江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终10996号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张明华，男，1949年8月12日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：尹有芳，江苏容熙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京金凤凰物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区汉中路89号18F。
法定代表人：张斌，执行董事。
委托诉讼代理人：毕书萍，女，南京金凤凰物业管理有限公司职工，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：孙拥军，江苏上元律师事务所律师。
上诉人张明华因与被上诉人南京金凤凰物业管理有限公司（以下简称金凤凰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初1631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张明华上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判被上诉人向上诉人返还多收取的物业费557元。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人与上诉人签订的前期物业管理合同约定待小区外围配套设施完善以后，被上诉人可以根据原定价格收取物业费。众所周知，东郊小镇外围周边地区，在商品房出售时周边环境及配套设施及不完善，所以开发商在当时向业主承诺，少收取物业费。截至目前为止，小区外围的设施仍然没有达到完善的地步。而原审判决认为小区内有部分配套设施就认为是小区外围配套设施完善，与事实不符。2、被上诉人一审向法庭提交的照片未出示原始的电子档案，有伪造的迹象。被上诉人并未向小区业主公布涨价的告知函。3、东郊小镇周边邮局、医院，甚至连诊所都没有。周围的设施非常不完善。4、被上诉人2012年缴费时，并不知道物业费已涨价，后上诉人发现后，立即向被上诉人提出了异议。2013年被上诉人收取0.6元每平方米物业费后，我方就停止缴纳物业费了。5、被上诉人收取了全部的停车位费用，也没有按照合同约定将70%用于物业维修，而是全部转入了物业补贴，被上诉人没有涨价的理由。涉案小区没有任何活动场所，体育馆和邻里中心理应交由业主使用，却被被上诉人对外出租，因此小区内部的配套设施也没有完善。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
金凤凰物业公司辩称：1、东郊小镇辖区内目前有12个街区，上诉人2007年购买东郊小镇二街区房屋，当时入住人员较少，只有三个街区，小区与小区之间的配套设施当时并不完善，到2011年东郊小镇已发展到近12个街区，超市、农贸市场、菜场和社区卫生服务站相继建成，各种生活设施包括门面店、摊位等也相继成立，入住人员约有3万多人。业主日常的吃住行需求基本都能得到满足，配套设施基本完善。上诉人所称的医院、银行、邮局等等，这属于社会公共设施，是由政府部门设立，被上诉人是无力建设相应的配套设施。上诉人所称的公交线路等等，亦不属于小区的配套设施，这应当属于政府市政。2、被上诉人在恢复物价局批复的物业收费标准前已经告知小区业主，并且在向业主收费时，口头和书面告知业主恢复原价0.6元每月每平方米收费标准，被上诉人在向上诉人收取2012年期间的物业费时，发票上面已经注明收费标准恢复为0.6元。从2011年和2012年物业费发票载明的金额来看，上诉人应当知晓被上诉人恢复了物业费的标准。在2016年10月5日上诉人向被上诉人缴纳2013年-2016年物业费3340元，也是按照0.6元每月每平方米缴纳，因此，上诉人对被上诉人恢复收费标准0.6元每月每平方米是认可并且自愿缴纳。3、上诉人所称的看病困难以及停车费等问题，均与本案没有关联性。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张明华向一审法院起诉请求：1.被告返还多收取的物业费557元；2.本案诉讼费由被告承担。
金凤凰物业公司向一审法院反诉请求：1.张明华支付金凤凰物业公司欠缴物业管理费3340元所产生的违约金791元（按日万分之五的标准，自2014年1月1日计算至2016年9月23日止）；2.反诉费由张明华承担。
一审法院认定事实：张明华系南京市江宁区××街道××东郊小镇××街区××室业主，房屋建筑面积为115.98平方米。2006年11月29日，南京市江宁区物价局江宁价字[2006]182号《关于“东郊小镇”普通住宅前期物业管理公共服务收费标准的批复》文批复该小区无电梯住宅公共服务费收费标准为（建筑面积）每月每平方米0.6元。2007年12月13日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》1份，约定：经物业管理招投标中标价格及政府物价主管部门批复的收费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元收取物业服务费，考虑到小区外围配套尚未完善，物业公司目前实际向业主收取物业管理服务费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元标准交纳；金凤凰物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，张明华有权要求金凤凰物业公司清退所收费用，并退还利息；如张明华违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金凤凰物业公司有权要求张明华补交并从逾期之日起每天按未缴金额的万分之五交纳违约金；前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。协议附件《住户手册》、《业主临时公约》约定多层住宅的物业管理公共服务费为0.5元/月/平方米，拖欠物业费按万分之五/天交纳滞纳金。原告按协议约定缴纳物业管理费至2011年12月。2011年6月1日，金凤凰物业公司以张贴告知、上门发放告知书等方式告知业主：自2011年7月1日起物业费恢复原价，多层为0.6元/月/平方米。2012年11月1日，张明华交纳2012年1月-2012年12月期间的物业管理费，缴费收据载明收费标准为0.6元/月/平方米。自2013年1月起，张明华未缴纳物业管理费，金凤凰物业公司分别于2013年3月5日、2013年8月15日、2014年4月25日、2014年9月16日、2015年3月25日、2015年8月15日、2016年3月25日、2016年8月16日向张明华发出费用催缴通知单，并向张明华发出律师函张贴于张明华位于南京市江宁区××街道××东郊小镇××街区××室房屋大门。2016年9月，金凤凰物业公司向南京市江宁区人民法院起诉，请求：1.张明华支付物业管理费3340元，违约金按日万分之五计算自2014年1月1日起至判决生效之日止（暂计算至2016年9月23日为791元）；2.张明华支付金凤凰物业公司公摊水电费495元、生活垃圾处理费30元；3.张明华支付停车位管理服务费4480元；4.诉讼费由张明华负担。2016年10月5日，张明华向金凤凰物业公司交纳物业费3340元。金凤凰物业公司为张明华减免车辆管理服务费后，于2016年11月4日向南京市江宁区人民法院提交《申请》，写明：我公司南京金凤凰物业管理有限公司诉被告张明华物业服务合同纠纷一案，因被告张明华已交清物业费，现我方撤回起诉。南京市江宁区人民法院于同日准许金凤凰物业公司的撤诉申请。
另查明，东郊小镇业主委员会于2014年成立。东郊小镇业主委员会未与金凤凰物业公司签订《物业服务合同》，亦未选聘新的物业公司。
庭审中，金凤凰物业公司提供房屋租赁合同两份，出租方均系百胜麒麟（南京）建设发展有限公司（即东郊小镇开发商），承租人分别为苏果超市有限公司、尹柱前，合同签订日期分别为2011年3月1日、2010年11月9日，拟证明开发商已在小区周边完善超市、菜场等相关配套设施，足以满足小区业主日常生活所需。张明华提出上述出租场地应转移为小区公共设施用房，小区二期规划图中还有体育馆、邻里中心等配套设施，建设单位至今未将上述配套设施转移给金凤凰物业公司进行管理。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，张明华与金凤凰物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应全面履行各自的义务。金凤凰物业公司于2011年6月调整物业费的收费标准属于恢复原价还是涨价应以双方在合同的约定为准。案涉《前期物业管理服务协议》约定：经物业管理招投标中标价格及政府物价主管部门批复的收费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元收取物业服务费，考虑到小区外围配套尚未完善，物业公司目前实际向业主收取物业管理服务费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元标准交纳。金凤凰物业公司在前期物业管理期间、该小区外围配套尚未完善的情况下，自愿下调其物业费收费标准。从上述约定的文意来看，在案涉协议约定的下调物业费收费标准的事由消失即小区外围配套设施完善后，金凤凰物业公司可以根据协议约定的原定价格收取物业管理费。根据现有证据表明，目前东郊小镇小区已经具备基本可满足居民日常生活需求的配套设施，因此，金凤凰物业公司在向业主作出告知并经多数业主默许的情况下，恢复协议约定的物业管理服务费标准，符合双方合同约定及法律规定，并非单方擅自调整收费标准。其次，张明华按上述恢复的物业管理服务费标准主动向金凤凰物业公司交纳2012年1月-12月的物业费的行为表明其知晓并接受上述物业费收费标准。因此，张明华主张金凤凰物业公司返还自2013年1月-2016年12月期间多收取的物业费557元的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。
金凤凰物业公司于2016年9月就其与张明华的物业服务合同纠纷向南京市江宁区人民法院起诉主张张明华支付物业管理费、违约金、公摊水电费、生活垃圾处理费及停车位管理服务费。诉讼过程中，金凤凰物业公司收取张明华交纳的物业费3340元，虽然双方未就张明华缴清物业费后金凤凰物业公司是否继续向其主张其他费用达成书面协议，但此后金凤凰物业公司以张明华已交清物业费为由向南京市江宁区人民法院申请撤回起诉的行为表明在收取上述费用后金凤凰物业公司不再向张明华追索其他费用，故金凤凰物业公司主张张明华支付违约金的反诉请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、驳回原告（反诉被告）张明华的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）南京金凤凰物业管理有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为25元，由原告张明华负担。反诉案件受理费50元，减半收取为25元，由被告南京金凤凰物业管理有限公司负担（被告南京金凤凰物业管理有限公司预交案件受理费中剩余部分25元，由一审法院退回）。
本院二审期间，上诉人提交从南京市规划局调取的图纸三张，分别是：第四街区总平面图，该图纸标注有商业用途房屋2处，但是第四街区并没有使用该商业用房；东郊小镇邻里中心图纸，该图纸标明1号楼二层为邻里中心，现一层邻里中心，二层体育场均没有实际使用，东郊小镇二街区邻里中心为东郊小镇的全部商业配套设施，几乎有一半没有实际使用；东郊小镇二街区规划图，证明二街区规划了商业用房。被上诉人质证认为：第一张图纸为四街区，与本案二街区无关。第二张图纸没有相关机关盖章，真实性不予认可，且无法看出是哪一个街区。第三张图纸没有相关机关盖章，真实性不予认可，且字迹模糊，无法看出和本案的关联性。本院认为，上诉人提交的证据非民事诉讼法规定的二审新证据，本院不予认可。
一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，上诉人张明华与被上诉人金凤凰物业公司签订的《前期物业管理服务协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该协议明确约定“经物业管理招投标中标价格及政府物价主管部门批复的收费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元收取物业服务费，考虑到小区外围配套尚未完善，物业公司目前实际向业主收取物业管理服务费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元标准交纳”，因此，双方协议约定且经招投标和物价部门批复的物业费标准为0.6元每平方米每月，上诉人虽然按照0.5元每月每平方米标准向上诉人收取2011年12月前的物业服务费，但此系当时被上诉人考虑小区外围配套的情况，对上诉人作出的让利；被上诉人根据小区外围配套设施完善情况，恢复原协议约定的收费标准，且被上诉人已经按照0.6元每月每平方米标准自愿缴纳了2012年1月至2012年12月期间的物业费，2013年1月至2016年12月期间的物业费，经被上诉人催缴并向法院提起诉讼后，上诉人亦主动按照0.6元每月每平方米的标准缴纳，应视为上诉人认同被上诉人按照0.6元每月每平方米的标准收费，故上诉人要求被上诉人退还2013年1月至2016年12月期间多收取的物业费557元的诉讼请求，本院不予支持。上诉人称目前小区周边医院、邮局、银行等配套不完善，故被上诉人不能按0.6元每月每平方米标准收费。对此，本院认为，“小区外围配套”是否完善缺乏明确的标准，上诉人已经提交证据证明涉案小区周边超市、菜场等设施相对完善，可基本满足居民日常生活需求，上诉人亦按照0.6元每平方米每月的标准缴纳了物业费，故上诉人该上诉理由，本院不予采纳。上诉人称被上诉人改变邻里中心和体育馆用途以及未将停车费用于物业维修等问题，与本案无关，上诉人可另行主张。
综上所述，上诉人张明华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张明华负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 帅
审判员 付 双
审判员 许云苏
二〇一八年二月七日
书记员 郭旭冬