昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌中民一终字第213号
上诉人（原审被告）：新疆邦博馨房地产开发有限公司。
法定代表人：张国柱，公司总经理。
委托代理人：章忠元，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：布云塔。
委托代理人：巴英查汗。
委托代理人：周盛荣，系新疆旭达律师事务所律师。
上诉人新疆邦博馨房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉木萨尔县人民法院（2014）吉民二初字第852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吉木萨尔县人民法院经审理查明：2013年5月6日，原告与被告的下设分公司新疆邦博馨房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司签订一份房屋拆迁补偿安置合同，双方约定，由被告的下设分公司新疆邦博馨房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司拆除原告所有位于吉木萨尔县北庭路民主巷的一院平房住宅（面积259.25平方米），由被告的下设分公司新疆邦博馨房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司在开发建成的吉木萨尔县天天家园小区以产权调换方式为原告提供三套住宅楼，调换的三套楼房总面积为254平方米，位置4#楼一套为2楼，不靠边，两套4楼，安置后超出面积3%的按市场价购买。在合同第三条房屋拆迁安置补助费中双方约定，由拆迁人即新疆邦博馨房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司支付被拆迁人即原告搬迁补助费500元／户、临时安置补助费6000元（500元／月×12个月）、其他补助费500元／户，共计7000元。双方对逾期安置违约责任约定，拆迁人应在本协议第三条约定的临时过渡期期满前保证被拆迁人按期回迁，逾期不能回迁的，拆迁人应在临时过渡期满前叁拾天前通知拆迁人，并按第三条约定的临时安置补助费的2倍向被拆迁人加付临时安置补助费。同日双方签订补充协议，约定安置房屋在2013年12月30日交付。遂被告的下设分公司新疆邦博馨房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司对原告的一院平房住宅进行了拆除。
2014年5月20日，被告的下设分公司新疆邦博馨房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司与原告办理安置交接手续，即向原告交付4#楼1单元201室，面积89.75平方米，4#楼1单元401室，面积89.75平方米，4#楼1单元402室，面积87.63平方米，注明原合同约定面积254平方米，现安置为267.13平方米，超出约定面积5.5平方米（除去绝对值以外）应补交16530元，原合同约定2013年12月30日交付房屋，现于2014年6月30日交付，现补偿原告3000元，并注明16530元房款已交，3000元安置款已领，双方在安置交接表上签字盖章。同日原告在双方签订的拆迁补充协议上注明此合同履行完毕，合同终止。
原审法院另查明，2013年3月14日，被告的下设分公司新疆邦博馨房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司在开发建设天天家园住宅楼小区中，与侯玉文达成房屋拆迁安置补偿合同，其亦将侯玉文的一院平房拆除，约定以产权调换形式为侯玉文调换三套住宅楼，具体为10－1－102室，2－2－202室，4－1－201室，交付时间同本案原告。其他房屋被告下设分公司新疆邦博馨房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司按期履行，但未按时将4－1－201室交侯玉文。为此侯玉文于2014年7月5日自行将4－1－201室占有并进行了装修，并于同年8月18日将被告的下设分公司新疆邦博馨房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司诉至原审法院，要求确认其优先取得该房屋，并支付搬迁费、安置费等费用。原审法院审理后，被告的下设分公司新疆邦博馨房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司同意该房屋由侯玉文取得。因被告未与原告达成诉争房屋赔偿协议，为此原告诉至原审法院。在原审庭审中，被告对原告主张的房款3000元每平方米认可。
原审法院归纳本案争议焦点为：原告主张是否合法，是否应受支持。
吉木萨尔县人民法院经审理认为：原、被告自愿达成的房屋拆迁协议合法有效，应受法律保护，双方应严格履行合同约定的义务。被告将原告的一院平房拆除，承诺给原告建成的三套总面积254平方米的住宅楼，双方以物换物，属易货交易。被告按照约定楼层应交付原告三套总面积254平方米的住宅楼，但其实际交付原告两套房屋，未按合同约定全面履行义务，明显违约。另外被告在与原告达成拆迁安置补偿协议之前就隐瞒事实将争议房屋与他人签订拆迁安置补偿协议，允诺安置给他人，致使出现原告与他人同时争同一套楼房，有违诚实信用原则。因被告将约定具体位置的楼房已实际交付他人，其已无法履行交付4-1-201室房屋的合同义务，现原告要求解除双方签订房屋拆迁安置合同、房屋拆迁补充协议中关于以天天家园小区4号楼1单元201室产权调换原告的房屋部分。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十五条“标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同”的规定，原审法院对原告的该项请求予以支持。原告要求被告返还已付购房款269250元（89.75平方米×3000元／平方米）、利息22079元、赔偿款269250元的诉讼请求。因原、被告签订的合同性质属于拆迁安置补偿合同，作为被拆迁安置的原告实际已将被拆迁院落交付给了被告，其已履行了合同义务，故应视为原告向被告交付了相当于商品房买卖合同中的购房款。作为拆迁安置补偿方的被告更应依据双方合同约定向原告交付特定的房屋，但被告违反诚信原则，却将该房屋安置补偿给他人，致使双方签订的拆迁安置补偿合同中的该套房屋无法交付，原告的合同目的无法实现，所以根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条“当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，原告请求符合法律规定，但超出约定面积应予调整，根据双方约定面积及已履行时间、面积，原审法院对原告要求被告支付相当于“购房款”的房屋价款支持246390元［（254平方米-89.75平方米-87.63平方米）×3000元／平方米＋16530元］、利息支持3449元［（246390元×5.6%÷12月）×3月（2014年7月至2014年9月］、赔偿款支持246390元，超过部分不予支持。被告辩称请求驳回原告诉讼请求的意见，因与法不符，原审法院不予采纳。遂判决：一、解除原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置合同》、《房屋拆迁补充协议》、《安置交接表》中关于以天天家园小区4号楼1单元201室产权调换原告房屋部分；二、被告新疆邦博馨房地产开发有限公司返还原告布云塔房屋价款246390元；三、被告新疆邦博馨房地产开发有限公司支付原告布云塔利息3449元；四、被告新疆邦博馨房地产开发有限公司支付原告布云塔赔偿款246390元；五、驳回原告布云塔的其他诉讼请求。上述二、三、四项给付事项限被告新疆邦博馨房地产开发有限公司于本判决生效后三日内履行完毕。
宣判后，上诉人新疆邦博馨房地产开发有限公司不服吉木萨尔县人民法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：一、虽然房屋拆迁安置从形式上看是以物易物，但是在达成拆迁安置补偿协议时一般都是不对等交易，被上诉人被拆迁的平房在上诉人拆迁开发后才会升值，故上诉人在安置补偿时付出的价款要高于被拆迁房屋的实际价值，虽然法律不禁止这种不对等交易的存在，但是并不能据此认定被上诉人交付了相当于商品房买卖合同中的购房款，也不应将升值后的房价确定为拆迁前的平房价值，对平房的原有价值应当通过评估来确定。二、上诉人不存在原审法院认定的一房二卖的情况，在争议发生前上诉人已经给被上诉人交付了三套住宅，被上诉人也已经办理了入住手续，且在安置协议中，被上诉人也特别标注了合同已履行完毕，因此，被上诉人没有取得争议房屋的原因是其将权利让与侯玉文，且在侯玉文诉上诉人主张优先权一案中，作为此案的有独立请求权的第三人布云塔并未行使其请求权，在法院主持调解过程中也同意将争议房屋确定为侯玉文所有，也当庭表示同意按每平方米3000元折算受领金；另，上诉人在向被上诉人交付房屋时，尚未在房管部门对房源进行备案，根据现在的房源备案登记，本案争议的房屋属于空置房，未安置住户，也未对外出售，因此，上诉人有向被上诉人交付合同约定的标的物的能力。综上，上诉人认为原审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法发回重审或者依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人布云塔未向本院提交书面答辩意见。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院二审查明事实与一审一致，对一审法院查明事实本院予以确认。
本院认为：双方当事人对2013年5月3日签订的房屋拆迁补偿安置合同均予以认可，且该合同并不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。现被上诉人已按照合同约定将吉木萨尔县北庭路民主巷的一院砖混结构房屋交付上诉人，并已由上诉人拆迁完毕，上诉人也应当按照合同约定及安置交接表的内容向被上诉人交付天天家园小区4-1-201室、4-1-401室、4-2-401室三套楼房，但由于上诉人在与被上诉人签订合同前已将天天家园小区4-1-201室房屋置换给了案外人侯玉文，并由侯玉文对该房屋进行装修，导致上诉人不能将4-1-201室房屋交付给被上诉人，上诉人的行为已构成违约，且合同目的已无法完全实现，故原审法院解除双方当事人合同中对4-1-201室产权置换部分的约定正确，应予以维持。
关于上诉人提出的在案外人侯玉文诉新疆邦博馨房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，被上诉人作为有独立请求权的第三人，其在调解时同意诉争房屋归侯玉文所有，应视为其对该房屋相关权利的放弃。对该项上诉理由，因被上诉人从未对诉争房屋实际控制，且诉争房屋已由侯玉文占有并装修，虽然被上诉人在调解时同意诉争房屋归侯玉文夫妇所有，但并不影响被上诉人向上诉人主张权利。至于上诉人称被上诉人曾同意按每平方米3000元折算受领现金的事实，因上诉人未提交相应证据予以证实，被上诉人对此也不予认可，故原审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条判决上诉人返还被上诉人已付房款及利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任正确。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5670元，由上诉人疆邦博馨房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 睿
代理审判员 宋晓蕾
代理审判员 贾佳佳
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 宋雪倩