成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第8294号
原告:四川凯越置业有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道滨河路二段***号戛纳湾畔*栋*楼*号。
法定代表人:王宏，董事长。
委托诉讼代理人：胡俊、王天澜，四川策耀律师事务所律师。
被告：钟锐，男，1983年12月10日，汉族，住四川省广元市利州区。
第三人：中国工商银行股份有限公司成都春熙支行。住所地：成都市锦江区总府路**号。
负责人：罗明，行长。
委托诉讼代理人：何卫、王蓉，系第三人员工。
原告四川凯越置业有限公司（以下简称四川凯越公司）诉被告钟锐、第三人中国工商银行股份有限公司成都春熙支行（以下简称工商银行春熙支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告四川凯越公司的委托诉讼代理人王天澜，第三人工商银行春熙支行的委托诉讼代理人何卫、王蓉到庭参加诉讼。被告钟锐经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告四川凯越公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，并确认位于成都市华阳街道房屋归原告所有；2、判令解除原、被告及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；3、判令被告在《商品房买卖合同》解除后15日内协助原告到房屋管理部门办理撤销合同备案登记手续；4、判令被告立即向原告支付代偿金，暂计为13734.7元；5、判令被告立即向原告支付律师代理费16700元；6、判令被告立即向原告支付违约金59134.6元。事实和理由：2012年9月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买位于华阳街道房屋。房屋总价款295673元，以贷款方式支付。合同签订后，原告与被告钟锐及第三人工商银行春熙支行签订了《个人购房借款/担保合同》，工商银行春熙支行按约向借款人钟锐提供了个人贷款本金206000元，原告四川凯越公司为借款提供担保。被告钟锐未按照合同约定归还贷款，截至2015年6月9日，其未能按期清偿贷款本息已超过六个月。工商银行春熙支行于2015年3月24日、2015年6月10日向四川凯越公司发出《担保人履行责任通知书》，要求四川凯越公司代借款人偿还全部贷款本息和相关费用。经工商银行春熙支行要求，被告四川凯越公司已分别于2015年3月31日、2015年6月23日代被告钟锐偿还贷款本息和相关费用共计六期，总金额9074.97元。被告中止清偿按揭贷款已达六期，导致凯越公司作为被告的担保人向银行承担了相关担保责任。按照补充协议之约定，原告作为出卖人除有权要求被告支付完毕全部损及产生的所有费用外还有权要求被告按照合同约定的总房款20%支付违约金，并有权解除合同，立即收回该套房屋。原告四川凯越公司于2015年9月14日向被告发出《要求赔偿通知函》，要求被告收到函件后10日内向原告支付完毕所有费用。该函件已于2015年9月15日送达被告住所，但被告至今未履行给付义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出上述请求。
被告钟锐未作答辩亦未提交相关证据。
第三人工商银行春熙支行述称，2012年12月27日，我行向原告发放了206000元贷款，期限为20年。被告从2015年1月开始逾期，连续6个月未还款，之后的按揭贷款由原告垫付。2015年6月向原告发出催收函。认可原告帮被告偿还按揭贷款至2016年6月。原告应结清贷款后由银行出具结清证明才能解除贷款合同。对原告的其他诉讼请求没有意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以作证。本院对本案事实确定如下：2012年9月17日，原告作为出卖人与作为买受人的被告钟锐签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称《补充协议》），约定被告购买原告开发的位于华阳镇建筑面积为46.15平方米的房屋，房屋总价款295673元。买受人于签订合同当日向出卖人支付购房首付款89673元，余款206000元采用银行按揭贷款方式支付。出卖人应在2014年7月31日前向买受人交付该商品房。买受人办理了银行按揭贷款手续后，如因买受人原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用（包括但不限于出卖人代付的款项和滞纳金、违约金、评估费、诉讼费、交通费、通讯费、差旅费、追索担保损失时按相关规定支付的律师代理费等）均由买受人负责赔偿。买受人应在接到出卖人书面要求承担前款约定的赔偿责任后10日内向出卖人支付完毕全部损失及产生的所有费用，否则出卖人有权再要求买受人按照合同约定总房款的20%支付违约金，并有权解除本合同，立即收回及处置该套房屋；买受人须自行承担装饰装修等事项造成的损失，在解除合同后7日内将房屋交还出卖人处置。如买受人在办理了房屋的抵押贷款手续后，因不履行或履行与银行签订的抵押贷款合同有瑕疵或因银行与其签订的个人抵押贷款合同而导致出卖人解除与买受人的合同的，买受人均须自行承担装饰装修等事项造成的损失，且不得破坏其装饰装修，在解除合同后（注：未填写）日内将房屋交还出卖人处置。双方的联络方式以合同所记载的为准，双方对各自提供资料的真实性负责。采用传真、电话方式通知，发出时间视为到达时间，采用挂号信、特快专递等方式通知的，在本省内，寄出三日后视为送达。买受人通讯地址载明：四川省广元市利州区。2012年12月17日，本案案涉房屋取得备案登记，合同备案号：327291。
2012年12月27日，被告钟锐作为借款人与作为贷款人的工商银行春熙支行及作为担保人的原告四川凯越公司签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币206000元。本合同项下贷款用于购买位于双流县华阳街道建筑面积46.15平方米的房屋。贷款期限20年。原告承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带担保责任。被告钟锐以本案案涉房屋为本次贷款承担抵押担保。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同签订后，第三人按约发放了贷款。2015年3月24日、2015年6月10日、2016年6月22日，第三人分别向原告发出三份《担保人履行责任通知书》，载明因被告钟锐逾期归还贷款，要求原告在收到本函后督促借款人还款或承担连带保证责任。原告收到函件后，陆续代被告代偿按揭贷款。2015年3月31日代偿4551.97元、2015年6月23日代偿4523元、2015年9月28日代偿4601.34元、2016年6月30日代偿13267.5元。
2015年9月9日，原告向被告发出《请求赔偿通知函》，载明原告应第三人要求代被告偿还了贷款本息共6期，共计9074.97元。根据原、被告签订的《补充协议》约定，被告应在接到本通知书之日起10日内向原告支付完毕全部损失及产生的所有费用，暂计9074.97元，否则原告有权要求被告按照合同约定总房款的20%支付违约金，并有权解除本合同，立即收回及处置该套房屋。该函件于2015年9月14日向被告合同载明的通讯地址以EMS邮寄的方式寄送。被告一直未向原告支付上述款项。原告诉至本院，并产生律师费16700元。
2016年8月15日，原告代被告钟锐向第三人偿还银行按揭贷款188241.91元。2016年8月16日，第三人出具《个人贷款结清证明》，载明借款人钟锐在第三人处申请个人一手房住房购置贷款，贷款金额人民币206000元，贷款期限为240个月，该笔贷款本息已于2016年8月15日全部结清。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》均系各方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。现被告未按照《《个人购房借款/担保合同》的约定按期足额的支付房屋按揭贷款，致使原告代被告偿还了上述按揭贷款。按照《补充协议》约定，买受人办理了银行按揭贷款手续后，如因买受人原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用（包括但不限于出卖人代付的款项和滞纳金、违约金、评估费、诉讼费、交通费、通讯费、差旅费、追索担保损失时按相关规定支付的律师代理费等）均由买受人负责赔偿。买受人应在接到出卖人书面要求承担欠款约定的赔偿责任后10日内向出卖人支付完毕全部损失及产生的所有费用，否则出卖人有权再要求买受人按照合同约定总房款的20%支付违约金，并有权解除本合同，立即收回及处置该套房屋。原告于2015年9月14日向被告邮寄了《请求赔偿通知函》，按照《补充协议》约定本省内，寄出三日后视为送达。故2015年9月17日，该函件视为已送达被告。被告未在10日内向原告支付代付款项，违反了合同约定。
（一）关于原告要求解除与被告钟锐签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的问题。本院认为，由于被告逾期未向第三人偿还按揭贷款，导致原告代被告偿还完毕涉案房屋的按揭贷款，根据原、被告签订的《补充协议》约定,原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》有事实和法律依据，本院予以支持，合同解除后，涉案房屋应属原告所有。
（二）关于原告主张解除与被告及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，根据第三人出具的《个人贷款结清证明》，证明被告钟锐在第三人处申请个人一手房住房购置贷款本息于2016年8月15日全部结清。该合同现已履行终结，原告要求解除该合同，本院不予支持。
（三）关于被告是否应当向原告支付原告因履行担保责任向银行支付的代偿金的问题。本院认为，被告钟锐已经通过支付首付款和银行贷款的方式向原告支付了购房款295673元，合同解除后，原告应返还被告钟锐购房款295673元，原告代被告支付的代偿款项可从原告应返还给被告的购房款中予以扣除，被告钟锐不应再向原告支付代偿款项本金，本院对该项诉讼请求不予支持。
（四）关于原告主张要求被告支付律师费16700元，原告提交了代理合同及律师费发票，且该请求符合《补充协议》的约定，本院对原告的该项请求予以支持；
（五）关于原告要求被告钟锐向原告支付解除买卖合同违约金59134.6元的问题。因被告钟锐逾期向贷款银行支付按揭款项，导致原告承担了连带清偿责任，继而导致原告与被告钟锐签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除，被告钟锐系违约方，应承担违约责任。原、被告双方虽然对违约金进行了约定（总房价款的20%即59134.6元），但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，而原告并未举证证明因解除合同给原告所造成的损失，因此其约定的违约金过高，故本院依法进行调整，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为20000元。
（六）关于原告要求被告协助办理撤销买卖合同备案登记手续的问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，被告应协助原告办理涉案商品房的买卖合同撤销备案登记手续，原告的该请求符合法律规定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告四川凯越置业有限公司与被告钟锐于2012年9月17日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》，位于成都市天府新区华阳滨河路二段169号×栋×单元×楼×号的房屋归原告四川凯越置业有限公司所有（合同签约备案号：327291）；
二、被告钟锐于本判决生效之日起七日内向原告四川凯越置业有限公司支付违约金20000元；
三、被告钟锐于本判决生效之日起十五日内协助原告四川凯越置业有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续；
四、被告钟锐于本判决生效之日起七日内向原告四川凯越置业有限公司支付律师费16700元；
五、驳回原告四川凯越置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费7078元、保全费1998元，由被告钟锐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 姚雪莉
人民陪审员 杜 姜
人民陪审员 张春梅
二〇一六年十二月十二日
法官 助理 张 萍
书 记 员 黄雯雯