北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第13373号
原告（反诉被告）北京北标德诚物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区建国门外永安里中街25号2号楼210房间�
法定代表人赵宗元，经理。
委托代理人贾东初，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人李洁，女，1982年4月20日出生。
被告（反诉原告）北京照康宾馆，住所地北京市宣武区新建里**号。
法定代表人石长莲，女，北京照康宾馆总经理。
委托代理人杨云玲，北京市亚奥律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京北标德诚物业管理有限责任公司（以下简称北标德诚公司）与被告（反诉原告）北京照康宾馆（以下简称照康宾馆）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北标德诚公司的委托代理人贾东初、李洁，被告（反诉原告）照康宾馆的法定代表人石长莲及委托代理人杨云玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北标德诚公司诉�：2006年8月25日，我公司的上级单位北京标准件工业集团公司（以下简称标准件公司）作为产权人，将位于北京市西城区×院内平房及×号一层两居室一套共475平方米的房屋租赁给照康宾馆，双方签有《房屋租赁合同》。2010年1月1日，标准件公司将全部经营性和非经营性资产授权我公司管理经营并通告了全体相关单位。2011年8月31日前述合同期满后，我公司与照康宾馆签订了《房屋租赁合同》，租期自2011年9月1日至2014年8月31日止。合同第十四条特别约定：1.合同签订后乙方应在2011年11月20日前把标的物房屋顶部的临建房屋拆除，如需搭建临建房屋应履行各项报批手续。2.合同自然终止后，乙方对标的物投入的任何费用甲方不予补偿。合同第十六条约定：发生纠纷协商不成的，向产权方企业注册地人民法院提起诉讼。在合同履行过程中，产权方标准件公司和我公司于2012年12月14日给照康宾馆发函，要求其将搭建的临时建筑物拆除。2013年4月15日我公司又给照康宾馆发函，要求其拆除临时建筑物，但照康宾馆一直未予拆除。在距离合同期满前几个月，我公司多次通知照康宾馆，租赁届满不再续租，并于2014年7月14日发函，通知到期收回租赁物自用，但是合同于2014年8月31日届满后，照康宾馆拒不腾退，故我公司诉至法院，请求：1.判令照康宾馆将租赁我公司的位于北京市西城区×号院内平房及×号一层两居室一套共475平方米的房屋腾退交付于我公司；2.判令照康宾馆拆除在租赁标的物上的二层违法建筑；3.判令照康宾馆向我公司支付2014年9月1日合同期满终止之后至实际腾退房屋之日止的使用费用，按原租赁合同日租金的两倍计算，即每天1452元；4.诉讼费由照康宾馆承担。
被告照康宾馆辩称：不同意腾退房屋，要求按原合同继续履行�2014年9月1日之后的房屋使用费并不是我公司不交，而是北标德诚公司不收。北标德诚公司要求按照原租金的两倍缴纳房屋使用费没有事实和法律依据，我公司不同意缴纳。本案为租赁合同纠纷，其请求拆除租赁物上的违法建筑与本案案由不符，请求对其要求拆除违法建筑的诉讼请求不予处理。我公司作为承租方，最开始承租涉案房屋时仅仅只有两间仓库，如果现在我公司拆除所谓的违法建筑，就意味着把我公司所有增建的部分拆除，最初的状态现在已经不存在了，现在基本都是我公司新建的，包括一层的加固。我公司从承租涉案房屋后北标德诚公司一直未提出异议，对一层新增加的部分和二层新增加的部分北标德诚公司从未提出异议，现在要求拆除缺乏事实依据。且该项请求是在第二次庭审结束后提出的，请法院依法不予处理。
反诉原告照康宾馆诉称：我公司在承租本案涉案房屋时，根本无法经营，我公司投入了大量的资金进行装修改造。今年，我公司投入了1372700元对照康宾馆的二层进行整体改造，使租赁房屋符合北标德诚公司的要求。现北标德诚公司要求我公司腾退涉案房屋，我公司不同意腾退，要求北标德诚公司赔偿我公司的装修损失，故提出反诉，请求：1.判令北标德诚公司赔偿我公司1372700元；2.判令北标德诚公司返还房屋押金63750元；3.诉讼费由北标德诚公司负担。
反诉被告北标德诚公司辩称：照康宾馆的诉讼请求没有合同依据更不符合合同履行的基本事实。双方签订的《房屋租赁合同》第六条第三款、第七条第三款、第九条第二款都对租赁标的物的装修问题作了约定，基本内容是承租方如需装修修缮必须将装修及修缮的施工方案图纸、相关部门的审批手续及施工单位的资质等资料交予我公司�批，经出租方审批后方可实施，工程竣工之后应将完整的竣工资料和图纸交出租方备案，装修及修缮的费用由承租方承担，合同期满终止或解除不得拆除装修及修缮部分。合同签订后照康宾馆作为承租方并未向出租方提出明确的装修要求也未将出租方要求的装修方案图纸及政府相关部门的审批手续、施工单位的资质等交由我公司审批，没有获得出租方同意承租方进行装修施工的书面意见，相反在2014年4月10日左右出租方得知承租方装修的意图后与承租方联系，承租方出具了施工申请但之后一直没有提供出租方要求的有关施工方案和政府有关部门的审批手续，出租方没有同意承租方进行装修施工。根据合同约定的内容及合同履行的情况，照康宾馆要求我公司赔偿137万元的装修费用不符合合同约定也不符合合同履行的事实。押金问题合同第十一条约定的非常清楚，我公司不同意返还押金。综上，我公司请求法院驳回照康宾馆的反诉请求。
经审理查明：位于北京市西城区（原宣武区）×号楼房屋所有权人为标准件公司。2006年8月25日出租人标准件公司及承租人北京照康伟业商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，约定出租人将北京市西城区×号院内平房及×号一层两居室一套租赁给承租人使用，建筑面积约为475平方米。租赁期限自2006年9月1日起至2011年8月31日止，租赁房屋押金为三个月租金，即4万元。该标的物的起始租金为每年16万元，自2009年9月1日起，每年度房屋租金递增5000元，直至本合同期满。合同还对其它事项进行了约定。
2010年1月1日标准件公司向其租户及合作单位发布《公函》一份，内容为：北京标准件工业集团公司各租户（含工作单位），自2010年1月1日起，北京标准件工业集团公司授权北京北标德诚物业管理有限责任公司管理经营我公司所属的全部经营及非经营性资产，行使管理权力，希望各租户（含合作单位）积极配合工作。
2011年9月1日出租方（甲方）北标德诚公司与承租方（乙方）照康宾馆签订《房屋租赁合同》。合同第一条、第二条约定：出租方将北京市西城区×号院内平房及×号一层两居室一套出租给承租方，房屋建筑面积为475平方米。租赁用途为宾馆。合同第三条至第五条约定：租赁期限自2011年9月1日起至2014年8月31日止。租赁房屋押金为人民币63750元，房屋租金为每年255000元。本合同签订当日内乙方向甲方交付人民币63750元作为房屋租赁押金，押金不得折抵租金。在本合同终止或解除后，若乙方在此租赁标的物已注册企业时，乙方应对注册的企业注销或迁出、并与甲方及相关方结算清费用后三个工作日内甲方将押金全额退还给乙方（押金不计�息）。从2012年9月1日起每年度租金比上一年度租金增加人民币5000元。具体金额为2012年9月1日至2013年8月31日租金为人民币260000元，2013年9月1日至2014年8月31日租金为人民币265000元。合同第七条约定：甲方将房屋交付给乙方后，乙方的装修及修缮工程，须在施工前将装修及修缮工程施工方案（含图纸）、审批手续、施工单位资质等相关资质交与甲方审批，由于装修及修缮工程所产生的一切费用由乙方承担。如甲乙双方租赁合同终止、解除，乙方不得破坏已装修及修缮部分。合同第九条约定：乙方有权对所租标的物进行装修及修缮工程，但装修及修缮工程改造必须符合防火、安全等相关法律、法规的要求，不得破坏租赁标的物的主体结构和基础设施。装修及修缮工程施工方案（含图纸）、审批手续、施工单位资质等相关资质须交甲方审批，经甲方同意后方可施工。装修及修缮改造工程竣工后，乙方应向甲方提交一份完整的竣工资料（含图纸）备案，合同期满后不可拆除装修及修缮部分。租赁期满或解除本合同时，乙方自新添置的可移动物品（非与租赁标的物连接的）可由乙方收回，对于乙方装饰、装修及修缮工程部分，乙方自愿放弃主张权利，不得拆毁，保证所租用房屋在良好使用状态下返还给甲方，返还后房屋内的留置物品由甲方全权处理，产生的相关费用由乙方承担。在本合同终止前，乙方应提前三个月告知甲方是否续租。甲方应在收到乙方来函后30天内回复乙方是否同意续租。合同第十一条约定：本合同期满或终止后，乙方应按合同约定将租赁标的物完好交付甲方，如未能按约定交付，甲方有权强制收回租赁标的物，并全额扣除租赁押金。合同第十四条约定：合同签订后乙方应在2011年11月20日24时前把标的物房屋顶部的临建�屋拆除，如需搭建临建房屋应履行各项报批手续，建房材料应使用防火材料，如因无相关手续或未使用防火材料出现任何问题，由乙方承担全部责任。合同由乙方提出解除或由于乙方违约甲方提出解除或自然终止后，乙方对此标的物投入的任何费用（包含原合同即2006年8月25日签订的房屋租赁合同中的任何费用），甲方不予补偿。关于乙方自建的房屋，合同由乙方提出解除或由于乙方违约甲方提出解除或自然终止后甲方不予补偿并由乙方全部拆除，且将建筑垃圾清运出租赁标的物。
合同签订后，双方依约履行了合同义务。北标德诚公司将涉案房屋交付照康宾馆，照康宾馆支付北标德诚公司押金63750元及2014年8月31日前的房屋租金。北标德诚公司与照康宾馆均主张北京照康伟业商贸有限公司与照康宾馆系关联企业，照康宾馆在原一层房屋上加建了二层。2012年12月14日标准件公司及北标德诚公司向照康宾馆发布《关于北京照康宾馆搭建临时建筑等有关安全问题的函告》，内容为：北京照康宾馆，2012年12月14日我司收到西城公安分局消防支队、陶然亭派出所、陶然亭地区防火办公室、陶然亭街道安全生产委员会办公室发出的《关于北京照康宾馆存在搭建临时建设顶部使用聚苯乙烯彩钢板等有关安全问题的函》，函中指出：“贵宾馆二层违章建设使用建筑材料保温芯材料为聚苯，存在重大火灾隐患。”根据上述情况，为保障安全并依据贵宾馆与我司签订的《房屋租赁合同》，我司要求贵宾馆于2012年12月23日前将北京市西城区×号楼标的物（北京照康宾馆）二层搭建临时建筑拆除。若贵宾馆不能按时拆除上述临建，所产生一切后果均由贵宾馆承担。2013年4月15日北标德诚公司再次向照康宾馆送达《关于要求北京照康宾馆拆除搭建临时建筑的函告》，以时至今日照康宾馆仍未将搭建的临时建筑拆除为由，要求照康宾馆纠正违约行为，立即拆除该临时建筑。该函告由照康宾馆经理姚稳定签收。
2014年4月10日照康宾馆与北京宏博兴业建筑工程有限公司签订《北京市建设工程施工合同》，约定由北京宏博兴业建筑工程有限公司对北京市西城区×号二层进行整体改造。2014年4月11日北标德诚公司向照康宾馆送达《关于北京照康宾馆提交施工申请的回复意见》，内容为：2014年4月11日贵宾馆向我司提交的“施工申请”等施工资料已收悉，现回复如下：一.据了解贵宾馆在未经我司同意的情况下，已开工（租赁标的物屋顶上自行搭建建筑物的改造）。此举有违贵我双方签订房屋租赁合同，应立即停止施工。待补齐以下材料且我司书面同意后再开工，否则，所产生的一切责任由贵宾馆负责。二、请贵宾�向我司补充提供以下有关此次施工工程的相关资料：1.此次施工工程的图纸。2.此次施工工程施工方的相关资质。3.此次施工工程政府相关部门的批准文件的复印件交我司备案。同日照康宾馆经理石长巧签收上述回复意见，但未按照北标德诚公司的要求提交回复意见中注明的文件。后北京宏博兴业建筑工程有限公司对北京市西城区×号二层进行了整体改造，照康宾馆支付北京宏博兴业建筑工程有限公司工程款共计1372700元。2014年7月14日北标德诚公司向照康宾馆送达《函告》一份，内容为：贵我双方2011年9月1日签订的《房屋租赁合同》将于2014年8月31日到期，到期我司将按前述合同约定收回租赁标的物。现距离上述合同到期还有2个月时间，为了便于贵司妥善安排上述合同到期后的工作，我司提前告知贵司，以便于贵我双方2014年9月1日上午九时的交接工作顺利进行。2014年7月18日照康宾馆经理石长巧签收上述《函告》，但时至今日照康宾馆仍未将涉案房屋交还北标德诚公司。
上述事实，有房屋所有权证书、《公函》、《房屋租赁合同》、《北京标准件工业集团公司、北京北标德诚物业管理有限责任公司关于北京照康宾馆搭建临时建筑等有关安全问题的函告》、《关于要求北京照康宾馆拆除搭建临时建筑的函告》、《北京市建设工程施工合同》、发票、《关于北京照康宾馆提交施工申请的回复意见》、《函告》及双方当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。北标德诚公司与照康宾馆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。
承租人未经出租�同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状的，应予支持。照康宾馆承租涉案房屋后在原有一层房屋基础上加建二层，双方合同明确约定，照康宾馆应于2011年11月20日24日前把涉案房屋顶部的临建房屋拆除，如需搭建临建房屋应履行各项报批手续，关于其自建的房屋，合同自然终止后北标德诚公司不予补偿并由照康宾馆全部拆除，照康宾馆未按照双方合同约定的时间将涉案房屋的二层自建部分拆除，在北标德诚公司于2012年、2013年发函要求其将自建部分拆除的情况下照康宾馆仍未履行上述义务并于2014年4月10日与案外人签订《北京市建设工程施工合同》，对自建的二层进行装修改造。北标德诚公司于2014年4月11日明确发函要求照康宾馆提交施工图纸、施工方资质及相关部门的批准文件，在未提交上述材料的情况下必须立即停止施工，�照康宾馆在收到上述函告后未按北标德诚公司的要求提交文件且继续施工，对此照康宾馆应自行承担不利后果，其要求北标德诚公司赔偿其装修损失1372700元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；北标德诚公司要求照康宾馆将其自建的二层房屋拆除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；双方合同已于2014年8月31日到期终止，照康宾馆并未按照合同约定向北标德诚公司提出续租申请，且北标德诚公司于2014年7月14明确发函表示合同到期后将收回租赁标的物，不再续约，据此北标德诚公司要求照康宾馆返还租赁标的物的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；因照康宾馆在合同到期终止后仍继续使用涉案房屋且未向北标德诚公司支付租金，故照康宾馆应当按照双方合同约定的租金标准向北标德诚公司支付合同终止后至照康宾馆实际返还房屋之日止的房屋使用费，北标德�公司诉讼请求过高的部分，依据不足，本院不予支持；根据合同约定，合同期满或终止后，照康宾馆应按合同约定将租赁标的物完好交付北标德诚公司，如未能按约定交付，北标德诚公司有权强制收回租赁标的物，并全额扣除租赁押金。北标德诚公司已于2014年7月14日明确发函告知照康宾馆合同到期后不再续约、于2014年9月1日上午九时办理房屋交接手续，但照康宾馆未按照合同约定将涉案房屋交付北标德诚公司，故北标德诚公司有权按照双方合同约定全额扣除租赁押金，照康宾馆要求北标德诚公司返还租赁押金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京照康宾馆于本判决生效后三十日内将北京市西城区×号院内平房及×号一�两居室一套房屋顶部的二层建筑拆除并将上述房屋腾退并交还原告（反诉被告）北京北标德诚物业管理有限责任公司。
二、被告（反诉原告）北京照康宾馆于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）北京北标德诚物业管理有限责任公司房屋使用费，以每日七百五十元为计算标准，自二○一四年九月一日起计算至被告（反诉原告）北京照康宾馆实际返还北京市西城区×号院内平房及×号一层两居室一套房屋之日止。
三、驳回原告（反诉被告）北京北标德诚物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）北京照康宾馆的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十�，由被告（反诉原告）北京照康宾馆负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一万七千七百二十八元，由被告（反诉原告）北京照康宾馆负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 田雅娟
人民陪审员 王清根
人民陪审员 孙 平
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 娄月娇