江西省上栗县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栗民一初字第92号
原告李丰军，男，1977年5月3日生，汉族，河南省唐河县人，经商，住河南省唐河县。
原告梁仲，男，1975年11月17日生，汉族，上栗县人，经商，住上栗县。
原告荣洪，男，1974年12月18日生，汉族，上栗县人，经商，住上栗县。
三原告共同委托代理人钟鹏程，江西公平律师事务所律师。
被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司，住所地萍乡市。
法定代表人刘卫生，该公司董事长。
委托代理人王福成，江西博韬律师事务所律师。
原告李丰军、梁仲、荣洪与被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司（以下简称鑫乐园公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月18日作出（2014）栗民桐初字第354号民事判决书，被告鑫乐园公司不服，提起上诉，2014年11月17日萍乡市中级人民法院以事实不清、证据不足撤销了原审判决书，发回本院重审。2014年12月25日，本院受理后，另行组成合议庭，于2015年5月22日公开开庭进行了审理。原告梁仲、荣洪及其李丰军与梁仲、荣洪的共同委托代理人钟鹏程、被告鑫乐园公司的委托代理人王福成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李丰军、梁仲、荣洪诉称：被告鑫乐园公司在上栗县平安北路与李畋大道交汇处开发了“上栗龙凤山庄”（又名上栗花炮世贸中心），我们欲租赁被告部分房屋经营足浴。经协商，2013年4月12日，我们与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告（甲方）出租“上栗龙凤山庄”（上栗花炮世贸中心）第四层A401#-A419#房、B301、B302号房给我们（乙方）用于经营足浴，共计建筑面积为1848.91平方米，房屋无装修、设施，属毛坏房，租赁期自2013年5月1日至2019年4月30日，期限为六年。合同还对押金、装修责任、免租期、租金的计算办法、支付办法、违约责任等进行了约定，其中约定了原告自2013年8月起开始向被告缴交房租，被告负有“上栗龙凤山庄”整栋大楼的消防工程验收，原告装修需调整的消防工程费用及审批和验收由原告负责，违约责任约定了原、被告一方只要违反合同任一条款，均要按未到期租金总额的30%承担违约责任。合同签订后，我们按约及时向被告支付了200000元押金，之后开始对租赁房屋进行设计、装修，但被告承诺在上栗花炮世贸中心开办的“华天大酒店”一直未能开工装修、营业（被告承诺“华天大酒店”于2013年9月1日开业），花炮世贸中心一楼大厅及通往四楼的电梯也一直未安装，大楼的相关附属设施及附属工程未按工程进度进行施工，大楼的消防设施未安装完成，至今还未通过主管部门的验收。由此，造成我们装修后工程无法验收，即使验收也无法正常营业。我们多次被迫停止装修施工，无法按预期的时间开业，由于被告的违约行为，致使我们的租赁房屋的目的无法达到，造成了我们巨大损害。我们租赁被告的房屋在未达到营业条件前，我们依法不应向被告缴交租金。另外，按照双方签订《房屋租赁合同》违约责任条款，被告应按合同未到期租金总额的30%向原告承担违约金。为维护原告的合法权益，我们诉至法院，请求：1、确认原告从“花炮世贸中心”符合营运条件起按双方所签订的《房屋租赁协议》向被告缴交房租；2、被告向原告支付违约金867235元；3、由被告承担本案诉讼费。
被告鑫乐园公司辩称：我公司与原告签订《房屋租赁合同》属实，在合同履行中，我公司无违约行为：1、未承诺原告“华天大酒店”于2013年9月1日开业，原告租赁经营的足浴项目开业时间与此无关。原告经营的足浴推迟到2014年12月18日开业，是因为原告的装修工程到2014年12月才完成，而同期租赁我公司的农村信用社、华天娱乐KTV等早已营业；2、合同中未约定消防工程验收时间，签订合同时，“花炮世贸中心”尚未竣工，原告知道或应该知道短时间内我公司不可能通过消防验收。原告诉求违约损失，计算方法无法律根据。《房屋租赁合同》第八条约定的违约责任条款，是针对解除合同或终止合同的情况，原告推迟营业，无实际损失，其主张的违约金高出合同法规定的实际损失的30%，应不予支持。原告诉求第一项亦不明确。最后，原告已违约未向我公司缴纳房租，我公司保留对原告起诉的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告李丰军、梁仲、荣洪提交了以下证据：
1、《房屋租赁合同》一份，拟证明原、被告存在房屋租赁关系，合同约定了双方权利义务、租金、期限、房屋用途及违约责任等，原审庭审笔录亦记录了原告起诉时被告开发的“花炮世贸中心”的电梯、大堂、出入路等均未完善，消防验收也未通过，由于被告的违约，致使原告推迟开业，造成巨大损失。
2、现场照片二组及录像一盘：①原审中被告举证照片16张；②上栗县玛雅婚纱摄影于2015年5月18日拍摄现场照片以及录像，拟证明到现在为止，被告仍未完成有关设施、设备。
3、上栗县法院作出的（2014）栗民桐初字第354号民事判决书第7页第二段查明的事实，拟证明被告在原审辩论终结前，整栋“花炮世贸中心”的消防验收未通过，一楼大厅未装修好，一至四楼电梯不能使用，停车场不能使用，门口的建筑垃圾未清理，致使原告不能按时营业，造成损失。
4、被告于2014年11月6日的回函一份，拟证明到2014年11月6日被告房屋的扫尾工程仍未完成，包括主楼大厅、水、电供应及门口余坪等。
5、2014年12月-2015年5月，原告开办的皇冠足浴营业额汇总表，拟证明足浴城营业额低。
鑫乐园公司的质证意见为：1-2中《房屋租赁合同》及原审中我公司提交的证据属实，但不能证明原告的目的，原告自行拍摄的照片、录像（未播放）来源不明，对其三性不予认可，3原审判决书已撤销，事实不清，不认可，4回函真实性认可，不认可其关联性，5为原告单方面制作，应提交纳税凭证，原告开业是否营利及营利多少与本案无关。本院认为，证据1及证据2中原审被告举证16张相片，来源合法，客观真实，予以采信，至于证据2中原告自行拍照相片，庭后经本院踏看现场，基本与现场相吻合，但不是全貌，录像在庭审中未播放，不予采信，证据3已被撤销，不予采信，证据4来源合法，客观真实，予以采信，证据5与本案无关。
被告鑫乐园公司为支持其抗辩理由，向本院提交的证据有：
1、《房屋租赁合同》一份，拟证明合同中未约定足浴城和“华天大酒店”的开业时间，反而原告拖欠房租，原告有重大违约。
2、上栗县天宇广告艺术社到现场拍摄的照片16张（见原审举证），及该拍摄单位营业执照、发票，拟证明原告在原审起诉时就没有做好开业的准备，而同时段租赁的华天KTV已开业，说明原告未开业是自身原因所致，与被告无关。
3、被告于2013年11月20日用特快专递向原告发出的房租催收函、特快专递详情单，拟证明原告至今未交房租，被告已书面催收，原告已构成违约。
4、原告开办的皇冠足浴城开业照片10张、消费单3份，拟证明足浴城于2014年12月18开业，至今在正常营业。
李丰军、梁仲、荣洪的质证意见为：以上证据属实，但不能证明被告的目的：1我们开业不需要与被告约定，但约定了交房租的时间，不能推迟开业，2我们推迟了开业时间，是因为被告电梯、大堂设施、消防设施等未装好，而华天KTV在二楼，有通道，3邮件内寄的何物，我们不清楚，我们不交纳房租，是我们在行使先履行抗辩权，4足浴城是违法开业，开业原因是减少双方损失。本院认为，以上证据来源合法，客观真实，且与本案相交联，但不能完全证明被告目的。
综合原、被告陈述、采信的证据及庭审情况，本院确认以下法律事实：
2013年4月12日，原告李丰军、梁仲、荣洪与被告鑫乐园公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告鑫乐园公司将其开发的“上栗龙凤山庄”（即上栗花炮世贸中心）第四层房号为A401#-A419#（建筑面积1611.9平方米）及房号为B301、B302（建筑面积237.01平方米）的房屋出租给原告经营足浴，以上房屋共计建筑面积1848.91平方米，房屋无装修、设施，属毛坏房。租赁期限为6年，自2013年5月1日起至2019年4月30日止。合同还对押金、装修责任、免租期、租金的计算办法、支付办法、违约责任等进行了约定：原告三日内缴交押金200000元，合同期满，押金免息返还，不抵房租；被告于2013年4月30日将房屋交付给原告，自2013年5月1日至同年7月30日为原告装修免租期，房屋租金自2013年8月1日开始收取，每月每平方米23元，逐年按6%递增；被告负有“上栗龙凤山庄”整栋大楼的消防工程验收，原告装修需调整的消防工程费用及审批和验收由原告负责；违约责任约定了原、被告一方只要违反合同任一条款，均要按未到期租金总额的30%承担违约责任。合同签订后，被告即将租赁房屋交付给了原告，原告也立即支付了租赁押金200000元给被告。之后，原告对租赁房屋进行装修。期间，由于双方的原因，原告装修进度缓慢，原告认为，被告出租屋的整栋大楼至原审起诉时止，自一楼大厅到通往四楼的电梯一直未安装，大楼的相关附属设施、附属工程未按工程进度进行施工，大楼的消防设施未安装完成，至今未通过主管部门的验收，另外，被告承诺的在上栗花炮世贸中心开办“华天大酒店”一直未开工装修、未能在约定的原告开始缴房租前营业。更由于被告消防工程至今未验收，致使原告装修工程无法验收，无法正常营业。由此，原告被迫多次停止装修施工，无法按预期的时间开业。被告认为，原告装修缓慢是由于原告自身原因造成，有被告提交的相片为证，相比较之下，同时段租赁被告房屋的上栗信用社、华天KTV早已营业，另外，被告消防工程未通过验收，不影响原告对房屋的使用，被告的大部分工程已完成，只主楼大厅、水、电、余坪扫尾工程未完成，对被告未造成影响。由此，原告以其上述理由提出先履行抗辩权，一直不向被告缴交房租。2013年11月20日，被告曾用特快专递方式向原告发出过房租催收函，原告不同意，双方在不断扯皮下，2014年11月6日，被告出具了一封回函给原告，内容为：双方商讨的几个问题大部分已确定，至于主楼大厅、水、电供应及门口余坪的扫尾工程，鑫乐园公司将于2014年12月31日之前全部完善并投入使用，如以上几项未解决，公司将承担连带经济赔偿责任，请原告根据实际情况，择日开业。2014年12月18日，原告开办的皇冠足浴城正式开业，但原告至今未向被告缴交房屋租金。原告认为，被告交付的租赁房屋，一直不符合运营条件，整栋楼盘未验收，消防未验收，被告已经违约，被告应按未到期租金286173.3元的30%承担违约责任，且原告应从“花炮世贸中心”符合营运条件起开始向被告缴交房租。
另查明，原、被告于2013年4月签订合同时，被告开发的上栗花炮世贸中心只主体工程封顶，水、电尚在安装中，路面未完全硬化，大部分配套设施尚未完善，被告交付给原告的是毛坯房。该中心于2013年12月竣工，至本案再审开庭时，经本院踏看现场，该中心余坪仍未清理干净，消防设施尚未通过验收。
本院认为，原告李丰军、梁仲、荣洪与被告鑫乐园公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，依法受保护。合同签订后，原、被告双方均积极履行了合同，被告鑫乐园公司按合同约定将其开发的上栗花炮世贸中心的租赁房屋交付给了原告，原告也向被告缴交了200000元租赁押金。合同开始履行较好。但签订合同时，承载该租赁物的客体——上栗花炮世贸中心尚未竣工，大部分配套设施尚未完善，消防设施至今未通过验收，而合同约定原告在三个月后之后开始缴交房屋租金，该条款显然不能履行，也对原告不公平，故对原告何时缴交房屋租金这一主要条款双方应订立补充协议加以修正。理由有以下几点：1、常理上，原告租赁被告房屋，是从事商业活动，原、被告均应对原告租赁房屋创造商业利益提供一个较好的外部氛围；2、从合同内容看，被告给了原告三个月的免租期为装修期；3、从庭审双方的陈述及2014年11月6日被告出具给原告的回函看，原告要求外部配套设施尽早完善，被告亦作出承诺如期完成扫尾工程，希望原告尽早开业。故修正条款是必然的。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案原、被告应在上栗花炮世贸中心可以对外运营的条件成熟或即将成熟的前提下（包含被告整体房屋消防工程通过验收），就原告何时缴交房屋租金这一主要条款作出补充协议，如不能达成补充协议，可按交易习惯确定。在双方达成补充协议或按交易习惯确认原告缴交房屋租金前，原告以被告整栋房屋消防工程未验收为主要抗辩理由而不缴纳房屋租金，是错误的。合同中未约定被告整栋房屋消防工程验收时间，原告不得以此提出先履行抗辩权，在合同履行中，被告亦无违约行为，被告不存在向原告承担违约金，故原告诉请被告按合同未到期租金总额的30%向原告承担违约金不予支持。原告诉请确认原告从“花炮世贸中心”符合营运条件起向被告缴交房租，不构成一个独立的诉讼请求，本案予以驳回。综上，原告诉求无法律依据，应驳回原告的诉讼请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告李丰军、梁仲、荣洪的诉讼请求。
本案受理费12472元，由原告李丰军、梁仲、荣洪承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。
审 判 长 胡冬梅
审 判 员 杨 洋
审 判 员 李 玲
二〇一五年六月二十九日
代书记员 朱先林
注：援用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”