河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民终字第247号
上诉人（原审被告）刘传锋，男，l981年5月9日出生。
被上诉人（原审原告）商丘华商农村商业银行股份有限公司。住所地：商丘市梁园区凯旋路***号。
法定代表人李文斌，董事长。
委托代理人刘迎军、李攀飞，河南君盟律师事务所律师。
上诉人刘传锋与被上诉人商丘华商农村商业银行股份有限公司（以下简称华商银行）房屋租赁合同纠纷一案，华商银行于2014年10月23日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除华商银行与刘传锋签订的房屋租赁合同；2、刘传锋立即交还华商银行的房屋；3、刘传锋向华商银行支付租金、违约金35000元。该院经审理，于2015年4月13日作出（2014）商睢民初字第02505号民事判决，刘传锋不服，向本院提起上诉，本院受理后，于2015年6月9日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘传锋与被上诉人华商银行的委托代理人李攀飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年11月16日，华商银行与刘传锋签订了一份以《偿还应收利息合同》为名的房屋租赁合同，约定华商银行将其所有的位于商丘市归德路西侧宇航路南侧锦绣家园临街楼下2层门面（从北往南第1-2间）出租给刘传锋。租赁期限届满后，双方于2011年11月18日续签了《房屋租赁合同》。该合同期满后，于2012年10月18日，双方再次续签了以《偿还应收利息合同》为名的房屋租赁合同，并约定：华商银行的资产位于商丘市归德路西侧宇航路南侧锦绣家园临街楼l—2层门面交付刘传锋有偿使用期共l2个月，自2012年12月16日起至2013年12月16日止；每年有偿使用金总额为30000元；有偿使用金每半年交纳一次；合同期满后，
刘传锋应如期交还该资产。逾期归还，则每逾期一日应向华商银行支付原每日有偿使用金2倍的滞纳金。刘传锋还应承担因逾期归还给华商银行造成的损失。第二次续签的合同租赁期满后，双方没有再续签合同，刘传锋继续使用该租赁房屋，租金已交至2014年2月16日。
2014年5月29日和2014年8月5日，华商银行在出租房屋处张贴了公告：限刘传锋自见到本公告30日内搬出使用的房屋，逾期将依法收回房屋，并追究其一切法律责任。
原审认为，2012年10月18日，华商银行与刘传锋签订的《偿还应收利息》合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应按合同约定享受权利、承担义务。本案中，华商银行、刘传锋双方虽然续签的是《偿还应收利息合同》，但合同内容符合房屋租赁合同内容的形式要件，并没有改变租赁合同的性质，应按租赁合同进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。本案中，双方的租赁合同期限于2013年12月16日届满后，刘传锋继续使用该租赁物，且租金已交至2014年2月16日，华商银行也没有提出异议，原租赁合同继续有效，该租赁期限为不定期租赁。华商银行于2014年5月29日和2014年8月5日以收回租赁房屋做营业场地使用为由分别张贴了限刘传锋见到本公告30日内搬出使用物的公告，刘传锋对公告内容不持异议。华商银行按法定程序尽了通知义务，根据合同法的相关规定，华商银行有权随时解除有效的租赁合同。故华商银行要求解除合同及返还租赁物并支付拖欠租金的诉讼请求应予支持。关于违约金的诉讼请求，因华商银行在通知中仅要求刘传锋搬出房屋，没有主张解除有效的租赁合同，现华商银行以刘传锋逾期交房为由要求刘传锋支付违约金缺乏法律依据，此项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告商丘华商农村商业银行股份有限公司与被告刘传锋于2012年10月18日签订的《偿还应收利息合同》。二、被告刘传锋将租赁原告商丘华商农村商业银行股份有限公司位于商丘市归德路西侧宇航路南侧锦绣家园临街楼下2层门面（从北往南第1-2间）房屋交还给原告商丘华商农村商业银行股份有限公司。三、被告刘传锋向原告商丘华商农村商业银行股份有限公司支付拖欠2014年9月16日前的租金17500元（2014年9月17日起至实际交还房屋之日止的租金按合同约定每年30000元计算）。四、驳回原告商丘华商农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
上述有履行内容的款项，于本判决生效后30日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费776元，由被告刘传锋承担337元，原告商丘华商农村商业银行股份有限公司承担439元。
上诉人刘传锋上诉称：一、华商银行一审诉标不明。1、一审诉称2010年华商银行、刘传锋签订了一份《房屋租赁合同》，并依房屋租赁合同纠纷诉至法院，而提交的证据却是《偿还应收利息合同》；2、出现纠纷的理由诉称有三：一是租赁届满；二是华商银行需收回租赁房屋自己经营使用；三是刘传锋拒绝交还租赁房屋。3、一审中华商银行请求法院解决的纠纷是解除华商银行与刘传锋签订的房屋租赁合同，而法院实体判决的是解除华商银行、刘传锋2012年10月18日签订的《偿还应收利息合同》，本诉审理和判决程序违法。二、根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法通则》的相关规定，房屋租赁合同与偿还应收利息合同，其两种合同有着绝对不同的性质和内容，不能混为一谈，原审认定偿还应收利息合同就是房屋租赁合同没有任何法律依据，系对华商银行违法行为的袒护，从而导致判非所诉的问题出现。从华商银行的三个诉理看，依据事实是不成立的：《偿还应收利息合同》从2010年始签订之后每年续签其始终合同内容未变，但在华商银行起诉前，他们收了刘传锋的租金却强硬无理不签合同这一点华商银行严重违背了始签合同的第四条，形成人为的违约，同时也违反第十一条二项的规定形成有意的违约，其责任和过错完全属于华商银行，只要华商银行收了租金依法就是一种默认，不能说是租期届满和期限不定的合同。另外，华商银行需收回房屋自己营业使用就起诉或强行单方收回租房解除合同，其行为违反法律规定。华商银行两次发出要求收回房屋公告的行为均不合法，因为根据《中华人民共和国合同法》的相关规定刘传锋与华商银行所签订的合同是格式合同，而在签订该格式合同时华商银行并没有依法对刘传锋作以解释和必要的告知，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第24条的规定，华商银行所发出的公告是无效的。三、华商银行收了刘传锋的房租后不给续签合同和不收房租的目的是想逼刘传锋解除该合同，既然华商银行想与刘传锋的解除合同，就不应再让刘传锋在该租用房内外予以装饰，刘传锋对该房两次装饰花费总计36万余元（现有证据待查）华商银行有故意造成刘传锋的重大经济损失的行为，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》的相关规定，华商银行必须给个说法，这一问题原审法院却诉而未理。四、华商银行的诉请和刘传锋的抗辩以及刘传锋在法庭上诉说和递交的详情说明睢阳区人民法院经过庭审没能认真细心的依法论证，并作出公正的判决，从判决实体上看没有确保刘传锋的合法权利属事实不清。
综上所述，华商银行用格式化并带有瑕疵的《偿还应收利息合同》代替《房屋租赁合同》致使刘传锋受骗上当签订该合同，华商银行多次制造陷井让刘传锋蒙受重大经济损失，而又借司法手段再给刘传锋施加精神压力，所以刘传锋不得不将华商银行的违法行为及睢阳区人民法院的判决不当之处一并书面上诉，请求依法撤销睢阳区人民法院（2014）商睢民初字第02505号民事判决，发回重审。
被上诉人华商银行辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持；刘传锋的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。一、《偿还应收利息合同》实际内容为房屋租赁合同。华商银行与刘传锋曾以《偿还应收利息合同》、《房屋租赁合同》两种形式签订过有关房屋使用的合同，其基本内容均是：华商银行与刘传锋协商一致，华商银行在一定期限内以有偿方式将房屋交付给刘传锋使用，刘传锋在约定的使用期限届满后将房屋交还给华商银行。华商银行因贷款抵债收回房产后，通过出租房屋方式，获取租金弥补贷款利息损失，所以部分合同名称为《偿还应收利息合同》，因此，《偿还应收利息合同》实质就是房屋租赁合同。二、双方合同是在平等、自愿的基础上签订的，不存在任何违法行为，且刘传锋引用《消费者权益保护法》明显错误。双方合同期限届满后，华商银行因需收回使用房屋而没有与刘传锋续签合同，此后收取租金的行为，使双方形成了不定期租赁合同关系，华商银行根据合同法规定，有权随时要求解除合同、收回房屋。《消费者权益保护法》调整的是经营者和消费者之间的法律关系，在华商银行与刘传锋的租赁合同关系中，华商银行不属于经营者的范畴，不适用《消费者权益保护法》。三、一审判决对刘传锋上诉所称的“损失”不予审理是正确的。刘传锋在一审中以“遭受损失”为由拒绝交还房屋，但没有提起反诉，也没有提交任何有关损失的证据，一审法院不予审理是完全正确的。退一步讲，即便刘传锋有损失，华商银行也不应承担。双方签订的《偿还应收利息合同》第七条明确约定，刘传锋若对房屋装修，涉及规模、范围、工艺等需经过华商银行书面同意，合同期满后，依附于资产的装修部分无偿归华商银行所有。因此，刘传锋即便有装修损失，华商银行也不应承担任何责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院依法维持一审判决。
根据刘传锋及华商银行的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点是：1、刘传锋应否返还涉案租赁物？2、华商银行应否赔偿刘传锋因装修造成的损失。
上诉人刘传锋向本院提交新证据有：2014年5月22日、5月26日电器设备、器材及装修工料款收据各一份，证明刘传锋为租赁房屋装修损失35万余元。经质证，华商银行认为与本案无关联。
本院对上诉人刘传锋提交证据分析认证如下：因刘传锋在原审中未提出反诉，该证据与本案无关联，本院不予确认。
被上诉人华商银行未向本院提交新证据。
本院查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，合同性质应以合同的内容进行确认，涉案合同的名称虽然是《偿还应收利息合同》但合同内容约定的是房屋有偿使用，并约定了使用期限、年使用费、资产的修缮等事宜，符合房屋租赁的法定特征，该合同应属房屋租赁合同。原审以房屋租赁合同纠纷进行处理，并无不当。因合同约定使用期限自2012年12月16日之日起至2013年12月16日，合同到期后因双方未达成续签合同事宜，在合同期满后，因刘传锋继续使用租赁房屋，华商银行参照原合同约定按月收取租赁费的行为，应属对原合同的不定期续展，不定期租赁合同终止前，出租人应给租赁人一定的准备期限，在刘传锋不予归还租赁物的情况下，华商银行即于2014年5月29日对刘传锋进行公告告知，限期自公告之日起30日内搬出使用房屋，在刘传锋仍不予搬出返还租赁物的情况下，华商银行即诉至商丘市睢阳区人民法院，请求判令刘传锋交还房屋，该院据此判令解除合同亦无不当。刘传锋上诉所称华商银行诉请解除租赁合同，原审判令解除华商银行与刘传锋签订的《偿还应收利息合同》，华商银行诉标不明的理由不能成立。刘传锋应予返还涉案租赁房屋。关于华商银行应否赔偿刘传锋损失之争议，其损失的实质是刘传锋装修费用损失问题，对此刘传锋虽然提交有装修票据，但双方合同第七条第2项明确约定了“合同期满后或因乙方（刘传锋）责任导致合同无法履行的，依附于资产的装修部分无偿归甲方（华商银行）所有”。且刘传锋一审中也未对此损失提起反诉，其损失的上诉请求，本院不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费776元，由上诉人刘传锋负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 周克风
审 判 员 林廷武
代理审判员 宁传正
二〇一五年七月三十日
书 记 员 陈 颖