杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）下民一初字第249号
原告赵锡秋。
原告何兆碧。
委托代理人郑建荣。
被告朱军鸽。
原告赵锡秋、何兆碧为与被告朱军鸽房屋买卖合同纠纷一案，于2007年12月21日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2008年3月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑建荣、被告朱军鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵锡秋、何兆碧诉称，座落于杭州市下城区观巷61号1单元301室房屋，建筑面积66.36平方米，系原告所有。2007年7月29日原、被告签订一份房屋转让合同，双方对房屋基本情况、转让价格及付款方式等均作了约定，同日原、被告共同与杭州裕光房产代理有限公司签订了委托代理合同，委托该公司办理房屋转让手续。合同约定被告在2007年8月31日将首付款210000元条入保证金帐哀恸并同意在到帐后5个工作日内转付给原告。如被告逾期付款超过5天，原告有权按约追究被告的违约责任，即由被告支付违约金70000元，合同终止，被告将房屋退还给原告。但是被告至今未将210000元首付款支付给原告。原告认为被告的行为已构成违约，应追究违约责任，故请求法院判决1、由被告立即支付违约金70000元；2、解除原、被告之间签订的房屋转让合同；3、由被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、房屋转让合同，欲证明2007年2月29日原、被告签订了房屋转让合同，合同约定房屋转让净价是700000元，税费等一切费用由被告承担。
2、委托代理合同，欲证明2007年2月29日原、被告共同委托中介公司代理本次房屋转让交易。
3、收件凭证，欲证明中介公司代被告收取了原告的房屋三证。
被告朱军鸽辩称，一、被告对房屋税费存在重大误解，基于本案实际情况，同意解除合同。1、被告并不知道本案房屋系赠与性质，更不知道赠与性质的房屋还要缴纳房屋总价20％税费，故存在重大误解。根据我国合同法和民法通则的规定，可以解除合同，现原告提出解除合同，被告因精力有限，考虑到实际情况，同意解除合同。在买卖合同签订前以及签订时，原告并未告知本案房屋的性质系赠与，中介公司也不知情，直到中介公司在办理贷款手续时才知道房屋的赠与性质（银行告知中介公司本案房屋因赠与性质需要缴纳20％税费后才能放贷）。中介公司也为此多次联系原告，要求其前来协商解决，被告也向原告发过催告函，但原告均以各种理由予以推诿，导致本案拖延至今，给被告造成了巨大的损失。2、被告需缴纳的税费，在委托代理合同第3条已明确罗列，即仅需缴纳中介费、交易税费、评估费等共计79928元。而且，被告也是在仅需缴纳上述费用的前提下，才愿意以净价700000元购买原告的房屋。委托代理合同第10条的约定，只是对上述费用由谁支付的约定。至于“最终的税费按相关部门的要求缴纳”，是指上述第3条所涉的相关费用，如果费率有调整的，则按调整后的费率计算，对此，中介公司是如此告知的，而且原告也是明确无异议的。而且，在中介公司“售房缴纳税费计算表”上，也并不包括因赠与产生的税费。如果被告知道除此之外还需缴纳因赠与产生的税费，被告是不可能以700000元的价格购买本案房屋。二、被告无需承担违约责任。本案合同签订后，被告已按约将首付款打入了保证金账户，并将各种费用交给了中介公司，履行了合同义务。后因新产生赠与税费的问题而导致不能放贷，原告明知本案房屋属于赠与性质且为此需要缴纳额外的税费，但在合同签订之前和签订之时均隐瞒不予告知，致使合同的履行受阻，原因实际上在于原告，被告并不存在过错，因此被告无需承担违约责任。综上，被告同意解除本案合同，但原告要求被告支付违约金的请求不能成立，请贵院依法予以驳回，并退还合同首付款及其他费用，本案诉讼费用由原告承担。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、发票，欲证明被告已经按约将购房首付款和相关税费打入了保证金帐号。
2、中介公司的税费计算明细单、欲证明所有转让需缴纳的税费都在列明了，但当时其中并没有列入还有因房屋系赠与性质需额外缴纳的20％税费，也就是被告当时并不知道还有20％的税费要缴纳。
3，催告函，欲证明被告没有故意拖延，而是主动要求与原告解决这件事。
4，委托书，欲证明中介公司9月初就打电话给原告的委托人赵绶哲。
5、中介公司员工杨余军的证言，欲证明被告多次与原告协商，但原告均不予理睬。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的证据1、2、3，被告对真实性无异议。本院对上述三份证据的证据效力均予以确认。
被告提交的证据1，原告对真实性无异议，关联性有异议，认为该首付款打入的是保证金帐户，与原告无关。本院对该份证据的真实性予以确认。证据2上面没有原告的签字确认，故对其三性均有异议。本院认为该份证所据没有当事人或中介方的签字盖章，证据来源无法确认，故对其证据效力不予确认。证据3原告对收到该份函件无异议，但认为此时被告已经违约。本院对该份函件的真实性予以确认。证据4原告认为与本案无关。本院认为该份证据与本案争议的事实缺乏关联性，故对其证据效力不予确认。证据5系证人证言，原告对证人称曾与原告电话联系协商如何解决纠纷这一事实有异议，对其余证言无异议。本院对证言中原告无异议部分的内容均予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
2007年7月29日原、被告签订一份《杭州市房屋转让合同》，合同约定，原告将其所有的杭州市下城区观巷61号1单元301室，建筑面积66.36平方米房屋转让给被告，转让价为700000元，甲乙双方同意委托中国建设银行交易资金进行监管支付，具体操作方式为：被告在2007年8月31日前将首付款210000打入保证金帐户，并同意到帐后5个工作日内转付给原告。其余房款被告商业贷款，按银行规定办理。被告在接到银行通知后，必须在三天内与银行签订个人住房贷款抵押合同，如逾期，按违约条款追究违约责任。在放款银行将贷款打入保证金帐户且被告房屋所有权证办理完毕后五个工作日内将490000元房款转付给原告。交房方式为双方等银行将贷放入保证金帐户后5个工作日内将物业交割清楚并由原告交房给被告，当天原告取清房款。逾期付款超过5天，被告应向原告支付违约金70000元，合同终止，被告将房屋退还给原告。双方在5个工作日内将真实、有效可协助产权过户和办理银行按揭的身份、户籍、婚姻资料提供给中介方。同日原、被告共同与杭州裕兴房产代理有限公司签订了《委托代理合同》，原、被告委托该公司办理房屋转让手续。该公司作为受托方代收双方中介费、评估费、交易税费共计71928元，待过户手续完毕，据实结算。原、被告交易产生的税费、评估费、中介费等费用均由被告方承担，最终的税费按相关部门的要求缴纳。《委托代理合同》签订后原告将房屋所有权证、契证、土地使用权证交给杭州裕兴房产代理有限公司。2007年8月31日被告将首付款210000元打入杭州裕兴房产代理有限公司保证金帐户并向该公司缴纳中介费、税费、评估费等共计79928元。2007年9月杭州裕兴房产代理有限公司在办理房屋转让的相关手续时，发现该房屋的性质系赠与，需缴纳20%的个人所得税，双方因此产生纷争。2007年11月12日，被告发函给原告，要求其履行合同在接函后五个工作日内交付房屋。因双方无法达成一致，原告诉至本院。
本院认为，原、被告之间就诉争房屋的转让签订合同时，由于中介方未能及时发现房屋性质系赠与，从而未将需缴纳20%的个人所得税这一影响房屋价值的重大事实告知原、被告，致使双方在签订合同时对房屋价值这一必要合同要素产生误解，并作出错误意思表示，虽然被告在签约时知道或应当知道该房屋的性质，但对于非专业从事房屋买卖行为的被告来说，并不具备专业的交易经验，一般是不可能了解普通的二手房与赠与性质的二手房在个人所得税的缴纳标准上存在巨大差异，甚至连中介方这样从的房屋交易的专业机构也未能及时作出调整，而是在与原、被告签订的委托代理合同上只是按普通二手房的税费标准即1%进行计算。因此，原、被告之间签订的房屋转让合同并非双方真实意思表示。后中介方在办理相关交易手续时发现这一情况并告知原、被告，双方曾就该笔税费的承担进行协商，但最终未能达成一致。由于该笔税费已直接影响合同标的物的价值，双方原先确定的权利与义务已导致缔约双方的利益发生重大失衡，如果继续要求被告履行原合同，明显违反公平、等价有偿的原则。在合同双方未能就必要条款达成合意的情况下，房屋转让。合同事实上并未有效成立。故原告的诉请，既无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告赵锡秋、何兆碧的诉讼请求。
本案受理费1550元，减半收取775元，由原告赵锡秋、何兆碧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1550元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 叶东晓
二〇〇八年三月二十日
书记员 方 谊