甘肃省金昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金中民一终字第173号
上诉人（原审原告）王进东，男，汉族，生于1970年10月21日。
上诉人（原审原告）胡玉珍（王进东之妻），女，汉族，生于1970年10月18日。
上诉人（原审被告）中国移动通信集团甘肃有限公司金昌分公司。住所地：金昌市金都里公园路南侧。
负责人郭林武，总经理。
委托代理人李宏伟，甘肃金天元律师事务所律师。
上诉人王进东、胡玉珍与上诉人中国移动通信集团甘肃有限公司金昌分公司（以下简称金昌移动公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服永昌县人民法院（2013）永民一初字第510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王进东、金昌移动公司的委托代理人李宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2002年，被告金昌移动公司经原金昌市建设委员会批准，修建了河西堡通信综合楼一幢。该综合楼为五层框架结构，一层为营业厅，二层为办公区，三至五层为六套住宅房屋。被告将六套住宅房屋出售给该公司包括原告王进东、胡玉珍二人及刘×、姚×、喻×、滕×、贠×等六户职工居住。原告二人居住在五楼左室，建筑面积148.60平方米，于2003年12月25日办理了房屋所有权证。2009年，因被告扩大经营，经中国移动通信集团甘肃有限公司决定，回购上述职工住房，改造后用于经营。经协商，案外人姚红娟、喻明、滕雪莲、贠佩琴与被告达成回购协议，并于2009年7月13日办理了房屋产权变更登记手续。原告和刘×所有的住宅房屋因价格问题，双方未能达成回购协议。2009年10月3日，被告对回购取得的房屋进行“住改商”工程施工，拆除了部分隔墙，改用木板间隔。施工中造成原告住宅房屋屋顶漏水、部分墙皮脱落、客厅内墙裂缝、入户暖气管道口径变小。被告房屋改造装修工程于2010年1月结束并投入使用。2009年10月10日，原告向永昌县人民法院起诉，要求被告对原告住宅房屋停止侵害、恢复原状，该案历经一、二审诉讼，法院认定被告侵权事实成立，但因客观原因，对原告提出对整栋楼房恢复原状的请求，实际上已不可能实现。同时，一、二审法院向王进东、胡玉珍释明，由被告以市场价格回购原告住宅房屋或赔偿其损失，更有利于纠纷解决和原、被告的生活、经营秩序的正常进行，被告对此亦表示同意。期间，原告王进东申诉上访时，支付特快专递费147元。
庭审中，原告王进东、胡玉珍申请对涉案房屋价格及装修费、房屋租赁费、搬家费进行评估。经甘肃信诺房地产咨询估价有限公司评估意见为：涉案房屋价值（2014年3月26日裸房价格）348900元、2014年3月26日装修的重置价值63537元、2009年10月至2014年3月的租金32046元、搬家费（2009年10月的市场价格评估）600元。原告支付评估费10000元。
原审法院认为，被告金昌移动公司没有充分证据证实经本案原告王进东、胡玉珍同意，将住宅用房改变为经营性用房，违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，其改造行为造成原告房屋受损的损害后果，侵犯了原告的合法权益，使涉案房屋丧失了作为住宅的价值和使用功能，致使原告无法在涉案房屋中正常居住生活，被告应当承担侵权责任。原一、二审中，原告要求恢复整栋楼房原状的请求，因成本大、损失更大，而且无法落实，法院向王进东、胡玉珍释明，由被告以市场价格回购原告住宅房屋或赔偿其损失，更有利于纠纷解决和原、被告的生活、经营秩序的正常进行，被告对此亦表示同意。但本案中，因其他住户（姚红娟、喻明、滕雪莲、贠佩琴）的房屋已改造，即便对二原告的涉案房屋通过恢复原状、赔偿损失弥补，仍不能满足二原告正常居住使用，故二原告要求被告赔偿因侵权造成的受损房屋价值、房屋装修费、搬家费的诉讼请求，予以支持，被告赔偿以上二原告房屋损失价值后，涉案受损房屋的残值归被告。对二原告主张的受损房屋价值、房屋装修费、搬家费，可根据甘肃信诺房地产咨询估价有限公司的估价意见认定的涉案房屋市场价值348900元、装修费63537元、搬家费600元计算。对二原告主张2009年10月至房屋办理过户日期或赔偿支付日期时止的房屋租赁费，即涉案房屋空置期间的租赁费，因涉案房屋价值是按基准日2014年3月26日的市场价格进行评估，已包含了涉案房屋从侵权之日至今若正常使用而应获得的可得利益，故不予支持。对二原告主张原一、二审诉讼费、原一审律师费、邮件费，因属原告为主张其要求被告对整栋楼房恢复原状的诉讼而产生的费用，不予支持。对二原告主张的案件重审误工费1160元，因原告只提供了中国电信股份有限公司永昌分公司证明1张，再无其他证据相互印证，不予支持。对二原告主张的诉讼期间交通费420元，因无票据证实，亦不予支持。案经永昌县人民法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第七十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条的规定，判决：一、被告金昌移动公司赔偿原告王进东、胡玉珍房屋折价款损失348900元、装修费63537元、搬家费600元，共计413037元，原告王进东、胡玉珍位于永昌县河西堡镇1区移动公司综合楼5楼左室住宅楼房一套归金昌移动公司，限于判决生效后10日内履行；二、驳回原告王进东、胡玉珍的其他诉讼请求。
双方当事人均不服上述民事判决，向本院提起上诉。王进东、胡玉珍上诉称，因被上诉人金昌移动公司“住改商”的侵权行为，导致涉案房屋无法居住使用，也无法出租收益，涉案房屋空置期间的房租收入属可得利益损失，金昌移动公司应当予以赔偿。请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判被上诉人金昌移动公司赔偿2009年10月至2014年3月房屋租金损失32046元，并按每月800元标准赔偿2014年4月起至实际执行止的房屋租金损失。
金昌移动公司对王进东、胡玉珍的上诉理由辩称，涉案房屋水、电、暖及通行均正常，公司的改建行为并未影响涉案房屋出租使用，且王进东、胡玉珍也没有提供损失的证据，其请求应予驳回。
金昌移动公司上诉称，涉案楼房系通信综合办公住宅楼，公司对部分住宅房屋的改建行为不影响王进东、胡玉珍的房屋价值和生活质量。公司仅对改建行为对王进东、胡玉珍房屋造成损坏承担赔偿或恢复原状的责任。原审判决属强买强卖，显失公平。请求二审法院依法维持原判第二项，撤销原判第一项，依法驳回王进东、胡玉珍的全部诉讼请求。
王进东、胡玉珍对金昌移动公司的上诉理由辩称，金昌移动公司未经利害关系人同意，擅自改变住宅用途，整幢楼只剩我方一家住户，不安全，进出也不方便，彻底改变了我方的居住环境和居住质量，涉案楼房已不适宜居住使用。我方在之前诉讼中一直要求的是恢复原状，生效判决也认定金昌移动公司侵权，应该恢复原状，但因客观上难已恢复，金昌移动公司同意回购，我方才在本案中提出了回购房屋的损害赔偿请求。
二审查明，2002年，金昌移动公司经原金昌市建设委员会批准，修建了通信综合楼一幢。该综合楼为五层框架结构，一层为营业厅，二层为办公区，三至五层为六套住宅房屋。金昌移动公司将六套住宅房屋出售给该公司刘×、姚×、喻×、滕×、贠×及上诉人王进东、胡玉珍夫妻六户职工居住。王进东、胡玉珍居住在五楼左室，建筑面积148.60平方米，于2003年12月25日办理了房屋所有权证。2009年，因金昌移动公司扩大经营，经中国移动通信集团甘肃有限公司决定，回购上述职工住房，改造后用于经营。经协商，案外人姚×、喻×、滕×、贠×与金昌移动公司达成回购协议，并于2009年7月13日办理了房屋产权变更登记手续。王进东、胡玉珍夫妻和刘×与金昌移动公司未能达成回购协议。2009年10月3日，金昌移动公司对回购取得的房屋进行“住改商”工程施工，将三楼刘×房屋对门改造为会议室，四楼改造为办公区，五楼王进东、胡玉珍房屋对门改造为职工宿舍。施工中造成王进东、胡玉珍住宅房屋屋顶漏水、部分墙皮脱落、客厅内墙裂缝、入户暖气管道口径变小。金昌移动公司房屋改造装修工程于2010年1月结束并投入使用。
2009年10月10日，王进东、胡玉珍向永昌县人民法院起诉，要求金昌移动河西堡镇公司停止侵害、恢复原状，该案历经数次诉讼，已生效的永昌县人民法院（2012）永民二初字第245号、本院（2013）金中民一终字第106号民事判决认定，金昌移动公司将住宅用房改造为经营性用房时，未经王进东、胡玉珍同意，造成王进东、胡玉珍房屋受损，金昌移动公司应当承担民事赔偿责任。但王进东、胡玉珍请求停止侵害，对整栋楼恢复原状，客观上难已实现。一、二审法院向王进东、胡玉珍释明，可以市场价格回购其房屋或赔偿损失解决纠纷，王进东、胡玉珍坚持原请求，法院判决驳回王进东、胡玉珍要求对整栋“住改商”楼房停止侵害、恢复原状的诉讼请求。现王进东、胡玉珍以其住宅已不适合居住，无法对外租赁，也无法以市场价格销售，对其无使用价值和商品价值，金昌移动公司应以每平米3200元的市场价格赔偿或回购后房屋产权归金昌移动公司为由，起诉请求金昌移动公司赔偿受损房屋价值542092元、房屋装修损失89160元、房屋空置租赁损失费75000元、诉讼费用10828元、律师费1300元、案件重审误工费1160元、搬家费1000元、诉讼期间交通费420元、邮件费161元等共计721121元。
一审中，王进东、胡玉珍申请对涉案房屋价格及装修费、房屋租赁费、搬家费进行评估。甘肃信诺房地产咨询估价有限公司评估中采用市场法确定估价对象的市场价值，在估价测算中选取二手房交易实例作为比较实例，估价意见为：涉案房屋价值（2014年3月26日裸房价格）348900元、2014年3月26日装修的重置价值63537元、2009年10月至2014年3月的租金32046元、搬家费（2009年10月的市场价格评估）600元。
认定上述事实的证据有双方当事人陈述、永昌县人民法院（2012）永民二初字第245号、本院（2013）金中民一终字第106号民事判决书、甘肃信诺房地产咨询估价有限公司房地产估价报告等。
本院认为，上诉人金昌移动公司未经有利害关系的业主上诉人王进东、胡玉珍同意，将其河西堡通信综合楼三至五层的部分住宅用房改变为经营性用房，金昌移动公司的“住改商”行为不但使王进东、胡玉珍的房屋遭到损坏，也侵害了王进东、胡玉珍的建筑物区分所有权权益。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，金昌移动公司应当承担相应的民事责任。因已生效的判决认定王进东、胡玉珍请求停止侵害，对整栋楼恢复原状，客观上难以实现。但金昌移动公司“住改商”的侵权行为降低了王进东、胡玉珍房屋的使用价值和交换价值，对王进东、胡玉珍居住生活造成的不利影响，难以通过其他合理方式予以消除，亦无法使王进东、胡玉珍的房屋恢复原有的居住使用功能，在此情况下，王进东、胡玉珍依据生效判决释明，要求金昌移动公司按市场价值对其损失进行折价赔偿，符合上述司法解释的规定，应予支持。金昌移动公司主张原审“强买强卖”，没有依据。王进东、胡玉珍的房屋虽然也遭到了损坏，但鉴定评估的房屋价款中包括了对王进东、胡玉珍房屋造成的损害，且金昌移动公司按房屋市场价值对王进东、胡玉珍的损失进行折价赔偿后，该房屋的残值已归金昌移动公司，原审判决金昌移动公司赔偿王进东、胡玉珍房屋装修损失不当，予以纠正。王进东、胡玉珍购买涉案房屋用于其家庭居住使用，其主张该房屋因侵权无法对外出租收益导致的租赁费损失，不属于因侵权行为导致王进东、胡玉珍无法居住使用而必然产生的损害，对王进东、胡玉珍要求金昌移动公司赔偿租赁费损失的请求，不予支持。上诉人的上诉理由均不能成立，对其请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持永昌县人民法院（2013）永民一初字第510号民事判决第二项；
二、变更永昌县人民法院（2013）永民一初字第510号民事判决第一项为上诉人中国移动通信集团甘肃有限公司金昌分公司赔偿上诉人王进东、胡玉珍房屋折价款损失348900元、搬家费600元，共计349500元；上诉人王进东、胡玉珍位于永昌县河西堡镇1区移动公司综合楼5楼左室住宅楼房一套归上诉人中国移动通信集团甘肃有限公司金昌分公司，限于本判决生效后10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10228元，由上诉人王进东、胡玉珍承担5319元，上诉人中国移动通信集团甘肃有限公司金昌分公司承担4909元；评估费10000元，由上诉人中国移动通信集团甘肃有限公司金昌分公司承担。二审案件受理费10228元，由上诉人王进东、胡玉珍承担5319元，上诉人中国移动通信集团甘肃有限公司金昌分公司承担4909元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建红
审 判 员 李 静
代理审判员 蔡中利
二〇一五年四月十五日
书 记 员 张 琴