重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终7445号
上诉人（原审被告）：重庆大山房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区白沙镇工商所综合楼滨江路10-11号，统一社会信用代码9150011670934963XE。
法定代表人：陈晓刚，总经理。
委托诉讼代理人：殷一丁，重庆渝津律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江克弟。
上诉人重庆大山房地产开发有限公司（以下简称：大山公司）与被上诉人江克弟商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2015）津法民初字第06329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
大山公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、解除合同时间，一审庭审中，江克弟明确2009年就找到大山公司要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》、赔偿损失，而大山公司同意解除合同，对于解除合同的合意双方已经形成，因此，双方合同应当于2009年就已经解除。二、赔偿问题。因双方合同2009年就解除，江克弟一直没有找大山公司赔偿损失，本案明显超过诉讼时效；即使没超时效，损失也应按合同解除时间2009年房价赔偿。三、返还购房款、维修基金、物管费以及资金占用损失都超过诉讼时效。希望法院考虑案件实际情况，从公平角度出发，维护本身也是受害者的大山公司的合法权益。
江克弟辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。
江克弟向一审法院起诉，请求：1.判令解除江克弟、大山公司于2005年3月3日签订的2005商字第XX号《重庆市商品房买卖合同》。2.判令大山公司退还江克弟房款81504.5元，大修基金1482元，物管费156元，合计83142.5元并支付相应资金占用损失。3.判令大山公司赔偿江克弟因未履行合同造成的损失422341.5元。
一审查明：2005年3月3日，江克弟与大山公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定大山公司将其开发建设的白沙新沙路商贸一区XX号房屋出售给江克弟。该房屋建筑面积为148.19ｍ2；单价为550元/ｍ2；轴线范围为X轴、X轴；房款共计81669.5元；付款方式为一次性付款；交付期限为2005年4月30日前；交付条件为该商品房经综合验收合格。同日，江克弟交付了房款81504.5元，支付了房屋维修基金1482元、物管费156元，共计83142.5元。江克弟、大山公司就所签订的《商品房买卖合同》在房屋管理部门办理了备案登记手续。
大山公司在开发建设过程中成立了大山公司商贸1区、2区项目部，刻制了项目部印章，并由大山公司出具了《法人授权委托书》，授权委托陈林金等4人全权办理白沙新沙路一、二期项目售房及其它有关事项，工程于2004年12月完工，但未进行综合验收。2004年12月28日，大山公司项目部将前述房屋出售给了案外人秦茂君，双方签订了《房屋预售（预购）合同》，就相关内容进行了约定。合同签订后，秦茂君履行了相应义务，大山公司项目部将前述房屋交付给了秦茂君，秦茂君于2005年11月完成装修入住至今。
在约定的交房期限届满后，大山公司未能按约交付江克弟所购房屋。江克弟经催收无果，遂向法院提起诉讼，要求大山公司交付所购商品房。该案经一审法院审理后，于2008年3月17日以（2008）津法民初字第39号民事判决书驳回了江克弟的诉讼请求。此后双方进行了多次协商，江克弟曾多次要求大山公司交付房屋或调换房屋或解除合同并赔偿损失，但均未能达成一致意见，协商无果。至今，涉诉房屋仍未经验收合格。江克弟遂诉讼至一审法院，提出前述诉讼请求。
本案在审理过程中，江克弟申请对涉案商品房2015年1月的市场价值进行鉴定，大山公司申请对涉案商品房2009年6月的房屋市场价值进行鉴定。2017年5月27日，重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司出具《房地产司法鉴定报告》，鉴定结果为：2015年1月，鉴定单价为3100元/平方米；2009年6月，鉴定单价为1160元/平方米。江克弟、大山公司双方分别缴纳鉴定费用4000元。
一审法院认为：江克弟与大山公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，所约定内容对双方均有法律约束力。合同签订后，江克弟按约履行了相应付款义务，而大山公司却未按约交付房屋，大山公司行为显属违约，依法应承担相应的违约责任。
关于诉讼时效问题。合同解除权应属于形成权，不受诉讼时效的限制，故大山公司认为江克弟的起诉超过诉讼时效缺乏依据，一审法院不予支持。关于大山公司主张江克弟曾在2007年的起诉中主张了违约责任，再次起诉属于重复起诉。根据一审法院（2008）津法民初字第39号民事判决书，江克弟的诉讼请求仅为要求大山公司交付新沙路商贸1区XX号房屋，故该主张一审法院不予支持。
关于江克弟解除权的问题。大山公司至今未将进行综合验收的房屋交付江克弟，其行为已属根本违约，江克弟不能达到签订合同的目的，享有相应的合同解除权。同时大山公司在签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，江克弟据此对该合同亦享有相应的解除权，该解除权并无除斥期间的限制。现该房屋已由第三人在实际占有使用，大山公司在事实上对双方所签合同也履行不能。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条适用情形为“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”，而本案中，大山公司并非迟延履行交房义务，而是客观上不能履行交房义务。事实上，双方对房屋的交付期限进行了多次协商，应视为双方对交房时间进行了变更。在大山公司同意交房而又无准确的交房期限时，江克弟因不能实现合同目的而就双方所签订的《商品房买卖合同》即享有任意解除权，不受合同初次约定交房时间的限制。因大山公司并未催告江克弟在合理期限内行使解除权，故江克弟解除权至今亦未消灭。现江克弟提出解除合同系大山公司在合理期限内无法履行交房义务，以致江克弟不能实现合同目的。综上，对江克弟关于解除双方于2005年3月1日所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求应予支持。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实导致合同解除的，买受人可以请求返还已付购房款、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百零一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定：当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。江克弟已交付购房款、维修基金、物管费等共83142.5元，在合同解除后，大山公司依法应将该款予以返还并赔偿资金占用损失。因在江克弟起诉前双方并未就解除合同达成一致意见，故资金占用损失可从起诉之日起，参照中国人民银行同期贷款利率计付。关于江克弟因未获得房屋而造成的损失问题。大山公司主张原、大山公司已于2009年协商一致解除合同，故损失应按照2009年的市场价值进行计算，特申请鉴定2009年的房屋单价为1160元/平方米，为此支付了鉴定费用4000元。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，江克弟曾与大山公司协商解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》并要求大山公司赔偿相应损失，但双方并未就此达成一致意见，且未有其他证据证明该合同已经解除，故对于大山公司的上述主张本院不予支持，鉴定费用由大山公司自行承担。江克弟主张按照起诉要求解除合同的2015年的市场价值，即房屋单价为3100元/平方米进行赔偿，本院予以支持，故因大山公司未履行合同而给江克弟现造成的损失为（3100-550）×148.19＝377884.5（元），此为合同履行后江克弟可获得的利益，大山公司应对该损失予以赔偿。
综上所述，一审法院对江克弟的合理请求予以支持，对江克弟的过高请求予以驳回。对大山公司的辩称意见不予采信。为保护公民、法人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零一十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，遂判决：一、解除江克弟与重庆大山房地产开发有限公司于2005年3月3日所签订的2005商字第XX号《重庆市商品房买卖合同》。二、重庆大山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还江克弟已交付的购房款、维修基金、物管费等共计83142.5元。三、重庆大山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿江克弟资金占用损失。从2015年7月14日起，以83142.5元为本金，参照中国人民银行同期贷款利率计付至付清时止。四、重庆大山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿江克弟因未履行《重庆市商品房买卖合同》而给江克弟造成的损失377884.5元。五、驳回江克弟的其他诉讼请求。案件受理费8856元，减半收取4428元，鉴定费用4000元，合计8428元，由江克弟负担766元，大山公司重庆大山房地产开发有限公司负担7662元。
本案二审查明的事实与一审一致。
本院认为：根据上诉人的上诉请求和理由，并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳双方当事人争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》解除的时间问题；2、被上诉人主张的上诉人应当返还的购房款、维修基金、物管费及赔偿的损失是否已过诉讼时效的问题；3、被上诉人主张的损失计算的时点问题。
1、关于上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》解除的时间问题。上诉人认为江克弟曾与其协商，双方于2009年就已形成解除的合意，因此，合同应当于2009年就已经解除，但在审理过程中，上诉人并未提出证据证明双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2009年解除，故本院对上诉人的该上诉意见不予采纳。事实上，被上诉人在请求上诉人交付房屋的诉讼请求被驳后，多次要求大山公司协商，要求大山公司交付房屋或调换房屋或解除合同并赔偿损失，但双方均未能达成一致意见。被上诉人在大山公司同意交房而又无准确的交房期限时，因不能实现合同目的而于2015年7月13日向一审法院提出解除双方所签订的《商品房买卖合同》，一审法院在认定上诉人根本违约的基础上解除双方于2005年3月1日所签订的《商品房买卖合同》并无不当。
2、关于被上诉人主张的上诉人应当返还的购房款、维修基金、物管费及赔偿的损失是否已过诉讼时效的问题。因在本案中才解除双方签订的《商品房买卖合同》，而被上诉人主张的上述款项均是双方解除《商品房买卖合同》后被上诉人应当承担的法律后果，故被上诉人主张的上述款项诉讼时效的起算点也应从双方《商品房买卖合同》解除之日起算，故并未超过诉讼时效。上诉人认为诉讼时效应从2009年起算无事实和法律依据，本院不予采纳。
3、关于被上诉人主张的损失计算的时点问题。因被上诉人于2015年7月13日向一审法院提出解除双方所签订的《商品房买卖合同》，故一审法院按照2015年的房屋市场价值计算其损失并无不当。上诉人认为双方签订的《商品房买卖合同》已于2009年解除，并主张按照2009年房屋市场价值计算损失无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8856元，由重庆大山房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓方彬
审判员 江信红
审判员 钱昳心
二〇一七年十一月三十日
书记员 肖 姗