河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终236号
上诉人（原审被告）：漯河绿茵房地产开发有限公司，住所地河南省漯河市郾城区泰山路与淞江路交叉口东20米。
诉讼代表人：赵虎，该公司管理人负责人。
委托诉讼代理人：李夏，河南强人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ毅，河南强人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王付民，男，1962年6月28日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。
委托诉讼代理人：何玲娥，女，1966年2月3日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区，系王付民之妻。
委托诉讼代理人：李帆，河南强正律师事务所律师。
上诉人漯河绿茵房地产开发有限公司（以下简称绿茵公司）因与被上诉人王付民物权确认纠纷一案，不服河南省漯河市中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫11民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿茵公司的委托诉讼代理人李夏、ＸＸ毅，被上诉人王付民的委托诉讼代理人何玲娥、李帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿茵公司上诉请求：1、撤销（2016）豫11民初33号民事判决，依法改判漯国用（2014）第004068号和漯国用（2008）第002096号《国有土地使用权证》项下的土地使用权及地上未出售建筑物所有权归绿茵公司所有或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由王付民承担。事实与理由：1、涉案两宗土地漯国用（2014）第004068号和漯国用（2008）第002096号的《国有土地使用权证》均登记在绿茵公司名下，绿茵公司是两宗土地的合法使用权人，两宗土地的性质均为国有出让且进行了挂牌拍卖，王付民应提供其以王付民为买受人的土地出让金支付凭证、《土地使用权出让合同》等相关证据予以证实，一审法院不能仅凭王付民与绿茵公司法定代表人袁得秋的陈述和孟庙镇政府的证明及出具的两张115万元征地款收据就将土地使用权确认给王付民。2、王付民应提供建筑物建设的出资证明和建筑物的合法性证明等证据材料来证明涉案建筑物所有权归其所有。一审仅凭王付民提交的买房人和施工人出具的收到条，不能证实本案诉争的未出售建筑物归王付民所有。3、王付民的主体存在问题。王付民提供的郾城县建设安装工程总公司与八里工区签订的《协议书》仅有郾城县建设安装工程总公司的印章，八里工区的性质不明确，该协议也不能显示八里工区与王付民存在何种关系。4、本案王付民的《资质借用协议》是借用房地产开发企业的资质，《建筑法》第26条是对建筑企业的规定，一审判决不应适用该条款认定《资质借用协议》无效。
王付民辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、虽然案涉两宗土地的国有土地使用权登记在绿茵公司名下，并不能以此认定案涉土地归绿茵公司所有。一审王付民提交了文明时代广场合作开发建设协议、资质借用协议等证据可以证明王付民是诉争两宗国有土地的实际使用权人，漯河市财政局出具的土地使用权出让金虽显示的交款单位是绿茵公司，但一审提交的证据及王付民持有该票据可以认定王付民实际缴纳了土地使用权出让金并实际使用争议土地。王付民一审提交的施工人出具的工程款收条和买房人证明，可以认定房屋的建设也是由王付民出资开发建设的。2、王付民具有本案合法的主体资格。河南省郾城县建设安装工程总公司八里工区是2001年9月26日成立，由王付民全部出资，占用企业全部股权并实际控制，公司的法定代表人王建超是王付民的同胞兄弟，王付民是实际负责人。3、一审法院适用法律正确。
王付民于2016年5月30日向一审法院起诉，请求判令：绿茵公司名下漯国用（2014）第004068号和漯国用（2008）第002096号国有土地使用权及地上建筑物文明时代广场项目未出售房屋的所有权归王付民所有。
一审法院认定事实：2003年4月8日，郾城县建筑安装工程总公司与八里工区签订的《协议书》一份，约定了郾城县建筑安装工程总公司对八里工区人员和业务的管理权责。2005年7月6日，王付民作为八里工区代表人与孟庙镇政府签订了《文明时代广场合作开发建设协议》一份，约定有双方合作开发文明时代广场；文明时代广场的部分建筑用地使用权归八里工区所有，八里工区支付给孟庙镇政府土地出让金；八里工区对房屋的出售拥有独立权，对具体销售方式、销售价格，孟庙镇政府无权干涉等内容。2005年8月4日和2005年9月22日，八里工区分别给孟庙镇财政所交纳广场征地款100万元和15万元。
2006年8月10日，绿茵公司、王付民签订《资质借用协议》一份，载明：“1、王付民于2005年7月6日取得文明时代广场土地的建设使用权，由于王付民不具备开发资质，经双方协商文明时代广场土地开发建设借用绿茵公司的资质。2、王付民开发建设的文明时代广场项目的所有费用全由王付民承担，绿茵公司不参与王付民的该项目建设也不对该项目出资，双方仅为借用关系。文明时代广场项目的土地使用权及地上附属建筑都归王付民所有，绿茵公司不得损害王付民利益，王付民不参与绿茵公司其他项目建设。3、绿茵公司需配合王付民在建设及开发、销售过程中所有手续的签章。4、绿茵公司因自身原因产生的一切法律纠纷与王付民无关，王付民因其自身产生的一切法律纠纷与绿茵公司无关，双方各不干预对方内部事务。……”2016年3月15日，绿茵公司、王付民签订《资质借用协议（补签）》一份，载明：“1、王付民借用绿茵公司的资质，以绿茵公司名义进行文明时代广场项目的土地摘牌、承建、销售等全部事宜；该项目由王付民全部出资承建，自行管理，该地上所属建筑物均归王付民所有。2、王付民以绿茵公司名义提供招拍挂取得土地使用权，交纳土地出让金，土地登记于绿茵公司名下，实际所有权归王付民所有。该项目最终以绿茵公司名义签署各项合同、文件的，绿茵公司应积极配合。3、王付民作为独立核算实体，自主经营，并对该项目的全部活动和成果承担全部责任；该项目完工后由王付民以绿茵公司名义办理相关手续，负责对外销售，盈余、亏损均由王付民自行承担。……”
2016年5月15日，孟庙镇政府出具《情况说明》一份，主要内容为：2005年7月6日，孟庙镇政府与八里工区签订了合作开发文明时代广场的协议，协议签订后，因八里工区无相关建筑资质，王付民代表八里工区与绿茵公司协商，使用绿茵公司的资质进行开发建设，有关的土地证、房产证都登记在绿茵公司名下。开发过程中，实际支付征地拆迁费、工人工资等费用的是八里工区。2016年7月19日，孟庙镇政府出具《情况说明》一份，主要内容为：文明时代广场项目的开发商系王付民，因当时借用绿茵公司资质，所以土地出让金、土地产权交易费等票据显示为绿茵公司。因是重点工程，孟庙镇政府指派工作人员林庆杰协助出资人王付民办理相关手续。实际出资是王付民个人所缴。
2016年7月14日，绿茵公司法定代表人袁得秋出具《情况说明》一份，载明：“2006年，王富民取得文明时代广场的土地使用权，因无开发资质，和我公司进行了协商，借用绿茵公司资质以绿茵公司的名义进行开发，王富民和我公司约定，开发建设全部资金由王富民自行承担，在土地摘牌、承建、销售中全部使用我公司资质和我公司名义，我公司除出借资质外，不参与王富民孟庙镇文明时代广场项目的任何管理，孟庙镇文明时代广场的项目完全是王富民个人的资产，与我公司无关，王富民仅是借用我公司的资质，虽然该项目登记在我公司名下，但不是我公司的资产。”2016年9月27日，袁得秋出具《情况说明》一份：“关于王付民诉绿茵公司一案，因王付民开发的位于孟庙镇××路的绿茵新苑小区，是王付民自己的项目，其仅仅以绿茵公司的名义购买的土地开发的，其所有的开发成本及销售收入均是由王付民自己独立核算的，公司仅仅是帮助其开具相关发票，并协助办理相关手续。其所签施工合同及销售均是王付民自己办理的。为了维护各方利益请法院核查房产信息，已出售备案的房产应以房产登记部门登记的信息为准。”
另查明，在文明时代广场项目建设过程中，王付民以王富民和绿茵公司的名义交纳了土地出让金及相关税费。王付民将文明时代广场工程交由杨国兴等人承建，并支付了工程款及其他相关费用。
再查明，文明时代广场房产所占用土地均登记在绿茵公司名下，土地使用权证号包括漯国用（2008）第002096号和漯国用（2014）第004068号。
又查明，文明时代广场部分房屋已由王付民以绿茵公司名义出售，未售房屋共计54套。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国建筑法》第二十六条规定：“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。”绿茵公司与王付民签订的两份《资质借用协议》均约定王付民使用绿茵公司的资质，以绿茵公司的名义开发文明时代广场工程，故《资质借用协议》违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条的强制性规定，应为无效合同。结合王付民交纳土地出让金及相关税费、对外承包文明时代广场工程并支付工程款及其他相关费用、出售文明时代广场房产等事实以及孟庙镇政府和绿茵公司法定代表人袁得秋出具的《情况说明》等证据，能够认定王付民为文明时代广场工程的实际出资人，八里工区和绿茵公司均未对工程投入资金，故王付民应为文明时代广场房产和土地使用权的实际所有人。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”绿茵公司取得文明时代广场房产所有权和土地使用权均是基于王付民与绿茵公司签订的《资质借用协议》，现因《资质借用协议》无效，绿茵公司已经丧失取得文明时代广场房地产物权的法律基础，故文明时代广场未售房产和土地使用权应归王付民所有。综上，王付民的诉请有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审法院判决：登记在漯河绿茵房地产开发有限公司名下的，漯国用（2014）第004068号和漯国用（2008）第002096号国有土地使用权证项下土地使用权及文明时代广场未售房屋54套（清单附后）归王付民所有。案件受理费10000元，由漯河绿茵房地产开发有限公司负担。
根据双方当事人上诉、答辩，经征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：王付民的诉讼请求应否支持。
二审庭审中，绿茵公司提交以下证据：漯河鼎信联合会计师事务所于2017年1月20日出具的《专项审计报告》。该报告第十二页显示“一审法院2016年4月13日作出（2016）豫11民破（预）1号民事裁定书时的以下情况：1、绿茵公司账面不存在对外投资情况。2、绿茵公司账面不存在无依据转移财产情况。”该报告中关联方及关联方交易说明显示“开发成本账面未记录文明时代广场发生的开发成本及费用，是否属于关联交易待核实。”以此证明王付民是否享有案涉土地所有权处于待核实状态，也不能证明该财产属于王付民所有。王付民质证认为：王付民提交的证据足以证明其为文明时代广场房产和土地使用权的实际所有人。《专项审计报告》中只有审计款，没有购房款，从侧面证明开发时代广场投入的资金并不是绿茵公司投资的。
本院对以上证据认证意见：《专项审计报告》中未体现出绿茵公司对涉案项目的具体投资情况，绿茵公司仅依据该《专项审计报告》不能证明涉案土地及房产归绿茵公司所有。
王付民提交以下证据：1、漯河市公安局郾城分局孟庙派出所出具的证明一份。证明王付民的曾用名为王富民。孟庙税务所出具的王富民向孟庙税务所缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税收为王付民所缴纳。2、漯河市郾城区财政局国库股的收款收据、存根及电子汇划款补充报单各一份。证明涉案两宗土地的土地出让金是王付民以绿茵公司的名义缴纳。3、河南省郾城县建设安装工程总公司八里工区王建超出具证明一份、八里村村委会出具证明一份。证明河南省郾城县建设安装工程总公司八里工区的出资人和实际控制人是王付民。王建超与王付民系亲兄弟。绿茵公司质证认为：1、对漯河市公安局郾城分局孟庙派出所出具的证明无异议。2、第二组证据均为复印件。编号为5429827的收据显示款项性质为借款，没有显示为土地出让金。该组证据与本案无关联，不能体现王付民的证明目的。3、王建超出具的证言不能体现八里工区的性质，本案主体错误。八里村村委会出具的证明形式不合法，该份证明应由户籍机关出具才有效。
本院对以上证据认证意见：1、依据漯河市公安局郾城分局孟庙派出所出具的证明，对王付民与王富民系同一人予以确认。2、王付民提交的漯河市财政局国库科收款收据等复印件，内容上不能显示与本案缴纳土地出让金有何关联，故该组复印件不能作为认定本案事实的依据。3、王建超仅出具证明但未出庭作证，其证言不能作为认定本案事实的依据。
二审庭审后，王付民又向法庭提交以下证据：1、加盖漯河市国土资源局郾城分局印章的未售土地分割转让预登记证复印件，共54户。证明争议土地上的房屋是以绿茵公司名义向王付民分割并由王付民持有分割转让预登记证。2、加盖漯河市国土资源局郾城分局印章的已售房屋但未办理房产证的分割转让预登记证，共39户。证明王付民以绿茵公司名义出售争议房屋。3、孟庙派出所出具的证明一份。证明王付民与王建超系亲兄弟关系。4、加盖漯河市房屋产权交易管理处实地查看专用章的查看证明一份。证明房屋是由王付民出售及已办证、未办证、未售房屋的情况。5、加盖漯河市国土资源局郾城分局印章的通道、地下室等分割转让预登记证五份。证明已分割通道土地使用权登记为绿茵公司，实际土地使用权应为王付民所有。6、漯河市房屋维修资金管理中心开具的收据一份及中国农业银行出具转账凭证一份。证明争议土地上的房屋维修资金是由王付民所交。绿茵公司质证认为：对上述证据真实性均有异议，相关印章的真实性应予核实，单位出具的证明应当由经办人签字确认。未办证房屋的土地登记证应明确受让人及由受让人签字确认。王付民是八里工区实际控制人与兄弟关系不存在直接的因果关系。维修资金收据与转账凭证上未记载王付民字样。
本院对以上证据认证意见：1、根据加盖漯河市国土资源局郾城分局印章的未售房屋、已售未办证房屋和通道、地下室分割转让预登记证，可以确认涉案两宗土地已经办理了分割转让预登记证。2、根据孟庙派出所出具的证明，对王付民与王建超系亲兄弟关系予以确认。3、根据加盖漯河市房屋产权交易管理处实地查看专用章的查看证明，对已出售及已办证、未办证、未售房屋的数量、人员和门牌号予以确认。4、对王付民的妻子何玲娥于2014年3月31日通过银行转账向漯河市房屋维修资金管理中心缴纳涉案项目8号楼质量保证金119583元予以确认。
本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。另查明：1、一审法院于2016年4月26日作出（2016）豫11民破1号决定书，指定河南强人律师事务所担任绿茵公司管理人。一审法院于2016年4月30日作出（2016）豫11民破（预）1号民事裁定书，受理漯河鸿润置业有限公司对绿茵公司的破产清算申请。2、本案王富民与王付民系同一人。3、王付民与王建超系亲兄弟关系。4、2014年3月31日王付民的妻子何玲娥通过银行转账向漯河市房屋维修资金管理中心缴纳涉案项目8号楼质量保证金119583元。5、案涉两块土地漯国用（2014）第004068号和漯国用（2008）第002096号均已办理国有土地使用权分割转让预登记证。其中，文明时代广场未售房屋54套、已售但未办理房产证房屋39套、通道及地下室均登记在绿茵公司名下。
本院认为：王付民与绿茵公司签订的《资质借用协议》，目的是借用绿茵公司的资质，以绿茵公司的名义开发文明时代广场项目。绿茵公司作为房地产开发企业，与王付民个人签订《资质借用协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，双方所签订的协议应为有效。绿茵公司认为本案不应依据《中华人民共和国建筑法》第二十六条之规定认定《资质借用协议》无效的上诉主张，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
本案所涉漯国用（2014）第004068号和漯国用（2008）第002096号国有土地使用权证虽然均登记在绿茵公司名下，王付民为证明其真实享有涉案土地的使用权及房屋所有权，提交了一系列证据证明其如何取得涉案土地并缴纳相关税费、如何借用绿茵公司资质对涉案土地进行房地产开发、如何出资对涉案项目工程进行建设、如何对涉案房屋进行销售等事实，足以证明王付民对涉案土地享有真实的土地使用权。绿茵公司对王付民所提交的证据及待证事实虽有异议，但未提出相关证据对其观点予以证明。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因此，对绿茵公司主张漯国用（2014）第004068号和漯国用（2008）第002096号国有土地使用权证项下的土地使用权及地上未出售建筑物所有权归绿茵公司所有的上诉请求，本院不予支持。
关于王付民的主体资格问题。2005年7月6日郾城区孟庙镇人民政府与八里工区签订《文明时代广场合作开发建设协议》，王付民作为八里工区的代表人签字并盖章，2006年8月10日绿茵公司与王付民签订的《资质借用协议》中提到，王付民借用绿茵公司资质是基于2005年7月6日的协议取得了涉案土地的建设用地使用权，从而需要借用绿茵公司的资质进行项目开发和建设。综合本案查明的事实，本院认为，无论八里工区属何种性质，均不影响王付民依据《资质借用协议》等证据在本案中主张权利。绿茵公司认为王付民不具有本案主体资格的上诉主张，本院不予支持。
因案涉漯国用（2014）第004068号和漯国用（2008）第002096号国有土地使用权证均已办理国有土地使用权分割转让预登记证，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。故，王付民应享有的漯国用（2014）第004068号和漯国用（2008）第002096号国有土地使用权证项下的土地使用权应为除已售房屋所占用范围内的建设用地使用权之外的国有土地使用权。
综上所述，绿茵公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当之处，本院予以纠正。对裁判结果的表述上，本院予以调整。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第二款第一项之规定，判决如下：
变更河南省漯河市中级人民法院（2016）豫11民初33号民事判决为：登记在漯河绿茵房地产开发有限公司名下的，文明时代广场未售房屋54套（清单附后）及相对应的漯国用（2014）第004068号和漯国用（2008）第002096号国有土地使用权证项下土地使用权归王付民所有。
一审案件受理费10000元，二审案件受理费10000元，均由漯河绿茵房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦 宏
审 判 员 周 会 斌
代理审判员 尚 可
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 赵登辉（代）
附：文明时代广场未售房屋清单（共计54套）
1#楼303、305、508、门面房5-26
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5#楼103、104、203、302、402、403、404、502
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8#楼8A、8B