江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2724号
上诉人（原审原告）孙义凤，女，1969年7月11日生，汉族，教师。
被上诉人（原审被告）娄双喜，男，1970年9月21日生，汉族，教师。
被上诉人（原审被告）南京恒久远投资担保有限公司，住所地南京市六合区葛关路815号－168。
法定代表人张杰，该公司经理。
委托代理人魏永。
上诉人孙义凤因与被上诉人娄双喜、被上诉人南京恒久远投资担保有限公司（以下简称恒久远公司）抵押合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2013）六沿民初字第2280号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年7月18日公开开庭审理本案。上诉人孙义凤，被上诉人娄双喜，被上诉人南京恒久远投资担保有限公司的委托代理人魏永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙义凤原审诉称，2013年11月，孙义凤从原审法院（2013）六沿民初字第2027号民事判决书中得知，娄双喜、南京恒久远投资担保有限公司在2012年9月签订了关于南京市六合区健民路323号天璇苑某幢604室房屋（以下简称涉案房屋）的抵押合同。涉案房屋系孙义凤与娄双喜婚姻关系存续期间的共同财产，孙义凤对娄双喜、恒久远公司签订抵押合同、办理抵押登记不知情也不同意。请求判决确认娄双喜、恒久远公司签订抵押合同无效并恢复涉案房屋的他项权利登记，承担本案的诉讼费用。
娄双喜原审辩称，涉案房屋确系婚姻共同财产，孙义凤对娄双喜签订抵押合同、办理抵押登记不知情；娄双喜签字时的抵押合同、反担保合同均为空白，对担保金额、抵押权人为恒久远公司不知晓，娄双喜受到欺诈。
恒久远公司原审辩称，娄双喜、恒久远公司达成的《南京市房地产抵押合同》系双方真实意思表示，依法办理了抵押登记，合法有效；涉案房屋登记为娄双喜一人所有，恒久远公司不具备知晓房屋隐名共有人的能力；请求驳回孙义凤的诉讼请求。
原审法院经审理查明，孙义凤、娄双喜原系夫妻关系，涉案房屋为二人夫妻共同财产，登记在娄双喜名下。2012年9月12日，恒久远公司与南京新斯特景观生态园（以下简称新斯特生态园）签订委托担保合同一份，约定恒久远公司为新斯特生态园向紫金农商银行长芦支行贷款提供担保。同日，娄双喜与恒久远担保公司签订《反担保保证合同》、《南京市房地产抵押合同》各一份，分别约定娄双喜为新斯特生态园的上述贷款向恒久远公司提供连带责任保证担保、娄双喜以涉案房屋为新斯特生态园借款100万元中的80万元向恒久远公司提供抵押担保，同日娄双喜、恒久远公司在南京市六合区房产局办理了涉案房屋的抵押登记，登记载明权利人为恒久远公司，权利价值为80万元。
2012年9月13日，新斯特生态园、恒久远公司分别与紫金农商银行长芦支行签订100万元的借款合同及保证合同各一份。借款到期，新斯特生态园无法还款，恒久远公司代为偿还后向原审法院提起追偿权诉讼，要求新斯特生态园及娄双喜在内的六名担保人给付代偿款、娄双喜以涉案房屋清偿，该案一审判决后恒久远公司、娄双喜、其他几名担保人贺瑞生、史军、章世安提起上诉，因涉及本案，该案二审现已中止审理。
以上事实，有孙义凤、娄双喜、恒久远公司陈述、房屋所有权证书、结婚证、离婚证、《南京市房地产抵押合同》、《反担保保证合同》、（2013）六沿民初字第2027号民事判决书等为证，原审法院予以采信。
原审法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。涉案房屋系孙义凤、娄双喜共有，娄双喜抵押共有房屋时未经孙义凤同意，损害了孙义凤的合法权益，孙义凤提起诉讼，要求确认抵押合同无效，显然拒绝追认娄双喜房产抵押行为，故娄双喜、恒久远公司签订的《南京市房地产抵押合同》无效。但该合同无效并不必然导致抵押权无效，理由是娄双喜、恒久远公司�订的两份合同及房屋权属证书上均明确载明抵押权人及担保金额，娄双喜抗辩对以上内容不知情，原审法院不予采信。抵押权属担保物权，涉案房屋登记在娄双喜一人名下，签订抵押合同时娄双喜未告知恒久远公司其他权利人的存在，恒久远公司亦不具备调查房屋隐名共有权人的能力，现娄双喜、恒久远公司已办理了房屋抵押登记手续，恒久远公司取得抵押权构成善意取得，抵押权取得合法有效，孙义凤要求将涉案房屋的权属登记恢复至抵押登记前状态，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条的规定，判决如下：驳回孙义凤的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取40元，由孙义凤负担。
上诉人孙�凤不服上述原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认定娄双喜、恒久远公司签订的《南京市房地产抵押合同》无效，同时又认定抵押权合法有效，这在事实和法理上是相互矛盾的。房屋抵押登记存在的前提是娄双喜、恒久远公司签订的《南京市房地产抵押合同》，既然该合同无效，抵押登记也就失去了合法有效的基础，恒久远公司也就不能依据该合同取得抵押权。2、娄双喜、恒久远公司恶意串通，损害了孙义凤的合法权益，理由是：娄双喜、恒久远公司签字的《南京市房地产抵押合同》第六条明确写明：甲方保证如是陈述上述房地产的权属状况，乙方也已充分了解上述房地产的具体状况兵役法对上述房地产享有共有权或依法有权决定上述房地产抵押的权利人均已书面同意该房屋房地产抵押，事实是娄双喜、恒久远公司都没有按合同去做，他们都存在过错。娄双喜的过错在于恶意隐瞒房屋为夫妻共同财产的事实，恒久远公司过错在于明知娄双喜不是单身一人（因为恒久远公司持有娄双喜二套房的产权证复印件，该产权证权利登记人为娄双喜、孙义凤、娄睿三个人），未尽认真审查义务，查清房屋隐名共有人。
被上诉人娄双喜答辩称，其同意上诉人孙义凤的上诉意见。
被上诉人恒久远公司答辩称，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉人孙义凤的上诉，维持原审判决。
上诉人孙义凤与被上诉人娄双喜、被上诉人恒久远公司对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，涉案房屋虽登记在娄双喜名下，但实属娄双喜与孙义凤夫妻共同财产。娄双喜未经孙义凤同意擅自将涉案房屋抵押给被上诉人恒久远公司，并与恒久远公司签订《反担保保证合同》和《南京市房地产抵押合同》，且事后其抵押行为亦未得到孙义凤的追认，故娄双喜与恒久远公司签订的《反担保保证合同》和《南京市房地产抵押合同》为无效合同。孙义凤有关要求确认《南京市房地产抵押合同》无效的主张，本院予以支持，原审法院判决驳回孙义凤的该项诉请应予纠正。抵押合同无效并不必然影响物权的设立。基于以下三点理由，本院认为恒久远公司系善意取得涉案房屋的抵押权，其取得的抵押权依法应受保护：1、涉案房屋权属登记在娄双喜名下，权属登记具有公示公信效力，在娄双喜未提供证据证明其已明确告知恒久远公司涉案房屋系夫妻共同财产的前提下，恒久远公司完全有理由认为涉案房屋系娄双喜所有；2、恒久远公司代新斯特生态园偿还债务100万元；3、已经办理了抵押登记。虽孙义凤主张娄双喜与恒久远公司恶意串通，但孙义凤未提供充分证据予以证明，故孙义凤有关恒久远公司与�双喜存在恶意串通的主张，因证据不足本院不予支持。综上，上诉人孙义凤的上诉事由均不成立，其上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市六合区人民法院（2013）六沿民初字第2280号民事判决。
二、娄双喜与南京恒久远投资担保有限公司于2012年9月12日签订的《南京市房地产抵押合同》为无效合同。
三、驳回孙义凤的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取40元，由孙义凤负担20元，娄双喜和南京恒久远投资担保有限公司各负担10元。二审案件受理费80元，由上诉人孙义凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年七月二十四日
书记员 张 毅