辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽09民初330号
原告（案外人）：叶晶。
委托代理人：叶辉。
被告（申请执行人）：阜新市海州区荣丰小额贷款有限责任公司。
法定代表人：于彦超。
委托代理人：王扬，系该公司职员。
被告（申请执行人）：阜新蒙古族自治县增益小额贷款有限责任公司。
法定代表人：牟殿科。
委托代理人：田雨时，系该公司职员。
被告（申请执行人）：彰武县晨科小额贷款有限责任公司。
法定代表人：田雨。
委托代理人：邢晓龙，系辽宁方祥律师事务所律师。
被告（申请执行人）：王素清。
委托代理人：戴宝冬，系辽宁金佳策律师事务所律师
第三人（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司。
法定代表人：胡宝全。
第三人（被执行人）：胡宝全。
第三人（被执行人）：阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司。
法定代表人：胡涛。
委托代理人：胡宝全。
第三人（被执行人）：阜新三鑫融资担保有限公司，。
法定代表人：胡宝全。
第三人（被执行人）：胡涛。
委托代理人：胡宝双，与当事人系亲属关系。
原告叶晶与被告阜新市海州区荣丰小额贷款有限责任公司（以下简称荣丰小贷公司）、阜蒙县增益小额贷款有限责任公司（以下简称增益小贷公司）、彰武县晨科小额贷款有限责任公司（以下简称晨科小贷公司）、王素清，第三人阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、胡宝全、阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司（以下简称三鑫小贷公司）、阜新三鑫融资担保有限公司（以下简称三鑫融资公司）、胡涛案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用普通程序于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告叶晶，被告荣丰小贷公司的委托代理人王扬、增益小贷公司的委托代理人田雨时、晨科小贷公司的委托代理人邢晓龙、王素清的委托代理人戴宝冬，第三人海罗公司的法定代表人、三鑫小贷公司的委托代理人、三鑫融资公司的法定代表人胡宝全、胡涛的委托代理人胡宝双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶晶向本院提出诉讼请求：一、请求停止对阜新市细河区迎宾大街甲156-5-331号商品房的强制执行并依法解除查封；二、请求确认诉争的房屋归原告所有；三、第三人海罗公司协助原告办理房屋产权相关手续；四、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告在2014年3月21日与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，按合同约定第三人海罗公司将位于阜新市细河区东风路迎宾大街甲156-5-331号（D12-305）建筑面积87.22平方米的房屋出售给原告，合同签订后原告于当日交付了购房款25.1194万元（全款），海罗公司为原告开出收款收据，之后，由于第三人海罗公司将已出售给原告的房屋做抵押贷款，而在本案上述被告与第三人间的借贷纠纷及执行案件中被贵院以(2014)阜民一初字第11号、(2014)阜民一初字第11号、（2014）阜民三初字第83号、(2014)阜民初字第104号、(2015)阜执一字第64号裁定书裁定查封了海罗公司出售给原告位于细河区东风路迎宾大街甲156-5-331（D12-305）号房屋，原告针对贵院的查封于2016年1月10号提出了案外人异议申请，贵院以(2016)辽09执异396号执行裁定书裁定驳回原告的异议申请。原告认为，原告是在人民法院查封之前，即该房屋的产权完全归第三人海罗公司所有的情况下与其签订的合法有效的书面《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，虽未有办理房产过户登记手续，并非原告的过错。其事实应视为符合最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第17条的已经交付了全部购房价款，虽未办理过户登记手续但对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结的内容，故贵院的(2016)辽09执异396号执行裁定书裁定驳回原告的异议申请是不符合客观事实。综上，原告认为，原告依据合同已经付清全部房屋价款，应视为已经合法占有并取得了房屋的所有权，虽未进行房屋登记只是物权未设立，并不影响房屋所有权的取得，所以第三人海罗公司应当配合原告办理房屋过户手续，人民法院应依据客观事实保护消费者的合法利益依法裁定位于阜新市细河区迎宾大街甲156-5-331号房屋归原告所有。据此，依据我国《民事诉讼法》第227条、最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条等相关法律的规定，特提起诉讼，请求依法裁决。
晨科小贷公司辩称：一、原告所提出的执行异议均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形，故法院依法驳回其执行异议申请，适用法律正确。二、原告应对其作为善意买房人，在案涉房屋被查封前签订《商品房买卖合同》，并支付了合同总价款50%以上的房款，以及所购商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋此三点内容进行举证，并经过质证，否则其对执行程序中止的主张没有依据，不应予以支持。三、商品房买卖合同支付款应以正式发票为证，原告未能提供正式购房款发票，则不能证明其按照合同约定支付了房款。收款收据不足以证明原告履行了支付房款的义务。四、本案争议焦点为原告等与阜新海罗恒基房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，而答辩人晨科公司与海罗恒基之间的合同有效性不属于本案审理范围。五、晨科公司对案涉房屋已经在阜新市房地产信息中心进行了备案登记，而备案登记行为属于公法行为，其行为结果是晨科公司取得了对案涉房屋的准物权，故原告等人没有取得，也不可能取得案涉房屋的物权。综上所述，法院驳回原告等的执行异议申请，系适用法律正确。原告诉求应予驳回。原告购房时间是2011年，但海罗公司预售许可是2012年11月23日，原告的购房行为不合法。
增益小贷公司辩称：增益公司与海罗公司的合法债权查封房屋，原告与海罗公司的买卖行为不具有物权转移的效力，原告不享有排除执行的效力，请求驳回原告的诉讼请求。
王素清辩称：同意上述意见。
荣丰公司辩称：同意上述意见。
海罗公司、三鑫小贷公司、三鑫融资公司、胡宝全辩称：同意原告诉讼请求。
胡涛辩称：同意原告的意见。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有《商品房买卖合同》、收款收据、商品房销售（预售）许可证、（2014）阜民三初字第83号、（2014）阜民初字第94号民事裁定书、（2014）阜民初字第104号、（2014）阜民一初字第11号、（2015）阜执一字第64号民事裁定书，（2016）辽09执异461号执行裁定书等。对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据本院认定：
2011年9月30日原告交纳首付款20万元。2014年3月21日原告与海罗公司签订《商品房买卖合同》，购买座落于阜新市细河区迎宾大街甲156-5-331（D12-305）号商品房，并交纳尾款51194元，原告未办理房屋产权登记手续，未占有该房屋，后因海罗公司与荣丰小贷公司、增益小贷公司、晨科小贷公司、王素清借款纠纷案件，本院于2014年11月4日作出（2014）阜民三初字第83号、2014年11月5日作出（2014）阜民三初字第94号、（2014）阜民三初字第104号、（2014）阜民一初字第11号民事裁定书、2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号裁定书，裁定查封了诉争房屋。原告于2016年1月10日向本院提出书面执行异议，本院作出（2016）辽09执异396号执行裁定驳回了原告的异议。
本院认为，本案系案外人叶晶针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司座落于阜新市细河区东风路迎宾大街甲156-5-331号（D12-305）房产的执行，解除查封，并确认其对涉案房产享有所有权。故本案的争议焦点：1、叶晶要求确认诉争房屋归其所有是否应予支持；2、叶晶停止执行的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个争议焦点，叶晶要求诉争房屋归其所有是否应予支持问题。叶晶于2014年3月21日与海罗公司签订《商品房买卖合同》，支付25.1194万元购房款，海罗公司出具了收款收据。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故叶晶与海罗公司签订的商品房买卖合同有效，因该商品房尚未交付使用，故叶晶尚未能进行产权登记，叶晶尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。
关于第二个争议焦点叶晶停止执行的诉讼请求是否应予支持的问题。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，叶晶即与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付了全部购房款，其商品房买卖合同合法有效，支付了购房款项的事实有相应证据证实。其购买房屋时间在先，裁定查封时间在后，即叶晶是在法院查封之前，房屋产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合法有效的书面买卖合同，叶晶支付了全部购房款并开具了收款收据，虽没有办理房屋过户登记手续，但并非叶晶的过错，是因海罗公司房屋未交工。叶晶基于信赖所签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，诉讼保全在后，故叶晶对诉争房屋所享有的权利优于被告荣丰小贷公司增益小贷公司、晨科小贷公司、王素清的一般金钱债权，叶晶对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。
综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、停止对阜新市细河区东风路迎宾大街甲156-5-331号（D12-305）号房产的执行；
二、驳回原告叶晶的其他诉讼请求。
案件受理费100元由被告阜新市海州区荣丰小额贷款有限责任公司、阜蒙县增益小额贷款有限责任公司、彰武县晨科小额贷款有限责任公司、王素清负担。
如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 吴晓东
审 判 员 孙晓滨
代理审判员 黄 华
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 杨 冰