江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0281民初4971号原告（执行案外人）：汤谦，男，1979年10月9日生，汉族。委托诉讼代理人：王荣朝，江苏普悦律师事务所律师。被告（申请执行人）：吴彩英，女，1970年1月15日生，汉族。委托诉讼代理人：顾慧勤，江苏江民律师事务所律师。第三人（被执行人）：缪丹萍，女，1982年11月20日生，汉族。第三人（被执行人）：张耀方，男，1958年5月29日生，汉族。第三人（被执行人）：江阴市药机设备厂，组织机构代码14224132-8，住所地江阴市临港街道申港西街。投资人：张耀方，该厂厂长。原告汤谦与被告吴彩英、第三人缪丹萍、张耀方、江阴市药机设备厂（以下简称药机厂）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告汤谦及其委托诉讼代理人王荣朝、被告吴彩英的委托诉讼代理人顾慧勤到庭参加诉讼，第三人缪丹萍、张耀方、药机厂经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤谦向本院提出诉讼请求：1、停止对江阴市××路×号×室房产的执行；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求为：确认上述房产归原告所有。事实和理由：2009年10月30日，原告与第三人张耀方签订《购房合同》一份，原告按约定支付了房款现金21万元。随后第三人张耀方将房屋及钥匙交付给原告。原告于2010年4月进行了装修，同时办理了该房屋的用电、用水手续。2011年开始对外出租至今。因此，原告取得了该房屋所有权。2014年10月22日被告向贵院申请查封了属于原告所有的上述房屋，致使原告与第三人张耀方无法按约定办理过户手续。为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，请求支持原告的诉请。被告吴彩英辩称，1、本案涉案房产产权登记人为张耀方；2、原告未提供交付房款的证据；3、即使有协议约定，未依法办理登记，也不发生物权变更的效力。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人缪丹萍未作陈述。第三人张耀方未作陈述。第三人药机厂未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年10月30日汤谦与张耀方签订购房合同一份，约定由张耀方将其所有的位于江阴市××路×号×室房屋（以下简称案涉房产）一套出售给汤谦，建筑面积117.85平方米，房屋售价为21万元。张耀方在收到汤谦支付的购房款后配合办理上述住宅所有权过户手续。由汤谦办理房产证过户。合同签订后，汤谦根据张耀方的指令付清了全部房款，张耀方也将案涉房产及钥匙交付给了汤谦，汤谦对案涉房产进行了装修后，以租赁等方式占有使用至今。案涉房产的房产证及国有土地使用权证登记的权利人均为张耀方，登记时间分别为2009年4月24日和2009年4月28日。张耀方与汤谦签订购房合同后，至今未办理案涉房产过户登记手续。另查明，本院在审理原告吴彩英与被告缪丹萍、张耀方、药机厂民间借贷纠纷一案中，于2014年10月22日查封了案涉房产。该案经本院一审及无锡市中级人民法院二审判决，确认缪丹萍向吴彩英支付借款2955000元、利息86625元及逾期利息、支付律师代理费损失130000元，张耀方、药机厂对缪丹萍上述付款义务承担连带责任；一审案件受理费及保全费36260元由缪丹萍负担、二审案件受理费31260元由张耀方、药机厂负担。判决生效后，因缪丹萍、张耀方、药机厂未自动履行义务，根据吴彩英的申请，本院于2016年2月23日立案执行，并于2016年11月9日继续查封了案涉房产。汤谦提出异议，本院于2017年3月13日作出裁定，驳回了汤谦的异议请求。汤谦不服该裁定，遂提起本案诉讼。上述事实，有购房合同、情况说明、房产证、土地证、水费查询单、执行裁定书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案系吴彩英申请执行缪丹萍、张耀方、药机厂民间借贷纠纷一案中，因案外人汤谦对本院查封的案涉房产主张所有权并要求本院停止对案涉房产的执行而引起的纠纷。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上享有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。因此，就本案而言，汤谦对本院查封的案涉房产是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权则成为本案的焦点问题。一、关于汤谦对案涉房产是否享有所有权问题汤谦主张其因买卖张耀方房产而取得案涉房产的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。因此，对于不动产买受人而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得排他效力的物权，应当依法登记。张耀方将案涉房产出售给汤谦，该出售行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的效果。在不动产登记没有变更的情况下，物权变动未完成，案涉房产的产权人仍为张耀方而非汤谦。故汤谦要求确认其对案涉房产享有所有权之诉求，依法不能支持。二、汤谦对涉案房产是否享有足以排除执行的物权期待权不动产受让人物权期待权保护的具体要件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，汤谦与张耀方案涉房产的买卖行为，从已经查明的事实看，可以认定符合上述规定的前三种情形，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有该不动产，且已支付全部价款。因此，问题的关键是案涉房产未办理过户登记的原因。对此，汤谦在本案起诉和审理时作出了不同的陈述。汤谦在起诉时的民事起诉状中称：“因担心五年内办理过户手续将承担较高的交易税金，双方约定五年后再办理过户手续”，并以2016年11月9日张耀方出具的证明予以佐证。审理中，汤谦对诉状中的陈述作了变动，认为原告购买房产以来，一直要求办理过户登记，但张耀方一直以公务繁忙、房产证因办公室失火被烧需补办等理由推脱。且房屋土地出让金没交，故房屋未及时过户。汤谦同时提供了江阴市公安局申港派出所于2014年2月13日出具的接警情况说明和张耀方于2017年4月10日出具的情况说明，并要求撤回起诉时提供的张耀方的证明，不作为证据使用。被告吴彩英认为，案涉房产未过户的原因：是双方协商好的，是因担心五年内办理过户所需税金太高，等五年后再办理过户。吴彩英除了提供了汤谦现不作为证据使用的张耀方的证明外，还提供了《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》等文件，该文件对于个人住房转让营业税政策作出了具体规定，说明张耀方证明中陈述的内容与当时的文件规定是吻合的。本院认为，案涉房产从买卖至被本院查封的近五年时间未过户，应当归责于买受人汤谦的原因。首先，审理中，汤谦陈述张耀方为申港的房产开发商。因此，张耀方当然知道过户对于房产买受人的意义。在案涉房产不存在任何过户障碍、双方对购房合同的履行也从无争议的情况下，汤谦称张耀方对其过户要求一直推脱，显然不合常理，且也未举证证明；其次，汤谦提供的接警情况说明和张耀方的情况说明，因缺乏关联性不能证明其主张。退一步讲，即使因办公室失火，对过户产生影响，也仅仅是一个时间点，不可能对近五年的时间段产生影响；最后，对未过户的原因汤谦陈述前后不一，又未提供近五年内一直要求张耀方办理过户的相关证据。应当认定汤谦明显怠于主张权利，在合理期限内未要求办理过户。因此，汤谦对案涉房产不享有物权期待权，当然也就不能排除法院对案涉房产的执行。综上，因案涉房产属张耀方所有，故当张耀方对外尚有未履行债务时，被告吴彩英作为其债权人，要求对张耀方名下案涉房产申请强制执行符合法律规定。汤谦对本院查封的案涉房产不享有足以排除执行的所有权或者物权期待权，其要求确认对案涉房产享有所有权并要求本院停止执行之请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告汤谦的诉讼请求。案件受理费4450元（汤谦已预交），由汤谦负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 宋 祥代理审判员 刘 丹人民陪审员 潘静芬二〇一七年八月二十九日书 记 员 袁 婷本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》：第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》：第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。