浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍中民一初字第78号
原告绍兴市城中村改造建设投资有限公司。
法定代表人王晓明。
委托代理人（特别授权）宋朝晖。
委托代理人（特别授权）张晓明。
被告浙江大宋控股集团有限公司。
法定代表人宋行标。
委托代理人（特别授权）马恒忠。
原告城改公司与被告大宋公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2007年10月24日立案受理，并依法组成合议庭，于2007年12月6日公开开庭进行了审理。原告城改公司的委托代理人宋朝晖、张晓明，被告大宋公司的委托代理人马恒忠到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告城改公司诉称：被告大宋公司经公开拍卖，取得位于城南原外山组团江家娄地块（一期）土地使用权，根据拍卖条件书约定，原告将该地块上15幢建筑物转让给被告，原、被告双方（原告为甲方，被告为乙方）于2007年3月8日签订了绍兴市城中村改造原外山组团江家娄地块（一期）地面建筑物转让移交协议，协议约定：一、转让移交的建筑物建筑面积为49344.19平方米（其中住宅面积37846.35平方米，车棚面积7302.60平方米，阁楼面积4195.24平方米，……），建筑物转让价格为人民币73149734.65元。二、付款方式与期限：第一期付款：本协议签订三天内乙方向甲方付清人民币3000万元。第二期付款：……。第三期付款：…….款项上交市财政专户。……四、违约责任：如逾期付款或逾期交付建筑物，违约方应支付对方转让总价的每天千分之三的违约金。双方2007年3月8日所签协议具有法律效力，双方均应依约执行。被告依约应于2007年3月11日付清第一期款项3000万元，因该日系法定假日，故应顺延至2007年3月12日付清。经原告多次催告，被告实际于2007年3月27日付清第一期款项，逾期15天，已经构成违约，应当按照协议约定承担违约责任，即向原告支付违约金73149734.65元×千分之三×15天=3291738元。原告多次要求被告承担上述款项的违约责任，但被告予以推诿，后于2007年6月12日向原告出具承诺书，承诺同意按协议承担逾期付款违约责任，该违约责任款项待其办出土地证后60天内解决。此后被告并未按该承诺履行义务，反而请求原告予以减免其应当支付的违约金，原告予以拒绝。现查实，被告已于2007年6月13日领取上述地块土地权证，至今已远远超过其在办出土地证后60天内支付违约金的承诺期限。综上，请求判令被告立即支付逾期付款违约金3291738元，并承担全部诉讼费用。
被告大宋公司辩称：1、原告交付的土地客观上存在纠纷，属于土地交付瑕疵。2007年3月9日，被告在作进场准备工作时遭遇当地村民阻止围攻，被告要求原告解决，原告承诺解决，同时被告要求待纠纷解决后方支付第一期款项，原告予以同意。在原告协调下被告并非自愿地向当地村支付了24万元土地补差款。但纠纷并未得到解决，被告还是支付了第一期款项。原告交付的土地存在瑕疵，使被告未能如期进行施工，被告延期付款合情合理。原告诉请被告支付违约金无理。2、本案所涉协议系原告拟制的格式合同，许多约定对被告不利，应作对原告不利的解释。3、被告于2007年3月19日支付了1500万元，一期余款1500万元于2007年3月23日付清，本案应根据商业习惯以上述时间作为付款时间，而不能以3月27日的进帐时间进行确定。且原告2007年3月28日函亦已认可被告的付款时间。4、原告3月28日函确定的违约金72万元系双方协商之结果，系原告真实意思表示，原告其后出具的函件及本案诉请所涉金额违背诚信原则。5、退一步，原告诉请违约金也过高，请求人民法院依法调整。6、原告存在一系列违约行为，被告保留另行起诉之权利。原告交付的土地存在瑕疵，原告逾期交付建筑物，建筑物备案资料不全，原告未能开具合法收款发票，未能履行质量保修义务，房屋存在质量问题。被告还是希望与原告友好协商解决纠纷。综上，原告诉请被告支付3291738元违约金无理，不应支持。在庭审后的诉讼活动中，被告同意按2007年3月28日原告出具的函确定的72万元款项支付违约金。
原告城改公司为实现其诉请，向本院举证如下：1、地面建筑物转让移交协议，证明原、被告双方签订转让协议的事实和协议约定内容。被告对证据真实性无异议，但认为协议违约责任条款不合理。2、进帐单三份，证明被告逾期支付第一期转让款之事实。被告质证认为该证据仅能证明款项进帐时间，应以被告付款时间确定逾期付款天数。3、被告出具的承诺书，证明被告向原告承诺在领取土地证后60天内依约支付逾期付款违约金。被告质证认为，因当时地块不能开发建设，迫于原告要求被告出具承诺才给予办证的压力，被告才违心出具该承诺。4、土地证书签收簿，证明被告领取土地证的时间。被告未提出异议。
被告大宋公司针对自己的主张提出以下证据：5、土地证，证明土地瑕疵引起纠纷。原告对证据真实性没有异议，但认为与本案没有关联，且本案土地不存在纠纷。6、原告函和被告函各三份，证明双方之间的纠纷及协调经过。原告对往来函件真实性没有异议。但对证明对象有异议，双方存在协调和沟通之事实，但协调不等于双方存在纠纷。2007年3月28日原告函虽写有违约金72万元，但系原告财务失误，原告同年8月8日、9月4日函中已明确要求被告支付3291738元违约金。7、东光村承诺书，证明被告在进场准备时遭受东光村村民围攻，被告支付24万元平息纠纷。原告对承诺书内容是否系客观事实存在异议，且该承诺与原告无关。8、会议备忘录，证明原告逾期交付建筑物，以及部分档案资料不全等问题。原告对证据真实性无异议，但认为该证据不能证明原告逾期交付建筑物，对证据第三页被告添写内容需要进行核实。协议对建筑质量已进行约定，被告进场后对建筑物进行了大规模改造，现质量问题是被告施工原因还是由原告引起，需要进行验房才能定论。9、转帐支票存根三份，证明被告于2007年3月19日支付1500万元，同年3月23日又支付1500万元。原告对证据真实性没有异议，但对被告提出的证明事项存在异议，被告自己填写的支票存根是否与本票本联相符，证据仅能证明被告填写了支票，但不能证明被告已将支票交付原告。且拿到支票不等于履行了付款义务，应得到银行交汇后才能确认。
本院对上述证据的认证意见：对证据1予以确认。证据2能证明款项进帐时间。被告对证据3未能提出实质异议，应予确认，即2007年6月12日被告承诺在其办出土地证后60天内依移交协议承担逾期付款违约责任。证据4予以认定。证据5与本案缺乏关联，不予认定。证据6证明双方对逾期付款违约金等问题进行协商之事实，同时根据往来函件，涉讼建筑物地块存在纠纷、双方当事人与当地组织一起参与协调亦系客观事实，至于原告交付的建筑物是否存在瑕疵、是否应当承担责任，不属于本案处理范围，当事人可依法另行解决。其中原告3月28日函陈明了被告第一期款付款时间、原告到帐时间及要求被告支付逾期付款违约金72万元之意思表示。证据7，能证明东光村部分村民因土地问题与进场准备的被告发生纠纷及双方当事人与当地组织一起参与协调等事实。证据8能证明原、被告等单位于2007年4月13日就讼争建筑物的移交情况等问题形成会议备忘录之事实，但对被告主张的原告逾期交付建筑物之证明内容，因与本案实体处理缺乏关联性，不作认定，被告可依据、依法另行主张或解决。证据9予以认定，能证明被告付款时间。
综上，本院认定事实如下：2007年3月8日，原告城改公司（甲方）与被告大宋公司（乙方）签订绍兴市城中村改造原外山组团江家娄地块（一期）地面建筑物转让移交协议，约定：乙方经公开拍卖取得位于绍兴市区城南原外山组团江家娄地块（一期）土地使用权，现甲方按拍卖条件书将该地块上的15幢建筑物转让移交给乙方。一、转让移交的建筑物面积为49344.19平方米，建筑物转让价格为73149734.65元。二、付款方式与期限：第一期付款：本协议签订三天内乙方向甲方付清3000万元；第二期付款：成交确认后三十日内乙方向甲方付清2000万元；第三期付款：成交确认后六十日内乙方向甲方付清余款。三、建筑物交付方式与期限：甲方在收到第一期款项之日起10天内交付该地块上的建筑物，……。四、违约责任：如逾期付款或逾期交付建筑物，违约方应支付对方转让总价的每天千分之三的违约金。双方还约定了其他权利义务。2007年3月19日，被告支付给原告第一期款项中的1500万元；2007年3月23日，被告又向原告支付第一期款项中的余款计1500万元。2007年3月20日，1500万元款进入原告帐户；2007年3月26日，1300万元进入原告帐户；2007年3月27日，200万元进入原告帐户。2007年3月28日，原告发函给被告，主要内容为：被告于3月19日交款1500万，余款于3月23日上交，款项足额到帐已是3月27日，依照移交协议逾期付款应支付对方转让总价每天千分之三的违约金之约定，应收取从3月13日至3月23日违约金72万元，要求被告尽快结清应交违约金。2007年6月12日，被告向原告出具承诺书一份，承诺按移交协议承担逾期支付第一期款的违约责任，该款项待被告办出土地权证后六十日内解决。2007年6月13日，被告领取了相关土地权证。其后原、被告就逾期付款违约金等问题进行磋商，原告坚持要求被告依照移交协议约定和被告承诺书精神支付逾期付款违约金3291738元，被告则认为出具承诺书非其本意，因地块纠纷推迟第一期款支付有正当理由，请求协商解决，但双方未能达成一致。为此，原告诉至本院，要求被告依约支付逾期付款违约金3291738元。
本院认为，本案存在以下争议：一是被告支付第一期款项的时间认定，此涉及逾期付款天数的确定；二是原告2007年3月28日函及被告2007年6月12日承诺书效力问题；三是逾期付款违约金数额确定问题。现逐一评判如下：一、被告付款时间应认定为：2007年3月19日支付1500万元，2007年3月23日支付1500万元，而不能以原告足额进帐时间即2007年3月27日为准。理由是：移交协议约定以逾期付款为据，被告已提出证据证明付款时间，原告在3月28日出具给被告的函中已自认付款时间分别为3月19日和3月23日。二、原告在3月28日函中虽向被告提出过逾期付款违约金为72万元的民事权利要求，但其后被告于2007年6月12日出具给原告的承诺书中同意按移交协议约定履行逾期付款违约责任并在土地权证办出60天内解决。之后原告坚持要求被告按移交协议约定和6月12日承诺书精神承担违约责任。故6月12日被告出具的承诺书具有法律约束力。三、原告诉请按转让总额的每天千分之三计算逾期付款违约金，明显过高，被告又提出调整请求，本院依法予以准许。本院认定第一期款项应付款时间为2007年3月12日。根据本案实际并结合当事人意思表示和诉讼中陈述，违约金可按1500万元逾期7天，另1500万元逾期11天，两节逾期付款金额均为1500万元，按每天1500万元的千分之三，分段进行计算（计算公式为1500万×千分之三×（7＋11）=81万）。据此，本案违约金额确定为81万元。至于讼争标的物是否存在瑕疵、原告是否逾期交付建筑物，因被告未提出反诉，不属本案处理范围，当事人可依法另行主张或解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告浙江大宋控股集团有限公司支付给原告绍兴市城中村改造建设投资有限公司逾期付款违约金人民币81万元，款限本判决生效之日起十五日内履行。
二、驳回原告绍兴市城中村改造建设投资有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33134元，由原告绍兴市城中村改造建设投资有限公司负担3万元，被告浙江大宋控股集团有限公司负担3134元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。在提交上诉状七日之内，预缴上诉案件受理费33134元，款直接汇至浙江省高级人民法院，逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 单卫东
审 判 员 楼晓东
代理审判员 王安洁
二〇〇八年三月十三日
书 记 员 蒋剑峰