长春市绿园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0106民1102号
原告李志欣，男，1973年8月23日生，汉族，住长春市绿园区长青路**栋1门5中门。公民身份号码：2201221973********。
委托诉讼代理人彭德惠，吉林圣天衡律师事务所律师。执业证号：12201199010988529。代理权限：诉讼代理。电话：1335311****。
委托诉讼代理人马志刚，吉林圣天衡律师事务所实习律师。证号：07011507014329。代理权限：诉讼代理。电话：1310441****。
被告徐凯奕，男，1977年5月18日生，汉族，住长春市绿园区普阳街道春郊胡同南委*组。公民身份号码：2201041977********。
委托诉讼代理人张啸，吉林阳光博舟律师事务所律师。执业证号：12201201411417820。代理权限：特别授权。电话：1804317****。
委托诉讼代理人宋阳，吉林阳光博舟律师事务所实习律师。证号：07011507014317。代理权限：特别授权。电话：1850431****。
被告吉林省安兴信息技术有限公司，住所地演技市经济技术开发区天池新村19栋1302室。
法定代表人：王强，总经理。
委托诉讼代理人韩轶瑶，吉林振开律师事务所律师。执业证号：12201201011660312。代理权限：诉讼代理。电话：1364430****。
原告李志欣与被告徐凯奕、吉林省安兴信息技术有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李志欣及其委托代理人彭德惠、马志刚、被告徐凯奕的委托代理人张啸、宋阳、被告吉林省安兴信息技术有限公司的委托代理人韩轶瑶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告有一处房产，位于长春市宽城区庆丰大厦305栋，丘地号1-3/7-213（114），产权证号长房权字30600817**号，国有土地使用证编号：长国用（2007）第030002244号。2012年9月18日，被告徐凯奕以帮助原告办理贷款为由，欺骗原告与其办理委托公证，由原告委托徐凯奕作为代理人处理前述房产买卖事宜。2016年2月2日，在原告不知情的情况下，徐凯奕与被告安兴公司签订《长春市房屋转让合同》（合同编号FD2016020253134D1），徐凯奕以原告名义擅自将房产（评估市场价值为2661万元）以650万元的不合理价格转让给被告安兴公司。2016年3月，原告得知二被告的行为，被告徐凯奕承认存在欺诈，恶意转让原告的房产。原告诉至法院，1、要求确认徐凯奕与安兴公司于2016年2月2日签订的《长春市房屋转让合同》（合同编号：FD2016020253134D1）无效；2、诉讼费由被告承担。
被告徐凯奕辩称，原告公证委托被告徐凯奕办理房屋买卖事宜，后被告徐凯奕与安兴公司签订了房屋买卖协议，现房屋并未过户，安兴公司也未全额支付购房款，对以上事实予以认可，其他问题请法院依法判决。
被告安兴公司辩称：1、原告要求确认合同无效，不符合合同法规定的无效条件。原告在诉状中陈述被告徐凯奕未经其同意而擅自出售房屋，与事实不符，原告已经自愿与徐凯奕办理了公证委托，原告作为完全民事行为能力人有义务对委托进行严格审查，并就其委托事项承担相应民事责任，而且该份公证书至今仍属合法有效的公证，公证书从未被撤销或者被认定无效，原告是在合法的前提下与被告徐凯奕办理了公证。2、原告陈述该房屋是以不合理的价格转让，其主张不应得到保护。该房屋虽然转让价格为650万元，但房屋的实际价格不仅包含转让价格还应当包括转让所产生的税费等费用，该房屋在办理更名过户过程中产生的契税已近千万元，加之转让的价格，不属于低于市场价格。综上，双方签订的房屋转让合同应当依法确认为有效，双方已经按照合同履行，原告的诉讼请求于法无据，应予驳回。
本案在开庭审理时，原告为证实自己的主张向法庭提供的证据有：1、房屋所有权证、房屋土地使用权证各一份（复印件，原件在银行抵押），证明原告是争议房屋的所有权人，二被告无权买卖原告所有的房屋。被告徐凯奕对真实性没有异议，没有其他质证意见。被告安兴公司对真实性没有异议，对证明问题有异议，所有权证和土地证只能证明登记的所有权人是原告，不能证明被告徐凯奕无权出售房屋。2、房地产估价报告一份，证明该房屋市场价值为2661万元，而二被告的交易价格为650万元，与市场价值相差2000多万元，二被告恶意串通，严重侵害原告利益。被告徐凯奕对真实性无异议，无其他质证意见。被告安兴公司质证称，评估报告是原告单方委托作出，被告并不认可评估的价值。3、原告情况说明两份（第二份有徐凯奕、徐锦、刘岩签字）、原告在信维公证处的谈话笔录、公证书、收条两张、徐凯奕谈话笔录（询问人是公证处的工作人员孙宇飞，时间是2016年4月7日）、徐凯奕的承诺书、裁定书两份、公主岭法院询问笔录，证明1）原告用自己的房屋委托徐凯奕到银行贷款，而不是委托徐凯奕出卖此房屋，徐凯奕未给原告贷到款，委托合同自行终止；2）二被告无权买卖原告的房屋，徐凯奕无权代理出卖原告的房屋。二被告签订的买卖合同无效。两份情况说明是原告发现二被告交易房屋后，徐凯奕作出的，同时徐锦、刘岩也出具了说明，他们三人清楚全部过程。情况说明内容与诉状内容一致，第2页记载办理公证就是为了委托徐凯奕办理银行贷款，并不是授权买卖房屋。被告徐凯奕质证称，对有徐凯奕签字的部分予以认可，其他人的签字与我方无关。安兴公司质证称，原告提供的该组证据均未得到我公司确认，没有我公司盖章。对证明问题有异议，根据证据规定，经依法公证的证据效力大于其他书证，因此，双方的公证书所确定的法律义务大于其他的法律义务。原告提供的该组证据所记载的内容虽与公证书不一致，但并不足以推翻公证书所作出的委托房屋买卖事项，如果原告认为与被告徐凯奕之间存在其他法律关系，应当以委托合同的案由另行诉讼，不能作为本案确认合同无效的依据。4、二被告签订的长春市房屋转让合同、三方协议书（二被告与案外人郑德生用原告房屋来回顶账，郑德生欠安兴公司的两个员工金哲、金东1044.4万元，安兴公司另外支付郑德生1000多万元，房屋作价2200万元。徐凯奕将房屋以500万元出卖给了郑德生，都是同一天发生的。最后顶给安兴公司，且里面没有房屋所有权人签字，徐凯奕在里面仅有义务，没有权利）、徐凯奕与郑德生签订的房屋买卖合同、安兴公司在产权处申请办理更名手续的申请书，证明1）徐凯奕将原告名下的房屋明显低于市场价格出卖给安兴公司，严重损害原告利益，属恶意串通；2）不符合交易习惯，应先支付房款后过户，而本次交易是欲先过户，后付款；3）徐凯奕与案外人郑德生有借款关系，郑德生与安兴公司也有借款关系，同一日他们三人将原告的房屋两次买卖，从650万元到2200万元，证明二被告是恶意串通损害原告利益，买卖无效。被告徐凯奕质证称，我方对于徐凯奕本人签字的都予以认可。关于徐凯奕与郑德生、安兴公司借款问题我们不清楚，不予质证。被告安兴公司质证称，1）房屋转让合同真实性没有异议，恰恰证明转让方与受让方买卖关系真实存在；2）对三方协议，原告不能提供该份协议原件，不予质证；3）徐凯奕与郑德生签订的房屋买卖合同，该合同没有我公司签字盖章，无法确定真实性，而且从合同内容可以看出，房屋价值为550万元，可以认定徐凯奕与安兴公司买卖房屋的价格并没有显著低于市场价格，而且在买卖过程中，被告不存在过错；4）申请书为复印件，不予质证。5、关于撤销公证申请书、解除委托代理公证书、解除委托代理登报声明，证明1）2012年9月18日原告所做的公证委托买卖不是真实意思表示，只是为了银行贷款，因此解除委托；2）原告依法撤销对徐凯奕的委托，二被告签订的房屋买卖合同未经原告追认，房屋买卖合同无效。撤销公证书已向徐凯奕送达，他当时在场。被告徐凯奕质证称，对真实性没有异议。被告安兴公司质证，对真实性没有异议，对证明问题有异议，该证据只能证明原告在2016年4月7日解除了之前所办理的委托公证，但是该委托公证并没有撤销或被认定无效，因此在解除委托之前其所产生的法律效力以及法律责任应该由原告承担。
被告安兴公司向法庭提供的证据有：中国建设银行转账凭证三张，证明二被告签订的买卖合同，我方已经履行付款义务，给徐凯奕转账，三笔共205万元，以我公司人员郑德生名义给徐凯奕转款，郑德生在公司的职务代理人不清楚。原告质证称，事实是原告的房屋被二被告私自转让了，原告不认可该转让行为，至于徐凯奕有多少债务关系原告不清楚，徐凯奕本人讲只从案外人郑德生那里拿了200万元，打的条是300万元，来回转账是否是其他业务我方不清楚。郑德生不是被告安兴公司的工作人员，郑德生欠安兴公司钱，三方协议中写了债权债务关系和产生过程。被告徐凯奕质证称，真实性没有异议，证明事项有异议，该三份转账均为案外人郑德生向徐凯奕转账，无法证明该笔款项用途是支付购房款。
被告徐凯奕没有证据提供。
经审理查明，原告李志欣与被告徐凯奕于2012年9月18日在长春市信维公证处办理公证委托书，载明原告名下有一处房产，坐落于宽城区庆丰大厦305栋，丘地号：1-3、7-213，房号114，建筑面积3800.83平方米，国有土地使用证编号：长国用（2007）第030002244号。原告委托徐凯奕代为办理上述房屋的档案查询、买卖、更名过户、收取售房款、办理土地更名过户等一切相关事项。2016年2月2日，被告徐凯奕以原告李志欣的名义与被告吉林省安兴信息技术有限公司到产权部门办理房屋转让手续，并签订《长春市房屋转让合同》（合同编号FD2016020253134D1），约定将上述房屋转让给被告安兴公司，转让价格650万元。由案外人郑德生向被告徐凯奕名下的建设银行卡中分别于2016年1月26日、1月31日、2月2日分三次汇款共计205万元。合同签订后，房至尚未更名至安兴公司名下。原告得知被告徐凯奕与被告安兴公司签订房屋转让合同后，与徐凯奕向信维公证书提交撤销公证书的申请书。2016年4月7日，原告李志欣与被告徐凯奕再次到长春市信维公证处，办理了《解除委托代理声明书》，载明2012年9月18日的公证书中记载的委托事项予以解除，原告与徐凯奕不存在上述房屋买卖代理关系，实际是原告委托徐凯奕办理银行贷款事宜。同时，被告徐凯奕出具《承诺书》，载明其已知晓与原告解除委托关系，并承认给原告李志欣造成了经济损失，对解除代理关系无异议，自愿承担其给李志欣和第三人造成的经济损失及相关法律责任。当日，公证处的工作人员为徐凯奕做出了谈话笔录，徐凯奕表示解除2012年9月18日的委托关系是由于其与原告不是买卖房屋代理关系，而是代办银行贷款关系。因解除委托关系而给第三人造成的损失由其承担。另查，房屋经原告委托评估，由吉林华夏房地产估价有限公司于2016年4月12日出具房地产估价报告认定，本案争议房屋市场价值为2661万元。
本案的争议焦点为：二被告签订的《长春市房屋转让合同》是否无效。
根据审理查明的事实，本案争议的焦点及当事人提供的证据，本院综合评判如下：
根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、几天或者第三人利益；……”。本案中，原告李志欣与被告徐凯奕于2012年9月18日办理公证委托书，约定原告名下有房产一套，委托徐凯奕代其办理房屋买卖、更名过户等事项。但原告主张双方实际并非为委托代理房屋买卖关系，而是原告委托徐凯奕代其办理银行贷款。该事实在双方解除委托关系的谈话笔录中由徐凯奕予以承认。本院对双方实际上并非委托代理房屋买卖关系予以认可，被告徐凯奕无权代理原告对争议房屋进行处置，因此而给安兴公司造成的损失应由被告徐凯奕承担。被告徐凯奕与被告安兴公司于2016年2月2日到房屋产权部门办理房屋转让手续，双方签订合同，约定徐凯奕代理原告李志欣将房屋转让给安兴公司，转让价格为650万元。庭审中，安兴公司称已将房款交付给徐凯奕，但其提供的银行转账凭证表明，房款是由案外人郑德生支付，并非被告安兴公司，共支付房款205万元。被告徐凯奕在公证处出具承诺书，承诺自愿承担其给李志欣和第三人造成的经济损失及相关法律责任。庭审中，徐凯奕同意将因该合同而收到的款项返还，即损失可以得到弥补。本院认为，该房产地处长春市光复路商业地带，经评估，市场价值为2661万元，被告安兴公司应当知晓该房屋的大概市场价值，而被告徐凯奕与其约定的房屋价格650万元远远低于市场价值，被告安兴公司亦并未支付合理价款，二被告转让原告名下房屋的行为损害了原告的利益。故二被告签订的房屋转让合同无效。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
被告徐凯奕与被告吉林省安兴信息技术有限公司签订的《长春市房屋转让合同》（合同编号：FD2016020253134D1）无效。
案件受理费57300元（原告已预交）由被告徐凯奕承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 马春明
审 判 员 谢 薇
人民陪审员 郭 力
二〇一六年九月五日
书 记 员 赵 航