广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）柳市民一终字第293号
上诉人（一审原告）：XX村民委员会
委托代理人：刘X
委托代理人：罗X
被上诉人（一审被告）：XX支行
负责人：李XX
委托代理人：马XX
委托代理人：张X，XX支行职员。
被上诉人（一审被告）：XX支行
负责人：黄XX
委托代理人：黄XX
委托代理人：兰XX
上诉人XX村民委员会（以下简称XX村委会）因与被上诉人XX支行（以下简称XX支行）、XX支行（以下简称XX支行）确认合同效力纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2012）鱼民初（二）字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月23日受理后，依法组成由审判员熊佩云担任审判长，代理审判员司英华和代理审判员曾庆斌参加的合议庭，于2013年5月15日公开开庭审理了本案。代书记员宋筱曼担任记录。上诉人XX村委会的委托代理人刘X、罗X，被上诉人XX支行的委托代理人马XX、张X，被上诉人XX支行的委托代理人黄XX、兰XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，1985年10月21日，XX村民委员会（现已变更名称为XX村民委员会，即本案原告）向有关部门申报在其集体土地上兴建柳州市东环路商业综合楼。之后经柳州市计划委员会批准立项，并分别在柳州市土地、规划管理部门办理了变更使用土地手续、规划定点红线图和建筑许可证等。该综合楼批准建筑面积为3266平方米，并于1990年11月13日交工验收合格。1992年5月，XX村公所作为甲方与XX分行路办事处作为乙方（现已变更为XX支行，即本案被告）签订了《房屋抵债还贷协议书》，约定：因甲方欠乙方贷款190万元无力偿还，甲方自愿将上述综合楼一栋（五层，占地面积1.49亩，总建筑面积为3266平方米）抵债还贷给乙方；乙方于1991年1月10日正式接收该楼房管理使用；目前该栋楼房尚未办理过户和房地产权手续，在必要时甲方协助乙方办理交给乙方收执为永远所有；甲乙双方签订的协议书报请柳州市公证处给予公证。等等。协议签订后，上述综合楼由乙方实际管理使用，之后移交给农行XX支行管理使用至今。XX村委会认为双方签订的《房屋抵债还贷协议书》违反了法律的禁止性规定，故诉至该院，并提出请求依法确认水南村民委员会、XX支行双方于1992年5月签订的《房屋抵债还贷协议书》无效，本案诉讼费用由XX支行、XX支行负担。
一审法院审理认为，涉案综合楼从建设项目的立项、规划申请、用地审批、建筑物的报建、开工许可、建设、竣工验收、质量评定等均办理了合法手续。双方签订的《房屋抵债还贷协议书》是在1992年5月，而根据当时合法有效的《中华人民共和国土地管法》（1988年修订）第二条第四款关于“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”的规定，上述综合楼在依法办理了一系列建房手续后，为解决村集体无力偿还银行贷款的问题，通过签订《房屋抵债还贷协议书》将该综合楼进行抵债还贷，并未违反当时法律的禁止性规定。此外，虽然双方约定将《房屋抵债还贷协议书》报请柳州市公证处给予公证，但并非约定该协议书必须经过公证才能生效；而且，该综合楼已实际交付并使用至今。此外，《房屋抵债还贷协议书》是双方在平等互利，协商一致的基础上签订的，充分体现了合同双方当事人的真实意思表示，并未损害到集体利益和社会公共利益。
综上所述，XX村委会主张双方签订的《房屋抵债还贷协议书》为无效合同，其理由不能成立，该院不予支持。据此，判决：驳回XX村民委员会的诉讼请求。案件受理费21900元（XX村民委员会已向该院预交），由XX村民委员会负担。
上诉人XX村委会不服一审判决，上诉称，一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋抵债还贷协议书》未违反当时法律的禁止性规定为由，驳回上诉人的诉讼请求是错误，理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋抵债还贷协议书》违反了我国当时合法有效的《土地管理法》（1988年修订）第二条第二款的规定，且该规定属法律强制性（禁止性）规定。根据当时的《土地管理法》（1988年修订）第二条第二款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋抵债还贷协议书》违反了上述法律强制性规定。在本案中，《房屋抵债还贷协议书》表面上看是上诉人用房屋抵债还贷给被上诉人，但这一抵债行为不仅涉及了该房屋的产权变更转让问题，同时还涉及了该房屋上的集体土地所有权及使用权转让问题，实际上，双方签订的协议属违法转让了该房屋所在集体土地所有权及使用权。因此，双方签订的《房屋抵债还贷协议书》无效。一审判决适用《土地管理法》（1988年修订）第二条第四款“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”规定，处理本案是错误和不当的，因为这一法律规定只表明“集体所有的土地的使用权可以依法转让”，但前提条件是集体所有的土地的使用权的转让必须依法转让，如不依法转让则转让属违法和无效。在本案中，双方并没有依法对集体所有的土地的使用权转让办理相应的合法变更手续进行转让，这说明双方对该房屋上的集体土地使用权没有合法转让，因此，双方的行为并不符合上述法律规定。二、上诉人与被上诉人签订的《房屋抵债还贷协议书》不仅违反了我国《土地管理法》，还违反了《城市房地产管理法》强制性（禁止性）规定。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第一款“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”规定，明确了房地产未依法登记领取权属证书的不得转让。在本案中，双方签订的《房屋抵债还贷协议书》所约定的用以抵债的房屋至今没有依法登记取得合法权属证书，更没有根据《房屋抵债还贷协议书》将该房屋的权属变更到被上诉人的名下。这是因为该《房屋抵债还贷协议书》违反这一法律强制性（禁止性）规定而无法办理。因此，《房屋抵债还贷协议书》也违反这一法律强制性规定而无效。综上，上诉人与被上诉人签订的《房屋抵债还贷协议书》既违反《土地管理法》强制性（禁止性）规定，又违反《城市房地产管理法》强制性（禁止性）规定，属双重严重违法。据此，依据《合同法》关于合同无效的规定，《房屋抵债还贷协议书》因违法而依法无效。三、一审判决认定双方约定将《房屋抵押还贷协议书》报请柳州市公证处给予公证，并非约定该协议书必须经过公证才能生效也是错误的，双方《房屋抵押还贷协议书》关于公证的约定，是合法履行该协议的必经程序和前提条件，该协议应属附条件协议，履行该协议的条件至今未成就。在本案中，双方签订的《房屋抵押还贷协议书》第五条约定将该协议书报请柳州市公证处给予公证。虽然没有约定该协议书必须经过公证才能生效，但这一约定应属双方履行该协议书的必经程序和前提条件，但该协议书至今没有报请柳州市公证处给予公证，这说明合法履行该协议的条件未成就。同时，在该协议中双方并没有约定协议签字盖章生效，这也说明该协议需经公证这一程序后才生效，因此该协议至今未生效。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请二审法院根据事实和法律：一、撤销一审判决；二、依法确认上诉人与被上诉人于1992年5月签订的《房屋抵债还贷协议书》无效；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人XX支行、XX支行辩称，一审判决正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
二审期间各方当事人未提交新证据。
本案的争议焦点为，上诉人与被上诉人签定的《房屋抵债还贷协议书》是否有效。
本院认为，我国法律以无溯及既往的效力为立法原则，即法律规范对其实施前的事件和行为无溯及力，有关案件仍应按照以前的法律来处理，《中华人民共和国土地管理法》施行后不断被修正，条文有所变更，因该法并未规定其溯及力问题，但根据《中华人民共和国立法法》第八十四条：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”的规定及法的一般原则，在没有作出特别规定的情况下，《土地管理法》不具有溯及既往的效力，本案发生在1992年，应当按照该法当时相关条款处理。
上诉人与被上诉人XX支行签订的《房屋抵债还贷协议书》，其实质是上诉人以190万元的价格将诉争房屋转让给被上诉人XX支行，双方在协议书中并未对房屋所占土地的使用权有所涉及，但按照我国房地产制度，出卖房屋的，实行“地随房走，房地一体主义”的原则，该幅土地的使用权也被一并转让。本案涉案房屋所占土地的性质为集体土地，按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订）第二条第四款“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”的规定，虽然当时实行的法律并未禁止集体土地使用权的依法转让，但依照该法第十条的规定“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。”以及国务院于1991年制定《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条“依法改变土地的所有权、使用权、或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书”的规定，双方在签订《房屋抵债还贷协议书》后应当到有关部门办理相关手续，因转让的房屋为集体土地上的房屋，上诉人在转让诉争房屋之前未办理房屋所有权证，被上诉人XX支行在接收诉争房屋之后也未向土地管理部门申请通过法定的征收程序，将集体土地变更为国有土地，并办理房屋所有权证，违反了前述法律行政法规的相关规定，应为无效合同。
同时，因涉案房屋所在土地为上诉人的集体所有，双方签订的《房屋抵债还贷协议书》中涉案房屋的转让实际属于变相转让集体土地的行为，被上诉人XX支行并非上诉人的集体成员，不是房屋所在土地的使用权人，因房屋与土地无法分离，上诉人处分房屋的同时也处分了集体土地，如此将会导致上诉人虽为该幅土地的所有权人和使用权人，但却无法行使所有权人的权利，侵害了全体村民集体的利益，损害村民对集体土地的合理利用，违反了国家土地政策，故上诉人与被上诉人XX支行以房抵债的行为无效。
结合以上分析，本院认为上诉人与被上诉人XX支行签订《房屋抵债还贷协议书》后未到有关部门办理相应的登记变更手续，违反当时法律法规的规定，并且违反国家土地政策，故《房屋抵债还贷协议书》为无效合同。对因上诉人与XX支行签订的《房屋抵债还贷协议书》无效而造成的损失，双方可协商解决或另案处理。
综上所述，上诉人关于与被上诉人XX支行签订的《房屋抵债还贷协议书》无效主张理由成立，本院予以支持，一审判决驳回上诉人的主张不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国立法法》第八十四条、《中华人民共和国土地管理法（1988年修订）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2012）鱼民初（二）字第163号民事判决。
二、确认XX村民委员会与XX支行双方于1992年5月签订的《房屋抵债还贷协议书》无效。
一审案件受理费，按照一审判决执行；二审案件受理费21900元（上诉人已预交），由XX支行负担，并迳行给付上诉人XX村民委员会。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊佩云
代理审判员 司英华
代理审判员 曾庆斌
二〇一三年七月二十二日
代书 记员 宋筱曼