湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂07民终149号
上诉人（原审原告）：曹玉梅。
委托代理人：李云启，（代理权限为特别授权）。
被上诉人（原审被告）：湖北胄山置业发展有限公司，住所地：鄂州市花湖镇。
法定代表人：梅桂梅，该公司经理。
委托代理人：刘建，鄂州市鄂城区维权法律服务所法律工作者（代理权限为特别授权）。
原审原告：李如禄。
委托代理人：李云启，（代理权限为特别授权）。
上诉人曹玉梅因与被上诉人湖北胄山置业发展有限公司（以下简称胄山公司）、原审原告李如禄房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2015）鄂鄂城民初字第02678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。曹玉梅、李如禄及二人共同委托代理人李云启，胄山公司委托代理人刘建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李如禄、曹玉梅原审诉称：我方于2008年10月14日与胄山公司签订《商品房买卖合同》一份，购买胄山公司开发的位于鄂州市花湖开发区虹景小区一号楼1单元401号房屋一套，房屋总价人民币186000元，我方分四次向胄山公司支付了购房款160000元，2009年9月17日，胄山公司与我方办理了交房手续，我方遂装修入住，2011年6月18日，因天下大雨，我方发现房屋多处墙体渗水造成内墙体起泡脱落，多次要求胄山公司修缮未果，因其不履行合同约定交房、办证及违反法律规定销售不合格的房产构成违约及损害了我方的利益，故诉至法院，要求法院判令：1、终止双方房屋买卖合同，要求退房，由胄山公司返还购房款人民币160000元，要求胄山公司双倍返还定金80000元；2、要求胄山公司因房产证及土地证没有交付给我方应支付赔偿金93300元，庭审过程中变更诉讼请求为1600元；3、胄山公司支付占用资金利息89600元（购房款160000元，自2009年9月17日起计算至2015年8月3日止，按照银行同期贷款利率计算）；4、因房屋渗水造成直接经济损失60000元；5、由胄山公司承担本案诉讼费用。
湖北胄山置业发展有限公司原审辩称：我公司已经向曹玉梅交付了房屋，该房屋已经办理产权证件及土地证，房屋所有权人为曹玉梅与李云启共同共有。本案存在漏列原告主体的问题，我单位已经履行了交房义务，并已经协助曹玉梅办理了房屋产权证件，故曹玉梅、李如禄要求终止合同，退房，返还购房款，双倍返还房屋定金，要求支付购房款占用利息的诉讼请求，无事实和法律依据。其提出要求被告赔偿墙面渗水导致的损失60000元，既未说明导致墙面起泡脱落的原因，也未能说明存在损失的依据，我单位不予认可。其要求我单位承担迟延办证的违约金1600元，超过诉讼时效。
原审法院查明：李如禄、曹玉梅于2008年10月14日与胄山公司签订《商品房买卖合同》一份，购买胄山公司开发的位于鄂州市花湖开发区虹景小区一号楼1单元401号房屋一套，房屋总价人民币186000元，合同约定2009年5月底前交房，出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，房屋产权证及土地证的办证费用由出卖人自行承担。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房产证及土地证的：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，李如禄、曹玉梅分四次向胄山公司支付了购房款160000元，其中2008年10月14日交款40000元，胄山公司作为定金收取。2009年9月17日，胄山公司与李如禄、曹玉梅办理了交房手续，李如禄、曹玉梅遂装修入住，2011年6月18日，因天下大雨，李如禄、曹玉梅发现房屋多处墙体渗水造成内墙体起泡脱落，李如禄、曹玉梅多次要求胄山公司修缮未果。2013年10月30日，胄山公司在房产管理部门办理了曹玉梅购买房屋产权的证件，该房屋所有权登记为曹玉梅与李云启共同共有。胄山公司在办理完毕曹玉梅与李云启的房屋产权证后以李如禄、曹玉梅未交清购房款为由，未将房屋产权证交付给曹玉梅与李云启。
原审法院认为：商品房买卖合同是业主与开发商之间形成的合同法律关系，在房屋产权证件已经办理，房屋所有权人已经明晰的情形下，基于商品房买卖合同形成的权利主张是特定主体之间的权利义务关系，只有所有权人对自已的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。签订商品房买卖合同时的业主的委托代理人无权代为房屋所有权人主张诉讼权利，本案中，李如禄对本案所涉房屋不享有相应请求权，其主体不适格，其诉讼请求该院予以驳回。本案中，涉案房屋已经竣工验收合格，曹玉梅已支付大部分房屋价款，并于2009年9月17日与胄山公司办理了房屋交付，胄山公司已为曹玉梅办理了房屋的房地产权证。双方的涉案房屋买卖合同所约定的主权利、义务胄山公司已经履行完毕。李如禄、曹玉梅主张的房屋外墙渗水问题不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的关于因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格的情形。且在曹玉梅、李如禄未完全付清房屋款项，存在违约的前提下，曹玉梅、李如禄主张解除原、被告之间的《商品房买卖合同》、要求胄山公司退还购房款本金及利息的理由不符合合同约定的解除条件和法定解除情形，加之合同的主权利、义务胄山公司已履行完毕，其请求该院不予支持。本案在审理过程，该院向曹玉梅、李如禄释明举证责任，告知其就受损财产的价值提交鉴定申请，曹玉梅、李如禄拒绝就受损财产的价值进行鉴定。曹玉梅、李如禄诉请胄山公司赔偿财产损失60000元，但其向该院提交受损物品的照片系其单方制作，无权威机构对受损物品进行价值评估，胄山公司对此亦不予认可，故仅凭照片不能作为认定曹玉梅、李如禄损失的依据。曹玉梅、李如禄要求胄山公司因房产证及土地证没有交付应支付赔偿金93300元的诉请前提是不退房，与第一项诉请相矛盾，其二，从法律角度讲，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，曹玉梅、李如禄要求胄山公司承担违约金责任是基于双方合同所产生的一项要求胄山公司相应支付义务的债权请求权，因此适用诉讼时效的规定，诉讼时效期间应从胄山公司违约行为发生之日起计算。从胄山公司违约行为发生之日，曹玉梅、李如禄就应当知道其权利受到侵害，其要求胄山公司支付违约金的请求权随即发生。本案双方实际的交房日期为2009年9月17日，按照合同约定，出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，房屋产权证及土地证的办证费用由出卖人自行承担。曹玉梅、李如禄主张迟延办证违约金诉讼时效届满为2012年3月17日前，故曹玉梅、李如禄的该项诉请已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权，该院依法不予支持。综上所述，据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款（一）项、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回李如禄的诉讼请求。二、驳回曹玉梅的诉讼请求。案件受理费人民币6114元，由李如禄、曹玉梅负担。
曹玉梅不服原审法院的判决上诉称：一、原审法院认定事实不清，驳回上诉人的诉讼请求既无事实根据也无法律依据。二、本案属商品房买卖合同纠纷，在合同履行过程中，由于胄山公司多处违约导致纠纷的形成。1、约定交房时间为2009年5月底，实际交房时间为2009年9月17日，根据合同第五条约定系违约。2、房屋交付后，由于墙面渗水，室内装修遭到破坏。为了修缮多次找到胄山公司寻求处理至今未果，我不得已退居到自己承包经营的旅社，造成每天至少损失营业收入230元以上。我递交的相关证据都予以佐证了这一事实的存在。3、到目前为止双方仍未结算完毕，房屋买卖合同所约定的权利义务都没有履行完毕。其一，房屋渗水问题未解决。其二，在被上诉人的授意下，断水断电。购房合同附件二中约定的高级金属防盗门和可视对讲系统未履行到位，而是做铁门，且未交付钥匙给我。其三，我主动到胄山公司处找法人代表协商都遭冷落避见，甚至遭到安保人员的威胁和侮辱。其四，2013年10月30日才办理房产证，且至今未交付。我事实上还没有取得该房的完全所有权，胄山公司对合同约定的权利和义务实际上都没有履行完毕。双方存在结算问题未处理妥当，我不存在违约，故我在诉求上主张权利根本不存在诉讼时效问题，原审不能单从表面现象来采信和支持，应看清其实质性。4、依据《合同法》第六十条，胄山公司并没有遵守诚实信用的原则，本案之所以形成纠纷，完全是胄山公司违约造成的，原审错判极不公平。5、原审主审人员未回避。由于诉讼主体适格问题我方上诉，经鄂州市中级人民法院裁定指令鄂城区人民法院进行审理，但该案仍由原主审人员主审，我向该院提出了回避申请，可最后还是该审理人员审此案，违反程序规定。6、原审庭审中，我对房屋损坏主张经济损失的证据，合同约定质量保证的相关条款胄山公司对此数额存在争议，应指令胄山公司去鉴定，原审未如此做，最终认定无关联性，故导致错判。遂请求撤销原审判决径行改判或重新审理，诉讼费由胄山公司承担。
胄山公司答辩称：交房时间是2009年9月17日，过了诉讼时效。房屋渗水要达到质量问题的程度需要鉴定，因渗水要解除合同得不到法律支持。纠纷发生后断水断电，以及防盗门的问题实际上是业主和物业之间的问题，与本案没有关系。该房屋土地证和房产证都办出来了，业主还有部分购房款未支付，系违约。房屋质量问题由谁承担举证责任，原审的程序问题由法庭来认定。
李如禄答辩称：同意曹玉梅的上诉意见。
当事人在本院指定的二审举证期限内均未举出新的证据。
经审理查明，原审法院认定的事实属实。
本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应依约全面履行自己的义务，做好协助、防止损失扩大等附随义务。本案中，房屋渗水的问题多年未能妥善解决，胄山公司未履行维修义务致使矛盾升级，双方均未全面履行自己的义务。胄山公司存在违约的情形，但曹玉梅的上诉请求需有相应的法律依据和证据支持。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳争议焦点为：1、双方房屋买卖合同应否解除。2、曹玉梅主张的各项经济损失应否支持。3、曹玉梅主张房产证、土地证逾期交付违约金是否超过诉讼时效。4、原审是否存在程序违法。本院针对前述焦点分析评判如下：
关于双方房屋买卖合同应否解除的问题。曹玉梅主张房屋存在质量问题，要求解除合同，从本案现有证据及本院勘察现场的情况看，该房屋经相关部门验收合格，虽有内墙体起泡脱落的情况，但不能证实其房屋存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款规定的主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形。从本案合同履行情况看，曹玉梅2009年9月接收房屋进行装修入住，依据双方《房屋买卖合同》第6条的约定，买受人不能在规定期限内取得房产证及土地证的可以选择退房与不退房。2011年6月18日曹玉梅发现墙体起泡脱落，双方协商未果时，曹玉梅并未主张依照双方《房屋买卖合同》第6条约定选择退房，而是要求胄山公司办理房屋产权证，并于2013年5月13日因办理房屋产权证签订了合同编号为HJ-1-1-401的《商品房买卖合同》。2013年10月30日胄山公司在房产管理部门办理了曹玉梅的房屋产权证件。曹玉梅在未能提供有效证据证明房屋存在质量问题，且房屋已经交付、房屋产权证已经办理、房款尚未付清的情况下，主张解除合同，不符合双方《房屋买卖合同》中关于解约条件的约定，亦不属于可以行使法定解除权的情形，其该上诉请求本院不予支持。
关于曹玉梅主张的各项经济损失应否支持的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，房屋因渗水造成财产损失的举证责任应由曹玉梅承担。曹玉梅在原审法院向其释明举证责任的情况下仍拒绝就受损财产价值进行鉴定，从其单方提供房屋的照片以及本院到现场勘查所了解的情况，均难以认定其实际经济损失，故其应承担举证不力的后果，其主张胄山公司赔偿财产损失60000元的上诉请求本院不予支持。另外，曹玉梅上诉主张迟延交房违约金、未交付新装单元门门禁钥匙造成每天230元以上的营业收入损失、高级金属防盗门和可视对讲系统未履行到位等，因其在原审时并未主张，超出其原审的诉讼请求范围，二审调解过程中胄山公司亦不认可，故不属二审裁判的范围。
关于曹玉梅主张房产证、土地证逾期交付违约金是否超过诉讼时效的问题。依据双方签订的《房屋买卖合同》第6条约定：“出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，房屋产权证及土地证的办理费用（契税及维修基金等）出卖人自行承担。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房产证及土地证的：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。②买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”诉讼时效的客体主要适用于请求权，违约金请求权为债权请求权，依据双方约定违约金的赔付方式为按已付房价款的1%向买受人支付违约金，债务的内容在合同订立时就已经确定，自违约发生之日即债务清偿期限届满的次日起算。房屋交付时间为2009年9月17日，即至2010年3月16日，胄山公司约定的时间内仍未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使曹玉梅不能在规定期限内取得房产证及土地证，曹玉梅应于2010年3月17日起知道或应当知道胄山公司逾期办理房产证、土地证交房违约事实而自己的权益遭受侵害。但曹玉梅直至2015年8月3日才起诉，其亦无证据证明诉讼时效中断、中止的情形，故曹玉梅该诉讼主张超过了二年的诉讼时效。2013年10月30日，胄山公司在房产管理部门办理了曹玉梅购买房屋产权的证件。胄山公司以李如禄、曹玉梅未交清购房款为由，未将房屋产权证交付给曹玉梅与李云启，但该房屋所有权登记为曹玉梅与李云启共同共有，曹玉梅已经取得了该房屋的所有权。综上，曹玉梅房产证、土地证逾期交付应支付违约金的上诉请求本院不予支持。
关于原审是否存在程序违法的问题。曹玉梅、李如禄因不服鄂州市鄂城区人民法院驳回其起诉的裁定，上诉到本院，本院裁定指令鄂州市鄂城区人民法院审理。原审承办人在本院指令审理后审理本案，诉讼过程中曹玉梅依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四十五条的规定申请原审承办人回避，原审法院向其释明法律，当庭驳回其回避申请。曹玉梅当庭表示不再次提出回避申请。二审中曹玉梅又据此主张原审程序违法。本院认为，曹玉梅提出回避申请针对的诉讼程序仍是一审程序，不属于依法应回避的情形，原审法院并不存在程序违法的问题，故曹玉梅该上诉请求本院不予支持。
综上，曹玉梅的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院予以维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费6114元，由李如禄、曹玉梅负担。二审案件受理费6114，由曹玉梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖春花
审 判 员 柯 君
代理审判员 刘岳鹏
二〇一六年七月四日
书 记 员 胡 航