湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0503民初208号
原告:郭逢瑜，男，1957年2月23日出生，汉族，户籍所在地湖南省邵阳市大祥区，现住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人:唐武林，湖南大行律师事务所律师。
被告：邵阳福森置业有限公司，住所地湖南省邵阳市敏州西路。注册号：430500000008679。
法定代表人：刘一平，该公司执行董事兼总经理。
第三人：禹金发，男，1972年12月21日出生，汉族，住湖南省邵阳市北塔区。
原告郭逢瑜与被告邵阳福森置业有限公司(以下简称福森公司)及第三人禹金发房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭逢瑜及委托诉讼代理唐武林到庭参加诉讼，被告福森公司及第三人禹金发经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告郭逢瑜向本院提出的诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》合法有效；2、依法责令被告将邵阳市广电星苑小区1栋12楼********号房屋的不动产权证办至原告名下；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年被告福森公司与电视台决定对邵阳市南砂子坡广播局院内旧房屋进行整体改造。2009年2月24日，原告与被告福森公司签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，约定：原告同意自行联系住处并按时搬迁完毕，工程拆迁建设期间，被告每月给予400元租房补贴，直到正常交付新房钥匙之日为止，并加算3个月装修期；被告同意以1：1.2的比例置换新房，对超出置换部分的面积，原告同意以1480元／平方米进行购买；工程竣工验收后，被告通知原告，经清算余款，交付新房钥匙；被告应为原告办理“两证”，按照国家规定应由原告承担的相关税费原告必须如期缴付，原告只承担超出原产权面积部分的相关税费，被告办证时间不得超过6个月。协议签订后，原告搬离拆迁房，将邵阳市大祥区文明路24号2栋2单元202号房屋交付给被告拆迁。被告向原告发出交房通知，通知原告收房，同时被告出具了《广电星苑拆迁户交房费用表》，被告将广电星苑房号为********号的房屋一套安置给原告，安置房面积为116.07平方米。同时原、被告又签订了《广电星苑拆迁补偿协议》，双方就补偿款和补偿标准以及交房等事宜进行了补充约定。2014年3月4日原告依约将办证费用13617元交付给被告，至此原告履行完了拆迁合同约定的全部义务。原告收房后，对该房屋予以了装修入住，但被告至今未给原告办理不动产权证。后经原告调查了解，被告因向第三人禹金发贷款，背着原告以商品房买卖的形式将安置给原告的房屋网签在第三人名下，以担保债权的实现，其实质是名为商品房买卖实为借贷，该商品房买卖合同无效。因该网签的存在，尽管被告交付了房屋给原告，但仍妨碍原告对该房屋所有权的全部实现，由此酿成纠纷。
被告福森公司未予答辩，也未向本院提交证据。
第三人禹金发未予陈述，也未向本院提交证据。
经审理查明，邵阳广播电视台（原电视台）与被告福森公司决定对邵阳市南砂子坡广播局院内旧房进行整体改造。原告郭逢瑜住在邵阳市南砂子坡广播局院内2栋2单元202号。2009年2月24日，原告与被告福森公司签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，约定：原告自愿自行联系住处并按时搬迁完毕，工程拆迁建设期间，被告福森公司每月给予400元租房补贴，直至正常交付新房钥匙之日止，并加算3个月的装修期；被告福森公司同意以1：1.2的比例置换新房，对超出置换部分的面积按每平方米1480元的价格购买，若一次性付款95%则享受应补款项总额的2%的优惠；工程竣工验收后，被告福森公司即通知原告，结清余款，交付新房钥匙，随即被告办理“两证”，按照国家规定，应由原告承担的相关税费原告必须如期缴付，原告只承担超出原产权面积部分的相关税费，被告办证时间不得超过6个月，因原告延期交纳有关税费的期限不包括在此期间内；建设期限从本栋全部住户搬迁完毕之次日起计算，工程建设期为20个月，每延期1个月，由被告福森公司支付原告租房补贴，并处以总房款3%的违约金，以后每延期1个月加千分之一的违约金。该合同确定：原告旧房面积为104.36平方米，安置房屋为1栋11楼A型117.41平方米。2009年7月16日，被告向原告出具了《广电星苑旧房改建住户情况登记明细表》。当日，原告按约将拆迁房屋的所有权证（权证号：房权证邵阳市第*******号）交给被告，并搬离住房。此后，被告经审批，办理了邵市国用（2010）第D048号土地使用权证、建规（建）字第2011-54号建设工程规划许可证、邵开管预售证字（2011）第27号预售许可证等权证，对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行拆迁。2014年3月4日，被告向原告出具了《业主资料对接单》，并将“广电星苑”小区1#楼12层房号为*******的房屋（产权面积为116.07平方米）交付给原告。原告于2014年3月4日向被告福森公司交纳了房屋办证费13617元及房屋差价款5687元。原告于2014年7月入住该房屋。被告向原告交付房屋后，但一直未为原告办理房屋产权证书。
被告就安置给原告的房屋（商品房产籍号：13254500-047-0091-*******）与第三人禹金签订《商品房买卖合同》，并于2013年12月2日办理了《商品房合同备案证书》。
因被告未按约为拆迁户办理安置房的不动产权证，且安置的房屋在产权部门已网签备案在他人名下。2016年11月7日，在邵阳广播电视台的主持下，被告代表人肖木乔与拆迁户代表就此形成《关于解决广电星苑拆迁户遗留问题的会议纪要》，该纪要载明：福森公司擅自在产权处房屋登记上改变拆迁户户名，改作他人名下的行为是错误的，严重损害了广大拆迁户的合法权益，必须尽快坚决改正过来；限定福森公司在3个月内把产权处网上登记户名改正过来，恢复各拆迁户房屋登记姓名。因被告仍未履行承诺，故此成讼。
以上事实，有拆迁合同、收条、住户情况登记明细表、业主资料对接单、起诉意见书、询问笔录、会议纪要、收据、商品房合同备案证及当事人陈述等证据在卷予以佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋拆迁安置合同纠纷。被告办理相关审批手续，对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行整体改造，符合法定拆迁条件；原告将原住房交被告拆迁，双方签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，以房屋产权调换的方式进行拆迁补偿安置。该拆迁合同虽未对安置房的具体房号进行约定，但结合《广电星苑旧房改建住户情况登记明细表》、《业主资料对接单》等协议，能明确确定原告安置房的具体位置、安置面积、价款等合同内容，该内容系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
原告于2014年3月4日收到被告交付的安置房后，又依约缴纳了办理房屋产权证书的相关费用，但被告未能依约为原告履行办证义务，系违约，应承担违约的民事责任。虽然，2013年12月2日被告就安置给原告的房屋与第三人签订了《商品房买卖合同》，并办理了《商品房合同备案证书》，但依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定“商品房预售应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”可见，登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。这从《商品房合同备案证书》中载明的“当事人凭购房发票和本备案证书申请办理商品房预告登记，并预缴相关办证费用，领取《商品房预告登记证书》”，可知商品房合同备案并非预告登记或不动产登记。根据不动产权属确定实行登记的法定原则，由于第三人对此安置房没有办理不动产权证，商品房合同备案不产生物权效力，第三人与被告只是依商品房买卖合同产生债权债务关系。本案中，拆迁安置协议和商品房买卖合同是两个不同性质的合同，从合同的订立时间及履行情况来看，原告签订的拆迁协议先于第三人签订的商品房买卖合同，且原告收房后，已实际占有使用该房屋，因此，第三人不能对抗原告先取得合同的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，本案中，原告作为被拆迁人对取得安置房具有优先权，被告虽将安置房屋交付原告，却未按约定履行办理不动产权证义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故原告请求被告将讼争的安置房的不动产证办理至原告名下有理，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告郭逢瑜与被告邵阳福森置业有限公司于2009年2月24日签订《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》系有效合同。
二、被告邵阳福森置业有限公司在判决生效后10日内将邵阳市广电星苑小区1#楼12层*******号房屋（商品房产籍号：13254500-047-0091-*******）的不动产权证办理至原告郭逢瑜名下。
本案减半收取案件受理费人民币1868元，由被告邵阳福森置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 徐韬
二〇一八年三月二十六日
代理书记员 王婷
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。