福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终1908号上诉人（原审原告）：官杰林，男，1990年12月24日出生，汉族，住福建省漳平市。委托诉讼代理人：施素芳，福建泉中律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏鹏，福建泉中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。上诉人官杰林因与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世贸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第10170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。官杰林上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判解除官杰林与世贸公司签订的《商品房买卖合同》；世贸公司返还官杰林购房款919916元、代收的专项维修金9358元；世贸公司赔偿官杰林损失138843元并支付自起诉之日起至实际付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率的标准计付的利息。二、或者发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。世茂公司擅自改变房屋结构没有经过规划设计单位的同意，也没有书面通知官杰林，根据《商品房买卖合同》第十条的约定，官杰林有权退房。世茂公司不能按照《商品房买卖合同》第八条约定交付诉争商品房，已构成违约，买受人有权解除合同。涉案房屋外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施，存在重大安全隐患，应当解除合同。二、一审审理程序违法。一审判决既然认为世茂公司对阳台及房屋的质量问题应以责令整改为妥，无须判决解除合同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，应当向官杰林释明变更诉讼请求，一审法院未依法履行释明职责，程序不合法。世贸公司辩称，一、在合同约定的交付期限内，诉争商品房业已通过竣工验收、消防验收，世茂公司也向官杰林发出了交付通知，世茂公司并不存在逾期交房的情形。适用合同第十条解除权的条件是工程变更经规划部门批准或设计单位同意，且该变更影响房屋质量或使用功能。本案诉争房屋不属于经相关部门批准的工程变更，本案阳台的变更，并未改变诉争房屋的结构形式、户型、空间尺寸，本案不属于该条约定的合同解除情形。本案中无论阳台问题或为采取防止物体坠落措施等质量瑕疵属于可修复的瑕疵，一审法院认定这些问题应予责令限期整改为妥，而无须判决解除合同，并无错误。二、一审法院关于阳台及房屋质量问题“应以整改为妥，无须判决解除”的认定，是在商品房预售合同纠纷的法律关系框架内所作出的，与官杰林主张的法律关系一致，不涉及民事行为的效力问题认定，一审法院不存在释明的职责。请求驳回上诉，维持原判。官杰林向一审法院起诉请求：判决一、确认官杰林与世茂公司签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第4款“本合同正文第三条所指该商品房阳台具体以该商品房最终实际交付现状为准”条款无效；二、解除双方签订的《商品房买卖合同》；三、世茂公司返还购房款919916元及代收专项维修金9358元，赔偿损失138843元并自起诉之日起至实际付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿未付款项的利息损失。一审法院认定事实：2012年11月16日，官杰林与世茂公司签订商品房买卖合同一份，约定向世茂公司购买位于晋江世茂人工湖项目K3-1第10幢101室商品房一套，房屋总价为919916元，还约定商品房有非封闭式阳台三个。合同签订后，官杰林已支付全部购房款及专项维修金。双方目前没有办理房屋交接手续。诉争房屋走廊栏杆以上没有遮挡。世茂公司于2012年9月29日取得商品房预售许可证；2014年12月20日，涉诉房屋通过竣工验收（合格）；2015年1月22日，通过建设工程消防验收（合格）；2015年6月11日通过晋江市建设工程竣工验收备案。现场勘测时，诉争房屋已具备三个符合合同附件一平面图所标注的阳台。经现场勘测，走廊的宽度最窄点为1.14m，最宽处为1.93m；栏杆的高度最低点为1.1m，最高点为1.11m；栏杆的水泥板部位不构成可踏部位。一审法院认为，官杰林与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，依法应受法律保护。双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行义务。双方当事人签订的《合同补充协议》（即附件六）第一条第4款内容显失公平，免除世茂公司责任、排除官杰林权利，应确认为无效。官杰林请求解除合同，商品房买卖合同的解除，一般应从合同约定或者法律规定进行考察。在本案中，官杰林确认其起诉状事实与理由部分提及的房屋主要问题在于：一、三个非封闭式阳台不存在；二、栏杆过低，走廊没有遮挡；三、电梯因为走廊没有遮挡而导致雨水流入造成积水，还有运行时会有晃动感；四、消防管道悬挂于公共走廊上方。分析认定如下：一、关于阳台，世茂公司虽然存在对建造阳台的变更没有通知官杰林的情况，但经法院现场勘测，本案诉争房屋已建造好三个阳台，并且阳台的位置与合同附件一平面图相一致，故可认定世茂公司建造的阳台符合合同第三条第四款的约定。二、关于走廊栏杆过低，走廊没有遮挡，走廊净宽达不到1.2米存在安全隐患等问题。经现场勘测，栏杆水泥板部位的宽度最大点为0.125m，高度最高点为0.17m，该数据对照我国《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第6.6.3条之规定（栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面计算），可认定该水泥板部位并不构成可踏部位。栏杆的高度经现场勘测最低点为1.1m，最高点为1.11m，该数据对照前述《住宅设计规范》第6.1.3之规定（……，七层及七层以上不应低于1.10m），可见符合规范规定;走廊的宽度经现场勘测最窄点为1.14m，最宽处为1.93m，该数据对照前述《住宅设计规范》第6.5.1之规定（走廊通道的净宽不应小于1.20m），可见有的地方尚有差距，而有的地方则远远超过。外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施不符合《住宅设计规范》第6.5.2的规定（位于阳台、外廊及开敞楼梯平台下部的公共出入口，应采取防止物体坠落伤人的安全措施）。综上，前述情况已构成房屋质量瑕疵，世茂公司对此应当承担相应责任。根据现状，因世茂公司未根本违约或造成严重影响正常居住使用，故应以责令限期整改为妥。至于官杰林主张外廊应作封闭外廊并应设置可开启的窗扇，对照《住宅设计规范》第6.5.1之规定，官杰林的主张有其合理性，但是该规定的文字表述是“宜”而非强制性要求，况且该规定也不属于该规范特定的强制性条文，故其主张不予支持。三、关于电梯因为走廊没有遮挡而导致雨水流入造成积水，运行时会有晃动感的问题，根据现场勘测，电梯与走廊相背对，分处于不同的位置和区域；对于晃动感，因电梯已经房屋建筑工程竣工验收合格，故其主张不予支持。四、关于消防管道悬挂于公共走廊上方问题，因诉争房屋已经消防专项验收合格，故其主张也不予支持。综上分析，本案诉争房屋的相应部分虽然存在一定质量瑕疵，但并非房屋主体结构不合格，也并非严重影响正常居住使用或者世茂公司根本违约，应以责令限期整改为妥，故合同无须判决解除，官杰林对此的主张不予支持。鉴于官杰林主张解除合同，故对本案诉争房屋相应部分存在质量瑕疵的责任承担不作处理。因官杰林请求解除合同的主张不予支持，故其就合同解除后的相关主张也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认官杰林与泉州世茂新领域置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条第4款“本合同正文第三条所指该商品房阳台具体以该商品房最终实际交付现状为准”无效；二、驳回官杰林的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，世茂公司一审提供的交房通知单、邮件详情单及邮件跟踪查询单，可证明其已于2014年12月13日通知官杰林办理交房手续。且诉争商品房业已通过竣工验收、建设工程消防验收，并进行了建设工程竣工验收备案，故诉争商品房符合交付条件。官杰林关于诉争商品房不符合交房条件、世茂公司未按约定时间交付商品房的主张，与事实不符，不予采纳。虽然存在世茂公司对诉争商品房的阳台进行改造没有通知官杰林的情形，但诉争房屋已建造阳台的位置与合同附件一平面图载明的相一致。诉争房屋存在走廊栏杆过低，走廊没有遮挡，走廊净宽达不到1.2米存在安全隐患等问题，构成房屋质量瑕疵，但并非房屋主体结构不合格，亦未严重影响正常居住使用，一审判决据此认定应以责令限期整改为妥、合同无须解除并无不当。因诉争的《商品房买卖合同》并未解除，官杰林要求返还购房款及利息、代收维修基金并支付违约金的请求，亦无法得到支持。一审判决认为世茂公司对阳台及房屋的质量问题应以责令整改为妥，无须判决解除合同，属对本案事实的认定，并非对当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力的认定，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定的人民法院应当释明的情形，官杰林关于一审审理程序违法的主张，于法无据，不予采纳。综上所述，官杰林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由官杰林负担。本判决为终审判决。审 判 长  傅嘉钦代理审判员  康艳华代理审判员  邱妙菲二〇一七年八月七日书 记 员  朱尽忠速 录 员  吴名冠附注本案适用的主要法条及执行申请提示：（一）主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（二）执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。