江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终1793号
上诉人（原审被告）：郁文明，男,1966年8月4日出生,汉族，居民，住滨海县。
被上诉人（原审原告）：盐城汉威新能源科技有限公司,住所地滨海县八巨镇工商路3幢11-15号。
法定代表人:丁汉东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘克连，滨海县陈涛法律服务所法律工作者。
上诉人郁文明因与被上诉人盐城汉威新能源科技有限公司（以下简称新能源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2017）苏0922民初6166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郁文明上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由新能源公司负担。事实和理由：1.郁文明已经根据双方签订的合同在约定的时间内通知新能源公司按照该合同第三条第2款规定，到仓库租赁地接受承租区的物品。新能源公司委托法律顾问汪律师发函，系因汪律师来到郁文明车间后，要求郁文明将方便搬出的物品搬出承租区，郁文明当时也同意，还口头和汪律师约定搬出部分物品所需费用为2000元，由新能源公司承担。后郁文明微信和汪律师联系，要求先支付搬出物品的费用时，汪律师和新能源公司均未作出任何答复，而直接进行了起诉，应系新能源公司违约，一审法院认定郁文明未能向新能源公司交付租赁物错误；2.郁文明一家从2010年年底至今都居住在滨海县院内中间一幢车间内，因为郁文明为了研发多功能汽车油箱变卖了所有家当，2009年11月22日的协议书第六条约定郁文明不可在透明式计量油箱项目进入发展后期将该项目移出江苏滨海经济开发区，而一审法院未对该条款进行引用。2010年5月17日江苏滨海经济开发区管理委员会（以下简称滨海开发区管委会）和郁文明签订了一份协议书，该协议书第2条、第3条约定了滨海开发区管委会为多功能汽车油箱项目进入园区应当履行的义务，一审法院仅引用其中第一条约定的滨海开发区管委会将园区原至元食品内北边两幢厂房无偿提供江苏力牌实业有限公司使用，期限为一年，到期按原状归还。厂房只用来进行协议项目的生产经营活动，不得进行其他盈利活动来认定郁文明无权将案涉厂房出租给新能源公司，未结合协议书第2条、第3条的规定，且该协议书签订的时间为2010年5月17日，而郁文明和新能源公司签订的合同时间为2017年；2.2010年5月17日协议书第一条约定，厂房只用来进行协议项目的生产经营活动，该生产经营活动应该包含生产经营活动的主体，而该主体系郁文明，案涉租赁合同的费用是郁文明当成生活费及申请专利费用使用的，该部分费用属于“生产经营活动”，如果郁文明不能生存了，那么多功能油箱项目也就不存在了；3.滨海开发区管委会在协议约定的一年期满后并未收回厂房，也未阻止郁文明将厂房对外出租。该案是滨海开发区管委会的领导向新能源公司提供了所谓的郁文明无权将车间作为仓库出租的信息，怂恿新能源公司起诉。滨海开发区管委会在协议中注明的两幢车间实际上是毛坯房，后来郁文明花费70多万元对大门、水电、道路进行了改造，滨海开发区管委会承诺该部分费用由其承担，但实际并未支付费用，连账目也未进行结算，还想方设法进行断电，迫使郁文明自动搬出厂区。
新能源公司辩称，1.案涉租赁合同签订之后，郁文明应当将出租的房屋清空交付新能源公司。2000元搬运费不是租赁合同中的内容，与郁文明履行交付义务无必然关联。该费用是郁文明单方强加于租赁合同相对方的新能源公司，该搬运费并未得到新能源公司法律顾问的答复，表明新能源公司不同意支付2000元搬运费。2.关于郁文明有无出租涉案房屋的资格的问题，一审很多证据可以证实郁文明无权出租，无权出租则案涉租赁合同无效。3.关于郁文明第三点、第四点上诉理由及相关证据与涉案房屋租赁合同无关，也不属于案涉租赁合同的新证据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
新能源公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判决确认郁文明和新能源公司之间的租赁合同无效并返还新能源公司租金20000元；2.本案诉讼费用由郁文明承担。
一审法院经审理查明：2009年11月22日，滨海开发区管委会与郁文明签订一份《协议书》，协议载明“为了使乙方（郁文明）能集中精力操作透明式计量油箱项目，甲方（滨海开发区管委会）愿意帮助乙方注册江苏力牌实业有限公司”。2010年5月17日，滨海开发区管委会与江苏力牌实业有限公司又签订一份《协议书》，其中第1条约定“甲方（滨海开发区管委会）将园区原至元食品内北边两幢厂房无偿提供乙方（江苏力牌实业有限公司）使用，期限为一年，到期按原状归还。厂房只用来进行协议项目的生产经营活动，不得进行其他盈利活动。”据此，郁文明无偿租赁了滨海开发区管委会的厂房进行生产经营。
2017年8月22日，郁文明与新能源公司签订了一份《仓库租赁合同》，合同约定：郁文明将位于滨海县世纪大道与中市北路交汇处面积为324平方米的仓库（实为郁文明成立的江苏力牌实业有限公司部分厂房）出租给新能源公司使用，租赁期限自2017年8月20日起至2019年8月19日止，年租金20000元，同时约定了交付仓库时间等条款。转租合同签订后，新能源公司于2017年8月22日通过银行将第一年租金20000元汇给郁文明，但郁文明未能向新能源公司交付租赁物，后新能源公司委托法律顾问发函至郁文明，要求郁文明履行交付出租仓库的义务。至庭审当日，郁文明仍未将所租仓库交付新能源公司使用。
一审另查明，滨海开发区管委会对坐落在滨海县中市北路西侧邻里中心4号楼的房屋（其中含郁文明成立的江苏力牌实业有限公司厂房）办理了房屋所有权证，证号为：滨房权证滨海字第××号，房屋所有权人为滨海海润资产经营有限公司。滨海海润资产经营有限公司明确表示不同意郁文明对厂房进行转租，对郁文明将厂房转租给新能源公司的行为不予认可。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，租赁房屋产权经过登记，具有公示效力，承租人、次承租人应当知道房屋权属，仍订立转租合同，承租人未经出租人同意订立转租合同，承租人与次承租人在实际交付租赁物前，出租人对转租行为提出异议，并且不同意追认转租行为的效力，转租合同损害了出租人的合法权益，转租合同无效。即使转租合同经过出租人同意，转租期限超过原租赁合同约定期限的部分，也没有法律效力。无效的合同自始没有法律约束力。合同被确认无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。
本案新能源公司、郁文明应当知道房屋属于滨海开发区管委会所有，郁文明仍将滨海开发区管委会无偿租赁给其使用的厂房转租给新能源公司做仓库，不但转租期限超过承租人租赁期限，而且转租行为没有得到出租人滨海开发区管委会的认可，转租合同依法应认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，郁文明因该合同取得的20000元租金，依法应当予以返还。因此，新能源公司要求确认双方租赁合同无效并返还新能源公司20000元租金的主张符合法律规定，予以支持。郁文明将滨海开发区管委会租赁给其使用的厂房转租给新能源公司做仓库，没有得到滨海开发区管委会的同意和追认。因此，郁文明提出合同是双方订立的，应为合法有效的理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款第（二）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，一审法院判决：一、郁文明与新能源公司于2017年8月22日签订的仓库租赁合同为无效合同；二、郁文明于判决生效之日起十日内返还新能源公司租金人民币20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由郁文明负担。
二审中，新能源公司未提交证据。
郁文明提交了以下证据。证据一，郁文明与新能源公司汪杰律师的微信记录，证明郁文明与汪杰谈好2000元搬运费由新能源公司承担；证据二，四份专利证书，证明郁文明居住案涉厂房的时间在2010年，案涉厂房是滨海开发区管委会无偿提供给郁文明用于发展项目、生产生活的；证据三，油箱检验报告封面，证明多功能检验油箱经国家检验合格；证据四，试验报告封面，证明多功能汽车油箱在东风汽车公司进行了试用；证据五，2009年11月22日滨海开发区管委会与郁文明签订的协议书，证明滨海开发区管委会履行了协议；证据六，江苏力牌实业有限公司股东会决议，证明滨海开发区管委会在郁文明不知情的情况下，安插股东，以达到控制多功能汽车油箱的目的；证据七，滨海开发区管委会与江苏力牌实业有限公司于2010年5月17日的协议书，证明滨海开发区管委会没有履行该协议，反而用协议第一条来诱使郁文明进入滨海县工业园区，让郁文明垫资进行基础设施建设；证据八，黄成元的证明，证明郁文明出租房屋租金被用于专利申请费、模具设计费；证据九，李林章的证明，证明滨海开发区管委会违约，提前收回郁文明改造后的房屋，使郁文明的设备无处安放；证据十，三份发明专利申请公布通知书，证明多功能汽车油箱项目一直处于发展阶段；证据十一，2018年3月10日李观奥出具的证明，证明郁文明出租的房屋租金用于偿还模具费用；证据十二，宋娟出具的证明，证明有关领导知道厂房被出租，但没有表示反对；证据十三，照片一张，证明新能源公司物品免费放于案涉仓库对面的车间里，所以新能源公司才反悔不想租赁案涉仓库；证据十四，照片两张，证明多功能汽车油箱在全国被大面积模仿；证据十五，崇卫军出具的两份证明，张锦华出具的两份证明、于丹萍出具的一份证明、薄顺清出具的一份证明；证据十六，照片两张，证明上诉人购买的100多万元设备报废的情况；证据十七，照片一张，证明滨海开发区管委会没有按规定安装大门，导致农民在园区里种小麦，成为电缆被火烧坏的直接原因；证据十八，梁明举、李林章以及供电所出具的证明及照片一张，证明电缆被烧坏；证据十九，崇卫军出具的证明一份，证明电缆被烧后，郁文明多次要求恢复供电；证据二十，五家公司发给江苏力牌实业有限公司的函件、三份销售合同，证明汽车油箱存在巨大市场，因为电缆被烧，给郁文明造成损失；证据二十一，张黎明、薄顺清的证明，证明郁文明在供电局不肯恢复供电情况下，找别人接电；证据二十二，吉培培的证明，证明断电后车间生产的半成品报废，报废的物品处理给吉培培。梁明举的证明，证明市场上的多功能油箱全是仿冒；证据二十三，照片一张，证明郁文明将全部资金投入项目，没有其他任何收入；证据二十四、电力施工合同、发票三张，证明滨海开发区管委会工业园区环境恶劣；证据二十五，李林章、梁明举的两份证明，证明因滨海开发区毁约导致郁文明的项目、研发团队至今没有任何收益；
新能源公司对郁文明提交的证据一的真实性予以认可，但认为新能源公司没有和郁文明达成向郁文明支付2000元搬运费的意思表示，2000元搬运费是郁文明强加给新能源公司；对证据十二、证据十三的真实性无法确认，但即使真实，也不能证明郁文明对案涉仓库享有出租的权利；对郁文明提交的其余证据，认为与本案无关，也不能达到郁文明的证明目的。
本院经审核认为，新能源公司对郁文明提交的证据一的真实性予以认可，故本院对该证据的真实性予以确认，但该微信记录仅有郁文明发给汪杰律师的微信内容，要求新能源公司除房租外另行支付搬运费，但汪杰律师并未对此进行回复，故不能证明汪杰律师代表新能源公司认可另行承担2000元搬运费。新能源公司认为证据二至证据十一、证据十四至证据二十五均与本案无关，本院认为，郁文明所提交的证据二至证据六、证据八至证据十一、证据十四至证据二十五均与本案无充分关联，故对该部分证据不予认定。证据七郁文明在一审中已经提交，故不应作为新证据进行提交；新能源公司对郁文明提交的证据十二、证据十三的真实性认为不能确认，根据法律规定，证人应到庭作证，故证据十二的证明不具有相应的证明力，证据十三与案涉租赁合同无关，亦不能达到郁文明的证明目的。
二审另查明，郁文明与新能源公司于2017年8月22日签订的一份《仓库租赁合同》约定：租赁物面积为324平方米。本合同签署之日起三日内，郁文明负责清理完毕新能源公司承租区域内的所有物品并交付新能源公司。
本院对一审法院审理查明的除“郁文明无偿租赁了滨海开发区管委会的厂房进行生产经营”以外的事实予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由此可见，租赁合同应为有偿合同，双务合同。而在借用合同中，借用人只有按照合同约定返还借用物的义务，没有给付租金的义务。根据2010年5月17日滨海开发区管委会与江苏力牌实业有限公司签订的《协议书》所约定的权利义务，江苏力牌实业有限公司与滨海开发区管委会就案涉房屋所形成的法律关系应认定为借用房屋关系。
郁文明借用了案涉房屋后，并未根据合同约定在使用一年后按原状归还，此时双方之间形成不定期借用关系，郁文明在2017年8月22日与新能源公司签订了一份《仓库租赁合同》，约定将部分案涉厂房出租给新能源公司使用。该合同系郁文明与新能源公司之间的真实意思表示，虽然江苏力牌实业有限公司与滨海开发区管委会的协议中约定“厂房只用来进行协议项目的生产经营活动，不得进行其他盈利活动”，但由于双方之间并非租赁合同关系，不能适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，因此2017年8月22日的《仓库租赁合同》并不具有法律规定的合同无效的情形，故应认定合同有效。
双方在履行合同的过程中对是否应搬空租赁仓库的物品及新能源公司是否应另行承担2000元搬运费存在争议。郁文明认为合同约定的是其负责将承租区域内原有物品进行整理，其余空间给新能源公司放置物品，后新能源公司同意向郁文明支付2000元搬运费，郁文明将其原有物品搬出案涉租赁物。新能源公司认为合同约定的是郁文明应将原来堆放在租赁物中的物品全部清理腾空，承租给新能源公司的是324平方米仓库，新能源公司也从未答应另行向郁文明支付2000元搬运费。本院认为，案涉《仓库租赁合同》约定：租赁物面积为324平方米。本合同签署之日三日内，郁文明负责清理完成新能源公司承租区域内的所有物品并交付新能源公司。郁文明认可出租的仓库总面积为324平方米，从上述约定来看，案涉《仓库租赁合同》中的“郁文明负责清理完成新能源公司承租区域内的所有物品”应是指郁文明将原仓库中的物品全部搬空，郁文明主张其仅负责将承租区域内原有物品进行整理，仍可堆放在租赁物中无合同及法律依据。郁文明还主张新能源公司认可向其支付2000元搬运费，但新能源公司不予认可，郁文明亦不能提交充分证据予以证明，该主张亦无合同依据，故本院对郁文明该主张不予采信。
新能源公司在合同签订当日已经按约履行了支付约定租金的义务，郁文明应根据合同约定在三日内清空案涉租赁物并向新能源公司交付，但郁文明要求新能源公司应另行支付2000元搬运费，其才能将原来放在案涉租赁仓库中的物品搬空，该主张没有合同和法律的依据，郁文明未能按照合同约定将案涉租赁物交付给新能源公司。且新能源公司在2017年8月25日向郁文明发函，要求郁文明在收到函件三日内按照合同约定履行义务，如逾期未履行，将通过法律途径解决，但郁文明在收到函件后仍未履行合同约定的搬空仓库，仍主张新能源公司先支付2000元搬运费，明显系违约，新能源公司可单方主张解除合同。新能源公司在二审明确表示，如案涉合同被认定为有效，其主张解除案涉合同并要求郁文明返还已支付的20000元租金。为减少诉累，本院认定双方于2017年8月22日签订的《仓库租赁合同》解除，郁文明应向新能源公司返还20000元租金。综上，一审法院认定案涉合同无效错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省滨海县人民法院(2017)苏0922民初6166号民事判决；
二、郁文明于本判决生效之日起十日内返还盐城汉威新能源科技有限公司租金人民币20000元；
三、驳回盐城汉威新能源科技有限公司的一审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费300元，减半收取150元，由郁文明负担；二审案件受理费300元，由郁文明负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 李 砚
审判员 谢超亮
二〇一八年六月二十五日
书记员 刘 湘
附录法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。