.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省金昌市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）甘03民终407号上诉人（原审被告）：张兰彬，男，1957年11月6日出生，汉族，住金昌市。被上诉人（原审原告）：金昌市金政物业管理有限责任公司，住所地金昌市天津路29号。法定代表人：潘明辉，总经理。委托诉讼代理人：王泽林，男，该公司丽景西苑负责人。上诉人张兰彬因与被上诉人金昌市金政物业管理有限责任公司（以下简称金政物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2017）甘0302民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张兰彬、被上诉人金政物业公司的委托诉讼代理人王泽林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兰彬上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：1.金政物业公司没有和业主签订物业服务协议，双方之间没有形成权利义务关系，金政物业公司属不合法经营；2.金政物业公司作为物业服务企业，对张兰彬反映一楼卫生间下水管道通往污水井管道（即下水总管道）部位发生漏水未予维修解决,且对小区物业管理混乱，服务不到位，业主可拒交物业费，一审判决不合理;3.一审计算的物业费多算了半个月的用费。金政物业公司辩称，其与业主在2013年11月1日签订了物业服务合同，如果服务不到位，业主向公司提出整改，但业主应当向其交纳物业费。金政物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张兰彬支付物业管理费2947.71元（物业费2653.71元、垃圾处理费84元、公摊电费210元）、滞纳金3718.98元，共计6666.69元；2.本案诉讼费用由张兰彬承担。一审法院认定事实：张兰彬居住在位于金川区龙云里丽景西苑小别墅16-7号房屋，该房屋建筑面积175.51㎡。2013年10月15日，金昌西苑物业管理有限公司与金政物业公司签订丽景西苑物业移交协议，金昌西苑物业管理有限公司将龙云里丽景西苑住宅小区物业服务管理移交给金政物业公司。自该天起，金政物业公司开始为丽景西苑业主提供物业管理服务，但一直未与丽景西苑小区业主或业主委员会签订物业服务合同，亦未达成物业服务收费标准协议。自金政物业公司提供物业服务起，张兰彬未向金政物业公司交纳过物业费。2013年1月，张兰彬居住房屋一楼卫生间下水管道通往污水井管道（即下水总管道）部位发生漏水，小区物业公司维修未果。张兰彬以此为由，拒绝交纳物业管理费用。另查明，2013年12月25日，金昌市住房和城乡建设局、金昌市发展和改革委员会评定由金政物业公司提供物业服务的丽景西苑小区物业服务等级为二丙。2014年1月8日，金昌市住房和城乡建设局、金昌市发展和改革委员会作出《关于市区住宅小区物业服务收费标准的通知》，所附的《金昌市物业小区服务收费标准价格表》规定物业服务等级为二丙的收费标准为0.36元/㎡（多层）。2016年8月2日，金昌市住房和城乡建设局、金昌市发展和改革委员会作出《关于进一步规范重申物业服务收费管理的通知》，规定尚未与物业服务企业约定物业服务合同和物业服务收费标准的住宅物业小区可暂按保障性住房、房改房、老旧住宅小区、和普通商品房前期物业收费标准执行直至约定物业服务合同或达成物业服务收费标准协议。参加物业服务等级评定的物业小区，保障性住房、房改房、老旧住宅小区、和普通商品房前期物业收费标准按照《关于市区住宅小区物业服务收费标准的通知》、《金昌市物业小区服务收费标准价格表》执行。地下室物业费按照70%收取。2009年10月26日，金昌市财政局、金昌市物价局作出《关于规范市区垃圾处理费收缴标准的通知》，规定实行物业化管理服务的居民小区按居住人口每人每月1元由物业公司在物业管理费之外代征垃圾处理费。根据上述规定，张兰彬居住房屋自2013年10月15日至2017年4月15日期间产生物业费2653.71元（房屋建筑面积175.51㎡×0.36元/㎡×42个月）。一审法院认为，金政物业公司与张兰彬或丽景西苑小区业主委员会之间虽未签订物业服务合同，但自2013年10月15日起，金政物业公司即开始为丽景西苑小区提供物业管理服务，张兰彬接受金政物业公司的服务，应向其交纳物业管理服务费。双方对物业管理费用收取标准未做约定，应依照相关行政管理部门规定的标准执行。金政物业公司依照金昌市住房和城乡建设局、金昌市发展和改革委员会规定的房屋为0.36元/㎡收取物业管理费于法有据，予以确定。张兰彬认可其未向金政物业公司交纳过物业费，金政物业公司自2013年10月15日主张物业费于法有据，予以确定。故对金政物业公司要求张兰彬交纳物业费2653.71元的诉讼请求予以支持。垃圾处理费系由金昌市物价局核准，由金政物业公司代收代缴，对金政物业公司主张的垃圾处理费予以支持。金政物业公司按照每月5元收取公摊电费没有依据，不予支持。金政物业公司要求张兰彬按照日利率3‰承担滞纳金，但其未提交该主张所依据的证据，对该请求不予支持。因物业费不仅只包括房屋维修一项内容的收费，还包括公用设施设备、绿化、环境卫生、保安等项目的服务收费。即或存在金政物业公司不履行维修义务的事实,其也应另行起诉物业公司承担违约责任，不能以此作为拒交物业管理费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决:一、张兰彬给付金昌市金政物业管理有限责任公司物业管理费2653.71元、垃圾处理费84元。限判决生效后十五日内履行；二、驳回金昌市金政物业管理有限责任公司其他诉讼请求。本院二审期间，金政物业公司向法庭提交了其与丽景西苑小区其他业主签订的《物业管理服务协议》，证明其虽未与张兰彬签订《物业管理服务协议》，但其与该小区70%的业主签订了协议。张兰彬对此证据不予认可。因《物业管理服务协议》与金政物业为丽景西苑小区提供物业服务的事实予以印证，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年11月1日，金政物业公司与丽景西苑小区的其他业主签订了《物业管理服务协议》，该协议约定：业主（或使用人）自觉按规定缴纳物业管理费、水费、暖气费、公摊电费等相关费用。物业管理公司的权利和义务包括：负责小区住户的房屋公共部位及公用设施、设备的维护与管理，并按照相关规定为住户提供自用设施的有偿维修服务等；提供的服务包括：负责生活区内所有公共场所的照明及公共设施的维修，并保持其功能良好；负责生活区内所有公共场所的清洁卫生工作；负责生活区内所有公共场所绿化带维护和管理；负责小区内正常生活秩序的维护；向业主（或使用人）提供房屋自用部位，自用设施设备维修养护的有偿服务；住房提出的物业经营范围内的及本协议中约定的其他服务内容等。另查，张兰彬已将物业管理费交纳至2013年10月31日，此后至今再未交物业费。一审法院查明的其他事实，有相关证据佐证，本院予以认定。本院认为，张兰彬本人虽未与金政物业公司签订《物业服务管理协议》，但金政物业公司与丽景西苑小区的大部分业主签订了《物业管理服务协议》，并为该小区业主提供了物业服务，张兰彬事实上也接受了金政物业公司提供的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，张兰彬在诉状中也认可这一事实，因此，一审将本案定性为物业服务合同纠纷，并依据相关法律规定处理本案并无不当。张兰彬所提金政物业公司与丽景西苑小区的业主之间不存在物业服务关系的理由，与事实不符，不能成立。对于张兰彬上诉所提金政物业公司对其反映的一楼卫生间下水管道通往污水井管道（即下水总管道）部位发生漏水的问题未予维修解决，且金政物业公司管理混乱、服务不到位，其拒绝交纳物业费。因导致张兰彬房屋下水管道部位漏水的原因不明，张兰彬可查清原因后向相关责任人另案主张，而不能依此为由拒绝交纳物业费用。至于金政物业公司管理混乱、服务不到位的问题，张兰彬作为业主可依据相关规定行使业主的相应权利。因此，张兰彬的该项上诉理由也不能成立。关于张兰彬上诉所提一审对物业管理费计算错误的问题。经查，张兰彬确已将物业管理费交纳至2013年10月31日，一审判决张兰彬应当向金政物业公司交纳的物业管理费2653.71元和垃圾处理费84元的起止时间是2013年10月15日至2017年4月15日。但考虑张兰彬对2017年4月15日至今的物业服务费也未交纳，且金政物业公司从2017年4月15日起持续为张兰彬所在的丽景西苑小区提供物业服务，因此，对一审判决确认张兰彬应当交纳的物业管理费2653.71元和垃圾处理费84元的起止时间可以纠正为2013年11月1日至2017年4月30日。综上所述，张兰彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张兰彬负担。本判决为终审判决。审判长尚晓霞审判员李静审判员蔡中利二〇一七年十一月二十四日书记员刘蓉