湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终1486号
上诉人（原审原告）：黄超凡，男，1990年9月8日出生，汉族，河南省商丘人，佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司投资经理，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：彭亚兰、齐磊，均系湖北朋来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗岚，女，1986年7月18日出生，汉族，湖北省武汉市人，无职业，住湖北省武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：肖祚竹，湖北共合律师事务所律师。
原审第三人：华中科技大学，住所地湖北省武汉市洪山区珞瑜路****号。
法定代表人：丁烈云，该校校长。
委托诉讼代理人：童天明，该校后勤集团市场管理总公司副总经理。
委托诉讼代理人：鄂骏，该校后勤集团市场管理总公司总经理助理。
原审第三人：张配权，男，1990年6月14日出生，汉族，湖南省永州市人，个体工商户，住湖北省武汉市洪山区，
原审第三人：胡辰坤，男，1989年10月29日出生，汉族，湖北省武汉市人，无固定职业，住广东省深圳市南山区，
上诉人黄超凡因与被上诉人罗岚、原审第三人华中科技大学、张配权、胡辰坤租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第01340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后依法组成合议庭，因一审事实认定清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄超凡上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人返还《转租合同》无效部分（即转租期间2016年9月5日-2018年9月4日）对应的转让费用69746.2元。被上诉人赔偿上诉人转租合同不能履行期间（2015年11月25日至2016年9月4日）对应的转让费用损失27075.69元；3、被上诉人赔偿上诉人不能使用商铺及转租无效期间(2015年11月25-2018年9月4日)对应的造成装修残值损失36280.13元；4、被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：一、转租无效期间即2016年9月5日-2018年9月4日对应的转让费应退还上诉人，但一审法院不作处理，直接驳回上诉人诉讼请求，适用法律错误。二、一审法院认为“原被告间的合同关系自行解除，原告起诉要求解除租赁合同无现实意义”，该观点错误，有违法律规定和事实。本案合同不存在自行解除。上诉人与被上诉人间的租赁合同无法履行，给上诉人造成了重大的损失。三、本案涉案店铺窃电主体为被上诉人，一审法院认为上诉人窃电与审理查明的事实不符，明显偏袒被上诉人。首先，本案涉案商铺自被上诉人承租店铺时起至案发时一直未安装电表，长期处于“窃电”的状态。其次，为店铺安装电表应为被上诉人（第一承租人）的义务。再次，上诉人不知该店铺处于“窃电”状态，没有为该商铺报装电表的义务，也无法为该商铺报装电表。四、第三人华中科技大学将商铺租赁给上诉人的合伙人与本案不是同一个法律关系，不能作为判决驳回上诉人请求的理由。
罗岚答辩称，上诉人的上诉请求对一审诉请有变更的部分与事实不符，也无证据支持，请求数额没有相应计算依据。我方认为一审判决正确，请求驳回上诉、维持原判。
华中科技大学述称，没有意见，尊重法院判决。
张配权述称，没有意见。
胡辰坤未到庭陈述意见。
黄超凡向一审法院提起诉讼请求：1、解除黄超凡与罗岚于2015年5月21日签订的《转租合同》；2、罗岚退还黄超凡支付的商铺转让费人民币115000元；3、罗岚赔偿黄超凡店铺装修损失人民币43000元；4、罗岚赔偿黄超凡店铺经营预期可获得收益损失人民币99000元；5、诉讼费由罗岚承担。
一审法院认定事实：2013年9月14日，罗岚（合同乙方）与华中科技大学所属后勤发展公司（�同甲方）签订了一份《华中科技大学后勤发展公司经营门面使用协议》。协议约定：甲方将位于华中科技大学西学门市的商铺租赁给乙方使用，使用期为3年，即从2013年9月15日至2016年9月14日止；房屋使用年费用总额13000元（不含税、水费、电费、物业管理费等其他费用），甲方收取使用费应向乙方开具发票，税费由乙方承担；付款方式为使用费按年一次性支付，乙方需在协议签订之内后10个工作日内以转账或现金形式将第一年全年使用费支付给甲方，次年全年的费用由乙方在本年度使用到期日前一个月向甲方支付，以后年度租金支付以此类推；房屋使用期间，乙方不得私自转给他人使用和改变协议规定的经营项目。如乙方因经营需要和他人联合经营时，须书面向甲方提出申请，经甲方审核同意后方可实行。罗岚与第三人华中科技大学签订该合同附件即《安全卫生管�协议书》中还约定，乙方应严格遵守用电报批程序，未经甲方同意不得乱接电线和用电设施。上述协议签订后，第三人华中科技大学依约将案涉商铺交付给罗岚，罗岚对商铺进行装修后开展了经营活动。在经营期间，罗岚在未向第三人华中科技大学申报的情况下，安装了用电设备，但未安装电表。
2013年12月5日，罗岚（合同甲方）将其承租的商铺转租给第三人张配权，胡辰坤，并与第三人胡辰坤（合同乙方）签订了一份《转让合同》。合同载明：甲方将其租赁的位于华中科技大学西学门市商铺在良好状态下，转让给乙方用于冷热饮制作以及零食销售等使用；租赁期自2013年12月5日至2016年9月4日止，甲方应于2013年12月5日以前将商铺交给乙方使用；甲乙双方议定一次性转让费为12万元，每月租金4500元，应付转让费及租金由乙方以转账或现金形式支付给甲方。合�还对转让费及租金的支付方式、双方的责任等事项均作了具体约定。上述合同签订后，罗岚将案涉商铺交付给第三人张配权、胡辰坤。2014年4月8日，罗岚与第三人胡辰坤又签订了一份《补充合同》。《补充合同》对转让费及租金作了相应的调整。由于经营状况不佳等原因，第三人张配权、胡辰坤与黄超凡就转让费等事项达成一致后，将其承租的商铺转让给黄超凡。因案涉商铺的承租权属罗岚享有，罗岚（合同甲方）遂与黄超凡(合同乙方)于2015年5月21日签订了一份《转租合同》。合同约定：甲方将其租赁的位于华中科技大学西学门市的商铺在良好状态下，转租乙方用于冷热饮制作及零食销售使用；租赁期限自2015年5月21日起至2018年9月4日止（因甲方与校方合同到期时间为2016年9月4日，此期间后若学校租金上调，增加金额由乙方承担）；甲乙双方议定一次性转让费为11.5万元（含商铺内所有电子设备、装修、货品的所有权、品牌使用权、品牌服务等）；租金每月为4300元，支付方式为乙方须在2015年9月4日前支付租金12900元（三个月），2015年12月4日前支付租金12900元（三个月）2016年3月4日前支付租金25800元（六个月），2016年起每年9月4日前一次性将全年租金51600元支付给甲方。合同签订后，罗岚依约将商铺交付给黄超凡，黄超凡将转让费11.5万元支付给第三人张配权、胡辰坤。嗣后，黄超凡开展了冷热饮制作及零食销售等经营活动。2015年11月24日，案涉商铺发生停电故障，黄超凡向第三人华中科技大学报修，第三人华中科技大学在维修过程中发现黄超凡未安装电表，黄超凡用电行为涉嫌窃电。2015年11月25日，第三人华中科技大学所属后勤集团市场管理总公司向罗岚出具了一份《门面清退通知》。通知载明：经查实，你所承租的西区服务中�+1门店（即案涉商铺），存在严重的窃电违法行为，触犯了《中华人民共和国电力法》，违反了《房屋租赁协议书》《安全管理协议》等相关条款。现责令你在11月30日之前自行清场，退出门店。否则，由此造成的一切后果，由你自行承担。黄超凡在收到该通知后，于2015年11月30日自行清场，并退出商铺。第三人华中科技大学随后收回了案涉商铺。为此，黄超凡诉至一审法院，要求判如所请。案在审理中，罗岚提出反诉，要求黄超凡赔偿租金损失9747元及预期租金收入损失28953元。2017年1月22日，罗岚向一审法院提出撤诉申请，要求撤回反诉。同日，一审法院作出（2015）鄂洪山民商初字第01340号之一民事裁定，裁定准许罗岚撤回反诉。
一审法院另查明，黄超凡原系第三人华中科技大学的学生。案涉商铺是由黄超凡与其同学周炜、郁宇航等10人合伙经营。第三人华中科技大学收回商铺后，黄超凡及其他合伙人联名向第三人华中科技大学领导反映案涉情况。为了避免黄超凡等人的损失，第三人华中科技大学又将案涉商铺租赁给与黄超凡合伙的周炜承租，并与之签订了租赁合同。
一审法院认为，黄超凡与罗岚间签订的《转租合同》中约定的租赁期限是从2015年5月21日至2018年9月4日止，而罗岚与第三人华中科技大学签订的《华中科技大学后勤发展公司经营门面使用协议》约定的租赁期限是从2013年9月15日至2016年9月14日止，转租合同中的转租期限超过了租赁合同中的剩余期限。在庭审中，罗岚及第三人华中科技大学均未提交对租赁期限另有约定的证据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承�人租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，黄超凡与罗岚签订的《转租合同》中约定的租赁期限超过罗岚与第三人华中科技大学签订的《华中科技大学后勤发展公司经营门面使用协议》的剩余租赁期限的超过部分约定无效。黄超凡与罗岚签署合同时虽未征得出租人即第三人华中科技大学的同意，但出租人未在法律的规定期限内提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第十六条：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，黄超凡与罗岚签订的《转租合同》中除转租期限超过剩余租赁期限的超过部分无效外，合同约定的其他条款均系双方当事人协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效。按照上述司法解释的规定，黄超凡与罗岚签订的《转租合同》中租赁期限截止日为2016年9月4日，现合同的履行期限已经届满，黄超凡与罗岚间的合同关系自行解除，黄超凡要求解除与罗岚签订的《租赁合同》的诉讼请求无现实意义，不予支持；罗岚提供给黄超凡商铺中的用电设施虽存在瑕疵即没申报也没安装电表，而黄超凡在收房时未提出异议，并已接受。黄超凡并未举证证明其在承租期间就缴纳电费及安装电表的事宜与罗岚及出租人交涉过，只是在出租人认定存在窃电的违法行为时，才向罗岚提起安装电表问题。用电而不缴纳电费，此行为涉嫌窃电，黄超凡作为当时正在接受高等教育的在校大学生，知道或应当知道用电而不交电费的行为违法。正是黄超凡的用电而不缴纳电�的违法行为而非罗岚的行为，导致案涉商铺被出租人收回，致使本案合同不能履行。由此产生的法律后果应由黄超凡自行承担。且案涉商铺被出租人收回后，又将其租赁给了与黄超凡合伙的周炜承租。故黄超凡要求罗岚返还转让费、赔偿装修损失及预期利益损失的诉讼请求无法律依据，均不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回黄超凡的诉讼请求。本案受理费5156元，由黄超凡负担。
二审期间，双方没有新的事实及新的证据。
二审经审理查明，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，针对黄超凡的上诉请求及理由，本院评判如下：
黄超凡上诉要求解除其与罗岚于2015年5月21日签订的《转租合同》，但因黄超凡�罗岚间签订的《转租合同》中约定的租赁期限（即2015年5月21日至2018年9月4日止）明显超过了罗岚与华中科技大学签订的《华中科技大学后勤发展公司经营门面使用协议》约定的租赁期限（即2013年9月15日至2016年9月14日）。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，超过部分的约定应属无效。那么黄超凡与罗岚签订的《转租合同》中有效的租赁期限应为从2015年5月21日至2016年9月14日止。一审诉讼期间双方合同的履行期限已经届满，转租合同理应自行解除，黄超凡要求解除与罗岚签订的《租赁合同》的诉讼请求已无现实意义，一审法院不予支持该项诉请于法有据，应予维持。
黄超凡与罗岚签订《转租合同》后，罗岚依约将商铺交付给黄超凡，黄超凡实际将转让费11.5万元支付给了第二承租人张配权、胡辰坤而非罗岚，罗岚并未收取该笔款项，黄超凡上诉要求罗岚返还转让费没有事实依据，对其该项上诉请求，本院依法不予支持。
黄超凡承租案涉房屋后即开始从事冷热饮制作及零食销售等经营活动，在《转租合同》履行期间，租赁房屋系由黄超凡承接并实际使用，事实上是由于黄超凡自身用电而不缴纳电费的不当行为，导致案涉商铺被原出租人华中科技大学收回，致使本案合同不能履行，由此产生的损失应由黄超凡自行承担。且华中科技大学根据黄超凡及其合伙人的联名反映，为了避免黄超凡等人的损失，华中科技大学也已将案涉商铺租赁给与黄超凡合伙的周炜承租，并与之签订了租赁合同。那么，黄超凡上诉要求罗岚赔偿履行期间（2015年11月25日至2016年9月4日）对应的转让费用损失27075.69元以及不能使用商铺及转租无效期间(2015年11月25-2018年9月4日)对应的造成装修残值损失36280.13元，并没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，黄超凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2962元，由上诉人黄超凡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 丰 伟
审 判 员 张文霞
二〇一八年四月十六日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳