贵州省毕节市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）黔05民终1742号上诉人（原审原告）：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区清毕北路86号，统一社会信用代码为91520502692734004R。法定代表人：吴学文，系该公司总经理。委托诉讼代理人:吴哲熠、彭昊，一般授权，均系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。被诉人（原审被告）：贵州众力佳诚商贸股份有限公司，住所地毕节市七星关区中山路“大众国际综合体”负五层，统一社会信用代码为9152050008065103X2。法定代表人：张亢，系该公司董事长。委托诉讼代理人：左秀柒（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张菘（一般授权），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（下称大众房开公司）因与被上诉人贵州众力佳诚商贸股份有限公司（佳成商贸公司）物权保护纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2017)黔0502民初1710号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理本案。大众房开公司上诉请求：1、撤销毕节市七星关区人民法院(2017)黔0502民初1710号民事裁定，发回一审法院重审；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、广告牌所依附的写字楼所有权仍然登记在上诉人名下，根据物权法定原则，该写字楼未过户登记给买受人之前，上诉人仍然系写字楼的权利主体，对该外墙当然享有管理、使用及收益权；2、被上诉人占用的四楼57平方米房屋未经销售或赠与，也未授权上诉人使用，上诉人系该房屋的所有权人，原审法院认定该房屋已出售无事实依据；3、上诉人提交的《测绘成果书》及《商品房销售面积计算及公用建设面积分摊规则》能证实业主分摊面积不包括人防地下室，上诉人与业主签订的《商品房买卖合同》标的也未包括人防地下室，即便上诉人将人防地下室纳入总投资成本，也不能当然认定业主购买房屋是支付了负六层的建设费用；4、原审法院认定上诉人系投资和开发者，否认上诉人对涉案人防工程享有管理、使用及收益的权利，违反了《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定。被上诉人佳诚商贸公司未进行答辩。路绍军向一审法院起诉请求：1.判决被告立即将侵占原告的房屋及墙体返还并恢复原状；2.判决被告向原告支付占用房屋、墙体期间的占用费暂定1000000元（最终以评估鉴定为准）；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：位于毕节××××区中山路原毕节地区行署行政办公中心的“毕节大众国际城市综合体一期”建设项目系原告贵州毕节大众房地产开发有限公司投资修建。2013年10月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定将原告投资修建的“毕节大众国际城市综合体一期”负五层）11000平方米商场出租给被告作开设超市使用。2013年10月15日，原被告双方签订《商品房买卖合同》约定将原告投资修建的“毕节大众国际城市综合体一期”负四层（临街一层）负4131、4132、4133、4134、4167、4168、4169、4170及部分通道合计净使用面积120.25平方米门面房，负五层（临街负一层）合计总建筑面积9950.94平方米商场出售给被告。之后，被告使用上述房屋用于开设“佳诚超市”，并在超市运营过程中，使用负六层5467.26平方米的面积修建办公室、冷库等，使用负四层57平方米的面积（超市电梯两旁的空置带）堆放购物车，使用178.56平方米的外墙体打广告牌。原告遂以“被告未经原告同意，擅自将原告所有的位于毕节××××区中山路“大众国际”一期负四层A11轴-A12轴、A12轴-D12轴面积约57平方米的房屋用于存放购物车，擅自占用原告位于毕节××××区中山路“大众国际”一期负六层F31-F32轴至J31-J32轴、J31-J32轴至L30-L32轴、N26-N32轴至W26-W32轴、W26-W32轴至C126-C131轴、B12-F12轴-B123-F123轴面积5000余平方米的房屋用于办公室、冷库等，擅自占用超出租赁合同约定（6.5米×9米）之外墙体部分用于悬挂广告标志。”为由请求本院判令被告恢复原状，并支付占用期间的费用。另查明，“毕节大众国际城市综合体一期”负六层系人防地下室。“毕节大众国际城市综合体一期”楼盘绝大部分已出售，涉案负六层、负四层房屋及外墙体所在的“毕节大众国际城市综合体一期”3、4、5号楼、写字楼已全部出售。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……”本案中，涉案外墙体所在的房屋已全部售出，该部分墙体属全体业主共有，应由全体业主行使收益、处分等权利；涉案负四层房屋已出售，应由相应的业主行使收益、处分的权利。涉案负六层系人防地下室，调整人防工程的法律、部门规章即《中华人民共和国人民防空法》、《城市地下空间开发利用管理规定》，均未规定结建人防工程所有权的问题，《中华人民共和国人民防空法》仅是对人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有进行规定。国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部《关于规范防空地下室易地建设费的规定》规定防空地下室建设所需资金，纳入建设项目投资计划，建设费用据实纳入建设项目开发成本。涉案负六层系原告投资修建，但该部分建设费用已纳入“毕节大众国际城市综合体一期”项目的开发成本，原告在出售该项目中的房屋时显然已将该部分开发成本转移到业主，故原告对负六层也不再享有管理、收益的权利。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：驳回原告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司的起诉。案件受理费6900元，免予征收。本院审理查明，涉案负四层房屋及佳诚公司设置广告牌的墙面所依附的房屋销售情况无证据证实。本院对一审认定的其余事实予以认定。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，上诉人大众房开公司系毕节大众国际城市综合体一期的开发商，涉案负六层系人民防空工程，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”之规定，大众房开公司与本案的审理具有直接利害关系，一审法院驳回大众房开公司的起诉，适用法律错误。同时，涉案负四层房屋及佳诚公司设置广告牌的墙面所依附的房屋销售情况需经审理才能准确认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销贵州省毕节市七星关人民法院（2017）黔0502民初1710号民事裁定；二、本案指令贵州省毕节市七星关区法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长  周 艳审 判 员  余 萍审 判 员  王明会二〇一八年五月三日法官助理  张 方书 记 员  陈 鑫