广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终3142号
上诉人（原审被告）：吕汉中
委托诉讼代理人：潘云武，南宁市衡东法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：莫宗洁
被上诉人（原审原告）：莫宗泉
被上诉人（原审原告）：赵小莉
三位被上诉人共同的委托诉讼代理人：付卫江，广西创想律师事务所律师。
三位被上诉人共同的委托诉讼代理人：张广兴，广西创想律师事务所律师。
上诉人吕汉中因与被上诉人莫宗洁、莫宗泉、赵小莉房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2015）西民一重字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕汉中及其委托诉讼代理人潘云武，被上诉人莫宗洁及其与莫宗泉、赵小莉共同的委托诉讼代理人付卫江、张广兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人吕汉中的上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回三位被上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由三位被上诉人承担。事实和理由：1、签订合同中，莫宗洁并未向吕汉中出示莫宗泉和赵小莉的委托手续，根据合同相对性原则，莫宗洁才是转让合同书的相对人，因此莫宗泉和赵小莉不是本案适格主体。2、吕汉中与莫宗洁所签订的协商合同是对特定的市场运作房资格的转让，该购房资格依法不得转让，因此双方签订的协议书是无效的。3、莫宗洁是农科院职工，其在协议签订前已经获得一个市场运作房的指标，签订协议后其就享有两个指标，违反了农科院内部的相关规定，损害了农科院的集体利益。4、根据南宁市的住房限购政策，涉案房屋是吕汉中唯一的住房，所以吕汉中在本案中才违反诚信，吕汉中愿意对被上诉人遭受的损害进行相应的赔偿。5、涉案停车位和房屋是各自独立的，不存在附属关系。赵小莉未经吕汉中同意，再次与农科院签署地下停车位协议是无效的。6、吕汉中未经妻子黄金英的同意而擅自转让房屋，侵害了黄金英的财产权利，应属无效。7、莫宗洁作为农科院职工，其明知农科院禁止职工私自转让市场运作房的资格，故莫宗泉和赵小莉在主观上并非善意。
被上诉人莫宗洁、莫宗泉、赵小莉共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
莫宗洁、莫宗泉、赵小莉向一审法院起诉请求：一、双方签订的《广西农科院市场运作房指标转让协议书》有效；二、南宁市西乡塘区大学东路×号科苑小区地下室×区×号的停车位使用权归莫宗洁、莫宗泉、赵小莉；三、吕汉中将南宁市西乡塘区大学东路×号科苑小区第×栋第×层×号房交付给莫宗洁、莫宗泉、赵小莉；四、吕汉中在取得房屋所有权证后七日内协助莫宗洁、莫宗泉、赵小莉办理房屋产权变更登记手续；五、本案诉讼费由吕汉中负担。
一审法院查明的事实：莫宗泉、赵小莉系夫妻，莫宗洁与黄开健系夫妻，莫宗洁系莫宗泉的姐姐。吕汉中与黄金英系夫妻。2008年7月15日，莫宗泉、赵小莉向莫宗洁出具一份《委托书》，载明：“本人莫宗泉，妻子赵小莉，我俩住在靖西县，于2008年7月与广西壮族自治区玉米研究所职工吕汉中达成协议，购买吕汉中在广西农科院科苑小区×栋×号房的房屋所有权，该房房款及地下车位等一切费用由我俩负责支付，因我俩住地较远，该房所需的房款及其他费用由我俩直接交给莫宗洁，再由莫宗洁代为支付，特此委托莫宗洁代为办理与吕汉中签订相关房产所有权转让协议及支付该房房款等费用相关手续。”2008年7月23日，莫宗洁（甲方）以自己的名义与吕汉中（乙方）签订《广西农科院市场运作房指标转让协议书》一份，约定，乙方自愿将位于广西农科院内一套市场运作房（面积120平方米）的指标转让给甲方，该房号确定为广西农科院（南宁市大学路）市场运作房第×栋第×层×房（即×号房）。第二条约定：“甲方同意支付给乙方市场运作房的指标转让费共肆万元整；签订合同之日，甲方先付给乙方叁万伍千元，其余伍千元待乙方协助甲方办理房产证过户等手续之后再一次性付清。”第三条约定：“该房的产权还没有正式转给甲方之前，该房以乙方的名义办理产权等相关手续，但所发生的一切费用包括房价（建造该房所投入的资金）均由甲方支付，交清房价后该房的产权即转给甲方。”双方还约定，该市场运作房正常使用后所有物业管理费和水电费等均由甲方支付；在办理该市场运作房产权转到甲方过程中，乙方有义务和无条件协助甲方办理相关房产证过户等手续；在该市场运作房筹建过程中出现任何问题均由甲方承担，与乙方无关，自签订合同之日，该市场运作房所有权属于甲方拥有，乙方无权干涉。前述协议书签订前后，莫宗洁及黄开健以吕汉中的名义分别于2007年11月15日、2009年7月25日、2009年11月30日、2010年6月28日、2011年1月25日、2011年5月27日、2012年5月16日向广西壮族自治区农业科学院设立在中国建设银行股份有限公司南宁大学路分理处、账号为45×××23的账户支付房款10000元、69200元、50000元、70000元、40000元、60800元，共计300000元。2008年9月1日，莫宗洁向吕汉中支付房屋指标转让费35000元。2012年4月25日及2012年5月16日，莫宗洁以吕汉中的名义向前述广西壮族自治区农业科学院的账户支付地下车位定金5000元、使用权费45000元，共计50000元。2012年5月18日，赵小莉以受托人身份、以吕汉中（乙方）的名义与广西壮族自治区农业科学院（甲方）签订一份《广西农业科学院科苑小区地下停车位使用权出售协议》，约定，乙方按本协议价格购买、拥有该停车位使用权。停车位位于科苑小区地下室第×区，编号为×，价格50000元，停车位使用权年限与小区住房的产权年限相同，仅有使用权而没有所有权，交付时间同于房屋交付时间。停车位使用权仅可面向本小区业主转让。2012年5月31日，吕汉中出具《委托书》一份，委托莫宗洁代为办理物业管理及入伙等手续。2012年6月2日，莫宗洁受领本案讼争房屋。2012年6月27日，吕汉中在《房地产交易纳税申报审核表》上签字，缴纳契税4500元。2015年2月10日，吕汉中向广西壮族自治区农业科学院补交房款16150元。庭审中，双方均认可房屋交付后，莫宗泉、赵小莉对房屋进行了装修；装修期间，吕汉中将房屋换锁；现房屋处于无人居住使用状态；房屋所有权证正在办理过程中，至今尚未取得。
一审法院另查明：2009年8月7日，吕汉中（乙方）与广西壮族自治区农业科学院（甲方）签订一份《广西壮族自治区农业科学院职工市场运作方式建房协议》，约定，甲方负责组织包括乙方在内的本院职工筹集资金按市场运作方式在南宁市建设住房，并持有关资料在项目完工后为乙方办理《房屋所有权证》等有关证件。协议第四条约定：“乙方的住房为第×栋×层×号，房屋建筑面积为120平方米，其中公摊面积约16平方米，暂定建房价款约为人民币叁拾万元……房屋实际面积及公摊面积以政府房管部门测绘测算为准，实际建房价款以房屋竣工结算后的实际造价为准。小区内设置绿化和公用设施用地用房，其余空地、地面架空层和地下室可作为车位的部分，拟采取出租出售使用权的方式在竣工前进行处置，所得收益归所有乙方共享。协议同时对双方的其他权利、义务作出了相应约定。
一审法院再查明：本案诉争的南宁市广西壮族自治区农业科学院科苑小区×栋×号房是以吕汉中的名义向广西壮族自治区农业科学院购买的市场运作房。购房者拥有房屋的全部产权，房屋可办理所有权证。
一审法院认为：莫宗洁接受莫宗泉、赵小莉的委托，以自己名义与吕汉中签订《广西农科院市场运作房指标转让协议书》，吕汉中在签订协议时知道莫宗洁与莫宗泉、赵小莉之间的委托关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，《广西农科院市场运作房指标转让协议书》直接约束的是委托人莫宗泉、赵小莉及吕汉中，莫宗洁仅为签订转让协议的受托人，并非当事人，故莫宗洁并非本案适格原告。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，虽诉争房屋从《广西农科院市场运作房指标转让协议书》签订至今未取得房屋权属证书，但该协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，房屋权属登记与否并不影响合同效力，故确认莫宗泉、赵小莉与吕汉中达成的《广西农科院市场运作房指标转让协议书》合法有效。至于吕汉中主张转让协议因未经其享有处分权的妻子黄金英的同意而无效的问题，正如前述，签订合同的效力与转移房产这一物权行为的效力此时可以保持独立，吕汉中有无房产完全的处分权并不影响房屋买卖合同之效力，且因房产证办结的时间晚于房屋买卖合同签署之时间，在签署房屋买卖合同时，莫宗泉、赵小莉无法通过权属证明知悉相关权利人信息，结合合同条款内容等交易表现，以及已依约支付全额购房款的事实，应认定莫宗泉、赵小莉购买房产出自善意。故吕汉中的前述抗辩主张，不予支持。关于车位使用权的归属问题。虽双方并未以书面形式约定车位使用权的归属，但结合车位使用权与房屋的依附关系，以及车位使用权费系莫宗泉、赵小莉全额支付、车位使用权出售协议系莫宗泉、赵小莉代为签订等客观事实，认定停车位使用权归莫宗泉、赵小莉享有。关于房屋应否交付莫宗泉、赵小莉的问题。房屋现遭吕汉中安装的门锁锁住，处于吕汉中的控制之下。因《广西农科院市场运作房指标转让协议书》合法有效，故双方均应依约履行，即吕汉中应将房屋交付莫宗泉、赵小莉使用。至于房屋产权变更登记手续的办理问题。由于讼争房屋至今尚未取得房屋所有权证，何时取得亦未可知，故本案尚不具备办理房屋产权变更登记的条件，莫宗泉、赵小莉的该项诉讼请求，暂不予处理，莫宗泉、赵小莉可待吕汉中取得房屋权属证书后与吕汉中协商解决或再行起诉。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、莫宗泉、赵小莉委托莫宗洁与吕汉中于2008年7月23日签订的《广西农科院市场运作房指标转让协议书》合法有效；二、南宁市广西壮族自治区农业科学院科苑小区地下室第×区、编号为×的停车位使用权归莫宗泉、赵小莉享有；三、吕汉中将南宁市广西壮族自治区农业科学院科苑小区第×栋第×层×号房交付莫宗泉、赵小莉使用。一审案件受理费6550元，由吕汉中负担。
本院查明事实与一审法院查明事实相一致。
本院认为：一、本案《广西农科院市场运作房指标转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，房屋权属登记与否以及吕汉中的妻子是否同意转让房屋并不影响合同效力，一审法院认定该协议书合法有效是正确的，本院予以维持。
二、莫宗洁接受莫宗泉、赵小莉的委托，以自己名义与吕汉中签订协议书，吕汉中在签订协议时知道莫宗洁与莫宗泉、赵小莉之间的委托关系，《广西农科院市场运作房指标转让协议书》的当事人为莫宗泉、赵小莉及吕汉中，莫宗洁仅为受托人，不是本案适格原告，本院依法驳回莫宗洁的起诉。
三、2012年5月18日，赵小莉以吕汉中（乙方）的名义与广西壮族自治区农业科学院（甲方）签订的《广西农业科学院科苑小区地下停车位使用权出售协议》约定，乙方按本协议价格购买、拥有该停车位使用权。停车位位于科苑小区地下室第×区，编号为×，价格50000元，停车位使用权年限与小区住房的产权年限相同，仅有使用权而没有所有权，交付时间同于房屋交付时间。从协议内容可知该停车位是与涉案房屋配套销售的，且莫宗洁向广西壮族自治区农业科学院实际支付了50000元购买该停车位，故一审法院认定停车位使用权归莫宗泉、赵小莉是客观合理的，本院予以维持。
四、本案《广西农科院市场运作房指标转让协议书》合法有效，莫宗泉、赵小莉按约定向吕汉中支付了足额的房屋指标转让费，且向广西壮族自治区农业科学院足额支付了房款。涉案房屋为莫宗泉、赵小莉所有，其目前基于有效合同对涉案房屋享有使用权。因事后反悔，吕汉中采取加装门锁的方式阻止莫宗泉、赵小莉合法使用涉案房屋，吕汉中的行为既不诚信也不合法，一审法院判令吕汉中将涉案房屋交付莫宗泉、赵小莉使用是正确的，本院予以维持。
综上所述，上诉人吕汉中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：
一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2015）西民一重字第35号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、驳回一审原告莫宗洁的起诉。
一审案件受理费6550元，二审案件受理费6550元，均由上诉人吕汉中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢玉梅
审 判 员 高翔宇
代理审判员 蒋群利
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 梁志洁