福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第3250号
原告福州丰富房地产有限公司，住所地福州市晋安区。
法定代表人何光云，董事长。
委托代理人谢平、吴肈彦，福建远东大成律师事务所律师。
被告周锋，男，汉族，1978年12月12日出生，住址福建省平潭县。
第三人中国建设银行股份有限公司福州广达支行，住所地福州市。
负责人刘长松，副行长。
委托代理人黄响，公司员工。
委托代理人朱黎暾，福建博世律师事务所律师。
原告福州丰富房地产有限公司诉被告周锋、第三人中国建设银行股份有限公司福州广达支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告福州丰富房地产有限公司的委托代理人谢平、吴肈彦、第三人中国建设银行股份有限公司福州广达支行的委托代理人朱黎暾到庭参加诉讼。被告周锋经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告福州丰富房地产有限公司诉称：2012年7月17日，原告与原告签订了一份《商品房买卖合同》及附件。合同约定被告向原告购买位于福州市晋安区某房屋，面积为275.47平方米；房屋总价为3767738元，被告于当日交付定金200000元、2012年7月24日前支付937738元，余款2630000元以银行按揭贷款方式支付；被告获得银行贷款后，在原告向贷款银行承担阶段性担保责任期限内，如果出现被告不能按期偿付按揭贷款本息的情况，在原告向银行履行担保责任后，被告应于原告发出还款通知之日起七日内向原告偿还全部应付款，并支付所垫付款项总额的20%作为违约金；如果被告连续三期不能按期偿付银行按揭贷款本息，原告除有权向被告追偿所欠款项外，还有权单方解除合同及补充协议、收回房产、没收已付定金，有权要求被告按合同总房价的20%支付违约金等。上述《商品房买卖合同》及补充协议等文件签署后，被告向原告支付首付款1137738元，并于2012年9月与中国建设银行股份有限公司福建省分行（下简称“贷款人”）订立《个人住房借款合同》，以银行按揭贷款方式向原告支付了2630000元房款，原告为该借款事项承担阶段性担保责任，保证期限为保证条款生效之日起至抵押登记办妥且他项权利证书等文件交贷款人之日止。
2015年5月26日，贷款人向原告发函告知，被告自2015年2月28日开始欠款、截止2015年5月28日已经连续3期未向贷款人偿付借款本息，根据贷款人的通知及《个人住房借款合同》的约定，贷款人将先行划扣原告的保证金63000元。当日，贷款人从原告的保证金账户中扣划了63000元。2015年6月30日，基于被告持续违约未向贷款人偿付借款本息，贷款人再次向原告发来《告知函》，告知再次扣划福州丰富房地产有限公司的保证金77588.71元，并于同日从原告的保证金账户中扣划77588.71元。至此，贷款人合计扣划了140588.71元，原告已经实际承担了保证责任。此后，原告委托律师向被告发函，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，并至被告处办理返还房产、结算款项的手续，但被告都未予理睬。
原告认为，被告未按照其与贷款人签订的《个人住房借款合同》履行偿付借款本息义务，导致原告承担相关保证责任，且被告已经连续四期不能按期偿付银行按揭贷款本息，按照双方合同约定，原告有权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、收回房产、并有权要求被告按合同约定承担违约责任。鉴此，原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告双方于2012年7月17日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理注销上述商品房买卖合同备案登记和预购商品房预告登记手续；3、判令被告向原告交还上述商品房及钥匙；4、判令被告向原告偿还代为向银行偿付的按揭贷款款项（暂计至2016年5月13日为404103.69元，此后的代偿款项以实际发生为准）；5、判令被告向原告支付违约金753547.60元；6、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。
第三人中国建设银行股份有限公司福州广达支行请求依法驳回原告的诉请。第三人的债权未被全部清偿前，原告无权向借款人周锋主张代位权或追偿权，第三人不同意原告解除本案商品房买卖合同。2012年9月13日，中国建设银行股份限公司福建省分行（下称：建行福建省分行）与原、被告签订了《个人住房借款合同》，约定由借款人周锋向贷款人建行福建省分行借款人民币263万元整，用于购买原告丰富公司开发的本案讼争房产（即位于福州市晋安区某单元房产）。借款人周锋以其所购买的上述房产提供抵押担保。原告丰富公司作为保证人，对上述借款提供连带责任担保。借款合同约定了借款期限、借款利率、担保、违约责任以及本合同项下贷款发放后，贷款人建行福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给第三人等条款。各方还在借款合同第十二条保证条款中第五款保证责任约定，在贷款人债权未被全部清偿前，保证人同意不向借款人或其他担保人主张代位权或追偿权；如因任何原因，保证人实现了上述权利，则应将所获款项优先用于清偿贷款人尚未获偿的债权。
借款合同签订后，贷款人建行福建省分行于2012年9月30日依约向被告发放贷款人民币263万元，但被告未依约履行按期付款义务，仅向第三人归还部分借款本息。截至2015年10月14日止，被告周锋尚欠答辩人借款本金2009775.79元及利息4806.71元未付。原告丰富公司也未履行借款合同约定担保义务，截至2015年5月28日止，原告仅代被告归还借款本息63000元。因此，根据借款合同第十二条规定，在第三人债权未被全部清偿前，原告无权向借款人周锋主张代位权或追偿权，并不得要求解除本案商品房买卖合同，第三人不同意原告解除其与被告签订的商品房买卖合同。二、本案讼争房产已抵押给贷款人，原告要求解除本案商品房买卖合同将损害贷款人的利益，请法院依法驳回原告的诉求。借款合同签订后，被告将本案讼争房产抵押给贷款人建行福建省分行，并于2012年9月17日办理了预购商品房抵押权预告登记手续。现原告仅以代被告偿还部分借款本息为由，要求解除本案商品房买卖合同，收回本案讼争房产，将使第三人的债权无法从拍卖、变卖本案讼争房产所得价款中优先受偿，致使第三人的抵押权无法实现，严重损害了第三人的利益。
综上，第三人债权未被全部清偿前，原告丰富公司要求解除本案商品房买卖合同，将损害了第三人的利益。请法院依法驳回原告的诉求。
第三人中国建设银行股份有限公司福州广达支行述称：2012年9月13日，中国建设银行股份限公司福建省分行（下称：建行福建省分行）与原、被告双方签订了一份编号为2012年建闽房旗个房借字156号《个人住房借款合同》。约定被告周锋向建行福建省分行借款人民币2630000元，用于购买座落于福州市晋安区某单元房产；借款期限为120个月，从2012年9月30日起至2022年9月30日止；借款年利率为基准利率（即年利率为6.55%），按月结息以及逾期还款的违约责任等条款。被告周锋将上述购买的房产及其占用范围内的土地使用权作抵押给贷款人，作为履行《个人住房借款合同》项下债务的担保，并经福州市房地产交易登记中心抵押权预告登记，原告福州丰富房地产有限公司（下称：丰富房产公司）对上述借款提供连带责任担保。合同还约定本合同项下贷款发放后，贷款人建行福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给第三人。
合同签订后，建行福建省分行依约向被告周锋发放贷款人民币2630000元，但是被告周锋未依约按期足额偿还借款本息。截止2015年5月28日，已经连续拖欠3期未向第三人偿还借款本息。根据合同约定，从原告丰富房产公司保证金账户中扣划了63000元人民币用于偿还欠款。现原告丰富房产公司以其代被告周锋偿还第三人部分贷款本息为由，要求解除其与被告周锋于2012年7月17日签订的编号为201134310058《商品房买卖合同》，收回被告周锋所购买的上述房产，严重损害了第三人的合法权益。
综上，原、被告的上述行为构成了违约，依合同约定，第三人有权要求原、被告双方立即偿还本合同项下所有债务的借款本金、利息、罚息和费用，并要求其承担违约责任。截至2016年5月13日止，原、被告尚欠第三人借款本金1890545.59元及其利息、罚息11103.68元未付。故请求：1、判令驳回原告福州丰富房地产有限公司的诉讼请求；2、判令解除第三人中国建设银行股份有限公司福州广达支行与原告福州丰富房地产有限公司、被告周锋签订的《个人住房借款合同》；3、判令被告周锋偿还第三人借款本金人民币1890545.59元及利息、罚息（暂计至2016年5月13日利息为11028.44元、罚息为75.24元，以后利息、罚息按合同规定计付至付清全部欠款之日止）；4、判令原告福州丰富房地产有限公司对上述欠款承担连带偿还责任；5、依法确认抵押有效，拍卖、变卖被告周锋所有的位于福州市晋安区某单元房产及其占用范围内的土地使用权抵押物优先偿还上述欠款；6、判令原、被告承担本案全部诉讼费用。
原告福州丰富房地产有限公司辩称：对于第三人的陈述，答辩人认为本案审理的是商品房买卖合同纠纷，原、被告之间在满足解除商品房买卖合同的条件下，原告诉讼请求应得到支持。第三人无权干涉原告就商品房买卖项下的解除合同的权利。第三人要求原告承担连带偿还责任的要求，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同在确认解除后，出卖人承担的是将出卖款项及利息返还贷款人的义务，关于第三人的抵押优先权，结合司法实践及法律规定，本案抵押权并未设立，第三人目前设立的是预抵押权，因此第三人无权要求优先受偿权，第三人的请求无相应法律依据，请求支持原告诉讼请求。关于第三人已经支付的借款本金，原告愿意在商品房买卖合同解除基础上返还第三人借款本金的余额。具体意见如下：1、第三人有关驳回答辩人诉请的请求没有任何依据。第三人并非答辩人与周锋所签订《商品房买卖合同》的合同当事人，其无权就答辩人依据该合同提起的相关诉讼主张任何权利，更无权要求人民法院驳回答辩人的相关诉讼请求。答辩人仅与第三人存在借款合同项下的担保关系，第三人对答辩人的相关诉请仅能依据该借款合同进行主张，而答辩人与周锋的商品房买卖合同关系是另一个完全不同的法律关系，第三人无权干涉答辩人在该法律关系项下提出的有关解除商品房买卖合同并收回房屋的诉请。2、第三人有关答辩人应对周锋借款本金及利息承担连带偿还责任的主张不应予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条明确规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，买受人周锋自2015年2月28日开始欠款至今，已经连续3期以上未向贷款人偿付借款本息，根据答辩人与周锋签订的《商品房买卖合同约定》，答辩人有权解除合同，而第三人与周锋签订的《个人住房借款合同》作为该合同的次合同，因主合同解除也应予以解除。同时，第三人向周锋提供的贷款已作为购房款实际支付给答辩人，按照上述司法解除规定，应由答辩人向第三人返还按揭贷款本金及利息，故第三人的上述诉请，依据不足，不应予以支持。3、第三人有关确认抵押有效并拍卖讼争房、要求优先受偿权的主张没有依据，依法不应予以支持。讼争该房产所有权始终未转移至被告周锋名下，原告办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。第三人依据预购商品房抵押权预告登记，主张抵押权有效并主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，不应予以支持。综上所述，请求贵院依法按照答辩人相关意见予以驳回第三人的相关诉讼请求。
被告周锋未作答辩，亦未向本院提交证据材料。
经审理查明：2012年7月17日，原告福州丰富房地产有限公司（出卖人）与被告周锋（买受人）签订一份《商品房买卖合同》及相关合同补充协议，合同约定由被告向原告购买位于福州市晋安区某单元的房产，建筑面积275.47平方米，总金额3767738元，被告于本合同签订当日向原告支付200000元，于2012年7月24日前支付937738元，余款2630000元办理按揭贷款手续。原告应当在2014年12月20日前将符合约定条件的商品房交付被告使用。附件合同六第五条第六款约定：“在买受人获得银行贷款后，在出卖人向贷款银行承担阶段性担保责任期限内，如果出现买受人不能按期偿付按揭贷款本息的情况，在出卖人向银行履行担保责任后，买受人应于出卖人发出还款通知之日起七日内向出卖人偿还全部应付款（包括本金，利息，罚息，滞纳金等），并应另行支付给出卖人所垫付款项总额20%的违约金。在出卖人担保责任期限内，若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，出卖人除有权向买受人追偿所欠款项外，还有权单方解除《合同》及补充协议，收回房产，没收买受人已付定金，并要求买受人按合同总房价款的20%支付违约金，上述违约金可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除，在买受人履行完终止合同的手续（包括与银行解除按揭手续，注销合同及该房屋有关的文件等）并交还房产后，出卖人将剩余房款（扣除买受人所欠款项及违约金）退还给买受人，如买受人已支付的房款不足偿还出卖人欠款，出卖人有权继续追偿。如房产已经装修，装修费用不予补偿，相关损失由买受人自行承担。”。上述《商品房买卖合同》及补充协议等文件签署后，被告向原告支付首付款1137738元。
2012年9月13日，中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建行福建省分行”）作为贷款人，被告周锋作为借款人、抵押人，原告福州丰富房地产有限公司作为保证人，签订了一份《个人住房借款合同》。合同约定被告向建行福建省分行借款人民币2630000元，用于购买位于福州市晋安区某单元的房产；借款期限壹佰贰拾个月，从2012年9月30日起至2022年9月30日止；借款年利率为基准利率；本借款合同项下借款，罚息利率为年利率。借款人未按本合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮100%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；还款方法和还款金额采用等额本息还款方式，每月归还本息；借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用即构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；合同还约定本合同项下贷款发生后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转移给第三人中国建设银行股份有限公司福州广达支行，贷款人对上述合同权利转移不再另行通知借款人和担保人等。另，被告周锋自愿将购买的位于福州市晋安区某单元的房产及其占用范围内的土地使用权抵押给贷款人，作为履行《个人住房借款合同》项下债务的担保，并于2012年9月17日办理了预购商品房抵押权预告登记。原告为《个人住房借款合同》项下债务提供连带责任保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。
合同签订之后，第三人依约于2012年9月30日发放贷款2630000元。2015年5月16日，被告接收了讼争房产。但是被告从2015年2月28日开始未依约向第三人归还贷款本息，导致原告代被告偿还拖欠第三人的贷款本息、违约金计404103.69元（暂计至2016年5月13日止）。原告遂于2015年7月1日向被告发出《关于偿还代垫款、支付违约金及解除合同的律师函》，通知被告偿还代垫款、支付违约金及解除双方签订的《商品房买卖合同》。庭审中，经原告与第三人共同确认，截至2016年5月13日，被告尚欠第三人按揭贷款本金1890545.59元，利息11028.44元，罚息75.24元。
审理中，本院依原告福州丰富房地产有限公司的申请，于2015年9月8日依（2015）晋民保字第306号民事裁定书轮候冻结了被告周锋名下的位于福州市晋安区某单元房屋的产权抵押、交易、过户手续。
另查明：位于福州市晋安区新店镇某房屋于2015年6月4日、7月21，2016年3月4日被平潭县人民法院查封，查封案号分别为（2015）岚民保字第90-1号、（2015）岚执行字第428-1号、（2016）闽0128执28号。
以上事实，有原告提交的原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件、原、被告双方及第三人签订的《个人住房借款合同》、《业主物品签收表》、《告知函》、《中国建设银行单位客户专用回单》、多份《中国建设银行个人贷款还款凭证》、《中国建设银行个人贷款对账单》、被告拖欠款项清单、《律师函》及邮政特快专递查询单、2016年5月13日打印的《中国建设银行贷款账户基本信息》，第三人提交的《个人住房借款合同》、《预告登记证》、《开立贷款账户通知书》、个人贷款支付凭证、《中国建设银行个人贷款对账单》、《贷款账户基本信息》以及原告、第三人的陈述等为证，可以认定。
本院认为：建行福建省分行与被告周锋及原告福州丰富房地产有限公司于2012年9月13日签订的《个人住房借款合同》（编号：2012年建闽房旗个房借字156号），当事人主体适格，意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，合法有效。各方约定本合同项下贷款发放后，贷款人将其本合同项下的所有权利义务一并转移给中国建设银行股份有限公司福州广达支行即本案第三人，被告周锋及原告福州丰富房地产有限公司对债权转让事实均予以确认，故第三人依法享有讼争合同项下的相关权利。
原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效，双方均应依约履行。原告已依约向被告交付讼争房屋，但被告拖欠第三人的贷款本息，致使第三人从原告账户直接扣划被告所欠第三人的银行贷款本息，截至2016年5月13日，原告代被告偿还的贷款本息已达到404103.69元，且被告自2015年2月28日起至今未向第三人支付贷款本息，属于附件六《合同补充协议》第五条第六款约定：“在出卖人担保责任期限内，若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，出卖人除有权向买受人追偿所欠款项外，还有权单方解除《合同》及补充协议”的情形，符合合同约定的原告单方解除合同的条件。因此，原告主张解除原、被告双方于2012年7月17日签订的《商品房买卖合同》及相关附件合同，以及要求被告协助原告办理讼争房屋《商品房买卖合同》备案登记手续和商品房预售预告登记的注销手续并将讼争房屋返还原告的相关诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告代被告向第三人支付的代偿款（暂计至2016年5月13日止为404103.69元），被告应予以返还。根据附件六《合同补充协议》的约定，原告解除合同的，被告除应偿还代偿款项外，还应向原告支付房价款总额20%的违约金。本案中，因被告未对双方约定的违约金是否过分高于造成的损失提出抗辩、申请调整，并加以证明，本院不予主动调整，被告仍应依约按购房款的20%向原告支付解除合同违约金计753547.6元。原告该项诉请符合合同约定，本院予以支持。
第三人与原被告签订的《个人住房借款合同》因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的解除，致使《个人住房借款合同》的合同目的无法实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，第三人诉请解除讼争《个人住房借款合同》，于法有据，本院予以支持。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条明确规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，第三人向被告提供的263万元贷款已作为购房款实际支付给原告，故依法应由出卖人福州丰富房地产有限公司即原告向第三人承担返还按揭贷款本金和利息的义务。第三人诉请被告偿还尚欠借款本息并由原告承担连带责任，依据不足，本院不予支持。关于原告向被告收取的购房款，虽然原、被告均未提出相关主张，但根据上述法律规定以及为避免当事人讼累，本院认为，原告应当将收受的购房款在扣除返还给第三人的贷款本息、其为被告代偿的银行贷款本息后的余款退还给被告。
第三人另主张其对被告提供的抵押物享有优先受偿权，但是本案讼争房产所有权始终未转移至被告名下，第三人办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”规定可知，预告登记制度旨在保障当事人将来物权的实现，不等同于物权登记。本案被告以其购买的商品房为第三人设定抵押权并办理预告登记，由于被告对抵押房屋尚未取得产权证及完成实现物权的登记，第三人作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，本案抵押权并未设立，故第三人要求确认抵押有效，并主张拍卖、变卖被告所有的位于福州市晋安区某单元房产及其占用范围内的土地使用权抵押物优先受偿欠款之请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，被告周锋经合法传唤无正当理由拒不到庭，可缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告福州丰富房地产有限公司与被告周锋于2012年7月17日签订的《商品房买卖合同》及相关合同补充协议；
二、解除第三人中国建设银行股份有限公司福州广达支行与被告周锋、原告福州丰富房地产有限公司之间的《个人住房借款合同》；
三、原告福州丰富房地产有限公司应于本判决生效之日返还第三人中国建设银行股份有限公司福州广达支行借款本金1890545.59元及利息11028.44元，罚息75.24元（利息及罚息暂计至2016年5月13日止，此后应按合同约定计至本判决确定的还款之日止）；
四、原告福州丰富房地产有限公司应于本判决生效之日将其收受的购房款3767738元扣除本判决第三项所确定的金额及其为被告周锋代偿的银行贷款本息404103.69元（截至2016年5月13日，此后的代偿款项以实际发生为准）后的余款返还被告周锋；
五、被告周锋应于本判决生效之日向原告福州丰富房地产有限公司支付违约金753547.6元；
六、被告周锋应于本判决生效之日起十日内协助原告福州丰富房地产有限公司向有关房屋登记部门办理上述房屋抵押权及买卖合同备案及预告登记注销手续，并将上述房屋返还给原告福州丰富房地产有限公司；
七、驳回第三人中国建设银行股份有限公司福州广达支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费48400元、公告费560元，由被告周锋负担；财产保全费5000元，由被告周锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 李 卓
人民陪审员 林 榕
人民陪审员 吴蔚华
二〇一六年五月三十日
书 记 员 关丹丹
附本案适用的主要法律条文及执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。