广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第51号
上诉人（原审被告）：中山市巨翔贸易有限公司，住所地中山市石岐区。
法定代表人：谢聪明，该公司总经理。
委托代理人：赵茜，广东中亿律师事务所律师。
委托代理人：李君延，广东中亿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山火炬城建物业服务有限公司，住所地中山市火炬开发区。
法定代表人：童雪艳，该公司总经理。
委托代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。
委托代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师助理。
上诉人中山市巨翔贸易有限公司（以下简称巨翔公司）因与被上诉人中山火炬城建物业服务有限公司（以下简称城建公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1407号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：城建公司原名称为中山市香晖物业服务有限公司，于2012年12月5日变更为现名称。2007年7月15日，中山市豪苑大厦业主委员会（以下简称豪苑大厦业委会）作为甲方与城建公司作为乙方签订物业管理合同，约定：涉案物业名称为豪苑大厦，物业类型为高层商住大厦，坐落位置为中山市城区华柏路，建设面积为24900平方米；甲方选聘乙方对豪苑大厦提供前期物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅1.9元／月／平方米、商铺物业2元／月／平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人于每月10日前向乙方履行交纳义务；业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金；物业管理合同还约定了其他事项，其中附件一的“物业构成明细”为：高层住宅159套，建筑面积共24000平方米，商场用房1套，建筑面积5900平方米，物业面积合计29900平方米。
豪苑大厦为钢筋混凝土结构的33层建筑，其中一至四层的物业建筑面积为5079.52平方米，用途为商住，由巨翔公司于2007年9月4日以购买方式取得房地产权证［土地证号为国（2007）易234383号、房产证号为C55252**号］，于2009年9月1日开始移交使用。2011年7月28日，巨翔公司与豪苑大厦业委会签订豪苑大厦一至四层商铺协议记要，就巨翔公司有权共同使用豪苑大厦水、电、消防、排水排污、排烟排气、井（管）道、停车场、中央空调或空调安装位置等基建设施所需支付设施费等事项达成协议，巨翔公司并于当日向豪苑大厦业委会交纳物业设施费150000元。2011年12月19日，巨翔公司向城建公司缴纳2011年1至12月物业服务费91000元。城建公司认为，由于巨翔公司的物业于2011年期间尚未全部投入使用，故按7.5折计收巨翔公司上述的物业服务费，但巨翔公司从2012年1月1日开始拖欠物业服务费，城建公司经多次催收无果，遂诉至原审法院，请求法院判令：1.巨翔公司支付物业服务费172703.68元、滞纳金50000元；2.巨翔公司承担本案诉讼费用。原审庭审中，城建公司明确诉求1的物业服务费是从2012年1月1日起计至2013年5月31日，计算公式：5079.52平方米×2元／平方米×17月＝172703.68元；滞纳金要求从逾期之日起至实际付清之日止按日千分之二计算，现城建公司只主张50000元。
原审法院另查明：豪苑大厦业委会于2006年9月26日在中山市房地产业协会进行备案。城建公司经营范围包含物业管理，资质等级为三级。巨翔公司物业为商业用途。
原审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。关于巨翔公司应否向城建公司缴纳物业服务费的问题。首先，业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。本案中，城建公司是具有物业服务资质的企业，与豪苑大厦业委会签订的物业管理合同合法有效。巨翔公司虽然不是物业管理合同的形式上的签订者，但其是物业管理合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，巨翔公司有关城建公司提供的物业服务不包含其物业范围的辩解意见，与物业服务合同约定相违背，且无法律依据，原审法院不予采纳。其次，业主对其专有部分享有完全的所有权，包括占有、使用、收益、处分的权利，巨翔公司对其物业设置通道，聘用人员进行清洁、保安等，是依法使用上述权利的结果，不能因此而否定城建公司就豪苑大厦共有部分以及共有设施所进行的维修、养护、管理的事实。根据前引法律第六条：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，巨翔公司以无需接受城建公司物业服务为由拒交物业服务费，理据不足，原审法院不予支持。综上分析，原审法院认为巨翔公司应向城建公司缴纳物业服务费。物业管理合同约定商铺物业服务费为2元／月／平方米，巨翔公司未依约交纳，已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定承担继续履行以及支付违约金等违约责任。城建公司主张自2012年1月1日起计至2013年5月31日止的物业服务费172703.68元，依法有据，原审法院予以支持。
关于滞纳金问题。滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型，发生于双方的法律地位不平等、国家行使公权力过程中，而平等主体之间支付迟延应付款项，适用合同法规定的迟延履行违约金。本案中，物业管理合同是平等主体之间签订的协议，故这里的滞纳金实际上是迟延履行违约金。城建公司主张按合同约定的日千分之二标准计收违约金，巨翔公司认为该标准过高。原审法院认为，城建公司主张的违约金计算标准确实过高，根据本案具体案情，兼顾城建公司实际损失，当事人过错程度等综合因素，并根据公平原则予以衡量，将巨翔公司应承担的违约金调整为：从欠费当月的11日起以每月欠费总额10159元为基准，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。城建公司坚持其主张的计算标准同时，将违约金的计收上限设定为50000元。原审法院认为，当巨翔公司持续不履行义务的情况下，违约金确实会持续增加，现城建公司将违约金的计收上限设定为50000元，视其自行处分权利，原审法院予以照准。
综上，依照《中华人民共和国法合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、巨翔公司于原审判决生效之日起七日内向城建公司支付2012年1月至2013年5月的物业服务费172703.68元及违约金（计算方法：以每月欠费总额10159元为基数，从欠费当月的11日起至原审法院确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，计得违约金总额最高不超过50000元）；二、驳回城建公司的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4641元，减半收取2320元（城建公司已预交），由巨翔公司负担（巨翔公司在原审判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴纳）。
宣判后，上诉人巨翔公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清，错误理解豪苑大厦物业管理合同。1.豪苑大厦业委会与城建公司订立豪苑大厦物业管理合同时已清楚表明，物业服务管理范围仅限住宅，没有包括商场。2.巨翔公司曾向城建公司交付物业服务费，双方实际是每年签订一份物业服务协议，支付标准为1.5元／月／平方米。法院应考虑双方实际履行合同的收费标准。二、原审法院适用法律错误，主动将滞纳金视作迟延履行违约金依法无据。三、对于豪苑大厦的消防、水电、排水排污、排烟排气、井管道、停车场、中央空调安装位置等基建设施因巨翔公司已一次性支付150000元设施费，城建公司没有理由再收取巨翔公司其他费用。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决第一项，发回重审或依法改判；2.所有诉讼费由城建公司承担。
被上诉人城建公司二审答辩称：一、巨翔公司以已缴纳设施费为由进行抗辩不成立，基建设施是全体业主共同出资加建的，支付设施费不能免除缴纳物业服务费义务，两者无关联性。二、城建公司在与豪苑大厦业委会签订物业管理合同后，一直为豪苑大厦整个小区提供管理服务，巨翔公司作为豪苑大厦业主之一，也接受了城建公司的管理服务，2011年12月以前也一直缴纳物业服务费，巨翔公司一直确认双方存在物业服务管理合同关系。三、物业服务费标准应按物业管理合同第六条约定标准收取。2011年城建公司按1.5元／平方米收取巨翔公司物业服务费，是考虑到巨翔公司尚未全面投入经营。四、滞纳金性质上是违约金。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审另查明：二审诉讼期间，城建公司向本院提交如下证据：证据一、豪苑大厦一至四层物业管理补充协议，拟证实巨翔公司同意自2010年1月1日起按城建公司主张的标准向城建公司缴纳物业服务费；证据二、收据，拟证实商铺部分包括在城建公司物业管理服务范围内；证据三、照片，拟证实巨翔公司的一些设施，如消防箱、井道、网线、电话线、监控等设施都是安置在豪苑大厦的公共区城，属于物业管理的范围，巨翔公司已享受了城建公司提供的物业管理服务。巨翔公司对城建公司提交的证据一、证据二、证据三真实性、合法性、关联性均不予确认。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷，现二审争议焦点为城建公司与豪苑大厦业委会签订的物业管理合同对巨翔公司是否具有约束力。对此，本院认为，根据豪苑大厦业委会与城建公司于2007年7月15日签订的物业管理合同，该合同约定的物业服务管理范围虽未包含巨翔公司使用的涉案豪苑大厦一至四层物业，但城建公司进驻豪苑大厦至今管理服务多年，巨翔公司数年来未对选聘的物业服务公司提出异议，巨翔公司已实际享用了城建公司的物业服务管理并曾向城建公司交纳物业服务费，这说明巨翔公司已认可豪苑大厦业委会与城建公司签订的物业管理合同。巨翔公司在其享受城建公司的服务时未提出异议，而在城建公司行使追缴物业服务费之权利要求其履行缴费义务时，才对此合同物业管理服务范围提出异议，此种个体的选择性异议有违法律倡导的公平诚信价值。原审法院依据豪苑大厦业委会与城建公司签订的物业管理合同中的约定，判决巨翔公司向城建公司支付自2012年1月1日起至2013年5月31日止的物业服务费172703.68元，认定该合同中约定的滞纳金实际上是迟延履行违约金，并判决巨翔公司按中国人民银行同期同类借款基准利率计算违约金、违约金总额最高不超过50000元，并无不当，本院予以维持。巨翔公司上诉主张与城建公司存在每年一签的物业管理合同、物业服务费交费标准为1.5元／月／平方米，但未提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。故对巨翔公司关于物业服务范围、物业管理费支付标准、巨翔公司已一次性支付150000元设施费故无需另行交纳物业管理费、滞纳金性质问题的上诉主张，本院均不予以采信。
综上，上诉人中山市巨翔贸易有限公司的上诉理据均不成立，其上诉请求本院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4641元（中山市巨翔贸易有限公司已预交），由上诉人中山市巨翔贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 瑄
审 判 员 梁艳凤
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年三月十七日
书 记 员 谭长琴