安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0826民初1652号原告：高小山，男，1985年9月6日出生，汉族，农民，住安徽省宿松县。原告：张程霞，女，1984年10月15日出生，汉族，农民，住安徽省宿松县，系高小山之妻。二原告共同委托诉讼代理人：何东华，安徽松圣律师事务所律师。被告：周校林，男，1984年3月13日出生，汉族，农民，住安徽省宿松县。被告：黎芬，女，1987年8月28日出生，汉族，农民，住安徽省宿松县。被告:安徽爱家房地产经纪有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇。法定代表人：虞江泳，该公司经理。原告高小山、张程霞与被告周校林、黎芬、安徽爱家房地产经纪有限公司（以下简称爱家经纪公司）合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告高小山、张程霞的委托诉讼代理人何东华，被告周校林、黎芬到庭参加诉讼，被告安徽爱家房地产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高小山、张程霞向本院提出诉讼请求：1、依法判决三被告交还西城名居4幢2单元403室；2、依法判决爱家经纪公司退还居间服务费6000元；3、依法判决周校林、黎芬从2017年5月1日起至付清房款之日止（庭审中，原告方明确为自2017年5月15日至2017年7月18日），以40万元为基数，按照月息2分支付违约金；4、依法判决被告承担诉讼费、代理费。庭审中，原告对1、2、4项的诉讼请求表示放弃。事实及理由：由爱家经纪公司提供信息咨询及居间服务，原、被告于2017年3月13日签订《房屋买卖合同》，约定原告将位于宿松县孚玉镇民主西路西城名居X幢X单元403室[房地产权证：松房证字第××号、房屋面积112.56平方米，土地证：松国用（2014）第XXXX号]及X幢X号车库转让给被告，转让价格为69万元；付款方式为先期支付现金29万元，余款40万元待房屋过户后办理贷款抵押，由银行一次性划入原告账户，原告收到全部房款当日向被告交付房屋，原、被告在签订协议之日向安徽爱家房地产经纪有限公司支付房屋实际成交价1%的居间服务费；违约方除承担全部经济损失外另向对方支付违约金，违约金为房屋实际总价的20%。原告于《房屋买卖合同》签字之日向爱家经纪公司支付了服务费6000元，并按时办理了房屋过户，而后来该公司却不能协助被告办理按揭，被告一直未支付余款，原告多次催促，三被告一直敷衍搪塞。爱家经纪公司明知付清房款再交房的约定，串通损害原告利益，擅自将其保管的房屋钥匙交付给被告周校林、黎芬，让被告占据房屋居住，原告却一直未收到购房款。故根据合同法的相关规定，原告为维护其合法权益，故起诉。周校林、黎芬辩称，原告诉状中陈述的部分内容不符合事实，原告称多次催款，被告搪塞不实，原告方每次催款，被告都积极到银行去询问贷款有没有下来，房屋贷款没有及时贷下来也不是被告的原因，是因为国家政策调控导致贷款无法发放，该履行的义务被告都履行了。被告亦未占据原告的房屋居住，是在付清全部房款以后再拿钥匙进去装修的。请求法庭驳回原告的诉求。爱家经纪公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定本案事实如下：2017年3月13日，由爱家经纪公司提供居间服务，周校林、黎芬作为房屋出卖人与房屋买受人周校林、黎芬签订了一份《房屋买卖合同》，约定周校林、黎芬购买高小山、张程霞共有的坐落于安徽省宿松县孚玉镇民主西路西城名居X幢X单元XXX室的房屋一套以及X幢X号车库一间，房屋建筑面积为112.56平方米，车库面积为23平方米；房屋总价69万元；付款方式为双方签订合同当日支付房款10万元（含定金），另付19万元封存于银行账号，由银行监管并申请银行贷款，贷款审批合格后，该19万元由银行解封给高小山、张程霞还款取证并办理产权过户手续，余下房款40万元待房屋产权过户至周校林、黎芬名下后十个工作日内办理贷款抵押，由银行一次性划入高小山、张程霞账户；高小山、张程霞收到全部房款当日向周校林、黎芬交付房屋；任何一方违约均须承担违约责任，即除承担全部经济损失外另向对方支付房屋实际总价20%的违约金。合同签订后，周校林、黎芬依约向原告给付了29万元首付款；4月下旬，未经与原告办理交房手续，爱家经纪公司将前期原告交给其公司用于领人看房的一把钥匙交付给了周校林、黎芬；同年5月9日，该房屋的转移登记手续完成。同月15日，被告周校林、黎芬入住讼争房屋；2017年7月18日，两原告收到余下房款40万元，但买卖双方在庭审前尚未办理交接房屋的手续。上述事实，有双方当事人的陈述；到庭当事人提交的2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》；原告提交的用以证明周校林、黎芬于2017年5月份就入住讼争房屋的照片一组；周校林、黎芬提交的用以证明其已付清房款的两份收条及银行转账凭证等在卷佐证，上述证据符合证据的真实性、合法性以及关联性要求，本院予以采信并作为本案定案证据采用。本院认为，高小山、张程霞与周校林、黎芬于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》，是各方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系有效的合同，对合同当事人均具有约束力，各方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据以上认定的事实，周校林、黎芬于2017年4月下旬从爱家经纪公司拿到讼争房屋的钥匙，未经与原告办理交接手续即于2017年5月15日入住该房屋，而其于2017年7月18日才向原告付清余款，其行为显然与合同约定的“高小山、张程霞收到全部房款当日向周校林、黎芬交付房屋”相悖，周校林、黎芬的行为构成违约，应依照合同的约定承担违约责任。原告要求周校林、黎芬承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。双方合同约定的“除承担全部经济损失外另向对方支付房屋实际总价20%的违约金”显然过高，原告要求参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》按照年利率24%的标准以40万元为基数计算违约金亦过高。诉讼过程中，虽然被告仅要求驳回原告的诉讼请求，并未提出调减违约金的要求，但根据公平原则，本院认为应予调减。原告并未提交证据证明其实际损失，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》确定为以40万元为基数自2017年5月15日起按年利率7.8%计算至2017年7月18日，计5633元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周校林、黎芬于本判决生效之日起五日内向原告高小山、张程霞支付违约金5633元，二、驳回原告高小山、张程霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由原告周校林、黎芬负担50元，被告高小山、张程霞负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  吕芳二〇一七年九月七日书记员  殷琪附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。