海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终366号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈华，女，1988年3月29日出生，汉族，住海南省海口市秀英区西秀镇龙头上村11队。
委托诉讼代理人：王飞雄，广东深天成（文昌）律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：海南歌碧欧投资管理有限公司。住所地：海南省海口市金秀路*号金海广场***栋***层铺面。
法定代表人：周彦妤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘昂，海南日新律师事务所律师。
原审第三人：林树云，男，1978年4月16日出生，汉族，住海口市龙华区南沙路**号沁雅家园**栋***房。
委托诉讼代理人：权建成，海南中邦律师事务所律师。
上诉人陈华因与被上诉人海南歌碧欧投资管理有限公司（以下简称歌碧欧公司）、原审第三人林树云租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初7151号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
陈华上诉请求：1.撤销海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初字第7151号《民事判决书》；2.驳回歌碧欧公司的一审全部诉讼请求；3、判决支持陈华一审全部诉讼请求；4、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对事实的认定出现严重常识错误。本案中，林树云是查明该起纠纷事实的最关键之处，其在庭审时与歌碧欧公司陈述的相互矛盾，且歌碧欧公司提交的所有手写材料中的多处错漏及形式上的不符合常理处，均被一审法院恶意忽略，导致认定事实严重错误。林树云述称其与歌碧欧公司协商，达成了类似包租的可转租租赁协议，在其包租的租赁范围内，是否转租、转租条件由林树云自行决定，其还委托歌碧欧公司代为办理转租手续，代收转手费等等。假设林树云不是与歌碧欧公司联合起来撒谎，其当庭述称的也都是事实，那么依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”之规定，可知该租赁合同的权利义务相对方始终为歌碧欧公司与林树云。在手写的转租合同（先假定该手写的材料是真实的）中的权利义务相对方则是林树云与陈华。再结合林树云的陈述：“因此，本人委托原告代为办理转租手续，代收转手费”可知，即使真实存在租赁合同纠纷，依据合同的相对性原则，歌碧欧公司有权起诉的人仅为林树云，而不是仅仅起诉转租合同的陈华（林树云还是陈华申请法院追加的），且歌碧欧公司是受林树云委托办理转租合同的，其在转租合同也就是歌碧欧公司提交的手写材料时，应该签署的是林树云名字，且必须注明是“歌碧欧公司代签”。而歌碧欧公司提交的这几份材料与林树云所述称的严重不符，由此可推断出，歌碧欧公司与林树云均在虚构事实，伪造证据，目的是为了私吞由歌碧欧公司收取的陈华的保证金及进场费，顺便收回本已承诺免租的租金。一审法院将歌碧欧公司单方制作手写的几句话，定性为是对涉案租赁合同的背书，即是对事实的严重审查不清，更是对法律专业术语的践踏。背书是一种票据行为，是票据转让的一种重要方式，是由持票人在汇票背面签上自己的名字或盖章，并将汇票交付给受让人的行为。即背书仅是对特定的票据进行转让的行为方式，而不是所有的转让行为都能称之为背书。既然在该租赁合同中，根本不可能存在权利义务的转让，何来一审法院认为的陈华与歌碧欧公司之间形成了合法有效、真实的租赁关系？事实是歌碧欧公司在骗取陈华在其手写的留有多处空白的A4纸上签名后，收取了陈华的保证金。为吞并陈华等200多名摊户每户一万至十万元不等的保证金及进场费，更为了报复陈华等部分摊户向有关机关投诉、举报歌碧欧公司违规收取进场费的行为，想将陈华等无偿赶出转租场地（保证金、进场费都不想退），还想顺带捞一笔（坚决否认之前公开承诺过的免租期限），而恶人先告状，与林树云勾结炮制出来的虚假诉讼。一审法院无视歌碧欧公司手写的并将之错误定性为背书的材料的事实，且在两次开庭审理时，均对陈华在合理期限内几次提出向歌碧欧公司调取相关证据材料（是否存在林树云述称类似包销的可转租租赁协议、是否真实存在林树云授权歌碧欧公司办理相关转租的书面委托手续、代收如此大额转让费后,是否有转给林树云的转账记录或收款收据、公安机关的笔录）的请求，以没有时间调查为由搪塞，更恶意忽略在庭审时歌碧欧公司与林树云互相矛盾的陈述，仅凭几行手写的真实性完全无法证实的，由歌碧欧公司制作的合同背面书写的文字，就认定本应该被撤销的合同为合法、真实、有效的，属于对事实的认定严重错误。二、一审法院对部分证据的采信带有严重的偏向性，造成该部分证据的认定错误。首先，依据中国的现行法律法规、司法解释、最高法指导案例，明确规定了商业广告的内容符合要约规定的，视为要约，要约是合同的重要组成部分。陈华一审时提交的广告宣传单，很明显符合要约的规定，其必须作为合同的重要组成部分，一审法院却以缺乏客观真实性为由不予认定，不知出于何种目的。再则，新闻，也叫消息，是指通过报纸、电台、广播、电视台等媒体途径所传播信息的一种称谓。是记录社会、传播信息、反映时代的一种文体。其特点具有真实性、简明性、及时性。而一审法院对新闻报道的真实性都不予认可，更让人严重怀疑审判的不公；其次，在2016年2月16日之前，歌碧欧公司就将陈华承租的位于市场二楼的所有摊位强行关闭，从而给陈华造成无法经营的损失的违约行为，歌碧欧公司该违约行为同样有相关的新闻报道予以佐证，但一审判决再次对这一事实不予审理查明，罔顾事实真相，连最基本的租金截至时间都没有核算清楚，就纯粹按照歌碧欧公司的诉求支持其单方面计算的租金数额。再次，陈华一审时提交的录音录像资料证据材料，明确记载歌碧欧公司总经理陈敬豪及财务周彩萍均承认了市场免租这一事实，并多次对媒体表示其市场实行免租政策。（见媒体电子报刊），该报刊为海南知名媒体南海网和全球知名媒体凤凰网，该报道至今仍在网上可见。但一审法院对该证据材料根本没有处理，无视录音、录像作为证据材料的合法性；三、一审判决适用法律严重错误。如前所述，歌碧欧公司与林树云之间并不存在真实的合同关系，歌碧欧公司利用其办公地点、工作人员以及制作好的手写材料，使陈华误解陈华和歌碧欧直接签订租赁合同，然后歌碧欧公司利用根本不存在的合同关系，将陈华签名的其单方制作的手写材料进行伪造及涂改，明显构成欺诈，依据合同法第54条之规定，依法应当撤销陈华与歌碧欧公司签订的手写的转租合同，由此给守约方造成损失的，欺诈方必须赔偿。四、原判遗漏了陈华的反诉请求，未对反诉作出处理。
歌碧欧公司辩称，一、陈华与歌碧欧公司在《摊位/铺面租赁管理合同》签章页背面手书转租条款，并签字、盖章，该约定内容合法，文字表达简单明确，是双方真实意思的表示，双方之间产生了提供铺面与支付租金的权利义务关系，且陈华已实际使用铺面开展经营活动，双方之间系合同相对人关系，歌碧欧公司当然有权利据此提起诉讼直接要求陈华支付租金。陈华与歌碧欧公司在歌碧欧公司与林树云《摊位/铺面租赁管理合同》签章页背面手书转租条款，并签字、盖章，“甲方（即答辩人）同意乙方（即林树云）将其所承租的二层R45、R46号铺面转租陈华，陈华的义务包括但不限于交纳保证金、租金等，未经甲方同意陈华不得再次转租”。该约定内容文字表达简单明确，陈华在该约定后亲笔签字并预留手机号，歌碧欧公司加盖公章，是双方真实意思的表示。陈华一审主张其在签约时，误以为自己是承租人有违常理。歌碧欧公司与林树云在2015年5月份已经签订《摊位/铺面租赁管理合同》，合同第3页第三行明确写明，承租方：林树云（以下简称乙方），合同第7页签章页，甲方为歌碧欧公司，乙方为林树云，双方均已盖章和签名。陈华在看到承租方（乙方）为林树云后仍在该合同签章页背面作为次承租人签字，现在却主张误以为自己是第一手承租人，显然有违常理。包括《合同法》第十三章租赁合同在内的相关法律规定，并不能涵盖社会生活实践中的所有民事法律行为。《合同法》第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。合同约定自由，陈华自愿与歌碧欧公司直接达成接受第三人转租的约定，并承诺由陈华直接支付租金给歌碧欧公司。该约定内容合法有效，权利义务关系的相对人为歌碧欧公司与陈华，且双方已经实际履行提供铺面和使用铺面的约定内容。歌碧欧公司当然有权直接起诉陈华，要求陈华支付租金，符合合同相对性原理。陈华一审认可与歌碧欧公司之间形成了直接的合同关系，现毫无事实根据否认双方合法约定效力，曲解《合同法》第二百二十四条的规定，对歌碧欧公司的主体资格提出质疑，显然只是为了制造讼累拖延、逃避应当承担的支付租金义务。二、一审使用“背书”描述陈华与歌碧欧公司在歌碧欧公司与林树云《摊位/铺面租赁管理合同》签章页后背面手书转租条款，并签字、盖章的行为，用词简短达意清楚，并未适用票据法的概念和规定，不影响本案的事实认定和法律适用。三、获得租金收入不但是歌碧欧公司与陈华签约出租铺面的合同目的，也是歌碧欧公司经营国贸标准化菜市场唯一的收入来源。歌碧欧公司从未向陈华作出免租的意思表示，更不可能做出市场免租的经营决策。陈华提供的《通知》没有加盖歌碧欧公司公章；《广告宣传单》没有任何免租的表述；《新闻报道》信息来源不明；录音材料所谓市场负责人是已经离职的普通工作人员，根本无权代表歌碧欧公司作出经营决策。
歌碧欧公司与林树云签订《摊位/铺面租赁管理合同》，代林树云收取转手费，与陈华直接订立转租约定办理转租手续的事实，经过龙华区公安局和龙华区地方税务局反复调查核实，有《不予立案通知书》和《税务事项通知书》可以证实。
林树云陈述意见称，2014年5月，林树云与堂哥林树丰通过玉沙村的朋友了解到歌碧欧公司在金海广场H号楼一二层商铺开发建设国贸标准化菜市场，并同时开始招商。林树云认为国贸片区没有正规菜市场，国贸标准化菜市场建成后将成为国贸片区唯一一个正规农贸市场，商机无限。林树云与堂哥林树丰商量认为这是一个商机，就合伙起与歌碧欧公司协商，达成了类似包租的可转租租赁协议，歌碧欧公司与林树云有客户愿租用林树云已承租铺面，是否转租，转租条件，由林树云决定，如无人愿承租，由林树云承担合同义务，支付租金。林树云于歌碧欧公司谈妥后签订了《摊位/铺面租赁管理合同》，此后，林树云所承租铺面有众多客户要求转租,林树云向部分客户提出收取转手费的要求，也获得客户同意。因此，林树云委托歌碧欧公司代为办理转租手续，代收转手费。关于转手费的问题，陈华等商户曾向海口市公安局龙华分局不实控告歌碧欧公司收取进场费,林树云与林树丰曾就该问题向海口市公安局龙华分局解释，海口公安局龙华分局查明事实后，作出了不予立案的通知。陈华等商户同样曾向海口市龙华区地方税务局举报歌碧欧公司偷漏税，海口市龙华区地方税务局查明事实后作出要求林树云作为纳税主体进行纳税申报的税务事项通知书，现正在积极办理中。陈华与歌碧欧公司签订租赁合同，陈华自愿转租，不违背任何法律的强制性规定，未损害任何第三方利益。林树云作为一个商人，包租、转租的方式是符合商家的经营手法。在本案中，林树云将承租的铺面、摊位转租给本案的陈华之后就退出了原租赁的关系，不再承担原有的义务。陈华与歌碧欧公司形成了租赁的关系，陈华应给歌碧欧公司缴租金是符合合同的约定。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
歌碧欧公司向一审法院起诉请求：1.确认歌碧欧公司与陈华双方基于《摊位／铺面租赁管理合同》及背书同意转租条款而产生的租赁关系在2016年6月3日已经解除。2.判令陈华向歌碧欧公司支付租金20533.33元。3.判令陈华向歌碧欧公司支付逾期支付租金的违约金18862.2元（暂计算至2016年6月24日，应计算至判决生效之日止）。4.本案诉讼费用由陈华承担。
陈华向一审法院反诉请求：1.撤销陈华与歌碧欧公司于2015年7月24日签订的关于国贸标准化菜市场二层R45、R46号摊位的租赁合同；2.判令歌碧欧公司向陈华退还保证金1.2万元；3.判令歌碧欧公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.歌碧欧公司提供的《摊位/铺面租赁管理合同》及背书，陈华对其真实性没有异议，但对其证明力有异议。陈华认为该租赁合同是其与歌碧欧公司直接签订的，合同的内容是其直接从歌碧欧公司处租赁上述摊位，合同的主体是其与歌碧欧公司，不存在转租的情形。但是根据歌碧欧公司提供的海口市公安局龙华分局的《不予立案通知书》及海口市龙华区地方税务局的《税务事项通知书》可以证实歌碧欧公司与第三人林树云签订的租赁合同是客观真实的。结合以上证据及第三人林树云的陈述，可以证实陈华是通过向第三人林树云支付手续费的方式接租了第三人林树云原来承租的国贸标准化菜市场二层R45、R46号摊位，自歌碧欧公司与陈华背书之日起，双方就形成了租赁合同关系。第三人林树云此后再也没有参与到该租赁关系中。2.对于陈华提供的《关于减免租金的通知》，由于该通知上并没有加盖歌碧欧公司的公章，歌碧欧公司对其真实性也予以否认，故一审法院对该证据不予采信。3.歌碧欧公司提供的短信，证实了歌碧欧公司于2016年6月3日向陈华发送短信解除双方的租赁合同。
一审法院认为，一、关于歌碧欧公司与陈华的法律关系的问题。歌碧欧公司与陈华虽然没有直接签订租赁合同，仅是在歌碧欧公司与第三人林树云签订的租赁合同上进行了背书，但是根据双方背书的内容来看，陈华承接了原来租赁合同的所有权利和义务，包括直接向歌碧欧公司交纳保证金和租金，通过这种权利义务的转让，双方之间形成了合同的权利义务相对人，彼此互相负责，由此双方之间直接形成了租赁合同关系，第三人林树云由此退出了与歌碧欧公司的租赁关系，不再承担原来的权利义务。歌碧欧公司、陈华之间租赁关系的形成，系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。陈华称其对租赁合同的内容存在重大误解，歌碧欧公司在签订合同时存在隐瞒事实的情形，但陈华并没有举证予以证实，应承担举证不能的后果，故对陈华请求撤销合同的请求，一审法院不予支持。
二、关于陈华是否应当支付租金及违约金的问题。陈华称其在进场经营过程中，由于经营状况不好，歌碧欧公司承诺过免收租金，但歌碧欧公司不予认可。陈华提交的关于减免租金的通知、广告宣传单、新闻报道等证据，由于缺乏客观真实性和证明力，不足以证实陈华的主张，故对陈华的主张一审法院不予采信。陈华在承租歌碧欧公司的摊位后，没有向歌碧欧公司交纳租金，已构成根本性违约，歌碧欧公司据此提出解除合同并要求陈华支付拖欠的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。至于歌碧欧公司要求的违约金，由于陈华在经营的过程中，也遭受了一定的损失，拖欠租金具有一定的客观原因，从公平合理的原则考虑，应予免除。
三、关于歌碧欧公司是否应当退还保证金1.2万元的问题。由于歌碧欧公司已向陈华发出了解除通知书，因此歌碧欧公司与陈华的租赁合同已经解除，歌碧欧公司理应向陈华退还保证金1.2万元，该保证金可以用于抵扣陈华拖欠的租金。
综上所述，歌碧欧公司请求确认其与陈华的租赁合同已经解除及要求陈华支付拖欠的租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。陈华要求撤销其与歌碧欧公司的租赁合同，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认海南歌碧欧投资管理有限公司与陈华的租赁关系已经解除；二、限陈华在本判决生效后十日内向海南歌碧欧投资管理有限公司支付租金20533.33元，扣除陈华交纳的保证金1.2万元，实际应付租金为8533.33元。三、驳回海南歌碧欧投资管理有限公司的其它诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费834元，由海南歌碧欧投资管理有限公司承担425元，由陈华承担409元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院另查明，2015年5月20日，歌碧欧公司与林树云签订摊位/铺面租赁管理合同，约定林树云（乙方）租赁歌碧欧公司（甲方）国贸（标准化）菜市场二层R45R46号摊位/铺面，2015年8月1日起至2016年7月31日期间租金每月2800元。2015年7月24日陈华与歌碧欧公司在该合同附表背面签订协议约定“甲方同意乙方将其所承租的二层R45R46号摊位转租给陈华，陈华的义务包括但不限于交纳保证金、租金等，未经甲方同意，陈华不得再次转租。”当日陈华向歌碧欧公司交纳保证金12000元，歌碧欧公司向陈华出具收据。2016年2月16日，歌碧欧公司发布公告，将陈华等二楼摊位集中到了一楼经营。2016年6月3日，歌碧欧公司委托律师向陈华发送短信，通知陈华解除合同，陈华不再租赁歌碧欧公司的摊位。
本院认为，一、关于歌碧欧公司与陈华的法律关系问题。歌碧欧公司与陈华虽然没有直接签订租赁合同，但是在歌碧欧公司与林树云签订的租赁合同背面，陈华与歌碧欧公司签订了协议，歌碧欧公司同意林树云将铺面转租给陈华，陈华亦同意交纳保证金及租金。从林树云认可其已退出与歌碧欧公司的租赁关系，歌碧欧公司和陈华认可双方之间直接构成租赁关系的陈述可知，经过出租人歌碧欧公司的同意，陈华和林树云之间系租赁权的转让，林树云转让租赁权后退出与歌碧欧公司的租赁关系，歌碧欧公司与陈华成立租赁关系。陈华和歌碧欧公司实际按照林树云与歌碧欧公司签订的合同约定的租赁期限、租金履行合同，其内容并未违反法律强制性规定，合法有效，陈华未按时支付租金，歌碧欧公司已向陈华发出解除合同的通知，现请求确认其与陈华的租赁关系已经解除，应予支持。陈华称其对租赁合同的内容存在重大误解，歌碧欧公司在签订合同时存在隐瞒事实的情形，但陈华并没有举证予以证实，应承担举证不能的后果，故对陈华请求撤销合同的请求，本院不予支持。
二、关于陈华是否应当支付租金及违约金的问题。陈华称其在进场经营过程中，由于经营状况不好，歌碧欧公司承诺过免收租金，但歌碧欧公司不予认可。陈华提交的关于减免租金的通知无歌碧欧公司公章，无法证明是歌碧欧公司的真实意思表示。在陈华提供的歌碧欧公司的广告宣传单、新闻报道等证据，也无法证明歌碧欧公司承诺免收租金，至于歌碧欧公司为了市场经营的需要将陈华的租赁摊位从二楼调整至一楼，并未实际损害陈华利益，陈华实际使用一楼摊位亦应当交纳租金。综上，陈华在实际使用租赁场地期间，应按约向歌碧欧公司支付租金。关于陈华是否应当违约金的问题，一审法院对歌碧欧公司的该项请求未予支持，歌碧欧公司也并未对此上诉，故本院予以维持。
三、关于歌碧欧公司是否应当退还保证金12000元的问题。由于陈华已实际退出租赁场地，歌碧欧公司未提供证据证明有应当扣除保证金的事由，故其收取的保证金应予以退还，该保证金可以用于抵扣陈华拖欠的租金。
四、关于本案是否遗漏陈华的反诉请求问题。一审法院对陈华的反诉请求已进行了实体审理，并在说理部分对于陈华的反诉请求是否支持已进行了论述，对于未予支持的反诉请求未在判决主文进行表述，本院予以纠正。
综上所述，陈华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初7151号民事判决；
二、驳回陈华其他反诉请求。
二审受理费834元，由陈华负担。
本判决为终审判决。
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审
判长刘华琪
审
判员李家林
审
判员林梅
二〇一七年六月二十九日
法官助理 廖敏
书
记员刘沛
速录员吴虹瑶