广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初5053号
原告：王斐，女，汉族，1990年3月20日出生，住湖南省衡南县，
委托诉讼代理人：罗欣，广东穗南律师事务所律师。
被告：张旭恒，男，汉族，1970年4月17日出生，住广东省东莞市，
被告：雷爱华，女，汉族，1974年10月21日出生，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：朱海波，广东智洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李梦玲，广东智洋律师事务所律师。
第三人：广东瀚信置业有限公司，住所地：广东省广州市天河区石牌西路横街16号首层2房，注册号：91440101687685906R。
法定代表人：何展桃。
原告王斐与被告张旭恒、雷爱华、第三人广东瀚信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告王斐及委托诉讼代理人罗欣，被告张旭恒，被告雷爱华及委托诉讼代理人朱海波,均到庭参加诉讼，第三人广东瀚信置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年10月31日签订的《房屋买卖合约》，被告支付违约金245000元；2.被告返还购房款100000元；3.被告支付中介费10000元；4.被告赔偿装修损失38000元；5.被告承担诉讼费。
事实和理由：原告来广州市工作多年，从事布匹生意，一直没有在广东买房子，在父母的支持下，好不容易凑齐资金准备买房，而广州房价又一直上升，2016年9月，原告通过佛山中海锦城的朋友推荐，从第三人处得知中海锦城业主张旭恒委托中介出让物业，原告跟中介联系，中介跟被告方单方面联系，沟通好价钱等买卖条件后，中介约原被告双方签订合同。2016年10月31日，原、被告在第三人办公地点签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于佛山市南海区桂城海八东路1号中海锦城国际花园1街12栋901房卖给原告，成交价为2450000元。合同签订后，原告当天依约交付了100000元定金给被告，并向第三人支付了10000元中介费。被告于2016年10月31日将房屋交付给原告使用，原告对房屋进行了简单装修，花去装修费用38000元（橱柜18000元、全屋窗帘15000元、指纹锁3500元、净水器1500元）。2017年春节后，原告接到中介通知，说被告不想卖房子了，理由是两被告春节期间赌博输了钱，现在闹离婚。之后原告通过微信联系被告，被告告知原告已经停水，过几天停电，如还不缴租金，一个星期内换锁芯。从2017年3月起，原告每月支付租金3000元给被告。
2017年3月12日，原告联系第三人约被告商谈，两被告以各种理由要求原告改变合同约定，称另外加价200000元，过两年再过户给原告，这样被告可以省下150000的税费。原告不同意被告上述要求，被告明确表态房子不卖了，告知原告到法院起诉，法院判赔多少，被告就赔多少，不用再商量。原告认为，《房屋买卖合约》是在平等协商的基础上签订了，合法有效，原告依约向被告支付了定金100000元，并且已经为银行按揭过户做好了准备，被告突然单方毁约，应该按照合同的约定支付违约金给原告，违约金按照物业成交价的10%计算，即245000元。依据合同的约定，被告单方毁约，中介费由毁约方承担。原告已经支付了10000元中介费被告应支付给原告。被告将房屋交付给原告使用后，原告进行了简单的、合理的装修，橱柜，窗帘、净水器、指纹锁共花去38000元，这些装修已经无法搬离，且装修已经过被告的同意，该部分损失被告应赔偿给原告。
被告张旭恒辩称，2016年10月底，我与第三人签订协议委托出售房屋，当时被告雷爱华并不知情，后与原告签订房屋买卖合约时被告雷爱华也不在场。签订合同后因被告雷爱华一直不同意签字产生纠纷。只要被告雷爱华愿意签字，同意继续出售房屋。原告所称被告同意其装修与事实不符，当初物业公司打电话时，原告只称搬生活用品到房屋，被告张旭恒并未同意原告对房屋进行装修。
被告雷爱华辩称，请求驳回原告诉求。原告与被告张旭恒及第三人签订的房屋买卖合约属无效，故违约责任的约定无效，因合同签订时雷爱华并未参与，也未签名。雷爱华对该合同签订事宜均不知情，房屋是两被告共有的，登记在两被告名下，被告雷爱华无签名卖房，合同理应无效。定金是被告张旭恒收取的，中介费是第三人收取的，均与雷爱华无关。原告并未征得雷爱华的同意擅自装修，其损失由其自行负担，被告雷爱华要求原告搬离房屋时将装修拆除，恢复原状。
第三人书面述称：2016年9月11日，张旭恒在第三人公司签订物业独家代理委托协议，同意由第三人独家代理出售该物业，其配偶雷爱华也一同在场，并知晓代理协议事宜，2016年10月31日，第三人与原告、被告张旭恒签订《房屋买卖合约》，卖方收取定金100000元。签订协议后，第三人多次催促业主张旭恒及其配偶尽快到第三人处补办相关手续，但其迟迟不配合办理，2017年春节后，卖方告知不想卖方，因其赌钱输了，夫妻正闹离婚，第三人立即转达该意思予买方。2017年3月12日，买卖双方到第三人公司洽谈。
诉讼中，当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，第三人未到庭诉讼提供反驳证据或提交书面质证意见，视为其放弃质证与举证的权利。当事人对真实性无异议的证据本院予以采信，并附卷佐证。两被告对原告提供的房屋买卖合约、收款收据二张、独家代理委托协议真实性有异议，经审查，该三组证据均有被告张旭恒签名或中介方盖章，本院确认此三组证据的真实性。两被告对原告提供的情况说明有异议，认为第三人未出庭质证，经审查，独家代理委托协议仅有被告张旭恒签名，并无雷爱华签名，如果办理独家代理委托协议时雷爱华在场，按一般情理理解，在涉讼房产登记在两被告名下的情况下，第三人理应要求雷爱华也签名，故第三人出具的情况说明与情理不符，本院对此证据的证明力不予确认。两被告对原告提供的微信截图及对话录音有异议，认为内容不完整，经审查，微信内容及对话录音内容清楚明确，均为交易过程中双方协商，本院对该二份证据的真实性予以确认。两被告对原告提供的二张订货单、现场照片、收据、销售单有异议，经审查，该组证据能与照片相对应，本院确认此组证据的真实性。
本院经审理认定事实如下：
两被告为夫妻关系。位于佛山市南海区桂城海八东路1号中海锦城国际花园1街12栋901房于2016年12月22日办理房地产登记，登记在两被告名下，2017年4月14日查询时，该房产仍有抵押登记。
2016年9月11日，被告张旭恒（委托方）与第三人（受托方）签订一份《独家代理委托协议（买卖）》，约定委托方委托受托方独家代理出售上述房产，房屋售价245000元，委托期为2016年9月11日至2016年10月10日。委托期内出售业务，委托方需支付中介费10000元。
2016年10月31日，被告张旭恒（卖方）、原告（买方）及第三人（经纪方）签署一份《房屋买卖合约》，约定：卖方将佛山市南海区桂城海八东路1号中海锦城国际花园1街12栋901房出售给买方；成交价2450000元，买方承担税费；买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费33500元；合同签订后，买卖双方任何一方拒绝出售或购买该物业的，即视为违约，守约方有权解除合同，并要求违约方按定金双倍或相当于成交价10%承担违约金；买方在签署本合约时向卖方支付定金100000元；卖方在收到定金后180日内提供办理银行按揭贷款资料给买方；卖方在收取定金后120日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方同意在收到银行提前还贷通知后向卖方支付首期购房款650000元，余款1700000元办理银行按揭贷款；签订合同时交付房屋给买方使用，2016年11月至2017年2月为免租期，2017年3月1日起买方每月支付租金3000元直至办理递件过户手续。当日，被告张旭恒出具收据，确认收取原告支付一购房定金100000元。当日，第三人出具收据，确认收取原告支付中介费10000元。
2016年10月31日，被告张旭恒将房屋钥匙交付给原告，原告对房屋进行了装修，支出安装橱柜18000元、窗帘15000元、指纹锁3500元、净水器1500元。
因被告雷爱华未在房屋买卖合约上签名，致原、被告产生争议。2017年3月12日，原、被告到第三人处协商，被告雷爱华称其不同意卖房。
2017年4月14日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告承诺在2017年7月1日前搬离涉讼房屋。
本院认为，原告与被告张旭恒及第三人于2016年10月31日签署的《房屋买卖合约》为签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对签约各方当事人均具有法律约束力。至于涉讼房产为两被告共有，而被告雷爱华作为共有人之一未在该房屋买卖合约上签名的问题，被告雷爱华可据此拒绝履行买卖合同，但并不影响房屋买卖合约的效力，被告雷爱华主张合同无效没有事实和法律依据，本院不予采纳。《独家代理委托协议（买卖）》及《房屋买卖合约》均没有被告雷爱华签名，原告也未举证证明被告张旭恒在签订房屋买卖合同时取得被告雷爱华的授权，现被告雷爱华不同意出售房屋，原告与被告张旭恒签署的《房屋买卖合约》无法继续履行，原告请求解除《房屋买卖合约》合法合理，本院依法予以支持。被告雷爱华并未与原告之间形成房屋买卖合同关系，其不存在违约行为，本院对原告主张被告雷爱华承担合同违约责任的意见不予采信。被告张旭恒作为房屋的出卖方，理应保证房屋符合出卖条件，其在未征得共有人同意的情况下擅自单方签订房屋买卖合同，事后未能征得共有人的同意，导致房屋买卖合同未能继续履行，其已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任。原告主张被告张旭恒退回购房款100000元、支付违约金245000元符合合同约定，本院均予以支持。第三人作为专业的房地产交易机构，理应尽到合理审理注意义务，涉讼房产为两被告共有，但《独家代理委托协议（买卖）》及《房屋买卖合约》均只有被告张旭恒一个人签名，第三人仍促成原告与被告张旭恒签订合同，未尽到中介方善意提醒义务，对《房屋买卖合约》未能继续履行具有一定责任，本院酌情确定其无权收取中介费，原告已支付的中介费10000元应由原告与第三人结算，本院对原告主张被告赔偿中介费10000元的诉讼请求不予支持。被告张旭恒在签订房屋买卖合约后将钥匙交付给原告，原告对涉讼房屋的居住使用具有合法性，其对涉讼房产进行一定装修属于正常使用房屋，被告雷爱华主张原告恢复房屋原状理据不足，本院不予采纳。原告购买的净水器属于可拆除使用物品，其应在返还房屋时自行拆除，本院确定原告固定装修投入为36500元（38000元－1500元）。被告张旭恒作为违约方，对原告投入的装修应承担一定赔偿责任，原告在房屋并未办理过户前进行装修，对装修损失也具有一定责任，本院酌情确定被告张旭恒应赔偿原告装修损失18250元，原告请求超出部分本院不予支持。两被告虽为夫妻关系，但被告张旭恒在未取得雷爱华同意下擅自签订房屋买卖合约，并因违约承担赔偿责任，本案债务不宜认定为夫妻共同债务，本院对原告主张被告雷爱华因夫妻关系承担连带责任的意见不予采纳。
第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王斐与被告张旭恒于2016年10月31日签订的《房屋买卖合约》中有关双方权利义务的约定；
二、被告张旭恒应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房定金100000元予原告王斐；
三、被告张旭恒应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金245000元予原告王斐；
四、被告张旭恒应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失18250元予原告王斐；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3597.5元，财产保全费2485元，合计6082.5元（原告已预交），由原告负担371.87元，被告张旭恒负担5710.63元。
被告张旭恒应于本判决生效后七日内向本院交纳案件受理费5710.63元，逾期，本院将依法强制执行。
原告王斐预交的受理费5710.63元在本判决生效后经原告申请，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一七年六月二十三日
书记员 黄晓璇