山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁06民终166号
上诉人（原审被告）：刘爱君，女，1968年12月21日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：辛也歌，系刘爱君丈夫。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行。住所地：山东省蓬莱市钟楼东路***号。
负责人：裴闯，行长。
委托诉讼代理人：王同波，职工。
委托诉讼代理人：李明政，山东同杰律师事务所律师。
原审被告：辛也歌，男，1965年8月9日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。
原审被告：烟台建兴建筑房地产开发有限公司。住所地：山东省烟台市芝罘区幸福十二村。
法定代表人：宫爱花，经理。
委托诉讼代理人：孙悦、于雪，山东福阳律师事务所律师。
上诉人刘爱君因与被上诉人中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行、原审被告辛也歌、烟台建兴建筑房地产开发有限公司（以下简称“建兴建筑”）金融借款合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2017）鲁0684民初1240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘爱君上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项改判被上诉人优先以原审被告辛也歌名下所有的抵押物折价或拍卖、变卖的价款受偿，上诉人不承担连带清偿责任。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定涉案房屋办理了预抵押登记，又否认登记的效力，系适用法律错误。被上诉人与原审被告辛也歌都同意以涉案房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿，法院以公权力强行干涉。原审被告辛也歌以物作担保，被上诉人应当先以该担保物受偿，不能完全受偿的，再追究保证人的保证责任。
被上诉人中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行辩称：涉案房屋虽办理了预抵押登记，但其只是一种“准物权”，不具有抵押权的效力。根据物权法第一百八十七条规定，抵押权自登记时设立，不登记不产生抵押权效力。抵押的预告登记后，如果债权人的权利未得到实现时，双方仍应办理正式的抵押登记手续，未办理正式登记手续前，不设立抵押权，债权人没有请求实现抵押权的权利。作为连带责任保证人的上诉人应当按照共同还款责任承诺书的约定承担连带保证责任。
被上诉人中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行向一审法院起诉请求：1.请求判令原审被告辛也歌偿还被上诉人借款本金72665.07元，利息2555.73元（利息计算至2017年4月11日，从2017年4月12日起至实际给付之日止利息另行计算），共计75220.80元；2.上诉人刘爱君、原审被告建兴建筑对上述欠款承担连带清偿责任；3.原审被告辛也歌不履行上述债务时，我行有权以其名下所有的抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；4.本案诉讼费由上诉人、原审被告辛也歌、建兴建筑承担。事实和理由：2007年8月22日，辛也歌、建兴建筑共同与蓬莱农行签定《个人购房担保借款合同》，合同金额142000元，期限15年，贷款到期日为2022年8月21日。借款以辛也歌购买的个人按揭房产作抵押担保，并办理了房屋抵押预登记手续。建兴建筑为该笔贷款做阶段性担保，共同还款人刘爱君自愿承担连带责任。合同签定当日，我行将该笔贷款划入辛也歌指定的账户上。贷款初期辛也歌能按月等额本息还款，自2016年7月开始停止偿还按揭贷款。经我行多次催收，辛也歌以种种理由拒不还款，上诉人刘爱君、原审被告建兴建筑亦未承担担保责任。
一审法院认定事实：2007年8月13日，原审被告辛也歌向被上诉人申请个人住房贷款，上诉人向被上诉人出具共同还款责任承诺书，承诺对贷款承担连带清偿责任。经被上诉人批准后，被上诉人与原审被告辛也歌、建兴建筑于2007年8月22日签订个人购房担保借款合同。合同约定：原审被告辛也歌借款142000元，借款用途为购买房产。借款期限自2007年8月22日至2022年8月21日，借款年利率6.426%，逾期后借款利率上浮为9.639%。借款期限内产生的应付未付利息，按合同约定利率计收复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期利率计收复利。贷款支付方式为按与原审被告辛也歌要求直接划入原审被告建兴建筑在农行大辛店支行的账号。还款方式为等额本息还款，共计180期，每月的22日为还款日，每月应还1231.20元。原审被告建兴建筑作为保证人为原审被告辛也歌的借款承担阶段性连带责任保证，保证期间为合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。原审被告辛也歌以借款所购买的位于蓬莱市大辛店一村凤凰山庄5号楼2单元4-1（送阁楼）号房屋为被上诉人的债权设定抵押。借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权。
2007年8月22日，被上诉人根据合同约定履行了贷款发放义务。自2016年7月22起日原审被告辛也歌停止偿还按揭贷款，上诉人刘爱君、原审被告建兴建筑亦未履行连带清偿责任。截止2017年4月11日，原审被告辛也歌共欠本金72665.07元，利息2555.73元。
另查，2007年8月22日，被上诉人根据原审被告辛也歌的授权，办理了房产抵押预登记。
一审法院认为，被上诉人与原审被告辛也歌、建兴建筑签订的个人购房担保借款合同、上诉人向被上诉人出具的共同还款责任承诺书，均系当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应依约享有权利和履行义务。即使上诉人、原审被告辛也歌主张开发商建兴建筑将房产转卖于他人的事实成立，也系双方之间的纠纷与本案无关，不影响本案借款合同的成立。被上诉人依约向原审被告辛也歌履行了贷款义务，原审被告辛也歌就应依照约定按时归还按揭贷款，现辛也歌违约停止偿还按揭贷款超过3期以上，被上诉人有权提前收回贷款，并按合同约定计收利息和复利。在原审被告辛也歌违约未按时还款的情况下，上诉人、原审被告建兴建筑应依据个人购房担保借款合同和共同还款责任承诺书的约定承担连带清偿责任。故被上诉人要求上诉人、原审被告辛也歌、建兴建筑偿还借款本息的请求于法有据，予以支持。关于被上诉人要求对原审被告辛也歌的抵押房产经折价、拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权的请求，一审法院认为，本案的抵押物为房产，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物作抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立，不登记不产生抵押权效力。故本案的抵押权并未成立，被上诉人要求对抵押房产经折价、拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权的请求没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、辛也歌偿还中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行借款本金72665.07元，利息2555.73元（计算至2017年4月11日），本息合计75220.80元，限于判决生效后十日内付清。自2017年4月12日起至判决生效后十日内的利息按合同约定另行计算一并付清；二、刘爱君、烟台建兴建筑房地产开发有限公司对上述欠款承担连带清偿责任；三、驳回中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行其他诉讼请求。案件受理费1681元，由辛也歌、刘爱君、烟台建兴建筑房地产开发有限公司共同负担。
本院经审理查明，2017年4月19日、9月20日被上诉人扣划了原审被告建兴建筑本金13263.41元，利息3463.84元，罚息361.69元，截止至2018年2月26日，尚欠被上诉人本金59401.66元，利息1016.43元。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，抵押预告登记与抵押登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果。本案中，涉案房屋仅办理了抵押预告登记而未办理抵押登记，故一审法院认定抵押权未成立，被上诉人对抵押房产不能享有优先受偿权，并无不当。上诉人主张被上诉人对涉案房屋享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。上诉人另主张，本案有抵押担保，被上诉人应以该抵押物受偿，不能清偿的才由其承担保证责任。因本案中被上诉人的抵押权未设立，故不存在以抵押物受偿的问题，本院对上诉人该主张亦不予支持。
综上，上诉人上诉请求不成立，本院不予支持。因被上诉人自认2017年4月19日、9月20日又扣划了涉案借款本金及利息，一审判决认定的事实已发生变化，本院依法对一审判决予以变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省蓬莱市人民法院（2017）鲁0684民初1240号民事判决第二、三项；
二、变更山东省蓬莱市人民法院（2017）鲁0684民初1240号民事判决第一项为原审被告辛也歌于本判决生效之日起十日内偿还被上诉人中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行借款本金59401.66元，利息1016.43元（计算至2018年2月26日），自2018年2月27日起至本判决生效后十日内的利息按合同约定另行计算一并付清。
一、二审案件受理费共3362元，由上诉人刘爱君、原审被告辛也歌、烟台建兴建筑房地产开发有限公司共同负担2700.39元，由被上诉人中国农业银行股份有限公司蓬莱市支行负担661.61元。
本判决为终审判决。
审判长 杨少华
审判员 孙 威
审判员 王汝娟
二〇一八年三月十九日
书记员 董昭懿