成都市武侯区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0107执异13号
案外人：朱江文，男，1977年11月10日出生，汉族，住四川省仁寿县。
委托诉讼代理人：李星志，男，1977年9月28日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
申请执行人：何林，男，1964年11月6日出生，汉族，住住四川省内江市东兴区。
委托诉讼代理人：骆华群，四川华晨律师事务所律师。
被执行人：四川宏霖置业投资有限公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人：阳勇。
被执行人：阳勇，男，1972年3月5日出生，汉族，住成都市武侯区。
在本院执行（2013）武侯执字第2677号何林与四川宏霖置业投资有限公司（以下简称宏霖公司）民间借贷纠纷一案中，案外人朱江文对执行宏霖公司位于四川省仁寿县文林镇南区安置街的国有土地使用权［仁国用（2010）第***号，面积为918平方米］（以下简称案涉土地使用权）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人朱江文称，2010年3月9日，其与宏霖公司签订《购房协议》，约定购买宏霖公司位于文林镇南区安置房产，其按约定给付了购房款，并在仁寿县房地产管理局（以下简称仁寿房管局）办理了备案登记。宏霖公司于2012年8月30日交付房屋后，其一直居住在该房屋。2012年8月开始，其要求宏霖公司办理土地过户手续，但由于宏霖公司原因一直未办理土地过户手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，法院查封案涉土地使用权，侵害了其合法权益，故请求中止对案涉土地使用权的执行。
申请执行人何林称，案涉土地使用权系登记在宏霖公司名下，法院查封并无不当。异议人对享有的土地权利并不清楚。案涉《情况说明》的内容可能不真实。异议人所有的房屋所占土地的面积很小，即便异议人是房屋所占土地的权利人，也不能解除对整宗土地的查封，必须是整宗土地的使用权人才能解除对该宗土地的查封。即在没有分割土地使用权之前，即便房屋在案涉土地使用权所及土地上，异议人对该土地也没有权利。如果就此解除查封，将侵犯债权人的权利。
本院查明，本院受理何林与宏霖公司民间借贷纠纷一案后，何林提出财产保全申请。2013年6月24日，本院作出（2013）武侯民保字第281号民事裁定，裁定将宏霖公司位于仁寿县［仁国用（2011）第***号］国有土地使用权予以查封。2013年9月10日，本院出具（2013）武侯民初字第2572号民事调解书，确认：1.宏霖公司于2013年9月15日前向何林支付欠款本金520万元、欠款利息等费用200万元；2.宏霖公司若未按该协议第一项约定履行还款义务，应以第一项约定全部应付款项为本金，按中国人民银行同期贷款利率的2倍支付违约金；阳勇对该协议第一项、第二项约定的欠款本金等付连带清偿责任；宏霖公司、阳勇清偿完毕该协议约定的全部应付款项后三个工作日内，何林向法院书面申请解除对宏霖公司所有的上述国有土地使用权采取的保全措施。2013年9月18日，本院受理何林申请执行一案。2014年10月16日，本院作出（2013）武侯执字第2677-3号执行裁定，裁定将被执行人宏霖公司位于四川省仁寿县文林镇南区安置街的国有土地使用权［仁国用（2010）第***号、仁国用（2011）第***号］予以查封。2016年10月10日，本院作出（2013）武侯执字第2677-10号执行裁定，裁定对上述国有土地使用权予以续查封。
案外人朱江文向本院举示的证据载明：2010年3月9日，宏霖公司（出卖人）与朱江文（买受人）签订《商品房买卖合同》约定：出卖人以出让方式取得位于文林镇南区安置街地块的案涉土地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设商品房城南铭居；买受人购买上述项目中1幢2单元6层1号住宅，测绘建筑面积为93平方米，单价为每平方米2054.6平方米，总价款为191078元；贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的40%，其余价款借款支付；出卖人应当在2011年3月31日前向买受人交付该房屋；出卖人应当在2012年3月31日前取得该房屋的楼栋权属证明，房屋交付使用后，双方共同向权属登记机关申请房屋权属转移登记。同日，宏霖公司出具《收据》两张，载明收到朱江文购房首付款81078元、初装费12000元、契税3822元。2010年11月24日，朱江文与仁寿县农村信用合作联社签订《个人购房担保借款合同》，向其借款11万元用于购买上述房屋。仁房权证监证字第***号《房屋所有权证》载明：坐落于文林镇幸福街91号（城南铭居）住宅为朱江文与何群辉共同共有，建筑面积为94.81平方米，登记日期为2014年4月14日，备注为购买商品房。
2016年10月13日，仁寿县国土资源局（以下简称仁寿国土局）与仁寿房管局共同出具《关于宏霖公司“城南铭居”项目权属情况的说明》（仁国土资函〔2016〕***号）载明：法院于2014年10月16日、2016年10月10日向仁寿国土局送达了(2013)武侯执字第2677-3号、2677-10号执行裁定书、协助执行通知书，将宏霖公司位于仁寿县文林镇南区安置街国有土地使用权［仁国用（2010）第***号、仁国用（2011）第***号］予以查封；宏霖公司修建的“城南铭居”项目于2010年8月开始动工修建，2011年竣工后交付到安置户本户，剩余房源已按签订的《购房合同》转让给购房户，也由购房户本户居住。该项目分别于2010年和2011年两次办理商品房预售许可证，总房源为339个，其中商品房备案房源184个，拆迁户备案房源155个；城南铭居小区位于仁寿县文林镇南区安置街（二街），该小区由5宗土地组成，共计面积4050平方米，由49户拆迁安置户签订了《拆迁安置补偿协议》，均属拆迁安置用地；2010年2月9日，因文林镇原群英村、佐桥村、火箭村等43户安置户将划地安置的土地3564平方米与宏霖公司联合开发建设，委托以宏霖公司名义办理国有土地使用证，分别为仁国用（2010）第***号［后因遗失1619号补办为仁国用（2011）第7730号）］；2010年9月28日，因文林镇原佐桥村6户安置户将划地安置的土地486平方米与宏霖置业公司联合开发建设，委托以宏霖公司名义办理了国有土地使用证仁国用（2010）第***号［后因遗失补办为仁国用（2011）第***号）］；该项目房屋产权预售、备案等相关手续办理时间均在法院查封五宗土地以及相关房屋之前。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。本案中，朱江文与宏霖公司在本院查封案涉土地使用权前已签订该土地使用权所及部分土地上房屋的买卖合同，且朱江文已取得该房屋的所有权。根据现有证据不能确定至今未能办理案涉土地使用权转移登记手续，系朱江文自身的原因，且案涉土地使用权分割前，朱江文对该土地使用权享有的权利及于该权利的全部，故其对该土地使用权享有的权利能够排除执行，其异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对位于四川省仁寿县文林镇南区安置街的国有土地使用权［仁国用（2010）第***号，面积为918平方米］的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘潺潺
代理审判员 阎素强
人民陪审员 蒋海宜
二〇一七年三月九日
书记 员代 锐