江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰靖民初字第1406号
原告靖江市泰和房地产开发有限公司，住所地靖江市泰和御水湾会所四楼（中洲路与通江路交汇处）。
法定代表人魏金华，该公司董事长。
委托代理人邵琛，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
委托代理人黄星，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
被告朱贤祥。
委托代理人朱冰，靖江市弘毅法律服务所法律工作者。
原告靖江市泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）诉被告朱贤祥为商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法由审判员孟晋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰和公司委托代理人邵琛、黄星，被告朱贤祥及其委托代理人朱冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2010年12月16日签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于御水湾名郡A幢B号房屋，合同金额4579452元。被告支付了首付款1379452元后，余款320万元以按揭方式支付。2011年4月25日，被告与中国农业银行股份有限公司靖江市支行（以下简称农行靖江支行）签订了个人购房担保借款合同，为其购房向农行靖江支行借款320万元，原告为其借款行为提供连带责任担保。2014年10月开始，被告未再按约还款，农行靖江支行陆续扣收了原告的保证金167687.07元。2015年6月，因被告未按约归还农行靖江支行的借款，农行靖江支行提起诉讼，要求被告归还借款及原告承担保证责任。靖江市人民法院于2015年6月23日作出（2015）泰靖民初字第0193号民事判决，判决被告于判决生效后十日内归还农行靖江支行借款2644387元及至还款之日的利息，原告承担连带责任。判决生效前农行靖江支行又扣收了原告83147.36元，判决生效后，被告未偿还，原告为被告承担了连带责任，向农行靖江支行归还了全部借款本息计2608638.94元，原告共为被告归还了2859473.37元借款本息。根据双方签订的合同附件四约定“因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，则出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日，该商品房买卖合同及附件、补充协议等同时解除，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之五的违约金，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除，买受人除承担上述违约责任外，还应当支付为实现债权而支付的相关费用。”被告未归还银行贷款的行为已经严重违背了商品房买卖合同的约定，根据该约定，原告有权解除原、被告签订的商品房买卖合同、要求被告退还已经交付的房屋并要求被告承担相应的违约责任及损失。为此，原告向法院提起诉讼，要求法院判令：（一）解除原、被告于2010年12月16日签订的《商品房买卖合同》；（二）被告退还原告已经交付的御水湾名郡A幢B号房屋，原告退还被告已经支付的房款（扣除代偿金额后计1719978.63元）；（三）被告向原告支付违约金228972.6元、律师费150000元；（四）被告向原告支付靖江农行在实现债权判决中的诉讼费13980元；（五）被告承担本案诉讼费。
被告辩称：（一）被告已经履行了商品房买卖合同，因此被告不存在违约。（二）原告无权收回案涉房屋，该房屋因涉及民间借贷纠纷一案已经被查封，且已经上网拍卖，案号为2013靖园民初字第0710号、执行案号为2014泰靖执字第0266号。（三）根据商品房买卖合同附件四的约定，原、被告协议解除的前置条件是农行靖江支行解除借款合同，（2015）泰靖商初字第0193号民事判决仅要求被告归还农行借款本息，原告承担连带责任，现原告已经偿还了债务，因此房屋买卖担保合同已经履行完毕，原告只能向被告追偿。（四）原告请求被告支付违约金及律师费理由不成立，虽然商品房买卖合同附件四约定，如买受人违约除了承担违约责任外，还应支付律师费，但鉴于该商品房买卖合同已经履行完毕，根本不存在解除的可能，因此原告该诉求理据不足。而对于农行实现债权判决书中的诉讼费13980元，也应由原告在行使追偿权时另行提出。综上，被告已经履行了商品房买卖合同，且该合同已不可能解除，法院应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年12月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买靖江市御水湾花园名郡A幢B号房，地上四层，建筑面积499.02平方米，总金额4579452元，买受人应于签定合同当日向出卖方支付首期购房款1379452元，其中20万元作为履行合同定金，余款320万元整，由买受人向银行申请按揭贷款，并于签定本合同的同时办理好按揭贷款（或公积金贷款）的相关手续。合同附件四《合同补充协议》第6条约定，如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，则出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日，该商品房的《商品房买卖合同》及附件、本补充协议等同时解除，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之五的违约金，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金。第7条约定，如买受人违约行为，出卖人有权解除本合同，买受人除承担违约责任外，还应向出卖人支付为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费等相关费用。合同及附件还约定了其他内容。合同签订当日，被告向原告支付了首期购房款1379452元。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告使用。
另查明：2011年4月25日，原、被告与农行靖江支行签订《个人购房担保贷款合同》，约定：被告向农行靖江支行借款320万元，借款期限180个月。采用等额本息还款法归还借款本息，借款执行利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整。借款人未按本合同约定期限归还借款，贷款人有权按本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告以其购买的靖江市泰和御水湾某幢某号的房屋为借款本息的归还提供抵押担保。原告自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，为被告的债务承担连带责任保证，担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息等费用。同日，农行靖江支行按约发放了借款，被告向农行靖江支行出具了个人借款凭证。借款后，被告多次未按期向农行靖江支行还款，2014年10月31日、12月30日、2015年3月27日，农行靖江支行自原告账户扣收款项共计167687.07元。至2015年5月25日，被告结欠农行靖江支行借款本金2644387元、利息27033.63元（含罚息）。2015年4月20日，农行靖江支行向本院提起诉讼，要求判令：朱贤祥立即归还农行靖江支行借款本金2644387元及至还款之日的利息（至2015年5月25日欠息27033.63元，以后的利息按年利率9.225%计算），确认农行靖江支行对朱贤祥名下的位于靖江市泰和御水湾名郡某幢某号的房屋享有优先受偿权，泰和公司承担连带责任。2015年6月23日，本院作出(2015)泰靖商初字第0193号民事判决，认定：朱贤祥借款后未足额偿还借款本息超过90天，泰和公司亦未履行担保责任，朱贤祥、泰和公司的行为违反了合同约定，农行靖江支行要求朱贤祥立即归还余下全部借款、承担逾期还款的违约责任（即支付逾期利息）、泰和公司承担连带责任，符合双方合同的约定，法院依法予以支持。判决：一、朱贤祥于判决生效后十日内归还农行靖江支行借款本金2644387元及至还款之日的利息（至2015年5月25日欠息27033.63元，以后的利息按年利率9.225%计算），泰和公司承担连带责任。二、驳回农行靖江支行的其他诉讼请求。案件受理费27960元减半收取计13980元，由朱贤祥、泰和公司负担（农行靖江支行已垫支，朱贤祥、泰和公司还款时一并给付农行靖江支行）。2015年6月29日，农行靖江支行又自原告账户扣收款项83147.36元。2015年7月9日，原告向农行靖江支行归还了全部借款本息共计2608638.94元。2015年7月14日，原告向农行靖江支行支付了诉讼费13980元。
再查明：诉讼期间，经本院组织双方现场勘验，案涉房屋交付使用后，被告仅对房屋一至四层楼梯进行了拆除、重建，未作其他改建及装修，房屋仍为毛坯。后本院根据原告申请，委托泰州兴财工程造价咨询有限公司对案涉房屋楼梯改造工程造价进行鉴定，2015年12月25日，该公司作出泰兴财审字[2015]177号《关于靖江市御水湾名郡A幢B号房楼梯改造工程造价的鉴定报告》，审核结果为6983.09元。经质证，原告同意按照鉴定报告的结果对被告自行搭建的楼梯进行补偿。被告认为被告不存在违约没有鉴定必要，且不同意鉴定，对鉴定报告书未发表其他意见。
又查明：2015年7月10日，原告与江苏江豪（靖江）律师事务所签订一份《委托代理协议》，约定原告委托该所指派邵琛律师作为与被告为商品房买卖合同纠纷一案的代理人，协商代理费为150000元。2015年8月4日，原告向该所支付代理费150000元。
以上事实，结合原、被告陈述及答辩，并有原告提交的(2015)泰靖商初字第0193号民事判决、银行业务凭证、《商品房买卖合同》、购房发票、《委托代理协议》、代理费发票、《关于靖江市御水湾名郡A幢B号房楼梯改造工程造价的鉴定报告》予以证实，本院对此予以确认。
本院认为：《商品房买卖合同》及合同附件系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法律强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，因被告逾期未偿还贷款已经构成违约，本院(2015)泰靖商初字第0193号民事判决也认定，被告应向农行靖江支行偿还全部贷款本金及利息，原告承担连带责任。截至2015年7月9日，原告已经向农行靖江支行偿还了全部借款本息2859473.37元及诉讼费13980元。因此，原、被告在合同附件四约定的合同解除权行使条件已经成就，案涉房屋《商品房买卖合同》及附件、补充协议等已经于2015年7月9日解除。因房屋交付后，被告自行对楼梯进行了拆除、重建，诉讼中，本院依法委托泰州兴财工程造价咨询有限公司出具的《关于靖江市御水湾名郡A幢B号房楼梯改造工程造价的鉴定报告》，不存在鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序严重违法的、鉴定结论明显依据不足等不能作为证据使用的情形，本院对造价为6983.09元的鉴定结论予以采信。原告同意按照该鉴定报告审核的工程造价对被告进行补偿,本院对此予以准许,被告辩称不存在违约且无鉴定必要，理由不成立，本院对此不予采信。合同解除后，原告应当从总购房款中扣除前述代偿款项、补偿楼梯造价后应将其余房款即1726961.72元（4579452元-2859473.37元+6983.09元）返还被告，被告应将案涉房屋退还原告，并向原告支付诉讼费13980元及违约金228972.6元（4579452元×5%）。原告向农行靖江支行承担全部贷款偿还义务后，提起本案诉讼并为此支出律师代理费150000元，其要求该费用由被告支付，符合双方合同约定，本院对此亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、原告靖江市泰和房地产开发有限公司与被告朱贤祥2010年12月16日签订的《商品房买卖合同》及附件于2015年7月9日解除；
二、被告朱贤祥于本判决生效后十日内向原告靖江市泰和房地产开发有限公司退还御水湾名郡A幢B号房；
三、原告靖江市泰和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告返还购房款1726961.72元；
四、被告朱贤祥于本判决生效后十日内向原告靖江市泰和房地产开发有限公司支付诉讼费13980元、违约金228972.6元以及律师代理费150000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费元46467元，鉴定费3900元，合共50367元，由被告朱贤祥负担（此款原告已交纳，被告应在履行判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
审判员 孟晋
二〇一六年三月十五日
书记员 姚璐
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。