南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初5280号
原告：南京长发联合置业有限公司，统一社会信用代码913201022497076857，住所地江苏省南京市玄武区中山东路293号。
法定代表人陈翃，该公司董事长。
委托诉讼代理人平青，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人王梅，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告：龚明秀，女，汉族，1943年1月13日出生，住江苏省南京市。
委托诉讼代理人赵传尧（系被告龚明秀的丈夫），男，汉族，1940年10月20日出生，住江苏省南京市栖霞区。
原告南京长发联合置业有限公司（以下简称长发公司）与被告龚明秀物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法由审判员葛立正适用小额诉讼程序，于2016年12月12日、2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告长发公司的委托代理人王梅到庭参加了诉讼。被告龚明秀及其委托诉讼代理人赵传尧到庭参加了第一次庭审，第二次庭审时，被告龚明秀经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告长发公司诉称，原告系南京某某特花园小区物业管理方，被告系某某特花园小区XX幢XXXX室业主，其住宅面积为81.8平方米。根据《前期物业服务合同》第六条、第九条关于物业管理费及共摊水电费的约定，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层电梯住宅每月每平方米1.2元、小高层住宅每月每平方米1.4元、商业用房每月每平方米1.6元；公摊水电费按面积分摊，标准为1楼每月每平方米0.25元、2-6楼每月每平方米0.30元、7-11楼每月每平方米0.35元。但自2013年1月起，被告以开发商分期开发影响了小区配套设施和绿化环境未到位或理由为由拒付物业管理费及共摊水电费。原告为此多次与被告沟通。2014年下半年，原告为了尊重业主的意见，同意所有业主按70%交纳物业费，如已交纳月份按30%退还。而被告至今没有履行交纳义务。原告认为，原告已履行了相应的服务义务，被告不交纳物业管理费及共摊水电费的行为已构成违约，并损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令被告立即支付拖欠的自2013年1月至2015年9月期间的物业服务费2645元（81.8㎡×1.4元/月/㎡×33个月×70%）及公摊水电费945元（81.8㎡×0.35元/月/㎡×33个月），扣除应退还给被告2012年8月至2012年12月的物业费172元（81.8㎡×1.4元/月/㎡×5个月×30%）后，被告共计支付人民币3418元，判令被告承担本案诉讼费用。
被告龚明秀辩称，原告的服务不到位、服务质量下降，原告应当反省。原告在其职责范围内没有制止XXXX室业主房屋装修，使得烟道改造后内径缩小导致通风不畅，极易造成煤气中毒及火灾隐患。业主不止一次的向原告反映。但原告不出面制止，没有采取任何措施。楼内电梯经常坏，单元门坏了，原告也都不管。装修管理协议书是原告自己制定的，要求业主在装修前必须与其签订协议，我家住在XXXX室的楼下深受其害。XXXX室业主装修房屋时造成我家装修好的房屋天花板多处破裂、掉块，安装的电线裸露出来，到处漏水，浴霸、吊灯、吊扇等进水，购置好的家用电器没有进场。开发商人员到现场查看时也很吃惊，召集原告的领导到现场进行处理，并要求XXXX1103室业主停止施工。但原告在场没有制止，还发了装修许可证。原告的行为给业主带来安全隐患、精神痛苦，不应当收费，应该对业主损失进行赔偿。排烟通道影响了我生活，原告有不可推卸的责任，我保留向原告主张赔偿的权利。如果原告把烟道修好，我的物业费照交。原告的不作为，造成烟道堵塞，要求原告将烟道恢复原状，驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告承担。
经审理查明，2012年8月2日，南京大地豪丰房地产开发有限公司（甲方）与南京长发物业有限公司（乙方）签订《某某特花园前期物业管理服务合同》（以下简称前期合同）。前期合同载明甲方选聘乙方对某某特花园（以下简称小区）提供前期物业管理服务事宜。合同第六条约定的物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为：多层电梯住宅每月每平方米1.2元、小高层住宅每月每平方米1.4元、商业用房每月每平方米1.6元；合同第七条约定物业服务费用按6个月交纳，业主应在每年1月1日和7月1日履行缴纳义务；合同第九条约定的公摊水电费标准为：1楼每月每平方米0.25元、2-6楼每月每平方米0.30元、7-11楼每月每平方米0.35元；关于该合同期限，合同第三十条约定：本合同期限自2012年8月2日起至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年8月12日，原告长发公司委托律师向被告龚明秀邮寄律师函，书面催缴物业管理费，明确被告龚明秀应缴清拖欠的物业服务费、公摊水电费和缴费的期限。2015年9月30日长发公司撤出小区。审理中，原告长发公司坚持其诉讼请求；被告龚明秀则认为原告长发公司服务不到位，在XX幢X单元XXXX室的业主装修房屋时，没有制止该业主对烟道改造，造成烟道堵塞，且存在过度装修，影响其生活，不同意交纳相关的服务费用。但在本案第二次庭审时，被告龚明秀经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。
另查明，被告龚明秀系南京市栖霞区某某路XXXX号某某特花园XX幢X单元XXXX室的业主，该房屋为小高层住宅，建筑面积为81.8平方米。2014年3月27日，经南京市工商行政管理局玄武分局核准登记，南京长发物业有限公司变更为南京长发联合置业有限公司即本案原告长发公司。2017年2月15日，本院协同某某路XXX号某某特花园新物业管理公司人员对XX幢X单元XXXX室房屋进行现场勘验，并询问了XX幢X单元XXXX室房屋的原业主，无法证实14幢2单元1103室房屋的业主在装修时对单元烟道进行改造。
上述事实，有双方当事人的陈述、《前期物业服务合同》、南京市物价局宁价服物字[2012]25号文件、《商品房预售合同》、《办理手续交付会签单》、《设备设施移交单》、公司准予变更登记通知书、律师函及邮寄凭证、房屋登记簿及《南京市房屋权属登记申请表》、被告龚明秀提供的照片、本院勘验、开庭笔录等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告长发公司和大地豪丰公司就小区前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，根据上述司法解释规定，该合同对小区业主具有约束力。原告长发公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费及公摊水电费的义务。由于原告长发公司综合考虑了各种因素及服务中存在的瑕疵，主动将其在小区服务期间内的物业管理费按照70%收取，故原告长发公司要求被告龚明秀按照70%的标准，支付拖欠的2013年1月至2015年9月期间的物业服务费及公摊水电费共计3418元，符合法律规定，本院对此请求予以支持。被告龚明秀认为原告长发公司服务不到位，并在XX幢X单元XXXX室的业主装修房屋时，没有制止该业主对烟道改造，造成烟道堵塞，且存在过度装修，影响其生活，不同意交纳的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。即使XX幢X单元XXXX室的业主装修房屋时，对烟道进行了改造，造成烟道堵塞，并存在过度装修，该行为应系XX幢X单元XXXX室的业主侵害了其合法权益，与本案不属于同一法律关系，应当另行处理。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条之规定，判决如下：
被告龚明秀于本判决生效之日起十日内支付原告南京长发联合置业有限公司2013年1月至2015年9月期间的物业服务费共计3418元。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告龚明秀负担。
本判决为终审判决。
审判员 葛立正
二〇一七年三月二十一日
书记员 胡 娟