金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0702民初8047号
原告：沈向红，女，1966年5月13日出生，汉族，住庆元县。
委托代理人：沈峻宇（系原告沈向红儿子），男，1990年5月19日出生，汉族，住庆元县。
委托代理人：吴传户，浙江百山祖律师事务所务所。
被告：张小民，男，1962年11月27日出生，汉族，住金华市。
被告：杨秀青，女，1966年2月23日出生，汉族，住金华市。
两被告共同委托代理人：贾立新，浙江赤松律师事务所律师。
原告沈向红与被告张小民、杨秀青房屋租赁合同纠纷一案，于2017年6月12日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员张标彦独任审判，于同年7月12日公开开庭审理。原告沈向红及其委托代理人沈俊宇、吴传户，被告张小民及�被告共同委托代理人贾立新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年1月16日，原、被告签订《宾馆转让合同》一份，被告张小民将自己坐落于金华市西关茗苑小区13幢2号宾馆1-6楼（共20个客房）以880000元的价格转让给原告经营，租赁使用期为12年，从2014年1月16日至2026年1月15日，前三年租金120000元，自第四年起每年租金递增伍仟元至合同终止。另，被告于2011年5月18日向朱凤奎承租的与其毗邻的宾馆12个客房也于2014年1月17日转租给原告经营，2014年1月17日原告与被告及朱凤奎共三方签订《房屋转让合同》。上述合同签订后，原告于2014年1月18日将880000元转让款支付给了被告，另外将当年的120000元租金按照《宾馆转让合同》约定先后分别两次支付给被告。
2015年5月12日金华市综合行政执法局向被告发出了《责任期限改正通知书》，要求被告自行拆除违章建筑。2017年5月14日，作为两幢房屋消防通道的胡同天桥被拆除，两幢房屋的互通天桥拆除后，因没有消防安全通道，该房屋不符合宾馆经营要求，故无法继续经营。2017年5月14日正式停止营业，双方就损失计算及退补问题未能达成一致，故成诉。原告起诉至法院，要求判令：1.解除原、被告房租租赁合同；2.退还宾馆转让款635200元，支付635200元转让款被占用3年零4个月的利息（按人民银行同期贷款年利率6%）计129580元；支付被占用的635200元转让款的利息（利息自2017年5月14日因拆违而停止停止营业时始至635200元转让款退清之日止按银行同期贷款年利率6%计算）；退还2017年5月14日至2018年1月15日共8个月的83333元租金；退还原告交纳给朱凤奎房屋（宾馆）2016年7月1日至2017年7月1日全年租金50000元中未使用租赁房屋时间1个月零16天的租金6387元；退还原告押金25000元，共计879500元。3.本案的诉讼费用由被告承担。
被告张小民、杨秀青答辩称：原、被告签订的合同是有效的。现在也同意解除合同，但是原告应退出宾馆，并退回相应的设备，损坏或者遗失的要折价赔偿。本案不能履行原因是设计消防通道。转让款用的退还应按照7年的年限进行折算而不是根据原告所述按照12年的年限进行折算，截止到开庭当日原告实际使用时间为三年半（即从2014年1月16日至2017年7月12日止），被告方同意退还原告转让款44万元。租金费用2017年1月16日计算至正式交接时间，按照实际交付的时间支付租金。朱凤奎退还的房租与被告无关。被告不应支付转让款的利息，因原告对宾馆没有新投资，不存在造成其他损失问题。
原告沈向红为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、原告身份证、证明原告的诉讼主体资格；2、被告户籍�明，证明两被告相关信息；3、被告营业执照，证明被告从业信息；4、消防安全检查合格证，证明两被告与朱凤奎两房之间的互通天桥当做消防通道而成为消防检查合格的必要条件的事实；5、宾馆转让合同，证明2014年1月16日原、被告所签订的《宾馆转让合同》约定的相关条款内容；6、被告张小民出具给原告的收款收据，证明被告收取了原告支付的88万元转让费和2014年1月16日至2015年1月15日全年租金12万元的事实；7、《房屋租赁合同》及《房屋转让协议》，证明2011年5月18日被告张小民与朱凤奎所签订的《房屋租赁合同》约定的条款内容和2014年1月17日被告张小民与原告及朱凤奎签订的《房屋转让协议》约定的内容；8、合同协议书，证明原告之子沈俊宇与合伙人李喜平和李先伟签订的内部经营管理协议书的具体条款内容；9、转让合同，证明2016年9月10日合伙人李喜平和李先伟将各自占有25%的投资份额共50%计人民币42万元转让给原告沈向红，并由沈向红一人经营的事实；10、浙江省金华市综合行政执法局责令限期改正通知书，证明被告房屋与朱凤奎房屋之间互通天桥系违章建筑并于2017年5月12被拆除的事实；11、现场照片一组，证明房屋间互通天桥于5月14日开始拆除的事实。被告提出质证意见：对证据1、2、3、6均无异议，本院对上述四证据都予以确认；对证据4真实性无异议，证明原、被告签订合同的时候是符合相关法律规定，也是符合经营宾馆的，本院对该证据予以确认；对证据5、7真实性无异议，但合同第十一条约定的押金为20000元，本院予以确认；对证据8、9真实性无异议，本院对上述两证据予以确认；对证据10真实性无异议，原告也是在5月14日自行拆除了消防通道，本院对该证据予以确认。对证据11无异议，本院对该证据予以确认。被告未提交证据。
本院经审理认定：2011年5月8日，被告张小民租用了朱凤奎所有的坐落于金华市，用于经营宾馆，约定租期从2011年7月1日至2021年6月30日止共10年。2014年1月16日，被告张小民将其所经营的常春藤时尚宾馆转让给李喜平（实际由李喜平、沈俊宇、李先伟合伙经营），共32个客房（其中12个客房是其向朱凤奎租用，20间客房系被告张小民所有），转让款88万元。张小民所有的20间客房产与李喜平。同时被告张小民将自己房屋1-6层租给李喜平使用，租期为12年，从2014年1月16日至2026年1月15日止，支付押金2万元，租金前三年12万元，2017年1月16日至2018年1月15日的租金12.5万元已付清。同日，被告张小民与李喜平、朱凤奎签订了三方协议，将被告张小民承租的朱凤奎所有的12间客房转租给李喜平使用，约定被告张小民与朱凤奎在2011年5月18日签订�房屋租赁合同转租给李喜平，此后一切事宜由李喜平承担。2016年9月10日，李喜平、李先伟将其投资份额转让给原告沈向红，并签订了转让合同。沈俊宇系沈向红儿子，认可其所占股份系代其母亲沈向红所持。
2017年5月12日，金华市综合行政执法局向被告发出了《责令限期改正通知书》，要求拆除被告房屋与毗邻的朱凤奎房屋之间所搭建的作为消防通行的天桥。5月14日，被告张小民拆除了作为消防通道的互通天桥，同日，原告停止了宾馆的经营。2017年6月11日被告张小民告知原告消防检查未通过，2017年8月28日，原告向被告移交了钥匙。两被告系夫妻关系。
本院认为：原、被告均同意解除合同，本案的争议焦点在于被告应退还给原告宾馆转让款、租金等的具体金额。对于退还租金，2017年5月14日被告拆除了作为消防通道的互通天桥，使原告经营的宾馆不具备营业条件。但在天桥拆除后，被告提出会与消防等相关部门沟通协商，拿出方案使宾馆符合营业条件。同年6月11日被告正式告知原告消防未能通过，双方开始协商补偿问题。故6月11日可认为是最终合同不能继续履行之日，原告应在该合同确定不能履行之日后的合理期限内腾空租用房屋并办理交接，该合理期限本院酌定为一个月，即6月11日至7月10日。而原告于8月28日才将房屋钥匙交付被告，故7月11日至8月28日这段时间应认定原告继续租用上述房屋。第四年原告租用房屋的期限为166天，根据年租金12.5万元计算，被告应退回原告租金68151元。
对于应退回的宾馆转让款数额问题，原、被告在庭审中均采用折算年份的方式来计算转让款退回金额，只是计算的年限有所不同，故本院也采取该方式来折算转让款。根据前述原告占用宾馆的时间期限应定为2014年1月17�至2017年5月14日及2017年7月11日至2017年8月28日，合计经营使用时间为3年零166天。原、被告签订宾馆转让合同中共有客房32间，转让额为88万元，平均到每间客房的转让款为2.75万元。原、被告双方签订的20间客房（转让款为55万元）的房屋租赁合同期限为12年，经营使用时间3年零166天，经折算为转让款158345元。原告与朱凤奎签订的12间客房（转让款为33万元）的房屋租赁合同期限为2014年1月17日至2021年6月30日，为7年零164天，经营使用时间3年零166天，经折算为转让款153045元。被告应退还原告宾馆转让款568610元。
对于原告要求被告支付原告还在经营期间转让款被占用的利息，无法律根据，但2017年7月11日之后的利息损失被告应当支付。原告交纳给朱凤奎房屋租金，因原告与朱凤奎签订租赁合同并向其支付租金，不属于本案的审理范围，原告可以另行主张。综上，对�告诉请合法合理部分，本院予以支持，于法无据部分应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百十一条、二百十六条、二百二十六条、二百三十一条之规定，判决如下：
一、原告沈向红与被告张小民签订的《宾馆转让合同》解除。
二、由被告张小民、杨秀青于本判决生效后立即退回原告沈向红宾馆转让款568610元及逾期付款利息（利息自2017年7月11日起按年利率6%计算至实际履行完毕之日止）。
三、由被告张小民、杨秀青于本判决生效后立即退回原告沈向红房屋租赁款68151元。
四、由被告张小民、杨秀青于本判决生效后立即退还原告沈向红租赁房屋押金20000元。
五、驳回原告沈向红的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6298元（减半收取，原告已预交），由原告沈向红负担1595元，由被告张小民、杨秀青负担4703元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 张标彦
二〇一七年九月十无
代书记员 应 潭