贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔23民终1434号
上诉人（原审被告暨反诉原告):伍先华，男，1949年11月23日生，汉族，住贵州省兴义市幸福花园幸福村安置区。
上诉人（原审被告暨反诉原告):许素英，女，1955年2月13日生，汉族，兴义市土产公司营业员，住贵州省兴义市幸福花园幸福村安置区，系伍先华之妻。
共同委托诉讼代理人：谢富国，贵州四通律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告暨反诉被告):伍先利，男，1954年3月16日生，汉族，住贵州省兴义市。
被上诉人（原审原告暨反诉被告):保兴英，女，1955年12月24日生，汉族，住址同上，系伍先利之妻。
上诉人伍先华、许素英因与被上诉人伍先利、保兴英房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2017）黔2301民初4094号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
伍先华、许素英上诉请求：撤销原判，发回重审或判决确认双方签订的《房屋转让协议书》中转让房产内容一节无效；确认坐落于贵州省××××号房屋产权归伍先华、许素英所有；判决伍先利、保兴英归还伍先华、许素英房屋；由伍先利、保兴英承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决仅对本诉房屋买卖合同纠纷案由进行明确，未对反诉返还房产部分进行认定错误；2、虽然双方签订了《转让房屋协议书》，但在收取款项时，伍先华、许素英认为协议违法，双方即确定转让协议中转让房产一节无效，并将转让变为租用，每年租金1000元，租期20年。双方签订协议及2005年兴义市饮食服务公司将全部产权卖给伍先利、保兴英后至今，已超过2年诉讼时效，人民法院应当驳回伍先利、保兴英的诉讼请求。3、《转让房屋协议书》签订时，伍先华、许素英并未取得产权，是2005年伍先华、许素英交足全部购房款后，才真正取得了争议房产的权利，登记产权时伍先利、保兴英是完全知情的，一审判决以8年以后房屋已取得产权登记，推定8年以前转让集体财产的协议有效，违反法律规定。4、《转让房屋协议书》因转让标的系集体财产，损害集体财产权益而无效，依照合同法的规定，伍先利、保兴英应当将争议房屋返还给伍先华、许素英。现争议房屋价值20万元至35万元之间，一审强迫伍先华、许素英以2万元进行交易，亦显失公平。
伍先利、保兴英辩称，1、《转让房屋协议书》是双方真实意思表示，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，伍先华、许素英主张双方已确认协议中转让房产一节无效，且转让变为租用，并出具了租金收条，但对此并未提供任何证据证实，加之协议是否有效，最终确定权在法院或仲裁机关，当事人双方并不能自行确认，争议房屋原属兴义市饮食服务公司，亦不影响协议的效力，故伍先华、许素英主张合同无效的理由不能成立。2、关于诉讼时效，因一审伍先华、许素英并未提出诉讼时效抗辩，二审提出，人民法院不应支持；即便本案适用诉讼时效，且诉讼时效期间届满，但因2017年5月13日伍先华、许素英作出了同意履行的意思表示，故仍然应当按照协议履行权利义务。3、争议房屋登记在伍先华名下，并不影响本案协议效力的认定，亦与法院判决确定的协助办理过户登记义务并不冲突，伍先华、许素英将协议书的效力与协议书的履行混为一谈，并将协助办理过户登记上升到破坏国家房产登记管理制度的层面，纯属无理缠讼。4、协议是否显失公平在于协议签订时是否存在显失公平的情形，本案协议签订时，2万元的交易价格是公平合理的，伍先英、许素英不考虑时间、物价上涨等因素，以现今房产价值去衡量协议签订时的交易价格，并主张协议无效，严重违反诚实信用原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉、维持原判。
伍先利、保兴英向一审法院起诉请求：1、确认双方于1997年4月23日签订的《转让房屋协议书》有效；2、判决伍先华、许素英履行协助办理出卖房屋产权变更登记义务，即协助将坐落于兴义市××号房屋产权变更登记至伍先利、保兴英名下；3、由伍先华、许素英承担本案全部诉讼费用。
伍先华、许素英向一审法院反诉请求：1、驳回伍先利、保兴英的诉讼请求，确认1997年4月23日签订的《房屋转让协议书》无效；2、判决坐落于兴义市××号房屋属于企业职工福利购买房屋，产权归属伍先华、许素英所有；3、判决伍先利、保兴英停止占有伍先华、许素英的房屋，并在判决书生效后三十日内搬出该房屋，恢复和维护伍先华、许素英的房屋使用权和所有权；4、由伍先利、保兴英承担本案全部诉讼费。
一审法院认定的事实:伍先华与伍先利是亲兄弟。1995年伍先利、保兴英向伍先华、许素英租住位于贵州省××××号房屋。租住两年后，伍先华、许素英欲将该房屋转让，经伍先华、保兴英与伍先利、许素英协商后，于1997年4月23日由伍先利、伍先华之姐夫盛永泰代笔书写了《转让房屋协议书》，内容为：“由于伍先利夫妇无房居住，哥哥伍先华夫妇愿将坐落于川祖街市饮食服务公司宿舍自己的一套住房（包括电热等设施）转让给伍先利夫妇为业，由伍先利付给转让费两万元正。该住宅日后若有任何瓜葛纠纷，由伍先华负责。如果饮食服务公司要收回该住宅或不允许转让，由伍先华退还两万元人民币给伍先利，伍先利即还房给伍先华，双方签章之时，转让费同时一次付清，本协议即时生效，为维护弟兄、妯娌及子女后代的友好感情，特共同立此协议为凭，本协议一式两份，弟兄双方各执一份，落款时间为1997年4月23日”，伍先利、保兴英、伍先华在该一式两份的协议上签名，许素英在其中一份协议上签名后交给伍先利、保兴英保存，但未在许素英、伍先华自己保存的协议上签名。后伍先利、保兴英将20000元交付给盛永泰、伍先惠，后盛永泰、伍先惠将该20000元交付给伍先华、许素英。
1998年8月24日，伍先华与贵州省兴义市饮食服务公司签订了《住房制度改革公有住房出售合同》，合同约定：贵州省兴义市饮食服务公司将位于兴义市川祖路18号1幢2单元5层附19号公房（砖混结构，建筑面积58.65平方米，竣工于1984年8月），出售给伍先华，按成本价核定房价为捌仟零叁拾捌元整（￥8038）。2004年9月13日该房屋取得了房屋所有权证，登记的所有权人为伍先华。2005年7月21日取得了兴义市房地产交易市场准入许可证，该证上记载该住房土地收益已经市房改办核定并由产权人于2005年3月补足，准许进入房地产交易市场交易。从1997年至今，伍先利、保兴英一直居住在该房屋内，该房屋仍然登记在伍先华名下，尚未办理过户登记手续。《住房制度改革公有住房出售合同》上记载的兴义市川祖路18号1幢2单元5层附19号公房与房产证上登记的兴义市××号房屋是同一套房屋。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。伍先利、保兴英与伍先华、许素英达成房屋转让协议，系当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同有效。虽然双方达成房屋买卖协议时，买卖双方约定：如果饮食服务公司要收回该住宅或不允许转让，由伍先华退还两万元人民币给伍先利。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。虽然在转让房屋时双方均知晓伍先华、许素英对该房屋没有全部的处分权，但并不影响房屋转让协议的效力，且在1998年8月24日伍先华与兴义市饮食服务公司签订了《住房制度改革公有住房出售合同》，伍先华、许素英已经取得了该房屋的处分权。房屋转让后，伍先利、保兴英向伍先华、许素英交付了购房款，且伍先利、保兴英一直居住在该房屋内，饮食服务公司并未提出异议，出让方伍先华、许素英也已经合法取得了该房屋所有权证及兴义市房地产交易市场准入许可证，伍先华、许素英在与伍先利、保兴英订立房屋转让协议后已经取得了该房屋的处分权。伍先华、许素英与伍先利、保兴英签订的房屋转让协议合法有效。买卖双方应当遵守诚实信用原则，按照双方协议履行义务，伍先利、保兴英作为买受人已经按合同约定向伍先华、许素英交纳了购房款且一直在该房屋内居住至今，伍先华、许素英作为出卖人应当协助伍先利、保兴英办理房屋变更登记手续。
伍先华、许素英提出反诉主张房屋转让协议无效，伍先华、许素英对该房屋享有所有权并要求伍先利、保兴英搬出房屋的诉讼请求，虽然伍先华、许素英与伍先利、保兴英签订转让协议时，尚未取得该房屋全部产权，但此后伍先华、许素英已经取得房屋所有权证及市场交易准入许可证，取得房屋处分权；未办理物权登记的，并不影响合同效力，故对于伍先华、许素英的反诉请求，不予支持。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
一、伍先利、保兴英与伍先华、许素英于1997年4月23日签订的《转让房屋协议书》有效；
二、伍先华、许素英在本判决生效之日起三十日内协助伍先利、保兴英办理位于贵州省××××号房屋（房屋所有权证号：市房权证兴字第××号，建筑面积58.65平方米）的房屋产权变更登记手续；
三、驳回伍先华、许素英的反诉请求。
本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，反诉案件受理费2150元，合计3300元，由伍先华、许素英负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点为《转让房屋协议书》的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，双方于1997年4月23日就案涉房屋的转让签订了《转让房屋协议书》，协议明确约定伍先华、许素英自愿将案涉房屋转让给伍先利、保兴英，且双方姐夫即执笔人盛永泰亦出庭证明了转让事实，现伍先华、许素英主张系出租，既未提供证据证实，亦与协议内容及查明的事实不符，本院不予认定。虽然在签订房屋转让协议时，双方均明知伍先华、许素英对于房屋没有完整处分权，但因无权处分行为并不影响合同效力，同时因协议签订后，伍先利、保兴英已按约定支付了房屋转让款，且伍先利、保兴英一直居住至今，兴义市饮食服务公司均未提出异议，而伍先华、许素英此后也已实际取得了房屋产权及市场准入许可证，故本案亦不存在损害集体利益导致合同无效的情形，双方所签《转让房屋协议书》合法有效，伍先利、保兴英诉请要求伍先华、许素英协助办理房屋产权变更登记应予支持。
至于本案是否适用诉讼时效的问题，本案伍先利、保兴英诉请要求伍先华、许素英协助办理房屋产权变更登记，因伍先利、保兴英已依约付清房款且房屋已实际交付，办理所有权转移登记可使伍先利、保兴英获得圆满的所有权，因此，伍先利、保兴英请求出卖人办理权属登记具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效的规定，伍先华、许素英上诉主张本案已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。
综上，伍先华、许素英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由伍先华、许素英负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾婷婷
审判员 简 坤
审判员 付 君
二〇一七年十一月九日
书记员 孙茂腾