北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第19683号
原告杨伯贤，女，1955年12月23日出生。
委托代理人田峰，北京市大嘉律师事务所律师。
被告付军，男，1953年8月8日出生。
被告付惠芝，女，1956年10月3日出生。
委托代理人乔守东，北京市奥援律师事务所律师。
原告杨伯贤与被告付军、付惠芝确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨伯贤及其委托代理人田峰，被告付军、被告付惠芝及其委托代理人乔守东，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨伯贤诉称，我与付军系夫妻关系，付军与付惠芝系兄妹关系。我与付军于2005年购买位于北京市海淀区德政路秋露园11号楼3单元×号的拆迁安置房。同年底付惠芝一家原住处面临拆迁，因此请求付军协助其在秋露园求购他人转让的房屋，并先后预交39万元购房款给付军，但付军一直未能寻得合适房源。我对此并不知情。付军称后来曾多次提出将预交的房款退还付惠芝，而付惠芝一直不愿接受，并让付军继续寻房。后因付惠芝住处拆迁，其向我及付军提出暂时借住本案争议房屋，我与付军鉴于亲情，同意其暂住。在付惠芝自己因拆迁购买的回迁安置房交房后，我要求付惠芝搬出争议房屋，但付惠芝一直拒绝搬出。我无奈，要求付军于2012年5月已向北京市海淀区人民法院提起诉讼，请求法院判令付惠芝腾退借住的房屋，但法院以所涉房屋存在交易关系、付惠芝系基于合同关系居住房屋为由，驳回了付军诉请。我认为，付军兄妹二人之间被推定的合同关系应属无效。理由如下：双方并未签订任何书面合同；被认定的双方交易行为违反了法律法规的强制性规定；付军无权处分争议房屋，合同效力未得到追认。争议房屋为我与付军夫妻的共同财产，房屋产权证也明确房屋由二人共同共有，因此，在未经我同意的情况下，付军无权单独擅自处分。由于争议房屋性质为“按照经济适用房管理”，该回迁安置房属于政策性住房，在购房人取得产权后的5年内，购房人只拥有有限产权，付军根本无权处分该房产。故诉至法院，请求判决：确认付军与付惠芝二人关于北京市海淀区德政路秋露园11号楼3单元×号房屋的买卖行为无效；诉讼费用由付军及付惠芝承担。
被告付军辩称，拆迁时我方户口本是三人，杨伯贤、我及我儿子。2005年3月份我们开始订房，订房每套要交2万元定金，12月21日我们拿到拆迁款并于当日将三套房屋定金扣除。12月22日付惠芝听说房子下来了，他们家也要拆迁，没地方住，让我在秋露园小区帮助寻找房源。从2005年12月22日-2006年7月23日付惠芝共向我支付了39万元，让我帮着购买房屋。2006年5月份我方正式搬入房屋居住，2006年6月底付惠芝家拆迁，因秋露园小区11号楼3单元×号房屋一直闲置，遂我允许其一家搬入居住。付惠芝户口不在这，买这种指标房不好买，没有找到房源。当时付惠芝搬入×号居住时，双方约定好是以借住的名义。×是我们一家三口的，我不可能把房屋卖给付惠芝，因此我认为买卖行为无效。故同意杨伯贤的诉讼请求。
被告付惠芝辩称，我不是借住，是买卖。杨伯贤所述不符合事实，2005年杨伯贤家拆迁，其定了三套房。后杨伯贤及付军到我家找我，说当时三套房屋需要购房款70多万元，付军一家拿不出这么多钱，但是有3个购房指标，并且已经交了6万元定金，他家怕定金拿不回来，就让我花钱买一套。因当时我家刚刚盖了二层楼，没有钱，拿不出20多万来。但付军说他帮我，我们双方都凑钱。2006年4月份我家也有消息说要拆迁，我方便找工人将诉争的×号的房屋进行装修，在上一案件开庭时我方便找了证人对我方房屋装修情况作证。2006年7月初我一家便搬进了诉争的×号房。当时我家拆迁我定了2套房屋，但付军说我家已经有一套了，如果再定两套房屋太多，因此我就退了一套。事实上我们双方之间存在房屋买卖合同关系。故不同意杨伯贤的诉讼请求。
经审理查明，杨伯贤与付军系夫妻关系，付军与付惠芝系兄妹关系。2005年12月，杨伯贤与付军以320348元全款共同购买了位于北京市海淀区德政路秋露园11号楼2层3单元×号房。庭审中，杨伯贤提交（2012）海民初字第×××号民事判决书及（2012）一中民终字第×××号民事判决书，用于证明法院已经认定付军与付惠芝之间存在房屋交易关系。2005年12月22日至2006年7月23日之间，付军向付惠芝出具买楼款39万元收条共计四张。2006年7月，付惠芝实际入住诉争房屋。2011年5月3日，诉争房屋北京市海淀区德政路秋露园11号楼2层3单元×室取得X京房权证海字第××××××号房屋产权证，房屋所有权人为付军，共有情况为单独所有，房屋性质为按经济适用住房管理。2012年11月27日，诉争房屋所有权证发生变更，房屋产权证号为X京房权证海字第××、×××××号房屋产权证，房屋所有权人为杨伯贤、付军，共有情况为共同共有，房屋性质为按经济适用住房管理。庭审中，杨伯贤及付军均主张付惠芝系以借住名义入住诉争房屋，双方并非买卖，但就此未提交充分证据予以证明。另查明，付惠芝实际入住诉争房屋时杨伯贤与付军均知情。
上述事实，有双方当事人陈述，（2012）海民初字第×××号民事判决书，（2012）一中民终字第×××号民事判决书，房屋所有权证书，收条等证据在案佐证。
本院认为，根据以上查明的事实可以证实，付军与付惠芝之间存在房屋交易关系。庭审中，杨伯贤主张，付军无权处分争议房屋，合同效力未得到其追认，其只是基于亲情关系同意将房屋借给付惠芝暂住，自始至终不同意出售诉争房屋，杨伯贤对付惠芝借住诉争房屋的事实，未向法院提供充分的证据予以证实，本院不予采信。
庭审中，杨伯贤表示诉争房屋性质为“按照经济适用房管理”住房，经济适用房原购房人在购房后5年内不得上市交易，本案诉争房屋在交易时尚未取得房屋产权证书，依法也不得转让。根据相关法律规定，对以将来可能取得所有权的房屋（包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用房管理的房屋等）为标的的买卖合同，不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。故杨伯贤主张诉争房屋不得转让，于法无据，本院不予采信。
基于付军与付惠芝之间存在现实的房屋交易关系，付惠芝向付军先后分四次支付了购房款39万元，且2006年7月付惠芝已实际入住诉争房屋，杨伯贤、付军夫妇均知情，付惠芝属于善意购买，付惠芝有理由相信付军处分诉争房屋系夫妻双方共同意思表示的，作为夫妻另一方的杨伯贤不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。故杨伯贤主张付军无权处分诉争房屋，合同效力未得到其追认，本院不予认可。
另，杨伯贤主张诉争房屋性质为“按照经济适用房管理”，该回迁安置房属于政策性住房，在购房人取得产权后的5年内，购房人只拥有有限产权，付军无权处分该房产。本院认为，付军转让诉争房屋的行为，未侵害第三人合法权益及社会公共利益，亦不符合合同无效的情形，故对于付军转让已购按经济适用住房管理的房屋，杨伯贤主张房屋买卖合同无效的请求，本院不予支持。故杨伯贤诉请要求确认付军与付惠芝关于北京市海淀区德政路秋露园11号楼2层3单元×号房屋的买卖行为无效的请求，缺乏事实及法律依据，本院依法驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》如干问题的解释第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杨伯贤的全部诉讼请求。
案件受理费七十元，由杨伯贤负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 倞
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 冯倩倩