广东省阳春市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1781民初916号
原告：广东同信物业管理有限公司，住所地：佛山市禅城区卫国路107号201房，统一社会信用代码：914406047330974605。
法定代表人：苏日生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：阳贵军，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：张嘉欣，女，该公司工作人员。
被告：林胜雄，男，1977年8月13日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。
原告广东同信物业管理有限公司（以下简称同信物业公司）诉被告林胜雄物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告同信物业公司的委托诉讼代理人阳贵军，被告林胜雄到庭参加诉讼。在本案审理过程中，发现本案案情复杂，不宜适用简易程序中的小额诉讼程序。本院于2017年5月24日作出（2017）粤1781民初916号民事裁定，裁定本案转为普通程序，并于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告同信物业公司的委托诉讼代理人阳贵军到庭参加诉讼，被告林胜雄经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
同信物业公司向本院提出诉讼请求：一、林胜雄支付尚欠的物业服务费4404.15元（该物业服务费按每月97.87元的标准，从2013年5月1日起计算至2017年1月31日，共45个月）给同信物业公司；二、林胜雄支付违约金4404.15元（该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，按日3‰的标准，从逾期之日起分别计算至2017年2月10日止）给同信物业公司；三、本案所有的诉讼费用由林胜雄负担。事实和理由：2013年3月21日，同信物业公司与阳春崇福房地产开发有限公司（以下简称阳春崇福房地产公司）签订《前期物业服务合同》，约定同信物业公司为位于阳春××春城河西绵登大道德福花园住宅小区的业主提供前期物业管理服务。同信物业公司与阳春崇福房地产公司签订《前期物业服务合同》后，按照合同的约定从2013年5月1日起履行了相关物业管理的义务。林胜雄为德福花园住宅小区E、F幢1梯701房的业主，该房屋建筑面积为138.92平方米。按照《前期物业服务合同》的约定，林胜雄所有的701房属于电梯房，应按每月每平方0.7元的标准计算支付物业服务费，即每月应支付的物业服务费为97.87元。但林胜雄自2013年5月1日以来从未支付过物业服务费给同信物业公司，经同信物业公司多次催收未果。林胜雄的行为已经严重违反了《前期物业服务合同》的约定。根据《前期物业服务合同》第六条第二款的约定，林胜雄应从逾期之日起按每日千分之三的标准计算支付违约金给同信物业公司。
林胜雄辩称：林胜雄不同意同信物业公司的全部诉讼请求。一、林胜雄没有与同信物业公司签订任何《物业服务合同》，同信物业公司进驻德福花园住宅小区进行物业管理也从来未通知过林胜雄；二、同信物业公司与房地产开发商阳春崇福房地产公司签订的《前期物业服务合同》是无效合同；三、同信物业公司主张违约金的月利率高达9%，其主张的违约金标准过高，应予以调整。
经审理查明：同信物业公司是于2001年10月25日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理、住宅小区配套设施管理、建筑物配套设施管理等，资质等级为一级。
2013年3月21日，同信物业公司作为乙方与阳春崇福房地产公司作为甲方签订《前期物业服务合同》，约定同信物业公司为阳春崇福房地产公司开发的位于阳春××春城河西绵登大道德福花园住宅小区提供前期物业管理服务。该《前期物业服务合同》第五条第一款载明“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：￥0.5元/月·平方米（步梯房）；高层住宅：￥0.7元/月·平方米（电梯房）；联排别墅：￥0.2元/月·平方米；汽车车位维护费：￥300元/年·个；摩托车车位维护费：￥100元/年·个。”第六条载明“乙方采取先服务后收费的方式，于甲乙双方签订合同的次月首日起收取业主上月的物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应履行交纳义务。业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按欠款总额的3‰比例向乙方支付滞纳金。”第二十八条载明“本合同期限自2013年5月1日起至本物业成立业主委员会止；业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”
林胜雄向阳春崇福房地产公司购买了位于阳春市××街道××区商住楼××花园××、××房的商品房，该商品房为高层电梯房，建筑面积为138.92平方米。2012年1月17日，林胜雄办理了该商品房的产权登记（产权证号：阳春02000118**）。庭审中，林胜雄自认从来没有支付过物业服务费给同信物业公司；德福花园小区至今亦未成立业主委员会。
2017年3月29日，同信物业公司向本院提起民事诉讼，请求判令林胜雄支付尚欠的物业服务费4404.15元、公摊费67.7元和违约金4404.15元等。庭审中，同信物业公司放弃请求判令林胜雄支付公摊费67.7元的诉讼请求。
以上事实，有营业执照、前期物业服务合同、发票、不动产登记资料查询结果证明等证据材料和庭审笔录附案证实。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。林胜雄是阳春崇福房地产公司开发的德福住宅小区的业主。同信物业公司是具有物业管理资质的物业服务企业，其与阳春崇福房地产公司签订的《前期物业服务合同》，约定同信物业公司为阳春崇福房地产公司开发的德福住宅小区提供前期物业管理服务。该《前期物业服务合同》是同信物业公司与阳春崇福房地产公司双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本院依法认定同信物业公司与阳春崇福房地产公司签订的《前期物业服务合同》成立有效，且对林胜雄具有约束力，同信物业公司与林胜雄双方均应按合同约定履行各自的义务。林胜雄抗辩认为同信物业公司与阳春崇福房地产公司签订的《前期物业服务合同》为无效合同，理据不足，本院依法不予采纳。
同信物业公司请求判令林胜雄支付尚欠从2013年5月1日起至2017年1月31日止的物业服务费4404.15元。本院认为，按照《前期物业服务合同》第五条第一款第一项和第六条的约定，林胜雄应在2013年5月1日的次月首日即2013年6月1日起按照每月97.24元（0.7元/平方米/月×138.92平方米）的标准支付上月的物业服务费，但林胜雄尚欠从2013年5月1日起至2017年1月31日止共45个月的物业服务费共4375.8元（97.24元/月×45个月）逾期至今仍未支付给同信物业公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，林胜雄应支付尚欠从2013年5月1日起至2017年1月31日止的物业服务费共4375.8元给同信物业公司。同信物业公司请求判令林胜雄按每月97.87元的标准计算支付从2013年5月1日起至2017年1月31日止的物业服务费共4404.15元，超出本院认定部分，理据不足，本院依法不予支持。
同信物业公司还请求判令林胜雄以每月拖欠的物业服务费为基数，按日3‰的标准分别计算支付从逾期之日起至2017年2月10日止的违约金共4404.15元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，按照《前期物业服务合同》第六条第二款的约定，林胜雄应按月支付物业服务费，逾期支付物业服务费则应从逾期之日起每日按欠款总额的3‰的标准计算支付滞纳金给同信物业公司。但同信物业公司没有提供证据证明其存在除物业服务费利息损失外的其他损失；同时，林胜雄从2013年6月1起拖欠物业服务费至今长达四年多时间，而同信物业公司没有提供证据证明其已向林胜雄进行有效催收或者提醒林胜雄履行义务，没有采取适当的措施防止损失的扩大；此外，林胜雄抗辩认为如果按约定的“每日按欠款总额的3‰”的标准计算违约金，月利率高达9%，违约金计算标准明显过高，并请求予以调整。综上，结合本案案情，本院酌定林胜雄应当支付违约金500元给同信物业公司。同信物业公司请求判令林胜雄以每月拖欠的物业服务费为基数，按日3‰的标准分别计算支付从逾期之日起至2017年2月10日止的违约金共4404.15元，超出本院认定部分，理据不足，本院依法不予支持。林胜雄经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依法缺席审理和判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:
一、被告林胜雄在本判决发生法律效力之日起10日内支付物业服务费4375.8元（该物业服务费用从2013年5月1日起计算至2017年1月31日止）和违约金500元给原告广东同信物业管理有限公司；
二、驳回原告广东同信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告林胜雄负担27元，原告广东同信物业管理有限公司负担23元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审判长 沈洪涛
审判员 龙 旋
审判员 谭显通
二○二○一七年八月二十二日
书记员 雷 蕾