北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00244号
上诉人（原审被告）经纬纺织机械股份有限公司，住所北京市北京经济技术开发区永昌中路8号。
法定代表人叶茂新，董事长。
委托代理人陈正勇，北京市百瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京加士活酒店物业管理有限公司，住所北京市朝阳区工体北路4号北京市机电研究院综合楼9层。
法定代表人张杰庭，董事长。
委托代理人王宸芳，男，1981年6月23日出生，原告公司职员。
委托代理人屠建军，男，1970年7月31日出生，原告公司职员。
上诉人经纬纺织机械股份有限公司（以下简称经纬纺织公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第15471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京加士活酒店物业管理有限公司（以下简称加士活物业）在原审法院诉称：我公司自2009年4月1日起为第一上海中心提供物业服务，经纬纺织公司系第一上海中心C座七层业主，双方于2009年5月20日签署《物业管理委托合同》。合同约定，物业管理费为每月55114.41元，经纬纺织公司应于每个月30日前支付下一个月应付的物业管理费；如经纬纺织公司未能在应付款到期日期15日内支付其应付款项的，加士活物业应收取未缴付款项自应付之日起至付款日的利息，利率由加士活物业及第一上海中心发展商共同商定。合同签订后，我公司依约履行，但经纬纺织公司拖欠部分物业管理费，现我公司诉至法院，要求经纬纺织公司：1、交纳拖欠的2010年7月1日至2012年11月30日的物业管理费326213.25元；2、支付利息44953.24元。
经纬纺织公司辩称：我公司于2000年12月22日与北京康丽大厦有限公司（以下简称康丽公司）签订《北京市外销商品房预售契约》，购买第一上海中心七层房屋，合同面积2213.43平方米，双方同时签订《补充协议》，约定物业管理费为每月每平方米3美金。2002年12月22日，我公司与康丽公司指定的北京德诚物业管理有限公司（以下称德诚公司）签订《物业管理委托合同》，约定物业管理费按汇率换算后为每月55114.41元，物业管理费标准为每月每平方米3美金，面积为2213.43平方米。2008年5月，我公司取得房屋所有权证，房屋面积与合同约定有所减少，变更为2111.71平方米。2009年4月15日，加士活物业、康丽公司、德诚公司联合向我公司发出《确认函》，明确表示加士活物业接替德诚公司提供物业管理服务，仅将原合同中的物业公司变更为加士活物业，合同其他内容不变。基于此，我公司与加士活物业于2009年5月20日签订了《物业管理委托合同》。我公司认为，现在房屋面积和汇率均有变化，应该以2111.71平方米为基数，按照每月每平方米3美金的标准以现在的汇率换算后，缴纳物业管理费。按照上述标准核算，我公司事实上已经提前交纳了2011年7月至2012年11月期间的物业管理费，因此我们不同意加士活物业的第1项诉讼请求。关于利息，因加士活物业与康丽公司确定利率后一直未向我公司告知，且利率标准过高，故我公司也不同意支付。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，加士活物业、经纬纺织公司所签《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。即便如经纬纺织公司所述，该合同内容源自于其与德诚公司签订的第一份《物业管理委托合同》，但第一份《物业管理委托合同》中亦对缴费面积、缴费标准没有约定。因此，经纬纺织公司所述的以2111.71平方米为基数，按照每月每平方米3美金的标准，以现在的汇率换算后，缴纳物业管理费的抗辩没有依据，法院不予采纳。经纬纺织公司认可加士活物业所述的已交纳物业管理费总额，故法院将以2011年7月1日至2012年11月30日为期间，按照合同约定的每月55114.41元的标准，核算经纬纺织公司拖欠物业管理费的具体数额，支持加士活物业第1项诉讼请求。
关于利息，加士活物业、经纬纺织公司所签《物业管理委托合同》虽约定利率由加士活物业与康丽公司共同决定，但加士活物业并未举证证明其曾向经纬纺织公司告知该利率标准。且根据加士活物业自述，其于2010年1月20日前就已向经纬纺织公司告知利率，而事实上加士活物业和康丽公司签订《第一上海中心业主关于物业管理的约定》时间即为2010年1月20日。如此一来，加士活物业向经纬纺织公司告知利率时，利率标准尚未确定，这显然有违常理。加之“银行一年期贷款利率两倍”的利率标准略高，加士活物业亦未就其损失举证，故法院将就此利率标准予以调整，并酌情确定利息的具体数额。
综上，原审法院判决如下：一、经纬纺织机械股份有限公司于本判决生效后七日内向加士活物业北京加士活酒店物业管理有限公司交纳拖欠的2010年7月1日至2012年11月30日的物业管理费三十二万六千二百零四元二角五分。二、经纬纺织机械股份有限公司于本判决生效后七日内向北京加士活酒店物业管理有限公司支付利息二万元。三、驳回北京加士活酒店物业管理有限公司其他诉讼请求。
判决后，经纬纺织公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判，其主要上诉理由为：一、德诚公司为康丽公司指定的前期物业服务企业，佳士活物业接替德诚公司提供物业管理服务。经纬纺织公司与康丽公司签订的有关前期物业服务的内容应作为佳士活物业与经纬纺织公司签订的物业合同的有效组成部分。二、物业合同中的月物业管理费应包含计费面积、单位面积的计费标准两方面，任一要素发生变化都必然导致物业费相应调整。三、佳士活物业与经纬纺织公司签订的《物业管理合同》是经纬纺织公司与开发商签署的《商品房预售契约》的附件。在主合同已经约定按建筑面积计算物业费的前提下，则作为附件的两份《物业管理合同》关于物业费的约定当然与主合同保持一致，也应当是按照建筑面积计算物业费；四、开发商己承诺只要是开发商指定的物业公司都应当按面积计算物业费；五、按面积记取物业费是整个物业行业收费的标准。
加士活物业同意原判。
经二审审理查明：2000年12月22日，经纬纺织公司与康丽公司签订《北京市外销商品房预售契约》约定经纬纺织公司购买第一上海中心写字楼七层整层房屋，建筑面积2213.43平方米。同日双方签订《补充协议》，约定由康丽公司负责物业管理期间物业管理收费按照每月每平方米3美金的标准进行。2002年10月22日，经纬纺织公司与德诚公司签订《物业管理委托合同》，约定经纬纺织公司应于每个月30日前向德诚公司缴付其单元下一个月应付之管理费用，即55114.41元。合同中未载明收费标准及房屋面积。2008年5月，北京市朝阳区亮马桥路39号1幢701号房屋登记在经纬纺织公司名下，建筑面积为2111.71平方米。2009年5月20日，加士活物业、经纬纺织公司签订《物业管理委托合同》，约定经纬纺织公司应于每个月30日前向加士活物业缴付其单元下一个月应付之管理费用，即55114.41元；经纬纺织公司如果未能于其根据本合同应付的款项到期日起十五天内支付其应付款项，则加士活物业有权收取未缴付的款项应付之日起至支付日利息，利率由经纬纺织公司／发展商共同决定。此份合同亦未载明收费标准及房屋面积。
庭审中，加士活物业提交一组进账单、发票及一份自行制作的交费明细，用以证明经纬纺织公司自2010年11月至2012年11月期间交纳了物业管理费1051656元，但存在拖欠部分费用、迟延交纳费用的情况，并证明经加士活物业核算，经纬纺织公司拖欠物业管理费326213.25元、利息44953.24元。经纬纺织公司对发票的真实性不持异议，对进账单及交费明细不予认可，经纬纺织公司认可加士活物业主张的已缴费数额，但表示自己不存在拖欠物业管理费的情况。加士活物业提交其与康丽公司于2010年1月20日签订的《第一上海中心业主关于物业管理的约定》，载明“如业主未能按照物业委托管理合同约定按时缴纳物业费的，应向物业管理公司按照银行一年期贷款利率的两倍计算滞纳金”。经纬纺织公司对此份证据的真实性不予认可。
经纬纺织公司提交康丽公司、德诚公司与加士活物业共同出具的《确认函》，载明：“尊敬的第一上海中心客户：自2009年4月1日起，加士活物业接替德诚公司为您提供物业管理服务，加士活物业将继续履行贵部与德诚公司签订的所有租赁、物业管理、停车、广告等合同中规定的权利和义务。履行期限自2009年4月1日至合同终止。加士活物业近期将与贵部变更您与德诚公司签订合同中的甲方名称（合同内容不变），同时贵部与德诚公司签订的合同自行终止。”经纬纺织公司提交此份证据用以证明，加士活物业接替德诚公司提供物业服务，只是甲方名称变更，其他合同内容不变。加士活物业对此份证据的真实性不持异议，但表示该《确认函》是发给第一上海中心租户的，经纬纺织公司是业主不是租户，因此此份证据与本案无关。
经纬纺织公司提交其于2011年7月向康丽公司、加士活物业发送的《关于第一上海中心第七层房屋物业费有关问题的函》，用以证明其曾通知加士活物业，自2002年12月起，德诚公司及加士活物业共向经纬纺织公司多收取物业管理费751298元，对于超额支付的物业费，经纬纺织公司将从2011年8月起的物业费及车位收费中予以抵扣。加士活物业对此份证据的真实性不持异议，亦认可收到了该份函件。
经询，经纬纺织公司未就其缴纳物业管理费的数额及时间提交证据。加士活物业、经纬纺织公司均认可《物业管理委托合同》中载明的“发展商”即为康丽公司。经纬纺织公司表示加士活物业从未向其告知利率标准，故不应按照该标准支付利息。加士活物业表示其已在2010年1月20日前向经纬纺织公司告知利率标准，且已在第一上海中心大堂进行了公示，但并未就此举证。
本院在审理过程中双方当事人均未提供新证据。
以上事实，有《北京市外销商品房预售契约》、《物业管理委托合同》、《第一上海中心业主关于物业管理的约定》、《确认函》、进账单、发票及当事人陈述等相关证据在案为证。
本院认为：本案中，加士活物业、经纬纺织公司所签《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应依照合同约定履行。经纬纺织公司与康丽公司签订《北京市外销商品房预售契约》之《补充协议》，约定由康丽公司负责物业管理期间物业管理收费按照每月每平方米3美金的标准，但未就德诚公司负责物业管理期间物业管理收费标准进行约定。经纬纺织公司与德诚公司签订的《物业管理委托合同》对缴费面积、缴费标准没有约定。加士活物业、经纬纺织公司所签《物业管理委托合同》亦未对缴费面积、缴费标准进行约定，仅约定了每月应交物业管理费总额。《物业管理委托合同》为独立合同，并非《北京市外销商品房预售契约》的附件。《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》中也无开发商承诺只要是开发商指定的物业公司都应当按面积计算物业费的约定。故经纬纺织的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院根据本案相关证据认定事实清楚，适用法律正确，本院对于原审法院所作判决予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6868元，由北京加士活酒店物业管理有限公司负担460元（已交纳），由经纬纺织机械股份有限公司负担6408元（于本判决书生效后七日内交纳）；二审案件受理费6868元，由经纬纺织机械股份有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 陈 恒
审判员 王 伟
审判员 付 辉
二〇一四年三月十四日
书记员 王玮玮