杭州经济技术开发区人民法院民 事 裁 定 书（2016）浙0191民初00192号原告：倪瑞华，女，1955年3月15日出生，汉族，住杭州市下城区。委托代理人：童金连，系原告丈夫。委托代理人：宋海鹏，浙江民凯律师事务所律师。被告：杭州金孚洋房地产开发有限公司，住所地杭州经济技术开发区之江铭楼1519室。负责人：杭州金孚洋房地产开发有限公司破产管理人。委托代理人：邱斌，管理人工作人员。原告倪瑞华与被告杭州金孚洋房地产开发有限公司（以下简称金孚洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈慧军独任审理，于2016年3月17日公开开庭审理了本案。后因案情复杂，本案依法转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2016年6月23日公开开庭审理了本案。原告倪瑞华的委托代理人童金连、宋海鹏，被告金孚洋公司的委托代理人邱斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪瑞华起诉称：2014年1月15日，被告因归还贷款所需向原告借款。原、被告签订《抵押借款合同》，约定被告向原告借款850000元；借款期限自2014年1月15日至2015年1月14日止；被告以其自有的房产（东方铭楼3幢1635室、1626室房屋）以商品房销售的形式作为借款担保；如被告不按合同规定时间支付借款利息超过十天的，原告有权终止本合同并收回全部款项。同日，原、被告签订合同编号为2014预1246124、2014预1246131的《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买杭州经济技术开发区东方铭楼3幢1635室、1626室房屋，双方对所购商品房的基本情况、付款方式及违约责任等进行了约定。随后，原、被告双方就《抵押借款合同》及《商品房买卖合同》签订《补充合同》，约定：一、本次借款以双方签订的《商品房买卖合同》中约定的标的物作为本次债务履行的担保；二、被告按借款合同约定按时足额归还借款本息的，原告同意终止《商品房买卖合同》；四、如被告逾期超过30天支付借款利息的，视同被告同意按借款金额的总房价出售约定商品房给原告，被告视同原告已全额付清购房款；五、若被告在借款到期之日仍未能足额归还借款本金及利息的，被告承诺同意《商品房买卖合同》继续履行，且视为原告已全额付清购房款。合同签订后，原告按约履行了出借义务，被告亦向原告出具《收据》两份，以确认收到款项。后因被告资金链断裂，未按时支付利息，经原告多次催讨，原、被告经协商自愿履行《商品房买卖合同》，按借款金额的总房价出售东方铭楼3幢1635室、1626室房屋给原告，双方于2014年5月29日办理了房屋的预告登记。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，应合法有效。现被告未按合同约定履行房屋的交付义务，其行为已构成了违约。故原告诉至法院，请求判令：一、被告继续履行合同编号为2014预1246131的《浙江省商品房买卖合同》；二、被告交付杭州经济技术开发区东方铭楼3幢1626室房屋，并协助办理产权过户手续；三、被告支付违约金21177元（2015年1月1日起暂计算至2015年12月29日，以390000元为基数，按日万分之一点五计算至房屋实际交付之日止）；四、被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉请，向本院提供了下列证据材料：1.《抵押借款合同》，用以证明被告向原告借款850000元，双方对抵押物及违约责任等进行了约定的事实。2.《浙江省商品房买卖合同》，用以证明原、被告双方根据约定签订商品房买卖合同的事实。3.《补充合同》，用以证明原、被告就《抵押借款合同》及《商品房买卖合同》另行签订补充合同，约定双方权利义务的事实。4.银行单据、收据，用以证明原告支付借款的事实。5.房屋预告登记证明，用以证明案涉房屋进行预告登记的事实。6.债权申报表、债权审核结果告知函、债权异议表及债权异议复核结果告知函，用以证明原告向管理人申报过债权的事实。被告金孚洋公司答辩称：原告诉称之部分内容与客观事实不符，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立，应当予以驳回。具体理由如下：一、原、被告双方之间仅存在民间借贷法律关系，不存在房屋买卖合同法律关系，原告以房屋买卖合同纠纷为案由起诉缺乏依据。本案双方在签订《抵押借款合同》同时签订了《商品房买卖合同》及《补充合同》，上述协议对被告以本案诉争房屋为被告向原告所借850000元借款以房屋买卖形式提供担保一事已做了充分的说明，足以证明双方之间交易的真实意思表示为借款，而非买卖房屋。故本案当事人之间的诉争法律关系为民间借贷，原告以房屋买卖合同纠纷为案由起诉缺乏事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。二、双方在此前从未协商自愿履行《商品房买卖合同》，原告诉状所陈述之内容与事实不符。作为被告而言，从始至终认可的与原告的关系仅为借款关系，原告所谓与被告“经协商自愿履行《商品房买卖合同》”的说法与事实不符。被告在2014年5月确实出现了经营困难的情况，但从未作出不予归还原告借款的意思表示。而在原告多次要求被告进一步提供担保的情况下，被告同意配合原告办理房屋预告登记手续，以此担保原告借款债权的实现。故被告认为，原、被告之间自始至终只存在一个法律关系，即民间借贷法律关系。被告认为，原告有权要求被告归还借款，但无权向被告主张交付房屋或基于《商品房买卖合同》买受方享有的其他权利。综上所述，被告认为，本案双方当事人之间的法律关系为民间借贷法律关系，原告以房屋买卖合同纠纷为由起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的起诉。被告金孚洋公司未向本院提供证据材料。结合被告的质证意见，本院对原告提供的证据认证如下：被告质证认为，对证据1的三性没有异议。对证据2的真实性没有异议，但对证明对象有异议，从形式上看虽然是房屋买卖合同，但实质为双方借款的担保，其合同内容并非双方真实意思表示，双方真实意思表示系以房屋买卖作为借款的担保。对证据3的真实性没有异议，但对证明对象有异议。该合同仍然是以房屋买卖的形式作为借款担保的约定，不能作为认定双方之间存在房屋买卖关系的依据。对证据4的真实性没有异议，原告履行的是借款的付款义务。对证据5的真实性没有异议，但对证明对象有异议。从形式上看虽然双方进行了预告登记，但该登记行为之实质仍然是担保，是双方以房屋买卖合同形式为借款提供担保之延续，故不能以此作为双方之间存在房屋买卖关系的证明。对证据6没有异议，管理人作出相应的债权审核认定及回复都是合法的。本院经审核认为，上述证据客观、真实，且与本案具有关联性，可以作为认定本案相关事实的依据。本院根据已确认证明力的证据及双方的庭审陈述，认定本案事实如下：2014年1月15日，原告（出借人、乙方）与被告金孚洋公司（借款人、甲方）、杭州金孚洋实业投资有限公司（担保人、丙方）、周震远（担保人、丙方）签订《抵押借款合同》，约定借款金额为850000元整，借款期限为12个月，自2014年1月15日至2015年1月14日止；借款利率及利息为年利率17%，月利息为12041.67元；借款用途为归还贷款；付息方式为按月付息，提前1个月支付利息，次月起的每月10日付息一次，到期一次性归还本金；款项交付以购房款的名义转付给借款方；甲方向乙方借款，以自有的房产以商品房销售的形式作为借款担保，房屋坐落位置为东方铭楼3-1626、1635室，建筑面积为105.45平方米。同日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告金孚洋公司购买位于杭州经济技术开发区东方铭楼3幢1626（办公用房）室，建筑面积共57.61平方米，该商品房单价为16731元/平方米，总价款为963872.91元。同日，原告（出借人、乙方）与被告金孚洋公司（借款人、甲方）、杭州金孚洋实业投资有限公司（担保人、丙方）、周震远（担保人、丙方）还签订《补充合同》，约定本次借款以甲方和乙方签订的《商品房买卖合同》中约定的标的物作为本次债务履行的担保。如甲方逾期超过30天支付乙方借款利息的，则视同甲方同意按借款金额的总房价出售约定的商品房给乙方，乙方同意将出借款抵作乙方的购房款，甲方视同乙方已全额付清购房款并在二天内开具相应的全额商品房销售发票给乙方，且无条件协助乙方办理相应的房产过户登记手续，在办理完毕房产过户登记手续之日起终止《借款合同》，甲、乙、丙三方履行完毕债权债务关系。同日，原告向被告支付850000元，被告向原告出具收据，载明收到原告购房款390000元。被告向原告支付了2014年1月15日至2014年4月30日的利息。2014年5月29日，原、被告为案涉房屋办理了预告登记。另查明，本院于2015年8月19日作出（2015）杭经开破预字第1-1号裁定书，裁定受理金孚洋公司破产重整一案。原告倪瑞华已于2015年11月向被告金孚洋公司管理人申报了债权。2015年11月26日，被告金孚洋公司管理人作出《债权审核结果告知函》，载明管理人经审核之后，确认原告对金孚洋公司拥有865300元的普通债权。2015年12月6日，原告向被告金孚洋公司管理人提出异议，认为其与金孚洋公司签订的一系列合同均系双方真实意思表示，且双方已经对东方铭楼3-1626、3-1635号房屋进行了网签，并且办理了商品房预告登记，已具有物权效力，管理人应当保护其作为购房人的正当权益。2015年12月24日，被告金孚洋公司管理人作出《债权异议复核结果告知函》，载明管理人就原告对管理人债权审核结果提出之异议进行复核，复核结果为:确认原告对金孚洋公司拥有0元的优先债权，拥有865300元的普通债权，合计拥有865300元的债权。本院认为：原告倪瑞华在2016年1月11日就本案提起诉讼之前，被告金孚洋公司已于2015年8月19日由本院作出裁定进入破产重整程序，原告倪瑞华也向被告金孚洋公司管理人申报了债权。原告倪瑞华对债权审核结果有异议的，应当依法向人民法院提起确认之诉，而不应以房屋买卖合同纠纷为由提起给付之诉。本案审理过程中，经法庭释明，原告倪瑞华仍坚持给付之诉。故原告倪瑞华的起诉，违反法定程序，应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告倪瑞华的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  陈慧军人民陪审员  朱志俊人民陪审员  王慧明二〇一六年十月十日书 记 员  曾祥龙