广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）珠中法民三初字第5号
原告：张玉华，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：7501。
委托代理人：曾珊，广东凯邦律师事务所律师。
委托代理人：邬元忠，广东凯邦律师事务所律师。
被告：伍长文，男，汉族，住广东省江门市新会区，身份证号码：5912。
委托代理人：刘志萍，广东运胜律师事务所律师。
委托代理人：张璇，广东运胜律师事务所律师。
原告张玉华诉被告伍长文执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年4月13日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人曾珊、邬元忠，被告及其委托代理人刘志萍、张璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，一、珠海市香洲区昌盛花园桂盛阁403室房产的业主（）依法应确认为原告张玉华。从2006年1月至2009年6月，原告一直租住在珠海市香洲区昌盛花园桂盛阁403室。2009年6月30日，原告与该房业主朱灶德签订了《房屋转让合同书》，依约支付了全部房款，同时对该房进行了装修，之后一直居住在该房屋。上述房产未办理过户登记手续的原因是登记业主（）赵某不在国内，原告对此没有过错。根据《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等有关法律规定，珠海市香洲区昌盛花园桂盛阁403室房产的业主（）应确认为原告张玉华。二、珠海市中级人民法院（2010）珠中法执外异字第49号执行裁定书自相矛盾，认定事实和适用法律错误。1、如果以登记为标准确认诉争房产的业主（），那么，诉争房产的业主（）是赵某而非被执行人朱灶德，对该房产的查封和执行同样应予以解除和停止。2、原告在与朱灶德签订《房屋转让合同书》中仅对该房“向中国银行拱北口岸信用社（现归珠海商业银行管辖）贷款抵押”的风险有所预见，对其它风险并无预见。（2010）珠中法执外异字第49号执行裁定书将原告对合同风险的预见范围恣意无限扩大，属于认定事实错误。3、原告与被申请执行人之间是物权关系，被告与被申请执行人之间是一般债权关系，（2010）珠中法执外异字第49号执行裁定书对此认定错误。4、《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。上述法律规定明确且互为补充，前后并无矛盾。（2010）珠中法执外异字第49号执行裁定书认定的所谓矛盾属适用法律错误。原告请求法院查明事实，判令：1、确认珠海市香洲区昌盛花园桂盛阁403室房产的业主（）为原告张玉华。2、解除对珠海市香洲区昌盛花园桂盛阁403室房产的查封，终止对该房产的执行。
被告伍长文答辩称，一、张玉华依法不应是房屋所有权人。物权的公示公信原则，不动产物权变动原则是以登记为生效要件，根据《物权法》第9条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。张玉华诉称2006年1月先租住，后于2009年6月30日与朱灶德签订《房屋转让合同书》，如果其诉称是真实的话，不能因为其租住、签订合同就认为该房是其所有。一方面，该房房屋权属未变更，张玉华不是产权人；另一方面，张玉华提交的证据二明确显示该房于2001年4月被法院查封，处于限制状态，解除栏内没有任何解除记载，张玉华对这一事实是明知的，也根本不能办证到其名下。二、（2010）珠中法执外异字第49号《执行裁定书》认定事实清楚、适用法律正确。1、朱灶德通过抵债所得桂某403房产这一事实，是经法院裁定确认的。伍长文提交的证据一证明：拱北昌盛花园桂某403房是被执行人朱灶德通过抵债所得尚未过户朱灶德的房产，这一事实是经法院裁定确认的。2、如果房屋转让合同书是真实的话，张玉华缔结买卖合同时已预见到购买该房的风险，张玉华应自行承担被法院拍卖执行的风险。其《房屋转让合同书》记载：“第二条1、考虑到甲方已于1995年将住房作为向中国银行拱北口岸信用社（现归珠海商业银行管辖）贷款抵押，债务至今尚未作全部清还的风险…。第六条、由于本合同涉及之房产存在甲方原抵押贷款之风险，若在乙方受让后出现被查封拍卖的情况，甲方负责把乙方交付的30万转让款退还。”可见，张玉华缔结买卖合同时已预见到购买该房产所面临的受公法执行风险，存在尚难办理该房产过户至其名下的客观障碍，张玉华自行承担其预见风险。事实上拱北昌盛花园桂盛阁403房2001年6月4日被珠海市中级人民法院查封；房地产限制（查封）登记表清楚显示：限制类型栏是查封登记，限制状态栏是限制，解除栏内没有记载。对此事实，张玉华应该是明知的，一般人都知道购买房产不可能对房产权属不明就签合同。此间，朱灶德从未告知该房己卖，伍长文从未听朱灶德及任何人讲过该房己卖。执行异议听证前，代理律师曾到其物业公司调查业主情况，物业公司明确告知该房业主登记的是朱灶德。张玉华在法院查封情况下购房，价格明显低于市场价格，根本不是最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定中的善意第三人。3、第49号《执行裁定书》法律适用正确。2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，张玉华根本不是善意第三人。2007年10月1日起施行的《物权法》第9条第一款，该法条是对不动产登记效力的规定，未经登记不产生物权变动的法律效果，张玉华依法不应是房屋所有权人。伍长文认为，第49号《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回张玉华其诉讼请求，以维护伍长文的合法权益。综上所述，本案被申请人伍长文据广东省高级人民法院（1997）粤法经一上字第506号《民事判决书》合法向债务人朱灶德主张权利，执行期间法官多次联系朱灶德，伍长文也屡次催促，但朱灶德一次次承诺却拒不履行，特向珠海市中级人民法院申请恢复强制执行，本执行案2001年6月4日、2010年5月26日珠海市中级人民法院查封及一系列执行行为和措施完全正确，所涉执行标的己经评估，即将依法拍卖执行，执行局依法执行完全正确，申请人张玉华的执行异议不能成立，请珠海市中级人民法院维护生效法律文书的严肃性和权威性对张玉华的执行异议予以驳回。
原告张玉华对其主张提交了如下证据：1、2009年6月30日的《房屋转让合同》；2、2009年7月6日、2010年6月30日、2010年1月25日三张《收据》；3、2010年8月3日，珠海经济特区华城庆宜物业管理有限公司出具《证明》，证据1、2、3证明诉争房产由原告合法购买并居住；4、房地产权登记表，证明诉争房产的查封效力已于2007年1月1日消灭；5、四张银行卡业务回单以及两张无卡存款单回执，证明原告已支付购房款；6、物业管理费发票、收据及珠海有限宽带业务更改申请单与宽带移机费，证明原告已对诉争房产行使占有、使用。
被告伍长文对原告提交上述证据发表如下质证意见：1、对《房屋转让合同》真实性和合法性没有异议、但对证据内容有异议，该转让合同不能证明原告是善意第三人，但是该证据反证明了原告知道涉案房屋已经被查封没有房产证并处于债务纠纷之中，买卖房屋的价格明显低于市场价格。2、对三张收据的真实性、合法性和证明内容不予认可，张玉华支付方式不明确，单凭收条无法认定朱灶德收取了张玉华的款项。2009年7月6日的收据中写到今收到廖某（音）先生从工行清远支行汇入5万元与2009年7月1日银行卡业务回单中有一张是5万元的是相矛盾的，其中，收据上写明是工行清远支行，而回单上写的是农行清远新城支行。再次在执行异议笔录中张玉华承认该收据是其事先写好让朱灶德签名的。3、对2010年8月3日华某物业出具的证明，证明内容有异议，如果该证据是真实的，说明张玉华为租户不是所有权人。4、2010年8月13日出具的产权登记表、查封登记表的真实性无异议，可以看出明确写明该状态为限制状态，解除的日期为空白的，2001年4月6日查封一直就处于查封状态，张玉华对该查封的事实是明知的。5、银行卡业务回单，对真实性予以认可，具体意见与证据1意见一致；6、对无卡存款单回执，我方不能明确款项用途，该两项收据的款项朱灶德没有出具收据或收条来证明其已经收到该笔款项；7、2009年9月18日的收据与宽带安装费用，我方认为该证据与本案无关。物业管理费发票等，真实性无异议，但交纳人的名称没有写不能确定为张玉华交纳。2007年10月11日中的发票表明是缴纳的管理费是07年1月-10月，上面没有收取单位的名称和印章不是一个有效的发票。
被告伍长文提交了如下证据：1、2001年7月8日《房地产估价报告》内附有：2001年6月11日珠海市中级人民法院（2001）珠中法执字第260号委托评估函、2001年8月8日《执行和解协议》、2001年9月17日珠海市中级人民法院（2001）珠中法执字第260-1号之一《民事裁定书》。证明拱北昌盛花园桂某403房是被执行人朱灶德通过抵债所得尚未过户；2、2010年5月25日的（2001）珠中法恢字第2601-1号之一《执行裁定书》、2010年7月15日两份《房地产限制（查封）登记表》，证明2010年5月25日，裁定查封位于珠海市香洲区昌盛花园桂盛阁403室。桂某403房（权证号码：11**），2001年6月4日、2010年5月26日被贵院查封，登记表清楚显示；限制类型栏是查封登记，限制状态栏是限制，解除栏内没有记载。该房产自2001年6月4日以来被法院查封并未解除，张玉华是明知的；3、2010年8月18日，华城庆宜物业管理有限公司出具的《证明》，证明张玉华不是其403房所有权人；4、2010年8月5日，粤思远评字第2010A0082号《房地产估价报告》，证明评估桂盛阁403室（新地址：昌盛路74号5幢2单元403室）价值684385元；5、2010年12月8日（2010）珠中法执外异字第49号《执行裁定书》。证明：裁定“驳回案外人张玉华的异议”。
原告张玉华对上述证据发表如下质证意见：1、对这五组证据的真实性均无异议；2、第一组证据质证意见：房地产阐述的登记并非否定新的房地产转让契约的订立或履行，当新的房地产受让方已经取得大部分房款并占用房地产时，即使没有登记物权仍由受让人所有，查封效力消灭的情况下朱灶德是有权对该房屋进行变卖的；3、第二组证据质证意见：403房从2001年被法院查封的，没有继续查封，于2010年5月重新申请查封，可以表明在该房产重新查封前是没有被限制的，被告的证明内容是没有事实和法律依据的；4、第三组证据质证意见：该证明没有说张玉华不是403的所有人，且物业无权对房产产权做出认定，所以该证据不能证明被告的证明内容；5、第四组证据质证意见：2010年7-8月的评估与本案无关联性；6、第五组证据的质证意见：解决执行过程中的问题且在认定事实和适用法律均有错误，我方也提出中止执行，法院也中止执行。另外，2001年7月8日的评估报告中显示房屋为18.11万元，双方的和解协议约定朱灶德出卖给房屋来抵债，双方约定由朱灶德出面把房屋卖掉把房款支付给伍长文，所以朱灶德是有权对房屋进行处理的，被告如何控制款项的收取是其自己的事情。
（2010）珠中法执外异字第49号《民事裁定书》查明如下事实：珠海市香洲区昌盛花园桂盛阁403室登记是澳门居民赵某（澳门身份证：362215），建筑面积105.29平方米，房地产权证号：F1**。赵某已将该房抵债给朱灶德，未办理房产变更登记。2001年8月8日，债权人伍长文与债务人朱灶德签订《执行和解协议》，约定：朱灶德负责将昌盛花园桂某403房变卖，变卖时间为一个月，变卖款18.11万元交给伍长文…。本院于2001年9月17日作出（2001）珠法执字第260-1号民事裁定书认定：申请执行人伍长文与被执行人朱灶德达成《执行和解协议》，约定朱灶德通过抵债所得尚未过户的位于珠海拱北昌盛花园桂某403室，按评估价格基础上由被执行人自行变卖。广东思远土地房地产评估咨询有限公司于2010年8月5日作出粤思远评字第2010A0082号《房地产估价报告》确定：珠海市昌盛花园桂盛阁403室（新地址：昌盛路74号5幢2单元403室）在2010年7月28日的房地产市场价值684385元。
经审理查明，2009年6月30日，原告（乙方）与朱灶德（甲方）签订一份《房屋转让合同书》，约定：甲方朱灶德同意把赵炳生作为抵债归甲方所有位于珠海市拱北昌盛路74号昌盛花园第5栋二单元403房、建筑面积104平方米的住宅房一套转让给乙方张玉华。考虑到甲方已于1995年将住房作为向中国银行拱北口岸信用社（现归珠海商业银行管辖）贷款抵押，债务至今尚未作全部清还的风险，甲方同意把住宅房作价为人民币30万元整体转让给乙方。在合同签订之日起十日内，乙方应给甲方支付首期款16万元，余款14万元一年内全部支付。由于本合同涉及之房产存在甲方原抵押贷款之风险，若在乙方受让后出现被查封拍卖的情况，甲方负责把乙方交付的30万元转让款退还。2009年7月6日，朱灶德向原告出具一份收据，内容为“今收到张玉华女士交来购房款计人民币160000元，其中张玉华从中国农业银行拱北支行汇入110000元，廖某先生从中国工商银行清远支行汇入50000元。此据共收到160000元。”2010年1月25日，朱灶德向原告出具第二份收据，内容为“今收到张玉华交来购买拱北昌盛花园五栋二单元403房购房款人民币7000元（银行转账）。”2010年6月30日，朱灶德向原告出具第三份份收据，内容“今收到张玉华交来购买拱北昌盛花园五栋二单元403房购房款人民币133000元现金。”原告提交了四张中国农业银行银行卡存款业务回单与两张无卡存款回单，显示2009年5月27日，朱灶德账户汇入现金20000元；2009年7月1日，朱灶德账户汇入现金50000元；2009年7月3日，朱灶德账户汇入现金70000元；2009年7月10日，朱灶德账户汇入现金20000元；2010年1月15日，朱红珍账户汇入现金7000元。
又查明，根据房地产限制（查封）登记表显示：珠海市香洲区昌盛花园桂盛阁403室于2001年6月4日被本院（1998）珠法执字第103号之四民事裁定查封。2010年5月26日被本院（2001）珠法执恢字第260-1号之一执行裁定查封。2010年8月3日，珠海经济特区华城庆宜物业管理有限公司出具证明，证明我公司管辖的昌盛花园5栋2单元403房住户张玉华，从2006年1月至今在本小区内居住，水电费及物业管理费由她本人支付。2010年8月18日，该物业管理公司又出具一份证据，写明昌盛花园桂某5栋2单元403房在昌盛花园管理处原始登记产权人为赵某。于2010年8月3日开给张玉华女士的证明不是房产所有人的证明。
本案审理时，原告申请追加朱灶德作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许，但经过核实，朱灶德已于2011年2月26日死亡。本院对医生陈某进行事实调查，陈某陈述2010年6月份期间，朱灶德行动不便，行走需要拐杖辅助。
本院查明其他事实与（2010）珠中法执外异字第49号《民事裁定书》认定事实一致。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中原告对（2010）珠中法执外异字第49号《民事裁定书》的裁定结果不服，对执行所依据的原判决、裁定并无异议，因此可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。原告在本案中的诉讼请求是要求解除对珠海市香洲区昌盛花园桂盛阁403房产的查封，终止对该房产的执行以及确定上述房产的权属，因此本案案由应为执行异议之诉。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定我国城市房地产转让应办理权属登记。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。即人民法院对被执行人名下房产解除查封，须同时具备以下三项条件：异议人已支付房产的全部价款，异议人已实际占有该房产，异议人对未办理房产过户登记没有过错。
本院认为，本案争议焦点是原告申请解除对涉案房产的查封是否符合上述条件。
第一、关于原告是否已经支付全部房款的问题。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的目的在于平衡执行人与第三人之间利益关系，对于具备特定条件主体予以优先保护。第三人为购买房产支付价款并且实际占有，其最终目的是为了取得房产的所有权，由于法院强制执行，第三人已经支付的价款不能得到返还，从而导致其因购买房产遭受利益损失，故有给予特别保护的需要。结合该条规定之目的判断，对于原告购买涉案所支付房款应当指为购买涉案房产应该实际支付的款项。本案中原告主张其支付购房款分为两笔：第一笔房款为160000元，支付方式为原告本人转账支付110000元，他人代付50000元，对该笔房款支付本院分析如下：1、110000元由原告本人两次转账支付以及无卡存款支付，但其未能提供朱灶德针对每次款项支付所出具收据。鉴于原告自2006年至2009年租住在涉案房屋内，在未能明确每笔款项用途情况下，其所支付款项存在支付租金可能性。原告主张所支付110000元均为购房款，本院不予采纳。2、原告与朱灶德签订《房屋转让合同书》前已支付20000元，其称该款项为购房定金，但在事后签订的合同中并未对2009年5月27日支付20000元款项予以明确。3、2009年7月6日收据显示由廖某先生从中国工商银行清远支行代为支付伍万元与2009年7月1日中国农业银行银行卡存款业务回单印章“中国农业银行清远新城支行”不一致。第二笔购房款140000元分为两部分：原告转账支付7000元以及原告直接向朱灶德给付现金133000元，对此本院分析如下：1、原告主张转账支付购房款7000元并非直接汇入朱灶德账号，而是汇入朱红珍账号，该7000元用途并无其他证据予以佐证，原告主张该笔7000元款项为购房款，本院不予支持；2、原告在庭审中陈述2010年6月30日朱灶德直接去原告家中收取133000元购房款，但根据医生陈某笔录显示，在床，行走需要拐杖辅助，不可能亲自去原告家中收取购房款，因此原告对133000元房款支付过程存在虚假陈述。原告提供现有证据并不能证实其已经履行了《房屋转让合同书》中所约定支付全部购房款义务，因此不能给予其优于被告的特别保护。
第二、关于原告对于涉案房屋未办理房屋过户登记有无过错问题。2009年6月30日，原告与朱灶德签订《房屋转让合同书》时，涉案房屋已被（1998）珠法执字第103号之四民事裁定查封，而且《房屋转让合同书》亦明确写明涉案房屋向中国银行拱北口岸信用社贷款抵押，债务至今尚未全部清还的风险，可见原告在签订合同时已经明知朱灶德未能取得涉案房屋所有权，而且已经预见到购买涉案房屋所存在法律风险，存在尚难办理将房产过户至其名下的客观障碍。2010年5月26日，涉案房屋被本院（2001）珠法执恢字第260-1号之一执行裁定查封时，原告还称其于2010年6月30日向朱灶德给付款项133000元。原告明知涉案房屋存在查封、抵押予以购买，且在涉案房屋被再次查封后还主张支付剩余部分房款，原告存在明显过错。
综上所述，原告提供现有证据未能证实其实际支付《房屋转让合同书》所约定购房款，且其对房屋未能过户存在过错，因此不能给予其优于被告的特别保护，其诉讼请求不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
驳回原告张玉华的诉讼请求。
案件受理费人民币10643.85元，由原告张玉华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 徐艳红
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一一年三月十五日
书 记 员 程 敏