云南省麻栗坡县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2624民初605号
原告:齐浩。
原告：刘应春。
共同委托诉讼代理人：张家明、骆帝睿，云南畴阳律师事务所执业律师，特别授权。
被告：麻栗坡九福房地产开发有限公司。
法定代表人：赵子华，职务：董事长。
委托诉讼代理人：朱武明，云南华汇（文山）律师事务所执业律师，特别授权。
原告齐浩、刘应春与被告麻栗坡九福房地产开发有限公司（以下简称九福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告齐浩及齐浩、刘应春共同委托诉讼代理人张家明、骆帝睿，被告麻栗坡九福房地产开发有限公司委托诉讼代理人朱武明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
齐浩、刘应春向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除齐浩、刘应春与麻栗坡九福房地产开发有限公司于2015年1月21日签订的《商品房购销合同》以及2015年1月21日签订的《商品房购销合同补充协议》；2.判令被告退还原告因签订《商品房购销合同》支付的购房款302889.00元（含首付32889.00元、贷款270000.00元）及银行利息139087.20元，共计441976.20元；3.判令麻栗坡九福房地产开发有限公司向原告支付因逾期交房产生的违约金22400.00元（2016年6月1日至2017年9月12日止共448天，每日50元）。事实及理由：2014年6月5日齐浩、刘应春因购房需要与九福公司签订“澜山溪谷”小区商品房认购协议书，2015年1月21日，双方签订《商品房购销合同》，合同约定：2016年5月31日前，九福公司将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告。2015年1月21日，因办理贷款需要，九福公司与齐浩、刘应春签订商品房购销合同补充协议，2016年12月底，九福公司以其与齐浩、刘应春签订的补充协议第四条：“具备如下条件被告即可交付房屋：1、原告购买的房屋主体质量经相关部门验收合格”为由，在房屋未经相关部门验收合格的前提下，要求广大业主办理交房手续，齐浩、刘应春以未经相关质监部门验收合格为由拒绝办理。2017年4月26日，麻栗坡县住房和城乡建设局因澜山溪谷项目未竣工验收合格擅自交付等问题，向九福公司下达责令整改通知书，责令九福公司于2017年5月11日前整改结束，到2017年5月11日，九福公司仍未进行整改。依据建筑法六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《合同法》九十四条之规定，基于房屋至今未竣工验收合格的事实，齐浩、刘应春解除合同的诉讼请求应得到贵院支持。在双方签订的《商品房购销合同》中，房屋平面图没有标明详细尺寸及房屋分摊的共有建筑面积，依据《商品房销售管理办法》第十八条第三款“按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积”及该法第十九条的规定“平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围……套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房……买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”之规定，齐浩、刘应春的退房诉请应得到支持。双方签订商品房购销合同后，齐浩、刘应春依约向九福公司支付了购房首付款32889.00元，2015年7月6日，齐浩、刘应春与中国工商银行股份有限公司麻栗坡支行签订个人购房借款/担保合同，约定向中国工商银行股份有限公司麻栗坡支行借款270000.00元用于购买九福公司的房屋，至今仍在偿还该笔贷款。2015年1月21日，双方签订的商品房购销合同补充协议第六条第四款约定“超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期90日未交房的……甲方按日向乙方支付逾期期间每日50元的违约金”，并依据合同法第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。及该法第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，九福公司应当承担相应的违约责任。综上，齐浩、刘应春订立合同达到居住目的的愿望因九福公司违约而落空，依法向法院提起诉讼。
九福公司辩称，1.双方所签订的商品房销售合同依法成立并生效，对双方均有拘束力，应依法履行。（1）签订商品房销售合同时双方均具有完全民事行为能力；（2）合同内容系双方的真实意思表示；（3）合同内容并不违反法律、行政法规强制性规定；（4）作为《商品房买卖合同司法解释》所附条件，即在签订合同时应具有商品房预售许可证已经具备。双方签订的商品房销售合同依法成立并生效，对双方均有拘束力。2.双方应继续履行合同，在履行商品房销售合同过程中均不具有解除的条件存在。（1）协议解除。双方签订的商品房销售合同中并未约定解除，但是在商品房销售合同补充协议（以下简称补充协议）中有约定，补充协议第六条第3款、第4款中具有约定，出现不可抗力即甲方不能控制的因素，合同继续履行，第四款系甲方原因逾期行为的处理及后果。距离交房时间约定在30日内交房的，九福公司无需承担违约责任，超过90日的每日承担50元每天的违约金，合同继续履行。根据补充协议的约定，若因为九福公司的原因导致逾期交房的，结果及处理方式为：50元每天，合同继续履行，由此证明，双方无论是在商品房销售合同及补充协议中，均采用的是合同继续履行，属于双方约定明确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。在本条中第一、行使催告权，期限为3个月，对方仍未履行的那么解除；第二，若双方约定的按照约定办理，完全遵循了双方当事人在民商事中意思自治的原则，约定大于法定，执行约定。在本案中双方约定明确，由九福公司承担违约金后合同继续履行。由此九福公司认为双方所签订的合同应继续履行，不存在解除的约定。2、法定解除，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。该司法解释第九条，(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。该司法解释第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。该解释第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。在本案中，并未出现以上法定的解除情形，由此无论是在协议解除还是法定解除都未出现，合同应依法继续履行，也维护交易的安全。继续履行符合最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》商品房销售纠纷慎用解除合同之规定，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除;要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。3.商品房销售管理办法第十九条并非指买受人申请退房的，人民法院应该支持。商品房销售管理办法第十九条并不是解除合同的法定或约定条件，该约定属于部门规章而非法律或行政法规。且商品房销售管理办法第十九条是指未约定的，但是在本合同中已经约定了处理方式，按照登记面积结算，单价不变，总价多退少补，合同继续履行。双方已经约定明确。并且九福公司承担违约责任是指买受人退房的，并不是规定买受人要求退房的人民法院应当支持。4.九福公司存在逾期交房，但认为主张的违约金时间有误，并且违约金过高。齐浩、刘应春所主张的计算违约金的截止时间为2017年9月12日，九福公司认为该时间有误，九福公司在2016年12月25日已经通知广大业主接房，此时房屋施工已经完成，具备验收及交房条件。计算逾期交房时间应为2016年12月26日，该时间与齐浩、刘应春诉状所陈述的一致。齐浩、刘应春诉称的事实已经不存在。违约金主张过高，九福公司请求人民法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。综上，双方所签订的商品房销售合同及补充协议应继续履行，九福公司确实存在逾期交房的事实，逾期交房违约金部分支持，但时间应计算至九福公司通知交房的时间，违约金主张过高，应依法给予调整违约金。
本案争议焦点是：1、双方当事人签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》是否应该解除，九福公司是否应该退还齐浩、刘应春购房款、办证费及利息？2、九福公司应当向齐浩、刘应春支付多少违约金？
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无异议的证据是：齐浩、刘应春提交的证据A1、A2、A3、A5中的通知、A6，九福公司提交的证据B1、B2、B4。证据A1：结婚证，证明齐浩、刘应春系夫妻关系的事实；证据A2：认购协议、《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》、发票，证明2014年6月5日，刘应春与被告签订“澜山溪谷”房屋认购协议书，2015年1月21日齐浩、刘应春与九福公司签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，协议签订后原告已支付所有购房款的事实；证据A3：个人购销借款/担保合同、抵押合同书、个人借款凭证、银行扣款记录，证明2015年7月6日齐浩、刘应春与中国工商银行股份有限公司麻栗坡支行签订个人购房借款/担保合同，合同约定原告向中国工商银行股份有限公司麻栗坡支行借款270000.00元用于购买房屋，齐浩、刘应春至今仍在偿还该笔贷款的事实；证据A4：纠纷请示，证明九福公司在房屋未经相关部门验收合格的前提下，要求原告等业主办理交房手续，原告拒绝办理；证据A5：中的通知，证明被告九福公司2017年5月14日通知各业主完善相关手续；证据A6：原告收到短信截屏照片，证明被告通知原告办理相关交房手续；证据B1：公司营业执照、开发资质、预售许可证、法定代表人身份证明书，证明九福公司主体资格，并且具有从事房地产开发资质，在与齐浩、刘应春签订商品房销售合同时被告已经对所签订合同项下的房屋获得了预售许可证；证据B2：商品房销售合同，证明双方所签订的合同依法成立并生效；证据B4：电话号码表，证明在2016年12月25日，公司员工采用电话方式对业主进行了通知交房时间，告知了交房事宜。对当事人有异议的证据，本院认定如下：齐浩、刘应春提交的证据A4麻栗坡县委来信处理签、行政责令整改通知书、情况回复，用于证明九福公司在房屋未经相关部门验收合格的前提下，要求齐浩、刘应春等业主办理交房手续，2017年4月26日，麻栗坡县住房和城乡建设局，因澜山溪谷项目未竣工验收合格擅自交付等问题，向九福公司下达责令整改通知书，责令被告于2017年5月11日前整改结束，至2017年5月11日，被告仍未进行完全整改的事实；九福公司质证认为，对证据A4麻栗坡住建局给的情况回复和通知书，关联性和证明观点不认可，该责令整改通知书所主张的事实不存在，验收回复现在还没有进行最终验收，但很多单项已经验收完毕，综合验收及具体行政行为，不属于被告方可控制的因素，本案不应对具体行政行为进行评查。本院认为，证据A4真实、合法，涉及多方面的内容，麻栗坡县住房和城乡建设局于2017年4月26日下发麻住建发[2017]02号责令改正通知书，涉及未竣工验收擅自交房的问题，2017年5月11日回复小区广大业主，本案涉及的项目尚不具备竣工验收的条件，尚未竣工验收，庭审中，九福公司也认可项目已经进行了少数几项分项验收，尚未进行综合验收。故本组证据中请示等本案没有关联性，不予采信，对建设局的回复及改正通知书予以采信；对齐浩、刘应春提交的证据A5中解除合同通知书、快递存单，用于证明齐浩、刘应春以九福公司房屋未竣工验收合格擅自交付等问题未进行整改为由，向九福公司发出解除合同通知书，但至今九福公司未与其协商解除合同相关事宜。九福公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，公司并没有收到解除合同通知书的快递，公司已经没有在老林业局对面办公，已经搬至澜山溪谷小区2栋1楼。快递存单上为赵子华的签收，但赵子华从2015年12月后基本上没有到过麻栗坡九福地产上班，没有其他证据能够证明是其本人签收。本院认为，解除合同通知书虽然真实，但并没有证据表明该证据已经送达九福公司，快递存单没有加盖投递站的章，没有真实性，因此，对该两份证据不予采信，对其证明观点不予采纳。对九福公司提交证据B3：地基基础工程验收、主体结构工程验收，证明由答辩人开发建设的房屋，已经在2016年4月，各单位已经对分项进行了验收；齐浩、刘应春质证认为，证据B3只能证明该小区的结构通过基本验收，最基本的建筑物是否完善，生活用水、用电都没有充分保障，工程完结不能代替工程验收，验收合格应该有住建局的验收报告，被告不能提供，不能视为原告交房完毕的意见，本院认为，证据B3地基基础工程验收、主体结构工程验收记录，是对澜山溪谷建设项目2栋的分项验收，真实、合法，证明澜山溪谷建设项目2栋的基础工程、主体结构工程已经由施工、建立、设计等各单位进行了验收，予以采信；九福公司提交证据B5测绘报告，证明齐浩、刘应春购买的房屋的测绘由具有测绘资质的第三方测绘，销售合同中的房屋平面图与最终测绘面积、户型相互对应；齐浩、刘应春质证认为，对证据B5的真实性和合法性不认可，购销合同上没有面积数据，被告提供的图纸，回执日期是2017年1月10日，报告的日期晚于齐浩、刘应春与九福公司签订合同的时间。本院认为，九福公司提交证据B5测绘报告，真实、合法，证明双方当事人订立合同买卖的房屋面积及结构，与本案有关联性，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年1月5日，九福公司依法取得麻栗坡澜山溪谷项目（1-2幢）商品房预售许可证明。2014年6月5日齐浩、刘应春与九福公司签订“澜山溪谷”小区商品房认购协议书，2015年1月21日，齐浩、刘应春与九福公司签订《商品房购销合同》。合同内容：……第三条约定齐浩、刘应春所购商品房的基本情况，齐浩、刘应春所购商品房，其房屋分户平面图中的第二幢第1单元第10层1005号房。第四条约定计价方式与价款，该商品房总价款为385715.00元（包含建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋的参考建筑面积为116.6平方米。……第六条约定付款方式及期限，……3、按揭付款（1）、合同签订之日，齐浩、刘应春向九福公司付清购房首付款（总房款的30%）115714.00元；（2）、剩余房款270000.00元，齐浩、刘应春按揭贷款支付。齐浩、刘应春应于签订本合同之日办理终结贷款手续，并一次性将剩余房款付清给九福公司。如齐浩、刘应春违反本条约定，原已支付的全部款额作为违约金不予退还，同时本合同及补充协议自动解除。……第七条约定交付期限，九福公司应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给齐浩、刘应春。……第十条约定交接，该商品房经建设单位组织验收合格后，九福公司应当以报纸或书面通知形式通知齐浩、刘应春办理交接手续。交接时，九福公司应当向齐浩、刘应春提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。……第十二条约定关于产权登记的约定：1、齐浩、刘应春于2015年1月21日前将办理产权登记所需要的相关资料全部交清给九福公司，由九福公司办理产权证书，齐浩、刘应春予以配合。如齐浩、刘应春延迟交付资料致产权证书延迟办结，九福公司不承担民事责任。2、齐浩、刘应春交付给九福公司办理产权登记所需要的资料以九福公司出具的盖有公章的收据为凭。3、齐浩、刘应春同意九福公司在双方完成实际房屋交付之日起贰年内完成办理产权登记转移手续，在此期间九福公司不承担民事责任。第十三条约定其他约定，……四、本合同未尽事项。由双方另行签订补充协议。五、合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。……。同日，九福公司与齐浩、刘应春签订《商品房购销合同补充协议》。约定：双方就《商品房购销合同》经充分、平等、自愿协商达成如下补充协议，双方在履行合同时共同遵守。一、齐浩、刘应春承担契税为房屋总价款的3%，计11571.00元，该款于签订本合同之日由齐浩、刘应春支付给九福公司代收代缴。二、齐浩、刘应春承担公共维修金为房屋总价款的2%，计7714.00元，该款于签订本合同之日由齐浩、刘应春支付给九福公司代收代缴。……四、具备如下条件九福公司即可交付房屋：1、齐浩、刘应春购买的房屋主体质量经九福公司相关部门验收合格；2、九福公司完成《商品房购销合同》约定的价内装饰、设备标准。齐浩、刘应春不得以其他理由拒绝接受交付。……。六、房屋交接及违约责任，1、九福公司以书面通知的形式作为房屋交付的告知方式，按照《商品房购销合同》中载明的齐浩、刘应春地址及姓名邮寄“交房通知书”之日起三日后，均视为九福公司已履行了告知交房的义务。齐浩、刘应春应于九福公司发出“交房通知书”之日起10日内办理完结交房手续。交房期限届满前，九福公司有权提前交房。2、九福公司履行告知交房的义务后，齐浩、刘应春未能按本条第1款约定的交房期限及时办理交接手续的视为房屋已交付，该商品房的毁损、灭失风险由齐浩、刘应春承担，且齐浩、刘应春向九福公司支付逾期交接期间每日50元的违约金，合同继续履行。3、如遇下列特殊原因导致九福公司逾期交房的，不承担逾期交房的民事责任，合同继续履行：（1）、遭遇不可抗力，且九福公司在发生之日起30日内告知齐浩、刘应春的。（2）、齐浩、刘应春未付清购房款或其他应付款项。（3）、在施工过程中遇到政府或工程监工认定的重大技术难关，因恶劣天气、罢工、政府举行活动、封路、配合政府法规、政府部门的验收或与政府配套的批准与安装等导致的延误及其它非九福公司所能控制的因素。4、由于九福公司原因导致逾期交房的，九福公司按下列约定承担违约责任：（1）、超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期30日内交房的，九福公司无需承担违约责任，合同继续履行。（2）超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期30日以上90日以内交房的，九福公司按日支付齐浩、刘应春逾期交房期间每日50元的违约金，合同继续履行。（3）、超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过90日未交房的，九福公司有权解除合同，同时退还齐浩、刘应春已付房款并支付逾期期间的违约金，退、付全部的款项，合同自动解除；如继续履行合同，九福公司按日向齐浩、刘应春支付逾期期间每日50元的违约金。……十一、本协议约定的九福公司行使合同解除权的方式双方约定为：九福公司按《商品房购销合同》载明的齐浩、刘应春地址及姓名邮寄出“解除合同通知书”之日即发生解除合同的法律效力。……。2015年1月21日，齐浩、刘应春向九福公司支付了澜山溪谷项目售房款32889.00元，其中2889.00元作为办理贷款的手续费。2015年7月6日，齐浩、刘应春与中国工商银行股份有限公司麻栗坡县支行签订个人担保借款合同，麻栗坡县九福房地产开发有限公司作为保证人。齐浩、刘应春与中国工商银行股份有限公司麻栗坡县支行借款270000.00元，用于购买九福公司房屋。2015年8月18日，齐浩、刘应春向九福公司支付澜山溪谷项目售房款270000.00元，按照双方约定优惠条款，最终房价优惠后为302888.50元，已经支付完毕。2015年8月18日，澜山溪谷建设项目（二幢）的施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位对澜山溪谷建设项目（二幢）的地基基础工程进行验收。2016年4月25日，澜山溪谷建设项目（二幢）的施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位对澜山溪谷建设项目（二幢）的主体结构工程进行验收。2016年12月25日，九福公司按照约定的交房条件，采用电话方式对齐浩、刘应春等业主通知交房时间，告知了交房事宜，通知交房时间为：2016年12月26日。齐浩、刘应春接到交房通知后，认为房屋没有经相关质监部门组织验收合格，没有接受九福公司交付的房屋。2017年5月14日，九福公司通知澜山溪谷小区业主到供水公司办理登记。2017年6月23日，齐浩、刘应春以九福公司没有按照《商品房购销合同》约定于2016年5月31日交付房屋侵犯其合法利益为由，向九福公司发出解除合同通知书。九福公司因通知书投递地址错误，没有收到齐浩、刘应春的解除合同通知书。齐浩、刘应春以九福公司未按合同约定将符合合同约定的商品房交付其使用，未达到居住的目的为由，向法院提起诉讼。
本院认为，齐浩、刘应春与九福公司在平等、自愿的基础上订立了《澜山溪谷房屋认购协议》、《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，商品房购销合同未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。但双方签订的《商品房购销合同补充协议》第四条约定：“具备如下条件甲方即可交付房屋：1、乙方购买的房屋主体质量经甲方相关部门验收合格；2、甲方完成《商品房购销合同》约定的价内装饰、设备标准。乙方不得以其他理由拒绝接受交付。”违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该条款属于效力性强制规范，双方补充协议的第四条因违反了建筑法第六十一条规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，该《商品房购销合同补充协议》第四条因违反法律强制性规定而无效，自始没有法律约束力，但不影响合同其他部分的效力，《商品房购销合同补充协议》其他部分仍然有效。1、关于双方当事人签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》是否应该解除，九福公司是否应该退还齐浩、刘应春购房款及利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款、经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人请求一方解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，不存在法定解除的情形，九福公司已经按照双方约定的交房条件于2016年12月25日通知齐浩、刘应春等业主交房，仅是因为该条款违反法律法规的强制性规范无效后，九福公司应当按照法律规定的交房条件进行交房，九福公司现在虽然尚不具备法律规定的交付房屋的条件，但该条件并不存在客观上的不能达成，九福公司也没有在主观上不履行该合同义务，在九福公司按照法律规定进行竣工验收后，仍然可以继续履行合同并将房屋交付使用，因此本案中并不存在不能实现合同目的的情形，不具备法定解除合同的条件。另外，从合同的约定解除方面来看，齐浩、刘应春主张，按照《商品房销售管理办法》第十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，九福公司迟延交付房屋，齐浩、刘应春已于2017年6月23日向九福公司发出了催告及解除合同通知书，现在已过了三个月的合理期限，应当支持解除合同。本院认为，按照《商品房销售管理办法》第十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在催告后三个月的合理期限内仍未履行合同可解除合同的规定属于当事人没有约定的情形，该条文中明确规定了当事人另有约定的除外。在本案中，双方在《商品房购销合同补充协议》对于逾期交房的违约责任和合同解除权已经做出了明确的约定，应当适用的双方的约定。按照补充协议第四条第（3）项的约定，超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过90日未交房的，九福公司有权解除合同，同时退还齐浩、刘应春已付房款并支付逾期期间的违约金，退、付全部的款项，合同自动解除；如继续履行合同，九福公司按日向齐浩、刘应春支付逾期期间每日50元的违约金。可见，双方在合同中并未约定齐浩、刘应春在此情形下享有合同解除权，在九福公司不主张解除合同的情况下，双方理应按照约定履行合同以及补充协议的相关内容。对于齐浩、刘应春主张该条款针对甲方未按约定交房，应该是乙方可以解除合同，但合同上写的是甲方可以解除合同，是笔误，没有赋予乙方可以解除合同的权利和义务，违反公平原则，应当纠正为乙方享有权利，本院认为，该条款主要是针对九福公司对其逾期交房违约责任承担的约定，并不是免除对方主要权利的约定条款，且该合同系双方当事人自愿协商签订，根据契约自由原则，只要当事人双方设立、变更、终止民事权利，权利义务的意思表示真实一致，符合合同成立的条件，不具备合同法52条规定的无效情形，则应为有效合同，故该约定合法有效。另，齐浩、刘应春主张的该补充协议违反《商品房销售管理办法》第十八条第三款及第十九条规定，未在平面图中表明详细尺寸，约定误差范围等，合同中也未约定处理方式，买受人可以退房或者与开发商重新约定价款，本院认为，《商品房销售管理办法》为部门规章，九福公司虽然违反该规章规定未注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，未标明详细尺寸等，但违反该规章并不属于违反合同法五十二条规定的违反法律法规的强制性规定，不影响合同的效力问题，且在本案中，原告未举证证明房屋的套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定范围，其不能以此主张退房，故对其主张不予采纳。综上，齐浩、刘应春主张判决解除双方于2015年1月21日签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》；同时判令九福公司退还其支付的购房款302889.00元、银行利息139087.20元的诉讼请求，没有法律依据和事实根据，本院不予支持，予以驳回。双方当事人应当严格按照《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的有效条款继续履行合同的权利义务。2、关于九福公司应当向齐浩、刘应春支付多少违约金的问题。按照双方签订的《商品房购销合同补充协议》第六条第（4）项的约定②超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期（2016年5月31日）30日以上90日以内交房的，九福公司按日支付齐浩、刘应春逾期交房期间每日50元的违约金，合同继续履行的约定，九福公司未按合同约定和法律规定时间、标准将房屋交付给齐浩、刘应春，已经构成违约，在超过最后交房90日后，九福公司在没有行使该第（4）项约定③约定的解除权的情况下，应当向齐浩、刘应春继续支付违约金。因此，按照双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》约定合同应当继续履行，九福公司应当按照建筑法第六十一条规定交付验收合格的房屋给齐浩、刘应春并按照约定承担违约金，九福公司现尚未具备交付房屋的条件，违约金的计算应从双方约定的交房日期（2016年5月31日）超过30日起按50元每天计算至齐浩、刘应春所请求主张的2017年9月12日止（自2016年7月1日起至2017年9月12日止，共计439天×50.00元=21950.00元）。
综上所述，为保护合同当事人的合法权益，维护市场经济交易秩序。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十五条规定，判决如下：
一、驳回齐浩、刘应春主张解除其与麻栗坡县九福房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》及判令麻栗坡县九福房地产开发有限公司退还其支付的购房款302889.00元及银行利息139087.20元的诉讼请求；
二、由麻栗坡县九福房地产开发有限公司支付齐浩、刘应春逾期交房的违约金21950.00元,限于本判决生效后30日内履行完毕；
三、驳回齐浩、刘应春的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8266.00元，减半收取4133.00元，由齐浩、刘应春负担2700.00元，麻栗坡县九福房地产开发有限公司负担1433.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
本案申请执行的期限为二年。
审判员 张伟高
二〇一七年十二月十一日
书记员 晏文睿