广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初23645号原告：邓晓燕，女，汉族，1982年3月14日出生，住址：广东省深圳市南山区，被告：林勇坚，男，汉族，1978年4月13日出生，住址：广东省汕尾市，被告：深圳市富连天资产管理有限公司，地址：广东省深圳市宝安区新安街道74区宝和商务大厦三楼3108，统一社会信用代码：91440300305961275E。法定代表人：程碧洪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵莲珠，广东华篆律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦思华，广东华篆律师事务所实习律师。原告邓晓燕与被告林勇坚、深圳市富连天资产管理有限公司（以下简称富连天公司）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓晓燕，被告富连天公司的委托诉讼代理人赵莲珠、韦思华均到庭参加诉讼。被告林勇坚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告邓晓燕诉称，深圳市中级人民法院于2017年3月30日作出(2016)粤03执2419号之一《执行裁定书》，内容包括：江苏银行股份有限公司深圳分行与张永忠借款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会(2016)深仲裁字第151号裁决书已经发生法律效力；江苏银行股份有限公司深圳分行（以下简称江苏银行深圳分行）对张永忠名下位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源盛景园十五区18栋2单元3B拥有抵押权(以下简称涉案房产)；裁定强制拍卖张永忠名下的涉案房产。另，深圳仲裁委员会(2016)深仲裁字第151号裁决书查明：江苏银行深圳分行与张永忠于2014年2月26日签订《最高额抵押合同》，并于2014年2月27日在深圳市国土资源和房产管理局宝安分局办理了抵押登记手续。据两被告陈述，被告富连天公司与张永忠于2015年2月1日就涉案房产签订房屋租赁合同，租赁期限为2015年2月至2023年1月；被告富连天公司于2017年5月左右将涉案房产出租给被告林勇坚，自此，被告林勇坚一家居住在涉案房产里。另外，原告于2017年6月21日通过拍卖取得涉案房产；原告就涉案房产支付拍卖款人民币4,370,600元、税费人民币448,984.03元，共计人民币4,819,584.03元，原告于2017年7月20日办理了涉案房产的房产证。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，涉案房产系先抵押后出租，故被告深圳市富连天资产管理有限公司与张永忠于20l5年2月就涉案房产签订的房屋租赁合同对原告不具有约束力。原告取得涉案房产的所有权后，曾多次与两被告交涉，要求两被告将涉案房产交付给原告，但两被告均不予理会，两被告共同侵害了原告的合法权益，应对原告承担连带侵权责任。两被告无理侵占原告房产的行为，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、两被告立即搬离深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源盛景园十五区18栋2单元3B；2、两被告赔偿原告因侵害而造成的损失，损失以原告支付的对价人民币4,819,584.03元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准自2017年7月21日起计算至排除侵害之日止；3、由两被告承担本案全部诉讼费用。被告林勇坚未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。被告富连天公司答辩称，1、被告富连天公司与案外人张永忠于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》对原告具有约束力，富连天公司有权依照《房屋租赁合同》占有使用涉案房屋至租期结束即2023年1月31日。2、根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第66条关于“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定本意旨在保护抵押权人的优先受偿权，并不否定租赁权的存在和租赁合同的效力。因此，富连天公司与原房东签订的《房屋租赁合同》应继续履行至租期结束。3、2017年4月27日，执行法院在拍卖公告上明确告知：“涉案房屋占有使用或租赁情况为：涉案房产由富连天公司租赁使用，租期至2023年1月31日，租金已全部支付。”富连天公司实际占有使用房屋的事实已由房屋拍卖法院确认，原告在拍卖涉案房产时，已明知房产实际现状（带租约拍卖）仍参与竞买，因此应由买受人承担该风险，并需继续履行原房主与富连天公司签订的《房屋租赁合同》至租期结束。4、根据《合同法》第229条关于“买卖不破租赁”的规定，以及最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》的通知第119条规定得知，租期内发生产权变动的，原租赁合同对承租人及新房主继续有效。因此，原告需继续履行原房主与富连天公司签订的《房屋租赁合同》。富连天公司占有使用涉案房屋尚在租期内，原告无权要求富连天公司搬离涉案房屋。5、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第二款关于“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，争议房屋拍卖时执行法院未涤除租赁权，而其后果也并未影响抵押权人江苏银行深圳分行的抵押权的实现，故富连天公司的租赁权仍然存在，富连天公司当然有权继续占有使用涉案产至租期结束。经审理查明：（一）关于涉案房产产权变动的事实涉案的位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源盛景园18栋2单元3B房原登记在案外人张永忠名下。张永忠于2014年2月26日与案外人江苏银行深圳分行签署《个人借款合同（额度版）》，向江苏银行深圳分行申请最高额度不超过人民币176万元的借款，并以涉案房产提供抵押担保，双方于2014年2月27日办理了抵押登记，抵押编号为5D14003175。2016年1月20日，因张永忠未能依约偿还上述按揭贷款，江苏银行深圳分行向深圳仲裁委员会申请仲裁，2016年6月30日，深圳仲裁委员会作出（2016）深仲裁字第151号《裁决书》，裁决如下：一、张永忠偿还江苏银行深圳分行借款本金人民币1,653,003.67元、利息20,561.02元、罚息112.83元、复利人民币189.71元，合计人民币1,673,867.23元；二、张永忠补偿江苏银行深圳分行律师费人民币67,000元；三、张永忠支付江苏银行深圳分行保全费人民币5,000元；四、本案仲裁费人民币36,142元，该费用江苏银行深圳分行已预交，由张永忠迳付江苏银行深圳分行；五、张永忠不履行上述清偿义务的，江苏银行深圳分行有权依法处置张永忠位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源盛景园18栋2单元3B的房产（房产证号：深房地字第××号），并以处置所得价款优先受偿上述债权；六、驳回江苏银行深圳分行的其他诉讼请求。因张永忠未履行上述生效裁决书确定的内容，江苏银行深圳分行于2016年8月1日向深圳市中级人民法院申请强制执行，深圳市中级人民法院于2017年3月30日作出（2016）粤03执2419号之一《执行裁定书》，裁定强制拍卖张永忠名下位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东倒桃源盛景园18栋2单元3B房（不动产证号：5000337414）以清偿债务。2017年4月25日，深圳市中级人民法院在淘宝网上发布《关于拍卖深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源盛景园18栋2单元3B房产的公告（第1次）》，其中载明拍卖标的物的占有使用或租赁情况为：现为富连天公司租赁使用，租期至2023年1月31日，租金已经全部支付。2017年6月22日，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03执2419号之二《执行裁定书》，裁定如下：一、解除对被执行人张永忠名下位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源盛景园18栋2单元3B房（不动产证号：5000337414）的查封；二、将被执行人张永忠名下位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源盛景园18栋2单元3B（不动产证号：5000337414）房产以人民币4,370,600元的价格强制转让给买受人邓晓燕（居民身份证号码：）所有。2017年7月20日，涉案房产转移登记至原告邓晓燕名下，不动产权证号为粤（2017）深圳市不动产权第0126394号，建筑面积为120.17平方米。原告付清了购房款人民币4,370,600元，并支付了过户税费人民币448,984.03元，两项合计人民币4,819,584.03元。（二）关于涉案房产出租的事实2015年1月27日，张永忠作为出租方，与作为承租方的被告富连天公司签署了一份《房屋租赁合同》，约定张永忠将涉案房产出租给富连天公司，租期自2015年2月1日至2023年1月31日止。月租金总额为人民币2,500元。出租方同意承租方在租赁合同有效期内有权单方将该房产转租给第三方，并有权代理该房产出租、转租。同日，江苏银行深圳分行出具一份《同意抵押物出租声明函》，同意张永忠将已提供给江苏银行深圳分行作为抵押担保的涉案房产出租。富连天公司主张其已一次性向张永忠支付了96个月的租金及保证金共计人民币250,000元，并提交了中国建设银行网上银行转账汇款电子回单予以证明，证据显示富连天公司的法定代表人程碧洪于2015年1月27日向张永忠分两笔转账支付人民币200,000元、50,000元。富连天公司主张涉案房屋现由其管理使用，用作员工宿舍，被告林勇坚系富连天公司的员工，于2018年春节前曾在涉案房产居住，现涉案房产由富连天公司的其他员工居住。富连天公司于庭审中称对于林勇坚目前是否搬离涉案房产需庭后核实，但未在合理期限内回复法庭，亦未提交任何证据证明上述主张。另查，本院于2017年9月27日第一次依照涉案房产地址向被告林勇坚邮寄送达诉讼材料，邮件妥投；2018年1月23日本院再次依照涉案房产地址向林勇坚邮寄送达诉讼材料。邮递员记载“上门无人，电联客户要求退回”；本院工作人员与林勇坚电话联系时，其明确表示拒绝接收法院送达的诉讼材料，本院工作人员于2018年2月9日到涉案房产地址送达，因当事人拒绝签收，由本院留置送达。以上事实，有深圳仲裁委员会（2016）深仲裁字第151号《裁决书》、深圳市中级人民法院（2016）粤03执2419号之一、（2016）粤03执2419号之二《执行裁定书》、不动产权证、《房屋租赁合同》、《同意抵押物出租声明函》、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单等证据及庭审笔录予以证明。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，涉案房产于2014年2月27日由张永忠抵押给江苏银行深圳分行，张永忠与被告富连天公司于2015年1月27日签署《房屋租赁合同》，则张永忠将涉案房产出租给富连天公司之前已设立抵押权。涉案房产系由于张永忠无法依约向江苏银行深圳分行清偿抵押贷款且未履行生效法律文书确定的义务，经江苏银行深圳分行申请强制执行后而依法拍卖，原告邓晓燕通过司法拍卖程序取得涉案房产的所有权，系因抵押权人江苏银行深圳分行实现抵押权而发生了所有权变动。因此，根据上述规定，涉案房产转移登记至原告名下后，富连天公司与张永忠签署的原《房屋租赁合同》已不具备应当继续履行的条件。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原告主张涉案房产由被告富连天公司出租给被告林勇坚使用。富连天公司承认涉案房产系由其管理使用，林勇坚于2018年春节前曾居住于涉案房产，不清楚目前是否搬离，但富连天公司未提交证据证明其上述主张。本院按照涉案房产地址曾向林勇坚送达诉讼材料，被告林勇坚未到庭应诉，亦未提交任何书面意见或证据予以反驳，视为其放弃对原告主张的抗辩，本院依原告主张予以支持。被告富连天公司及林勇坚无正当理由使用涉案房屋，已对原告享有的物权造成妨害，原告诉请二被告立即搬离涉案房产，于法有据，本院予以支持。关于赔偿损失。被告无正当理由占用涉案房产，应当向原告赔偿损失。但原告诉请二被告向其支付房款对价人民币4,819,584.03元的利息，并无法律依据，本院酌情判令被告按照以下计算方式向原告赔偿损失，即按照同地段指导租金标准人民币4,806.8元/月（40元/月·平方米×120.17平方米），自涉案房产转移登记至原告名下之次日即2017年7月21日起，计至被告实际返还房屋之日止。对于原告的超额诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林勇坚、深圳市富连天资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧桃源盛景园18栋2单元3B号房产返还原告邓晓燕；二、被告林勇坚、深圳市富连天资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓晓燕赔偿损失（按人民币4,806.8元/月的标准，自2017年7月21日起计至被告实际交还房屋之日止）；三、驳回原告邓晓燕的其他诉讼请求。案件受理费人民币213元，由被告林勇坚、深圳市富连天资产管理有限公司承担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈  蕾  仰二〇一八年三月十六日书记员 席俊奇(兼)书记员 陈  靖  怡附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第8页共9页