四川省自贡市大安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0304民初345号
原告自贡鑫茂置业有限公司，住所地住所地四川省自贡市大安区凤凰乡济公居委会3组。
法定代表人熊敏，董事长。
委托代理人黄金炤，该公司法务员。
被告朱某。
第三人中国工商银行股份有限公司自贡分行，住所地自贡市自流井区尚义灏二支路1号。
法定代表人张钧，副行长。
委托代理人郑勇、方颖莲，该行员工。
原告自贡鑫茂置业有限公司（以下简称鑫茂置业公司）诉被告朱某及第三人中国工商银行股份有限公司自贡分行（以下简称工行自贡分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法由审判员张俊担任审判长，与审判员瞿泽林和人民陪审员罗顺苹组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，工行自贡分行于2016年4月6日以有独立请求权的第三人申请参加诉讼，本院予以准许，并合并审理。原告鑫茂置业公司的委托代理人黄金炤和第三人工行自贡分行的委托代理人郑勇、方颖莲到庭参加了诉讼，被告朱某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫茂置业公司诉称，2013年9月5日，被告朱某与原告签订了一份《商品房买卖合同》，购买原告开发建设的自贡某小区房屋，房屋总价款为456761元，并约定采取按揭付款方式支付房款。被告于2013年9月5日支付了首期房款后，与工行自贡分行签订了《个人购房借款/担保合同》，采取按揭付款方式支付余款31.8万元。但被告却未足额按期支付按揭贷款，致使工行自贡分行从原告账户上扣划了其所欠的按揭款14356.55元（截止2015年6月30日，具体金额以工行自贡分行扣划为准）。原告认为，由于被告违反合同约定怠于履行个人贷款合同，按照双方签订的买卖合同补充协议第二条第5款的约定解除买卖合同，被告有义务协助办理注销备案合同、网签合同、偿还代付款并承担违约金的责任。为维护原告的合法权益，
故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方签订的（2013）0900157号《商品房买卖合同》，被告协助办理注销备案合同、网签合同；2.被告偿还原告代付款14356.55元（截止2015年6月30日，具体金额以工行自贡分行扣划为准），并支付以代付金额为基数从代付次日起按中国人民银行公布的基准贷款利率计算的利息，利随本清；3.被告向原告支付违约金45676.10元；4.本案诉讼费用由被告承担。
原告鑫茂置业公司为支持其诉讼请求在举证期限内向法庭提交了以下证据：
1.（2013）0900157号《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原、被告签订了商品房买卖合同，约定了房屋价款、付款方式及违约责任等的事实；
2.《个人购房借款/担保合同》复印件一份，拟证明原、被告与第三人签订了个人购房借款及担保合同，约定被告向第三人按揭贷款31.8万元，并由原告承担连带保证责任的事实；
3.中国工商银行划款凭证复印件一组，拟证明由于被告违约逾期未偿还按揭贷款，第三人扣划了原告账户上共计14356.55元（截止2015年6月30日）的事实；
4.通知函复印件一份，拟证明原告向被告发出催促其及时偿还按揭贷款的事实并承担违约责任的事实；
5.还款提示函复印件一份，拟证明原告向被告发出解除商品房买卖合同通知的事实；
6.中国工商银行业务回单凭证复印件15份，拟证明由于被告仍按期偿还按揭贷款，从2015年7月1日起至2016年3月29日止第三人又扣划了原告账户上共计18801.27元的事实；
7.所有权预告登记证复印件一份，拟证明涉案房屋已经进行网上备案，商品房买卖合同解除后需进行注销的事实。
被告朱某未答辩，也未在举证期限内向法庭提交证据。
第三人工行自贡分行述称，1.不同意解除该商品房买卖合同，因为该标的物系我行的贷款抵押物，如果解除合同，可能造成我行抵押物的灭失；2.要求判令原告承担连带保证责任，在原告代为被告偿还了全部所欠的贷款本息后，我行可以同意解除该商品房买卖合同。
原告鑫茂置业公司对第三人工行自贡分行的述称辩称，1.本案涉及第三人的权利系抵押及保证的方式进行担保，即使解除了商品房买卖合同，也不影响第三人要求原告承担担保责任，对第三人的权利没有损害；2.涉案的房屋没有办理产权证及他项权证，第三人的抵押权仅是预告登记。
第三人工行自贡分行为支持其陈述在举证期限内向法庭提交了以下证据：
还款明细复印件一份，拟证明截止2016年4月27日，被告朱某尚欠贷款本金299099.44元未偿还的事实。
第三人工行自贡分行对原告鑫茂置业公司提交的全部证据无异议；原告鑫茂置业公司对第三人工行自贡分行提交的证据无无异议。本院对原告及第三人提交的全部证据符合的真实性、客观性及关联性，本院予以采信。
经审理查明，2013年9月5日，原告鑫茂置业公司与被告朱某签订了一份合同编号为（2013）0900157的《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发建设的自贡某小区房屋一套，其房屋建筑面积为93.05平米房、套内建筑面积为68.35平方米，单价按套内建筑面积计算为每平方米6682.68元，房屋总价款为456761元；并约定采取银行按揭付款方式支付房款，在2013年9月5日前支付首期房款138761元，余款31.8万元于2013年9月7日前办理完毕银行按揭贷款申请授信，交房日期为2016年6月30日前等内容。双方在商品房买卖合同补充协议中第二条第二款第5项约定，在《房地产权证》办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还。同时被告必须在原告履行其保证责任后30日内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。2013年9月5日，被告按合同约定支付了首期房款138761元。2013年11月4日，原、被告与第三人工行自贡分行签订了一份编号为[2013]年[2115]号《个人购房借款/担保合同》，约定第三人向被告发放个人购置住房贷款31.8万元，用于购买坐落于自贡某小区、建筑面积为83.05平米房的房屋一套，并对利率、放款、还款等作了约定；本笔贷款的担保方式抵押和保证，保证人为原告，保证范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等承担连带保证责任至本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕且第三人收到上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；违约责任中约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息时，第三人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即清偿未偿还的全部款项及所产生的利息、罚息等内容。2013年11月8日，被告所购买的该房屋在自贡市房屋权属登记中心办理了所有权预告登记。2013年11月27日，第三人按约定将贷款31.8万元划入了原告的指定账户。此后，被告在2014年7月27日前按借款合同的约定履行了还款义务，但之后却未足额按期偿还按揭贷款，致使第三人从2014年9月3日起至2016年3月28日止分多次从原告账户上扣划了被告所欠的按揭贷款本息共计33157.82元。由于被告逾期多次未偿还按揭贷款，原告多次发函要求被告履行偿还按揭贷款，并解除双方签订的商品房买卖合同未果，故诉至本院，要求依法裁判支持其诉讼请求。
本案在审理过程中，工行自贡分行作为有独立请求权的第三人参加了诉讼，要求在判令原告代为被告偿还了全部所欠的贷款本息，承担了连带保证责任后，同意解除原、被告签订的商品房买卖合同。
本院认为，原告鑫茂置业公司与被告朱某签订的商品房买卖合同合法有效，双方形成了买卖合同关系，应当按照合同的约定履行义务。原、被告双方在合同中约定以担保贷款的方式支付购房余款，并以第三人工行自贡分行签订了个人购房借款/担保合同，被告应当按照借款合同中还款期限的约定履行还款义务。由于被告从2014年7月27日后至今多次违约未按期偿还银行按揭贷款，导致第三人也多次扣划原告的款项，代为偿还了被告所欠的贷款本息。因此，按照原、被告双方签订的商品房买卖合同违约责任的约定，原告可以请求解除双方签订的买卖合同。原、被告与第三人签订的个人购房借款/担保合同中虽约定担保的方式为抵押和保证，但因被告购买的房屋尚未取得所有权证，只是办理了所有权预告登记，故该房屋抵押尚未生效，三方签订的合同为保证担保合同。原、被告签订的商品房买卖合同的解除，不影响第三人担保债权的实现。由于原、被告签订的商品房买卖合同已被解除后，导致原、被告与第三人工行自贡分行签订的个人购房借款/担保合同的目的不能实现，而且被告已经严重违约，故该借款/担保合同也应当解除，并按合同约定的期限协助原告办理该商品房买卖合同解除后的注销登记手续。作为独立请求权的第三人有权要求原告承担连带保证责任，代为被告偿还全部贷款本息，故在本案中一并处理。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，原告应当将收受的购房贷款扣除已偿还的贷款本金后的余款299099.44元返还给第三人；对原告已收受的首期房款138761元应当退还给被告。由于被告的违约，应当按合同约定承担违约责任，故对原告要求被告承担违约金45676.10元的诉讼请求予以支持。对原告要求被告承担代为偿还的贷款本息33157.82元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告有权要求被告清偿，故被告应当承担偿还责任；对其要求被告承担的利息损失，因被告已承担违约责任，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：
解除原告自贡鑫茂置业有限公司与被告朱某签订的合同编号为（2013）0900157《商品房买卖合同》；
解除第三人中国工商银行股份有限公司自贡分行与原告自贡鑫茂置业有限公司和被告朱某签订的编号为[2013]年[2115]号《个人购房借款/担保合同》；
原告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国工商银行股份有限公司自贡分行收受的贷款本金299099.44元（计算至2016年3月28日止）；
原告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告朱某交纳首期购房款138761元；
被告朱某于本判决生效之日起十日内向原告自贡鑫茂置业有限公司支付代偿银行按揭款本息33157.82元（计算至2016年3月28日止）；
被告朱某于本判决生效之日起十日内向原告自贡鑫茂置业有限公司支付违约金45676.10元；
被告朱某于本判决生效之日起三十日内协助原告自贡鑫茂置业有限公司办理（2013）0900157《商品房买卖合同》的注销登记手续；
驳回自贡鑫茂置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1300元，由被告朱某承担。原告自贡鑫茂置业有限公司已预交的受理费不再退换，被告朱某在支付代偿款和违约金时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审 判 长 张 俊
审 判 员 瞿泽林
人民陪审员 罗顺苹
二〇一六年六月八日
书 记 员 牟艳丽