宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0302民初6369号
原告：吴菊芳，女，1954年2月23日出生，汉族，不识字，农民，住宁夏回族自治区中宁县。
委托诉讼代理人：麦金鹏（系原告吴菊芳丈夫），男，1952年10月20日出生，身份证号：×××，汉族，小学文化，住宁夏回族自治区中宁县白马乡三道湖村四队，特别授权代理。
委托诉讼代理人：黄继辉，系宁夏天纪律师事务所律师，特别授权代理。
被告：吴忠市嘉诚典当有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区裕民东街开发1号楼151号。
法定代表人：马斌，系该公司经理。
委托诉讼代理人：马殿章，系该公司职工，特别授权代理。
委托诉讼代理人：马芬，系该公司职工，特别授权代理。
原告吴菊芳与被告吴忠市嘉诚典当有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案受理后，依法适用普通程序于2018年1月16日在本院公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告承担违约金21000元；3.判令被告支付2016年拖欠房租10000元；4.判令被告支付2017年房租70000元；5.判令被告承担损坏原有上下楼隔墙及修复费用10000元；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月5日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于吴忠市××区#楼2A107号营业房租赁给被告使用，租赁期限5年，年租金70000元，并对权利义务违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告按约支付了当年租金。2017年10月24日，被告打电话说房子不租了，叫原告去拿钥匙。可还有一年半合同才到期，被告怎么能擅自变更解除合同。原告接到被告退房的电话后，给被告打电话不通，给被告发短信”合同在有效期内，如果中途退房要承担违约责任，希望付清所欠房租后依法解除合同”，被告回短信”老不死的，就等你起诉呢”。根据双方签订合同约定，被告中途违约必须追究违约责任，原告要求被告按年租金30%承担违约责任。2016年，被告以种种借口违反合同约定，拒不支付房租，在原告再三催讨下，被告于2016年10月付了2万元，2017年1月份支付2万元，2017年7月份又付了2万元，仍拖欠1万元至今。根据合同约定，每年5月5日之前支付当年租金，被告不履行合同义务，2017年房租至今一分钱未付。根据合同第五条第一款约定，承租方中途停止营业，必须立即将房屋交回出租方且不退还剩余租金。因此，被告应按合同约定支付2017年租金。现被告终止合同应承担拆除原有隔墙的修复费用。综上，原告为维护自己的合法权益，无奈诉至法院。
被告辩称，本公司于2014年6月5日与原告签订了房屋租赁合同（地址××道号2A-107号，上下楼，建筑面积122.77m2），租赁期限自2014年6月5日至2019年6月5日止，租赁期五年，租金每年70000元整。在承租方支付出租方当年房租后，出租方将房屋交付承租方使用。承租方将房屋上下楼里外，包括门头投入了全面的精装修后开始营业。一、合同需经双方同意后予以解除，原告请求依法解除原、被告房屋租赁合同，该房屋的两把钥匙仍在被告处，被告不同意解除。二、原告诉讼请求第二项要求被告承担违约金21000元是无根据的。合同未对违约责任人需承担违约金作出明确约定，只有因违约而给对方造成经济损失应予赔偿的约定。三、诉讼请求第三项要求被告支付2016年房租10000元的诉讼请求不成立。2016年8月连续降雨导致房屋大面积漏雨，房屋所装修的楼顶、墙壁大面积破坏，二楼两个地毯共价值1.2万元被毁损。被告催促原告间断修复时间长达三个月，因维修导致被告在2017年8月18日至26日共9天无法正常营业。2017年7月20日，原告到本公司收取2016年所欠30000元房租，被告提出因房屋漏雨所造成的经济损失，原告同意减少10000元房租以作为对被告的经济补偿，按本年度所欠房租20000元收取。所以，不存在拖欠原告2016年的房租10000元。2016年的房租分三次向原告支付是经过原告同意的。四、原告要求被告支付2017年房租70000元不成立。按照合同约定，2016年6月5日至2017年6月4日之前的房租已经全部付清；2017年6月4日至2017年10月26日即被告搬出之日是144天，按年度租金70000元计算，每天192元，共计欠2017年的房租27648元。关于2017年的房租，双方协商原告于2017年9月10日收取。可电话打不通，原告也不到公司收取房费作手续。五、原告第五项诉讼请求修复上下楼隔断10000元无事实依据。涉案房屋上下楼没有隔墙，房屋是通用面积。六、原告诉称接到被告电话退房不属实。被告在2014年6月5日和原告吴菊芳签订了5年租赁合同后，又和另一个房主马自宏签订了建筑面积128.56平方米房屋、为期一年的房屋租赁合同。因两个户主的房屋串通，吴菊芳房屋座北向南，马自宏房屋坐东向西，租赁时两家房屋的上下楼砖墙全部打通，系两个户主一个共同使用面积，共用一个电卡。因另一个房主马自宏说他小姨子要用房屋而不与被告续签合同，被告按最后期限于2017年10月26日搬出。若被告向原告提出退房，则被告对两家房屋通用面积的整体装修费用全砸了，而且若被告公司离开现经营地址，按有关规定需重新选址申报，最低时间半年还不一定能保住此典当资质，被告的经济损失就更大。就算被告退房，因双方合同违约责任第一条允许承租方中途停业并交回房屋，但不得转租第三方使用，而原告在起诉前已将该房屋出租他人。所以，被告并不存在违约和解除合同的事卖，恰恰是原告违约。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告证据一、房产证一份，证明涉案房屋所有权为吴菊芳，房屋的位置位于吴忠市××道号房屋，两层，面积122.77平方米；证据二、房屋租赁合同，双方于2014年6月5日签订合同，对房屋租金、位置、租期进行了明确的约定。被告予以认可，本院予以确认并在卷佐证。原告证据三、租赁合同一份，证明原告于2017年12月1日与刘涛签订合同，将涉案房屋租赁给刘涛。被告质证认为原告在没有和被告解除合同的情形下将房屋出租给第三人，构成违约。本院认为，原告证据三具有真实性，本院予以确认。被告证据：一、照片18张，证明涉案房屋2016年6-8月份漏雨给造成的损失；二、收条一张，证明原告在2017年7月20日收取2016年所欠房租2万元，本来欠3万元，最后按照2万收取的，所以在收条中加写了”所欠”；三、票据六张，证明被告装修涉案房屋的事实；四、照片三张，证明此房屋已经出租给他人，原、被告的租赁合同现在还没有解除；五、装修照片18张，证明2014年6月5日与原告签订合同后，对原房屋装修共花了54万元；六、钥匙两把，证明原、被告没有解除合同，还没有向原告交付房屋；七、收据一张，证明被告于2017年10月26日搬离的事实。原告质证认为：证据一不认可；证据二真实性、合法性没有异议，关联性及证明目的有异议，只能证实原告向被告收取租金的事实，不能证实应交3万元而协商为2万元的事实；证据三不认可；证据四不认可，涉案房屋租赁给他人是事实；证据五不认可；证据六不认可，被告所证实的双方没有解除合同和交付房屋，其实是被告自行搬离房屋；证据七不认可，不能证实被告2017年10月26日搬走的，原告是在2017年12月10日占有房屋并将房屋交付给现在承租人的。本院认为，被告证据一、二具有真实性，其证明内容相互印证，本院予以确认；证据三、五、六、七，原告不予认可且不能达到其证明目的，本院不予确认；证据四证明原告将涉案房屋出租第三人的事实，原告予以认可，本院予以确认。
根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告系吴忠市中央大道二区A座一号楼的房屋所有权人，与麦金鹏系夫妻关系。2014年6月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将地址在吴忠市××道#楼2A107#营业房、建筑面积122.77平方米出租给被告使用；租赁期限自2014年6月5日至2019年6月5日；租金为每年七万元整，不包括水、电、暖费用和各项管理费，承租方须在合同双方签字之日起一次性缴纳一年租金，租期到期提前一个月交纳次年租金，即2015年至2018年每年5月5日之前支付当年租金；违约责任：1、承租方租赁到期后或中途停止营业，必须立即将房屋交回出租方且不退还剩余租金，未经承租方同意，不得私自转租给第三人使用；2、承租方如不按合同第三条交纳租金，出租方有权封门，强行让承租方停止营业并收回出租房屋；3、租赁期满后不再使用，承租方除拿走所有用品外，对原装修地面、墙壁及顶棚不能随意拆除和损坏。如有损坏，出租方有权向承租方提出赔偿，且出租方不承担原装修时的任何经济损失；4、合同未到期，出租方要提前收回出租房屋时，应赔偿承租方的一切损失，并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告按约支付了当年租金。2016年10月，被告向原告支付2016年房租2万元；2017年1月9日，被告又向原告支付了2016年房租2万元，由麦金鹏给被告出具收条一张，被告下欠原告2016年房租3万元未付。因出租的房屋存在漏雨给被告造成了经济损失，经原、被告协商后，原告同意将2016年的房租减少1万元以作为对被告的经济补偿。2017年7月20日，被告向原告支付了下欠的房租2万元，由麦金鹏给被告出具收条”今收到嘉诚典当行交来2016年所欠房租贰万元整（20000元）”。至此，被告将2016年即2016年6月5日至2017年6月4日的房租付清。但被告一直未向原告支付2017年的房租且实际已从租赁的房屋中搬出。在被告搬出后，原告于2017年12月1日与案外人刘涛签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给了刘涛。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律强制性规定，为有效合同，应受法律保护。该合同对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行自己的义务。一、原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告不同意解除，要求继续履行。审理查明，原、被告签订的合同中约定被告应在每年5月5日之前支付当年租金，被告应在2017年5月5日之前支付2017年的房租。被告辩称与原告协商于2017年9月10日支付2017年的房租，原告不予认可，被告亦未提交证据予以证明，被告该抗辩理由不能成立。根据法律规定，承租人逾期不支付房租的，出租人可以解除合同。且，原告已将涉案房屋另行出租给案外人刘涛，原、被告间的《房屋租赁合同》实际已无法继续履行。故，对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。二、原告要求被告支付拖欠2016年房租10000元，被告辩称因出租房屋漏雨给造成了损失，经双方协商后原告同意将2016年的房租减少10000元以作为对被告的赔偿，现被告已将2016年的房租付清并提交了证据予以证明。原告虽不认可，但被告提交了收条并对2017年7月20日收条中”所欠”二字做出合理的解释说明且提交房屋漏雨照片进行印证，而原告对于其在2017年7月20日收条中加写”所欠”二字含糊其辞，不能做出明确解释。故，被告该抗辩理由成立。对原告要求被告支付拖欠2016年房租1万元的诉讼请求，本院不予支持。三、原告要求被告支付2017房租7万元，被告辩称自己于2017年10月26日从房屋中搬出，应向原告缴纳2017年6月4日至2017年10月26日共计144天的房租27648元（192元/天）。原告不认可被告在2017年10月26日搬出，被告提交的证据亦不能达到其证明目的，且被告自认在搬出后未向原告进行交付，被告该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。审理查明，原告于2017年12月1日将房屋出租给了案外人。故本院依法认定被告应向原告支付自2017年6月5日至原告将房屋出租给第三人之日即2017年12月1日共计179天的房租34386元（192元/天）。四、原告要求被告承担年租金7万元30%的违约金21000元，被告辩称双方签订合同中未对承担违约金作出明确约定，且双方签订合同违约责任部分第一条就是”允许承租方中途停业并交回房屋，但不得转租第三方使用”，原告在还未请求法院解除合同前已将房屋出租他人，系原告违约。本院认为，在被告向原告支付了全年租金且原告不退还剩余租金的条件下，”允许承租方中途停业并交回房屋，但不得转租第三方使用”的约定才可以成立，但被告在搬离时就2017年的房租分文未向原告支付，该抗辩理由不能成立；在被告未按约定支付2017年房租且实际搬离的情形下，原告于2017年11月27日诉至本院后，有权采取适当措施防止损失的扩大，被告辩称原告将房屋出租他人构成违约的抗辩理由亦不能成立。被告未按合同约定的期限向原告支付房租，构成违约。但原、被告签订的《房屋租赁合同》只约定了在被告未按合同交纳租金时，原告有权封门、强行让承租方停止营业并收回出租房，并未约定承担违约金及违约金的计算方式。原告要求被告按年租金7万元的30%承担违约金21000元的诉讼请求无依据，本院不予支持。五、原告要求被告承担损坏原告上下楼隔墙及修复费用1万元，被告不予认可，原告亦未提交证据予以证明其主张事实的存在，原告该诉讼请求无事实依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六、二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告吴菊芳与被告吴忠市嘉诚典当有限公司签订的《房屋租赁合同》；
二、被告吴忠市嘉诚典当有限公司应向原告吴菊芳支付房租34386元，限被告吴忠市嘉诚典当有限公司于本判决生效后二十日内付清；
三、驳回原告吴菊芳其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2520元，由原告吴菊芳负担1860元，被告吴忠市嘉诚典当有限公司负担660元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审判长马丽娟
人民陪审员马永梅
人民陪审员张茜
二〇一八年三月二十二日
书记员肖勇
附：本案相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人申请执行的，须持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。