湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0624民初1515号原告：李湘宁，男。委托诉讼代理人：朱铂。委托诉讼代理人：蒋振恒。被告：湘阴县长银房地产开发有限公司。被告：湘阴县长银物业管理经营有限公司。两被告共同委托诉讼代理人：胡岳皋。原告李湘宁诉被告湘阴县长银房地产开发有限公司(以下简称长银公司)、湘阴县长银物业管理经营有限公司（以下简称长银物业）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李湘宁委托诉讼代理人朱铂、蒋振恒，被告湘阴县长银房地产开发有限公司、湘阴县长银物业管理经营有限公司的共同委托诉讼代理人胡岳皋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李湘宁向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原被告之间的租赁合同；2、请求人民法院依法判令两被告因合同违约，返还保证金等费用276160元；3、请求人民法院依法判令两被告因合同违约，赔偿原告装修等各项费用损失814246元，并判令两被告支付上述两项资金的占用利息给原告；4、本案的涉案费用由被告承担。事实与理由：2016年2月份，原告通过朋友介绍，看中了长银滨湖新城1、2#栋101、102、103号门面，想做餐饮业，于2010年2月29日向被告长银房产公司交5万元门面保证金，随即于2016年3月11日三方签订了《长银滨湖新城商铺租赁合同》约定用途从事餐饮业，房产公司负责人陈保伟到场签约，陈保伟于当日收取门面租金18.7万元，原告随后于2016年3月16日向被告长银物业公司交物业费和装修保证金，水电开户费，共计39160元。在2016年3月18日，湘阴县政府在县湘剧院召开了文明创建夺牌大会，并重点传达了东湖路这一地段不准从事餐饮业。通知到会人员有：有县各社区、各部门、县房产企业、物业公司29家，被告知晓情况后，一直没有告知原告情况，任凭原告继续投资发展，原告2016年3月20日开始进场施工，订购各自餐饮设备，所有费用损失达八十多万元。后政府告知原告，这个地方不能从事餐饮业，原告随即停工，2016年5月17日，湘阴县人民政府湘阴政告（2016）6号通告第二条第（五）项明令禁止该路段不能从事餐饮业。原告的合同无法履行，对于原告造成的损失，找两被告协商无果。原告为维护其合法权益，请求人民法院判令所请。被告长银公司、长银物业辩称，一、答辩人与被答辩人于2016年3月11日签订的《长银滨湖新城商铺租赁合同》是合法有效的，答辩人已按合同约定履行了自己应尽的义务，答辩人在履行该合同中并没有任何违法行为。1、2016年2月份，被答辩人经人介绍，欲租赁答辩人长银公司开发的长银滨湖新城1栋101、102、103号门面，经多次协商，于2016年2月29日向答辩人长银房产公司交纳了5万元保证金，并于同年3月11日与二答辩人签订了《长银滨湖新城商铺租赁合同》，同年3月16日向答辩人交纳了第一年的相关租客及物业管理费用。这份合同是各方经过充分协商签订的，相关内容也不违反相关法律、行政法规的规定，也并没有扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，因而是合法有效的。各方均应依照合同约定履行，不得中途无故解除该合同。2、答辩人在该合同签订并收取了第一年的相关租金及物业管理费用后，已按合同约定将租赁房屋交付给了被答辩人，故答辩人已依合同约定履行了自己应尽的义务，答辩人在履行该合同中并没有任何违约行为。二、被答辩人要求解除合同没有任何事实依据，更没有任何法律依据。1、答辩人与被答辩人在双方签订的《长银滨湖新城商铺租赁合同》中明确约定诸如：被答辩人按照合同约定的经营范围，以自己的名义对外从事经营合同，自主经营，自负盈亏，自行承担经营风险，缴纳相关税费，并享有收益；因装修产生之费用由被答辩人自负，装修施工涉及之装修合同签订、履行等相关之法律责任及风险由被答辩人自己承担等相关内容。故此被答辩人在租赁答辩人的房屋进行经营过程中的相关风险均由被答辩人自行承担，与答辩人方没有任何关系，被答辩人对此也是明知的。2、被答辩人诉状中陈述的理由（正确与否暂不论）不是解除该合同的法定理由。从被答辩人提交的证据来看，2016年3月18日湘阴县政府召开的文明创建夺牌大会，并没有禁止某路线从事餐饮业的精神；湘阴县政府的（2016）6号通告是于2016年5月17日发布实行的。此通告是否合情合理合法，答辩人无法理论，但是这绝不是答辩人的意思，也不是答辩人事前就清楚的，故不能成为被答辩人要求解除合同的法定理由，即不符合《合同法》第93条规定的解除合同法定理由。3、被答辩人与答辩人方签订合同并交付房屋是在2016年3月17日之前，湘阴县政府的（2016）6号通告是于2016年5月17日发布实行的，在此期间及其后（即2016年3月16日-2016年月31日），沿湘阴县文星镇滨湖路一线新开的规模较大的如“湘阴县食现时尚主题餐厅”、“湘阴五斤虾食品有限公司”等以餐饮业为主的均在工商行政管理部门办理了工商营业执照，在正常进行经营。为什么单单被答辩人不能经营？责任完全不在答辩人处，而是被答辩人的其他原因（如没有及时办理相关证照、装修中与相邻关系处理不善等）造成的。基于上述事实，答辩人认为被答辩人与答辩人所签订的《长银滨湖新城商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，也不违反相关法律法规的规定，是合法有效的，且该合同各方已依合同约定履行了各自的职责，答辩人没有任何过错及违约行为，该合同不存在有解除一说。故答辩人特作上述答辩，请求法院坚决排除各种阻力，依法及时判决驳回被答辩人的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供组四、会议应到会人员的通知表和大会会务方案，拟证明被告两单位是应到参加会议的单位，应该参加该会；组五、湘阴县创卫办出具的3月18日上午8:30召开创建文明卫生大会的县委书记、县长报告，拟证明在2016年3月18日县政府召开了大会，会议精神为文明创建，并对该路段下达了不准从事餐饮业通知；组六、2016年5月17日县政府下发的通知，拟证明该路段严禁从事餐饮业，导致原被告双方合同无法履行；组八、室内设计合同及设计图纸，拟证明该餐厅门面通过了设计，付设计费4.8万元；组九、与湖南尚玺建设有限公司签订了装饰工程合同及实际发生装修费用明细表，拟证明该门面是湖南尚玺建设有限公司承包装修，装修材料、工程费用发生情况共计为工程款60.4446万元；组十、厨房设备承包合同、暖通设备购销合同、湖南白马家具厂订货单，拟证明原告为了开设餐饮，需采购设备和预付定金情况，共计付费27.616万元；组十一、调查笔录，拟证明3月18日大会是不准在滨湖路一线从事餐饮业。被告长银公司、长银物业对原告的上述证据有异议，质证认为组四与本案无关。组五，从此大会的领导报告中并没有说滨湖路一线不能从事餐饮业，且创卫大会中领导说话的精神并不能作为解除合同的依据。组六，5月17日原告的装修已经完工，政府的通告才张贴。组八、组九、组十，三性均有异议。装修、定设备等均是在与被告签订合同之后，政府发布6号政号之前发生的事。组十一、超过了举证期限，且证人应当出庭作证，不予质证。本院认为，组四、组五是会务方案及讲话，不符合证据的特征，且与本案租赁合同关联，本院不予认定。组六原告提供的是打印通告，未加盖通告部门的复印属实公章，无证据特征，本院不予认定。组八、组九、组十、组十一，《长银滨湖新城商铺租赁合同》中没有约定，是原告自主产生的费用，没有经过被告的认可，又无证人出庭作证，本院无法查明其是否真实，本院不予认定。被告长银公司、长银物业并提供的以下证据：组三、《长银滨湖新城商铺租赁合同》，证明在长银房地产及长银物业公司与李湘宁签订的《长银滨湖新城商铺租赁合同》中明确约定诸如：李湘宁按照合同约定的经营范围，以自己的名义对外从事经营活动，自主经营，自负盈亏，自行承担经营风险，缴纳相应税费，并享有收益；因装修产生之费用由李湘宁自负，装修施工涉及之装修合同签订、履行等相关之法律责任及风险由李湘宁自己承担等等相关内容，故此李湘宁在租赁长银房产公司的房屋进行经营过程中的相关风险均由李湘宁自行承担，与长银房地产及长银物业公司没有任何关系，李湘宁对此也是明知的；组五、湘阴政告（2016）6号、宣传，拟证明湘阴县政府于2016年5月17日发布的（2016）6号通告，长银房地产及长银物业公司当时并不知情，湘阴县住建局城管大队宣传、张贴此通告也是在6月14日才开始的，如果李湘宁及时办理相关证件、装修中妥善处理相邻关系的话，今天这个纠纷就不会存在。组六、个体工商户登记信息、内资企业登记信息，证明在2016年3月16日——2016年5月31日期间，沿湘阴县文星镇滨湖路一线新开的规模较大如“湘阴县食现时尚主体餐厅”、“湘阴五斤虾食品有限公司”等以餐饮业为主的均在工商行政管理部门办理了工商营业执照，在正常进行经营，并不是不能经营。原告对被告的上述证据有异议，质证认为组三，真实性、合法性无异议，关联性有异议。主合同应当有对租赁时间、租赁用途、租金的约定，但是对租赁的用途是合同约定的是餐饮业，但是被告现在没有保证原告能够从事餐饮业，违背了相关的法律规定。组五，真实性、合法性无异议，关联性有异议。这是一种政府行为，明确严禁在滨湖路及滨江路新开餐饮门店。组六，真实性、合法性无异议，关联性有异议。此两家店铺情况不同，食现主体餐厅开业的时间2016年3月23日，他们核准时间是在2016年5月31日，是在政府发布公告之前，只是办证的日期延后了。五斤虾的核准日期为2016年3月31日，也是在政府公告发布之前就已经营业了。政府的公告是严禁进行餐饮业，食现主体餐厅与五斤虾的经营范围与政府的通告禁止的范围不同。本院认为，对组三原、被告双方对其真实性、合法性无异议，租赁的用途是餐饮业,并非租赁物的瑕疵不能从事餐饮业，由于租赁物地段不能餐饮业，与租赁物无关。况且，依照《中华人民共和国城市管理法》第五十四条，原告从事餐饮业应当进行评估和向房产管理部门登记备案。所以，对原告以此证据认为被告提供的租赁物不符合合同的约定的观点，本院不予采纳，此证据应当为本案定性证据，予以认定。对组五、六，原、被告双方对其真实性、合法性无异议，本院认可其真实性、合法性。但通告是对未办证业主的约束，与本案无关联。食现主体餐厅与五斤虾的经营与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：长银公司是具有房地产开发资质企业，长银物业有物业管理服务资质企业。2016年2月份，原告通过朋友介绍，看中了长银公司开发的滨湖新城1、2#栋101、102、103号门面，想做餐饮业，于2010年2月29日向被告长银公司交5万元门面保证金。2016年3月11日，原告（乙方）与被告长银公司（甲方出租方）、长银物业（甲方管理方）签订了《长银滨湖新城商铺租赁经营管理合同》，合同第一章商铺所处地段及商业定位。第二章乙方租赁商铺经营范围。乙方经营范围为：餐饮，乙方只能守法经营不能污染环境影响他人。第三章乙方经营方式。一、乙方以自己的名义对外从事经营活动，自主经营，自负盈亏，自行承担经营风险，缴纳相关税费，并享有收益。第四章租赁期限、租赁保证金、租金及物业管理。一、期限2016年6月12日至2021年6月12日。二、租赁保证金5万元。三、租金一年187000元。四、乙方按时足额缴纳物业管理相关费用。第五章关于商铺的装修四、因装修产生之费用由乙方自负，装修施工涉及之装修合同签订、履行等相关之法律责任及风险由乙方自己承担。第七章违约责任一、有以下情形之一的，视为乙方违约：5未经甲方同意，乙方单方提前解除合同的。二、乙方违约，甲方有权即时终止合同，剩余租金及保证金甲方不予退还。原告签字，长银公司、长银物业签字并盖公章。当日交纳门面租金18.7万元，原告随后于2016年3月16日向被告长银物业公司交物业费和装修保证金，水电开户费，共计39160元（其中：装修保证金2万元，物业费9160元，三相电表开户费1万元）。2016年3月20日，原告开始进场施工，订购各自餐饮设备。2016年5月17日，因湘阴县人民政府湘阴政告（2016）6号通告第二条第（五）项通告，该地段不能从事餐饮业，原告随即停工。原告的合同无法履行，对于原告造成的损失，找两被告协商无果。原告为维护其合法权益，请求人民法院判令：1、请求人民法院依法解除原被告之间的租赁合同；2、请求人民法院依法判令两被告因合同违约，返还保证金等费用276160元；3、请求人民法院依法判令两被告因合同违约，赔偿原告装修等各项费用损失814246元，并判令两被告支付上述两项资金的占用利息给原告；4、本案的涉案费用由被告承担。本案争议的焦点问题是：一、原、被告之间签订的租赁合同，原告要求解除是否合法？二、原告要求被告赔偿违约金及各项装修费用是否应当得到支持？针对焦点一、本院认为，被告长银公司、长银物业是合法企业，具备签订合同的资质。原告与被告长银公司、长银物业签订了《长银滨湖新城商铺租赁经营管理合同》，系双方真实意思的表示，符合法律的规定，是合法有效的合同。虽然，原告在起诉之前没有提供通知对方请求提前解除合同的证据，但是，合同中明确约定，原告单方提前解除合同，只承担违约责任。原告在起诉后，要求解除合同，本院又送达了原告起诉书，符合合同法中解除权的行使条件。因原告起诉书中明确表示原告的合同无法履行，符合合同法的法定解除，所以，对原告要求解除合同，本院予以支持。针对焦点二、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。交付租赁物给承租人是出租人的主要义务。长银公司及长银物业与原告签订租赁合同后，长银公司将无瑕疵的租赁物商铺交付给了原告，已经履行合同义务，所以，长银公司没有违约情形，原告交纳的租赁保证金5万元履行的保证，依照合同约定，解除合同后，被告不予退还。且符合担保法解释，当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持。本案5年合同，租金每年187000×5×20%＝187000元，约定的违约金没有超过20%，所以，对原告要求被告退还租赁保证金的请求，本院不予支持。对于租金，依据合同约定，原告提前解除合同，剩余租金被告不予退还。但是，根据实际情况，原告没有进行一天的营业，本院考虑到原告确有损失，依照公平原则，从原告返还租赁物后，被告长银公司按照每月租金187000元÷365＝513元收取租赁费，剩余租金退还给原告。对长银物业收取的物业费，原告装修事实存在，长银物业进行了物业管理，应当交纳物业费，所以，对原告要求被告长银物业退还物业费9160元的请求，本院不予支持。对被告长银物业收取的装修保证金2万元，三相电表开户费1万元，原告再不存在装修和用电，被告长银物业应当退还。所以，对原告要求被告长银物业退还装修保证金2万元，三相电表开户费1万元的请求，本院予以支持。要求长银公司退还装修保证金2万元，三相电表开户费1万元的请求，本院不予支持。原告在与被告签订租赁合同时，没有进行评估和到有关部门进行登记备案，依照《中华人民共和国城市管理法》第五十四条，房屋租赁应当向房产管理部门登记备案。依照合同约定从事餐饮业应当守法经营不能污染环境影响他人。原告应当对没有按照行业规定貌然签订合同的行为自行承担责任，所以，对原告要求被告赔偿装修等各项费用损失814246元请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条，第二百二十六条，《最高人了法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第五十四条之规定，判决如下：原告李湘宁请求解除与被告湘阴县长银房地产开发有限公司、湘阴县长银物业管理经营有限公司于2016年3月11日签订的《长银滨湖新城商铺租赁经营管理合同》，依法准许；被告湘阴县长银物业管理经营有限公司于本判决书生效之日起十日内退还收取原告李湘宁的装修保证金2万元，三相电表开户费1万元，合计3万元给原告李湘宁；三、原告李湘宁于本判决书生效之日起十日内将商铺租赁合同的租赁物交付给被告湘阴县长银房地产开发有限公司，被告湘阴县长银房地产开发有限公司退还原告李湘宁交付租赁物当日（含本数）后的剩余租金（剩余租金为：原告李湘宁已交纳的租金187000元，按每天513租金，扣除从2016年6月12日起到原告李湘宁将租赁物交付给被告湘阴县长银房地产开发有限公司当日之前的租金）；四、驳回原告李湘宁的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14610元，由原告李湘宁承担13010元被告湘阴县长银房地产开发有限公司、湘阴县长银物业管理经营有限公司承担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  成兵武代理审判员  许 波人民陪审员  蒋再田二〇一七年一月三日书 记 员  聂东术附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。《最高人了法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。