包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内02民终384号
上诉人（一审原告）：杨美丽，女，1982年2月6日出生，汉族，无固定职业住内蒙古包头市。
委托诉讼代理人：焦星宇，内蒙古道杨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯翠玲，内蒙古道杨律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：王晓文，男，1972年5月31日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古包头市。
委托诉讼代理人：李巧凤，内蒙古铭法律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：闫利利，男，1968年10月4日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古包头市。
上诉人杨美丽因与被上诉人王晓文、闫利利房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨美丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持杨美丽的诉讼请求；一、二审案件受理费由王晓文、闫利利承担。其上诉主张的事实和理由为：
一、原审认定事实错误，王晓文严重违反合同，应当承担违约责任。原审认定”杨美丽虽然交付租赁底店，但因未缴纳管网费而造成该底店不能如期供暖，致使王晓文不能正常使用该店，所以，杨美丽违约在先，王晓文后期未交租金的行为不构成违约，无需向其支付违约金。”错误。王晓文在接手租赁房屋后擅自对租赁房屋进行改造，用于经营洗浴中心，破坏了房屋结构，违反合同约定在先。同时，王晓文还存在拖欠租金、损坏房屋等违约行为，一审判决对上述违约事实没有进行认定，明显错误。管网费属于国家明令禁止收取的费用，不可能存在杨美丽未缴纳管网费的事实。同时，杨美丽和王晓文在《房屋租赁合同》第五条明确约定，由王晓文支付房屋所产生的所有相关费用。王晓文一直在正常使用租赁房屋。王晓文在一审的《民事答辩状》中明确自认其于2015年11月20日交纳供热费及违约金5799元，且一直营业到了供热期结束，说明其经营并未因供热受到影响，王晓文也未在一审中提供任何证据证明其经营受到了影响。一审判决对《评估报告》不予采信错误。《评估报告》是一审法院委托专业第三方机构进行评估的，应当予以采信。《评估报告》的”评估假设”只是评估的通用条款，未对房屋的事实情况进行假设，王晓文的抗辩理由不能成立。王晓文在一审中提供的证人证言不应予以采信，二证人系为王晓文工作的工人，与王晓文存在经济上的利害关系，且证明内容明显不符合常理，其证人证言不应予以采信。
二、闫利利应当承担连带清偿责任。根据《房屋租赁合同》约定，闫利利是王晓文的担保人，闫利利应当与王晓文承担连带给付责任。一审在闫利利未参加庭审的情况下竟然出现闫利利辩称的内容，并在判决中未要求闫利利承担连带责任，明显错误。
三、一审判决适用法律错误，王晓文应当承担违约责任。根据《合同法》第一百零七条规定，王晓文在履行合同过程中屡次违约，应当按合同约定支付违约金并承担房屋恢复原状的费用。一审判决适用《合同法》第九十四条第（四）项规定解除双方签订的《房屋租赁合同》，明显超出了一审的诉讼请求范围，适用法律错误。
王晓文辩称，其已交一年租金，双方已解除租赁协议，不存在拖欠租金的问题。杨美丽知道王晓文经营浴池，一年内未提出异议，视为对装修认可，无权要求装修损失。合同没有约定暖气管网入网费由王晓文出，根据交易习惯，应当由杨美丽交纳。一审判决解除合同不属于超诉讼请求裁判。
杨美丽向一审法院起诉请求判令：1、王晓文违反合同规定单方终止合同，按合同规定支付杨美丽违约金即房租费18000元的两倍36000元；2、破坏房屋的损失费28000元以及5116元采暖费、交通费、鉴定费等损失由王晓文、闫利利承担；3、案件受理费由王晓文、闫利利负担；
一审法院认定事实：2015年4月19日，杨美丽与王晓文签订租赁合同一份，内容为：一、杨美丽将头市昆都仑区卜尔汉图镇新光佳苑中心集镇303号底店出租给王晓文，租赁期为2015年4月19日至2020年4月18日止。二、王晓文在租期内违法经营责任自担。三、王晓文要爱护室内设备，不得私自改变房屋结构，如损坏照价赔偿。四、双方在合同期内不得随意终止合同，有事必须经双方协商同意，单方撕毁合同，赔偿所附合同的两倍，乙方不得私自转租。五、房屋所产生的水电费、取暖费、物业费、税费、卫生费等相关费用全部由王晓文承担。六、双方商定每年租金18000元，付款方式为现金结算一年一付，从租赁之日起一次付清，王晓文必须每年提前三个月付下一年的房租。七、如违约必须无条件搬出房屋，杨美丽有权向王晓文收回出租底店。八、如王晓文单方中途终止合同须付杨美丽违约金为该房屋租赁钱的两倍。杨美丽在甲方一栏签名并载明身份证及电话号码。王晓文在乙方一栏签名、捺印并载明身份证及电话号码。闫利利在担保人一栏签名、捺印并载明身份证号码。合同上还标注：租赁期共计五年；房租费共计捌万捌仟元整（￥88000元），已付贰万（￥20000元），下欠陆万捌仟元整（￥68000元）及日期。合同签订后，王晓文交付租金20000元（杨美丽认可）。
2016年7月8日，杨美丽提出鉴定申请，要求对房屋损失进行鉴定。经鉴定，房屋建筑物室内装修设施损失为31770元。
一审法院认为，杨美丽与王晓文签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。本案中，杨美丽虽然将租赁底店交付王晓文，但因未缴纳管网费而造成该底店不能如期供暖，致使王晓文不能正常使用该底店，所以，杨美丽违约在先，王晓文后期未交租金的行为不构成违约，无须向其支付违约金。故对杨美丽请求王晓文支付违约金36000元和承担损失费28000元的主张，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。综合本案实际，庭审中，王晓文同意承担杨美丽损失10000元的意见，该院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十六条的规定，判决：一、解除原告杨美丽与被告王晓文签订的房屋租赁合同；二、由被告王晓文在本判决生效后十日给付原告杨美丽损失10000元；三、驳回原告杨美丽的诉讼请求。案件受理费1400元、鉴定费1000元（原告已预交），由原告杨美丽负担1700元；被告王晓文负担700元。
二审中，杨美丽围绕其上诉请求向本院提交以下证据：1、照片18张、光盘一张，拟证明房屋破坏严重，没有恢复原状，导致房屋至今不能出租和使用；2、高永强出具的《证明》一份，拟证明杨美丽已向供热公司交纳了供热管网费，一审时已提交了交费收据；3、证人张某、许某证言，拟证明房屋水、电、暖齐全，地板是铺好的，墙是装修过的，小区供热是正常的。针对以上证据，王晓文质证称，以上证据在一审举证期限内未提交，不属于新证据。房屋现状应该是照片反映的状态，但是双方解除合同中约定的铲除装修遗留的结果，是王晓文在履行解除合同的承诺，不能证明杨美丽的证明目的；管网费的交纳不能否认杨美丽在2015年供暖期没有开通管网的事实；证人说的是2014年涉案房屋作为台球馆时的状况，不能证明房屋原状，证人说的供热是指小区，不能证明底店的供热是正常的。
二审经审理查明，一审法院认定双方签订合同、王晓文支付20000元的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，2016年5月，王晓文与杨美丽协商解除了双方签订的《房屋租赁合同》。杨美丽于2015年11月16日交纳了二次管网入网费后涉案房屋开始供暖，但对于供暖是否正常双方各执一词。涉案房屋至诉讼时尚未恢复原状。以上事实有《收据》、《证明》、照片、光盘及当事人陈述在案佐证。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是有效合同，双方对此无争议，本院予以确认。双方争议的焦点问题为：1、王晓文是否违约；2、王晓文是否应当承担破坏房屋的损失及其数额；3、闫利利是否应当承担连带责任。
一、关于王晓文是否违约的问题。一审中，杨美丽提出因王晓文单方终止合同，应支付其违约金36000元。对此，本院作如下分析认定：首先，一审法院于2016年7月12日对杨美丽就案件相关事实进行了询问，杨美丽陈述，其不知王晓文为何不租了，王晓文给其打电话说不想租了，其说王晓文不租了把房子恢复原样。就该事实，杨美丽的陈述与王晓文的陈述基本一致。由此可以认定双方就解除租赁合同关系已达成一致意见，故杨美丽关于王晓文单方终止合同的主张无事实依据，本院不予支持。其次，对于杨美丽在二审中提出的，王晓文拖欠租金，擅自对租赁房屋进行改造用于经营洗浴中心，破坏了房屋结构，违反合同约定的主张。关于租赁费，双方均认可年租金为18000元，王晓文于2015年4月19日签订合同后向杨美丽已支付20000元，杨美丽在一审诉讼过程中也未提出过王晓文欠付租赁费的主张。故杨美丽关于因王晓文欠付租赁费而违约的主张不能成立，本院不予采纳。关于是否破坏房屋结构的问题，王晓文租赁涉案房屋后，为了经营需要进行装修改造并未违反合同约定，杨美丽也未提交证据证明王晓文对房屋结构予以改变，故杨美丽的该项主张证据不足，本院不予采纳。综上，杨美丽关于王晓文违约的上诉主张不能成立，本院不予支持。
二、关于王晓文是否应当承担破坏房屋的损失及其数额的问题。双方合同第三条约定：王晓文应维护房屋设施完好无损，如有损坏照价赔偿。王晓文为了经营需要对房屋进行装修改造，其也认可其同意恢复房屋原状，而涉案房屋至本案诉前尚未的恢复原状，王晓文应当承担相应责任。关于因房屋损坏给杨美丽造成的损失数额的问题。首先，王晓文在租赁期间对房屋结构并未破坏，王晓文不再租赁该房屋时双方约定将房屋恢复原状，现杨美丽的实际损失是房屋恢复原状的费用。在确定恢复房屋原状的费用时，首先应确定该房屋租赁时的状态，但双方对该房屋原状在合同中未予明确，对房屋暖气、电路、给排水等设施设备的原状也持不同意见，杨美丽也未提交相关证据证明房屋出租时的原状。本院综合一审期间就该房屋室内装修设施损失的评估报告及本案已查明的事实，酌情确认王晓文赔偿杨美丽房屋损坏的损失15885元（31770元÷2）。
三、关于闫利利是否应当承担连带责任的问题。《中华人民共和国担保法》第二十四条规定：”债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。”本案中，杨美丽与王晓文口头协商解除了双方的租赁合同关系，并协商由王晓文负责恢复房屋原状，但并未取得担保人闫利利的书面同意，双方合同中对此也无其他约定，故闫利利不再承担保证责任。
四、关于一审判决解除杨美丽与王晓文签订的房屋租赁合同的问题。2016年5月，王晓文与杨美丽协商解除了双方签订的《房屋租赁合同》，杨美丽也未就解除合同的事项提出诉讼请求，法院对此事实查明后予以认定即可，无需法院判决，况且在合同当事人已协商解除合同后，法院又判决解除，会造成一份合同两次解除的矛盾结果，显属不当。一审法院此项判决不当，本院予以纠正。
综上所述，杨美丽的部分上诉主张成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初2842号民事判决；
二、被上诉人王晓文于本判决生效后十日内赔偿上诉人杨美丽房屋损失费15885元；
三、驳回上诉人杨美丽其它诉讼请求。
一、二审案件受理费2800元、评估费1000元，由上诉人杨美丽负担2926元，由被上诉人王晓文负担874元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 钢
审判员 蔚 厉
审判员 乔瑞全
二〇一七年五月十五日
书记员 常慧青