广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梧民一终字第331号
上诉人（一审原告）吴宇。
委托代理人吴伟芳。
被上诉人（一审被告）梁培江。
委托代理人陈旭棣，广西顺景律师事务所律师。
一审第三人广西梧州市佳远房地产开发有限公司，住所地梧州市新兴二路116-1号聚兴大厦二层。
法定代表人蔡钢云，该公司总经理。
委托代理人彭志武，贺州市法律事务中心法律工作者。
一审第三人蔡钢云，男，1975年5月28日出生，汉族，住广西藤县太平镇德胜街*组。
一审第三人胡慧雄。
一审第三人藤县宏业房地产开发有限公司，住所地广西藤县太平镇石街16号。
法定代表人覃文章，该公司执行董事。
上诉人吴宇因与被上诉人梁培江、一审第三人广西梧州市佳远房地产开发有限公司（以下简称佳远公司）、蔡钢云、胡慧雄、藤县宏业房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服梧州市万秀区人民法院（2015）万民初字第531号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2014年1月3日，原告与第三人佳远公司签订了《中国石油梧州商住小区认购协议》十三份，协议约定：乙方（原告）按照均价14500元／㎡购买“中国石油梧州商住小区”第1、2幢一层1、2、3、4、5、6号商铺、第3、4幢一层9、10、11、12、13、14号商铺和第5幢第2号商铺，乙方承诺付给甲方（佳远公司）商铺总款的50%房款作为乙方认购定金，乙方承诺于2014年6月30日前付清剩余50%的房款，付清房款后甲方为乙方办理商铺房产证；在本协议签订之日起，甲方须出具授权委托书给乙方，乙方有权自行购买或将认购的商铺对外销售给他人。售价超过14500元／㎡的差价全部归乙方所有；售出的商铺可以实际购买人名义直接与甲方正式签订《商品房销售合同》；商铺经竣工验收合格后30个工作日内，甲方通知乙方办理交房手续。协议还约定了商铺的建筑面积等其他有关条款。其中本案涉案商铺为位于梧州市兴龙路29号“中国石油梧州商住小区”第1、2幢一层4号商铺，均价14500元／㎡，建筑面积约55.83㎡，总价款为809535元。
2013年9月26日，原告向第三人佳远公司支付商铺认购诚意金200万元。2014年1月3日至同月23日，原告向被告支付商铺认购诚意金、认购定金5058280元，以上合计7058280元。
2014年7月1日，吴宇以佳远公司隐瞒已将“中国石油梧州商住小区”项目土地及在建工程抵押给银行为由，向梧州市长洲区人民法院提起诉讼，请求判决撤销吴宇与佳远公司签订的上述十三份《中国石油梧州商住小区认购协议》并确认无效；返还吴宇已付的商铺认购款项7058280元并赔偿损失。梧州市长洲区人民法院经审理，确认吴宇与佳远公司签订的十三份《中国石油梧州商住小区认购协议》属商品房销售合同，且合法有效，并于2014年12月11日作出（2014）长民初字第613号民事判决，驳回吴宇的诉讼请求，该判决已发生法律效力。
另查明，该院审理的梁培江诉佳远公司、蔡钢云、胡慧雄、藤县宏业房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，该院依据梁培江的诉讼保全申请，于2014年10月16日作出（2014）万法民保字第12号诉讼保全裁定，查封了登记在佳远公司名下位于梧州市兴龙路29号“中国石油梧州商住小区”第1、2幢一层1、2、3、4、5、6号商铺、第3、4幢一层9、10、11、12、13、14号商铺和第5幢第2号商铺。梁培江诉佳远公司、蔡钢云、胡慧雄、藤县宏业房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案进入强制执行程序后，该院对涉案商铺采取执行措施，吴宇于2014年12月22日向本院提出案外人异议，请求停止对上述商铺的执行，该院于2015年1月23日作出（2015）万法执异字第2号执行裁定书，驳回案外人吴宇提出的执行异议。吴宇不服，在法定期限内向该院提起本案诉讼。
一审法院审理认为，本案属案外人执行异议之诉，案件争议焦点是原告吴宇对执行标的即位于梧州市兴龙路29号“中国石油梧州商住小区”第5幢第2号商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。虽然原告与第三人佳远公司签订的《中国石油梧州商住小区认购协议》经生效民事判决认定为合法有效，但并未办理转移房屋所有权的登记过户手续，根据我国《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，该合同并未发生物权转移的效力，不能认定涉案商铺的所有权已由第三人佳远公司转移给原告。在原告未办理过户登记手续，从而未取得涉案商铺所有权的情况下，原告要主张排除执行，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”所规定的一系列条件。原告与第三人佳远公司签订的《中国石油梧州商住小区认购协议》为合法有效的商品房销售合同，亦无证据显示在法院对涉案商铺采取执行措施时，原告对于尚未办理过户登记手续存在过错。对于原告主张已经支付涉案商铺全部价款，第三人佳远公司不予认可，认为原告所支付的7058280元房款是原告向第三人佳远公司整体认购十三间商铺的款项，不是原告交足了本案涉案商铺的房款。该院经审查原告与第三人佳远公司签订的十三份《中国石油梧州商住小区认购协议》及原告的付款凭证，每份认购协议均约定先支付50%房款作为认购定金，剩余50%房款在2014年6月30日前付清。原告所支付的7058280元房款没有明确属于支付某间商铺的房款。因此，应认定原告所支付的7058280元房款是按照每一份认购协议的约定，先支付每间商铺50%房款作为认购定金，剩余的作为房款。故原告主张已支付的7058280元房款，用其中的部分支付了本案涉案商铺的全部价款，无事实依据，该院不予采纳。另外，涉案商铺至今未交付给原告，因此原告在法院对涉案商铺采取执行措施前，没有合法占有涉案商铺。综上，原告对涉案商铺提出的异议，并不符合上述法律规定的第（二）、（三）项排除执行的法定条件。
综上所述，原告请求法院停止对涉案商铺的执行，并解除查封，理由不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回原告吴宇的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告吴宇负担。
上诉人吴宇不服一审判决，上诉称：1、一审认定事实错误，对于十三间铺位的购买是单独购买的，所支付的7058280元已经足额支付了部分商铺的购铺款，上诉人应当是这些商铺的直接权利人。既然十三间商铺部分商铺已经缴纳了全部房款，而剩下的商铺也缴纳了20%的定金，非因上诉人的原因导致不能办理商铺的过户登记，不应当排除上诉人的合法权利。2、一审适用法律不正确。一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对上诉人的合法权利进行排除是不正确的。应当适用第二十九条的规定，上诉人购买的商铺支付的购铺款已经达到了60%-70%，根据此规定，法院应停止对十三间商铺的执行与查封。综上，请求二审法院依法改判停止执行十三间商铺，并解除查封。
被上诉人梁培江辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审第三人佳远公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审第三人蔡钢云、胡慧雄、藤县宏业房地产开发有限公司没有提供书面答辩意见。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人认为该购铺款是分开缴纳的，但是所提交的证据不足以证实购铺款是分开缴纳的。一审认定无法分清购铺款是支付哪一间商铺是正确的，本院予以维持。对于上诉人认为一审法院适用法律错误的问题。一审法院适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定是正确的。本案的涉案被查封、被执行的十三间商铺上诉人既没有合法占有也没有支付全部价款，一审据此判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的。上诉人认为适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的法律规定是不正确的。第二十九条是针对所购商品房用于自住且名下没有其他用于居住的房屋。本案是购买商铺明显不适用第二十九条的规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费用100元，由上诉人吴宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 超
审 判 员 蒋鸣平
代理审判员 莫 芮
二〇一五年十二月四日
书 记 员 梁 军