云南省昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0102民初1572号
原告：中国建设银行股份有限公司云南省分行
住所：昆明市金碧路中段建行大厦。
负责人：高升亮，行长。
委托诉讼代理人：黄馨瑶，云南创泰律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨艳，云南创泰律师事务所律师，特别授权代理。
被告：陈永恒，男，1995年1月2日出生，住云南省曲靖市会泽县，
被告：陈芝福，男，1971年7月1日出生，住云南省曲靖市会泽县，
被告：云南农科院神州天宇房地产开发有限公司
住所：昆明市北辰财富中心商住楼*幢****号。
法定代表人：陈益民，总经理。
委托诉讼代理人：何亚菊，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：陈昭，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告陈永恒、陈芝福、云南农科院神州天宇房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄馨瑶到庭参加了诉讼，被告云南农科院神州天宇房地产开发有限公司，委托诉讼代理人陈昭到庭参加了诉讼，被告陈永恒、陈芝福、经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席进行审理，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。2、判令被告返还原告借款剩余本金838059.17元、利息4492.52元、罚息10.34元（截止2017年2月6日）及按合同约定利率计至实际还清欠款之日的利息、罚息；由被告承担原告为追索欠款产生的全部费用（暂计至起诉之日，应包括诉讼费用、公告费、律师代理费50000元等），以上费用合计891321.94元。3、在被告陈永恒、陈芝福不能按期归还借款时，由原告依法行使对被告抵押物昆明市盘龙区天宇桃园1号地块A-4幢1007号房屋的抵押权，以所得价款优先受偿被告所欠债务及各项费用。4、被告云南农科院神州天宇房地产开发有限公司对上述债务承担连带赔偿责任。事实和理由：2014年1月26日，原告与被告陈永恒、陈芝福签订《个人住房（商业用房）借款合同》，按合同的约定，被告陈永恒、陈芝福向原告借款人民币87万元整，借款期限为360个月。同时被告陈永恒、陈芝福用其所有的坐落于昆明市盘龙区天宇桃园1号地块A-4幢1007号房屋做抵押，但未办理抵押登记手续。被告云南农科院神州天宇房地产开发有限公司承担连带责任保证。合同签订后，原告履行了自己的合同义务，按约向被告陈永恒、陈芝福发放了借款，但被告陈永恒、陈芝福却未能按约还款构成违约。
被告陈永恒、陈芝福未到庭，无答辩。
被告云南农科院神州天宇房地产开发有限公司辩称：原告与被告陈永恒、陈芝福签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，我方是作为担保方，但涉案房屋没有办理抵押登记，所以原告行使抵押权优先受偿，不应得到支持；我方自2015年9月24日至2016年9月28日已代被告陈永恒、陈芝福偿还借款本息合计62300元，应扣除我方已代偿部分，在我方承担保证责任后，就我方清偿的全部款项有权向被告陈永恒、陈芝福行使追偿权；原告主张的逾期利率过高，根据《中国人民银行关于对浮动利率政策有关问题的复函》，利率上浮明显违法，不应支持；原告主张的律师代理费过高，应按《云南省律师服务收费管理实施办法》的最低标准计算为15351.24元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告陈永恒、陈芝福经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为被告放弃对原告所举证据抗辩权利。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月26日，原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告陈永恒、陈芝福签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告向被告陈永恒、陈芝福发放借款人民币87万元整，借款期限360个月，借款执行利率为6.55%，还款方式为等额本息还款，逾期罚息利率浮动比例为50%，并约定被告陈永恒、陈芝福用其所有的坐落于昆明市盘龙区天宇桃园1号地块A-4幢1007号房屋作为抵押担保，但未办理抵押登记手续。同时约定，若被告陈永恒、陈芝福未按照合同约定还款，则原告有权解除合同并要求被告陈永恒、陈芝福立即清偿借款本息及原告为实现债权所产生的全部费用。由被告云南农科院神州天宇房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证。2014年3月19日，原告与被告对《个人住房（商业用房）借款合同》进行了公证。合同签订后原告按约定向被告陈永恒、陈芝福发放了借款87万元整，但被告陈永恒、陈芝福未按期依约归还借款本金及利息，截止2017年7月6日被告陈永恒、陈芝福尚欠原告借款本金人民币836819.08元及利息21984.56元未还，原告为实现债权所支付的邮寄费68元及相关律师代理费。被告云南农科院神州天宇房地产开发有限公司自2015年9月24日至2016年9月28日已代被告陈永恒、陈芝福偿还借款本息62300元。
本院认为，原告与被告陈永恒、陈芝福签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是在双方协商一致的情况下签订的，是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，属合法有效的合同，应受法律保护，故对双方当事人均具有约束力，原告、被告陈永恒、陈芝福均应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。现原告已经依约向被告陈永恒、陈芝福发放了借款，被告陈永恒、陈芝福未按照合同约定履行还款义务，已构成违约，双方在借款合同中对被告陈永恒、陈芝福逾期还款应该承担的违约责任有明确的约定，故原告请求解除合同及要求被告陈永恒、陈芝福归还全部借款本息的诉讼请求，本院予以支持，被告陈永恒、陈芝福应归还原告截止2017年7月6日借款本金人民币836819.08元及利息21984.56元。被告陈永恒、陈芝福所欠原告的借款已经处于逾期状态，应按照合同约定应计收罚息，即按照合同利率上浮50%计收。对原告主张的为实现债权支出的律师代理费50000元及邮寄费68元，本院参照《云南省律师服务收费标准（暂行）》，酌定本案律师代理费为35000元；认可邮寄费68元（17元/封×4封）；根据合同约定费用均由三被告承担。被告陈永恒、陈芝福以其所有的坐落于昆明市盘龙区天宇桃园1号地块A-4幢1007号房产为借款提供抵押担保，但未办理抵押登记，抵押无效，故原告无权在被告陈永恒、陈芝福未归还借款的情况下对抵押物实现抵押权，从抵押物折价、变卖、拍卖所得价款中优先受偿。合同约定被告云南农科院神州天宇房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证。若被告陈永恒、陈芝福到期不能履行上述债务时，被告云南农科院神州天宇房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权在债务承担范围内向被告陈永恒、陈芝福追偿（其中包括已代偿的借款本息62300元）。对被告云南农科院神州天宇房地产开发有限公司此项及抵押权不成立的抗辩意见，本院不予采纳；其他抗辩意见，不符合法律规定及合同约定，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告陈永恒、陈芝福签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。
二、被告陈永恒、陈芝福于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行偿还借款本金人民币836819.08元及截止至2017年7月6日利息人民币21984.56元，并承担上述借款本金自2017年7月7日起至还清款项之日止的逾期利息及欠付利息的复利（按合同约定的贷款利率上浮50%计算）。
三、被告陈永恒、陈芝福于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行支付其实现债权而产生的律师代理费人民币35000元及邮寄费68元。
四、若被告陈永恒、陈芝福到期不能履行上述债务，由被告云南农科院神州天宇房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任后，有权在债务承担范围内向被告陈永恒、陈芝福追偿（包含已代偿的62300元）。
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司云南省分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12713元，由被告陈永恒、陈芝福、云南农科院神州天宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 张策群
人民陪审员 肖 琳
人民陪审员 张 莉
二〇一七年七月十日
书 记 员 毕 润