山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终4211号
上诉人（原审被告）海上嘉年华（青岛）置业有限公司。
法定代表人景戈平，董事长。
委托代理人孙洁琼，山东首辰律师事务所律师。
委托代理人吴李燕，山东首辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）薛美丽。
上诉人海上嘉年华（青岛）置业有限公司（以下简称嘉年华公司）因与被上诉人薛美丽商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第5211号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
薛美丽在原审中诉称，2010年10月25日，双方就青岛市黄岛区漓江西路1166号《海上嘉年华》×栋×单元×户房屋签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定房屋总价款1683331.00元，交房日期为2012年6月30日。薛美丽依约支付了房款，嘉年华公司至今未交付房屋。嘉年华公司逾期交房，应按约定承担违约金。请求判令：1、嘉年华公司向薛美丽支付延期交房违约金352826.18元，利息40000元，合计392826.18元；2、本案诉讼费由嘉年华公司承担。
嘉年华公司在原审中辩称，1、薛美丽诉讼请求中违约金的起算时间为2012年7月1日，其中2012年7月1日至2013年5月15日期间产生的违约金已过诉讼时效，依法不应支持。2、薛美丽请求判令嘉年华公司支付利息40000元，针对逾期交房同一违约行为，薛美丽重复主张违约金与利息损失，没有事实和法律依据，不应支持。3、即使嘉年华公司存在违约行为，但是合同约定的违约金过高，应予以适当调减，调减至租金标准的130%为宜。
原审查明，2010年10月25日，薛美丽与嘉年华公司签订了《青岛市商品房预售合同》，合同约定：乙方（薛美丽）向甲方（嘉年华公司）购买黄岛区漓江西路1166号海上嘉年华×栋×单元×层×户，政府批准的规划用途为住宅；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币12248.64元，根据甲方暂测的房屋面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币1683331.00元，该房屋全装修总价为人民币1683331.00元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日；该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件，即该房屋经验收合格，商品房验收合格的标志为经政府相关部门竣工验收备案；甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外（第十一条）；甲方如未在本合同第十一条规定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方支付房价款的日万分之二计算，违约金自本合合同是十一条约定的最后交付期限之第二日起计算至实际交付之日止；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付日期前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30日内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方向乙方发出交房通知；乙方于2010年10月25日与甲方签约，并付首付款人民币843331.00元，乙方于2010年11月1日前支付房款计人民币840000.00元；乙方提供的所有资料真实可靠，在合同中载明的地址是准确的通邮地址，若乙方的联系方式与地址有变更，需书面通知甲方，因乙方提供资料不实和通邮地址错误而产生的任何责任，均由乙方自行承担，与甲方无关；甲方按照乙方在合同中所留地址投递挂号邮寄，即使出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，亦视为该邮件已送达乙方；甲方向乙方送达的通知，除可以通过挂号邮寄方式送达外，也可采用在报纸上发布公告的方式送达或采取EMS邮寄的方式送达，公告发布后即视为甲方已将该通知送达乙方，EMS送达效力适用于本条第一款之约定。合同签订后，薛美丽向嘉年华公司支付购房款1683331.00元。
2013年6月17日，双方签订《商品房预售合同补充协议》（出卖人为海上嘉年华公司，买受人为薛美丽），约定：2010年10月25日，出卖人与买受人签订《青岛市商品房预售合同》（编号201000117054，下称原合同），约定买受人购买出卖人开发的海上嘉年华2-1-901房屋一处。现经双方协商一致，就原合同有关内容签订如下补充协议：一、买受人同意交付该房屋的日期变更为具体交房时间以出卖人通知为准；二、出卖人按（参）照原合同第十二条约定的标准，向买受人支付自2012年7月1日至实际交房之日期间的原逾期交房违约金（补偿金），买受人选择每月支付一次，自2012年8月起，每月10日前支付上月的违约金（补偿金）；买受人指定的违约金（补偿金）收款账户为开户行兴业银行开发区支行，户主薛美丽，账号62×××15，出卖人将款项汇入该账户，即视为已支付本条约定违约金；三、本协议生效后，买受人放弃因实际交房时间晚于（原）合同约定一事解除《青岛市商品房预售合同》的权利。青开建竣备字第2015-029号青岛市建设工程竣工验收备案证载明：涉案房屋于2015年2月12日竣工验收，备案时间为2015年2月16日。
嘉年华公司主张于2013年7月30日向薛美丽邮寄《海上嘉年华入伙通知书》通知薛美丽收房，薛美丽认可曾收到嘉年华公司邮寄的入伙通知书，但因当时房屋未达到交付条件未收房。嘉年华公司主张于2015年5月5日再次向薛美丽邮寄《关于收房的温馨提示》，通知薛美丽前来收房，并提交邮政特快专递存根、邮政快递明细及《关于收房的温馨提示》予以证明，快递存根的显示收件人为薛美丽，手机号码及地址与薛美丽在《青岛市商品房预售合同》中所载一致，邮政快递明细显示的收寄时间为2015年5月6日，快递明细显示投递结果为退回妥投，退回妥投日期为2015年5月10日。薛美丽对嘉年华公司主张不予认可，认为未收到《关于收房的温馨提示》。
原审认为，本案双方当事人争议的焦点在于：1、嘉年华公司是否应向薛美丽支付逾期交房违约金352826.18元？2、嘉年华公司是否应向薛美丽支付利息40000元？结合庭审情况，原审分析判定如下：
1、双方签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。薛美丽要求嘉年华公司支付自2012年7月1日至2015年5月15日的逾期交房违约金352826.18元。按照合同约定，嘉年华公司应于2012年6月30日前将该房屋交付给薛美丽，嘉年华公司交付的房屋应为经竣工验收合格后的房屋，而嘉年华公司取得涉案房屋竣工验收备案证的时间为2015年2月16日，故嘉年华公司应承担逾期交房的违约责任。
关于嘉年华公司主张薛美丽要求其支付2012年7月1日至2013年5月15日的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，因双方于2013年6月17日签订的《商品房预售合同补充协议》中约定嘉年华公司自2012年7月1日向薛美丽支付违约金，并于2012年8月起，每月10日前支付上月的违约金，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，原审对嘉年华公司主张的薛美丽要求其支付2013年5月15日之前的逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予认定。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》，嘉年华公司已按照薛美丽提供地址向薛美丽邮寄《关于收房的温馨提示》通知薛美丽交房，且薛美丽并未书面通知嘉年华公司更改联系方式与地址，故虽嘉年华公司邮寄给薛美丽的《关于收房的温馨提示》未妥投，亦应认为嘉年华公司已于2015年5月10日通知薛美丽收房，但按照《青岛市商品房预售合同》的约定，薛美丽应于接到通知后30日内会同嘉年华公司对该房屋进行验收交接，故嘉年华公司应向薛美丽支付2012年7月1日至2015年5月15日的逾期交房违约金。
嘉年华公司认为合同约定违约金过高，要求根据其提交的租房合同予以调减。因《青岛市商品房预售合同》约定薛美丽逾期付款的违约金亦为日万分之二，且双方在《商品房预售合同补充协议》中约定将按照《青岛市商品房预售合同》的规定承担逾期交房相关责任，而薛美丽基于此约定放弃了因实际交房时间晚于合同约定一事解除《青岛市商品房预售合同》的权利，故原审对嘉年华公司要求调减违约金的主张不予支持。嘉年华公司应支付薛美丽逾期交房违约金353162.84元（1683331×1049×2÷10000），薛美丽主张352826.18元，原审予以支持。
2、薛美丽要求嘉年华公司支付逾期交房违约金利息40000元，嘉年华公司对薛美丽主张不予认可，认为利息与违约金不应同时主张。因薛美丽主张于法无据，故原审对薛美丽的主张不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下：一、嘉年华公司于判决生效后十日内一次性支付薛美丽自2012年7月1日至2015年5月15日的逾期交房违约金352826.18元。二、驳回薛美丽的其他诉讼请求。案件受理费7192元，由薛美丽负担732元，由嘉年华公司负担6460元。
宣判后，嘉年华公司不服原审判决，提起上诉。请求：1、依法撤销青岛市黄岛区人民法院做出的(2015)黄民初字第5211号判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案第一、二审的诉讼费由被上诉人承担。其主要理由是：一、原审法院认定上诉人应承担2012年7月1日至2015年5月15日的逾期交房的违约责任，认定事实不清。被上诉人一审诉求中支付违约金的期间为2012年7月1日至2015年5月15日，其中2012年7月1日至2013年5月15日之间产生的违约金已过诉讼时效，依法不应支持。后上诉人于2013年7月30日向被上诉人发放书面《入伙通知书》，涉案房屋已经具备实际交付使用条件，上诉人通知被上诉人办理房屋交付手续，但被上诉人拒不办理。被上诉人恶意拒不收房，人为制造损失扩大，恶意索要违约金，其主张不应得到法律支持，且被上诉人购买的涉案房屋于2015年2月12日通过竣工验收，取得青岛市建设工程竣工验收备案证，已具备合同约定的交付条件，上诉人不应再继续承担逾期交房的违约责任。二、原审法院认定违约金计算标准为总房款的日万分之二，适用法律错误，法院应当予以调整，适当减少违约金的标准至涉案房屋租金标准的130%为宜。依据《合同法》第114条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，因上诉人逾期交房给被上诉人造成的实际损失就是被上诉人无法居住使用该房屋而需要另行租赁房屋，或无法将该房屋出租获得租金收益，所以上诉人违约行为造成的实际损失为被上诉人的租金损失，应按同地段同类房屋租金标准确定被上诉人的实际损失，请求法院依法向青岛经济技术开发区房地产交易中心调取与涉案房屋同地段同类房屋租金标准，以合法、合理确定上诉人造成的实际损失及违约金数额。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判决，依法改判或发回重审。
一审认定事实清楚正确，按日万分之二计算违约金符合合同约定，也不违反法律规定。请求驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、上诉人应否承担逾期交房违约金；2、原审认定违约金适用标准是否过高。
一、关于上诉人应否承担逾期交房违约金的问题，本院认为，上诉人未按照与被上诉人签订的购房合同约定的时间完成竣工验收，未能按时交付房屋，依法应当承担逾期交房违约金。上诉人主张2012年7月1日至2013年5月15日之间产生的违约金已过诉讼时效，但一方面上诉人的逾期交房行为系连续性的事实行为，不应分割计算时效期间；另一方面，上诉人在向被上诉人发送的《关于收房的温馨提示》中明确载明其将按照合同约定承担逾期交房赔偿责任，亦证明上诉人有重新确认其将按约定承担责任的意思表示。综上，上诉人关于的时效问题的主张，本院不予支持。
上诉人主张其于2013年即向被上诉人发出《入伙通知书》，认为涉案房屋当时已具备实际交付使用条件，系被上诉人拒绝收房人为扩大损失。对此，本院认为，上诉人于2015年2月份才取得竣工验收，在此之前，并不具备约定和法定交房条件，被上诉人有权拒绝收房。
另外，上诉人还主张其于2015年2月取得竣工验收备案证，不应再承担违约金。本院认为，上诉人取得竣工验收备案证的时间并不等同于完成了交房行为，其逾期交房行为应截止到其具备合法的交房条件，并实际通知业主完成交房义务之时。因此，对上诉人该主张本院不予采信。
二、关于违约金计算标准问题，本院认为，双方合同约定的逾期交房违约金的赔偿标准为已付房款的日万分之二，该约定系双方当事人真实自愿的意思表示，不违反法律规定，原审据此判令上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金并无不当，上诉人主张该违约金标准过高，并无证据证明该违约金计算标准过份高于因其逾期交房给被上诉人造成的损失，本院对上诉人该主张不予采信。
综上，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6460元，由上诉人海上嘉年华(青岛)置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一六年六月二十五日
书 记 员 王 繁