福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽04民终679号
上诉人（原审原告）：永安万嘉房地产开发有限公司，住所地永安市巴溪大道1599号1幢501室。统一社会信用代码：913504815792504704。
法定代表人：郭康，董事长。
委托诉讼代理人：余小红，福建商通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖首礼，福建商通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐美金，女，1975年5月18日出生，汉族，住大田县。现住永安市。
上诉人永安万嘉房地产开发有限公司(以下简称万嘉房产公司)因与被上诉人唐美金商品房预售合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院(2016)闽0481民初3789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万嘉房产公司委托诉讼代理人余小红、被上诉人唐美金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万嘉房产公司上诉请求：1.撤销（2016）闽0481民初3789号民事判决第二项，改判唐美金向万嘉房产公司支付违约金60960.3元（人民币，下同）；2.撤销（2016）闽0481民初3789号民事判决第三项。事实和理由：1.一审法院对累计应付款认定有误。预售房屋“累计应付款”是指房屋总价及相关税费的和，不同于“未付房价款”。一审把未付房价款当作累计应付款有误。2.对补充协议约定的违约金条款认定有误。补充协议的效力优先于主合同条款的效力，本案补充协议第四条明确约定“双方同意：因买受人的原因导致解除合同的，……买受人应向出卖人缴纳解除合同前违约金并向出卖人补偿房款总价百分之十的补偿金”。对于万嘉房产公司主张的10%违约金，合同约定明确。一审未予采纳有误。3.返还剩余购房款是唐美金应反诉主张或者另案起诉，法院才应审理的事项，但本案唐美金在一审并未提起反诉，一审不应对此作出判决。4.万嘉房产公司的损失远大于房价的10%，一审却仅判1%，有违约客观事实。万嘉房产公司的损失主要有二项：一是房屋积压资金不能及时回收的损失；二是房价下行造成的房屋贬值损失。
唐美金辩称，一审法院认定事实与适用法律正确，应予维持。1.导致唐美金未获批银行按揭贷款，并致使万嘉房产公司单方解除合同的原因是银行以唐美金有征信问题为由不办理贷款，并非唐美金不提供相关材料、不配合到银行办理手续所致，这是无法预料的。2.一审法院认定违约金适用的合同条款是正确的。唐美金与万嘉房产公司签订的《商品房买卖合同》及其所有的附件均是在同一天签订的，若合同与附件有矛盾应以合同为准。对唐美金因未获批银行贷款导致的逾期付款的违约责任，在主合同第七条及附件六《合同补充协议》第一条第3点“否则视为买受人逾期付款，出卖人有权按照本合同条款第七条的约定追究买受人逾期付款的违约责任…”已经约定的非常清楚，就是按累计应付款的1%支付违约金。而万嘉房产公司认为应当适用《合同补充协议》第四条第1点“房款总价百分之十的补偿金”是错误的，这个条款前提“因买受人原因导致解除合同的，经出卖人同意”，应是指买受人签订合同后，反悔故意不继续履行合同。本案合同的解除并非唐美金故意不履行合同后经双方协商“经出卖人同意”解除的情形，而是银行贷款未获批准，“视为买受人逾期付款”后，出卖人单方解除合同的情形，故应当适用合同第七条及补充协议第一条的约定处理违约金事项。3.一审法院对“累计应付款”认定是正确的。累计应付款应当是买受人还应当支付给出卖人的尚未付清的购房款，这也是合情合理的。买受人已经支付的部分不应再为“应付款”，相关税费由于没有实际办理相关手续并未产生。故万嘉房产公司将累计应付款计算为房屋总价及相关税费之和是错误的。4.一审判决第三项判决万嘉房产公司将剩余购房款返还给唐美金是合法合理、有根据的。本案是商品房预售合同纠纷，一审法院将合同相关的购房款及违约金一并处理是恰当的，且附件六《合同补充协议》第一条第3点明确约定“出卖人解除合同的，在扣除相关费用后，将其余已付房款（不计息）退还买受人”，故在万嘉房产公司主张违约金的同时，应当将剩余的购房款返还给买受人。5.万嘉房产公司对于银行未放款的情形早已预见，逾期超过90日，就应当根据合同第七条及《合同补充协议》第一条约定，及时解除合同，而本案万嘉房产公司直至2016年6月20日才通知单方解除，是其自身扩大损失。房价下行，更不应成为万嘉房产公司要求唐美金多赔偿的理由。
万嘉房产公司向一审法院起诉请求：1.确认万嘉房产公司与唐美金于2014年1月6日签订的《商品房买卖合同》于2016年6月20日解除；2.唐美金向万嘉房产公司支付违约金60960.3元（按总房价款的10%计算）；3.唐美金承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年1月6日，唐美金与万嘉房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：唐美金购买万嘉房产公司开发建设的永安市绿洲嘉园一期8幢1单元803室商品房一套，建筑面积113.7平方米，房屋总价款609603元。唐美金应在签订合同当日，支付购房款计人民币189603元；余款420000元，由买受人即唐美金申请办理按揭贷款手续。如逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。有关按揭贷款手续办理问题，双方在合同附件六即合同补充协议里，作了如下约定：买受人须在签订《商品房买卖合同》七日内向出卖人提交按揭贷款所需的真实、合法、有效、完整的申请资料，并在出卖人指定地点办理按揭贷款手续并签署相关的法律文件，积极配合银行和房产管理局等相关部门及时办理按揭贷款、抵押、放贷的有关手续并交清相关费用，直到放发贷款。若由于买受人的原因未能及时办理上述手续的，则出卖人有权按照主合同条款第七条的约定，追究买受人逾期付款的违约责任，直至解除合同。不论何种原因贷款未获银行批准的，买受人应于接到出卖人的通知后七日内一次性付清房价款；否则视为买受人逾期付款，出卖人有权按照本合同条款第七条的约定追究买受人逾期付款的违约责任，直至解除合同。出卖人解除合同的，在扣除相关费用后，将其余已付房款（不计利息）退还买受人。双方同意：因买受人原因导致解除合同的，经出卖人同意，双方应先到永安市房产管理局办理合同注销的相关手续后才能办理房款结算手续，买受人应向出卖人缴纳解除前违约金并向出卖人补偿购房款总款百分之十的补偿金。而且因解除合同而产生的一切费用（包括但不仅限于政府有关部门所收取的税、费）均由买受人承担。合同同时还规定了双方其他的权利和义务。
合同签订后，唐美金支付购房首付款计239603元。后未再支付购房款，也未按照合同的约定办理按揭贷款手续。2016年4月20日，万嘉房产公司通过律师向唐美金发《律师提示函》，要求唐美金于2016年4月30日前，向万嘉房产公司提供完整的按揭资料，并办理相关签字等手续，否则将解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求唐美金承担违约责任。2016年6月20日，万嘉房产公司委托律师向唐美金发送短信，表达了解除合同的意思表示。诉讼中，唐美金认可收到该份《律师提示函》及短信，并表示因个人征信出现问题，无法办理按揭贷款手续。
一审法院认为，唐美金与万嘉房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，各方均应严格依约履行。唐美金支付购房首付款239603元后，由于个人征信出现问题，唐美金明确表示无法办理按揭贷款手续，也无力支付剩余购房款，故万嘉房产公司通过委托律师向唐美金发送短信，表达了解除合同的意思且该意思表示为唐美金所知悉，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，可认定双方之间所签订的《商品房买卖合同》于2016年6月20日解除。根据双方之间的合同约定，唐美金应当支付给万嘉房产公司解除合同违约金为按累计应付款的1%，万嘉房产公司主张违约金为总房价款的10%与合同约定的追究买受人逾期付款的违约责任条款不符，一审法院予以调整。故本案解除合同的违约金为：（609603元－239603元）×1%＝3700元。按照合同的约定，万嘉房产公司应将扣除违约金后的剩余购房款退还给唐美金。判决：一、永安万嘉房地产开发有限公司与唐美金于2014年1月6日签订的《商品房买卖合同》已于2016年6月20日解除；二、唐美金应于判决生效后三日内支付永安万嘉房地产开发有限公司解除合同违约金3700元，该款直接从唐美金已经支付的购房款中扣除；三、永安万嘉房地产开发有限公司应于判决生效后三日内退还给唐美金扣除违约金后剩余的购房款计人民币235903元(239603元-3700元)；四、驳回永安万嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审法院查明的事实，有当事人在一审阶段的陈述和经审查确认的证据在案为凭，且各当事人在二审阶段均表示对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为违约金适用的合同条款及唐美金在一审未提起反诉情况下，一审应否对返还剩余购房款作出判决。
1.关于本案违约金适用的合同条款。案涉附件六《合同补充协议》第四条第一款规定：“双方同意：因买受人原因导致解除合同的，经出卖人同意，双方应先到永安市房产管理局办理合同注销的相关手续后才能办理房款结算手续，买受人应向出卖人缴纳解除前违约金并向出卖人补偿购房款总款百分之十的补偿金。而且因解除合同而产生的一切费用（包括但不仅限于政府有关部门所收取的税、费）均由买受人承担……”。根据案件的案情，本案适用该条款的前提条件并未成就，且该条“买受人……向出卖人补偿购房款总款百分之十”的款项系“补偿金”而非“违约金”，因此，万嘉房产公司依据附件六《合同补充协议》第四条第一款的规定主张按“房屋总价及相关税费的和”的10%计算违约金的请求不成立。相反，双方在《商品房买卖合同》第七条约定：“……如逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……”。同时，双方在附件六《合同补充协议》第一条第3点约定：“……否则视为买受人逾期付款，出卖人有权按照本合同条款第七条的约定追究买受人逾期付款的违约责任……”。因此，一审法院依据双方之间的合同约定，确定本案解除合同的违约金为3700元【（609603－239603）×1%=3700】正确，本院予以维持。
2.关于一审应否对返还剩余购房款作出判决。出卖人返还买受人购房款，是合同解除的法律后果，且案涉附件六《合同补充协议》第一条第3点也明确约定“出卖人解除合同的，在扣除相关费用后，将其余已付房款（不计息）退还买受人”。一审法院为减少当事人诉累，依合同约定判决万嘉房产公司应将扣除违约金后的剩余购房款退还给唐美金并无不当，本院予以维持。
综上所述，万嘉房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1324元，由永安万嘉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张丽伟
审判员 廖 春
审判员 吴良盛
二〇一七年八月十五日
书记员 叶诗红
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。