广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初23297号
原告：中山市银和商贸有限公司。住所地广东省中山市东区起湾道金来街12号地下7卡商铺，统一社会信用代码914420000585446250。
法定代表人：李岳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：肖腾追，广东泽荣律师事务所律师。
被告：中山火炬高技术产业开发区大岭经济发展公司。住所地广东省中山市火炬开发区翠岭路*号盈翠花园**幢翠雅轩*号之二。
法定代表人：欧阳凯照。
委托诉讼代理人：张文华，广东中元（中山）律师事务所律师。
第三人：欧阳健平，男，1962年8月29日出生，澳门特别行政区居民，住广东省中山市火炬开发区，
原告中山市银和商贸有限公司（以下简称银和商贸公司）诉被告中山火炬高技术产业开发区大岭经济发展公司（以下简大岭经济公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并作出（2014）中一法张民一初字第554号民事判决。被告大岭经济公司不服该判决，上诉至中山市中级人民法院，该院作出（2016）粤20民终3303号民事裁定，裁定撤销（2014）中一法张民一初字第554号民事判决，将案件发回本院重审。本院依法重新组成合议庭于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告银和商贸公司委托诉讼代理人肖腾追，被告大岭经济公司委托诉讼代理人张文华到庭参加了诉讼。后本院依法追加欧阳健平作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，并再次进行开庭审理。原告银和商贸公司委托诉讼代理人肖腾追，被告大岭经济公司委托诉讼代理人张文华，第三人欧阳健平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告银和商贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《租约》；2.判令被告立即向原告交还租赁的房屋；3.判令被告立即向原告支付自2011年5月25日起至交还租赁物为止的租金（暂计至2014年5月24日止的租金为￥133200元）。事实与理由：2000年3月22日，被告与广东证券公司中山营业处证券部（下称中山证券部）签订《租约》约定，被告租用中山证券部面积185.98平方米的办公用房（位于中山市××××1卡商铺），自2000年4月1日起每月交纳租金3700元，租期暂定三年，若期满可继续租用。若未经中山证券部同意而不主动、及时交纳租金的，中山证券部有权终止与被告的租赁关系等。租约签订后，被告自始至今均不履行交纳租金的义务，在此期间，中山证券部曾经多次向被告追讨，均无果。原告现作为上述资产的承受人，享有对该租约的全部权利。原告曾于2013年2月、7月发函给被告，要求其支付自2000年4月1日起至今的租金，但被告均以各种理由推脱，拒绝交付租金。原告为维护自身权益，特诉至法院。
原告银和商贸公司向本院提交的证据有：1.租约；2.以物抵债协议书、终止协议；3.商品房买卖合同、中山市商品房销售合同登记备案证明表、汇达公司文件（包括企业机读档案变更登记资料、核准注销登记通知书、企业登记颁证及归档记录表、分公司注销登记申请书、汇达公司撤销汇达中山分公司的通知、董事会决议、股东会决议、税务事项通知书、汇达公司营业执照等）；4.单项资产（投资权益）项目移交及附件；5.债权转让暨催收公告；6.债权转让暨催收通知、快递通知单回执；7.债权转让暨催收通知、快递通知单回执；8.催收公告、租金催收函、律师函；9.中山市中级人民法院（2015）中中法民一终字第1052号民事判决书；10.企业机读档案登记资料和银和商贸公司工商登记的内档资料；11.欧阳健平在中山市中级人民法院（2015）中中法民一终字第1052号案中提交的证据。
被告大岭经济公司辩称，1.本案涉及到的原始基础事实是上世纪九十年代发生的合作开发土地而引发的事情，距今非常久远，并且当时负责事项的被告的负责人已经移居国外，并被告公司也没有留存任何相关的资料，因此本案的真实事实被告是无法核实真假的，但从原告所提供的证据和后续发生的一些情况来看，被告认为，原告在起诉状中所陈述的并非是事实。而因该基础事实引发的相关的案件，截止至目前已经有三起，该三起案件均因送达等问题全部在被告缺席情况下作出的判决。因此，造成本案的事实和三起案件的事实与真实的案件情况不符。而三起案件所涉及的财产均为中山市火炬开发区大岭村的集体财产。这些集体财产是村民基本生活来源和社保等基本支出的主要来源。所以，本案的判决的正确与否会直接涉及到村民的直接利益，请求法庭认真重视本案被告方提出的质疑和意见，正确审判。以往的三起案件的判决均与事实不符，结果也令大岭村民难以信服，目前该三起案件正在通过申请再审、抗诉等法定程序争取纠正。就本案来说，就本案关键证据租约是否真实签署，我方无法判决租约的真伪，因为没有资料，也没有经手，即使租约真实，但租约并没有明确记载商铺的具体位置、名称、房地产权号等正确信息，无法准确定义商铺。在被告方看来是没有实际履行的合同，因此也不产生租金的问题和占用返还的问题。即使是有过履行，在三年的租期到期后，双方没有续租的行为，并且，被告方也没有通过缴纳租金的方式表明继续租用商铺，所以我方认为租约即使是真的签署过和履行过，在三年到期后，即2003年3月21日到期以后已经终止了。因此，不会发生诉求1所主张的解除问题，因为合同早已终止。终止以后是否有他人占用原告所说的商铺是另外一回事，与被告无关。2.关于租金的诉讼时效，法律规定只有一年。原告主张诉求的租金的期限只有一年的期限，超过一年的租金不应得到支持。3.原告的受让债权的行为是不合法的，因为原告在受让租约权利的时候，早已经被吊销了营业执照，依照公司法第180、187条的规定，只有清算的义务和开展清算期内的与经营无关的活动的权利，受让资产的行为是在原告被吊销营业执照以后，是违法的行为。根据合同法第五十二条第五项的规定，违反了法律的强制性规定，因此是无效行为。另，原告所受让的债权从最初的权利人一直到原告的受让行为是一种不连续的受让行为，因此原告也没有依法取得债权。综上，我方认为原告的请求既不真实，也不合法，且过了诉讼时效。所以应当依法驳回。
被告大岭经济公司提交的证据有：1.被告工商登记信息；2.被告投资者注销文件、承接资产的新主体资格证明；3.原告工商登记信息；4.国土局房产登记资料；5.工商登记档案信息；6.（2014）中一法张民一初字1039号案部分起诉资料；7.企业机读档案变更登记资料。
第三人欧阳健平述称，1.我方认为位于中山市××××1卡商铺（以下简称涉案商铺）是我的。自1994年我购买该商铺之后，直到现在涉案商铺都是我在使用，且因涉案商铺的纠纷，我已经就中山市中级人民法院（2015）中中法民一终字第1052号民事判决书向广东省高级人民法院提起申诉，该院于2016年6月7日已经立案受理。2.我方也另案提起行政诉讼，起诉中山市国土资源局，现该案还在中山市中级人民法院审理中。
第三人欧阳健平向本院提交的证据有：民事申请再审案件受理通知书。
经审理查明：2000年3月21日，中山证券部（甲方）与大岭经济公司（乙方）签订《以物抵债协议书》，约定：甲、乙双方曾就共同开发中珠东路大岭路南段南侧“新兴社，民国下”等土地事宜于一九九六年十一月二十九日达成协议。甲方并于当时协议签订后支付地款1892500元给乙方，另委托乙方开发“民国下”土地15.14亩，进行平整后分割成住宅用地出售；目前该地已平整并出售叁份，其余均没有售出。由于不能马上转售出让和回笼资金。故经双方协商达成如下协议：一、甲方愿意将15.14亩土地全部给乙方承接，由乙方全权负责开发转让事宜。二、乙方由于资金周转问题不能立即偿还所欠的购地款，愿将自己所拥有的商铺及写字楼抵偿所欠的购地款，更名所需的税费按有关规定各自负担，乙方负责提供所需的资料。房产更名后双方债权债务一笔勾销。三、本协议经双方签字确认及房产更名后生效。
2000年3月22日，中山证券部（甲方）与大岭经济公司（乙方）签订《租约》，约定：甲乙双方在以物抵债协议签订后，因该物业原属乙方所有，现由于乙方已抵偿给甲方所有，故乙方的办公用地房变成对甲方的承租关系，现就双方协订的承租协议如下：一、该办公房面积185平方米，按双方协商每月每平方米租金按20元计，合共3700元，即自2000年4月1日起每月应交3700元。二、该房的使用时间暂定三年，期满后如乙方继续租用可以递延使用。三、乙方在承租期满前，如提出退租应在实际退租日前两个月通知甲方，并承担两个月的甲方损失补偿金。四、本租约第一条乙方应交纳的租金应在每月终的第三个工作日前主动交纳，如未经甲方同意而不及时交纳，甲方有权终止与乙方的租赁关系。五、本租约双方签字后生效，双方各执一份。
银和商贸公司认为其系前述物业的承受人，享有对该租约的全部权利，由于大岭经济发展公司未向其交纳租金，遂于2016年11月3日向本院提起诉讼，主张上述实体权利。
银和商贸公司诉欧阳健平、中山市建筑工程公司（以下简称建筑公司）、中山市建设企业资产经营有限公司（以下简称建设公司）、中山市实业集团有限公司（以下简称实业公司）、大岭经济公司、中山火炬高技术产业开发区大岭经济联合社、汇达资产托管有限责任公司广州分公司（以下简称汇达广州分公司）、广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财公司）、中山市海德企业投资有限公司（以下简称海德公司）等被告以及第三人中国人民银行中山市中心支行合同纠纷一案，本院受理[案号为（2014）中一法民一初字第1289号]后，经审理认为，中山证券部与大岭经济公司于1996年合作开发土地，后因不能马上转售出让和回笼资金等原因，双方签订以物抵债协议书，约定土地全部给大岭经济公司承接，大岭经济公司愿将自己所拥有的商铺及写字楼抵偿所欠的购地款1892500元。该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，双方均应恪守履行。2000年4月10日，欧阳健平自愿将其购买的位于中山市××××1卡商铺抵偿给中山证券部，并同意将其支付的购房款及此商铺处分给中山证券部所有，终止其与建筑公司签订的商铺购销合同。欧阳健平在《终止协议》上签名确认上述事实。本院认为，欧阳健平终止其与建筑公司之间的商品房买卖合同系其本人真实意思表示，其自愿将其已支付的购房款处分给中山证券部的行为亦不违反法律、行政法规强制性规定，属其自行处分民事权利范畴，对此本院予以认可。大岭经济公司关于以物抵债协议和租约无效以及不同意欧阳健平用私人房屋抵债的通知，并未得到中山证券部确认，且该通知系由大岭经济公司向欧阳健平发出，而此时欧阳健平身份为大岭经济公司法定代表人欧阳干容的全权代表人，其全权负责大岭经济公司的生产、经营、人事、财务等事务，故本院对该份通知的真实性不予采信。终止协议订立当日，中山证券部与建筑公司签订商品房购销合同，该合同合法有效，本院对其证明效力予以采信。中山证券部取得欧阳健平对涉案商铺的原有权利，享有相应抵债权益。中山证券部系中国人民银行中山市中心支行设立的金融机构，其被撤销后的债权债务清理工作由银行负责。根据中国人民银行决定，人民银行广东省分行系统违规经营的资产一次性“打包出售”给中国光大集团。由此中山证券部对涉案商铺享有的债权权益由光大中山分公司承接。光大中山分公司与建筑公司于2004年9月16日订立商品房买卖合同，取得对涉案商铺的合同权益。双方办理了商品房销售合同登记备案手续，将涉案商铺登记备案在光大中山分公司名下，同时终止欧阳健平作为买方的登记备案。至此，光大中山分公司合法享有对涉案商铺的合同权益。本院对欧阳健平的抗辩主张不予采信。2012年4月18日，汇达广州分公司将其对大岭经济公司、欧阳健平享有的债权本金5058750元以及合同项下的全部权利（包含涉案商铺的合同权益在内）转让给粤财公司，并于2012年5月25日在《南方日报》上面刊登债权转让暨债务催收公告。粤财公司取得了上述债权。2013年1月28日，粤财公司将其受让的对大岭经济公司、欧阳健平享有的债权本金5058750元以及合同项下的全部权利（包含涉案商铺的合同权益在内）又转让给海德公司。海德公司于2013年7月24日向大岭经济公司发出债权转让暨催收通知。海德公司取得了上述债权。2012年12月16日，海德公司将其受让的对大岭经济公司享有的“大岭地债权”，又转让给银和商贸公司，该“大岭地债权”包括2000年3月21日签订的以物抵债协议书所确定的1892500元权益，包括涉案商铺的合同权益。银和商贸公司于2013年8月20日向大岭经济公司发出债权转让暨催收通知。银和商贸公司取得了上述债权。可见，当事人在转让上述债权过程中，严格遵循了有关转让不良债权的处理程序，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条第一款的规定，以上三次债权转让均为合法转让，并已对债权的让与人、受让人以及债务人发生效力，相关债权应归银和商贸公司所享有。涉案商铺即位于中山市××××1卡商铺登记备案在光大中山分公司名下，光大中山分公司已被撤销，其资产、负债均由汇达广州分公司承接，汇达广州分公司成为对涉案商铺享有合同权益的适格主体。该合同权益经过多次转让，最终由银和商贸公司享有。上述合同权益实质上为抵债权益，属于债权，是一种物权客体。银和商贸公司按约支付转让价款，海德公司负有办理权属转移登记手续的合同附随义务。汇达广州分公司、粤财公司先后作为债权让与人，均负有协助办理上述房地产权属转移登记手续的义务。建筑公司作为商品房买卖合同的出卖方，负有协助办理权属转移登记的合同义务。建筑公司目前已被吊销营业执照，建设公司作为其主管单位，应对建筑公司所负上述义务承担民事责任。银和商贸公司在本案中主张实业公司、大岭经济公司、大岭经联社、欧阳健平协助办理涉案商铺的过户手续，于法无据，本院不予支持。本院作出（2014）中一法民一初字第1289号民事判决：一、建筑公司、建设公司、汇达广州分公司、粤财公司、海德公司于原审判决发生法律效力之日起七内日协助银和商贸公司办理位于中山市××××1卡商铺（登记权利人：光大资产托管有限责任公司中山分公司，合同编号：HT200422158）的权属转移登记手续，登记至银和商贸公司名下；二、驳回银和商贸公司的其他诉讼请求。案件受理费11983元（银和商贸公司已预交），由银和商贸公司自愿负担。判决后，欧阳健平不服，向中山市中级人民法院提起上诉，该院受理[案号为（2015）中中法民一终字第1052号]后，经审理认为原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持，遂于2015年9月14日判决：驳回上诉，维持原判。该终审判决已经发生法律效力。欧阳健平不服该判决，向广东省高级人民法院申请再审，该院于2016年6月7日向欧阳健平出具（2016）粤民申3370号受理通知书，决定立案审理。
另查明：2013年2月27日，梁培金代表海德公司通过特快专递向大岭经济公司发出租金催收函，邮件查询结果显示，该邮件于次日由王沈代收。2013年7月4日，银和商贸公司委托广东泽荣律师事务所律师通过特快专递（收件人为欧阳健平）向大岭经济公司发出律师函，要求大岭经济公司在收到律师函之日起5天内支付自2000年4月1日起至2013年7月1日止的租金共588300元。该快递因收件人“不在中山拒收”为由于2013年7月5日退回。
又查明：银和商贸公司成立于2012年11月28日。该公司原法定代表人为邱婉怡，现法定代表人为李岳。中山市土地房地产权档案馆出具的中山市商品房销售合同登记备案证明表显示：1.登记备案时间为1994年3月20日的证明表上记载，位于中山市××××1卡商铺的买方为欧阳健平；2.登记备案时间为2004年9月24日的证明表上记载，位于中山市××××1卡商铺的买方为光大资产托管有限责任公司中山分公司；3.登记备案时间为2016年4月27日的证明表上记载，位于中山市××××1卡商铺的买方为银和商贸公司。诉讼中，欧阳健平称，1.涉案商铺为其1994年所购买，为其所有，从1994年到现在，该商铺一直为其占有使用；2.其认为该商铺一直都是其自己的物业，没有从他人手中租赁过该商铺；3.从2000年开始，其没有就该商铺向他人交纳过任何租金，也没有人向其催收过租金；4.从签订《租约》（2000年3月22日）至银和商贸公司2014年提起诉讼之前，没有人告知其涉案商铺已转让给他人并要求其向其他人履行交付租金、返还商铺的义务；5.并不能确定《租约》上的“该办公房”所指的具体物业；6.在《租约》所约定的三年期满后的2003年3月底之后，没有人要求与其续订《租约》；7.在签订《租约》和《以物抵债协议书》时以大岭经济公司作为乙方，是应甲方中山证券部的要求而进行的；8.其从未在大岭经济公司任过职，大岭经济公司从未委托过其接收、占用或使用涉案商铺，其占有使用涉案商铺与大岭经济公司无关。诉讼中，大岭经济公司称，从1994年开始，该公司从未使用过涉案商铺。
诉讼中，原、被告双方共同向本院提出申请，要求给予三个月时间让双方庭外和解，本院予以准许。期限届满之后，双方未能达成调解协议。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。从中山市土地房地产权档案馆出具的中山市商品房销售合同登记备案证明表来看，2004年9月24日之前涉案商铺的买方为欧阳健平，故在该日之前，欧阳健平系涉案商铺的权利人。银和商贸公司主张《租约》中的“该办公房”就是涉案商铺，而《租约》中有“因该物业原属乙方所有”的内容，由于大岭经济公司并非涉案商铺的所有人，若《租约》中的“该办公房”就是涉案商铺，大岭经济公司成为《租约》的乙方，明显不符合生活常识。由此，《租约》中的租赁物（“该办公房”）并不是涉案商铺。另外，涉案商铺从1994年起至今一直由欧阳健平占有使用，大岭经济公司从未使用过涉案商铺，并非涉案商铺的承租方。综上，银和商贸公司根据《租约》的约定，以大岭经济公司为涉案商铺的承租方，所提出的所有请求（1.判令解除原告与被告签订的《租约》；2.判令被告立即向原告交还租赁的房屋；3.判令被告立即向原告支付自2011年5月25日起至交还租赁物为止的租金），均缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告中山市银和商贸有限公司的诉讼请求。
案件受理费2964元，诉讼保全费1220元，合计4184元（原告已预交），由原告中山市银和商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 周 逵
审 判 员 陆招胜
人民陪审员 周观燕
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 何浚欢
杨丽燕