中华人民共和国福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民再18号上诉人（一审原告）：林振忠，男，1951年11月9日出生，汉族，住福州市连江县。上诉人（一审原告）：林世明，男，1954年7月9日出生，汉族，住福州市连江县。上诉人（一审原告）：黄惠贞，女，1956年6月22日出生，汉族，住福州市连江县。以上三位上诉人委托诉讼代理人：游韶东，福建三山律师事务所律师。上诉人（一审被告）：福州鸿业房地产有限公司，住所地福州市马尾区亭江怡山院1号,组织机构代码证代码61130212-0。法定代表人：黄一语，董事长。委托诉讼代理人：危虹敏，北京德恒（福州）事务所执业律师。委托诉讼代理人：钟俊，北京德恒（福州）事务所执业律师。上诉人林振忠、林世明、黄惠贞与上诉人福州鸿业房地产有限公司（以下简称鸿业公司）商品房预售合同纠纷一案。台江区人民法院于2016年12月15日作出（2015）台民再初字第4号民事判决。林振忠、林世明、黄惠贞与鸿业公司均不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2017年4月7日开庭审理了本案，上诉人林振忠及林振忠、林世明、黄惠贞委托诉讼代理人游韶东和鸿业公司委托诉讼代理人危虹敏、钟俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林振忠、林世明、黄惠贞上诉请求：一、撤销（2015）台民再初字第4号民事判决第二项，依法改判鸿业公司交房；二、一审、二审案件诉讼费由鸿业公司承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1、一审认定“上诉人在与被上诉人签订合同时，被上诉人未取得与商住楼规划相一致的商品房预售许可”，该认定是错误的。事实上，1997年，被上诉人就取得了970488号预售许可证，2005年12月规划部门重新审批调整时，并未变更5-25层为住宅楼的原预售许可证载明的内容。2、一审认定“鸿业公司至今尚未取得变更规划、标识预售许可的审批手续”，该认定是错误的。福州市政府已经通知市规划局、市建设局、房地产交易中心等相关部门办理恢复原预售许可的审批手续，相关部门必须按照市政府的决定办理。3、一审认定“福州市中级人民法院已将82套房预告登记给他人，原告要求被告交房客观事实上已经不可能”，该认定是错误的。上诉人购买的是鸿业大厦十、十一、十二、十三、十五层的02单元房产，市中院查封的是十层01-08单元、十二层01单元、十三层01-08单元、十四层01、02单元、十七层06单元等，该查封涉及上诉人的房产仅两套，还有三套未查封。二、一审适用法律错误。一审根据合同法第110条判决驳回是错误的，基于错误的事实认定导致适用法律错误，依法应予以纠正。综上，恳请二审依法撤销一审判决第二项，支持上诉人的一审请求。鸿业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。鸿业公司对鸿业大厦的规划用途已经在2013年发生变更，5-25层由住宅变更为办公用房，也由原设计的12单元变更为8单元，规划发生变更之后，鸿业公司暂未取得商品房预售许可证，因此林振忠等人要求鸿业公司交付房产在事实上已经无法履行，恳请驳回上诉人的上诉请求。鸿业公司上诉请求：一、撤销（2015）台民再初字第4号民事判决第一项，改判驳回林振忠、林世明、黄惠贞的诉讼请求；二、本案二审案件受理费及其他诉讼费用均由对方承担。事实与理由：一、一审判决忽视了合同签订的真实意思表示。上诉人在多次审理中均提交了《承诺书》、《协议书》、《出资建设鸿业中心大厦分房、铺位补充协议》、《委托申明书》、《律师函》、《股权转让协议书》及《程鸿浩、金爱玉、黄惠贞具体金额名单》等证据材料。上述证据中，林振忠、黄惠贞关于不外传签订《商品房预定合同》事宜及连江琯头11位投资人与陈桂官、鸿业公司之间的《协议书》等均可证明诉争合同签订真实意思表示并非预定商品房，而是基于投资建设鸿业中心大厦的效益回报保障。上述投资人的投资款已通过股权转让权收回。二、一审判决忽视了案涉合同签章系伪造及价款支付方式等存疑的事实。1、诉争合同签章系伪造的，不能作为认定案件事实的有效证据。2007年9月29日，鸿业公司的公章在中方股东福州市房地产开发总公司的控制下，并未由叶依光使用。案涉合同所该章并非鸿业公司工商备档公章。上诉人新股东接手鸿业大厦烂尾楼后，发现旧股东叶依光私刻公章，私自卖房将个人债务转嫁给公司承担。叶依光涉及伪造公章、挪用资金的行为已移送经侦审查。2、一审判决关于价款支付等交易习惯存在重大差异，且未作合理解释，不应作为定案依据。一审判决认为林振忠于2007年2月2日转账汇款官贤镶名下40万元，鸿业公司出具《收款收据》，缴款项目为鸿业中心大厦商品房预定金，金额为60万元；林世明于2007年10月24日转账汇款叶依光名下23万元，鸿业公司出具《收条》，载明收到林世明43万元，鸿业中心大楼定金。上述付款时间与合同约定的“双方合同签订之日即2006年11月3日，买受人付款89万元”不符，并且转账金额与收据上的金额差40万元，收款对象为个人，未付到鸿业公司账户，违背交易习惯。因双方还存在投资和股权转让关系，无法排除所付款项为商品房预定金的唯一性，一审判决未查清诸多疑点。三、一审判决人认定讼争合同有效，于法无据，有违公平。根据民法通则第55条及合同法第52条的规定，合同有效应满足具有缔约资格、真实意思表示、不违反法律或社会公共利益、合同标的确定、可行等条件。而本案中存在以下情况，应认定合同无效。1、叶依光、官贤镶利用伪造公章恶意与被上诉人签订合同，且签订合同时（2006年11月3日）叶依光、官贤镶并未受让股权，无权代表上诉人对外签订合同，收取款项亦不构成表现代理。2、双方签订合同时并具有商品房买卖的真实意思表示，仅是为股权投资行为在将来得以收回的担保。3、叶依光企图将个人债务纳入公司债务，与债权人恶意串通，通过诉讼方式向新股东套现。综上，请求支持上诉人的上诉请求。林振忠、林世明、黄惠贞答辩称，根据省高院已经生效的相应判决和（2009）闽民申字第424号裁定，对原股东叶依光、官贤镶代表鸿业公司收取购房款的行为及法律效力已经做出了终审认定。原告林振忠、林世明、黄惠贞一审起诉请求：1、双方签订的《商品房预定合同》有效；２、被告应交付给原告台江区六一中路鸿业大厦第十、十一、十二、十三层、十五各层02号单元房五套。一审法院认定的事实：2006年11月3日，被告鸿业公司与原告林振忠订立一份《商品房预定合同》，合同落款处“买受人”由原告林振忠、林世明、黄惠贞签名，“出卖人”法定代表人由叶依光、委托代理人官贤镶签名，并加盖“福州鸿业房地产有限公司”的椭圆公章。合同主要约定：原告向被告预订由被告开发建设的福州鸿业中心大厦（该项目建设工程规划许可证号为榕规2005建字第00303号）十、十一、十二、十三、十五计五个层数的02单元计五个单元（建筑面积为510平方米）出售给原告，总价款为178.5万元。买受人分期付款，双方签订预定合同之日，买受人付给预定金89万元，余款待出卖人该商品房验收合格后，由出卖人办理正式合同及提供税务发票后，由买受人办理按揭或一次性付给，被告应于2008年7月30日交付房屋等。合同签订后，原告林振忠于2007年2月2日转账汇款官贤镶名下40万元，被告鸿业公司出具《收款收据》，交款项目为“鸿业中心大厦商品房预定金”，金额为60万元，原告林世明于2007年10月24日转账汇款叶依光名下23万元，被告鸿业公司出具《收条》，收条上载明“收到林世明人民币43万元，鸿业中心大楼定金”。另查明，被告鸿业公司于1988年12月29日设立，原系中外合资企业。福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定如下事实：1998年10月1日，被告的外资股东壮昌发展有限公司（以下简称壮昌公司）与案外人叶依光签订协议，约定壮昌公司将持有的鸿业公司30%股权以260万元的对价转让给叶依光。1999年9月10日，松竹梅公司与福州顺融贸易有限公司（以下简称顺融公司）签订协议，约定松竹梅公司将在鸿业公司持有的70%的股权转让给顺融公司。但上述股份转让均未办理变更登记手续。顺融公司是省财贸工会下属的企业，股东为叶依光（70%股权）和官贤镶（30%股权）。1999年9月11日至12日，顺融公司、财贸工会等方签订承诺书，确认叶依光享有鸿业公司70%股权，官贤镶享有鸿业公司30%股权。2001年4月28日，鸿业公司出具的委托书中，确认福州房地产开发总公司和松竹梅公司持有的鸿业公司股权已全部转让给叶依光，鸿业公司董事会决议该公司的董事长变更为叶依光。2005年3月17日、4月30日，叶依光两次将自己持有的鸿业公司股权各转让5％给董家焜，鸿业公司均作为合同的一方当事人签订了相关股权转让协议，并确认减持后叶依光持有鸿业公司60%股权。2006年9月28日，福州市对外贸易经济合作局审核同意壮昌公司持有的鸿业公司30%股权以260万元的价格转让给叶依光。同年12月5日，叶依光从壮昌公司受让的股权办理了工商登记变更手续。此时，工商登记显示该公司的股东为福州市房地产开发总公司（35%股权）、松竹梅公司（35%股权）、叶依光（30%股权）。2007年9月29日，松竹梅公司、福州市房地产开发总公司分别与叶依光签订《股权转让协议》，将各自持有的鸿业公司35%股权转让给叶依光，并于当日办理了股权转让的工商变更登记手续。同日，叶依光又分别与官贤镶、案外人郑海容签订《股权转让协议》，将其对鸿业公司的股权分别转让30%、10%给前述二人，并办理了工商登记变更手续。股权变更后，鸿业公司的股东为叶依光（60%股权）、官贤镶（30%股权）、郑海容（10%股权）。另，根据工商登记情况，叶依光自2007年9月29日至2011年3月8日期间担任被告鸿业公司董事长；官贤镶自2007年9月29日至2011年4月20日期间担任被告副董事长。鸿业中心大厦系被告鸿业公司开发建设的房地产项目。该房地产项目于1992年立项，1997年获得预售许可。2005年12月，经规划部门重新审批调整，鸿业中心大厦规划用途变更为商住楼，其中：地面1-4层为商业用房；5-25层为住宅，但被告未重新办理《商品房预售许可证》。该大厦在建设过程中，因资金不足多次停工，且被司法查封，成为烂尾楼。2012年3月22日，福州市人民政府李月健副秘书长召集市建委、规划局等部门，专题研究了鸿业中心大厦复工续建等问题。2012年6月12日，福州市人民政府办公厅发出GZ2012B0888CJ0363号《文件办理告知单》，通知市建委、市国土局、市规划局、市房地产交易登记中心等部门办理将鸿业中心大厦5-25层原住宅规划变更为写字楼，大楼使用功能由商住楼变更为综合商业楼的相关手续。2013年9月24日，福州市城乡规划局向被告颁发建字第350101201310100号《建设工程规划许可证》，准许鸿业中心大厦的使用功能由商住楼变更为商业及办公楼，其中，地面1-4层的规划用途不变，5-25层用途由住宅变更为办公。鸿业中心大厦地面5-25层由原来每层设计12单元变更成每层8单元。2013年12月2日，福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第0488号《商品房预售许可证（变更）》，批准被告公开预售鸿业中心大厦，该许可证载明鸿业中心大厦的用途为“商业及办公、停车及配套用房”。此后，因被告未能履行承诺，妥善解决其与原购房户之间的纠纷，造成原购房户到各级各部门上访不断，严重影响社会安定稳定，福州市人民政府遂于2015年6月4日召开会议，专题研究鸿业中心大厦后续处置工作，作出[2015]144号《福州市人民政府专题会议纪要》，决定取消鸿业中心大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质。此后，福州市人民政府于2016年8月24日向被告颁发了榕国用（2016）第33034600135号《国有土地使用证》，该证载明鸿业中心大厦建设用地的“地类（用途）”为“住宅、商业”；福州市城乡规划局于2016年9月1日向被告颁发了地字第350101201600148号《建设用地规划许可证》，鸿业中心大厦“用地性质”变更为“二类居住用地（R2）；商业用地（B1）”。福州市中级人民法院在立案执行中建一局集团第六建筑有限公司与被告鸿业公司建设工程施工合同纠纷一案中，福建华兴财政证券公司等多个被告的债权人参与分配，为此，福州市中级人民法院合并执行，并在福州市住房保障和房产管理局颁发〈9704〉榕房许字第0488号《商品房预售许可证（变更）》，批准被告公开预售鸿业中心大厦后，于2014年2月26日至2014年5月4日间作出（2008）榕执行字第340、340-2、340-3、340-4号协助执行通知书和（2008）榕执行字第340-2号执行裁定书，决定以回笼房产销售款返还执行款的方式执行，解除对鸿业中心大厦的四层01单元、五层01-08单元、六层01-08单元、七层01-08单元、十层01-08单元、十二层01单元、十三层01-08单元、十四层01、02单元、十七层06单元、十八层01-08单元、十九层01-08单元、二十层01-02单元及05-08单元、二十一层01-08单元、二十二层01-04单元及06-07单元、二十三层01单元共计82单元房屋的查封，并通知福州房屋登记中心给予王梅玲、马铮铮等22人办理上述82单元房屋预告登记。一审法院认为，本案《商品房预定合同》系叶依光、官贤镶作为被告鸿业公司的代表人于2006年11月3日同原告林振忠等人订立的。根据福建省高级人民法院已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定的事实，在签订本案《商品房预定合同》时，叶依光、官贤镶对被告享有股东权利，包括按股权比例享有被转让房产的实际收益权。诉讼中，被告提出本案《商品房预定合同》等印章与工商备档印章不一致，但不能排除被告曾经有使用未经工商备案登记印章的事实。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十八条规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。官贤镶在签订该合同时已是被告股东，亦是实际控制人，有权代表被告对外从事职务行为，其行为应视为代表被告。因此，叶依光、官贤镶签订本案《商品房预定合同》的行为，对被告具有法律约束力，被告应承担相应的民事责任。鸿业中心大厦规划用途于2005年12月经规划部门审批调整变更为商住楼（地面1-4层为商业用房；5-25层为住宅）后，被告鸿业公司未办理该大厦《商品房预售许可证》的变更手续。2006年11月3日，原被告订立《商品房预定合同》，向被告预定鸿业中心大厦十、十一、十二、十三层、十五各层02号单元房五套的用途为住宅，被告按每层12单元销售，而此时被告并未获得与商住楼规划相一致的商品房预售许可。此后，鸿业中心大厦规划用途于2013年间发生变更，将鸿业中心大厦5-25层的用途由住宅变更为办公用房，且上述楼层每层单元设计亦由原设计的12单元变更成8单元。此次规划变更后，被告办理了鸿业中心大厦的《商品房预售许可证》变更手续，其获准预售的鸿业中心大厦中5-25层的商品房为每层8单元的办公用房，而非12单元的住宅。原告与被告签订的《商品房预定合同》的房屋性质、规划与该《商品房预售许可证》不一致。虽然福州市人民政府于2015年6月4日又作出[2015]144号专题会议纪要，决定取消鸿业中心大厦已批准的写字楼规划许可，恢复原规划性质即5-25层为住宅，但鸿业中心大厦至今尚未取得变更规划、标识、预售许可的审批手续。且福州市中级人民法院于2014年2月26日至2014年5月4日间作出相关执行裁定和协助执行通知书，决定对经过2013年规划变更、5-25层单元设计变更并获预售许可后的鸿业中心大厦的房屋采取以回笼房产销售款返还执行款的方式进行执行，解除对鸿业中心大厦四层、五层、六层等15个楼层合计82套房屋查封后，通知福州房屋登记中心将该82套房屋预告登记给他人。基于上述情形，现原审原告要求原审被告继续履行《商品房预定合同》交付涉案房屋客观事实上已不可能，但合同的效力应予以确认。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条规定，判决如下：一、原审原告林振忠、林世明、黄惠贞与原审被告福州鸿业房地产有限公司于2006年11月3日订立的《商品房预定合同》有效；二、驳回原告林振忠、林世明、黄惠贞其他的诉讼请求。案件受理费20865元，由原告林振忠林世明、黄惠贞共同负担。二审中，鸿业公司提交《中华人民共和国建设工程规划许可证》复印件壹份，证明鸿业中心大厦已获得新的规划许可，即5-25层为住宅。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院确认一审认定的事实。经审理查明，2006年11月15日，本院作出（2000）榕执申字第133-3号民事裁定书，裁定查封被执行人福州鸿业房地产有限公司所有的位于福州市东侧（原79号）鸿业中心大厦的土地使用权财产（土地面积3225.8平方米，权证号：榕国用字（1997）第P06132号）。2017年3月30日，本院作出（2008）榕执行字第340-4号民事裁定书，裁定解除对王梅玲所有的位于福州市备案登记[预告证号：榕房预YR字第1404184号]。另查，2016年11月4日，福州市城乡规划局颁发了建字第350101201610161号建设工程规划许可证，鸿业中心大厦规划为商住楼，其中1-4层为商业，5-25层为住宅。本院认为，本案的争议焦点一，诉争《商品房预定合同》，是否有效，是否对鸿业公司产生效力。根据已生效的（2009）闽民申字第424号民事裁定认定的事实，在签订本案《商品房预定合同》时，叶依光、官贤镶对被告享有股东权利，包括按股权比例享有被转让房产的实际收益权。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十八条规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。尽管鸿业公司提出本案讼争合同等印章与工商备档印章不一致，但不能排除鸿业公司曾经使用未经工商备案登记印章的事实。签订讼争合同时，叶依光及官贤镶已是鸿业公司股东，亦是实际控制人，有权代表公司对外从事职务行为，其二人的行为应视为代表鸿业公司。本案无证据显示林振忠、林世明、黄惠贞与叶依光及官贤镶存在恶意串通的情形，其作为合同相对人，有理由相信叶依光及官贤镶代表鸿业公司所作出的职务行为，也无从判断《商品房预定合同》、《收款收据》上所加盖的鸿业公司印章与工商备档印章是否相同。因此，叶依光及官贤镶签订本案《商品房预定合同》并收取购房款的行为对鸿业公司具有法律约束力，鸿业公司应承担相应的民事责任。本案的争议焦点二，讼争《商品房预定合同》是否属于履行不能。根据现有情况，涉案房屋的土地使用权处于被查封状态，在现有状态下，合同无法履行，在客观履行不能的情况下，林振忠、林世明、黄惠贞要求福州鸿业房地产有限公司将涉案房屋进行交付，缺乏依据，本院不能支持，林振忠、林世明、黄惠贞可另案主张解除合同并要求福州鸿业房地产有限公司赔偿损失。综上，林振忠、林世明、黄惠贞与鸿业公司的上诉请求均不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：驳回林振忠、林世明、黄惠贞及福州鸿业房地产有限公司的上诉，维持（2015）台民再初字第4号民事判决。二审案件受理费20865元，由林振忠、林世明、黄惠贞负担10432.5元，福州鸿业房地产有限公司负担10432.5元。本判决为终审判决。审 判 长  赵永凌代理审判员  张 伟代理审判员  林星星二〇一七年十月十三日书 记 员  林 锋附：相关条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。