广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终1763号
上诉人（一审被告，反诉原告）廖子贵，男，汉族，1984年1月1日生，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。
委托代理人王真理，广西银杉律师事务所律师。
被上诉人（一审原告，反诉被告）黄莉，女，汉族，1964年8月26日生，住广西壮族自治区桂林市象山区。
委托代理人龙刚，广西桂山律师事务所律师。
上诉人廖子贵与被上诉人黄莉因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016）桂0304民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日受理后，依法组成由审判员王裕松担任审判长，审判员胡卫新与代理审判员王凯参加的合议庭，于2016年8月2日公开开庭审理了本案。书记员黄璐担任记录。上诉人廖子贵的委托代理人王真理，被上诉人黄莉的委托代理人龙刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，桂林市中山中路8号桂名大厦南楼一楼B102号商铺业主为本诉原告黄莉，B110、B111、B112、B115、B116、B118、B119、B120、B121、B122分别为其他十位业主，其中黄莉的商铺为靠近桂林市中山路的临街门面，其他十间商铺在黄莉商铺后边，靠近里面。2011年11月30日，案外人郭淼与上述十户业主签订了一份《房屋租赁合同》承租该十间商铺，合同约定租赁期限自2011年12月4日至2016年12月3日，第一年每月租金为70元／平方米，第二年每月租金为75元／平方米，第三年每月租金为80元／平方米，第四年每月租金为85元／平方米，第五年每月租金为90元／平方米。2011年12月13日，案外人郭淼另与本案本诉原告黄莉就其所有的B102号商铺签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2011年12月4日至2016年12月30日，第一年每月租金为300元／平方米，第二、第三年每月租金为340元／平方米，第四年每月租金为350元／平方米，第五年每月租金为370元／平方米。上述两份合同还对租金支付时间、支付方式、逾期支付租金滞纳金、租赁押金、违约责任等进行了约定。2013年8月2日，案外人郭淼向黄莉出具一份《委托书》，委托书写明：因市场竞争激烈及网购冲击市场，承租的桂林市桂名大厦南一楼商铺无法维持工资和房租，为了不影响业主的租金收益，现委托黄莉对外代理招租等相关手续。2013年8月31日，黄莉作为甲方与乙方廖子贵签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：甲方作为桂林市中山中路8号桂名大厦南楼B102号、B110、B111、B112、B115、B116、B118、B119、B120、B121、B122房屋业主的代理人，同意将上述房屋出租给乙方，从事商业活动，租赁期为三年零三个月，自2013年9月1日至2016年12月15日，甲方同意装修期间为2013年9月1日至2013年9月15日免收租金；租金支付方式为2013年9月15日至2014年9月15日每月租金为4.2万元，2014年9月15日至2015年9月15日每月租金为4.5万元，2015年9月15日至2016年12月15日每月租金为4.9万元，每三个月支付一次，每年的2月、5月、8月、11月1日为支付租金时间，逾期10天按违约处理，甲方有权终止合同；乙方在签订本合同三天内支付甲方12.6万元作为保证金，合同期满后，乙方没有违约、没有损坏，没有欠缴租金及其他费用，甲方将保证金无息退回乙方，如有损坏和违约照价赔偿；违约责任：任何一方违反本合同约定，处罚违约金为12.6万元，并终止合同上述合同并未就黄莉所有的桂林市中山中路8号桂名大厦南楼B102号商铺租金做单独约定。合同签订后，廖子贵向黄莉支付了十一间房屋三个月的租金126000元作为保证金，黄莉收取了其中的91014元，向其他十户业主支付34986元，收到保证金后，黄莉即将上述十一间商铺交付廖子贵用于商业经营。廖子贵在使用期间向黄莉支付租金，黄莉在收到廖子贵支付的上述商铺租金后，按照郭淼和其他十户业主签订的房屋租赁合同约定的数额将其他十间商铺租金交给物业公司，物业公司再将租金分别转账给各业主，剩余的B102号房屋租金由黄莉收取。自2014年11月份起，廖子贵即停止向黄莉支付租金，在逾期交付租金两个多月后，廖子贵于2015年1月把之前欠交租金补交。2014年12月24日，黄莉用邮政特快专递向廖子贵邮寄了《租户通知函》，通知函写明：廖子贵租户，关于你承租本人桂林市中山中路8号桂名大厦南楼一楼B102号门面事宜，你应于2014年11月1日支付全部租金，但你未按合同第三条规定时间履行给付全部租金义务，已违约两个月，现通知你从2015年1月1日起解除双方的租赁合同并请你腾空该门面，同时本人会委托人员处理收回门面事宜，关于你拖欠的房租及违约责任，本人会向人民法院起诉请求解决。截止到黄莉起诉之日，廖子贵支付了黄莉2014年12月31前的租金，其余十间商铺的租金支付至2014年12月15日。在2014年11月、12月及2015年1月期间，廖子贵分别又与其他十间商铺业主单独签订了房屋租赁合同，对合同期限、租金、支付方式等进行了约定，该十间商铺2015年期间的月租共计金额为16291元
（租金具体为：982＋2280＋1086＋1800＋1084＋1058＋1233＋
2542＋2367＋1859）。
一审法院审理认为，本案争议的焦点为：1、黄莉与廖子贵20**年8月31日签订的《房屋租赁协议》的效力问题。在该协议中共涉及十一间商铺的处分，黄莉作为桂林市中山中路8号桂名大厦南楼B102号商铺业主，其有权在法律规定范围内对其物权做出自主处分，原告和廖子贵之间的协议中关于其他十间商铺租赁约定的效力问题，协议约定了原告作为桂林市中山中路8号桂名大厦南楼B102号、B110、B111、B112、B115、B116、B118、B119、B120、B121、B122房屋业主的代理人，并非所有权人。因此被告对此事是明知的。而案外人郭淼作为承租人，其在承租期内委托黄莉转租上述商铺，黄莉接受郭淼委托与廖子贵重新签订房屋租赁合同后，仍按照2011年11月30日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付至2014年12月，期间未见十位业主对此租金数额提出异议。甚至在2014年11月、12月、2015年1月其他十位业主单独与廖子贵另行签订房屋租赁合同时，对此前所收租金数额仍未提出异议，也未以承租人未经同意为由解除合同或通过法律途径要求确认转租协议无效，而依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“××知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，次承租人无权提出转租协议无效。在此情况下，黄莉与廖子贵20**年8月31日签订的《房屋租赁协议》是合法有效的，对黄莉和廖子贵均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，根据黄莉与廖子贵20**年8月31日签订的《房屋租赁协议》第三条的约定，乙方逾期10天支付租金按违约处理，甲方有权终止合同，廖子贵从2014年11月份起即停止向黄莉支付租金，直到2015年1月才把之前欠交租金补交，逾期交付租金两个多月，黄莉有权依照双方合同约定解除合同，其要求解除2013年8月31日《房屋租赁协议》中关于其名下B102的房屋租赁条款的诉讼请求合法有据，该院予以支持，对于廖子贵要求黄莉继续履行《房屋租赁协议》中有关B102号房屋其他条款的诉讼请求该院不予支持。2、关于黄莉的B102号铺面租金数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，××应当按照约定的期限支付租金，廖子贵应当按照双方合同的约定支付2015年共12个月的房屋租金，黄莉的该项诉讼请求合法有据，该院予以支持。同时此处涉及双方争议的黄莉的铺面租金数额问题。原、被告双方2013年8月31日签订的房屋租赁协议对十一间商铺租金的总额做了约定，但并未就每间商铺租金数额单独约定，黄莉用上述约定的十一间商铺租金总额扣除郭淼与其他十户业主签订的房屋租赁合同约定的租金数额后作为其B102号商铺租金，虽然案外人郭淼与其他十户业主签订的房屋租赁合同中对每户的租金进行了明确约定，但该合同的双方是其他十户业主和郭淼，该合同仅对其双方具有约束力，黄莉并非该合同的当事方，在未向廖子贵披露其他十户业主和郭淼签订的房屋租赁合同中关于每户的租金数额的情况下，其用与廖子贵20**年8月31日签订的房屋租赁协议约定的十一间商铺租金总额扣除郭淼与其他十户业主签订的房屋租赁合同约定的租金数额后作为其B102号商铺租金原本依据不足。但2014年底至2015年初廖子贵与其他十间商铺业主签订的房屋租赁合同对租金也进行了明确约定，而据廖子贵所称在2014年11月，部分业主找到门店询问，十户业主们和廖子贵才得知黄莉仅为B102的业主，其并未得到其他十间门面业主的授权而出具虚假授权委托文件，因而在2014年11月、12月及2015年1月期间，廖子贵分别又与其他十间商铺业主单独签订了房屋租赁合同，此时廖子贵显然已经知悉了其他十间门面的租金数额，同时也能轻易推出黄莉的租金数额的情况下，仍然继续在黄莉2014年12月24日用邮政特快专递向廖子贵邮寄了《租户通知函》告知其已违约两个月，通知其从2015年1月1日起解除双方的租赁合同并请其腾空原告所有的门面情形下继续占用原告的门面，黄莉关于租金计算数额应当讲是有依据的。同时该院也注意到，即便按2014年11月、12月及2015年1月期间廖子贵与其他十间商铺业主单独签订了房屋租赁合同的租金数额，也与黄莉主张的租金计算数额并无过大出入。该租金分两段计算，其中2015年1月至9月为一个标准，其数额为十一间商铺月总租金45000元减去其他十间商铺月租金14381元，该时间段租金为（45000元－14381元）×9个月即275571元；2015年10月至12月为一个标准，其数额为十一间商铺月总租金49000元减去其他十间商铺月租金15215元，该时间段租金为（49000元－15215元）×3个月即101355元，上述廖子贵应支付黄莉2015年期间12个月的房屋租金合计为376926元，该租金廖子贵应向黄莉支付，对黄莉超出此数额之请求，该院不予支持。对于廖子贵认为黄莉的B102号商铺租金显失公平请求予以变更的诉讼请求，由于黄莉与廖子贵20**年8月31日签订的《房屋租赁协议》系合法有效的合同，在黄莉依据该合同收取廖子贵支付的租金后，黄莉与其他十户业主如何分配租金是其十一户业主内部问题，显然与廖子贵无关，廖子贵以黄莉所收租金过高、显示公平为由，要求变更《房屋租赁协议》里约定的租金，由黄莉返还其已支付的B102号房屋租金、押金等387060元的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。关于黄莉要求廖子贵赔偿其违约金91014元问题，由于廖子贵违反合同约定，自2014年11月份起逾期两个多月支付黄莉租金，黄莉有权依照合同约定要求廖子贵支付违约金，故黄莉的此项诉讼请求，合法有据，该院予以支持。
综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）廖子贵支付原告（反诉被告）黄莉房屋租金376926元；二、被告（反诉原告）廖子贵支付原告（反诉被告）黄莉违约金91014元；三、解除原告（反诉被告）黄莉与被告（反诉原告）廖子贵20**年8月31日签订的《房屋租赁协议》中关于黄莉名下B102的房屋租赁条款；四、驳回原告（反诉被告）黄莉的其它诉讼请求；五、驳回反诉原告廖子贵的反诉请求。本案本诉诉讼费5290元（本诉原告黄莉已预交），由本诉被告廖子贵负担；反诉诉讼费3500元（反诉原告廖子贵已预交），由反诉原告廖子贵负担。
上诉人廖子贵不服一审判决，上诉称：一、被上诉人是郭淼的委托人，其代理与上诉人签订的《房屋租赁协议》法律效果归属于委托人郭淼，黄莉以代理人身份提起诉讼不应认定为本案适格主体；二、本案所涉《房屋租赁协议》的承租人无转租权，未获得业主（××）同意而擅自委托黄莉将《房屋租赁协议》所涉门面转租给廖子贵并签署该租赁合同，构成非法转租，该协议所涉业主知道郭淼的转租行为后，出具了《严正声明》，表明终止（解除）其与郭淼的门面租赁协议。因此，该协议应属无效；三、基于《房屋租赁协议》无效，上诉人请求变更该协议的租金，并要求被上诉人扣除占用房屋使用费后，返还房屋租金，押金等共计387060元，应当获法院支持；四、本案所涉《房屋租赁协议》无效，主要是承租人郭淼无转租权，未获得业主同意而擅自委托黄莉转租从而构成非法转租所致。该协议无效的过错在于郭淼与被上诉人，上诉人对协议无效无过错，不应承担违约责任；五、一审法院判决第三项超越了当事人的处分权，侵犯了包括上诉人在内的当事人合法权益。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，实体判决不当，有失司法公正。故上诉人请求二审法院：一、依法撤销桂林市象山区人民法院（2016）桂0304民初24号民事判决书；二、驳回原告起诉；三、变更《房屋租赁合同》的租金，并判决被上诉人返还租金、押金等共计387060元；四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人黄莉口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认，双方当事人亦未向本院提交新证据。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、被上诉人是否为本案适格主体以及一审法院的审理是否超出当事人诉讼请求；二、涉案《房屋租赁协议》的效力以及上诉人要求被上诉人返还房屋租金、押金等共计387060元的诉请有无事实和法律依据；三、上诉人是否存在违约行为并支付相应违约金。
围绕当事人的上述争议焦点，本院综合分析评判如下：
一、关于被上诉人是否为本案适格主体及一审法院的审理是否超出当事人诉讼请求的问题
本案被上诉人黄莉系涉案B102号门面的所有权人，亦为涉案《房屋租赁协议》的合同当事人之一，故其就B102号门面的租赁纠纷依法向法院提起相应民事诉讼并无不当。因此，上诉人认为被上诉人非本案适格主体且一审法院的审理超出当事人诉讼请求的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于涉案《房屋租赁协议》效力以及上诉人要求被上诉人返还房屋租金、押金等共计387060元的诉请有无事实和法律依据的问题
首先，被上诉人作为B102号门面所有权人，其就该门面与上诉人约定相关租赁协议系其对物权自主处分，双方约定亦未违反强制性规定，应属合法有效合同；其次，涉案协议中被上诉人已明确表示其是B110、B111、B112、B115、B116、B118、B119、B120、B121、B122等十间房屋业主的代理人而非所有权人，即上诉人是在知情的情况下签署该协议；再者，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“××知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租协议无效的，人民法院不予支持。”本案中，涉案协议中的其余十间商铺业主作为××，应当知道涉讼门面被转租之事实，但其在六个月内未提出异议，亦未提出解除合同或请求法院确认转租协议无效等权益主张。因此，在××对转租行为没有异议的前提下，上诉人与被上诉人之间的租赁协议系经双方合意达成，且不违反国家强制性规定，应属合法有效合同。综上，上诉人认为涉案《房屋租赁协议》系无效合同并据此请求法院判令被上诉人返还上诉人房屋租金、押金等共计387060元的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于上诉人是否存在违约行为并支付相应违约金的问题
依涉案《房屋租赁协议》第三条约定，双方就租金支付有明确的时间限定，而上诉人于2014年11月起就逾期支付相应租金，该行为已构成实质违约。因此，被上诉人要求上诉人依双方约定支付相应违约金并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决事实认定清楚，程序合法，法律适用及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11872元，由上诉人廖子贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王裕松
审 判 员 胡卫新
代理审判员 王 凯
二〇一六年八月十八日
书 记 员 黄 璐