广西壮族自治区上思县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0621民初1143号
原告：张雪，女，1969年7月9日出生，汉族，住广西上思县。
委托诉讼代理人：黄佩琅，广西心田律师事务所律师。
被告：ＸＸＸ，男，1988年1月25日出生，汉族，住广西防城港市防城区。
委托诉讼代理人：揭军英，广西新鸿律师事务所律师。
第三人：陈小玲，女，1963年8月18日出生，壮族，住广西上
思县思阳镇环城东路15号。
原告张雪诉被告ＸＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用简易程序于2017年2月13日公开开庭审理了本案。因案情复杂，本院于2017年2月23日将本案转为普通程序。因陈小玲与本案的处理结果有利害关系，本院于2017年2月27日依职权追加其为第三人，并于2017年3月17日再次公开开庭审理了本案。原告张雪及其委托诉讼代理人黄佩琅，被告ＸＸＸ及其委托诉讼代理人揭军英，第三人陈小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、终止（解除）与被告签订的《楼房出租合同书》；2、判令被告支付拖欠的房屋租金25000元，物业费、水电费共1380元（2015年10月1日至2016年3月5日，此款原告已支付），共计26380元给原告；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年3月28日，被告与原告签订《楼房出租合同书》，由被告承租原告位于上思县龙江半岛花园第R3-7-107号楼房（该楼房为三层框架结构，建筑面积169.77平方米）。租赁期限为三年；租金每年40000元。合同还约定“乙方每半年交一次房屋租金给甲方”、“甲方所出租给乙方的楼房由乙方自己报装电话、有线电视接收，并按照规定按时交纳在承租期间内该楼房所发生的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安、物业管理、垃圾等费用”、“此合同双方签字后生效。双方不得反悔，否则，由违约方按全年总租金双倍向守约方支付违约金。”合同签订后，原告将楼房交给被告使用。2015年11月24日，原告催被告支付房租时，被告以暂时无钱支付为由给原告出具了欠条，明确拖欠房租25000元及承诺2015年11月30日前支付完房租，如逾期加多5000元利息。2016年2月6日，原告收到物业公司的通知，才知道被告拖欠物业费、水电费等合计1380元。原告催被告支付以上费用，被告至今未支付上述费用。原告认为，双方签订的《楼房出租合同书》合法有效，被告应按合同的约定履行自己的义务。现被告已构成违约，应向原告承担违约责任。
被告ＸＸＸ辩称，1、被告先前并不认识原告，也没有欠原告房租，被告是与第三人签订的《楼房出租合同书》，而被告的摩托车和手提电脑、本人和店员的身份证均被第三人扣押。被告在2015年12月2日转账10500元给第三人，但第三人也没有把身份证和摩托车还给被告。2、本案《楼房出租合同书》在2015年12月2日已经口头终止了。原告把房屋的门锁上，并把被告赶出房屋，所以当时房屋租赁合同就已经终止了。综上，原告诉请被告支付拖欠的房屋租金25000元，物业费、水电费1380元没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人陈小玲陈述称，1、当时是原告委托其去出租涉案房屋给被告，租期为三年。按照合同约定，被告要按时交付房租，如不按时交付房租的，租赁合同就自动终止。终止合同之后被告还拖欠原告房租，就向原告出具一张拖欠房租的欠条，还约定利息5000元，但被告一直未履行支付租金的义务。2、原告和第三人没有赶走被告，是被告自己离开房屋的，原告及第三人均是通过邻居告知才知道被告已经搬离房屋。因此，原告的诉请有事实和法律依据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述事实向本院提供以下证据：1、楼房出租合同书，证明原、被告签订房屋出租合同；2、欠条，证明被告欠原告25000元租金；3、广西碧宸物业服务有限公司（上思分公司）收费收据，证明被告在租赁期间拖欠物业费、水电费1380元，原告已经交纳该费用。被告ＸＸＸ为其辩解向本院提供以下证据：1、活期存款历史明细查询，证明被告于2015年12月2日转账10500元给第三人作为支付2015年9月28到2015年12月28日的房屋租金；2、李志冰于2017年3月16日出具的《证明》，证明李志冰帮被告转账10500元给原告作为房屋租金。第三人对其陈述的事实未向本院提供任何证据。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议，但认为被告已经不欠原告房租；对原告提供的证据3有异议，认为该份证据没有物业公司的盖章，不真实。第三人对原告提供的证据1、2、3均无异议。原告、第三人对被告提供的证据1、2均无异议。对原、被告双方提交的证据，本院认证如下：原告提供的证据1、2以及被告提供的证据1、2，各方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告提供的证据3经本院核查属实，故对该份证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人陈小玲接受原告张雪的委托，帮原告出租位于上思县龙江半岛花园第R3-7幢107号楼房。2015年3月28日，第三人以原告（作为甲方）的名义与被告（作为乙方）签订《楼房出租合同书》，该合同约定：一、甲方将位于上思县龙江半岛花园第R3-7幢107号楼房出租给乙方经营使用。二、租赁期限为三年，自2015年3月28日起至2018年3月28日止。四、租金为全年40000元，每六个月交一次租金，另交押金3000元；二年后增加租金1200元一年；双方签订合同之日，乙方付给甲方上半年的租金20000元；以后乙方每年在3月18日和9月18日交清下半年租金给甲方，否则甲方将终止合同。五、在承租期内该楼房所产生的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安、物业管理、垃圾等费用，按照物业公司的要求在每月三十日之前到物业公司交清。六、租赁期限内任一方需要提前终止合同的，必须经另一方同意；双方不得将楼房转让或者转租其他人。在租期一年内如果不再承租不退回已交的任何费用，二年后如乙方提前退房的，必须提前两个月通知甲方联系到承租人后方退回押金……
上述合同签订后，被告交给第三人押金3000元。2015年11月24日，被告向原告出具《欠条》，载明：“本人欠龙江半岛R3-7-107店面租金两万伍仟元整，还款时间2015年11月30日前，如月底逾期加多伍仟元利息。注：上一张欠条无效。”2015年12月2日，被告通过李志冰转账10500元给第三人，作为支付原告的房屋租金。庭审过程中，被告称其于2015年12月2日离开涉案房屋；第三人称2015年12月底发现被告已经离开涉案房屋，第三人已于2016年6月将涉案房屋另行出租给他人。至庭审结束前，被告已支付第三人房屋租金合计30500元。庭审结束后，原告放弃要求被告支付2015年10月1日至2016年3月5日的物业费、水电费共1380元的诉讼请求。
本案的争议焦点为：一、原告与被告签订的《楼房出租合同
书》是否应解除；二、被告是否应支付原告房屋租金25000元。
本院认为，原告委托第三人办理涉案房屋的出租事宜，故第三人出租楼房所产生的一切权利义务应由原告承担，第三人代替原告签订的本案合同应视为原告签订的合同。2015年3月28日签订的《楼房出租合同书》系原告和被告双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方应当按照约定履行自己的义务。
关于原告与被告签订的《楼房出租合同书》是否应解除的问
题。被告已于2015年12月2日离开涉案房屋，以自己的行为明确表
示不再承租涉案房屋，而第三人于2015年12月底已经知道被告这
一行为，且将涉案房屋另行出租给他人。由此可见双方已不再有
出租承租房屋的合意，故《楼房出租合同书》应予以解除。对原
告要求解除其于2015年3月28日与被告签订的《楼房出租合同书》
的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告是否应支付原告房屋租金25000元的问题。原告与被告已于2015年11月24日进行结算，确认被告尚欠房屋租金25000元。后被告于2015年12月2日通过转账方式支付10500元给第三人作为房屋租金。故被告尚欠原告的租金应为14500元（25000元-10500元）。对原告要求被告支付租金25000元的诉讼请求，本院予以部分支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、解除原告张雪与被告ＸＸＸ于2015年3月28日签订的《楼房出租合同书》；
二、被告ＸＸＸ向原告张雪支付房屋租金14500元；
三、驳回原告张雪的其他诉讼请求。
案件受理费460元（原告张雪已预交230元），由原告张雪负担200元，被告ＸＸＸ负担260元。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按预交上诉案件受理费460元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄应良
人民陪审员 韦军格
人民陪审员 陆钦配
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 零景露