江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0982民初2851号原告：盐城市大丰区金宇房地产开发有限公司，统一社会信用代码913209827527110755，住所地盐城市大丰区黄海西路金宇景苑。法定代表人：黄德荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆慧，江苏涤非律师事务所律师。被告：肖爱萍，女，汉族。被告：陆永兵，男，汉族。原告盐城市大丰区金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇公司）诉被告肖爱萍、陆永兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金宇公司的委托诉讼代理人陆慧到庭参加诉讼，被告陆永兵、肖爱萍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告承付自2016年1月1日起至2016年5月15日止金宇农贸市场摊位占用费15.75万元，并承担自2016年5月16日起至实际迁让之日按1150.68元/天（年租金42万元÷365天/年）计算的占用费；2.两被告立即迁让金宇农贸市场二楼4间办公室；3.两被告拆除在农贸市场内所有私自改造部分，恢复原状，具体为：二楼私自改造成的宿舍（2间）、东大门北侧2间门市房、南内侧5间门市房及用于物流经营的部分、菜市场东侧及南侧10间活动板房；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年9月16日，原告将经批准建设的“金宇菜市场”租赁给张正贵经营，双方签订《农贸市场租赁合同》。在租赁期间，张正贵征得原告同意将农贸市场转租给冯汉丰，并于2009年12月22日签订《农贸市场租赁合同》，约定租期6年，自2010年1月1日起至2015年12月31日，租金按年度缴纳，第一年免租金，第二年20万元，第三年32万元，第四年35万元，第五年38万元，第六年42万元。冯汉丰在租赁期间未经原告及张正贵同意，于2011年11月将农贸市场擅自转租给陆永兵，2012年4月，陆永兵在未征得任何人同意的情况下又转租给肖爱萍，两被告占有使用金宇农贸市场至今。对于张正贵转租给冯汉丰擅自转租给陆永兵、陆永兵擅自转租给肖爱萍，此六年期间的租金，由相关权利人主张。自2016年1月1日起，两被告非法占用原告的农贸市场，应承担占用期间按上年度租金标准计算的占用费，两被告应当迁让农贸市场经营所需的办公室，清理拆除经营期间的所有非法改建设施。被告陆永兵、肖爱萍未举证、未答辩。经审理查明，金宇公司为金宇景苑菜场的所有权人。2009年9月16日，金宇公司（××）与张正贵（××）签订了《农贸市场租赁合同》一份，载明：“第一条：租赁基本情况：出租方将金宇农贸市场中间开放式摊位租给承租方从事与该市场相适应范围内的经营（不含门市）。第二条：租赁期限：合同租赁期限为5年（即2009年9月28日起至2014年9月27日止）。第三条：租金交纳办法：按年度交纳固定租金：第一年免租金；第二年30万元；第三年32万元；第四年35万元；第五年38万元。第四条：租金的支付期限与方式：在每个租赁年度××按照年度支付，下一年度××应提前一个月支付租金。第五条：××须自行承担租赁摊位的经营税收、工商管理费、物业管理费、卫生费、水费、电费等及由此产生的其它全部相关费用。第六条：租赁摊位用途约定：××对租赁摊位仅作经营之用，经营过程中应遵守各部门的规范要求。第七条：××在租赁期限内不得擅自改变租赁摊位主体结构。如需装修改进和增设他物，必须经××书面批准，其装修费用由××自理。租赁合同期满后，附着在租赁摊位上的设备××不得拆除，其产权归××所有。第八条：保证条款：××在签订本合同三天内，应向××交纳合同履约保证金（大写金额）：贰拾万元，在五年租赁期满后退还××。但××在租赁期内造成租赁摊位设备设施损坏的及不按照本合同第五条规定未及时交纳相关费用的，××有权从履约保证金中予以扣除。如果××在租赁期内单方解除合同，履约保证金××有权不予退还。××需保证2009年9月28日农贸市场正常开业，并给予经营户不少于三个月的免租优惠，以带动市场人气。第九条：租赁物交付期限：××应于2009年9月28日前将符合约定的租赁摊位交付××。第十条：双方的权利和义务：一、××的权利和义务：1.××有权按合同向××收取租金，并且有权收取或委托物业管理部门向××收取水、电等费用及因租赁摊位而产生的全部物业管理费用；2.××有权批准××关于经营项目变更申请，并就××对租赁摊位使用进行监督管理；3.在××按照本合同第四条、第九条第二款约定交纳完租金和履约保证金后，××将租赁摊位交付××使用；4.××保证在××租赁期间水、电的正常供应，但非××原因除外。二、××的权利和义务：1.××在本协议约定范围内享有对租赁摊位的合理使用权及征得出租方书面同意的合理转租权；2.在租赁期间，××必须按物价部门规定承担水、电等费用，并承担因租赁摊位而产生的全部物业费用；3.××经营场所必须符合消防、环保、规划、市容卫生的管理要求；4.××经营项目必须遵守合同第六条约定。在租赁期内应遵纪守法、合法经营，如因××原因造成××损失的，××有权终止本合同并要求××赔偿损失；5.广告牌、店面招牌应严格按照相关部门统一要求制作、悬挂；6.本合同履行期满后，在同等条件下××享有优先租赁权等”。2009年11月19日，张正贵向金宇公司交纳金宇农贸市场承租保证金10万元。合同到期后，金宇公司同意将租赁合同租期延长至2015年12月31日。2009年12月22日，张正贵（××）与冯汉丰（××）签订了《农贸市场租赁合同》一份，载明：“第一条：租赁基本情况：出租方将金宇农贸市场中间开放式摊位租给承租方从事与该市场相适应范围内的经营（不含门市）。第二条：租赁期限：合同租赁期限为6年（即2010年1月1日起至2015年12月31日止）。第三条：租金交纳办法：按年度交纳固定租金：第一年免租金；第二年20万；第三年32万；第四年35万；第五年38万；第六年42万元。第四条：租金的支付期限与方式：在每个租赁年度××按照年度支付，下一年度××应提前一个月支付租金。第五条：××须自行承担租赁摊位的经营税收、工商管理费、物业管理费、卫生费、水费、电费等并由此产生的其它全部相关费用。第六条：租赁摊位用途约定：××对租赁摊位仅作经营之用，经营过程中应遵守各部门的规范要求。第七条：××在租赁期限内不得擅自改变租赁摊位主体结构。如需装修改进和增设他物，必须经××书面批准，其装修费用由××自理。租赁合同期满后，附着在租赁摊位上的设备××不得拆除，其产权归××所有。第八条：保证条款：××在签订本合同当日内，应向××交纳合同履约保证金（大写金额）：壹拾万元，在租赁期满后退还××。但××在租赁期内造成租赁摊位设备设施损坏的及不按照本合同第五条规定未及时交纳相关费用的，××有权从履约保证金中予以扣除。如果××在租赁期内单方解除合同，履约保证金××有权不予退还。××需保证2009年1月1日起并给予经营户不少于三个月的免租优惠，以带动市场人气。第九条：租赁物交付期限：××应于2009年12月31日前将符合约定的租赁摊位交付××。第十条：双方的权利和义务：一、××的权利和义务：1.××有权按合同向××收取租金，并且有权收取××在经营过程中而产生的水、电等费用；2.××有权批准××关于经营项目变更申请，并就××对租赁摊位使用进行监督管理；3.在××按照本合同第四条、第九条第二款约定交纳完租金和履约保证金后，××将租赁摊位交付××使用；4.××保证在××租赁期间水、电的正常供应，但非××原因除外。二、××的权利和义务：1.××在本协议约定范围内享有对租赁摊位的合理使用权及征得出租方书面同意的合理转租权；2.租赁期间，××如在路牙向上或农贸市场外围处需搭建摊位在经有关管理部门许可的情况下告知××，××并承担而产生的物业管理费；3.在租赁期间，××必须按物价部门规定承担水、电等费用，并承担因租赁摊位而产生的全部物业费用；4.××经营场所必须符合消防、环保、规划、市容卫生的管理要求；5.××经营项目必须遵守合同第六条约定。在租赁期内应遵纪守法、合法经营，如因××原因造成××损失的，××有权终止本合同并要求××赔偿损失；6.广告牌、店面招牌应严格按照相关部门统一要求制作、悬挂；7.本合同履行期满后，在同等条件下××享有优先租赁权。第十一条：合同解除的条件：一、有下列情形之一的，××有权解除合同：1.××不交付或者未按约定交付租金达15日以上；2.××拖欠水、电、物业管理等各项费用达伍仟元以上；3.未经××书面同意，××擅自改变租赁物经营用途的；4.××违反本合同约定，不合理使用租赁摊位，致使租赁摊位或设施严重受损的；5.未经××书面同意，××将租赁物进行改造的；6.××在租赁期内进行违法活动，受到相关行政管理部门查处或者受到停业处分的；7.××不能保证农贸市场正常营业的等”。合同签订后，张正贵与冯汉丰于2009年12月26日办理了相关设施的交接手续，冯汉丰向张正贵交纳了履约保证金10万元。2010年11月，冯汉丰（××）与陆永兵（××）签订了《农贸市场租赁合同》一份，载明：“第一条：租赁基本情况：出租方将金宇农贸市场中间开放式摊位租给承租方从事与该市场相适应范围内的经营（不含门市）。第二条：租赁期限：合同租赁期限为6年（即2010年1月1日起至2015年12月31日止）。第三条：租金交纳办法：按年度交纳固定租金：第一年免租金；第二年30万元；第三年32万元；第四年35万元；第五年38万元。第四条：租金的支付期限与方式：在每个租赁年度××按照年度支付，下一年度××应提前一个月支付租金。第五条：××须自行承担租赁摊位的经营税收、工商管理费、物业管理费、卫生费、水费、电费等并由此产生的其它全部相关费用。第六条：租赁摊位用途约定：××对租赁摊位仅作经营之用，经营过程中应遵守各部门的规范要求。第七条：××在租赁期限内不得擅自改变租赁摊位主体结构。如需装修改进和增设他物，必须经××书面批准，其装修费用由××自理。租赁合同期满后，附着在租赁摊位上的设备××不得拆除，其产权归××所有。第八条：保证条款：××在签订本合同三天内，应向××交纳合同履约保证金（大写金额）：贰拾万元，在五年租赁期满后退还××。但××在租赁期内造成租赁摊位设备设施损坏的及不按照本合同第五条规定未及时交纳相关费用的，××有权从履约保证金中予以扣除。如果××在租赁期内单方解除合同，履约保证金××有友（权）不予退还。××需保证2009年9月28日农贸市场正常开业，并给予经营户不少于三个月的免租优惠，以带动市场人气。……第十条：双方的权利和义务：一、××的权利和义务：1.××有友（权）按合同向××收取租金，并且有权收取或委托物业管理部门向××收取水、电等费用及因租赁摊位而产生的全部物业管理费用；2.××有权批准××关于经营项目变更申请，并就××对租赁摊位使用进行监督管理；3.在××按照合同第四条、第九条第二款约定交纳完租金和履约保证金后，××将租赁摊位交付××使用；4.××保证在××租赁期间水、电的正常供应，但非××原因除外。二、××的权利和义务：1.××在本协议约定范围内享有对租赁摊位的合理使用及征得出租方书面同意的合理转租权；2.在租赁期间，××必须按特（物）价部门规定承担水、电等费用，并承担因租赁摊位而产生的全部物业费用；3.××经营场所必须符合消防、环保、规划、市容卫生的管理要求；4.××经营项目必须遵守合同第六条约定。在租赁期内应遵纪守法、合法经营，如因××原因造成××损失的，××有权终止本合同并要求××赔偿损失；5.广告牌、店面招牌应严格按照相关部门统一要求制作、悬挂；6.本合同履行期满后，在同等条件下××享有优先租赁权等”。合同签订后，陆永兵为经营需要，其在未经××书面同意和没有合法批建手续的情况下，在菜市场东侧及南侧搭建了10间活动板房，并对门市、宿舍进行了改建。2012年4月30日，陆永兵（××）与肖爱萍（××）签订了《农贸市场租赁合同》一份，载明：“第一条：租赁基本情况：出租方将金宇农贸市场中间开放式摊位租给承租方从事与该市场相适应范围内的经营（不含门市）。第二条：租赁期限：合同租赁期限为3.5年（即2012年4月10日起至2015年12月31日止）。第三条：租金交纳办法：按年度交纳固定租金：2012年租金15万元，2013年32万元，2014年35万元，2015年38万元。第四条：租金的支付期限与方式：在每个租赁年度××按照年度支付，下一年度××应提前一个月支付租金。第五条：××须自行承担租赁摊位的经营税收、工商管理费、物业管理费、卫生费、水费、电费等并由此产生的其它全部相关费用。第六条：租赁摊位用途约定：××对租赁摊位仅作经营之用，经营过程中应遵守各部门的规范要求。第七条：××在租赁期限内不得擅自改变租赁摊位主体结构。如需装修改进和增设他物，必须经××书面批准，其装修费用由××自理。租赁合同期满后，附着在租赁摊位上的设备××不得拆除，其产权归××所有。第八条：保证条款：××在签订本合同三天内，应向××交纳合同履约保证金（大写金额）：贰拾万元，在五年租赁期满后退还××。但××在租赁期内造成租赁摊位设备设施损坏的及不按照本合同第五条规定未及时交纳相关费用的，××有权从履约保证金中予以扣除。如果××在租赁期内单方解除合同，履约保证金××有友（权）不予退还。××需保证2009年9月28日农贸市场正常开业，并给予经营户不少于三个月的免租优惠，以带动市场人气。……第十条：双方的权利和义务：一、××的权利和义务：1.××有友（权）按合同向××收取租金，并且有权收取或委托物业管理部门向××收取水、电等费用及因租赁摊位而产生的全部物业管理费用；2.××有权批准××关于经营项目变更申请，并就××对租赁摊位使用进行监督管理；3.在××按照合同第四条、第九条第二款约定交纳完租金和履约保证金后，××将租赁摊位交付××使用；4.××保证在××租赁期间水、电的正常供应，但非××原因除外。二、××的权利和义务：1.××在本协议约定范围内享有对租赁摊位的合同（理）使用及征得出租方书面同意的合理转租权；2.在租赁期间，××必须按特（物）价部门规定承担水、电等费用，并承担因租赁摊位而产生的全部物业费用；3.××经营场所必须符合消防、环保、规划、市容卫生的管理要求；4.××经营项目必须遵守合同第六条约定。在租赁期内应遵纪守法、合法经营，如因××原因造成××损失的，××有权终止本合同并要求××赔偿损失；5.广告牌、店面招牌应严格按照相关部门统一要求制作、悬挂；6.本合同履行期满后，在同等条件下××享有优先租赁权等”。2013年9月28日，张正贵张贴催告函一份，载明：“冯汉丰：你与我签订的农贸市场租赁合同，至今租赁费用一直未能交纳，现限你自函告之日起一个月内交清所有租金，逾期不交本人将解除与你的租赁合同。”2014年6月18日，金宇公司出具证明一份，载明：“兹证明我公司于2009年9月16日与张正贵签订的‘农贸市场租赁合同’的履约保证金贰拾万元调整为壹拾万元，张正贵已交纳，同时证明张正贵与冯汉丰于2009年12月22日订立的‘农贸市场租赁合同’已得到我公司认可。特此证明。”因冯汉丰未能交纳其与张正贵约定的租金，张正贵遂于2013年12月2日向本院提起诉讼。因案涉开放式摊位已被肖爱萍实际管理，张正贵遂在申请撤诉后于2014年12月2日再次向本院提起诉讼，请求判决解除张正贵与冯汉丰之间的《农贸市场租赁合同》，并要求冯汉丰、陆永兵、肖爱萍返还金宇农贸市场中间开放式摊位。2015年8月17日，本院作出（2014）大民初字第2185号民事判决，判令张正贵与冯汉丰于2009年12月22日签订的《农贸市场租赁合同》解除；冯汉丰、陆永兵、肖爱萍共同返还市区黄海路南、金丰南路西侧金宇景苑菜场内开放式摊位。肖爱萍对判决不服，上诉于盐城市中级人民法院。2016年8月17日，盐城市中级人民法院作出（2016）苏09民终1318号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年5月16日，金宇公司向本院提起诉讼。2016年11月8日，陆永兵返还了农贸市场摊位及农贸市场二楼4间办公室及2间宿舍、东大门北侧2间门市房、南内侧5间门市房及用于物流经营的部分，金宇公司于2016年12月8日向本院申请撤回了涉及上述返还内容的诉讼请求，本院依法予以准许。上述事实，由当事人陈述，《农贸市场租赁合同》、本院（2014）大民初字第2185号民事判决书、盐城市中级人民法院（2016）苏09民终1318号民事判决书等证据在卷证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张正贵承租金宇公司的案涉农贸市场开放式摊位后，经金宇公司同意转租给冯汉丰经营使用，张正贵与金宇公司签订的租赁合同、张正贵与冯汉丰签订的转租合同均为各方真实的意思表示，且不违反法律法规的规定，均为合法有效的合同。冯汉丰承租案涉农贸市场中间开放式摊位后又转租给陆永兵，后陆永兵又将摊位转租给肖爱萍。陆永兵实际经营案涉摊位近一年、肖爱萍实际经营使用案涉摊位亦有数年，××金宇公司、××张正贵均应当知道陆永兵、肖爱萍转租案涉摊位的情况，但均未及时提出异议，应视为同意转租。且金宇公司同意将与张正贵的租赁合同租期延长至2015年12月31日，故冯汉丰与陆永兵、陆永兵与肖爱萍之间的租赁合同均为有效的合同。依照有关规定，租赁期间届满，××应当返还租赁物，××请求次××支付逾期返还租赁物占有使用费的，人民法院应予支持。案涉租赁合同与转租合同的租赁期限均于2015年12月31日届满，租赁期限届满后，被告占有使用租赁物直至2016年11月8日才返还，应当承担自2016年1月1日起至2016年11月8日止（合计313天）的占有使用费。关于占有使用费的标准问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。冯汉丰、陆永兵之间的转租合同以及陆永兵、肖爱萍之间的转租合同均约定2015年度的租金标准为38万元，本院认为占有使用费适宜以上一年度租金38万元/年的标准计算，即被告陆永兵、肖爱萍应当承担的占有使用费为325863.01元（38万元/年÷365天/年×313天），金宇公司向两被告主张按照租金42万元/年计算占用使用费依据不足，对超出部分，本院依法不予支持。陆永兵未经××书面同意，在金宇菜市场东侧及南侧搭建了10间活动板房，该扩建发生的费用由其自行承担，现租赁合同与转租合同的租赁期限均已届满，金宇公司主张拆除该活动板房，恢复租赁物原状，该主张符合法律规定，本院依法予以支持。被告陆永兵、肖爱萍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对举证、质证等抗辩权利的放弃，后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陆永兵、肖爱萍于本判决生效后十日内给付原告盐城市大丰区金宇房地产开发有限公司占有使用费325863.01元。二、被告陆永兵于本判决生效后十日内拆除金宇菜市场东侧及南侧的10间活动板房。三、驳回原告盐城市大丰区金宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由原告盐城市大丰区金宇房地产开发有限公司负担636元，被告陆永兵、肖爱萍负担6064元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  张 磊人民陪审员  沈冠山人民陪审员  肖书平二○二○一七年三月十三日书 记 员  徐 玲附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是××将租赁物交付××使用、收益，××支付租金的合同。第二百二十六条××应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，××应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。