安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民一初字第04189号
原告：吴小妹，女，1959年8月3日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
原告：高素珍，女，1929年11月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
原告：梁辰，女，1984年10月21日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托代理人：牛和勇，安徽和永律师事务所律师。
委托代理人：马乐薇，安徽和永律师事务所实习律师。
被告：安徽金正投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。
法定代表人：张惠，该公司总经理。
委托代理人：许克明，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：汪汉滔，安徽安天行律师事务所律师。
被告：安徽省金光房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市新站区。
法定代表人：王玉霞，该公司总经理。
委托代理人：许克明，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：汪汉滔，安徽安天行律师事务所律师。
原告吴小妹、高素珍、梁辰诉被告安徽金正投资管理有限公司（以下简称“金正公司”）、安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称“金光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理。依法由审判员漆梦圆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴小妹及吴小妹、高素珍、梁辰共同委托代理人牛和勇、马乐微，被告金正公司与金光公司共同委托代理人许克明到庭参加诉讼。案件审理过程中，原、被告双方一致请求给予两个月时间用于庭外和解，本院准许后因双方差距太大未能达成和解意见。本案现已审理终结。
原告吴小妹、高素珍、梁辰诉称：2004年5月28日原告吴小妹丈夫梁国良与被告金光公司签订商品房买卖合同，约定商品房单价为人民币6566元／平方米，后合肥市房地产产权监理处颁发的房地权证（权证字号：房地权合产字第XXXXX号）确认该商品房建筑面积为35.92平方米。同年8月12日，梁国良与被告金正公司签订《包租协议》约定，将上述所购商铺出租给金光公司，年租金为梁国良购买该商铺总价款的10%，即23585元，第一年租金在协议签订时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。同时约定如果金正公司不能按时支付租金，每日应按照年租金的万分之三承担滞纳金。另金光公司在该协议上盖章，自愿为金正公司在包租协议中的责任提供担保。合同履行过程中，金正公司均未按期向原告支付租金，原告多次催要，金正公司均以资金紧张为由拖延支付租金，现租金仅支付至2014年4月30日，金正公司应承担相应的法律责任，金光公司作为担保人应承担连带保证责任。原告为维护自身合法权益，遂诉讼至法院，要求判令：1、被告金正公司支付原告租金28754元（暂计算至2015年7月20日，后期租金以合同约定租金为标准计算至实际返还房屋时止）、逾期违约金566元（暂计算至2015年7月20日，此后违约金以28585元为基数，按每日万分之三支付至款清时止）；2、被告金光公司在担保范围内承担担保责任。
被告金正公司、金光公司均辩称：被告与梁国良之间签订的包租协议已经于2015年4月30日履行完毕。依据双方协议约定，金光公司仅应承担一般保证责任，依据担保法的相关规定，金光公司享有先诉抗辩权，本案中金光公司承担保证责任的条件尚未成立，因此原告主张金光公司承担责任缺乏事实和法律依据。被告接收时接收的是商铺整体经营管理权，现被告已以通知的方式告知原告不再续租，金正公司已经退出对该商铺的经营管理权，2015年4月30日两被告未再与他人签订租赁协议，原告诉请之后的租金缺乏事实和法律依据，滞纳金也应与租金一致计算至2015年4月30日。
经审理查明：梁国良购买了位于合肥市新站区站前路金兴苑小区七幢x商铺。2004年8月2日，梁国良与金正公司、金光公司共同签订了《包租协议书》约定：梁国良将其购买的上述建筑面积为39.14平方米的商铺全权包租给金正公司统一经营管理，包租期限为十年，从2005年5月1日起至2015年4月30日止；年租金为梁国良购买该商铺总价款的10%，第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕；金正公司可以对包租的商铺再转租，使用方在不损害梁国良所购房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修并可按营业需要进行分割，因使用者原因造成房屋结构损坏的，由金正公司恢复原状；金正公司不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金，如超过三个月梁国良有权收回经营权，金正公司的一切经济损失由金正公司负担；金光公司自愿为金正公司在本协议中的责任提供担保，若金正公司不能按本协议履行对梁国良的责任，则金光公司承担金正公司的责任。
梁国良于2005年11月取得上述出租给金正公司经营的合肥市新站区站前路金兴苑小区七幢x号商铺的房地产权证，该房产证上载明该商铺实际建筑面积为35.92平方米，故梁国良与金正公司协商后确认年租金为按调整后商铺总价款235850元的10%，即23585元。金正公司分别于2004年8月2日、2006年9月7日、2007年9月25日、2008年11月17日、2010年1月28日、2011年1月10日、2012年1月20日、2013年4月23日、2014年4月26日共支付了九年租金。2014年5月1日至2015年4月30日的第十年房租23585元金正公司并未如约支付。
诉讼前，金正公司将该商铺与其他商铺在内的金兴苑财富时代广场租赁给安徽茶城商贸有限公司经营，双方的租赁期限至2015年4月30日。2015年4月30日租赁期满后，金正公司未将商铺返还给原告。另查，梁国良于2006年因病去世，原告吴小妹系梁国良妻子、高素珍系梁国良母亲、梁辰系梁国良女儿。本案审理过程中，原告变更第二项诉讼请求，要求两被告承担共同支付租金的责任。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、房地权权证、包租协议书、历年房租银行流水明细、户口本、结婚证等书证及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：梁国良与金正公司签订的《包租协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。金正公司应当按照合同约定行使权利履行义务。金正公司在租赁合同生效后，未按约定履行足额给付房租义务，现原告作为梁国良的法定继承人，要求金正公司支付欠付租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张2014年5月1日之后的租金未予支付，且提供了房租银行流水明细予以证明，且被告予以认可，故本院依法予以确认。根据《包租协议书》约定，租赁期限届满时间为2015年4月30日，租赁期满后，金正公司未将租赁商铺实际返还原告，应认定其继续租赁该房屋，双方之间的租赁为不定期租赁，金正公司仍应按照原合同约定的租金标准支付房屋租金。根据合同约定年租金为梁国良购买该商铺总价款10%，该商铺总价款为235850元，故房屋租金为每年23585元。至2015年4月30日，金正公司欠付租金为23585元，2015年4月30日之后的租金，金正公司应按每年23585元的标准支付至租赁房屋返还之日止。梁国良与金正公司签订的《包租协议书》约定，金正公司应在当年的4月30日前给付房屋租金，但金正公司未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定承担违约责任。双方租赁合同到期时间为2015年4月30日，2015年4月30日后因双方的租期为不定期租赁，双方未明确此后租金的给付期，故原告要求被告支付2015年4月30日之后租金的违约金，无法律依据，不予支持。现原告主张金正公司以欠付租金的日万分之三为标准支付2014年5月1日至2015年4月30日期间租金逾期至2015年7月20日期间的违约金566元（应付日期为2015年4月30日前，尚未支付，至2015年7月20日已逾期80天），未超出双方约定及法律规定的标准，予以支持。2015年7月20日后的违约金应以23585元为基数，按日万分之三的标准计算到实际付款时止。
至于金光公司的责任问题，庭审中，原告主张金光公司为实际承租人，但其对自己的该项主张并未提供证据证明，故对其要求两被告承担共同支付租金责任的诉讼请求，不予支持。因双方约定金光公司只是在金正公司不能履行《包租协议书》的情况下承担责任，这属于一般保证，而非连带责任保证，故合同履行期满后，金正公司未履行返还房屋、支付租金等合同义务的，金光公司依约应承担一般保证责任，即如在对金正公司依法强制执行房租、违约金不能履行时，应由金光公司承担保证责任。
被告向法院提交授权委托书、通知书等证据抗辩称被告在返租期限届满后已不再经营管理该商铺，并已采用公告等方式通知广大业主，在期限届满前已完成退场，现业主代表与商铺实际承租户已形成不定期租赁关系。但因被告并未与原告办理相关商铺返还手续并实际将商铺返还原告，在此情况下，应认定金正公司仍实际控制该房屋，金正公司应承担继续给付租金等相关责任，故对被告的上述辩称意见本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十五条之规定，判决如下：
被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴小妹、高素珍、梁辰2014年5月1日至2015年4月30日的租金23585元，此后房屋租金按每年23585元的标准支付至房屋返还原告吴小妹、高素珍、梁辰之日止；
被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴小妹、高素珍、梁辰违约金566元（违约金暂计算至2015年7月20日，此后违约金以2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金23585元为基数，按照每日万分之三的标准计算至该笔租金实际付清时止）；
如在对安徽金正投资管理有限公司依法强制执行本判决上述第一、二项后仍不能履行时，由安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任；
四、驳回原告吴小妹、高素珍、梁辰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费530元，减半收取265元，由被告安徽金正投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 漆梦圆
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 朱 敏
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国担保法》
第十七条第一款、第二款当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。
一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。