湖北省监利县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂监利民初字第00756号
原告胡万东（曾用名洪万东），男，1977年7月29日出生，汉族，个体经营。
委托代理人（特别授权代理）蔡国勋，湖北居正律师事务所律师。
被告黄述松，男，1972年12月1日出生，汉族，个体经营。
委托代理人胡毅，湖北司典律师事务所律师。
第三人王利霞，女，1980年5月22日出生，汉族，个体经营。
原告胡万东诉被告黄述松、第三人王利霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，依法适用简易程序审理，并由审判员付爱民独任审判，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告胡万东及其委托代理人蔡国勋、被告黄述松及其委托代理人胡毅到庭参加诉讼，第三人王利霞经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告胡万东诉称：2004年2月26日，被告黄述松与他签订了一份《铺面租赁合同》，合同约定：将他位于容城镇容城大道原采购大楼铺面1间（建筑面积68平方米）出租给被告黄述松，租期10年，即2004年3月2日至2014年3月16日，年租金50000元，房租合同5年一签等。合同签订后，被告黄述松全面履行了合同义务。合同期满，被告黄述松与他于2009年2月23日续签了一份《门店出租合同》，合同约定：租期5年，即2009年3月2日至2014年3月16日，年租金110000元；出租方不承担租金税收；承租方如对门店进行装饰、装潢，所需费用自理；租赁期满后，承租方不得以任何理由向出租方提出装修补偿的要求，并自行清场；承租方不得中途将门面转让转租等；出租方收承租方违约保证金65000元等。该合同期即将届满，他要求被告黄述松归还承租的房屋时，发现被告黄述松未经他同意，已于2010年9月5日将承租的房屋转租第三人王利霞。当他通知被告黄述松归还承租的房屋时，第三人王利霞要求被告黄述松承担积压货物，退还转让、装修等费用，不返还租赁房屋，故请求：一、判令被告黄述松及第三人王利霞将位于监利县容城镇容城大道东起第十一间房屋（监利房容共字第0200**号）归还原告；二、判令被告黄述松向原告支付违约金人民币65000元和承担原告租金损失（从2014年3月17日起至房屋返还之日止，按市场月租金23000元计算）；三、由被告承担本案的诉讼费用。
原告胡万东为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：原告胡万东的户籍证明，证明其诉讼主体适格。
证据二：被告黄述松、第三人王利霞户籍信息资料，证明被告及第三人主体适格。
证据三：监利房容共字第02005号、020031号房屋产权证、土地证，证明位于容城镇容城大道东起第十一间门面属于原告胡万东所有。
证据四：2004年2月26日签订的《铺面租赁合同》、2009年2月23日签订的《门店出租合同》及《公证书》，证明1、租赁合同为10年，从2004年3月2日至2014年3月16日；2、该合同经过公证；3、年租金为11万元；4、税收、装潢费用由承租人承担；5、合同期届满，承租人不得以任何理由提出装修补偿，自行清场；7、如有违约，违约金为65000元。
证据五：2010年9月5日《门店转租合同》，证明黄述松未经原告同意，将承租的门店转租第三人王利霞。
被告黄述松未在法定期限内提交答辩状，庭审时辩称：1、原告胡万东的第一项诉请是侵权之诉，第二项诉请是违约之诉；2、保证金不等于违约金，应返还；3、违约金过高，应予调整；4、现王利霞占用、使用门面，应由其退还并承担使用费。
被告黄述松为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：被告黄述松的身份证复印件，证明其身份。
证据二：收条复印件，证明原告收取了被告保证金65000元。
证据三：被告与第三人王利霞签订的租赁合同，证明转租合同到期后，第三人拒绝返还门面的事实。
第三人王利霞没有提交书面陈述材料，也未参加本案诉讼。
经庭审质证，被告黄述松对原告胡万东提交的证据一、二、三、五无异议，原告胡万东对被告黄述松提交的证据一、二无异议，对上述双方无异议的证据本院依法予以采信。
被告黄述松对原告胡万东提交的证据四的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为不能达到证明目的。原告胡万东对被告黄述松提交的证据三的真实性没有异议，但认为其转租没有经过他的同意。
对上述有异议的证据，本院认为：原告胡万东提交的证据四为二份合同及公证书，被告黄述松对其真实性没有异议，对该证据本院予以采信；被告黄述松提交的证据三为转租合同，原告胡万东对其真实性没有异议，只是认为没有经其同意，对该证据本院予以采信。
经审理查明：2004年2月26日，胡万东与黄述松签订了一份《铺面租赁合同》，该合同约定：胡万东将位于容城镇容城大道原采购大楼门面一间出租给黄述松，租期10年，即从2004年3月2日起至2014年3月16日止；年租金50000元；交纳门面押金65000元，十年期满，押金退还承租方；房租合同五年一签等，并进行了公证。合同签订后，双方均全面履行了合同义务。五年后，胡万东与黄述松于2009年2月23日续签了一份《门店出租合同》，该合同约定：租期5年，即2009年3月2日起至2014年3月16日止；年租金110000元；出租方不承担租金税收；承租方如对门店进行装饰、装潢，所需费用自理；租赁期满后，承租方不得以任何理由向出租方提出装修补偿的要求，并自行清场；承租方不得中途将门面转让转租，如遇特殊情况，可以转租，但转租期限不能超过合同租赁期限；出租方收承租方违约保证金65000元，合同到期后退还保证金等。黄述松按约继续租赁使用门面。2009年9月，未经胡万东同意，黄述松将门面转租给曾德志。2010年9月，未经胡万东同意，曾德志再将门面转租给王利霞。合同期届满，胡万东要求黄述松返还租赁的门面，因门面被王利霞占有使用，无法返还，为此成讼。
本院认为：胡万东与黄述松于2009年2月23日签订的《门店出租合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，对双方具有拘束力。合同期届满后，黄述松没有返还租赁物，其行为构成违约，应承担违约责任，对胡万东要求黄述松返还房屋、支付违约金和承担租金损失的诉讼请求本院予以支持。租金损失应参照双方在合同中约定的租金标准进行计算。王利霞不是次承租人，本案中的实际次承租人应是曾德志，将王利霞直接作为次承租人列为第三人，并要求其承担返还责任，明显不当，对胡万东的该项诉请，本院不予支持。合同法规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。胡万东要求黄述松返还租赁门面的诉请，应由合同法调整，并非侵权之诉。双方在合同中约定了违约保证金，按日常生活经验，应理解为就是违约金，黄述松抗辩时，一面称保证金不等于违约金，应予返还，一面又称违约金过高，应予调整，前后矛盾，实际已认可违约保证金就是违约金。胡万东的租金损失，按合同约定的租金标准计算，至目前为止，尚不超过三个月的租金即27480元（110000÷12×3），而合同约定的65000元的违约金，已是该数额的二倍多，已过分高于造成的损失，应予适当减少，以不超过损失的30%（即36000元）为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决如下：
一、被告黄述松将租赁的门面返还原告胡万东；
二、由被告黄述松自2014年3月17日起至本判决确定的返还门面之日止按年租金110000元的标准支付原告胡万东租金损失；
三、由被告黄述松向原告胡万东支付违约金36000元；
以上返还及支付义务限于本判决生效后十日内履行完毕。
四、驳回原告胡万东的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费1400元，减半收取700元，由被告黄述松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件诉讼费人民币1400元，款汇荆州市非税收入管理局汇缴结算户，开户银行：农业银行荆州市分行直属支行，账号：260201040006032，备注必须写明，收费单位编号1610901，收费项目编号161040201，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 付爱民
二〇一四年五月二十二日
书记员 郭雪蕾