广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初560号原告梁伟强，男，1969年6月18日出生，汉族，罗定市人，户籍住址：罗定市，现住罗定市。委托代理人梁伟光（系原告梁伟强的胞弟），1974年7月20日出生，汉族，罗定市人，户籍住址：罗定市，现住罗定市。被告张来珍，男，1986年5月7日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人陈均庆，广东业信律师事务所律师。委托代理人陈金华，广东业信律师事务所实习律师。原告梁伟强诉被告张来珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月10日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告梁伟强及其委托代理人梁伟光，被告委托代理人陈均庆、陈金华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是罗定市附城街道XXX的所有人，于2015年5月1日与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将房屋租给被告经营珍盛汽修厂，租期为十年，自2015年8月1日起至2025年7月31日止，租金在每月的10号前交清，每迟交一天计收千分之十滞纳金，被告出现违约时原告有权没收保证金30000元，且违约方要按保证金两倍即60000元赔偿给守约方，被告应按时缴纳租金和水电费，如超过交租日15天的合同自行终止，原告有权收回房屋另行出租并将房屋内物品当垃圾清理。被告租赁了房屋后，开始在房屋内生产经营，但自2016年9月份起，就陆续拖欠租金和原告代缴的水电费。在原告及家人的多次催促下，被告断断续续交来租金和水电费，后于2016年12月份后就再没支付过租金，甚至电话也不接听。被告的行为已构成违约，原告为维护合法权益及避免发生更大损失，依照双方约定及有关法律规定诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告向原告支付拖欠的租金共计31287元及滞纳金8565.3元，并支付继续使用房屋至实际腾空日止的租金；三、被告已向原告支付的30000元保证金归原告所有，并向原告支付违约金60000元；四、本案诉讼费由被告承担。原告提供了以下证据：一、身份证，证明原、被告的身份情况、诉讼主体资格。二、房屋租赁合同，证明原、被告之间存在房屋租赁的事实，双方约定了租期、租金、违约责任等事项。三、房地产权证明，证明原告及原告的父亲、妻子对租赁房屋享有所有权。四、张来珍拖欠租金情况表及账户明细查询，证明被告交来的租金、水电费情况及拖欠的租金情况。五、水电费发票，证明被告在租赁房屋内使用的水电费已由原告代缴。六、电话通话记录清单，证明原告曾多次向被告追讨租金。七、店面照片、追讨租金通知书照片，证明原告已在租赁的店铺门前张贴通知书告知被告缴纳租金。八、短信通信记录，证明原告曾多次发短信给被告追讨租金。被告辩称：一、被告于2015年5月1日与原告签订房屋租赁合同租赁原告房屋作珍盛汽修厂是事实，但自签订合同开始被告就依约履行合同交付保证金和租金，直至2016年12月下旬被告因外出发展的原因要转租给第三人而与原告交接，故未能在12月10日付清全部租金，但月底前已全部付清，2017年1月至2月两次共支付7000元缴交2017年1月的租金。原告不同意转租，双方因而产生围绕租赁合同第六条第一款关于甲方允许乙方转租、转租内容必须在原租赁合同基础上约定执行的争议，所以自2016年12月下旬至2017年1月上旬双方在争议当中，故被告拒不在当月10号前支付租金合情合理。二、在上述争议未协商解决的情况下，原告单方面于2017年1月26日将被告经营的商铺查封，并用一张大红纸通知自2017年1月26日起收回房屋、终止合同，被告的正常经营从此被迫终止。原告必须对单方面终止合同的行为承担被告经济损失的法律后果。三、租赁合同第四条第2款“乙方支付30000元合同保证金，如乙方出现违约行为，甲方有权没收保证金，双方如有违约，违约方按保证金两倍赔偿给对方”的约定完全不是当时双方的意思表示，也是完全不合理不合法或显失公平的可撤销条款，应该是甲方违约时双倍赔偿给乙方。本案中被告交付30000元作保证金，但双方并没有约定该保证金的性质，即没有明确约定该保证金是定金的性质抑或是其他性质。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十八条的规定，人民法院不应支持原告主张没收30000元保证金及支付60000元违约金的诉求。另外，逾期缴交租金每天计千分之十滞纳金（相当于月息三分）于法无据，且违反国家银行金融法规的有关规定，属于违法无效条款。四、因原告单方面终止合同，导致被告损失共246714.7元，具体有：电动卷闸门30500元、地坪漆11800元、提升机30420元、事故车修复地网9345元、喷漆房26270元、闭路电视13750元、办公区损失56260元、铁皮9033元、二楼大门1500元、气动7840元、洗车房损失14955元、水电安装12346.7元、广告招牌10800元、楼梯11880元，被告保留反诉权利。综上所述，被告认为：1.原告已于2017年1月26日单方面终止合同，并已控制收回商铺，所以不存在此后租金再计算的问题；2.逾期缴交租金按每日千分之十计付滞纳金属于无效条款；3.原告请求没收保证金必须是在被告完全不履行合同的情况下采取的定金罚则，本案只是逾期支付租金，并非完全不履行合同，不适用没收保证金条款；4.原告请求支付的违约金远超法律规定，于法无效。因此，请求法院驳回原告的非法诉讼请求。被告提供了以下证据：一、光盘及张贴的通知（反映的证据内容与原告提供的证据七的证据内容一致），证明双方的合同在2017年1月26日终止，原告在当日收回房屋。二、支付宝账单，证明被告于2017年1月25日通过支付宝支付了2017年1月的租金2000元、于2017年2月7日支付了2017年1月的租金5000元，2017年1月的租金已付清。三、珍盛汽修厂投资不动产清单，证明被告开办珍盛汽修厂共投入了246714.7元，参照市场价六折估算的资产价格约为150000元。对原告提供的证据，经庭审出示、质证，被告认为：对证据一无异议。对证据二的真实性无异议，证明双方存在房屋租赁关系的事实。证据三是真实的，但房屋所有人涉及三个人，只有原告单独起诉本案。证据四属于原告单方制作的表格，不能作为证据使用，账户明细查询不能证明如何交付租金的问题，只是原告单方的资金往来数目。证据五与被告无关，缴费人名称与被告无任何关系，地址是实力汽修厂而不是被告的珍盛汽修厂。证据六只能证明双方曾经有过通话记录，不能证明原告追讨租金的事实，当时双方同意将店铺转给第三人，双方存在争议的通话。对证据七的真实性无异议，但证明的事实不全面，原告在被告正常经营的店铺张贴大红纸，干扰被告正常经营。证据八只能证明原告追讨2017年1月26日前的租金的事实，而被告在2017年1月15日、2月7日已将经营所欠的租金支付给原告，不存在拖欠原告租金的事实。对被告提供的证据，经庭审出示、质证，原告认为：对证据一无异议。对证据二，承认收到7000元，但被告称2017年1月的租金已交清不实，2017年1月交的租金2000元是补交2016年10月拖欠的租金，有手机信息为证，2017年2月交的5000元是被告违约后交的，应该是补交之前拖欠的租金。对证据三有异议，被告开办汽修厂无需投资这么多钱，且被告未提交设备价格的依据。综合原、被告的诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对经双方质证无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，将综合本案案情及与其他证据佐证情况进行认定。经审理查明：原告梁伟强及其妻子陈富珍、父亲梁郑南共同共有一间坐落于罗定市附城街道XXX。2015年5月1日，原告作为出租方（甲方），被告张来珍作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：一、由原告将位于罗定市附城街道XXX（面积约706平方米）租赁给被告作厂房及办公使用，采取包租方式，由承租方自行管理。二、租赁期限为十年，即从2015年8月1日起到2025年7月31日止。三、合同自双方签署之日起即生效，甲方将租赁物按现状交付乙方使用。四、租赁费用。1.房屋租金从2015年8月1日起至2017年7月31日止为每月10650元，按月交付，乙方应于每月1-10号之前向甲方支付当月租金，超过10号按每天千分之十计算滞纳金，房屋的水电费及其他产生的一切费用由承租方自行承担。2.乙方须向甲方支付30000元作为保证金，合同期满归还，如乙方有出现违约行为，甲方有权没收保证金，双方如有违约，违约方按保证金两倍赔偿给对方。3.铺位租期10年，每隔三年按周边相等路段二卡以上铺位平均租金价钱收取……五、装修条款（略）。六、转租。1.甲方允许乙方转租，转租内容必须在原有甲、乙双方租赁合同的基础上约定执行。2.……七、房屋租赁合同的解除。1.乙方应按时缴纳租金和水电费，如乙方超过交租日15天的当自行终止合同，甲方有权收回房屋另行出租，房内物品当垃圾清理。2.乙方确需提前解约，须提前2个月通知甲方，且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用，并且不得要求退回保证金；乙方还要支付给甲方壹倍保证金；如果甲方确需提前解约则需赔偿乙方两倍保证金，并退回原保证金。3.……八、免责条款（略）。九、合同终止。本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日迁离租赁物，并将其返还甲方；乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方原价支付租金，但甲方有权坚持收回租赁物；甲方给予乙方延迟一个月，迁离时间满后甲方有权处理租赁物内一切物品；未尽事宜由甲乙双方协商解决。十、本租赁合同一式两份，由甲乙双方各执一份。《房屋租赁合同》签订后，原告按约定将房屋交付给被告使用，被告用于经营珍盛汽车维修厂。租赁合同正常履行至2016年8月份。自2016年9月起，因被告未足额支付租金和水电费以及被告提出转租的问题，双方对履行合同产生争议。原告多次通过电话、短信等方式联系被告要求支付租金和水电费，被告支付了部分租金和水电费，但未足额付清。被告于2017年1月份终止营业珍盛汽车维修厂。2017年1月26日，原告在珍盛汽车维修厂外墙显著位置以大字帖的方式张贴自行书写的《通知》，载明：“张来珍先生，按双方租赁合同约定，您本于2017年1月10日该缴纳租金，截止至今日2017年1月26日你还未履行合同缴纳租金，并且在本月10日至26日间，我方多次使用电话与短信等方式与你进行联系但都未曾联系到你本人，你已经严重违约，现按双方约定合同对你执行违约条款的处罚，并按合同规定自动终止合同，按合同规定乙方应向甲方交清所欠的租金及违约金，并请你于10日内处理属于你的物品搬出该物业，否则我方有权视为弃品处理！特此通知屋主：梁伟强2017年1月26日建业路东28号之一”。原告当天将该《通知》的内容以手机短信形式发送给双方有短信往来的被告的手机号码。此后，被告未按原告的要求交清租金及水电费，也没有到承租的房屋搬离物品，该房屋至今仍未腾空。原告于2017年3月10日诉至本院请求处理。诉讼中，原告主张被告在2016年9月份需要支付租金10650元及水电费519元（合共11169元），实际已支付11000元；2016年10月份需要支付租金10650元及水电费455元（合共11105元），实际已支付9000元；2016年11月份需要支付租金10650元及水电费377元（合共11027元）（合共11027元），实际已支付11100元；2016年12月份需要支付租金10650元及水电费217元（合共10867元），实际已支付9000元；2017年1月份需要支付租金10650元及水电费0元（合共10650），实际已支付2000元；2017年2月份需要支付租金10650元，实际已支付5000元；2017年3月份需要支付租金10650元，实际未支付。原告将水电费与租金一并作为租金计算，主张计算2016年12月份起拖欠租金的滞纳金。庭审中，被告对原告主张的被告已支付部分的款项予以确认，但否认尚欠租金和水电费，并主张水电费系由其自行向水电部门缴交，但未提供相应的其缴交水电费的票据；原告则主张被告于2017年1月支付的2000元属于补交2016年10月的租金，2017年2月7日支付的5000元不知道是补交哪个月份的租金，且原告提供的双方往来短信中有由被告发出“以将十月份的二千在支付宝转给你”的内容。原告在诉讼中提供了电费发票，显示：名称为梁郑南，地址为罗定市附城镇实力汽修厂的用电户在相同的计费月份产生两笔电费，其中，2016年8月电费分别为486.25元、251.29元，2016年10月电费分别为551.6元、192.94元，2016年12月电费分别为72.35元、371.11元。双方均未提供缴交水费的票据。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原告与被告于2015年5月1日签订《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，双方的房屋租赁合同关系依法成立、有效，本院予以认定，双方均应依照合同的约定和相关法律规定行使权利、履行相应义务。原告已将租赁的房屋交付给被告使用，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了租金的数额及支付期限、逾期支付的违约责任，被告应按时、足额支付租金，逾期支付或拖欠租金的，应支付滞纳金。被告在履行合同过程中延付、拖欠租金，已构成违约，原告以在租赁的房屋显著位置张贴大字帖的方式明确表达了解除合同的意思表示，并将该意思表示通过手机短信直接送达给被告。按照《房屋租赁合同》第七条关于解除合同的约定，被告延付租金超过15天后，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，双方约定了解除合同的条件，原告依法行使了合同解除权，因此，本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年1月26日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质采取补救措施、赔偿损失等。被告抗辩以原告不同意转租作为不支付租金的理由，由于合同明确约定了允许转租的条款，故被告的该项抗辩意见理据不足，本院不予采纳。原告在诉讼中一并主张租金与水电费。根据合同约定及法律规定，对于2017年1月26日前依据合同产生的租金，被告应予支付。《房屋租赁合同》约定有“房屋的水电费及其他产生的一切费用由承租方自行承担”的内容，被告在2016年9月份、11月份支付的款项金额也大于合同约定的租金金额。因此，可认定双方存在先由原告代缴水电费，再由被告计付给原告的事实。但是，原告在本案中主张的水电费金额系由其自行计算得出，其提供的电费发票显示同一用电户同一月份有两笔电费产生，而用电户的名称并非被告，也未提供水费发票证实实际支出的水费金额。因此，原告提供的证据不足以支持其自行计算的水电费金额，故其应承担举证不能的后果，本院对原告主张被告支付的水电费不予支持。被告在2016年9月份、11月份支付了多于合同约定租金数额的金额，超出部分视为被告基于真实意思表示对水电费的自觉履行，应予准许。因此，该两个月的租金应视为已履行完毕。2016年10月份被告应支付租金10650元，实际支付9000元，尚欠租金1650元未支付。原告在庭审中主张被告于2017年1月支付的2000元属于补交2016年10月的租金，有被告发出的相应的短信予以佐证，可视为双方的合意，故2016年10月份的租金也应当认定为已履行完毕，超出部分也与前述一致视为被告基于真实意思表示对该月份水电费的自觉履行。2016年12月份被告应支付租金10650元，实际支付9000元，尚欠租金1650元未支付。原告主张被告于2017年2月7日支付的5000元属于补交在前的租金，虽然没有被告明确表示的合意，但比照被告在前补交租金的实际行为，原告的该项主张可予采纳。因此，2016年12月份的租金应认定为已履行完毕，结余3350元滚动至下月补交2017年1月应支付的租金。据此，2017年1月的租金已支付3350元，尚欠7300元。对于原告主张的2017年2月份及之后的租金，由于《房屋租赁合同》已因原告行使解除权而解除，依照“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，2017年2月份及之后已不再依据《房屋租赁合同》产生新的租金，故原告的该项主张理据不足，本院不予支持。因此，对原告主张被告支付拖欠的租金31287元的诉讼请求，本院对合理范围内的7300元予以支持，超出部分不予支持。鉴于合同解除后被告并未腾空、搬离租赁的房屋，根据合同公平原则及诚实信用原则，对照原合同第九条约定了逾期不迁离或不返还租赁物时按原价支付租金的条款，故在合同解除后，自2017年2月1日起至被告腾空、搬离租赁的房屋期间，被告需按原租金标准（即每月10650元）支付占用租赁房屋的费用。原告在本案中主张从2016年12月起计算拖欠租金的滞纳金。《房屋租赁合同》约定了每月租金应于当月10日前支付，逾期则按每日千分之十计算滞纳金，该约定应认定为延付租金的违约责任条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，当事人可以约定违约金的数额或者因违约产生的损失赔偿额的计算方法，且违约金不应过分低于或高于造成的损失。被告抗辩认为逾期缴交租金按每日千分之十计付滞纳金属于无效条款的意见理据不足，本院不予采纳。但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定了“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原告主张的滞纳金属于逾期付款的违约金，并未提供证据证明因被告拖欠租金给其造成了经济损失及损失的大小，因此本院认定原告因被告拖欠租金所造成的损失为该款的银行同期同类贷款利率的利息损失。双方约定延付租金按每日千分之十计付滞纳金的违约金计算标准明显偏高，不符合上述规定，应予调整。结合本案的具体案情，对原告所主张的滞纳金，本院依法调整为以被告拖欠的租金为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付。原告承认2016年12月份的租金已支付9000元，但并未主张具体的支付时间，视为按期支付。对照中国人民银行公布的自2015年10月24日起实施的人民币贷款基准利率，一年以内短期贷款为年利率4.35%。因此，2016年12月份拖欠租金1650元的滞纳金从2016年12月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，至2017年2月7日被告补交完毕，应计14.83元（1650元×4.35%/年×58天/365天/年×1.3倍）；2017年1月份的租金从2017年1月11日起拖欠10650元至2017年2月7日，应计滞纳金44.55元（10650元×4.35%/年×27天/365天/年×1.3倍），从2017年2月7日起拖欠7300元（10650元-3350元）的滞纳金按上述计算方法计至付清日止。2017年2月份及之后已不再产生新的租金，合同解除后占用房屋期间产生的费用与合同约定的租金不属同一性质，故2017年2月份及之后相应的以租金为基础的滞纳金请求理据不足，本院不予支持。因此，对原告主张被告支付滞纳金8565.3元的诉讼请求，本院对合理范围内的59.38元（14.83元+44.55元）予以支持，超出部分不予支持。对于原告主张没收保证金30000元，并另行按保证金2倍主张违约金60000元的诉讼请求。按照房屋租赁合同的性质及目的，原、被告约定并已实际交付的保证金应为履约保证金，对照双方约定，不符合担保法规定的定金性质。基于合同当事人的意思自治，双方约定如被告违约则原告有权没收保证金，是当事人的真实意思表示，该约定没有违反法律法规的禁止性规定，应属有效。被告因延付、拖欠租金构成违约，原告按约定行使合同解除权，致合同无法继续履行，履约保证金条款随之生效。原告主张没收保证金30000元的理据充分，本院予以支持。被告抗辩认为其只是逾期支付租金，并非完全不履行合同，不适用没收保证金条款的意见，理据不足，本院不予采纳。合同另有约定如双方违约，则违约方按保证金两倍赔偿给对方。此项约定属于除前述延付租金的滞纳金、履约保证金之外的第三个违约责任条款，结合前述保证金条款，原告的违约责任是按两倍保证金标准赔偿，而被告的违约责任则是既损失保证金又要外加两倍保证金赔偿，对比定金罚则，此项违约责任条款产生的法律后果是不对等的，因而是不公平的条款。再考虑到房屋租赁合同的目的是承租人使用房屋、出租人收取租金，出租人履行转移房屋使用权的义务后，与之对等的权利已通过收取租金实现并有滞纳金条款督促承租人履行，更有没收履约保证金条款对违约方进行惩罚，故再设定赔偿双倍保证金作为违约责任加重对承租方的惩罚，明显超出了出租方因承租方违约而造成的损失额，也属不公。因此，既约定没收保证金又约定按保证金两倍赔偿，其中的按保证金两倍赔偿部分对承租方是显失公平的条款，依法属可撤销的约定，现被告主张该条款无效，故该约定中按保证金两倍赔偿部分对被告不发生法律效力。因此，原告主张被告按两倍保证金赔偿给原告60000元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，由于被告违反合同约定延付、拖欠租金，原告行使合同解除权，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年1月26日解除。被告应支付拖欠的租金7300元及拖欠租金计至2017年2月7日止的滞纳金59.38元（14.83元+44.55元）给原告，拖欠的租金7300元从2017年2月7日起至付清日止的滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。自2017年2月1日起，被告需支付继续占用租赁房屋的费用每月10650元给原告，至被告腾空、搬离租赁的房屋日止。被告预交给原告的保证金30000元归原告所有。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告梁伟强与被告张来珍于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月26日解除。二、由被告张来珍在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金7300元及相应的滞纳金（①截止2017年2月7日的滞纳金为59.38元，②拖欠的租金7300元从2017年2月7日起至付清日止的滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）给原告梁伟强。三、由被告张来珍在本判决发生法律效力之日起十日内支付从2017年2月1日起至实际腾空、搬离租赁的房屋之日止按每月10650元的标准计算的房屋占用费给原告梁伟强。四、被告张来珍已预交给原告梁伟强的保证金30000元归原告梁伟强所有。五、驳回原告梁伟强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2897元（原告已预交），由原告梁伟强负担1588元，被告张来珍负担1309元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  黄焯森人民陪审员  胡嗣兴人民陪审员  彭世锋二〇一七年八月二十九日书 记 员  陈小跃