辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽09民初162号
原告（案外人）：陈永林。
被告（申请执行人）：阜新市细河区东方小额借款有限责任公司。
法定代表人：刘海涛。
被告（申请执行人）：王素清。
委托代理人：俞从蓉、戴宝冬，系辽宁金佳策律师事务所律师。
被告（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司。
法定代表人：胡宝全。
原告陈永林与阜新市细河区东方小额借款有限责任公司（以下简称东方公司）、王素清、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈永林、被告海罗公司的法定代表人胡宝全、被告王素清的委托代理人俞从蓉均到庭参加诉讼。被告东方公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告陈永林向本院提出诉讼请求：一、请求判令位于阜新市细河区东风路156-172号房屋产权归原告所有；二、请求法院依法解除对该房的查封并停止强制执行；三、海罗公司继续履行合同，完成后续手续；四、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月23日，陈永林与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于阜新市细河区东风路156-172号房屋，并缴纳了首付款47456元，海罗公司为其出具了收款收据。被告东方公司与被告王素清与海罗公司的借款案件，2014年11月21日、2015年6月29日阜新市中级人民法院两次查封该房产，原告作为案外人提出异议，2016年8月5日被驳回。
陈永林认为其与海罗公司签订《商品房买卖合同》在人民法院查封之前，并交纳了首付款。原告名下无其他任何可以居住的房产，该房屋产权应该归原告所有。原告在双汇食品厂上班，现在无处居住，等待该商品房交付，以便居住。东方公司与王素清起诉，原告购房在前。现东方公司、王素清与海罗公司的债务纠纷，严重侵害了原告的合法权益。
海罗公司辩称：原告交款事实如果与我公司底联一致，商品房买卖合同继续有效，同意继续履行。原告当时要求办理过户登记手续，因房屋未完工无法办理手续。
王素清辩称：一、阜新市中级人民法院做出的驳回原告执行异议裁定书符合法律规定，应予支持；二、原告未依据法律规定程序履行不动产的登记手续，原告未取得该房屋的所有权。根据《物权法》第六条、第九条、第十四条、《不动产登记暂行条例》第二十一条之规定，房屋作为不动产物权其设立、变更等均需到不动产所在地的不动产登记机构办理登记手续后方为向社会公示、并产生物权的设立、变动的可依赖性，即取得该房屋的所有权。而本案中，原告与被告海罗公司仅签订《商品房买卖合同》，并未到不动产登记机构办理不动产的登记手续，故不发生物权效力，故原告未取得该房屋的所有权。三、原告与被告海罗公司签订《商品房买卖合同》，根据合同的相对性，仅在双方产生债权债务关系，原告以此取得房屋价款的债权。因原告未进行有效的不动产登记，故该《商品房买卖合同》并不能做为取得该房产的依据。而房屋的特权依然属于海罗公司。四、答辩人申请法律强制执行被告海罗公司财产符合法律规定。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，恢复执行程序，维持答辩人的合法权益。
东方公司未到庭未答辩。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有《商品房买卖合同》、收款收据、商品房销售（预售）许可证、（2016）辽09执异251号执行裁定书等。根据上述证据本院认定：2013年11月23日，陈永林与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于阜新市细河区东风路156-172号房屋，合同价款157456元，该房屋系住宅。陈永林交付首付款47456元，海罗公司为其出具了收款收据。该《商品房买卖合同》第六条约定，签订本合同后的5日之内向出卖人支付首期房款47456元，定金无息充抵首期购房款，余款计人民币11万元，申请银行个人按揭贷款。第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，提交阜新市仲裁委员会仲裁。因房屋未完工，陈永林无法办理过户登记手续。
阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。
因海罗公司与东方公司借款合同纠纷，应东方公司的申请，本院于2014年11月6日作出（2014）阜民三初字第92-2号裁定、应王素清申请，本院于2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号裁定，裁定查封了阜新市细河区东风路156-172号房屋。
陈永林于2016年5月17日提出案外人异议申请，阜新中院以（2016）辽09执异251号执行裁定驳回陈永林的异议申请。
本院认为，本案系案外人陈永林针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区东风路156-172号房屋的执行，解除查封，并确认其对案涉房产享有所有权。故本案的争议焦点：1、陈永林要求继续履行合同并确认诉争房屋归其所有是否应予支持；2、陈永林请求停止执行的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个争议焦点，陈永林要求继续履行合同诉争房屋归其所有是否应予支持问题。陈永林于2013年11月23日即与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付了首期购房款47456元。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故陈永林与海罗公司签订的商品房买卖合同有效，因该商品房尚未交付使用，故陈永林尚未能进行产权登记，陈永林尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。
关于第二个争议焦点陈永林请求停止执行的诉讼请求是否应予支持的问题。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，陈永林即与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付部分价款，其商品房买卖合同合法有效，支付了购房款项的事实有相应证据证实。其购买房屋时间在先，裁定查封时间在后，即陈永林是在法院查封之前，房屋产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合法有效的书面买卖合同，陈永林支付了部分购房款并开具了收款收据，因被告房屋未交工，致使陈永林无法办理按揭贷款。故陈永林未能占有使用该房屋及交付余款，没有办理房屋过户登记手续，并非陈永林的过错，陈永林基于信赖所签订商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，东方公司及王素清诉讼保全在后，故陈永林对诉争房屋所享有的权利优于东方公司和王素清的一般金钱债权，陈永林对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。
综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、停止对座落于阜新市细河区东风路156-172号房屋的执行；
二、驳回原告陈永林的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由阜新市细河区东方小额借款有限责任公司、王素清各负担33元，阜新海罗恒基房地产有限公司负担34元。
如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 李淑杰
审 判 员 朱有明
代理审判员 黄 华
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 杨 冰