江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民三终字第290号
上诉人（原审被告）：江西正友实业有限公司。住所地：永丰县城北工业园。
法定代表人：张华，该公司董事长。
委托代理人：余家恺，国浩律师（上海）事务所律师。
委托代理人：王晓华，国浩律师（上海）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江西永发化工有限公司。住所地：永丰县城北工业园。
法定代表人：范余良，该公司董事长。
委托代理人：黄宗远，吉安市法律援助处律师。
上诉人江西正友实业有限公司（以下简称正友公司）因与被上诉人江西永发化工有限公司（以下简称永发公司）排除妨碍纠纷一案，不服江西省永丰县人民法院（2014）永民初字第906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年11月26日，原、被告签订一份《关于正友实业有限公司和永发化工有限公司所涉资产及其相关事项的协议》（以下简称《协议》），甲方为被告，乙方为原告。《协议》第1条第③点约定，“乙方将厂区现有道路、地磅、化验室、职工食堂、员工宿舍、料场、办公楼、污水处理池等设备设施有偿提供给甲方使用（但以上资产和设备的产权仍归乙方所有），其有偿使用费用加上现有煤棚需拆迁的补偿费用共作价19万元。总计资产80万元”。《协议》第2条约定，“甲公司启动后，在原有基础上新建建筑面积的固定资产投入，由甲方承担，产权归甲方。其他甲方在乙方原有基础上装饰、装修的投入，全部由甲方承担”。《协议》还约定了有关费用的分摊及其他问题。2008年12月10日原、被告双方又签订一份《协议书》，甲方为原告，乙方为被告，其主要内容为“经甲乙双方协商订立以下有关在2006年11月26日签订的《协议》中长期使用资产，如甲方整体资产对外出售时，所涉资产乙方有第一优先购买权，如乙方在同等条件下放弃优先购买权，甲方有权对第三者出售，乙方同时无条件放弃优先购买权及使用权”。2008年12月29日，徐伟达、范余良与上海势通新材料科技有限公司签订《股权转让协议书》，其中第七条第21点约定“甲方作为正友公司的代表于2006年11月26日与永发公司签订的《协议》中的长期使用资产中的财产明确为：化验室一间，职工食堂共用，员工宿舍7间，料场，办公楼四间（三间小办公室，一间大办公室）；甲方承诺在永发化工整体资产出售时，正友公司对以上《协议》所涉资产享有第一优先购买权；如乙方在同等条件放弃优先购买权，永发公司可对第三者出售，乙方无条件放弃优先购买权及使用权。”2012年3月10日，原告股东会决定将资产整体出让。2012年3月15日原告向被告发出书面告知书，告知被告整体出让的决定、整体出让的金额、被告所用资产的出让金，要求被告20天内答复，否则视为自动放弃优先购买权和使用权，并告知归还原告资产的时间。被告未在告知书规定的期限内答复，原告于2012年8月3日与第三人范卫国、祁凤珍签订《资产收购协议书》，原告整体出让给范卫国、祁凤珍，范卫国、祁凤珍已交付了部分价款，并约定违约金为合同价1300万元的20%即260万元。2014年4月11日，原告又向被告邮寄了江西庐陵律师事务所的律师函，告知被告原告已整体转让及面临承担的违约责任等，要求被告搬出，但至今被告未搬出。
另查明：原、被告的厂址同属一扇大门出入，双方的办公室、化验室同属一栋楼房，职工宿舍同属另一栋楼房，双方的厂区无明显分界线。本案中所涉资产道路、地磅、化验室、职工食堂、员工宿舍、料场、办公楼、污水处理池归原告所有。厂区的土地使用权一部分属于被告，大部分属于原告。
原审法院认为：根据原、被告于2006年11月26日签订的《协议》原告将其所有的道路、地磅、化验室、职工食堂、员工宿舍、料场、办公楼、污水处理池给被告有偿使用。2008年12月29日《股权转让协议书》进一步明确了所涉资产的数量，并约定原告在整体资产对外出售时，所涉资产被告有第一优先购买权，如被告在同等条件下放弃优先购买权，原告有权对第三者出售，被告同时无条件放弃优先购买权及使用权。由此可知，被告有偿使用的期限为原告整体出售时。原告亦及时向被告送达了整体出让的书面通知，被告未在告知的期限内作出答复，视为放弃优先购买权，原告的整体资产可出售给他人。2012年8月3日原告与第三方范卫国、祁凤珍签订的协议应为原告整体出售，而不是股权出售。被告在原告整体出售时应按原、被告双方的约定放弃使用权，被告至今仍在使用上述资产，不管被告现在使用了原告多少资产，在原告整体出售时应全部停止使用，原告要求被告停止使用和搬出所涉资产的请求应予支持，但应给予被告一定的时间准备。原告要求被告支付租金7000元，因被告已全部一次性支付了有偿使用款，不能另外计算租金，故对原告该诉请不予支持。原告要求被告赔偿经济损失10万元，原告与第三方签订整体出售协议，因被告未及时搬出导致原告与第三方的合同部分无法履行，违反约定，被告应负一定的责任，但是原告应该预测到被告的实际情况，导致合同无法全部履行原告也有责任，因此被告承担赔偿责任可酌情考虑。被告认为原告与范卫国、祁凤珍签订的协议不是整体出售而是股权转让，因原告与范卫国、祁凤珍约定了土地、股权等各自的价格，属于整体出售，故对被告的该主张不予采信。被告认为其使用的大办公室是其自建证据不充分，不予采信。被告认为原告出让工业用地需要办理报批前置手续和清算程序，因原告的土地使用权不是国有，非国有土地使用权未作上述规定。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告江西正友实业有限公司限于本判决生效后二十天内全部返还并停止使用原告江西永发化工有限公司化验室、职工食堂、员工宿舍、料场、办公楼；二、被告赔偿原告经济损失30000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2440元减半收取1220元，由被告负担610元，原告负担610元。
正友公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、虽然被上诉人永发公司于2012年3月15日向上诉人发出了《告知书》，称准备将资产对外出售，但不具备资产出售的基本条件，直到本案诉讼前，上诉人没有收到被上诉人欲进行资产转让的任何通知和资料，故被上诉人没有告知上诉人欲出售资产的同等条件，也就不存在上诉人放弃了所谓的“同等条件下的优先购买权”问题。2、从被上诉人提交的《资产收购协议书》、《股东会决议》等证据来看，即使这些证据是真实的，也只是公司的股权转让，《资产收购协议书》的性质属于股权转让性质。事实证明，直至今天，被上诉人也没有进行任何资产转让行为。3、根据2006年11月26日的《协议》约定，上诉人在原有的基础上新建的房屋应归上诉人所有，但原审法院对此没有认定，请求二审法院予以纠正。
被上诉人永发公司答辩称：1、被上诉人与范卫国、祁珍凤于2012年8月3日签订的《资产收购协议书》不是股权转让，而是公司资产的整体转让。该协议标的主要内容是公司土地和房屋等资产整体转让，签订的主体是公司与第三人，股权转让是股东内部之事。公司资产中的不动产之所以没有过户登记到范卫国、祁珍凤名下，是因为上诉人长期霸占被上诉人的资产不愿搬出，导致《资产收购协议》至今无法继续履行。2、被上诉人与范卫国、祁珍凤签订的《资产收购协议书》真实合法有效。被上诉人的资产对外整体转让事先经过公司股东会决议及上诉人放弃优先购买权后，由合同当事人自愿签订，协议签订后，范卫国、祁珍凤向被上诉人预先支付了100万元。法律并没有强行规定上述资产转让要履行所谓的批准程序。3、双方于2008年12月10日签订的《协议书》约定，上诉人有偿使用被上诉人资产的期限为被上诉人对该资产整体对外出售时，如上诉人放弃优先购买权，应同时无条件放弃使用权。2012年3月10日被上诉人股东会决议将该资产整体出让，2012年3月15日被上诉人向上诉人发出书面《告知书》，告知上诉人决定整体出让的价款，要求其20天内答复，否则视为自动放弃优先购买权和使用权，并告知归还资产的时间，但上诉人未在《告知书》通知的期限内答复。2012年8月3日，被上诉人与范卫国、祁珍凤《资产收购协议书》，将上述资产整体转让给范卫国和祁珍凤，因此，上诉人对被上诉人资产使用的期限最迟到2012年8月3日届满。4、上诉人认为其在被上诉人的房产上新建了房屋，但未提供相应证据，其主张不应支持。
根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、被上诉人与范卫国、祁珍凤于2012年8月3日签订的《资产收购协议书》的性质是股权转让还是整体资产转让？该协议是否合法有效？2、上诉人应否将其占用被上诉人的资产返还给被上诉人？3、上诉人是否在原有偿使用资产的基础上新建了房屋？
本院经二审审理查明：被上诉人与范卫国、祁珍凤签订《资产收购协议书》后，范卫国、祁珍凤通过银行转账支付了被上诉人100万元，被上诉人出具了收款收据，并注明：“公司资产及股金转让预付款”。“职工食堂”系被上诉人对外承包，双方职工均在此用餐，并非上诉人一方单独使用。其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：关于第一个争议焦点问题。2012年8月3日，被上诉人与范卫国、祁珍凤签订《资产收购协议书》，约定被上诉人通过全部资产整体转让的方式，将被上诉人公司转让给范卫国、祁珍凤。既然是公司整体转让，当然就包括了原股东持有的全部股权。故《资产收购协议书》的性质是整体资产转让，该协议系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。
关于第二个争议焦点问题。上诉人与被上诉人于2008年12月10日签订的《协议书》及徐伟达、范余良与上海势通新材料科技有限公司于2008年12月29日签订的《股权转让协议书》均明确了被上诉人在整体资产对外出售时，所涉资产上诉人有第一优先购买权，如上诉人在同等条件下放弃优先购买权，被上诉人有权对第三者出售，上诉人同时无条件放弃优先购买权及使用权。根据上述两份协议可知，上诉人有偿使用被上诉人资产的期限为被上诉人整体出售时。被上诉人在及时向上诉人送达整体出让的书面通知后，上诉人未在告知的期限内作出答复，视为放弃优先购买权和使用权，故上诉人应在被上诉人整体资产转让时将其占用被上诉人的资产归还给被上诉人。因“职工食堂”系被上诉人对外承包，双方职工均在此用餐，并非上诉人一方单独使用，故不存在上诉人返还“职工食堂”的问题。
关于第三个争议焦点问题。上诉人认为其在原有偿使用资产的基础上新建了房屋，该部分资产应归上诉人所有。因上诉人没有提供充分证据证明其主张，故本院对上诉人该主张不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。但原审法院判决上诉人将“职工食堂”返还被上诉人与本案事实不符，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持江西省永丰县人民法院（2014）永民初字第906号民事判决第二、三项；
二、变更上述判决主文第一项为：限上诉人江西正友实业有限公司于收到本判决书之日起20日内返还并停止使用被上诉人江西永发化工有限公司化验室、员工宿舍、料场、办公楼。
二审案件受理费2440元，由上诉人江西正友实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 平
审 判 员 廖东江
代理审判员 肖永兰
二〇一五年一月九日
书 记 员 张志坚