杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭拱民初字第1783号
原告：顾静钢。
委托代理人（特别授权代理）：凌军、张盼怡，中银律师（杭州）事务所律师。
被告：杭州绿城墅园置业有限公司。
法定代表人：朱燕萍。
委托代理人：蔡卫东、周晓菁，浙江天册律师事务所律师。
原告顾静钢与被告杭州绿城墅园置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法由审判员郭丁观适用简易程序独任审判，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告顾静钢的委托代理人凌军、张盼怡，被告杭州绿城墅园置业有限公司的委托代理人蔡卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2015年1月31日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于杭州市拱墅区新华园X幢X单元XX室房屋，总价为5782804元。同时约定被告于2015年6月30日前向原告交付符合条件的房屋，并对房屋交付条件进行了详细约定。合同签订后原告向被告支付了全部房款。2015年6月16日，被告向原告发出入伙通知书，但该房屋在环保、人防、绿化、交警、消防验收及用电方面均没有达到交付条件至今未能达到合同约定的交房条件，被告的行为构成逾期交房。现原告诉至法院要求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金34696.82元（暂自2015年7月1日至2015年8月29日，共计60日，以每日578.28元计算，2015年8月29日以后据此比例另行计算）；2、本案诉讼费（含保全费用）由被告承担。
为证明其主张的事实，原告向本院提交下列证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》，证明原告购买被告房屋的事实及被告交付的房屋应符合的条件。
2、收款收据、住房贷款合同；
3《新华园入伙通知书》，
证据2、3证明原告已经向被告支付全部购房款，原告已经履行合同义务。
4、《杭州市环境保护局建设项目环保“三同时”检查意见书》复印件，证明截至2015年7月21日新华园环保验收不合格，不符合交房条件。
5、《建设工程竣工档案认可意见》复印件，证明截至2015年7月21日新华园缺少人防（含确认单及红线图）验收、绿化验收及交警验收。
6、规划图，证明新华园小区周边有叶青兜路和大唐巷涉及到道路施工改建，小区有多个停车场，并与该两条路有多个出入口和平行交叉口。小区内有多处绿化工程，小区因客观状况因此要交警验收，多处绿化应该通过绿化验收。
7、环评报告书节录（第10-12、15页），证明报告中要求有防止污染的设备设施，环保总结论中说明本项目应该有环保设施的投资和建设。小区竣工验收应该通过环保验收。另证明新华园小区内有绿化工程。
8、《7月13日新华园业主代表座谈会备忘录》、《7月20日新华园业主代表座谈会备忘录》，证明截至2015年7月20日新华园消防不符合交房条件。
9、《杭州市消防支队拱墅区大队责令限期改正通知书》，证明消防配置、设置不符合标准，擅自拆除消防设施，不符合消防验收条件。
10、《公证书》（2015浙杭西证民字第16612号），证明截至2015年7月2日新华园消防验收及基础设施等不符合标准，不符合交房条件。
11、照片打印件，证明新华园消防及基础设施等不符合标准，不符合交房条件。
被告答辩称：一、对购房及房款支付等事实无异议。二、案涉房屋符合法定及约定交付条件。原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条约定的交付条件为：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的任何文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件。根据《城市房地产管理法》第二十六条，《建筑法》第六十一条，以及国务院《建设工程质量管理条例》第十六条，现行法律、行政法规所规定的商品房交付使用条件是：由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格后方可交付使用。该法定的交付条件已包含在合同第九条所约定的第一个交付条件中，双方关于商品房交付条件的约定高于法律、行政法规的规定，因而有关的交付条件应按双方约定的交付条件执行。三、根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，建设单位办理竣工验收备案时应提交法律、行政法规规定应当有规划、环保、消防等部门出具认可文件或者准许使用文件，因此建设项目取得竣工验收备案前必然应取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的任何文件或准许使用文件，也即应达到合同第九条所约定的第二个交付条件。案涉房屋于2015年5月11日取得《建设工程消防验收意见书》，经消防验收合格；于2015年6月3日取得（2015）57号《杭州市环境保护局建设项目环保“三同时”检查意见书》，案涉项目交付前的环保初验合格。根据《建设项目环境保护管理条例》第二十条、国家环保总局《关于房地产开发项目环境管理问题的复函》（环发（1999）154号）关于房地产建设项目在正式交付前只对环境保护设施进行预验收的规定，案涉项目交付前的环保初验已经合格，即已达到环保交付条件。案涉项目所有法律、行政法规规定应当在交付前由相关部门出具的认可文件或者准许使用文件都已经在竣工验收备案前取得，并在竣工验收备案时向备案机关提交，除此之外其他各类单项验收资料不属于法律、行政法规规定应当在交付前取得的文件，不属于法定或约定的房屋交付条件。四、案涉项目在交付时或交付中存在的部分质量瑕疵及观感缺陷并不影响案涉房屋已经达到约定交付条件的事实，根据双方签订的合同第十二条约定，对于除房屋本身主体结构质量问题或房屋本身严重影响正常居住的质量瑕疵，被告按规定或约定承担保修责任，原告不得以此为由拒绝接受房屋交付。因此，被告于2015年6月16日通知原告正式交房，交房时间早于合同约定交房日期2015年6月30日。原告提出案涉房屋未达到交付条件并依此为由拒收房屋的，没有法律和事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其辩称的事实，向本院提交下列证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》，证明合同对交付条件及交付期限作了明确约定，同时合同明确约定除主体结构质量问题和严重影响正常居住外的质量瑕疵，原告不得拒绝接受房屋交付，否则被告不承担逾期交付责任。
2、竣工验收备案表，证明案涉项目于2015年6月11日通过竣工验收，2015年6月16日通过竣工验收备案。
3、浙江省建设工程规划核实确认书；
4、建设工程消防验收意见书；
5、杭州市环境保护局建设项目环保三同时检查意见书。
证据3-5证明案涉项目已于正式交付前取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的任何文件或准许使用文件。
6、配套设施确认分项意见，证明项目已于正式交付前用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正式使用的基本条件。
上述证据，经庭审出示质证，各方质证意见如下：
被告对原告提交的证据1三性无异议，但认为不完整，没有包括合同附件和补充协议。从合同约定的交付期限、条件来看，案涉房屋已经符合交付条件并按期交付。证据2、3三性无异议，证明内容有异议，房款虽已付清，但物业交付时原告需要向被告支付新建物业维修基金，面积补差款等，未交齐出卖人有权延期交房到款项全部付清。证据4三性无异议，证明内容有异议，截至2015年6月3日该项目涉及的环保设施全部完成，环发（1999）第154号规定，环保设施先进行预验收，在入住达到75%以上正式验收，房地产交付前环保设施到位就视为初验合格。证据5真实性、合法性无异议，关联性和证明内容有异议，建设工程档案是否移交完整不是案涉房屋的交付条件。证据6规划图纸真实性、合法性无异议，关联性有异议，规划审批图纸是2012年出具的，并非案涉项目最终竣工图，与案涉项目实际情况有一定出入，不能证明原告的待证事实，图纸本身不能证明不符合交付条件，合同附件约定道路验收符合规划部门要求即满足交付条件。证据7三性有异议，不符合证据的形式要件，内容不完整，无法看出具体出具人。证据8，对2015年7月13日备忘录真实性、合法性无异议，关联性、证明内容有异议，备忘录仅记录业主代表反映交通、电梯品牌更换等问题，与是否逾期及符合交房条件无关，对于业主提出重新交房被告也没有认可。2015年7月20日备忘录真实性、合法性无异议，关联性和证明内容有异议，该备忘录是消防验收通过后形成的，消防设施设置软隔离带保障消防畅通不能表明存在消防不合格。证据9真实性、合法性无异议，关联性和证明内容有异议，项目是2015年5月11日取得消防验收意见书的，整改通知书是2015年7月27日作出，是对验收合格项目在日常检查中发现的问题，与验收和交付是否符合条件无关。证据10真实性、合法性无异议，关联性和证明内容有异议，公证书是案外人申请作出的，公证书时间是2015年7月2日，不能证明原告通知交付时的现状。公证照片与视频内容与交付时的交房条件无关联，公证书附件和照片中有部分系项目红线范围外的，与项目本身和交付条件无关，公证书反应的有些停车不当、绿化缺陷，部分设备毁损是正常项目瑕疵、交付后管理不当或业主装修当造成的，对被告而言仅承担瑕疵保修责任，但是不影响项目已经通过竣工和消防的验收，不能证明不符合交房条件。证据11三性有异议，不能证明拍摄时间、地点，内容上看见存在人为损坏的情形，且有业主车辆停放在消防路口或其他不应停放的位置，可能存在人为摆拍。
原告对被告提交的证据1真实性、合法性无异议，关联性和证明内容有异议，合同附件和交房条件没有关联。证据2真实性、合法性无异议，关联性和证明内容有异议，只能证明整个建设工程通过有关部门验收。证据3-5真实性、合法性无异议，关联性和证明内容有异议，不能达到证明内容，被告一再申明环保验收已经由环保局的相关复函达到入住75%再进行验收，但环保部门仅出具复函，不能证明待证事实。证据6真实性、合法性无异议，用电部分不能达到证明的内容，用电应该根据合同到达实际使用标准而不是通过验收的标准。
综合证据的来源及与本案关联性，本院对证据认证如下：原、被告的证据1系案涉商品房买卖合同，本院确认合同项下的内容作为原、被告双方合同权利义务的依据。原告的证据2证明购房款的支付情况，与其诉请相关，予以采信。证据3，被告对通知交付案涉房屋时间无异议，予以采信。证据4与被告的证据5系同一份检查意见书，该意见书由环保部分出具，对其真实性予以确认。证据5真实性予以确认，至于认可意见书中载明的人防、绿化、交警验收是否属于交付条件，在裁判理由中具体阐述。证据6，规划图纸与原告主张的绿化、交警验收法定性并无关联，且被告提交的证据3规划部门出具的工程规划核实确认书，已表明案涉商品房具备竣工规划确认条件，原告的证据不足以推翻确认意见，对该份证据不予采信。证据7来源不明，且仅是涉及环保可行性评估，不能作为案涉楼盘环保认可标准的依据，不予采信。证据8，2015年7月13日备忘录仅是对业主反映小区车辆通行、电梯置换等问题的记录，双方并无对案涉楼盘验收合格作一致性否定性评价，与待证事实无关，不予采信。2015年7月20日备忘录是业主反映的楼盘问题进行巡查所形成的意见，涉及的内容与交付条件并无相关，不予采信。证据9，对此被告提供的证据4建设工程消防验收意见书可证明案涉楼盘消防验收合格，责令限期改正通知书是在验收合格后消防部门进行日常监督检查中对存在问题的督查意见，并不能推翻验收合格意见。证据10公证书载明的案涉楼盘存在的问题，是否能构成原告拒收房屋的理由，在裁判理由中阐述。证据11，真实性和关联性无法确认，不予采信。被告提交的证据2，证明案涉楼盘通过综合验收及备案的时间，予以采信。证据6配套设施确认分项意见书，证明案涉楼盘用水、用电等符合使用要求，予以采信。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2015年1月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于杭州市拱墅区新华园X幢X单元XX室商品房一套，建筑面积148.22平方米，每平米单价为39015元，房屋总价款为5782804元。出卖人应当在2015年6月30日前将符合下列条件的商品房交付买受使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程建设竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过120日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同。合同还对产权登记时间及违约责任等权利义务一并进行约定。合同签订后，原告已支付合同项下购房款。2015年6月11日案涉楼房所在的杭政储出（2009）30号地块商品住宅楼经综合验收合格，并于同月16日经验收备案登记。2015年4月16日、5月11日、6月3日案涉楼盘分别取得规划、消防、环保部门的相关认可文件。2015年2月5日至6月10日间，案涉楼盘的通水、通电、燃气、排水、排污等符合使用要求。2015年6月17日，被告向原告寄送《新华园入伙通知书》，通知原告于2015年6月25日办理入伙手续，原告于2015年6月18日收到上述通知。
本院认为，本案主要焦点在于案涉商品房在合同约定的交付时间内是否已具备交付条件。根据我国《建筑工程质量管理条例》第16条规定，建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。可见工程竣工验收合格系商品房交付使用的法定强制性条件。对此，原、被告在合同中对该交付条件也作了明确约定。案涉商品房于2015年6月11日经综合验收合格，并于同月16日完成备案登记，并有规划、消防、环保等部门的认可或准许使用文件，在合同交付条件中约定的水、电、燃气等供应正常，已具备交房的条件。原告主张的人防、交警、绿化验收，均非法律、行政法规规定的强制性交房条件，而仅仅具有行政管理性质，且双方就此是否作为交房条件并未在合同作特别约定，故原告主张交房时未通过前述验收条件，本院不予支持。
原告主张被告交付的房屋存在诸多质量瑕疵，不符合交房条件。本院认为，被告交付房屋除需具备上述约定的交付条件外，且应不存在主体结构质量问题和影响合同目的实现的瑕疵。案涉商品房买卖合同第十二条约定，买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体非工程结构质量问题和严重影响正常居住外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规规定以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付。买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。原告主张案涉楼盘堆放施工材料、地下车库、地下室开关未装，电线裸露等质量瑕疵，且不论前述质量瑕疵在被告通知交付时是否确实存在，倘若确有存在上述瑕疵，亦不足以影响原告购买房屋居住目的的实现，原告亦未证明案涉房屋存在主体结构质量问题，原告据此主张案涉商品房不具备交付条件，理由不成立，本院不予支持。
综上，原告已于2015年6月18日收到案涉商品房的书面交付通知，案涉商品房在通知交房时已具备交房条件，原告无正当理由拒绝接受，应视为被告已按合同约定的交付时间实际完成交付行为。原告要求支付逾期交付违约金，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告顾静钢的诉讼请求。
案件受理费668元，减半收取334元，由原告顾静钢承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费668元。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 郭丁观
二〇一五年十月二十日
代书记员 林珊珊