广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初334号
原告（反诉被告）：赵献兰，女，1971年8月1日出生，汉族，住广西平南县，
委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖伟雄，广东雅商律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）：陈艳飞，男，1978年4月3日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，
委托诉讼代理人：吴景春，广东佰德律师事务所律师。
原告赵献兰与被告陈艳飞租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，被告陈艳飞于2017年2月24日向本院提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告赵献兰的委托诉讼代理人李凌男，被告陈艳飞的委托诉讼代理人吴景春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵献兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告偿还保证金100000元及利息，暂计至2016年12月31日利息6950元（计算方式：从2014年11月4日起按年利率6%计算至清偿之日止）；2.判令被告偿还原告租金30000元；3.判令被告赔偿原告装修损失费用20000元；以上三项请求合计156950元。事实和理由：2014年11月1日，原告和被告签订了《租赁合同》，并约定被告将位于临海工业园园区内的金水湖、溜冰场、八个商铺、楼顶餐厅、厨房、台球和设备租赁给原告维护及经营，原告支付了保证金100000元和30000元租金同时进行了部分装修。但是被告一直未将金水湖、溜冰场交付原告。原告认为被告未按合同约定交付房屋，经多次催告仍不交付房屋，根据《中华人民共和国民法通则》原告有权解除租赁合同，并向被告要求给保证金及利息和赔偿损失。
原告赵献兰为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提交的证据主要有：1.租赁合同；2.结算业务委托书及汇款手续费收取凭证；3.收据。
被告陈艳飞辩称，2014年11月双方签订了租赁合同后，被告将合同中的租赁场所及设备交付给原告，原告于签订合同当日支付了押金100000元。原告于签订合同当月支付了2014年11月租金15000元，于2014年12月支付了12月的租金15000元，之后原告拒绝支付余下的租金。被告多次催讨租金但原告一直没有缴纳。现原告起诉称被告没有将金水湖、溜冰场交付原告，这与事实不相符，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告陈艳飞为支持其辩称向本院提交主要证据如下：1.租赁合同；2.存根；3.《关于赵献兰与陈艳飞租赁合同纠纷所涉租赁场所的情况说明》。
反诉原告陈艳飞向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赵献兰支付2015年1月至2017年2月的租金共计390000元及利息；2.判令终止《租赁合同》。诉讼中，反诉原告陈艳飞明确利息按中国人民银行同期同类贷款利率从反诉之日起计至实际清偿之日止，并请求法院判令解除租赁合同。事实和理由：2014年11月反诉原告和反诉被告签订了《租赁合同》。合同约定反诉原告将位于临海工业园园区内的金水湖、溜冰场、八个商铺、楼顶餐厅、厨房、台球和设备租赁给反诉被告维护及经营。反诉被告自愿交相应的费用给反诉原告，反诉被告需要办理相关证件或行政部门需要办理的手续，反诉被告自行办理和承担相应的费用。租赁期限为四年，从2014年11月1日起至2018年10月30日止，反诉被告经营使用金水湖、溜冰场、八个商铺、楼顶餐厅、厨房、台球和设备按每月15000元向反诉原告缴纳场地使用费。反诉被告歪曲、捏造事实，且未付租金。
反诉原告陈艳飞为支持其诉称向本院提供的证据有：1.租赁合同；2.存根；3.《关于赵献兰与陈艳飞租赁合同纠纷所涉租赁场所的情况说明》。
反诉被告赵献兰辩称，1.陈艳飞未提供证据证实其对租赁物拥有合法出租权，应承担举证不能的不利后果。2.陈艳飞的租赁物侵占了中山市瑞福达触控显示技术有限公司的厂房的建设用地红线范围，中山市瑞福达触控显示技术有限公司已经出告示要求赵献兰搬离。陈艳飞将不属于自己的土地、建筑租用给赵献兰，导致赵献兰入场后不但没有实现租赁的目的，反而损失了相应的装修费用及精力，因此要求陈艳飞返还保证金、租金并赔偿损失。
反诉被告赵献兰为支持其辩称向本院提供的证据主要有：1.租赁合同；2.结算业务委托书及汇款手续费收取凭证；3.收据。
本院经审理认定事实如下：2013年11月19日，中山火炬开发区临海工业园开发有限公司（甲方，以下简称临海工业园公司）与陈艳飞（乙方）签订委托协议书，约定甲方将位于临海工业园园区内的金水湖、健身广场、溜冰场和八个商铺委托乙方维护及经营，期限为5年即2013年12月1日至2018年11月30日止，免租期为6个月，即从2014年6月1日起计算租金。2014年11月1日，陈艳飞（甲方）与赵献兰（乙方）签订租赁合同，主要约定：1.甲方将位于临海工业园园区内的金水湖、溜冰场、八个商铺、楼顶餐厅、厨房、台球和设备租赁给乙方维护及经营，乙方负责日常管理，并按甲方要求进行设施维护；2.乙方在不影响房屋建筑主体结构的情况下书面征求甲方同意后对溜冰场和八个商铺进行再建、装修、广告和增添设备，租赁期间水电费、工商税务由乙方负责，租赁期限为4年即2014年11月1日至2018年10月30日，免租期为5个月；3.双方签订租赁合同之日起先缴交100000元给甲方作为场地和设备使用保证金，乙方无违约行为，委托期满后甲方无息退还保证金给乙方，委托期满后乙方所作全部投入无偿归甲方所有；4.乙方按每月15000元向甲方缴交场地使用费，自计算租金之日起每月10日前缴交当月场地使用费，如乙方不按时缴交则视为乙方违约，甲方有权单方终止协议，乙方所交的保证金作为违约金不予退还。租赁合同还对双方之间的权利义务作出了其他具体约定。2014年11月4日，赵献兰向陈艳飞支付了保证金100000元。后赵献兰向陈艳飞支付了2014年11月至同年12月的租金30000元。租赁合同签订后，赵献兰开始入驻出租场地。庭审中，赵献兰称其对租赁物的墙体进行了粉刷、安装音响与门，大概花费20000元；2015年5月左右，案外人中山市瑞福达触控显示技术有限公司通知赵献兰搬走，因为涉案租赁物中的八个商铺及溜冰场均在该案外人的建筑红线范围内。赵献兰称其自2015年5月起已无法正常使用涉案租赁物，遂于2017年1月5日起诉至法院，主张前述实体权利。
关于租赁合同的效力。庭审中，经本院释明，赵献兰回应称，陈艳飞非涉案租赁物的所有权人和合法转租人，涉案租赁合同无效，但不作为独立诉讼请求进行主张；陈艳飞仍坚持其反诉请求。
另查：2017年5月19日，临海工业园公司出具《关于赵献兰与陈艳飞租赁合同纠纷所涉租赁场所的情况说明》，说明陈艳飞有权自主处理租赁场所的管理方式，转租第三方管理是管理的一种方式，认可其转租权。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，陈艳飞与临海工业园公司就案涉租赁物签订委托协议书后，再将案涉租赁物转租给赵献兰，即使临海工业园公司追认了陈艳飞的转租行为，但陈艳飞并未向法院提供案涉租赁物的产权证明或者建设工程规划许可证来佐证案涉租赁物的合法性，违反了法律的强制性规定，故本院认定委托协议书无效，那么陈艳飞基于委托协议书与赵献兰签订的租赁合同亦无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，关于租赁合同的效力问题，本院在庭审中已经向赵献兰与陈艳飞释明，但双方均未变更诉讼请求。合同解除的前提是合同已经生效，合同无效是自始无效，不存在解除的基础。本院已认定案涉租赁合同无效。赵献兰基于解除租赁合同而向陈艳飞主张归还保证金、租金以及赔偿损失，缺乏法律依据，本院不予支持；陈艳飞反诉请求解除租赁合同，并基于解除租赁合同而主张2015年1月至2017年2月的租金，于法无据，本院亦不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：
驳回本诉原告赵献兰的诉讼请求;
驳回反诉原告陈艳飞的诉讼请求。
案件本诉受理费3440元（原告赵献兰已预交），由本诉原告赵献兰负担；反诉受理费3575元（反诉原告陈艳飞已预交），由反诉原告陈艳飞负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 陆招胜
审 判 员 陈春华
人民陪审员 周观燕
二〇一七年七月三日
书 记 员 叶丽敏
姚志姬
孙永辉