广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初2092号
原告：普宁市鸿海贸易有限公司，住所地广东省普宁市。
法定代表人：陈海鸿。
委托代理人：苏妍娴，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：宋国康，广东法制盛邦律师事务所实习律师。
被告：张爱勋，住址湖南省桃江县。
委托代理人：何荣新，广东环球经纬律师事务所律师。
被告：梁家平，住址广东省茂名市茂南区，现住广州市黄埔区。
委托代理人：肖守华，北京德恒（广州）律师事务所律师。
原告普宁市鸿海贸易有限公司诉被告张爱勋、梁家平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法由审判员何锦堂适用简易程序独任审判，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告普宁市鸿海贸易有限公司的委托代理人苏妍娴、被告张爱勋及其委托代理人何荣新、被告梁家平的委托代理人肖守华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告普宁市鸿海贸易有限公司诉称：2015年3月3日，被告梁家平与被告张爱勋签订《广州市房屋租赁合同》，约定：梁家平将其所有的位于广州市荔湾区人民北路691号之一、之二3楼建筑面积为1897.31平方米的房屋出租给被告张爱勋，租期13年，双方约定2015年3月3日至2016年3月3日的月租金为72530.64元人民币，2016年3月4日至2018年3月3日的月租金为76157.17元人民币，每月10日之前缴纳当月租金，逾期支付的，承租人每日按照当月租金额的2%向出租人支付违约金，承租人应在签订合同时支付150000元人民币作为履约押金，如果承租方拖欠租金累计达15天的，出租方有权解除合同，收回房屋，并有权拒绝返还押金。后被告梁家平将涉案房屋转让给原告，双方亦于2015年3月30日完成房屋产权变更登记。原告为方便租金的收取和管理，遂授权委托被告梁家平代为收取涉案租赁房屋2015年剩余的租金及150000元履约押金，但被告张爱勋自2015年8月起，一直拖欠租金，截至今日逾期支付租金已达9个月并拒绝支付履约押金，其行为已严重侵犯原告的利益。由于目前该地段房屋的市场月租金已高于两被告于2015年3月3日签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准，如被告张爱勋未能在《广州市房屋租赁合同》解除之日将案涉房屋交还原告，自《广州市房屋租赁合同》解除之日起至被告张爱勋实际将案涉房屋交还原告之日止，被告张爱勋应按涉案房屋的市场租金标准（暂按每月100000元计算，以实际评估价为准）向原告支付租金。综上，被告张爱勋拒绝支付履约押金，未按照合同约定准时支付租金的行为已严重侵犯原告的合法权益，并已构成根本性违约。据此，请求判令：1、解除原告与被告张爱勋之间的租赁关系；2、被告张爱勋立即将位于广州市荔湾区人民北路691号之一、之二3楼（面积为1897.31平方米）房屋腾空并交还原告；3、被告张爱勋向原告支付自2015年8月起至实际将房屋归还原告之日止的房屋租金及违约金。（租金计算方法：自2015年8月起至租赁关系解除之日止，按《广州市房屋租赁合同》约定的月租金标准计算；自租赁关系解除之日起至被告张爱勋实际将涉案房屋交还原告之日止，按市场评估价的月租金暂按月租金100000元计算，实际以评估价为准。违约金计算方法：每逾期1日，按未付租金额的0.1%计算，暂算至2016年4月10日，租金为656402.29元；违约金为99185.65元）；4、被告张爱勋承担本案全部诉讼费用。以上合计755587.94元（暂算至2016年4月10日）。
被告张爱勋辩称：不同意原告诉请。1、我与梁家平签订2015年3月3日的租赁合同，实际在2015年6月份签订，签订之后即向梁家平支付60万元，并在签订该合同时，梁家平并未告知其已经不是房屋的产权人，也没有表明其是代表原告来与我方签约，更没有表明其有代理原告收取租金的权限，我方将60万元支付给梁家平的代理人潘某，但潘某只是梁家平的代理人，不是原告的代理人；2、原告在向我发出解除合同通知书前没有任何人与我联系，没有告知产权发生变化的情况，也没有向我要求支付租金；3、我在收到解除合同之后立即向原告发出异议函，认为我已经支付了部分的租金，并且要求其提供收取租金的账号，但原告收到异议函后没有任何回应，因此张爱勋与梁家平签订的房屋租赁合同对原告具有法律约束力，原告在成为新的产权人后没有及时向我发出其已经是新的产权人及收取租金的账号等信息，而梁家平继续要求我将租金支付给梁家平本人，导致张爱勋不知道将租金支付给谁，我没有拖欠租金的故意；4、案涉房屋我是从2008年开始承租，在2011年发生业主的变更，我在2008年承租的时候已经支付押金147600元，我在与梁家平签订租赁合同时也明确押金已经付清的事实，梁家平称会与原业主解决押金问题，虽然合同中约定我需缴纳押金15万元，但梁家平从没向我主张过，根据合同衔接的相关法律关系，原告要求我重新缴纳押金是没有依据的。
被告梁家平辩称：对原告的诉请没有异议，张爱勋的陈述与实际情况不符，根据原告提供的广州市不动产登记查册表可以看出，涉诉房屋转移的时间在2015年3月30日，两被告签订《广州市房屋租赁合同》的时间是2015年3月3日，即被告梁家平签订合同时是房屋业主，张爱勋认为《广州市房屋租赁合同》是在2015年6月签订的，没有事实依据，张爱勋说其已经向前业主缴纳14.76万元押金，至今没有提供缴款凭证，根据两被告签订的合同，张爱勋应向梁家平缴纳押金，但至今没有交付。张爱勋拖欠梁家平2014年2月至2014年11月的租金，且自2015年8月起也没向新的业主普宁市鸿海贸易有限公司缴纳租金，这才是各方发生纠纷的来源。本案中，梁家平是起辅助性的、查明事实的作用，原告的诉请并没有针对梁家平，原告陈述的是事实，张爱勋隐瞒了事实。
经审理查明：广州市荔湾区人民北路691号之一、之二3楼房屋（以下简称“涉案房屋”）的原产权人是广州市路发路桥工程有限公司，2011年5月23日，出租人广州市路发路桥工程有限公司与承租人何定良、张爱勋签订《广州市房地产租赁合同》，约定：广州市路发路桥工程有限公司将涉案房屋出租给何某乙、张爱勋作旅业用途使用，租期从2011年5月23日至2021年5月23日，2011年5月23日至2011年8月18日为装修免租期，2011年8月19日至2012年12月30日月租金额77490元，2013年1月1日至2014年2月8日月租金额69741元，2014年2月9日至2016年2月8日月租金额72530.64元，租金含物业管理费，租金按月结算，在每月9日前按现金付款方式缴付，承租人向出租人交纳147600元保证金等等。
后来广州市路发路桥工程有限公司将涉案房屋出售给被告梁家平，涉案房屋的产权于2014年1月2日登记至梁家平名下。
2015年3月3日，出租方梁家平（甲方）与承租方张爱勋（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有产权的房屋出租乙方作为商业用途，该房屋坐落地址为广州市荔湾区人民北路691号之一、之二3楼，建筑面积1897.31平方米；租期13年，自2015年3月3日起至2028年3月3日止；乙方拖欠租金累计达15天的，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权拒绝返还押金；2015年3月3日至2016年3月3日，每月租金为人民币72530.64元；2016年3月4日至2018年3月3日，每月租金为人民币76157.17元；2018年3月4日至2020年3月3日，每月租金为人民币79965.03元；租金的支付日期为每月10日之前支付当月的租金；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；乙方在签订本合同时支付150000元人民币给甲方作为履行本合同的押金，合同租赁期满及乙方缴清所有水、电费后5天内，甲方将押金不计息退回乙方；房屋所产生的水电费用由乙方自行缴纳；使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方承担；如果甲方将房产所有权转转给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效；任何一方未能履行本合同规定之条款，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；本合同签订后，原广州市路发路桥工程有限公司与何定良、张爱勋签订的《广州市房地产租赁合同》作废等等。
后来梁家平将涉案房屋出售给本案的原告普宁市鸿海贸易有限公司，涉案房屋的产权于2015年3月30日登记至普宁市鸿海贸易有限公司的名下。2015年4月2日，普宁市鸿海贸易有限公司授权梁家平代收涉案房屋承租方张爱勋支付的租金及其他相关事务，授权期限至2015年12月31日止。但是没有证据证实普宁市鸿海贸易有限公司、梁家平有将涉案房屋的产权人变更为普宁市鸿海贸易有限公司、普宁市鸿海贸易有限公司授权梁家平向张爱勋收取涉案房屋的租金的情况告知张爱勋，只是梁家平仍像以住一样委托潘某向张爱勋收取涉案房屋的租金。2015年3月3日以后被告张爱勋通过向潘某的银行账号转账入款项而向梁家平缴纳涉案房屋的租金如下：2015年6月30日50000元、50000元，2015年7月3日50000元、50000元，2015年7月4日50000元、50000元，2015年7月7日300000元，合计600000元。张爱勋缴交了上述合计600000元的租金后，再没有缴交涉案房屋的租金，而且梁家平与张爱勋于2015年3月3日签订《广州市房屋租赁合同》后，张爱勋并没有按该合同第三条第5款的约定向梁家平支付150000元的押金，至今未支付该押金。
2015年10月22日，梁家平、普宁市鸿海贸易有限公司共同向张爱勋发出《告知函》，该函的主要内容是：“张爱勋先生：2015年3月3日，你方作为承租方与出租方梁家平先生签订《广州市房屋租赁合同》，约定：你方承租梁家平先生所有的位于广州市荔湾区人民北路691号之一、之二3楼物业，租赁期限自2015年3月3日起至2028年3月3日止，其中第一年每月租金为人民币72530.64元，每月10日前支付当月的租金，按月支付；你方在签订该合同时应支付人民币150000元作为履行本合同的押金。同月，梁家平先生将该物业出售给普宁市鸿海贸易有限公司，梁家平先生及普宁市鸿海贸易有限公司均同意与你方继续履行前述《广州市房屋租赁合同》，并仍由梁家平向你方收取租金。但时至今日，你方仍未向梁家平先生支付租赁押金人民币150000元，且自2015年8月起未再按约定支付租金及其他费用；截止至2015年10月10日，累计拖欠租金人民币217591.92元，拖欠租赁押金及租金合计人民币367591.92元。梁家平先生及普宁市鸿海贸易有限公司共同认为：你方行为已经严重违背《广州市房屋租赁合同》约定，给出租方造成严重的经济损失。为此，特共同函告你方如下：1、你方务必在收到本函之日起三日内，向梁家平先生付清拖欠的租金及租赁押金合计人民币367591.92元。2、你方与梁家平签订的《广州市房屋租赁合同》自本函送达之时立即解除。你方务必立即停止对该物业的占有、使用及装饰改造；立即向梁家平先生归还该物业及添附物品，不得破坏。”张爱勋当庭表示在2015年10月底收到该《告知函》。
2015年11月6日，张爱勋向梁家平及普宁市鸿海贸易有限公司发出《不同意解除〈广州市房屋租赁合同〉的复函》，复函称：张爱勋已经向原业主广州市路发路桥工程有限公司支付了保证金147600元，张爱勋与梁家平签订《广州市房屋租赁合同》时即提出已向原业主缴纳了147600元的保证金，当时梁家平提出其负责与原业主清理，无需张爱勋处理，后张爱勋了解到产权人变动，但新的产权人一直未联络张爱勋及提供产权资料，请普宁市鸿海贸易有限公司提供产权资料及公证授权委托书，并继续履行张爱勋与梁家平签订的《广州市房屋租赁合同》，待新的产权人向张爱勋出具公证授权委托书后，张爱勋立即支付租金，张爱勋暂停支付租金，符合《合同法》关于不安抗辩权的规定；对于押金，根据买卖不破租赁的原则，应当由新业主向前业主催讨，由于产权发生变动后，新的产权人未与张爱勋联系，导致张爱勋无法支付租金，张爱勋要求继续履行《广州市房屋租赁合同》。梁家平、普宁市鸿海贸易有限公司收到复函后并没有向张爱勋出示涉案房屋的新产权人为普宁市鸿海贸易有限公司的产权证及由普宁市鸿海贸易有限公司授权梁家平收取涉案房屋租金的授权委托书。2016年4月11日，原告普宁市鸿海贸易有限公司向本院提起本案诉讼。
在诉讼中，梁家平否认其有向张爱勋承诺150000元押金不用张爱勋交纳，由梁家平向原业主广州市路发路桥工程有限公司追讨保证金147600元。梁家平还表示张爱勋于2015年6、7月缴交的合共600000元是补交2014年度及2015年7月前的租金，2015年7月还差5351.88元租金及150000元押金未交；张爱勋则称该600000元是交2015年3月3日至2015年11月的租金，张爱勋没有拖欠梁家平的租金。另，张爱勋表示其与广州市路发路桥工程有限公司签订的《广州市房地产租赁合同》约定租金包含管理费，所以张爱勋与梁家平于2015年3月3日签订《广州市房屋租赁合同》后，管理费应由梁家平交纳，但梁家平从2015年7月起拒绝交纳管理费，导致张爱勋从2015年7月起交纳管理费，故张爱勋从2015年7月起交纳的管理费应计入张爱勋交纳的租金范围；梁家平则称根据张爱勋与梁家平于2015年3月3日签订《广州市房屋租赁合同》第五条第2项的约定，管理费应由张爱勋交纳，即使梁家平交纳了也属于代垫，有权向张爱勋追索。
本院认为：被告梁家平（甲方）与被告张爱勋（乙方）于2015年3月3日签订的《广州市房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
上述合同签订后，张爱勋向梁家平缴纳了租金分别为2015年6月30日50000元、50000元，2015年7月3日50000元、50000元，2015年7月4日50000元、50000元，2015年7月7日300000元，合计600000元，张爱勋当庭明确该600000元租金是缴交涉案房屋2015年3月3日至2015年11月的租金，故本院认定该600000元是张爱勋向梁家平缴交涉案房屋2015年3月3日至2015年11月的租金，其中2015年3月3日至2015年10月31日的租金为575565.72元(2015年3月3日至31日的租金是72530.64元/月÷31天×29天=67851.24元，2015年4月1日起至2015年10月31日止的租金是72530.64元/月×7个月=507714.48元)，2015年11月份的部份租金24434.28元。至于梁家平主张张爱勋尚欠2015年3月2日前的租金问题，梁家平可另行主张权利，本案不予处理。
2015年10月22日，梁家平、普宁市鸿海贸易有限公司共同向张爱勋发出《告知函》，以张爱勋未向梁家平支付租赁押金人民币150000元，截止至2015年10月10日，累计拖欠租金人民币217591.92元为由，立即解除张爱勋与梁家平签订的《广州市房屋租赁合同》。张爱勋于2015年10月底收到该《告知函》，而张爱勋收到该通知函时，张爱勋并没有拖欠上述《广州市房屋租赁合同》签订后的租金，但是张爱勋确没有按照上述《广州市房屋租赁合同》第三条第5款的约定，支付150000元的押金给梁家平，根据该《广州市房屋租赁合同》第七条第1项：“如果甲方将房产所有权转让给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。”的约定梁家平将涉案房屋出售给原告后，由原告替代梁家平继续与张爱勋履行该《广州市房屋租赁合同》，根据该《广州市房屋租赁合同》第八条第1项：“任何一方未能履行本合同规定之条款，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。”的约定，原告有权解提前解除该合同，因此本院认定该《广州市房屋租赁合同》于2015年10月31日解除；故原告诉请被告张爱勋立即将位于广州市荔湾区人民北路691号之一、之二3楼（面积为1897.31平方米）房屋腾空并交还原告的诉讼请求，本院予以支持；原告诉请被告张爱勋按市场评估价的月租金标准向原告支付自2015年11月1日起至实际将房屋归还原告之日止的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持，但张爱勋已经支付的2015年11月份的部份租金24434.28元折抵该月相应的租金。
关于原告诉请被告支付租金的违约金的问题。由于梁家平将涉案房屋出售给原告后，原告、梁家平没有及时将涉案房屋的产权人变更为原告，原告仍授权梁家平向张爱勋收取涉案房屋的租金的情况告知张爱勋，只是梁家平仍像以住一样委托潘某向张爱勋收取涉案房屋的租金，直到2015年10月底张爱勋收到梁家平、原告于2015年10月22日共同发出的《告知函》时，张爱勋才收到涉案房屋的产权人变更为原告的信息，但涉案房屋的产权人是否真的变更为原告，张爱勋并不清楚，张爱勋于2015年11月6日向张爱勋向梁家平既普宁市鸿海贸易有限公司发出《不同意解除〈广州市房屋租赁合同〉的复函》，请原告提供产权资料及公证授权委托书，待新的产权人向张爱勋出具公证授权委托书后，张爱勋立即支付租金，产权发生变动后，新的产权人未与张爱勋联系，导致张爱勋无法支付租金，张爱勋暂停支付租金，符合《合同法》关于不安抗辩权的规定，张爱勋要求继续履行《广州市房屋租赁合同》。梁家平、原告收到复函后并没有向张爱勋出示涉案房的新产权人变更为原告的产权证及原告授权梁家平收取涉案房屋租金的授权委托书，直到张爱勋收到本案转交的原告的证据，张爱勋才知悉涉案房屋的产权人确已变更为原告，直到2016年6月21日本案开庭的庭审中原告才将收取租金的银行账号提供给张爱勋；而本案开庭后的租金，原告申请按中介机构评定的租金标准支付，现租金标准的数额还未评定，还不能确定，被告张爱勋也无从支付；故2015年11月起张爱勋没有缴交涉案房屋的租金并没有过错，原告诉请被告支付租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于张爱勋主张其与梁家平签订《广州市房屋租赁合同》时即提出其已向原业主缴纳了147600元的保证金，当时梁家平提出其负责与原业主清理，无需张爱勋处理。而梁家平则否认其有向张爱勋承诺150000元押金不用张爱勋交纳，否认当时其有提出由其负责与原业主清理，无需张爱勋处理，否认承诺由其向原业主广州市路发路桥工程有限公司追讨保证金147600元。根据谁主张谁举证的原则，张爱勋未能提供证据证实其主张，张爱勋应承担举证不能的法律后果，故张爱勋该主张，本院不予采信。
关于张爱勋主张其与广州市路发路桥工程有限公司签订的《广州市房地产租赁合同》约定租金包含管理费，所以张爱勋与梁家平于2015年3月3日签订《广州市房屋租赁合同》后，管理费仍由梁家平交纳，但梁家平从2015年7月起拒绝交纳管理费，导致张爱勋从2015年7月起交纳管理费，故张爱勋从2015年7月起交纳的管理费应计入张爱勋交纳的租金范围的问题。如果涉案房屋的产权人变更为梁家平后，梁家平没有与张爱勋签订新的租赁合同，根据买卖不破租的原则，双方当然仍按张爱勋与广州市路发路桥工程有限公司签订的《广州市房地产租赁合同》履行，但是梁家平取得涉案房屋的产权后，梁家平与张爱勋签订了新的租赁合同即《广州市房屋租赁合同》，根据该《广州市房屋租赁合同》第五条第2项：“使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方承担。”的约定，本院认定梁家平与张爱勋签订《广州市房屋租赁合同》后的管理费，由张爱勋承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告普宁市鸿海贸易有限公司与被告张爱勋之间的租赁关系于2015年10月31日解除。
二、被告张爱勋自本判决发生法律效力之日起三十日内，迁出广州市荔湾区人民北路691号之一、之二3楼（建筑面积为1897.31平方米）房屋，并将该房屋腾空交还原告普宁市鸿海贸易有限公司。
三、被告张爱勋自本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告普宁市鸿海贸易有限公司支付自2015年11月1日起至张爱勋将广州市荔湾区人民北路691号之一、之二3楼（建筑面积为1897.31平方米）房屋交还原告普宁市鸿海贸易有限公司之日止的租金（租金由原告普宁市鸿海贸易有限公司、被告张爱勋共同委托有评估资质的中介评估机构按商业用途的租金标准评定，被告张爱勋已经支付的2015年11月份的部份租金24434.28元折抵该月相应的租金）。
四、驳回原告普宁市鸿海贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5678元，由原告负担1140元，由被告张爱勋负担4538元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何锦堂
二〇一六年六月二十九日
书记员 吴 帆
陈家乐