安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔04民终268号
上诉人（原审被告）贵州安顺银驹物业管理有限公司，住所地安顺市开发区碧水园住宅广场3号楼底层。
法定代表人：王威东，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）石开芬，户籍地贵州省安顺市。
上诉人贵州安顺银驹物业管理有限公司（以下简称“银驹公司”）因与被上诉人石开芬物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2015）平民初字第1588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
石开芬在一审诉称：安顺银城房地产公司与银驹公司签订为期两年的《前期物业服务合同》，委托期限为2011年9月1日至2013年12月30日止。合同明确规定入住前按空置物业收费（即按0.7元／平方米x面积×50%），商铺按0.7无／平方米收费。我的商铺只有119.29平方米，没有提到垃圾清运费及车库费用。我于2013年7月1日入住商铺之后，银驹公司向我收取垃圾清运费1099元，物业费按219.36平方米多收966元。我交纳代办费，可房产证至今未见，用电入户手续商铺的不给办理。银驹公司说他们已买断供电，要用他们的电要按1.05元／度，比夏云供电所所收商铺用电0.7144元／度高出0.3356元／度。直到现在我共用电5599度，实交5878元，比市政供电高出1881元。银驹公司没有对我有任何服务，还三番五次叫我交纳不合理物管费，我不从就停电。由于断电，我的冰柜闪坏，造成直接经济损失1750元。银驹公司于2015年9月20日再次对我断电至今两个多月，造成停业误工按500元／天计算，直接经济损失35000多元，精神损失费按50元／天计算，共3000多元，停电造成损失40000多元。为维护我的财产安全，特诉请：1、判令对方退回与我签订物业服务合同期间多收垃圾清运费1099元、车库费用706元、空置物业费260元、多收电费1881元，向房管部门调取房产证复印费50元、冰柜损坏2800元、冰柜中的食物变质价值789元、为通电购电线200元，并赔偿停电两个多月给我造成营业直接经济损失75113元，共计82898元；2．判令对方恢复我的用电，并到当地供电所办理用电入户手续给我；3、由对方承担诉讼费499元。
银驹公司在一审辩称：我公司按照前期物业服务合同0.7元每平方米收取物业服务费，如多收了物业费，我公司一定会将多收部分退还业主。对于电费，供电部门对商铺是按0.714元／度收取，但由于房开公司申请电量是按总表电量的40%申请，超过40%的要翻倍收取电费，所以电费是不固定的。我们都是按商铺1.05元／度收取电费，南方电网公司根据电网公司内部管理规定，对商业用电采用高供高计的方式供电，拒绝接收商业配电柜和商业变压器，为落实健全用电主体，要求物业公司进行代管，我公司对电费的收取行为只是代收代缴。因为有电损的存在，电损产生的费用只能分摊到各用电业主身上，分摊后的电价是项目竣工时房开与供电部门确认下来的，因此我公司不存在多收电费情况。石开芬要求赔偿停电损失我公司不认同，2015年9月份电费93元，上门收取时石开芬拒绝缴纳，我公司才下发停电通知。后仍未缴纳电费，才于次日进行断电。后石开芬从其他地方接电使用，声称不再从紫金名门小区接电使用，不再缴纳任何费用，因此我公司才没有给对方送电。而且石开芬已经从其他地方接电，在其没有书面申请的情况下，送电会与其家中已接入电源碰电，引发事故，因此对方要求赔偿的说法不成立。依照与业主签订的《临时管理公约》，物业公司可采取必要的强制催缴措施，强制措施就是断电。而石开芬从2014年3月开始拖欠物业费，我公司采取强制措施并没有违约，因此没有赔偿的义务。
一审法院经审理查明：2012年石开芬向安顺银城房地产开发有限公司购买位于平坝区夏云镇“紫金名门”小区1幢1层13号、14号商铺，购房合同载明该商铺建筑面积分别为66.79平方米、53.67平方米，同时在该小区购买有1栋24号、1栋3单元13号、14号独立车库，购买协议上记载建筑面积分别为30.72平方米，38.22平方米、30.42平方米。石开芬在购买该商铺时，向银城房开公司交纳代办费58538元。其于2015年12月1日向平坝区房产管理局调取13、14号商铺产权证明，支付档案证明费50元。该产权证上记载商铺建筑面积分别为66.14平方米、53.15平方米，共119.29平方米。
另查明，石开芬于2013年将所购商铺装修用于超市经营，同时其所购三间车库分别用于居住使用及堆放物品。其于2012年12月30日分别向银驹公司交纳1幢1层13号、14号商铺装修垃圾清运费334元、268元及2013年全年物业服务费561元、451元；2013年3月19日分别交纳1栋3单元13号、14号车库装修垃圾清运费191元、151元及2013年全年物业服务费321元、256元；2013年11月27日交纳1栋24号装修垃圾清运费154元及2013年6个月物业管理费129元。
石开芬从2013年8月19日向银驹公司交纳电费，截止到2015年9月，总用电量为5599度。银驹公司在收取该电费时均按1.05元／度的标准收取电费，而供电部门对平坝区夏云镇商铺电价按0.7144元／度收取。后银驹公司以石开芬未交纳物业管理费及电费为由，于2015年9月21日对原告商铺进行断电，石开芬现所使用电源系其自行从其另一住处搭接。另，银驹公司于2015年10月28日与平坝供电局签订供用电合同。
一审法院认为，建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，银驹公司作为具有法人资格的物业服务企业，与银城公司签订的《前期物业服务委托合同》．不违反法律法规的禁止性规定，依法认定为有效，对双方均具有约束力。石开芬作为该小区的业主，是物业管理服务合同的一方当事人，接受了银驹公司提供的物业管理服务，应依约交纳相应的物业服务费。而银驹公司作为物业服务企业，应依约严格履行义务，不得随意扩大、提高收费标准。故石开芬诉请合理部分应予支持。对于石开芬主张银驹公司多收取的各项费用，结合查明的事实作如下具体分析：（一）垃圾清运费。该费用是对房屋进行装修时所收取的费用，现石开芬已实际装修房屋并入住。依据《前期物业委托合同》，该项诉请不予支持。（二）车库费用。业主为方便生活购置的车库，是生活性住房的延伸。石开芬庭审中亦认可其所购车库作为生活用房及堆放杂物，故其应交纳物业服务费。但银驹公司将车库等同于商铺进行收费，缺乏合理性。因商铺作为经营性用房，业主利用其获取经济收益的同时，必然给物业服务带来更高的管理成本，商铺较之于生活性住房物业服务费偏高。但业主为方便生活购置的车库，不属于经营性用房的范畴。故银驹公司有关车库按商铺标准来计收物管费的主张，不予采纳，酌定车库按步梯住宅标准（0.6元／每平方米）计收物业管理费。该项费用分别确定为：1、1-24车库计算为：30.72平方米×0.6元／平方米x6个月=110.59元。已收取该物业6个月物业费129元，多收取129元-110.59元=18.41元；2、1-3-13车库计算为：38.22平方米×0.6元／平方米×12个月=275.18元，已收取12个月物业费321元，多收取321元-275.18元=45.82元；3、1-3-14车库计算为：30.42平方米x0.6元×12个月=219.02元，已收取256元，多收取256元-219.02元=36.98元。以上多收取物业费合计为：18.41元＋45.82元＋36.98元=101.21元，银驹公司应予退还。（三）物业费。参照银驹公司与房开商签订的《前期物业服务合同》，空置房是指已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，而非业主已购但尚未实际入住的房屋，故该请求不予支持。石开芬两个商铺的实际建筑面积为119.29，而银驹公司是按购房合同上所记载的建筑面积120.46平方米计收物业费，该项确定为：119.29平方米×0.7元×12个月=1002.04元。已收取物业费分别为561元、451元，多收取561元＋451元-1002.04元=9.96元，多收取面积部分物业费应予退还。（四）电费。庭审中双方均认可平坝区夏云镇商铺均按0.7144元／度收取电费，但银驹公司认为其与供电局所签合同超过申请用电量即翻倍收取电费，故对于商铺均是按1.05元／每度收取电费，但其并未举证证明其主张。且其与供电局所签合同时间系2015年10月28日，是在向石开芬收取电费后所签订，该辩解不能成立。石开芬至2015年9月总用电量为5599度，此项费用确定为：（5599度×1.05元／度）一（5599度×0.7144元／度）=1879.02元，诉请超出部分，不予支持。（五）调取房产证复印费、通电购电线。石开芬所诉复印费系其为获知自己的房产信息所支出的费用，与银驹公司提供物业服务并无必然关联，不予支持。另外，银驹公司通过断电方式迫使石开芬交纳物业费虽不正确，但石开芬不是通过向电力部门反映等合理方式解决，而是私自搭接其另一住处电源，其行为有违用电安全规范，存在极大安全风险，不应对之作肯定评价，故其诉请银驹公司支付购电线所花费用200元，不予支持。（六）冰柜损坏、冰柜中的食物变质、营业直接经济损失。石开芬对此项诉请所举证据并不足以证明其主张，不以支持。石开芬诉请恢复其用电，并办理用电入户手续。银驹公司并非供电部门，其无权对石开芬进行断电。故石开芬诉请银驹公司恢复其用电，予以支持。而石开芬诉请其交纳了代办费，银驹公司应向其办理用电入户手续，石开芬所交纳代办费系向安顺银城房开公司进行交纳，而非银驹公司，故该项诉请，不予支持。上述费用合计1990.19元，应予退还。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业服务条例》第四十二条、《最高人民法院（关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第五条之规定，判决：1、被告贵州安顺银驹物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告石开芬多收取物业费、电费共1990.19元。2、被告贵州安顺银驹物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内对原告商铺恢复通电。三、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费1872元，减半收取936元，原告石开芬负担449元，被告贵州安顺银驹物业管理有限公司负担487元。
一审宣判后，银驹公司不服，向本院提起上诉称：1、由于南方电网公司对于紫金名门小区的商业用电采用高供高计的方式提供10KV供电，要求我公司于2015年10月28日与其签订合同，以我公司为商业用电的总户头，由我公司代收代管，电价多出的部分是电损，同时还存在抄表、收费、管理等方面的支出，南方电网并未补贴给上诉人，一审判决上诉人退还不合理，应由南方电网退还；2、被上诉人自2014年1月起一直拖欠物业服务费；3、被上诉人在拿到房产证后，未到我公司更新建筑面积，我们是依据前期购房合同计算费用，一审判令上诉人退还不合理。综上，请求二审法院依法改判驳回对方诉请。
石开芬未答辩。
二审中，双方均未提交新证据。
二审经审理，确认一审查明事实。
本院认为：对于电费的问题，根据《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的规定，电费应由供电企业向用户收取，如果物业服务企业接受委托代收的，也不得向业主收取其他额外费用。上诉人认为其存在抄表、管理、人工等费用，但该类费用不应由业主承担，上诉人与南方电网签订的合同也未经业主同意，其擅自提高供电收费标准没有约定或法定的理由，且违法法律法规的规定；电损应属电力公司在收取电费时考虑之因素，并应由其附加于电费之上收取，非物业管理企业权限范围，故该上诉理由不能成立。
对于物业服务费的计算问题，前期购房合同对建筑面积的约定仅是设计面积，并非实有面积。在竣工后，通过专业机构进行检测并办理产权证件，其实际建筑面积方才确定，故其前期收费只能以购房合同的记载为依据；而实有面积确定之后，对于购房款项应以实际面积计算其购房款，多收取部分应退还。举重以明其轻，物业管理也是以房屋的实际面积为计算基础，一审根据业主实际买受的房屋面积计算物业管理服务费用，应属恰当。上诉人以购房协议面积进行抗辩，不予采信。
上诉人主张被上诉人拖欠物业管理服务费用，已经另案处理，不属本案上诉理由，不予采信。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1872元，由贵州安顺银驹物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ： 杨 虹
代理审判员 ： 黄 光 美
代理审判员 ： 黎 福 伟
二〇一六年三月十七日
书 记 员 ：齐艳（代）