山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁16民再3号
上诉人(原审被告)王颖，滨州授田英才学园教师。
上诉人(原审被告)张斌，现在鲁中监狱服刑。
两上诉人的委托代理人吴宪利、张海河，山东一衡律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)白铁军。
委托代理人白静、张福海，滨州滨城大维法律服务所法律工作者。
上诉人王颖、张斌与被上诉人白铁军房屋买卖合同纠纷一案，滨州市滨城区人民法院于2012年9月3日作出（2011）滨民二初字第164号民事判决，已发生法律效力。滨州市滨城区人民法院于2014年4月30日作出（2014）滨民再监字第1号民事裁定，对本案提起再审。2015年12月2日，该院作出（2014）滨民再初字第1号民事判决。宣判后，王颖、张斌不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人王颖、张斌的委托代理人吴宪利、被上诉人白铁军及其委托代理人白静、张福海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年9月2日，白铁军诉至滨州市滨城区人民法院称，2010年10月22日，白铁军与张斌、王颖就位于滨州市新立河西路661号、证号为滨市属D-09780号的房产签订房产买卖合同，白铁军按照约定向张斌交付了购房款。合同约定，合同生效后，卖方负有协助买方办理房产过户手续的合同义务，但张斌、王颖至今未履行房产交付及过户义务。现提起诉讼，请求判令张斌、王颖履行房屋交付及过户义务。
张斌未提交答辩意见。
王颖未提交答辩意见。
滨州市滨城区人民法院一审查明，2010年10月22日，白铁军（买方）与张斌、王颖（两人为卖方）签订《房产买卖合同》，双方约定的主要内容如下：本合同标的为卖方所有的、位于滨州市新立河西路661号、《房产所有权证》证号为滨市属D-09780号、建筑面积107.84平方米的房产一处及附属建筑物；上述房产买卖总价为20万元；上述合同单价为固定不变价，无论合同是否提及，合同总价包含卖方将房产过户至买方名下前的所有费用；合同生效前的购房款：10万元，由买方在本合同签订后2日内向卖方支付；本合同项下的价款由买方以现金方式支付；合同生效后，卖方负有协助办理房产过户手续的合同义务，公证委托张斌代为办理上述房产的买卖过户手续，并承担相应的法律后果；合同标的在双方在房产管理部门办理过户手续以前的全部风险由卖方承担，过户后的全部风险由买方承担；卖方保证其所提供的房产为符合本合同约定的拥有产权的房产，无权利限制或瑕疵，无其他对本房产享有权利的抵押权人、共有权人、债权人等，符合房产标准的要求，并向买方提供该房产全部的权利证书及其他材料，所提供的文件是合法、真实和完整的；因卖方承诺或保证不实给买方造成损失的，卖方应承担全部赔偿责任；因卖方原因逾期办理房产过户手续的，卖方应以如下方式向买方支付逾期违约金：（A）每逾期办理过户手续一天，支付合同总价款1%的违约金，不满一天按一天计算；（B）上述逾期违约金的支付不影响卖方协助办理过户手续合同义务的履行；（C）逾期办理相关过户手续超过7天的，买方有权单方解除本合同，卖方应向买方支付合同总价20%的违约金，违约金不足以弥补买方的全部损失的，卖方还应予以赔偿；本合同自双方签字盖章之日起当日后生效，如双方签署日期不一致，自较迟的签署日起当日后生效。白铁军、张斌、王颖在合同上署名。合同签订当日，白铁军向张斌支付房款10万元。此后，经协商，将房屋总价款变更为25万元。2011年1月12日，白铁军向张斌交付了剩余房款15万元。上述白铁军向张斌交付房款共计25万元。2011年初，张斌已将本案诉争房屋实际交付白铁军使用，但至今仍未协助白铁军办理房屋产权过户手续。2009年9月24日，张斌、王颖与中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行签订《个人借款/担保合同》，双方约定张斌、王颖从该行借款23万元，借款期限自2009年9月14日至2014年9月14日，并以本案诉争房产作为抵押物。同时，双方还签订了《房地产抵押契约》，约定张斌、王颖将本案诉争房产全部抵押给中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行。审理过程中，白铁军与中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行协商，双方于2012年8月20日签订《债权转让协议》，约定由白铁军向中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行支付张斌、王颖的剩余借款本息149969.13元，作为白铁军购买本协议所及债权和担保权益的对价。白铁军已向中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行支付了上述《债权转让协议》约定的借款本息。
滨州市滨城区人民法院一审认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。白铁军与张斌、王颖签订的《房产买卖合同》以及对房屋价款的变更，均系双方当事人的真实意思表示。本案的焦点问题是抵押房屋转让合同的效力及履行期限约定不明确如何履行的问题。一、本案诉争房产设定有抵押权是否影响《房产买卖合同》的效力问题。《物权法》第191条第2款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。本院认为，该规定非效力性强制规范，不影响合同的效力，只是对合同能否继续履行、是否能够办理房屋过户登记产生影响。最高人民法院《担保法解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未登记的，抵押权人不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”。依该规定，受让人可以通过代替债务人清偿债务的方式消灭抵押权。本案审理中，房屋购买人即白铁军与抵押权人中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行协商签订债权转让协议，约定由白铁军向中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行支付张斌、王颖的剩余借款本息149969.13元，作为白铁军购买本协议所及债权和担保权益的对价。即抵押权人同意由白铁军代为清偿债务人的债务以消灭抵押权，且白铁军已根据转让协议向债权人支付了债务人即张斌、王颖的全部剩余借款本息，应视为双方的房屋转让行为已经抵押权人的认可，故双方签订的《房产买卖合同》应为有效合同。白铁军已向张斌、王颖支付本案诉争房产的全部价款，张斌、王颖理应履行协助办理房产过户的义务。二、关于双方在合同中未明确约定办理过户手续具体期限的问题。《合同法》第六十二条第（四）项规定，合同履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，《房产买卖合同》签订至今已逾一年，且白铁军已交付了全部房款，现其要求张斌、王颖按约定协助白铁军办理房屋产权过户手续的主张，符合法律规定，予以支持。张斌、王颖未到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权的放弃，不影响对本案的正常审理，判决：被告张斌、王颖于本判决生效后30日内协助原告白铁军办理滨州市新立河西路661号西区诉争房屋（房屋所有权证号：滨市属××号）的产权过户手续。案件受理费100元，由被告张斌、王颖负担。
滨州市滨城区人民法院再审过程中，白铁军减少诉讼请求为:张斌、王颖向白铁军履行房屋过户义务。
张斌在滨州市滨城区人民法院对其询问时陈述不是真的卖房子，双方是借款关系，签合同是为了让白铁军觉得踏实。在开庭时对白铁军的诉讼请求无异议。
王颖经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
滨州市滨城区人民法院再审查明，2009年9月24日，
张斌、王颖夫妇以其所有的、位于滨州市新立河西路661号西区2幢2-502号、产权证号滨市属D-09780、建筑面积107.84平方米的房产一处及附属建筑物作为抵押物，与中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行（以下简称工行滨城支行）签订《个人借款／担保合同》及《房地产抵押契约》，在工行滨城支行贷款23万元,借款期限60个月（自2009年9月14日至2014年9月14日），并于2009年9月14日在滨州市房地产管理局办理了房屋他项权证，约定期限为60个月。
2010年10月22日，白铁军作为买方，就上述房产与做为卖方的张斌、王颖夫妇签订《房产买卖合同》，合同主要内容与原审查明的一致。白铁军与张斌、王颖夫妇均在合同上署名及捺指印。合同约定，房产总价为20万元，合同生效前的购房款10万元由白铁军以现金的方式在合同签订后2日内支付。但该合同未约定剩余的10万元房款的支付方式及时间。同日，张斌向白铁军出具内容为“今收到白铁军购房款壹拾万元整”的收到条一张。2011年1月12日，张斌向白铁军出具内容为“今收到白铁军购房款壹拾伍万元整”的收到条一张。2011年1月13日，白铁军之妹白秀珍的丈夫李新民通过白秀珍尾号5015的农行卡向张斌尾号9913的农行卡转账73600元。经询问，李新民对该笔转账的金额及用途的陈述与白铁军的陈述一致。2011年1月20日，白铁军存入张斌尾号8232的工行卡现金96000元。该笔款有白铁军提供的银行凭证予以证实。
2012年8月20日，白铁军与工行滨城支行签订债权转让协议，受让工行滨城支行对张斌、王颖夫妇享有的149969.13元的债权。同日，白铁军支付工行滨城支行149969.13元作为对价。其中，白铁军以转账方式支付工行滨城支行108377.35元，以现金方式支付给替张斌垫付贷款的工行滨城支行工作人员朱方41591.78元。
另查明，再审庭审过程中，白铁军与张斌双方认可经协商将房屋总价款变更为25万元且白铁军在合同签订当日即2010年10月22日即以现金支付的方式，支付给张斌现金80400元。白铁军已入住涉案房屋，但具体入住时间白铁军无证据予以证实。
滨州市滨城区人民法院再审认为，白铁军与张斌、王颖夫妇签订的《房产买卖合同》以及对房屋价款的变更，均系双方当事人真实意思表示，白铁军已按照合同约定，向张斌、王颖全额支付了购房款，履行了合同约定的义务，张斌、王颖理应履行合同义务，交付房产，协助白铁军办理房产过户手续。由于张斌、王颖曾在出让房产上设定抵押权，致使出让房产在权利上受到限制。白铁军为实现《房产买卖合同》的目的，自愿与张斌、王颖的抵押权人工行滨城支行签订债权转让协议，受让工行滨城支行对张斌、王颖夫妇享有的149969.13元的债权，并为此支付工行滨城支行149969.13元作为对价，以此方式消灭受让房产权利上的限制。张斌对上述事实亦无异议。我国《物权法》第191条第2款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未登记的，抵押权人不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”。依照上述法律规定，受让人可以通过代替债务人清偿债务的方式消灭抵押权。白铁军正是以此方式，支付对价给张斌、王颖的抵押权人，受让抵押权人对张斌、王颖享有的债权，消灭了其受让房产上的抵押权，因此，双方签订《房产买卖合同》合法有效，在出让房产权利上的限制消除后，能够且应当继续履行。我国《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。白铁军已支付本案诉争房产的全部价款，张斌、王颖理应履行协助白铁军办理房产过户的义务。
本案原审虽然在程序上存在瑕疵，但判决结果正确，据此判决：维持（2011）滨民二初字第164号民事判决。
宣判后，王颖、张斌不服，向本院提起上诉，请求撤销（2014）滨民再初字第1号民事判决，依法裁决。理由是：一、再审法院认定事实不清。再审法院认定本案系房屋买卖合同纠纷，但本案实际上系民间借贷纠纷。(一)上诉人张斌、王颖与被上诉人白铁军之间签订房产买卖合同是作为民间借贷的保证，并且涉案合同中署名“王颖”并非其本人所签，该合同的效力待定；（二）涉案房产的市场价值800000元左右，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同将其成交价定为200000元，明显不符合一般的社会交易习惯，即等价交换。更不符合法律的相关规定，被上诉人与上诉人之间所签订的房屋买卖合同显失公平，据此再审法院仍将涉案合同认定为双方真实的意思表示，与事实不符；（三）上诉人张斌与被上诉人之间的借款合同虽系口头约定，但对于借款金额、利息、还款时间、方式等都做了明确的约定，上诉人张斌根据约定按时通过银行转账的方式向被上诉人支付利息，完全符合民间借贷的交易习惯。因此该案并非是再审法院认定的房屋买卖合同纠纷，而是民间借贷纠纷。二、再审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人之间系民间借贷纠纷，再审法院根据房屋买卖合同的相关法律进行审理，并据此作出判决，因此适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。综上，再审法院对于本案的主要事实没有查清，适用法律错误，应予撤销。
被上诉人白铁军答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系两上诉人的真实意思表示，并且均系两上诉人本人签名。滨州市滨城区人民法院再审开庭时张斌认可房屋买卖的真实性；二、上诉人隐瞒了在工商银行抵押贷款的事实，不影响房屋买卖合同的真实性；三、上诉人与被上诉人之间不存在民间借贷关系。
本院查明的事实与滨州市滨城区人民法院再审认定的事实一致。
本院认为，本案的焦点问题是:一、房产买卖合同是否是上诉人王颖本人签名；二、上诉人与被上诉人之间是真实的房屋买卖关系还是以房屋买卖为担保的民间借贷关系。
关于房产买卖合同是否是王颖本人签名的问题。王颖在上诉状中称本人没有在房产买卖合同上签名,被上诉人认为系其本人签名,经查,在2015年1月29日滨州市滨城区人民法院工作人员对王颖进行询问时其认可名字是自己所签，故上诉人该项理由不能成立。
关于上诉人与被上诉人之间是真实的房屋买卖关系还是以房屋买卖为担保的民间借贷关系问题。上诉人张斌在滨州市滨城区人民法院庭审中认可房屋买卖的真实性，判决后两上诉人在上诉状中又否认房屋买卖的真实性，主张双方系以房屋买卖为担保的民间借贷关系，要求法院按民间借贷关系处理本案。上诉人没有提交双方存在借贷关系的证据，其申请法院调取的张斌与白铁军之间的银行转帐记录，也不足以证实双方存在借贷关系以及本案房产买卖合同与民间借贷具有关联性。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，上诉人主张本案系以房屋买卖为担保的民间借贷证据不足，对其主张不予支持。原判正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王颖、张斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 张魁海
审判员 王胜伦
审判员 吴金魁
二〇一六年九月二十九日
书记员 陆 霞