北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终10398号
上诉人（原审原告）：李春芳，女，1968年6月13日出生。
被上诉人（原审被告）：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街2号6层。
负责人：马琳，行长。
委托诉讼代理人：路金成，北京市百瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦春丽，北京市百瑞律师事务所律师。
原审被告：廊坊盛泰电器有限公司，住所地河北省廊坊开发区山特维克道6号。
法定代表人：蔡卫昌。
原审第三人：北京鑫泽伟业商贸有限公司，住所地北京市密云区檀城北区1号楼10门。
法定代表人：史庆泽，总经理。
原审第三人：史庆泽，男，1971年5月27日出生。
上诉人李春芳与被上诉人中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）及原审被告廊坊盛泰电器有限公司（以下简称盛泰电器公司）、原审第三人北京鑫泽伟业商贸有限公司（以下简称鑫泽伟业公司）、原审第三人史庆泽案外人执行异议之诉一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民（商）初字第23528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李春芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判停止执行北京市密云区西门外大街1至2层11-8号房屋。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。首先，李春芳提交的证据足以证明其与史庆泽签订并实际履行了《房屋买卖合同》，李春芳已支付全部购房款。但一审法院在认定双方买卖合意成立同时，又对李春芳已支付全部购房款的事实不予确认，明显存在矛盾。其次，李春芳此前陈述涉案房屋未能办理过户登记的原因，是在执行人员的欺骗和诱导下作出的不利陈述。房屋未能过户的原因在于史庆泽故意拖延解押，李春芳并无过错。二、一审判决适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，停止对涉案房屋的执行。
民生银行北京分行辩称，不同意李春芳的上诉请求。具体理由如下：
一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
一审法院在办理民生银行北京分行申请执行鑫泽伟业公司、史庆泽和盛泰电器公司一案中，于2014年4月4日查封了登记在史庆泽名下的位于北京市密云区西门外大街××号房屋。
李春芳作为案外人提出执行异议，主张在法院查封之前其已购买了该房屋并支付了全部购房款。在法院对其执行异议审查时，李春芳自认“当时因为资金困难没有办理过户手续”。一审法院认为，李春芳因自身资金困难未能及时办理涉案房屋的过户登记，系其自身原因所致，不能成为阻却法院执行的事由，故裁定驳回李春芳的异议。
后一审法院在审理李春芳案外人执行异议之诉中，依职权调取执行异议案件的谈话笔录，李春芳两次谈话中均陈述因其自身资金困难无力承担税费，所以未办理过户登记。据此，一审法院判决驳回李春芳的诉讼请求正确。
二、李春芳提交的证据不能证明其主张的房屋买卖事实。
首先，李春芳提供的房屋买卖合同表明，在买卖过程中，只有李春芳和史庆泽两个人参与，没有通过中介或其他第三人。李春芳在决定购买涉案房屋时，如何获取房源信息，不能合理说明。
其次，李春芳提供的证据不能证明已实际支付300万元购房款。李春芳主张100万元首付款是以现金方式支付。但该笔数额巨大，不通过银行转账方式支付与常理不符。且仅有李春芳和史庆泽两人的口头陈述，不足以证明付款事实。其余200万元购房款，虽然李春芳提供了三张银行凭证，但没有注明款项用途，不能证明款项性质是购房款，且该200万元款项同一天分三笔、在三个银行网点进行支付，与常理不符。
再次，李春芳不能证明以业主身份实际占有、使用涉案房屋。虽然李春芳对涉案房屋实际占有、使用，但不能证明是以业主身份进行占有和使用。民生银行北京分行提供的证据充分证明李春芳租赁史庆泽名下的涉案房屋设立公司进行商业经营。李春芳不能提供以其名义签署或交纳的物业服务合同、物业费发票等证据。
最后，李春芳不能证明购房款的来源合理、合法。李春芳主张购房款的来源是自有资金50万元现金以及出售一套房屋、三个车库所得，其提交的证据是三份《车库买卖协议书》和一份《房屋买卖协议书》。但李春芳不能提供所卖房屋和车库的所有权证明，不能证明其有权处分该房屋和车库。且仅有买卖合同，没有银行转账凭证，不足以证明买受人向李春芳支付了款项。同时，车库不同于房屋，离开房屋则不具有独立的使用价值，而李春芳不能证明买受人购买车库的合理原因。因此，李春芳对购房款来源的陈述不合理。
三、李春芳租赁涉案房屋进行经营，不存在生存利益。
民生银行北京分行调取的工商档案材料证明：李春芳于2014年7月7日以涉案房屋为住所地申请设立公司。因此，李春芳使用涉案房屋系出于设立公司、从事商业经营之目的，不存在考虑其生存利益问题。
鑫泽伟业公司、史庆泽共同述称：史庆泽与李春芳签订房屋买卖合同，李春芳已经实际支付房款；未办理过户是史庆泽拖延还清贷款，未及时办理解押导致。
李春芳向一审法院起诉请求：请求停止执行北京市密云区西门外大街1至2层11-8号房屋。
一审法院认定事实：
一、关于李春芳与史庆泽房屋买卖的事实
李春芳出具一份史庆泽（卖方）与李春芳（买方）于2013年3月25日签订的《房屋买卖合同》，约定：史庆泽将其所有的涉案房屋出卖给李春芳，总面积为239.36平方米，总房款300万元；付款方式为2013年3月25日付款100万元、2013年10月17日付款200万元；史庆泽在收到全部房款后，将房屋交给李春芳使用，房屋使用权由李春芳享有，史庆泽不得以任何理由干涉（过户税费由李春芳承担）。
李春芳出具2013年3月25日上述合同签订当日史庆泽出具的收条一张，载明“今收到李春芳交来密云县西门外大街11-8门脸房购房款现金壹佰万元整”。2013年10月17日，李春芳向史庆泽的中国工商银行账户汇款50万元；同日史庆泽亦向该银行账户存款两次，金额分别为70万元和80万元。
北京市密云区果园街道季庄社区居民委员会于2016年2月23日出具证明，内容为：李春芳于2013年10月起在涉案房屋居住并经营，于2014年7月办理营业执照，在涉案房屋经营至今。
二、关于民生银行北京分行与鑫泽伟业公司等金融借款合同纠纷案件事实以及李春芳提出案外人异议的事实
2012年3月9日，史庆泽与民生银行北京分行签订《个人综合授信借款合同》，约定史庆泽指定鑫泽伟业公司作为授信提用人，向民生银行北京分行申请使用的最高授信额度为500万元。同日，史庆泽和盛泰电器公司分别与民生银行北京分行签订《最高额担保合同》，约定史庆泽、盛泰电器公司为上述《个人综合授信借款合同》项下的债务承担连带保证责任。鑫泽伟业公司向民生银行北京分行借款后逾期偿还借款本息，史庆泽、盛泰电器公司亦未承担保证责任，故民生银行北京分行诉至一审法院。
2013年12月12日，一审法院作出（2013）西民初字第14547号民事判决书，判决：1.鑫泽伟业公司于判决生效后十日内给付民生银行北京分行借款本金4987919.60元，并支付相应罚息；2.史庆泽、盛泰电器公司对判决第一项确认的鑫泽伟业公司的给付义务承担连带保证责任；3.史庆泽、盛泰电器公司在承担保证责任后有权在已经清偿的连带保证责任范围内向鑫泽伟业有限公司追偿；4.驳回民生银行北京分行的其他诉讼请求。
上述判决生效后，民生银行北京分行向一审法院申请强制执行。执行期间李春芳提出案外人执行异议，请求法院中止对涉案房屋的查封措施。
2015年7月13日，一审法院作出（2015）西执异字第07421号执行裁定书。一审法院认为，李春芳因自身资金困难未能及时办理涉案房屋的过户登记，系其自身原因所致，不能成为阻却法院执行的事由，故裁定驳回案外人李春芳的异议。
李春芳于2015年7月28日向一审法院提起本案诉讼。
三、关于李春芳诉称购房款来源及实际使用涉案房屋的事实
李春芳提交了2013年11月2日《装修合同》以及装修款收据，证明李春芳委托北京鸿利嘉德建筑工程有限公司对涉案房屋进行装修、李春芳按照合同约定支付了装修款。
李春芳提交了2013年3月至2013年8月期间所签订的三份《车库买卖协议书》和一份《房屋买卖协议书》，证明其支付给史庆泽的购房款来自出售上述房屋和车库的款项。但李春芳未就上述四份协议项下房屋和车库的所有权曾登记在其名下提供证据予以证明。李春芳称上述四份协议项下的款项均为现金交付，亦无证据证明收款数额和相关事实。
李春芳提交涉案房屋2014年的部分供暖费、燃气费和电费发票，该发票的交费户名登记为史庆泽，李春芳无证据证明其主张的上述费用实际交费为其本人。
民生银行北京分行提交的李春芳任法定代表人的北京皓宇垚节能环保设备有限公司2014年7月的工商登记信息载明，该公司登记的住所地为涉案房屋地址，房屋产权人为史庆泽，提供方式为租赁，使用期限5年。
一审庭审中，李春芳认可给付房款后没有准备涉案房屋的产权过户材料，亦未向房屋行政主管部门提出产权变更申请。
一审法院调取（2015）西执异字第07421号李春芳执行异议案件中2015年4月21日和2015年7月8日的谈话笔录，李春芳分别陈述“签订的买卖合同中没有约定过户的条款，因当时自己资金困难就没有办理过户手续”、“因为听说过户费很贵，要十几万，当时资金困难，就没有办理过户登记手续”。
四、关于涉案房屋权属登记的事实
史庆泽陈述：以涉案房屋作为抵押物，向招商银行贷款，并为招商银行设定了抵押权，贷款到期日为2014年；史庆泽收到李春芳给付的房款后用于公司经营，并未提前偿还贷款办理解押，故未能及时办理过户手续；截止庭审当日，涉案房屋产权人是史庆泽。李春芳和民生银行北京分行对史庆泽陈述的上述事实不持异议。
一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”李春芳主张，其已向史庆泽购买诉争房屋，并已支付全部购房款，且实际占有涉案房屋，法院应当依据前述法律规定停止对诉争房屋的执行措施。
关于李春芳与史庆泽是否存在购房合意。根据证据显示，史庆泽同李春芳签订了《房屋买卖合同》，李春芳亦按照合同约定向史庆泽给付部分房款，故一审法院对于双方买卖涉案房屋的合意不持异议。根据该合同李春芳应向史庆泽给付房款，史庆泽应当承担交付房屋的义务，如其未能履行此项义务，史庆泽应当按照合同约定承担违约责任。
关于李春芳给付房款一节。李春芳曾于合同签订后向史庆泽汇款50万元，史庆泽亦在合同签订当天向李春芳出具收到100万元房款现金收条一份。但其他房款的证据系史庆泽的银行账户存入款项凭证或现金给付的陈述意见，未能就银行存款凭证同给付房款的关联性以及现金给付剩余房款的事实予以证明，故一审法院对于李春芳陈述已经全额给付房款的事实在本案诉争的案外人执行异议纠纷项下不予确认。
关于涉案房屋过户一节。李春芳陈述，其给付房款后，因过户费用过高，故未申请过户。史庆泽亦陈述，该房屋设有抵押权，其收到房款后未提前偿还贷款解除房屋抵押，为房屋过户做准备。故一审法院对史庆泽和李春芳的房屋过户的合意在本案案外人执行异议纠纷项下不予确认。李春芳应就其未积极履行房屋买卖合同项下义务，未及时办理房屋过户登记带来的风险承担责任。
综上所述，李春芳虽享有涉案房屋给付请求权，但其因自身原因怠于办理房屋产权过户登记，致使房屋产权人未及时变更，李春芳应对上述行为带来的风险承担责任。据此，一审法院认定李春芳未举证证明其对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的权利，其提出对涉案房屋停止执行的诉讼请求，无事实以及法律依据，一审法院不予支持。
盛泰电器公司经一审法院传票传唤，未到庭应诉，本案缺席审理。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回李春芳的诉讼请求。
二审中，当事人未提供新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院另查明，史庆泽于2013年9月25日办理了涉案房屋抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司北京建国路支行。
民生银行北京分行于2014年3月17日向一审法院申请强制执行。在执行程序中，一审法院于2014年4月4日查封了涉案房屋。
民生银行北京分行原名称中国民生银行股份有限公司总行营业部，于2016年4月29日名称变更为现名称。
盛泰电器公司于2014年1月18日被吊销营业执照。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，李春芳虽与史庆泽签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋，但此后双方并未办理所有权转移登记手续，涉案房屋现仍登记在史庆泽名下，李春芳未取得涉案房屋所有权。现涉案房屋作为登记在被执行人史庆泽名下的财产被法院依法采取强制执行措施，李春芳作为房屋买受人提起案外人执行异议之诉。故本案争议焦点为购房人李春芳享有的权利是否能够排除法院的强制执行。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案应由李春芳提供证据证明其符合上述法律规定的能够排除执行的情形。
首先，李春英提供的证据不足以证明其已支付全部购房款。李春英主张其向史庆泽分两期支付了全部购房款，第一期以现金方式支付100万元，第二期分三笔共支付200万元，其中一笔以转账方式支付50万元，剩余150万元以现金方式分两笔存入史庆泽账户。对于第一期的100万元，李春英仅提供了史庆泽出具的收条，但未就款项来源提供充分合理的证据；对于第二期直接存入史庆泽账户的150万元，其提供的存款凭条无法证明付款人为李春芳。此外，虽然史庆泽认可收到李春芳给付的全部购房款，但史庆泽作为被执行人系本案利害关系人，史庆泽的自认将严重影响债权人的利益，故本院在本案中对史庆泽的自认难以采信。因此，对于李春英关于其已经支付全部购房款的主张，本院仅在本案案外人执行异议之诉中不予采纳。
其次，李春英未能举证证明非因自身原因未办理涉案房屋过户登记。李春英与史庆泽于2013年3月25日签订《房屋买卖合同》，此后法院于2014年4月4日查封涉案房屋，在此期间李春英一直未申请办理涉案房屋所有权转移登记。关于未办理过户登记的原因，（2015）西执异字第07421号案件谈话笔录中，李春芳曾陈述“因为听说过户费很贵，要十几万，当时资金困难，就没有办理过户登记手续”，因此可以认定系因李春芳自身原因导致未及时办理房屋过户登记。现李春芳主张其是在法院执行人员欺骗诱导下作出上述不利陈述，但未提供证据证明，故本院对该主张不予采纳。此外，史庆泽在本案中认可未办理过户登记的原因为其未及时解除涉案房屋的抵押，但同样由于史庆泽作为被执行人系本案利害关系人，本院于本案中对其陈述不予采纳。
综上所述，李春芳未能举证证明其对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的权利，故对李春芳的上诉请求不予支持；一审法院适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项、第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由李春芳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 郭 菁
审判员 罗 珊
审判员 李 丽
二〇一六年十二月二十八日
书记员 宋卫平