浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0104民初3158号
原告（反诉被告）杭州安琪儿置业股份有限公司，住所地杭州市江干区艮山西路168号。
法定代表人陈志伟，该公司总经理。
委托代理人（特别授权代理）刘亦鹏、徐永明，浙江杭天信律师事务所律师。
被告（反诉原告）吕宏明，男，1968年5月20日出生，汉族，住杭州市江干区。
委托代理人（特别授权代理）王致平，浙江西子明珠律师事务所律师。
原告杭州安琪儿置业股份有限公司（以下简称安琪儿公司）诉被告吕宏明房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月15日向本院起诉，反诉原告吕宏明于2016年8月16日对反诉被告安琪儿公司提起反诉。本院受理后，依法由代理审判员晁敏独任审判，于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安琪儿公司的委托代理人刘亦鹏，被告（反诉原告）吕宏明及其委托代理人王致平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告安琪儿公司诉称，2012年7月16日，原、被告签订《租赁协议》，协议约定原告将位于杭州安琪儿服装小商品市场北面停车场二楼8间营业房出租给被告，租赁期限为2012年8月18日至2015年8月17日止，租金和物业管理费第一年共计91656元，以后每年递增5%。合同订立后，被告没有按照合同约定办理工商注册等手续。租赁期满后，甲方决定收回房屋，不再续租，协议到期后，原告多次通知被告要求清退房屋并办理相关退租手续。被告至今拒绝清退。被告行为严重违反了双方协议约定，同时影响原告正常营业，给原告造成很大损失。故诉至法院，诉讼请求：1、判令被告将位于杭州安琪儿服装小商品市场北面停车场二楼8间营业房腾空返还给原告；2、判令被告支付违约金人民币117892.53元（自2015年8月18日起计算至2016年3月17日止，按租金及管理费的2倍计算，此后违约金按该标准计算至实际腾空返还给原告之日止）；3、本案诉讼费被告承担。
被告吕宏明辩称，双方签订合同之后，初期一直按照合同履行，本案纠纷关键在于原告出租的房屋发生质量问题导致被告不能正常经营，被告多次要求原告进行维修，原告拒绝，造成被告损失。本案本来双方可以协商解决，但对方一直不予解决，请法庭驳回原告的诉请。
反诉原告吕宏明反诉称，2012年7月16日，反诉人与被反诉人签订了租赁协议，协议约定被反诉人将坐落于杭州安琪儿服装小商品市场北面停车场二楼8间营业房出租给反诉人，租赁期间为2012年8月18日至2015年8月17日止，协议签订后，反诉人如约交纳租金，但到2014年9月，所租房屋多处屋顶漏水，致使电路短路，墙体、装修被毁，反诉人多次要求修复，被反诉人置之不理，使反诉人不能正常营业直至合同期满。租赁期满后，反诉人多次要求解除合约并要求被反诉人赔偿损失。但被反诉人都不予理会。给反诉人造成重大损失，故诉至法院，诉讼请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的租赁协议；2、判令被反诉人支付违约金人民币5053.00元，赔偿反诉人损失人民币509775.5元（包括人工损失184000元+21000元+20000元、房租损失84208元、营业收入损失80000元、装修损失74567.5元、化粪池费用46000元）；3、本案诉讼费由被反诉人承担。庭审中，反诉原告吕宏明认为因租赁合同已到期，合同终止，故撤回第一项诉请。
反诉被告安琪儿公司辩称，1、双方合同至2015年8月17日已经到期，双方没有续签合同，本合同已经终止；2、我方没有违约，对方的反诉请求不予认可；装修是被告自行装修，按相关法律规定，本案双方对附合装修无其他约定，应按该解释规定；3、吕宏明提出房屋漏水导致无法经营不符合事实，我方在收到对方提出房屋漏水之后，2015年3月份对该房进行维修，根据对方交纳电费、房租的事实看，并不是如吕宏明所述影响正常经营，从电费情况看用电正常，是正常经营的；4、从吕宏明交纳房租情况，2014年10月缴纳了房租，如果漏水在2014年9月就已经提出，吕宏明在漏水情况下继续缴纳房租不符常理；且交纳水电方式为按月交纳，吕宏明每月按时交纳水电费，未提出房屋漏水，提出漏水时间为2015年3月，提出后我方进行及时维修。故我方不存在违约情况，请法庭驳回反诉人的全部诉请。
本诉原告安琪儿公司为证明其本诉主张，向本院提供了下列证据：
1、租赁合同1份，证明双方合同已经到期及协议终止后约定。
2、通知2份，证明原告要求被告腾退通知。
经庭审质证，吕宏明对证据1无异议，但对合同中的第9项，钢笔书写部分，不是吕宏明本人所写；对证据2，我方没有收到过这两份通知书。本院对证据1、2予以确认。
被告吕宏明就本诉部分未提交证据。
反诉原告吕宏明为证明其反诉主张向本院提供了下列证据：
1、装修费用决算清单1组、装修费用证明1份，证明装修费用，因房屋不能及时修复，使反诉人不能正常营业造成的损失。
2、房屋漏水的照片1组，证明房屋质量问题导致不能正常营业。
3、交纳房租费用发票1份，证明我方按照合同一次性交纳房租费，非对方所述知道漏水之后仍交房租费用，且从不能正常营业开始的房租费应当退还我方。
4、董国明、王茜、李世平证人证言1组，证明2014年9月左右，棋牌室发生漏水，造成电路短路，开关推不上去，漏水之前生意还可以，漏水之后棋牌室生意受到直接影响，工资发不出来。
经庭审质证，安琪儿公司对证据1三性均有异议，真实性无法核实，系被告自行装修，按照相关法律规定，附合物租赁期限届满归出租方所有，该装修损失不应由我方承担；对证据2我方无法确认照片拍摄时间，无法确认照片拍摄的地点，三性均有异议；对证据3真实性无异议，交纳时间为2014年10月29日，如果反诉人在此之前已经提出房屋漏水问题，又交纳全年房屋，不符合常理；对证据4，证人身份是被告员工，证明力不够，不予认可，证人在还有两个月工资没拿情况下，仍出庭作证，有理由认为存在利害关系。本院认为，针对证据1本院仅对吕宏明对案涉房屋进行了装修的事实予以确认；对证据2，结合安琪儿公司和吕宏明的庭审陈述能够证明案涉房屋存在漏水的情况，但吕宏明提供的照片系打印件，无法证明照片拍摄时间及安琪儿公司维修后是否还漏水；对证据3的真实性，本院予以确认；对证据4所证明的案涉房屋存在漏水的情况，本院予以确认。
反诉被告安琪儿公司就反诉部分向本院提交以下证据：
1、记账凭证1份，证明反诉人缴纳房租的时间。
2、电缴费通知单及付款收据1组，证明被反诉人每月正常经营。
3、建筑防水工程施工合同2份、动用明火审批表1份、工程决算书1份、支票1份、发票1份，证明我方已经对房屋进行维修，维修时间为2015年3月。
经庭审质证，吕宏明对证据1、2无异议；对证据3，对2015年的合同真实性有异议，签订时间有改动，改动处没有盖章，且2016年的合同保修期是2年，若该份合同为真，如果2015年维修过，保修期1年，2016年就没有必要再维修，已经修过的话就没有必要再签订合同，这两份合同中有一份是假的；2016年的合同价格每平方米24元，如工程量大适当支付预付款，对方提供的7万多的材料款应该就是预付款，说明是在2016年合同签订后才开始维修，而不是租赁期内进行维修，只能证明施工最早是2016年3月，反而能证明在房屋租赁期内，安琪儿公司没有对漏水现象进行维修。本院对证据1、2予以确认；对证据3能够形成证据链证明安琪儿公司对案涉房屋漏水情况进行维修的事实，本院予以确认。
综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：
2012年7月16日，出租方安琪儿公司（甲方）与承租方吕宏明（乙方）签订《租赁协议》1份，约定：一、房屋的基本情况：甲方将其合法拥有的坐落于杭州安琪儿服装小商品市场北面停车场二楼8间的房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积共201平方米。二、租赁用途为营业用房。三、租赁期限为3年，自2012年8月18日起至2015年8月17日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。四、租金及其他费用支付方式：第一年租金为5万元，以后逐年递增5%；第一年物业管理费为41656元，以后逐年递增5%；乙方应在2012年7月30日前，向甲方支付2012年8月18日至2013年8月17日的房屋租金及物业管理费共计91656元；乙方应在2013年7月30日前，向甲方支付2013年8月18日至2014年8月17日的房屋租金及物业管理费共计96238.8元；乙方应在2014年7月30日前，向甲方支付2014年8月18日至2015年8月17日的房屋租金及物业管理费共计101050.74元；乙方向甲方交纳房产质量保证、水电费等押金共计1万元。五、乙方经营的业务（项目）必须经政府相关部分审批后方可经营，租赁期间如发生任何纠纷、事故均由乙方全权负责解决，与甲方无涉；乙方须办理工商、税务、环卫、消防治安等有关审批手续，取得合法经营资格并承担与经营有关的工商、税务各项规费及水、电、通讯费等；乙方在租赁期内，必须遵守有关物价、环卫、治安消防、劳动等管理规定和其他法律法规，如因违反受到查处，由乙方承担责任和费用，与甲方无涉；乙方严禁在营业房内贮存易燃易爆物品，不得经营违规商品，一经查获严肃处罚，并承担相应法律责任；乙方根据经营需要，征得甲方书面同意后，在不改变房屋结构的前提下，可对营业房进行内外装饰，期满时恢复原貌移交甲方，如因装饰改动引发的安全问题及与相邻经营户的纠纷，乙方承担全部责任；等等。六、甲方的义务：甲方需按时将房屋及附属设施交付乙方使用；房屋及附属设施如非乙方的过失和错误使用而受到损坏的，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；等等。七、乙方的义务，乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动××××法律及本市管理规定，不作任何违法之行为；乙方应按合同的规定，按时支付租赁及其他各项费用；未经甲方书面同意，乙方不能改变租赁房屋的结构装修，乙方不得将承租的房屋转租，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使房屋设施收到损坏，乙方应负责赔偿。八、协议的终止或变更：协议期满，本协议自行终止，乙方应在期满后7天内全部撤离；若乙方不能按时撤离，则应按年租金折算为天计费2倍额度赔偿给甲方，直至撤离；协议期内，甲、乙任一方无意延续合作的，应提前30天通知对方，甲、乙双方完成交割手续，甲方返还乙方押金；等等。吕宏明租房用途为开设棋牌室。另外，在《租赁协议》第3页手写添加内容为：甲方原则同意乙方建化粪池，但改建费用由乙方承担；如乙方提前退租，甲方不作任何补偿；本合同到期，该设施归甲方所有；安琪儿公司在该处盖章，吕宏明在该处签字。
吕宏明向安琪儿公司交纳了2014年8月18日至2015年8月17日的房屋租金及物业管理费共计101051元，其中租金55125元、物业管理费45925.74元，安琪儿公司于2014年10月29日向吕宏明开具发票。
2014年1月，案涉房屋水用量8平方米、电用量3740Kwh；2014年2月，案涉房屋水用量12平方米、电用量2506Kwh；2014年3月，案涉房屋水用量10平方米、电用量2646Kwh；2014年4月，案涉房屋水用量62平方米、电用量1042Kwh；2014年5月，案涉房屋水用量28平方米、电用量584Kwh；2014年6月，案涉房屋水用量22平方米、电用量734Kwh；2014年7月，案涉房屋水用量20平方米、电用量864Kwh；2014年8月，案涉房屋水用量26平方米、电用量1434Kwh；2014年9月，案涉房屋水用量22平方米、电用量704Kwh；2014年10月，案涉房屋水用量18平方米、电用量1204Kwh；2014年11月，案涉房屋水用量68平方米、电用量926Kwh；2014年12月，案涉房屋水用量6平方米、电用量646Kwh；2015年1月，案涉房屋水用量11平方米、电用量1198Kwh；2015年2月，案涉房屋水用量10平方米、电用量1852Kwh；2015年4月，案涉房屋水用量25平方米、电用量6442Kwh；2015年5月，案涉房屋水用量14平方米、电用量740Kwh；2015年6月，案涉房屋水用量13平方米、电用量414Kwh；2015年7月，案涉房屋水用量10平方米、电用量382Kwh；2015年8月，案涉房屋水用量7平方米、电用量770Kwh；2015年9月，案涉房屋水用量8平方米、电用量504Kwh；2015年10月，案涉房屋水用量31平方米、电用量370Kwh。
2014年12月26日，定作方安琪儿公司与承揽方杭州常合防水材料有限公司签订《建筑防水工程施工合同》，约定常合防水材料3mmSBS原价格每平方为23元，因市场变动较大，现防水人工工资大幅度上涨，经双方协商自2015年元月1日起，在原有价格基础上加1元（每平方）；工程造价按年结算，当年合同期内市场价格波动，安承揽方自负，如工程量大，适当支付预付款；保修期1年。
2016年，定作方安琪儿公司与承揽方杭州常合防水材料有限公司签订《建筑防水工程施工合同》，约定常合防水材料3mmSBS盖漏每平方为24元，2016年价格全年不变；工程造价按年结算，当年合同期内市场价格波动，安承揽自负，如工程量大，适当支付预付款，工程量按实计算，2016年3月2日起至2018年3月1日止维保二年；杭州常合防水材料有限公司在合同上签字人为胡某。
2015年3月23日，杭州常合防水材料有限公司的胡某在安琪儿公司《动用明火审批表》，明火作业负责人处签名；动用明火时间为2015年3月21日至2015年3月23日上午8：00-下午15：30，明火作业地点为安琪儿市场屋顶北面棋牌室、南面七天连锁店等。
2015年9月22日，安琪儿公司通知吕宏明：房屋租赁合同已到期，安琪儿公司决定不再续租，请在7天内做好清退房屋并前来办理相关退租手续。
另查明，吕宏明对案涉房屋进行了装修。
本院认为，安琪儿公司与吕宏明签订的《租赁协议》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。吕宏明认为自2014年9月起，案涉房屋屋顶多处漏水，致使电路短路，墙体、装修被毁，其多次要求安琪儿公司修复，安琪儿公司置之不理，致使其不能正常营业直至合同期满。本院认为，吕宏明提供的证据无法证明自2014年9月起案涉房屋屋顶漏水从而影响正常营业，其亦未提供证据证明安琪儿公司对吕宏明报告的屋顶漏水情况不予修复；且2014年9月至2015年3月期间案涉房屋存在用电、用水情况；故对吕宏明的意见，本院不予采纳。根据安琪儿公司提供的证据能够证明2015年3月23日，安琪儿公司对案涉房屋的屋顶防水进行了修复，安琪儿公司履行了修复的义务；故对吕宏明要求安琪儿公司支付违约金、人工损失、营业收入损失的诉请，本院不予支持。但考虑到案涉房屋确实存在屋顶漏水的情形，本院酌情确定安琪儿公司应减免吕宏明一个月租金及物业管理费8421元，即安琪儿公司应返还吕宏明一个月租金及物业管理费8421元。关于吕宏明主张的装修损失，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；对形成附合的装饰装修费用，承租人请求出租人补偿的，不予支持；本案中，安琪儿公司与吕宏明未约定，合同终止后安琪儿公司需补偿吕宏明装饰装修费用，故对吕宏明要求安琪儿公司支付装修损失的诉请，本院不予支持。关于化粪池费用的诉请，实际是指化粪池改建费，改建化粪池是吕宏明为改善房屋使用功能进行的建设项目，不增加房屋已有体量；在《租赁协议》中写明，安琪儿公司同意吕宏明建化粪池，但改建费用由吕宏明承担，合同到期，该设施归安琪儿公司所有；吕宏明未举证证明在该处签名不是其真实意思的表示，故对吕宏明要求安琪儿公司支付化粪池改建费的诉请，本院不予支持。关于腾退事宜，现租赁期限已届满，吕宏明依法依约负有将房屋腾退返还给安琪儿公司的义务，本院对安琪儿公司要求吕宏明腾退房屋的诉请，予以支持，腾退所需的合理期限由本院酌情确定。关于腾退之前房屋占用期间的损失，《租赁协议》中约定若吕宏明未按时撤离，应按年租金折算为天计费2倍额度赔偿给安琪儿公司；本院认为，根据《租赁协议》约定应按照上一年度年租金55125元为基数计算，而非安琪儿公司主张的按租金和物业管理费为基数计算；另外，关于2倍的约定过高，本院酌情予以调整为按照上一年度年租金55125元的1.5倍为标准计算。虽然租赁期限于2015年8月17日届满，但因安琪儿公司于2015年9月22日通知吕宏明在7天内做好清退房屋并办理退租手续，应视为安琪儿公司对吕宏明腾退房屋给予了宽限期，吕宏明应于2015年9月29日前办理腾退；故本院确认案涉房屋占用期间损失自2015年9月30日起算，暂算至2016年3月17日为38512元，此后计算至实际腾退之日止。本院已确认因案涉房屋屋顶漏水安琪儿公司需返还吕宏明一个月租金及物业管理费8421元及吕宏明已交纳安琪儿公司押金1万元，该两笔款项与吕宏明应承担的暂计算至2016年3月17日的房屋占用期间损失38512元相抵扣，吕宏明应支付安琪儿公司20091元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，判决如下：
一、被告（反诉原告）吕宏明于本判决生效后三十日内将坐落于杭州安琪儿服装小商品市场北面停车场二楼8间房屋腾退返还给原告（反诉被告）杭州安琪儿置业股份有限公司；
二、被告（反诉原告）吕宏明于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）杭州安琪儿置业股份有限公司房屋占用期间损失人民币20091元（暂计算至2016年3月17日，此后按年租金人民币55125元的1.5倍计算至房屋腾退之日止）；
三、驳回原告（反诉被告）杭州安琪儿置业股份有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）吕宏明的其他诉讼请求。
按规定减半收取的本诉案件受理费人民币1329元，由原告（反诉被告）杭州安琪儿置业股份有限公司承担人民币1178元，被告（反诉原告）吕宏明承担人民币151元；反诉案件受理费人民币4474元，原告（反诉被告）杭州安琪儿置业股份有限公司承担人民币25元，被告（反诉原告）吕宏明承担人民币4449元。
被告（反诉原告）吕宏明于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 晁 敏
二〇一七年六月十九日
书 记 员 李学娟