广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂01民终907号上诉人（原审被告）：秦源，男，1970年1月24日出生，汉族，住南宁市江南区。委托诉讼代理人：鲍方，广西金中大律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晓明，广西金中大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广西全盛投资有限公司，住所地南宁市江南区五一路19号南宁全盛商业广场·江南水街15栋15-5-13、15-5-15、15-5-16号。法定代表人：周家胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘其麟，广西大航律师事务所律师。上诉人秦源因与被上诉人广西全盛投资有限公司（以下简称全盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初4401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人秦源上诉请求：1、撤销（2016）桂0105民初4401号民事判决，驳回被上诉人全盛公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人诉讼主体不适格。一审认定双方的出租合同无效，则应由涉案店铺的所有人来行使物权权利。被上诉人提供的证据并没有证明其为涉案店铺的所有权人，也无证据证明被上诉人取得涉案店铺的使用权，故本案被上诉人诉讼主体资格不适格。二、一审认定涉案店铺于2015年1月1日正式开业属事实认定错误。涉案店铺因至今没有办理相应的建设手续，而至今无法获得经营许可，故上诉人无法开业经营店铺获得收益。三、一审参照合同约定判令上诉人支付占有使用费属于法律适用错误。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，既实际占有房屋所能获取的占有利益；占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。本案涉案店铺因没有办理相应的建设手续而无法经营，上诉人作为承租人无法实现使用涉案店铺获利的目的，故一审参照双方签订的合同约定租金标准确定上诉人支付使用费有失公平。被上诉人全盛公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立。全盛公司享有涉案店铺的经营管理权及出租权，且是与上诉人签订合同的出租方，故全盛公司诉讼主体适格。根据双方合同约定，江南水街项目经营的具体日期以全盛公司在南国早报刊登公告的日期为准，全盛公司对开业时间已进行了公告，一审以公告时间为开业时间正确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，房屋租赁合同无效，承租人也应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。全盛公司向一审法院起诉请求：1、判令秦源返还经营的店铺给全盛公司；2、判令秦源支付全盛公司店铺使用费及利息，从2015年10月1日暂计算至2016年8月31日，店铺使用费为103705.8元，利息为2269.6元，此后店铺使用费按每月9427.8元计至返还店铺给全盛公司之日，利息按同期人民银行贷款利率计至还清款项之日，暂计算店铺使用费及利息合计105975.4元，扣除秦源交付的履约保证金42576元后，秦源应向全盛公司支付63399.4元；3、判令秦源承担本案全部诉讼费用。一审法院院认定事实：2012年3月5日，全盛公司、秦源签订《合同书》一份，主要约定：全盛公司同意在其经营的位于南宁市项目为秦源提供建筑面积为106.449平方米（含公摊面积）的经营店铺及相关经营管理条件（经营场地位置详见附件），铺面位于10栋，编号为10-1-8、10-1-9、10-1-10，由秦源经营奇石工艺品；本合同经营期限60个月，自2012年5月1日至2017年4月30日止，其中免租期为5个月，从2012年5月1日至2012年7月30日止（进场装修期在免租期内），以及从2015年3月1日至2015年4月30日止；从经营期开始之日起，满12个月为一个经营使用年度；如果交铺时间推迟，则相应顺延本合同的经营期限；项目经营期具体日期以全盛公司在南国早报公告的日期为准；秦源在合同期间应向全盛公司支付店铺使用费，该费用标准为：店铺使用费按建筑面积计算，前三年月店铺使用费为88.566元/㎡，店铺经营期限超过三年以上的，第四年月店铺使用费为95.651元/㎡，第五年月店铺使用费为103.303元/㎡；签订本合同一次性付清第一个经营使用年度六个月的店铺使用费用56566.59元，此后，秦源应按以下附表约定时间交付剩余经营年度店铺使用费用：第一个使用年度上半年，缴交金额56566.59元，缴交时间为本合同签订当日；第一个使用年度下半年，缴交金额56566.59元，缴交时间为2013年1月10日前；第二个使用年度上半年，缴交金额56566.59元，缴交时间为2013年7月10日前；第二个使用年度下半年，缴交金额56566.59元，缴交时间为2014年1月10日前；第三个使用年度上半年，缴交金额56566.59元，缴交时间为2014年7月10日前；第三个使用年度下半年，缴交金额56566.59元，缴交时间为2015年1月10日前；第四个使用年度上半年，缴交金额61091.916元，缴交时间为2015年4月10日前；第四个使用年度下半年，缴交金额61091.916元，缴交时间为2015年10月10日前；第五个使用年度上半年，缴交金额65979.264元，缴交时间为2016年4月10日前；第五个使用年度下半年，缴交金额65979.264元，缴交时间为2016年10月10日前；上述费用逾期不付，每逾期一天，秦源应向全盛公司支付未付款金额千分之二的违约金，逾期30天以上仍未付清的，全盛公司有权解除合同，收回经营店铺，保证金不予退还，并保留索赔权；秦源应于本合同签订当天，一次性支付全盛公司42576元作为履约保证金，合同期内保证金不计利息。上述合同签订当日，秦源向全盛公司交付了6个月的租金56566.9元及保证金42576元。而后，全盛公司按合同约定向秦源交付了店铺，并在南国早报刊登江南水街民俗街区将于2015年1月1日正式开业的公告。秦源此后未再向全盛公司支付过租金，至本案一审开庭时尚未搬离涉案店铺。另查明：全盛公司、秦源双方签订的《合同书》因全盛公司出租给秦源的涉案店铺没有取得建设工程规划许可证而无效。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律效力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。全盛公司、秦源签订的《合同书》无效，秦源应返还店铺给全盛公司，全盛公司要求秦源返还店铺的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案店铺于2015年1月1日正式开业，根据合同约定全盛公司给予秦源三个月的免租期，则秦源应于2015年4月1日开始向全盛公司支付店铺使用费。秦源签订合同当日支付了6个月的租金，则秦源从2015年10月1日起开始拖欠全盛公司店铺使用费。暂计至2016年8月31日，秦源已拖欠全盛公司店铺使用费103705元。全盛公司主动要求将秦源拖欠的店铺使用费与其支付的保证金42576元相抵扣，于法不悖，予以支持。与秦源支付给全盛公司的保证金42576元抵扣后，暂计至2016年8月31日，秦源还应向全盛公司支付店铺使用费61129元。一审法院对全盛公司要求支付店铺使用费的诉讼请求予以支持。全盛公司要求秦源支付利息的诉讼请求于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、秦源向全盛公司返还南宁市项目10栋10-1-8、10-1-9、10-1-10店铺；二、秦源向全盛公司支付拖欠的店铺使用费（店铺使用费计算：暂计算至2016年8月31日为61129元；从2016年9月1日起至秦源返还店铺之日止，按合同约定的月租金9427.76元继续计算）；三、驳回全盛限公司的其他诉讼请求。案件受理费1385元，由秦源负担。当事人对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。二审另查明：全盛公司于双方签订合同当日，即2012年3月5日将涉案店铺交付给秦源，秦源已于2016年12月13日将涉案店铺退还给全盛公司。本院认为，关于全盛公司是否是适格原告的问题。涉案的《合同书》是全盛公司与秦源签订，涉案店铺也是由全盛公司交给秦源使用，全盛公司作为合同相对方，提起本案诉讼主体适格。秦源以全盛公司未提供证据证明其为涉案店铺的所有权人，也无证据证明该公司取得涉案店铺的使用权为由，主张全盛公司不是本案适格的原告，理由不成立，本院不予支持。关于合同效力。全盛公司与秦源签订的《合同书》约定全盛公司将全盛商业广场·江南水街项目10-1-8、10-1-9、10-1-10的铺面出租给秦源，而全盛公司出租的上述铺面没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”全盛公司与秦源签订的《合同书》为无效合同。关于秦源应否向全盛公司支付涉案店铺的使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”全盛公司已于2012年3月5日将涉案店铺交付秦源使用，秦源应按合同约定租金标准向全盛公司支付店铺的占有使用费。双方合同约定项目经营期具体日期以全盛公司在南国早报公告的日期为准，全盛公司已在南国早报公告涉案店铺于2015年1月1日正式开业，因双方合同约定秦源在第一个租赁年度享有3个月的免租期，则秦源应于2015年4月1日开始向全盛公司支付店铺使用费，至秦源于2016年12月13日返还店铺之日止共计20个月零13天，秦源应按照合同约定的租金标准向全盛公司支付房屋占有使用费88.566元/㎡×106.499㎡×20个月+88.566元/㎡×106.499㎡÷30天×13天=192731.09元。秦源已于2012年3月5日支付了6个月的租金56566.9元及保证金42576元，全盛公司同意以保证金抵扣房屋占有使用费，则扣除上述租金及保证金后，秦源还应向全盛公司支付房屋占有使用费93588.19元。秦源以涉案店铺因没有办理相应的建设手续，而无法获得经营许可为由主张其不应支付涉案店铺的占有使用费，但秦源未举证证实其因涉案店铺未办理相应的建设手续而致其无法获得经营，且秦源在全盛公司登报公告开业后，也未因其无法经营而将涉案店铺返还全盛公司，故其主张其不应支付店铺占有使用费没有依据，本院不予采纳。综上所述，秦源上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但因一审判决之后，秦源已将涉案店铺返还全盛公司，故一审判决第一项秦源向全盛公司返还涉案店铺，本院予以撤销。一审判决第二项秦源应支付的店铺使用费，计算至2016年12月13日止。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初4401号民事判决第一项、第三项；二、变更南宁市江南区人民法院（2016）桂0105民初4401号民事判决第二项为上诉人秦源向被上诉人广西全盛投资有限公司支付拖欠的店铺占有使用费93588.19元；三、驳回被上诉人广西全盛投资有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费1385元，由上诉人秦源负担；一审案件受理费1385元，由上诉人秦源负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 付 浩审判员 黄 琴审判员 陆力宁二〇一七年七月月十日书记员 李姝雯