广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民二初字第221号
原告：广州市鑫中业投资有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：侯伟英，董事长。
委托代理人：李亚、卜宏昭，均系北京市德恒（深圳）律师事务所律师。
被告：刘钢发，住广东省紫金县。
被告：罗文婷，住广东省惠州市惠城区。
被告：惠州市东安投资有限公司，住所地广东省惠州市惠城区（麦雅国际）B栋7层02号办公。
法定代表人：邵素珍。
第三人：长沙银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。
负责人：郦浤浤，行长。
委托代理人：吴英、刘益范，均系该司职员。
原告广州市鑫中业投资有限公司诉被告刘钢发、罗文婷、惠州市东安投资有限公司(以下简称“东安公司”)、第三人长沙银行股份有限公司广州分行(以下简称“长沙银行”)借款合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李亚、卜宏昭，第三人长沙银行的委托代理人吴英、刘益范到庭参加了诉讼，被告刘钢发、罗文婷、东安公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告广州市鑫中业投资有限公司诉称：2012年2月23日，被告刘钢发、罗文婷作为借款人与第三人长沙银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：长沙银行向借款人提供贷款，贷款金额为2730000元，贷款期限为120个月，借款人以被告刘钢发所购房产惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座25层08、09、10、11、12号，向长沙银行提供抵押担保，售房人东安公司向长沙银行提供了回购担保；借款人不按合同约定足额偿还借款本息，贷款人有权解除借款合同，要求借款人、担保人清偿所有到期或未到期的借款本息及实现债权的费用，其中律师费为诉讼标的的5%。2012年3月2日，前述抵押物办理了抵押权登记。2012年3月6日，长沙银行根据借款合同约定发放了2730000元贷款。但此后被告刘钢发、罗文婷没有按合同约定偿还借款本息，一直由长沙银行从东安公司提供的保证金中扣还相关借款本息，自2013年9月30日起，前述保证金已经扣完，被告刘钢发、罗文婷仍然没有偿还借款本息。截至2013年11月20日，被告刘钢发、罗文婷拖欠原告本金2443498.99元，利息及罚息65622.67元，合计2509121.66元。
2013年7月15日，长沙银行与原告签订了《债权转让协议》，将长沙银行对被告刘钢发、罗文婷借款合同项下的所有债权（包括但不限于贷款本金及其利息、实现债权的相关律师费、诉讼费）、抵押权、担保权转让给原告。2013年8月，原告及长沙银行向所有被告送达了《债权转让通知书》，将长沙银行转让借款合同项下所有债权、抵押权，担保权予原告的事宜通知了所有被告。原告认为，被告刘钢发、罗文婷严重违约，应当立即向原告清偿借款合同项下全部本金和利息、罚息。同时，根据借款合同的约定，原告为追索此笔贷款而发生的费用，由全部被告承担，原告对抵押物的处置价款享有优先受偿权，被告东安公司对被告刘钢发、罗文婷不能清偿的债务部分承担担保清偿责任。故现诉请判令：一、被告刘钢发、罗文婷向原告偿还贷款本金2477522.86元及利息、罚息（截至2015年6月5日的利息76686.88元、罚息415199.12元；从2015年6月6日起计至付清之日止的罚息按照本案借款合同约定利率计算至本息还清之日止）；二、被告刘钢发、罗文婷向原告支付律师费148470.44元；三、原告对被告刘钢发的抵押物惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座25层08号、09号、10号、11号、12号房产享有抵押权,并在处置抵押物的得款中以本案诉讼请求一、二、五的金额享有优先受偿权；四、被告东安公司对被告刘钢发、罗文婷不能清偿的债务部分承担担保清偿责任；五、本案全部被告共同承担本案诉讼费、诉讼保全费等全部诉讼费用。
被告刘钢发、罗文婷、东安公司未答辩，亦未提交证据。
第三人长沙银行答辩称：对原告的诉讼请求没有异议。
经审理查明：2012年2月21日，被告刘钢发、罗文婷分别向第三人出具《个人贷款申请书》、《共同借款人声明书》，载明：被告刘钢发因写字楼按揭向长沙银行申请商业用房按揭贷款2730000元，期限120个月，被告罗文婷同意以夫妻共同财产和个人财产对长沙银行承担连带保证责任，直至贷款本息全部清偿。同日，被告刘钢发、罗文婷向长沙银行出具《抵押担保声明》，确定以其所有或依法有权处理的财产向长沙银行提供抵押担保。
2012年2月23日，被告刘钢发（借款人、抵押人）、罗文婷（共同借款人）、东安公司（保证人）与第三人长沙银行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：借款人向贷款人借款2730000元；借款期限为120个月，借款用途为购房，采取浮动利率，按基准利率上浮15%，如遇人民银行贷款基准利率调整则相应调整；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；还款方式为等额本息还款，以借款发放日对应日及借款到期日为还款日；抵押房产为惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座25层08、09、10、11、12号房产，建筑面积421.99平方米，购买评估总价为5485870元，抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利及抵押权人实现债权的费用等；保证人在本合同项下承担连带保证责任，保证期间为阶段性担保，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用；借款人未按约定偿还借款本息的，贷款人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷，提前收贷时贷款人直接或委托其他银行从借款人或保证人账户中扣收或行使担保权而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责；借款人不按合同规定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权解除借款合同、要求借款人清偿所有到期或未到期的借款本息及其他费用(包括诉讼费、财产保全费、公告费、律师代理费等，其中律师费原则上为诉讼标的的5%)；本合同既有抵押担保又有保证担保的，贷款人有权在行使担保权时进行选择，既可以先行使抵押担保，也可以行使保证担保，还可以同时行使抵押担保和保证担保以清偿合同项下的债权债务；本合同履行过程中发生争议，协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼等。合同补充条款载明：东安公司回购担保至他项权证移交贷款人为止。
2012年3月2日，第三人与被告就坐落于惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座25层08、09、10、11、12号预购房产办理抵押权预告登记，预告抵押权利人为第三人，义务人为被告刘钢发，并注明“请在自能够进行不动产登记之日起三个月内办理相应房屋登记”。
2012年3月6日，第三人向被告刘钢发发放贷款2730000元，借款期限120个月，2022年3月6日到期。
2013年7月15日，原告与第三人签订《债权转让协议》，第三人向原告转让其对被告刘钢发所享有的贷款债权本金及利息余额以及其从权利，暂计至2013年7月14日，前述债权本金余额为2477522.86元，其从权利包括但不限于第三人对抵押人、保证人享有的担保权利，第三人基于标的资产而享有的诉讼权利。
2013年8月12日，原告分别向被告刘钢发、罗文婷、东安公司邮寄了《债权转让通知书》，要求前述被告向原告履行借款合同项下全部义务。原告就其邮寄送达过程在广东省深圳市公证处办理公证。
被告刘钢发借款后未依约还款，根据原告提供的证据，被告刘钢发自2013年8月6日开始逾期，截至2015年6月5日，被告刘钢发尚欠原告借款本金2477522.86元、利息76686.88元、罚息415199.12元。
2013年7月22日，原告与北京市德恒(深圳)律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托该所对包括被告在内等债务人的债权采取提起诉讼等法律行为，第一期支付律师费200000元，第二期于执行立案时支付300000元，第三期为应偿还欠款的10%在案件执行终结后结算等条款。但原告未提供已支付律师费的相关凭证。
本院认为：第三人与三被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立、生效，第三人依法将合同项下的债权转让给原告，并已通知债务人，该转让行为对债务人发生法律效力，三被告应依法向原告继续履行合同义务。
上述借款合同签订后，第三人已依约向被告刘钢发放款2730000元，被告刘钢发、罗文婷未依约还款，截至2015年6月5日，尚欠原告借款本金2477522.86元、利息76686.88元、罚息415199.12元，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。现原告起诉要求被告刘钢发、罗文婷偿还借款本金2477522.86元及利息、罚息（截至2015年6月5日，利息76686.88元、罚息415199.12元；自2015年6月6日起至实际清偿之日，罚息按基准利率上浮15%再上浮50％计算）有理，本院依法予以支持。
关于原告主张对位于惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座25层08、09、10、11、12号房产享有抵押权的问题。第三人与被告刘钢发签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，并办理预购商品房抵押权预告登记，但涉案房屋的所有权至今未转移至被告刘钢发名下，亦未办理正式的抵押登记手续。抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非实现物权，因此，将预购商品房抵押权等同于抵押权登记是没有权利基础及法律依据的。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，涉案房屋的抵押权并未设立，据此原告对涉案房屋不具有优先受偿权。故对原告的该项诉请，本院不予支持，并依法予以驳回。
关于原告主张律师费的问题。合同约定若被告逾期付款，应向原告支付为实现债权而支出的律师费用，但原告并未提供证据证明本案律师费已经实际支付，故原告要求被告支付律师费148470.44元的主张，本院不予支持，并依法予以驳回。
关于被告东安公司的责任承担问题，按上述借款合同的约定，被告东安公司仅承担阶段性的回购责任，但由于现涉案的抵押房产未能取得抵押他项权证，被告东安公司仍应承担相应的回购责任，其回购价格应以借款合同确定的购买评估总价5485870元为限，被告东安公司应在此限额内对原告承担回购责任，而非连带责任担保，其承责后有权向被告刘钢发、罗文婷追偿。
被告刘钢发、罗文婷、东安公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十二条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘钢发、罗文婷于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市鑫中业投资有限公司偿还借款本金2477522.86元及利息、罚息（截至2015年6月5日，利息76686.88元、罚息415199.12元；自2015年6月6日起至实际清偿之日止，罚息按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮15%再上浮50%计算）；
二、被告惠州市东安投资有限公司在评估总价5485870元内，对本判决主文第一项确定的债务向原告广州市鑫中业投资有限公司承担连带清偿责任，其承责后，有权向被告刘钢发、罗文婷追偿；
三、驳回原告广州市鑫中业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费27880元、财产保全费5000元，由原告广州市鑫中业投资有限公司负担1570元，由被告刘钢发、罗文婷、惠州市东安投资有限公司共同负担31310元。公告费111元，由被告刘钢发、罗文婷共同负担（公告费原告已预交有关单位，被告于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 周梦瑶
人民陪审员 杜 杰
人民陪审员 许红霞
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 余铭瑶
廖忠安