广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民初字第248号
原告吴全革，男，住广西龙胜各族自治县
原告吴幕贞，女，住广西龙胜各族自治县。
二原告委托代理人秦钰华，广西桑江律师事务所律师。
被告吴红波，男，住广西龙胜各族自治县.
被告吴桂婵（曾用名吴红娟），女，住广西龙胜各族自治县。
第三人吴鼐，男，住广西龙胜各族自治县。
原告吴全革、吴幕贞与被告吴红波、吴桂婵，第三人吴鼐农村房屋买卖合同纠纷一案。本院于2014年6月30日立案受理后。依法由审判员廖吉勋适用简易程序，于2014年9月2日公开开庭进行了审理，原告吴全革、吴幕贞及其委托代理人秦钰华，被告吴红波到庭参加诉讼，被告吴桂婵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。2014年9月16日，本案裁定转入普通程序审理，由审判员杨秀兴担任审判长、审判员廖吉勋主审本案、人民陪审员侯翠云参加评议，书记员杨再沛担任法庭记录。2014年9月22日，原告吴幕贞向本院提出撤诉申请，本院于同日作出（2014）龙民初字第248-1号民事裁定书，准许吴幕贞撤回起诉。2014年10月15日，本院依法追加吴鼐作为本案的第三人参加诉讼，于2014年11月18日再次公开开庭对本案进行了审理，原告吴全革及其委托代理人秦钰华到庭参加诉讼，被告吴红波、吴桂婵，第三人吴鼐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告吴全革诉称，2012年，被告吴红波委托龙胜县信捷公司在平等街贴出房屋出卖信息广告，原告见广告信息后，经与被告吴红波洽谈，订立房屋买卖协议。在订立协议之前，原告反复询问被告吴红波该房屋出卖之事其父吴鼐和其姐吴桂婵是否同意，被告一再表示其姐已在县城买房，其父也在龙胜福利院生活，出卖房屋经他们同意后决定的。于是双方于2012年11月2日订立协议书，被告吴红波将其座落在平等风雨桥头的砖混结构共172.76平方米的房屋一座作价70000元卖给原告。双方约定：土地使用权证的过户费用由卖方负责，房屋产权证过户由买方负责，协议自双方签字后生效，不得反悔。原告订立协议后分别于2012年11月3日和2012年11月6日给付被告吴红波66000元和1000元，言明其余款项于土地过好户后付清，并将房屋所有权证交由原告办理过户手续。
原告交了67000元购房款后，即全家8口人搬进该房屋居住生活。但当原告全家进住一个多月后，被告吴红娟趁原告家无人之际，将房屋门锁换掉，使原告一家人无法居住生活。之后，原告多次找二被告要求按合同履行义务，但二被告避而不见，给原告造成了极大的损害。为此，原告向法院起诉，要求二被告依合同约定将出卖给原告的房屋交付给原告使用，并承担本案诉讼费。
原告吴全革对其主张的事实在举证期限内提交的证据有：
1、2012年11月2日双方签订的协议书，证明双方已达成房屋买卖协议，该协议对标的物、价款、交付、办证等作了明确规定；
2、收款凭条两张，证明原告已依约给付购房款67000元；
3、房屋所有权证，证明被告已将房产证书交付给原告，双方已按合同履行义务；
4、原告的身份证，证明原告的身份关系。
被告吴红波辩称，原告起诉的是事实，被告吴红波没有其他意见，就是被告吴红波姐吴桂婵觉得没有通过其本人同意，所以吴桂婵不同意，是其姐吴桂婵把房屋门换锁的。原告要求按合同履行，被告吴红波没有意见，但要原告做好其姐的工作。因卖房子时吴红波急用钱，并没有征得其父其姐的同意。
被告吴桂婵辩称，其没有强制把原告一家人赶走，只是房屋买卖没有经过其本人和其父的同意，是非法交易，其不认可。被告吴桂婵认为其一直在龙胜，房屋买卖的过程其不知道，被告吴红波从来没问过其，其不同意出卖该房屋。
第三人吴鼐辩称，其本人住在龙胜福利院养老，被告吴红波卖房子的事情没有问过其本人，只是听他人说房子卖便宜了才知道的，卖房子应该和被告吴桂婵商量一下是否同意出卖，出卖也应该拿一部分钱给其治病。
二被告及第三人对其辩称在举证期限内没有向法庭提交任何证据材料。
经质证，被告吴红波对原告提供的证据1、2、3、4的真实性没有异议，被告吴桂婵，第三人吴鼐经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对自己质证权利的放弃，本院对原告提供的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性予以采信，作为本案定案依据。
本院依职权对被告吴红波、吴桂婵及第三人吴鼐分别作了问话笔录，依法调取了被告吴红波、吴桂婵，第三人吴鼐的户籍证明，并到实地就涉案房屋整体外形及坐落位置现场拍照。
经庭审质证原告吴全革对二被告以及第三人的问话笔录的真实性没有异议，但对二被告的辩称以及第三人的述称内容有异议，认为二被告以及第三人是一家人，买卖房屋的事情一家人是应该知道的，只是故意为难原告才那样讲的；经庭审质证原告对二被告以及第三人的户籍证明的真实性没有异议，对二被告与第三人是家庭关系予以认可；对房屋整体外形及坐落位置照片的真实性予以认可。本院认为，对被告吴红波、吴桂婵以及第三人吴鼐所作的问话笔录、调取的户籍证明及现场照片经过庭审质证，可以作为本案的证据使用。
综合本院认定的证据及庭审查明情况，本院确认以下法律事实：
1993年，第三人吴鼐与其妻杨某某出资，与女儿吴桂婵、儿子吴红波四人共同劳动，在平等镇平等村寨官组平等风雨桥头建造砖混结构三间三层房屋一座。因所建房屋地基属于集体土地，杨某某是农业户口，所以2009年3月9日办理房屋所有权登记时房屋所有权人登记为杨某某，房屋所有权证号为龙房权证龙胜字第098**号，土地证号为龙集用（2008）第080310**。杨某某于2010年6月30日去世，但杨某某的遗产没有分割。
2012年，被告吴红波未征得其父吴鼐及其姐吴桂婵的同意将其与家人共有的座落于平等风雨桥头的涉案房屋委托龙胜县信捷公司在平等街贴出房屋出卖信息广告。居住在平等镇平等街的原告吴全革见广告信息后，与被告吴红波进行洽谈，原告知道该房屋是被告吴红波与其父吴鼐和其姐吴桂婵共有，并多次询问被告吴红波是否征得其家人的同意，在被告吴红波表示已经其家人同意后，双方于2012年11月2日订立房屋买卖协议。协议约定：被告吴红波将位于龙胜县平等乡风雨桥头的砖房和木房转让给原告吴全革，作价70000元；土地证过户费用由吴红波负责，房产证过户由吴全革负责；土地面积为96.69平方米。原告吴全革、被告吴红波在协议书上签字盖手印。协议签订后，原告分别于2012年11月3日和2012年11月6日给付被告吴红波66000元和1000元，并约定剩余款项于土地证过户时付清，被告吴红波将房屋所有权证交由原告办理过户手续。原告付了部分购房款后，一家人随即搬进该房居住。原告一家人居住一个多月后，被告吴桂婵发现共有的房屋被被告吴红波出卖给原告吴全革，认为该房屋买卖未经共有人同意，属无效，于是将该人房屋门锁全部换掉，重新将房屋锁起，不给原告一家人居住，之后，原告多次找被告协商未果，双方为此发生争执。
庭审中，原告提出如果不能按合同履行，要求被告退还本金67000元，并承担同期银行贷款的双倍利息15108.5元，并赔偿误工损失1800元。
本院认为，农村房屋的宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不得转让，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。被告吴红波将建在平等村寨官组平等风雨桥头共有房屋卖给平等街居民的原告吴全革，买卖标的物为农村房屋，必然涉及宅基地买卖，为我国法律所禁止，因此，吴红波与吴全革签订的合同应属无效合同。同时被告吴红波所出卖的房屋系被告吴红波与被告吴桂婵，第三人吴鼐共同所有，被告吴红波未经其他共有人的同意擅自将共有的房屋出卖给原告吴全革的行为，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当以属于出卖人所有或者出卖人有权处理”的规定，被告吴红波未经共有人被告吴桂婵、第三人吴鼐的同意出卖共有房屋属于无处分权的人处分他人财产的行为，过后其他共有人也未认可，双方所签订的房屋买卖合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告要求被告继续履行合同，缺乏法律依据，本院不予支持，原告要求被告退还本金及赔偿利息等损失于法有据，本院应予支持，但庭审中原告要求被告承担双倍利息15108.5元，原告在举证期限内未举出因合同无效造成其损失的相应的证据，对原告的利息损失应以原告于2012年11月6日给付被告的67000元购房款为基数，按银行同期同类贷款利率计算利息为宜，超过部分不予支持。原告明知被告所要出卖的房屋为农村集体土地上的农村房屋，而且该房屋为家庭共有财产，并多次询问被告是否征得其他共有人的同意，但在签订合同时只与被告吴红波个人签订，也未要求被告出示其他共有人的委托授权书，因此，原告对无效合同的签订也存在一定的过错，应承担相应的民事责任，原、被告对利息损失各承担50%的责任为宜。原告主张要求被告给付误工费1800元，但未提供相应的证据证实，其请求证据不足，理由不充分，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告吴全革与被告吴红波于2012年11月2日签订的房屋买卖合同（协议书）无效；
二、由被告吴红波退还原告吴全革购房款67000元，并赔偿50%的利息损失（利息以67000元为基数，按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算，自2012年11月6日计算至本判决确定的履行期限最后一日止）；
三、驳回原告吴全革的其他诉讼请求。
案件受理费1898元，由被告吴红波负担1686元，原告吴全革负担212元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如义务人不自动履行义务，权利人可于本案生效判决指定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1898元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 杨秀兴
审 判 员 廖吉勋
人民陪审员 侯翠云
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 杨再沛
附本案适用相关法律条款：
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产；
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；
第一百三十二条出卖的标的物，应当以属于出卖人所有或者出卖人有权处理；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。