吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉05民终154号上诉人（原审原告）：孙振，男，1990年5月10日出生，汉族，无职业，现住东辽县。委托诉讼代理人：于洋，吉林昱诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧子为，吉林昱诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：�薇，女，1990年3月27日出生，汉族，无职业，现住梅河口市。被上诉人（原审被告）：张守成，男，1942年9月10日出生，汉族，农民，现住梅河口市。被上诉人（原审被告）：姜文利，男，1968年5月11日出生，汉族，无职业，现住梅河口市。以上三被上诉人委托诉讼代理人：张春红，女，1968年9月30日出生，汉族，梅河口市税务局职员，现住梅河口市。以上三被上诉人委托诉讼代理人：王晓枫，吉林辽东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梅河口市长源房地产开发有限公司，住所：梅河口市。法定代表人：李权林，总经理。委托诉讼代理人：曲乃萍，女，1966年2月11日出生，汉族，该公�副经理，现住梅河口市。委托诉讼代理人：柳文波，男，1968年8月10日生，汉族，该公司职员，现住辽源市西安区仙城街九委十二组。被上诉人（原审被告）：李权林，男，1952年4月30日出生，汉族，梅河口市长源房地产开发有限公司总经理，住梅河口市。被上诉人（原审被告）：张桂琴（李权林之妻），女，1953年1月5日出生，汉族，住梅河口市城市经典小区。上诉人孙振因与被上诉人姜薇、张守成、姜文利、梅河口市长源房地产开发有限公司（以下简称长源公司）、李权林、张桂琴案外人执行异议之诉一案，不服梅河口市人民法院（2016）吉0581民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人孙振及及其委托诉讼代理人于洋、臧子为，被上诉人姜薇、张守成、姜文利的委托诉讼代理人张春红、王晓枫，长源公司的委托诉讼代理人曲乃萍、柳文波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。孙振上诉请求：1、依法改判梅河口市人民法院（2016）吉0581号民初1159号民事判决；确认东辽县某室归孙振所有并解除对房屋的查封、停止强制执行；2、一、二案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：孙振与长源公司签订的认购书在争议房屋被查封之前，长源公司出售龙呈金湾小区，均只签订认购书，没有房屋买卖合同，且15号楼1单元设计结构从未变更设计。孙振与长源公司签订认购书后，未给孙振出具收据，2016年5月才给孙振补发的房屋收据，该收据合法有效。被上诉人姜薇、张守成、姜文利辩称，孙振与长源公司签订认购书时间为2014年，而争议房屋建设在2015年，认购书不具有客观性。孙振的上诉理由不成立，应维持一审判决。被上诉人长源公司辩称，本案争议房屋为2015年建成，长源公司以房屋顶抵给张中奎，请求法院依法判决。被上诉人李权林、张桂琴未到庭参加诉讼，亦未答辩。孙振向一审法院起诉请求：确认东辽县某室房屋归孙振所有，停止对该房屋的强制执行。事实与理由：孙振于2014年9月19日与长源公司签订“长源龙呈金湾”认购书，购买了某室,房款抵顶张中奎的欠款22万元。孙振已实际履行了房屋买卖合同，交付了全部房款并实际占有使用至今。孙振是争议房屋的实际买受人，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，孙振作为购买房屋的消费者，其权利优先于张中奎工程价款优先权和姜文利等人的债权，孙振基于有效合同对该房屋享有的权利应得到法律的保护。孙振得知梅河口市人民法院以（2015）梅执字第590号执行裁定查封该房屋后提出执行异议，被以莫须有的理由驳回，认为东辽县法院、检察院相关文书认定张中奎与长源公司之间存在虚假诉讼，东辽县法院（2015）东辽执监字第2号和第2-1号执行裁定将争议房屋认定为长源公司所有。却忽略了孙振取得该房屋并实际占有使用是基于2014年与长源公司签订并履行的认购书，该认购书是合法有效的。至于张中奎与长源公司之间的虚假诉讼、执行回转与否并不影响孙振主张争议房屋的所有权。梅河口市人民法院将孙振合法取得的财产予以执行是明显错误的，特提起执行异议之诉，以维护孙振的合法权益。一审法院认定事实：梅河口市人民法院执行局在姜薇、张守成、姜文利依据（2015）�民初字第641号民事调解书申请执行长源公司、李权林、张桂琴民间借贷案执行过程中，于2015年8月以（2015）梅执字第590号裁定查封了长源公司开发建设的某室房屋，孙振提出执行异议，主张已购买所查封房屋，执行局经审查以（2016）吉0581执异38号执行裁定驳回了孙振的异议，孙振对该裁定不服特提起本案诉讼。在本案诉讼中，孙振提供了2014年9月19日与长源公司间的“长源龙呈金湾”认购书和224972元房款收据，认购书和收据上销售人员均记载的是张中奎。孙振称张中奎欠其借款22万元，房款抵顶张中奎欠款，开具收据的实际时间不是“2014年9月19日”而是“2016年5月份”，占有使用该房屋也是在2016年春。另查明，东辽县龙呈金湾小区由长源公司开发建设，该小区15号楼由张中奎挂靠梅河口市新城建筑工程有限公司承建，15号楼1单元于2015年初�建，5月建成。15号楼至今未办理商品房预售许可证。张中奎称长源公司欠其工程款而给其划拨的房源，其出售的房源抵付工程款。2015年5月，张中奎伪造借据、虚构借款事实，不是以拖欠工程款而是以借款合同纠纷起诉长源公司，双方达成调解协议，东辽县法院作出（2015）东辽民初字573号民事调解书。2015年6月，张中奎依据该调解书申请法院执行，执行过程中张中奎与长源公司达成执行和解协议，长源公司同意用东辽县龙呈金湾小区15号楼1单元12户住宅楼及地下850平方米仓库抵偿欠款，东辽县法院以此协议作出（2015）东辽执字第218号以物抵债执行裁定书。该裁定中包括本案争议房屋。2015年12月，东辽县人民检察院以张中奎为对抗第三人，达到将房产据为己有的目的，与长源公司恶意串通，伪造借据、虚构借款事实、损害他人合法权益，妨碍民事诉讼向东辽县法院提�再审建议，东辽县法院裁定对该案进行再审，再审过程中张中奎申请撤诉，东辽县法院裁定准予撤诉并撤销了调解书，又裁定撤销了以物抵债裁定，执行回转抵债房产给长源公司。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉案件，争议的焦点是孙振作为执行案外人对本案讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，作为一般买受人购买被执行人名下的房产须同时具备以下四个条件，买受人提出排除强制执行的异议，人民法院应予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有；三是已支付全部价款或�约定支付部分价款并提存余款；四是未办理过户登记非因买受人自身原因，买受人没有过错。在本案中，孙振与长源公司形成买卖合同关系，孙振就争议房屋与长源公司签订的认购书时间体现在查封之前，但该时间东辽县龙呈金湾小区15号楼1单元还没有建设，所认购的房屋按时间应为设计图纸变更前的结构，但认购书体现的是变更后的内容。楼未建何以签订买卖合同，结构变更前签订的合同何以体现变更后的内容，15号楼1单元房源已划拨给张中奎抵顶工程款，张中奎何以又伪造借款事实对房屋主张权利，以上违背日常生活法则和逻辑，该房屋买卖不具有真实性；15号楼至今未取得商品房预售许可，该房屋买卖不具有合法性。据此孙振的认购书不能认定为合法有效的商品房买卖合同。另孙振又自认交款收据出具时间及占有房屋时间均在查封之后。即使孙振作为商品房买卖的消费者，其权利主张受法律保护的前提也应是持有合法有效的买卖合同。所以，孙振要求确认讼争房屋归其所有、享有排除强制执行民事权益的主张不符合法定要件，孙振不享有足以排除对讼争房屋进行强制执行的民事权利，其诉讼请求应予驳回。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回孙振要求确认东辽县龙呈金湾小区15号楼1单元101室房屋归其所有并停止对该房屋进行强制执行的诉讼请求。案件受理费4670元，由孙振负担。本院二审期间，上诉人孙振提交新证据如下：2012年9月1日长源公司与新城建筑公司签订的施工合同、龙呈金湾小区4份施工合同、拨款统计表、龙呈金湾小区15号楼设计文件、姜文利与长源�司签订的商品房买卖合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人姜薇、张守成、姜文利质证认为，以上证据不能证明是张中奎施工，15号楼设计图纸与施工不符，对设计文件不予认可，姜文利与长源公司签订的商品房买卖合同是真实的但与本案无关。被上诉人长源公司认为，张中奎是实际施工人，15号楼没有改变设计，姜文利与长源公司签订的商品房买卖合同代理人不清楚。本院认为，以上证据只是证明争议房屋是否为张中奎施工，以及15号楼是否变更设计，与本案审理的孙振与长源公司房屋买卖关系不具有关联性；姜文利与长源公司、李权林、张桂琴因民间借贷达成的民事调解书并非因房屋买卖合同纠纷，姜文利与长源公司签订的商品房买卖合同与本案亦不具有关联性，本院不予采信。本院认定的事实与一审法院认定事实基�一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”孙振与长源公司签订的“长源龙呈金湾”认购书中明确约定“《商品房买卖合同》的签定，甲方会在签定前三天通知乙方，若乙方逾期未与甲方签定《商品房买卖合同》，视作自动放弃认购权利，甲方无须事先通知乙方，有权单方将上述房产收回另行出售”，可见孙振与长源公司签订的认购书的性质为预售合同并非商品房买卖合同，且争议房屋所在的15号楼至今未办理商品房预售许可证。故孙振所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的“查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之要件。孙振亦未提出证据证明在房屋被查封前已交付购房款，且认可长源公司为其出具购房款收据是在2016年5月，依据现有证据只能认定孙振支付购房款时间为2016年5月即在争议房屋被查封之后。孙振在房屋被查封后支付购房款，亦应预见到房屋无法交付的法律后果，故孙振不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，孙振的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚、判决理由虽有不妥，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4675元。由上诉人孙振负担。本判决为终审判决。审 判 长 申洪钟审 判 员 张 娜审 判 员 黄吉国二〇一七年三月六日代书记员 陈 静