湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民初字第01027号
原告（反诉被告）武汉市军队转业干部培训中心，住所地武汉市江岸区黄孝河路69号。
法定代理人邹永明，该中心主任。
委托代理人许高真（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。
委托代理人李杰锋（特别授权代理），武汉市军队转业干部培训中心科长。
被告（反诉原告）武汉香醇酒店管理有限公司，住所地武汉市江岸区黄孝河路69号。
法定代表人董晖，该公司经理。
委托代理人全星（一般授权代理），湖北予智律师事务所律师。
原告武汉市军队转业干部培训中心诉被告武汉香醇酒店管理有限公司及反诉原告武汉香醇酒店管理有限公司（以下简称香醇公司）诉反诉被告武汉市军队转业干部培训中心（以下简称干部培训中心）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员刘翔担任审判长，与人民陪审员刘静萍、姜勇组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）干部培训中心的委托代理人许高真、李杰锋，被告香醇公司的委托代理人全星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）干部培训中心诉称，2003年6月16日，武汉市人力资源和社会保障局（原武汉市人事局）将武汉市江岸区黄孝河路69-71号房产授予我方对外出租。2013年8月27日，我方与香醇公司签订《房屋租赁协议书》，约定我方将位于武汉市江岸区黄孝河路69-71号的房屋（含装修装饰）出租给香醇公司经营餐饮使用；新建附楼与主楼1-2层，租赁期从2013年7月1日起至2014年12月31日止；主楼3-4层房屋，租赁期从2013年7月1日起至2014年1月31日止。该协议书还对租赁范围、时间、租金、违约责任等进行了约定。香醇公司逾期归还房屋和场地的违约金为年租金的3倍，即4，500，000元。《房屋租赁协议书》签订后，香醇公司一直在所承租的房屋处经营武汉三五酒店竹叶山店，并于2003年在我方的绿化用地上搭建临时房屋77平方米用作库房。根据《党政机关厉行节约反对浪费条例》、《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》精神，我方需收回房屋自用。《房屋租赁协议书》所约定的租赁期到期前后，我方为此多次通知香醇公司腾退，但该公司除腾退主楼3-4层外，对其他房屋及场地以种种借口拒绝腾退。对违约金，我方要求按4，500，000元的20%支付。现诉至法院，请求判令：1、香醇公司腾退武汉市江岸区黄孝河路69-71号的房屋（新建附楼1-2层、主楼1-2层、设备间即原锅炉房、搭建房）及新建附楼周围红线以内的场地（详见附图）；2、香醇公司支付房屋占有使用费（每月125，000元计算，从2015年1月1日起至实际腾退之日止，至起诉之日止为375，000元）；3、香醇公司支付违约金900，000元。4、本案诉讼费用由香醇公司承担。
干部培训中心为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、房屋所有权证、产权登记证，证明武汉市江岸区黄孝河路69号房屋的所有权人为武汉市人事局（现为武汉市人力资源和社会保障局）
证据二、武汉市人事局关于授权出租大楼的批复，证明武汉市人事局将武汉市江岸区黄孝河路69-71号房产授权给干部培训中心对外出租。
证据三、武汉市人民政府办公厅关于印发武汉市人力资源和社会保障局（武汉市公务员局）主要职责内设机构和人员编制规定的通知，证明2009年12月原武汉市人事局的职责划入武汉市人力资源和社会保障局。
证据四、房屋租赁合同（草本）（复印件），证明干部培训中心将武汉市江岸区黄孝河路69-71号部分房屋出租给武汉市军安贸易有限公司，同时对租赁期限、租金等进行约定。
证据五、合同终止协议书，证明租赁期满后，干部培训中心与武汉市军安贸易有限公司合同终止后，约定中央空调管道系统和所有装修归干部培训中心所有。干部培训中心同意将该房屋继续租赁给香醇公司使用。
证据六、房屋租赁协议书，证明干部培训中心将武汉市江岸区黄孝河路69-71号部分房屋出租给香醇公司，同时对租赁期限、租金等进行约定。
证据七、通知（2014年10月28日）、关于收回出租房屋的告知函、腾退房屋通知（九份），证明干部培训中心提前通知香醇公司租赁到期后将收回房屋自用，并送达给香醇公司，但该公司一直拖延，至今尚未腾退，其行为违反了合同约定和法律规定。
证据八、《党政机关厉行节约反对浪费条例》、中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》，证明干部培训中心按相关规定收回房屋自用，香醇公司无权拒绝腾退。
证据九、干部培训中心待租赁房屋市场价值评估报告书，证明评估机构对2012年的房屋租金进行了评估，故干部培训中心主张90万元违约金符合法律规定。
证据十、民事起诉状，证明由于香醇公司不腾退诉争房屋，干部培训中心已被另一主体起诉，本案双方已经失去调解的基础。
被告（反诉原告）香醇公司辩称，干部培训中心未依约履行承诺且违约在先，造成我方巨额财产投入无法收回，应由该中心承担相应责任；我方同意按照原合同约定继续向干部培训中心支付租金，而非占有使用费；干部培训中心主张违约金没有事实和法律依据。请求驳回干部培训中心的诉讼请求。
被告（反诉原告）香醇公司诉称，2013年7月左右，我方与干部培训中心协商承租该中心对外招租的武汉市江岸区黄孝河路69-71号房屋。因我方是一家专门经营餐饮行业的企业，租用上述房屋目的是为了开设大型餐饮酒店，需要8至10年。对于我方上述租期要求，干部培训中心口头同意，但表示因其属于机关单位，背景特殊，内部有规定，故书面协议只能签订1年左右，该中心承诺我方先行承租后保证能够签订后续的续租协议，以保证我方能够有周期收回投资。基于此2013年8月双方签订房屋租赁协议书，我方进场投入资金进行场地修缮及经营物品购置并在该租赁场地经营至今。至2015年，我方多次要求干部培训中心履行承诺，该中心却以上级有规定为由予以拖延，双方长期协商未果。如因该中心不诚信的行为导致我方离场，不但无任何盈利，甚至在租赁物上投入的巨额资金无法收回，损失惨重。我方在承租经营期间，因干部培训中心交付的房屋严重不符合使用条件导致我方遭受巨大损失，具体为房屋存在水电老化等严重安全隐患，严重影响了我方的正常经营，导致我方向维修单位支付了不菲的维修费用，我方多次向干部培训中心反映未果。现提出反诉，请求判令：1.干部培训中心履行承诺与我方签订涉案房屋续租合约；2、干部培训中心向我方赔偿房屋维修费用及经营损失共计200，000元；3、干部培训中心向我方赔偿违约金100，000元；4、干部培训中心承担本案诉讼费用。
香醇公司为支持其抗辩理由及诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、房屋租赁协议书，证明干部培训中心与香醇公司存在租赁关系，该中心应当提供符合标准的房屋。
证据二、光碟，证明因干部培训中心不履行相应义务，致使房屋漏水，应当承担相应的违约责任。
证据三、收据、支出证明单（复印件）、证明（复印件），证明因干部培训中心不履行相应义务，导致香醇公司因维修房屋而支出的费用。
香醇公司对干部培训中心提交的证据一、证据二、证据三无异议，对证据四的真实性及关联性有异议。香醇公司对干部培训中心提交的证据五、证据六、证据九的真实性无异议，认为证据五与本案无关；证据六中违约金的约定违反了法律规定，协议无效；对证据九的合法性和关联性有异议，认为房屋租金不能以其他房屋作为参照，且该报告未参照第三方的租金标准，干部培训中心进行评估证明该中心要继续出租。香醇公司对干部培训中心提交的证据七、证据八的真实性有异议，香醇公司未收到证据七中的通知；香醇公司是否腾退应由法律确认，与内部文件无关。香醇公司对干部培训中心提交的证据十有异议，认为与本案无关。
干部培训中心对香醇公司提交的证据一真实性无异议；对证据二有异议，不能达到香醇公司的证明目的；对证据三的真实性有异议，收据应当有相应的合同及税务法发票佐证。
对上述证据，本院认为：香醇公司对干部培训中心提交的证据一、证据二、证据三无异议，对上述证据，本院予以采信。香醇公司对证据四的真实性及关联性有异议，因该证据为复印件，且与本案无关，对该证据，本院不予采信。香醇公司对干部培训中心提交的证据五、证据六、证据九的真实性无异议，对上述证据的真实性，本院予以确认。干部培训中心提交的证据七系相关通知及告知函，香醇公司对该证据的真实性有异议，该证据中虽有干部培训中心的签章，但该中心未提交其他证据证明香醇公司收到上述通知及告知函，故对该证据，本院不予采信。证据十系政府公开文件，香醇公司对该文件有异议，但未提交反对证据予以证实，故对该证据，本院予以采信。香醇公司对干部培训中心提交的证据十有异议，该证据系他案的民事起诉状，与本案无关，对该证据，本院不予采信。
干部培训中心对香醇公司提交的证据一真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以确认。证据二系光盘，仅凭该证据，不能证明干部培训中心未履行相应义务。香醇公司对干部培训中心提交的证据三的真实性有异议，因支出证明单及证明系复印件，收据不属于正规发票，故对上述证据，本院不予采信。
经审理查明：武汉市江岸区黄孝河路69号房屋所有权属于武汉市人事局（现为武汉市人力资源和社会保障局），2003年6月16日，武汉市人事局作出武汉市人事局关于授权出租大楼的批复，同意将权属于武汉市人事局的江岸区黄孝河路69-71号房产授权干部培训中心对外出租。2013年8月27日，干部培训中心与香醇公司签订房屋租赁协议书，双方约定租赁房屋的范围及时间为：临黄孝河路与江大路十字路口于2003年新建的附楼、主楼1-4层房屋。其中：新建附楼与主楼1-2层（除已经出租的西南边五间房屋和甲方自用的1层二间设备房屋外的其他房屋外的其他房屋），租赁期从2013年7月1日起至2014年12月31日止；主楼3-4层房屋，租赁期从2013年7月1日起至2014年1月31日止。干部培训中心新建附楼周围红线以内的场地同时提供给香醇公司使用，使用期从2013年7月1日起至2014年12月31日止。租金每年1，700，000元，按月支付，每月141，667元。2013年7、8、9月三个月租金应于2013年8月30日前支付，此后每月租金应于上一个月15日前支付。从2014年2月起，年租金调整为1，500，000元，每月租金125，000元，支付方式不变。协议期满后，香醇公司应于7日内按协议约定移交完毕。租赁期满，香醇公司应如期交还该房屋和场地。该公司逾期归还，则应向干部培训中心支付协议规定的年租金3倍的违约金，还应承担因逾期归还给干部培训中心造成的损失。
2014年12月31日，干部培训中心与香醇公司签订的房屋租赁协议书到期后，双方未续签合同，2015年1月1日起，香醇公司未向干部培训中心缴纳租金。2015年1月底，香醇公司仅将承租的主楼3-4层房屋腾退返还给干部培训中心。
2015年4月，干部培训中心起诉来院，请求支持其诉讼请求。审理中，香醇公司请求驳回干部培训中心的诉讼请求并支持其反诉请求。由于双方各持己见，故调解未成。
本院认为：干部培训中心与香醇公司签订的房屋租赁协议书系当事人的真实意思表示，协议内容于法不悖，协议成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据干部培训中心与香醇公司签订的房屋租赁协议书约定，租赁期满，香醇公司应如期交还租赁的房屋和场地。现香醇公司在租赁期满后未交还租赁的房屋及场地，干部培训中心主张该公司腾退租赁房屋及场地，并支付房屋占有使用费的请求，符合法律规定及协议约定，本院予以支持。因2015年1月底，香醇公司已将承租的主楼3-4层房屋腾退返还给干部培训中心，该中心亦明确表示不主张2015年1月份主楼3-4层的房屋占有使用费，故截止至2015年7月31日，香醇公司应支付给干部培训中心的房屋占有使用费为875，000元（125，000元／月×7个月），房屋占有使用费的标准应以双方协议约定的租金标准计算为宜。干部培训中心与香醇公司的房屋租赁协议书中亦约定如香醇公司逾期归还房屋和场地，则应向干部培训中心支付协议规定的年租金3倍的违约金，还应承担因逾期归还给干部培训中心造成的损失。考虑双方合同履行的实际情况及干部培训中心的实际损失，对干部培训中心主张香醇公司支付违约金900，000元的请求，本院予以支持。
香醇公司主张干部培训中心口头向其承诺香醇公司享有优先承租权，但并未提交相关证据予以证实，故该公司主张干部培训中心履行承诺与其签订涉案房屋续租合约的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。因香醇公司并未提交充足的证据证实存在房屋维修费及经营损失，故对该公司主张由干部培训中心赔偿房屋维修费用、经营损失及违约金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告武汉香醇酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将承租的位于武汉市江岸区黄孝河路69-71号的房屋（新建附楼1-2层、主楼1-2层、设备间即原锅炉房、搭建房）及新建附楼周围红线以内的全部场地腾空并返还给原告武汉市军队转业干部培训中心；
二、被告武汉香醇酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市军队转业干部培训中心支付截止至2015年7月31日的房屋占有使用费875，000元，并按125，000元／月的标准向原告武汉市军队转业干部培训中心支付从2015年8月1日至场地实际腾退返还之日的房屋占有使用费；
三、被告武汉香醇酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市军队转业干部培训中心支付违约金900，000元；
四、驳回被告武汉香醇酒店管理有限公司的全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16，275元，反诉案件受理费5，800元，由被告武汉香醇酒店管理有限公司负担，因本诉案件受理费16，275元已由原告武汉市军队转业干部培训中心预交，被告武汉香醇酒店管理有限公司在支付上述判决款项时，将本诉案件受理费一并支付给原告武汉市军队转业干部培训中心。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 刘 翔
人民陪审员 刘静萍
人民陪审员 姜 勇
二〇一五年八月十四日
书 记 员 周 郴