天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终6823号
上诉人（原审被告）：王荣焕，男，1968年5月7日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。
上诉人（原审被告）：天津市渤海永清运输有限公司，住所地天津市滨海新区胡家园街中心庄村。
法定代表人：王荣清，该公司总经理。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王小平，天津易道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军93668部队，住所地北京市丰台区。
法定代表人：乔海亮，该部队站长。
委托诉讼代理人：蔚东，北京谦君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。
上诉人王荣焕、天津市渤海永清运输有限公司（以下简称永清公司）因与被上诉人中国人民解放军93668部队（以下简称93668部队）返还原物纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出的（2017）津0116民初27014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王荣焕、永清公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判上诉人给付被上诉人租金10万元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审遗漏利害关系人天津塘沽中心桥乡八堡村村民委员会（以下简称八堡村村委会）。被上诉人不是涉诉租赁土地的所有权人，也不是该土地的承租权人。本案证据表明天津市塘沽中心桥乡八堡村村民委员会是租赁土地的所有权人，该村委会以涉诉土地入股与被上诉人存在联营合同关系，且该联营合同正在履行期间。所以被上诉人抛开租赁土地的实际权利人，以单方名义主张涉诉土地上的权利，显然侵害了八堡村村委会的权利。2.原审判决未充分考虑上诉人搬迁需要合理期限。在上诉人与被上诉人之间租赁合同关系存续期间，上诉人用全部家产投入建设厂房、设备、购买原材料，2014年被上诉人提出有政策动向，租赁合同可能要强行解除，后双方经协商达成协议：上诉人在政策有要求时，腾交租赁土地，被上诉人不收取租金，用于折抵搬迁费和经营损失。在不定期租赁合同关系中，虽然出租方有权解除合同，但上诉人作为承租方依法享有合理搬迁期的权利。而原审判决既没有考虑搬迁补偿，也没有给予合理的搬迁期限，过度保护了出租方利益，使得承租方不能继续经营又不能收回投入。原审判决在自由裁量权的运用上有失公平。3.原审判决适用法律不当。原审认定本案双方当事人是租赁合同关系，而在判断被上诉人诉请是否超过诉讼时效时却使用了侵权关系的法律，违背了法律关系竞合时合同关系和侵权关系只能任选其一的法律逻辑。根据《民法通则》第136条规定，本案被上诉人的租金主张已经超过1年的诉讼时效，不应得到支持。
93668部队辩称，不同意二上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
93668部队向一审法院起诉请求：1、依法判令王荣焕、永清公司恢复场地原状，腾退交还占用的位于天津市滨海新区7000平方米场地；2、依法判令王荣焕、永清公司按照场地租赁市场价200000元/年的标准支付自2013年1月1日起至房地产腾退之日止的占有使用费；3、王荣焕和永清公司承担连带责任；4、本案的诉讼费用由王荣焕、永清公司承担。
一审法院认定事实：2009年6月22日，93668部队作为出租方（甲方），永清公司作为承租方（乙方），签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方自愿将位于天津市塘沽区中心桥场地面积7000平方米出租给乙方使用。租赁用途为货物运输，租赁期限自2009年7月16日至2010年7月15日，年租金为100000元，并约定：乙方在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。乙方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。双方还约定了其他权利义务。
1992年8月1日，八堡村村委会作为甲方，中国人民解放军87185部队作为乙方，签订联营协议书，约定：1、兴建中转库房站位置：中心桥水站干渠排水沟以东至87185部队汽车修理厂围墙以西，津塘公路征地线以南至八堡地边，占地面积14.71亩，其中耕地3.71亩。2、投资联营方式：兴建中转库及配套设施总计投资700000元，甲方以土地作为投资股份，占总投资32.4%，乙方占总投资67.6%，不足部分自补。乙方享有经营权，自责盈亏，经营利润，按其投资比例合理分成，根据经营项目逐年推算，经营期间，甲方应得227000元，其余利润或亏损由乙方自负。3、合资联营时间：期限三十年整。自1992年8月1日至2022年8月1日。4、联营期间及期满后房地产权处理：土地集体所有权性质不变，仍归八堡村所有，地上建筑物归乙方所有，乙方将地上建筑物折价于甲方，折价标准：按其地上物原值使用年限予以折旧后的残值计算。在联营期间如国家建设占用此地，其补偿费用按其房地产权所属分别支付甲、乙各方。联营期满如需再延长，双方可友好协商并经报批。5、联营期间，乙方规划建筑，甲方应予义务办理有关审批手续，所需费用由乙方负责。6、在租赁期间，乙方不得擅自出卖、转让地上建筑物，如有违背，甲方有权收回土地及地上建筑物，若甲方违背条款，乙方除扣还利润分成全部费用外，另赔偿违约金100000元。
2014年10月31日，王荣焕向93668部队出具承诺书，就其使用93668部队涉诉场地的事实予以确认，并作出承诺：使用土地位于中心桥津塘公路南侧，面积4500平方米，租金100000元/年，用途彩钢房，承租时土地情况为水坑、野草为荒地，已使用期限为2007年至今，于2007年与原产权人签署过合同，合同期限为三年，到期后续签一年，后一直未续签，使用至今，本人承诺按合同金额，按时交纳土地使用费。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、本案涉案场地成立的租赁关系主体。2、93668部队要求王荣焕、永清公司恢复场地原状、腾退涉案场地的事实和法律依据。3、93668部队要求王荣焕、永清公司支付按照市场价格200000元每年的标准的占有使用费的依据。因双方签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，合法有效，当事人应依照约定全面履行己方义务。因租赁合同承租方系永清公司盖章，应具有法律效力，且93668部队认可与永清公司成立租赁关系，故租赁合同的承租方应为永清公司。双方租赁合同已经届满，并未续签书面合同，应为不定期租赁，93668部队提起本案诉讼，明示不再延续租赁关系，故按合同约定，永清公司应当向93668部队退还场地。因王荣焕曾向93668部队出具承诺书，庭审中亦陈述其占用涉诉场地进行经营，故王荣焕亦负有腾退场地的义务。考虑被告的经营状况，一审法院认为限期十五日腾房为宜。对于93668部队主张的占有使用费，因双方合同约定的租金标准为每年100000元，根据法律规定，双方虽未续签合同，但仍按照原租金标准支付占有使用费，故永清公司应按照合同约定每年100000元标准向93668部队支付占有使用费，亦因王荣焕承诺按照合同标准交纳土地使用费，故王荣焕亦承担交付占有使用费义务。对于王荣焕、永清公司提出93668部队主张已经超过诉讼时效问题，因双方租赁关系一直延续，租金或占有使用费持续发生，故93668部队对于占有使用费的主张，并未超过诉讼时效，王荣焕、永清公司的该项抗辩理由，一审法院不予支持。对于王荣焕、永清公司抗辩称其租赁场地有投入，要求93668部队予以补偿，因双方租赁合同已经到期，且合同约定租赁期间的改造、装修或者新建和添建临时性建筑物、构筑物等，须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方，故王荣焕、永清公司的该项抗辩理由，不符合法律规定及合同约定，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、被告天津市渤海永清运输有限公司、王荣焕于本判决发生法律效力之日起十五日内将其承租的天津市滨海新区塘沽中心桥7000平方米场地恢复原状并腾退交还原告中国人民解放军93668部队；二、被告天津市渤海永清运输有限公司、王荣焕于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国人民解放军93668部队支付自2013年1月1日起至实际腾还房屋之日止的占有使用费（按照每年100000元标准计算）；三、驳回原告中国人民解放军93668部队的其他诉讼请求。”
本院二审期间，当事人未提交新证据。经查，中国人民解放军93668部队番号调整前为中国人民解放军87185部队。另查，93668部队与永清公司签订的《军队房地产租赁合同》第四条约定，租金按季结算，永清公司于每季第一月的前十日内交付93668部队。
本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案中上诉人与被上诉人之间因租赁合同纠纷而成讼。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.本案是否遗漏当事人八堡村村委会；2.一审判决确定的上诉人搬离诉争土地的十五天搬迁期限是否公平合理；3.被上诉人要求上诉人支付租金的部分主张是否超过诉讼时效。以下逐一阐述分析。
关于本案是否遗漏当事人八堡村村委会一节。八堡村村委会系本案诉争土地的所有权人，曾以诉争土地为投资股份，与被上诉人签订联营协议。按照联营协议内容，被上诉人享有经营权，自责盈亏，双方按投资比例分成。根据上述事实，被上诉人作为与八堡村村委会合作并得到其经营许可的主体，有权对外出租诉争土地。根据合同相对性原则，被上诉人亦有权要求二上诉人按照涉诉租赁合同约定返还土地、交纳租金。八堡村村委会不是涉诉租赁合同签订方，在本案纠纷处理中未提出权利主张，其是否作为当事人参加本案诉讼，不影响本案查清事实作出公正裁判。因此，对于二上诉人提出的本案遗漏当事人八堡村村委会的主张本院不予支持。
关于一审判决确定的十五天搬迁期限是否公平合理一节。根据上诉人与被上诉人达成的租赁协议，上诉人进行改造、装修或者增扩设备，新建和添建临时性建筑物、构筑物，权属归被上诉人所有，解除合同时应当无偿移交给被上诉人。基于上述内容，结合上诉人经营彩钢的实际情况，一审法院判决上诉人于十五日内将涉诉土地腾退交还给被上诉人并无不妥，本院予以确认。
关于被上诉人要求上诉人支付租金的部分主张是否超过诉讼时效一节。本案中上诉人与被上诉人约定的租金支付方式为分期支付，从双方签订租赁合同到被上诉人诉诸法院，双方之间的租赁关系一直处于持续状态，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性和各期租金债务之间的关联性，如果诉讼时效从每期租金债务履行期限届满之日起分别计算，则将割裂租赁合同的持续性、整体性、关联性，将导致债权人频繁地向上诉人主张权利，不利于双方互信，也会增加交易成本，因此分期支付租金应从最后一期租金债务履行期限届满之日起开始计算诉讼时效。另外，本案中虽然上诉人自2013年后未再支付租金，但曾于2014年10月向被上诉人承诺继续按照租赁合同承租场地、交纳租金，基于因长期合作产生的信任，被上诉人才同意上诉人继续使用场地直至本案一审起诉，如果由此使得被上诉人无法主张其合法权益，则明显损害诚信守约一方的信赖利益。因此，对于上诉人提出的被上诉人要求支付租金的部分主张已超出诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。
综上所述，上诉人王荣焕、永清公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人王荣焕、天津市渤海永清运输有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高铁檩
审 判 员 高 媛
代理审判员 马凤岗
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 张 乐