江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第4822号
原告昆山华亭经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇新南西路168号，组织机构代码67762490-7。
法定代表人丁建君，该公司董事长。
委托代理人尤宏波，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人陈童刚，江苏六典律师事务所律师。
被告孙连根。
委托代理人程忠平，江苏瑞生律师事务所律师。
本院于2013年11月22日立案受理了原告昆山华亭经营管理有限公司与被告孙连根房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员崇海燕独任审判，于2013年12月16日公开开庭进行了审理，原告昆山华亭经营管理有限公司委托代理人尤宏波、陈童刚，被告到孙连根庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告昆山华亭经营管理有限公司诉称：2010年底，原告分别与戴同华、汤洪良（昆山市玉山镇联邦国际商务花园XX号楼XX室业主）、陆金林、汤洪生（昆山市玉山镇联邦国际商务花园XX号楼XX室业主）、杜康、张武、周青（昆山市玉山镇联邦国际商务花园XX号楼XX室业主）、倪小平（昆山市玉山镇联邦国际商务花园XX号楼XX室业主）、邹向军（昆山市玉山镇联邦国际商务花园XX号楼XX室业主）、昆山纯高投资开发有限公司（昆山市玉山镇联邦国际商务花园XX号楼XX室、XX室、XX室业主）签订了《委托经营管理合同》，上述业主授权原告对其各自名下联邦国际商务花园的房产进行出租，同时委托原告收取房屋租金。《委托经营管理合同》签订后，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将上述八套房产出租给被告，合同约定给予被告一定免租装修期，自2012年9月18日起至2013年3月17日，计租期自2013年3月18日起至2019年6月17日止，第一至三年租赁价格为0.75元／平米／天，第四、五、六年租金在第三年租金基础上递增8%，租金三个月支付一次。合同签订后，被告如期向原告支付了首期房租125850元，后经原告和戴同华、汤洪良、陆金林、汤洪生、杜康、张武、周青、倪小平、邹向军协商，决定由上述业主直接向被告收取之后的租金，并向被告寄送了通知函，被告接函后，拒绝直接向小业主支付房租，也未向原告支付租金，按照合同约定，截止至起诉之日，被告应于2013年5月18日前向原告支付房租125850元，2013年8月18日前向原告支付房租125850元，共计拖欠原告251700元没有支付。根据《房屋租赁合同》第十三条第二款及第十四条第一款的约定，被告逾期10日未支付租金，原告有权单方解除合同并有权要求被告按月租金的1.5倍标准支付违约金，被告逾期付款的时间已远远超过10日，原告有权单方解除合同并要求被告承担相应违约责任，被告不向原告支付房租的行为已经违反双方的合同约定，原告为了维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判令1、解除《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金251700元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告孙连根辩称：1、被告与业主之间没有租赁合同关系，被告的合同是与原告直接签订的，原告诉状中说的代理业主的事实是错误的。2、原告不享有解除权，也无权收取第二期以后的房租，被告于合同签订的当天2012年9月18日就缴纳了2013年3月18日至2013年6月17日的第一期房租125850元，原告将房屋交给被告进行装修，但是被告在装修当中发现房屋漏水很严重，多次与原告交涉房屋维修的事情，原告也多次进行维修，但是无效果，至2012年12月份被告又叫原告维修房屋时找不到原告，于是向原告发出告知函，并且一并邮寄了漏水的损失清单和照片，隔了很长时间，原告的工作人员回了函说漏水问题无法维修了，所以房屋就一直漏水，十分严重，2013年3月份开业后就一直处于停业状态无法经营；北侧的通道和电梯一直处于关闭状态，上了锁，导致顾客无法来被告处消费，并且营业执照也无法办理下来，原告交付的房屋不符合合同约定的使用用途，原告违约并且也没尽到维修义务，导致合同目的不能实现，被告将另行向原告主张违约造成的损失。原告的违约行为出现在第一期的合同期间，被告已经按约缴纳了第一期的租金，被告不缴纳之后的租金是有事实和法律依据的。2013年4月份，原告发了函通知被告说原告已经经营不善，被告不敢继续缴纳房租。
经审理查明：戴同华、汤洪良系昆山市玉山镇联邦国际商务花园XX号楼XX室业主；陆金林、汤洪生系昆山市玉山镇联邦国际商务花园XX号楼XX室业主；杜康、张武、周青系昆山市玉山镇联邦国际商务花园XX号楼XX室业主；倪小平系昆山市玉山镇联邦国际商务花园XX号楼XX室业主；邹向军系昆山市玉山镇联邦国际商务花园XX号楼XX室业主；昆山纯高投资开发有限公司系昆山市玉山镇联邦国际商务花园XX号楼XX室、XX室、XX室业主。原告分别与上述八套房屋业主签订了《委托经营管理合同》，约定上述八套房屋业主授权原告对其各自名下联邦国际商务花园的房产进行出租，同时委托原告收取房屋租金，2009年12月15日，原告与戴同华／汤洪良、陆金林／汤洪生约定的托管期限为2010年4月1日至2016年3月31日，共计6年。2009年7月12日原告与周青／杜康／张武约定的托管期限为2010年1月1日至2015年12月31日，共计6年。2009年6月18日原告与倪小平约定的托管期限为2010年1月1日至2015年12月31日，共计6年。2010年1月1日原告与邹向军约定的托管期限为2010年1月1日至2015年12月31日，共计6年。2009年9月18日原告与昆山纯高投资开发有限公司约定的托管期限为2010年1月1日至2015年12月31日，共计6年。
2012年9月18日原告与被告签订《房屋租赁合同》，将上述八套房产（昆山联邦国际商务花园XX号XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX室三层）出租给被告，房屋用作量贩式KTV、溜冰场经营，合同约定给予被告一定免租装修期，自2012年9月18日起至2013年3月17日，计租期自2013年3月18日起至2019年6月17日止，第一至三年租赁价格为0.75元／平米／天，第四、五、六年租金在第三年租金基础上递增8%，租金三个月支付一次。2012年9月18日前支付125850元，2013年5月18日前支付12580元，2013年8月18日前支付12580元，以此类推，被告逾期10日未支付租金、水电费、物业费、电话费、保洁费等费用或逾期支付前述费用积累超过30日的，原告有权单方解除合同，并有权要求被告按月租金的1.5倍标准支付违约金，且被告预付的所有费用不予退还：
2013年1月11日原告向上述八套房屋的业主发出告委托人书，载明：我公司已经依照合同约定将上述房屋三年的租金收入一次性付给了上述八套房屋的业主，但由于经济原因，我公司不得不提前解除《委托管理合同》，以上业主可以自行收取往后的租金。2013年4月16日原告向被告发出解除委托通知函，载明：我公司不再接受上述八套房屋的业主委托，也不再具有相应的管理权限，不再替业主行使相应的收取房屋租赁费用的权利，请向以上八套房屋的房主交纳相应的房屋租金。被告已经向原告交纳2012年9月18日之前的租金125850元，后被告拒绝支付租金，遂引起纠纷。
另查明：2013年7月2日，汤洪生、陈金林、戴同华、汤洪良、杜康、周青、张武、邹向军、倪小平作为业主起诉被告孙连根要求解除租赁合同，被告孙连根在答辩中提出，业主作为原告主体不适格；被告孙连根与本案原告昆山华亭经营管理有限公司签订的租赁合同，与业主没有合同关系，被告孙连根与原告昆山华亭经营管理有限公司的合同关系继续存在。故汤洪生、陈金林、戴同华、汤洪良、杜康、周青、张武、邹向军、倪小平于2013年11月11日向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。后昆山华亭经营管理有限公司作为本案原告提起诉讼。被告一直使用上述房屋。
以上事实由原告提供的房屋产权证8份与委托经营管理合同8份、房屋租赁合同、被告提供的通知函及照片、告委托人书复印件及解除委托通知函、本院调取的（2013）昆民初字第2898号庭审笔录以及原被告的庭审陈述为证。
本院认为：原告从上述八套房屋产权人处取得房屋的经营使用权后将房屋出租给被告使用，原被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照约定履行。即使2013年1月份原告与上述八套房屋的业主解除了委托合同，但原告已经向上述业主支付了前三年的房屋租金，原告仍有权向被告要求支付前三年房屋租金，现被告未能按照合同约定的期限支付租金，经原告催要后仍未能支付，原告有权依照合同约定要求解除合同，故对原告请求判令解除合同，要求被告支付租金的诉讼请求本院予以支持。关于被告提出的原告出租的房屋存在质量问题造成的损失由被告另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告昆山华亭经营管理有限公司与被告孙连根签订的《房屋租赁合同》解除。
二、被告孙连根于本判决生效后十日内支付原告昆山华亭经营管理有限公司租金251700元。（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费5156元，减半收取2578元，由被告负担，于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 崇海燕
二〇一四年二月十三日
书记员 郑 煦
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。