河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第1821号
上诉人（原审被告）邢明志，男，汉族，1976年5月21日出生。
委托代理人邢春玲，女，汉族，1971年3月8日出生，系邢明志之姐。
被上诉人（原审被告）郑州开元物业管理有限公司。
法定代表人谢利卿，总经理。
上诉人邢明志与被上诉人郑州开元物业管理有限公司（以下简称开元公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第2263号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邢明志的委托代理人邢春玲到庭参加诉讼，被上诉人开元公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年8月10日，开元公司与邢明志签订物业管理委托合同文本。2004年4月1日，双方签订前期物业管理服务协议一份，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。开元公司对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。邢明志监督开元公司的物业管理服务行为，就物业管理有关问题提出意见和建议。邢明志按开元公司规定时间交纳管理服务费用，逾期缴纳，将按5‰比例收取滞纳金并采取限制服务等措施。住宅按建筑面积每月每平方米0.38元收取费用，严格按照物价局定价标准执行。开元公司违反协议，未达到管理服务质量约定目的的，邢明志有权要求限期改正，逾期未改正给邢明志造成损失的，开元公司承担相应的法律责任；邢明志违反协议，使开元公司未达到管理服务质量约定目的的，开元公司有权要求限期改正，逾期未改正，采取限制服务等措施，给开元公司造成损失的，邢明志应承担相应的法律责任。协议签订后，开元公司提供了物业服务，但存在一定瑕疵，开元小区业主委员会于2009年7月20日向郑州市二七区房管局进行了投诉，二七区物业管理指导中心于2009年7月28日向开元公司发函要求其对存在的问题进行整改，并于2009年9月29日对开元丽城小区业主委员会发出答复函。邢明志仅交纳物业费至2006年6月30日，自2007年7月一直停交物业费。故开元公司诉至法院请求判令：1、邢明志支付所欠（2006年6月30日至2013年12月31日）物业服务费5348.9元，并向承担自逾期之日起至实际支付之日止的违约金（至起诉之日暂定为4000元），共计9348.9元；2、案件诉讼费用由邢明志承担。
原审法院另查明：2005年9月23日郑州市物价局为开元公司颁发了收费许可证，收费标准为每月每平方米0.38元。2007年11月19日，郑州市房地产管理局为开元公司颁发了资质证书，资质等级为三级，有效期至2009年11月19日。2010年2月12日，郑州市房地产管理局再次为开元公司颁发资质证书，资质等级仍为三级，有效期至2014年2月12日。2005年9月23日，郑州市物价局又为其颁发收费许可证，有效期间自2005年9月23日至2008年9月22日止。2008年5月22日，郑州市二七区物价局为开元公司颁发了二七2008物业028号收费许可证，收费标准为每月每平方米0.38元。
原审法院认为：依据物业管理条例的规定，前期物业服务协议是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业并与之签订的协议，本案中开元公司与邢明志之间签订的协议，虽然名称为前期物业管理服务协议，但从内容可以反映其性质是双方就物业服务达成的协议，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，均应按约履行合同义务。邢明志辩称房屋已过户到朱荣兴名下，但未提交有效地证据予以支持，故对其的辩解理由，该院不予采信。开元公司从2005年9月23日取得收费许可证，2007年11月19日取得资质证书，之后均按照有关部门的规定进行了年审。虽双方的前期物业服务协议先于开元公司取得收费许可证的时间签订，但开元公司的确向邢明志提供了物业服务，且邢明志也交纳了物业费即视为对开元公司收费的认可，故邢明志认为开元公司没有收费资格的辩解理由，该院不予采信。在提供服务期间，开元丽城小区业主委员会代表全体业主向郑州市二七区房管局进行了投诉，二七区物业管理指导中心向开元公司发函要求其对存在的问题进行整改的行为表明，开元公司提供的物业服务存在一定的瑕疵。《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，本案中开元公司提交有效证据证明向邢明志进行过书面催交，故开元公司的诉讼请求该院予以支持。但开元公司的服务存在一定的瑕疵，而邢明志自2006年7月1日至2013年12月31日未向开元公司支付物业费也违反了前期物业管理服务协议的约定，依据公平原则，对开元公司要求支付物业费的诉讼请求，该院予以支持，对要求支付违约金的诉讼请求该院不予支持较妥。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条，《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款，第六十四条第一款、第三款之规定，原审法院判决如下：一、邢明志于判决生效之日起十日内支付郑州开元物业管理有限公司从2006年7月1日至2013年12月31日物业服务费5348.9元。
二、驳回郑州开元物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由郑州开元物业管理有限公司负担。
宣判后邢明志不服，向本院上诉称：一、本案房产于2012年6月7日经买卖过户至朱荣兴名下，原审认定事实不清。二、开元公司没有完全履行维修、养护、管理义务，应承担相应的赔偿责任。我自2004年4月1日拿到房子就发现顶层屋顶渗水，多次找到开元公司要求维修，一直得不到有效维修，致使遭受损失，给生活带来烦恼，物业违约在先，有正当拒交物业费。三、原审对开元公司违反合同法，欺瞒业主签订前期物业合同视而不见。小区前期物业合同签订于2004年4月1日，而开元公司的资质证显示他们2007年11月19日才取得，其不具备资质前提下与开发商恶意串通，欺瞒业主签订合同，否则不给钥匙、不交房产证。应二倍退回所收我的物业费2912元。请求改判驳回开元公司的诉讼请求或发回重审。
被上诉人开元公司未到庭进行答辩。
本案二审经审理查明的事实与原审相同外，另查明，二审中，邢明志提交新证据一组：1、房产所有权证一份，欲证明讼争房产于2012年6月7日过户朱荣兴；2、郑州市存量房买卖合同，证明目的同上；3、前期物业协议，证明权利义务和服务内容；4、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）证明开元公司服务不达标；5、图片；6、证明；证明屋内渗漏严重，维修房顶的费用；7、河南开源防水防腐工程公司收款证明，证明为维修所产生的费用；8、开元房地产公司交房通知书，证明注明另需交纳物业管理费用；9、开元公司账目，房产证时交纳1年物业费；10、市物价局收费许可证，证明开元公司非法提前收费；11、开元小区业委会备案证明存根；12、开元小区业委会公告；13、业委会通知；14、业委会投诉开元公司投诉书；证明成立业委会，要求终止小区物业服务；15、二七区物业管理指导中心对开元公司投诉的答复；16、整改通知书；17、业委会与其他物业公司签订的合同；18、二七法院生效判决书；19、邢明志拍的图片和录像，证明开元公司物业混乱，不作为。
二审经审理后再查明，物价部门根据开元公司相关资质所核定其物业服务收费标准为每平方米0.38元，邢明志房产证显示讼争房屋面积为163.06平方米，开元公司每月应收物业费数额为61.9628元。从2006年7月1日至邢明志2012年6月7日将房屋转让过户给朱荣兴，应交纳物业费数额为4461.3216元。
本院认为：开元公司与邢明志所签订的前期物业管理协议，双方意思表示真实，内容并不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行其权利义务。协议签订后，开元公司提供物业服务，邢明志自2006年6月30日后未再交纳物业费，系违约，应承担违约责任。二审中，根据邢明志所提交郑州市存量房买卖合同及房产证显示，其已于2012年6月7日通过买卖方式将讼争房屋出卖并过户给案外人朱荣兴名下。邢明志实际应交纳物业费时间应从2006年7月1日开始计算至2012年6月7日，即房屋实际转让之时，按每平方米0.38元，面积为163.06平方米计算，邢明志应交纳物业费数额共计4461.3216元。原审判令邢明志交纳物业费时间自2006年7月1日起至2013年12月31日止，物业费数额为5348.9元不当，本院予以纠正，但导致本案改判系邢明志原审未提交证据所致，原因不在原审法院。二审中，邢明志提交大量新证据欲证明开元公司提供物业服务不到位给其造成损失，但因其原审未提反诉，故对其该项诉请求，本院不予审理，邢明志可另行主张。开元公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第2263号民事判决第二项；
二、变更河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第2263号民事判决第一项为：邢明志自判决生效之日起十日内支付郑州开元物业管理有限公司从2006年7月1日至2012年6月1的物业服务费4461.3216元。
二审案件受理费50元，由邢明志承担。
本判决为终审判决。
审判长 朱 梅
审判员 秦 宇
审判员 苟 珊
二〇一四年十二月七日
书记员 徐若莹