河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漯民二初字第6号
原告：漯河市鸿鹏房地产开发有限公司。住所地：临颍县。
法定代表人：梁自彬，该公司总经理。
委托代理人：邓自有，临颍县城关镇第二法律服务所法律工作者。
被告：临颍县利民超市有限公司。住所地：临颍县。
法定代表人：王攀，该公司总经理。
委托代理人：龚俊民，该公司经理。
被告：河南金龙面业有限公司。住所地：临颍县。
法定代表人：龚俊杰，该公司董事长。
委托代理人：李国铭，河南顺意律师事务所律师。
被告：徐明阁，男，汉族，1962年10月1日出生。
委托代理人：李国铭，河南顺意律师事务所律师。
原告漯河市鸿鹏房地产开发有限公司（以下简称鸿鹏房地产公司）因与被告临颍县利民超市有限公司（以下简称利民超市公司）、河南金龙面业有限公司（以下简称金龙面业公司）、徐明阁买卖合同纠纷一案，鸿鹏房地产公司于2014年7月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告鸿鹏房地产公司的委托代理人邓自有，被告利民超市公司的委托代理人龚俊民，被告金龙面业公司及徐明阁的共同委托代理人李国铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿鹏房地产公司诉称：2012年5月4日，鸿鹏房地产公司与利民超市公司签订《土地厂房转让合同书》一份，合同约定鸿鹏房地产公司将其工业用地及厂房以4136755元的价格转让给利民超市公司，并由金龙面业公司、徐明阁为利民超市公司履行债务提供担保。合同签订后，鸿鹏房地产公司依约将转让的土地使用权和厂房交付给利民超市公司占有使用，但利民超市公司却未依约履行支付转让款的合同义务，除分多次向鸿鹏房地产公司付款230万元，下欠转让款1820320元未予支付。请求判令利民超市公司向鸿鹏房地产公司支付土地厂房转让款1820320元，并按合同约定从2012年8月5日起按总转让款的日2‰向鸿鹏房地产公司支付违约金，由金龙面业公司、徐明阁承担连带清偿责任。
被告利民超市公司辩称：对鸿鹏房地产公司诉称的《土地厂房转让合同书》的真实性及鸿鹏房地产公司已依约将转让的土地厂房交付给利民超市公司占有使用无异议。合同签订后利民超市公司已支付了首付款及部分转让款，因约定转让的土地只是鸿鹏房地产公司土地使用权证号为临国用（2010）第0000186号土地中的一部分，由于鸿鹏房地产公司欲将该土地使用权证中的另17亩土地使用权由工业地变更为商住地而未及时交纳出让金，致使诉争转让的土地使用权没有从上述整块土地使用权证中分割出来，所以下欠转让款利民超市公司未予支付。另外，即使利民超市公司未依约支付转让款，因合同约定的违约金过高，故请求人民法院依法予以调整。
被告金龙面业公司和徐明阁辩称：2012年5月4日鸿鹏房地产公司与利民超市公司签订的《土地厂房转让合同书》约定转让款于合同签订后90日内付清，金龙面业公司和徐明阁为利民超市公司支付转让款提供保证担保，由于鸿鹏房地产公司未在担保期间要求担保人金龙面业公司和徐明阁承担担保责任，所以金龙面业公司和徐明阁的担保责任已免除，请求判决驳回鸿鹏房地产公司对金龙面业公司和徐明阁的诉讼请求。
本院经审理查明：2012年5月4日，鸿鹏房地产公司与利民超市公司签订《土地厂房转让合同书》一份，合同约定：一、鸿鹏房地产公司将其公司位于银河工业园内、用途为工业用地、土地面积2727平方米、厂房面积2484.68平方米、办公用房及其他用房247.16平方米的土地及地上所有建筑物转让给利民超市公司。二、转让范围及价款：1.双方一致同意，鸿鹏房地产公司向利民超市公司转让上述土地和地上所有建筑物。2.土地使用权和厂房建筑物共计4136755元，每平方米1280元。3.由鸿鹏房地产公司负责转让登记的相关资料，有关契税及相关一切费用由利民超市公司全部承担。4.本协议经双方签字盖章后在3个月内由利民超市公司负责办理好土地证、房产证等相关权证的变更手续。三、转让款的支付方式：1.本转让协议经双方签字后，利民超市公司应首付鸿鹏房地产公司人民币20万元，余款待双方签字后90日内一次性向鸿鹏房地产公司结清，利民超市公司在未交清全款之时，厂房、管理房、土地不得转卖。2.转让款由鸿鹏房地产公司出具收据。四、违约责任：1.如双方签字后，利民超市公司在2012年8月4日前未能办理房产证土地过户手续，则鸿鹏房地产公司有权选择单方面解除本协议。2.如利民超市公司未按照本协议约定日期支付全部转让款，则鸿鹏房地产公司有权收回土地及所有厂房建筑物，利民超市公司所首付的转让款，鸿鹏房地产公司不再退回利民超市公司。3.鸿鹏房地产公司如中途毁约，应在毁约之日起10日内将首付款返还给利民超市公司，另支付利民超市公司相当于首付款数额的违约金。4.该土地、厂房转让剩余款项，由利民超市公司提供两人以上的担保，并在公证处进行公证，其公证费用由双方各承担一半。5.如利民超市公司不履行以上条款时，鸿鹏房地产公司有权对担保人名下的抵押物进行处理，并支付鸿鹏房地产公司总转让款每天2‰的违约金。五、争议管辖：如本协议在双方履行中产生分歧，由双方友好协商解决，协商不成，向不动产所在地人民法院提起诉讼。六、土地及厂房的交付：2012年7月30日前鸿鹏房地产公司交付给利民超市公司使用。鸿鹏房地产公司和利民超市公司均在合同书上签字盖章，金龙面业公司在合同书上担保人栏盖了章，徐明阁在合同书上担保人栏签了字。
另查明，利民超市公司于2012年4月25日向鸿鹏房地产公司支付预付款20万元。合同书签订后，利民超市公司又分4笔向鸿鹏房地产公司支付转让款计款210万元，该4笔付款的时间及金额分别为：2013年2月8日付款7万元；2013年4月15日付款73万元；2013年12月18日付款100万元；2014年3月13日付款30万元。因下欠转让款未付，鸿鹏房地产公司提起本案诉讼。诉讼中，利民超市公司又于2014年12月22日向鸿鹏房地产公司支付转让款50万元。
诉讼中，利民超市公司辩称其未依约向鸿鹏房地产公司支付下欠转让款，是因为协议转让的土地使用权系鸿鹏房地产公司证号为临国用（2010）第0000186号土地使用权中的一部分，由于鸿鹏房地产公司欲将该土地使用权证中的另17亩的土地使用权由工业地变更为商住地，而鸿鹏房地产公司至2013年7月4日才将该变更土地的出让金向土地管理部门交纳，至使之前土地管理部门不予办理诉争土地使用权的分割及过户手续。鸿鹏房地产公司对利民超市公司的辩称不予认可，主张鸿鹏房地产公司欲将其证号为临国用（2010）第0000186号土地使用权中的17亩土地由工业地变更为商住地及交纳该部分土地使用权由工业地变更为商住地的出让金与本案协议转让的土地使用权无关，因为双方协议转让的土地使用权为工业地而非商住地，在双方签订合同之前的2010年12月17日临颍县人民政府已为鸿鹏房地产公司颁发了包括协议转让土地使用权在内的33366.2平方米的临国用（2010）第0000186号国有土地使用权证，土地管理部门也早已在电脑系统中将协议转让的土地使用权从鸿鹏房地产公司证号为临国用（2010）第0000186号国有土地使用权的大证中分割出来，土地管理部门未为利民超市公司办理诉争转让土地使用权的过户手续，其原因是利民超市公司是商业名称，而转让的土地属工业用地，所以土地管理部门答复只要利民超市公司把名称变更一下，即可将转让土地的土地证发给利民超市公司。
本案的争议焦点为：1.双方何方违约，应如何承担违约责任，鸿鹏房地产公司诉请主张利民超市公司偿付下欠土地厂房转让款1820320元并按照合同约定支付违约金，应否予以支持。2.金龙面业公司和徐明阁应否对利民超市公司偿付土地厂房转让款承担连带清偿责任。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，鸿鹏房地产公司与利民超市公司于2012年5月4日签订的《土地厂房转让合同书》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，本院依法予以认定，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
关于双方何方违约问题。鸿鹏房地产公司于合同签订后，依约向利民超市公司提供了转让登记的相关资料，并将转让的土地厂房交付给利民超市公司占有使用，履行了合同义务。合同对利民超市公司应于合同签订后90日内即2012年8月4日之前向鸿鹏房地产公司结清转让款约定明确，利民超市公司除于2012年4月25日向鸿鹏房地产公司支付预付款20万元，于合同签订后分4笔付款210万元，共计付款230万元，下欠转让款1836755元未付，事实清楚，本院依法予以认定。利民超市公司未依约向鸿鹏房地产公司履行付款义务，属违约行为，鸿鹏房地产公司诉请主张利民超市公司支付其下欠转让款1820320元，属对自己民事权利的处分，本院依法予以支持。双方所签合同书中对转让的系工业地及由利民超市负责办理土地证、房产证等相关权证的变更手续约定明确，鸿鹏房地产公司在签订合同之前的2010年12月17日即取得了包括诉争土地的临国用（2010）第0000186号国有土地使用权证，故利民超市公司以鸿鹏房地产公司欲将上述土地中的其他17亩土地由工业地变更为商住地而未交纳出让金致使土地管理部门不予办理诉争转让土地的过户手续为由辩称主张其未依约支付转让款不属违约行为，理由不能成立，其该主张本院依法不予支持。
关于利民超市公司应如何承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约对应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方所签合同书第四条第5项中虽对如利民超市公司未依约支付转让款时按总转让款的日2‰向鸿鹏房地产公司支付违约金约定明确，因至鸿鹏房地产公司提起本案诉讼之前，利民超市公司已分多笔向鸿鹏房地产公司支付转让款计款230万元，如以合同约定仍按“总转让款”的数额计算违约金则对利民超市有失公平，故应按下欠转让款的数额计算违约金为宜，本院依法予以认定，又因合同约定按“日2‰”支付违约金的标准过高，故利民超市公司辩称主张应予适当减少，于法有据，本院依法予以支持，违约金应从合同约定的付款期限届满之日即2012年8月5日起按下欠转让款1820320元的同期银行贷款基准利率的四倍计付为宜，本院依法予以认定。诉讼中，利民超市公司又于2014年12月22日向鸿鹏房地产公司支付转让款50万元，故从2014年12月23日起至付款之日止的违约金应按下欠转让款1320320元的同期银行贷款基准利率的四倍计付。
关于金龙面业公司和徐明阁应否对利民超市公司支付转让款承担连带清偿责任问题。《中华人民共和国担保法》第六条规定：“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，金龙面业公司和徐明阁在鸿鹏房地产公司与利民超市公司签订的《土地厂房转让合同书》上担保人栏签章，合同书对保证方式及保证期间均未作约定，故金龙面业公司和徐明阁应按照连带责任保证承担保证责任，保证期间为6个月，鸿鹏房地产公司有权自主债务履行期届满之日即2012年8月4日起6个月内要求保证人承担保证责任。因鸿鹏房地产公司未在6个月的保证期间内要求保证人金龙面业公司和徐明阁承担保证责任，至鸿鹏房地产公司起诉要求金龙面业公司和徐明阁承担保证责任时，金龙面业公司和徐明阁的保证责任已因保证期间的届满而免除，故鸿鹏房地产公司诉请主张由保证人金龙面业公司和徐明阁对利民超市公司支付转让款承担连带清偿责任，本院依法不予支持。
综上，本案欠款事实清楚，债权债务关系明确，利民超市公司未依约向鸿鹏房产地公司支付土地厂房转让款，属违约行为，应向鸿鹏房地产公司支付下欠转让款，并从合同约定付款期限届满之日起按下欠转让款的同期银行贷款基准利率的四倍向鸿鹏房地产公司支付违约金。金龙面业公司和徐明阁为利民超市公司支付转让款向鸿鹏房地产公司提供保证担保，因鸿鹏房地产公司未在保证期间内要求保证人金龙面业公司和徐明阁承担保证责任，金龙面业公司和徐明阁的保证责任已因保证期间的届满而免除，故鸿鹏房地产公司诉请主张金面业公司和徐明阁对利民超市公司支付转让款承担连带清偿责任，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十六条之规定，判决如下：
一、临颍县利民超市有限公司于本判决生效后十日内向漯河市鸿鹏房地产开发有限公司支付下欠土地厂房转让款1320320元及违约金（违约金从2012年8月5日起至2014年12月22日止按下欠转让款1820320元的同期银行贷款基准利率的四倍计付，从2014年12月23日起至付款之日止按下欠转让款1320320元的同期银行贷款基准利率的四倍计付）。
二、驳回漯河市鸿鹏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费64677元，由临颍县利民超市有限公司负担38806元，由漯河市鸿鹏房地产开发有限公司负担25871元。
如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 石笑云
审判员 王路明
审判员 陶京涛
二〇一五年三月二日
书记员 田 甜