陕西省延川县人民法院
行 政 判 决 书
（2016）陕0622行初46号
原告樊翠，女，1982年3月10日出生，汉族，大学文化，祖籍山西省吕梁市人。
原告樊宁，女，1983年2月17日出生，汉族，大专文化，祖籍山西省吕梁市人。
原告樊荣，男，1984年11月23日出生，汉族，中专文化，祖籍山西省吕梁市人。
三原告委托代理人李龙，陕西旷达律师事务所律师。
被告延安市不动产登记局。住所地：延安市新区市政府*号楼*楼。
法定代表人杜喜平，系该局局长。
被告延安市房产管理办公室。住所地：延安市百米大道房产大厦***室。（以下简称“延安房产办”）
法定代表人尉发昌，系延安房产办主任。
委托代理人白双应，系延安房产办干部。
委托代理人高峰，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。
第三人延安农村商业银行股份有限公司（原告起诉的“延安市农村商业银行股份有限公司桥沟分行”是第三人的分支机构）。住所地：延安市宝塔区百米大道农商银行大厦。（以下简称“延安农商银行”）
法定代表人沈建宏，系该行董事长。
委托代理人冯海浪，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。
原告樊翠、樊宁、樊荣诉被告延安市不动产登记局、第三人延安农商银行房产登记行政许可一案，本院于2016年8月12日受理后，依三原告申请追加延安房产办为本案共同被告，本院依法向二被告及第三人送达了相关法律文书，并依法组成合议庭于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告樊翠、樊宁、樊荣的委托代理人李龙，被告延安房产办委托代理人白双应、高峰，第三人延安农商银行委托代理人冯海浪到庭参加了诉讼，被告延安市不动产登记局缺席。本案现已审理终结。
原告樊翠、樊宁、樊荣诉称，三原告为姐弟关系，其母亲为杜桂芳（已故）。杜桂芳生前在延安市宝塔区南门坡拥有房屋十二间，并办理了宝凤字第003501号房产证。2007年，案外人王国庆在本案第三人处贷款60万元，双方签订借款合同。同日，案外人樊金生和樊翠以杜桂芳、樊翠、樊宁、樊荣的名义与本案第三人签订陕农信抵借字2007第789号抵押担保合同，约定以杜桂芳的宝凤字第003501号房产证为王国庆的借款提供担保，并将房产证押在了本案第三人处，事后在被告处办理了他项权登记。王国庆的借款到期后未能按期偿还，于是本案第三人向延安市宝塔区人民法院起诉，要求王国庆偿还借款本金及利息，并要求就全部借款本金及利息以抵押物南门坡12间房屋（房产证号为宝凤字第0035**）的征收补偿款优先受偿。该案经延安市宝塔区人民法院、延安市中级人民法院审理最终确认陕农信抵借字2007第789号抵押担保合同无效。2016年7月4日，三原告委托的律师持人民法院的生效判决向二被告提出注销宝凤字第003501号房产证抵押担保登记的书面申请，二被告相互推诿拒不办理。原告多次与本案第三人协商要求返还房产证均被拒绝。为了维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令二被告注销宝凤字第003501号房产证上抵押登记，判令第三人向原告返还其扣押的宝凤字第003501号房产证。
原告为支持其诉讼主张，向法庭提供以下证据：
1、（2014）宝民初字第1980号民事判决书复印件一份，（2015）延中民四终字第00476号民事判决书复印件一份，证明人民法院的生效判决书已经确认樊翠、樊金生分别以杜桂芳、樊翠、樊宁、樊荣的名义与本案第三人签订的陕农信抵借字2007第789号抵押担保合同无效，因此，本案诉争的宝凤字第003501号房产证上抵押登记错误。被告应当依照法律规定，办理注销宝凤字第003501号房产证上抵押登记，并注销延宝他字第05595号《房屋他项权证》。
2、照片复印件（4张），证明原告委托代理律师已于2016年7月4日向被告提交了房屋抵押权注销登记申请书及人民法院生效判决书，但被告迟迟不予办理，被告应当依照法律规定，办理注销宝凤字第003501号房产证上抵押登记，并注销延宝他字第05595号《房屋他项权证》。
被告延安市不动产登记局未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。于庭前提供延安市人民政府专项问题会议纪要复印件一份，其第一项内容明确延安市房产办和延安市不动产登记局办理业务的范围，其中房屋抵押归延安房产办管理业务。
被告延安房产办辩称，一、因政府职能变更，延安房产办不是本案的适格被告。2016年6月，市政府成立不动产登记局，将原属延安房产办的房屋行政登记职能划归不动产登记局，依据行政诉讼法第二十六条规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告，延安房产办已不是本案的适格被告。二、延安房产办作出抵押登记的行政行为事实清楚，依据正确，程序合法，应予维持。理由是：1、抵押登记行为事实清楚，延房权证宝凤字第0035**号房屋属杜桂芳所有。2002年杜桂芳因高血压脑出血成为植物人，2010年去世。2005年12月23日，樊翠、樊金生代表杜桂芳与王国庆及第三人签订了抵押担保借款合同，约定以杜桂芳所有的延房权证宝凤字第0035**号房屋为王国庆在第三人处的60万元借款提供抵押担保。樊翠代表杜桂芳，与王国庆、贷款人共同向延安房产办提出申请，办理抵押登记，并提交了以下资料：一是杜桂芳、王国庆的身份证复印件；二是国有土地使用证；三是延房权证宝凤字第0035**号房屋所有权证；四是房屋抵押登记申请审批表；五是贷款人出具的介绍信；六是杜桂芳出具的承诺书；七是农信抵借字05第386号抵押担保借款合同；八是房地产估价报告。延安房产办经审核认为杜桂芳以其房屋为王国庆借款提供抵押担保的事实清楚，申请人提交的材料齐全，应当办理房屋抵押登记。2007年12月20日，因借款办理了展期，樊翠代表杜桂芳，与王国庆、贷款人共同向延安房产办申请抵押登记展期，延安房产办将抵押登记展期至2008年4月20日。2、房屋抵押登记行为适用法律正确。延安房产办在作出抵押登记行为时，适用的是《城市房屋权属登记管理办法》第十九条的规定。延安房产办依据申请人提供的材料和上述规定于2005年12月27日作出了抵押登记，向权利人也就是本案第三人颁发了他项权证书。3、抵押登记行为程序合法。延安房产办在作出抵押登记行为时，遵循了《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定的程序。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。延安房产办受理申请后，严格依照上述程序进行了登记，尽到审慎的审查职责后才核准了该房屋的抵押登记。三、原告的起诉已经超过了起诉期限。根据《行政诉讼法》的规定，当事人应当在知道或应当知道自己的权利受到侵害起六个月内提起诉讼。本案当中的抵押贷款的手续全部是原告樊翠本人办理的，相关的资料也都是原告樊翠本人签的字，其对于延安房产办在2005年就向第三人颁发他项权证当时就是知情的，直至现在提起诉讼认为侵犯原告的权利，原告早已超过了起诉期限。
综上所述，延安房产办作出房屋抵押权登记行为事实清楚，依据正确，程序合法。原告要求注销的理由不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告延安房产办在法定期限内向本院提交了作出被诉行政行为的证据、法律依据：（共提供三组证据均为复印件）
一、杜桂芳、王国庆身份证复印件、国有土地使用证、房屋所有权证书、房地产抵押登记申请审批表、介绍信、承诺书、抵押担保借款合同、房地产估价报告、房屋交易资料接交单、桥沟信用社贷款抵押品代保管证、延安市房地产交易中心登记证据收据（P1-P48）
二、抵押登记展期申请表（P49）
证据一、二共同证明：樊翠代表杜桂芳，与王国庆、第三人共同向被告申请办理房地产抵押登记及抵押登记展期并提交了相关材料，被告认为申请人提供的材料齐全，依法作出房屋抵押登记，并向第三人颁发了延宝他字第05595号《房屋他项权证》。
三、城市房屋权属登记管理办法（P50-P53）
被告作出抵押权登记行政行为适用的依据是《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十九条的规定。
第三人延安农商银行述称，1、原告樊翠与第三人、王国庆一同到被告延安房产办办理抵押权登记，提交的资料齐全，抵押人杜桂芳是植物人，原告樊翠作为监护人有权代理其申请抵押登记，被告延安房产办办理抵押登记符合法律规定，现借款未偿还，抵押权不应注销。2、原告的起诉超过了起诉期限，理由和被告延安房产办一致。
第三人延安农商银行未向法庭提供证据。
经庭审举证、质证，结合当事人陈述，对本案证据认证如下：
原告提供的证据一，被告延安房产办和第三人延安农商银行对其关联性和证明目的有异议，认为两份判决被确认无效的合同不是被告作出抵押登记依据的合同。被告延安市不动产登记局未到庭质证提出异议。本院认为，该组证据系法院生效判决，能够证明案件有关事实，故对其真实性予以采信，可以作为本案定案依据。原告提供的证据二，被告延安房产办和第三人延安农商银行对其有异议，认为原告提供照片的拍摄时间、拍摄地点不明确，原告提供的资料是否齐全也不能确定，不能以此认定被告应当办理注销登记。被告延安市不动产登记局未到庭质证提出异议。本院认为，被告延安房产办和第三人延安农商银行虽然有异议，但没有否认原告向被告提出了房屋抵押权注销登记申请的事实，故对该组证据予以采信，可以作为本案定案依据。
被告延安市不动产登记局提供的延安市人民政府专项问题会议纪要复印件，原告、被告延安房产办、第三人均提请法庭核实该文件的真实性，如经核实文件真实，则无异议。本院经查证该文件属实。故对该组证据予以采信，可以作为定案依据。
被告延安房产办提供的证据一、二，第三人对其均无异议。原告对其中编号为1、2、3、8、9、11的真实性无异议。故本院对其真实性予以采信；原告对编号4、5、6、7、10、12的真实性有异议，认为其中杜桂芳的签字按印及承诺书均不是杜桂芳本人所为，因此被告办理的宝凤字第003501号房产证上抵押登记及其颁发的延宝他字第05595号《房屋他项权证》因程序违法是错误的，应当依法注销。本院认为，这些证据能够证明本案有关事实，故对其真实存在性予以采信。被告延安房产办提供的证据三，原告和第三人对其均无异议。被告延安市不动产登记局也未到庭质证提出异议。故本院予以采信。
经审理查明,2007年12月20日，第三人延安农商银行（原延安市宝塔区农村信用合作联社桥沟信用社）与王国庆签订陕农信借字2007第289号《借款合同》。同日，樊翠以其母亲杜桂芳的名义和杜桂芳之兄樊金生以杜桂芳的延房权证宝凤字第0035**号房产证作为抵押。樊翠以樊宁的名义，樊金生以樊荣的名义与第三人签订陕农信抵借字2007第789号抵押担保合同，约定以杜桂芳的延房权证宝凤字第0035**号房产证为王国庆的借款提供担保；樊翠以自己的名义与第三人签订抵押担保合同，约定以杜桂芳的延房权证宝凤字第0035**号房产证作抵押为王国庆的借款提供担保；朱刚与第三人签订陕农信抵借字2007第789号抵押担保合同，约定朱刚为王国庆的借款提供连带责任保证。2015年4月20日延安市宝塔区人民法院（2014）宝民初字第1980号民事判决认定樊翠作为其母亲杜桂芳的监护人之一，未经杜桂芳其他子女同意以杜桂芳的名义签订《抵押担保合同》，处分非为杜桂芳利益的财产权利，违反了《民法通则》的禁止性规定，其以杜桂芳名义与延安农商银行订立的抵押担保合同无效；以樊金生、樊翠、樊宁、樊荣名义签订的抵押合同，均是以杜桂芳的房屋产权作抵押，非抵押财产产权人，又未经产权人授权，属于无权处分，不具有法律效力，其订立的抵押担保合同均无效。2015年7月28日延安市中级人民法院（2015）延中民四终字第00476号民事判决维持了延安市宝塔区人民法院（2014）宝民初字第1980号民事判决。上述一、二审民事判决生效之后，原告向二被告提出注销房产证抵押登记的书面申请，二被告未予办理。原告又要求第三人延安农商银行返还房产证被拒绝。
另查明，延安市宝塔区人民法院（2014）宝民初字第1980号民事判决和延安市中级人民法院（2015）延中民四终字第00476号民事判决认定无效的陕农信抵借字2007第789号抵押担保合同是对农信抵借字05第386号抵押担保合同展期后签订的合同。
本院认为,依照《城市房地产抵押管理办法》第34条规定，以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发房屋他项权证。第三人延安农商银行收执抵押人的证号为延房权证宝凤字第0035**号的房屋所有权证，缺乏法律依据，应予返还。延安市宝塔区人民法院（2014）宝民初字第1980号民事判决和延安市中级人民法院（2015）延中民四终字第00476号民事判决确认原告与第三人签订的抵押担保合同无效。被告延安市房产管理办公室基于该无效抵押担保合同办理的抵押登记也属无效。作为办理房屋抵押职能部门的延安市房产管理办公室应依原告的申请办理房屋抵押注销手续。原告的诉讼请求，本院予以支持。根据2016年8月9日延安市人民政府办公室第40号《延安市人民政府专项问题会议纪要》，原告请求注销抵押登记属于延安市房产管理办公室的职能，延安市房产管理办公室是本案适格的被告。被告延安市房产管理办公室认为其不是本案适格被告的主张，本院不予支持。延安市中级人民法院（2015）延中民四终字第00476号民事判决于2015年7月28日作出，该判决终审确认原告与第三人签订的抵押担保合同无效。现原告提起行政诉讼，未超过法律规定的二年最长诉讼时效。故被告延安房产办和第三人认为原告的起诉超过诉讼时效的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条的规定，判决如下：
一、被告延安市房产管理办公室于判决生效后十日内注销延房权证宝凤字第0035**号房屋所有权证的抵押登记；
二、第三人延安农村商业银行股份有限公司于判决生效后十日内返还原告延房权证宝凤字第0035**号房屋所有权证。
案件受理费50元，由被告延安市房产管理办公室负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 张志成
代理审判员 张延翠
人民陪审员 冯煜芳
二〇一六年十月十八日
书 记 员 刘柯仪