广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终79号
上诉人(原审原告)：广州市景兴物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：高志辉，职务：总经理。
委托诉讼代理人：陈远乐，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张倩茹，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：陈国栋，身份证住址：云南省昆明市东川区。
委托诉讼代理人：梅雪莲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈佳，北京市盈科（广州）律师事务所律师助理。
上诉人广州市景兴物业管理有限公司（以下简称景兴物业公司）与上诉人陈国栋借款合同纠纷一案，景兴物业公司、陈国栋均不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法金民初字第1019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，景某物业公司（贷款方、甲方）与陈国栋（借款方、乙方）、广州市润通装饰工程有限公司（代理人、丙方、以下简称润通公司）于2014年3月5日签订《借款协议》，约定甲方同意向乙方无息贷款657万元，乙方以其购买的广州市越秀区沿江西路143号之一爱群荟景湾B栋（西塔）1101房作为上述无息借款的抵押担保，乙方接受上述贷款的银行账户为广州晶栋贸易有限公司开设的相关账户，甲方向乙方上述账户付款的视为甲方已履行贷款义务，乙方应按照如下时间向甲方偿还贷款，乙方需在2014年4月30日至2014年9月30日向甲方归还所借款60万元，按季度还款即2014年6月30日前、2014年9月30日前各支付30万元；乙方需在2014年10月30日至2015年3月30日向甲方归还所借款90万元，按季度还款即2014年12月30日前、2015年3月30日前各支付45万元；乙方需在2015年4月30日至2015年9月30日向甲方归还所借款120万元，按季度还款即2015年6月30日前、2015年9月30日前各支付60万元；乙方需在2015年10月30日至2015年12月30日向甲方归还所借款195万元，按季度还款即2015年12月30日前支付195万元；乙方需在2016年1月30日至2016年3月30日向甲方归还所借款192万元，按季度还款即2016年3月30日前支付192万元。乙方未按照协议履行还款义务的，甲方有权要求上述房产开发商广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴房地产公司）不向乙方交付上述房产。乙方必须严格按照协议约定的期限归还每期借款，否则每逾期一日乙方需按借款总额的5‰向甲方支付违约金，逾期超过十日的视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，乙方应按借款总额的双倍向甲方承担违约责任。甲方为维护自身合法权益而支付的一切费用包括但不限于诉讼费、律师费等均由乙方承担。乙方保证如乙方未履行还款义务的，乙方应将上述房产按照房屋售价折价给甲方或用其他方式变现，折抵的款项应包括贷款本金及违约金且由此所产生的相关税费由乙方承担，乙方应出具承诺书及授权委托书给丙方，如乙方不办理相关折价手续的，丙方有权根据乙方授权接管上述房产并单方办理相关折价手续。
景某物业公司在2014年4月8日依约将657万元款项转账给广州晶栋贸易有限公司的银行账户，但陈国栋仅于2014年7月8日及2014年10月27日向某物业公司的还款各30万元，共60万元，之后陈国栋开始欠款至今，陈国栋尚欠景某物业公司借款本金597万元。
另外，由于借款协议书约定的违约金标准过高，景某物业公司自行将违约金调整为597万元的30%即179.1万元。同时，景某物业公司提交委托代理合同及律师费发票证明景某物业公司委托律师产生的费用8万元。
景某物业公司在原审时的诉讼请求为：1、解除景某物业公司、陈国栋签订的《借款协议》；2、陈国栋立即偿还拖欠景某物业公司的借款597万元；3、陈国栋按拖欠景某物业公司借款597万元的30%向某物业公司支付违约金179.1万元；4、陈国栋承担景某物业公司为维护自身权益而支付的律师费8万元；5、陈国栋承担本案诉讼费。
原审法院认为，景某物业公司向陈国栋出借款项657万元的事实，有《借款协议》、付款凭证等为证，原审法院予以确认。景某物业公司不具备发放贷款的经营资格，其向陈国栋发放借款的行为违反国家金融管理法规，属无效民事行为，陈国栋因无效民事行为取得的款项应当返还给景某物业公司，并参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付资金占用费，陈国栋已偿还的60万元抵扣相应的欠款本金。由于陈国栋的违约行为，景某物业公司为实现本案债权支付了委托律师的代理费用8万元，陈国栋应向某物业公司清偿上述费用。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、在判决发生法律效力之日起十日内，陈国栋返还广州市景某物业管理有限公司款项597万元及资金占用费（资金占用费分段计算，从2014年4月8日起至2014年7月8日止以657万元为本金，从2014年7月9日起至2014年10月27日止以627万元为本金，从2014年10月28日起以尚欠款项为本金，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至款项清偿之日止）。二、在判决发生法律效力之日起十日内，陈国栋向广州市景某物业管理有限公司支付律师费8万元。三、驳回广州市景某物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费66687元，由陈国栋负担。
判后，景某物业公司、陈国栋均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人景某物业公司上诉称，原审判决认定“景某物业公司不具备发放贷款的经营资格，其向陈国栋发放借款的行为违反国家金融管理法规，属无效民事行为”明显是适用法律错误，应予改判。理由如下：一、根据有关司法解释，企业与公民/自然人之间的借贷行为属于民间借贷，有别于“经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构发放贷款”的情形，即企业无需具备发放贷款的经营资格也可向公民/自然人发放借款。原审法院认定景某物业公司不具备发放贷款的经营资格明显是混淆了上述两个不同的法律概念。二、根据有关司法解释，企业向公民/自然人发放借款行为属于民间借贷，只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。综上所述，原审判决适用法律错误，应予改判。景某物业公司上诉请求确认景某物业公司向陈国栋发放借款行为属于有效民事行为、景某物业公司与陈国栋签订的《借款协议》为有效民事合同，将原审判决第一项中“资金占用费”的内容改判为陈国栋向某物业公司支付违约金人民币180万元，陈国栋承担本案的全部诉讼费用。
上诉人陈国栋上诉称，一、原审法院审理程序错误，应当将陈国栋的反诉合并审理。原审法院没有审理双方谁违约就直接认定陈国栋违约，对陈国栋提交的证据及反诉在判决中只字未提，违反基本的审判原则。原审法院应当审理基础法律关系即房屋是否可以办证，房屋的交付是否符合规定，借款人之一的润通公司是否履行维护陈国栋权益的验收责任，陈国栋的中止还款的理由是否合理，这样才可以明确到底是哪一方违约。本案中，陈国栋按照《借款协议》的约定归还了60万元借款，但是在2014年5月26日，开发商向陈国栋发出通知，1101房大确权已办好，可以办房产证，要求立即归还全部借款657万。经陈国栋调查，涉案房屋土建部分的竣工验收备案是在2014年7月28日，装修部分至今未验收，根本不具备办证的条件，景某物业公司要求归还全部借款没有依据。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条的规定，原审法院应当按照基础关系审理，即将陈国栋提出的反诉与本案借款合同合并审理。二、原审判决陈国栋支付资金占用费超出诉讼请求范围，且没有事实和法律依据。1、原审判决陈国栋支付资金占用费，超出诉讼请求范围错误。景某物业公司在一审诉讼中的诉讼请求是判令陈国栋按拖欠款597万元的30%支付违约金179.1万元，并没有请求陈国栋支付资金占用费，原审判决超出一审诉讼请求，违反不告不理原则。2、原审判决无效理由错误。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条，确认了企业与个人之间的借贷属于民间借贷，不因主体资格而无效。依据《合同法》第五十八条的规定，陈国栋在原审中提交了涉案房屋在2014年5月26日不具备办证的条件和交付使用的条件，景某物业公司要求陈国栋归还全部借款的理由不充分，同时提出反诉要求借款人之一的润通公司和景某物业公司交付其代收的房屋及相关资料，只有审理此部分才知道陈国栋不按照景某物业公司的要求一次性归还全部借款是否违约，此中谁应当承担违约责任，过错比例如何分配，才决定谁支付违约金。3、判决支付的资金占用费性质等同于借款期间的利息，适用法律错误。在三方于2014年3月5日签订的《借款协议》中约定的是无息借款，陈国栋的借款是不需要支付利息的，原审判决陈国栋在签订合同后的2014年7月8日及2014年10月27日向某物业公司还款各30万元。而从判决书第一项资金占用费分段计算，从2014年4月8日至2014年7月8日止以657万元为本金计算，从2014年7月9日起至2014年10月27日止以627万元为本金计算，从2014年10月28日起以尚欠款项为本金，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至款项清偿之日可以看出，该资金占用费性质等同于借款期间的利息。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第一款，借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。因此，就算陈国栋违约应返还借款，陈国栋也不用支付借款期间利息，而只需支付逾期利息，所以原审判决支付该资金占用费是没有法律依据的。三、原审判决陈国栋支付8万元律师费，认定事实错误，没有法律依据。2014年3月5日签订的《借款协议》中约定了违约方应支付守约方为维持自身合法权益而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。原审法院认定借款行为无效，那么导致无效的过错是陈国栋还是景某物业公司，法院没有审理。原审法院也没有审查陈国栋不还款原因的情况下认定陈国栋违约，违反基本原则。综上所述，原审法院审理程序错误，判决认定的事实错误，适用法律错误。陈国栋上诉请求，撤销原审判决第一项中资金占用费，撤销原审判决第二项，一、二审诉讼费用由景某物业公司承担。
陈国栋针对景某物业公司的上诉，答辩称，1、借款协议是无效的合同，但是陈国栋不同意原审法院的观点，陈国栋认为是侵害陈国栋权益的无效合同。根据合同法第五十二条第二、三款，借款协议属于无效的合同，是恶意串通为了侵占陈国栋的资金而设置的圈套。2、不同意支付违约金，因为不是陈国栋违约，是景某物业公司违约，在整个售房环节中，不是陈国栋占用资金，而是开发商利用和设计圈套占用陈国栋资金以及银行贷款，陈国栋这笔款项是买涉案房屋时，开发商景兴房地产公司向陈国栋销售广州市越秀区沿江西路143号之一爱群荟景湾B栋（西塔）1101房。3、陈国栋依据借款协议应该无息使用两年，不应该有资金占用费，涉案房屋没有达到办理房产证的条件，陈国栋不需要还款，现在房屋交付条件都没有达到。
景某物业公司针对陈国栋的上诉，答辩称，一、陈国栋提出的反诉请求并不符合法定要求，原审法院不将陈国栋的反诉合并审理是正确适用法律规定的表现，并不存在任何违反法定审理程序的情形。本案审理的是陈国栋与景某物业公司之间的借款合同纠纷，陈国栋提出的反诉请求，实际上是混淆了其与景某物业公司之间的民间借贷法律关系、其与景某房地产公司之间的房屋买卖合同关系以及其与润通公司之间的民事委托代理关系，这三个民事法律关系。此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定，陈国栋提起的反诉所涉当事人已经超出法定的本诉当事人范围，且陈国栋提出的反诉请求与本诉请求并非基于相同的法律关系，反诉与本诉之间亦不具有因果关系。二、陈国栋没有按照《借款协议》约定归还剩余借款，违约事实清楚，应依法承担相应的资金占用费和景某物业公司为主张自身权益而支付的律师费。（一）原审判决陈国栋承担资金占用费有明确的事实和法律依据。景某物业公司于2014年4月8按照《借款协议》约定将657万元转账至广州晶栋贸易有限公司的银行账户，根据《借款协议》第四条约定，陈国栋应于2014年6月30日前、2014年9月30日前各向某物业公司归还30万元，于2014年12月30日前、2015年3月30日前各归还45万元，于2015年6月30日前、2015年9月30日前各归还60万元，于2015年12月30日前向某物业公司支付195万元，于2016年3月30日前向某物业公司归还192万元。但陈国栋仅于2014年7月8日及2014年10月27日向某物业公司归还了第一期的应还款项，自2014年12月31日起截至景某物业公司提起一审诉讼时（2015年4月27日），陈国栋已拖欠第二期应还款项共计90万元，且至今剩余597万元欠款尚未清偿。对陈国栋上述逾期归还欠款的事实，原审法院已经查明并确认该行为系陈国栋的违约行为。退一步说，即使原审法院认为景某物业公司向陈国栋发放借款行为属无效民事行为，但原审判决亦已对陈国栋的违约事实作出了认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，陈国栋作为过错方亦应依法承担景某物业公司因此所受到的损失。原审判决陈国栋承担的资金占用费，实际上是陈国栋应赔偿景某物业公司因其违约行为所遭受的损失，故原审判决不属于超出诉讼请求的情形。原审判决资金占用费参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，只是对景某物业公司因相应借款被占用期间所受到损失的计算方式作出了确认，并非将资金占用费的性质等同于陈国栋借款期间的利息。（二）原审判决陈国栋承担律师费有明确的事实和法律依据。陈国栋逾期归还欠款的违约事实清楚，根据《借款协议》第七条约定，景某物业公司为维护自身合法权益而支付的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费等）均由陈国栋负担，故由陈国栋承担本案律师费是有明确合同依据的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，由于陈国栋逾期归还欠款的违约行为导致一审诉讼的产生，作为过错方的陈国栋亦应依法承担本案一审律师费。（三）原审法院在处理同类型案件时，均判决借款人承担相应的资金占用费及律师费。13宗同类型案件中，2宗案件业已发生法律效力，11宗案件仅因判决需要公告送达给对方当事人和借款人因非关键性问题提起上诉而未能生效。三、作为一审诉讼的败诉方，陈国栋应当负担一审案件受理费。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决公正，请求维持原审判决，驳回陈国栋的全部上诉请求。
本院确认原审法院查明的事实。
另查明，二审期间，陈国栋提交两份证据，证据一、景某物业公司2012年5月23日《企业资产负债表“其他应收款”过大的情况说明》，内容为：“广州市工商行政管理局：我物业公司目前管理着岭南会和荟景湾是广州市景兴房地产开发有限公司开发的两个物业花园，及广州凯旋房地产发展有限公司开发的凯旋会花园。我物业公司资产负债表反应的“其他应收款”项目主要是广州市景兴房地产开发有限公司和广州凯旋房地产发展有限公司的款项。均为暂代垫费用，其中广州市景兴房地产开发有限公司为800.72万元；广州凯旋房地产发展有限公司为174.57万元。由于发展商受宏观调控影响，资金紧张，暂未能收回。这些款项日后将分期逐步向发展商收回。”证据二、景某物业公司2013年5月15日《企业资产负债表“其他应收款”情况说明》复印件，内容为：“广州市工商行政管理局：我物业公司目前管理着岭南会和荟景湾是广州市景兴房地产开发有限公司开发的两个物业花园，及广州凯旋房地产发展有限公司开发的凯旋会花园。我物业公司资产负债表反应的“其他应收款”项目主要是广州市景兴房地产开发有限公司和广州凯旋房地产发展有限公司的款项。均为暂代垫水电费等，其中广州市景兴房地产开发有限公司为309.73万元；广州凯旋房地产发展有限公司为47.92万元。由于发展商受宏观调控影响，资金紧张，暂未能收回。这些款项日后将分期逐步向发展商收回。广州市润景实业有限公司欠款45万元，广州市侨光企业有限公司欠款35万元，属历史欠费问题目前正在抓紧追认回收。”上述证据均是陈国栋在景某物业公司的工商档案查询到的，陈国栋提交证据一、二拟证明景某物业公司并不具备出借2亿元的资金实力，是景某房地产公司借用景某物业公司的名义返还的四成借款，是陈国栋与开发商约定无息使用2年。景某物业公司质证称，对上述证据真实性予以确认，由于时间相差2、3年，无法确认是否景某物业公司发出，如果是从工商局调取的，就予以确认；对合法性不予认可，陈国栋在2015年查档得到上述证据，不属于民事诉讼证据规定中的新证据，该证据提交的时间超过法定时间，恳请法院不予采纳；对于关联性，两份证据的出具时间为2012年5月23日和2013年5月15日，本案借款协议签订的时间为2014年3月5日，该两份证据的形成时间与本案无关，该两份证据并非是陈国栋与景某物业公司之间形成的文件资料，是陈国栋向工商局就资产负债表中某科目进行说明的文件，说明的内容无法显示与本案有某种联系，所以与本案无关。
再查明，二审期间，景兴物业公司提交广州市越秀区人民法院（2015）穗越法金民初字第196-200、676、757、1028、1029、1486号民事判决书、（2015）穗越法金民初字第1028、1486号裁判文书生效证明、（2015）穗越法金民初字第515、516、526号民事判决书复印件，拟证明原审法院同类型案件对于资金占用费和律师费予以支持，希望二审法院予以确认。陈国栋质证称，不否认这些案件的真实性，这些案件的被告基本属于破产的状态，所以都是缺席审判的；不同意景某物业公司的同案同判主张，对被告方没有进行答辩的判例，不能作为依据；上述证据刚好证明景某物业公司出借的金额差不多2亿元，而景某物业公司只有两个物业项目管理，景某物业公司的经营来源只有凯旋会的物业管理，景某物业公司资金肯定来源于景某房地产公司。上述民事判决书显示景某物业公司在2013年11月至2014年4月共向宋某等十三人提供无息贷款9000多万元。二审庭询时，景某物业公司称其出借款项的与本案相类似的借款人有13个。
又查明，陈国栋一审期间提交的景某物业公司商事登记信息显示景某物业公司的商事主体类型为有限责任公司（自然人投资或控投），注册资本600万元，主营项目类别房地产业。景某物业公司一审期间提交的营业执照显示其注册资本为600万元，经营范围是房地产业。二审庭询时，陈国栋称对该营业执照真实性没有异议，刚好证明其资金实力和经营范围；景某物业公司确认其没有经中国人民银行批准从事发放贷款等金融业务的资质。
之外，本院在审理本案过程中，景某物业公司向本院申请撤回上诉。陈国栋申请中止审理本案，提出如下理由：一、陈国栋与景某物业公司于2014年3月5日签订的《借款协议》实际是开发商借景某物业公司的名义向购房人即陈国栋发放的购房款，借款协议中借款的发放以银行按揭及房屋抵押完成为发放条件，借款的偿还以房屋办证完成为一次性还清条件，陈国栋违约不归还借款时委托润通公司收楼为违约处理方式，借款协议已经不单单是民间借贷的法律关系，其基础法律关系是商品房预售买卖合同关系。原审时，陈国栋已向原审法院提出反诉，要求本案与商品房预售买卖合同关系合并审理，原审法院不予同意。二、由于原审法院未接收反诉，陈国栋已经另案起诉景某房地产公司、景某物业公司及润通公司商品房预售买卖合同一案，案号为（2015）穗越法民三初字第2484号，景某物业公司以陈国栋不归还借款作为合法的理由不向陈国栋交楼，因此，对方也是把商品房预售买卖合同关系与借贷关系相关联的，开发商也以商品房预售合同纠纷起诉了陈国栋，案号为（2015）穗越法民三初字第2825号，上述两案件还在原审法院审理当中。陈国栋以开发商未交付合格房屋、景某物业公司及润通公司承担连带责任为本案的抗辩，商品房预售合同纠纷案件的审理结果直接影响本案双方谁违约等关键事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条的规定，本案应中止审理。
本院认为，陈国栋一审期间提起反诉的当事人涉及案外人，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定，原审法院在一审开庭时告知不予接纳陈国栋的反诉，程序合法，并无不当。本院对陈国栋提出的反诉与本案借款合同应合并审理的主张，不予采纳。
陈国栋与景某物业公司签订《借款协议》，景某物业公司向陈国栋提供无息贷款657万元，本案二审主要争议焦点之一在于陈国栋与景某物业公司签订的《借款协议》是否有效。景某物业公司主张借贷行为属于民间借贷，《借款协议》为有效民事合同；陈国栋则主张根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三款的规定，《借款协议》是侵害陈国栋权益的无效合同。对此，本院认为，首先，景某物业公司的经营范围不包括从事金融相关业务，景某物业公司亦确认其没有经中国人民银行批准从事发放贷款等金融业务的资质；其次，景某物业公司称其出借款项的与本案相类似的借款人有13个，即景某物业公司是向不特定借款人发放贷款；再次，景某物业公司的注册资本600万元，现查明的景某物业公司对外发放的贷款已远大于其注册资本。综上，景某物业公司向陈国栋发放涉案贷款，属于未经中国人民银行批准擅自从事的金融业务活动，违反国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第五条的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条的规定，原审法院认定景某物业公司不具备发放贷款的经营资格、其向陈国栋发放借款的行为违反国家金融管理法规、属无效民事行为，并无不妥，本院认定陈国栋与景某物业公司签订的《借款协议》无效，本院对陈国栋、景某物业公司的上述主张均不予采纳。
本案二审主要争议焦点之二在于陈国栋是否应向某物业公司支付资金占用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《借款协议》无效，陈国栋应向某物业公司返还因《借款协议》取得的财产，即涉案借款657万元及相应孳息，原审法院认定陈国栋因无效民事行为取得的款项应当返还给景某物业公司、并参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付资金占用费，并无不当，本院予以维持。陈国栋主张支付资金占用费超出景某物业公司诉讼请求范围、借贷双方没有约定利息故陈国栋不用支付借款期间利息，与上述法律规定不符，本院不予采纳。
本案二审主要争议焦点之三在于陈国栋是否应向某物业公司支付律师费8万元。本院认为，虽然《借款协议》约定“景某物业公司为维护自身合法权益而支付的一切费用包括但不限于诉讼费、律师费等均由陈国栋承担”，但因涉案《借款协议》无效，且导致《借款协议》无效的过错并非只在陈国栋一方，故景某物业公司要求陈国栋支付律师费8万元没有合同和法律依据，本院不予采纳。原审法院认定由于陈国栋的违约行为、陈国栋应向某物业公司清偿上述费用，存在错误，本院予以纠正。陈国栋提出的其不应支付律师费的上诉请求成立，本院予以支持。
另外，陈国栋主张（2015）穗越法民三初字第2484号和（2015）穗越法民三初字第2825号案件的审理结果直接影响本案双方谁违约等关键事实、本案应中止审理。对此，本院认为，涉案《借款协议》无效，陈国栋应返还涉案借款及相应孳息，本案不需要等待上述案件的审理结果，本院对陈国栋的上述主张亦不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但对律师费的处理有误，本院予以纠正。陈国栋的上诉理由部份成立，本院予以支持。景某物业公司自愿申请撤回上诉，是对其诉讼权利以及实体权利的自行处分，没有违反法律禁止性规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十三条的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法金民初字第1019号民事判决第一项；
二、撤销广州市越秀区人民法院（2015）穗越法金民初字第1019号民事判决第二、三项；
三、驳回广州市景兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费66687元，由广州市景兴物业管理有限公司负担9117元，陈国栋负担57570元；二审案件受理费18227元，由广州市景兴物业管理有限公司负担8741元，陈国栋负担9486元。
本判决为终审判决。
审判长 曾文莉
审判员 庄晓峰
审判员 吴 湛
二〇一六年十月二十五日
书记员 陆艳婷