济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历民初字第2409号
原告王某某，女，1968年出生，汉族，无业，住济南市。
被告吴某某，男，1970年出生，汉族，自由职业，住济南市。
委托代理人王斌，山东全诚律师事务所律师。
委托代理人徐德收，山东全诚律师事务所律师。
被告济南新宏建物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人马中同，总经理。
委托代理人梁作刚，济南历下德义法律服务所法律工作者。
委托代理人苏丽云，济南历下德义法律服务所法律工作者。
原告王某某与被告吴某某、被告济南新宏建物业管理有限公司（以下简称“新宏建物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某、被告吴某某的委托代理人王斌、徐德收、被告新宏建物业公司的委托代理人梁作刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称，原、被告于2009年12月20日签订《济南市某号房屋租赁合同》，合同约定由原告承租位于济南市某号的经营房屋一套，面积约为400平方米，租赁期限自2009年12月20日至2014年4月21日，用途为经营，年租金为45万元，租金半年预交一次。在被告授权同意的情况下，原告于2011年5月30日转租给陈某某，租期为8年。合同另约定，甲乙双方在合同履行期间不得违约，如违约由违约方支付年租金30%的违约金。合同签订后，原告履行了支付房屋租金的义务。在原、被告双方租赁合同履行过程中，2012年3月租赁房屋一、二层之间楼板出现裂缝，后裂缝加剧，以致影响到原告及使用方对房屋使用的安全性，后经建筑大学加固研究所检测显示楼板裂缝存在安全隐患。基于楼板开裂致使房屋已无法使用，原告及使用方被迫于2012年3月8日开始陆续搬离租赁房屋。被告方承诺对房屋进行修缮后继续履行原、被告之间的租赁合同，等到租赁房屋修缮完毕后，原告却发现被告在未告知且未经原告同意的前提下擅自将涉案房屋租赁给了第三人，致使双方之间的租赁合同在客观上无法继续履行，给原告在经济上造成了重大损失，陈某某由此起诉原告至法院要求赔偿装修费用。原告认为被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益不受侵害，原告于2015年5月将被告诉至法院。被告接到法院通知后，于2015年5月19日与原告签订了一份和解协议书，同意由被告赔偿陈某某的一切损失。但是2015年8月1日原告在收到市中级法院的判决后与被告联系时，方知被告电话已停机。为维护原告的合法权益不受侵害，特诉至法院，请求法院依法判令：一、解除原、被告之间于2009年12月20日签订的租赁合同；二、被告向原告赔偿损失并支付违约金170000元；三、诉讼费及保全费由被告承担。
原告王某某为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、2009年12月20日原告与吴某某签订的租赁合同一份；
证据二、2011年5月30日吴某某允许原告对外转租的证明，证明2011年6月份因为经营情况需要对外转租，得到吴某某允许；
证据三、2011年6月21日原告和陈某某签订的租赁合同一份；
证据四、拆除重建方案、重建协议书（复印件）各一份，证明2012年3月8日原告发现房屋出现问题后告知吴某某，第二被告下了一个拆除重建的通知；
证据五、鉴定报告（系复印件）一份，证明涉案房屋存在质量问题；
证据六、山东省高级人民法院（2011）鲁高法执字第42-1号民事裁定书（系复印件）、公房所有权证（系复印件）各一份，证明涉案房屋的所有权人是济南新宏建物业管理有限公司；
证据七、济南市中级人民法院（2014）济民四终字第289号民事判决书一份，证明由于房屋质量问题原告和陈某某针对其装修金产生纠纷及需赔偿的数额；
证据八、2015年5月19日原告和吴某某签订的和解协议一份。
被告吴某某辩称，第一，原告的诉请事实不清，与自己提供的证据自相矛盾。第二，原告的诉讼请求第一项与合同实际履行事实与实际终止不符，实际上双方的合同已经终止，而且原告提供的证据也予以证明，原告的第一项诉讼请求不成立。第三，原告的诉讼请求第二项对相关事实是不清楚的，本案基本事实与原告的诉请不相符，主要表现在合同签订的过程，这是一个转租关系，原告是一手租赁关系的次承租人，原告诉状中所说的八年的合同是四次租赁，事实需要进一步查清。第四，本案的重要关系人陈某某未到庭，按照法律规定应作为第三人参加诉讼。第五，原告起诉所依据的一、二审判决认定的事实与原告本案的诉请没有关联，缺乏证据。第六，原告的诉讼请求依据和解协议，被告认为其协议内容不符合法律规定。
被告吴某某为证明其答辩意见，向本院提交了其与新宏建公司于2008年11月10日签订的房屋租赁合同一份，证明本案基本租赁关系的原始状态。
被告新宏建物业公司辩称，答辩人新宏建物业公司在本案中无需承担任何责任。王某某诉请新宏建物业公司作为被告无任何事实及法律依据，请求法院驳回原告王某某对新宏建物业公司的诉请，理由如下：一、关于原告王某某解除合同及支付违约金的诉请，新宏建物业公司与王晓某某之间既无书面合同又无合同实际履行的事实，何谈合同解除和违约。二、依照合同相对性原则，新宏建物业公司与原告王某某不存在任何合同关系，同时对其次承租人的身份亦不予认可。新宏建物业公司与吴某某签订的房屋租赁合同，明确约定吴某某不得转租房屋。吴某某违约转租房屋而产生的纠纷不应由新宏建物业公司担责。三、新宏建物业公司与吴某某签订的房屋租赁合同期限为5年，自2008年12月20起至2013年12月19日止。而原告王某某与案外人陈某某私下签订的房屋租赁合同期限为8年，自2011年6月26日起至2019年6月25日止。对原告私下签订租赁合同的行为，新宏建物业公司不知情也不予以认可。原告私下签订租赁合同衍生的纠纷也与新宏建物业公司无关。四、本案的起因系因案外人陈某某的装修费事宜，2015年5月19日吴某某与原告王某某私下签订的和解协议书。本案诉请的债务的起因系意定之债产生的,系除新宏建物业公司以外的当事人通过意思自治自愿达成的，但该意思自治的过程及结果均与新宏建物业公司无关。五、新宏建物业公司与吴某某签订的房屋租赁合同约定年租金为16万元递增，吴某某与王某某约定的租金数额为45万元递增，而王某某与陈某某约定的年租金数额为49万元递增。上述转租行为从未征得新宏建物业公司的同意，新宏建物业公司既不知情也不认可。同时，新宏建物业公司在各方的转租过程中无分文利益，其转租衍生纠纷也不应由新宏建物业公司承担。六、根据济南市中级人民法院（2014）济民四终字第289号民事判决，原告王某某在答辩中称房屋开裂系因陈某某私下拆承重墙时导致房屋开裂。对此，新宏建物业公司保留追究各方责任的权利。七、2012年10月16日，新宏建物业公司与吴某某签订某号一楼《古堂香》楼顶拆除重建协议书，该协议书约定：“因楼顶裂痕存在安全隐患，拆除重建。对装修有不可避免的损坏时，新宏建物业公司不承担任何责任。不支付任何赔偿费用。”八、新宏建物业公司具备房屋出租人的主体资格。新宏建物业公司将房屋出租给吴某某不存在任何违约情形，也不存在任何过错。通过本次诉讼，新宏建物业公司了解了各方当事人违法转租的事实，新宏建物业公司保留追究相关当事人违约的权利。综上所述，新宏建物业公司请求人民法院驳回原告王某某对新宏建物业公司的诉请。
被告新宏建公司为证明其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据一、山东省高级人民法院作出的民事裁定书及公房所有权证各一份，证明第二被告的房屋出租人主体资格；
证据二、2008年11月10日新宏建公司和吴某某签订的房屋租赁合同一份，证明合同约定租赁期限为五年，自2008年12月20日至2013年12月19日，年租金16万元递增，租赁期间内乙方不得转租。
经审理查明，2009年12月20日，原告王某某（乙方）与被告吴某某（甲方）签订《济南市某号房屋租赁合同》一份，约定甲方将某号（面积为400㎡）的房屋及屋内配套设施同时租赁给乙方使用，租赁期限自2009年12月20日至2014年4月21日，用途为经营；年租金为45万元，每半年预交一次。合同第五条第二款约定，在租赁期间，乙方不得转租。如乙方因工作需要，将租赁房屋转租给第三人使用，必须事先征得甲方同意。关于违约金，合同第九条约定，如违约，违约方应支付年租金30%的违约金。
2011年5月30日，被告吴某某向原告王某某出具《关于房屋转租的说明》，内容为“王某某与陈某某2011年5月30日签订的济南市某号房屋的租赁合同所确定的内容及八年的租赁期限已经取得出租人吴某某的同意，出租人吴某某与王某某2010年9月29日签订的房屋租赁合同到期后出租人保证将继续与王某某续签该房屋的租赁合同以保证承租人的承租权利”。同日，原告王某某（甲方）与案外人陈某某（乙方）签订《济南市某号房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋的一层（面积为270㎡）及屋内配套设施租赁给乙方使用，租赁期限为八年，自2011年6月26日至2019年6月25日。同时，合同第十四条约定，甲、乙双方在合同履行期间不得违约；如违约，由违约方承担违约责任，并按评估价值赔偿对方。
2015年5月19日，原告王某某（甲方）与被告吴某某（乙方）签订《和解协议书》一份，载明：鉴于涉案租赁房屋在修缮完毕后，因乙方在甲方不知情的情况下将房屋擅自租赁给案外第三人，导致甲方与其承租人陈某某的租赁合同无法履行，致使陈某某于2012年将甲方诉至法院，要求甲方赔偿其装修损失及返还剩余租金，2013年11月18日一审法院判决驳回了陈某某要求甲方承担其装修损失的请求，现在该案正在二审中。乙方认可上述陈述，并且同意如果二审法院将来判决（或调解）由甲方承担陈某某的装修损失，则由乙方最终承担因此给甲方造成的上述装修损失。
2015年8月31日，济南市中级人民法院作出（2014）济民四终字第289号民事判决书，判决王某某于判决生效之日起十日内赔偿陈某某装修损失165612元。原告王某某因此支出二审案件受理费5000元。
另查明，2013年2月1日，被告吴某某将涉案房屋另行出租给他人。
本院认为，原告王某某与被告吴某某签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对于该份合同，双方均应严格履行。被告吴某某作为涉案房屋的出租人，应保证承租人王某某依约使用涉案房屋的权利。在涉案租赁合同履行期间内，被告吴某某擅自将涉案房屋另行出租给他人，已构成严重违约，导致涉案租赁合同的合同目的无法实现，原告王某某与被告吴某某之间签订的房屋租赁合同已无继续履行的可能，故王某某要求解除双方之间房屋租赁合同的诉求，理由正当，于法有据，本院予以支持。
对于原告王某某要求被告赔偿损失及违约金17万元的诉讼请求，原告王某某于庭审中表明该17万元包含其向案外人陈某某赔偿的装修损失165612元及案件上诉费5000元，原告王某某仅主张17万元。根据2015年8月31日济南市中级人民法院作出的（2014）济民四终字第289号民事判决书，原告王某某须于上述判决生效之日起十日内赔偿案外人陈某某装修损失165612元。对于原告王某某因此支出的165612元，根据2015年5月19日原告王某某与被告吴某某达成的《和解协议书》，被告吴某某应当承担最终的赔偿责任，故被告吴某某应向原告王某某赔偿损失165612元。对于超出的部分，本院不予支持。
关于被告新宏建公司，因合同具有相对性，其与原告王某某之间并无房屋租赁合同关系，亦未达成其他赔偿协议，故原告王某某要求被告新宏建公司承担赔偿责任的请求，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
解除原告王某某与被告吴某某于2009年12月20日签订的《济南市某号房屋租赁合同》；
被告吴某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某某经济损失165612元；
驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3800元、由原告王某某负担50元，被告吴某某负担3750元；保全费人民币1370元，由被告吴某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 谭树杰
人民陪审员 张 忠
人民陪审员 卢衍秀
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 李倩影