文书内容呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终1951号上诉人（原审被告）：北京市日盛达建筑企业集团有限公司。住所地北京市朝阳区。法定代表人：律文秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：高东升，男，1982年7月18日，汉族，该公司法律顾问，住内蒙古锡林浩特市。被上诉人（原审原告）：刘伟世，男，1950年5月7日出生，汉族，住内蒙古达拉特旗。委托诉讼代理人：牧人，内蒙古蒙杰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古呼和浩特市玉泉区。法定代表人：张文斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：包玉龙，男，1959年12月7日出生，蒙古族，该公司法律顾问，住内蒙古呼和浩特市赛罕区。上诉人北京日盛达建筑企业集团有限责任公司（以下简称日盛达公司）因与被上诉人刘伟世、被上诉人呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司（以下简称蒙海和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第02162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人日盛达公司的委托诉讼代理人高东升、被上诉人刘伟世的委托诉讼代理人牧人，被上诉人蒙海和公司的委托诉讼代理人包玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日盛达公司上诉请求：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第02162号民事判决第一、二项，依法改判；二、一、二审案件受理费由刘伟世负担。事实和理由：一、日盛达公司并未收到刘伟世530750元购房款，房屋为债务抵顶，蒙海和公司以530750元的价格将涉案房屋以支付工程款方式抵顶给日盛达公司，因日盛达公司项目负责人岳永忠欠刘伟世30万元，经协商遂将涉案房屋以45万元的价格抵顶给刘伟世，后到蒙海和公司办理了购房手续并出具了收款收据，而蒙海和公司只能给出具530750元的收款收据。在刘伟世所抵顶的45万元的房款中，刘伟世尚欠日盛达公司项目部负责人岳永忠15万元未付，即本案中，刘伟世实际购房款并非530750元。二、本案中，蒙海和公司已经直接给刘伟世出具了购房合同及收款收据，根据法律规定，所有的权利义务关系已经转移到蒙海和公司，蒙海和公司不能按照合同约定交付房屋，解除合同返还购房款义务也应当由蒙海和公司承担。刘伟世辩称，刘伟世不认可涉案房屋是债务抵顶，涉案房屋是购买的商品房，刘伟世以现金形式将购房款交付日盛达公司工程部。日盛达公司提到的岳永忠与刘伟世之间是什么关系与本案无关。蒙海和公司并未直接向刘伟世出具合同及收款收据，一审庭审中蒙海和公司出具的合同及收据均不是刘伟世本人所签。蒙海和公司辩称，坚持一审答辩意见。一审法院认定事实：2013年10月16日，刘伟世与“日盛达公司呼和浩特市东大黑河回迁安置房商业1、2号楼工程部”签订一份《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》，约定由刘伟世购买位于呼和浩特市金桥开发区化肥厂生活区东侧《爱巢8090》小区5号楼1单元602户房屋一套，面积96.5平方米，单价5500元，总房款530750元。该协议约定了付款方式为当日一次性付款，于2014年10月31日交付房屋，并约定逾期不交付的违约责任等。同日，刘伟世向该工程部交付购房款530750元，该工程部出具收据予以确认。之后，因该房屋一直不能交付，且该项目不具备商品房预售许可证，刘伟世将日盛达公司诉至一审法院。另查明，爱巢8090项目系蒙海和公司开发的项目，截至目前，仍不具备商品房预售许可证。日盛达公司承建了该项目的部分商业门脸房及部分地下车库工程，并于2015年与蒙海和公司签订《建设工程施工框架协议书》。该协议第五条约定，乙方（承包方）以全部垫资的形式，完成所承包工程施工图纸设计全部内容，五五分房抵顶工程款（注：建商业门脸房抵顶住宅、平层，其中包括五套复式楼）。但因该项目未完全竣工，双方的抵顶约定也未实际履行。2013年10月16日，蒙海和公司将本案房屋（爱巢8090小区5号楼1单元602户）划分给日盛达公司东大黑河村回迁安置房项目部。同日，日盛达公司东大黑河村回迁安置房项目部将该房屋出售给刘伟世。另外，一审法院向刘伟世核实了证据以及案件情况。据刘伟世陈述：其与日盛达公司之间不存在工程款抵顶，因为其从未参与过任何工程；其与蒙海和公司也无联系，其以现金方式直接支付了530750元购房款；欠条是刘伟世写的，但早已还清，也与本案无任何关联。一审法院认为，刘伟世与日盛达公司东大黑河村回迁安置房项目部之间签订的《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》虽名为“认购”，但其已经具备商品房买卖合同的主要条款（坐落、编号、面积、价款、付款、交付、违约等），应适用商品房买卖合同的相关法律规定及司法解释。日盛达公司并不是房地产开发企业，也无售房资质，且该项目的开发公司——蒙海和公司至今未就该项目取得“商品房预售许可证”，综上，该认购协议违反法律法规强制性规定，属无效合同。因此，收款方应当将房款返还给刘伟世。依据认购协议和收款收据上的“日盛达公司东大黑河村回迁安置房项目部”印章以及日盛达公司的答辩意见，应认定刘伟世与日盛达公司东大黑河村回迁安置房项目部签订合同以及付款的事实已实际发生。日盛达公司东大黑河村回迁安置房项目部作为日盛达公司的分支机构，其不具备独立的主体资格，其对外签订合同以及收取款项行为的效力及于日盛达公司，对日盛达公司发生法律约束力。日盛达公司虽举证抗辩，但其提交的认购书和收据为复印件，又无其他证据予印证，且蒙海和公司也不予认可，对其提交的认购书和收据一审法院不予采信。日盛达公司提交的另一证据欠条，虽与刘伟世核对为真实，但日盛达公司未能证明该欠条与本案的关联性，一审法院不予认可。综上，日盛达公司应当依据合同无效的法律规定，将收取的款项返还给刘伟世。至于刘伟世请求的不超出一倍的赔偿责任，一审法院认为该条款适用于开发公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证的情形，而不适用于承建方出售房屋的情形，且刘伟世在购买房屋时应当知道日盛达公司不具备开发房地产的资质，刘伟世本人亦有过错。对于该项请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认刘伟世与北京市日盛达建筑企业集团有限公司于2013年10月16日签订的《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》无效；二、北京市日盛达建筑企业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向刘伟世返还购房款530750元；三、驳回刘伟世的其他诉讼请求。案件受理费14354元，由北京市日盛达建筑企业集团有限公司承担9208元，由刘伟世自行承担5146元。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”此处的“出卖人”是指房地产开发企业，据此，如房地产开发企业未取得商品房预售许可证明而与买受人签订商品房预售合同，买受人可以主张确认合同无效。本案中，刘伟世请求确认无效的合同是其与日盛达公司就购买涉案房屋而签订的《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》，日盛达公司并非房地产开发企业，故刘伟世依照上述司法解释请求确认其与日盛达公司签订的《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》无效的诉讼请并不成立，进而无权请求日盛达公司退还已支付的购房款。综上所述，日盛达公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第02162号民事判决；二、驳回刘伟世的诉讼请求。一、二审案件受理费共计23562元，由刘伟世负担。本判决为终审判决。审判长  杨福金审判员  苏 毅审判员  杨蔚堃二〇一六年十月十四日书记员  唐 谣