江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终6516号
上诉人（原审被告）：郑华森，男，1978年8月26日出生，汉族,住江西省赣州市信丰县。
委托诉讼代理人：谭建华，江苏名仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆林森，男，1970年11月1日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
委托诉讼代理人：李克彬，江苏经权律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王宏，江苏经权律师事务所实习律师。
原审被告：吴永安，男，1960年10月9日出生，汉族，住湖北省红安县。
委托诉讼代理人：彭浩，江苏夏默识律师事务所律师。
原审被告：顾明强，男，1970年8月12日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
委托诉讼代理人：臧祝文，江苏丁晓农律师事务所律师。
上诉人郑华森因与被上诉人陆林森及原审被告吴永安、顾明强财产损害赔偿纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2015）相民初字第01547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑华森上诉请求：1、撤销原审判决第二项并依法改判郑华森不承担责任；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的火灾起火点位于被上诉人出租给吴永安租住的房屋，在无法查清吴永安和被上诉人过错的情形下，被上诉人的损失应当由吴永安与被上诉人共同承担，而与上诉人无关。二、上诉人堆放货物的行为与火灾的发生及被上诉人的损失都没有因果关系，不应由上诉人承担赔偿责任。因吴永安堆放的系木质家具，起火的蔓延速度较快，起火后直接导致了被上诉人房屋的损失。三、火灾发生后村里已经将上述房屋进行拆迁，被上诉人已经获得拆迁补偿，故被上诉人不应当再主张赔偿。
陆林森辩称，一审查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉。
吴永安述称，不同意一审判决，涉案损失应当由被上诉人承担主要责任，上诉人和顾明强应当承担相应的责任。理由：一、被上诉人提供的房屋不适合出租，是否通过消防验收系隐形瑕疵，承租人对此不知情。二、房屋的修理是被上诉人的责任，不能因我方的改良行为而转移被上诉人的法定责任。三、一审法院未能查清事实，从起火点可以看到当时的电线上并没有穿pvc管，另事故发生时房屋也并没有正在使用。
顾明强述称，不同意一审法院的判决，一审法院认定事实错误。理由如下：一、一审中顾明强提交了元和街道唐家社区出具的土地出租位置以及房屋位置图，都清楚表明是陆林森将搭建的房屋建造在顾明强的围墙上，故系陆林森占用了通道而非顾明强，顾明强并无搭建彩钢瓦棚、建造过道的行为。二、涉案损失是陆林森与吴永安承租双方房屋电线短路导致的火灾造成的，与顾明强房屋出租行为并无直接因果关系，顾明强对火灾的蔓延亦无过错。
陆林森向一审法院起诉请求：1、吴永安赔偿陆林森因火灾造成的房屋损失人民币350000元，房屋租金损失120000元，合计470000元；郑华森、顾明强承担连带赔偿责任。2、本案诉讼费由各原审被告承担。一审审理中，陆林森变更第一项诉讼请求为房屋损失433160元、房屋租金损失320000元。
一审法院认定事实：陆林森于2003年起租赁苏州市相城区元和街道唐家社区居民委员会的位于ＸＸ路东台湾工业园内898.5平方米土地，后自建厂房，该厂房无审批手续，未经消防验收。
2006年3月1日，陆林森作为出租房（甲方）、吴永安作为承租方（乙方）签订房屋出租合同一份，约定：甲方将台湾工业园厂房890平方米有偿承租给乙方，租赁期限为2006年3月1日起至2007年3月1日止，年租金肆万玖千元。为了甲方财产的保障，乙方在承租期间应向保险公司办理房屋财产保险，保险费用由乙方承担，房屋保险所得归甲方。
2014年10月19日，吴永安承租的厂房发生火灾致财产受损，苏州市公安消防支队相城区大队于2014年11月18日作出苏相公消火认字[2014]第0036号火灾事故认定书，该事故认定书载明：“火灾事故基本情况：2014年10月19日22时37分，苏州支队蠡口中队接到苏州市110指挥中心指令称苏州市相城区元和街道齐门北大街的宏发（经营负责人郑华森）、宏富源家具厂（经营负责人吴永安）起火，火灾主要造成部分家具成品、半成品、原材料及机器设备等被烧毁，房屋部分受损，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：该起火灾起火部位位于宏富源家具厂（经营负责人吴永安）东侧成品仓库的东南侧，起火原因为插座电源线电气线路故障所致”。火灾现场勘验笔录载明：“起火两家家具厂为东西向相邻厂房，两家家具厂东侧为相邻厂房，南侧为民宅，西、北侧均为空地，宏发家具厂为二层砖瓦结构厂房，厂房大门朝西，为卷帘门；宏富源家具厂大门朝北，为带院落单层砖瓦结构厂房。两幢厂房之间，有一段宽约二米的过道，宏发家具厂在过道内搭建二层彩钢棚堆放纸板及木材。宏发家具厂一层为木工车间，南侧局部为厨房间及单层砖瓦房屋，二层南侧为成品仓库，北侧为喷漆间及半成品仓库，灾后宏发家具厂一、二层南侧受损严重，内部堆放的物品基本全部烧毁，且火势由南向北蔓延清晰，宏富源家具厂大门进入为一搭建彩钢棚院落，院落的南侧为两间东西排列成品仓库，院落西侧为车间，灾后该家具厂全部烧毁。宏富源家具厂彩钢棚院落灾后由南向北坍塌，上层铁皮南侧烧损程度较北侧严重，南侧成品仓库东侧一间东山墙灾后部分坍塌，内部物品全部烧毁。宏富源家具厂东侧一间仓库东南角墙面粉刷层剥落较为严重，东侧山墙上方坍塌，钢屋梁灾后坍塌掉落地面且扭曲变形，该仓库南侧墙面窗户西侧下方有一明显火烧痕迹，火势由该处向四周蔓延痕迹清晰。宏富源家具厂东侧仓库的照明线路为沿屋架敷设，插座、电力线路沿屋架和沿墙敷设，东仓库南墙窗户处安装有一插座，灾后该插座全部烧毁掉落地面，插座电源线熔断掉落地面，两根铜导线有一段已烧熔在一起，其中一根铜导线上有打火痕迹”。消防部门还制作了现场图，对有关人员进行了询问，并拍摄了照片。
2014年10月20日，苏州市公安局元和派出所对陆林森作询问笔录一份，陆林森陈述：“我是厂房的房东，在家接到电话，说那里起火了，马上赶过去。我到现场大约23点整，当时火烧的很旺。厂房共1层，约800平米，2004年的时候就租给吴永安作家具厂，现在厂里生产木质餐台，厂房防火措施只有灭火器，厂房的电气线路是吴永安去年重新整过的。800平方的房子全部烧毁了，具体损失还不知道，房子没有保险。”苏州市公安局元和派出所于同日对郑华森作询问笔录一份，郑华森陈述：“我是宏发家具厂的老板，22点43分左右我接到电话说厂房着火了，22点50分左右我到现场了，当时火已经很大，我抢了一些原料出来。厂房大概1600个平房，主要生产松木套房家具。”苏州市公安局元和派出所于同日对吴永安作询问笔录一份，其陈述：“我是宏富源家具厂的老板，10点43分左右我在朋友家接到联防队打来电话说厂房着火了。厂房大概800个平房1层，主要生产欧式餐桌沙发。今天16点半我们单位就下班了，我和我老婆最后走的，三厢电是我关的，照明电没关，厂里就我抽烟，今天我在办公室抽过，电线是去年的时候我新铺的，都穿了PVC管，单位没有烤漆房，木工几天都没来上班了，电锯这几天都没有开。”
陆林森就其因本起火灾造成的房屋损失向一审法院申请评估鉴定，一审法院委托苏州东正资产评估事务所进行评估，该所于2016年7月11日作出苏东正评报法字[2016]第016号评估报告，评估涉案房屋资产评估原值为826211.19元，评估净值为433160元。陆林森支付鉴定费33000元。经质证，陆林森对于该报告无异议。吴永安认为，评估前提不正确，该房屋是非法建筑，不应按照正常的永久性的建筑标准进行评估。评估只是给出了结果，未给出相应的数据及依据，且评估结果超出了陆林森之前的诉请金额。郑华森认为，对于评估报告参照依据不清楚，应当以评估的实际价值减去净值才是陆林森的损失，还要扣除自然减损和老化率。顾明强认为，该评估报告建立在评估假设条件的基础上才具有参照性，而本案的建筑物违反了土地规划，不符合评估报告的假设条件，所以在此假设前提下作出的鉴定报告不具有参照性。据现场观察，火灾现场的钢结构存在残值，评估净值未扣除残值，不能作为陆林森诉请损失的依据。
经一审法院通知，苏州东正资产评估事务所王玉祥、范正晔到庭接受质询，针对当事人提出的异议进行了答复，主要意见为：“有无产证对于实体造价评估没有区别，评估不包含土地价值。原值是房屋的重置价值，净值是火灾发生之前房屋的价值，以基准日价值扣除相应期间的折旧确定净值。有证房屋与无证房屋使用年限一样，评估中对于涉案房屋适用的评估标准为2015苏州市房屋基本重置价格的规定，且均以同档次最低级确定。现场有剩余价值，残值包括在评估的净值中，如量化需重新评估，要综合考虑市场变卖价格因素，具体有行业标准，残值可能占原值的5%-10%左右。涉案房屋的评估原值单价是以基本重置单价、勘察设计费、管理费、财务费、利润、税金确定，因为是无证房产，所以没有考虑附属公共配套设施费、公共基础设施费。”对于残值扣除，原审被告一致要求不需重新评估，请求法院参考原值的5%-10%酌情扣除。
苏州市相城区蠡口宏富源家具厂于2008年1月25日经核准登记，经济性质为个体工商户，经营者吴永安，于2015年12月30日注销。
一审审理中，双方一致确认，吴永安自2004年期间承租涉案厂房用于家具生产经营，实际使用至火灾发生，2014年未签订书面租赁合同。郑华森租赁了顾明强的房屋开办宏发家具厂，无营业执照，该房屋亦无报建审批手续和消防验收证明。同时，吴永安主张，涉案房屋进行了投保，应当先由保险公司理赔，但未提供投保依据。陆林森称，吴永安未以自己名义对涉案房屋进行投保，本案系侵权纠纷，不能免除吴永安的赔偿责任，且陆林森也未收到理赔款。
以上事实，由当事人提供的身份信息、工商信息查询表、证明、房屋租赁合同、火灾事故认定书、火灾现场图及询问笔录、现场勘验笔录及当事人陈述附卷佐证。
一审法院认为，本案的争议焦点：
一、陆林森因火灾发生的损失。
陆林森主张，其因火灾致涉案房屋受损，损失净值经评估为433160元。同时，涉案房屋所在地至今未进行拆迁，但村里不允许涉案房屋再建，故其无法对涉案房屋进行修复、重建，若火灾未发生，涉案房屋至少可以继续出租两年，因此导致陆林森该期间内的房屋租金损失，要求以其与吴永安口头协商的2014年度租金160000元的标准计算为320000元。
吴永安认为评估净值过高，理由同前述。租金损失不应支持，2014年度双方未签订书面租赁合同，未约定租赁期限，口头约定年租金为140000元，至火灾发生时的租金已经付清。火灾发生时双方租赁合同关系终止，且以涉案房屋当时状况，是否能够继续出租也存在巨大的不确定性。
郑华森认为评估净值过高，理由同前述。对于陆林森与吴永安之间的租赁合同履行情况不清楚，租金损失不予认可。如涉案房屋投保的话，陆林森仅能就保险赔偿之外的损失主张赔偿。
顾明强认为评估净值过高，理由同前述。对于涉案房屋有权建造出租存有异议，租金损失不予认可。
一审法院认为，陆林森向苏州市相城区元和街道唐家社区居民委员会租用土地后建造涉案房屋，火灾发生导致涉案房屋受损，给陆林森造成了财产损失是客观事实，一审法院对此予以认定。诉讼中，经陆林森申请，苏州东正资产评估事务所对于涉案房屋进行了评估，结论为原值826211.19元、净值433160元。针对该评估报告提出的相应异议，评估人员到庭作出了相应的解释和答复。一审法院认为，该所评估人员对鉴定标的进行实地勘察、市场调查和询证，对于涉案房屋进行评估，评估方法并无不当，评估时也考虑了涉案房屋无产证的基本情况，具有一定的客观性和真实性，但在评估中未将现场残值予以扣除，对评估结论中的净值有一定影响，同时，陆林森建造涉案房屋时也未交由具有施工资质的单位进行专业施工，故一审法院结合评估人员的说明及当事人的意见，对陆林森的房屋损失在评估结论上再行酌情扣除残值后认定为330000元。对于原审被告提出的投保理赔款应予扣除的辩解，并未提供相应依据，一审法院不予采纳。对于陆林森主张的租金损失，一审法院认为，涉案房屋未有建造审批手续，陆林森亦认可村委会不允许对涉案房屋进行修复重建，故租金损失并无事实依据，一审法院不予支持。
二、火灾造成陆林森损失的责任分担。
陆林森主张，火灾发生经消防部门认定系由插座电源线电气线路故障所致，该电气线路由吴永安铺设，应由其承担赔偿责任。顾明强在过道内搭建彩钢棚，郑华森在过道内堆放纸板及木材，导致火灾损失的进一步扩大，故要求顾明强、郑华森承担连带赔偿责任。
吴永安认为，其只是铺设了西侧木工房的电线，并且穿了PVC管，对于其他房间的电线没有进行过改动。对于改动情况陆林森亦知情，系陆林森在自己没有时间的情况下，委托吴永安对木工房部分线路进行了改良，吴永安可就该费用从应缴房租中扣除。火灾发生是因涉案房屋原有的电线老化且陆林森未及时维修导致，应由陆林森承担相应损失。
郑华森认为，顾明强在过道进行了搭建，过道与房屋之间没有隔断，其只是把它当成房屋的一部分在正常使用，属于其租赁范围之内。陆林森也进行了搭建，火灾发生与郑华森无关，郑华森不应承担责任。
顾明强除认为，火灾发生与其无关，其租赁土地、建造房屋在前，预留了过道，陆林森租赁土地、搭建简易房在后，侵占了过道。即使其存在搭建行为，也应由实际承租人承担侵权责任，顾明强未实施积极侵权行为，不应承担赔偿责任。
吴永安为证明其主张，另提供：1、人民调解协议书复印件，证明其与陆林森曾因房屋维修义务发生争议，后至当地人民调解委员会进行调解，明确陆林森负有维修房屋的义务，包括线路维修，因房屋修复未完成，故协议未履行完毕。2、录音及文字整理稿，证明吴永安只对生产车间线路进行了改良处理。经质证，陆林森对于证据1的真实性无异议，对于证明目的不予认可，认为系因吴永安拖欠房租发生争议后调解，约定由陆林森对于房屋漏水情况进行维修后，吴永安再交付剩余的房租，该调解协议已经履行完毕。维修并不涉及电线线路的改动，是由吴永安根据自己的生产经营需要擅自改动线路，也是吴永安在具体使用时导致火灾的发生。对于证据2不予认可，录音人员的身份及所谈论内容涉及的房屋无法核实。郑华森对于证据1的真实性无异议，该调解协议书可以反映涉案房屋存在缺陷，需要进行修理，修理范围不清楚。对于证据2不予认可，录音人员未出庭作证。顾明强对于证据1的真实性无异议，该调解协议反映陆林森与吴永安就涉案房屋是否适合使用已经产生争议，就该协议载明房屋有漏水情况，出具时间为2014年9月1日，火灾发生时间为2014年10月，有可能系陆林森与吴永安互相推诿房屋修理责任而导致火灾发生。对于证据2不予认可，录音人员未出庭作证。
顾明强为证明其主张，另提供苏州市相城区元和街道唐家社区居民委员会出具的土地租赁情况复印件六页，证明陆林森搭建建筑物侵占通道，目前存在的通道属于顾明强的土地范围内，不属于公共部分。经质证，陆林森、吴永安对于真实性无异议，对于证明目的不予认可，顾明强与陆林森的厂房之间本来相互独立，中间有一个过道将两个厂房分开，后顾明强在过道上搭建，使得本来独立的两个厂房连成一体。郑华森对于真实性无异议，同意顾明强意见。
一审法院认为，根据火灾事故认定书的认定，起火部位位于苏州市相城区蠡口宏富源家具厂东侧成品仓库的东南侧，起火原因为插座电源线电气线路故障所致。吴永安对其承租房屋内的插座电源线电气线路未能加强管理，是造成火灾的主要原因，且厂房内又未配备应有的消防设施，吴永安存在主要过错。吴永安在公安机关陈述对于电线于火灾前一年进行了重新铺设，其认为仅铺设生产车间未铺设仓库线路的辩解，并无充分依据证明，吴永安明知涉案房屋存在安全隐患而承租，作为涉案房屋的实际使用人，应对电源线引起的火灾负主要责任。陆林森建造涉案房屋并无相应规划审批手续，也未经消防部门验收合格，出租厂房不符合使用条件，且其在公安机关陈述称知道吴永安重新铺设电线,对于吴永安的行为予以默许，故陆林森对自己的损失也存在过错。顾明强将其未取得规划审批手续、未经消防验收的房屋出租，并且在其与陆林森厂房之间的过道搭建彩钢棚，郑华森明知存在安全隐患而承租，并且在过道堆放纸板及木材等易燃物，对火势蔓延亦有助推作用。故郑华森、顾明强对于陆林森的损失亦存在过错，应负相应责任。综上，针对陆林森造成的损失，上述当事人均有过错，应分别按照各自的过错程度承担责任。
综上所述，结合各方当事人之过错情况，一审法院酌定吴永安对本次事故造成陆林森的损失330000元承担65%的赔偿责任，即赔偿陆林森214500元；郑华森、顾明强对本次事故造成陆林森的损失各承担10%的赔偿责任，即各赔偿陆林森33000元；陆林森对其损失自负15%。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条、第二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关法律之规定，判决：一、吴永安赔偿陆林森人民币214500元。二、郑华森赔偿陆林森人民币33000元。三、顾明强赔偿陆林森人民币33000元。上述第一、二、三项均于判决生效之日起十日内履行。四、驳回郑华森的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为11332.6元，评估费33000元，合计44332.6元，由陆林森负担12254.6元，吴永安负担24530元，郑华森负担3774元，顾明强负担3774元。
二审中,郑华森向本院补充提交了拆建的照片四页，证明涉案的房屋因违建已被拆除，陆林森因为拆迁已经获得了相应的赔偿，所以郑华森无须赔偿。陆林森质证认为，真实性无异议，但对该证据的证明目的不认可。吴永安认可前述证据。顾明强质证认为，对于房屋是否拆迁并取得补偿不清楚。
以上事实有照片及二审调查笔录予以佐证。
本院认为，郑华森承租未取得规划审批手续、未经消防验收的房屋并在过道上堆放纸板及木材等易燃物，对涉案火灾造成的损失存在一定过错，一审法院据此酌定郑华森承担涉案损失10%的赔偿责任尚在合理范围。郑华森主张其与火灾发生及相应造成的损失无因果关系，本院不予采纳。郑华森另向本院补充提交了涉案房屋的拆迁照片并据此认为陆林森已经获得拆迁赔偿故郑华森无须再行赔偿，对此本院认为，前述证据材料并不足以证明陆林森已经获得拆迁赔偿且一审法院在认定涉案房屋损失时已经酌情扣除了残值部分，故本院对郑华森的前项上诉意见不予支持。
综上所述，郑华森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费657元，由郑华森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 叶 刚
审 判 员 黄学辉
二〇一七年八月七日
法官助理 黄源榕
书 记 员 袁丽媛