内蒙古自治区二连浩特市人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内2501民初215号
原告（申请执行人）：二连浩特农村合作银行，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟二连浩特市成吉思汗大街0568号。
法定代表人：杨健宏，董事长。
委托代理人：张韶波，男，1993年2月3日出生，汉族，该行法律顾问，现住内蒙古自治区二连浩特市成吉思汗大街0568号。
委托代理人：马海军，男，1972年2月1日出生，汉族，该行法律顾问，现住内蒙古自治区二连浩特市成吉思汗大街0568号。
被告：二连浩特市瑞鑫经贸有限责任公司（被执行人），住所地内蒙古自治区二连浩特市国检c区1号楼4号。
法定代表人：马晓青，总经理。
委托代理人：沈宁，男，1965年8月25日出生，汉族，该公司董事。
被告：薛明喜（执行案外人），男，1966年7月8日出生，汉族，现住内蒙古自治区二连浩特市。
被告：刘潇（执行案外人），女，1988年5月12日出生，回族，现住内蒙古自治区二连浩特市。
被告：苏德娜（执行案外人），女，1975年3月19日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区锡林浩特市。
被告：郝世英（执行案外人），男，1968年7月10日出生，汉族，现住内蒙古自治区二连浩特市。
被告：谭浩江（执行案外人），男，1963年12月13日出生，汉族，现住内蒙古自治区二连浩特市。
被告：李树平（执行案外人），女，1979年2月15日出生，汉族，现住内蒙古自治区二连浩特市。
被告：李艳军（执行案外人），男，1983年3月24日出生，汉族，现住内蒙古自治区二连浩特市。
七位被告共同诉讼代理人：王志，内蒙古丰洲律师事务所律师。
第三人：二连浩特市荣鑫房地产开发有限责任公司(执行案外人)，住所地内蒙古自治区二连浩特市国检C区1号楼4号。
法定代表人：徐永丽，总经理。
委托代理人：沈宁，男，1965年8月25日出生，汉族，该公司董事，现住内蒙古自治区二连浩特市。
原告二连浩特农村合作银行与被告二连浩特市瑞鑫经贸有限责任公司、薛明喜、刘潇、苏德娜、郝世英、谭浩江、李树平、李艳军执行异议之诉一案，本院于2017年3月30日立案后，依法追加二连浩特市荣鑫房地产开发有限责任公司为第三人参加诉讼，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托代理人张韶波、马海军、被告二连浩特市瑞鑫经贸有限责任公司（以下简称瑞鑫公司）、第三人二连浩特市荣鑫房地产开发有限责任公司（以下简称荣鑫公司）共同委托代理人沈宁，被告薛明喜、刘潇、苏德娜、郝世英、谭浩江、李树平、李艳军共同委托代理人王志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求准许对（2015）二执字第23号执行裁定中异议标的的执行。2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：瑞鑫公司2013年3月12日向原告借款本金500万元，期限2013年3月2日至2014年3月11日。合同约定了月息、罚息、复利等。借款履行期限届满，瑞鑫公司拒不偿还。2014年9月17日，原告与瑞鑫公司在二连法院达成调解协议，但瑞鑫公司拒不履行调解书内容，原告申请执行。执行过程中，薛明喜、刘潇、苏德娜、郝世英、谭浩江、李树平、李艳军申请案外人异议，称抵押物内九套房产为案外人所有，二连法院（2016）内2501执异13号裁定书裁定中止执行，原告不服提起本案之诉。2013年1月17日，荣鑫公司与案外人薛明喜、刘潇、苏德娜、郝世英、谭浩江、李树平、李艳军分别签订商品房买卖合同，又于2013年2月22日将位于二连市友谊路东、北地道口工业园区的产权转移至瑞鑫公司名下，并办理了变更登记。所以自2013年2月22日后，瑞鑫公司合法有效享有该不动产所用权。薛明喜、刘潇、苏德娜、郝世英、谭浩江、李树平、李艳军与瑞鑫公司之间没有任何关系，七位案外人享有向荣鑫公司要求违约责任的权利，不享有向瑞鑫公司要求不动产物权的权利。2013年3月12日，瑞鑫公司向原告申请贷款，以位于二连市友谊路东、北地道口工业园区的不动产设立抵押并办理了抵押登记。故原告享有合法、有效、排他的抵押权，案外人无权要求法院中止该九套房屋的执行。（2016）内2501执异13号民事裁定书称：1、”依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人已经签订书面买卖合同，合法占有房屋并支付全部价款”，但案外人并不是相对瑞鑫公司的买受人，该九套房屋已合法转移登记至瑞鑫公司名下，瑞鑫公司系合法买受人，故此项法律适用不当。2、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该法条并未说明买受人与抵押人的优先受偿问题，只是针对承包人工程价款和买受人的优先受偿问题，不能适用本案，不能类推解释。
七位案外人辩称：应驳回原告的诉求。薛明喜等7人于2012年至2013年1月17日分别与荣鑫公司签订了商品房买卖合同，并交付了房款，合同有效应受法律保护。2013年3月12日，原告办理抵押手续明知该九套房屋已经销售并使用，评估照片可以印证。瑞鑫公司贷款时用塑胶管道厂做为抵押，现该厂已被执行，原告方已将500万元借款本金收回，尚欠利息未还。依据法律规定，抵押、销售不得对抗买受人，原告的执行异议之诉无事实和法律依据。
瑞鑫公司、荣鑫公司辩称：应驳回原告的诉求。原告给瑞鑫公司办理贷款时，瑞鑫公司已告知原告该九套房屋在荣鑫公司已经销售。当时瑞鑫公司的塑胶管道厂手续不齐备无法办理抵押，临时向荣鑫公司借出4491.92平米的商住楼整体抵押给原告方。2014年5月26日，瑞鑫公司与原告协商，用具备产权手续的道东塑胶管道厂做为抵押，置换荣鑫综合楼抵押物，原告不同意，又协商将包含在荣鑫综合楼内的本案九套房屋剔除抵押，原告仍未同意。现塑胶管道厂已拍卖，本金500万元已经还清，剩余利息款项未支付，利息部分保留与原告协商的权利。
原告向本院提交了土地使用权证、蒙房权证二连浩特市字第XXXX号房产证、房屋他项证、土地他项证，二连浩特市人民法院（2014）二民初字第353号调解书。证明抵押物土地面积2005.29平米，建筑面积4491.92平米，套内面积4007.81平米，2013年2月28日瑞鑫公司取得土地使用权证。房屋、土地他项权利人均为二连浩特农村合作银行，房屋所有权人及土地使用权人均为瑞鑫公司，非第三人荣鑫公司。他项权设立时间均为2013年3月14日。争议房屋经过司法确认，瑞鑫公司已将争议房产抵押给原告。七位案外人对原告提交证据的真实性均认可，对证明问题有异议，认为在抵押之前瑞鑫公司已告知原告，荣鑫公司将争议房屋已经出售，原告明知九套房屋已经销售并使用，在设置抵押审查时未尽到审查义务。瑞鑫公司、荣鑫公司对原告提交证据的真实性均认可，对证明问题有异议，主张瑞鑫公司在贷款时，已明确告知原告九套房屋在荣鑫公司已出售。瑞鑫公司取得贷款后，又将塑胶管道厂抵押给原告，二连法院（2014）二民初字第353号调解书第二条的约定不符合贷款抵押常理。
七位案外人提交了商品房买卖合同8份，购买协议1份（张富与荣鑫公司签订商品房买卖协议以后，又将房屋出售给刘潇）、付款收据。证明七位被告与荣鑫公司购买房屋的时间，房款交纳数额，合同合法有效，应受法律保护。原告对商品房买卖合同的真实性有异议，认为与本案无关联性，即使合同有效也不产生物权效力。瑞鑫公司、荣鑫公司对案外人提交证据的真实性均认可。称李树平、李艳军每套房屋售价40万元，两人均欠18万元房款未付清，其他人房款均付清。
瑞鑫公司提交了抵押合同一份（只有瑞鑫公司盖章的单方合同）、二连法院（2014）二民初字第353号调解书。证明瑞鑫公司2013年5月26日与原告方协商，瑞鑫公司一直想要将本案九套房屋剔除抵押。原告认为抵押合同与本案无关联性，对调解书的真实性有异议。七位案外人、荣鑫公司对瑞鑫公司提供的证据均认可。荣鑫公司未提交证据。
本院对以上证据组织了交换和质证，查明事实如下：2013年3月12日，原告与瑞鑫公司签订《流动资金借款合同》，瑞鑫公司向原告借款本金500万元，期限2013年3月12日至2014年3月11日。借款期限届满，瑞鑫公司未能偿还。2014年9月17日，经本院调解，双方达成调解协议，（2014）二民初字第353号调解书确认”2014年9月30日前，瑞鑫公司一次性支付原告借款本金500万元及利息，原告对瑞鑫公司抵押物二连浩特市铁道东、二满线北4491.92平米五层房屋一栋享有优先受偿权。抵押物折价拍卖后不足清偿贷款以其他资产清偿”。瑞鑫公司拒不履行调解书内容，原告申请执行。执行过程中，薛明喜、刘潇、苏德娜、郝世英、谭浩江、李树平、李艳军申请案外人异议，称抵押物内九套房产为案外人所有，二连法院（2016）内2501执异13号裁定书裁定中止执行，原告2016年11月28日收到裁定书，于2016年12月1日向本院提起执行异议之诉。符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条第（三）款的规定，在收到执行裁定书十五日内提起执行异议之诉。
本案争议的九套房屋包含在抵押物五层综合楼内，综合楼位于二连浩特市铁道东、二满线北，土地面积2005.29平米，五层房屋，建筑面积4491.92平米。九套房屋产权尚未单独办理。综合楼房屋及土地产权，于2013年2月由荣鑫公司以商品房买卖形式变更登记至瑞鑫公司名下，荣鑫公司认可变更登记未告知九位案外人，瑞鑫公司也未向荣鑫公司交纳任何款项，转移登记是为了瑞鑫公司向原告抵押贷款。综合楼转移登记至瑞鑫公司名下后，2013年3月14日，瑞鑫公司以该综合楼向原告抵押贷款并办理他项登记，瑞鑫公司主张又以其道东塑料管道厂向原告抵押，未提交证据证明。
综合楼的开发方系荣鑫公司，2012年7月1至2013年1月，荣鑫公司先后与案外人薛明喜、刘潇、苏德娜、郝世英、谭浩江、李树平、李艳军分别签订商品房买卖合同。薛明喜购买位于综合楼西数第2间商铺，刘潇购买综合楼西数第3号商铺，苏德娜购买综合楼东数第4号商铺，郝世英购买综合楼东数第6间商铺，谭浩江购买综合楼东数第1、2、3号商铺，李树平购买综合楼东数第5间商铺、李艳军购买综合楼西数第5间商铺。荣鑫公司认可薛明喜、刘潇、苏德娜、郝世英、谭浩江的房款全部交清。李树平合同价款40万元，已交20.8万元，李艳军合同价款38万元，已交20万元。
本院认为，本案系执行异议之诉。案外人或申请执行人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。七位案外人提交的商品房买卖合同可以证明合同主体是案外人与荣鑫公司，签订时间在综合楼产权转移登记、设立抵押之前。综合七位案外人提交的购房款付款收据情况及荣鑫公司认可的付款情况，薛明喜、刘潇、苏德娜、郝世英、谭浩江的房款全部交清（包含工程款抵顶和实际付款），李树平合同价款40万元，已交20.8万元，李艳军合同价款38万元，已交20万元。瑞鑫公司向原告贷款无抵押物，为能提供抵押物，以商品房买卖形式将荣鑫公司开发的综合楼产权转移登记至瑞鑫公司名下，且未向荣鑫公司交纳任何款项。荣鑫公司未给七位案外人单独办理产权的情况下，未通知案外人，将九套房产无偿转移登记至瑞鑫公司名下的行为，损害了案外人的合法权益。依据《合同法》五十二条的规定，瑞鑫与荣鑫公司之间的合同行为系恶意串通，损害第三人合法权益，应认定无效。瑞鑫公司虽将综合楼产权变更登记至自己名下，进行了物权公示，对外有公示推定力。物权登记是对物权变动的公示，物权变动是原因行为，物权登记是对外公示行为，物权变动原因行为无效，公示登记的推定力不能成立。故瑞鑫公司以自己不具有产权的九套房产抵押贷款的行为无效，原告的抵押权亦不能成立，瑞鑫公司应向原告承担相应的违约责任和抵押不能责任。同时，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案案外人作为买受人，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部或大部分价款、非因买受人自身原因未办理过户登记，故案外人对异议执行标的享有排除执行的权利，原告要求准予执行的诉求，应予驳回。
综上，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告二连浩特农村合作银行的诉讼请求。
案件受理费100元由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判长许娟
审判员韩树斌
人民陪审员张晓峰
二〇一七年九月七日
书记员刘婷如