吉林省延边林区中级法院
民 事 判 决 书
（2018）吉75民初1号
原告（案外人）：郭正富，男，1968年1月12日生，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：李伟，吉林敖联律师事务所律师。
被告（申请执行人）：虞春成，男，1963年5月4日生，住吉林省延吉市。
被告（被执行人）：吉林省北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。
法定代表人：朴承春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李明善，吉林金达莱律师事务所律师。
原告郭正富与被告虞春成、吉林省北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司（以下简称弘圆房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭正富及委托诉讼代理人李伟、被告虞春成、被告弘圆房地产公司的委托诉讼代理人李明善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭正富向本院提出诉讼请求：执行裁定书中以该房屋不属于我所有，并以该房屋是抵给案外人，双方实质上非房屋买卖合同关系，且称我名下还有其他房屋为由，查封诉争房屋符合法律规定的评判是错误的。
该房屋系弘圆房地产公司开发，我为案外人张延明施工，共同为张延明施工的还有刘建军，张延明为弘圆房地产公司施工，是大包。我和刘建军均属于分包，弘圆房地产公司给张延明工程款时没有现金，为此将自己单位所开发的房屋，即本案争议的房屋以439360.00元的价格顶给了张延明，张延明将房屋以同等价格顶帐给了刘建军，并由弘圆房地产公司出具了购房收据。刘建军取得房屋后，由于工程款不足该价款，为此张延明又协调，将本案争议的房屋顶给了分包人即我本人。2015年6月14日在弘圆房地产公司，经弘圆房地产公司法人和刘建军的同意，收取了我5000.00元的房屋更名费，将房屋更名到我名下，为此弘圆房地产公司给我出具了商品房买卖合同。2010年9月9日社区为了办理房屋门牌号，收取我费用70.00元。2016年6月14日，社区为了配合弘圆房地产公司办理房屋产权证，收取了我各种费用90.00元。
我于2009年至今一直居住和使用该房屋，对该屋享有所有权。由于弘圆房地产公司的原因，该房屋（整体楼）于2016年6月份才陆续办理产权证，同时也是在政府的协调下办理。我到房产局办理产权证时，由于弘圆房地产公司欠税务局房屋契税7万余元，无法交纳，因此也就无法办理产权证。只有弘圆房地产公司交完单位应当承担的税金后，我才能交纳自己应当承担的税金，这个责任不在于我，而在于弘圆房地产公司。所以我取得房屋合理合法，法律并未要求购买房屋必须是以现金形式取得，也可以以其他方式取得，我取得房屋是弘圆房地产公司没有现金支付工程款，而将自己所开发的房屋用以顶工程款支付，并没有违反法律规定，法律并不禁止该种方式取得房屋，也没有法律认定顶工程款方式取得房屋方式违法。故请求：1、解除（2017）吉75执恢1号执行裁定；2、依法撤销（2017）吉75执异6号执行裁定；3、案件受理费由二被告承担。
虞春成辩称，郭正富起诉不成立，其与弘圆房地产公司没有经济往来纠纷和施工合同，房屋买卖不成立。
弘圆房地产公司辩称，一、与郭正富之间无任何相应的法律关系，且与案外人刘建军也没有任何经济往来相关法律关系。二、从不拖欠张延明的工程款，而且至今张延明尚欠弘圆房地产公司多支付的500多万元。三、郭正富与弘圆房地产公司签订的是商品买卖合同，但实质上并非是买卖关系，而该合同也无法实际履行，郭正富也不会向弘圆房地产公司支付房款，因此该合同为无效合同。综上所述，弘圆房地产公司认为（2017）吉75执异6号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回郭正富的诉讼请求。
郭正富提供证据及虞春成、弘圆房地产公司质证情况：
1、2006年6月26日，郭正富与张延明签订的施工协议一份。证明施工项目为安田村新村建设（汪清），施工范围为水暖工程，该工程开发商为弘圆房地产公司，大包为张延明，郭正富与大包张延明之间施工相关内容的事实。
2、2009年12月7日，郭正富与张延明签订的抵债协议书一份。证明张延明将白兰小区涉案门市房抵债给郭正富的事实，并且约定顶账后郭正富与张延明的工程款全部结清，双方互不相欠的事实。
3、2007年5月11日收据一张。证明弘圆房地产公司向同为郭正富施工的刘建军出具购房款收据，金额为439，360.00元的事实。
4、2015年6月14日收据一张。证明弘圆房地产公司向郭正富收取涉案房屋过户更名费5000.00元的事实。
5、2018年1月8日询问笔录一份。被询问人为刘建军，询问人为郭正富诉讼代理人及该所律师丁振恒二人。证明刘建军获得涉案房屋的过程，及在张延明的调整下张延明又顶账给郭正富，且由刘建军陪同郭正富到弘圆房地产公司缴纳5000.00元过户更名费的事实。
6、2015年6月14日，郭正富与弘圆房地产公司签订的商品房买卖合同一份。证明郭正富房屋来源合法，即弘圆房地产公司确认郭正富与其签订房屋买卖合同，该公司予以认可的事实。
7、2010年9月9日收据一张。证明弘圆房地产公司委托河南街白川社区办理房屋产权证时收取郭正富70.00元费用的事实。
8、2016年6月14日收费明细一张。证明河南街白川社区为了协助延吉市房产局及弘圆房地产公司的工作，向郭正富收取办理房证各项费用90.00元的事实。
9、水费、电费交费明细各一张。证明郭正富对涉案房屋进行了管理和使用，并交纳以上费用的事实。
10、营业执照、消防安全检查合格证复印件各一份。证明郭正富与2011年开始使用诉争房屋进行经营管理活动的事实。
11、2018年1月13日询问笔录一份。被询问人白川社区工作人员付丽宏，询问人为郭正富诉讼代理人及该所律师柴翔霞，证明涉案房屋未办理过户是因为弘圆房地产公司未缴税费原因的事实。
12、照片2组共4张。证明2006年郭正富施工现场及后期郭正富对涉案房屋进行占有使用情况的事实。
13、证人刘建军当庭证言。证明关于郭正富房产白兰小区门市房，当时郭正富干安田水暖工程，我干的是太阳能的工程，当时工程32万，这个房子顶账42万，让我拿几万顶出来，我当时没钱，就把房子收回去又给干水暖的了，当时这个房子事先给我了，写在我的名下，后来张延明收回来了，说顶给郭正富，由他来接替房子，后来房子装修都是由郭正富，我跟这个房子没有关系。开发商姓朴，弘圆房地产公司，郭正富要求过户，我当时去了一次，找到姓朴的也同意过户，剩下的事我就不知道的事实。
以上证据虞春成、弘圆房地产公司对证据4、9无异议，本院予以确认。但对证据1有异议，认为该协议是违背相关法律规定，郭正富认为安田村新村是由弘圆房地产公司开发的，那么郭正富承包水暖工程必须经弘圆房地产公司同意，且郭正富必须具备施工水暖工程的相应资质，因此该份证据在法律上存在瑕疵，请求合议庭不予采纳。对证据2有异议，认为因为抵债协议的三方当事人将弘圆房地产公司所有的房屋抵给他人这是明显的无效行为。该房屋是属于弘圆房地产公司所有的。对证据3真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为该份证据只能证明案外人刘建军向弘圆房地产公司支付了房款439，360.00元，该笔款项案外人刘建军未向弘圆房地产公司支付。对证据5有异议，认为询问笔录内容是案外人刘健军对本案相关事实经过的阐述，按照证据规则证人必须出庭，请求合议庭不予采纳。对证据6合同真实性没有异议，但郭正富至今未向弘圆房地产公司缴纳房款，实际上双方并非是买卖关系，该份商品房买卖合同也无法履行。对证据7无异议，但认为与本案无关。对证据8有异议，认为该证据不合法，属于乱收费，不予认可。对证据10真实性没有异议，但认为郭正富必须拿出与郭正美有相应的关联性证据。对证据11有异议，根据相关法律规定，证人必须出庭质证。对证据12证明事实没有异议，但从照片上看不出来是施工现场，必须有相关年月日，不予认可。对证据13说的事实经过没有异议，但对这个事有异议。证人证言证明案外人张延明、证人及郭正富将属于弘圆房地产公司的房屋擅自抵押给案外人刘建军或抵给郭正富，该行为无效。
虞春成与弘圆房地产公司质证意见一致。
虞春成没有证据向法庭提供。
以上证据虞春成、弘圆房地产公司虽有异议，但本院认为能够证明百草沟安田新居工程大包方为张延明，张延明将该工程的水暖工程分包给郭正富。水暖工程结束后，因刘建军也分包百草沟安田新居其它工程，本案诉争房屋原抵给刘建军，因欠刘建军工程款低于本案诉争房屋价款，经张延明、刘建军、郭正富同意，抵账给郭正富所有。故以上证据本案予以认定。
弘圆房地产公司提供证据及郭正富、虞春成质证情况：
1、百草沟安田新居工程相关证据共9张，用以证明弘圆房地产公司与案外人张延明经相应的造价公司核算后张延明尚欠弘圆房地产公司591910700元，张延明工程抵债的东西不可能抵债给郭正富的事实。
郭正富对弘圆房地产公司提供的证据对其真实性有异议，认为该份证据是由弘圆房地产公司单方制作，并且张延明已去世，对弘圆房地产公司所述事实，郭正富存疑，而且该份证据与郭正富及本案无关。本院认为，该份证据能够证明百草沟安田新居工程大包给了张延明，这与刘建军出庭证言能够形成证据链，对此事实本院予以确认，其它法律关系由弘圆房地产公司另诉处理。
虞春成对弘圆房地产公司提供的证据无异议。
本院依职权向弘圆房地产公司法定代表人朴承春做了询问笔录。笔录中关于百草沟安田新居工程总负责人（大包方）为张延明，2015年6月14日郭正富交本案诉争房屋更名费收据及商品房买卖合同签字及手印是其本人，因其欠缴税款未能办理房照的事实与郭正富提供的证据能够形成证据链，证明以诉争房屋抵帐事实，故本院予以认定。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：
1、虞春成与弘圆房地产公司建设工程合同纠纷执行一案，2010年8月23日本院作出了（2009）延中分民初字第13号民事调解，“被告弘圆房地产公司于2010年10月30日前给付原告虞春成工程结算款1880778.09元及经济损失95万元，合计为2830778.09元。”调解生效后，申请执行人虞春成向本院申请执行。2011年11月29日本院立案受理，后终结本次执行程序。
2、2017年2月13日申请执行人虞春成申请恢复执行，本院于2017年2月28日作出（2017）吉75执恢1号执行裁定书，内容为“查封被执行人名下所有的位于延吉市河南街白兰小区11－12号11号楼1009（产权证号：556266，产籍号：14-8-264）。”案外人郭正富提出书面异议,2017年12月14日，本院裁定驳回案外人郭正富的执行异议。
3、2009年12月7日，因张延明拖欠案外人郭正富工程款。经刘建军同意，张延明把抵给刘建军的房屋又抵给郭正富，后到弘圆房地产公司办理了更名手续。2015年6月14日弘圆房地产公司与郭正富签订了《商品房买卖合同》并收取了更名费5000.00元。
郭正富自2009年12月至今一直占有使用该房屋，现经营延吉市客来居旅店。郭正富到房产办理产权证时，因弘圆房地产公司欠交税款，故无法办理房照。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时有效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”郭正富为证明与弘圆房地产公司存在真实的房屋买卖法律行为，提供了百草沟安田新居的施工协议、抵债协议书、诉争房屋更名费收据、商品房买卖合同书、弘圆房地产公司出具房款收据抵给郭正富工程款439360.00元、刘建军当庭出庭证言均证明了本案诉争标的经以物抵债获取，且弘圆房地产公司收到了更名费及签订了商品房买卖合同的事实。郭正富提供水费、电费缴费明细证明其对诉争房屋自2009年12月占用、使用、受益至今。弘圆房地产公司法人对其与郭正富签订的商品房买卖合同书上的签字及手印是其本人不否认的事实及收到郭正富房屋更名费签字及手印的事实，可以形成证据链条，证明形成债权并以诉争房屋抵债，弘圆房地产公司是认可的。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，郭正富与弘圆房地产公司之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效。自2009年起至今，郭正富已实际占有并使用，且在本院采取强制执行措施之前，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，郭正富应为本案诉争房屋实际所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案诉争房屋因弘圆房地产公司未缴纳足额税款，无法办理过户房照，可以认定涉案房屋非因郭正富自身的原因未办理过户登记，对此其并无过错。据此依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条规定的情形，郭正富就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。因本案为执行异议之诉，郭正富诉请对该房屋解除查封，不属本案审理范围，在庭审中其已放弃该诉讼请求。虞春成、弘圆房地产公司虽然辩称郭正富与其之间及与刘建军之间无法律关系，双方签订的商品房买卖合同不能等于同真实的卖房协议，为无效合同，但因无证据加以证明，本院不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：
停止对坐落在延吉市河南街白兰小区11－12号11号楼1009（产权证号：556266，产籍号：14-8-264）房屋的执行。
案件受理费7750.00元，由被告虞春成、弘圆房地产公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 朱 琳
审判员 张松林
审判员 高培彬
二〇一八年五月二十一日
书记员 赵凤文