内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内25民终1215号
上诉人(原审被告、反诉原告)内蒙古意达房地产开发有限责任公司，住所地锡林浩特市希办滨河小区1号综合楼。
法定代表人：杨才，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王瑞生，该公司法律顾问，内蒙古义翔律师事务所。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：梁志和，男，1969年4月5日出生，汉族，现住锡林浩特市。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：李永红，女，1971年10月4日出生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：格日勒，内蒙古合志律师事务所律师。
委托诉讼代理人：呼布钦，内蒙古合志律师事务所律师。
上诉人内蒙古意达房地产开发有限责任公司因与被上诉人梁志和、李永红房屋买卖合同纠纷一案，不服锡林浩特市人民法院（2016）内2502民初4240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月08日立案后，依法组成�议庭，公开开庭进行了审理。上诉人内蒙古意达房地产开发有限责任公司（以下简称意达公司）的委托诉讼代理人王瑞生，被上诉人梁志和、李永红及委托诉讼代理人格日勒、委托诉讼代理人呼布钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人内蒙古意达房地产开发有限责任公司上诉请求：1、依法撤销认定事实错误的一审判决，并予以改判驳回被上诉人的原审请求；2、判令被上诉人支付违约金44712元；3、本案全部诉讼费用由二被上诉人承担。上诉理由：原审法院认定上诉人违约属于错误认定。一、原审法院认定意达公司交付房屋之后未在90日内办理房屋权属登记属于违约行为，该认定明显错误，上诉人正在积极办理房屋验收事宜，但验收手续复杂，流程繁多，时间不是上诉人所能控制的。原审法院判令在15日内办理《住宅质量保�书》、《住宅使用说明书》属于无理要求；二、原审法院判令上诉人承担延期交付房屋的违约金以及利息的诉求无证据支持，属于错误认定。三、办理房屋权属事宜并不是上诉人必须履行的义务，且上诉人一直在积极的配合行政机关协助被上诉人办理房屋权属事宜，上诉人不存在违约情形，原审法院不应当让上诉人承担违约责任，且原审法院判令的期限15日不符现实。四、上诉人认为原审法院对上诉人的反诉请求予以驳回明显违法。
被上诉人梁志和、李永红辩称，一、上诉人未按照双方所签订的合同约定日期进行验收且未进行交付，且未按约定时间办理房屋产权证书，已构成违约，原审法院认定上诉人违约正确。二、合同中已明确约定了逾期交房违约责任承担方式，被上诉人应当承担逾期交付房屋的违约金。三、本系列案件所有�事人均向一审法院说明上诉人所交付的房屋钥匙系装修钥匙，该事实属于众所周知的事实，我方对此无需进行举证。四、上诉人的反诉请求于法无据且一审中未举出相应证据。综上所述，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。
被上诉人梁志和、李永红一审法院起诉请求：1、要求被告办理原告购买的位于锡林浩特市巴彦查干办事处富俪华庭5#-2-401号住宅楼的验收；2、要求被告承担延期交付房屋的违约责任（从2013年9月1日至商品房验收合格日至，按银行同期贷款利率+日十万分之五计算）；3、要求被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；4、要求被告办理房屋权属证书；5、要求被告支付延期办理房屋权属证书的违约金（从2013年1月16日至房屋权属证书交付之日，按银行同期贷款利率计算）；6、要�被告返回多收取的取暖费1424.14元；7、被告承担本案律师费及全部诉讼费用。
上诉人意达公司一审反诉请求：一、原告承担违约金44712元；二、本案全部诉讼费用由原告承担。
一审法院认定事实：2012年10月15日，原告（反诉被告）梁志和、李永红（乙方）与被告（反诉原告）意达公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定，商品房坐落锡林浩特市巴彦查干办事处富俪华庭5#-2-401，设计用途住宅，建筑层数13层，建筑面积146.97平方米。商品房销售按建筑面积计算，每平方米单价2830元，价款为415925元。商品房交付及交付日期约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2013年8月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。付款形式及付款时间约定，乙方贷款付款，乙方应于2012年10月15日前，一次性存入商品房首付款125925元，其余办理贷款。逾期交付商品房的处理约定，除遇不可抗力外，甲方未按合同约定日期交付商品房，逾期超过60日的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.5向乙方支付违约金。乙方逾期付款的处理约定，乙方如未按合同约定日期付款，逾期在3日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，乙方应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方�应每日按商品房价款的万分之0.5向甲方支付违约金。商品房交接约定，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。商品房权属登记约定，订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日办理房屋权属转移登记，如因甲方原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方应按房屋价款0.005%向乙方支付违约金。合同附件五补充合同约定，乙方须在签订本合同之日起5日内，将公积金（或银行）所要求的贷款资料备齐交予甲方（具体资料见有关部门文件详），贷款办理过程中乙方须积极配合甲方办理贷款事宜，并随时根据放贷有关部门要求提供所需资料，如乙方违约，则按日赔偿甲方总房款万分之五的违约金。另查明，2012年10月15日，原告（反诉被告）梁�和、李永红向被告（反诉原告）意达公司共计支付125925元，2013年5月20日支付290000元，合计支付房款415925元。其中2013年5月20日290000元为原告（反诉被告）梁志和、李永红办理的个人住房公积金委托贷款。再查明，2015年9月12日，原告（反诉被告）梁志和、李永红向被告（反诉原告）意达公司交付采暖费3323元。一审法院认为，原告（反诉被告）梁志和、李永红与被告（反诉原告）意达公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性、强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应依合同约定履行各自合同义务，因合同中约定，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日办理房屋权属转移登记，如因甲方原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方应按房屋价款0.005%向乙方支付违约金，被告（反诉原告）意达公司至今未给原告（反诉被告）办理房屋权属转移登记手续，已构成违约，故原告（反诉被告）梁志和、李永红要求被告办理原告购买的位于锡林浩特市巴彦查干办事处富俪华庭5#-2-501号住宅楼的验收、要求被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、要求被告办理房屋权属证书的诉讼请求本院予以支持。因合同约定的交房日期为2013年8月30日，并约定自房屋交付使用之日起90日办理房屋权属转移登记，被告（反诉原告）至今未办理，且原告称合同约定的逾期办理房屋产权登记的违约金过低于造成的损失，应以中国人民银行同期贷款利率计算，故原告（反诉被告）要求被告支付延期办理房屋权属证书的违约金（从2013年1月16日至房�权属证书交付之日，按银行同期贷款利率计算）的诉讼请求合理部分本院予以支持。
关于原告（反诉被告）梁志和、李永红主张的逾期交付房屋违约金与利息诉讼请求，2015年4月3日，原告（反诉被告）梁志和、李永红从被告（反诉原告）意达公司处拿了房屋钥匙，《商品房买卖合同》约定2013年8月30日前交付使用房屋，被告（反诉原告）意达公司2015年4月3日交付房屋的行为，已构成逾期交付（逾期交付超过60日），其应承担相应违约责任。就违约责任，《商品房买卖合同》约定，被告（反诉原告）意达公司”应支付已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，还应每日按商品房价款的万分之0.5向乙方支付违约金”，原告（反诉被告）梁志�、李永红要求被告承担延期交付房屋的违约责任（从2013年9月1日至商品房验收合格日至，按银行同期贷款利率+日十万分之五计算）的诉讼请求合理部分本院予以支持。因原告（反诉被告）梁志和、李永红并未向法庭提交证据证明多收取暖费的事实且不属于众所周知的事实，故原告（反诉被告）要求被告返回多收取的取暖费的诉讼请求本院不予支持。
关于被告（反诉原告）意达公司反诉逾期办理贷款的诉讼请求，因原告（反诉被告）梁志和、李永红办理的个人住房公积金委托贷款，该委托贷款办理程序，参照《内蒙古自治区职工个人住房公积金担保贷款试行办法》及《锡林郭勒盟职工个人住房公积金担保贷款试行办法》，需经借款人申请、申请资料初审、借款人资信调查、公积金中心审核、贷款担保办理、签发贷款等流程，�《锡林郭勒盟职工个人住房公积金担保贷款试行办法》规定每月设定5日和20日两个合同签订日，原告（反诉被告）梁志和、李永红在2012年10月15日《商品房买卖合同》签订后，于2013年5月20日办结贷款，应属合理期限。《商品房买卖合同》约定签订合同5日内备齐贷款资料交付被告（反诉原告）意达公司、原告（反诉被告）配合被告（反诉原告）意达公司办理贷款相关事宜，现原告（反诉被告）已证明顺利办结贷款，被告（反诉原告）意达公司未能举证原告（反诉被告）有拖延办理贷款行为或向原告（反诉被告）催要贷款材料的证明，且被告（反诉原告）意达公司对贷款办理、贷款发放时间亦有责任，故被告（反诉原告）意达公司要求原告（反诉被告）承担违约责任、赔偿违约金的反诉请求本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、�中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）内蒙古意达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内办理原告（反诉被告）梁志和、李永红购买的位于锡林浩特市巴彦查干办事处富俪华庭5#-2-401号住宅楼的验收；二、被告（反诉原告）内蒙古意达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）梁志和、李永红交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并办理房屋权属证书；三、被告（反诉原告）内蒙古意达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）梁志和、李永红支付逾期交付房屋违约金与利息（自2013年9月1日计算至2015年4月3日，以房屋价款415925元为基准计算，其中违约金按日0.005%计算�利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告（反诉原告）内蒙古意达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）梁志和、李永红支付延期办理房屋权属证书的违约金（从2013年12月1日起至房屋权属证书交付之日，以房屋价款415925元为基准计算，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、驳回原告（反诉被告）梁志和、李永红的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）内蒙古意达房地产开发有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，反诉案件受理费458.9元，减半收取229.45元，由被告（反诉原告）内蒙古意达房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案中当事人双方签订的《商品房买卖合同》合法有�，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自义务。被上诉人已按合同约定履行了支付购房款的义务，上诉人意达公司于2015年4月3日交付房屋，已构成逾期交付（逾期交付超过60日），上诉人未按照合同约定时间办理房屋产权证书。二审审理查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人主张其正在积极办理房屋验收事宜，但验收手续复杂，流程繁多，时间不是上诉人所能控制的。因该理由不属于不可抗力，不构成抗辩理由，本院不予认可。上诉人主张办理房屋权属事宜并不是上诉人必须履行的义务，且上诉人一直在积极的配合行政机关协助被上诉人办理房屋权属事宜，上诉人不存在违约情形，原审法院不应当让上诉人承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：”预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”依据该规定开发商负有协助办理权属证书的附随义务，且双方当事人在合同中明确约定了办理房屋产权证书的详细约定，上诉人应按照合同约定履行该项义务，上诉人的理由不能成立，本院不予认可。上诉人要求被上诉人支付违约金的请求，因上诉人未能举证被上诉人有拖延办理贷款行为或向被上诉人催要贷款材料的证明，本院不予支持。
综上所述，内蒙古意达房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由内蒙古意达房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡丽莉
审判员 王建强
审判员 吴春林
二〇一七年九月二十五日
书记员 赵 晶