湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初3640号
原告（反诉被告）：武汉地产控股有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区新华路25号伟业大厦13层。
法定代表人：明伟，总经理。
委托诉讼代理人：刘晋（特别授权代理），湖北易斯创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庹昌勇（特别授权代理），湖北易斯创律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李文宣，男，1963年6月2日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：陈爱云（特别授权代理），湖北山河东湖新技术开发区律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄先平（特别授权代理），湖北山河东湖新技术开发区律师事务所律师。
被告（反诉原告）：詹明超，女，1986年12月26日出生，汉族，住湖北省团风县，
委托诉讼代理人：陈爱云（特别授权代理），湖北山河东湖新技术开发区律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄先平（特别授权代理），湖北山河东湖新技术开发区律师事务所律师。
原告武汉地产控股有限公司（以下简称武汉地产公司）诉被告李文宣、詹明超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。审理中，被告李文宣、詹明超提出反诉，本院依法予以受理与本诉合并审理。本案于2017年6月19日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）武汉地产公司的委托诉讼代理人庹昌勇，被告（反诉原告）李文宣、詹明超及其共同委托诉讼代理人陈爱云、黄先平到庭参加诉讼。本案经院长批准延长审理期限一个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）武汉地产公司诉称，2015年8月22日，李文宣、詹明超认购了江岸区汇悦天地一期7栋2单元1层102室房屋，并与我公司签订了“《汇悦天地》认购合同”，支付了20,000元定金。该认购合同约定：李文宣、詹明超应于2015年8月29日前往售楼处缴纳首付款并签订银行按揭合同和《武汉市商品房买卖合同》，如果李文宣、詹明超未能在2015年8月29日前与我公司签订《武汉市商品房买卖合同》，或未按时支付房款，或不履行本认购合同的条款，本合同自动解除终止。截止2015年8月30日，李文宣、詹明超没有到售楼处与我公司签订《武汉市商品房买卖合同》，双方签订的认购合同依法已经自动终止。2015年9月2日，李文宣、詹明超再次来到我公司的售楼处，发现其原认购的汇悦天地一期7栋2单元1层102室还没售出后遂要求购买并签订《武汉市商品房买卖合同》，经李文宣、詹明超再一次对拟签的《武汉市商品房买卖合同》样本及补充条款内容确认没有异议后，双方就涉案房屋面积、单价、总购房款、付款方式、交付时间等也口头达成一致。在办理合同签署过程中，李文宣、詹明超向在售房现场提供按揭贷款业务的贷款银行提交了申请按揭贷款的文件资料并获得认可，也向我公司支付了该套房屋的首付款项734,160元。于是，我公司按照相关要求，在线填写了向李文宣、詹明超出售涉案房屋的《武汉市商品房买卖合同》，进行了网上签约。随即，我公司将网签的《武汉市商品房买卖合同》打印成纸质合同交李文宣、詹明超签字，此时李文宣、詹明超突然反悔并提出增加合同条款内容的要求，虽经我公司反复解释说明纸质合同与网签合同、样本合同及补充条款内容均完全一致，已经双方商洽达成一致，其突然提出的在合同条款内容中增加房屋前庭后院的绿地为其专享使用的要求不合法不合理，但李文宣、詹明超却拒绝签订纸质合同，还拒绝协助我公司撤销该房的网上签约手续，导致我公司迄今不能正常销售房屋并造成损失。李文宣、詹明超在签订合同中违反诚实信用原则突然反悔，使双方商品房买卖合同未签订，侵害了我公司的合法权利。为维护我公司的合法权益，诉至法院，请求判令：1、确认我公司与李文宣、詹明超之间关于汇悦天地一期第7号楼2单元1层2号的商品房买卖合同未成立；2、本案诉讼费用由李文宣、詹明超承担。
被告（反诉原告）李文宣、詹明超共同辩称并反诉称，武汉地产公司所述与事实不符。我方按照认购合同约定的事项履行了义务，且按照武汉地产公司的要约进行了相应的承诺，并非武汉地产公司所称的我方未如期签订买卖合同，也并不是2015年9月2日再次来到武汉地产公司售楼部重新要求购买涉案房屋，而是继续履行双方所签订的认购合同。武汉地产公司所称的《武汉市商品房买卖合同》纸质版未签订的责任并不在我方，而应由武汉地产公司承担相应的法律责任。双方签订的买卖合同依法成立，应受法律保护，我方已实际履行了合同义务，武汉地产公司也接受了我方的首付款、定金等。之后，武汉地产公司拿出购房合同，我们在仔细阅读后发现，该合同附件三第二条对武汉地产公司前期宣传资料、样板间、沙盘等前期宣传都不予认可，我们遂要求武汉地产公司对合同附件三第二条进行删除或修改，但武汉地产公司回复说该合同是格式合同不能修改，双方对此僵持不下。后期我们多次找武汉地产公司进行协商，但武汉地产公司态度强硬，根本不与我们协商。综上，武汉地产公司的诉讼请求不合理，请求法院予以驳回。同时，为维护我方的合法权益，反诉请求判令：1、武汉地产公司与李文宣、詹明超之间关于汇悦天地一期7号楼2单元1层2号的商品房买卖合同成立；2、武汉地产公司继续履行《商品房买卖合同》，办理房屋买卖的一切手续；3、本案全部诉讼费用由武汉地产公司承担。
原告（反诉被告）武汉地产公司针对反诉辩称，李文宣、詹明超提出双方签订的合同成立，没有事实依据，双方至今没有签订过正式的书面商品房买卖合同，李文宣、詹明超要求我公司履行该买卖合同没有法律依据，李文宣、詹明超已交的首付款并不能证明已签订了合同，认购合同不是本约合同。
经审理查明，武汉地产公司系武汉市江岸区汇悦天地项目开发商，于2015年8月14日取得汇悦天地一期1号至9号楼住宅的商品房预售许可证。2015年8月，李文宣、詹明超在看到汇悦天地的销售广告后，于2015年8月22日前往售楼部与武汉地产公司签订《汇悦天地》认购合同，约定：甲方（出卖人）武汉地产公司、乙方（买受人）李文宣、詹明超；认购房屋7栋2单元1层102室，建筑面积共163.44平方米，单价12,090元/平方米，定金20,000元，总金额1,975,990元；乙方在充分了解其所认购房屋和认同甲方提供的《武汉市商品房买卖合同》样本及补充条款的前提下自愿认购该房屋并承诺不再换房，乙方对甲方提供的《武汉市商品房买卖合同》样本条款内容及补充条款的内容没有异议，且不再提出修改；乙方应于2015年8月29日前到甲方售楼部与甲方签订《武汉市商品房买卖合同》，乙方所付之定金自双方签署商品房买卖合同之日起转为所购房屋的房款的一部分；乙方应严格遵守本认购合同约定的时限，如违反本认购合同的约定，未能在约定期限内签署《武汉市商品房买卖合同》，或未按时支付房款，或不履行本认购合同的条款，本认购合同自动解除、终止，且甲方无需通知乙方，同时甲方有权将认购房屋另行处置，所收乙方定金不予返还；本认购合同经甲乙双方盖章、签字，于乙方支付定金后生效，于甲、乙双方签订《武汉市商品房买卖合同》后终止，原件由甲方收回。认购合同签订当日，李文宣、詹明超向武汉地产公司交纳20,000元定金，武汉地产公司向其出具收据。2015年9月2日，李文宣、詹明超再次来到售楼部与武汉地产公司进行协商，双方对合同主要条款达成一致意见后，李文宣、詹明超向武汉地产公司支付了首期购房款734,160元，并提交了银行贷款的相关资料，武汉地产公司向李文宣、詹明超出具《销售不动产统一网络发票》，款项性质记载为“预收购房款”。同日，双方办理了商品房买卖合同网上签约程序，该网签版《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市150104995）记载：出卖人武汉地产公司，买受人李文宣、詹明超；买受人所购商品房为汇悦天地一期第7号楼2单元1层2号房；建筑面积共163.44平方米，单价为平方米11,405.78元；买受人于2015年9月9日前，一次性存入商品房首付款754,160元，其余价款办理贷款；出卖人应当在2016年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。合同还对违约责任、交房条件、产权登记等作出约定。之后，武汉地产公司将上述《武汉市商品房买卖合同》打印出来交由李文宣、詹明超签字，但李文宣、詹明超对合同附件三第二条的约定有异议，要求武汉地产公司进行修改，双方对此未能协商一致，李文宣、詹明超遂拒绝在《武汉市商品房买卖合同》上签字。
另查明，武汉地产公司在前期销售时，将涉案房屋前后公共绿化带标注为“庭院”，并在销售广告中使用“前庭后院大赠送”等宣传用语，但在《武汉市商品房买卖合同》附件三第二条中约定：1、出卖人在销售该期商品房时作出的所有承诺均以双方签订的本买卖合同为准（任何口头承诺、说明等均不具有法律效力）。销售宣传资料、沙盘模型等所标注的道路、绿化及围墙边界等，受规划控制要求，仅作为参考，最终以实际竣工为准；2、出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或价格，仅为买受人提供参考信息，不构成对买受人的允诺；3、因受规划及相关管理规定约束，且宣传资料及沙盘模型受表现方法或比例所限，部分附属物或构筑物在宣传物料及沙盘模型上的标示仅为示意或存在一定差异，或可能未予以标示，最终应以规划批复或实际竣工为准，该等宣传物料及沙盘模型不构成对买受人的允诺。李文宣、詹明超正是认为该条约定与武汉地产公司前期承诺不符，要求修改遭拒后，至今未在《武汉市商品房买卖合同》上签字确认，也未办理贷款手续。
再查明，2016年5月12日，武汉市江汉区工商行政管理局向武汉地产公司下达《合同格式条款修改通知书（一）》，记载：你单位使用的汇悦天地一期商品房买卖合同附件三合同格式条款被有关当事人投诉，其中第二条的内容违反了《武汉市合同格式条款监督办法》的规定，损害了消费者的合法权益。现本局根据《武汉市合同格式条款监督办法》第十四条的规定，特通知你单位在收到本通知之日起15日内，对上述条款进行修改，并将修改后的格式条款报本局。2016年11月10日，武汉市江汉区工商行政管理局向李文宣、詹明超出具《行政处理告知书》，记载：现将你举报武汉地产公司虚假广告一案的调查情况告知如下：调查情况：武汉地产公司委托武汉广厦同仁广告有限公司在汇悦天地项目所在地发布的广告，其广告内容含有“前庭后院大赠送、墅质享受”宣传用语，依据《中华人民共和国广告法》第四条之规定属引人误解的广告。调查处理意见：上述广告发布后，当事人主动采取措施，拆除户外广告牌或修改、更换广告内容改正违法行为，我局对广告发布地进行现场检查时，上述广告已不存在。其行为符合《中华人民共和国行政处罚法》第二十七条规定的采取措施前及时纠正违法行为，主动消除违法行为危害后果的情形，我局依法对其作出不予行政处罚决定。
以上事实，有武汉市商品房预售许可证、《武汉市商品房买卖合同》、《汇悦天地》认购合同、定金收据、客户置业单、知情申明、销售不动产统一网络发票、合同格式条款修改通知书（一）、行政处理告知书等证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。
本院认为，原告（反诉被告）武汉地产公司与被告（反诉原告）李文宣、詹明超签订的汇悦天地认购合同系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，但该认购合同只是双方对买卖房屋达成的初步协议，并不等同于商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第十条第二款“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”的规定，武汉地产公司作为房地产开发企业，应当与李文宣、詹明超订立书面的商品房买卖合同。同时，双方在认购合同中也约定了“乙方应于2015年8月29日前到甲方售楼部与甲方签订《武汉市商品房买卖合同》”，但截止法庭辩论终结前，双方当事人并未签订书面的《武汉市商品房买卖合同》。虽然武汉地产公司已经为李文宣、詹明超办理了网签手续，但李文宣、詹明超对网签版本的合同条款有异议，要求武汉地产公司进行修改，被武汉地产公司拒绝，说明双方当事人并未达成合意，故武汉地产公司与李文宣、詹明超之间的商品房买卖合同尚未成立。李文宣、詹明超抗辩称双方已对房价、房屋基本情况、付款方式等书面达成一致，李文宣已实际履行了合同义务，武汉地产公司也接受了李文宣的购房款并开具了发票，双方的买卖合同已依法成立。但本案中，武汉地产公司将网签版本的合同交给李文宣、詹明超签字时，应视为要约，虽然李文宣、詹明超只是对合同附件三中的部分条款有异议，属于对要约的内容作出非实质性变更，但根据《中华人民共和国合同法》第三十一条“承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准”的规定，在武汉地产公司已经明确表示反对的情况下，李文宣、詹明超的承诺并未生效。此外，李文宣、詹明超已支付的房款只占总房款的四成左右，余款部分也未办理贷款，不属于已经履行主要义务的情形，故本院对李文宣、詹明超的上述抗辩理由不予采纳。
综上，武汉地产公司与李文宣、詹明超之间的商品房买卖合同未成立，武汉地产公司要求确认双方之间关于汇悦天地一期第7号楼2单元1层2号的商品房买卖合同未成立的本诉请求，本院予以支持。对李文宣、詹明超要求确认关于汇悦天地一期7号楼2单元1层2号的商品房买卖合同成立、武汉地产公司继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）武汉地产控股有限公司与被告（反诉原告）李文宣、詹明超之间关于汇悦天地一期7号楼2单元1层2号房屋的商品房买卖合同未成立；
二、驳回被告（反诉原告）李文宣、詹明超的反诉请求。
案件本诉受理费100元、邮寄费60元，共计160元由被告（反诉原告）李文宣、詹明超负担；反诉费10,789元（已减半）由被告（反诉原告）李文宣、詹明超自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李颖文
人民陪审员 宋汉仙
人民陪审员 周玲莉
二〇一七年十一月十日
书 记 员 杨敬文