云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终6429号
上诉人（原审被告）：云南奥宸房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市西山区环城西路577号云南省社会科学院科研大楼11层。
法定代表人：邹建民，该董事长。
委托诉讼代理人：业洁，女，1990年4月24日出生，住云南省玉溪市华宁县，系该公司员工，特别授权代理。
委托诉讼代理人：姜敏燕，女，1987年3月23日出生，住云南省昆明市西山区，系该公司员工，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：艾丽芳，女，1979年12月14日出生，汉族，住：云南省昆明市嵩明县。
委托诉讼代理人：韩炳辉，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南奥宸房地产开发有限公司（以下简称：奥宸公司）因与被上诉人艾丽芳商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初1077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人奥宸公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决确定的违约金计算标准过高，根据合同违约金应当自2012年8月14日起算。
被上诉人艾丽芳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
艾丽芳向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理滇池星城星俪湾组团B幢02号商铺的《房屋所有权证》及《土地使用权证》；2、判令被告向原告支付2012年5月17日至实际办证之日，未能取得《土地使用证》及《房屋所有权证》的违约金330280元（暂计算至2017年4月18日，按每天184元计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：艾丽芳（买受人、乙方）与云南奥宸房地产开发有限公司（出卖人、甲方）于2011年12月16日签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买被告开发的滇池星城星俪湾组团B幢02号商铺，套内面积108平方米，总价款为1840048元，乙方应于2011年12月16日前一次性支付总价款。甲方应于2012年1月16日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。针对产权登记约定：在商品房实际交付使用后150个工作日内，甲方应当将办理房屋产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但因政策变化等原因或不可抗力而导致无法进行产权登记，此时间相应顺延；乙方应当向甲方提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料包括但不限于个人资料、证件、授权委托书，并交讫相关税费向房地产产权登记机关申办房屋所有权登记。如因任何一方资料证件文书不全或未交讫相关税费的原因，依法不能在规定期限内取得房屋产权证书，该方需按照逾期天数，按日向对方支付本合同总房价款万分之一的违约金。但有关机关、部门办理有关资料或者证书所用时间，不视为任何一方违约。办理房屋所有权登记手续的权利和义务以行政法规或行政规章为准。办理房屋所有权登记的相关税费由乙方承担。合同签订后，奥宸公司于2011年12月16日向艾丽芳出具收款收据一份，并备注款项来源为“工程抵款”。原告自认被告于2012年1月16日交付涉案商铺。现被告未按照约定向房屋产权登记机关提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料。
一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原告购买被告开发的房屋，并通过工程款抵扣的方式交纳购房款及相关费用，被告也向原告交付了房屋，但未按合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关证件。对于原告要求被告向房屋产权登记机关交齐相关资料的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告为原告办理商铺的《房屋所有权证》及《土地使用权证》的诉请，缺乏法律依据，一审法院不宜支持。原告虽未提交接房凭证，但合同中对接房时间已有明确约定，且原告自行认可该商铺已交付，故对于被告关于接房后才承担违约金的抗辩一审法院不予认可。被告未依照合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关资料，其存在违约，应承担违约责任，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”一审法院认为，违约金应以补偿性为主，兼顾惩罚性，违约金的计算应从基于合同未正常履行时原告所损失的逾期利益来衡量。现被告已将房屋交付给原告，并不影响原告占有、使用和收益，仅对其处分权益造成影响，且原告仅依合同约定来主张违约金，双方在合同中对逾期办理产权证、土地使用权证的违约金约定为按购房总价款每日万分之一计算，该标准并未超过原告损失的30%，一审法院予以确认。原告自认被告于2012年1月16日交付涉案商铺，交付后150个工作日截止至2012年6月13日，故逾期办证违约金应自2012年6月14日起算。双方约定“有关机关、部门办理有关资料或者证书所用时间，不视为任何一方违约”，故在报产权登记机关备案至实际取得权属证书期间的违约金一审法院不予支持。综上所述，被告应向原告支付的违约金以合同约定总价款每日万分之一的标准自2012年6月14日起计算至被告将办理房屋产权、土地使用权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，标准以购房总价款1840048元的每日万分之一计算。据此，一审法院判决：一、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告艾丽芳自2012年6月14日起至被告将办理房屋产权、土地使用权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金（计算方法：每天按房屋总价款1840048元的万分之一计算，即0.1‰/天）；二、驳回原告艾丽芳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3127元，由原告艾丽芳负担127元，由被告奥宸公司负担3000元。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据，且对一审确认的事实均无异议。本院二审查明的事实与一审确认的事实一致。
归纳诉辩双方的观点，本案争议的焦点是：上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金的数额如何确定。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案二审中，上诉人根据上述法律规定申请调低违约金支付标准，因涉案房屋已于2012年1月16日交付被上诉人使用，已基本实现了房屋买卖的主要目的，被上诉人亦未提交证据证实其因未办理房屋产权证而实际遭受的损失，本院综合合同的利息情况、市场行情等因素，依据合同约定酌情调整本案违约金的支付标准为自房屋交付使用后150个工作日届满之日（即2012年8月14日）起至上诉人将办理房屋产权登记所需由上诉人提供的资料报产权登记机构备案之日止按每日万分之0.5计算。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初1077号民事判决；
二、由上诉人云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人艾丽芳自2012年8月14日起至上诉人将办理房屋产权、土地使用权登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金（计算方法：每天按房屋总价款1840048元的万分之0.5计算，即0.05‰/天）；
三、驳回上诉人云南奥宸房地产开发有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费3127元由上诉人云南奥宸房地产开发有限公司负担；二审案件受理费6254元，由上诉人云南奥宸房地产开发有限公司负担1254元，由被上诉人艾丽芳负担5000元；。
本判决为终审判决。
审判长 薛艳
审判员 田庄
审判员 李蕊
二〇一七年十二月十一日
书记员 韩晨