山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终691号
上诉人(原审原告)：李军，男，1979年12月11日出生，汉族，胜利石油工程有限公司地质录井公司职工，住东营市东营区。
被上诉人（原审被告）：东营市通懋置业有限公司，住所地东营市东营区济南路265号。
法定代表人：刘其刚，董事长。
委托诉讼代理人：刘孟强，男，东营市通懋置业有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：马争军，山东鲁成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东营市嘉棣房地产开发有限责任公司，住所地东营市东营区曹州路129号。
法定代表人：燕兴昌，董事长。
上诉人李军因与被上诉人东营市通懋置业有限公司（以下简称通懋公司）、东营市嘉棣房地产开发有限责任公司（以下简称嘉棣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2017）鲁0502民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李军、被上诉人通懋公司的委托诉讼代理人刘孟强、马争军到庭参加诉讼，被上诉人嘉棣公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李军上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，查明事实后依法改判；2.一、二审诉讼费用由通懋公司、嘉棣公司承担。事实和理由：1、一审根据合同法第二百三十六条属适用法律错误，应按委托经营合同承诺的总房款的8%支付涉案商铺的占用费。2、李军的损失远远大于涉案商品房买卖合同约定的违约金，应对违约金适当增加或按实际损失赔偿。李军一审主张违约金985元，而一审仅支持971元，对其余14元不予支持错误，应予改判。
通懋公司辩称，1、一审认定李军实际交付购房款97051元错误，从而导致一审认定的逾期办理产权登记违约金明显过高，建议依法予以纠正。2、上诉人李军主张的2015年1月1日起至2015年12月31日止期间的占用费超过了诉讼时效期间。但鉴于通懋公司未提起上诉，故请求依法驳回李军的上诉请求。
嘉棣公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。
李军向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金、占用费（按年8%计算）15740元（并要求顺延至实际履行之日止），支付原告逾期办理产权登记的违约金985元，以上共计16725元；2.被告通懋公司、嘉棣公司对上述第一项承担连带责任；3.诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：商河路步行街Q组团综合楼所属海翔数码港项目系由被告通懋公司立项审批建设，开发过程中，被告通懋公司将上述项目委托被告嘉棣公司代为开发销售。2006年9月24日，原告李军与被告嘉棣公司签订东营海翔数码港房产认购书，约定原告认购嘉棣公司开发的位于东营市商河路和西三路交汇处的海翔数码港一层1C-010号房产一套，建筑面积暂计为6.36平方米，总价为103032元，优惠后成交价为97051.68元，并特别约定待《东营海翔数码港房产买卖合同》签订后此认购书自动失效。同日，原告与被告嘉棣公司签订委托经营合同，原告同意将所购商铺委托被告嘉棣公司出租经营，租期自2007年1月1日起至2009年12月31日止，原告以该商铺三年的出租经营权冲抵其购房款24%的价款，即23292元。三年委托经营期满后，原告同意将商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，原告应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论原告在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2/3以上业主同意，即视为原告同意续签出租协议。2006年10月1日，原告李军作为买受人与出卖人被告嘉棣公司签订商品房买卖合同，约定原告购买该公司开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港一层1C-010号房产，建筑面积6.36平方米，房屋价款为97051元，原告应于2006年9月27日前付清57051元，剩余房款40000元作为银行按揭贷款，原告如未按合同规定时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人应于2007年1月31日前交付房产，逾期付款及交房应承担约定的违约责任，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，出卖人按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告于2006年9月27日支付购房款33759元，于2010年3月15日支付购房款40000元，共计73759元。2007年1月1日，原、被告就涉案房屋进行了形式上的交付，但未办理产权登记。2012年1月20日，被告通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记。上述委托经营合同到期后，涉案房屋仍由被告实际管理。2010年3月15日，被告委托东营市海翔数码港有限公司与原告签订商铺租赁合同，将上述房屋出租给该公司经营，约定租期5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止。该公司按下列时间向原告支付返租款：从2010年1月1日起至2012年12月31日止，年返租款为总房款的5%，计3688元；从2013年1月1日起至2014年12月31日止，年返租款为总房款的6%，计4426元；租金每半年结算一次，须于每年的1月31日、7月31日前将租金交付原告。被告按约向原告支付了上述商铺租赁合同约定的返租款。上述商铺租赁合同约定期限届满后，被告仍实际管理涉案房屋并对外出租，但原、被告未再达成新的协议。
一审法院认为，原告李军与被告嘉棣公司签订的商品房买卖合同与委托经营合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。因涉案房屋系由被告通懋公司委托被告嘉棣公司对外销售，被告通懋公司应与被告嘉棣公司依法承担由上述房屋买卖合同产生的权利义务。根据上述房屋买卖合同，被告应在上述商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如被告违约，按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告与被告嘉棣公司约定以三年租金冲抵24%的价款，即23292元，原告另向嘉棣公司支付购房款73759元，因此原告已支付的上述房屋价款共计应为97051元。按照上述商品房买卖合同关于产权登记的有关约定，被告应按已付房价款的1%向原告支付违约金971元，原告主张违约金的超出部分没有事实及法律依据，不予支持。原告与被告嘉棣公司签订房屋买卖合同、委托经营合同并支付购房款后，依据上述合同约定即已取得上述房屋的经营收益权，上述委托经营合同约定期限届满后，被告仍实际管理涉案房屋，应当向原告支付房屋租金。2010年3月15日，被告委托东营市海翔数码港有限公司与原告签订商铺租赁合同，并按约向原告支付了自2010年1月1日起至2014年12月31日止的租金。上述商铺租赁合同到期后，原、被告对于此后的房屋出租及租金标准、租金支付期限等事宜未再作约定，但被告继续实际管理涉案房屋，且仍处于持续状态，故被告关于原告向其主张2015年度的租金已超出诉讼时效期间的抗辩主张没有事实及法律依据，不予支持；对于自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金，应参照上述商铺租赁合同约定的最后一个租赁年度年租金4426元的标准计算，共计8452元；原告主张租金的超出部分没有事实及法律依据，不予支持。关于后续租金，因后续的房屋管理及出租等情况尚处于不确定状态，故原告应另行主张。
综上所述，原告要求两被告支付逾期办理产权登记的违约金971元、自2015年1月1日起至2016年11月28止的租金8452元，共计9423元，理由正当、证据充分，予以支持；原告的其他诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。被告嘉棣公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃部分诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、被告通懋公司、嘉棣公司于判决生效之日起十日内向原告李军支付逾期办理产权登记的违约金971元；二、被告通懋公司于判决生效之日起十日内向原告李军支付自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金8452元；三、驳回原告李军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，减半收取109元，由原告李军负担48元，被告通懋公司、嘉棣公司负担61元。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，双方当事人二审争议的焦点问题是：一、一审以涉案商铺租赁合同约定的最后一年的租金标准计算租金是否正确，适用法律是否正确；二、李军关于应调整逾期办理产权登记违约金的主张能否得到支持。
关于一审以涉案商铺租赁合同约定的最后一年租金标准计算租金是否正确及适用法律是否正确的问题。本院认为，涉案商铺租赁合同到期后，通懋公司仍然继续占有使用涉案商铺，其应向李军支付租金。但因双方对于租金标准未达成一致意见，一审参照原商铺租赁合同最后一个租赁年度的租金标准确定租金是恰当的，李军关于应以年8%为标准支付占用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审并未适用合同法第二百三十六条进行判决，李军关于一审适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。
李军关于应调整逾期办理产权登记违约金的主张能否得到支持的问题。本院认为，根据商品房买卖合同的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。双方约定明确具体，一审依据双方约定按已支付房屋价款的1%对逾期办理产权登记的违约金予以支持是正确的。李军在一审亦是根据商品房买卖合同的约定主张的违约金，并未提出调整违约金的请求，其在二审提出对违约金进行调整或以实际损失进行赔偿无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费218元，由上诉人李军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 翟玉芬
审 判 员 张江涛
代理审判员 王继印
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 张 纯