福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）厦民终字第3552号
上诉人（原审原告）曾菲萍
委托代理人简斯林，福建旭丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴春海
被上诉人（原审被告）洪淑轻
上列被上诉人的共同委托代理人洪淑汝，福建友宏律师事务所律师。
上诉人曾菲萍因与被上诉人吴春海、洪淑轻房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第1492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曾菲萍及其委托代理人简斯林、被上诉人吴春海和洪淑轻的共同委托代理人洪淑汝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月22日，曾菲萍起诉请求判决：1、解除曾菲萍与吴春海、洪淑轻所签之第201210009号《房地产经纪合同》；2、吴春海、洪淑轻立即向曾菲萍双倍返还定金即人民币（币种下同）600000元及逾期支付的利息（自2012年12月18日开始按同期银行贷款利率计算至实际付清之日止）。
原审法院查明，2012年10月18日，吴春海作为卖方、洪淑轻（吴春海之妻）作为卖方代理人、曾菲萍作为买方、厦门金海岸房产服务有限公司作为中介服务方的三方共同签署一份《房地产经纪合同》，编号为201210009。合同约定：1、吴春海同意将名下之厦门市湖里区吕岭路163号之二的房产出售给曾菲萍；2、房产现状带租约；3、曾菲萍签约之日应支付定金30万元；3、曾菲萍于办理解押当日向吴春海支付85万元；4、曾菲萍于2012年11月15日过户之前，向吴春海支付160万元；5、吴春海应于2012年11月5日前办理提前还贷和解除抵押登记手续；6、双方保证于2012年11月15日前，前往土房局办理产权登记交易过户手续，否则守约方有权要求解除合同和要求违约方承担违约责任。
签约当日，吴春海收到曾菲萍支付的定金30万元。2012年11月5日曾菲萍未向吴春海支付85万元，吴春海亦未办理提前还贷和解除抵押登记手续。
2012年11月24日，曾菲萍与吴春海、洪淑轻在中介方在场的情况下进行洽谈协商。谈话中，曾菲萍承诺要先支付85万元让吴春海去办理解押手续，吴春海表示虽然已过双方合同约定的解押日期，仍同意让曾菲萍尽快付款解押。嗣后，曾菲萍亦未付款。
2012年12月13日，吴国海、洪淑轻的委托律师向曾菲萍发函，称曾菲萍已经违约，自曾菲萍收到该函之日起解除讼争《房地产经纪合同》。曾菲萍于次日收到该函。2012年12月26日，曾菲萍委托律师向吴春海、洪淑轻及其律师发函，称可与吴春海、洪淑轻协商处理，继续履行合同。2012年12月19日，吴春海与案外人林文生签订一份《房产买卖协议》，将涉案房产出售给林文生。
审理中，曾菲萍向原审法院提出财产保全申请，请求对吴春海、洪淑轻价值600000元的财产采取保全措施，曾菲萍及其配偶自愿提供担保。原审法院于2013年2月18日作出（2013）湖民初字第1492号《民事裁定书》，裁定：一、冻结吴春海、洪淑轻银行存款600000元或查封、扣押相应等值的财产；二、查封曾菲萍名下的址于厦门市嘉禾路380号1902室房产。之后，原审法院依法采取保全措施。
原审法院认为，曾菲萍与吴春海签订的《房地产经纪合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行义务。曾菲萍主张吴春海在签约前承诺讼争房产租金每月14000元，但没有证据证明双方对讼争房产的租赁问题有过约定，吴春海亦予以否认。根据房产交易习惯和曾菲萍、吴春海双方的谈话内容来看，曾菲萍应先支付85万元，后让吴春海、洪淑轻办理解押手续。本案证据证实在约定的解押日期即2012年11月5日前，曾菲萍没有依约定支付解押款，且在吴春海、洪淑轻给予的宽限期内仍然没有付款，导致吴春海、洪淑轻无法办理解押手续以及进行后续房产交易活动，因此曾菲萍存在违约行为。根据涉案《房地产经纪合同》第九条“……守约方有权要求解除合同和要求违约方承担违约责任”的约定，故吴春海、洪淑轻有权解除合同且不予返还定金。曾菲萍于2012年12月14日收到吴春海、洪淑轻关于解除合同的函件通知，当日合同依法解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回曾菲萍的诉讼请求。案件受理费9833元、保全费3520元，由曾菲萍负担。
宣判后，曾菲萍不服，向本院提起上诉。
上诉人曾菲萍上诉请求撤销原判，改判支持其原审全部诉讼请求。理由为：一、原审认定事实错误。在吴春海、洪淑轻所提供的《谈话录音内容》第109段谈话中，曾菲萍清楚地表示“你解押时我要拿八十几万给你”等等，强调的是曾菲萍承诺的是“解押时”而非“先支付”并且也得到吴春海、洪淑轻的承认。二、原审适用法律明显错误。1、首先，根据合同约定，曾菲萍没有先支付85万元首期款的先履行之义务。双方签订的合同约定曾菲萍于办理解押当日向吴春海、洪淑轻支付85万元，该条款约定曾菲萍支付85万元首期款附条件的即“吴春海、洪淑轻办理讼争房产解押”以及支付时间为“解押的当日”，故从双方签订的合同内容来看，原审认定曾菲萍应先支付85万元没有任何事实依据。其次，合同是当事人双方意思自治的体现，一般双方当事人有约定的应从其约定，约定不明或没有约定再适用其他（如交易习惯），即使按照房产交易习惯，为了确保卖方收到买方支付的卖房款后及时用做提前还贷而非挪用、降低房产过户之前的风险，二手房交易的一般做法也是约定在卖方（产权人、贷款人）办理房产解押手续的当天，由买方将双方约定的首付款直接在其贷款行支付用于解押（以上房产交易习惯也有原审出庭的证人证言所证实），而非原审认定的买方有先付款的义务。再者，曾菲萍的付款时间有赖于吴春海、洪淑轻的决定和指示。2012年11月5日前吴春海、洪淑轻何时到涉诉房产贷款的银行办理提前还贷和解押手续，吴春海、洪淑轻有义务通知曾菲萍。但是从原审庭审调查以及吴春海、洪淑轻的陈述，其二人直至2012年11月20日之后才回到厦门，从未通知曾菲萍何时去解押，一直是曾菲萍通过中介督促吴春海、洪淑轻及时回厦办理房产解押等手续。因此，无论是从合同约定、交易习惯、还是生活常识，曾菲萍均没有先履行之义务。2、首先，合同第六条约定吴春海、洪淑轻应于2012年11月5日前办理提前还贷和解除抵押登记手续，该条款约定吴春海、洪淑轻对于房产解押具有单方义务，房产解押必须其本人亲自办理，且房产解押须其本人携房屋的贷款合同、贷款银行卡、身份证等方可办理。事实上，从原审庭审调查及吴春海、洪淑轻自认的事实来看，其二人直至2012年11月20日之后才回到厦门，吴春海、洪淑轻违约的事实清楚，既然合同约定的付款条件未能成就，或吴春海、洪淑轻未按合同约定履行先履行义务，曾菲萍不可能构成违约。其次，原审认定吴春海、洪淑轻给予宽限期无事实与法律的依据。曾菲萍申请出庭的证人以及提供的通话记录也能证明，不存在吴春海、洪淑轻催告曾菲萍并给予宽限期的事实，更不存在“在吴春海、洪淑轻给予的宽限期内仍然没有付款”的事实。再次，曾菲萍向吴春海、洪淑轻支付85万元的条款是附条件且需要吴春海、洪淑轻通知解押时间。所附条件是吴春海、洪淑轻需本人亲自到所申请贷款的银行办理解押手续，所附期限是吴春海、洪淑轻办理解押的当日。吴春海、洪淑轻没有在合同约定的时间办理解押手续，其要求曾菲萍支付85万元的条件不能成就。综上，曾菲萍没有付款是基于“吴春海、洪淑轻应先履行合同”的抗辩权利，而不可能构成违约行为。3、吴春海、洪淑轻在履行合同过程中的违约事实清楚，曾菲萍并无任何违约行为，吴春海、洪淑轻无权解除合同。首先，经过原审法庭调查，吴春海、洪淑轻违反合同义务，未在合同约定的期限即2012年11月5日前办理讼争房产的提前还贷和解除抵押登记的手续，且未在约定的2012年11月15日与曾菲萍办理讼争房产的过户手续。更为明确的是，吴春海、洪淑轻自合同签订后至2012年11月20日之前均不在厦门，从现有的通话记录中显示，2012年11月14日是曾菲萍唯一一次自合同签订后联系上吴春海、洪淑轻。关于上述情况，曾菲萍多次催促，中介方的证人亦可以证实，而涉及本案的房产解押、还贷以及过户均要由业主本人亲自办理。其次，守约方根据合同法94条第二款、95条可通知解除合同的前提是双方约定的合同解除权条件成就或出现了违约方构成根本违约的事实，吴春海、洪淑轻作为违约方、曾菲萍作为守约方，并未出现合同约定或法律规定的吴春海、洪淑轻可通知解除合同的情形。相反，对于其解除合同的通知，曾菲萍一方面回复律师函明确表示异议，并在合理期限内向人民法院起诉，其通知解除合同不能成立。故吴春海、洪淑轻以通知方式解除合同不符合法律规定，也没有事实依据，吴春海、洪淑轻于2012年12月23日作出解除合同的律师函不发生任何法律效力。4、吴春海、洪淑轻未履行、兑现有关房屋租赁方面的承诺事实清楚，但这一事实不影响吴春海、洪淑轻“一房二卖”的根本违约行为的成立，曾菲萍要求解除合同有充分的事实和法律依据。首先，吴春海、洪淑轻在合同未合法解除或终止的情况下，擅自将房产另售他人并加急办理了过户手续，导致本案双方之间的房屋买卖合同无法继续履行，构成根本违约。其次，吴春海、洪淑轻存在明显的违约故意。根据吴春海、洪淑轻提交的材料，其与案外人于2012年12月19日另签订了《房产买卖协议》并约定到房管局办理过户手续，真实的房屋买卖合同或意向，应早已达成。而其于2012年11月下旬还承诺处理房屋租赁事宜，预留保证金以与曾菲萍继续履行合同，而后其单方通知解除合同并将房产以加急的方式过户给案外人，构成根本违约。再次，曾菲萍有充分的事实和法律依据要求吴春海、洪淑轻解除合同，吴春海、洪淑轻应承担合同约定的违约责任。根据合同第十五条约定“甲方（即吴春海、洪淑轻）中途悔约，应以书面形式立即通知乙方（即曾菲萍）及丙方（居间方），并自违约之日起三日内双倍返还乙方所付定金，并将乙方已付购房款返还给乙方”，故曾菲萍有权要求吴春海、洪淑轻立即向曾菲萍双倍返还定金即600000元及逾期支付的利息。
被上诉人吴春海、洪淑轻答辩称，一、根据合同约定及吴春海、洪淑轻提供的录音证据、二手房交易惯例等可以证明：曾菲萍具有先付款（解押款）的义务，在曾菲萍履行付款义务后吴春海、洪淑轻才有进行解押及配合曾菲萍办理房产过户的义务。合同第五条和第六条对双方的义务作了约定，曾菲萍与吴春海、洪淑轻2012年11月24日谈话内容中曾菲萍亦多次确认“解押时我要支付这些钱让你去解押”、“你解押时我要拿八十几万给你”等，证人亦当庭证明了“解押款应由曾菲萍支付，吴春海、洪淑轻曾催促曾菲萍要支付解押款”等事实，从上述条款及录音证据、证人证言及二手房交易惯例可以证明：1、本案中曾菲萍应支付的首期款是有特定用途的即：用于支付给吴春海、洪淑轻以办理提前还贷及解除抵押登记手续，故曾菲萍支付首期款和吴春海、洪淑轻办理解押手续是有先后顺序的，曾菲萍应付款在先，吴春海、洪淑轻收到款项后才能专款专用，将曾菲萍支付的首期款用来办理提前还贷和解除抵押登记手续。2、曾菲萍“应于解押当日支付人民币85万元”，鉴于“解押当日”具体指何日不够明确，故双方在合同第六条约定吴春海、洪淑轻“应于2012年11月5日前”办理提前还贷及解除抵押登记手续。这二个条款对双方均有约束力，吴春海、洪淑轻是要在2012年11月5日前办理提前还贷，而吴春海、洪淑轻办理提前还贷的款项应由曾菲萍支付，也就是明确了曾菲萍首期款的支付时间为2012年11月5日前。因此，曾菲萍应早于2012年11月5日支付首期款即解押款85万元给吴春海、洪淑轻，以便吴春海、洪淑轻用以办理提前还贷及解除抵押登记手续。3、吴春海、洪淑轻何时办理提前还贷及解除抵押登记手续是取决于曾菲萍何时支付解押款。吴春海、洪淑轻只有在收到曾菲萍支付的解押款后才有能力也才有义务办理还贷及解除抵押登记手续。但事实上，曾菲萍一直没有付款。曾菲萍具有先付款的义务，但曾菲萍迟至2012年11月24日仍未备妥购房款，其在主观上不愿、客观上不能按约定履行付款义务。4、2012年11月24日双方在协谈过程中，吴春海、洪淑轻明确提出“周一把解押的事情办一下”，但曾菲萍仍是一副推托的口吻，在吴春海、洪淑轻给予的这一宽限期，曾菲萍仍然没有付款。支付购房款是曾菲萍的主要合同义务，但曾菲萍自始至终未支付相应款项。曾菲萍具有先付款义务，正是因为曾菲萍不按时支付首期款才导致吴春海、洪淑轻无法履行提前还贷及解除抵押登记手续的义务，因此，导致双方无法按约定时间办理解除抵押登记手续及房产交易过户手续的责任在于曾菲萍，曾菲萍的违约行为导致吴春海、洪淑轻无法实现合同目的，无论是依据双方关于守约方可以解除合同的约定，还是根据《合同法》第九十四条关于当事人有权解除合同的规定，本案中吴春海、洪淑轻单方解除合同都是合法的。二、综合本案的相关证据，可以证明曾菲萍“要求吴春海、洪淑轻解决租赁合同问题或解除租赁关系”这一主张，显然是曾菲萍不想履行合同义务的借口。从根本上来讲，吴春海、洪淑轻并不“负有解决租赁事宜”的合同义务。根据买卖不破租赁的规定，如果曾菲萍真心想履行房产买卖合同，即使曾菲萍对原有的租赁合同有不同意见，其完全可以在讼争房产过户后以新产权人的身份依法行使要求解除租赁合同等权利。鉴于曾菲萍亦在一审庭审中当庭确认本案所涉房产买卖合同的履行并不以解决租赁关系为前提，故不再赘述。但结合谈话录音内容可以非常明确的是：曾菲萍是以“解决租赁合同问题”为借口，其实质上是不想履行合同义务，从侧面证明了曾菲萍悔约的意图。三、综合吴春海、洪淑轻所提交的各种证据，足以证明吴春海、洪淑轻是真心想将讼争房产出售，而曾菲萍却有“炒房”之嫌。这从双方签订的合同第21条第3款之约定“乙方有权指定实际产权人”就可明了。曾菲萍是想利用签订合同后至支付首期款这一期间寻找下家，从中赚取差价，但因迟迟未能找到合适的下家而曾菲萍也并非真心想履行合同支付款项，故才以“解决租赁问题”为借口拖延支付款项，想以此逼迫吴春海、洪淑轻“主动”解除合同，其真实目的不仅是不想损失已支付的定金而已，甚至还想以此赚取所谓的“双倍返还定金”。曾菲萍这一真实目的从其向法院提起诉讼时已昭然若揭。四、曾菲萍与吴春海、洪淑轻签订的合同已于2012年12月14日解除，吴春海、洪淑轻依法没收曾菲萍已支付的定金符合法律规定。《合同法》第96条规定“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。吴春海、洪淑轻于2012年12月13日发函通知曾菲萍解除合同，曾菲萍于2012年12月14日收到通知，则双方签订的合同已于2012年12月14日解除。根据合同约定及法律的相关规定，曾菲萍已支付的定金无权要求返还，吴春海、洪淑轻没收定金是合法的。五、吴春海、洪淑轻在本案中无任何违约行为，吴春海、洪淑轻单方解除合同是合法的。吴春海、洪淑轻在双方合同解除后将讼争房产另售他人是合法的处置行为。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回曾菲萍的上诉，维持原判。
经审理查明，对原审查明的事实，除曾菲萍对关于“谈话中，曾菲萍承诺要先支付85万元让吴春海去办理解押手续，吴春海表示虽然已过双方合同约定的解押日期，仍同意让曾菲萍尽快付款解押”的事实认定有异议外，其余事实双方当事人均无异议。本院对双方均无异议的事实予以确认。
另查明，二审庭审中，曾菲萍确认签约时其有看到讼争房屋的两份租赁合同，租金分别是每月5500元合计11000元，但主张吴春海、洪淑轻承诺租金可达14000元，因另一份租赁合同的租户擅自转租他人租金每月达8500元，吴春海、洪淑轻承诺会出面解决租赁问题。
再查明，曾菲萍对吴春海、洪淑轻于原审提交的2012年11月24日谈话录音内容的真实性予以确认，该录音内容摘录如下：
“……
吴（指吴春海）：那女的让我把人家赶走，也不现实嘛，你说要怎么赶？比如你找我租房子，我要把你赶走，不现实嘛，如果说你有转租给他，我还有证据，我没有证据，你说要我怎么配合你呀？是不是？这种是不现实的
中介：嗯嗯。没错。
……
吴：你贵姓呀？
中介：我姓纪。
……
吴：她也真是的，她这个要求确实太无理了。咱们得有理由，是吧？
中介：她这纯粹是找借口，纯粹是找借口。
中介：这个租金是有点低了。
……
吴：前几天小纪打电话问我说什么回来，我说11月15合同到期了，现在马上12月份了，解押你还没过去解，我怎么回来？
曾（指曾菲萍）：主要是租赁啦，洪姐说租赁的事情是小事情，应该好解决，我本来说要押20万元，不要说押，是预留啦，洪姐说好处理，那我想说好处理就不用预留20万。签完合同当天，我们也有去过店里，中介方也在帮忙说看能不能在过户前把租赁的事情落实好，洪姐也一直在帮忙处理，但一直没结果。
吴：小曾呀，我刚刚还在跟中介说这个事，现在房子还是我的，要我配合是可以，打比方说，如果是你租我的房子，没有证据的情况下，要把你赶走，你肯定不愿意，对不对？
曾：没错，吴总你说的我都可以理解。但是我买这个店面要将近500万元，过户费差不多要20万，中介费要6万，当初我是冲着洪姐说这里的月租金是8500元，有转租给别人。
吴：你跟她说租金有8500元吗？
洪（指洪淑轻）：是说隔壁的店面转租给别人8500元。
吴：曾，你先听我说，首先，合同也有拿给你看，我刚才也才跟他们说，我也爱租金高，但老人家把房子出租了也没办法。
曾：做生意都要考虑一个回报率的问题。洪姐说中介跟她说旁边现时租8500元，另一间5500元，算起来租金也有一万多，我才会买这个店面。这个店面是好，但我要考虑回报。我也不是说怪洪姐什么，假如当初说两间都是5500，不存在你误我，我误你。如果说租金只有1万1，不是1万4，我可能也就不会买，我们不能怪任何人，有什么事情摆出来说。
吴：稍等一下，你要买之前合同有没有看？
曾：没错，有看。但是洪姐也有说可以租8500。
吴：合同要看。我们老人家租给别人5500。
曾：洪姐说合同是老人家签的，对方有违约，这份租赁合同也是不生效的。中介复印了一份租赁合同给我，我只要了一份，另一份就没有要，因为大家都要过去处理了，我也不承认。我只认租金是8500，不是认5500元，所以连这份合同我也是不认的。我是认这间是8500，另一间5500剩2年。如果就是5500，四年合同不变，我绝对是不会签这份合同的。
吴：合同签了，不可能找理由把人家赶出去。你以后店面自用也行，要租更高价也行，但是合同跟人家签了，我们合同跟人家签的是5500元，到2016年。你也有看到这个。你当初是说如果可能的话，就配合你。如果这个人真的转租给别人，他违约在先，我可以配合你说把他赶出去，那倒是不要紧，是吧？
曾：对，没错。
吴：但是到目前为止，我们没有证据。对吧？
曾：对，吴总你说的没错。我是冲着洪姐说他转租给别人8500元。我是冲着租金来的。
洪：会慢慢递增。
吴：那是你误会了。以后门面可能可以达到8500。
曾：是，我一直以为是8500。现在不能如我所愿。那天三个人过去店面，那个人也承认说是转租的，租金8500。但可能（转租人）有威胁他，他不敢处理。如果当天事情能处理好，后面的事情就很顺了，也不存在你误我，我误你，这种事情也说不清楚的。因为存在这个问题，洪姐也不好叫我说要办什么事情。
吴：你说处理好要怎么处理？那你说象这种事情要怎么处理？如果那个租我房子的人坚持说……
曾：吴总，其实这种事情你们可以叫中介帮你们想办法，我也有咨询别人，如果你们要处理也是很简单，就是跟他谈钱的事，你就把他约出来，说房子你要自己用，没办法再租给他，至于装修的钱也不是他说多少就多少，要谈的。吴总你是产权人，你把他约出来，你说自己要用，这走到哪里都说得通。
吴：你说要自己用，这没有道理，因为合同跟人家签到2016年。如果说他真的有转租，那就按法律来，是吧？
曾：你是产权人，你就说要自己用，你要反过来想，他如果生意做不下去了，他也可以违约，对吧？你也控制不了他。
吴：但是他没搬走呀。
曾：他可以违约你，你也可以违约他，就看要怎么妥协。我也咨询了其他人，其实吴总你可以这样做，把他约出来……
吴：曾，那个银行抵押的事情你们要先去解押，至于租赁的事我们慢慢处理。现在马上就12月份了，银行的事情是你们乙方要去解押的。
曾：没错，当初是说要解押时我要支付这些钱让你去解押，这是没错。
吴：你解押后我们现再谈要怎么处理，我刚好也回来了，后面看要怎么处理，不然你一直扯房子的事……
曾：吴总，既然你回来了，你是产权人，你可以把租房子的人约出来谈，就说房子自己要用。
……
吴：不管怎么说，你还是先把银行解押的事情处理了，解押的事情先处理了。我以后还有其他事情呢。
曾：没错啦。我是说吴总既然回来了，就同步把事情办一下。你下午如果有空就把他约一下。你是产权人，他都可以说押金不要要走人，你怎么会没有权利呢？
……
吴：不要说那么多了，我先让你押点钱，你干脆说要押多少钱吧？我真的没那么多时间。
曾：不是说押，我说是预留钱，事情处理就给你。
吴：你要预留多少钱？但是你前期该办的事情（指解押）要去办，不要等我再回来，你还是没去办，要怎么办？
曾：没错，没错，不要紧。要么你今天跟他说好，要么你预留钱，等事情办好再给你。原来我是说预留20万元，但后来说不然15万，事情处理了再给你，我也不是说不给。
吴：处理有一个前提，租赁合同你也有看过，如果租房的人一直坚持说要租，我也没办法。即使我说我自己要用、赔他三二个月租金可以处理倒是不要紧，但他若还是不肯，你要让我强硬把他赶走，这实在说不通。我们得讲道理，我让你留10万也不要紧，但是你以后要如何处理我们的事情？
曾：吴总，这样啦，今天是星期六，你把他约出来，让中介也帮忙一下，谈解除合同的事，该赔他的你赔。我们周一再碰个面。你让中介帮忙一下，把租赁合同解除掉，你该赔他多少就赔他多少。这个租了8500元的人如果要再租可以跟我签，期限不能那么长，这他得来跟我谈。我们周一再碰个面。
……
吴：这样啦，今天下午或明天我把租房人约出来。但是说实在的，银行解押的事情你们得去办，当初说好是你们要去解押的。
曾：没问题啦，没错，没错啦。你解押时我要拿八十几万给你，对啦，合同上都有这样说啦。
……
曾：吴总你先听我说，你这一二天把这事情处理一下，我自己也得有个准备。我希望你能处理好，我这二天该安排的款项也去安排
……”。
还查明，原审中曾菲萍申请证人即中介人员宋××和纪××（即纪×）到庭，拟证明吴春海和洪淑轻有承诺讼争房屋每月租金为14000元并负责租金问题，且曾菲萍有催告吴春海和洪淑轻办理解押手续。吴春海和洪淑轻以中介费系由曾菲萍支付、证人与曾菲萍存在利害关系为由且结合谈话录音内容，认为证人所述不符合客观事实。
本案二审主要争议焦点：合同解除责任的归属认定。
本院认为，曾菲萍与吴春海、洪淑轻签订的《房地产经纪合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，应为有效合同，双方均应依合同约定履行房屋买卖关系项下的义务。讼争房产为带租约出售，虽然曾菲萍主张吴春海、洪淑轻签约时承诺讼争房产的租金每月达14000元并提供证人证言予以证明，但鉴于证人所述与谈话录音内容所载存在矛盾，在曾菲萍未能提供其它证据予以印证的情况下，证人证言不予采信，况且曾菲萍已自认在签约时看过讼争房产的租赁合同，其对讼争房屋的租赁情况应是知晓的，故曾菲萍关于吴春海、洪淑轻承诺租金每月14000元的主张缺乏证据支持，本院不予采纳。针对双方关于是先付解押款还是先办理解押手续的争议，虽然合同仅约定“曾菲萍于办理解押当日向吴春海支付85万元”，但根据合同相关条款的约定和2012年11月24日的谈话录音内容，吴春海应于2012年11月5日前办理提前还贷和解除抵押手续，而曾菲萍应付的85万元即用于提前返还银行贷款，实践操作中应先办理银行提前还贷手续方能办理解除抵押手续，故曾菲萍应先履行付款义务才能促成提前还贷，提前还贷后亦才能解除抵押，且从2012年11月24日的谈话录音内容亦可印证，双方产生争议的根本原因在于讼争房产的租赁问题而非款项支付问题，而租赁问题并不可归责于吴春海和洪淑轻，曾菲萍的要求已超出合同约定，故合同无法继续履行的责任应归责于曾菲萍。因曾菲萍拒不履行付款义务已构成违约，吴春海、洪淑轻依法享有合同解除权且已向曾菲萍发出解除合同通知，该通知亦于2012年12月14日送达曾菲萍，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“合同自通知到达对方时解除”的规定，本案讼争合同应于2012年12月14日即已解除，吴春梅、洪淑轻依合同约定有权没收曾菲萍定金30万元。曾菲萍以吴春海、洪淑轻违约为由请求解除合同并要求双倍返还定金缺乏依据，原审判决驳回其诉讼请求正确，应予维持。曾菲萍的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人曾菲萍的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9833元，由上诉人曾菲萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
代理审判员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一四年二月十八日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。