北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民再33号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：蔡久华，女，1965年5月26日出生，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：冯庆苗，北京市奥援律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王瑞江，男，1973年4月30日出生，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。
再审申请人蔡久华因与被申请人王瑞江土地租赁合同纠纷一案，不服本院（2016）京03民终4973号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2016年12月23日作出（2016）京民申3829号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人蔡久华之委托诉讼代理人冯庆苗，被申请人王瑞江及其委托诉讼代理人郑泽众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡久华申请再审称：1.原审认定事实不清。王瑞江在2014年5月29日收到蔡久华交付的200万元租金后，为蔡久华出具收条，足以证明全部租金已经交付。而原审判决依照常理认定尚欠170万元租金与事实不符。2.审判程序违法。判决书依据某村原书记张某某的调查笔录作为认定事实的证据违反法律规定。张某某的两次谈话笔录内容互相矛盾，某村委会主任王某某的谈话笔录存在错误。3.原审中确认王瑞江共提交诉讼费用11400元，但实际上应为22800元，王瑞江未足额缴纳诉讼费用，其诉讼请求不应得到支持。4.有新的证据足以推翻原判。北京市第三中级人民法院（2016）京03民终字第7666号判决书认定王瑞江与某村股份合作社的租赁合同租期在二十年内的有效，超过二十年的无效。王瑞江与蔡久华于2014年5月29日签订《集体土地租赁合同》及其补充协议，双方约定的租赁期限为2014年5月29日至2039年12月31日，已超过王瑞江与某村股份合作社签订的最长租赁期限20年的期限，不符合相关法律规定，王瑞江属于无权处分，且某村股份合作社拒绝追认应属无效。因此，王瑞江与蔡久华合同租期在2014年5月29日至2019年12月31日的部分合同有效。本案原审判决王瑞江同蔡久华于2014年5月29日签订的《集体土地租赁合同》在租期二十年内的部分于判决生效之日解除错误。5.原审适用法律错误。王瑞江已经履行14年，因此，王瑞江与蔡久华的租赁合同租期在6年内的部分有效。相对于6年的租金其已经交付三十万元，不能构成合同目的无法实现，特别是对于金钱债务的履行，除非当事人特别约定，一般认为需经催告，债务人于催告所设宽限期限届满时仍不履行的，债权人才有权解除合同。如债权人在债务人延迟付款时径直适用《合同法》第九十四条第四项的规定，显然背离了《合同法》第九十四条第三项关于延迟履行需经催告方可解除合同的立法目的。并且，基于合同严守原则，在考虑合同的法定解除权时，也应考虑违约行为的严重程度。本案中，在再审申请人和被申请人签订的租赁合同及补充协议中均没有关于再审申请人延迟支付租金的违约责任及解除权的具体约定，并且在协议履行过程中被申请人并未向再审申请人催告支付租金，而且再审申请人已经支付了大部分租金，并不能导致被申请人的合同目的不能实现。因此，原审判决适用《合同法》第九十四条第（四）项认为申请人的延迟履行行为致使合同目的不能实现，法律适用错误。因此，原审判决解除合同确属不当。依据《民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）项之规定，请求：撤销（2016）京03民终4973号民事判决及（2015）怀民初字第04938号民事判决，依法改判驳回对方诉讼请求。
王瑞江辩称：不同意再审申请人蔡久华的理由和请求。1.蔡久华并未给付租金；2.债务人蔡久华明确拒绝履行合同义务；3.蔡久华的行为属于欺诈行为；4.《集体土地租赁合同》是建立在我方与村委会之间40年的租赁期限之上的，即使蔡久华认为租期不是26年而是6年，也属于重大误解而非无效。综上，请求法院依法驳回蔡久华的再审请求，维持原审判决。
王瑞江在一审法院诉称：王瑞江与蔡久华于2014年5月29日签订集体土地租赁合同，王瑞江将位于怀柔区某镇某村村西50米处的养猪场大院出租给蔡久华，租金为200万元。后双方于同日签订补充协议，蔡久华给付王瑞江现金30万，剩余170万元用位于怀柔区×区×号楼×单元×室楼房一套抵顶。王瑞江于当日交付了租赁物。后经查，该套楼房不是蔡久华所有，蔡久华也无法交付房屋。于是，王瑞江多次要求蔡久华支付剩余租金170万，但蔡久华一直未支付。蔡久华的行为已严重违约。故判令解除王瑞江、蔡久华之间的土地租赁合同；判令蔡久华返还王瑞江与村委会签订的承包协议书原件，判令蔡久华立即拆除在承租地上新建的违章的建筑；诉讼费用由蔡久华承担。
蔡久华在一审法院辩称：1.双方签署的《集体土地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。2.蔡久华已按照合同约定履行了合同义务，王瑞江未能按照合同约定履行义务。首先，蔡久华已支付租金200万，有王瑞江出具的收条为证。其次，王瑞江水磨厂未按照约定时间清退，其中水磨厂变压器蔡久华也支付了3万元才过户蔡久华名下使用。3.王瑞江起诉状所说后来得知补充协议中的房产非蔡久华所有，与事实相悖。王瑞江在签订《补充协议》时已经知道房屋产权系他人所有。4.蔡久华未收到王瑞江任何形式的催要租金的通知，同王瑞江所称曾多次要求蔡久华支付租金的事实不符。5.从合同目的和合同相关条款分析，王瑞江无论是按照合同约定还是法律规定，都无权解除合同。
一审法院经审理查明：王瑞江与蔡久华均系某镇某村村民。双方于2014年5月29日，签订《集体土地租赁合同》，双方约定王瑞江将位于怀柔区某镇某村村西50米处的白庙养猪场全部租赁给蔡久华。租赁用途，蔡久华自主选择经营项目。租赁期限自2014年5月29日至2039年12月31日。租金支付方式为双方自签订之日起，蔡久华一次性付清王瑞江二百万。后于当日，双方签订补充协议，关于租金给付双方又约定，养猪场地上物归蔡久华所有，蔡久华于本协议签订之日给付王瑞江补偿款3万元。蔡久华以座落于北京市怀柔区×区×号楼×单元×室楼房一套抵顶租金170万，现房屋所有权人与甲方于本协议签订之日起一个月内办理过户手续，相关费用由甲方负担。剩余租金30万及地上物补偿款3万元，由蔡久华于本协议签订之日支付王瑞江。
另查，关于双方租赁合同的标的物位于怀柔区某镇某村西50米处的白庙养猪场所有权系某镇某村集体所有，系1991年在县粮食局帮助下建成，土地性质为集体建设用地。2000年某村将该地域租赁给王瑞江，后王瑞江转租他人用于水磨石厂经营。后2014年5月29日，王瑞江又将该区域转租给蔡久华。现该区域已由蔡久华投资建设数栋小别墅。
目前现双方就是否全额给付租金及王瑞江同怀柔区某镇某村签订的租赁合同原件的下落产生争议。王瑞江为证明蔡久华仅支付租金及地上物补偿款33万，提交了其姐王瑞红的存款记录及书面证人证言。蔡久华为证明已经向王瑞江全额支付了200万租金，提交了王瑞江于2014年5月29日出具收款条，收条加载“收到蔡久华交来白庙猪场转租款200万元现金。”及书面证人证言。双方证人均某书面证言，未出庭作证。双方对对方提交的证据，均不予认可。另，法院向怀柔区某镇某村原村委会书记张福旺调查取证，张福旺证实王瑞江同某镇某村存在事实的租赁关系；蔡久华支付了王瑞江33万元现金且拿房屋一套抵顶170万租金。蔡久华认为张福旺所述内容存在自相矛盾地方，对其所述内容真实性不予认可。
另查，双方签订的补充协议时涉及的房产，双方均知晓该房屋产权属于案外人。现蔡久华表示无法联系房屋所有权人。
另查，关于王瑞江同怀柔区某镇某村签订的租赁合同原件的下落，王瑞江主张租赁合同原件在蔡久华处，并提交书面证人证言。蔡久华不予认可。
一审法院认为：王瑞江自2000年1月1日起向某村委会交纳租金并实际使用白庙养猪场相关区域。王瑞江同某村委会已形成事实上的租赁关系，且某村委会未禁止王瑞江将该租赁标的转租他人，故王瑞江作为承租人有权利将以上租赁标的物进行转租。2014年5月29日，王瑞江同蔡久华签订《集体土地租赁合同》及其补充协议，系双方真实意思表示。但双方约定的租赁期限2014年5月29日至2039年12月31日，已超过最长租赁期限20年，不符合相关法律规定。因此，王瑞江、蔡久华双方签订的合同，在租赁期限20年内，租赁合同合法有效。租期超过20年的部分为无效合同。在合法有效的租期内，王瑞江、蔡久华双方针对是否足额交纳租金产生争议。首先，王瑞江、蔡久华双方于2014年5月29日约定租金支付方式为双方自签订之日起，蔡久华一次性付清王瑞江二百万。然后双方又于同日签订补充协议，双方又约定租金的支付方式为坐落北京市怀柔区×区楼房一套抵顶租金170万，剩余租金30万及地上物补偿款3万，由蔡久华与本协议签订之日支付王瑞江。蔡久华如于签订当日直接给付现金200万，按照常理，双方应无需又在补充协议中再另行约定支付方式。且蔡久华又无其他合理理由解释“以坐落北京市怀柔区×区楼房一套抵顶租金170万”存在其他含义。而王瑞江依据补充协议的支付方式，在收到蔡久华支付的现金33万元后且双方又约定以房屋抵顶租金170万后，为蔡久华出具收到200万现金的收款条，是符合一般常理，且蔡久华又无当场支付200万现金的其他证据加以佐证。因此，可以认定双方实际的支付方式应是按照补充协议约定的方式进行。而双方约定的房屋系属第三人所有，现无法过户给王瑞江抵顶租金170万。故该院认为，蔡久华应用房屋抵顶的170万租金未实际支付给王瑞江。因蔡久华大部分租金未支付给王瑞江，不能实现王瑞江的合同目的，所以双方之间的租赁合同应该解除。
关于王瑞江要求蔡久华立即拆除在承租地新建的违章建筑的主张，法院认为关于建筑物是否应认定为违章建筑，非人民法院管辖范围，应有相关部门认定后，另行处理。关于王瑞江主张蔡久华返还与某村委会签订的《承包租赁协议书》原件，因王瑞江未能提交充分证据证明该原件现在蔡久华处，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王瑞江同蔡久华于2014年5月29日签订的《集体土地租赁合同》在租期二十年内的部分于判决生效之日起解除。二、驳回王瑞江的其他诉讼请求。
蔡久华不服一审法院判决，向本院上诉称：一、一审法院认定事实错误，关于租金是否全部支付的事实认定错误，歪曲事实改变蔡久华的答辩意见。二、一审法院判决解除合同存在错误。根据双方签订的租赁合同第七条，诉讼双方未就解除合同一事达成共识，故不满足合同规定的解除情形。一审法院作出解除合同判决的依据是《合同法》第94条、第96条，但是根据该法律规定解除合同的前提是进行催告和通知，王瑞江对蔡久华既没有进行催告，也没有进行过通知，而是直接向法院起诉，一审法院就直接判决解除合同，王瑞江、一审法院都违反了《合同法》的程序性规定。三、根据蔡久华收集的新证据，租赁土地的所有人某村委会与王瑞江之间不存在合法有效的租赁关系，故蔡久华请求认定诉讼双方的租赁合同及补充协议自始无效。其一，某村委会于2016年2月10日出具证明“北京市怀柔区某镇某村村西白庙猪场土地是村集体土地，归某村委会所有。某村委会从未召开社员代表大会讨论将该块土地租赁给王瑞江使用，且王瑞江与某村委会不存在土地租赁合同。”其二，根据《村民委员会组织法》第24条、第22条规定，王瑞江无权从某村委会取得该集体土地的出租权。其三，王瑞江不是某村村民。根据《农村土地承包法》第48条规定，王瑞江无权从某村委会承包该集体土地。其四，王瑞江无法提供其与某村委会签订的租赁合同原件。其五，一审法院仅根据某村委会原书记张某某的谈话笔录就认定王瑞江与某村委会形成事实上的租赁关系，证据不足。综上，蔡久华认为，王瑞江与某村委会之间不存在合法有效的租赁关系，更无权对该集体土地进行转租，双方签订租赁合同及补充协议存在重大误解，故请求确认双方签订的租赁合同及补充协议自始无效。蔡久华故请求：一、撤销一审判决第一项关于解除双方租赁合同的判决。二、依法判决蔡久华与王瑞江签订的租赁合同及补充协议自始无效。三、本案一审、二审诉讼费用由王瑞江承担。
王瑞江同意一审判决，其针对蔡久华的上诉请求答辩称：同意一审判决，请求维持一审判决。不同意蔡久华的上诉请求。
二审期间，蔡久华提交北京市怀柔区某村村委会出具的证明一份，证明涉案土地归村委会所有，村委会从未将涉案土地租赁给王瑞江使用、也未与王瑞江签订租赁合同。王瑞江对此不予认可。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有租赁合同、现场照片等证据及双方当事人陈述在案证明。
本院二审认为：涉案《集体土地租赁合同》及同日签订的补充协议系双方当事人的真实意思表示，其中关于租赁期限20年内的部分，不违背国家相关法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按约定履行。蔡久华主张王瑞江与某村委会之间不存在合法有效的租赁关系，无权对该集体土地进行转租，认为双方签订租赁合同及补充协议存在重大误解应属无效。因双方均未在一审期间提出，且蔡久华二审期间提供的证据与一审法院调查内容相矛盾，某村委会亦未出庭接受询问，蔡久华以此主张无效，依据不足，本院无法采信。
关于蔡久华主张其已履行完毕支付全部租金的义务，一审判决解除合同存在错误问题。本院认为，首先，涉案租赁的合同签订在先，补充协议签订在后，结合二者来看，蔡久华、王瑞江约定的租金金额及支付形式可确定为补充协议中载明的租金30万元、地上物补偿款3万元以及北京市怀柔区×区×号楼×单元×室房屋一套抵租金170万元。蔡久华提交王瑞江出具的收款条以证明其已经全额支付租金，既不符合二人的上述约定，亦不符合常理。其次，现该房屋未过户至王瑞江名下，故该房屋所充抵的170万元租金应视为未实际支付给王瑞江。一审据此认定合同目的不能实现、并判决解除涉案合同，并无不当，本院依法予以维持。对于蔡久华该项上诉理由，本院不予采信。
综上所述，蔡久华的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。双方对一审判决其他内容均无异议，本院予以确认。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
经再审本院对原审查明的事实及引证的证据予以确认。同时，另查明：
1.本院（2016）京03民终7666号判决书认定“综合一审中双方提交的证据及一审法院依法调查核实的情况，并结合另案中查明的事实，可以确认王瑞江自2000年1月1日起实际使用涉诉土地，并向村委会交纳了相应租金，王瑞江与某村经济合作社形成了事实上的租赁关系，租赁期限20年内的部分并不违背国家相关法律法规的强制性规定。”
2.再审申请人蔡久华当庭表示认可租金给付为30万元，不再坚持租金200万元全部完全给付的抗辩意见。
3.2016年5月23日作出（2016）京03民终4973号民事裁定书对判决书的笔录进行补正，裁定内容为：原文第九页第五行“一审案件受理费11400元，由蔡久华负担”应补正为“一审案件受理费22800元，由蔡久华负担”。
上述事实有（2016）京03民终7666号民事判决、（2016）京03民终4973号民事裁定与当事人陈述在案佐证。
本院再审认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”综合当事人的再审请求和答辩意见，本案的争议焦点为：一是王瑞江与蔡久华于2014年5月29日签订《集体土地租赁合同》及其补充协议的合同是否有效；二是《集体土地租赁合同》是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的解除条件；三是原审质证程序是否违法；四是原审诉讼费用负担是否有误。
第一，关于王瑞江与蔡久华于2014年5月29日签订《集体土地租赁合同》及其补充协议的合同效力问题。再审申请人蔡久华主张，（2016）京03民终7666号民事判决认定王瑞江与某村股份合作社的租赁合同租期在二十年内的有效，超过二十年的无效。王瑞江与蔡久华于2014年5月29日签订《集体土地租赁合同》及其补充协议，双方约定的租赁期限为2014年5月29日至2039年12月31日，已超过王瑞江与某村股份合作社签订的最长租赁期限20年的期限，不符合相关法律规定，且某村股份合作社拒绝追认，约定应属无效。因此，王瑞江与蔡久华合同租期在2014年5月29日至2019年12月31日的部分合同有效。本案原审判决认定王瑞江同蔡久华于2014年5月29日签订的《集体土地租赁合同》在租期二十年内的部分有效并解除错误。关于该问题，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述规定及民法法理可知，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的“处分”系包含物权变动的效果意思，与设立债权性质的占有、使用权有本质差别。进言之，该规定中的“处分”仅指标的物之物权的变动。租赁合同不以物权变动为目的，仅在他人租赁物上设立负担，以产生请求权，因此租赁和“处分”无关，不受《中华人民共和国合同法》第五十一条影响。因此，虽然王瑞江与某村股份合作社的租赁合同租期在二十年内的有效，超过二十年的无效。王瑞江与蔡久华于2014年5月29日签订《集体土地租赁合同》及其补充协议，双方约定的租赁期限已超过王瑞江与某村股份合作社签订的最长租赁期限20年的期限，但超过期限部分的合同并非《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的“无处分权的人处分他人财产”，《集体土地租赁合同》及其补充协议在租期二十年内的部分有效是正确的。蔡久华主张王瑞江的行为属于无权处分，系对无权处分的错误理解所致，缺乏法律依据，不应支持。综上所述，原审判决认定王瑞江同蔡久华于2014年5月29日签订的《集体土地租赁合同》在租期二十年内的部分有效的结论正确。
第二，关于《集体土地租赁合同》是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的解除条件的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；诚如再审申请人蔡久华所言，并非所有的违约行为均发生解除权，原则上要考虑违约的严重程度，此系合同严守原则的当然要求。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定了无须催告的即时解除，包括两种情形：第一，迟延履行影响到合同目的的实现，应考虑时间对合同的重要性。如果时间因素对当事人的缔约目的的实现至关重要，违反了规定的履行期限将导致合同目的不能实现，应允许非违约方解除合同；第二，有其他违约行为致使不能实现合同目的。这就是说，非违约方在违约方的违约已经构成根本违约的情况下享有解除合同的权利。本案中，蔡久华一方面未按照《集体土地租赁合同》之约定将房屋过户给王瑞江抵顶租金170万元，另一方面，在本案原审诉讼期间，又明确表示其已经完全给付王瑞江全部租金200万元，以诉讼行为明确拒绝进一步履行之可能，综合上述两点，蔡久华应用房屋抵顶的170万元租金未实际支付给王瑞江，蔡久华大部分租金未支付给王瑞江，且拒绝进一步履行之可能，已经危及作为合同基础的信赖关系，不能实现王瑞江的合同目的，原审判决双方之间的租赁合同应该解除的结论正确。
第三，关于原审质证程序是否违法的问题。一审法院经审理查明部分认定，“法院向怀柔区某镇某村原村委会书记张某某调查取证，张某某证实王瑞江同某镇某村存在事实的租赁关系；蔡久华支付了王瑞江33万元现金且拿房屋一套抵顶170万元租金。蔡久华认为张某某所述内容存在自相矛盾地方，对其所述内容真实性不予认可。”关于事实上的租赁关系问题本院（2016）京03民终7666号民事判决认定王瑞江与某村股份合作社的租赁合同租期在二十年内的有效，超过二十年的无效，张某某之证言与该判决认定事实相一致。关于租金给付的事实问题，经询，再审申请人蔡久华在再审审理期间当庭表示认可租金给付为30万元，不再坚持租金全部完全给付的抗辩意见。综上，原判采信张某某之证言并认定相应事实并无不当。
第四，关于原审诉讼费用负担是否有误的问题。诉讼费用是法院依法向提起诉讼的当事人收取的案件受理费等费用，法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的费用。（2016）京03民终4973号民事裁定已经对原审诉讼费用的数额进行了补正，且原审诉讼费用之负担并不属于当事人《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定的“严重违反法定程序”之情形，且原审法院处理并无不当，再审申请人的该项再审主张缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，再审申请人蔡久华之再审请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2016）京03民终4973号民事判决。
一审案件受理费22800元，由蔡久华负担；二审案件受理费22800元，由蔡久华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李迎新
审 判 员 张 明
代理审判员 孙 栋
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 徐 曼