安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2014）来民一初字第01218号原告：杨敏瑜，女，1975年6月7日出生，汉族，职工。委托代理人：杨晓根，男，1948年7月18日出生，汉族，退休职工，系杨敏瑜父亲。被告：来安香江置业有限公司。法定代表人：翁太玮，该公司总经理。委托代理人：席大斌，该公司员工。委托代理人：陈丹，该公司员工。原告杨敏瑜与被告来安香江置业有限公司（以下简称香江置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理。依法由代理审判员高伟适用简易程序于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告杨敏瑜及其委托代理人杨晓根，被告香江置业的委托代理人席大斌、陈丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨敏瑜诉称：2012年11月10日，其与香江置业签订南京湾·锦绣香江第B1-12-01号《商品房买卖合同》，约定香江置业应于2013年12月31日前交房。但2013年12月30日，香江置业销售代表电话通知其无法于2013年12月31日交付房屋，让其无需至售楼处办理交房事宜，具体交房时间另行通知。然而，直至起诉之日，香江置业仍未履行交房义务。另外，香江置业存在未按图纸施工，以及其所购房屋存在屋顶漏水等质量问题。为维护自身合法权益，故其起诉要求：一、判令香江置业支付自2013年12月31日起至2014年7月9日的逾期违约金21339元；二、判令香江置业赔偿其误工、交通、食宿等费用5000元；三、判令香江置业根据其实际付款额开具销售发票；四、判令香江置业修复房屋质量问题并达到合格商品房交付标准。杨敏瑜举证及香江置业质证意见如下：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》，证明水、电设施未达到交房条件，香江置业未按期交房；合同部分条款无效，违背相关法律。香江置业质证意见：对真实性无异议；其公司与杨敏瑜就交房日期进行了明确的约定；该买卖合同系双方真实的意思表示，合法有效。2、照片、香江置业的回复意见及公示，证明涉案房屋的水电设施未达到约定的交付条件。香江公司质证意见：对其公司的回复真实性认可，对公示的真实性无法确定，照片系打印件，真实性无法确认；依照约定，水电设施在交付时达到使用条件是指管道、线路等设施铺设入户，其公司水电设施具备使用条件且通过验收。3、收款收据，证明其已交清房款，但香江置业未按照规定开具发票。香江置业质证意见：对已付款的真实性无异议。4、证人黄某的当庭证言，证明其于2013年12月打电话给香江置业，被告知房屋未达到交付条件，不能如期交房。其于2014年7月收到香江置业的收楼通知书。香江置业质证意见：证人系其公司业主，本案的审理与其具有利益关联，证言不能全部采信；其公司确于2014年7月向证人发出收楼通知书，但证人到场后拒绝收楼。5、来安县规划局的答复意见、照片，证明香江置业未按照备案的图纸施工。涉案房屋楼梯未安装栏杆等安全防护，不具备交付条件。香江置业质证意见：照片真实性无法确认，更不能成为拒收房屋的理由；答复意见的出具对象系吴瑞鹏与毛青松，其公司不知情，真实性无法确认，且与诉请无关。6、视频资料光盘，证明房屋的实测面积在2014年1月22日仍未实测，房屋在约定的交付日期不具备交付条件。香江置业质证意见：其公司在约定的交付日期已符合交付条件，但业主以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收楼。7、照片、房屋交接表，证明涉案房屋有渗水漏水情况。香江置业质证意见：该照片不能证明是在涉案房屋所拍摄的照片，且之前的视频资料证明了2014年1月22日通知对方来收楼。根据现有资料证明了杨敏瑜已经接收该房屋，办理了交接并进入房屋进行验房，接收房屋后该房屋的风险已经转移给杨敏瑜，即使房屋存在漏水现象，也只属于质量保修的范围。香江置业在庭审中辩称：其公司于2013年12月31日取得了所售商品房的竣工验收资料，具备交房条件；按约定，杨敏瑜应当于2013年12月31日自行到其公司处办理收房手续，其公司不存在逾期交房的情形；杨敏瑜主张误工等损失没有合同依据，也没有法律依据。综上，应驳回杨敏瑜的诉讼请求。香江置业举证及杨敏瑜质证意见如下：1、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收款收据，证明双方存在商品房买卖合同关系，按约定，杨敏瑜应当与2013年12月31日自行至涉案房屋所在地办理收房手续。杨敏瑜质证意见：真实性无异议，合同部分条款违背相关法律。2、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、《滁州市建设工程竣工验收登记备案证书》，证明其公司所售的商品房于2013年12月31日达到合同约定的交房条件。杨敏瑜质证意见：验收报告涉嫌涂改无效，其他真实性不予认可。3、签到表，证明其公司再次通知杨敏瑜收房，杨敏瑜于2014年1月22日到达现场验房、收房。杨敏瑜质证意见：签名是我签的，但是当时只是说签名去看房子的。结合庭审质证和各方当事人的陈述，本院对证据认证如下：杨敏瑜提供的证据1、3、6及香江置业提供的证据1，对方对其真实性没有异议，本院予以确认。杨敏瑜提供的证据2、5、7，客观真实，本院予以采纳。杨敏瑜提供的证据4，证人同系香江置业的业主，其与本案的审理结果具有一定的关联利益，故本院仅对香江置业认可证人于2014年7月收到香江置业收楼通知书的陈述予以采信。香江置业提供的证据2，杨敏瑜认为有部分文件涉嫌涂改无效，但并无证据证明，本院予以采纳。香江置业提供的证据3，客观真实，本院予以采纳。根据双方当事人的陈述及本院认定的有效证据，确认如下法律事实：2012年11月10日，杨敏瑜与香江置业签订《商品房买卖合同》，约定杨敏瑜购买香江置业开发的南京湾·锦绣香江住宅小区第B1-12栋01号房，主要内容有：一、总房款为1072297元，买受人须于合同签订当日将总房款一次性支付给出卖人。二、除承担约定的违约责任外，买受人逾期付清任何一笔款项的，每逾期一日，出卖人还有权推迟交楼两日。三、出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人。四、出卖人逾期交房的，买受人如不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，总额不超过已付房款的百分之五。五、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明条件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。六、出卖人承诺：供水、供电设施在该商品房交付时达到使用条件（指管道、线路等设施铺设入户）。上述设施未达到使用条件的，每逾期一日，出卖人向买受人支付违约金20元，但出现合同约定的出卖人可以据实予以延期的情形除外。同日，双方签订《补充协议》，主要内容有：一、“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收。二、《商品房买卖合同》约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。此外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署交接单。杨敏瑜已于合同签订当日一次性交清了全部房款。另查明：涉讼楼盘于2013年12月10日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格，于2013年12月31日经来安县建筑工程质量监督站同意办理了竣工验收备案。同时在竣工验收备案表上载明香江置业已向来安县建筑工程质量监督站提交了市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关备案文件。2013年12月31日，杨敏瑜未到交房现场。2014年1月22日，杨敏瑜到涉案房屋查验，但未在房屋交接表示签字。本院认为：综合双方当事人的诉辩主张及其在庭审中的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：香江置业是否逾期交房构成违约。本院分析如下：杨敏瑜与香江置业签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，双方均应依照该合同约定全面履行自己的义务。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条的规定，我国目前房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。本案中，根据双方的约定，交房条件是房屋经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位验收合格并符合合同的约定，交房日期截止到2013年12月31日。根据查明的事实，在交房期限届满前，涉案房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格并取得竣工验收备案表，符合交房的约定条件和法定条件。香江置业在2013年12月31日具备了交房条件，杨敏瑜没有收房，不能归责于香江置业，其所举之证据不足以证明香江置业在2013年12月31日违约没有交房。综上，对杨敏瑜要求香江置业支付逾期违约金并赔偿其误工等损失的诉请，本院不予支持。杨敏瑜要求香江置业以其实际付款额向其开具销售发票，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条的规定：“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”。从民事权利义务角度，销售发票的开具与给付对于交易双方属于平等主体间的民事法律关系。销售方给付购买方发票为其法定义务，该法定义务应作为合同附随义务由销售方完全履行。本案中，杨敏瑜作为购买方已经向香江置业履行了支付房款的合同义务，故对杨敏瑜要求香江置业根据实际付款额向其开具销售发票的诉请，本院予以支持。综观本案，杨敏瑜在2013年12月31日没有如期收房，根源在于其认为设计、质量、配套设施等方面存在诸多问题。即使这些问题部分或全部存在，也不在本案处理范围之内，杨敏瑜可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告来安香江置业有限公司于本判决生效后十日内根据实际付款额向原告杨敏瑜出具销售发票；二、驳回原告杨敏瑜的其他诉讼请求。案件受理费458元，减半收取229元，由原告杨敏瑜负担200元，来安香江置业有限公司负担29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。代理审判员  高伟二〇一四年十月二十四日代理书记员  郭娟附判决适用的法条：《中华人民共和国合同法》第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。