浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终670号
上诉人（原审被告）：蒋中健。
被上诉人（原审原告）：海宁市房地产管理处(海宁市硖石房地产管理所)。住所地：海宁市海州西路**号。
法定代表人：姚俐，主任。
委托代理人：卢燕，浙江海州律师事务所律师。
上诉人蒋中健为与被上诉人海宁市房地产管理处(海宁市硖石房地产管理所)（以下简称海宁房管处）房屋租赁合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2015）嘉海民初字第1071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人蒋中健，被上诉人海宁房管处的委托代理人卢燕，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理认定，蒋中健系海宁市海昌路129号房屋（以下简称129号房屋）的原承租人，129号房屋登记的所有权人为海宁市硖石房地产管理所。2013年9月9日，海宁市机构编制委员会作出海编[2013]71号文件，同意海宁市硖石房地产管理所并入海宁房管处。2014年5月29日，海宁房管处与案外人浙江保利国际拍卖有限公司（以下简称保利公司）签订《浙江保利国际拍卖有限公司委托拍卖合同》1份，约定由保利公司公开拍卖海宁房管处所有的部分房产的房屋租赁权，前述129号房屋的租赁权系拍卖标的之一。2014年6月4日，保利公司在《海宁日报》刊登《租赁权拍卖公告》，公示此次拍卖标的的地址、面积、起拍价、租期等标的物基本信息以及参加拍卖报名的时间、地点、条件等信息。其中，本案所涉129号房屋的建筑面积约19.81平方米，起拍价15000元/年，租赁期限为三年。2014年6月10日，蒋中健作为竞买人签署了保利公司提供的《拍卖文件》、《竞买规则》、《特别约定》各1份，前述文件中载明，竞买人已领取并阅读了保利公司提供的关于本次拍卖的相关文件，包括《拍卖公告》、《竞买规则》、《标的物清单及特别约定》、《标的相关资料：房屋租赁合同（1-28号标的）》、《广告牌租赁协议（29-35号标的）》、《36号标的机械设备租赁合同、随机工具箱清单、设备基本配置、技术参数资料》；作为竞买人，蒋中健同时承诺愿意遵守和履行《竞买规则》、《标的物清单》及《特别约定》的各项条款；《竞买规则》第六条规定，竞买人在拍卖过程中一经加价或应价即表示承诺，其所作的承诺不得撤回；《标的物清单一（房产租赁权）》载明，129号房屋的租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止；《特别约定》第1条约定，买受人须于2014年6月20日前缴纳第一年房租及押金、拍卖佣金、并与委托方签订房屋租赁合同；《特别约定》第2条第（5）项约定，本次拍卖会资料中提供的与各标的物相应的《房屋租赁合同》为本约定的组成部分，竞买人必须遵守其中的各项条款，如买受人违反此项规定，委托方有权无偿收回该房屋，拍卖人已收取佣金不予返还。2014年6月12日，蒋中健缴纳了竞拍129号房屋租赁权的保证金5000元。2014年6月13日，蒋中健通过公开竞买拍得海宁房管处所有的本案所涉129号房屋的租赁权，并签署《浙江保利国际拍卖有限公司拍卖成交确认书》（以下简称成交确认书）1份，该成交确认书载明，成交标的名称为129号房屋3年租赁权，面积约19.81平方米，租金38000元/年，租金一年一付，买受人（蒋中健）第一次须付款总金额为43760元（其中：房屋租金38000元、拍卖佣金760元、租赁押金5000元）；买受人应于2014年6月20日前将成交价款、租赁押金及拍卖佣金汇入拍卖人指定账户，逾期未结清全款，买受人无权要求返还已缴纳的保证金；本次拍卖会的《竞买规则》、《标的物清单》、《特别约定》等资料是本成交确认书的组成部分，具有同等法律效力。蒋中健至今未按约定将前述款项汇入保利公司指定的账户。2014年7月1日至今，蒋中健一直使用129号房屋，但未支付海宁房管处前述期限租金或房屋占有使用费。
原审另认定，保利公司于2014年6月13日14时在海宁市文礼路3号浙江江南要素交易中心第一开标室举行拍卖会，蒋中健在参与竞买坐落于海宁市海昌路131号店铺租赁权时，与其他竞买人发生争执，后蒋中健以被人殴打为由报警，海宁市公安局海洲派出所依法处警并受理该案，该案尚在调查中。蒋中健与其他竞买人的纠纷发生在蒋中健竞得129号房屋租赁权并签署拍卖成交确认书之后。
海宁房管处向原审起诉称，根据保利公司与蒋中健签订的成交确认书，蒋中健应于2014年6月20日前将第一年房屋租金38000元、租赁押金5000元及拍卖佣金760元，合计43760元汇入保利公司指定的账户。逾期未结清全款，蒋中健无权要求返还保证金。蒋中健至今未支付前述款项，构成违约，海宁房管处与蒋中健多次协商未果后，起诉至原审法院，请求判令：1、蒋中健与海宁房管处签订坐落于海宁市海昌路129号房屋（租期自2014年7月1日至2017年6月30日止）的《房屋租赁合同》；2、蒋中健支付海宁房管处43760元（第一年房屋租金38000元、租赁押金5000元、拍卖佣金760元）；3、蒋中健支付海宁房管处逾期付款利息损失（自2014年6月21日起按银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止）。原审庭审中，海宁房管处变更第一项诉讼请求为请求判令：确认海宁房管处、蒋中健于2014年6月13日经公开拍租方式确立了由蒋中健承租坐落于海宁市海昌路129号房屋的房屋租赁合同关系，租期自2014年7月1日起至2017年6月30日止；其余诉讼请求不变。
蒋中健在原审中答辩称，1、海宁房管处主体不适格，海宁房管处与蒋中健之间不存在任何法律关系，双方之间未建立房屋租赁关系；2、本案所涉的拍卖活动违反相关法律法规，拍卖无效；3、如海宁房管处认为可以代为行使拍卖公司的权利，则蒋中健要求海宁房管处承担违法拍卖的相应法律责任。
原审认为，本案的争议焦点在于：蒋中健参与竞买成功后与保利公司签订成交确认书是否可以认定海宁房管处、蒋中健之间已建立房屋租赁关系。海宁房管处认为，作为本案所涉拍卖会的委托人，根据蒋中健与受托人保利公司签订的成交确认书等相关文件已确立房屋租赁关系，海宁房管处有权向蒋中健主张支付拖欠的租金、租赁押金、佣金等款项；蒋中健认为其与海宁房管处尚未签订关于承租129号房屋的租赁合同，其与保利公司签订的成交确认书只能约束蒋中健与保利公司，且蒋中健有权以放弃要求保利公司返还已支付保证金5000元的方式，拒绝与海宁房管处签订书面房屋租赁合同，故蒋中健与海宁房管处之间不存在租赁合同关系。原审认为，海宁房管处与蒋中健之间的房屋租赁关系已成立，理由如下：1、海宁房管处与保利公司系委托代理关系，受托人保利公司受托办理海宁房管处所有的房产租赁权拍卖事宜，且保利公司与蒋中健已就129号房屋租赁权拍卖事宜签署成交确认书，蒋中健同时承诺按《竞买规则》、《标的物清单》及《特别约定》的规定，履行相应的义务；2、根据蒋中健签署的相关拍卖文件的约定，海宁房管处、蒋中健就129号房屋租赁的相关事宜已达成一致意思表示，包括租赁标的坐落、租期、年租金、租赁押金、租赁物用途等，均以书面方式予以明确约定；3、蒋中健自2014年7月1日起实际使用129号房屋至今。故海宁房管处、蒋中健之间的房屋租赁关系已成立，具体租赁关系的权利、义务内容以拍卖过程中蒋中健领取和签署的相关拍卖文件载明的内容为准。蒋中健虽主张本案所涉拍卖违法，但并未提供相应的证据予以证明，原审对其主张不予采信。
原审认为，海宁房管处通过委托保利公司公开拍卖的方式，与蒋中健就租赁129号房屋的相关事宜达成一致意思表示，且蒋中健在竞买成功后亦实际使用129号房屋至今，故海宁房管处、蒋中健之间事实上已确立房屋租赁关系，海宁房管处要求蒋中健支付第一年租金38000元、押金5000元的诉讼请求，符合成交确认书及相关拍卖文件的约定，原审予以支持。至于蒋中健已缴纳的拍卖保证金5000元以及海宁房管处要求蒋中健支付的拍卖佣金760元，均系蒋中健与保利公司之间的约定，与本案非同一法律关系，故在本案中不作处理。根据《特别约定》的规定，蒋中健作为买受人应于2014年6月20日前缴纳房屋租金，现蒋中健逾期支付前述款项，海宁房管处要求蒋中健支付逾期付款利息损失的诉讼请求，不违反法律规定，原审亦予以支持，具体计算方式为以38000元为基数，自2014年6月21日起按银行同期贷款利率计算至蒋中健实际付清款项之日止。海宁房管处要求蒋中健支付押金5000元利息损失的请求，无法律依据，原审不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、海宁房管处与蒋中健关于坐落于海宁市海昌路129号房屋的房屋租赁合同于2014年6月13日成立并生效（具体权利、义务内容以《浙江保利国际拍卖有限公司拍卖成交确认书》、《竞买规则》、《标的物清单》及《特别约定》为准）；二、蒋中健于判决生效之日起十日内支付海宁房管处2014年7月1日至2015年6月30日期间房屋租金38000元、租赁押金5000元，并赔偿海宁房管处利息损失3671.33元（以38000元为基数，自2014年6月21日起按银行同期贷款利率暂计算至2016年3月4日，此后按前述方法计算至蒋中健实际付清款项之日止）；三、驳回海宁房管处的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费986元，由海宁房管处负担16元，蒋中健负担970元。
判决宣告后，蒋中健不服，向本院提起上诉称，一、海宁房管处主体不适格。保利公司和张玉定系纠纷的利害关系人。二、蒋中健在同一竞租拍卖会中参拍129号、131号房屋两个标的，是蒋中健出于同一整体利益考虑而实施的具有关联性的民事行为，不能只审129号标的而回避对131号标的的审理。三、海宁房管处对于本次拍租现场的秩序与安保负有监督责任，故对蒋中健在拍租中遭受的人身损害应负相应责任。四、原审避实就虚、讳避责任，系对蒋中健不负责任。五、根据“按价高者得”的竞租原则，131号标的应为蒋中健竞得。但由于受非法侵害的干扰及海宁房管处的监管不作为，以及张玉定、保利公司的违规操作，致使蒋中健未取得应竞得之标的。综上，原审认定事实不清，导致蒋中健的权益没有得到保障，请求撤销原判，改判驳回海宁房管处的原审诉讼请求。
海宁房管处在二审中答辩称，一、在蒋中健知道海宁房管处和保利公司存在委托代理关系的情况下，海宁房管处具有诉讼资格。对此，《中华人民共和国合同法》第四百零二条也有相关规定。二、海宁房管处与蒋中健虽然没有签订书面房屋租赁合同，但双方之间的房屋租赁关系在公开招租时已经确定。三、本案所涉的纠纷系有关129号房屋的租赁问题，与131号房屋的拍卖、租赁问题无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点在于：一、海宁房管处作为原告的主体是否适格；二、有关海宁市海昌路131号店铺的拍卖、租赁问题，是否应在本案中处理；三、蒋中健上诉提出的人身损害赔偿问题，应否在本案中处理。
关于焦点一。蒋中健认为其与海宁房管处之间不存在任何法律关系，双方之间未建立房屋租赁关系，故海宁房管处的主体不适格。对此，本院认为，（一）海宁房管处将其所有的涉案129号房屋的租赁权委托保利公司公开拍卖，故海宁房管处与保利公司之间系委托代理关系。蒋中健虽称对海宁房管处与保利公司间存在委托代理关系的事实不清楚，但一则，蒋中健作为129号房屋的原承租人，应当知道房屋的所有权人，二则，根据蒋中健签署的保利公司提供的《拍卖文件》、《竞买规则》、《特别约定》等文件载明，竞买人已领取《标的相关资料：房屋租赁合同（1-28号标的）》，该合同中载明出租人系海宁房管处。故蒋中健作为租赁权的竞拍人，应当知道系由海宁房管处委托保利公司拍卖129房屋的租赁权，租赁关系的相对人即出租人为海宁房管处，故蒋中健上述辩称不能成立。因此，虽然有关《特别约定》、成交确认书上并无海宁房管处的签章，但在蒋中健已经知道海宁房管处与保利公司系委托代理关系的情形下，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，上述《特别约定》、成交确认书直接约束海宁房管处和蒋中健。（二）虽然成交确认书等相关拍卖文件名称上并非为房屋租赁合同，但据其内容记载，双方已就129号房屋租赁的相关事宜达成一致意思表示，包括租赁标的坐落、租期、年租金、租赁押金、租赁物用途、租赁物的交付等，均以书面方式予以明确约定。其中《特别约定》第3条“拍卖标的交付”中约定，如买受人为原承租人的，则买受人付清全额成交价款（第一年租金及押金）后，继续沿用标的物。现涉案129号商铺由原承租人蒋中健继续沿用至今，应认定海宁房管处已进行交付，租赁合同已事实履行。故原审据此认定双方之间的房屋租赁关系已成立，并无不当。现海宁房管处作为出租人起诉蒋中健，要求支付拖欠的租金等费用，主体适格。
关于焦点二。海宁市海昌路131号店铺和海宁市海昌路129号房屋系独立的店铺，二审庭审中蒋中健也自述129号房屋竞拍完成后再竞拍131号房屋。故131号房屋是否竞拍成功并不影响蒋中健已经竞拍得129号房屋的事实。本案系海宁房管处请求蒋中健支付129号房屋的租金，故131号房屋的竞拍问题与本案争议焦点无涉，蒋中健要求在本案中处理131号房屋的竞拍事宜，因系独立的诉讼请求，应当提出反诉，但原审中蒋中健并未提起反诉，二审中提出此诉请，海宁房管处不同意就此调解，故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条之规定，二审不作处理，蒋中健可另案主张。
关于焦点三。蒋中健上诉提出因海宁房管处未尽到拍租现场的安全保障义务，应对蒋中健遭受的人身损害承担相关责任。由于本案审理的是房屋租赁合同纠纷，蒋中健提出的人身损害赔偿责任属于独立的诉讼请求，但蒋中健在原审中并未提出反诉，故二审对此也无法处理。如蒋中健确因竞拍遭受人身损害，可另行主张。
综上，蒋中健的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律基本正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费986元，由上诉人蒋中健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一六年六月七日
书 记 员 郑 茜