上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8961号
上诉人（原审原告）：西藏腾骏投资有限公司，住所地西藏自治区拉萨经济技术开发区总部经济基地B幢1单元9楼一号。
法定代表人：柯旭红，董事长。
委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海乐肯物业管理服务中心，住所地上海市青浦区朱家角镇康业路901弄98号4层V区***室。
投资人：任源。
委托诉讼代理人：张弘，上海市鸿生律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海聿越健身服务有限公司，住所地上海市奉贤区岚丰路1150号1660室。
法定代表人：黄术明，总经理。
上诉人（原审被告）：金勇利，男，1978年3月9日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：张弘，上海市鸿生律师事务所律师。
上诉人西藏腾骏投资有限公司（以下简称腾骏公司）、上海乐肯物业管理服务中心（以下简称乐肯物业）、上海聿越健身服务有限公司（以下简称聿越公司）、金勇利因占有物返还纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初27912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人腾骏公司上诉请求：1、维持原判主文第一项；2、撤销原判主文第二项，改判支持腾骏公司在一审时的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决中遗漏审理过程中向上海市黄浦区人民法院（以下简称黄浦法院）调取系争房屋拍卖清场等证据材料事实。二、乐肯物业与聿越公司签订的租赁合同无效。三、一审法院错误理解法律规定，所作判决不当，显失公平。聿越公司相对于物权也是无权占有,腾骏公司有权向其主张房屋占有使用费。
上诉人乐肯物业上诉请求：撤销原判主文第一项，改判驳回腾骏公司在一审时的全部诉讼请求。事实和理由：一、系争房屋抵押权设立时间为2012年，乐肯物业在2014年从金勇利处承租系争房屋后，投入巨资进行装修和改造。腾骏公司是在乐肯物业完成添附行为后于2016年取得系争房屋。乐肯物业和房屋登记产权人就添附的动产和原不动产房屋成立了按份共有的关系。乐肯物业系涉诉房屋共有人之一，在取得补偿之前，不负有迁出义务。二、系争房屋已存在的租赁权，对担保物权的实现无影响。腾骏公司在拍卖前对系争房屋存在租赁权是知晓的，其在明知的情况下仍通过拍卖取得系争房屋，就该承担相应的后果。三、原判结果无法达到案结事了，反而可能�催生出大量衍生的诉讼。就腾骏公司而言，继续维持原有租赁关系，对其利益不产生影响，也有利于实现“和谐司法”的初衷。
上诉人聿越公司上诉请求：撤销原判主文第一项，改判驳回腾骏公司要求聿越公司迁出系争房屋二层207室的诉请。事实和理由：聿越公司与XX公司签订了《房屋租赁合同》，是系争房屋实际使用人，并一直正常缴付租金至今。聿越公司承租该房屋无任何过错且投入了大量资金进行内部装修和购买设备器材，属于合法经营，希望法院保护聿越公司的租赁权。聿越公司愿意向无论是乐肯物业还是腾骏公司支付租金。
上诉人金勇利上诉请求：撤销原判主文第一项，改判驳回腾骏公司一审时的全部诉讼请求。事实和理由：一、房屋中已存在的租赁权，对担保物的实现无影响，应适用“买卖不破租赁”的原则。腾骏公司在拍卖前�系争房屋存在租赁权是知晓的，其在明知的情况下仍通过拍卖取得系争房屋，就该承担相应的后果。在金勇利与上海XX有限公司（以下简称XX公司）的《房屋租赁合同》约定中，XX公司承诺该抵押权不得影响承租权。金勇利取得租赁权时无恶意和过错。二、原判结果无法达到案结事了，反而可能会催生出大量的诉讼。就腾骏公司而言，继续维持原有租赁关系，对其利益不产生影响，也有利于实现“和谐司法”的初衷。
腾骏公司向一审法院起诉请求：1、判决确认乐肯物业与聿越公司于2016年3月29日签订的《租赁合同》无效；2、判令乐肯物业、聿越公司、金勇利迁出系争的上海市徐汇区XX路XX号（原XX号）XX幢房屋2层，并将该房屋交付给腾骏公司；3、判令乐肯物业、聿越公司、金勇利共同向腾骏公司支付房屋占有使用费，自2016年4月1日起至实际迁出之日止，按每年人民币（下同）372,300元计算。
一审法院认定事实如下：XX公司原为系争房屋所有权人。
2012年4月26日，案外人Z公司上海分行（以下简称Z公司）与XX公司签订《流动资金借款合同》及《抵押合同》。2012年5月4日，Z公司向XX公司发放全额贷款并办理系争房屋的抵押登记后成为该房屋的抵押权人。
2012年7月31日，金勇利与XX公司订立《XX路XX号XX、XX房屋租赁合同》一份，约定XX公司将上海市徐汇区XX路XX号XX、XX幢房屋出租给金勇利，建筑面积9,206.3平方米；租赁期限自2013年3月15日起至2033年3月14日止，租金每年为1,325,707元，每5年在首年租金基础上递增5%。2013年3月3日，XX公司向金勇利发出“房屋交付通知”，称系争房屋已腾空，金勇利可尽快安排交接及进场事宜。2013年3月20日，金勇利、XX公司共同确认，XX公司于2013年3月20日将系争房屋完整地�付给金勇利。其后，XX公司管理层发生更换，与金勇利就系争房屋发生了冲突，金勇利于2013年8月30日向一审法院提起诉讼，该院于2013年11月13日作出判决：确认金勇利与XX公司于2012年7月31日所签订的《XX路XX号XX、XX房屋租赁合同》有效，该判决业已生效。
在XX公司未清偿债务的情况下Z公司依据生效法律文书申请执行。黄浦法院在执行中委托评估机构对XX公司名下抵押给Z公司的系争房屋进行评估，并张贴拍卖公告。金勇利对法院执行行为提出异议，黄浦法院认为XX公司与金勇利签订的《房屋租赁合同》虽经判决确认有效，但其效力仅及于合同双方当事人，此外，XX公司作为抵押人将已抵押的房屋出租，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，故法院在委托评估、公告拍卖时无须将抵押物是否有租赁合同这一因素考虑在内，并于2014年1月15日作出（2014�黄浦执异字第3号执行裁定：驳回金勇利提出的执行行为的异议。金勇利不服该裁定，向上海市第二中级人民法院（以下简称二中院）申请复议，二中院认为因XX公司逾期未履行（2013）黄浦民五（商）初字第6236号民事调解书中确定的义务，黄浦法院在执行该案中，委托评估机构对XX公司名下抵押给Z公司的系争房屋进行评估后拍卖，并无不当。XX公司与金勇利所签订的房屋租赁合同虽经判决确认有效，但其效力仅及于XX公司与金勇利，不及于Z公司，XX公司作为抵押人将已抵押给Z公司的房屋出租，黄浦法院为实现Z公司的抵押权及债权拍卖上述房屋，金勇利与XX公司签订的租赁合同对房屋受让人不具有约束力，并于2014年3月13日作出（2014）沪二中执复议字第7号执行裁定书：驳回复议申请。
2014年9月1日，金勇利（甲方）与乐肯物业（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定金勇利将系争房屋，建筑面积4,603平方米出租给乐肯物业，房屋所有权人为XX公司。房屋用途为商业办公，乙方转租房屋无需征得甲方同意，租赁期限为18年6个月13天，自2014年9月1日起至2033年3月14日止。该房屋每日每平方米建筑面积租金为0.4元，年租金总计672,038元，租金按年支付，并在当年度付清，先用后付。同日，金勇利将系争房屋交付乐肯物业。
2016年2月4日，受法院委托，上海XX有限责任公司对系争1-3层房屋进行公开拍卖。同日腾骏公司以6,600万元拍得上述房屋。
2016年3月1日，黄浦法院作出（2013）黄浦执字第6466号执行裁定书，裁定如下：一、解除对XX公司名下系争1-3层房屋的查封，该房产的所有权及相应其他权利归买受人腾骏公司所有；二、涤除系争1-3层房屋的抵押权；三、买受人腾骏公司可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户�记手续。
2016年3月29日，乐肯物业（甲方）与聿越公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区XX路XX号XX座XX室房屋出租给乙方，建筑面积300平方米，租赁期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止。租金标准为每平方米每天3.4元。
2016年7月19日，腾骏公司登记为系争房屋2层（建筑面积1,542.81平方米）权利人。
一审法院另查明，聿越公司现实际使用系争房屋207室，建筑面积300平方米。
一审法院再查明，上海市公安局徐汇分局虹梅派出所于2016年8月23日出具证明，证明因调整古美路门弄号，XX路XX号现已改为XX路XX号。
一审法院认为，根据物权法规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，金勇利与XX公司就系争房屋的租赁关系成立于系争房屋抵押权设立之后，故在系争房屋抵押权实现后，系争房屋上的租赁合同对于买受人腾骏公司不具有约束力，腾骏公司有权作为系争房屋的权利人要求系争房屋的控制人及实际占有人迁出并返还系争房屋。乐肯物业、金勇利、聿越公司等以履行租赁合同为由拒绝迁出，不构成合法的抗辩理由。各承租人由于抵押人未事先告知抵押权而迁出系争房屋无法履行租赁合同所造成的损失，可各自向己方的出租人或抵押人主张。
关于腾骏公司主张乐肯物业与聿越公司签订《租赁合同》无效的诉请，根据法律规定虽然抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，但并不表示租赁合同无效。目前尚无证据表明乐肯物业与聿越公司的租赁合同有违法情形，故腾骏公司以租赁合同侵犯其所有权利益为由主张房屋租赁合同无效，于法无据，不予支持。
关于腾骏公司向转租人和使用人主张使用费之诉请，腾骏公司通过拍卖程序受让取得系争房屋，XX公司作为原所有权人负有向成交的买受人交付房屋及协助办理产权过户登记的义务。因XX公司未能履行交付系争房屋的义务而使得滕骏公司在取得房屋所有权后相当长的时间内未能实际占有、使用系争房屋，故滕骏公司的该项损失，应向交房义务人XX公司主张。金勇利基于与XX公司之间合法有效的房屋租赁关系，将系争房屋转租给他人，乐肯物业、聿越公司等承租系争房屋亦有合同依据，滕骏公司在未向XX公司主张交房或主张使用费的前提下，直接向金勇利、乐肯物业、聿越公司�主张房屋使用费，依据不足，不予支持。另行指出，在本案判令金勇利、乐肯物业、聿越公司等迁出系争房屋后，各使用人若仍然继续占用使用系争房屋的，属无合法依据，应当向腾骏公司支付占用期间的使用费。
一审法院审理后，于二○一七年六月二日依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，作出判决：一、上海乐肯物业管理服务中心、上海聿越健身服务有限公司、金勇利于判决生效之日起三十日内从上海市徐汇区XX路XX号XX幢XX层XX室房屋（建筑面积300平方米）迁出，并将上述房屋返还西藏腾骏投资有限公司；二、驳回西藏腾骏投资有限公司的其余诉请。一审案件受理费减半收取计3,482元，由上海乐肯物业管理服务中心、上海聿越健身服务有限公司、金勇利共同负担40元，由西藏腾骏投资有限公司负担3,442元。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就腾骏公司的上诉诉请，一审法院已从合同相对性角度和拍卖合同履行角度，阐述了未予支持腾骏公司要求确认乐肯物业与聿越公司租赁合同无效及腾骏公司要求系争房屋承租人及实际使用人支付房屋使用费的诉请的相应理由，本院予以认同且不再赘述。就乐肯物业、聿越公司、金勇利的上诉诉请，因根据物权法的规定及相关执行异议裁定及复议裁定，腾骏公司通过拍卖取得系争房屋的所有权而不受该房屋上租赁合同的约束，一审法院就此亦阐述了充分的理由，故乐肯物业、聿越公司、金勇利的上诉诉请亦不能成立。由此，一审法院在查明事实的前�下，所作的判决并无不当，上诉人腾骏公司、乐肯物业、聿越公司、金勇利的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费7,125元，由上海乐肯物业管理服务中心、上海聿越健身服务有限公司、金勇利各负担80元，由西藏腾骏投资有限公司负担6,885元负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 盛伟玲
二〇一七年九月二十二日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正�的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……