上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2902号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周燕，女，1988年1月8日生，汉族，住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：施文渊，上海市恒泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秀，女，1973年12月14日生，汉族，住上海市崇明县。
委托诉讼代理人：张振侯，上海市恒远律师事务所律师。
上诉人周燕因与被上诉人陈秀房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初5495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周燕的委托诉讼代理人施文渊，被上诉人陈秀及委托诉讼代理人张振侯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周燕上诉请求：撤销原判，依法改判，支持上诉人一审本诉请求，即被上诉人向上诉人返还购房首付款15万元（人民币，下同），被上诉人向上诉人支付违约金11.6万元。事实和理由：1、一审认定上诉人知晓自己为限购对象有误。上诉人在签约时不知道自己是限购对象，否则上诉人不可能与被上诉人签约，或者上诉人完全可以与被上诉人协商在2016年2月底过户，上诉人不可能在知晓自己限购情况下同意在1月31日过户，将自己处于不利的地位。2、被上诉人从未明确提出解除合同，上诉人也从未收到解除合同的书面文件，被上诉人所称的通过中介人员传达解除，在一审援引的录音证明中，中介人员表达的是提醒或者警告的意思，并非解除，上诉人于3月4日回沪，有权要求与被上诉人办理过户交易，被上诉人应予协助办理。被上诉人在自己提交的录音中明确表示涨价，不愿意卖给上诉人房屋，是被上诉人违约。一审认定双方合同于2月21日解除，认定错误。3、被上诉人于2月9日短信通知上诉人2月15日签约，上诉人表示同意，系双方作出的新约定，上诉人因家中有事无法赶回，也及时通知到了被上诉人，故双方合同完全可以继续履行。4、房价上涨对被上诉人明显有利且被上诉人无任何损失，因此即使认定上诉人违约，双方约定的违约金过高，应予调整。一审没有询问上诉人，判决认定的违约金过高，故要求二审法院予以调整。
被上诉人陈秀辩称：1、上诉人作为购房人有义务了解清楚自己是否限购，上诉人称签约时不知晓不能免除其违约责任。2、被上诉人在2月发短信给上诉人出于无奈，之前被上诉人一直无法联系到上诉人，上诉人称其家人生病无法回来签约，但没有提交证据证明；上诉人自认为符合限购规定后才露面要求与被上诉人签约，系上诉人恶意拖延时间，双方至少应在2月21日之前完成过户交易，不能完成交易过户的违约责任在上诉人一方。被上诉人有权行使合同解除权。3、被上诉人主张的违约金符合双方合同约定，不存在违约金过高。被上诉人出售房屋是为了置换，因上诉人一再变更过户时间，导致被上诉人的换房目的没有实现，被上诉人损失巨大，上诉人承担的违约金金额无法弥补被上诉人的损失。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
周燕向一审法院起诉请求：1、陈秀继续履行上海市松江区XX村XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）的买卖合同；2、陈秀配合周燕完成买卖合同约定的纳税申报及办理过户手续。诉讼中，周燕将其诉讼请求变更为：1、解除周燕、陈秀签订的上海市松江区XX村XX号XX室的房屋买卖合同；2、陈秀向周燕返还购房首付款150,000元，并向周燕支付违约金116,000元。
陈秀向一审法院提起反诉请求：1、立即解除周燕、陈秀订立的上海市松江区XX村XX号XX室房屋买卖合同；2、周燕支付陈秀违约金116,000元；3、周燕赔偿陈秀损失500,000元。
一审法院认定事实：2015年10月20日，周燕、陈秀签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》各一份，约定陈秀将涉案房屋出售给周燕，房屋转让价款为58万元，双方同意于合同签署后14天内前往居间方签订网签合同，签订网签合同当日，周燕支付首期房价款15万元，第二期房屋价款43万元通过银行贷款方式支付。协议与合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述协议与合同签订后，周燕、陈秀曾于2015年10月31日就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定了购房总价为635,000元；房屋过户及交房时间为2016年1月31日之前，以及相应的付款方式及违约责任。同日，周燕、陈秀还签订了《补充协议》一份，约定涉案房屋的实际成交价格为58万元，房产买卖合同中的635,000元是为了配合周燕申请银行贷款，陈秀实际收到的周燕支付的房款为15万元，办理贷款金额为43万元。
2015年11月9日，陈秀作为出卖人、周燕及案外人周某作为买受人，双方再次签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定内容与2015年10月31日签订的《上海市房地产买卖合同》没有变更。
2015年12月11日，陈秀作为卖售人（甲方）、周燕作为买受人（乙方），双方再次签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款共计635,000元；甲、乙双方同意，甲方于2016年1月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年1月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金……，逾期超过二十日后乙方仍未付款的……，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按已收款的日万分之五计算……，逾期超过二十日后甲方仍未交付的……，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，甲方应在收到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；甲乙双方应于签订房地产买卖合同后30日内带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续；若乙方的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付给甲方；甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定比例承担违约责任；在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定……，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失；合同附件三约定：2015年11月5日之前，乙方应自行支付或通过满懿（上海）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）转付给甲方首期房价款205,000元（含乙方已付的定金20,000元），甲方同意乙方向银行申请贷款430,000元作为第二期房款支付给甲方，若贷款银行审核批准的额度不足上述金额，则乙方应于至房地产交易中心办理该房屋过户手续且取得以乙方为权利人的该房屋的《收件收据》后当日内，将不足部分以现金或转账方式补足给甲方。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。
2016年2月1日，陈秀短信通知周燕，因周燕单方违约，按合同陈秀对周燕提出解约并要求周燕支付陈秀违约金。庭审中，陈秀明确是因为周燕多次拖延过户时间、回避与陈秀的联系才提出解除合同，根据与中介的确认，导致合同无法按约履行是因为周燕是限购对象，但周燕一直未向陈秀告知真实情况。
2016年2月9日，陈秀向周燕发送短信，告知2016年2月15日节后第一个工作日，双方去办理房屋交易手续。周燕对此没有回复。
2016年2月10日，陈秀再次向周燕发送两次短信，告知2016年2月15日双方去中介处办理房屋交易事宜。周燕短信回复称，自己刚从医院回来，忘记带手机了，自己爷爷病得很重，自己天天在医院守着，这几天回不去，但会尽快赶回去的。
2016年2月15日，周燕短信回复称，自己爷爷病的很重，自己差不多要到3月上旬才能回去，房子自己肯定要的。
2016年2月16日，陈秀短信告知周燕，有时间打个电话给陈秀。
2016年3月5日，周燕短信通知陈秀办理涉案房屋的过户手续，陈秀不再同意按原合同履行，即便交易也要求按照后来的市场价格。
一审庭审中，周燕确认其签约时的确属于限购对象，社保缴纳记录至2016年2月底才符合连续缴纳满两年的要求，2016年3月初购房已无障碍。
一审庭审中，陈秀提交了2016年2月21日陈秀与中介的录音以及中介和周燕的录音，中介在录音中告知周燕现在自己和陈秀在一起，陈秀要求解除合同，周燕则表示自己也是因为社保的原因拖，本来自己想等到三月份回去以后社保也到了，能买了再继续交易。陈秀据此证明当日陈秀跟中介见面，称周燕一直不理睬陈秀，陈秀提出可以继续购买涉案房屋，但应对之前的违约进行赔偿，然后根据新的价格进行交易，中介就电话联系周燕，周燕说2016年3月份限购政策到了，可以买了，三月份再来买。周燕质证认为，仅对录音材料中涉及周燕的对话内容的真实性予以确认，其余的无法确认，周燕在录音中反复强调自己是要买房的，但的确是事出有因才无法及时履约，相反，合同未能履行是因为陈秀要求涨价，因此合同解除是因为陈秀的根本违约行为。
一审庭审中，陈秀提交了其丈夫梁某与案外人就浦东新区的房屋签订的《房地产买卖居间协议》，以及结婚证、转账凭证、解约协议、浦东新区民区路房屋安居客价格的截屏等，证明陈秀为购买他处房屋，按照约定支付了5万元定金，房屋坐落于浦东新区民区XX弄XX室，面积是65.07平米，总价是160万元，后因双方对付款无法达成协议而解约，合同解除后对方返还了5万元给陈秀，陈秀产生了损失50万元左右。周燕则质证认为，真实性无法确认，即使真实，也与本案无关，这些行为发生在2015年12月11日之前。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，周燕、陈秀签订的房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同等，均系当事人的真实意思表示，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。其次，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以主张解除合同。本案中，根据查明的事实，周燕在其签订房屋买卖合同时即为限购对象，其在双方约定的过户时间届满时，亦未能达到社保连续缴纳满两年的要求，陈秀据此要求解除合同，于法有据。此后，即便陈秀再次通知周燕于2016年2月15日继续进行交易，周燕也没有在上述期间取得购房资格，陈秀于2016年2月21日通过中介告知周燕解除合同，亦符合双方约定的解除合同的条件，故周燕的行为已构成违约，陈秀主张解除合同，于法有据，法院予以支持。周燕主张的解除合同、陈秀承担违约责任的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。至于陈秀反诉主张的违约金116,000元，符合双方合同约定，法院予以支持，该违约金与合同解除后陈秀应返还给周燕的首付款150,000元相抵扣，陈秀还需返还周燕购房款34,000元。陈秀主张的周燕赔偿其因丧失另行购房机会产生的损失，但提供的证据并不充分，且也未足以证明该损失属于双方订约时可能预见到的损失的范围，法院不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、周燕与陈秀就上海市松江区XX村XX号XX室房屋形成的房屋买卖合同关系解除；二、陈秀于判决生效之日起十日内返还周燕购房款34,000元（已扣除周燕应当支付的违约金116,000元）；三、驳回周燕的其余诉讼请求；四、驳回陈秀的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,725元，反诉案件受理费5,075元，财产保全费3,695元，合计诉讼费11,495元，由周燕负担5,760元，陈秀负担5,735元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于：1、上诉人周燕在履行合同过程中是否存在违约，双方签署的合同是否应予解除？2、如果认定上诉人周燕构成违约，则上诉人周燕应承担的违约责任如何认定？
上诉人周燕与被上诉人陈秀于2015年12月11日签署的买卖合同应属合法有效。基于上海市出台的限购政策规定，上诉人周燕在签约时应了解自己是否有权购买房屋，上诉人周燕不能以签约时不知晓作为免除其应承担的违约责任的理由，故上诉人未能在合同约定的时间内进行过户交易，构成逾期违约，应承担违约责任。被上诉人陈秀在2016年2月9日发短信要求上诉人周燕于2月15日节后第一个工作日办理房屋过户交易，系被上诉人陈秀同意继续履约的新要约，故上诉人应在约定的时间内完成过户交易，然上诉人尚处于限购状态，故该约定时间不能过户交易，责任仍在上诉人一方。虽然上诉人在2月15日发短信告知被上诉人家中爷爷病重无法到场，但其并无提交相关证据加以证明，且被上诉人也没有同意延后继续交易，故双方最终未能完成交易过户的责任仍在上诉人一方。被上诉人于2016年2月21日通过中介公司通知上诉人解除合同，符合合同解除条件，故被上诉人提出的解除合同及由上诉人承担违约责任的反诉请求，一审予以采信并无不当。上诉人以被上诉人违约为由主张解除合同等，本院不予采信。
关于上诉人周燕应承担的违约责任如何认定问题。本院认为，考虑到上诉人在签约时就自己的购买资格疏忽审查，双方约定的过户交易时间与上诉人符合购买资格的时间相差仅一个多月；另外，被上诉人提出其存在50万元损失，对此提交的相关证据并不充分，但在其提交的居间协议中定金为5万元，故综合上述因素和情况，本院对违约金数额予以调整，酌情认定违约金数额。
综上所述，周燕的上诉请求部分成立，应予支持；一审对合同解除等方面所作的认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；就违约金一节，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初5495号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初5495号民事判决第二项；
三、被上诉人陈秀于本判决生效之日起十日内返还上诉人周燕购房款150,000元；
四、上诉人周燕应于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人陈秀违约金人民币50,000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2,725元，反诉案件受理费5,075元，财产保全费3,695元，合计诉讼费11,495元，由周燕负担5,760元，陈秀负担5,735元。二审案件受理费人民币2,725元，由上诉人周燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年五月二十三日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……