福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终5520号
上诉人（原审被告）：晋江创为商贸有限公司，住所地福建省晋江市陈埭镇涵口村鞋都路联盛公司1楼店面。
法定代表人：王雪琼。
委托诉讼代理人：黄应县，福建晋贤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：晋江市富誉鞋服有限公司，住所地福建省晋江市陈埭镇岸兜村。
法定代表人：丁远定。
委托诉讼代理人：吴友康，福建协志律师事务所律师。
原审被告：王雪琼，女，1976年11月16日出生，汉族，住福建省晋江市。
上诉人晋江创为商贸有限公司（以下简称创为公司）因与被上诉人晋江市富誉鞋服有限公司（以下简称富誉公司）及原审被告王雪琼房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2016）闽0582民初6876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
创为公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回富誉公司一审的全部诉讼请求�3、一、二审诉讼费用由富誉公司承担。事实和理由：一、原审认定事实不清。1、创为公司于2015年年底提出要解除租赁合同，在租金已付至2016年6月30日的情况下，创为公司已于2016年5月25日将房屋腾空，腾空后因富誉公司拒绝接收钥匙，导致至今无法移交，富誉公司在明知该事实情况下，仍要求创为公司继续支付租金，存在“明知不可能还强行收租”的过错行为，原审认为创为公司仍继续占有诉争房屋，与事实不符。2、富誉公司主张的水电费和其委托泉中律师事务所致函向创为公司主张的水电费不一致，该水电费事实上是富誉公司与创为公司共同使用的，原审认定创为公司需支付水电费11942.23元，与事实不符。二、原审适用法律不当。1、本案诉争房屋没有取得建筑规划许可证，及富誉公司将工业用房当做宿舍出租，是改变房屋使用性质，�反《商品房屋租赁管理办法》，应当认定为租赁合同无效。2、创为公司已经明确表示不履行合同，富誉公司应当向创为公司主张解除合同并要求承担违约责任，而不是要求继续支付租金。3、原审判决违背公平原则。创为公司经营不善倒闭，已经提前退租并腾空房屋，原审判决创为公司继续支付租金对创为公司不公。三、创为公司与王雪琼的财产独立，王雪琼无需对创为公司的债务承担连带责任。四、创为公司交付的保证金2万元及代付楼梯扶手款9180元，应当退还创为公司或者在创为公司应当承担的违约责任中抵扣。
富誉公司辩称，双方之间的合同合法有效，应当继续履行。水电费用全部由创为公司使用，不存在两家公司共同使用的情况。王雪琼不能举证证明其财产独立于创为公司，应当承担连带责任。
王雪琼未作陈述。
富誉公司向一审法院起诉请求判令：1.创为公司立即支付富誉公司租金155000元，并支付资金占用期间的利息损失（自2016年6月1日起至付清款项时止，按月利率0.5%计算）；2.创为公司立即支付富誉公司代垫的水电费用计11942.23元，并支付资金占用期间的利息损失（自代缴之日起至付清款项时止，按月利率0.5%计算）；3.王雪琼对创为公司的上述债务承担连带清偿责任；4.创为公司和王雪琼承担案件全部诉讼费用。
一审法院认定事实：富誉公司与创为公司于2013年5月27日签订《房屋租赁合同书》，约定由富誉公司将其所有的址在晋江市陈埭镇岸兜南工业区的厂房及宿舍【已办理国有土地使用权证证列：晋国用（2005）第01388号、晋国用（2009）第00204号及房屋所有权证证列：晋房权证陈埭字第××号、第××号】出租给创为公司用于经营活动，租赁期限为2013年7月1日至2018年6月30日止，每年租金为310000元，支付租金的时间为每年的6月1日及12月1日各支付50%的年租金155000元。自2013年6月1日起创为公司搬入本案讼争租赁房屋使用，创为公司已支付租金至2016年6月30日。按照合同约定2016年6月1日创为公司应支付富誉公司2016年7月1日至2016年12月31日的租金，但富誉公司于2016年6月7日向创为公司发函催讨租金，创为公司以其公司停止经营欲解除租赁合同不再继续租用富誉公司上述厂房为由拒付租金。因双方未能达成一致意见，富誉公司于同年6月28日提起本案诉讼。一审法院另查明，1.创为公司于2013年9月2日为富誉公司代付楼梯扶手安装款9180元。2.创为公司2016年5月、6月份所产生的水电费总计11942.23元已由富誉公司代为缴交。3.创为公司系一人有限公司，王雪琼系该公司的自然人独资股东。一审法院认为：富誉公司与创为公司签订的房屋租赁合同形式、内容均没有违反法律强制性规定，应认定为合法有效，双方之间应当按照租赁合同约定继续履行各自的义务。现房屋租赁期限尚未届满，创为公司主张已与富誉公司解除了本案的租赁合同并已腾空交接，但未能提供足够证据予以证明，故可认定被告创为公司仍然继续占用本案讼争的租赁房屋，创为公司应当按照双方原租赁合同约定的标准及期限支付租金。富誉公司要求创为公司支付到期应付的租金及支付逾期付款的利息损失，因创为公司没有及时按期支付租金，已造成富誉公司的利息损失，该请求合理合法，予以支持。另根据租赁合同约定，创为公司使用本案租赁房屋期间所产生的水电费用应由创为公司承担，现富誉公司为其代垫了水电费用，创为公司依法应当�以返还。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百七十四条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、晋江创为商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付晋江市富誉鞋服有限公司2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金155000元及自2016年6月1日起至付清款项时止按月利率0.5%计算逾期付款利息损失；二、晋江创为商贸有限公司应于判决生效之日起十日内返还晋江市富誉鞋服有限公司代垫的水电费11942.23元；三、王�琼对晋江创为商贸有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回晋江市富誉鞋服有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3656元，因适用简易程序依法减半收取1828元，由富誉公司负担128元、创为公司、王雪琼负担1700元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。创为公司提交了2份公司年检报告书及4张顺丰快递单据，公司年检报告书欲证明创为公司独立核算，不存在与股东财产混同的情况；顺丰快递单据欲证明创为公司曾通过快递公司向富誉公司委托的泉中律师事务所邮寄解约及退租解决方案、厂房钥匙，富誉公司不配合移交，导致损失进扩大的事实。富誉公司质证称，公司年检报告书的来源没有异议，但该两份报告是创为公司自行制作的，没有委托有资质的会计公司制作，也没有提供公司的财务报表，不能证明待证事实；顺丰快递单据没有原件，真实性不予认可，创为公司从未正式向富誉公司提出解除合同，富誉公司也不同意解除合同。王雪琼经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交证据和书面质证意见，视为放弃举证质证权利。本院认为：1、关于公司年检报告书。创为公司作为一人独资公司，其提供的两份公司年检报告，没有完备独立的财务报表，不能证明公司财产独立于股东财产，因此本院不予确认。2、关于顺丰快递单据。只能体现创为公司与泉中律师事务所有过邮件往来，不能证明创为公司主张的事实，故本院不予确认。
对于一审查明的事实，当事人�无异议，本院予以确认。
本院审理期间，富誉公司向本院申请财产保全，请求查封王雪琼名下房产，本院经审查，不予准许。
本院认为：一、关于涉案租赁合同效力的问题。1、本案涉案房屋已取得了土地使用权证及房屋所有权证，可以认定涉案房屋是经主管部门批准建设的，符合相关建设工程规划。因此创为公司认为涉案房屋未取得建设工程规划许可证，应认定租赁合同无效的主张，本院不予支持。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。创为公司以涉案租赁合同违反住房和城乡建设部的部门规章《商品房屋租赁管理办法》的有关规定主张合同无效，依据不足，本院不予支持。故涉案房屋租赁合同应认定为合法有效。二、关于创�公司是否应当支付从2016年7月1日起至2016年12月31日止租金的问题。涉案租赁合同没有约定创为公司有权提前单方解除合同，双方也未能就解除合同协商达成一致意见，在此情况下创为公司提出单方解除合同，且未交付相应的租金，已经构成违约，作为守约方的富誉公司可以选择要求创为公司继续履行合同，也可以选择要求解除合同并由创为公司承担相应的违约责任。现富誉公司要求创为公司继续按合同约定支付租金，具有法律依据，本院予以支持。在涉案租赁合同处于尚未解除的情况下，涉案房屋仍处于创为公司的支配当中，其有权选择使用或者空置，因此创为公司无论是否腾空涉案房屋，都不免除其支付租金的义务。故创为公司应当向富誉公司支付从2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金155000元。三、关于创为公司应当返还富誉公司代垫的水电费多少的问题。富誉公司主张代垫水电费11942.23元，有水电供应部门出具的正式收费票据为证，并在庭审时就其主张水电费的金额与律师所致函金额不一致情况作出说明，“在发函后有陆续代缴水电费”，故本院予以支持。创为公司主张该水电费事实上是富誉公司与创为公司共同使用，但未能提供证据证明，本院不予采信。故创为公司应当返还富誉公司代垫的水电费11942.23元。四、关于王雪琼是否应对本案创为公司的债务承担连带清偿责任的问题。如前所述，创为公司作为一人独资公司，其与王雪琼均不能证明公司财产独立于股东财产，因此王雪琼应对本案创为公司的债务承担连带清偿责任。五、关于创为公司交付的保证金2万元及代付楼梯扶手款9180元是否应当退还或者抵扣的问题。根据双方之间的约定，涉案租赁合同期满后创为公司所支付的保证金2万元及�付楼梯扶手款9180元才能退回或抵扣，现租赁合同期限尚未届满，故创为公司主张应当退还或者抵扣没有合同依据，本院不予支持。
综上所述，创为公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3656元，由晋江创为商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王经艺
代理审判员 林良楷
代理审判员 庄 瑮
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 陈斌斌
速 录 员 陈 蓉
附注：适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；