四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第679号
上诉人（原审被告）南充市金天置业有限公司。
法定代表人邓传喜。
委托代理人李兴波。
被上诉人（原审原告）贾均。
委托代理人马勇。
被上诉人范彩芬。
委托代理人马勇。
被上诉人（原审被告）张永胜。
委托代理人蒙艳阳。
委托代理人王波。
上诉人南充市金天置业有限公司（以下简称金天公司）因与被上诉人贾均、范彩芬、张永胜商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第3094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人金天公司的委托代理人李兴波，被上诉人贾均、范彩芬的委托代理人马勇及被上诉人张永胜的委托代理人蒙艳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：贾均、范彩芬系夫妻。2006年1月17日，张永胜与金天公司签订《合伙投资开发合同》，约定合伙投资开发邻湖居房产项目，项目的开发建设及销售由金天公司全权委托张永胜代理。2007年7月21日，贾均、范彩芬与金天公司签订《商品房买卖合同》，约定贾均、范彩芬在金天公司处购买西充县邻湖居一单元x层x号房屋。该房面积143.8平方米，单价850元／㎡，总价122，230元。贾均、范彩芬向张永胜分别于2007年6月29日支付房款105，000元，于2007年12月8日支付房款12，230元，总计支付房款117，230元，下欠5，000元约定待两证办清后一次性结清。《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2007年12月30日前，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿%向买受人支付违约金。3.产权登记的办理，从房屋竣工验收之日起计算”。2008年9月1日，该合同经西充县公证处公证。在贾均、范彩芬提交的《商品房买卖合同》原件中，第十五条逾期办证处理方式中未作出选择；而金天公司提交的《商品房买卖合同》显示选择的是第1项处理方式，即买受人作退房处理，贾均、范彩芬对该约定不予认可。贾均、范彩芬装修入住该房多年，贾均、范彩芬多次催告金天公司办理房屋产权证书未果，遂于2014年10月20日诉至原审法院。
贾均、范彩芬的一审诉讼请求为：1.判令金天公司和张永胜立即为贾均、范彩芬办理并给付《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；2.判令金天公司、张永胜赔偿因违约致贾均、范彩芬的各种损失51082元（算至2014年10月1日），并继续承担至两证交付之日的损失；3.金天公司、张永胜负担诉讼费用。
原审认为：贾均、范彩芬与金天公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并经西充县公证处公证，该合同合法有效，双方均应按合同的约定切实履行各自的义务；商品房买卖合同的出卖人在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，该义务系出卖人一方的主合同义务，而该义务通常从开发商交接后开始起算。在约定的办证期限内开发商首先要完成房屋的测绘、权属登记，其次要通知业主在合理期限内递交办证资料、费用，在收齐资料后及时递交房管部门，等得房管部门办妥登记后领取房产证，通知购房人领回。而本案中，金天公司未能提供任何证据证明已完成房屋测绘、权属登记、通知买受人办证应提交资料等，贾均、范彩芬时至今日未能办证的原因系金天公司违约所致，故金天公司辩称时效已过的观点，原审法院不予采信；2006年1月，张永胜与金天公司签订《合伙投资开发合同》，该合同约定项目的开发建设及销售由金天公司全权委托张永胜代理，代理人的民事行为后果应当由被代理人承担，且商品房开发的主体系金天公司，故办证的义务应由金天公司承担；贾均、范彩芬已履行了交付房款的义务，金天公司应当协助贾均、范彩芬按期办理房产过户手续，但金天公司至今未履行该义务，故对贾均、范彩芬起诉要求金天公司协助办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》的诉讼请求，原审法院予以支持；金天公司未按照合同约定及时为贾均、范彩芬办理权属登记，应当赔偿因其违约而给贾均、范彩芬造成的损失。贾均、范彩芬提交的合同中未就违约金作出具体约定，金天公司提交的合同中虽载明选择的是第1项即买受人退房，但贾均、范彩芬对此并不认可；且从第十五条的内容来看，退房或不退房的选择权应在买受人，而非出售人，现贾均、范彩芬已装修入住多年，贾均、范彩芬可以选择不退房。张永胜虽辩称不能办证的原因是开发建设过程中规划调整以及有顶层住户私自改变了房屋结构，但未提供证据予以证明。因双方未就逾期办证在买受人不退房的情况下如何计算赔偿金作出具体约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，因合同明确约定了金天公司履行协助办证义务的期限为交房之日起180日内，故金天公司应从2008年6月28日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款之规定，判决如下：一、南充市金天置业有限公司于判决生效后二十日内协助贾均、范彩芬办理西充县晋城镇邻湖居一单元x层x号房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》；二、南充市金天置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿贾均、范彩芬损失，损失按已付购房款总额117，230元作为基数从2008年6月28日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至原审法院确定的付款之日止；三、驳回贾均、范彩芬的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，765元，减半收取1，882.5元，由南充市金天置业有限公司负担。
金天公司不服一审判决，向本院上诉称：第一，贾均、范彩芬的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审认定本案不适用诉讼时效的观点是错误的。第二，金天公司与张永胜之间不是委托代理关系，而是平等主体间的土地使用权转让关系。虽然金天公司与张永胜于2006年签订了《合伙投资开发合同》，但是双方签订该份合同是为了规避税费，且税务部门已经责令其补缴了少交的税费。张永胜与金天公司之间还存在挂靠关系，该项目属于张永胜个人，金天公司在该项目中没有投入任何资金，也没有分享任何利润，金天公司不应承担支付违约金的责任。请求：1.撤销四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第3094号民事判决；2.驳回贾均、范彩芬的诉讼请求。
张永胜答辩称：第一，贾均、范彩芬的诉讼请求已经超过诉讼时效。第二，开发商对于办证只是承担提供相关资料的义务，张永胜个人无法提供相关资料，只是起配合的作用。第三，《商品房买卖合同》约定办证期限从房屋竣工验收之日开始计算，但案涉房屋至今未办理竣工验收，张永胜无法配合办证。第四，张永胜与金天公司之间是委托代理关系。贾均、范彩芬是与金天公司签订的合同，根据合同相对性原则，应由金天公司承担责任。综上，请求撤销四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第3094号民事判决，改判驳回贾均、范彩芬的诉讼请求。
贾均、范彩芬答辩称：第一，本案不应该适用诉讼时效的规定。因为本案是物权还未完全实现而产生的纠纷，是物权的延伸。即使适用诉讼时效的规定，我方也提供了社区的证明，证明贾均、范彩芬一直在主张权利，产生诉讼时效中断的法律效果。第二，关于承担责任的主体问题。《商品房买卖合同》约定的出卖人是金天公司，应当由金天公司承担责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：金天公司及张永胜均认可案涉房屋至今未进行竣工验收并备案。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：第一，贾均、范彩芬与金天公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。
第二，关于承担责任的主体问题。本案系贾均、范彩芬起诉金天公司及张永胜，请求其协助办理案涉房屋的产权手续并赔偿迟延办证所造成的损失而引发的，《商品房买卖合同》载明的出卖人系金天公司，根据合同“相对性”原则，应当由金天公司对外承担责任，至于金天公司与张永胜之间的内部关系，本案不作认定和处理。
第三，关于迟延办证的责任问题。张永胜认为，案涉房屋至今未办理房屋产权手续的原因在于购房者在装修过程中擅自改变规划，导致无法办证。贾均、范彩芬则认为，案涉房屋至今未办证的原因在于案涉房屋至今未进行综合验收并备案，开发商亦未向相关部门提供办证资料。因金天公司及张永胜均未提供证据证明，案涉房屋至今未办理产权手续系购房户的原因所致，现双方均认可案涉房屋至今未进行竣工验收并备案，而房屋竣工验收合格系办理产权手续的前提条件之一，且房屋建成后进行竣工验收系开发商的义务。因此，金天公司作为出卖人应当承担迟延办证的违约责任。
第四，关于违约金的计算问题。因本案《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，按照已付购房款总额，自逾期之日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准逐日计算违约金，此时的违约金属于一种继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效期间，诉讼时效期间逐日届满。在计算违约金时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，从贾均、范彩芬2014年10月20日提起诉讼倒推二年，对贾均、范彩芬主张该二年期间内的违约金应予以保护。因金天公司的违约行为仍在持续，对于2014年10月21日之后的违约金，贾均、范彩芬可另行主张。故对2012年10月21日起至2014年10月20日止的违约金请求权，本院予以支持；对超过该二年期间即2008年6月28日起至2012年10月20日止的违约金，因无时效中止、中断或延长情形，应不予保护，一审法院判决支持不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第3094号民事判决第一项，即“南充市金天置业有限公司于本判决生效后二十日内协助贾均、范彩芬办理西充县晋城镇邻湖居一单元x层x号房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》”；
二、变更四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第3094号民事判决第二项，即“南充市金天置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿贾均、范彩芬损失，损失按已付购房款总额117230元作为基数从2008年6月28日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本院确定的付款之日止”为“南充市金天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向贾均、范彩芬支付从2012年10月21日起至2014年10月20日止期间的逾期办理房地产权属证书的违约金，违约金按照贾均、范彩芬已付购房款117230元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30％的标准计付”。
三、驳回贾均、范彩芬的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1，882.5元，由南充市金天置业有限公司负担1，130元，贾均、范彩芬负担752.5元；二审案件受理费3，765元，由南充市金天置业有限公司负担2，259元，贾均、范彩芬负担1，506元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 锐
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 蒲文博