北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9162号
上诉人（原审被告）：吴镝，男，1970年1月23日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：牛红普，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋京，女，1985年5月29日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李梦觉，北京德恒律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，女，该公司法务专员。
上诉人吴镝因与被上诉人蒋京及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初13447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
吴镝上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判吴镝支付蒋京违约金10万元，不支付蒋京评估费。事实和理由：1.我与蒋京签订的房屋买卖合同不能继续履行是由于意外事件引起的，一审判决认定我构成根本违约与事实不符，一审判决对于本案的事实并未完全查清；2.我只收到蒋京5万元的定金，并未收到全部的购房款，一审判决对于违约金的判决严重错误，有失公允；3.双方曾协商一致，我赔偿蒋京10万元，双方解除合同，因此法院应当以该数额为基础进行裁判；4.一审判决确定的违约金数额过高，家庭负担重、经济困难，无力承担高额的赔偿金；5.一审中评估机构对房屋的评估价格过高，经我查询2015年12月9日左右同区位同面积的房屋涨幅只有几万元。
蒋京辩称，同意一审判决，本案并非意外事件，而系吴镝原因致房屋无法过户，是吴镝根本违约，应依约支付违约金；双方就违约金虽经协商，但并未形成一致意见；评估机构系法院委托，评估的房屋价值不存在过高的问题。
我爱我家公司述称，同意一审判决。
蒋京向一审法院起诉请求：1.确认双方在2015年7月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》在吴镝收到诉讼文书之日起解除；2.请求法院依法判决吴镝赔偿我违约金61万元；3.请求法院依法判决吴镝赔偿我居间服务费78232.5元、已缴纳的税费91233.24元；4.请求法院依法判决吴镝赔偿我评估费11100元（购房评估费1500元、消费贷款评估费400元、案件评估费9200元）；5.请求法院依法判决吴镝赔偿我其他损失48729.64元（以上共计830095.38元）；6.吴镝承担本案诉讼费用。诉讼中，蒋京撤回第3项诉讼请求。
一审法院认定事实：2015年7月13日，经我爱我家公司居间，蒋京（乙方）、吴镝（甲方）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《装修款补充协议》等相关协议。上述协议约定：蒋京购买吴镝位于北京市西城区宣武门西大街×的房屋（以下简称涉案房屋），该房屋总价款为305万元。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方按照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。
因涉案房屋存在权属纠纷导致吴镝无法办理房屋过户手续，2015年12月9日，蒋京、吴镝签订《退款协议》，约定内容如下：“出卖方(以下简称甲方)：吴镝，受买方(以下简称乙方)：蒋京，见证方(以下简称丙方)：北京我爱我家房地产经纪有限公司，第一条：因甲方房屋存在异议登记原因，双方签署的编号为M15050827的《北京市存量房屋买卖合同》及与之相关联的《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》、《存量房网签合同》、《资金监管(托管)协议》及全部相关材料均无法再履行。第二条：鉴于上述情况，甲乙双方协商一致就甲方退还乙方款项事宜达成本协议。甲方同意在本协议签署后一个工作日内退还乙方定金人民币¥50000元(大写：伍万元整)、退还资金监管的购房款人民币¥25000元(大写：贰拾伍万元整)，以上合计人民币¥30000元(大写叁拾万元整)。第三条：甲乙双方同意在本协议签署后五个日内办理涉案房屋的解除网签手续。甲乙双方授权丙方办理相关解冻、退款、划转及注销手续；如银行或房屋主管机关需要甲乙双方签署相关资料文件，甲乙双方同意积极配合并办理相关手续。第四条：本协议仅对甲乙双方相关款项退还事宜进行约定，本协议的签署并不免除双方的相关权利和义务，各方均保留向对方主张违约责任的权利。第五条：本声明一式三份，甲、乙、丙、三方各一份，本声明自甲乙双方签字之日起生效，各份声明具有同等的法律效力。”
为证明双方于2016年1月30日损失赔偿问题达成协议，且蒋京损失为10万元，吴镝提交其与我爱我家公司、蒋京的微信沟通记录公证书一份用于证明。其中吴镝与我爱我家公司微信沟通记录内容如下：“（2015年6月28日）孙：吴先生，我是我爱我家长椿街店的孙中刚，客户下午还想再过来看一遍您能赶回来吗？（2015年7月9日）孙：您好，签订同时需要您提供夫妻双方身份证、全家（夫妻双方和未成年子女）户口本、婚姻证明、房本等。请您提前准备一下，客户回来我就及时跟您联系。……（2015年10月8日）孙：吴哥您这两天什么时间方便，我们店长意思想约你们双方过来谈一下……（2015年10月10日）孙：吴哥，您明天上午10：30左右就过来吧。吴（吴镝）：我会提早过去，放心……（2015年11月6日）孙：吴哥，今天蒋叔给我打电话了。问了一下您的情况，我跟他说了三种可能：最好的情况还是之前说的你们达成一致继续出售给他，哪怕重签合同也行；如果没法继续实施上一条，只能参考所签买卖合同（原则上是总价20%违约金），适当商量尽快解约；但凡能协商解决问题就不考虑走法律程序。……（2016年1月28日）孙：蒋姐（蒋京），今天吴镝过来了，跟我说了一下他的情况。律师告诉他宣西的房判给他后妈基本没什么悬念，现在他父亲又病危了而且还欠了很多医疗费（给我拿了好多医院催款的条子），他妻子下周又要跟他办离婚。为了给他父亲看病已经欠了六十多万，他说是在是筹不出钱来了，现在手里的几万块钱还没来得及还账，想着能把咱们的是先解决了，再回头应付家里的事，他说一旦家里真的出变故了，这几万块钱肯定也留不住，真不知道啥时候再筹到钱了。蒋姐，这单的是非对错我们都很清楚，他这种境况下我们不尽快解决会牵扯更多的时间和精力，我建议您和家人接受吴镝的赔偿。吴哥，您看一下，有不妥之处请指出。（2016年1月29日）孙：蒋姐，今天吴镝给我打电话，他说他现在手上还有六万块钱，这周您要是同意解约他再借两万，给您8万。（他说要是实在凑不到先给您打欠条都行），目的就是想尽快了解这事看能不能挽救一下婚姻。吴哥，您看一下，给客户发的（内容）。（2016年1月31日）孙：吴哥，蒋京说要一次凑齐，不想再留尾巴了。”
吴镝与蒋京微信沟通记录内容如下：“（2015年10月14日）吴：蒋先生，蒋京您们好！我是吴镝，正如昨天电话告知蒋先生一样，我和父亲已接到法院判决，非常抱歉房屋买卖无法再进行下去，给您带来了经济和时间的损失，我虽然照顾住院瘫痪的父亲经济捉襟见肘，但发生这么大的事情实在让我汗颜，我一定要有所表示！对不住您和你全家，倾全家之力很不容易在北京买套房，我愿尽我微薄之力也要赔偿您一些实际损失，具体希望跟您们面谈，请尽快解除以免之后的每日贷款利息白白流失；祈望您们海涵！（2016年1月30日）蒋：吴哥，这件事情给双方都造成了很大困扰，但是现在我们的损失是最大的。我们家看房子有两年了，去通州和城区都看了很多家，这两年费了很大的精力，由其是我爸，身体很不好，还天天去看房。最后我们商量很久，中间各种考虑，定了这套房。然后就是跑贷款，评估，找亲戚朋友借钱，最后都筹好了，说过不了户了。你考虑一下我们当时的心情，我们家都吵翻了天，如果我们不买这套房，买了别的房，且不说现在涨了多少，至少可以住了，如果租出去也可以收钱了，孩子上学也有地方住了，现在呢，什么都没有…我爸妈本来身体就不好，现在看他们为了这件事整天的烦心、争吵、自责，我的心里很难受。给我们家造成的精神损失不是给钱就可以弥补的。我很同情你家的遭遇，但是你家的遭遇跟我们没有关系，我们家的情况确实你家直接造成的！我们没有在你最难的时候火上浇油，到现在还没有起诉你，已经仁至义尽。按照合同，你要赔61万，我们不想多要你钱，且不说我们现在再买房要花多少万，就是实际损失，我们只要10万，就这一项你就少出51万。我们不要求你感激涕零，但是也希望你理解我们，希望这件事能够尽快解决。”蒋京对公证书内容的真实性予以认可，但不可证明目的，主张微信记录大部份内容均系吴镝与中介之间的协商，且微信内容仅表明协商过程，并未达成一致意见。我爱我家公司认可公证书内容的真实性，主张双方对于补偿问题存在争议，我爱我家公司的负责人曾出面调解，提出补偿10万元的协商意见，但当时吴镝说10万元拿不出来。
为证明其实际损失，蒋京提交以下证据:一、案外人蒋永青《个人贷款合同》（消费贷）、《还款计划书》、银行账户交易明细、业务收据各一份，以证明蒋京为购买吴镝的房屋，以其亲属蒋永青的名义向银行申请100万元消费贷款用于支付购房款，产生利息损失48729.64元以及评估房产费用400元。二、业务收据，证明为购买涉案房屋支付评估费1500元。吴镝对证据的真实性予以认可，但不认可证据一的证明目的，主张该贷款主体并非蒋京，无法证明贷款用途，与本案审理无关。
为证明房屋差价损失，蒋京申请对2015年12月9日涉案房屋的市场价值进行评估。经北京市高级人民法院摇号，北京中资房地产土地评估有限公司作出中资房评报字（2016）143号《房地产估价报告》，确定涉案房屋2015年12月9日的估价结果为357.85万元。评估费9200元由蒋京先行垫付。
一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案双方均同意解除涉案房屋买卖相关合同，法院不持异议。关于合同解除时间，根据退款协议的内容，双方均认可合同无法继续履行，故法院认定涉案房屋买卖合同于2015年12月9日解除。关于违约金与其他损失，本案合同解除的原因在于吴镝无法履行过户义务，属于根本违约，故吴镝应当承当合同约定的违约责任，根据合同约定，吴镝需承担房屋总价款20%的违约责任，吴镝虽主张违约金过高，但根据评估报告结果，蒋京在合同解除时已有50余万元的房屋差价损失，综合本案具体情况，法院认定合同约定的违约金不存在过高情形，蒋京要求吴镝支付61万元违约金存在合同及法律依据，法院予以支持。同时，考虑到违约金已能够对蒋京的损失进行救济，对于蒋京主张的其他损失48729.64元一项诉讼请求，法院不予支持。关于评估费，因本案吴镝系根本违约，故蒋京因购卖涉案房屋以及诉讼产生的评估费，吴镝应予以负担，故法院对蒋京评估费一项诉讼请求中的合理部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2017年2月判决：一、确认蒋京与吴镝于二〇一五年七月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）于二〇一五年十二月九日解除；二、自判决生效之日起十日内，吴镝给付蒋京违约金六十一万元；三、自判决生效之日起十日内，吴镝给付蒋京评估费一万〇七百元；四、驳回蒋京的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理期间，吴镝提交房屋装修照片和房屋价格网页打印件，欲证明评估报告中的房屋价值过高。蒋京对上述证据的证明目的和真实性均不认可。我爱我家公司称对上述证据无法核实。吴镝另申请我爱我家公司的工作人员即双方涉案合同的经纪人员孙中刚出庭作证，欲证明双方曾就吴镝应支付蒋京的违约金数额协商一致。孙中刚到庭称：2015年年底经过沟通，蒋京曾同意吴镝支付其10万元赔偿金，我打算第二天双方协商解决签订结单声明，第二天在吴镝过来的路上，蒋京说比较忙，换个时间。当时吴镝说带着钱过来，我说蒋京不来你过来没有意义就没有让吴镝过来；春节放假回来后我联系双方，蒋京说比较忙，吴镝说10万元要五一才能凑齐；我告知蒋京后，蒋京说了什么我记不清了，可能说的是不行；我将蒋京不同意的事儿告诉吴镝了，吴镝说他确实没有钱；后蒋京说她那段时间比较忙等等再说吧，最后蒋京认为10万元太少不接受了。吴镝认可证人证言的真实性。蒋京认可上述证言的真实性，但不认可证明目的。我爱我家公司认可证人证言的真实性。孙中刚的证人证言各方均认可其真实性，本院作为本案证据予以采信。
本院另查明，一审期间，评估机构工作人员曾要求进入涉案房屋进行勘验，吴镝未同意。后一审法院电话联系吴镝，告知其请协助评估单位进入涉案房屋，如果其拒绝，评估单位将对涉案房屋按照普通一般装修的标准对房屋价值进行评估。吴镝称其知道这个情况了，因为其将很长时间不在北京，请法院告知评估机构按照普通标准评估，其没有异议。评估报告作出后，法院组织双方质证，吴镝质证意见为“真实性认可，价格过高但是认可”。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实无异。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是一审判决确定的违约金数额是否恰当。吴镝上诉称双方协商一致吴镝支付蒋京违约金10万元，一审应据此判决。但是根据其提供的证人证言，蒋京虽曾同意吴镝一次性支付其10万元赔偿金，但是在双方就此未形成书面协议且未实际履行后，在我爱我家公司工作人员再次组织双方就此事沟通时，吴镝无法当时一次性支付蒋京10万元，蒋京未同意吴镝延后支付。故根据证人证言无法得出双方就违约金问题最终协商一致的结论，本院对吴镝该项上诉意见，难以采信。吴镝上诉称评估机构所作出的涉案房屋市场价值过高。因评估机构系经北京市高级人民法院摇号确定，其评估程序合法，其按照普通装修标准进行鉴定亦系经吴镝同意，故其评估结论合法。吴镝所提供的房屋装修照片以及房屋价格打印件不足以推翻该评估结论。故对吴镝该项上诉意见，本院不予采信。根据双方对合同解除原因的陈述，涉案房屋买卖合同不能继续履行系因涉案房屋存在权属纠纷，一审法院据此认定吴镝根本违约，承担违约责任，正确。根据评估结论，结合合同解除的原因，一审法院判决吴镝支付蒋京违约金61万元并支付评估费，并无不当，本院予以维持。一审判决所做他项判决，双方均未提出异议，本院予以确认。综上所述，吴镝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9007元，由吴镝负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王艳芳
审判员 顾国增
审判员 刘丽杰
二〇一七年九月二十二日
书记员 孙 雯