上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终7668号
上诉人(原审被告、反诉原告)：宋孝全，男，1949年10月20日生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海风华物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：沈明华，总经理。
委托诉讼代理人：盛振春，上海市银星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘婉，上海市银星律师事务所律师。
上诉人宋孝全因与被上诉人上海风华物业管理有限公司(以下简称“风华物业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初5906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋孝全上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、诉讼费由风华物业公司承担。事实和理由：1、一审认定双方租赁合同于2016年4月30日期满是错误的。首先，双方2005年签订房屋租赁合同，租期6年，可自动续期2年，合同期满后双方签订第二份合同，2013年5月1日至2016年4月30日止，约定可自动延续2年。其次，在合同期间2014年5月份至9月份风华物业公司停水停电，宋孝全请中间人调解，双方达成续租两年的合意。最后，调解时将宝山区真金路XXX弄XXX号三楼东侧约330平方米房屋(以下简称系争房屋)两侧小房屋收回给风华物业公司，并折抵2016年5至7月的3个月房租，因此合同在正常的延续期内；2、一审对于风华物业公司曾停水停电的事实并未采信；3、如果合同无法履行，也应依法解除合同，并要求风华物业公司返还5个月的租金，并承担宋孝全的经济损失。此外，风华物业公司的房屋产权不明，无法办理营业执照，导致宋孝全无法正常经营，风华物业公司有无法推卸的责任。宋孝全对房屋装修投入人民币110万元(以下币种均为人民币)，因出租人违约导致合同解除的，有权要求其赔偿残值。
被上诉人风华物业公司辩称，1、自动续期的约定是有前提的，前提是双方无其他疑议。但事实情况是合同到期前被上诉人多次联系上诉人表示不再续租，又于2016年5月30日书面发函要求交还房屋。小房屋收回抵扣租金不是事实，上诉人并未就此提供证据证明。上诉人所称的东西搭建房屋属于楼梯拐角公共部分，是上诉人擅自搭建，不属于双方租赁合同项下的租赁范围；2、2016年8月并未停水停电，被上诉人在2016年10月下旬才采取停电措施，但从未采取过停水措施；3、系争房屋是上海真大实业(集团)有限公司所有，委托其子公司被上诉人管理。上诉人所称无房产证导致其损失，也未提供证据证明，被上诉人不予认可，被上诉人对上诉人办理营业执照只是配合义务。
风华物业公司向一审法院起诉请求：宋孝全返还系争房屋，按租金标准支付从2016年5月1日起至实际返还房屋之日止的使用费。
一审法院认定事实：2013年4月28日，风华物业公司(甲方)与宋孝全(乙方)签订了《房屋租赁协议》，约定，甲方将物业会所三楼东侧约330平方米房屋即系争房屋租赁给乙方，租期从2013年5月1日至2016年4月30日；年租金为5万元，先付后用，每季度预付一次；在乙方正常营业中，甲方不得无故停水停电，否则造成乙方经济损失由甲方赔偿；本协议到期后如无其他疑议，可自行延长两年，不再需要签订协议。协议签订后，宋孝全支付租金至2016年4月底。2016年5月30日，风华物业公司向宋孝全发出通知，主要内容为，《房屋租赁协议》期限自2013年5月1日至2016年4月30日，租期已到，风华物业公司于2015年7月起撤离康泰新城小区，故决定终止租赁协议，请宋孝全于2016年7月31日前搬离租赁房屋。
一审审理中，宋孝全提供了：1、宋孝全的雇员宋孝铭、孙梅英、李明明的证词，主要内容为，2014年5月至9月期间系争房屋停水停电。2、2014年4月至11月，宋孝铭、孙梅英、李明明签字的工资表。风华物业公司表示，对上述证据的真实性不予认可。
一审法院认为：风华物业公司与宋孝全签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。协议约定，租期从2013年5月1日至2016年4月30日，协议到期后如无其他疑议，可自行延长两年，不再需要签订协议。风华物业公司在协议到期后，对自行延长两年存有异议，并书面通知宋孝全于2016年7月31日前搬离系争房屋，故上述租赁协议已经于2016年4月30日期满。风华物业公司要求宋孝全搬离系争房屋，符合法律规定，原审法院予以准许。宋孝全主张风华物业公司承诺在其付清租金的情况下租期延期两年，未提供相应证据，一审法院不予采信。风华物业公司、宋孝全均认可租金支付至2016年4月底，一审法院予以确认。宋孝全主张风华物业公司于2013年收回西侧小房屋时同意抵扣3个月租金，未提供相应证据证明，一审法院不予采信。风华物业公司要求宋孝全支付2016年5月1日至2016年9月30日期间的使用费20,833.33元，原审法院予以准许。宋孝全主张风华物业公司于2016年8月初断水断电，亦无相应证据证明，风华物业公司认可于2016年10月断电，原审法院予以采信。考虑到断电后对宋孝全使用房屋有影响，原审法院酌情确定宋孝全按每年2万元计算，支付风华物业公司从2016年10月1日起至实际返还房屋之日止的使用费。宋孝全主张风华物业公司在2014年5月至2014年9月期间断水断电，仅有其员工为证，这些员工与宋孝全存在利益关系，所作证言不足以证明上述主张。宋孝全反诉要求风华物业公司返还租金，赔偿工人工资、经营损失、装修损失，依据不足，原审法院不予准许。
一审法院判决：1、宋孝全于判决生效之日起十日内，搬离宝山区真金路XXX弄XXX号三楼东侧约330平方米房屋，将该房屋返还给上海风华物业管理有限公司；2、宋孝全于判决生效之日起十日内，支付上海风华物业管理有限公司2016年5月1日至2016年9月30日期间的使用费20,833.33元，并按每年2万元计算，支付从2016年10月1日起至实际返还房屋之日止的使用费；3、上海风华物业管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持；4、宋孝全要求上海风华物业管理有限公司返还租金等反诉请求，不予支持。
二审中当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为,宋孝全上诉认为租赁合同尚在履行期，2016年4月30日之后租赁合同自动延期2年，无需重新签订租赁合同。然双方租赁合同就此约定有前提条件，该前提即是“无疑议”，现风华物业公司已经明确发函表示疑议，双方合同无法自然顺延。故双方租赁合同已履行完毕。现宋孝全再占有系争房屋缺乏依据，一审法院判决宋孝全搬离并视本案实际情况，酌情分阶段计算宋孝全应支付的房屋使用费尚属公平合理，本院不再做调整。鉴于合同已经自然履行终结，并非违约解除，故宋孝全要求风华物业公司赔偿装潢损失缺乏依据。宋孝全还上诉认为，风华物业公司因未提供产权证明导致其无法办理营业执照造成损失，但其自称自2005年即使用系争房屋，数次续约，在十多年时间里，宋孝全并未就风华物业公司未提供相关资料致其无法办证造成损失提出主张，现因双方就租赁合同是否自然续约产生争议，宋孝全才提出该观点，依据不足，本院对此观点无法采纳。一审法院对其在一审中提出的返还租金、赔偿工人工资、经营损失等反诉请求不予支持，并无不当。宋孝全上诉又称风华物业公司收回小房屋抵扣租金及风华物业公司停水、停电一节，因风华物业公司并不认可，宋孝全也未提供充分证据证明，本院亦不予采信。
综上所述，宋孝全的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,690元，由上诉人宋孝全负担(已报院长予以免收)。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 刘建颖
审判员 卢薇薇
审判员 王晓梅
二〇一七年八月二十九日
书记员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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