辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽08民终1239号
上诉人（原审被告）纪凤家，男，1937年7月1日出生，现住大石桥市钢都管理区。
委托代理人孙廷尧，大石桥市宏顺法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张丽杰，女，1969年3月9日出生，现住大石桥市。
委托代理人孙继成，辽宁海润律师事务所律师。
原审第三人班春玲，女，1978年6月22日出生，住大石桥市。
上诉人纪凤家因与被上诉人张丽杰、原审第三人班春玲执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省大石桥市人民法院（2016）辽0882民初2796号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人纪凤家及其委托代理人孙廷尧，被上诉人张丽杰及其委托代理人孙继成，原审第三人班春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月14日，原告与第三人签订《买房协议书》，第三人将登记在第三人名下，位于大石桥市XX小区XXXX-XX-
XX号，95.59平方米房屋出售给原告，协议约定因购买房屋是按揭贷款，原告将首付款140000元交付给第三人，银行贷款部分由原告负责偿还，协议签订后，该房屋由原告儿子装修作为结婚用房居住至今。2014年，本案被告纪凤家因第三人及丈夫孙明成拖欠借款，向本院起诉，2014年7月10日本院作出（2014）大民二初字第00263号民事判决书，由孙明成，班春玲返还纪凤家借款750000元及利息。2014年8月8日，本院作出（2014）大民二初字第00263-3号民事裁定书，查封孙明成，班春玲名下位于大石桥市XX小区XXXX-
XX-XX号住宅一处，原告得知房屋被查封后，向本院提出异议，本院于2015年12月8日作出（2015）大执异审字第28号执行裁定书，驳回原告的异议。
原审法院经审理同时查明：第三人的丈夫孙明成因犯绑架罪于2016年8月26日，被执行死刑。第三人与原告的妹夫系兄妹关系。本案诉讼期间原告提供销售不动产统一发票，完税证发票，购房担保合同，提供中国农业银行银行卡存款业务回单，大石桥市中兴物业管理有限责任公司出具的证明，安装工单，供暖收费收据，婚庆订单，等书证证明争议的房屋归原告所有，由原告儿子居住，并提供了证人柴明虎，证明为争议的房屋装修，装修费用由张丽杰支付，证人班跃江，张丽霞证明买房协议书是在大石桥市路公村村民委员会由赵鹏代书，其本人在协议书上作为中间人签名，买房款140000元在其家中交给班春玲，证人王荣全证明，张丽杰与丈夫高翔在其处打工，知道张丽杰买房的事情，并将拖欠二人的工资给付，用于购买房屋，证人张永胜证明由其本人联系赵鹏为张丽杰买房代写协议书。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”原告购买第三人位于大石桥市XX小区XXXX-
XX-
XX号住宅房屋，提供了房屋买卖契约、证人证明原告交付购房款，第三人收到房款的事实，并证明原告之子对诉争房屋占用、使用等事实。该证据对原告诉称事实与第三人及证人陈述的事实相吻合。故原告与第三人之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效，虽然没有办理产权过户手续，但原告已实际占有并使用，不影响合同效力，原告应为本案诉争房屋实际所有权人。被告虽然辩称原告与第三人之间系亲属关系，双方签订的买卖房屋契约是虚假的，但没有提供充分证据加以证明，本院不予采纳。故原告的诉求要求停止执行大石桥市XX小区XXXX-
XX-
XX号住宅房屋的理由成立，其要求解除对该房屋查封，可另行处理。本院为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二第一款第（一）项，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、停止对位于大石桥市XX小区XXXX-
XX-XX号住宅房屋的执行。二、确认原告与第三人签订的买房协议有效，大石桥市XX小区XXXX-XX-
XX号住宅房屋归原告所有。案件受理费100元，由被告负担。
判后，纪凤家不服，向本院提起上诉，其理由是：大石桥市法院（2016）辽0882民初第2796号民事判决书，认定事实清楚，适用法律不当。具体有以下几点：一、一审法院判决停止对XXXX小区孙明成、班春玲贷款购买房屋的执行显系错误。上诉人曾于2014年5月20日起诉孙明成、班春玲欠款本金75万元，加上利息共100余万元。起诉不久，根据商品房买卖合同和贷款合同登记的是被上诉人班春玲、孙明成，所以我方申请法院查封了班、孙二人房产(XX电梯楼X座X，面积约为90平米)予以查封。但被上诉人张丽杰在2015年12月提出要求解除房屋查封。同年12月8日，大石桥市法院下达(2015)大执异审字第28号执行裁定书，驳回了张丽杰的不当申请。按照法律相关规定，人民法院制作的裁定书与判决书具有同等法律效力，至今为止，法院还没有下发任何不生效的法律文书认定查封房屋裁定违法。在这种情况下，被上诉人张丽杰将上诉人列为被告，并要求解除房屋查封停止执行房屋实属无理。张丽杰如果对驳回裁定不服，应按执行的申诉程序处理，而不适用民事诉讼程序。否则，违反程序法律具体规定。程序上的不合法或违法，必然导致一审实体判决的错误。所以一审判决应予以撤销。一审裁定查封房屋是保障债权人实现债权。对于执行裁定提出的异议申请只能依照最高人民法院关于执行案件的司法解释规定的程序来处理，而不是在生效的查封裁定没有被撤销的情况，停止对查封房屋执行。从而造成与法相背，与法理不通的结果。二、被上诉人张丽杰与被上诉人班春玲签订的房屋转让合同应宣布无效，无效的根据有以下几点：1、被上诉人班春玲不是完全所有权人，无权转让房屋。中华人民共和国民法通则第71条规定：“财产所有权人是指对自己的财产享有使用、收益和处分的权利”。而被上诉人班春玲对在XXXX的房屋不是完全所有权人，仅是贷款购房人，无权转让房屋。其转让房屋违反民法通则第71条规定的法定条件。所以，其转让从一开始就为无效。2、贷款购房的房屋，在贷款人没有向银行付清房贷的情况下，贷款购房者不准擅自将房转让给他人。对此法律有明确禁止规定，被上诉人班春玲和张丽杰签订转让房屋协议时，仅由其班春玲一人签名，不仅违反夫妻共有财产共同签字的常规，还属违法可撤销的民事无效行为。3、被上诉人班春玲擅自转让房屋违反银行借贷法规。被上诉人在贷款购房中，既是借款人，又是抵押人，其中包括孙明成也是抵押人，如果班春玲将贷款房屋转让应征得开发商和银行的书面同意，并在转让协议上签署意见，否则违反贷款合同第8.14的约定条款，也违反抵押和担保的规定，构成民事违法，应视为无效转让。4、转让房屋没有变更贷购人班春玲名字。按照国家房屋登记办法相关规定，此转让的房屋贷款购房至今的主体仍为班春玲，而不是张丽杰，这一点是不争的事实。所以一审判决停止对该房屋的执行没有事实根据，也是依法衡量站不住脚的。5、被上诉人之间转让房屋合同不仅违规无效，更有串通一气逃避法院执行其债务之嫌。首先，上诉人在申请法院查封上列房屋是在2014年8月时，被上诉人班春玲并没有把房屋己转让他人。如果将房屋转让了他人，为什么己知房屋被查封，不尽早声明或拿出卖房的手续呢?而在事后第二年才由张丽杰提出查封异议呢?张丽杰与班春玲又是亲属关系，难道查封房屋带有轰动性的大事，张丽杰不知道吗?这符合事物发展逻辑吗?不用多说这其中的虚假不辩自明。但现在我们提请法院不要轻易被假象欺骗。6、被上诉人在一审中称，己用转让房屋取得的14万元还了上诉人一部分款，纯属子乌虚有。如果还款上诉人应当写出收据交付给被上诉人，被上诉人能否拿出上诉人写的收款收据?如果还款应当收回欠条，请问欠条收回了没有?假的就是假的，不能以假乱真。7、对于转让房屋合同，上诉人要求做文字及时间科学鉴定，以明辩是非，依法维权。8、一审法院判决书判决条款第二项：确认被上诉人张丽杰与班春玲签订的转让协议有效，房屋归被上诉人张丽杰所有实为错误。首先此转让协议明显违反借贷、抵押购房协议。关于违规违约的合同，是彻头彻尾的转让无效合同。其次，按法律相关规定，贷款购房的购房人付清全部购房贷款，才具有房屋完全所有人的资格。否则，贷款没有付清的情况下，对贷购房屋不是所有权人。此案的房屋到目前为止，仍在向银行继续还贷款，贷款人班春玲，在这种情况下，一审法院就确定欠贷款的房屋所有权归属被上诉人张丽杰，这是依据哪条法律，真是叫人啼笑皆非。这样的判决难令人信服，能经得起法律和历史的考验吗?综上，请市中级人民法院以事实为根据，以法律为准绳作出一份令人满意的公正判决，还上诉人一个公道，以维护上诉人的合法权益不受侵害，维护社会公平与正义。
张丽杰辩称，一、答辩人不服大石桥市人民法院作出的驳回原告执行异议的(2015)大执异审字第28号执行裁定，而依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第304条等规定，依法提起本案的执行异议之诉，完全符合法律与司法解释的规定，上诉人提出的原审违反法定、程序不当，应按执行的申诉程序处理等上诉理由，显然与法律规定相悖，不能成立。二、虽然原审第三人班春玲出卖给答辩人的是按揭贷款住宅房屋，但显然原审第三人在出售房屋前为原房屋所有权人。答辩人买受房屋后一直实际承担银行贷款的偿还的责任，且提供贷款的农业银行口头表示只要答辩人按时履行还贷义务即可，并未对房屋转让提出任何异议，也未因此丧失对转让房屋所享有的抵押担保优先受偿权利。而且答辩人在原审已明确：答辩人既可以按照中国农业银行的告知按照贷款合同约定继续按月偿还剩余贷款本息，亦可以一次性还清剩余全部贷款本息，亦可以将剩余全部本息交付至原审法院保存，并均可立即履行。则显然，答辩人与原审第三人的房屋转让行为，无损害贷款银行的利益，而且及时保证了贷款银行贷款的按约实现，上诉人提出的违反贷款合同、抵押、担保约定而转计无效的上诉理由，不能成立。三、答辩人在法院查封买受房屋之前就已签订买房协议书，支付了房屋转让价款，并一直偿还银行贷款至今己达4年有余，且合法占有买受房屋，对买受房屋装修、使用入住，仅由于仍在按期偿还剩余贷款期间，抵押担保尚未解除等非因答辩人自身原因才未办理过户登记，而按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，对答辩人提出的执行异议就应当依法予以支持，则显然，原判决支持答辩人的执行异议请求合法、正确。四、虽然《买房协议书》上只有班春玲的签字，但班舂玲己明确孙明成同意向答辩人转让房屋，答辩人提供的李应良在买受房屋处举行婚礼的录像资料，其中就有孙明成在转让买受房屋参加婚礼的事实，足以证明孙明成对班春玲向答辩人出卖房屋的事实知晓和同意。且即使主张合同撤销的权利，也应当是合同当事人，且应当在法定的一年除斥期内提出，既然当事人未主张撤销买房协议书，且早己超出法定的除斥期间，则双方的合同就依然有效。五、答辩人获悉买受房屋被查封后，就先后向大石桥市人民法院提交、邮寄了查封异议书，后又提交了执行异议申请书，提供了证据资料，有答辩人在原审中提交的查封异议书、执行异议申请书，邮寄凭证、查询回执等证据足以佐证。上诉人提出的答辩人是在2015年才提出异议并不属实。上诉人提出的所谓串通，更是主观臆断。六、答辩人与原审第三人签订了书面的买房协议书，并找了赵鹏执笔书写的合同，且有班跃江、张丽霞作为中证人见证，且在买房协议中明确房款即首付款一次性付给原审第三人，原审第三人亦予以认可。而原审认定买房协议书的真实性、合法性并无不当，且上诉人在原审中不提出鉴定申请，而在上诉理由中提出鉴定申请，显然违反法定程序。综上，答辩人认为，原审认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉请求与理由不成立，恳请终审依法维持原审的正确判决，保护答辩人的合法权益，并由上诉人承担上诉费用。
班春玲辩称，卖房子是在2013年，房屋是按揭贷款，还了两个月贷款觉得压力太大，我丈夫出事之前房子就卖了。张丽杰给我钱那天，我跟我丈夫就去还上诉人的钱，之前我和上诉人也有借贷关系，也是借钱一年就还了。我丈夫不识字，合同是我自己签的名。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条所指对象应为被执行人与房屋买受人之间的关系，且上述四项条件必须同时具备方可排除人民法院的强制执行。首先，根据该条规定，双方虽然签订了《买房协议书》，该协议为债权协议，只有债权人取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力，该房屋的物权并未转移。依照《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”该争议房屋没有办理过户是自己的原因造成的，并没有其他原因。同时也可以说明该房屋系按揭贷款的房屋，房屋买卖并未通知银行，同时也未交清全款，只交付房屋首付款140000元，未还清银行贷款，也办不了房照，故房屋未办理过户，完全是买方自身的原因造成。综上，该房屋的买卖没有交清全款，也没有办理过户登记。不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）、（四）项的规定，该房屋登记在被执行人名下,房屋所有权并未转移,原审法院将此房所有权判归被上诉人张丽杰所有错误。原审原告张丽杰的诉讼请求不完全符合《规定》的四项条件，对于涉案房屋并不享有足以排除人民法院强制执行的权利。本院依法不予支持。上诉人纪凤家的上诉请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省大石桥市人民法院（2016）辽0882民初2796号民事判决；
二、驳回上诉人张丽杰的诉讼请求。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元均由上诉人张丽杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵洪稷
审判员 秦振敏
审判员 朱隆升
二〇一七年六月二十日
书记员 郎 爽