北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第12415号
原告中咨华胜（北京）投资管理有限公司（反诉被告），住所地北京市西城区德胜门外大街11号710室（德胜园区）。
法定代表人杨京平，董事长。
委托代理人王春艳，北京琨腾律师事务所律师。
委托代理人白小莉，北京琨腾律师事务所律师。
被告北京江海宴餐饮管理有限公司（反诉原告），住所地北京市海淀区北三环中路67号20号楼北侧一层至三层。
法定代表人李进，董事长。
委托代理人李静涛，北京市中闻律师事务所律师。
原告中咨华胜（北京）投资管理有限公司（以下简称中咨华胜公司）与被告北京江海宴餐饮管理有限公司（以下简称江海宴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中咨华胜公司委托代理人王春艳、白小莉与被告江海宴公司法定代表人李进、委托代理人李静涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中咨华胜公司诉称，我公司与江海宴公司于2010年9月17日签订了房屋租赁合同，承租位于北京市海淀区北三环中路×号院内新影西楼×号楼北侧1-3层房屋用于餐饮经营。合同约定租赁期自2010年9月17日起至2016年7月18日止，年租金为155万元。江海宴公司支付租金的方式为每四个月支付一次租金，在每次交纳租金前十五个工作日向我公司一次性支付51.67万元。合同约定，乙方（江海宴公司）应按约定时间向甲方（我公司）交纳房租、水、电等各种费用。逾期一日按所欠费用总额3%的比例支付违约金，如逾期支付30个工作日，甲方除有权采取停水、停电措施、收回乙方所租房屋外，并有权单方解除本合同，乙方须按本合同的约定承担违约责任。根据合同约定，江海宴公司应于2015年1月17日的前十五个工作日即2014年12月29日前向我公司支付2015年1月17日至2015年5月16日的房屋租金51.67万元。但时至今日，江海宴公司并未如期支付上述租金，已远超过前述约定的30日期限，我公司有权依据约定解除房屋租赁合同，并要求该公司返还房屋、给付租金或房屋使用费至实际退还之日、承担相应的违约金。故我公司诉至法院，要求：1、解除我公司与江海宴公司签订的房屋租赁合同；2、江海宴公司将位于北京市海淀区北三环中路×号院内新影西楼×号楼北侧1-3层房屋交还给我公司；3、江海宴公司向我公司支付2015年1月18日至实际腾退房屋之日止的房屋租金及房屋使用费，按照日3%的标准支付应付款日至实际给付之日止的违约金；4、江海宴公司承担本案全部诉讼费用。
被告江海宴公司辩称，第一，我公司承租房屋后用于餐饮经营，严格依照合同约定履行承租人的各项义务，但自2013年初至今，中咨华胜公司蓄意违背其应当履行的出租人义务，通过拆除连体建筑等方式损坏租赁房屋及消火栓等公共设施，形成严重安全隐患和使用障碍，同时采取封堵停车位，间断性停水等手段，严重干扰我公司正常经营活动。因此我公司并无任何违约行为，中咨华胜公司全部诉讼请求没有事实及法律依据，我公司不同意其全部诉讼请求。第二，我公司针对中咨华胜公司的违约行为，通过电话、面谈、书面告知函等各种方式反复沟通要求解决，但中咨华胜公司一直置之不理，我公司被迫于2015年1月4日向中咨华胜公司发出告知函，催促其履行出租人义务，否则不能按时支付租金，但中咨华胜公司未纠正其行为，且提出诉讼。我公司对此提出反诉，要求：1、判令中咨华胜公司立即修缮房屋、公共设备设施（消防设施、烟感设施、屋顶防水及保温维修、煤气管道）、装饰装修（房屋存在漏水漏雨问题）等损坏部位；2、中咨华胜公司按合同约定提供停车位；3、中咨华胜公司承担违约赔偿责任，给予我公司12个月免租期作为补偿；4、中咨华胜公司承担本案全部诉讼费用。
原告中咨华胜公司对于被告江海宴公司的反诉辩称，第一，江海宴公司自2014年12月8日以后没有交纳房租已经达到合同约定的解除条件，我方已诉至法院要求解除双方合同，江海宴公司至今都没有交纳租金，合同应解除，我公司在此情况下并不负担修缮房屋等义务；第二，即使存在需要维修的情形，我公司也不需要承担维修义务，江海宴公司使用的房屋并不涉及房屋屋面和墙体的损坏，关于公共设备设施等维修部分，应根据合同约定自行承担相应费用，煤气管道问题在2015年9月2日之前都是可以正常使用的，之后因阅兵被燃气公司停掉，并非我公司能决定修缮的，而装饰装修部分江海宴公司并未提交证据证明房屋存在漏水漏雨问题，而且我公司在交付房屋时，房屋、公共设备设施等均是完好的；第三，关于车位问题并非我公司必须的义务，依据合同，业主方相应的位置提供停车位，我公司并未收取任何停车费用，而且不包含在租赁费用之内，如果业主方有停车位江海宴公司就能停车，如果业主方没有停车位就不能停车，我公司只是承租人；第四，江海宴公司主张的免租期并没有法律依据，江海宴公司认可一直在持续经营中并一直使用房屋，合同的目的一直实现，并不存在我公司违约。因此我公司不同意江海宴公司全部诉讼请求。
经审理查明，中咨华胜公司从中央新闻纪录电影制片厂承租该厂位于本市海淀区北三环中路×号的厂内房产，并获准对外转租。
2010年9月17日，中咨华胜公司（甲方）与江海宴公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，由乙方承租位于海淀区北三环中路×号中央新闻纪录电影制片厂（以下简称业主方）院内新影西楼×楼北侧楼1-3层房屋。合同主要约定：乙方承租该物业的用途为餐饮经营。乙方承租该物业的租赁期限为5年零10个月，起租日为2010年9月17日，终止日为2016年7月18日。租赁合同期满后，在同等情况下乙方有优先续租5年的权利。乙方向甲方交纳相当于三个月租金的金额为人民币叁拾捌万柒仟伍佰元整（38.75万元整）作为履约保证金，于本合同签订当日一次性向甲方交纳。本合同期满时，乙方付清各项费用并经甲方验收合格后30个工作日内，甲方将履约保证金全额退回乙方，履约保证金在租赁期内不计算利息。若乙方在租赁期间有违约行为，甲方有权使用履约保证金抵扣乙方所欠的款项及违约金，若乙方履约保证金不足以抵扣乙方所欠的款项及违约金时，甲方有通过合法途径维权的权利。自2010年9月17日起至2016年7月18日止，每四个月为一个房屋租赁费计算单位，每满十二个月为一个租赁年度。每租赁年乙方分三次支付房租，每四个月的房租总额为人民币伍拾壹万陆仟柒佰元整（51.67万元整），每一租赁年的年租金为壹佰伍拾伍万元（155万元整）。乙方承租的该物业正式起租日为2010年9月17日。计算租金的日期为2010年9月17日，租赁期内乙方按每四个月为一个租赁计算单位向甲方预交租金。乙方支付租金方式可采取现金、转帐支票、银行划帐等形式。乙方按每四个月为一个交纳租金计算单位，在每次交纳租金前十五个工作日向甲方一次性支付人民币伍拾壹万陆仟柒佰元整（51.67万元整）租金。自2010年9月17日起，乙方按双方在本合同第三条第6款约定的方式向甲方支付租金。租赁期间，乙方负责租赁区域内租赁物的日常维修、保养；该物业内的整体消防工程已通过消防局的验收合格，乙方进驻装修须办理开工手续和装修改造的消防验收合格证，并在开业前须办理开业验收的手续，由此产生的协调公关费由乙方承担；乙方可委托行业主管部门指定的专业工程公司对承租范围内消防设施进行实施，由此而产生的工程实施费由乙方承担。甲方定期对公共设备设施进行清洁、检查、维护及保养，保持公共服务设施处于良好工作状态，协调各承租方对公共区域清洁、卫生、道路畅通的保持；由甲方原因致使乙方承租该物业处于停水、停电、停气等无法正常经营状态，给乙方造成损失的，甲方负有赔偿责任，若非甲方原因，造成此类情形，甲方不承担责任，但甲方应积极协助乙方，向造成乙方损失的责任方追讨赔偿金。甲方承诺在租赁期限内，乙方可在如下区域停车：1、乙方每日17：00之后在业主方提供的院内区域停车（若业主方收取停车费等相关费用，甲方不再另加费用，由乙方自行承担），2、乙方承租的西楼北侧通道及该物业门前等处可以停车（甲方不收取费用），但应保持西楼北侧消防安全通道的通畅。乙方在本合同中约定的期限内未能向甲方交纳房租及水、电等所应交纳的相关费用时，甲方有权采取停水、停电的措施直至乙方履行其义务。甲方有权从乙方所交纳的履约保证金中扣除等，若履约保证金余额不足时，上述从履约保证金中扣除的等额款项，乙方应在接到甲方补齐履约保证金的通知后十五个工作日内将履约保证金补齐。从履约保证金扣除乙方应交款项的行为，不影响甲方因乙方违约对乙方所采取相应措施的权利，如停电、停水、解除双方签订的《房屋租赁合同》。租赁期间，未经甲方同意，乙方不得将该物业转租、转让、转借给第三方使用。未经双方书面同意不得擅自变更和解除。如甲方确需提前收回该物业或乙方确因特殊情况需退租的，必须提前三个月书面通知对方，经双方协商一致签署文件后，方可解除合同。租赁期满后，本合同即终止，乙方须在本合同期满后7个工作日内将房屋退还甲方。如遇国家建设或业主方征用而拆迁时，甲方不负任何补偿责任。乙方因自己装修及经营部分的损失而获得的补偿归乙方所有，甲方应积极协助乙方获取合理的补偿。因甲方投资改造房屋及其他因素拆迁获得的补偿归甲方所有。甲、乙双方无故单方面违约解除本合同或退租，应该承担相应违约责任。如甲方无故单方面提出解除本合同，除退回乙方多交的租金和返还履约保证金外，甲方还需向乙方赔付9个月的租金作为赔偿乙方的损失。如乙方无故单方面提出解除本合同或退租，乙方应向甲方赔偿9个月租金的总额作为违约金，甲方不退还履约保证金和多交的租金，乙方的全部装修及入墙、入地、入顶的设备设施全部归甲方所有（可移动的除外）。违约方给对方造成的实际损失，违约金不足以补偿时，违约方应向对方按实际损失支付赔偿金。乙方应按约定时间向甲方交纳房租、水、电等各种费用，逾期一日应按所欠费用总额3%的比例向甲方支付逾期付款违约金。如逾期支付房租、水费、电费超过三十个工作日，甲方除有权采取停水、停电、收回乙方所租房屋等措施外，并有权单方面解除本合同，同时乙方仍须按照本合同的规定承担违约责任。乙方有逾期支付房租费用超过三十个工作日的，甲方可终止或解除本合同并收回租赁物，乙方已缴纳的租金和履约保证金不予退回，同时乙方向甲方赔偿9个月租金的总额作为违约金，造成甲方损失的，乙方仍需负责赔偿。
合同签订后，中咨华胜公司将约定房屋交付江海宴公司经营使用。后因江海宴公司未交纳租金，2014年中咨华胜公司以江海宴公司违约为由诉至本院，要求解除双方所签合同，江海宴公司以其事先经过中咨华胜公司经理肖彦同意延期支付及中咨华胜公司拒收为由进行抗辩。本院于2014年9月19日作出（2014）海民初字第06653民事判决，判决解除双方所签合同，江海宴公司交付承租房屋并支付房屋租金、使用费等。江海宴公司对该判决不服提出上诉。北京市第一中级人民法院于2014年12月3日出具（2014）一中民终字第9543号，判决认为：肖彦为中咨华胜公司股东、董事，且曾代表中咨华胜公司在双方签订的《房屋租赁合同》上签字，江海宴公司有充分理由相信其有权就房屋租赁中的相关问题代表中咨华胜公司，其行为对中咨华胜公司有效；江海宴公司经中咨华胜公司口头允许缓交部分租金，不属于逾期支付房租，并无违约行为，因此双方约定的解除合同的条件并未成就，中咨华胜公司尚未取得解除权，现中咨华胜公司起诉要求解除与江海宴公司签订的《房屋租赁合同》，没有事实和法律依据。故判决撤销（2014）海民初字第06653号民事判决，双方继续履行合同，江海宴公司支付房屋租金等。
上述判决生效后，江海宴公司向中咨华胜公司支付租金至2015年1月17日，之后未向中咨华胜公司支付租金。
庭审中江海宴公司主张自2013年10月起，与其承租房屋相连的建筑物被拆除，致使承租房屋受损，房屋出现漏水漏雨，烟感设施、消防设施等出现问题，无停车位以及2015年9月2日以后停气，合同目的不能实现。对此江海宴公司提交2015年1月4日出具给中咨华胜公司的告知函(内容为：自2013年连体建筑拆除造成承租建筑物存在重大安全隐患及渗漏情况，屋面被破坏、屋内漏雨漏风不能正常营业，未按约定提供车位，消防设施损坏、多次停水，要求中咨华胜公司立即解决上述问题，否则不能按合同约定时间交付房租等)、房屋内外部照片、北京市公安局海淀分局花园路派出所2014年5月18日向江海宴公司出具的责令改正通知书（该公司存在埋压、圈占、遮挡消火栓或占用防火间距，室内消火栓、灭火器疏散指示标志和应急照明未保持完好有效，消防无水压等违反消防安全规定的行为）、北京安征昊消防技术服务有限公司2015年1月25日出具的建筑消防设施检测报告（检测承租房屋消火栓出水无压力，现场烟感报警消防主机无火警提示音，不符合有关消防技术规范和标准）等予以佐证。对此中咨华胜公司不予认可，该公司并未收到告知函，江海宴公司也无证据显示将告知函发送给了中咨华胜公司；2014年该公司与江海宴公司关于承租房屋的租赁合同纠纷案件中，江海宴公司并未提出2013年房屋漏水漏雨问题，且提交的照片不能显示是何时拍摄，拍照房屋是否为承租房屋也无其他证据显示；其证据也不能证明烟感设施、防水保温存在问题，更不能证明是该公司破坏了上述房屋及设施；停水停电并无证据证明，而停气系天燃气公司行为，与该公司无关；停车位系业主方提供，承租房屋周边被拆除后停车面积减少，但并非该公司故意不提供，其也为房屋承租人，后转租给江海宴公司，承租房屋周边拆除并非该公司施工，该公司也没有权利拆除。经本院审核，与江海宴公司承租房屋相连建筑物并非中咨华胜公司拆除，而江海宴公司对其主张亦举证不足。
庭审中，双方认可承租房屋周边房屋及设施自2013年被拆除。另查，中咨华胜公司于2015年2月诉至本院，江海宴公司于2015年3月23日收到本案起诉书等诉讼材料。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、民事判决书、照片、报告、告知函及开庭笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，中咨华胜公司与江海宴公司签订房屋租赁合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，中咨华胜公司作为出租人负有交付房屋的义务，江海宴公司作为承租人负有按约支付租金的义务。在合同履行中，双方产生纠纷，2014年经法院判决双方继续履行合同。但之后江海宴公司在未经中咨华胜公司同意或符合法定抗辩事由的情况下，未按约在2014年12月29日前支付2015年1月18日至2015年5月17日的租金51.76万元，且至今仍未支付租金（房屋使用费）达百万余元，此行为构成根本违约。依据合同约定，江海宴公司逾期支付房租费用超过30个工作日的，中咨华胜公司有权解除合同并收回房屋，中咨华胜公司对此诉至本院行使合同解除权，本院受理后依法向江海宴公司进行了送达起诉书，双方所签合同自江海宴公司签收中咨华胜公司起诉书之日时解除。
因江海宴公司存在根本违约行为，且现双方租赁合同期限已届满，故江海宴公司应依法依约承担腾退房屋以及支付拖欠租金、房屋使用费、违约金等责任。现中咨华胜公司要求江海宴公司腾退房屋、支付拖欠租金、房屋使用费（参照双方所签租赁合同约定的租金标准），理由正当，证据充分，本院对此予以支持。中咨华胜公司要求江海宴公司按照每逾期一日按所欠费用总额3%的标准支付违约金，数额过高，本院对此予以判定江海宴公司按照中国人民银行同期贷款基准利率两倍的标准向中咨华胜公司支付违约金。
因现双方租赁合同期限届满合同已终止，且江海宴公司对其主张，即连体建筑被拆除损坏承租房屋以及房屋漏雨漏水、消防设施损坏、停水、未提供停车位等，未有充分证据予以证明，且无证据证明系因中咨华胜公司侵权所致，故其应对此承担举证不能的法律后果。因此，现江海宴公司提出的各项反诉请求，缺乏事实及法律依据，故本院对其全部反诉请求均不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
一、中咨华胜（北京）投资管理有限公司与北京江海宴餐饮管理有限公司于二○一○年九月十七日所签的房屋租赁合同于二○一五年三月二十三日解除；
二、北京江海宴餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内，将位于北京市海淀区北三环中路×号中央新闻纪录电影制片厂院内西楼×号楼北侧1-3层房屋腾空并交还中咨华胜（北京）投资管理有限公司；
三、北京江海宴餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付中咨华胜（北京）投资管理有限公司自二○一五年一月十八日至二○一五年三月二十三日的房屋租金二十七万九千五百六十六元二角四分；
四、北京江海宴餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内按照合同约定的每年租金一百五十五万元的标准，支付中咨华胜（北京）投资管理有限公司自二○一五年三月二十三日至实际腾退之日止的房屋使用费；
五、北京江海宴餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内，以前述欠付租金及房屋使用费为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率两倍的标准向中咨华胜（北京）投资管理有限公司支付自二○一五年一月十八日至实际腾退之日止的违约金；
六、驳回中咨华胜（北京）投资管理有限公司其他诉讼请求；
七、驳回北京江海宴餐饮管理有限公司全部反诉请求。
如果北京江海宴餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万一千九百九十元（中咨华胜（北京）投资管理有限公司已预交一万零九百九十五元），由北京江海宴餐饮管理有限公司负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。
反诉费一万八千七百五十元，由北京江海宴餐饮管理有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 ＸＸ鸽
人民陪审员 马贵繁
人民陪审员 张 敏
二〇一六年八月三日
书 记 员 杨 帅