山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终2750号
上诉人（原审原告）：杨德利。
上诉人（原审原告）：乔国柱。
上诉人（原审原告）：安栎。
上诉人（原审原告）：杨成苗。
上诉人（原审原告）：徐红兵。
五上诉人共同的委托诉讼代理人：刘经涛，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。
五上诉人共同的委托诉讼代理人：刘志锐，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛华东房地产开发有限公司。
法定代表人：匡兆东，董事长。
委托诉讼代理人：李瑛，胶州胶州湾法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：李衍忠。
被上诉人（原审被告）：刘金山。
委托诉讼代理人：李瑛，胶州胶州湾法律服务所法律工作者。
原审第三人：胶州市财政投资中心。
法定代表人：梁杰，经理。
委托诉讼代理人：范永超。
上诉人杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵因与被上诉人青岛华东房地产开发有限公司（以下简称华东房地产公司）、被上诉人刘金山及原审第三人胶州市财政投资中心（以下简称财政投资中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初11125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，组织当事人进行了证据和事实核对。五上诉人杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵共同的委托诉讼代理人刘经涛、刘志锐，被上诉人华东房地产公司的委托诉讼代理人李衍忠及其与被上诉人刘金山共同的委托诉讼代理人李瑛，原审第三人财政投资中心的委托诉讼代理人范永超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵共同上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由华东房地产公司与刘金山承担。事实与理由：1、一审法院查明双方转让有证房产面积为4670.31平方米后，又根据《补充协议中的“以过户的新确权证的建筑面积为准”，认定双方将有证房产面积变更为4120.56平方米，进而认定华东房地产公司未办理4670.31平方米的房产证不构成违约，是错误的。双方签订《补充协议》并非是为了变更交易标的，一审法院对此未予认定。一审法院双方在签订《补充协议》时对确权面积处于不明确的状态也是错误的。“以过户的新确权的建筑面积为准”是独立成句的，没有和其他内容连在一起。一审法院认定双方约定“转让有证房屋面积”“以过户的新确权证的建筑面积为准”没有依据；2、《补充协议》是华东房地产公司在意图免除其违约责任时欺骗上诉人签署的，以此认定交易标的变更将造成双方重大利益失衡。一审中，华东房地产公司及刘金山均表示在签订《补充协议》之前就知道不可能办理4670.31平方米房产证的陈述，可以看出是华东房地产公司在协议中夹带了自己的私利，意图由此免除自己的违约责任。一审法院错误认定“以过户的新确权证的建筑面积为准”是双方对标的的变更约定，造成了5上诉人少得12%的房屋面积，而华东房地产公司却无需承担任何责任的失衡后果；3、《补充协议》记载的1600万元并不能作为认定双方变更交易标的的证据。杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵在签订《补充协议》时并不知道有证房屋面积将减少了549.75平方米，缩水近12%，所以，载明1600万元仅仅是根据《楼房权属转让协议书》所记载的内容书写，不能由此推断出杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵接受有证房屋面积减少，更不能推断出杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵在接受有证面积减少的同时还接受原价款不变。一审法院以1600万元这一数字否定杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵享有4670.31平方米有证房产这一权利，没有依据。
被上诉人华东房地产公司与被上诉人刘金山共同答辩称，原审判决正确，应予维持。
原审第三人财政投资中心述称，希望不要追加其为第三人，其与杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵不存在权利义务关系。
杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵向一审法院起诉请求：1、判令华东房地产公司与刘金山向杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵支付违约金1000万元；2、判令华东房地产公司与刘金山承担诉讼费用及其他费用。
一审法院认定事实：
关于本案的管辖情况。本案原由杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵起诉至青岛市中级人民法院，华东房地产公司提出管辖权异议，青岛市中级人民法院于2015年9月15日做出（2015）青民一初字第87-辖号民事裁定书，华东公司提起上诉，山东省高级人民法院于2016年4月28日做出（2016）鲁民辖终字第134号民事裁定书，裁定将本案移送胶州市人民法院管辖。
当事人围绕诉讼请求向一审法院提交了证据，一审法院组织双方进行了质证。对双方无争议的证据一审法院予以确认并在卷作证。根据双方提交的证据，一审法院确认以下事实：
2010年7月15日，华东房地产公司（甲方）与杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵（乙方）签订《楼房权属转让协议书》，达成如下协议：一、甲方将坐落在胶州市胶州东路23号（原物资局大楼）的大楼（有证房屋）面积4670.31平方米（房产证号50××56，土地证号1-2-2-116-2），后建设楼房面积1300平方米的房屋（未办理房产证）、土地2511平方米（土地证号1-2-2-116-2）转让给乙方所有。二、甲方转让大楼及土地的标的物总价款为2000万元（包括后建设楼房面积1300平方米的房屋的价款，如遇政府拆除该1300平方米，则甲方应向乙方退款200万元）。三、乙方在付清标的物价款2000万元后，才能取得楼房的所有权。四、付款方式：在五年的时间内付清1800万元，本协议双方签字生效之日起至2010年7月30日前付200万元，此后各年付款期限均为当年的8月1日付款。第二年付给200万元、第三年付给300万元、第四年付给300万元、第五年付给800万元。所余200万元在双方交接房产权手续时一次付清。甲方收到乙方每笔的款项，只出具收款收据，不承担出具有效发票的责任。乙方迟延付款期限不得超过15天。五、乙方在没有付清标的物价款，未取得房屋产权之前，没有任何权利处分甲方的楼房，并不得以该楼房做抵押、担保。乙方提前付清1800万元，甲方必须在乙方付清1800万元后一个月内为乙方办理房屋和土地变更手续。因现房屋的登记户名不在甲方名下，在财政投资中心的名下，甲方需向乙方提供对该房屋具有所有权的相关证明。甲方必须保证该房屋在过户到乙方名下之前，不出现抵债、抵押、担保或查封等损害乙方利益的情形。如甲方不能提供上述证明，乙方付款期限相应顺延。六、甲方的权利、义务…（4）义务：乙方付清前期应付款1800万元后，甲方应在三个月内给乙方办理号4670.31平方米的房产权和土地使用权过户手续。乙方付清所欠200万元的同时，甲方把过户手续交付给乙方持有。办理过户手续过程中的一切费用由甲方承担，直至将房产证、土地证交付给乙方。其中后建的1300平方米未办理房产证的房屋，乙方需要办理房产证时，甲方协助办理，费用由乙方承担…（6）甲方保证按现状交付乙方的土地房屋没有任何瑕疵（包括所有土地房屋手续合法，证件齐全，没有任何抵押、担保及牵扯到任何债务问题等），如在履行期间有瑕疵问题，由甲方承担违约责任。……九、违约责任：乙方在五年的时间内发生未付清1800万元楼房款的情况视为违约。用该楼房前期已经付给甲方的全部楼房款承担违约责任，作为租金全部归甲方所有。甲方不按本协议规定，在规定的时间内，未办理房产权过户手续、中途解除合同等情形，视为违约，前期已经付给甲方的全部款项退给甲方，并承担违约责任。十、甲乙双方违约时应承担违约罚金，甲方违约承担全部购房款50%的违约罚金，乙方违约承担全部购房款50%的违约罚金。
2011年10月28日，华东房地产公司(甲方)与杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵（乙方）签订《补充协议》，内容为：甲乙双方于2010年7月15日签订《楼房权属转让协议书》，现经双方协商，达成如下补充协议：一、因乙方要求用上述协议书的标的房屋进行抵押贷款用于支付该标的房屋的购房款，甲方同意先行办理该房屋的所有权转移手续。二、甲方应于本协议生效后向房产管理部门提供办理房屋过户手续所需的应由甲方提供的材料。以过户的新确权证的建筑面积为准。三、乙方应于房屋过户手续办理完毕之日起三日内向银行办理贷款抵押手续，该贷款专项用于偿还甲方购房款。该贷款由贷款银行直接划转到甲方账户1600万元，超出部分由银行划转到乙方账户。四、如果在办理好房屋过户手续后，乙方未按约定向银行办理贷款或将贷款挪作他用，每拖欠一天乙方应按欠款总额1600万元的万分之六向甲方支付违约金。五、在乙方未付清购房款前，该房屋所有权归甲方所有。六、本协议一式六份，甲方两份，乙方四份，自双方签字盖章之日起生效。
2012年8月2日，胶州市房产管理局下发房权证胶私转字第××号房产证，杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵系房屋所有权人，房产证载明面积为4120.56平方米（2051.91平方米+2068.65平方米）。
2014年11月25日，杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵在《青岛日报》发表挂失声明，称其五人所共同拥有的坐落于胶州市阜安街道办事处胶州东路的房产证遗失，证号：胶私转94××90号，声明作废。
2015年2月13日，杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵在挂失涉案房屋原房产证的情况下，办理了新房产证，证号：胶私变字第57190号，房产证载明的房屋总面积为4120.56平方米（2051.91平方米+2068.65平方米），该房产证载明原发证日期为2012年8月2日。
2010年7月16日，财政投资中心出具证明一份，内容为：2008年5月15日，我中心委托青岛振伟拍卖有限公司将位于胶州市胶州东路23号的房地产（土地面积2511平方米。建筑面积4670.31平方米）公开进行了拍卖，最终由华东房地产公司竞得，现拍卖款已全部缴清，我中心已将土地、房产有关手续移交给华东房地产公司。
财政投资中心提交了涉案房屋在其名下，房屋未变更到杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵名下前的已经作废的房产证复印件，载明房产证号：胶自转字第××号，房屋所有权人胶州市财政投资中心，房屋状况：房号1-12，结构砖木，建筑面积549.75平方米，用途仓库；房号1-75，结构混合，建筑面积2068.65平方米，用途办公；房号1-57，结构混合，建筑面积2051.91平方米，用途办公。载明的房屋总面积为4670.31平方米。
2012年2月18日，华东房地产公司作为买方从财政投资中心购买了涉案房屋，胶州市地方税务局完税证明载明的房屋面积为4670.31平方米。
关于杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵与华东房地产公司、刘金山之间的付款情况：华东房地产公司称2010年7月30日收到杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵付款200万元；2011年7月30日收到杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵付款200万元；2012年8月15日收到杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵付款300元万；2013年8月15日收到杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵付款300万元；2014年8月15日收到杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵付款800万元，全部均为银行转账到刘金山账户，每一笔不一定是一次性转的，上述日期都是以最终收到日期核算的，刘金山已经将钱转到华东房地产公司账户。杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵对付款数额及方式没有问题，对付款总额1800万元无异议。
涉案房地产整体均在杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵的控制下，由其占用使用。
杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵没有按照《补充协议》的约定，按期办理银行贷款。
涉案土地自2010年12月6日至2012年12月6日处于青岛市中级人民法院查封状态。
2015年4月21日，华东房地产公司作为原告，以杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵为被告提起诉讼，庭审中，杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵追加财政投资中心为第三人，案件案号（2015）胶民初字第2810号，本案庭审中，杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵均认可该（2015）胶民初字第2810号案件中原被告的陈述及证据等及查明事实与本案一致。
一审法院认为，杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵与华东房地产公司双方于2010年7月15日签订《楼房权属转让协议书》，按照合同约定，应由华东房地产公司将位于胶州市胶州东路23号的大楼（有证房屋）面积4670.31平方米、后建设楼房面积1300平方米房屋（未办理房产证）、土地2511平方米转让给杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵，转让价款2000万元，协议对转让标的、转让价款、付款条件、办证时间、交付手续等进行了明确约定，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照协议履行各自义务。
在合同履行过程中，在杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵向华东房地产公司支付转让款400万元后，双方于2011年10月28日签订《补充协议》，对正在履行的《楼房权属转让协议书》进行了补充，约定因杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵要求用涉案房屋办理抵押贷款用于支付华东房地产公司购房款，华东房地产公司同意先行办理房屋所有权转移手续，由华东房地产公司向房管部门提供办理房屋过户的手续应由华东房地产公司提供的材料，以过户的新确权证的建筑面积为准。所贷款项专项用于偿还华东房地产公司购房款，直接由贷款银行划转1600万元到华东房地产公司账户，超出部分划转到华东房地产公司账户。该补充协议亦系双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方均应遵照履行。
杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵主张签订合同的甲方为华东房地产公司和刘金山，故应由其共同承担责任。庭审中华东公司认可刘金山系其工作人员，系职务行为，并对杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵向刘金山支付的涉案转让款予以认可，且刘金山个人并未取得转让涉案房地产的权利，故一审法院对杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵主张由刘金山承担责任的请求不予支持，确认本案争议为杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵与华东房地产公司之间的纠纷。
杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵称已经按约定支付1800万元，应由华东房地产公司办理4670.31平方米的房屋，现华东房地产公司仅为杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵办理4120.56平方米属华东房地产公司违约，应当按照协议书约定支付总价款50%的违约金，即1000万元。华东房地产公司主张双方已经签订补充协议，在补充协议中明确以过户的新产权证的面积为准，因此应驳回杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵的诉讼请求。
一审法院认为，华东房地产公司与杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵签署《楼房权属转让协议书》约定由华东房地产公司转让4670.31平方米的有证房屋、1300平方米无证房屋、2511平方米的土地，在杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵付款至1800万元后三个月内办理房屋及土地使用权过户手续，杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵在付清剩余200万元后，华东房地产公司交付过户材料。而在协议履行过程中，杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵付款400万元的情况下，华东房地产公司与杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵又签订了《补充协议》，载明由华东房地产公司提前将房屋过户到杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵名下，并由华东房地产公司提供过户所需的手续，以过户的新确权证的建筑面积为准。而该项约定是对《楼房权属转让协议书》中房地产交付条件及款项付款时间的改变，一审法院认为，华东房地产公司与杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵对于原协议变更内容应《补充协议》履行，补充协议中，双方约定由华东房地产公司提供过户手续所需的材料，并约定以过户的新确权证的建筑面积为准，由此可见双方在签订《补充协议》时，对房产管理部门确权的房屋面积处于不明确的状态，但却明确表示“以过户的新确权证的建筑面积为准”。而双方《补充协议》中约定了以涉案房屋抵押的贷款直接用于支付杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵尚欠华东房地产公司的转让款1600万元，可见双方在签订补充协议时对杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵尚欠华东房地产公司转让款1600万元是明确的。双方并未因新确权证的建筑面积不明确而对转让款的数额进行变更。故按照《补充协议》约定，一审法院对华东房地产公司的主张予以采信，确认双方转让的有证房屋面积应以过户的新确权证的建筑面积为准。
2012年8月2日，华东房地产公司为杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵办理了房产证号为胶私转字第××号的房产证，该房产证载明的面积为4120.56平方米。至此，华东房地产公司已经完成了《补充协议》中约定的办证义务，杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵应当按照约定办理贷款并支付华东房地产公司剩余1600万元。杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵称华东房地产公司没有将房产证交付，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。2012年8月2日，胶州市房产管理局下发胶私转字第××号房产证，载明涉案房屋的所有权人为杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵，至此杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵已经实际取得涉案房屋的所有权，同时结合杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵提交的在《青岛日报》发表遗失声明及其提交的胶私变字第57190号所载明的原发证日期为2012年8月2日，一审法院对杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵2012年8月2日变更登记为涉案房屋的所有权人予以采信，对其所称的并未实际取得房产的辩称不予采信。故一审法院可以确认华东房地产公司于2012年8月2日将涉案房屋变更登记到杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵名下。
虽新确权证载明的建筑面积与华东房地产公司与杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵签订的《楼房权属转让协议书》所载明的4670.31平方米不一致，但双方《补充协议》中已经载明以新证面积为准，故一审法院对杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵主张华东房地产公司违约的事实不予采信，对其主张的违约金不予支持。
综上，一审法院根据依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵的诉讼请求。由于一审庭审中杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵明确表示变更诉讼请求，变更后案件受理费81800元，由杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵负担。对于多缴纳的60000元诉讼费，在判决生效后退还杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵。
二审期间，杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵提交新证据如下：1、收款收据一份，证明杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵于2011年5月26日购买了价值3370元的香烟送给刘金山；2、乔国柱借款单一份，证明乔国柱于2011年9月26日领款20000元，交给刘金山作为办理贷款的费用；3、收款收据一份，证明杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵于2011年12月18日购买了价值5200元的海参送给刘金山；4、收据一份，证明杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵于2012年1月5日送给刘金山价值2788元的服装；5、餐饮发票及红酒购买收据各一份，证明杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵于2012年5月4日请刘金山用餐，支付餐费和红酒费用共计1975元。华东房地产公司对杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵提交的上述证据质证称，对证据的真实性有异议，是单方证据，不能证明上述费用与刘金山有关。刘金山质证称，证据是单方证据，与刘金山无关。财政投资中心未发表质证意见。由于杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵所提交的证据与本案不具有关联性，本院对其5人提交的上述证据均不予采信。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，本案的焦点问题是：违约金问题。
本院认为，华东房地产公司（甲方）与杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵（乙方）于2010年7月15日签订的《楼房权属转让协议书》及于2011年10月28日签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，华东房地产公司已将涉案房屋交付给杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵，杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵也已办理了涉案房屋的产权证，在涉案房屋已交付且已办理产权过户的情形下，应视为华东房地产公司已履行其合同义务。杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵主张华东房地产公司尚未将合同约定的全部房屋面积过户至其5人名下，华东房地产公司应承担违约责任。对此，本院认为，虽然双方在转让协议中约定转让有证房屋面积4670.31平方米，但双方在《补充协议》中又重新约定以过户的新确权证的面积为准。且，上述4670.31平方米房屋中部分房屋在双方签订转让协议时就已拆除，杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵在签订转让协议前也不可能不实际查看涉案房屋，故其5人对涉案房屋的现状是明知的。双方签订转让协议并交接房屋后，至杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵向一审法院提起诉讼已近5年，杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵也并未在法定期限内以重大误解或显示公平为由向人民法院起诉要求撤销双方签订的上述《楼房权属转让协议书》及《补充协议》，而是继续向华东房地产公司付款履行其付款义务。故，应视为双方在《补充协议》中对房屋面积重新进行了约定。杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵主张《补充协议》是华东房地产公司欺骗其5人签订的，因其5人并未提交有效证据予以证实，本院对其5人的该主张不予采信。在《楼房权属转让协议书》及《补充协议》均有效的情形下，现杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵要求华东房地产公司按《楼房权属转让协议书》约定承担违约责任，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费81800元，由上诉人杨德利、乔国柱、安栎、杨成苗、徐红兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐镜圆
审判员 安太欣
审判员 齐 新
二〇一七年七月二十五日
书记员 杨倩倩
书记员 李珊珊