河南省郑州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）豫01行终216号
上诉人（原审被告）郑州市住房保障和房地产管理局，住所地郑州市郑东新区商务外环28号。
法定代表人李德耀，局长。
委托代理人丁继业，该单位工作人员。
委托代理人陈学军，河南闻禹律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）中国银行股份有限公司郑州新区支行，住所地郑州市郑东新区金水东路39号。
负责人王小军，行长。
委托代理人姬毓卿，河南法本律师事务所律师。
委托代理人赫宝泉，河南法本律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）王荣亚，女，1964年8月15日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。
委托代理人李留其，河南欣成律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）翁兴悌，男，1964年10月7日出生，高山族，住郑州市管城回族区。
上诉人郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称“郑州市房管局”）、中国银行股份有限公司郑州新区支行（以下简称“中国银行郑州新区支行”）因与被上诉人王荣亚抵押登记纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191行初335号行政判决，向本院提起上诉。本院2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
一审查明：2007年2月13日，原告王荣亚与第三人翁兴悌登记结婚。2010年3月9日，被告郑州市房管局将位于金水区金水东路299号浦发国际金融中心9号楼11层1110号的房屋为第三人翁兴悌办理产权登记，房屋所有权人为翁兴悌，产权证号为郑房权证字第××号。2012年8月8日，第三人中国银行郑州新区支行与案外人郑州东金化工科技有限公司签订《流动资金借款合同》，合同约定，郑州东金化工科技有限公司向中国银行郑州新区支行借款3589400元，借款期限为12个月（自2012年8月8日起至2013年8月8日止）。同日，翁兴悌与中国银行郑州新区支行签订《最高额抵押合同》，该合同约定，翁兴悌以其名下的涉案房产为郑州东金化工科技有限公司设定最高额抵押，所担保债权最高本金为3589400元，期限为该合同所确定的主债权发生期间届满之日，内容包括主债权的本金及利息等费用，具体金额在主债权被清偿时确定；翁兴悌及中国银行郑州新区支行均在该合同上签字、盖章。2012年8月9日，翁兴悌和中国银行郑州新区支行向被告递交登记编号为2012350818的“郑州市房地产抵押权登记申请书”，翁兴悌将涉案房产（郑房权证字第××号）以358.94万元的金额抵押给债权人中国银行郑州新区支行，债权确定期间为2012年8月8日至2013年8月8日。2012年8月10日，被告审核通过“案件办理审核表”；同日，被告将上述房产为中国银行郑州新区支行办理了抵押权登记并出具登记编号为1203051578的房屋他项权证。2012年8月10日，中国银行郑州新区支行的委托人李凯将房屋他项权证领走。
一审另查明，2015年7月15日，河南省南阳市卧龙区人民法院作出（2015）宛龙梅民初字第00246号民事判决书，该判决认定王荣亚与翁兴悌婚后共同财产位于郑州市金水区金水路299号11层1110的房产归原告王荣亚所有。
一审认为，本案原告王荣亚在2016年5月对涉案房屋办理过户登记时才知道该房屋已被抵押的事实，至2016年7月14日，原告到本院起诉，没有超过法律规定的六个月的起诉期限。被告郑州市房管局及中国银行郑州新区支行提出关于原告已超起诉期限的答辩意见，因其未向法院提供证据证明其在办理涉案房屋的抵押登记时告知过原告的事实，故对此答辩意见，本院不予采纳。
《城市房地产抵押管理办法》第三十二条第（四）项规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明。”第三十三条规定：“登记机关应当对申请人的申请进行审核。”本案位于郑州市金水区金水东路299号浦发国际金融中心9号楼11层1110号的涉案房屋，属原告王荣亚与第三人翁兴悌在婚姻关系存续期间的共同财产，上述事实已被河南省南阳市卧龙区人民法院作出（2015）宛龙梅民初字第00246号民事判决书所确认。本案被告郑州市房管局在为涉案房屋办理抵押登记过程中，具有对涉案房屋的所有权性质进行审慎审查的义务。经庭审查明，被告在为涉案房屋办理抵押登记时，原告王荣亚与第三人翁兴悌的婚姻关系尚未解除，但被告向本院提供的证据显示，《抵押登记申请书》及《最高额抵押合同》中均没有原告王荣亚的签字，故被告对抵押房产的真实状态未依法进行审查，显属事实认定不清。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项之规定，判决：撤销被告郑州市房管局于2012年8月10日将翁兴悌名下位于郑州市金水区金水路299号浦发国际金融中心9号楼11层1110号的房屋为中国银行郑州新区支行办理的房屋他项权证（他项权证号为1203051578）。
郑州市房管局上诉称：一、上诉人严格依法办理抵押登记，收取材料齐全，事实清楚，登记程序合法。上诉人在审核房屋所有权证时，房屋所有权证书上没有“共有”字样，房屋登记薄上也没有记载共有人，因此该房屋就不存在《城市房地产抵押登记管理办法》第三十二条第四项规定的《房屋共有权证》，也不存在该办法所规定的共有人。因此上诉人依据翁兴悌与中国银行郑州新区支行的共同申请办理抵押登记，程序合法。二、上诉人在办理涉案抵押登记过程中已经尽到了审慎审查的义务。根据物权法规定的登记生效主义，涉案抵押房屋不是共有房屋。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。婚姻法虽然规定婚后取得的财产属于夫妻双方共同财产，但房子的所有权属于物权，涉案房屋登记在翁兴悌名下，翁兴悌享有物权，王荣亚基于婚姻关系，享有的是物上请求权，有权利要求自己也登记在房屋登记薄上，使自己成为房屋的共有人，才能成为物权法上的“共有”。《城市房地产抵押管理办法》第三十二条第四项所规定的“共有人”是指登记在房屋登记薄上的“共有人”。综上，上诉人在办理涉案抵押登记时，进行了严格的审核，所作的抵押登记程序合法，符合法律规定，请求二审撤销一审，驳回被上诉人的上诉请求。
中国银行郑州新区支行上诉称：一、被上诉人王荣亚一审时的起诉已超过起诉期限，应当依法驳回其起诉。涉案房产2012年8月10日办理抵押登记，当时被上诉人王荣亚与房产所有权人翁兴悌是夫妻关系，房产作为家庭生活中的非常重要的资产，尤其是像涉案房产价值评估358.94万元，王荣亚不可能不知道该房产已经抵押了（房产证上有登记的记录）。另外，2015年7月15日王荣亚与翁兴悌协议离婚，南阳市卧龙区人民法院将该房产判给她，她是如何交接房产的，按照日常习惯，或过户到自己名下，或转交房产证，不管哪种方式，王荣亚这时也应当知道该房产已抵押，即使从此时开始计算起诉期限，到王荣亚起诉时已接近一年，早已超出法定的起诉期限。二、上诉人中国银行郑州新区支行对涉案房产的抵押权合法有效。物权法规定不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。涉案房产只登记翁兴悌的名字，在外人看来，只有翁兴悌是该房产的合法所有人，王荣亚不是该房产的合法所有人。中国银行郑州新区支行基于对物权登记的信赖，才接受抵押，发放贷款，并按规定办理的抵押登记，善意取得了该涉案房产的抵押权。三、一审法院即使认为该抵押登记违法，也不应当撤销抵押登记。根据最高人民法院颁布的《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。按照文义解释方法，此处“第三人善意取得”的权利亦应包含抵押权等担保物权。本案中，中国银行郑州新区支行已善意取得该涉案房产的抵押权，依照此规定，法院也不应当撤销该抵押登记。综上，上诉人认为一审认定事实错误，适用法律、法规错误，导致作出不公正、不合法的判决，请求二审依法改判。
被上诉人王荣亚辩称：一、涉案房屋系王荣亚与翁兴悌的夫妻共同财产，这一事实已经生效民事判决得到确认。上诉人郑州市房管局在为涉案房屋办理抵押登记过程中，应当依据《城市房地产管理办法》第32条第4项规定，校验房屋共有权证或者其他共有人同意抵押的证明。被上诉人郑州市房管局没有按照上述规定查验申请人提供的权属证明和其他必要资料，未尽到审慎审查义务。二、被上诉人中国银行郑州新区支行不能适用善意取得，中国银行郑州新区支行也应当对涉案房屋进行审查。善意取得是指取得的权利为善意，且无过错。本案中登记涉案的房屋所有人是中年人，中国银行郑州新区支行应当查明其家庭基本情况及涉案房屋的产权所有人，上诉人中国银行郑州新区支行有过错，故不能适用善意取得。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
被上诉人翁兴悌辩称：涉案房屋是其和前妻的共同财产。在2012年夏天郑州东金化工科技有限公司老板找答辩人说在银行贷款，要用答辩人的房子做抵押，当时答辩人的妻子不在家，对方称将该情况向银行说明。后来中国银行和东金公司的人通知答辩人到房管局去办手续，到了房管局，中国银行的工作人员拿了好多文件让答辩人签署，说办理房屋抵押用。郑州市房管局和中国银行的人都知道答辩人的妻子不在家，但他们称让他们自己去处理，答辩人就签了字，当时也记不清签的都是什么，是在办事大厅签的，不是在柜台签的，在这个过程中答辩人没有见过房管局的工作人员。签完后答辩人就走了，也没跟房管局的人员有正面接触，答辩人以为根本就办不成，直到去年夏天答辩人才听说已经办过抵押登记了。
二审查明事实与一审一致。
本院认为：一、关于王荣亚的起诉是否超过法定起诉期限问题。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”上诉人主张王荣亚的起诉超期，没有提交能够证明王荣亚知道涉案抵押登记时间的相关证据。上诉人主张根据涉案房产系家庭重要资产以及王荣亚与翁兴悌在协议离婚时曾对房产进行过分割的事实可以推定王荣亚至少在2015年7月15日已经知道涉案房屋已经抵押的事实。对此，本院认为，从涉案房屋为家庭重大资产的事实不能推定夫妻一方处置房屋必然告诉另一方的事实，而从协议离婚的时间看，距王荣亚提起本案诉讼不超过2年的期限，不能认定其起诉已经超期，故对上诉人主张王荣亚起诉已经超期的理由，本院不予支持。
二、关于上诉人郑州市房管局对被诉抵押登记行为是否尽到审慎审查义务的问题。该问题的核心是郑州市房管局在房屋登记产权人明确的情况下，还是否有义务审查房屋登记产权以外的其他房屋共有情况，这涉及到对房屋共有权的认定是否以物权登记为唯一的标准。按照《物权法》第九条的规定，除法律另有规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。《物权法》第十六条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”因此，应当说除了法律另有规定外，不动产登记应是不动产物权变动的生效要件，是判断物权归属的根据。而法律规定不适用物权登记生效原则的情形，《物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条给予了明确的列举，其中没有明确对婚姻关系存续期间购买房屋的情况。但根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，一般情况下，婚姻关系存续期间购买的房屋应当属于夫妻共同财产，除非夫妻双方另有约定。因此，基于婚姻法的上述规定，可以认为在夫妻关系存续期间购买的房屋，如果登记为一方的名下，一般情况下属于夫妻共同财产，特殊约定属于一方的除外，并不以物权登记为生效要件。也正是因为存在以物权登记为生效要件的例外，《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋等情况进一步询问申请人。郑州市房管局作为房屋登记的专门机关，对于登记的被抵押人是否属于婚姻关系存续期间购买的房屋、有无房屋共有的情况负有特别的审查义务，其对上述情况未经询问和核实，未尽到审慎审核的义务。上诉人称其已经尽到审慎审查义务的理由本院不予支持。
三、关于本案所诉的抵押登记行为是否适合撤销问题，其实质在于中国银行郑东新区支行取得涉案担保物权是否属于善意取得，如构成善意取得，则不适合撤销涉案抵押登记行为。根据《物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得需要符合三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中国银行郑州新区支行取得的抵押权属于担保物权，适用上述善意取得的规定。其在设立抵押之时并不知道处分人翁兴悌无处分权，且根据抵押物的评估价值等额向借款人支付了借款，已经办理了抵押权登记，完全符合善意取得的条件。因此，即使翁兴悌构成无权处分，也不应撤销中国银行郑州新区支行已经取得的担保物权。被上诉人要求中国银行郑州新区支行在涉案物权登记清楚且无共有权人登记的情况下，还要根据被抵押人已经人到中年的情形，再进一步查明其家庭基本情况及涉案房屋的产权所有人，是对抵押权人注意义务的过高要求，其主张中国银行郑东新区支行存在过错的理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人郑州市房管局办理涉案抵押登记未尽审慎审查义务，其登记行为违法，但上诉人中国银行郑州新区支行构成善意取得，其担保物权应当予以保护。一审未考虑抵押权人的善意取得问题，撤销被诉抵押登记，属于适用法律错误，应予改判。故依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191行初335号行政判决；
二、确认郑州市房管局于2012年8月10日将翁兴悌名下位于郑州市金水区金水路299号浦发国际金融中心9号楼11层1110号的房屋为中国银行郑州新区支行办理房屋他项权登记的行政行为违法。
二审诉讼费50元，由郑州市住房保障和房地产管理局承担。一审诉讼费比照二审收取。
本判决为终审判决。
审 判 长 何信丽
审 判 员 耿 立
代理审判员 余 滢
二〇一七年四月二十日
书 记 员 韩亚蕊
附录：
最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定
（自2010年11月18日起施行）
第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。
被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。
被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。
中华人民共和国行政诉讼法
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。