天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终2806号
上诉人（原审被告）：邦洲（天津）物业服务有限公司，住所地天津市河西区南京路58号A座201。
法定代表人：夏浙海，总经理。
委托诉讼代理人：路佳伟，天津张盈律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：天津市河西区学而思培训学校，住所地天津市和平区南京路津汇广场2座32层。
法定代表人：樊保荣，理事长。
委托诉讼代理人：段崇阳，男，该公司法务。
委托诉讼代理人：邓懿，北京万贝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中化天津有限公司，住所地天津市河西区南京路58号。
法定代表人：孙益昌，总经理。
委托诉讼代理人：丛林，男，该公司职员。
原审被告：天津市河东区华英培训学校，住所地天津市河东区卫国道133号。
法定代表人：冯铁军，校长。
委托诉讼代理人：郝振敏，男，该校行政部长。
原审被告：天津新东方培训学校，住所地天津市南开区西市大街与广开大街交口故里花园21号。
法定代表人：俞敏洪，董事长。
委托诉讼代理人：刘建，男，该校职工。
二上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司（以下简称邦洲公司）、天津市河西区学而思培训学校（以下简称学而思学校）因与被上诉人中化天津有限公司（以下简称中化公司）、二原审被告天津市河东区华英培训学校（以下简称华英学校）、天津新东方培训学校（以下简称新东方学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第1301号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。上诉人邦洲公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对邦洲公司按撤回上诉处理。本案现已审理终结。
学而思学校上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判学而思学校继续使用天津市XX区XX路XX号的中化写字楼A座三层至2016年12月21日或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，学而思学校是合法的次承租人，并且已经向邦洲公司支付了房屋租金，不存在违约和过错。学而思学校应该继续使用涉诉房屋至租赁合同的终止日即2016年12月21日。二、一审判决程序违法。学而思学校是以第三人地位参加本案诉讼的，审理过程中，一审法院曾向学而思学校下达过中止裁定，将学而思学校列为第三人，但开庭和判决中却将学而思学校列为了被告，于法无据。与本案案由相同类似的案件也是将学而思学校列为第三人。依据最高人民法院的司法解释在这类城镇房屋租赁过程中次承租人的地位应为第三人，而不是被告。
中化公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
华英学校、新东方学校述称，同意一审判决。
邦洲公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
中化公司向一审法院起诉，请求判令：1、确认其与邦洲公司之间的租赁合同于2015年3月30日解除；2、邦洲公司、华英学校、学而思学校、新东方学校立即无条件腾清XX路XX号的中化写字楼A座中第二、三、四层办公用房及所属配套设施、设备、共同通道（建筑面积2195平方米）；3、邦洲公司自2015年1月1日起至实际腾房日止，按每月140205.63元支付原告租金或房屋使用费；4、诉讼费由邦洲公司、华英学校、学而思学校、新东方学校承担。
一审法院认定事实：中化公司系坐落于天津市XX区XX路XX号房屋权利人，中化公司原名称为中化天津公司，2009年6月19日经天津市工商行政管理局河西分局核准登记更名为中化天津有限公司。2011年11月23日，中化公司与邦洲公司签订《写字楼（预定）租赁合同》，租赁物包括坐落于天津市XX区XX路XX号的中化A座（整幢）、C座（整幢）写字楼和部分底商，以及A座楼顶广告位（包括房屋附属的配套设施、设备、公共通道等）。2013年11月29日中化公司、邦洲公司签订《写字楼租赁合同》一份，中化公司为甲方，邦洲公司为乙方，甲方根据乙方的需要，同意乙方租用位于天津市XX区XX路XX号中化大厦写字楼A座中的第二、三、四层，租赁期限为3年，自2012年6月11日至2015年6月10日止，房屋租金为1682467.5元/年（含物业管理费）。乙方应当每六个月预付租金一次，每次预付金额为六个月的租金和物业管理费。乙方应在合同签订后10个工作日内支付给甲方首期（三个月）租金和物业管理费。次期租金和物业管理费应当在当期结束前10日至20日内预付。对于违约责任双方约定：乙方不能按照合同规定的期限如数支付房租、物业管理费或其他应支付的费用，每逾期一天，应承担应付金额百分之五的违约金；逾期超过5天，甲方及物业公司有权停止提供相应的服务和供水、供电、供暖等，由此产生的一切损失均由乙方负责，乙方不得提出任何异议。逾期超过10天，甲方有权随时解除合同，终止租赁关系，收回租赁房屋，乙方应支付前述逾期付款的相关费用及违约金。合同履行过程中，邦洲公司向中化公司交纳了2014年12月31日之前的租赁费。自2015年1月1日起未交纳租赁费。由于邦洲公司未按照合同约定交纳2015年1月1日之后的租赁费，原告于2015年3月30日向邦洲公司发出了《租赁合同解除通知书》，通知邦洲公司解除双方之间签订的租赁合同，邦洲公司收到该通知并签字确认。
另查，邦洲公司于2014年12月22日将其承租的坐落于天津市XX区XX路XX号中化写字楼A座三层（建筑面积约为750平方米）转租与学而思学校，租赁期为2年，自2014年12月22日起至2016年12月21日止，现学而思学校实际使用其租赁房屋。邦洲公司于2015年1月1日将其承租的坐落于天津市XX区XX路XX号中化写字楼A座二层局部（建筑面积为300平方米）转租与被告华英学校，租赁期为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，现华英学校实际使用其租赁房屋。邦洲公司于2015年6月5日将其承租的坐落于天津市XX区XX路XX号中化写字楼A座四层（建筑面积共750平方米）转租与新东方学校，租赁期为2年，自2015年6月5日起至2017年6月4日止，现新东方学校实际使用其租赁房屋。
一审法院认为，公民的民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，中化公司与邦洲公司所签订的《写字楼（预订）租赁合同》及相关《写字楼租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，予以确认。合同签订后，中化公司依约将诉争房屋交付邦洲公司使用后，邦洲公司有向中化公司按时交纳租金的义务。邦洲公司自2015年1月1日起未按照合同约定按时向中化公司支付租金的行为，已属违约，应承担相应的违约责任。中化公司要求确认与邦洲公司之间的《写字楼（预订）租赁合同》及相关《写字楼租赁合同》于2015年3月30日解除的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因学而思学校、华英学校、新东方学校作为次承租人，其承租期应以承租人与出租人之间的租赁关系存续期间为限，现中化公司已与邦洲公司解除租赁合同，学而思学校、华英学校、新东方学校继续使用房屋的法定事由已经消失，中化公司要求四被告将坐落于天津市XX区XX路XX号的中化写字楼A座中第二、三、四层办公用房及所属配套设施、设备、共同通道（建筑面积2195平方米）腾交给中化公司的诉讼请求并无不当，四被告应履行腾交房屋的义务。合同到期后，邦洲公司继续使用租赁物，但未向原告中化公司支付使用期间的使用费，应支付原告相应的房屋使用费。关于中化公司要求邦洲公司按每月140205.63元计算向其支付自2015年1月1日起至实际腾房之日止的租金或房屋使用费的诉讼请求，于法有据，予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、原告中化公司与被告邦洲公司于2011年11月23日签订的《写字楼（预订）租赁合同》及双方于2012年12月19日签订的《写字楼租赁合同》于2015年3月30日解除；二、自本判决书生效之日起7日内，被告邦洲公司、学而思学校、华英学校、新东方学校将坐落于天津市河西区南京路58号的中化写字楼A座中第二、三、四层办公用房及所属配套设施、设备、共同通道（建筑面积2195平方米）腾交给原告中化公司；三、自本判决书生效之日起7日内，被告邦洲公司按每月140205.63元标准计算给付原告中化公司自2015年1月1日至实际腾房之日止的租金或使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13885.32元，由被告邦洲公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案围绕房屋租赁合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：1.学而思学校是否应腾空涉诉房屋。2.一审法院审理本案是否存在程序问题。围绕争议焦点阐述如下：
关于学而思学校是否应腾空涉诉房屋的问题，本案中，中化公司、邦洲公司、学而思学校分别是出租人、承租人、次承租人。学而思学校占有涉诉房屋的权利来源于邦洲公司与中化公司所签订的《写字楼（预订）租赁合同》及相关《写字楼租赁合同》，其承租期应以承租人与出租人之间的租赁关系存续期间为限，因中化公司与邦洲公司之间的上述合同于2015年3月30日解除，故学而思学校继续使用涉诉房屋缺乏事实依据，一审法院认定学而思学校应将涉诉办公用房及所属配套设施、设备、共同通道腾交给中化公司并无不当，本院予以维持。
关于一审法院审理本案是否存在程序问题，中化公司与邦洲公司之间的租赁合同解除，则中化公司享有要求返还租赁物的权利，学而思学校作为次承租人不再享有以租赁权对抗出租人中化公司物的请求权的权利。因此，中化公司可以依照物的请求权要求次承租人学而思学校返还租赁物。且本案中，中化公司作为原告起诉，已明确请求法院追加学而思学校为被告，其诉讼请求中包含要求学而思学校腾房的请求，故一审法院将学而思学校列为被告地位并无不当。学而思学校依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条主张一审法院将其列为被告而非第三人属于程序违法，法律依据不足，本院不予支持。
综上，学而思学校的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费380元，其中，300元减半收取150元，由上诉人邦洲（天津）物业服务有限公司负担；另80元由上诉人天津市河西区学而思培训学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
审 判 员 张晓彤
代理审判员 李冬梅
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 李珊珊