北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第8808号
原告（反诉被告）周宁，女，1967年10月16日出生。
委托代理人张雪，北京市大成律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈春雨，男，1969年4月1日出生。
原告（反诉被告）周宁与被告（反诉原告）陈春雨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周宁及其委托代理人张雪，被告陈春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周宁诉称：2007年7月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁协议，约定甲方将位于北京市大兴区x镇x路东侧，x民营企业园区x号院内东院甲方自建的办公楼及院落（以下简称：东院）租给乙方作为经营活动。租赁期限6年，自2007年9月18日至2013年9月18日，年租金为税后9万元，乙方付款方式为2年付，自合同签订当日付18万元为2007年9月18日至2009年9月18日的房租。第二次付款为2009年7月18日至2011年9月18日的房租。第三次为2011年7月18日至2013年9月18日的房租；协议第八条“违约责任”约定：合同签订后，甲乙双方应共同遵守，不得违约，如一方违约，应赔付守约方相当于一年的租金作为违约金并负有连带的违约责任。协议第十三条“补充条款”约定：付款为提前两个月。合同签订后，原告依约交纳租金并使用承租房屋作为开办金鹤居家养老服务中心的部分场地，租金已交至租赁期满之日。2012年9月，被告因与原告签订的另一份租赁协议（即x民营企业园区x号院西院协议）发生纠纷将原告诉至法院，诉讼过程中，因两院连通使用，原告无法继续在本案承租房屋中开办养老服务中心，因此于2013年5月10日将老人及工作人员撤出东、西两院，但部分物品、设备未搬出。2013年5月13日，原告发现被告将东院房屋大门上锁，原告无法进入承租房屋。原告在找不到被告，无法与之协商的情况下于2013年6月4日报警，与民警一起到东院门外，并于当日晚上进入院内查看，发现被告不但将东院锁门，而且已在东院内进行装修，搭建设施，致使原告无法再对东院进行使用。被告在租期未满的情况下擅自收回出租房屋另作他用，属于根本违约，原告作为守约方无法继续使用承租房屋，因此请求人民法院依法判决：1、解除双方于2007年8月27日签订的《房屋租赁协议》；2、被告返还原告2013年5月13日至2013年9月18日租金31233元；3、被告按中国人民银行同期贷款利率支付上述31233元租金的利息（自2013年5月13日起至实际给付之日止）；4、被告向原告支付违约金90000元；5、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）陈春雨辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订的合同中被告只有两项义务，在合同中第四条、第五条中有体现。被告没有违约，其余不作解释。被告陈春雨在本案中提出了反诉，主张根据该租赁协议第二条规定，租赁期内乙方在不破坏主体结构的前提下，适当对楼内进行改造装修，合理使用甲方提供的办公楼，并负责办公楼内的保养及维修，租赁期内若乙方需在办公楼内建临时设施，必须征得甲方同意，甲方出具书面材料后方可建设，其临时设施产权归甲方，合同到期乙方不得破坏任何地方，并保持原有楼房结构，否则视为违约。但是乙方在没有征得甲方书面的同意的情况下，私自添加隔断墙，在承重墙上开门等行为严重违反了合同约定。根据第八条违约责任的约定，合同签订后，甲乙双方应共同遵守，不得违约，如一方违约，应赔付守约方相当于一年的租金作为违约金并负有连带的违约责任。乙方由于违约应承担一年的租金作为违约金。综上所述，请法院依法判决：1、被反诉人周宁支付反诉人违约金9万元；2、被反诉人周宁赔偿反诉人恢复原状所需费用26532.75元；3、鉴定费1.2万元由被反诉人周宁负担；4、反诉费由被反诉人周宁负担。
针对反诉原告陈春雨的反诉请求，反诉被告周宁辩称：不同意反诉原告的诉讼请求，其要求支付违约金没有法律依据。被反诉人没有对涉诉房屋进行搭建临时设施和改建，不存在打隔断墙和承重墙开门等破坏承租房屋的事实，不同意支付恢复费用。
经审理查明：2007年8月27日，陈春雨（甲方）与周宁（乙方）签订《房屋租赁协议》，双方约定甲方将位于北京市大兴区x镇x路东侧x民营企业园区x号院内东院甲方自建的办公楼及院落租给乙方作为经营活动；租赁期间为6年，自2007年9月18日至2013年9月18日止；每年租金税后为9万元，乙方付款方式为2年付，自签订合同当日付18万元为2007年9月18日至2009年9月18日的房租。第二次付款为2009年7月18日至2011年9月18日的房租。第三次付款为2011年7月18日至2013年9月18日的房租。以此类推至合同终止。甲、乙双方在《房屋租赁协议》第十三条补充条款约定“付款为提前两个月”；《房屋租赁协议》第二条约定，在租赁期内乙方在不破坏主体结构的前提下，适当对楼内进行改造装修，合理使用甲方提供的办公楼，并负责办公楼内的保养及维修，租赁期内若乙方需在办公楼内建临时设施，必须征求甲方同意，甲方出具书面材料后方可建设，其临时设施产权归甲方，合同期满后乙方不得破坏任何地方，并保持原有楼房结构，否则视为违约。第八条违约责任约定，合同签订后，双方应共同遵守，不得违约，如一方违约，应赔付守约方相当于一年的租金作为违约金并负有连带的违约责任。合同签订后，周宁的租金交付至2013年9月18日。
在上述租赁协议签订前，原、被告双方于2007年10月18日，就位于北京市大兴区x镇x路东侧x民营企业园区x号院内的西院，签订了内容与上述租赁合同大致相同的租赁协议，租期为6年。后双方因西院租赁合同产生纠纷，陈春雨将周宁诉至本院，要求解除西院租赁合同，腾退房屋并恢复原状，支付违约金和房屋租金损失。本院作出（2012）大民初字第12104号民事判决书（周宁不服该判决，提出上诉后在二审中又撤诉），在该判决书的审理查明中认定：周宁租赁诉争院落后，对租赁房屋及院落进行了部分拆除和改造，经现场勘查及双方当事人确认，可以确定的改造范围如下：1.双方租赁的东院和西院原本为两个独立的院落。周宁租赁两院后，自行在东院与西院交接的平房处，开通了一个圆形门洞，将东、西两院连通起来；2.周宁将西院北侧原有的大门改造为现在的门房一间，并在西院二层北侧承重墙和东院二层西侧承重墙上各开通门洞一处，通过在西院北侧门房上搭建过道的方式，将东院二层与西院二层连通起来；3.周宁将西院南侧原有的二层钢架房屋进行了部分拆除、改建；4.西院西侧一层房屋原有八大间，周宁租赁后改造为十五间房屋，并增建了相应的门窗和台阶；5.西院西侧二层房屋原有两大间，周宁将其中较大的一间房屋隔断为四个小房间，将较小的一间房屋隔断为二个小间。并对二层东侧的门窗进行了改造。
2008年4月18日，周宁在租赁的两处场地上成立了“北京市大兴区x居家养老服务中心”，取得了北京市养老服务机构执业许可证，单位性质为民办非企业，服务项目为养老服务。在西院诉讼时，居住该养老中心的养老人数约为五十、六十人，其中西院居住的老人约二十余人。
另查明，位于北京市大兴区x镇x路东侧x民营企业园区x号院的土地性质为工业用地，原大兴县土地管理局针对该地颁发了土地使用权证。北京市大兴区x镇第x村村民委员会出具证明，证明该院的土地及房屋使用经营权归原告所有，使用经营期限为2000年7月至2020年7月。
庭审中，经陈春雨申请，本院依法委托北京x工程造价咨询有限公司对于东院恢复原状所需费用进行鉴定，包括：东、西两院交接的平房处承重墙开通门洞（面积为36平方米）。东院二层、西院二层承重墙连接处开通的两个门洞（面积为72平方米）。东院原有办公室2间改成洗衣房和卫生间房间（面积约为40平方米）。东院原有7大间房屋改为11间房屋（面积为240平方米），东院二层房屋原有5大间改为10小间（面积为200平方米）。北京x工程造价咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：涉案工程恢复的工程总造价为9532.75元，局部修复费用为2000元，二层洗衣房及卫生间恢复费用15000元。其中东西院二层连接处门洞依照被告主张的修复方法为堵砌门洞、抹水泥砂浆、刮腻子、面层刷乳胶漆，该项工程费用为3757.12元。在工程造价鉴定说明第4项记载：东西院交界处门洞的恢复费用已含在西院恢复费用里。第6项中记载：东院二层现有洗衣房及卫生间中的卫生间无法进入，且双方无法提供原状图纸，现场无法测量数据，故无法出具鉴定意见金额。而此部分属于鉴定委托范围，按照工程经验以15000元计入，是否采纳由法庭裁定。第7项中记载：东院一、二层房间拆除轻钢龙骨隔断后局部进行修补费用依据工程经验以2000元计入，是否采纳由法定裁定。陈春雨支付鉴定费12000元。周宁对鉴定报告的真实性认可，但主张其中的恢复方法和恢复费用都是陈春雨自己说的。
庭审中，周宁提交了公安机关的报警记录和录音光盘一张，证明其于2013年6月4日向x派出所报警后，警察传唤陈春雨后，陈春雨的姐夫王x到场，三方谈话中王x承认东院内正在施工，警察也确认了东门是房东打开的。王x还书写了协议一份开门的经过，其上载明：因周宁私自逃跑，我方于2013年5月9日将压在东院内的货车放走，将门打开。特此证明。周宁还提交了2013年6月4日现场搭建钢结构的照片一张，2013年8月14日门脸房施工的现场照片一张，证明陈春雨已经对东院进行施工。陈春雨认可2013年6月4日警察给其打过电话，王x是其姐夫。对于现场施工一事陈春雨称其没有在场，对此不清楚。
陈春雨提交了租赁房屋的照片29张，证明周宁对房屋的改造状况。周宁否认对房屋进行过改造，并主张在承重墙上开门洞是经过陈春雨同意的。
上述事实，有双方当事人的陈述意见、照片、收据、房屋租赁协议、证人证言、现场勘查笔录、录音、（2012）大民初字第12104号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为：周宁与陈春雨签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定，全面、合理、积极的履行相应的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据周宁庭审中提交的证据，本院对其关于陈春雨于2013年5月13日收回东院房屋的主张予以采信。故对周宁要求退还自该日起至租赁合同终止日的租金，本院予以支持，但其租金数额计算有误，本院予以调整。因在本案诉讼中，双方租赁合同的履行期限已经届满，故本院不再判决解除合同。
涉案的东院虽然与（2012）大民初字第12104号案件中的西院分别签订租赁合同，但根据院落使用的客观情况和生效判决查明的事实，周宁是将东、西两院连通在一起作为养老院经营使用。在西院已经被依法解除后，周宁将西院腾退返还给陈春雨。同时，周宁自认因两院连通使用，其无法继续在东院承租房屋中开办养老服务中心，故将东院的老人和工作人员也一并撤出。上述事实说明因西院的租赁合同被解除后，周宁无法继续单独使用东院经营，故其才搬出东院的房屋。陈春雨在周宁承租方客观上已无法继续使用房屋的情况下，将房屋收回，并将其改造后重新出租，符合物权法上的物尽其用的原则，且并未损害周宁的利益。在周宁已自认无法继续使用东院房屋的情况下，其再以陈春雨擅自收回东院房屋致使其无法继续使用为由，而主张陈春雨支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于周宁是否存在未经擅自改造租赁房屋的情况，根据生效判决查明的事实，周宁在东院二层西侧承重墙上开通门洞一处，并在东、西院连接处开凿门洞，故其应当依据鉴定意见中确定的金额支付相应的恢复费用。对于陈春雨主张的鉴定意见中其他改造内容，因周宁对此予以否认，而陈春雨未提交房屋出租前结构布局的证据，故对其主张其他部分的恢复费用，本院不予支持。关于陈春雨要求的违约金部分，考虑到东院改动范围较小，且此处的改造系因需与西院的改造内容配合使用，而生效判决中对于周宁的西院改造行为已经判决给付违约金，综合考虑以上因素，本案中不再支持陈春雨关于违约金的诉讼请求。
关于周宁提出应退还租金利息的主张，考虑到周宁在使用东院时存在未经陈春雨同意，擅自改造租赁物的情况，而东院不能继续经营使用的过错亦不在陈春雨一方，且陈春雨收回东院后需对周宁的改造部分进行恢复，势必会对再次出租房屋的时间造成延误。此外，周宁在搬离东院后，亦未明确向陈春雨明确主张退还租金。故对周宁要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈春雨于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）周宁租金三万一千八百零八元；
二、原告（反诉被告）周宁于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）陈春雨房屋恢复费三千七百五十七元一角二分；
三、驳回原告（反诉被告）周宁的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陈春雨的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千三百六十二元，由原告（反诉被告）周宁负担一千零五元（已交纳），由被告（反诉原告）陈春雨负担三百五十七元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一千三百一十五元，由原告（反诉被告）周宁负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）陈春雨负担一千二百八十元（已交纳）。鉴定费一万二千元，由原告（反诉被告）周宁负担三千六百五十三元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）陈春雨负担八千三百四十七元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 齐伟龙
人民陪审员 朱庆华
人民陪审员 于 静
二〇一五年六月十九日
书 记 员 高 奡