宁夏回族自治区贺兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民初字第2962号
原告银川金三和物流有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆。
法定代表人何玉梅，系该公司经理。
委托代理人张晖，宁夏辅德律师事务所律师。
委托代理人何卫林，男，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被告宁夏土木基业房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人何刚，系该公司董事长。
被告宁夏海吉星国际农产品物流有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人李南峰，系该公司总经理。
委托代理人马立武，宁夏天盛律师事务所律师。
原告银川金三和物流有限公司（以下简称金三和公司）诉被告宁夏土木基业房地产开发有限公司（以下简称土木基业公司）、宁夏海吉星国际农产品物流有限公司（以下简称海吉星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年11月23日、2016年6月15日两次公开开庭进行了审理。原告金三和公司的委托代理人张晖、何卫林，被告海吉星公司的委托代理人马立武到庭参加了诉讼，被告土木基业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金三和公司诉称，2012年3月8日，原告与被告土木基业公司及担保方被告海吉星公司签订了《购房协议》，就原告购买被告土木基业公司开发的宁夏海吉星物流园B2区15号,建筑面积为590.12M2的商铺达成协议，协议约定了付款方式/违约条款等内容。原告于2012年3月20日向被告土木基业公司支付了80万元购房款后，被告将上述房屋交付原告使用至今。因被告土木基业公司在原告多次催促下，始终无法给原告办理房产过户手续，故原告的剩余房款未交纳。2015年8月，当贺兰县人民法院向原告下发协助执行通知书，要求原告搬离上述房屋时，原告才得知，被告早于2011年1月就将该房屋出售并过户给宁夏杰荣通贸易有限公司。而宁夏杰荣通贸易有限公司将该房屋抵押给宁夏银行，并因无力偿还贷款，被宁夏银行起诉并保全了涉案房产。原告认为，被告在已将房屋出让给他人后，又与原告签订的《购房协议》，属于一房两卖。目前该房产被法院查封，并进入了强制执行程序，原告购买房屋的合同目的无法实现。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告依据我国《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，要求：1.依法解除原告与二被告签订的《购房协议》；2.判令二被告返还原告购房款80万元及相应利息损失145555.56元（自2012年3月8日计算至2015年10月13日,并支付至款项付清为止），上述合计945555.56元；3.诉讼费及其他费用由被告承担。
原告为证实其主张，向本院提交以下证据：
证据一、购房协议原件一份，证明原告与被告土木基业公司签订的购房协议依法成立、生效并已实际履行，被告海吉星公司作为本协议的担保方，担保该协议的履行，应承担相应的担保责任。
经当庭质证，被告海吉星公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，要求鉴定公章，并认为本合同是无效合同，且已过担保时效，被告海吉星公司没有担责的义务。
证据二、保密协议原件一份，证明三方签订的保密协议作为购房协议的补充协议，被告海吉星公司作为购房协议的担保方同时在保密协议中签字盖章。
经当庭质证，被告海吉星公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，对其真实性需结合证据一予以认定，该证据并非证据一的补充协议，与被告海吉星公司是否承担保证责任无关。
证据三、收据原件一份，证明：1.原告按《购房协议》的约定履行了自己的部分付款义务；2.被告土木基业公司在收取原告上述款项后即向原告交付房屋钥匙、电卡等相关配套。
经当庭质证，被告海吉星公司对该证据的真实性、合法性、关联性无法确认，应由被告土木基业公司进行认定，被告海吉星公司对此事实不清楚。
证据四、照片四张，证明原告取得房屋后即对该房屋进行装修并正常开业办公，使用到2015年8月，贺兰县法院通知该房屋已被查封并处于强制执行阶段。
经当庭质证，被告海吉星公司对该证据的真实性、合法性、关联性无法确认，原告是否使用房屋与原告的诉请无关。
证据五、贺兰县房屋权属登记信息查询结果单原件一份，证明2011年7月，被告土木基业公司已将涉案房产出售给宁夏杰荣通贸易有限公司，涉案房产已被宁夏杰荣通贸易有限公司抵押贷款；因宁夏杰荣通贸易有限公司无力偿还贷款，涉案房产被贺兰县人民法院查封，并处于被强制执行阶段；被告在与原告签订购房协议前，已将房屋出售给宁夏杰荣通贸易有限公司，被告的行为构成一房两卖；原告购买房屋的合同目的无法实现。
经当庭质证，被告海吉星公司对该证据的真实性、合法性、关联性及前四项的证明目的均不表异议，对第五项证明目的提出异议，原告与被告土木基业公司的购房协议属于无效协议，不存在合同目的是否实现的问题。
证据六、（2015）贺执字第605-1号执行裁定书一份，证明裁定中被查封的涉案房产为宁夏杰荣通贸易公司所有，被告土木基业公司存在一房两卖的事实，涉案房屋处于被查封的阶段，该裁定于2015年6月16日作出，贺兰县法院于2015年8月通知原告搬离涉案房屋，原告购房的目的不能实现，被告海吉星公司的担保期限并未过的事实。
经当庭质证，被告海吉星公司对该证据的真实性、合法性不表异议，对其关联性及证明目的有异议，认为担保期限的计算与房屋的查封无关，担保期限的计算应当依据原购房合同第二、三条之约定进行计算，被告土木基业公司应将原告支付房款退还原告时开始计算，而不应以法院的查封行为进行计算。
被告土木基业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见，视为放弃相应的诉讼权利。
被告海吉星公司辩称，一、主合同无效，担保行为亦无效。涉案房屋在2011年1月就已经出售给他人，且已办理备案登记，原告与被告土木基业公司于2012年3月8日签订的《购房协议》，为无效合同，依据《担保法》第五条，被告海吉星公司的担保行为亦无效；二、被告土木基业公司的行为涉嫌诈骗，本案应当移送公安机关审查、备案。被告土木基业公司在2011年1月就将涉案房屋出售，而与原告签订合同的时间是2012年3月8日，被告土木基业的行为涉嫌诈骗；三、原告要求被告海吉星公司承担保证责任已过担保时效，原告未按约定支付房款，根据《购房协议》第三条，视为原告自动放弃购买该房屋，根据《担保法》第二十六条之规定，原告应在应付款的2013年3月16日之后的6个月内向被告海吉星公司要求承担保证责任，而至原告起诉之时，原告从未向被告海吉星公司提出承担保证责任的要求，因此，被告海吉星公司应当免除保证责任；四、被告海吉星公司的担保责任不明确。原协议中涉及被告海吉星公司的条款只有“第五条：丙方作为该协议条款责任的担保方”。为谁担保，如何担保，约定不明；五、《购房协议》未履行的责任在原告。原告未按约定支付房款，同样是导致合同不能履行的直接原因，原告应当自行承担相应法律后果。对于购房协议的真实性，被告海吉星公司的公章及法定代表人的签字是否真实，因此协议并未在我公司留存，被告海吉星公司需待进一步核实，就此问题，被告向法庭提交鉴定申请，希望法庭予以考虑。综上，原告请求被告海吉星公司承担返还购房款的诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，应依法驳回。
被告海吉星公司针对其辩称，向本院提交保密协议复印件一份，证明依据该协议第四条之约定，被告海吉星公司的担保行为是为原告履行合同而设定，并非为被告土木基业公司而担保。
经当庭质证，原告认为该协议是对购房协议的补充协议，不是对购房协议的变更，约定的担保内容不同，在购房协议第五条明确约定，被告海吉星公司作为整个协议条款责任的担保方，对全部担保协议承担担保责任，保密协议约定的是保密事项的担保，与购房协议的担保内容不同。
经被告海吉星公司申请，本院经银川中院委托宁夏证泰司法鉴定所对涉案购房协议、保密协议公章及印章进行鉴定，2016年5月3日，宁夏证泰司法鉴定所作出证泰司鉴所（2016）鉴（文书）字第046号司法鉴定意见书，鉴定意见为与样本上的同名印文是同一枚印章所盖印。经当庭质证，原、被告对该证据无异议。
经当庭举证、质证，本院对证据认证如下：
原告提交的证据一、购房协议原件一份，证据二、保密协议原件一份，证据三、收据原件一份，证据五、贺兰县房屋权属登记信息查询结果单原件一份，被告海吉星公司提交的保密协议复印件一份，上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提交的证据四、照片四张与证据六、（2015）贺执字第605-1号执行裁定书一份具备真实性，且能够相互印证，证实原告的证明目的，本院予以采信；宁夏证泰司法鉴定所作出证泰司鉴所（2016）鉴（文书）字第046号司法鉴定意见书，双方均无异议，本院予以采信。
经审理查明，2012年3月8日，原告与二被告签订了购房协议一份，约定“一、原告购买被告土木基业公司开发的海吉星物流园B2区15号商铺，建筑面积590.12平方米，销售单价3800元/平方米，总价2242456元；二、付款方式：原告于2012年3月16日之前支付房款1242456元，于2013年12月30日之前支付70万元；三、如原告未能按以上第二条规定付款，视为自动放弃购买该房屋，被告土木基业公司应将原告已支付房款退还原告；……五、被告海吉星公司作为该协议条款责任的担保方”。三方于同日又签订保密协议一份，保密协议第四条约定“事实证明原告如违反以上任何一条，则视为违约，应向被告土木基业公司赔偿违约金50万元，被告海吉星公司作为该条担保方”。
上述协议签订后，原告于2012年3月20日向被告土木基业公司支付了80万元购房款，被告土木基业公司将涉案房屋交付原告。2015年8月，原告收到本院作出的（2015）贺执字第605-1号执行裁定书一份，载明“将被执行人宁夏杰荣通贸易有限公司位于贺兰县纬一以北宁夏农产品商贸物流中心哈拉里城B2号楼15号营业房（所有权证号：股份制20110234，面积为590.12平方米）予以查封”。经原告查询，涉案房屋权属自2011年起登记在宁夏杰荣通贸易有限公司名下。原告现诉至法院，要求判如所请。
本院认为，本案有以下争议焦点：
一、关于涉案协议的效力问题。
被告土木基业公司将已经出售给他人的房屋再次出售给原告的行为虽构成“一房二卖”，根据“物债两分”原则，不当然影响债权性质的合同效力。原、被告之间签订的购房协议及保密协议系各方真实意思表示，上述协议合法、有效，原告可以依据两份协议中约定的内容主张相关权利。
二、关于被告土木基业公司是否应向原告返还房款及利息问题。
被告土木基业公司“一房二卖”的行为致使原告无法获得涉案房屋的所有权，已构成根本违约，原告要求解除涉案协议的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告土木基业公司返还已付房款80万元的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告土木基业公司未约定违约责任，原告支付80万元房款之日（2012年3月20日）至起诉之日（2015年10月13日）期间，按照银行同期贷款利率标准（6.65%/年）计算的利息损失为189771元（800000元×6.65%/年÷365天×1302天）。原告要求被告土木基业公司支付截止2015年10月13日利息损失145555.56元的诉讼请求在合理范围，本院予以支持。被告土木基业公司还应当以已付房款80万元为基础，按照银行同期贷款利率标准（6.65%/年）向原告支付自2015年10月14日至本判决确定的付款之日止的利息损失。
三、关于被告海吉星公司是否承担担保责任的问题。
首先，原告与二被告签订的购房协议中约定“被告海吉星公司作为该协议条款责任的担保方”，应当视为被告海吉星公司针对协议项下的内容对买卖双方均存在担保义务。虽然原告与二被告签订的保密协议中约定“原告如违反以上任何一条，则视为违约，应向被告土木基业公司赔偿违约金50万元，被告海吉星公司作为该条担保方”。该条约定应视为对50万违约金的担保责任的明确约定，但不能否定被告海吉星公司对购房协议中对买卖双方的担保责任。
其次、原告与二被告签订的购房协议中未约定担保保证方式，被告海吉星公司应当按照连带责任保证承担保证责任。
最后，原告于2012年3月20日向被告土木基业公司支付了80万元购房款，虽未完全按购房协议第二条的付款方式支付房款，但被告土木基业公司接受房款并交付房屋系事实。购房协议第三条的约定应认定为解除合同的条件，即出现第三条事由后，权利人可以行使单方解除权，此时合同并非当然解除，而是应当以发出解除合同的意思表示的行为为前提。原告与被告土木基业公司均未按照协议第三条的内容要求解除合同，而原告一直占有、使用涉案房屋，被告土木基业公司也未要求原告搬离房屋、解除合同。应视为双方继续履行合同。原告自起诉时主张解除合同、返还房款，赔偿损失，此时，被告土木基业公司的主债务履行期限开始计算，故原告要求被告海吉星公司承担保证责任未过6个月的保证期间。
综上所述，原告要求被告海吉星公司对上述债务承担责任的诉讼请求，本院予以支持。被告土木基业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果，由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题司法解释》第八条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告银川金三和物流有限公司与被告宁夏土木基业房地产开发有限公司、宁夏海吉星国际农产品物流有限公司签订的关于海吉星物流园B2区15号房屋的购房协议；
二、被告宁夏土木基业房地产开发有限公司向原告银川金三和物流有限公司支付房款80万元，赔偿截止至2015年10月13日的利息损失145555.56元，共计945555.56元，于判决生效之日起十五日内付清；
三、被告宁夏土木基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告银川金三和物流有限公司支付自2015年10月14日起至本判决确定的付款之日止的利息损失（以80万元为基础，以6.65%/年的利率标准计算）；
四、被告宁夏海吉星国际农产品物流有限公司对上述款项承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13256元，由被告宁夏土木基业房地产开发有限公司及被告宁夏海吉星国际农产品物流有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 盖 焱
人民陪审员 汪世明
人民陪审员 保瑞娟
二〇一六年七月二十日
书 记 员 郭 娟
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同结算和清理条款的效力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题司法解释》
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条连带责任的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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