河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宛龙七民初字第651号
原告（反诉被告）刘林寿，男，汉族，1974年9月4日。
委托代理人黄秀亭，河南通天路律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）李建梅，女，汉族，1955年3月28日。
委托代理人张磊，河南威武律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）刘林寿与被告（反诉原告）李建梅租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）刘林寿于2015年11月24日诉至本院，本院于同日立案受理。2016年2月26日被告李建梅向本院提起反诉，本案于2015年2月26日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，在审理过程中被告李建梅向本院提起反诉。原告刘林寿及其委托代理人黄秀亭和被告李建梅及其委托代理人张磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘林寿诉称，2015年3月16日原告为开办网吧与被告签订了《房屋租赁合同》，刘林寿为合同乙方、李建梅为合同甲方。合同约定原告租赁被告自有的光武西路临街房屋二楼260平方米作场地使用。合同约定出租方负责在房屋2楼东南角给乙方建立1.5米的出口，西边的出口给承租方留住，当作消防通道用。租赁期限为五年，自2015年5月1号到2020年5月30号结束，第一年房租为7万元一年一交租金，约定违约金为房屋租赁费用和乙方网吧装修费用总合的50%，甲方给乙方提供二楼用房的楼梯出口，并保证在乙方使用房屋期限内的正常使用，楼梯建设费由甲方承担，甲方拥有楼梯产权，乙方租赁期间拥有使用权。原告共计给被告7万元作为第一年的租金，被告给原告出具收据。但至今未建造出入的楼梯和出口。被告收取租金后不能提供符合约定条件的房屋给原告使用，被告的行为已构成严重违约，原告签订合同的目的落空造成原告预期经营损失，原告多次要求被告退还租金解除合同，但被告却不予退还更不支付违约金，原告诉至法院请求：1、依法判令解除原被告于2015年3月16日签订的房屋租赁合同，2、判令被告退还原告租赁费7万元，支付违约金35000元，合计105000元，并自起诉之日起按同期银行贷款利率计付利息至全部款项付清止。3、由被告承担本案诉讼费和鉴定费用。
被告李建梅辩称，1、原告陈述与事实严重不符，原告在双方签订合同后，被告为了履行合同不但切割了一楼商户的部分门面招牌，而且赔偿一楼商户5000元，被告积极履行合同，在装修期间，原告迟迟不予装修，并且向被告明确说明不能办理网吧的相关手续，要求被告退还房租，被告在原告明显违约的情况下，才停止了继续修建楼梯的行为，本案的违约方系原告，被告不存在违约行为。原告支付被告违约金并赔偿其经济损失。2、合同约定2015年3月18日至2015年5月1日为装修期在此期间原告未对房屋进行装修，没有装修的原因系原告不能办理经营网吧的相关手续这与被告无关，经测量，房屋的距离离南阳市第19小学的直线距离为167米，步行距离为180米，这违反了国务院互联网上网服务营业场所第九条的规定，从而导致原告无法办理开办网吧的批准手续。原告随要求被告退回房租，违约方系原告。综上因原告选址错误导致合同目的不能实现，被告履行合同义务，无违约行为，应依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告李建梅诉称，2015年3月份，原告刘林寿通过中间人王保林与被告李建梅签订《房屋租赁合同》，约定刘林寿租赁李建梅在光武西路临街房屋二楼开设网吧，租赁期限为五年，每年租金为7万元，李建梅负责在房屋二楼东南角给刘林寿建立1.5米的出口，西边的出口给刘林寿留住当作消防通道用。由于一楼东南角系租赁户齐付英租赁经营装载机配件，二楼开楼梯需切割齐付英的部分门店招牌及门店内东南角1.5米的距离，为履行合同被告支付了齐某某5000元现金赔偿其损失才切割了齐付英的部分门店招牌，因齐付英不愿意在其门店内建立楼梯，李建梅与齐付英双方在2015年5月解除租赁合同，导致该房屋自2015年5月至2015年10月无人租赁而闲置，造成反诉人经济损失3万元。李建梅依照合同约定，在房屋二楼东南角给刘林寿建立1.5米出口的过程中，刘林寿告知李建梅由于按照有关规定中学、小学校园周围200米范围内不得设立互联网上网服务营业场所，其经营手续办不下来，不再打算租赁李建梅的房屋，并要求李建梅退还其已经支付的租赁费。李建梅为履行双方之间的合同投入了大量的时间、金钱，由于刘林寿的原因，不仅造成双方合同无法履行，还给李建梅造成巨大损失，依法应驳回刘林寿的起诉并请求1、依法解除李建梅与刘林寿签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决被反诉人刘林寿赔偿反诉人李建梅损失35000元；3、依法判令被反诉人承担全部诉讼费。
反诉被告刘林寿辩称，李建梅称为建楼梯支付租赁户5000元赔偿，并撵走一楼用户房屋空挡损失3万万元。与本案无关联性。是被告李建梅应当按照约定履行的义务与原告无关。原告不应当赔偿被告该项损失。被告未按照约定按照消防楼梯造成原告网吧审批手续无法办理，被告违约应对原告进行赔偿。
经审理查明，2015年3月16日原告刘林寿（合同乙方）、被告李建梅（合同甲方）签订了《房屋租赁合同》。合同约定原告刘林寿租赁被告李建梅自有的光武西路临街房屋二楼260平方米作场地使用。合同约定出租方负责在房屋2楼东南角给乙方建立1.5米的出口，西边的出口给乙方留住，当作消防通道用。租赁期限为五年，自2015年5月1日到2020年5月30日结束，第一年房租为7万元一年一交租金并逐年递增。合同第11条约定甲乙双方合同履行过程中，如果发生纠纷争议，经甲乙双方友好协商，若协商不成违约金为房屋租赁费用和乙方网吧装修费用总合的50%，若最终还是协商不成走法律程序。第12条，协议自签订之日起生效，2015年3月16日-2015年5月1日为乙方装修期。第13条、甲方给乙方提供二楼用房的楼梯出口，并保证在乙方使用房屋期限内的正常使用，楼梯建设费由甲方承担，甲方拥有楼梯产权，乙方租赁期间拥有使用权。合同签订后原告支付给被告第一年的租金7万元，被告给原告出具收据一份。合同签订当日被告向原告交付了房屋钥匙。其后，原告并未对租赁房屋进行装修。被告为保证原告使用该场地，解除了一楼出租的房屋，在搭建楼梯时切割了一楼原租户的招牌并对其赔偿租户5000元，并与邻居发生争执。为搭建楼梯在房屋门外搭建了一根槽钢，但之后因原告未对场地进行装修，被告也未再继续建楼梯。庭审中原被告的中间介绍人王某出庭作证证明原告刘林寿为开办网吧经证人介绍租赁了李建梅的房屋。双方自行谈租金和签合同。之后原告找到证人称李建梅的房子距离学校不足200米开办网吧的手续办不下来。想让李建梅退还部分房租。听说因为手续办不下来，所以没有装修，李建梅切割了一楼原租户的招牌并对其赔偿租户5000元，并与邻居发生争执。李建梅在等网吧的手续办下来再建楼梯。
另查明，原告称开办网吧需在卧龙区文化局申请办理网络文化许可证，场地需符合消防要求，并称租赁被告的房屋不符合消防要求，但未提交相关证据予以证明。原告在网吧手续办不下来的情况下于2015年5、6月份，在租赁的房屋外张贴了转租条幅。
上述事实，有原、被告的庭审陈述及所举证据，原、被告身份证复印件，房屋租赁合同、收据一份、照片19张、百度地图截图两张、条幅一幅、图片一张、证人证言等证据予以证实，并经庭审质证已记录在卷。
本案争议的焦点：一、原被告签订的房屋租赁合同是否有效？二、原、被告在履行合同中是否存在违约行为，是否应承担违约责任？
本院认为：一、原被告签订的房屋租赁合同是否有效？原被告是在平等自愿的基础上签订的租赁合同，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，故合同应为有效合同。原被告均应按照合同约定履行各自的权利和义务。关于双方合同解除问题，原告于2015年11月24日起诉请求解除合同，被告于2016年1月26日提起反诉亦请求解除合同。双方均同意要求解除合同。故双方签订的租赁合同应自2016年1月26日予以解除。
二、在履行合同中原、被告是否存在违约行为，是否应承担违约责任？。
根据《合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因此，双方当事人均存在违约行为的事实，不影响合同违约责任条款的法律效力。本案中原、被告在合同履行中均违反合同约定，原、被告互负同等的违约责任。故原告本诉请求被告赔偿35000元违约金诉讼请求和被告反诉依法判决被反诉人刘林寿赔偿反诉人李建梅损失35000元的请求相抵。本案中原告在房屋不能开办网吧后应采取积极的方法、适当的措施防止损失的扩大，如果被告在原告不能继续使用房屋的情况下，继续搭建楼梯，势必造成更大的经济损失。被告李建梅为建楼梯进行前期的准备工作并造成一定的经济损失。证人王某证明系房屋距离原因导致原告网吧的经营手续无法审批，被告李建梅才中止了楼梯的建设进程。原告对此应承担主要的责任。结合本案原、被告在履行合同中都有一定的经济损失的实际情况，被告收取原告一年租金7万元，自2015年5月1日起计算至2016年1月26日，实际使用为265日，租金为70000÷365×265＝50822元。考虑被告为将房屋供原告使用，为原告提供45天装修期，为建楼梯进行前期的准备工作并造成一定的经济损失，故本院酌定被告退还给原告租金15000元为宜。
本案经调解原、被告达不成一致意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原、被告双方签订的租赁合同应自2016年1月26日予以解除。
二、判决生效十日内，被告李建梅退还原告刘林寿房租15000元。
三、驳回原告刘林寿的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告李建梅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息，直至款付清之日止。
案件受理费2400元，反诉费337元，由原告刘林寿承担2000元，被告李建梅承担737元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 胡进锋
审 判 员 梁 红
人民陪审员 陈 飞
二〇一六年五月五日
书 记 员 王 莉