黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1362号
上诉人（原审被告）张颖，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人丁天明，黑龙江闻尔达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨玉芝，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人王慧，住哈尔滨市道里区。
委托代理人宋确超，黑龙江焦点律师事务所律师。
原审被告杨立波，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人王晓平，住哈尔滨市道里区。
上诉人张颖因与被上诉人杨玉芝、杨立波确认合同效力纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民一民初字第00279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月23日受理后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查及询问当事人的方式审理了本案。上诉人张颖及其委托代理人丁天明，被上诉人杨玉芝的委托代理人王慧、宋确超，原审被告杨立波的委托代理人王晓平到庭参加询问。本案现已审理终结。
原审法院认定：杨玉芝与杨立波系母子关系。坐落于哈尔滨市南岗区平公街45号东平公寓C栋A单元19层1号的争议房产原产权人为王伯贤，系杨玉芝丈夫。2008年2月5日王伯贤去世，争议房产未进行分割。2011年11月28日杨立波与案外人马振东签订购房协议一份，将争议房产过户到杨立波名下。案外人马振东的委托书显示为王伯贤，杨玉芝于2011年11月28日共同委托授权其办理房屋交易过户更名的一切手续。2012年5月7日，杨立波与其配偶张丽平在（2012）黑哈证内民字第5850号公证书中签字，委托案外人马某某作为代理人，可以处理争议房产的买卖、还贷、查档、出现场、收房款等事宜。2013年4月26日，马某某与张颖签订了购房合同，将争议房产卖给张颖，在缴纳相关税费后，张颖取得争议房产所有权。现杨玉芝以杨立波非法取得争议房产所有权并擅自转让给张颖为由，诉至法院，请求确认杨立波和张颖的买卖合同无效，为此，双方形成诉讼。审理中，张颖未能出示付款的证据。
杨玉芝在一审诉称：杨玉芝是其丈夫王伯贤去世后遗留的哈尔滨市南岗区平公街45号东平公寓A单元19层1号的合法继承人。2008年2月5日王伯贤病逝后，杨玉芝与杨立波、儿媳张丽平、孙子杨籽宁一直在此居住。因公证手续繁琐，故杨玉芝一直未将该房产更名到杨玉芝名下，但杨玉芝并未授权任何人处置该房产，也无相关房产部门工作人员到此勘验，因争议住房在杨玉芝不知情的情况下被更名过户到张颖名下，杨立波和张颖签订的购房协议侵犯了杨玉芝的合法权益，为无效协议，故杨玉芝诉至法院，请求确认购房合同无效。
张颖在一审辩称：不同意杨玉芝的诉讼请求。张颖与杨立波签订的房屋买卖合同是真实意思表示，且依据《中华人民共和国房地产管理法》第61条第3款规定，张颖与杨立波之间的买卖协议签订之后履行了合同约定的义务，遵照法律的相关规定，依法完成了该处房产产权变更登记，张颖已经合法取得了该处房屋的所有权。
杨立波在一审辩称，买卖协议不成立，张颖是在杨玉芝不知情的情况下做的更名过户手续，房子没有卖给张颖。
原审法院认为：公民的合法权益受法律保护，本案争议的焦点为杨立波与张颖签订的合同是否合法有效。从庭审双方的举证来看，争议房产原为王伯贤与杨玉芝共有，王伯贤去世后，杨立波并未通过继承或者杨玉芝赠与取得争议房产全部物权，争议房产虽登记在杨立波名下，但其物权的取得系基于伪造已经去世的王伯贤授权进行的交易，该交易为虚假交易，故杨立波取得的争议房产所有权尽管形式上符合不动产登记要件，但本质上是对他人财产权的侵犯，该物权的取得不具有合法基础，故杨立波处分争议房产行为实为无权处分。张颖虽然抗辩其与杨立波的合同系真实意思表示，争议房产在房产部门公示所有权人为杨立波，且双方已经完成更名过户，张颖已经善意取得，但张颖并不能举示证据证明其已经支付了合理对价，不符合物权法中关于善意取得的规定，故其与杨立波的买卖行为因杨立波无处分权，且未取得有处分权人的认可而导致无效，杨玉芝的诉讼请求，于法有据，应予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：杨立波与张颖于2013年4月26日签订的关于哈尔滨市南岗区平公街45号东平公寓C栋A单元19层1号的房产买卖协议无效。案件受理费100元，由杨立波、张颖各负担50元。
原审被告张颖不服一审判决，向本院提起上诉称：张颖与杨立波签订《房屋买卖协议》时，杨立波已经取得争议房产所有权，杨立波对该房产有处分权。张颖交付了房款，并办理了房屋产权变更登记取得了争议房产所有权，所以张颖与杨立波签订的《房屋买卖协议》合法有效。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
杨玉芝在二审中当庭答辩称：杨立波取得争议房产的行为是无效的，且张颖并未支付合理对价，不构成善意取得，故张颖与杨立波的房屋买卖行为无效。
杨立波在二审当庭答辩称，张颖没有证据证明支付了房款，且其从未看过争议房产，同意一审判决。
二审中，张颖向法院提交新的证据一组，20万元收条一份、哈尔滨城郊农村信用合作联社跃进信用社出具的马某某还款证明一张以及还款凭证6张、户名为杨歌信用卡流水明细一份，证明张颖已经支付了争议房产的合理对价。
张颖的证人马某某出庭作证证明，其与杨立波及张颖均是朋友关系，杨立波委托其卖房子，正好张颖想买房子，就促成了双方买卖交易。
杨玉芝对第一组证据质证意见：对收条的真实性、合法性、关联性均有异议，不属于新的证据，不应在二审中提出，收条中记载房屋面积为129.02平方米，购房款仅为20万元，显失公平；对马某某及杨歌的身份不清楚，不能证明张颖向杨立波付房款；6张还款凭证及杨歌信用卡流水也证明不了是张颖付款；杨立波对第一组证据质证意见：对上述情况不知情，与自己没有关系；杨玉芝对张颖证人马某某的证言质证意见：马某某的证言与其与张颖签订的房屋买卖合同相矛盾，该合同上标明价格为70万元，与其证言明显不符，系伪证；杨立波对张颖证人马某某的证言质证意见：杨立波与马某某根本不认识，其证言系伪证。
经双方当事人对上述证据质证，本院认为：对第一组证据的20万元收条：从形式上看该收条是杨立波给马某某出具的收条，杨立波不承认认识马某某及收到该20万元，且争议房产建筑面积为129.02平方米，20万元购房款明显不符合合理对价，对该证据不予采信；还款证明一张以及还款凭证6张：能够证明杨立波还款的事实，不能证明该还款与张颖主张的购房款有关联性，本院不予采信；案外人杨歌信用卡流水不能证明与本案争议房产有关联性，本院不予支持。
对证人证言：杨立波否认与张颖证人马某某认识及收到20万元房款，且马某某证明其代理杨立波收房款20万元，代为张颖为马某某还贷69万余元抵顶购房款，与张颖在一审中陈述房款共计70万元明显不符。同时，马某某称收20万元房款时杨立波在场，是马某某收款而不是卖方人杨立波直接收款，明显不符合民间交易惯例。其证言不具真实性，本院不予采信。
被上诉人杨玉芝与杨立波在二审中未提交新的证据。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：从本案事实上看，案外人王佰贤于2008年2月15日病逝，而2011年10月20日王佰贤、杨玉芝夫妇与案外人马振东办理公证委托手续，委托马振东办理争议房产交易更名过户等一切事宜，在时间上明显违背客观实际，该委托手续属于伪造。2011年11月28日，马振东代表王佰贤、杨玉芝与杨立波签订争议房产买卖合同基于代理手续系伪造，非原产权人王佰贤的真实意思表示而不能成立，杨立波取得争议房产的所有权也因该交易为虚假交易，不具有合法基础而不产生物权效力。
杨立波因没有合法取得争议房产所有权，其对外处分该房产属于无权处分，所以其与张颖签订的房屋买卖合同侵害了合法所有权人杨玉芝的权利。
关于张颖取得争议房产是否属于善意取得的问题。张颖在一审庭审中主张支付购房款70万元整，支付方式为现金支付，但是对资金来源没有举证证明，且对是否进行资金监管等付款方式称“记不清了”。二审中，张颖又主张支付现金20万元，又以替杨立波偿还贷款的方式转账支付房款695940.73元，共计895940.73元，其在一审、二审中前后表述的购房款数额差距巨大，付款方式前后矛盾。同时，二审中张颖对争议房产内部结构、家具设置、房屋装饰等均不能描述清楚，其作为重大生活资料的购买人，对需要支付巨资购买的房屋相关情况没有予以具体关注不符合交易习惯及常理。而且，张颖没有提交有效证据证明其支付了房屋合理对价款，不具备善意取得的法定要件，能够认定张颖对争议房产的取得不属于善意取得。
综上，一审判决认定事实清楚，适应法律正确。上诉人张颖关于其与杨立波签订争议房产的买卖合同有效的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张颖负担。
本判决为终审判决。
审判长 许 静
审判员 蔡耘耕
审判员 孙树清
二〇一五年十月十三日
书记员 齐 跃