北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初12609号
原告：北京银凯新型建材有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇xx村。
法定代表人：刘勇，执行董事。
委托诉讼代理人：王正中，男，1958年5月8日出生，汉族，该公司职员，住该公司宿舍。
委托诉讼代理人:刘青，男，1987年6月13日出生，汉族，该公司职员，住该公司宿舍。
被告：杨成林，男，1969年11月13日出生，住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托诉讼代理人：赛日，内蒙古xx律师事务所律师。
原告北京银凯新型建材有限公司（以下简称银凯公司）与被告杨成林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告银凯公司委托诉讼代理人王正中，被告杨成林及其委托诉讼代理人赛日到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告银凯公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告2014年4月21日签订的3份《北京市商品房预售合同》无效；2、判令原告与被告2014年4月21日签订的《协议书》无效；3、判令原告与被告2015年10月14日签订的《补充协议》无效；4、判令被告向原告返还资金4003000元；5、被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2014年4月21日签订3份《北京市商品房预售合同》，2014年4月21日签订1份《协议书》，2015年10月14日签订1份《补充协议》，约定将原告开发的位于北京市通州区马驹桥镇兴华西大街的xx号楼三层x单元xx1号、xx4号房屋及xx号楼三层x单元xx3号房屋售予被告，房屋价款共计5720000元。事实上，被告没有向原告支付该房屋价款。原告所建“xx综合楼”虽然拥有土地性质为工业用地的《土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》，但至今既未取得《竣工验收合格证》，亦未取得《商品房预售许可证》。根据我国相关法律规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人未取得该房屋预售许可证明，与买受人订立的该房屋预售合同等相关文件，应属无效。自2009年6月至今，原、被告之间互有资金往来，至今原告向被告支付的资金金额大于被告向原告支付的资金金额。两相抵销之后，被告应当向原告返还资金4003000元。故起诉。
被告杨成林辩称，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。原告与被告曾在2012年发生借贷关系。2014年初原告就欠被告的债务以房屋抵顶事宜进行了协商，并于2014年4月21日签订了抵顶《协议书》、《商品房预售合同》，同时原告为被告出具了盖有财务专用章的购房收据。于是双方的债务抵顶借贷关系转变为双方的商品房买卖关系。可是，原告不知何故，到交房日期时房屋还未达到竣工条件。在被告反复和原告主张交房时发现，在被告到原告合同所指属于被告购买的房屋位置时发现，合同所涉出售给被告的3套房屋均已有人在装修或使用。当被告经询问具体的装修和使用人后得知原告出售给被告的房屋已另有其主，原告存在一房二卖行为。被告认为双方签订的房屋抵顶协议及《商品房预售合同》均为双方的真实意思表示，未违反我国的相关法律规定，应属于合法有效行为。可是在签订和履行合同时原告存在一房二卖的事实，应该承担相应的法律责任。原告的诉讼请求属于无法无据的不正当请求，理应被驳回。原告提出的“其出售的商品房未取得预售许可证”所签订的合同为无效合同的理由不成立。法律、行政法规的强制性规定，分为“管理性”强制性规定和“效力性”强制规定。原告提出的合同无效依据是国家的管理性规定，它是指对行政管理相对人的规定，并不是指对消费相对人的规定。无效合同有属于绝对无效合同和相对无效合同两种。而原告提出的未办理商品房预售许可证而签订的合同，属于相对无效合同。法律规定商品房实行预售许可，立法本意在于维护购房人利益，原告不能据此主张合同无效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第2条规定，在起诉前办理了预售许可证而签订的合同，属于相对无效合同。相对无效合同区别于绝对无效合同，绝对无效是无法补正的，而相对无效是可以补正的，无效的情形消失后，合同即为有效。另外商品房预售是一种特殊的商品买卖行为，即房地产开发商将正在建造中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房屋价款的行为。由于买卖合同标的物在订立买卖合同时并不存在，出卖人对其不享有完全意义的所有权，当事人享有的只是一种物权的期待权。现行法律实行商品房预售，实际上是赋予开发商一项权利。为了避免开发商卷款走人等权益滥用行为，为了维护购房人权益而立法的，所以原告的诉讼请求属于无法无据的不正当请求，理应驳回。原告要求被告返还资金的诉讼请求毫无根据，请求依法予以驳回。首先，原告是以确认之诉提起诉讼的，可是这一项诉求与本案并无法律上的任何关系。从本案原告请求确认无效的5份合同所涉标的来看均与这项诉求无关，上述5份合同针对的返还问题所涉标的只有5720000元，与4003000元无任何关系。其次，原告提出的返还请求系本案涉及的5份合同之外的双方之间已经处理过的另外的民间借贷法律关系，与本案无关。最后，本案原告的诉讼请求及事实与理由是相互矛盾的，属于诉讼请求不明确，比较混乱、目的不清楚的诉。该诉讼行为有违于我国民事诉讼法关于起诉的规定，原告的诉讼请求超出我国民事诉讼一案一审原则。
本院经审理认定的事实如下：2014年4月21日，原告银凯公司（甲方）与被告杨成林（乙方）签订《协议书》，第1条约定“甲方用‘北京xx综合楼’项目的商品房抵付欠乙方借款，乙方同意接受。该商品房坐落于北京市通州区马驹桥镇兴华西大街，房号为x#楼三层x单元xx1#、xx4#；x#楼三层x单元xx3#，建筑面积合计220平方米，单价26000元/平方米，共计房款5720000元，用于抵付甲方欠乙方的欠款”；第2条约定“乙方所抵房屋可转让给指定第三方，甲方无条件配合乙方完善相关手续，并不收取任何费用”；第3条约定，“至此甲乙双方所有债务全部算清、结清，双方再无任何债务纠纷，前期所有借款字条、相关协议由甲方收回并全部作废”。当日，原、被告就上述三套房屋签订三份《北京市商品房预售合同》。2015年10月14日，原告银凯公司（甲方）与被告杨成林（乙方）签订《补充协议》，第1条约定“甲方保证在2015年10月30日前支付乙方30万元现金”；第2条约定，“如在2015年12月31日前北京xx综合楼不能按期开盘，甲方抵押给乙方的房产，甲方承诺全款进行回购”。
另查，涉案房屋未取得商品房预售许可证。原、被告之间在签订《协议书》前曾因借贷产生债务。上述购房款并未实际支付，均为抵顶之前的债务。
本院认为：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。根据本案查明的事实，涉案房屋未取得商品房预售许可证，故原、被告就上述涉案房屋签订的三份《北京市商品房预售合同》应认定无效。
关于《协议书》的效力问题，结合其内容而言，虽与《北京市商品房预售合同》具有一定关联，但其本身亦具有独立性，其中第1条是对原、被告原有债务清偿方式以及购房款支付方式的约定，约定的清偿方式是否能够实际履行并不影响《协议书》的法律效力，而《北京市商品房预售合同》无效亦非对支付购房款这一事实的否定，故该《协议书》第1条有效，原告银凯公司原所欠债务自双方签订《协议书》后消灭，所欠款项已转化为购房款。第2条关于杨成林可转让房屋的约定，系对《北京市商品房预售合同》中杨成林所享有合同权利的延伸，《北京市商品房预售合同》的无效必然导致该条款无效。《协议书》的其他条款并不存在法律规定的无效理由，亦应有效。
关于《补充协议》的效力问题。该协议主要为两个条款，第1条约定银凯公司支付杨成林30万元，经法庭询问，该笔钱款系银凯公司无法依据《北京市商品房预售合同》按时交付涉案房屋应支付给杨成林的逾期交房补偿金，该条款的性质应为对《北京市商品房预售合同》逾期交房责任的补充，因原合同条款无效，而该条款亦应无效。第2条为回购条款，现本院已认定双方签订的《北京市商品房预售合同》无效，回购条款亦应无效。因此，《补充协议》无效。
关于原告银凯公司主张被告杨成林返还资金4003000元的诉讼请求，原告银凯公司在庭审中表示4003000元为原告银凯公司付给被告杨成林的钱款总数与被告杨成林付给原告银凯公司的钱款总数之差额，原告银凯公司主张资金返还的基础法律关系为借贷关系，与本案并非同一法律关系，不属于本案的审查范围，在本案中不予处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判定如下：
一、原告北京银凯新型建材有限公司与被告杨成林于2014年4月21日签订的关于购买北京市通州区马驹桥镇xx地块xx号楼xx单元三层xx3号房屋、xx号楼x单元三层xx1号房屋、xx号楼x单元三层xx4号房屋的三份《商品房预售合同》无效；
二、原告北京银凯新型建材有限公司与被告杨成林于2015年10月14日签订的《补充协议》无效；
三、原告北京银凯新型建材有限公司与被告杨成林于2014年4月21日签订的《协议书》第2条无效；
四、驳回原告北京银凯新型建材有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费51840元，由原告北京银凯新型建材有限公司负担38824元，由被告杨成林负担13016元，于本判决生效之日起7日内执行清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 曹 越
审判员 薛德胜
审判员 李宏印
二〇一七年十二月二十六日
书记员 汤 硕
书记员 许松婷