湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0105民初4980号
原告：长沙房产（集团）有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路二段198号新世纪大厦11楼。
法定代表人：全臻，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨珂，长沙恒兴资产经营有限公司工作人员。
原告：长沙恒兴资产经营有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放中路239号长房大厦九、十楼。
法定代表人：王伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨珂，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：周宇，湖南燕宇律师事务所律师。
被告：余云辉
委托诉讼代理人：郑林春，湖南善上律师事务所律师。
原告长沙房产（集团）有限公司（以下简称“长房集团公司”）、长沙恒兴资产经营有限公司（以下简称“恒兴资产公司”）诉被告余云辉房屋租赁合同纠纷一案，原告长房集团公司、恒兴资产公司于2017年8月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员姜铮适用简易程序于2017年10月20日公开开庭进行审理，代理书记员娄振斌担任记录。原告长房集团公司的委托诉讼代理人杨珂，恒兴资产公司的委托诉讼代理人杨珂、周宇，被告余云辉及其委托诉讼代理人郑林春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长房集团公司、恒兴资产公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告长房集团公司、恒兴资产公司与被告余云辉之间的长沙市直管公房住宅事实租赁合同关系；二、判令被告余云辉立即腾空并向原告长房集团公司、恒兴资产公司交付位于长沙市开福区福庆坪巷1号2门401号的房屋；三、判令被告余云辉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：余云辉原系长沙市房地产管理局所有的长沙市原西区三泰街谦吉里4号直管公房租赁户，租住面积35.06平方米。1993年经长沙市人民政府（93）政土字第031号文批准，征用原西区三泰街一带的土地,余云辉原租住的谦吉里4号直管公房在拆迁范围内。1993年9月16日余云辉与湖南海联房地产开发公司签订了一份《长沙市城市公房拆迁安置协议》，协议约定湖南海联房地产开发公司同意将余云辉一户安置于长沙市开福区福庆坪巷1号2门401号房屋内，该房屋为二室一厅，建筑面积52.68平方米（实际安置在2单元401号房，建筑面积54.70平方米）。2003年10月28日长沙市人民政府下发长政函（2003）117号《关于设立长沙房产（集团）有限公司有关事项的批复》，确定设立长房集团公司，并将长沙市房地产开发公司、长沙市房产局经营公司、长沙市旧城改建开发公司划为长房集团公司的子公司。2004年2月20日长沙市房屋产权管理局作出《关于移交直管公房的公告》，将原由该局所管的直管公有房产（包括由长沙市房产经营公司管理的非住宅以及由五区房屋产权管理局管理的住宅）产权移交给长房集团公司，所有直管公房事宜均由长房集团公司处理，其中属于芙蓉区、开福区范围内的直管公房，由长房集团公司下属的恒兴资产公司经营管理。因城市改造需要，长沙市开福区人民政府（以下简称“开福区政府”）于2016年5月30日作出《关于开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）房屋征收决定公告》（开政征字（2016）2号），征收东至黄兴北路，西至福庆街，南至中山西路，北至潮宗街范围内的房屋。位于开福区福庆坪巷1号2门401号房屋在此次征收范围内。因福庆坪巷1号2门401号房屋从兴建起至今未办理产权登记手续，开福区政府依据相关法律法规,组织规划、城乡建设、国土资源、房屋征收等职能部门对房屋征收范围内国有土地上未经登记的建筑进行了调查和认定。2016年7月18日长沙市开福区城市房屋征收和补偿工作管理办公室（以下简称“开福区征收办”）发布了《开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）国有土地上未经登记建筑合法性认定结果公告（补充公告）》，确定位于福庆坪巷1号2单元401号房屋的所有权人为长房集团公司。因此，余云辉所租赁居住的福庆坪巷1号2门401号房屋为长房集团公司所属的直管公房，长房集团公司与余云辉之间已经形成了事实上的直管公房租赁法律关系。现因该房屋在征收范围内，长房集团公司、恒兴资产公司已不能继续履行直管公房出租义务，双方之间的直管公房事实租赁关系依法应予解除。恒兴资产公司已向余云辉送发止租通知，告之其限期办理腾房手续，并多次与之协商。但时至今日，余云辉以该房屋为其私有房产为由拒绝腾房。依据我国《合同法》的相关规定，余云辉的行为严重侵害了长房集团公司、恒兴资产公司的合法权益。现长房集团公司、恒兴资产公司向人民法院提起诉讼，要求判如所请。
原告长房集团公司、恒兴资产公司为支持其诉讼请求，向本院递呈如下证据：
证据一、长沙市城市公房拆迁安置协议。拟证明：余云辉原租住的三泰街谦吉里4号直管公房在拆迁范围内。1993年9月16日余云辉与湖南海联房地产开发公司签订《长沙市城市公房拆迁安置协议》，协议约定湖南海联房地产开发公司将余云辉安置于开福区福庆坪巷2号栋2单元402号房屋内，该房屋为二室一厅，建筑面积52.68平方米，实际安置于福庆坪巷1号2单元401号房，面积为54.17平方米。
证据二、长沙市人民政府关于设立长沙房产（集团）有限公司有关事项的批复、长沙市房屋产权管理局关于移交直管公房的公告及该公告登报资料。拟证明：2003年10月28日长沙市人民政府下发长政函（2003）117号《关于设立长沙房产（集团）有限公司有关事项的批复》，确定设立长房集团公司，并将长沙市房地产开发公司、长沙市房产局经营公司、长沙市旧城改建开发公司划为长房集团公司的子公司。2004年2月20日长沙市房屋产权管理局作出《关于移交直管公房的公告》，将原由该局所管的直管公有房产（包括由长沙市房产经营公司管理的非住宅以及由五区房屋产权管理局管理的住宅）产权移交给长房集团公司，所有直管公房事宜均由长房集团公司处理，其中属于芙蓉区、开福区范围内的直管公房，由长房集团公司下属的恒兴资产公司经营管理。
证据三、关于开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）房屋征收决定公告。拟证明：2016年5月30日开福区政府作出《关于开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）房屋征收决定公告》（开政征字（2016）2号），征收东至黄兴北路，西至福庆街，南至中山西路，北至潮宗街范围内的房屋。位于福庆坪巷1号2门401号房屋在此次征收范围内。
证据四、开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）国有土地上未经登记建筑合法性认定结果公告（补充公告）。拟证明：因福庆坪巷1号2门401号房屋从兴建起至今未办理产权登记手续，开福区政府依据相关法律法规并组织规划、城乡建设、国土资源、房屋征收等职能部门对房屋征收范围内国有土地上未经登记的建筑进行了调查和认定，确定位于福庆坪巷1号2门401号房屋的所有权人为长房集团公司。
证据五、谈话记录（三份）。拟证明：征收工作人员与余云辉进行了约谈，告知其所居住的直管公房在征收范围内，将依法征收，余云辉表示所居住的房屋为私有房屋。
证据六、终止直管公房租赁关系通知。拟证明：恒兴资产公司已向余云辉作出并送达了终止直管公房租赁关系通知，明确告知终止与其的直管公房事实租赁关系。
证据七、直管公房对承租人补偿安置实施方案。拟证明：长房集团公司潮宗街街区棚改项目（一期）对承租人进行安置补偿制定了方案。
被告余云辉辩称：一、长房集团公司并非该房屋的所有权人，不具备出租人的主体资格。开福区征收办于2016年7月18日发布的《开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）国有土地上未经登记建筑合法性认定结果公示（补充公告）》，确定位于开福区福庆坪巷1号2门401号房屋的所有权人为长房集团公司，但该文件属于无效的阶段性文件。我国的不动产所有权是以登记为准则，能够确定房屋所有权归属的只有房产局出具的房产证以及法院的司法确认，开福区征收办无权对本案涉诉房屋进行所有权认定。该文件是开福区征收办根据2016年6月4日在长沙晚报第一次登报后所作出的权利人汇总，当时余云辉因未曾看到该份报纸，才未进行申报。开福区征收办又于2016年7月28日第二次在长沙晚报刊登公告，要求其他权利人15日内对涉诉房屋主张权利，余云辉已连同其他20位业主在15日内向开福区征收办主张了权利，开福区征收办亦作出了答复。因此，该份文件仅为阶段性文件，只能证明长房集团公司曾经向有关部门主张过权利，并不能证明其为所有权人。二、余云辉与房管局之间仅就三泰街谦吉里4号的房屋存在租赁合同关系，但该租赁关系已于1993年签订拆迁安置协议时终止。余云辉与长房集团公司、恒兴资产公司之间就本案涉诉房屋既不存在租赁合同关系，也不存在事实租赁合同关系。首先，1993年以前余云辉曾租赁房管局位于三泰街谦吉里4号的公房，因该房屋在拆除范围内，政府根据当时的拆迁管理办法与余云辉签署了房屋拆迁安置协议，将余云辉一家安置在本案涉诉房屋内，该涉诉房屋应为余云辉的自有房屋。余云辉原居住的三泰街谦吉里4号公房的租赁合同关系已于签订拆迁安置协议之时终止，自此余云辉与房管局不再有任何租赁合同关系。其次，自1993年拆迁安置协议签署后，因本案涉诉房屋系余云辉的自有安置房，余云辉与长房集团公司、恒兴资产公司之间就涉诉房屋不可能签署任何租赁合同，双方不存在租赁合同关系，也不构成事实租赁合同关系。余云辉在涉诉房屋居住22年的时间里，长房集团公司、恒兴资产公司从未收取过任何租金，亦未向余云辉主张过任何权利及履行过出租人的义务。因此，双方之间不存在事实租赁合同关系。三、余云辉居住的房屋系其自有安置房，并非公房，该房屋系长沙市政府依据1991发布的《长沙市城市房屋拆迁管理办法》给予的安置补偿。根据该办法第三十七条规定：“拆迁人对应当安置的被拆迁房屋使用人，依照本办法的规定给予安置。安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限。被拆除房屋使用人是指居住在拆迁范围内有当地（市或县）城镇正式户口的公民和在拆迁范围内作为生产经营地或正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。”余云辉曾租住的谦吉里4号直管公房，与房管局之间存在合法的租赁关系，且余云辉当时是居住在拆迁范围内有当地城镇正式户口的公民，根据该拆迁管理办法，余云辉属被拆迁房屋使用人的范畴。在三泰街谦吉里4号房屋拆迁时，余云辉签署了拆迁安置协议，协议除了有开发商与被拆迁人签字盖章之外，还加盖了市房屋拆迁主管部门的公章，且该拆迁安置协议在长沙市西区公证处进行了公证。虽拆迁安置协议的名称为《长沙市城市公房拆迁安置协议》，带有“公房”二字，但这只能说明余云辉被安置到福庆坪巷之前是租住的公房，而余云辉能够被合法安置到福庆坪巷也正是因为当时租住了直管公房，与房管局之间具有合法的租赁关系，符合当时政策规定的被拆迁房屋使用人应当安置的范畴。因此，本案涉诉房屋系余云辉的自有房屋，并非公房，与长房集团公司、恒兴资产公司无任何关系。四、本案涉诉房屋系余云辉的唯一住房，恳请人民法院能够维护弱势群体的合法权益。余云辉在涉诉房屋内已居住了22年，期间无任何单位和个人就该房屋主张权利，更谈不上交纳租金，倘若不是该房屋因历史遗留问题无法办下产权证又面临再次拆迁，根本不存在本案的纠纷。政府依照当年的法律法规将其一家安置在涉诉房屋，余云辉手中持有合法的拆迁安置协议，是合法的所有人。余云辉居住的房屋系其唯一住房，恳请人民法院能够站在公平公正的角度，维护余云辉的合法权益。综上所述，本案涉诉房屋系余云辉的自有房屋，与长房集团公司、恒兴资产公司毫无关系，请求人民法院驳回长房集团公司、恒兴资产公司的诉讼请求。
被告余云辉为支持其抗辩理由，向本院递呈如下证据：
证据一、长沙市城市公房拆迁安置协议。拟证明：1993年长沙市人民政府依据当时的拆迁管理办法将余云辉一家安置在本案涉诉房屋，余云辉居住的是其自有房屋。该协议被拆迁人一栏为余云辉的名字，并且协议加盖了市房屋拆迁主管部门的公章。
证据二、公证书。拟证明：长沙市城市公房拆迁安置协议于1994年在长沙市西区公证处公证，公证的资料内包含拆迁主管部门的意见，该协议并非开发商擅自与余云辉签署，而是经过了政府机关的审核与备案。
证据三、长沙市城市房屋拆迁管理办法。拟证明：该办法于1992年执行，根据第三十七条规定“拆迁人对应当安置的被拆迁房屋使用人，依照本办法的规定给予安置。安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限。被拆除房屋使用人是指居住在拆迁范围内有当地（市或县）城镇正式户口的公民和在拆迁范围内作为生产经营地或者正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。”余云辉属于居住在拆迁范围内有当地（市或县）城镇正式户口的公民，根据该规定，政府对其进行了合法安置，所以本案涉诉房屋系余云辉的自有安置房。
证据四、常住人口登记表。拟证明：1993年余云辉系长沙市城镇正式公民，符合当时政策规定的应当给予安置的被拆迁房屋使用人的范畴。
证据五、2016年7月28日长沙晚报。拟证明：2016年7月28日开福区征收办在长沙晚报刊登公告，要求其他权利人15日内对涉案房屋主张权利，余云辉连同其他20位业主在15日内已向开福区征收办主张权利。因此，长房集团公司、恒兴资产公司提交的落款时间为2016年7月18日的《开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）国有土地上未经登记建筑合法性认定结果公示（补充公告）》并非最终认定结果的文件，而是阶段性文件，不能证明该房屋系长房集团公司所监管的房屋，该文件只能证明长房集团公司曾向有关部门申报过权利。
证据六、关于《主张权利的报告》的回复。拟证明：余云辉在长沙晚报刊登的公告期限内向开福区征收办主张了权利，开福区征收办给予了答复。
证据七、水费及电费缴费单。拟证明：本案涉诉房屋的电表及水表均登记在余云辉名下。
证据八、无房证明。拟证明：余云辉名下无其他房产，本案涉诉房屋为余云辉的唯一住房。
被告余云辉对原告长房集团公司、恒兴资产公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。根据该拆迁安置协议，无法证明涉诉房屋为长房集团公司所有，更无法证明现阶段长房集团公司、恒兴资产公司与余云辉之间存在租赁关系。余云辉与房管局在三泰街谦吉里4号房屋的租赁关系已于1993年签订拆迁安置协议时终止，该协议正好说明本案的涉诉房屋系余云辉的自有安置房，与长房集团公司、恒兴资产公司无关；对证据二、证据三的真实性、合法性、关联性无异议；对证据四的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认定主体不合法，开福区征收办无权对该房屋的权属进行直接认定，而应经过法院的司法确认该房屋的权属，因此，作出该文件的主体不合法，属无效文件。该文件为阶段性文件，并非最终认定结果的文件，不能证明该涉诉房屋为长房集团公司所有，仅能证明长房集团公司曾向有关部门主张过权利；对证据五的真实性有异议，恒兴资产公司从未与余云辉进行谈话，该谈话记录上并无余云辉签字确认；对证据六的合法性有异议，本案涉诉房屋系余云辉的自有房屋，双方之间并不存在租赁关系，长房集团公司、恒兴资产公司无权向余云辉发出该通知；对证据七的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本案涉诉房屋系余云辉的自有房屋，并不属于承租人的范围，该补偿安置实施方案与余云辉无关。
原告长房集团公司、恒兴资产公司对被告余云辉提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议，同时长房集团公司、恒兴资产公司阐明双方都认可该拆迁协议的所有内容，也就是说余云辉之前被拆迁的三泰街谦吉里4号房屋是直管公房；对证据二的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据三的真实性、合法性、关联性均无异议，但是余云辉断章取义使用，该办法第二十七条明确规定“拆除出租的房屋，实行产权调换的，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应作相应修改”；对证据四、证据五、证据六、证据七的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据八的真实性、合法性、关联性均无异议，但是无房户不能不配合政府拆迁。
对于原告长房集团公司、恒兴资产公司提交的证据，本院认证如下：对于证据一，长房集团公司、恒兴资产公司以及余云辉对真实性及合法性均认可，可以反映余云辉原租住三泰街谦吉里4号房屋拆迁安置的情况，可以作为本案证据使用；对与证据二，系成立长房集团公司的批准文件以及恒兴资产公司管理开福区范围内直管公房的文件，可以作为本案证据使用；对于证据三，系开福区政府征收潮宗街街区棚户区改造所发布的征收决定公告，可以证明余云辉现居住的房屋在征收范围内；对于证据四，系开福区政府依据国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》（国务院令第590号）、长沙市人民政府《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（长沙市政府令第116号）、长沙市人民政府《长沙市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查和认定办法》（长政发〔2013〕6号）进行的综合调查与认定，并由开福区征收办予以公示，可以作为本案证据使用；对于证据五，因该谈话笔录上无谈话人及被谈话人签名，无法确定谈话内容的真实性，本院对该份证据不予采信；对于证据六，恒兴资产公司向余云辉发出终止直管公房租赁关系通知单，可以证明已向余云辉提出了解除事实租赁关系的主张；对于证据七，系长房集团公司依据长沙市征收补偿的相关规定作出的补偿安置实施方案，且该方案经过了长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室的备案登记，可以作为本案证据使用。
对于被告余云辉提交的证据，本院认证如下：对证据一至证据八，原告长房集团公司、恒兴资产公司对其真实性、合法性均予以认可，且该证据符合形式要件，可以作为本案证据使用。
依据原、被告提交的证据，本院经审理认定事实如下：余云辉原系长沙市房地产管理局所有的长沙市原西区三泰街谦吉里4号直管公房租赁户，租住面积35.06平方米。1993年经长沙市人民政府（93）政土字第031号文批准，征用原西区三泰街一带的土地，余云辉原租住谦吉里4号的直管公房在拆迁范围内。1993年9月16日余云辉（被拆迁人、乙方）与湖南海联房地产开发公司（拆迁人、甲方）签订了一份《长沙市城市公房拆迁安置协议》，约定：一、住房安置依照《长沙市城市房屋拆迁管理办法》第四十、四十一、四十二规定，乙方一家在福庆街应安置住房使用面积35.06平方米，因受设计户型限制和乙方的要求，现同意安置住福庆街安置2号栋2单元4层402号二室一厅户型住房一套，计建筑面积52.68平方米，为一次性安置；二、附属设施及搬迁补偿、补助费合计为3627.40元。各项补偿和补助费在乙方搬迁交甲方验收后，方可发放，如遇有损坏拆走房屋材料等情况，甲方有权在上述补偿、补助费中扣除损失，乙方不得异言；三、搬迁时间，因建设需要，双方同意乙方在1993年9月20日前搬迁完毕，交甲方验收后，按乙方房屋面积，每平方米6元予以奖励，逾期则取消；四、过渡期限自1993年9月起至1994年9月30日止；五、协议签订后，房屋搬迁补偿、补助费3627.40元，由甲方一次性发给乙方。甲方负责安置房水电到位，乙方不承担任何费用。余云辉、湖南海联房地产开发公司均在该安置协议上签名、签章，长沙市西区国土管理局亦在该拆迁主管部门意见处签章。长沙市西区公证处于1994年10月10日出具（94）长西证民字第701号《公证书》，对拆迁安置协议的签订予以了公证。在上述拆迁安置协议签订后，因该安置房屋尚未建成，余云辉自行在外过渡。1995年底余云辉搬入福庆坪巷1号2单元401号房屋（54.17平方米）一直居住至今。
2003年10月28日长沙市人民政府下发长政函（2003）117号《关于设立长沙房产（集团）有限公司有关事项的批复》，确定设立长房集团公司，并将长沙市房地产开发公司、长沙市房产局经营公司、长沙市旧城改建开发公司划为长房集团公司的子公司。2004年2月20日长沙市房屋产权管理局作出《关于移交直管公房的公告》，将原由该局所管的直管公有房产（包括由长沙市房产经营公司管理的非住宅以及由五区房屋产权管理局管理的住宅）产权移交给长房集团公司，所有直管公房事宜均由长房集团公司处理，其中属于芙蓉区、开福区范围内的直管公房，由长房集团公司下属的恒兴资产公司经营管理。长沙市房屋产权管理局在2004年2月23日《长沙晚报》上刊登了长沙市房屋产权管理局《关于移交直管公房的公告》。
为改善老城区居民的生活条件，提高城市品位，开福区政府于2016年5月30日作出并发布了《关于开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）房屋征收决定公告》（开政征字（2016）2号），征收范围东至黄兴北路，西至福庆街，南至中山西路，北至潮宗街。余云辉所居住的位于福庆坪巷1号2门401号房屋在此次征收范围内。
福庆坪1号栋房屋从建成起至今，因故未办理所有权登记手续。2016年6月4日开福区征收办在《长沙晚报》刊登了寻找潮宗街街区棚户区改造项目范围内福庆坪1号栋被征收房屋相关权利人的《公告》。长房集团公司在公告期限内向开福区征收办对福庆坪巷1号2单元401号房屋主张了权利。经开福区政府组织规划部门会同住房城乡建设、国土资源、房屋征收等职能部门对房屋征收范围内国有土地上未经登记当地建筑进行了调查和认定，认定福庆坪巷1号2单元401号房屋的所有权人为长房集团公司。2016年7月18日开福区征收办作出了《开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）国有土地上未经登记建筑合法性认定结果公告（补充公告）》，公示福庆坪巷1号2单元401号房屋的所有权人为长房集团公司。2016年7月28日开福区征收办再次在《长沙晚报》上刊登公告，将已对福庆坪巷1号房屋主张权利人的名单进行了公告，并告知如有其他相关权利人，在本公告发布之日15日内携带证明材料和主张权利的相关证明材料向棚改项目指挥部通泰街街道工作组主张权利，逾期无人主张的，将按现有权利主张人进行补偿。2016年8月12日郑小平等20户（包括余云辉）福庆坪巷1号栋的住户共同向开福区征收办提交了《主张权利的报告》。2016年8月15日开福区征收作出了书面回复，要求主张权利人在收到本回复之日起5日内携带本人身份证明和主张权利的相关证明材料到开福区潮宗街街区棚户区改造项目指挥部征收部审核组申报、主张权利，将结合提交的证明材料进行审核、核实，并及时反馈处理结果。之后，审核部经核实，确认福庆坪巷1号2单元401号房屋的所有权人仍为长房集团公司。
2017年4月5日恒兴资产公司向余云辉邮寄送达了《终止直管公房租赁关系通知》，要求与余云辉解除福庆坪巷1号2单元401号直管公房租赁关系，并要求余云辉自接到本通知之日起10个工作日内并与该公司协商补偿安置事宜，并签订征收补偿安置协议。后因余云辉未能与长房集团公司、恒兴资产公司达成补偿安置协议，也未腾空交付房屋，长房集团公司、恒兴资产公司遂向本院提起诉讼。
另查明，因开福区潮宗街街区棚户区改造项目的征收工作需要，长房集团公司于2016年6月6日作出了《开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）项目直管公房对承租人补偿安置实施方案》，内容为：一、适用范围为潮宗街街区棚户区改造项目（一期）用地红线范围内的长房集团直管公房合法承租人，征收签约期限自本实施方案发布之日起90日内。二、对直管公房住宅合法承租人的补偿安置方式为解除房屋租赁关系货币补偿安置和异地房屋安置两种。三、1、直管公房住宅承租人解除租赁关系货币补偿安置按承租房屋计租面积进行核算，每平方米单价为3228元。对选择解除房屋租赁关系货币补偿安置的直管公房住宅承租人，按每户给予寻房源奖励1万元。对享受城市最低社会生活保障待遇且计租面积小于35平方米的直管公房住宅承租人，自愿选择货币补偿的，可将计租面积补足到35平方米进行补偿，其原计租面积与35平方米之差按1200元/平方米计算，但不得计算其他补偿和奖励等费用；2、异地房屋安置：取得《长沙市家庭住房状况证明》属于无房的直管公房住宅租户，在出具申请人及家庭成员持有长沙房屋档案馆开具的无房证明原件及长房集团公司相关部门出具的无公房租住证明，可按原房屋计租面积进行安置。取得《长沙市家庭住房状况证明》属于无房的直管公房住宅租户，享受城市最低社会生活保障待遇且计租面积小于35平方米的直管公房住宅承租人，出具申请人及家庭成员持有长沙房屋档案馆开具的无房证明原件及长房集团公司相关部门出具的无公房租住证明，由长房集团公司提供计租面积不小于35平方米的房屋进行安置。四、装饰装修及附属设施补偿严格按照长政办法（2011）104号令有关标准执行。搬迁费（搬家费）按政策补偿：计租面积30平方米以下（含30平方米）按800元/户计算，超过部分按8元/平方米增加搬迁费。五、对直管公房住宅承租人在本实施方案发布之日起60日内签订补偿协议并按协议规定时间腾空房屋的，按计租面积给予200元/平方米的提前搬迁奖励；对在本实施方案发布之日起60日后90日内签订补偿协议并按补偿协议规定时间腾空房屋的，按计租面积给予100元/平方米的提前搬迁奖励；在本实施方案发布之日90日后签订补偿协议的，不再给予提前搬迁奖励。六、在本实施方案发布之日起60日内签订补偿协议并按协议约定期限搬迁完毕的，可按计租面积给予200元/平方米的选择货币补偿奖励，但每户最高不超过2万元。七、本实施方案发布后，长房集团公司授权管理单位恒兴资产公司向承租人送达终止租赁关系通知单，与承租人解除租赁关系。八、直管公房住宅合法承租人解除房屋租赁关系货币补偿安置后，符合相关条件的可申请享受住房保障政策，并按照相关程序可以向街道民政部门及片区指挥部申请困难补助和大病救助。2016年6月13日长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室在该实施方案上备案签章。
结合当事人提交的证据以及查明的案件事实，本院认为，本案有如下争议焦点：一、关于福庆坪巷1号2单元401号房屋的所有权权属问题；二、长房集团公司、恒兴资产公司与余云辉之间就福庆坪巷1号2单元401号房屋是否具有事实上直管公房租赁关系的问题；三、长房集团公司、恒兴资产公司是否有权解除与余云辉之间直管公房事实租赁关系。现分述如下：
一、关于福庆坪巷1号2单元401号房屋的所有权权属问题。物权有对世性，因此，法律必须规定严格的统一规则，使取得的物权具有统一的对世效力。因物权的取得必须是一种适法行为，只有符合法律规定的行为才能产生取得物权的效果。能够引起物权取得的法律事实，可以分为法律行为取得与因法律行为以外的原因而取得两类。因法律行为取得物权，又称继受取得，是指通过交易行为，如买卖、互易、赠与等法律行为取得他人已有的物权。因法律行为以外的原因取得物权，又称原始取得，是指非基于他人既存的权利并通过当事人的自愿交易行为，而根据法律的规定直接取得新物权，如先占取得、继承取得、时效取得等。余云辉现居住的福庆坪巷1号2单元401号房屋系湖南海联房地产开发公司拆迁余云辉原承租长沙市房产管理局三泰街谦吉里4号直管公房所安置的住房。因湖南海联房地产开发公司的原因一直未为福庆坪巷1号栋所有房屋办理产权登记手续。开福区政府于2016年5月30日作出并发布了《关于开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）房屋征收决定公告》，福庆坪巷1号栋位于征收范围内。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十四条第二款规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”长沙市人民政府《长沙市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》（长政发〔2013〕6号）第三条规定“本办法所称未登记建筑是指未依法取得房屋产权登记证件的建筑。”第五条规定“国有土地上房屋征收范围内未登记建筑的调查认定工作由市、区人民政府负责，规划部门会同住房城乡建设、国土资源、房屋征收等职能部门按照各自职责做好相关工作。”第七条第三项规定“公示。国有土地上未登记建筑合法性综合认定意见由房屋征收部门进行公示，公示内容应包括用地情况、房屋位置、建设人姓名、建筑面积、建筑用途、建设年份、建筑结构以及综合认定情况。公示期不少于7天。”本案中，开福区政府依据上述规定对福庆坪巷1号房屋进行了未登记建筑的调查认定，认定福庆坪巷1号2单元401号房屋所有权人长房集团公司，并由开福区征收办将合法性认定结果对外予以公示。故本院确定开福区政府有权对上述未登记建筑的权属作出合法性认定，并认定开福区政府作出的认定结果以及由开福区征收办对认定结果的公示，程序正当、认定事实清楚，合法有效。
对于余云辉提出福庆坪巷1号2单元401号房屋系其自有房屋的抗辩理由。本院认为，该房屋系余云辉原承租长沙市房产管理局三泰街谦吉里4号直管公房被拆迁后所调换的安置住房。依据1992年3月20日实施的《长沙市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条规定“拆除出租的房屋，实行产权调换的，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应作相应修改。”第三十七条规定“拆迁人应当安置的被拆除房屋使用人，依照本办法的规定给予安置。安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限。”本案中，余云辉原系长沙市房产管理局三泰街谦吉里4号直管公房的承租人，与长沙市房产管理局形成了合法的直管公房承租关系。福庆坪巷1号2单元401号房屋系谦吉里4号直管公房被拆迁而调换给余云辉的安置房屋，该安置房屋具有承接原直管公房租赁的性质。余云辉虽居住使用福庆坪巷1号2单元401号房屋多年，但期间未有购买该房屋的意思表示及行为，也未向本院提交证据证明其合法取得了该房屋物权的证据。故本院对余云辉提出福庆坪巷1号2单元401号房屋为其自有房屋的抗辩理由不予采信。
二、长房集团公司、恒兴资产公司与余云辉之间就福庆坪巷1号2单元401号房屋是否具有事实上直管公房租赁关系的问题。长房集团公司系长沙市人民政府批准设立的对全市直管公房等资产进行经营管理的国有独资公司，并按照长沙市房屋产权管理局移交直管公房产权的通知办理了直管公房的产权变更登记，取得了市内相应直管公房的所有权。恒兴资产公司经长房集团公司授权负责直管公房的经营管理。余云辉原居住的三泰街谦吉里4号房屋系长沙市房产管理局的直管公房，福庆坪巷1号2单元401号房屋系谦吉里4号直管公房被拆迁而调换安置的房屋。虽然福庆坪巷1号2单元401号房屋因其他原因未办理所有权登记手续，但该房屋并非无主财产，所有权人也并非不存在，只是该房屋的所有权人在对外公示上尚未确定。开福区政府在征收过程中依照相关规定及程序对福庆坪巷1号2单元401号房屋的所有权进行了调查及认定，确定该房屋所有权人为长房集团公司。虽然余云辉与长房集团公司、恒兴资产公司就福庆坪巷1号2单元401号房屋未签订书面直管公房租赁合同，但基于该房屋的所有权性质，余云辉与长房集团公司、恒兴资产公司之间实际上形成了事实上直管公房租赁关系。故本院认定余云辉与长房集团公司、恒兴资产公司之间就福庆坪巷1号2单元401号房屋具有事实上直管公房租赁法律关系。
三、长房集团公司、恒兴资产公司是否有权解除与余云辉之间的直管公房事实租赁关系。《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》第二条规定“产权单位应自征收决定公告发布后，向承租人送达终止租赁关系通知单，与承租人解除租赁关系，并告知征收规定的搬迁期限。”第八条第一款规定“产权单位对直管公房住宅承租人的补偿安置方式为异地房屋安置和解除房屋租赁关系货币补偿安置两种。”我国《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”现余云辉居住的福庆坪巷1号2单元401号直管公有房屋已列入政府征收范围，长房集团公司、恒兴资产公司因不可抗力原因已不能履行出租直管公房的义务，余云辉继续租住该房屋目的已不能实现。恒兴资产公司于2017年4月5日向余云辉送达了《终止直管公房租赁关系通知》，要求解除直管公房事实租赁关系的行为，符合我国《合同法》中关于解除合同的规定，本院予以确认。故本院对长房集团公司、恒兴资产公司向本院起诉要求解除与余云辉之间的直管公房租赁合同并要求其腾空并交付福庆坪巷1号2单元401号房屋的诉讼请求予以支持。对于余云辉承租直管公有房屋的征收补偿问题，余云辉可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（长沙市政府令第116号）、《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》的相关规定与长房集团公司、恒兴资产公司协商解决。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：
一、解除原告长沙房产（集团）有限公司、长沙恒兴资产经营有限公司与被告余云辉就长沙市开福区福庆坪巷1号2单元401号直管公有房屋的事实租赁关系；
二、限被告余云辉于本判决发生法律效力之日起5日内将长沙市开福区福庆坪巷1号2单元401号房屋腾空并交付给原告长沙房产（集团）有限公司、长沙恒兴资产经营有限公司。
本案受理费4518元，因适用简易程序审理减半收取2259元，由被告余云辉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 姜 铮
代理书记员 娄振斌
代理书记员 娄振斌
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。