广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第2299号
原告：吴国枝，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：刘联国，广东正觉律师事务所律师。
委托代理人：许娟娟，广东正觉律师事务所实习律师。
被告：广州市鸿晖房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：关金朝。
委托代理人：吴文光，广东力诠律师事务所律师。
委托代理人：陈荣鹏，广东力诠律师事务所律师。
原告吴国枝诉被告广州市鸿晖房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴国枝及其委托代理人刘联国，被告的委托代理人吴文光、陈荣鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年11月，被告拆迁属于原告所有的越秀区中山四路花生巷3号房屋，并与原告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定被告应在2014年5月21日前，将产权调换的房屋交付给原告。现被告逾期未将产权调换房屋交付原告回迁居住，故诉请法院判令：一、被告按《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，提供拆迁地块新建大楼第十一层建筑面积不少于60平方米、外阳台向南，并符合国家质量安全标准和规划配套要求的回迁房，交付给原告回迁居住；二、被告向原告支付从2014年5月22日起计至实际交付房屋之日止的违约金（按100元/日的标准计算）。
被告辩称：关于原告的第一项诉讼请求。涉讼房产项目多次被案外人查封导致延误原定的开发进程，现仍在开发建设中，尚未通过竣工验收，不具备交付条件。因此，被告无法将拆迁地块新建大楼回迁房屋交付给原告。该诉请属于事实上不能履行的情形。被告在拆迁原址房屋前已经将原址房屋的价款一次性支付给原告，按照广州市城市房屋拆迁补偿协议书第2条的约定，原告在回迁收楼时应一次性将原址房屋的价款及差价总额支付给被告，原告应一次性向被告付清700000元。如届时回迁房的面积大于合同约定的面积，原告还需要约定支付相应的差价款。虽然被告按照合同约定有义务在回迁房具备回迁条件时安置原告回迁，但是原告也附有同时向被告支付房屋价款的义务。如原告未能按照约定向被告支付房屋价款，则无权收取被告交付的回迁房。换言之，原告取得回迁房是必须支付相应价款的，原告该项诉讼请求不适宜强制履行。原告的第一项诉讼请求并不涉及产权，没有任何金钱给付的内容。仅仅是拆迁协议有关回迁条件的约定，并不是明确完整的诉讼请求。既然涉讼回迁房不具备交付条件，且原告能否向被告支付相应价款也是未知之数，自然也不存在被告违反该约定的事实基础。因此，原告的第一项诉讼请求也是没有可诉性的。按照合同法第110条的规定，原告的第一项诉讼请求在事实上不能履行，不适宜法院强制履行，也完全不具备可诉性。原告不能要求被告履行。法院应当驳回原告的第一项诉请。关于原告的第二项诉讼请求。被告是由于案外人多次的查封行为才导致涉讼项目开发延误，无法按期安置原告回迁责任不在被告。按照合同法第114条规定，违约金计算标准应当以实际损失为依据，违约金高于实际损失可以要求法院适当减少。被告拆迁原址房屋前已经将原址房屋的全部价款支付给原告，相当于全价购买了原告的原址房屋，而且按时向原告支付临迁费用。因此，原告并没有实际损失。拆迁协议中约定的违约金赔偿标准明显过高，被告恳请法院予以减少。对于起诉时尚未发生的事实法院应当不予处理，对于第二项诉讼请求法院应当对截止至起诉之日止的违约金予以处理，对于起诉之后的违约金应当不予处理。
经审理查明：2009年11月19日，原告（为被拆迁人、乙方）与被告（为拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中内容为：甲方经广州市国土资源和房屋管理局以穗国土建用字（2007）195号文、拆迁字（2008）10号《城市房屋拆迁许可证》批准，拆迁属乙方所有的房屋；根据《城市房屋拆迁管理条例》和《广州市城市房屋拆迁管理办法》的规定，达成房屋拆迁补偿协议如下；第一条、乙方房屋基本情况，东山区（现越秀区）中山四路花生巷3号，砖木结构1层，用途为住宅，私产，建筑面积24.34平方米（其中包括违章建筑12.17平方米）。第二条、双方同意按本条第2、3项的方式办理原址房屋的补偿；2、回迁产权调换补偿，甲方将产权自有的房屋用作拆迁乙方原址房屋后的产权调换补偿；乙方向甲方支付房屋购房款，2014年5月21日前支付差价总额700000元，乙方收楼时一次性付清；3、原址产权调换补偿，甲方应在2009年12月5日前一次性向乙方支付原址房屋的价款520000元（40平方米×13000元=520000元）；甲方同意将拆迁地块新建的房屋用作拆迁乙方原址房屋后的产权调换补偿；甲方应当在自房地产行政主管部门核发新建房屋预售许可证之日起七日内告知乙方，乙方应当在自收到甲方通知之日起十五日内与甲方就新建房屋签订产权调换协议。第五条、甲方应在2014年5月21日前，将产权调换的房屋交付给乙方。第七条、双方必须严格履行协议，甲方违反本协议第二条、第五条的，应按每逾期一天赔偿100元的标准向乙方承担违约责任。第十条、甲方用作产权调换补偿的房屋应当符合国家质量安全标准和规划配套要求。第十一条、甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应向乙方提供房屋的相关用地、报建、建筑质量、验收等证明文件，并协助乙方向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续，办证所需费用，由甲方负责。第十三条、双方另行约定的其他款项，1、甲方在拆迁地块新建大楼第十一层划出60平方米建筑面积、外阳台向南，供乙方回迁居住，回迁房的设计按规划部门批准为准；2、乙方原产权面积至少应按政策补足至40平方米，甲方以（40平方米×13000元=520000元）先补偿给乙方，乙方回迁重新购回面积为60平方米，购房价格按40平方米×13000元/平方米，10平方米×3000元/平方米，10平方米×15000元/平方米，合计60平方米的购房款为700000元，如再超出60平方米以外的面积按13000元/平方米计价，计入产权等。该协议已于2009年11月24日作广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案。
协议签订后，原告已将原址房屋交由被告拆迁。被告至今未将产权调换的房屋交付给原告。
因本案纠纷，原告于2015年9月29日提起诉讼。
诉讼中，原告称：去现场看过，回迁大楼的整体基本已建好，内部还未装修；不清楚有无竣工验收，也没有到相关部门查询了解过是否竣工验收；2016年春节前也去看过，涉讼楼盘有售楼部，有很多销售人员在销售房屋，也有样板房可以看了；不清楚出售是否回迁大楼。原告无提供有关涉讼大楼符合交付使用条件的证据。
被告称：大楼的主体已完工，外立面已建设完毕，但内部装修、消防、电梯尚未完工，未竣工验收；涉讼小区有两栋楼，东某是用于商品房开发，西塔是用于回迁安置，两栋楼都尚未竣工验收；回迁房是不能预售的。
本院认为：原告与被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按照约定，被告应在2014年5月21日前，将产权调换的房屋交付给原告。被告至今未履行该义务，已构成违约，理应承担相应的违约责任。鉴于目前涉讼回迁大楼尚未建好，不具备交付使用的条件，原告要求被告将符合协议约定的产权调换房屋交付使用，事实上暂不能履行，本院不予支持。原告可待房屋建好、可交付使用时再行主张权利。至于原告要求被告支付逾期交付房屋的违约金，符合双方协议的约定，本院予以支持。由于违约金除具有补偿性质外，还具有对违约方给予惩罚的性质，且被告亦无证据证明协议约定的违约金计算标准明显过高，故对被告的相关抗辩，本院不予采纳。另因判决之后拆迁协议的相关履行情况尚未确定，故本案仅处理判决前的纠纷。原告可待相关事实发生后再行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市鸿晖房地产开发有限公司向原告吴国枝支付逾期交付产权调换房屋的违约金（按100元/日标准，从2014年5月22日起计至本判决发生法律效力之日止）。
二、驳回原告吴国枝的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1140元，由被告广州市鸿晖房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 张 宇
人民陪审员 陈淑文
二〇一六年四月十一日
书 记 员 邓鸿明