烟台市莱山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱山民三初字第43号
原告于君，女，1971年3月7日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
委托代理人王长海，山东鑫士铭律师事务所律师。
委托代理人于海霞，系原告之姐。
被告烟台市亿金矿业投资有限公司。地址，烟台市莱山区。
法定代表人姚福磊，经理。
原告于君与被告烟台市亿金矿业投资有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙玮琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王长海、于海霞，被告的法定代表人姚福磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月29日，原告通过代理人于海霞与被告签订了《出售房屋协议书》，委托被告代理出售原告所有的位于莱山区滨海中路31号海天名人广场05号楼1701号房屋，在协议中约定：2014年5月29日被告已代原告收取购房定金100000元，被告客户需在交割当日一次性付清全款，双方约定于2014年7月10日前交割房屋，否则视为违约，定金没收，由被告将定金转入原告账户作为对原告的赔偿。后因被告客户原因将交割时间更改为2014年8月20日，但直至2014年8月20日，被告客户没能依约办理交割，付清房款。按原、被告双方协议约定，被告应将购房定金支付给原告。但经原告多次催要，被告无正当理由拒不向原告支付购房定金。原告诉至本院，要求判令：1、被告向原告支付其代收的购房定金100000元；2、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，我方与原告签订的《出售房屋协议书》是无效的，原告没有授权于海霞出售涉案房屋，但《出售房屋协议书》是由于海霞签的，手印也是于海霞替原告按的。因该协议书没有合法的委托，我方无法代卖涉案房屋。所以我方不应支付购房定金。
经审理查明，原告系莱山区滨海中路31号海天名人广场5号楼1701号房屋所有权人。于海霞与原告系姐妹关系。
2014年5月29日，于海霞以原告代理人的身份与被告签订《出售房屋协议书》，约定：“甲方（委托方）：于君代理人：于海霞乙方（受托方）：烟台市亿金矿业投资有限公司（黄海房产部）甲乙双方在互惠互利、公平、自愿的情况下达成以下协议：一、甲方委托乙方代理出售位于莱山区滨海中路31号海天名人广场05号楼1701号的房屋，甲方保证委托出售房屋没有任何抵押和纠纷并委托乙方代收购房定金人民币壹拾万元整；房屋建筑面积为211.26㎡，产权证号烟房权证莱字第0116**号，……代理出售价格为人民币贰佰叁拾肆万叁仟捌佰陆拾元整（￥2343860.00元），出售房屋价格包括：房屋本身及煤暖投资。二、乙方于2014年5月29日代甲方收取购房定金人民币壹拾万元整。三、付款方式：一次性付清。四、税费承担：税费按照国家规定各自承担，甲方须付清交割前此房屋所欠的物业费和水电费。五、双方约定于2014年8月20日前交割房产，在交割当日一次性付清房款；如乙方客户在2014年8月20日前未能如期交割房产并一次性付清全款，则视为违约，定金没收，并由乙方将定金转入甲方账户作为对甲方的赔偿；如甲方在2014年8月20日前未能如期交割房则视为违约，甲方须双倍返还乙方客户定金（由甲方支付给乙方，再由乙方支付给其客户）作为对乙方客户的赔偿。（备注：经甲、乙双方协商，第五条中的时间均改为2014年8月20日）”。
合同签订当日，于海霞以原告代理人的身份与被告签订《出售房屋委托》，委托被告代为出售涉案房屋，同时约定了委托费用。后因于海霞了解到被告提高了房屋价格对外出售，就找被告进行协商，被告同意减免委托费用，双方于2014年7月10日重新签订了《出售房屋委托》，约定：原告委托被告自2014年5月22日起至2014年8月20日止出售涉案房屋、同时委托被告收取购房定金人民币壹拾万元整；原告在被告收取定金期间如果后悔不售、再次出售、出租或委托他人及中介出售、出租此房视为违约，双倍返还被告客户定金作为补偿。
另查，《出售房屋协议书》第五条中原房产交割时间为2014年7月10日，因原告在韩国工作无法按时回国，2014年7月10日前，于海霞与被告协商一致将7月10日改为7月15日。2014年7月15日之前，被告告知于海霞因买方资金困难暂时拿不出余款，双方协商一致将时间改为8月20日，并将该时间备注在协议书中。后，2014年8月20日，被告又以买房资金困难不能支付余款为由，与于海霞口头协商一致将时间改为2014年9月10日。到期后，被告又与于海霞协商将时间改为2014年9月30日，未能协商一致，被告口头告知于海霞买主不买涉案房屋了，期间原告未见过买主，被告亦未告知原告买主身份情况。
庭审中，原告提交2014年1月10日其向于海霞出具的《售房委托书》，证实于海霞有代理原告对外出售涉案房屋并签订售房合同、收取房屋购房定金等权限。被告对该证据的真实性无法确认，称从未见过该委托书。
关于《出售房屋协议书》及《出售房屋委托》中约定的购房定金100000元，原告称被告在签订上述协议前已实际收取，为证实其主张提交于海霞与被告法定代表人姚福磊的谈话录音，内容为：“……于：我听小陈说你把定金给人家了，所以说我挺生气的……姚：我跟你讲，我做买卖的，……我不会因为这个钱，该给你的，我会把她叫过来，因为我现在太忙了……你们俩对接对接就是啊，她该拿的，留下来的该给你的给你，就这么个情况，你明白，好不好，我们不会做这样的事……。于：你只要没给她就好……。姚：我不会给的……。”被告对于该录音的真实性予以认可。
另查，被告营业执照载明的经营范围为：国家政策范围内允许的产业投资；教育信息咨询（不含留学信息）、企业管理咨询、房产信息咨询、房产销售策划。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
上述事实，有当事人陈述、出售房屋协议书、出售房屋委托、录音资料等证据及庭审笔录在案佐证，上述证据已经本院质证核查，足以采信。
本院认为，2014年7月10日，于海霞与被告签订的《出售房屋委托》是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。2014年5月29日，于海霞与被告签订的《出售房屋协议书》是合同双方当事人的真实意思表示，但合同中第五条中部分内容对合同外的第三人设定义务并要求第三人承担责任，违反了合同只能对合同当事人产生拘束力的原则，上述条款违反法律规定，但不影响其他条款的效力。原告提交的其委托于海霞办理房屋出售等相关事宜的《售房委托书》，无论是否在于海霞与被告签订的《售房委托书》及《出售房屋协议书》前向被告出示，原告始终认可存在委托事项，故于海霞与被告签订的上述合同均对原告发生效力。被告主张于海霞出售房屋时未取得合法授权，故其代理签订的《出售房屋协议书》无效的观点，本院不予采信。
本案的争执焦点为被告是否应支付原告定金100000元。本院认为，《出售房屋协议书》中约定原告委托被告代收购房定金100000元，且该定金已由被告实际收取，定金是否支付给原告须满足合同第五条中约定的条件。虽然第五条中对合同外的第三人设定义务并要求第三人承担责任的条款对第三人不产生效力，但仍可对合同相对方即原、被告产生拘束力。该条中载明的“双方”即指原、被告，条款中关于交割房产事项的约定亦是为了约束原、被告的行为。被告承诺在2014年8月20日前一次性付清房款并进行房屋交割，否则视为其客户违约，并同意将已收取的定金转入原告账户作为对原告的补偿。最终，合同未能履行完毕，被告认可系第三人未能按期付款所致、原告在出卖房屋的过程中无过错，为保护守约方的利益，被告应按合同约定将100000元定金支付给原告。关于是否存在第三人、第三人是否存在违约行为，不影响涉案合同违约条款的成立及履行。综上，原告主张被告支付定金100000元，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
被告烟台市亿金矿业投资有限公司支付原告于君100000元，于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告烟台市亿金矿业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 孙玮琳
二〇一五年三月二十五日
书记员 林蕾崎