湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘09民终518号上诉人（原审被告、反诉原告）戴贻勋，男，1974年8月27日出生，住湖南省安化县。委托代理人陈石平，安化县腾飞法律服务所法律工作者。被�诉人（原审原告、反诉被告）夏智辉，男，1980年5月4日出生，住湖南省安化县。委托代理人邓旭逵，湖南资声律师事务所律师。上诉人戴贻勋因与被上诉人夏智辉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省安化县人民法院（2015）安法民二初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人戴贻勋及委托代理人陈石平，被上诉人夏智辉的委托代理人邓旭逵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，夏智辉因居住需要于2013年8月13日在新安时代广场与戴贻勋签订《商品房买卖合同》，戴贻勋以个人名义与夏智辉签订《商品房买卖合同》，双方就新安时代广场项目第B栋第8层801号房达成买卖协议，并约定房屋建筑面积共140平方米，单价为1448.5714元／平方米，总金额为202800元，戴贻勋应于2013年12月30日前将房屋交付使用。夏智辉于2013年8月13日当天向新安时代广场项目部支付了首付款50000元。原审法院认为，本案的法律争议可归于三点：一是本案合同的性质；二是该合同是否合法有效；三是夏智辉以及戴贻勋的诉讼请求是否符合法律规定。首先就本案合同的性质问题。本案双方所签订的合同应为商品房买卖合同。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了所购商品房基本情况、计价方式、计价款、付款方式、违约责任、房屋交接等一般商品房买卖合同应当约定的内容。本案中，夏智辉的付款对象是新安时代广场项目部，双方签订合同的场所为新安时代广场营销部。从该合同的外观形式、合同约定的内容以及双方签订该合同的外部条件，可以认定夏智辉、戴贻勋当时的一致意思表示为商品房买卖。本案双方争议的合同应为商品房买卖合同。其次就本案合同的效力问题。该合同应认定为无效合同。理由如下：1、商品房买卖应是房地产开发企业与房屋买受人之间的交易行为，本案房屋的出卖人虽有新安时代广场营销部、新安时代广场项目部等部门，但其在合同第一页的出卖人和法定代表人两项中均填写戴贻勋的名字，在第十三页出卖人签章部分也只盖上了戴贻勋的签名章，并未加盖单位公章。在该合同中出卖人的主体不具有出售商品房的资质和资格；2、双方进行商品房交易，但是直至起诉前，戴贻勋未取得商品房预售许可证明，在庭审中戴贻勋亦未提交能够证实其在起诉前取得了商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。最后就本案夏智辉以及戴贻勋的诉讼请求是否符合法律规定的问题。在未取得商品房预售许可证明的前提下，戴贻勋以商品预售的名义与夏智辉签订了《商品房买卖合同》，此合同是一个无效的合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项之规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，在签订合同时导致合同无�的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，本案中夏智辉、戴贻勋于2013年8月13日签订的名为《商品房买卖合同》应是一个无效的商品房买卖合同。对于夏智辉请求确认合同无效以及要求戴贻勋退还已支付的购房款并赔偿其经济损失的诉请，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条第一款第一项之规定，判决：一、夏智辉与戴贻勋签订的《商品房买卖合同》无效；二、戴贻勋返还夏智辉已支付的购房款50000元，并赔偿夏智辉经济损失50000元；三、驳回戴贻勋的反诉请求。上述给付内容，限于判决生效之日起十日内付清。案件受理费2300元，减半收取1150元，反诉费3356元，减半收取1678元，由戴贻勋负担。宣判后，戴贻勋不服，向本院提起上诉称：1、原审程序存在严重瑕疵，本案不属于安化县人民法院管辖，因不动产提起的纠纷，由不动产所在地人民法院管辖，本案诉争的房屋在新化县人民法院管辖区域，夏智辉应当向新化县人民法院提起诉讼；夏智辉曾于2014年8月12日以“商品房买卖合同纠纷”向一审法院提起诉讼，要求确认其与戴贻勋签订的《商品房买卖合同》无效，戴贻勋提出管辖异议，安化县人民法院裁定异议成立，夏智辉不服上诉，益阳市中级人民法院裁定维持一审裁定，安化县人民法院应将该案移送新化县人民法院管辖，夏智辉为达到在安化县人民法院立案的目的，在终审裁定送达后向安化县人民法院申请撤诉，安化县人民法院准予了撤诉，现夏智辉又以同一诉讼标的、同一诉求再次向安化县人民法院�诉，安化县人民法院对本案第二次立案错误，违反了重复起诉的规定。2、认定事实不明，原审法院对涉案土地来源没有查明。3、原审定性错误，本案戴贻勋等73人在签订买卖合同前共同取得土地使用权，应认定为合作开发，戴贻勋与夏智辉等人签订的《商品房买卖合同》应认定为《房屋买卖合同》。4、适用法律错误，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。请求二审法院撤销一审判决，移送新化县人民法院审理或者确认合同有效，要求夏智辉支付剩余购房款以及办理两证的税费12979元、水电落户费材料费8400元。夏智辉答辩称：1、戴贻勋所陈述的事实与客观事实不符，本案不涉及不动产的物权处分，并不适用不动产管辖的规定，本案的管辖是一般管辖；2、一审法院对本案进行第二次立案审理符合规定，�智辉在一审作出裁定时已向安化县人民法院撤诉，重新起诉时亦变更了诉讼请求，经过整理后再次起诉符合法律规定；3、涉案土地系夏智辉与戴贻勋签订合同以后才取得，其国有土地使用证、建设用地规划许可证系戴贻勋向有关部门提供虚假证明材料才取得；4、双方之间建立的是商品房买卖合同，而不是戴贻勋所主张的集资建房，戴贻勋以个人名义与夏智辉签订商品房买卖合同时，并没有取得商品房预售许可证明，也不是商品房开发企业，违反法律的强制性规定，双方签订的合同应无效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回戴贻勋的上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明，本案房屋已办理新国用（2015）第XG0006-XX号国有土地使用权证、国XS01409XXX号房屋所有权证至夏智辉�下，除此之外，二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，夏智辉在一审本诉中提出确认合同无效的诉讼请求时，一并提出了其他相关的诉讼请求，戴贻勋在一审反诉中亦提出了确认合同效力之外的诉讼请求，即要求夏智辉按合同继续履行自己的义务，故本案双方争议的事项除了合同的效力之外，还有合同是否继续履行的问题。确认合同无效纠纷案由，并不能涵盖本案当事人诉争的法律关系。本案系买卖房屋过程中引起的纠纷，故应定为房屋买卖合同纠纷案由，原审认定案由欠妥，本院依法予以纠正。双方二审争议的焦点是：一、原审法院审理程序是否合法；二、原审认定合同无效是否正确；三、戴贻勋增加的诉讼请求是否应予以支持。一、关于原审法院审理程序是否合法的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第�十三条第一款第（一）项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第一款、第二款规定：“民事诉讼法第三十三条第一款规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”上述司法解释已明确规定只有部分物权纠纷和四类合同纠纷属专属管辖，本案只是一般的房屋买卖合同纠纷，应适用一般管辖，故安化县人民法院对本案有管辖权。虽然夏智辉于2014年曾以相同事实向安化县人民法院起诉戴贻勋，但夏智辉将诉讼请求进行了变更，戴贻勋已在本案中提起反诉，故本案不属于重复诉讼，原审法院审理本案并无不当，戴贻勋提出本案审理程序错误的上诉理由不能成立。二、关于原审认定合同无效是否正确的问题。本案中，夏智辉与戴贻勋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”戴贻勋与夏智辉签订的合同虽然名为《商品房买卖合同》，但因双方均是自然人，不适用该解释的规定，原审法院依据该解释第二条、第九条第一款第（一）项的规定认定戴贻勋没有出售商品房的资格以及没有取得房屋预售许可证，违反强制性规定而认定合同无效，�求戴贻勋返还夏智辉已付款50000元，赔偿夏智辉经济损失50000元，属适用法律错误，戴贻勋已将涉案房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证办至买受人夏智辉名下，合同主要义务已经履行完毕，合同的目的已基本实现，从维护市场交易的稳定出发，应认定夏智辉与戴贻勋之间签订的房屋买卖合同有效，原审认定合同无效错误，本院予以纠正，戴贻勋提出其与夏智辉签订的房屋买卖合同有效的上诉理由成立，本院予以支持。夏智辉与戴贻勋签订的房屋买卖合同合法有效，双方应依约全面履行自己的义务，根据双方签订的合同第四条付款方式及期限的规定：双方采用分期付款的方式，首付50000元，该房屋交付时，支付人民币100000元，该房屋领取房产证时，支付人民币52800元，现戴贻勋已将该房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证办至夏智辉名下，夏智辉应支付剩余的�房款152800元，原审法院驳回戴贻勋的反诉请求错误，本院予以纠正，戴贻勋上诉要求夏智辉支付剩余购房款的上诉请求，本院予以支持。三、戴贻勋增加的诉讼请求是否应予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”二审庭审中，经法庭询问，双方当事人均同意就戴贻勋增加的诉讼请求由第二审人民法院一并审理，故在本案中一并处理戴贻勋增加的诉讼请求。戴贻勋上诉增加诉讼请求要求夏智辉支付办理�证的税费12979元，水电落户费及材料费用8400元，但未提供证据予以证实，对该诉讼请求本院不予支持。综上，戴贻勋的上诉理由部分成立，对成立部分，本院予以支持。原审认定事实不当，适用法律错误，本院依法予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省安化县人民法院（2015）安法民二初字第459号民事判决；二、夏智辉与戴贻勋于2013年8月13日签订的房屋买卖合同有效；三、由夏智辉于本判决生效之日起三十日内支付戴贻勋剩余购房款152800元；四、驳回夏智辉的诉讼请求；五、驳回戴贻勋的其他反诉请求。如果�按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2828元，由夏智辉负担，二审案件受理费3784元，由夏智辉负担3319元，由戴贻勋负担465元。本判决为终审判决。审 判 长  黄和平代理审判员  刘国清代理审判员  吴丽亚二〇一六年八月九日书 记 员  臧赛男