广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初5834号
原告：肖世芳，男，1967年8月25日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县，
原告：吴花妹，女，1970年9月18日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县，
被告：佛山市正源房地产有限公司，住所地佛山市禅城区张槎三路35号德晖花园3号楼二层部分（自编号之一），统一社会信用代码91440600694756012Q。
法定代表人：袁敏杰。
委托诉讼代理人：胡明杰，广东东成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯顺康，广东东成律师事务所实习律师。
原告肖世芳、吴花妹诉被告佛山市正源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金50990.38元（2013年7月1日至2014年12月29日，共547天）；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金3379.16元（2014年12月29日至2015年9月14日，共259天）；3.判令被告退还原告房款23778.28元；4.判令诉讼费用由被告承担。
事实与理由：（事实）2012年07月30日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。原告向被告购买佛山市禅城区东鄱南路5号星晖盛汇园3座1402室。总金额为1165228元人民币。
1、合同约定，被告应在2013年6月30日前将上述房产交付原告使用，被告逾期交付的，逾期不超过90日的，被告应当自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，向原告支付已付房款的万分之零点三的违约金；逾期超过90日的，被告应当自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，向原告支付已付房款的万分之零点五的违约金。
原告认为被告逾期交付房屋及办理产权登记的行为，已经构成严重违约，被告应当承担违约责任。同时，原、被告双方合同约定逾期交付的违约金明显过低，不足以弥补原告的损失，应当予以增加，应当以被告自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按原告支付已付房款的万分之零点八计算违约金。原告于2014年12月29日确认收房，自2013年07月01日算起至2014年12月29日止逾期547天。违约金额为50990.38元。
2、据合同约定时间应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同约定，上述房产交付使用后360天内，被告应当向原告提交办理房地产权证所需的资料，因被告原因造成逾期提供上述资料的，原、被告约定不解除买卖合同，被告需自逾期之日起每日按已付房款万分之一向原告支付违约金。至2015年09月15日前未按约定向原告提交办理房地产权证所需的资料。此期间逾期259天。违约金额为3379.16元。
3、据被告暂测该商品房建筑面积为156.77平方米，其中套内建筑面积为125.45平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为31.32平方米。每平方米商品房建筑面积9288.39元，根据被告暂测得商品房建筑面积，该房屋总房价款暂定为1165228元。2012年07月30日，原告支付被告首期房款355228元，剩余81万元房款原告委托广发银行办理贷款，并按要求提供了申请文件。此后，81万元房款直接划付给被告。
2015年09月15日，原告收到被告《商品房所有权初始登记通知书》，告知原告可以办理产权登记手续。被告同时还提供原告所购买商品房的《房地产平面图》。《房地产平面图》测绘实测房屋建筑面积为154.21平方米，其中套内面积为123.31平方米，共有分摊面积为30.90平方米，比《买卖合同》约定面积分别减少2.56平方米，差异值为0.6%以上。原告多支付被告23778.28元房款，被告应当向原告退还多收的房款23778.28元。自被告告知原告可以办理产权登记之日起至今，被告未就此事与原告进行处理。
(理由）1、佛山市禅城区人民法院《民事判决书》（2015)佛城法民一初字第425号，该判决书的原告是本案同一小区的业主，法院作出被告违约成立，按合同执行逾期日之日起每日按已支付万分之零点八向原告人支付逾期交房违约金。
2、另外，佛山市禅城区人民法院《民事判决书》（2015)佛城法民一初字第413号，该判决书的原告是本案同一小区的业主，法院作出被告违约成立，按合同执行逾期日之日起每日按己支付万分之壹向原告人支付逾期提交办理房地产权证所需的资料违约金。
3、根据原告和被告签订的《买卖合同》第五条第2点约定，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。另面积差异百分比=(产权登记面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积*100%。经原告向被告核实被告关于房屋内面积减少事宜是知情的。
4、根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定、广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（2012年）关于房屋买卖合同的履行问题：商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。
被告辩称：一、原告诉请逾期交房违约金的权利已超过法定的诉讼时效。
双方于2012年7月签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：被告应于2013年6月30日前向原告交付商品房，逾期交付则依据合同承担违约责任。但根据《民法通则》第135条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；”因此原告的诉讼时效应于2013年6月30日起次日开始起算两年的诉讼时效。置上述第6条的规定而不顾的情况下，再往后计算诉讼时效最迟也应该从2014年12月份涉案房产通过综合验收，达到合法交付标准时起算两年诉讼时效。若原告晚于2016年12月份后再怠于行使自身的权利，则此项诉请权利已经超出了法院保护的期间范围内。事实上原告从2013年6月30日的次日起已经明确知悉被告仅能交付涉案房产而涉案房产未达到交付标准时，就知道自身权利受到侵害，但是由于原告怠于主张权利，迟迟拖延至2017年5月份起诉，这时已经远远超出了普通民事案件的诉讼时效保护期间，因此被告请求法院依法驳回。
另外，被告逾期交付商品房是由于政府行为等不可抗力所导致的“逾期”，根据合同相关规定也无需承担违约责任，即便需要承担亦属于违约行为所引发，而非侵权行为。对于原告诉请的违约金属于债权请求权而并非物权请求权，理应适用民法通则第135条以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条的规定。
补充说明的是关于《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（修改稿）内出现侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算诉讼时效问题实际上并未通过，目前此方面的规定仅对知识产权领域的持续性侵权行为的诉讼时效适用有效，可见侵权行为的诉讼时效是否适用于普通民事案件仍是值得商榷，因此在本案中不能扩大适用或解释。
二、原告诉请逾期提供办理权属登记资料违约金无合理依据。
关于逾期提供办理权属登记资料问题，根据合同第十五条第3项的约定：“商品房实际交付使用后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料。”。被告实际向原告交付涉案房产的日期为2014年12月29日，因此被告应当于2015年12月24日前向原告提交办理房地产权证所需的资料，被告已经于2015年9月7日向原告提交逾期提交房产证资料，并未超出2015年12月24日的最后期限。因此被告不存在逾期交付办理房产证资料的情况。原告诉请逾期交付办证资料违约金无合理依据。
三、原告诉请退还房款无合理依据。
根据双方签订的买卖合同第四条第一项约定，涉案商品房是按套以总价1165228元出售，再根据估算面积进行价格摊分；第五条同时约定当事人选择按套计价，不适用面积确认及面积差异处理；另外根据双方于2012年7月30日所签订的补充协议第二条第四点约定对于面积差异的，买卖双方也互不退、不补，不因此解除合同。因此被告认为双方对涉案面积差异不存在纠纷问题。
再者，原告购买涉案房产所签订的合同原定房产建筑面积共156.77平方米，套内建筑面积125.45平方米。房地产权证登记面积为154.21平方米，套内建筑面积为123.31平方米。套内建筑面积差异2.14平方米，根据计算单价为9288.39元每平方米计算，差额应为19877.15元，而并非如原告所计算的数额。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对各方当事人举证的证据，对方对真实性均无异议的，本院对证据的真实性均予以确认并在卷佐证。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院对原告起诉的事实予以确认。
另查明一：被告在（2015）佛城法民一初字第285号案中确认其于2014年12月10日取得涉案项目《工程竣工验收备案表》，同日才综合验收备案。
另查明二：买卖双方于2012年7月30日签订补充协议，其中第二条关于面积差异处理（补充合同第五条）约定：买卖合同第五条所指的“产权登记面积”是指测绘单位出具的测绘图纸上记载的套内建筑面积。买受人购买商品房面积存在差异的，买受人均不退房，买受人须按出卖人发出的结算通知书中约定的时间到出卖人出办理结算手续。买受人须按出卖人的书面通知与出卖人签订关于商品房实测面积补差的协议书及确认实测面积并结清差价款。该商品房分摊建筑面积存在面积差异的，买卖双方也互相不退、不补，不因此解除合同。
庭审中，原告陈述：2015年9月6、7号左右从被告手中收到办房产证的资料。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据原告主张，应审查被告应否向被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金及退还因面积差而多收的房款。
关于逾期交房问题。因被告在庭审中提出原告起诉已超过诉讼时效，故应先审查诉讼时效问题。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七之规定，本案诉讼时效期间应从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算两年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案中，按约定被告应在2013年6月30日前交房，前提之一是商品房经验收合格。本案中，正源公司于2014年12月10日取得案涉房产项目的《工程竣工验收备案表》，据此可认定，案涉房屋于2014年12月10日才符合双方约定的房屋交付条件，故应以该日期作为被告履行交楼义务的期限届满之日，并起算诉讼时效。而原告起诉之日，距离上述日期，已超过两年，故原告关于逾期交楼违约金的起诉已超过诉讼时效，其诉讼请求依法应予驳回。
关于逾期办证。原告收楼时间为2014年12月29日，按约定被告应在2015年12月24日前向原告提交办理房地产权证所需的资料，逾期即为违约。而根据原、被告陈述，被告在2015年9月6日、7日左右已向原告提交办理房产证的资料，并未超出合同约定的履行期限，不构成违约。因此，原告主张逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于因面积差而多收的房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。而本案中，根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议可知，应以套内建筑面积差异确定差价款。经计算，套内建筑面积差异为2.14平方米，差价款为19877.15元，对原告主张超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告佛山市正源房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日向原告肖世芳、吴花妹退还因商品房建筑面积差异而多收的购房款19877.15元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费877元，由原告负担654元，由被告负担223元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黎秋华
二〇一七年五月二十七日
书记员 陈美娜