湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初4228号
原告（反诉被告）：杨安，男。
委托诉讼代理人：史晖，女。
被告（反诉原告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8号。
法定代表人：张波，董事长。
委托诉讼代理人：王维，湖南耀银律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨安与被告（反诉原告）湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案现已审理终结。
杨安诉称并辩称：2015年1月25日，橘郡公司（出卖人）与杨安（买受人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：XXXXX，以下简称买卖合同一），由杨安购买长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）西湖村橘郡礼顿小区第C17栋X层XXX号房（以下简称XXX房）。因橘郡公司未能如期交房，双方另行签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XXXXX，以下简称买卖合同二），由杨安购买长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）西湖村橘郡礼顿小区第C16栋X层XXX号房（以下简称XXX房）。目前XXX房建设仍处于停工状态，橘郡公司没有按期交房和办理预告登记、备案，构成违约。综上，杨安请求判令：一、橘郡公司立即为杨安办理房屋预告登记、备案，并承担由于其违约导致相关税费不能正常缴纳产生的一切法律责任及经济损失（该损失是预期损失，暂未实际发生）；二、橘郡公司立即支付延期履行合同的违约金12600元（以合同标的1050000元为基数，按合同约定日万分之一标准，从2016年3月31日计算至2016年7月23日）；三、如橘郡公司不在2016年10月31日按时按质交房，橘郡公司应支付违约金（按合同约定的已付房款为基数，参照买卖合同橘郡公司要求其承担违约金标准，即日万分之五，从2016年8月1日起计算至交房之日止）；四、橘郡公司承担本案一切费用（含诉讼费）。
橘郡公司答辩并反诉称：杨安的第一项诉求不具备执行性；第二项诉求，买卖合同没有约定违约金标准，请求驳回；第三项诉求，该事项尚未发生，且标准过高。杨安未按期缴纳税费、维修基金及房屋差价款，应承担给付义务，并承担违约责任，综上，橘郡公司请求判令：一、杨安向橘郡公司支付购房款140941元；二、杨安向橘郡公司支付逾期交房购房款利息（以未支付购房款140941元为基数，按合同约定的日万分之一标准，从2016年4月1日计算至款项实际清偿之日止）；三、杨安承担本案全部诉讼费。
经审理查明：2015年1月25日，橘郡公司（出卖人）与杨安（买受人）签订买卖合同一，由杨安购买504房，建筑面积182.35平方米，总金额909059元。买卖合同第五条载明，买受人一次性付款909059元。第七条载明，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房……(略)。签订买卖合同一后，杨安一次性向橘郡公司支付909059元，并缴纳契税、维修基金等57022元。至此，504房房款已全部付清。
后双方协商更换房屋，2015年12月18日，橘郡公司（出卖人）与杨安（买受人）签订买卖合同二，由杨安购买803房，建筑面积192.83平方米，总金额1050000元。买卖合同第五条载明，买受人一次性付款1050000元。第六条载明，买受人未按本合同的约定时间付款，逾期超过30日……，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之次日起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第七条载明，出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付该商品房。但是，如果买受人逾期未付清房屋总价款或相关交易税费的，则出卖人有权拒绝交房；并且，此种情形下的拒交房屋不得作为买受人追究出卖人责任的理由。第十条载明，除不可抗力外，出卖人未按照第七条约定的时间和条件将该商品房交付买受人，逾期在180日之内的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行……出卖人逾期交房超过360日，买受人不选择退房的，可以与出卖人协商继续履行本商品房买卖合同，自第七条的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第十八条载明，买受人购买的商品房为预售房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；从标的房屋交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋的初始产权登记后180日内，买受人与出卖人共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。如因买受人原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际能办理登记之日止，每逾期一天，买受人按已付房款的万分之一向出卖人支付违约金。
同日，双方签订《2015橘郡商品房买卖合同补充合同书》（以下简称补充合同），约定：803房总金额1050000元，杨安在签订本协议之日向橘郡公司支付909059元，剩余房款尾款140941元，橘郡公司同意借支给杨安，杨安在一年内还给出卖人，具体还款周期为2016年3月30日（交房）前还款。逾期偿还本合同项下借款的，买受人按剩余未还全部款项的千分之三/天向出卖人支付逾期利息。本协议与买卖合同二不一致的，以本补充协议的约定为准。本协议没有约定的，从买卖合同二的约定。
庭审中，杨安认为双方在XXX房补充合同中约定支付房款尾款的条件应是橘郡公司履行交房义务时，橘郡公司尚未交房，杨安有权拒绝支付房款尾款；其次，在调换房屋后，杨安原为XXX房缴纳的税费57022元，仍应由橘郡公司代为缴纳XXX房的税费，但橘郡公司因拖欠税务部门费用，致无法代杨安缴纳，杨安遂要求其司返还已交税费。后杨安去往相关部门缴纳XXX房契税和维修基金，但行政机关均回复XXX房尚未预告登记在杨安名下，且设定在建工程抵押，无法缴纳契税和维修基金，杨安要求橘郡公司解决未果，故一直未予缴纳。2016年9月，橘郡公司通知杨安XXX房已撤销在建工程抵押，2016年9月21日，杨安为XXX房缴纳契税和维修基金。XXX房已于2016年9月26日进行备案，但未进行预告登记。后橘郡公司出具《致歉函》，承诺最迟于2016年10月30日前交付XXX房，但至今未交付。橘郡公司委托诉讼代理人王维称对杨安缴纳契税、维修基金情况不清楚，也未提交证据证明XXX房在建工程抵押设置情况；XXX房确未交付，但杨安未按约支付款项，违约在前，橘郡公司有权拒绝交付房屋。
以上事实，有当事人身份信息、买卖合同一、买卖合同二、补充合同、收据、告知函、致歉函等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为：橘郡公司与杨安签订的买卖合同一和买卖合同二、补充合同，系双方真实意思表示，两份买卖合同合法有效，但买卖合同二、补充合同系对买卖合同一进行变更，双方应按买卖合同二、补充合同约定履行义务。
依据买卖合同二第十七条约定，橘郡公司应于2016年3月18日前为XXX房办理合同备案，但该房屋于2016年9月26日才办理备案，橘郡公司未能提交证据证明逾期备案系杨安所致，应承担逾期备案的违约责任，橘郡公司应支付杨安违约金17453元（以已付房款909059为基数，按日万分之一标准，从2016年3月18日起计算至2016年9月25日,即909059元×日万分之一×192天）。双方约定房屋交付使用后方办理预告登记和产权登记，因房屋尚未交付，则计算预告登记时间起算点无法确认，杨安可待房屋交付使用后，另行主张权利。
依据买卖合同二第七条，橘郡公司应在2016年3月30日前交付房屋，但杨安逾期未付清房屋总价款或相关交易税费，橘郡公司可拒绝交房。依据证据规则，杨安应提交证据证明其于2016年3月30日前已缴纳购房款和相关交易税费，双方就购房款支付问题分别在买卖合同二第七条和补充合同第三条进行约定，应以补充合同约定为准。补充合同确认杨安应付房屋尾款转为借款，并约定应在2016年3月30日（交房）前还款，杨安就该笔款项应按补充合同约定向橘郡公司履行偿还义务，则买卖合同二中杨安支付房屋总价款的义务已经完成。但杨安不能证明缴纳税费情况，本院亦无法查实，故杨安应承担不利的法律后果，杨安主张橘郡公司从2016年8月1日起承担逾期交房的违约责任，本院不予支持。杨安于2016年9月21日缴纳契税和维修基金，依据长沙市房地产交易行业惯例，杨安已完成房屋买卖税费缴纳义务，橘郡公司应于2016年9月22日向杨安交付房屋。至今橘郡公司尚未交付房屋，应按约支付违约金。买卖合同二第十条约定按已付房款日万分之一的标准计算违约金，不违反法律规定，本院予以认定。橘郡公司应以杨安已付购房款909059元为基数，按日万分之一的标准，从2016年9月22日计算至实际交房之日止。
补充合同第三条约定杨安还款时间，杨安未能按时还款，应承担违约责任，双方约定按日千分之三标准计算逾期利息，但橘郡公司反诉诉请主张从2016年4月1日起，按日万分之一标准计算逾期利息，系其自行处分民事权利，本院予以认定。杨安应向橘郡公司偿还借款140941元，并支付逾期利息（以借款140941元为基数，按日万分之一标准，从2016年4月1日起计算至款项清偿之日止）。
综上，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效日起十日内向原告杨安（反诉被告）支付逾期履行备案的违约金17453元（以已付房款909059元为基数，按日万分之一标准，从2016年3月18日起计算至2016年9月25日）；
二、限被告（反诉原告）湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效日起十日内向原告杨安（反诉被告）支付逾期交房的违约金（以已付房款909059元为基数，按日万分之一标准，从2016年9月22日起计算至实际交房之日止）；
三、限原告（反诉被告）杨安在本判决生效日起十日内向被告（反诉原告）湖南橘郡城镇置业有限公司偿还借款140941元和逾期利息（以140941元为基数，按日万分之一标准，从2016年4月1日计算至实际清偿之日止）；
四、驳回原告（反诉被告）杨安的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）湖南橘郡城镇置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费116元，减半收取58元，由原告（反诉被告）杨安负担29元，被告（反诉原告）湖南橘郡城镇置业有限公司负担29元。反诉受理费3118元，减半收取1559元，由原告（反诉被告）杨安负担779.5元，被告（反诉原告）橘郡公司负担779.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 匡迪琪
二〇一七年一月九日
代理书记员 王 钰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。