山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终6353号
上诉人（原审被告）：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人：欧阳国欣，董事长。
委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：孙全，男，1985年9月13日出生，汉族，住山东省莱州市。
委托诉讼代理人：胡春雨，山东鹊华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马永杰，山东鹊华律师事务所律师。
上诉人济南中海地产投资有限公司（以下简称济南中海公司）、孙全因商品房预售合同纠纷一案，均不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第2786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
济南中海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由孙全承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，拆迁行为属于免责事由。济南中海公司未能取得分期综合验收备案系因为缺少《建设工程规划核实证》《房屋建筑工程竣工验收备案单》两项，而造成此原因并非济南中海公司自身原因，而是由前期B3地块部分拆迁并未完成所致，属于法定不可抗力事由，且一审法院认定合同约定免责条款不适用的理由是错误的。因此，济南中海公司不存在违约行为。二、一审认定违约金计算方式没有事实及法律依据。因拆迁原因导致无法取得分期综合验收备案不构成违约，即使构成违约，违约金的计算方式亦存在错误。在业主已经收房且没有造成实际损失的前提下，违约金依然按日万分之一60%的标准明显过高，且违约金计算截止至判决生效之日止，会造成济南中海公司损失不断扩大。三、分期综合验收备案是否取得并不损害业主实际权益，该种备案制度并不影响房屋质量安全，并且涉案楼盘除此之外手续齐全，不影响房屋正常使用，因此分期综合验收是否取得并不影响业主实际权益。四、一审法院未对收房业主及未收房业主区别对待，可能造成大范围集团诉讼，对该区域社会稳定造成极大隐患。而且，孙全系已收房，其不应再主张收房之后的逾期交房违约金。
孙全辩称，1.拆迁行为不属于法院不可抗力，因第三人原因导致违约不是济南中海公司的免责理由。商品房开发周期内的每一个环节均可造成延误，开发商应合理安排工期，在获取利益的同时承担相应风险。2.孙全主张按照万分之二支付违约金有事实和法律依据。根据《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》第十二条专门规定，开发商逾期交房的违约责任不能低于逾期付款的违约责任。而且，合同约定的违约金比例不足以弥补业主的实际损失，孙全无需对自身实际损失举证证明。法院如考虑违约程度问题，不利于《分期综合验收备案证明》制度的强制推行。3.补充上诉意见恰恰解释了济南中海公司在主张中的过错，解释在本案形成上的主观根源，而且孙全收房是出于减少损失的目的，并非放弃自己的权利。
孙全上诉请求：撤销原审判决，改判支持孙全的上诉请求；本案两审诉讼费全部由济南中海公司承担。事实和理由：济南中海公司长期未办理综合验收，违约事实清楚，应承担违约责任。无论孙全的购房是出于居住刚需，或是投资的合理目的，延期交房必然损害根据合同原本可以取得的利益。而济南中海公司规定的违约责任，孙全每月取得的违约责任金仅略微超过二千元，这一额度很难弥补孙全的实际损失，而一审法院判决的一千二百余元更是无法弥补租房损失。因此，本案违约金比例较低，不足以全面弥补损失，不存在约定过高甚至达到幅度，应予调整。
济南中海公司辩称，一、政府拆迁行为不可预见不可避免，部分拆迁户违反国家拆迁规定，拒不搬离是导致拆迁迟延的主要原因，而且孙全提到的可以将土地暂停开发也是不可能性的。二、综合验收备案制度是由山东省筑建厅及济南市建委进行的规范，在法规的概念中权属于规范性文件，并且国务院的相关规定，基于法的位阶，国务院的行政命令肯定是高于省、市的职能部门的。三、孙全的收房行为系自愿收房，并未受到胁迫，并且孙全也实际占有了该房屋，因此并不适用商品房司法解释第十七条的规定，其实质是收房后发现交付的条件不符合合同约定，并不是对方逾期交房。
孙全向一审法院起诉请求：判令被告济南中海公司支付逾期交房违约金，以703856元为基数，自2015年5月1日起至判决生效之日止，按照日万分之二的标准计算。
一审法院认定事实：2013年6月10日，原、被告签订一份《济南市商品房买卖合同》，约定原告孙全购买被告济南中海公司所开发的中海国际社区B－3地块15号楼1单元2204号房屋，总价款为703856元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等）造成工期延误的。”同日，原、被告签订作为上述合同附件的补充协议一份，该补充协议第四条中“出卖人逾期交房的违约责任”约定：逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。此后，原告孙全按照约定向被告济南中海公司交付了全部购房款。2016年4月2日，原告孙全实际收取了涉案房屋。取得济南市房地产开发项目竣工综合验收备案证明应当向济南市城乡建设委员会提交下列材料：1、房地产开发项目竣工综合验收备案证明申请表；2、规划总平面图；3、开发企业资质证书；4、国有土地使用证；5、建设工程规划核实证；6、供、排水、供热、燃气等市政公用基础设施的验收合格证明；7、房屋建设工程竣工验收备案单；8、房地产开发经营权、开发项目履约保证书、房地产开发项目手册；9、小区内道路、绿化、照明等四方验收证明；11、落实住宅产业化技术要求的证明材料；14、竣工结算备案单。因中海国际社区B－3地块内的一家管道厂未能及时搬迁，影响了该地块所规划的小学等配套设施的建设，被告济南中海公司因此至今尚未取得中海国际社区B－3地块15号楼的建设工程规划核实证和房屋建设工程竣工验收备案单，从而无法取得相应的《分期综合验收备案证明》。
一审法院认为，原告孙全与被告济南中海公司于2013年6月10日所签订的《济南市商品房买卖合同》及相应的补充协议，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当依约履行。
本案的争议焦点是：1.被告济南中海公司未能按照合同约定的时间取得《分期综合验收备案证明》是否应当承担逾期交房的违约责任。2..违约金的具体计算。
关于焦点一，原审法院认为，原、被告所签订的《济南市商品房买卖合同》第八条但书中规定了开发商逾期交房的免责事由，因该合同系由被告济南中海公司所提供的格式合同，故应当对其内容作出有利于购房者的解释，开发商能够据以延期交房的情况仅限于该条但书中所列明的几种情况，即交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病等政府限制性行为。本案中并不存在上述情况，故被告济南中海公司不存在可以延期交房的正当理由。被告济南中海公司未能按照合同约定的时间取得涉案房屋的《分期综合验收备案证明》，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
关于焦点二，原审法院认为，考虑到被告济南中海公司已经取得了办理《分期综合验收备案证明》所需的大多数材料，只是因拆迁问题无法建设规划中的小学等配套设施而尚未取得建设工程规划核实证和房屋建设工程竣工验收备案单，而且原告孙全已于2016年4月2日自愿接收了尚未达到合同约定交付条件的涉案房屋，同时原告孙全也未举证证明被告济南中海公司的违约行为给其生活居住造成了重大影响，故原告孙全要求被告济南中海公司支付以总房款为基数，按照日万分之二计算的违约金，显属不当。根据被告济南中海公司的违约程度和对原告孙全可能造成的实际影响，原审法院酌定被告济南中海公司按照双方合同约定的逾期交房违约金标准的60%向原告孙全支付违约金。关于逾期交房违约金的截止日期，虽然原告孙全已于2016年4月2日实际收房，但当时该涉案房屋尚未达到合同约定的交付标准以及相关行政法规、地方性法规所规定的强制性标准，而且截止到目前被告仍未取得《分期综合验收备案证明》，故相应的逾期交房违约金应当计算至判决生效之日。被告济南中海公司仍有义务继续办理分期综合验收备案证明。判决：一、被告济南中海地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙全逾期交房违约金，以703856元为基数，自2015年5月1日起至本判决生效之日止，按照日万分之零点六的标准计算；二、驳回原告孙全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，原告孙全负担560元，被告济南中海地产投资有限公司负担840元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中海公司提交以下证据：证据一、九曲片区工程建设指挥部出具的《关于济南中海地产投资有限公司国际社区项目B3地块拆迁受阻迟延的情况说明》，证明因政府拆迁行为导致配套小学、菜市场等迟延开发，最终致使涉案15号楼规划核实及分期综合验收备案证明迟延取得，该情形符合《济南市商品房买卖合同》第十四条及附件八第一项第8条免责事由；证据二、建设工程竣工规划核实证及附表（2016年11月17日取得），证据三、房屋工程竣工验收备案单（2016年11月23日取得），证据四、房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明(2016年11月30日取得)，证据二、三、四共同证明现阶段中海公司已经取得所需全部证件，鉴于延迟交房原因系不能归责于中海公司的政府拆迁行为以及没有给收房业主造成实际损失等情况，本案应当适当调低违约金；证据五、济南市中级人民法院2016年10月17日作出的（2016）鲁01民终4165号民事判决，证明：1、竣工综合验收不再是效力性强制性规定；2、房屋法定交付条件是取得房屋竣工验收报告及消防验收；3、在实际收房后并且房屋符合法定交付条件，无权再主张逾期交房违约金。证据六、建筑工程竣工验收报告，证明涉案15号楼于2014年10月30日进行竣工验收，质量合格，符合收房的法定要件；证据七、建设工程消防验收意见书，证明涉案15号楼于2014年12月16日取得消防验收，验收合格，符合收房的法定要件；综合证据五、六、七，孙全本人在2015年4月2日收房，房屋法定要件都已取得，质量验收于2014年10月30日取得，消防验收于2014年12月16日取得，因此孙全在2015年4月2日收房后就无权再主张之后的违约金。孙全对上述证据质证称，对中海公司当庭提交的所有证据都有异议，上述证据与本案争议焦点无关。证据一不符合单位证明的形式要件，法人证明案件事实，除了加盖公章，还应当由负责人签名，且该证据与本案事实不具有关联性；证据二、三、四以证据原件为准，凡复印件均无法确认，根据证据体现的时间，中海公司取得规划许可是在合同约定时间之后，逾期达数年之久，足以证明其违约严重性；证据五系复印件，且其本身不是法定证据类型，该判决书作出时间是2016年10月份，而本案于2015年起诉，两者不具有可比性；证据五、六、七并不是双方合同约定的交房条件。
一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点问题有，一、政府拆迁行为能否成为中海公司的免责事由；二、违约金如何计算。
关于争议焦点问题一，涉案《济南市商品房买卖合同》第八条规定了开发商逾期交房的免责事由，载明“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等）造成工期延误的”，鉴于该合同系中海公司提供的格式合同，应当作出有利于购房者的解释，故中海公司据以抗辩的免责事由应仅限于上述情形。而政府拆迁行为并不属于上述合同约定的免责事由，故中海公司关于政府拆迁行为构成免责事由的主张，于法无据，一审未予支持，并无不当。
关于争议焦点问题二，涉案《济南市商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金为日万分之一，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应严格予以履行。本案在中海公司实际构成逾期交房违约，且亦不存在免责事由的情形下，应当按照合同约定的违约金标准计算违约金。一审法院以“中海公司已经取得了《分期综合验收备案证明》所需大多数材料，只是因为拆迁问题尚未取得建设工程规划核实证和房屋建设工程竣工验收备案单，且孙全未能举证证明实际损失”为由，将涉案违约金标准调整为合同约定的日万分之一的60%，于法无据，本院予以纠正。
双方在商品房买卖合同中约定交房时间为2015年4月30日，鉴于孙全已于2016年4月2日实际接收房屋，虽然涉案房屋此时尚未取得分期综合验收备案证明，但已经取得了质量竣工验收备案证明以及消防验收证明，具备了商品房居住使用的法定条件，在明知涉案房屋尚未符合约定交付条件的情况下，孙全自愿选择此时接受房屋，视为其以该行为变更了购房合同约定的交房条件。因此，孙全再主张实际收房后的逾期交房违约金，没有事实依据，本院不予支持。故涉案逾期交房违约金的计算期间应为合同约定最后交付期限的第二天即2015年5月1日至实际交房之日即2016年4月2日止。一审法院将逾期交房违约金计算至判决生效之日不当，本院予以纠正。
综上所述，济南中海公司、孙全的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
一、撤销济南市市中区人民法院（2015）市民初字第2786号民事判决；
二、上诉人济南中海地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人孙全逾期交房违约金（以703856元为基数，自2015年5月1日起至2016年4月2日止，按照日万分之一的标准计算）；
三、驳回上诉人孙全的其他诉讼请求。
如果未能按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1400元，由上诉人济南中海地产投资有限公司负担700元，上诉人孙全负担700元；二审案件受理费2800元，由上诉人济南中海地产投资有限公司负担1400元，上诉人孙全负担1400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚 飞
代理审判员 黄宏伟
代理审判员 李 静
二〇一七年二月四日
书 记 员 朱俞颖