安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖05民终972号
上诉人（原审被告）：刘业秀，女，1965年1月2日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
委托诉讼代理人：孙新生，安徽致臻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈光旭，男，1960年10月9日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。
委托诉讼代理人：何金龙，安徽夏商周律师事务所律师。
上诉人刘业秀因与被上诉人陈光旭房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院(2017)皖0503民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘业秀上诉请求：撤销一审判决并改判驳回陈光旭的诉讼请求；诉讼费用由陈光旭承担。事实和理由：2014年5月23日，陈光旭与刘业秀签订《房屋转让合同》约定陈光旭将湖东三村十五栋房屋中的马鞍山市横山宾馆转让给刘业秀，刘业秀承租湖东三村十五栋房屋中的马鞍山市横山宾馆部分房屋，年租金10万元，租金按季度支付，租赁期限自2014年6月18日起至2017年6月17日止，但在2016年6月被告知该房屋将于2016年6月30日到期，房屋产权人马鞍山市国家税务局将收回房屋。由于承租该房屋用于经营宾馆，若租赁合同不能完全履行，将给承租人造成巨额的经济损失。为此，陈光旭又承诺自2016年6月起不再收取房租，并提出由承租人前往马鞍山国税局讨要说法，希望可以宽限至合同履行完毕。随后，承租人通过12345市长热线寻求帮助，并前往信访办、马鞍山国税局寻求维权，马鞍山国税局答复涉案房屋由马鞍山市长江炉料有限责任公司承租，租赁合同已于2016年6月30日到期并提前告知了不再续租。在此期间，承租人因停水停电致商铺无法正常经营，造成重大经济损失。承租人不存在恶意拖欠房租的违约行为，实属在陈光旭无法如期完全履行租赁合同且就解除租赁合同善后赔偿事宜未达成一致的情况下的无奈之举，且陈光旭事先有不收取房租的允诺。房屋租赁合同尚未到期，陈光旭以拖欠租金为由要求解除房屋租赁合同不能成立。
陈光旭辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘业秀的上诉请求，理由如下：一是刘业秀应按房屋租赁合同约定支付租金，由于其自2016年1月17日起未按合同约定支付租金，根据房屋租赁合同的约定，出租人有权解除合同；二是刘业秀以马鞍山国税局可能收回房屋为由，拒不支付租金违反约定；三是刘业秀认为房屋装修、购置实施，不履行合同会造成巨额经济损失无事实依据，亦与出租人无关。
陈光旭向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同；2.刘业秀腾空并返还位于花山区湖东三村十五栋二至四层横山宾馆房屋，及支付租金58333.33元（2016年6月17日至2017年1月16日期间），并支付自2017年1月17日起至交还房屋之日止按8333.33元标准计算的房屋占有使用费；3.诉讼费用由刘业秀承担。一审法院认为，陈光旭与刘业秀签订的房屋转让协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。陈光旭已将涉案房屋交付给刘业秀从事相关经营活动，刘业秀应按约支付租金，现刘业秀自2016年6月17日起未履行支付租金的义务，根据双方签订的《房屋租赁合同》第2条的约定：“…乙方不得以任何借口拖欠，否则甲方有权停租并终止合同收回房屋”，因此，双方约定的解除合同的条件出现，陈光旭有权解除与刘业秀签订的房屋租赁合同。合同解除后，刘业秀应返还涉案房屋，并支付租金及支付房屋返还前的占有使用费。在一审法院作出判决时，租赁期间也已届满，根据法律规定，刘业秀也应返还涉案房屋。至于刘业秀提出的合同无效的抗辩理由，虽然涉案房屋非陈光旭所有，但双方签订的租赁合同并未违反法律、法规的强制性规定，且出租人并未行使解除权。因此，刘业秀该抗辩理由，不予采纳。至于刘业秀提出非恶意拖欠租金的问题，因未能提供其有正当理由不支付租金或迟延支付租金的证据，不予采纳。至于刘业秀提出其只是合同的签订人的问题，陈光旭根据合同的相对性原理主张权利，符合法律规定，故该抗辩理由不能成立。至于刘业秀提出的损失赔偿问题，因双方尚存在争议，不符合抵销的法律要件，其可另行主张，不予处理。综上所述，刘业秀未能按约支付租金的违约行为，导致合同解除，应承担相应的民事责任。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零一条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定。判决：一、解除陈光旭与刘业秀签订的《房屋转让合同》中就有关马鞍山市花山区湖东三村十五栋二至四层横山宾馆房屋的租赁合同关系；二、刘业秀于判决生效后十日内将位于马鞍山市花山区桃源路湖东三村十五栋二至四层横山宾馆房屋腾空并返还给陈光旭；三、刘业秀于判决生效后十日内给付陈光旭拖欠的房屋租金58333.33元（2016年6月17日至2017年1月16日期间），并按月租金8333.33元的标准给付陈光旭自2017年1月17日至实际腾退全部租赁房屋之日止的房屋租金。案件受理费1260元，减半收取计630元，由刘业秀负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明确认如下事实：2011年6月30日，马鞍山市长江炉料有限责任公司从马鞍山市国家税务局承租了花山区湖东三村十五栋房屋。2011年7月1日，马鞍山市长江炉料有限责任公司将该房屋出租给陈光旭。2014年5月23日，陈光旭与刘业秀签订《房屋转让合同》约定陈光旭将湖东三村十五栋房屋中的马鞍山市横山宾馆转让给刘业秀，刘业秀承租湖东三村十五栋房屋中的马鞍山市横山宾馆部分房屋，租赁期限自2014年6月18日起至2017年6月17日止，年租金10万元，按季度支付，拖欠房租的，陈光旭有权终止合同并收回房屋。合同签订后，双方均按约定进行履行。2016年6月，因马鞍山市国家税务局与马鞍山市长江炉料有限责任公司之间关于案涉房屋的房屋租赁合同到期，根据国务院的要求，马鞍山市国家税务局不再续租并要求收回案涉房屋，刘业秀遂拒绝按约预先支付租金。
本院认为，本案是一起因转租人超期转租而引发的房屋租赁合同纠纷，在案涉的房屋租赁合同履行过程中，因马鞍山市国家税务局与马鞍山市长江炉料有限责任公司前手租赁合同到期，马鞍山市国家税务局作为业主要求收回案涉房屋，导致陈光旭将丧失继续履行房租租赁合同的能力，根据合同法第六十八条的规定，刘业秀可以中止履行预先交付租金的合同义务。嗣后，陈光旭并未消除案涉租赁房屋将被业主收回的隐患，亦未对可以继续履行合同提供适当的担保，故其无权以刘业秀未按约定支付租金为由主张依约解除房租租赁合同，但因案涉房屋属于国家行政机关办公用房，根据两办关于关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知的要求，出租到期后应予收回，案涉的房屋转让合同中关于房屋租赁已无法继续履行，且截至一审判决时租赁期已届满，故陈光旭要求解除房屋租赁合同并返还租赁物的诉请，予以支持。合同解除后，刘业秀应支付租金及支付房屋返还前的占有使用费。刘业秀提出的因合同解除而导致的损失赔偿问题，不属于本案审理范围，可另径解决。综上所述，一审判决认说理适用法律有瑕疵，应予纠正，但裁判结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1260元，由刘业秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田晓鸣
审 判 员 雍自涛
代理审判员 费长城
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 王 慧
附：本案适用的法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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