河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终8374号
上诉人（原审被告）：张静伟，女，汉族，1983年12月2日出生，住河南省长垣县。
委托诉讼代理人：王超峰，河南仟方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李翔，河南仟方律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：戚德雷，男，汉族，1987年1月27日出生，住河南省新乡县。
委托诉讼代理人：周三丰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张卫云，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河南我爱我家房产中介有限公司第二十四分公司，住所地：郑州市金水区文化北路88号建业枫林上院5号楼1层004号。
负责人：郭阳。
被上诉人（原审被告）：张慧静，女，汉族，1979年8月24日出生，住河南省长垣县。
委托诉讼代理人：朱荣杰（系张慧静丈夫），住郑州市惠济区。
上诉人张静伟因与被上诉人戚德雷、河南我爱我家房产中介有限公司第二十四分公司（以下简称我爱我家分公司）、张慧静房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初3378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张静伟的委托诉讼代理人王超峰、李翔，被上诉人戚德雷的委托诉讼代理人张卫云，被上诉人张慧静的委托诉讼代理人朱荣杰到庭参加诉讼。被上诉人我爱我家分公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
张静伟上诉请求撤销一审判决，认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖居间合同》无效，驳回戚德雷的诉讼请求。事实与理由：1.上诉人张静伟没有对与三被上诉人签订的《房屋买卖居间合同》进行追认。被上诉人张慧静以上诉人名义签订合同出卖上诉人的房屋，完全是为了让上诉人偿还其借款，瞒着上诉人的情况下签订的涉案合同。去银行办理按揭手续时，上诉人并不知道去银行的原因，其更声称签完这套手续后，原来的房屋买卖居间合同就会作废。上诉人对卖房一事自始不知情，且不同意将房屋出售，更没有同意将房屋出售给戚德雷。2.该合同的签订属无权处分行为，自始无效。涉案房屋在银行有抵押，没有经过抵押权人同意，对抵押物的处分无效。3.涉案房屋交易所产生的损失是由戚德雷与我爱我家分公司串通造成，应承担主要责任。张慧静参与合伙欺骗上诉人造成，也应承担过错责任。
戚德雷辩称，本案合同签订时代理人张慧静将本案房屋的房产证原件交由购房人保管作为履行本案合同的保证，从张静伟补办不动产权利证书到寻找合适的购房人再到2017年3月27日到房管局与新的购房人签订郑州市存量房房屋买卖合同，中间至少需要3-4个月的时间，从时间上看张静伟早已有了违约的准备。由于2016年下半年郑州房价的飞速上涨导致本案合同无法继续履行。本案合同系双方当事人真实意思表达，且不存在违反法律行政法规强制性规定合法有效，对双方均有约束力，合同各方应当按照合同约定和二手房买卖交易习惯依据诚实信用原则全面履行自己的义务。请求驳回上诉，维持原判。
张慧静辩称其在银行哄骗张静伟签订的银行面签行为是有原因的，由于张静伟一直向张慧静夫妇借过部分钱款，张慧静夫妇自张静伟购买该涉案房产后，一直由张慧静夫妇负责出租事宜所以持有张静伟的房产证，而对张静伟的哄骗是出于张慧静自身利益的考虑，想让张静伟卖掉房子还自己钱。张慧静再加上对银行面签流程不了解（张慧静夫妇从未买过房屋没有这方面的经验），自以为银行面签行为为解除之前居间合同的作用，在张静伟明确表示不再签任何协议的情况下哄骗张静伟去银行进行面签。出现这样的错误自己应当承担责任，不应当由张静伟承担。
我爱我家分公司未到庭提交答辩意见。
戚德雷向一审法院起诉请求：1.张静伟、张慧静返还戚德雷已交付定金10000元；2.张静伟、张慧静承担居间方的佣金10000元（戚德雷已垫付）；3.张静伟、张慧静赔偿戚德雷向银行申请贷款的费用1898元；4.张静伟、张慧静支付戚德雷77100元违约金；5.张静伟、张慧静赔偿戚德雷200000元房价上涨的经济损失。
一审法院认定事实：2016年4月6日，张慧静以张静伟名义（甲方）与戚德雷（乙方）、我爱我家分公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，主要约定：甲方自愿将坐落于郑州市××路××楼××号的房屋出售给乙方；该房屋的所有权人为张静伟，产权证号1401239659，建筑面积75.26㎡，房屋性质为商品房；房屋及其配套设施（包含固定装修、维修基金、整体厨卫等）总价款为771000元；甲、乙双方同意使用按揭贷款付款方式，乙方应在签订合同后150天内筹齐首付，甲、乙双方共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方按合同申请贷款比例向甲方支付首付款，其余价款用银行贷款支付，定金冲抵首付款的同时转为物业交割保证金，暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金；甲、乙双方于合同签订之日起150个工作日内共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；丙方佣金由乙方支付10000元；甲方保证房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向另一方支付房屋实际成交价10%的违约金，实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿，且违约方支付丙方所收取的中介服务费，甲、乙双方同时违约的，各负担总中介服务费的一半；乙方首付160000元充当解押款，剩余解押款由甲方负责；甲方同意双方网签当天向乙方交付房屋使用权，并结清之前所欠水、电、物业等费用；购房定金支付甲方10000元，定金充当首付款等。合同签订当日，张慧静收取戚德雷支付的购房定金10000元。2016年4月14日，戚德雷向郑州市友诚房地产营销策划有限公司支付贷款费用1898元。2016年5月20日，戚德雷向我爱我家分公司支付佣金10000元。2016年4月，戚德雷向中国银行股份有限公司郑州文化支行申请办理贷款，张静伟及其配偶苏胜攀配合签订了贷款面谈确认书等手续，后该行审批通过了戚德雷的贷款申请。因张静伟、张慧静拒绝继续履行合同，2016年9月3日，我爱我家分公司向张静伟、张慧静邮寄了《催告函》，《催告函》载明，戚德雷银行贷款已审批通过，首付款16万元已筹齐（已交至我爱我家分公司代为保管），要求于7日内办理领取首付款手续，七日之后视为戚德雷支付完毕首付款，并要求如实告知所售房屋解押进度。
另查明，涉案房屋所有权证载明，该房屋所有权人为张静伟，房屋坐落于郑州市××路××楼××号，登记时间为2014年10月11日，建筑面积为75.26㎡，套内建筑面积为59.31㎡。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人双方均应按照合同约定履行各自的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的法律责任；张静伟签订贷款面谈确认书等行为，应认定为其对张慧静代理其签订《房屋买卖居间合同》的追认，该合同对张静伟具有约束力。张静伟无法定理由拒绝继续履行合同，其行为已构成根本违约；故戚德雷要求张静伟返还定金10000元、赔偿佣金损失10000元、支付违约金77100元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，该院予以支持；关于戚德雷要求张静伟赔偿贷款费用损失1898元及房价上涨损失200000元的诉讼请求，该院认为，戚德雷在合同约定的违约金之外另行要求赔偿该两项损失的证据不足，故不予支持；戚德雷要求张慧静承担违约责任的证据不足，该院亦不予支持。张静伟及张慧静的辩解理由，依据不足，该院不予采纳。
综上，张静伟应返还戚德雷定金10000元，赔偿戚德雷佣金损失10000元，支付戚德雷违约金77100元，共计97100元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保……。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”规定，判决：一、张静伟于判决生效之日起十日内返还戚德雷定金10000元，赔偿戚德雷佣金损失10000元，支付戚德雷违约金77100元，共计97100元；二、驳回戚德雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5785元，由戚德雷负担3555元，张静伟负担2230元。
上诉人张静伟二审提交郭阳与张慧静的通话录音一份，拟证明戚德雷作为买受人隐瞒二十四分店店长身份，欺骗张静伟与其签订合同，损害张静伟合法权益。戚德雷质证认为现有法律并未禁止或者限制房产经纪人的购房资格，且在买卖房屋协商过程中，就已经告知了戚德雷的职业，在银行工作人员见证下签署的资料中均有购房人的职业。涉案房屋的成交价也是公平合理的，不存在显示公平问题。张慧静质证认为，戚德雷隐瞒的身份给其造成误判，协议显示公平。二审提交逸品香山的房屋成交价格情况，证明周围房屋价格约为90万元，比涉案房屋高出10万元，张慧静存在受欺骗情况。戚德雷质证认为房屋的价格与楼层朝向及内部装饰有关。戚德雷无房居住，买受房屋系为生活居住，非以炒房为目的。根据房天下2016年4月份统计，房屋均价每平方米在11000左右，而涉案房屋价格为10245元，说明成交价格公平合理。戚德雷二审提交郑州市存量房买卖一份，证明张静伟一房二卖，构成根本违约。张静伟质证认为出售房屋是在戚德雷起诉以后，其请求赔偿损失，支付违约金。故此时出售房屋已经不受原合同的约束。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人张慧静与张静伟系亲属关系，其持有张静伟的房产证原件代表张静伟与戚德雷签订房屋买卖合同，之后张静伟又随张慧静到银行签署贷款面谈确认书等材料的行为，说明张慧静代理张静伟签订《房屋买卖居间合同》，出售涉案房屋是张静伟的真实意思表示，该合同合法有效。张静伟拒不履行合同，其行为已构成违约，应承担违约责任；张静伟主张戚德雷隐瞒了店长身份，欺骗其低价成交的理由，因房屋买卖价款是双方协商的结果，是双方当事人的真实意思表示，买受人的身份、职业对合同的效力并不必然产生影响，且本案亦未出现显示公平的情形，张慧静所示其他房产项目与涉案房屋虽有差价，因其差价并不悬殊，且因楼层、位置、朝向等因素均会对房屋价格产生影响，即便同一小区，也不可能价格全部同一。其二审所示证据达不到其证明目的，本院不予采信，对其上诉理不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2230元，由上诉人张静伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨玉梅
审判员 谢颂琳
审判员 田东兴
二〇一七年六月三十日
书记员 李 丹