广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终6614号
上诉人（原审原告）：梁秀萍，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：胡新范，广东德法理（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州越通房地产发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：梁泉，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：黎金源，该公司职员，通讯地址。
上诉人梁秀萍因与被上诉人越通房地产发展有限公司（以下简称越通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初10452民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
上诉人梁秀萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判越通公司在十日内协助梁秀萍办理广州市xx华庭第地下-1、-2、1-5层幢4层406房【测绘地址：xx路2号、xx路1-53号406房】的房地产权证书，并将该房产证交付给梁秀萍；2.由越通公司承担本案受理费等诉讼费用。事实和理由：1.梁秀萍与越通公司之间借款发生在2004年，当时案涉房屋尚未建成，双方三年后才签订房屋买卖合同，根本不存在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”情形。2.梁秀萍与越通公司双方在2004年明确约定是以物抵债，其实质是一份预购房屋的买卖合同，所以该笔借款根本无需归还而是直接转化为购房款，双方根本没有以房屋买卖合同作为借款担保的意思表示。也因为如此，双方才没有签订正式的借款协议，未约定借款期限及利息等借款合同的核心内容。从该承诺函的意思表示看，双方�称该款项为借款，但其在法律上的真实意思表示应为预购将来建成物业的购房款。我国现行法律法规对以物抵债或预购未建成的房屋并无任何禁止性规定，梁秀萍与越通公司之问的约定是双方真实意思表示，亦未违背国家法律强制性规定，应确认合法、有效。3.该协议并未损害任何人的利益。案涉楼盘如若没有当时的借款可能根本建不起来，更何谈后来的迟延办证违约责任。楼盘建成之后发生测绘误差问题，导致房管部门一直未对该楼盘办理大确权，因而越通公司无法为业主办理房屋产权证，该问题发生在梁秀萍与越通公司签订《商品房买卖合同》并办理备案后数年之后，梁秀萍与越通公司当时并不能预见数年之后所出现的案涉楼盘办证问题，故当时也不存在梁秀萍故意损害越通公司因迟延办证而成为债权人的其他业主利益的情形。4.梁秀萍与越通公司在借款发生�隔近三年之后，于2007年才签《商品房买卖合同》，并将该合同送交房管局进行预售备案登记，后梁秀萍实际接受房屋后将其用于出租给第三人开办酒楼至今，而且梁秀萍作为房屋所有人还在案涉物业上行使了抵押权，以上均说明梁秀萍对案涉物业的使用和收益已近十年，故该笔借款现早已转化为购房款，其行为根本不适用《最高人民法院关于审理民问借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”情形。5.梁秀萍虽然与越通公司法定代表人是夫妻关系，但梁秀萍当时借款给越通公司时身份是xx公司法定代表人，不仅xx公司与越通公司在法律上是各自独立的，梁秀萍与越通公司法定代表人梁泉在法律上也是各自独立的，一审判决将梁秀萍、xx公司与越通公司法定代表人梁泉三者混为一谈，这是完全错误的，也没有任�事实与法律依据。6.越通公司并不只是有梁秀萍配偶一名股东，且其股权并不对越通公司有绝对支配权，本案所涉房屋价值不菲，若梁秀萍与越通公司之间当时没有发生真实的借款行为并进行以物抵债或者说提前预购，越通公司另一股东权益将受到极大损害，但越通公司其他股东并未对此队本案所涉房屋买卖的真实性提出异议。7.一审判决以越通公司答辩称“对本案纠纷并无异议”为由并推断出本案不符合民事诉讼解决争讼的目的，该推断粗暴武断且毫无事实根据。本案案涉楼盘因整体测绘问题导致所有房屋延迟办证，不仅是本案，越通公司对一审法院的其他业主提起的上百起逾期办证案件也未提出过异议。8.案涉楼盘因为测绘问题发生办证延迟。梁秀萍在房屋尚未取得产权证之前，由于对该以物抵债未能获得最终确认，故双方未进行最终结算是符合正常经济往来�程的。一审判决以梁秀萍与越通公司未就借款和以物抵债事宜进行结算为由，认为该以物抵债可能不真实，这只是一种猜测，但无任何证据．双方是否最终结算并不影响前述事实的真实性，而且法院不能在无确切证据的情形下进行不当推论。综上，梁秀萍认为一审判决未能正确判断本案借款与抵债并预购房屋的真实性，未考虑案涉房屋已经在房管局进行了预售登记备案并已经交付使用近10年、还行使了抵押权的实际情况，将预付购房款错误认定为借款担保，在适用法律上严重错误。希望二审法院依法改判。
被上诉人越通公司二审辩称:越通公司出售房屋给梁秀萍时是以以物抵债的方式出售的，是越通公司作为投资的一种方式，当时还有银行转账及银行抵押的手续。
2016年7月25日，梁秀萍向一审法院提起本案诉讼，请求：判令越通公司协助梁秀萍办�广州市xx华庭第地下-1、-2、1-5层幢4层406房【测绘地址：xx路2号、xx路1-53号406房】的房地产权证书，并将该房产证交付给梁秀萍。
一审法院经审理查明：2007年7月30日，梁秀萍（买方、乙方）与越通公司（卖方、甲方）签订《商品房买卖合同》（合同编号20070704305X）。其中约定：乙方所购商品房为在广州市xx路3-53号编号为228的地块上建设的xx华庭地下-1、-2层，1-5层幢4层406号房，测绘地址：xx路2号、xx路1-53号406房，用途为商业，建筑面积共65.56平方米；该商品房按套内建筑面积计价，单价为8667元，房价款总金额426140元，首期房款10%即42614元于2007年7月31日前付清，第二期房款50%即213070元于2007年12月31日前付清，尾期房款40%即170456元于2008年3月31日前付清；甲方应当在2008年6月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方等。该合同于2007年8月8日在广州市房地产交易登记中心办理了预售合同登记手续。
2007年8月21日，越通公司开具房款发票，载明付款方为梁秀萍，收款方为越通公司，内容为xx华庭xx路2号406房预收购房款426140元，单价6500元/平方米。
2008年8月8日，越通公司向梁秀萍发出了《入伙通知书》，通知梁秀萍于2007年8月8日入伙。
梁秀萍于2016年7月25日向一审法院提起本案诉讼。诉讼过程中，梁秀萍称，与本案同批提起诉讼的共有xx华庭四层26套商铺，梁秀萍购买商铺后，已于2007年9月10日与案外人李启志签订《广州市房屋租赁合同》，将上述商铺出租予承租人用作餐饮酒楼经营使用。
就本系列案所涉27套商铺的购房款（合计8203620元）的支付情况，梁秀萍、越通公司双方均确认并未依约分期支付购房款，而是由越通公司以物抵债，清偿其向广州市xx投资有限公司（以下简称xx公司）所借款项。并向一审法院提交了如下证据：1.2004年12月16日，越通公司向xx公司出具的《承诺书》，写明：我公司在xx华庭的建设项目过程中，因资金欠缺，需向公司部借入资金1200万元作工程项目建设用。以上借入贵公司款项，我公司承诺，在建好的xx华庭项目中，以四楼商铺按建筑面积单价为每平方米6500元抵偿，抵偿商铺实际面积与贵公司借入的金额相抵差额多还少补，在抵偿过程中，商铺的《商品房买卖合同》业主姓名，由贵公司决定。2.银行进帐单两份，其中显示xx公司在2004年12月16日、22日通过银行转账向越通公司各支付600万元。3.xx公司的营业执照，其中显示梁秀萍系该公司的法定代表人。4.《广州市房地产抵押登记证明书》27份，载明时间为2007年12月27日，抵押权人为广州市城东农村信用合作社，抵押人梁秀萍，房地座落xx华庭（地下-1、-2层，1-5层栋）4层401-410、412-415、417-429房。越通公司对于上述证据均无异议。
另查明：梁秀萍曾于2015年12月7日向一审法院提起诉讼，要求越通公司办理涉案的xx华庭五层29个商铺（房款共9235500元）和6个车位（车位款共60万元）的过户登记手续。
一审法院通过案件筛查，越通公司在一审法院自2012年至2015年期间100余件执行案件中（并不包括该期间的全部执行案件）欠付执行款已达800余万元。对此，越通公司表示上述案件主要是逾期办证、交房的违约金，其已找到部分业主私下协商，还有部分业主没找到，越通公司会将相应的债权债务协调清楚。
一审庭审中，梁秀萍、越通公司双方均确认如下事实：1.xx公司与越通公司之间的借款仅�有《承诺书》，未签订借款合同，相应的款项越通公司用作前期开发建设使用，双方未约定具体的还款时间，而是直接约定由越通公司以涉案房屋抵偿债务；2.目前xx公司与越通公司尚未清算；3.梁秀萍与越通公司的法定代表人梁泉为夫妻关系。
越通公司称xx公司原是越通公司的股东之一，后在借款事实发生前退出，越通公司的法定代表人梁泉在今年投资加入xx公司，成为其股东之一。
一审法院认为，据梁秀萍、越通公司庭上陈述，上述《商品房买卖合同》实为以物抵债，梁秀萍并未依约支付对应的购房款。虽然梁秀萍提交证据显示其担任法定代表人的xx公司曾向越通公司划转1200万元的款项，越通公司称借款用于前期开发建设使用，但并无相关证据显示该款的用途。考虑到越通公司的法定代表人梁泉与梁秀萍系夫妻关系，越通公司在未能明确该款项的用途的情形下，一审法院对款项是否属真实的借款仍持有怀疑。退一步说，即使该款项是用作企业间借贷，梁秀萍亦无证据显示双方曾订立过借款合同并约定还款的期限。而根据梁秀萍提交的《承诺书》显示，款项划付当天双方即明确以将来建设的商铺抵偿借款，单价为6500元/平方米以及差额多除少补。因此，假设xx公司与越通公司之间存在借贷关系，借贷双方在债务履行期届满前签订的房屋买卖合同实际是为借贷提供担保，梁秀萍对越通公司所形成的债权也仅为普通债权。暂且不论前述合同中约定各商铺的单价与越通公司出具的收取购房款发票中记载的单价不一致。目前，涉案27套商铺的总价为8203620元，根据《承诺书》的记载，梁秀萍、越通公司双方在借款发生至今近十余年的时间里理应对差额部分进行理算、清结，但本案中并无相应证据呈现。当此情形，如果办理涉案房屋过户登记手续的，极有可能损害越通公司的其他债权人的合法权益，尤其是在越通公司尚有大量执行案件未清结的情况之下。现梁秀萍经一审法院释明，仍坚持其诉请，要求越通公司协助办理过户登记手续，缺乏事实及法律依据，不予接纳。此外，通过越通公司的答辩亦可看到，梁秀萍、越通公司双方对本案纠纷并无争议，越通公司明确其同意办理过户登记手续，本案诉讼亦不符合民事诉讼系为解决民事争讼的目的。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条第（二）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，于2016年12月30日作出如下判决：驳回梁秀萍的诉讼请求。一审案件受理费100元，由梁秀萍负担。
本院经二审审查，一审法院查明的事实有相应的�据佐证，各方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，各方当事人均没有提交新证据。
二审中，双方当事人均确认双方之间的债权债务关系没有清结。越通公司确认其司拖欠他人款项的执行案件尚未执行完毕。
本院认为：本案二审争议的焦点问题是能否判令越通公司协助梁秀萍办理涉案房屋的房地产权证。梁秀萍提供的《承诺书》显示，xx公司出借1200万元给越通公司建设涉案项目，越通公司将涉案项目的四楼按照建筑面积每平方米作价6500元抵偿上述借款，在上述借款并未最终清算的情况下，越通公司已将涉案项目的四楼与xx公司的股东梁秀萍签订了《商品房买卖合同》，并办理了预售合同登记手续，故即使借款属实，借贷双方在债务履行期限届满前签订的房屋买卖合同实属为借贷提供担保。考虑到梁秀萍和越通公司的法定代表人�泉系夫妻关系，且越通公司与xx公司的债权债务关系尚未清结，不应判令越通公司协助梁秀萍办理涉案房屋的房地产权证。越通公司在本案诉讼中亦明确表示其愿意协助梁秀萍办理涉案房屋的房地产权证，可见双方对于办理涉案房屋产权过户手续一事并无争议。虽梁秀萍和越通公司自称因涉案楼盘未能办理大确权，故越通公司无法为梁秀萍办理涉案房屋的产权过户手续，梁秀萍作为越通公司法定代表人的妻子，对于越通公司的经营状况应有所了解，故梁秀萍也应在接收涉案房屋用于抵偿债务的同时对涉案房产过户的风险有所认知并接受。有鉴于上述分析，原审法院对梁秀萍的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。梁秀萍的上诉主张缺乏充分依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梁秀萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一七年六月二十七日
书记员 马婷婷