上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11265号
上诉人（原审被告）：上海浦东新区康德敬老院，住所地上海市浦东新区恒大路**号。
法定代表人：郑艳，院长。
委托诉讼代理人：胡菁，上海胡菁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海钟厂一分厂，营业地上海市徐汇区肇嘉浜路680号。
负责人：ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：陈律，上海市银安律师事务所律师。
上诉人上海浦东新区康德敬老院因与被上诉人上海钟厂一分厂房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初29824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海浦东新区康德敬老院（以下简称康德敬老院）上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人上海钟厂一分厂（以下简称一分厂）的一审诉请。事实和理由：1、一分厂不是上海市浦东新区XX路XX号XX幢、XX幢、XX幢、XX幢房屋（以下简称系争房屋）的权利人，一分厂无权出租系争房屋，更无权要求康德敬老院搬离系争房屋。系争房屋原为中国钟厂的部分房屋，1999年期间，因中国钟厂经营不景气，要求职工分流下岗，其中15名职工分流安置时于1999年6月始在系争房屋内开设非营利性的康德敬老院，并与中国钟厂签订《房屋场地使用协议》。2013年8月，一分厂称其是系争房屋权利人，让康德敬老院与其续签了三年租赁（使用）合同，期限至2016年9月30日。2016年8月，一分厂又通知康德敬老院续签租赁合同并主张租金翻倍。在此之前，康德敬老院已知悉系争房屋为案外人所有，故要求一分厂在续签合同时出具房屋产权证或委托出租的文件，以保障康德敬老院的承租安全，但一分厂至今无法提供，故一分厂并非系争房屋权利人，也没有取得系争房屋的租赁管理权。2、15名下岗职工以下岗为代价换取系争房屋的使用权，该使用权不应被取消，处理该类使用权纠纷时务必尊重历史，不能简单地按照现有的市场经济处事，否则将出现严重不公的结果。3、目前，康德敬老院中有50多名老人长期居住，且在2016年4月至同年8月期间，系争房屋实施了政府强制性的养老机构消防安全专项改造工程，共计投入人民币（下同）670,000余元消防改造费用。一旦一分厂的诉请得到支持，将导致康德敬老院关闭，引发众多老人安置的社会问题，还将导致康德敬老院向一分厂主张消防工程款的损失赔偿。故请求二审法院支持康德敬老院的上诉诉请。
被上诉人一分厂辩称：1、康德敬老院与一分厂基于《房屋租赁合同》建立了租赁关系，在合同履行过程中，康德敬老院完全行使了房屋承租人的全部权利，并无任何案外人对系争房屋主张权利。因此，在双方租赁合同到期后，一分厂作为合同一方当事人具备诉讼主体资格，有权要求康德敬老院搬离系争房屋。2、就康德敬老院关于15名下岗职工以下岗为代价换取系争房屋使用权的主张，一分厂对该事实不予确认，实际上绝大部分分流职工早已不在康德敬老院工作，且本案系合同纠纷，康德敬老院提出的该节事实与本案租赁合同纠纷没有关联性。3、就康德敬老院提出的消防安全专项改造工程费用问题，在程序上，如果康德敬老院要求一分厂承担相关责任，应当另案提起诉讼；在实体上，根据双方《房屋租赁合同》的约定，因就该工程康德敬老院未事先告知一分厂并征得一分厂的同意，故一分厂对康德敬老院改造和出资的事实不予确认，且即使存在相应费用，根据约定，在合同到期后，相关设施也应归一分厂所有。4、就老人的居住问题，首先，此与本案租赁合同争议无关，康德敬老院实质上系经营营利性养老业务，老人居住是支付养老费用的，正确做法应是康德敬老院根据与老人的协议进行妥善安置。其次，一分厂也向一审法院出具过《承诺书》，表示会积极协助、配合康德敬老院处理好租赁合同解除的后续事宜，公平合理解决问题。由此，老人居住问题绝对不是康德敬老院恶意违约、拖延搬离系争房屋的理由。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，请求二审法院依法维持原判。
一分厂向一审法院起诉请求：1、判令解除一分厂、康德敬老院于2013年8月25日签订的《房屋租赁合同》；2、判令康德敬老院立即迁出系争房屋；3、判令康德敬老院按每天600元（日租金三倍）的标准，支付一分厂自2016年10月1日起计算至实际搬离系争房屋之日止的逾期返还房屋违约金。
一审法院认定事实如下：系争房屋原产权人为上海XX公司。2002年，原中国钟厂改为一分厂，经上海钟厂批准，系争房屋由一分厂负责管理并对外出租。2004年12月31日，本院出具（2004）沪一中执字第412号民事裁定书，系争房屋及相应土地使用权变更登记至上海市社会保险事业基金结算管理中心。1999年起，康德敬老院承租系争房屋。2013年8月25日，一分厂（甲方）与康德敬老院（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积400平方米（场地500平方米）。租赁期限为三年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止，月租金6,000元，年租金72,000元。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋及设备等设施，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前三个月向甲方书面提出意向，经甲方同意，重新签订租赁合同。在租赁期满后，乙方应如期交还该房屋及设备等，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的三倍的违约金。合同签订后，系争房屋由康德敬老院继续使用。2016年9月30日，双方租赁合同约定的期限届满。合同到期后，一分厂、康德敬老院就续租事宜进行了磋商。2016年10月31日，一分厂向康德敬老院发送《律师函》称，出租人已多次函告租期已届满，如需续签合同，应与出租方协商，如不再续签，应腾退房屋，要求承租人停止擅自装修的行为。同时，一分厂对租赁合同的处理提出如下意见：如康德敬老院需续签合同，应按照每天每平方米1.20元计算租金，在此基础上，双方再协商其他事项。如不再续约，则应于2016年11月30日前将系争房屋腾空，交还一分厂，并支付拖欠的房屋租金及滞纳金。如既不续签，又不退房的，则一分厂将通过法律途径解决双方纷争。此后，康德敬老院回函表示不同意一分厂的租金上涨标准。双方终因租金标准等原因未能续签租赁合同。2016年11月起，康德敬老院按照原租赁合同的月租金6,000元、管理费320元的标准向一分厂支付了自2016年10月起至2017年4月30日的租金和管理费。
另查明，2017年4月14日，一分厂在系争房屋门口张贴《致康德敬老院家属的公开信》，称：“康德敬老院在合同期满后，多次明确拒绝调价，并称若一分厂强制收回，就把所有老人拉到三林镇政府抗议。为确保所有居住老人的切身利益，我厂在收回管理权后，将大幅降低各项收费标准，并提高护理人员薪资，改善居住环境，提高伙食标准，使老人们在更好的环境中度过每一天”。经庭审质证，康德敬老院认为该公开信干扰了康德敬老院的正常经营活动。一分厂则认为在康德敬老院拒不搬离的情况下，一分厂发布公开信合情合理，考虑到康德敬老院对房屋的实际用途，一分厂愿意配合、协助康德敬老院做好合同解除以后的善后处理事宜。
一审法院认为，一分厂虽不是系争房屋的产权人，但一分厂、康德敬老院基于《房屋租赁合同》建立了租赁关系，一分厂作为合同一方当事人，具备诉讼主体资格。在合同履行过程中，一分厂、康德敬老院均陈述并无案外人对系争房屋主张权利，双方合同也按约履行完毕，且一分厂向法院提交了《房屋出租授权证明》和情况说明，足以说明一分厂出租系争房屋具有权利基础，双方签订的《房屋租赁合同》真实有效。一分厂、康德敬老院之间的《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2016年9月30日已到期，由于在到期以后双方仍在就续签事宜进行磋商，因此自2016年10月1日起，租赁合同的租赁期限转为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由于一分厂、康德敬老院就续签的租金标准等内容无法达成一致意见，双方未能续订租赁合同。一分厂于2016年10月31日发函表示如未能续签，要求康德敬老院于2016年11月30日前腾退房屋，故双方之间的租赁合同关系可确认于2016年11月30日解除。租赁合同解除后，康德敬老院应搬离系争房屋，并支付房屋使用费。双方合同约定，康德敬老院逾期搬离，应按照日租金三倍的标准支付逾期返还房屋期间的违约金。庭审中，一分厂确认该违约金包含了房屋使用费。康德敬老院没有在2016年11月30日前搬离系争房屋，其逾期返还系争房屋，应当承担合同约定的违约责任。鉴于康德敬老院对合同约定的逾期返还房屋的违约金请求调整，结合合同履行情况，予以准许，一审法院酌定康德敬老院应按照月租金的1.5倍即每月9,000元的标准支付自2016年12月1日起至实际搬离之日止的违约金（含房屋使用费）。现康德敬老院已经按照月租金6,000元的标准向一分厂支付了截至2017年4月30日的房屋使用费，对于康德敬老院已付的2016年12月1日至2017年4月30日的房屋使用费30,000元在应付款中扣除。一审还注意到，康德敬老院中居住了多名老人，房屋租赁的不稳定性将对老人们的生活带来影响。一分厂向法院提交了《承诺书》，承诺会积极协助、配合康德敬老院处理好合同解除的后续事宜，公平合理地解决问题，切实履行一分厂应尽的法律和社会义务。法院也希望一分厂、康德敬老院能协同一致，妥善处理老人们的安置问题。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于二○一七年七月十二日作出判决：一、解除上海钟厂一分厂与上海浦东新区康德敬老院就上海市浦东新区XX路XX号XX幢，XX幢，XX幢，XX幢房屋签订的《房屋租赁合同》；二、上海浦东新区康德敬老院于判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区XX路XX号XX幢，XX幢，XX幢，XX幢房屋；三、上海浦东新区康德敬老院于判决生效之日起三十日内按照每月9,000元的标准，支付上海钟厂一分厂自2016年12月1日起至实际搬离上海市浦东新区XX路XX号XX幢，XX幢，XX幢，XX幢房屋之日止的违约金（含房屋使用费，扣除已支付的30,000元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,832元，减半收取计1,416元，财产保全费1,153元，合计2,569元，由上海钟厂一分厂负担708元，由上海浦东新区康德敬老院负担1,861元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就康德敬老院关于一分厂并非系争房屋权利人或受托出租人，故其无权出租系争房屋亦无权要求康德敬老院搬离系争房屋的上诉主张，虽然一分厂并非系争房屋登记的权利人，但根据康德敬老院与一分厂签订《房屋租赁合同》以及康德敬老院在合同签订后正常承租使用系争房屋而无他人就此提出异议的事实，结合系争房屋权属变更的历史沿革，一审法院认定一分厂具有出租系争房屋的权利基础并对其诉讼主体资格予以确认，并无不当。在租赁合同到期后，双方在磋商期间未就续租问题达成一致，故一分厂起诉要求解除与康德敬老院之间的租赁合同关系、康德敬老院搬离系争房屋并支付相应的使用费及违约金，依法有据。康德敬老院二审期间坚持对一分厂出租人身份的异议，但就此并未提供新的证据足以推翻一审法院的认定，故对其该项上诉主张，本院不予采信。就康德敬老院关于系15名下岗职工以下岗为代价换取了系争房屋使用权的上诉主张，因在案证据尚不足以证实康德敬老院该主张，故本院对此亦不予采信。就康德敬老院关于系争房屋在合同到期前实施了政府强制性的养老机构消防安全专项改造工程而产生消防改造费用的相关主张，因一审时康德敬老院就此并未提出明确主张，故本院不宜在二审中对此直接作出处理，康德敬老院就此可另行主张权利。就康德敬老院关于系争租赁合同关系解除将影响敬老院老人居住的相关主张，一审法院对此已予以充分关注并阐述了相关意见，本院予以认同且不再赘述，故此亦不能成为康德敬老院拒绝搬离系争房屋的充分依据和理由。综上所述，康德敬老院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决尚无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2,569元，由上诉人上海浦东新区康德敬老院负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十月十二日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……