黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1362号
上诉人（原审被告）：张颖，女，1971年7月31日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：吴科技，黑龙江仁元律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：丁天明，黑龙江闻尔达律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：杨玉芝，女，1941年11月7日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：王慧，女，1968年12月20日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：宋确超，黑龙江焦点律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨立波，男，1979年12月5日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：王晓平，男，1966年5月14日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道里区。
上诉人张颖因与被上诉人杨玉芝、杨立波确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民一民初字第00279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张颖及其委托诉讼代理人吴科技、吴科宇，被上诉人杨玉芝的委托诉讼代理人王慧、宋确超，被上诉人杨立波的委托诉讼代理人王晓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张颖上诉请求：撤销一审判决，驳回杨玉芝的诉讼请求。事实和理由：张颖与杨立波签订《房屋买卖协议》时，杨立波已经取得争议房产所有权，杨立波对该房产有处分权。张颖交付了房款，并办理了房屋产权变更登记取得了争议房产所有权，所以张颖与杨立波签订的《房屋买卖协议》合法有效。
杨玉芝辩称，杨立波取得争议房产的行为是无效的，且张颖并未支付合理对价，不构成善意取得，故张颖与杨立波的房屋买卖行为无效。
杨立波辩称，张颖没有证据证明支付了房款，且其从未看过争议房产，不符合正常交易习惯，其上诉主张明显不能成立，请求二审法院维持一审法院判决。
杨玉芝向一审法院起诉请求：确认杨立波与张颖于2013年4月26日签订的关于案涉房屋的购房合同无效。
一审法院认定事实：杨玉芝与杨立波系母子关系。坐落于哈尔滨市南岗区××公寓××单元××号的争议房产原产权人为王伯贤，系杨玉芝丈夫。2008年2月5日王伯贤去世，争议房产未进行分割。2011年11月28日杨立波与案外人马振东签订购房协议一份，将争议房产过户到杨立波名下。案外人马振东的委托书显示为王伯贤，杨玉芝于2011年11月28日共同委托授权其办理房屋交易过户更名的一切手续。2012年5月7日，杨立波与其配偶张丽平在（2012）黑哈证内民字第5850号公证书中签字，委托案外人马某作为代理人，可以处理争议房产的买卖、还贷、查档、出现场、收房款等事宜。2013年4月26日，马某与张颖签订了购房合同，将争议房产卖给张颖，在缴纳相关税费后，张颖取得争议房产所有权。现杨玉芝以杨立波非法取得争议房产所有权并擅自转让给张颖为由，诉至法院，请求确认杨立波和张颖的买卖合同无效，为此，双方形成诉讼。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护，本案争议的焦点为杨立波与张颖签订的合同是否合法有效。从庭审双方的举证来看，争议房产原为王伯贤与杨玉芝共有，王伯贤去世后，杨立波并未通过继承或者杨玉芝赠与取得争议房产全部物权，争议房产虽登记在杨立波名下，但其物权的取得系基于伪造已经去世的王伯贤授权进行的交易，该交易为虚假交易，故杨立波取得的争议房产所有权尽管形式上符合不动产登记要件，但本质上是对他人财产权的侵犯，该物权的取得不具有合法基础，故杨立波处分争议房产行为实为无权处分。张颖虽然抗辩其与杨立波的合同系真实意思表示，争议房产在房产部门公示所有权人为杨立波，且双方已经完成更名过户，张颖已经善意取得，但张颖并不能举示证据证明其已经支付了合理对价，不符合物权法中关于善意取得的规定，故其与杨立波的买卖行为因杨立波无处分权，且未取得有处分权人的认可而导致无效，杨玉芝的诉讼请求，于法有据，应予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，判决：杨立波与张颖于2013年4月26日签订的关于哈尔滨市南岗区××公寓××单元××号的房产买卖协议无效。案件受理费100元，由杨立波、张颖各负担50元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
张颖提交一组证据：20万元收条一份、哈尔滨城郊农村信用合作联社跃进信用社出具的案外人马某还款证明一张以及还款凭证6张、户名为案外人杨歌信用卡流水明细一份，证明张颖已经支付了争议房产的合理对价。
张颖的证人马某出庭作证证明，其与杨立波及张颖均是朋友关系，杨立波委托其卖房子，正好张颖想买房子，就促成了双方买卖交易。
杨玉芝对第一组证据质证认为，对收条的真实性、合法性、关联性均有异议，不属于新的证据，不应在二审中提出，收条中记载房屋面积为129.02平方米，购房款仅为20万元，显失公平；对马某及杨歌的身份不清楚，不能证明张颖向杨立波付房款；6张还款凭证及杨歌信用卡流水也证明不了是张颖付款。
杨玉芝对张颖的证人证言质证认为，马某的证言与其与张颖签订的房屋买卖合同相矛盾，该合同上标明价格为70万元，与其证言明显不符，系伪证。
杨立波对第一组证据质证认为，对上述情况不知情，与自己没有关系。
杨立波对张颖证人马某的证言质证认为，杨立波与马某根本不认识，其证言系伪证。
经双方当事人对上述证据质证，本院认为：对第一组证据的20万元收条：从形式上看该收条是杨立波给马某出具的收条，杨立波虽然不承认认识马某及收到该20万元，但是从杨立波在一审中提交的书面说明显示，其承认欠张磊小额贷款公司20余万元，后张颖姐弟以该款及为其偿还银行贷款要求其将案涉房产卖与张颖的事实，能够证实该20万元收条实质上是抵顶杨立波欠款形成，本院予以采信；还款证明一张以及还款凭证6张：能够证明杨立波还款的事实，且杨立波在一审中提交的书面意见中称“张磊（张颖弟弟）在我不知情的情况下，私下去银行还了信用社贷款，银行没有通知我，具体他们是如何还、如何办的我不清楚。”该表述与张颖的主张结合该6张还款凭证，能够证明张颖出钱偿还了杨立波名下的信用社贷款的事实存在，本院予以采信；案外人杨歌信用卡流水与前两个证据形成证据链条，能够证明张颖委托中间人马某用杨歌的信用卡为杨立波偿还银行贷款的事实存在，本院予以采信。
对证人证言：杨立波否认与张颖证人马某认识及收到20万元房款。但从前述的三份证据以及结合二审杨立波爱人出庭陈述分析，杨立波爱人张丽平二审中出庭陈述，其承认夫妻二人在委托马某对案涉房产办理解除抵押后对该房产进行出卖的委托书上亲笔签字，所以该证人出庭证言能够与前述三份书面证据形成完整的证据链条，证实杨立波及张颖委托马某处理案涉房产的银行还贷及交易的事实成立，本院予以采信。
被上诉人杨玉芝与杨立波在本院二审期间未提交新证据。
二审确认一审认定的案件事实。
二审另查明：案外人马某受张颖委托，在黑龙江省农村信用社，通过案外人杨歌（马某朋友）的银行卡，为杨立波偿还贷款共计695940.73元。
本院认为，从本案事实看，案外人王佰贤于2008年2月15日病逝，而2011年10月20日王佰贤、杨玉芝夫妇与案外人马振东办理公证委托手续，委托马振东办理争议房产交易更名过户等一切事宜，嗣后杨立波与马振东签订房屋买卖合同，并将该房产办理在杨立波名下。从上述事实的时间逻辑上分析，明显违背客观规律，即死者不可能参与办理委托公证事宜。因此，能够认定杨立波采取虚假的手段取得了案涉房产的产权证照。2012年5月7日，杨立波与其配偶在（2012）黑哈证内民字第5850号公证书上共同签字，委托案外人马某作为代理人，授权马某处理争议房产的买卖、还贷、查档、出现场、收房款等事宜。2013年4月26日，马某代理杨立波与张颖签订了案涉房屋买卖合同，嗣后张颖取得了产权证照。
从上述事实能够确认，杨立波授权马某办理案涉房产买卖事宜是其真实意思表示。根据物权法对不动产善意取得的规则设定，如果张颖与杨立波签订的房屋买卖合同并取得房产证照属于善意取得不动产物权的法定情形，那么双方房屋买卖合同成立并发生法律效力。
二审中，张颖上诉主张支付现金20万元，又以替杨立波偿还贷款的方式转账支付房款695940.73元，共计支付895940.73元房款购买案涉房屋。通过前述对证据的分析，能够认定杨立波欠张磊小额贷款公司20万元借款及利息，杨立波在无力偿还的情况下，向张颖及张磊出具了20万元收条，同时张颖为杨立波偿还信用社贷款695940.73元，张颖以该两笔款项作为出资与杨立波签订了案涉房屋买卖合同的事实成立。能够认定，张颖是将上述欠款及为杨立波偿还贷款作为双方房屋买卖合同的购房款，该抵消欠款及为杨立波偿还贷款的行为实质是交付购房款方式的一种转化，应当视为该欠款及利息以及偿还贷款属于变通的实际支付购房款行为，且该款项额度符合市场对价。
关于杨立波主张张颖姐弟是在杨立波不知情的情况下私下为其偿还信用社贷款的问题。从金融机构偿还贷款的规范操作制度上看，如果杨立波没有告知他人其信用社账户，他人是无法实现为其偿还贷款目的的，所以能够认定张颖为其偿还贷款是在与杨立波达成合意的情况下完成的。
综上，张颖与杨立波签订案涉房产买卖合同以及实际取得该房屋产权，符合不动产善意取得的构成要件。因此，张颖与杨立波签订的案涉房产买卖合同有效，杨玉芝一审起诉确认该合同无效，没有法律依据，本院不予支持。同时，杨立波夫妇在未经杨玉芝同意的情况下，擅自处分案涉房产，侵害了杨玉芝的合法权益，杨立波夫妇对杨玉芝负有赔偿责任。
综上所述，上诉人张颖的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民一民初字第00279号民事判决；
二、驳回被上诉人杨玉芝的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由被上诉人杨立波负担；二审案件受理费100元，由被上诉人杨立波负担。
本判决为终审判决。
审判长 许 静
审判员 蔡耘耕
审判员 孙树清
二〇一六年十一月二十八日
书记员 齐 跃
于凯华