上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终886号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邓善珉，男，1989年8月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈芳，女，1987年9月20日出生，汉族，住福建省福安市。
委托诉讼代理人：刘佳，上海市为平律师事务所律师。
上诉人邓善珉因与被上诉人陈芳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初73742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人邓善珉上诉请求：撤销一审法院判决第三、第六项，改判支持上诉人一审的反诉请求，即支付上诉人各项损失合计人民币（币种下同）94,000元。事实和理由：上诉人希望长期经营，前期也投入较大的装修成本，被上诉人违反商业诚信。
被上诉人陈芳辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
陈芳向一审法院起诉请求：1、判令邓善珉立即搬离上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX支弄（XX号、XX号、XX号、XX号）一层的商铺；2、判令邓善珉支付逾期占用四套商铺的使用费每月6,000元，自2017年9月1日起到实际退房日止；3、判令邓善珉支付违约金每月6,000元，自2017年9月1日起到实际退房日止；4、判令邓善珉将上述四套商铺恢复原状；5、本案诉讼费及律师费由邓善珉承担（律师费5,000元）。邓善珉提出反诉请求：判令陈芳支付邓善珉搬离上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄XX弄XX号、XX号、XX号、XX号一层的四套商铺（以下简称系争商铺）的各项损失合计94,000元（包括支付的转让费损失54,000元，装修残值40,000元）。
一审法院认定事实：2016年9月6日，陈芳、邓善珉签订《租赁合同》，约定将系争商铺出租给邓善珉用作灯具销售。合同第二条约定租期为12个月，自2016年9月1日起至2017年8月31日止。年租金36,000元，押金3,000元。合同第六条约定“1、在租赁期间如乙方（即承租方、邓善珉）必须对租赁物进行装修改建……经甲方（即出租方、陈芳）同意，装修，改建费由乙方自行承担。2、……承租方的装修及修缮，合同到期后，出租方概不负责，不予赔偿任何费用。如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏房屋架构，必须要恢复到设计建造原样（甲方另有要求除外）”合同第十条第4项约定“合同到期未续签的，若因乙方原因导致无法按期退房，则逾期一天按两倍租金计算支付赔偿金。”合同第十二条约定：“甲乙双方合同为一年一签，必须在甲乙双方在第二年有续签的情况下，甲方承诺两年内（自2016年9月1日至2018年8月31日）止不涨乙方的租金，两年后酌情增加租金的涨幅”。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方按约履行。邓善珉已支付陈芳租金至2017年8月31日，支付陈芳押金3,000元。
2017年6月2日，陈芳向邓善珉邮寄房屋租赁到期通知书，告知邓善珉到期后不再续租，收回自营使用，要求邓善珉及早准备，清空内部财物，按时将房屋归还给陈芳。通知于次日送达邓善珉。
另查明，系争商铺中的241、253号一层商铺的产权于2016年8月25日登记于陈芳名下，陈芳另提供了242、254号一层商铺的产权登记信息以及案外产权人的委托书，授权陈芳处理242、254号一层商铺的退租事宜。
一审审理中，邓善珉提交了其与案外人苏某于2013年8月1日签订的《店铺转让协议书》及收条，证明案外人苏某将上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄XX支弄XX号、XX号店铺转让给邓善珉，邓善珉向苏某支付了转让费108,000元，折算为系争房屋的转让费54,000元；系争房屋内的装修照片，证明邓善珉对商铺进行过装修。经庭审质证，陈芳对真实性不予确认，认为邓善珉于2013年支付案外人转让费与陈芳没有关联，陈芳于2016年取得系争商铺的租赁权后转租给邓善珉，后又取得其中二套商铺的所有权；陈芳、邓善珉的合同租赁期限一年，租赁合同第十二条适用的前提是有续签，涉案合同自然到期，即使邓善珉有装修，应由其自行负担。
一审审理中，陈芳表示诉请的恢复原状指的是恢复241号、253号一层商铺与案外人的240号、252号一层商铺间的隔墙。邓善珉表示租赁起始该隔墙就不存在，系争商铺设计时是框架结构。对于原始设计建造原样，陈芳表示不清楚。另邓善珉表示倘若法院认定涉案合同已到期，邓善珉支付陈芳的押金3,000元应予退还。
一审法院认为，陈芳与邓善珉就系争商铺签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具约束力。关于合同的租赁期限，合同第二条约定了租期一年，即自2016年9月1日起至2017年8月31日止。合同第十二条是约定合同一年一签，在有续签的情况下，第二年租金不变。从该条的约定，不能推断出涉案租赁合同的租期为二年。因此，一审法院采纳陈芳的意见，认定涉案租赁合同期限为一年，现租赁期限已经到期。陈芳在合同到期前已发函通知邓善珉到期不再续约，邓善珉在合同到期后应当将系争商铺返还陈芳。对于合同到期以后的使用费，陈芳要求参照市场租金标准按每月6,000元计算，未提供相应证据佐证其主张金额的客观性，一审法院不予采纳，一审法院参照合同租金标准即每月3,000元计算到期以后的房屋使用费。陈芳另行主张的逾期未搬离的违约责任，租赁合同对逾期未搬离的违约责任作了约定，但鉴于陈芳已主张了到期以后的使用费，且邓善珉逾期未搬离是出于对合同条款的理解存在歧义，现邓善珉认为合同约定的违约标准过高，请求予以调整。一审法院依照公平及诚实信用的原则、综合考量违约方的过错程度，酌定邓善珉按每月2,000元向陈芳承担赔偿金。陈芳收取邓善珉的租赁押金，应予退还，本案中一并处理。对于陈芳诉请恢复原状及律师费的请求，陈芳未举证证明系争商铺设计建造的原样，其要求邓善珉恢复241号、253号一层商铺与相邻方的隔墙，邓善珉未予确认，此项诉请，一审法院难以支持。主张律师费无合同依据，一审法院亦不予支持。由于涉案租赁合同系自然到期，邓善珉反诉要求陈芳支付损失的诉请，缺乏依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条的规定，于2017年11月9日作出判决：一、邓善珉于判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄XX弄XX号、XX号、XX号、XX号一层的商铺，并将前述商铺返还陈芳；二、邓善珉于判决生效之日起十五日内按每月3,000元的标准支付陈芳自2017年9月1日起至返还上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄XX弄XX号、XX号、XX号、XX号一层商铺之日止的房屋使用费；三、邓善珉于判决生效之日起十五日内按每月2,000元的标准支付陈芳自2017年9月1日起至返还上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄XX弄XX号、XX号、XX号、XX号一层商铺之日止的违约金；四、陈芳于判决生效之日起十五日内返还邓善珉租赁押金3,000元；五、驳回陈芳的其余诉讼请求；六、驳回邓善珉的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费130元，减半收取计65元，由陈芳负担25元，邓善珉负担40元。反诉案件受理费减半收取计1,025元，由邓善珉负担。
二审中，当事人未提交新的证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人虽然主张被上诉人行为违反商业诚信，但其并未提供充分证据材料予以反驳，一审法院根据现有证据材料审查认定并无不妥，本院予以支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币130元，由上诉人邓善珉负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年一月二十九日
书记员 刘晓静
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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