广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贵民二终字第220号
上诉人（一审原告、反诉被告）廖方继，男，住贵港市××××号。
委托代理人覃新明。
委托代理人高和强。
被上诉人（一审被告、反诉原告）廖方坡，男，住贵港市××股份有限公司职工宿舍。
一审第三人郑彩琼，女，住贵港市××股份有限公司职工宿舍，系廖方坡之妻。
被上诉人及一审第三人的共同委托代理人甘全朋。
上诉人廖方继因与被上诉人廖方坡、一审第三人郑彩琼房屋买卖合同纠纷一案，不服港南区人民法院（2013）南民初字第1081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月13日受理后，依法组成由审判员李志廉担任审判长，审判员黄钰雄、代理审判员陈朵朵参加的合议庭，于同年12月3日公开开庭审理了本案。书记员陆海美担任记录。上诉人廖方继及其委托代理人覃新明、高和强，被上诉人廖方坡、一审第三人郑彩琼及其共同委托代理人甘全朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：廖方继与廖方坡系同胞兄弟关系。第三人郑彩琼与廖方坡系夫妻关系，双方于1987年5月3日登记结婚。诉争房屋自1994年至今为廖方继一家人居住。诉争房屋于1998年办理国有土地使用证及房屋所有权证，两证上登记的土地使用者及房屋所有权人是廖方坡。一直以来，廖方继与廖方坡多次协商诉争房屋的买卖，但双方最终没有达成一致的书面房屋买卖协议。2012年2月9日，廖方继与廖方坡签订了《房屋买卖协议书》，协议书上约定：一、甲方（即廖方坡）愿意将坐落在贵港市XX区XX镇XX号房屋，占地面积44.00平方米，建筑面积93.40平方米【贵房权证字第**号，土地证贵国用（1998）字第XX号】，卖给乙方（即廖方继）名下使用，买卖成交后永远属乙方所有。二、买卖房屋价款为人民币60000元（陆万元整），房屋买卖费用于当日一次性结清。三、公房公地租赁费由乙方自行交费。乙方居住期间修路、更换水表、电表等费用由乙方负责。……六、过户手续限于2012年12月30日前办结。但因国家政策尚不办理过户的可延期至政策允许办理为止……。廖方继、廖方坡均在协议书上签名及捺印，廖方彪、廖其辉、廖庆龙等13位见证人均在协议书上签上自己的姓名及捺印。当天，廖方继给付了廖方坡房屋买卖的转让款合计60000元，廖方坡出具了收条一张给廖方继收执。收条上载明：今收到廖方继交来房屋转让款陆万元正（以前交37000元，今天交23000元，共6万元）。当天廖方坡将诉争房屋的国有土地使用证及房屋所有权证交给廖方继收执。诉争房屋至今没有办理过户手续。为此，廖方继于2013年7月31日向港南区人民法院提出诉讼，请求判令廖方坡按合同约定协助其办理诉争房屋的过户手续。2013年8月19日，廖方坡向该院提出了反诉，请求判令：1、廖方继返还诉争房屋的国有土地使用证及房屋所有权证原件；2、廖方坡返还廖方继房屋转让款60000元，且补偿廖方继经济损失25000元，合计85000元。案件在审理过程中，2013年9月16日，廖方继向一审法院提出撤诉申请，该院已另外作出了（2013）南民初字第1081-1号民事裁定书准许廖方继撤回起诉。
另查明，廖方继与廖方坡在签订《房屋买卖协议书》当天，第三人郑彩琼不在场。
一审法院认为，本案反诉的争议焦点为：1、廖方坡与廖方继签订的《房屋买卖协议书》是否有效；2、廖方坡要求廖方继返还贵港市XX区XX镇XX号房屋国有土地使用证【贵国用（1998）字第XX号】、房屋所有权证（贵房权证字第**号）原件有何事实及法律的依据。根据婚姻法的有关规定，夫妻在婚姻关系存续期间由一方购买的财产，除法律特别规定或双方当事人约定为夫妻一方的财产外，归夫妻共同所有。本案中，诉争房屋的国有土地使用证及房屋所有权证虽然是登记在廖方坡一人名下，但该财产是廖方坡与第三人郑彩琼在夫妻关系存续期间取得的，应认定该房屋为夫妻共同财产，廖方坡与第三人均对该房屋有平等的处理权，廖方坡无权单独处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的。受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中廖方坡与廖方继签订的《房屋买卖协议书》，第三人并未在该协议书上签名，廖方坡与廖方继是同胞兄弟关系，其明知诉争房屋属于廖方坡与第三人的夫妻共同财产，该房屋的买卖事后也没有得到第三人的追认；《房屋买卖协议书》签订的时间为2012年2月9日，根据诉争房屋的情况及当时的市场价格，廖方继仅支付了房屋的转让款60000元，该价格并非诉争房屋在2012年的合理对价；诉争房屋至今并未办理过户手续。综上所述，廖方继的行为并不符合善意取得，廖方坡没有经过共有人郑彩琼的同意，无权单独将诉争房屋转卖给廖方继，因此廖方坡与廖方继签订的《房屋买卖协议书》违法了法律法规的强制性规定，是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中造成合同无效的，廖方坡、廖方继都有过错，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此廖方坡应将廖方继交付的房屋转让款返还给廖方继，廖方继并应将诉争房屋的国有土地使用证及房屋所有权证返还给廖方坡。鉴于合同无效，廖方坡也有过错，其还应向廖方继支付60000元的利息损失，利息损失应从收到购房款之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，因廖方坡自愿补偿经济损失25000元给廖方继，不违反法律规定，该院予以准许，因此对于廖方坡的诉讼请求，该院予以支持。廖方继辩称与廖方坡夫妻于2002年开始已经就诉争房屋达成了一致的买卖协议，对此，证据不足，该院不予采信。廖方继辩称诉争房屋不属于廖方坡与第三人的夫妻共同财产，对此，并没有事实及法律依据，该院不予采信。案件在审理过程中，廖方继向法院提出了撤诉申请，是对其权利的合法处分。综上所述，该院根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条的规定，判决：一、廖方坡与廖方继于2012年2月9日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、廖方继将贵港市XX区XX镇XX号房屋的国有土地使用证【贵国用（1998）字第XX号】、房屋所有权证（贵房权证字第**号）原件返还廖方坡；三、廖方坡返还廖方继房屋转让款60000元，廖方坡支付廖方继经济损失25000元，合计人民币85000元。本案反诉受理费650元（廖方坡已预交），由廖方坡负担。
上诉人廖方继不服上述判决，上诉称，一、上诉人与被上诉人廖方坡买卖房屋是双方自愿的，没有违反法律法规规定，购房款、房产证、土地使用证已当面交清，《房屋买卖协议书》合法有效。二、讼争房屋是被上诉人继承父亲遗产所得，不是被上诉人夫妻共有财产，上诉人曾向一审法院提供贵港市公证处的两份公证书，但一审法官以已过举证期限为由拒收。三、上诉人与被上诉人及第三人郑彩琼多次协商买卖房屋的事情，开始上诉人夫妇嫌房屋属简陋危房且太贵，并不想买，后来郑彩琼说急要钱买地，定价4万元，上诉人夫妇才同意买，上诉人的妻子第二天即交了7000元给郑彩琼，后来又先后交了30000元，共37000元给被上诉人。签订《房屋买卖协议书》时，13位兄弟在场见证并签名证实，被上诉人廖方坡也打电话问过其妻子郑彩琼，郑彩琼也同意了。被上诉人签订《房屋买卖协议书》属表见代理行为，协议书有效。四、上诉人与被上诉人买卖房屋的时间是2001年7月到2002年，定价为40000元，已超过当时的市场价，被上诉人反悔，要价100000元，是不合理的。五、一审判决适用法律错误。请求撤销一审判决，判令被上诉人协助上诉人到职能部门办理土地使用证和房产证过户手续。
被上诉人廖方坡辩称，本案讼争房屋是被上诉人与第三人郑彩琼夫妻共有财产，没有征得第三人同意买卖房屋协议是无效的。被上诉人签订房屋买卖合同不属表见代理。上诉人一审时已撤诉，其请求判令被上诉人协助上诉人到职能部门办理土地使用证和房产证过户手续，不属二审审理范围，一审判决适用法律正确，查明事实清楚，请求维持一审判决。
第三人郑彩琼述称，同意被上诉人的意见。
除一审法院已查明的上述事实外，二审诉讼中，证人廖响昶、廖其佐出庭指证签订《房屋买卖协议书》时廖方坡打电话征求过郑彩琼的意见后才在协议上签名。上诉人还提供了签订《房屋买卖协议书》时的录音，录音里有廖方坡说：“其实她（指郑彩琼）也来贵港的，她不会听壮话，我不让她参加而已，她电话说‘兄弟裁多少就多少’。”
本院认为，上诉人廖方继与被上诉人廖方坡是胞兄弟关系，从2001年起就贵房权证字第**号房屋买卖问题进行多次协商，第三人郑彩琼作为廖方坡的妻子，是知道或者应当知道的。2012年2月9日，上诉人与被上诉人经过廖方彪、廖其辉、廖庆龙等13人协调，最终达成了以6万元成交的一致意见，廖方坡当场打电话征求郑彩琼的意见，郑彩琼表示“兄弟裁（定）多少就多少”，之后廖方坡才在《房屋买卖协议书》上签名，包括上诉人与被上诉人的胞兄廖方彪等13位见证人在协议书上签名见证。由此可见，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议书》，是双方真实意思表示，且已经第三人郑彩琼同意，合同内容合法，属有效合同。廖方坡已将其坐落于贵港市XX区XX镇XX号房屋的国有土地使用证【贵国用（1998）字第XX号】、房屋所有权证（贵房权证字第**号）交给廖方继；上诉人亦已当场付清了购房款给被上诉人。一审法院以“廖方坡没有经过共有人郑彩琼的同意，无权单独将诉争房屋转卖给廖方继”为由，认定廖方坡与廖方继签订的《房屋买卖协议书》违法了法律法规的强制性规定而无效，认定事实错误，导致了适用法律和判决结果错误；而且，在廖方继已撤回起诉、没有提出诉讼请求的情况下，判决廖方坡返还廖方继房屋转让款60000元，廖方坡支付廖方继经济损失25000元，合计人民币85000元，违背了不告不理的民事诉讼原则，明显是错误的，应当纠正；对被上诉人的诉讼请求应当驳回。同理，由于廖方继已撤回起诉，其二审提出判令被上诉人协助上诉人到职能部门办理土地使用证和房产证过户手续的请求也不属于本案审理范围，本院不予审理，其可另行主张。
综上所述，一审判决认定事实错误，导致适用法律和判决结果错误，应当撤销；上诉人请求认定《房屋买卖协议书》有效的上诉理由成立，应当支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销港南区人民法院（2013）南民初字第1081号民事判决；
二、驳回廖方坡的诉讼请求。
一审案件受理费650元（廖方坡已预交），由廖方坡负担；二审案件受理费1300元（上诉人廖方继已预交），由廖方坡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李志廉
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 陈朵朵
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 陆海美