湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘05民终1228号
上诉人（原审原告）：长沙肯德基有限公司。
法定代表人：赵文欣，该公司经理。
委托诉讼代理人：唐武林，湖南大行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢京美，湖南崇民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：向传喜。
委托诉讼代理人：李建平，湖南伏龙律师事务所律师。
上诉人长沙肯德基有限公司（以下简称长沙肯德基公司）因与被上诉人向传喜租赁合同纠纷一案，不服湖南省洞口县人民法院（2017）湘0525民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月6日公开开庭审理了本案。上诉人长沙肯德基公司的委托诉讼代理人唐武林、卢京美，被上诉人向传喜及其委托诉讼代理人李建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长沙肯德基公司上诉请求：1、撤销湖南省洞口县人民法院（2017）湘0525民初569号民事判决；2、改判确认向传喜解除合同无效；3、由向传喜承担本案诉讼费。事实和理由：原判以向传喜与湖南裕峰置业有限公司房屋买卖合同和收款收据及法院调解书认定向传喜是其租赁房屋的物权所有人，具备出租人资格错误；湖南裕峰置业有限公司向其发出的《租金指定付款函》是湖南裕峰置业有限公司单方的意思表示，且其与湖南裕峰置业有限公司约定由湖南裕峰置业有限公司先开具税务发票，其再支付租金，故其未将2016年12月至2017年3月的房屋租金按湖南裕峰置业有限公司的租金指定付款函70%支付给向传喜账号不构成违约，向传喜据此解除《租赁合同》违法；且其已就本案涉案门面的转让提起第三人撤销之诉，一审未中止审理并径行判决程序违法。
向传喜辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
长沙肯德基公司向一审法院起诉请求：1、确认向传喜解除合同无效；2、本案诉讼费由向传喜承担。
一审法院认定事实：向传喜系湖南裕峰置业有限公司的自然人股东，出资200.136万元，并在公司担任监事之职。2012年12月5日，长沙肯德基公司与湖南裕峰置业有限公司签订《租赁合同》租赁裕峰广场一、二层总计使用面积405平方米的房产出租给长沙肯德基公司开设肯德基连锁餐厅，双方约定：2.1合同期限自2012年12月10日到2032年12月9日止。3.2乙方（长沙肯德基公司）餐厅每一租赁年度营业额在800万元以下（含人民币800万元）按6.5%抽成计租，在800万元以上的按7.5%抽成计租。3.3甲方（湖南裕峰置业有限公司）应于每月10日前向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按时凭证付款，乙方应于每月25日前向甲方交付上月租金。如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，由乙方有权迟延支付租金而不被视为违约不付租金，直至甲方提供房屋发票后15天止。9.4有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：1）甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达90天以上，且乙方在逾期支付租金连续90天后收到甲方书面催告后在10天内仍未支付的。《租赁合同》签订后双方全面履行合同到2015年底，自2016年元月起双方协商变更了租金支付方式，从2016年1月到4月，长沙肯德基公司按应付租金的75%向湖南裕峰置业有限公司支付了租金（含物业费），2016年5月到8月按应付租金的70%向湖南裕峰置业有限公司支付了租金（含物业费），预留部分租金抵扣税金。2016年9月1日湖南裕峰置业有限公司与向传喜经过协商，双方签订《门面销售买卖合同协议书》，湖南裕峰置业有限公司将长沙肯德基公司租赁的门面卖给了向传喜，并于2016年9月26日向长沙肯德基公司发出《租金指定付款函》通知长沙肯德基公司从2016年9月1日起将租金直接支付给向传喜，并提供了向传喜的银行账号和开户行，长沙肯德基公司收到该函后，分别于2016年11月1日、11月23日、12月28日仍将2016年9月到11月份的租金打到湖南裕峰置业有限公司的账户。2016年12月26日向传喜向长沙肯德基公司发出催收租金的通知，2017年元月7日向传喜以长沙肯德基公司连续三个月未交租金为由向长沙肯德基公司发出《解除合同通知》要求解除湖南裕峰置业有限公司与长沙肯德基公司签订的《租赁合同》。长沙肯德基公司遂于2017年4月6日提起诉讼，要求确认向传喜解除合同无效。2017年4月28日，长沙肯德基公司将2016年12月到2017年3月份的租金打给了向传喜。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点是：一、长沙肯德基公司在收到湖南裕峰置业有限公司的《租金指定付款函》后仍将租金打到湖南裕峰置业有限公司是否构成违约。长沙肯德基公司租赁了湖南裕峰置业有限公司的门面进行经营，按照合同的约定长沙肯德基公司应将租金支付给湖南裕峰置业有限公司，开始租金的支付方式是湖南裕峰置业有限公司先开具税务发票，长沙肯德基公司再支付全部租金，从2016年元月开始双方变更了支付方式，在湖南裕峰置业有限公司没有开具税务发票的前提下由长沙肯德基公司支付70%的租金给湖南裕峰置业有限公司，直到2016年8月。2016年9月湖南裕峰置业有限公司将门面转让给了向传喜，并向长沙肯德基公司发出了《租金指定付款函》，长沙肯德基公司在收到该付款函后应当按出租方指定的账号付款，长沙肯德基公司在向传喜未开具税务发票的前提下可以预留税金后将租金打给向传喜，长沙肯德基公司以向传喜尚未取得所有权为由未按该函所指定的账号付款，应当视为违约。二、向传喜是否有权单方面解除合同。向传喜购买了公司的门面后，成为该门面新的物权所有人，根据买卖不破租赁，原租赁合同继续有效，向传喜享有原租赁合同的权利，并承担原租赁合同的义务，依照原租赁合同的约定，在长沙肯德基公司迟延90日未交纳租金的情形下依照合同约定向传喜有权单方面解除合同，故长沙肯德基公司请求确认解除合同无效的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，判决：驳回长沙肯德基有限公司要求确认向传喜解除合同无效的诉讼请求。
本院二审期间，向传喜围绕抗辩主张提交了1份湖南省洞口县人民法院（2017）湘0525民初1030号民事判决书，拟证明湖南省洞口县人民法院已驳回了长沙肯德基公司就涉案门面的转让提起的第三人撤销之诉。长沙肯德基公司的质证意见是：该民事判决目前未生效，其未收到该判决书。本院经审查认为，向传喜提交的该份证据因长沙肯德基公司提出异议，且该民事判决书落款日期为2017年8月30日，不能证明目前已经生效，故对向传喜提交的该份证据不予认定。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原判认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、向传喜向长沙肯德基公司发出《解除合同通知》是否合法有效；二、一审判决在长沙肯德基公司已针对涉案门面的转让提起第三人撤销之诉而尚未作出生效判决的前提下，先行对本案作出判决，一审判决程序是否违法。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，湖南裕峰置业有限公司与向传喜经过协商，双方签订《门面销售买卖合同协议书》，湖南裕峰置业有限公司将长沙肯德基公司租赁的门面出售给了向传喜，该《门面销售买卖合同协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。湖南裕峰置业有限公司转让门面后向长沙肯德基公司发出《租金指定付款函》通知长沙肯德基公司从2016年9月1日起将租金直接支付给向传喜，并提供了向传喜的银行账号和开户行，长沙肯德基公司收到该函后并未对湖南裕峰置业有限公司与向传喜门面买卖及租金支付对象提出异议，却仍将租金通过银行转账到湖南裕峰置业有限公司的账户，而未按《租金指定付款函》要求将租金直接支付给向传喜，长沙肯德基公司违反了湖南裕峰置业有限公司债权转让的《租金指定付款函》通知要求，亦违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百二十九条之规定，其行为已构成违约。向传喜因购买该门面成为该门面新的物权所有人，亦相应成为该门面的出租人，承继了原产权人湖南裕峰置业有限公司与长沙肯德基公司之间的租赁合同中出租人的权利义务。向传喜据此向长沙肯德基公司发出催收租金的通知后以长沙肯德基公司连续三个月未交纳租金为由，依据原租赁合同的约定，在长沙肯德基公司违反合同交纳租金期限约定迟延90日未交纳租金构成根本违约的情形下，向长沙肯德基公司发出《解除合同通知》，解除湖南裕峰置业有限公司与长沙肯德基公司签订的《租赁合同》，符合合同约定的解除条件，该《解除合同通知》合法有效。长沙肯德基公司上诉提出一审判决认定向传喜是其租赁房屋的物权所有人，具备出租人资格错误的主张不能成立。长沙肯德基公司上诉还提出其与湖南裕峰置业有限公司约定由湖南裕峰置业有限公司先开具税务发票，其再支付租金，而向传喜未向其提供税务发票，故其未向向传喜支付租金并未违约的主张，因该支付方式双方自2016年1月开始已变更为在湖南裕峰置业有限公司没有开具税务发票的前提下由长沙肯德基公司支付70%的租金给湖南裕峰置业有限公司（含物业费），预留部分租金抵扣税金，且双方依此支付方式一直履行至2016年8月，对该支付方式应视为双方对原租金支付方式的变更。然而，长沙肯德基公司在收到湖南裕峰置业有限公司的《租金指定付款函》后，基于对向传喜作为该门面的买受人而承继的出租人资格不予认可，仍坚持将2016年9月到11月份租金的70%通过银行转账至湖南裕峰置业有限公司的账户，不向向传喜履行该期间的租金支付义务，其行为构成违约。故其就此提出的该上诉理由不能成立。长沙肯德基公司上诉提出一审判决在其已针对涉案门面的转让提起第三人撤销之诉而尚未作出生效判决的前提下，先行对本案作出判决，程序违法的主张，但至今不能提供其与湖南裕峰置业有限公司就涉案门面双方签订的房屋买卖合同及交纳购房款等证据证明其已合法取得该门面的所有权，故其不是涉案门面的物权所有人，对涉案门面没有独立请求权，一审法院对本案未中止审理并径行判决并无不当。
综上所述，长沙肯德基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19720元，由长沙肯德基有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 朱红伟
审 判 员 彭国强
审 判 员 颜锦霞
二〇一七年九月二十日
法官助理 汪 臻
书 记 员 刘毓娴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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