河南省平顶山市湛河区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）豫0411执异29号
案外人王佩羽：女，1989年6月6日出生，汉族。
申请执行人：葛焕金，男，1961年8月11日出生，汉族。
被执行人：河南贵人居房地产开发集团有限公司。
法定代表人：苏学义，董事长。
本院在办理申请执行人葛焕金申请执行被执行人河南贵人居房地产开发集团有限公司（以下简称贵人居房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人王佩羽对本案执行的贵人居房地产公司在遂平县城南铜山大道西侧澜湾1号8号住宅楼15XX号提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王佩羽称：请求解除对被执行人河南贵人居房地产开发集团有限公司名下但实际物权已属于申请人的位于遂平县城南铜山大道西侧澜湾1号8号住宅楼15XX号商品房的查封。理由是：贵院因葛焕金申请执行河南贵人居房地产开发集团有限公司民间借贷纠纷一案，于2016年6月18日，作出的（2016）豫0411执911号执行裁定书及协助执行通知书，查封了该公司名下位于遂平县城南铜山大道西侧澜湾1号8号住宅楼15XX号商品房。
一、在贵院查封之前异议人已与被执行人河南贵人居房地产开发集团有限公司签订了合法有效的书面买卖合同。
异议人与河南贵人居房地产开发集团有限公司于2015年6月18日签订了《澜湾1号认购单》，约定：异议人购买澜湾壹号住宅楼8号楼2单元1X层东室（即查封协助执行书中的南湾1号8号住宅楼15XX号），付款方式为一次性付款。异议人付款后该公司向异议人出具了购房款收据。
《澜湾壹号认购单》关于涉案房产的出售价格、标的物的具体位置和面积、付款方式等均有具体的约定，且房屋已取得预售许可证，异议人已全额支付了购房款，因此该认购单具备房屋买卖合同的基本要素，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该协议合法有效。
二、异议人所购商品房系用于居住且异议人名下无其他用于居住的房屋。
三、申请人已支付了所购房屋的全部价款。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，异议人的异议完全符合该条的规定。故此，异议人特提出异议，请求贵院解除对该商品房的查封。
案外人提供的证据有：1、澜湾壹号认购单，2、收据，3、证明，4、房屋权属登记信息查询证明。案外人用1、2号证据证明自己购买了澜湾壹号8号楼2单元15层东户，并已支付了全部房款，用3号证据证明该房屋已交付给自己管理，用4号证据证明购房是自己居住。
申请执行人葛焕金称：一、案外人并非司法解释规定的实际权利人，故应依法驳回异议申请
根据执行法院查询到的结果，该执行标的目前登记在被执行人名下，且案外人在其向法院提交的异议申请书中对该事实予以确认（原文表述为“查封了该公司名下位于遂平县城南铜山大道西侧贵人居南（澜）湾1号的楼房。”）。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，以及该司法解释第25条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断......”之规定，案外人并非司法解释规定的实际权利人，故应依法驳回其异议申请。
二、案外人与被执行人并未签订合法有效的书面“买卖合同”
首先，《商品房销售管理办法》第16条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
其次，根据该认购单上所标注的名称以及内容上诸多关于“该认购单”“本选房单”的表述，可以明确得出，该认购单并不属于“商品房买卖合同”。
综上，案外人述称“在法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同”的异议理由不能成立。其所签订的认购单无论从名称还是内容上来看，均不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定的“应当认定为商品房买卖合同”的情形。
三、案外人关于“所购商品房系用于居住”以及“其名下无其他用于居住的住房”的异议理由不应得到采纳
首先，案外人未提供材料证明其关于“所购商品房系用于居住”的主张；
其次，案外人提供的“房屋产权登记信息查询证明”不足以证明“其名下无其他用于居住的住房”的主张。从该证明内容可以得知，该证明仅对自2010年8月至2017年6月29日15时27分58秒以内，位于“驻马店市市区内”的“已归档”房产信息进行了说明，而对于上述期间内的“未归档”房产信息，和“驻马店市市区外”的房产信息，以及上述期间以外的全部房产信息，案外人均未提供相关材料予以证实。
综上，案外人述称的“所购商品房系用于居住”以及“其名下无其他用于居住的住房”的异议理由，因没有充分的材料予以证实，故不应得到采纳。
综上所述：第一，案外人并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定的权利人，故不存在“权利是否足以排除强制执行”的问题。第二、假设案外人系执行标的的权利人，但其提出的异议理由也严重不符合上述司法解释第29条规定的情形，其权利仍不足以排除本案强制执行。第三、在目前“审执分离”的司法框架下，作为人民法院的执行机构，不宜作出“以执代审”的决定。关于“权利是否足以排除强制执行”的问题上，应严格按照相关规定，遵循执异、复议案件“外观化”的原则进行形式审查，认定案外人王佩羽提出的异议理由不成立。如案外人有异议，可以提起执异之诉，通过实体审判寻求救济。
申请执行人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第17条“人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议.....”之规定，应依法驳回案外人的异议申请，以彰显司法之权威。
被执行人贵人居房地产公司没有提供答辩意见。
本院查明：申请执行人葛焕金和贵人居房地产公司民间借贷一案，经我院调解，双方于2015年8月26日达成调解协议，被告欠原告650万借款分期偿还，并作出的（2015）湛民三初字第122号民事调解书，调解书生效后，被执行人没有履行调解书所确定的还款义务。葛焕金申请法院强制执行。在执行过程中，我院作出（2016）豫0411执911号执行裁定书，裁定将被执行人贵人居房地产公司位于遂平县城南铜山大道西侧澜湾1号8号住宅楼及其他楼房中的多套房屋被查封后，案外人对8号住宅楼15XX号提出异议。
另查明，2015年6月18日贵人居房地产公司为甲方，王佩羽为乙方签订一份澜湾壹号认购单，由案外人王佩羽贵人居房地产公司位于遂平县城南铜山大道西侧澜湾1号8号住宅楼15XX号房屋一套，价款392931元。认购单签订的当日，案外人交付了购房款，贵人居房地产公司向案外人王佩羽出据了收款收据。之后，贵人居房地产公司出具证明，证明案外人王佩羽所购房于2016年5月已交付。
本院认为，案外人王佩羽和贵人居房地产公司签订遂平县城南铜山大道西侧澜湾1号8号住宅楼15XX号房屋认购协议后，交纳了全额房款，贵人居房地产公司也出具证明，该房屋已交付给案外人王佩羽管理使用，案外人王佩羽在该购房活动中并无过错，故案外人王佩羽的异议理由成立，依照《中华人民共和国》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：
中止对位于遂平县城南铜山大道西侧澜湾1号8号住宅楼15XX号房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 崔 昭
审判员 王 菲
审判员 王海秀
二〇一七年七月二十四日
书记员 秦向梅