湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江岸民初字第02614号
原告袁龙彬。
委托代理人张鹏（特别授权代理），湖北忠三律师事务所律师。
被告张小红。
第三人武汉中鼎信诚房地产投资咨询有限责任公司，住所地湖北省武汉市江岸融科天城4幢1单元1层商60号。
法定代表人葛凌然。
第三人中国银行股份有限公司武汉花桥支行，住所地湖北省武汉市解放大道1320号。
负责人汪宁一，行长。
委托代理人余五海（一般授权代理），湖北瑞通天元律师事务所律师。
原告袁龙彬诉被告张小红，第三人武汉中鼎信诚房地产投资咨询有限责任公司、中国银行股份有限公司武汉花桥支行房屋买卖合同纠纷一案，根据袁龙彬的申请，本院采取诉前财产保全措施，裁定查封了张小红名下位于武汉市江岸区三阳路与解放大道交汇处融科天城二期T9栋32层3室房屋（合同备案号：市090039988号，建筑面积89.73平方米）。本院于2013年9月4日受理此案后，依法适用普通程序，组成由代理审判员施佑莉担任审判长，人民陪审员魏欣、张桂霞参加的合议庭，于2013年12月27日公开开庭进行了审理。因被告张小红下落不明，本院依法以公告方式向其送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票。中国银行股份有限公司武汉花桥支行申请作为第三人参加诉讼。原告袁龙彬及其委托代理人张鹏、第三人中国银行股份有限公司武汉花桥支行的委托代理人余五海到庭参加诉讼，被告张小红、第三人武汉中鼎信诚房地产投资咨询有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁龙彬诉称：2013年7月2日，袁龙彬与张小红及第三人武汉中鼎信诚房地产投资咨询有限责任公司（以下简称中信房产投资咨询公司）三方签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，张小红将坐落于武汉市江岸区解放大道球场街融科天城二期T9栋3203室房屋转让给袁龙彬，房屋交易总价为1，200，000元，中信房产投资咨询公司作为居间人代为办理房屋过户手续，收取居间费用，保障交易安全。合同签订后，袁龙彬依约向张小红支付了定金500，000元。原、被告约定于2013年8月15日前办理过户手续，且张小红应在此之前办理房屋的两证和完成贷款结清手续。后张小红拒绝履行前述约定义务。另该诉争房为张小红于2010年1月11日购买的商品房，该商品房买卖合同已经备案，备案号为市090039988号。该房屋以按揭方式购买，抵押权人为中国银行股份有限公司武汉花桥支行（以下简称中国银行武汉花桥支行），抵押贷款权利价值800，000元，期限从2010年3月25日至2040年3月25日。张小红的行为严重违反合同约定的义务，导致袁龙彬无法依约取得房屋所有权，为维护自身的合法权益，袁龙彬特诉诸法院，请求判令：1、被告张小红履行合同义务，配合原告袁龙彬办理房屋买卖过户登记手续；2、原告袁龙彬自被告张小红履行办证义务当日向被告张小红结清剩余房款；3、被告张小红向原告袁龙彬支付保全费5，000元；4、被告张小红承担本案的诉讼费用。
原告袁龙彬为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：
第一组证据、《存量房买卖合同》，证明：1、原、被告之间的房屋买卖合同关系及与第三人中信房产投资咨询公司之间房屋买卖居间合同关系，该合同关系合法有效；2、原告应当依约获得诉争房屋的所有权，被告应当配合原告办理房屋过户手续；3、原告应当于获得房屋所有权后向被告支付余款700，000元；
第二组证据、《武汉市商品房买卖合同》、《商品房合同备案清册表》，证明本案诉争房屋一手买卖合同备案情况，被告对诉争房屋享有所有权；
第三组证据、售房款发票及《武汉市商品房权属证明书》及附图，证明本案诉争房屋已经全额付款并满足办理房产证条件；
第四组证据、收条及中国银行客户回单，证明原告依据与被告之间的存量房买卖合同的约定，向被告支付了定金500，000元。其中20，000元是现金支付，480，000元是银行转账，被告张小红开具了一张500，000元的收条；
第五组证据、《个人一手房住房贷款合同》、《房屋抵押记载信息》、欠缴购房贷款清单，证明被告与中国银行武汉花桥支行的贷款合同关系以及被告拖欠中国银行武汉花桥支行购房贷款的事实；
第六组证据、关于融科天城二期T9栋／单元32层3室房屋的交易情况说明，证明原、被告就本案诉争房屋买卖交易的过程；
第七组证据、保全费票据，证明原告保全本案诉争房屋支出保全费5，000元；
被告张小红、第三人中信房产投资咨询公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。
第三人中国银行武汉花桥支行辩称：中国银行武汉花桥支行认为原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，被告张小红已于2010年3月25日将该房屋抵押给第三人中国银行武汉花桥支行，并办理了抵押登记，根据物权法191条之规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外”。在抵押权人同意或者受让人代为清偿债务消灭抵押权的情况才能处分抵押物，本案中，被告张小红并未清偿所欠第三人中国银行武汉花桥支行的贷款，房屋受让人袁龙彬也没有代被告张小红清偿我行的债务，抵押权未消灭，该房屋为法律禁止转让的标的，被告张小红未经我行同意，转让房屋的行为违法，故原、被告之间的买卖合同无效。
第三人中国银行武汉花桥支行为支持其主张，提供一组证据如下：
证据一、《个人一手住房贷款合同》（合同编号：09年RK字第张小红号），系第三人中国银行武汉花桥支行与被告张小红于2010年1月15日签订的合同；证据二、武汉市期房抵押证明（武房期市字第2010004399号），是2010年3月25日被告张小红将本案诉争房屋，位于武汉市江岸区三阳路与解放大道交汇处融科天城二期T9栋32层3室房屋抵押给第三人中国银行武汉花桥支行，抵押权利价值800，000元，约定期限是自2010年3月25日起至2040年3月25日止。
被告张小红及第三人中信房产投资咨询公司拒不到庭应诉，视为放弃质证权利。经审查，原告袁龙彬及第三人中国银行武汉花桥支行向本院提交的证据形式、来源符合法律规定，内容真实，本院依法予以采信。
经审理查明：2010年1月11日被告张小红与融科智地（武汉）有限公司签署《武汉市商品房买卖合同》，向其购买位于武汉市江岸区三阳路与解放大道交汇处融科天城二期T9栋32层3室房屋，合同总价款1，021，019元，被告张小红支付首付款221，019元整，剩余800，000元被告张小红向第三人中国银行武汉花桥支行抵押贷款，与第三人中国银行武汉花桥支行签订了《个人一手住房贷款合同》，并以上述房屋为该贷款提供抵押担保。2013年7月2日，被告张小红与原告袁龙彬及第三人中信房产投资咨询公司签订《存量房居间（买卖）合同》，将位于武汉市江岸区三阳路与解放大道交汇处融科天城二期T9栋32层3室房屋转让给原告袁龙彬，合同总价款1，200，000元，合同约定签订合同当日原告袁龙彬支付被告张小红购房定金500，000元，剩余700，000元于过户当日，待原告袁龙彬见到房产已过户至其名下的收件单后支付给被告张小红。同时合同还约定于2013年8月15日前办理完过户交易手续，在此之前被告张小红须办理此房屋的两证并完成贷款结清手续或者与原告袁龙彬做好全权公证委托手续，原告袁龙彬须准备好定金外的款项。合同签订后原告袁龙彬向被告张小红支付了500，000元定金，之后被告张小红向原告袁龙彬交付了该买卖房屋的钥匙，原告袁龙彬亦实际占有使用了该房屋。但被告张小红未按照合同约定于2013年8月15日前结清抵押贷款，致房产过户登记手续无法办理，原告无法取得房屋所有权，原告袁龙彬多次联系被告张小红履约未果，遂成讼。
在本案庭审中，原告袁龙彬表示同意代被告张小红偿还所欠的第三人中国银行武汉花桥支行的贷款本息，并于2014年1月14日代被告张小红偿还住房贷款本息共计799，284.55元，第三人
中国银行武汉花桥支行确认收到前述款项，并出具被告张小红住房贷款欠款已经结清的凭证，同时确认将消除抵押权。根据原、被告之间的房屋买卖合同，原告袁龙彬尚欠被告张小红购房款700，000元，因原告袁龙彬已代被告张小红偿还了住房贷款本息共计799，284.55元，故原告袁龙彬表示对其第二项诉讼请求“原告袁龙彬自被告张小红履行办证义务当日向被告张小红结清剩余房款”不再主张。
本院认为：本案被告张小红与原告袁龙彬及第三人中信房产投资咨询公司签订的《存量房居间（买卖）合同》是原、被告双方真实的意思表示，内容合法，是合法有效的合同。基于物权行为与债权行为分离的原则，本案房屋买卖交易的完成需要两个行为来实现，一个行为是签订房屋买卖合同的债权行为，另一个是办理房屋过户登记的物权变动行为，只有这两个行为都完成了，房屋买卖交易才履行完毕。结合本案情况，原告袁龙彬与被告张小红签订房屋买卖合同的行为是设立债权的行为，该行为自成立即合法有效。同时合同中明确约定被告张小红在2013年8月15日前结清抵押贷款欠款后办理过户登记手续，在进行交付前按约定只要被告张小红结清抵押贷款欠款，该房屋上则无抵押负载，是符合交易要求的房屋。因此，原、被告双方签订的《存量房居间（买卖）合同》是合法有效的合同，对第三人中国银行武汉花桥支行辩称的“原、被告之间签订的房屋买卖合同是无效合同”的观点本院不予支持。同时基于《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”虽然原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，但要履行合同办理完毕房屋过户手续，必须符合物权法的该条规定，否则，该合同为客观履行不能的合同。现原告袁龙彬已经代被告张小红清偿债务消灭抵押权，则办理房产过户登记手续的障碍已经消除，被告张小红应按照合同约定履行交付房屋的义务，配合原告袁龙彬办理房屋买卖过户登记手续将诉争房产过户登记至原告袁龙彬名下。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告张小红于本判决生效之日起二十日内配合原告袁龙彬将位于武汉市江岸区三阳路与解放大道交汇处融科天城二期T9栋32层3室房屋过户至原告袁龙彬名下。
案件受理费15，600元、财产保全费5，000元，由被告张小红负担，因此款已由原告袁龙彬预交本院，故被告张小红于本判决生效之日起二十日内将上述费用一并支付给原告袁龙彬。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 施佑莉
人民陪审员 张桂霞
人民陪审员 魏 欣
二〇一四年四月三十日
书 记 员 宋琼韬