天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初2190号原告：中国工商银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行，住所地天津自贸区（中心商务区）新华路菜市街1号。负责人：李林原，该分行行长。委托诉讼代理人：杜春祥，男，该分行工作人员。委托诉讼代理人：金桂花，天津融汇（滨海）律师事务所律师。被告：宋国华，男，1967年12月28日出生，汉族，住天津市塘沽区。被告：李素红，女，1967年5月1日出生，汉族，住天津市塘沽区。被告：天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司，住所地天津市滨海新区塘沽于家堡金融区第47号。法定代表人:许健康，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：徐广欣，天津嘉瑾律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行（以下简称工行自贸区分行）与被告宋国华、李素红、天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司(以下简称宝龙金骏公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜春祥和金桂花、被告宝龙金骏公司的委托诉讼代理人徐广欣和被告宋国华到庭参加诉讼，被告李素红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行自贸区分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告宋国华、李素红立即偿还截止到2017年06月29日欠原告的贷款本金1181470.74元，利息21014.31元、罚息412.03元和复利200.10元，共计1203097.18元，及自2017年06月30日起至判决确定的给付之日止的罚息、复利（罚息以借款本金11811470.74元为基数，复利以借款期间内的利息21014.31元为基数，均按照借款执行利率上浮50%计算）;2.判令天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司对第一项诉请中宋国华、李素红的债务承担连带还款责任；3.如三被告不能偿还所欠款项，判令原告有权对被告提供贷款抵押担保的抵押物滨海新区中心商务区新华路与新港二号路交口瑞龙城市广场-新港路1813号-444房屋进行处分，并就该抵押物所得的价款优先受偿;4.判令本案的案件受理费、保全费以及实现债权的相关费用由三被告连带承担。事实和理由：工行自贸区分行与被告宋国华、李素红系借贷关系。2014年06月23日，双方签订了编号为[商房贷]字[工商]行[塘沽]支行[2014]年[015]号的《个人借款/担保合同》。该合同约定被告宋国华、李素红向原告借款1500000元整用于购房，借款期限为10年，借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%，基准利率有调整时，从次年1月1日起相应调整，借款时借款年利率为7.205%。如被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。原告为实现合同项下债权及担保权利而产生的费用包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由被告承担。2015年被告宝龙金骏公司出具承诺函，承诺“在未取得竣工验收报告、未办妥房屋他项权证前对申请商用房贷款的借款人的还款义务承担连带责任”。2014年06月24日，原告与被告宋国华就滨海新区中心商务区新华路与新港二号路交口瑞龙城市广场-新港路1813号-444房屋办理了抵押预告登记，并取得了《天津市房屋登记证明》。上述合同签订后，原告依约于2014年06月27日向被告宋国华发放了贷款，截至2017年6月2日被告宋国华已连续4个还款期未按合同约定偿还借款本息。原告多次催收未果，向被告宋国华宣布贷款于2017年06月29日提前到期。被告宋国华辩称，我一直在还款，今年只是差一期未还，中间可能差了四期，但不是连续四期未还。对原告主张的贷款本金1181470.74元没有意见。没有能力偿还原告主张的利息、罚息和复利，也不理解银行计算罚息、复利的方式。不同意支付对2017年6年30日之后的罚息、复利。不理解原告主张的对涉案抵押房屋所得的价款优先受偿的意思。同意支付原告主张的诉讼费和保全费，但是没有能力支付。被告李素红未出庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。被告宝龙金骏公司辩称，对于原告的第一项诉请，希望法院依法裁判，具体无法发表意见。对于原告的第二项诉请，我方不同意承担连带还款责任，被告当时办理这项事务的人员下落不明，不知道承诺函的具体内容。对于原告的第三项诉请，如果借款事实存在，同意原告的诉请。对于原告的第四项诉请，被告不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供如下证据材料：证据一、《个人购房借款/担保合同》，证明2014年6月23日原告与被告宋国华、李素红签订了金融借款合同，约定了被告宋国华、李素红承担直接的共同还款责任；证据二、个人借款凭证，证明原告于2014年6月27日向被告宋国华发放了贷款；证据三、共同还款责任确认函，证明被告李素红向原告承诺对宋国华的借款承担共同还款责任；证据四、抵押物共有人承诺书，证明被告李素红作为抵押房屋的共同所有人知情并同意抵押事项；证据五、天津市房屋登记证明，证明原告与宋国华就抵押房产事项办理了抵押权预告登记。证据六、自营历史明细列表和个人贷款还款通知单，证明被告还款及违约情况。证据七、承诺函，证明被告宝龙金骏公司向原告对购房商户的还款义务承担连带还款责任。证据八、民事裁定书及保全费发票，证明原告就本案争议申请了保全并垫付了保全费用。证据九、天津市不动产登记簿查询证明，证明涉诉房屋的抵押权人是原告。被告宋国华和李素红均未提交证据材料，被告宝龙金骏公司提供了如下证据：证据一、工程竣工验收报告，证明涉及抵押房屋的工程已经竣工验收。证据二、天津市建设工程竣工验收备案书，证明上述工程竣工验收报告经过建设管理部门的备案。证据三、经营管理协议一份，证明宋国华委托宝龙商业管理有限公司对涉诉房屋进行经营管理。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据一至证据七和证据九，因宋国华认可其真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。原告的证据八，被告宋国华表示不了解相关情况，被告宝龙金骏公司认为与其无关，对该份证据的真实性，本院予以确认。被告宝龙金骏公司所举证据一和证据二，不足以证明是涉诉房屋所在的工程已经竣工验收，本院不予采纳。被告宝龙金骏公司所举证据三，虽然宋国华认可其真实性，但与本案没有关联，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2014年6月23日，中国工商银行股份有限公司天津塘沽分行（贷款人，以下简称工行塘沽分行）与被告宋国华（借款人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同编号为[商房贷]字[工商]行[塘沽]支行[2014]年[015号]。该合同约定：被告宋国华向工行塘沽分行贷款1500000元用于购买位于滨海新区中心商务区新华路和新港二号路交口瑞龙城市广场-新港路1813号-444房产，建筑面积113.70平方米，借款期限为2014年6月23日至2024年6月23日，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，贷款利率为单一变动利率，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款方式为月等额本息还款法，按月付息，到期一次性还本付息。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在贷款执行利率的基础上加收50%确定。借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任构成违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。本笔贷款的担保方式为抵押，抵押物为天津市滨海新区中心商务区新华路和新港二号路交口瑞龙城市广场-新港路1813号-444房产，抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。被告李素红在本合同第22页的共同借款人处和抵押物共有人处均签字确认。2014年5月30日，被告李素红向工行塘沽分行出具《共同还款责任确认函》，该确认函载明被告李素红知悉借款人宋国华向工行塘沽分行借款1500000元购买新华路和新港二号路交口瑞龙城市广场-新港路1813号-444房产，同意就宋国华的借款承担共同还款责任。2014年5月30日，被告李素红向工行塘沽分行出具《抵押物共有人承诺书》，承诺同意抵押新华路和新港二号路交口瑞龙城市广场-新港路1813号-444房产，为宋国华的借款提供抵押担保。上述合同、确认函和承诺书签订后，工行塘沽分行于2014年6月27日向被告宋国华发放了贷款1500000元。2014年6月24日，原告就位于滨海新区新华路和新港二号路交口瑞龙城市广场-新港路1813号-444房产办理了抵押预告登记，抵押人为宋国华，权利人为工行塘沽分行。经核查，滨海新区新华路和新港二号路交口瑞龙城市广场-新港路1813号-444房产于2017年4月13日登记至宋国华名下，登记的抵押权人为工行塘沽分行，被担保债权数额为人民币1500000元，债务履行期间为2014年6月23日至2024年6月23日。合同履行期间，被告宋国华自2014年7月27日开始偿还借款本息，自2017年3月27日开始未再按约还款。截至2017年6月29日，被告宋国华、李素红尚欠贷款本金1181470.74元、借款期间利息21014.31元、罚息412.03元和复利200.10元。以上款项原告经催要未果，于2017年7月21日诉至本院。2015年1月1日，宝龙金骏房地产开发有限责任公司向原告出具承诺函，该函载明：“我公司正在开发建设的位于滨海新区中心商务区新华路和新港二号路交口‘瑞龙城市广场’项目购买上述二项目的商用房的客户，向贵行申请办理个人商用按揭贷款，我公司承诺如下：在上述项目未取得竣工验收报告、未办妥《房屋他项权证》前，我公司对申请商用房贷款的借款人的还款义务承担连带还款责任，特此承诺。”2015年2月15日，经天津市工商行政管理局核准，“中国工商银行股份有限公司天津塘沽分行”更名为“中国工商银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行”。2017年7月19日，原告向本院申请诉前财产保全，请求冻结被申请人宋国华、李素红的银行存款1203097.18元或查封、扣押其等值财产，并支付保全费5000元，本院作出（2017）津0116财保48号民事裁定书，裁定冻结被申请人宋国华、李素红的银行存款1203097.18元或查封、扣押其等值财产。本院认为，原告与被告宋国华签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有法律约束力。合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务，被告宋国华理应按合同约定的还款方式按期还本付息。但其自2017年3月开始出现逾期，未按约定按期足额偿还借款，已构成违约，应承担违约责任。原告现宣布贷款提前到期，要求被告宋国华偿付截至2017年6月29日的全部剩余贷款本金1181470.74元及积欠的利息21014.31元、罚息412.03元和复利200.10元，于法有据，本院予以支持。关于自2017年6月30日起至实际给付之日止的罚息和复利，本院认为，原告要求罚息以全部剩余贷款本金为基数，按借款执行利率上浮50%计算，该主张符合合同的约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。关于复利，合同约定原告有权对不能按时支付的利息计收复利，原告主张复利应以借款期限积欠的利息21014.31元为基数计算,按借款执行利率上浮50%计算,该标准符合合同的约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。关于罚息和复利的计算期间，本院确定自2017年6月30日起至本判决确定的给付之日止。被告李素红向原告出具了《共同还款责任确认函》，应系其真实意思的表示，被告宋国华的借款发生于夫妻关系存续期间，被告李素红明知宋国华向原告借款1500000元的事实，故上述债务应当按夫妻共同债务处理。原告要求被告李素红承担共同还款责任，于法有据，本院予以支持。关于抵押物的优先受偿权问题，原告与被告宋国华签订的《个人购房担保借款合同》中明确约定了抵押条款，双方依法就被告宋国华名下的坐落于滨海新区中心商务区新华路和新港二号路交口瑞龙城市广场-新港路1813号-444房产办理了抵押登记手续，抵押权自登记时设立，如被告不履行到期债务，根据合同约定及法律规定，原告作为抵押权人有权以被告提供的抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。关于宝龙金骏公司承担连带责任的问题，根据2016年9月1日实施的《天津市不动产登记条例》第三十二条、三十三条的规定，房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权不动产首次登记，并将登记结果及时通知购房人，申请登记时应当提交建设工程竣工验收合格证明，瑞龙城市广场-新港路1813号-444房屋已于2017年4月13日登记至宋国华名下，应认定为已经竣工验收合格，宝龙金骏公司承担连带保证责任的条件已不具备,原告主张宝龙金骏公司承担连带担保责任,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宋国华、李素红于本判决生效后十日内共同偿付原告中国工商银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行截至2017年6月29日的借款本金1181470.74元、利息21014.31元、罚息412.03元和复利200.10元，并给付原告自2017年6月30日起至本判决确定的给付之日止的罚息和复利（罚息以全部剩余贷款本金1181470.74元为基数，复利以21014.31元为基数，均按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算）；二、如被告宋国华逾期不履行上述付款义务，原告有权以宋国华提供的抵押物（天津市滨海新区中心商务区新华路和新港二号路交口瑞龙城市广场-新港路1813号-444房产）折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告宋国华、李素红所有，不足部分由被告宋国华、李素红继续清偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7814元(系减半收取)和保全费5000元，由被告宋国华、李素红共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  闫秀珍二〇一七年十月十一日书 记 员  张世宇附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。