浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2006）绍中民一终字第417号
上诉人（原审被告）诸暨市暨阳街道桥下村村民委员会。
法定代表人俞建利。
委托代理人（特别授权）吴成涛。
被上诉人（原审原告）马新培。
委托代理人（特别授权）方卫义。
上诉人诸暨市暨阳街道桥下村村民委员会因房屋租赁合同纠纷一案，不服诸暨市人民法院（2006）诸民一初字第3900号民事判决，向本院提起上诉，本院于2006年5月17日接收原审法院移送的上诉状及全部案卷材料，同日受理本案并依法组成合议庭，于2006年6月7日、2006年8月15日公开开庭审理了本案。上诉人诸暨市暨阳街道桥下村村民委员会法定代表人俞建理及其委托代理人吴成涛、被上诉人马新培的委托代理人方卫义到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后当庭宣判，现已审理终结。
原审认定：原告系诸暨市城东伟丰电器厂业主，2001年1月1日，原告以诸暨市城东伟丰电器厂的名义与被告诸暨市暨阳街道桥下村村民委员会签订“租房屋协议”一份，协议约定：被告将位于市南公路桥下庙后原花岗岩厂的房屋22间及围墙内空地全部租给原告使用，租用期限为20年；租费每年为人民币4000元，其中房屋租费2000元，土地使用费为2000元，租金从2001年1月1日起计算，每年租费应提前1个月付清；原告在承租房屋内的装修费用自负，在租用期满后不得拆除，但原告在围墙空地扩建部分，租期满后被告同意原告拆除。合同还对水电的供应和费用负担及特殊情况下的合同解除等内容作了约定。合同签订后，被告则将协议中的原花岗岩厂房屋及附属设施交付原告使用，原告亦按时交纳租金，并在厂内空地上建造了简易厂房6间。因原告未能按约交纳2003年度的租金，2003年4月被告便在未书面催告原告交纳租金和通知原告的情况下，擅自又将该房屋及附属设施以每年5000元的租金租赁给第三人俞向阳使用，而第三人则在将原告财产集中搬到原告建造的简易厂房后，便在该承租房屋内装织机织布。原告经与被告交涉无果，于2003年9月1日书面向诸暨市公安局城中派出所报案，要求对非法侵占其厂房及毁坏财产的行为依法立案侦查，2004年8月6日诸暨市公安局以暨阳街道桥下村的�为不属犯罪行为为由，作出不予立案通知书，并于同月9日送达给原告方。2004年12月23日原告以诸暨市暨阳街道桥下村村民委员会为被告，现承租人俞向阳为第三人向本院起诉，要求被告继续履行双方的租赁合同，第三人搬出厂房内的设备，被告及第三人共同赔偿其经济损失40000元。因原告未在规定期限内预交案件受理费，本院于2005年1月6日作出（2005）诸民一初字第255号民事裁定书，裁定案件作撤诉处理。2005年10月17日原告以被告诸暨市暨阳街道桥下村村民委员会擅自终止合同为由，向本院起诉，要求被告赔偿维修、建造房屋的投资损失56850元；要求对原告的库存产品、原材料及设备等进行贬损评估，并按评估损失判决被告承担赔偿责任。审理中原告于2005年12月在被告配合下已拿回了原租赁房屋内的全部库存产品、原材料及设备，为此原告自愿放弃了要求被告按评估�偿库存产品、原材料及设备贬损损失的请求。审理中经本院委托诸暨天阳会计师事务所有限公司对原告建造的6间简易厂房进行建造成本评估，该所出具天阳（2006）基字第16号基本建设造价鉴定报告，其总造价为34205元，其中直接费（人工费、材料费、机械使用费、其他费用）为25686元，综合费用为5394元，价格调整为3125元。
原审法院认为：原、被告间签订的“租房屋协议”系房屋租赁合同，该合同内容未违反相关法律的禁止性规定，应属有效。在合同的履行过程中，因原告未按约定的期限支付租金首先违约，但被告在未要求原告在合理期限内支付租金和与原告协商一致的情况下，单方解除合同从而造成纠纷亦属违约，对此双方各有责任。鉴于双方已实际解除合同，故本院对双方实际解除房屋租赁合同的行为可予准许，但对原告投资建造的6间简易厂房则应由被告按�造成本根据约定的使用年限折旧减去原告已实际使用年限的残值部分赔偿，根据本案的实际情况，具体的赔偿价值为建造的直接费用25686元÷20年约定使用期限×（20年－实际使用期5年）计19264元，对双方因此而造成的其余损失应各自承担。审理中原告自愿放弃要求被告对原材料、库存产品及设备的贬损承担赔偿责任符合法律规定，本院应予准许。对原告之诉讼请求，本院应在合理范围内予以支持，对其超出合理范围部分应予驳回。被告辩称的是原告在没有履行合同的情况下，将部份厂房转租给他人，原告的诉讼请求与被告解除合同没有因果关系，要求法院允许之主张无法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决；一、原告马新培建造在被告诸暨市暨阳街道桥下村�民委员会所有的原花岗岩厂围墙内空地上的6间简易厂房归被告诸暨市暨阳街道桥下村村民委员会所有，被告诸暨市暨阳街道桥下村村民委员会应作价赔偿原告马新培该房屋建造成本的残值计人民币19264.50元，限本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回原告马新培的其余诉讼请求。本案应收案件受理费2215元，其他诉讼费用80元，鉴定费1000元，合计3295元，由原告马新培负担1600元，由被告诸暨市暨阳街道桥下村村民委员会负担1695元。
诸暨市暨阳街道桥下村村民委员会不服一审判决，上诉称：被上诉人的请求之一是要求上诉人赔偿投资损失56850元，对该新建房屋应认定为在租赁物上的添附，虽然上诉人允许其在空地上建房，但同时约定期满后要拆除，况且被上诉人的建房行为并未经得有关行政部门许可，是违章建筑，其结果显而易见，对于合法添附应予保护，对非法添附怎能保护，故一审法院的判决既不合当事人双方之间约定，也没有法律依据。即使被上诉人的建房损失应予赔偿，那么也应分清责任，而本案责任是由于被上诉人未在约定期限内交纳租金，在逾期四个月又多次通知交纳租金未果的情况下才解除的，故责任完全在被上诉人方。诸暨市天阳会计师事务所的鉴定价格，明显过高，确实存在错误，在上诉人已提出异议的情况下，一审法院还是据此判决，显属不当，恳请二审法院查明事实，支持上诉人的请求：依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人马新培未提交书面答辩状，其委托代理人在庭审中辩称：被上诉人认为原审判决充分考虑了本租赁纠纷的客观事实，判决是符合法律规定的，上诉人称被上诉人所搭建的6间厂房不受法律保护是不正确的，被上诉人是根据双方的租赁合同搭建房屋的，上诉人认为被上�人的损失是被上诉人自己没有缴纳租金造成的，这不符合客观事实，当时是上诉人允许其延期缴付，造成了事实上的延缴，上诉人认为多次催讨，是根本不存在的，如果上诉人要终止合同，其应当通知被上诉人，但上诉人没有通知被上诉人在合理期限内缴纳租费的情况下解除合同，对被上诉人造成了损失，应当由上诉人来承担。诸暨市天阳会计师事务所鉴定的价格没有偏高，上诉人出租给被上诉人时是乱石岗，被上诉人投入了很多，所以被上诉人认为原审判决是符合法律规定的，上诉人擅自解除合同应当承担责任。
二审期间，上诉人诸暨市暨阳街道桥下村村民委员会提出申请，要求对被上诉人马新培所搭建的6间厂房造价重新鉴定。经本院委托，绍兴正大工程造价咨询事务所有限公司于2006年7月27日作出造鉴字第（2006）第4号鉴定报告，结论为：6间简易厂房总造价�27491元。其中，定额直接费25786元，综合费用5415元，价差-3710元。经庭审质证，上诉人认为总造价价格偏高，被上诉人认为遗漏部分工程内容。本院认为，上诉人提出的异议缺乏依据，被上诉人的异议与本案处理结果无关，本院对该鉴定报告予以认定，并据此对鉴定报告确认的事实予以补充认定。
本院认为，上诉人与被上诉人双方签订“租房屋协议”，被上诉人根据协议在空地上搭建6间厂房，由于被上诉人在协议履行中未按约缴付租费，构成违约，但上诉人在没有通知被上诉人的情况下，擅自解除协议并占用6间厂房，对被上诉人搭建的6间厂房应按造价残值折价补偿给被上诉人。现经本院委托，被上诉人搭建的6间厂房无论是总造价27491元还是直接费25786元，均高于原审所判定的直接费用25686元，因而原审判决并非不利于上诉人，两上诉人提出的其他上诉理由亦均缺�事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2215元，其他诉讼费50元。鉴定费2300元，合计4565元，由上诉人诸暨市暨阳街道桥下村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏晓法
审 判 员 楼晓东
代理审判员 傅海鑫
二〇〇六年八月十五日
代理书记员 缪洪娇