北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第06988号
原告袁明洁，男，1957年2月6日出生。
被告毛国良，男，1971年8月17日出生。
委托代理人郭金山，北京明旗律师事务所律师。
被告北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。
法定代表人陈宁，总经理。
委托代理人宗全军，男，1982年2月28日出生。
委托代理人谷伟，男，1982年6月27日出生。
原告袁明洁与被告毛国良、被告北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称：易合经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员林燕担任审判长，与人民陪审员唐东彪、孙玉凤依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁明洁、被告毛国良的委托代理人郭金山、被告易合经纪公司的委托代理人宗全军、谷伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁明洁诉称：2014年10月15日，我与二被告签订《房屋买卖居间合同》以及《补充协议》，我将位于昌平区南口镇的房屋出售给被告毛国良。合同签订后，毛国良未按照合同约定履行付款义务，至今未向我支付首付款，也未能办理银行按揭贷款。之后，毛国良提出，因其本人原因无法办理银行按揭贷款，要求变更支付方式，由毛国良出售郝庄家园房屋的银行放款支付首付款50万元，余款40万元由毛国良的女儿办理贷款手续，原被告双方为此于2015年1月23日签订了《补充协议》。2015年2月12日，易合经纪公司的业务员告知我方，毛国良出售郝庄家园房屋的房款已经到账。我多次联系毛国良，要求付款，但其始终未答复。我委托律师向毛国良发出《律师函》进行催款，但因毛国良未在宽限期内履行付款义务，严重损害我的合法权益，我方依据协议约定通知毛国良解除合同。易合经纪公司违反了《房屋买卖居间合同》和《房屋交易保障服务合同》的约定，也应承担相应的连带责任。故诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告毛国良、易合经纪公司签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告毛国良向原告支付违约金180000元。
被告毛国良辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订的房屋买卖居间合同尚未办理网签手续，因此合同未生效。易合经纪公司在缔约过程中存在欺诈行为，其工作人员宋达多次找我方，说卖掉以前的房屋再购置新的房屋，不需要一次性支付房款。我选中房子，但是没有钱，就签了合同。我给了原告20000元定金，也在积极办理购房贷款，但贷款一直没有批下来。导致我方未能履约的原因是易合经纪公司的欺骗，让我误以为符合贷款条件。现在贷款一直办不了，我方支付首付款的条件也不具备，所有的责任都应由易合经纪公司承担。违约金应和实际损失相关联，原告主张的违约金过高，应该调整。
被告易合经纪公司辩称：同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年10月15日，袁明洁（出卖人）、与毛国良（买受人）、易合经纪公司（居间人）签订《房屋买卖居间合同》，约定：袁明洁将位于北京市昌平区南口镇的房屋出售给毛国良，房屋成交价为730000元，该房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施等作价170000元；毛国良在签订合同时支付定金20000元；毛国良向易合经纪公司指定的银行申办抵押贷款，拟贷金额为510000元；袁明洁在全款到账后10日内交付房屋；毛国良未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在30日之内，则自约定期限届满次日起至实际付款之日止按照逾期应付款万分之五的比例计算违约金，毛国良在实际支付应付款之日起15日内支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，袁明洁有权解除合同，毛国良自合同解除通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款30%支付违约金，袁明洁退还全部已付房款；合同解除后，毛国良未按约定支付违约金，或袁明洁未按约定退还已付房款，均应承担未付部分总额每日5‰的违约金；居间服务费19800元由毛国良向易合经纪公司支付。该合同还约定了其他内容。同日，上述三方还签订了《补充协议》，约定：房屋及家具家电、装饰装修及配套设施的总成交价为900000元；毛国良于2014年10月15日支付袁明洁定金20000元，该定金作为首付款的一部分；袁明洁与毛国良于2014年10月20日前将银行贷款所需的证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后10日内，即办理房屋过户手续，同时毛国良一次性支付首付款390000元（其中包含定金20000元）；毛国良选择商业贷款方式支付袁明洁剩余房款510000元，该笔贷款到账后，易合经纪公司协助办理房款交付手续；毛国良若出现提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效导致无法办理过户、拒绝购买房屋、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日等三种情形之一的，则构成根本违约，袁明洁有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同，毛国良应在违约行为发生之日起15内日以相当于房屋总价款20%向袁明洁支付违约金，其已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。同日，袁明洁、毛国良与北京易融担保有限公司签订了《房屋交易保障服务合同》，约定：由北京易融担保有限公司办理涉诉房屋后续交易事宜，毛国良应向该公司支付保障服务费4500元。
袁明洁与毛国良于2014年11月13日、12月24日、2015年1月23日先后签订4份《补充协议》，多次变更房款支付时间、方式等。其中，2015年1月23日签订的《补充协议》约定：房款总额不变，首付款定为500000元，尾款400000元由银行贷款支付；首付款由毛国良出售郝庄家园的房屋银行放款支付，银行卡由袁明洁保管，放款之日，双方由居间方陪同到银行办理首付款支付手续；由毛国良的女儿办理贷款手续，袁明洁与毛国良无条件配合做该套房屋的网签、面签、交税、过户等手续。
毛国良给付袁明洁定金20000元后，因其申请的银行贷款未能通过审批，至今未支付购房款。2015年3月3日，袁明洁向毛国良邮寄《律师函》，要求其于2015年3月10日前支付首付款500000元，于2015年3月15日前完成银行按揭贷款手续或将尾款400000元一次性付清，如毛国良未按照上述要求履行，袁明洁将解除合同并主张违约金。2015年3月26日，袁明洁邮寄《关于解除﹤房屋买卖居间合同﹥的通知》，告知毛国良解除合同，并要求其于收到该通知3日内支付违约金180000元。2015年4月，袁明洁诉至本院，诉讼请求同诉称。
庭审中，易合经纪公司陈述，其积极协助毛国良办理贷款手续，但因毛国良存在不良信用记录而未获批准，后以毛国良女儿的名义重新申请贷款，又因毛国良女儿尚未成年故而不符合贷款条件。毛国良认为，其在受易合经纪公司欺骗、误认为自己具备贷款资质的条件下与袁明洁订立合同，现在也不清楚贷款未通过审批的原因，违约责任应由易合经纪公司负担。毛国良在第一次庭审中表示同意解除合同，在第二次庭审中要求继续履行合同，但表示不具备全额支付房款的能力，需要继续申请贷款，且不能确定贷款是否能够获得审批。
另查，涉案房屋登记所有权人为袁明洁，房屋所有权证号。
上述事实，有当事人的陈述，原告袁明洁提交的房屋买卖居间合同、补充协议、律师函、解除通知、房屋所有权证等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对合同双方均具有法律约束力。袁明洁与毛国良、易合经纪公司签订的《房屋买卖居间合同》及相关的《补充协议》，系双方当事人的真实意愿，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。毛国良未能按照合同约定支付首付款并办理贷款手续，经袁明洁书面催告后仍未在合理期限内履行付款义务，其行为构成根本违约。毛国良虽不同意解除合同，但明确表示不具有以现金方式支付全部房款的能力，且在法庭辩论终结前仍未通过银行贷款审批，故其要求继续履行合同的辩解，本院不予采纳，袁明洁要求解除合同的主张，符合合同约定，本院予以支持。因毛国良的贷款审批问题导致双方合同不能履行，毛国良对此负有过错，且双方既约定了违约金，又约定了定金，因此袁明洁作为守约方可以选择使用违约金或者定金条款，故对袁明洁要求毛国良给付违约金的诉讼请求，本院予以支持。毛国良辩称，合同不能履行系易合经纪公司的欺骗行为所致，但未提交相关证据，故其关于由易合经纪公司承担违约责任的辩解，本院不予采纳。关于违约金的数额，约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，袁明洁并未举证证明其遭受的损失，考虑到毛国良在合同签订后具有积极履行合同的诚意，其主观过错程度较低，违约金的数额由本院依据毛国良的申请，结合双方的合同约定、履约情况等酌情予以调低。双方于2014年10月15日签订的《补充协议》第四条约定，毛国良构成根本违约的，其已付的全部款项先用于冲抵违约金。为减少当事人诉累，本院将毛国良在合同签订后向袁明洁支付的定金20000元，从其应给付的违约金中予以扣除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告袁明洁与被告毛国良、被告北京市易合房地产经纪有限责任公司于二〇一四年十月十五日签订的《房屋买卖居间合同》。
二、被告毛国良给付原告袁明洁违约金五万元，扣除已付款项后，实际给付三万元，于本判决生效后十五日内履行。
三、驳回原告袁明洁的其它诉讼请求。
案件受理费三千九百元，原告袁明洁负担二千八百五十元，已交纳；被告毛国良负担一千零五十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 林 燕
人民陪审员 唐东彪
人民陪审员 孙玉凤
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 周鑫楠