广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终2620号
上诉人（原审原告）：孙志强，男，1972年2月20日出生，汉族，住广东省东莞市，。
上诉人（原审原告）：刘妙玲，女，1970年1月14日出生，汉族，住址同上，。
上诉人（原审原告）：孙伟杰，男，1997年3月10日出生，汉族，住广东省东莞市，。
上述三上诉人的委托代理人：肖少秋，广东滨都律师事务所律师。
上述三上诉人的委托代理人：姚俊达，广东滨都律师事务所辅助人员。
上诉人（原审被告）：东莞市世纪滨江建造有限公司。住所地：广东省东莞市石龙镇红棉路1号
法定代表人：叶镇华，董事长。
委托代理人：周郑毅，广东众达律师事务所律师。
委托代理人：陈巧玲，广东众达律师事务所实习律师。
上诉人孙志强、刘妙玲、孙伟杰（以下简称孙志强等三人）、东莞市世纪滨江建造有限公司（以下简称世纪滨江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法龙民一初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人孙志强等三人、被上诉人世纪滨江公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙志强等三人上诉请求：（一）撤销原审判决第二项，依法改判为世纪滨江公司应向孙志强等三人退还多收的购房款人民币634734.84元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，以634734.84元为本金从2006年7月31日计算至款项还清之日）。（二）撤销原审判决第三项，依法改判为世纪滨江公司承担本案诉讼费。事实和理由：1、原审法院认定地下一层的价值酌情扣减错误。根据《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的约定差异值超过±3%以上（不含本数）的，孙志强等三人可选择多退少补或退回所购商品房。案涉房屋半地下一层属于房屋主体结构，不能缺少，根据《中华人民共和国物权法》的规定，该主体结构的利用及使用权属于案涉房屋的所有权人，若以此酌情扣减半地下一层价值于法无据。世纪滨江公司提供的2007年案涉小区车位作为酌情扣减的依据不合法，不仅价格认定过高且不合理。此外，举证责任在于世纪滨江公司，在无其他证据证明的前提下世纪滨江公司应承担举证不能的后果。2、因世纪滨江公司出售案涉房屋时存在故意隐瞒及欺骗，世纪滨江公司应以导致孙志强等三人多支付了634734.84元购房款为本金计算利息至购房款退还之日止。
世纪滨江公司辩称：与上诉意见一致。
上诉人世纪滨江公司上诉请求：（一）撤销原审判决，驳回孙志强等三人诉讼请求。（二）孙志强等三人承担本案诉讼费。事实和理由：1、原审法院认为孙志强等三人诉请超过诉讼时效，则不应由世纪滨江公司折价赔偿给孙志强等三人。2、原审法院以2007年案涉小区可办理产权证车位的价值评估案涉半地下一层的价值，适用两种不同标准对案涉半地下一层的价值进行估计，与事实不符。案涉争议面积属于专属车库，按当时小区在售车库一般单价10800元平方米计算，远高于房屋交易价格，因此孙志强等三人没有实际损失，且该损失没有实际发生，要求退还房款和赔偿没有事实和法律依据。3、案涉面积无法办理产权证是政策原因，东莞市建设局对案涉房屋面积预测报告书显示的面积与赣州南治测绘技术有限公司东莞分公司对案涉房屋测量结果不一样的原因是测量标准不一致，房管局标准是房产测量规范2000年标准，而东莞市建设局的是2005年建设工程建筑面积计算规范，世纪滨江公司无需承担责任。4、原审法院认为案涉部分面积不宜当退还购房款处理，但又以世纪滨江公司多收取购房款为由支持孙志强等三人的利息请求，前后矛盾。5、原审法院违反一事不再理原则，孙志强等三人提出退还房款，但原审法院认定争议面积不以退还房款处理而是折价补偿，程序违法，应当撤销。
孙志强等三人答辩称：世纪滨江公司一审提供的房产面积测绘成果报告书，委托单位是世纪滨江公司，其报告关于房屋建筑面积测绘和计算受理委托说明中其建筑面积测绘和计算数据与房屋局是一致，都是用房产测量规范2000年标准。该份报告的房屋现状描述是案涉房屋三层独立别墅钢混结构，即世纪滨江公司委托的机构对房屋陈述都是三层，没有包括地下半层，故出售房屋时世纪滨江公司存在欺诈行为。
孙志强等三人向一审法院起诉请求：一、世纪滨江公司继续履行合同约定义务，为孙志强等三人办理产权登记证书；二、世纪滨江公司按合同约定赔偿迟延办证违约金14994元及利息1889.24元（按金融机构同期同类贷款利率支付利息，计算24个月）；三、世纪滨江公司退还孙志强等三人多交纳的购房款634734.84元及利息331881.69元（按金融机构同期同类贷款利率支付利息，由2006年6月暂计算至2013年11月21日，共88个月）；四、世纪滨江公司赔偿孙志强等三人损失49261.41元（包含：多付的契税款19042.05元、住宅维修资金3768元及物业管理费26451.36元）及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，由2006年10月暂计算至开庭之日止）；五、本案的诉讼费由世纪滨江公司承担。
一审法院认定事实：孙志强等三人与世纪滨江公司于2006年8月9日签订了一份《商品房买卖合同》，约定孙志强等三人向世纪滨江公司购买位于世纪滨江豪园内的B2-12别墅（即大公馆3区13号别墅）。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为首层3.6米，二、三层3.4米，建筑层数地上3层，地下1层。该商品房建筑面积共429.81平方米，其中套内建筑面积425.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.09平方米。合同第四条约定，该商品房属预售，按整幢出售，按建筑面积计算，单价为每平方米7044元，总金额2998800元。合同第五条约定，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）：面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时广东正量土地房地产资产评估有限公司，双方同意按以下约定处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；因买受人尚拖欠购房款、不按期缴纳有关办证税费、或因其他原因导致贷款银行不同意办证等原因造成买受人不能在约定时间内取得房地产权属证书的，出卖人有权相应顺延办证时间并无须承担任何违约责任。第十八条约定，买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合同附件一是房屋平面图，上面载明房屋分为半地下层、首层、二层及三层。
签订上述合同后，孙志强等三人于2006年7月31日向世纪滨江公司缴纳了购房款2998800元。世纪滨江公司于2006年10月18日将案涉房屋交付。之后，孙志强等三人将案涉房屋装修并已入住。本案庭审时，双方均确认案涉房屋的半地下一层的面积为84.31平方米，因半地下一层的层高不够，无法办理产权登记，即半地下一层的面积不作为产权登记面积；房屋地上三层的面积可以办理产权登记，世纪滨江公司也表示愿意协助孙志强等三人办理案涉房产地上三层的权属登记手续。
关于差异面积。孙志强等三人主张合同约定的建筑面积为429.81平方米，其中套内建筑面积为425.72平方米。而根据东莞市石龙房管所委托测绘单位所作的《房地产查丈登记表》显示，案涉房产的建筑面积为335.61平方米，套内面积为335.61平方米，差异面积为94.2平方米。其中半地下一层的面积为84.31平方米。世纪滨江公司仅确认半地下一层的面积为84.31平方米。针对案涉房产存在差异面积，孙志强等三人在庭审中明确表示不要求退房。
另查，世纪滨江公司就案涉楼盘的出售已于2005年8月12日获得东莞市建设局颁发的《广东省东莞市商品房预售许可证》，上面载明：预售房屋建筑面积13093平方米29套，预售房屋层数3层。
世纪滨江公司于2006年7月31日向孙志强等三人开具《广东省东莞市不动产销售发票联》，该发票显示案涉房产建筑（或土地）面积为425.72平方米，单价7044.07元，金额为2998800元；东莞市地方税务局石龙税务分局于2010年4月6日出具《广东省东莞市房地产办证证明》（办证联），该证明显示案涉房产建筑（或土地）面积为429.81平方米，单价6977.04元/平方米，金额为2998800元；2006年8月20日，孙志强等三人向东莞市财政局石龙分局缴纳了契税89964元（2998800元×3%=89964元）；孙志强等三人于2010年3月29日缴纳了住房维修资金17192.4元（429.81元/平方米×40元/平方米=17192.4元）；另外，孙志强等三人主张其从2006年10月18日起，按429.81平方米，2.7元/平方米计算缴纳物业管理费，为此多缴纳物业管理费（429.81-335.61）×2.7=254.34元/月。
本案在审理过程中，根据孙志强等三人的申请，原审法院依法向东莞市石龙镇房地产管理所调取了东莞市石龙镇裕兴路世纪滨江豪园368号房产（即本案案涉房产）的房地产查丈登记表及商品房买卖合同。该房地产查丈登记表显示东莞市石龙镇裕兴路世纪滨江豪园368号房产，建筑面积335.61平方米，套内面积为335.61平方米，总层数3；附地上三层及地下室测图，其中地下室测图显示“因层高不足2.2米，不计算面积”。
另外，根据孙志强等三人的申请，原审法院依法委托广东正量土地房地产资产评估有限公司对案涉房产半地下一层面积的价值和计算原告房款的损失进行评估。该机构回复：评估时无法找到可比案例及房款损失的相关资料，无法评估。针对案涉半地下一层面积的价格，孙志强等三人主张案涉小区同时期能办理产权证的普通商品房交易价格为4188.59元/平方米，并提交了案涉认购书、买卖合同供法院参考；世纪滨江公司主张无法提供案涉小区同时期的无法办理产权证的房源、车位供法院参考，但主张案涉小区2007年能办产权证车位的销售价格为135000元-138000元/个，并提交了《商品房买卖合同》供法院参考；孙志强等三人以世纪滨江公司所提交的《商品房买卖合同》签订时间是2007年3月、所购买的车位已办理产权证，且车位层高3.1米为由，认为法院不应采纳该标准，而应酌情裁定。
一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原审法院予以认定，双方均应按照该合同的约定履行各自的义务。
《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据上述约定，协助孙志强等三人办理房屋产权登记是世纪滨江公司的义务。关于未能办理房产权属证明的原因。孙志强等三人主张案涉商品房无法办证的原因是世纪滨江公司不肯配合，不肯在《房地产查丈表》上加盖世纪滨江公司的公章导致无法办理；世纪滨江公司则主张无法办理的原因是孙志强等三人认为房产登记面积与合同约定计价面积存在差异，孙志强等三人因此未向房管部门提交相关手续。原审法院认为，涉案商品房已交付孙志强等三人使用，但世纪滨江公司并未提交证据证明其已将相关资料提交给产权登记机关备案，从《房地产查丈表》也显示世纪滨江公司并未加盖公章，导致孙志强等三人客观上不可能向房地产管理机关申请办理权属登记手续；即使如世纪滨江公司的陈述，案涉房产登记面积与合同约定计价面积存在差异导致无法办理产权证，出现差异的原因也不在于孙志强等三人。孙志强等三人据此请求世纪滨江公司履行协助办理房屋产权登记义务，予以支持。孙志强等三人诉请世纪滨江公司履行协助办理房屋产权登记义务属于物权请求权，该请求权依法不受诉讼时效的限制，故世纪滨江公司主张孙志强等三人的该诉请已超过了诉讼时效于法无据，不予采纳。
对于孙志强等三人诉请的违约金，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，双方实行的是定额的逾期办证违约金，并不以世纪滨江公司逾期办证的时间长短作为计算违约金的依据，因此，该违约金的请求应适用诉讼时效的规定。孙志强等三人于涉案商品房交付使用后第91日时即应清楚知道自己的权利受到侵害，其应于该日起两年内行使权利。孙志强等三人确认世纪滨江公司于2006年10月18日前交付涉案商品房，但其于2013年才起诉，虽孙志强等三人主张其于《房地产查丈登记表》后才知道半地下一层无法办证，孙志强等三人的陈述不足以证明其起诉前曾发生诉讼时效中止或中断的情形，故其诉请世纪滨江公司支付逾期办证违约金和利息已超过诉讼时效，不予支持。
对于孙志强等三人诉请世纪滨江公司退还多交纳的购房款及利息。根据《商品房买卖合同》第三条的约定，案涉商品房建筑层数地上3层，地下1层。该商品房建筑面积共429.81平方米，其中套内建筑面积425.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.09平方米。而实际上案涉房产的登记面积为建筑面积为335.61平方米，套内面积为335.61平方米。差异面积为94.2平方米。双方在庭审中一致确认差异面积中包含半地下一层（即车库）面积84.31平方米。原审法院认为，对于半地下一层之外的差异面积9.89平方米，按照《商品房买卖合同》第五条的约定，孙志强等三人不退房的，世纪滨江公司应退回多收的购房款：6977.04元/平方米×9.89平方米=69002.93元。对于半地下一层部分，由于双方均确认因层高不够2.2米，无法办理房产权属证件，对此世纪滨江公司应否退还该部分面积的差价？原审法院认为，首先，《商品房买卖合同》第三、四条约定，案涉商品房合同约定的计价面积为425.72平方米，单价7044.07元。世纪滨江公司主张以整幢出售，缺乏事实依据，不足以采信。世纪滨江公司未能提供证据证明其在销售时已向孙志强等三人告知半地下一层的层高不能办理房地产权证的情况。考虑到该半地下一层，孙志强等三人事实上以车库进行使用，即具备实际使用功能。故该部分面积不宜按退还购房款处理。出于公平原则，世纪滨江公司应向孙志强等三人折价赔偿。其次，对于赔偿的数额。根据孙志强等三人的申请，原审法院依法委托广东正量土地房地产资产评估有限公司对案涉房产半地下一层面积的价值和计算孙志强等三人房款的损失进行评估。该机构以“评估时无法找到可比案例及房款损失的相关资料，无法评估”为由回复；根据双方在庭审中的陈述，该半地下一层可以停放1部汽车，还可隔出一个房间，考虑到该半地下一层的面积及使用情况，原审法院酌情该半地下一层按2个车位计算。参照2007年案涉小区可办理产权证车位的价格为135000-138000元/个，酌情认定该半地下一层面积的价值按120000元/个计算，即120000元/个×2个=240000元。世纪滨江公司应向孙志强等三人退还多收的购房款6977.04元/平方米×84.31平方米-240000元=348234.24元。因此，世纪滨江公司应向孙志强等三人退还差异面积多收的购房款69002.93元+348234.24元=417237.17元，对于孙志强等三人超过此范围的诉请，不予支持。由于世纪滨江公司多收取了孙志强等三人该部分的购房款，给孙志强等三人造成一定的损失，孙志强等三人诉请世纪滨江公司支付利息，予以支持，利息按中国人民银行同期贷款利率，以417237.17元为本金从2006年7月31日计至2013年11月21日止。
孙志强等三人诉请的多缴纳的契税、住宅专项维修资金、物业管理费，从其提交的收费票据看，该三项费用的收取主体不是世纪滨江公司。孙志强等三人可先行向收费主体要求退还多收的费用，确定存在实际损失之后，再向世纪滨江公司另行主张。
综上所述，原审法院依照规定《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2015年12月18日作出（2014）东一法龙民一初字第2号民事判决：一、世纪滨江公司应在判决发生法律效力之日起三十日内将办理房产证应由出卖人提供的相关资料提交产权登记部门备案，并通知孙志强等三人申请办理产权证，履行完协助办理东莞市石龙镇世纪滨江豪园B2-12号房产（即大公馆3区13号别墅）权属的义务。二、世纪滨江公司应在判决发生法律效力之日起十日内向孙志强等三人退还多收的购房款417237.17元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，以417237.17元为本金从2006年7月31日计至2013年11月21日止）。三、驳回孙志强等三人的其他诉讼请求。本案一审诉讼费14243元（已由孙志强等三人预交），由孙志强等三人负担4073.85元，由世纪滨江公司负担10169.15元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据的，本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。另，本院依职权向东莞市房产管理局调查，该局函复本院称案涉房屋未办理产权登记，业主可凭办证资料申请办理房产证。按照《房屋登记办法》，一手房屋办证，其产权证记载的面积是以初始登记面积为登记依据，因此产权证记载的建筑面积应为335.61平方米，套内面积应为335.61平方米。孙志强等三人确认上述证据，主张世纪滨江公司在明知情况下仍按产权面积对外销售存在欺诈。世纪滨江公司确认上述证据，主张案涉房屋未办理产权登记，按照合同约定应待条件成就后再另行主张退款事宜。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对孙志强等三人、世纪滨江公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：孙志强等三人诉请世纪滨江公司退回多交纳购房款是否依法有据。根据《商品房买卖合同》第五条约定，对发生面积差异的处理前提是合同约定的计价面积与产权登记面积之间存在差异。而本案案涉房屋未办理产权登记，无法确定最终产权证上的面积是多少，是否与合同约定的面积存在差异，故合同第五条约定的处理面积差异的前提条件未成立，孙志强等三人可待产权证办理完毕后再主张权利。本院对孙志强等三人诉请世纪滨江公司退回多交纳购房款予以驳回。
综上所述，孙志强等三人、世纪滨江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法龙民一初字第2号民事判决第一项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法龙民一初字第2号民事判决第二、第三项。
三、驳回孙志强、刘妙玲、孙伟杰的其他诉讼请求。
本案一审受理费14243元，由孙志强、刘妙玲、孙伟杰承担10000元，由东莞市世纪滨江建造有限公司承担4243元。二审案件受理费17706.81元，由孙志强、刘妙玲、孙伟杰承担10147.35元，由东莞市世纪滨江建造有限公司承担7559.46元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 廖志明
代理审判员 钟 雯
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 梁玮珊