浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终7号
上诉人（原审原告）：慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司。住所地：慈溪市浒山街道水南路**号***号***号***号***号。
法定代表人：杨燕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：耿志敏，上海市联诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘瑛，上海市联诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波嘉丽置业有限公司。住所地：慈溪市浒山街道环城南路***号。
法定代表人：胡云波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郎慈甬，浙江上林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩晓梅，浙江上林律师事务所律师。
上诉人慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司（以下简称拉缇娜公司）因与被上诉人宁波嘉丽置业有限公司（以下简称嘉丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2017）浙0282民初7024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
拉缇娜公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持拉缇娜公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由嘉丽公司承担。事实和理由：一、涉案商铺租赁合同目的不能实现的唯一原因是选址不符，该原因与拉缇娜公司无关，是嘉丽公司根本违约所致。原一审判决及发回重审裁定中对合同目的不能实现的责任认定是正确的，重审判决对于责任的认定不正确。嘉丽公司将涉案房屋规划酒吧一条街招商属明显过失，其出租房屋用途与周边环保限制存在冲突，其应落实环保三废问题治理方案、环境影响评价并报批环节。双方在合同中明确涉案房屋只限于经营酒吧，承租人改变租赁用途和经营品牌将承担违约责任。因此，嘉丽公司应交付符合合同目的的房屋，其对于租赁房屋周边状况及使用限制也应当了解，因选址不符合环保要求拉缇娜公司400余万投入血本无归，合同目的无法实现的责任应由嘉丽公司承担。二、第一次装修后经试营业需要改建，因此部分拆除进行了重新装修，二次装修是对第一次装修的补充完善，是一个整体，与城管处罚无关，一审不应将两次装修的损失区分开。两次装修前后间隔三个月，共花费半年多时间，嘉丽公司、物业管理方对此是知情的，合同并未约定装修需要嘉丽公司许可，只是效果图需交其认可，要求装修前交有关部门审批也是无依据的，拉缇娜公司并非擅自进行第二次装修。慈溪市城市管理行政执法局处罚内容是未经许可经营娱乐业，与装修无因果关系。选址不符无法通过整改解决，嘉丽公司停电停水、锁门导致拉缇娜公司停业。嘉丽公司在原一审中的陈述，也可说明第一次装修未完成酒吧模式，第二次装修才完成酒吧经营模式。三、法院委托余姚永信资产评估有限公司出具《资产评估报告书》，双方均未提出过异议，可作为判决依据。两次装修是无法分开评估的，若仅对第一次装修图纸进行评估，会与实际情况大相径庭，因为许多内容是现场商议决定的。拉缇娜公司为经营酒吧购置的物品也应当赔偿。四、重审判决援引（2016）浙0282民初6612号判决观点和结论不正确。
嘉丽公司辩称，一审判决结果是正确的，但理由不正确。嘉丽公司无违约情形，租赁合同中对酒吧经营的约定是单方承诺，不是限定用途，拉缇娜公司应自行办理相关审批手续。租赁合同中约定的酒吧属餐饮业的酒吧，而非娱乐业的酒吧，选址不符是因经营项目的不同导致，嘉丽公司已提供了符合合同约定的房屋，拉缇娜公司擅自装修，加装娱乐设施，且未取得相关部门审批，因此被行政处罚。拉缇娜公司第一次装修后是顺利营业的，嘉丽公司未影响他们经营，不应赔偿第一次装修的损失。
拉缇娜公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的两份商铺租赁合同；2.判令嘉丽公司返还拉缇娜公司履约保证金52220元；3.判令嘉丽公司返还拉缇娜公司租金413300元；4.判令嘉丽公司赔偿拉缇娜公司在商铺租赁期间为经营酒吧投入装修、设备等损失2603142元、物品损失318307.56元；5.本案诉讼费用由嘉丽公司承担。诉讼过程中，拉缇娜公司增加诉讼请求：要求嘉丽公司赔偿拉缇娜公司租金9000元、装修管理费及出入证制作费2613.28元。
一审法院认定事实：1.嘉丽公司开发建设“慈溪环球中心”即拉缇娜公司所称的“嘉丽环球中心”，并对外进行店铺招租。2014年7月18日，拉缇娜公司的原法定代表人茅伟英与嘉丽公司签订《“慈溪环球中心”商铺租赁合同》二份（合同编号分别为HN-
ZS-租赁-003、HN-ZS-
租赁-004），由茅伟英承租嘉丽公司位于慈溪市房屋（纯一层），房屋用途为商业服务，建筑面积共计320.41平方米。上述合同约定：茅伟英向嘉丽公司承诺该租赁房屋只限于用作经营酒吧；租赁期限62个月，自2014年8月1日至2019年9月30日止；免租期为2014年8月1日至2014年9月30日止；两份合同约定第一年（2014年10月1日至2015年9月30日）租金分别为263500元、363100元，共计626600元；2014年10月1日起的年租金，采用“先付后用”方式可分两期支付，租金起算日支付半年租金，后每半年需提前1个月支付下一个半年的租金；茅伟英应于合同签署当日支付嘉丽公司相等于1个月租金作为履约保证金共计52220元，合同期满，茅伟英应在与嘉丽公司清算一切费用后，将所租赁的房屋完整无损全部归还嘉丽公司，嘉丽公司在15天内把该履约保证金（不计息）全额退还给茅伟英；租赁期间，水、电及物业管理费、门前三包费等费用均由茅伟英承担，水电费按月清算，当月水电费于次月5日前由茅伟英支付嘉丽公司；茅伟英自行向城管、工商、环保、卫生、消防等相关部门办理报批手续，嘉丽公司予以配合并提供相关资料；茅伟英须持有该经营品牌的有效授权证书和行业经营的合法执照，并根据需要按有关规定办妥工商、税务、消防、公安、环保、卫生等证照；茅伟英不得随意改变租赁房屋的经营用途；茅伟英进场装修前需在嘉丽公司办理有关进场手续，将装修相关图纸（施工平面图、水电/空调施工图、立面图、消防、安防、环保等）、效果图等交嘉丽公司认可后，自行报请相关部门审批同意后，方可进场施工；茅伟英拖欠租金、水费、电费等相关费用的，嘉丽公司在通知茅伟英整改后五日内，茅伟英仍未纠正的，嘉丽公司有权终止对茅伟英的后勤保障服务（如水、电、气供应等）；合同另对其他事宜作出约定。
2.上述租赁合同签订后，嘉丽公司于2014年7月21日出具收款收据2份，载明收到杨燕（拉缇娜公司的现任法定代表人）向嘉丽公司支付的履约保证金52220元及自2014年10月1日至2015年3月31日租金313300元，后经催讨，拉缇娜公司仅于2015年7月30日向嘉丽公司支付租金100000元。嘉丽公司于2014年8月1日向茅伟英交付租赁房屋，拉缇娜公司的发起人于同年8月开始对租赁房屋进行首次装修、用电扩容、招聘员工，并添置经营所需的设施、设备、用品等，同年12月8日登记成立了慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司，法定代表人为茅伟英，登记住所及经营地址为慈溪市浒山街道水南路55号、57号、59号、61号、63号，经营范围为水果、预包装食品、散装食品的销售，并对外开始营业。之后，拉缇娜公司对租赁房屋予以重新整体设计并暂停营业、进行再次装修，又于2015年7月1日变更法定代表人为杨燕，同时将经营范围变更登记为：冷热饮品供应；水果、预包装食品、散装食品的销售；提供演出场所服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。装修之后于该7月再次开业并按酒吧模式对外营业。2015年9月25日，慈溪市城市管理行政执法局作出（2015）慈行六决字第21号行政处罚决定，认为拉缇娜公司在未取得环境影响评价批准文件的情况下擅自从事娱乐服务行为，违反《宁波市环境污染防治规定》第十条第一款之规定，作出停止使用租赁房屋内的娱乐服务建设项目及罚款30000元的行政处罚决定。同年10月20日，慈溪市环境保护局出具了退件通知单一份，载明拉缇娜公司于该日申请的酒吧审批事项，因选址不符合环保审批相关要求等原因，予以退件。2016年2月19日，拉缇娜公司向一审法院对慈溪市城市管理行政执法局提起行政诉讼，一审法院于2016年6月1日作出（2016）浙0282行初18号行政判决书，该判决书认定拉缇娜公司于2014年12月始对外营业，并认定拉缇娜公司于2015年10月21日在慈溪市城市管理行政执法局进行复查时停止营业的事实。同时，该判决书认为，慈溪市城市管理行政执法局认定拉缇娜公司在未取得环境影响评价批准文件的情况下，擅自投入使用娱乐场所建设项目，事实清楚。
3.嘉丽公司于2015年10月21日始采取中断租赁房屋电力供应的行为，当月24日，嘉丽公司在拉缇娜公司已对营业场所锁门的情况下又上了一道门锁。
4.拉缇娜公司在本案中请求解除两份商铺租赁合同，而嘉丽公司在（2016）浙0282民初6122号案件中对拉缇娜公司亦提出了解除上述合同的诉请。一审法院于2017年1月12日作出（2016）浙0282民初6122号民事判决书，判决拉缇娜公司与嘉丽公司于2014年7月18日签订的合同编号分别为HN-
ZS-租赁-003、HN-ZS-租赁-004的两份《“慈溪环球中心”商铺租赁合同》于2016年8月2日解除该判决已生效。
5.根据已经生效的（2016）浙0282民初6122号民事判决书认定的事实，拉缇娜公司之前系按音乐茶座模式进行首次装修及营业，之后系按酒吧模式进行再次装修及营业，且再次装修开始于2015年4月中旬。嘉丽公司在招商时未作出过拉缇娜公司所主张的“引入世界品牌”、“设立特色商业街”等宣传内容，双方租赁合同约定的所租赁房屋因环保要求不能按约实现“经营酒吧”的合同目的，合同不能正常履行，双方对因此造成的损失各半承担。
一审法院认为，本案的争议焦点系拉缇娜公司主张返还租金及履约保证金的请求及各项损失是否成立。1.关于租金返还问题，（2016）浙0282民初6122号民事判决书中已确认拉缇娜公司除已支付的413300元租金外，尚需支付嘉丽公司房屋租金89074.86元，故对于拉缇娜公司主张返还租金的请求不予支持；2.关于履约保证金返还问题，双方合同约定应在合同期满后双方清算完毕并完整无损返还房屋后的15天内退还履约保证金，但现合同尚未期满，因合同约定目的无法实现，且合同已经解除，租赁房屋也已不受拉缇娜公司的实际控制，履约保证金理应予以返还，故对拉缇娜公司该诉请予以支持；3.关于装饰装修、固定设备费用以及购置物品费用、装修管理费及出入证制作费等损失赔偿问题。本案中拉缇娜公司对涉案房屋进行了二次装修，应作区别对待。拉缇娜公司承租房屋后，在嘉丽公司知情的前提下对涉案租赁房屋进行了首次装修并开业经营了一段时间，之后拉缇娜公司未按照合同约定在嘉丽公司办理相关手续、也未获得嘉丽公司的装修许可，且在未经有关部门审批的情形下，擅自对涉案房屋进行了第二次装修并对外营业，导致被有关部门处罚而停业，拉缇娜公司因首次装修所造成的损失应当由双方适当分担，但经法院释明后，拉缇娜公司拒绝就二次装修的损失作相应的区分鉴定，导致无法查明第一次装修所受损失，此举证不能的不利后果应由拉缇娜公司承担。拉缇娜公司的第二次装修系违约擅自实施装修行为所导致，由此导致的损失应当由拉缇娜公司自行承担。而装修管理费及出入证制作费系在首次装修期间时支出，系首次装修而实际产生的费用中的一部分，由于系拉缇娜公司缴纳给案外人物业管理公司，其金额是否合理，应当与其他装修损失一并认定，故对该部分的损失同样不予认定。拉缇娜公司主张的其他费用损失，缺乏相应证据支持。4.关于仓储场地的租金费用，拉缇娜公司提供的证据不能证明该部分租金与本案存在关联性，故对拉缇娜公司主张的该损失不予认定。
涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，但在本案原审过程中双方已经合意解除，嘉丽公司应当及时返还拉缇娜公司履约保证金，故拉缇娜公司要求返还履约保证金的诉请合法有据，予以支持。对于拉缇娜公司诉请判令解除涉案合同的请求，因另案生效判决确认双方签订的两份涉案合同已经于2016年8月2日解除，因此对此项诉请不予支持。其次，根据已生效的（2016）浙0282民初6122号民事判决书、（2017）浙02民终795号民事判决书认定的事实，涉案合同涉及的租赁房屋因环保原因不能用以开设酒吧导致合同目的不能实现，对此双方均有一定的责任，现拉缇娜公司主张其因涉案合同不能用以合同约定的酒吧经营而受有损失，应由嘉丽公司承担赔偿责任，对此，由于拉缇娜公司承租涉案房屋后先后进行了两次装修，其中第一次装修，拉缇娜公司在嘉丽公司同意入场的情况下进行，对该部分损失系嘉丽公司可以预见，应由双方根据各自过错予以承担，而第二次装修系拉缇娜公司经营一段时间后，在未告知嘉丽公司的情况下擅自进行，该部分损失系因拉缇娜公司自身原因导致的扩大损失，第二次装修造成的损失应由拉缇娜公司自负。拉缇娜公司在两次装修中所受损失的举证责任在拉缇娜公司，但拉缇娜公司在一审法院释明其是否申请对两次装修损失作鉴定区分后，坚持不申请相应的鉴定，故应由拉缇娜公司承担举证不能的不利后果。拉缇娜公司主张的其余损失也缺乏足够证据予以支持。综上，拉缇娜公司诉请嘉丽公司赔偿损失的请求，缺乏事实依据，法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、嘉丽公司应于本判决生效之日起七日内返还拉缇娜公司履约保证金52220元；二、驳回拉缇娜公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33989元，由拉缇娜公司负担32789元，嘉丽公司负担1200元；原审案件鉴定费13000元，由拉缇娜公司负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点是：涉案房屋因环保原因不能用于开设酒吧，导致合同目的不能实现的违约责任应如何承担。根据双方所提供的证据及陈述，租赁合同中明确约定涉案商铺只限于经营酒吧，但涉案商铺因选址不符，不能取得环境影响评价批准文件，且不能通过整改解决，致合同目的不能实现。嘉丽公司作为出租方，对涉案商铺周边情况应予以了解，其交付的房屋不符合合同约定的使用目的，存在过错。拉缇娜公司作为承租方和经营者，其应当知道经营酒吧需符合各项审批条件，其在签订合同前应对涉案商铺环境是否适合投资项目经营进行市场调查，但却未尽到谨慎的注意义务，对于合同目的不能实现也存在过错。一审法院认为双方对于合同目的无法实现均存在过错，对于因此而造成的损失应各半承担，并无明显不当。已发生法律效力的（2017）浙02民终795号民事判决书中，法院也已认定双方对于合同目的不能实现均应承担一定的责任，并据此作出判决。拉缇娜公司主张其不应承担责任，实质也系对该生效判决的理由和处理结果不服，对此其应通过再审途径解决，一审法院对双方责任的认定并无不当。
关于嘉丽公司所主张的两次装修的损失问题，根据生效判决所确认的事实，拉缇娜公司按音乐茶座模式进行首次装修，并于2015年12月开始对外营业，当时工商登记的经营范围是水果、预包装食品、散装食品的销售，2016年4月开始进行第二次装修，这期间经营范围变更为冷热饮品供应、水果、预包装食品、散装食品的销售、提供演出场所服务。可说明拉缇娜公司第二次装修是因经营范围扩大，拉缇娜公司主张第二次装修是对第一次装修的补充和完善，两次装修属于一个整体，显然依据不足。拉缇娜公司未举证证明第二次装修按照合同约定办理了相关手续，并且其在第一次装修后未及时办理环评手续，导致损失扩大的责任，不应由嘉丽公司承担。一审法院已告知拉缇娜公司对第一次装修的费用进行评估，但拉缇娜公司拒绝，其应承担举证不能的法律后果。关于装修管理费及出入证制作费，一审认为应与其他装修损失一并认定，亦无不当。嘉丽公司主张其他损失的依据不足，本院亦不予支持。
综上，拉缇娜公司的上诉请求，理由均不成立，本院不予支持。一审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
二审案件受理费33570元，由上诉人慈溪市拉缇娜音乐茶座有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 张 华
审判员 倪春艳
审判员 陈 艳
二〇一八年二月二十八日
书记员 沈 妍