重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝02民终272号
上诉人（原审原告）：周世刚，男，1974年12月21日出生，汉族，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：张北平，重庆周立太（万州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司,住所地重庆市万州区天龙路111号3号楼3层办公室，统一社会信用代码91500101287622009L。
法定代表人：孔祥麟，系公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：潘中华，男，1969年7月18日出生，汉族，住重庆市万州区。
被上诉人（原审被告）：重庆市清江实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区北山大道170号钟鼓楼购物广场四楼，统一社会信用代码91500101208063756L。
法定代表人：熊远清，系公司董事长。
委托诉讼代理人：潘洪兵，重庆百安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张泽萍，重庆百安律师事务所律师。
上诉人周世刚因与被上诉人重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司（以下简称祥瑞公司）、重庆市清江实业（集团）有限公司（以下简称清江公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初10325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
周世刚上诉请求：撤销原判，改判支持原审原告的诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误。一审判决认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款第二项规定的“交付”应是合法交付，并以房屋未取得竣工验收备案登记许可证为由，认定被上诉人的交付不合法。但国家对于建筑工程实行备案登记制度是行政法规的管理性规定，非效力性规定。现实中并不能因此否定买卖双方根据需要和实际情况自行约定具体的交付条件，违反该规定不必然导致合同不能履行，也不必然导致当事人履行合同不符合约定或规定。故被上诉人祥瑞公司在2015年7月2日的交付行为违反的是行政法规的管理性规定而非效力性规定，应视为有效交付。上诉人要求被上诉人承担违约责任的条件成就。
祥瑞公司辩称，请求维持原判。
清江公司辩称，因无法取得竣工验收备案登记证，故无法协助办理产权证；因尚未合法交付房屋，故不应承担逾期办证违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
周世刚向一审法院起诉请求：1、判令祥瑞公司、清江公司限期履行协助周世刚办理房屋所有权登记手续，提供必要证明文件；2、判令祥瑞公司、清江公司承担逾期办证的违约责任，并按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向周世刚支付自2015年10月1日起至履行完毕前述第一项请求时止的违约金。
一审法院认定事实：2010年2月25日，周世刚（乙方，预订人）与祥瑞公司（甲方，出售人）签订《重庆市万州区房屋预订协议》，主要约定乙方订购甲方开发的重庆市万州区北山祥瑞北滨水岸B栋29层02号房，建筑面积113.3㎡，每平方米单价为4123元，总价款467136元；交房时间为取得商品房预售许可证后待定；第一次付款在2010年2月24日，金额220000元，第二次付款在预售房许可证获得之日一个月内，金额150000元，第三次付款在交房时付清余款；本协议为甲乙双方意向性预订房号协议，在签订前，甲方已明确告知乙方，未取得商品房预售许可证，按规定是不能预售该房的，但乙方已充分了解该房屋的基本情况，愿意预定该房屋，纯属自愿，甲方不存在任何欺骗，待甲方取得预售房许可证后再签订正式的购房合同……。合同签订后，周世刚于2010年3月12日付款220000元、2013年9月25日付款100000元，祥瑞公司出具收据。2015年7月1日，因房屋实际面积为119.24㎡，周世刚向清江公司补交了购房款及剩余尾款，清江公司出具金额为491627元的收据。2015年7月2日，祥瑞公司通知周世刚接收房屋。
另查明，周世刚认购的原祥瑞北滨水岸更名为心水岸，其房屋的预售许可证于2013年4月27日取得，但至今未通过竣工验收，未取得竣工验收备案登记证书；接收房屋时该房屋尚不具备交付条件，周世刚对此是明知的；周世刚接收房屋后已对房屋装修并入住；双方当事人至今未签订《重庆市商品房买卖合同》。
再查明，心水岸（北滨水岸）项目国有土地使用权原系清江公司所有，后转让给朱长江。朱长江借用祥瑞公司资质开发建设心水岸B、D栋商住楼，建设过程中均以清江公司名义报建、审批相关手续，但不承担建设开发及销售过程中的经济责任和法律责任，所有项目产生的收益全部归祥瑞公司所有，祥瑞公司也对上述内容向清江公司作出书面承诺。
一审法院认为，周世刚与祥瑞公司签订的《重庆市万州区房屋预订协议》，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行自己的义务。上述协议内容虽然不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但考虑到周世刚已经付清全部购房款且实际接房并装修入住，该协议可认定为商品房买卖合同。双方在协议中未对交房时间及办证时间予以约定，应当参照法律及司法解释的相关规定执行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款第二项之规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日，该“交付”应是合法交付，即竣工验收合格，取得“一证两书”。虽然周世刚已经接收房屋，但因竣工验收合格是法定条件，交付时间仍应以验收合格时间节点认定，故此时交接商品房不符合法定交接条件，周世刚只是提前占有使用房屋，不发生商品房交接的效力。因该工程尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，无法取得重庆市万州区房地产管理局关于办理本商品房产权登记的业务受理通知书，办理房地产权证的条件未成就。既然双方对商品房的交接不能构成有效交付，上述司法解释规定的办理产权登记的期限即未届满。故周世刚请求祥瑞公司、清江公司办理所交易商品房的房地产权证，不符合合同约定及法律规定，不予支持。周世刚要求祥瑞公司、清江公司支付逾期办证违约金，因该条件尚不成就，不能确定祥瑞公司、清江公司在取得建设工程竣工验收备案登记证后能否在法定期限内履行办证义务，对该项诉讼请求在本案中亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第二款、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第二款第二项之规定，判决：驳回周世刚在本案中的全部诉讼请求。案件受理费1566.00元，由周世刚负担。
双方当事人在二审中未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《建设工程竣工验收备案证》是证明商品房验收合格的依据。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，备案登记合格并取得《建设工程竣工验收备案证》是交付的法定条件。本案中，被上诉人祥瑞公司虽然已于2015年7月2日向上诉人交付涉案房屋，上诉人亦接收房屋并装修入住，但祥瑞公司至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故2015年7月2日的交付不符合法定条件，祥瑞公司的交付义务尚未完成。因上诉人与祥瑞公司未约定涉案房屋的办证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款第二项规定，祥瑞公司应自房屋交付使用之日起90日内协助上诉人办理房屋产权登记手续。现该房屋尚未完成交付，办理产权登记的期限未届满，一审据此驳回上诉人的诉讼请求并无不当。
综上所述，上诉人周世刚的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1566.00元，由上诉人周世刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 杨
审判员 李迪云
审判员 刘丽苹
二〇一八年三月十二日
书记员 姜 霞