辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终5766号
上诉人（原审被告）：大连润景房地产开发有限公司，住所地大连市金州区先进街道七里村五一路401室。
法定代表人：覃朝晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卜奎云，该公司法务。
委托诉讼代理人：于伟，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：曲芳，女，1986年12月29日出生，汉族，住大连市金州区。
被上诉人（原审原告）：张颖奎，男，1986年8月30日出生，汉族，住址同上。
上诉人大连润景房地产开发有限公司因与被上诉人曲芳、张颖奎房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2016）辽0213民初5755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年07月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人大连润景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卜奎云，被上诉人曲芳、张颖奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大连润景房地产开发有限公司上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判从业主起诉之日即2016年12月9日开始支付违约金至原审判决生效之日。事实和理由：一审法院对上诉人逾期办理产权支付违约金的起算时间和截止时间计算有误，适用法律错误，应予纠正。1、根据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人的义务是”将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，上诉人的义务是协助办证义务，即完成房屋初始登记义务，并不是为被上诉人办理房屋产权证。该约定对上诉人因未能履行协助办证的义务作出了”特殊约定”，即由上诉人”继续办理”，双方并未约定”因出卖人的原因，买受人没有在约定期限内取得产权证书，出卖人从何时起按照什么标准向买受人支付逾期协助办证违约金”，可见，”商品房交付使用后90日”是上诉人协助办理房屋产权的期限，上诉人是否构成逾期协助办证违约的期限，并不是违约金起算的时间点。2、虽然2014年6月30日上诉人发出《致恒盛阳光美麓业主的承诺函》，但该承诺仅是将出卖人履行协助办证期限由合同所约定的”商品房交付使用90日”变更为”2015年12月底”，并不涉及”是否支付违约金以及违约金的起算时间和计算标准”一事，亦不改变逾期协助办证违约责任的承担方式，案涉商品房买卖合同第十五条中”由出卖人继续办理”特殊约定条款对双方仍然适用并有效。因此，上诉人虽然在2015年12月期满前仍未具备协助办证条件，亦应由上诉人”继续办理”，但并不能以此认定上诉人应支付违约金，并据此作为上诉人支付违约金的起算时间。3、根据合同法第六十二条第一款第四项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。上诉人承担违约责任的方式是”继续办理”，履行期限不明确的，被上诉人并未在起诉前就逾期办证支付违约金一事向上诉人明确主张过权利，双方之间也没有另行达成过有关违约金方面的补充协议，一审法院认定以2016年1月1日开始计算违约金没有事实和法律依据。即便支付违约金，也应从被上诉人明确主张权利之日即向一审法院起诉之日起算，但仍应给予上诉人必要的准备时间，故此，上诉人期望法院再给予3个月的准备期间。4、根据房产管理部门的规定和流程，房产证办理需由业主本人申请办理，在业主提供房产证明并缴纳契税和维修基金等必要的手续后方可完成，因此，在上诉人履行完毕协助办证义务，即完成房屋初始登记后，至于被上诉人何时前往房产部门办理，何时取得房产证，与上诉人无关。一审法院将”被上诉人取得房屋权属证书之日”作为违约金截止时间有误，应予纠正。
曲芳、张颖奎辩称，同意原审判决。我们自2013年交房直到现在还没能拿到产权证，原因系上诉人开发商各项指标不达标，无法办理产权证，上诉人就应在2013年6月交房后90日开始计算赔偿我们违约金。现原审法院判决为”给予开发商交房后90日再加上不超过一年的合理宽限期办理产权证。”此判决已给予开发商足够的时间，但在这一年的时间内开发商仍由于各项指标不达标等问题没能办理产权证，合理的宽限期并不意味着遥遥无期，开发商严重违反了国家法律规定，必须给我们相应的赔偿。
曲芳、张颖奎向一审法院起诉请求：请求判令被告支付违约金5万元。
一审法院认定事实：2013年4月15日，2012年6月11日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：二原告购买被告位于大连市金州区先进街道凤翔路224号第13栋1单元11层2号房屋一处，房屋面积89．75平方米，总价586068元，交房时间为2013年6月30日，交房后90日内被告将办理房屋产权证所需资料报产权机关登记。原告依约向被告交付了购房款586068元，被告亦将符合交房条件的案涉房屋按时交付给了原告。现双方约定的办理产权登记的期限已过，原告至今未取得房屋产权证书。另查，原、被告双方合同第十五条对产权登记进行了约定，约定原告应当在房屋交付后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案登记；如因被告的责任，原告未取得房屋产权证书的，由被告继续办理。一审法院认为依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，关于原告要求被告支付逾期办理产权登记经济损失（即违约金）5万元的诉讼请求，原告提出自2013年10月1日始开始计算被告违约的直接损失和间接损失，其数额为5万元。经审查，案涉房屋的产权证目前无法办理系因被告的原因所导致，被告应承担其他的违约责任，原告要求被告支付违约金并无不当，依法应予支持，焦点在于违约金的数额或计算方法该如何确定。第一，违约金的计算标准。对于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原告主张明确的违约金计算标准，故对原告主张的违约金的按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算标准予以计算。第二，违约金的计算时间。对于被告逾期办证违约责任如何承担，双方在《商品房买卖合同》中约定的是”如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第叁项处理：由出卖人继续办理”。该约定对被告履行协助原告办理房屋产权初始登记的合同义务的期限未做约定，双方并没有约定”买受人没有在约定期限内取得产权证书，出卖人从何时起按照什么标准向买受人支付逾期办证违约金”，可见，”交付房屋后90日内”是被告办理房屋初始登记的期限，被告是否构成逾期办证违约的期限，并不是违约金起算的时间点。但对于”由出卖人继续办理”，可视为被告对办证时间提出了合理宽限期，原告没有证据证明在此期间提出过异议或与被告另行达成过补充协议，可视为原告对此宽限期予以认可。但合理的宽限期并不意味着没有期限，根据本案具体情况，其合理宽限期不应当超过一年；此外，案涉商品房买卖合同系被告提供的格式合同，不能以所谓的特殊约定无期限地限制原告的权利，应当按照有利于原告来进行解释。因此，原告要求从后交付后90日即2013年10月1日起计算违约金并不妥当，应当再加上一年的宽限期，故违约金的起算时间应当自被告交付房屋后90日后再加上一年合理宽限期，即从2014年10月1日起至判决生效之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算标准予以计算。在判决生效之后，如果被告仍未能协助原告办理产权登记手续，则原告可以另行主张权利。被告关于双方并没有约定违约金及违约金的计算方法、标准及支付时间，被告的该辩解没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告大连润景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告曲芳、张颖奎逾期办理产权登记违约金；二、驳回原告曲芳、张颖奎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费530元由被告大连润景房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审判决认定事实属实，本院予以确认。
在二审庭审过程中，上诉人提供了一份证据《致恒盛阳光美麓业主的承诺函》，被上诉人表示未看到该承诺函，上诉人并未提供证据证明已将该承诺函送达给被上诉人，本院对该份证据不予采信。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人应向被上诉人支付违约金的起算时间问题。对于上诉人逾期办证违约责任如何承担，当事人在房屋买卖合同中约定”如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第叁项处理：由出卖人继续办理”。该约定对上诉人履行协助被上诉人人办理房屋产权初始登记的合同义务的期限未做约定，双方并没有约定”买受人没有在约定期限内取得产权证书，出卖人从何时起按照什么标准向买受人支付逾期办证违约金”，可见，”交付房屋后90日内”是上诉人办理房屋初始登记的期限，上诉人是否构成逾期办证违约的期限，并不是违约金起算的时间点。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定违约方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《合同法》第六十二条第一款第四项规定，履行期限不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。依照上述规定，被上诉人可以随时要求上诉人履行协助办理产权证的义务。现被上诉人未能证明其在提起本案诉讼前，向上诉人主张办理案涉房屋产权证等相关事宜，故本案应以被上诉人提起诉讼之日认定为其向上诉人主张权利的时间，即2016年12月9日。上诉人请求改判从被上诉人起诉之日即2016年12月9日开始支付违约金的上诉请求，本院予以支持。因被上诉人曲芳、张颖奎向一审法院起诉请求为请求判令上诉人支付违约金5万元，故本案中，上诉人向被上诉人支付违约金的限额为5万元。
综上所述，大连润景房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销大连市金州区人民法院（2016）辽0213民初5755号民事判决第二项；
二、变更大连市金州区人民法院（2016）辽0213民初5755号民事判决第一项为上诉人大连润景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人曲芳、张颖奎逾期办理产权登记违约金（违约金计算方法：以购房款总价586068元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，期限自2016年12月9日至本判决生效之日止，最高不超过5万元）；
三、驳回上诉人大连润景房地产开发有限公司其他上诉请求和被上诉人曲芳、张颖奎其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费530元，由大连润景房地产开发有限公司负担。二审案件受理费530元，由大连润景房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李守众
审判员 曾国救
审判员 王迎春
二〇一七年九月十三日
书记员 李 玲