河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终6076号上诉人（原审原告）：张建国，现住山西省朔州市朔城区。委托诉讼代理人：王超，河北张克峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜玉晗，河北张克峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廊坊金鑫房地产开发有限公司，住所地永清县武隆路108号。法定代表人：马长海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘汉辉，现住河北省廊坊市永清县，该公司法律顾问。上诉人张建国因与廊坊金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2017）冀1023民初2901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建国上诉请求：1.改判被上诉人继续履行《润鑫公园壹号认购书》（以下简称认购书）；2.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决有失公平。首先，双方应继续履行认购书。其次，一审法院在没有查明涉案房屋交易状态，且被上诉人没有提交证据证明已另行销售第三人的情况下，驳回上诉人要求涉案房屋判归上诉人所有的诉讼请求，于法无据。再次，即使认购书已无法履行，被上诉人应承担双倍定金罚则的违约责任，并承担赔偿损失的责任。金鑫公司答辩称:1.一审法院认定事实清楚，双方签订的认购书不具有商品房买卖合同的主要内容，认购书中没有关于商品房交付时间和逾期责任。供水供电、燃气、公共设施产权归属、差额面积处分、办理产权登记相关事项，都是商品房买卖合同必备条件。缺少这些条件不能称为商品房买卖合同。2.双方签订认购书，明确约定2014年4月12日前，签署商品房买卖合同，认购书中约定在规定期限内没有签订商品房买卖合同的，视为认购方违约，认购方放弃认购书中规定的所有权利并自愿认可被上诉人处分该商品房，所缴纳的定金不返还。3.合同签订时是以双方自愿为前提，任何一方不可能要求对方签订。综上，一审法院认定双方的认购书不能代替商品房买卖合同，做出合法有效判决。请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。张建国向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的认购书合法有效；2.判令润鑫公园壹号小区3号楼1单元11层1103号房屋属原告所有，被告为原告办理房产证；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用（包含律师费）。一审法院认定事实：2014年4月6日，双方签订了认购书，约定张建国购买金鑫公司开发建设的位于河北省永清县廊霸路南侧、文苑路东侧的润鑫-公园壹号小区3号楼1单元11层1103号房屋。认购书中约定了当事人的名称、所购房屋的具体地址、单价、面积、总价。其中该房屋建筑面积115.11平方米，地下室面积15.56平方米，住宅每平方米7488元，房屋总价861944元。地下室每平方米1200元，总价款为18672元；付款方式为按揭付款，首付款351988元于2014年4月12日前付清，并签署《商品房买卖合同》，选择按揭客户同时办理银行按揭；楼价计算如有错误，出售方保留以《商品房买卖合同》所列为准的权利。申请银行贷款按揭的年限、金额最终以银行批复为准；认购条款约定如认购方未能在本认购书规定的日期内向出售方缴纳首期购楼款和签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退回认购方已缴纳的定金及其他费用，并有权将该物业另行出售，无需知会认购方。认购书签订后，张建国按照约定向金鑫公司支付了首付款341943元及地下室全部价款18672元。但金鑫公司收款后至今未与张建国签订《商品房买卖合同》，张建国也未办理银行按揭贷款。双方就认购书的履行发生争议。以上事实有张建国提供的认购书原件一份、交纳购房款的收据两张及双方当事人的当庭陈述在卷予以证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方签订的认购书虽然对房屋的位置、面积、价格等进行了约定，但对于购房款的交纳、逾期交纳的违约责任；房屋交付时间；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜等事项没有约定或约定不明。而上述内容恰恰是张建国行使完全所有权必须具备的条件，否则，张建国将无法圆满地对其所购买的商品房占有、使用、收益和处分。因此，该商品房认购书不具备商品房买卖合同的主要内容，应当属于商品房买卖预约合同。该商品房认购书是双方真实意思的表示，认购书内容不违反相关法律法规的强制性规定，因此对于该商品房认购书的效力依法予以确认。该认购书签订于2014年，张建国按约定支付了首付款，但双方均指责对方存在违约行为，导致双方没能按约定签订《商品房买卖合同》，但双方均不能提供有效证据予以证实，致使双方签订认购书的目的不能实现。综上所述，张建国要求确认润鑫公园壹号小区3号楼1单元11层1103号房屋为张建国所有并要求金鑫公司办理房产证的诉讼主张，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决：一、确认原告张建国与被告廊坊金鑫房地产开发有限公司于2014年4月6日签订的《润鑫公园壹号认购书》有效；二、驳回原告张建国的其他诉讼请求。案件受理费12606元，减半收取6303元，由原告张建国负担5000元，由被告廊坊金鑫房地产开发有限公司负担1303元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张建国户籍地、经常居住地为山西朔州朔城，其名下在廊坊××××）没有房屋，张建国代理人称张建国是通过售楼广告知道永清当地房屋具备投资价值，其在廊坊有一个姐姐，经过亲人推荐，选择了案涉房屋，买房目的是将来能投靠他姐姐。2014年4月6日，张建国与金鑫公司签订了案涉认购书，张建国向金鑫公司交付了首付款341943元及地下室款18672元，共计360615元。张建国诉称因将定金和首付款一起交给了金鑫公司从而获得了优惠，至2014年4月12日已经交齐了首付款。认购书签订后到起诉前，我方多次与金鑫公司的的销售及领导进行交涉。最早在2014年8月曾来廊坊探亲时到该售楼处找过售楼员要求履行签订正式商品房买卖合同、办理按揭贷款，但是由于售楼人员对于其包销的涉案房屋当时已经无法再对我方作出承诺，因此一直搁置。金鑫公司辩称张建国没有按照约定交付全部首付款，应为351988元，实际只交了341943元。在2014年4月12日之前，我公司多次催促张建国签订商品房买卖合同，但是张建国以各种理由不来签订，按照双方签订的认购书，在4月12日前，不交齐首付款和不签订商品房买卖合同，任何一种形式视为认购方放弃认购资格，我公司有权将房屋另行处理，且已经缴纳的定金和其他费用不退还，张建国属于不予退还的。双方签订认购书后未按照约定签订《商品房买卖合同》,张建国未办理按揭贷款。二审查明的其他事实，与一审法院查明的事实一致。以上事实有双方当事人陈述及在案证据佐证。本院认为，张建国与金鑫公司自愿签订的《润鑫公园壹号认购书》，为房屋买卖合同之预约合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。张建国上诉主张判令金鑫公司继续履行《润鑫公园壹号认购书》，其未在一审中提出该项诉讼请求，二审中金鑫公司亦不同意调解解决，故本院依法不予处理。综上所述，张建国的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张建国负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨心冰审 判 员  宋 强代理审判员  赵洪亮二〇一七年十二月二十五日书 记 员  苏艳珍