广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终1855号
上诉人（原审被告）：张海武，男，汉族，住广东省韶关市武江区。
委托诉讼代理人：ＸＸ华，广东秦唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林红福，广东秦唐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：付美兰，女，汉族，住广东省韶关市武江区。
委托诉讼代理人：余火平（付美兰的丈夫），住广东省韶关市武江区。
上诉人张海武因与被上诉人付美兰房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人张海武的委托诉讼代理人ＸＸ华、林红福，被上诉人付美兰及其委�诉讼代理人余火平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张海武上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由付美兰负担。事实与理由：
一、一审判决程序违法。1、既然一审法院认为本案涉及承租和转租两个法律关系，那么为查明事实，一审法院应当依法追加承租人冷华利作为第三人或共同被告。一审法院未依法追加，属遗漏重要当事人，程序违法。此外，承租人冷华利向张海武转租涉案房屋时，已取得出租人付美兰的授权，并向张海武出具了授权手续。张海武基于此才与冷华利签订《租赁合同》，故本案应追加冷华利为第三人或共同被告。2、房屋租赁合同期届满，一审法院应向张海武释明其可就装饰装修的现值或残值损失提出主张。张海武坚持不主张的，一审法院可不予处理。但是，若一审法院判决张海武腾退房�的，应当告知其可就装饰装修物采取必要的证据保全措施。本案中，一审法院并未向张海武释明上述事宜，程序违法。
二、一审判决认定事实不清。1、付美兰（丙方）、张海武（乙方）与冷华利（甲方）于2013年5月28日签订的《甲、乙与房东三方协议合同》（以下简称《三方合同》）中约定“丙方完全了解甲乙双方的合作细节，丙方并认可甲乙两方有效期内的合同中的一切细节。在租赁期限内（2013年7月15日起至2016年7月15日），甲方因其他原因不与丙方承包场地出租权的情况下，由丙方（按甲乙双方合作的条件不变）直接出租给乙方，一直到期满”。此外，冷华利与付美兰于当日签订了一份《租赁合同》，将涉案房屋的租赁期限延长了二年，即至2018年7月16日止。可见，付美兰对上述情况知晓且无异议，即付美兰认可租赁期限的延长。因此，本案租赁期限�未届满，张海武仍享有承租权，付美兰无权主张张海武腾退涉案房屋。若法院认定租赁期限届满，那么张海武依合同约定对涉案房屋享有优先承租权。由于冷华利从2013年7月开始就未再向付美兰支付租金，经付美兰与张海武协商一致，从2014年1月之后，张海武按照其与冷华利签订的《租赁合同》中的租金标准向付美兰交付租金，因此，从2014年1月开始张海武直接承继了冷华利的权利义务，即租赁合同关系的双方是张海武和付美兰，故付美兰与冷华利之间的租赁合同期限届满后，张海武享有优先承租权。而且，张海武已具备享有优先承租权的条件：付美兰有继续出租的条件和意愿，张海武有继续承租的意愿，并能满足付美兰要求的“同等条件”。2、付美兰、张海武与冷华利签订《三方合同》后，张海武先后两次在付美兰提供的毛坯房屋上进行了大量的装修装饰，付美兰知情且不反对。若法院判令张海武腾退涉案房屋，那么，法院应当要求付美兰对张海武因装饰装修大量投入产生的损失予以补偿或抵扣租金。3、张海武现向付美兰支付的租金已经是在原合同基础上增加了10%。若按一审判决认定的7500元/月的租金标准，则相当于在原合同基础上增加了61%，明显过高，也不符合韶关目前租赁市场行情，请求二审法院降低。
付美兰辩称，一、一审判决程序合法。1、付美兰、张海武与冷华利于2013年5月28日签订《三方合同》。冷华利从2013年7月开始未向付美兰支付租金，并自2013年8月起下落不明。2014年1月以后，张海武按照其与冷华利签订的《租赁合同》中的租金标准直接向付美兰支付租金，直到2016年7月15日届满。本案房屋租赁合同关系发生在张海武与付美兰之间，一审法院不追加冷华利为第三人或共同被告，程序合法。2、张海武与付美兰并未约定租赁合同届满后，付美兰须补偿附合在涉案房屋上的装饰装修费用，故张海武主张装饰装修损失没有依据，一审法院对此未予释明并无不妥。
二、一审判决认定事实清楚正确。1、付美兰与张海武仅签订有一份《三方合同》，除此以外，再无签订其他租赁合同。该合同约定租赁期限至2016年7月15日止。现租赁期限已届满。一审法院认定租赁期限届满是正确的。2、付美兰与张海武之间的租赁合同到期后，双方因租金标准存在分歧无法续签租赁合同，张海武以其享有优先承租权为由主张与付美兰续签租赁合同，毫无事实依据。3、张海武主张以装饰装修损失抵扣租金没有合同和法律依据。4、一审法院认定的7500元/月的租金标准没有明显高于市场价，是合适的。
付美兰向一审法院起诉请求：1、确认租赁合同依约终止；2、判令张海武退还韶关市XXX区XXX路XXX栋XXX楼二楼2号楼房的场地；3、判令张海武支付从2016年7月16日起至实际搬出之日止按20元/月/平方米及500平方米计算的费用；4、本案诉讼费由张海武负担。
一审法院认定事实：付美兰是韶关市XXX区XXX路XXX栋XX楼二楼全层的所有人。2011年1月19日，付美兰与案外人冷华利签订了一份《租赁合同》，约定：由付美兰将上述房屋全层整体出租给冷华利，租赁期从2011年3月16日至2016年3月15日，租期五年。前三年租金每月为18000元等内容。2013年5月28日，冷华利（甲方，出租方）与张海武（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，由甲方将涉案房屋的二楼2号楼房出租给乙方用于经营武术、健身培训，租赁面积（含公摊面积）共计500平方米，租赁期自2013年7月15日起至2016年7月15日止，租金每年为56000元，每半年交付租金28000元。合同签订当日，付美兰（出租方，丙方）、张海武（次承租方、乙方）及冷华利（承租方，甲方）还签订了一份《三方合同》，内容为：“1、甲乙双方共同达成各项协议，租赁期自2013年7月15日起至2016年7月15日止。租赁期满后，乙方如需继续承租场地，应在租赁期到期60天前向甲方提出书面申请。双方另行协商签订续租合同。在同等条件下，乙方享有优先承租权。2、丙方完全了解甲乙双方的合作细节，丙方并认可乙方两方有效期内的合同中的一切细节。在租赁期内（2013年7月15日起至2016年7月15日），甲方因其他原因不与丙方承包场地出租权的情况下，由丙方（按甲乙双方合作的合作条件不变）直接出租给乙方，一直到期满。3、甲方与丙方终止承包场地租赁合同，丙方必须在与甲方终止合同前十天告诉乙方，并等甲乙双方处理好各类问题方可退还甲方承包压金，否则甲方的毁约责任由丙方�担。”因该协议一式三份，付美兰在张海武持有的该份协议上签字予以确认。另外，张海武与冷华利在当天还签订了一份《租赁合同》，将涉案房屋的租赁期限从原有的租期又延长了两年，即自2016年7月16日起至2018年7月16日止。但该份《租赁合同》没有付美兰的签字确认。上述几份合同签订后，冷华利从2013年7月开始就未向付美兰支付租金，双方之间的合同之后未实际履行，但付美兰未通过法定程序解除双方之间的合同关系。因张海武之前已向冷华利交付了租金，经付美兰、张海武协商，从2014年1月以后，张海武按照其与冷华利签订的《租赁合同》的租金标准直接向付美兰交付租金，租赁期限亦至2016年7月15日届满。但付美兰、张海武没有重新签订租赁合同。
张海武在租赁期限届满前曾向付美兰发出续租申请，但双方对于续租的租金标准未能达成一致意见�之后，张海武通过银行转账的方式分别在2016年7月29日、8月17日支付了2016年7月、8月的租金合计10266元给付美兰。付美兰认可收到了上述款项，但其认为并没有主动要求张海武支付上述租金，因张海武仍占用租赁场地，遂没有退还。
庭审中，付美兰对张海武与冷华利于2013年5月28日签订的延长租赁期间至至2018年7月16日止的《租赁合同》不予认可。此外，付美兰坚持要求终止双方的租赁关系，张海武腾退涉案房屋并按市场价20元/月/平方米的标准支付实际占用期间的租金，张海武则要求继续履行租赁关系，双方因而未能达成一致意见。
一审法院认为，本案实质上包含承租和转租两个不同的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意的，可以将租赁物转租给第三人。具体到本案，付美兰、张海武及案外人冷�利在2013年5月28日签订的《三方合同》，是三人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，对各方均具有法律约束力。在该份协议中，付美兰实质上已认可了张海武的次承租人地位、租赁期限及租金标准。且在案外人冷华利退出租赁后，付美兰、张海武实际上也是按照上述协议的约定履行各自的权利、义务。因此，张海武的租赁期限应自2016年7月15日届满。至于张海武与冷利华达成的续租协议，因未得到付美兰的同意，故该协议对付美兰不产生约束力。另外，张海武在这之后通过银行转款的形式继续支付了两个月的租金，但付美兰早在2016年7月27日就已向该院提起诉讼，要求终止与张海武的租赁关系，故其已以实际的行为明确表示不再续租。因此，张海武继续交付租金的行为，并不能认定双方已就涉案房屋的继续租赁达成合意。综上，该院不能认定双方在2016年7月15日之后构成不定期的租赁关系，双方的租赁关系应至2016年7月15日终止。在租赁关系终止后，付美兰作为涉案房屋的合法产权人，其依法享有的物权受法律保护，而张海武继续占有租赁物已无合同和法律依据，故对于付美兰要求张海武退还涉案房屋的请求，该院予以支持。
至于张海武占用房屋期间的使用费问题。虽然双方之间的租赁关系已终止，但张海武仍在使用房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，付美兰要求张海武支付从2016年7月16日起至其腾退房屋之日止的房屋租金，有事实和法律依据，该院予以支持。至于支付标准，付美兰要求按照20元/月/平方米的标准计付，但并未提供相应依据证实该标准属于同类型同地段房屋的市场价格，故该院参照双方之前的租金标准及张海武提供的同类型房屋租赁价格，酌情支持每月租金为7500元。同时，该房屋使用费应扣减张海武已支付的10266元。
据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2016年9月22日作出（2016）粤0203民初1542号民事判决：一、确认付美兰与张海武就韶关市XXX区XXXX路XXX号房的租赁关系于2016年7月15日终止。二、张海武应于判决发生法律效力之日起二十日内将韶关市XXX区XXX路XX×号房屋腾退给付美兰。三、张海武应自2016年7月16日起至腾退上述房屋之日止按每月7500元的标准向付美兰支付房屋使用费（该房屋使用费总额应减除张海武已交纳的10266元）。四、驳回付美兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《�华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由付美兰负担125元，由张海武负担150元。
本案二审期间，张海武向本院提交了装修情况的照片7张及装修费用收据，拟证明张海武对付美兰提供的毛坯房进行了大量装修，支付了装修费用，若付美兰要求张海武腾退房屋，应当补偿张海武装饰装修方面的损失。付美兰质证认为：对张海武花费的装修费用不清楚，但张海武要求付美兰补偿其装饰装修费用没有法律依据和合同依据。经本院审理查明，并经双方当事人确认，一审法院认定事实属实，本院予以维持。此外，本院还查明：张海武在一审庭审中认为涉案房屋现阶段的场地占用费（租金）可按15元—16元/月/平方米及租赁面积300多平方米的标准计算。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，一审法院对本案案由定性准确，本院予以认同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院仅对张海武上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、一审判决是否存在程序违法问题。二、付美兰与张海武之间的房屋租赁合同期限应如何认定。三、一审法院按每月7500元的标准判令张海武向付美兰支付场地占用费是否得当。
一、关于一审判决是否存在程序违法问题。张海武上诉主张本案应追加冷华利为第三人或共同被告。经查，冷华利曾基于其与�美兰于2011年1月19日签订的《租赁合同》承租了涉案房屋。其后，冷华利、张海武于2013年5月28日签订了《租赁合同》，由冷华利以56000元/年的租金标准将涉案房屋转租给张海武。同日，冷华利、张海武、付美兰另行签订了一份《三方合同》，在该合同中，付美兰对冷华利将涉案房屋转租给张海武的行为明确认可。据此应当认定在《三方合同》签订之初，付美兰为涉案房屋的出租人，冷华利为承租人，张海武为次承租人。但是《三方合同》签订后不久，冷华利即从2013年7月开始没有再向付美兰支付租金，冷华利与付美兰之间于2011年1月19日签订的《租赁合同》亦未实际履行。对此情况，付美兰、张海武经协商一致，约定张海武从2014年1月以后按照其与冷华利签订的《租赁合同》的租金标准直接向付美兰交付租金。至此，虽付美兰、张海武没有就涉案房屋租赁事宜另行签�合同，但根据付美兰、张海武对涉案房屋租赁事宜的实际履行情况，付美兰、张海武之间已变更为直接的租赁关系，付美兰为出租人，张海武为承租人。现付美兰针对自身与张海武之间的房屋租赁合同关系提出本案诉请，单独向张海武提出诉讼主张，符合本案事实和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”的规定。由于付美兰、张海武在冷华利退出涉案房屋租赁关系后已另行成立了新的房屋租赁合同关系，故冷华利与本案并无关联，张海武上诉认为本案应将冷华利追加为第三人或共同被告的意见缺乏事实依据，本院不予采纳。张海武上诉还�为一审法院在判令其腾退涉案房屋之前应向其告知可就装饰装修物采取必要的证据保全措施。由于是否就装饰装修费用提起主张是张海武个人享有的诉权，而张海武在一审阶段并未就装饰装修费用提出反诉，故此，根据我国民事诉讼“不诉不理”原则，一审法院并无法定义务就装饰装修费用问题向张海武予以释明。张海武该上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综合上述分析和认定，一审判决程序并无不当，本院予以认同。张海武就一审判决程序提出的上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
二、关于付美兰与张海武之间的房屋租赁合同期限应如何认定问题。本案中，虽付美兰在2013年5月28日自身与冷华利、张海武于签订的《三方合同》、冷华利与张海武签订的租赁期限至2016年7月15日的《租赁合同》中均签名表示认可冷华利将涉案房屋转�给张海武以及租赁期限至2016年7月15日，但付美兰对于冷华利与张海武签订的租赁期限至2018年7月16日的《租赁合同》并未签字认可，本案一、二审诉讼过程中，付美兰亦明确表示对该合同不予追认，故此，应当认定付美兰与张海武就涉案房屋成立的租赁关系应至2016年7月15日届满。张海武上诉认为付美兰已认可双方租赁关系至2018年7月16日届满，双方房屋租赁合同关系至本案诉讼期间尚未届满的意见缺乏事实依据及证据证明，本院对张海武该上诉意见不予采纳。
三、关于一审法院按每月7500元的标准判令张海武向付美兰支付场地占用费是否得当问题。张海武上诉认为一审法院认定的场地占用费计算标准过高。经查，张海武在一审庭审中认为涉案房屋现阶段的场地占用费（租金）可按15元—16元/月/平方米及租赁面积300多平方米的标准计算，因涉案房屋的面积为500平方米的事实，张海武在《租赁合同》中已签名认可，而一审法院认定的每月7500元的场地占用费计算标准并未超出张海武在一审庭审中的主张，故此，一审法院酌情确定按每月7500元的标准计算场地占用费并无不可，本院予以维持。
至于张海武上诉主张的优先承租权及装饰装修费用问题，因经张海武、付美兰确认，涉案房屋在本案诉讼期间并未租赁给第三人，而张海武在一审阶段亦未就上述两个问题提出反诉，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，本院对此不作审查。张海武可另循途径提出主张。
综上所述，张海武的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费550元，由张海武负担。
本判决为终审判决。
审判长 何伟军
审判员 神玉嫦
审判员 邓荣斌
二〇一七年二月十五日
书记员 林子峻