江西省上高县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）上民二初字第108号
原告：罗秀芳，女，汉族，江西省上高县人。
委托代理人：刘金生，江西金森法律服务所法律工作者。（特别授权）
被告：黄峰，男，汉族，江西省上高县人。
被告：赵中发，男，汉族，江西上高县人。
被告：潘绿华，女，汉族，江西省上高县人。
委托代理人：陈新会，江西阳宇律师事务所律师。（系被告黄峰、赵忠发、潘绿华委托代理人，一般代理）
委托代理人：黎锦龙：江西阳宇律师事务所律师。（系被告黄峰、赵忠发、潘绿华委托代理人，一般代理）
原告罗秀芳诉被告黄峰、赵中发、潘绿华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，依法由审判员熊友明担任审判长，助理审判员黄维劼、代理审判员余婷组成的合议庭公开开庭进行了审理。原告罗秀芳及其委托代理人刘金生和被告黄峰、潘绿华、赵中发及三被告委托代理人陈新会、黎锦龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗秀芳诉称：2011年8月7日，原告与被告签订了一份《售房合同》，根据合同约定，原告所购被告开发的五马新村开发区的房屋一套及车库一间。住房按每平米1968元计价，车库按每平米2800元计价。被告在合同中承诺已办理相关建设手续，并负责办好《房产证》、《国有土地使用证》、《契税证》等相关产权证书交付给原告。原告在合同签订后依约定支付了302985元的房款及相关手续费用给被告，但被告却无法履行其办证义务，在原告多次催促之下才知道其房屋没有任何合法手续，在合同签订时有意对原告隐瞒了重要事实并对原告进行了欺诈。原告对本案所涉房屋加装了1500元的防盗门。综上所述，被告以欺诈的方式诱骗原告与其签订房屋买卖合同，导致原告失去了最佳的购房时机，造成原告的预期损失，同时根据现行法律规定，被告与原告签订的房屋买卖合同属于无效合同，本诉讼本应是合同无效确认纠纷，因此原告诉至法院，请求法院：1、确认原、被告之间所签《售房合同》无效，退还原告所交房款及相关费用302985元，并按规定对原告作出赔偿。按房款双倍赔偿原告损失，以上损失共计605970元。2、判决被告赔偿原告所装防盗门1500元。3、本案的案件受理费及其他诉讼费用均被告承担。
被告黄峰、赵中发、潘绿华辩称：1、被告接受五马村流转建设用地开发房产的行为不违法，符合现行国家政策并办理了相关审批手续，原告主张本案所涉合同无效没有法律依据。2、原被告所签购房合同不违法，其房屋买卖行为不违反国家法律、法规，应依法受到保护。3、售房合同第七条约定由被告负责办好《房产证》、《国有土地使用权证》、《契税证》不切实际，受国家政策和相关法律制约，凭原、被告主观想象无法实现，而被告也不存在欺诈的行为。原告购买的房屋的建设用地性质是集体土地，原告对此是明知的；房屋销售价格符合当地集体土地开发房产市场行情，不仅如此，被告还在合同中约定每套房屋缓收2万元，被告到现在为止也没有向原告催收，这可推定被告实际认可让利2万元，本案中真正受益的是原告而非被告，4、本案系原、被告因集体土地建房购买而产生的合同纠纷，而非商品房开发买卖合同纠纷。5、被告向原告交付了房屋，原告向被告支付了购房款并于2011年下半年安装了防盗门，原、被告签订的合同所约定的主要义务已履行完毕。6、集体土地建房出售的现象在上高范围内普遍存在，如果支持原告诉请势必会影响社会稳定，浪费大量社会、司法资源。7、根据《售房合同》第七条，原告暂扣了2万元，待房产证交付后再支付，虽然黄峰给原告开的收据有30多万，但原告实际仅向我方支付28万，少收了这2万元。
经审理查明：2009年，被告黄峰在上高县五马行政村取得一块面积约为432平方米的集体土地，被告黄峰、赵中发、潘绿华合伙在该集体土地上兴建住宅用于出售。被告于2009年年底开始动工建设，2011年完工，并陆续对外出售住房。
2011年8月7日，原告与被告黄峰签订《售房合同》，约定原告（乙方）向被告（甲方）购买位于五马新村开发区的2单元2层2号房及9号车库，住房面积为125平方米，单价为1968元／平米，计人民币246000元整；车库为19平方米，单价为2800元／平米，金额为53200元整。合同同时约定立水、电户的一切费用由原告承担，水电开户费在被告交房时一次性付清。《售房合同》第六条约定原告暂扣2万元，等交付房产证时付清所有购房款，第七条还对“办证要求”做出了约定：“该住房已办齐所有报批、报建手续、甲方负责办好《房产证》、《国有土地所有证》、《契税证》，但办理土地契税、房屋契税、房屋交易费、物业维修基金、登记费、工本费、测量费、天然气初装费、产权登记证、供水、电安装费等一切费用由乙方承担。”2011年8月8日至9日，原告向被告支付了购房款246000元、购车库款53200元以及水电开户费3785元，共计人民币302985元，而被告黄峰以被告潘绿华的名义向原告开具了相应的《收据》。买下房屋后，原告安装了防盗门。后因被告无法办理原告所购住房的相关《房产证》等证件，遂导致纠纷。
以上事实有原、被告陈述，《售房合同》、被告出具的水电开户《收据》、购车库款《收据》、购房款《收据》等证据予以证实。
本院认为：本案案由实为确认合同无效纠纷。原告所购买的房屋系被告黄峰、赵中发、潘绿华合伙在五马村集体土地上所建。被告黄峰、赵中发、潘绿华均不是五马村集体组织成员，其在五马村集体土地上建设用于出售的住房的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此，原、被告双方于2011年8月7日所签订的《售房合同》应当被认定为无效合同。原告应当向被告归还所购房屋，而三被告应当共同向原告归还购房款、购车库款、水电开户费用。
被告辩称其原告在支付购房款等费用时，根据《售房合同》第七条，暂扣了20000元，待房产证交付后再支付。但是，根据被告开具给原告的3份《收据》的记载，原告支付的购房款为246000元、购车库款为53200元、水电开户费为3785元，并无原告暂扣了20000元的记载，《收据》所记载的相关费用与双方签订的《售房合同》上所约定的购房款、购车库款、水电开户费金额一致，这说明原告已经根据合同约定足额的支付了相关费用。因此，本院对被告的该条抗辩理由不予支持，认定原告已向被告支付了购房款246000元、购车库款53200元、水电开户费3785元，总计人民币302985元。
原告诉称在购买房屋时，被告隐瞒了土地性质为集体土地的事实，存在欺诈行为，而自己并不知道该土地为集体土地的事实。本院认为，一般而言，由于购买房屋所要支付的费用数额较大，购房者在购买前都会了解房源的土地性质、产权手续等信息。原告所购买的住房单价为1968元／平米，低于同时期商品房市场价格，而房屋位于上高县五马行政村，该区域属于上高县的农村区划，该片区域有大量房屋都是在集体土地上兴建的，无相关产权证件。因此，原告在购买房屋时应当知道该房屋所在土地为集体土地性质。对于原告认为被告在订立合同时隐瞒事实、存在欺诈行为的主张，本院不予支持。原告所购买的房屋并非是能够合法出售的商品房，原告要求双倍赔偿购房款无法律依据，合同无效给原告造成的损失为原告的购房款在购买期间内的利息损失；原告在应当知道房屋所在土地为集体土地性质的情况下，仍然购买该房屋，应当对此承担一定的责任，而原告在2011年购买房屋后一直占有该套房屋至今，期间被告也无法以该房屋获得收益，被告也存在一定的损失，原、被告双方的损失相抵，因此，对于原告要求在《售房合同》被确认无效后，要求被告赔偿原告双倍购房款的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告赔偿其安装防盗门的损失1500元的诉请，本院认为，防盗门系原告为自住而主动安装，不应计入损失，且原告未提供相关票据予以证明具体金额，因此对于该诉请本院不予支持。
依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2011年8月7日签订的《售房合同》为无效合同。
二、被告黄峰、赵中发、潘绿华应向原告罗秀芳归还购房款购房款246000元、购车库款53200元、水电开户费3785元，合计人民币302985元。原告罗秀芳向被告黄峰、赵中发、潘绿华归还其所购得的位于五马新村开发区的2单元2层2号房及9号车库。上述判项限原、被告于判决生效后三十日内履行完毕。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
四、案件受理费5867元，由被告黄峰、赵中发、潘绿华共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，缴纳上诉费至宜春市中级人民法院设于农行宜春市分行袁山大道分理处账上，逾期按自动放弃上诉处理。
审 判 长 ：熊友明
代理审判员 ：黄维劼
代理审判员 ： 余 婷
二0一五年元月十日
书 记 员 ：喻斌婷