重庆市第四中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）渝04行终15号
上诉人（原审原告）谢光辉，男，汉族，1951年3月5日出生，住重庆市南岸区。
上诉人（原审原告）黄泽维，女，土家族，1957年9月11日出生，住重庆市黔江区。
上诉人（原审原告）谢炎东，男，土家族，1982年12月19日出生，住重庆市南岸区。
上诉人（原审原告）黄泽群，男，土家族，1955年6月29日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
上诉人（原审原告）黄一玻，男，土家族，1985年9月3日出生，住重庆市渝中区。
上诉人（原审原告）黄泽进，男，汉族，1964年1月3日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
上诉人（原审原告）石文华，女，苗族，1966年2月18日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
上诉人（原审原告）黄晗，女，苗族，1989年10月31日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
上诉人共同的委托代理人刘刚，重庆渝法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）酉阳土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局。住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源镇新民街*号。
法定代表人石化军，该局局长。
委托代理人石帅，该局法规科科长。
原审第三人重庆汇升投资担保有限公司。住所地：重庆市渝北区龙塔街道洋河东路**号长安丽都**幢17-1。
法定代表人李朝林，该公司总经理。
委托代理人陈斐（系该公司员工），女，汉族，1988年8月10日出生，住重庆市梁平县。
上诉人谢光辉、黄泽维、谢炎东、黄泽群、黄一玻、黄泽进、石文华、黄晗因房屋抵押登记一案，不服酉阳土家族苗族自治县（简称酉阳县）人民法院（2015）酉法行初字第00004号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谢光辉、黄泽群、黄泽进及上诉人共同的委托代理人刘刚，被上诉人酉阳土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局（简称酉阳县国土房管局）的委托代理人石帅，原审第三人重庆汇升投资担保有限公司（简称汇升公司）的委托代理人陈斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年11月12日，重庆朝升建筑劳务有限公司（简称朝升公司）与汇升公司签订渝汇保（2012）重委字第（0026-1）号《委托担保合同》，约定朝升公司委托汇升公司就朝升公司向重庆银行酉阳支行贷款300万元提供连带责任保证担保。汇升公司为保证其权利，要求朝升公司提供反担保，2012年11月12日原告与汇升公司签订了渝汇保（2012）重委字第（0026-2）号《委托担保合同》和《反担保合同》，2012年11月27日，原告向酉阳县国土房管局提交了重庆市土地房屋抵押登记申请表，酉阳县国土房管局经审查后于2012年11月29日办理了抵押登记。贷款到期后朝升公司未向重庆银行酉阳支行偿还贷款，汇升公司代朝升公司向重庆银行酉阳支行偿还了贷款及其资金利息。2014年2月12日，汇升公司向重庆市第一中级人民法院提起担保追偿权诉讼，要求原告承担连带清偿责任，重庆市第一中级人民法院以（2014）渝一中法民初字第00012号民事判决书判决原告承担连带清偿责任，原告不服，向重庆市高级人民法院提起上诉，重庆市高级人民法院以（2016）渝民终230号民事判决维持了该项判决。
另查明，2014年11月24日，原告向重庆仲裁委员会申请抵押担保合同效力的仲裁，2015年12月23日，原告撤回了仲裁申请。2014年12月29日，原告以酉阳县国土房管局在原告没有亲自到场，也没有原告任何授权委托书的情形下，擅自将原告所有的房屋进行抵押登记，行政行为严重违法并侵害了原告的合法权益为由向酉阳县人民法院提起行政诉讼，要求撤销酉阳县国土房管局对原告房屋进行的抵押登记。
一审法院认为，法律、法规规定了酉阳县国土房管局具有抵押登记的资格，故酉阳县国土房管局主体适格。办理房屋抵押登记要由抵押人和抵押权人双方申请且要按照要求提交材料，经审查合格予以登记，酉阳县国土房管局的审查是形式上审查。本案中原告及第三人均在重庆市土地房屋抵押登记申请表中签字并按照酉阳县国土房管局的要求提交了所需要的材料，且原告缴纳了办理登记所需要的费用，故酉阳县国土房管局的登记行为并未违反规定。原告诉称重庆银行酉阳支行、汇升公司、朝升公司相互串通，变造合同等，也未举证证明，虽然原告就捺印申请了司法鉴定，但该鉴定也不能证明其主张的事实，且原告作为具有完全民事行为能力人，应当知道在合同、抵押登记申请表上签字的法律后果，故对原告的诉讼请求碍难支持。酉阳县国土房管局辩称原告起诉超过起诉期限，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案虽然是抵押登记行为，但该行为与不动产有直接的因果关系，故对酉阳县国土房管局的辩解理由不予采纳。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回谢光辉、黄泽维、谢炎东、黄泽群、黄一玻、黄泽进、石文华、黄晗的诉讼请求。
上诉人谢光辉、黄泽维、谢炎东、黄泽群、黄一玻、黄泽进、石文华、黄晗上诉称：一、一审认定事实和适用法律错误，证据不足，且程序违法。1.上诉人与汇升公司不存在抵押合同关系。汇升公司向酉阳县国土房管局提交的办理抵押登记的相关资料不真实，涉及产权人重大权利和利益事项多处被涂改。2.上诉人从未向酉阳县国土房管局提交过办理房地产抵押登记的申请及相关资料，酉阳县国土房管局办理房屋抵押登记时，上诉人不知情，未在场，没有委托任何代理人。3.上诉人没有向酉阳县国土房管局缴纳过任何费用。4.根据重庆仲裁委员会庭审笔录中记载的证人罗春的陈述以及酉阳县国土房管局所提交证据的来源，证明在抵押登记过程中，上诉人并没有亲自到酉阳县国土房管局处申请和履行相应手续。5.本案上诉人是以酉阳县国土房管局作出的抵押登记行为严重违法为由提起行政诉讼，并不是以基础民事法律关系无效或者应当撤销为由提起行政诉讼，基础法律关系事实与上诉人主张的理由并无关联。但一审适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定作出中止诉讼的裁定，系滥用审判权。从上诉人提起本案诉讼至一审法院作出判决，审理时间长达24个月之久，明显超过了法定的审理期限，程序严重违法。二、酉阳县国土房管局违反法律法规办理房地产抵押登记。1.酉阳县国土房管局未对抵押登记材料的真实性尽到形式审查义务，相反非法涂改抵押登记材料中涉及权利人重大权利事项。一是抵押登记申请表中，建筑面积由412.37平方米变更为1311.66平方米，变更后加盖了酉阳县国土房管局的校正章。二是315房地证（2010）字第0XX80号房屋产权证变更为315房地证（2012）字第0XX66号，变更之后加盖了汇升公司法定代表人蒋华的私人印章。上述两项事项涉及抵押申请人重大权利事项，其改变应得到权利人的签字确认，酉阳县国土房管局或汇升公司无权改变或确认。在未经权利人签字确认的情况下，酉阳县国土房管局不认真调查核实，相反非法涂改，违法办理了房屋抵押登记。三是汇升公司在办理房屋抵押登记过程中所提交的授权委托书无具体授权委托的事项，且从文字上看是办理房屋所有权登记事宜，酉阳县国土房管局却错误认定罗春有代为办理本案房屋抵押登记的代理权。四是朝升公司既不是本案的抵押人，也不是本案抵押权人，而酉阳县国土房管局却接受和审查了朝升公司提交的房屋他项权利登记授权委托书，并作为本案资料建档。2.根据《重庆市土地房屋权属登记条例》相关规定，委托代理人申请办理土地房屋权属登记应当向登记机构提交代理人的有效身份证件和委托书。而本案酉阳县国土房管局提交的证据材料中并无上诉人对罗春的授权委托书，因此不能认定罗春有代理上诉人的权利。根据《重庆市土地房屋权属登记收件须知（试行）》关于抵押权登记中对申请人身份证明“验原件收复印件”的规定，除查验身份证复印件是否与原件相符以外，还应查验身份证原件照片是否与实际申请人相符。而酉阳县国土房管局并没有当场验证房屋抵押登记申请人的真实身份。3.西南政法大学司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书证明：2012年9月27日《重庆市土地房屋登记申请书》原件上“黄泽群”署名字迹与同名样本字迹不是同一人所写；2012年10月29日《重庆市房地产抵押合同》原件上中间一枚骑缝指印不是本案上诉人之一的指纹捺印形成，其余骑缝指印不具备鉴定条件。西南政法大学司法鉴定中心出具的说明函同样证明捺印和签名不具备鉴定条件。本案汇升公司以隐瞒、欺骗、编造等手段登记，酉阳县国土房管局应根据《重庆市土地房屋权属登记条例》的相关规定主动纠错，注销原登记，并移交有关部门依法处理。4.本案所涉四宗房屋的所有权人及共有人并不一致，四宗房屋的所有权登记也是独立的，办理抵押登记也应对四宗房屋分别设立抵押登记，而酉阳县国土房管局对四宗房屋合并设立抵押登记，严重影响了行政相对人权利义务的分担。综上，请求撤销一审判决；撤销酉阳县国土房管局于2012年11月29日对上诉人315房地证2010字第0XX77号、315房地证2010字第0XX78号、315房地证2010字第0XX79号和315房地证2012字第0XX66号房屋进行抵押登记的行政行为；诉讼费用由酉阳县国土房管局负担。
被上诉人酉阳县国土房管局辩称，一、上诉人的上诉理由不成立。1.根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第十四条规定，申请土地房屋登记，应当由有关当事人共同申请。本案上诉人和汇升公司都以申请人的名义在重庆市土地房屋抵押申请表上签字，说明酉阳县国土房管局是应上诉人和汇升公司的共同申请才作出的登记行为。《重庆市土地房屋权属登记条例》并没有规定有关当事人在抵押登记申请表上签字后还必须亲自到场。2.抵押登记是应申请的行为，也是羁束行政行为。如当事人向登记机关提交了申请，登记机关只能进行形式审查，登记机关只要做到谨慎即可，如提交的材料符合法律法规的规定，就必须进行登记。抵押合同是否违法无效，资料是否亲自提交，费用是否亲自缴纳，材料是否亲自涂改，不属于登记机关的法定审查义务。如当事人主张抵押合同是伪造的，没有抵押合同关系，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，当事人应申请司法机关确认抵押关系不成立或无效。3.酉阳县国土房管局是严格按照《重庆市土地房屋权属登记条例》第十条规定的程序办理的抵押登记。在本次抵押登记中，上诉人向登记机关提出了申请，并按登记机关的要求提供了只能是自己才能提供的材料。因此，登记机关有理由相信申请抵押登记是上诉人的真实意思表示。上诉人事实上否认存在抵押关系，就应根据相关法律规定，先行解决民事争议。同时，法律法规并没有规定四宗房地产就必须办理四宗抵押登记。二、一审法院不支持上诉人的一审诉求是客观公正的，且符合法律的规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人汇升公司述称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2.上诉人与汇升公司签署了一系列委托担保合同、反担保合同、抵押合同，实体抵押担保关系成立。上诉人辩称与汇升公司签署的相关合同系重庆银行酉阳支行伙同汇升公司变造，无证据证明。上诉人以及汇升公司共同向酉阳县国土房管局提出抵押申请，办理相关抵押手续，符合程序要求，抵押登记行政行为合法。3.上诉人称抵押登记材料中有部分涂改，该涂改实质系对房产基础信息的校正，与双方签订的合同内容以及抵押物情况完全一致，未变更上诉人的意思表示，不涉及上诉人的权益处分，不影响上诉人的实体权利。4.本案一审程序合法。一审裁定中止诉讼系因上诉人另向重庆仲裁委员会提起抵押合同无效的仲裁，该仲裁争议法律关系的认定与本案处理结果相关。后上诉人申请撤回仲裁，一审认定实体抵押关系成立，恢复审理，程序符合法律规定，并无不当。
酉阳县国土房管局向一审法院提交了以下证据：
1.重庆市土地房屋抵押登记申请表。
2.（2012)抵押第T0X822号抵押合同。
3.贷款合同、保证合同、委托担保合同、反担保合同、房地产抵押价值确认协议书。
4.汇升公司的金融许可证。
5.原告身份证复印件。
6.罗春的身份证复印件。
7.杨朝荣、蒋华的身份证复印件。
8.朝升公司的企业法人营业执照。
9.汇升公司的企业法人营业执照。
10.汇升公司和朝升公司的组织机构代码证。
11.授权委托书。
12.同意抵押承诺书。
13.非税收入一般缴款书。
谢光辉、黄泽维、谢炎东、黄泽群、黄一玻、黄泽进、石文华、黄晗发表如下质证意见：1.酉阳县国土房管局在举示证据时已向法庭陈述其所提供的证据均来源于汇升公司，证明在申请抵押登记的过程中，本案原告并没有亲自到酉阳县国土房管局申请和履行相应手续。2.酉阳县国土房管局对汇升公司所提交的申请抵押登记的材料负有形式审查义务，酉阳县国土房管局所提交的证据有重大瑕疵，从表面上就能看出系伪造的虚假材料，材料的虚假性表现在：（1）重庆市土地房屋抵押登记申请表，建筑面积由412.37变更为1311.66，变更后加盖了酉阳县国土房管局的校正章。315房地证（2010）字第0XX80号变造为315房地证（2012）字第0XX66号，变更之后加盖了汇升公司法人印章。上述变更都涉及重要事实，其改变应当得到权利人的认可，但却没有权利人的签字，且签字日期不是原告签署，而是汇升公司添加。（2）房地产抵押合同的其他部分在原告签字时并不存在，是汇升公司伪造而成，房屋所有权证号栏中315房地证（2010）字第0XX80号变造为315房地证（2012）字第0XX66号，抵押面积也手写改动，加盖了蒋华私人印章，而没有所有权人签字或盖章确认。（3）委托担保合同在原告签字时，乙方处为空白，特别是甲方签字栏本为空白，所有打印部分全是在原告签字后由汇升公司添加变造，上下文字间距明显不一致。并且原告并非借款人，也与朝升公司不存在业务联系，没有任何理由委托汇升公司为朝升公司在银行贷款提供担保，该委托行为有违常理，汇升公司变造合同，就是为了骗取抵押登记。（4）反担保合同在原告签字时乙方处为空白，特别是甲方签字栏本为空白，所有打印部分是在原告签字后汇升公司添加变造，上下文间距明显不一致。汇升公司故意将原告、杨朝荣、赵华礼、重庆朝升工程有限公司混成反担保合同的甲方，变造该反担保合同，其目的是骗取抵押登记。（5）房地产抵押价值确认协议书，在原告签字时，抵押权人、抵押人及协议内容1-3条、抵押房产情况及甲方签字处均无内容，签字日期并非原告所写，而是汇升公司变造，协议书的文字行距明显不一致，伪造痕迹显而易见，并且从协议的表述明显可见该协议是为银行提供贷款抵押担保而非为汇升公司之类的担保公司提供抵押担保。（6）办理抵押登记委托书及附件材料，其中包括房屋他项权登记授权委托书，从形式上看两份委托书系同一人书写，朝升公司的委托书委托事项不明，汇升公司委托书的委托事项是房屋所有权登记，纯属张冠李戴，从中可看出明显造假的行为。（7）同意抵押承诺书，在原告签字时，房产信息为空白，签字日期并非原告所签，而是汇升公司变造，并且从协议的表述明显可见该协议是为银行提供贷款抵押担保，而并非为汇升公司之类的担保公司。（8）原告签字处的所有资料，明显不是原告书写，要求对笔迹进行司法鉴定。两份授权委托书，系一人书写，要求对笔迹进行司法鉴定。
汇升公司发表如下质证意见：酉阳县国土房管局提供的证据均真实、合法、完整、有效，上述材料系原告与汇升公司向酉阳县国土房管局申请抵押登记时提交的材料。1.申请表中抵押面积、房产权证编号出现笔误进行改动，完全符合办理抵押登记的实际情况，因为汇升公司在贷款担保风险审查时收取的系房产证复印件，在抵押登记时才收取房产证，产权编号以房产证实际载明状况为准。2.谢光辉、黄泽群、黄泽进不仅提供了房屋抵押，还承担了连带保证责任，原告委托汇升公司为朝升公司提供担保，签订该合同系有理由。汇升公司与保证人、质押人、抵押人签订一份反担保合同是合同签订的形式选择，是为了避免合同份数太多，并不是原告所谈的混为一体。关于价值确认协议、委托书行距不一致以及同一人书写的问题，系文书格式的问题，委托书的文本均系重庆市房管局的格式文本，填写出现笔误、遗漏均系正常情况，因此，原告以字体行距等主张汇升公司添加变造合同均没有事实根据，系原告的推测和怀疑，不能否定原告与汇升公司签订合同、办理抵押登记的事实。
谢光辉、黄泽维、谢炎东、黄泽群、黄一玻、黄泽进、石文华、黄晗向一审法院提交了如下证据：
1.西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书。
2.西南政法大学司法鉴定中心说明函。
酉阳县国土房管局对原告提交的证据无异议。
汇升公司对原告提交的证据发表如下质证意见：说明函与本案无关。对于司法鉴定意见，鉴定结论对合同最后每个人的签字没有提出鉴定，表示对合同签字部分是认可的，原告还签署了一系列的担保保证协议、价值确认书等，均有签字，仅凭骑缝中的一枚指纹有异议就否定该合同，证明力不足。
汇升公司向一审法院提交了如下证据（一审庭审记录载明）：
1.（2014）渝一中法民初字第00012号民事判决；（2016）渝民终230号民事判决；
2.重庆仲裁委员会（2014）渝仲字第1084-3号决定书。
谢光辉、黄泽维、谢炎东、黄泽群、黄一玻、黄泽进、石文华、黄晗发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，与本案无关，且对判决书中认定的事实有异议，准备申请再审；证据2，是为了减少诉累而撤回仲裁抵押合同无效的申请。
酉阳县国土房管局对汇升公司提交的证据无异议。
一审法院调取了重庆仲裁委员会庭审笔录（一审庭审记录载明）。
谢光辉、黄泽维、谢炎东、黄泽群、黄一玻、黄泽进、石文华、黄晗发表如下质证意见：证人罗春证明原告的房产证原件不是原告交给罗春的，原告并没有给罗春授权。罗春将房产抵押登记相关合同资料单方呈送酉阳县国土房管局，且抵押登记时，双方当事人均不在场，并有涂改。证人何茂盛证明了何茂盛找原告借了四本房产证，房产证号分别为0XX77、0XX78、0XX79、0XX**，何茂盛通知原告到重庆银行酉阳支行为其贷款180万元签过字，签字后一系列相关合同资料及房产证留存在酉阳支行陈实处，且原告没有与汇升公司及杨朝荣等一起签过字。
酉阳县国土房管局对一审法院调取的证据无异议。
汇升公司发表如下质证意见：对证据的三性无异议，证实原告三人将自己的房产用于贷款的意愿，可以证实原告确实到重庆银行酉阳支行签署了相关担保及抵押合同文本，虽原告方对担保的金额存在争议，但对担保抵押的事实是承认的。
一审法院对上述证据作如下认定：上述证据均与本案有关联，证据来源合法，予以确认。
经审查，本案一审案卷材料中还有以下证据1-3，但一审庭审记录上未载明对这些证据的质证情况，一审判决对这些证据也未作出说明。上诉人主张这些证据系上诉人在一审时向法院提供的证据，在二审庭审中，上诉人阐述了这些证据的证明目的，酉阳县国土房管局与汇升公司发表了质证意见，情况如下：
1.重庆市第一中级人民法院受理案件通知书。旨在证明上诉人是在2014年2月10日才知道汇升公司对上诉人提起了抵押权的民事诉讼，上诉人才知道合法权益受到侵害。
2.重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民初字第00012号公告。证明目的同证1。
3.315房地证（押）（2012）字第T0X822号房地产他项权利证书、315房地证2010字第0XX77号房地产权证、315房地证2010字第0XX78号房地产权证、315房地证2010字第0XX79号房地产权证、315房地证2012字第0XX66号房地产权证。旨在证明上诉人房屋被抵押登记，其合法权益受到侵害。
酉阳县国土房管局质证认为，对证1、2无异议。对证3的真实性、合法性无异议，但达不到上诉人的证明目的。
汇升公司质证认为，对证1-3的真实性、合法性无异议，但证3证明了双方有抵押登记的事实及抵押关系成立。
本院审查认为，上述证据1-3来源合法，内容真实，与本案具有关联性，且上诉人在一审时已向法院提交，故应予采信。对于上诉人在一审时向法院提交的其他证据以及酉阳县国土房管局、汇升公司在一审提交的证据，一审法院也已随案移送本院，一审法院对这些证据的评判理由正确，予以支持。
本院二审审理查明，一审判决认定“2012年11月27日，原告向被告提交了重庆市土地房屋抵押登记申请表”有误，应认定为“2012年11月29日，汇升公司的工作人员罗春向酉阳县国土房管局提交了对谢光辉、黄泽维、谢炎东、黄泽群、黄一玻、黄泽进、石文华、黄晗享有所有权的涉案房屋办理抵押登记的申请材料。”一审判决认定的其余事实属实，本院予以确认。
本院另查明：酉阳县国土房管局于2012年11月29日对315房地证2010字第0XX77号房地产权证（登记权利人为谢光辉、黄泽群、黄泽进）、315房地证2010字第0XX78号房地产权证（登记权利人为谢光辉，房屋共有人为黄泽维、谢炎东）、315房地证2010字第0XX79号房地产权证（登记权利人为黄泽进，房屋共有人为石文华、黄晗）和315房地证2012字第0XX66号房地产权证（登记权利人为黄泽群，房屋共有人为黄一玻）所登记的房屋办理了抵押登记，并在上述房地产权证上记载了抵押登记的情况。同日，酉阳县国土房管局颁发了315房地证（押）2012字第T0X822号房地产他项权证，该证登记的抵押权人是汇升公司，抵押人为谢光辉、黄泽群、黄泽进，抵押房地产权证号为上述四本房地产权证的证号，抵押权设定日期自2012年11月29日至2013年11月28日。
在2015年11月6日重庆仲裁委员会的庭审过程中，证人罗春陈述“签了两个版本的抵押合同，一个是我司的版本，一个房管局的版本。”2015年9月27日，西南政法大学司法鉴定中心出具了西政司法鉴定中心[2015]鉴字第1534号司法鉴定意见书，鉴定意见载明：1.2012年9月27日的《重庆市土地房屋权属登记申请书》原件上“黄泽群”署名字迹与同名样本字迹不是同一人所写。2.2012年10月29日的《重庆市房地产抵押合同》原件中间一枚骑缝指印不是黄泽群、黄一玻、黄晗、谢炎东、石文华、黄泽进、黄泽维、谢光辉之一的指纹捺印形成，其余骑缝指印不具备鉴定条件。2015年12月7日，西南政法大学司法鉴定中心向重庆仲裁委员会出具说明函，说明标注时间为2012年11月29日的《重庆市房地产抵押合同》上的3枚骑缝指印均不具备指印鉴定的基本条件，同时说明该中心无对纸张是否同一性的鉴定项目，而字迹的打印时间鉴定目前因技术原因无法实施。
重庆市高级人民法院（2016）渝民终230号民事判决书第10页第1段第2-5行载明：“二审中，汇升担保公司明确，本案的诉讼请求所依据的证据是仅有杨朝荣、赵华礼、谢光辉、黄泽群、黄泽进的签字、捺印以及朝升园林公司、汇升担保公司及其法定代表人签章的《委托担保合同》和《反担保合同》。”该判决书第10页第2段第6-8行载明：“本院认为，第一，本案涉及的是保证责任的承担，不涉及抵押责任，因此没有必要鉴定《重庆市房地产抵押合同》上相关人员签字的真实性。”
上诉人谢光辉、黄泽维、谢炎东、黄泽群、黄一玻、黄泽进、石文华、黄晗在上诉状中明确表示，上诉人是以酉阳县国土房管局在办理房屋抵押登记过程中的行政行为严重违法为由，向一审法院提起撤销抵押登记的行政诉讼，并不是以基础民事法律关系无效或者应当撤销为由提起行政诉讼。上诉人在二审庭审中明确表示不需要先行解决民事争议。
本院认为，本案是上诉人谢光辉、黄泽维、谢炎东、黄泽群、黄一玻、黄泽进、石文华、黄晗对酉阳县国土房管局所作的抵押登记不服而提起诉讼的二审行政案件。各方当事人对酉阳县国土房管局具有办理本诉抵押登记的法定职责无异议，现就本案争议的焦点作如下评析：
一、酉阳县国土房管局所作的本诉抵押登记是否合法。
《中华人民共和国物权法》第十二条第一款第（一）项规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料。”《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”《重庆市土地房屋权属登记条例》第十六条第二款规定：“委托他人申请土地房屋登记的，应当提交代理人的身份证明和授权委托书，授权委托书应当载明代理事项和委托权限。”根据上述规定，酉阳县国土房管局在办理本诉抵押登记中，应当对申请抵押登记的材料是否完备和是否符合法定的要求履行登记机构法定的审查职责。经查，1.本诉抵押登记的申请材料系汇升公司的工作人员罗春向酉阳县国土房管局提交。但本案申请抵押登记的材料中并无上诉人委托罗春申请办理抵押登记的授权委托书。2.朝升公司既不是抵押人，也不是抵押权人，但本案申请抵押登记的材料中却有朝升公司委托罗春办理房屋他项权登记的授权委托书。3.本案申请抵押登记的材料中有汇升公司向罗春出具的授权委托书，该委托书载明的委托事项是办理房屋所有权登记事宜，与本案所涉办理抵押登记明显不符。4.本案所涉的重庆市土地房屋抵押登记申请表上的抵押建筑面积和房地产权证号均有变更，抵押建筑面积由412.37m2变更为1311.66m2，其中一处房地产权证号变更为315房地证（2012）字第0XX66号。上述变更属于申请事项的重大变更，应由申请人对变更事项进行确认，但无证据证明上述变更经上诉人予以确认。综上，本案申请抵押登记的有关材料并不符合法定的要求，酉阳县国土房管局对抵押登记材料未尽到法定的审查职责。
根据《中华人民共和国物权法》第十二条第一款第（二）项规定：“登记机构应当履行下列职责：（二）就有关登记事项询问申请人。”《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”《重庆市土地房屋权属登记条例》第十九条第一款规定：“登记机构收到申请时，应当查验申请登记材料；登记机构就有关登记事项询问申请人的，询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”本案中，在上诉人未亲自到场申请抵押登记也未出具授权委托书，且抵押登记申请中的相关事项存在重大变更的情形下，酉阳县国土房管局也没有根据上述规定进行询问，未尽到法定的审查之责。
综上，酉阳县国土房管局作出的本诉抵押登记不合法，依法应予撤销。
二、上诉人提起本诉是否超过起诉期限。
根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款的规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，上诉人未亲自到酉阳县国土房管局申请办理抵押登记，也未向代办抵押登记的罗春出具授权委托书，在酉阳县国土房管局办理本诉抵押登记后，房地产他项权利证书和上诉人的房地产权证均一直由汇升公司保管，本案亦无证据证明酉阳县国土房管局已告知上诉人抵押登记的事实及诉权，故本案现有证据不能证明上诉人知道或者应当知道本诉抵押登记及诉权的时间。而从上诉人自述于2014年2月知道抵押登记至上诉人2014年12月29日提起本案起诉，也未超过上述两年起诉期限的规定，故本案起诉未超过起诉期限。
三、本案是否需先行解决民事争议。
根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，上诉人是以酉阳县国土房管局在上诉人没有亲自到场，也没有上诉人任何授权委托书的情形下，擅自将上诉人所有的房屋进行抵押登记，行政行为严重违法并侵害了上诉人的合法权益为由向酉阳县人民法院提起行政诉讼，上诉人在上诉状中也明确表示并不是以基础民事法律关系无效或者应当撤销为由提起本案行政诉讼，而是以酉阳县国土房管局在办理房屋抵押登记过程中的行政行为严重违法为由提起行政诉讼，且上诉人在二审庭审中亦明确表示不需要先行解决民事争议。故根据上诉人的诉讼主张，本案不符合上述法条规定的应先行解决民事争议的情形，人民法院应针对酉阳县国土房管局在办理抵押登记中是否履行了法定职责进行审理，本案无需先行解决民事争议。
四、本案一审是否超过审理期限，程序违法。
经查，一审法院于2014年12月29日受理本案，2015年2月16日裁定中止本案诉讼，2016年12月15日恢复本案审理，2016年12月23日作出一审判决，2016年12月28日向双方当事人送达一审判决。故扣除一审中止诉讼的时间，一审未超过法定的六个月的审理期限。一审裁定中止诉讼虽适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定不当，但因重庆市第一中级人民法院受理了担保追偿权纠纷，一审以本案的审理需以另一案的审理结果为依据裁定中止本案一审诉讼并无不妥。据此，上诉人认为一审审理超审理期限，程序违法的理由不成立，本院不予采信。
综上，上诉人谢光辉、黄泽维、谢炎东、黄泽群、黄一玻、黄泽进、石文华、黄晗的上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实部分有误，适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项和第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院（2015）酉法行初字第00004号行政判决；
二、撤销酉阳土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局于2012年11月29日对315房地证2010字第0XX77号房地产权证（登记权利人为谢光辉、黄泽群、黄泽进）、315房地证2010字第0XX78号房地产权证（登记权利人为谢光辉，房屋共有人为黄泽维、谢炎东）、315房地证2010字第0XX79号房地产权证（登记权利人为黄泽进，房屋共有人为石文华、黄晗）和315房地证2012字第0XX66号房地产权证（登记权利人为黄泽群，房屋共有人为黄一玻）登记的房屋所作的抵押登记。
一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人酉阳土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 鸿
审判员 张红梅
审判员 黄 瑶
二〇一七年五月三日
书记员 龚红梅