湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0112民初3887号
原告：广州市时代物业管理有限公司长沙分公司。
负责人王胜，总经理。
委托诉讼代理人：张忠民，该公司员工，男，汉族。
委托诉讼代理人：陈昱，该公司员工，男，汉族。
被告：张婷，女，汉族。
被告：彭亮，男，汉族。
二被告共同委托诉讼代理人：谢兆佳、陈欢，湖南仁润律师事务所律师。
原告广州市时代物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“时代物业长沙分公司”）与被告张婷、彭亮物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月30日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年2月24日和2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告时代物业长沙分公司的委托诉讼代理人张忠民，被告彭亮两次均到庭参加了诉讼，原告时代物业长沙分公司的委托诉讼代理人陈昱、被告张婷、彭亮的委托诉讼代理人陈欢第一次开庭时到庭参加了诉讼，被告张婷、彭亮的委托诉讼代理人谢兆佳第二次开庭时到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告时代物业长沙分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费5156.56元；2.被告向原告支付物业管理费滞纳金735.13元（按每日欠缴费用的万分之五计算，暂计算至2016年12月31日），并按照《长沙玫瑰园前期物业管理服务协议》第四条的约定计算至实际清偿日；以上两项合计5891.69元；3.判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告时代物业长沙分公司放弃要求被告按照《长沙玫瑰园前期物业管理协议》第四条的约定继续支付违约滞纳金至实际清偿日止的诉讼请求。事实与理由：被告系位于长沙市望城区金星北路208号长沙玫瑰园小区××栋××××房业主。原告于2014年11月1日起为该小区提供物业管理服务，根据被告与长沙玫瑰园小区开发商于2007年9月4日签订的《长沙玫瑰园前期物业管理协议》的约定，物业费收费标准住宅为1.68元/月/平方米。自2015年1月1日起至2016年12月31日，被告共欠缴物业管理费及滞纳金共5891.69元。经原告多次催缴，被告均拒绝交纳物业管理费。
被告张婷、彭亮辩称，原告没有诉讼主体资格，原告只与开发商签订了合同，与被告没有关联性；分公司不具备独立法人和诉讼主体资格；开发商私自更换物业公司进行管理，被告不予认同。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，经过双方质证，对其中当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、营业执照通过与原件核对无异议，本院予以认定；2、外地驻长物业服务企业资质备案证明系长沙市住房和城乡建设委员会物业监管处对原告公司出具的，证明原告公司具有物业服务的资质，其来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定；望城区前期物业管理招投标备案表，是在长沙市望城区住房保障局下的物业监督管理办公室进行备案，并由该单位加盖公章认可的，对该份备案表的真实性、合法性、关联性及证明目的本院均予以采信；长沙玫瑰园（一期）物业管理招标中标通知结合前两份证据的内容，对其真实性本院也予以确认；3、《（长沙玫瑰园社区一）前期物业管理服务合同》被告质证对原告与开发商签订合同这一事实的真实性无异议，该合同也通过与原件核对一致，本院予以认定；4、催款通知单结合庭审调查，被告确实欠缴2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业费，对催款单证明的事实本院也予以认定；5、律师函及邮寄凭证，被告彭亮表示没有收到过这份律师函，另一被告张婷是否收到过不确定，但通过邮件查询记录显示已投妥，送至被告家里，本院予以采信；6、来电来访登记表系原告公司自己制作出具的，虽然被告对其中登记的曾经要求物业维修的事实并不否认，但并不能达到原告的证明目的，本院不予采信；7、证明是由原告公司与佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司分别加盖公章出具的，对其证明的内容本院结合其他证据予以采信；8、公共区域巡查表，对该证据证明的事实被告没有异议，本院予以确认。
根据本案的证据及开庭审理时当事人在庭审中的陈述，本院查明以下事实
2007年9月4日，被告张婷、彭亮与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告张婷、彭亮购买长沙玫瑰园房地产开发有限公司开发的长沙玫瑰园小区第××座××层××号房，合同约定的建筑面积为129.19平方米。同日，被告张婷、彭亮与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订《长沙玫瑰园前期物业管理协议》，协议约定长沙玫瑰园房地产开发有限公司有权委托具有相应资质的物业管理企业履行本前期物业管理协议，并约定带电梯的高层住宅（7层及以上）物业收费标准为按建筑面积每月每平米1.68元收取，物业管理费暂按商品房买卖合同约定的建筑面积计算，长沙玫瑰园房地产开发有限公司取得商品房面积测绘报告书后，物业管理费按测绘报告中实际测绘的建筑面积计算；收取起始日期按《商品房买卖合同》约定，在开发商发出的《交楼通知书》中约定交付日期起计算，购房人（业主）无论是否收楼或入住均要遵守本规定交纳物业管理费。协议关于违约责任还约定，购房者未按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，除需补交清所欠费用外，还需从逾期之日起按欠费总额每天万分之五交纳违约滞纳金。
时代物业长沙分公司系广州市时代物业管理有限公司依法设立并领取营业执照的分公司，其经营范围为在隶属企业范围内开展经营活动，并经政府主管部门依法核准准予开展物业管理服务活动。2014年10月30日，长沙玫瑰园房地产开发有限公司通过招投标的方式选聘物业管理公司，中标单位为广州市时代物业管理有限公司长沙分公司，并经过长沙市望城区住房保障局物业监督管理办公室备案。2014年10月31日，长沙玫瑰园房地产开发有限公司与佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司解除《前期物业管理服务合同》，2014年11月1日，长沙玫瑰园房地产开发有限公司与原告时代物业长沙分公司签订《（长沙玫瑰园社区一）前期物业管理服务合同》，约定玫瑰园房地产开发有限公司选聘原告对长沙玫瑰园社区一提供前期物业管理服务事宜，高层住宅的收费标准为1.68元/月/平方米，业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳。物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度第二个月的10日前交纳，如业主逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应按欠费总额的3‰支付滞纳金。
2015年1月1日起，被告张婷、彭亮一直未交纳相应的物业管理费，至2016年12月31日，共拖欠24个月的物业管理费。原告于2016年6月15日委托广东卓明律师事务所通过邮寄方式向被告发出律师函，催促被告履行交费义务，但被告至今仍未履行。
另查明，被告张婷、彭亮居住的长沙玫瑰园小区暂未成立业主委员会。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告时代物业长沙分公司具备从事物业服务工作的相关资质，原、被告分别与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订的前期物业管理合同（协议）系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，被告张婷、彭亮作为长沙玫瑰园小区的业主，应当依据相关协议约定履行支付物业服务费的义务。现原告依约提供了物业服务，而被告未按约支付物业管理费，故对于原告要求被告支付拖欠物
业管理费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告房屋买卖合同约定的建筑面积为129.19平方米，原告主张按前期物业管理服务协议约定的每平方米每月1.68元收取，本院予以支持，据此计算出被告自2015年1月1日起至2016年12月31日止共计24个月拖欠的物业管理费为5209元（129.19m²×1.68元／m²／月×24个月=5209元），但实际上原告是按照产权面积127.89平方米向被告主张物业管理费5156.56元，符合合同约定，本院对此予以支持。按照原告与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订的《（长沙玫瑰园社区一）前期物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起按每天欠费总额的3‰支付违约滞纳金，但原告于起诉时自愿按照被告与开发商签订的《长沙玫瑰园前期物业管理协议》中约定的标准即按每天欠费总额的万分之五计算违约滞纳金，只主张735.13元，本院予以准许。本案在诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告按照《长沙玫瑰园前期物业管理协议》第四条的约定继续支付违约滞纳金至实际清偿日止的诉讼请求。经审查，原告自愿放弃该项诉讼请求系对自身权利的依法处置，不违反有关法律规定，本院予以确认。
被告在答辩中提出：一、原告属于分公司，不具备独立法人资格，不是适格的诉讼主体。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。原告虽然是广州市时代物业管理有限公司的分公司，但其依法设立并领取了营业执照，可以作为其他组织参加诉讼，具备诉讼主体资格，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。二、被告与原告之间没有直接的合同或协议关系，不应向原告承担支付物业管理费的责任。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故对被告的该点抗辩意见本院不予采纳。三、玫瑰园小区的前期物业不是原告公司，若变更物业公司的话需要经过业主同意。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业服务由建设单位选聘物业服务企业，现被告居住的小区尚未成立业主委员会，前期物业应当由建设单位进行选聘。开发商在与原物业公司解除合同后，依法通过招投标程序选聘原告为玫瑰园小区进行物业管理，且通过庭审查明原告公司已经实际上为被告居住的小区提供了物业服务，被告不能以物业公司的选聘未获得业主同意为由拒不交纳物业费。故对被告的该点答辩意见本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
限被告张婷、彭亮于本判决生效后十日内向原告广州市时代物业管理有限公司长沙分公司支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费5156.56元，违约滞纳金735.13元，合计5891.69元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告张婷、彭亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 王高瞻
人民陪审员 李铁珍
人民陪审员 陈佳福
二〇一七年三月二十日
代理书记员 袁红丽
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。