天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终3051号
上诉人（原审被告）：天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司，住所地天津生态城汉北路7号增119号。
法定代表人：许世坛，董事长。
委托诉讼代理人：任晓慧，天津华盛理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马莉，女，1976年1月7日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：马培根（系马莉之父），住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：李新京（系马莉之母），住天津市滨海新区。
上诉人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司（以下简称生态城公司）因与被上诉人马莉商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初50204号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人生态城公司的委托诉讼代理人任晓慧，被上诉人马莉及其委托诉讼代理人马培根、李新京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
生态城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清、适用法律错误。马莉本次起诉超过诉讼时效期间，依法应当驳回其诉讼请求。交房时间是2012年11月26日，马莉应该在2014年11月25日前起诉，否则其要求延期交房违约金及其相关损失的请求均超过诉讼时效。2.一审法院认定了上诉人交房时间，却无视上诉人与被上诉人合同约定，违法进行判决。虽然一审法院对物业费、暖气费、空调维修费三项的计算过程本身无误，但一审法院未按照自交付通知送达后房屋风险均由被上诉人承担的合同约定而出具判决判令上诉人赔偿房屋交付后的上述费用，是违反合同约定和法律规定的，这些均应由马莉一方承担。经一审法院查明，被上诉人名下有多套房屋，因此依照常理其并不存在租赁房屋的事实，而一审法院判决中酌定的赔偿金额没有事实和法律依据。
马莉辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
马莉向一审法院起诉，请求判令生态城公司：1.赔偿延期交房违约金19316.51元、房屋维修期间的租金损失141000元、物业费13069元、暖气费3314.83元、空调维修费1600元、管道维修费2300元，以上共计180600.34元；2.承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年10月19日，马莉与生态城公司签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0096714），原告出资1296410元购买被告开发建设的中新天津生态城XX号XX园XXX（含阁楼）室商品房，建筑面积为111.7平方米。其中，《天津市《商品房买卖合同》第三条约定，被告应于2011年12月31日前将经过竣工验收合格的房屋交付原告；未经验收或验收不合格的，不得交付（就卫生间双方约定为墙地面铺设玻化砖、铝扣板天花吊顶配照明、配置品牌台盆及龙头、坐便器、洗浴设施）。第十一条约定：商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。附件五《补充合同》第七条约定：原告若认为交付的商品房存在质量问题，应在房屋交接单中载明，并由被告认定核实后进行维修；若买卖双方对商品房质量认定有争议，应委托当地有资质的检测机构检测，并以其出具的书面鉴定意见为处理争议依据。原告同意按前述的约定处理商品房的相关问题，不以此为抗辩理由拒绝接受商品房或追究被告逾期交房责任，且维修期间不视为逾期交付。
马莉与生态城公司在此买卖合同基础上另签订《补充协议》一份，约定第一条：1.双方同意由以下内容代替买卖合同第五条，如被告未按买卖合同第三条约定日期交付该商品房的，原告同意给予被告6个月（即至2012年6月30日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自买卖合同第三条约定的交房日期开始计算；若发生买卖合同规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许被告在宽展期届满日前具备交付条件，并将符合买卖合同及本补充协议约定的商品房交付原告使用。原告同意宽展期内合同继续履行，且被告不承担违约责任。若该商品房提前符合买卖合同及补充协议约定的交付条件，被告亦有权提前交付，此不构成被告违约，原告同意根据被告通知接收该商品房并承担自交付日起应由原告承担的相关费用。2.被告延期交房超过6个月但不超过12个月（即至2012年12月31日，含该日）的，自本条前款约定的宽展期届满的第二天起至交房通知确定的交房之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3.被告延期交房超过2012年12月31日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应在交房通知确定的交房日前向被告书面提出。如原告未书面提出解除合同，或原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应于本协议第1款约定的宽展期届满的第二天起至交房通知确定的交房日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。
另查，2012年8月3日，中新天津生态城建设局就涉诉房屋所在楼宇鲲玉园2号楼颁发了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，被告于2012年11月26日前向原告邮寄送达了交房通知书，原告于此日期前向涉诉房屋所在小区物业服务公司缴纳地下车位服务费1000元，后原告按照被告邮寄送达的通知于2012年11月26日前往被告处办理房屋交付手续，原告自述验房当日涉诉房屋墙壁有大量水渍、壁纸大面积起鼓开裂发霉、大理石破损、瓷砖开裂、木地板变形、地暖漏水以及卫生间多处管道漏水，鉴于涉诉房屋现状原告未办理房屋入住手续，其后就涉诉房屋质量问题与被告工作人员庞亮进行了多次交涉，并于2012年12月3日向被告出具了房屋质量书面协商意见（内容为：2010年10月19日，我与贵司签订了天津市商品房买卖合同，购买了中津大道XX号XX园XXX号房屋。2012年11月27日，经我方现场查勘，该房屋存在多项违约事宜，不符合交付条件。具体违约事宜已向贵司销售主管庞亮反映，并出示了相关证据。有鉴于此，本人函告贵司，考虑到双方的合作关系，在本阶段，要求贵司尽快整改并承担违约责任。否则我将采取相应的法律手段，就贵司的违约行为及不负责任的行为追究贵司的法律责任，并就可能因此所遭受的经济损失向贵司进行追索。），该函件签收人为“邵金荣”。2013年6月3日，依原告申请天津市泰达公证处就涉诉房屋现状进行了公证，涉诉房屋房顶存在大面积漏水、壁纸发霉脱落、卫生间吊顶破损漏水以及地板破坏等，并就公证书内容通过电子邮件的形式与被告员工王建进行了告知。被告对原告陈述的涉诉房屋验房当日状况以及向被告出具的书面函件均不予认可，认为涉诉房屋并不存在原告所陈述的质量问题以及函件非本公司员工签收，但就原告主张的庞亮以及王建系生态城公司员工的身份不予否认。
再查，2014年1月后，原告再次前往涉诉房屋进行查勘，发现涉诉房屋地暖因管道破裂漏水正在予以维修，涉诉房屋墙纸发霉脱落。鉴于涉诉房屋现状，原告于2014年6月18日向被告通过EMS特快专递方式送达了《解除合同通知书》（分别向被告住所地以及被告售楼处即展览馆处进行了送达），《解除合同通知书》主要内容为：我与贵司于2010年10月签订天津市商品房买卖合同，购买了位于中××生态城××大道××2-1102房屋。合同约定开发商应于2011年12月31日前交付房屋，同时双方签订补充协议，将交房日期宽展至2012年6月30日，2012年11月20日贵公司发出《房屋交付通知书》，要求我们于2012年11月26日进行房屋交验，并办理有关的交接手续。经我方现场勘验，发现该房屋存在以下严重质量问题，如屋顶漏水、室内管道破裂、壁纸发霉、橱柜边框脱落、门框等木制结构装修开裂、大理石破损、瓷砖开裂、木地板变形、卫生间装修与合同严重不符等问题。房屋完全无法入住，因此我们没有办理房屋交接手续，且致函贵公司尽快整改并承担违约责任。在贵司尚未整改完毕时，2013年6月进入雨季后，又发生了室内大面积漏雨等问题，基于上述情况，我方多次找贵公司协商解决，但贵公司却无理推脱，至今问题仍未解决。依据双方签订的买卖合同以及相关法律规定，我方特向你公司通知如下，由于该房屋存在上述问题严重影响正常居住使用，我方特依法律以及合同约定通知你公司解除合同，并请贵司于收到本函10日内全额返还购房款。同时，我方将保留进一步追究你公司违约责任的权利。被告签收后，双方就房屋买卖合同解除问题、房款返还以及赔偿损失等事宜发生争议，原告于2016年6月14日诉至一审法院诉请解除合同。一审法院以（2016）津0116民初45993号判决书判令解除涉诉房屋买卖合同，被告不服提起上诉，在二审期间，原告以双方达成庭外和解为由撤回起诉，被告同意原告撤回起诉，天津市第二中级人民法院于2016年10月13日作出裁定准予被告撤回上诉；撤销一审法院作出的（2016）津0116民初45993号判决；准予原告撤回起诉。
原告后于2016年10月17前往被告处办理房屋交付手续，办理房屋交付手续时同时对房屋予以验收发现楼下空调不运行等质量问题。2016年11月10日原告向天津生态城能源公司缴纳2014年暖气费1803.50元以及违约金1150.63元；2015年暖气费360.70元。2016年11月22日，原告向世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司缴纳涉诉房屋2012年11月28日至2016年10月27日的物业费13069元，入住后支付空调维修费1600元。
一审法院认为，马莉与生态城公司之间签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原告就房屋质量的维修、合同的履行以及延迟交付房屋造成的损失与被告进行过多次协商，最终双方于2016年10月13日经天津市第二中级人民法院裁定准予原告撤回解除涉诉合同以及其他损失之诉求，现原告于2016年11月再次向一审法院提起诉讼，故其关于赔偿逾期交房违约金之诉求未超出诉讼时效期间，予以支持。
根据双方合同约定，原告给付被告六个月的房屋交付宽展期，超出宽展期的被告应自宽展期届满的第二天起至交房通知确定的交房之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。双方约定交付日期为2012年6月30日前，但被告通知原告于2012年11月26日办理房屋交付手续，故应计算为1296410元÷10000×149天=19316.51元；马莉与生态城公司双方已就涉诉房屋的交付标准进行了约定，结合原告提供的公证书、涉诉房屋照片及原告办理房屋交付时勘验单，涉诉房屋确实存在严重质量问题，影响原告的正常入住，且就房屋质量问题原告采取书面方式已多次与被告进行过协商，被告均未予以理睬亦未对原告主张有所回应，故原告因无法入住所支付的暖气费以及物业费应属被告违约造成原告的经济损失，故原告主张的暖气费以及物业费予以支持，计为暖气费1803.50元+360.70元=2164.2元，物业费计为12977.6元（计算至2016年10月17日）；同样，原告维修涉诉房屋空调所支付的维修费1600元被告应予以承担。至于暖气费票据中的违约金系原告怠于缴纳暖气费所致，与被告违约无关，对此不予支持。
就原告主张的租房费用，经一审法院核实调查，原告在本市名下另有房屋，但原告名下所有的房屋出租他人使用；同时，涉诉房屋的性质为住宅，不能排除原告购买涉诉房屋是满足其改善居住条件之目的，亦不排除原告购买房屋用于出租他人所获益，结合房屋存在的质量问题以及原告实际办理房屋的入住时间，因房屋存在严重质量问题导致原告不能及时办理入住，故酌定原告因涉诉房屋不能正常使用所致的租房费用为40000元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告马莉延期交房违约金19316.51元、暖气费2164.2元、物业费12971.6元、空调维修费1600元以及租房损失40000元，共计人民币74452.31元。二、驳回原告马莉的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1956元，由原告马莉负担978元；由被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司负担978元。
二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案围绕商品房销售合同的履行问题成讼。鉴于被上诉人马莉同意一审判决结果，则二审期间的争议焦点是：1.马莉一审诉讼请求是否已经超过法定诉讼时效。2.一审法院判决生态城公司向马莉赔偿延期交房违约金、暖气费、物业费、空调维修费及租金损失，上述各项责任是否应当由生态城公司承担，以及延期交房违约金及租房损失两项如果由生态城承担，金额如何确定。围绕争议焦点阐述如下：
关于被上诉人马莉原审诉讼请求是否已经超过法定诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；…（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁。本案中，马莉就房屋质量的维修、合同的履行以及延迟交付房屋造成的损失等问题与生态城公司多次协商，并向法院起诉，最终双方于2016年10月13日经本院裁定准予马莉撤诉。本次马莉起诉，按照上述规定，诉讼时效应自上述诉讼程序终结时起算。故马莉向一审法院起诉本案时间是2016年11月，并未超出诉讼时效期间，对上诉人的该项主张，于法无据，不予支持。
关于一审法院判决生态城公司向马莉赔偿延期交房违约金、暖气费、物业费、空调维修费及租金损失，上述各项责任是否应当由生态城公司承担，以及延期交房违约金及租房损失两项如果由生态城承担，金额如何确定的问题，生态城公司与马莉签订了商品房买卖合同及补充协议，但并未按照合同约定严格履行自己义务，延期交房且交付房屋存在质量问题，故应当承担违约责任并对因此产生的损失予以赔偿。一审法院根据双方合同约定计算的违约金，经审核无误，予以维持。暖气费、物业费、空调维修费损失各项，经审查，马莉均提供了相关证据予以证明客观发生，故本院认定，上述费用均由生态城公司承担。租金损失一项，因房屋质量问题导致马莉无法居住涉诉房屋，且不能入住时间较长，一审法院根据租房市场行情，酌情确定租房费用为40000元并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人生态城公司的上诉请求不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1661元，由上诉人天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
审 判 员 张晓彤
代理审判员 李冬梅
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 李珊珊