北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终13599号
上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，营业场所北京市朝阳区望京新兴产业区。
负责人：陈耀忠。
委托诉讼代理人：张乐乐，北京道盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京天华国兴投资咨询有限公司，住所北京市门头沟区增产路。
法定代表人：袁强，总经理。
委托委托代理人：王站，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托委托代理人：韩新如，北京市浩天信和律师事务所律师。
上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城北京分公司）因与上诉人北京天华国兴投资咨询有限公司（以下简称天华公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初42959号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，长城北京分公司委托诉讼代理人张乐乐，天华公司委托诉讼代理人王战到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
长城北京分公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判天华公司向我公司支付物业费2792856.03元、违约金550000元。2.判决本案的相关诉讼费用由天华国兴公司负担。事实理由：天华公司自北京天创世缘房地产开发有限公司购买商业裙楼中的15套房屋，并已经登记在天华公司名下。北京天创世缘房地产开发有限公司因经营需要将未出售的商业裙楼房屋整体出售与北京首创资产管理有限公司，由其整体购置后装修并对外出售。北京天创世缘房地产开发有限公司委托长城北京分公司为天创世缘小区提供物业服务，服务范围包含住宅及商业裙楼，我公司持续为天华公司提供了物业服务。天华公司购买房屋时，我公司将涉案所有与业主签订的前期物业服务协议交由北京天创世缘房地产开发有限公司，由其要求天华公司签订。后上述前期物业协议未全部移交给我公司，我公司与天华公司签订和协议内容与我公司和北京首创资产管理有限公司签订的物业服务合同内容根本条款均一致。我公司为天华公司提供事实物业服务，天华公司应缴纳物业服务费。天华公司所购买的15套房屋均位于天创世缘商业裙楼内，物业服务内容、服务标准、物业费单价均一致。自商业裙楼建成至今一直由我公司提供物业服务。
天华公司辩称：不认可对方的上诉请求。
天华公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回长城北京分公司全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由长城北京分公司承担。事实理由：一审法院以未盖章未生效的《前期物业管理协议》作为认定案件事实的依据，系认定事实错误。长城北京分公司未能证明其提供的物业服务符合合同约定，应承担举证不足的不利后果。长城北京分公司怠于主张权利，导致诉讼时效已经超过。
长城北京分公司辩称：不认可一审判决，也不认可对方的上诉请求。
长城北京分公司向一审法院提出诉讼请求：要求天华公司支付拖欠的物业费2792856.03元（包括2011年1月1日至2017年6月30日102-3房屋的114975.29元、103-2房屋的117362.98元、117-3房屋的220033.61元、117-4房屋的285936.77元、201-1房屋的95947.02元、203-1房屋的136567.04元、203-2房屋的237890.01元、203-9B房屋的17050.74元、203-9C房屋的50170.77元、219-22房屋的97602.29元、220房屋的392738.25元、2012年7月21日至2017年6月30日216-2房屋的152600.65元、2012年1月1日至2017年6月30日217-2房屋的775703.76元、126-1房屋的35098.68元、2012年4月1日至2017年6月30日225-2房屋的63178.17元）、违约金55万元。
一审法院认定事实：长城北京分公司原名称为深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司，2009年7月27日更名为现名称。其总公司长城物业集团股份有限公司系持有一级资质证书的物业服务企业。天华公司系涉案房屋产权单位，通过与北京天创世缘房地产开发有限公司签订商品房买卖合同在2010年、2011年分别将涉案房屋过户到公司名下。2011年11月29日，甲方长城北京分公司与乙方天华公司签订一份第五大道前期物业管理协议，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理。乙方所购房屋为商业类型，建筑面积845.36平方米。甲方作为物业管理企业就前期物业管理服务同乙方达成协议。物业管理费用包括人力资源成本费、绿化保洁费、保安费等七项，合计每月18.78元每建筑平米。业主需于收到缴费通知书后七日内预先缴纳其物业单元一季度的管理费。业主未按本协议交纳物业管理费用的，甲方可按每日3‰收取滞纳金。该合同附件之服务明细表中载明房屋四套房屋，建筑面积合计845.36平方米，产权登记日期均为2011年11月24日。后天华公司与长城北京分公司产生就物业费问题产生争议，长城北京分公司催告后天华公司仍未支付。
另查，长城北京分公司与北京鲁京达兴保洁服务有限公司签订天创世缘项目保洁服务合同，还与北京市保安服务总公司怀柔分公司签订北京天创世缘项目秩序服务合同，将保洁、保安等事项委托上述单位。涉案房屋所在小区至今未成立业委会。
一审庭审中，天华公司要求对第五大道前期物业管理协议中该公司盖章的真伪进行鉴定，双方一致确认由法大法庭科学技术鉴定研究所进行该项鉴定。后天华公司又撤回了鉴定申请，并提供了照片43张作为证据，证明房屋所在天创世缘小区物业管理混乱，小区内部脏乱差。长城北京分公司对照片真实性、证明目的均不认可。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中长城北京分公司同天华公司签订的第五大道前期物业管理协议是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在业委会尚未成立的情况下，双方均应严格按照该协议履行各自义务。现天华公司提出多项抗辩，但仅提供照片若干证明物业服务质量不佳。仅凭现有证据不足以证明天华公司主张的事实。天华公司的其他抗辩均没有相应证据证明，一审法院不予采信。长城北京分公司主张的涉案房屋中四套房屋的物业费有事实和法律依据，计算无误，一审法院予以支持。其他八套房屋一审法院未见任何约定，无法确定双方之间具体的权利义务，故对于相应的物业费不予支持。关于违约金，双方的协议中只有滞纳金的约定，且约定并不具体明确，现长城北京分公司长期不向法院主张权利，导致损失扩大，亦应承担一定责任，故一审法院对该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、天华公司于判决生效之日起十日内支付长城北京分公司北京市朝阳区安立路慧忠北里天创世缘小区×号楼×房屋二〇一二年一月一日至二〇一七年六月三十日的物业费三万五千零九十八元六角八分。二、天华公司于判决生效之日起十日内支付长城北京分公司北京市朝阳区安立路慧忠北里天创世缘小区×号楼×房屋二〇一二年七月二十一日至二〇一七年六月三十日的物业费十五万二千六百元六角五分。三、天华公司于判决生效之日起十日内支付长城北京分公司北京市朝阳区安立路慧忠北里天创世缘小区×号楼×房屋二〇一二年一月一日至二〇一七年六月三十日的物业费七十七万五千七百零三元七角六分。四、天华公司于判决生效之日起十日内支付长城北京分公司北京市朝阳区安立路慧忠北里天创世缘小区×号楼×房屋二〇一二年四月一日至二〇一七年六月三十日的物业费六万三千一百七十八元一角七分。五、驳回长城北京分公司其他诉讼请求。
二审诉讼中，长城北京分公司提交了自来水集团缴费通知单、电费缴费通知单，证明其公司为对方交纳了公共区域的能源消耗费用，18.78元中包括公共区域的能源消耗费用。长城北京分公司提交了多份与其他业主的第五大道前期物业管理协议，以及《天创世缘物业管理全权委托合同》。天华公司对上述证据均不认可。天华公司未向本院提交新证据。
二审诉讼中，天华公司认可诉争的15套房屋均在其名下，对于天华公司提供的明细表中的房屋建筑总面积认可，也认可长城北京分公司提供的房产证复印件信息。
本院查明的其他事实与一审法院一致。
本院认为：天华公司曾在一审中要求对第五大道前期物业管理协议中该公司盖章的真伪进行鉴定，后天华公司又撤回了鉴定申请，一审法院据此认定《前期物业管理协议》中的天华公司公章的真实性符合民事诉讼证据规则的要求，长城北京分公司虽未盖章，但其公司明确表示认可合同，愿意受合同约束，且长城北京分公司一直为合同中约定的房屋提供物业服务，因此一审法院认定《前期物业管理协议》的效力并无不当。
对于物业服务质量的举证责任一节，天华公司主张适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定。但该条款是对合同是否履行的举证责任的确定，本案中长城北京分公司作为前期物业服务企业，持续提供了物业服务，因此对于物业服务合同的履行是不存在争议。现天华公司主张的实质系物业服务质量不到位，其实质是认为长城北京分公司违约，使其未能享受到合同约定的物业服务，致使其权利受到侵犯。因此对该部分事实的举证责任分配仍应当适用谁主张谁举证的原则，即由主张违约方就对方违约的事实承担举证责任，本案中天华公司提供的现有证据不足以证明其主张的物业服务质量不到位的事实，因此对其上诉理由不应予以支持。
对于时效抗辩一节，经本院审核在案证据，不足以证明长城北京分公司存在明显怠于行使诉讼权利的情节，且本案中物业服务已经持续提供，不宜对于时效过苛，因此本院对天华公司的上诉理由不予支持。
当事人合法的民事权益受法律保护。长城北京分公司系诉争房屋的前期物业服务企业，一直为诉争房屋提供物业服务，因此有权就诉争的全部十五套房屋收取物业服务费用，虽然长城北京分公司仅提供了其中四套房屋的物业服务合同，但这四套房屋与剩余十一套房屋均位于天创世缘商业裙楼内，物业服务标准、内容一致，因此物业费单价理应一致，天华公司未提供反证证明曾与长城北京分公司就物业费标准达成过其他约定，未提供证据证明诉争房屋所在建筑有其他物业收费标准、亦未证明本案中有合同的四套房屋在物业服务上与剩余十一套房屋存在差异，结合长城北京分公司提供的其他证据综合考虑，本院认为可以按照上述四套房屋确定的物业费标准，确定剩余十一套房屋的物业费标准。经核算，长城北京分公司要求的物业费金额并无不当，应当予以支持，一审法院判决有误，应予纠正。
关于违约金，对于有书面物业服务合同的房屋，本院赞同一审法院意见，双方的协议中只有滞纳金的约定，且约定并不具体明确，且长城北京分公司长期不向法院主张权利，导致损失扩大，亦应承担一定责任，对于无法提供书面物业服务合同的房屋，长城北京分公司要求违约金缺乏依据，故本院对于长城公司的违约金请求不予支持。
综上所述，长城北京分公司的部分上诉请求具有事实和法律依据，应当予以支持；天华公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审判决有误，应当予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初42959号民事判决；
二、北京天华国兴投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司物业费二百七十九万二千八百五十六元零三分；
三、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求；
四、驳回北京天华国兴投资咨询有限公司的全部上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16771元，由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担2759元（已交纳），由北京天华国兴投资咨询有限公司负担14012元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费33542元，由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担5518元（已交纳），由北京天华国兴投资咨询有限公司负担28024元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茵
审 判 员 郑吉喆
代理审判员 熊 静
二〇一七年十二月二十九日
法官 助理 王博文
书 记 员 崔浩然