成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初103号原告：谢芳，女，1979年10月9日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：尧福安，四川公生明律师事务所律师。被告：周小兵，男，1969年1月16日出生，汉族，住成都市金牛区。被告：邓宏，男，1972年10月26日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：高正兵，四川中一律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕，四川中一律师事务所律师。原告谢芳与被告周小兵、邓宏租赁合同纠纷一案，本院2016年1月12日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢芳的委托诉讼代理人尧福安，被告邓宏的委托诉讼代理人张燕到庭参加诉讼。被告周小兵经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决”之规定，本院缺席进行了审理。本院给予当事人庭外和解期，和解期内双方当事人未能达成一致，本案现已审理终结。原告谢芳向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《租赁及居间合同》，被告将承租的房产交还原告；（未履行合同金额：505533元）；2、被告向原告支付从2015年8月1日起至实际交付房屋止拖欠的租金及房屋使用费；3、被告向原告支付从2015年2月1日起至11月9日止拖欠的物业管理费、电费合计35621.66元，以及自2015年11月10日起至归还房屋之日止的物业管理费；4、原告不返还被告房屋租赁保证金12308元；5、被告向原告支付从2015年8月1日起至2015年12月31日止的违约金4231元，以及被告归还房产之日应支付的违约金；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月7日，原、被告签订《租赁及居间合同》。合同约定，被告承租原告位于成都市锦江区东大街芷泉段68号2栋（时代8号）×××号物业；租赁期自2013年8月8日起至2018年8月7日止；月租金12308元（按季度结算，每季度开始前10天之内交付原告。月租金从第二年开始递增，每年递增率为上一年度月租金的6%）；合同签订时，被告向原告缴纳房屋租赁保证金12308元；租赁期间的物业管理费、水电费、电话费、网络使用费和其他相关费用由被告承担。合同还约定，任何乙方违反本合同条款，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于保证金的金额作为违约金予以赔偿，在租赁期间，被告逾期交付租金，每逾期一日，由原告按月租金金额的千分之二收取违约金，逾期超过15天，原告有权单方终止合同并收回房屋。合同签订后，原告将房屋租赁给被告，被告按约缴纳租金至2015年7月，从2015年8月1日起，被告屡次违反合同约定，拖欠房屋租金至今，原告多次催收无果。原告后来得知被告从2015年2月1日至7月31日，已拖欠物业管理费22717.20元，拖欠电费187.50元，物业公司多次对被告发放催缴单，一直无果。2015年9月24日原告收到被告的《承诺书》，承诺于2015年10月15日前付清本应在8月交付的9、10、11月房租预付款以及以前少付的款项，共计40429元，如到期仍未付清，被告愿意承担一切法律责任，租赁期间所发生的一切费用全部由被告承担。10月15日，被告《承诺书》时间到期且没有按约付清费用，原告按约解除合同，向被告发出《单方面解除租赁通知》，要求被告立即搬离时代8号××单元，被告拒绝。为避免损失扩大，原告会同物业公司一起关闭502单元。关闭前，原告用手机对被告公司进行了拍照、录像。11月14日，原告在四川工人日报刊登公告，再次要求被告在11月15日前结清所欠物管费和租金，逾期将另行出租并处理遗留物品。后原告多次要求被告搬离案涉房屋，被告既不结清所欠物管费和租金，又拒不搬离，导致原告损失继续扩大。被告周小兵未答辩。被告邓宏辩称，1、原、被告的权利义务都是基于《租赁及居间合同》产生的，根据原告提供的证据表明无法证明邓宏在租赁合同上签字，无法证明邓宏为义务的承担方，原告主张认为即使邓宏在没有签字的情况下，也应承担相应的义务，是没有法律依据的，邓宏没有签署租赁合同的情况下，合同对邓宏不产生任何效力。2、原告没有按约定送达解除合同，就关闭出租房屋，从2015年11月9日原告关闭租赁房屋后，不论以任何方式关闭房屋，该房屋是处于原告的控制之下，被告没有使用房屋，原告主张2015年11月10日后的租金及物管费用没有任何依据，请求驳回原告的诉讼请求；关闭租赁房屋严重侵害了被告留在租赁房屋内的财产，导致被告无法正常办公，给被告造成了巨大的经济损失，被告保留向其追责的权利。3、原告主张的物管费及电费，原告未向物业方支付上述费用的情况下，原告方无权要求被告向其支付上述费用，就原告主张的金额问题，即使根据原告提交的律师函以及告知函，无法证明原告主张的35621.66元的金额。4、原告主张的违约金及租赁保证金过高，请求法院予以调减。本院经审理认定事实如下：成都市锦江区东大街芷泉段68号2栋×××号房屋系由谢芳、宇茂共有。谢芳、宇茂与北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司签订《前期物业服务协议》，载明：案涉房屋类型为办公，建筑面积189.35平方米，物业公共服务费标准20元/平方米.月，谢芳、宇茂应按月在每月10日前向物管公司交纳当月费用。2013年8月7日，谢芳与周小兵签署《租赁及居间合同》（写字楼、商铺适用）。合同首部载明出租方（甲方）为谢芳，承租方（乙方）为周小兵、邓宏。合同主文约定甲方同意将其所有的位于成都市锦江区东大街芷泉段68号2栋×××号出租给乙方，房屋用途为办公，房屋的建筑面积为189.35平方米；月租金12308元，从第2年开始递增，每年递增上年度月租金6%，租赁期自2013年8月8日起至2018年8月7日，租金按季计算，乙方在每期开始的前10天缴付给甲方；乙方应在签署合同时向甲方交纳12308元作为租赁保证金，乙方在租赁期满后或本合同解除后缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将保证金无息退回乙方，保证金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、网络使用费和相关费用由乙方负担；乙方应于租约期满、解除合约或终止合约时10日内搬离物业，逾期不交还物业的，经甲方书面通知后10日内仍未搬离的，则甲方有权向乙方收取占用使用费、水费、电费、及使用该物业所发生的一切其他费用；任何一方违反约定，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于保证金的金额作为违约金予以赔偿；租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之二收取违约金，逾期超过15天甲方有权单方终止合同并收回房屋（若房屋内遗留有乙方的物品，则乙方允许甲方有权处理其遗留物品，并自愿承担物品灭失的不利后果，并放弃求偿权）、没收保证金。合同尾部由谢芳在甲方处签名，周小兵在乙方处签名。合同签订后，谢芳交付了案涉房屋。周小兵、邓宏于2013年8月27日以案涉房屋注册成立四川省中经企业管理咨询有限公司（简称中经公司），周小兵系该公司的股东，邓宏系该公司的股东及法定代表人，中经公司仅有两名股东，中经公司成立后在案涉房屋经营。同时查明，2015年8月，物管公司向谢芳发出告知函和律师函，载明物管公司要求中经公司支付拖欠的2015年2月1日至2015年7月31日物业费22717.20元、2015年5月21日至2015年7月20日电费187.50元未果，要求谢芳对该欠款承担连带责任，支付欠款。2015年9月24日，中经公司向谢芳出具《承诺书》，载明对公司租用案涉房屋一事，承诺于2015年10月15日前付清9月-11月的房租及以前少付的款项共计40429元。谢芳多次通过短信要求邓宏支付所欠租金和物管费，邓宏均承诺付款，但一直未付，2015年11月9日，谢芳关闭案涉房屋。2015年11月9日，谢芳将张贴于案涉房屋的《单方面解除租赁通知》照片发送给邓宏，邓宏于2015年11月10日回复“谢芳：我在北京办事催款，周四回成都。对因未能及时支付房租和物管费给你带来的不便表示抱歉，对你今天的做法我表示遗憾，保留个人意见和公司权利。再次重申最后不会少下一分钱。作为业主的你和作为租户的我都有权利通过法律维护自己的权益，但是我还是希望你理解，宽容，协商解决。邓宏”。2015年11月14日，谢芳、宇茂在四川工人日报刊登公告，载明邓宏、周小兵从2015年2月1日起未缴纳物管费，从2015年8月1日起未缴纳租金，已严重违约，根据租赁合同约定，终止合同，要求邓宏、周小兵2015年11月15日前结清所欠物管费和租金，逾期将另行出租并处理遗留物品。同日，谢芳将公告照片发送给邓宏，并要求邓宏搬离案涉房屋，否则谢芳将自行处理遗留物品。邓宏向谢芳发送短信称“从你锁门那天起……”。2016年1月12日，谢芳提起本案诉讼。2016年6月5日，谢芳申请四川省成都市成都公证处对案涉房屋现状进行证据保全并对房屋内的物品进行清点，成都市成都公证处于2016年6月6日出具（2016）成证内民字第10××6号《公证书》。谢芳腾退案涉房屋。诉讼中，原告谢芳陈述，2015年11月9日关闭案涉房屋是由被告上锁，原告谢芳张贴封条；被告邓宏陈述，2015年11月9日原告谢芳关闭房屋是上锁。以上事实，有原告谢芳提交的谢芳及周小兵的身份证复印件、租赁及居间合同、四川省中经企业管理咨询有限公司工商信息查询单、邓宏加盖了四川省中经企业管理咨询有限公司公章的身份证复印件、房屋产权证、物业管理公司律师函、告知函、承诺书、《单方面解除租赁通知》、四川工人日报公告、照片、公证书、公证费发票、短信、电话费缴费发票、前期物业服务协议等证据材料及谢芳、邓宏的在案陈述为证。本院认为，谢芳与周小兵签订的《租赁及居间合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。本案中，谢芳要求解除《租赁及居间合同》，周小兵、邓宏腾退租赁房屋并承担支付拖欠租金、物业服务费、电费并承担违约责任，双方当事人争议焦点涉及下列问题：一、关于邓宏是否是共同承租人。本案中，《租赁及居间合同》首部载明的承租人为周小兵和邓宏，承租人落款处仅有周小兵签名，虽然本案现并无证据证明签订该合同时周小兵有邓宏的授权，但在谢芳向邓宏催收租金过程中邓宏均承诺付款，未提出异议，并自称“作为租户的我”，邓宏以其行为表明其对作为《租赁及居间合同》承租人的追认，且合同中约定的房屋用途为办公，周小兵和邓宏以承租的案涉房屋注册成立了公司并在此经营，可以认定邓宏为共同承租人。二、关于合同解除。《租赁及居间合同》约定，承租人逾期交付租金超过15天，出租人有权单方终止并收回房屋。谢芳所举承诺书、短信，足以证明周小兵逾期支付租金超过15天，约定的出租方单方解除权条件成就，谢芳于2015年11月9日将张贴于案涉房屋的《单方面解除租赁通知》照片发送给邓宏，双方合同已合法解除。三、关于租金。谢芳主张支付租金至2015年8月1日起至2016年6月7日公证书出具之日的租金，邓宏辩称租金只应支付至2015年11月9日谢芳关闭房屋之日。本院认为，2015年11月9日合同解除之前，周小兵、邓宏应按合同约定支付租金。自2015年8月1日至11月9日的租金45326元【12308元/月×（1+6%）÷31天×7天+12308元/月×（1+6%）²×3月+12308元/月×（1+6%）²÷31天×2天】，谢芳主张40429元，系对其权利的自由处分，未违反法律规定，本院予以支持。2015年11月10日后，谢芳关闭房屋，其关闭房屋的真实意思为要收回租赁房屋，本案现有证据不能证明周小兵、邓宏在合同解除后返还了房屋，应当支付房屋使用费，房屋使用费参照合同租金计算。谢芳在其主张解除合同并关闭房屋的情况下，未及时收回房屋另行出租，以避免损失的进一步扩大，存在不当之处，故法院酌情判处周小兵、邓宏支付一个月的房屋使用费13829.27元【12308元/月×（1+6%）²】。四、关于物业管理费。租赁期间周小兵、邓宏占用案涉房屋，根据《租赁及居间合同》约定，租赁期内，该物业的管理费、水电费等相关费用由承租方承担。邓宏辩称谢芳未向物管公司支付物管费，故不能向周小兵、邓宏主张，无事实和法律依据，本院不予支持。周小兵、邓宏未举证证明其已支付2015年2月1日起至2015年11月9日的物业管理费，应向谢芳支付该期间的费用。自2015年2月1日至2015年7月31日物业管理费，按照《前期物业服务协议》约定的标准计算应为22722元，谢芳自认22717.20元，本院予以确认；自2015年8月1日至2015年11月9日的物业管理费，按照《前期物业服务协议》约定的标准计算应为12749.57元（189.35平方米×20元/平方米/月÷30天×101天）。综上，周小兵、邓宏应支付自2015年2月1日至2015年11月9日的物业管理费35466.77元。与上述房屋使用费同理，合同解除后，本院酌情确定周小兵、邓宏支付一个月的物业管理费3787元（189.35平方米×20元/平方米/月）。五、关于电费。谢芳未提交具体抄表数据，其主张的电费欠款不能成立，本院不予支持。六、关于租赁保证金和逾期付款违约金。谢芳主张没收保证金并支付违约金的诉讼请求，实际是要求对周小兵、邓宏违约的处罚。根据《租赁及居间合同》约定，承租方逾期交付租金，每逾期一日，由出租方按月租金金额的千分之二收取违约金，逾期超过15天出租方有权单方终止合同并收回房屋、没收保证金。该约定是对周小兵、邓宏违约的处罚，但违约方承担违约金的原则应以给守约方造成的实际损失为限。本院酌情确定谢芳收取的保证金12308元作为违约金，另综合考虑谢芳的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益，确定周小兵、邓宏另向谢芳支付违约金4000元。七、关于腾退返还房屋的问题。在双方合同解除后，谢芳已实际收回租赁物，其要求腾退返还房屋，本院不予支持。综上所述，谢芳的主要诉讼请求成立，本院对合法有据的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告周小兵、邓宏应于本判决生效之日起十日内向原告谢芳支付租金40429元、房屋使用费13829.27元、物业管理费39253.77元；二、被告周小兵、邓宏应于本判决生效之日起十日内向原告谢芳支付逾期付款违约金4000元；三、驳回原告谢芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8856元，公告费300元以及后续因送达裁判文书所需的公告费，由被告周小兵、邓宏负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  赖婷婷人民陪审员  刘淑蓉人民陪审员  许 莎二〇一七年八月十一日书 记 员  丁勤琴记 录 员  杜小雨