宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬东民初字第2069号
原告：张绪华。
委托代理人：刘海林，北京大成（宁波）律师事务所律师。
被告：宁波市江东区思杨塑化商行。住所地：宁波市江东区荷池路**号*幢***室。
负责人：王健。
第三人：杨凯。
原告张绪华为与被告宁波市江东区思杨塑化商行、第三人杨凯房屋买卖合同纠纷一案，于2015年11月24日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员陈奕独任审判，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告张绪华及其委托代理人刘海林、被告宁波市江东区思杨塑化商行负责人王健、第三人杨凯到庭参加诉讼。庭后，原告自愿向本院申请撤回对第三人杨凯的起诉，本院依法予以准许。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告起诉称：2015年7月14日，原、被告及中介签订《存量房屋买卖中介合同》，约定由原告向被告购买位于宁波市江东区白鹤新村17幢46号205室房屋，并就其他权利义务等进行了约定。原告按约支付了对价，并于2015年8月13日取得涉案房屋的产权证，但被告至今无法交付房屋，涉案房屋现由第三人杨凯实际占用。故呈诉法院，请求判令：一、被告继续履行合同，立即腾退涉案房屋并向原告交付使用；二、被告支付房屋占用费，自2015年9月21日起暂计至2015年11月20日为5000元，实际计算至交付之日止，并承担中介费、代办费、律师代理费、契税等计26970元。庭审中，原告变更诉讼请求：一、要求被告继续履行合同，立即向原告交付涉案房屋；二、第三人立即腾退房屋；三、被告支付房屋占用费，自2015年9月21日起按1200元／月计，实际计算至交付之日止，并承担中介费、代办费、律师代理费、契税等计26970元。在案件审理过程中，原告自愿申请撤回针对第三人的诉讼请求。
被告答辩称：被告同意继续履行并交付房屋。原、被告曾就房屋未实际交付期间的房屋占有使用费金额达成一致，原告同意按1200元／月计算。原告主张的中介费、代办费、契税系房屋买受人应当缴纳的费用，不应由被告承担。律师费金额过高，且非必然发生费用，被告不予承担。原告尚有50000元尾款未予支付，被告同意扣除4个月的租金和1个月的押金。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1.存量房屋买卖中介合同、房屋所有权转移登记申请书、宁波市存量房买卖合同、情况说明、房产证、土地证原件各一份，照片打印件一份，拟证明原、被告间房屋买卖合同关系及双方的权利义务。
2.收条原件三份，拟证明原告已按约支付购房款383800元。
3.法律服务委托合同原件一份，律师费发票复印件一份，收款收据原件二份，统一票据原件三份，拟证明因被告违约产生的律师费、中介费、代办费。
4.情况说明复印件一份，拟证明被告在缔约时未将涉案房屋的实际情况告知原告，故现无法交付房屋的责任在于被告。
5.原告申请证人蒋某、董某出庭作证，拟证明被告至今未予交付房屋，且在缔约时未向原告说明房屋实际情况，故其应当承担违约责任。证人蒋某陈述称：证人系中介工作人员，原、被告在实地看房时，被告承诺房屋出售后会安置居住的两位老人，后在签订合同时，被告提出安置老人需要一段时间，故实际交付时间在合同中约定较晚，而且合同约定暂留50000元待房屋实际交付后付清。原、被告曾于2015年9月拟商定返租合同，月租金为1200元，但原告妻子未予同意。证人董某陈述称：证人系中介工作人员，原、被告在实地看房时，有两位老人居住在涉案房屋中，被告说要安置老人，故将50000元作为押金扣留在原告处，待结清水电费用及交付房屋后由原告予以支付。
经质证，被告对证据1、2及证据3中统一票据的真实性无异议，对其他证据的真实性、合法性及关联性均有异议。中介费、代办费系房屋买受人应当承担的合同义务，且合同约定的违约是指无法过户或被告不配合办理过户的情形。缔约时，原告与中介公司人员、被告共同实地查看了房屋，知晓涉案房屋内尚有他人未予腾退，故房产的过户时间为2015年7月20日，但合同约定的交付时间为2015年9月20日。对证人证言陈述的涉案房屋至今未交付这一事实无异议。
本院认为，对被告无异议的证据本院予以确认。证据3中的合同系原件，本院对真实性予以确认，合同与律师费发票的金额相互对应，本院对发票亦予以确认。收款收据中代办费与中介费金额与合同相对应，且为原件，本院对真实性予以确认。
被告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1.《关于制定律师服务收费标准的通知》打印件一份，拟证明原告主张的律师费用过高，且不应由被告承担。
2.发票联打印件一份，拟证明涉案房屋由案外人胡斌过户给被告。
3.推迟交房协议书原件一份，拟证明原告同意将交付日期推迟至2015年12月31日，且迟延交付期间被告以1200元／月标准向原告支付租金。庭审中，被告陈述称该协议系原告向被告出具，协议内容由原告起草。
4.录音及书面整理稿一份，拟证明原告认可将房屋返租给被告，租金标准为1200元／月；余款50000元扣除租金后会返还被告。
经质证，原告对上述证据的真实性均无异议，但被告未在推迟交房协议书上签字，该协议并未生效，房屋租赁合同需要书面形式。
本院认为，原告对上述证据真实性均无异议，本院予以确认。
本院经审理，认定事实如下：
2015年7月14日，何瑞希与被告宁波市江东区思杨塑化商行、宁波市江东金砖房地产经纪有限公司三方签订《存量房屋买卖中介合同》一份，原告张绪华作为何瑞希的委托代理人代为在合同上签字，该合同约定：何瑞希向被告购买位于宁波市江东区白鹤新村xx号xx室房屋；房屋总价为433800元；合同签订之日，何瑞希支付购房定金20000元，2015年7月31日前，双方办理过户手续，何瑞希支付213800元，余款150000元在2015年8月12日前三证做出何瑞希付清给被告；中介费由何瑞希承担5500元；过户所需的契税、房屋转让手续费、评估费、印花税、土地过户手续费、房产证工本费均由何瑞希承担；中介代办三证费550元、资料复印件30元，共计580元由何瑞希支付；交付时间约定为2015年9月20日或全额房款付清时交付；何瑞希暂扣被告押金50000元，待交房或上述费用结算后归还；何瑞希对上述房地产状况已经了解，并已实地察看，且已核查相关证件；签约后，被告须按约定时间提供过户所需证件、资料，按约办理过户手续及房屋交接手续，如逾期，按根本违约处理。被告违约，由被告双倍返还定金共计40000元，应支付给中介原应何瑞希支付的所有中介费、代办费等费用，同时支付所有已发生的税费及给何瑞希造成的一切经济损失。
2015年7月20日，原、被告共同向宁波市房产产权产籍监理处申请办理所有权转移登记手续，在备案的买卖合同中，原告为买受人。
2015年7月24日，原告取得涉案房屋的所有权证。
另查明，2015年7月14日，被告收到何瑞希购房定金20000元；2015年7月20日，被告收到张绪华购房款213800元；2015年8月13日，被告收到张绪华购房款150000元。
原告因本案诉讼支出律师费16000元，另原告已支付三证代办费550元，资料复印费30元，中介费5500元，登记费80元，转让手续费228元，土地权属调查、地籍测绘费100元，地产转让手续费100元。
本院认为，本案的争议焦点如下：
一、实际买受人的认定。本院认为，虽然2015年7月14日的房屋买卖合同由被告与案外人何瑞希签订，但在房产交易部门的备案合同中买受人为原告，且除当天支付的定金外，其余购房款均由原告支付，房屋产权证书亦登记在原告名下，被告对原告系实际买受人的事实亦无异议，故该合同的实际履行主体为原、被告，即本案原告主体适格。
二、关于违约责任的认定。因原、被告庭审中均认可合同约定的交付时间为2015年9月20日，但被告至一审辩论终结时尚未按约履行该项合同义务，故构成违约。根据合同约定，若被告违约，原由买方承担的中介费、代办费、已发生的税费及由此造成的损失由被告承担，故原告主张的中介费、代办费及已产生的其他费用有据可依，本院予以支持。但原告未提供证据证明契税的实际发生金额，故本院对其主张的契税不予支持。另外，原告主张的律师费并非必然产生的诉讼成本，本院对此不予支持。
现因房屋由第三人实际占有，故原告有权根据合同约定要求被告继续履行合同并交付涉案房屋，同时被告也对原告的该项诉请无异议，故本院予以支持。同时，原告有权向被告主张因其违约给原告造成的租金损失。因原、被告均认可租金标准为1200元／月，故对原告主张的2015年9月21日起至实际交付日止的租金损失本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告宁波市江东区思杨塑化商行继续履行2015年7月14日签订的《存量房屋买卖中介合同》，并于本判决生效之日起五日内向原告张绪华履行交付义务；
二、被告宁波市江东区思杨塑化商行于本判决生效之日起十日内按1200元／月向原告张绪华赔偿自2015年9月21日起至实际交付日止的租金损失；
三、被告宁波市江东区思杨塑化商行于本判决生效之日起十日内支付原告张绪华三证代办费550元，资料复印费30元，中介费5500元，登记费80元，转让手续费228元，土地权属调查、地籍测绘费100元，地产转让手续费100元，上述款项共计6588元；
四、驳回原告张绪华的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述第二至三项给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。
本案受理费减半收取300元，由被告宁波市江东区思杨塑化商行负担。被告应当于本判决生效之日起五日内交至法院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市兴宁东路568号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 陈 奕
二〇一六年四月五日
代书记员 林静益