山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1302民初3578号 原告:临沂某经纪公司,住所地:临沂市兰山区新华一路2号万阅城室写字楼。 委托诉讼代理人:孙汉传,山东众成清泰(济南)律师事务所律师。 被告:临沂某置业公司,住所地:临沂市兰山区北城新区爱伦坡小区。 委托诉讼代理人:刘兆卿,山东今海瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人:葛福玉,山东今海瑞律师事务所律师。 原告临沂某经纪公司（以下简称某经纪公司）与被告临沂某置业公司（以下简称某置业公司）委托代理合同纠纷一案，本院于2018年2月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙汉传、被告委托诉讼代理人葛福玉、刘兆卿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告房地产销售代理费2627782元及相应的利息及违约金903340.72元,合计3531123元,此后的利息和违约金按日万分之五的标准自起诉之日起计算至还清之日止;2、案件受理费、财产保全费由被告全部承担。事实和理由：原告系房地产销售经纪公司,被告系房地产开发商。被告开发经营了“某水城”房地产项目。2013年3月下旬,根据被告的邀请,原告为上述项目组建的营销策划和销售代理团队进场开始为被告策划和代理销售商业用房和住宅。2013年4月1日,原、被告双方签订《某项目全程策划及销售服务代理合同》,合同主要内容如下:1、被告委托原告为其“某水城”项目提供策划及销售代理服务;2、被告若逾期支付销售代理费,则按拖欠金额每日万分之五的标准追加滞纳金,……;3、销售(提成)代理费按原告代理售出的房地产签约并全款到账的价款总金额×代理费费率1.3%计算;4、被告在每次结算代理费时先暂扣原告代理费的2.5%季度考核代理费、2.5%年度代理费和5%的交房佣金;5、购房户交纳首付款并签订《商品房买卖合同》,即视为原告完成本套商品房的销售任务;6、被告逾期不支付原告应收的代理费将按逾期每天支付原告代理费的万分之五作为违约金;7、如发生诉讼,双方可向临沂市兰山区法院提起诉讼。双方合作期间,原告一直尽职尽责、积极履约。由于建设施工进度缓慢、2014年12月被告未按时交房,且长期拖延交房,房屋存在渗水、小区无水无电无绿化、小区路面只铺了水泥而未铺沥青等诸多问题,引发了众多购房户的强烈不满和多次维权讨说法,严重阻碍了代理销售工作。面对此情,原告一方面积极安抚购房户,另一方面建议被告直面问题、积极回应、努力改进。由于被告的领导们长期不在本地、公司员工又无权答复致使楼盘销售代理工作非常被动。2016年2月,被告的领导方才出面,此后其不顾被告存在的上述过错而以楼盘滞销为借口要求原告撤出项目案场,原告婉拒并指出楼盘滞销的原因和过错均系被告自身所造成,与原告无关。3月28日,被告不顾原告的反对,强行赶走了原告的大部分员工,擅自引进了第三方为其代理销售该楼盘,而仅允许员工留下少数员工从事收尾工作,直至2016年7月底双方终止业务合作。此后,原告每年都多次要求被告结清销售代理费,但被告总是予以推诿。至今,被告仍拖欠销售代理费2627782元。综上,双方签订的商品房委托代理销售合同合法有效,被告拖欠原告代理费,构成违约,应当承担承担偿还欠款、支付违约金等民事责任。 被告辩称，一、原告请求支付的房地产销售代理费的数额与事实不符,且未按照约定的结算程序提供相关材料,并且原告应当就销售代理费的计算依据承担举证责任。因此,答辩人不存在逾期支付代理费的行为,不应支付违约金。2013年双方订立《某水城项目全程策划及销售服务代理合同》,根据该合同7.5结算程序中约定:销售代理服务费每月结算一次,乙方提供等额的正式发票。乙方需在下月的3日前向甲方提交上个月的结算清单,甲方应于收到经双方确认的结算单及乙方提供的代理服务费或中介服务费业务一致的合法有效发票后的10个工作日内确认并支付销售代理服务费。而原告某经纪公司未按照上述约定,未及时提供等额正式发票、未及时提交结算清单,无法确认实际应当支付的销售代理费用。因此,原告请求答辩人支付销售代理费用及相应违约金的诉讼请求,不应当被支持。且原告提出的上述诉讼请求应当建立在销售数据清晰、准确的基础之上,原告应当就此承担相应的举证责任；二、原告某经纪公司未按合同约定参与交房环节,不符合返还交房佣金的条件。根据《某水城项目全程策划及销售服务代理合同》7.3关于销售考核的约定:乙方每次结算代理服务费甲方另外暂扣5%作为交房佣金,在交房时,乙方配合物业公司或甲方指定的专门交房团队处理与销售环节有关的交房事宜,按照完成交房的套数及其退补房款后的准确房款与5%的预留佣金合并计算应支付的剩余佣金。因原告未按照上述约定,参与交房事宜,应不予返还交房佣金；三、原告未完成销售考核,按约定应不予返还销售考核金。《某水城项目全程策划及销售服务代理合同》7.3关于销售考核的约定:乙方每次结算代理服务费甲方暂扣5%作为销售考核金……如果年度任务完成,则于次年1月份当月给予乙方返还本项全部暂扣佣金,如若未完成,则不予返还。原告未完成14、15年度销售任务,按约定应不予返还销售考核金；四、原告诉讼请求中主张的利息和违约金不能够重复计算,并且原告的合同履行的过程中,也存在未配合交房、未完成销售任务等情况,不能认定答辩人存在违约情形。即使认定答辩人存在违约行为,所约定的日万分之五的违约金计算标准过高,应当予以调整。 综上,请求贵院查明案件事实,作出公正处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告为证实其主张，向法庭提交以下证据： 1、《某水城项目全程策划及销售服务代理合同》一份，证明双方存在合同关系及合同的内容； 2、《代理销售期限起算确认书》一份，证明原告入场； 3、2015年4-8月份代理费359902元的证据，证明被告应支付代理费359902元； 4、2015年9-12月份代理费196349元的证据，证明被告应支付代理费196349元； 5、2015年10-12月份抵工程款住宅代理费17639元的证据，证明被告应支付代理费17639元； 6、2016年1月、3月双方仍在业务合作的证据； 7、2016年5月份住宅代理费20582元的证据； 8、2015年-2016年商铺代理费254062元的证据。欲证明车位提成费为250904元。后变更代理费为160042元； 9、2016年1-4月住宅代理费351722元证据； 10、2015年-2016年车位代理费260904元的证据； 11、暂扣2015年10月前首付分期代理费182281元的证据； 12、暂扣2014年-2015年首付分期代理费145530元的证据； 13、暂扣5%交房代理费26976元的证据； 14、暂扣5%交房代理费407796元的证据； 15、暂扣2.5%季度、2.5%年度考核代理费218809元的证据； 16、催款证据。 被告质证意见为：对证据1、2、3、4、6、11、13无异议。对证据5《2015年10-12月份抵工程款住宅代理费17639元》不认可。虽然有财务经理签字,只是对抵工程款的事实和数额进行确认的行为。根据代理合同第九条约定“甲方自行销售抵用工程款房源乙方不计提销售代理佣金”。因此,用于抵工程款的住宅,不存在代理费。 对证据7，第一,系原告单方制作,真实性有异议。第二、许峻豪、刘连臣退房。对应房屋的实际买房人分别是庞树超、孙东东，不存在代理费。第三,其他人是抵工程款住宅,不存在代理费。针对上述质证意见,被告已提交相关材料佐证。 对证据8，第一,系原告单方制作,真实性有异议。第二,张庆来、朱瑞顺、邢相惠均退房。对应房屋的实际买房人分别是张磊、朱志轩、葛凤杰。上述不存在代理费。第二,范思华、刘洪金退房,至今未卖出。上述不存在代理费。针对上述质证意见,被告已提交相关材料佐证。杨波、洪菊我们未找到相关材料，具体情况不明，应由原告举证。杨波、洪菊我们未找到相关材料,具体情况不明，应由原告举证。 对证据9，第一,系原告单方制作,真实性有异议。第二,业主赵启行、王兰玲、韦燕梅、陈鑫、谢雨轩、林士祥、王艳林、朱平平、宋梓雯、周成印、闵令坤均退房。对应房屋的实际买房人分别是王从山、徐玉凤、黄天宇、孙学丽、刘元是、张建伟、徐亚光、程玲、焦启玺、汪子皓、卢维建，不应支付代理费。第三,业主邸高峰、麻玉飞、徐青现、刘耿利、毛晓丽、李晴晴、赵梦圆、王勇、李清慧均存在签订合同晚事由,不应支付代理费。第四，上官豪至今未交尾款，第五其他情况不明。 对证据10，第一,系原告单方制作,真实性有异议。第二,经被告核实,车位合同均是在原告离场之后签订的,且签订的合同全部经过备案，被告不应支付给原告车位代理费。 对证据12,第一,系原告单方制作,真实性有异议。第二,寇润彩、王付双、丁国明、赵占国、蒋琳琳、王春光、宋健、张志翠、田士岭、郭隽、密士红、庞玮均、葛长芬、胡尊晓,上述业主均存在借首付款未还的事实,且被告已经就上述业主的借款未还行为提起诉讼并获法院支持诉求。因此,上述业主暂扣的首付分期代理费不应当返还。其他的情况不详,应由原告承担举责任。依据原告提交的证据4、证据11有备注中明确的约定,首付款未还的,要扣除一定数额的首付分期代理费。 对证据14，第一是单方制作，未经被告签字确认。第二,根据合同约定,原告提供明细中未注明交房时间，不应支付代理费。 对证据15，14年的考核目标是8亿，原告提供的证据15-2中,显示2014年的成交金额是336629527元,未完成年度考核目标。根据合同7.3条约定不予退还。 对证据16，原告请求支付的房地产销售代理费的数额与事实不符,且未按照约定的结算程序提供相关材料。 被告提出以下证据及主张： 一、《某水城项目全程策划及销售服务代理合同》证据内容:1.合同第5.2.4约定,银行放款后,乙方方可提取佣金,在顺利完成交房后,乙方之全部销售代理工作即告完成。2.合同第7.2.2约定,按照全款到账每套的实际房款总额的1.3%收取,即全款到账总销售额×1.3%=代理佣金。3.合同第7.3条约定,乙方每次结算代理费甲方暂扣5%作为销售考核金,如果季度完成双方约定的任务,则甲方在当季度未的月份返还乙方一半考核金,如果未完成则暂不返还;季度任务可以累积计算,如果年度任务完成,则于次年1月份当月给予乙方返还本项全部暂扣佣金,如未完成,则不予返还,销售任务以缴纳首付款或者全款的房屋总签约额计算为准。乙方每次结算代理费甲方另外暂扣5%作为交房佣金,在交房时,乙方全面负责处理与销售环节有关的交房事宜,按照完成交房的套数及其退补房款后的准确房款与5%的预留佣金合并计算应支付的剩余佣金。4.合同第7.5条约定,销售代理费用每月结算一次,乙方需于次月5日前向甲方提交上个月的结算清单,甲方应于收到经双方确认的成交结算书及乙方提供的同代理佣金或者咨询服务费业务一致的合法有效发票后10个工作日内确认并支付销售代理费。5.合同第11.4条约定,甲方如发现乙方于销售代理过程中有任何未经甲方许可甲方如发现乙方于销售代理过程中有任何未经甲方许可之销售行为，因此而引起的任何纠纷由乙方负责,如因此带来严重的负面影响,甲方有权单方面终止本合同而不需向乙方承担任何补偿责任或者赔偿责任,并有权要求乙方赔偿全部损失。证明内容:1.银行放款后,乙方方可提取佣金,在完成交房后,乙方才有权利主张5%的交房佣金。2.部分代理费乙方并未于次月5日前向甲方提交上个月的结算清单,亦未于向甲方提供同代理佣金或者咨询服务费业务一致的合法有效发票,付款条件并未成就,该部分代理费甲方不存在违约行为。 证据二，《某水城项目全案营销代理合同》证据内容:1.2016年3月9日,临沂某置业公司与临沂某房地产经纪有限公司签订《凤凰水城项目全案营销代理合同》;2.合同第一条约定甲方指定由临沂某房地产经纪有限公司为某水城项目的独家全案营销策划销售代理单位。证明内容:证明自2016年3月9日由临沂星火燎原房地产经纪有限公司代为销售甲方开发的水城项目房屋,自此之后,甲方与原告的委托代理关系已经实际解除。 证据三，签约审批单、收据及山东省新建商品房买卖合同(预售)。证据内容:1.2016年3月23日,臧海震填写签约审批单,审批单载明强公的享受的是星火燎原内部优惠,并于2016年4月25日缴纳189721元房款,2016年4月30日臧海震与临沂某置业公司订立山东省新建商品房买卖合同(预售)。2.2016年3月26日,窦怀昌填写签约审批单,审批单载明享受的是星火燎原内部优惠,并于2016年3月29日缴纳210787元房款,2016年4月22日,与临沂某置业公司订立山东省新建商品房买卖合同(预售)。2016年3月30日,包汉忠填写签约审批单,审批单载明享受的是星火燎原内部优惠,并于2016年3月30缴纳221254元房款,2016年4月24日,与临沂某置业公司订立山东省新建商品房买卖合同(预售)。2016年4月2日,姜礼杰填写签约审批单,审批单载明享受的是星火燎原内部优惠,于2016年4月2缴纳123895元房款,并与临沂某置业公司订立山东省新建商品房买卖合同(预售)。证明内容:证明2016年3月9日以后,是由临沂星火燎原房地产经纪有限公司作为某水城项目的独家全案营销策划销售代理单位,原告不再作为水城项目的销售单位。 证据四、证据五，《2014年水城项目销售目标任务书》，内容为2014年某水城全年大定销售额8亿元人民币。证明内容:第一,原告提供的证据15-2中,显示2014年的成交金额是336629527元,未完成年度考核目标。根据合同7.3条约定,14年的考核金不予退还。第二,15年的考核目标与14年一致,亦没有完成。根据合同7.3条约定,15年的考核金不予退还。 证据六，《山东省新建商品房买卖合同》(一宗)、收据(一宗)，证据内容:1.庞树超、孙东东的《山东省新建商品房买卖合同》。2.赵春辉、李海兵、赵芳、许峻豪、杨海东、高志东、高占、李兴安、徐玖利、崔慎太、许树庆、陈庆林刘连臣、咸杰、黄燕祥、尤永、胡素兰、魏京启、张乐荣、王向群、刘传静的收据。证明内容:被告对原告提交的证据7(2016年5月份住宅代理费205812元》的真实性有异议。1.许峻豪、刘连臣退房后,分别由庞树超、孙东东购房。依据代理合同第5.1.3.6条约定,不应支付代理费。2.其他业主分别系抵工程款住宅。依据代理合同第九条约定,不应支付代理费。 证据七，《山东省新建商品房买卖合同》(一宗)证据内容:张磊、朱志轩、葛凤杰的《山东省新建商品房买卖合同》。证明内容:被告对原告提交的证据8《2015年-2016年商铺代理费254062元》的真实性有异议。1.证明张庆来、朱瑞顺、邢相慧退房后,分别由张磊、朱志轩、葛凤杰购房。依据代理合同第5.1.3.6条约定,不应支付代理费。2.其他退房,至今未卖出。依据代理合同第5.1.3.6条约定,不应支付代理费。 证据八，《山东省新建商品房买卖合同》(一宗)。证据内容:业主王从山、徐玉凤、黄天宇、孙学丽、刘元昊、张建伟、徐亚光、程玲、焦启玺、汪子皓、卢维建的《山东省新建商品房买卖合同》。业主邸高峰、麻玉飞、徐青现、刘耿利、毛晓丽、李晴晴、赵梦圆、王勇、李清慧的《山东省新建商品房买卖合同》。证明内容:被告对原告提交的证据9(2016年1-4月住宅代理费351722元》的真实性有异议,系其单方制作,且提供的数据不真实。其中:1.业主赵启行、王兰玲、韦燕梅、陈鑫、谢雨轩、林士祥、王艳林、朱平平、宋梓雯、周成印、闵令坤均退房。对应房屋的实际买房人分别是王从山、徐玉凤、黄天宇、孙学丽、刘元昊、张建伟、徐亚光、程玲、焦启玺、汪子皓、卢维建。依据代理合同第5.1.3.6条约定,不应支付代理费。2.业主邸高峰、麻玉飞、徐青现、刘耿利、毛晓丽、李晴晴、赵梦圆、王勇、李清慧均存在签订合同晚事由,依据代理合同5.2.4条约定,不应支付代理费。 证据九，《山东省新建商品房买卖合同》(车位买卖一宗)。证据内容:赵孔祥、华逢艳、徐田全、张霞、袁堂晓、张政、刘珂馨、房维静、申传梅、赵红锁、杨辉的《山东省新建商品房买卖合同》(车位买卖一宗)。证明内容:被告对原告提交的证据10(2015年-2016年车位代理费260904元》的真实性有异议,系其单方制作,且与事实不一致。原告提交的证据10中所涉及的车位合同已备案,且均是在2016年3月31日之前签订,即原告退场后签订。依据代理合同5.2.4条约定,不应支付代理费。 证据十，《民事判决书》(一宗)、借款协议书(一宗)。证据内容:丁国明、张志翠、赵占国、寇润彩、胡尊晓、王付双、葛长芬、田士岭、庞玮均的民事判决书,判决内容为上述人员应偿还首付款借款。郭隽、王春光、宋建、蒋琳琳的借款协议书。证明内容:被告对原告提交的证据12《暂扣2014-2015年首付分期代理费145530元》的真实性有异议。其中,业主丁国明、张志翠、赵占国、寇润彩、胡尊晓、王付双、葛长芬、田士岭、庞玮均、郭隽、王春光、宋建、蒋琳琳均存在首付款借取的问题,且均未归还。上述人员暂扣的代理费不应归还。 证据十一，《2016年3月31日之前交房的统计表》(一宗)、《承诺书》《前期物业管理服务协议存根》(一宗)。证据内容:2016年3月31日之前交房的业主,共计82套。原告提交的证据14《暂扣5%交房代理费407796元》中的业主林强、刘宝利、姚传成、从仪花、周振存、高森(王婷婷)、周志民、陈宝、王圣的前期物业管理服务协议、承诺书。上述业主均是在原告退场后交房。证明内容:1.2016年3月31日之前交房的业主,只有82套。2.被告对原告提交的证据14《暂扣5%交房代理费407796元》的真实性有异议,系其单方制作,且与事实不一致。3.根据《代理合同》第5.2.4条、第7.3(2)条规定,除上述已统计的82套外,不应返还其他暂扣5%交房代理费。 原告经质证认为： 证据一，对真实性、关联性和合法性均无异议,但该证据无法证明被告主张的观点,理由是:1、双方系提前终止了业务合作,因此,不能按合同约定的正常履约完毕时的完成交房这一标准来结算返还暂扣的5%的交房佣金;2、被告拒不对账结算,致使原告无法履行合同约定的正常对账结算,也无法开具发票。显然,被告关于付款条件未成就、不构成违约的辩解理由不能成立。 证据二，对关联性、真实性均有异议,法庭不应认定该证据,理由是:1、该证据与本案无关;2、该证据不具备证据的客观真实性,本案不存在案外人临沂星火燎原房地产经纪有限公司自2016年3月开始成为被告的独家销售代理单位之事,该合同也不能证明如下观点:自本合同签订后,原、被告双方的委托代理销售关系已实际解除。客观事实和证据均显示,直到2016年7月,原、被告双方才终止业务合作、办理了物品交接手续。 证据三，法庭不应认定该证据,理由是:1、该组证据无法证明被告主张的观点,也就是说,无法证明上述涉案商品房系案外人临沂星火燎原房地产经纪有限公司进行的独家销售,也无法证明原告自2016年3月9日以后不再作为水城项目的销售单位;2、所有的签约审批单全部系被告单方制作,原告不认可,应属无效证据。其中,买方减海震的资料中,签约审批单上并未载明享受星火燎原内部优惠;买方窦怀昌的资料中,签约审批单、收据和商品房买卖合同(预售)上的买方均为窦怀昌,但认购书上的买方却为窦世贤,被告造假明显,不应认定;买方姜礼杰的资料中,签约审批单上并未载明享受星火燎原内部优惠。 (关于被告证据四的说明:被告的证据清单中无证据四)。 被告的证据五(2014年销售目标任务书),原告对该证据的真实性、关联性和合法性均无异议,但对被告的观点有异议:1、关于2014年度考核的问题。原告认为,虽然原告未完成2014年度销售考核任务,但原因不在于原告,而是在于被告;2014年度的目标任务应认定为无效任务目标,理由有两个,一是:被告委托原告代销的2014年度房源数量不足,不符合2014年《任务书》)的要求;一是:被告提供的代销条件不符合《任务书》约定的完成销售任务应当具备的前提条件。现详述如下:(1)被告委托原告代销的2014年度房源数量不足,不符合《2014年水城项目销售目标任务书》(以下简称《任务书》)的约定,即“一、任务目标。2、推售产品范围包含二期新推售:……;一期组团A1、A2栋沿街商业;……。3、备售房源湖南岸组团推售:A15、A16、A17、A18,销售面积约4万平方米(具体面积以房管局测绘面积为准)。”实际情况是,被告在2015年度(而非2014年度)才开始委托原告代销“一期组团A1、A2栋沿街商业和备售房源湖南岸组团推售:A15、A16、A17、A18。a、关于一期组团A1、A2栋沿街商业(商铺)的问题,被告委托原告开始代销的时间,不是2014年度,而是2015年9月,原告开始代销商铺时首先组织买方签署《旭徽凤凰水城VIP申请书》并交纳诚意金,详见《原告补充证据清单》中的“原告证8(补)1-1-(1)8(补)2-1-(1822-1,……。买方张庆来、洪菊、杨波陈红红夫妇签署的《旭徽”凤凰水城VIP申请书》3份。b、关于备售房源湖南岸组团推售:A15、A16、A17、A18的问题,2014年度被告那时还没有这些房源,因此被告不可能在2014年度委托原告代销这些房源,直到2017年6月4日以后,被告才取得这些房源的预售许可证,详见《原告补充证据清单》中的“原告证据8(补)一1-1。此外,被告也未举证证明委托原告代销的房源数量充足。由此可见,被告委托原告代销的2014年度房源数量不足,不符合2014年《任务书》)的要求。(2)被告提供的销售条件不达标,不符合《任务书》约定的完成销售任务应当具备的前提条件。具体为:《任务书》约定“一、任务前提。基于2014年度目标任务的需要,我司特提出以下任务的前提:1、2014年5月18日前,首批推售房源:A2、A7、B2、B4、C5具备预售条件及预售证件;中心湖维形已挖好,具备部分实景展示条件;洋房一楼交房标准样板间装修到位。”,实际情况是2014年5月18日前,首批推售房源:A2、A7、B2、B4、C5并不具备预售条件及预售证件;中心湖维形不具备部分实景展示条件;洋房一楼交房标准样板间根本就没有。此外,被告也未举证证明被告提供的销售条件符合《任务书》约定的完成销售任务应当具备的前提条件。由此可见,被告提供的代销条件不符合《任务书》约定的完成销售任务应当具备的前提条件。2014年度的目标任务应认定为无效任务目标。2、关于2015年度考核任务的问题。双方没有签订2015年销售目标考核任务书,被告也未举证证明2015年销售考核任务的存在,故而,不存在原告未完成考核目标一说。被告主张的“原告未完成2015年度销售任务,考核金(实为应返还的暂扣季度年度考核代理费)不予退还”的意见,不能成立。 被告的证据六,原告对于原买方刘连臣退房后改为孙东东购房,被告不支付这1套住宅的代理费这一情节无异议,对其余证据及其证明对象均有异议。该组证据对应原告的证据7(22套住宅,2016年5月份住宅代理费205812元)。原告的质证意见如下:1、不能从原告主张的住宅代理费中扣除买方许峻豪的住宅代理费。被告称买方许峻豪退房后改由庞树超购买,但其提供的买卖合同显示标的物仅为车位,面积35.12平,而不是住宅买卖合同(面积128.16平),因此,不能扣除买方许峻豪住宅的代理费11413元;2、被告称买方刘连臣退房后改由孙东东购买,我方对此认可。这1套退掉的住宅,我方同意被告可不支付刘连臣住宅的代理费8555元;3、除上述2套之外的其余房源,不应为被告主张的19套,应为原告主张的20套(被告遗漏了购房人曹广然的房屋,置业顾问我司的刘培强,楼栋名称B3,房号1-1901,面积108.66平,成交总价662622元,佣金比率1.3%,佣金8614元);4、前述21套住宅均是原告代理销售的,而不是被告自行销售的。代理合同第九条末尾约定的内容是:被告自行销售抵用工程款的房源,原告才不计提销售代理佣金。本案不符合“被告自行销售抵用工程款的房源”这一前提条件,故被告无权拒付这21套房屋的代理费197257元(原告主张的22套住宅总代理费205812元一刘连臣住宅的代理费为8555元);5、被告应举证(认购书、买卖合同认购分等)证明上述住宅系其自行销售的,否则,被告应当承担举证不能的不利后果。 被告的证据七买卖合同3份,该组证据对应原告的证据8(8套商铺,商铺代理费254062元)。原告对被告提交的这3份合同无异议,但对被告的证明内容有异议,经我方原置业顾问回访现查明的事实为退房3套、未退房5套(详见原告提供的补充证据8)。具体如下:1、原买方邢相慧退房后,改由葛凤杰购买。原告认可此事实。原告放弃向被告索赔邢相慧商铺代理费12217元;2、买方范思华、刘洪金两人确已退房。原告认可此事实。原告放弃向被告索赔买方范思华商铺代理费38903元、刘洪金商铺代理费42900元;3、被告主张“买方张庆来退房后改由张磊购买”,该主张不属实。买方张庆来(A1-107号商铺)并未退房,后来办手续时更名为其子张磊。有买方张庆来的录音为证。原告现提供张庆来的认购书,证明原告前期代销了这套商铺。因此,被告应当向原告支付张庆来父子商铺代理费34710元;4、被告主张“买方朱瑞顺退房后改由朱志轩购买”,该主张不属实。买方朱瑞顺(A2-108、109号两套商铺)并未退房,后来办手续时更名为其子朱瑞轩。有买方朱瑞顺的录音为证,且被告在其证据七中自认朱瑞顺已购房的事实。因此,被告应当向原告支付朱瑞顺父子108号商铺代理费45293元、109号商铺代理费44304元。5、除上述买方邢相慧、买方范思华、刘洪金3套之外的其余5套商铺,我方已代理售出,被告应当支付代理费。被告辩称“其他已退房,至今未卖出”,该主张不属实。买方洪菊A1-109号商铺)、买方(杨波、陈红红,A1-105号商铺)并未退房,购房成功。被告现主张这两套商铺已退房且至今未卖出,原告现提供这两套商铺的认购书,证明原告前期代销了这两套商铺。此时举证责任依法已转移至被告方,被告此时有义务提供退房协议等相关证据方可证明退房主张成立,被告如举证不能则应承担不利后果。因此,被告应当向原告支付买方洪菊商铺代理费18191元、买方(杨波、陈红红)商铺代理费17544元。 被告的证据八,原告对该组证据部分有异议、部分无异议。该组证据对应原告的证据9(32套住宅,2016年1-4月代理费351722元)。1、我方认可被告的“证明内容1”中除购房人陈鑫以外的其他内容,即:购房人赵启行、王兰玲、韦燕梅、谢雨轩、林士祥、王艳林、朱平平、宋梓雯、周成印、闵令坤这10人已退房，我方同意被告可不支付相应的代理费;2、不存在陈鑫退房、孙学丽新购的问题。因为,陈鑫与孙学丽是一家人,在认购房屋时认购人填写的是陈鑫、孙学丽两人,楼栋名称B4,房号1-1003,但在2014年9月6日签订正式合同即:《商品房预售合同》时,买方只写了孙学丽一人的名字作为家庭代表,仅没写陈鑫的名字而已,合同编号:YS398773,房屋代码:2187528,由此可见,这套住宅不存在陈鑫退房后孙学丽新购该住宅的情况;3、对于被告的“证明内容2”。首先,除上述10套之外的其余22套房,我方已代理售出并与买方签订了认购协议,且认购人已交纳认购款,部分房源只因被告强行赶走我方导致还没来得及与买方签署《商品房买卖合同(预售)》,如果被告不与我方终止业务合作的话,顺理成章、水到渠成的是,我方将与买方签署《商品房买卖合同(预售)》,全款客户支付全款,或者按揭客户支付首付款并办理银行按揭贷款手续、收房等,由此可见,被告应当支付我方这22套住宅的代理费。由于被告中途强行终止业务合作致使代理合同履行受阻,因此,被告依据代理合同第5.2.4条的约定(正常履行代理合同完毕的情形下销售代理工作完成的标志)以签正式合同晚为由拒付代理费,法庭不应支持。其次,需要强调的是,被告提供的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》这些合同,只有被告与买方两方签署,不排除被告存在造假的可能性,这不同于《商品房预售合同》,《商品房预售合同》上不仅有被告与买方的签字盖章,还有临沂市房产和住房保障局作为备案机关业已备案,显然,这样的备案合同才具有较强的证明力。被告只有提供买方的付款凭证(该证据的证明力较强),方可客观地证明被告的签约和收款情况,否则,即属其主张,证据不足,不应采信。再次,买方邸高峰的买卖合同(2016年4月14日)封面写着“原合同作废,改一次性”,买方刘耿利的买卖合同(2016年7月20日)封面写着“原合同作废,换新版办按揭”,这些内容均证明该组合同均不是买方最初签约的版本,显然,被告以上述签约日期较晚为由拒付代理费,法庭不应支持。最后,被告的证据显示:购房人王勇签订《商品房预售合同》(合同编号:YS349519,房屋代码:2073309)的时间是2014年12月13日,而我方的证据9-3(《凤凰水城项目2016年1-4月代理费结算明细表》)显示:其认购时间为2013年12月22日。可见,该买方根本不存在被告主张的晚签合同一说,该代理费显然应予支付。法庭不应支持。 被告的证据九《山东省新建商品房买卖合同》(11个买受人签订的车位买卖合同12份,其中华逢艳2份),原告对该组证据的真实性无异议,但对被告主张的观点有异议。1、这162个车位均为原告代理售出的,且是经原告代理销售后买方才向被告交纳的车位款(尽管交款时间有先后之别),只不过由于车位出售时被告尚未取得车位预售许可证,故当时未签车位买卖合同,这就形成了签约较晚的事实。可见,原告代销工作产生的后果是被告收取了买方的全部车库车位款,既包括原告撤场之前的款项,也包括原告撤场之后的款项。被告不能以车库车位买卖合同的签约时间较晚为由否定原告代销工作产生的后果。被告应当支付原告代销的这162个车库车位的代理费260904元。 被告的证据十，《民事判决书》(一宗)、借款协议书(一宗),被告称该组证据对应原告的证据12(42套住宅,凤凰水城项目返暂扣首付分期代理费结算明细表145530元)。原告对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议,但认为无法证明被告的观点,反而证明了如下客观事实:1、关于9份民事判决书。这9名购房人(被告提供的9份民事判决书中的各借款人被告)从案外人(9份民事判决书中的原告临沂某商贸有限公司)处借款后,向本案的被告支付了购房合同约定的首付款。2、关于4份《借款协议书》。这4名购房人(被告提供的4份借款协议书中的各借款人)从案外人(4份借款协议书中的出借人临沂某商贸有限公司)处借款后,向本案的被告支付了购房合同约定的首付款。上述两方面的客观事实证明,原告代理销售被告这13套房源后,这13名购房人均用借来的资金按时足额向本案的被告支付了购房合同约定的首付款。至此,被告已全额收取了其与上述购房人签订的商品房买卖合同(预售)项下的购房首付款。因此,被告没有合法理由拒付原告应得的这13套住宅的应返暂扣首付分期代理费。至于,购房人是否拖欠案外人临沂某商贸有限公司的借款本金和利息,则与开发商(本案的被告)无关,也与本案无关。一言概括之,被告关于案外人的债权尚未得到偿还的抗辩理由不能成为被告拒付原告应得的销售住宅代理费中的应返暂扣首付分期代理费的理由。故,原告的证据12中的代理费,被告均应全部支付。 被告的证据十一,原告对该组证据部分有异议、部分无异议,该组证据对应原告的证据14(981套住宅的暂扣5%交房代理费407796元)。具体质证意见为:1、《2016年3月31日之前交房的统计表》显示的是83套,而不是被告主张的82套,可见被告发生笔误。原告对统计表中的内容无异议,对被告的观点(2016年3月31日之前的交房数量)有异议,我方认为,上述无争议的83套住宅暂扣5%交房代理费被告应予支付,除此之外,被告的本组证据对应的我方证据14中的剩余898套(981套-83套)住宅暂扣5%交房代理费被告也应予支付。被告应在2014年底向购房人交房,但因被告的原因拖延到2015年8月还未达到交房条件,被告强行交了房。原告认为,被告主张的以2016年3月31日作为交房时间的分界点毫无意义。事实上,原告代理销售住宅的数量是981套,详见原告的证据14,原告就有权要求被告返还其先前暂扣的5%的交房代理费。2、关于前期物业管理服务协议、承诺书。原告对该证据的关联性、真实性和合法性均有异议,认为应属无效证据。理由是:1、交房的证据应为房屋验收合格和交接钥匙的手续,前期物业管理服务协议和(装修)承诺书等证据只能证明物业服务的时间和业主装修房屋的时间,业主收房后通常要晾晒一段时间才装修房屋,因此,物业服务的时间和业主装修房屋的时间通常与交房时间不同,故该组证据无法证明交房时间。2、《前期物业管理服务协议存根》这些证据中甲方即日照嘉丽物业管理有限公司临沂分公司本案无关,不应认定。 原被告双方围绕争议问题又补充提交了相关证据并予以交换并质证。 根据当事人的陈述及举证质证，本院认定以下事实： 原告系房地产销售经纪公司,被告系房地产开发商。被告开发经营了“某水城”房地产项目。2013年3月下旬,原告进场为被告策划和代理销售商业用房和住宅。 2013年4月1日,双方以甲乙方的身份签订《某水城项目全程策划及销售服务代理合同》,双方对代理销售内容、合同期限、权利责任、违约责任均作了约定。合同主要内容如下:第三条、乙方提供策划服务、指导销售工作，对销售全过程流程的完备性负责;第五条5.1.5条约定，甲方按照合同约定向乙方支付报酬，包括代理费、奖金及本合同提及的相关佣金。如逾期支付，则按拖欠金额每日万分之五的标准追加滞纳金。5.2.4条在客户签署买卖合同并交付所有房款或者首付款，签署银行按揭合同并协助客户提交符合银行按揭贷款的全部资料，银行放款后，乙方方可提取佣金，在顺利完成交房后，乙方之全部销售代理工作即告完成; 第七条、全程策划及销售服务代理费。7.2销售代理费:甲方根据乙方代理期内实现的销售情况,每月以签订正式销售合同并全款到账的金额为基数,以代理费率为系数计算代理费并按月向乙方支付佣金报酬。7.2.2代理费:即代理费=本月签订合同并全款到账的总金额×固定代理费率。7.2.2.1代理费率:按照全款到账每套的实际房款总额的1.3%收取。7.3关于销售考核的约定在乙方进场一周内甲乙双方根据市场情况和项目具体当年推货情况,确定年度、季度销售任务(附月度销售计划表)。（1）乙方每次结算代理费甲方暂扣5%作为销售考核金,本考核按照季度、年度进行考核,如果季度完成双方约定任务,则甲方在当季度末的月份返还乙方一半考核金,如果未完成则暂不返还;季度任务可以累加计算。如果年度任务完成,则于次年1月份当月给予乙方返还本项全部暂扣佣金,如若未完成,则不予返还;销售任务以缴纳首付款或者全款的房屋总签约额计算为准;（2）乙方每次结算代理费甲方另外暂扣5%作为交房佣金,在交房时,乙方全面负责处理与销售环节有关的交房事宜,按照完成交房的套数及其退补房款后的准确房款与5%的预留佣金合并计算应支付的剩余佣金。(3)客户交纳首付款并签订《商品房买卖合同》,即视为乙方完成本套销售任务。7.4结算标准及其程序:甲方每月书面签字或盖章确认乙方的应收代理佣金。7.5结算程序销售代理费每月结算一次。乙方需于次月5日前向甲方提交上个月的结算清单,号甲方应于收到经双方确认的成交结算单及乙方提供的同代理佣金或咨询服务费业务一致的合法有效发票后的10个工作日内确认并支付销售代理费;第九条关于内部客户的约定,…….甲方自行销售抵用工程款房源乙方不计提销售代理佣金。 合同附件为2013年销售目标任务书，全年大定销售额为3.65亿元，2014年销售大定为8亿元。 在合同履行过程中，原告销售了大量房产及车位，被告按照合同约定支付了原告部分代理费用，并扣除了原告部分代理费用。2016年3月9日,被告与临沂星火燎原房地产经纪有限公司签订营销代理合同，由临沂星火燎原房地产经纪有限公司负责独家销售代理，但没有与原告签订解除合同。原告于2016年7月底退场。双方对原告经营期间的费用没有清算形成纠纷。 因销售房产数量及来往账目较多，本院组织双方多次对账，双方均未申请审计。被告对欠原告2015年4-8月份代理费359902元、2015年9-12月份代理费196349元、暂扣2015年10月前首付分期代理费182281元没有异议，该数额为738532元。 当事人存在争议的事项如下： 一、原告主张（证据五）2015年10月至12月份抵工程款住宅代理费17639元，原告提供被告方财务人员签字的汇总表，被告主张佣金比例没有任何依据,被告财务人员签字仅是对抵工程款的事项予以确认，依照约定不应支付。 二、原告主张（证据十三）被告暂扣5%交房代理费26976元。原告主张已经协助交房被告财务人员签字确认。被告主张财务人员后来离职了未经过公司盖章,签字不能代表公司行为。 三、原告主张（证据十五）被告暂扣2.5%季度、2.5%年度考核代理费218809元。被告称原告未完成2014年度任务按合同约定不应该返还。原告主张双方没有约定2015年度的考核任务。2014年度的考核没有完成任务的原因在于被告,不是原告的过错。原告提交单方制作的结算汇总表若干份予以证实。被告认为双方未对账核实。 四、原告主张（证据七）被告应支付2016年5月份住宅代理费205812元。原告认可刘连臣退房并放弃该套房源的代理费8555元,同意从代理费中扣除。被告主张许峻豪的主房已经退房并给了庞树超没有证据提交。被告主张剩余房子系已抵工程款提交了有关抵房款的单据及说明。 五、原告主张（证据八）被告应支付2015年至2016年商铺代理费254062元,原告认可买方范思华、邢相慧和刘洪金三人退房,相应代理费94020元放弃，经查涉案套商铺均已网签备案。被告主张除退房外的另2套是在原告撤场前没有签订购房合同，没有提交证据证实。 六、原告主张（证据九）被告欠2016年1月至4月住宅代理费351722元。原告称有10套房源退房并放弃代理费106163元。其余22套均已签约备案,代理费为245559元。被告主张其中9个人的买卖合同于2016年3月9日原告撤场之后签订。上官豪尚未交尾款,剩余其他人员原告无证据证明在2016年3月9日之前签订合同，均不应支付。 七、原告主张（证据十）被告应支付2015年至2016年原告162个车位销售代理费260904元。被告认为该宗车位系原告撤场后销售不应支付代理费。原告主张代销工作产生的后果是被告收取了买房的车位款即包括原告撤场前的车位款也包括撤场后被告收取的款项。原告提供了152份车位凤凰会(入会)申请书及房产部门车位合同备案表证实其主张。被告提交了2016年之后签订的11份车位买卖合同（12个车位）证明合同系在原告离场后签订，被告同意庭后提交预售许可证原件并提供相关车位业主的交款手续，但未提交。 八、原告主张（证据十二）被告暂扣原告2014年至2015年首付分期代理费145530元应予支付。原告放弃王小宁的代理费2885元尚欠142645元。被告对其中的13套房产认为首付款系向案外人借款应认定首付款不到位，按照代理合同约定应不支付或少支付首付款相应的代理费。对其他房产的销售不予认可。双方对涉案42套住房的代理费支付情况均未举证。 九、原告主张（证据十四）被告暂扣原告5%交房代理费407796元。原告主张代销了981套住宅,被告暂扣了原告的5%的交房代理费,因被告单方解除合同原告无法交房被告应予返还。被告称系该981套代理费表格系原告单方制作,原告经办交房83套。即使是扣了也不应当支付,因为原告没有履行协助履行交房的义务。双方同意对账核实，但均未反馈对账结果。 本院认为，原被告签订的销售代理合同系当事人自愿协商达成，内容均不违反法律规定，应为有效合同。双方应严格按照约定履行权利义务。在合同履行过程中，被告又与第三方签订了代理合同，原告于2016年7月底撤场退出代理，则双方的代理合同已实际解除。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告主动解除合同且没有与原告进行清算，存在违约行为，应承担违约责任。原告要求与被告进行结算，由被告支付合同约定的相关费用及利息、违约金，符合法律规定及合同约定。对于违约金的约定标准为自逾期之日按照日万分之五计算，与原告的的利息损失相当。被告要求予以调整，本院不予支持。原告请求除2015年4月-8月的代理费外的其他代理费用自2016年9月1日起算违约起始时间，本院予以支持。 对于当事人无争议的代理费即2015年4-8月份代理费359902元、2015年9-12月份代理费196349元、暂扣2015年10月前首付分期代理费182281元，合计738532元，被告应予支付上述款项及违约金。 围绕当事人的争议，按照争议问题顺序本院逐一分析认定如下： 一、对于被告折抵工程款代理费17639元的问题，原告主张（证据五）应支付2015年10月至12月份抵工程款住宅代理费17639元，被告方财务人员虽在2015年10月、11月份抵工程款结算明细表中签字确认，但根据双方的合同第九条约定，甲方自行销售抵用工程款房源乙方不计提销售代理佣金。该财务人员的签字行为没有得到被告主管人员的授权，不产生结算的效力，故依照约定原告无权要求被告支付代理费用。 二、对于原告主张的证据十三证明暂扣5%交房代理费26976元问题。原告提供的2015年6-9月交房返5%交房代理费结算汇总表，有被告财务人员于2015年10月、12月的签字确认，且根据合同约定甲方暂扣的代理费应在条件成就后予以退回，故对该费用26976元被告应予支付。 三、对于原告主张（证据十五）被告2014年-2015年度暂扣2.5%季度、2.5%年度考核代理费218809元问题。涉及两个问题，一是被告辩称原告未完成任务不应该返还，双方没有约定2015年的销售指标任务，原告举证了制约销售量的预售许可证及交房标准样板间不具备等情形，影响了销售数量，被告对此存在责任，被告以原告未完成任务为由拒绝退还预扣款不能成立，故如存在暂扣款被告应予以退还；二是暂扣款数额的认定，该数额的汇总表由原告单方制作没有经过被告的认可。双方对应付数额、已付款项及扣减数额应对账核实，或协商予以协商明确，但双方均未举证证实。故本院认为原告举证不足，原告可待有充分证据后另行主张权利。 四、对于原告主张（证据七）2015年及2016年5月份销售22套住宅代理费205812元问题。被告主张有20套房子系抵工程款提供了相关收据及的抵款证明，本院认为是真实的。被告主张有两套房产予以退房，原告认可刘连臣退房并不予收取代理费，本院予以认定。被告主张许峻豪已经退房卖给了庞树超，没有提交充分证据证实，本院不予认定，该房应认定退房后由原告出售。对另外两套房产即曹广然和刘传静的房产，被告没有发表相关意见，本院亦认定系原告销售，以上三处房产按照代理比率代理费为32129元。对原告自行制作的销售单未经被告认可，原告申请法院调查令，调取了该22套住宅的备案信息，但该备案信息表不能充分证明均系原告经办销售。依照代理合同第九条的约定，原告无权收取代理费，对本项争议本院认定被告应支付代理费32129元。 五、原告主张（证据八）2015年至2016年商铺代理费254062元,原告认可买方范思华、邢相慧和刘洪金三人退房,扣减代理费94020元后代理费应为160042元。原告提交的证据证实原告与张庆来、朱瑞顺、杨洪波、洪菊签订了会员申请书并交纳了诚意金，购买5处商铺，该5处商铺有三处已经备案，其中张庆来A1栋107室登记在其儿子张磊名下，杨洪波、洪菊并办理了银行按揭贷款。朱瑞顺的两处商铺108、109购房合同更改至朱志轩名下（未备案），原告提供的录音可以证实买房人变更情况。被告对杨洪波、洪菊购买商铺情况不明未提出相反证据，应认定以上房产为原告经销，本项代理费为160042元，被告应予支付。 六、原告主张（证据九）2016年1月至4月销售住宅32套代理费351722元。原告认可被告主张有10套房源退房，则相应代理费不应收取。对另外22套房产确已在房产登记机关备案，但是否由原告经办销售不能确认。被告提交9份合同，本院查实其中四份合同封面备注为原合同作废字样，应推定为重新签订了合同，该四份合同买受人为邸高峰、徐青现、刘耿丽、毛晓丽，且邸高峰的合同中出卖方代理人为宋西慧，宋西慧曾系原告的业务员。另有王勇的合同于2014年12月13日签订，该时间位于原告代理期间，应视为原告经办。被告主张上官豪尚未交尾款不予支付代理费，并未否认系原告经销，对该处房产应予原告支付代理费。对以上六处房产被告未明确价款，则按照原告的明细单予以认定。代理费为邸高峰13086元、徐青现7838元、刘耿丽8419元、毛晓丽9972元、王勇14212元、上官豪7834元，合计61361元。对于其他房产原告主张系其经销证据不足，本院不予认定。 七、原告主张的2015年至2016年原告方卖了162个车位的代理费问题。原告提供了152份车位业主以凤凰会会员的身份签订的凤凰会(入会)申请书及向法院申请调取房产部门车位合同备案证实其主张，房产登记部门信息显示止于2019年4月显示有69个车位合同备案。被告在庭审时认可以上162个车位合同已经备案，提交了11份车位（共12个车位）买卖合同用以证实合同均系在原告车场后形成。本院查实该11份合同的房主与原告提交的152份车主名单中业主相符，且均签订了车位申请书。被告未举证该152份车位的购买发生在原告撤场后，本院推定该152份申请书中的车位系原告销售撤场后条件成就时补签的买卖合同。原告主张另外10个车位也系其销售，证据不足，本院不予认定。鉴于预售许可证未颁发晚于原告撤场时间，由原告经办签订正式买卖合同不合现实，但原告为买卖合同的缔结做了大量前期工作，包括宣传、广告、策划等，被告应予支付代理费用。代理合同第5.2.4条的约定不支付佣金对原告过于苛刻也不公平，考虑到原告的工作量及实际情况，本院认定按照车位款项的0.7%支付代理费，依此计算为132272元。 八、对于原告主张（证据十二）证明被告暂扣2014年至2015年首付分期代理费145530元问题。原告主张被告扣减了20%或40%的代理费。被告对其中的13套房产认为首付款系向案外人借款应认定首付款不到位，按照代理合同约定应不支付或少支付首付款相应的代理费，对其他房产的销售不予认可。本院认为，被告对其中的13套房产提出异议，但对原告主张该13套住房首付款的扣款没有提出异议，应认定被告扣减了该13套房产的首付款代理费。对于以借款支付买房首付款的行为并不被法律所禁止，原、被告通过此方式由业主借款支付首付款，应视为首付款已到位，故原告要求被告支付相应的代理费，符合合同约定。对原告列举表中该13套房产首付款扣减数额本院予以认定。对于原告主张的其他28套（原告放弃王小宁房产的代理费）是否存在扣减首付款代理费问题，首先被告没有承认系原告销售，其次即使是原告销售双方也应该对已付代理费及扣减代理费的数额予以对账核实，但双方均未举证。虽然涉案房产均已备案，但不能证明被告扣减了首付款，故原告举证不足，本院不予认定。本项被告应支付原告代理费为50150元。 九、原告主张（证据十四）被告暂扣5%交房代理费407796元问题。原告主张代销了981套住宅,被告暂扣了原告的5%的交房代理费,因被告单方解除合同,致使原告无法交房，被告暂扣的款项应予返还。被告对原告提交的981套住宅代理费明细表真实性有异议，认为系原告单方制作。只认可原告履行交房83套（提交明细表一份）。对该83套房产的扣减代理费为与原告的汇总表一致。则该部分扣款在合同解除后被告应予返还原告。对于原告主张的其他代理费是否存在扣款行为，因被告不予认可，双方需对账确认原告代销房产及付款明细，并结合具体交房时间合理确定代理费数额。故原告要求被告返还代理费407796元，本院认定为42523元，其他请求的依据不足本院不予认定。 综上，原告要求被告支付房地产销售代理费2627782元及相应的利息及违约金，对其符合规定的部分，本院予以支持。依照《中和人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告支付原告2015年4-8月份代理费359902元、2015年9-12月份代理费196349元、暂扣2015年10月前首付分期代理费182281元，合计738532元及其利息（其中本金359902元自2015年11月30日计息，其余代理费自2016年9月1日均计算至实际付清之日止，按照日万分之五计算）； 二、被告返还原告2015年6-9月代理费26976元并支付利息、违约金； 三、被告支付原告2015年及2016年5月份销售房产代理费32129元及利息、违约金； 四、被告支付原告2015年至2016年商铺代理费160042元及利息、违约金； 五、被告支付原告2016年1月至4月销售住宅6套代理费61361元及利息、违约金； 六、被告支付原告2015年至2016年经销车位代理费132272元及其利息违约金； 七、被告支付原告暂扣2014年至2015年首付分期代理费50150元及利息、违约金； 八、被告支付原告暂扣5%交房代理费42523元及利息违约金； 九、以上二至八项的利息、违约金均自2016年9月1日起算至实际付清日止，以各项代理费用本金为基数，按照日万分之五计算； 十、以上一至九项于本判决发生法律效力后十日内履行完毕； 十一、驳回原告临沂某经纪公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35048元，由原告临沂某经纪公司负担14000元，被告临沂某置业公司负担21048元；财产保全费5000元，由被告临沂某置业公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  林令强 人民陪审员  高 军 人民陪审员  亓春超 二〇一九年七月十五日 书 记 员  谢媛媛