湖北省荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1002民初866号
原告：蔡从福，男，汉族，出生，松滋灯泡厂退休职工，住荆州市北京东路钢管厂生活区，
委托代理人：饶为为，湖北利楚律师事务所律师。
被告：杨唐胜，男，汉族，出生，教师，住湖南省岳麗区。
被告：郇建萍，女，汉族，出生，教师，住湖南省岳麗区。
二被告共同委托代理人：王小明，湖南金州律师事务所律师。
原告蔡从福诉被告杨唐胜、郇建萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年05月24日立案后，依法适用简易程序，于公开开庭进行了审理。原告蔡从福及其委托代理人饶为为，被告杨唐胜及被告杨唐胜、郇建萍的委托代理人王小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡从福诉称，原告及其妻子万世华（已去世）于与被告杨唐胜、郇建萍签订《房屋买卖协议书》，协议约定杨唐胜、郇建萍将其共同共有的位于荆州市沙市区北京东路沙市钢管厂生活区1栋2门3楼304号（房产证号：荆州房权证沙字第××号；国有土地使用证号：荆州国用（2001）字第80024号）房屋以2.2万元价格出售给蔡从福、万世华夫妇。协议签订后，原告履行了支付2.2万元购房款的义务，被告杨唐胜、郇建萍履行了交付房屋以及房屋产权证、土地使用权证的义务，但一直没有协助原告办理产权变更登记手续。原告多次与被告电话联系，要求被告配合办理房屋所有权以及土地使用权过户登记手续，但被告总是以各种理由拖延，拒不配合办理。请求人民法院判令两被告配合原告办理沙市钢管厂生活区1栋2门3楼304号房屋所有权及土地使用权登记过户手续；判令两被告向原告支付违约金6600元，诉讼费由两被告承担。
被告杨唐胜、郇建萍辩称，该房屋的土地是国有划拨土地，原被告之间签订的《房屋买卖协议》属于无效合同。依据《江汉油田矿区已售公有住房交易管理办法》（以江汉局﹝2001﹞306号文件印发）第二条、第三条规定该房屋是限制交易的，原告不符合交易对象；本案购房合同购买方是蔡从福和万世华，现万世华已病故，应确定继承人后再提起诉讼，仅由蔡从福提起诉讼程序不合法。原告的第二项诉讼请求没有事实依据，双方签订的房屋买卖合同是无效，原告请求支付违约金没有依据。另据了解，本案所涉房屋已列入拆迁范围，按照有关规定禁止办理过户。基于以上原因，请求依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：，杨唐胜、郇建萍与蔡从福、万世华签订《房屋买卖协议》，协议第一条约定，甲�（杨唐胜、郇建萍）将沙市钢管厂宿舍区旧住房一套1栋2门3层4室，以人民币贰万贰仟整卖给乙方（蔡从福、万世华）；第三条约定，甲方在乙方办理过户手续时，应全面负责协助办理，提供有关资料、证件等；第四条约定，如果遇到数年之后，沙市钢管厂强行拆除宿舍时，有关政策性补助费应全部归乙方、与甲方无关；第五条约定，买房现金在房屋移交时一次性付清（需留下500元作为产权过户押金），过户手续办理完成后，由乙方付清押金给甲方；杨唐胜、蔡从福在该条款后加注：过户费用由乙方承担；第七条约定，以上协议一经双方签字生效。不得反悔，违约。如有违约者，应给付对方房屋总金额的30%，并赔偿对方一切经济损失。协议签订后，被告杨唐胜、郇建萍将房屋以及该房屋所有权证、国有土地使用权证、水电、有线电视的相关资料交付给原告蔡从�以及万世华（已去世）。原告蔡从福当庭出示《房屋买卖协议》、《房屋产权证》、《国有土地使用证》、荆州经济开发区联合街道办事处翠湖苑居委会出具的《证明》、松滋市公安局颁发的《户口本》复印件、《水电厂收费收据》、《荆州市天然气发展有限责任公司发票》予以证明。被告杨唐胜、郇建萍对原告蔡从福出示的《房屋买卖协议》、《房屋产权证》、《国有土地使用证》的真实性没有异议，但认为该房屋土地使用权证记载的土地性质是国有划拨地，按照国家规定是不能交易的，双方签订的《房屋买卖协议》应属于无效协议，原告基于无效协议持有被告的《房屋产权证》、《国有土地使用权证》没有法律依据；荆州经济开发区联合街道办事处翠湖苑居委会出具的《证明》、松滋市公安局颁发的《户口本》复印件、《水电厂收费收据》、《荆州市天然气发展有限责任公司发票》与本案没有关联性。被告杨唐胜、郇建萍当庭出示《江汉石油管理局售（购）公有住房全部产权协议书》（以下简称《协议书》）、《江汉油田矿区已售公有住房交易管理办法》（以下简称《交易管理办法》）证明其抗辩主张的限制交易的事实。《协议书》第三条约定：“乙方（杨唐胜、郇建萍）愿意按《售房办法》的规定购买现住公房。乙方在取得所购权属证书后拥有全部产权，可进入江汉油田矿区住房市场交易，可以继承。其交易和继承按照国家相关法规和江汉石油管理局的有关规定办理。”《交易管理办法》第二条规定“本办法适用于江汉油田矿区内已售公有住房和经济适用住房（房改房）首次交易的管理。”第三条规定“房改房交易的对象应是江汉油田的职工或其家属、子女（含协解人员）。”原告认为：《协议书》是被告与该房屋�产权单位江汉油田管理局签订的，对本案原告不具约束力，该协议的第八条约定：与国家新的政策、法规有抵触的从其法规政策；《交易管理办法》是江汉石油管理局出台的规定，与法律法规冲突，《协议书》和《交易管理办法》均不能作为认定本案争议房屋是限制交易房屋的证据采信。本院认为：《协议书》是被告与争议房屋原所有权人江汉石油管理局在公有住房房改时订立的房屋买卖合同，双方均已履行了该协议的义务，且被告依据该协议取得了全产权，并领取了《产权证》，《协议书》中关于“可进入江汉油田矿区住房市场交易”的约定和《交易管理办法》第二条“本办法适用于江汉油田矿区内已售公有住房和经济适用住房（以下简称房改房）首次交易的管理。”第三条“房改房的交易对象应是江汉油田的职工或其家属、子女（含“协解人员”）。”是江�石油管理局为了维护矿区生产经营和生活管理秩序作出的管理性规定，管理对象是矿区公有住房所有权人，不是该房屋的购买人，该规定亦不符合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，故《协议书》、《交易管理规定》不能作为限制争议房屋买卖的证据采信。原告基于房屋买卖协议持有《房屋产权证》、《国有土地使用证》，属于合法持有，足以证明该房屋仍然登记在被告名下，被告负有履行协助办理变更登记义务的事实，本院予以采信；荆州经济开发区联合街道办事处翠湖苑居委会出具的《证明》、《水电厂收费收据》、《荆州市天然气发展有限责任公司发票》，证明原告购买该房屋后，一直在该房屋内居住生活，与本案有关联性，本院予以采信。
另查明，《房屋买卖协议》当事人之一万世华于因病去世。万世华生前未�遗嘱，未与他人订立遗赠扶养协议；蔡从福与万世华共生育两子，长子蔡万伦、次子蔡征达均申明放弃继承母亲万世华遗产；万世华的母亲李光珍于1982年去世，父亲万开全于2002年去世。原告当庭出示了松滋市中医院出具的《居民死亡医学证明》、《居民死亡殡葬正》予以证明，被告没有异议。被告当庭提出，万世华去世后应由万世华的继承人参加诉讼；原告述称已办理继承公证，但相关证据未当庭出示。为减少当事人讼累，经被告同意，本院准许原告在闭庭后补充提交继承公证，邮寄给被告质证，被告在收到补充提交的证据后五日内提出质证意见。原告于闭庭次日（2016年7月14）提交了松滋市公证处出具的（2017）鄂松滋证字第0398号《公证书》以及万世华之子蔡万伦、蔡征达出具的放弃遗产继承的《声明》；《公证书》记载，万世华生前未立遗嘱，未与他人订立遗赠扶养协议，母亲李光珍于1982年去世，父亲万开全于2002年去世。本院于将原告补充提交的证据邮寄给被告，经查证，被告已于签收，未在规定期限内提出质证意见。
本案争议焦点是，该房屋土地属于国有划拨土地，《房屋买卖协议》是否有效，该房屋是否属于拆迁房屋，是否禁止办理变更登记，原告主张权利是否违法法定程序，原告主张6600元违约金是否有法律依据。
本院认为：
一、原被告签订《房屋买卖协议》的目的是转移房屋所有权，房屋所有权转移并未改变房屋土地的用途和土地使用权性质，未损害国家利益和社会公共利益。《城市房地产管理法》第四十一条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照有关规定，报有批准权的的人民政府审批。”由此可见，土地的划拨性质并不影响房屋买卖合同效力和履行，仅仅需要在办理过户手续时由相关部门办理批准或者将划拨土地转为出让土地，相关合同当事人缴纳土地出让金即可变更登记过户手续；故被告关于该房屋土地是国有划拨土地，房屋买卖协议无效的抗辩意见本院不予采纳。
二、被告于与原告签订《房屋买卖协议》，并将该房屋实际交付给原告使用至今，双方在签订房屋买卖协议时该房屋并非拆迁范围内房屋，法律法规也未明确规定拆迁范围内房屋禁止办理房屋产权变更登记，故被告关于该房屋属于拆迁范围内房屋，禁止办理过户手续的抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。
三、《中华人民共和国继承法》第二十五条规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前作出放弃继承的表示。万世华去世，万世华享有的《房屋买卖协议》债权继承开始；万世华的父母已先于万世华去世，万世华长子蔡万伦，次子蔡征达放弃继承，并出具了放弃继承书面声明。蔡从福作为《房屋买卖协议》当事人和万世华的继承人，向本院提起诉讼主张被告协助办理买卖房屋的变更登记手续，没有违反法律规定。法律规定人民法院在案件审理过程中发现除原告之外还有其他人对债权享有权利的，应当通知其他债权人参加诉讼，目的是为了保护其他债权人的权利，其他权利人是否参加诉讼，对被告的权利义务不产生影响。本案庭审时，原告主张万世华去世后已办理继承公证，并在闭庭后的第二天补充提交了遗产继承《公证书》，万世华的长子蔡万伦、次子蔡征达亲自向本院提交了放弃对万世华遗产继承权的书面《声明》，故被告关于万世华的继承人没有到庭参加诉讼，程序违法的抗辩意见本院不予采纳。
四、原被告签订的《房屋买卖协议》第七条约定：“�上协议一经双方签字生效。不得反悔，违约。如有违约者，应给付对方房屋总金额的30%，并赔偿对方一切经济损失。”本院认为，“反悔”作为民间通俗的违约形态，应以“反悔”目的实现构成违约要件，“反悔”的目的没有实现则不能构成违约。本案《房屋买卖协议》是以卖方转移房屋所有权给买方，买方支付房款给卖方为目的；本案被告作为房屋的卖方，拒绝协助作为买方的原告办理产权变更登记，主观上有“反悔”的意思，但“反悔”目的实现得以原告同意和法律支持为前提；被告曾向本院表示愿意付出“反悔”代价，本院亦将被告愿意付出“反悔”代价的信息及时传递给原告，原告拒绝了被告“反悔”的要求。原告诉讼主张被告协助办理房屋产权以及土地使用权的变更登记手续，被告以合同无效及原告提起诉讼程序违法、买卖房屋是拆迁范围内房屋，�止办理变更登记等理由抗辩，并未提出解除合同的反诉主张。原告主张被告“反悔”的违约事实没有发生，且原被告双方签订《房屋买卖协议》后，被告亦履行了交付房屋、房屋产权证、土地使用权证以及水、电、气证照等主要合同义务，虽然没有办理产权变更登记，并未妨碍原告在该房屋内正常居住、生活，也没有给原告造成经济损失，协议的其他条款也没有关于拖延或者拒绝协助办理变更登记承担违约金的约定。故原告主张被告支付原告6600元违约金没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院认为原被告签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。原告主张被告继续履行合同义务，协助办理买卖房屋产权和土地使用权变更登记应予以支持。原被告双方签订的《房屋买卖协议》第七条是对双�根本性违约作出的特别约定，原告在要求被告继续履行协议的情况下，要求依据该条约定支付违约金，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定判决如下：
一、被告杨唐胜、郇建萍与本判决生效之日起十日内，协助原告蔡从福将坐落于沙市区北京东路钢管厂生活区1栋2门3楼304号房屋所有权及土地使用权（房产证号：荆州房权证沙字第××号；国有土地使用证号：荆州国用（2001）字第80024号）变更登记到原告蔡从福名下
二、驳回原告蔡从福的其他诉讼请求。
案件受理费3607元（原告已预交），减半收取1803元，由被告杨唐胜、郇建萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中�人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款规定，预交上诉案件诉讼费，收款人：湖北省荆州市中级人民法院，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，账户：17×××30。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 洪学梅
二0一七年
书记员 许子彪