安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖03民终42号
上诉人（原审原告）：怀远县唐集供销合作社，住所地安徽省怀远县唐集镇唐集街，统一社会信用代码91340321150101309H。
法定代表人：何强，供销合作社主任。
委托诉讼代理人：刘洪庆，安徽刘洪庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：怀远县顺达房地产有限公司，住所地安徽省怀远县唐集镇汽车站东侧，统一社会信用代码91340321072399866L。
法定代表人：陈同利，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张朝徐，安徽皖成律师事务所律师
上诉人怀远县唐集供销合作社（以下简称唐集供销社）因与被上诉人怀远县顺达房地产有限公司（以下简称顺达公司）确认合同有效纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院（2017）皖0321民初4620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人唐集供销社的法定代表人何强、委托诉讼代理人刘洪庆，被上诉人顺达公司的法定代表人陈同利、委托诉讼代理人张朝徐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐集供销社上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持唐集供销社的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、本案审理的是确认合同有效纠纷，涉案合同双方签订后经过公证，由于顺达公司拒不履行合同义务，严重损害了唐集供销社的合法权益。涉案合同针对顺达公司应当返还的标的物在平面图上作出了详细具体的标注。现房屋已经建成，顺达公司应当严格按合同第二条的规定履行返还门面房的义务，但顺达公司拒不履行。应当返还门面房的位置在合同中作出了约定并在图上进行了标注，均在规划范围内。一审判决第一项应予纠正，判决书应当按照合同条、款、项规定进行判决，仅用“款”表述是错误的，应予纠正。一审判决模糊不清，哪些符合规划，哪些不符合规划，一审判决没有明确予以认定。一审判决应当明确合同第二条为有效合同，合同第二条不涉及超规划建房的事实。《唐集镇明龙商城规划设计协议》、《唐集镇明龙商城无偿返还门面房意向书》签订的时间在诉争的《门面房无偿返还协议书》之前，应当以变更后的意思表示为准。一审判决以前面协议为依据进行认定，没有法律依据。二、一审判决认定《门面房无偿返还协议书》第八条违反法律规定是错误的。合同约定的违约金远低于市场价，一审判决认定违约金计算标准过高没有事实依据。双方在合同中约定违约责任是真实意思表示，不违反法律禁止性规定，是有效合同。顺达公司在答辩中没有提出违约金过高的问题，一审在没有指明违约金过高的依据和是否应做调整的情况下，直接判决违约条款无效损害了唐集供销社的合法利益。一审判决认定违约金过高，但没有指明违反的法律规定，适用法律错误，应予纠正。三、一审判决第一项的表述内容与涉案合同的条款无法对印，违反了判决书制作规则，应予纠正。
顺达公司答辩称:一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回唐集供销社的上诉，维持一审判决。根据主管部门的规划，顺达公司在规划范围内，应合法建造36间门面房，其中北楼18间，南楼18间，扣除每栋楼3间公共走道，还有30间门面房，按照双方约定85%还原给唐集供销社，顺达公司应给上诉人25.5间门面房。顺达公司一直同意按照25.5间门面房还原给唐集供销社，但唐集供销社坚持要求顺达公司还原28间，所以并不是顺达公司拒不履行合同义务。顺达公司开发的北楼4间门面房属于超规划建造，不在主管部门的规划范围内，主管部门对超规划建造的4间门面房予以罚款，因此，唐集供销社要求该4间门面房中的2.5间门面房还原给唐集供销社没有事实根据。本案是合同效力纠纷，根据法律规定，该4间门面房属于超规划建造，不具有合法性，因此，唐集供销社要求的4间门面房中的2.5间门面房也不具有合法性。一审法院判决在规划范围内顺达公司给唐集供销社还原房屋是符合法律规定的。唐集供销社在上诉理由中涉及违约条款的上诉理由与本案的审理不具有关联性。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，关于超规划范围外且不符合规划范围的条款规定，因违反法律的强制性规定，应认定无效。
唐集供销社一审诉讼请求：1、确认双方于2015年8月19日签订的《门面房无偿返还协议书》为有效合同。2、顺达公司承担诉讼费用。
一审法院查明：2009年9月14日，常志与怀远县国土资源局签订建设用地使用权出让合同，受让位于怀远县面积约6913平方米的国有土地建设用地地块，该宗地块编号为HY2009-40，土地原使用者为怀远县唐集供销合作社。该合同第47条约定：“受让人开发建设的一层必须是门面房，85﹪无偿返还用于做新网工程，营业房产权归唐集供销社，15﹪归受让人，具体房屋还原协议由受让人与唐集供销社签订”。后该建设用地土地由顺达公司开发使用。2014年6月25日，根据上述建设用地使用权出让合同的约定，顺达公司与唐集供销社签订了唐集镇明龙商城规划设计协议及唐集镇明龙商城无偿返还门面房意向书，约定：乙方（指怀远县顺达房地产有限公司）同意1号楼按规划设计建一层门面房18间，除3间独立楼梯间外，无偿返还给甲方（指怀远县唐集供销合作社）13间面积约514.8平方米；2号楼按规划设计建一层门面房18间，除3间独立楼梯间外，无偿返还给甲方12.5间面积约495平方米。并约定2号楼超规划所建4间门面房，甲方得2.5间面积约99平方米，乙方得1.5间面积约59.4平方米，具体无偿返还位置以规划设计图为准，无偿返还面积以实际建筑面积为准等，双方并约定了其他相关权利、义务。2014年7月4日，顺达公司因超出批准规划房屋建设被罚款，交纳怀远县村镇建设监察大队罚款15万元。2015年8月19日，唐集供销社与顺达公司签订门面房无偿返还协议书，约定：“……。一、……。二、乙方（指怀远县顺达房地产有限公司）将两栋商住楼房的一层门面房的85﹪无偿返还给甲方（指怀远县唐集供销合作社）用于做新网工程营业房，营业房产权归甲方所有，其余15﹪归乙方所有。具体无偿返还给甲方的门面房位置和面积如下：1、南（1＃）楼：双方按规划设计计算，一层全部门面房总的套内建筑面积为767.75平方米，乙方应无偿给甲方608.85平方米，从西至东共20间，依次序号为第1、2、3、5、6、7、8、10、11、14、15、16、18、19、20号门面共15间，为乙方上述无偿返还给甲方的门面房，均不含公共楼梯的独立门面房，第4、9、17间为楼梯间，第12、13是公共通道。2、北（2＃）楼：双方按规划设计计算，一层全部门面房总的套内建筑面积为733.22平方米，乙方应无偿给甲方514.8平方米，应为15.99套门面房，从西至东共24间，依次序号为第1、2、3、4、5、7、8、9、13、14、15、19、20号门面共13间，乙方上述无偿返还给甲方的门面房，均不含公共楼梯的独立间，第6、10、16间为独立楼梯间，第11、12是公共通道（附1＃、2＃无偿返还位置图）。三、乙方无偿返还给甲方的门面房，……。四、房屋交付：……。五、基本装饰、设备标准：……。六、乙方对无偿还原给甲方的门面房应按照国家相关法律、行政法规的要求承担保修责任。七、产权登记：……。八、违约责任：甲乙任何一方违反本协议约定，则承担违约责任。违约方每延迟一日支付给守约方违约金1000元人民币，直至按照协议约定履行完毕为止。八、……。九、……。十、……。十一、……。十二、……。”，上述协议签订后，唐集供销社与顺达公司于2015年8月20日向安徽省怀远县公证处申请办理了该门面房无偿返还协议书的公证。
一审法院认为：唐集供销社系怀远县国土资源局拍卖的编号为HY2009-40建设用地的土地原使用者，该地块被拍卖后，唐集供销社与顺达公司根据建设用地使用权出让合同的约定，签订门面房无偿返还协议书，就无偿返还85﹪一层门面房及违约责任等相关事项作了约定。但该协议中关于无偿返还门面房包含超出规划建设的部分门面房。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。……。”，第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。……。”，本案中，顺达公司就超出规定建设的房屋没有依法办理变更手续，双方关于超出规划建设返还门面房的部分约定因违反法律禁止性规定应为无效。双方在门面房无偿返还协议中关于违约责任的约定，违约金的计算标准过高，不符合相关法律规定，本院对该条款中违约金的计算标准法律效力不予认定。唐集供销社与顺达公司签订的上述门面房无偿返还协议书中其他部分约定系双方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应为合法、有效，本院予以认定。顺达公司辩称双方签订的门面房无偿返还协议关于无偿返还的门面房间数定不明确，且存在意思表示不真实情形，认为该协议属于效力待定，要求驳回唐集供销社诉讼请求，但提供的证据不足以证明上述辩称成立，本院对其辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、怀远县唐集供销合作社与怀远县顺达房地产有限公司于2015年8月19日签订的《门面房无偿返还协议书》第一款、第三至第七款、第九至第十二款的约定有效；第二款中关于的房屋无偿返还符合规划建设范围内的部分有效。二、驳回怀远县唐集供销合作社的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由唐集供销社负担20元，顺达公司负担20元。
二审中，双方均未提交证据。经审查，一审判决认定基本事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为：唐集供销社与顺达公司签订的《门面房无偿返还协议书》系双方真实意思表示，双方在协议中约定了各自的权利义务。本案双方的争议在于协议条款的效力问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十三条规定，建设单位在城市、镇规划区内进行建筑物等工程建设应当办理建设工程规划许可证，并应当按照规划条件进行建设。据此规定，建设房屋等建筑物应当按照规划进行建造，未按照规划建设房屋属违法建设，所建房屋不具有合法性。对于违法建设的房屋进行分配处置的行为，违反了法律强制性规定，不具有法律效力。经审查，该协议第二条约定无偿返还的房屋中，有部分房屋不符合建设规划，故该部分约定属无效约定。同理，对于该无效约定部分涉及的房屋，因标的不合法，不能产生交付及办理产权登记的法律义务，故协议第四条和第七条中涉及的不符合建设规划的约定部分亦应属无效。因此，《门面房无偿返还协议书》第二条、第四条、第七条中，涉及到对于不符合规划建设的房屋进行分配、交付及产权登记的内容无效，其余部分有效。
关于违约责任条款效力的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据上述规定内容，对于违约金的数额及计算标准的约定事项属于当事人意思自治范畴，如数额过高或过低，可由当事人按照具体损失情况请求人民法院调整，并非导致合同违约条款无效的事由。一审判决以违约金计算标准过高不符合法律规定为由，未认定协议违约条款有效依据不足，应予纠正。另外，一审判决主文对于《门面房无偿返还协议书》条款的表述存在错误，本院一并予以纠正。
综上，唐集供销社的上诉理由部分成立，一审判决认定基本事实清楚，但处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省怀远县人民法院（2017）皖0321民初4620号民事判决；
二、涉案《门面房无偿返还协议书》第一条、第三条、第五条、第六条、第八条至第十二条约定有效，第二条、第四条、第七条中关于符合规划建设范围内房屋的约定内容有效（该规划建设范围以政府部门颁发的建设工程规划许可证载明内容为准）；
三、驳回怀远县唐集供销合作社的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，减半收取40元，由怀远县唐集供销合作社负担20元，怀远县顺达房地产有限公司负担20元；二审案件受理费80元，由怀远县唐集供销合作社负担40元，怀远县顺达房地产有限公司负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 凯
审 判 员 张志荣
审 判 员 胡松涛
二〇一八年四月二十八日
法官助理 丁刘女
书 记 员 贡雪洁
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。