重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终710号
上诉人（原审被告）：程仪，男，1969年3月26日生，汉族，住重庆市江北区，
委托诉讼代理人：莫明武，重庆杰义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李汶泽，重庆杰义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆鑫贯投资有限公司，住所地重庆市北部新区财富大道19号（重庆高科·财富园三号A栋9楼5#），组织机构代码55409905-7。
法定代表人：王定连，总经理。
委托诉讼代理人：赵伟，男，汉族，1993年2月20日出生，住重庆市渝北区，
委托诉讼代理人：赵容，女，汉族，1989年12月10日出生，住重庆市江津区，
上诉人程仪与被上诉人重庆鑫贯投资有限公司（以下简称鑫贯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院于2016年11月８日作出（2016）渝0112民初11949号民事判决，向本院提起上诉，本院依法决定由李盛刚担任审判长并主审，与张欲晓、彭松涛共同组成合议庭审理本案。上诉人程仪及其委托诉讼代理人莫明武，被上诉人鑫贯公司的委托诉讼代理人赵伟、赵容参加了诉讼。本案现已审理终结。
程仪上诉请求：1、撤销(2016)渝0112民初11949号民事判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实及理由:一、原审判决认定被上诉人不存在违约行为与事实不符。1、原审判决既认定“虽然租赁合同约定鑫贯公司有义务提供出租房屋产权证明”，却以“未约定提供时间，上诉人未举示证据证明鑫贯公司是经催告拒不提供产权证明”。双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任为由,认定“上诉人应承担支付租金、滞纳金等违约责任”。这样的认定明显与事实不符、不符合逻辑,属故意偏袒被上诉人一方。2016年4月虽然被上诉人向上诉人提供了房产证复印件,但房产证上登记的产权人却是重庆临空都市基础设施建设运管有限公司,而且房屋坐落地址也和租赁合同所约定的地址不同。上诉人多次要求被上诉人提供相关证明,但被上诉人却仍不提供,因此导致上诉人仍不能正常办理营业证照、卫生许可证等相关行政登记手续。二、原审法院认定上诉人违反合同约定,判决解除租赁合同无法律、事实依据,属于认定事实不清、适用法律错误。1、涉案房屋产权不明，被上诉人不具有合法、有效的起诉资格，无权要求解除合同。被上诉人未举示任何证据证明其是涉案房屋的产权人或授产权人委托出租该房屋的情况下,被上诉人就无权出租涉案房屋、收取租金就没有合法依据,即不具有合法、有效的原告资格,更无权要求解除合同。2、即使合同有效，那么上诉人依法享有不安抗辦权。如上所述,原审法院认定被上诉人有义务提供租赁标的物产权证明,而事实上被上诉人也只可能在2016年3月29日之后方能提供。那么就能直接说明被上诉人在与上诉人签订租赁合同后,时隔6个月之久才提供了部分办理工商登记所需的部分资料,属违约行为。三、原审法院判决解除合同、上诉人向被上诉人支付租金、滞纳金明显与合同法之诚实信用、公平公正基本原则相违背。1、上诉人基于对被上诉人的信任与之签订房屋租赁合同,并全额缴纳租金、保证金、物业管理费,没有任何违约行为。上诉人投入大量装修款、聘请员工后,却一直无法正常办理营业执照、卫生许可的合法经营手续。上诉人多次与被上诉人沟通、催告,仍无法取得被上诉人的有效配合,相关行政许可手续至今未能办理。2、被上诉人作为出租方,理应配合承租人办理经营手续,但其在无法提供材料时,并没有积极想办法解决承租人的燃眉之急,而是采取敷衍、推话等方式,甚至矢口否认承租人未要求其提供房屋产权。被上诉人不仅没有兑现当初招租的承诺,更没有提出解除承租人无法办理许可证的现实问题,造成众多承租人的不安。上诉人和其他承租人一样只能通过暂缓交纳租金的方式,希望被上诉人能积板提供协助、妥善解决办证不能的著状。3、原审法院忽视了租赁合同系被上诉人提供的格式合同内容条款,被上诉人未与上诉人协商、催告交纳租金的事实。在被上诉人先违反合同的情况下判决解除租赁合同,势必造成上诉人重大的经济损失、对上诉人显失公平,也违背了合同法诫实、信用的基本法理原则。
鑫贯公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，违约没有交租金是事实。我方没有义务向上诉人提供房产证，上诉人也没有要求我方提供房产证。合同是与鑫贯公司签订的，公司是有义务履行合同的主体。
鑫贯公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2015年10月16日签订的《世纪财富星座项目租赁合同》；2.判决被告搬出位于重庆市××××号的房屋，并将该房屋返还给原告；3.判决被告支付原告房屋租金（从2016年2月16日起按每季度36694元的标准计算至本案判决生效之日止）；4.判令被告支付原告房屋占有使用费（从本案判决生效之日起按每季度36694元的标准计算至被告将案涉房屋实际归还给原告之日止）；5.判决被告支付原告滞纳金（第一段滞纳金以55041元为基数，从2016年2月6日起按每日3%的标准计算至付清之日止；第二段滞纳金以2016年7月1日至判决生效之日的租金为基数，从2016年7月1日起按每日3%的标准计算至付清之日止）；6.判决被告赔偿原告损失2000元。
一审法院认定事实：2015年10月16日，鑫贯公司（甲方）与程仪（乙方）签订《世纪财富星座项目租赁合同》，约定：2.1甲方将位于重庆市××××号承租场所，建筑面积53.18平方米（以实际面积为准）出租给乙方；2.2该承租场所用于经营餐饮；3.1承租期为10年，从2015年10月16日到2025年10月15日，承租期包括装修免租期在内；3.2自承租期开始之日起，乙方可享有从2015年10月16日到2015年11月15日的装修免租期；3.2.1装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，乙方在装修免租期后再进行装修，不再享有任何免租的权利；4.1.1租金标准：第一、二年月租金每平方米租金单价230元……；4.1.2租金的支付方式为先付费后使用，租金由乙方按季度支付，在本季度租金期满的十天前向甲方缴清下季度租金，第一次租金支付时间为2015年10月16日，即乙方一次向向甲方缴纳三个月租金36694元；6.1甲方违约行为：……6.1.3甲方未能按约定向乙方提供租赁标的产权证明；6.2乙方违约行为：……6.2.2乙方未能按合同约定向甲方全额缴纳所承租场所的租金，或追补履约保证金，或未能按时足额缴纳物业管理费及其他费用的；6.4.2乙方因6.2.2违约的，甲方有权向乙方按所欠缴付费用总额的3%按日计算收取滞纳金。若乙方拖欠租金或其他费用累计达30天，甲方还有权即时终止本合同，没收保证金，并向乙方追究由此造成的一切损失。该合同还约定了其他内容。
2015年10月16日，程仪向鑫贯公司支付了履约保证金24463元及2015年11月16日至2016年2月15日期间的租金36694元。
庭审中，程仪陈述其还在使用案涉房屋，同时认为滞纳金标准过高，请求予以调整。
庭审中，鑫贯公司自愿撤回要求程仪赔偿损失2000元的诉讼请求。庭后，鑫贯公司将其主张滞纳金的诉讼请求明确为：2016年2月16日至6月30日租金的滞纳金以55041元为基数，从2016年2月6日起按每日3%的标准计算至付清之日止；2016年7月1日至9月30日租金的滞纳金以36694元为基数，从2016年7月1日起按每日3%的标准计算至付清之日止；之后租金的滞纳金自愿撤回。
鑫贯公司举示了2013年1月2日其与重庆市建龙城市建设工程有限公司（以下简称建龙公司）签订的《重庆渝北区龙溪街道C21-2-1/03地块项目联合开发建设合同》复印件，其中约定双方合作联合开发建设打造C21-2-1/03地块项目，项目位于红石××××××牌路交汇口；双方按照实物分配房屋，合作项目建成后，建龙公司、鑫贯公司各按合作项目总建筑面积50%的比例分配房屋。程仪对该合同真实性不予认可。
程仪向一审法院提出了调查取证申请，申请事项为：1.向重庆市工商行政管理局渝北区分局龙溪工商所调取办理工商营业执照时需要提交的所有文件、证明等材料；2.向重庆市渝北区食品药品监督管理局龙溪所调取办理卫生许可证时需要提交的所有文件、证明等材料。
另查明，世纪财富星座房屋于2015年8月4日通过建设工程消防验收，9月28日通过专项验收，10月30日取得建设工程竣工验收备案登记证，其中记载竣工验收时间为2015年10月15日；重庆市渝北区龙溪街道松桥支路1号世纪财富星座1幢房屋于2016年3月29日取得产权，登记产权人为重庆临空都市基础建设运营有限公司。
同时查明，2016年5月13日，程仪向一审法院起诉鑫贯公司，请求判决鑫贯公司赔偿程仪租金损失73388元、物业费损失1595.4元。一审法院于2016年7月12日作出（2016）渝0112民初10789号民事判决书，判决驳回程仪的诉讼请求。该案现在二审中。
一审法院认为，鑫贯公司与程仪自愿签订《世纪财富星座项目租赁合同》，该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。关于程仪辩称的鑫贯公司未提供房屋产权证明构成违约的问题，虽然租赁合同约定鑫贯公司有义务提供房屋产权证明，但未约定提供时间，程仪也未举示证据证明鑫贯公司是经催告拒不提供产权证明，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，程仪在另案中已起诉要求判决鑫贯公司承担违约责任，故对该问题一审法院在本案中不予重复处理，即使鑫贯公司向程仪承担违约责任，也不影响鑫贯公司根据租赁合同要求程仪履行支付租金的义务及承担滞纳金等违约责任。
关于租赁合同的解除相关问题。程仪辩称鑫贯公司未提供房屋产权证明，不是产权人，一审法院认为，虽然双方签订租赁合同时鑫贯公司未取得案涉房屋产权，但该房屋已于2015年10月15日经过了竣工验收，质量合格并符合使用条件，鑫贯公司也按合同约定将房屋交付给杨立刚使用，履行了合同义务，其作为出租人也具有要求承租人在合同解除后返还房屋的主体资格；合同虽然约定鑫贯公司应当提供房屋产权证明，但未约定提供该时间，程仪也未举示证据证明鑫贯公司是经催告拒不提供产权证明，且提供房屋产权证明并非房屋租赁合同的主要义务，因此，程仪以此为由拒交租金理由不能成立，故对程仪上述意见一审法院不予采信，同时，对程仪提出的调查取证申请，因与本案事实认定已无关联性，一审法院不予准许。根据租赁合同第4.1.2条、第6.2.2条之规定，程仪应分别于2016年2月5日前、2016年5月5日前支付2016年2月16日至5月15日、2016年5月16日至8月15日期间的租金，程仪一直未予支付，逾期已超过30天，根据租赁合同第6.4.2条的约定，鑫贯公司有权解除合同，故对鑫贯公司要求判决解除租赁合同的诉讼请求一审法院予以支持。
程仪应按合同约定支付租赁合同解除前的租金。鑫贯公司要求程仪支付2016年2月16日起至本案判决生效之日（即合同解除之日）期间按每季度36694元的标准计算的租金的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。
租赁合同解除后，程仪应履行返还租赁房屋的义务，程仪辩称合同约定的房屋不存在，一审法院认为，租赁合同明确约定了房屋地址，且程仪也实际使用了该房屋，故案涉房屋是确定、存在的，程仪的该项意见与事实不符，一审法院不予采信。对鑫贯公司要求程仪搬出并返还案涉房屋的诉讼请求一审法院予以支持。程仪应在合理期限内搬出并返还案涉房屋，如未及时返还，则应向鑫贯公司支付占有使用费。鑫贯公司主张参照租赁合同约定的36694元/季度的租金标准计算占有使用费，不违反法律规定，一审法院予以支持。
根据《租赁合同》第4.1.2条、第6.2.2、第6.4.2条之约定，2016年2月16日至5月15日期间租金36694元、2016年5月16日至8月15日期间租金36694元、2016年8月16日至9月30日期间租金18347元应分别于2016年2月5日前、2016年5月5日前、2016年8月5日前支付，程仪未按期支付租金，应分别从上述支付期限届满时起支付滞纳金。鑫贯公司主张按合同约定的每日3%计算滞纳金，程仪抗辩该标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，一审法院对滞纳金标准依法调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止。鑫贯公司主张的部分租金滞纳金起算时间晚于合同约定，系对权利的处分，一审法院予以准许。结合合同约定及鑫贯公司的诉讼请求，程仪应支付的滞纳金为：2016年2月16日至5月15日租金的滞纳金以36694元为基数，从2016年2月6日起计算；2016年5月16日至6月30日租金的滞纳金以18347元为基数，从2016年5月6日起计算；2016年7月1日至8月15日租金的滞纳金以18347元为基数，从2016年7月1日起计算；2016年8月16日至9月30日租金的滞纳金以18347元为基数，从2016年8月6日起计算，均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止。
鑫贯公司自愿撤回要求程仪赔偿损失2000元的诉讼请求、撤回要求程仪支付2016年9月30日之后租金的滞纳金的诉讼请求，系对权利的处分，亦不违反法律规定，一审法院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告重庆鑫贯投资有限公司与被告程仪于2015年10月16日签订的《世纪财富星座项目租赁合同》；二、被告程仪于本判决生效后七日内支付原告重庆鑫贯投资有限公司房屋租金（从2016年2月16日起，按36694元/季度的标准计算至本判决生效之日止）；三、被告程仪于本判决生效后七日内搬离并向原告重庆鑫贯投资有限公司返还位于重庆市××××号的房屋；四、如被告程仪未于本判决生效后七日内搬离并向原告重庆鑫贯投资有限公司返还位于重庆市××××号的房屋，则应从本判决生效后第八日起向原告重庆鑫贯投资有限公司支付房屋占有使用费（以36694元/季度的标准计算至被告程仪将位于重庆市××××号的房屋返还给原告重庆鑫贯投资有限公司之日止）；五、被告程仪于本判决生效后七日内支付原告重庆鑫贯投资有限公司滞纳金（2016年2月16日至5月15日租金的滞纳金以36694元为基数，从2016年2月6日起计算；2016年5月16日至6月30日租金的滞纳金以18347元为基数，从2016年5月6日起计算；2016年7月1日至8月15日租金的滞纳金以18347元为基数，从2016年7月1日起计算；2016年8月16日至9月30日租金的滞纳金以18347元为基数，从2016年8月6日起计算，均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止）；六、驳回原告重庆鑫贯投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告重庆鑫贯投资有限公司负担50元，由被告程仪负担1100元。
本院二审期间，程仪向本院申请向重庆市公安局渝北区分局经侦支队调取重庆临空都市基础设施建设运营有限公司与重庆鑫贯投资有限公司就“世纪财富星座”的房产分配方案和实际分得的房产、房屋产权权属情况进行调查，拟证明重庆鑫贯投资有限公司并非本案房屋的产权人，无诉讼主体资格，无权要求程仪支付租金。本院经审查认为，程仪的该申请不符合人民法院调取证据的范畴，且其申请调取的证据内容与本案的处理结果没有必然的联系，因此本院对该申请不予准许。
程仪向本院申请对程仪与重庆鑫贯投资有限公司签订的《世纪财富星座项目租赁合同》上所加盖的重庆鑫贯投资有限公司印章的真伪进行鉴定，拟证明合同上的印章不是出自重庆鑫贯投资有限公司的印章所加盖。经本院委托，西南政法大学司法鉴定中心作出了《司法鉴定意见书》。该鉴定书鉴定意见为：倾向认定时间为2015年08月19日、出租方重庆鑫贯投资有限公司，承租方程仪的《世纪财富星座项目租赁合同》原件第10页上甲方处重庆鑫贯投资有限公司5001001047371红色印文与送检同我样本印文是同一枚印章盖印形成。经双方质证，程仪对鉴定意见有异议，信为结论中认为是大致相同，两者完整性有差异，不能得到合理解释。同时送检文本比较单一，所以鉴定机构出具了倾向性意见。鑫贯公司认可鉴定意见。本院认为，该鉴定意见委托程序合法，双方当事人未对鉴定程序提出异议，其鉴定意见应当得到采纳。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是涉案房屋的权属是否影响租赁合同的效力，是否影响出租人收取租金。
从一审法院查明的事实来看，涉案房屋经有关部门进行了验收备案，表明该建筑物系合法建筑，不管是否取得房屋产权证书，出租人出租涉案房屋，不违反法律法规的禁止性规定。经司法鉴定，涉案合同上印章为鑫贯公司的印章。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，鑫贯公司将租赁物交付与程仪，程仪使用了租赁物，并没有其他人来主张该租赁物的使用、收益权益。因此该租赁合同合法有效。
程仪认为鑫贯公司没有涉案房屋的产权，其无诉讼主体资格，也无收取租金的权利的上诉理由，从上述法律规定来看，租赁物的出租人，并不需要拥有租赁物产权，出租人只要保证承租人使用租赁物，并通过使用租赁物取得收益，出租人即享有收取租金的权利。程仪在使用租赁物的过程中，没有证据证明除鑫贯公司外，其他人向程仪主张涉案房屋的使用权、收益权，干涉程仪正常使用租赁物。因此，程仪的该部分上诉理由不能成立。
程仪关于其拥有不安抗辩权的上诉理由不能成立。首先，程仪接收租赁物，进行了使用；没有其他人向程仪主张涉案房屋的使用权。其次，一审中，程仪认可在纠纷发生后，仍在使用涉案房屋；第三，程仪上诉请求驳回鑫贯公司的诉讼请求，表明其继续使用涉案房屋的意愿，鑫贯公司要求程仪交纳租金，并没有影响程仪在判决解除双方合同之前使用涉案房屋的权利。因此，程仪该上诉理由不能成立。
程仪关于鑫贯公司具有违约行为，应当承担违约责任的问题，因程仪的该主张属于诉讼请求，仅在本案中抗辩，不属于本案审理的范畴，对此一审法院也进行了评判。
程仪的其他上诉理由，与一审的抗辩理由基本一致，一审法院已经予以评判，本院支持一审法院的理由。
二审中产生的鉴定费，由程仪自行负担。
综上所述，上诉人程仪的上诉理由不成立。原判事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人程仪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
审 判 员 张欲晓
代理审判员 彭松涛
二〇一七年八月八日
书 记 员 李 莉