河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0104民初184号原告：刘青香，女，1966年3月5日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：杜孟孟，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘绍康，河南国银律师事务所实习律师。被告：方秀芽，女，1976年12月5日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被告：毛明君，男，1977年5月5日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：冯梦彩，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐勇，河南扬善律师事务所律师。第三人：郑州汉宇房地产营销策划有限公司第一分公司，住所地郑州市金水区燕凤路西、沈庄路两侧大观国际居住区（沈庄）6幢1-2层112号房。法定代表人:陈雨，总经理。委托诉讼代理人：叶喜宗，男，该公司员工。原告刘青香与被告方秀芽、毛明君、第三人郑州汉宇房地产营销策划有限公司第一分公司（以下简称汉宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘青香的委托诉讼代理人杜孟孟，被告方秀芽、毛明君的共同委托诉讼代理人冯梦彩，第三人汉宇公司法定代表人的委托诉讼代理人叶喜宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘青香向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年9月25日签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告返还定金2万元,并从2017年1月4日起按同期银行贷款利率支付利息至履行完毕之日止；3.被告向原告支付损失3000元包括向银行支付的贷款费用及原告的差旅费用；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年9月25日在第三方的居间服务下与被告方秀芽签订《房屋买卖合同》，将被告方秀芽位于郑州市××路××楼××号的房屋以总价款36万元的价格售于原告。合同签订后，原告当即向被告支付定金20000元，但因被告未依约履行合同致使本合同履行延后，现因限购政策的出台导致本合同目的无法实现。原告多次与被告方秀芽沟通定金退还事宜，均被拒绝。经查，二被告系夫妻关系。故原告诉至本院。方秀芽、毛明君共同辩称：第一、涉案房屋买卖合同未能继续履行，系原告违约所致，被告自始至终不存在任何违约行为，合同签订后被告因急于卖房，一直积极配合原告办理银行按揭贷款手续，并无不卖房的打算及其他违约行为，因原告自身不具备贷款条件，无法提供真实的银行流水及其他银行要求的材料，导致银行贷款审批迟迟不通过，在国家限购政策出台之前，原告就主张要求解除合同返还定金，原告的行为已经构成违约，根据担保法第89条规定，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；第二、因原告未依约履行合同，致使合同履行延后，进而因限购政策的出台导致合同目的无法实现，给被告造成巨大经济损失，事实上被告在出卖涉案房屋之前，就在郑州其他地段购买了两套房产，交纳了定金，急于出售涉案房屋，向第三方支付首付款，但因原告自身贷款审批迟迟不通过，导致被告未能及时收到购房款，进而无法继续履行与第三方的购房合同，不得不向第三方承担违约责任，给被告造成不必要的经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：本案争议房屋位于郑州市××路××楼××号（以下简称涉案房屋），房屋所有权人系方秀芽。方秀芽与毛明君系夫妻关系，于2002年2月20日登记结婚。2016年9月25日，方秀芽（卖方、甲方）与刘青香（乙方、买方）、汉宇公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：1、甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，总价款360000元；2、乙方自本合同签订时支付定金20000元；3、付款方式：按揭贷款。乙方应在过户当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付；4、双方同意在签订本合同后捌拾个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门办理过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。合同还对违约责任、税、费承担等进行了约定。同日，刘青香向方秀芽缴纳定金20000元。后双方就房款走资金监管还是非监管产生争议，经协商后，2016年12月，刘青香与方秀芽到中国农业银行股份有限公司郑州东明支行办理面签等银行贷款手续。2016年12月20日，该银行通过了该贷款审批手续。汉宇公司称其公司于2016年12月21日上午接到银行电话通知审批手续已经通过，其公司当即通知刘青香缴纳相关贷款费用，刘青香也缴纳了相关贷款费用3106元。2016年12月21日下午，郑州市人民政府办公厅颁布了郑政办[2016]75号《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》，内容显示非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年（含2年）个人所得税或社会保险证明。因刘青香不符合上述限购政策规定的购房人条件无法继续履行合同，引起争议。方秀芽称由于刘青香不同意房款支付方式为资金监管，一直和其协商希望改为非资金监管，再加上刘青香自身办理贷款条件限制，多次补充贷款材料，才导致贷款审批时间延迟，故不应退还定金和赔偿损失。刘青香和汉宇公司对此均不予认可，称双方于2016年10月13日到银行面签时由于方秀芽要求房款支付方式从双方约定的非资金监管变更为资金监管，导致协商多次从而贷款审批时间延迟，刘青香不存在违约。以上事实，由当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现由于2016年12月21日郑州市限购政策的出台，原告不符合限购政策规定的购房人资格，导致合同无法继续履行，属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。故原告要求解除原、被告双方于2016年9月25日签订的《房屋买卖合同》，理由正当，证据充分，本院予以支持。由于解除合同的原因无法归责于原、被告，基于公平原则，被告应将收取的定金20000元返还原告。故原告要求被告返还定金20000元，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告拒绝返还定金，给原告造成损失，原告要求被告按照银行贷款利率支付自起诉之日2017年1月4日起的利息损失，理由正当，证据充分，本院予以支持。由于原告2016年12月21日缴纳的贷款费用3106元，并非被告违约或者迟延返还定金造成的，原告要求被告赔偿损失3000元，理由不足，本院不予支持。被告辩称原告违约导致贷款审批延后，但未提交相应证据，且与本院查明的事实不符，本院对此不予采信。被告方秀芽与毛明君系夫妻关系，该返还定金及赔偿利息损失义务发生在其夫妻关系存续期间，故被告毛明君应就被告方秀芽应承担的上述债务承担共同偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告刘青香与被告方秀芽、第三人郑州汉宇房地产营销策划有限公司第一分公司于2016年9月25日签订的《房屋买卖合同》；二、被告方秀芽、毛明君于本判决生效之日起十日内共同返还原告刘青香定金20000元并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年1月4日至本判决确定偿还之日止的利息；三、驳回原告刘青香的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由原告刘青香负担25元，被告方秀芽、毛明君负担163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  康月婷二〇一七年三月二十九日书记员  刘丹丹