陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终9041号上诉人（原审原告）刘晓东，男，1980年9月27日出生，汉族。被上诉人（原审被告）西安世融投资有限公司。法定代表人赵磊，该公司总经理。委托代理人汤颖韬，男，1957年11月11日出生，汉族，法律顾问，住。委托代理人李梦莹，女，1992年4月13日出生，汉族，法务专员，�。上诉人刘晓东因与被上诉人西安世融投资有限公司（以下简称世融公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘晓东、被上诉人世融公司之委托代理人汤颖韬、李梦莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年6月18日刘晓东、世融公司签订合同登记号为Y10054704的《商品房买卖合同》，约定刘晓东购买世融公司开发建设的世融嘉城13幢2单元1层20104号房屋一套，价款为548954元。刘晓东须于2010年6月18日一次性支付房款548954元；世融公司应当于2011年12月20日前将验收合格的商品房交付原告使用；并应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由�融公司提供的资料报产权登记机关备案。如因世融公司的责任，刘晓东不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由世融公司按已付房价款的1%向刘晓东支付违约金。刘晓东已向世融公司支付购房款548899元。世融公司于2012年2月18日将该房屋交付刘晓东使用。至今世融公司未能按约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。世融公司开发建设的世融嘉城土地手续尚在办理中。庭审中，刘晓东向法庭提交四项证据：1、其与世融公司签订的商品房买卖合同一份；2、购房发票一份；3、钥匙留存书一份；4、房屋交接验收表一份。证明其诉讼请求。世融公司对该四项证据的真实性均予以认可。世融公司向法庭提交三项证据：1、西安市经济技术开发区城中村改造工作领导小组办公室关于贾村城中村改造土地手续办理情况说明的函复印件一份；2、�安市城中村改造办公室关于经开区贾村城中村改造项目（世融嘉城）有关问题的说明复印件一份；3、2012年3月6日西安经济技术开发区管理委员会国土资源和房屋管理局出具的说明复印件一份。证明目的为世融公司没有为业主办理产权证的原因是政府原因，不是世融公司的原因，现办理房屋产权证滞后也是政府原因。刘晓东对于世融公司提供的证据不予认可。另庭审中世融公司主张刘晓东关于违约金的诉讼请求已经超出诉讼时效。经调解，双方各执己见，致调解未果。以上事实，有刘晓东提交的《商品房买卖合同》、相关票据，世融公司提交的情况说明等以及当事人陈述等证据在卷佐证。刘晓东于2016年4月13日起诉至西安市未央区人民法院诉称：2010年6月18日，其与世融公司签订商品房买卖合同�份，购买世融公司开发的位于世融嘉城13号楼2单元0104号房屋一套，总价值548954元。其按照合同要求支付相应价款。世融公司于2011年12月20日将房屋交付刘晓东使用，依合同第15条约定，世融公司应在交房后365个工作日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故诉至法院，要求判令世融公司按合同要求为刘晓东办理房产证；世融公司按照合同要求支付刘晓东违约金5489.54元；世融公司承担本案诉讼费用。世融公司辩称：第一、办理备案登记是世融公司的法定义务,但是备案登记至今未办好的原因是世融公司所拿的土地为城改用地，虽无土地证但有市政批文。在此前提下世融公司办理了其他四证并已交纳土地费用、配套费用，但在房管局、档案局办理备案登记时，因无土地证致使无法办理备案登记，原因在政府而非世融公司，按照合同法解释规定，属情势变更，不应当由世融公司承担违约责任。第二、刘晓东请求支付违约金的诉请已经过诉讼时效，其不同意刘晓东诉请，请法院依法应当驳回刘晓东诉请，诉讼费自担。第三、针对要求办理房产证的诉求，按照合同约定是办理权属登记而非产权证，因而不同意该项请求。原审法院认为：刘晓东、世融公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，符合法律规定，应为有效。依合同第十五条约定，世融公司应在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案。实际履行中，世融公司于2012年2月18日将该房屋交付刘晓东使用，但世融公司至今未完成将办证资料报送房管部门备案的协办义务，世融公司主张由于政府部门尚未办理土地手续为抗辩，本院不予采信。故对于刘晓东主张世融公司办理产权证，按照合同约定，世融公司应将办理房屋房地产权属证书需要其提供的资料报产权登记机关备案，本院予以支持。另因世融公司的行为构成违约，刘晓东主张世融公司按照合同约定承担违约金，世融公司在庭审中针对刘晓东关于违约金的诉讼请求提出已经超出诉讼时效抗辩。因交房日期为2012年2月18日，再此基础上加上365个工作日（以17个月半为准）为世融公司应将办理房屋房地产权属证书需要其提供的资料报产权登记机关备案届满之日，刘晓东起诉之日为2016年4月13日，根据合同约定，刘晓东主张违约金的诉讼请求已经超出2年的诉讼时效，且刘晓东并未提供相关证据证明诉讼时效有中止、中断或者延长事由。世融公司关于诉讼时效的抗辩本院予以采纳，故对于刘晓东主张违约金的诉讼请求，本院不予支持�综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安世融投资有限公司于本判决生效之日起三个月内将办理原告刘晓东所购买的西安市未央区凤城四路世融嘉城13幢2单元1层20104号房屋房地产权属证书需要由被告西安世融投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），现由被告负担，于上述付款时一并支付原告。宣判后，刘晓东不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定上诉人向被上诉人主张逾期办证违约金超过诉讼时效不符合客观事实。自2014年开始，世融嘉城小区的全体业主即开始与被上诉人就办证事项进行交涉，多次组织集会、示威等维权手段主张权利，并被网络、新闻媒体报道，上诉人作为业主一员多次参与维权活动。上诉人的行为符合诉讼时效中断的法律规定。原审判决未能考虑众多业主集体维权是主张权利的客观事实，仅以未能提供相应证据为由作出不符合客观事实的判决。二、被上诉人逾期履行房产登记备案手续。判决对法律明确规定逾期履行规定义务的行为应当作出警示性的规定，而原审判决中未能作出此内容的判决认定。上诉请求：一、依法改判由世融公司支付上诉人逾期办理权属登记违约金5489.54元；二、依法判决世融公司逾期履行判决确定的房屋产权备案手续，应当按照《民事诉讼法》二百五十三条规定支付延迟履行金。世融公司辩称，一、本案截止现在仍在审理阶段，不存在生效判决的执行问题，上诉人所适用的二百五十三条是执行的问题，适用法律不当。二、关于要求支付违约金。合同约定从交房时间起算，经365个工作日内办理登记备案手续。本案中的业主在规定的诉讼时效内没有主张违约金，因此主张违约金一节已经超过诉讼时效，人民法院不予保护。上诉人称自己多次维权，游行示威，而游行是要经过公安机关合法审批的，所以上诉人所称的诉讼时效中断的行为是不存在的，不合法的。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。二审中，刘晓东提交证人证言、维权照片、录音资料等证明其向世融公司提出过办证和支付逾期备案登记违约金的主张。世融公司承认刘晓东等业主多次向其提出办证的主张，但否认刘晓东等业主提出过支付逾期备案登记违约金的主张。本院认为，刘晓东与世融公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》关于备案登记的约定，世融公司应从实际交房之日起365个工作日内将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案，如世融公司未能在约定时间内办理备案登记，世融公司应按已付房价款的1%向刘晓东支付违约金。本案中，世融公司未能在2012年2月18日（实际交房时间）起365个工作日内将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案，违反了合同约定，应当按照合同约定自2012年2月18日起满365个工作日后向刘�东支付逾期备案登记违约金，也即刘晓东向世融公司主张支付逾期备案登记违约金的诉讼时效期间应从2012年2月18日后满365个工作日后第一天起算，即2012年2月18日起加上365个工作日（以17个半月为准），而刘晓东起诉之日为2016年4月13日，其主张逾期备案登记违约金的诉讼请求已经超出2年的诉讼时效，且刘晓东在二审中提交的证据只能证明其曾经向世融公司主张过备案登记，不能证明其曾经向世融公司提出过支付逾期备案登记违约金的主张，即未提供充分证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形。故刘晓东上诉称其要求世融公司支付逾期备案登记违约金未超过诉讼时效期的主张没有事实依据，本院不予采信。关于刘晓东上诉认为，原审法院在判决主文中应写明如世融公司逾期履行判决确定的房产登记备案手续，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三�规定支付延迟履行金的理由，因原审判决主文没有履行给付金钱义务的内容，故原审判决对此处理并无不妥，刘晓东的该项上诉理由，本院不予采信。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘晓东承担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一六年十二月二十七日书 记 员  王晓平