辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终4839号
上诉人（原审被告）：吕冰，女，1967年9月8日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托代理人：刘铁刚，男，1962年11月11日出生，汉族。
委托代理人：肖方，辽宁永定律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：沈阳星马锡投资管理有限公司，住所地沈阳市和平区民主路10号。
法定代表人：孙国清，系该公司经理。
委托代理人：马扬，系辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人吕冰因与上诉人沈阳星马锡投资管理有限公司（以下简称星马公司）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2017]辽01**民初950号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吕冰上诉请求：撤销一审判决第三、四项，驳回被上诉人要求上诉人支付房屋占用费的诉请。事实与理由：上诉人与星马公司之间的租赁合同从未解除，上诉人在2015年4月3日至2015年8月23日期间是以租金为对价使用案争房屋。
星马公司上诉称要求：一、判令被上诉人向上诉人支付拖欠物业费；二、撤销原审判决第一、二项并改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金；三、撤销原审判决第三、四项并改判被上诉人向上诉人支付逾期腾房占用费；四、撤销原审判决第六项并由被上诉人承担全部诉讼费。
星马公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告向原告给付拖欠的物业管理费89406元；（即2013年8月24日至2014年8月23日期间拖欠44703元，2014年8月24日至2015年8月23日期间拖欠44703元）；2、请求法院判令被告向原告给付逾期付款违约金；（该违约金自2013年8月24日起计算，每日违约金500元，给付金额需计算至被告清偿完毕之日止）；3、请求法院判令被告向原告给付逾期腾退商铺租金；（两份租赁合同均存逾期腾退情形，即第一个租赁合同的期腾退期间自2015年4月6日起至2015年8月23日止，按日租金200%即1318.94元计算，给付金额为183332.66元；第二个租赁合同的与逾期腾退期间自2016年8月23日起计算，按日租金200%即1695.78元计算，给付金额需计算至腾退完毕之日止）；4、请求法院判令被告向原告给付拖欠的水电费合计2890.5元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月6日原告与被告签署《租赁合同》与《补充协议》，约定被告承租原告运营的位于沈阳市和平区民主路10号新加坡广场1032号商铺，租赁期限自2012年8月24日起至2016年7月23日止，租金标准为首年171933元、第二年206320元、第三年240707元、第四年309480元，物业管理费标准为首年0元、第二至四年每年均为44703元，合同第18.4款还约定，如若逾期支付则按日支付违约金500元，合同第20.5款还约定，合同终止或解除后如未按期交还商铺的，则按照合同终止或解除时租金标准的200%承担支付。上述《租赁合同》与《补充协议》签署后，原告如约交付商铺给被告经营使用，但被告并未适格履行合同义务，期间，被告不但擅自变更承租用途，而且以各种理由拖延支付物业管理费，最终原告于2015年3月30日向被告主张合同与补充协议解除，但被告仍占有使用该商铺，迟迟不予交还。而后，几经交涉，被告提到家人患病，承租该商铺实施经营活动是家庭重要的经济来源后，原告体谅被告的困难，于2015年8月24日与被告重新签署《租赁合同》与《补充协议》，承租商铺仍为1032号商铺，租赁期限自2015年8月24日起至2016年8月23日止，年租金309480元，合同第18.4款仍约定逾期支付按日违约金500元，以及第20.5款仍约定逾期交还商铺按日200%租金标准承担支付。而遗憾的是，该合同到期终止后，被告仍占用商铺不予交还，并且拖欠水电费不予给付。现今，原被告之间的纠纷无法协商解决，故提起本诉，请求法院做出公正裁判。庭审中，原告明确第二项诉讼请求为要求被告给付逾期支付物业费的违约金50000元，亦明确拖欠水、电费的期间为2016年7月25日至2016年9月24日。
一审法院认定事实：2012年7月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于沈阳市和平区民主路10号商业广场A栋（新加坡广场）一层1032号商铺（面积94.21平方米）出租给被告，租赁期限为2012年8月24日至2016年7月23日，约定的装修期为2012年7月10日至2012年8月23日，在装修期内，被告无需承担租金，但需承担物业及水、电等费用。计租日为2012年8月24日。合同第18.4条约定“乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当按日向甲方支付500元的延迟履行违约金......”；第20.1条约定“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止/解除后7日内，乙方应当将该商铺按下述20.2款的约定交还甲方。该等期限为本合同项下该商铺之交还期。”；第20.2条约定“在第20.1款所述交还期内，无论何种原因导致本合同终止/解除，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件并使该商铺符合本合同附件3的各项标准要求，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备（包括所有店招、广告牌、租赁场所内乙方安装的设备、设施等），将租赁场所恢复到甲方交付租赁区域即该商铺或场地时的原状态，并保持租赁区域干净、整洁交还甲方。交付时双方按商铺交接清单对租赁场所（包括甲方所有的设施、设备）进行验收，如有任何损坏或者遗失，乙方负责修复并承担相应费用；如无法修复时，乙方应赔偿甲方相应损失。如果合同终止/解除，乙方未能将租赁场所恢复原状的，甲方有权拆除乙方所作的装修和乙方所有的所有设施、设备（包括所有店招、广告牌、租赁场所内乙方安装的设备、设施等），所有费用由乙方承担，甲方也有权不拆除而是保留乙方所作的部分或全部装修以及由乙方所有的前述设施、设备，在这种情况下视为乙方已放弃对该等装修、设施设备的所有权，乙方无权就甲方保留的该等装修、设施、设备主张任何权利。如在合同终止/解除之日后，乙方未将前述各项以外的由乙方所有的物品搬离的，视为乙方放弃对该物品的所有权，甲方有权自行处理，处理所得收益由甲方享有，处理中发生的费用由乙方承担。”；第20.5条约定“无论任何原因，第20.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第20.2款要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止/解除时该商铺租金标准的200%向甲方支付租金，并按照合同终止物业服务。同时，自第20.1款所述交还期届满之日的次日起，甲方有权采取对该商铺停止水、电等能源供应、控制人员从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。此种情形下，乙方所应当承担的租金和物业管理费及相关能源费用并不因此而得到减免。”。同日，双方签订该合同补充协议一份，约定基本租金为自起租日起第一年人民币171933元；自起租日起第二年人民币206320元；自起租日起第三年人民币240707元；自起租日起第四年人民币309480元。物业管理费为1.3元/天/㎡，一年为一个交租期，次年或下一次交费须提前两个月完成。物业管理费金额为自起租日起第一年人民币0元；自起租日起第二年人民币44703元；自起租日起第三年人民币44703元；自起租日起第一年人民币44703元。合同签订后，原告经涉诉商铺交付给被告使用。2015年4月3日，原告因被告擅自转租原因向被告发出“解除合同通知书”。双方虽有上述纠纷，但被告并未搬离案涉房屋。
2015年8月24日，原、被告就案涉房屋又签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限为2015年8月24日至2016年8月23日，该合同约定条款与双方2012年7月6日签订的案涉房屋的租赁合同条款基本一致，但该合同第18.4条没有明确约定在被告延迟缴纳租金及其他费用时应支付的延迟违约金的数额。同时，双方又签订该合同的补充协议一份，约定租赁期限为2015年8月24日至2016年8月23日，租金标准为9元/天/平方米，年租金309480元，水电费的计算标准按照政府相关规定及新加坡广场的实际情况结合制定，乙方须自行负担每月的水、电费。
另查，2014年6月11日、2014年7月2日、2014年7月12日、2014年7月21日，原告曾向被告发出催缴租金及物业管理费的书面材料。2014年7月31日，原告又向被告发出《停止能源供应通知》，告知被告因其截止至2014年7月31日未缴纳所有欠款285410元，原告将于2014年8月1日10：30分停止能源供应。
又查，原告自认于2016年9月5日将案涉房屋停电至今。经本院赴现场确认，案涉房屋被分成三个独立空间，每个空间各自成独立小屋，均有单独大门，每个大门均已上锁，且均处于停业状态，每个独立小屋内尚有部分物品未腾出。
一审认为，原、被告所签订的两份涉诉房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院均予以确认。因被告并未举证证明其已按照合同约定向原告给付了2013年8月24日至2015年8月23日的物业费，故可以认定被告存在违约行为，应承担给付物业费的违约责任。但因合同补充协议约定的物业费的给付时间为“物业管理费一年为一个交租期，次年或下一次交费须提前两个月完成。”，结合合同其他条款及原告向被告出具的租金和物业费催缴通知，可以认定物业费为上打租、按年支付形式给付，并且在下一年度租期开始前两个月内支付。如是，2013年8月24日至2014年8月23日的物业费的交费截止日期为2013年6月24日；2014年8月24日至2015年8月23日的物业费的交费截止日期为2014年6月24日。而原告向被告主张的该物业费的时间为2016年12月5日，已超过诉讼时效期间，且其未提供证据证明存在诉讼时效终止或中断的情形，故对被告提出的原告该主张已超过诉讼时效的抗辩理由，本院予以采信；对原告主张的2013年8月24日至2015年8月23日的物业费89406元的诉讼请求，本院不予支持。
对于原告主张的逾期支付物业费的违约金50000元的诉讼请求，因租赁合同约定“乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当按日向甲方支付500元的延迟履行违约金......”，如上所述，被告并未缴纳物业费，故其应当承担给付违约金的违约责任。而被告并不同意给付物业费，应视为其亦不同意给付违约金，且原告主张的违约金50000元过高，本院酌情按照未给付的物业费为本金，以中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算，也即2013年8月24日至2014年8月23日期间所欠付的44703元物业费的违约金从原告主张的2013年8月24日起计算至实际给付之日；2014年8月24日至2015年8月23日期间所欠付的44703元物业费的违约金从2014年6月25日起计算至实际给付之日止。
对于原告主张的逾期腾退房屋租金的诉讼请求，该主张在实质上系主张按照合同约定租金标准计算房屋占用费，首先，因原告在2015年4月3日向被告发出了解除2012年7月6日所签订的案涉房屋租赁合同的通知，而被告在收到该解除通知之后至今并未提供证据证明其曾向原告提出过异议，亦未向人民法院提起诉讼，故双方所签订的2012年7月6日的租赁合同已于2015年4月3日起解除，在双方于2015年8月24日重新签订另一份租赁合同之前，被告应向原告给付房屋占用费，而合同约定了交还期内被告应按合同约定标准给付租金，及交还期满后按照租金标准的200%支付租金。对于交还期满给付租金的标准约定过高，本院酌情予以调整为按照合同解除时的租金标准给付，即被告应向原告支付其主张的2015年4月6日至2015年8月23日的房屋占用费为92326元（240707元÷365×140天）。其次，因双方于2015年8月24日签订的案涉房屋租赁合同约定的租赁期限为2015年8月24日至2016年8月23日，现租赁期已满，被告所举证据不足以证明其向原告交付了案涉房屋，故其应从2016年8月24日起向原告给付房屋占用费，如上所述，该占用费标准过高，本院酌情调整为租金标准，即9元/天/平方米，从原告庭审中主张的2016年8月31日起计算至被告实际腾退房屋之日止。
对于原告所主张的水、电费共计/2890.5元，因被告未缴纳2016年7月25日至2016年9月24日的水、电费，且未向原告交付房屋，故对原告的该请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告吕冰向原告沈阳星马锡投资管理有限公司给付2013年8月24日至2014年8月23日期间逾期给付物业费的违约金，以44703元为本金，从2013年8月24日起至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算；
二、本判决生效之日起十日内，被告吕冰向原告沈阳星马锡投资管理有限公司给付2014年8月24日至2015年8月23日期间逾期给付物业费的违约金，以44703元为本金，从2014年6月25日起至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算；
三、本判决生效之日起十日内，被告吕冰向原告沈阳星马锡投资管理有限公司给付2015年4月6日至2015年8月23日的房屋占用费为92326元；
四、本判决生效之日起十日内，被告吕冰向原告沈阳星马锡投资管理有限公司给付2016年8月31日至其实际腾退之日止的房屋占用费，按照9元/天/平方米的标准计算（房屋面积94.21平方米）；
五、本判决生效之日起十日内，被告吕冰向原告沈阳星马锡投资管理有限公司给付2016年7月25日至2016年9月24日的水、电费共计2890.5元；
六、驳回原告其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务的利息。案件受理费已减半收取4313元（原告已预交），由原告沈阳星马锡投资管理有限公司负担2318元，被告吕冰负担1995元。
本院认为，原审关于吕冰与星马公司所签两份涉诉房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效的认定正确。关于吕冰提出要求改判其不向星马公司支付2015年4月6日至2015年8月23日房屋占用费的上诉主张，因双方于2012年7月6日所签第一份租赁合同己经生效判决认定解除，而双方第二份租赁合同于2015年8月24日才签订，故其此期间吕冰占用案争房屋并无合同或法律依据，原审判令其给付此期间房屋占用费并无不当，对吕冰此部分上诉请求，本院不予支持。而对于2016年8月31日以后的房屋占用费，因吕冰主张其于该时己腾离诉争房屋且星马公司亦自认其2016年9月5日己将诉争房屋停电至今，案争房屋自该时起己不具备使用条件，原审判令吕冰继续支付2016年8月31日以后的房屋占用费，有失妥当，对吕冰此部分上诉请求，本院予以支持。关于星马公司提出要求按合同约定判令吕冰支付拖欠物业费的上诉请求，因合同约定物业费交纳方式为上打租，按合同约定的交费时间，星马公司提起诉讼之时，己超过两年诉讼时效，且合同未约定物业费的交纳方式为分期支付，故原审认定星马公司此部分债权己超过诉讼时效，未予保护并无不当。对于吕冰未交纳以上物业费的违约责任，原审基于债务人吕冰己提出违约金过高的抗辩，酌情以未付物业费为本金，按中国人民银行同期贷利率.
标准计付，并无不当。对星马公司此项上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院[2017]辽01**民初950号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销沈阳市和平区人民法院[2017]辽01**民初950号民事判决第四、六项；
三、驳回双方其它诉讼请求。
二审案件受理费8626元，由上诉人吕冰、星马公司各负担4313元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
代理审判员 朱闻天
代理审判员 吕长辉
二〇一七年五月十二日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。