陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终11336号
上诉人（原审原告）：吐哈石油勘探开发指挥部陕西吐哈石油大厦，住所地西安市雁塔区含光南路232号。
法定代表人：杨杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：付涛，陕西新庆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李贞，陕西新庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：西安御鼎贸易有限公司，住所地西安市长安区城西区嘉华小区3幢50102室。
法定代表人：成朝花，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄小军，男，汉族，1973年6月25日出生，西安御鼎贸易有限公司员工，住西安市长安区。
上诉人吐哈石油勘探开发指挥部陕西吐哈石油大厦（以下简称吐哈大厦）因与被上诉人西安御鼎贸易有限公司（以下简称御鼎公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
吐哈大厦上诉请求：1、撤销原审判决第三、第四判项；2、改判原审判决第三项，由御鼎公司支付吐哈大厦违约金107549.76元；3、改判原审判决第四项，由御鼎公司向吐哈大厦承担提前解除合同造成的租金损失298749.32元；4、本案一、二审诉讼费由御鼎公司承担。事实和理由：本案的争议焦点在于御鼎公司违约金承担的依据和比例。是否应当承担因御鼎公司的原因而造成租赁物闲置的损失。一审法院认定御鼎公司未按照合同约定履行租金给付义务构成违约。但违约金约定按当年租金每日干分之五计算过高，应当按照中国人民银行同期贷款利率上调30%计算。吐哈大厦认为一审法院既然认定御鼎公司却已经违约，却在认定御鼎公司承担违约责任时，不按照《合同法》解释二第二十九条之规定判定，而是不恰当的运用自由裁量权。一、一审法院计算拖欠房屋数额错误。2015年4月16日双方虽然签订的是《房屋租赁合同》，但该合同的出租内容是房屋和物品同时出租，房屋租金和物品各有计算方式和支付时间。一审判决仅计算房屋租金而未将物品租金损失计算在内是错误的。二、一审法院判令御鼎公司承担违约金比例事实不清和适用法律法规错误。首先，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条之规定，御鼎公司在与吐哈大厦签订《房屋租赁合同》后就逾期履行支付租金的义务，同时还拒绝按照该合同约定，向租赁物业所管理的公司交付水电费和物业费，造成吐哈大厦多次为御鼎公司与物业公司进行交涉，因御鼎公司的无理行径和不规范使用租赁物，使得吐哈大厦无法获取正常的租赁收益，御鼎公司主观存有侥幸，但一审法院对御鼎公司的违约行径，不但没有支持按照《房屋租赁合同》约定的违约责任向吐哈大厦承担，反而还予以减免，如此这样实际是鼓励了御鼎公司违约的行为，降低了其违约成本，无视订立合同时所约定的违约责任。其次，“过分高于造成的损失”是法定减免违约金的前提条件，但一审法院在审理中是明知御鼎公司没有按时履行《房屋租赁合同》的，同时御鼎公司在租赁吐哈大厦物业后，也没有正常的从事经营活动，一审法院根据御鼎公司主观口头说明违约金过高就依职权给予降低和变更，在判决所适用的法条中也未阐明判决所依据的法律规定。最后，吐哈大厦的实际损失就是房屋租金，假设一审法院认为吐哈大厦所主张的违约金高于损失成立，也应当在判决中阐明清楚理由，依据《解释》第二十九条之规定予以适用。三、一审法院驳回吐哈大厦主张空房损失费没有充分考量租赁物业的特性和市场环境。吐哈大厦所出租的物业系商业用房而且面积过大，与一般的家庭自用房和小面积商用房，在租赁活动中所产生的收益和风险是不同的。大面积商用房每次租赁时间周期长，因为其所承租的商户多为员工人数多商业贸易经营范围广的企业，所以每次租赁合同的签订时间较长，因为承租户对物业装修后成本变大，自然租赁周期也会较长不会轻易解约。而小面积房租赁灵活周期短，承担费风险也相对小。为此，吐哈大厦与御鼎公司签订了为其三年的租赁合同，但因御鼎公司自身原因无法正常经营，吐哈大厦在合同履行刚满一年时的2016年6月9日便电话通知吐哈大厦，单方要求解除三年期的租赁合同，造成吐哈大厦租赁物长期闲置。况且，御鼎公司与吐哈大厦解约是在2016年年中，造成吐哈大厦无法再短期内将物业租赁出去，因为物业面积大，就算是有新的承租户租赁承租户一般都会对原有装修进行改造，这样吐哈大厦也会损失一定时间的免租期租金。而吐哈大厦预期利益的损失，一审法院却没有过多的考量吐哈大厦的难处，全部驳回吐哈大厦的房屋空置损失实为不妥也不合情理。御鼎公司严重违反诚实守信原则。
御鼎公司辩称，因为有物业费的纠纷，所以才有本案的官司。御鼎公司是被迫解约的，御鼎公司进去的时候，吐哈大厦与物业公司之前有遗留问题，没有交物业费，所以物业公司将水电停了。物业公司在御鼎公司住的那一层楼上装修，噪音很大，无法工作，并且物业公司还打伤了御鼎公司的员工。御鼎公司也和吐哈大厦说过不再租了。吐哈大厦说让御鼎公司至少租一年。后来御鼎公司口头上和吐哈大厦约定解除合同，因为吐哈大厦是国有企业，所以才在6月24日正式解除合同。御鼎公司4月16日口头上说明解除合同时候，到5月30日搬出，物业公司还和吐哈大厦确认，御鼎公司才办理交接手续之后搬走，御鼎公司不存在违约，所以很多费用就不存在了。御鼎公司住的时间的房费已经全部结清，但是因为遗留问题及打伤御鼎公司员工等问题所以部分费用没有结清。
吐哈大厦向原审法院提出诉讼请求：1、确认吐哈大厦、御鼎公司签订的《房屋租赁合同》于2016年6月24日解除；2、御鼎公司向吐哈大厦支付2016年6月1日至2016年6月24日拖欠的租金59749.92元并支付逾期支付租金的违约金107549.76元；3、御鼎公司向吐哈大厦支付提前解约给吐哈大厦造成的租金损失共计298749.32元；4、御鼎公司协助吐哈大厦办理解除《房屋租赁合同》的书面手续；5、本案诉讼费由御鼎公司承担。
原审法院经审理查明，2015年4月16日，吐哈大厦、御鼎公司签订《房屋租赁合同》，合同约定御鼎公司租赁吐哈大厦管理的位于碑林区××大厦××楼××层建筑面积1865平方米房屋。租赁期限自2015年4月16日起至2018年5月31日止，租赁期限三年（其中2015年4月16日至5月31日共45天为装修期，免租金）。房屋月租金为36元/平方米，年租金805680元，物品使用费10000元/年，第二年开始，租金每年递增10%，三年累计租金及费用2846800.8元；按半年结算租金。2015年4月16日至2015年11月30日租金562840元于2015年5月1日前缴纳；2015年12月1日至2016年5月31日租金402840元于2015年11月1日前缴纳；2016年6月1日至2016年11月30日租金453124元（含物品使用费10000元）于2016年5月1日前缴纳。2016年12月1日至2017年5月31日租金443124元于2016年11月1日前缴纳。御鼎公司按时缴纳租金及双方约定的其他费用。任何一方违反合同，均构成违约。御鼎公司逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟1日支付当年租金的5‰作为违约金；并且吐哈大厦有权收回房屋，终止合同，因此造成的一切损失由御鼎公司全部承担。双方协商一致，可变更或解除合同。变更或解除合同应采用书面形式。一方提出终止或解除合同，须提前两个月以书面形式通知对方。合同签订后吐哈大厦向御鼎公司交付了租赁房屋。御鼎公司向吐哈大厦缴纳租金至2016年5月31日。2016年6月24日吐哈大厦、御鼎公司在《大差市物品交接清单》上签字确认，双方办理了房屋交接手续，御鼎公司向吐哈大厦交付了租赁房屋及物品。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中吐哈大厦、御鼎公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效。双方应按照合同约定履行各自义务。合同签订后吐哈大厦向御鼎公司交付了房屋，御鼎公司向吐哈大厦租金支付至2016年5月31日。后经双方协商2016年6月24日双方对租赁房屋进行交接，双方解除了租赁合同，故吐哈大厦请求确认2016年6月24日双方租赁合同解除，予以支持。因2016年6月24日双方解除租赁合同，吐哈大厦请求御鼎公司支付2016年6月1日至2016年6月24日期间租金58931.28元，符合法律规定，予以支持。根据双方合同约定，御鼎公司应于2016年5月1日前支付2016年6月1日至2016年11月30日期间的租金，御鼎公司违反合同约定，构成违约，现吐哈大厦请求御鼎公司支付违约金，符合合同约定，因双方约定违约金过高，应调整为按中国人民银行同期贷款利率上调30%向吐哈大厦支付欠付租金自2016年5月1日至生效判决确定的给付之日的利息作为违约金。因2016年6月24日吐哈大厦、御鼎公司在《大差市物品交接清单》上签字确认，双方办理了房屋交接手续，御鼎公司向吐哈大厦交付了租赁房屋及物品，现吐哈大厦请求御鼎公司协助办理解除房屋租赁合同的书面手续，无法律依据，不予支持。2016年6月24日双方已协商解除租赁合同，吐哈大厦请求御鼎公司支付空房屋损失298749.36元，不予支持。御鼎公司辩称双方解除合同系吐哈大厦造成，故其不应向吐哈大厦承担租金及违约金，未提供证据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、2016年6月24日原告吐哈石油勘探开发指挥部陕西吐哈石油大厦与被告西安御鼎贸易有限公司签订《房屋租赁合同》解除；二、本判决书生效之日起十五日内，被告西安御鼎贸易有限公司支付原告吐哈石油勘探开发指挥部陕西吐哈石油大厦2016年6月1日至2016年6月24日租金58931.28元；三、本判决生效之日起十五日内，被告西安御鼎贸易有限公司支付原告吐哈石油勘探开发指挥部陕西吐哈石油大厦上述款项自2016年5月1日至生效判决确定的给付之日止的利息（按照中国人民银行同期银行贷款利率上调30%计算）。四、驳回原告吐哈石油勘探开发指挥部陕西吐哈石油大厦其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8291元，由原告吐哈石油勘探开发指挥部陕西吐哈石油大厦负担4000元，被告西安御鼎贸易有限公司负担4291元（此款原告吐哈石油勘探开发指挥部陕西吐哈石油大厦已经预付，被告西安御鼎贸易有限公司在支付上述款项时一并支付原告吐哈石油勘探开发指挥部陕西吐哈石油大厦）。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，吐哈大厦与御鼎公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。双方应按照合同约定履行各自义务。合同签订后吐哈大厦向御鼎公司交付了房屋，御鼎公司向吐哈大厦租金支付至2016年5月31日。2016年6月24日吐哈大厦、御鼎公司在《大差市物品交接清单》上签字确认，双方办理了房屋交接手续，御鼎公司向吐哈大厦交付了租赁房屋及物品，租赁合同解除并已经完成了相应的手续。现吐哈大厦又提出请求御鼎公司支付空房屋损失298749.36元，理由不能成立，本院依法不予采信。合同约定，御鼎公司应于2016年5月1日前支付2016年6月1日至2016年11月30日期间的租金，御鼎公司违反约定欠付租金，构成违约，吐哈大厦请求御鼎公司支付违约金，符合合同约定，原审法院认定双方约定违约金过高，应调整为按中国人民银行同期贷款利率上调30%向吐哈大厦支付欠付租金自2016年5月1日至生效判决确定的给付之日的利息作为违约金，判决并无不当。吐哈大厦上诉请求依据不足，本院依法不予支持。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7407元，吐哈石油勘探开发指挥部陕西吐哈石油大厦已预交，由吐哈石油勘探开发指挥部陕西吐哈石油大厦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 柯增雪