河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀02民终2265号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐山银泰百货有限公司，住所地：唐山市路南区新华西道2号4号。法定代表人：陈晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：高雨琪，河北冀华律师事务所唐山分所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王淼，女，1987年4月27日出生，汉族，住唐山市路北区。委托诉讼代理人：赵双义，河北陈建仲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，河北开元律师事务所律师。上诉人唐山银泰百货有限公司因与被上诉人王淼房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2015）南民初字第3503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人唐山银泰百货有限公司委托诉讼代理人高雨琪，被上诉人王淼及其委托诉讼代理人赵双义、李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐山银泰百货有限公司上诉请求：1、依法撤销路南区人民法院（2015民初字第3503号民事判决，改判并支持上诉人全部诉讼请求驳回被上诉人的反诉请求。主要事实和理由：1、上诉人在租赁合同履行过程中不存在任何违约行为，与被上诉人反诉主张的损失不具有任何关联性。上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，并签订了详细的租赁合同，但在该租赁合同中被上诉人并未明确表示需要使用燃气进行烧烤，双方也并没有对此达成任何合意，反之，烧烤可以通过电烤等多种行为完成，而并非只能依靠燃气。故在租赁期内，上诉人一直保持了被上诉人所需的水电等能源的供应，不存在任何违约行为。且被上诉人在上诉人处经营的串越千年烤串店己经依法取得营业执照等合法的开业手续，依法开业，足以证明上诉人向被上诉人提供的场地不存在任何的排污、消防等问题，可以合法进行餐饮经营活动。2、被上诉人未缴纳租金的行为构成违约，租赁合同中双方对租金及综合管理服务费的起始日期和计算方式等有明确的约定，但一审法院仅依据被上诉人的答辩即认定了被上诉人所辩称的日期，该日期与合同约定不符合，双方并未就该事项达成过任何补充协议或口头约定，且被上诉人并未提交任何证据证明其该项主张，故应依据双方书面合同中的约定认定双方租赁关系的起止日期。3、被上诉人未缴纳租金和综合管理服务费构成根本违约，被上诉人缴纳的各项押金不应退还。4、原判适用法律错误。上诉人履行了全部合同义务，被上诉人所承租的店面及能源供应都是通畅的。被上诉人的损失没有证据证实是上诉人违约造成的。综上，原判认定事实不清，据以认定事实的证据不足，适用法律错误，严重侵害上诉人的合法权益，本案中被上诉人拖欠上诉人租金事实清楚，证据充分，被上诉人反诉不存在事实依据，恳请二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人王淼辩称：一、一审判决认定事实清楚、证据确实充分。上诉人在履行《租赁合同》过程中存在严重违约行为，因上诉人的违约行为，直接造成答辩人财产损失，答辩人所遭受的财产损失与上诉人的违约行为存在直接的因果关系。答辩人为经营烧烤餐饮，于2014年3月13日与上诉人签署了《租赁合同》，答辩人为承租方，《租赁合同》约定：由答辩人租赁使用上诉人位于唐山市新华道新华店四层650平方米场地，租赁期限自2014年6月18日至2017年6月17日，因答辩人所经营的为烧烤餐饮，在经营过程中，必然涉及到通风、排烟、排污、水电、能源等设施的使用，为此，《租赁合同》第3.5,3.6,4.3条规定“乙方经营所需的水、电、煤气、空调、通讯、能源消耗等一切费用由乙方自行承担，乙方按甲方或相关公用事业部门要求及时缴纳相关费用；煤气、有线电视、电话、宽带等开通费用由乙方承担；乙方应使用煤气的，房屋范围内的乙方自用的设施设备费用由乙方承担，甲方有义务协助乙方完成以上各项手续的办理；甲方应保证乙方水、电、无线排污等能源的正常功用和畅通”。但是，上诉人未能按照合同约定履行自己义务，具有违约行为：第一、为开业经营，答辩人于2014年6月中旬完成对租赁场地的装饰、装修，并招聘员工、购置相关设施及设备。在答辩人即将开业之际，上诉人于2014年6月23日以书面形式要求答辩人不能按照合同约定时间开业经营，理由为上诉人所在商城四层整体装修改造，并告知具体租金收缴起止日期以上诉人联系单为准。这是上诉人违约行为之一。第二、2014年9月底，上诉人商城四层整体装修改造才得以完成，但是在答辩人试测上诉人提供的排烟设施是否能够满足经营需求时，发现排烟设施存在严重缺陷，不能正常排烟，造成答辩人无法开业经营，经答辩人与上诉人多次交涉，几经上诉人整改，2014年12月25日上诉人所提供的排烟设施基本能够满足答辩人正常经营需求。该项事实有2014年12月25日上诉人给答辩人下发的《工作确认单》为证。这是上诉人违约行为之二。第三、根据《租赁合同》3.5,3.6,4.3条约定，作为出租方的上诉人，应严格按照合同约定应向答辩人提供经营所需煤气设施，而不是上诉状所称的可以“以电代燃”，但是，上诉人未能向答辩人交付能够正常经营所需的管道燃气接口，答辩人曾尝试使用煤气罐替代管道燃气，但遭到消防部门的明令禁止。对此，答辩人及其委托律师多次与上诉人就燃气使用问题进行交涉。上诉人虽经努力，但是仍未能交付答辩人能够正常使用的管道燃气接口，最后告知答辩人燃气不能解决。上述事实有2014年10月28日、11月1日、2015年7月14日谈话录音及《租赁合同》3.5,3.6,4.3条约定内容可以证实。这是上诉人违约行为之三。第四、由于上诉人多次违约及不能按照合同约定向答辩人交付经营所需的最基本的燃气设施，导致答辩人签署的租赁合同之目的不能实现，且造成巨大财产损失，答辩人对上诉人的履约能力有足够理由进行怀疑，作为遭受重大损失的商户，所采取的不安抗辩，并无不妥之处。由于答辩人的这种不安抗辩，遭受到上诉人的严重报复，上诉人于2014年11月2日非法强行对答辩人所经营的“串越千年烤串店”采取了断水、断电、封门等措施，导致答辩人大量食材受损。上述事实有录音、录像等视听资料为证。这是上诉人违约行为之四。综上，因为上诉人商城四层整体装修改造及排烟设施整改，导致答辩人不能如期开业，为此，答辩人支付员工工资233923元（2014年7月-12月），该项损失与上诉人的违约行为具有直接的因果关系；因上诉人非法采取断水、断电、封门措施，造成答辩人储存的大量食材腐烂变质，损失达19275元，该项损失的发生直接来源于上诉人的非法行为；基于上诉人不能按照《租赁合同》的约定向答辩人提供经营所需的排烟、燃气等设施，导致答辩人不能开业经营，并被上诉人强行解除《租赁合同》，经有关部门鉴定，答辩人装修、装饰及设备、设施损失高达1213470.86元，该项损失的形成直接来源于上诉人的违约行为。根据上述事实，上诉人《民事上诉状》所称“上诉人在租赁合同履行过程中不存在违约行为，与被上诉人在一审中反诉主张的损失不具备任何关联性”缺乏事实依据，纯为狡辩之词。二、关于《租赁合同》履行期限及其他费用问题。上诉状称“租赁合同中双方对租金及综合管理服务费的起始日期和计算方式等均有明确的约定…故应依据双方书面合同中的约定认定双方租赁关系的起止日期”；《租赁合同》第2.1条、第2.1.1款明确约定“租赁期限自2014年6月18日起至2017年6月17日止。起租日2014年6月18日，《租赁合同》既然己做明确约定，为什么上诉人一审诉讼的第一项诉请租金、宣传促销费的起租日却为“2014年10月1日”？上诉人自己不能自圆其说。上诉人一审诉讼第一项诉请要求支付的是宣传促销费，而不是上诉状所称的综合管理服务费，民事诉讼秉持的是不诉不理原则，上诉人二审增加诉请，不符法律规定。什么是宣传促销，宣传：是运用各种有意义的符号传播一定的观念，以影响人们的思想，引导人们的行动的一种社会行为。促销是指企业通过人员推销或非人员推销的方式向目标顾客传递商品或劳务的信息帮助消费者认识商品或劳务所带给购买者的利益从而引起消费者的兴趣激发消费者的消费欲望的活动。请问上诉人为答辩人实施了什么宣传促销行为，依据权利与义务对等原则，上诉人要求支付宣传促销费的事实依据和法律依据是什么？基于上诉人多次违约及《租赁合同》的解除，答辩人所付押金上诉人理应予以返还。三、一审判决适用法律正确。完整的证据体系，充分证明了上诉人违约行为的客观存在，因为上诉人的违约行为直接造成了答辩人巨额的财产损失。根据《民法通则》、《合同法》规定，答辩人要求上诉人赔偿的财产损失具有充分的法律依据。唐山银泰百货有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付租金413946元、宣传促销费103203.75元；2、一切诉讼费用由被告承担。反诉原告王淼的诉讼请求：1、判令反诉被告银泰百货赔偿王淼装修、设备设施损失1213470.86元；2、要求反诉被告赔偿原告食材损失19275.00元；3、要求反诉被告赔偿原告工人工资233923.00元（2014年7月-12月）；4、反诉被告退还装修押金40000元、合同保证金50000元、保障基金500元、电卡押金2000元、购置电表的费用1500元；5、要求反诉被告银泰百货支付本案发生的鉴定费25000元；6、要求反诉被告银泰百货承担本案反诉费。一审法院认定事实：2014年3月13日，原告(反诉被告)唐山银泰百货有限公司与被告（反诉原告）王淼签订了《租赁合同》一份，合同约定王淼承租银泰百货公司的唐山市路南区新华西道2号地上四层F4-22/F4-23号铺位，面积为650平方米的场地，品牌为“串越千年”。租赁期限为三年，自2014年6月18日起至2017年6月17日止，并规定自2014年4月16日起至2014年6月17日为免租期。租金计算方式为：月租金总额＝（日租金标准×365）/12X租金面积。第一年的日租金标准为：人民币1.6元/平方米；第二年的日租金标准为：1.68元/平方米，第三年的日租金标准为1.764元/平方米。第一年宣传促销费为94900元/年，第二年宣传促销费为99645元/年，第三年宣传促销费为104627元/年。租金及宣传促销费支付方式为：押二付三，并约定了电费、水费、装修押金、CCQR基金等其他费用。上述合同第4.3约定“甲方（原告）应保证乙方（被告）水、电、无线、排污等能源的正常供应和畅通。维修应尽量避开乙方的营业高峰时段，抢修和法定的年度检修除外”。第5.2条约定“乙方（被告）应按时向甲方（原告）缴纳租金、物业管理费和其他费用，服从甲方的统一管理”。第12.2条约定：因本租赁合同产生的一切争议应由双方友好协商解决，协商不成可向租赁场地所在地法院提起诉讼解决。合同签订后，被告（反诉原告）开始对该店进行装修，并招聘员工准备开业经营。同年6月23日被告（反诉原告）接到原告（反诉被告）通知：因银泰公司整体装修要求原告延期开业。但因原告（反诉被告）楼房设计、建筑结构致所出租场地排烟设施、燃气接口设施不能符合被告（反诉原告）经营要求，致使被告（反诉原告）未正常开业经营。经被告（反诉原告）多次修改排烟设施仍未能解决，原告（反诉被告）对排烟系统进行了彻底改造，至2014年12月25日，排烟设施基本满足被告（反诉原告）排烟要求。因原告（反诉被告）未能提供出租场地的管道燃气接口，被告（反诉原告）临时使用液化石油气罐，被多次通知整改，致反诉原告的经营活动不能正常运行。反诉原告就此问题曾数次与反诉被告协商要求对设备进行整改未果。因排烟设施、燃气接口设施未能解决，反诉原告未给付原告（反诉被告）租金，反诉被告于2014年11月2日对反诉原告经营的烧烤店采取断水、断电、封门等措施一天，致使反诉原告储备的食材腐烂变质，给反诉原告造成食材损失19275元。2014年11月3日，双方交涉时，原告银泰百货公司工作人员武龙提出食材损失由王淼方自行固定证据。2015年6月30日，反诉被告书面通知反诉原告解除租赁合同，至此，双方租赁合同解除。另查明，2014年7月1日至2014年12月底所招聘员工工资费用总计为233923.00元。应被告（反诉原告）王淼申请，本院经唐山市中级人民法院委托唐山正大工程造价咨询有限公司鉴定，串越千年烧烤店内装修、装饰工程造价为1135025.86元；委托唐山中惠资产评估有限公司对店内设备、设施进行评估，基准日2014年8月31日资产评估值为156535元，基准日2016年10月24日资产评估值为78090元。一审法院认为，被告（反诉原告）从向原告（反诉被告）处租赁场地经营烧烤店，双方存在租赁合同法律关系，双方均应按合同约定履行各自义务。在签订合同时，原告（反诉被告）唐山银泰百货有限公司对被告（反诉原告）经营性质亦充分了解，其所出租的场地应当具有烧烤经营的基本设施，但自实际交付场地至双方解除合同时，场地内排烟设施、燃气接口设施均不能正常使用，导致被告（反诉原告）无法正常营业，给被告（反诉原告）王淼造成了一定的损失，包括食材损失、工人工资支出及装修装饰支出、设备设施的价值贬损，应予赔偿。因被告（反诉原告）承租使用了原告提供的场地，应交纳自原告修整排烟设施基本符合被告营业要求到解除合同时（2014年12月26日至2015年6月30日）租金；对原告提出的宣传费用，因其没有证据证实原告为被告实施了广告宣传活动，本院不予支持；因双方合同已经解除，原告应退还扣押的被告各项押金。综上所述，对于原告提出的要求被告给付租金的诉讼请求，本院予以支持650平方米x1.6元平方米x187天＝194480元（2014年12月26日至2015年6月30日），宣传费不予支持；反诉原告王淼要求反诉被告银泰百货公司赔偿其店内损失的诉讼请求，有反诉原告提交的证据及鉴定机构出具的鉴定报告证实的部分，本院予以支持：装修、装饰工程损失1135025.86元、设备设施损失78445元、食材损失19275元、工人工资233923元（2014年7月-12月）、鉴定费25000元、购置电表的费用1500元、退还装修押金40000元、合同保证金50000元、保障基金500元、电卡押金2000元。遂判决：一、被告王淼于本判决生效之日起十日内给付原告唐山银泰百货有限公司租金194480元。二、反诉被告唐山银泰百货有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告王淼各项损失赔偿金合计1493168.86元。三、反诉被告唐山银泰百货有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告王淼各项押金合计92500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8971元，由原告唐山银泰百货有限公司负担5598元，被告王淼负担3373元；反诉费9536元，由反诉被告唐山银泰百货有限公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人唐山银泰百货有限公司是否违约问题。1.双方签订的《租赁合同》第3条第5款约定，乙方（被上诉人王淼）经营所需的水、电、煤气、空调、通讯、能源消耗等一切费用由乙方自行承担…。第3条第6款约定，煤气、有线电视、电话、宽带等开通费用由乙方承担，…，乙方应使用煤气的，房屋范围内的乙方自用的设施设备费用由乙方承担。甲方（上诉人唐山银泰百货有限公司）有义务协助乙方完成以上各项手续的办理。第4条第3款约定，甲方应保证乙方水、电、无线排污等能源的正常功用和畅通，…。从上述合同条款分析，上诉人有义务为被上诉人经营提供所需的煤气，但是，上诉人场地内的燃气接口设施不能正常使用。上诉人存在违约行为。2.上诉人提供的排烟设施存在严重缺陷，不能正常排烟，致使被上诉人无法正常经营。上诉人亦存在违约。3.上诉人商城四层整体装修改造，被上诉人不能按照合同约定时间开业，此后果亦是上诉人违约造成。综上，上诉人称在合同履行过程中不存在任何违约行为，排污及能源供应都是畅通的上诉主张不成立。由于上诉人违约致使被上诉人不能正常经营并造成损失，该损失依法应由上诉人承担。关于租金开始日期问题，2014年12月25日上诉人出具并由被上诉人确认的工作确认单记载，上诉人所提供的排烟设施经改造，排烟效果已能满足商户营业需求。一审法院以2014年12月25日作为计算被上诉人缴纳租金的开始日期并无不妥。关于押金是否退还问题，2015年6月30日上诉人书面通知被上诉人解除合同，被上诉人亦同意，至此，双方签订的租赁合同解除。上诉人理应向被上诉人退还各种押金。综上，上诉人的上诉理据均不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21975元，由上诉人唐山银泰百货有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐万启审 判 员  姚春涛代理审判员  许永委二〇一七年六月一日书 记 员  郑 悦