深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第189号
原告：张某达。
委托代理人：张某豪，江苏世X律师事务所深圳分所律师。
被告一：张某永。
被告二：深圳市飞X投资有限公司（变更前名称为：深圳市永X投资有限公司）。
法定代表人：赵某遂（变更前为：张某永，即本案被告一），该司总经理。
被告一、二共同委托代理人：林某，广东君X律师事务所律师。
被告三：深圳市枭X精锐冲压模具有限公司。
法定代表人：张某猛，该司总经理。
原告张某达诉被告张某永、深圳市飞X投资有限公司、深圳市X模具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，依普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张某豪，被告一、二共同委托代理人林某到庭参加诉讼。被告三经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告一张某永与被告二深圳市飞X投资有限公司于2006年5月21日租赁原告房屋，双方已签订书面租赁合同，2006年10月被告三深圳市枭X精锐冲压模具有限公司和深圳市鸿X飞华逸模塑制品有限公司（该司已注销）为其履行租赁合同提供担保。2009年3月5日被告一张某永与被告二深圳市飞X投资有限公司单方面解除租赁合同书，被告一与被告二至今尚欠原告2009年2月租金303034元未支付，并未支付2009年1月水电费及因未及时支付2008年12月电费而产生的滞纳金（水电费145929.72元，其中水费3622元、电费136736.94元、电费滞纳金9156.56元），还造成租赁房屋门、锁及玻璃的损失，另收取原告转交的E栋四楼押金也未返还。原告再三催讨未果，遂诉至法院。原告请求：1、判令三被告共同支付拖欠租金人民币303034元及违约金人民币606068元；2、判令三被告共同返还押金人民币26072元；3、判令三被告共同赔偿门、锁和玻璃损失人民币3330元；合计：938504元（扣除水电费、押金、支付拖欠的水电费后原告应返还被告4070.28元，总计934433.72元）；4、判令由三被告承担本案全部诉讼费。
被告一辩称：1、本案涉案的租赁房屋既无房屋产权证书，也无建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；2、原告未提供充分的证据证明其是涉案房产的所有权人，原告没有诉讼主体资格；3、被告一作为被告二的法定代表人，其签订合同的行为仅代表公司行为，不应被列为被告，承租方应为被告二而非被告一。
被告二辩称：1、本案涉案的租赁房屋既无房屋产权证书，也无建设工程规划许可证，原告与被告二订立的租赁合同无效；2、原告未提供充分的证据证明其是涉案房产的所有权人，原告没有诉讼主体资格；3、在合同实际履行过程中，原告均是以X达工艺制品（深圳）有限公司的名义履行合同，而非以原告张某珊的名义履行，可见实质的合同履行人是X达工艺制品（深圳）有限公司；4、被告二于合同签订时已向原告交纳了厂房及宿舍两个月月租601962元作为租赁保证金和15万元的水电费押金，故原告无权要求被告再支付违约金和水电费滞纳金。
被告三未到庭应诉、答辩。
经审理查明：2006年5月20日，原告与被告一签订了租赁合同，租赁期限10年，自2006年5月21日至2016年5月20日（其中免收租金装修期至2006年9月10日止），租赁标的为位于深圳市宝安区观澜街道大水坑X新村X达工业园的厂房、宿舍、配电房，总面积共31352.2平方米。合同期内前五年每平方米租金9.6元，后五年每平方米租金10.6元。合同约定如单方违约须赔偿对方二个月租金的损失。2006年9月22日，被告二前称深圳市永X投资有限公司注册成立，法定代表人为被告一张某永。之后，原告与被告一、被告二在2006年5月20日签订的租赁合同上加盖了被告二的印章。2006年10月30日，原告与被告二再签订了一份房地产租赁合同，原告将其位于深圳市宝安区观澜街道大水坑X新村X达工业园的房地产出租给被告二使用，面积27142.2平方米，期限自2006年5月21日至2016年5月20日止，每平方米每月9.6元，月租金为260565元。在合同履行中，原告以X达工艺制品（深圳）有限公司名义向被告二收取租金（原告系该司法定代表人，亦是X达工业园业主），并将其租赁给被告二前收取实际租户的押金转交给被告二，该押金金额为26072元。2009年2月13日，因被告未能按时交纳租金、水电费，原告向被告一发通知，要求其于同月底前偿付租金、水电费共计598949.5元，逾期不交则终止合同并按千分之一收取滞纳金，被告一在该通知上签写了“按实际所欠租金在月底前付清”。2009年3月5日，被告二通知原告，称受金融风暴影响，解除其公司（包括被告一）与原告签署的一切合同。2009年3月10日，被告二工商登记变更，法定代表人由被告一变更为赵某遂。2009年3月12日，原告向被告二发通知函，要求其于3月15日前付清所欠租金、水电费及滞纳金。后被告一直未能付清所欠款项，原告遂于2009年12月10日诉至本院。2009年12月21日，被告二再作工商变更事项，由原“深圳市永X投资有限公司”变更为现名称。
另查明：2006年10月12日，被告三深圳市枭X精锐冲压模具有限公司及另一公司深圳市鸿X飞华逸模塑制品有限公司（该司已被吊销营业执照）同意为被告二履行租赁合同按时交付租金作担保。
再查明：原告于2008年11月4日已办理历史遗留违法私房申报，并接受行政处罚。
以上事实有租赁合同书、收据、承诺书以及当事人陈述等证据予以证实，证据确实充分，足以认定。
本院认为：虽然双方在签订合同时原告的建筑物未取得建设工程规划许可证，但由于原告已对其建筑物进行了申报并接受了行政处罚。深圳市规划局宝安分局处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑办公室已作出保留建筑物的审查意见，该建筑物也已经消防局验收合格，故本院认定双方之间签订的租赁合同有效，应受我国法律保护。
关于支付拖欠租金人民币303034元及违约金人民币606068元的诉讼请求。依据原告向被告一张飞永发出的“通知”显示，被告一确认拖欠原告租金，但金额按实际计算。庭审中，被告二认可2009年2月份拖欠的租金数额为303034元，本院予以确认。关于违约金，由于原告与被告二签订的合同中约定如单方违约须赔偿对方二个月租金的损失，原告请求606068元的违约金，本院予以支持。至于被告一是否需要承担责任，本院认为，被告二前称深圳市永X投资有限公司在2006年9月22日才注册成立，而相关租赁合同是在公司注册成立前即2006年5月20日以被告一的名义签订，后加盖被告二的公章。本案被告一在被告二公司成立前签订了合同，被告二最终注册成立并且加盖公章追认了合同订立的行为，被告二实际享有该合同的权利。因此，合同权利和义务应由注册成立后的被告二承担，被告一无需承担责任。而被告三深圳市枭X精锐冲压模具有限公司同意为被告二履行租赁合同按时交付租金作担保，故被告三须承担连带清偿责任。
关于返还押金人民币26072元的诉讼请求。依据被告提交的“授权书”显示，原告于2006年11月20日委托被告二负责代收B、C、D、E栋厂房以及2、5、6、7栋宿舍租金及水电费。在合同履行中，原告将其在租赁给被告二之前收取实际租户的押金26072元转交给被告二，现双方合同已解除，被告二作为受委托人应将该款项返还给委托人即原告，故，原告请求返还押金人民币26072元的请求，本院予以支持。
关于判令三被告共同赔偿门、锁和玻璃损失人民币3330元的诉讼请求。原告未能就其门、锁和玻璃的损失提交有效证据，应承担举证不能的责任。原告请求的门、锁与玻璃的损失赔偿请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告二深圳市飞X投资有限公司于本判决生效之日起三日内支付2009年2月份拖欠的租金数额为303034元以及违约金606068元给原告张某达；
二、被告二深圳市飞X投资有限公司于本判决生效之日起三日内返还押金人民币26072元给原告张某达。
三、被告三深圳市枭X精锐冲压模具有限公司对上述款项承担连带偿还责任；
四、驳回原告的其他请求。
本案受理费13144元，由被告承担。原告已预付，本院不予退还，由被告随同上述款项迳付原告。
如被告未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条，应该加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 郑国雄
人民陪审员 李振财
人民陪审员 吴 艳
二〇一〇年六月八日
书 记 员 张 萍
书 记 员 邓燕玲
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