吉林省白城市洮北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0802民初1003号
原告白城市明珠花园房地产开发有限公司。
法定代表人王兆华，系董事长。
委托诉讼代理人刘玉梅，系辽宁申扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人管庆福，系该公司副总经理。
被告张雨臣，住白城市，
被告刘冰，住白城市。
原告白城市明珠花园房地产开发有限公司诉被告张雨臣、刘冰民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组�合议庭，公开开庭进行了审理。原告白城市明珠花园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘玉梅、管庆福，被告刘冰到庭参加诉讼，被告张雨臣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告白城市明珠花园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告双方的借款按年利息24%的标准计算，确认双方口头约定的借款月利率6分的标准无效；2、请求法院准许原告立即向被告支付全部借款本金100万元和按照月利率2分的标准支付利息（利息计算期间为借款收到之日起至法院立案之日止），同时认定原告与被告张雨臣为办理借款抵押手续所签订的《门市房认购协议书》无效；三、请求判令被告返还超出年利率36%部分的已付利息；四、请求判令被告无条件返还所强占的位于“明珠花园小区35栋售楼处以东5、6号门市楼（一、二层）。事实和理由：原告于2015年8月份提出向被告借款100万元，口头约定月利率为六分，原告并以位于“明珠花园小区”35栋售楼处以东5、6号门市楼一、二层（建筑面积605平方米）为该笔借款进行抵押,因无法办理抵押登记，便以签署《门市房认购协议书》和开具《收据》（实际未收款）的方式作为该笔借款的抵押担保形式。双方签订完毕后，被告于2015年8月22日委托第三人任涛向原告转付借款100万元，原告给被告出具了收据，且原告立即将第一个月6万元的利息支付给被告刘冰，之后原告又于2015年9月23日向被告刘冰支付了第二月的利息6万元。后期原告便向被告多次提出利率标准过高，要求按照法律规定的月息二分的标准履行偿还借款本息的义务、收回抵押的房产及全部手续，原告多次找被�协商，但被告屡次拒绝、坚持索要超出法律规定的利息部分，使原告无法及时偿还借款本息，导致原告无形之间多承担了自向被告请求借款之日至本案诉讼之日止的利息损失，对于起诉后的借款损失因系被告导致的原告无法还款，故起诉后的借款利息原告不应再承担支付义务。尤为严重的是2017年3月20日左右原告发现被告竟然擅自抢占了用于借款抵押的房屋，被告的行为已侵犯了原告的房屋所有权，依法应无条件返还。原、被告之间关于利息的口头约定违反了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，原约定的借款月利率6分的标准依法应认定无效，法院应按照年利率24%的标准计算本案的借款利息数额。原告已支付的超出年利率36%的部分，被告应予立即返还。关于原、被告之间签订的《门市房认购协议书》，是一份用于借�抵押担保的形式，是双方同意以房屋为上述借款进行抵押的真实意思表示，不是双方买卖房屋的意思表示，所以上述《门市房认购协议书》因不是真实的购房关系，法院应依法认定《门市房认购协议书》无效，且原告现请求立即偿还借款本息、结清债务，故法院应依法责令被告立即返还所强占的房屋，对于原告开具的购房款《收据》系用于抵押的相关手续，因被告没有实际的付款行为应予作废，综上足见，原告的主张尊重客观事实，证据充分，有法可依，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告张雨臣经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。
被告刘冰辩称，是我正常买的房子，不是借款，房子现在正在装修。
根据原告的起诉和到庭被告的答辩，本院以案件各方当事人之间是房屋买卖关系还是民间借贷关系，并且原告的诉讼主张是否具有事实及法律依据为调查重点进行。
原告就其主张向本院提交如下证据：
1、2015年8月17日《门市房认购协议书》及2015年8月22日《收款存根》各一份；证明：上述二份证据是用于原告向被告借款100万元而为该笔借款进行抵押担保所办理的抵押形式，因为用于抵押的房屋没有产权证无法办理借款抵押登记手续，故为借款提供担保就采取了以签订《门市房认购协议书》及开具收据的方式予以了担保，以达到类似抵押的目的，事实上原、被告双方不是真实的房屋买卖关系，原告并没有向被告收取过分文的购房款。还证明第三人刘冰受被告委托办理借款手续的事实。
被告质证称，就是�花钱买的房子，因为明珠花园口碑不好，我就买了。我花了100万，当时还没有交工呢，因为便宜我才买的。
2、原告对公账号的建行活期存款明细账（账号为×××）及原告对公账户对账单（账号为×××）；证明原被告在签订《门市房认购协议书》后，假设是购房行为，那么根据协议约定：乙方应于2015年8月18日交清全部房款，汇入明珠公司对公账户。上述证据表明原告对公账户并没有收到过被告支付的任何购房款，以此证明是虚设的条款，不是真实的购房约定。
被告质证认为，我把购房款100万打给会计了。
3、存款账户信息及明细账（账号为×××）及2015年8月22日《收款存根》（借款100万元）；证明被告2015年8月22日委托任涛向原告支付100万元借款的事实，与借款收据相吻合，证明原、被告之间建立的是真实的民间借贷法律关系。同时该二份证据与购房收据的时间为同时，相互认证了购房款收据是用于抵押的手续，不是真实的收款凭证。还证明第三人刘冰受被告委托办理借款手续的事实。
被告质证有异议，我没有委托，是我自己付的。
4、原告分二次向刘冰支付利息共12万元的凭证及向刘冰爱人李秀敏转款1万元的银行转款凭证；证明被告委托刘冰办理借款还款事宜的事实，且刘冰帮助办理借款还款事宜收取1万元好处费的事实。
被告质证认为12万和1万元都是好处费，买房时我写的张雨臣，就是为了我自己要点好处费。
5、起诉书、传票、还款协议书及民事判决书各一份；证明原告以与�案同样的方式和同样的手续向其他第三方借款的证据，且上述二个案件业经法院受理，足见上述借款抵押的操作模式在白城地区是普遍现象，并且在贵院审理过我公司多起同类的案件，完全符合常规和交易习惯。认证了认购协议是借款的抵押形式，不是真实的房屋买卖。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于以买卖合同作为民间借款合同的担保也证明了本案的担保形式是整个社会的普遍现象。
被告质证认为，我就是买的房子的，我这有收据，如果是抵押就应该写抵押。
6、2015年8月22日开具的作废的《收据》0402740；证明35号楼6号门市用于借款抵押的房产。
被告质证称不知道此事。
�告刘冰围绕其主张举证如下：
1、100万及1300万收据各一份及购房协议一份，证明当时想买两户房子1300万，后来没交，交了100万买了6号门市，原告给我开的全款收据。
原告质证认为1300万刘冰没有交，100万注明的是借款不是房款。购房协议是用于借款100万的抵押。
本院对原告提供证据及被告刘冰提交的100万元收据的真实性予以采信。
通过原、被告双方的举证、质证情况，结合庭审查明的事实，本院综合评判如下：
一、原告白城市明珠花园房地产开发有限公司与被告刘冰之间系民间借贷关系，双方签订的房屋买卖协议系借款抵押行为。
原告白城市明珠花园房地产开发有限公司与被告张雨臣就位于“明珠花园小区”35栋售楼处以东5、6号门市楼一、二层（建筑面积605平方米）于2015年8月17日签署《门市房认购协议书》,该协议的签订是由原告单位副经理管庆福与被告刘冰具体办理，协议书中的乙方签字张雨臣系被告刘冰所书写。双方签订完毕后，2015年8月22日由案外人任涛向原告单位工作人员许威账户转付人民币100万元，原告给被告刘冰以张雨臣的名义出具了收据，该收据注明系借款，同日原告出具缴款单位为被告张雨臣名义的收据一枚，收款数额为人民币13,310,000.00元，收款事由为35号楼5/6门市房房款，经办人由被告刘冰签字。到庭原、被告对在协议签订的过程中使用被告张雨臣的名义均无异议，均陈述其签订的实际行为系原告白城市明珠花园房地产开发有限公司与被告刘冰之间的行为，原告自�其虽以被告张雨臣名义出具的手续，但实际针对的相对方均系被告刘冰，且原告立即于借款当日将第一个月6万元的利息支付给被告刘冰并支付被告刘冰的妻子李秀敏好处费1万元，之后原告又于2015年9月23日向被告刘冰支付了第二月的利息6万元。以上事实有原告出示的相关证据予以支持。而本案原、被告之间实际经济往来发生额为1130.000.00元。且针对原、被告双方所签订的认购协议书，原告所举证据均可证实未接到被告的房款，被告亦无证据证实已实际交付房款的资金走向。故本院对本案系民间借贷并用房屋认购形式作为抵押的事实予以认定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民�借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”。
二、原告白城市明珠花园房地产开发有限公司应按其诉求支付被告刘冰欠款及利息。
原告因自身资金需求，在被告刘冰处借款人民币100,000.00元，双方口头约定月息6分，原告在借款后的第一、二个月已经实际支付利息人民币130,000.00元,其余利息一直未予支付，现原告诉求按照法律规定支付借款本金及利息，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律�干问题的规定》第二十六条规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”据此，原告应自借款之日起按照年利率24%支付利息至起诉之日。对双方约定的利息，高于36%的部分原告主张被告返还依法应予支持，本案中原告应支付利息为2015年10月22日至2017年4月7日期间进行计算，即年利息24%自本金100万元×18个月=36万元，扣除原告已经实际支付的利息人民币6万元，及原告请求超出36%部分应予返还的人民币7万元，原告还应支付被告借款本金100万元及利息29万元。
三、原、被告�方签订的房屋认购协议实为借款抵押协议，被告辩称为其买卖行为本院不予支持，被告刘冰应将房屋交还原告。
原、被告之间签订的《门市房认购协议书》系借款抵押行为，不是双方之间买卖行为的真实意思体现，被告刘冰无权私自处理抵押物，必须经法律程序处置，其未与原告方达成一致的情况下，擅自对抵押房屋进行处置及投入的行为是错误的，是不受法律保护的，原告方请求被告返还该抵押标的物的请求本院予以支持。被告方依法享有在原告方不能履行给付欠款本金及利息的情况下可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿的权利。鉴于被告刘冰只实际占有原告“明珠花园小区”35栋售楼处以东5号门市房（�、二层），故被告刘冰应此房屋返还原告。
综上，本院认为，原告白城市明珠花园房地产开发有限公司与被告刘冰之间系民间借贷关系，双方应当按照法律的规定履行相应的权利和义务，本案中原告应负给付欠款本金及利息的义务，被告刘冰应负返还抵押标的物的义务。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条的规定，判决如下：
一、原告白城市明珠花园房地产开发有限公司于本判决生效立即给付被告刘冰借款人民币1，000,000.00元及利息290,000.00元。
二、被告刘冰于本判决生效立即将借款抵押房屋“明珠花园小区”35栋售楼处以东5号�市房（一、二层）返还给原告白城市明珠花园房地产开发有限公司。
三、被告张雨臣不承担责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13，800.00元由被告刘冰承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
审 判 长 邵云鹏
审 判 员 于晓东
人民陪审员 黄宝权
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 薛 琪