安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00224号
上诉人（原审原告）：杨思明，男，1955年3月11日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：刘传芳，女，1956年12月6日出生，汉族，系杨思明妻子。
上诉人（原审原告）：杨俊，男，1983年3月16日出生，汉族，系杨思明、刘传芳之子。
上诉人刘传芳、杨俊共同的委托代理人：杨思明，基本信息同上。
上诉人（原审被告）：合肥市运达物业管理有限责任公司。
法定代表人：胡运全，执行董事。
委托代理人：王俊，安徽皖和律师事务所律师。
上诉人杨思明、刘传芳、杨俊与上诉人合肥市运达物业管理有限责任公司（以下简称运达物业公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市庐阳区人民法院于2013年12月10日作出的（2013）庐民二初字第00840号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人杨思明并作为上诉人刘传芳、杨俊的共同委托代理人以及运达物业公司委托代理人王俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年8月13日，杨思明、刘传芳夫妻与其子杨俊作为共同购房人与合肥济道置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于合肥市庐阳区蒙城北路新华文景苑11幢201室的房屋。杨思明、刘传芳、杨俊在取得房屋后进行了装修，但�人入住，处于闲置状态。2011年春节后，运达物业公司发现上述房屋内有污水外溢，后经检查发现系11幢1单元11楼至2楼主下水道在地下室至窨井处堵塞所致。运达物业公司在未与杨思明、刘传芳、杨俊取得联系的情况下，直接将堵塞的下水道改道。2011年6月，杨思明到上述房屋处发现该房屋已被污水浸泡过，厨房的洗菜盆里已经长满了虫，新装修的木地板已有部分被损坏，室内部分墙壁出现脱皮，部分家俱的底部被水浸湿过，厨房厨柜的一扇门出现鼓起的情况。同年6月7日，杨思明向运达物业公司书面报告要求维修，但运达物业公司表示不承担维修费用。
杨思明、刘传芳、杨俊诉至原审法院，请求判令运达物业公司赔偿新华文景苑11幢201室装修、家具损失以及房屋自2011年6月2日起至实际收到赔偿款日后满6个月止的租金损失合计12万元。
原审审理期间，经安徽新安资产评估有限公司对涉案房屋受损财产进行价值评估，评估意见为：涉案房屋装修受损部分工程重置造价为20756.67元，装修时间约2个月，房屋的出租价格约2200元／月。杨思明、刘传芳、杨俊为此次评估支付鉴定费3000元。
原审法院认为：运达物业公司在涉案房屋受污水浸泡期间为新华文景苑提供物业服务，杨思明、刘传芳、杨俊为该小区涉案房屋的业主，双方之间形成了物业服务合同关系。运达物业公司应当按照合同约定和法律规定提供相应的物业服务，其未能按约或未按法律规定履行服务义务造成业主财产损失的，应当承担相应的法律责任。本案中，导致涉案房屋受污水浸泡的原因是该房屋所在单元楼下的位于地下室至窨井处的下水道堵塞致污水反流而形成的，此段下水道属小区公共设施的一部分，应当由时任的运达物业公司负责管理和维护。由于运达物业公司在服务期间疏于对小区公用下水管道的检查和清淤而导致涉案房屋受污水浸泡，应当承担相应的民事赔偿责任。杨思明、刘传芳、杨俊作为涉案房屋的所有人，应当对其财产负有管理责任。由于杨思明、刘传芳、杨俊平时对涉案房屋疏于看管，同时也由于运达物业公司在发现污水从涉案房屋门缝里流出后未能尽到及时通知到杨思明、刘传芳、杨俊的义务，从而造成房屋内财产受损扩大，对此，杨思明、刘传芳、杨俊和运达物业公司均负有相应的责任。原审法院根据案件的实际情况及公平原则，确定运达物业公司承担70%的民事责任，杨思明、刘传芳、杨俊自行承担30%的民事责任，即运达物业公司应当赔偿14529.67元（20756.67元×70%）。杨思明、刘传芳、杨俊为鉴定涉案财产损失支付的评估费3000元亦应由运达物业公司负担。至于杨思明、刘传芳、杨俊主张的房屋租金问题，由于涉案房屋此前一直处于闲置状态，杨思明、刘传芳、杨俊在本案诉讼中未能提供其已实际损失房屋租金的证据，故对其该项请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十条，《物业管理条例》第二十八条、第三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、运达物业公司于判决生效之日起十日内赔偿杨思明、刘传芳、杨俊经济损失14529.67元；二、驳回杨思明、刘传芳、杨俊的其他诉讼请求。案件受理费2700元，由杨思明、刘传芳、杨俊负担2537元，运达物业公司负担163元；鉴定费3000元由运达物业公司负担。
杨思明、刘传芳、杨俊不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对上诉人房屋闲置及疏于管理的认定不妥，有悖法律对公民财产权保护的基本原则。上诉人的房屋及内置财产是上诉人的合法财产，上诉人享有绝对的财产所有权。上诉人是否使用、如何使用是上诉人的权利，法院无权由此推定上诉人房屋闲置进而断定上诉人对房屋疏于管理，更不能据此作为减轻运达物业公司不尽其义务而损害上诉人财产的责任的理由或借口。上诉人的房屋始终处于自己的控制之下，在发现房屋受损后也及时与运达物业公司进行了交涉，难不成要上诉人每天每时每刻都要对自己的房屋有效看管吗？二、原审判决对于责任的分担认定有违公平、公正原则。上诉人在运达物业公司的损害行为和结果中无任何责任，也无任何过错，原审判决凭什么要求上诉人分担由运达物业公司全责造成上诉人房屋损失的责任。三、原审判决未能采信评估报告的有关财产损失部分。运达物业公司给上诉人造成的财产损失主要包括两部分，一是房屋装修的部分家俱由于被污水浸泡造成的损失；�是由于房屋受损无法出租给上诉人造成的租金损失。对于第一部分损失，已经过评估机构鉴定，上诉人不持异议，只是评估报告中出现了数字累加和遗漏的错误，希望二审予以纠正。对于第二部分损失，原审判决认为上诉人未提供实际房屋租金损失的证据而不予认可，上诉人对此不予认同。因运达物业公司的损害行为造成上诉人房屋、地板、家俱被污水浸泡，与导致上诉人房屋无法出租的事实之间存在因果关系。上诉人一审也提交了证据证实上诉人就是以出租名义带人看房时发现房屋受损的情况，导致看屋人无法承租。为何原审法院视而不见就妄下结论，为运达物业公司推卸责任。请求二审采信评估机构的评估结论，判令运达物业公司承担由于其在服务期间疏于对小区下水管道的检查和清淤窨井导致上诉人房屋受损，进而导致上诉人房屋至今无法出租的租金损失70400元（2200元／月×32个月，自2011年7月至2014年2月）。四、原审判决对于案件受理费以及鉴定费的负担确定表述不清且明显错误，应予纠正。1、原审判决已经认定运达物业公司承担相应的法律责任，但对于案件受理费2700元的负担认定中却判令上诉人承担2537元，上诉人不知依据何在？上诉人认为案件受理费应当由运达物业公司全部承担。2、判决书中认定“原告为鉴定涉案财产损失支付的评估费3000元应由运达物业公司负担，但之后又变为“鉴定费3000元由运达物业公司负担”，前后表述不一致，且法律概念混淆。此外，判决书还有多处出现了错字、漏字。综上，请求二审撤销原审判决，改判运达物业公司承担全部的民事责任，赔偿上诉人所有经济损失102967.94元（一审已判赔14529.67元），案件受理费2700元和鉴定费3000元全部由运达物业公司承担。
运达物业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定运达物业公司对杨思明房屋受损承担相应民事责任，无事实和法律依据，且不符合生活常识。1、我国法律并未规定物业公司对共用下水管道进行检查和维护必须保证下水管道不被堵塞的义务。2、双方签订的前期物业服务合同并未约定物业公司有保证共用下水管道不被堵塞的义务。3、本案涉及的下水管道的堵塞位置是主下水管在地下室至窨井处，该处隐藏在地面一米多深的地下土层内，靠日常的巡查是不可能发现其被堵塞的，只能靠用户发现下水管下水不畅通时才能发现。本案中，杨思明在发现房屋内有污水溢出前，没有任何人向运达物业公司反映下水管道有堵塞现象，且上诉人在发现该现象后也立即对地下室至窨井处下水管道进行了维修。运达物业公司已经依约履行了对共用设施设备的维护和管理的义务。故杨思明的房�受损是由于其自身对房屋疏于管理所致，并非运达物业公司造成的。二、本案系物业服务合同纠纷，不能脱离合同约定进行审理。双方的物业服务合同中约定若运达物业公司违反协议，未达到管理服务约定目标的，业主有权要求限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，才由运达物业公司承担相应的法律责任。三、从合同权利义务对等原则来看，杨思明的房屋受损发生在其拖欠物业费期间，杨思明无权享有合同约定。四、评估报告中对部分损失的认定不妥。如厨房的大理石台面、不锈钢洗菜盆、水龙头等，是不可能因被水浸泡而损坏的，但评估报告中却将其列入了损失。五、鉴定人应当出庭接受当事人质询，但一审法院却没有通知鉴定人员出庭作证并接受当事人质询。原审判决违反法定程序。综上，请求撤销原审判决，依法改判，作出公正判决。
杨思明、刘传芳、杨俊针对运达物业公司的上诉，答辩意见同其上诉意见。
运达物业公司针对杨思明、刘传芳、杨俊的上诉，答辩意见除与其上诉意见一致外，还认为杨思明、刘传芳、杨俊主张房屋租金损失无事实和法律依据，不应支持。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
二审另查明：运达物业公司与杨思明于2006年8月13日签订了《前期物业管理协议》，其中第二条“物业管理服务内容”第二项为：房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、沟渠、池、井等。第三项为：环境卫生，公用排水、排污管道的畅通。
安徽新安资产评估有限公司于2014年3月13日向本院出具一份情况说明，称评估报告中的第6页“评估价值=重置成本×成新率=（16100.16＋6802.29-1444.69）×90%＋14444.69（拆除、清理费）=20756.67元”，由于工作人员疏忽，将后一个应加“1444.69”误录为“14444.69”，但对于评估净值的确定没有影响，评估净值仍为20756.67元。
本院认为：运达物业公司与杨思明、刘传芳、杨俊之间存在合法有效的物业服务合同关系。根据双方合同约定，运达物业公司对于小区共用设施设备负有维护、管理的义务，且需保障公用排水、排污管道的畅通。该项合同义务应当由运达物业公司定期、及时、主动地履行，而非由业主发现问题后才予以解决。运达物业公司对此相关的上诉理由，不符合合同约定，本院不予采信。
杨思明、刘传芳、杨俊的房屋因单元楼的公共下水管道堵塞导致污水反流，造成房屋以及装修家俱被水浸泡受损，这与运达物业公司提供物业服务期间疏于对小区公共下水管道的检查和排污具有关联性，运达物业公司应当对其不作为造成杨思明、刘传芳、杨俊的房屋受损承担相应的民事责任。虽然运达物业公司之后积极采取措施对下水管道进行了维修改造，但并不能作为免除其责任的理由。运达物业公司认为其不应承担责任的上诉理由不能成立，本院不予采信。
杨思明、刘传芳、杨俊作为房屋所有人，对其财产亦负有管理责任。涉案房屋装修后基本处于闲置状态，杨思明诉讼中也自认2011年春节至2011年6月2日期间没有去过房屋处。运达物业公司虽然对杨思明的房屋受损具有过错，但运达物业公司事后及时予以维修，有效阻止了因下水管道堵塞造成污水反流的损失状态进一步扩大。至于运达物业公司是否能够有效通知到杨思明、刘传芳、杨俊，并不是运达物业公司的法定义务。故杨思明、刘传芳、杨俊直至发现房屋受损前，由于平时疏于房屋的看管，致使房屋及装修家俱因被污水长时间浸泡，从而导致扩大的损失，杨思�、刘传芳、杨俊亦应承担相应的责任。原审判决本着公平原则，酌定运达物业公司承担70%的责任，杨思明、刘传芳、杨俊承担30%的责任，并无不当。杨思明、刘传芳、杨俊关于运达物业公司应当承担全部责任的上诉理由不能成立，本院不予采信。
关于房屋及装修家俱受损的金额已由原审法院委托鉴定，鉴定机构通过现场查勘、市场调查作出鉴定结论，能够作为认定案件事实的依据，原审判决予以采信并无不当。杨思明、刘传芳、杨俊上诉提出的数额异议，根据鉴定机构出具的书面说明，应属笔误，不影响其鉴定结论。至于杨思明、刘传芳、杨俊上诉提出的运达物业公司应承担租金损失的问题，因涉案房屋发生受损时长期处于闲置状态，并未出租获益产生实际损失，且杨思明、刘传芳、杨俊对于房屋受损亦有一定的过错，现要求运达物业公司承担租金损失，无事实和法律依据，本院不予采信。
原审判决根据杨思明、刘传芳、杨俊的诉讼请求以及判决支持的部分确定诉讼费用的分担，符合《诉讼费用交纳办法》的规定，并无不当。
综上，杨思明、刘传芳、杨俊以及运达物业公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2175元，由杨思明、刘传芳、杨俊负担2011元，合肥市运达物业管理有限责任公司负担164元。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 沈 静
审判员 程亚娟
二〇一四年五月五日
书记员 汪 磊
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。