宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0104民初1030号
原告：银川中房物业管理股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区银湖巷41号。
法定代表人：王欣玉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李继，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：乔琨，男，该公司法务。
被告：史学红，女，1968年3月15日出生，汉族，，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：冶俊，宁夏泽芸律师事务所律师。
原告银川中房物业管理股份有限公司与被告史学红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理。依法适用简易程序，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告银川中房物业管理股份有限公司的委托诉讼代理人李继、乔琨，被告史学红及委托诉讼代理人冶俊到庭参加诉讼。2017年4月17日，原、被告申请庭外和解，扣除审理期限15天。后因案件争议较大，本院于2017年4月25日裁定本案转为普通程序，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告银川中房物业管理股份有限公司的委托诉讼代理人李继、乔琨，被告的委托诉讼代理人冶俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银川中房物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年1月至2016年12月期间的物业服务费204968.90元；2.判令被告支付原告因拖欠上述款项所造成的2015年7月1日至2016年12月31日期间的利息损失6628.60元；3.判令被告支付原告2017年1月1日至上述二项诉请实际支付完毕之日的利息损失。事实与理由：2015年1月13日，原告与宁夏凯威地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定原告按照建筑面积向业主和物业使用人按月收取物业服务费，商业网点收费标准为3.28元，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按日支付所欠金额3‰的违约金，合同期限为2015年1月1日至2016年12月31日。被告所有的房屋为银川市兴庆区六个商业网点，建筑面积分别为268.32平方米、757.5平方米、190.19平方米、538.14平方米、753.34平方米、230.43平方米。被告拖欠原告2015年1月至2016年12月期间的物业费204968.90元。后经原告多次催交未果，故诉至法院。
被告史学红辩称，原告与宁夏凯威地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》时业主委员会已成立，故该合同不属于前期物业服务合同，对业主不具有约束力。建设单位应通过招投标或经行政主管部门批准后采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，原告提交的《前期物业服务合同》的签订程序违反行政法规的上述强制性规定，应属无效，对业主不具有约束力。原告未按照《前期物业服务合同》的约定提供服务，使得小区环境卫生恶劣、排水不畅，没有履行公用部分及相关场地的卫生清扫、垃圾的收集和清运工作，故被告有权行使先履行抗辩权拒交物业费，原告主张的违约金亦不能成立，且违约金主张数额过高。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系一级资质物业服务企业。被告史学红系银川市兴庆区某商铺和八套商业房及某层商业房的业主，上述房屋的建筑面积分别为230.43平方米、268.32平方米、187.31平方米、191.23平方米、189.31平方米、189.65平方米、190.19平方米、193.31平方米、344.83平方米、753.35平方米，共计2737.93平方米。被告史学红与建设单位宁夏凯威地产开发有限公司签订上述房屋的买卖合同时约定买受人按建筑面积每平方米每月3.28元交纳物业服务费。2015年1月13日，宁夏凯威地产开发有限公司与公开招投标的中标单位，银川中房物业管理股份有限公司签订了《前期物业服务合同（凯威·观湖壹号）》，约定由原告为观湖壹号小区提供三级物业服务，商业网点的物业费按建筑面积3.28元/㎡/月收取，业主于每月15日前交纳物业费，逾期交纳则另行承担欠款金额每日3‰的违约金，合同期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止。被告欠交其位于兴庆区某商业房自2016年1月至2016年12月及其2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、四层商业房和某商铺自2015年1月至2016年12月期间的物业费，共计204968.90元。根据被告提交的于2017年拍摄的照片可知，原告提供的保洁服务存有瑕疵，被告以此拒交物业费，经原告书面催交未果，酿成诉讼。
另查明，2015年8月27日，宁夏中房集团银川物业服务有限公司变更为银川中房物业管理股份有限公司。
本院认为，在兴庆区观湖壹号业主委员会成立前，建设方宁夏凯威地产开发有限公司通过公开招投标，与中标单位银川中房物业管理股份有限公司签订的《前期物业服务合同（凯威·观湖壹号）》合法有效，且原告对物业服务费的收费标准在购买房屋时已明知，该合同对原、被告均具有约束力，双方应当依照合同约定严格履行。被告关于原告提供的物业服务不达标，故拒交物业费的抗辩意见，经查，第一，被告申请出庭的二位证人证言可证明被告雇工清运的是餐厨垃圾，不属原告保洁服务的范围，且被告员工清扫门前卫生的行为是临街商户履行“门前三包”的职责，不能证明原告未履行公共场地的卫生清扫，垃圾的收集和清运工作。第二，被告提交的清扫门前道路积雪的照片和视频以及共用道路处设置的垃圾箱外堆放有垃圾的照片虽均拍摄于2017年，但仍能印证原告提供的保洁服务不符合三级物业服务标准中关于“保持垃圾桶及周围地面无散落垃圾、停车场随时清洁和及时清除道路积雪”的约定，原告提供的物业服务存有瑕疵，但关于店铺外公共区域有建筑垃圾的照片系第三方现场施工所致，与本案无关联性，对此证据本院不予采信。第三，关于被告提交的其室内屋顶有淹渍的照片，经本院现场勘查可知受损屋顶系中间楼层天花板，不能证明原告在房屋管理方面服务不达标。综上，原告提供的保洁服务存有瑕疵，被告以此拒交物业费属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与原告的违约程度相对应，根据质价对等原则，被告应按90%交纳物业费，即184472元。同时，原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：
一、被告史学红于本判决生效之日起三日内支付原告银川中房物业管理股份有限公司兴庆区某商业房自2016年1月至2016年12月期间及2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、四层商业房和某商业楼1号商铺自2015年1月至2016年12月期间的物业费，共计184472元；
二、驳回原告银川中房物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4474元，由原告银川中房物业管理股份有限公司485元，被告史学红负担3989元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 路建军
审 判 员 申建宁
人民陪审员 杨秀红
二〇一七年五月三十一日
法官 助理 陈 丹
书 记 员 程雯雯
附：与本案相关法律
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。