广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三初字第1799号
原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行。
负责人刘军，该行行长。
委托代理人余杭，广东融关律师事务所律师。
委托代理人朱弘，广东融关律师事务所实习律师。
被告袁鹏洲，男，汉族，1977年1月13日出生。
被告惠州市民乐福投资有限公司。
法定代表人郭耀名。
原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行诉被告袁鹏洲、惠州市民乐福投资有限公司（以下简称惠州民乐福公司）金融借款及保证合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理后，依法由代理审判员杨震、人民陪审员夏文郁、孙玉萍组成合议庭，于2013年12月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人余杭到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤，没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年10月15日，原告与被告袁鹏洲签订《个人住房借款合同》，被告袁鹏洲向原告借款31万元，借款期限为360个月，借款用途为购房，采取等额本金还款方式还款。袁鹏洲以其所购惠州市陈江五一村光耀荷兰小城1、2、3号楼3层04号房提供抵押担保，并于2011年5月16日办理了预购商品房预告登记与抵押权预告登记。2010年10月15日，被告惠州民乐福公司于2010年10月15日向原告出具了《保证书》，承诺为上述借款承担连带保证责任。2011年1月6日，原告向被告袁鹏洲发放了借款31万元。自2012年12月起，被告袁鹏洲未按约定还款，截至2013年7月30日，累计欠原告本息298673.35元未还。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告袁鹏洲签订的《个人住房借款合同》；2、被告袁鹏洲偿还原告借款本息298673.35元［其中本金为287611.14元，利息10760.37元，罚息301.84元（利息、罚息暂计至2013年7月30日，之后利息照计）］，未按期履行加倍支付迟延履行期间的债务利息；3、被告惠州民乐福公司对上述债务承担连带责任；4、依法处置被告袁鹏洲的抵押房产，所得价款优先偿还原告的贷款本息及实现债权的费用，不足部分由二被告继续清偿；5、两被告承担本案诉讼费用及实现债权的其他费用。
两被告在法定期限内未提交答辩状，亦未提交任何证据，开庭时缺席。
经审理查明：2010年10月15日，原告与被告袁鹏洲签订《个人住房借款合同》，合同约定袁鹏洲向原告借款31万元用于购买惠州市陈江五一村光耀荷兰小城1、2、3号楼1号楼3层04号的房产，并以所购房产为其借款本息及实现债权的费用等提供抵押担保。贷款期限为360个月，贷款利率为同期贷款基准利率下浮15%，借款逾期的，罚息利率为合同执行贷款利率上浮50%。袁鹏洲有不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项等违约行为的，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并就未归还的本金及利息计收罚息和复利。同日，袁鹏洲与被告惠州民乐福公司签订《商品房买卖合同》，以444502元购买了前述房产。惠州民乐福公司还于同日向原告出具一份《保证书》，承诺对袁鹏洲的前述借款向原告提供连带责任保证，保证期间为借款合同生效之日起至办完房地产抵押登记并将房地产证等房屋权属证明文件交原告保管之日两年止。无论原告是否就该债权是否还享有其他担保，担保是否由债务人本人提供，原告均可以直接要求惠州民乐福公司在保证范围内承担保证责任。
2011年1月6日，原告向袁鹏洲指定账户发放了贷款31万元。2011年5月16日，涉案房产办理了所有权预告登记和抵押权预告登记，预告登记权利人分别为袁鹏洲和原告。但该房产尚未办理出房地产权证书，亦未办理抵押权登记。被告袁鹏洲2012年12月份起停止还款至今，截至2013年7月30日，尚欠原告借款本金287611.14元、利息10760.37元、罚息301.84元。
另外，本案的民事起诉状等诉讼资料于2013年9月20日以公告形式向两被告送达，公告期为60天。
以上事实有《个人住房借款合同》、《保证书》、《商品房买卖合同》、房地产预告登记证明、个人贷款支付凭证、逾期清单等证据及开庭笔录为证。
本院认为，原告与被告袁鹏洲签订的《个人住房借款合同》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告袁鹏洲未能依约还款，已经构成违约，原告有权依据合同约定解除合同，并提前收回全部借款本息。原告的民事起诉状兼具有解除合同通知书的效力，该起诉状以通过公告方式于2013年11月19日送达被告袁鹏洲，双方的借款合同关系自该日解除。被告惠州民乐福公司应依其承诺不考虑本案物的担保的情况就被告袁鹏洲的前述借款向原告承担连带保证责任。合同虽约定袁鹏洲以所购涉案房产为其债务提供抵押担保，当双方仅进行了抵押权的预告登记，该预告登记仅系保全原告将来取得抵押权的权利，并非抵押权本身，在其未转为抵押登记之前，原告就涉案房产不享有抵押权，但该房产仍为涉案债权的一般性担保物，原告有权将涉案房产作为袁鹏洲的一般责任财产予以强制执行，但无权就处分所得价款优先受偿。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行与被告袁鹏洲的《个人住房借款合同》于2013年11月19日解除；
二、被告袁鹏洲应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行偿还贷款本金287611.14元、利息10760.37元、罚息301.84元（利息、罚息均暂计至2013年7月30日，此后的利息、罚息及复息按照合同约定及中国人民银行的规定计算至本判决确定的付清款项之日止）；
三、被告惠州市民乐福投资有限公司对前述债务承担连带清偿责任；
四、原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行有权依法处分惠州市陈江五一村光耀荷兰小城1、2、3号楼1号楼3层04号的房产并就处分所得受偿，不足部分由被告袁鹏洲、惠州市民乐福投资有限公司继续清偿；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行的其他诉讼请求。
如被告未履行上述支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5780元（已由原告预交），由两被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知书次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 震
人民陪审员 孙 玉 萍
人民陪审员 夏 文 郁
二〇一四年一月八日
书 记 员 茶 丽 梅
书 记 员 曾鸣（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第九条动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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