重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初3788号原告张德容，女，1970年5月4日出生，汉族，村民，现住重庆市南川区。委托代理人张德学（张德容之哥），男，1964年12月6日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告重庆市南川区XXXX小区业主委员会，住所地重庆市南川区XX街道XXXX小区。负责人郑延辉，系南川区XXXX小区业主委员会副主任。委托代理人韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道河畔清风2幢3单元3-2号，统一社会信用代码9150011967614416XP。法定代表人夏于书，该公司经理。委托代理人袁鸿专，该公司员工。委托代理人韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。原告张德容诉被告重庆市南川区XXXX小区业主委员会（以下简称XXXX业委会）、重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月25日受理后，依法适用简易程序由审判员刘丹于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告张德容委托代理人张德学、被告XXXX业委会负责人郑延辉被告重庆恒昌物业管理有限责任公司委托代理人袁鸿专及二被告共同委托代理人韦延伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张德容诉称，二被告于2014年1月15日签订的《物业服务合同》，签约主体不合法，以韦明伦为代表的本案小区业委会不具有对外签订物业服务合同的主体资格，以韦明伦为代表的业委会成员7人中至少三人非本小区业主，韦明伦在签订该份合同之前，是否为本小区业主还有待查证。该届小区业委会是如何产生的，包括原告在内的绝大所数业主都不清楚。被告恒昌物业公司明知未经XXXX业委会未经小区业主大会选聘，不具有签约主体，却与该小区业委会签订物业服务合同，该合同对小区业主不具有约束力。二被告实质是利用物业管理的形式以达到在小区将公共用房租给他人和利用公共场地停车收费盈利的目的。被告恒昌物业公司自2014年1月至今，不仅没有按照相关规定的标准进行物业管理服务，还擅自占用、处分业主公共用房、改变其使用功能经营茶楼和麻将室，利用小区公共楼道、公共墙体、电梯间等公共区域收取广告费等经营活动，侵犯了广大业主的合法权益。原告诉至法院，请求人民法院判决1、确认二被告于2014年1月15日签订的《物业服务合同》无效。2、判令二被告承担连带责任。3、本案诉讼费由二被告承担。被告XXXX业委会、恒昌物业公司辩称，1、恒昌物业公司于2010年10月入住南川区XXXX小区从事物业服务，并与业委会于2010年10月21日签订《物业服务合同》，当时的业委会主任是张某同志。物业服务期满后，经本届业委会公开招标选定物业服务企业，在同等条件下选定恒昌物业公司，经双方多次协商一致于2014年1月15日签订了《物业服务合同》。签订合同时，XXXX业委会不但由业委会成员讨论决定，还多次召集各栋楼楼长、副楼长开会讨论，与恒昌物业公司就物业服务质量、搭建摩托车、三轮车、自行车停放点、修建1号楼2、3单元下花园的人行通道为条件，在协商一致的情况下签订了为期五年的《物业服务合同》。该合同是双方主体资格合法且不违反法律的强制性规定，不损害社会公共利益，不存在欺诈、胁迫手段，不存在非法目的，也无恶意串通行为，是双方的真实意思表示，是合法有效的。2、恒昌物业公司在签订物业服务合同后，完全按照合同的约定履行义务，原告诉称被告擅自占用、处分业主公共用房等完全不属实。3、XXXX业委会于2010年依法成立，首届业委会主任是张某同志，后因该同志犯罪入狱，在不能主持业委会工作的情况下，该业主委员会向南川区XX街道XX社区居民委员会请示成立XXXX小区业主委员会改选筹备组，居民委员会批复同意成立以韦明伦为组长的业主委员会改选筹备组，在改选过程中，筹备组公开张贴公告，并经小区喇叭循环播放通知和多次召开业主动员大会后，每栋楼推荐业主代表，在居委会主任的主持下选举产生楼长、副楼长后，由楼长、副楼长选取产生业委会候选人员。后在提前三天通知XXXX小区全体业主并张榜通知全体业主参与选举大会的情况下，在居委会分管领导的监督下，由居委会主任主持，通过无记名投票的方式选举产生了以韦明伦为主任的XXXX业委会，选举结果公示后，居委会以文件通知XXXX业委会成员名单，该文件抄送了国土局房管科、XX街道党政办、市政办。后韦明伦主任因身体原因，向XX街道XX社区居委会和业委会提出辞职，经居委会同意，暂时调整由郑延辉主任XXXX业委会工作。4、原告不是《物业服务合同》的甲方，也不是该合同的乙方，无权请求确认该《物业服务合同》的效力。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告张德容系南川区XXXX小区业主。南川区XXXX首届业委会成立于2010年，首届业委会主任为张某，副主任为韦明伦。2012年12月20日，XXXX小区部分业主向南川区XX街道XX社区居委会发出《关于成立“改选XXXX业委会”筹备组的请示报告》。同年12月24日，南川区XX街道XX社区居民委员会作出《关于同意XXXX小区成立“业主委员会改选筹备组”的批复》（XX居发【2012】17号文件），决定同意XXXX小区成立以组长韦明伦，副组长包子芳、郑延辉，成员窦云钦等12人为代表的“业主委员会改选筹备组”。2013年3月28日，南川区XX街道XX社区居委会作出《关于XXXX小区业主委员会改选结果的通知》（XX居发【2013】12号文件），该通知载明“XXX支部、XXX居民小组：XXXX小区原业主委员会交来《关于成立改选XXXX业委会筹备组的请示报告》后，我居委同意由原业主委员会副主任韦明伦担任选举领导小组组长，包子芳、郑延辉担任副组长，12名成员。选举领导小组2012年12月24日以来，按照选举程序推选业主委员会，2013年3月20日晚上，19名公推的代表在我居委会议室采取公开述职竞选，选民代表现场投票，选举结果于2013年3月21日予以了公示。选举结果如下：主任韦明伦，副主任郑延辉、包子芳；委员吴兴明、梁昌雄、杨群、李远兵。特此通知。”2014年1月15日，XXXX业委会（甲方）与恒昌物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定：由乙方为该小区提供物业管理服务。合同期限为五年，自2014年1月10日至2019年1月10日止；高层住宅的物业服务费按建筑面积计算，具体标准为2015年12月30日前按0.65元/月·平方米（不含电梯使用费、公共能耗费），2016年1月起为0.7元/月·平方米；2017年1月起为0.75元/月·平方米；2018年1月起为0.8元/月·平方米；电梯运行费70平方米以下20元/月·户，70-90平方米25元/月·户，90平方米以上30元/月·户；二次供水费70平方米以下6元/月·户，70-90平方米7元/月·户，90平方米以上8元/月·户；公共能耗费按5元/月·户；物业服务费按季度交纳，交纳费用的时间为当季度第一个月的1-15日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交纳的管理服务费的千分之三交纳滞纳金。此外，该合同对物业管理委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务以及违约责任等亦进行了明确约定。因签订该份物业服务合同之前，恒昌物业公司已经在该小区提供物业服务，该份合同签订之后，恒昌物业公司继续为该小区提供物业服务。另查明，2016年6月12日，XXXX业委会主任韦明伦以身体不好、工作事务繁忙，抽不出多余的时间兼顾业主委员会的工作为由向南川区XX街道XX居委会提出辞去XXXX业委会主任的职务。2016年6月29日，丁碧生、张德容、张某等少部分XXXX小区业主向南川区XX街道XX社区居民委员会、XX街道办事处、南川区国土局房管科发出《关于XXXX小区业主权利被非法侵害的诉求》，反映本小区业委会工作中存在的问题，倡议召开业主大会，审议如下问题：1、本小区业主委员会委员共6人，其中有4人非小区业主；2、商议修改《业主大会议事规则和管理规约》或日程；3、评议业主委员会成员工作；4、罢免不合格业主委员成员；4、补选新的业主委员会成员；5、监督业主委员会成员职务重新推选。2016年7月5日，南川区XX街道XX社区居民委员会就上述诉求作出《关于XXXX部分业主反映业主委员会管理等方面问题的回复》，该回复主要载明：一、2016年6月21日，XXXX业主委员会主任韦明伦因病提出辞职，在目前没有经业主大会决定重新选举的情况下，社区对业主委员会成员进行了重新分工，暂由副主任郑延辉代理主任工作，原业主委员会委员吴兴明代理副主任工作（负责突出问题协调整治），原副主任包治芳（常务副主任）及其他业主委员会成员分工不变。二、就目前部分业主提出的业主委员会存在的6个方面的问题，XX社区居委员已与业主委员会一道明确提出了限期整改意见。首先对小区停车问题、小区办学问题等业主普遍关注的问题展开整改……。上述事实，有原告的陈述及被告的辩称、《关于成立“改选XXXX业委会”筹备组的请示报告》、《关于同意XXXX小区成立“业主委员会改选筹备组”的批复》、《关于XXXX小区业主委员会改选结果的通知》、XXXX业主委员会选举结果公示、房屋产权证、照片等证据在案佐证，并经开庭依法质证核实，具有证明效力。双方当事人争议的是：一是关于张德容是否是适格的原告的认定问题。二是关于XXXX业委会与恒昌公司公司于2014年1月15日签订的《物业服务合同》的效力认定问题。本院认为，关于张德容是否是适格的原告的认定问题。张德容作为XXXX小区业主，与本案诉争《物业服务合同》存在着直接的利害关系，其以XXXX小区业委会违反《物业管理条例》第十一条的规定没有召开业主大会即与恒昌物业公司签订《物业服务合同》损害了原告的利益，其有权依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向人民法院提起诉讼，故其作为原告主体资格适格。被告辩称张德容作为原告主体资格不适格的意见不能成立，本院不予采纳。关于XXXX业委会与恒昌物业公司于2014年1月15日签订的《物业服务合同》的效力认定问题。本案原告提出XXXX业委会改选不合法的问题，被告XXXX业委会在庭审中提交了筹备业委会改选的相关证据以及南川区XX街道XX社区居委会的批复、通知、公示等，上述证据形成证据链条可以证明XXXX业委会的改选程序合法。对于原告提出的XXXX业委会选聘物业公司未召开业主大会程序违法的问题。按照《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”、第十二条“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物宗面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加……”和第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”的规定，选聘和解聘物业服务企业属于由业主共同决定的事项，且该决定事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会作为业主大会的执行机构，仅应代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，被告XXXX业委会与恒昌物业公司答辩称其于2014年1月15日签订的《物业服务合同》之前，召开过以选聘物业服务企业为议题的业主大会，但并未提供证据予以证明。因此，XXXX业委会与恒昌物业公司于2014年1月15日签订《物业服务合同》时违反了《物业管理条例》规定的法定程序。但是在诉争《物业服务合同》签订后，恒昌物业公司为该小区提供物业服务至今，该小区的大部分业主也未提出异议，该行为应视为小区业主对XXXX业委会与恒昌物业公司签订诉争《物业服务合同》行为的追认。同时，按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，并非管理性强制性规定。从法律层面理解，签订物业服务合同前应依法召开业主大会虽然属强制性规定，但相关法律并未明确说明违反这一规定即属无效，这一规定不属于效力性强制性规定，违反该规定并不当然导致合同无效。刘水泉亦未举示证据证明诉争《物业服务合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效之情形，故刘水泉请求确认诉争《物业服务合同》无效的理由不能成立，本院不予支持。对于其要求二被告承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张德容的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元（原告已预交），由原告张德容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理80元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 刘 丹二〇一七年七月十日书记员 杨江亮