福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终2280号
上诉人（原审被告、反诉原告）：福建五和建设发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇南平路中段金城投资区工业中心瑞丰阁3A。
法定代表人：林荣滨，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈颖，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：黄丹丹，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林琪，女，1970年10月26日出生，汉族，住址福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：余清清，北京（盈科）福州律师事务所律师。
上诉人福建五和建设发展有限公司（以下简称五和公司）因与被上诉人林琪商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初2732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人五和公司的委托诉讼代理人陈颖、黄丹丹，被上诉人林琪委托诉讼代理人余清清律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
五和公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.改判支持五和公司一审反诉请求，驳回林琪一审诉讼请求；3、判令林琪承担本案诉讼费用。事实和理由：一、五和公司在讼争房屋具备《商品房买卖合同》及《补充协议》所约定的交付条件后，书面通知林琪于2015年1月15日办理交付手续，但林琪未按约定办理交付手续。一审法院依据林琪单方擅自涂改的交房通知书认定“视为双方对交付时间的变更”、“变更后的实际交房时间应为2015年7月1日”，明显是错误的。二、讼争房屋系严格按照合同及补充协议约定的标准施工，通过竣工验收，工程质量合格，具备交付条件。林琪主张讼争房屋存在质量瑕疵并以此拒绝办理交房手续，违背合同约定。一审法院认定“林琪拒绝于2015年1月15日前收房符合情理，也符合法律规定”，混淆了交房义务与保修义务的区别，认定事实明显错误。三，本案中，五和公司按照合同及补充协议约定积极履行义务，不存在任何违约行为，不应承担违约责任；林琪直至2015年7月19日才办妥收房手续，已构成严重违约。五和公司反诉请求林琪承担违约责任支付保管金有充分的事实与法律根据，应予以支持，一审法院判决支付保管金时间有误。
林琪辩称，一、根据合同约定讼争房产是精装修房，五和公司应当保证精装修房足以达到正常使用目的。然而讼争房存在严重的质量问题，且许多瓷砖空鼓，甚至发生脱落，存在严重的安全隐患。为此，林琪在五和公司欲交房之际提出该房不符合交付条件。五和公司承认讼争房存在质量问题，并予以整改。整改一致持续到2015年7月18日。五和公司长达半年之久的整改也表明五和公司承认之前的交房不符合约定条件，五和公司存在逾期交房的行为。但是一审法院认为双方的实际交房时间应为2017年7月1日是错误的。事实上，五和公司是在2015年7月18日才完成整改并向林琪交房，这从五和公司从2015年7月18日才开始计收林启的物业费可以得到印证。二、一审法院判令判令林琪支付18天的保管费是错误的。事实上，五和公司是在2015年7月18日才完成整改并向林琪交房，至今五和公司仍没有提供验收备案文件证明讼争房符合交付条件。且《商品房买卖合同》关于保管费的约定违反了《合同法》第四十条规定，应认定为无效格式条款。林琪请求驳回五和公司的上诉请求。
林琪向一审法院起诉请求：五和公司向林琪支付逾期交房违约金123097.2元（违约金按照林琪已付购房款2266993元的日万分之三自2015年1月15日起计算至2015年7月17日止）。
五和公司向一审法院提出反诉诉讼请求：判决林琪按房款总价款（即2266993元）每日万分之二的标准向五和公司支付自2015年1月15日起至2015年7月19日（共185天）的保管金83878.74元。
一审法院认为：双方争议的焦点为诉争精装修房产交房条件以及交房的时间。
林琪认为，诉争房产交房条件不仅要符合《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》约定的内容，还要符合《商品房买卖合同》关于精装房的补充约定，核心标准是诉争精装修房必须达到可使用的目的。显然五和公司未能在合同约定的2015年1月15日前交付合格的精装修房产，违反合同约定，应承担违约后果。因此，计算逾期交房违约金起算时间应为2015年1月15日。
五和公司认为，只要达到竣工验收报告中的条件，即可交房。故五和公司并未违反合同约定。反而是林琪在规定的时间未能及时收房，按照合同约定，林琪应向五和公司支付保管金，起算时间应为2015年1月15日。
一审法院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定的附件三以及《补充协议》，其中《补充协议》第一条约定诉争房产按照本协议附件《装修设计平面户型图纸》及装修标准进行装修；第七条约定诉争房产装修完成前不进行毛坯房的交付，双方同意《合同》附件三约定的交付条件与本协议约定的交付条件不一致的，以本协议约定为准；第八条约定本装修工程的保修期限除本协议附件约定外，按照国家相关规范执行保修。保修期自该房产交付之日起计算。诉争房产是精装修房，五和公司应保证精装修房足以达到使用目的，符合合同约定的装修标准，现诉争房产装修存在质量瑕疵问题，林琪拒绝于2015年1月15日前收房符合情理，也符合法律规定。五和公司经过维修，使诉争房产精装修达到使用目的，达到交房的条件，并通知林琪于2015年7月1日前收房。因此，双方变更后的实际交房时间为因为2015年7月1日。
一审法院认为，诉争编号201337000067《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方当事人应按合同的约定全面履行。本案五和公司在合同履行过程中因迟延履行交房义务，已构成违约，林琪主张逾期交房违约金，有事实与法律依据，予以支持。五和公司应向林琪支付违约金106775元（2266993元*0.0003*157天），林琪超出部分的诉讼请求，不予支持。林琪要求五和公司支付保管金，有事实与法律依据，予以支持，五和公司向林琪支付保管金8161元（2266993元*0.0002*18天）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、福建五和建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向林琪支付违约金106775元；二、林琪应于本判决生效之日起十日内向福建五和建设发展有限公司支付违约金8161元；三、驳回林琪的其他诉讼请求；四、驳回福建五和建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2762元，减半收取计1381元，由林琪负担281元，由福建五和建设发展有限公司负担1100元；反诉案件受理费948元，由福建五和建设发展有限公司负担853元，由林琪负担95元。
二审中，五和公司向本院提交《福建省新建商品房住宅质量保证书》一份，拟证明“入户门门顶密封条脱落、配电箱左下角螺丝缺、石材空鼓、装饰镜面胶痕未处理”等质量瑕疵，属于《住宅质量保证书》的保修责任范围，不属于合同约定的交付条件，不影响林琪使用房屋的目的。林琪质证认为，该证据不属于新证据，质量保证书不足以否认讼争房屋存在安全隐患，另讼争房屋除了质量合格，还应当通过竣工验收备案，至今没有证据证明讼争房屋通过验收备案。
林琪向本院提交讼争房屋内部装饰照片12张，拟证明讼争商品房质量有问题，存在安全隐患。五和公司质证认为真实性有异议，无法确认是讼争房屋内部的装饰照片。
本院认为，《福建省新建商品房住宅质量保证书》将地面空鼓、门窗翘裂等问题列入保修范围，可以证明上述问题属于质量问题，但上述问题是否属于交房条件，并非本案焦点。本案焦点为双方当事人是否就交房时间的变更达成一致意见，故五和公司的拟证对象与本案不存在关联性，本院对该份证据不予采信。而林琪提供的讼争房屋内部装饰照片12张确实无法确认是在讼争房屋内所拍，故真实性不予认可。
根据现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，虽然讼争商品房买卖合同约定的房屋交付日期是2015年1月15日，2015年1月8日五和公司也通知林琪交房，但根据林琪提供的《房屋交付使用通知书》，讼争房的交付时间涂改为2015年7月1日，三处涂改处均有讼争房屋所属物业公司员工“刘胜”的签名。五和公司否认该份证据的真实性，亦不承认刘胜的身份，但林琪在一审提交的2015年6月8日的《物业查验问题记录表》、《工程整改联系单》两份证据中，刘胜均在“物业服务中心：”后签名，五和公司对该两份证据的真实性并无异议。据此，本院认为，刘胜作为讼争房屋物业公司员工的身份可以确认，林琪提供的《房屋交付使用通知书》的真实性亦可确认。《房屋交付使用通知书》可以证明五和公司与林琪将交房时间书面变更为2017年7月1日。一审法院据此将五和公司的逾期交房违约金计算至2017年7月1日，系认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于林琪在答辩中提出的不应承担18天的房屋保管金问题，因林琪并未提出上诉，本院不予理涉。
综上所述，五和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由福建五和建设发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
审 判 员 缪 羽
审 判 员 唐宇恒
二〇一七年十一月二十九日
法官助理 林 伟
书 记 员 施 佳