福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽07民终544号
上诉人：（原审被告）：南平乐艺购物有限公司，住所地福建省南平市文化艺术中心大楼。
法定代表人：刘宝平，总经理。
委托诉讼代理人：林相琴，福建武夷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴跃壮，福建武夷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林淑花，女，1965年1月8日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
委托诉讼代理人：王新英，福建名仕（南平）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘玲，福建名仕（南平）律师事务所律师。
原审被告：陈招明，男，1965年10月14日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：林相琴，福建武夷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴跃壮，福建武夷律师事务所律师。
原审第三人：南平投资集团有限公司，住所地南平市解放路93号建大商厦四层五层。
法定代表人：张振耀，董事长。
委托诉讼代理人：张上海，福建武夷律师事务所律师。
上诉人南平乐艺购物有限公司（以下简称乐艺公司）与被
上诉人林淑花、原审被告陈招明、原审第三人南平投资集团有限公司（以下简称南投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服延平区人民法院（2017）闽0702民初3891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乐艺公司及原审被告陈招明的共同委托诉讼代理人林相琴、吴跃壮，被上诉人林淑花的委托诉讼代理人王新英，南投公司的委托诉讼代理人张上海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乐艺公司上诉请求：依法撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回林淑花的一审诉讼请求。事实和理由：1.林淑花未按合同约定缴纳租金明显违约，乐艺公司有权依据合同约定没收林淑花的保证金。一审判决支持林淑花返还保证金是错误的。2.一审凭借林淑花单方陈述认定南投公司于2015年7、8月间通知林淑花退出涉案店面是错误的。3.即使南投公司有通知林淑花退出涉案店面，林淑花也不能以此为由拒绝支付租金，林淑花拖欠乐艺公司2015年11月15日至2015年12月31日租金106500元构成违约，依法应承担违约责任。乐艺公司有权根据合同约定没收租赁保证金。
林淑花辩称，一审法院认定林淑花未支付租金系正当事由，判令上诉人返还租赁押金是正确的。乐艺公司自2015年4月开始就未再向产权人交付涉案房屋租金，林淑花仍一直依约向乐艺公司缴纳租金，2015年7、8月间，产权人南投公司通知乐艺公司欠缴租金时，林淑花仍然一直依约向乐艺公司缴纳租金，直到南投公司与乐艺公司、案外人林有冬的租金纠纷经过南平中院调解后，林淑花才停止向乐艺公司缴纳租金。林淑花未缴纳租金有充分正当理由，且鉴于乐艺公司的违约行为导致涉案房屋租赁关系于2016年1月1日解除。2.根据《民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，租金约定为月付，每月5日前支付当月15日至次月14日止的租金。2015年11月15日至2015年12月14日的租金应在2015年11月5日前支付，但乐艺公司是在2016年11月18日才提出反诉。此时已超过一年诉讼时效。请求二审法院予以纠正并改判。
原审被告陈招明同意上诉人乐艺公司的意见。
原审第三人陈述与其公司无关。
林淑花向一审法院提出诉讼请求：1.乐艺公司立即返还林淑花租赁保证金355000元，并支付利息（自2016年4月18日至实际付清之日止，按年利率6%的标准计算）。2.陈招明对第一项诉求承担连带保证责任。
乐艺公司向一审法院提出反诉请求：1.林淑花立即支付乐艺公司自2015年11月15日起至2015年12月31日止的租金106500元。2.赔偿乐艺公司自2015年12月31日起至上述租金清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。
一审法院认定事实：2008年7月，乐艺公司从南投公司、百花艺术中心处承租位于南平市延平区房屋（店面）（面积约为438.2㎡），作为乐艺公司零售商场用房使用，租赁期限自2008年7月1日至2009年3月31日止。2008年10月29日，南投公司、百花艺术中心与乐艺公司续签《房屋租赁合同》，租赁期限五年，自2009年4月1日起至2014年3月31日止。2008年10月15日，林淑花（合同乙方）与乐艺公司（合同甲方）签订《南平乐艺购物有限公司购物中心商场场地租赁合同书》，合同约定主要内容为：甲方将乐艺公司所属购物中心商场左侧场地约170平方米（即1号店面）租赁给乙方，乙方租赁场地经营项目为珠宝服装；租赁期限为四年六个月，自2009年9月15日至2014年3月14日，租金每月41670元，每月缴纳一次，交纳期限为当月5日前交纳；双方合同签订之日，乙方应向甲方交纳合同保证金，合同保证金按场地六个月租金交纳，即25万元。如乙方违反本合同条款及规定，甲方可扣除部分或全部保证金，作为乙方违约罚金。若乙方完全履行本合同并无违约，甲方应在合同终止后三天内退还乙方全额保证金，乙方应按时交纳租金，如交纳日期超过10天以上，甲方可按乙方违约处理，收回租赁场地，并罚没已交纳的所有保证金和租金。2008年10月20日，乐艺公司（协议甲方）与案外人林有冬、林淑花（协议乙方）签订《南平乐艺购物有限公司购物中心商场场地租赁合同书补充协议》，协议主要内容为：甲乙双方于2008年10月15日签订《南平乐艺购物有限公司购物中心商场场地租赁合同书》，甲方向乙方分别收取合同保证金325000元和25万元，合计575000元，并向乙方借款50万元，借款期限为一年期。为了保证乙方以上保证金及借款的及时收回，甲乙双方达成以下协议：1.甲方向乙方借款应按期归还，如有违约，乙方可从应交的甲方场地租金中逐月扣除；2.甲方应保证购物中心商场的稳定经营，不得拖欠文化艺术中心的场地租金，如甲方经营产生以上情况，乙方可随时从乙方应交甲方场地租金中扣除合同保证金和借款，直至保证金和借款扣清为止。协议签订后，林淑花依约向乐艺公司支付租赁保证金25万元。2013年12月18日，经南投公司、产权单位及乐艺公司对南平市延平区新华路11号南平文化艺术中心大楼一层房屋（店面）进行店面测量后，其中确认案涉1号店面面积为235.16平方米。2013年12月20日，南投公司与乐艺公司签订《房屋租赁合同》（合同号：66-01），合同主要约定：南投公司将南平市新华路11号一层1号店面，面积约235.16平方米继续承租给乐艺公司，租赁期限自2014年4月1日起至2017年3月31日止。原租赁合同剩下2、3、4号店面由乐艺公司承租至2014年3月31日。2014年1月7日，乐艺公司（合同甲方）与林淑花（合同乙方）签订《南平乐艺购物有限公司购物中心商场场地租赁合同书》，合同约定主要内容为：1.甲方将乐艺公司所属购物中心左侧商场面积（即前述1号店面）约235.16平方米租赁给乙方，租赁期限自2014年3月15日至2017年3月14日止；2.每年租金为879672元，2014年3月15日至2015年3月14日的租金一年一次性付879672元，交纳期限为签合同一星期内；2015年3月15日至2017年3月14日两年交租方式为押六个月房租43万元，每月5日前交付71000元。合同第五条约定，1.甲、乙双方合同签订之日，乙方应向甲方交纳合同保证金，合同保证金按场地三个月租金交纳，即225000元。如乙方违反本合同条款及规定，甲方可扣除部分或全部保证金，作为乙方违约罚金。若乙方完全履行合同并无违约，甲方应在合同终止后三天内退还乙方全额保证金；2.乙方应按时交纳租金，如交纳日期超过10天以上，甲方可按乙方违约处理，收回租赁场地，并罚没已交纳的所有保证金和罚金。同日，陈招明向林淑花出具《承诺书》一份，《承诺书》载明：林淑花向乐艺公司承租一间店面（具体名称：乐艺购物中心商场左侧），并交纳相应押金。乐艺公司承诺在租赁期（2014.3.15-2017.3.14）限届满后三日内，向林淑花返还押金。如乐艺公司未按时返还的，陈招明自愿承担连带还款责任。合同签订后，除前述25万元租赁保证金转为续租租赁合同保证金外，林淑花于2014年3月5日又向乐艺公司交纳租赁保证金105000元。因乐艺公司从2015年4月1日起未向南投公司缴纳案涉店面租金，南投公司于2015年7、8月间通知林淑花如未缴纳租金就要其退出案涉店面。林淑花承租案涉店面期间依约向乐艺公司缴纳租金至2015年11月14日，2015年11月15日至2015年12月30日案涉店面租金计106500元林淑花未予支付。2015年12月30日，林淑花将案涉店面交还给南投公司。2016年3月1日，南投公司提起诉讼，其中一项诉请要求确认南投公司与乐艺公司之间关于案涉店面租赁合同于2015年12月15日解除，一审法院于2016年7月29日作出（2016）闽0702民初557号判决，其中第一项判决为解除南投公司与乐艺公司于2013年12月20日签订的《房屋租赁合同》（合同号：66-01），第二项判决为乐艺公司应支付南投公司2015年4月1日至2015年12月31日租金及违约金，该判决已生效。
一审法院认为，本案双方争议焦点：一、乐艺公司未经南投公司同意与林淑花签订的转租合同是否无效；二、双方租赁合同于何时解除；三、林淑花未支付2015年11月15日至2015年12月31日租金是否构成违约；四、乐艺公司主张林淑花支付2015年11月15日至2015年12月31日租金是否已过诉讼时效
关于争议焦点一。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”规定，6个月异议期满后，是否经出租人同意就不再成为影响转租合同的效力因素，本案，六个月的异议期已满，是否经出租人南投公司同意就不再成为影响转租合同效力的因素；2、“承租人未经出租人同意转租的”不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所列的无效事由，对“承租人未经出租人同意转租的”相关的法律的规定均系为出租人设定的救济途径并非为次承租人设定的救济途径。综上所述，林淑华以“乐艺公司未经南投公司同意转租案涉店面”为由，主张双方签订的租赁合同无效不能成立。
关于争议焦点二。因乐艺公司于2015年4月起未依约向南投公司缴纳案涉店面租金，南投公司于2015年7、8月间通知林淑花要其退出案涉店面，林淑花于2015年12月30日将案涉店面交付给南投公司，（2016）闽0702民初557号民事判决书中第二项判决为“乐艺公司应支付南投公司2015年4月1日至2015年12月31日租金及违约金”。根据上述事实，可以确定南投公司与乐艺公司的案涉店面租赁合同实际于2016年1月1日终止，乐艺公司对此亦无异议，故确定林淑花与乐艺公司之间案涉店面转租合同亦随之于2016年1月1日解除。
关于争议焦点三。林淑花从乐艺公司承租案涉店面后均依约履行支付租金义务，仅未缴纳2015年11月15日至2015年12月31日租金106500元，其未缴纳原因系乐艺公司从2015年4月起未向南投公司缴纳案涉店面租金，南投公司于2015年7、8月间通知林淑花退出案涉店面，因此林淑花的行为不属无正当理由拒付租金情形，不应认定构成违约。
关于争议焦点四。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案，林淑花与乐艺公司租赁合同于2016年1月1日解除，合同约定每月租金于当月5日前缴纳，故乐艺公司主张林淑花支付租赁合同期限内拖欠的租金应从2015年12月5日起计算诉讼时效，乐艺公司于2016年11月18日提起反诉，向林淑花主张拖欠租金，未超过一年的诉讼时效期间。
综上所述，林淑花与乐艺公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。林淑花在合同履行过程中并不存在违约行为，双方的转租合同因乐艺公司与南投公司之间租赁合同于2016年1月1日实际终止而随之提前解除，根据合同中第五条“若乙方完全履行合同并无违约，甲方应在合同终止后三天内退还乙方全额保证金”的约定，林淑花有权主张乐艺公司退还租赁保证金，故林淑花诉请要求乐艺公司退还林淑花租赁保证金355000元，有事实和法律依据，予以支持。但林淑花主张的按年利率6%的标准计算的利息损失应从林淑花起诉之日即从2016年9月1日起算，林淑花主张从2016年4月18日起算依据不足，不予支持；陈招明自愿承诺对保证金的退还负连带还款责任，故林淑花主张陈招明对退还保证金及利息损失承担连带清偿责任，亦有事实和法律依据，予以支持；双方的租赁合同关系于2016年1月1日解除，2015年11月15日至2015年12月31日租金106500元为双方租赁期内租金，乐艺公司有权主张林淑花支付未缴纳租金，故乐艺公司诉请要求林淑花支付租金106500元，有事实和法律依据，予以支持，但乐艺公司主张的按人民银行同期贷款利率计算的利息损失亦应从乐艺公司提起反诉之日即2016年11月18日起算，乐艺公司主张从2015年12月31日起算亦依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决：一、南平乐艺购物有限公司于判决生效之日起十日内退还林淑花租赁保证金355000元，并支付林淑花利息损失（自2016年9月1日起至退还之日止，按年利率6%的标准计算）；二、陈招明对判决第一项债务承担连带清偿责任，陈招明承担还款责任后，有权向南平乐艺购物有限公司追偿。三、林淑花于判决生效之日起十日内支付南平乐艺购物有限公司租金106500元及利息损失（自2016年11月18日起至租金实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）。本诉案件受理费3366元，由南平乐艺购物有限公司、陈招明负担，反诉案件受理费1617元，由林淑花负担1174元，由南平乐艺购物有限公司负担443元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方均对一审认定的以下事实持有异议：“因乐艺公司从2015年4月1日起未向南投公司缴纳涉案店面租金，南投公司于2015年7、8月间通知林淑花如未缴纳租金就要其退出涉案店面。”乐艺公司认为以上事实无证据证明，林淑花认为南投公司不是通知林淑花，是通知乐艺公司。经查，南投公司是到涉案店面通知乐艺公司缴纳租金，如未缴纳要退出涉案店面，故实际上也通知到林淑花。本院对一审查明的其余事实予以确认。
本案二审的争议焦点是：林淑花拖欠2015年11月15日至12月31日租金是否构成违约及租赁保证金35.5万元是否应退还。
本院认为，林淑花承租的是产权人南投公司出租给乐艺公司的南平市新华路11号一层1号店面，林淑花系次承租人。因乐艺公司从2015年4月1日起未向南投公司缴纳涉案店面租金，南投公司于2015年7、8月间发出通知，要求乐艺公司缴纳租金，否则要其退出涉案店面。鉴于已有证据表明乐艺公司因欠付租金可能丧失继续转租的能力，故林淑花中止向乐艺公司缴纳2015年11月15日至12月31日租金的抗辩理由成立，一审认定林淑花不构成违约并无不当。一审已判决林淑花十日内支付乐艺公司2015年11月15日至12月31日的租金106500元及利息损失，乐艺公司还以林淑花未及时支付租金构成违约为由，主张没收35.5万元租赁保证金。该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，乐艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6625元，由上诉人南平乐艺购物有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 斌
审判员 张廷贵
审判员 江琳清
二〇一八年六月十五日
书记员 薛 景
本案所依据的主要法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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