沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0102民初1512号
原告（反诉被告）：潘某。
法定代理人：耿妍（潘某母亲），女，1978年3月18日出生，汉族，户籍所在地沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：耿锡良（潘某外公），男，1950年1月25日出生，汉族，户籍所在地沈阳市沈河区。
被告（反诉原告）：张学亮，男，1982年4月20日出生，汉族，户籍所在地沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：王亚香，系辽宁首丰律师事务所律师。
原告（反诉被告）潘某与被告（反诉原告）张学亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘某法定代理人耿妍及委托诉讼代理人耿锡良，被告（反诉原告）张学亮及其委托诉讼代理人王亚香到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告潘某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告张学亮将房屋退还原告潘某，并保留房屋的装修设施，不得拆除、拿走及损毁；2、被告支付原告30000元违约金，所欠房租及利息（计算至被告实际腾退房屋之日止，利息按年租金60000元标准的每日年房租的千分之一收取），所欠水电费（退还房屋时结清），以上共计50000元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2011年10月26日订立了房屋出租合同（以下简称合同一）。原告将位于沈阳市和平区昆明南街145号J6-N1的一、二层门市房租给被告使用，面积405平方米，租期十年，自2011年12月20日至2021年12月20日止。合同一规定自2016年10月20日起，每年租金壹拾陆万元整，按年支付，每年10月20日支付下一年租金。后因被告将该门市房一楼分租出去，经原告同意，分租一楼方，原被告三方又于2016年4月16日订立了一份租房合同（以下简称合同二）。合同二为和合同一的变动、补充合同，两份合同均有效。合同二规定被告于每年11月20日支付下一年租金陆万元整。现被告以经营不好，装修花费巨大为由拒绝履行合同中规定的支付租金，或将房屋退还原告的约定。原告多次与被告催要、协商均无果，特请求法院支持原告的诉讼请求。
被告张学亮辩称，根据2016年4月16日，房屋出租人即原告潘某房屋承租人即被告张学亮，就涉案房屋转租进行变更约定，将转租金直接交给原告。因此，原告应将答辩人多交付的2016年度租金中的9月1日至12月20日的租金25000元予以返还后，按变更协议履行下一年度每年六万元租金。原告诉讼时2017年2月10日，答辩人应返还25000元，抵扣3个月租金，答辩人不拖欠原告租金。关于延期交付房租的违约金没有明确规定，双方规定的30000元主要围绕房屋装修设施的保证金，而关于房屋装修的设施被告按照合同约定不拆除，但是应将这些费用折价补偿给本诉被告。
反诉原告张学亮向本院提出诉讼请求：1、解除双方房屋租赁合同；2、反诉人请求评估未履行五年租期的营业损失并由被反诉人承担；3、赔偿反诉人电增容及门店改造费4万元；4、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2011年10月26日双方签订房屋出租合同，后于2016年4月16日又签订一份补充变更协议。租期十年未变更。现沈阳市城市管理行政执法局下达行政执法调查通知书，对于本合同约定的房屋地下室私改设计方案一事，进行执法调查。因被反诉人私改、私建地下室，被行政执法部门调查、处罚，造成反诉人不能在租赁期内继续经营，特此反诉至贵院。
反诉被告潘某辩称，张学亮反诉状中依据的事实与理由不成立。1、张学亮本人是行政执法的举报人。如果担心影响经营为何还举报。2、行政执法调查后没有认定地下室是违建，没有任何处罚决定。3、张学亮举报到行政执法的时间在张学亮反诉状提出后，时间上不能作为张学亮反诉不能经营的依据。4、本房地下室是在潘某购房前就存在的，张学亮在承租签订协议时就知道，并且已承租了5年。现在再拿地下室做为其违约的理由显然不成立。5、双方签订的租房合同中约定了对房屋装饰装修改造，费用由张学亮自行承担。电增容及门店改造都是为了张学亮自身经营所需要的，理应张学亮承担，与潘某无关。6、因张学亮按期不交房租违约在先，造成双方的合同无法继续履行，应该由张学亮支付潘某叁万元违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：
一、原告（反诉被告）潘某提交的有争议的证据。
房屋出租合同（2011年10月26日）、房屋出租合同（2016年4月16日），能够证明原告（反诉被告）潘某与被告（反诉原告）张学亮约定张学亮于每年11月20日支付潘某下一年租金，如有拖延，按每日年房租的千分之一收取利息，故对该组证据的证明效力，本院予以确认。
二、被告（反诉原告）张学亮提交的有争议的证据。
行政执法调查通知书（2017年2月15日），该份证据仅能证明沈阳市城市管理行政执法局要求“睡道好到家”快捷酒店接受调查，不能证明涉案房屋具有安全隐患及刺鼻气味，故对该份证据的证明效力，本院不予确认。
就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：
本案涉案房屋位于沈阳市和平区昆明南街145号（J.6-N.1轴），建筑面积405平方米，系原告（反诉被告）潘某单独所有。2011年10月26日，原告（反诉被告）潘某的法定代理人耿妍（甲方）与被告张学亮及案外人龚超（乙方）签订了《房屋出租合同》，约定乙方承租甲方位于沈阳市和平区昆明南街145号J6-N1的物业，建筑面积405平方米。合同第三条约定“租赁期限即2011年12月20日至2021年12月20日，共计拾年，前五年房租为每年壹拾贰万元整，后五年开始该房年租金为壹拾陆万元整”。第四条约定“甲乙双方商定，乙方前三年按半年为一次支付甲方租金。每年10月20日和4月20日支付租金；后七年按年付租金，每年10月20日支付下一年租金”。第十条约定“乙方承租房屋期间如有以下行为之一，甲方有权无偿收回房屋，终止合同，乙方还应赔偿由此给甲方造成的损失。1、擅自拆改房屋主体结构，影响房屋安全的；2、拖欠承租费超过约定交租期10天；…”。第十四条约定“乙方不能按约定租期交清房租，则甲方有权单方解除该租房合同并立即收回房屋”。第十七条约定“出租期满后，本合同自行终止，届时乙方应无条件将房屋退还甲方，并保留对该房屋的装修设施，不得拆除拿走及故意毁损，否则乙方向甲方支付叁万元违约金”。该份合同签订后，龚超将涉案房屋用于经营宾馆，龚超经营一年后，退出经营，张学亮继续使用涉案房屋用于经营宾馆，甲乙双方实际履行了合同，被告（反诉原告）张学亮于2015年12月实际缴纳了2015年12月20日至2016年12月19日的房租12万元。
2016年4月16日，原告（反诉被告）潘某的法定代理人耿妍（甲方）与被告（反诉原告）张学亮（乙方）及刘景琼（丙方）签订了《房屋出租合同》，约定乙方、丙方承租甲方位于沈阳市和平区昆明南街145号J6-N1的物业，建筑面积405平方米（以甲方提供的产权证书记载为准），其中丙方承租该门市一楼建筑面积180平方米的部分，乙方承租该门市一楼和二楼除丙方外剩余部分的全部面积。合同第三条约定“租房期限：甲乙原定租期不变，即自2011年12月20日至2021年12月20日止，共计拾年。甲丙租期是自2016年9月1日至2021年12月20日止”。合同第四条约定“租房租金：甲方收取乙方和丙方该门市共计每年壹拾陆万元整人民币的租金。其中，自2016年9月1日至2019年9月1日期间，甲方分别收取乙方年陆万元整人民币的租金和丙方年壹拾万元整人民币的租金；自2019年9月1日至2021年12月20日期间，甲方分别收取乙方年伍万元整人民币的租金和丙方年壹拾壹万元整人民币的租金。…”。第五条约定“租金支付：在租房期间，乙丙双方分别按以下日期，按年支付甲方租金。乙方每年11月20日支付甲方下一年租金，丙方每年7月1日支付甲方下一年租金。乙丙双方应按约定好的日期支付甲方租金，不得借故拖延支付时间，如有拖延，按每日年房租的千分之一收取利息”。合同第九条约定“乙丙双方任何一方违反此租方合同，甲方只追究违约一方的责任，守约一方不受影响”。第十一条约定“乙丙双方承租房屋期间如有以下行为之一，甲方有权无偿收回房屋，终止合同，乙丙双方还应赔偿由此给甲方造成的损失。1、擅自拆改房屋主体结构，影响房屋安全的；2、拖欠承租费超过约定交租期3天；…”。第十二条约定“乙丙双方各自不能按约定租期交清房租，则甲方有权单方解除该租房合同并立即收回房屋…”。合同签订后，被告（反诉原告）张学亮在合同约定的期限内未缴纳2016年12月20日起至今的租金。
另查明，原告（反诉被告）重复向被告（反诉原告）收取了2016年9月1日至2016年12月19日的房租18082元（按年租金6万元标准计算，60000元÷365天×110天），在庭审过程中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对此事实均予认可。
案件审理过程中，原告（反诉被告）明确仅要解除与被告（反诉原告）所签订的就位于沈阳市和平区昆明南街145号J6-N1房屋中一楼和二楼除丙方刘景琼承租的一楼建筑面积180平方米外剩余部分的全部面积的房屋租赁合同，对于与案外人刘景琼就位于沈阳市和平区昆明南街145号J6-N1房屋中一楼建筑面积180平方米部分的房屋租赁合同不主张解除。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的两份房屋租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。因原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年4月16日签订的房屋租赁合同系对双方于2011年10月26日签订的房屋租赁合同的变更，故双方于2011年10月26日签订的房屋租赁合同已于2016年4月16日失效，双方应按2016年4月16日签订的房屋租赁合同履行协议。
被告（反诉原告）在庭审中主张解除上述2016年4月16日所签订的房屋租赁合同，原告（反诉被告）在庭审中主张被告（反诉原告）退还房屋，实际亦为主张解除房屋租赁关系，故对原告（反诉被告）及被告（反诉原告）要求解除双方之间存在的房屋租赁合同的诉讼（反诉）请求，本院予以支持。解除时间应为原告（反诉被告）向本院提出解除主张的起诉时，即2017年1月22日。房屋租赁关系解除后，被告（反诉原告）应将其所承租的部分（即位于沈阳市和平区昆明南街145号J6-N1房屋中一楼和二楼除丙方刘景琼承租的一楼建筑面积180平方米外剩余部分的全部面积）腾退，同时保留房屋内的基础装修设施，并结清水、电费后完好返还于原告（反诉被告）。
对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付3万元违约金的诉讼请求，因原告（反诉被告）该诉求系依据租赁合同第十四条约定“出租期满后，本合同自行终止，届时乙丙双方应无条件将房屋退还甲方，并保留对该房屋的基础装修设施，如门、地面，供暖设施、电路、照明，管道等不得拆除及故意损毁，其它的除基础设施外的装修设备、电器、物品等由乙丙双方各自处理，如有违约需各自向甲方支付叁万元违约金。”。该条款系对合同履行期满后，即合同自然终止后承租方的合同义务的约定，而原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的租赁合同现系因解除而终止，并非自然终止，且原告（反诉被告）亦未提供证据证明装修及相关设施存在毁损和拆除的情况，故对原告（反诉被告）的该项诉讼请求，本院不予支持。
对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付所欠房租及利息（计算至被告实际腾退房屋之日止，利息按年租金6万元标准的每日年房租的千分之一收取）的诉讼请求，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年4月16日签订的房屋租赁合同中第五条约定“在租房期间，乙丙双方分别按以下日期，按年支付甲方每年租金。乙方每年11月20日支付甲方下一年租金，丙方每年7月1日支付甲方下一年租金。乙丙双方应按约定好的日期支付甲方租金，不得借故拖延支付时间，如有拖延，按每日年房租的千分之一收取利息”。被告（反诉原告）在合同约定的期限内未缴纳2016年12月20日起至今的租金，故被告（反诉原告）应按年租金60000元标准（即60000元/年标准）向原告（反诉被告）支付房租，从2016年11月20日起计算至双方租赁关系解除时即2017年1月22日止；被告（反诉原告）应按60元/日标准向原告（反诉被告）支付利息，从2016年11月20日起计算至双方租赁关系解除时即2017年1月22日止。因双方租赁关系解除时被告（反诉原告）实际未向原告（反诉被告）交还房屋，故被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付占用房屋的使用费，本院酌定按164元/日标准计算房屋占用费，从2017年1月23日起计算至被告（反诉原告）实际腾退房屋之日止。因原告（反诉被告）重复向被告（反诉原告）收取了2016年9月1日至2016年12月19日的房租18082元，故在被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）给付拖延的房租及利息、房屋占用费中予以扣除。
对于被告（反诉原告）提出要求原告（反诉被告）给付未履行五年租期的营业损失的反诉请求，因原告（反诉被告）在合同履行期间没有违约行为，不应承担违约责任，故被告（反诉原告）对于营业损失进行评估亦无必要，故对被告（反诉原告）的该评估申请，本院不予准许。
对于被告（反诉原告）提出要求原告（反诉被告）给付赔偿反诉人电增容及门店改造费4万元的反诉请求，因被告（反诉原告）未提供证据证实该主张，被告（反诉原告）应承担举证不能的法律后果，故对被告（反诉原告）的该项反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）潘某与被告（反诉原告）张学亮于2016年4月16日就位于沈阳市和平区昆明南街145号J6-N1房屋中一楼和二楼除刘景琼承租的一楼建筑面积180平方米外剩余部分所签订的房屋租赁合同于2017年1月22日解除；
二、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）张学亮将其所承租的部分（即位于沈阳市和平区昆明南街145号J6-N1房屋中一楼和二楼除丙方刘景琼承租的一楼建筑面积180平方米外剩余部分的全部面积）腾退，同时保留房屋内的基础装修设施及结清其承租部分的水、电费后完好返还于原告（反诉被告）潘某〔腾退面积以被告（反诉原告）张学亮实际占有面积为准〕；
三、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）张学亮向原告（反诉被告）潘某给付逾期支付的房租（按60000元/年标准计算，自2016年11月20日起计算至2017年1月22日）；
四、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）张学亮向原告（反诉被告）潘某给付逾期支付房租的利息（按60元/日标准计算，从2016年11月20日起计算至2017年1月22日）；
五、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）张学亮向原告（反诉被告）潘某给付房屋占用费（按164元/日标准计算，从2017年1月23日起计算至张学亮实际腾退房屋之日止）；
六、驳回原告（反诉被告）潘某的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）张学亮的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费1050元（本诉原告已预交），由原告（反诉被告）潘某负担550元，由被告（反诉原告）张学亮负担500元；反诉费1025元（本诉被告已预交），由被告（反诉原告）张学亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 叶菁菁
人民陪审员 朱 铁
人民陪审员 雷璐璐
二〇一七年五月十九日
书 记 员 王丹妮