广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2478号
上诉人（原审原告）：杨振星。
委托代理人：李迅，广东仁人律师事务所律师。
委托代理人：林良曜，广东仁人律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：君豪实业发展（深圳）有限公司。
法定代表人：曲莉珊。
委托代理人：林莹茂，广东星辰律师事务所律师。
委托代理人：尹银凤，广东星辰律师事务所律师。
上诉人杨振星因与被上诉人君豪实业发展（深圳）有限公司（以下简称君豪公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，杨振星系国都高尔夫花园一期翠峦阁x06号房产业主。2011年3月21日，深圳市福田区国都高尔夫花园业主委员会（甲方）与君豪公司（乙方）签订《临时借用场地协议》，约定甲方临时借用国都高尔夫花园一期西面员工通道及北侧部分公共场地约190平方米给予乙方临时使用，期限至2012年3月31日止。乙方为一期全体业主向管理处缴纳2011年4月份1个月管理费用（含本体维修基金48388.20元）作为补偿。鉴于乙方在借用场地过程中对原墙体的损坏，乙方应于2012年3月31日前重新在原围墙的基础上新建围墙（翠逸阁及翠峦阁西面墙壁至原围墙壁距均为8.75米），并由甲方验收合格；新围墙东侧场地的使用权归国都高尔夫花园一期业主拥有，使用时间以国都高尔夫花园一期业主产权使用年限及相关续延的产权年限为准。若乙方不能履行前款约定，逾期交付使用，乙方须按违约时间，向甲方承担违约责任，违约责任的方式为：每超期一个月乙方代甲方全体业主向甲方的物业管理部门预付两个月物业管理费（含本体维修基金），时间不足一个月按一个月计算。深圳市福田区沙头街道新沙社区人民调解委员会作为见证方在协议上签章。
2011年3月23日，君豪公司与国都高尔夫花园签订《君豪实业发展（深圳）有限公司关于﹤临时借用场地协议﹥的补充承诺》，称鉴于君豪公司认定国都高尔夫花园一期围墙内宽约2米的公共用地在其红线范围内（占地约158平方米），经双方协商，君豪公司承诺如下：1、鉴于《临时借用场地协议》充分体现了双方诚意，本协议若君豪公司不能取得政府部门的见证，则君豪公司七日内无条件恢复原围墙，并认可原围墙东侧所有场地的使用权归国都高尔夫一期业主拥有，使用时间以国都高尔夫花园一期业主产权使用年限及相关续延的产权年限为准。2、在《临时借用场地协议》获得政府见证的情况下，无论任何原因影响《临时借用场地协议》执行或场地的使用，无论国都高尔夫一期原围墙以东的部分公共用地是否属于君豪公司红线范围，君豪公司均无条件履行《临时借用场地协议》约定的义务。3、今后因上述红线问题引起的任何纠纷，均由君豪公司承担全部责任。
上述协议签订后，君豪公司于2011年5月代国都高尔夫花园一期业主垫付了48388.20元的管理费和房屋维修专项资金。但未在原围墙基础上新建围墙。
国都高尔夫花园一期宗地为BXX-0058，君豪公司建设的君临天下名苑项目原为三期用地，宗地号位BXX-0057，两地块邻接。2009年7月27日，君豪公司申请深圳市地籍测绘大队对BXX-0057宗地的地界现状进行测绘。深圳市地籍测绘大队根据测绘结果出具了《BXX-0057地块测绘范围现状图》，现状图显示，标记为F1-F2之间的标圈蓝线（即现状图中与BXX-0057宗地红线平行标圈线）位于BXX-0057宗地范围内，且该标圈蓝线至宗地右侧（东侧）红线还有一段距离。君豪公司称该标圈蓝线即为本案所涉围墙。
深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局于2011年4月8日回函杨振星称：BXX-0057和BXX-0058无冲突，现状建设是否超出宗地范围，请依测绘报告判断及向规划土地监察部门反映。
2012年12月5日，“国都高尔夫花园一期业主委员会”及部分业主代表、君豪公司及深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局等政府部门在沙头街道办就国都高尔夫花园一期西侧围墙问题召开了一次维稳协调会。在该次会议上，深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局参会工作人员称：1、国都高尔夫花园小区与君临天下楼盘的红线用地坐标清楚，界限明确。2、国都高尔夫小区西侧的通道是该小区与君临天下名苑楼盘的公共通道。3、国都高尔夫花园一期验收测量报告未显示有围墙的记录。根据《深圳市城市规划条例》第58条的规定，非国家机关、部队驻地、学校建筑周围不得建围墙。我局在非国家机关、部队驻地、学校建筑周围不审批围墙，在验收时有围墙必须拆除。4、君临天下名苑楼盘验收前必须拆除该围墙，否则，不能通过验收。该次协调会内容计入《会议纪要》。
另查，根据杨振星提供的现状图片，本案所涉围墙系由混泥土、铁栅栏建造而成的构筑物，外观有损坏，但结构仍保持。
因杨振星未支付2013年1月1日起的物业管理费、房屋维修专用资金，案外人深圳某物业服务有限公司于2014年1月15日将杨振星诉至深圳仲裁委员会申请仲裁，深圳仲裁委员会于2014年4月28日作出（2014）深仲裁字第375号裁决书，裁决杨振星支付拖欠的物业管理费2246.40元、本体维修基金280.80元（暂计至2013年12月31日），并支付违约金212.39元（暂计至2013年12月31日）、律师费2500元，并由杨振星承担仲裁费5419元和反请求仲裁费5222元。杨振星提交的收款收据显示其于2014年5月12日向案外人深圳某物业服务有限公司支付了前述律师费和仲裁费，但其提供的证据未能显示其支付前述裁决书确定的物业管理费、房屋维修专用资金的情况。
杨振星诉至原审法院，请求：1、君豪公司承担违约金10951.20元（按杨振星每月应缴纳的物业管理费及本体维修金双倍自2012年4月1日暂计至2014年5月31日）；2、君豪公司赔偿杨振星损失18801.79元；3、君豪公司承担本案所有诉讼费用。
原审法院认为，本案争议的主要问题是《临时借用场地协议》关于君豪公司恢复案涉围墙义务的履行问题。根据《BXX-0057地块测绘范围现状图》及深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局参会工作人员在国都高尔夫花园一期西侧围墙问题维稳协调会中关于“君临天下名苑楼盘验收前必须拆除该围墙，否则，不能通过验收”的陈述，本案所涉围墙实际上位于BXX-0057宗地范围内，即《临时借用场地协议》所涉及到的君豪公司须重建并交付国都高尔夫花园一期业主使用的围墙以及围墙右侧部分面积实际上并非在国都高尔夫花园一期红线范围内，而是属于三期用地的范围。而《临时借用场地协议》及《君豪实业发展（深圳）有限公司关于﹤临时借用场地协议﹥的补充承诺》关于“乙方应于2012年3月31日前重新在原围墙的基础上新建围墙（翠逸阁及翠峦阁西面墙壁至原围墙壁距均为8.75米），并由甲方验收合格”、“新围墙东侧场地的使用权归国都高尔夫花园一期业主拥有，使用时间以国都高尔夫花园一期业主产权使用年限及相关续延的产权年限为准”等内容之约定，实际上是君豪公司将三期宗地中的部分面积转让给了国都高尔夫花园一期全体业主。《城乡规划法》第七条规定，“依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法律程序不得修改”，第四十三条规定“建设单位应当按照规划条件进行建设”，即已经批准的规划，未依法定程序不得擅自变更，《城乡规划法》的规定属于强制性规定，对于宗地的开发建设具有强制性约束力，而本案所争议问题涉及将BXX-0057宗地的部分面积划归BXX-0058宗地，该部分约定因违反城乡规划法的强制性规定不能进行履行。同时，根据《物权法》关于“物权的种类和内容，由法律规定”的规定，一物之上只能存在一个物权，物的一部分之上不能成立物权，亦不得单独转让。BXX-0057宗地是一个独立和整体性的建设用地使用权客体，深圳市福田区国都高尔夫花园业主委员会和君豪公司自行约定将BXX-0057宗地部分面积划归国都高尔夫花园一期业主即划归至BXX-0058宗地，违反了一物一权、物权法定的原则，该种约定亦因违反物权法的强制性规定不得主张继续履行。综上，深圳市福田区国都高尔夫花园业主委员会与君豪公司关于案涉围墙的重建及部分BXX-0057宗地面积划归BXX-0058宗地的约定违反了城乡规划法和物权法的强制性规定，该种约定不得主张履行，君豪公司不履行不构成违约，不需要对杨振星承担违约责任。而《君豪实业发展（深圳）有限公司关于﹤临时借用场地协议﹥的补充承诺》的相关约定，亦违反法律强制性规定，当事人不得据此主张履行利益。
至于杨振星的主体资格问题，原审法院认为，根据《深圳经济特区物业管理条例》第三十一条的规定，业主委员会可以就涉及业主重大利益的事项进行表决，本案争议问题属于涉及国都高尔夫花园一期业主利益的重大事项，深圳市福田区国都高尔夫花园业主委员会代表全体国都高尔夫花园一期业主与君豪公司签订相关协议在其职责范围之内，且该协议的内容并不损害业主利益，君豪公司亦已部分履行了协议内容，在此情形下，杨振星作为国都高尔夫花园一期的业主自然有权基于该协议提起诉讼。
依照《中华人民共和国物权法》第五条、第八十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国城乡规划法》第七条、第四十三条、《深圳经济特区物业管理条例》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回杨振星的诉讼请求。案件受理费544元（已由杨振星预交），因适用简易程序，减半收取272元，由杨振星负担。
杨振星不服原审判决，上诉至本院，诉请：1、撤销（2014）深福法民三初字第587号民事判决书；2、判令君豪公司承担违约金人民币10951.20元（按杨振星每月应缴纳的物业管理费及本体维修金双倍自2012年4月1日暂计至2014年5月31日）；3、判令君豪公司赔偿杨振星损失人民币18801.79元；4、判令由君豪公司承担本案所有诉讼费用。
事实与理由：
一、杨振星是对君豪公司超期占用通道所提违约赔偿之诉，但原审判决偷换概念将杨振星诉请归纳为土地使用权争议之诉，实属错误。杨振星提起诉讼的法律事实基础是：1、君豪公司未经业主同意占用了国都高尔夫花园一期的通道；2、君豪公司事后签订了《临时借用场地协议》、《补充承诺》约定了用地补偿方式、用地期间及退换场地的验收标准即新建恢复君豪公司损坏的围墙；3、2012年11月12日君豪公司才撤离所占用的通道；4、君豪公司在未对超期占用公共通道进行补偿且未恢复原状的情况下，在沙头街道办协商并形成《会议纪要》，陈书记明确指出君豪公司应当履行相关协议。以上经过已经充分证明了君豪公司占用杨振星所在小区通道的事实。杨振星所提之诉讼请求也仅为要求君豪公司承担超期占用通道期间的经济补偿违约责任，并未要求对所谓“争议”地块范围主张相应物权。但是，原审判决不仅对前述事实不予以相应法律评价，还直接忽略杨振星的诉讼请求及其所属的法律关系范围，将简单的违约赔偿之诉人为变更为“复杂”的土地使用权确权之诉，实为错误。
二、原审判决认定事实不清，在没有证据证明的情况下认定君豪公司所占用的通道属于“君临天下”楼盘红线图范围。（一）、原审判决断章取义，错误理解国土部门相关观点，认定事实不清，逻辑有误。原审判决在第7页仅引用市规土委第一直属分局第4点意见的前半句“君临天下名苑楼盘验收前必须拆除该围墙，否则不通过验收”，便直接得出“本案所涉围墙实际上位于BXX-0057宗地范围内，即《临时借用场地协议》所涉及到的被告必须重建并交付国都高尔夫花园一期业主使用的围墙以及围墙右侧部分面积实际上并非在国都高尔夫花园一期红线范围内，而是属于三期用地范围”，是典型的断章取义，错误理解，逻辑有误。实际上，市规土委第一直属分局在《会议纪要》中的全部观点为：1、国都高尔夫花园小区与君临天下名苑的红线用她坐标清楚，界限明确，不存在争议问题；2、国都高尔夫花园一期西侧的通道是该小区与君临天下名苑名苑的公共通道；3、国都高尔夫花园一期验收报告未有围墙记录；4、君临天下名苑楼盘验收前必须拆除该围墙，否则不通过验收。验收后，经双方友好协商达成一致的基础上可以建围墙；5、对双方临时借用场地而引起的经济问题不发表意见。由此可见，市规土委第一直属分局对地界及围墙的意见已经非常明确即：两小区用地红线地界清楚明确（不存在红线及占用纠纷），在验收后可以恢复历史形成的隔离围墙，换言之，在围墙已经被损的情况下，君豪公司在通过验收后应当承担恢复原状的法律责任。
（二）、原审判决未能查明被占用通道的红线范围。杨振星认为：1、即便是国都高尔夫花园一期围墙因历史原因修建在“君临天下”名苑红线范围内，那么围墙以东为君豪公司所占用的地块范围是否都在其红线范围，未经土地测量是无法确定的。2、只要君豪公司所占用的通道哪怕只有方寸范围属于国都高尔夫花园一期红线范围，君豪公司都应该按照《临时借用场地协议》向杨振星支付超期占用通道的补偿费。但是，原审判决未能对此予以查明便直接认定围墙以东为君豪公司占用的通道位于“君临天下”红线范围，其缺乏证据支持。
三、原审判决适用法律错误。从《临时借用场地协议》的内容来看，其第1、2、3条约定了借用场地的期限及补偿标准。第4条除了约定对围墙应恢复原状，还约定“新围墙东侧场地的使用权归国都高尔夫花园一期业主拥有；使用时间以国都高尔夫花园一期业主产权使用年限及相关延续年限为准”。第5条约定了超期使用场地的违约补偿标准。
杨振星认为，君豪公司因借用场地而约定借用期间、用地补偿及延迟归还用地的违约补偿标准符合民事法律的要求，合法有效。协议约定君豪公司要新建被损坏的原有围墙不仅符合《民法通则》“恢复原状”的民事责任规定，还是认定君豪公司恢复归还占用通道的标志。即便原审法官认为“新围墙东侧场地使用权归国都高尔夫一期业主拥有”之约定涉嫌无权处分甚至无效，也应当遵循《合同法》第56条部分无效处理规则认定该条款无效而非否定整份协议之效力。因此，在君豪公司拒绝承担超期占用通道期间的违约责任时，原审法官应当依照《合同法》第l07条、第113条判决君豪公司承担支付补偿金的违约责任，而错误适用第110条来免除君豪公司应当依法承担的法律责任。
君豪公司答辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，本院就深圳市地籍测绘大队出具的《BXX-0057地块测绘范围现状图》向深圳市地籍测绘大队发函询问：“F1-F2之间的标圈蓝线是否位于BXX-0057地块的红线范围之内？上述“F1-F2之间的标圈蓝线是指什么？”
深圳市地籍测绘大队回函称，“现状图中红色线段为BXX-0057地块，F1-F2之间的标圈蓝线为实地栅栏。此栅栏除了点F2之外，其他部分基本位于BXX-0057地块的红线范围之内。”
此外，本院又向深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局发函询问：“国都高尔夫花园一期西侧的围墙是否经过国都高尔夫花园一期工程或君临天下名苑工程的建设工程规划以及验收程序？”深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局回函称：“国都高尔夫花园一期用地红线（西侧）与君临天下名苑项目用地红线（东侧）相连接，贵院所指围墙在君临天下名苑用地红线内。国都高尔夫花园一期与君临天下名苑建设单位至今未向我局提交过建设围墙的申请，我局也未对该围墙作出过行政许可及验收。”
本院认为，根据《BXX-0057地块测绘范围现状图》以及深圳市地籍测绘大队、深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局向本院的回复，本案所涉围墙位于BXX-0057的宗地范围之内，且离BXX-0057的宗地右侧的红线存在一定距离。
杨振星主张君豪公司未履行《临时借用场地协议》第三条，按照协议第四条的约定，君豪公司应承担支付管理费的违约责任。本院认为，《临时借用场地协议》第三条约定，因君豪公司在借用场地过程中对原围墙的损坏，君豪公司应当重新修建围墙，且新建围墙的东侧场地的使用权归国都高尔夫花园一期业主拥有。但从深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局的回函来看，围墙的建设并未向相关政府行政部门申请报批，且《深圳市城市规划条例》第58条规定，非国家机关、部队驻地、学校建筑周围不得建围墙，故君豪公司无权进行围墙的建设。至于双方约定“新建围墙的东侧场地的使用权归国都高尔夫花园一期业主拥有”，因原围墙东侧尚有部分面积属于君临天下名苑的规划红线范围内，双方的上述约定改变了原批准规划的范围，依据《城乡规划法》第七条规定，“依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法律程序不得修改”，双方的上述约定因违反了法律、法规的强制性规定而应认定为无效。杨振星依据无效的合同约定向君豪公司主张违约责任没有依据，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人杨振星的上诉没有事实以及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费544元，由杨振星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年九月十五日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。