上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第926号
上诉人（原审被告）韩海光，＊生，汉族，户籍地上海市黄浦区号，现住上海市浦东新区＊＊***室。
被上诉人（原审原告）张渊，＊生，汉族，户籍地上海市浦东新区＊＊***室，现住上海市浦东新区*号***室。
上诉人韩海光因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，系争房屋位于上海市浦东新区＊＊201室，系张渊所有。2012年10月20日，张渊与韩海光签订《租房合同》一份，约定甲方（张渊）将系争房屋出租给乙方（韩海光）居住使用。租赁期1年，自2012年11月1日起至2013年10月31日止。月租金人民币4，100元，以现金支付或由乙方汇款到甲方指定账户。租金分两次支付，首期支付六个月租金，于入住当天支付。第二次于2013年1月份支付余款六个月租金。押金为1个月租金4，100元。合同第3.2条约定，租赁期满前的一个月乙方向甲方提出意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。合同第4.4条约定，本合同期满后如果乙方提出续租要求的情况下，甲方同意按照本合同条件续约，租金保持不变。
2013年12月31日，张渊诉至原审法院，请求判令：1、韩海光立即自租赁房屋内迁出；2、韩海光按市场价格6，000元／月的标准向张渊支付从2013年11月1日起至归还房屋之日止的租金；3、韩海光按照市场价格6，000元／月的标准支付张渊两个月租金12，000元作为对张渊损失的赔偿金。韩海光则以双方的租赁合同约定了续租条款，其据此提出续约要求，且也按合同约定标准支付了租金，故张渊无权要求其迁出；根据合同，即使张渊有特殊情况也应提前两个月通知其，且得到其同意；张渊将租金提高到6，000元也没有依据等为由，不同意张渊的诉讼请求。
原审审理中，张渊与韩海光对下列事实确认一致：双方就系争房屋的租赁关系始于2007年，合同一年一签；2012年10月20日双方签订的租房合同为最后一份书面合同，该合同约定租期内的租金韩海光已经支付，该合同约定的租期到期后双方没有再次续签；2013年10月30日韩海光通过银行打款的形式向张渊支付了24，600元，在2014年2月9日韩海光再付24，600元。张渊表示，其主张的每月6，000元的使用费标准系咨询有关经纪公司后得出的市场价格。韩海光则对此不予认可。张渊表示：如果法院认定合同到期的，对韩海光的已付款项，可以在以每月6，000元计算的使用费中抵扣，多退少补；已收押金4，100元，同意退还韩海光。
韩海光向法庭提供了电子邮件一组，载明双方在合同到期前后的协商过程。其中载明在2013年10月12日张渊发邮件给韩海光：“根据目前的市场情况并结合长期合作的关系，拟将下期合同金额上调至5，200元／月，请理解为盼。”同月14日，韩海光回复称：“请你看看现在合同4-4条，这个是上次涨价时协商的结果，今年仍然按照现合同续租一年，租金上涨的事情等下次再协商吧。”张渊回复称：“我们签的是1年合同，不是2年合同……双方结束合同关系。”同月24日张渊发邮件给韩海光：“由于家庭原因，出借给您的房屋需要自住，……”韩海光回复称：“……在我提出续约要求的时候，现行的租赁合同就根据4-4条更新成为一个新的租赁合同……”同月25日，张渊回复称：“上诉法院，……对我来说这是最后的选项……重申希望协商解决，这样对大家都好”。另在2013年10月14日韩海光所发邮件的附件中，附有2012年10月15日双方之间的邮件往来，载明张渊当日发邮件给韩海光：“关于后期续租问题，不知考虑得怎么样？我的意见没有改变，还是4，100元／月”。韩海光回复：“既然这样，就按照上次见面谈的那样，价格按照你的要求，合同里面加上一条：如果明年续签，租金不变，如果你觉得可以我这边就准备合同”。张渊回复：“OK，请准备合同，我周末去签”。张渊对电子邮件的真实性无异议，并认为电子邮件中韩海光有表示“如果续签的话，租金不变”，说明前提是双方续签合同。
原审认为，张渊与韩海光之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。本案争议在于合同是否续约，张渊认为合同已经于2013年10月31日到期终止，韩海光认为韩海光按照合同4.4条有续租权利，合同应续签一年。经审理查明，双方合同第3.2条已经约定双方应对租金、期限重新协商后签订新合同，而合同第4.4条的约定与之存在严重背离，且结合双方电子邮件内容，显示双方在合同订立之初即对此有理解偏差，故双方关于续租的约定不明，韩海光据此提出合同已经成立并无法律依据，双方合同已经到期终止。对张渊要求韩海光予以迁出的诉请予以支持。租期届满，承租人理应将房屋返还，逾期占用应承担相应的使用费，现张渊要求韩海光按照每月6，000元的标准支付自2013年11月1日起的使用费，韩海光则对该标准不予认可，因张渊提出该标准并无事实依据，故酌情由韩海光按照原合同约定的每月4，100元的租金标准支付自2013年11月1日起至返还房屋之日止的占有使用费，张渊主张的超出部分不予支持，韩海光已付的款项扣除相应使用费后应予以退还。张渊还诉请要求韩海光支付12，000元作为损失赔偿，亦无事实和法律依据，不予支持。最后，已收取的押金4，100元，张渊同意返还韩海光，于法不悖，予以准许。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，于二○一四年三月六日作出判决：一、韩海光应于判决生效之日起十日内自位于上海市浦东新区＊＊201室的承租房屋内迁出，并将该房屋返还张渊；二、韩海光应于判决生效之日起十日内向张渊支付使用费（计算方法：自2013年11月1日起至实际返还房屋之日止，按每月4，100元的标准按实计算）；三、张渊应于判决生效之日起十日内向韩海光退还49，200元；四、张渊应于判决生效之日起十日内向韩海光返还押金4，100元；五、驳回张渊的其余诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由张渊、韩海光各半负担。
原审法院判决后，韩海光不服，向本院提起上诉称：租赁合同3-2条款系一般条款，而租赁合同4-4条款系特殊条款，故双方应按照4-4条款约定履行。而4-4条款中对双方续租系争房屋进行了明确约定，且通过双方的邮件往来证明双方对续租是十分明确的。另，上诉人已经支付了租金，故请求二审法院依法撤销原审判决第一项、第二项，改判双方租赁合同继续有效。
被上诉人张渊辩称：双方签订的是一年合同，且合同亦到期，故上诉人理应搬离系争房屋。而上诉人所支付的租金，系其自行汇入被上诉人银行账户，被上诉人无法退款，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等法律约束力。根据双方签订的《租赁合同》第3-2条款约定，双方可对租金、期限重新协商后再签订新的租赁合同，而合同第4-4条款约定，被上诉人同意按照本合同条件续约，租金保持不变，故上述两条款的约定存在严重背离。上诉人虽主张3-2条款系一般条款，4-4条款属特殊条款，但根据双方电子邮件内容，双方在合同订立之初对该项约定的理解并不一致，由此亦无法得出双方应依照4-4条款约定履行合同义务，从而排除3-2条款约定的适用，故原审法院认定双方关于续租约定不明，上诉人提出的合同继续有效的主张缺乏法律依据，并无不当。另，上诉人将双方签订的租赁合同期满后的租金汇入被上诉人的银行账户，因该笔费用系上诉人自行汇入，并未得到被上诉人认可，故上诉人以被上诉人接受了其支付的租金为由，要求认定租赁合同继续有效，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币210元，由上诉人韩海光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年五月十四日
书 记 员 倪非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……