九江市浔阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0403民初2280号
原告九江市天主教爱国会，住所地九江市庾亮南路144号，组织机构代码证51393813-3.
法定代表人董丽华。
委托代理人向前，江西际民律师事务所律师。
被告浔阳区京门商务宾馆，住所地九江市浔阳区庾亮南路172号，统一社会信用代码360403600198164。
经营者谈瑞新。
委托代理人谈瑞红。
委托代理人汪正宏，九江市浔阳区甘棠法律服务所法律服务工作者。
原告九江市天主教爱国会（以下简称天主教）与被告浔阳区京门商务宾馆（以下简称京门宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天主教的委托代理人向前、被告京门宾馆的委托代理人谭瑞红、汪正宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天主教诉称：2012年2月10日，案外人潘丽虹以九江市运动源体育健身用品托管中心（已经在九江市工商局注销）的名义与我教签订《租赁合同》一份，该协议约定潘丽虹承租我教位于九江市庾亮南路172号临庾亮南路正面的主楼（大门坐北朝南8号楼），另双方就租金、权利义务、违约责任等事项进行约定。2013年9月16日，双方签订补充协议，对租金变更等事项进行约定。后案外人潘丽虹未经我教同意，将承租房屋的一部分转租给被告京门宾馆经营使用。由于被告在承租期间拖欠租金，我教与被告签订的租赁合同中对逾期支付租金的违约金约定过高，故我教要求被告京门宾馆应承担未付租金30%的违约金，经我教多次催讨，至今仍未全额交纳。故起诉要求解除我教与被告的租赁关系；被告京门宾馆向我教支付自2013年至2016年拖欠的部分租金共计393450元；被告京门宾馆立即搬离位于九江市庾亮南路172号临庾亮南路正面的主楼（大门坐北朝南8号楼）。
被告京门宾馆辩称：截止到2016年7月，被告京门宾馆欠原告租金大约为302636元，但是原告违约在先，因此被告不应支付违约金，被告之所以不支付租金是由于原告出租给被告的房屋外墙长期渗水，原告虽多次维修，但渗水问题一直未能根本解决，从而给被告的营业收入造成重大影响，另外也使我宾馆产生了额外的维修费用为15925元，原告另外多收被告的电费70000余元，我宾馆多次找到原告协商退回电费或者冲抵租金，但双方未能达成一致。关于原告要求解除租赁合同，我宾馆希望继续履行合同，租赁合同未到期，我宾馆投入了资金进行内部装修，如提前解除合同则被告投入的资金将无法收回，会给被告造成重大损失。我宾馆自2012年-2014年也按合同约定按时交付租金，现今未按时交付租金也是有原因的，因此我宾馆希望同原告就租赁房屋渗水赔偿达成一致，将按时向原告交付租金。
经审理查明：2012年2月10日，原告天主教与案外人九江市运动源体育健身用品托管中心（已经在九江市工商局注销登记）（经营者：潘丽虹）签订《房屋租赁合同》，约定以180000元/年租金价格租赁原告所有的位于九江市庾亮南路172号临庾亮南路正面的主楼的房屋，租赁期限为2012年5月10日起至2024年5月10日止，租金支付方式为一年一交，未按时缴纳租金按未交金额2‰/天支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付案外人潘丽虹使用。2012年2月27日，案外人潘丽虹以九江市运动源体育健身用品托管中心名义与被告的经营者谈瑞新签订《房屋租赁合同》，约定被告以180000元/年租金价格租赁原告所有的位于九江市庾亮南路172号临庾亮南路正面的主楼（大门坐北朝南8号楼二、三、四楼，及一楼楼梯通道，总面积约700平方米左右，五层角楼一半提供给乙方存放水箱，保留一半案外人做2间办公室，楼梯由被告京门宾馆解决）的房屋，租赁期限为2012年5月10日起至2024年5月10日止，租金支付方式为一年一交，未按时缴纳租金按未交金额2‰/天支付违约金。2012年4月22日案外人潘丽虹与原告签订补充协议一份载明：作为（九江市运动源体育健身用品托管中心）代表签字是吴勇、谈瑞新。2013年4月10日，被告向原告及案外人潘丽虹发出要求完善合同主体关系的函告，案外人潘丽虹予以确认，该函告载明其经营宾馆装修都经过了原告的同意，要求直接与原告签订合同。2013年9月16日，原告与案外人潘丽虹签订补充协议一份，载明：租金支付时间调整为每年5月15日和11月15日，（九江市运动源体育健身用品托管中心）代表为潘丽虹及谈瑞新签字。嗣后，由于被告经常拖欠租金，双方协商未果，故原告诉来我院。
本案在审理过程中，原告本起诉案外人潘丽虹和被告京门宾馆，因原告仅与案外人签订了书面的租赁合同，但被告京门宾馆的经营者谈瑞新作为案外人代表与案外人潘丽虹一起签字，且案外人潘丽虹、被告京门宾馆均辩称三方之间是形成了事实上单独的租赁合同，从原、被告及案外人潘丽虹庭审举证中也说明案外人潘丽虹已经全额交付了租金，原告亦向被告催缴租金，故原告承认原、被告之间形成事实的租赁关系是单独的租赁关系，故向本院变更诉讼请求，要求从解除原告与案外人潘丽虹的租赁合同、要求案外人潘丽虹、被告京门宾馆共同支付拖欠的租金393450元，共同支付违约金118035元，共同搬离位于九江市庾亮南路172号临庾亮南路正面的主楼变更为解除原告与被告的租赁合同，要求被告支付拖欠的租金393450元，支付违约金118035元，搬离位于九江市庾亮南路172号临庾亮南路正面的主楼。
本院认为：被告京门宾馆与原告天主教签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，该租赁合同合法有效，被告应按约定的时间及金额支付租金。被告未按约定支付租金，违反了合同中关于租金支付时间的约定，应承担相应的违约责任。合同中明确约定了守约方可解除合同、违约方应按缴纳租金按未交金额2‰/天支付违约金，故原告要求解除房屋租赁合同的诉请本院予以支持。庭审过程中由于案外人潘丽虹于2016年8月30日向原告交纳了租金66214元，且原告撤回对案外人潘丽虹的诉请，故应从起诉的租金393450元中予以扣减66214元。被告京门宾馆抗辩原告多收取了电费75969.74元，原告认为仅多收被告电费69650.78元，被告提交了2012年5月至2015年9月关于电费的统计表、交电费的原始收据及2015年1月至9月原告在九江供电分公司的电费通知单，但原告无相应的证据予以反驳，故对被告京门宾馆要求原告多收的电费75969.74元冲抵租金的意见本院予以采纳。结合本案的庭审过程中原、被告对外墙渗水的问题都予以认可，故对被告提交的由案外人九江启圣装饰工程有限公司维修被告租赁房屋外墙渗水出具的六张收款收据共计15925元，应当冲抵租金的意见本院予以采纳；但被告提出因外墙渗水原告没有修复完毕造成重大经济损失而不交纳租金的抗辩意见，本院认为被告没有按时交纳租金与外墙渗水造成其重大经济损失是两个不同法律关系，被告可另行主张权利。由于双方约定2015年及2016年租金为311850元/年，2016年7月2日原告天主教向被告催缴房租函告上载明：租金支付时间调整为每年5月15日和11月15日，尚欠租金为327236元，对此被告予以认可，但被告认为原告2016年7月2日的催告函中载明所欠的2016年上半年的租金是指提前收取2016年5月15日至2016年11月15日期间的租金，且原告予以认可，故本院认为原告要求被告支付截止到2016年11月15日止的占用期间租金，不符合法律规定，原告于2016年8月17日向本院提起诉讼，租金亦计算至2016年8月17日为宜（2016年租金为25987.5元/月、866.25元/天），应当扣减提取收取的租金25987.5元/月×3月＋866.25元/天×2天=79695元，同时扣减电费75969.74元及维修费15925元，故本院部分予以支持327236元-79695元-75969.74元-15925元=155646.26元。原告提出被告京门宾馆按所欠金额支付30%违约金的诉讼请求，不违反合同约定及法律规定，但应所欠金额认定为155646.26元，故原告诉请的违约金，本院予以部分支持46693.88元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告九江市天主教爱国会与被告浔阳区京门商务宾馆的房屋租赁合同；
二、被告浔阳区京门商务宾馆于本判决生效后七日内向原告九江市天主教爱国会返还位于九江市庾亮南路172号临庾亮南路正面的主楼的房屋，并支付截止到2016年8月17日止的房屋租金155646.26元；
三、被告浔阳区京门商务宾馆于本判决生效后七日内向原告九江市天主教爱国会支付违约金46693.88元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件诉讼费3077元，由原告九江市天主教爱国会负担2000元，由被告浔阳区京门商务宾馆负担1077元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 詹 擘
人民陪审员 吴 敏
人民陪审员 张 智
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 曾丽容