四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第2251号
上诉人（原审原告）何晋平，男，生于1962年10月1日，汉族，四川省南部县人，住四川省南部县南隆镇。
委托代理人罗仕贵，南部县陵江法律服务所法律工作者。
委托代理人杨凌江，四川泰宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南部县农业生产资料总公司破产管理人
负责人李毅。
委托代理人柴春明，四川建春律师事务所律师。
委托代理人黄连邦，南部县农业生产资料总公司破产管理人工作人员。
上诉人何晋平因取回权纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2015）南民初字第653号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人何晋平的委托代理人罗仕贵、杨凌江，被上诉人南部县农业生产资料总公司破产管理人（以下简称农资公司管理人）的委托代理人柴春明、黄连邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，南部县农业生产资料总公司（以下简称农资公司）因修建白鹤湾住宿楼欠付何晋平工程款，为解决此事，双方经协商一致于2000年4月16日签订《固定资产有偿划拨协议》，内容为：“固定资产划出方：农资总公司固定资产划入方：何晋平根据南府发（2000）41号文件精神，为贯彻供销社改革决议，现将农资总公司所欠何晋平集资建房工程款由农资总公司振兴街壹楼门市口面贰间，62㎡，总价值310000元，划拨给何晋平作为抵扣所欠货款（附明细表），划拨后的资产所有权归何晋平个人所有；双方签字生效。（办理产权证一切费用由农资公司承担，产权证由农资公司负责办理）。固定资产划出方：四川省南部县农业生产资料总公司（印章）法人代表：张朝洲（签名）固定资产划入方：法人代表：何晋平（签名）2000年4月16日”。同日，农资公司填制《以物抵欠明细表》，载明“振兴街2号一楼进农资公司大门口右边6间、7间口面作价310000元抵给何晋平”，何晋平遂向农资公司出具《收条》，内容为：“收到农资公司住宿楼工程拨款人民币计叁拾壹万元整（310000.-元）此据收款人：何晋平”。2000年4月18日，农资公司向何晋平出具《收款凭证》一份，内容为：“交款单位（或实物负责人）：何晋平摘要：门面款金额大写：叁拾壹万元收款人：袁彪”。《收条》及《收款凭证》均为过账，没有现金往来。2000年12月15日、2001年2月28日，农资公司对前述经济往来作了收支平衡账务处理。2001年2月13日，农资公司申请宣告破产还债。2002年6月，案外人米佳在农资料公司所属的振兴街口面房开办“新天地网吧”，2003年9月又将该网吧转让给邱林，并将该网吧所用的振兴街23、25号（即进农资公司大门口右边第8间、9间）口面房一并出租给邱林。2006年4月，农资公司管理人将案涉19、21号口面房出租给他人。之后，原告何晋平要求取回房屋未果，遂诉至原审法院。
原审法院认为，原告何晋平与农资公司签订的《固定资产有偿划拨协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效。因该合同系因农资公司欠原告工程款无款支付，双方遂约定“由农资总公司振兴街壹楼门市口面贰间，62㎡，总价值310000元，划拨给何晋平作为抵扣所欠货款”，因此，原告何晋平与农资公司签订的《固定资产有偿划拨协议》实质是以物抵债，并非房屋买卖合同。本案争执的焦点是，《固定资产有偿划拨协议》是否已经履行完毕，原告是否取得并占有了案涉房屋。为此，原告提供了双方签订的《固定资产有偿划拨协议》、农资公司填制的《以物抵欠明细表》、《收款凭证》，以及证人证言等，证明双方对以物抵债协议的履行情况。就协议的履行，原、被告虽按照协议相互出具收款依据，被告对其公司帐务进行了处理，但这些行为仅能说明双方就以物抵债作了财务上的处理。原告提供的证人证言中仅证人李小平（自称曾在新天地网吧工作）证明“新天地网吧”原经营所用房屋为案涉口面房。经营电脑生意的证人黄中明、在该网吧玩耍过的证人赵伟、服务过的证人左小兰的证言分别证明“新天地网吧”的经营地在“烟草公司附近”、“农资公司大门往烟草公司方向中间一段”、“农资公司大门往车站方向走的中间一段”等事实，均未明确证明“新天地网吧”原经营场地的具体地点。南部县供销社原主任沈建长、何鹏、副主任刘光勇的证言，仅证明原告曾向他们反映过以物抵债的事。同时，原告还提供了《网吧转让协议》及《租房协议》，用以证明，被告已将房产交付给了原告，原告于2002年初将该房委托其侄女米佳在此开办了新天地网吧，原告对该房已实际占有、使用、收益。但根据这两份协议的内容看，案外人米佳曾开办“新天地网吧”的地点是在振兴街23、25号（即进农资公司大门口右边第8间、9间）口面房，并非案涉的振兴街19、21号口面房。由于证人没有法定理由未出庭作证，被告对证人的证言予以否认，且证人证明的事实与原告提供的《网吧转让协议》及《租房协议》证明的事实不一致，因此，本院对原告提供的证人证言不予采信。综上，原告提供的证据不能证明被告已将案涉口面房交付原告，原告对该口面房已实际占有，故以物抵债协议并未履行完毕，案涉口面房应属破产财产，故原告何晋平对该房屋不享有取回权。原告还称“2004年清算组与我们协商，要求将该房交清算组临时办公使用，待后期办理房产手续，再腾退房屋给原告”，因被告否认，原告又没有提供证据证明其主张成立，不予采信。原告主张被告赔偿因延期交房给原告造成的租金损失或按中国人民银行同期贷款利率支付利息，因其不享有取回权，本院对其主张不予支持。据此，判决：驳回原告何晋平的诉讼请求。
上诉人何晋平上诉称，2000年4月16日，上诉人与原南部县农业生产资料总公司就欠工程款一事，经商议签订《固定资产有偿划拨协议》约定，因农资公司欠付上诉人工程款，将位于南部县城振兴街公司大门右侧口面房二间共62平方米抵偿所欠上诉人工程款31万元。协议签订后，将19、21号门面即振兴街2号一楼进农资公司大门口右边6间、7间口面房交付给了上诉人。上诉人于2000年6月1日取得卫生许可证，在该门面中经营夜啤酒，2002年初将该房委托侄女米佳在此开办了新天地网吧，其对该房进行了实际的占有、使用、收益。工商档案中反映的网吧地址振兴街23、25号是原门牌号，对应的现门牌号为19、21号。因农资公司于2001年2月宣告进入破产程序，2004年清算组与上诉人协商，要求将该房交清算组临时办公使用，待后期办理房产手续，再腾退房屋给上诉人。但被上诉人违反诚信，在此后长达10多年里将房屋继续用于办公及出租。请求支持上诉人的诉讼请求：即判令被上诉人立即向上诉人交付振兴街19、21号口面房共62平方米，协助上诉人办理过户手续，承担过户费用，并赔偿因延期交房给上诉人造成的租金损失或按中国人民银行同期贷款利率支付利息。
被上诉人辩称，抵债合同的实际签订时间为2000年11月，被上诉人经营网吧占有的是振兴街23、25号门面。上诉人未实际占有振兴街19、21号门面房，其诉讼请求应予驳回。
本案争议焦点是上诉人是否实际占有振兴街19、21号门面房，并基于占有享有取回权。
围绕争议焦点，本院二审查明：2000年6月1日，南部县卫生局颁发的川卫证字（南卫食）第211号卫生许可证载明：单位名称：佳佳夜啤酒，业主：米佳，地址：南隆镇振兴街2号，许可范围：夜啤酒、卤菜、小食品等，有效期限：2000年6月1日至2004年6月1日。存于原南部县农业生产资料总公司破产案卷宗的《农资总公司振兴街门市部抵押情况》载明：“19号、21号，白鹤湾建房何晋平抵债（网吧使用）”“23号，原划给氮肥厂，已收回”、“25号，汪仕才租用，（清算组进场后未交房租）”，“说明：门牌号是现在的。”本案诉讼代理人黄连邦承认系其笔迹。存于原南部县农业生产资料总公司破产案卷宗的《南部县农资总公司破产清算组通知》载明：“汪仕才：……你所租用的振兴街25号口面房，必须在7日内（即2004年5月17日前）将该房属于你个人的物品全部搬出，并向清算组移交房门钥匙。逾期不搬，将按破产程序，采取强制措施，后果自负。2004年5月10日。”存于原南部县农业生产资料总公司破产案卷宗的《农资总公司破产清算组关于要求强制执行农资总公司振兴街口面房和办公室一楼厨房的申请》载明：“振兴街21、23号口面，占房者邱林，所占用两间一间是原农资总公司抵给白鹤湾集资建房施工承包者向卫平，邱林在向卫平处租赁，另一间属强占经营；振兴街25号门面，占房者汪仕才，因公司欠其工资、风险金未付而不愿搬出。……2004年6月7日”。向卫平系白鹤湾集资建房施工方何晋平的合作方。本院休庭调解中，被上诉人表示，若法院认定何晋平对案争门面享有取回权，则要求何晋平在被上诉人返还房屋的同时交付白鹤湾集资建房竣工验收资料，便于为职工办理产权证。何晋平出示了原南部县农资总公司盖章并签注“同意交付使用”的竣工资料原件，并同意提供竣工资料。
本院认为，何晋平是否享有案争门面的取回权，取决于在破产宣告前是否合法占有。2000年6月1日，南部县卫生局颁发给米佳的在南部县振兴街2号原农资公司住所地经营夜啤酒的卫生许可证，是国家机关制作的公文书证，证明在此之前，发生了以门面抵工程款的法律事实。上诉人与原农资总公司的以物抵债协议，不违反法律禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释[2002]23号）第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产……（六）尚未办理产权证书或者产权过户手续但已经向买方交付的财产……”。这一规定表明，已经向买方交付的财产，尽管未办理产权过户手续，所有权也转移归买方，而不属于破产企业所有的财产。原农资总公司在破产宣告前已经基于以物抵债协议向何晋平交付案争的振兴街19、21号门面房，有被上诉人在原破产案中关于19、21号门面房已经抵债给何晋平并已开设网吧的书面自认；该自认与农资公司填制的《以物抵欠明细表》载明的振兴街2号一楼进农资公司大门口右边6间、7间（即振兴街19、21号门面）作价310000元抵给何晋平相互印证；米佳在争议门面中经营夜啤酒的卫生许可证、经营网吧的营业执照、纳税凭证证明米佳确实占有了两间门面，存于原破产案卷宗的书证证明23号已经收回、25号属于汪仁才占有，被上诉人承认米佳确实占有了两间门面而不能指明其占有了振兴街19、21号门面之外的其他门面；被上诉人在《农资总公司振兴街门市部抵押情况》就振兴街19、21号门面房是现门牌号的批注，证明原门牌号与现门牌号不一致，与上诉人关于网吧工商登记23、25号门面是原门牌号，对应现门牌号为19、21号的陈述，以及现门牌号23、25号门面由他人占用的事实相互印证。以上分析，足以认定自2000年6月1日起，何晋平实际占有了案争的振兴街19、21号门面房，并基于合法占有自2000年6月1日起取得了所有权，依法享有取回权。被上诉人主张何晋平占有的是现23、25号门面房，与其在过去诉讼案件中的自认和其他书证矛盾，不予采信。被上诉人借用争议门面，未约定租金及其他对价，应认定为无偿借用。被上诉人在交付后借用争议门面拒不归还，违反诚信，应承担返还责任。被上诉人表示，若法院认定何晋平对案争门面享有取回权，则要求何晋平在被上诉人返还房屋的同时交付白鹤湾职工集资建房竣工资料，何晋平同意，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南部县人民法院（2015）南民初字第653号民事判决；
二、被上诉人南部县农业生产资料总公司破产管理人于本判决生效后三十日内，向上诉人何晋平返还南部县振兴街19、21号门面房，并协助办理产权过户手续。
三、何晋平在被上诉人返还南部县振兴街19、21号门面房的同时，交付白鹤湾职工集资建房竣工资料。
四、驳回上诉人何晋平的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各500元，由南部县农业生产资料总公司破产管理人负担。
本判决为终审判决。
审判长 王维登
审判员 冯苔民
审判员 欧 红
二〇一六年四月二十八日
书记员 朱 丹