福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0524民初766号原告安溪宝龙置业发展有限公司，住所地：安溪县城厢镇土楼村。组织机构代码证：55095245-2。法定代表人许××系该公司董事长。委托代理人陈小伟，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被告郭宏福，男，1955年1月7日出生，汉族，安溪县人，住安溪县。原告安溪宝龙置业发展有限公司与被告郭宏福商品房预售合同纠纷一案，原告于2016年2月14日提起诉讼，本院于同日立案受理，并于同年7月26日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告安溪宝龙置业发展有限公司的特别授权委托代理人陈小伟到庭参加诉讼，被告郭宏福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安溪宝龙置业发展有限公司诉称，被告郭宏福于2012年12月29日与原告签订了编号为0456052的《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，被告向原告购买址在安溪宝龙城市广场D-4幢714号房，房屋总价为人民币198505元；为此被告向中国工商银行申请按揭贷款人民币135000元，原告为被告提供了阶段性担保。根据中国工商银行通知，因被告未按时足额履行按揭贷款义务，原告被银行扣划按揭贷款本息人民币2051.24元（至庭审已被扣划15695.27元）。根据《商品房买卖合同》附件六及合同补充协议第二十一条规定“在出卖人为按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，并划扣出卖人款项或导致出卖人有其他损失的，买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被划扣金额与其他损失金额总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的10%追究买受人违约金：①买受人未按本款前述期限偿付出卖人被扣划的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或②出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭款本金的10%”。2015年12月8日，原告已向被告发送《律师函》要求被告10日内向原告偿付被扣划之款项及违约金，但被告至今未向原告偿付。为维护自身合法权益，原告特请求法院依法判决：①解除被告与原告于2012年12月29日签订的编号为0456052的《商品房买卖合同》；②原告有权从被告已支付的购房款中扣除原告被银行扣划的全部款项及被告应向原告支付的违约金19850.5元，余额不计息退还被告；③本案诉讼费由被告承担。被告郭宏福未作书面答辩。原告安溪宝龙置业发展有限公司为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、被告的身份证复印件一份，证明被告的基本情况及其诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件及发票，证明被告向原告购买原告开发的房屋。3、《贷款逾期收通知书》及《中国工商银行业务回单》复印件。证明因被告未履行按揭贷款还款义务导致原告被银行划扣本金及利息4508.27元。4.《律师函》及邮件回执。证明原告于2015年12月8日书面通知被告10日内偿付原告被银行扣划的款项2051.24元。本院认为，被告郭宏福经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为被告自愿放弃举证、质证的权利。原告提供的上述证据，因其来源合法，符合证据的采信性，对其证明力，本院依法予以确认。被告郭宏福未提供任何书面证据。经庭审举证，并经本院认证，本院对本案主要事实作如下认定：被告郭宏福于2012年12月29日向原告安溪宝龙置业发展有限公司购买址在安溪宝龙城市广场D-4幢714号房，双方并签订合同编号为0456052号的《商品房买卖合同》及补充协议，房屋总价款为人民币198505元。合同及补充协议约定：“在出卖人为按揭提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，并划扣出卖人款项或导致出卖人有其他损失的，买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被划扣金额与其他损失金额总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的10%追究买受人违约金：①买受人未按本款前述期限偿付出卖人被扣划的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或②出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭款本金的10%”。嗣后，被告郭宏福依合同约定就首付款外的余款人民币135000元向中国工商银行安溪支行办理按揭贷款，原告并为此提供阶段性担保。中国工商银行安溪支行也将按揭贷款交付给原告。按揭贷款期间，由于被告郭宏福未能依约偿还按揭贷款，致中国工商银行安溪支行依按揭贷款保证合同陆续从原告的银行账户扣划部分款项（据原告自认至庭审时已被扣划人民币15695.27）充抵被告的按揭贷款。原告于2015年12月8日，委托福建天衡联合（泉州）律师事务所向被告发出律师函，责令被告在收到函件之日起10日内偿付被扣划之款项及违约金，但被告仍未按时偿付，也未及时偿还按揭贷款。原告为此于2016年2月14日向本院提起诉讼。另查，原、被告涉争房产至今未被有权机关采取任何强制措施。综上所述，本院认为，被告郭宏福与原告安溪宝龙置业发展有限公司所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思，内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，该合同合法有效。原、被告双方理应按合同约定全面履行各自的义务。现被告未能按约定支付银行按揭贷款，致被告被中国工商银行安溪支行依按揭担保合同扣划款项充抵被告的按揭贷款，且经原告催告，仍未能履行应尽义务，其行为已构成违约，理应自行承担违约责任。故原告诉求解除双方于2012年12月29日签订的《商品房买卖合同》，于法相符，本院予以支持。同时，根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告安溪宝龙置业发展有限公司应在合同解除后，将已收取的购房款人民币198505元返还给被告郭宏福，但被告应将原告代为偿还（被中国工商银行扣划）的款项退还给原告。其次，原告诉求被告应支付违约金的问题。原、被告双方虽约定如因买受人逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究出卖人的担保责任，并划扣出卖人款项或导致出卖人有其他损失的，……出卖人（原告）有权解除合同，并按房屋房价款总金额的10%追究买受人违约金，但本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，加上原告又未能提供证据证明其所造成的实际损失，故根据《合同法》第一百一十四条规定，对原告诉求被告郭宏福支付的违约金，本院依法按购房总价款的8%予以保护，即被告应支付给原告违约金人民币15880.4元（198505×8%）。综上，原告及其代理人的合法有据意见，本院予以采纳。被告郭宏福经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告安溪宝龙置业发展有限公司与被告郭宏福于2012年12月29日签订的合同编号为04556052号的《商品房买卖合同》及补充协议于本判决生效之日起解除；二、原告安溪宝龙置业发展有限公司应在合同解除之日起15日内返还给被告郭宏福购房款人民币198505元，但应扣除原告代为支付（被中国工商银行安溪支行依合同约定扣划）的款项（具体数额以中国工商银行安溪支行扣划按揭贷款的业务回单为准）；三、被告郭宏福应在合同解除之日起15日内支付给原告安溪宝龙置业发展有限公司违约金人民币15880.4元；四、驳回原告安溪宝龙置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4643元，由原告安溪宝龙置业发展有限公司负担643元，被告郭宏福负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林清艺人民陪审员  吴瑜敏人民陪审员  谢昭辉二〇一六年七月二十七日书 记 员  李裕鹏附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款……约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。