广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3807号上诉人（原审被告）：中交广州航道局有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：王柏欢，董事长。委托代理人：朱雁、邵丽鸣，分别为广东华安联合律师事务所律师及实习律师。被上诉人（原审原告）：广州浚华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：钱穗华，总经理。委托代理人：卢远青，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人中交广州航道局有限公司（以下简称中交公司）因与被上诉人广州浚华物业管理有限公司（以下简称浚华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人中交公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回浚华公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由浚华公司承担。事实和理由：一审判决存在认定基本事实不清、严重违反法定程序和适用法律错误的情形，依据《民事诉讼法》第一百七十条及其相关司法解释的规定，应当撤销原判决，发回原审人民法院重审或依法改判。一、一审判决对浚华公司诉讼请求所依据的合同依据及相应的履约事实行为等基本事实认定不清，导致判决结果严重错误。本案的诉讼标的为中交公司与浚华公司之间基于签订《湛江滨海园商住小区前期物业管理服务合同》及其补充协议所产生的前期物业服务合同的法律关系，浚华公司的诉讼请求是否得以支持，则必须依法依据这一法律关系，围绕诉请是否具备合同依据及其事实行为依据等基本事实进行审理。但从案涉合同内容可以看出，浚华公司的主合同义务为在中交公司销售中心启用之日前一个月到小区物业全部竣工验收合格备案并交付业主使用时止这一期限中为中交公司开发小区提供符合合同约定的物业服务，而中交公司的义务为支付这一期间的物业服务总承包费用，合计178万元。而事实是，中交公司已经依约支付相应的承包费用，在此情况下，浚华公司诉请要求中交公司另行支付案涉商铺从2011年4月至2014年4月的物业服务费用及其违约金的合同依据及其相应的履约行为依据何在?在一审审理中，浚华公司未能对其诉请所根据的法律事实。二、一审法院在超出举证期限后仍多次准许浚华公司变更其诉讼请求，严重违反了法定程序。三、原审法院在判决中以湛江新华书店实际接收案涉商铺的时间为2014年5月6日，进而要求中交公司另行承担案涉商铺自2011年4月至2014年4月的物业管理费及其滞纳金的认定明显违背了中交公司与浚华公司之间的合同约定，且不符合法律法规的规定，属于适用法律严重错误情形。(一)湛江新华书店实际接收案涉商铺的时间并不是中交公司将案涉商铺交付给湛江新华书店的时间。实际上，在湛江新华书店实际接收商铺之前，中交公司早已依约完成了交付手续。依照中交公司与湛江新华书店之间的约定，中交公司已于2010年12月31日书面通知湛江新华书店于2011年3月28日前往收楼，而湛江新华书店直至2013年8月22日才前去收楼，依照合同约定则视为中交公司于2011年4月份将案涉商铺交付给湛江新华书店，此后以案涉商铺为服务对象的物业管理服务关系由湛江新华书店与浚华公司之间依法建立，该法律关系不同于本案中中交公司与浚华公司之间的前期物业管理服务合同法律关系，不在本案的审理范围当中，依法应当另案处理。(二)如前所述，中交公司与浚华公司之间签订的案涉合同中明确约定了物业服务的承包期限及其相应的承包费用，且中交公司已依约交付了相应的承包费用。若浚华公司基于其与中交公司之间的前期物业服务合同关系，主张中交公司未按时将售出商铺交付买受人湛江新华书店因而需另行支付物业管理费的话，其必须对中交公司未按时将售出商铺交付湛江新华书店这一事实举证予以证明，若未能举证，则其应当承担举证不能的败诉后果。而在一审审理中，浚华公司提交的证据已能证实中交公司依约将案涉商铺交付给湛江新华书店，其物管费某请不存在任何事实依据。二审中，中交公司补充上诉理由如下：1、浚华公司主张的物业管理费是属于前期物业管理合同之内还是合同之外的费用，一审并未审理清楚。2、一审对前期物业的期限、性质义务未予查清。根据前期物业合同第8条约定，合同义务是我方应该支付前期管理费用178万元，一审对于合同义务我方是否履行完毕和是否存在违约行为没有查清。3、合同约定的包干制之外是否需要给付物业管理费，双方是否达成一致意见。4、浚华公司所主张的迟延交付的原因是否因为我方的原因未查清。5、中交公司除了交付包干费用178万意外再另行支付了18万给浚华公司，浚华公司也确认收到该款项。如果我方需要支付物业管理费的话，该费用是否需要冲抵，一审法院对此也未查清。一审遗漏查明涉案物业是在2011年3月18日竣工验收备案完成，已经具备法定的交付条件。被上诉人浚华公司二审辩称：我方其实对于一审判决是有意见的，但是没有上诉。关于一审法院查明的事实我方没有意见。从双方签订的前期物业合同来看，在未签订新的前期物业合同前，相关费用按照前期物业合同约定的收费标准进行收费。前期物业合同第8条第四款的收费标准是独立于中交公司所述的包干费用以外的，所以我方某在中交公司支付的包干费用以外收费，但是该费用与包干费用不重复。涉案物业新华书店没有及时按时交付的原因是因为中交公司提供的物业不符合三方的约定，而中交公司在一份对新华书店的函件中，同意2013年6月之前含6月份的物业管理费由中交公司向我方支付，因此，中交公司是同意也应当向我方支付该段时间的物业管理费。另外，双方2011年12月29日的会议纪要第三项也约定了因质量整改、住户拒绝收楼，物业管理费由中交公司承担，该物业管理费应当独立于前期物业合同约定的包干费用以外的独立费用，这说明中交公司由于未及时提供符合合格的房屋，据此产生的物业管理费应当由中交公司承担。浚华公司向一审法院起诉请求：1、中交公司向某公司支付从2011年4月至2014年4月的物业管理费378011.98元（按1.65元/平方米/月×6191.84平方米的标准计算）及滞纳金575681.59元（按应付未付的物业管理费为本金，每日按千分之二的标准计算，从2011年6月1日起计至2014年12月31日止）；2、本案受理费由中交公司承担。一审法院认定的事实：浚华公司成立于1994年11月，由广州航道局和五洋公司分别出资90万元和10万元，主要经营范围为物业管理、房屋维修等，具有三级物业管理资质。2005年，广州航道局发出《关于印发的通知》，浚华公司完成改制后，从具有法人资格的国有企业成为企业职工持股的有限责任公司。2006年10月16日，广州航道局名称变更为中交广州航道局有限公司。2008年11月13日，浚华公司（乙方）与中交公司湛江房地产开发部（甲方）签订了《湛江滨海园商住小区前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对湛江滨海园商住小区提供前期物业管理服务事宜；物业管理费用由物业管理处开办费和总承包费用构成，其中：开办费18万元包干，包含（且不限于）行政办公用具用品及生活设施用具购置费用、人力资源开发费用、客户服务中心办公设施及用具配置、保安装备、保洁装备、工程维修工具、管理与服务人员服装等，包干使用。甲方另行提供物业管理办公用房及宿舍场所。该开办费在本合同签订后30天内，由甲方一次性支付给乙方。总承包费用120万元包干，包含（且不限于）全部营业成本（直接人工费、其他直接成本和管理费用）、服务酬金和税金等；在不突破总承包费的前提下，乙方应于每月25日前向甲方报送下一月度的物业管理费预算；在甲方批准的预算范围内，乙方每月10日前据实向甲方收取上一月度物业管理服务费，并出具物业管理费用发票；本合同的物业管理服务期限自甲方销售中心启用之日前一个月开始至本小区物业全部竣工验收合格备案并交付业主使用时止，基本时段预计为2008年11月至2010年6月，总计20个月；若因工程交工验收推迟，超出服务期限在三个月以内按本合同总承包服务费（包干）标准折算支付，超出服务期限三个月以上的物业管理服务费按本合同总承包服务费用折算标准增加10%计算；在本小区物业全部竣工验收合格并交付业主使用前，如有部分楼宇（或停车场）已竣工验收合格并交付业主使用，由业主按其拥有己交付使用物业的建筑面积（以售楼合同登记的房产面积为准）向乙方交纳物业管理费，该物业管理费由乙方收取。本小区物业全部竣工验收合格并交付业主使用后，由业主按其拥有己交付使用物业的建筑面积（以售楼合同登记的房产面积为准）向乙方交纳物业管理费，该物业管理费由乙方收取，用于本小区物业服务的相关支出，甲方不再另行支付物业管理费用及酬金。全部竣工验收合格备案并交付业主使用至成立业主委员会期间，在未签订新的物业管理服务合同前，物业管理服务仍以本合同的相关工作责任条款执行，并按不低于前期物业管理服务水准以及乙方湛江滨海园前期物业管理服务方案书（2008年5月4日）所承诺的全部服务，相关服务收费按本合同规定的物业管理收费标准进行收费及费用内承包经营，盈亏自负，甲方不再作服务费用补贴；具体物业管理费收取标准约定如下（不含电梯、商场空调电费，公共部位水、电费及损耗分摊）：高层住宅1.35元/月/平方米；办公楼1.65元/月/平方米；商业物业1.65元/月/平方米；幼儿园1.65元/月/平方米；其它物业1.65元/月/平方米。乙方暂按以上收费标准收取，最终以甲方的销售安排与销售承诺为准；甲方、业主或物业使用人如违反本合同的约定，未按时足额交纳物业服务费用的按应交费用的2%向乙方支付违约金，并按每延期一天计算支付2‰的滞纳金；等。合同附件的物业构成明细表载明：高层住宅9幢（2#-10#）780套，建筑面积112398平方米；多层商铺1幢（1#），建筑面积7202平方米；商业用房（含会所、配电房）（2#-5#、7#-10#）裙楼，建筑面积28848平方米；车库（地下室）780套，建筑面积28826平方米；幼儿园6#裙楼，建筑面积2598平方米。之后，双方于2010年9月13日签订了一份《之补充协议》,约定：双方同意将原合同第六条约定的总承包费用120万元调整为160万元；总承包费用为包干费用（包括且不限于全部营业成本、服务酬金和税金等）；在原合同余下的服务期限内，不再调整费用；等。2010年2月5日，广东省湛江市新华书店（后更名为湛江市新华书店有限公司，以下简称湛江新华书店；乙方）与浚华公司湛江分公司（甲方）签订《湛江滨海园商住小区前期物业服务协议》，约定乙方所购商铺：2,3,4,5号楼二层商场商铺，建筑面积6299.75平方米；乙方缴纳物业管理服务费标准为：非住宅按当地房屋测绘部门核准的建筑面积（含公共分摊面积）每月每平方米1.65元（不合电梯、空调电费、公共部位水、电费及损耗分摊，也不含商场自动扶梯、货梯的年检、保养和维修费用）；乙方办理收楼手续时，须向甲方预缴二个月的物业服务费。业主无正当理由而不办理收楼手续的，自收楼通知书发出30天后，视为业主默认收楼，甲方应依照上述办法向该业主收取物业服务费；乙方交纳费用时间：每月10日前缴交当月的物业服务费用；业主应于收楼通知发出之日加合理邮途时间算起，30日后开始缴交物业服务费用；如乙方提前进场装修，物业服务费自甲方对乙方进场装修手续审批完结之日起计算；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳违约金；等。2010年12月31日，浚华公司湛江分公司、中交公司湛江房地产开发部向湛江新华书店发出《湛江滨海园收楼通知书》，通知其所认购的2、3、4、5号楼201房已全面竣工，并具备收楼条件，现可交付使用，约定于2011年3月28日前往办理收楼手续，等。浚华公司、中交公司分别于2011年12月29日、2012年2月28日、2012年11月24日就关于湛江滨海园商住小区物业管理费等问题的进行专题会议。会议纪要包括：免收2#-10#楼住宅业主两个月物业管理费由开发部支付，但原则上先支付已收楼部分物业管理费，未收楼的部分物业管理费待业主收楼后再支付，物业公司本次上报已收楼住宅613户，经双方核对无误后可以支付；若是因质量整改住户拒绝收楼的，物业管理费可由开发部支付，其它的物业公司应该向住户正常收取；新华书店未按照合同的约定按时收楼，依据相关的规定，对方已默认收楼，其相关管理费开发部不予支付，物业公司自行向其追收；等等。2013年7月4日，湛江新华书店向中交公司湛江地产开发部发函，载明：“赤坎观海一号二层商铺，从发现排水、排污管道问题、贵部发出收楼通知书后，经过了双方经多次的协商至今未找出更好的解决方法。就此，我司本着搁置争议共同发展的原则，提出如下解决方案：—、观海一号2、3、4、5号楼排水、排污管道问题。由我司在二次装修过程中进行解决，如涉及到物业公共部分或部分商铺的情况，由你部出面进行协调。二、物业管理费问题。从收楼签字生效之日起，开始缴纳。三、申缩缝漏水问题。由贵部负责解决。四、收楼的标准。按有关法律、法规和双方签订的合同实施。”。2013年7月25日，中交公司湛江地产开发部发函给湛江新华书店，称：你司《关于对观海一号二层商铺进行收楼的协商函》的函已收悉，对相关事项复函如下：……二、关于物业管理费收取的起算时间，考虑到贵司作为湛江文化推广的亮点以及湛江市委宣传部领导的关注，经报请研究决定，同意在2013年6月之前（含6月份）的物业管理费由我部向物业公司支付，2013年7月开始由贵司自行承担，贵司应按时到物业公司办理收楼手续；等。2013年8月21日，湛江新华书店委托代理人前往办理收楼手续，在《湛江滨海园商品房验收记录、交接表》记载多处墙面、天花渗水等现象，并备注验收未通过，待整改后另作验收。湛江新华书店于2014年5月6日再次前往收楼，并签署了《湛江滨海园商品房验收记录、交接表》、《湛江滨海园入住手续书》。浚华公司湛江分公司于当日将涉案场地及钥匙一并移交给湛江新华书店，双方共同签署了《湛江滨海园2、3、4、5号楼二层商场交接清单》。同日，湛江新华书店发出《关于湛江滨海园2、3、4、5号楼二层商场和一层13、21号商铺物业管理费的意见》，载明：上述商场从我店收楼之日（2014年5月6日）起由我店支付收楼后的物业管理费，2013年7月至2014年4月争议物业管理费待协商后，应该由开发部负责则由开发部负责，应该由新华书店负责则由我店负责。2013年7月至2014年4月争议的物业管理费，由新华书店牵头与开发商协商，协商不成时，由新华书店起诉开发商。该协商和起诉必须在2014年10月31日前进行，如在2014年11月1日前新华书店和开发商未有协商结果，也未起诉，新华书店同意所管理的物业公司采取停水、停电措施，对新华书店进行处罚。一审诉讼中，经一审法院释明，浚华公司明确表示不申请涉案物业的产权人湛江新华书店参加诉讼，本案中只向中交公司主张权利。浚华公司为证明其诉讼主张，还提交如下证据：1、关于请求解决湛江滨海园小区物业管理有关费用问题的函、汇总表；2、关于湛江滨海园小区收楼整改期相关费用的函；3、关于湛江滨海园小区相关费用的函；4、关于湛江滨海园小区赠送期、整改期、空置期费用的函及明细表附件；5、律师函以及EMS快递详情单、退单批条；6、中华人民共和国物业服务企业资质证书；7、备案回执及物业服务收费备案表。中交公司质证表示对证据1形式上的真实性没有异议，但对该证据中陈述的内容不予确认，中交公司不存在拖欠浚华公司管理费用的情形；对证据2、3、4形式上的真实性没有异议，对其陈述的内容不予确认，实际上浚华公司只提交了数据的统计表，没有附相应的核实数据的材料让中交公司进行审核，而且双方对于超出合同部分的整改期、空置期的费用并没有达成一致意见；对证据5形式上的真实性没有异议，中交公司确认收到该律师函，但对律师函中陈述的内容不予确认，质证意见与证据4的一致；对证据6的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据7的真实性、合法性没有异议，该备案表是由浚华公司填写的，对其内容不予确认，其中记载小区物业投入使用时间第三期验收时间与实际不符，实际上是2011年9月。对于车位部分，其中记载地下停车场已卖小汽车车位785个与事实不符，该停车场部分属于人防工程，不属于中交公司。中交公司为证明其主张，也提交了以下证据：1、物业管理费发票若干张；2、内资企业年度报告表；3、《商品买卖合同》节选。浚华公司质证表示对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，上述发票只能证实中交公司向某公司支付了一些费用，但这些费用与浚华公司主张的本案所涉商铺整改费用没有关系，是中交公司支付之前欠浚华公司的管理费。而且中交公司庭审时也称湛江新华书店并没有支付浚华公司主张的该期间物业管理费，只是中交公司认为应由湛江新华书店自行负担，故该证据与本案无关；对证据2的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关，该证据只是浚华公司内部的账务，但不能证明中交公司实际已向某公司支付足额的费用；证据3真实性由法院依法认定，关联性方面，从合同内容来看，只是说因为买受人没有按时收楼，物业管理费由买受人承担，但浚华公司在本案及相关系列请求的内容来看，其实都存在整改的情况，即买受人收楼时中交公司不能提供合格的房屋供买受人使用，结合中交公司对其他证据发表的意见，该部分额外产生的物业管理费应由中交公司自行承担，故该买卖合同不能证明中交公司想证明的事实。一审法院认为：浚华公司、中交公司签订的《湛江滨海园商住小区前期物业管理服务合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。该合同约定，中交公司选聘浚华公司对湛江滨海园商住小区提供前期物业管理服务事宜，物业管理服务期限自中交公司销售中心启用之日前一个月开始至该小区物业全部竣工验收合格备案并交付业主使用时止，物业管理费收费标准按商业物业1.65元/月/平方米等计算。从中交公司和湛江新华书店之间的函件往来及原中交公司提交的相关证据材料来看，湛江新华书店于2014年5月6日才实际接收涉案商铺，故浚华公司要求中交公司向其支付2011年4月至2014年4月的物业管理费（按1.65元/平方米/月×6191.84平方米的标准计算），符合合同约定，一审法院予以支持。中交公司抗辩湛江新华书店迟延收楼应由其自行承担该期间的物业管理费，故不同意向某公司支付该期间的物业管理费，缺乏依据，一审法院不予采纳。中交公司与湛江新华书店之间的商品房预售合同纠纷，应由中交公司另循途径主张权利。根据合同约定，中交公司违反本合同的约定，未按时足额交纳物业服务费用的，按应交费用的2%向某公司支付违约金，并按每延期一天计算支付2‰的滞纳金，现浚华公司要求中交公司按每日2‰的标准计算从2011年6月1日起至2014年12月31日止的滞纳金，没有超出合同的约定，一审法院予以支持，但滞纳金总额应以中交公司拖欠的物业管理费本金为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《关于适用的解释》第九十条之规定，于2016年11月3日作出如下判决：一、被告中交广州航道局有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告广州浚华物业管理有限公司支付自2011年4月起至2014年4月止的物业管理费（按1.65元/平方米/月×6191.84平方米的标准计算）及滞纳金（以被告欠付的物业管理费为本金，按每日2‰的标准计算，从2011年6月1日起计至2014年12月31日止；滞纳金总额以被告拖欠的物业管理费本金为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13337元，由原告负担1977元，被告负担11360元。本院二审期间，双方均无新证据提交本院。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。二审另查明：《湛江滨海园商住小区前期物业服务协议》第九条第二款约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用，甲乙双方另行约定费用交纳标准及方式。涉案小区相关物业因赠送期、空置期、整改期发生的物业管理费等问题，浚华公司、中交公司多次进行专题会议。2011年12月29日会议纪要为：免收2#-10#楼住宅业主两个月物业管理费由开发部支付，但原则上先支付已收楼部分物业管理费，未收楼的部分物业管理费待业主收楼后再支付，物业公司本次上报已收楼住宅613户，经双方核对无误后可以支付；未出售商品房物业管理费问题，由于双方分歧较大，同意就此问题另行协商；若是因质量整改住户拒绝收楼的，物业管理费可由开发部支付，其它的物业公司应该向住户正常收取；2012年2月28日会议纪要：因质量整改影响延期交楼的物业管理费，由开发部承担；2012年11月24日会议纪要：新华书店未按照合同的约定按时收楼，依据相关的规定，对方已默认收楼，其相关管理费开发部不予支付，物业公司自行向其追收；对物业公司提出的其他如分摊费及水电费无异议，但物业公司需提供相应的票据；对于住宅和商铺的空置费，按1元/平方米/元支付；车位空置费案40元/位，摩托车位空置费按7元/位支付；小区竣工验收合格备案时间为2011年9月21日，前期物业管理的期限应从2009年6月1日至2011年9月21日，共28个月。物业公司同意前期物业前期物业管理服务期限可计算至2011年5月，共24个月。关于物业公司提出的前期物业管理合同中管理费用超20个月，需要增加至24个月的物业管理费的要求（物业公司提出最低限度也要增加至22个月的费用），依照前期物业服务合同的约定该物业服务费为包干制，开发部原则上不同意。但由于与物业公司在协商上存在较大的分歧，请公司领导批示或另行协商解决。本案浚华公司原诉讼请求为：中交公司向某公司支付物业管理费2325181.18元及滞纳金、水电费89202.18元，合计4739564.54元。该诉请涉及到涉案小区780套住宅以及车位、商铺等物业。2015年3月16日一审法院第一次庭审时由于浚华公司未明确其诉讼请求故延期开庭；2016年6月23日一审法院第三次庭审，浚华公司表示其诉讼请求具体以其提交给法院的表格为准，但由于提交的统计表没有计算总数，代理人需要向公司的工作人员核实再答复法院。一审法院当庭告知双方：由于本案涉及到980户业主，从浚华公司立案至今，对于诉讼请求的具体明细、金额至今无法确认，中交公司也无法核实原告的主张，为了节约诉讼时间，要求浚华公司在本案中明确要求法院处理的是具体哪一户的物业管理费，其余的房号原告再另案提起诉讼，超出本案审理的诉讼请求部分的案件受理费法院将依法退回给浚华公司。浚华公司当庭表示由法院确定。一审法院再次告知双方：本案按照浚华公司提交的统计表中序号1的房号2-5号楼2层商铺6191.84平方米物业服务合同纠纷进行审理。中交公司、浚华公司当庭表示：清楚，无异议。之后，中交公司进行答辩。一审庭审中，浚华公司称：对于涉案小区赠送期、整改期、空置期物管费，中交公司已于2011年12月及2012年8月分两次预付了417775.34元。我方不清楚这费用的构成，只是中交公司的预付款项。中交公司称：该款包括2011年11月31日之前符合赠送管理费的613户的物业管理费237775.34元以及后来我方支付的预付款18万元。预付款包括我方承诺支付的2011年公共水电费48500元以及2011年12月至2012年2月29日期间的赠送期物业管理，其中2011年12月之后的赠送期物业管理费属于预付款，浚华公司尚未将资料给我方结算。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据本案双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：因涉案湛江新华书店物业产生的物业管理费应否由中交公司承担？首先，双方签订《湛江滨海园商住小区前期物业服务协议》以及补充协议以此形成前期物业服务合同关系，根据上述前期物业服务协议及补充协议约定，中交公司向某公司支付物业管理费用（包括物业管理处开办费18万元和总承包费用160万元包干），浚华公司为涉案小区提供物业服务，服务期限自中交公司销售中心启用之日前一个月开始至本小区物业全部竣工验收合格备案并交付业主使用时止。本案浚华公司主张的物业管理费系基于案外人湛江新华书店向中交公司所购买的涉案物业而产生的，根据上述前期物业服务协议第九条第二款之约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用，甲乙双方另行约定费用交纳标准及方式。据此，浚华公司所主张的物业管理费应由双方另行约定费用交纳标准及方式。其次，从本案的事实看，鉴于涉案小区交楼的实际情况，因开发商承诺赠送业主物管费产生了赠送期物管费问题，因部分物业未出售导致空置期物管费问题，因房屋质量问题业主拒绝收楼导致整改期物管费问题，双方曾就上述问题所产生的物管费分担进行了三次专题会议，双方并达成了会议纪要，因此，在合同没有约定的情况下，可依双方的会议纪要确定双方的权利义务。就整改期物管费承担问题，2011年12月29日及2012年2月28日两次会议纪要均明确相关的物业管理费由中交公司负担，但是，2012年11月24日第三次会议纪要双方针对湛江新华书店物业作出了特别约定，故应以此确定双方的权利义务，即：新华书店未按照合同的约定按时收楼，依据相关的规定，对方已默认收楼，其相关管理费开发部不予支付，物业公司自行向其追收。因此，本案浚华公司认为该物业管理费应当由中交公司负担，缺乏合同依据，亦与上述双方的会议纪要不符。至于2013年7月25日中交公司曾经向湛江新华书店发函承诺愿意承担部分物业管理费的问题，因中交公司并非对浚华公司作出承诺，故浚华公司以此为由主张中交公司支付涉案物业管理费，缺乏依据，本院不予采纳。再次，从本案的证据看，中交公司、湛江新华书店对于房屋是否符合交付条件存在争议，中交公司认为湛江新华书店未按照合同约定收楼，应视为默认收楼，相关的物管费其不应承担。因本案浚华公司明确表示不申请湛江新华书店参加诉讼，只向中交公司主张权利，故在湛江新华书店并未参加本案诉讼的情况下，对于湛江新华书店拒绝收楼期间的物业管理费承责主体无法查清。在此情况下，浚华公司的主张亦不能得到支持。综上，浚华公司主张基于涉案新华书店物业所产生的物业管理费应由中交公司承担，不能成立，对浚华公司所提全部诉讼请求应予以驳回。一审处理错误，本院予以纠正。关于中交公司提出一审法院存在程序问题，经查，基于浚华公司所提的诉讼请求涉及到大约780套房屋，而具体的明细、数额无法确定，为节省诉讼时间，一审法院在征询双方意见的情况下，确定本案浚华公司的诉讼请求，中交公司当庭表示无异议，并进行了答辩。现中交公司又提出异议，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，中交公司的上诉理由成立，应予以支持。一审判决认定事实清楚，但部分适用法律错误导致处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第290号民事判决；二、驳回广州浚华物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案一审受理费13337元，二审案件受理费13337元，均由广州浚华物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  岳为群审判员  刘碧莹二〇一七年五月十日书记员  罗 涛黄咏欣