成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0104民初3343号
原告：邓川，男，汉族，1979年5月30日出生，住成都市武侯区。
原告：张勤，女，汉族，1978年8月2日出生，住四川都市武侯区。
二原告共同委托诉讼代理人：严石宝，四川履枰律师事务所律师。
被告：陈艳丽，女，汉族，1985年1月16日出生，住四川省自贡市大安区。
委托诉讼代理人：张帅，男，1981年7月17日出生，汉族，住成都市锦江区。
原告邓川、张勤与被告陈艳丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，本案依法由审判员何理独任审判，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告邓川、张勤的共同委托诉讼代理人严石宝，被告陈艳丽及其委托诉讼代理人张帅到庭参加诉讼。双方当事人庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。
原告邓川、张勤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》(庭审中，原告自愿撤回解除《过户、按揭代理合同》的诉讼请求)；2、被告退还原告定金100000元，并支付违约金179800元；3、被告赔偿原告居间费用53243元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在四川链家房地产经纪有限公司(以下简称链家经纪公司)居间下于2017年2月15日签订《成都市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》、《居间服务合同》，由原告购买被告位于成都市锦江区大塘坎街XX号房屋（XXXX），房屋编号：XXXXXX，建筑面积67.09平方米，总价款1798000元，支付方式为按揭贷款支付，产权性质为商品房，如被告违约不予办理转移登记手续的按照成交总价10%支付违约金。根据合同约定：在签订合同时原告支付被告定金100000元。原告当日支付了100000元定金，被告出具收据后原告按照约定办理按揭手续，且通过银行审批，并通知被告办理过户手续，被告却迟迟不予办理。在原告多次催促下，被告仍不给予办理，并通过短信明确告知该房屋被告不出售。原告认为，被告违约不出售案涉房屋系房价上涨，是严重违反合同约定和诚实信用原则的，被告的违约造成原告再次买房必然将多支付房款，给原告造成巨大损失，请求支持原告的诉讼请求。
被告陈艳丽辩称，1、其不同意解除合同，被告要求继续履约；2、原告要求被告退还定金无异议，如果是因为原告的原因不能继续履约，被告按照约定不予退还定金；3、被告不同意支付违约金，在限购政策出台之前，双方的交易程序都在正常办理，提出解除合同是因为限购政策的出台。按照最高院的相关规定，被告没有过错，不应该支付违约金；4、不同意赔偿原告居间费用的诉讼请求。链家经纪公司是中介，公开承诺了交易不成可退还居间费用，原告在将要收到链家经纪公司退还居间费用的情况下，还要求被告赔偿原告居间费，被告将保留追究原告诈骗的权利；5、原告要求被告承担诉讼费用不合理，被告是因为受限购政策的影响，而且是根据最高院的相关规定合理解除合同，被告没有过错，也没有违约，被告有十多次要求原告当面协商，但是原告不配合，被告看到原告提交的起诉书后，被告了解到原告已经另外购买了房屋，就与两原告联系，协商解决，但是两原告都没有接电话，被告就通过短信的方式跟两原告沟通，但是两原告也没有回复，被告一直都在与两原告联系，是两原告不配合，所以被告不应该承担诉讼费；6、对于返还10万元定金无异议，原告陈述多次催告被告的事实不是真实的，被告没有任何违约行为。被告的户籍所在地在自贡市大安区，婚姻状况为离异，多年以来在成都以书法国画教学为主。案涉房屋系被告个人所有的唯一住房，其出售房屋原计划在成都另购置一套稍大的房屋。2017年2月15日被告与原告签订房屋交易合同。按合同约定，原告应为被告归还银行按揭，然后再办理交易过户手续，在原告尚未向银行归还按揭贷款，更未向被告支付房款，后续交易及过户流程均未办理的情况下，3月23日晚成都出台限购新政。当晚被告仍表示愿意将案涉房屋出售给原告。3月24日限购新政细则公布，要求购房者必须具有本区域户籍或在本区域稳定就业并连续缴纳社会保险24个月以上。受该限购新政条款的限制，被告若继续出售案涉房屋，将不能在成都购买住房，被告才于3月24日通知中介和向原告解释是因为受政策影响不能卖房。3月27日、3月28日、4月1日、4月7日、4月8日、4月12日、4月14日、4月15日、4月22日、5月19日，被告多次通过链家经纪公司要求与原告联系，表明因受限购的影响，不能继续交易。原告提交的催告函是在新政出台之后，在新政出台之前被告一直都是在正常履约；7、限购新政出台后，案涉房屋所在小区的房价都没有上涨，被告并不是因为房价上涨而提出解除合同，而是因为限购新政的影响，房价的升降属于市场风险，被告不应承担赔偿责任，被告也不会主张收益，被告主观上是希望继续履行合同的，不能出售房屋是因为受限购政策的影响，并符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六“不可归责于双方当事人的事由”的规定。原告没有受到限购政策的影响，原告可以在其他任何地方购买住房，而且在被告与原告的合同解除前，原告已经另行购房，所以不存在原告与被告的合同不能继续履行就要另外支付多余房价的情况。
经审理查明，2017年2月15日，被告（甲方、出售方）与原告（乙方、购买方）签订一份《成都市存量房屋买卖合同》，并与链家经纪公司（丙方、经纪方）签订一份《补充协议》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区大塘坎街XXX号(所属楼盘为XXXX)X栋X单元XX楼X号房屋出售给乙方，房屋建筑面积67.09平方米，该房屋已设定抵押；该房屋成交价格950000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价848000元，共计1798000元，由乙方一并支付给甲方；乙方应在签订本合同当日支付定金100000元；乙方同意支付首付款(不含定金)898000元，乙方在过户递件之前(请约定支付时间或条件)将该笔首付款存入理房通资金托管账户，待乙方取得产权证书后，由丙方进行理房通资金托管解冻，到银行办理资金划转手续将该笔首付款支付给乙方；收齐房款3日内甲方将该房屋交付给乙方；尾款800000元由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额，若乙方因政策原因未获得银行或公积金管理中心批准，双方同意本合同终止，乙方支付的定金和房款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生各项费用由乙方承担；该房屋目前为抵押状态，甲方应在2017年05月15日之前到其原借款机构办理完成解除抵押(即将足额钱款存入还款账户）手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以抵押权人通知为准）；甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在丙方通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按丙方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价的5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金；甲乙双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方。同日，被告(甲方、出售方)与原告(乙方、购买方)、链家经纪公司（丙方、经纪方）签订了一份《关于合同(编号XXXXXXXX)的补充协议》，约定：因乙方买房为小孩上学使用，甲方承诺未占用该房屋就读所属学区学籍名额，若因甲方故意隐瞒事实真相，造成乙方损失，则甲方支付房屋成交价20%的违约金给乙方。上述合同签订后，原告于2017年2月15日向被告支付了购房定金100000元，向链家经纪公司支付了贷款服务费2000元、佣金51243元，共计53243元。
2017年3月20日，被告向链家经纪公司工作人员发微信，称“其不卖房了，不用去还款了”。2017年3月24日，被告的代理人张帅向链家经纪公司工作人员发微信，称受调控影响被告决定暂时不卖房了，要求退原告100000元的保证金并再给20000元，终止合同。2017年3月31日，原告向被告发出一份《催告函》，主要内容为：“根据补充协议约定，甲乙双方应于2017年3月20日银行结按，为此我方及居间方通过电话、短信等方式多次与你沟通，希望你按照合同约定配合办理过户手续，你却以各种理由推脱拒绝。你的行为已严重违约，导致合同不能继续履行，现我方向你发出本催告函，再次提醒你于2017年4月15日前，根据房屋买卖合同以及补充协议的约定，配合办理结按过户手续”。2017年4月1日，被告向链家经纪公司工作人员发信息称“今收到张琴发来催告函一份。因受限购新政影响，导致无法办理交易。我一直通过链家再与对方协商解约，已不存在办理后续交易流程”。2017年4月5日，邓川向被告发短信，要求其按照合同约定尽快办理过户手续。被告回复称“受成都调控新政的影响，已不能继续交易过户。早已与您在协商解约，现请明确是否不再协商”。此后双方多次发短信进行协商未能达成一致，原告于2017年4月17日向本院提起诉讼。庭审中原告陈述：其于2017年4月5日之后另行购买了其他房屋。
查明，被告户籍地为自贡市大安区，现已离婚，其在成都只购买了一套案涉房屋。诉讼中案涉房屋仍处于抵押状态。2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发出成办发（2017）10号《关于完善我市住房限购政策的通知》，对成都市限购房屋的区域和限购对象进行了规定。
链家经纪公司向客户作出的《十大服务承诺》载明：经成都链家居间成交的二手房，如最终未能成功办理过户手续的，成都链家承诺，在符合下述前提条件时，将于10个工作日内退还全部已经收取的佣金：1、交易双方协商一致，不再继续交易，签署《解约协议书》并提供原件供成都链家存档；2、交易双方签署的房屋买卖合同及相关协议，经人民法院生效判决确认解除，并提供复印件供成都链家存档。庭审中，证人何保平、桑梁超陈述：其均系链家经纪公司的工作人员及案涉房屋买卖合同的居间人，2017年3月20日被告称其不卖房了，3月23日被告又称愿意卖给原告，3月24日限购政策细则出台后，被告就又不卖了；其已帮原告办理了银行按揭手续，银行已通过了贷款审批；链家经纪公司有规定，如双方交易不成功，会退还客户居间费。
审理中，陈艳丽曾向本院提交一份书面《答辩状》，称其受限购政策影响，交易不能继续属于情事变更，其愿意解除双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。庭审中，陈艳丽称其虽属于限购对象，但仍愿意继续履行合同。
上述事实有当事人提交的如下证据和当事人的一致陈述在案为证：原告和被告的身份证复印件、《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于合同(编号XXXXXX)的补充协议》、定金收据、居间费收据、催告函、微信记录、短信记录、短信通信明细单、证人何保平和桑梁超的证言、被告户口本、离婚证、个人或家庭房屋信息记录、微信聊天记录、《十大服务承诺》及双方当事人的一致陈述在案佐证。原告和被告提交的链家APP截图与本案不具有关联性，本院不予采信；被告提交的类似案例判决，不作为本案证据使用。
本院认为，原告与被告及第三人链家公司签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，对各方均具有约束力。合同签订后原告依约支付了购房定金，并向银行申请了按揭贷款。根据合同约定，被告应在2017年5月15日之前到借款银行办理完成解除抵押，而被告于2017年3月20日明确表示其愿意卖房了、不用还按揭款，且在2017年3月23日成都市人民政府办公厅出台限购政策后以及原告于2017年3月31日向被告发出催告函后，被告于2017年3月24日、4月1日、4月5日均以其属限购对象为由，明确表示不愿再卖房了，愿与原告协商解约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，被告在履行合同期限届满之前，其已向原告明确表示不再继续履行房屋买卖合同，故原告有权要求解除双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故被告应向原告返还定金100000元。关于本案合同解除是否属于不可归责双方的事由，被告是否应当承担违约责任。虽然被告在限购政策出台之后及在诉讼书面答辩中明确表示其属限购对象不能再继续履行合同，愿意解除合同，但在庭审中被告又称即使属于限购对象，其仍愿意继续合同，由此表明被告属于限购对象并不是导致房屋买卖合同不能继续履行的必然因素，且被告在限购政策出台之前已明确表示不愿结清按揭解除抵押，不愿再继续履行合同，故被告辩称其属于限购对象，合同解除属于不可归责双方的事由，其不应当承担违约责任的理由缺乏事实依据，本院不予采纳。本案中房屋买卖合同不能继续履行被告主观上存在过错，其行为已构成违约，被告应当承担相应的违约责任。关于违约金。原告以双方签订的房屋买卖合同约定的违约标准要求被告承担违约金即按房屋总价的10%承担违约金179800元。对此，本院认为，案涉房屋买卖合同的解除，虽然被告在主观上有过错，但也存在限购政策出台的客观事实。原告提出的违约损失赔偿，应考虑涉案房屋买卖合同的履行程度、房屋市场价值上涨的情况、被告的过错程度、原告的实际损失、双方对违约责任的约定情况等因素，酌情认定被告向原告赔偿违约损失100000元。关于原告主张的居间佣金损失。本院已判决解除双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，根据链家经纪公司工作人员的陈述及链家经纪公司作出的《十大服务承诺》约定，链家经纪公司将退还已经收取的佣金，且本院支持的违约损失已能弥补，故原告主张的居间佣金损失，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告邓川、张勤与被告陈艳丽签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、被告陈艳丽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓川、张勤退还定金100000元；
三、被告陈艳丽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓川、张勤支付违约金100000元；
四、驳回原告邓川、张勤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取10491元，保全费2120元，合计12611元，由被告陈艳丽负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。
审判员 何理
二〇一七年九月六日
书记员 刘茜