内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内07民终187号
上诉人（一审被告）鄂立君，女，达斡尔族，鄂温克族自治旗某某公司退休职工，现住内蒙古自治区鄂温克族自治旗。
委托代理人包玉新，内蒙古铁源律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）涂伟荣，女，鄂温克族，鄂温克旗某某公司退休职工，现住内蒙古自治区鄂温克族自治旗。
委托代理人赫凌冶，鄂温克族自治旗巴彦托海镇法律服务所法律工作者。
一审第三人武峰强，男，鄂温克族，鄂温克族自治旗某某局职工，现住内蒙古自治区鄂温克族自治旗。
上诉人鄂立君因确认合同有效纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院（2015）鄂温克民初字第505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审民事程序的规定，组成由审判员傅玺发担任审判长，代理审判员张套特格胡、梁振宇参加评议的合议庭，于2016年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人鄂立君的委托代理人包玉新，被上诉人涂伟荣及其委托代理人赫凌冶，一审第三人武峰强等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2000年8月3日，原告涂伟荣与被告鄂立君协商，原告涂伟荣以8500元的价款购买被告鄂立君名下位于鄂温克族自治旗某某楼东侧、房屋所有权证号01000XXXX号、土地使用证号0XXXX号、砖木结构、面积为47.5平方米的平房。同日，原告涂伟荣交给被告3500元购房款，由第三人武峰强出具了收到条，载明“今日收到涂伟荣购房款（预交款）叁仟伍佰元整；付款人：涂伟荣；收款人：武峰强；2000年8月3日”。2000年9月12日，被告将该房屋交付，原告搬进该房屋居住。后原告又向被告支付了房款2500元。原告涂伟荣自2000年9月12日至2014年5月使用涉诉房屋。2014年5月份，第三人武峰强将房屋上了锁，导致原告无法继续使用。
一审法院认为，原告涂伟荣提交的由第三人武峰强出具的《收到条》能够证明在2000年8月3日，原告涂伟荣与被告鄂立君经协商，原告涂伟荣购买被告鄂立君的房屋，对此被告并无异议，双方当事人的意思表示一致，不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，双方系房屋买卖合同关系。原告共支付了6000元购房款，被告已交付涉诉房屋。原告提出原告与被告于2000年8月3日的房屋买卖合同有效的诉讼主张成立，予以确认。本案中，原、被告因先行支付房屋尾款还是先行办理房屋过户手续的履行顺序问题发生了争议，原、被告双方未订立书面房屋买卖合同，均无法证明履行顺序。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当视为同时履行”，原告尚欠被告房款2500元的事实清楚。因此原告履行付清购房款义务，方可要求被告鄂立君履行配合其办理有关房屋过户手续。因此原告要求被告立即交付被告名下产权证编号为01000XXXX号房屋所有权证、0XXXX号国有土地使用权证，履行配合原告办理买卖房屋所有权、土地使用权变更手续义务的诉求，不予支持。反诉原告认为反诉被告未付清购房款的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项”当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的行为，为此提出解除反诉原告与反诉被告于2000年8月3日的房屋买卖合同，反诉被告返还反诉原告房屋的诉讼主张，因本案双方当事人口头达成房屋买卖协议，没有订立书面的合同，针对购房余款均认可“日后再付”，何时付清尾款，双方没有约定。反诉原告诉称“十余年间多次催促”，对此未向一审法院提交向反诉被告明确催告的证据，也未提交已经通知反诉被告要求解除合同的证据，因此，反诉原告作为卖方，行使法定单方解除权的条件是否成就，未提供证据，该诉求不符合有关合同解除的条件，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下，一、确认原告涂伟荣与被告鄂立君2000年8月3日的房屋买卖合同有效;二、驳回原告涂伟荣其他诉讼请求;三、驳回反诉原告鄂立君的反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元，反诉费100元，减半收取50元，共计100元，由被告鄂立君负担。
上诉人鄂立君上诉称，请求二审法院撤销一审判决第三项，改判解除双方订立的房屋买卖合同，并由被上诉人涂伟荣返还本案争议房屋。上诉人在十余年间多次催促被上诉人给付剩余房款，也给了其充分的合理履行期限，但被上诉人拒不履行给付剩余房款的义务，上诉人要求解除合同并返还房屋的主张符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定。
被上诉人涂伟荣庭审答辩称，上诉人对双方存在房屋买卖合同关系，并收到被上诉人交付的6000元房款均不持异议，双方只是对被上诉人交付尾款和上诉人交付房屋所有权证和土地使用证的履行顺序存在分歧，且双方均无任何证据证明先后履行的顺序。上诉人拒绝向被上诉人交付房屋所有权证和土地使用证，并拒收2500元的购房尾款，为此被上诉人被迫将2500元购房尾款于2016年4月6日提存至呼伦贝尔市公证处。本案不存在上诉人依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定，要求解除房屋买卖合同的情形。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维护被上诉人的合法权益。
一审第三人武峰强庭审答辩称，上诉人将房屋（小卖店）带货8500元卖给了被上诉人，一共收到房款6000元，还差2500元没有给付。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
本院经查明的事实与一审法院查明的事实一致，应予确认。本院审理中，被上诉人涂伟荣提交公证书和领取提存款通知书各一份，拟证明2016年4月6日将2500元购房尾款提存至呼伦贝尔市公证处。经质证，上诉人鄂立君对证据的真实性没有异议，但对被上诉人的举证主张不认可。理由为：1、两份公证书均称是根据本案一审判决制作的，但该判决不具有裁判的效力；2、公证时间是在本案一审判决下达之后二审之前，被上诉人是为了诉讼的需要而制作的；3、被上诉人在长达15年的时间内，并没有通过提存的方式交付尾欠房款，故被上诉人主张上诉人拒收房款的事实是不能成立。一审第三人武峰强认可上诉人的质证意见。被上诉人涂伟荣提交的公证书和领取提存款通知书的形成时间是在本案一审判决后，与本案不具有直接的关联性，本院不予采信。
本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人鄂立君要求解除房屋买卖合同并返还房屋的上诉理由是否成立。
上诉人鄂立君与被上诉人涂伟荣对双方于2000年8月3日口头达成房屋买卖协议的事实均不持异议，上诉人鄂立君对收到被上诉人交付的6000元房款亦认可，一审法院认定双方达成的房屋买卖协议合法有效正确，本院予以确认。由于双方未能订立书面的房屋买卖合同，而双方提交的证据，均不能证明支付房屋尾款和办理房屋过户手续的履行顺序，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行……”之规定，被上诉人涂伟荣未能交付2500元购房尾款的行为，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定的迟延履行主要债务构成违约的情形，故上诉人鄂立君依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，要求解除双方达成的房屋买卖协议并返还本案争议房屋的上述理由，缺乏事实和法律依据支持，依法不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正。上诉人鄂立君的上诉理由不能成立，本院不予维护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人鄂立君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅 玺 发
代理审判员 张套特格胡
代理审判员 梁 振 宇
二〇一六年五月十一日
书 记 员 范 晨 阳
附：本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉。