广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终872号上诉人（一审被告、反诉原告）：广西禾信投资管理有限公司，住所地广西柳州市跃进路19号天元金都2单元7楼18号-25号。法定代表人：黄恒宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：何炳超，该公司员工。委托诉讼代理人：赵明健，广西盛君律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：潘伦朗，男，1987年8月30日出生，壮族，住广西来宾市。上诉人广西禾信投资管理有限公司（以下简称“禾信公司”）与被上诉人潘伦朗商品房销售合同纠纷一案，不服兴宾区人民法院（2017）桂1302民初1794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人禾信公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项全部内容，依法予以改判。2.二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人逾期付款天数有误。一审法院酌定在《商品房买卖合同》中约定的提交材料之日起一个月内为办理贷款合同的合理期限是错误的。《合同补充协议》明确约定：买受人选择了申请公积金贷款的，承诺在2014年12月29日开具相应证明并准备申请公积金贷款所需的全部资料，于2015年1月8日前交到来宾市住房公积金管理中心审批通过之日起七日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，逾期视同买受人逾期付款，交房期限随之顺延。按照上述约定，被上诉人应当在2015年1月8日前签订贷款合同，而被上诉人拖延至2015年3月19日才与银行签订贷款合同，显然已逾期付款87天，并非一审判决认定的39天。二、一审判决认定上诉人迟延交房191天有误。《商品房买卖合同》第九条第2项约定：“如遇下列特殊原因出卖人可据实予以延期：1.四小时以上及气象部门的气象记录有中雨以上的降雨时；2.买受人未按约定付清房款，交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。”故扣除雨季延期38天，被上诉人逾期付款87天，则顺延后上诉人真正逾期交房天数应为62天。三、一审判决将被上诉人逾期付款天数扣减期间的中雨天数是错误的，双方在《商品房买卖合同》和《合同补充协议》中对此均未约定，既然未约定，则不应随意扣减。四、一审判决在反诉部分认定被上诉人应支付的逾期付款违约金有误。上诉人真正逾期交房天数为62天，逾期交房违约金为6783.05元，而被上诉人逾期付款87天，逾期付款违约金为10875元，两者相冲抵后，被上诉人应补给上诉人4091.95元。被上诉人潘伦朗答辩称，被上诉人并不存在逾期付款的事实，被上诉人已在上诉人规定的时间内提交了贷款材料。《合同补充协议》第一条第二项是格式条款，任何人都不可能完成，应认定为无效条款。因此，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人潘伦朗向一审法院起诉请求：1.请求判决禾信公司赔偿潘伦朗违约金34826.94元；2.本案诉讼费由禾信公司负担。上诉人禾信公司向一审法院反诉请求：1.判令潘伦朗支付逾期付款违约金10875元；2.本案诉讼费由潘伦朗负担。一审法院认定事实：2014年12月19日，被上诉人潘伦朗（乙方，买受人）与上诉人禾信公司（甲方，出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，约定：被上诉人潘伦朗购买上诉人禾信公司开发的古三路东35号禾信·城市典范3号楼1204号房，房价款总金额364680元；付款方式为按揭付款，2014年12月19日前支付首期款（已含定金）114680元，余款250000元由买受人采用申请公积金贷款方式支付，买受人承诺在2014年12月29日开具相关证明并准备申请公积金贷款所需的全部资料，于2015年1月8日前交到来宾市住房公积金管理中心，并在来宾市住房公积金管理中心审批通过之日起七日内与出卖人指定的银行办理完所有贷款手续，包括交纳费用及提供办理公积金所规定的全部资料等，否则视同买受人逾期付款，交房期限随之顺延，并按本合同第八条规定追究买受人违约责任；买受人确认在申请按揭贷款付款或申请公积金贷款时已对自身条件是否符合要求进行充分了解……并在接到出卖人通知后七日内到出卖人处办理相关手续……如果买受人获得的贷款数额不足总房款时，买受人就总房款不足部分需在接到出卖人通知后五个工作日内付清；买受人未按规定时间付款的，逾期60日内，按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金，逾期超过60日后，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2015年5月30日前将验收合格的房屋交付买受人，但如遇下列特殊原因，出卖人可延期：1.不可抗力；2……气象部门的气象记录中有中雨以上（包含中雨）降雨时，买受人未按约定付清房款（含以银行按揭贷款或公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定银行账户的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内；出卖人逾期交房不超过90日，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，超过90日后按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金；合同还对其他事项进行了约定。2015年1月5日，来宾市房产管理局对上述商品房买卖合同办理备案登记。2015年2月9日，上诉人禾信公司向被上诉人潘伦朗出具金额为114680元的销售不动产统一发票。2015年3月19日，被上诉人潘伦朗与上诉人禾信公司、中国农业银行股份有限公司来宾分行签订《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》；同年4月14日，农行来宾分行向上诉人禾信公司发放贷款250000元。2015年12月8日，上诉人禾信公司通知被上诉人潘伦朗收房。另查明，根据上诉人禾信公司在本案中提供的气象凭证显示2014年12月20日至2015年10月31日期间，来宾市降雨量为中雨及以上天气的天数为38天。上诉人禾信公司未提交2015年10月31日之后的气象凭证。一审法院认为：被上诉人潘伦朗与上诉人禾信公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被上诉人潘伦朗、上诉人禾信公司双方依照合同约定享受权利并履行义务。禾信公司在2015年12月8日通知被上诉人潘伦朗交房，已超合同约定的2015年5月30日交房时间191天，但对逾期交房的天数，上诉人禾信公司主张应当扣除合同约定的降雨延期39天及被上诉人潘伦朗逾期签订贷款合同的87天，即上诉人禾信公司认可实际逾期交房天数为62天，对此，一审法院评定如下：首先，结合上诉人禾信公司提供的气象凭证可知从合同签订之次日至通知交房之前一日期间，降雨量为中雨及以上的天数为38天，即上诉人禾信公司迟延交房的天数应扣减降雨天数38天；其次，被上诉人潘伦朗虽然未在合同约定的时间办理贷款合同，但是庭审中上诉人禾信公司称办理贷款所需的材料是由上诉人禾信公司通知被上诉人潘伦朗才准备材料、所需的材料已经在买受人交首付时已经告知，被上诉人潘伦朗对此予以否认，同时合同中也未列明办理按揭贷款所需的材料，基于双方在本案中提供的证据无法认定买受人迟延办理贷款合同完全归责于哪一方，因此，根据合同的性质及履行情况，并结合来宾市商品房销售合同中按揭贷款办理流程的交易习惯，本院酌定从2015年1月8日起的一个月内作为合理的办理贷款合同的时间，即从2015年2月8日起至2015年3月18日止的期间属于买受人逾期签订贷款合同时间，即逾期天数为39天，该期间中雨及以上天数为1天，但迟延交房情形中的降雨天气与逾期办理贷款合同的天数不能重复扣除，结合本院查明的事实及合同的约定，一审法院确认计算上诉人禾信公司逾期交房违约金的天数为115天（191-39-38+1）天，即上诉人禾信公司应当向潘伦朗支付逾期交房违约金为20969.10元（364680元×0.5‰×115天）。关于上诉人禾信公司的反诉请求，基于上述理由，买受人未在合理期限内办理贷款合同已经构成违约，应依约向上诉人禾信公司支付逾期付款违约金为2925.00元（250000元×0.3‰×39天）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、上诉人广西禾信投资管理有限公司向被上诉人潘伦朗支付逾期交房违约金20969.10元；二、被上诉人潘伦朗向上诉人广西禾信投资管理有限公司支付逾期付款违约金2925.00元。上述互负债务，相互抵扣后，上诉人广西禾信投资管理有限公司实际向被上诉人潘伦朗支付的违约金为18044.10元。本诉受理费671元(被上诉人潘伦朗已预交)，反诉受理费82元（上诉人禾信公司已预交），合计753元，由被上诉人潘伦朗负担289元，上诉人广西禾信投资管理有限公司负担464元。二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。经审理查明，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方在合同中明确约定上诉人于2015年5月30日前将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位共同验收合格的商品房交付被上诉人使用，现上诉人未能按期交房，已构成违约，理应承担违约责任。关于上诉人逾期交房的天数，合同约定的交房时间为2015年5月30日，实际交房日期为2015年12月8日，但因双方在合同中约定有顺延事由，故应予以扣除。至于可以顺延的天数，因合同第八条明确约定中雨及中雨以上降雨时可延期交房，根据气象部门出具的证明，该期间内，来宾市中雨及中雨以上的天数为38天，且双方对此均予以认可，一审法院据此扣除38天雨天正确；对于因被上诉人逾期付款产生的顺延天数问题，上诉人主张逾期付款时间应算至贷款合同签订之日，而被上诉人认为应算至提交材料日，对此，本院认为，虽然双方在补充协议中约定“买受人承诺在2014年12月29日开具相关证明并准备申请公积金贷款所需的全部资料，于2015年1月8日前交到来宾市住房公积金管理中心，并在来宾市住房公积金管理中心审批通过之日起七日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续”，但因审批期限由公积金中心决定，且双方提交的证据均不能明确审批通过之日，为此一审法院根据实际情况酌定提交材料日之后的一个月为办理贷款合同的合理期限符合客观事实，上诉人关于七日内就和银行办理完所有按揭手续的主张并不合理，本院不予采纳。因此，扣除可以顺延的天数后，上诉人实际逾期交房的天数为115天，被上诉人逾期办理贷款合同天数为39天，一审法院判决正确，本院予以维持。综上所述，上诉人禾信公司的上诉请求证据和理由不充分，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费349元，由上诉人广西禾信投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韦远潇审判员  邓 媚审判员  黄月秀二〇一七年十二月十五日书记员  龙 莉附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；