广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终724号
上诉人（一审原告）：赖钊，男，1984年6月4日出生，汉族，住北流市。
被上诉人（一审被告）：曾宪旺，男，1992年12月21日出生，汉族，住北流市。
委托诉讼代理人：陈四海，广西顺通律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：李春梅，女，1988年4月23日出生，汉族，住北流市。
被上诉人（一审被告）：曾某1，男，2009年8月5日出生，汉族，住北流市。
被上诉人（一审被告）：曾某2，女，2012年8月8日出生，汉族，住北流市。
上诉人赖钊因买卖合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2016）桂0981民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：案外人曾昭林、邓广芬为夫妻，曾宪庆、曾宪旺为曾昭林、邓广芬的婚生儿子；曾宪庆生前与李春梅为夫妻，婚生子女为曾某1、曾某2。位于北流市房屋（以下简称171号房屋）现登记的所有权人为曾宪庆、曾宪旺，曾宪庆于2014年12月9日因交通事故身亡，其父母曾昭林、邓广芬于2015年10月15日在北流市公证处办理了《放弃继承权声明书》，放弃对171号房屋曾宪庆名下份额遗产的继承，由曾宪庆妻子李春梅、子女曾某1、曾某2继承。
2015年11月27日，原告赖钊作为乙方（受让人）与被告曾宪旺、李春梅、曾某1、曾某2作为甲方（转让人）共同签订了《房屋买卖合同》，主要写明：1、转让物为171号房屋。2、转让价款为252万元。3、171号房屋在工商银行设有抵押，本息2433985.62元，房价款优先用于偿还工商银行玉林分行的贷款本息；经各方确认能够落实和实施土地、房屋过户登记手续时，乙方将直接付清款给工商银行玉林分行，领取抵押的171号房屋权属证原件到相关登记部门办理正式变更登记。4、房产转让过程中如果涉及继承或合同公证的，由甲方负责办理完成。5、甲方应于2015年12月31日前腾出171号房屋给乙方，乙方查验后甲方将该房屋钥匙交付给乙方为房产转移占有的标志。在《房屋买卖合同》落款的甲方处有曾宪旺、李春梅、曾某2、曾某1签名、捺印；赖钊则在乙方处签名、捺印。
原告赖钊根据上述合同约定，分别于2015年12月19日、2015年12月29日、2015年12月30日和2015年12月31日从赖钊账户（帐号：62×××08）汇款至中国工商银行玉林分行曾宪旺的贷款帐户（账号：21×××46），代曾宪旺归还贷款本息合计2504103.47元；于2015年12月17日代曾宪旺等人支付公证费1.32万元，合计支付房价款2517303.47元，被告李春梅、曾某1、曾某2于2016年1月11日签署“房价款已结清”的《收据》交给原告收执。
另查明，案外人曾昭林、邓广芬于2013年8月22日与曾宪庆、曾宪旺签订《赠与协议书》，将171号房屋无偿赠与曾宪庆、曾宪旺，并于2013年9月3日到北流市房产管理所将171号房屋变更登记所有权人为曾宪庆、曾宪旺。曾昭林、邓广芬欠有姚朝权借款本金25.4万元，姚朝权提起诉讼，一审法院审理后依法于2014年8月26日作出（2015）北民初字第1250号民事判决，判令曾昭林、邓广芬归还姚朝权借款本息；姚朝权还向一审法院提出撤销《赠与协议书》之诉，一审法院于2014年7月8日受理后，经审理依法于2015年12月29日作出（2015）北民初字第2038号民事判决，判决：撤销《赠与协议书》。一审法院在受理姚朝权的执行申请后，依法作出（2015）北执字第21-1号执行裁定书，裁定：在45万元价值范围内，查封曾昭林、邓广芬赠与给其儿子曾宪旺、曾宪庆的171号房屋。赖钊提出执行异议，要求法院解除171号房屋的查封，一审法院审查后认为，曾昭林、邓广芬的赠与行为被撤销，171号房屋的产权已归回曾昭林、邓广芬所有，查封171号房屋符合法律规定，于2016年6月16日作出（2016）桂0981执异第7号执行裁定书，裁定驳回赖钊的异议。
2016年7月25日，赖钊向一审法院起诉，请求：1、确认原告与被告曾宪旺、李春梅、曾某1、曾某2签订的《房屋买卖合同》成立；2、解除对上述《房屋买卖合同》房产的查封，以便原告赖钊根据本人与被告签订的《房屋买卖合同》办理过户变更手续；3、被告支付45612元违约金给原告（从2016年1月1日起暂计至2016年6月30日，具体以实际违约为准）。
一审法院认为：171号房屋现登记的所有权人为曾宪庆、曾宪旺，曾宪庆（生前）、曾宪旺取得171号房屋权属的民事法律途径为其父母（案外人曾昭林、邓广芬）无偿赠与，即根据本案《赠与协议书》而取得物权。本案《房屋买卖合同》签订时，《赠与协议书》已被债权人提起撤销权之诉讼还在审理过程中，曾宪庆、曾宪旺是否对171号房屋享有合法权属还未确定。现《赠与协议书》已被发生法律效力的判决书判决予以撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力…”、第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…”的规定，《赠与协议书》自签订之日起对曾宪庆、曾宪旺与曾昭林、邓广芬均没有法律约束力，171号房屋仍属曾昭林、邓广芬所有。171号房屋并非曾宪庆、曾宪旺的合法财产，更不属于曾宪庆遗产，曾某1、曾某2、李春梅对171号房屋并没有发生继承关系，曾宪旺对171号房屋自始不享有合法处分权，而曾某1、曾某2、李春梅对171号房屋更没有合法处分权。本案没有证据证实曾昭林、邓广芬授权或追认被告曾宪旺、李春梅、曾某1、曾某2就转让171号房屋而与原告进行签订本案《房屋买卖合同》的行为，本案四被告与原告所签订的《房屋买卖合同》没有依法成立；根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，依法认定本案《房屋买卖合同》无效。因本案《房屋买卖合同》无效，对合同当事人不发生法律约束力，不存在履行合同过程中的协助义务以及不存在履行合同的违约法律情形，而是否解除对171号房屋的查封，一审法院在涉案的执行程序中已经进行了审查处理，在本案不予审查。综上理由，原告的诉讼请求，因证据不确实，理由不成立，依法均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回原告赖钊的全部诉讼请求。案件受理费940元（原告已预交470元），由原告赖钊负担。
上诉人赖钊不服一审判决，上诉称：一审判决以被上诉人对涉案房产没有合法处分权为由而认定本案《房屋买卖合同》无效是错误的。双方对涉案房屋的买卖是公开、公平、公正的交易行为，上诉人是善意合法取得该房屋所有权。在本案《房屋买卖合同》签订时，曾宪庆、曾宪旺拥有涉案房屋权属证明，是该房屋的权利人，且之前曾宪庆、曾宪旺办理过抵押登记，该房屋的他项权已经依法登记成立，不存在“曾宪庆、曾宪旺是否对171号房屋享有合法权属还未确定”的说法。上诉人没有义务了解《赠与协议书》已被债权人提起撤销权之诉还在审理过程中，也不可能预先得知签订本案《房屋买卖合同》及付了第一期款之后才出现《赠与协议书》已被生效判决书予以撤销的情形。曾昭林、邓广芬在2015年11月24日授权曾宪旺、李春梅、曾某1、曾某2就转让涉案房屋而与上诉人签订《房屋买卖合同》并在付清房款后，按《房屋买卖合同》的约定配合被上诉人搬清移交涉案房屋给上诉人占有使用，上诉人作为涉案房屋的所有人已经与他人签订了《房屋租赁合同》，承租人租用至今，上诉人无法返还涉案房屋给被上诉人。上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人曾宪旺答辩称：一、上诉人赖钊通过本案《房屋买卖合同》对涉案房屋的取得并不构成善意合法取得。2015年11月27日双方签订本案《房屋买卖合同》时，曾昭林、邓广芬的债权人姚朝权提起的撤销《赠与协议书》之诉仍在审理中，对本案标的物171号房屋之权属尚未正式确定，答辩人在此期间与上诉人签订《房屋买卖合同》构成无权处分。待撤销权之诉的判决书（2015）北民初字第2038号发生法律效力后，根据《物权法》第28条的规定，涉案房屋的产权回归曾昭林、邓广芬所有，同时2013年9月3日北流市房产管理所对171号房屋的变更登记也自然失去效力。而且上诉人没有任何证据证明曾昭林、邓广芬授权或追认答辩人与上诉人签订涉案《房屋买卖合同》的行为。根据《合同法》第51、56、58条的规定，该《房屋买卖合同》无效。二、上诉人以其付清房款占用并出租房屋使合同生效并取得房屋所有权的说法无法律依据。答辩人认为上诉人占用并出租涉案房屋是一种违法行为，该涉案房屋已被人民法院依法查封，且上诉人对其提出的执行异议于2016年6月16日被人民法院作出（2016）桂0981执异第7号执行裁定书裁定驳回。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人李春梅、曾某1、曾某2无答辩意见。
在二审诉讼中，上诉人赖钊在举证期限内向本院提交如下证据：1、承诺书，欲证明被上诉人的赠与关系人授权被上诉人与上诉人签订《房屋买卖合同》事实存在。2、《租赁合同》（复印件），欲证明上诉人占有使用171号房屋事实存在。
经组织质证，被上诉人曾宪旺对上诉人赖钊提交的证据，认为：对证据1的真实性无异议，但该证据不能证明曾昭林、邓广芬授权被上诉人与上诉人签订《房屋买卖合同》。证据2没有原件不予质证。
对于上述证据材料并结合本案其他证据，本院认为：被上诉人对证据1的真实性无异议，但该承诺是授权银行变卖曾宪旺名下的房地产，与本案无关联性，且不能证明上诉人待证的事实，不作为本案认定事实的依据。证据2无原件，被上诉人不同意质证，依法不作为本案认定事实的依据。
经本院审理查明：一审判决认定的事实除“（2015）北民初字第1250号”应为“（2014）北民初字第1250号”外，其余事实属实，本院予以确认。
另查明：本案《房屋买卖合同》第八条第6项约定：如乙方付清工行借款本息后，但甲方不配合乙方办理过户手续的，乙方可通过法院诉讼确权至乙方名下，且甲方每天按房产总价的万分之一的违约金支付给乙方。
本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”和第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，本案《房屋买卖合同》系当事人亲笔签名，自双方签字时合同成立。上诉人赖钊请求确认本案《房屋买卖合同》成立有理，本院依法予以支持。一审判决认为本案《房屋买卖合同》未依法成立不当，本院依法予以纠正。
对于本案《房屋买卖合同》的效力问题，依照《中华人民共和国合同法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，171号房屋登记在曾宪旺、曾宪庆（于2014年12月9日死亡，因其父母曾昭林、邓广芬经公证声明放弃对171号房屋曾宪庆名下份额遗产的继承，则曾宪庆的法定继承人为李春梅、曾某1、曾某2）名下，本案《房屋买卖合同》在缔约时，171号房屋的所有权人是本案的被上诉人曾宪旺、李春梅、曾某1、曾某2，对171号房屋有处分权，本案《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，是合法有效的。一审认定该合同无效不当。虽然该合同有效，但依照我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，上诉人赖钊虽与被上诉人签订了买卖合同并支付了相应价款，对房屋却未办理变更登记，故赖钊并未依法取得房屋的物权，其所称已善意合法取得该房屋的所有权并不成立。
对于上诉人赖钊请求被上诉人曾宪旺、李春梅、曾某1、曾某2支付违约金应否得到支持的问题。从《房屋买卖合同》第八条第6项约定及赖钊的诉讼请求来看，赖钊提起本案诉讼的目的是要求继续履行合同，办理过户手续，并且要求计付违约金至房屋过户之日。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，因案外人姚朝权与曾昭林、邓广芬之间的撤销权之诉[（2015）北民初字第2038号已生效]，曾昭林、邓广芬与曾宪旺、曾宪庆之间的《赠与协议书》已被依法撤销，曾宪旺、李春梅、曾某1、曾某2在法律上已不能继续履行本案合同，不能再将涉案171号房屋的过户登记给赖钊，同时，亦不是其主观上的“不配合”之原因，故对赖钊依据《房屋买卖合同》第八条第6项，请求曾宪旺、李春梅、曾某1、曾某2支付违约金不予支持。若赖钊认为因合同不能履行，造成其经济损失，可另择途径解决。
对于涉案171号房屋应否予以解封的问题，一审法院已在相关程序中处理，不属于本案审查范围。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北流市人民法院（2016）桂0981民初1716号民事判决。
二、上诉人赖钊与被上诉人曾宪旺、李春梅、曾某1、曾某2签订的《房屋买卖合同》成立。
三、驳回上诉人赖钊要求被上诉人曾宪旺、李春梅、曾某1、曾某2支付违约金的诉讼请求。
一审案件受理费940元（上诉人赖钊已预交470元），由上诉人赖钊负担470元，由被上诉人曾宪旺、李春梅、曾某1、曾某2负担470元；二审案件受理费940元（上诉人赖钊已预交），由上诉人赖钊负担470元，由被上诉人曾宪旺、李春梅、曾某1、曾某2负担470元。
本判决为终审判决。
审判长 梁 坚
审判员 江永胜
审判员 郑燕冰
二〇一七年八月七日
书记员 马思宇