江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终3673号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱见斌,男,1985年9月11日出生，住安徽省安庆市望江县。
委托诉讼代理人：王锡良，江苏君诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邵佳音,女,1981年10月27日出生,汉族，住江苏省无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：葛明慧，江苏普信律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）:吴晓华,女,1989年8月10日出生,汉族，住安徽省安庆市望江县。
委托诉讼代理人：王锡良，江苏君诺律师事务所律师。
原审第三人：无锡顺驰不动产网络有限公司，住所地江苏省无锡市兴源北路401北创科技创业园一期大楼12-56。
法定代表人：刘义成，该公司总经理助理。
上诉人朱见斌因与被上诉人邵佳音、原审被告（反诉原告）吴晓华、原审第三人无锡顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初6292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱见斌上诉请求：撤销原判，改判驳回邵佳音的一审本诉请求，支持朱见斌的一审反诉请求。事实和理由：涉案收条内容为收到朱见斌1万元，而非邵佳音支付1万元定金。收条本应在邵佳音处，不知为何由顺驰公司保管。《房屋买卖居间合同》特别约定严禁顺驰公司员工个人代收定金，现涉案1万元现金的收条由顺驰公司员工个人出具，违反该约定，说明邵佳音实际未支付定金。综上，因邵佳音未按约支付定金，违约在先，朱见斌有先履行抗辩权，不构成违约。另一审判决认定诉讼费有误，即使一审本诉案件诉讼费为9452元，也应由邵佳音负担7916元。
邵佳音辩称：1、因邵佳音已经支付1万元定金，该款已为朱见斌所有，故顺驰公司出具收条时才写收到朱见斌1万元；2、邵佳音支付1万元定金时，顺驰公司、朱见斌均在场。朱见斌表示“你们爱怎么弄就怎么弄”就离开，说明其已默认顺驰公司的做法，形成顺驰公司保管其1万元现金的保管合同。同时说明邵佳音已经支付1万元定金。至于收条由谁保管不影响邵佳音付款的事实；3、《房屋买卖居间合同》的特别约定仅为顺驰公司用于提示当事人、管理员工、规范服务的管理性规定，是顺驰公司的免责条款。且顺驰公司也追认了其员工出具收条的行为。朱见斌不能以此逃避自己的违约责任。邵佳音在2016年6-8月，至少九次督促朱见斌履行办理产证、交付钥匙以测量房屋等义务，朱见斌消极拖延、意图加价、恶意违约，应当赔偿邵佳音由此产生的损失。综上，请求二审法院维持原判。
吴晓华同意朱见斌的上诉意见。
顺驰公司未发表意见。
邵佳音向一审法院起诉请求：1、请求判令解除其与吴晓华、朱见斌签订的房屋买卖合同，吴晓华、朱见斌支付违约金306500元；2、本案诉讼费由吴晓华、朱见斌负担。审理过程中，邵佳音变更诉讼请求为：1、请求判令解除其与吴晓华、朱见斌签订的房屋买卖合同，2、判令吴晓华、朱见斌向其支付赔偿款49800元。事实与理由：2016年6月18日，其与吴晓华、朱见斌及顺驰公司签订《房屋买卖居间合同》一份，约定其以358000元的价格购买位于无锡市××室的房屋一套。合同签订后其按约支付了定金1万元并支付了居间服务佣金6500元。此后，吴晓华、朱见斌未将房屋权属证明交于中介，也没有按合同约定在2016年7月18日前注销抵押手续，且拒绝履行合同，拒不出售房屋，构成根本违约。根据《估价报告书》，在2016年10月17日，涉案房屋市价为407800元，故其主张赔偿差价损失49800元。
吴晓华、朱见斌一审辩称：邵佳音起诉没有事实依据，系邵佳音违约在先。其同意解除涉案《房屋买卖居间合同》，但因邵佳音未按合同约定支付定金及首付款，故请求驳回邵佳音的诉请，并反诉请求判令邵佳音向其支付违约金35800元。
顺驰公司一审述称：合同签订时，其公司员工赵阳与张衡负责该份合同的具体操办事宜。因签订合同时，吴晓华、朱见斌没有将产权证交其公司保管，故合同约定定金1万元先由其保管。赵阳向朱见斌打了收条，并注明“将产证交到公司后定金交给朱见斌”。该1万元定金其公司确实收取，且在2016年11月25日由其公司员工李浩退还给了邵佳音。具体情况以张衡陈述为准。
一审法院认定事实：2016年6月18日，邵佳音（买受方）与吴晓华、朱见斌（出售方）、顺驰公司（居间方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定吴晓华、朱见斌将位于水韵金阁4-3113室房屋以358000元出售给邵佳音，邵佳音于2016年6月18日支付定金1万元于顺驰公司，于2016年7月30日支付10万元房款于吴晓华、朱见斌，余款24万元委托顺驰公司办理贷款；吴晓华、朱见斌确认于2016年7月18日前开始办理还清贷款并注销抵押权手续；买卖双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付合同确认的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；邵佳音未按约定付款的，每逾期一日，应向吴晓华、朱见斌支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期十五日视为拒绝履行合同，吴晓华、朱见斌有权要求邵佳音支付该房屋成交价的10%作为违约金，且即日起本合同解除。该合同第十三条第4款特别提示载明“丙方(即顺驰公司)严禁员工提供任何形式的书面承诺或收款白条。丙方收取的费用均出具专用收据或发票。严禁公司员工个人代收房款、定金、房租、押金等非公司应收取款项。因违反上述条款产生的纠纷，丙方免责。”
为证明已履行付款义务，邵佳音向该院提供《收条》一份，该份收条载明：今收到朱见斌现金1万元整，作为购买水韵金阁4-3113住房的购房定金。（注：下划线部分为手写，其余为固定格式）该收条收款人、见证方均为赵阳签字并加盖印文为“无锡顺驰不动产网络有限公司见证专用章仅作为第三方见证之用”的印章。收条下方手写字体载明“备注：此定金由邵佳音支付给朱见斌，由于公司规定，此定金暂由顺驰保管，待朱见斌将房产证送来公司，定金交付给朱见斌，万达B组张衡”。关于该份收条，邵佳音称签订合同后其拿出1万元，因朱见斌尚未办妥产权证，故该定金暂由中介保管，交付款项时朱见斌也在现场；赵阳向朱见斌解释定金不能直接由朱见斌拿走的原因并出具了该份收条，解释说是朱见斌的房款，所以写了朱见斌的名字；其要求张衡写了备注，并盖了章。朱见斌称签了合同后，中介说定金要中介收取，其当时说“房子是我的，签了合同拿不到定金签了也没用，你们爱怎么弄怎么弄”，其就走了，没有看到1万元，之后邵佳音与中介一直催问其产证的事情，并未告知其定金的事情，其也没有过问；收条的内容与所证事实矛盾，并非载明收到邵佳音定金而是收到其支付的定金，且根据合同特别提示，顺驰公司工作人员无权收取款项，若由顺驰公司收取，收款人应为顺驰公司并加盖财务章，故对该份收条的真实性不予认可。
为证明所述事实，邵佳音申请张衡出庭作证。张衡到庭述称：按正常流程定金应当给卖方，但因权属证书没有办好，所以约定定金先放中介，待产权证办好送中介保管时，1万元定金再给朱见斌；当天签好合同，邵佳音拿出了1万元，由赵阳经手收取，因为没有拿到钱，朱见斌提出了异议，其向朱见斌解释等产证办下来就可以来拿钱，之后赵阳写了一份收条，其加注了备注内容。之后其一直催促朱见斌办理产证，但朱见斌一直说在办理。另外，邵佳音还申请了水韵金阁物业项目经理黄海燕出庭作证。黄海燕到庭述称：去年夏天邵佳音与朱见斌就房屋买卖的事情到其物业协商过两次，由其物业提供了场地；当时朱见斌认为卖房子的时候价格比较低，后来价格有波动。朱见斌对此称：其当时想加几万卖给邵佳音，但没有谈成，当时其是跟邵佳音说产证没有下来。
另查明：涉案房屋于2016年8月19日发放权属证书，为朱见斌、吴晓华共有。2016年8月9日及9月5日，邵佳音与朱见斌就涉案房屋交易两次至涉案房屋所在物业进行过协商。
一审审理中，为证明损失，邵佳音向该院提出对涉案房屋市价进行鉴定，基准日以起诉立案日为准。对该基准日，吴晓华、朱见斌予以确认。经该院委托，无锡市仁德土地房地产评估咨询有限公司于2017年3月3日出具《房地产司法鉴定估价报告》一份，估价结果为涉案房屋在2016年10月17日市场价值为407800元。鉴定中，邵佳音支付评估费5744元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，邵佳音与吴晓华、朱见斌签订的《房屋买卖居间合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应积极履行合同义务。根据邵佳音提供的相应证据及证人的陈述，可以证明邵佳音已根据合同约定支付定金1万元。且根据双方在此后的沟通，朱见斌称不知道邵佳音已向中介支付定金1万元亦不符合常理，对朱见斌所主张邵佳音未按合同约定支付定金违约在先的意见，该院不予采纳。而朱见斌一方作为出卖人，在签订合同后，并未积极履行办理产证注销抵押权的相关合同义务，以促使交易顺利进行。朱见斌后来拖延办理产证并提出加价出售的意向明显存在违约的恶意，且其所主张的因邵佳音未付定金1万元，合同自然解除的意见并不能成立。朱见斌不履行相应合同义务，导致合同未能按约履行，对邵佳音请求解除合同的诉请，该院予以支持。根据合同约定，一方违约造成对方损失超过约定违约金数额的，据实赔偿。涉案合同签订后，无锡地区房屋价格短期内快速上涨，根据评估结果，涉案房屋在邵佳音起诉时市场价已涨价至407800元，较之于合同价358000元，价差为49800元。即作为买受人邵佳音因吴晓华、朱见斌的违约在该时间内另行购置相同房屋需多支出49800元。对该多支出部分的损失，吴晓华、朱见斌应予以赔偿。虽然合同在特别提示部分写明中介员工个人不得代收款项，但该规定主要系免责条款，结合本案合同中关于付款的约定，定金系向中介顺驰公司支付，本案中顺驰公司亦认可了其员工的职务行为，故作为买受方，邵佳音已经履行了付款义务。此后，吴晓华、朱见斌迟迟未办理权属证书及注销抵押权手续且提出加价意向，邵佳音在此情况下未能支付首付款10万元，并不存在违约情形。故对吴晓华、朱见斌的反诉请求，该院不予支持。
判决：一、邵佳音与吴晓华、朱见斌于2016年6月18日签订的《房屋买卖居间合同》于判决生效之日立即解除；二、吴晓华、朱见斌于判决生效之日三日内向邵佳音支付赔偿款49800元；三、驳回吴晓华、朱见斌的反诉请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费7416元减半收取3708元，评估费5744元，反诉费347元，合计9799元，由吴晓华、朱见斌负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审另查明，吴晓华、朱见斌未按《房屋买卖居间合同》约定于2016年6月18日将房屋权属证明交给顺驰公司。
2016年8月29日，邵佳音向顺驰公司支付中介服务费6500元。
本案争议焦点是：邵佳音是否按约支付定金1万元。
本院认为：邵佳音已经按约支付定金1万元，理由如下：1、合同签订当日，中介顺驰公司出具的收条可以证明其已收到邵佳音支付给朱见斌的定金1万元，且因朱见斌未将房产证交付顺驰公司，故其代为保管定金；2、顺驰公司经办人张衡的证言可以印证上述事实，且对收条上为何写收到“朱见斌”现金1万元作了合理解释；3、从合同履行情况看，朱见斌确未按约于2016年6月18日交付房产证，房产证直至同年8月19日才办好。顺驰公司保管定金以待朱见斌交付房产证符合日常生活经验；4、在邵佳音与顺驰公司经办人张衡的微信记录和物业项目经理黄海燕对邵佳音与朱见斌协商的陈述中，从未有关于定金支付与否的内容，且邵佳音已支付中介服务费6500元。如按上诉人朱见斌所称邵佳音未支付定金，则与常理不符；5、虽然《房屋买卖居间合同》约定禁止顺驰公司员工个人代收定金，但顺驰公司在一审中已经认可其员工系代表公司出具收条，且顺驰公司在收条上已经认可收到邵佳音支付的定金，故是否出具财务收据、收条由哪方保管均不影响邵佳音付款事实的认定。关于一审诉讼费负担问题。因邵佳音的诉讼请求为解除《房屋买卖居间合同》，并赔偿差价损失49800元，故根据房款358000元加上损失49800元，计算得出案件受理费7416元，减半收取3708元。又因一审全部支持邵佳音的诉讼请求，故一审判决吴晓华、朱见斌负担一审本诉全部诉讼费用，并无不当。
综上所述，朱见斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1940元，由朱见斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 科
审判员 蒋依澄
审判员 郭继光
二〇一七年十月十七日
书记员 陈美含