兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0191民初1417号原告（反诉被告）：兰州新区碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：荆向南，甘肃泫渊律师事务所律师。被告（反诉原告）李慧。委托诉讼代理人：ＸＸ明，甘肃诚域律师事务所律师。原告兰州新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告李慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月12日受理后，依法适用简易程序进行审理。在诉讼过程中被告提出反诉，本院受理后合并进行审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人荆向南，被告李慧的委托诉讼代理人ＸＸ明到庭参加诉讼。现已审理终结。碧桂园公司提出诉讼请求：1.判令被告李慧支付拖欠的楼款1371000元及违约金445471.2元（其中本金2680000元，自2014年10月30日起至2015年4月1日，违约金为123012元；本金457000元，自2015年3月30日起至2017年8月22日，违约金为120099.6元；本金457000元，自2015年6月30日起至2017年8月22日，违约金为107486.4元；本金457000元，分别自2015年9月30日起计至被告履行完毕付款义务之日止，暂计至2017年8月22日，违约金为94873.2元。以上均按每日万分之三计算。）；2.判令被告支付拖欠的借款893546元及违约金700540元（自应付款之日起，按日万分之十计算，暂时计算至2017年8月22日）；3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年9月27日，原告与被告协商一致签订了《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：2014预26302。以下简称”买卖合同”），买卖合同约定，李慧购买碧桂园公司在建的位于兰州新区碧桂园城市花园第029幢1单元101号商品房，建筑面积为485.63平方米，房价为4467093元，并约定如李慧未按期付款，每逾期一天被告按日向原告支付逾期应付款万分之三违约金。双方在签订买卖合同时，因兰州市实施商品房限价政策，为促成交易，双方将部分房价款作为装修款约定到《补充协议》中，除上述价款外，被告仍需向原告支付2285000元，即总房价为6752093元。2014年9月27日，原、被告又签订《借款协议》，约定原告向被告提供893546元，作为被告支付其购买房屋的首付款。原告为被告提供借款后，被告于当日出具《收据》，确认收到893546元，并用于支付房屋首付款。合同签订后，被告没有按约定履行付款义务，从2014年10月30日开始拖欠楼款，至2017年8月22日仍欠1371000元，产生违约金445471.2元。从2015年3月30日开始，拖欠原告借款，至2017年8月22日产生违约金700540元。在此期间，原告多次打电话发短信催促被告履约，但被告仍不履行，已构成严重违约。李慧辩称，1.根据法律规定，李慧个人应交款为1789093元，但已交180多万元，其余部分从银行按揭成功，故李慧已经全部支付了房款4467093元，并多支付了20000多元办证费用；2.李慧没有委托李凡在银行按揭之外和其他人签订协议借款，且借款的事实并没有发生，根据合同约定，李慧在付清房款的情况下碧桂园公司没有交付房屋，已经构成违约。李慧向本院提出反诉请求，1.请求确认李慧与碧桂园公司于2014年9月27日签订的《补充协议》无效；2.依法解除李慧与碧桂园公司于2014年9月27日签订的《商品房买卖合同》，由碧桂园公司返还房款4487546元（直接付款1807546元，银行按揭款2680000元），并按已付款的10%向李慧支付违约金448754.6元；3.本案诉讼费由碧桂园公司负担。事实与理由：2014年9月27日，李慧委托李凡与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，双方约定碧桂园公司以每平米9198.56元，总金额4467093元向李慧出售商品房一套。该合同第六条约定，买受人李慧先向碧桂园公司支付总房价的40.01%即1787093元，其余59.99%即2680000元办理银行按揭。买卖合同在兰州市房管部门办理了网签登记手续。上述合同签订后碧桂园公司工作人员又要求李慧的委托人李凡签订一份《补充协议》，该补充协议主要内容为，除买卖合同约定的房价外，买受人另行向碧桂园公司支付房价2285000元。该约定是在政府实行严格限价的政策背景下，碧桂园公司采取了先签一份买卖合同再签一份补充协议的形式，拆分房价，在房价之外收取价外款，从而规避政府限价政策，同时也规避国家税收政策，属于以合法形式掩盖非法目的，严重损害国家利益和社会公共利益的合同，属于无效合同。买卖合同第八条约定，碧桂园公司应当在2015年10月20日前向李慧交付房屋，但截止目前仍未交付，按合同约定已超过90日，故李慧有权解除合同，碧桂园公司还应当按已付款的10%承担违约责任。碧桂园公司就李慧的反诉辩称，在买卖合同之外签订补充协议只是规避了政府限价政策，但并没有违反法律，李凡代李慧签订协议时有公证委托书，明确了授权范围包括签订借款协议等，原告碧桂园公司有权行使先履行抗辩权，李慧未履行完交款义务，故碧桂园公司有权拒绝交付房屋。本院经审理认定事实如下：2014年9月9日，李慧经甘肃省兰州市国信公证处公证，委托授权李凡作为其代理人，代理其购买碧桂园公司在建的位于兰州新区碧桂园城市花园第029幢1单元101号商品房，授权事项包括，代为购买上述房屋并与开发商签订上述房屋的买卖合同及相关附件、协议、代交首付款及相关费用，代为申请银行按揭贷款等。2014年9月27日，李凡代李慧与开发商碧桂园公司签订买卖合同（合同编号：2014预26302）及相关附件（房屋平面图、公共部位与分摊面积构成说明、装饰设备标准、合同补充协议），购买兰州新区碧桂园城市花园第029幢1单元101号商品房。同日双方又签订了《协议书》、《补充协议》及《借款协议》。其中买卖合同约定，碧桂园公司以4467093元出售涉案房产，首付款为1787093元；《协议书》约定银行按揭贷款为2680000元（房屋总价款4467093元的59.99%）；《补充协议》约定，除买卖合同约定的楼款4467093元外，李慧须另行向碧桂园公司支付2285000元作为增加的房款，房屋价款总价为6752093元整，增加的2285000元分五期付清，每期457000元，第一期于补充协议签订当日（2014年9月27日）支付，第二期于2014年12月27日前支付，第三期于2015年3月27日前支付，第四期于2015年6月27日前支付，第五期于2015年9月27日前支付。《借款协议》约定，李慧向碧桂园公司借款893546元用于支付其部分首付款，借款期限为1年，自2014年9月27日至2015年9月27日止，分二期偿还，即于2015年3月27日前偿还446773元，2015年9月27前偿还446773元。上述协议签订后当日李慧向碧桂园公司出具借款收据，以证明收到借款893546元，又通过浦发银行向碧桂园公司转账843546元支付首付款，碧桂园公司则向李慧出具1787092元发票，证明收到李慧首付款1787093元（借款893546、定金50000元、银行转账843546元）。2014年9月27日、12月29日，李慧按照《补充协议》约定的分期付款方式，通过浦发银行向碧桂园公司分别转账457000元、457000元，用于履行增加的楼款第一期和第二期，后续款项再未支付。2015年4月1日，浦发银行将李慧的按揭贷款2680000元支付给碧桂园公司。截至2015年4月1日，李慧共向碧桂园支付房款4577092元，其中包括按揭贷款2680000元、用于冲抵首付的借款893546元、自付1807546元（定金50000元、银行转账首付843546元、增加的楼款两笔计914000元）。至起诉前李慧尚欠碧桂园公司楼款1371001元（6752093元-2680000元-1807546元-借款893546元）未支付，另，李慧用于支付首付的893546元借款也未向碧桂园公司偿还。以上事实有当事人陈述，碧桂园公司提交的买卖合同、补充协议、协议书、借款协议、收据、首付款发票、付款明细及李慧提交的公证委托书、浦发银行明细清单（李旺账户代付）在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点，一是双方签订增加房款的《补充协议》、《借款协议》是否有效，及李慧的授权范围是否包括由李凡签订上述两个协议；二是碧桂园公司是否存在违约，是否应当解除原、被告之间的买卖合同。李慧反诉并提出辩解意见认为，1.李慧没有委托李凡在银行按揭之外和其他人签订协议借款，借款的事实也没有发生，且补充协议规避国家限价政策，以合法形式掩盖非法目的，严重损害了国家利益和社会公共利益，应当确认增加房款的补充协议无效；2.李慧应交款的首付款为1789093元，实际已交付180多万元，加上银行按揭款，实际已经付清了全部房款4467093元，并多支付了20000多元办证费用，但碧桂园公司没有按照买卖合同约定时间（2015年10月20日之前）交付房屋，已经构成严重违约，应当解除该合同，并退还已交付的房款。就李慧辩解意见及反诉请求综合评判如下：关于李慧的第一个辩解意见及反诉请求，经查，首先，李慧的授权委托书第三条约定，李凡可”代为购买上述房屋并与开发商签订上述房屋的买卖合同及相关附件、协议、代交首付款及相关费用”。该条款明确约定李凡有权代理李慧签订商品房买卖合同及相关的附件和协议。从实际签订的补充协议及借款协议的内容来看，该两份协议均是与商品房买卖主合同相关联的合同，故认为，李凡代理李慧签订《补充协议》和《借款协议》是李慧的授权事项，李凡的代理行为是有效代理。其次，基于李凡的有效代理行为，双方另行就增加的房款进行了约定，在买卖合同基础上增加了房款2285000元，是双方的真实意思表示。至于增加房款的补充协议是否因违法限价政策而无效的问题，本院认为，国务院、甘肃省政府及兰州市政府就稳定商品房交易市场而出台的限价通知、意见等均是政府的政策性文件，不属于法律法规，限价政策只是对商品房开发商出售行为的指导性文件，并没有限制买卖双方的意思自治。本案中碧桂园公司就备案的房价之外另行与李慧签订合同增加房款的行为虽规避了限价政策，但该行为后果仅是碧桂园公司如何承担行政处罚责任的问题，并不必然导致其与李慧之间的补充协议无效，补充协议也不存在其他无效的情形。第三，从李慧履行合同的行为来看，补充协议签订后，李慧实际按照分期付款的约定，实际履行了两期付款义务，即每期向碧桂园公司付款457000元，两期共支付914000元，由该履行行为可推定，签订补充协议是其真实意思表示，补充协议合法有效。关于李慧所提第二个辩解意见及反诉请求，经查，根据其向碧桂园公司提交的交款明细、补充协议及李慧提交的银行明细认定，李慧所支付的款项除银行按揭贷款2680000元外，其实际自行交付的款项包括银行转账支付首付款843546元、补充协议约定增加的楼款两笔计914000元、定金50000元，共计为1807546元。上述款项中其中914000元是分两次支付，每次457000元，与补充协议约定的分期付款的数额及时间完全吻合，故认定该914000元是李慧为履行补充协议而向碧桂园公司支付的房款，剩余尾款1371000元李慧尚未支付，且已超过履行期限构成违约，李慧应当向碧桂园公司支付该房款及违约金。另李慧与碧桂园公司于2014年9月27日签订《借款协议》，约定碧桂园向其借款893546元充作首付款，虽然该笔借款没有直接支付给李慧，但李慧同日向碧桂园公司出具收到893546元借款的收据，碧桂园公司在收到李慧的银行转账843546元后，将先前李慧交付的定金50000元及该笔借款充作首付款向李慧出具了1787092元发票，故认定893546元借款已经实际发生并交付，李慧应当按照借款协议约定偿还该笔借款，现李慧未偿还借款已构成违约。至于碧桂园公司是否违约的问题，综合上述查明事实及认定情况，碧桂园公司与李慧约定的交房日期为2015年10月29日，但同时在补充协议及借款协议中约定，李慧应当在2015年9月27日前付清全部楼款及偿还全部借款，该约定表明李慧对碧桂园公司负有先履行付清房款的义务，碧桂园公司有权在李慧付清全部房款前主张先履行抗辩权，故其拒绝履行交付房屋义务的行为不构成违约。综上，本院认为，依法成立的合同合法有效，当事人双方应当按照合同约定履行合同义务，一方不履行或不完全履行合同义务，应当承担继续履行并支付违约金责任。本案中李慧的辩解意见及反诉请求缺乏事实及法律依据，不予采纳。碧桂园公司要求李慧支付所欠的楼款1371000元及偿还借款893456元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。对违约金部分，由于碧桂园公司所提违约金总计为1146011.2元，经本院释明后李慧认为过高，本院根据案件实际情况依法进行调整，即以2015年9月27日最后支付日期时间为起点，以起诉时间2017年9月12日为终点按2年期限计算，所欠楼款的违约为236497.5元（1371000元×8.625%×2年），借款的违约金为154136.69元（893546元×8.625%×2年）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下:一、李慧于本判决生效之日起30日内，向兰州新区碧桂园房地产开发有限公司支付所欠购房款1371000元并承担违约金236497.5元；二、李慧于本判决生效之日起30日内，向兰州新区碧桂园房地产开发有限公司偿还借款893546元并承担违约金154136.69元；三、驳回兰州新区碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李慧的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取17042元，由李慧负担13269.20元，由兰州新区碧桂园房地产开发有限公司负担3772.8元；反诉费23145元由李慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员 薛国锋二〇一七年十二月二十七日法官助理 任天华书 记 员 俞 霞????????1