广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0104民初6074号
原告：广东骏伟房地产开发有限公司，住所地广州市中山一路东郊市场3号501房。
法定代表人：江建华，职务总经理。
委托代理人：赵丽慧，该公司员工,联系地址。
被告：谭超明，男，1956年10月3日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：伍江，钱志勇，广东金山石律师事务所律师。
原告广东骏伟房地产开发有限公司（以下简称骏伟公司）诉被告谭超明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵丽慧，被告的委托代理人伍江、钱志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于1994年4月20日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》，约定原告拆除被告原址房屋，并于1997年12月31日前安排建筑面积为38.5平方米的房屋给被告回迁作为产权调换补偿，被告须在1997年12月15日之前支付超面积款70570元。合同签订后，原告迟至2004年11月27日才安置被告回迁至越秀区大沙头东××房，经原告多次催促，但被告至今没有支付超大面积款。2010年11月，经政府测绘涉诉房屋总建筑面积为45.2354平方米。原告尚欠被告临迁费等，经（2006）越法民三初字第3886号民事调解书确定为27102元，两相抵扣，被告尚欠原告房款本金为43468元。被告已经回迁涉诉房屋十几年，拒绝支付超面积款项，故起诉请求：被告向原告支付合同约定的超面积房屋价款，本金43468元，并支付从2004年11月10日起至付清之日的利息（按中国人民银行同期同类银行贷款利率加罚息为计算标准，2007年2月17日之前计算基数为70570元，之后基数为43468元，截止2017年2月28日利息和罚息为39754.63元，以后连续计算）。
被告答辩称：不同意原告的全部诉请。一、原告计算的应付房款数额错误。原告按照商品房的测绘方式所确定的房屋面积是错误的，被告根据穗国房字（2000）249文的规定，公摊面积不能协商达成一致的，由拆迁人或被拆迁人向测绘所申请按协议分摊面积重新出具测绘图纸，超出的分摊面积由拆迁人负担，不再分摊，登记所按协议分摊面积办理回迁房屋手续。2011年9月1日，测绘所出具房屋面积测量成果报告书，确定涉讼房屋建筑面积为40.0447平方米。二、有关利息和罚息，被告均不应当承担。合同约定被告需于1997年12月15日付清增加面积款，原告应于1997年12月30日交付房屋给被告，中间相差15天。但在12月15日应交付的房屋现场没有建筑物，被告享有不安抗辩权。原告与被告就拖欠的临迁费曾有诉讼，原告一直拒绝履行06越法民三初字第3886号调解书，截至今日，原告应付的临迁费、赔偿金、诉讼费、迟延履行金合计45217.97元，被告享有先履行抗辩权。三、本案属于重复诉讼。2011-1379号案件中，原告曾提出反诉，反诉请求即为本案诉讼请求，该案驳回原告的反诉请求，该案中均明确应在办理产权证确定面积后才可向被告主张超面积款。现被告仍未取得涉讼房屋的产权证。
经审理查明，1994年4月21日，原告（甲方，原称广东省旅游房地产开发公司）与被告（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经批准拆除东船上街东一二巷地段的土地，乙方同意甲方拆除其所有的坐落在大沙头路东船××街××号房屋，甲方于1997年12月30日前将征地范围内大沙头路东船上街新建自有的、建筑面积为38.5平方米的房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方的原址房屋建筑面积为6.81平方米，而甲方调换（补偿）给乙方38.5平方米，两者相比，相差了31.69平方米，乙方根据有关规定以2226.88元一平方米的标准计算，付给甲方70570元，并于1997年12月15日前付清等。该协议经广州市房地产管理局登记备案。
2004年11月26日，被告回迁至大沙头路东××房。
2007年2月2日，本院作出（2006）越法民三初字第3886号《民事调解书》，原告、被告在该调解书中自愿达成如下一致协议：一、骏伟公司应在签订本调解书之日起十五日内，向谭超明支付从2000年5月1日至2002年4月30日止的临迁费（按每月500元计）和从2002年7月1日至2003年12月31日止的临迁费（按每月500元计）；二、骏伟公司应于签订本调解书之日起十五日内，向谭超明支付从1998年1月1日至2004年11月30日止的赔偿金（按每日2元计）；三、本案受理费1052元由骏伟公司承担，骏伟公司应在本调解书签订之日起十五日内交还谭超明。原告、被告确认上述调解书确定的款项，原告至今未向被告支付，该案已由本院立案进行强制执行。
因涉诉房屋拆迁安置补偿问题，谭超明曾起诉骏伟公司要求协助办理涉诉房屋的产权证，骏伟公司在该案中一并提起反诉要求谭超明支付超面积房款171601元，确认超面积房屋使用费抵销全部拆迁欠费。本院于2011年11月15日作出（2011）穗越法民三初字第1379号《民事判决书》，判决骏伟公司协助谭超明办理广州市越秀区大沙头路东××房的产权登记手续，并驳回骏伟公司的诉讼请求。判后，骏伟公司不服判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2012年11月2日作出（2012）穗中法民五终字第1491号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。其中该判决认为：骏伟公司与谭超明签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。骏伟公司拆除谭超明房屋之后，将讼争房屋以产权调换方式补偿给谭超明，骏伟公司即应协助谭超明办理讼争房屋产权登记手续，以维护被拆迁人的合法权益。至于谭超明尚欠骏伟公司的合同约定房款的问题，谭超明是因盈基大厦烂尾以及主张欠付房款与骏伟公司欠付谭超明的临迁费等费用相抵销而未付，并非无理拒付，对于该部分房款骏伟公司可另行主张，其在本案中以此为由拒绝协助办理讼争房屋产权登记手续，据理不足，本院不予支持等。
上述判决书现已发生法律效力。此外，2011年12月9日，广东省佛山市南海区人民法院作出（2011）南法执字第1847恢字1-1号执行裁定，查封了讼争房屋。原、被告双方均确认被告曾就前述查封事项向南海区人民法院提出过异议，但均被驳回。因讼争房屋被查封，讼争房屋至今未能办理过户登记至被告名下的手续。
庭审中，被告向本院提交广州市房地产测绘所于2011年9月1日出具的《房屋面积测量成果报告书》，其中涉诉房屋总面积为40.0447平方米。原告质证认为对真实性没有异议，对证明内容不予认可，涉讼房屋是电梯楼，应按照原告提供的测量结果，涉讼大楼的其他回迁户均是按此办理房屋产权证的。
本院认为，上述生效判决对原告与被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》已作认定，本院不再赘述。根据上述协议的约定，被告应于1997年12月15日前向原告支付70570元房款。因此，本案争议的焦点在于被告是否有权延期支付前述超面积款。对此，本院作如下分析：
首先，原告主张的超过约定补偿面积的事实是否存在。原告在本案中主张的款项是上述拆迁补偿协议中约定的超面积款，协议中约定原告调换给被告的38.5平方米房屋，而被告所述的涉诉房屋面积为40.0447平方米，已经超过约定的面积。因此，被告辩称原告主张的超面积款计算有误，缺乏事实依据，本院不予采信。
其次，本案是否存在重复诉讼。原告在1379号案件中提出的反诉请求是要求被告支付超面积款171601元，并非仅是本案中主张的协议约定的超面积款，且该案二审判决中认为对于合同约定的房款，原告可另行主张，因此原告主张要求被告支付合同约定的房款并非重复诉讼。
再次，被告主张的不安抗辩权问题。根据前述协议的约定，被告应于1997年12月15日前付清该款，而被告则在同月30日前安置回迁，即被告于该款项支付上负有先履行的义务，但前述协议签订后，原告未能及时安置回迁、完成产权调换补偿。虽然原告在2004年11月26日安置被告回迁入住了涉案房屋，但原告至今未能协助被告完成讼争房屋的产权过户登记手续。尤其是前述生效判决判令原告负担协助办理讼争房屋过户登记至被告名下的义务后，讼争房屋因原告的其他纠纷被佛山市南海区人民法院查封，至今未能解除该查封手续。即，被告于讼争房屋的产权调换补偿手续至今因存在查封的法律障碍无法完成。因此，被告据此主张其享有不安抗辩权，不同意先行支付该超面积补偿款，理据充分，本院予以采信。因此，原告于本院提起的诉讼请求，本院暂不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第六十八条、第一百零七条的规定，判决如下：
驳回原告广东骏伟房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案受理费1881元，由原告广东骏伟房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程秀建
人民陪审员 黄旭俐
人民陪审员 邓晓红
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 张广鋆