温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿商初字第834号
原告：中国工商银行股份有限公司温州市中支行，住所地：温州市鹿城区吴桥路利府花园南1-31号。
负责人：叶小舟，支行行长。
委托代理人：王川海，浙江建桥律师事务所律师。
委托代理人：周春草，浙江建桥律师事务所律师。
被告：温州市天下农贸连锁有限公司，住所地：温州市鹿城区鹿城路198号（B-5）。
法定代表人：郑建武，总经理。
被告：温州市瓯达雅制衣公司，住所地：温州市炬光工业园区炬科路9号。
法定代表人：叶民杰，总经理。
被告：温州市元凯实业发展有限公司，住所地：温州市鹿城区奥林匹克商住广场二楼207室。
法定代表人：林伟，总经理。
被告：林伟，男，1963年4月29日出生，汉族，住温州市鹿城区。
被告：陈晓燕，女，1964年4月11日出生，汉族，住址同上。
原告中国工商银行股份有限公司温州市中支行（以下简称工商银行）为与被告温州市天下农贸连锁有限公司（以下简称天下农贸公司）、温州市瓯达雅制衣公司（以下简称瓯达雅公司）、温州市元凯实业发展有限公司（以下简称元凯公司）、林伟、陈晓燕金融借款合同纠纷一案，向本院起诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月20日依法公开开庭对本案进行了审理。原告工商银行的委托代理人王川海到庭参加诉讼。被告天下农贸公司、瓯达雅公司、元凯公司、林伟、陈晓燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称：2012年7月19日，被告天下农贸公司向原告申请贷款，双方签订《小企业借款合同》，约定：借款金额275万元；借款期限6个月，即自2012年7月20日至2013年1月18日；借款利率为浮动利率，按中国人民银行贷款基准利率上浮30%确定；浮动周期以1个月为一期；按月结息，借款到期，利随本清；逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定；未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。同时，合同明确约定，合同项下的担保合同有：被告瓯达雅公司与原告签订的编号2012年市中（保）字0008号《最高额保证合同》，被告瓯达雅公司承担最高额连带保证责任；被告元凯公司与原告签订的编号2010年市中（抵）字0150号《最高额抵押合同》，被告元凯公司提供坐落于温州市吴桥路90弄3号房产作抵押担保；被告林伟、陈晓燕与原告签订的编号2012年市中（抵）字0010、0011、0012、0058�《最高额抵押合同》，两被告提供被告林伟名下的坐落于温州市鹿城路特陶小区金山1、2、3、4幢137号房产、金山3幢211室房产及金山1、2、3、4幢137-1号房产、坐落于温州市翠微大道黄龙康城1组团2幢301室房产作抵押担保。
合同签订后，原告依约发放贷款。但被告天下农贸公司未能履行还款义务。故请求判令：1.被告天下农贸公司偿还原告借款本金275万元及利息、罚息、复利（暂计至2013年2月21日利息、罚息、复利共计113676.66元，之后的利息、逾期罚息、复利按合同约定计算至贷款本息还清之日止）；2.被告瓯达雅公司对上述债务承担连带清偿责任；3.原告对坐落于温州市吴桥路90弄3号、温州市鹿城路特陶小区金山1、2、3、4幢137号、温州市鹿城路特陶小区金山3幢211室、温州市鹿城路特陶小区金山1、2、3、4幢137-1号、温州市翠微大道黄龙康城1组团2幢301室房产的�卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.原告及被告天下农贸公司、瓯达雅公司、元凯公司的营业执照复印件；2.被告天下农贸公司的企业变更登记情况；3.被告林伟、陈晓燕的身份证及结婚证复印件；证据1-3用以证明原、被告的主体资格；4.《最高额保证合同》、股东会决议，用以证明被告瓯达雅公司提供保证担保的事实；5.《最高额抵押合同》、房产证、土地证、房屋他项权证，用以证明被告元凯公司、林伟、陈晓燕抵押房产的事实；6.《小企业借款合同》、借款借据，用以证明原告与被告天下农贸公司的借贷事实；7.贷款处理台帐、利息处理台帐，用以证明被告的欠款事实。
被告天下农贸公司、瓯达雅公司、元凯公司、林伟、陈晓燕未作答辩，亦未向本院提交证据。
经过当庭举证和认证，本院认为被告天下农贸公司、瓯达雅公司、元凯公司、林伟、陈晓燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利。原告提供的证据1-7，来源合法，能够证明待证事实，且所证明的事实与本案具有关联性，故依法予以确认。
经审理查明，2010年9月26日，被告元凯公司与原告签订《最高额抵押合同》，约定：被告元凯公司提供其名下坐落于温州市吴桥路90弄3号的2处房产为原告依据自2010年9月26日至2013年9月25日期间与温州市天下粮油连锁有限公司签订的一系列合同而享有的债权提供担保，并办理了抵押登记手续，债权数额为1500万元。
2012年1月13日，被告瓯达雅公司与原告签订《最高额保证合同》，约定：被告瓯达雅公司为原告依据自2012年1月13日至2014年1月12日期间与温州市天下粮油�锁有限公司签订的一系列合同而享有的债权提供最高额2000万元的连带责任保证担保。同日，被告林伟、陈晓燕与原告签订3份《最高额抵押合同》，分别提供登记于被告林伟名下的坐落于温州市鹿城路特陶小区金山1、2、3、4幢137号、坐落于温州市鹿城路特陶小区金山3幢211室、坐落于温州市鹿城路特陶小区金山1、2、3、4幢137-1号房产为原告与温州市天下粮油连锁有限公司自2012年1月13日至2015年1月12日期间签订的一系列合同提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，债权数额分别为90万元、260万元、200万元。
2012年2月27日，被告林伟与原告签订编号2012年市中（抵）字0058号《最高额抵押合同》，自愿以其名下的坐落于温州市翠微大道黄龙康城1组团2幢301室房产为原告依据自2012年2月27日至2015年2月26日期间与被告天下农贸公司签订的一系列合同而享有的债权提供最高�权额260万元的抵押担保，并办理了抵押登记手续。
2012年3月12日，温州市天下粮油连锁有限公司变更名称为温州市天下农贸连锁有限公司。
2012年7月20日，原告发放贷款275万元。被告天下农贸公司按约支付利息至2012年8月20日。剩余利息及本金被告至今未偿还。
另查明，除本案借款以外，编号2012年市中（保）字0008号《最高额保证合同》及编号2010年市中（抵）字0150号、2012年市中（抵）字0010号、0011号、0012号、0058号《最高额抵押合同》还担保了其他债务。
本院查明本案的其他事实与原告起诉主张的事实一致。
本院认为：原告工商银行与被告天下农贸公司签订的借款合同及原告与被告瓯达雅公司、元凯公司、林伟、陈晓燕签订的担保合同均系有效的民事合同。原告按约发放贷款，被告天下农贸公司理应履行还本付息的合同义务。但对贷款期内不能按期支付的利息应按合同利率计收复利。原告主张的逾期贷款利息已经包含惩罚性质，故原告要求对未支付的逾期利息计收复利，本院不予支持。
被告元凯公司、林伟、陈晓燕自愿提供名下房产作为抵押，并已依法办理抵押登记手续，故原告有权就抵押物主张优先受偿。原告要求被告瓯达雅公司对上述债务承担连带清偿责任，符合双方的约定，本院予以支持。
被告天下农贸公司、瓯达雅公司、元凯公司、林伟、陈晓燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十一条第一款、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百八十七条、第二百零三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告温州市天下农贸连锁有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告中国工商银行股份有限公司温州市中支行借款本金275万元及利息、逾期利息、复利（自2012年8月21日起至2013年1月18日止，按年利率7.28%计付利息及其复利；自2013年1月19日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行公布施行的6个月期贷款基准利率上浮30%后再上浮50%计付逾期利息及借款期限内应付未付利息的复利）。
二、如被告温州市天下农贸连锁有限公司未在上述期限内履行第一项债务，则依法拍卖或变卖以下房产：（一）被告温州市元凯实业发展有限公司名下的坐落于温州市鹿城区吴桥路90弄3号房屋（房权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：2875.92平方米）及坐落于温州市鹿城区吴桥路90弄3号房屋（房权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：1072.02平方米），所得价款由原告中国工商银行股份有限公司温州市中支行优先受偿，但原告优先受偿的范围与编号2010年市中（抵）字0150号《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过1500万元；（二）被告林伟名下的坐落于温州市鹿城区翠微大道黄龙康城1组团2幢301室房屋（房权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：200.11平方米），所得价款由原告中国工商银行股份有限公司温州市中支行优先受偿，但原告优先受偿的范围与编号2012年市中（抵）字0058号《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过260万元；（三）登记于被告林伟名下的坐落于温州市鹿城区鹿城路特陶小区金山1、2、3、4幢137号房屋（房权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：58.51平方米），所得价款由原告中国工商银行股份有限公司温州市中支行优先受偿，但原告优先受偿的范围与编号2012年市中（抵）字0010号《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过90万元；（四）登记于被告林伟名下的坐落于温州市鹿城区鹿城路特陶小区金山3幢211室房屋（房权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：258.36平方米），所得价款由原告中国工商银行股份有限公司温州市中支行优先受偿，但原告优先受偿的范围与编号2012年市中（抵）字0011号《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过260万元；（五）登记于被告林伟名下的坐落于温州市鹿城区鹿城路特陶小区金山1、2、3、4幢137-1号房屋（房权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：75.56平方米），所得价款由原告中国工商银行股份有限公司�州市中支行优先受偿，但原告优先受偿的范围与编号2012年市中（抵）字0012号《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过200万元。
三、被告温州市瓯达雅制衣公司对上述第一项债务承担连带保证责任，但其承担保证责任的范围与编号2012年市中（保）字0008号《最高额保证合同》项下担保的其他债务合计不超过2000万元。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司温州市中支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29709元，保全费5000元，公告费420元，合计35129元，由被告温州市天下农贸连锁有限公司负担，被告温州市瓯达雅制衣公司、温州市元凯实业发展有限公司、林伟、陈晓燕负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。（本案上诉受理费29709元，至迟在上诉期届满后的七日内预交到温州市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 胡佳颖
人民陪审员 陈小萍
人民陪审员 韩小宝
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 吴姣姣