江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4348号
告
上诉人（原审被告、反诉原告）:张家港世茂房地产开发有限公司,住所地张家港经济开发区张杨公路悦丰大厦。
法定代表人：汤沸，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:王兴，女，1979年6月27日出生，汉族，住张家港市。
委托诉讼代理人：刘文修，江苏君桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱炜，江苏君桥律师事务所律师。
原审被告：中国工商银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市杨舍镇沙洲西路121号。
负责人：赵霆，该行行长。
委托诉讼代理人：戴蓉，该行职员。
委托诉讼代理人：蒋雨峰，该行职员。
上诉人张家港世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）因与王兴、中国工商银行股份有限公司张家港分行（以下简称工行张家港分行）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2016)苏0582民初9218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
世茂公司上诉请求：请求撤销原审判决第四、第五项判决，依法改判上诉人按照合同总金额的3%向被上诉人支付违约金共计人民币232167元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决对本案的可期待利益进行了错误的解读，所谓被上诉人缺乏流动资金投入再生产将向外借贷资金则超出了上诉人与被上诉人订立合同之时预见到或者应当预见到的因违反合同造成的损失。2、上诉人认为原审判决主文第五项关于判决上诉人向被上诉人赔偿被上诉人向银行支付的贷款利息的判决，并没有法律依据。按照买卖合同第七条的约定，被上诉人有多种付款方式，系被上诉人自己选择用按揭贷款的方式付购房款。被上诉人向金融机构的按揭贷款，系另一个金融借款关系，上诉人也并不是合同的相对方，对银行收取的按揭贷款利息上诉人并未获利，系原审被告收取，跟上诉人无关。若被上诉人通过民间借贷方式借款，甚至高利贷借款，对其所支付的利息上诉人不可能都要承担。3、上诉人认为买卖合同解除的后果，双方在买卖合同第十条第1款第2项中明确约定，“即使合同解除，上诉人在被上诉人解除合同通知到达之日起60天内退还购房款，并按照累计已付款的3%向被上诉人支付违约金”“上诉人就逾期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任”，即便买卖合同被判令解除，双方对购房款的返还金额、返还期限、解约赔偿金等均有约定，合同解除后，双方应当按照合同约定履行。被上诉人要求按照所谓的银行同期贷款利率为标准计算所谓的利息损失并无任何的合同和法律依据。上诉人与被上诉人之间系商品房买卖关系，并不是金融借款合同关系，不应当以银行同期贷款利率为标准计算损失。综上，上诉人延期交付房屋有明确的合同和事实依据，理应顺延，实际交房与合同约定解除合同的日期并未相差很长，即使认定违约，违约程度较轻，应按照合同约定的关于合同解除后的责任条款予以履行。
王兴辩称：本案中上诉人建造的房屋未在合同约定的期限内完成政府质检部门的验收，导致了逾期交房，被上诉人按照合同约定解除合同。合同解除后，买受人期待获得商品房的利益不复存在，作为上诉人应当返还被上诉人支付的房屋价格并同时承担因违约造成的被上诉人的实际损失。被上诉人主张以同期银行贷款利率计算损失，是基于合同约定的违约金远远低于按照银行贷款利率计算利息。关于银行贷款部分的利息损失，第四项判决针对的是被诉人购房首付款所产生的利息损失，第五项判决针对的是被上诉人基于贷款合同向银行实际支付的利息，在商品房合同解除后，贷款合同也解除，作为被上诉人向银行支付的利息也是其实际损失，应当由上诉人来承担。双方在合同中也明确了采用按揭贷款方式支付房款，被上诉人主张上诉人承担银行贷款利息损失是在法律规定的其可以合理预见的损失范围内的。
原审被告工行张家港分行述称：上诉人的上诉理由不涉及工行张家港分行，工行张家港分行不发表意见，请求本院依法判决。
王兴向一审法院起诉请求：1、解除其与世茂公司签订的编号为Ｙ2014004725的商品房买卖合同；2、解除其与工行张家港分行签订的个人住房借款／担保合同；3、世茂公司向其返还购房首付款4748889元；4、世茂公司向其支付截止至判决生效日的其已支付的银行借款本金（自贷款发放日2014年10月20日起计算至判决生效日，暂计算至2016年8月25日为182722元）5、世茂公司向其支付已付购房款利息损失（以2328890元为基数，自2014年5月27日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2014年8月20日的利息为33747元，以4748889元为基数，自2014年8月21日起暂计算至2016年8月30日的利息为442662元，主张至世茂公司实际付款之日）及王兴按揭贷款利息损失（自2014年10月20日贷款发放日至2016年8月25日为315307元，主张至判决生效日）；6、世茂公司直接向工行张家港分行偿付剩余的银行贷款本息；7、世茂公司承担本案的诉讼费用。
世茂公司反诉请求：王兴向其支付逾期付款违约金92907元并承担案件反诉费用。
一审法院经审理认定事实如下：2014年，王兴（买受人）与世茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号Ｙ2014004725），合同约定，世茂公司向王兴出售位于暨阳湖苑第117幢24号房（以下简称涉案房屋），商品房价款为7738889元。第七条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式买受人应于签署本合同当日支付该商品房总价款的60%，即人民币4648890元，余款人民币309万元买受人采取按揭贷款方式支付，并应于本合同签署后30日内支付完毕。第八条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。第九条交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有样规定，将具体下列第1,2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》。2.第四条所列权利瑕疵已消失。但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、为配合遵守国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的；无法预见的意外事件造成工程延误的；因政府管制、征用或规划变更等政府行为或地方公建设施、配套设施造成工程延误的；国家政策、法律、法规变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的。第十条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十二条房屋交付和接收商品房达到第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。该合同下方落款处打印的落款时间为2014年5月27日。……该合同附件七《合同补充协议》第3条第（2）项约定，买卖受人确认，出卖人就该房所做的相关促销、优惠措施与承诺等均已直接结算并体现在本条所约定的价款中，出卖人不再另行兑现。第7条第（2）项约定，出卖人就逾期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。
2014年10月20日，王兴（借款人、抵押人）、工行张家港分行（贷款人）、世茂公司（保证人）签订了一份编号为132014一手贷1000328号《个人购房借款/担保合同》（以下简称按揭贷款合同），约定王兴购买涉案房屋并以该房屋向工行张家港分行申请个人房产抵押贷款金额为299万元，贷款期间360个月，王兴在委托工行张家港分行在贷款发放后，将贷款资金一次性划入世茂公司账户，贷款以按月等额本金还款方式，世茂公司为本合同项下的贷款提供阶段性连带责任保证。王兴将涉案房屋为按揭贷款合同项下的债权提供抵押担保。2014年10月20日，工行张家港分行发放贷款299万元。自2014年11月25日起，王兴逐月向工行张家港分行归还贷款本息至今。
截止至2014年5月27日止，王兴已向世茂公司支付房款2328890元。同年5月31日、7月19日、8月5日、8月21日，王兴又分别向世茂公司支付房款5万元、100万元、100万元、37万元。同年8月21日，工行张家港分行将王兴按揭贷款299万元发放给世茂公司。世茂公司认可王兴已付清全部购房款。
2014年5月27日、7月19日、8月5日、8月21日、10月20日，世茂公司向王兴分别开具了款项性质为预收购房款、金额为2328890元、100万元、100万元、42万元、299万元的销售不动产统一发票。
2016年8月10日，王兴出具一份《解除合同通知函》，主要内容为：世茂公司应于2016年6月30日前向我方交付房屋，现逾期交房已超过30天，我方书面通知贵公司解除合同。同日，王兴方还将该函件通过EMS方式邮寄至世茂公司,次日，该邮件被签收。世茂公司认可收到该函件。
2016年9月20日，张家港市住房和城乡建设局就涉案房屋（别墅公安编号为117号，别墅工程编号为98号）向世茂公司出具了《商品房交付使用通知书》。
2016年9月22日，世茂公司向王兴通过EMS方式邮寄了《房屋交付通知书》（载明落款时间为2016年9月22日），通知王兴于2016年9月24日至世茂公司办理购置房屋交接手续，同年9月23日该邮件被签收。
上述事实，有商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、销售不动产统一发票、POS单、解除合同通知函、商品房交付使用通知书、房屋交付通知书、EMS面单、邮件查询单及庭审笔录等证据予以证实，一审法院予以确认。
审理中，王兴及工行张家港分行均表示涉案房屋未办理抵押权预告登记。
此外，王兴对于双方签订《商品房买卖合同》的时间作如下陈述：合同实际上是2014年8月3日签订的，合同的落款时间是打印的，与实际不符，合同附后件七其签名下方有其签署的落款时间为2014年8月3日，并提供了其处的《商品房买卖合同》（附件七下方王兴签名处落款时间为手写的2014年8月3日）。世茂公司对此不予认可，称合同就是2014年5月27日签订的，与其开具的第1份购房款发票的时间相一致，且其处的买卖合同文本中的附件七下方王兴的签名处未书写有落款时间，至于王兴处的文本为何在王兴签名下方书写有2014年8月3日的字样其不清楚，该日期系王兴自己书写，其不予认可。世茂公司为此提供了其处的《商品房买卖合同》（附件七下方王兴签名下方未有落款时间）。
审理中，世茂公司为证明其因商品房买卖合同第九条约定的“无法预见的意外事故”导致延期交房，提供了照片若干（其中部分照片中显示有群众身穿“世茂退房”字样的Ｔ恤在世茂售楼处等地）。王兴一方质证后认为，世茂公司未能提供照片的原始载体，对其真实性无法确认，且即使这些照片是真实的，照片也未能显示照片中的人员在工地现场，也未显示上述人员阻止施工。
世茂公司还称：根据双方在合同第10条第1款第2项的约定“即使合同解除，世茂公司在王兴解除通知到达之日起60天内退还购房款，并按累计已付款3%向王兴支付违约金”及补充协议第6条第2款的约定“世茂公司就逾期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其它责任”，即使合同被法院判令解除，双方也应按合同约定返还购房款、支付违约金，而不是赔偿王兴已付房款的同期银行贷款利率计算的利息损失。根据双方合同第8条的约定，王兴存在逾期付款的行为，按约应承担相应的逾期付款违约责任，其公司向王兴开具发票的行为不能默认为对王兴逾期付款行为的确认。而本案系争的合同尚在履行过程中，其的反诉请求也未超过诉讼时效。
一审法院认为，王兴与世茂公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。世茂公司作为涉案房屋的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，世茂公司应于2016年6月30日向王兴交付取得《商品房交付使用通知书》的涉案房屋，逾期超过30日，王兴有权单方面解除本合同。2016年9月20日，世茂公司就涉案房屋才取得《商品房交付使用通知书》，后通过EMS邮件通知王兴交房，显已违约，王兴据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除按揭贷款合同的，应予支持，据此，王兴要求解除其与工行张家港分行签订的按揭贷款合同，于法有据，一审法院予以支持。关于工行张家港分行抗辩称王兴无权解除双方的按揭贷款合同以及该项请求不应在本案中一并予以处理的意见，与法相悖，一审法院不予支持。因本案将商品房买卖合同纠纷及按揭抵押贷款合同纠纷合并审理，本案的案由应更改为商品房预售合同纠纷及按揭贷款合同纠纷。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除后，世茂公司应按约将王兴已支付的房款4748890元返还给王兴，并赔偿王兴因此所产生的损失。因双方对损失的计算方法未有约定，但世茂公司占有王兴预交的房款后，王兴可期待利益落空，将导致王兴缺乏流动资金投入再生产，将为此向外借贷资金，故王兴已付款利息损失，可以银行同期贷款基准利率为准，自王兴支付之日起计算至实际付款之日止。因此，王兴要求世茂公司返还已付购房款4748889元并赔偿已付款项利息损失的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。
本案中，按揭贷款合同解除后，产生溯及既往的效力。王兴应当返还工行张家港分行已发放的全部贷款，工行张家港分行应当返还王兴已偿还的部分贷款及利息。由于按揭贷款合同解除的直接原因在于王兴，王兴还应当向工行张家港分行承担损害赔偿责任。该部分最终可计入商品房买卖合同项下因世茂公司违约而致王兴损失的组成部分，不过，工行张家港分行的损失应以实际损失为限，而不包括预期利益的损失。王兴与世茂公司的商品房买卖合同因世茂公司违约而解除时，世茂公司本应将收到的全部房款，包括首付款和通过按揭贷款支付的房款全部返还给王兴，并向其承担赔偿责任。合并审理时，为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，故依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定直接由世茂公司将按揭贷款及王兴应当赔偿工行张家港分行的损失部分直接支付给工行张家港分行，将王兴支付的首付款及应当赔偿王兴的其他损失支付给王兴。
关于世茂公司辩称按合同第九条因意外事件可延期交房的意见，庭审中世茂公司提供了相应的照片加以佐证，但仅凭上述照片，无法认定世茂公司系所受无法预见的意外事件导致延期交房，该辩解一审法院难以采信。关于世茂公司辩称即使法院认定其逾期交房构成违约，其也应按合同约定支付已付房款3%的违约金，除此之外不再承担其他责任，而不是赔偿王兴利息损失的意见，鉴于王兴诉请世茂公司赔偿其实际的利息损失，而合同约定的违约金明显低于王兴的实际损失，故一审法院依法支持王兴要求世茂公司赔偿其实际损失的诉请，世茂公司的该辩解一审法院不予支持。
审理中，王兴与世茂公司关于涉案商品房买卖合同的签订时间意见不一，根据双方所提交的两份合同文本，两份主合同下方均打印有落款时间2014年5月27日，但王兴处的附件七其签名下方书写有落款时间2014年8月3日，而世茂公司处的附件七王兴签名下方未注明落款时间，结合王兴在起诉状中自认合同的签订时间为2014年5月27日及王兴付款及世茂公司开具发票的情况，一审法院认为合同签订时间应为2014年5月27日。现世茂公司要求王兴按约支持逾期付款违约金92097元的反诉请求，因王兴的确存在逾期付款的违约事实，且世茂公司违约金的计算也未超过双方约定，一审法院予以支持。关于王兴抗辩称世茂公司默认其逾期付款的意见，本案中世茂公司在王兴逾期支付购房款后，向其开具相应金额的购房款发票仅系世茂公司的法定义务，不能代表也茂公司认可其逾期付款的行为，现其也未能提供其他证据证明世茂公司曾放弃或免除其承担逾期付款的违约责任，故该辩解无事实与法律依据，一审法院难以采信。关于王兴抗辩称世茂公司的反诉请求已过诉讼时效的意见，因涉案房屋约定的交房期限为2016年6月30日，双方因履行本案所涉商品房买卖合同所产生的纠纷尚未过诉讼时效，王兴的该辩解不予支持。
关于工行张家港分行抗辩称其的诉讼地位应为第三人的意见，本案中商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时按揭银行诉讼地位的确定，取决于当事人的意见，当购房人亦即借款人一并就商品房买卖合同和按揭贷款合同提起诉讼时，按揭银行为当然被告，该辩解无法律依据，一审法院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条及其他相关法律规定，一审法院判决：一、解除王兴与张家港世茂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Ｙ2014004725）。二、解除王兴与中国工商银行股份有限公司张家港分行签订的《个人购房借款／担保合同》(合同编号为132014一手贷1000328号)。三、张家港世茂房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向王兴返还购房款4748889元及自2014年10月20日起至判决生效之日止王兴已向中国工商银行股份有限公司张家港分行归还的贷款本金（以中国工商银行股份有限公司张家港分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。四、张家港世茂房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向王兴赔偿利息损失（以2328890元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2014年5月27日起计算至实际给付之日止；以4748890万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2014年8月21日起计算至实际给付之日止;以王兴主张的日期为限）。五、张家港世茂房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向王兴赔偿自2014年10月20日起至判决生效之日止，王兴已向中国工商银行股份有限公司张家港分行支付的贷款利息（以中国工商银行股份有限公司张家港分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。六、张家港世茂房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司张家港分行偿还王兴自判决生效之日起就《个人购房借款／担保合同》剩余的贷款。七、王兴于判决生效之日起十日内支付张家港世茂房地产开发有限公司逾期付款违约金92097元。本诉案件受理费65972元，由张家港世茂房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费1051元（已减半收取），由王兴负担。
二审中，当事人未提交新证据。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，世茂公司、王兴签订的《商品房买卖合同》依法成立有效，双方应恪守。世茂公司超过合同约定期限交付房屋，构成违约，王兴请求解除商品房买卖合同符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失。本案中王兴以自有资金向世茂公司支付房款4748890元，中行张家港分行将王兴按揭贷款的2990000元发放给世茂公司。现王兴要求世茂公司返还已付房款本院予以支持。关于王兴通过自有资金已支付房款部分的利息损失，一审认定以银行同期贷款基准利率为标准计算利息损失尚在合理范围之内，本院对此不予调整；关于王兴向中行张家港分行支付的贷款利息系因世茂公司违约造成王兴通过按揭方式已付房款部分所实际发生的损失，本院对此予以支持。世茂公司上诉认为即使法院认定逾期交房构成违约，其也应按合同约定支付已付房款3%的违约金。本院认为，合同约定3%违约金低于造成的利息损失，王兴主张实际损失于法有据，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费65972元，由上诉人张家港世茂房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 沈维佳
审判员 黄学辉
二〇一七年七月十四日
书记员 黄 婷