贵州省台江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台民初字第311号
原告潘年洪，男，1958年12月27日出生。
委托代理人张秀光，贵州振法律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告李万军，男，1964年1月3日出生。
被告李万林，男，1953年8月13日出生。
委托代理人裴建华，女，系李万林的妻子，代理权限为一般授权代理。
原告潘年洪诉被告李万军、李万林合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘年洪及其委托代理人张秀光、被告李万军、李万林及其共同委托代理人裴建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘年洪诉称：2013年11月7日，原告与两被告签订《协议书》约定：两被告有两块连在一起的位于台拱镇秀眉社区礼堂巷宅基地，现需拆旧建新，因两被告缺钱修建，由原告投资修建一幢7层楼砖混结构楼房，楼房建成后，被告享有路口靠田连必家的1-4楼4套住房，剩余10套住房归原告所有，由原告自行出售，被告无权干涉。《协议书》还约定：由被告办理各户的土地证、房产证等相关手续。原被告签订协议后，原告按照约定修建房屋，现在施工完毕，七层楼房已经修好，并将其约定的10套房子出售给李清花、刘忠德、邰胜梅、李昌成、李清福、欧光明、李先科、邰秀平、侯启华、邰玉英等十人。但是两被告没有按照协议规定到有关部门办理房屋房权相关手续，致使原告卖给李清花等人的房屋没有拿到房产证，严重损害了原告的合法利益，为此特向人民法院起诉，请求法院判令两被告依照《协议书》约定在60天内为李清花、刘忠德、邰胜梅、李昌成、李清福、欧光明、李先科、邰秀平、侯启华、邰玉英等十户办理好房屋产权登记手续。
为支持其主张，原告提交如下证据：
1、身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格。二被告没有异议。
2、协议书一份，拟证明原被告合作建房的事实及双方对各自的权利义务。被告李万军没有异议，被告李万林认为合同是其妻代签的。
3、台国用（2005）第107号土地证，拟证明被告李万军的土地证的事实。二被告没有异议。
4、台国用（2006）第198号土地证，拟证明被告李万林的土地的事实。二被告没有异议。
5、建房补充协议书，拟证明面积不够，原、被告在双方商议下修改原来图纸建房面积的事实。二被告没有异议。
6、申请书，拟证明被告申请延期办理土地证两证合一的事实，因为被告没有办理相关证件造成后面工期延误。二被告对真实性没有异议，但开始修建时，二被告去国土局办理两证合一的手续，国土局人员说有证就不要办了。
7、水电立户名单，拟证明原告建好房向外出售房屋后水电立户10户情况。二被告认为原告加盖一层构成违约。
8、十户购房户身份证复印件，拟证明十户购房户基本情况，这十户购房户至今还没有办理购房手续的事实。二被告没有异议。
被告李万军、李万林辩称：原告不按期交房，施工也未竣工，所以我们还没有去办理这些手续。
根据协议书中规定，原告应于2014年8月底施工结束，清场干净，并把被告应享受的四套住房钥匙交给被告，但是原告未在规定期限内完工，至今仍然未完工，所以被告拒绝给李清花等12人办理房屋产权登记手续。
按照约定，原告应修建七层楼，可是原告却修建了八层。违反了协议书中的规定。
按《七层平面图1：100》的规定，甲方享受的四套住房和乙方享受的10套住房总面积误差在1.8平方米以内。但现在的误差额达14平方米，乙方严重违反了《七层平面图1：100》的规定，单方意愿，违约建房。
我们把相关的证件拿给原告办理相关手续了，至于原告到底办手续了没，我们不清楚。
原告应于2014年8月底竣工，可是原告直到现在仍未竣工，据于此，被告于2015年4月21日以《解除合同通知书》的方式告知乙方，解除《协议书》，工程权属归甲方所有。
为支持其主张，被告提交如下证据：
1、协议书一份，拟证明原被告签订合同的事实，原告还未完工构成违约的事实。原告对真实性没有异议，但认为协议书也明确约定了各方的权利与义务，即甲方应该办理各户的房产证以及相关证件。至于被告说原告违约，是因为被告没有按约定办理两证合证及报建手续，才导致原告工期拖延，这个责任不在原告。
2、水电立户名单，拟证明原告修建八楼构成违约的事实，我们只能够办理十户手续的事实。原告没有异议。
3、解除合同通知书，拟证明因为原告违约没有按期完工，被告于2015年4月21日向原告以送达解除合同通知书与原告解除合同。原告认为没有收到这份协议书。
4、七层平面图一份，拟证明原告没有按设计图修建房子，房子一套大一套小。原告对真实性没有异议，但是对证明内容有异议，认为原告没有按图施工是因为后面签订了补充协议，被告的地基不足才没有按图施工。
经审理查明：二被告在台江县台拱镇和平街（原教育局背后）有两宗连在一起的国有划拨住宅用地（台国用﹤2005﹥第107号、台国用﹤2006﹥第198号）和旧木房需要拆旧建新，因两被告缺钱修建，于是原、被告双方协商由原告投资修建一幢7层楼砖混结构楼房。2013年11月7日，原告与两被告签订《协议书》，协议书约定“二、甲方提供现居住地土地给乙方修建7层建筑面积约为1330平方米，每层楼有两套住房，甲方享受路口靠田连必家的1-4楼4套住房，面积约为380平方米，具体面积视甲方现居住地能建房实际而定，也就是以房子修好后的4套住房实际建筑面积有多少算多少。剩余十套住房产权归乙方所有。三、甲方享受4套住房外，乙方另补给甲方人民币陆万元（6万元）现金，这6万元现金含甲方二哥地价补助款，至于这6万元甲方二哥分配多少，由甲方与其二哥自行协定，与乙方无关。四、修好7层楼房共有14套住房，出甲方享有4套住房外，剩余的10套住房产权归乙方所有，由乙方自行安排，甲方无权干涉。五、甲方和其二哥的《国有土地使用证》，目前甲方和甲方二哥各持有一证，甲方必须在2013年11月13日前将两证合为一证，两证合一证的办理责任和办理所产生的费用全部由甲方承担。八、本工程报建手续由甲方负责，费用由乙方承担。九、甲方必须将土地分割（有几套房平均分为几股份即分割到十四套住房的各户主），平均分摊土地面积到各户主，且办理各户主的土地证、房产证等相关手续完毕。十一、建房基础占地面积（即基础的宽、长）由甲方决定，甲方提供的《土地使用证》面积必须大于或者等于新建房的占地面积，如果《土地使用证》面积小于新建房占地面积的，由此引起无法办理报建手续和无法办理《房屋所有权证》手续的，一切损失和责任全部由甲方承担。十二、建房图纸设计按普通民用建筑进行设计，设计标准按国家有关民用建筑设计规定执行，设计费用由乙方承担。图纸经甲方审核认可后签字生效。图纸生效后如甲方更改的更改所产生费用由甲方承担。十四、乙方投资在甲方土地上修建该楼房，除甲方享受路口（即靠田连必家）一至四楼四套住房外，剩余共计10套住房产权归乙方所有，甲方必须无条件协助配合乙方办好土地分割和房产证等相关手续。否则甲方享受的四套住房产权归乙方所有。办完乙方购房人员（房主）这十套住房所有手续后，乙方补给甲方壹仟元的误工费。十五、本楼房建设工程乙方在2014年8月底施工结束（工程竣工）并清场干净。如果甲、乙双方对履行协议无异议，乙方可将甲方享受的4套住房钥匙交给甲方，否则甲乙双方履行完毕本协议条款后乙方才将钥匙交给甲方，若未履行完协议条款甲方强制进入住房装修或居住由此所产生的一切后果全部由甲方承担。乙方若在2014年8月底该工程未完工，甲方可延长2个月工期，到期该工程仍未竣工的，甲方有权收回该工程属甲方所有”。协议签订后，原告按照约定补给被告人民币陆万元6万元并进场按2013年11月19日双方认可的设计图纸施工。2013年11月19日，被告李万军因没有按期办理两本土地证合成一本土地证，于是向原告潘年洪申请延期至2013年11月26日，但二被告至今也没有将两本土地证合成一本土地证，也没有办好新建房屋的报建手续。2014年4月9日，因原告地基不足，经双方协商，一致同意修改了图纸，即“缩进上中宽1.75米，中宽1.68米，下宽2.30米，转弯2.30米”，修改图纸时有在场人员田代勇、杜文元、吴光明等十人及调解人员三人在协议书上签字捺印。图纸修改后，原告按照修改的图纸继续施工，在施工过程中，二被告经常在工地和原告一起疏通各种关系。2015年1月，原告完成主体工程及外粉刷并盖瓦后撤除外架。2015年5月，被告李万军进入房屋居住至今。现原告已经将依照合同约定归自己所有的十套房屋自行安排转卖给李清花、刘忠德、邰胜梅、李昌成、李清福、欧光明、李先科、邰秀平、侯启华、邰玉英等十人，但二被告还没有依照协议第九条的约定“甲方必须将土地分割（有几套房平均分为几股份即分割到十四套住房的各户主），平均分摊土地面积到各户主，且办理各户主的土地证、房产证等相关手续完毕”将土地平均分割登记给十四套住房的户主，也还没有给各户主办理土地证和房产证。
另查明，被告拆旧房后在外租房居住的房租费由原告支付至2015年4月。该房屋的化粪池原告还没有修建，水电也没有安装。
上述事实，有原告提交的身份证复印件、协议书、台国用（2005）第107号土地证、台国用（2006）第198号土地证、建房补充协议书、申请书、水电立户名单、购房户身份证复印件和被告提交的协议书、水电立户名单、七层平面图及当庭陈述予以证实，并经庭审质证，这些证据与本案待证事实具有关联，具有证据的三性，故本院确认其具有证明力，作为认定案件事实的根据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中二被告需要对自家房屋拆旧建新，因缺乏资金而找到原告签订协议书，将二被告连在一起的两宗国有划拨住宅用地交给原告按照图纸修建房屋，建成后路口（即靠田连必家）一至四楼四套住房产权归二被告所有，剩余的十套住房产权归原告所有，由乙方自行安排，双方形成了合作建房的合同关系。被告李万林称合同不是他本人签字，合同应该无效。本院认为合同虽然不是被告李万林本人签字，而是其爱人裴建华代签，但过后的建房过程中，被告李万林是应当知道而不提出异议，视为认可裴建华代签，且原告有理由相信其爱人裴建华有权利代签，裴建华的代签符合合同法规定的表见代理，因此被告李万林提出合同无效主张，不予采纳。《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案原、被告签订合同后，原告已经依合同约定支付6万元和在二被告的两宗国有划拨住宅用地上按照二被告认可的图纸施工建房，但二被告没有按协议约定在2013年11月26日将两本土地证合成一本，也还没有办理房屋的报建手续和将土地平均分摊到各户主及为各户主办理土地证、房产证相关手续，依照协议第五条、第八条、第九条构成违约。二被告违约在先造成原告在2014年12月底前不能完工。《合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，因此，原告提出要求二被告依照《协议书》约定在60天内为李清花、刘忠德、邰胜梅、李昌成、李清福、欧光明、李先科、邰秀平、侯启华、邰玉英等十户办理好房屋产权登记手续即继续履行合同的主张，有事实和法律依据，予以支持，同时，原告也应该继续履行合同即把化粪池建好，把水电安装好。二被告继续履行合同的内容应当包括依照合同约定补办该房的报建手续、把土地平均分割给该房的十四户并办理好各户的土地证、房产证手续，原告还要依照合同支付1000元误工费给二被告。二被告提出原告不按图纸修建七楼而修了八楼，本院认为原告在七楼上面修建的是半边盖瓦的“金山楼”，是为了房屋的防热漏雨而建，不是真正供人居住使用的房屋，因此原告并没有多修建八楼。二被告提出而被告享受的四套住房与原告享受的十套住房面积误差在1.8平方米以内，但现在误差达到14平方米，构成违约。本院认为，双方签订的协议书约定“甲方享受路口靠田连必家的1-4楼4套住房，面积约为380平方米，具体面积视甲方现居住地能建房实际而定，也就是以房子修好后的4套住房实际建筑面积有多少算多少”，因此，二被告提出而被告享受的四套住房与原告享受的十套住房面积误差在1.8平方米以内，但现在误差达到14平方米，构成违约的主张，无事实依据，不予支持。二被告提出原告应于2014年8月底竣工，可是直到现在仍未竣工，二被告依照合同于2015年4月21日以《解除合同通知书》的方式告知乙方，解除《协议书》，工程权属归甲方所有。本院认为，原告不能按期竣工是因为二被告违约在先原因造成的。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
限被告李万军、被告李万林在本判决生效之日起60日内继续履行合同即为李清花、刘忠德、邰胜梅、李昌成、李清福、欧光明、李先科、邰秀平、侯启华、邰玉英等十户办理好房屋产权登记手续。
案件受理费50.00元，由被告李万军负担25元，由被告李万林负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审 判 长 张建生
代理审判员 张胜平
人民陪审员 刘跃宜
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 龙骊秀