安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）亳民一终字第00515号
上诉人（原审原告）：孔凡英，女，1970年5月26日出生，汉族，市民，住安徽省亳州市谯城区。
被上诉人（原审原告）：张心振，男，1925年8月8日出生，汉族，市民，住安徽省亳州市谯城区。
被上诉人（原审原告）：张安民，男，1950年2月28日出生，汉族，市民，住址同上。与张心振系父子关系。
被上诉人（原审原告）：张爱民，男，1955年7月19日出生，汉族，市民，住安徽省毫州市谯城区。与张心振系父子关系。
被上诉人（原审原告）：张晓玲，女，1957年12月10日出生，汉族，市民，住山东省济南市历下区。与张心振系父女关系。
被上诉人（原审原告）：张淮彬，男，1981年5月26日出生，汉族，市民，住安徽省淮南市田家庵区。与张心振系祖孙关系。
被上诉人（原审原告）：张淮凤，女，1976年8月6日出生，汉族，市民，住安徽省芜湖市新芜区。与张心振系祖孙女关系。
上述六被上诉人的共同委托代理人：王善良，安徽王岩律师事务所律师。执业证书号：13416200910296374。
原审被告：张云霞，女，1955年1月12日出生，汉族，市民，住安徽省亳州市谯城区。
上诉人孔凡英与被上诉人张心振、张安民、张爱民、张晓玲、张淮彬、张淮凤及原审被告张云霞房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2012）谯民一初字第00063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年7月19日公开开庭审理了本案，上诉人孔凡英及委托代理人张禹、被上诉人张心振等六人的委托代理人王善良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2009年1月20日，被告张云霞(张云霞的名字由张安民代签)与被告孔凡英签订房屋租赁协议，协议约定由被告孔凡英承租被告张云霞位于亳州市谯城区州西街18号7户的房屋经营浴池。双方还约定，租期从2009年1月20日至2010年1月20日止，租金为6000元。从2010年1月20日起至开发拆迁为止，每年租金为10000元，房屋租金一年结。此外，双方在合约中还就房屋的使用用途、原设备拆除以及新设备的投入所有权归属、终止合同的条件、一旦开发商对浴池开发拆迁，浴池设施赔偿款，由协议各方分一半、违约条款等事宜进行了约定。上述原有房屋登记的产权人为刘影(已于2011年去世)，原告张心振与刘影系夫妻关系，二人育有子女四人，长子张安民，次子张晓明(去世)育有二个子女(张淮凤和张淮彬)，三子张爱民，长女张晓玲。上述房屋翻建后长期由原告张安民与其妻子张云霞(本案被告之一)和孩子占有、管理、使用。上述翻建后的房屋面积超出建设规划许可证许可的面积。浴池占用的房屋系2004年之前已经建成。被告孔凡英已将2012年度的租赁费10000元于2012年元月14日交予被告张云霞。
原审认为：作为被告的张云霞与原告张安民系夫妻关系对争议房屋享有占有、管理、使用的权利，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此本案被告张云霞与被告孔凡英签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。对于合同无效，双方当事人均有过错。根据无效合同的处理原则，因涉案合同取得的财产应当予以返还，因此被告张云霞应退还被告孔凡英所交的2012年的租赁费人民币6500元(至2012年4月底止)。被告孔凡英实际向该浴池投入大量的设备和资金，因被告孔凡英未向法庭主张该项损失，其可以根据相关法律规定另行处理。至于各原告要求被告孔凡英归还上述房屋的诉求，合议庭认为，因被告孔凡英在因经营浴池时投入一定数量的设备和资金，在拆迁设备或不便拆除的设备由双方当事人协商委托相关部门评估时需要一定的时间，合议庭酌定90日为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、被告张云霞与被告孔凡英于2009年1月20日签订的房屋租赁协议无效。二、被告张云霞于本判决生效之日起十五日内返还被告孔凡英租赁费6500元(至2012年4月底止)。三、被告孔凡英于本判决生效之日起90日内搬出位于安徽省亳州市谯城区州西街18号7户的房屋。案件受理费80元，由被告张云霞负担50元，由被告孔凡英负担30元。
一审宣判后，孔凡英不服，向本院提起上诉。
上诉人孔凡英上诉称：一、一审法院认定房屋租赁协议无效是错误的。原审证据能够证明上诉人承租的房屋为原审被告张云霞所有，故张云霞出租其所有的房屋的行为应为有效的民事法律行为。该租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和他人的利益，应为有效的合同。二、被上诉人不具备诉讼主体资格，应当驳回其起诉，被上诉人没有提供充分证据证明其是涉案的房屋所有权人，被上诉人不是本案租赁协议的当事人，由于被上诉人既不是合同的当事人，又不能证明上诉人所承租房屋属于其所有，根据法律规定其无权对本案房屋租赁协议提出确认无效之诉，应当驳回起诉。三、原审适用法律错误。一审法院不应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释是司法解释，不属于法律，也不是行政法规，原审法院不能依据此认定协议无效。综上，本案房屋租赁协议真实、合法、有效，被上诉人不具备本案诉讼主体资格，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人张心振等六人辩称：1、原审认定租赁协议无效正确，因房屋的所有权人并非出租人张云霞，该房屋登记在刘影名下，刘影去世后，六被上诉人作为刘影的继承人，对此房屋享有共有权，张云霞在未经共有人同案的情况下擅自出租该房屋是违法。2、被上诉人具备合法的诉讼主体资格，因系刘影所有的房屋，其去世后，六被上诉人作为继承人具有共有权，张云霞擅自出租侵犯了六被上诉人的合法权益，六被上诉人享有合法诉权。原审适用法律正确，综上，应当驳回上诉，维持原判。
二审中当事人所举的证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审。本院认证意见与原审一致。
经二审庭审，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：综合上诉人的上诉请求和答辩要点，本案的争议焦点为：1、六位被上诉人是否具备诉讼主体资格。2、该租赁协议是否有效?原审适用法律是否正确？针对争议焦点1，本案争议房屋的原所有人为刘影，现刘影已经去世，六位被上诉人系刘影的第一顺序继承人，对该房屋享有共有权，因此六位被上诉人与本案具有法律上的利害关系，六位被上诉人提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，具有诉讼主体资格。上诉人孔凡英上诉称六位被上诉人不具有诉讼主体资格的上诉意见，本院不予支持。针对争议焦点2，该租赁协议系被上诉人张安民的妻子张云霞与上诉人孔凡英签订的，因出租的房屋是原产权登记在刘影名下的房屋翻建的，刘影去世后。产权登记在刘影名下的房屋，应由其法定继承人继承，其所有权应归本案的张心振、张安民、张爱民、张晓玲、张淮彬、张淮凤共同所有。翻建后的房屋即出租的房屋的所有权亦应当由上述当事人共有，因张云霞不是出租房屋的所有人，其与孔凡英签订的租赁协议，属于效力待定合同，只有房屋所有权人对张云霞签订的租赁协议予以追认，该租赁协议才能发生法律效力。现出租房屋的所有人不予追认租赁协议，故该租赁协议应属无效。虽然张云霞的签名系张安民代签，但该租赁协议未经其他房屋共有人的同意，侵犯了共同共有人的权利。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条作出判决不妥，属于适用法律错误。至于就合同无效后给当事人造成的损失，双方可通过其他法律途径解决。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：
维持安徽省亳州市谯城区人民法院（2012）谯民一初字第00063号民事判决的主文部分。
二审案件受理费80元由上诉人孔凡英承担。
本判决为终审判决
审 判 长 赵 亮
审 判 员 苏维丽
代理审判员 许 林
二〇一二年九月十七日
书 记 员 韩 雪