湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终150号上诉人（原审原告）：武汉市美城物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区三角路新村1号。法定代表人：邬仁华，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐青荣，男，1990年11月13日出生，该公司员工，特别授权代理）。委托诉讼代理人：郭亚杰，湖北关山律师事务所律师（特别授权代理）。上诉人（原审被告）：王志东，男，汉族，1975年4月12日出生，户籍地湖北省武汉市武昌区，住湖北省武汉市洪山区，上诉人武汉市美城物业管理有限公司（以下简称武汉美城物业）因与上诉人王志东的物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成由审判员潘捷任审判长，审判员晏明主审、审判员万军参加的合议庭审理了本案，张文浩担任法官助理，书记员伍雅玲翔担任记录。2018年1月15日对本案进行了法庭调查，上诉人武汉美城物业的委托诉讼代理人徐青荣、郭亚杰，上诉人王志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武汉美城物业上诉请求：二审法院撤销原判、改判支持其一审诉请。事实和理由：一审判决将《物业合同》的标准认定为0.9元的单价、未支持以银行同期贷款利率标准的违约金，属于认定事实和适用法律错误。王志东辩称，请求二审法院驳回武汉美城物业的上诉。王志东上诉请求：二审法院撤销原判、改判其向武汉美城物业缴纳物业费共计1,436元。事实和理由：一审判决未认定2015年3月1日前的物业费超过诉讼时效和涉案房屋面积为133.07m2及涉案房屋漏水漏雨为武汉美城物业服务违约，属于认定事实错误。武汉美城物业辩称，请求二审法院驳回王志东的上诉。2017年3月1日，武汉美城物业向一审法院起诉请求：判令王志东一次性支付其2011年2月10日至2017年2月28日期间物业管理费11,520元及其违约金1,728元。一审法院认定事实：王志东为湖北省武汉市武昌区三角路村1号清芷园7-3-904室（以下简称涉案房屋）的业主，房屋合同备案登记面积133.57m2。2007年12月29日，武汉市美城房地产开发有限公司（甲方，以下简称武汉美城房产）与武汉美城物业（乙方）签订《前期物业服务委托书》合同载明有，就甲方选聘乙方对美城·清芷园小区（物业名称，以下简称涉案小区）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同；该合同约定由武汉美城物业对王志东购买的涉案房屋提供物业服务，物业服务费用自王志东收房之日起按季交纳，合同期限自2007年12月29日起至2009年12月28日止。2010年1月10日和2014年1月1日，武汉美城房产（甲方）与武汉美城物业（乙方）签订《前期物业服务委托书》（以下简称《前期物业合同》），合同期限分别为自2010年1月1日起至2013年12月31日止、自2014年1月1日起至2016年1月1日止；合同内容载明有，就甲方选聘乙方对涉案小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同；第六条约定有，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，多层住宅为0.60元/月m2；高层住宅为1.20元/月m2；第七条约定有业主应于收房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在下月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；第三十一条对业主未按时足额交纳物业服务费用应承担违约责任作了约定，但并未约定违约金标准。2015年8月26日，涉案小区第一届业主委员会（甲方，以下简称业委会）与武汉美城物业（乙方）签订《武汉市物业服务合同》（以下简称《物业合同》）载明有，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就涉案小区的物业服务有关事宜，订立本合同；第四条约定有本物业服务合同期限为叁年，自2015年8月1日至2018年8月1日；第五条约定有，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下，多层住宅为0.5-0.60元/m2月；小高层住宅为0.9-1.20元/m2月；第六条约定有业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为1月1日-15日；第二十六条约定有业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按日缴0.1%的标准向乙方支付违约金。双方还约定合同履行发生争议，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。2011年2月10日的《收据存根》上载明，“入账日期2010年2月10日，交款单位王志东，人民币壹仟柒佰陆拾元整（￥1,760），收款事由系付2010.2.10-2011.2.9物业费”。2014年12月26日、2015年11月6日和2016年11月29日，武汉美城物业通过在王志东的涉案房屋房门上张贴物业费催收函的形式对2011年起的物业费进行了催收。武汉美城物业按照房屋面积133.33m2的标准收取王志东物业费。一审法院认为，武汉美城物业分别与建设单位武汉美城房产签订的《前期物业合同》、与业委会签订的《物业合同》，未违反法律法规的规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述合同对王志东均具有约束力。关于诉讼时效的问题。对王志东辩称武汉美城物业主张的2014年1月以前物业费已经超过了诉讼时效，其没有收到催缴物业费的通知，因而不应交纳物业费的抗辩理由，武汉美城物业提交了拍摄时间为2014年12月26日的物业费催收函原始照片，证明其对2011年-2014年的物业费进行了催缴，故2013年1月1日后的物业费，并未超过诉讼时效，王志东仍应交纳。对王志东主张2013年1月1日以前的物业费已经超过诉讼时效的抗辩意见，法院予以采纳。关于物业费单价的问题。王志东抗辩武汉美城物业与开发商未约定物业费缴费标准，与业委会约定的物业费标准为0.9-1.2元/m2，其物业费应该按0.9元/m2缴纳的辩称理由，根据2010年1月1日和2014年1月1日的《前期物业合同》第六条和第三十五条的约定，王志东应该在上述合同的有效期内按照1.20元/m2月的标准支付物业费。对于2015年8月1日至2017年2月28日期间的物业费，应该适用2015年8月26日签订的《物业合同》第五条约定的小高层住宅0.9-1.20元/m2月，没有约定具体的收费标准，武汉美城物业也没有就向王志东按照1.2元/m2月的标准收取物业费提供相应的证据证明，故对王志东主张按照0.9元/m2月的标准支付2015年8月1日至2017年2月28日期间的物业费的抗辩意见，法院予以采信。关于涉案房屋面积的问题。王志东辩称依据其提交的武汉市转让（销售）不动产无形资产发票，其房屋面积为133.07m2，应该按照此面积交纳物业费的抗辩，根据武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案），其房屋实际建筑面积为133.57m2，对此抗辩，法院不予采信。根据《前期物业合同》、《物业合同》及双方陈述，王志东2013年1月1日至2015年7月31日的物业费金额为4,959.88元（1.2元×133.33m2×31个月），2015年8月1日至2017年2月28日的物业费金额为2,279.94元（0.9元×133.33m2×19个月）。鉴于本案实际情况，对王志东所欠缴的物业管理费酌情予以扣减20%，即7,239.82元（4,959.88元+2,279.94元）的80%，实际应支付物业费5,791.86元。对武汉美城物业主张王志东按照中国人民银行同期贷款利率承担违约金的诉讼请求，法院不予支持。对王志东辩称涉案房屋质量问题的抗辩，属另一法律关系，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、王志东于判决生效之日起十日内向武汉美城物业支付2013年1月1日至2017年2月28日期间的物业费5,791.86元；二、驳回武汉美城物业其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币131元，减半收取65.50元，由武汉美城物业负担36.90元，由王志东负担28.60元（此款武汉美城物业已垫付，王志东连同上述款项一并支付）。第二审程序中，武汉美城物业向本院提交业委会于2017年10月16日出具的《物业费收费标准说明》复印件，拟证明《物业合同》针对涉案房屋的物业费单价为1.20元/m2月的待证事实。质证时，王志东认为该份证据不属于新证据，不予质证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品”的规定，对该份证据的证明力，本院不予确认。双方当事人均承认的事实有，1、涉案房屋尚未办理权属证书，业主为王志东，武汉美城物业为涉案小区提供物业服务；2、2011年2月9日之前，王志东按涉案房屋建筑面积133.33m2和1.20元/m2月的单价向武汉美城物业缴纳物业服务费；3、王志东认为，涉案房屋的开发商武汉美城房产的负责人与武汉美城物业的法定代表人为同一自然人；4、王志东拒交物业费的理由是因为涉案房屋漏水；5、涉案房屋的漏水原因，未经专门机构鉴定；6、对一审判决认定王志东欠缴物业费金额的计算无异议。二审另查明，1、武汉市房屋交易查询结果告知单（以下简称《告知单》）显示，涉案房屋备案情况为，总层数11，所在楼层9，建筑面积133.57m2；2、武汉市转让（销售）不动产无形资产发票（以下简称不动产发票）显示，2007年4月16日，受让销售方名称王志东，转让销售方名称武汉美城房产，涉案房屋，面积133.07m2；3、《前期物业合同》显示，武汉美城房产（甲方）与武汉美城物业（乙方），就甲方选聘乙方对涉案小区提供前期物业管理服务；高层住宅物业费标准为1.20元/月m2；业主应于收房之日起交纳物业服务费用；4、《物业合同》显示，业委会（甲方）与武汉美城物业（乙方）就涉案小区物业服务有关事宜，订立本合同，合同期限三年，自2015年8月1日至2018年8月1日；小高层住宅物业费标准为0.9-1.2元/m2月；业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业费，应当按日缴0.1%的标准向乙方支付违约金；签订日期2015年8月26日；5、收据存根显示，“入账日期2011年2月10日，交款单位王志东，人民币1,760元，收款事由系付2010.2.10-2011.2.9物业费”；6、物业费催收函显示，“7-3-904王志东业主，2011-2014年累计欠费48月，计2,680元物业费。美城物业，2014年12月26日”；7、民事起诉状显示，原告武汉美城物业，被告王志东；事实与理由中有“被告系清芷园小区7-3-9-04室业主，房屋面积133.33平方米”；8、一审开庭笔录记载，2017年8月14日的有，王志东对武汉美城物业提交的收据存根的真实性无异议；武汉美城物业陈述“我们曾经通过被告（指王志东）预留的尾号为4838号码与被告联系过，被告有几次否认是业主，也有几次承认是业主，并向物业公司反映房屋存在的问题。之前业主在物业公司登记的面积是133.33m2，之前也一直按此面积收的费用。合同中（指《物业合同》）没有约定（具体交费标准），我们都是按照以前的常规惯例操作的”；王志东陈述“我确实有这个号码，今年过年时确实收到过所谓的律师事务所打过来的电话。2014年之前的物业费，不管被告是否缴纳，都已过诉讼时效。原告方（指武汉美城物业）也承认物业费是按年缴纳的，2014年1月之前的物业费我方均不认可”；2017年8月28日的有，武汉美城物业向法院提交其上门张贴的物业费催收函原始照片，拟证明2014年12月26日15:29拍摄在涉案房屋的门上张贴物业费催收函的待证事实。经法院合法传唤，王志东明确表示不到庭参与质证。本院认定如下：一审判决认定的事实属实。本院认为，王志东作为涉案小区的业主，涉案房屋的开发商武汉美城房产或业委会与武汉美城物业签订的《前期物业合同》或《物业合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业合同》、《物业合同》对业主王志东具有约束力。关于诉讼时效的问题。一审中，武汉美城物业向法院提交其上门张贴的物业费催收函原始照片，拟证明2014年12月26日15:29拍摄在涉案房屋的门上张贴物业费催收函的待证事实。经法院合法传唤，王志东明确表示不到庭参与此次质证，可视其为放弃相关的诉讼权利。一审判决依此认定武汉美城物业主张2013年1月1日之后物业费未超过诉讼时效，符合《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”、第一百四十条“诉讼时效提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定。王志东提出一审判决未认定2015年3月1日前的物业费超过诉讼时效属于认定事实错误的主张，既缺乏证据证明，亦于法无据，本院不予支持。关于涉案房屋面积的问题。本案中，涉案房屋的面积有三种表述，一是《告知单》显示的133.57m2，二是不动产发票显示的133.07m2，三是武汉美城物业诉状中明确的且为双方当事人曾经所依的133.33m2。一审判决以133.33m2为准计算涉案房屋的物业费，符合《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《民诉法解释》）第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的损失明确材料的，另一方当事人无需举证证明”的规定。王志东提出一审判决未认定涉案房屋面积为133.07m2属于认定事实错误的主张，于法无据，本院不予支持。关于收费单价的问题。本案中，由于《物业合同》约定的所涉物业费单价0.9-1.2元/m2月，为价格的范围而非具体的价格，且武汉美城物业并未提供证据证明涉案房屋物业费的具体单价，根据《民诉法解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，在《物业合同》履行期间，对涉案房屋物业费的具体单价，武汉美城物业负有举证证明责任。一审判决认定相关期间涉案房屋物业费的具体单价为0.9元/m2月，符合《民诉法解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定。武汉美城物业提出一审判决将《物业合同》的标准认定为0.9元的单价属于认定事实和适用法律错误的主张，既缺乏证据证明，亦于法无据，本院不予支持。关于本案其他的问题。对于涉案房屋漏水，本院认同一审判决对此节的观点。对于违约金，由于武汉美城物业提供物业服务存在瑕疵，王志东未按时足额缴纳物业费，合同双方当事人均存在违约。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，合同履行中的违约金的适用情形，是违约方当事人为一方，而非双方。一审判决将武汉美城物业收取涉案房屋的物业费扣减20%，符合《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。武汉美城物业提出一审判决未支持以银行同期贷款利率标准的违约金属于认定事实和适用法律错误的主张，于法无据，本院不予支持。王志东提出一审判决未认定涉案房屋漏水漏雨为武汉美城物业服务违约属于认定事实错误的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，武汉美城物业和王志东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币131元，由武汉市美城物业管理有限公司负担65.50元，由王志东负担65.50元。本判决为终审判决。审 判 长 潘  捷审 判 员 晏  明审 判 员 万  军二〇一八年二月二十七日法官助理 张 文 浩书 记 员 伍雅玲翔