上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3231号
上诉人（原审被告）朱彬，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室。上诉人（原审被告）朱国华，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室。上诉人（原审被告）章琳琳，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室。三上诉人之共同委托代理人金哲君，上海君赛律师事务所律师。三上诉人之共同委托代理人范晓倩，上海君赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄黎敏，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）赵家栋，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区XX路XX号。两被上诉人之共同委托代理人林丽娟，上海市新华律师事务所律师。上诉人朱彬、朱国华、章琳琳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第1764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，黄黎敏、赵家栋系夫妻关系。朱国华、章琳琳系夫妻关系，系朱彬的父母。上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积140.95平方米，为朱彬、朱国华、章琳琳名下共同共有的房屋。2015年6月22日，黄黎敏、赵家栋（乙方）与朱彬、朱国华、章琳琳（甲方）经案外人上海XX事务所（以下简称XX）居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买涉讼房屋，转让价款共计为人民币（以下币种相同）5,100,000元；甲方于2015年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，签收房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2015年9月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方的违约责任；合同第九条约定，乙方未按约定期限付款，甲方应书面催告，自收到甲方书面催告之日起15日内乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同并书面通知乙方。甲方可以从总房价中扣除20%作为违约金，余款返还给乙方；合同第十条约定，甲方未能按约定时间履行合同，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起15日内，甲方仍未能履行合同，乙方有权单方解除合同并书面通知甲方，自收到通知之日起15日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方应在收到书面通知之日起15日内向乙方返还所有已收款和利息，并且同时还应按总房价的20%作为违约金支付给乙方。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿；合同补充条款约定，1、甲方应于签署合同并收取第二笔房价款后10天内向相关银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续（实际情况以银行预约情况为准）。若甲方由于本人之原因，未在上述期限内行使上述义务，则乙方有权单方面终止合同。若甲方在办理还款、抵押登记注销手续期间或办妥后反悔不出售涉讼房屋，则甲方应按第十条之约定违约金比例承担违约责任。……4、双方应于乙方办妥贷款手续后5个工作日内至交易中心办理过户手续。5、甲方于收到全部房款3日内将涉讼房屋交付乙方，交付标志为甲方将房屋钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视等费用进行结算。6、……甲方承诺，交易过户前向所在派出所办理户口的全部迁出手续，如逾期未迁出，则每逾期一日，甲方应按照合同约定的总房价款的千分之五向乙方支付违约金，逾期达15天仍未迁出户口的按第十条处理。……10、甲、乙双方中若有任何一方未按照合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按第十条约定违约金比例承担违约责任，乙方按合同第九条约定承担违约责任；合同附件三付款协议约定，签订合同当日内，乙方支付给甲方首期房价款1,360,000元(含定金200,000元)，乙方于2015年8月30日前支付甲方部分房价款1,200,000元，乙方向银行申请贷款2,500,000元，双方房屋交接完成并对水电煤气等等费用结算清楚，且办妥物业以及维修基金的更名手续并对水电煤气等等进行更名过户后当日内，乙方支付给甲方购房尾款40,000元。同日，黄黎敏、赵家栋（乙方）、朱彬、朱国华、章琳琳（甲方）另行签订《房地产买卖补充协议》一份，约定甲方净到手总价为5,100,000元，但乙方必须另行向甲方支付装修补偿款440,000元，包含装修补偿款后甲方实际净到手总价为5,540,000元，交易过程中产生的甲、乙双方税费及中介费均由乙方承担；双方签订合同后两日内乙方支付给甲方首期房价款1,360,000元(含定金200,000元)，同时乙方须向甲方另行支付装修补偿款440,000元，乙方于2015年8月30日前支付甲方部分房价款1,200,000元，乙方向银行申请贷款2,500,000元，房屋交接当日，乙方支付给甲方购房尾款40,000元；《上海市房地产买卖合同》或《房地产买卖》与补充协议冲突或不符部分，以补充协议为准。2015年5月28日、6月19日，黄黎敏、赵家栋分别向朱彬、朱国华、章琳琳支付定金80,000元、120,000元，合计200,000元；2015年6月23日，黄黎敏、赵家栋向朱彬、朱国华、章琳琳分别支付房款1,160,000元、装修补偿款440,000元。上述款项均由朱彬、朱国华、章琳琳出具收款收据。2015年8月17日，黄黎敏、赵家栋向朱彬、朱国华、章琳琳发出通知函，就涉讼房屋产权存在瑕疵向朱彬、朱国华、章琳琳进行交涉，要求朱彬、朱国华、章琳琳在8月18日提供能澄清房屋产权瑕疵的相关证明，若未提供，可能产生重大不确定性及朱彬、朱国华、章琳琳违约责任事宜，鉴于黄黎敏、赵家栋支付第一笔房款后，朱彬、朱国华、章琳琳没有按时偿还银行抵押贷款，且朱彬曾提出希望黄黎敏、赵家栋可以提前支付50,000元、100,000元给其使用，黄黎敏、赵家栋有理由担心涉讼房屋剩余的2,200,000元贷款朱彬、朱国华、章琳琳无法按约定及时偿付，也无法撤销抵押。黄黎敏、赵家栋提出，黄黎敏、赵家栋于8月底向朱彬、朱国华、章琳琳支付的1,200,000元购房款采用委托扣款方式支付，且朱彬、朱国华、章琳琳应事先将剩余1,000,000元提前（至少是同时）支付至委托扣款账户。2015年8月31日，黄黎敏、赵家栋向朱彬、朱国华、章琳琳支付房款1,200,000元，由朱彬、朱国华、章琳琳出具收款收据，其中由案外人XX特别写明“此笔款项仅用于收款人偿还该房屋抵押贷款。双方约定于2015年9月7日由慧邦地产陪同共同到A有限公司偿还该房屋余额抵押贷款”。2015年9月10日，黄黎敏、赵家栋向朱彬、朱国华、章琳琳发出书面信函，称黄黎敏、赵家栋已按约履行各项义务，再次重申合同违约约定，表示朱彬、朱国华、章琳琳至今未按约履行已构成违约，黄黎敏、赵家栋有权行使解除合同并要求朱彬、朱国华、章琳琳承担违约责任的权利。本着友好解决原则，要求朱彬、朱国华、章琳琳在2015年9月13日前还清所欠银行的抵押贷款，否则将行使合同赋予的权利。2015年9月15日，案外人A有限公司出具贷款结清证明，朱彬申请的“新易贷-
乐享贷”900,000元已于2015年9月14日全部还清。2015年9月24日，黄黎敏、赵家栋向朱彬、朱国华、章琳琳发出催告函，言明朱彬、朱国华、章琳琳未按约使用黄黎敏、赵家栋支付的房款，未偿还银行抵押贷款，完成过户手续，现要求朱彬、朱国华、章琳琳在9月28日前履行合同约定，还清朱彬、朱国华、章琳琳所欠银行的抵押贷款。因朱彬、朱国华、章琳琳至今未涤除涉讼房屋抵押贷款，导致双方未能办理涉讼房屋产权交易过户手续，致使房屋买卖合同后续无法履行。黄黎敏、赵家栋为购买涉讼房屋已出售自住房屋一套，无奈只得在外租房居住，每月租金10,000元，黄黎敏、赵家栋与朱彬、朱国华、章琳琳交涉未果，诉讼至原审法院。截止2015年9月30日，朱彬、朱国华、章琳琳就涉讼房屋在上海市长宁区房地产交易中心登记的抵押权人为中国银行股份有限公司上海市长宁支行，债权数额1,599,000元，期限自2009年12月14日至2034年12月13日。黄黎敏、赵家栋诉至原审法院称，2015年5月28日，双方经案外人XX中介，达成房屋买卖意向，同年6月22日，三方签署《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议》，约定朱彬、朱国华、章琳琳应于订立合同并收取黄黎敏、赵家栋第二期房款10日内向银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续，双方在2015年9月15日前共同向交易中心申请办理转让过户手续，朱彬、朱国华、章琳琳于2015年9月30日前腾空房屋通知黄黎敏、赵家栋验收交接，完成交接后黄黎敏、赵家栋支付尾款。约定任何一方未全面履行合同义务应按总房价20%承担违约金。合同签订后，黄黎敏、赵家栋按约支付了定金和第一、第二期房款，双方还约定第二期房款1,200,000元仅用于朱彬、朱国华、章琳琳偿还涉讼房屋的按揭贷款、2015年9月7日由中介方陪同办理银行还贷。然而朱彬、朱国华、章琳琳至今不向银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续，致使双方无法按期向交易中心申请办理产权转让过户手续、正常获得银行贷款及交付房屋。经黄黎敏、赵家栋书面催告未果，朱彬、朱国华、章琳琳的行为已构成违约，故请求判令：朱彬、朱国华、章琳琳履行《上海市房地产买卖合同》义务，归还尚欠的本市长宁区XX路XX弄XX号XX室按揭贷款，办妥抵押登记注销手续，与黄黎敏、赵家栋共同向上海市长宁区房地产交易中心办理上述房屋转让过户手续并按约定交付房屋。后黄黎敏、赵家栋增加诉讼请求，要求朱彬、朱国华、章琳琳支付违约金1,108,000元，变更诉讼请求要求朱彬、朱国华、章琳琳立即交付涉讼房屋。朱彬、朱国华、章琳琳辩称，双方的合同履行过程中朱彬、朱国华、章琳琳没有故意拖延，而是黄黎敏、赵家栋以涉讼房屋周边有高压线为由，要求朱彬、朱国华、章琳琳在原有的价格上降低300,000元再成交，双方对此产生分歧。朱彬、朱国华、章琳琳就是因为需要资金才出售的房屋，若黄黎敏、赵家栋要求降低300,000元朱彬、朱国华、章琳琳是不会同意的。黄黎敏、赵家栋多次去朱彬、朱国华、章琳琳家中恐吓，导致朱彬、朱国华、章琳琳生活不得安宁，朱国华也因此失明。黄黎敏、赵家栋要求单方面降低房价的行为是没有事实依据的，朱彬、朱国华、章琳琳是否能收到房款是没有保证的，因黄黎敏、赵家栋的原因导致朱彬、朱国华、章琳琳无法履行合同，不同意继续履行，故不同意黄黎敏、赵家栋的诉讼请求。审理中，朱彬、朱国华、章琳琳未提出反诉，针对黄黎敏、赵家栋增加及变更的诉讼请求未到庭应诉，无答辩意见。原审审理中，证人XX员工李某某陈述，朱彬、朱国华、章琳琳在周边中介挂牌要出售涉讼房屋，黄黎敏、赵家栋第一次看房在2014年年底，双方真正成交是2015年6月22日。当时朱彬、朱国华、章琳琳有300多万元的抵押贷款。要求黄黎敏、赵家栋的首付比较高，黄黎敏、赵家栋在支付了大定金后去测了周围高压线的辐射，感觉对小孩子有影响，故想拿回定金。但因朱彬、朱国华、章琳琳不同意，所以黄黎敏、赵家栋也没有办法，只好签订合同并支付房款。之后约定在8月30日之前支付120万元。本来说好第一笔钱就是还贷用的，但是朱彬、朱国华、章琳琳没有还。到黄黎敏、赵家栋的贷款都通过了，但是朱彬、朱国华、章琳琳还是没有还。之后的一笔二次贷款是中介方催着朱彬、朱国华、章琳琳，朱彬、朱国华、章琳琳才还了中银消费贷款。但还是有银行的贷款没有涤除。黄黎敏、赵家栋已经给了朱彬、朱国华、章琳琳较长时间去偿还贷款，但朱彬、朱国华、章琳琳一直不肯好好配合。本来约定的过户时间是9月15日，因为朱彬、朱国华、章琳琳的贷款没有还清所以无法过户。中介方联系朱彬、朱国华、章琳琳，朱彬、朱国华、章琳琳就表示没有钱无法归还贷款。2015年8月31日的收款收据中添加的字是中介方店面吴经理所写，朱国华亲笔签名并按手印。当时其在场，亲眼所见。双方在签合同后，黄黎敏、赵家栋没有要求朱彬、朱国华、章琳琳降价。双方的业务由其经手。目前其担任分店的总监，当时是业务员。黄黎敏、赵家栋在支付大定金后曾经有过关于高压线的意见，但是在签署买卖合同后黄黎敏、赵家栋就再没有提出降价的问题。实际上黄黎敏、赵家栋也不是因为价格的问题才提出的异议，只是觉得高压线对小朋友不好所以才有异议。朱彬、朱国华、章琳琳对证人李某某身份质疑，但未将核实情况反馈。经法院核实，证人李某某确系案外人XX员工，原审法院对李某某的证言予以确认。原审法院提示黄黎敏、赵家栋要求继续履行房屋买卖合同可能面临的相应风险，黄黎敏、赵家栋仍表示坚持合同继续履行的诉讼请求，并表示自愿在本案中支付第三期房款2,500,000元及尾款40,000元。原审认为，双方签署的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述房屋买卖合同的约定，朱彬、朱国华、章琳琳在收取黄黎敏、赵家栋第二笔房款即2015年8月30日前金额为1,200,000元后10天内向相关银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续；双方若有任何一方未按合同约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则朱彬、朱国华、章琳琳应按合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，黄黎敏、赵家栋应按合同第九条第三款之约定比例承担违约责任。即朱彬、朱国华、章琳琳应按总房价的20%作为违约金支付给黄黎敏、赵家栋。双方在实际履行中，黄黎敏、赵家栋按照合同约定向朱彬、朱国华、章琳琳履行了付款义务，截止黄黎敏、赵家栋向朱彬、朱国华、章琳琳支付第二笔房款之日，黄黎敏、赵家栋已先后向朱彬、朱国华、章琳琳支付钱款合计3,000,000元。2015年8月17日，因黄黎敏、赵家栋顾虑朱彬、朱国华、章琳琳不按约定及时偿付贷款的可能性，特地发函给朱彬、朱国华、章琳琳督促其履约。2015年8月31日，双方在中介公司由朱彬、朱国华、章琳琳出具第二笔房款的收款收据时，又再次约定该款项仅用于朱彬、朱国华、章琳琳偿还抵押贷款。但朱彬、朱国华、章琳琳在收到黄黎敏、赵家栋支付的第二笔房款后，仅偿还了案外人A有限公司的900,000元贷款，并未向相关银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续。朱彬、朱国华、章琳琳既没有向银行偿还涉讼房屋的贷款、消除涉讼房屋上的抵押权，也没有将涉讼房屋过户至黄黎敏、赵家栋名下。朱彬、朱国华、章琳琳的行为已经构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的民事责任。现黄黎敏、赵家栋依合同约定向朱彬、朱国华、章琳琳主张继续履行合同、涤除抵押并协助办理涉讼房屋产权过户、交付房屋及承担违约责任并无不妥，故法院对黄黎敏、赵家栋的诉请予以支持。至于违约金，应以合同约定的转让价款5,100,000元计取20%的比例，补偿协议中的440,000元为装修补偿款，不宜计入合同总价。庭审中，法院亦已提示黄黎敏、赵家栋可能面临诉讼风险，黄黎敏、赵家栋仍表示希望合同继续履行，并表示愿意按约在涉讼房屋办妥以黄黎敏、赵家栋为权利人的房地产权证后，依照合同的约定支付剩余房款及尾款，因此有关合同履行剩余房款的支付，法院一并处理。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一五年十二月二十八日作出判决：一、黄黎敏、赵家栋与朱彬、朱国华、章琳琳之间就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、朱彬、朱国华、章琳琳应于涤除上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋上的所有抵押之日起十日内协助黄黎敏、赵家栋办理上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋产权变更登记至黄黎敏、赵家栋名下的过户手续；三、朱彬、朱国华、章琳琳应于上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋产权变更登记至黄黎敏、赵家栋名下之日起十五日内向黄黎敏、赵家栋交付上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋，并办妥物业维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视更名过户手续；四、黄黎敏、赵家栋应于上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋产权变更登记至黄黎敏、赵家栋名下之日，取得房地产权证后，向朱彬、朱国华、章琳琳支付购房款人民币2,500,000元;五、黄黎敏、赵家栋应于上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋交付至黄黎敏、赵家栋之日支付朱彬、朱国华、章琳琳购房款人民币40,000元；六、朱彬、朱国华、章琳琳应于判决生效之日起十日内向黄黎敏、赵家栋支付违约金人民币1,020,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费人民币5,000元，由朱彬、朱国华、章琳琳负担。案件受理费人民币27,120元，因适用简易程序，减半收取计人民币13,560元，由朱彬、朱国华、章琳琳负担。判决后，朱彬、朱国华、章琳琳不服，上诉于本院称，原审判决认定事实错误。签订房屋买卖合同当时，被上诉人为逃避国家税收，恶意将房价做低，且远远低于房屋的市场价，该合同的签订为合法形式掩盖非法目的。该合同履行过程中违约方为被上诉人，原审判决上诉人支付房价20%的违约金，远远超过被上诉人的实际损失，故该判决违约金过高。请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。如果法院判决合同继续履行，则违约金过高要求调整。被上诉人黄黎敏、赵家栋辩称，原审查明事实清楚，上诉人是违约方。被上诉人为了孩子入学所需购买此房，并将自己原居住房屋出售，现因上诉人违约，导致被上诉人在外租房支出，以及被上诉人再次申请贷款的支出，已远远超过合同约定的违约金。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当恪守。双方对真实的交易价格为5,540,000元并无异议，双方在买卖合同中做低房价，仅为该价格条款无效，不影响该买卖合同的效力。根据本案已查明的事实，被上诉人按约履行了付款义务，且该款项足以用于上诉人偿还原有贷款，涤除抵押，但上诉人收款后未按约用于偿还全部贷款，导致合同未能按约履行，上诉人至今未交付房屋及办理房屋产权过户手续，显然是上诉人恶意违约所造成，应由上诉人承担违约责任。现被上诉人要求继续履行合同，愿意先支付后续房款，承担相应的诉讼风险，因此原审判决双方继续履行并无不当。关于违约金，由于上诉人的违约行为，已造成被上诉人在外租房、无法正常获贷等实际损失的发生，且上诉人系恶意违约，根据违约金具有补偿性和惩罚性的作用，上诉人要求调整的请求，本院不予支持。综上所述，原审法院所作判决正确，本院予以维持，上诉人朱彬、朱国华、章琳琳的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币27,120元，由上诉人朱彬、朱国华、章琳琳负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年四月十二日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……