云南省永德县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第255号
原告某某物业管理有限公司。
法定代表人黄某，该公司经理。
委托代理人车伦，云南云都律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人段某某，该公司职工。代理权限：特别授权代理。
被告毛某某，男。
被告张某某，女。
委托代理人翁利军，庆耀律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
原告某某物业管理有限公司诉被告毛某某、张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理。依法由审判员陶萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某物业管理有限公司的特别授权委托代理人车伦、段某某，被告毛某某、张某某及其特别授权委托代理人翁利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某物业管理有限公司诉称：2009年4月10日，原告与云南东方基业投资有限公司签订了《物业管理委托合同》一份，双方约定云南东方基业投资有限公司将由其投资开发建设的永德县“东方新景—永德财富中心”小区的前期物业管理委托给原告进行管理服务，委托管理服务期限自2009年5月1日至2019年4月30日止。被告于2008年9月9日与云南东方基业投资有限公司永德分公司签订了《商品房购销合同》一份，购买了“东方新景—永德财富中心”小区某幢某单元的共计9套房屋，建筑面积共计1050.96平方米。2009年6月30日，被告接受了其购买的“东方新景—永德财富中心”小区的9套房屋，正式入住。被告入住后，至今仅向原告交纳了2009年9月至2010年9月的物业管理费。原告认为，作为“东方新景—永德财富中心”小区的前期物业管理服务企业，根据合同约定以及法律规定，有权向小区业主收取物业管理服务费及垃圾清理费，业主逾期交纳的应承担滞纳金。原告与建设单位签订的前期物业服务合同依法对业主具有约束力，被告作为业主，依法应当按照该合同约定及法律规定交纳物业服务费用。然而，被告虽经原告多次口头、电话及书面形式催告后，至今仍拒不向原告交纳拖欠的物业管理服务费，所有费用均由原告进行垫付，垃圾清运费也是经多次催告后才于2014年1月交清。被告的行为已严重违约，并严重影响到小区其他已交费业主的切身利益，严重侵害了原告的合法权益。为保护原告的合法权益，使小区物管工作能够得以持续，无奈之下，原告只有诉至法院，请求人民法院依法判令二被告立即向原告支付从2010年10月1日起至2013年12月31日止的物业管理费24589.5元、滞纳金2457元，两项合计27046.5元。
被告毛某某、张某某辩称：被告对原告在起诉状中所陈述的购房时间、接房时间事实部分基本没有异议，其余事项均与事实不符，被告与原告之间从未签订任何正式《物业管理委托合同》，所以被告对无故成为本案物业服务合同纠纷的被告存在疑问，请法庭明鉴。被告是2008年6月29日通过预售购买的该房屋，此时原告公司是否成立还是未知数。由于云南东方基业投资有限公司永德分公司之前在建设施工等方面存在严重违约行为，造成了被告等全体业主巨大的经济损失，这些经济损失还没有理清，也未得到解决。而原告诉称2009年4月10日与云南东方基业投资有限公司签订了《物业管理委托合同》，由原告对永德县东方新景—永德财富中心小区的物业进行管理，该主张纯属原告的单方行为，被告作为业主，是2009年6月30日才从云南东方基业投资有限公司永德分公司接受所购买的9套房产，难道是开发商未卖房就已经将业主将来的权益出卖给他人。接收房屋后，被告根本未曾与原告签订过任何合同，原告无权要求被告支付物业管理费。为维护被告及业主的利益，被告要求原告自动撤销起诉，尽快和开发商一道支持包括开发商在内的业主们按政府的规定及时成立业主委员会，与业主代表大会签订物业管理合同，由业主委员会督促业主，并尽快完善相关手续，让自己的起诉符合法律所限定的前提条件，彻底解决物业费难收的问题。综上所述，被告对原告因物业纠纷所产生的各种问题，只能在公平、公正、对等的前提下进行讨论，并严格按照《中华人民共和国国务院物业管理条例》及其他法律法规承担各自的责任。在此，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。
原告为证实自己的主张在法定举证期限内向本院提交了以下五组证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、黄某身份证复印件，证明原告的身份及诉讼的主体资格。2、中华人民共和国物业服务企业资质证书、物业管理委托合同、永德县发展和改革局（2010）102号文件、永德县发展和改革局（2012）104号文件，证实原告具有物业管理资质以及收取服务费的权利；原告与开发商签订物业管理委托合同；原告自2009年5月1日起，为小区业主服务；收费标准按永德县人民政府定价来执行。3、商品房购销合同、业主入住收费一览表及收款收据，证实被告的相关身份情况；被告购买9套房屋及面积；被告入住时间及入住至今缴纳的费用。4、“东方新景-
永德财富中心”物业缴费通知单、催费通知、关于缴纳物业管理费的公告、照片，证实原告催促被告履行交纳物业管理费的通情况。5、分期还款自动扣款回单，证明开发商支付给被告45265.36元，以此笔费用来解决开发商与被告存在的纠纷。经质证，被告对原告提交的第1组证据认为原告没有主体资格，与本案没有关联性。第2组证据认为资质证书只能证明原告有资质，但与本案没有关联性，没有权利向被告收取物业管理费；委托合同不是前期物业服务合同，只是开发商委托原告处理委托事务的事实，以委托人的名义行使权力，本案应以开发商为原告；对收费文件没有异议，是行政事业性收费，但与本案没有直接关联性，不具有法律效力。第3组证据中对商品房购销合同没有异议，原告只是受开发商的委托，以委托人的名义进行处理委托事务，原告没有主体资格。第4组证据中催费通知原告没有收到过；照片是事实，无异议；公告没有看到过，原告主张被告交纳物业管理费，但原告没有主体资格。对第5组证据的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性。
被告为证实自己的主张，向本院提交了以下八组证据：1、二被告的身份证复印件，证实二被告的主体资格。2、商品房购销合同及合同补充协议，证实委托人开发商存在严重违约行为，房屋没有按约定建造完毕，逾期交房。3、原告房屋的图纸，证实开发商没有按图纸建造私家花园，开发商违约的事实。4、业主入住收费一览表，证实原告以委托人的名义处理委托事务，原告不是本案适格的原告。5、照片11张，证实车辆停放混乱，乱堆放物件，原告没有管理到位，原告没有服务被告的事实。6、照片8张，证实原告没有摆放垃圾箱，被告没有享受到原告所提供的服务。7、照片2张及收据2张，证实开发商没有按照商品房购销合同建盖私家花园，安装电控箱、总闸开关，被告请人建盖、安装并支付费用。8、收据1张，证明开发商还在开展房屋租赁业务，原告并不具有主体资格。经质证，原告对被告提交的第1组证据无异议，对第2组证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性，开发商违约是另外一个法律关系。第3组证据所要证实的内容与本案没有关联性。对第4、5组证据的真实性无异议，但不能证实被告待证的事实。对第6组证据的真实性、关联性不予认可，不能证明被告要证明的观点。对第7组证据的真实性、关联性不予认可，不能证实开发商违约，与本案没有关联性。对第8组证据的真实性无法确认，关联性不予认可，开发商的正常经营行为与本案没有关联性。
本院认为，原告所提交的第1组证据证实了原告的身份及主体资格，本院予以采信。第2组证据证实了原告具有物业管理资质，原告与开发商签订了前期物业服务合同，有收取物业管理费的权利，收费标准按永德县人民政府定价来执行，本院予以采信。第3组证据证实了被告的相关身份情况，被告所购买9套房屋及面积；被告入住时间及入住至今缴纳的费用，本院予以采信。第4组证据证实原告发出通知，在物业管理公告栏粘贴公告，催促被告交纳物业管理费，本院予以采信。第5组证据待证事实与本案没有关联性，本院不予采信。被告提交的第1组证据被告质证无异议，本院予以采信。第2、3组证据待证事实与本案没有关联性，本院不予采信。第4组证据无法证实被告待证的事实，相反原告是具有物业管理资质，并与开发商签订了前期物业管理委托合同，有收取物业管理费的权利，该组证据本院不予采信。第5组证据只能证实某个地点、某个时段的现状，但不能以此证实原告没有为被告服务，该组证据本院不予采信。第6组证据的来源、真实性无法核实，不能证实被告待证事实，该组证据本院不予采信。第7组证据待证事实与本案没有关联性，该组证据本院不予采信。第8组证据只能证实开发商在经营过程中，出租房屋给他人使用，与本案没有关联性，该组证据本院不予采信。
经审理查明：原告是具有资质证书的物业服务企业，2009年4月10日，原告与云南东方基业投资有限公司签订了《物业管理委托合同》，双方约定：云南东方基业投资有限公司将由其投资开发建设的永德县“东方新景—永德财富中心”小区的前期物业管理委托给原告进行管理服务，委托管理服务期限自2009年5月1日至2019年4月30日止，住宅房屋的物业管理费按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取。被告于2008年6月29日与云南东方基业投资有限公司永德分公司签订了《商品房购销合同》一份，购买了“东方新景—永德财富中心”小区某幢某单元的共计9套房屋，建筑面积共计1050.96平方米。2009年6月30日被告正式入住，至今向原告交纳了2009年9月至2010年9月的物业管理费，2010年10月至2013年12月的物业管理理费至今未交纳。为此，原告向本院起诉，请求依法判令二被告立即向原告支付从2010年10月1日起至2013年12月31日止的物业管理费24589.5元、滞纳金2457元，两项合计27046.5元；本案诉讼费由二被告承担。
本院认为，原告是具有物业管理资质物业服务企业，与云南东方基业投资有限公司签订了前期的物业管理委托合同，依据合同的约定，原告为业主提供管理服务后，有权向业主收取物业管理费。庭审中，二被告承认拖欠物业管理费24589.5元的事实。但认为原告只是代云南东方基业投资有限公司处理委托事务，原、被告之间也没有签过物业管理委托合同，本案中原、被告不具备诉讼主体资格，原告无权向被告收取物业管理费；云南东方基业投资有限公司在建设施工等方面严重违约，给被告造成经济损失，在问题尚未解决前，拒绝支付给原告物业管理费，请求依法驳回原告全部诉讼请求。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，原告与云南东方基业投资有限公司签订的物业管理委托合同属于建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，因此，本案原、被告诉讼主体适格。被告提出云南东方基业投资有限公司建设施工等方面严重违约问题，与二被告拖欠原告物业管理费是两个不同法律关系，不宜并案审理。故二被告请求依法驳回原告全部诉讼请求不成立，本院不予支持。对于原告要求二被告立即支付从2010年10月1日起至2013年12月31日止的物业管理费24589.5元的诉讼请求。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本院予以支持。对于滞纳金2457元的支付，在原告与云南东方基业投资有限公司签订的物业管理委托合同中双方约定，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天3‰元支付滞纳金，但庭审中通过核实，原告主张的滞纳金不是按合同中约定的利率计算，而是按银行同期贷款年利率6%计算，故滞纳金酌情支持1600元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十一条；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条的规定，判决如下：
由被告毛某某、张某某于本判决生效后30日内一次性支付给原告某某物业管理有限公司自2010年10月1日起至2013年12月31日止的物业管理费人民币24589.5元、滞纳金人民币1600元，两项合计人民币26189.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费476元，减半收取238元，由被告毛某某、张某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。
审判员 陶 萍
二〇一四年十一月二十日
书记员 杨丽燕
附本判决适用的法律条款：
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。