河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终14048号
上诉人（原审原告）陈蔚兰，女，汉族，1988年6月9日出生，住河南省辉县。
委托代理人高丽，河南金色世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳旭威安泰商业管理有限公司，住所地深圳市南山区青梧路。
法定代表人海奇，总经理。
委托代理人张俊良，河南沃原律师事务所律师。
委托代理人张广生，河南沃原律师事务所律师。
上诉人陈蔚兰因与被上诉人深圳旭威安泰商业管理有限公司（以下简称旭威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈蔚兰的委托代理人高丽、被上诉人旭威公司的委托代理人张俊良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈蔚兰于2017年7月3日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求：1.解除陈蔚兰、旭威公司签订的《租赁合同》；2.旭威公司退还陈蔚兰房租21840元、运营保证金1820元、装修押金2000元、物业费1966元，共计27626元；3.旭威公司赔偿陈蔚兰装修费12000元。
原审法院审理查明：2016年9月27日，陈蔚兰（乙方）与旭威公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其位于郑州市中原区建设路文化宫路西南角华亚广场楼群魔方时尚购物广场负一层女装区域，铺位号为A021、建筑面积18.2平方米的场地出租给乙方，由其运营管理协议约定的商品。租赁期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止。租金标准为每平方米每月100元，租金交纳办法为首次按年交纳费用21840元。合同还约定了按年交租免租优惠八个月等其他内容。
合同签订后，陈蔚兰于2015年2月3日向旭威公司交纳了2015年4月1日至2016年11月30日的租金21840元、运营保证金1820元，于2015年2月28日向旭威公司交纳装修保证金3000元，2015年5月1日至2015年10月31日的物业费1966元。后旭威公司已退还陈蔚兰装修押金1000元，剩余2000元未退还。
诉讼中，陈蔚兰自愿放弃对物业费1966元的诉讼请求。陈蔚兰提供了其与郑州市中原区大获广告制作社签订的一份装修合同，证明其支出装修费用12000元。陈蔚兰在诉讼中自认其于2015年4月开始经营本案商铺，至2017年2月底停止经营。陈蔚兰、旭威公司双方均认可旭威公司在2017年3月将本案商铺所在商城电梯拆除进行重新装修。
原审法院认为：陈蔚兰、旭威公司签订的租赁合同能够证明双方形成了租赁合同法律关系，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，陈蔚兰、旭威公司均应依约履行自己的义务。旭威公司将商城电梯拆除，造成陈蔚兰无法继续经营，虽然旭威公司辩称系因陈蔚兰经常不营业才拆除电梯进行装修整顿，但旭威公司主张陈蔚兰经常不营业是积极事实，旭威公司应当对此承担举证责任，旭威公司未提供证据证据该事实的存在，也未提供证据证明其拆除电梯有其他合理原因，故旭威公司拆除电梯的行为构成违约。陈蔚兰因旭威公司违约导致合同不能继续履行故要求解除双方租赁合同，于法有据，原审法院予以支持。陈蔚兰要求退还租金21840元，因陈蔚兰在合同签订后已实际使用房屋至2017年2月底，故应当在扣除陈蔚兰实际经营期间的租金后，剩余部分予以退还。陈蔚兰交纳了一年的租金，虽然约定有免租期八个月，但免租期系针对全部租赁期间三年所约定，陈蔚兰已实际经营近22个月，故扣除陈蔚兰实际经营期间的租金后，旭威公司不应再退还陈蔚兰租金，陈蔚兰关于旭威公司返还租金的诉讼请求，原审法院不予支持。对经营保证金1820元，因旭威公司并未提交证据证明其有在合同解除后扣留该款项的依据，故陈蔚兰主张旭威公司退还该部分款项，原审法院予以支持。对剩余装修押金2000元，旭威公司也未提供证据证明其有扣留该部分款项的依据，故陈蔚兰主张旭威公司退还，原审法院予以支持。对陈蔚兰主张的装修费用，因陈蔚兰仅提供装修合同一份，未提供正式发票，且陈蔚兰在实际经营中已经使用了装修的价值，故其要求旭威公司返还其装修费用12000元，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈蔚兰与旭威公司因于2015年2月3日签订《租赁合同》所形成的租赁合同法律关系自本判决生效之日起解除；二、旭威公司自本判决生效之日起十日内返还陈蔚兰运营保证金1820元、装修押金2000元，共计3820元；三、驳回陈蔚兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，已减半收取395元，由陈蔚兰负担370元，旭威公司负担25元。
陈蔚兰上诉称：一审认定事实错误。1、一审认定：“原告交纳了一年的租金，虽然约定有免租期八个月，但免租期系针对全部租赁期间三年所约定，原告已实际经营近22个月，故扣除原告实际经营期间的租金后，被告不应再退还陈蔚兰租金，原告关于被告返还租金的诉讼请求，本院不予支持”事实错误。2015年2月3日签订的《租赁合同》第二条约定，租赁期限是2015年4月1日起至2018年3月31日止；第七条第1款约定,租金到期日，2015年4月1日到2016年1月30日；第七条第2款约定，交租方式，按年缴租免租优惠捌个月。陈蔚兰已经按年缴纳了房租，因此旭威公司应免租优惠捌个月的房租，陈蔚兰缴纳的21840元的租金是20个月的房租，每个月房租应为1092元。一审法院认定的陈蔚兰交纳了一年的租金，虽然约定有免租期八个月，但免租期系针对全部租赁期间三年所约定事实错误。房租计算时间一审法院没有明确具体的起止时间，仅仅认定陈蔚兰实际经营近22个月。旭威公司在庭审中认可其所经营的“时尚魔方”商场消防未验收合格，并且经营过程中因电压负荷不够等原因，在2016年9月份重新签订了租赁合同，并且马杰在小丽帮忙中承认“时尚魔方”实际开业时间为2016年9月1日，开业之前是不收房租的。虽然部分商户没有和旭威公司重新签订租赁合同，但是商场正式开业之前是不应计算房租的，陈蔚兰的房租应从2016年9月1日之间到2017年2月底计算6个月共计6552元,旭威公司应当返还陈蔚兰房租15288元。2、关于装修费的认定错误。一审法院认定：“陈蔚兰主张的装修费用，因陈蔚兰仅提供装修合同一份，未提供正式发票，且陈蔚兰在实际经营中已经使用了装修的价值，故其要求旭威公司返还其装修费用12000元本院不予支持”的事实错误。庭审中旭威公司也认可陈蔚兰确实装修了，但是具体装修费用是多少不清楚。陈蔚兰为实际经营商铺确实对商铺进行了装修，并提供了装修合同和收据，虽然陈蔚兰没有提供正式的发票，但事实上陈蔚兰确实为装修产生了实际的花费。陈蔚兰也使用了装修的商铺进行经营，但是陈蔚兰是为了长期经营进行了装修，现在因为旭威公司的原因致使陈蔚兰不能继续经营，旭威公司可以扣除陈蔚兰使用的部分，旭威公司应当承担剩余部分的损失。综上所述，一审法院认定事实错误，陈蔚兰的房租计算时间应为6个月，每月房租为1092元，一审法院认定每月房租为1820元计算22个月和装修费不予支持错误，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
旭威公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：本案争议的焦点，是陈蔚兰交纳的租金应否退还及其主张赔偿装修费用是否成立。
本案中，陈蔚兰与旭威公司签订的《租赁合同》约定，租赁房屋的面积为18.2平方米，租金标准为每月每平方米100元，租赁期限为2015年4月1日至2018年3月31日。陈蔚兰已交纳的租金为21840元，按照合同约定的标准计算，该21840元为12个月的租金，已交租金期间应为2015年4月1日至2016年3月底。但合同第六条约定，租金到期日为2015年4月1日至2016年11月30日，按年交租免租优惠8个月。旭威公司向陈蔚兰出具的租金收据亦注明租金为2015年4月1日至2016年11月30日。说明在陈蔚兰交纳21840元租金后，旭威公司将陈蔚兰已交纳租金的期间计算至2016年11月30日，已经为陈蔚兰免除了8个月的租金。陈蔚兰向旭威公司返还租赁房屋的时间为2017年2月，超过了2016年11月30日。陈蔚兰称已交纳的21840元为20个月的租金、2016年9月1日前不收租金没有依据，且与上述约定亦不相符，其称旭威公司应收6个月租金共计6552元、应退还15288元租金，理由不成立。关于陈蔚兰主张的装修费问题，因陈蔚兰仅提供有装修合同，未提供正式发票，且陈蔚兰在实际经营中已经使用了装修的价值，故原审判决对其要求旭威公司赔偿装修费12000元不予支持并无不当。综上，陈蔚兰的上诉请求理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费790元，由上诉人陈蔚兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 于岸峰
审判员 张永军
审判员 姚付良
二〇一七年十月二十六日
书记员 翟贝贝