江西省瑞昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0481民初2263号
原告宋增强，男，1977年12月6日出生，汉族，江西省九江县人，瑞昌市万佳超市有限公司法定代表人，住江西省瑞昌市。
委托代理人邓东，江西威瑞律师事务所律师。
被告九江市广德置业有限公司，住所地：江西省瑞昌市浔阳西路（惠民家园10-4-102号）。统一社会信用代码：9136048109489143X0。
法定代表人蔡志明，公司董事长。
委托代理人李屏国，江西泰极律师事务所律师。
委托代理人汪光宇，江西泰极律师事务所实习律师。
原告宋增强诉被告九江市广德置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴柳华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋增强及其委托代理人邓东、被告委托代理人李屏国、汪光宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年5月28日，原、被告双方经过协商自愿达成了《商铺租赁合同》。双方合同约定由被告将其位于名门世家小区17栋104-111号、204-208号，共13间商铺出租给原告用于经营超市。合同签订后，原告为开设超市做了大量前期准备工作，并投入大量资金。2016年9月11日，被告向原告发出书面通知，要求解除一楼104-111号商铺的租赁合同。2016年9月12日，原告向被告回复，不同意终止合同，并要求被告继续履行合同。后双方多次协商无果，原告遂诉至法院，要求被告继续履行双方于2016年5月28日签订的《商铺租赁合同》，并承担本案诉讼费用。
原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：
1、《商铺租赁合同》及收据各一份，证明2016年5月28日，原、被告双方就名门世家小区17栋104-111号、204-208号，共13间商铺的租赁事宜签订了租赁合同，原告在同日向被告交纳了装修调整押金20000元。
2、被告出具的通知及原告出具的通知回复各一份，证明被告在2016年9月11日向原告送达通知要求即日起终止《商铺租赁合同》中名门世家小区17栋104-111号商铺租赁的履行。2016年9月12日，原告向谢福元先生回复，表示自己承租名门世家小区17栋104-111、204-208号商铺没有任何违约，不同意对方违约，要求对方尽快履行相应的义务。
3、2016年8月20日签订的《购销合同》一份，原告为在本案中的租赁房屋处开设超市，向贵州融智乾商贸有限责任公司订购了冷链设备、不锈钢属具、木质品属具、货架，共计货款600000元，需方为瑞昌市万佳超市有限公司，单位地址为瑞昌市城东名门世家小区17栋104-，委托代理人为宋增强；2016年7月30日签订的《瓷砖购销合同》一份，原告为在本案中的租赁房屋处开设超市，向瑞昌市御富强陶瓷店购买瓷砖，共计货款为157767元，需方为瑞昌市万佳超市有限公司，甲方代理人为宋增强；城东彩钢门厂2016年9月15日出具的收据一份，原告为在本案中的租赁房屋处开设超市，向城东彩钢门厂定制了门，客户为宋增强，安装地点为名门世家；2016年7月20日签订的《自动扶梯设备安装合同》一份，原告为在本案中的租赁房屋处开设超市，向九江平升电梯有限公司订购了扶梯，共计货款为149000元，甲方为瑞昌市万佳超市有限公司，法人或委托人为宋增强；地址为瑞昌市城东小学名门世家旁；瑞昌市户外广告设置许可证一份、2016年8月23日江西省政府非税收入票据一张、付款人天成广告（万佳超市），金额240元。2016年8月23日瑞昌市天成广告装饰部收据两张，交款单位为万佳超市，费用总计为4285元。上述费用均为原告为在本案中的租赁房屋处开设超市，由瑞昌市天成广告装饰部为其制作户外广告所产生的广告制作费，因为个人不能申请制作户外广告，所以都是以广告公司的名义去申请的；2016年8月29日签订的《合同书》及收据各一份，原告为在本案中的租赁房屋处开设超市，向九江经济技术开发区新辉装饰订制玻璃，货款总计30158元，施工地址为瑞昌市名门世家小区17栋104-111、204-208号商铺，甲方为瑞昌市万佳超市有限公司，甲方代表签字为宋增强。瑞昌市万佳超市向九江经济技术开发区新辉装饰交付了15000元的玻璃订金；2016年9月7日《个人额度借款合同》一份，原告为在本案中的租赁房屋处开设超市，向中国邮政储蓄银行有限责任公司贷款500000元，贷款人宋增强，贷款用途为进货。该组证据证明原告为在本案中的租赁房屋处开设超市，前期投入了大量的资金做了一系列的准备工作。
4、中国电信江西公司2016年8月通话详单打印件一份，证明原告在2016年8月27日与被告工程部员工联系，并由工程部人告知原告可以对商铺的外玻璃进行量尺安装，原告遂找人安排玻璃安装事宜。
5、营业执照副本一份，证明原告系瑞昌市万佳超市有限公司的法定代表人，所以原告为在本案中的租赁房屋处开设超市所签订的一系列合同虽大部分是以瑞昌市万佳超市有限公司的名义签订，但实际就是为了在承租房屋开设超市所签订的合同，都是前期准备。原告在瑞昌也只开设了一家万佳超市，不存在给别的万佳超市使用而签订合同的情况。
6、照片一张，证明原告承租该租赁物就是为了开设万佳超市城东店。
被告辩称：被告与原告解除合同，是因为原告存在违约情况，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，原告在签订合同的同时就应该向被告交付2个月的租房押金和一年的租金，由于原告未按约定向被告交付上述两项费用，所以原告存在违约，按照合同约定，被告有权终止该租赁合同。
被告为支持其抗辩主张，向本院提供了以下证据：
1、《商铺租赁合同》复印件一份，证明被告是因为原告违约，没有按时向被告交付租金和押金才和原告终止该商铺租赁合同。
2、被告出具的通知复印件一份，证明被告在2016年9月11日向原告送达通知要求即日起终止《商铺租赁合同》中名门世家小区17栋104-111号商铺租赁的履行，被告并不存在恶意违约，是有原因的。
3、通知回复复印件一份，证明被告虽收到了一份回复，但该回复是以瑞昌市万佳超市有限公司的名义发出，回复人为宋增强，且该回复的内容和原告提供的回复内容有出入。
为查清案件事实，本院向被告公司员工陈小军、柯小燕、钟智英作了谈话笔录。向瑞昌市房产局调取了商品房预售证存根及名门世家17栋楼涉案房屋的销售情况表。
1、陈小军的谈话笔录内容主要是：陈小军系被告公司负责17-20号楼的现场施工管理人员。前期原告经常来看房，最开始是销售部的钟总带他过来认识。原告大概在2016年9月20日左右最后一次来找他，问他什么时候可以交房，什么时候可以装玻璃。他回答要到2016年12月31日才能交付，玻璃能不能装要问销售部。在原告问了他能不能装玻璃之后，销售部告诉他，公司和原告解除了合同。后来原告没再来找他。涉案商铺没有做其他改动，只是装了两个门，应该是原告晚上装的，在他告诉原告房子要在12月31日交房，不能装玻璃后的某天晚上。
2、柯小燕的谈话笔录内容主要是：柯小燕系被告公司销售部负责银行按揭的专员。8月底到9月初的时候（具体时间记不清楚），她才认识原告。当时她问原告买不买商铺，原告说自己没那么多钱，所以不买。其后，原告就没有再和她有单独的接触了，原告后来几次找公司，都是找胡主任，她只是在旁边听听。公司将原告承租的商铺卖给了别人，不能出租给原告了，这个情况明确的告知了原告，大概是在8月份推出商铺的时候。涉案商铺有部分已经出售了，具体什么时候将商铺卖给别人自己记不清楚了。大概在8月底9月初的时候，她将公司解除与原告租赁合同的事情告诉了工程部的陈小军。公司其他商铺也有出租的情况，交了租金就可以进行装修，原告租赁的商铺因为签订合同的时候没有搞好，所以就没让原告进去装修。涉案商铺有取得预售许可证，但交房要到年底，只要客户签订了合同的，都可以的房产部门查到该房是否有备案。
3、钟智英的谈话笔录内容主要是：钟智英系被告公司财务部的出纳。原告在销售部钟总的带领下向被告交纳了20000元的装修调整押金，其他租金和押金没有交。她收费的依据就是销售部直接带人过来，告诉她收多少她就收多少，交费时并不需要提供合同。原告交费时，销售部钟总并没有交代租金和押金晚点交，具体押金和租金什么时候交都是销售部在谈的，自己并不清楚。
4、商品房预售证存根一份，记录内容为：九江市广德置业有限公司名门世家17栋楼，批准预售的时间为2015年11月5日。预定竣工日期为：2016年10月2日。
5、名门世家17栋楼涉案房屋的销售情况表，记录内容为：名门世家17栋楼104、105、107、108、109号商铺已经在瑞昌市房产局进行商品房预售合同备案登记，审批时间为2016年10月18日。名门世家17栋楼110号商铺已经在瑞昌市房产局进行商品房预售合同备案登记，审批时间为2016年12月19日。名门世家17栋楼111号商铺已经在瑞昌市房产局进行商品房预售合同备案登记，审批时间为2016年10月24日。名门世家17栋楼106、204-208号商铺未备案，可销售。
对原告提供的证据1，被告表示无异议。对原告提供的证据2，被告表示对自己出具的通知没有异议，但是对原告出具的通知回复有异议，被告表示自己收到的通知回复和原告提供的通知回复内容并不一致。对原告提供的证据3，被告表示《购销合同》与本案没有关联性，真实性、合法性均无法确认；《瓷砖购销合同》关联性有异议，合同落款是瑞昌市万佳超市，并不是本案的原、被告，真实性、合法性无法确认；城东彩钢门厂的收据上没有加盖公章，对该票据的合法性有异议；《自动扶梯设备安装合同》，签约主体并不是本案的原、被告，所以对该合同的关联性有异议，真实性、合法性均无法确认。瑞昌市户外广告设置许可证及票据和收据，票据的真实性无异议，但是票据的申请单位为天成广告（万佳超市），收据的收款单位为万佳超市，缴款单位并不是原告，所以关联性有异议；《合同书》及收据关联性有异议，签订人不是原告，真实性、合法性均无法确认；《个人借款合同》，真实性没有异议，但是关联性有异议，贷款用途为进货与本案没有关系。对原告提供的证据4，被告表示对该证据的合法性有异议，因为没有加盖电信部门的公章，该证据也无法证实被告工作人员说了什么。对原告提供的证据5，被告表示对该证据的真实性、合法性均无异议，但是对其关联性有异议。原告签订的合同都是以超市的名义签订的，该法定代表人与租赁合同的承租方是两种不同的身份，在租赁合同中，原告宋增强是自然人，所以该证据和本案无关。对原告提供的证据6，被告表示对其真实性、合法性有异议，不知道原告在何处、何时拍摄的。对关联性也有异议，照片没有显示拍摄时间、地点，仅仅是万佳超市城东店，范围太大，双方签订的《商铺租赁合同》上只是表明原告承租该租赁物是用于开超市，并没有说是开万佳超市。
对被告提供的证据1、2、3，原告表示对上述三份证据的真实性均无异议，但是对证明目的有异议，根据双方合同约定，租金应该是交房前预付，但是被告从未向原告发出交费通知，要求原告交纳租金，所以原告并没有违约。而且从被告出具的通知可以知道，被告解除的只是部分的租赁物，如果真的是原告违约，那么被告解除的就不应该是部分的租赁物，而是全部。至于原告的回复，虽然原告回复的主体上存在瑕疵，但是原告表达的意思很清楚，原告不同意解除双方的租赁合同，且被告已经收到了。内容不一致是由于原告自己没有留存回复，所以原告现在提供的回复通知和被告提供的不一致，以被告提供的为准。
对法院向被告公司员工陈小军作的谈话笔录，原告表示对该份谈话笔录真实性无异议，但是表示笔录中有两点不属实：1、被告应该是在8月底通知原告可以安装玻璃的；2、对铺面的改动除了笔录中所说的变动外，对涉案房屋已经加砌了60公分的墙。被告对该份谈话笔录无异议。
对法院向被告公司员工柯小燕作的谈话笔录，原告表示对该份谈话笔录的真实性无异议，但表示柯小燕所说的并不完全是事实，原告在2016年9月11日接到被告的通知要求解除合同，在这之前原告没有收到任何消息说涉案房屋不出租给原告。被告对该份谈话笔录有异议，认为由于柯小燕系销售部的银行按揭专员，其所作的发言只能代表其个人意思，柯小燕所陈述的解约理由并不能代表公司解约的理由。至于没有让原告装修的原因，柯小燕子的回答也不合理，因为装修是工程部的工作，柯小燕的回答已经超出了其职责范围。
对法院向被告公司员工钟智英作的谈话笔录，原告表示对该份谈话笔录的真实性无异议，但在原告交款时销售部钟总明确告知她待涉案房屋可以承租时缴纳租金、押金。被告对该份谈话笔录无异议。
对法院向瑞昌市房产局调取的商品房预售证存根及名门世家17栋楼涉案房屋的销售情况表，原告表示无异议。被告对上述两份证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性表示由法院确定。
依据原、被告提供的证据及法院依法调取的证据，结合庭审质证和综合认证，本院确认本案事实如下：
2016年5月28日，原、被告双方经过协商自愿达成了《商铺租赁合同》。双方合同约定“出租方（以下称甲方）：九江市广德置业有限公司；承租方（以下称乙方）：宋增强。第一条房屋坐落地址。甲方（九江市广德置业有限公司）出租的商铺坐落地址：瑞昌市柴桑路与杨林中路交汇处《名门世家》小区17栋104-111、204-208号商铺，共13间，总建筑面积1189.4平方米，用途超市。第二条租赁期限。租期5年。第三条租金和租金交纳期限。1、第1年，租金为155250元。第2年，租金为326025元。第3年，租金为342326元。第4年，租金为359443元。第5年，租金为377415元。2、在签订本合同时，乙方应向甲方交纳2个月的租房押金51750元，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损坏的部分进行赔偿后，甲方无息退还乙方该押金。3、商铺采取先缴租金后使用原则，租金一年一交。签订合同的同时，乙方应将第一年租金交付给甲方。第二年起每年租金必须在前一年租期到期之前缴付给甲方，如乙方逾期不缴租金，甲方有权视为乙方自行终止该租赁合同，乙方所缴租房押金甲方有权不予退还并按违约处理。第六条甲方的权利和义务。2、乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：（3）逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者。第九条出租方与承租方的变更。1、如果甲方将房产所有权出售给另一方时，本合同对新的房产所有权人继续有效。如甲方出卖房屋，在同等条件下，乙方有优先购买权。第十四条补充条款。1、甲方的商铺正在建造中，待该商铺具备出租条件后，再确定租约的起始时间。2、乙方要求商铺中的2个楼梯取消，楼梯口封口、所有隔墙取消、玻璃门取消，门脸处由甲方砌60厘米砖墙，砖墙上面由乙方出资安装玻璃橱窗。乙方向甲方交纳20000元履约保证金，如果乙方反悔或不租用上述商铺，该20000元作为上述调整的补偿。”合同签订后，原告在被告公司销售部的钟总（已离职）带领下在被告财务部出纳钟智英处交纳了20000元的装修调整押金。2016年9月11日，被告向原告发出书面通知，要求“即日起终止双方2016年5月28日签订的商铺租赁合同中一楼商铺租赁的履行”。2016年9月12日，原告向被告表示不同意终止合同，并要求被告继续履行合同。后双方多次协商无果，原告遂诉至法院，要求被告继续履行双方于2016年5月28日签订的《商铺租赁合同》，并承担本案诉讼费用。
另查：九江市广德置业有限公司名门世家17栋楼，批准预售的时间为2015年11月5日。预定竣工日期为2016年10月2日。名门世家17栋楼涉案房屋的销售情况为：名门世家17栋楼104、105、107、108、109号商铺已经在瑞昌市房产局进行商品房预售合同备案登记，审批时间为2016年10月18日。名门世家17栋楼110号商铺已经在瑞昌市房产局进行商品房预售合同备案登记，审批时间为2016年12月19日。名门世家17栋楼111号商铺已经在瑞昌市房产局进行商品房预售合同备案登记，审批时间为2016年10月24日。名门世家17栋楼106、204-208号商铺未备案，可销售。截至法院向瑞昌市房产局调取上述证据之时，上述商铺均未向瑞昌市房产局商品房预售合同备案登记中的买受人实际交付。被告在庭审中陈述上述已经在瑞昌市房产局进行了预售备案登记的房屋将在2016年12月31日交付给买受人。
上述事实有原、被告提交的证据及法院依法调取的证据予以证实，且能与原、被告在庭上的陈述相一致，彼此之间相互印证，本院予以认定。
在庭审中，原告与被告争议焦点主要为原告没有在签订《商铺租赁合同》的同时就向被告交纳押金、租金，被告是否有权视为原告自行终止该租赁合同。根据双方签订的《商铺租赁合同》第三条约定，原告应在本合同签订时向被告交纳租金，如原告逾期不缴租金，被告有权视为乙方自行终止该租赁合同。但根据《商铺租赁合同》第六条约定，对于原告逾期不交纳租金的，经被告方限期交纳后仍不交纳的，被告方有权解除合同。根据庭审查明的情况，原、被告双方签订《商铺租赁合同》后，原告在签订合同的当日交纳了装修调整押金20000元，但未依照合同约定支付租金和押金，原告陈述当时是因为被告公司销售主管钟总表示房屋没有建成，等房屋建好再交租金和押金，所以在被告公司钟总的带领下其向被告公司出纳交费时只交付了装修调整押金。被告表示自己并没有向原告做上述延后交付租金和押金的表述，原告应该按照合同约定的期限交付租金和押金，否则被告有权视为原告方自行终止该租赁合同。根据法院对被告公司出纳的谈话可知，原告交纳费用是由被告公司钟总带领下，由钟总告知出纳收多少，出纳就收多少。从原告提供的证据3可知，虽各类合同的主体并不是原告，但原告作为瑞昌市万佳超市有限公司的法定代表人，且部分合同签约的单位地址或施工地址均为涉案商铺地址，本院可以认为原告的该部分合同是为开设超市而签订。由此可知，原告对促成该商铺租赁合同的履行是积极的。综上，本院认为原告故意未按合同约定交纳租金、押金，导致合同在签订的同时就可由被告自行决定终止存在一定的不合理性。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。且原、被告双方签订的《商铺租赁合同》对租金逾期交纳的处理约定并不一致。结合上述情况，本院认为，被告应履行必要的催告手续，通知原告在合理期限内交付租金，原告未在合理期间内交付租金后，自行解除或部分解除双方签订《商铺租赁合同》才更为公平、合理。
综上，本院认为，合法有效的合同，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。故对原告要求被告继续履行双方于2016年5月28日签订的《商铺租赁合同》的诉请，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条之规定，判决如下：
由被告九江市广德置业有限公司继续履行与原告宋增强于2016年5月28日签订的《商铺租赁合同》。并由被告九江市广德置业有限公司在本判决生效后三十日内向原告宋增强交付原告承租的名门世家小区17栋104-111号、204-208号商铺。
本案受理费9422元，由被告九江市广德职业有限公司承担，保全费796元，由原告宋增强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判员 吴柳华
二〇一六年十二月二十七日
书记员 刘 易