湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终813号上诉人（原审被告）：武汉本原文化发展有限公司，住所地武汉市江汉区新华路139号凯盟大厦6楼601室。法定代表人：杨长斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：余云，湖北民本律师事务所律师。委托诉讼代理人：李涛，湖北民本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中百仓储超市有限公司，住所地武汉市硚口区古田二路8栋2-6层。法定代表人：张俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：余学军，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人武汉本原文化发展有限公司（以下简称本原公司）因与被上诉人中百仓储超市有限公司（以下简称中百公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。本原公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回中百公司的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用均由中百公司承担。事实和理由：1、2015年4月30日后本原公司实际租用的广告位只有七个，浠水购物广场门店从未交付本原公司使用，本原公司实际支付租金总额达340.5万元之多，远超过应支付租金数额252.5万元，本原公司未拖欠租金。2、本原公司通过他人向中百公司一次性缴纳电费10多万元，没有拖欠电费。3、本原公司未拖欠租金且未收到《解除合同通知函》，中百公司单方解除合同的行为不符合合同约定及法律规定，其行为已构成违约。4、中百公司自2016年11月15日起就采取锁门等方式拒绝本原公司进场，本原公司实际已经丧失对广告位的使用权及控制权，一审判决本原公司支付占有使用费错误。中百公司辩称，一审中对租金和水电费等问题已查明，本原公司存在严重违约行为，租赁合同解除后至今租赁场地上的设备设施未依约拆除，更未向中百公司返还，给中百公司造成巨额损失，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中百公司向一审法院起诉请求：1、请求判令确认解除双方签订的租赁经营合同；2、请求判决本原公司将占用中百公司各门店的店面外墙体及楼顶恢复原状，并返还中百公司；3、请求判决本原公司支付拖欠中百公司的租金38.3万元（截止到2016年12月31日止）、电费7510.20元；4、判决本原公司自2017年1月1日起，按每日3484.93元的标准，向中百公司支付占用店面外墙体及楼顶的资产占用费，直到本原公司将场地交还中百公司之日止；5、请求判决本原公司自2016年6月20日起按每日11490元标准，向中百公司承担逾期支付租金时间的违约金（截止2016年12月31日共计2217570元）；6、判令本原公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实:2014年8月25日，中百公司与本原公司签订了一份《中百仓储广告位租赁经营合同》，合同约定：中百公司将湖北省内9家中百公司所属门店的店面外墙体及楼顶，出租给本原公司进行广告改造开发，由本原公司（乙方）独家代理从事广告经营活动，双方确认租赁门店为：珞狮路购物广场、黄浦路购物广场、友谊路购物广场、百步亭花园路店、盘龙城店潜江购物广场、天门购物广场、浠水购物广场、应城购物广场。合同约定的租期为六年，即自2014年7月1日起至2020年6月30日止。合同第四条约定单店的租金标准为：15万元/年，9家门店每年租金共计135万元；租金标准每年递增6%；租金支付方式为半年一付，同时本原公司应在合同签订3天内向中百公司缴纳履约保证金1200000元。合同第六条第2项约定，本原公司逾期未缴纳当期半年租金时，中百公司有权从逾期之日起按天向本原公司收取当期应缴租金的百分之三违约金，第3项约定，本原公司逾期向中百公司支付租金连续出现两次超过15天的或一次超过30天的，中百公司视同本原公司自动解除合同或相关的补充协议。本原公司应立即终止广告牌的发布、经营/全部撤除广告位，本原公司已经缴纳的履约保证金中百公司有权不予退还。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，本原公司向中百公司支付了1200000元的履约保证金。本原公司对上述9家门店的店面外墙体及楼顶进行广告位开发。此外，合同还约定：如果本合同终止后或任何原因提前终止后90天内乙方不予拆除的，视同乙方自动放弃，甲方可自行处置该标的广告牌或全部拆除广告牌、位的设施、设备。2015年4月30日，因友谊路广场闭店停业，双方之间实际执行的门店为8家。本原公司向中百公司支付租金至2016年6月30日。至2016年6月20日，本原公司未向中百公司支付2016年7月1日至2016年12月31日的租金。2016年10月19日，本原公司向中百公司支付20万元。后中百公司同意减免应城店闭店期间的租金5.3万元。至此，本原公司欠付租金38.3万元。2016年11月15日，中百公司向本原公司发出《解除合同通知函》，内容即为因本原公司欠付租金构成严重违约，中百公司函告本原公司解除双方的合同，并要求本原公司在收到该函7日内结清租金及相关费用。之后，本原公司一直未向中百公司交付上述门店的广告位。一审法院认为，1、关于合同解除的时间。双方签订的《中百仓储广告位租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。本原公司作为承租人，应当按合同约定按时缴纳租金，但本原公司自2016年6月20日欠缴租金至今，实已达到双方合同约定的解除条件。中百公司于2016年11月15日发出解除合同的通知符合合同约定，故双方合同已于当日解除。2、关于租金和合同解除的违约责任。2016年6月20日至2016年11月15日期间的租金383000元，本原公司应当向中百公司清偿，并承担相应的违约责任。中百公司诉请本原公司按合同第六条第2项的约定支付违约金，即从2016年6月21日起按天计算欠付租金383000元的百分之三支付违约金，本原公司主张该违约金过高，一审法院酌情予以调整,支持欠付租金的20%为违约金即76600元。3、关于电费。本原公司同意据实结算，现一审法院根据中百公司提供的票据，认定为7510.20元。4、关于返还和恢复原状的诉请。所谓恢复原状，究竟是指恢复到中百公司将上述外墙和楼顶交付前的外观状态，还是一并包含恢复到交付前的权利状态？中百公司此项请求本身不明。若恢复外观，则须举证或者至少说明恢复到何种外观，颜色、装饰等标准；若恢复权利状态，则须举证或至少说明，现在的外墙、楼顶现被何人占有使用？中百公司对此项请求，既无明晰表述，又未提交任何证据，此种情况下，本原公司恢复原状无标准可循。合同解除后，本原公司本应向中百公司返还店面外墙体及楼顶的使用权，但双方已经约定，合同终止后或任何原因提前终止后90天内乙方不予拆除的，视同乙方自动放弃，甲方可自行处置该标的广告牌或全部拆除广告牌、位的设施、设备。双方合同解除于2016年11月15日，90天期满于2017年2月13日，即从2017年2月14日起中百公司有权自行处置。既有合同约定，中百公司有权自行拆除、恢复，但该项工程势必涉及第三人权益，难度可想而知，中百公司畏难而怠于行使权利可知。因此，考虑到双方的合同约定、本案履行的特殊情况，一审法院认定由中百公司自行恢复至其所求的“原状”，相关费用中百公司可另行主张。5、关于占有使用费。合同解除后，本原公司占有使用上述外墙和楼顶，丧失法律上的原因，并造成中百公司损失，本原公司应向中百公司返还该种获益。但本原公司获益实际为外墙和楼顶的使用权，其获益多少本原公司未向法庭举证说明，故一审法院按照中百公司的计算方法，按照相当于租金的标准确定金额。中百公司主张2017年1月1日后的占有使用费，应予支持。但2017年2月14日后，中百公司怠于行使权利，可以减轻本原公司责任，一审法院酌定相当于租金的一半。即2017年1月1日至2017年2月14日的费用为156821.85元，此后按照每日1742.47元的标准计算至本原公司返还之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、确认中百仓储超市有限公司与武汉本原文化发展有限公司签订的《中百仓储广告位租赁经营合同》于2016年11月15日解除。二、武汉本原文化发展有限公司于一审判决生效之日起十五日内向中百仓储超市有限公司支付租金383000元。三、武汉本原文化发展有限公司于一审判决生效之日起十五日内向中百仓储超市有限公司支付2017年1月1日至2017年2月14日的占用使用费156821.85元。四、武汉本原文化发展有限公司于一审判决生效之日起十五日内向中百仓储超市有限公司支付2017年2月15日至腾退之日止的占有使用费（以每日1742.47元的标准计算）。五、武汉本原文化发展有限公司于一审判决生效之日起十五日内向中百仓储超市有限公司支付违约金76600元。六、武汉本原文化发展有限公司于一审判决生效之日起十五日内向中百仓储超市有限公司支付电费7510.20元。七、武汉本原文化发展有限公司于一审判决生效之日起十五日内向中百仓储超市有限公司返还珞狮路购物广场、黄浦路购物广场、百步亭花园路店、盘龙城店、潜江购物广场、天门购物广场、浠水购物广场、应城购物广场8家门店的店面外墙体及楼顶广告位。八、驳回中百仓储超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取13832元，由武汉本原文化发展有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本原公司向本院提交如下证据：证据一、汉口银行的对公历史数据查询及电子银行业务记账凭证一组，拟证明从2014年以来本原公司共支付了340.5万元的租金，另支付了120万元的履约保证金，本原公司不存在欠付租金的违约行为。证据二、发票两份，拟证明本原公司2014年7月30日支付的90.5万元系交付给中百公司的租金。中百公司向本院提交如下证据：证据一、租赁合同补充协议及租金情况一览表，拟证明合同履行过程中，鉴于部分门店的实际情况，中百公司给予了本原公司租金减免。证据二、委托付款确认书，拟证明本原公司所述的90.5万元系本原公司为武汉华威广告有限责任公司（以下简称华威公司）拖欠中百公司2014年6月30日之前的费用支付的租金，不是本案诉讼中的租金。经质证，中百公司对本原公司提交的证据的意见为：对证据一中2014年10月20日支付的120万元保证金及67.5万元的租金、2015年1月5日支付的67.5万元的租金、2015年9月18日支付的35万元的租金、2016年4月19日支付的60万元租金的真实性无异议，对2014年7月30日支付的90.5万元的租金有异议，该租金是本原公司代华威公司履行的付款义务；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议。本原公司对中百公司提交的证据的意见为：对证据一中租赁合同补充协议的真实性无异议，对租金情况一览表中中百公司减免本原公司的租金无异议；对证据二的真实性有异议。本院认为，对于本原公司提交的证据一、证据二，因中百公司提交了反证证明2014年7月30日本原公司支付的90.5万元系代华威公司支付的拖欠租金，不是本案诉讼涉及的租金，故本原公司提交的证据一、证据二均不能达到其证明目的，本院不予采信。对于中百公司提交的证据一，因本原公司对中百公司提交的租赁合同补充协议及租金情况一览表中中百公司减免本原公司的租金无异议，本院予以采信；对于中百公司提交的证据二，本原公司虽对该证据的真实性有异议，但并未提交足以反驳的相反证据，本院对该证据予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2014年7月25日，华威公司与本原公司签订《委托付款确认书》，载明：“中百公司，因目前华威公司已与本原公司建立投资合作关系，华威公司同意与贵公司终止租赁合同关系，由本原公司重新与贵公司签订广告位租赁合同。基于上述投资合作关系，现华威公司委托本原公司代为向贵公司支付拖欠广告位租金及资产占用费共计人民币玖拾万伍仟元整，其中包括（1）截止到2013年12月31日拖欠的广告位租金人民币贰拾叁万元整；（2）2014年1月1日至2014年6月30日资产占用费共计人民币陆拾柒万伍仟元整。”2014年8月25日双方签订《中百仓储广告位租赁经营合同》时，杨长忠作为本原公司的法定代表人在合同上签字。2016年11月15日，杨长忠在中百公司向本原公司发出的《解除合同通知函》上签字。一审中，杨长忠作为本原公司的委托代理人参加诉讼，系该公司经理。本院认为，中百公司与本原公司签订的《中百仓储广告位租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。关于本原公司认为其未拖欠租金的上诉理由，本原公司在一审庭审中认可欠付租金38.3万元，二审中，本原公司推翻其在一审庭审中的陈述，本院责令本原公司说明理由，本原公司的理由为一审中双方关系和谐，本原公司是按照中百公司的要求作出的陈述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百四十二条“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。”的规定，本原公司推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为，但其说明的理由并不成立，其在二审中提交的证据亦不足以证明其主张，本院不予支持。本原公司未按时支付租金，已经达到合同约定的解除条件，中百公司于2016年11月15日向本原公司发出《解除合同通知函》，杨长忠于当天签收。杨长忠作为本原公司的法定代表人在《中百仓储广告位租赁经营合同》上签字，在一审中，杨长忠又作为本原公司的委托代理人参加诉讼且系该公司经理，杨长忠的行为系职务行为，其签收《解除合同通知函》的行为应视为本原公司于2016年11月15日收到了《解除合同通知函》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本原公司于2016年11月15日收到《解除合同通知函》，其虽对解除合同有异议，但并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，因此，双方合同已于2016年11月15日解除，本原公司认为其未收到《解除合同通知函》、合同未达到解除条件的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。关于本原公司认为其通过他人向中百公司一次性缴纳电费10多万元，不拖欠电费的上诉理由，因其未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。关于本原公司认为其于2016年11月15日已经丧失对广告位的使用权和控制权，不应支付占用费的上诉理由，因其未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，本原公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27664元，由武汉本原文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年三月十九日书记员 肖宇晴