广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初4655号
原告（反诉被告）：广州食品企业集团有限公司（以下简称食品集团公司），住所地：广州市荔湾区荔湾路小梅大街17号。
法定代表人：李斌，职务：董事长。
委托代理人：李鼎、韩冰，广东凯通律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市荔港南湾房地产开发有限公司（以下简称荔港南湾公司），住所地：广州市荔湾区南岸路23号7栋。
法定代表人：何素环，职务：总经理。
委托代理人：黄宁致、毋继光，国信信扬律师事务所律师。
第三人：广州黄沙水产交易市场有限公司（以下简称黄沙水产公司），住所地：广州市荔湾区从桂路21号。
法定代表人：许晓帆，职务：执行董事、总经理。
委托代理人：李昕、钟琦，广东华安联合律师事务所律师。
原告食品集团公司诉被告荔港南湾公司、第三人黄沙水产公司合同纠纷一案，本院于2016年1月29日作出（2015）穗荔法民三初字第1433号民事判决书，被告荔港南湾公司不服该判决，并向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院于2016年7月20日以（2016）粤01民终6143号民事裁定书撤销本院（2015）穗荔法民三初字第1433号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告食品集团公司的委托代理人李鼎、韩冰，被告荔港南湾公司的委托代理人黄宁致、毋继光，第三人黄沙水产公司的委托代理人李昕、钟琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告食品集团公司诉称：2003年6月25日，原告与被告签订《合同书》，约定原告以10200万元的价格转让广州市荔湾区南岸路23号地块给被告进行房地产开发。《合同书》签订后，因被告迟延支付土地转让款，原告起诉要求被告支付土地转让款及违约金，后双方达成和解。2008年10月28日，因被告出现违反和解协议的情况，双方经协商签订《协议书》，约定被告应在2008年底前向原告支付剩余转让款，原告可继续使用涉案地块直至2011年12月31日；原告在被告付清上述全部转让补偿款项后，向被告支付3000000元的用地保证金，在原告使用该地块期满时，被告在原告无违约并将该地块交回被告之日起三个工作日内，将保证金无息退还原告。之后，原告向被告支付了上述保证金，但是被告仍然未依约履行付款义务，直至2010年10月底前才支付转让款15000000元，尚余违约金2822701元未付。在涉案地块使用期满后，涉案场地使用人直接将地块交还给被告，但被告至今未依约退还保证金。因此，原告起诉要求：1.被告向原告返还保证金3000000元及逾期返还的利息（以3000000元为本金，自2013年6月5日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际退还之日止，暂计至起诉之日为417716.67元）；2.被告承担本案诉讼费用。
被告荔港南湾公司答辩暨反诉称：一、本案中存在原告逾期交付土地、房屋的违约行为。《协议书》约定原告保证在2012年6月1日前将所有涉案地块完成移交给被告，但原告直至2013年5月31日才将涉案地块上的30幢房屋移交给被告。二、《协议书》约定在原告逾期、违约向被告移交地块、土地的情况下，被告无需退还其300万元使用地块保证金。三、原告的保证金从2013年5月即可向被告主张，而原告在此期间从未向被告主张权利，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，其已丧失胜诉权。综上所述，原告的诉讼请求没有合同及事实依据，且已超过法定的诉讼时效，请求法院依法予以驳回。被告提起反诉要求：1、判决原告向被告支付逾期交地违约金10415000元。2、判令反诉费用由原告承担。
原告食品集团公司答辩称：1、原告对被告已付地块转让款金额没有异议，但被告是存在迟延支付转让款本金及至今未支付转让款违约金的违约行为，原告迟延交地是行使先履行抗辩权，依法无需承担逾期交地违约金；2、被告之反诉请求在提起之日已超过诉讼时效，丧失胜诉权，请予驳回；3、涉案地块之迟延交付是因该地块次承租人广州港务局新风港务公司黄沙水产交易市场的原因造成，被告对此是知情且确认的，并与黄沙水产交易市场达成协议免除逾期交地违约责任的，因此原告也无需承担迟延交地违约责任；4、被告在本案中主张没收原告保证金及追索过千万的逾期交地违约金，两项违约责任均是指向同一违约行为，违约责任重复且标准明显过高。综上所述，恳求法院驳回被告反诉请求。
第三人黄沙水产公司针对本诉和反诉共同答辩称：1、对于原告的起诉，第三人认同原告对事实的陈述。对其诉请第三人认为是有法律依据的，有关的事实也向法庭提交了证据，证据主要反映了涉案土地确实由原告先租给第三人，签订了协议，后第三人将涉案地块租赁给广州鸿图陆生物业管理有限公司，广州鸿图陆生物业管理有限公司将涉案地块租给广州市永发物业管理有限公司，最后的交地时间是2013年5月23日。2、第三人认为被告的反诉请求涉及的违约金已经超过诉讼时效。
经审理查明：原告与被告于2003年6月25日以签订《合同书》形式约定原告以102000000元的价格转让广州市荔湾区南岸路23号地块（涉案地块）给被告进行房地产开发。后因被告迟延支付土地转让款，原告起诉至法院。经广州市中级人民法院主持调解，以（2006）穗中法民五终字第23号民事调解书调解确认被告分期偿还原告欠款及违约金，应至2009年12月31日原告交地后3天内付清全部款项。之后因被告出现违反和解协议的情况，双方在2008年10月28日签订了《协议书》，约定：被告于2008年底前支付应在2008年2月6日支付的补偿款2000万元及应在2009年底移交用地后支付的余款1000万元，减除代垫土地增值税后实际支付562.71045元；原告按原合同约定应在2009年移交的地块及房屋延期使用两年，除编号为16幢房屋中约1500平方米面积（原告同意在2009年5月中旬陆续移交给被告）外，同意原告继续使用至2011年12月31日；原告在被告付清上述全部转让补偿款项后三个工作日内向被告支付3000000元的用地保证金，在原告使用该地块期满时，被告在原告无违约并将该地块交回被告之日起三个工作日内，将保证金无息退还原告；如被告不按协议约定时间还款，每逾期一日应向原告支付按逾期款项计算的万分之三的违约金；如被告向原告提前收回地块或因被告原因导致原告无法在约定的期间正常使用地块，除向原告返还3000000元保证金外，另支付3000000元补偿，同时每提前一日应支付10000元违约金；如原告在2011年12月底不能向被告交回全部使用地块，则按双方2003年6月25日签订的《合同书》第七章第三款（即原告未能按约定时间向被告交付地块，每逾期一日按被告已付转让款万分之二计算违约金）约定的违约金计算基础和比例计付违约金，并不退还3000000元保证金。
2010年3月3日，原告与被告及广州市食品公司、广州城启集团有限公司签订了《执行和解协议书》，其中约定了被告分期偿还欠款，至2010年10月31日前还清本金共15000000元，2010年12月31日前还清全部应付的违约金。同年5月，原告向被告支付了保证金3000000元。
被告已在2010年10月底前向原告支付了上述《执行和解协议书》中执行款项本金15000000元，尚余违约金2822701元未付。
另查，2001年9月28日原告下属广州冷冻厂（甲方、出租方）与广州港务局新风港务公司黄沙水产交易市场（乙方、承租方）签订《广州冷冻厂场地租赁合同》，约定：甲方同意以坐落在广州市南岸路23号厂内现有市场场地包括建筑物19栋占地总面积约28000平方米出租给乙方作市场使用，租赁期限从2001年10月1日起至2006年9月30日止。同日，甲乙双方签订《补充协议（一）》，其中补充约定：甲方出租给乙方的28000平方米场地（包括补充协议第一条的填江扩大部分场地）由乙方自主经营和管理等。
2001年10月22日原告下属广州冷冻厂（甲方、出租方）与广州港务局新风港务公司黄沙水产交易市场（乙方、承租方）签订《补充协议（二）》，其中第二条约定：租赁期为20年，即从原双方签订的《广州冷冻厂场地租赁合同》签认的从2001年10月1日起至2006年9月30日改为延至2021年9月30日止。及2001年12月25日甲乙双方签订《补充协议（三）》（内容略）。
2004年3月26日原告下属广州冷冻厂（甲方、出租方）与广州港务局新风港务公司黄沙水产交易市场（乙方、承租方）签订《补充协议（四）》，其中《补充协议（二）》约定的租期至2021年9月30日改为至2007年12月31日止。
2009年10月30日原告下属广州冷冻厂（甲方、出租方）与第三人黄沙水产公司（乙方、承租方）签订《广州冷冻厂场地出租合同》，约定：甲方同意以坐落在广州市南岸路23号厂内现有市场场地出租给乙方作市场使用（包括房屋及建筑物18栋，总建筑面积为6669平方米，公用场地面积约占21400平方米）。租用期限从2009年11月1日起至2011年9月30日止。在第八条约定：甲方须在2011年12月31日前将承租场地移交给被告，如乙方未能在双方约定的时间前将承租场地交回甲方，将导致甲方无法移交给被告，造成甲方违反与被告的合同约定，甲方需向被告支付违约金等。
2009年11月17日第三人黄沙水产公司（甲方）与广州市鸿图陆生贸易有限公司（乙方）签订《租赁黄沙水产交易市场南岸分场协议》，约定：由乙方租赁甲方设在广州冷冻厂的“黄沙水产交易市场南岸分场”，租期从2009年11月1日起至2011年9月30日止。如广州冷冻厂提前与甲方结束租赁关系，协议甲乙双方的经营租赁关系则无条件终止。在第七条第（1）点约定：如遇不可抗力或由于国家、省、市政府规划征用等原因，或广州市冷冻厂上级主管部门及“城启开发公司”征收，致使协议不能继续履行，双方必须无条件服从，不作违约处理，协议提前终止等。
同日，广州市鸿图陆生贸易有限公司（甲方）与广州市永发物业管理有限公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市荔湾区南岸路23号广州市冷冻厂范围内，面积为5412.6平方米的简易混凝土和钢架结构的房屋出租给乙方使用。租用期限从2009年11月1日起至2011年9月30日止。
2011年1月20日原告(甲方)与被告（乙方）签订《关于南岸路23号地块移交问题的协议》，第一条：冷库及附属配套设施。约定：鉴于甲方承担政府储备任务的需要等原因，乙方按照协议约定的条件同意甲方使用目标地块中第10、11、12、13、25、29、30幢房屋及配套设施至2012年5月31日止（其中第25幢至2012年1月31日止）。甲方保证上述冷库及附属配套设施在2012年春节后不再新进货物及新增储备。第二条：临江建筑及用地。约定：甲方同意按协议约定的条件将目标地块中第7、8、14、28幢全部及第15幢房屋的部分，提前于2011年3月15日前移交给乙方使用。
2011年1月30日第三人黄沙水产公司（甲方）与广州市鸿图陆生贸易有限公司（乙方）签订《租赁黄沙水产交易市场南岸分场协议》补充协议。第一条：提前交回的物业及移交时间。约定：乙方须于2011年2月28日前将租用物业中的第8、14、34栋房屋全部及15栋房屋的部分，总建筑面积750平方米，公用场地面积约占1465平方米，合计面积2215平方米（具体范围详见附图）交回甲方。
2011年1月31日原告下属广州冷冻厂（甲方、出租方）与第三人黄沙水产公司（乙方、承租方）签订《广州冷冻厂场地出租补充协议》，第一条：提前交回的物业及移交时间。约定：乙方须于2011年3月1日前将租用物业中的第8、14、34栋房屋全部及15栋房屋的部分，总建筑面积750平方米，公用场地面积约占1465平方米，合计面积2215平方米（具体范围详见附图）交回甲方。
2012年7月27日原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于南岸路23号地块交接确认书》。经协商，甲方于2012年7月27日将厂区自编10、11、12、13、26（首层部分和二层）、29、30幢等物业及附属场地移交乙方。其中自编11幢内的配电房和约50平方米的原冷库业务用房在2012年10月31日前移交，甲方须尽快完成移交。
在庭审中，原告提供：1、2014年5月20日，原告以邮政快递形式向被告住所地寄发《关于要求退还保证金的函》，该邮件详情单上显示于2014年5月21日由“刘燕”签收。对此，被告表示无法确认签收人是否为其公司员工，并否认收到该份函件。2、原告提供《冷冻厂地块拆迁问题备忘录》、《协议书》,证实被告直接向承租方收地，并在相关部门的见证下由其关联企业同意广州市永发物业管理有限公司使用涉案地块至2013年5月10日。被告不认可该两份证据的真实性，《冷冻厂地块拆迁问题备忘录》上只是个人签名无单位盖章和授权。《协议书》只是广州城启物业管理有限公司与广州市永发物业管理有限公司签订并不代表被告的任何意思。被告在回复质证函中，确认广州城启集团有限公司为被告原股东城启投资有限公司（香港公司）的关联方。广州城启集团有限公司为广州市城启物业管理有限公司的股东之一。第三人黄沙水产公司对原告的补充证据没有异议。
关于协议约定的2011年12月底交地期限届满后被告有否向原告主张交地及承担违约责任的问题，被告称一直有要求原告交还地块及承担违约金责任，并提供了被告在2012年8月30日致原告的关于《清偿欠款函》的沟通函及附件（广州城启集团有限公司对《关于清偿欠款函》的回函）拟以证实，回函中就原、被告双方互负违约金债务主张抵销。对此函件，原告不确认收到，被告也没有证据证明向原告送达了该函件。原告确认涉案场出租给第三人黄沙水产公司及转租给案外人及租期至2011年9月30日；期限届满后，第三人黄沙水产公司没有交付场地给原告。原告与第三人黄沙水产公司确认2013年5月31日广州市永发物业管理有限公司才将场地直接交还给被告的事实。
本院认为：依据原、被告在2008年10月28日签订的《协议书》中关于保证金条款的约定，在原告使用该地块期满时，被告在原告无违约并将该地块交回被告之日起三个工作日内，将保证金无息退还原告。根据原告的举证和第三人黄沙水产公司确认涉案地块经有关部门协调，由被告的关联公司广州城启集团有限公司、广州市城启物业管理有限公司与涉案地块的实际使用人广州市永发物业管理有限公司协商达成《协议书》，由广州市永发物业管理有限公司在2013年5月10日前将涉案地块余下部分直接移交给被告的关联公司。广州市永发物业管理有限公司至2013年5月才将涉案地块交付被告，但此期间被告并没有证据证明其履行了催告义务及主张过违约金赔偿责任。现涉案地块已交付给被告使用，被告应向原告退还保证金3000000元。关于被告所提诉讼时效的抗辩，虽然被告否认收到原告在2014年5月20日以邮政快递形式向被告住所地寄发的《关于要求退还保证金的函》，但因该函件已显示在该地址被签收，被告对此不能提出反证予以推翻，因此本院认定被告已收到了该函件，原告追讨该保证金的诉讼时效依法产生中断。至于原告主张的利息不符合合同约定，本院不予支持。由于原告与被告在2012年7月27日对涉案地块的分部履行交付时间进行调整，该约定已超出原约定的交付时间。及被告的关联公司自行与涉案地块实际使用人自行协商调整收地时间，被告没有提出异议也实际接收涉案地块使用。应视为原、被告双方既已对用地期限作实际变更，被告反诉要求原告承担逾期交地违约责任则缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔港南湾房地产开发有限公司退还保证金3000000元给原告广州食品企业集团有限公司；
二、驳回原告广州食品企业集团有限公司其他诉讼请求；
三、驳回被告广州市荔港南湾房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费34142元，由原告负担7565元、被告负担26577元；反诉受理费42145元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 侯炜邦
人民陪审员 卢嘉乐
人民陪审员 谢慧贞
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 谢绮雯
黄佩仪