北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终3134号
上诉人（原审原告）方芳，女，1979年12月11日出生。
委托代理人李寯，北京市中盾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京住总圣世源房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷南路14号1层107房间。
法定代表人宗鸣，董事长。
委托代理人项涛，北京市恒达律师事务所律师。
上诉人方芳因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第8397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
方芳在原审法院起诉称：2009年10月12日，我与北京住总圣世源房地产开发有限公司（以下简称住总公司）签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定购买住总公司1201房屋，我支付了购房款共计1437062元。住总公司不仅逾期办理楼栋权属证明，且未按约定为我办理涉案房屋的所有权证书，违反预售合同第二十一条的约定。我多次与住总公司交涉无果，住总公司收取房屋契税和公共维修基金后未提供正式发票。我认为住总公司上述行为已构成严重违约，侵害了我的合法权益。现我为维护合法权益，向法院提起诉讼，诉讼请求：1、判令住总公司支付逾期办理所有权登记违约金143787元（自2013年8月22日起到2015年1月4日止，共计501日，按照购房款总额日万分之二违约金计算）；2、支付逾期办理房屋所在楼房初始登记的违约金64288元（自2012年3月1日起至2012年10月10日止，共224日，按照购房款总额的日万分之二计算）3、案件受理费由住总公司负担。
住总公司在原审法院答辩称：不同意方芳的诉讼请求。一、方芳要求我公司支付迟延办理楼栋权属证明违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应予驳回。二、本案诉争项目的初始登记以及转移登记时间晚于约定时间，原因不在于我公司，我公司不应承担违约责任。首先，我公司已取得除《地价款缴纳情况说明书》以外的其他所有办理初始登记所需的政府审批文件，且取得时间均远远早于双方约定的初始登记时间。其次，是否发证以及何时发证，应属房地产管理机关作出的具体行政行为的范围。另外，本案所涉房地产项目于2011年12月27日就已经取得《竣工验收备案表》，但各部门相互推诿，都不肯接收该配套设施管理权。直到2013年6月27日，石景山区鲁谷社区在区政府的协调下才同意接收配套设施管理权。三、楼栋所有权初始登记逾期，对方芳无任何损失，我公司不应承担违约责任：1、初始登记取得时间与我公司无任何直接关系。初始登记取得时间不论早与晚未损害到方芳的任何权益。2、初始登记与房屋所有权转移登记迟延是同一行为所致，不应重复计算。四、如果法院认定我公司应承担违约责任，我公司请求法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素，对方芳主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少，对楼栋权属证明（初始登记）逾期造成的违约金全部驳回。
原审法院审理查明：2010年12月6日，方芳（买受人）与住总公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，其中载明：住总公司将其开发的1201房屋出售给买受人。该房屋用途为普通住宅。出卖人应当在2012年2月29日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或代办公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用600元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照签约当年活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。
2011年9月3日，方芳与住总公司签订《金第嘉苑购房补充协议》，并向住总公司交纳购房款、公共维修基金、契税、制证费、测绘费、印花税等费用，其中，房款共计1437062元。2011年9月3日，住总公司向方芳交付了所购房屋。
2012年10月10日，住总公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记。
2015年1月5日，方芳取得涉案房屋所有权登记。
又查明：甲方石景山区鲁谷社区与乙方住总公司签订《石景山区居住区配套设施建设移交管理协议书》，约定乙同意其建设的鲁谷G804#地块住宅项目中西区5号楼-1层室内文体活动中心等公共服务配套设施完成竣工验收后移交甲方管理使用，配套设施完成竣工验收后后三个月内，乙方及时向甲方移交管理使用权，并由甲方按照规划用途尽快投入使用，为社区居民提供服务。2013年6月27日，双方签署室内文体活动中心配套设施交接单。后，北京市土地利用中心向住总公司出具编号Z2013第（009）号地价款交纳情况证明书，该证明书载明仅限于办理房屋所有权登记手续，并注明，该证明书仅作为证明地价款缴纳情况，具体办理房屋所有权初始登记的行政许可事项，由该事项行政许可机关审批同意。
关于逾期办理涉案房屋所在楼栋初始登记原因。住总公司述称，因相关政府部门迟延接收相关配套设施，导致其无法提供地价款缴纳证明，其于2013年6月27日才提交办理初始登记的相关资料，认为迟延办理初始登记系相关政府部门的原因造成。对此，方芳不予认可，认为逾期办理初始登记系住总公司自身原因造成。
本案庭审中，住总公司在否认违约的前提下以方芳主张的违约金标准过高为由，请求予以酌情减少。方芳对其主张违约金损失的具体数额，亦未提供相应证据予以证实。
上述事实，有北京市商品房预售合同及补充协议、购房发票、收据、税收缴款书、房屋所有权证书、（2014）石民初字第10419号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，方芳与住总公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。由于合同中明确约定了住总公司办理涉案房屋所在楼栋初始登记以及办理涉案房屋转移登记的期限，并约定了因出卖人的责任导致初始登记和转移登记未按期办理的，出卖人应承担违约责任。住总公司关于未按期办理初始登记是政府相关部门未及时接收相关配套设施造成，并非出卖人责任，不应承担违约责任的抗辩意见，因其未提供充分证据予以证明，法院不予采纳。住总公司未能提供充分证据证实迟延代为办理涉案房屋转移登记系方芳行为所致，故关于方芳要求住总公司支付初始登记以及转移登记违约金的合理诉求，法院予以支持。
根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，自其知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。本案中，方芳向法院起诉时间为2015年11月25日，故对方芳主张的权利超过诉讼时效的部分，法院不予支持。对未超过诉讼时效部分，法院予以支持。
又，鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。关于方芳请求住总公司承担逾期取得初始登记和逾期办理过户登记违约金的诉讼请求，法院综合方芳对于其实际损失的举证情况、住总公司对于诉讼时效的抗辩成立与否及初始登记与转移登记重叠部分的计算，兼顾合同履行情况、住总公司过错程度以及方芳预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，法院依法予以酌定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、北京住总圣世源房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付方芳迟延办理房屋所在楼栋初始登记及房屋所有权权属转移登记的违约金三万一千六百元；二、驳回方芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
方芳不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判支持我方的全部诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费由住总公司负担。上诉理由：1、一审法院认定事实错误，对于住总公司逾期办理初始登记的认定问题层出。2、对于因住总公司逾期办证对我造成的损失未予认定。3、一审法院适用法律错误，本案不属于违约金过高的情形，不应当进行酌减。
住总公司服从原审法院判决，针对方芳的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，方芳与住总公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。住总公司未能按照合同约定的期限履行办理初始登记和转移登记的义务，应当承担一定的违约责任。关于违约金的具体数额，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原审法院根据本案实际情况酌情确定的违约金数额并无不当。对于方芳超过诉讼时效主张的违约金部分，原审法院所作认定正确，本院予以确认。综上所述，方芳的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千五百八十八元，由北京住总圣世源房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千四百二十二元，由方芳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 郭仁鑫
代理审判员 朱文君
二〇一六年五月二十日
书 记 员 明 玥