广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终10726号
上诉人（原审被告）：周静，女，汉族，1978年6月22日出生，户籍住址广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：麦永丰，男，汉族，1976年8月16日出生，身份证住址广州市海珠区。
被上诉人（原审第三人）：冯国振，男，汉族，1981年9月14日出生，户籍住址广州市越秀区。
上诉人周静因与被上诉人麦永丰、冯国振居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初4315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人周静上诉请求：撤销一审判决，改判驳回麦永丰的诉讼请求。事实理由如下：一、一审判决审理查明内容与事实相悖，不具有合法依据。一审判决认定“2015年12月10日，周静作为卖方、冯国振作为卖方的委托代理人、麦永丰作为买方，签订了编号为穗存量房合字15120072322号《存量房买卖合同》(下称“买卖合同”)……”与实际情况不符。事实上，周静至今从未有出售自己房屋的意思表示，亦从未授权任何人包括冯国振与麦永丰就购房事宜签订买卖合同。该买卖合同系由麦永丰与冯国振伪造周静签名而签订的，一审法院不能依据被伪造的买卖合同来作出上述认定，这对周静明显不公平、不公正。二、涉诉纠纷实质为房屋买卖合同纠纷非物权保护纠纷，周静为实际产权人。在买卖合同被伪造致无效的情况下，麦永丰无权享有涉诉房屋相应权利，更加无权要求周静腾出房屋。涉诉房屋之所以被过户至麦永丰名下，系由于麦永丰与冯国振伪造签订了买卖合同，恶意过户到其名下。因此涉诉纠纷实际建立在买卖合同基础上，应为房屋买卖合同纠纷，不能简单将其作为物权保护纠纷，从而只认可不动产权证书上登记的所谓权利人(麦永丰)而漠视周静作为涉诉房屋实际权利人的事实。实际上，直到2016年4月，麦永丰上门要求周静腾空房屋迁出时周静才知道涉诉房屋已经被过户至麦永丰名下。经与麦永丰交涉后得知，在未通知周静及经过周静同意的情况下，张丹萃将债权转让给麦永丰，麦永丰与冯国振于2015年12月10日伪造周静签名签订房屋买卖合同，并将涉诉房屋过户至麦永丰名下，企图侵占周静所有的涉诉房屋。因此，在周静对上述情况完全不知情的情况下，涉诉买卖合同应属无效合同，麦永丰占有涉诉房屋没有任何合法依据。综上所述，周静上诉请求二审法院依法纠正一审判决，支持其上诉请求。
被上诉人麦永丰二审答辩称：不同意周静的上诉请求，麦永丰购买涉诉房屋两年多了，对方仍拒不搬迁，请求法院驳回对方的上诉诉请。
原审第三人冯国振二审经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
麦永丰于2016年5月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：周静搬离位于广州市番禺区大石镇海滨花园海涛阁E座D03房，将该房屋交还麦永丰使用。
周静一审答辩称：涉诉房屋合同的签订并非周静本人，周静也从未授权冯国振代其出售房屋，之所以有涉诉授权的相关文件，是办理周静向案外人借款30万元的抵押，有关出售房产的授权是格式条款，并非周静本人的真实意思表示。若周静无法清偿30万元债务时，以抵押物清偿。目前，周静已经将借款基本还清。直到2016年4月份，麦永丰上门要求周静腾空房屋时，周静才知道涉诉房屋已经过户至麦永丰名下。麦永丰与冯国振于2015年签订房屋买卖合同并将房屋过户至麦永丰名下，周静对上述情况是不知情的。案外人并没有将30万元债权转让的事实告知周静，冯国振就利用当初签订的抵押授权的公证书，以周静名义与麦永丰签订广州市存量买卖合同，将涉诉房屋恶意过户至麦永丰名下，企图侵占周静所有的涉诉房屋。周静认为麦永丰将本属抵押物的房屋直接过户的行为是违反了物权法、担保法关于禁止流抵契约的规定。麦永丰与冯国振签订的涉诉房屋买卖合同应属无效的合同，应恢复涉诉房屋的原状。周静是真正的产权人，麦永丰的诉请是没有任何事实与法律依据，其不应享有涉诉房屋项下的相关权利。
冯国振经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，亦未提供答辩意见及证据。
一审法院经审理查明：2012年7月12日，周静与曾雪飞作为委托人，李智君以及冯国振作为受托人共同签订委托书，其中委托内容为：“曾雪飞与周静原是夫妻关系，是坐落在广州市番禺区大石镇海滨花园海涛阁E座D03的房屋权属人及土地使用人[房地产权证：粤房地证字地C1460343号]，现我们委托冯国振及李智君为我们的合法代理人代表我们执行和处理下列事项：……四、受托人有权办理抵押登记的相关手续及签署相关文件，还贷赎契手续，注销抵押登记，领取抵押物；五、受托人有权出售上述房屋及收取房款；……。上述受托人均可以单独办理上述委托事项，且单独有转委托权。受托人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，周静与曾雪飞均予以承认。此委托书有效期为办妥上述事项为止。”上述委托书在广州市番禺公证处进行了公证，公证书的编号为（2012）粤广番禺第20924号。
2015年12月10日，周静作为卖方、冯国振作为卖方的委托代理人、麦永丰作为买方，签订了编号为穗存量房合字15120072322号《存量房买卖合同》，约定由周静向麦永丰出售广州市番禺区大石镇海滨花园海涛阁E座D03，房屋面积60.3平方米，售价为45万元，付款方式为于2015年12月31日前支付，房屋交付时间为卖方收齐楼款当天，过户时间为2015年11月30日。此外，该合同还约定了其他事宜。2015年12月24日，房管部门就涉诉房屋向麦永丰核发了粤（2015）广州市不动产权第07205640号不动产权证。
另查明：2012年7月13日，周静与曾雪飞作为抵押人、张丹萃作为抵押权人，签订了《房地产抵押合同》，约定了周静与曾雪飞将位于广州市番禺区大石镇海滨花园海涛阁E座D03用作三人于2012年7月12日签订的《借款合同》中的债务的抵押物，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿和实现抵押权的费用，当周静在债务履行期限届满前未能清偿债务的，张丹萃有权处理抵押物。此外，该抵押合同还约定了其他事宜。上述委托书在广州市番禺公证处进行了公证，公证书的编号为（2012）粤广番禺第20928号。
一审又查明：涉诉房屋曾登记在周静名下，并于2012年8月3日设立抵押权，抵押权人为张丹萃；后又于2013年7月5日因社会抚养费执行案被一审法院依法查封，案号为（2013）穗番法执字第1718-1号。
麦永丰称在房屋交易接洽时，冯国振和李智君告知麦永丰，周静夫妇欠款张丹萃大约50万元未还，只要麦永丰向张丹萃支付相关款项就可以由冯国振或李智君办理过户手续。麦永丰亦于2015年年底向张丹萃了解其与周静之间的债权债务关系，张丹萃称一年多都联系不上周静。麦永丰称虽涉诉合同约定房价为45万元，但其购买涉诉房屋支付的房款实际为75万元，涉诉房屋因周静欠缴社会抚养费而被司法查封，麦永丰于2015年10月到法院支付了该社会抚养费的执行金额5万多元以解除涉诉房屋的司法查封；麦永丰向张丹萃支付了房款后，由张丹翠涂销了涉诉房屋的抵押，后办理了过户手续。麦永丰称在办理过户时，房管部门亦曾发函至广州市番禺公证处确认相关公证书的真伪后才办理过户手续。
周静称其并未授权冯国振出售涉诉房屋，亦不知道涉诉房屋被出售，也未收取过任何房款，且售价亦明显低于市场价格，周静抗辩冯国振处分涉诉房屋的行为无效，麦永丰与冯国振之间的房屋买卖合同无效，为此，周静提供了其与李智君、其与麦永丰之间的通话录音拟证明其主张。麦永丰对其与周静之间的录音无异议，但对周静与李智君之间的通话录音不予认可，并称办理过户时是由李智君陪同前往。
周静亦称张丹萃要求其与冯国振、李智君签订涉诉《委托书》才同意向其借款，周静确认其知悉委托事项中包括房屋出售的权限，但签订《委托书》只是一个保障，并没有授权冯国振及李智君出售房子。
周静确认其一直居住在涉诉房屋。
一审法院认为:根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房管部门于2015年12月23日向麦永丰核发（2015）广州市不动产权第07205640号不动产权证书，该证书载明位于广州市番禺区洛浦街海滨花园海涛阁E座D03房的权属为麦永丰，共有情况为单独所有。周静未能提供证据证明房管部门核发的不动产权证书已被撤销，故麦永丰依法享有该房屋的占有、使用、收益、处分权利，麦永丰主张周静搬离涉诉房屋，并将涉诉房屋交还麦永丰管业，合法有据，一审法院予以支持。
周静抗辩涉诉《存量房买卖合同》无效，但涉诉房屋的合同效力性及履行情况，非本案的审理范围，对周静的抗辩意见，一审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第十七条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2017年1月25日作出判决如下：被告周静在本判决发生法律效力之日起七日内搬离广州市番禺区洛浦街海滨花园海涛阁E座D03房，并交还原告麦永丰管业。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由被告周静负担。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均未提交新证据。
另外，周静、冯国振经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。
本院认为，周静、冯国振经本院合法传唤没有到庭视为其放弃自己的诉讼权利。麦永丰基于其取得涉诉房屋产权证，其是产权人而要求周静搬迁，一审法院将本案案由确定为物权保护纠纷，合法有据。至于周静与麦永丰就涉诉房屋的合同效力及履行情况，并非本案的审理范围，一审法院未作审理并无不当。
房管部门已于2015年12月23日向麦永丰核发了不动产权证书，明确涉讼房屋权属人为麦永丰。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”、第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。据此，麦永丰依法享有涉诉房屋占有、使用、收益、处分的权利。一审判决周静搬离涉诉房屋，并交还给麦永丰，合法有据。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人周静的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人周静负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 焕
二〇一七年八月二十八日
书记员 璩方慧