浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0681民初12810号
原告：诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民区股份经济合作社。住所地：诸暨市暨阳街道鸬鹚湾新村**幢*单元。
法定代表人：蔡云伟，系社长。
原告：诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民委员会。住所地：诸暨市暨阳街道鸬鹚湾新村**幢*单元。
法定代表人：郑岚，系主任。
两原告的共同委托诉讼代理人：徐登杰，浙江百方律师事务所律师。
被告：浙江诸暨鸿睿置业有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道浣东北路**号。
法定代表人：王鸿明。
委托诉讼代理人：黄峰，浙江勤文律师事务所律师。
原告诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民区股份经济合作社（以下至判决主文前简称鸬鹚湾经合社）、诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民委员会（以下至判决主文前简称鸬鹚湾居委会）与被告浙江诸暨鸿睿置业有限公司（以下至判决主文前简称鸿睿置业公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸬鹚湾经合社的法定代表人蔡云伟、原告鸬鹚湾居委会的法定代表人郑岚及两原告的共同委托诉讼代理人徐登杰、被告鸿睿置业公司的法定代表人王鸿明及委托诉讼代理人黄峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸬鹚湾经合社、鸬鹚湾居委会向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行双方于2013年8月14日签订的《合作协议书》，并按该协议约定立即支付两原告自2016年11月28日起至2017年11月27日止的第一年租金430万元；二、判令被告立即支付两原告自2016年12月29日起至付清日止按上述第一项中租金欠款的每日千分之一标准计算的逾期违约金；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，两原告撤回要求被告继续履行双方于2013年8月14日签订的《合作协议书》的诉讼请求。事实和理由：2013年8月14日，原、被告签订了一份关于鸬鹚湾村村级留置用地开发项目（即鸿润财富广场项目）的相关《合作协议书》，该协议书中约定两原告作为甲方保留该项目中17080平方米左右建筑面积的相关物业产权，并将该17080平方米左右的物业以租赁方式出租给乙方即被告使用，租期20年，从被告与诸暨市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起3年到期日起计算，该起始租期不管实际提前或者推迟，均不得变更。此后，被告通过挂牌竞标取得该鸬鹚湾居民区留置地块的国有建设用地使用权，并于2013年11月28日与诸暨市国土资源局签订《国有建设用地使用权土地出让合同》〔合同编号：（2013）276号〕。根据原、被告签订的《合作协议书》的约定，被告应于2016年11月28日起一个月内向原告付清第一年的租金430万元，逾期支付需支付相应违约金。原告于2016年11月24日致函被告要求按时支付租金，但被告分别于2016年11月16日和2016年12月26日两次致函回复原告，一直拖延支付租金，且至今仍未向两原告支付协议中第一年的租金。两原告认为，上述协议中的租金收入是鸬鹚湾村集体的重要经济来源，关系到全体村民的民生状况。原、被告之间有明确的协议约定，双方都应当诚信履约。但被告一致拖延支付租金，既是失信违约行为，也严重侵害了两原告的合法权益。
被告鸿睿置业公司答辩称：1、原告要求返还产权，因工程尚在建设中，房屋没有竣工验收，尚未到交付产权协助办理权证的时间；2、原告通过本次村保留用地的挂牌出让，从政府处实际收到的款项为3笔，即13303968元、1498073元、1093000元，合计15895041元，按照双方签订的《合作协议书》第二条第一款第二项的约定，超过1100万元部分，可在支付17080平方米物业的税费后抵付第一期租金；3、现原告可得物业的税费数额无法确定，超过1100万元部分应先抵扣第一期租金，被告在开发完成后由被告缴纳相应税费，由于原告实际取得的款项超过部分为4895041元，足以抵扣第一期租金，故原告要求被告支付租金及违约金的请求应予驳回。
经审理，本院认定如下事实：
两原告有一处坐落于诸暨市暨阳街道苎萝东路与东旺路交叉路口东南侧的商业办公用地国有建设有地使用权（建设用地面积23316平方米，以下简称案涉地块）。2013年8月8日，诸暨市国土资源局挂牌出让案涉地块。
2013年8月14日，两原告作为甲方与被告作为乙方就该留置用地的开发事项签订《合作协议书》一份，该协议中有如下内容（摘录）：“一、开发基本原则及方式、程序（以乙方摘牌成功为前提）：…4.国土局公示挂牌后，由乙方负责准备摘牌资金。在设置的挂牌条件中明确竞得人须无偿返回甲方建筑面积17080平方米左右的物业产权，一致明确乙方负责建造，并支付出让金、建筑成本。如乙方无法准备资金摘牌或摘牌出现乙方无责任的意外，造成乙方摘牌失败，则双方的本合同解除…；二、甲乙双方的权利和义务：（一）甲方的权利：…2.在整个项目实施过程中，甲方的收益具体支付方式如下：双方约定甲方在村保留用地挂牌出让后，由乙方确保政府返还出让土地款金额不少于1100万。如甲方得到的出让土地款不足1100万的，则由乙方补足。如甲方得到的出让土地补偿款在1100万以上的，则甲方得到的17080平方米物业的相关做权证的税费由甲方自负。超过1100万但不足以交付税费的部分由乙方补交。如甲方所得款超过1100万并在交纳甲方所得17080平方米物业的相关做权证税费后仍有多余的，则用于抵扣乙方第一周期的等额租金。…（二）乙方的义务：5.乙方竣工验收合格后移交给甲方约定的房产面积，并在竣工验收合格后三个月内向房地产管理部门送交办理权证手续，并协助甲方办理权证。三、租赁方式：甲方持有的17080平方米物业由乙方租赁使用，由乙方进行统一运行管理，乙方有权使用承包、转租等多种经营模式，经营风险由乙方承担。1.租赁时间:租期二十年。双方约定由乙方与国土资源局签订国有商业土地出让合同之日起3年到期日起计算租期。该起始租期不管实际提前或推迟，均不得变更。甲方不得以提前使用为由而要求增加租金，乙方不得以延期使用为由而提出减少租金或租期顺延。2.租金标准：二十年租期分为四个周期。前三年为第一个周期，第二个周期为六年，第三个周期为六年，最后第四周期为五年。第一个周期起始固定租金双方约定为每年肆佰伍拾万元整。为缓解乙方招租压力，前三年优惠贰拾万元每年，实际收取租金每年肆佰叁拾万元。第二周期在肆佰伍拾万元起始租金基础上递增20%，此后的周期租金在上一周期租金的基础上递增20%。每个周期内每年租金是一致的。物业面积发生变化的，租金标准不变；3.租金支付时间：租赁起始日起一个月内付清当年度租金，以后的每年度租金时间依次类推。…四、违约责任：…2.乙方必须按期支付租金，如逾期支付的，自逾期之日起按欠款数额的日千分之一的标准支付逾期付款违约金，如乙方超过三个月仍未支付租金的，经甲方催告，在合理期限内仍不支付租金的，甲方有权解除租赁合同，收回物业，并由乙方支付甲方惩罚性违约金伍佰万元。”
2013年9月17日，被告竞得案涉地块。2013年11月28日，被告与诸暨市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：〔2013〕276号），明确相关的权利义务。2013年12月11日，诸暨市人民政府暨阳街道办事处（以下简称暨阳街道办事处）支付给两原告13303968元（发票上注明：农村留置土地净收益款）。后经原告方申请，暨阳街道办事处又于2013年12月下旬和2014年2月下旬分别支付给两原告款项1093000元和1498073元，相应发票上分别注明“留置用地出让奖励”和“村留置土地返回款”。2017年11月3日，暨阳街道办事处出具情况说明，载明“上述两笔款项属于暨阳街道和市政府为扶持鸬鹚湾居村级集体经济发展而给付的专项奖励扶持资金，于鸬鹚湾居因土地出让按照政策应当取得的土地补偿款属于不同性质的款项”。
被告竞得案涉地块后即开始投入施工。2015年8月5日，被告给两原告发送了《关于工程进展的通告》，其中载明“在招商过程中，我们遇到了一些技术问题…由于以上两项原因，导致目前工程施工无法大面积快速推进，原计划8月底主体结顶的进度被迫推迟，预计将于10月底或11月中前完工开始内部装修。预计将于明年6月至8月间完成竣工验收并开始办理权证。”该工程至今未竣工。
2016年11月15日，原告鸬鹚湾居委会向被告送达了《鸬鹚湾居民委员会关于“鸿润星广场”合作项目收取租金的提醒函》，该函中载有“2016年11月28日，（被告）应当向我单位支付约定租期内的第一年应付租金计肆佰叁拾万元整”等内容。被告于2016年11月16日复函给原告鸬鹚湾居委会，认为“有几笔政府返还款项有待于确认，故需要双方择时会商”，要求“待双方会商确认数据后再确定支付事宜”。2016年12月26日，被告又函告原告鸬鹚湾居委会，因两会前夕政府部门工作量大，要求“待明年两会结束后再协商解决房租等相关事宜”。
上述事实，除原、被告的庭审陈述外，还有：1、原、被告签订的《合作协议书》；2、两原告出具的《委托诸暨市国土资源局进行土地出让的报告》、诸暨市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告（诸土出告字〔2013〕43号）、成交确认书、诸暨市人民政府关于挂牌出让国有建设用地使用权的批复（诸政土字〔2013〕276号）；诸暨市国土资源局与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：〔2013〕276号）；3、被告出具给两原告的《关于工程进展的通告》；4、原告鸬鹚湾居委会给被告的《关于“鸿润星广场”合作项目收取租金的提醒函》、被告给原告鸬鹚湾居委会的复函及被告于2016年12月26日给原告鸬鹚湾居委会的函告；暨阳街道办事处出具的《情况说明》、暨阳街道办事处《关于要求减免及返还鸬鹚湾居部分土地出让金结算费用的请示》、被告鸬鹚湾居委会给暨阳街道办事处的《要求把市政府在鸬鹚湾村留置地出让收益中提取的城市建设配套费、农田水利建设资金和教育资金补助给鸬鹚湾村的报告》及《要求返还容积率提高部分出让金的报告》；5、诸暨市村经济合作社收款专用发票、中共诸暨市委诸暨市人民政府《关于2012年度加快经济转型发展的若干政策意见》、诸暨市人民政府《关于鸿润星广场、宏祥商业广场等项目建设有关问题的协调会议纪要》；6、1498070元款项的支付凭证等证据予以证实，当事人对上述证据的真实性均无异议，本院亦予以确认。
根据原、被告的诉辩主张，本案首先要厘清的争议焦点是两原告取得的土地补偿款超过1100万元部分是否可以冲抵本案中原告主张的租金？两原告认为，基于被告之原因导致工程未完工，进而相关权证的税费无法确定，故土地补偿款超过1100万元部分的款项应预留，用以交纳税费，如有剩余则可冲抵之后的租金。被告则认为，土地补偿款超过1100万元部分的款项应先冲抵案涉租金，相关权证的税费确定后再由被告予以交纳。本院认为，双方在《合作协议书》中约定“如甲方（即两原告）所得款超过1100万并在交纳甲方所得17080平方米物业的相关做权证税费后仍有多余的，则用于抵扣乙方（即被告）第一周期的等额租金”，结合协议的其他约定内容及原、被告的庭审陈述可知，双方在签订该协议时应当是认为在交纳第一周期租金时该工程应当已竣工且已交纳了相关做权证的税费，但实际非两原告之原因，导致工程至今尚未竣工，该责任理应由被告承担。况且，协议书上约定的也系抵扣第一周期的等额租金，而非第一年度的租金。故双方约定土地补偿款超过1100万元部分的款项应先交纳相关税费，在税费未交纳前，不宜处置，该款项仍应由两原告保留，待实际交纳税费后再行处置，此也未损害被告的权益。鉴于此，两原告于2013年12月下旬和2014年2月下旬分别取得的1093000元和1498073元系属何性质，已不影响本案双方权利义务的确定，本院在本案中不作分析认定。
本院认为,两原告与被告于2013年8月14日签订的《合作协议书》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据协议约定，被告支付第一年租金430万元的期限已届满，故两原告要求被告予以支付，于法有据，本院予以支持。双方约定逾期支付租金则按所欠租金的日1‰（即月利率3%）计付违约金，现被告认为约定的违约金过高，要求本院予以调整。根据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院综合考虑违约金具有补偿性和惩罚性的特征、被告的违约行为对两原告的影响，并参考法律对民间借贷利率的规定，酌情将违约金调整为按月利率2%计算。故本院就原告主张的合理部分违约金予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告浙江诸暨鸿睿置业有限公司支付原告诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民区股份经济合作社、诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民委员会租金430万元，并支付欠款自2016年12月29日起至款付清日止按月利率2%计算的违约金，款限本判决生效之日起十五日内付清。
二、驳回原告诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民区股份经济合作社、诸暨市暨阳街道鸬鹚湾居民委员会的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41200元，减半收取20600元，由被告浙江诸暨鸿睿置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 韩华
二〇一七年十一月十四日
书记员 赵焕