江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终1195号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张海艳，女，1981年10月10日生，汉族，住无锡市。
上诉人（原审原�、反诉被告）：花辉，男，1985年11月17日生，汉族，住无锡市。
委托诉讼代理人：张玉华（受张海艳、花辉共同委托），江苏震宇震律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ康，男，1932年12月21日生，汉族，住无锡市梁溪区。
被告（原审被告、反诉原告）：汤兴娣，女，1935年2月26日生，汉族，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：张顺良（受ＸＸ康、汤兴娣共同委托），江苏开南律师事务所律师。
上诉人张海艳、花辉因与被上诉人ＸＸ康、汤兴娣商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2017）苏0213民初6703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
张海艳、花辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。事实与理由：1、根据合同第四条第2款及第五条第2款的文义和字面解释，被上诉人应在其支付购房款之前将全部户口迁出，并办理过户手续。其2017年6月16日未支付购房款是行使先履行抗辩权。2、后双方达成继续履行合同，并在查完学区后2017年6月末前办理过户及付款的新的合意，但被上诉人以其行为直接表达了不继续卖房，并最终拒绝办理过户手续，构成根本违约。3、在合同没有约定单方解除权的情况下，一审判决未查明被上诉人是否具备法定解除权情况下，直接判决合同解除，事实不清，适用法律不当。
被上诉人ＸＸ康、汤兴娣辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：1、按照双方签订的商品房买卖合同第四条第三款的规定，上诉人按约定交清全部房款后，双方按中介方要求开始办理房屋的评估贷款手续，该条款之间约定上诉人先履行交清房款的义务在先，过户的义务在后，故一审判决认定事实正确。2、2016年6月16日，上诉人在不动产中心，中介在场的情况下，未出示银行本票及微信支付宝等付款方式，在中介要求付清房款并办理交税等手续时，无理提出要求协查案涉房屋户口、学区等问题，迟迟不交付房款，构成违约。3、尽管双方合同没有明确约定单方解除合同的情况，但其根据上诉人的违约行为，在本诉中提出了反诉，要求解除合同，符合法律规定，综上所述，请求二审法院查明事实公正判决。
张海艳、花辉向一审法院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行与其签订的房屋买卖合同；2、判令两被告立即协助其办理房屋过户手续，腾空房屋，并将房屋交付其；3、判令两被告支付房款总额的10%的违约金计39900元；4、判令两被告支付延期过户的损失（从2017年6月17日起计算至过户之日止，每逾期一日按总的购房款399000元的万分之三计算）；5、判令两被告支付逾期交房及迁出户口的违约金（从2017年6月17日起计算至过户之日止，每逾期一日按总的购房款399000元的万分之三计算）；6判令两被告承担中介信息服务费5000元、违约赔偿费11970元。
ＸＸ康、汤兴娣向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同。2、判令张海艳、花辉支付违约金39900元，定金20000元不予返还。
一审法院认定事实如下：2017年5月3日，汤兴娣与张海艳、花辉在无锡和睦房地产经纪有限公司（以下简称和睦公司）签订《房屋买卖合同》，约定将ＸＸ康、汤兴娣所有的坐落于大庄新村19号502室房屋出售给张海艳、花辉，房屋总价为399000元，张海艳、花辉于2017年5月3日交付定金20000元，于2017年6�16日交付房款379000元，过户当天付清全款，最晚过户时间为2017年6月16日；张海艳、花辉按约定交清全款后，双方按和睦公司要求在证件齐全后开始办理该房屋的评估、贷款、过户手续；ＸＸ康、汤兴娣承诺于房款结清腾空房屋，并将房屋交付张海艳、花辉，并于过户当日前办理完毕户口迁移手续。对违约责任，合同约定如任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向另一方支付房款总额的10%作为违约金；如任何一方故意拖延或不及时提供相关资料导致未能按约定时间办理过户手续，那么每逾期一天按已付房款的万分之三向对方赔偿损失；如ＸＸ康、汤兴娣未按约定时间交付房屋和迁移户口，那么每逾期一天按已付房款的万分之三向对方赔偿损失；如张海艳、花辉未按约定时间付款的，那么每逾期一天按逾期应付款的万分之三向对方支付违约金。合同另约定在�户前，ＸＸ康、汤兴娣保证房屋内无任何户口，若有户口，需向和睦公司支付20000元作为户口押金，等户口迁走后归还ＸＸ康、汤兴娣；ＸＸ康、汤兴娣保证此房六年之内无小孩占用南长街学区名额，任何一方违约，违约方按房价的3%赔偿给和睦公司。合同签订当日，张海艳、花辉向汤兴娣支付20000元定金。
关于剩余房款，张海艳、花辉举证了其开具的金额为289000元的本票、支付宝账单及银行交易明细。
双方均举证了张海艳与和睦公司员工刘锦涛的微信聊天记录及2017年7月13日双方人员及和睦公司员工的谈话录音。在微信聊天记录中，到6月16日上午11时许，张海艳才与刘锦涛约好下午2时办理过户，也提到将如果学区不可用的后果补充到合同上，6月26日，张海艳通知要过户，刘锦涛回复卖方不愿卖了。ＸＸ康、汤兴娣还提供了出庭证人和睦公司�工刘锦涛、许红慧的证言。刘锦涛陈述，其从6月1日左右给买方打电话通知买方过户，卖方从6月11日左右给其打电话催促过户。6月16日当天早上其又联系买方，买方回复要先迁完户口再过户，其说合同上对户口有备注也解释了户口的政策。后来买方为了房子写几个人的名字又纠结了一个多小时，公司经理中午拨通买方电话问最后一天要不要过户，到下午2点多的时候确定过来过户，其临时通知卖方，还被埋怨说两个老人身体不怎么好。后来卖方到了之后打电话给其，等了一个小时买方还没有来。许红慧陈述，其和卖方在6月16日下午2点到产监处，买方在2:40到了之后其让买方交税，买方说不放心户口问题，其就陪同买方去派出所查，查到房屋里有8个人的户口，没有小孩户口，买方又担心学区被用掉，又陪买方去学校查学区，学校说要等6月26号通知，又去教育局，后又�到产监处，买方要求变更合同，增加如果有小孩占用学区要全额退还房款的内容，但卖方不同意，双方协商到4点多，卖方说不放心就先查吧，到月底再过户，其让双方写书面协议把过户时间往后写，但双方都不写。当天买方说带好本票的，但其没看到，卖方来的人是房主的女儿和外孙女，说如果签字就把房主送过来。到6月26号，买方打电话给其说通知过户，其打电话给卖方，卖方就不想卖了。张海艳、花辉质证认为对部分证人证言的真实性有异议，其积极跟刘锦涛沟通，并非联系不到，其向许红慧出示过本票及款项凭证。
以上事实，有《房屋买卖合同》、本票、银行交易明细、支付宝账单、微信聊天记录、录音、出庭证人证言及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为：房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款�合同。依照通常之理解，交易完成应当是指双方订立房屋买卖合同后履行各自的主要义务，即买方支付价款，卖方转移所有权给买方（协助办理产权过户登记手续、交付房屋）。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》中已约定张海艳、花辉按约定交清全款后，双方开始办理该房屋的过户手续，应认定付款在前，过户在后，且和睦公司员工的证人证言亦印证了该事实，故张海艳、花辉应先履行其支付剩余房款的义务。张海艳、花辉虽称未支付剩余房款系因ＸＸ康、汤兴娣未将户口迁出、未腾空房屋、未办理水、电、煤气、有线电视、物业管理等交接手续，但户口及交接义务并非房屋买卖合同中的主要义务，且根据有关规定，因合法稳定住所所有权转移，该住所内原登记户口未迁出，现所有权人可以凭有关材料及经合法程序将原登记户口迁出。根据双方合同约定，腾�房屋也为房款结清后ＸＸ康、汤兴娣履行的附随义务。张海艳、花辉以ＸＸ康、汤兴娣本人未到场为由而未交付剩余房款，根据其与和睦公司员工的微信聊天记录及和睦公司员工的证人证言，可以看出其于合同约定的付款日当天上午尚未确定付款，其提交的本票也可看出其于当天下午2时左右才开具，且尚不能证明其已经准备好全部剩余房款，ＸＸ康、汤兴娣均年逾八旬，因提前未通知，已经让其亲属到场，如签字可接来的解释也不违背常理。现张海艳、花辉未将剩余房款交付给ＸＸ康、汤兴娣，其行为已构成根本违约，故对ＸＸ康、汤兴娣请求解除双方《房屋买卖合同》的诉讼请求，予以支持。双方在合同中对房屋六年之内无占用南长街学区名额已有明确约定，张海艳、花辉在合同生效后过户现场要求增加条款，属于变更合同的约定，ＸＸ康、汤兴娣有权拒绝。张海艳、花辉还应承担相应的违约责任，ＸＸ康、汤兴娣主张的违约金符合双方合同约定，予以支持。张海艳、花辉已经支付的20000元，可予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，一审法院判决：一、驳回张海艳、花辉的诉讼请求。二、张海艳、花辉与ＸＸ康、汤兴娣于2017年5月3日签订的《房屋买卖合同》解除。三、张海艳、花辉于判决发生法律效力之日起十日内支付ＸＸ康、汤兴娣违约金19900元。四、驳回ＸＸ康、汤兴娣的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8257元减半收取计4128.5元，由张海艳、花辉负担。反诉案件受理费4130元，由张�艳、花辉负担3770元，由ＸＸ康、汤兴娣负担360元。
二审查明事实与一审相同。
二审中，张海艳、花辉向本院提供下列证据：1、2018年3月28日上午张海艳和中介许红慧的微信聊天记录，显示当时中介把合同第四条第三款第四款做了删除，是因为本案是全款交易的方式所以不存在按揭贷款的问题。2、银行流水、支付宝账户证明，证明其在2017年6月16日办理好了以汤兴娣为受票人的本票，并且在支付宝账户里存足了8.4万元。
ＸＸ康、汤兴娣质证意见：关于微信记录，中介无权做任意扩大解释，并且其收到的原件及打印件里面并没有划掉。一个是还款数额和办理多少年的贷款是杠掉的，并不是整体都划掉，在第四条里面，把贷款金额杠掉，并没有把整个条款划掉，中介的解释不符合合同约定。关于支付宝流水和本票一审都提供了，并已经质证。
二审争议焦点是:张海艳、花辉是否构成根本违约，ＸＸ康、汤兴娣是否有权解除房屋买卖合同。
本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，ＸＸ康、汤兴娣与张海艳、花辉于2017年5月3日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。因合同明确约定，张海艳、花辉按约定交清全款后，双方开始办理该房屋的过户手续，故应认定付款在前，过户在后，且和睦公司员工的证人证言亦印证了该事实，故张海艳、花辉应先履行其支付剩余房款的义务。张海艳、花辉认为应过户在前，付款在后，没有合同依据，本院不予采信。由于张海艳、花辉未按期将剩余房款交付给吴�康、汤兴娣，其行为已构成根本违约，ＸＸ康、汤兴娣要求解除双方《房屋买卖合同》，于法有据，应予支持。户口迁出系合同付随义务，双方在合同中对房屋六年之内无占用南长街学区名额已有明确约定，张海艳、花辉在合同生效后过户现场要求增加条款，属于变更合同的约定，ＸＸ康、汤兴娣有权拒绝。因此，张海艳、花辉以ＸＸ康、汤兴娣未迁出户口，未办理好过户手续为由，主张行使不安抗辩及先履行抗辩权，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，张海艳、花辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8257元，由上诉人张海艳、花辉负担。
本�决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 王一川
审判员 朱光烁
二〇一八年五月二日
书记员 李 蒙