江苏省苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0591民初5099号
原告：贾顺宏,男,1971年11月6日生,汉族,住江苏省苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人:丁亚琴,江苏大昶律师事务所律师。
被告：中海物业管理有限公司,统一社会信用代码：91440300618888347D,住所地广东省深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A。
法定代表人：王琦,董事长。
被告：中海物业管理有限公司苏州分公司,统一社会信用代码：9132059477641610XY,住所地江苏省苏州工业园区普惠路456号。
负责人：汪维杰,总经理。
委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师，代理前述两被告。委托诉讼代理人：赵倩影，江苏益友天元律师事务所实习律师，代理前述两被告。
原告贾顺宏诉被告中海物业管理有限公司苏州分公司（以下简称中海物业公司）、中海物业管理有限公司苏州分公司（以下简称中海物业公司苏州分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告贾顺宏及其委托诉讼代理人丁亚琴，两被告委托诉讼代理人潘晓辉、赵倩影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾顺宏向本院提出诉讼请求：1.判令在未签订新物业服务合同前，双方仍按原商品房销售合同约定1.98元每平方米每月执行；2.判令被告退还2016年度1-10月多收的484.14元物业费；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系苏州工业园区海悦花园六区20幢501室的业主。原告自购房后一直依据商品房销售合同补充条款第22条的约定即每月1.98元每平方米向被告中海物业公司苏州分公司缴纳物业管理费。然而，2016年被告未与业主协商无端将物业费提高至每月2.28元每平方米，原告多次与被告理论，要求退还物业管理费未果。为维护原告权益，故诉至法院。
被告中海物业公司、中海物业公司苏州分公司辩称，海悦花园六区从项目交付以来，小高层物业费的标准一直是2.28元/月/平方米，被告不存在物业费上调的情形。前期物业管理委托合同及现场公示的物业费标准以及小区每一季度公示的物业费收支明细均可以反映出小区六区历年来的物业费标准一直是2.28元/月/平方米。之前，因为物业委托服务的期限未满，开发商承担了物业费中0.3元/平方米的补贴。因此，被告在向业主收取物业费时扣除了开发商已经承担的部分。仅仅向业主收取了1.98元/月/平方米。但是合计收取的物业费仍然是2.28元/月/平方米。没有发生变化。而在2016年1月份，开发商认为前期物业管理委托合同已经到期，停止了对物业费进行补贴，在这种情况下被告向业主收取的计费单价就只能按照2.28元/月/平方米进行收取。原告已经自愿缴纳了2016年1到10月份的物业费，原告在缴费时明知收费单价从1.98元/月/平方米恢复至2.28元/月/平方米的这种情况下，自愿按照2.28元/月/平方米的标准缴纳了物业费。应当认为其事实上已经知晓并且认可了收费的金额。现在再主张返还并没有律依据。从2016年1月1日起，高层小高层业主按照2.28元每平方米缴纳物业费，已经获得小区的大部分认可，原告作为个别的业主对于物业费标准之类公共事宜，应当遵循公大部分业主的意见予以执行。综上所述，请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明，2008年6月12日，中海发展（苏州）有限公司（作为甲方）和中海物业公司苏州分公司（作为乙方）订立《苏州市前期物业管理委托合同》。合同约定：甲方通过招投标方式将中海国际社区委托乙方实行物业管理服务。物业管理服务期限为五年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后两年），自2009年12月30日0时至2014年12月29日24时止。合同约定小高层物业管理费（电梯水泵运行费、公共水电代收代付费）为2.28元/月/平方米。其后中海物业公司苏州分公司一直对上述物业提供物业服务至今。
贾顺宏与中海发展（苏州）有限公司订立商品房销售合同，购买海悦花园六区（中海国际社区）20幢501室房屋。合同第二十六条载明该房屋前期物业管理公共服务费为2.28元/月/平方米（电梯水泵运行费、公共水电代收代付费），上述收费在前期物业管理阶段未经业主委员会同意，不再调整。合同补充条款第22条又载明：合同正文第二十六条关于前期物业管理公共服务费为中标费用，现中海发展（苏州）有限公司将该费用1.63元/月/平方米降为1.33元元/月/平方米，电梯水泵运行费0.65元/月/平方米。故两者合计服务费现为1.98元/月/平方米。作为合同附件六的《苏州市前期物业管理服务协议》载明：在本物业区域业主委员会成立前，由中海发展（苏州）有限公司选聘的物业管理公司负责该物业区域管理工作。前期物业管理服务期限为整个物业管理区域房屋交付后2年，高层、小高层的物业管理费为每月2.28元/月/平方米。2015年11月2日，海悦花园六区20幢501室房屋登记在原告贾顺宏名下（房屋建筑面积为161.38平方米）。贾顺宏已缴纳了2016年10月前的相应物业费用。其中2015年度的物业管理费按1.98元/月/平方米交纳，合计3834元。2016年度1-10月的物业管理费按2.28元/月/平方米交纳，合计为3679元。
2015年12月29日苏州工业园区海悦花园六区业主委员会与中海物业公司苏州分公司订立备忘录一份，载明业委会与物业公司就2016年物业费的收费标准存在不一致看法，各方已充分表达了各自观点立场。尽管仍无法达成一致，但为保障小区的运行，双方对于2016年未交的物业费，若按照2.28元/月/平方米先行支付的，可暂时交纳到2016年10月底，待最后确认付费标准后多退少补。备忘录对其他事项作了约定。
上述事实，有原告提交的房产证、物业管理费收费发票、。房屋买卖合同房屋销售合同、备忘录、被告提交的苏州市前期物业管理委托合同及当事人陈述附卷佐证。本院予以确认。
本院认为，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业并订立书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，中海物业公司苏州分公司与案外人中海发展（苏州）有限公司订立的《苏州市前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立有效，该合同对相关业主即本案原告具有拘束力。相应合同约定的物业管理费为2.28元/月/平方米。虽中海发展（苏州）有限公司在房屋销售合同中与业主约定物业费降低为1.98元/月/平方米，此约定对被告方不产生拘束力。原告想以其与开发商订立的合同来对抗被告方与开方商订立的前期物业服务合同于法无据，本院不予认可。虽被告方曾以1.98元/月/平方米的标准向原告收取物业管理费，但不妨碍被告之后要求按前期物业服务合同的约定标准向原告方收取物业费。原告要求按其与开发商订立的房屋销售合同标准交付物业管理费，并且要求被告方退还相应物业管理费的请求无法律依据，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
驳回原告贾顺宏全部诉讼请求。
案件受理费减半收取为40元，由原告票顺宏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，10×××76676。
审判员 吴海锋
二〇一七年十一月二十四日
书记员 曹继红
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