重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初1372号
原告重庆山城超市平价连锁有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥建筑二村20号，组织机构代码20311777-8。
法定代表人任渝欣，该公司经理。
委托代理人何燕，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被告刘伦，男，1967年5月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人唐强，重庆盛世文辉律师事务所律师。
委托代理人张进，重庆盛世文辉律师事务所律师。
原告重庆山城超市平价连锁有限公司(以下简称“山城超市”)诉被告刘伦房屋租赁合同纠纷一案，经本院受理后，依法由代理审判员任科独任审判，公开开庭进行了审理，书记员蒋雪琴担任法庭记录。原告山城超市的委托代理人何燕，被告刘伦的委托代理人唐强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山城超市诉称，重庆市渝中区大坪正街6号平街层和第二层房屋属重庆大坪百货有限责任公司(以下简称“大坪百货”)所有，山城超市向该公司租赁使用上述房屋，租期从2000年9月16日至2015年9月15日。2008年9月28日，刘伦于与山城超市、程明辉签订《三方协议》，约定刘伦于2008年10月11日受让山城超市和程明辉签订的《甲乙方加盟合同》中程明辉的全部权利和义务，期限为2008年10月11日至2015年9月1日，并从受让之日起向山城超市缴纳加盟费用。2009年1月8日，刘伦与山城超市签订《补充协议》，约定内容如下：山城超市将附图红线位置约500平米划给刘伦作为办公场地使用，期限为2009年1月10日至2015年9月1日，加盟费为每月5000元，每年递增3%。上述合同与协议的性质应系租赁合同，山城超市除把房屋交付给刘伦租赁使用以外，并未向刘伦提供其他管理服务，并按照三方协议中的补充条款，山城超市也没有收取被告营业额1%的优质加盟费用。在合同履行过程中，在协议未到期的情况下，刘伦未按《三方协议》和《补充协议》的要求按时支付2015年6月、7月、8月加盟费（租金）135346.8元，每月的租金标准为45115.6元。山城超市曾多次要求刘伦给付租金及滞纳金，刘伦拒绝支付至今。山城超市为维护自己的正当权利，特此向法院起诉要求判令：一、被告向原告支付租金135346.8元；二、判令被告向原告支付滞纳金（自应付未付之日至实际支付日止，按每日万分之五计算，暂计算至2015年10月20日的滞纳金为7557元）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告刘伦辩称，刘伦于2015年5月26日与山城超市方签订了《加盟合同终止交接协议》，该协议约定双方合同于8月31日终止，山城超市已实际同意刘伦于2015年5月底撤场不再租赁。该协议签订后，刘伦就未继续租赁，并于该年5月底将租赁房屋内的设施设备搬出，将房屋钥匙由刘伦本人交给山城超市姓龚的工作人员，但山城超市方不愿出具书面交接手续。因此，刘伦无需支付6-8月租金，就更不应支付滞纳金。
经审理查明，2006年10月30日，山城超市（甲方）与陈明辉（乙方）签订《重庆山城平价超市连锁有限公司大坪店加盟合同》，约定甲方提供大坪店内加盟区，供乙方加盟经营百货，期限从2006年11月1日至2015年9月1日，加盟费为24000元/月，自该合同开始履行后之第二加盟年度至合同期满，上述费用在上一年度基础上递增6%。该合同第三条第2款第（1）项约定，乙方向甲方缴付最低加盟费用应以每一个自然月为每一付款期进行缴纳。第（2）项约定，乙方应于每月最后五个工作日内向甲方缴清下一个自然月所应缴纳之最低加盟费用。如乙方逾期向甲方缴纳前款约定之最低加盟费用，则甲方有权按乙方缴纳之加盟费自缴纳期届满之次日起以万分之五/天向乙方收取滞纳金。该合同第三条第3款约定，如果乙方营业额每六个月内平均每月超过15000元，则须向甲方支付营业额1%的有之加盟费，此有之加盟费每半年结算一次，从本合同履行之日起开始计算。同日，山城超市与刘明辉签订补充协议约定，上述“如果乙方营业额每六个月内平均每月超过15000元，则须向甲方支付营业额1%的有之加盟费，此有之加盟费每半年结算一次，从本合同履行之日起开始计算。”条款不做收费项目，乙方实际加盟费应从2007年1月1日起计算。
2008年9月28日，山城超市（甲方）与陈明辉（乙方）、刘伦（丙方）签订《三方协议》约定，丙方于2008年10月11日受让《甲乙方加盟合同》中的乙方全部权利和义务，期限从2008年10月11日至2015年9月1日。同日，山城超市与刘伦签订《补充协议》，对加盟合同的相应条款进行了变更，其中第1条约定，取消第三条第3小条；第4条约定，将加盟合同第2条的第（2）小条修改为“乙方自主经营，所有营业款自收自支，甲方不代乙方收取营业款”；第7条约定，在加盟合同中第三条中增加第1.F小条为“除加盟费外，甲方不再收取乙方任何时候费用，代收费用除外。”2008年10月6日，山城超市向刘伦出具编号为0002965的收据一张，载明收到刘伦保证金24000元。
2009年1月8日，山城超市（甲方）与刘伦（乙方）再次签订《补充协议》一份，约定，甲方将附图中500平方米划给甲方作为办公场地，加盟费每月5000元。加盟期从2009年1月10日至2015年9月1日，自该协议开始履行后之第二加盟年度起至协议履行期届满，乙方所应缴纳的加盟费均在上一年的基础上递增3%。乙方向甲方缴纳保证金6000元。2009年1月12日，山城超市向刘伦出具编号为0002930的收据一张，载明收到刘伦保证金6000元。
2015年5月26日，山城超市（甲方）与刘伦（乙方）签订《加盟合同终止协议》，约定:1、甲乙双方同意于2015年8月31日终止双方于2008年9月28日签订的《重庆山城平价超市连锁有限公司大坪店加盟合同》。2、本协议签订后，乙方可以与甲方的出租方大坪百货商谈合同终止后的租赁事宜，甲方可将与乙方的合同复印件移交给大坪百货。3、双方合同终止后，乙方应直接将加盟经营场地及相应实物财物直接交给大坪百货，水电费等费用由乙方与甲方结清。
审理过程中，山城超市举示了于2000年8月31日与大坪百货就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》复印件，租期为2000年9月16日至2015年9月15日。刘伦因上述合同系复印件，对其真实性无法确认。另原被告双方均认可山城超市与刘伦系租赁合同关系。刘伦要求将其交付的保证金30000元在本案中予以抵扣，山城超市表示同意抵扣。
上述事实，有《重庆山城平价超市连锁有限公司大坪店加盟合同》、《三方协议》、《补充协议》、收据等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
本案中，刘伦承受了原《重庆山城平价超市连锁有限公司大坪店加盟合同》中陈明辉的合同权利义务，应当成为该合同的当事人，该合同及其补充协议中的条款对刘伦产生约束力。该合同虽名为加盟合同，但其与内容与2009年1月8日双方签订的《补充协议》均表明双方履行合同的方式为刘伦使用山城超市所在的场地，并向山城超市固定支付费用。结合双方2008年9月28日签订的《补充协议》中存在“乙方自主经营，所有营业款自收自支，甲方不代乙方收取营业款”、“除加盟费外，甲方不再收取乙方任何时候费用，代收费用除外。”等条款的约定，更能证明双方应系房屋租赁合同关系。刘伦作为承租人应当按约向山城超市支付租金。在双方于2015年5月26日签订的《加盟合同终止协议》中，双方自愿约定合同于2015年8月31日终止，该终止协议系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应系有效。故刘伦应按月支付合同终止前的租金，现山城超市要求刘伦支付合同终止前三个月租金，刘伦也认可该三个月租金确未支付，故本院对其请求予以支持。因刘伦在庭审中并未就其所述的在2015年5月办理完毕房屋交接手续，且与山城超市达成自2015年5月就不再继续租赁的意思表示等事实举示证据，本院对其辩解意见不予支持。关于租金标准问题，根据双方《重庆山城平价超市连锁有限公司大坪店加盟合同》以及2009年1月8日《补充协议》关于租金及租金逐年按6%和3%递增之约定，2015年6、7、8月之租金应为38252.35+5970.26=44222.61元。本院对该三个月租金共计132667.83元予以支持。因双方当事人均同意在本案中抵扣刘伦已支付的保证金30000元，故刘伦尚需支付102667.83元。
关于违约金是否支持问题，本院认为，双方关于逾期支付租金的违约金条款系双方真实意思表示，并不违反法律规定，应系有效约定，现刘伦未能按期支付租金，应当承担支付逾期违约金之违约责任，本院对以44222.61元为基数，分别从2015年7月1日、8月1日、9月1日分期按每日万分之五的标准计算违约金的请求予以支持。
综上所述，原告诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘伦于本判决生效之日起十日内支付原告重庆山城超市平价连锁有限公司租金132667.83元，扣除刘伦已经支付的保证金30000元，还应支付102667.83元；
二、被告刘伦于本判决生效之日起十日内向原告重庆山城超市平价连锁有限公司支付逾期支付租金132667.83元所产生的违约金，该违约金分别以44222.61元为基数，从2015年7月1日、8月1日、9月1日起按每日万分之五的标准各自计算至租金付清之日止。
三、驳回原告重庆山城超市平价连锁有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
本案受理费减半收取1579元，由原告被告重庆山城超市平价连锁有限公司负担79元，被告刘伦负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 任 科
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 蒋雪琴