江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭商初字第0452号
原告中国建设银行股份有限公司盐城分行，住所地在江苏省盐城市亭湖区解放北路138号。
负责人潘劲松，该行行长。
委托代理人王超，该行员工。
被告周君。
被告邓荣。
委托代理人邓敏，江苏哲睿律师事务所律师。
被告商业。
原告中国建设银行股份有限公司盐城分行（下称建行盐城分行）与被告周君、邓荣、商业金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月24日受理后，依法组成合议庭，于同年7月17日公开开庭进行了审理。原告建行盐城分行的委托代理人王超，被告邓荣的委托代理人邓敏到庭参加诉讼；被告周君、商业经本院公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行盐城分行诉称：被告周君、商业因经营需要于2012年7月向原告申请个人助业贷款，原告于同年7月10日与周君、商业签订个人商业（助业贷款）借款合同，期限36个月，自2012年7月10日起至2015年7月有10日止，借款额度75万元，还款方式为按月等额本息还款。被告邓荣、商业与原告签订个人助业借款最高额抵押合同，将其自有的房产提供抵押担保，并办理了登记手续。原告于同年7月17日向周君发放贷款75万元。被告周君取得贷款后，未按约还款。截止2015年1月13日，已连续违约6期，累计拖欠本息21期，原告多次催要未果，请求法院判决：1、被告周君、商业立即偿还原告贷款本息309647.96元及自2015年1月14日起至法院判决生效确定履行之日止的利息（利息按合同约定的方式和标准计算）；2、原告对被告邓荣、商业用于抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
被告周君、商业未答辩。
被告邓荣辩称：原告没有按照合同约定对周君贷款申请资料的合法性、真实性、有效性、准确性及贷款的使用情况审核，导致被告周君未将借款用于盐城旺点进出口有限公司的经营活动，使借款流失，担保人不应承担责任，请求法院驳回原告对被告邓荣的诉讼请求。
经审理查明：盐城旺点进出口有限公司由周君、商业共同出资成立，各占公司50%的股份，周君担任公司的法定代表人。2012年7月10日，周君、商业与建行盐城分行签订个人助业借款合同（2011年启用版）约定，贷款人向借款人提供的借款额度75万元，有效期限自2012年7月10日起至2015年7月10日止；贷款利率在基准利率水平上上浮35%确定；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、行使担保物权，并可以法律手段催收或追偿借款本息及由此产生的一切费用。同日，邓荣、商业与建行�城分行签订了个人助业借款最高额抵押合同（2011年启用版）约定，邓荣、商业将其名下的位于盐城市亭湖区恒祥公寓*幢*室的房屋（房产证号盐房权证市区字第××号）抵押给原告，为周君、商业的上述借款提供担保，担保的最高限额为90万元。上述房产于同年7月16日在盐城市房产交易登记中心办理了抵押登记手续和他项权证书。次日，周君向建行盐城分行申请借款，并在《个人助业借款支用单》上签名确认，该支用单载明：借款金额为75万元；借款用途为购服装；借款期限为36个月，自2012年7月17日起至2015年7月17日止；借款应划入盐城市四季服装城广琴皮草精品服装经营部，账号32×××88，开户行为建行；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮35%，贷款利率自起息日起至全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上/下浮幅度，在每年年初调整一次；�期罚息利率为在本支用单所确定的贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为按月等额本息还款法。上列手续齐备后，建行盐城分行于同日向借款支用申请单指定的账户汇款75万元，周君在个人贷款支付凭证上签名确认。此后，借款人未能按约按期足额偿还，截止2015年1月13日，已连续违约6期，累计拖欠本息21期，根据建行盐城分行账户明细反映，其账户尚欠借款本金292529.01元、利息17118.95元，合计309647.96元，原告多次催要未果，遂向本院提起诉讼。
另查明：中国建设银行个人助业贷款产品简介规定，个人助业贷款是指建设银行向个人发放的用于满足其生产经营资金需求的人民币贷款，贷款对象为年满18岁，不超过60岁的中国公民，且属于从事合法生产经营的个人独资企业出资人、个人合伙企业合伙人和个体工商户、或依据公司法规定设立的有限责任公司、�份有限公司的控股股东或实际控制人；贷款用途为用于满足借款人及其所经营的实体的日常生产经营资金周转。
上述事实有原告与被告所签订的个人助业借款合同、个人助业借款最高额抵押合同、个人助业借款支用单、个人贷款支付凭证、他项权证、欠款明细、金融产品个人助业贷款简介、工商登记信息及当事人陈述等证据证明，经庭审审核确认。
本案的争议焦点：原告对贷款审批程序是否影响抵押担保的效力。
本院认为：本院原告与被告周君、商业签订的借款合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，现原告已按合同约定将借款汇入借款人指定的账户，两被告应当按合同约定履行还款责任，现其未能按期偿还借款，已构成违约，原告有权要求其一次性偿还全部借款本息。关于抵押担保合同的效力问题，本院认为，签订抵押合�并办理抵押登记的行为均是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，至于原告办理贷款审批手续是否符合其内部规定并不影响贷款已实际发放及抵押人同意为借款人提供抵押担保的事实，不影响抵押担保的效力，故原告有权就抵押物拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。综上，原告的诉讼请求合法有据，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周君、商业应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司盐城分行支付借款本息309647.96元，并从2015年1月14日起至实际还款之日止以本金292529.01元为基数按借款合同约定利率标准承担利息。
二、原告中国建设银行股份有限公司盐城分行对被告邓荣、商业用于抵押的位于盐城市亭湖区恒祥公寓*幢*室（房产证号盐房权证市区字第××号）房产拍卖、变卖的价款在抵押登记的担保债权范围内享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6020元，由被告周君、商业负担（原告已预交，限被告周君、商业在本判决生效之日起十日内支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 杨淑芬
审 判 员 蔡永平
人民陪审员 钱海燕
二〇一五年七月三十日
书 记 员 吴丽文
附法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、�卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。