宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第1900号原告：常忠孝，男，1958年12月16日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：叶明，银川市兴庆区胜利街法律服务所法律工作者。被告：甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区广场南路4-6号。法定代表人：张国芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨元昊，甘肃方域西涛律师事务所律师。被告：宁夏银祥房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区玉皇阁南街28号北四楼。法定代表人：王连喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：虎金仓，该公司副总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：付前亮，宁夏综义律师事务所律师。原告常忠孝与被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司（以下简称甘肃国芳公司）物权保护纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理，后依原告申请追加宁夏银祥房地产开发集团有限公司（以下简称：银祥公司）为本案被告，依法适用普通程序于2015年6月22日公开开庭进行了审理，原告常忠孝的委托诉讼代理人叶明，被告甘肃国芳公司的委托诉讼代理人杨元昊,被告银祥公司的委托代理人付前亮、虎金仓到庭参加诉讼。后因涉及司法鉴定，2016年7月19日再次公开开庭进行了审理，原告常忠孝的委托诉讼代理人叶明，被告甘肃国芳公司的委托诉讼代理人杨元昊，被告银祥公司的委托诉讼代理人付前亮到庭参加诉讼。又因本案中止审理及补充鉴定，2016年11月22日再次公开开庭进行了审理。原告常忠孝的委托诉讼代理人叶明，被告银祥公司的委托代理人付前亮、虎金仓到庭参加诉讼，被告甘肃国芳公司经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1.被告向原告支付房屋使用费1240500元（从2007年11月1日起计算至2015年2月28日，360元/平方米/月×39.16平方米×88个月）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。2006年10月9日，原告与被告银祥公司签订《商品房买卖合同》，约定被告银祥公司将其位于银川市兴庆区某营业房（套内建筑面积为39.16平方米），出售给原告，总价款677468元。2007年10月23日，被告银祥公司与被告甘肃国芳公司将含涉案房屋在内的原新华商城整体出售给被告甘肃国芳公司。原告为维护自身权益于2014年2月11日将二被告起诉至法院，请求确认原告与被告银祥公司签订的《商品房买卖合同》有效，并要求被告银祥公司为原告办理房屋产权过户。2014年8月14日，银川市兴庆区人民法院作出（2014）兴民初字第1056号民事判决书，判决认定原告与被告银祥公司签订的《商品房买卖合同》有效，并判决被告银祥公司为原告办理房屋产权过户。现该判决书已经生效，依据该判决书，被告应向原告支付所购房屋的占有使用费1240500元。该使用费参照国芳百盛一层、五层的租金标准，按每平方米360元计算。自2007年11月1日至被告甘肃国芳公司与原告签订租赁合同之日止，故原告诉至法院。2016年7月22日原告申请变更诉讼请求为：1.被告银祥公司向原告支付2006年10月20日至2007年10月23日房屋使用费81179元（比照评估价）；2.被告甘肃国芳公司向原告支付自2007年11月1日至2015年2月28日房屋使用费799510元（依照评估报告）；3.房屋租金评估费3000元由被告甘肃国芳公司承担；4.被告国芳公司承担本案全部诉讼费。被告甘肃国芳公司辩称，涉案房产经过银川市兴庆区人民法院于2014年8月14日确权，确认该房产归原告所有。被告银祥公司于2007年10月23日将房屋出售给被告甘肃国芳公司，因此2014年8月14日之前被告甘肃国芳公司占有使用涉案房产是基于与被告银祥公司之间商品房买卖合同，该房产是由被告银祥公司向被告甘肃国芳公司交付的，故原告应该向被告银祥公司主张2014年9月1日之前的使用费。目前，银川市新华街商圈商场商铺的租金标准大概是100元左右，原告主张的租金标准为每平方米360元无事实依据，远远高于市场标准。原告与被告银祥公司，签订买卖合同后又签订托管合同，托管期间的租金应当由被告银祥公司承担。被告银祥公司辩称，原告所诉的事实理由有法律依据，被告甘肃国芳公司应在其占有使用期间向产权人支付相关费用。所涉房产是二楼，营业的价值高，原告的标准是整个商圈的标准，应当予以支持。原告为证明其诉讼主张提交《商品房买卖合同》、银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第1056号民事判决书各一份，被告甘肃国芳公司为证明其辩称主张提交租赁合同一份，被告银祥公司为证明其辩称主张提交录音资料文字稿一份、备忘录二份、会议纪要二份、领款申请表三张，评估报告及补充鉴定意见书，以上证据经本院组织双方质证，双方对原告及被告银祥公司提供证据的真实性无异议，本院予以确认；被告甘肃国芳公司提供的租赁合同与本案无关，原告及被告银祥公司也不予认可，故本院不予采信。通过以上证据及双方庭审陈述本院认定以下事实：2006年10月9日，原告与被告银祥公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告银祥公司将位于银川市兴庆区某（现为银川市兴庆区新华东街国芳百盛地上二层42号）商品房一套出售给原告，套内建筑面积为39.16平方米，总价款为677468元。被告银祥公司于2006年10月28日向宁夏新华商城管理有限公司发出《新华商城营业房入住单》，将涉案房屋交付原告，但未协助其办理涉案房屋产权登记。2007年10月23日，被告银祥公司与被告甘肃国芳公司签订《商品房买卖合同》约定，被告银祥公司将包括涉案房屋在内的原新华商城地上1-6层、地下一层商品房以2.76亿元的价款整体出售给被告甘肃国芳公司。2014年2月11日，原告将二被告诉到本院，请求依法判令：”一、依法确认原告与被告银祥公司签订的《商品房买卖合同》有效，二被告为原告办理涉案房屋产权证；二、被告银祥公司向原告支付未按期办理产权证的违约金6774.68元；三、本案诉讼费由二被告承担。”本院审理后于2014年8月14日依法作出（2014）兴民初字第1056号民事判决书，判决如下：”一、确认原告常忠孝与被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司、甘肃国芳工贸集团股份有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告常忠孝办理双方在合同中确认的位于银川市兴庆区新华东街国芳百盛地上二层42号套内建筑面积为39.16平方米的产权登记；三、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常忠孝未按期办理产权证的违约金6774.68元。”双方当事人均未提起上诉，该案判决于2014年9月6日发生法律效力。后原告要求被告国芳公司支付占有使用费，故诉至本院。另查明，被告甘肃国芳公司与被告银祥公司为履行合同涉诉，银川市中级人民法院于2012年8月22日作出（2011）银民初字第25号民事判决书，判决如下：”一、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司办理兴庆区法院对案外人已判决确权以外部分（833.758平方米）原''新华商场''的房屋产权证书；办理该产权证书的费用按照相关规定各自承担...”判决后，被告甘肃国芳公司与被告银祥公司均不服该判决提起上诉。2013年3月11日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2012）宁民终字第112号民事判决书，该判决审理查明：”在原审法院审理过程中，国芳公司于2012年3月25日向原审法院出具一份《关于妥善解决原''新华商城''购房户遗留问题的承诺书》，主要内容为......一、本案恢复审理之后，如有其他小业主诉讼并主张对原''新华商城''房产的所有权，应当在取得法院生效的判决（调解）书之后，我公司保证按照法院判决（调解）书的要求将相应的房屋产权过户登记给小业主，因此产生的费用按相关规定执行。二、我公司目前尚有......。”法院经审理认为：”关于银祥公司认为还应当减去88户（833.758平方米）之外的其他小产权户产权面积问题。国芳公司出具的承诺系其真实意思表示，内容不违反法律规定，应予认定......对经法院生效法律文书确认的其他产权的权益问题，国芳公司应按照有关约定及其出具的承诺给予解决。”宁夏回族自治区高级人民法院遂判决驳回上诉，维持原判。庭审中，被告国芳公司对原告主张的使用费标准有异议，原告申请对涉案房屋（套内面积39.16平方米）2007年度至2015年度租金数额进行评估。本院通过银川市中级人民法院依法委托宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询有限公司进行评估，该公司于2015年9月16日作出评估报告书，评估新华东街国芳百盛地上二层42号（套内面积39.16平方米）每年度单月租金标准为：2007年度288元/平方米、2008年度288元/平方米、2009年度288元/平方米、2010年度264.50元/平方米、2011年度242.92元/平方米、2012年度223.08元/平方米、2013年度204.83元/平方米、2014年度188.08元/平方米、2015年度172.75元/平方米。后原告向本院提交涉案房屋公摊和套内面积参照比例标准（0.8867），本院向该鉴定机构发出补充鉴定函，该鉴定机构于2016年11月3日作出补充鉴定意见书，认定涉案房屋（建筑面积）每年度单月租金标准为：2007年度112.17元/平方米、2008年度122.17元/平方米、2009年度133元/平方米、2010年度144.83元/平方米、2011年度157.75元/平方米、2012年度171.75元/平方米、2013年度187元/平方米、2014年度187元/平方米、2015年度187元/平方米。本院认为，本院于2014年8月14日依法作出（2014）兴民初字第1056号民事判决书，判决二被告协助原告办理双方在合同中确认的位于银川市兴庆区新华东街国芳百盛地上二层42号套内建筑面积为39.16平方米的产权登记，本院据此认定原告自购买涉案商铺之日2006年10月9日起对该商铺享有物权，对该商铺享有占有、使用及收益的权利。在该判决生效之前，被告甘肃国芳公司占有涉案商铺是基于其与被告银祥公司签订的《房屋买卖合同》，被告甘肃国芳公司对此并无过错，而被告银祥公司因一房二卖的过错行为给原告造成经济损失,故2007年11月1日至2014年9月6日期间涉案商铺使用费应当由被告银祥公司支付。2014年9月6日之后，原告的商铺权属已确定，被告因其公司继续使用原告商铺，应当支付原告2014年9月7日至2015年2月28日期间商铺使用费。原告购买涉案商铺套内面积为39.16平方米，申请鉴定套内面积的租金价值，并未考虑公摊因素，因商品房的建筑面积是由套内面积和公用建筑面积（公摊）之和构成，公摊一般包含大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯、电梯等功能性设施，保证房屋具有功能性和使用价值，商铺的租金价值应当以房屋建筑面积综合考虑更为全面和客观，故对原告要求仅按照套内面积评估计算租金的主张本院不予支持，被告应当参照评估机构评估的建筑面积租金标准支付原告39.16平方米商铺使用费，其中2007年11月至2008年12月期间商铺使用费66195.28元[（112.17元×2个月）+（122.17元×12个月×39.16平方米）]；2009年度商铺使用费62499.36元（133元×12个月×39.16平方米）；2010年度商铺使用费68058.51元（144.83元×12个月×39.16平方米）；2011年度商铺使用费74129.88元（157.75元×12个月×39.16平方米）；2012年度商铺使用费80708.76元（171.75元×12个月×39.16平方米）；2013年度商铺使用费87875.04元（187元×12个月×39.16平方米）；2014年1月1日至2014年9月6日商铺使用费59706.88元（187元×12个月÷365天×248天×39.16平方米）。上述商铺使用费共计499173.71元，由被告银祥公司支付。2014年9月7日至2014年12月31日商铺使用费27686.66元（187元×12个月÷365天×115天×39.16平方米）；2015年1月至2月商铺使用费14645.84元（187元×2个月×39.16平方米），上述商铺使用费共计42332.5元，由被告甘肃国芳公司支付，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告常忠孝2007年11月1日至2014年9月6日期间商铺使用费共计499173.71元；二、被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告常忠孝2014年9月7日至2015年2月28日期间商铺使用费共计42332.5元。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15964元，退还给原告常忠孝4630.41元，下剩案件受理费11333.59元，评估费3000元，共计14333.59元，原告常忠孝负担案件受理费4333.59元，被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司负担案件受理费及评估费共计9000元，被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司负担案件受理费及评估费共计1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  保 清人民陪审员  杜红霞人民陪审员  李宁华二〇一七年一月十八日书 记 员  谢 卉