广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终4546号
上诉人（原审原告，反诉被告）：林清春，男，汉族，1980年7月10出生，住江西省抚州市崇仁县。
委托代理人：欧湘富，广东星辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：柯从武，男，汉族，1970年11月12日出生，住广东省汕尾市城区。
委托代理人：徐顺华，广东深长城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨华勇，男，汉族，1989年5月22日出生，住江西省丰城市。
上诉人林清春、柯从武因与被上诉人杨华勇租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第839号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月2日，林清春向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.认定柯从武与林清春于2013年6月10日签订了有关承租东莞市木棆北环路23号平安公寓房屋的房屋租赁合同因案涉房屋没有取得房产证和东莞市城乡规划局的建设工程规划许可证而违法无效；2.认定柯从武剥夺了林清春在同等条件下优先承租案涉房屋的权利；3.柯从武退回收取林清春2013年6月10日起至2014年5月11日的房屋租金总额（165000元）的20%的即33000元给林清春；4.柯从武赔偿因案涉房屋租赁合同关系无效给林清春造成的其他经济损失累计335727元（包括林清春将案涉房屋转租给杨华勇而被法院认定无效并被责令返还杨华勇涉案房屋装修装饰及房屋设备、家具家电和营业设备转让费399800元，杨华勇2014年起诉林清春房屋租赁合同纠纷案的一、二审诉讼费10859元，律师费用4000元和本案委托律师费用5000元，合计419659元，柯从武承担80%为335727元）；5.柯从武退回林清春所交的案涉房屋押金30000元；6.杨华勇对于前列所有诉讼请求即柯从武应当承担本案的责任承担连带责任。
柯从武向原审法院提起反诉，请求法院判令：一、柯从武与林清春《房屋租赁合同书》有效并于2014年6月15日解除；林清春支付2014年6月租金15000元，从2014年7月起支付占用房屋的租金损失150000元。
原审法院经审理查明：2013年6月10日，林清春与柯从武签订《房屋租赁合同书》，由柯从武将位于东莞市常平镇木棆北环路23号平安公寓出租给林清春使用，租期从2013年6月10日至2016年6月9日，租金每月15000元；签订合同时林清春向柯从武预交30000元作为押金，合同期满林清春没有违反合同约定时不计利息归还林清春；林清春在使用期间的一切装修、维修、保险、水电费等及由国家、市地方征收的一切费用有林清春负责；林清春在使用或装修时，未经柯从武同意不得分割或损坏房屋建筑结构及外墙面，同时不得损坏室内一切物业和设施，如有损坏林清春按市价赔偿或自行装修完好；林清春自行装修、换大门之后不得自行拆走；合同期间，未经柯从武同意房屋不得转租他人。
2014年1月11日，林清春与杨华勇签订《出租房转让合同书》，由林清春将上述租赁物转让给杨华勇经营，合同约定在出租房转让给杨华勇后，杨华勇同意代替林清春履行原有出租房租赁合同，同时约定转让后出租房现有的装修、装饰及其他所有设备和房内家私、营业设备等全部归杨华勇。杨华勇就此于2014年1月11日向林清春支付转让费399800元，房东押金30000元归杨华勇所有。
柯从武于2014年5月30日出具证明，称案涉租赁合同期限内，未经其书面同意的任何转让是不同意且无效的转让。2014年6月10日，柯从武向杨华勇发出告知函，告知:1、在其与林清春签订的房屋租赁合同期内，其不同意林清春转租或转让该房屋。2、请收到本告知函3日内将该房屋归还给柯从武，办理交接手续并退出该房屋。3、杨华勇与林清春之间的纠纷自行解决。2014年6月12日，杨华勇向柯从武出具承诺书，承诺：1、于2014年6月12日前付清租金及水电费等相关费用，并于2014年6月14日前搬离平安公寓，保证不搬走家私家电，不拆除水电等设施、装修。2、杨华勇搬离平安公寓之日起，视为杨华勇、柯从武不存在权利义务关系，杨华勇今后不得在任何时候就平安公寓的任何事宜向柯从武主张权利。3、杨华勇若违反本承诺，愿在违反之日向柯从武支付违约金50000元。2014年6月15日，柯从武向林清春邮寄发出通知书，解除与其之间的租赁合同关系，并限林清春在收到通知书之日起3日内办理解除手续并迁出房屋，后该通知书以林清春不在常平为由退件。
另查明，本院（2014）东中法民一终字第2331号民事判决书查明：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部分批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋既没有取得房产证，亦没有取得东莞市城乡规划局的建设工程规划许可证，故案涉《出租房转让合同书》关于转租赁部分无效，又因为《出租房转让合同书》主要内容为转租赁关系，而转让家私、设备等合同条款系附随租赁关系的，合同不具有可分性。据此，认定《出租房转让合同书》因违反上述法律规定而整体无效。
林清春主张为案涉房屋购置了有线电视、电脑监控设备、房屋内的家具、电视、空调、热水器等，且对房屋的室内门（防盗门）、卫生间门等进行了更换及修补门洞，并提供了收款收据及部分证明予以证明。其中电线及调制器等6400元；电视、电脑桌、衣柜、电视柜、梳妆台、床、二手沙发、二手床头柜等89800元；格力空调70台共117600元；四件套、一次性牙刷等共6800元；防盗门、卫生间门、房内门共36160元；电脑、硬盘共计8000元；电热水器70台共计24500元；修补门洞、安装门、补瓷片、油漆、电路改造工程款共计132500元。柯从武主张案涉房屋在交付给林清春时是可以使用的，并提供了其与案外人张卫东、肖士涛等人的《房屋租赁合同书》。柯从武主张案涉房屋在另案一审后被空置，柯从武要求林清春交纳租金并取回物品，并提供了其与杨华勇之间的录音一份，录音中柯从武明确要求杨华勇将物品搬走，但杨华勇主张东西是林清春的。
诉讼过程中，林清春主张案涉房屋交付时是毛坯楼，签合同时查看了民房施工许可证，案涉房屋在2014年6月由杨华勇返还给柯从武；2013年6月10日至2014年5月11日期间的租金已经付清，且已经向柯从武交付押金30000元。柯从武主张房屋在2004年建成，建成后有门窗、粉刷、水电等，可以正常使用；不同意利用林清春购买的家私电器等；签订合同时有出示村委会的证明及报建的手续；2013年6月10日至2014年5月11日期间的租金已经付清，其中押金30000元已经冲抵了租金；2014年6月的租金林清春没有给付，在2014年7月至2015年5月期间林清春的物品一直占用柯从武的房屋，故柯从武反诉要求房屋租金及占有使用费。经原审法院现场调查，案涉房屋内固定附着装修装饰物主要为门及门洞的修补、部分补瓷砖、电路改造。
另，案涉租赁物没有办理权属证明，没有取得建设工程规划许可证。
原审法院认定上述事实的依据：《出租房转让合同书》、收款收据、《房屋租赁合同书》、证明、告知函、通知书、承诺书、东莞市民房建设工程竣工验收意见书、东莞市常平镇民房施工许可证、录音、现场笔录、本院（2014）东中法民一终字第2331号民事判决书及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案中，案涉租赁物没有建设工程规划许可证，不符合出租条件，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定案涉《房屋租赁合同书》无效。因该《房屋租赁合同书》无效，林清春与柯从武基于《房屋租赁合同书》取得的财产，应当互相返还。由于柯从武已经实际接收案涉房产，故林清春无须再将案涉房产交还给柯从武。柯从武反诉请求确认案涉《房屋租赁合同书》有效并要求解除合同，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。林清春在案涉《房屋租赁合同书》无效的情况下仍主张优先承租权，于法无据，原审法院亦不予支持。
虽然案涉《房屋租赁合同书》无效，但林清春实际占有使用了案涉租赁物，合同约定的“租金”实际上转化成了因林清春占有使用柯从武的租赁物而需赔偿柯从武损失的“占有使用费”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，应当参照约定的租金标准向林清春支付实际占用案涉租赁物期间的占有使用费。林清春诉求柯从武返还租金的20%，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。至于2014年6月开始的占有使用费。2014年6月12日，杨华勇出具《承诺书》承诺付清房租及水电费后搬离案涉房屋。柯从武没有提供证据证明林清春在杨华勇搬离后继续使用了案涉房屋；且林清春放置在案涉房屋内的物品是经营出租屋所用，柯从武接手案涉房屋后物品的放置并没有影响柯从武对案涉房屋的使用，故柯从武要求林清春支付2014年6月起的租金及租金损失，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
《房屋租赁合同书》约定“林清春在使用期间的一切装修、维修、保险、水电费等及由国家、市地方征收的一切费用有林清春负责”，可见柯从武是同意林清春进行装修的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装修，租赁合同无效时……已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，案涉《房屋租赁合同书》无效，林清春对案涉房屋进行了装修，已经形成附合的装饰装修物，柯从武不同意利用，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据原审法院现场调查，案涉房屋内固定附着装修装饰物主要为门及门洞的修补、部分补瓷砖、电路改造。柯从武辩称其交付时是有门、墙面完好，但没有提供证据证明，原审法院不予采信。因柯从武是在案涉厂房未取得建设工程规划许可证及竣工验收合格证的情况下对外出租，对案涉《房屋租赁合同书》的无效应承担责任，而林清春在签订案涉《房屋租赁合同书》时未对租赁物的规划情况履行合理的注意义务，因其缺乏必要的审慎，贸然签约导致在案涉《房屋租赁合同书》无效的情况下进行装修而造成相关装修损失的发生，应当承担一定的责任。为此，原审法院酌定林清春承担50%的过错责任，柯从武承担50%的过错责任。因此，原审法院酌定林清春的装修损失为40000元，故柯从武应向林清春赔偿装修损失20000元。至于林清春主张的家私电器等费用，该部分属于林清春可搬离的物品，林清春诉求柯从武支付家私家电等的购置费用没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于林清春主张的另案一、二审受理费及律师费等，不是因合同无效导致其必然的损失，林清春要求柯从武赔偿该部分损失，于法无据，原审法院亦不予支持。
关于押金。由于案涉《房屋租赁合同书》无效，柯从武基于合同收取的押金30000元应予以退还。柯从武辩称该押金已经扣减租金，但没有提供相应证据证明；且根据常理，在双方合同期内，一般不会将押金直接扣减租金。故柯从武应向林清春返还押金30000元。
关于杨华勇的责任。林清春诉求杨华勇擅自处理房屋内的家私电器等物品，应对其损失承担连带责任。但导致案涉《房屋租赁合同书》无效的是林清春与柯从武之间的过错，杨华勇对合同无效并不存在过错，林清春基于合同无效要求杨华勇承担连带责任，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。如林清春认为杨华勇基于侵权导致其损失可另行起诉。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，缺席判决：一、确认林清春与柯从武于2013年6月10日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、限柯从武于判决发生法律效力之日起五日内向林清春返还押金30000元并赔偿装修损失20000元；三、驳回林清春的其他诉讼请求；四、驳回柯从武的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7280元、由林清春负担6230元，柯从武负担1050元；反诉受理费1800元，由柯从武负担。
林清春不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决对于租赁合同无效双方各承担一半责任，是主次不分、显失公平，责任划分错误。合同无效的责任在于柯从武，纠纷的引起柯从武也负有重大过错。柯从武出租给林清春的案涉房屋未取得建设工程规划许可证及竣工验收合格证，应当承担合同无效的最主要责任；林清春由于文化水平低，不懂法律，加上柯从武的隐瞒和欺骗才同意租房，没有尽到注意义务，只应当承担租赁合同无效的次要责任（约10%-15%的责任）。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，柯从武不仅要向林清春返还押金30000元，退还已经收取的租金，赔偿租赁合同无效和被提前终止给林清春造成的装修费和设备、财产购置等经济损失的80%以上。（二）原审判决林清春对承租案涉房屋后为经营出租房屋投资购置的设备设施和家具家电自行处理，违背合同约定和本案实际情况，适用法律错误。林清春经营出租房屋所有设备设施与案涉房屋密不可分，柯从武接收后至今继续使用这些经营物品，这些设备设施由林清春自行处理、势必要拆除，由此导致的后果是：1、严重贬值、损坏严重、损失扩大；2、原审判决对设备设施的处理，不符合无效合同处理原则。3、柯从武已经无偿使用了这些设备设施长达一年半时间。4、根据《房屋租赁合同书》约定，在合同期满或者解除合同时，这些与出租房屋经营相关的家具家电、监控电子电脑设备均应移交给柯从武，并由柯从武补偿林清春。原审判决的20000元赔偿款不合理。（三）原审判决驳回林清春要求杨华勇承担本案连带责任的诉求，处理不当。杨华勇未经林清春同意，擅自书面承诺并实际将林清春投资的案涉房屋装修、装饰及其他所有设备和房内家具家电、营业设备等全部无偿赠送给柯从武，是侵权行为，故对柯从武应当承担的责任部分，杨华勇应当承担连带责任。据此，林清春请求本院：1.维持原审判决第一、四项及第二项中“限柯从武于本判决发生法律效力之日起五日内向林清春返还押金30000元”；2.撤销原审判决第三项及第二项中“限柯从武于本判决发生效力之日起五日内向林清春赔偿装修损失20000元”，依法改判支持林清春的原审诉讼请求，即：（1）柯从武退回收取林清春2013年6月10日起至2014年5月11日的房屋租金总额（165000元）的20%的即33000元给林清春；（2）柯从武赔偿因案涉房屋租赁合同关系无效给林清春造成的其他经济损失累计335727元（包括林清春将案涉房屋转租给杨华勇而被法院认定无效并被责令返还杨华勇涉案房屋装修装饰及房屋设备、家具家电和营业设备转让费399800元，杨华勇2014年起诉林清春房屋租赁合同纠纷案的一、二审诉讼费10859元，律师费用4000元和本案委托律师费用5000元，合计419659元，柯从武承担80%为335727元）；（3）杨华勇对本案林清春所有的上诉请求承担连带责任。
柯从武口头答辩称：坚持原审的答辩意见，林清春提出的损害赔偿属于侵权案件非租赁合同纠纷，上诉状中明确提出包括所有的装修设备家具家电费用共399800元，与其所述的60万元不相符，因此可认定林清春主张的诉请是在没有任何证据支持的情况下随意提出的，其他意见以柯从武的上诉状作为答辩意见，本案租赁合同合法有效，林清春在没有缴租金的情况下，且将很多杂物遗留在柯从武的房屋内造成了柯从武房屋使用损失，林清春的上诉请求于法无据，没有相关证据予以佐证。
柯从武亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审认定事实错误。柯从武向原审法院提交了常平镇城镇建设规划办公室出具的《东莞市常平镇民房施工许可证》、《东莞市民房建设工程竣工验收意见书》、东莞市常平镇服务管理中心的《租赁登记证明》，上述证据证明常平镇的政府相关部门受东莞市政府的授权，对案涉房产的施工规划、建设施工验收、租赁登记进行了审批。但原审却在判决书中认定“案涉租赁物没有办理权属证明，没有取得建设工程规划许可证”。显然，原审没有理解取得《东莞市常平镇民房施工许可证》的前提条件是取得规划许可，所以原审此处存在重大事实认定错误。（二）原审错误适用举证规则，导致错误认定押金事项。林清春向法院提出柯从武返还押金30000元的主张，从举证责任看，林清春应该举证向柯从武交付了押金、并提交《押金收据》、举证返还押金符合双方的合同约定。但林清春没有对上述内容提供证据。柯从武原审时提出押金抵了房租，柯从武主张的是事实，林清春交租，柯从武收租后都会提供《租金收条》，租金收条的持有者是林清春，若林清春认为押金没抵租金，从证据的持有来讲林清春应当提交租金收条。原审被告杨华勇没有提交已交清租金的相关证据。所以根据本案的举证情况，在林清春不能提供《押金收条》的情况下，应驳回林清春的请求。并且，柯从武还提出反诉租金请求，足以说明林清春欠租的事实。（三）案涉房产在2004年就建成，柯从武不仅提交了《东莞市常平镇民房施工许可证》等资料，也提交了张卫东、肖士涛的租房合同，该两份租房合同是在林清春租房前，其中有一人与林清春有交接，两份合同足以证明案涉房产符合基本使用用途。柯从武还提交了案涉房屋原有大门的实物照片，在原审法院到现场时也给法院人员查看了原有大门的拆除痕迹并有原有大门的实物，足以认定案涉房屋是有门的。根据日常生活经验也可判断是有门的，至于修补墙洞，是林清春拆除原有门所遗留，理应由林清春修复，将其责任归责于柯从武显然违反公平原则。据此，柯从武请求本院：撤销原审判决第二项，依法改判柯从武无须向林清春返还押金30000元及赔偿损失20000元。
林清春口头答辩称：请求法院驳回柯从武的上诉，维持原审，支持林清春请求。原审法院认定合同无效是有相关司法解释规定，也有相关规划法律法规的规定，违反法律、行政法规合同无效，柯从武提交的一些材料，是没有法律效力，不符合法律规定，并没有市政府的授权和相关法律支持，案件以前也打过官司也是认定合同无效，有生效的判决书为证。本案原审时林清春提交了前案的开庭笔录，可知押金是没有退还给杨华勇，也没有退还给林清春，有关押金的事实都是有证据的。原来的房屋是出租三年，现实只用了一年时间，柯从武事先知道林清春是开旅馆，同意林清春用宾馆的标准装修，杨华勇经营不下去非林清春的责任。装修补偿原审判决不合理。
被上诉人杨华勇未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，柯从武在二审法庭调查中承认已经收取了林清春的押金30000元，并主张押金已抵扣2014年4月、5月的租金。
还查明，在本院（2014）东中法民一终字第2331号案件法庭调查中，审判人员询问柯从武是否收取了杨华勇2014年1月份到5月份的租金，柯从武陈述杨华勇是以林清春的名义缴纳2014年1月份到5月份的租金，杨华勇陈述2014年4月、5月是杨华勇本人交租的，是交现金，柯从武有开收据给杨华勇，写的是林清春的。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院具体分析如下：
关于案涉租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然柯从武提供了东莞市常平镇城镇建设规划办公室出具的《东莞市常平镇民房施工许可证》、《东莞市民房建设工程竣工验收意见书》，但由于东莞市常平镇人民政府及其下属的规划建设办公室并非城市规划行政主管部门，故不足以证明案涉房屋经过主管部门批准建设。且本院已发生法律效力的（2014）东中法民一终字第2331号民事判决查明，案涉房屋既没有取得房产证，亦没有取得东莞市城乡规划局的建设工程规划许可证。柯从武在本案中亦没有提供证据证明已补充取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此林清春与柯从武签订的案涉《房屋租赁合同书》应属无效，原审对此认定并无不当。柯从武上诉对合同效力所提异议，本院不予支持。
关于占有使用费的问题。虽然案涉《房屋租赁合同书》无效，但林清春实际占有使用了案涉租赁物，故应向柯从武支付相应的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原审认定林清春应当按合同约定的租金标准向柯从武支付实际占用案涉房屋期间的占有使用费，并无不当。林清春主张柯从武应返还租金的20%，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于押金的问题。因案涉《房屋租赁合同书》无效，林清春与柯从武基于该合同取得的财产，应当互相返还。柯从武确认已收取了林清春的租赁合同押金30000元，现合同无效故应予返还林清春。柯从武辩称上述押金已抵扣2014年4月、5月租金，但没有提供任何证据予以证明。且在本院（2014）东中法民一终字第2331号案件法庭调查中，杨华勇陈述该两月租金是杨华勇以现金方式向柯从武缴交的，柯从武亦确认杨华勇以林清春的名义缴纳了2014年1月份到5月份的租金。故柯从武所提上述押金已抵扣2014年4月、5月租金的主张，亦与杨华勇、柯从武在另案法庭上的陈述相悖，本院对此不予采信。
关于责任划分及损失的认定问题。现案涉租赁合同无效，柯从武作为出租方，将未取得建设工程规划许可证的房屋对外出租，存在过错；而林清春作为承租方，未就案涉租赁物是否具备建设工程规划许可证进行合理必要的审查即予以承租，同样存在过错；故原审认定柯从武、林清春对合同无效均具有过错，并酌定双方对因合同无效导致的损失各自承担50%的责任，并无不当。林清春对责任划分所提异议理据不充分，本院不予采纳。至于损失的认定问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，现柯从武对案涉房屋的装饰装修及设施设备均不同意利用，故对于案涉房屋的设备设施及家具家电等，属于林清春可搬离的物品，应由林清春处置，林清春要求移交给柯从武并由柯从武作出补偿，缺乏依据，本院不予支持。对于已形成附合的装饰装修物，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原审法院经现场调查，确定案涉房屋内瓷砖、门、电路改造等已形成附合的装饰装修物范围，并综合本案的具体情况及双方的主张，酌定林清春的装修损失为40000元，认定柯从武应向林清春赔偿装修损失20000元，处理较为恰当，本院予以维持，林清春、柯从武对损失认定所提异议均理据不足，本院不予支持。
关于杨华勇的责任。本案属于租赁合同纠纷，林清春是基于房屋租赁合同关系诉请赔偿，而杨华勇并非案涉《房屋租赁合同书》的当事人，对案涉《房屋租赁合同书》无效亦不存在过错，林清春要求杨华勇对诉请的损失承担连带赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人林清春、柯从武的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
林清春上诉部分的二审案件受理费6831元，由林清春负担（已预交）。柯从武上诉部分的二审案件受理费1050元，由柯从武负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何玉煦
审 判 员 李瑞峰
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 白 琼
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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