上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13402号
上诉人（原审原告）：上海朗屹金属装饰工程有限公司，住所地上海市松江区车墩镇申牛路188号5幢、71幢。
法定代表人：王三光，总经理。
委托诉讼代理人：葛峰，上海周祖琪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海荣玉投资管理有限公司，住所地上海市松江区车墩镇莘莘路32号342。
法定代表人：谢旭萍，执行董事。
委托诉讼代理人：程耀祖，上海德禾翰通律师事务所律师。
上诉人上海朗屹金属装饰工程有限公司（以下简称朗屹公司）因与被上诉人上海荣玉投资管理有限公司（以下简称荣玉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
朗屹公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉请。事实和理由：因上海市松江区XX镇XX路XX号“原洗涤厂部位”房屋（以下称系争房屋）屋顶下雨漏水影响正常使用，上诉人要求被上诉人荣玉公司进行修复，但被上诉人予以拒绝，于是上诉人暂停支付2016年3月26日后的租金。2016年4月30日，被上诉人切断系争房屋正常用电，上诉人另行租赁厂房维持生产加工业务，由此造成上诉人额外发生的租赁费用损失理应由被上诉人承担，该部分损失远远大于上诉人应付的租金。
被上诉人荣玉公司辩称，其不同意上诉人朗屹公司的上诉请求。上诉人拖欠租金是长期持续的行为，2015年时就已违约。法院在前案诉讼中未解除《租赁合同》，合同应正常履行。上诉人未支付租金，被上诉人有权解除合同。被上诉人拉闸断电等行为不能够成为上诉人不支付租金的理由。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2017年3月，朗屹公司向一审法院起诉请求：1.荣玉公司对松江区XX镇XX路XX号（原洗涤厂部位）租赁房屋漏水屋顶进行维修，直至不再漏水为止；2.荣玉公司恢复XX路XX号（原洗涤厂部位）租赁房屋用电；3.荣玉公司赔偿房屋租赁费430,180元（自2016年5月1日起算至XX路XX号租赁房屋漏水屋顶维修完毕并恢复供电之日止）。
一审法院认定事实：系争房屋的登记所有权人为案外人上海XX公司（以下简称XX公司），由案外人上海A有限公司承租后委托荣玉公司管理。
2013年1月15日，荣玉公司(甲方、出租方)与朗屹公司(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定:1.荣玉公司将系争房屋出租给朗屹公司使用，面积为2,100平方米；2.朗屹公司承租房屋期间用作生产加工；3.房屋租赁期为6年，自2013年3月26日至2019年3月25日止，免租期为2013年1月26日至2013年3月25日止，每年租金为33万元，租金以三个月为一个支付周期，朗屹公司在每一个支付周期结束的10天前支付下一个支付周期的租金82,500元，2016年3月26日至2019年3月25日每年租金为350,000元；4.房屋在租金缴费后方能使用，荣玉公司在收到租金后5天内开具发票给朗屹公司，朗屹公司应按相应规定日期支付，未按期支付的每天按日租金的3%缴纳滞纳金及承担相应的罚金；5.租赁合同签订时，朗屹公司应向荣玉公司支付27,500元作为租赁保证金；6.租金递增为2016年3月26日至2019年3月25日的年租金为35万元；7.在租赁期限内，朗屹公司应爱护并合理使用其所承租的房屋，如因使用不当造成房屋损坏的，朗屹公司应立即负责修复或予以经济赔偿，如未修复，荣玉公司代为修复的，其修复费用由朗屹公司承担；8.朗屹公司在租赁期限内，必须保证荣玉公司交付时房屋内原有设施完好（以客户进房交接单为准），朗屹公司在租赁期间，若有设施损坏，一切修理费用由朗屹公司承担，退租时设施也必须完好；9.荣玉公司在租赁期限内，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，荣玉公司向朗屹公司支付违约金；10.在租赁期限内，朗屹公司有下列行为之一的，荣玉公司有权终止本合同，并收回房屋，由此造成荣玉公司损失的，朗屹公司应予赔偿：……(4)、拖欠租金或物业管理费、水电费等累计满10天的；11.因朗屹公司违反本合同的约定，且在收到荣玉公司书面通知后的20天内，朗屹公司未予以整改的，荣玉公司有权解除本合同，且朗屹公司应赔偿荣玉公司相应的经济损失；12.任何一方违约，将以三个月的租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿；等。合同签订后，朗屹公司向荣玉公司支付保证金27,500元，因朗屹公司自2015年12月26日开始的租金没有支付，荣玉公司于2016年4月5日起诉至法院请求解除与荣玉公司之间的租赁合同，法院于2016年11月25日判决：一、上海朗屹金属装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司支付2016年3月26日至2016年11月25日的租金233,333元；二、上海朗屹金属装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司支付逾期支付2015年12月26日至2016年3月25日期间租金的滞纳金2,577元；三、上海朗屹金属装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司按照每日28.69元的标准支付自2016年3月16日开始至实际支付之日止因逾期支付2016年3月26日至2016年6月25日期间租金的滞纳金；四、上海朗屹金属装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司按照每日28.69元的标准支付自2016年6月16日开始至实际支付之日止因逾期支付2016年6月26日至2016年9月25日期间租金的滞纳金；五、上海朗屹金属装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内向上海荣玉投资管理有限公司按照每日28.69元的标准支付自2016年9月16日开始至实际支付之日止因逾期支付2016年9月26日至2016年11月25日期间租金的滞纳金；六、驳回上海荣玉投资管理有限公司的其余诉讼请求。判决后，朗屹公司、荣玉公司均未上诉。该判决于2016年12月15日生效，因朗屹公司未履行债务，荣玉公司于2017年1月10日申请执行，朗屹公司于2017年5月5日向法院支付代管款5万元、10万元、93,800.30元。
一审另查明，荣玉公司于2016年12月23日向朗屹公司位于系争房屋的地址寄送《告知函》，要求朗屹公司履行判决的租金及其他款项并支付自2016年11月26日开始的下一个支付周期的租金，该告知函的物流信息显示邮件于2016年12月24日由门卫代收，但是朗屹公司表示因为已经搬去他处没有收到邮件。另，法院于2017年3月30日受理荣玉公司起诉朗屹公司要求解除租赁合同一案。
朗屹公司曾于2016年3月14日交由顺丰速运向戴李辉寄送通知函，但遭到拒收退信，该通知函内容陈述：系争房屋存在漏水、塌陷等。朗屹公司自2016年3月19日多次发送短消息给荣玉公司方工作人员称系争房屋存在瑕疵。2016年5月12日，上海市东方公证处对系争房屋进行公证，照片显示系争房屋存在漏水部位及墙体涂料脱落现象。
朗屹公司在一审审理中陈述，荣玉公司对系争房屋自2016年4月30日开始实施了断电行为。一审审理中，荣玉公司确认，因为朗屹公司不付租金，荣玉公司自2017年5月开始对系争房屋进行断电，之前曾在2016年4月30日断电一次，后又临时性断电一次。朗屹公司故于2016年5月1日、2016年6月3日分别与案外人上海B有限公司、上海C有限公司签订租赁合同分别承租厂房面积1,000平方米、600平方米。
一审法院认为，朗屹公司与荣玉公司就系争房屋成立的租赁合同关系，系当事人之间的真实意思表达，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，当事人均应恪守。在另案荣玉公司起诉朗屹公司解除租赁合同一案中，法院认为朗屹公司无正当理由不予支付租金构成荣玉公司要求确认合同解除的事由，法院确认朗屹公司、荣玉公司之间的租赁合同于2017年4月7日解除。就系争房屋出现的瑕疵，法院认为，即便不考虑合同约定设施损坏的修理费用由朗屹公司承担，出租方未对租赁物进行维修的情况下，作为承租方的朗屹公司可以自行对房屋进行维修，并可以主张减少租金或者延长租金，而不是自2015年12月26日开始就不支付租金，甚至在荣玉公司第一次诉讼被驳回诉请但要求朗屹公司继续支付租金的情况下，朗屹公司也没有主动履行租金的支付义务，故对于朗屹公司以房屋需要维修为理由而不支付租金的意见，法院不予采纳。至于朗屹公司所述自2016年4月30日开始断电，朗屹公司没有证据显示系争房屋存在断电情况，荣玉公司对此也不予确认，仅认可自2017年5月开始对系争房屋进行断电，而且朗屹公司所述的断电情况发生于第一次诉讼期间，但是朗屹公司对此从未在诉讼中提及并提出主张，特别对一家生产性企业来说，没有电几乎是致命缺陷，朗屹公司既然主张要继续租赁系争房屋，没有道理在没电的情况下依然固守原地且不提出主张，特别是在上一次诉讼中荣玉公司已经明确主张解除合同，因此对于朗屹公司陈述的荣玉公司断电一事，法院难以采信。朗屹公司据此主张要求荣玉公司向其支付另行承租厂房而发生的费用，于法无据，法院不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第二百二十条、第二百二十一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二○一七年九月二十二日作出判决：驳回上海朗屹金属装饰工程有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4,477元，减半收取2,238.50元，由上海朗屹金属装饰工程有限公司负担。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，本院对系争房屋现场进行勘查，发现房屋电表箱内电线处于剪断状态，上诉人称电线系被上诉人剪断，被上诉人予以否认。对于系争房屋的断电情况，上诉人称被上诉人在2016年4月30日断掉生产用电，其就找到同行并另行租赁场地生产，2016年5月前，被上诉人又断掉生活用电，生活用电主要供应办公展示厅，上诉人用发电机发电照明过渡一个月后搬走。被上诉人称，其于2016年4月30日以拉闸的方式断掉系争房屋生产用电，于2017年6月以剪断电线方式断掉办公用电，办公用电主要供应办公展示厅，两者都没有恢复过。系争房屋屋顶有破洞，上诉人称屋顶损坏，2015年开始漏水，会导致厂房内设备损坏，其与被上诉人沟通，被上诉人表示要由物业来修理，但一直没来。而上诉人因为安全问题亦一直没有修理屋顶。被上诉人称因系争房屋为XX公司所有，被上诉人要求XX公司修理，后来上诉人表示需要留证据就不要被上诉人修理。
本院认为，上诉人朗屹公司与被上诉人荣玉公司签订的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点在于上诉人是否存在正当事由拒付租金，租赁合同能否继续履行。对此，本院注意到：首先，根据本院现场勘查的情况，系争房屋屋顶损坏尚未修复，上诉人亦以此为由拒付租金至今，虽然被上诉人作为出租人应当保持房屋处于适租状态，在房屋需要维修时尽到维修义务，但上诉人作为承租人在被上诉人怠于履行维修义务时亦应及时修理，维修费用可要求被上诉人负担。上诉人直接以被上诉人未尽维修义务为由拒付租金，构成违约。其次，《租赁合同》约定上诉人在每一个支付周期结束的10天前支付下一个支付周期的租金，而其于2016年3月26日起拒绝支付租金，被上诉人有权对上诉人断水断电。双方确认被上诉人于2016年4月30日断掉系争房屋生产用电至今，虽双方对切断系争房屋生活用电的时间表述不一致，但是生活用电主要供应办公展示厅，断电对使用展示厅不构成根本影响，因此，上诉人实际占有使用系争房屋但拒付租金至今，导致被上诉人出租房屋收取租金的合同目的不能实现，被上诉人另案主张解除合同，合法有据，应予支持。本案上诉人要求继续履行合同，缺乏依据，本院不予支持。鉴此，上诉人要求被上诉人维修漏水屋顶、恢复用电，亦缺乏依据，本院不予支持。上诉人要求被上诉人赔偿房屋租赁费的问题，因被上诉人切断系争房屋用电系上诉人违约而起，属于救济自身权利，上诉人要求被上诉人赔偿另行租赁房屋产生的费用，显无依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币4,477元，由上诉人上海朗屹金属装饰工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年一月二十三日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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