甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘1002民初2417号
原告：安军民。
委托诉讼代理人：胡炯文，甘肃泰丰律师事务所律师。
被告：吴正沛。
委托诉讼代理人：蓝光明，甘肃拓原律师事务所律师。
原告安军民与被告吴正沛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理后，2016年12月9日作出(2015)庆西民初字第4144号民事判决书,宣判后原告安军民不服,上诉至庆阳市中级人民法院，经庆阳市中级人民法院审理,于2017年4月14日以(2017)甘10民终第184号民事裁定书裁定,撤销原判,发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告安军民及其委托诉讼代理人胡炯文，被告吴正沛及其委托诉讼代理人蓝光明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告安军民提出诉讼请求：1、判决解除原被告之间签订的《房地产租赁合同》，被告归还原告房屋；2、判决被告支付原告租金152万元（2015年度、2016年度）并按照约定支付合同解除前的租金；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年8月27日，原告与被告及戴椅签订《房地产租赁合同》，原告将位于西峰区北环路陇东农产品批发市场的原庆阳信息大厦一至五层建筑面积为4839.6平方米的房屋出租给被告用于开办宾馆，合同约定年租金为76万元，租期十年，从2010年1月1日至2019年12月31日。被告需于合同签订之日向原告支付2010年度76万元租金，以后每年提前10日付清下年度租金，逾期不付，原告可以解除合同，收回所出租的房子。合同履行期间，被告对2015年之前的租金已经支付，对于2015年及之后的租金，拖欠至今，拒不给付。
被告吴正沛辩称：2007年，庆阳市西峰区寨子乡北肴队在修建原庆阳信息大厦时资金困难，无力建设，遂与原告安军民、周志舜、蔡新民协商，由该三人出资300万元（其中安军民200万元、周志舜、蔡新民各50万元）修建，建成后由三人无偿使用十年。2009年8月27日，由被告吴正沛与戴椅以每年76万元价格承租该房屋用于经营圣豪轩酒店，后戴椅退出，被告吴正沛一人实际经营并承担租金。2010年5月31日，周志舜将其拥有的房屋使用权份额以80万元的价格转让给被告吴正沛，被告吴正沛就拥有了信息大厦十年使用权收益的六分之一份额。合同约定年租金为76万元，实际履行是按照原告安军民、被告吴正沛、蔡新民所占资金比例分别享有506668元、126666元和126666元租金。在合同签订后第二年，被告吴正沛每年分别向原告安军民支付506668元、给蔡新民支付126666元的租金。原告要求解除合同于法无据，虽被告缴纳租金稍有迟延，但责任在于原告，并非被告，因为原告要求被告一次性缴纳五年的租金，被告不同意，其便拒收租金，导致被告只能通过法院账户主动交纳租金，如系被告拒绝交纳，怎么会通过如此方式进行交纳？本案中，被告不存在擅自转租的情形，被告与酒店现经营人系承包经营关系，并非转租。退一步讲，如系被告拒绝交纳，行使合同解除权的前提需根本违约，现被告给原告指定的账户转入20万元，通过法院交纳50万元，怎么能说合同的目的不能实现呢？被告向原告交纳的租金数额为506668元，并非760000元，因为被告与原告、蔡新民共同拥有涉案房屋的使用权，每年扣除被告应得的126666元租金后应向原告交纳租金的数额为506668元，向蔡新民交纳的租金数额应为126666元，原被告双方均认可该履行方式，现在原告又套用合同条款，说被告不按时足额支付租金的说法是不合理的。依据本案客观事实，如解除合同对被告而言极为不公，因为被告开办酒店，投入大，回收投资周期长，如解除合同会给被告造成极大经济损失，如原告执意解除合同，就要给被告赔偿损失。
经查明事实如下：庆阳信息大厦位于西峰区北环路（陇东农产品批发市场），所有权人为西峰区西街办寨子村北肴队，该组在修建信息大厦时，资金困难，遂与原告安军民等人协商，由其出资300万元进行修建，建成后由原告安军民等人无偿使用十年。时值2009年，原告安军民、周志舜、蔡新民享有庆阳信息大厦使用权的比例为4︰1︰1，且约定收益按此比例进行分配。2009年8月27日，原告安军民（甲方）与被告吴正沛、戴椅（乙方）签订《房地产租赁合同》一份，合同主要约定：“甲、乙双方经充分协商，同意就下列房产租用事项，订立本合同条款，共同遵守履行；一、甲方自愿将坐落在西峰区北环路陇东农产品批发市场庆阳信息大厦（共六层）一至五层租给乙方，房屋建筑面积4839.6平方米，大厦院落周围土地使用面积具体四至为：门前至路沿石归乙方使用。后院楼背以铁护栏范围为界，归甲乙双方共同使用，该房产的基本情况已载于契约（附件一：市场整体地形平面图），乙方对甲方所要出租的房产做了充分了解，愿意承租该房地产；二、甲乙双方议定的上述房产，年租金为76万元，租赁期限为壹拾年，自二〇一〇年一月一日至二〇一九年十二月三十一日止（二〇〇九年九月一日起至二〇〇九年十二月三十一日止为乙方装修期：免租金），合同总租金为人民币760万元整，大写柒佰陆拾万元整；三、付款方式：租金按年支付，本合同签订之日乙方向甲方支付2010年度的租金76万元，以后每年提前10天交清下一年度房租，如有违约，甲方有权收回房产；…七、违约责任：1、双方应全面履行本合同义务，任何一方违约，须向对方承担违约责任，2、若甲方违反本合同任何一项义务，视为甲方违约，如甲方违约造成本合同无法履行的，乙方有权解除合同，甲方必须对乙方装修物等不动产及动产按租赁剩余年限折旧后的价值进行赔偿，同时赔偿乙方由此造成的其他损失，3、在乙方经营中，若受到甲方管理人员或村民阻挡干扰，影响乙方正常经营，每停业一天，甲方应赔偿乙方由此造成的合理经济损失，4、合同期内，非甲方故意行为导致合同终止造成乙方停业无法继续经营的，甲方必须对乙方装修物等不动产及动产按租赁剩余年限折旧后的价值进行赔偿，5、合同期内，如乙方违约由甲方解除合同的，不对乙方装修进行补偿。”合同签订后，原告安军民将该楼房整体交付给被告吴正沛，被告吴正沛对该楼房进行装修后用于经营“圣豪轩酒店”，并按照合同约定给原告安军民支付了第一年度的房屋租金76万元。2010年5月31日，在原告安军民与合伙人蔡新民同意的情况下，周志舜将其出资额转让给被告吴正沛。从2011年至2014年，被告吴正沛每年向原告安军民交纳房租费506668元，向合伙人蔡新民交纳房租费126666元。2014年3月24日，被告吴正沛与刘靖禧签订《圣豪轩大酒店整体承包经营管理合同》，被告吴正沛将酒店设施作价100万元转让给刘靖禧经营，涉案房屋以年租金190万元予以转租。2015年2月11日，原告安军民给被告吴正沛提供了其妻李莉的银行账号，被告吴正沛通过该账户向原告安军民交纳租金20万元。原告安军民于2015年12月25日以被告吴正沛不按时交纳租金要求解除合同并支付租金，向本院提起诉讼。在本案审理中，被告吴正沛申请向本院预交拖欠原告安军民的租金，于2016年7月26日向法院执行款专用账户转款50万元。
另查：2012年戴椅退出酒店经营。被告吴正沛按投资比例向蔡新民支付了2015年、2016年度的房屋租金。
再查：2017年1月1日，原告安军民与蔡新民签订书面转让协议，蔡新民以38万元将其对信息大厦的使用权转让给原告安军民。双方对转让协议已经履行完毕。
上述事实，有原告安军民向法庭提交的身份证复印件、《房地产租赁合同》、《房地产租赁合同》、甘肃陇东茂源农产品批发有限公司便函、《圣豪轩大酒店整体承包经营管理合同》、消防验收意见书、《转让协议》、证明。被告吴正沛向法庭提交的收条4份、欠条1份、银行卡客户查询单1份、个体工商户营业执照复印件1份、组织机构代码证复印件1份、税务登记证复印件1份在卷佐证，应予认定。
本院认为，原、被告双方签订的《房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。在《房地产租赁合同》履行中先后发生三次变更：第一次是原告安军民代表租赁物使用权共有人周志舜、蔡新民与被告吴正沛签订租赁合同后，被告吴正沛以转让方式取得周志舜对租赁物的使用权；第二次是租金支付方式的变更。被告吴正沛由向原告安军民全额支付租金变更为依使用权份额分别给原告安军民和蔡新民支付租金。第一次变更双方均未提出异议，应予确认，第二次变更原告吴正沛及蔡新民已经实际接受，依法构成默认行为。第三次变更是本案在审理中，蔡新民将其使用权份额让与原告安军民，该行为属于当事人对其民事权利的处分，不违背法律规定，应予认可。本案争议的焦点是：一、原告安军民要求解除合同的条件是否成就；二、被告吴正沛是否存在转租行为，原告安军民是否基于该转租行为在本案中享有合同的法定解除权；三、被告吴正沛应付原告安军民年租金数额的认定。关于焦点一：合同约定的解除条件成就时解除权人有权解除合同。本案中，根据租赁合同约定2015年的租金应于2014年12月21日交纳，根据原、被告双方及蔡新民的陈述，原告安军民及蔡新民在缴纳2015年租金之前曾提出将租金按年缴纳变更为一次缴纳两年或者五年，因被告吴正沛对该变更不予认可，导致租金缴纳迟延。故租金未按照约定时间支付的责任不限于被告吴正沛，现有证据不足以证明被告吴正沛存在违约。且2015年2月11日被告吴正沛向原告安军民交纳租金20万元，审理中再次表示愿意支付租金。因此，从合同履行的现实意义、继续履行的可能性和社会效益性、合同稳定性考量，双方应继续履行租赁合同。因此原告安军民要求按照约定解除合同的条件并不成就，其解除合同的诉讼请求不予支持。关于焦点二：被告吴正沛与案外人刘靖禧签订《圣豪轩大酒店整体承包经营管理合同》，虽名为承包合同，但其内容、经营模式、双方约定的权利义务符合转租合同的构成要件，因此应认定《圣豪轩大酒店整体承包经营管理合同》属于转租合同，被告吴正沛为转租人，刘靖禧为次承租人。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，故原告安军民以被告吴正沛未经其同意转租为由，要求解除合同于法有据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告安军民自述被告吴正沛于2014年将租赁物转租，其应在自知道之日起六个月以内行使解除权，原告安军民于2015年12月25日主张权利，已超过权力行使期间。加之租赁物的使用权人包括原告安军民在内，其权益在房屋转租行为中未受到实质性损害。综上所述，为维护正常的交易秩序，原、被告之间的《房地产租赁合同》继续履行较为适宜。关于焦点三：合同约定被告吴正沛支付年租金标准为76万元，但2011年至2014年被告吴正沛将租金分别支付给租赁物的使用权人，其中支付给原告安军民的年租金为506668元，且各方对此并无异议。因此，被告吴正沛应按照每年506668元的标准向原告安军民支付2015年度、2016年度的租金。关于原告安军民请求的支付解除合同前的租金，根据双方的约定，2017年度租金交付时间应在2016年12月21日，承租人支付租金是其基本合同义务，鉴于蔡新民将其份额让与原告安军民，被告吴正沛应付给原告安军民的租金应为506668元+126666元=633334元。原告安军民陈述被告吴正沛给其妻李莉名下所汇的20万元属于被告吴正沛应当支付的其他费用，不属于租金。但未能提交证据证明，故应认定此20万元属于被告吴正沛已付的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告安军民要求解除其与被告吴正沛之间签订的《房地产租赁合同》的诉讼请求；
二、被告吴正沛支付原告安军民2015年度、2016年租金、2017年度租金共计1646670元（已付70万元，其中50万元提存于法院执行款专用账户）。
（上述判处内容，限判决生效后10日内履行完毕）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13980元，由被告吴正沛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 王玉泉
人民陪审员 段宝生
人民陪审员 任 生 芬
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 彭 婧