山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民终字第1615号
上诉人（原审被告）王希安，济宁市市中区第二人民医院行政职工。
被上诉人（原审原告）徐宜河，农民。
原审被告徐辉，农民。
上诉人王希安因侵权纠纷一案，不服济宁市市中区人民法院（2012）济中区民初字第1748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王希安、被上诉人徐宜河到庭参加诉讼，原审被告徐辉经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原审判决认定，原告于2004年4月份投资兴建了济宁市任城区唐口胜心包装厂（其形式为个人经营，经营者为原告徐宜河）。2005年5月12日，济宁市任城区唐口胜心包装厂（甲方）与李继海（乙方）签订了卖房合同，内容为：因甲方欠乙方现金无法偿还，现将南车间20间，西车间12间以4.84万元（肆万捌仟肆佰元整）的价格转让出售，没有任何异议，甲乙双方自愿，大门及院子共同使用，厂房只卖给乙方一人，如出现厂房抵押、转让和出租的单据协议及合同都是做假一律作废。本合同自2005年5月12日起生效。盖有济宁市任城区唐口胜心包装厂公章及徐宜河私章，李继海按手印，证明人：徐元华、徐元东按手印。协议签订后，双方履行了该协议。2005年5月12日徐宜河作为甲方，徐辉作为乙方签订了变卖变压器协议书，协议内容为：1、甲方将本厂高低压变电设施以贰万玖仟柒佰元整（29700元）的价格卖于乙方并过户，产权归乙方所有，甲方不再过问，但是变压器楼归甲方所有，但是乙方有使用权，甲乙双方无权处理或变卖。2、乙方允许甲方用电，但是甲方必须按时交电费，电价按供电站价交于乙方，在甲方用电过程中，只准甲方提出不用，不准乙方不叫甲方使用。3、在不超负荷的情况下，其他人使用甲方低压，乙方不再过问，但是必须保证不欠电费。4、如将来改变压线路，乙方保证高压接至厂内，但是建设费用甲方与乙方共同平均承担。5、以上合同有违约方承担一切后果，如有变更双方协商，签字生效。双方均履行了该协议。2007年6月被告王希安租赁李继海购买的上述南车间，2011年6月14日租赁合同到期。2011年10月份，徐宜河将欠李继海的款还清，李继海将南车间20间、西车间12间退还给徐宜河。2007年间，王希安经与徐辉协商，租赁徐辉高压线路使用，徐辉于2007年5月12日写收条，收到王希安2007年线路使用费2200元；2008年11月25日徐辉写收条收到王希安2008年6月1日至2009年6月1日线路及变电设施租赁费2000元。2011年3月1日，原告徐宜河以被告徐辉侵权为由向本院起诉，要求被告徐辉停止侵权，腾空所占的二间房屋并给付损失10000元；判令被告排除妨碍，拆除架在原告厂房上的低压动力线路。本院于2010年5月30日做出（2011）济中区民初字第363号民事判决书，驳回原告徐宜河的诉讼请求。现该判决书已生效。该判决书记载：“本院认为，根据原、被告2005年5月12日签订协议书的约定，原告将高低压变电设施卖给了被告徐辉，变压器楼虽未出售，但被告徐辉对该楼享有使用权，双方对变压器楼的使用期限亦未作约定，本案争议的两间房屋被告徐辉现放置配电盘使用，该两间房屋与放置变压器的房屋系一连体建筑，变压器与配电盘同属变电设施，原告方未提交证据证明协议中约定的变压器楼不含本案中争议的该两间房屋，其应承担举证不能的后果，因此，原告要求被告徐辉停止对该两间房屋侵权并腾出、赔偿损失的请求，本院不予支持。被告徐辉购买了原告的变电设施后，将输电线路从原告的房屋内移到了房屋外，但线路从变压器楼引出后在原告房屋外墙上的第一个支撑点并未改变，被告徐辉购买原告的变电设施的目的是为了使用，现原告要求被告徐辉拆除该线路，失去了被告徐辉购买变电设施的目的，因此，原告要求被告徐辉排除线路妨碍的诉讼请求，本院不予支持”。根据徐宜河的申请，本院于2012年12月25日委托济宁金中资产评估有限公司对位于济宁市市中区唐口镇李口村胜心包装厂的南车间从2011年6月至今的租金、变压器楼和放电盘房屋从2007年6月至今的租金进行了评估。2013年1月28日济宁金中资产评估有限公司作出资产评估报告书，结论为：济宁市市中区唐口镇李口村胜心包装厂房屋的租金，从2011年6月至2012年12月的租金为21260元，变压器楼和放电盘房屋从2007年6月至2012年12月的租金为4440元。
原审法院认为，徐宜河与徐辉签订的变卖变压器协议书为有效协议，原告主张卖给徐辉只是卖的变压器，并没卖给线路的主张，与双方签订的协议相违背，双方应按照协议内容执行。被告王希安从2011年6月起，一直占有济宁市市中区唐口镇李口村胜心包装厂的南车间，应付给原告至交付之日止的房屋租赁费；王希安还应付给原告变压器楼和放电盘房屋的租赁费，应从2007年6月起至房屋交付之日止，上述房屋租赁费，应按照济宁金中资产评估有限公司评估结果给付。关于原告主张徐辉已收王希安的租赁费应予退回的问题，原审法院认为，根据徐辉写给王希安的“证明”，可以证明徐辉收到的是线路使用费，而非房屋租赁费。对原告的该主张，本院不予采信。关于2005年5月12日济宁市任城区唐口胜心包装厂（原告）与李继海（乙方）签订的卖房合同，原审法院认为，结合原告提供的李继海收条、李继海出具的证明，能够证明李继海购买了原告的厂房，后李继海收到了原告的还款及厂房归原告所有的事实，原告主张被告王希安支付房屋租赁费的主张，本院予以采信。原告要求被告徐辉支付租赁费的主张，根据徐宜河与徐辉签订的变卖变压器协议书条款规定及李继海证明原告收回房屋时间的证明，对原告的该主张，本院不予支持。综上，原审法院认为，原告于2005年5月12日将其所有的南车间、西车间卖与案外人李继海，后李继海又将南车间租赁给本案被告王希安，租期至2011年6月4日，租金每年5000元。租赁到期后，被告王希安未腾出南车间，至今仍在使用事实清楚。原告将欠款给付案外人李继海，李继海将厂房交归原告所有的事实清楚，现原告主张王希安给付租赁费并腾出所占房屋的请求，本院应予准许。王希安认为原告欠其借款未还，南车间及变压器楼和放电盘房屋，不应支付租赁费的主张，本院不予采信。原告于2005年5月12日与徐辉签订的变卖变压器协议书明确规定，高低压变电设施卖与徐辉，应包括线路，原告主张没卖高低压线路的主张，不符合协议内容，其主张，本院不予采信。根据原告与徐辉签订的变卖变压器协议书的规定，被告徐辉对变压器楼没有所有权，原告有权对变压器楼主张权利。被告王希安从2011年6月起，一直占有济宁市市中区唐口镇李口村胜心包装厂的南车间，应付给原告至交付之日止的房屋租赁费，王希安还应付给原告变压器楼和放电盘房屋的租赁费，该费用的计算应从2007年6月起至房屋交付之日止，上述房屋租赁费应按照济宁金中资产评估有限公司评估结果给付。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十二条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告王希安于本判决生效之日起三十日内将位于济宁市市中区唐口镇李口村胜心包装厂的南车间20间，变压器楼和放电盘房屋腾出交付给原告徐宜河；二、被告王希安于本判决生效之日起三十日内付给原告徐宜河位于济宁市市中区唐口镇李口村胜心包装厂的南车间房屋租赁费25734.70元（从2011年6月起至2013年4月，按每个月1118.90元计算，今后房屋租赁费根据本计算方法计算）；变压器楼和放电盘房屋租赁费4708.90元（从2007年6月起至2013年4月，按每个月67.27元计算，今后房屋租赁费根据本计算方法计算）；三、驳回原告徐宜河的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担25元，被告王希安负担25元。
宣判后，王希安不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项关于变压器楼和放电盘房屋租赁费部分及关于南车间房屋租赁费部分，依法改判上诉人不承担给付租赁费的法律责任，一二审诉讼费均由被上诉人负担。理由是：一、原审判决认定变压器楼和放电盘房屋租赁费为4708.90元是错误的。上诉人交付给徐辉的是线路及变电设施租赁费。从电力学上讲，变电器楼及放电盘房屋是整个配电线路的必要组成部分，与输电电线是一个有机的整体。上诉人租赁的高压输电设施就必然包括变电器楼及放电盘房屋在内。另外，李龙海及徐辉的证明都证实上诉人已如约实际缴纳相关费用。因此，原审判决认定事实有误，重复计算租赁费，判令上诉人自2007年6月至2011年4月承担该笔费用属认定事实错误。济宁金中资产评估有限公司的鉴定结论认定的面积亦不正确，不应作为证据采用。该鉴定结论认定变压器楼面积6米长×5米宽×7米高，放电盘房屋面积3米长×4米宽。经上诉人实际测量，变压器楼东西4.9米×南北3.91米×6.4米高；放电盘房屋南北2.87米×东西7.05米（均为房屋外径；共三间，上诉人仅实际使用的是中间的一间）。原审庭审时，上诉人向法庭说明情况后，法官仍不准许进行现场实际测量。二、被上诉人自2005年经营以来，经济效益十分不好，南车间房屋年久失修。上诉人为了保证租赁物的租赁状态，为此花费大量的金钱整修了大门，用石子重新铺垫了原来的土路，并修缮了漏雨的南车间房屋，虽然如此，但南车间房屋因损坏严重，至今仍不能修复至适合租赁状态。根据法律规定，被上诉人有维护租赁物适合出租状态的义务，造成南车间无法使用的责任在被上诉人，且上诉人的经济损失应在其承担的租金中予以扣减。2011年2月徐辉与被上诉人就变压器楼和放电盘房屋和线路使用权问题发生争议，后徐辉将变压器楼锁上，直至当年10月上诉人才获得使用，造成上诉人在该期间无法正常使用该房屋，上诉人租用房屋的目的无法达到，被上诉人请求租金损失显然失去法律依据。三、济宁市市中区唐口镇李口村地理位置十分偏僻，大多数厂房或租金价格不高，或处于闲置状态。上诉人给付出租人李继海每年5000元的租金，与市场价格相符，与同等地段的租金相适应。原审法院不顾这一客观事实，机械地认定金中公司的鉴定结论，并作为裁判的唯一依据，有失公平公正。上诉人与李继海2007年6月达成长期房屋租赁口头协议，约定每年租金5000元，因上诉人当时获得了长期租赁权，所以才自行花费65000元上了变压器。根据买卖不破租赁的规定，被上诉人无权变更上诉人与李继海达成的合同内容，原审法院组织对租金进行鉴定并作为裁判依据，破坏了合同的相对性，属违法裁判。
被上诉人徐宜河辩称，第一，上诉人说评估面积不对，不是我量的，是原审法院委托评估公司的人量的；第二，徐辉不承认收的屋子的钱；第三，上诉人说和李继海有协议，如果有协议应该让李继海出庭作证。
原审被告徐辉未作陈述。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，济宁市市中区人民法院（2011）济中区民初字第363号民事判决，已经认定徐辉对被上诉人所有的变压器楼享有使用权，变压器与配电盘同属变电设施，徐辉均有使用权。同理，上诉人向徐辉缴纳了2007年自2009年6月1日的线路及变电设施租赁费，亦应取得了变压器楼和放电盘屋的使用权，原审法院判决上诉人向被上诉人支付2007年6月至2009年6月1日期间的变压器楼和放电盘屋租赁费不当，应予纠正。但是，上诉人向徐辉交付变压器楼和放电盘屋租赁费的截止期限是2009年6月1日，自2009年6月2日至2013年4月1日期间的租赁费应当由上诉人支付给被上诉人，按照每月67.27元计算，应为67.27元／月×33个月=2219.91元。关于上诉人提出的济宁金中资产评估有限公司资产评估报告认定的变压器楼和放电盘屋面积问题，本院认为，该资产评估报告是原审法院委托作出的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”，上诉人自行测量的数据不能对抗专业评估公司认定的数据，其又没有足以反驳该资产评估报告的相反证据和理由，原审法院认定该资产评估报告的证明力，并无不当。上诉人主张南车间年久失修，不符合租赁条件，但是自2007年其开始租赁使用，至被上诉人提起诉讼已经有四年多的时间，其既未举证证明对出租人提出过修缮南车间的请求，又未举证证明其与出租人达成过扣减相应租金的约定，应当承担对自己不利的法律后果。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。上诉人与原出租人李继海没有签订书面合同，双方之间的租赁期限应为不定期租赁，上诉人关于口头约定长期租赁的主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十二条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十一条之规定，判决如下：
一、维持济宁市市中区人民法院（2012）济中区民初字第1748号民事判决第一项、第三项；
二、变更济宁市市中区人民法院（2012）济中区民初字第1748号民事判决第二项为：上诉人王希安于本判决生效之日起三十日内付给被上诉人徐宜河位于济宁市市中区唐口镇李口村胜心包装厂的南车间房屋租赁费25734.70元（从2011年6月起计算到2013年4月，按每个月1118.90元计算，今后房屋租赁费根据本计算方法计算）；变压器楼和放电盘房屋租赁费2219.91元（自2009年6月2日计算到2013年4月1日，按每个月67.27元计算，今后房屋租赁费根据本计算方法计算）；
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回上诉人王希安的其他上诉请求。
一审案件受理费50元，由上诉人王希安负担25元，被上诉人徐宜河负担25元；二审案件受理费561元，由上诉人王希安负担511元，被上诉人徐宜河负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何艳真
代理审判员 宋汝庆
代理审判员 史海洋
二〇一三年十一月十三日
书 记 员 刘 丹