宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民终字第319号
上诉人（原审原告）邱联珍，女，1968年1月15日出生，汉族，个体工商户，住石嘴山市惠农区。
委托代理人丁永杰，男，1965年4月13日出生，汉族，个体工商户，住石嘴山市惠农区，系上诉人邱联珍丈夫。特别授权代理。
上诉人（原审被告）陆凯，男，1990年1月1日出生，汉族，个体工商户，住石嘴山市惠农区。
上诉人邱联珍、陆凯因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2014）石惠民初字第276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月4日公开开庭进行了审理。上诉人邱联珍的委托代理人丁永杰，上诉人陆凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年12月14日，邱联珍与陆凯签订《房屋租赁合同》，约定邱联珍将其名下位于惠农区德胜路嘉园小区1号楼6号营业房租与陆凯使用，租期三年（2012年12月14日至2015年12月13日），按年收取房屋租赁费，第一年房屋租赁费28000元，以后两年房屋租赁费每年按市场价格的浮动进行调整，陆凯交付押金4000元，租期届满后，凭陆凯交付水、电、暖气费的凭证退还押金。合同签订后，陆凯支付了押金4000元及第一年租赁费28000元。2014年1月6日，邱联珍以陆凯未支付第二年房屋租赁费、未支付租赁期间采暖费为由，诉至法院，要求：一、依法判决陆凯支付邱联珍合同约定的2013年12月14日至2014年12月14日期间营业房调整租赁费30000元，继续履行合同义务；二、依法判决邱联珍支付其租赁期间所欠2012年12月14日至2014年3月31日期间采暖费及违约金共计7914.40元，同时陆凯还要承担该采暖费实际给付前继续叠加的逾期违约金；三、本案诉讼费用由陆凯承担。
原审法院认为，邱联珍与陆凯签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规之强制性规定，应为合法有效，陆凯辩称已与邱联珍丈夫协商解除《房屋租赁合同》无证据证实，双方应当继续履行合同。《房屋租赁合同》中，陆凯租赁房屋的期限为2012年12月14日至2015年12月13日，按年收取租赁费，双方未对房屋租赁费的支付期限进行约定，陆凯已交付第一年房屋租赁费28000元，第二年租赁的期限为2013年12月14日至2014年12月13日，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，现租赁期限未届满一年，对于邱联珍要求陆凯支付合同约定2013年12月14日至2014年12月14日期间营业房调整租赁费30000元的诉讼请求，不予支持。对于邱联珍要求陆凯支付其租赁期间所欠2012年12月14日至2014年3月31日期间采暖费及违约金共计7914.40元，同时承担该采暖费实际给付前继续叠加的逾期违约金的诉讼请求，邱联珍应当在向供暖方交纳采暖费后，才有权向陆凯主张权利，因邱联珍不能提供其已向供暖方交纳采暖费的证据，故对此诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决：一、邱联珍与陆凯继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；二、驳回邱联珍的其他诉讼请求。案件受理费748元，减半收取374元，由邱联珍负担。
宣判后，邱联珍、陆凯均不服，向本院提起上诉。其中邱联珍的上诉请求为：1、维持原审判决第一项判项，撤销第二项判项，并改判支持邱联珍在原审中的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由陆凯承担。
事实和理由：原审判决认定事实不清，且判决结果不公平。1、原审判决认定涉案《房屋租赁合同》未对房屋租赁费的支付期限进行约定，而双方实际在合同中已经进行了明确的约定，且根据房屋租赁习惯，应当认定房屋租赁费应当在每年租期开始时支付，而不能推定在每届满一年时支付该年度的房屋租赁费，且陆凯在一审程序中并未对房屋租赁费的支付期限提出异议或主张，故原审判决认定在每届满一年时支付该年度的房屋租赁费错误，且违背了中立原则；2、原审判决以邱联珍还未向供暖方交纳供暖费为由，驳回了邱联珍的关于供暖费及违约金的诉讼请求，而邱联珍的实际主张是要求陆凯向供暖方（热力公司）交纳采暖费及违约金，并未主张由邱联珍直接收取上述费用；3、本案争议的问题是涉案《房屋租赁合同》是否解除、陆凯所欠采暖费是否应当承担相应违约金，而原审判决规避上述问题。
陆凯的上诉请求为：1、要求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判驳回邱联珍原审诉求第一项；2、本案一、二审诉讼费用由邱联珍承担。
事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、因邱联珍擅自增加第二年度的房屋租赁费，导致双方所签订的《房屋租赁合同》已在2013年12月11日解除，陆凯已在2013年12月13日按照邱联珍的要求搬离涉案营业房，已经解除的合同无法继续履行；2、原审中陆凯提交的证人出具的证明，是证人因个人原因无法出庭作证，而原审判决以证人未出庭作证为由对该证明未予采信，从而影响原审判决的正确性。
针对邱联珍的上诉请求，陆凯辩称，原审判决第一项错误，双方已经协商解除合同；原审判决第二项判项正确，二审应当予以维持，邱联珍的上诉请求不应当得到支持。
针对陆凯的上诉请求，邱联珍辩称，陆凯的上诉请求不能成立，双方签订的合同期限是三年，现在没有到期，双方应该继续履行合同。
在二审审理期间，邱联珍未提交证据。
在二审审理期间，陆凯提供证人王某、王某某、侯某某的证言，证明证人于2013年12月11日听到邱联珍的丈夫丁永杰同意陆凯退回涉案营业房，并限定陆凯于2013年12月13日前搬出涉案营业房，邱联珍前来收回；证人于2013年12月12日协助陆凯将涉案营业房内的物品搬出，并在2013年12月13日搬离涉案营业房。
邱联珍对上述证人证言的真实性不予认可，认可丁永杰于2013年12月11日到过涉案营业房，在其与陆凯协商增加房屋租赁费的过程中发生争执，但并未与陆凯解除合同，认为上述证人证言自相矛盾，且三位证人系陆凯的工作人员，与陆凯有利害关系。
本院对上述证人证言的认证意见，三位证人的证言基本一致，能够相互印证，与丁永杰关于其于2013年12月11日到过涉案营业房、其与陆凯协商增加房屋租赁费的过程中发生争执的陈述相一致，且与陆凯在原审中提交的上述三位证人所出具的证明的内容基本一致，结合陆凯在原审中提交的短信息记录以及丁永杰于2013年12月12日到供热单位查询涉案营业房采暖费的交纳情况的事实，能够证明陆凯与丁永杰就解除合同达成一致意见及陆凯于2013年12月13日搬离涉案营业房的案件事实，故对该证据的证明效力本院予以确认。
经二审审理查明，2013年12月11日，邱联珍的丈夫丁永杰与陆凯口头协商解除了本案诉争《房屋租赁合同》，并约定陆凯于2013年12月13日之前搬离涉案营业房。陆凯于2013年12月13日搬离涉案营业房，并向邱联珍xxxx的手机发送短信，短信内容为“你老公前天在我店里说13号来收房子让我们把房子腾空，我们监控都录下来了店员也都听到的，我们现在照你老公的意思吧房子腾出来了，你们想拖着就拖着吧。钥匙你们随时可以过来拿……”。其他案件事实与原审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，邱联珍的丈夫丁永杰与陆凯于2013年12月11日口头协商解除了诉争《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中所约定的、尚未履行的2013年12月14日至2015年12月13日期间的房屋租赁终止履行，故邱联珍要求陆凯支付2013年12月14日至2014年12月13日期间的房屋租赁费以及继续履行合同的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；陆凯关于《房屋租赁合同》已经解除、其不应承担2013年12月14日至2014年12月13日期间的房屋租赁费的上诉主张，本院予以支持。邱联珍要求陆凯支付其租赁期间所欠2012年12月14日至2014年3月31日期间采暖费的诉讼请求，因诉争《房屋租赁合同》已于2013年12月11日解除，陆凯已于2013年12月13日搬离涉案营业房，陆凯租赁涉案营业房的期间（2012年12月14日至2013年12月13日）所产生的采暖费应当由其承担，二审庭审中陆凯也表示愿意承担，邱联珍虽还未向供暖方交纳上述采暖费，但上述采暖费属于必然产生的费用，陆凯应向邱联珍支付2012年12月14日至2013年12月13日期间的采暖费4460.80元，又因双方在《房屋租赁合同》中约定的4000元押金的用途系保障租赁期间水、电、采暖费的交纳，而陆凯也实际向邱联珍支付了该押金，故陆凯应再向邱联珍支付采暖费460.80元（4460.80元-4000元），邱联珍关于采暖费的上诉理由部分成立，本院予以支持；因邱联珍未向供暖方交纳2011年11月1日至2012年3月31日期间采暖费，导致陆凯无法向供暖方交纳采暖费，陆凯对产生采暖费违约金不具有过错，故邱联珍要求陆凯支付其租赁期间所欠采暖费相应的违约金以及该采暖费实际给付前继续叠加的违约金的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实不清，判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2014）石惠民初字第276号民事判决；
二、上诉人陆凯于本判决生效后五日内支付上诉人邱联珍采暖费460.80元；
三、驳回上诉人邱联珍的其他诉讼请求。
如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费748元，减半收取374元，由上诉人邱联珍负担369元，由上诉人陆凯负担5元；上诉人邱联珍交纳的二审案件受理费748元，由上诉人邱联珍负担；上诉人陆凯交纳的二审案件受理费748元，由上诉人邱联珍负担738元，由上诉人陆凯负担10元。
本判决为终审判决。
本判决生效后，如一方未按判决书内容履行义务，另一方应在履行期限届满之日起二年内向人民法院申请执行。
审 判 长 王绍军
审 判 员 高清浪
代理审判员 周虎林
二〇一四年八月十三日
书 记 员 吴红燕
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。