黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑02民终2038号
上诉人（一审原告）：龙江县瑞祥房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙江县龙江镇青平路，统一社会信用代码×××。
法定代表人：杨玉江，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宿德明。
委托诉讼代理人：刘明月，黑龙江维民律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：潘立忠，住龙江县。
委托诉讼代理人:范桂兰，黑龙江远东律师集团齐齐哈尔事务所律师。
委托诉讼代理人:徐桂霞，黑龙江东禹律师事务所律师。
上诉人龙江县瑞祥房地产开发有限责任公司（以下简称瑞祥公司）因与被上诉人潘立忠房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，龙江县人民法院（2015）龙江民初字第2275号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
瑞祥公司上诉请求：1.撤销龙江县人民法院（2015）龙江民初字第2275号民事判决或依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定，上诉人与被上诉人双方于“2014年8月28日自愿达成房屋拆迁安置协议，该协议签订后，瑞祥公司为原告出具施工图纸一张，原告在图纸上注明：‘按市县动迁部门意见，以此图为准新建一层商服全部归我所有’。之后龙江县方正拆迁承办有限责任公司盖章，刘金峰签字；瑞祥公司盖章，杨玉江签字。”这一认定是错误的。被上诉人的房屋按计划早在2008年6月就应当拆迁，但因被上诉人对安置问题始终不满意，被上诉人多次上诉、告状，相关部门多次就被上诉人安置问题进行协调。经过艰苦努力，最终于2014年8月28日双方达成《拆迁补偿（安置）协议书》。这份协议是在被上诉人得到最大满足，上诉人迫于相关政府部门压力在自己承受能力已达极限情况下达成的。双方达成拆迁协议的同一天，对安置问题进一步细化。双方约定“甲方用2号楼88-106轴，尺寸29.4米，一层商服安置乙方在该地段所有房屋，面积以产权测绘面积为准，双方不结算差价”，为避免产生歧义在此条款中双方特别明确了除外条款，即“其中，86-88轴公用面积及安置兴龙物业公司的房屋除外”。故被上诉人主张的本案诉争的房屋不在双方已达成的安置协议范围之内。被上诉人所说的“按市县动迁部门意见”，这一事实在客观上根本就不存在，双方签订协议的当时市动迁办没有任何人在场，因此，也不可能有市动迁办的意见。一审期间上诉人向法院提供的被上诉人出具的承诺书证明被上诉人已经作出书面承诺，上诉人今后没有必要也不可能在原已达成协议基础上再多安置被上诉人一处房屋，这一举动不符合常理。上诉人向一审法院提供的被上诉人书写的申请书两份，以此证明被上诉人唯独没有对本案诉争的房屋提出任何要求。该两份协议均发生在协议书及取得图纸以后，以此推断被上诉人提供的图纸中自己书写的文字是虚假的，没有得到任何人员的认可。上诉人向一审法院提供进户通知单证实，被上诉人对上诉人向其交付6户房屋进户验收时，被上诉人对本案诉争的房屋一直没有主张权利。上诉人向一审法院提供的《龙江县城乡规划局局长办公会议纪要》也证实被上诉人自己在图纸上书写的内容是虚假的。证人杨建平是方正承办公司的法人，刘金峰是龙江县征收办副主任，二人均是拆迁安置方面的专业人员，对拆迁安置工作相当了解，现被上诉人就安置问题已突破协议内容，违背常规。上诉人已经与龙江县兴龙物业有限公司签订了《拆迁安置协议书》，约定将86-88轴公用面积安置给该公司，为避免争议，双方在签订协议时特别强调将本案诉争的房屋做除外处理。综上，请求二审法院撤销原判，予以改判。
潘立忠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
潘立忠向一审法院起诉请求：要求：1.依法判令被告履行义务，将其所建龙江镇百安居小区新建2号楼一楼西一间52平方米房屋所有权归还给原告（价值31.2万元）；2.案件受理费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告在龙江县龙江镇通齐街原有商服及住宅（平房）约600平方米，院落约3200平方米。他的商服用于经营液化气中转站等经营业务。2008年春季，他对外发布信息，决定将所有房屋及院落出租给他人，经朋友帮助介绍，有人要租用他的处所经营海鲜大排档饭店及宾馆。他于2008年6月20日与他人签订了《租赁协议》，协议约定：租期五年，每年租金400,000元，在签订协议之日先交一年租金400,000元，以后逐年交付。另约定在他收到400,000元租金后空出此房。他收到400,000元租金后正在搬家之时，龙江县住建局于2008年6月27日在他的房屋处张贴《房屋拆迁公告》，公告对他的商服房屋及院落进行封闭，期限为同年9月27日至拆迁此房。当他的房屋及院落的承租人到工商部门申请办理营业执照时，工商部门以此处封闭为由不予受理，承租人以此为由索回租金400,000元。后因此房一直未动迁，原告多次找被告及有关部门，要求立即拆迁或者解除封闭，均未得到解决。2013年8月1日他人和原告签订《房屋租赁协议》，约定租期一年，租金200,000元。约定于协议签订时，承租人交纳200,000元，由承租人办理工商营业执照手续。后因工商营业执照未办理下来。原告将200,000租金不得已又退回给承租人。2014年8月28日，瑞祥公司与原告签订《拆迁补偿安置协议书》，约定：1、甲方用2号楼88-106轴，尺寸29.4米，一层商服安置乙方在该地段所有房屋，面积以产权部门测绘面积为准，双方互不结算差价（其中86-88轴公用面积及安置兴龙物业公司房屋除外）。2、乙方在该地段内房屋涉及的搬迁费、临时安置补助费、停产停业费以及所有附属物、附属设施等补偿款作为产权调换商服、车库的投资款，甲方不再另行计发补偿。3、甲方安置乙方3户车库，位置在新建9号楼西数1、2、3门，每户面积约22平方米，每户误差正负1平方米，双方互不结算差价。4、甲方新建88-106轴基础按原图纸设计标高进行施工，在正负零处做混凝土现浇面，不进行回填，防水由被拆迁人负责，拆迁人承担1万元费用。现浇面下保证1.8米以上高度（地下不回填空间去掉防水、顶棚净高1.8米以上，柱基础部分除外），用一层高度进行调整（保证一层层高3.8米以上）。整楼二层标高一致，按建筑设计图纸施工，除地沟等公用面积外，其余空间不回填，全部无条件归乙方使用，地沟及给排水、供热、管线等正常施工。5、交工时间按施工进度执行，最晚不超过2015年12月30日。6、甲乙双方上诉达成的一致意见为封口终结价格，乙方在安置后放弃在该地块任何理由的经济损失诉求，不再通过信访、诉讼等渠道表达诉求，并按相关部门规定交纳、缴纳各种入户费用及办理产权证等相关手续费用。7、如涉及产权过户产生的税费由被拆迁人负责。该协议签订后，瑞祥房产为原告出具施工图纸一张，原告在图纸上注明：“按市县动迁部门意见，以此图为准新建一层商服全部归我所有”。之后龙江县方正拆迁承办有限责任公司盖章，刘金峰签字；瑞祥公司盖章，杨玉江签字。
一审法院认为，龙江县政府为了促进旧城改造，加快城市建设发展，按城市规划要求，由瑞祥房产对原告所在地进行开发建设百安居小区。在拆迁过程中，双方存在矛盾，但经政府部门多次调解、协商于2014年8月28日在龙江县住建局自愿达成房屋拆迁补偿安置协议，该协议签订后，瑞祥房产为原告出具施工图纸一张，原告在图纸上注明：“按市县动迁部门意见，以此图为准新建一层商服全部归我所有”。之后龙江县方正拆迁承办有限责任公司盖章，刘金峰签字；第二被告盖章，杨玉江签字。此行为视为对原协议的变更，故本院对原告主张给付房屋的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：被告龙江县瑞祥房地产开发有限责任公司将位于龙江县龙江镇百安居小区新建2号楼一楼西一间52平方米房屋所有权返还给原告潘立忠。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5,980.00元，由被告龙江县瑞祥房地产开发有限责任公司负担。
本案二审审理期间，瑞祥公司向本院提交了9份谈话笔录，意在证实双方达成补偿协议的过程很艰难，经过双方长期的谈判最终形成安置协议，进一步说明以后也不能对协议进行实质性的更改，证明图纸上的标注没有得到任何人员及机构的认可。被上诉人经质证认为，这九份笔录跟本案没有关联性，也不能证实各方当事人在图纸上的签字过程也没有潘立忠的签字。本案二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，不再重述。
本院认为，被拆迁人潘立忠的房屋于2008年6月27日被张贴房屋拆迁公告，此后该房屋一直未进行拆迁，处于封闭状态。后瑞祥公司于2014年8月28日与潘立忠签订了《拆迁补偿安置协议书》，该协议书约定：“甲方用2号楼88-106轴，尺寸29.4米，一层商服安置乙方在该地段所有房屋，面积以产权部门测绘面积为准，双方互不结算差价（其中86-88轴公用面积及安置兴龙物业公司房屋除外）。”协议签订以后，因潘立忠对补偿协议中所述的“轴”的概念不清楚，故要求瑞祥公司出具图纸以明确回迁房屋的位置和面积等情况。瑞祥公司为此向潘立忠出具了图纸并由其法定代表人签字和加盖公司公章，同时龙江县方正拆迁承办有限责任公司加盖了公章，龙江县征收办副主任刘金峰在图纸上进行了签名。潘立忠在该图纸上注明：“按市县动迁部门意见，以此图为准新建一层商服全部归我所有”，并进行了签名。现本案争议的焦点是瑞祥公司向潘立忠出具图纸并签名盖章的行为是否属于对原协议的变更。因双方签订的《拆迁补偿安置协议书》中“补偿协议附件”部分是由瑞祥公司事先打印好的格式条款。潘立忠作为普通公民无法对条款中“轴”的概念予以理解，根据其多年向市、县有关部门反映情况及获得的答复，其坚持认为补偿协议中所确定回迁房屋应当包括本案争议的52平方米房屋，并且该争议房屋与其他回迁房屋相邻。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”虽然本案中瑞祥公司在协议中用括号部分将86-88轴部分的房屋排除在外，但潘立忠并不清楚86-88轴是与本案争议房屋是什么关系，瑞祥公司在签订协议时也未向潘立忠履行特别提示和说明的义务，而是在协议签订后向潘立忠出具了图纸，因此潘立忠有理由相信瑞祥公司出具的图纸上的标注的新建一层商服均归其所有，故瑞祥公司出具图纸的行为应当视为对原协议的变更，瑞祥公司应当将本案争议的52平方米房屋返还给潘立忠。关于瑞祥公司主张其已经与龙江县兴龙物业有限公司签订了《拆迁安置协议书》，约定将86-88轴公用面积安置给该公司，因瑞祥公司未提供相应证据予以证实，本院对该主张不予采信。另外，本案中潘立忠的房屋拆迁从公告之日到双方签订协议历经六年之久，一审法院根据双方提供的证据并综合全案事实作出的判决符合法律规定和公平原则，瑞祥公司的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，龙江县瑞祥房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,980.00元，由上诉人龙江县瑞祥房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨春雷
审判员 于 丹
审判员 周巍巍
二〇一六年十二月二日
书记员 张朝阳