浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1023民初1005号
原告：杨海龙，男，1979年8月24日出生，汉族，住天台县。
原告：安军飞，女，1984年11月22日出生，汉族，住址同上。
两原告的委托诉讼代理人：王耿勇，浙江仁联律师事务所律师。
被告：浙江天台永超房地产开发有限公司，住所地：天台县始丰街道汇泉西街27号，组织机构代码09232430-0。
�定代表人：朱朝阳，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：高洪，浙江隋梅律师事务所律师。
原告杨海龙、安军飞诉被告浙江天台永超房地产开发有限公司（以下简称永超房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告杨海龙及原告杨海龙、安军飞的共同委托诉讼代理人王耿勇，被告永超房产公司的委托诉讼代理人高洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨海龙、安军飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2016年2月1日起至2017年4月25日止，按日向原告支付已付房款1078000元的万分之五的逾期交房违约金；2、判令被告交付坐落于天台县始丰新城西区财富国际第C2幢902号房屋所有权证及国有土地使用权证，办理相关变更登记，并支付自2016年2月1日起至2017年4月25日止，按日向原告支付已付房款1078000元的万分之三的违约金；3、要求被告承担本案的诉讼费用。?事实和理由：两原告与被告于2015年2月13日签订商品房买卖合同一份，合同约定出卖人应当在2016年1月31日前将符合条件的坐落于天台县始丰新城西区财富国际第C2幢902号房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同还约定，出卖人应当在2016年6月30日前，取得相应的土地、房屋权属证书，交付给买受人，并代买受人办理该商品房转移登记；出卖人逾期交付权属证书的，应当按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。现两原告已经支付了全部购房款合计人民币1078000元，但至今被告仍未能依据合同约定向两原告交房，也未依约交付并代办土地、房屋权属证书。为维护原告自身的合体权益，根据相关规定，向法院提起诉讼。
被告永超房产公司答辩称：一、原告与答辩人签订买卖合同是事实，答辩人未在合同约定的期限内交付房屋并办理房屋及土地初始登记也是事实，但上述事实系为答辩人无法控制的原因所导致，原因如下：2014年2月22日，答辩人通过司法拍卖取得涉案楼盘及项目的所有权，之后进行投资开发，总承包单位于2015年1月16日开工建设，2016年初竣工。但2015年5月1日，公安部、住建部颁布实施了新的建筑防火规范，而原楼房的建筑结构在拍卖时已经固定，答辩人虽尽全力进行了相关改造，但因客观条件所限，仍不能达到消防验收新标准的要求，以至于在2016年1月份工程竣工后，消防工程一直无法验收通过，后与政府相关部门多方协调，考虑到涉案项目的特殊性，才于2016年2月18日通过消防验收。此后，天台县人民政府又于2016年10月31日颁布了相关的专题纪要，分析了涉案项目无法规划核实及竣工验收的原因，最终明确原则上同意对涉案项目竣工验收。因此，涉案房屋逾期交房及逾期办证的主要原因在于2015年5月1日新的消防验收规范的实施以及该项目拍卖时已经存在的建筑违法点及部位，同时又缺乏项目建筑前期相关资料，最终导致无法及时验收。二、从上述第一点事实可以看出，消防规范的修改属于政府性行为的不可抗力，且前期资料的缺失等情况均非答辩人的过错，故可依法部分或者全部免除被告的违约责任，答辩人认为逾期交房违约金的起算点应从不可抗力消除时起即会议纪要颁布的2016年10月31日开始，计算至答辩人交付房屋之日。三、逾期办证的起算时间，应参照逾期交房的起算时间计算。对于2017年3月24日原告接收房屋之后逾期办证的原因是原告方未缴纳相关的办证费用所导致，该期间的违约损失不应�答辩人承担。综上，请求法庭对违约损失作出相应的调整，其中逾期交房违约金按照同类同地段房屋租金的百分之三十计算自2016年10月31日起至2017年3月24日止，逾期交付涉案房屋房产证、土地使用证的违约金以购房款1078000元为基数按照银行同期贷款利率计算自2016年10月31日起至2017年3月24日止。
原告杨海龙、安军飞为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：
第一组证据：商品房买卖合同一份，证明被告存在逾期交房、逾期办证的行为，应按照合同约定承担相应的违约责任。
第二组证据：被告出具的证明复印件一份，证明被告方系因市政配套及现场施工等客观原因造成逾期交房及办证，被告方自愿按照合同约定承担违约责任的事实。
被告永超房产公司对原告杨海龙、安军飞提供的上述证据，发表质证意见如下：对第一组证�的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对第二组证据的真实性有异议，并非证据原件，且该份证明并非向原告方出具。
被告永超房产公司为支持其抗辩主张，向本院提供了以下证据：
第一组证据：商品房买卖合同一份，证明合同附件八中明确约定办理权属登记前买受人应当先支付相关办证费用的事实。
第二组证据：2013年12月5日天台县人民政府95号专题会议纪要复印件、拍卖公告以及成交确认书复印件、民事裁定书复印件、（2016）92号专题会议纪要复印件、竣工验收备案表、建筑设计防火规范复印件、消防验收前期情况报告复印件、消防验收合格意见复印件、交房及办证通知书的寄件单与查询单、房屋验收交接单、物业公司的情况说明及附件各一份，共同证明逾期交房及办证系多种原因客观造成，一是消防竣工验收标准的提高以及前期资料的缺失，二是工程违章建筑的存在，上述瑕疵在拍卖当时并未告知，应部分或全部免除被告逾期交房及办证的违约责任。
第三组证据：租赁合同复印件三份，证明与涉案房屋同地段的其他房屋的租金情况。
第四组证据：不动产权证书复印件一份、国有土地使用证复印件三份，证明涉案楼盘办理土地、房屋初始登记情况。
原告杨海龙、安军飞对被告永超房产公司提供的上述证据，发表质证意见如下：对第一组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。按照合同约定，被告方至今未向原告提交合同里所约定的所有证明文件，故还不属于合同意义上的交房，不存在原告需要支付办证费用的问题。对第二组证据中的95号专题会议纪要、拍卖公告及成交确认书、民事裁定书、（2016）92号专题会议纪要均未提交原件，对真实性、�联性均有异议；对竣工验收备案表的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。原告认为此份备案表中，备案机关处理意见仅仅是告知已经受理，是否符合法律规定的竣工验收条件目前无法确认，即使与本案有关联，也必须符合合同约定的三个条件才能交房；对建筑设计防火规范、消防验收前期情况报告及消防验收合格意见的真实性、合法性、关联性均有异议；对寄件单、查询单的真实性、合法性无异议，关联性有异议，快递单上并未注明快递内所含的文件名称；对房屋验收交接单的真实性无异议，关联性有异议，交房仅仅能证明被告将房屋使用权交付给原告，但无法证明涉案房屋已经符合合同约定的交房条件；对物业公司的情况说明及附件的真实性、合法性、关联性均有异议。对第三、四组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。
根据原告与被告举�、质证意见，本院认证如下：对原告杨海龙、安军飞提供的第一组证据，与被告永超房产公司提供的第一组证据一致，原、被告对该证据的真实性、合法性均没有异议，且该证据也能证明双方在签订合同时对交房、办证等内容的相关约定，故对该证据的真实性、合法性予以确认；对原告提供的第二组证据，该证据并非向原告方出具，对该证据的关联性不予确认。对被告提供的第二组证据，其中2013年12月5日天台县人民政府95号专题会议纪要复印件、拍卖公告以及成交确认书复印件、民事裁定书复印件，互相结合，可以证明与涉案财富国际项目相关的一系列拍卖事项，对该部分事实的证明效力予以确认；对第二组证据中的（2016）92号专题会议纪要，可以证明天台县人民政府针对被告所开发的涉案楼盘无法验收导致逾期交房的情况组织召开专题会议，并具体明确了14点内容的事实，对该部分事实的证明效力予以确认；对第二组证据中的竣工验收备案表，可以证明涉案工程的竣工验收情况，对该部分事实的证明效力予以确认；对第二组证据中的建筑设计防火规范、消防验收前期情况报告及消防验收合格意见，可以证明被告开发的涉案楼盘在2017年7月7日消防验收合格的事实，对该部分事实的证明效力予以确认，但结合（2016）92号专题会议纪要，该会议纪要中并未提及消防问题，且消防验收在会议纪要召开前已经验收合格，故上述证据不能直接证明消防标准的变化导致项目验收无法完成的事实；对第二组证据中的交房及办证通知书的寄件单与查询单、房屋验收交接单，相互结合，可以证明被告在2017年3月24日与原告方完成房屋交接手续的事实，对该部分事实的证明效力予以确认；对第二组证据中的物业公司的情况说明及附件，因物业公司与被告存在利害关系，且从情况说明的内容来看，涉案楼盘在2016年4月1日实际并未竣工验收，情况说明中表示受被告永超房产公司的委托，以电话形式通知全体购房户办理验房交接手续的内容真实性存疑，故对该证据的证明效力不予确认；对被告提供的第三组证据，对其真实性不予确认；对被告提供的第四组证据，只能证明被告办理国有土地初始登记的情况，对该部分事实的证明效力予以确认，但该组证据不能证明被告完成涉案房屋初始登记的事实。
根据上述证据的分析和认定，结合庭审中双方当事人一致事实的陈述，可认定事实如下：
2015年2月13日,两原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定两原告向被告购买坐落于天台县始丰街道财富国际小区C2幢902号房屋，房屋的建筑面积为132.34㎡，房屋总价为1078000元。合同第九条“交付期限及条件�约定，被告应当在2016年1月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付两原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施。施工中遇到重大技术问题而致开发建设期可以延期，出卖人延期不超过60个月。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，�下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十六条“关于产权登记的约定”约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前�约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。此外，商品房买卖合同附件八“补充协议内容”第八条第出卖人承诺于2016年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；2项约定：买受人在交接该商品房之日起，在房产管理局产权登记机关规定的期限内凭购房发票自行向房产管理局产权登记机关办理权属登记手续；若买受人属按揭贷款购房户，办理商品房产权及抵押银行手续必须由出卖人统一代为办理，同时应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。买受人交房时预付办证所需费用（待办完毕后按实结算）结清后才可办理手续。原告于合同签订当天向被告支付购房款338000元，后以银行贷款的方式在2016年7月29日向被告支付购房余款740000元，房款全部付清。
另查明，被告所开发的财富国际楼盘原为天台县建安房地产开发有限公司开发，因天台县建安房地产开发有限公司资金链断裂被宣告破产，其所有的始丰新城“金色广场”在建房地产项目被整体拍卖，案外人徐学根、周显达、苏正富于2014年1月22日以最高价竞得“金色广场”在建房地产项目。2014年6月13日，根据案外人徐学根、周显达、苏正富的申请，本院依法裁定天台县始丰新城金色广场在建房地产（项目共计十八层框架建筑4幢、六层框架建筑1幢、裙楼及地下室）的所有权归被告永超房产公司所有。被告接手“金色广场”在建房地产项目后将其更名为“财富国际”项目。2016年6月18日，被告组织设计、施工、建设单位对财富国际项目进行了竣工验收。2016年10月18日，天台县人民政府相关领导组织召开了关于财富国际项目工程竣工验收相关问题的专题会议，会议主要明确了三大方面的内容：一、会议认为财富国际项目（原为金色广场项目）于2006年因资金问题被迫停工，2012年底启动破产程序，于2014年由浙江永超房地产开发有限公司经法院拍卖取得。由于该项目在拍卖时房屋的主体工程已经完成，建筑的违法点和部位已存在，同时缺失项目前期大量的基础资料，导致在竣工规划核实、质量综合验收时无法验收。鉴于该项目已逾期交房8个多月，易成为社会不稳定因素，为避免该项目出现“二次烂尾”情况，确保社会平稳安全，并结合[2013]95号专题会议纪要精神，原则同意�该项目予以竣工验收。二、会议指出要本着实事求是的原则妥善处置财富国际项目工程竣工验收问题，现将该项目相关事项具体明确如下：1、关于超用地的问题……5、关于规划竣工核实缺少直接依据的问题。会议明确按照该项目建筑用途、建筑面积、各类经济技术指标、基础设施和公共配套设施等实测资料和实际建成情况予以规划核实。……9、关于住宅底层入口通道净宽未达到1999年《住宅设计规范》要求的净宽不应低于1.2米要求的问题。鉴于该问题在拍卖时就存在，也无法进行整改，会议明确按拍卖时的现状进行确定，并免于相应处罚。10、竣工验收备案工程资料缺失问题。因项目为破产拍卖所得，缺失了项目前期大量基础资料，造成财富国际项目竣工验收备案工程资料严重缺失。会议明确城建档案室在工程档案验收时，按拍卖后所形成的工程档案进行验收。……专题会议明确后，该项目于2016年12月19日完成了竣工验收备案。
此外查明，2017年3月5日，被告以邮件方式向原告方发送了房屋交付及办证的通知书。2017年3月24日，原告方对房屋进行了验收，并签署了房屋验收交接单一份，但在房屋交接时，原告方未向被告支付代办产权证的相关费用。另外，截至法庭辩论终结前，涉案商品房的所有权初始登记仍未办理。
本院认为：本案第一个争议焦点为逾期交房的违约损失如何计算的问题。原、被告签订的商品房买卖合同（包含附件内容）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方当事人均有约束力。根据合同约定，被告应在2016年1月31日前将符合竣工验收合格、取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付给两原告，否则应按合同第十条承担自合同第九条�定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的逾期交房违约金。被告永超房产公司对逾期交房的事实是认可的，但抗辩认为因消防标准变化、验收资料缺失等客观原因所导致的延期非被告自身造成，该段期限不视为延期，应从专题会议纪要形成时的2016年10月31日起算违约损失。对此，本院认为，〔2016〕92号专题会议纪要明确的14点事项中既包括了因验收基础资料缺失、拍卖时建筑违法点及部位存在所导致的无法验收，也包括了因被告超建筑面积、跃层改为独立套、售楼处等问题引起的无法验收，且上述事项均非合同所约定的可以予以延期的情形，至于消防标准的变化是否实际影响了涉案楼盘的竣工验收，被告亦未提供有效证据予以证明，据此，对被告要求从2016年10月31日起算违约金的抗辩，于法无据，本院不予采纳。对于实际交房时间，双方亦存在争议，原告认为2017年3月24日的交房并非符合合同约定的交房。本院认为，涉案楼盘在2016年12月19日完成了竣工验收备案，已取得规划、消防、环保、城建档案等部门出具的认可文件，且从原告签字确认的房屋验收交接单中也能反映出涉案房屋的用水、用电、用气等已符合正常使用的基本条件，故应认定2017年3月24日的房屋交接已满足合同约定的交房条件，为有效交付。综上，本院认定逾期交房违约金的计算期限为2016年2月1日起至2017年3月24日止。对于违约金计算标准，合同约定按照日万分之五进行计算，被告抗辩认为过高，要求予以调整。本院认为，衡量违约金是否过高的最重要最根本的标准在于违约造成的损失。本案中，原告并未提供有效证据证明其因被告逾期交房而造成的实际损失，综合考量合同履行情况、当事人双方过错程度及与涉案楼盘相同地段相应时期的租金标准等因�，根据公平及诚实信用原则，本院确定将违约金计算标准调整为日万分之三。综上，被告方应支付的逾期交房违约金为134857.80元【按双方认可的已付房款1078000元×0.0003×417天进行计算】。本案第二个争议焦点为逾期办证的违约损失如何计算的问题。根据合同约定，被告负责办理涉案房屋的土地使用权及房屋所有权初始登记，被告应于2016年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给两原告，否则被告应自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向两原告支付已交付房价款万分之三的违约金。被告于2017年3月24日将涉案房屋交付两原告后，至今仍未取得涉案房屋的所有权初始登记证书，故本院结合合同约定及原告目前所主张的期限，确定逾期办证违约金的计算期限为2016年6月30日起至2017年4月25日止。至于被告抗辩逾期办证的期限应从2016年10月31�起计算至2017年3月24日止，于法无据，本院不予采纳。对于被告抗辩的逾期办证的违约金计算标准应予降低，要求按照银行同期贷款利率进行计算的问题。本院认为，综合考量本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，确定将逾期办证的违约金计算标准调整为日万分之一。综上，被告方应支付的逾期办证的违约金为32232.20元【按双方认可的已付房款1078000元×0.0001×299天进行计算】。至于原告要求被告交付房屋所有权证及国有土地使用权证，办理相关变更登记的主张，因被告至今尚在办理不动产初始登记的过程中，原告要求变更登记的条件尚未成就，故对原告该项请求本院暂不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九�第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告浙江天台永超房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告杨海龙、安军飞逾期交房违约金134857.80元；
二、被告浙江天台永超房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告杨海龙、安军飞逾期办理初始登记证书的违约金32232.20元；
三、驳回原告杨海龙、安军飞的其余诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费依法收取4910元（原告方预付�，由原告杨海龙、安军飞负担1500元，由被告浙江天台永超房地产开发有限公司负担3410元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院[上诉案件受理费人民币4910元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001]。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。执行期间本院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，本院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 长 褚天有
代理审判员 林 娴
人民陪审员 施仁利
二〇一七年六月二十六日
代书 记员 奚冰丽