广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终5243号
上诉人(原审被告、反诉原告）：李时润
委托诉讼代理人：周代伟，广西广为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱田开
委托诉讼代理人：归维荣，南宁市良庆法律事务中心法律工作者。
原审第三人：朱溪开
委托诉讼代理人：农维日，南宁市海宁法律事务所法律工作者。
原审第三人：李俊龙
上诉人李时润因与被上诉人朱田开、原审第三人朱溪开、李俊龙房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2015）良民一初字第148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日立案后，依法组成合议庭，并于2017年4月17日组织当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人李时润的委托诉讼代理人周代伟，被上诉人朱田开及其委托诉讼代理人归维荣，原审第三人朱溪开的委托诉讼代理人农维日，原审第三人李俊龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李时润上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项；2、确认朱田开与李时润就位于南宁市良庆区宗地（用地许可证为NO.xxxxx号，建设用地规划许可证号为大沙田xxxxxx号建设工程规划许可证为大沙田xxxxxx号）的房屋买卖行为无效；3、判决南宁市良庆区大沙田四小区二组x号房屋（南宁市大沙田幸福路x号）归李时润所有，朱田开支付李时润自1999年8月至2015年7月房地使用费115200元；4、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋是李俊龙卖给朱溪开，朱溪开又转让给朱田开。朱田开没见过李俊龙，更不知道李时润任何情况，整个房屋买卖过程中，朱田开与李时润都没见过面，也没有任何意思联络，认定朱田开有理由相信李俊龙有代理权实属空穴来风。二、一审判决仅以朱田开占有使用涉案房屋长达15年，朱田开有理由相信李俊龙系李时润的代理人是站不住脚的，是片面的。实际情况是：涉案房屋是李时润向李俊龙借资，所有房地产手续均由李俊龙保管，李时润并未委托李俊龙出卖该房屋，只是当时李时润患重病抢救，急需用钱，李俊龙被迫出卖该房屋，又因为出卖该房屋时，朱溪开并未足额支付房款（房款15万元，只付了10万元），李俊龙多次催促，朱溪开也未能支付。因为转让手续也未办理，李俊龙也不再理会此事。李时润一开始就不知道该房屋已卖，只是接到传票后才知道，在法庭上也表示不承认该房屋买卖。三、一审判决朱田开与李时润的房屋买卖协议有效没有事实和法律依据。1、事实上不存在朱田开与李时润有房屋买卖协议，买卖双方根本没有见过面，也不认识，连口头协议都不可能产生。事实上只有一张李俊龙收到朱溪开10万元的买房收条，该收条无论如何都不可能成为一份房屋买卖协议，连协议最基本的条款都没有，名字也不是朱田开和李时润，依法应认定该房屋买卖行为无效。2、朱田开在没有签订房屋买卖合同、在不了解事实情况下盲目购买他人房屋，甚至都未和房屋所有人有任何协议，就占有使用他人房屋，存在过错，且过错是明显的，应当赔偿房屋所有人因此所受到的损失。李时润完全不知情，无过错，不应承担任何责任，更没有理由让李时润承担全部诉讼费用。一审判决没有事实依据，且不公平公正，请求二审法院查明事实，支持上诉人李时润的上诉请求。
被上诉人朱田开辩称：一、李俊龙是李时润的胞弟，李俊龙与朱田开的代理人朱溪开达成买卖房屋交易时，所涉房屋的《建设用地许可证》、《私人住宅建设用地规划审批单》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等所有相关证书的原件均从李俊龙手中移交到朱溪开手上，事实说明，双方交易符合买卖行为规范，双方达成房屋买卖口头协议后，买方朱田开的代理人朱溪开即将房屋价款交给卖方代理人李俊龙，李俊龙也将出卖方当时持有的房屋所有证件原件及房屋交付给朱田开的代理人朱溪开，朱溪开将证件和房屋交给朱田开。朱田开接收房屋后，增盖了五层房屋并对房屋一直占有使用至今。以上事实应视为李时润对李俊龙代理其将房屋卖给朱田开的交易行为的追认，且李时润的住所地是在南宁市，在朱田开对房屋进行占有、增建后的十五年时间里，李时润及其近亲属从未提出过任何异议，可以认定朱田开有理由相信李俊龙系李时润的代理人，有权对案涉房屋进行处分，并追认双方代理人达成的房屋买卖口头协议合法有效。二、一审判决适用法律正确。朱溪开、李俊龙签约时虽没有书面委托书，但案涉房屋的相关证件在签约时全部在李俊龙手中，并能在朱溪开支付买房款后即时将这些证件交付给朱溪开，朱溪开收到全部证件原件及房屋后交付给朱田开，由朱田开予以接收。一审据此认定朱田开有理由相信李俊龙有权代理李时润出卖案涉房屋，进而确认李俊龙代理李时润、朱溪开代理朱田开达成的房屋买卖协议的代理行为有效是完全正确的。三、我国法律中没有规定交易双方一定要知道对方的情况，一定要见过面，其委托的代理人行为行使的民事行为才生效的规定。事实上，委托人之间，委托人与对方代理人之间是否认识、是否见过面，并不影响委托代理行为的成立，也不影响委托人必须对其代理人办理的委托事项应该承担的民事责任。四、根据李时润上诉状的陈述，李俊龙出卖案涉房屋是为了给李时润治病，既然如此，李俊龙即使卖房时不说，在李时润病情好转后也会将卖房之事及卖房款用于为李时润治病的情况告知李时润，这才符合常理。由此可见，一审认定李时润在当时对李俊龙代理其卖房的事实是明知并认可，是正确的。如李时润一定坚持主张其不知卖房一事，认为李俊龙卖房侵害了他的利益，他应起诉李俊龙，与朱田开无关。李时润要求朱田开赔偿损失的请求，不符合物权法第106条规定，应予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人朱溪开陈述称：一、同意被上诉人答辩意见；二、双方当事人的合同是合法的，双方交易的价格是合理的，当时大沙田的类似地块3万元左右，涉案地块卖10万的价格也是公正合理的。
原审第三人李俊龙陈述称：一、双方当事人的合同买卖是不存在的，这份合同只是李俊龙和朱溪开的买卖，李俊龙没有见过朱田开，李俊龙的收条也是写给朱溪开，至于朱溪开怎么卖给朱田开的，李俊龙不清楚。李俊龙没有看见也没有收到朱田开授权朱溪开的委托。李俊龙也没有受到李时润的委托，李时润当时没有钱，就把涉案房屋卖掉，事后李时润也没有进行追认。朱溪开事后将房屋转卖给朱田开，朱田开也没有授权朱溪开向李时润购买涉案房屋；二、朱田开无权起诉李时润，他们之间不存在买卖关系，相互不认识，目前为止李时润和李俊龙也没有收到朱田开的任何购房款；三、李俊龙、朱溪开之间的房屋买卖违反了房地产管理法的41条的规定。朱溪开转让房屋给朱田开，与李俊龙没有关系。朱田开诉李时润是无任何事实依据，其诉求应当依法驳回，朱田开只能向出售给其房屋的人追究责任，与李时润没有关系。在一审时，李时润已经提出异议，希望二审依法维护李时润的合法权益；四、朱田开的诉求属于债权，早已超过诉讼时效，希望二审法院依法纠正。
朱田开向一审法院起诉请求：1、请求确认朱田开与李时润之间的房屋买卖协议合法有效；2、判令李时润协助办理位于南宁市良庆区朱田开名下的手续。
李时润向一审法院反诉请求：1、确认朱溪开与李俊龙之间的房屋买卖合同无效；2、确认位于南宁市房屋归李时润所有；3、判令朱田开向李时润支付房屋使用费115200元。
一审法院经审理查明：李时润为中国农业银行邕宁支行的职工。中国农业银行邕宁支行将其取得使用权的土地分成若干宗住宅用地给职工建房，其中涉案的南宁市住宅用地分给李时润。1998年6月1日，李时润办理了该住宅用地的建设用地许可证，该宗地长12.5米，宽4.75米，东至黄禄明宅地、西至市场通道、南至市场、北至街道，属国有土地。后李时润在该宗地上建造一层毛坯房。1999年8月6日，李俊龙向朱溪开出具一份收条，载明收到朱溪开支付购买涉案房屋款10万元。之后，李俊龙将南宁市宗地的《建设用地许可证》、《私人住宅建设用地规划审批单》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》交给朱溪开并将南宁市交付朱溪开。后朱溪开将上述证件及房屋交给朱田开。朱田开于1999年入住后，在原来一层的基础上加建至六层并居住至今。
2004年12月17日，朱田开在《南宁晚报》上刊登内容为：“本人朱田开，身份证号为，已于1998年6月1日与李时润成交其位于大沙田四小区宅地一块，面积长12.5米，宽4.75米，共59.37平方米。用地许可证为NO.xxxxxx号，建设用地规划许可证号为大沙田xxxxxx号，建设工程规划许可证为大沙田xxxxx号。现办理国有土地证初始登记及土地转让过户及建设两证过户登记，需要其本人亲自到土地部门及建设部门协助办理。请李时润见报后与朱田开联系137××××5329，特此通知”的通知。南宁市现更名为南宁市良庆区，该房地产至今尚未办理房屋所有权证，《建设用地许可证》、《私人住宅建设用地规划审批单》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》载明用地人和建房人均为李时润。朱溪开与朱田开系同胞兄弟关系，李时润与李俊龙系同胞兄弟关系。
一审法院经审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，案涉房屋的建设用地许可证等证书虽登记在李时润名下，并且与朱溪开达成房屋买卖协议系李俊龙，购房款亦由李俊龙代为收取，但李俊龙系李时润的胞弟，在与朱溪开商定买卖李时润的房屋时已年满36周岁，其持案涉房屋的建设用地许可证等证书原件与朱溪开达成房屋买卖协议，还将案涉房屋交付朱田开，朱田开取得该房屋后在原有一层房屋的基础上加建了五层，其后一直占有使用达15年之久，期间李时润及其近亲属从未提出任何异议，因此，朱田开是有理由相信李俊龙具有对该房屋进行处分的代理权。李俊龙系李时润的代理人，朱溪开系朱田开的受托人，朱溪开与李俊龙分别代理朱田开、李时润达成的房屋买卖协议对朱田开、李时润具有法律约束力，故案涉的房屋买卖协议合法有效。
李时润主张其对李俊龙买卖涉案房屋行为不知情，但李时润原系邕宁县农业银行工作人员，其户籍所在地为南宁市兴宁区，故李时润的工作及生活的范围与案涉房屋均在南宁市内，李时润对案涉房屋进行管理并不存在困难，如果其对李俊龙买卖案涉房屋不知情，不可能长达15年之久不对案涉房屋进行管理并发现案涉房屋已由他人占有，即便李时润确因病无法管理案涉房屋，其6个成年子女或其他的近亲属也不可能不来管理案涉房屋，但李时润直至朱田开提起本案诉讼才提出异议，从李时润的上述行为可知其对李俊龙代其出售案涉房屋给朱溪开的行为是明知并认可的，其主张对李俊龙买卖涉案房屋行为不知情，无事实及法律依据，应不予支持。李时润在本案中对朱田开提起的反诉，亦无事实及法律依据，应不予支持。
因案涉房屋尚未办理房屋所有权证书，朱田开要求李时润协助办理房屋所有权变更登记的条件未成就，朱田开诉请判令李时润协助其办理房屋所有权变更登记手续，应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款之规定，判决：一、朱田开与李时润就位于南宁市良庆区宗地（用地许可证为NO.xxxxx号，建设用地规划许可证号为大沙田xxxxxx号，建设工程规划许可证为大沙田xxxxxx号）达成的买卖协议有效；二、驳回朱田开的其他诉讼请求；三、驳回李时润的反诉请求。本诉案件受理费2300元，公告费350元，反诉案件受理费1302元，合计3952元，由李时润负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
各方当事人对一审认定事实没有异议。一审认定事实客观、真实，本院予以确认。二审中，李俊龙陈述称，因为当时李时润病重，其就自行决定卖掉房屋给李时润看病，卖房的钱全部给李时润治病了，治病费用部分支付医院，部分支付药费。李时润代理人称因病治疗的医疗费主要是李俊龙帮弄的，认可李俊龙的陈述。
本院认为：李俊龙与朱溪开达成涉案房屋买卖协议并向朱溪开收取了购屋款10万元后，已将涉案房屋及房屋建设用地许可证等证书交付朱溪开。之后，朱溪开即将涉案房屋及相关证件交付朱田开，朱田开取得该房屋后在原有一层房屋的基础上加建了五层一直占有使用至今，期间李时润及其近亲属从未提出任何异议，而李时润对李俊龙所收取的10万元购房款系用于李时润因病治疗产生的医疗费及药费的事实亦予以认可。因此，一审认定朱田开有理由相信李俊龙具有对该房屋进行处分的代理权是正确的。李俊龙作为李时润的代理人与朱田开的受托人朱溪开达成的涉案房屋买卖协议对朱田开、李时润具有法律约束力，故涉案房屋买卖协议合法有效。一审认定正确，本院予以确认。
李俊龙与朱溪开没有签订书面协议，对于购房款如何约定，双方均无证据证明。李俊龙主张约定的购房款为15万元、朱溪开仅支付了10万元、尚有5万元未付清，但没有证据证实。因此，一审认定朱田开已履行了涉案房屋买卖协议，对李时润在本案中对朱田开提出的反诉请求不予支持并无不当，本院予以确认。至于朱田开要求李时润协助办理涉案房屋的过户手续，一审判决以条件尚未成就不予支持，朱田开没有上诉，视为接受一审判决，故本院对此予以维持。
综上所述，上诉人李时润的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3602元（上诉人李时润已预交），由上诉人李时润负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
审 判 员 陈 杨
代理审判员 兰 帅
二〇一七年五月五日
书 记 员 耿博瀛