山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市商初字第2367号
原告济南仁信房产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人李中周，总经理。
委托代理人张泽军，山东舜达律师事务所律师。
委托代理人范玲玲，山东舜达律师事务所律师。
被告杨希娟，女，1984年11月13日生，汉族，济南华福印刷材料有限公司员工，住济南市
原告济南仁信房产经纪有限公司（以下简称仁信公司）与被告杨希娟居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仁信公司法定代表人李中周的委托代理人张泽军、范玲玲、被告杨希娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仁信公司诉称，2014年11月22日，原告与被告签订编号为0001208号的《物业需求看房协议》，被告委托原告带看了二七新村一区22-1-603房产。2014年11月23日，被告与房主汪宝泉、顾美华签订了《房屋买卖合同》，原告作为居间人。合同约定，被告应于合同签订当日向原告支付12000元居间服务费及贷款过户费用。2014年11月23日，被告向原告出具欠条一份，载明被告应于2014年11月24日向被告结清，每逾期一日违约金为千分之五，即一天60元。但至今被告仍拒不支付，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告杨希娟向原告支付服务费12000元；二、被告向原告支付违约金，以1.2万元为基数，自2014年11月24日起至判决生效之日止，按每日千分之五计算；三、被告赔偿原告经济损失（律师代理费）5000元。
被告杨希娟辩称，在签订合同前，因价格和楼层问题未能谈拢，原告店长李珍单独告知我涉案的房屋价格特别低，转手即可高价卖出，且原告对合同中的格式条款未做任何提示说明，对费用和相关责任问题也未做任何说明，妨碍被告的知情权。在合同签订后原告又提出高额佣金，存在乘人之危、诱导被告签订房屋买卖合同之嫌，对佣金问题，我与原告谈了2个小时未能谈妥，且原告拒绝给我合同，根本不让我走。后来在原告承诺后面的贷款、评估、过户、落户等工作都代为办理，不再收取其他费用，且原告逼我写欠条，不写不让我走，无奈之下我才按原告写好的欠条手抄了一份。但出具欠条后，原告仍未给我合同，我发函催告，原告仍以不交佣金为由不给合同，并私自更改合同，存在欺诈之嫌。合同第四（6）条约定按《佣金协议书》的约定向原告支付佣金，但我自始至终未见到《佣金协议书》，合同第四（7）条规定与手写部分第六（2）条前后矛盾，给人造成重大误解，且第六（2）条是被答辩人私自添加的，签订合同时并没有该条。原告的《物业需求看房协议》中相关的手写部分都是原告后来个人添加的，在看园丁小区的房子时我签了一份空白的看房协议，当时原告的工作人员对协议内容未作任何提示说明，只说是一种工作记录，而且协议书上方委托方的名字和身份证号都不是我写的，且该协议书原告也没给我。根据《物业需求看房协议》第二款第三条约定，被告不存在避开原告或通过其他居间方与原告介绍的房源交易，故不应承担律师费。综上，原告所诉与事实不符，证据有重大瑕疵，拒不给合同违约在先，后又私自更改合同，也未能实际办理贷款、评估、过户、落户等手续，只提供了待看房屋与订立合同的服务，且订立合同时显失公平，妨碍了我的知情权，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告仁信公司（乙方）与被告杨希娟（甲方）签订《物业需求看房协议》一份，载明原告向被告提供的物业为园丁小区5-1-303室，二七新村一区22-1-603室。被告同意按照以下条款委托原告购买房屋：1、委托期限自2014年11月22日起至找到合适房产为止。……3、签订本协议一年内，甲方及其关系人不得避开乙方与乙方介绍的房源私下交易或通过其他居间方与乙方介绍的房源（此交易包括但不仅限于买卖、租赁、赠与等形式），否则视为甲方违约，甲方需支付乙方本协议约定的全部服务佣金及乙方因追偿甲方所产生的诉讼费用、律师费用等相关费用。4、佣金（购买）：居间佣金为成交房屋总价的2%，于甲方与业主签订买卖合同时一次性向乙方付清。签订该协议后，原告工作人员带被告查看了上述两套房屋。
2014年11月23日，被告杨希娟（乙方、买受人）买与汪宝泉、顾美华（甲方、出卖人）及原告仁信公司（丙方、居间人）签订房屋买卖合同一份，约定出卖人将位于济南市市中区二七新村一区22号楼1-603室的房产出售给被告杨希娟，价格为58万元。合同第五条第3款约定，甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向合同相对方支付总房款千分之三的违约金并赔偿相对方因此造成的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费用等），合同继续履行。第五条第6款约定，甲、乙任何一方违约，造成本合同无法履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之贰）；若甲乙双方协商解除合同，应当由乙方承担丙方佣金，该条款的佣金承担部分用加粗字体打印。合同第六条其他约定事项部分，由原告工作人员手写“①甲方保证此房产为本夫妻双方唯一房产，若有另外房产产生的个税由甲方承担。②丙方提供居间服务，乙方应当于签订本合同当日支付丙方佣金壹万壹仟陆佰元整，贷款过户服务费肆佰元整，共计佣金壹万贰仟元。”，该手写部分按有被告杨希娟及房屋出卖人的手印。合同签订当日，原告未向被告交付合同文本，后原告于2014年12月4日将合同文本交付被告。
同日，被告向原告出具欠条一份，载明“今欠济南仁信房产经纪有限公司佣金1.2万元整，于2014年11月24日结清，每逾期一日违约金5‰，即一天60元违约金。”欠条出具后，被告与房屋出卖人于2014年12月解除了房屋买卖合同，且未向原告支付房屋买卖中介服务费，原告亦未为被告提供办理贷款、过户等服务。
被告于2014年12月5日以快递方式向原告发出函告书，函告书认为原告在订立合同时对佣金只字不提，签订合同后提出高额佣金，并逼迫其书写欠条，并拒绝给其合同，多次催要后给其一份私自更改造假的合同，对此造成后果由原告承担。原告称未收到有上述内容的函，且对该函内容不予认可。
另查明，原告为本案诉讼支出律师代理费5000元。
以上事实，由原告提供的物业需求看房协议、房屋买卖合同、欠条、委托代理合同、结算业务专用凭证、律师费发票、被告提交的房屋买卖合同、通话录音资料、函告书、快递单及查询记录及原、被告的陈述等证据予以证实。
本院认为，被告虽称签订物业需求看房协议内容为空白，但其在协议上签字，并已在原告带领下实际查看了协议上载明的两处房屋，证实其对协议内容与原告形成一致的意思表示，故该协议系原、被告真实意思表示，合同合法有效。物业需求看房协议已明确约定了购买房屋时原告佣金的计算方式，原、被告与房屋出卖人签订的买卖合同，也对支付给原告佣金部分如何承担有加粗字体予以说明，并未不存在加重被告义务而免除原告责任的情形，故被告关于原告未对佣金作出提示说明、佣金条款系格式条款的抗辩理由，本院不予采纳。房屋买卖合同系原、被告及房屋出卖人的真实意思表示，合同成立且已生效，各方当事人均应履行合同约定义务，虽原告并未立即向被告交付合同文本，但并不影响被告按照该合同约定履行支付佣金义务。被告虽辩称合同第六条手写部分系原告添加修改，但未提交证据证明，且被告在该部分处按有手印，亦说明其对该部分内容予以认可，故本院对被告主张不予采信。此外，被告在合同签订后向原告出具欠条，亦系其对支付合同约定的佣金作出的承诺，其虽称该欠条系受胁迫出具，但对此亦未提交证据证实，故本院对该欠条予以认定。被告提交的函告书，其内容仅是被告单方认为原告存在违约行为，不能证明原告对被告的主张予以认可，故对函告书中的内容本院不予认定。
综上，原告促成被告与房屋出卖人的合同成立，被告虽与房屋出卖人解除房屋买卖合同，但仍应按照房屋买卖合同及欠条的约定履行支付房屋中介服务费的义务，但原告未向被告提供涉案房屋贷款办理、过户等服务，故被告向原告支付贷款过户服务费400元应予扣除。被告未按约定时间支付中介服务费已构成违约，但原、被告双方约定的每日5‰的违约金过高，且被告要求予以调整，故本院将违约金调整为自违约次日即2014年11月25日起至本判决生效之日止，以11600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，对超出部分的主张，本院不予支持。关于原告支出的律师代理费，本院认为，根据物业需求看房协议第二条第3款的约定，被告向原告支付律师代理费的前提仅是被告避开原告与房源方私下交易构成的违约，而本案被告并不存在此种情形，不能随意对需赔偿律师代理费的违约行为作任意扩大解释，除此之外，原、被告对律师代理费的承担并无约定，故本院对原告要求被告赔偿原告律师代理费5000元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告杨希娟于本判决生效之日起十日内支付原告济南仁信房产经纪有限公司中介服务费11600元。
二、被告杨希娟于本判决生效之日起十日内支付原告济南仁信房产经纪有限公司违约金，以11600元为基数，自2014年11月25日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。
三、驳回原告济南仁信房产经纪有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费245元，由原告济南仁信房产经纪有限公司负担120元，由被告杨希娟负担125元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 赵忆泉
审 判 员 王 卫
人民陪审员 查 珩
二〇一五年六月十日
代理书记员 胡 越