其划款给数名案外人的银行流水明细，但尚不足以证明该数名案外人系其店铺员工，其支付的是该些店铺员工的工资，故对易即美上海公司主张员工薪酬损失赔偿，难以支持。
对租赁保证金，莱因思置业公司同意在易即美上海公司应付费用中抵付，故易即美上海公司支付应付费用时，莱因思置业公司应返还易即美上海公司租赁保证金。
易即美上海公司主张按照12个月的保底租金金额计算可得利益损失，该诉请成立的前提是易即美上海公司经营须有盈利，但经营活动本身有风险，赢亏皆有可能，易即美上海公司称没有实际经营，故也无法参照实际经营状况来确定其可得利益。鉴于易即美上海公司无证据证明其确实存在可得利益损失，故难以支持。
对莱因思置业公司主张的逾期支付保底租金和物业管理费的违约金以及解除合同的违约金，因系争店铺没有烟道，易即美上海公司无法开展经营，暂停支付租金和物业管理费有一定的理由，莱因思置业公司要求易即美上海公司支付逾期违约金，缺乏法律依据，故不予支持。莱因思置业公司对合同解除也有过错，现其主张易即美上海公司支付解除合同的违约金，同样缺乏法律依据，故不予支持。易即美上海公司同意支付水电费，与法不悖，予以照准。原审法院据此判决：一、易即美（上海）企业管理咨询有限公司和上海莱因思置业有限公司签订的《租赁合同》于2015年7月31日解除；二、上海莱因思置业有限公司应赔偿易即美（上海）企业管理咨询有限公司装饰装修损失66，981元、设备物料损失4，866元、人力成本损失684元、已付租金损失5，597.25元、已付物业管理费损失2，665.98元；三、上海莱因思置业有限公司应返还易即美（上海）企业管理咨询有限公司租赁保证金65，153元；四、易即美（上海）企业管理咨询有限公司应支付上海莱因思置业有限公司水费84元、电费3，548.40元；五、易即美（上海）企业管理咨询有限公司应支付上海莱因思置业有限公司2014年7月23日至2015年7月31日期间的保底租金160，275.15元；六、易即美（上海）企业管理咨询有限公司应支付上海莱因思置业有限公司2015年8月1日至2015年8月14日期间的房屋占有使用费3，040.45元；七、易即美（上海）企业管理咨询有限公司应支付上海莱因思置业有限公司2014年8月1日至2015年8月14日期间的物业管理费26，703.60元；上述第二款至第七款所述款项，易即美（上海）企业管理咨询有限公司、上海莱因思置业有限公司应于判决生效之日起15日内付清；八、驳回易即美（上海）企业管理咨询有限公司的其余诉讼请求；九、驳回上海莱因思置业有限公司的其余反诉请求。
原审判决后，上诉人易即美上海公司不服，向本院提起上诉称：莱因思置业公司将不具备餐饮经营条件的店铺出租给易即美上海公司，应对租赁合同的解除承担主要责任。易即美上海公司于2014年9月24日发出要求解除合同的通知，莱因思置业公司于9月25日收到，故租赁关系应于9月25日解除。易即美上海公司为履行合同定制的进口白葡萄酒以及聘请员工的人力支出，应作为损失予以分担。请求撤销原审法院判决主文第一、二、五、六、七项，改判双方租赁合同于9月25日解除，莱因思置业公司赔偿装修损失223，270元、设备物料损失111，040.64元、人力成本损失88，688元、已付租金损失18，657.5元、已付物业管理费损失8，886元、可得利益损失260，610元。
被上诉人莱因思置业公司答辩称：莱因思置业公司交付的系争店铺符合约定。如易即美上海公司认为系争店铺不能实现合同目的，也应当在接受房屋后就发现没有油烟管道的问题，在这种情况下，易即美上海公司自行装修、设计，产生的损失应当由易即美上海公司自行承担。2014年9月24日，易即美上海公司发出解除函后，未与莱因思置业公司办理房屋交接手续，也没有将系争店铺归还莱因思置业公司，故应当承担相应的租金和物业管理费。原审法院判决正确，请求本院予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，易即美上海公司在承租系争店铺用于经营咖啡、西式点心简餐之前，应对餐饮行业开业审批的规定进行充分了解。在双方租赁合同履行过程中，因易即美上海公司未能办妥环评手续，由易即美上海公司提出解除合同，莱因思置业公司于2015年7月31日同意解除合同，故原审法院确认双方租赁合同于2015年7月31日解除，符合法律规定，本院予以维持。易即美上海公司上诉提出双方租赁合同已于2014年9月25日解除，无事实依据，本院不予支持。原审法院根据双方过错程度，判决各自分担损失，尚属合理，本院予以维持。易即美上海公司上诉主张的设备、物料损失，原审判决已做充分阐释，本院不再赘述。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，893.52元，由上诉人易即美（上海）企业管理咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 王 伟
代理审判员 陈家旭
二〇一六年三月十六日
书 记 员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……