北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初39393号
原告（反诉被告）：安德水，男，1965年9月15日出生，汉族，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：路彧，北京敦德律师事务所律师。
原告（反诉被告）：张新领，男，1975年11月12日出生，汉族，住河南省项城市。
委托诉讼代理人：路彧，北京敦德律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京市通州区漷县镇靛庄村村民委员会，地址北京市通州区漷县镇靛庄村，组织机构代码A0293XXXX。
法定代表人：刘松海，村委会主任。
委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。
原告安德水、张新领与被告北京市通州区漷县镇靛庄村村民委员会（以下简称靛庄村委会）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告安德水、张新领的委托诉讼代理人路彧、被告靛庄村委会的委托诉讼代理人刘金臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安德水、张新领向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《农村土地租赁经营合同书》无效；2.被告退还原告已经交纳的租金399200元；3.被告赔偿原告损失158714元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月24日，原告与被告签订《农村土地租赁经营合同书》，约定原告租赁被告99.8亩土地，用于从事大棚种植、种养观光园，租赁期限为13年，租金为每年每亩2000元。合同签订后，原告对从事大棚种植及种养观光园进行了必要的准备，对土地安装了围栏，进行了树木育苗，修建了基本设施。在原告准备了近二年的时间，将要对租赁土地进行大棚种植及种养观光园时，却从漷县镇政府得知，租赁的土地属于基本农田，只能种植基本农作物，不能从事基本农作物以外的任何种植养殖。随后原告向漷县镇政府及通州区农委提出申请，均被告知租赁的土地属于基本农田不能从事其他非基本农田项目。原被告签订的合同违反国家对基本农田不能挪作他用的强制性规定，并且被告在签合同时及之后均未告知原告，导致原告无法实现合同目的。被告与原告签订的合同应无效，被告应当向原告返还租金并赔偿损失。
靛庄村委会辩称，原告与被告于2015年6月24日签订的《农村土地租赁经营合同书》，被告召开了村民代表会议，并三分之二以上代表通过。合同经镇经管站鉴证并经镇政府批准，程序合法，内容有效。合同约定的用途虽为大棚种植、种养观光园，但具体如何种植，种植何种农作物是原告自己的事，在未改变农业土地性质的情况下，原告有经营自主权，但应向相应政府部门办理各种手续，能否批准与原告大棚种植的规模、结构，是否改变土地现状等存在多种因素影响。原告已正常租赁使用土地，至今仍未交付给被告，故不同意返还已交纳租金。且原告应当于2017年7月1日前支付下一年租金，至今未交，严重违约。原告为履行合同自行准备，安装围栏、搭建临时房屋等，与被告无关，能否从事大棚种植及观光园均属于自行报备批准，合同并未约定被告给予协助，被告不同意赔偿原告任何损失。
靛庄村委会向本院提出反诉请求：1.解除双方于2015年6月24日签订的《农村土地租赁经营合同书》；2.二被反诉人支付2017年7月至2018年7月年度租金199600元；3.二被反诉人负责对99.8亩租赁土地的地膜进行清理，恢复至原始状态，并经被告验收，或按每亩2000元标准承担清理恢复费用199600元；4.被反诉人赔偿电缆损坏及修复费用28000元，并返还水泵一台；5.诉讼费用均由被反诉人承担。事实和理由：2015年，被反诉人欲从事大棚种植并经详细考察后，与反诉人原村主任协商租赁村土地事宜。后村委会为配合该项工作，召集村代表会并广泛宣传做好百姓工作，从百姓手中将土地流转给村委会，由村委会同意租赁给原告。村委会只是为了方便百姓，没有任何获利行为。双方签订的合同经有关部门批准，类似的合同有多份。原告租赁土地至今超过两年，2017年7月应支付下一年度的租金，但原告在继续使用土地的情况下未缴纳租金，构成违约，应当解除合同。因农民土地系按季节耕种，原告并未将土地交付被告，影响老百姓下一季种植。2017年上半年，原告在土地上种植西瓜，大面积铺设了地膜，原告应负责清理或赔偿。同时，原告在种植西瓜用电过程中，将原告铺设的电缆损坏，水泵丢失。
安德水、张新领对靛庄村委会的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。1.双方签订的合同违反了强制性规定，是无效合同，要求法院认定无效；2.合同无效之后，不存在租金支付问题，被告要求支付到2018年7月的租金不合理；3.关于地膜问题，原告认为每亩2000元恢复费用过高；4.电缆从来没有使用过，承包地范围内也没有水泵，无法返还跟赔偿。
本院经审理认定事实如下：2015年6月24日，靛庄村委会（甲方，出租方）与安德水、张新领（乙方，承租方）签订《农村土地租赁经营合同书》，约定：土地面积99.8亩，用途用于从事大棚种植，种养观光园；土地位置与四至：东至承包地熊忠诚，南至沟，西至承包地郭玉山，北至道；租赁期限：从2015年7月1日至2028年9月30日止；年租金标准与缴纳方式：每年每亩2000元，并按照5%的递增率每5年递增一次，每年7月1日前付清当年租金；不得擅自改变土地使用性质。该租赁经营合同书还约定了其他内容。合同订立后，靛庄村委会向安德水、张新领交付了土地，安德水、张新领向靛庄村委会支付至2017年6月30日共两年的租金399200元。诉讼中，双方均认可涉案租赁土地属于基本农田。因双方协商未果，安德水、张新领于2017年11月起诉至本院，要求确认合同无效等。
安德水、张新领主张其第三项诉讼请求的损失具体包括：购买铁丝网12570元；购买方钢15144元（做铁丝网柱子，含车费150元）；安装铁丝网费用63000元（每米50元，共1260米，包括筑水泥墩）；4个简易房屋28000元（每个7000元，包括房屋安装和运输）；种树费用共40000元（共种树4000棵）。为证明上述损失，安德水、张新领提交了购物小票及案外人出具的工程款收据予以佐证，靛庄村委会认可存在铁丝网、简易房屋及树木，但对其主张的损失及证据均不认可。靛庄村委会主张清理地膜的费用为每亩2000元，安德水、张新领认为费用过高，靛庄村委会亦未提供相应证据。靛庄村委会要求安德水、张新领赔偿电缆损坏及修复费用28000元，并返还水泵一台。安德水、张新领否认损坏电缆，并称承包地没有水泵。为证明所述属实，靛庄村委会提交了现场照片，证明现场已经没有水泵，且电缆明显开裂，安德水、张新领对此均不予认可。诉讼中，经本院释明，双方当事人均未就各自主张的损失向本院申请鉴定。
诉讼中，为避免土地闲置，双方当事人经本院主持调解，于2018年4月12日就土地返还问题达成如下一致意见：安德水、张新领于2018年5月1日前自行将活动房搬走，逾期视为放弃，由靛庄村委会自行处理；从即日起，除树木、房屋、铁丝网占用范围外的涉案租赁土地返还给靛庄村委会，由靛庄村委会自行处理地膜问题，处理地膜的费用由法院认定由谁承担。但双方仍就以下问题存在争议：安德水、张新领主张，树木和铁丝网不同意移走，要求靛庄村委会赔偿损失，其中树木占地约3亩，铁丝网在地的外围，不影响使用土地。靛庄村委会同意原告可以不清理铁丝网，但树木不同意利用，要求移走。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，靛庄村委会与安德水、张新领于2015年6月24日签订《农村土地租赁经营合同书》，双方约定土地面积99.8亩，用途用于从事大棚种植，种养观光园。违背了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，即农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故双方签订的经营合同书属无效合同。对安德水、张新领要求确认原告与被告于2015年6月24日签订的《农村土地租赁经营合同书》无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对靛庄村委会要求解除双方于2015年6月24日签订的《农村土地租赁经营合同书》的反诉请求，因合同无效，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于租金问题：合同无效后，出租方收取的租金固然应当返还，但承租方占有使用土地亦应折价补偿。本案中，直至双方当事人于2018年4月12日就部分内容达成一致意见，涉案租赁土地一直由安德水、张新颖实际控制。其后，安德水、张新领仍有部分土地未返还。事实上，在司法实践中，土地使用补偿亦经常参考租金。故在安德水、张新领未折价补偿土地使用费的情况下，要求靛庄村委会退还租金399200元的诉讼请求，本院不予支持。对靛庄村委会要求安德水、张新领支付2017年7月至2018年7月年度租金199600元的诉讼请求，因合同无效，其主张租金于法无据。但靛庄村委会之所以要求支付租金，系基于其认为合同有效之认识。现合同经法院确认为无效，靛庄村委会要求支付租金应认定为要求支付土地使用费。对于土地使用费支付的具体截止时间，由本院结合双方主张的其他损失即安德水、张新领主张的简易房、铁丝网、树木损失，以及靛庄村委会主张地膜清理费用损失，并考虑到双方当事人达成的共识，以及双方对损失产生的过错程度，做如下安排：关于双方达成的一致意见，即“安德水、张新领于2018年5月1日前自行将活动房搬走，逾期视为放弃，由靛庄村委会自行处理；从即日起，除树木、房屋、铁丝网占用范围外的涉案租赁土地返还给靛庄村委会，由靛庄村委会自行处理地膜问题，处理地膜的费用由法院认定由谁承担”，本院不持异议，相关事项由双方自行处理，本院不再赘判。关于铁丝网，因不妨碍土地使用，靛庄村委会亦同意可以不清理，故是否清理由安德水、张新领自行决定，本院不予处理。关于树木，因靛庄村委会不同意利用，安德水、张新领应自行移走。对于上述处理的费用及损失，根据双方过错程度分担如下：地膜清理费用由靛庄村委会负担，清理铁丝网、活动房及树木的费用及损失由安德水、张新领承担。同时，安德水、张新领仅支付靛庄村委会至2018年4月1日的土地使用费。2018年4月1日之后的土地使用费，由靛庄村委会承担，以平衡双方的损失分担情况。综上所述，对安德水、张新领要求靛庄村委会赔偿损失158714元的诉讼请求，以及靛庄村委会反诉要求安德水、张新领支付2017年7月至2018年7月年度租金199600元，要求安德水、张新领负责对99.8亩租赁土地的地膜进行清理，恢复至原始状态，并经被告验收，或按每亩2000元标准承担清理恢复费用199600元的反诉请求，根据上述认定及安排，由本院依法予以判决。对靛庄村委会要求二原告赔偿电缆损失及返还水泵一台的反诉请求，因证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、安德水、张新领与北京市通州区漷县镇靛庄村村民委员会于2015年6月24日签订的《农村土地租赁经营合同书》无效；
二、安德水、张新领自本判决生效之日起30日内支付北京市通州区漷县镇靛庄村村民委员会土地使用费149700元；
三、安德水、张新领自本判决生效之日起30日内将其在涉案租赁土地上种植的树木移走后腾退给北京市通州区漷县镇靛庄村村民委员会；
四、驳回安德水、张新领的其他诉讼请求；
五、驳回北京市通州区漷县镇靛庄村村民委员会的其他反诉请求。
案件受理费4690元，由安德水、张新领负担（已交纳）。
反诉案件受理费3852.5元，由北京市通州区漷县镇靛庄村村民委员会负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 奉一兵
二〇一八年四月二十三日
书记员 梁宏耀