江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5087号
上诉人（原审被告）：李天理，男，1982年9月13日出生，汉族，户籍所在地丰县。
委托诉讼代理人：颜燕，北京市（百瑞）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李青，男，1978年2月9日出生，汉族，住苏州。
被上诉人（原审原告）：罗萍英，女，1981年11月25日出生，汉族，住苏州。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡伟，江苏新苏律师事务所律师。
原审被告：王雪红，女，1990年3月6日出生，汉族，户籍所在地睢宁县。
上诉人李天理因与被上诉人李青、罗萍英、原审被告王雪红房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李天理上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由李青、罗萍英负担。事实和理由：1、李天理明确告知无法继续履行合同的时间为签订合同后的次日即2015年11月8日，并非一审判决认定的2015年11月23日。一审中，李天理提供的2015年11月8日通话记录、2015年11月8日至2015年11月23日之间的多次通话记录、2015年11月23日的通话录音材料均可以证明李天理在2015年11月23日之前早已明确告知共有人不同意出售、合同无法继续履行之事实。李青、罗萍英在明知李天理未取得共有人书面同意的情况下，理应负有积极止损义务，去签订其他房屋买卖合同，故李青、罗萍英的损失并不必然发生。2、本案中根本无需对涉案房屋进行鉴定且估价时节点认定有误。李天理在签订合同后次日即表示合同无法继续履行，一天时间不存在差价损失，且双倍返还定金足以弥补李青、罗萍英的损失。李天理一审中不同意鉴定，即使李青、罗萍英申请鉴定，估价时间节点也不应为2015年12月23日，李青、罗萍英不得就其自己扩大的损失要求赔偿。3、对于合同的签订及履行过程中，双方均有过错，原审判决对违约责任比例的认定过高。首先，李青、罗萍英明知李天理销售房屋未得到妻子的同意；其次，正是因为王雪红的合法权益受到侵犯导致合同无法继续履行。因家庭变故迫于压力，李天理私自决定卖房，该行为与因房价上涨恶意违约有着本质区别，故二审法院应对责任比例作出调整。综上，请求二审法院改判支持李天理的上诉请求。
李青、罗萍英辩称，1、李天理一审中并未提交任何证据证明其在2015年11月23日前已明确告知合同无法继续履行，相反，事实上是李天理发现园区房价飞涨，以配偶不同意为由要求加价。在2015年11月23日之前，李天理一直在与我方协商加价的具体金额，由于未协商一致，故李天理才于2015年11月23日进行录音，李青、罗萍英要求李天理出具解除合同的书面通知。2、若不进行鉴定，无法确定李青、罗萍英的实际损失。在一审诉讼中，李天理、王雪红将涉案房屋挂在网上销售，在本案未处理完结前，已将涉案房屋出售给了案外人并办理了过户手续，出售价格不低于280万元。3、李青、罗萍英的损失约为100万元，一审判决总损失为752700元，已经很大程度照顾了李天理的利益，况且一审在此基础上让李青、罗萍英自行承担了15%的损失。请求二审法院驳回李天理的上诉，维持原判。
李青、罗萍英向一审法院起诉请求：1、判令解除2015年11月17日签订的《存量房买卖合同》；2、判令李天理、王雪红立即向李青、罗萍英返还定金100000元；3、判令李天理、王雪红承担违约损害赔偿责任，支付违约金356000元，并请求增加违约金144000元，共计人民币500000元；4、判令李天理、王雪红承担李青、罗萍英支付的中介费用35600元；5、本案诉讼费由李天理、王雪红承担。诉讼中，李青、罗萍英对其第三项诉请变更为李天理、王雪红向李青、罗萍英赔偿损失75.27万元，第五项诉请中增加要求李天理、王雪红承担鉴定费18514元，其余诉请不变。
一审法院认定事实：2015年11月7日，李青、罗萍英与李天理签订《存量房买卖合同》一份，该合同中列明的出卖方为李天理与王雪红，买受方为李青、罗萍英，在合同落款处的出卖方签名为李天理与王雪红，其中王雪红的名字由李天理代签，买受人的签名为李青与罗萍英，罗萍英的名字由李青代签，诉讼中，罗萍英表示其对于李青的代签名是事先知晓并同意的。上述《存量房买卖合同》约定李天理与王雪红将苏州工业园区锦溪苑花园3幢301室出售给李青与罗萍英，房屋的建筑面积为124.5平米，房屋总价为1780000元，该合同的居间方为苏州工业园区易轩房地产经纪有限公司。该合同第六条约定：“出卖方应当于新房产权证办出当日腾空该房屋，并书面通知买受方进行验收。买受方应当在出卖方验收通知书到达之日起7天内，会同出卖方，共同对房屋及其房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖方应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受方，双方签定房屋交接书，以示房屋交付。毁损、灭失风险责任自房屋交付之日起由买受方承担。由于出卖方或买受方任何一方原因，未能按期交付房屋的，违约方按天向守约方支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金。”第七条约定：“出卖方逾期交房违约责任，出卖方未能按本合同第六条约定的期限将该房屋及其附属物品交付给买受方的，按逾期时间分别作如下处理(不作累加)：1、逾期不超过15天，自本合同第六条约定的房屋及其附属物品交付期限之第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过15天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起15天内，出卖方将己收房屋价款如数退还给买受方，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向买受方支付违约金。出卖方要求继续履行合同的，经买受方同意，自本合同第六条约定的房屋及其附属物品交付期限之第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之五违约金，合同继续履行。”第十二条约定：“关于房屋权属转移登记的约定，双方约定于2016年2月1日之前，共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任……”合同签订后，李青、罗萍英李青向李天理、王雪红李天理支付了定金100000元并由李天理、王雪红李天理出具《收条》予以确认，该收条上载明：“今收到李青定房款壹拾万元整该物业地址为港田路北榭雨街西87031号锦溪苑三幢301的定金”。
2015年11月7日，李青与苏州工业园区易轩房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间服务合同》一份，合同约定李青就苏州工业园区锦溪苑3幢301室的买卖向苏州工业园区易轩房地产经纪有限公司支付居间费35600元。李青、罗萍英还提交了收据一份，证明上述居间费已经实际支付给苏州工业园区易轩房地产经纪有限公司。
另查明：2014年10月9日，王雪红、李天理共同与苏州隽御房地产签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）买卖合同》，约定购买锦溪苑3幢301室的房屋，该房屋建筑总面积为124.50平米，总价为1233056元。根据2016年1月5日的《苏州工业园区不动产登记薄》上记载的信息，上述房屋预告登记在王雪红与李天理的名下。
又查明：2015年11月，王雪红以涉案的房屋买卖合同无效为由将李青、罗萍英及李天理诉讼至苏州工业园区人民法院，一审法院于2015年11月30日以（2015）园民初字第04753号案件立案受理，该案经审理后认为：“……李青、罗萍英王雪红仅依据其作为涉案房屋的共有人不知情、不同意为由主张涉案房屋买卖合同无效的诉请，于法无据，一审法院不予支持。”并最终判决：“驳回王雪红的诉讼请求。”关于涉案房屋共有人王雪红不同意出售涉案房屋的情况，李天理称其在房屋买卖合同签订的第二天即2015年11月8日就已向李青电话告知。李青对此予以否认。另外，李天理提交了2015年11月23日其与李青的电话录音一份，该录音中双方陈述的部分内容如下：“……李天理：我给我老婆谈了，我说我原则上是同意的，但是我老婆不同意。李青：你家属不同意，你就不要拿出来出售，你现在害的我不能买其它房子了。李天理：我说过了，如果你现在需要，我可以把钱马上给你。李青：哪个钱给我？李天理：你的这个十万块，就是这个押金……”李青、罗萍英李青对于该录音的真实性予以认可。
还查明：诉讼中，李青、罗萍英申请对涉案的苏州工业园区锦溪苑3幢301室的相关价格进行评定。一审法院依法照法定程序委托苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司对该房屋在2015年12月23日的房屋价格进行评估，2016年12月28日该机构出具《房地产估价报告》，评估结论为：确定评估对象（苏州工业园区锦溪苑3幢301室）在价值时点2015年12月23日的房地产市场价值为2532700元。
以上事实有《存量房买卖合同》、收条、电话录音、《房地产买卖居间服务合同》、《苏州工业园区不动产登记薄》、《房地产估价报告》以及当事人庭审陈述附卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，李青与李天理签订的《存量房买卖合同》系经居间方居间所签，内容不违反法律规定，应认定有效。该合同签订后，李青、罗萍英依约向李天理支付了定金10万元李天理出具收条确认收到该款项。李天理作为房屋买卖合同的出卖方其具有确保涉案房屋能够正常交付过户等义务，但其在明知该出售房屋系为其与配偶王雪红共同共有且未经得共有人同意的前提下即擅自出售该共有房屋，并最终因为共有人的反对而导致房屋买卖合同无法继续履行，李天理的上述行为已构成合同违约应承担相应的违约责任。关于李青、罗萍英主张的定金100000元，李天理、王雪红在诉讼中明确表示同意退还，一审法院亦予以认可。关于合同的解除，李青、罗萍英与李天理、王雪红双方对此均无异议，一审法院亦予以认可。关于李青、罗萍英主张的实际损失752700元，根据合同约定，交易过程中因其中任何一方原因导致违约，则违约方应按照约定房屋总价的20%向对方支付违约金，且违约方造成对方损失的，还需另行承担赔偿责任。本案中，李天理作为房屋买卖合同的违约一方应向李青、罗萍英依法承担违约责任，根据李天理所提交的录音证据，其在2015年11月23日的电话中口头告知李青、罗萍英方其配偶王雪红不同意出售房屋，李青、罗萍英李青在此前提下应已明确知晓涉案的合同无法继续履行，考虑到李青、罗萍英重新订立合同的必要时间及当时房价波动等因素，一审法院以涉案房屋在2015年12月23日的市场价格与房屋买卖合同中确定的交易价格之间的差额752700元（2532700-1780000）来确定李青、罗萍英方因李天理的违约而导致的损失。关于李青、罗萍英主张的居间费损失35600元，由于该费用金额的合理性还需考虑中介公司在涉案的居间活动中是否存有过错等因素，故因其涉及案外人房屋买卖的中介公司，该部分费用不宜在本案中予以处理，李青、罗萍英可另案主张。此外，李青、罗萍英作为房屋的买受方在未明确确认房屋的共有人是否同意出售该房屋前提下就与李天理、王雪红李天理签订了房屋买卖合同，其自身审慎注意义务的不足也是构成房屋买卖合同最终未能履行的因素之一，综合上述李青、罗萍英实际损失的金额及其自身在合同签订中的一定疏忽，一审法院酌定对于李青、罗萍英方的损失752700元，由李青、罗萍英方自行承担15%即112905元，由李天理、王雪红李天理承担85%即639795元。因李青、罗萍英方并无证据证明王雪红对于涉案的房屋买卖合同的签订知情或同意，故其要求王雪红对其损失承担赔偿责任，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李青、罗萍英与李天理于2015年11月7日签订的《存量房买卖合同》解除；二、李天理于判决生效之日起十日内向李青、罗萍英返还定金100000元并赔偿损失639795元；三、驳回李青、罗萍英的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10156元，评估费18514元，两项费用合计28670元，由李天理负担27370元，李青、罗萍英自行负担4300元。
二审中，李青、罗萍英提供苏州工业园区不动产登记簿一份，证明涉案房屋在本案诉讼过程中，已由李天理、王雪红出售给他人，并已办理了过户登记。李天理质证认为，对该证据的真实性无异议，但与本案无关联。李青、罗萍英一审诉讼请求是要求解除合同，故李天理、王雪红将涉案房屋出售给他人并无不当。
本院查明其他事实与一审判决查明事实相一致。
本院认为，涉案房屋为李天理与王雪红共有，虽王雪红未在《存量房买卖合同》中签字，但不影响该合同的效力。李天理与李青、罗萍英签订合同时，无证据证明经王雪红同意，王雪红事后亦未对该合同予以追认，导致合同无法继续履行，李天理应承担相应违约责任。虽合同约定了定金罚则，但李青、罗萍英有权选择要求李天理承担违约责任的方式，现李青、罗萍英主张要求李天理赔偿其违约给其造成的损失，符合法律规定。关于李青、罗萍英损失的范围，一般应为房屋差价的损失。对于房屋差价损失，应通过司法鉴定方式确定。李天理上诉认为其在合同签订后第二天就向李青表示配偶不同意出售房屋，合同无法继续履行之意思表示，故一审认定的房屋估价时间节点为2015年12月23日有误。本院就此认为，首先，李天理提供的通话记录仅能证明其与李青有过通话过程，但并不能证明其在2015年11月23日前就向李青表达合同无法继续履行之意思表示；其次，住宅房屋并非等同于一般商品，在本案房屋购买不成的情况下，李青、罗萍英另行购买其他住宅需要一定的准备时间和相应的机遇。故综合上述两点理由，一审法院将估价节点确定为2015年12月23日是合理的，本院对李天理该项上诉主张，不予采信。李天理上诉认为一审判决由其承担的房屋差价损失比例过高。本院就此认为，合同无法继续履行之原因主要归责于由李天理造成。虽王雪红未在合同中签字，本案中也不存在充足的外观表见足以使李青、王雪红有理由相信李天理的行为代表李天理夫妻双方。但李青、王雪红作为一般购房者，预判李天理的行为系经过配偶同意之可能性较高，符合一般经验法则，李天理对于合同无法继续履行过错明显，一审判决李天理承担85%的差价损失并无不当，故本院对李天理该项上诉主张，亦不予采信。
综上，李天理上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决并无不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10156元，由上诉人李天理负担。
本判决为终审判决。
审判长 包刚
审判员 郑雄
审判员 杨兵
二〇一七年六月二十三日
书记员 郭玮