上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第1372号
原告王亮。
委托代理人叶萍，上海刘春雷律师事务所律师。
委托代理人王晓伟，上海刘春雷律师事务所律师。
被告陆惠莲。
被告刘正华。
被告陆光明。
原告王亮与被告陆惠莲、刘正华、陆光明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2013年10月28日公开开庭进行了审理。原告王亮的委托代理人叶萍、王晓伟到庭参加诉讼。被告陆惠莲、刘正华、陆光明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王亮诉称，2013年2月26日，原告之母刘汉平经中介介绍代原告认购三被告名下上海市闸北区洛川中路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），认购总价为人民币5，509，350元（以下币种均为人民币），原告于当日支付定金10，000元；2013年3月25日，原告与三被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向三被告购买系争房屋，转让价款做低为4，173，750元；上述合同签订后，因三被告曾将系争房屋抵押给中国工商银行为案外人董文昭申请贷款5，250，000元，三被告要求原告将购房款转入董文昭账户以便于办理抵押注销手续；嗣后，刘汉平代原告分别于2013年3月26日、4月17日将5，321，524.91元购房款转入董文昭账户，双方共同办理还贷手续并领取了银行出具的房地产他项权利终止证明及房地产登记申请书等材料；三被告于2013年4月17日出具收条确认收到上述购房款，并承诺2013年4月18日起系争房屋的租金由刘汉平代原告收取；但系争房屋于2013年4月25日因陆光明个人债务问题被江苏省张家港市人民法院查封，导致双方未能办理系争房屋的过户手续，原告无法取得系争房屋所有权。故起诉请求判令：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、三被告返还原告已支付的房款5，331，524.91元；3、三被告向原告支付违约金1，120，530.34元（其中迟延履行违约金18，660.34元即5，331，524.91元＊0.05%＊7；合同解除违约金1，101，870元即5，509，350元＊20%）。
被告陆惠莲于本案证据交换时发表答辩意见称，实际成交价确实是5，509，350元，原告已经支付了房款5，331，524.91元，双方同意将房款直接打入三被告的生意伙伴董文昭的账户归还贷款；三被告并非刻意不履行买卖合同，而是因被告陆光明欠了外债，系争房屋被法院查封，三被告希望可以继续履行买卖合同；合同确实约定了违约金，但根据目前的实际情况，三被告没有支付违约金的能力。
被告刘正华、陆光明未应诉答辩。
经审理查明，系争房屋的权利人为三被告，建筑面积166.95平方米，用途为店铺。2012年10月22日，被告陆光明签署委托书，授权案外人曹年辉就系争房屋办理代为签订《上海市房地产买卖合同》、代为收取房价款等事项，委托期限自2012年10月22日起至2013年4月21日止。次日，上海市黄浦公证处出具（2012）沪黄证经字第9630号公证书，证明被告陆光明在上述委托书上签名。2013年1月，三被告在系争房屋上设立抵押为案外人董文昭借款作担保，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市松江支行，担保债权数额为5，250，000元。
2013年2月26日，原告母亲刘汉平代原告签署房屋认购单，载明：认购房号洛川中路XXX号，认购面积166.95平方米，客户姓名王亮，认购金额5，509，350元，正式签日期2013.3.25。同日，原告支付定金10，000元，收据载明：收款方式现金；收款事由定金、洛川中路XXX号，总价5，509，350元整。收据上加盖了上海缘福投资管理有限公司财务专用章。
2013年3月18日，被告刘正华代三被告（甲方、出卖方）与原告（乙方、买受方）、上海华域房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间协议》，载明：乙方愿意委托丙方居间购买甲方的房地产，房地产坐落闸北区洛川中路XXX号，房价款4，173，750元；支付方式为首期房价款664，400元，第二期房价款1，250，000元，尾款259，350元，其他房价款2，000，000元。
2013年3月25日，三被告（甲方）与原告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，其中被告陆光明由曹年辉代为签署。上述合同约定：甲乙双方通过居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋；甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款为4，173，750元；甲、乙双方同意，甲方于2013年4月16日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2013年4月16日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；房地产权利转移日期以闸北区房地产登记处准予转移登记之日为准；甲方未按合同约定的期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方应在接到书面通知之日起三日内全部退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；款清交房，房款全部付清后第二天开始计算租金；乙方于2013年3月26日前支付664，400元，4月9日前支付1，250，000元，4月16日前支付2，000，000元，4月16日前支付259，350元。
2013年3月26日，刘汉平通过银行转账方式将31，875.08元、1，944，131.33元、23，887.50元转入董文昭账户用于个人贷款归还。2013年4月17日，刘汉平通过银行转账方式将7，167.07元、3，305，868.67元、8，595.26元转入董文昭账户用于个人贷款归还。上述款项共计5，321，524.91元。同日，被告陆惠莲、刘正华及曹年辉出具收条一张，载明：今收到从刘汉平（XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）账号支付出的洛川中路XXX号商铺的购房款本金525万元整，利息71，524.91元，特此证明；并承诺自2013年4月18日起，洛川中路XXX号的房屋租金由刘汉平收取，购房余款在双方交付好各自的税金当日一次性结清，同时到中原地产交接完毕；以上支付购房款合计5，321，524.91元，此笔购房款用于偿还洛川中路XXX号在工商银行的贷款。
2013年4月25日，江苏省张家港市人民法院因（2013）张塘执字第100号案件正式查封系争房屋。2013年8月30日，上海市闵行区人民法院因（2012）闵执字第8320号案件轮候查封系争房屋。2013年12月13日，上海市普陀区人民法院因（2013）普执预字第3054号案件轮候查封系争房屋。
另查明，董文昭的贷款结清后，中国工商银行股份有限公司上海市松江支行出具个人商业贷款结清证明、房地产他项权利终止证明、委托被告陆惠莲办理系争房屋注销登记事宜的委托书、注销抵押的上海市房地产登记申请书。上述材料现由原告保管，抵押权注销手续尚未办理。
审理中，刘汉平向本院陈述称其向董文昭支付的款项系原告购买三被告房屋的购房款。
审理中，原告、被告陆惠莲均确认：系争房屋原由被告出租，月租金19，000元，双方协商同意从2013年4月18日起租金由原告收取，并在形式上办理了交接，2013年4月18日至5月底的租金从原告的尾款中抵扣，2013年6月1日起的租金由原告直接收取。原告表示目前系争房屋由上海中原物业顾问有限公司承租，其已收到2013年6月1日至8月31日的租金57，000元、9月1日至11月30日的租金60，420元。
审理中，原告放弃延迟履行违约金的诉讼请求，并明确诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、三被告返还原告已支付的房款5，331，524.91元；3、三被告向原告支付违约金1，101，870元（合同解除违约金即5，509，350元＊20%）。原告还表示合同解除后同意返还系争房屋。
以上事实，有原告提供的上海市房地产权证、房屋认购单、收据、委托书、公证书、《上海市房地产买卖合同》、中国工商银行个人还款凭证、凭证、收条、上海市房地产登记申请书、中国工商银行委托书、个人商业贷款结清证明、房地产他项权利终止证明、上海市房地产登记证明、上海市房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、三方协议、房屋租赁补充条款、发票两张、完税证两张以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。虽然《上海市房地产买卖合同》约定的转让价为4，173，750元，但根据当事人的陈述和原告提供的房屋认购单、银行凭证等证据，本院确认原告向三被告购买系争房屋的实际成交价为5，509，350元。现原告已向三被告支付了绝大部分房款，但由于系争房屋被人民法院查封，事实上无法过户，三被告无法履行系争房屋房地产权利转移的合同义务，原告主张解除合同、返还已付购房款并支付违约金符合合同约定和法律规定。三被告返还房款的数额应以查明的原告实际支付的数额5，331，524.91元为准。《上海市房地产买卖合同》中约定的合同解除违约金为总价款的20%，而上述合同的转让价为4，173，750元，故违约金应为834，750元，原、被告自行约定做低房价，超出上述合同部分不应受到法律保护。此外，系争房屋现由原告收取租金，上述合同解除后，原告应将系争房屋返还三被告。被告陆惠莲、刘正华、陆光明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王亮与被告陆惠莲、刘正华、陆光明2013年3月25日签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告陆惠莲、刘正华、陆光明应于本判决生效之日起十日向原告王亮支付违约金834，750元；
三、被告陆惠莲、刘正华、陆光明应于本判决生效之日起十日内返还原告王亮房款5，331，524.91元；
四、原告王亮应于本判决生效之日起三十日内将上海市闸北区洛川中路XXX号XXX室房屋返还被告陆惠莲、刘正华、陆光明。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费56，964.40元、财产保全费5，000元、公告费860元（原告均已预缴），由原告王亮负担1，870元，被告陆惠莲、刘正华、陆光明负担60，954.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 严毅超
人民陪审员 陈名玲
二〇一四年一月二十九日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。