陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕08民终1644号
上诉人（原审被告、反诉原告）：马强，男，1989年11月30日出生，汉族，现住神木县。
委托诉讼代理人：窦小从，陕西尊尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹刘伟，陕西尊尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西腾龙房地产开发有限公司，住址：神木县麟州街铂金汉宫北侧。
法定代表人：贺继霞，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨怀利，神木县神木镇法律服务所法律服务工作者。
上诉人马强因与被上诉人陕西腾龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服神木县人民法院(2015)神民初字第00458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人马强一审判决，上诉请求：二审法院撤销原判发回重审，本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：房屋登记面积与实际面积存在严重差异，上诉人曾以神木县房管所未对涉案房屋进行测量违反房屋登记的程序，导致登记错误为由以神木县人民政府为被告提起行政诉讼，诉讼过程中神木县房管所明确承认涉案房屋所在小区的产权登记确实存在程序性错误，故与涉案房屋小区内的业主共同委托神木县测绘局对该小区房屋的面积进行重新测绘，上诉人曾向原审法院递交中止审理申请，但原审法院在测绘结果出来之前即作出判决。
被上诉人陕西腾龙房地产开发有限公司答辩意见同一审时答辩意见一致。
陕西腾龙房地产开发有限公司起诉请求：1、马强偿还购房款48797元、物业费3716元、其他五项费用36858元（其中供暖费4903元、契税17867元、室外管网费17867元、土地证工本费80元、房产证工本费80元、房管所代收费964元）、其他八项费用22334元（其中维修基金17867元、有线电视接口费260元、物业费预售三个月579元、供暖费5.5个月2474元、垃圾费预售3个月60元、电梯费预售3个月290元、装修垃圾费482元、装修电梯费322元，共计116608元。2、本案诉讼费用由马强承担。
马强反诉请求：一、依法判令陕西腾龙房地产开发有限公司立即返还因面积误差而多收取的房屋差价款12866.76元；二、本案诉讼费用由陕西腾龙房地产开发有限公司承担。
原审法院查明，2011年12月27日，本案双方当事人签订了编号为DT-037的《商品房买卖合同》，合同约定：马强购买陕西腾龙房地产开发有限公司开发的店塔人民小区第1幢A单元9层903号住宅一套，该房屋建筑面积为147.45㎡，其中套内建筑面积为119.43㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为28.02㎡（最终以房管局测量面积为准，据实结算，按原合同单价多退少补）；该房屋价款按建筑面积计算，每平方米为3708元，总房价为546745元；付款方式为首付30%，剩余70%由陕西腾龙房地产开发有限公司和银行协商申请办理建房贷款；陕西腾龙房地产开发有限公司给马强交房时，马强须交清以下四项：1、房屋总价款3%的物业维修基金费；2、房屋总价款3%的室外管网费；2、交装修保证金1万元；4、预交物业公司水、电费各1000元。陕西腾龙房地产开发有限公司给马强交付房后，此房所产生的一切费用均由马强承担（包括国家规定的所有税费）；马强购买陕西腾龙房地产开发有限公司的房屋办理过户手续时，陕西腾龙房地产开发有限公司负责提供应有的证件，办理手续费由马强承担。2012年，双方当事人与中国农业银行股份有限公司神木县支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定马强向中国农业银行股份有限公司神木县支行北郊分理处借款380000元，由陕西腾龙房地产开发有限公司为此笔借款做担保。之后，马强按照合同支付陕西腾龙房地产开发有限公司全部房款（首付30%，其余为银行购房贷款）。陕西腾龙房地产开发有限公司向马强交付了房屋。2012年7月11日，神木县房管所出具神木房权证店塔镇字第091402**号房屋产权证，房权证登记建筑实际面积为160.61㎡（其中套内建筑面积为116.68㎡），比实际面积多出13.16㎡，面积差价为13.16×3708=48797.27元。
原审法院认为，本案双方当事人于2011年12月27日在自愿平等、协商一致的基础上所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，故双方均应按合同约定行使权利、履行义务。本案争议的焦点为双方房屋面积最终以什么标准结算，因《商品房买卖合同》第二条第四款约定：“该房屋建筑面积为147.45㎡，其中套内建筑面积为119.43㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为28.02㎡（最终以房管局测量面积为准，据实结算，按原合同单价多退少补）”。从该合同上述内容理解涉案房屋面积最终是以房管局测量的面积为准，据实结算。现神木县房管所办理的房屋产权证上登记的涉案房屋面积为160.61㎡，比交房时实际面积多出13.16㎡，根据上述合同约定马强还应向陕西腾龙房地产开发有限公司补交的差价为13.16×3708=48797.27元，因陕西腾龙房地产开发有限公司请求补交房款符合合同约定的“据实结算”，故依法予以支持。陕西腾龙房地产开发有限公司诉请要求马强给付所欠物业维修基金17967元、室外管网费17867元、以及契税、土地证工本费、房产证工本费、房管所代收费，因合同第八条约定陕西腾龙房地产开发有限公司给马强交房时，马强须交清房屋总价款3%的物业维修基金费和房屋总价款3%的室外管网费，合同第九条、第十条也对税费、办理手续费做了约定。现房屋已交付，且房产手续已办理，但陕西腾龙房地产开发有限公司无证据证明马强拖欠上述款项及具体数额，故对该请求，依法不予支持。陕西腾龙房地产开发有限公司要求马强支付2014年1月至2014年12月的物业费、2014年11月至2015年4月的供热费、有限电视接口费、预售物业费、供暖费、垃圾预售费、电梯预售费、装修电梯费、装修垃圾费的请求，与本案不属于同一法律关系，依法不予支持，陕西腾龙房地产开发有限公司可以另行主张权利。对于马强的反诉请求因其没有证据证实，合同亦无约定，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限马强于本判决生效后十五日内支付陕西腾龙房地产开发有限公司房款48797元。二、驳回陕西腾龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回马强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1320元、反诉费200元，由马强负担。
二审期间，上诉人向本院提交2016年8月25日神木县房地产测绘队建筑面积计算结果一份。证明被上诉人交房面积、房产证登记面积与实际测绘的面积不符，相关费用应以实际测绘面积为准。
被上诉人对上诉人提交的证据的真实性及证明目的均无异议。
本院对上诉人提供的证据做如下认证：被上诉人对上诉人提供的证据的真实性及证明目的均无异议，且该份证据与本案有关联性，故本院予以采信。
本院查明，本院审理期间，涉案房屋经神木县房地产测绘队重新测绘的建筑面积为141.9平米，套内建筑面积为116.14平米，分摊系数0.221870。
本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，经审查，原审法院审理期间，上诉人于2015年6月1日以其提起行政诉讼，本案需以行政诉讼的结果为依据为由申请中止审理，原审法院于2015年6月1日口头裁定本案中止审理，后上诉人申请撤回行政诉讼，榆林市中级人民裁定准许撤回起诉，原审法院恢复审理做出一审判决，上诉人主张原审法院未待行政诉讼结果做出、相应证据无法查实的情况下做出判决程序违法的理由不能成立。上诉人对房产证登记面积有异议，双方对涉案房屋进行了重新测绘，并均认可重新测绘的面积，也即涉案房屋的房产证登记面积有误，故涉案房屋应当以重新测绘的面积计算购房款等费用，购房款及室外管网费等以已交款项为基础多退少补。因重新测量的房屋面积比双方结算房款的面积减小，故被上诉人主张的剩余购房款、室外管网费、契税等失去事实依据，对此应予改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人退还多收取的购房款。上诉人马强主张被上诉人退还房屋差价款12866.76元，未超出以重新测绘的面积结算的差额20579元，应予支持。经审查，涉案房屋的公摊面积所占建筑面积比例并未超过合同约定的比例，故上诉人的该请求无事实依据，依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，唯涉案房屋的购房款及室外管网费等应以重新测绘的实际面积结算。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销神木县人民法院（2015）神民初字第00458号民事判决；
二、本判决生效之日起十五内，被上诉人陕西陕西腾龙房地产开发有限公司向上诉人马强退还房屋价款12866.76元；
三、驳回被上诉人陕西腾龙房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费1320元、反诉费200元；二审案件受理费1020元，均由被上诉人陕西腾龙房地产开发有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 吴凤凤
代理审判员 马晓梅
二〇一六年九月十日
书 记 员 张羽苗