山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋03民终589号
上诉人（原审原告）贾兴元，男，1970年7月6日出生，汉族，现住阳泉市。
委托代理人陈富荣，男，1970年10月28日出生，汉族，住平定县。
被上诉人（原审被告）阳泉鑫田房地产开发有限公司，住所地阳泉市北大街泉美大厦西裙楼4层。
法定代表人尚中明，董事长。
委托代理人孙亮，山西泽晋律师事务所律师。
委托代理人张京京，山西泽晋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵二小，男，1963年1月16日出生，汉族，住阳泉市。
上诉人贾兴元因与被上诉人阳泉鑫田房地产开发有限公司（以下简称鑫田公司）、被上诉人赵二小房屋买卖合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2015）城民初字第1488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贾兴元及其委托代理人陈富荣、被上诉人鑫田公司的委托代理人孙亮到庭参加诉讼，被上诉人赵二小经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原判查明，2007年夏，被告鑫田公司在本市泉中花园住宅项目施工中致城区农委楼发生墙体、地面裂缝。2010年3月，城区农委楼住户与鑫田公司达成协议，由鑫田公司对农委楼进行加固整修，完工后，鑫田公司负责对该楼进行出售，并承办农委楼住户同购房人进行二手房交易事项。2011年4月29日和2011年5月1日，原告贾兴元分两次向被告鑫田公司交纳房款18万元和10万，共计28万元，购买阳泉市城区农委楼×单元××号房屋一套。原告交付房款后，被告鑫田公司将该房屋交付于原告。原告对房屋进行装修后，于2011年10月入住。庭审中，原告提供被告鑫田公司出具的收据复印件两张，但称实际交付被告鑫田公司30万元，被告鑫田公司只出具28万元的收据，另外2万元没有票据。对此，被告鑫田公司质证认为，我方对票据真实性无异议，我方只收取了原告28万元，另外2万元不予认可。同时辩称收据上的收款人虽为鑫田公司，但我方只是替本案被告赵二小代收房款。
被告鑫田公司向法庭提供（2009）城民初字第1022号民事判决书、泉中北路农委楼住户（甲方）与鑫田公司（乙方）签订的《委托书》及《协议书》，证明本案涉案房屋系被告赵二小所有，鑫田公司系受赵二小委托卖房。被告鑫田公司提供《农委楼销售事项向客户告知》，证明鑫田公司已经在售房前明确告知包括原告贾兴元在内的购房者以下内容，一是鑫田公司系受农委楼住户委托售房，二是该楼曾有裂缝，现已加固，三是鑫田公司只按售价收款，四是购房者办理房证时，应该向房产交易中心缴纳相关费用，五是以上内容由农委楼代表签字确认并张贴告知。被告鑫田公司当庭出示由原告贾兴元签字的《告知函》，证实原告明知并确认其所购房屋系农委楼住户所有，房屋地基局部下沉，已经重新整治。
证人赵某当庭出庭作证，证明以下事实：第一，购房者自始至终知道被告鑫田公司系代卖农委楼，第二，因为农委楼有裂缝所以房屋售价低于当时的市场价，第三，房屋原来就是经过装修的，第四，购房款是由被告鑫田公司代收的，第五，办理房证时，是被告鑫田公司打电话通知的，办理房证时间是自己与旧业主协调办理，不再经过鑫田公司。原告贾兴元对该证据的真实性不予认可。
另查明，根据被告鑫田公司调查取证申请书，一审法院依法向阳泉市房地产交易中心调取了本案被告赵二小位于本市××区的房屋登记信息，证明坐落在该地段××号房产，所有权人为赵二小，是市房地产交易中心唯一登记住房。原告贾兴元对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。
证人刘某当庭作证，证明以下事实:一是鑫田公司通过张贴公告、打电话等方式通知原告办理房证，二是原告已经领取赵二小的土地证，故原告明确知晓房屋所有权人不是鑫田公司。对该证据，原告认为证人刘某是鑫田公司的员工，也是原住户，不能证明鑫田公司告知了原告其所述内容。
证人李某当庭作证，证明：第一，鑫田公司在售楼部张贴《农委楼销售事项向客户告知》，明确告知购房者鑫田公司系受委托卖房，第二，（2009）城民初字第1022号民事判决书诉争的房屋就是本案涉案房屋，被告赵二小在农委楼也只有这一套房，第三，鑫田公司安排其物业公司通知原告贾兴元办理房证，原告拒绝缴纳二手房维修基金拖延不办，第四，原告所购被告赵二小的房屋原来是装修好的，并经过了评估。
证人杨某当庭作证，证明：鑫田公司张贴过《农委楼销售事项向客户告知》，还打电话通知农委楼的所有住户办理二手房房屋变更交易，51户住户中一共办理了46户，其中有三户因购房年限不达5年，缴纳的税多，等5年后才办，有一户自愿放弃办理，还有一户就是本案被告赵二小，打电话通知不到，原告贾兴元也一直不缴纳房屋维修基金，未能办理房证。
对证人李某、杨某上述证据，原告贾兴元认为二人均为被告鑫田公司员工，故对其真实性不予认可。
被告鑫田公司向法庭提供了农委楼11户的《农委楼住户置换入住结算清单》，证明农委楼出售前装潢补偿费是经过统一评估支付的，原告所购买的被告赵二小的房屋装潢补偿费为40205元。原告贾兴元认为该证据与本案没有关联性。
再查明，经一审法院委托阳泉市中级人民法院证据技术中心指定鉴定机构进行鉴定，山西汇华司法鉴定所作出［2015］司鉴定字005号司法鉴定意见书，贾兴元与鑫田公司房屋买卖合同纠纷一案涉及的阳泉市××区号房屋装修工程造价为133342.41元。2009年10月1日由农委楼住户代表监督鑫田公司张贴的《农委楼销售事项向客户告知》，内容为：鑫田公司系受农委楼住户委托售房，需进行二手房交易方可办理房证；该楼曾有裂缝，现已加固；鑫田公司只按售价收款，由鑫田公司开具收据；有关二手房交易所涉及的费用由购买方承担，直接向房产交易中心交纳，办理房证。2010年3月9日，被告鑫田公司与包括被告赵二小在内的泉中北路农委楼住户签订了《协议书》，甲方为泉中北路农委楼住户，乙方为鑫田公司，明确农委楼的产权属甲方所有，”一、甲方全权委托乙方对农委楼进行加固整修，并审计决算。二、加固整修完工后，甲方全权委托乙方对该楼进行出售，其收入以实际销售价为准，并承办甲方同购房人进行二手房交易事项。三、对交易收入的处理，其扣除项目如下：1、由于乙方受托办理加固维修、评估和出售事项，可实际从收入中扣除1%作为承办费用，2、扣除加固整修费用，其金额以决算审计报告为准，3、扣除加固审计费。四、甲方表示，乙方在处理农委楼过程中确实尽到了社会责任并承担了损失，甲方愿将其出售收入除扣除第三项费用后的余额作为对乙方赔偿房的补偿。五、因乙方施工，造成甲方所居住的农委楼毁损，因此，此协议外产生的任何责任和费用，甲方概不承担。”同时，双方签订《委托书》，甲方泉中北路农委楼住户委托乙方鑫田公司对甲方所居农委楼评估、出售交易相关事项全权办理。原告对鉴定结论无异议，提供2500元的鉴定费发票一张，并明确诉讼请求，要求解除合同，退还购房款30万元，赔偿经济损失280942.40元。被告鑫田公司对司法鉴定意见书的真实性无异议，但赔偿损失不应该由鑫田公司承担，应当由赵二小承担。原告购买该房时并不是毛坯房，该房屋已经做了装修，原告入住时拆除了原来的装修，应核减原告购房时原房主赵二小对房屋的装修费40205元。原告从占用涉案房屋之日起，已经入住多年，不应该按原始的装修进行赔偿，应当折旧。如赔偿损失，理应扣除交付原告住该房期间的房租。购房款的利息损失，双方没有合同约定，不予赔偿。鉴定费法院依法认定。经一审法院主持调解，双方当事人各持己见，达不成协议。
原判认为，原告贾兴元向被告鑫田公司交付房款28万元，被告收到房款后向原告交付房屋的事实清楚。本案争议的焦点是涉案房屋的所有权人是被告鑫田公司还是被告赵二小，原告未能办理房证的过错由谁承担，被告鑫田公司是否隐瞒该栋楼系危房的事实。从本案证据可以确认被告鑫田公司系受农委楼住户包括本案被告赵二小委托出售涉案房屋，且出售的是二手房，该房曾有裂缝并已修缮。当庭出示的证据及证人证言，经过双方质证，证实原告贾兴元向被告鑫田公司交付房款28万元，被告鑫田公司为其出具了收据。本案虽未签订书面《房屋买卖合同》，但从形成事实上看，是基于被告赵二小与被告鑫田公司之间的委托合同关系形成的房屋买卖合同关系。房屋所有权人系被告赵二小，被告鑫田公司与被告赵二小系委托合同关系，鉴于被告赵二小拒不到庭，放弃了质证、答辩权利，致使房屋过户手续不能办理，房屋买卖的合同目的不能实现，现被告鑫田公司与原告协商同意解除合同，退还房款返还房屋，予以准许。《农委楼住户置换入住结算清单》，证明原告所购买的被告赵二小的房屋装潢补偿费为40205元。贾兴元现住的阳泉市××区号房屋装修工程造价经司法鉴定为133342.41元，确定本案赔偿费用时应核减原住户即本案被告赵二小对该房屋装潢费用。原告要求赔偿已付房款的利息损失的诉讼请求因原告购房后一直在此居住，故不予支持。原告虽然装修房屋花费经司法鉴定为133342.41元，但原告在2011年便装修入住，至2015年形成诉讼，已入住使用多年，现在仍然在使用，装修应该折旧，按照市场租房使用也会产生费用，且形成本次纠纷原、被告双方均有过错，故酌定被告赵二小接收房屋时支付原告装潢损失为3万元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决为：一、解除原告贾兴元与被告赵二小之间的房屋买卖合同。二、被告鑫田公司于本判决生效后十日内退还原告贾兴元购房款28万元。三、原告贾兴元在收到被告鑫田公司上述第二项款项后十五日内腾出阳泉市城区农委楼3单元602号房屋交付于被告鑫田公司。四、被告赵二小接收房屋后三日内支付原告贾兴元装修损失3万元。五、驳回原告贾兴元其他诉讼请求。案件受理费5950元，鉴定费2500元，共计8450元，由原告负担4225元，被告赵二小负担4225元。一审判决送达后，贾兴元不服，向本院提起上诉。
贾兴元上诉理由：原判损失认定错误，应返还上诉人房款、赔偿占用房款利息损失147600元、赔偿装修损失133342.41元；上诉人系向鑫田公司购房，鑫田公司非受赵二小委托卖房，鑫田公司应当承担相应责任。
鑫田公司答辩：上诉人对房屋受损情况及房屋系赵二小所有是明知的，损失应当由赵二小承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经二审审理，对原判查明的事实予以确认。
二审查明，赵二小将其名下阳泉市泉中北路44-3-12房产在中国银行阳泉市德胜街支行设定了抵押担保，至今未注销该抵押登记，赵二小现下落不明。本案诉争××××房产。
本院认为，诉争房屋所有人为赵二小,赵二小委托鑫田公司出卖该房屋，所得房款扣除费用后的余额，作为鑫田公司赔偿其新房的补偿。鑫田公司据此以28万将房屋出售给贾兴元，贾兴元装修后入住至今，事实清楚。贾兴元关于其系向鑫田公司购房，鑫田公司非受赵二小委托卖房的上诉请求，本院不予支持。2003年5月20日赵二小将诉争房屋设定了抵押担保，至今未注销该抵押登记，赵二小现下落不明，致使无法办理产权过户手续。贾兴元要求退房并赔偿装修损失的请求，应予支持。赵二小作为委托人应当承担相应民事责任，鑫田公司在受委托卖房时，未查明房屋抵押担保情况即卖予贾兴元，致贾兴元未能取得房产证，合同目的不能实现，应当承担连带责任。贾兴元关于鑫田公司应承担相应责任的上诉请求，本院予以支持。贾兴元购房后使用至今，其要求赔偿房款利息损失的请求，本院不予支持。售房时，双方未明确约定房款含旧装修款，鉴于房价上涨因素，鑫田公司关于核减旧装修款及贾兴元装修款应折旧的辩解意见，本院不予采纳。原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销阳泉市城区人民法院（2015）城民初字第1488号民事判决；
二、解除贾兴元与赵二小之间的房屋买卖合同；
三、赵二小于本判决生效后十五日内支付贾兴元购房款28万元，房屋装修花费133342.41元。阳泉鑫田房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；
四、贾兴元在收到上述款项后三十日内腾出阳泉市××××号楼×单元×号（阳泉市城区××单元××号）房屋。
一审案件受理费5950元，鉴定费2500元，二审案件受理费5950元，由赵二小负担。鑫田公司承担连带责任。
本判决为终审判决。
审判长 田志国
审判员 张敏芳
审判员 任晓辉
二〇一七年八月二十九日
书记员 任怀青