上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初5470号
原告(反诉被告)钱卫国，男，1959年1月21日出生，汉族，户籍所在地本市。委托代理人张莉，北京市中银(上海)律师事务所律师。委托代理人王晶，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)张嘉镛，男，1952年11月9日出生，汉族，住所地本市。被告(反诉原告)汤华萍，女，1959年6月3日出生，汉族，住所地本市。两被告共同委托代理人洪流，上海明庭律师事务所律师。原告钱卫国与被告张嘉镛、汤华萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法由审判员茅德成独任审判，被告张嘉镛、汤华萍在答辩期间，提出反诉诉请，本院对此合并审理，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)钱卫国及其委托代理人张莉，被告(反诉原告)张嘉镛、汤华萍及两人共同委托代理人洪流到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱卫国诉称，2015年10月5日，原告与两被告经案外人上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称“中介公司”)居间，签署《上海市房地产买卖合同》，约定由被告购买原告名下的房产本市西凌家宅路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)，房屋价款为人民币(以下币种均为人民币)250万元，双方于2016年2月28日办理房产过户手续。签约当天，被告支付原告2万元，根据约定被告应于2015年10月20日支付房款148万元，但实际于2015年10月21日通过转账支付，而第三笔房款98万元应于2016年1月30日支付，被告却迟迟未予支付。为此原告两次通知被告解除合同，并就违约金赔偿事宜在2016年2月26日协商处理。在原告准备诉讼过程中，被告于同月28日转账支付原告98万元。原告认为被告延期支付款项近一个月，已构成违约。故原告诉至法院要求确认：双方2015年10月5日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年2月21日解除；两被告向原告支付赔偿金10，290元(2016年1月31日至2月21日)，并按照房屋总价的20%支付违约金50万元。被告张嘉镛、汤华萍辩称，本诉答辩意见与反诉事实、理由相同。不同意原告的诉请。1、被告在本市有产权房,因为想与孩子居住近一点，所以出售了自己的房屋，购买涉案房屋。原、被告于2015年10月5日签订合同，计划在20日前支付房款148万元，但实际于21日支付，之所以延期支付是因为原、被告就收款银行帐号、维修基金等进行磋商，后原告在下午5时后才提供银行帐号，因银行取号等程序，所以当日无法交易。2、2016年1月12日被告积极通过短信等方式与原告接洽税收和付费情况，但原告回复称到20日才能回复，11点51分被告再次短信原告要求提供相关帐号，但原告表示回上海后再联系。1月25日原告短信告知当日下午回上海，被告回复表示26日希望对方过来，之后被告再次短信，要求28日见面办理相关事项，这些情况在诉状中均未提及。1月30日下午2点原告出现在交易中心，但未携带任何审税需要的材料，导致被告和中介人员无功而返，2月2日下午，双方在交易中心窗口办理相关事项，因原告未提供买入房屋时的相关材料，由中介陪同原告去调取，待返回交易中心后，被告要求提供付款帐户信息，但原告仍未提供。综上，被告不存在延迟付款的主观过错，没有按照合同规定时间足额支付房款，均系原告不提供收款帐户信息所致。对于原告提出曾经寄发EMS，但收件地址在14日就已经搬迁，无人收取，被退回。2月28日张嘉镛以短信方式通知原告提供收款帐户信息，原告多次对帐户信息遮遮掩掩，被告是在29日才在中介公司的提醒下向原告的储蓄帐户付款，原告收款后也并未退回。反诉原告张嘉镛、汤华萍诉称，反诉事实与理由与本诉答辩意见相同。诉请1、要求继续履行双方于2015年10月5日签订的房屋买卖合同；2、要求反诉被告协助反诉原告办理过户手续、移交钥匙及交接房屋(产生的相关税费按照双方约定和补充协议承担)；3、反诉被告支付延迟交房赔偿金47，120元(2016年3月3日起算至判决生效日止，以已付房款248万元的日万分之五计算)；4、要求撤销合同中第九条延迟支付的违约金条款。反诉被告钱卫国辩称，不同意反诉原告全部诉讼请求。理由为反诉原告延迟履行了付款义务；反诉被告已经通过合同约定方式解除合同；合同条款不应该撤销，而是违约金的调整；合同约定的违约金20%是双方合意的结果，应该遵守。反诉原告一直称曾经要求反诉被告提供帐号，并非事实，事实上是对方有理财产品尚未赎回，故多次要求反诉被告同意其分批付款98万元，反诉被告并未同意。经审理查明，原告系涉案房屋(房屋建筑面积65.48平方米)的房地产权利人。一、2015年10月5日，经中介公司居间，原告钱卫国(甲方)与被告张嘉镛、汤华萍(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，转让价为250万元；双方确认2016年2月28日前共同至房地产交易中心办理转让过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，乙方应当向甲方支付赔偿金。赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之日第2日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之日第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方。该合同补充条款(一)约定，1、双方于2016年2月28日之前，至房地产交易中心办理房地产过户手续。2、过户当日，甲方交付乙方房屋，交付标志为钥匙交付，并对水、电、煤气、电话、有线电视等费用结算。3、双方约定，该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关进户费已计入房地产总价，不再另行结算。……7、本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方。附件三(付款协议)约定，乙方签约时，支付房款2万元；于2015年10月20日之前，支付房款148万元；2016年1月30日前支付房款98万元；房屋交接当日，支付房款2万元。合同中，乙方居住地址为本市永安路XXX弄XXX号。同日，甲、乙双方又签订《补充协议》，约定1、本次交易甲方缴纳的税费由乙方承担支付；2、甲方承诺该房产为其家庭名下在上海唯一一处房产并且拥有该房产产权已满五年，若配合承诺唯一不能通过由此多出的个人所得税由乙方承担；3、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)；4、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。二、合同成立后，被告支付原告首期房款2万元；2015年10月20日下午，获原告收款帐户后的次日，通过银行转账向原告农业银行帐户(帐号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)支付第二期房款148万元。2016年1月30日双方至房地产交易中心办理买方个人缴税的审税手续时因原告材料不全未成，原告说系中介公司原因；后双方于2月2日办理审税手续。2016年2月21日，原告向被告联系地址本市永安路XXX弄XXX号发出解约信函，称“……，由于你方未按合同的约定期限付款，为保证合同有效合法性，维护我方的合法利益不受不法侵害及合同第九条(三)的约定，现作为合同的非违约方，向你告知：请你在2016年2月26日前与我联系，并协商处理解除房屋买卖合同及其赔偿违约金的事宜，否则我将按照合同有关条款约定向法院提出起诉。”邮政查询XXXXXXXXXXXXX号邮件当前的状态是：已妥投：退回妥投签收。诉讼中，被告提出为本市永安路XXX弄XXX号已动拆迁，即双方签订买卖合同前，已动迁，后未就联系地址变更通知原告。三、自2015年10月21日至2016年2月7日间，被告用手机(XXXXXXXXXXX)多次联系原告(XXXXXXXXXXX)。诉讼中被告称，其中2016年1月12日联系内容为审税及要求原告确认收款帐号；2016年1月12日、17日手机截屏：内容为要求原告安排时间至交易中心办理审税及要求原告提供银行帐号；2月28日、29日手机截屏：内容为“从2016年中旬就要打剩余98万房款给你，你要么是联系不上，要么就说钱不急。还有2016年1月底审税和交付房款的时候，要把钱款打给你，你不但不提供银行帐号还说不急的，之前的卡号和你确认你也不配合。今天又是到了过户时间2016年2月28日，你又不过来配合过户。我们真的不知道怎么打房款给你，现在中介公司要我们把这笔款项打入你原先提供的银行卡号……”。被告之所以要求原告确认收款帐户，系认为该帐户被原告注销，同月29日，被告向原告农业银行帐户(与付148万元系同一银行帐户)汇款98万元。原告对被告需证明的通话内容有异议，其从未向被告提出需更换收款帐户、被告也未提出确认收款帐户的事实；约定第三期房款支付之前被告曾提出理财产品尚未赎回，需延期付款或分期付款，但未获原告同意，对于2月29日收到被告汇款98万元事实无异议，但2月21日双方合同已解除，被告已逾期付款构成违约。四、诉讼中，被告提供中介公司及业务员严展人出具的“证明材料”，其中：第二笔房款约定于2015年10月20日支付，但原告未提供收款帐号，当日下午5点半中介从原告处得到原告农行帐户，错过银行当日柜面营业时间，次日被告支付148万元；原定2016年1月30日至房产交易中心办理买方审税事宜，当天由于原告未带任何材料，后改于2016年2月2日办理；期间听到被告要求原告提供收款帐户，但原告未提供，并表示加价50万都不卖。原告提出2016年1月30日未带齐资料系中介公司原因，2016年2月2日已办理审税，并获通过。被告为证明其有能力支付第三笔房款，系原告不提供收款帐户，为此出示：1、被告张嘉镛名下的工商银行(卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)借记卡帐户明细，除2015年10月21日付款148万元外，帐户中2016年1月25日至2月5日有存款30万余元，2月14日至19日有存款100万余元；2、被告张嘉镛名下的建设银行(卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)帐户明细，2016年1月28日存款金额30余万元；3、被告张嘉镛名下陆金所“零活宝”理财产品的投资记录、赎回记录的截屏。原告提出该证据仅能证明，至2016年1月底被告两个帐户仅各有30万元银行存款，2月以后已过约定付款期限。原告并陈述曾在2016年1月30日、2月15日向被告和中介公司业务员李玲玲提出主张房款，被告系在2016年2月15后提出帐户问题。五、诉讼中，原告撤回要求两被告支付赔偿金10，290元的诉请。上述事实，有原告(反诉被告)钱卫国提供、出示的房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、收款收据(148万元)、《解约函》二份及挂号信信函收据、中国邮政查询短信截屏；缴税过户流程告知书、房产税查询收件收据；被告(反诉原告)张嘉镛、汤华萍提供、出示张嘉镛名下工商银行、建设银行帐户明细清单、陆金所零活宝投资(赎回)记录、双方手机往来记录、手机短信截屏、补充协议、中介公司证明。上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，本案主要争议，一、被告张嘉镛、汤华萍逾期付款是否构成违约；二、违约后果的处理。一、原告(反诉被告)钱卫国与被告(反诉原告)张嘉镛、汤华萍签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违背国家法律禁止性规定，应认定合法有效，当事人均应按约履行。根据协议约定，被告应于合同成立当天(2015年10月5日)、2015年10月20日、2016年1月30日及交房当日分四期向原告支付房款2万元、148万元、98万元、2万元。现有证据证明被告除按时支付前二期房款外，第三期房款于2016年2月28日支付。关于逾期支付的原因，被告认为系原告没有给被告银行收款帐户，认为帐户是可以注销的，在原告未明确告知情况下，不敢付款导致被告未能及时付款，造成逾期支付的责任在于原告；原告认为系被告于2016年2月15日之后才提出帐户确认问题，该时已超过应付款的期限，属被告违约。经查，双方合同未明确原告收款帐户，但被告在向原告支付第二期房款时，已获原告收款帐户信息并顺利办理银行转账；诉讼中被告提出原告对收款帐户不确认或不提供。虽被告提供双方手机通话时间记录，但无法证明通话内容，且被告有证据能证明要求原告提供银行帐户，仅为2016年2月28日的短信内容，其时已超过合同约定的付款时间。根据一般交易习惯，当收款方未明示收款帐户将变更或注销情况下，已提供的银行收款帐户仍为有效。且原、被告仅为本此购房发生款项往来，双方不存在曾经发生款项往来需每次提供或确认收款帐户的交易习惯。故本院确认，被告存在逾期支付房款的违约事实，据此应承担合同违约责任。二、合同约定“逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之日第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金”。由于被告于2016年2月29日支付第三期房款，超过合同约定的15日，为此原告用书面通知形式，将解除合同函邮寄至合同约定的被告收件地址，应视为被告收讫。故本院确认双方合同于2016年2月21日解除。法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告赔偿违约金的诉请，本院予以支持。法律还规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告在答辩意见中，请求法院对违约金予以调低或不支付原告诉请，理由为双方合同约定的房价与目前房价无明显变动，原告无实际损失。鉴于诉讼中原告未提供实际损失的依据，故本院根据本案已查明事实，对违约金酌情予以调整。诉讼中，原告表示已收房款在扣除违约金后，退还被告，据此，本院予以准许。鉴于以上情况，对反诉原告要求反诉被告履行双方于2015年10月5日签订的《上海市房地产买卖合同》；办理房地产过户登记、房屋交接；要求反诉被告赔偿延期交房赔偿金的诉请，本院不予支持。合同法规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。诉讼中，反诉原告并未提供证据证明双方合同条款存在上述情况，故对反诉原告要求撤销买卖合同第九条有关反诉原告延期付款违约责任的条款，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)钱卫国与被告(反诉原告)张嘉镛、汤华萍于2015年10月5日签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》于2016年2月21日解除；二、被告(反诉原告)张嘉镛、汤华萍应于本判决生效之日起十五日内赔付原告(反诉被告)钱卫国违约金人民币30万元；三、原告(反诉被告)钱卫国应于本判决生效之日起十五日内退还被告(反诉原告)张嘉镛、汤华萍已付房款人民币248万元；(上述二、三条内容相抵，钱卫国退还张嘉镛、汤华萍人民币218万元)四、反诉原告张嘉镛、汤华萍的诉讼请求，均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币8，983元，因适用简易程序，减半收取计人民币4，491.50元；反诉案件受理费人民币490元，共计人民币4，981.50，由原告钱卫国负担人民币1，500元，由被告张嘉镛、汤华萍共同负担人民币3，481.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 茅德成
二〇一六年七月二十一日
书记员 周 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。