上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终888号
上诉人（原审被告）樊克俭，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市杨浦区XX村XX号XX室。委托代理人薛燕，上海市佩信科诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡世礼，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上�市徐汇区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人黄志坤，北京颐合中鸿（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）边越，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市XX路XX号XX室。上诉人樊克俭因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院认定，上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）原系胡世礼名下房产。2004年12月13日，胡世礼（甲方）与边越（乙方）签订《协议书》一份，约定甲乙双方经协商，决定将系争房屋做象征性形式上的二手房买卖；此套房屋的最终产权还是归甲方所有，乙方不得占为己有，甲方仍继续居住在该房屋内;甲方自取到银行发放的贷款之后，必须主动履行与乙方的承诺，每月按与银行签订的还款额予以还款，……；甲方如提前还清贷款后需乙方将上述房屋重新过户给甲方时，乙方必须无偿地给予协助办理有关过户手续。当日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为人民币95万元（以下币种均为人民币）。嗣后，边越成为系争房屋的产权人，但该房屋产权证由胡世礼保管。胡世礼缴纳了交易过户所需的所有税费、手续费等。同时，边越与上海银行股份有限公司京东支行（后更名为上海银行股份有限公司福民支行，以下简称”上海银行福民支行“）签订《个人住房抵押借款合同》一份，约定贷款金额为665,000元。嗣后，胡世礼从边越处取得银行贷款665,000元，并按月向上海银行福民支行还款。系争房屋实际仍由胡世礼夫妇居住，胡世礼及其家人户籍亦在该房屋内。2011年4月，边越通过挂失的方式补办了系争房屋房地产权证。2011年9月16日，边越与顾某某签订房地产借款抵押合同，约定边越借款130万元。2011年9月21日系争房屋上设立了该130万元的抵押权。同日，边越出具委托书，委托案外人顾某某办理系争房屋出售事宜，委托期限为一年，自2011年11月16日起至2012年11月16日止。2011年11月17日，边越与顾某某再次签订抵押借款合同，约定边越借款70万元。2011年11月22日，系争房屋上设立了该70万元的抵押权。2012年3月，胡世礼将边越诉至上海市徐汇区人民法院（以下简称“徐汇区法院”），案号（2012）徐民四（民）初字第1308号（以下简称“1308号案件”），要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效，确认系争房屋产权归胡世礼所有。2012年9月，徐汇区法院判决认定胡世礼与边越为套取银行贷款虚假买卖，就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，边越在涤除系争房屋项下的抵押�后，该房屋产权归胡世礼所有。2012年11月7日，二审维持原判。2013年10月，边越与唐某某签订《房地产借款抵押合同》，约定借款300万元，借款期限自2013年10月21日起至2013年11月20日止。2013年10月21日，唐某某、边越向房地产交易中心申请办理抵押登记，2013年10月25日该抵押被核准登记。（注：边越称未收到唐某某分文款项，是配合顾某某操作的，具体情况不清楚；樊克俭称，当时为了防止边越在抵押注销后不将房屋过户给其，转而出售他人，故做了借款抵押，是否有借款不清楚。）2013年10月21日，顾某某公证委托朱某某办理系争房屋上的抵押注销事宜。2013年10月22日，边越、樊克俭签订《上海市房地产买卖合同》，约定边越以300万元的价格将系争房屋出售给樊克俭，双方确认于2013年11月20日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，包含付款时间、交房时间、违约责任等其余合同重要条款均为空白。同日，边越、樊克俭签订补充协议，约定边越于合同签订后三十日内将房屋产权及房屋实物交付给樊克俭，协议并对逾期交房、逾期迁出户口的违约责任等作出约定。2013年10月22日、10月28日，樊克俭通过银行转账分别支付边越150万元、100万元。同年10月29日，樊克俭又支付边越459,225.41元、10,774.59元，共计470,000元。2013年10月31日，上海银行福民支行以贷款还清为由申请注销其设定于系争房屋上的抵押。2013年11月4日，边越、樊克俭向房地产交易中心申请合并受理抵押权注销登记和房地产转移登记。同日，顾某某（朱某某代办手续）、唐某某以贷款债务已履行为由申请注销设定于系争房屋上的130万元、70万元及300万元的抵押。同日，抵押权人上海银行福民支行、顾某某、唐某某分别出具了《上海市房地产其他权利终止证明》、《房地产他�权利终止证明》。同日，边越、樊克俭向房地产交易中心申请办理变更登记手续。2013年11月4日，边越出具收条，确认收到樊克俭系争房屋买卖全款300万元。2013年11月11日，樊克俭被核准成为系争房屋产权人。次日，樊克俭领取了房地产权证。2013年11月13日，樊克俭与瞿某某签订借款抵押合同，樊克俭向瞿某某借款300万元，债务履行期限自2013年11月13日至2014年5月12日止，利率一分。同日两人向房地产交易中心申请办理房地产抵押登记。2013年11月15日，该抵押权被核准登记。2013年11月20日，樊克俭带领多人及锁匠强行进入系争房屋，并与胡世礼发生冲突，当日双方报警（注：胡世礼、樊克俭均称警察建议双方通过诉讼解决纠纷）。之后，系争房屋由樊克俭占有至今。2013年11月21日，沈某某（胡世礼与樊克俭均称此人为樊克俭侄子）与出租人签订合同，承租上海市徐汇区xx�xxx弄x号xxx室房屋，租期为半年，自2013年11月23日至2014年5月22日。次日，樊克俭将胡世礼在系争房屋内的物品统一打包后运至该承租房屋内。胡世礼、樊克俭均称樊克俭支付了三个月租金及相当于一个月租金的押金。胡世礼称其在三个月内即将物品自行搬走。2013年11月22日，樊克俭将系争房屋挂牌出售，挂牌价360万元。因系争房屋被司法查封，未果。原审审理中，樊克俭称胡世礼迁出后半个月内其将房屋出租他人使用（注：原审二审中，樊克俭称一间由其自住，另两间出租他人）。原审另查明，2011年6月28日，樊克俭之女樊某购买XX村XX号XX室房屋，总价款139万元，樊静向银行贷款97万元。该买卖合同中对于产权过户、交房、贷款、税费承担、付款方式、违约金等有完备的约定。2011年7月1日，樊克俭、施某某与受让人签订网签合同，出售市XX村XX号XX室房屋，售价60万元。出售合同中对于产权过户时间、水电煤过户、装修处理、付款方式、违约金均有详细约定。目前樊克俭、施某某户籍均在樊某为产权人的xx一村房屋内。边越涉嫌犯拒不执行判决、裁定罪一案，目前正在徐汇区法院审理中。本案原审审理中，边越称借了顾某某（放高利贷的）130万元，都被耿某某志刚拿走了，其还不了钱。第二笔70万元的抵押没有钱款上的往来，只是为了保证顾某某的利益，防止其做二次抵押，把抵押抵足了，没有真实的借款（注：该说法为原审二审中及本案原审庭审中的说法，在1308号案件中边越称因本金还不上，70万作为利息，再次作了抵押）。为了还顾某某的130万元，全权委托顾某某办理房屋的买卖事宜。其没有收到唐某某分文款项，当中的程序都不清楚，顾某某要其还钱，其就按照他说的去做。与樊克俭总共见过四五次，第一次见面是在咖啡馆，还有一次见樊克俭是在看房的地方，因为胡世礼在内没法看房，顾某某教其说亲戚住在里面，打电话联系一下，说联系不上，顾某某说他手机上有照片，会让他们看的。实际去了之后，在系争房屋楼底下，其到的时候樊克俭已经到了，一直在楼底下电梯口，没有上去，其就按顾某某教的做了（注：在原审二审笔录中，边越表示，与樊克俭碰头的时候，顾某某让其什么都别说。其与樊克俭没怎么说话，樊克俭也没有问过房屋的情况。）在看房后找了个喝咖啡的地方，樊克俭当场支付了定金三万元（边越又称看房一个星期后，顾某某叫其出来，找了个小饭店，樊克俭将三万元定金给其）。定金是现金给的，写过收条，其余都是转账的，转账都是当天取出后给顾某某了。房价都是顾某某去谈的，告诉其的时候已经谈好了。具体买卖事情不清楚，顾某某操作的，其就是签�。交易中心办完手续后，顾某某让其关掉手机，说胡世礼可能会联系，其就关机了，关机时间蛮长的，一个月不止。樊克俭称，为了女儿、女婿工作方便，想在徐家汇买一套房子，故找到此前在卖房时认识的刘某（外号刘乙，在闸北区xxx路xx大厦开中介公司，樊克俭称刘乙帮忙卖了三套房，包括出售市XX房屋和樊克俭妻子出售的浦东光二村房屋和樊克俭妻子出售的浦东房屋，此次购买系争房屋其支付刘乙5万元）。到10月中旬，刘乙电话说有龙华西路一套房屋，二人联系好后，到刘乙公司碰头。见面后刘乙介绍抵押权人给其，这时才知道他叫顾某某，顾出示了委托书、房产证复印件，说卖掉房子帮朋友还债，其要求交易时产权人本人到场，顾某某表示没有问题。后去交易中心拉产调，具体时间记不清楚了，看到产调后知道了顾某某的债权数额。后面提出来要求看房，�体时间记不清楚了，好像跟刘乙碰面的第二天去看房。看房时边越本人到场，除刘乙、边越外，还有四五个人在场，后来得知他们也是来看房的。上去敲门时，无人开门，边越称房屋借给亲戚了，钥匙他没带，边越到边上打电话说亲戚来不了，房子看不到了。其就到15楼去看，跟刘乙一起去敲门，人家开门后不肯给看，其探头看了一下，产证上房型图也有，顾某某拿出手机展示房屋图片。后来大家到附近的咖啡馆谈，边越说谁先交定金房子给谁，顾某某也应和。开价320万，要求不贷款，全部付现金，后约定300万，税费由樊克俭承担。刘乙拿出空白的合同（交易中心签订正式合同时该合同作废了），谈好敲定后，樊克俭当场支付了定金3万元给边越，边越出具收条。第二天晚上，其夫妇及女儿女婿一起到系争房屋小区周围去看周边环境。10月22日（该日期与付定金至少�五六天），跟刘乙约好到交易中心签合同。在场的有刘乙、边越、顾某某，还有没有其他人不清楚。当天，还签了一个补充协议，交易中心不给打，刘乙拿出来，当场签字的。付完全款当天，边越出具了总的收条300万元，此前的收条一并还给边越了。办过户手续时边越、刘乙在场，顾某某是后来来的。刘乙让其在一旁等着，他们去办抵押撤销手续。之前审税、还贷款都是其电话联系边越的，都可以联系到。11月19日，到了交房时间，打电话给边越但边越关机了，无法联系到，联系刘乙，刘乙也说边越关机了。打好电话当天就去敲门，没人开门。到11月20日，其带了一些工人去敲门，碰到胡世礼，双方产生冲突。当时买房自有资金50万元，向瞿某某（同村的）借了300万元，他的干亲家是唐某某，瞿某某有400多万元在唐某某那里，借钱瞿同意了，唐某某就按照其付房款的�况，当天或前一天划账给其。借款的时候没有签抵押合同，说好的等产证出来做抵押。原审审理中，胡世礼提起诉讼，请求判令：1、确认边越、樊克俭就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、上海市XX路XX弄XX号XX室房屋权属恢复原状。边越辩称：不同意胡世礼的诉讼请求，房屋买卖合同是经过正规程序，托顾某某办理的，是有效的。樊克俭辩称：不同意胡世礼的诉讼请求。原审法院认为，根据现有证据及边越、樊克俭的在案陈述，尚不足以认定边越、樊克俭系恶意串通转移系争房屋所有权以对抗1308号案判决的执行。边越的恶意自不必赘述，本案的争议焦点在于樊克俭是否是善意的买受人，能否适用善意取得制度取得系争房屋的所有权。内心的善恶是一种主观状态，难以用直接证据加以证明，因此认定樊克俭是否善意应当根据�同签订的背景、动机、合同内容、履行情况等因素综合分析并加以判断。1、樊克俭欲购买徐家汇的房屋，却找在闸北区做中介的刘乙来介绍，这一举动与在房源地就近寻找中介的通常做法不符。2、没有实地看房，就确定了房价，签订了合同，这与常理不符。虽然边越、樊克俭就此的说法大致相同，但依普通购房人应有的谨慎态度，对出售方的变相不给看房的行为应有合理的怀疑，樊克俭却坦然接受，未提任何异议。3、既然樊克俭称委托了中介并支付了中介费，却没有对屋内户口等情况做调查，与常理不符。胡世礼及其家人户籍均在系争房屋内，若樊克俭能持普通购房人的谨慎态度，应能发现疑点。4、系争房屋的交易价格偏低，樊克俭以300万元买入，一个月后即挂牌360万元出售，差额达60万元。5、主要合同条款欠缺，不符常理。虽然樊克俭提供了一份补充协议，�也仅仅对交房时间及相应违约责任做了补充约定，而对付款时间及违约责任等自始至终未作任何约定，且网签合同本身对于交房时间、违约责任等均有现成条款可供选择填写，合同也可附补充条款，在此情况下，双方不在合同中约定，缺乏合理解释，有违常理。6、樊克俭购房资金的来源不合常理。按常理购房人会考虑自身的经济能力，购房资金一般为自有资金加可承受的银行贷款，而樊克俭购房资金却全部来自于民间借贷，且借期只有半年，利率达一分，为了女儿、女婿工作方便购房，却根本不考虑偿还能力及相应的经济成本，对此樊克俭缺乏合理的解释。7、在取得房地产权利后不久，樊克俭即径行采取过激行为，带领包含锁匠在内多人至系争房屋内强行收房，没有证据表明之前樊克俭和长期居住在系争房屋内的胡世礼及其家人有过任何形式的接触和沟通，这也不符通常做法，尤其是结合樊克俭之前没有实地看房，更令人增添了合理怀疑。8、收房后几日内，樊克俭即挂牌出售该房屋，后又改为出租他人至今，该些行为均与其所称的为女儿、女婿工作方便购房的动机不相吻合。综合上述分析，樊克俭在购房动机、资金来源、收房等方面都显现出了有别于一般购房人的特殊之处，在调查房屋相关情况、看房等方面又缺乏普通人面对大额交易所应秉持的审慎态度，而购房价格偏低，合同约定也相当粗糙、缺乏主要的条款，取得权利后又急于出售，上述种种不符常理和通常做法之处，原审法院认为据此难以认定樊克俭是善意的买受人，樊克俭不符物权法有关善意取得的适用条件，因此胡世礼要求确认边越、樊克俭签订的买卖合同无效的请求，依法有据，予以支持。樊克俭在取得系争房屋后，又在其上设定了以瞿某某为抵押权人的新的抵押权，由于瞿某某非本案当事人，瞿某某与樊克俭之间的借款抵押关系与本案亦不属同一法律关系，故对于该抵押权的效力，本案中无法处理。鉴于保护合法抵押权人的正当权益，胡世礼目前要求恢复系争房屋原状的请求，不予支持。若胡世礼认为瞿某某与樊克俭的抵押关系亦属无效，系争房屋应恢复登记至胡世礼名下，可另案诉讼解决。原审法院审理后于二〇一五年十二月二十四日作出判决：一、边越与樊克俭就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议无效；二、驳回胡世礼的其余诉讼请求。案件受理费30,880元，由胡世礼负担80元，边越、樊克俭负担30,800元；保全费5,000元，由边越、樊克俭负担。判决后，樊克俭不服，上诉于本院称：樊克俭购买系争房屋时，对房产登记情况进行了调查，核对了房屋抵押的相关情况，为�证购房款的安全，做了相应的反担保，通过补充协议约定了逾期交房、逾期迁出户口的违约责任，樊克俭已经尽到了相应的注意义务。樊克俭基于对刘某的信任，委托刘某跨地域找房，并无不妥，樊克俭已支付合理对价，并办理了相应的产权过户手续，樊克俭应为善意购房人。樊克俭在接收系争房屋后，发现系争房屋存在问题，为避免麻烦，急于将系争房屋出售，也符合人之常情，樊克俭的挂牌价360万元是含税价，应属合理。胡世礼为骗取银行贷款而与边越签订买卖合同，将系争房屋过户至边越名下，该买卖被人民法院生效判决确认为无效后，胡世礼主观上放任相应法律后果的发生，胡世礼的权利不应得到保护。上诉人请求撤销原审判决第一项，维持原审判决第二项，改判驳回胡世礼原审中的全部诉讼请求。被上诉人胡世礼辩称:不同意樊克俭的上诉请求。原审判�查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人边越未具答辩意见，亦未向本院提交证据。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案所涉系争房屋，胡世礼与边越通过签订买卖合同的方式，将房屋产权变更登记至边越名下，人民法院生效判决已判决胡世礼与边越就系争房屋签订的买卖合同无效，系争房屋的产权应归胡世礼所有。此后边越未经胡世礼同意，仍将系争房屋出售，边越具有损害胡世礼利益之明显故意。就樊克俭是否系善意购房人的争议。原审法院从樊克俭签订系争房屋买卖合同的背景、动机、合同内�、实际履行情况等角度出发，认为樊克俭之购房行为存在八处明显有违常理之处，而樊克俭对此未作出合理、充分的解释，本院对原审法院的上述分析予以认同，不再赘述。同时，本院注意到，就购房信息的来源问题，樊克俭陈述其从案外人“刘某”处获得系争房屋的出售信息，并由“刘某”居间打理系争房屋交易过程中的多项环节，但樊克俭对此并未提供任何证据加以证明，加之樊克俭购买系争房屋也未签订相应的居间协议，故对樊克俭对其购房信息来源的陈述，本院不予采信。樊克俭二审中陈述其进行小本经营，资金周转困难属常见。樊克俭就其购房款的来源，陈述为自筹50万元购房款，并向案外人瞿某某借款300万元。从樊克俭的陈述看，其购房能力显属一般。樊克俭陈述其与“刘某”系朋友关系，基于对“刘某”的信任委托其办理了以唐某某为抵押权人的反�保，二审中樊克俭陈述其曾找到“刘某”，要求其到庭作证，但“刘某”并未出庭作证。樊克俭并未实地查看系争房屋，签订的买卖合同中又缺少主要的合同条款，且交易过程关系其利益保护的诸多环节樊克俭又委托并不愿意出庭作证的朋友“刘某”操作，从上述环节看，樊克俭购买系争房屋时，明显缺乏一般公众基本的谨慎心理及风险防范意识，但樊克俭又陈述系为他人居住使用而购买系争房屋，为此还向案外人借款300万元，签订房屋买卖合同时樊克俭也明知系争房屋上所设抵押权总额与系争房屋约定的合同价相近，樊克俭也具有买卖房屋的多次经历。综合上述因素，本院认为，樊克俭在买卖系争房屋时，其所表现的怠于维护己方权利的行为，与其签订房屋买卖合同时明知的交易风险完全相背离。综上所述，樊克俭在买卖系争房屋各交易环节中存在上述不符合�理之处，樊克俭的解释并不足以消除对其购买系争房屋时所持主观恶意的合理怀疑，即便存在樊克俭支付边越购房款并办理了产权过户手续的情况，但樊克俭在受让系争房屋时并非善意，不符合法律规定的善意取得不动产的要件，故樊克俭的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币30,800元，由上诉人樊克俭负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年三月十日
书 记 员 胡 哲
附：相关法律条文
�、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……