济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初2228号
原告中国邮政集团公司济南市分公司，住所地济南市市中区。
代表人司平，总经理。
委托代理人李元华，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托代理人郭鲁阳，女，1989年6月9日出生，汉族，该公司职工，住山东省定陶县。
被告王伟，女，1961年4月6日出生，汉族，户籍所在地济南市天桥区，现住济南市槐荫区。
委托代理人胡俊禄，山东鲁中环宇律师事务所律师。
原告中国邮政集团公司济南市分公司（以下简称济南邮政公司）与被告王伟房屋租赁合同纠纷一案，原告济南邮政公司于2016年4月14日向本院提起诉讼，本院审查后于同日立案，并向被告王伟送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，由审判员张艳独任审判，于2016年5月10日、2016年6月28日公开开庭进行了审理，原告济南邮政公司的委托代理人李元华、郭鲁阳，被告王伟及其委托代理人胡俊禄均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告济南邮政公司诉称，被告自2015年1月1日起租赁原告坐落于济南市天桥区师范路11号的楼房，用于洗衣、照相经营。租赁期限为一年，即2015年1月1日至2015年12月31日。原、被告权利义务及违约责任约定明确、具体。2015年10月24日原告按合同约定，提前60余天通知被告搬离。被告接通知于10月27日签收并无异议。合同到期后，被告迟迟不予搬离并影响原告装修、待工至今，为此，口头通知若干次无果，又于2016年2月17日委托北京市百瑞（济南）律师事务所发出律师函，告之必须按合同约定搬离，被告于2月19日收取并签字之后，仍然拒不搬离。根据合同法第235打、出租合同第十条第六项约定：“租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付本合同租金总额10%的违约金。若违约金的支付不足以弥补甲方损失的，乙方仍应继续赔偿直至弥补甲方全部损失。据此诉至法院，要求判令：1、被告立即搬离所租赁的原告济南师范路11号房屋；2、被告承担自2016年1月1日起至2016年3月31日起诉日的合同违约金（90天）132000元；占用使用费截止起诉日21698元，按照每天241元计算至交还原告房屋；4、诉讼费用、律师费1.1万元由被告承担。
被告王伟辩称，一、本案涉及的租赁合同和洗衣合同，并非只是租赁关系。1、租赁合同。原、被告租赁关系自2004年1月1日始，采取一年一签或两年一签方式。至今已有12年，最后一次合同是2014年1月1日至2015年12月31日，从未欠房租。2、洗衣合同。在原、被告房屋租赁合同履行期间，2007年原告的领导要被告给他的职工洗工作服，被告同意后，双方订立洗衣合同，最后洗衣合同是2013年1月1日订立的，合同期限为2013年1月1日至2016年6月30日，这份合同还在履行期内。两份合同相互关联，不可分割。二、原告违约收回部分房屋及场地，应给被告赔偿。2015年10月初，房屋租赁合同履行期间，原告无故将被告租赁的部分使用场地收回自己使用，被告提出异议，原告答复可适当延长房屋租赁时间，但未签订书面协议，原告违约收回的部分使用场地，至今未给明确处理意见。被告要求原告减少租赁费。三、洗衣合同未到期，被告的行为不构成违约。四、洗衣合同尚未到期，原告无故破坏自来水管道，给被告造成损失，应当给予赔偿。五、被告不欠原告房租。2015年前的房租一分不欠。2016年6月份被告交2016年上半年的房租时，原告未收取。2016年1－3月按2015年合同租赁费标准计算21690元，给原告洗的衣服款18894元未结算，双方结算后实欠原告2796元。六、房屋租赁合同约定的违约金过高，应以实际损失计算，并调整减少。七、原告的律师费应由原告自行负担。
经审理查明，位于济南市天桥区师范路11号的房屋所有权人系济南市邮政局。济南市邮政局于2014年2月17日名称变更为山东省邮政公司济南市分公司。2015年4月7日，山东省邮政公司济南市分公司名称变更为中国邮政集团公司济南市分公司，即本案原告。
济南市邮政局自2004年开始将其名下位于济南市天桥区师范路11号的房屋租赁给被告王伟用于经营照相、洗衣业务。2015年5月22日原告济南邮政公司作为甲方、被告王伟作为乙方，双方续签出租合同1份，约定：第一条租赁范围与用途1、甲方同意将所属位于济南市天桥区师范路11号的物业、场地及附属设施租赁给乙方，用于洗衣、照相。2、甲方租赁给乙方物业的具体范围：砖混结构的楼房第一层，二间，建筑面积为115㎡。第二条租赁期限租期为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日。第三条租金交纳及支付方式本合同项下的物业、场地及附属设施的年租金为88000元，租金以年为单位收取，乙方于合同签订之日起的7个工作日内向甲方支付第1年的租金88000元。……第十条违约责任6、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付本合同租金总额10%的违约金。若违约金的支付不足以弥补甲方损失的，乙方仍应继续赔偿直至弥补甲方全部损失。合同另约定了其他权利义务。
2015年10月24日，被告王伟向原告提交申请一份，申请按原合同的租赁方式继续续租。同年10月27日，原告济南邮政公司在该份申请上回复被告，载明：该房到期后用于生产，不在租赁，现提前两个月告知，请提前做好准备。被告已收到该回复。
2016年2月19日，北京市百瑞（济南）律师事务所向被告王伟出具律师函一份，载明：北京市百瑞（济南）律师事务所接受中国邮政集团公司济南分公司委托，指派李元华律师、李姝婧律师就您与济南公司签订的房屋租赁合同到期一事，郑重向您致函如下：济南公司将位于济南市天桥区师范路11号的一处房屋（一层，共计115平方米）租与您，用于经营洗衣、照相业务。该租赁合同已于2015年12月31日到期。济南公司曾于2015年10月27日回复您续租申请：我公司将该房到期后用于生产，不再租赁，提前2个月告知您，请提前做好准备。您已于当日收到此回复并签字并确认。现根据合同法相关规定，向您发出以下通知：一、请在2016年2月29日前搬出该房屋，交还房屋；二、参照房屋租赁合同中约定的房租，支付自2016年1月1日起至今的房屋使用费，并结清水、电费等相关费用；三、如你逾期未搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，济南公司有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管你的任何剩余物品，所有物品将作废品处理。济南公司本着优先协商的原则，特委托本所就上述事宜函告与您，望您积极配合处理，否则我所将代表济南公司采取相关法律措施，届时所产生的相关损失（包括但不限于法院执行费用、律师服务费用）由您承担。
现涉案房屋仍由被告王伟占有使用，租金支付至2015年12月31日。被告王伟提交洗衣合同一份、洗衣统计表3张、洗衣费发票2张，主张济南市邮政局作为甲方与乙方济南市天桥区汇丰洗衣店于2013年1月1日签订洗衣合同一份，约定：甲方委托乙方为其下属单位济南市邮政发行投递局员工洗涤标志服。有效期自2013年1月1日至2016年6月30日止。济南市天桥区汇丰洗衣店登记经营人为王丽，系被告的妹妹。洗衣合同与租赁合同系相互关联的合同，应一并处理。洗衣合同尚未到期，故不应腾交房屋，且原告尚欠洗衣费18894元，故应抵扣房租。经质证，原告济南邮政公司认为被告提交的洗衣合同及以洗衣合同所主张抗辩的理由不能成立，本案的原、被告诉讼主体是济南市邮政分公司和自然人王伟签订的租赁合同，被告提交的洗衣合同是甲方是邮政分公司的前身，而乙方是济南市天桥区汇丰洗衣店，这份合同不能对本案形成抗辩，与本案诉争的合同形不成关联。在法律关系上将洗衣合同与房屋租赁合同不是同一法律关系。
原告济南邮政公司要求被告王伟腾交涉案房屋，支付占用使用费截止起诉日21698元，按照每天241元计算至交还原告房屋日止。被告王伟认为履行完洗衣合同，同意腾交。占用使用费同意支付，但应折抵洗衣费。
原告济南邮政公司要求被告王伟支付自2016年1月1日起至2016年3月31日起诉日止（90天）的合同违约金132000元，因双方合同约定过高，按房屋租赁费的1.5倍主张，另支付律师费1.1万元。对此被告王伟违约金过高，属无效条款，应予调低，按照同期银行借款利率计算，且原告也没有实际损失。不同意支付律师代理费，被告从未承诺过承担此费用。
上述事实，有原、被告陈述、答辩，并经房屋所有权证、工商登记材料、租赁合同、申请及回复函等证据证实，足以认定。
本院认为：原告济南邮政公司与被告王伟签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应按合同约定履行自己的义务。被告王伟辩称，洗衣合同与租赁合同应一并处理，洗衣费应折抵房租，因两份合同并非系同一法律关系，对其主张本院不予支持。原、被告间的租赁合同到期后双方未续签合同，原告已明确表示不再继续合同，故双方的合同至2015年12月31日到期终止。合同法第二百三十五条明确规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告王伟应及时将涉案房屋腾交给原告，其辩称应待洗衣合同到期后再行腾交房屋的理由不能成立，本院不予支持。被告王伟自2016年1月1日起至今仍占用使用涉案房屋，应按合同约定的租金标准支付原告占有使用费，故原告济南邮政公司要求被告支付至2016年4月14日的占用使用费21698元，并按照每天241元标准支付2016年4月15日之后的占用使用费，合法有据，本院予以支持，应计算至判决生效日止。
根据双方租赁合同约定，逾期归还房屋，每逾期一日应支付本合同租金总额的10%的违约金，约定明显过高，被告要求调低，应予支持，本院参照同期人民银行贷款年利率标准的1.3倍计算违约金。原告济南邮政公司要求被告王伟支付律师代理费，没有合同依据，原告方的律师函虽载明要求被告承担该项费用，但系其单方的主张，被告载明收到该函，但并未就内容达成合意，故对其该项主张，本院不予支持。
为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王伟于本判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区师范路11号的物业、场地及附属设施腾交给原告中国邮政集团公司济南市分公司。
二、被告王伟于本判决生效之日起10日内支付原告中国邮政集团公司济南市分公司占有使用费21698元。
三、被告王伟于本判决生效之日起10日内支付原告中国邮政集团公司济南市分公司占有使用费，自2016年4月15日起按每天241元标准，计算至本判决生效之日止。
四、被告王伟于本判决生效之日起10日内支付原告中国邮政集团公司济南市分公司违约金，以年租金总额88000元为基数，自2016年1月1日起，参照同期人民银行贷款年利率1.3倍标准，计算至本判决生效之日止。
五、驳回原告中国邮政集团公司济南市分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3600元，减半收取1800元，原告中国邮政集团公司济南市分公司负担800元，被告王伟负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 张艳
二〇一六年七月二十日
书记员 朱瑶