贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第1449号
原告吴万修，男，1949年7月16日生，汉族，农民，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区东关办麒麟村。
委托代理人：袁庆勇，西秀区华西法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。
被告周荣连，女，1972年2月2日生，汉族，农民，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区东关片麒麟村*组**号。
被告吴科荣，男，1969年8月9日生，汉族，贵州省安顺市人，农民，住贵州省安顺市西秀区东关片麒麟村*组**号。
原告吴万修诉被告周荣连、吴科荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴万修委托代理人袁庆勇到庭参加诉讼，被告周荣连、吴科荣经本院合法传唤（公告），未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴万修诉称：2012年12月26日原告为二被告担保向安顺市凯淳投资有限公司借款人民币200000元，三方签订了借款合同，合同约定借款期限为6个月，还款时间为2013年6月26日，二被告提供自有坐落于西秀区东关办麒麟村二组的私有房屋作抵押，借款到期后，二被告未按约定归还安顺市凯淳投资有限公司的款，2014年5月20日经原告与二被告和安顺市凯淳投资有限公司共同协商，三方签订了《房屋买卖协议》及《宅基地买卖协议》∶协议约定因原告为二被告担保向安顺市凯淳投资有限公司所借的款200000元未按期归还，经二被告同意将该房及地基卖给原告，由原告代二被告归还欠安顺市凯淳投资有限公司的借款本息270000元。但三方约定的还款期限到后，二被告还是未按期归还借款本息，安顺市凯淳投资有限公司遂向法院起诉原告和二被告，要求原告和二被告归还欠款本息，西秀区人民法院于2014年12月10日作出了（2014）西民初字第1319号民事判决书，判决：由原告吴万修在判决生效后十日内偿还原告安顺市凯淳投资有限公司借款本金人民币193600元及资金占用费（按月利率2%从2013年6月26日起计算，利随本清）。现原告已和安顺市凯淳投资有限公司达成了还款事宜，该房已归原告所有。故原告特向人民法院提起诉讼，请求法院判决支持：1、确认原被告之间2014年5月20日签订的房屋买卖协议和土地转让协议有效。2、判令被告腾出坐落于安顺市西秀区东关办麒麟村二组砖混结构的房屋一间四层及楼梯间价值约200000元（该房东抵村中大街，西抵吴春彪房屋院落，南抵吴春彪过道，北抵吴科恒家房屋山墙）和坐落于安顺市西秀区麒麟村尖石头村委预留地基约250平方米交付原告管理使用。3、诉讼费由被告承担。
被告周荣连、吴科荣未出庭答辩，亦未出庭辨认原告所举证据的真实性。
经审理查明：2012年12月26日二被告向安顺市凯淳投资有限公司借款人民币200000元，并签订了《借款合同书》，合同约定借款期限为6个月，还款时间为2013年6月26日，吴万修作为担保人在《借款合同书》上签字。同日，二被告与安顺市凯淳投资有限公司签订《财产抵押保证书》，约定二被告提供自有坐落于西秀区东关办麒麟村二组的500平方米的私有房屋及坐落于西秀区黄果树大街A-12地块建博国际广场D幢1层7号商铺作抵押，但未到房屋产权登记部门办理上述房屋的抵押登记手续。借款到期后，二被告未按约定归还借款，2014年5月23日经原告与二被告和安顺市凯淳投资有限公司共同协商，三方签订了《房屋买卖协议》及《宅基地买卖协议》，协议约定因原告为二被告担保向安顺市凯淳投资有限公司所借的款项200000元，至协议签订日本息合计270000元未偿还，二被告同意将该房及地基卖给原告，由原告代二被告归还欠安顺市凯淳投资有限公司的借款本息270000元。协议内容具体如下：1、《房屋买卖协议》约定“甲方：吴万修乙方：吴科荣周荣连丙方：安顺市凯淳投资有限公司鉴于乙方于2012年12月26日向丙方借款人民币二十万元整，由吴万修作担保，至今日止本息合计人民币二十七万元整，经丙方多次追索未果，现乙方的借款本息由甲方归还凯淳公司。经甲、乙协议乙方同意将本人私有房屋卖给甲方，并达成如下协议：1、乙方自愿将自家坐落于安顺市西秀区东关办事其林村二组的房屋以二十万元整作价卖给甲方。2、该房屋占地面积约五十平方米，于2007年建成，房屋结构为砖混结构，楼层四层。东抵村中大街，西抵吴春彪房屋院落，南抵吴春彪过道，北抵吴科恒家房山墙。3、该房屋暂定价如上，限乙方在2014年底前还清借款本息，乙方找甲方协商后，甲方归还乙方房屋。”；2、《宅基地买卖协议》约定“甲方：吴万修乙方：吴科荣周荣连丙方：安顺市凯淳投资有限公司鉴于乙方于2012年12月26日向丙方借款人民币二十万元整，由吴万修作担保，至今日止本息合计人民币二十七万元整，经丙方多次追索未果，现乙方的借款本息由甲方归还凯淳公司。经甲、乙协议乙方同意将本人私有房屋卖给甲方，并达成如下协议：1、乙方自愿将自家坐落于安顺市西秀区东关办其林村尖石头村委预留地基约250平方米，以开发商和其林村居委会实际赔款金额为准卖给甲方。2、该宅基地实际赔款金额由吴万修全额收取”。该两份协议有原、被告及案外人安顺市凯淳投资有限公司三方的签名及捺印，盖案外人的公章及安顺市西秀区东关办事处麒麟村民委员会人民调解委员会的公章。但三方约定的还款期限到后，二被告仍未按期归还借款本息，安顺市凯淳投资有限公司遂向法院起诉要求原告和二被告归还欠款本息，西秀区人民法院审理后认为：《房屋买卖协议》约定的内容视为将二被告的债务转让给吴万修，并且得到债权人的同意，同时盖有安顺市西秀区东关办事处麒麟村村民委员会人民调解委员会的章，该协议有效。但《宅基地买卖协议》约定将宅基地出卖给吴万修的约定违反法律禁止性规定，不予确认。遂作出判决：由吴万修偿还安顺市凯淳投资有限公司借款本金人民币193600元及资金占用费（按月利率2%从2013年6月26日起计算，利随本清）。判决生效后，吴万修已与安顺市凯淳投资有限公司达成了还款事宜，并已偿还部分款项，余下款项约定于2015年12月底之前还清，二被告未依协议约定交付房屋给原告，致成诉讼。
上述事实，有原告吴万修的当庭陈述，有原告吴万修提供的：原告身份证复印件、《房屋买卖协议》、《宅基地买卖协议》、（2014）西民初字第1239号民事判决书复印件、西秀区东关办麒麟社区居委会证明在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以采信。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原告吴万修与被告周荣连、吴科荣均系安顺市西秀区东关办麒麟村村民，相互之间签订的房屋买卖协议客观真实，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”应属有效，原告起诉请求法院确认《房屋买卖协议》有效，本院予以支持，协议有效的附随义务是二被告腾让《房屋买卖协议》所指房屋给原告管理使用。针对原告起诉要求确认《土地转让协议》有效，因该土地转让协议涉及到宅基地的流转，虽原、被告双方均为村集体经济组织成员，宅基地分配原则为保证村民集体组织成员有且只能享有一处宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中的宅基地转让违反法律的禁止性规定，该《土地转让协议》无效，依法应当驳回原告关于要求二被告交付坐落于安顺市西秀区麒麟村尖石头村委预留地基使用权的诉讼请求。被告周荣连、吴科荣不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告吴万修与被告吴科荣、周荣连于2014年5月23日签订的《房屋买卖协议》有效、《土地转让协议》无效。
二、被告周荣连、吴科荣于本判决生效后十五日内腾让坐落于安顺市西秀区东关办麒麟村二组砖混结构的房屋一间四层（东抵村中大街，西抵吴春彪房屋院落，南抵吴春彪过道，北抵吴科恒家房山墙）给原告吴万修管理使用。
三、驳回原告吴万修的其他诉讼请求。
案件受理费人民币4350元，由被告周荣连、吴科荣承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告
可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。
审 判 长 谌 静
人民陪审员 蔡 吉 艳
人民陪审员 于 丽 梅
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 何坤（代）