湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0203民初749号原告：黄青，女，1984年7月6日出生，汉族。委托代理人：言利娟，北京市隆安（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉和上诉，签收法律文书等。委托代理人：刘鑫，北京市隆安（株洲）律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。被告：株洲市鸿宇房地产开发有限公司，住所地株洲市芦淞区庆云山路鸟树下。法定代表人：陈子昊，系公司执行董事。委托代理人：杜云，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。原告黄青与被告株洲市鸿宇房地产开发有限公司（以下简称鸿宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法由审判员李朝龙适用简易程序审理。因该案与本院审理的（2016）湘0203民初709、713、727、733、746、749号六案诉讼标的系同一种类，经当事人同意，本院对该六案进行了合并审理，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告黄青及其委托代理人言利娟、刘鑫，被告鸿宇公司的委托代理人杜云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄青向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付自2014年12月31日起至实际交房之日止的延期交房违约金（计算至2015年10月12日共285天），违约金共计人民币9601.6元；2.请求法院判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2013年10月27日，原、被告签订《株洲市商品房(预)销售合同》，合同约定：原告向被告购买位于株洲市芦淞区庆云山路288号福鑫南郡14栋1702室房屋一套，被告应于2014年12月31日前向原告交房，延期交房的，被告应向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款的日万分之一计算。合同签订后，原告依约支付了购房款等各项费用，但约定的交房期限届满后，被告并未按约定交房。为此，原告曾多次就延期交房事宜与被告沟通，要求其尽早完善房屋配套设施后交房，并要求其按合同约定支付违约金，但直至起诉之时，被告仍无法将符合约定交付条件的房屋交付原告，亦未向原告支付延期交房违约金。被告鸿宇公司辩称，一、根据合同约定，原告应按交房通知书约定的时间和地点与被告办理房屋交接手续，合同补充条款还约定：被告在株洲市有关报纸刊登的通知或公告，原告认可是被告对其发出的有效通知，被告已于2015年6月16日在株洲晚报刊登了交房公告，应当视为有效的交房通知；二、原、被告签订协议书约定，用物业费抵扣违约金，应当予以抵扣；三、被告因市政自来水管道施工导致停止施工58天，根据政府文件，福鑫南郡项目是2014年棚户区改造项目，因为棚户安置户的不理解，导致施工被拖延，而本案房产系株洲市拖拉机配件厂改制项目，其部分职工的阻工，导致工期逾期，该因素都属于不可抗力，被告不应承担责任；四、合同约定按照已付款的日万分之一计算违约金，请求法院予以核减，驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的《株洲市商品房（预）销售合同》、物业接收书的真实性、合法性、关联性均予以采信；对被告提交的交房公告的真实性、关联性予以采信；对被告提交的供水管道设施安全保护协议、工程暂停令、工程复工令、株洲市芦淞区人民政府关于将“福鑫·南郡”（原风林绿洲）项目纳入棚户区改造范畴的请示、株洲市人民政府办公室关于下达2014年市本级棚户区改造项目计划的通知、关于“福鑫南郡”一期工程延误的报告的真实性、关联性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月27日，被告鸿宇公司作为甲方，原告黄青作为乙方，共同签署了《株洲市商品房预销售合同》，约定：“……第二条乙方向甲方购买《福鑫南郡》芦淞区庆云山路288号福鑫南郡14栋1702室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为成套住宅。据甲方预（实）测该房屋建筑面积为83.66平方米……第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币4027.01元。根据甲方预（实）测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币336899.66元……第十条该房屋的交付必须符合下列第3种方案所列条件：……三、乙方已经按照合同约定如期足额缴清所有房价款（含通过银行按揭方式支付的房价款）及代收费用，且按照政府政策要求缴清所有合同价外税费款，并提供缴费凭证给甲方；甲方出具合同设计、监理、施工、勘探、开发会签的书面验收文件。第十一条甲方定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第一种方案追究甲方责任：一、乙方有权解除本合同……第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方与株洲福鑫物业管理有限公司签署房屋交接验收记录，乙方未在前述时限内签署房屋交接记录的，则时限届满后次日视为甲方向乙方完成交付。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关材料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。”2015年10月12日，被告鸿宇公司作为甲方，原告黄青作为乙方，共同签订一份《物业接收书》，该份《物业接收书》载明：鉴于本人认购的株洲市芦淞区庆云山路鸟树下288号福鑫·南郡一期已竣工交付。经验收对单元的总体质量表示满意（除《房屋验收表》记录列明整改项目），同意正式接受该单元，并确认了下列事项：1、自2015年10月12日起，该房由甲方正式交付给乙方。2、在此确认，已收到该单元的全部钥匙和《业主手册》、《业主临时管理规约》、《装修指南》以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等资料文本。3、有关单元产权登记事宜，由发展商（开发商）根据商品房购销合同负责统一办理。4、该单元的建筑质量和初装质量符合原签署的“商品房买卖合同”的规定，对此无异议。5、甲方确认，尽管该商品房已交付给乙方，但甲方负有《住宅质量保证书》中规定的保修义务，物业管理公司仍负责协调《房屋验收表》所列明维修项目的整改跟踪。6、本人承诺从交付日起根据《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》等有关规定，按期缴纳物业管理费和有关分摊费用。7、本房屋交接书壹式贰份，双方各执壹份。之后，被告鸿宇公司作为甲方，原告黄青作为乙方，再次共同签署了一份《协议书》，该《协议书》载明：……3、甲方已逾期交房，为缓解矛盾，减少损失，双方就交房事宜进行磋商。现甲、乙双方在平等自愿的基础上，达成如下协议，以资共同遵守：一、甲、乙双方同意于2015年10月15日前办理该房屋的房屋交接手续。乙方应缴纳的物业费从乙方实际收房之日起开始收取。二、甲方因逾期交房，自愿代乙方向株洲福鑫物业管理有限公司缴纳该房屋一年的物业管理费（即从2015年10月16日起至2016年10月15日止，具体金额以物业公司的票据为准，此金额抵扣相应的逾期交房违约金金额）。三、关于甲方因逾期交房产生的违约责任，甲乙双方另行协商解决，协商不成的，乙方有权继续依据购房合同约定追究甲方逾期交房的责任。另查明，原告黄青已向被告鸿宇公司支付涉案房屋全部房价款336899.66元。被告鸿宇公司已依据双方共同签署的《协议书》，代原告黄青交纳物业费1505.88元（此金额抵扣相应的逾期交房违约金金额）。被告鸿宇公司已于2015年10月12日向原告黄青交付涉案房屋。还查明，涉案福鑫南郡项目属株洲市棚户区改造项目范围。2013年10月11日，株洲市芦淞区人民政府关于将“福鑫·南郡”（原风林绿洲）项目纳入棚户区改造范畴的请示中载明：因各种利益冲突，政府给予解决遗留问题的优惠政策很难落实，原单位租赁户的诉求与政府会议纪要的安置政策又相距太大，以致搬迁安置工作无法完成，致使项目的后续建设停滞。另，在项目建设过程中，被告因市政自来水管道施工导致停止施工58天。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：被告鸿宇公司是否应赔偿原告延期交房的违约金及违约金的具体数额。现分析如下：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2013年10月27日签订的《株洲市商品房（预）销售合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效。根据合同约定，被告鸿宇公司应当于2014年12月31日前将涉案房屋交付给原告黄青，如未按期交付，应当按已支付的房价款日万分之一向原告黄青支付违约金，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。在项目建设过程中，被告因市政自来水管道施工导致停止施工58天。同时，涉案福鑫南郡项目属株洲市棚户区改造项目范围，因存在诸多遗留问题，导致工期延误，严重影响了项目的正常建设。根据本案实际情况，本院酌情按照已支付房价款日万分之零点四计算违约金。因被告鸿宇公司直至2015年10月12日才向原告黄青交付涉案房屋，故违约金应从2015年1月1日起计算至2015年10月11日止，被告鸿宇公司应当支付的延期交房违约金为3827.18元（336899.66元×0.00004/日×284天）。因被告鸿宇公司已代原告黄青交纳物业费1505.88元，抵扣应支付延期交房违约金后，被告鸿宇公司还应向原告黄青支付延期交房违约金2321.3元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告株洲市鸿宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄青支付延期交房违约金2321.3元；二、驳回原告黄青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告株洲市鸿宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  李朝龙二〇一六年十月十八日书记员  喻 露附本判决书适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。