北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第26501号
原告国筑（北京）国际酒店管理有限公司，住所地北京市西城区××号20栋4层477室。
法定代表人张庆贤，总经理。
委托代理人王挺，北京市义博律师事务所律师。
被告北京市丰台明星旅馆，住所地北京市丰台区海户西里*****号楼地下室。
法定代表人齐明军。
第三人王建军，男。
委托代理人王峰，男，北京市西城区白纸坊街道法律事务所法律工作者。
原告国筑（北京）国际酒店管理有限公司（以下简称：国筑酒店）诉被告北京市丰台明星旅馆（以下简称：明星旅馆）、第三人王建军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭云燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告国筑酒店的委托代理人王挺、被告明星旅馆法定代表人齐明军、第三人王建军及其委托代理人王峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国筑酒店诉称，北京市西城区××号系北京第一低压电器有限公司所有的房屋，2005年2月28日，北京第一低压电器有限公司与北京国筑科技发展有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将××号出租给北京国筑科技发展有限公司，租赁期限为15年，至2020年6月30日止。2005年4月18日，北京国筑科技发展有限公司与被告明星旅馆签订《房屋租赁合同书》，约定将××号出租给被告使用，期限为15年，自2005年4月18日至2020年7月1日止。2008年1月1日，北京国筑科技发展有限公司经××号所有人北京第一低压电器有限公司同意将××号租赁权利全部转移给原告所有，并已通知被告。至此，原告依法取得出租××号的全部权利。2013年5月28日，因被告长期拖欠租金，原告诉至法院，北京市西城区人民法院依法审理并作出（2013）西民初字第5367号民事判决书，判令解除原、被告就××号签订的租赁合同。房屋租赁合同解除后，被告已将××号地上部分腾空并交还原告，但其未经原告同意擅自将地下一层（以下简称涉案房屋）交由第三人王建军使用，致使原告无法收回，且被告及第三人拒不向原告支付房屋使用费。综上，原、被告间所签房屋租赁合同依法解除，被告负有依法返还××号的法律义务。为保障原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：被告及第三人立即将位于北京市西城区××号楼房地下一层腾空交还原告；判令被告及第三人连带给付原告房屋使用费人民币20万元（自2013年6月13日起暂时计算至2014年10月31日止）；本案诉讼费由被告及第三人负担。
被告明星旅馆辩称，齐明军是明星旅馆的法定代表人，但齐明军没和第三人王建军签订过租赁合同，齐明军对本案的法律关系都不清楚。原告没找齐明军要过房租。齐明军是文盲，什么都回答不了。
第三人王建军述称，我不同意原告的诉讼请求。我是与北京国旭商务酒店有限公司（以下简称国旭商务酒店）签订的租赁合同，租赁的涉案房屋。我向国旭商务酒店交纳的租金截止日期为2020年7月。现在国旭商务酒店还在实际经营，其经营地还是本案所诉的经营地址。我与国旭商务酒店的合同没有解除，我不知道原、被告之间存在什么关系，本案不应要求我参加。另外，国旭商务酒店于2006年9月8日成立，早于原告在2008年接手××号的时间，而且我没有看到任何原告接手××号的手续。我不认识原告，我只知道产权人是第一低压电器厂，使用人是国旭商务酒店，国旭商务酒店从产权人处租赁××号后将涉案房屋转租给我，与原告无关。现涉案房屋由我居住和使用，并用作库房。由于房屋存在严重的漏水问题，为此，我曾于2012年起诉国旭商务酒店，要求国旭商务酒店就涉案房屋漏水及楼道损坏的部分予以维修。现该案件在北京市第三中级人民法院，但一直未能执行。我认为我合法租赁，租赁合同尚在履行过程中，故不同意原告要求腾房及支付使用费的诉讼请求。
经审理查明：位于北京市西城区（原宣武区）××号五层楼房（建筑面积3369平方米）及平房（建筑面积1199平方米）系北京第一低压电器有限责任公司所有的房屋。2005年2月28日，北京第一低压电器有限责任公司与北京国筑科技发展有限公司签订《房屋租赁合同》，约定北京第一低压电器有限责任公司将其所有的上述房屋出租给北京国筑科技发展有限公司使用，租赁期限为15年，至2020年6月30日止。
2005年4月18日，北京国筑科技发展有限公司（合同甲方）与被告明星旅馆（合同乙方）签订《房屋租赁合同书》。双方约定，甲方将位于北京市西城区（原宣武区）老墙根街××号楼房及所属平房并院落出租给乙方使用，房屋租赁面积为4436平方米（主楼3369平方米、平房1067平方米，其余为场地）；乙方租赁该房屋仅作为宾馆、餐饮、娱乐、洗浴使用；乙方承租期限为15年，自2005年4月18日起至2020年7月1日止（其中自2005年4月20日起至2005年6月30日止为乙方装修免租期）；该房屋租金每年140万元，自第四个租赁年度起每三年上浮10％。2006年5月29日，双方签订补充协议，约定乙方在承租期限内，第一至第六个租赁年度为半年付、第七个租赁年度开始为年付……。2007年1月20日，双方再次签订补充协议，明确约定，第一至第六个租赁年度付款期为每年的6月5日前及12月5日前缴付租金，从第七个租赁年度（2011年6月5日）开始，每年的6月5日前缴付年度租金；如逾期支付租金，每逾期一日乙方须按应缴款总额的2％支付滞纳金，超过应缴期限30日乙方仍未全额付清应缴房租及滞纳金的即视为乙方严重违约，甲方有权收回房屋，解除双方合同关系，并有权对现有房屋现状及设备设施进行财产保全，并将以上部分财产作为乙方的违约补偿。
合同签订后，北京国筑科技发展有限公司将租赁房屋交付给被告明星旅馆使用，被告明星旅馆利用该房屋经营酒店及餐饮等项目，并另行办理营业执照，公司名称为北京国旭商务酒店有限公司（以下简称国旭商务酒店），被告明星旅馆法定代表人齐明军之子齐少忠担任该公司的法定代表人。
2008年1月1日，北京世纪金工投资有限公司第二房屋租赁分公司、北京第一低压电器有限责任公司、北京国筑科技发展有限公司及原告签订《关于变更北京市宣武区老墙根街××号房产﹤房屋租赁合同﹥及相关协议乙方事项的申请确认函》，该确认函内容为：原由北京国筑科技发展有限公司与北京第一低压电器有限责任公司签署的位于北京市西城区（原宣武区）老墙根街××号房产《房屋租赁合同》及相关协议，变更为原告继续依据原合同及相关协议所涉及的乙方的权利与义务受让和履行。同日，北京国筑科技发展有限公司及原告向被告明星旅馆和国旭商务酒店发送《公函》，告知北京国筑科技发展有限公司与被告明星旅馆签署的房屋租赁合同及协议中的甲方调整为原告。齐少忠签收《公函》。
2011年10月，原告以被告明星旅馆和国旭商务酒店拖欠租金为由诉至法院，要求被告和国旭商务酒店支付2010年5月至2012年5月的房屋租金、滞纳金及管理罚金。该案经审理，双方达成调解协议：被告明星旅馆于2012年4月30日前给付原告2010年5月至2011年5月房屋租金844500元，国旭商务酒店承担连带责任。被告明星旅馆和国旭商务酒店均未执行调解协议。
2012年5月23日，第三人王建军以其承租的涉案房屋部分房间从2012年5月起开始漏水，影响使用为由将国旭商务酒店诉至本院，要求国旭商务酒店对漏水房间及楼道破损的部位进行维修。国旭商务酒店经传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本院于2013年3月出具（2012）西民初字第12831号民事判决书，判决国旭商务酒店对涉案房屋漏水房间及楼道损坏的部位予以维修。该案至今未能执行。该案件就第三人王建军承租涉案房屋一节查明为：“2008年4月24日，案外人邝海龙与国旭商务酒店签订《房屋租赁合同》，约定邝海龙承租本区校场口国旭宾馆地下一层整层，租赁期限2008年2月1日至2018年1月30日，租期十年，年租金60000元。庭审中，第三人王建军主张此后邝海龙将上述房屋的租赁合同转给其本人，其与国旭商务酒店于2010年10月10日签订《地下室房屋租赁补充协议》。该协议载明，国旭商务宾馆将邝海龙承租的国旭宾馆地下室一层整层交由王建军承租，双方重新约定租赁期限为2010年10月10日起至2020年7月1日止。”
2013年2月25日，原告以被告明星旅馆长期拖欠租金为由诉至法院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同书》。被告明星旅馆经本院依法传唤未到庭参加诉讼。2013年5月28日，本院出具（2013）西民初字第5367号民事判决书，解除了双方签订的房屋租赁合同。被告明星旅馆签收了本院邮寄的判决书。现原告以其与被告明星旅馆的租赁合同已经解除，被告明星旅馆应将××号房屋全部予以腾退，第三人继续使用涉案房屋已无合同依据为由诉至本院，要求被告明星旅馆及第三人腾退涉案房屋。被告明星旅馆抗辩其不知晓第三人使用涉案房屋的具体情况；第三人认为其与国旭商务酒店签有租赁合同，该合同尚在履行过程中且其租赁涉案房屋与原告无关为由，均不同意原告的诉讼请求。
庭审中，第三人王建军提交了其向国旭商务酒店交纳租金的收据及收条的复印件。2011年1月1日收条显示，王建军交纳2013年12月31日至2020年7月1日租金50万元，每年租金6万元，多退少补。原告认为与本案无关。
另查，一、被告明星旅馆法定代表人齐明军虽然参加了本案的庭审，但在庭审中称自己没有文化，不能明确答复。本院向其指定时间，要求其向本院提交被告的书面答辩意见及相关证据，但在本院规定的期间内，被告未向本院提交任何书面材料。二、第三人王建军主张国旭商务酒店现仍在××号所在地经营，经本院现场勘查，未发现国旭商务酒店在××号所在地经营，亦未发现国旭商务酒店人员在此处。
上述事实，有三方当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同书、补充协议、房屋租赁合同、《关于变更北京市宣武区老墙根街××号房产﹤房屋租赁合同﹥及相关协议乙方事项的申请确认函》、（2013）西民初字第5367号民事判决书及（2012）西民初字第12831号民事判决书及本院现场勘验照片等证据材料在案佐证。
本院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。因租赁合同的解除，转租合同亦不能履行，出租人可以要求承租人及次承租人返还房屋。本案中，第三人王建军取得涉案房屋的使用权系基于原、被告之间的租赁合同。现因原、被告所签订的《房屋租赁合同书》已经法院判决解除，被告负有返还租赁物的义务。鉴于被告对涉案房屋已不再享有使用权，故被告就涉案房屋与他人所签订的转租合同均不能继续履行。造成了第三人与国旭商务酒店所签订的租赁合同亦不能继续履行。原、被告的租赁合同解除后，因被告未能及时返还全部租赁物且第三人实际占用涉案房屋，故原告起诉要求被告及第三人腾退涉案房屋的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。第三人因租赁合同不能继续履行而产生的全部损失，可依据合同相对性原则向其合同相对方即国旭商务酒店予以主张，不能以此对抗原告的请求。对于原告主张的房屋使用费请求，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，可以支持。本案中负有腾房义务的次承租人系第三人，房屋使用费应自第三人逾期腾房之日起计算，本案系原告主张腾房之诉，在此之前原告没有证据证明第三人应予腾房的日期，且原告明确表示被告已在解除合同的判决送达后腾退了大部分房屋。故原告要求被告及第三人连带给付房屋使用费的请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十五日内，被告北京市丰台明星旅馆及第三人王建军将北京市西城区（原宣武区）××号楼房地下一层腾空，交还原告国筑（北京）国际酒店管理有限公司。
二、驳回原告国筑（北京）国际酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费二千一百五十元，由国筑（北京）国际酒店管理有限公司负担二千一百二十五元（已交纳）；由被告北京市丰台明星旅馆、第三人王建军负担二十五元。自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭云燕
二〇一五年一月二十日
书记员 孙冠华