湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第388号
上诉人（原审被告）岳阳市中豪置业有限公司。
法定代表人叶振凡，董事长。
委托代理人郑杰华，女，岳阳市中豪置业有限公司经理。
委托代理人陈紫堂，男，岳阳市中豪置业有限公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）易鑫焱，男，1976年12月4日出生，汉族，华容县人。
委托代理人黄欣，湖南君煌律师事务所律师。
上诉人岳阳市中豪置业有限公司（以下简称中豪公司）与被上诉人易鑫焱因租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月28日受理后，依法组成由审判员邵莉茜担任审判长，审判员蒋立春、代理审判员王欣辉参加的合议庭，于2014年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人中豪公司的委托代理人陈紫堂，被上诉人易鑫焱的委托代理人黄欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年10月28日，易鑫焱与中豪公司签订了一份《商场租赁合同》，易鑫焱租赁中豪公司位于中豪时代购物城1楼2FA26号商铺。合同约定了租赁期限从2012年11月1日至2017年10月31日；乙方（即易鑫焱）向甲方（即中豪公司）交纳20000元的履约保证金，租金为每月580元；乙方同意在一切非因甲方原因下致使合同解除，乙方装修部分归甲方所有且甲方无须补偿乙方装修的残值；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，加收违约金200元，逾期十五日仍不缴付的，视为根本违约，乙方根本违约，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，乙方交付的履约保证金不予退还并有权就发生的直接及可预期利益之损失主张赔偿，同时乙方不得主张其装修部分的残渣补偿。乙方营业时间与商场营业时间同步，为早8点至晚21点。合同签订后，中豪公司向易鑫焱交付了租赁房屋，易鑫焱向中豪公司指定的物业公司交纳了20000元履约保证金，易鑫焱租金交至2013年6月，后由于承租的商铺更衣间下雨时有雨水渗漏，导致墙面部分霉变，更衣间有异味，要求中豪公司整修，而中豪公司一直没有整修，加之整个商场生意不太好，经营户要求中豪公司降租未果，易鑫焱从2013年7月开始未交租金。另查明，2013年1月商场刚开业时，营业时间为早8点至晚21点，2013年1月28日，中豪公司将营业时间调整为早9点至晚18点。2014年2月后，因易鑫焱上访、中豪公司停电等原因门面一直处于停业状态。
原判认为，易鑫焱与中豪公司之间签订的《商场租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定来履行自己的义务。合同签订后，易鑫焱向中豪公司交纳了履约保证金，中豪公司向易鑫焱交付了门面，双方之间均按合同履行了自己的义务。在合同履行的过程中。中豪公司在易鑫焱更衣间渗水后不及时整修、在没有征求易鑫焱及各租赁户同意的前提下，擅自将营业时间从2013年2月开始改为上午8时至下午18时，另以易鑫焱及各租赁户拖欠租金为由，强行关闭供电设施，导致易鑫焱无法经营，中豪公司存在违约行为。门面更衣间渗水，对易鑫焱的经营造成的影响不是很严重，但易鑫焱在继续使用承租商铺后，从2013年7月起完全不交租金，也构成违约。因双方的违约行为，导致合同不能继续履行，易鑫焱现要求解除与中豪公司之间签订的《商场租赁合同》，予以支持；易鑫焱的履约保证金中豪公司应当退还，但易鑫焱拖欠的租金也应当支付。由于2014年2月后，因双方的原因门面处于停业状态，故停业期间的租金中豪公司应当减免；另门面更衣间渗水，中豪公司也应当减免其正常营业期间的部分租金，因此对易鑫焱拖欠的租金酌情按6个月计算。易鑫焱要求中豪公司返还其已缴纳的租金、物业费、运营费、水电押金1000元、装修保证金1000元的主张，因易鑫焱使用了租赁物，应当交纳租金，其要求返还已交的租金没有法律依据，不予支持，另外的物业费、运营费、水电押金、装修保证金属于物业公司收取的费用，易鑫焱要求中豪公司返还没有事实依据，不予支持。易鑫焱要求中豪公司赔偿其损失1000元的主张，由于易鑫焱没有举证证明其有1000元的损失，且合同对此也没有进行约定，不予支持。另易鑫焱要求解除物业管理合同，由于双方当事人之间并没有签订物业管理合同，易鑫焱的该诉求没有事实依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除易鑫焱、岳阳市中豪置业有限公司于2012年10月28日签订的关于租赁中豪时代购物城1楼2FA26号商铺的《商场租赁合同》；二、限岳阳市中豪置业有限公司在判决生效后十日内退还易鑫焱履约保证金16520元（580元×6个月=3480元，20000元-3480元=16520元）；三、驳回易鑫焱的其他诉讼请求。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费774元，由易鑫焱承担314元，岳阳市中豪置业有限公司承担460元。
上诉人中豪公司对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、中豪公司调整营业时间是经过了与各承租户协商达成的一致意见，并没有违约，且承租户可以自行营业到晚上21点，公司不会阻止；2、中豪公司停止向易鑫焱的商铺供电是因为承租户拒不缴纳租金，公司是依法行使自己的权利，不构成违约；3、承租户长期不缴纳租金，构成根本性违约，原审判决减免承租人应交的部分租金以及退还履约保证金错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判并驳回承租户一审提出的诉讼请求。
易鑫焱辩称，1、原判认定被答辩人出租的商业铺面渗水而不维修，强行停电，缩短营业时间，构成违约是正确的。2、答辩人不交租金是先履行抗辩权的行使，不构成违约，答辩人为尽快收回退款才没有上诉。请求二审法院维持原判。
二审期间，中豪公司向本院提交了一份商场营业时间调查表，拟证实中豪公司调整营业时间是经过了与各承租户协商达成的一致意见，并没有违约。
二审期间易鑫焱未提供证据，对上述证据发表了对真实性、合法性、证明目的均有异议的质证意见。
本院认证意见为：调查表为中豪公司向所有承租户所做的调查，不能认定为双方对租赁合同内容的变更，故不能达到其证明目的，本院不予采纳。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点是中豪公司、易鑫焱在履行租赁合同时是否有违约行为以及应当如何承担违约责任。
关于中豪公司更改营业时间及停止向承租户供电的行为是否违约的问题。中豪公司与承租户签订的合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规，是合法有效的，双方均应当按照合同履行。中豪公司主张其调整营业时间是经过了与各承租户协商后达成的一致意见，并没有违约，但仅以其发放过一张营业时间调查表为依据，而调查表的内容是征求承租户意见作为参考，公司之后也未与各承租户签订变更原合同约定的营业时间的协议，故对中豪公司的这一主张，本院不予支持。对于中豪公司以承租户未按时交纳租金等费用为由停止供电，提出己方的行为是行使合同权利的主张，本院认为，中豪公司与承租户签订的合同中约定在双方发生争议时应协商解决，协商不成时可向法院起诉，但中豪公司在双方发生争议时即断电导致承租户不能经营的行为不当。因中豪公司缩短营业时间、断电导致营业时间减少但并非是导致合同目的不能实现的根本原因，且合同就此没有特别约定，故该行为不能认定为根本违约。
易鑫焱使用承租商铺期间，从2013年7月起不交租金，按照合同约定，该行为构成根本违约，中豪公司有权解除合同并不予退还履约保证金。现承租人亦是要求解除合同，故对原审法院解除双方合同的主张，予以维持。但因中豪公司的上述违约行为，造成承租人营业时间减少，且被上诉人承租的铺面更衣间漏水导致其经营遭受影响，而合同并没有约定中豪公司承担该违约责任的方式，故原审据此作出中豪公司退还履约保证金并减免部分租金的处理并无不当。
综上，中豪公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由岳阳市中豪置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵莉茜
审 判 员 蒋立春
代理审判员 王欣辉
二〇一四年十月二十日
书 记 员 邓 乐