广东省茂名市电白区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0904民初394号
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司水东湾分公司（以下简称碧桂园物业水东湾分公司），住所地：茂名市电白区旦场镇环城东路水东湾碧桂园综合楼一楼。
负责人李长江，总经理。
委托诉讼代理人魏玉娥，系该公司员工。
被告莫雪梅，女，1979年11月11日出生，汉族，住广东省茂名市。
原告碧桂园物业水东湾分公司诉被告莫雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业水东湾分公司的委托诉讼代理人魏玉娥到庭参加诉讼，被告莫雪梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业水东湾分公司诉称，2013年04月01日，茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年08月10日购买碧桂园城市花园翡翠堤一街11号302房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应当于2015年08月20日起每月30日前向原告支付物业服务费人民币239.87元，逾期支付的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2016年11月开始拖欠原告物业服务费，至2017年12月拖欠的款项已经达5878.69元。原告多次向被告催缴，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2015年09月起代被告支付公共水费分摊、路灯照明电费分摊费用共计人民币540.04元，原告多次向被告催要，但是至今未能支付。故此，根据双方签订的前期物业服务协议，原告特向法院起诉，请求:1、请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2017年12月31日的物业服务费共计人民币3121.79元；2、请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照碧桂园城市花园前期物业服务协议标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2018年01月23日的违约金共计人民币2756.90元；3、请求法院判令被告向原告支付自2015年09月起至2017年12月止的公共水费分摊、路灯照明电费分摊费用共计人民币540.04元；4、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。
原告碧桂园物业水东湾分公司就其主张，提供如下证据：
1、企业名称变更核准登记表、营业执照正本及副本复印件各一份，证明广东碧桂园物业服务有限公司水东湾分公司于2015年12月4日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司水东湾分公司的事实；
2、中华人民共和国物业服务企业资质证书、碧桂园城市花园前期物业服务合同以及物价局关于碧桂园城市花园物业服务费收费备案，证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务有限公司的分公司，接受茂名市水东湾碧桂园房地产开发公司选聘，对碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费的事实；
3、广东省商品房买卖合同、补充协议及附件附录、碧桂园城市花园前期物业服务协议、被告物业移交书、入住登记表，证明被告系茂名市滨海新区环城东路碧桂园城市花园翡翠堤一街11号302房的房屋产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任的事实；
4、物业服务费、水费、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、违约金等费用欠费明细以及催费记录表，证明被告自2015年09月开始长期拖欠物业服务费、水费、路灯照明电费分摊、公共水费分摊、违约金，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任的事实。
被告莫雪梅没有到庭参加诉讼，也没有提出书面答辩及提供证据材料。
经审理查明，原告系取得物业服务企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司的分公司，原告与茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司于2013年4月1日签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。被告于2013年8月10日购买的碧桂园城市花园翡翠堤一街11号302房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围。且被告莫雪梅与原告碧桂园物业水东湾分公司（原称广东碧桂园物业服务有限公司水东湾分公司）于2013年8月10日签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》之后，被告莫雪梅于2015年10月2日与茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司签订《碧桂园城市花园物业及资料移交书》及《入住登记表》，其中载明实际收楼日期为2015年10月2日。《碧桂园城市花园前期物业服务协议》中约定，被告应按239.58元/月向原告交纳物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），被告或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。同时，原、被告之间的物业服务协议还约定了该小区二次供水、电梯、消防、安防、发电机、公共照明等公共水电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，由原告按实际费用和协议约定方式和标准向被告和本园区的其他业主、物业使用人分摊。2018年1月24日，原告以被告拖欠物业服务费和公共水费分摊、路灯照明电费分摊费用为由，向本院提起本案诉讼。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，被告莫雪梅应受《碧桂园城市花园前期物业服务合同》及《碧桂园城市花园前期物业服务协议》的约束，依法应向原告交纳物业服务费。被告未按合同约定向原告交纳物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。
原告主张被告拖欠物业服务费和公共水费分摊、路灯照明电费分摊费用，提供了《翡翠堤一街11号302房欠费明细》在案为证，被告对此未提出异议，故本院对原告主张的欠费数额予以采信。原告主张被告从2016年11月起拖欠物业服务费，按原告提供的《翡翠堤一街11号302房欠费明细》载明，2016年11月被告拖欠的住宅物业服务费3.48元，2016年12月至2017年12月每月均拖欠物业服务费239.87元，而原、被告双方签订的《前期物业服务协议》中约定，被告莫雪梅每月应向原告交纳物业服务费为239.58元。据此，物业服务费数额应以双方合同约定为准。从2016年11月至2017年12月止，被告拖欠的物业服务费应为3118.02元（3.48＋239.58×13）。原告主张被告支付暂计至2017年12月31日的物业服务费为3121.79元，超过3118.02元的部分，本院不予支持。关于公共水费分摊、路灯照明电费分摊费用。原告提供的证据《翡翠堤一街11号302房欠费明细》中载明从2015年9月至2017年12月的公共水费分摊及路灯照明电费分摊等费用，共计540.04元，被告对此没有提出异议，故对原告主张被告支付公共水费分摊、路灯照明电费分摊费用共540.04元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的违约金。原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》中约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰（即每月15%）交纳违约金，该违约金约定过高，本院酌情调整违约金为按年利率24%计算为宜。故原告请求按《碧桂园城市花园前期物业服务协议》约定的标准计算违约金，该违约金超出年利率24%的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告莫雪梅自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司水东湾分公司支付计至2017年12月31日的物业服务费共计人民币3118.02元及违约金[从2016年11月起，以当月所欠物业服务费（2016年11月为3.48元，2016年12月至2017年12月每月均为239.58元）为计算基数，以当月的11日为逾期之日起算，按年利率24%计，计至被告付清款之日止]；
二、限被告莫雪梅自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司水东湾分公司支付自2015年9月起至2017年12月止的公共水费分摊、路灯照明电费分摊费用共计人民币540.04元；
三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司水东湾分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告莫雪梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 李洁梅
二〇一八年三月二十八日
书记员 郑旖皓
书记员 何 萍