上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浦民一（民）初字第35550号
原告黄瑛。
原告周子巍。
上列两原告共同委托代理人林珂，上海祁长宇律师事务所律师。
上列两原告共同委托代理人周向军，上海祁长宇律师事务所律师。
被告上海振川物业有限公司。
法定代表人杨保华。
委托代理人吕玉娥，德恒上海律师事务所律师。
委托代理人杨燕婷，德恒上海律师事务所律师。
第三人广州市三原物业管理有限公司上海分公司。
法定代表人冯微。
原告黄瑛、周子巍与被告上海振川物业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年10月29日立案受理后，依法追加广州市三原物业管理有限公司上海分公司（以下简称三原公司上海分公司）作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2012年12月17日公开开庭进行了审理，后因案件审理需要，本案依法转为普通程序，于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告周子巍及两原告共同委托代理人周向军、被告委托代理人吕玉娥、杨燕婷到庭参加诉讼。第三人三原公司上海分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄瑛、周子巍共同诉称，原告于2002年8月22日购买坐落于上海市浦东新区XX号联列住宅（以下简称系争房屋），2005年8月16日，原、被告办理了系争房屋的交接手续。原告于当年便发现房屋渗漏问题并报修，但至今未修复好，经测算需花费人民币（以下币种相同）13，870元才能彻底解决漏水问题。现原告诉至法院，要求被告履行保修义务，支付维修费13，870元并承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉请为要求对系争房屋三楼北面厅西山墙渗漏进行修复，并表示因维修费用尚未实际发生，撤回要求被告承担维修费用的诉请。庭审中，原告陈述，系争房屋现暂无渗漏，但原告无法判断是否修复完好；其认为系争房屋三楼北面厅西山墙和相邻房屋屋面交接处的排水管有问题，邻居的排水管是直接冲着系争房屋的西山墙，要求对邻居排水管进行改道。
被告上海振川物业有限公司辩称，原告房屋渗水系邻居排水管问题造成，系相邻关系纠纷，与被告无关，不同意原告诉请。庭审中，被告表示自愿承担本案的鉴定费用。
第三人未作陈述。
经审理查明，系争房屋由被告开发，被告于2005年5月25日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。2002年8月22日，由原告作为乙方（买方）、被告作为甲方（卖方），双方就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由原告买受被告开发的系争房屋，房屋转让价为511，379元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已经注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2003年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2003年1月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前三天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起十天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为《验收交接单》，在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海新建住宅质量保证书》和《上海新建住宅使用说明书》……。合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的／（原文空格划去）倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修，保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同第二十四条约定，甲方已选聘甲方所属物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五）等内容。合同附件五未对保修范围及保修期作出约定。合同签订后，原告支付了全部房价款。被告于2004年将系争房屋交付给原告使用。原告于2005年2月始对系争房屋进行装修。2005年2月22日，原告向小区前期物业公司即上海XX物业管理有限公司（以下简称XX物业公司）进行报修，之后，物业公司对原告报修项目进行了维修。在物业公司填写关于此次报修的《房屋修理养护任务单》上“报修部位”一栏内填写“三层”，“报修项目”一栏内填写“墙面渗水”，“报修日期”一栏内填写“2／22”，“开工日期”一栏内填写“2／28”，“完工日期”一栏内填写“3／2”，“查勘修复项目”一栏内填写“前后屋顶防水层破裂修补”，“报修人验收”一栏内签署有“黄瑛”名字。2005年8月16日，原、被告签署了系争房屋的《房屋交接书》，《房屋交接书》记载：2005年8月16日，甲、乙双方对孙建路XXX弄XXX号进行验收交接等内容。2009年4月23日，因小区业主对温馨某某物业公司产生不满，故小区业委会更换物业公司，由第三人三原公司上海分公司接管小区的物业管理。2009年8月7日，原告向三原公司上海分公司报修，在三原公司上海分公司记录的《玫某某小区房屋漏水、渗水记录本》中，报修内容为“北面西山墙漏水严重（已引起多次跳电）”。之后，三原公司上海分公司对此次报修内容进行了修复。2012年4月25日，原告诉至本院，经本院诉前调解未成，引发诉讼，诉请如前。
2012年9月11日，本院组织原、被告双方至系争房屋现场查看，双方确认系争房屋现存问题为：三楼北面厅西山墙部分起皮。
本案审理过程中，第三人派驻系争房屋所在小区的经理高某某向本院作如下陈述：《房屋修理养护任务单》系XX物业公司留存，电脑未存档，其提供给原告，有任务单的，XX物业公司维修过，修好后由业主签字；其是2009年4月23日进驻小区的，之前因房屋漏水很多业主物业费未交，其就向总公司反映，总公司派上海XX建筑防水材料有限公司（以下简称禹某公司）到小区维修，业主反映的问题该公司都维修过；《玫某某小区房屋漏水、渗水记录表》是原告从其处复印，《维修服务任务单》部分从其处复印，部分系禹某公司直接提供给业主，这些任务单都是真实的，当时是业主到物业报修，其让禹某公司至业主家维修，禹某公司就出具了这些任务单；《玫某某房屋渗水维修报价单》系禹某公司出具，系真实的，禹某公司上门看现场后根据人工、材料等做出报价单，业主确认后，禹某公司再维修，出具任务单，有报价单的业主基本都修过了；小区房屋在2009年、2010年基本都修好了，现在如有业主来报修，其让业主自行找施工队，修完后由业主先支付维修费，再由业主打报告，走维修基金的程序，把维修基金拿出来给业主。
本案审理过程中，经原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋三楼西山墙渗水原因、修复方案、修复费用进行鉴定。后者向本案出具的《司法鉴定意见书》中对XX号房屋西山墙现状检测为：“170号、169号房屋相邻，共用一面横墙，两房屋屋面有高差，169号房屋面较低，170号西墙上部为山墙。170号山墙与169号屋面连接处采用水泥砂浆涂抹，涂抹面粗糙、凹凸不平，涂抹长度约1.5m、高约0.1m；泛水下部波形瓦铺贴不顺直，瓦片搭接不紧密，局部开口较大。山墙北端落水管管口（临近169号房屋东北角檐口）部位上、下墙面裂缝较多，以斜向裂缝为主，长度0.3m～1.5m不等；墙面有明显的涂料流坠痕迹。未发现落水管有明显损坏。”原因分析为：“170号房屋三楼客厅西山墙墙面渗水，吊顶局部渗水、涂饰起皮情况主要分布在西墙右上角，相对应部位为外墙面及屋面泛水处，墙面裂缝较多，且有涂料流坠痕迹。1、外墙面开裂，雨水通过墙体裂缝渗入墙体；2、高低屋面泛水不顺直、修复粗糙，瓦片铺贴不顺直、瓦上下接缝开口较大，易造成排水不畅、雨水渗入；3、北墙窗框周边渗水痕迹主要与墙面裂缝、窗框周边封堵不严密有关。”修复方案为：“西山墙外墙面的修复要求为，渗漏部位墙面粉刷铲除并清理干净，涂刷涂膜防水材料，粉刷铲除部位重批，涂布与原饰面层相同颜色的聚氨酯弹性防水涂料两遍，涂膜厚度2mm；屋面泛水的修复要求为，屋面与墙面泛水按相关标准要求重做。可参照做法：移去紧邻泛水部位的瓦片（169号房屋面东端瓦片），铲除山墙粉刷层，并清理干净，待山墙、屋面干燥后，屋面与立墙交接处做成圆弧形，涂刷基层处理剂后，再涂100mm宽的密封膏一层，然后顺交角方向铺贴一层200mm宽的卷材附加层，后铺贴大面积防水卷材，卷材上翻高度250mm，伸入169号房屋面宽度250mm，重新铺贴拆除部位瓦片，瓦片表面光洁，铺贴要顺直，搭接紧密，新设防水卷材表面覆盖耐候性泛水带，用密封材料封边，泛水带与瓦搭接宽度300mm。三层客厅西墙修复要求为，渗水部位墙面粉刷铲除重批，批腻子刷弹性涂料两度；西墙吊顶更换……。”修复费用为：“经估算，修复因房屋外墙渗漏造成170号房屋室内损坏总费用约为人民币7，003元。”
上述事实，由《上海市商品房预售合同》、房款发票、房地产权证、房屋交接书、《房屋修理养护任务单》、《玫某某小区房屋漏水、渗水记录本》、对高某某、钟某某、黄某某的谈话笔录、现场勘查笔录、鉴定结论书等及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，双方均应按约履行。根据双方签订的《上海市商品房预售合同》第十三条约定，一是双方签订《验收交接单》即标志着系争房屋交付完成，二是被告在验收交接时需向原告出示《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。从本案查明的事实看，双方虽未提供预售合同约定的《验收交接单》，但均确认于2005年8月16日签署《房屋交接书》时已完成房屋交接。据此，本院认定，双方于2005年8月16日已完成房屋交付。根据预售合同约定，被告有义务在保修期内，对房屋出现合同约定的保修范围内的质量问题承担维修责任。现原告主张系争房屋三楼北面厅西山墙渗漏，对房屋防水工程的保修期，双方虽在预售合同附件五中未作约定，可参照国家规定即国务院颁布的《建设工程质量管理条例》及建设部颁布的《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，本案系争房屋防水工程应适用5年保修期的相应规定。但至本案原告起诉日止，系争房屋的保修期限已届满。现原告之修复诉请提出于保修期届满后，对保修期届满之后的维修主张，原告需举证证明需修复的部位系房屋本身质量问题造成，且与保修期内的修复责任具有延续性、关联性。因原告曾分别于2005年2月、2009年8月向新老物业公司进行报修，物业公司均对原告报修项目进行了修复，之后至原告起诉日止，原告未提供新的报修记录，表明报修当时房屋问题修复已完成，且原告庭审中亦自述房屋至今暂无渗漏。现原告虽在诉讼期间对系争房屋的三楼北面厅西山墙渗漏申请了鉴定，但此时距原告最后一次有记录的报修已将近四年，而根据鉴定结论，无法判断系争房屋现有问题是否属新的房屋质量问题或房屋原有质量问题，亦无法得出系争房屋现有问题属房屋保修期内质量问题的延续。而造成此后果亦系原告怠于行使权利，延误报修及主张权利造成。根据《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》的相应规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。现原告对待证事实未予充分举证，应由其承担举证不能的后果，故对原告之诉请，本院不予支持。至于原告表示因禹某公司的维修费用尚未实际支付而撤回对该笔维修费用的主张，系其自行处分诉讼权利，本院予以准许。被告自愿承担本案鉴定费用，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十三条、第一百五十八条第一款、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：
驳回原告黄瑛、周子巍的全部诉讼请求。
案件受理费50元，由原告黄瑛、周子巍负担；鉴定费16，000元，由被告上海振川物业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 杰
代理审判员 周 箐
人民陪审员 梅丽华
二〇一四年三月十日
书 记 员 乐 赟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。
出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。
二、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。