辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽09民初332号
原告(案外人):王廷余。
委托代理人：王强，与当事人系亲属关系。
被告（申请执行人）：阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司。
法定代表人：朱君。
被告(被执行人)：阜新海罗恒基房地产有限公司。
法定代表人：胡宝全。
委托代理人：陶春霞，与当事人系亲属关系。
被告（被执行人）：阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司。
法定代表人：胡涛。
委托代理人：胡宝全。
被告（被执行人）：阜新三鑫融资担保有限公司。
法定代表人：胡宝全。
原告王廷余与被告阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司（以下简称君悦小贷公司）、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司（以下简称三鑫小贷公司）、阜新三鑫融资担保有限公司（以下简称三鑫融资公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用普通程序于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告王廷余的委托代理人王强，被告海罗公司的委托代理人陶春霞、三鑫小贷公司的委托代理人和三鑫融资公司的法定代表人胡宝全到庭参加诉讼。被告君悦小贷公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告王廷余向本院提出诉讼请求：一、请求法院停止对阜新市细河区迎宾大街甲364-292号（A1#2单元904号）商品房的执行，归还原告对其的所有权和使用权；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、法释(2015)10号文件第二十八条规定，金钱债权执行中买受人在登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予以支持：1.在人民法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有不动产；3.已交付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。原告合法有效的书面买卖合同的签定，对该不动产的合法占有，全部价款的交付都远在查封之前。二、关于法院提到的法释(2015)10号文件中第二十九条之第二款“所购商品房系用于居住且买售人名下无其他用于居住的房屋”之规定，原告阜蒙县的房屋名有实无，因为县政府明令马上拆迁，我现在正处于租房居住的状况。根据上述两点，原告认为法院驳回原告的异议是错误的，应予以纠正为盼。三、2013年10月26日原告于海罗公司售楼处通过合法途径和合法手续以全款购得了细河区迎宾大街甲364-292号（A1#2单元904号）商品房，之后又交了相关的一切费用。2014年9月8日领到钥匙，从此原告正式有了该房的使用权。这是无可争辩的事实，勿庸置疑。如果海罗公司再把该房另作抵押势必侵害了原告的合法权益，情理难容，在此请求纠正为盼。四、君悦小贷公司在2015年看到胡宝全资金链断裂，为了一己之利，不分清红皂白，对胡宝全开发的海罗房地产楼房的高层全部作了贷款抵押，不管卖出的和没卖出的也不顾房主的抗议，均在楼门口印上“房贷抵押”的字样，这种做法非常荒唐，也势必央及无辜，侵犯了很多消费者的合法权益。
海罗公司辩称：同意房屋停止执行。
三鑫小贷公司辩称：同意房屋停止执行。
三鑫融资公司辩称：同意房屋停止执行。
君悦小贷公司未到庭未答辩。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有商品房买卖合同、收款收据、（2014）阜民三初字第92号民事判决书、2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号民事裁定书、（2016）辽09执异343号执行裁定书等。对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据本院认定：
原告于2013年10月26日与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买位于阜新市细河区迎宾大街甲364-292号（A1#2单元904号）商品房，并交付了全部购房款203420元，海罗公司出据了收款收据。原告未办理房屋产权登记手续，后因海罗公司与君悦公司借款纠纷案，本院于2015年2月2日作出（2014）阜民三初字第92号民事判决、2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号民事裁定书，裁定查封了诉争房屋。原告向本院提出案外人执行异议，本院以（2016）辽09执异343号执行裁定驳回原告的异议申请。
本院认为，本案系案外人王廷余针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司座落于阜新市细河区迎宾大街甲364-292号（A1#2单元904号）房屋的执行。1、王廷余要求确认诉争房屋归其所有是否应予支持；2、王廷余停止执行的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个争议焦点，王廷余要求诉争房屋归其所有是否应予支持问题。王廷余于2013年10月26日与海罗公司签订《商品房买卖合同》，支付203420元购房款，海罗公司出据了收款收据。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故王廷余与海罗公司签订的商品房买卖合同有效，因该商品房尚未交付使用，故王廷余尚未能进行产权登记，王廷余尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。
关于第二个争议焦点王廷余停止执行的诉讼请求是否应予支持的问题。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，王廷余即与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付了全部购房款，商品房买卖合同合法有效，支付了购房款项的事实有相应证据证实。其购买房屋时间在先，裁定查封时间在后，即王廷余是在法院查封之前，房屋产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合法有效的书面买卖合同，王廷余支付了全部购房款并开具了收款收据，虽没有办理房屋过户登记手续，但并非王廷余的过错，是因海罗公司房屋未交工。王廷余基于信赖所签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，君悦小贷公司诉讼保全在后，故王廷余对诉争房屋所享有的权利优于君悦小贷公司的一般金钱债权，王廷余对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。
综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、停止对阜新市细河区迎宾大街甲364-292号（A1#2单元904号）商品房的执行。
二、驳回原告王廷余的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司负担。
如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 吴晓东
审 判 员 孙晓滨
代理审判员 黄 华
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 杨 冰