广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第1020号
上诉人（原审被告）：蓝绍能，男，1982年12月6日出生，汉族。
委托代理人：黎国贵，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：李萍，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乐昌市利居房地产开发有限公司。
法定代表人：潘红霞，该公司董事长。
委托代理人：方帼慧，广东宜方律师事务所律师。
委托代理人：罗晓蕾，广东宜方律师事务所律师。
上诉人蓝绍能因与被上诉人乐昌市利居房地产开发有限公司（以下简称利居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省乐昌市人民法院（2014）韶乐法民一初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据和理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2012年8月8日，利居公司（甲方）与蓝绍能（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：“第一条商铺位置、面积和经营范围：1、甲方同意将位于乐昌城市广场首（层）A29号商铺出租给乙方使用……第二条租赁期限、交铺日期：1、租用期限三年，即自2012年11月1日起至2015年10月31日止。2、甲方交铺日期为2012年9月1日（甲方有权根据工程进度提前或延后一个月交付）。3、乙方租赁的商铺应于甲方交铺之日起两个月内开张营业，否则以乙方违约处理。……第四条租金、租赁保证金、免租期及支付方式：1、免租期：甲方承诺乙方有八个月为免租期（第一年免租期以甲方商场开业之日起计），分别为：第一年：自2012年11月1日起至2013年4月30日止；第二年：自2013年11月1日起至2013年12月31日止。2、租金标准：第一年每月租金为人民币捌仟叁佰贰拾捌元／月（RMB8328元／月），自2012年11月1日起至2013年10月31日止（免租期除外）。……3、合同生效当日，乙方即向甲方支付一个月租金人民币捌仟叁佰贰拾捌元（RMB8328元）和租赁保证金人民币壹万陆仟陆佰伍拾陆元（RMB16656元）。……4、第二个月起租金于2013年6月1日开始逐月向甲方按时支付。5、租金按月结算，起租日以本合同约定的首个免租期届满后次日开始计算租金，并在公历每月5号前向甲方缴交当月的租金（即每月5号为缴交租金的最后到账日）。如有拖欠，乙方应每天按照应缴款项的1%向甲方支付滞纳金，逾期10天以乙方违约论处。第五条商业运营、管理费、水电杂费：1、商业运营、管理费：乙方应向甲方委托的商业运营管理有限公司及缴纳该商铺商业运营管理费（……）人民币516元／月；该商铺由2012年11月1日开始计算收取上述2项管理费（……）。2、水电杂费：乙方承担该商铺内的水电费、公共部位水电分摊和其他杂费……3、以上所有费用乙方须于每月5日前支付甲方，如有拖欠，乙方应每天按照应缴款项的1%向甲方支付滞纳金，逾期10天，以乙方违约论处。……第十条甲方权利与义务：……2、有权合理使用公共区域而无须通知乙方。……6、因下列情况下所造成乙方临时性停业，甲方无须对乙方负责：1）因各项公共设备、设施、装置必要的维修保养……第十二条违约责任：1、乙方的违约责任：如乙方有下列任何情形之一者，甲方有权单方面解除合同，没收租赁保证金，清还乙方。1）拖欠租金及其它费用10日以上者，在经甲方准许的期限内仍未付清的；……2、甲方的违约责任：……2）因甲方的违约行为造成乙方损失的，按对等原则赔偿……”。同日，乐昌市盛华物业服务有限公司作为甲方与作为乙方的蓝绍能签订了一份《城市广场物业管理合同》，该合同约定：“第一章总则：为加强城市广场的管理，营造良好的营商环境，保障城市广场的安全与合理使用，规范城市广场的公共秩序，明确合同双方在城市广场物业管理中的权利义务，本着公平的原则，在乙方与乐昌利居房地产开发有限公司签订《城市广场商铺租赁合同》时，经双方协商就有关物业管理服务订立本合同，并共同遵照履行。……第二章注释：除合同内容或特殊事项需要另外解释外，在本合同中下列用语具有如下意义：发展商是指乐昌市利居房地产开发有限公司；物业管理人是指盛华物业服务有限公司；承租人指与发展商签署（租赁合同）的自然人、法人或其他组织……第三章合同订立关系：一、甲方作为乐昌市城市广场的物业管理人已经与发展商订立了《城市广场委托管理合同书》（下称委托管理合同），受托管理城市广场。二、乙方作为承租人已经与发展商订立了《租赁合同》，租赁使用城市广场的商铺。三、根据发展商与甲方在《委托管理合同书》中的约定，及发展商与乙方在租赁合同中的约定，乙方同意由甲方制定《城市广场物业管理公约》……并在租赁期间接受和配合甲方的物业管理工作。第四章，合同期限从2012年11月1日起至2015年10月31日止。第五章收费标准：一、本合同期限内物业管理费收费标准为：按承租的建筑面积计算，每平方米每月人民币6.5元／㎡，合计应缴的物业管理费每月为人民币伍佰壹拾陆元（￥516）……二、乙方每月除向甲方缴交以上物业管理费外，还需缴交由甲方代收代付的本商铺的独立水、电费……”。2012年11月1日，利居公司将合同约定的商铺交付给蓝绍能使用。
另查明：乐昌市盛华物业服务有限公司于2013年6月10日向蓝绍能发出《缴费通知》，提出对2013年5月至7月的租金采用免租加打折的方式收取，并要求蓝绍能在2013年6月20日前缴纳租金，逾期则按租赁合同的相关条款执行。乐昌市盛华物业服务有限公司还于2013年8月22日向蓝绍能发出《催缴费通知》，要求蓝绍能于2013年8月31日前缴纳2013年6、7、8月的租金11659元（优惠后），逾期未交或拒交，将按合同约定的相关条款执行。但蓝绍能至今仍未缴纳2013年6月至10月的租金。
还查明：乐昌市盛华物业服务有限公司于2014年4月9日出具《证明》：“乐昌市利居房地产开发有限公司作为开发商，与我公司订立前期物业管理委托协议，委托我公司代收乐昌市城市广场各商铺物业管理费及公摊水电费用并代为行使物业管理职责，特此证明”。
2013年12月16日，利居公司向原审法院提起诉讼，诉称：利居公司和蓝绍能于2012年8月8日签订《租赁合同》，合同约定蓝绍能承租利居公司所有的位于乐昌城市广场首（层）A29号商铺且自2012年11月起，第一年租金为8328元／月。自2013年6月起，蓝绍能已经累计拖欠租金41640元（计算至2013年10月）、公摊水电费3011元（2013年1月至10月）、物业管理费4644元（2013年4月至12月）。双方签订的《租赁合同》第四条第5款、第五条第3款约定蓝绍能须于每月5日前支付租金、管理费及水电杂费给利居公司，如有拖欠，蓝绍能应每天按照应缴款项的1%向利居公司支付滞纳金。因此，利居公司要求蓝绍能清偿欠费并给付滞纳金有理有据。但由于蓝绍能拖欠费用时间较长导致计算出违约金过高，为维护双方良好的合作关系，利居公司愿依诉讼请求酌情降低。据此，利居公司请求人民法院判令：1、蓝绍能立即向利居公司支付拖欠的商铺租金41640元（2013年6月至10月）、公摊水电费3011元（2013年1月至10月）、物业管理费4644元（2013年4月至12月），以上共计49295元；2、蓝绍能立即向利居公司支付滞纳金（违约金）14788.50元；3、本案全部诉讼费用由蓝绍能负担。
原审法院认为：利居公司和蓝绍能于2012年7月31日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应正确履行合同。利居公司依约已履行了交付商铺的义务，但蓝绍能在租赁商铺后，拖欠租金，属违约行为，为此应承担相应的民事违约责任。对于蓝绍能以利居公司封堵其铺面大门且未提供一个良好的商场环境及配套设施严重影响其正常的经营活动为由，主张利居公司单方面违约在先，其享有先履行抗辩权。该院认为，双方签订的租赁合同并未就商场环境及配套设施作出约定，双方经协商签订租赁合同的行为应视为双方对各自权利义务达成一致的默认，在蓝绍能没有提供相反证据证实该商场环境及配套设施属于出租人的合同义务的情况下，利居公司把承租商铺交付蓝绍能使用即应视为履行了出租人的义务。实际经营过程中如遇商场施工影响承租人日常经营的情况下可与出租人重新协商合同事宜，并以书面补充协议的形式予以明确。本案中，双方虽有协商但未就协商事宜达成一致书面补充协议，为此，蓝绍能的拒付租金的抗辩理由不能成立，该院不予采纳，利居公司提出的蓝绍能应支付租金41640元（2013年6月至10月）的诉请，事实清楚，证据确凿，该院依法予以支持。就利居公司提出的2013年1月至10月的公摊水电费3011元诉请，因利居公司未提交相应水电费缴纳票据证实其先行为蓝绍能代缴该数额的公摊水电费，故对利居公司的公摊水电费请求不予支持。且利居公司主张2013年4月至12月物业管理费4644元诉求，因蓝绍能已于2012年8月8日与乐昌市盛华物业服务有限公司签订了《城市广场物业管理合同》，上述双方就物业管理费的缴纳事宜也作出了明确约定，利居公司非收取物业管理费的适格主体，另利居公司也未提交相应的证据证实其已先行为蓝绍能代缴了上述所主张的物业管理费，故对该诉讼请求不予支持。由于双方约定的违约金过高，利居公司主动要求以总欠款的30%来要求蓝绍能支付违约金于法有据，该院予以支持，但总欠款应为41640元，故蓝绍能应承担的违约金为12492元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条及第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年8月25日作出（2014）韶乐法民一初字第8号民事判决：一、蓝绍能应在判决生效后10日内向乐昌市利居房地产开发有限公司支付租金41640元、违约金12492元，共计54132元。二、驳回乐昌市利居房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1402.08元，由乐昌市利居房地产开发有限公司负担217.73元，蓝绍能负担1184.35元。
蓝绍能不服原审判决，向本院提起上诉称：一、利居公司已构成违约，原审法院认定其没有构成违约明显错误，故其诉讼请求依法应当全部驳回。（一）利居公司没有按照合同约定向蓝绍能交付租赁物已构成违约。1、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条明确规定：出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人。2、《租赁合同》第二条第2项约定：甲方交付日期为2012年9月1日（甲方有权根据工程进度提前或延后一个月交付）。根据该条约定可以得知，利居公司应当根据工程进度在2012年8月1日前或10月1日前交付租赁物，且在交付租赁物前，利居公司应完成工程的施工。3、通过利居公司确认的事实以及蓝绍能在原审中提供的证据（包括照片）可以证实，利居公司直至2013年10月21日仍未完成施工，且给蓝绍能的经营造成了严重影响。据此足以说明，利居公司没有全面和适当履行合同义务。故其虽然在2013年10月21日前向蓝绍能交付了租赁商铺，但其行为仍构成了违约。（二）在2013年10月21日前，利居公司没有保持租赁物符合约定的用途。1、出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人最基本的义务。2、利居公司与蓝绍能在2012年8月8日签订的《租赁合同》第1条第3项约定，蓝绍能租赁商铺是用于经营品牌为名鼠的男饰装服，则利居公司就应当在租赁期间保持租赁物符合经营的商业环境，其经营不能受到任何影响。而以下事实充分说明利居公司影响了蓝绍能的经营：（1）利居公司交付商铺后仍占用临街大门进行装修；（2）利居公司在蓝绍能租赁商铺树立告示牌，要求顾客绕道而行。（3）从广州名鼠服饰有限公司于2014年1月12日出具的《广州“名鼠”信息平台查询结果证明》可以证实：蓝绍能的名鼠店在2013年3月至9月期间的营业额没有一个月超过了2万元；2012年10月至2013年12月期间的进货为310700元，营业额只有364418元。蓝绍能的经营明显入不敷出。（4）从2013年5月1日、10月21日的照片可以证实，截至2013年10月21日，利居公司仍在名鼠店商铺前施工。（5）利居公司在其出具的复函确认其行为已给蓝绍能的经营造或了影响。（6）利居公司在2013年6月10日及8月22日向蓝绍能出具的缴费中给予的租金优惠也能反映其行为确实影响了蓝绍能的经营。（7）利居公司向埃古男装店、利郎专卖店出具的《关于利廊专卖店请求免租申请的复函》也可证明其行为对蓝绍能的经营造成了影响。3、既然利居公司的行为严重影响了蓝绍能的经营，则其没有保持租赁物符合约定的用途。因此，蓝绍能不能按未受到任何影响的情况下的租金标准来给付租金。故利居公司的要求支付租金的诉讼请求明显不应支持。另，乐昌市盛华物业服务有限公司与蓝绍能签订的《城市广场物业管理合同》第六章和第七章的合同义务关系直接到涉案商铺经营环境的好坏，乐昌市盛华物业服务有限公司没有履行上述合同义务，足以说明利居公司在租赁期间没有保持租赁物符合合同约定的用途。虽然乐昌市盛华物业服务有限公司与利居公司是不同的民事主体，但利居公司对乐昌市盛华物业服务有限公司没有履行上述合同义务应当向蓝绍能承担责任。理由如下：（1）《租赁合同》第十六条第7项中明确约定：乙方签署的《物业管理公约》与《租赁合同》以及其他管理规定应具有同等法律效力。（2）利居公司在原审中已确认，利居公司与乐昌市盛华物业服务有限公司是委托与被委托的关系。而被代理人应对代理人的民事行为承担民事责任。故此，利居公司应对乐昌市盛华物业服务有限公司没有履行《城市广场物业管理合同》第六章和第七章的合同义务的行为承担违约责任。
二、原审法院判决理由存在错误。（一）原审法院认定蓝绍能拖欠租金属违约行为明显错误。因为，利居公司的装修行为确给蓝绍能的经营造成了严重影响，故根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在影响未消除前，蓝绍能当然有权不向利居公司交付租金，蓝绍能不交租的行为并不构成违约。（二）原审法院未采纳蓝绍能关于利居公司封堵蓝绍能铺面大门且未提供一个良好的商场环境及配套设施严重影响蓝绍能正常的经营活动的主张错误。1、原审法院称双方签订的租赁合同并未就商场环境及配套设施作出约定，蓝绍能也未提供相反证据证实该商场环境及配套设施属于出租人的合同义务错误。（1）从《租赁合同》第二条第2项约定利居公司交付日期为2012年9月1日，并有权根据工程进度提前或延后一个月交付，由此可知，利居公司向蓝绍能交付的应是不具有装修施工影响的商铺，这说明双方签订的《租赁合同》对商场环境已有约定。（2）蓝绍能与乐昌市盛华物业服务有限公司于2012年8月8日签订的《城市广场物业管理合同》对利居公司具有约束力，而该合同的第六章和第七章中也对商铺的商场环境及配套设施有明确约定。（3）即使双方签订的租赁合同并未就商场环境及配套设施作出约定，原审法院认定利居公司交付租赁商铺即履行了出租人的义务也是错误的。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。从上述法律规定可以得知，即使租赁合同未就商场环境及配套设施情况作出明确的约定，利居公司最起码应保持蓝绍能在经营涉案商铺进行时不能受到影响。事实上，作为合同相对方的利居公司恰恰影响了蓝绍能的经营。（4）原审法院关于默认的判决理由也是明显错误的。默认的法律行为应当在法律有规定或者当事人之间有约定的情况下方可成立。本案中既不存在法律规定的情况也不存在当事人约定的情况。2、原审法院认定双方未就利居公司施工影响蓝绍能日常经营达成一致协商意见为由认为蓝绍能拒付租金的抗辩理由不能成立错误。利居公司的施工行为影响蓝绍能经营，双方未就此达成一致书面补充协议，即利居公司履行的债务不符合约定。根据《中华人民共和国合同》第六十七条规定，蓝绍能在利居公司履行债务不符合约定时有权拒绝其相应的履行要求。（三）原审法院判令蓝绍能承担违约金12492元错误。蓝绍能没有违约，其不需要承担违约金。即便蓝绍能构成违约，按租金41640元的30％计算违约金也明显过高，应将违约金调整为与存款利息一致。利居公司的损失为利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”的规定，按照41640元的30％计付的违约金相当于41640元的存款利息的172倍，明显属于过高。
综上所述，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判驳回利居公司的全部诉讼请求，并判令利居公司负担本案一审、二审诉讼费用。
利居公司答辩称：一、利居公司已全面适当的履行《租赁合同》约定的义务，表现在：1、利居公司已经交付了涉案的租赁物，蓝绍能也已于2012年10月份开门营业，且其在营业长达一年的时间内没有提出异议。2、利居公司一直保持涉案租赁物符合合同约定的用途。利居公司提供商铺，是为了用于蓝绍能经营，蓝绍能也确实在使用涉案商铺持续经营，由此可见，利居公司提供的商铺达到了《租赁合同》所约定的目的。乐昌市盛华物业服务有限公司是独立的民事主体，蓝绍能以乐昌市盛华物业服务有限公司未提供约定的租赁环境为由，要求利居公司承担违约责任不符合法律规定和合同约定。二、蓝绍能存在违约行为。2013年9月后，蓝绍能经营未受到任何影响，其仍拒绝缴纳租金。由此可见，其最终的目的是在不交付的租金非法占用利居公司的商铺。三、双方合同约定了8个月的免租期，已考虑到商场没有做完，需要人气。之后，由于2013年5月份装修，利居公司向蓝绍能发出缴费通知，还提出了免租的建议，但蓝绍能仍拒交租，也没有在利居公司指定的期限内答复。四、违约金本应按照合同计算，但利居公司已主动减免。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：一、蓝绍能以利居公司存在违约行为拒付租金的理由是否成立的问题。二、原审法院认定蓝绍能应向利居公司支付违约金12492元是否正确的问题。
一、蓝绍能以利居公司存在违约行为拒付租金的理由是否成立的问题。蓝绍能主张因利居公司未保持涉案商铺符合约定的用途，因此，利居公司已构成违约，蓝绍能可拒付租金。对此，本院认为，双方订立《租赁合同》约定的租赁物是商铺，而不是商铺的周边商业环境，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，利居公司应是对涉案商铺的瑕疵承担担保责任，保证商铺具备应有的使用价值，而不是对周边商业环境承担担保责任。而蓝绍能接收商铺后，一直在经营，其未有证据反映该商铺不具备商铺应有的使用价值。故蓝绍能以周边商业环境遭受影响主张利居公司未保持为涉案商铺符合合同约定的用途缺乏事实依据，其拒付租金的理由不成立，本院不予支持。蓝绍能还称乐昌市盛华物业服务有限公司没有履行保持涉案商铺周边商业环境的义务，利居公司应此承担违约责任。对此，本院认为，蓝绍能未在《租赁合同》中与利居公司对周边环境作出相关约定，故其要求利居对商铺周边商业环境承担担保责任缺乏合同依据，本院不予支持。与蓝绍能签订《城市广场物业管理合同》的合同主体是乐昌市盛华物业服务有限公司，双方约定履行物业管理职责的也是乐昌市盛华物业服务有限公司而不是利居公司，根据合同的相对性，利居公司并非该物业合同的适格合同主体，蓝绍能以乐昌市盛华物业服务有限公司所称委托关系为由要求利居公司承担对周边商业环境的保持义务理由不成立，本院不予支持。
二、原审法院认定蓝绍能应向利居公司支付违约金12492元是否正确的问题。蓝绍能使用涉案商铺却未向利居公司支付相应的租金，利居公司至今也未收到该商铺的使用对价，其损失应是蓝绍能至今未支付的2013年6月至10月的租金41640元，蓝绍能称利居公司的损失仅是租金利息与事实不符，本院不予采纳。故根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，原审法院认定蓝绍能应承担的违约金为租金41640元的30%，即12492元并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实和适用法律正确，本院予以维持。蓝绍能的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1183元，由蓝绍能负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 邓小华
代理审判员 邹征衡
二〇一四年十二月五日
书 记 员 戴新苗
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