江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终369号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘孝丰。
委托诉讼代理人：吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马广志，宿迁市宿城区河滨法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宿迁华东农业大市场管理有限公司。
法定代表人：戴少勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：侯亚伟，江苏剑辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牟宗英，江苏剑辉律师事务所律师。
上诉人刘孝丰因与被上诉人宿迁华东农业大市场管理有限公司（以下简称华东公司）租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2016）苏1311民初4259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘孝丰上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：1.被上诉人华东公司承诺的进场费10万元和承诺的拆除冷库、板房的补偿费20万元，一审法院漏判。2.被上诉人华东公司突然停电的违法行为造成上诉人的经济损失，一审法院再次漏判。3.被上诉人华东公司的董事长戴少东写下承诺书意思表示真实，一审判决拆除冷库、板房是错误的。戴少东所书写的承诺书是上诉人进场安装、施工冷库、板房的依据，该承诺书书写时间是2012年2月。在戴少东作出承诺后，上诉人才进场建造，上诉人的建造、选址、经营行为时得到了华东公司的承诺而做出的，系双方协商一致的结果，因华东公司的违约而产生的损害后果，当然应有华东公司承担。一审判决认定该承诺书系戴少东于2016年2月向上诉人出具，此部分查明错误。4.上诉人在华东公司提供的承诺书上签字不是上诉人的真实意思表示，一审法院认定有效是错误的。华东公司让上诉人签的承诺书是打印好的格式合同，也是用欺诈哄骗的手段让上诉人签的字。上诉人是文盲，当时也没有读给上诉人听，上诉人也不知道承诺书上写的是什么内容。上诉人的行为属于重大误解行为。5.一审法院判决上诉人给华东公司房屋场地费也是错误的。上诉人在进场之前，华东公司明确表示五年不需要上诉人交房屋场地租赁费，后来华东公司副总经理刘宗友让上诉人象征性交一点，故上诉人在2014年交了一万元房屋场地租赁费。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，造成了漏判、错判。
华东公司辩称：上诉人的上诉理由无事实依据，更无证据证实，且都在一审时重复陈述过，一审中被上诉人一方也予以反驳。一审认定事实清楚，证据确实充分，请求二审驳回上诉，维持原判。1.上诉人是否被欺诈的问题。上诉人进入华东市场时候不与华东公司签订租赁合同，华东公司不得已才要求上诉人签订承诺书，承诺书就是在该种情况下产生的。所以不存在欺诈上诉人，即使存在欺诈，也已经过了时效。2.关于上诉人没有新的场地问题。这是由上诉人自己造成的，华东公司承诺拆迁后给上诉人另行安排场地，但上诉人拒不到别的场地，而要强行霸占华东市场新规划的场地。3.关于停电问题。华东市场所有的用电商户都是充值卡用电制,上诉人停电与否与华东公司没有任何关系。消防部门及华东公司在2015年12月及2016年1月、6月多次通知搭建板房的用户，因存在安全隐患都需要拆除板房，其他所有的商户都已经拆除板房。上诉人早应该予以拆除而未拆除，导致大市场存在安全隐患，即使上诉人停电了，也是为了安全所采取的紧急措施，是为了公共安全和上诉人的利益。4.上诉人没有证据证明其冷库里还有价值二十万元的蔬菜或者其他的货品。由于拆除通知早已经送达，其他的商户也都早已经拆除完毕，上诉人的冷库也早已经清空，且冷库设备也予以拆除了，上诉人只是留部分的设备为了向被上诉人索要赔偿。
华东公司向一审法院起诉请求：1.解除华东公司与刘孝丰之间形成的事实租赁合同；2.刘孝丰立即拆除1号蔬菜大棚内25、26、27号车位上库房内搭建的所有设备，并予以清空；3.刘孝丰支付华东公司摊位租赁费105344元；4.本案诉讼费由刘孝丰承担。事实和理由：2013年7月3日，华东公司和刘孝丰口头约定，刘孝丰租赁华东公司所有的华东农业大市场1号蔬菜大棚内22、23、25号车位经营，从2013年7月3日至2014年7月2日免收租赁费，之后按宿豫区物价局核定的标准收取（每平米54元）。刘孝丰同时承诺，在大棚内搭建的建筑物如因政府部门整治需要或因市场重新调整、规划业态的需要其无条件拆除并承担所有费用。至2016年7月2日，刘孝丰合计欠租金105344元未付。2016年1月和6月，宿迁市消防支队宿豫大队两次向华东公司发出火灾隐患告知书，指出1号蔬菜大棚内搭建泡沫夹芯板房存在火灾隐患，要求整改。华东公司积极整改，除刘孝丰所有商户都自行拆除私自搭建的夹芯板房。后经华东公司催促，刘孝丰于7月6日左右拆除。华东公司在原址上重新规划，在原22、23、25、26、27号车位上建设5间标准房。华东公司正在建设期间，刘孝丰突然在华东公司尚未建成的房屋内搭建冷库设备，强行霸占25、26、27号车位上的3间库房。华东公司认为，双方之间的口头租赁协议已经因租赁物拆除而自行终止。即使未终止，也因刘孝丰未补交租赁费构成根本性违约，华东公司享有解除权，或因口头协议华东公司享有随时解除权。刘孝丰未经华东公司许可强占华东公司房屋行为属于侵权行为，应排除妨碍。
刘孝丰向一审法院反诉请求：1.判令华东公司兑现承诺，刘孝丰对1号蔬菜大棚22、23、25、26、27号车位享有优先使用权；华东公司赔偿刘孝丰拆房损失11.3万元；2.判令华东公司给付刘孝丰进场费10万元；3.判令华东公司因停电给刘孝丰造成损失20万元；4.反诉费用由华东公司承担。事实和理由：华东公司用欺诈手法骗刘孝丰到华东大市场经营，承诺送给刘孝丰10万元也未给，其主张的租赁费105344元刘孝丰不应支付。2013年华东公司大肆宣传华东大市场各项功能建设，并派刘宗友、汪新建等工作人员多次找刘孝丰进入市场经营，承诺送给刘孝丰10万元、免收5年租金。因此，华东公司请求的105344元租金，刘孝丰不应支付。华东公司要求解除刘孝丰在华东大市场经营权、排除妨碍，不符合双方口头约定事实和法律规定。刘孝丰原来在宿迁南菜市经营批发蔬菜，生意十分红火，之所以到华东大市场经营，是华东公司承诺给予诸多优惠，诱惑欺骗，送给好处费10万元。刘孝丰不但没有得到10万元，而且老南菜市的批发摊位被撤掉。双方纠纷是华东公司欺骗违约造成，按双方口头协议，华东公司理应补偿刘孝丰转场损失10万元。2016年3月，华东公司告知刘孝丰要拆除冷库，刘孝丰找到华东公司负责人戴少东协商如何降低损失，戴少东表示给予赔偿20万元，要求刘孝丰撤离华东大市场。在刘孝丰向其索要20万元时，其又矢口否认，后又同意刘孝丰将冷库迁移到其他摊位。2016年6月，华东公司将刘孝丰冷库停电，迫使刘孝丰拆除冷库撤离，造成刘孝丰经济损失20多万元。承诺书是华东公司自己事先准备好，欺骗刘孝丰签名，刘孝丰不认可。
一审法院认定事实：2013年7月3日，刘孝丰经与华东公司协商后，进驻华东公司管理的华东农业大市场从事蔬菜经营，经营场地为1号蔬菜大棚22、23、25号车位，双方未签订书面租赁协议。当日，刘孝丰向华东公司作出承诺，内容为：本人刘孝丰在华东农业大市场经营的1号蔬菜大棚22、23、25号车位，因经营需求，需要建设建筑物，凡遇以下情况所造成的损失均由本人承担，需要拆除的，本人无条件拆除，并承担所有费用；1、不可抗力造成损失的，2、因政府各部门整治需要拆除的，3、因市场需要重新调整货位或重新规划业态的；如发生以上请情况，华东农业大市场不承担任何费用，原来搭建建筑物所交的配电费用及管理费，市场管理公司不予退还。之后刘孝丰经营期间，在租赁的场地上搭建临时板房、冷库使用，占地面积为64.5㎡。2014年11月3日，刘孝丰向华东公司支付租赁费10000元（2014.11.1-2015.10.31），之后未再交付租赁费用。2015年12月27日，华东公司书面通知刘孝丰要求其拆除搭建的建筑物，理由是私自搭建的冷库及板房影响市场正常运营和创建文明卫生城市，刘孝丰未予拆除。2016年1月和6月，宿迁市公安消防支队宿豫区大队两次向华东公司发送火灾隐患告知书，要求其对检查发现的搭建泡沫芯材临时建筑等问题进行火灾隐患排查、落实防范措施。华东公司再次要求刘孝丰拆除搭建物，在双方协商过程中，华东公司公司董事长戴少东于2016年2月向刘孝丰出具一份书面协商结果，内容为：1.尽量协调保留临时板房、冷库，2.如果协调不了确须拆除的情况下，市场管理公司必须提供场地刘老板将原来临时板房迁移到其他场地。2016年6月10日，因华东供公司中断刘孝丰经营用电，双方发生争执并报警处理，公安机关予以调解并告知其诉讼解决。冷库停电后，刘孝丰对冷库内蔬菜继续出售，未售完的就扔掉。2016年7月5日左右，刘孝丰拆除搭建的建筑物。随后华东公司对该场地重新规划并建筑标准用房。刘孝丰于2016年7月12日前后未经华东公司同意在规划后的25、26、27号车位上重新安装冷库并使用。
2014年10月10日，经宿迁市宿豫区物价局核准，华东农业大市场蔬菜摊位收费标准为54元/㎡/月。
一审法院认为，关于本诉部分：华东公司主张双方口头租赁合同因租赁物拆除而自行终止，进而放弃第一项诉讼请求；但双方租赁权利义务所指对象为经营场地，而非在场地上搭建的临时板房和冷库；因此，对华东公司的主张不予采信，双方之间的租赁合同并未因搭建物拆除终止。故经一审法院释明，华东公司变更诉讼请求，仍要求解除双方之间的租赁合同。由于双方未订立书面租赁合同，该租赁视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。华东公司虽曾要求刘孝丰拆除搭建物，但没有提出要求解除租赁合同。从戴少东向刘孝丰出具的处理结果可以看出，华东公司欲继续租赁场地给刘孝丰使用，但场地位置予以变更。刘孝丰拆除搭建物后仍占有原经营场地（即重新规划的25、26、27号车位）的行为违背上述处理结果；加之双方至此仍未签订书面租赁合同，因此华东公司仍可以随时解除合同，而且刘孝丰多年未付租金的行为也赋予华东公司享有法定合同解除权；基于上述两方面理由，华东公司要求解除租赁合同、刘孝丰拆除在25、26、27号车位上搭建物及设备并予以清空的诉讼请求，予以支持。刘孝丰在占有华东公司场地进行经营使用同时，即负有向华东公司支付租金的基本义务。刘孝丰辩解华东公司承诺免收其五年租金，但对此仅提供一份证人证言加以证实，不足以认定，因此刘孝丰对其使用场地期间的租赁费应向华东公司承担继续给付的民事责任。华东公司主张按搭建物占地面积计算租金，具有合理性，予以照准。刘孝丰欠付租金为73592元（24×64.5×54-10000）。
关于反诉部分：戴少东出具的处理结果中，未体现承诺刘孝丰对某车位享有优先使用权；故刘孝丰提出的对1号蔬菜大棚22、23、25、26、27号车位享有优先使用权的反诉请求，没有依据，不予支持。对于刘孝丰向华东公司出具的两份承诺，其辩解不知道内容系受华东公司欺骗诱惑所签，但其提供的证据不足以证实其辩解意见，故不予采信；依据该承诺拆除搭建物的损失费用由刘孝丰自行承担；现刘孝丰要求华东公司赔偿其拆房损失，不符合约定也没有法律依据，不予支持。刘孝丰主张华东供公司曾承诺给付其进场费10万元，并对此提供一份证人证言加以证实；一审法院认为该证据不足以认定刘孝丰主张的事实，故对其要求华东公司给付进场费10万元的诉讼请求不予支持。双方因租赁事宜存在争议后，虽然华东公司有中断供电行为，但对于因停电给刘孝丰造成的损失，刘孝丰提供的照片证据及证人证言不足以认定损失金额为20万元，故对刘孝丰关于损失20万元的诉讼请求不予支持；而且刘孝丰对停电后蔬菜的保存管理未尽到积极减损义务；自己对损失产生负有一定责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十五条、二百二十七条、二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告宿迁华东农业大市场管理有限公司与被告刘孝丰之间的租赁合同；刘孝丰于本判决生效后十日内给付华东公司租赁费73592元，拆除在1号蔬菜大棚25、26、27号车位上的搭建物及设备并予以清空；驳回华东公司其他的诉讼请求；二、驳回反诉原告刘孝丰的诉讼请求。
二审期间，上诉人刘孝丰向本院提交以下证据：1.报纸复印件三份。证明华东公司当初在报纸上发布的招商广告存在虚假宣传，刘孝丰是被欺诈的。2.联名信一份。在联名信上签字的人有的是华东市场经营户，有的是和刘孝丰有业务往来的人；证明刘孝丰是文盲，华东大市场老板戴少东在刘孝丰进场时承诺给10万元的进场费，但是一直没给；华东市场对2014年7月之前占地的使用费用是不收费的，后来刘孝丰的场地收费每年一万元是华东大市场副总刘宗友定的；刘孝丰后建的冷库是在戴少东、刘宗友指定的位置上建的，2017年3月份又被华东大市场私下拆除。3.刘孝丰和刘宗友的对话录音一份。证明1万元租金是双方协商的结果，一审法院以物价局的标准认定租金没有依据。4.刘孝丰和王伟伟的对话录音一份。证明华东公司让保安看着上诉人刘孝丰家不让刘孝丰做生意。
华东公司质证意见：对证据1，三份报纸内容与本案无关联性，不能证明华东公司欺诈刘孝丰。对证据2，该联名信不具备合法性，不予认可。对证据3、证据4不予认可，录音材料中所述不是事实。
本院质证意见：对证据1，三份报纸的内容均系华东公司的招商广告，不能证明刘孝丰被欺诈，本院不予采信。对证据2，联名信中签字者的身份无法确认，且签字者对如何知晓联名信中所述内容未作出说明，本院不予采信。对证据3、证据4，刘孝丰和刘宗友、王伟伟的对话录音，部分内容能够和华东公司出具给刘孝丰的租金收据以及华东公司与刘孝丰之间产生纠纷等事实相互印证，可以作为本案证据使用。
二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以认定。
本院认为，本案二审争议焦点为：1.华东公司应否向刘孝丰支付10万元进场费。2.华东公司是否曾免除刘孝丰5年摊位租赁费；如未免除，租赁费金额如何确定。3.涉案租赁合同应否解除，刘孝丰对涉案摊位是否享有优先使用权。4.华东公司应否赔偿刘孝丰拆房损失11.3万元以及停电损失20万元。
关于第1个争议焦点，10万元进场费问题。上诉人刘孝丰主张，华东公司曾口头承诺向其支付10万元进场费；但华东公司对此不予认可，刘孝丰亦未能提供有效证据予以证实。故对刘孝丰该上诉理由，本院不予支持。
关于第2个争议焦点，租赁费问题。上诉人刘孝丰主张，华东公司曾口头承诺免除其5年摊位租赁费；但华东公司对此不予认可，刘孝丰亦未能提供有效证据予以证实。故对刘孝丰关于免除5年摊位租赁费的上诉理由，本院不予支持。被上诉人华东公司主张，刘孝丰应给付2014年7月3日至2016年7月2日的摊位租赁费，租赁费标准为经宿豫区物价局核准的54元/㎡/月。经查，华东公司于2014年11月3日向刘孝丰收取摊位租赁费1万元并出具了收据，该收据载明：“收款事由1号棚22、23、25号摊位（2014.11.1-2015.10.31）”；结合刘孝丰于二审中提供的其与刘宗友的对话录音，可以认定华东公司已认可2014年11月1日-2015年10月31日期间刘孝丰承担的租赁费用为1万元。故刘孝丰还应当向华东公司支付2015年11月1日-2016年7月2日的摊位租赁费，计费标准应按54元/㎡/月计算，即8月×64.5㎡×54元=27864元。
关于第3个争议焦点，涉案租赁合同应否解除，刘孝丰对涉案摊位是否享有优先使用权。本案中，双方未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。现华东公司以刘孝丰拒绝给付摊位租赁费以及未经双方协商一致便强行在原址重新搭建冷库设备为由，诉至法院要求解除租赁合同并排除妨碍，该诉讼请求于法有据，应予支持。刘孝丰主张华东公司承诺免收其5年摊位租赁费，还主张经双方协商后华东公司同意其在原址重新搭建冷库设备继续经营；但刘孝丰未能提供证据证实其主张，本院不予支持。刘孝丰还上诉提出，根据华东公司董事长戴少东出具的书面承诺，其对涉案租赁摊位享有优先使用权；但从戴少东出具的书面协商内容看，刘孝丰的该上诉理由并不能成立，本院不予支持。
关于第4个争议焦点，华东公司应否赔偿刘孝丰拆房损失11.3万元以及停电损失20万元。经查，刘孝丰于2013年7月3日向华东公司出具两份书面承诺，承诺拆除搭建物的损失费用由其本人承担。现刘孝丰上诉提出，其在华东公司提供的承诺书上签字是受到华东公司欺诈哄骗，并不是其真实意思表示；刘孝丰该上诉理由得不到相关证据证实，本院不予采纳。刘孝丰还提出，拆除冷库、板房后，戴少勇口头承诺给其损失费20万元；但刘孝丰亦未能提供证据予以证实，本院不予采纳。关于停电损失，刘孝丰提供的证据不足以认定其损失金额为20万元，对其该主张本院不予支持。
综上，上诉人刘孝丰的上诉理由均不能成立，应予驳回。因二审出现新证据，一审判决对于涉案摊位的租赁费用金额认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持宿豫区人民法院（2016）苏1311民初4259号民事判决第二项；
二、变更宿豫区人民法院（2016）苏1311民初4259号民事判决第一项为：“解除宿迁华东农业大市场管理有限公司与刘孝丰之间的租赁合同；刘孝丰于本判决生效后十日内给付华东公司租赁费27864元，拆除在1号蔬菜大棚25、26、27号车位上的搭建物及设备并予以清空；驳回华东公司其他的诉讼请求。”
一审本诉案件受理费2407元，由宿迁华东农业大市场管理有限公司负担1907元，刘孝丰负担500元；一审反诉案件受理费减半收取3748元，由刘孝丰负担。二审案件受理费1640元，由宿迁华东农业大市场管理有限公司负担1140元，刘孝丰负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄亚非
审 判 员 陈泽环
代理审判员 朱 海
二〇一七年五月九日
书 记 员 朱芳芳
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