四川省泸定县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川3322民初234号
原告：泸定县祥睿物业管理有限公司，住所地泸定县泸桥镇泸桥御锦C幢2楼1号。
法定代表人：任军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈余红，女，30岁，汉族，住四川省泸定县，系该公司员工。
被告：邓明英，女，72岁，汉族，住四川省泸定县。
被告：杨孝明，男，47岁，汉族，现住四川省德阳市旌阳区。
被告：杨兰，女，45岁，汉族，住四川省泸定县。
被告：杨婷，女，42岁，汉族，住四川省成都市温江区。
原告泸定县祥睿物业管理有限公司（以下简称祥睿物业公司）与被告邓明英、杨孝明、杨兰、杨婷物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥睿物业公司的委托诉讼代理人沈余红，被告邓明英、杨孝明、杨兰、杨婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祥睿物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2012年8月1日至2017年5月30日的物业管理费（以下简称物管费）本金36772元；2、判决被告向原告支付2012年8月1日至2017年5月30日的滞纳违约金33853元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告依照物业管理相关法律法规，以及与某某小区开发商签订的《前期物业服务合同》，与被告签订的《前期物业管理服务协议》，与某某业主委员会（以下简称业委会）签订的《某某物业管理协议》，履行了小区公共区域的秩序维护、保洁、消防设施、电梯、上下供水排污主管道、小区绿化等义务，支付了近20人的工资和公共区域设施设备所产生的电费、电梯维护费、年检费等，受到了广大业主和业委会的好评。但被告未依照合同约定履行按时交纳物管费的义务，被告尚欠2012年8月1日至2017年5月30日的物管费36772元（528.34平方米×1.2元×58个月），还应支付违约滞纳金，依合同按天收取数额较大，原告自愿按年计算共计33853元。经原告电话催缴、张榜催缴、上门催缴和业委会发文催缴未果，故向法院提起诉讼。
被告邓明英、杨孝明、杨兰、杨婷辩称，1、原告未做到合同约定的服务内容和质量，是原告违约在先，被告2012年交过3个月的物管费，2012年8月以后未交物管费，因为原告的服务质量很差，每平米1.2元的收费标准与其服务质量不相符；2、三个合同约定的违约金不一致，有欺诈的行为；3、被告与原告签订的合同是为了取得房屋钥匙被逼签订的，业委会系非法成立，其与原告签订的合同无效，被告认可有效合同期内的物管费，非法合同内的不予认可；4、被告未收到过原告任何形式的物管费催缴，相反被告曾经三次主动去交纳过物管费，但最终未达成一致意见；5、被告缴纳了2012年5月1日至2012年8月1日的物管费后，2012年6月原告就关停了一部电梯，被告要求开通双电梯被拒绝，致使被告自己租用机器装修宾馆，造成巨大损失。电梯面板损坏也是被告出钱更换的，电梯关停时间长达几年，给被告的生产、生活造成诸多不便，楼梯、通道没有应急灯，停电后也不提供二次供电，几年来只使用过一两次；6、2012年至今确实是原告公司在为涉案小区提供物管服务，但不是原告说的有十多个员工，只有两三个人。
本院经审理认定事实如下：2012年3月27日，泸定县某某小区建设单位泸州市能建房地产开发有限公司泸定分公司与原告祥睿物业公司签订《前期物业服务合同》，委托原告为某某小区实行前期物业管理服务，委托期限为2012年3月26日至2014年3月26日，约定物业服务主要内容为物业共用部位的维护、养护和管理；物业共用设施设备的维护、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理（包含道路、停车场、路灯等）、交通与车辆停放秩序的管理等，物业服务收费标准为住宅、营业用房（门面）1.2元/月/平方米，空置房0.8元/月/平方米。2012年4月23日，被告邓明英、案外人杨某某（系邓明英丈夫）与原告签订《前期物业管理服务协议》，委托原告实行前期物业管理服务，合同中载明：“本物业名称：某某小区，被告所购房屋基本情况（类型）：商业，座落位置：*幢*单元*楼*、*、*、*号，建筑面积：528.34平方米，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理”，合同约定物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（包含电梯、照明、消防设施、道路、路灯、经营性车场车库等）、环境卫生、交通秩序和车辆停放等，物业管理服务费用标准为住宅、商业1.2元/月/平方米，楼内商业（使用电梯的商业）按物价局备案标准收取，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金。被告邓明英、案外人杨某某在合同上签字确认，被告杨孝明、杨兰、杨婷对此予以认可。同日，被告交纳了涉案房屋2012年5月1日至8月1日的物管费1900元。2015年，某某小区业委会成立。2016年1月6日，该业委会与原告签订《某某物业管理协议》，协议期限为5年，自2015年8月5日起至2020年8月5日止，约定物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋本体共用设施设备的维护和管理（包含电梯、照明、消防设施、道路、路灯等）、环境卫生、保安服务、交通秩序和车辆停放等，物业管理服务费标准为电梯公寓、门面（含小区内第一层）1.2元/月/平方米，住改商的收费标准由业委会确定，业主不按本协议约定收费标准和时间交纳相关费用，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起每天以当期应交费用总额的0.3%交纳违约金。原告依照上述合同约定，从2012年3月起为某某小区提供物业服务至今，被告对此亦当庭认可。
另查明，1、被告邓明英、杨孝明、杨兰、杨婷系某某小区业主，涉案房屋产权情况记载表载明：“产权证号LD2016******，产权人邓明英，共有人杨孝明、杨兰、杨婷，坐落于泸定县某某镇某某路（某某小区），房号为*-*-*，建筑面积为571.62平方米，设计用途为商业服务”，原、被告均当庭确认，该房屋与原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中载明的某某小区*幢*单元*楼*.*.*.*号、面积为528.34平方米的房屋系同一处房产。该房屋自2012年8月2日起至今未交纳物管费。
2、涉案房屋系某某小区开发建设的拆迁返还房，于2012年返还交付，2015年办理房屋产权证，就明确产权人之前的物管费责任承担主体问题，庭审中本院予以释明，被告杨孝明、杨兰、杨婷均明确表示，三人虽在办理产权证时才确定为共有人，但涉案房屋一直作为宾馆经营，三被告也实际参与，对2012年4月23日被告邓明英、案外人杨某某与原告签订的《前期物业管理服务协议》亦认可，三被告自愿与被告邓明英共同作为2012年以来拖欠物管费的责任承担主体，不要求追加合同签订人杨某某作为共同被告，原告、被告邓明英对此无异议，双方均明确以产权证载明的产权人即四被告为责任主体。
3、原告当庭认可：原告以涉案小区地下停车场不属于物业管理范围及业主未交纳车位服务费为由，剪断了停车场电源线；小区3单元电梯的部分按钮及面板缺失是事实，虽原告不断进行维修，但维修后又坏，该状况持续了3至4年；3单元某酒吧将小区消防通道阻断是事实，该问题至今未解决；涉案小区部分公共通道应急灯确实已损坏。此外，从被告提交的照片显示，涉案小区还存在消防栓中没有消防水袋、电梯中未张贴电梯安全检验合格标志、卫生环境差等问题。
以上事实，有如下经庭审质证的证据及本案庭审笔录在卷予以佐证：
《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《某某物业管理协议》、收据（NO.00*****），原告提交的照片（原告履行保安、保洁及对共用设施设备进行维护保养），被告提交的照片（原告物管服务中存在瑕疵），泸定县住房和城乡规划建设局产权情况记载表。
本院认为，当事人均应当按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。（一）关于被告是否应当交纳物管费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与涉案小区建设单位签订的《前期物业服务合同》，与业委会签订的《某某物业管理协议》，均不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对某某小区全体业主具有约束力，被告邓明英、案外人杨某某与原告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，被告杨孝明、杨兰、杨婷也表示认可，故四被告作为涉案小区业主，应当按照合同约定履行义务。原告已依约从2012年3月起为涉案小区提供物业服务至今，四被告亦应按照合同约定向原告支付物管费，故对原告要求四被告支付拖欠物管费的诉请，本院依法予以支持。庭审中，被告以原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是为取得房屋钥匙被逼签订为由提出该合同无效的异议，因其未提供证据予以证实，本院不予采信；被告以业委会成立违法为由提出业委会与原告签订的《某某物业管理协议》无效的异议，因其提交的证据不足以证明其异议，本院不予采信，且被告均当庭认可2012年至今确系原告在为涉案小区提供物业服务，被告也实际接受了原告提供的物业服务，故被告以合同无效作为抗辩理由，依法不能成立。（二）关于原告的物业服务是否存在瑕疵。庭审中，被告辩称原告提供的物业服务存在瑕疵才导致被告拒交物管费，原告辩解称管理中存在的问题都是客观原因造成。本院认为，1、关于原告剪断地下停车场电源线的问题。原告与建设单位、业委会签订的合同中均约定，停车场以及交通秩序和车辆停放属于物业管理服务内容，但实行的是有偿服务，业主未按时交纳停车位管理费，原告应当通过正当途径与业主沟通、协商解决，不应采取剪断停车场电源线的方式来解决；2、关于电梯存在的问题。原告辩解称小区3单元电梯的部分按钮及面板间断性地缺失长达3至4年，是因为原告多次维修好后业主又扣掉，但其并未举证予以证明，且即便是业主损坏的，原告也应当及时修复，保证电梯的正常使用，并另行采取合法途径让损毁财物的业主承担相应责任；3、关于消防通道被阻断的问题。原告辩解称3单元某酒吧将消防通道阻断时，原告阻拦过并报给了城建局，城建局也阻拦过，但原告并未提供证据证明其采取了上述措施，该问题至今仍未得到解决，影响了业主的正常通行，并造成了消防安全隐患；4、关于部分应急灯损坏、消防栓中没有消防水袋的问题。应急灯是发生紧急或突发事件时使用的必要照明设施，消防栓是发生火警事件时必不可少的消防设备，原告均应当及时进行修复和完善，保障业主的人身和财产安全；5、关于电梯中未张贴安全检验合格标志的问题。原告辩称电梯年检维保手续已办理完毕，但还未进行张贴公示，是业委会和维保公司在办理，但其并未提供相应证据予以证实，且电梯的维护和管理属于物业管理服务范围，原告应当及时提请、配合相关部门完成电梯年检，保障电梯的安全运行。综上，根据原告的陈述及现有证据，反映出原告提供的物业服务存在一定瑕疵，需要进一步加强和改进。（三）关于本案的物管费及违约金。关于物管费收取标准，涉案小区建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》中约定营业用房为1.2元/月/平方米，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定商业为1.2元/月/平方米，楼内商业（使用电梯的商业）按物价局备案标准收取，涉案房屋位于4楼，系使用电梯的楼内商业，但合同中双方明确被告所购房屋基本情况（类型）为商业，且从被告2012年4月23日交纳3个月物管费1900元，可以确定涉案房屋是按照1.2元/月/平米标准收取的，被告也未提出异议，故该两份合同期限内的物管费标准应为1.2元/月/平方米。业委会与原告签订的《某某物业管理协议》中约定电梯公寓1.2元/月/平方米、门面（含小区内第一层）1.2元/月/平方米，住改商的收费标准由业委会确定，涉案房屋并非住改商，因此该合同期限内物管费标准也为1.2元/月/平方米。关于涉案房屋建筑面积，产权情况记载表显示为571.62平方米，原告诉请主张建筑面积为528.34平方米，不违反法律规定，本院予以确认。故涉案房屋2012年8月2日至2017年5月30日期间的拖欠的物管费应为36772元（528.34平方米×1.2元×58个月），但鉴于原告提供的物管服务存在一定瑕疵，本院对被告应交纳的物管费予以适当调整，酌定减少20%的给付义务为宜，即被告实际应支付物管费29417.6元（36772元×80%）。原告提供的物业服务不完全符合协议约定，存在一定的瑕疵，也构成了一定的违约，被告未按约支付物管费也是基于原告服务不到位所致，故本院对原告要求被告支付滞纳违约金的诉请，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告邓明英、杨孝明、杨兰、杨婷在本判决生效之日起十日内向原告泸定县祥睿物业管理有限公司支付物业管理费29417.6元。
二、驳回原告泸定县祥睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1566元，减半收取计783元，由被告邓明英、杨孝明、杨兰、杨婷负担329元，由原告泸定县祥睿物业管理有限公司负担454元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘孜藏族自治州中级人民法院。
审判员 周海霞
二〇一七年八月三日
书记员 卢 芳