广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初25876号
原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，地址广东省深圳市龙华新区.
法定代表人唐学斌。
委托诉讼代理人徐奕安，广东彰意律师事务所律师。
被告：吴凌云，男，汉族，1980年11月24日生，住址：江西省鹰潭市余江县，
被告：于倩倩，女，汉族，1982年6月28日生，住址：四川省广安市广安区，
委托代理诉讼人邹天喜，广东邦罡律师事务所律师。
委托代理诉讼人王海民，广东邦罡律师事务所实习律师。
原告深圳市彩生活物业管理有限公司与被告吴凌云、于倩倩物业服务合同纠纷一案，原告诉至法院，请求判令：1、请求判令被告支付拖欠的物业管理费17720.15元、水费646.75元、电费970.56元、本体维修基金211.52元(暂计至2016年8月，最终以实际清偿完毕之日为准)，总计19548.98元；判令被告承担本案全部诉讼费用。原告在庭审中撤回第一项诉讼请求中的“水费646.75元、电费970.56元、本体维修基金211.52”部分。
本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托的诉讼代理人徐奕安，被告吴凌云、于倩倩委托的诉讼代理人邹天喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案相关情况
一、物业公司与业主委员会（或建设单位）签订物业管理合同的时间：2009年4月10日，深圳市泉源发实业有限公司（以下简称泉源发公司）作为甲方，与作为乙方的原告（原名深圳市花样年物业管理有限公司）签署《“南国丽园”物业管理服务合同》，合同约定：该项目为挂靠深圳市宝安龙华经济发展有限公司（以下简称龙华经济发展公司）名义开发，实为甲方全额投资房地产项目。甲方选聘乙方对其开发的南国丽园住宅项目提供物业管理服务事宜。
原告主张涉案房地产项目系泉源发公司挂靠龙华经济发展公司名义开发，并于庭后提交了龙华经济发展公司（甲方）与泉源发公司（乙方）于2005年11月3日签署的《补充协议》予以证明，双方约定乙方可以甲方名义在地块编号为A825-0044，面积25409.17平方米土地上开发商品房项目（该项目定名为“南国丽园”），该项目开发过程由甲方签订本项目相关的合同、文书、文件所涉及的债务以及由此引发的经济纠纷、法律责任一律由乙方承担。
对此，本院认为，原告提交的证据可以证明涉案小区系由泉源发公司实际投资开发的，该公司作为建设单位依法与作为物业服务企业的原告签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，两被告应按照上述《“南国丽园”物业管理服务合同》履行。
另查，2010年3月26日，原告将企业名称由深圳市花样年物业管理有限公司变更为深圳市彩生活物业管理有限公司。
二、物业公司管理的小区位置和名称：原、被告确认涉案小区为位于深圳市龙华区龙华街道东环一路与建设东路交汇处南国丽园小区。
三、物业管理合同约定的管理期限：《“南国丽园”物业管理服务合同》第三条约定物业管理合同期限为五年，自2009年4月29日起计。如果合同期限未满，业主委员会成立并与其它物业管理企业签订了本物业服务合同生效的，本物业管理委托合同自动终止。
另，原、被告在庭审中确认涉案小区并未选聘新的物业管理公司。被告同时确认涉案小区未成立业主委员会。
四、物业管理合同约定的物业管理费、房屋专项维修资金标准：根据《“南国丽园”物业管理服务合同》第八条约定，小高层住宅的物业管理费为每月每平方米人民币2.2元。《“南国丽园”物业管理服务合同》第十九条约定，高层建筑的物业房屋专项维修资金为每月每平方米人民币0.25元。被告对上述收费标准予以确认。
五、物业管理公司的资质：物业管理公司的资质：原告主张其为物业管理一级资质，并提交了资质证书复印件予以证明。
另查，根据深圳市住房和建设局网上公示的信息显示，原告具备物业管理一级资质。
六、业主房产位置：原、被告确认涉案房产位于南国丽园2栋二座1001号。
七、业主取得房产产权日期：2008年1月15日。
八、房产用途：带电梯的住宅。
九、房产建筑面积：原告主张购房合同中记载的房屋面积为105.75平方米，一直以来都是按照105.75计算费用的。被告主张面积为105.67平方米。
根据不动产权资料电脑查询结果表显示，涉案房产面积为105.67平方米。
十、业主每月应缴纳物业管理、房屋专项维修资金数额：原告主张被告每月应缴纳的物业管理费为232.65元（105.75平方米×2.2元/平方米/月），专项维修资金为26.44元（105.75平方米×0.25元/平方米/月）。被告主张应按照105.67平方米计算费用。
另，按照面积105.67平方米计算，每月物业管理费为232.47元，专项维修资金为26.42元。
十一、业主拖欠物业管理费、房屋专项维修资金期间：原告主张被告从2012年12月开始拖欠物业管理费至今，在本案中主张被告支付2012年12月至2016年8月共计45个月的费用。被告主张曾缴纳过上述期间的物业管理费，但未提交证据证明。
十二、业主拖欠物业管理费、房屋专项维修资金数额：
原告主张被告拖欠2012年12月至2016年8月期间的物业管理费人民币17720.15元。
被告在庭审中明确其对原告主张的物业管理费和房屋专项维修资金的抗辩理由为：1、原告与泉源发公司签订的物业管理委托合同是无效的，因为泉源发公司不是南国丽园的开发商，上述合同系未经南国丽园的业主同意非法签订的，原告在本案中主体不适格；2、被告所购买南国丽园房产所签订的开发商为龙华经济发展公司，其在房产买卖合同里面也约定了物业管理公司为深圳市永国物业管理有限公司，且资质级别为一级资质，本案中原告不知道通过何种方式和手段，在没有经过业主的同意，入驻南国丽园进行相关的管理。3、原告作为小区物业管理，其没有达到管理的效果及乱收费，对相关的费用不对外公开，同时也拒绝业主查账，并对小区相关的物业管理项目如绿化、保安都通过外包的形式非法对外承包。4、原告也拒绝按照深圳市政府相关规定将水电移交给相关政府部门，也是通过自己进行收费，赚取差价，并恶意多收水电费。5、原告将公共场所进行恶意外包给其他人，开设麻将室进行盈利赌博行为，给小区业主造成严重的不良影响和侵害了所有业主的权利。6、原告将小区周围及电梯未经过业主的同意进行对外发放广告投入，所收取的广告收入也据为己有，不对外公开公示，严重侵害了全体业主的权利。综合以上几点，被告有权利依法不予支付相关的管理费用，并有权保留对原告追究相关法律责任和权利。被告提交了视频光盘以证明其主张，其中一段视频拍摄的内容是涉案房屋阳台天花板漏水的情况，其他视频的拍摄场景为小区公共区域，该视频显示小区康乐设施较为陈旧，水池边栏杆及木桥有损坏未修复，部分区域有垃圾堆积。原告认为上述视频未显示拍摄时间，且对物业服务的不满非拒绝缴纳服务费的法定事由。
判决结果
本案为物业服务合同纠纷。本案中，原告与涉案小区的建设单位签署的《“南国丽园”物业管理服务合同》对业主具有约束力，原、被告应当依约履行各自的合同义务，前期物业管理期满后，涉案小区仍由原告进行不定期物业管理，双方存在事实上的物业管理服务关系。被告辩称原告服务提供的物业服务存在问题，并提交了视频光盘证明小区现状。对此，本院认为，两被告自2012年12月起即已停止缴纳物业管理费，至今已四年有余，其所提交的证据并不足以证明原告在上述期间所提供服务的全部实际情况。而上述证据的部分内容反映的是涉案房屋内部漏水情形，在缺乏其他证据佐证的情况下，亦无法就此认定系因原告怠于履行物业服务合同义务所致。此外，两被告未缴纳物业管理费而接受原告所提供的物业管理服务，已对其他依约履行缴纳物业管理费义务的业主不公。综上，两被告以原告的物业服务存在质量问题为由拒绝缴纳物业管理费，事实不足亦有违公平，故本院不予采纳，两被告应当向原告支付拖欠的物业管理费。
关于物业管理费的数额。原告主张被告拖欠2012年12月至2016年8月的物业管理费共计17720.15元，被告主张其支付过上述期间的物业管理费，但未能提交证据证明，根据谁主张谁举证原则，本院对被告该主张无法予以支持。但由于原告计算物业管理费的面积基数有误，经核算，在被告对物业管理费标准予以认可的情况下，被告应当向原告支付被告应缴纳的物业管理费应为10461.15元（232.47元/月×45个月）。对于原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴凌云、于倩倩应当于本判决生效之日起三日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付2012年12月至2016年8月期间的物业管理费人民币10461.15元；
二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币144元，由原告与被告各负担人民币72元。案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈蕾仰
二〇一七年五月二十七日
书记员 席俊奇
书记员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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