安徽省滁州市琅琊区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1102民初1540号
原告：滁州市同鑫文化产业投资有限公司，住所地滁州市丰乐大道178号（解放小学对面），统一社会信用代码91341102327974077F。
法定代表人：柳国兴，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈松，安徽苏滁律师事务所律师。
被告：陈天斌，男，1987年1月3日出生，汉族，住安徽省滁州市，
被告：滁州东亭艺术文化有限公司，住安徽省滁州市琅琊区丰乐大道178号古玩城5号楼，统一社会信用代码91341102MA2MQ0A06H。
法定代表人：张美展，该公司经理
上述二位被告共同的委托诉讼代理人：宋光志，安徽清流律师事务所律师。
上述二位被告共同的委托诉讼代理人：付加欢，安徽清流律师事务所律师。
原告滁州市同鑫文化产业投资有限公司（以下简称滁州同鑫公司）与被告陈天斌、滁州东亭艺术文化有限公司（以下简称滁州东亭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本案于2017年8月7日裁定转为普通程序，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告滁州同鑫公司的委托诉讼代理人陈松，被告陈天斌、滁州东亭公司共同的委托诉讼代理人付加欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滁州同鑫公司诉称：2016年4月30日，其公司与陈天斌、滁州东亭公司签订一份《滁州古玩城租赁合同》，约定滁州同鑫公司将滁州古玩城5号商铺出租给陈天斌、滁州东亭公司，租赁期限自2016年4月30日至2020年10月30日，第一年租金为261400元，第二年起上调5%。陈天斌、滁州东亭公司未能按照合同约定支付房租及水电费。截止2017年5月10日，陈天斌、滁州东亭公司尚欠房租77290元、水电费942元。现要求判令：1、解除双方于2016年4月30日签订的《滁州古玩城租赁合同》；2、陈天斌、滁州东亭公司支付租金77290元（截止2017年5月10日，以后按月25292元计算至付清之日止）、电费942元；3、陈天斌、滁州东亭公司返还滁州市古玩城5号商铺；4、陈天斌、滁州东亭公司支付自起诉之日至实际支付之日的违约金（以77290元为基数，按日千分之五计算）；5、陈天斌、滁州东亭公司并承担本案诉讼费用。
陈天斌辩称：涉案租赁合同双方是滁州同鑫公司与滁州东亭公司，陈天斌并非合同当事人，不是本案适格被告；陈天斌出具的承诺书不能代表公司行为。
滁州东亭公司辩称：签订租赁合同属实；合同双方是滁州同鑫公司与滁州东亭公司，陈天斌系履行职务行为；滁州东亭公司向滁州同鑫公司支付了30000元保证金，请求法院在计算房屋租金时，进行折抵；违约金过高，申请下调。
滁州同鑫公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：
证据一、滁州同鑫公司的营业执照复印件一份。证明滁州同鑫公司的基本情况；
证据二、2016年4月30日的《滁州古玩城租赁合同》一份。证明滁州同鑫公司与陈天斌、滁州东亭公司之间存在租赁合同关系，合同约定了房租费的标准、缴费时间以及违约责任等；
证据三、2017年3月9日陈天斌出具的承诺书一份。证明陈天斌、滁州东亭公司向滁州同鑫公司承诺所欠房租费数额及缴费期限；
证据四、房租、水电费收据一组（十一张）。证明陈天斌、滁州东亭公司已缴纳的房租费数额（2016年4月30日开始拖欠房租）；
证据五、滁州市南湖四期商业用房租赁合同书一份、2015年4月17日的证明及房产证复印件各一份。证明滁州同鑫公司与滁州东亭公司的房屋租赁合同合法有效；
上述五组证据，经陈天斌、滁州东亭公司质证，对证据的真实性均无异议，对证据二认为滁州东亭公司支付了30000元保证金；对证据三认为承诺书系陈天斌个人做出的，对滁州东亭公司没有约束力；对证据四认为收据载明第一期为2016年5月1日到2016年10月30日，第二期为2016年11月1日到2017年5月30日，从收据内容可知双方实际履行的支付房租方式是半年一次。
滁州东亭公司为支持其抗辩理由，举证下列证据：
证据一、滁州东亭公司的营业执照复印件一份。证明滁州东亭公司的基本情况；
证据二、程新亮、茅红进、佘红锋的证明各一份。证明在2017年4月3日滁州同鑫公司将滁州东亭公司所租房屋断水断电，导致无法经营，应认定双方已在2017年4月3日实际解除房屋租赁合同；
上述二组证据经滁州同鑫公司质证，对证据一的真实性无异议；对证据二不认可，认为证人应当出庭接受询问，证人未出庭的证人证言不能作为认定案件事实的依据；滁州同鑫公司没有停水停电；双方合同的解除时间为2017年7月5日，系法院主持下依法进行书面确认的。
上述二组证据经陈天斌质证，对证据的真实性均无异议。
陈天斌未举证。
本院认为：滁州同鑫公司举证的证据一、二、四、五证据及滁州东亭公司举证的证据一符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；与滁州同鑫签订租赁合同的是滁州东亭公司，滁州同鑫公司举证的证据三系原件，本院对其真实性予以确认，但陈天斌签字系履行职务行为，不能证明陈天斌欠房租，本院对其证明目的不予确认；滁州同鑫公司举证的证据二不能证明其证明目的，本院对其证明效力不予确认。
依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明以下事实：
陈天斌系滁州东亭公司员工。2016年4月30日，滁州同鑫公司（出租方、甲方）与滁州东亭公司（承租方、乙方）签订一份《滁州古玩城租赁合同》，约定：滁州同鑫公司将位于滁州市琅琊区丰乐大道178号（城池遗址公园）滁州古玩城面积为592.94平方米的5号铺面出租给滁州东亭公司。三、租赁装修期和场地期限（二）场地租赁期限自2016年4月30日至从2020年10月30日止。四、场地租金的计算、开票税金及支付方式（一）租金的计算：租金自2016年4月30日起开始计算，合计第一年租金为261400元。第二年租赁年的租金上调5%。（三）租金及物业费的支付方式：乙方先支付后使用，场地租金每年支付一次，每次提前一个月支付。其第一年（12个月）物业费应按照5元/平方米/月支付，第一年支付为35576元，租金期按以下表格中所列的时间、租金金额支付。租金期具体按一下表格中所列的时间、租金金额支付。表格载明：2016年4月30日至2017年4月30日的租金支付时间为2016年4月30日，金额为296960元（含物业费）；2017年5月1日至2018年4月30日的租金支付时间为2017年4月30日，金额为303510元（含物业费）。五、租赁保证金交纳与退还。（一）、合同签订当日，乙方向甲方交纳租赁面积的一个月租金为租赁保证金（租赁保证金最低金额为30000元）。甲方收到到此款后，向乙方出具收款收据。在本合同终止后15日内，甲方在收回此收款收据且在乙方结清本合同项下全部费用后无息退还乙方。十四、违约责任（一）乙方延期缴纳合同约定的租金及其他各项费用，乙方须按每日所欠金额的5‰支付滞纳金。（二）乙方有下列行为之一的，甲方有权通知乙方解除本合同并收回场地，乙方所交的租赁保证金及剩余租金作为违约金，不予退还；若违约金不足以支付甲方损失的，乙方应当赔偿甲方实际损失与违约金的差额部分，乙方因此产生的装修费用、压货等其他损失，由乙方自行承担。甲方收回场地后，有权将该场地重新租赁给其他人。2、延期缴纳本合同中约定的租金在30天以上的，或拖欠其他费用超过10000元以上并在30天以上的，经甲方书面通知仍不缴纳的。合同承租方处有陈天斌签名盖有滁州东亭公司印章。合同签订后，滁州东亭公司以现金及家具抵充的方式向滁州同鑫公司交纳租金228100元（现金168000元+家具抵充60100元），并使用租赁房屋。经本院主持，双方于2017年7月5日一致同意解除双方的《滁州古玩城租赁合同》，滁州东亭公司于当日将租赁房屋返还给滁州同鑫公司。
本院认为：综合双方当事人诉称、辩称、举证和质证意见，本案的争议焦点是：1、陈天斌是不是本案适格被告。2、滁州同鑫公司的诉讼请求是否应于支持。
关于陈天斌是不是本案适格被告的问题。陈天斌系滁州东亭公司员工，其在合同上签字及出具承诺的行为应认定为履行职务行为。陈天斌并非租赁合同的当事人，不是本案的适格被告。
关于滁州同鑫公司的诉讼请求是否应予支持的问题。滁州东亭公司与滁州同鑫公司在平等自愿的基础上签订的《滁州古玩城租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。租赁合同约定租赁期限为2016年4月10日至2020年10月30日。滁州东亭公司仅交纳租金228100元，其应当按照合同约定的租金标准支付租金至房屋返还之日（2017年7月5日）。滁州同鑫公司要求滁州东亭公司支付截止2017年5月10日的租金及物业费77290元，并按25292元/月标准支付起诉之日（即2017年5月15日）至2017年7月5日止的租金、物业费不违反法律规定，本院予以支持。2017年5月15日至2017年7月5日止共计52天的的租金、物业费共计43239.78元（303510元÷365天×52天），综上，滁州东亭公司应支付的租金及物业费共计120529.78元（77290元+43239.78元）。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人的补偿。滁州东亭公司未按合同约定支付房租，已构成违约，应承担支付违约金的责任。违约金的计算应以滁州同鑫公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量。双方合同第十四条约定的滞纳金性质上属于违约金，滁州同鑫公司要求以截止2017年5月10日滁州东亭公司所欠租金及物业费77290元为基数按照日5‰计算滞纳金，明显过高，滁州东亭公司要求调整，本院依法调整为以77290元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的二倍自起诉之次日（2017年5月16日）计算至付清之日止。因诉讼过程中滁州东亭公司已将租赁房屋实际返还给滁州同鑫公司，双方的合同已经解除，本院对滁州同鑫公司要求解除《滁州古玩城租赁合同》及滁州东亭公司返还房屋不予支持。滁州同鑫公司未能举证证明其主张的942元电费，滁州东亭公司亦不认可，本院对其要求滁州东亭公司支付电费不予支持。滁州东亭公司辩称其缴纳了30000元保证金并要求冲抵租金，但其并未举证证明，本院对其抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告滁州东亭艺术文化有限公司于本判决生效后十日内支付原告滁州市同鑫文化产业投资有限公司租金、物业费120529.78元及违约金（以77290元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的二倍自2017年5月16日计算至付清之日止）；
二、驳回原告滁州市同鑫文化产业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1760元，被告滁州东亭艺术文化有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 弓家旺
人民陪审员 孙继红
人民陪审员 陈兰云
二〇一七年九月七日
代理书记员 张 恒
附：所引用法律、法规条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。