上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初24817号
原告(反诉被告)：陶荣亮，男，1956年4月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。
原告(反诉被告)：王秀红，女，1958年1月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。
原告(反诉被告)：陶敏敏，女，1985年10月23日出生，汉族，住上海市徐汇区。
三原告共同委托诉讼代理人：施吉瑢(系陶荣亮、王秀红女婿、陶敏敏配偶)，男，1985年11月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。
原告(反诉被告)：施恩諾，女，2015年4月13日出生，住上海市徐汇区。
法定代理人：施吉瑢(系施恩諾父亲)，身份信息见上。
被告(反诉原告)：史宇平，男，1970年2月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被告(反诉原告)：于海洋，女，1973年3月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被告(反诉原告)：史珈榕，女，2003年1月23日出生，汉族，住上海市徐汇区。
法定代理人：于海洋(系史珈榕母亲)，身份信息见上。
三被告共同委托诉讼代理人：解瑞强，上海申浩律师事务所律师。
三被告共同委托诉讼代理人：黄颖，上海申浩律师事务所律师。
原告陶荣亮、王秀红、陶敏敏、施恩諾与被告史宇平、于海洋、史珈榕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案。被告史宇平、于海洋、史珈榕于2017年10月27日提起反诉。本案依法适用简易程序，于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陶荣亮、王秀红、陶敏敏、施恩諾的代理人施吉瑢、被告(反诉原告)史宇平、于海洋、史珈榕的委托诉讼代理人黄颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陶荣亮、王秀红、陶敏敏、施恩諾向本院提出诉讼请求：1、支付逾期过户违约金45,399元，按每逾期一日，支付总房款万分之一的违约金计算，自2017年5月1日起至实际办理过户的2017年5月27日止；2、支付因被告违约导致的直接经济损失16,250元，按13,000元/月计算，自2017年5月23日起至2017年6月29日止。
事实和理由：2016年10月27日，原告(乙方)与被告(甲方)签订房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的上海市徐汇区田林东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。原告2017年6月8日取得系争房屋的产权证明，并于2017年6月29日将除尾款10万元以外的1217万元购房款全部付给被告。双方在补充协议中约定：甲乙双方协商，自乙方贷款银行将银行贷款付至甲方账户之日，第二日起至2018年2月28日交房期间，甲方向乙方承租系争房屋，并按当时市场价签订租赁合同(签订租赁合同前乙方向甲方支付交房尾款10万元或直接用于租赁结算)，约定租赁事宜。合同约定4月30日前申请过户，双方在4月8日完成预审，若按约定双方4月24日即可过户，但因被告故意拖延过户时间、不及时提供相关材料，导致最终在5月27日才完成过户，这也直接导致了本应在5月23日到账的贷款，6月29日才到账，被告以此延迟租金的起算日期，造成原告的损失，故四原告起诉至法院。
史宇平、于海洋、史珈榕辩称，不同意四原告的诉请。三被告在2017年4月9日向交易中心申请办理过户手续预审，已经履行了义务。过户拖延是由于双方买卖房屋时约定好被告车位要挂在原告名下，但预审后原告临时改变主意不答应挂车位，导致被告需找第三方将车位过户出去，后来又在过户时，才知道车位需要做评估，3天后出价格，故不是被告导致交易延迟的，不应该由被告承担违约责任及赔偿损失。
史宇平、于海洋、史珈榕向本院提出反诉请求：1、判令陶荣亮、王秀红、陶敏敏、施恩諾赔偿房屋租金损失25,000元；2、判令陶荣亮、王秀红、陶敏敏、施恩諾支付房屋尾款10万元及利息，利息以10万元为基数，自2017年6月30日计算至2017年10月25日止，按照银行同期贷款利率计算。
事实和理由：双方就徐汇区田林东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订买卖合同之后，三反诉原告均按照合同积极配合办理过户手续等，过程中由于四反诉被告自身的原因导致过户时间一推再推，致使反诉原告置换的房屋推迟一个多月过户。根据反诉原告与案外人签订的房屋买卖合同约定，购房贷款发放到案外人账户后，案外人需支付至交房期间的房屋租金，但因反诉被告推迟过户，购房贷款推迟交付至案外人的账户，致反诉原告损失一个月的租金25,000元。同时，反诉原告将涉案房屋作售后返租交付给反诉被告后，反诉被告拒绝支付尾款10万元，故三反诉原告起诉至法院。
陶荣亮、王秀红、陶敏敏、施恩諾对史宇平、于海洋、史珈榕的反诉辩称，不同意反诉原告的诉请。反诉被告没有拖延过户，一直积极配合，合同约定2018年2月28日进行房屋交接，但反诉原告从未通知我们交接或收房。反诉原告所称25,000元的租金没有依据。
本院认定事实如下：2016年10月26日，史宇平、于海洋、史珈榕(出售方、甲方)与陶荣亮、王秀红、陶敏敏、施恩諾(购买方、乙方)签订《补充协议》一份，约定经甲、乙双方协商同意将《上海市房地产买卖合同》合同成交价定为720万元，乙方除应按合同的约定向甲方支付房地产转让价款外，另外乙方于2017年4月9日前，一次性另行支付给甲方507万元作为该房屋内装修装饰补偿费用；甲乙双方协商，自乙方贷款银行将贷款付至甲方账户之日，第二日起至2018年2月28日交房期间，甲方向乙方承租本房地产，并按当时市场价签订租赁合同(签订租赁合同前乙方向甲方支付交房尾款人民币壹拾万元或直接用于租赁结算)，约定租赁事宜。
2016年10月27日，史宇平、于海洋、史珈榕(甲方)与陶荣亮、王秀红、陶敏敏、施恩諾(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海嘉峰房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的座落于田林东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋类型为公寓，结构为钢混，房屋建筑面积为143.92平方米，转让价款为7,200,000元；合同第四条约定，甲方于2018年2月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；第六条甲乙双方确认，在2017年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)详见补充条款(一)第6条；第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)详见补充条款(一)第6条；补充条款(一)第6条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括但不限于签署文书、提供材料、缴纳费用、甲方清空该房屋的户口等交易相关义务)则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之一向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止。合同附件三约定：2018年2月28日前交房当日乙方向甲方支付尾款人民币10万元。
合同签订后，陶荣亮、王秀红、陶敏敏、施恩諾陆续支付史宇平、于海洋、史珈榕房款共计1217万元，尚余尾款10万元未支付。系争房屋由史宇平等继续居住使用。
至2017年4月28日前，已具备办理过户手续的条件。经居间方协调，双方定于2017年5月3日办理过户手续(注：双方均称因对方没空致不能于合同约定的2017年4月30日办理过户手续)，5月2日晚，被告方称因车位受让人5月3日临时有事需要改期；后双方又约定5月11日办理过户手续，5月11日至交易中心得知车位单独过户需要等3天拿到评估公司出具的评估报告后才能办理，故当日未能申请过户；5月19日双方再次去交易中心办理过户手续，先是原告方忘带贷款合同，原告回家取来后，被告方又发现忘记产权证密码即回家找，找好后上午办理时间已过，而下午原告方之一没空，故当日又未果；最终双方于5月27日办理了过户手续。
2017年6月8日，陶荣亮、王秀红、陶敏敏、施恩諾登记成为系争房屋权利人。
2017年7月，原告起诉被告，要求被告搬离系争房屋、支付占用费、赔偿实际损失，本院审理后认为双方租赁关系已经成立并开始实际履行，遂作出一审判决，判决被告支付原告租金(按照每月13,000元的标准，自2017年6月30日起计算至本判决生效之日止)。
审理中，原告明确表示不同意以10万元尾款抵扣租金。
本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，当属有效，双方当事人均应恪守履行。合同约定房屋买卖双方在2017年4月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，双方也确认4月28日已具备过户条件，但对不能按约于4月30日办理过户的责任双方均不能证实系对方原因造成，故该期间段双方互不承担违约责任。后经过中介与双方协商确认时间为2017年5月3日，5月3日至5月11日、5月11日至5月19日期间均由于被告方车位过户的原因导致无法办理转让过户手续，故被告应承担该两段期间的违约责任。而5月19日过户未能办成双方均有过错，故互不承担责任。综上分析，被告应当承担自2017年5月4日起至5月19日止期间的逾期过户违约金。合同补充条款约定的违约金计算方式是“本合同约定总房款的万分之一”，而合同本身约定的总房款为720万元，故应以该数额为基数，原告以1227万元为基数，与合同约定不符，本院予以调整。被告支付的违约金数额已高于原告因此所遭受的实际损失，故原告再要求赔偿租金损失，本院不予支持。反诉原告(被告)要求赔偿租金损失的诉请，无事实和法律依据，本院亦不予支持。根据合同与补充协议中有关房款、交房时间、租赁关系及尾款支付时间等约定内容的调整变化及两者间的逻辑关系，可以认定补充协议的相关约定变更了原合同约定，因此10万元尾款的支付应按补充协议约定履行，虽然双方并未另行签订租赁合同，但前案生效判决已确认双方租赁关系成立并实际履行，故支付10万元尾款的条件已成就，反诉被告的相关抗辩不能成立，反诉原告的该请求，本院予以支持。但反诉原告主张上述10万元的利息，缺乏合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款规定，判决如下：
一、史宇平、于海洋、史珈榕于本判决生效之日起十日内支付陶荣亮、王秀红、陶敏敏、施恩諾违约金11,520元；
二、驳回陶荣亮、王秀红、陶敏敏、施恩諾的其余诉讼请求；
三、陶荣亮、王秀红、陶敏敏、施恩諾于本判决生效之日起十日内支付史宇平、于海洋、史珈榕房屋尾款100,000元；
四、驳回史宇平、于海洋、史珈榕的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1034元，减半收取计517元，由陶荣亮、王秀红、陶敏敏、施恩諾负担396元，由史宇平、于海洋、史珈榕负担121元。反诉案件受理费计1414元，由陶荣亮、王秀红、陶敏敏、施恩諾负担1119元，由史宇平、于海洋、史珈榕负担295元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蔡重洲
二〇一八年一月二十四日
书记员 李 蕴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。