江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）宁民终字第388号
上诉人（原审原告）南京商茂实业有限公司。
法定代表人司腊妹，经理。
委托代理人叶光华、吴俊锋，江苏诺法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京新腊梅肉制品厂。
法定代表人贾永庆，该厂厂长。
委托代理人易腊武，男，汉族。
委托代理人马媛，女，汉族，财务。
上诉人南京商贸实业有限公司因与被上诉人南京新腊梅肉制品厂房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第1417号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年2月12日、3月24日公开开庭进行了审理。上诉人南京商茂实业有限公司的委托代理人叶光华，被上诉人南京新腊梅肉制品厂的委托代理人易腊武、马媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南京商茂实业有限公司原审诉称，2000年3月28日，原南京商茂发展公司与南京新腊梅肉制品厂就登隆巷12号生产大楼五楼、六楼顶层、发货厅、办公厅、地磅房、烘房等处房屋签订了《房屋使用合同》，协议约定：年使用费为220000元，按月支付。使用期限自2000年4月1日起，期限不定。并在合同第四条第1项约定，“若因房屋拆迁或一方由于其他原因需提前终止（解除）本合同的，应提前2个月通知对方，以做好解除合同具休事项的处理工作。”原南京商茂发展公司经合并改制为南京商茂实业总公司，后更名为南京商茂实业有限公司，原南京商茂发展公司的债权由本案南京商贸实业有限公司享有。2011年初，南京商贸实业有限公司因公司规划、发展需要，需收回南京新腊梅肉制品厂租赁的所有房屋，曾多次派人至南京新腊梅肉制品厂处通知。2012年上半年起，南京商贸实业有限公司负责人与南京新腊梅肉制品厂负责人先后多次协商终止房屋租赁合同及搬迁事宜，但由于南京新腊梅肉制品厂提出诸多不合理的要求，致使协商无果，南京新腊梅肉制品厂至今拒绝搬迁和移交租赁的房屋。南京商贸实业有限公司认为，南京商贸实业有限公司南京新腊梅肉制品厂签订的《房屋使用合同》在法律上属于不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同。2012年11月5日，南京商贸实业有限公司向南京新腊梅肉制品厂发出律师函再次通知合同按约将于2013年1月6日解除。南京新腊梅肉制品厂已于2012年11月6日签收该律师函，但之后并无回讯。为维护南京商贸实业有限公司的合法权益，现诉至原审法院，请求：1、确认南京商贸实业有限公司、南京新腊梅肉制品厂签订的《房屋使用合同》已于2013年1月6日解除；2、判令南京新腊梅肉制品厂立即搬迁并将登隆巷12号房屋移交给南京商贸实业有限公司；3、判令由南京新腊梅肉制品厂承担本案诉讼费。
南京新腊梅肉制品厂原审辩称，一、南京新腊梅肉制品厂与南京商贸实业有限公司的房屋使用问题是国有经济体制的历史遗留问题，非一般房屋租赁合同纠纷，法院应当尊重历史，根据实际情况作出公正判决。南京新腊梅肉制品厂原属国有企业，1998年7月9日，经南京市商业局决定，由南京商茂实业总公司组建为股份合作制企业。改制时约定南京商茂实业总公司永久提供南京新腊梅肉制品厂生产场地，南京新腊梅肉制品厂员工才同意改制。南京腊梅食品厂、南京商茂发展公司及南京新腊梅肉制品厂与南京商茂实业总公司均存在行政隶属关系。南京商茂实业总公司是南京新腊梅肉制品厂的领导公司，南京新腊梅肉制品厂员工又多是没有多少文化的工人，所以除了《房屋使用合同》外，双方只有口头协议，未签订其他书面补充协议。在南京新腊梅肉制品厂被起诉前，南京商贸实业有限公司曾与南京新腊梅肉制品厂交涉，要求解除《房屋使用合同》，并承诺给予300万元补偿，由于300万元不够安置，南京新腊梅肉制品厂没有同意。二、南京新腊梅肉制品厂如被迫迁出，将无法重新运营，随之带来的是厂内几十人的生存问题。南京新腊梅肉制品厂主要经营腌腊制品，需足够的场地、通风的楼顶及其他特定的生产条件，才能保障品质。若被迫迁出，厂即面临关闭。作为老品牌，南京新腊梅肉制品厂效益良好，就此关闭实是损失。对于南京新腊梅肉制品厂的30余名在职员工而言，一旦失业，将面临生存及再就业的困难。30多人一下涌入社会，也可能给社会带来不稳定因素。三、多年来，南京新腊梅肉制品厂一直按约缴纳房屋使用费，并遵守其他约定的事项。自今年起，南京商贸实业有限公司拒收房屋使用费，并多次上门影响南京新腊梅肉制品厂正常生产经营，实是南京商贸实业有限公司违约。如南京商贸实业有限公司继续履行合同，南京新腊梅肉制品厂承诺遵守合同约定，履行合同义务。综上，南京商贸实业有限公司南京新腊梅肉制品厂签订的《房屋使用合同》合法有效，应受法律保护，南京商贸实业有限公司请求解除既无法定事由，又无约定事由。请求法院驳回南京商贸实业有限公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，1998年7月，南京康达食品厂下属腊梅分厂改制，成立南京新腊梅肉制品有限公司。同年11月，南京新腊梅肉制品有限公司注销，成立南京新腊梅肉制品厂，即本案南京新腊梅肉制品厂。南京康达食品厂系南京商茂实业总公司下属企业，2003年，南京商茂发展公司与南京商茂实业总公司合并改制为南京商茂实业有限公司，即本案南京商贸实业有限公司。原南京商茂发展公司的债权债务由南京商贸实业有限公司承担。
南京新腊梅肉制品厂原生产经营厂址为本市长虹路275号（承租南京腊梅食品厂房屋）。2000年3月28日，南京商茂发展公司（甲方）与南京新腊梅肉制品厂（乙方）签订《房屋使用合同》，约定：“经总公司决定，安排乙方至甲方厂区进行生产经营活动，使用甲方位于登隆巷12号的生产大楼五楼、六楼顶层、发货厅、办公室、地磅房、烘房等处房屋。”另约定，使用起始日为2000年4月1日，期限不定。房屋使用费每年为220000元，按月支付。水、电费由甲方根据乙方的实际用量按月查表收取。电梯使用费每年3000元，垃圾清运费每年2000元，均与房屋使用费同时间交纳。若因房屋折迁或一方由于其他原因需提前终止合同的，应提前2个月通知对方，以做好解除合同具体事项的处理工作。合同签订后，南京新腊梅肉制品厂即搬至登隆巷12号生产经营，并每年按约交纳合同所约定的各项费用。2000年11月，南京新腊梅肉制品厂办理了工商变更登记。工商档案资料显示，南京新腊梅肉制品厂主管部门为南京商茂实业总公司，企业申请变更理由为：“由于主管部门南京商茂实业总公司机构设置变动，安置本企业由长虹路275号迁至登隆巷12号生产经营。”
2012年10月31日，南京商贸实业有限公司向南京新腊梅肉制品厂发出《解除租赁合同通知》，以南京新腊梅肉制品厂与南京商茂发展公司签订的《房屋使用合同》系不定期房屋租赁合同为由，要求解除《房屋使用合同》，并要求南京新腊梅肉制品厂在2012年12月31日前做好全部搬迁工作，将房屋移交给南京商贸实业有限公司。2012年11月5日，南京商贸实业有限公司委托江苏法诺律师事务所向南京新腊梅肉制品厂发出《律师函》，再次通知南京新腊梅肉制品厂《房屋使用合同》将于2013年1月6日解除，要求南京新腊梅肉制品厂将房屋移交南京商贸实业有限公司。南京新腊梅肉制品厂收函后向南京商贸实业有限公司回函，表示南京商贸实业有限公司来函无法实现，望南京商贸实业有限公司三思而行，不要给南京新腊梅肉制品厂造成损失。南京商贸实业有限公司遂向原审法院提起诉讼，要求确认南京商贸实业有限公司南京新腊梅肉制品厂签订的《房屋使用合同》于2013年1月6日解除，南京新腊梅肉制品厂立即搬迁并将房屋移交给南京商贸实业有限公司。
上述事实，有南京商贸实业有限公司南京新腊梅肉制品厂陈述以及《房屋使用合同》、南京市商务局出具的情况说明、《解除租赁合同通知》、《律师函》、房屋所有权证、宁商行（98）19号文件、《关于由解培栋等八人组建南京新腊梅食品有限公司的说明》、《公司注销登记申请书》、《企业法人申请开业登记注册书》、工商变更登记资料、《房屋租赁合同》等予以证实。
原审法院认为，依据相关规定，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合引起的房地产纠纷，不属于人民法院主管范围。本案所涉《房屋使用合同》载明，“经总公司决定，安排乙方至甲方厂区进行生产经营活动”，故该合同表面上虽具有房屋租赁合同的一般特征，但实质却系南京商贸实业有限公司、南京新腊梅肉制品厂机构设置变动过程中，南京商茂实业总公司通过行政指令调整南京新腊梅肉制品厂的生产经营场所，非一般民事合同。依据上述规定，因该合同产生的纠纷并非人民法院主管范围，南京商贸实业有限公司的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定，裁定如下：驳回南京商茂实业有限公司的起诉。
南京商贸实业有限公司不服原审裁定，向本院提起上诉称，原审法院以不属于人民法院管辖为由裁定驳回上诉人的诉讼请求，属于事实认定和适用法律错误，而且没有任何法律依据，理由如下：本案所涉《房屋使用合同》实质就是房屋租赁合同，不存在行政指令因素，属于一般民事合同。本案所涉《房屋使用合同》具备房屋租赁合同的一般特征，合同主体适格，标的房屋在签订合同时即产权明确，内容合法有效，且属于不定期租赁合同。在签订该合同时，由于已经过改制，甲方双方南京商贸发展公司与南京新腊梅肉制品厂都是独立的企业法人。南京新腊梅肉制品厂早在1998年6月就进行了改制，置换了投资主体，成为了股份合作制企业。所以，在2000年3月28日签订《房屋适用合同》时，被上诉人已经是独立的民事主体，双方已经不存在所谓的行政隶属关系，更谈不上以行政指令调整被上诉人的生产经营场地。双方签订的《房屋使用合同》上虽然有“经总公司决定”这样的字眼，只能讲是行政隶属关系的意识残留，并不能因此否认该合同实质上是房屋租赁合同的事实。所以，本案涉及房屋并非因双方机构设置变更过程中，由行政指令调整给被上诉人的生产经营场地。南京新腊梅肉制品厂拒绝搬迁及要求补偿和职工安置没有任何法律依据，也不符合原先改制的精神。综上所述，请求撤销原审裁定，指令原审人民法院继续审理本案。
被上诉人南京新腊梅肉制品厂辩称，涉案房屋系企业改制时总公司统一调配，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审裁定。
本院经审查认为，南京新腊梅肉制品厂改制前虽系南京康达食品厂下属单位，但1998年改制后依法成为独立的企业法人。作为独立的企业法人，南京新腊梅肉制品厂于2000年3月和另一独立企业法人南京商茂发展公司签订《房屋使用合同》系平等民事主体之间所进行了民事活动，从合同内容来看，具备了《房屋租赁合同》的基本法律特征。虽南京新腊梅肉制品厂提供的工商档案资料显示“企业申请变更理由为：‘由于主管部门南京商茂实业总公司机构设置变动，安置本企业由长虹路275号迁至登隆巷12号生产经营。’”，但此内容系南京新腊梅肉制品厂自行填制，南京新腊梅肉制品厂亦未提供其他证据相佐证。综上，本案不应认定不属于人民法院民事案件受理范围，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、一百七十一条之规定，裁定如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第1417号民事裁定；
二、指令南京市秦淮区人民法院继续审理。
审 判 长 邹小戈
代理审判员 涂 甫
代理审判员 吴 勇
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 崔 鸣