呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00615号
上诉人（原审被告）内蒙古长融房地产开发有限公司。住所地呼和浩特市新城区机场北铺路春华会馆***室。
法定代表人王继，该公司总经理。
委托代理人李昕睿，慧聪律师事务所律师。
委托代理人朱旦，慧聪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭俊芳，女，1962年5月14日出生，汉族，呼市排水局职工，住呼和浩特市赛罕区。
上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人郭俊芳房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民一初字第324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成由审判员吴铁刚担任审判长，审判员苏毅、审判员杨蔚堃参加的合议庭，并于2015年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人长融公司的委托代理人李昕睿，被上诉人郭俊芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年8月13日，郭俊芳与长融公司签订《商品房买卖合同》一份，约定郭俊芳向长融公司购买位于呼和浩特市新城区机场路北侧水岸小镇第3（B2）幢3单元1102号商品房，建筑面积111.39平方米，总购房款381511元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；4、施工中遇到异常恶劣天气、地震等不可抗力原因的；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准文件的。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，郭俊芳依约向长融公司支付了购房款，长融公司于2014年1月18日向郭俊芳交房。原审中，郭俊芳的诉讼请求为：1、依法判令长融公司支付其合同延迟履行违约金65123.92元（569天×381511元×万分之三）；2、诉讼费由长融公司承担。
原审法院认为，郭俊芳与长融公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。郭俊芳按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付郭俊芳，构成违约，应承担约定的违约责任。长融公司抗辩水岸小镇项目在建设过程中，因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工及火车东客站市政工程道路建设影响施工，导致工程延期。依据合同中约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，长融公司可据实延期，故长融公司主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）、火车东客站市政修路停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日），共计373天的抗辩理由成立，在长融公司的违约天数中应予以扣减。双方合同约定长融公司违约按日向郭俊芳承担已付房款万分之三的违约金，符合法律规定，予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、被告内蒙古长融房地产开发有限公司于判决生效30日内赔偿原告郭俊芳违约金22203.94元（381511元×194天×万分之三），从2012年6月30日起计算至2014年1月17日止；2、驳回原告郭俊芳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币714元，由原告郭俊芳承担471元，被告长融公司承担243元。
宣判后，长融公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、请求判决认定长融公司因锅炉房建设逾期交房的免责期间自2012年6月8日至2013年9月30日止，长融公司不应承担逾期交房的违约责任，否则，判令长融公司承担逾期交房责任应按同地段房租损失进行计算；2、请求判令一、二审诉讼费用全部由郭俊芳承担，并提出以下事实和理由：1、长融公司作为水岸小镇项目楼盘的建设方，依据合同第八条第二款的约定：建设项目周边市政工程影响项目建设的，长融公司均可据实延期且不承担逾期交房的违约责任。项目建设过程中，原规划在东河地区的市政供暖应由城发热力公司组织实施及集中供暖，但由于种种原因，城发热力没有按照市政府要求完成热力设施的建设。为不妨碍水岸小镇项目的正常运行，长融公司无奈自行筹款进行热力设备的建设。自2010年7月起即开始供暖设备的土建及设备采购等直至2013年9月中旬才完成施工及增容报备，长融公司在增加了资金压力、延长建设周期的情况下，直至2013年10月才能交付郭俊芳所购买的房屋，故长融公司免责时间应计算至2013年10月，而不应仅仅为原审法院所认定的373天；2、长融公司认为原审法院对违约金认定显然高于郭俊芳的实际损失。对于违约金，我国法律规定的是填平原则并不鼓励双方以此获利，依据合同法解释二规定，人民法院应当以实际损失为基础认定违约金。实际损失应按同等地段同类房屋租金计算。因此，在扣除免责时间后，长融公司承担的违约金应不超过实际损失的30%，而原审法院在扣除相应免责时间后直接按日万分之三标准计算违约金显然对长融公司不公平，不符合法律规定；3、长融公司给郭俊芳补偿了六个月的物业费和一年的采暖费，但原审法院没有认定，我们认为应在确认的金额中予以扣除。
郭俊芳辩称：过错方不在我，完全按照购房合同来进行，合同怎么约定就怎么支付。我没有收房，现在提物业费和采暖费我不接受。
本院经审理查明，原审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。
二审中，双方当事人除复举一审证据外，长融公司另向本院提交了新证据，本院结合双方当事人的举证、质证意见，对新证据认证如下：
1、《房地产估价报告书》，拟证明：长融公司因逾期交房导致的损失仅为该所购房屋的使用租金，同等地段同等类型房屋租金应为调整高额违约金的依据，双方并非借贷关系，合同约定违约金显然远远高于业主实际损失，依据民法公平原则依法应予调整降低。郭俊芳的质证意见为：真实性认可，合同是出卖人出具的合同。本院对该证据的真实性、合法性以及经评估得出的同地段同类型房屋的租金数额予以确认，对其证明目的于后文综合认定。
2、《证明》、《水岸小镇住宅前期物业服务合同》，拟证明：长融公司已补偿本案业主半年物业费，标准2.2元／平方米，并已按发改委价格3.68元／平方米补偿本案业主一年的暖气费，故在本案中应扣除相应已补偿费用。郭俊芳的质证意见为：不予认可。本院对该证据的真实性、合法性予以认定，因无其他证据佐证，且该证据并未体现双方已达成了以物业费、采暖费抵顶补偿费的意思表示，故对其关联性和证明目的不予确认。
根据双方当事人在一、二审中提交的相关证据，本院就以下事实进行梳理和明确：
1、长融公司建设开发的“水岸小镇”项目于2010年7月1日取得了呼和浩特市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，施工过程中，因呼和浩特白塔国际机场有限责任公司向呼和浩特市人民政府提出的该项目超高楼宇影响机场净空环境问题，于2011年9月7日被呼和浩特市规划局责令停工整改，在该局下发的《责令停工通知书》中明确标注“再次对你单位下达责令停工通知书，接通知后，将影响机场净空环境的部分楼宇立即停工整改，必须符合机场净空全部要求。”长融公司接到后即停止施工，经整改和拆除后，于2012年2月28日通过了民航华北局的现场检查验收，并于2012年6月7日取得了呼和浩特市规划局颁发的《建设工程规划许可证》。2014年10月16日，长融公司与两家监理单位共同出具《关于超民航限高结构拆除对工期影响的说明》，主要内容为：“长融公司在建设‘水岸小镇’项目期间，于2011年9月7日接到责令停工通知书，即项目停止施工，同时与设计单位确定拆除方案。拆除和改建方案于2011年10月完成，并经相关各方同意后，我方即组织施工单位进行拆除和改建施工。直至2012年6月全部完成拆除和改建施工。因上述原因以上涉及拆改的各楼施工进度受到严重影响，经我方与施工单位统计，共造成整体工期延误9个月，并导致各单项工程竣工延迟。”
2、2010年7月13日，呼和浩特市人民政府印发《关于研究火车东客站广场建设等有关事宜的专题会议纪要》，作出建设火车东客站站前广场及周边道路的会议决定，并明确站东路、站西路由春华水务公司修建等内容。呼和浩特春华水务集团新客站广场开发有限公司于2014年10月22日出具了《东客站周边配套道路建设情况说明》，内容为：“东客站周边四条规划配套道路（站前南街、东站西路、广场西路、广场东路）于2010年8月10日开工建设，总建设道路长度约3.5公里，该项目总投资约4200万元，该道路工程已于2010年12月25日修建完毕并投入使用至今。”该说明记载的道路建设工期为137天。2014年10月15日，长融公司与两家监理单位共同出具《关于道路建设对工期影响的说明》，主要内容为：在2010年8月10日新客站广场开发有限公司开始进行站前南街、车站西路、广场西路、广场东路等道路施工，直至2010年12月25日完工，历时137天。在此期间内，本项目施工道路被完全占据、封堵，造成施工材料、机械设备进出场受阻，施工不能正常进行，严重影响我项目施工建设进度，后经我方与施工单位统计，共造成工期延误98天。
3、长融公司委托内蒙古公鉴房地产估计有限公司对其开发建设的位于新城区机场路“水岸小镇”项目B1号楼的住宅房地产进行市场租赁价格评估，该公司于2015年3月25日出具《房地产估价报告书》，结论为：以2015年3月19日为时间点，估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.60元、11-21层每天每平方米0.61元、22-25层每天每平方米0.62元、26层每天每平方米0.59元。
本院认为，双方当事人二审中的争议焦点包括以下三个方面：一、供暖设备建设期间是否应从逾期交房天数内予以扣除的问题；二、长融公司以违约金约定过高请求予以调整的上诉理由，有无事实和法律依据的问题；三、长融公司认为应从违约金中扣除相应采暖费、物业费的上诉理由，有无事实和法律依据的问题。
关于问题一，长融公司以供暖设备建设为由主张应扣除相应天数，但其提交的相关证据表明供暖设备建设在当时仍处于规划阶段，是否实际建设尚不明确，长融公司作为房地产建设单位应对此有所预判和准备，且该情形亦不符合合同约定的免责事由，故本院对长融公司的该项上诉理由不予支持。
关于问题二，对于违约责任，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定可知，我国法律确定的违约损害赔偿责任系以填补损失为基本原则。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。”本院认为，鉴于本案系因逾期交房引起的房屋买卖合同纠纷，对于出卖人延期交房，直接后果是导致买受人不能按期居住该房屋，则此期间的实际利益损失，以买受人需要租赁房屋居住所发生的房屋租赁费为替代利益损害较为符合实际，亦符合日常经验法则的判断标准。本案中，合同约定的违约金计算标准明显高于房屋租赁费用，故长融公司要求调整违约金的上诉理由于法有据，本院予以支持。综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素，本院认为，以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。郭俊芳购买的房屋为“水岸小镇”B2幢11层，建筑面积111.39平方米，《房地产估价报告书》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.61元／天／㎡，原审法院认定扣除免责期间后的逾期天数为194天，故长融公司应向郭俊芳支付的违约金为17136.46元（0.61元／天／㎡×111.39㎡×194天×1.3倍）。
关于问题三，买受人对长融公司要求以此抵顶违约金的主张不予认可，且长融公司亦未就是否实际补偿物业费、采暖费以及是否与买受人就此达成一致意见提交证据予以证明，故长融公司的该项上诉理由并无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确。因新的证据导致违约金的数额应重新依法予以认定，本院对此予以变更。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民一初字第324号民事判决第二项，即“驳回原告郭俊芳的其他诉讼请求。”；
二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民一初字第324号民事判决第一项中关于“被告内蒙古长融房地产开发有限公司于判决生效30日内赔偿原告郭俊芳违约金22203.94元（381511元×194天×万分之三），从2012年6月30日起计算至2014年1月17日止”为“被告内蒙古长融房地产开发有限公司于判决生效30日内赔偿原告郭俊芳违约金17136.46元”。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费714元，由郭俊芳负担471元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担243元；二审案件受理费243元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴铁刚
审判员 苏 毅
审判员 杨蔚堃
二〇一五年六月二十六日
书记员 唐 谣