山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋02民终777号
上诉人（原审原告）王建忠，男，汉族。
委托代理人李平，北京洛辉中煌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大同市南郊区晶玉商业广场有限责任公司，住所地大同市开源街北侧。
法定代表人张天宝，董事长。
委托代理人计杰，山西北岳律师事务所律师。
上诉人王建忠因与被上诉人大同市南郊区晶玉商业广场有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服大同市南郊区人民法院（2015）南商初字第231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官马卉妍担任审判长，法官张文、郑翔参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王建忠及其委托代理人李平、被上诉人大同市南郊区晶玉商业广场有限责任公司的委托代理人计杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王建忠在一审中起诉称：2013年11月30日，原、被告双方签订了《温州商贸城租赁合同》，合同约定，原告租赁被告位于温州商贸城楼3041号的商铺，租赁期限为3年，从2013年12月1日起至2016年12月29日止，租金按期交付，第一期租金62691元，合同签订后，原告按约定向被告交付了第一期租金62691元并交纳了管理费11878元及押金2000元，合计76569元。承租后，原告又按照被告的要求对商铺进行了装修，装修费为96000元。2014年11月30日，商厦宣布开业，因被告在商厦开业之前生意冷淡，对商厦二楼进行整体，向原告承诺2015年5月1日前装修结束，但被告在原告起诉之后仍在装修，原告经营的商铺在被告商厦的三楼，由于二楼装修导致三楼商户处于关门状态，被告的商贸城达不到整体运营的状态，并不具备正常经营条件，因此，原告的合同目的无法实现，因被告提供的租赁物不能保障原告的正常经营活动，具有完全过错责任，故原告诉请判令：1、解除原被告之间于2013年11月30日，签订的《温州商贸城租赁合同》；2、被告退还原告商铺租金62691元，管理费11878元，押金2000元，合计76569元；3、由被告承担案件诉讼费。
大同市南郊区晶玉商业广场有限责任公司在一审中答辩称：原告在2015年5月3日以自己的行动表明已实际解除了原、被告双方签订的《温州商贸城租赁合同》，双方签订的《温州商贸城租赁合同》明确约定，合同的第一期从2013年12月30日开始至2014年12月29日结束，在此期间原告交纳了第一期租金及管理费并实际经营至2015年5月，按照双方合同约定第二期租金的收取时间，原告已拖欠我方租金4个月，原被告双方已实际履行了合同第一期，原告请求退还第一期的租金及管理费，没有事实和法律依据，原告主张的装修费没有相应证据支持，其装修费的请求不合理，不应当得到法律的支持。原告搬离租赁物至今，该商铺由原告锁门并没有退还我方，我方视情况另行向原告主张权利。
一审法院判决认定：2013年11月30日，原、被告双方签订了《温州商贸城租赁合同》，合同约定，原告租赁被告�于温州商贸城3楼3041号的商铺，租赁期限为3年，从2013年12月30日起至2016年12月29日止，租金按期交付，第一期租金62691元，使用日期自2013年12月30日至2015年3月29日；第二期租金62691元，使用日期自2015年3月30日至2016年3月29日；第三期租金47018元，使用日期自2016年3月30日至2016年12月29日。合同签订后，原告按约定向被告交付了第一期租金62691元并交纳了管理费11878元及押金2000元，合计76569元。承租后原告对商铺进行了装修并实际经营至2015年4月，后由于被告商厦的经营并不良好，原被告双方对继续租赁产生争议，原告将被告诉至法院。
一审法院判决认为：依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被�双方签订的《温州商贸城租赁合同》明确、具体、主体适格，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的合同义务，原告按双方合同约定向被告交付第一期的租金62691元和管理费11878元并实际经营至2015年4月，系在履行双方合同约定的第一期的合同义务，该费用已实际产生，原告已对双方约定的合同第一期进行了实际经营，而原告主张被告向其退还交付第一期的租金62691元和管理费11878元，没有的事实和法律依据，故该院不予支持。考虑到被告大同市南郊区晶玉商业广场有限责任公司目前的实际经营状况，被告对所经营的商厦正在进行停业整顿及重新改变经营方式，因此，双方签订的《温州商贸城租赁合同》没有继续履行的必要，亦无法实现原告的合同目的，故该院对原告请求的解除原、被告之间于2013年11月30日签订的《温州商贸城租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于原告请求被告退还押金2000元的请求，因收取押金系目前商业经营的行业习惯，而本案双方合同约定的是，原告向被告交纳的保证金2000元系商铺保证金、商品质量保证金及履约保证金，双方签订的合同已解除，被告未提供相关证据本案诉争的租赁物即原告承租的商铺设施及商品有损失，故该院对原告的该请求予以支持。关于原告请求被告赔偿装修损失96000元的请求，因未提供合法有效的证据予以证实且双方合同没有明确约定，故该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原被告之间于2013年11月30日，签订的《温州商贸城租赁合同》；二、被告大同市南郊区晶玉商业广场有限责任公司于判决生效后十五日内退还原告王建�保证金2000元；三、驳回原告王建忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3851元，由原告王建忠承担3551元，被告大同市南郊区晶玉商业广场有限责任公司承担300元。
王建忠不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决；改判被上诉人返还上诉人租金62691元、管理费11878元、押金2000元；被上诉人赔偿原告装修损失96000元；一、二审案件受理费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：上诉人、被上诉人于2013年11月30日签订《温州商贸城租赁合同》，约定租赁其商贸城3楼3041号商铺，承租期为3年，从2013年12月30日起至2016年12月29日止，租金按期交付，第一期租金62691元。合同签订以�，上诉人按照约定交付了第一期租金62691元并交纳了管理费11878元、押金2000元，合计76569元，承租之后，按照被上诉人的要求对租赁商铺进行了装修，花掉装修费96000元，商场开始试营业。2014年5月商铺一楼开始装修，直至2014年11月30日更名为晶玉商业广场，宣布开业，但因生意冷淡，借口对二楼进行整体装修，搭建装修设施，客观上阻碍了客户上楼要求和意愿，致使90%的商户均处于关门状态，不具备营业条件，一直正常营业状态。后经查，被上诉人商场没有经过法定机构进行验收，依据《消防法》等相关法律规定，不得从事经营活动，被上诉人利用虚假宣传，骗取客户与其签订租赁合同，本身具有商业欺诈行为，所签订的合同因违反法律强制效力性规定应当为无效合同。一审法院认为该合同有效判决错误。并且，导致合同无效的完全责任在于被上诉人一方，其应当对上诉人的损失承担赔偿责任。故此认为，一审判决错误，请予纠正。
上诉人提交以下新的证据予以证明：赵某某、李绪敏、唐飞、康文连四人的书面证言各一份，内容均为：“本人是晶玉商业广场（原温州商贸城）的租户，至2013年12月28日入住后，开始装修店面进入试营业。由于没有生意，温州商贸城于2014年5月开始陆续拆除一楼租户经营房间进行升级改造，同年7月对一楼装修，至2014年11月28日装修结束，更名为晶玉商业广场开业，并通知2013年12月28日至2014年11月28日不收租金，租金从晶玉商业广场开业后开始收取。可晶玉商业广场开业后，又对二楼进行拆除，至今，致使三、四楼商户一直无法经营”。
被上诉人大同市南郊区晶玉商业广场有限责任公司答辩称：一、�诉人已经在2015年5月搬离被上诉人商场，合同因上诉人行为已实际解除；二、上诉人占用商铺至2015年5月，已经超出了合同约定的第一期租赁期限。对超期部分也未正常交费，在合同期内，被上诉人依据合同约定收取各项费用，因上诉人实际占有经营并取得相应收益，已经完成了相关约定，费用不应予以返还。因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
被上诉人二审未提供新的证据。
经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
被上诉人对上诉人二审提交的证人证言质证认为：四个证人是否是被上诉人承租商户无法证实，证明内容也高度一致，对该四份证人证言的真实性均不予认可。对此本院认为：因出具该证言的证人均未出庭作证，亦未在书面证言上按手印，且上诉人并未提供证据证明该四位证人的身份情况及承租商铺情况，故本院对该组证据不予采信。
本案争议焦点是：双方签订的租赁合同是否有效？被上诉人应否返还上诉人租金、管理费、押金并赔偿装修损失？
关于合同效力一节。上诉人主张该商场一直未办理消防验收手续，按照法律规定不能经营，故双方签订的租赁合同是无效的。被上诉人称该工程已经消防验收，现正办理产权证，合同有效。对此本院认为，上诉人一审提出诉讼请求要求解除双方租赁合同，二审中主张合同无效，但对此并未提供证据予以证实，而从被上诉人提交的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和《建设工程消防验收意见�》可证实该工程已经过消防验收合格，故上诉人关于因房屋未消防验收合格而合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于租金和管理费一节。上诉人主张商场2013年12月28日商场开始试营业，被上诉人于2014年5月至11月对商场一层进行装修改造，更名为晶玉商业广场后又对二层进行改造，阻碍了顾客上楼的意愿，不具备营业条件，故被上诉人应当全部返还租金并退还管理费。被上诉人认为其按合同收取租金，且上诉人已经实际占用至2015年5月超过了合同约定的第一期租赁期限，且取得了相应的收益，不应退还租金及管理费。对此本院认为，上诉人一审中举证的照片显示的拍摄时间均为2015年6月及以后，故该证据不能证明其主张的2014年5月至11月一层装修的事实，亦不能证明装修导致上诉人所在的三层商铺无法经营的事实。而上诉人实际占商铺用至2015年5月，故其要求退还租金及管理费的主张缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。
关于押金一节。本院认为，第一期租赁合同到期后，上诉人未交纳第二期租赁费，第二期租赁合同未实际履行，被上诉人亦同意解除租赁合同，故双方租赁合同应予解除。租赁合同解除后，上诉人应当返还上诉人押金2000元。一审法院对此认定正确，应予维持。
关于装修损失一节。上诉人主张其支出装修损失96000元，并提供了装潢材料及人工费的收据一支予以证明。被上诉人对该收据的真实性不予认可，且装修价格偏高。对此本院认为，合同中对装修的费用及违约处理并未做约定，且上诉人仅提供了收据复印件，没有其他证据佐证其装修支出金额，故上诉人关于赔偿装修损失的上诉请求�乏相应的事实依据，本院不予支持。
综上，本院认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3711元，由上诉人王建忠负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 马卉妍
审 判 员 郑 翔
代理审判员 张 文
二〇一六年十一月十四日
�记员赵昀