海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）海南二中民终字第495号
上诉人（原审被告）海南儋州华侨住宅开发建设公司，住所地海南省儋州市大同路。
法定代表人陈其健，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ明，海南为先律师事务所律师。
委托代理人赵振作，男，汉族。
被上诉人（原审原告）海南省农垦三亚金城实业开发总公司，住所地海南省三亚市解放四路138号。
法定代表人羊博锴，该公司总经理。
委托代理人余天德，海南川海律师事务所律师。
委托代理人谢国华，海南雨润律师事务所律师。
上诉人海南儋州华侨住宅开发建设公司（以下简称华侨公司）因与被上诉人海南省农垦三亚金城实业开发总公司（以下简称金城公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2011）儋民初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，1992年12月31日，原儋县国土局（甲方）与儋县华侨住宅建设公司（乙方）签订《国有土地使用权协议出让合同书》，约定：一、土地座落、面积用途和期限。1、土地座落：美扶经济开发区范围内。2、土地编号：190号。3、四至范围：红线图范围内。4、面积36亩。5、土地用途：住宅。期限：70年。二、土地出让价款及缴款方式：（乙方）同意该地块使用权出让价款每平米（亩）55000元，总额为1980000元。《国有土地使用权协议出让合同书》附件，土地使用条件第六条：土地使用权的转让、出租和抵押第12项：出让地价款未付清和除出让地价款外，投入开发建设的资金未达投资总额的一定比例时，用地者不得将土地使用权有偿转让或出租给其他法人或自然人。
1994年1月6日，儋州市人民政府颁发儋国用（美扶）字第2063号《国有土地使用证》给华侨公司。
1993年3月24日，华侨公司与金城公司签订《土地出受让协议》，约定：1、华侨公司出让36亩土地给金城公司，具体位置、四至见红线图。出让单价每亩14万元，总额为504万元。2、金城公司在本协议签订之日付给华侨公司押金5万元。于1993年3月30日，付给华侨公司地价款340万。于1993年4月8日付给华侨公司地价款1242000元。至此，金城公司付给华侨公司的地价款，达总额的百分之九十五。与此同时，华侨公司将该地块的全部资料证件交付给金城公司付（包括政府批文、红线图、票据、规划批件及其规划图）。3、华侨公司须在三周内搞好该地块范围内的房屋搬迁工作。4、金城公司须在本协议生效之日起即二个月内投入不低于原地块基价总额为百分之二十五的资金进行前开发（凭票据）。此资金投入完毕后华侨公司须在两周内按有关规定给金城公司办理有关过户手续。其过户税费由金城公司负责。5、金城公司在华侨公司办妥过户手续后三日内，一次性付清余下的百分之五的地价款。6、若华侨公司违约，须两倍偿还金城公司的押金。若金城公司违约，其押金归华侨公司。金城公司于1993年3月30日前不按时交付地价款340万元，则金城公司所付的定金全部归华侨公司所有，金城公司无权要求返还，本协议自行无效。
合同签订后，金城公司分别于1993年3月24日支付定金15万元，同年3月31日支付购地款340万元，同年4月17日支付购地款120万元购地款，三次共支付475万元。华侨公司即指定地块给金城公司开发。1993年5月份起，金城公司称其以华侨公司的名义陆续投资576200元平整土地。1993年6月17日，儋州市美扶新村管理委员会通知华侨公司所平整的地块不是转让给华侨公司的地块，而是属于海南洋浦陆洋运输服务发展总公司的地块，错误平整他人土地，立即停工，金城公司只好停止施工。此后，华侨公司多次与儋州市政府有关职能部门及儋州市美扶新村管理委员会商量解决，但至今未果。
儋州市国土环境资源局以华侨公司未按《国有土地使用权协议出让合同书》约定的期限和条件进行开发建设，土地困置超过两年为由，于2004年4月1日做出儋土环资（2004）71号《儋州市国土环境资源局关于依法无偿收回海南儋州华侨住宅开发建设公司国有土地使用权决定书》（以下简称《决定书》），收回华侨公司位于美扶开发区地段，面积36亩国有土地使用权，且注销国有土地使用证和原用地权源及一切相关材料，并于2004年4月13日在海南日报公告。华侨公司对收回土地的决定不服，在复议期限内申请复议。儋州市人民政府至今未作出复议决定，土地仍未收回，土地权证尚未注销，儋国用（美扶）字第2063号《国有土地使用证》还在华侨公司名下。2011年3月22日，金城公司向一审法院起诉，请求：一、判决确认双方签订的《土地出受让协议书》有效，双方继续履行合同；二、华侨公司协助金城公司将该合同项下的土地使用权过户至金城公司名下；三、华侨公司收到地价款后向金城公司开具相应发票；四、案件受理费由华侨公司负担。
一审法院认为，金城公司与华侨公司就本案争议的焦点有：1、双方签订的《土地出受让协议》是有效协议还是无效协议；2、金城公司是否对转让的土地投资开发；3、华侨公司是否应将转让的土地使用权过户给金城公司。
合同效力问题。华侨公司于1992年间以出让方式取得国有土地使用权，用于房地产开发。1993年3月24日，华侨公司与金城公司签订《土地出受让协议》，将取得的国有土地使用权，转让给金城公司。《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第三条第7项规定：“转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或者变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效。……”。根据该解释的规定，华侨公司以出让方式取得的国有土地使用权，已经依法办理出让审批手续，取得了土地使用权证。因此，华侨公司与金城公司签订《土地出受让协议》，意思表示真实，协议的形式、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，应受法律保护。
金城公司开发土地的问题。转让协议签订后，金城公司在约定的期限内，即1993年3月24日至1993年6月17日期间，陆续投资开发土地，经统计单据，投资金额576200元，虽然华侨公司在庭审中不予认可，但没有提出任何证据予以否认。同时，华侨公司向儋州市国土环境资源局申请复议时，自己也承认已投资近100万元进行开发，说明华侨公司对金城公司投资576200元开发土地，曾经没有异议。因此可认定金城公司投资576200元平整土地，投入资金已达到约定的原地块基价总额1980000元的百分之二十五。儋州市国土环境资源局出让美扶经济开发区范围内36亩土地给华侨公司，并提供相关的图纸，华侨公司应当弄清出让地块的位置。华侨公司将相邻的海南洋浦陆洋运输服务发展总公司的地块，错误地指定给金城公司，造成金城公司在海南洋浦陆洋运输服务发展总公司的地块上投资开发，致使华侨公司转让给金城公司的土地仍未开发，造成这一严重后果的过错在于华侨公司，应当由华侨公司承担责任，金城公司履行合同过程中不存在过错。
华侨公司是否应将转让的土地使用权过户给金城公司的问题。儋州市国土环境资源局下发文件，决定无偿收回出让土地，但华侨公司在复议期限内申请复议后，儋州市人民政府尚未作出最终处理意见，儋国用（美扶）字第2063号《国有土地使用证》目前仍登记在华侨公司名下。因此，金城公司诉请华侨公司协助将转让的土地使用权过户到金城公司名下，有事实根据与法律依据，应当予以支持。另外，双方约定华侨公司收到转让的地价款后，应将土地的批文、红线图、票据、规划图等相关资料交给金城公司，没有违反法律的规定，华侨公司收到地价款后，仅提交政府批文、红线图及土地使用权证，还未提交相应的发票。金城公司要求其提交相应数额的发票，有事实根据与法律依据，应予以支持。
华侨公司收取了金城公司的转让款，错误地指定他人的土地给金城公司开发，现在又以金城公司没有开发土地为由，拒绝协助过户土地使用权及提交发票给金城公司，其行为违约，应承担违约责任，即应承担继续履行合同，协助将土地使用权过户给金城公司，并提交转让地价款475万元的发票给金城公司。华侨公司拒绝继续履行合同义务，是违背公平原则和诚实信用原则的表现，其要求法院依法驳回金城公司的诉讼请求，没有事实根据与法律依据，不予支持。为维护市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第三条第7项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、海南省农垦三亚金城实业开发总公司与海南儋州华侨住宅开发建设公司1993年3月24日签订的《土地出受让协议》合法有效。二、海南儋州华侨住宅开发建设公司在判决生效之日起20日内，到儋州市国土环境资源局协助将座落于儋州市美扶经济开发区范围内，四至按红线图范围、面积36亩、证号为儋国用（美扶）字第2063号《国有土地使用证》的土地使用权过户给海南省农垦三亚金城实业开发总公司。三、海南儋州华侨住宅开发建设公司在判决生效之日起20日内，提交转让地价款475万元的发票给海南省农垦三亚金城实业开发总公司。案件受理费47080元，减半收取23540元，由华侨公司负担。金城公司预交案件受理费47080元，应予返还23540元。财产保全费5000元，由华侨公司负担。
上诉人华侨公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审程序违法。本案诉讼标的巨大，涉及的法律事实和法律关系争议非常大，一审法院应组成合议庭审理，不应适用简易程序，一审法院适用简易程序审理本案违反法定程序。而且，一审法院在举证期限过后仍根据金城公司的申请进行调查取证。此外，一审对当事人争议的主要事项未做全面审理，对诉讼时效问题没有答复。二、《土地出受让协议》约定转让的36亩土地至今没有投资开发、利用，该土地不具备法定转让条件，双方签订的《土地出受让协议》违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”的规定，属无效合同。一审法院适用《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第三条规定，认定合同有效属适用法律有误。三、未投资开发的土地是不得转让的。一审法院以华侨公司错误指认土地造成金城公司错误平整土地为由，判令华侨公司将未投资开发、利用的的土地继续转让给金城公司，这是错误的。四、《土地出受让协议》约定华侨公司应在1994年4月给金城公司办理土地使用权过户手续，但由于金城公司对转让地块未按时投资开发，致使原约定转让土地不符合转让的法律规定，不能办理过户手续。而金城公司在十七年前就已经知道其权利受到侵害，但其未在法定时效内主张权利，十七年后才向法院主张该权利，显然已过诉讼时效，其主张不应支持。五、华侨公司收到金城公司转让款475万元后，已出具收据，因该土地转让尚未最终过户并交纳相关税费，所以没有开具发发票。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回金城公司一审全部诉讼请求。一、二审案件受理费由金城公司负担。
被上诉人金城公司答辩称，一、金城公司已投资576200元对土地进行平整，华侨公司在给政府的报告中也承认投资平整土地一事，现否认金城公司投资开发576200元没有事实根据。二、关于合同效力问题，金城公司已投资开发土地，但因华侨公司指认开发的地块错误导致政府部门责令停工，政府部门自1993年6月份责令停工至今未通知复工。另外，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第三条规定，本案合同应认定为有效合同。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，在审理土地使用权转让合同纠纷案件时，不再将转让方是否投资达到25%作为认定合同效力的决定条件之一，具体案例可见2005年最高人民法院《公报》第七期刊登的最高人民法院（2004）民一终字第46号民事判决书。三、关于程序问题，一审期间，华侨公司对于一审法院适用简易程序并没有提出异议，二审无权就此提出异议。华侨公司称争议土地已被政府收回，为查清事实，即使当事人不申请，一审法院也有权并且应该去调查核实讼争土地权属。一审法院已全面审理本案，并未存在程序违法问题。四、关于诉讼时效问题，由于合同约定办理过户的时间不明确，本案诉讼时效应从金城公司起诉之日起算，因此，金城公司的主张没有超诉讼时效。五、华侨公司在收到金城公司所付款项之后，只开具收据，未开发票。华侨公司以会计凭证超过15年即不再保存为由不予提供发票没有法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人华侨公司提交如下证据：1、金城公司于1993年10月4日给华侨公司的函件，证明1993年10月4日，金城公司委托下属公司海南儋州诚达综合开发公司与华侨公司协商处理错误平整他人土地事宜；2、华侨公司与海南儋州诚达综合开发公司1993年10月5日签订《补充协议》，证明双方为妥善处理错误平整土地事宜，达成补充协议。3、1993年11月4日的《收据》，证明因平整土地错误，华侨公司根据《补充协议》退还海南儋州诚达综合开发公司土地开发费32万元。
被上诉人金城公司提交如下证据：1、儋州市国土环境资源局儋土环资函（2011）68号《关于海南儋州华侨住宅开发建设公司闲置土地处理情况的复函》、儋州市国土环境资源局儋土环资函（2011）330号《关于海南儋州华侨住宅开发建设公司闲置土地处理情况的复函》，证明华侨公司对儋土环资（2004）71号《决定书》不服，已申请行政复议，儋州市人民政府尚未做出最终答复，涉案土地证仍登记在华侨公司名下，土地权属仍归华侨公司；2、儋州市国土环境资源局儋土环资（2013）587号《闲置土地认定书》、儋土环资（2013）577号《闲置土地处置听证权利告知书》、儋土环资通字（2013）4号《闲置土地处置听证权利告知书》，证明涉案土地超过一年未开发，儋州市国土环境资源局拟按相关规定处理，但涉案土地仍登记在华侨公司名下；3、儋州市人民政府儋府函（2013）373号《关于处置46宗闲置土地的批复》，证明涉案土地仍登记在华侨公司，政府收回的决定尚未生效，需等法院处理后才能对土地性质进行认定。
二审中，本院依职权调取如下新证据：1、儋州市人民政府向本院的儋府函（2012）50号《答复函》，2、儋州市国土环境资源局向华侨公司作出的《关于拟无偿收回国有土地使用权申辩意见的复函》，3、儋州市国土环境资源局向儋州市政府的儋土环资答复字（2004）6号《关于行政复议申请的书面答复》，4、本院于2011年12月6日向儋州市政府法制办副主任何发亮的《调查笔录》。
金城公司认为华侨公司提交三份的证据不属于二审新证据，不能证明金城公司受让土地后没有投入开发的事实；对本院调取的证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为《关于拟无偿收回国有土地使用权申辩意见的复函》、《关于行政复议申请的书面答复》恰恰证明涉案土地仍在行政复议中，涉案土地仍登记在华侨公司名下。华侨公司对金城公司提交证据的真实性、关联性无异议，但对其证明力有异议，认为涉案土地不符合法律规定的土地转让条件，双方签订的《土地出受让协议书》无效，政府已收回涉案36亩土地；对本院调取的证据的真实性、合法性、关联性及证明力均无异议。
华侨公司二审提交的证据均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新证据，且金城公司对其证明力均有异议，故本院对华侨公司二审提交证据的证明力不予确认。关于金城公司提交的证据，因华侨公司对其真实性、关联性无异议，本院对该三份证据的真实性、关联性予以确认。儋州市国土环境资源局儋土环资（2004）71号《决定书》决定收回华侨公司36亩国有土地使用权，华侨公司提起行政复议，儋州市人民政府至今尚未做出复议决定，也未最终办理相关土地证的注销手续，涉案土地证仍登记在华侨公司名下。故本院对金诚公司提交证据的证明力予以确认。
二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。
另查明，本案审理过程中，根据金城公司的申请，一审法院于2011年7月5日作出（2011）儋民初字第340-1号《民事裁定书》，裁定查封华侨公司位于海南省儋州市海榆西线129公里右侧儋国用（美扶）字第2063号土地（面积24000.12平方米，四至：东至洋浦陆洋运输服务发展公司、南至海榆西线公路、西至洋浦腾达企业有限公司、北至松涛渠道。）的土地使用权及相应的担保财产。二审审理过程中，根据金城公司的继续查封申请，本院于2013年7月9日作出（2011）海南二中民终字第495-1号《民事裁定书》，裁定继续查封华侨公司上述土地使用权，续封期为一年。
又查明，本案审理过程中，本院于2012年9月5日作出（2011）海南二中民终字第495号《民事裁定书》，裁定本案中止诉讼；于2013年11月27日作出（2011）海南二中民终字第495号《恢复审理通知书》，决定恢复本案审理。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有：一、华侨公司与金城公司1993年3月24日签订的《土地出受让协议书》是否有效；二、《土地出受让协议书》是否能继续履行及金城公司要求华侨公司将涉案土地使用权过户至金城公司名下的主张是否应予支持；三、华侨公司是否应向金城公司开具相应发票；四、金城公司的各项主张是否超过诉讼时效。
关于第一个争议焦点。华侨公司与金城公司1993年3月24日签订的《土地出受让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且《土地出受让协议书》签订后，转让人华侨公司已于1994年1月取得涉案36亩土地的国有土地使用证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。据此，《土地出受让协议书》有效。华侨公司以其取得涉案土地使用权后未按法律规定投资开发及金城公司受让土地后亦未进行开发为由，主张《土地出受让协议书》无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定物权变动时的限制性条件，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定，不影响土地使用权转让合同的效力。因此，华侨公司关于涉案土地未达到25%投资开发条件应认定《土地出受让协议书》无效的主张，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。《土地出受让协议书》合法有效，金城公司已依约向华侨公司支付土地转让款475万元并投入部分资金开发土地，华侨公司应当依约将涉案土地使用权过户至金城公司名下。华侨公司上诉称涉案土地已被儋州市人民政府无偿收回，无法继续履行合同。本院认为，儋州市国土环境资源局于2004年4月1日做出儋土环资（2004）71号《决定书》，收回华侨公司位于美扶开发区地段，面积36亩国有土地使用权。华侨公司已向儋州市人民政府申请复议，请求撤销儋土环资（2004）71号《决定书》，儋州市人民政府长达十年时间未作出复议决定，涉案土地使用权至今仍登记在华侨公司名下，涉案标的物的物权并未发生变更。据此，金城公司要求继续履行合同及要求华侨公司将涉案土地使用权过户至金城公司名下的主张有事实根据及法律依据，本院予以支持。华侨公司主张涉案土地已被政府无偿收回，合同无法履行的理由不成立，本院予以驳回。
关于第三个争议焦点。双方签订《土地出受让协议书》后，金城公司依约支付给华侨公司土地转让款475万元，华侨公司未向金城公司开具相应发票。根据法律规定及诚信原则，华侨公司应当向金城公司开具475万元土地转让款发票。华侨公司认为应当在办理过户时才能开具发票的理由不成立，本院亦不予支持。
关于第四个争议焦点。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本案中，金城公司要求确认双方签订的《土地出受让协议书》有效属于确认之诉，不属于债权请求权，不适用诉讼时效的规定。金城公司要求华侨公司将涉案土地过户至金城公司名下的主张是基于确认合同有效及涉案土地使用权的物权基础上产生的，该项主张不适用诉讼时效的规定。另外，因错误开发土地导致停工后一直未复工，双方均在协调复工事宜。2004年政府下文收回涉案土地后，华侨公司向儋州市人民政府申请行政复议，政府至今未作出答复。关于金城公司要求华侨公司开具475万元土地转让款发票的主张，因双方未约定开具发票的期限，金城公司的该项请求的诉讼时效应从起诉之日计算。故华侨公司认为金城公司主张已超过诉讼时效的理由不成立，本院亦不予支持。
另外，本案事实比较清楚，权利义务关系明确，一审适用简易程序审理本案并不违反法定程序。
综上，上诉人华侨公司上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47080元，由上诉人海南儋州华侨住宅开发建设公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 文朝柏
代理审判员 孔凡勇
代理审判员 沈美萍
二〇一四年五月十二日
书 记 员 黄心宇
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。