文书内容广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终93号上诉人（原审被告、反诉原告）：卢敏燕，女，瑶族，住连南瑶族自治县。委托代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：清远市威鹏房地产有限公司。法定代表人：薛锡洪。委托代理人：温桂明，清远市清城区下廓法律服务所法律服务工作者。上诉人卢敏燕因与被上诉人清远市威鹏房地产有限公司（以下简称威鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。威鹏公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人于2016年5月购买涉案房屋，双方于同年10月14日签订合同，并在合同上注明了双方的联系方式和通讯地址。根据合同的约定，上诉人必须在2017年1月14日前办完按揭手续，由于上诉人自身的原因贷款未获批准，上诉人也未在合同约定的期限内付清尾款，并提出退房的要求。答辩人曾于2017年3月3日、5月1日根据上诉人提供的地址和联系电话向上诉人发出履约催告书和解除合同通知书，按照合同约定，答辩人有权解除合同。威鹏公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年10月14日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、卢敏燕支付违约金6138元给威鹏公司；3、卢敏燕承担本案受理费。卢敏燕向一审法院反诉请求：1、判决威鹏公司立即履行双方签订的《商品房买卖合同》，卢敏燕一次性付清尚欠的购房款460000元，由威鹏公司交付房屋给卢敏燕；2、本案诉讼费用由威鹏公司负担。一审法院认定事实：2016年10月14日，威鹏公司（出卖人）、卢敏燕（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，其中合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于清远市清城区××景天下花园××区××楼××层××号房屋，建筑面积共122.33平方米，套内建筑面积104.45平方米，单价为每平方米5018.01元，总价款为613853元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应当于2016年9月13日前首期房价款153853元，余款460000元向中国工商银行股份有限公司清远新城支行申请贷款支付。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。”合同补充协议约定：“买受人选择以银行按揭方式支付购房款的，买受人应在签署《商品房买卖合同》之前按银行申请贷款要求递交完毕所有资料，并通过银行初审。买受人在《商品房买卖合同》签署之日起10日内办理完毕所有银行按揭手续，如买受人未按约定时间办妥银行按揭贷款手续的，视为买受人逾期付款。买受人以银行按揭方式支付购房款的，应由买受人在出卖人指定的银行自行办理按揭贷款手续，出卖人不担保买受人的按揭贷款申请获得银行的批准。若非因出卖人原因，买受人申请的银行按揭贷款未获银行批准，或自《商品房买卖合同》签署之日起30日内非因出卖人的原因买受人仍未获得银行按揭贷款发放，或银行最终实际发放的贷款少于买受人所申请的贷款额度的，买受人应自接到出卖人的书面通知之日起15日内付清剩余房款，否则，视为买受人逾期付款。买受人逾期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的1%向出卖人支付违约金。买卖双方一致确认，对本补充协议的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议为准。本补充协议均为合同的有效组成部分，经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优先于合同。”合同上卢敏燕所留的通讯地址为身份证上的住址。在签订合同前的202016年5月3日、2016年5月10日，卢敏燕已分别向威鹏公司支付了购房定金20000元、购房首期款133853元，威鹏公司均向卢敏燕开具了收款收据。在上述合同及补充协议签订后，卢敏燕曾到中国工商银行股份有限公司清远新城支行办理银行按揭贷款手续，并向银行递交了部分贷款资料，但并无获得银行方面的批准。对于卢敏燕反诉称因威鹏公司故意阻扰致其一直未能办理按揭贷款手续的主张，卢敏燕并无提供相关依据。2017年3月3日，威鹏公司按合同上的卢敏燕所留的通讯地址向卢敏燕寄送一份《履约催告书》，要求卢敏燕务必于2017年3月15日前到银行完善所购房屋的按揭贷款手续，若超过此期限，其司有权按《商品房买卖合同》中的违约条款处置该房。根据威鹏公司提供的邮单查询信息显示，该邮件已妥投卢敏燕本人收取。2017年5月1日，威鹏公司按上述地址向卢敏燕寄送一份《解除合同通知书》，称因卢敏燕到目前为止仍未办妥按揭贷款手续，怠于履行义务的行为已构成逾期付款，按《补充协议》及《商品房买卖合同》的约定，解除与卢敏燕签订的《商品房买卖合同》(预售)。但卢敏燕对该书并不签收。一审法院认为：威鹏公司、卢敏燕签订的《商品房买卖合同》(预售)及其补充协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是属有效合同，双方对合同义务均应恪守履行。合同签订前，卢敏燕已履行支付定金及购房首期款的给付义务，其后应当按照合同及补充协议的约定申请办理银行按揭贷款以支付剩余房款，但卢敏燕并无依约办妥按揭贷款手续，在威鹏公司发出履约催告书给予一定宽限期之后仍未办妥，卢敏燕亦无向威鹏公司支付剩余房款，其行为已构成违约，威鹏公司依约有权解除合同及要求卢敏燕承担违约责任，故对于威鹏公司要求解除与卢敏燕于2016年10月14日签订的《商品房买卖合同》及补充协议、卢敏燕支付违约金6138元（总房价款613853元×1%）的请求，一审法院予以支持。对于卢敏燕反诉认为其一直未能办妥按揭贷款手续是由于威鹏公司故意阻扰的原因的主张，并无提供相关依据佐证，一审法院不予采纳。在卢敏燕已存在违约行为及威鹏公司要求解除合同的情况下，对卢敏燕反诉要求继续履行合同、一次性付清尚欠的购房款460000元的请求，一审法院不予支持。判决：一、解除清远市威鹏房地产有限公司与卢敏燕于2016年10月14日签订的《商品房买卖合同》(预售)及补充协议；二、限卢敏燕于判决生效之日起5日内向清远市威鹏房地产有限公司支付违约金6138元；三、驳回卢敏燕的反诉请求。案件本诉受理费50元，保全费2820元；反诉受理费4100元，合共6970元，由卢敏燕负担。本院二审期间，上诉人提交《个人划款授权书》、《业主基本情况登记表》、《入伙手续书》、《住户承诺》、《住户消防安全责任书》、《燃气安全承诺书》、《委托书》各一份，拟证明被上诉人在一审判决后，委托清新区尚品物业管理有限公司与上诉人办理了收房手续，被上诉人同意继续履行涉案合同。本院依法组织双方进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。关于上诉人是否收到《履约催告书》和《解除合同通知书》的事实认定问题。上诉人为证明《履约催告书》已经送达，提供了EMS详情单及有清新邮局新城营业点盖章的邮件投递信息查询记录，上诉人在一审庭审中承认收到《履约催告书》，现上诉人对该节事实又予以否认，但未提供相应的证据，本院对上诉人已经收到《履约催告书》的事实予以认定。对于《解除合同通知书》，根据被上诉人提供的EMS详情单及改退批条，显示邮寄的地址是上诉人在合同上确认的地址，邮件未妥投的原因是上诉人本人拒收，因上诉人拒收导致邮件未能妥投，相应的责任由上诉人承担，《解除合同通知书》视为已经送达给上诉人。对于上诉人二审提交的证据，仅《个人划款授权书》与原件核对无异，其余证据上诉人均未提供原件核对。上述证据中的《个人划款授权书》、《住户消防安全责任书》加盖了清远市清新区尚品物业管理有限公司的合同专用章，其余证据均只有上诉人卢敏燕的个人信息。房屋的交付是被上诉人的义务，物业公司仅代为办理相应的手续，无权向业主交付房屋。上诉人提交的证据是房屋交付的基础文件，该文件的模板存放在物业公司处，上诉人提交上述文件并未经被上诉人确认，不能证明被上诉人向上诉人交付房屋，故对上诉人提交的证据本院不予采信。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案合同应否解除。涉案的合同和补充协议均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同第八条及补充协议第二条第2、3款的约定，被上诉人在两种情况下可以行使解除权，其一是上诉人未在合同签订之日起十日内（即2016年10月24日前）办理完毕银行按揭手续，被上诉人可以行使解除权；其二是非因被上诉人原因，在合同签订之日起三十日内银行未放款，或者放款额度不够，上诉人应在收到被上诉人通知之日起十五日内付清余款，否则，被上诉人可以行使解除权。本案中，根据一审法院对按揭银行工作人员所做的调查笔录可知，上诉人在签订合同后向银行申请办理按揭，因其提交的资料不齐，经银行工作人员通知，上诉人并未在合同约定期限内向按揭银行补齐资料，直至2017年4月7日上诉人再次向银行递交资料，但已经远超过了合同约定的办理按揭手续的期间，故被上诉人行使解除权符合合同约定的解除权行使条件。另一方面，关于上诉人提出银行未发放贷款是由于被上诉人干涉一节。合同签订后，因上诉人一直未提交完整的按揭资料，被上诉人的工作人员通过微信与上诉人联系，上诉人表示出退房的想法。在被上诉人发出履约催告书后，上诉人也未在给出的宽限期内付清余款，上诉人的行为已经构成违约，双方因此产生争议。根据银行工作人员的陈述，被上诉人仅就双方产生争议的事实如实告知银行，并未干扰银行审批贷款，故对上诉人的该节上诉理由本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人卢敏燕负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  邓洪政审判员  何 燕二〇一八年二月九日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。10