广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终22185号
上诉人（原审原告）:修源，女，1984年3月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：修庆宝，男，1946年8月15日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：罗建辉，广东安国律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市恒远物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇山前大道金碧御水山庄。
法定代表人：刘宇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赖志萍，广东联合发展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁碧芸，广东联合发展律师事务所律师。
上诉人修源、广州市恒远物业管理有限公司（以下简称恒远公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人修源上诉请求：撤销一审判决，改判支持修源一审全部诉请。事实理由如下：一、一审法院对涉案房屋2016年2月春节时期发生的污水倒灌事件责任比例划分不公。修源与恒远公司签订《物业管理服务合同》，每月按期交纳物业管理费，恒远公司理应承担保障排水管道的畅通等义务。发生污水倒灌事件完全是因恒远公司疏于管理，责任完全在于恒远公司，修源虽然未居住在涉案房屋之中，但其不应该因没居住而承担损失的责任，没有法律规定说自己的房屋未居住就应该承担被侵权的责任，一审法以修源没居住在涉案房屋，在发现倒灌事件事后才告知恒远公司而判决修源承担30％的责任与法理不符，请求上诉法院改判由恒远公司承担全部责任。二、修源在倒灌事件发生后，多次与恒远公司协商处理事项，但恒远公司以各种理由推诿致使修源的家具、家电及名画受损，在一审虽修源申请对所有损失进行评估，但一审法院没有就家电及名画进行损失评估，对家具及装修的评估过低，根本无法将浸水后的房屋修复至原样，所以修源上诉请求二审法院对修源的所有损失进行一个公正合理的判决。
针对修源的上诉主张，恒远公司二审答辩称：一、涉案房屋是修源自住的封闭独立空间，物业公司是没办法及时进入发现和解决问题，本次事件的产生是由于业主疏于管理自己的房屋造成，业主理应承担相应的损失。二、恒远公司在接到修源的保修电话的当天就进行并且完成了排水管道的疏通，并不存在修源所说因为要与业主修源进行协商处理而导致家具等物品受损的情况。修源的上诉主张均不成立，应予驳回。
上诉人恒远公司上诉请求撤销一审判决，改判驳回修源的一审诉请。事实理由如下：一、一审法院认定恒远公司承担损失的理由不成立，恒远公司不应承担污水倒灌事件导致的损失。根据双方签订的《物业管理服务合同》的约定，恒远公司仅负有维护排水管道的义务。恒远公司在2016年1月接到修源的报修电话后已立即对涉案管道进行疏通。对于发生管道的堵塞，疏通管道是恒远公司能采取的最有效措施，恒远公司已尽到物业公司应尽的合同义务。一审法院认定恒远公司在2016年1月未采取有效措施根本解决问题没有事实依据，恒远公司不应承担污水倒灌事件导致的损失。二、即使法院认为涉案房屋有损失的，该等损失也属于因修源原因导致的损失扩大，理应由修源全部承担。污水倒灌事件应该是从2016年2月4日左右开始发生的，经过一段时间的积累后，才会在2016年3月1日到达水深20厘米的严重程度。如修源及时发现污水倒灌情况并及时向恒远公司报修的，是不会发生损失的。但因修源未及时发现并未采取有效措施，才导致在事件发生时及发生后均未得到及时处理，进而导致本次污水倒灌事件产生了损失。恒远公司认为，因污水倒灌事件造成损失是由于修源疏于管理涉案房屋造成的，从2016年2月4日污水倒灌事件发生至2016年3月1日修源向恒远公司报修期间内所发生的损失均属于损失扩大的范围，理应由修源全部承担。三、即使法院认为恒远公司需承担损失，恒远公司也认为一审法院认定的恒远公司承担损失责任过重。正因为本次污水倒灌发生的损失均属于是因修源原因导致的损失扩大，修源理应对污水倒灌事件的损失承担主要责任，恒远公司仅应承担次要责任。四、一审法院认定的本次浸泡事件具体损失金额是错误的。即使法院认定恒远公司应承担一定比例的损失，根据广东高迪评估咨询有限公司出具的评估报告，涉案房屋在2016年2月发生的水淹事件而造成的损失价值是81550元(即装修修复费用94900元×50％+家俬家具损失34100元)。一审法院采用132000元(装修修复费用94900元+家俬家具损失34100元)作为恒远公司承担损失的计算基数，是不合理的。修源在本案中申请的是损失价值的评估，且在一审中评估公司所作出的对修源提出评估异议的答复函中也已经说明损失价值的评估与修复费用的评估是两个概念，而且涉案房屋的装修并非全新的装修，涉案房屋的装修已经使用五年以上。因此评估公司在损失价值的评估是在修复价值上进行的折旧，一审判决却以修复费用作为赔偿基数，是不合理的。
针对恒远公司的上诉主张，修源二审答辩称：一、涉案房屋发生污水倒灌是由于公共管道堵塞造成污水无法顺畅排走，导致污水从涉案房屋2楼倒灌进入房屋，如果恒远公司履行物业管理服务合同对公共管道疏通的义务就不会发生本次纠纷，所以此次污水倒灌的责任在于恒远公司。二、修源及家人发现污水倒灌后第一时间赶到现场与恒远公司进行沟通，而且进行排水排污的措施，由于恒远公司一直回避损失问题，导致涉案房屋所有的家电、家具、壁画造成损失，所以该部分损失应该由恒远公司承担。三、全部责任在于恒远公司，并不因为修源没有在涉案房屋居住应当承担责任。四、损失评估不是错误，而是评审价值过低，涉案房屋所有的家具安装折旧价格评估，远远不能修复成原来状况，家电及名画价值没有评估。
修源于2017年3月8日向一审法院提出本案诉讼，请求判令:1、恒远公司向修源赔偿因恒远公司未履行物业管理服务造成修源的房屋被水淹而造成的损失100000元；2、恒远公司承担本案诉讼费。诉讼中，修源变更第1项诉讼请求为：恒远公司向修源赔偿因恒远公司未履行物业管理服务造成修源的房屋被水淹而造成的损失300000元（包括重新装修的人工、材料费合计20万元、一幅名画6万元、一年不能居住房屋而产生的租金损失4万元）。
一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄山林二巷xx栋xx房，2010年9月6日登记于修源名下。
2010年10月19日，修源（乙方）与恒远公司（甲方）签订《物业管理服务合同》，物业名称：xx-
xx，甲乙双方就本物业的物业管理服务达成如下约定：第一条、一、甲方的权利和义务，根据国务院《物业管理条例》相关规定，甲方接受发展商广州市花都绿景房地产开发有限公司的委托，对乙方所购物业进行物业管理。1、对本物业共用部位、并用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理…第二条、物业管理服务内容：二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指金碧御水山庄单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的设施设备，包括但不限于共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、空调、智能化系统、供气线路、消防设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池、井和共用设施设备使用的房屋等。第三条、物业管理服务质量，二、设备运行：1、保障本物业设备正常运行；2、本物业设备发生故障时及时修复，并通知相关业主；3、持技术上岗证技工定期巡查本物业设备运行情况及对设备进行维护、保养。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：1、小修：24小时内完成，并实行跟进回访制度；2、急修：发现紧急情况及时处理并于事后三个工作日内向业主/用户提交报告。第四条、物业管理工作实施措施1、房屋，落实责任人，实行巡视制度，建档记录，维护房屋完好。2、房屋零修、急修，接到维修通知于约定时间到达现场，及时完成并建立回访档案记录。3、维修工程，分项检查，并进行回访制度，以保障维修工程合格，满足客户需求。8、化粪池、雨水井、污水井，9、排水管、明暗沟，落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，以保障排水管畅通五组，定期疏通、清理。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
修源的家人表示其在2016年2月28日接到工人的电话告知涉案房屋二楼出现墙面滴水的现象，当时正值春节期间，无人居住在涉案房屋，但修源聘请的工人每天都会前往房屋打理植物，随后修源的家人在2016年3月1日去到涉案房屋发现二楼外墙大面积渗水、整个二楼屋内积有约二十厘米深的水（涉案房屋属于复式结构，有一、二楼），当时修源的父亲致电恒远公司要求前来处理，当时恒远公司派来的工程部人员检查现场表示无法通过排水管排水，后利用抽水管对二楼屋内的污水进行抽水，并对二楼外墙的排水管的淤泥进行清理，当时因为污水无法通过排水管排出，恒远公司工程部人员建议对涉案房屋一、二层之间的管道进行改建，2016年3月1日当天就在二楼外墙另建一条排水管排污，该改建管道费用由恒远公司负担。修源表示2016年3月1日当天检测涉案房屋一、二楼之间的管道是通畅的，后来打开排水管通向的污水井，发现污水井淤泥积满，恒远公司员工在次日将污水井的淤泥清理，在对污水井淤泥清理后，涉案房屋的一楼仍使用原来的污水井，二楼及楼上住户的新管道则通向另一污水井。修源认为二楼房屋发生污水倒灌事件的根本原因是恒远公司未及时清理排水管及污水井中的淤泥，导致污水倒灌从而产生相关损失。恒远公司不确认修源陈述的原因，认为在2016年3月1日接到涉案房屋的报修并完成现场清理及该房屋一、二楼排水管的改建，当时检测污水井是畅通的，该污水倒灌事件是由于涉案房屋一、二楼之间的排水管堵塞而发生的意外事件，由于涉案房屋长期无人居住，该倒灌事件应该从2016年2月4日左右开始发生从而积累到2016年3月1日的水深约二十厘米的严重情况，恒远公司认为修源应对未及时发现问题导致产生损失负相应的责任。当时对事故原因判断后，考虑到涉案房屋长期无人居住，根据修源的建议，恒远公司在涉案房屋的外墙另建一条管道排污，现涉案房屋及楼上住户均使用新安装的管道通向同一污水井进行排污，当时改管的费用由恒远公司负担，改建管道后再无出现水淹情况。恒远公司表示其已履行定期疏通管道及清理污水井义务，为此提交清理污水井照片、业务服务需求记录表、排水排污系统巡查记录等予以佐证，且曾在2016年1月3日及2016年1月4日接到修源的报修电话，对涉案房屋一楼厨房后方的下水道堵塞及二楼阳台出现污水倒灌现象进行处理，并提交广州东明清洁服务有限公司于2017年3月22日出具的情况说明予以证明，该情况说明载明：“2016年1月4日下午，我司接到恒远公司通知，需到广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄（以下简称小区）xx栋xx房屋屋后阳台的主排水管道进行管道疏通。我司到达小区后，发现自xx栋xx房屋厨房洗手盆位置的管径为110的PVC排水管检查口（以下简称室内检查口）至室外污水井的地下管道之间的管段（以下简称堵塞管道）堵塞，无法排水，遂采用电动马达弹簧疏通机从室内检查口进行搅动疏通，随后用弹簧条从该室内检查口通过管道转动至xx-
xx厨房后门门口污水井内，从而使该堵塞管道内的淤水排空，并随后进行了多次反复搅动及注水排水测试。我司于当天下午完成对前述全部管道的疏通。我司仅对此次疏通事项做解释说明，对此次管道堵塞及后期管道堵塞所造成的损失及后果不负法律责任。”修源则认为恒远公司未尽到定期清理污水井义务，2016年1月均是业主发现问题后恒远公司才上门处理，且当时未对污水井及下水管道的淤泥及时清理才导致2016年3月1日的事故发生，故要求恒远公司对其损失承担责任。
一审诉讼中，修源对2016年3月1日涉案房屋发生污水倒灌事件的原因向一审法院申请司法鉴定，后一审法院摇珠确定广东智弘检测鉴定有限公司进行鉴定，该公司于2017年5月9日出具《工作联系函》，载明：“我单位于2017年5月8日派出鉴定技术人员与法院工作人员一同对涉案房屋现场进行实地初步查勘，根据现场初勘发现，涉案房屋于2016年2月28日左右发生排水管道污水倒灌导致财物及装修遭到受损，但污水倒灌事件发生后物业管理人员曾对管道进行疏通和改造，原始现场已经破坏，无法复原当时管道使用原始情况，现场情况不满足鉴定要求，不具备基本的鉴定工作条件，故不能为本案提供相关检测鉴定服务，现将案件材料全部退回。”
关于涉案房屋因污水倒灌产生的损失，修源亦向一审法院申请评估，一审法院依法摇珠确定广东高迪评估咨询有限公司作为评估机构，该公司经过现场勘查于2017年8月14日出具评估报告，载明：1、损坏的室内装修修复费用为94900元，综合成新率之后损失费为47450元；2、室内损坏的家具损失为34100元。为此，修源预缴评估费5850元。关于修源主张的名画损失60000元，评估公司表示渗水事故对其是否有关联的影响，其关联的程度以及对其艺术价值的影响程度不能确定，故其损失价值不能确定。关于修源主张的室内电器损失，评估公司表示在现场勘查时无法确定涉案房屋室内电器是否损坏及损坏的程度，且无法确定其损坏是否与水浸事故有关联，因此无法对该室内电器损失进行评估。若要评估需另行提供其他公司出具的鉴定报告。在一审法院指定的举证期限内，修源未对其室内电器损失提交书面的评估申请。
一审诉讼中，为明确涉案房屋发生污水倒灌的原因，一审法院于2017年8月14日前往涉案房屋进行现场勘查，恒远公司的工程部员工孙向表示在2016年1月3日接到业主通知前往涉案房屋，当时检测涉案房屋二楼污水倒灌的原因是涉案房屋一楼室外阳台下方的PVC下水管道堵塞，该段管道是整栋建筑物所有业主共用，当时将该段管道进行疏通发现管道内积满毛发及油垢，恒远公司认为该段管道虽然属于公共管道，但该管道属于业主使用的管道，平时物业公司负责疏通的是污水井及污水井之间的管道，且对于堵塞的管道已在2016年1月进行疏通，2016年3月1日再次发生堵塞事件是由于不可控因素导致的。当时在清理涉案房屋的积水及疏通堵塞管道后，根据业主修源的要求对涉案房屋一、二楼之间的管道进行改建，改建之后，涉案房屋一、二楼的生活污水通过一楼室外阳台的管道通向2号污水井，涉案房屋二楼以上的其他房屋生活污水通过新改建的管道通向1号污水井。修源坚持认为当时是恒远公司建议改建管道，且认为恒远公司在1月并未对管道进行疏通，只是将一、二楼之间的排污管支管松动部分进行修理。
一审法院认为:本案的争议焦点一为应由何方承担污水倒灌导致的损失？首先，根据双方签订的《物业管理服务合同》可知，恒远公司负有维护排水管道的义务，关于涉案房屋在2016年3月1日发现的污水倒灌事件的原因，鉴定公司表示因现场被破坏已无法鉴定，但根据恒远公司的自述，涉案房屋发生污水倒灌的原因是涉案房屋一楼阳台下方的管道堵塞，而该段管道属于公共管道，且涉案房屋在2016年1月已发生过两次渗水现象，根据恒远公司提交的2016年1月清洁公司的情况说明显示当时亦是同样的管道存在堵塞，即恒远公司在2016年1月发现该阳台公共管道堵塞时未采取有效措施根本解决问题，导致2016年3月1日再次发现污水倒灌事件，故恒远公司应对涉案房屋在2016年3月1日发生的污水倒灌事件产生的损失承担责任。另外，涉案房屋作为业主自住的封闭独立空间，恒远公司作为物业管理公司无法进入涉案房屋及时发现、解决问题，根据修源的自述，涉案房屋发生渗水时无人居住，待2016年3月1日前往时发现墙壁渗水且屋内积水已达约20厘米高，即使按照修源陈述的其最早在2016年2月28日接到工人电话告知涉案房屋存在墙壁渗水迹象，修源作为涉案房屋的权属人理应立即通知恒远公司前往涉案房屋查看或采取其他适当措施以防止损失的扩大，但修源直至2016年3月1日才告知恒远公司，故修源对涉案房屋因污水倒灌产生的扩大损失负有一定的责任。综上，一审法院酌定恒远公司对涉案房屋污水倒灌产生的损失承担70%的责任，修源对该损失承担30%的责任。
关于损失的具体金额，一审法院认为，涉案房屋因污水倒灌导致装修及家具等产生损失，修源重新使用涉案房屋需按修复价格进行修复，故一审法院采纳修源主张的装修损失应按修复费用计算的意见，广东高迪评估咨询有限公司作出的评估报告是结合现场勘查依法作出的，合理有据，一审法院采纳该报告中关于涉案房屋的装修修复费用94900元及家俬家具损失34100元的意见，根据前述分析，恒远公司应承担70%的损失即90300元〔（94900元＋34100元）×70%〕，修源要求恒远公司承担超出上述部分的装修及家俬家具损失，依据不足，一审法院不予支持。关于租金损失，因修源未能举证证明涉案房屋在恒远公司清理污水后无法居住使用，故修源要求恒远公司支付租金损失40000元，依据不足，一审法院不予支持。关于名画损失60000元，因修源未能举证证明该画因本次污水倒灌产生损坏，且评估公司亦对该损失表示无法评估，故修源主张的名画损失，依据不足，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院于2017年9月14日作出判决如下:一、被告广州市恒远物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告修源赔偿损失90300元；二、驳回原告修源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，由原告修源负担3744元，由被告广州市恒远物业管理有限公司负担2056元。评估费5850元，由被告广州市恒远物业管理有限公司负担。
二审期间，修源提交了金碧御水山庄损坏电器清单及购置发票若干张，拟证明修源购买损坏电器的购房价值等。恒远公司回应称：上述证据不属于新证据，不同意进行质证。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对双方的上诉请求，认定如下：
一、修源、恒远公司均上诉主张己方不应承担涉案房屋损失责任的问题。因双方《物业管理服务合同》明确约定恒远公司负有维护排水管道的义务。双方一审陈述涉案房屋发生污水倒灌的原因是涉案房屋一楼阳台下方的管道堵塞，该段管道属于公共管道，一审法院结合本案事实，认定涉案房屋污水倒灌事件系因恒远公司在2016年1月发现该阳台公共管道堵塞时未采取有效措施根本解决而产生，故恒远公司负有不可推卸的责任，并无不妥。同时，涉案房屋系业主自住封闭的独立专有空间，恒远公司作为物业管理公司无法进入涉案房屋及时发现、解决问题，而修源作为涉案房屋产权人亦负有对涉案房屋管理和维修义务。修源一审自述涉案房屋发生渗水当时无人居住，待2016年3月1日前往时发现墙壁渗水且屋内积水已达约20厘米高，即使按照修源陈述的其最早在2016年2月28日接到工人电话告知涉案房屋存在墙壁渗水迹象，修源作为涉案房屋的权属人理应立即派人或通知恒远公司前往涉案房屋查看或采取其他适当措施以防止损失扩大。因此，修源对涉案房屋因污水倒灌导致的扩大损失亦负有一定责任。综上，一审法院结合全案案情酌定认定恒远公司对涉案房屋污水倒灌产生的损失承担70%的责任，修源对该损失承担30%的责任，公平合理。双方针对该损失责任分摊提出的上诉主张均不成立，本院不予接纳。
二、关于各项损失赔偿的金额问题。涉案房屋因污水倒灌导致装修及家具等产生损失，修源重新使用涉案房屋需按修复价格进行修复，广东高迪评估咨询有限公司结合现场勘查作出评估报告，程序合法，一审法院采纳该评估报告室内装修修复费用作为定案依据并无不妥。恒远公司、修源也没有证据推翻该评估报告结论，故双方对评估报告结论提出的上诉主张，本院均不予采纳。恒远公司应承担70%的损失赔偿责任，即应向修源支付90300元〔（94900元＋34100元）×70%〕。至于恒远公司上诉主张对于房屋室内装修损失即损坏的室内装修修复费用×综合成新率计付赔偿金额，依据不足。
三、修源要求恒远公司赔偿其名画损失60000元及家电损失的问题。因修源在一审中未能举证证明名画因本次污水倒灌产生损坏，且评估公司亦表示该损失无法评估，故修源主张的名画损失，依据不足。至于室内电器损失，评估公司表示在现场勘查时无法确定涉案房屋室内电器是否损坏及损坏的程度，且无法确定其损坏是否与水浸事故有关联，因此无法对该室内电器损失进行评估。若要评估需另行提供其他公司出具的鉴定报告。在一审法院指定的举证期限内，修源未对其室内电器损失提交书面的评估申请。修源二审提交的购买发票要求对方赔偿其家电损失，亦无法证据家电损失与污水倒灌事件存在因果关系，故本院不予支持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人修源、恒远公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人修源负担3744元、上诉人广州市恒远物业管理有限公司负担2056元。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十二月二十五日
书记员 璩方慧