湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第175号
原告李娟，女，1964年10月13日出生，汉族，住邵阳市大祥区。
委托代理人李朝晖，男，1955年12月5日出生，汉族，住湖南省隆回县。
被告邵阳市金林房地产开发有限公司，住大祥区迎春路农贸市场转角处。
法定代表人舒美林，该公司经理。
被告邵阳市科美商贸有限责任公司，住邵阳市大祥区迎春路美林园2栋。
法定代表人李兰春，该公司经理。
原告李娟与被告邵阳市科美商贸有限责任公司、邵阳市金林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，2013年3月14日本院受理原告李娟与被告邵阳市金琳房地产开发有限公司、李科良房屋买卖合同纠纷一案后，依法组成由审判员唐步城担任审判长，审判员胡玲玲、人民陪审员银建中参审的合议庭，因邵阳市公安局已对被告李科良进行刑事立案侦查。2013年4月26日本院作出（2013）大民初字第175-1号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。2010年4月2日邵阳市多美商贸有限责任公司经工商部门核准变更登记为邵阳市科美商贸有限责任公司。2014年10月23日，根据原告的申请，追加邵阳市科美商贸有限责任公司作为本案的被告参加诉讼。2010年11月4日邵阳市金琳房地产开发有限公司经工商部门核准变更登记为邵阳市金林房地产开发有限公司。原告李娟于2015年4月17日向本院提出撤回对被告李科良起诉的申请，同日本院作出（2013）大民初字第175-2号民事裁定书，裁定准许原告李娟撤回对被告李科良的起诉。2015年4月20日，因原中止的情形已消失，本案恢复诉讼。并于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告李娟及其委托代理人李朝晖到庭参加诉讼。被告邵阳市科美商贸有限责任公司、邵阳市金林房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，（一）、2008年3月，舒美林采取雇请腰鼓队上街宣传和在邵阳市电视台、邵阳晚报等媒体多次刊登商业广告等方式，大宣称步步高超市正式进驻大祥区迎春路的多美购物广场，大力推销该购物广场商业摊位的买卖活动。原告在市房产局第二房管所邓连云和该购物广场股东钟伟同志的引荐下，于2008年4月6日与舒美林签订了商品房买卖合同。该合同约定：（1）、原告（即买受人）购买被告（出卖人）多美购物广场C栋壹层015号房（即商业摊位），该商品房建筑面积25.10平方米，总房款151002元，扣抵前两年（2008年4月6日至2010年4月5日）返租金27180元，在签订合同的当天一次性支付给被告人民币123822元（壹拾贰万叁仟捌佰贰拾贰元整）。（2）、被告交付给原告的商品房（即商业摊位）的交付期限为2008年10月1日前。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。（3）、出卖人在商品房交付使用后180日内办理好房屋使用权属证书，如有违约，由被告全部退还原告购房款，并按已付总房价款的0.2%赔偿原告的损失。签订购房合同的当天，根据舒美林的要求，原告于2008年4月6日与邵阳市金琳房地产开发有限公司签订了商铺转让合同和商铺委托租赁经营合同。本合同约定：原告将购置的C栋壹层015号摊位（合同书称“该物业”）全部委托给舒美林对外统一招租经营，租赁期限为15年，起租日期为2008年10月1日，租金标准为：第一至五年计人民币1007元／月，合计每季度3020元。前两年的租金（2008年10月1日至2010年9月30日）已冲抵购房款。第三年的租金从2010年10月1日起计，逾期3个月被告未向原告人支付租金的，除应付清给原告人的租金外，被告人按日支付给原告本年度租金的0.3‰作为违约金。（二）、2008年10月1日，是被告承诺多美步步高开业的日子，但没有兑现。原告感觉有点不对头，便找到舒美林要求全额退还购房款，但遭到拒绝。被告口头答复说2009年元旦一定开业。2009年春节后，被告承诺的开业期限已过，仍没有兑现，原告再次找到舒美林要求终止合同，但被告以租金已付至2010年10月1日为由拒绝与原告协商。到了2009年6月期间，原告和部分购买多美购物广场摊位的业主共20多人，多次找到邵阳金琳房地产开发公司，要求退还原告（含各业主）的购房款，并按合同赔偿损失。为平息事态，被告作了书面承诺：多美步步高超市未如期开业，造成违约，责任在市金琳房地产开发公司，承诺在2009年11月30日前退还给各业主购房款。如承诺未兑现，由被告人承担原告购房款总额每天3‰的违约金。岂不知这仅是被告的金蝉脱壳之计，原告从2009年11月30日至今多次找被告协商处理，要求终止合同，退还全部购房款，但被告以种种借口拖延，至今未退还原告一分钱。（三）、2010年10月1日舒美林承诺的多美步步高超市仍没有开业，而且承诺返还第一、二年的租金已经到期。原告找到舒美林的市金琳房地产开发公司，再一次要求解除合同，退还给原告的购房款，但仍得到的答复出人意外：C栋壹层已整体转卖给李科良使用经营。原告几经周折找到了当时任市人大代表的李科良，要求退还原告的购房款，但遭拒绝。原告想与之论理，却遭到李科良手下的阻拦和恐吓。待到2011年10月1日，李科良将“多美步步高购物广场”改名为“科美步步高购物中心”，并成功于2011年11月营业，听到这一消息，原告满心以为可以高兴一阵，以为盼望四年之久的购物中心终于成功营业；满以为奔走四年之久的讨债维权终究会有一个结果，因为购物中心营利起码会返还给原告租金。万万没有想到，李科良根本没有还钱给原告的意思。在万般无奈的情况下，原告和其他业主，多次到市公安局、市委信访局申诉和反应情况，都没有得到及时合理的答复。2012年4月，原告因家庭急需用钱，请求李科良先退还购房款的80%，并暂不考虑逾期3个月被告未向原告支付租金，除应付清租金外，被告还应向原告按日支付年度租金的0.3‰作为违约金的条款，李科良一面假惺惺地签字答应，一面又继续玩弄欺骗手法，直到2012年11月李科良东窗事发，被市公安局关押受审，原告仍未得到被告退还分文。基于上述事实，原告认为：两被告打着开发的幌子，以高额回报的欺骗的手段，掩盖非法集资的真相，骗取包括原告在内的买房人的金钱，并以整体转让的方式，移花接木，试图侵吞受害人（买受人）的利益，其行为从开始的第一天起就是非法的，严重侵犯了买受人的财产权和知情权。为此，特依法提起诉讼，请求：1、依法判令两被告共同退还原告购房款、房屋租金和被告违约金合计人民币262103元，（其中购房款123822元，房屋租金69089元，违约金69192元包括未履行承诺违约金59435元、未支付租金违约金7281元、未办证违约金2476元），并承担相关法律责任；2，依法判令两被告共同承担全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同复印件1份共16页，拟证明双方订立了购买合同及摊位一个，交款123822元。
2、舒美林的承诺书复印件1份共1页，拟证明被告承诺愿意赔偿违约经济损失。
3、商铺转让合同复印件1份共3页，拟证明原告将摊位转让给两被告经营。
4、商铺委托租赁经营合同复印件1份共5页，拟证明两被告应按约定付给原告的租金。
5、置业计划表复印件1份共1页，拟证明投资及收益具体情况。
6、承诺书复印件1份共1页，拟证明科美商贸有限责任公司的书面承诺违约责任。
7、邵阳晚报复印件1份共1页，拟证明步步高与科美商贸有限责任公司的租赁关系。
8、科美公司与步步高公司的租赁合同1份共17页，拟证明科美公司出租原告的商铺并收取租金。
9、企业注册登记资料复印件2份共2页，拟证明两被告都是房屋的出卖人，应共同承担责任。
被告邵阳市科美商贸有限责任公司、邵阳市金林房地产开发有限公司均未予答辩，亦未向本院提供证据。
经过开庭审理，本院认为原告提供的证据具备证据的真实性、合法性和关联性，均予以采信。
根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2008年4月6日原告李娟（买受人）与邵阳市金琳房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》。该合同的相关约定有：“第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目（多美购物广场）中的第C幢壹层015号房，该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为6米，建筑面积共25.10平方米。第四条计价方式与价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6016元，总金额人民币151002元。第六条付款方式及期限：1、一次性付款，总房款151002元，一次性返两年租金27180元，实际支付123822元。第八条交付期限：出卖人应当在2008年10月1日前将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人的损失。3、买受人办理或由出卖人协助办理，但有关税费按产权部门规定各自承担。”上述合同签订后，原告当日支付了出卖人购房款123822元，并同时分别与邵阳市多美商贸有限责任公司、邵阳市金琳房地产开发有限公司签订了《商铺委托租赁经营合同》、《商铺转让合同》。上述合同的相关约定有：“原告将购置的C栋壹层015号商铺（简称“该物业”）全部投资经营管理权委托给邵阳市多美商贸有限责任公司对外统一招租经营，委托租赁期限为15年，起租日期为2008年10月1日；该物业月租金为：第一至五年计人民币1007元／月，合计每季度3020元。第六至十年计人民币1133元／月，合计每季度3398元。第十至十五年计人民币1258元／月，合计每季度3775元；邵阳市多美商贸有限责任公司按季向原告支付租金，在每季度初的第五个工作日之前，邵阳市多美商贸有限责任公司将当季度租金向原告指定的银行账户以划拨方式向原告一次性支付。季租金自该物业规定的全部房款付清之日起开始计算；2008年10月1日前的租金按第一年的租金标准计算；本合同委托租赁期内，如逾期3个月邵阳市多美商贸有限责任公司未向原告支付租金的，除应付清给原告的租金外，邵阳市多美商贸有限责任公司按日支付给原告本年度租金的0.3‰作为违约金。”根据上述约定，原告前两年的租金（2008年10月1日至2010年9月30日）已冲抵购房款。第三年的租金从2010年10月1日起计。2009年6月24日，邵阳市多美商贸有限责任公司与邵阳市金琳房地产开发有限公司共同向原告出具了一份《承诺书》，内容是：“邵阳市金琳房地产开发有限公司多美购物广场C栋商铺销售之后，超市未如期开业，造成违约，责任在金琳房地产开发有限公司，为让客服放心，特作如下承诺：1、公司正在于相关部门协商开业，愿在此承诺书之日起十五天内，对多美购物广场于相关部门的协商结果做出答复。本承诺自签订之日起到2009年11月30日愿意退还房款的，金琳房地产开发有限公司在2009年11月30日之前退还所有房款。愿意继续合作的于金琳房地产开发有限公司进行协商，并签订书面合同。2、本承诺书自签订之日起所有商铺未经业主同意不得转让或以任何形势变更资产，违者愿承担法律责任。3、本承诺书自签订之日起至2009年11月30日如未能还款或协商处理，本公司愿意承担总房款每天3‰（千分之三）赔偿违约金。注：本承诺书一式2页，复印件与原件相符的，具有同等法律效力。”2010年8月9日，邵阳市多美商贸有限责任公司与步步高商业连锁股份有限公司签订了一份《租赁合同》，根据该合同，邵阳市多美商贸有限责任公司将包括原告上述购买的的商铺在内的科美购物广场物业一层共计建筑面积3500平方米的房产、配套场地及附属用房，配套设备设施出租给步步高商业连锁股份有限公司使用，租赁时间从2010年8月9日至2025年8月8日止，共计15年，整体租赁费用为人民币840000元／年。现邵阳市多美商贸有限责任公司与步步高商业连锁股份有限公司仍在履行该《租赁合同》并收取租金。但原告与被告上述合同和承诺书签订后，被告既未退还原告房款，也未按约定支付原告租金或协商处理。尚欠原告购房款123822元，租金69089元（按季从2013年4月6日算至2015年9月5日，顺延照计），因原告多次向被告催收房款、租金和违约金未果，原告诉来本院。
本院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。原告与邵阳市金琳房地产开发有限公司、邵阳市多美商贸有限责任公司之间签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托租赁经营合同》、《商铺转让合同》以及出具的承诺书等是双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的效力性规定，属于有效合同。各方当事人应全面履行合同及承诺书的约定。原告李娟已按合同的约定履行了付款义务，邵阳市多美商贸有限责任公司未按约支付原告租金已构成违约，应承担本案的相应责任。邵阳市金琳房地产开发有限公司、邵阳市多美商贸有限责任公司未履行承诺，应共同承担本案的相应责任。因邵阳市金琳房地产开发有限公司、邵阳市多美商贸有限责任公司已分别变更为被告邵阳市金林房地产开发有限公司和被告邵阳市科美商贸有限责任公司。故被告邵阳市金林房地产开发有限公司和被告邵阳市科美商贸有限责任公司应承担本案的相应责任。原告请求被告邵阳市科美商贸有限责任公司支付租金和未按时支付租金约定的违约金，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持；原告请求被告邵阳市金林房地产开发有限公司和被告邵阳市科美商贸有限责任公司共同支付未履行承诺而约定的违约金，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。但请求两被告返还购房款和未办证违约金，因原告未主张退房和解除房屋买卖合同，故该项请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。对原告未按时支付租金约定的违约金计算的高出部分，因不符合合同的约定和法律的规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告邵阳市科美商贸有限责任公司在本判决生效后七日内支付原告李娟房屋租金69089元（按季从2013年4月6日算至2015年9月5日）和未按时支付租金的违约金6845.1元（按年度租金每日0.3‰，从2010年10月1日，算至2015年9月5日），合计人民币75934.1元（从2015年9月6日至本判决指定的履行期间，租金及其违约金顺延照计）。
被告邵阳市金林房地产开发有限公司和被告邵阳市科美商贸有限责任公司在本判决生效后七日内共同支付原告李娟因未履行承诺而约定的违约金59435元（按已交购房款123822元的每天3‰，从2009年6月24日算至2009年11月30日），并互负连带责任。
驳回原告李娟的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费人民币3501元，由原告负担1000元，被告邵阳市科美商贸有限责任公司、邵阳市金林房地产开发有限公司共同负担2501元（此款原告已垫付，被告在本判决生效后十五日内付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
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审判长 唐 步 城
审判员 胡玲玲人民陪审员银建中
二〇一五年九月八日
书记员 尹 苗
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条?被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。