广西壮族自治区岑溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0481民初2241号
原告(反诉被告):梁炳义，男，1969年3月2日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。
原告(反诉被告):黄声文，男，1982年4月8日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。
原告(反诉被告):黄声旺，男，1990年5月8日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。
共同委托诉讼代理人：林钦坤，广西直航律师事务所执业律师。
被告（反诉原告）：高燕，女，1967年5月11日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。
委托诉讼代理人：李嘉倩，广西昌义律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：邓飞，广西骏能律师事务所执业律师。
原告梁炳义、黄声文、黄声旺与被告高燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，被告高燕提出反诉，经本院审查，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁炳义、黄声文、黄声旺向本院提出诉讼请求：1.判决解除梁炳义与高燕于2013年8月5日签订的《租赁合同》并搬离租赁房屋及场地；2.判决高燕按合同约定支付租金给原告（租金的数额从2016年8月15日起至搬离所租赁的房屋及场地时止，每月租金为3500元），押金10000元归原告所有；3.判决高燕按合同约定支付逾期租金的滞纳金给原告（滞纳金按每天5%计算，以欠交总数额为基数从2016年8月15日起计至付清租金日止）；4.本案的诉讼费用由高燕承担。事实和理由：梁炳义与高燕于2013年8月5日签订《租赁合同》，梁炳义将岑溪市玉梧大道西488号房一、三楼房屋及后面空地租赁给高燕，租期10年，从2013年8月15日至2023年8月14日，前三年每年租金42000元，每月租金3500元，租金每6个月支付一次，租金应提前一个月支付，被告支付最后一期租金为2016年2月，按合同约定被告应在2016年8月份支付半年租金，但被告至今没有支付，构成严重违约，根据合同约定，原告可以终止合同并要求被告承担违约责任，原告先后两次通知被告解除合同但被告仍不予任何回应。原告提前通知被告欲转让上述租赁房屋及土地，被告放弃优先购买权后，原告于2015年10月14日将上述房屋及土地转让给黄声文、黄声旺。梁炳义、黄声文、黄声旺依法提交的证据有：1.租赁合同1份，拟证明梁炳义与高燕存在租赁关系的事实；2.梁炳义的土地证及房产证1份，拟证明梁炳义对出租物具有所有权的事实；3.转让协议1份，拟证明梁炳义将租赁物转让给黄声文、黄声旺的事实；4.黄声文、黄声旺的不动产所有权证1份，拟证明黄声文、黄声旺对出租物具有权属的事实；5.通知书及解除租赁合同通知书3份，拟证明高燕未交租金，原告多次通知被告交付租金未果后要求解除租赁合同的事实。
高燕辩称：被告不存在违约行为，请求法院驳回原告的2、3、4项诉讼请求。被告没有交纳2016年8月15日起的租金不能归责于被告，梁炳义在出卖租赁物前未组织并协助被告与新屋主达成租赁关系，梁炳义对出租物已经丧失所有权与使用权，导致原告无法知晓租金应该交付给谁；梁炳义没有妥善处理好被告与受让屋主的租赁合同，且对被告表示黄声文、黄声旺不会继续将租赁房屋出租给被告，出于不安抗辩，被告没有继续支付租金；根据合同约定，2016年8月15日以后的租金由双方参照周边市场的价格另议，双方至今尚未另议，被告不知道应该交付多少租金给原告。
高燕向本院提出反诉请求：1.确认原告违约；2.双倍返还押金20000元并赔偿损失220000元（其中被告搬厂造成设备拆卸、搬运费及安装调试费损失50000元；搬厂至新厂营业期间的营业损失150000元；精神损失费20000元）共240000元给被告。事实与理由：原告未经任何协商于2016年10月发出解除合同通知书，后三原告共同发出通知书要求被告搬离，在解除合同前原告没有经过合理催告，原告违约在先；原告在没有催告租金的前提下直接起诉要求解除合同，已经明显违约。原告梁炳义未经与被告协商妥善，也未协助被告与买主达成租赁关系的情况下将租赁物转让给他人，转让后也未协助被告与新主维持租赁关系，并且原告多次带社会人员进行恐吓，声称要关门、停水、停电等，影响被告正常经营，精神压力大，导致被告无法继续经营被迫搬离，违反合同约定，应承担违约责任。高燕向法庭提供的证据有：1.录音光盘2份、公安机关110处警现场回执单1份、证人甘某、刘某、吴某、吕某的证人证言4份，拟证明梁炳义于2016年11月25日带人到修理厂恐吓、威胁高燕要求将修理厂搬离，城西派出所已就此事出警处理的事实；2.原告出具的通知书1份、解除合同通知书2份，拟证明原告多次到被告修理厂张贴解除合同通知书，原告方违约的事实；3.收据8张、收条1张、货单2张、工资表6张、数据单6张，拟证明被告因为原告的违约被迫搬厂造成损失的事实;4.原告收租金收据，拟证明梁炳义一直都是直接到被告厂收取租金的事实。
被告对原告提供的证据2、3、4没有异议；对原告提供的证据1、5的真实性没有异议，但认为原告将出租物转让给他人前没有妥善处理好被告与后续事主的续约事宜，从未催告被告交付租金，直接要求与被告解除租赁合同，构成违约。
原告对被告提供的证据1的录音光盘、证人证言的真实性有异议，认为原告是在被告未交租金违约后要求与被告解除合同，不存在恐吓、威胁；对证据2的真实性没有异议，但认为是被告未交租金违约后原告才通知被告解除合同；对证据3的真实性、合法性和关联性均有异议；对证据4真实性没有异议，但认为收取租金是原告的权利，不是原告的义务。
本院认为，被告对原告提供的没有异议的证据，本院予以确认；对证据1、5，因被告对其真实性没有异议，本院作为定案的参考依据。对被告提供的公安机关110处警现场回执单及证据2，原告对其真实性没有异议，本院作为定案的参考依据；对录音光盘、证人证言，因证人甘某到庭经法庭质证，与其书写提供法庭的证言不符，其他证人又不到庭质证，不能证实原告对被告存在恐吓、威胁行为；对证据3，不能证实是原告的行为给被告造成的经济损失，但作为认定案件事实的参考依据；对证据4，不能证实收取租金是原告的义务。高燕申请本院委托法定评估机构对其经济损失进行评估，因其未能提供充分证据证明原告构成违约，本院不予准许。
本院经审理认定事实如下：梁炳义与高燕于2013年8月5日签订《租赁合同》，双方约定梁炳义将位于岑溪市玉梧大道西488号房屋一、三楼及后面空地租赁给高燕，租期从2013年8月15日至2023年8月14日，前三年每年租金42000元，后七年租金参考周边市场价格另议。高燕应提前一个月预支6个月的租金，每逾期一天应支付应缴金额5%的滞纳金，逾期超过十天，梁炳义有权采取停电、停水等手段，同时可终止合同，所造成的损失由高燕承担，高燕中途违约不租，所交押金不退还。合同签订后，梁炳义将租赁物交付高燕使用，高燕依约交付了押金10000元及前三年的租金。2015年10月14日，梁炳义在高燕放弃优先购买权的情况下将租赁物转让给黄声文、黄声旺。高燕没有在2016年8月14日前预支后6个月的租金，并于2016年9月份将部分设备陆续搬离所租赁的房屋。2016年10月21日、11月10日，梁炳义两次通知高燕，以高燕逾期未支付租金为由要求解除租赁合同，搬出所租赁的房屋。2016年11月24日，梁炳义通知高燕，要求高燕付清尚欠的租金。2017年1月19日，高燕将租赁物交还给梁炳义，但尚欠的5个月租金17500元（自2016年8月15日起至2017年1月19日止共5个月，按每月3500元计）没有支付给梁炳义。2016年12月6日，原告向本院起诉，请求法院判决解除梁炳义与高燕签订的租赁合同并搬离租赁房屋及场地；判决高燕按合同约定支付租金给原告，押金10000元归原告所有；判决高燕按合同约定支付逾期租金的滞纳金并承担本案的诉讼费用。在本案审理过程中，高燕提出反诉，要求法院确认原告违约；双倍返还押金20000元并赔偿各项损失共240000元给被告。
本院认为，梁炳义与高燕签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。梁炳义将出租的房屋及空地交付高燕使用后，高燕有依约支付租金的义务。梁炳义将租赁物转让给黄声文、黄声旺后，根据买卖不破除租赁原则，在双方没有解除租赁合同的前提下，双方仍应依照合同的约定各自履行自己的义务，因此，高燕仍有依约支付租金的义务，高燕辩解梁炳义在出卖租赁物前未组织并协助被告与新主达成租赁关系，梁炳义对出租物已经丧失所有权与使用权，导致被告根本无法知晓租金应该交付给谁，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。虽然双方在合同中约定后七年的租金另议，但双方在后七年的租金另议前，被告应按原租金标准支付后七年的租金，被告既未提议另议，又未支付租金，违反双方合同约定，构成违约，被告辩解2016年8月15日以后的租金由双方参照周边市场的价格另议，双方至今尚未另议，被告不知应该交付多少租金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据租赁合同约定，被告逾期支付租金十天，原告有权终止合同，所造成的损失由被告承担，原告在被告逾期2个多月未支付租金的前提下，通知被告解除租赁合同并要求被告支付尚欠的租金并无不妥，没有违反合同的约定，因此，被告反诉要求确认原告违约并赔偿被告的经济损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。现原、被告双方均同意解除租赁合同，且被告已于2016年9月份将部分设备陆续搬离所租赁的房屋，2017年1月19日将租赁物交还给原告，本院予以准许。原告要求被告支付尚欠的租金17500元及滞纳金，依法有据，本院予以支持，但双方约定的滞纳金计算标准过高，本院依法予以调整为按以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础上浮30%计算。根据《租赁合同》第三条“如乙方中途违约不租，则所交押金甲方不退还”的约定，原告请求押金10000元归原告所有具有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、解除原告梁炳义与被告高燕于2013年8月5日签订的《租赁合同》；
二、被告高燕在本判决生效后十日内支付拖欠的租金17500元及滞纳金（从2016年8月15日起至付清租金日止，按以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础上浮30%标准计算）给原告梁炳义；
三、被告高燕所交的押金10000元，归原告梁炳义所有；
四、驳回反诉原告高燕的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，反诉案件受理费4900元，共5300元，减半收取计2650元，由被告高燕负担。
有给付义务的当事人逾期不履行，对方当事人可在履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审判员 李南昌
Appoint
二〇一七年三月二日
书记员 李晓锋