广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0902民初642号
原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司，住所地：玉林市人民东路南侧玉林市经济开发区东区（胜利花园住宅小区区12#楼一楼1、2号商铺）。
法定代表人：朱国健。
委托代理人刘恩明，广西三益律师事务所律师。
委托代理人周开瑜，广西三益律师事务所律师。
被告陈艳。
原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司诉被告陈艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理，依法由代理审判员吕程适用简易程序，于2016年5月5日公开开庭审理了本案，书记员吕玉凤担任法庭记录。原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司的委托代理人周开瑜及被告陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司诉称，被告陈艳于2011年6月2日与其公司签订了一份《玉林市商品房买卖合同》（以下简称：《合同书》），双方约定：被告购买其公司开发的玉林市胜利花园小区3区1幢1704号房；该商品房建筑面积共277.76平方米；商品房价款按照建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3650元，总金额（人民币）壹佰零壹万叁仟捌佰贰拾肆元（￥1013824元）；被告付款方式为银行按揭付款方式付款；被告签署《合同书》之次日内交纳首期款，首期款为叁拾万肆仟捌佰贰拾肆元整（￥304824元），余款为柒拾万玖仟元整（￥709000元），被告自签订《合同书》之日起3日内按银行要求提供材料和交纳费用，向银行申请按揭贷款或公积金贷款；（宽限期为3个月）。由于被告单方原因，至2014年12月31日被告才办理到银行按揭贷款，逾期时间为1215天。该《合同书》第七条约定买受人逾期支付购房款的违约责任为：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。关于买卖人违反《个人购房借款合同》时，《合同书》还有特别约定：买受人应在出卖人代其清偿银行贷款后5日内向出卖人支付全部代偿款项以及由此产生的垫款利息等相关费用。同时，另向出卖人支付代偿款项及利息等相关费用之和的20%但总额不低于人民币贰佰元的违约金（第二次发生代偿情况的，从第二次起每次按不低于人民币伍佰元支付违约金）；买受人逾期未支付出卖人代偿款项及由此产生的垫付利息等相关费用和违约金超过90日的，或者逾期未支付的代偿款项累计超过人民币2万元的，或者在担保期间买受人连续三个月或累计有六期未能按时支付银行按揭月供款的，出卖人均有权解除《合同书》。而被告未支付2015年11月，2016年1月、2月银行按揭月供款，致使银行从其公司的保证金账户扣除月供款及逾期利息。而且在其公司代偿银行按揭月供款及逾期违约金后，被告未将原告代偿款及逾期违约金返还给原告，并且超过90天。按照上述《合同书》约定的违约责任，其公司有权要求解除双方签订的《合同书》，并要求被告承担支付违约金的责任。其公司认为，双方签订《合同书》，其公司将其开发的商品房出售给被告，双方买卖关系成立。按照合同书的约定，被告应当按照合同约定支付购房款，被告未按照约定时间支付购房款已经构成违约，依法应当承担违约责任。办理按揭贷款后，被告也应当按照合同书约定按时向银行支付按揭月供款，如逾期不支付还应承担违约责任。被告未支付2015年11月，2016年1月、2月银行按揭月供款，致使银行从其公司的保证金账户扣除被告应当支付的月供款及逾期利息。被告未将代偿款项和利息返还给其公司，且超过90日，依约应当承担违约责任。其公司多次向被告追索代偿的银行按揭贷款和违约金，但被告拒不支付，其行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护其公司的合法权益，现特向法院起诉，请求人民法院依法判令：一、解除原告与被告于2011年6月2日签订的《玉林市商品房买卖合同》；二、被告返还玉林市胜利花园小区3区1幢1704号房给原告；三、被告返还原告代被告支付的按揭贷款及逾期违约金合计14126.67元给原告；四、被告支付因逾期支付购房款违约金258430.5元给原告；五、被告因未支付银行按揭月供款违约金2825.3元给原告；六、本案诉讼费由被告承担。
原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司对其陈述的事实在本院指定的举证期限内提供有6份证据：1、《企业法人企业执照》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《法定代表人身份证明书》及《居民身份证》复印件各一份，欲证明原告法定代表人身份；3、《玉林市商品房买卖合同》复印件一份，欲证明被告与原告的买卖关系及被告违反《玉林市商品房买卖合同》关于买卖人违反《个人购房借款合同》时的特别约定应当承担违约责任的事实；4、《居民身份证》复印件一份，欲证明被告的诉讼主体资格；5、《中国工商银行客户存款对账单》复印件二份及《中国工商银行业务回单》复印件三份，欲证明原告为被告代偿2015年11月，2016年1月、2月银行按揭月供款及违约金的事实；6、《说明》复印件一份，欲证明因被告的原告未能办理银行按揭贷款，致使被告未能按时支付购房款，构成违约的事实。
原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司当庭提供的证据如下：1、《按揭贷款业务合作协议》复印件一份，欲证明原告开发的胜利花园小区2期项目办理按揭贷款的银行是工商银行及工商银行在胜利花园小区的项目购房人在未能按时支付银行按揭贷款的情况下有权从原告在其开立的账户扣收，原告为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，这个阶段性是在签订合同至办理房产证这段时间，并在工商银行指定的账户上存入相当全部按揭贷款余额2%的款项作为履约保证金的事实；2、《中国工商银行客户存款对账单》复印件二份及《中国工商银行业务回单》复印件二份，欲证明中国工商银行玉林分行因被告未按时支付银行按揭贷款致使工商银行分别于2016年3月31日、2016年4月29日从原告在其开立的账户扣收被告应当按时缴纳的银行贷款及违约金的事实。
被告辩称，其对原告诉状中办理银行贷款的逾期时间为1215天有异议，因为逾期不是被告单方面的原因。对原告要求解除合同的诉请不同意，对原告要求我返还房子的诉请不同意。对于原告的第四项诉讼请求，之前其与原告负责人、会计、售楼部负责人进行协商过，当时原告声明支付10万元违约金就可以交钥匙给其，而现在其还没有得到钥匙。2015年年底开始，其的工作陷入困境，有几个月时间经济比较困难。从2016年6月份开始，其会按照缴纳银行的房贷，关于10万元的违约金计划在今年7月份交清，希望交清违约金后，原告能够将钥匙交给被告。
被告陈艳在法院指定的举证期限内没有提供证据。
经过开庭举证、质证，被告对原告在本院指定的举证期限内提供的证据1、2、3、4、5、6皆无异议；对原告当庭提供的证据1、2皆无异议。
经开庭审理，原告提供的所有证据经审查核实，符合法律规定，本院予以确认，并作为定案的依据。
综合全案证据，以及各方当事人在庭审中陈述和抗辩的事实进行分析，本院确认以下法律事实：2011年6月2日，被告陈艳与原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司签订了一份《玉林市商品房买卖合同书》（合同编号：胜利花园3-X-1X4），被告陈艳作为买受人向出卖人即原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司购买了位于玉林市胜利花园小区Ⅲ区1#1X4号商品房。原、被告双方在签订的《玉林市商品房买卖合同书》中约定：“该商品房的用途为住宅，建筑面积为277.76平方米，单价为人民币每平方米3650元。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式银行按揭付款方式见附近四第3条。附件四第3条银行按揭及公积金贷款付款内容为：“（1）买受人签署本《商品房买卖合同》之次日内交纳首期款，首期款占总房款的30.07%，计人民币叁拾万肆仟捌佰贰拾肆元整。（2）余款占总房款的69.93%，计人民币柒拾万玖仟元整，由买受人向银行申请按揭贷款或公积金贷款（首期款比例及贷款利率等均按中国人民银行各商业银行、住房公积金管理相关规定执行）。买受人应在签订本《商品房买卖合同》后3日内按银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料和交纳所需的费用，必须要按银行和公积金管理部门通知的时间和地点签订《个人住房借款合同》及相关资料办理完所有按揭手续，否则，出卖人视买受人为逾期付款，并按本合同第七条‘买受人逾期付款违约责任’追究买受人的违约责任。（3）最终获得贷款的数额，以银行批准的数额为准。如果买受人获得的贷款数额加首期款不足总房款时，买受人对不足部分需在接到出卖人通知后5各工作日内付清，逾期未付款，按本合同第七条处理。（4）因买受人原因包括但不限于提供的材料不符合银行要求，有不良贷款记录、贷款套数或额度超过银行规定等，不能办理银行按揭贷款或公积金贷款手续，买受人应在收到出卖人通知后3天内就解除合同还是改为一次性支付剩余房款的付款方式付款作出决定并书面通知出卖人，出卖人收到该通知后，在3天内由双方就一次性付款的相关事宜签订《商品房买卖补充协议》，在上述期限内出卖人未收到买受人书面通知或因双方不能达成一致而签订不了《商品房买卖补充协议》的，仍按因买受人违约而解除合同处理，买受人须向出卖人支付壹万元的违约金及因违约产生的相关费用（如契税等），违约金及相关费用从已收房款中扣除，出卖人应当在合同备案登记解除后三十个工作日内扣除违约金及相关费用后将余款（不计息）退还给买受人。”合同书附件七关于按揭贷款的特别约定的第二款关于买受人违反《个人购房借款合同》时的特别约定载明：“在担保期间买受人须按时偿还银行贷款，不能以任何理由拖欠或拒付。如果买受人违反借款合同约定，不按期偿还借款，则买受人除借款合同的规定向银行承担违约责任外，还同时向出卖人承担违约责任如下：1、买受人自己有义务到银行随时了解其所借款项的欠款、还款及保证人代为还款的情况，因此，无须出卖人再通知买受人，买受人应在出卖人代其清偿银行贷款后5日内向出卖人支付全部代偿款项以及由此产生的垫款利息等相关费用。同时，另向出卖人支付代偿款项及利息等相关费用之和的20%但总额不低于人民币贰佰元的违约金（第二次发生代偿情况的，从第二次起每次按不低于人民币伍佰元支付违约金）；买受人逾期未支付上述代偿款项及利息等相关费用和违约金的，每逾期一日，按万分之五再另行支付违约金；买受人逾期未支付出卖人代偿款项及由此产生的垫付利息等相关费用和违约金超过90日的，或者逾期未支付的代偿款项累计超过人民币2万元的，或者在担保期间买受人连续三个月或累计有六期未能按时支付银行按揭月供款的，出卖人均有权解除《商品房买卖合同》………。”
另查明，被告陈艳于2011年6月1日交付了首付款304824元给原告，余下房款709000元由被告按合同书约定向银行申请按揭贷款支付。原告于2011年5月提交被告陈艳的按揭贷款申请材料给中国建设银行股份有限公司玉林分行审核，经建行的信贷经营部门对申请材料审查认为被告陈艳不符合建行按揭贷款主借款人的贷款条件，不能给予贷款。此后，被告于2014年12月31日到中国工商银行股份有限公司玉林分行办理按揭贷款用于支付剩余房款。但被告未履行原、被告双方签订的《玉林市商品房买卖合同书》附件七中关于按揭贷款的特别约定，未支付2015年11月及2016年1、2、3、4月的银行按揭月供款，并且原告代偿银行按揭月供款及逾期违约金后（2015年11月为5152.62元，2016年1月为4312.56元，2016年2月为4661.49元，2016年3月为4648.95元，2016年4月为4666.5元，五个月合计金额为5152.62＋4312.56＋4661.49＋4648.95＋4666.5=23442.12元，）被告也未将代偿银行按揭月供款及逾期违约金归还给原告。原告向被告追索多次代偿的银行按揭月供款及逾期违约金未果后诉至法院。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司与被告陈艳本着自愿、公平原则于2011年6月2日签订的《玉林市商品房买卖合同书》（合同编号：胜利花园3-X-1X4），原、被告双方应依约履行该合同书，被告应依约按时办理银行按揭贷款用于偿还购房余款并且按时缴纳银行按揭月供款。被告陈艳于2011年6月2日签订合同书后直至2014年12月31日未向中国工商银行股份有限公司玉林分行办理按揭贷款用于支付剩余房款，按照原、被告双方签订的合同书附件四第3条银行按揭及公积金贷款付款的约定，已经构成逾期支付房款，应承担合同书第七条中的买受人逾期付款违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条：“……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、《最高人民法院关于山里商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人依法请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，因此对于原告主张解除被告于2011年6月2日与原告签订的《玉林市商品房买卖合同书》的诉请，本院依法予以支持；依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，被告陈艳辩称逾期办理银行贷款不是被告单方面的原因，不同意解除与原告于2011年6月2日签订的《玉林市商品房买卖合同书》，但未能提供证据证实，因此，被告陈艳应承担举证不利后果，故对被告陈艳的抗辩，本院不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，因此对于原告主张被告返还玉林市胜利花园小区3区1幢1X4号房给原告的诉请，本院依法予以支持，并且原告应当返还被告支付的首付款304824元给被告；被告陈艳在办理银行按揭贷款后，未依约支付2015年11月及2016年1、2、3、4月的银行按揭月供款及逾期违约金合计金额为23442.12元，违反了原、被告双方签订的合同书附件七关于按揭贷款的特别约定的第二款关于买受人违反《个人购房借款合同》时的特别约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿责任。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，在被告未依约向银行缴纳银行按揭月供款的情况下，原告主动代偿被告应支付给银行的按揭月供款，因此对于原告主张被告返还原告代被告支付的按揭贷款及逾期违约金23442.12元给原告的诉请，本院依法予以支持；同时，被告陈艳应依约支付因未支付银行按揭款月供款的违约金给原告，计算方法按原被告双方签订的合同书附件七关于按揭贷款的特别约定的第二款关于买受人违反《个人购房借款合同》时的特别约定，数额为：23442.12×20%=4688.42元；在解除被告于2011年6月2日与被告签订的《玉林市商品房买卖合同书》、被告返还玉林市胜利花园小区3区1幢1704号房给原告同时原告返还被告支付的首付款304824元给被告后，原告主张被告支付因逾期支付购房款违约金258430.5元实属对被告违约的双重性惩罚，有违合同的公平性原则，因此对于原告主张被告支付因逾期支付购房款违约金258430.5元给原告的诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十九条及《最高人民法院关于山里商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司与被告陈艳于2011年6月2日与签订的《玉林市商品房买卖合同》；
二、被告陈艳返还玉林市胜利花园小区3区1幢1704号房给原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司；
三、原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司返还被告陈艳支付的首付款304824元给被告陈艳；
四、被告陈艳返还原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司代被告陈艳支付的按揭贷款及逾期违约金合计23442.12元给原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司；
五、被告陈艳支付因未支付银行按揭月供款的违约金4688.42元给原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司；
六、驳回原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司主张被告陈艳支付因逾期支付购房款的违约金258430.5给原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
本案受理费5431元，减半收取为2716元，由被告陈艳负担，该款原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司已预交，由被告陈艳一并支付给原告广西玉林市东区房地产开发有限责任公司。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费5431元（开户银行：农行广西玉林分行营业部，户名：玉林市财政局，账号：20×××77），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吕 程
二〇一六年五月十三日
书 记 员 吕玉凤