山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民四终字第82号
上诉人（原审被告、反诉原告）：东营宇洲建筑设计有限公司。
法定代表人：燕东川，经理。
委托代理人：徐学艺，山东恒岳律师事务所律师。
委托代理人：李佳如，山东恒岳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东营市东海商贸有限责任公司。
法定代表人：王涛，董事长。
委托代理人：钟友勇，山东达洋律师事务所律师。
委托代理人：王东海。
上诉人东营宇洲建筑设计有限公司（以下简称“宇洲设计公司”）因与被上诉人东营市东海商贸有限责任公司（以下简称“东海商贸公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2011）东民初字第1786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人宇洲设计公司的法定代表人燕东川及其委托代理人徐学艺，被上诉人东海商贸公司的委托代理人钟友勇、王东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东海商贸公司向原审法院起诉称，2005年10月29日，原、被告签订房屋买卖合同，被告购买原告所有的位于东营市南一路337号综合楼第2004第020号楼房第二、三层房屋，面积为797平方米。合同约定房屋总价款为1845000元，被告应于2005年10月28日支付房款120000元，同年11月10日前支付首批购房款总计580000元；于2006年3月25日按照合同约定支付购房款700000元，其余房款待房产证办理过户当日结清总额的99%。被告未于2005年11月10日、2006年3月25日支付房款，其违约行为给原告造成了极大损失，要求被告赔偿损失115180元，并申请对合同进行鉴定。后原告变更诉讼请求，要求被告向原告支付购房款445000元；并根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，加收50%作为逾期付款损失数额，要求被告赔偿2005年11月10日至判决还款日的各项违约损失。其中被告应于2005年11月10日支付购房款580000元，被告直至2006年1月10日才付清，被告应当按逾期利率8.4%支付此期间的违约损失8632.44元；被告应于2006年3月25日支付购房金700000元，被告直至2007年7月17日才付清，被告应按逾期利率9%、9.225%支付此期间的违约损失114724.91元；被告并应按逾期利率9.6%支付自2013年9月7日起至判决还款日止未付款的逾期损失。
宇洲设计公司辩称，2005年10月29日，原、被告签订房屋买卖合同，该房屋当时已被设定抵押。合同签订后，原告无力偿还银行贷款，被告同意代替原告偿还部分银行贷款解除抵押，双方未能达成一致意见。房屋抵押到期后，原告继续抵押，该房屋一直到2008年11月才解除抵押。在此情况下，被告行使抗辩权，中止支付房款。2008年7月，原告又将该房屋转让给了第三人吕小丹。原告已违约在先，导致被告的合同目的无法实现。房屋买卖合同中并未约定逾期付款责任，原告计算损失的方法没有依据。尚未支付的房款445000元已被法院冻结，被告无法支付。原告已在东营区人民法院（2008）东民初字第2285号案件中反诉被告支付逾期付款赔偿损失493730元，该起诉已过诉讼时效，不同意原告的诉讼请求。
宇洲设计公司反诉称，2005年10月29日，原、被告签订房屋买卖合同，双方对房屋价款、付款方式等作了约定。该房屋当时已设定抵押。合同签订后，原告承诺尽快还清贷款解除房屋抵押，其未诚信履行。抵押到期后，原告又继续将该房屋抵押。2008年7月，原告又将房屋转让给了第三人吕小丹。为实现合同目的，被告向东营区人民法院提起诉讼，2009年6月1日，东营区人民法院作出（2008）东民初字第2285号民事判决，判决原告依合同履行协助过户义务。在强制执行中，被告代替原告垫付各种税费117739元。原告拒不办理该房屋的土地分割手续，导致被告无法获得土地的征用补偿款，给被告造成巨大损失。请求法院判令原告偿还被告代其垫付的房产过户登记税费117739元，并按银行同期贷款利率支付自2010年9月9日起至付款日止的利息；支付土地征用赔偿金100000元；支付东营区人民法院（2008）东民初字第2285号案件的诉讼费用26405元；承担本案的诉讼费用。
东海商贸公司针对反诉辩称，被告反诉请求中的第一项、第三项属于强制执行的范畴，根据一事不再理原则，该两项不应在本案中再提出。反诉请求中的第二项属于被告与拆迁部门之间的法律关系，与本案无关，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
原审法院查明，2005年10月29日，原、被告签订了房屋买卖合同，被告购买原告位于东营市南一路337号综合楼第2004第020号楼房第二、三层房屋，面积为797平方米。合同约定，房屋总价款为1845000元，被告应于2005年10月28日支付合同购房款120000元，于2005年11月10日前付首批购房款总计580000元；于2006年3月25日付购房款700000元；其余房款待房产证办理完毕当日结清总额的99%。另双方口头约定，办理完土地过户手续后被告支付房款总额的1%。合同未约定双方的违约责任。
原、被告签订合同后的次日，原告将合同约定的房屋交付给被告。2005年10月29日，被告支付原告房款120000元；2005年11月19日，被告支付原告房款150000元；2005年12月23日，被告支付原告房款200000元。2006年1月10日，被告支付原告房款230000元；2006年3月30日，被告支付原告房款300000元，2006年9月28日，被告支付原告房款50000元，2006年12月15日，被告支付原告房款100000元；2007年2月15日，被告支付原告房款50000元，2007年6月12日，被告支付原告房款60000元；2007年6月19日，被告支付原告房款30000元，2007年7月17日，被告支付原告房款110000元。被告已支付原告房款共计1400000元。尚有房款445000元至今未付。
另查明，2004年3月31日，原告与东营市城市信用社签订借款合同、抵押合同各一份，原告向东营市城市信用社借款3000000元，借款期限自2004年3月31日至2006年3月12日。原告以其所有的位于东营市南一路北1184号、面积为2464.58平方米的房产（包括被告所购买房产在内）及面积为3422.54平方米的土地使用权作为抵押担保，双方办理了抵押登记手续。被告购买原告房屋时，原告将房屋已抵押的事实告知被告，双方曾协商付款还贷事宜，未达成一致意见。2008年11月，房屋解除抵押。2008年12月，原、被告签订了补充协议，未实际履行。2011年12月底，因政府规划该房屋已被拆除。
被告因原告拒绝为其办理房屋所有权及土地使用权过户登记手续向原审法院起诉，原告反诉被告逾期付款赔偿损失493730元，因其未交纳反诉费用原审法院未予审理。2009年6月1日，原审法院判决原告协助被告办理房屋所有权及土地使用权过户登记手续。原告不服提起上诉，2009年10月20日，东营市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2010年1月18日，原审法院裁定将位于东营市南一路337号综合楼第2004第020号楼第二、三层的房屋所有权及土地使用权过户给被告。同年9月8日，被告交纳了各项费用，过户登记手续完成。其中原告应当负担的税费有交易手续费8182元、营业税98700元、城建税6909元、教育费附加2961元、地方教育费附加987元，共计117739元。2009年10月27日，东营市中级人民法院在审理吕小丹诉东营市东海商贸有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案中，裁定冻结东营市东海商贸有限责任公司在宇洲设计公司处的债权450000元。该债权一直未续冻，也未解除。
原审法院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。被告已实际占有房屋并办理房屋所有权及土地使用权过户登记手续，被告的合同利益已经实现。被告应向原告履行支付剩余房款的义务。原告要求被告支付房款445000元的诉讼请求，原审法院予以支持。被告未按合同约定于2005年11月10日、2006年3月25日足额交付房款系违约行为，应当承担违约责任，原告要求被告支付2005年11月10日至2006年1月10日的违约损失8632.44元、2006年3月25日至2007年7月17日的违约损失114724.91元的诉讼请求不超过有关法律规定，原审法院予以支持。2010年9月8日，房屋产权过户登记手续已办理完毕，被告已经取得了房屋的所有权，被告的合同目的已经实现，被告应支付原告房款445000元。原告要求被告按9.6%的逾期利率支付自2010年9月7日至判决还款日止的逾期付款损失，符合有关法律规定，原审法院予以确认。
对于被告提出的因为存在抵押而行使抗辩权问题。由于被告事先知道抵押的存在，且对于此问题进行了协商，所以被告在签订合同时对于抵押的存在和影响均是明知的，被告以房屋已被抵押，合同目的无法实现为由中止付款的行为，不符合行使抗辩权的法定条件，被告的主张不能成立，原审法院不予采纳。原告的债权在被告处曾被法院裁定冻结，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第29条规定：“人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月。”第30条规定：“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理逾期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。”因冻结期限已过6个月，该裁定的效力已于2010年4月28日自动消灭，被告不得以未解除冻结为由拒不付款。
被告办理房屋产权过户登记手续时产生的税费，房屋买卖合同中未约定，有关部门已在出具单据上注明应由原、被告各自负担。被告为原告垫付的税费应由原告支付被告，被告要求原告支付房屋产权过户登记税费117739元，并按银行同期贷款利率支付自2010年9月9日起至付款日止的利息的反诉请求符合法律规定，原审法院予以支持。被告以原告未办理土地分割手续，导致其未能取得拆迁补偿款，要求原告赔偿损失100000元，因房屋买卖合同中未约定，该反诉请求与本案不属同一法律关系，被告要求原告赔偿100000元的反诉请求原审法院不予支持。被告要求原告承担（2008）东民初字第2285号案件的案件受理费，此费用应当在执行程序中处理解决，被告要求原告支付诉讼费26405元的反诉请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告东营宇洲建筑设计有限公司于判决生效之日起十日内向原告东营市东海商贸有限责任公司赔偿逾期付款损失123357.35元。二、被告东营宇洲建筑设计有限公司于判决生效之日起十日内向原告东营市东海商贸有限责任公司支付购房款445000元，并按9.6%的逾期利率支付自2010年9月7日至判决还款日止的逾期付款损失。三、原告东营市东海商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内支付被告东营宇洲建筑设计有限公司房屋过户登记税费117739元，并按银行同期贷款利率支付自2010年9月9日起至付款日止的利息。四、驳回被告东营宇洲建筑设计有限公司的反诉请求。案件受理费10765元，由原告负担2767元，被告负担7998元；反诉费5311元，由原告负担2655元，被告负担2656元。
上诉人宇洲设计公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决上诉人赔偿逾期违约金显属错误。2006年3月12日被上诉人的借款合同到期后，又连续两次恶意对涉案房屋进行了抵押，上诉人对此根本不知情。恶意抵押行为属于根本违约行为，根据合同法的规定，上诉人享有不安抗辩权，有权中止或延缓履行自己所负的义务。二、原审判决上诉人支付剩余购房款并承担逾期付款损失无事实和法律依据。东营市中级人民法院（2009）东民四初字第13-2号民事裁定冻结了被上诉人在上诉人处的债权45万元，该裁定未载明冻结期限，但对上诉人的支付作了条件限制，上诉人不向被上诉人支付剩余房款具有合法理由。（2009）东民四初字第13-2号民事裁定冻结的是“债权”，而非“银行存款或其他资金”，原审法院适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第29、30条的规定，明显属于适用法律错误。三、被上诉人曾在原审法院（2008）东民初字第2285号案件中就本案逾期付款提出过反诉，因其未交纳反诉费用原审法院未予审理。自该案一审结束后至本案起诉，被上诉人从未向上诉人主张该项权利，已超过诉讼时效。原审法院对诉讼时效问题未予审理，属于程序违法。四、原审判决在被上诉人诉称中明确记载“被告应按逾期利率9.6%支付自2013年9月7日起至判决还款日止未付款的逾期损失”，而在判项中却判决上诉人自2010年9月7日起支付逾期付款损失，明显超出了被上诉人的诉讼请求范围。五、根据合同约定，被上诉人有义务协助上诉人办理土地使用权的分割变更登记，因被上诉人未及时履行义务而导致上诉人在涉案房产拆迁补偿过程中未得到充分补偿，上诉人有权依据合同的约定追究被上诉人的违约责任，原审法院认定上诉人的第二项反诉请求与本案不属同一法律关系，属认定事实错误，曲解法律适用。六、原审法院认定“另双方口头约定，办理完土地过户手续后被告支付房款总额的1%”及“被告已实际占有房屋并办理房屋所有权及土地使用权过户登记手续”，属于主观臆断，认定错误。综上，请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人东海商贸公司答辩称，一、上诉人逾期付款的事实一目了然，应当赔偿由此给被上诉人造成的损失，上诉人所谓的不安抗辩权根本不能成立。二、上诉人拖欠被上诉人445000元购房款是不争的事实，东营市中级人民法院的财产保全裁定不能成为上诉人拒绝支付剩余购房款的理由。三、被上诉人从未停止过向上诉人主张权利，且剩余购房款被冻结至2010年4月27日，次日起上诉人才能恢复主张权利，故本案中不存在超过诉讼时效的问题。四、原审判决被上诉人诉称部分系存在笔误，2010年1月18日原审法院已裁定将涉案房屋及土地使用权过户给上诉人，上诉人即取得了房屋所有权和占用范围内的建设用地使用权，原审判决确定上诉人自2010年9月7日起支付逾期付款损失，已是对上诉人有利。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，应当驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
二审争议焦点为：1、上诉人应否向被上诉人支付剩余购房款，应否赔偿逾期付款的损失。2、被上诉人主张逾期付款损失是否超过诉讼时效。3、原审判决是否超出被上诉人的诉讼请求范围。4、上诉人的第二项反诉请求与本案是否属同一法律关系，该项反诉请求能否成立。
二审期间，上诉人宇洲设计公司与被上诉人东海商贸公司均未提交新的证据。
二审查明的案件事实与原审认定的案件事实一致。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行义务不符合约定时应当承担相应的违约责任。上诉人宇洲设计公司与被上诉人东海商贸公司签订了房屋买卖合同，上诉人负有按照合同约定向被上诉人支付购房款的义务，双方在合同中约定了分次付款的日期，上诉人应按约进行支付。现上诉人已支付的140万元房款中存在逾期支付的情形，被上诉人按银行同期贷款利率的1.5倍主张逾期付款损失，不超出法律规定，应予支持。关于上诉人提出的其享有不安抗辩权，有权中止或延缓履行自己所负义务的主张，本院认为，上诉人在签订合同时已经知道涉案房屋上设定了抵押，对由此产生的影响应是明知的，且上诉人在2006年3月12日后仍多次向被上诉人支付房款，其逾期付款行为不符合行使抗辩权的条件，其该项主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出的被上诉人主张逾期付款损失超过诉讼时效问题，本院认为，上诉人仍有445000元购房款未支付，在全部房款付清前，被上诉人仍有权利要求上诉人赔偿之前逾期付款的损失，并未超过诉讼时效，上诉人的该项主张不能成立，本院不予支持。
关于上诉人应否向被上诉人支付剩余购房款445000元的问题，本院认为，在涉案房屋变更登记至上诉人名下后，上诉人即应按照合同约定付清剩余购房款。本院作出的（2009）东民四初字第13-2号民事裁定，虽未限定冻结期限，但已超过最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中对冻结期限的规定，上诉人以被上诉人的该笔购房款被冻结为由不予支付不能成立。关于该笔剩余购房款的逾期付款损失问题，根据被上诉人在原审中提交的《损失计算明细》的记载，其主张的剩余445000元购房款的逾期付款损失是自2010年9月7日起算，原审判决对被上诉人诉称部分的表述系存在笔误，原审判决的判项并未超出被上诉人的诉讼请求。上诉人在原审中的第二项反诉请求是要求被上诉人支付赔偿金10万元，上诉人称该损失系因被上诉人未履行协助办理土地使用权变更登记而产生，但上诉人并未提供证据予以证实，其反诉请求不能得到支持。
综上，上诉人宇洲设计公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16076元，由上诉人东营宇洲建筑设计有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许晓芳
代理审判员 李 静
代理审判员 孙延斌
二〇一四年五月十五日
书 记 员 邢春艳