山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁03民终1589号上诉人（原审被告）：王艳东，无业。委托诉讼代理人：宗学汉，山东柳泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许栋，山东康耐厨业有限公司职工。委托诉讼代理人：南娜，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。上诉人王艳东因与被上诉人许栋房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2015）桓民初字第1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王艳东及其委托诉讼代理人宗学汉，被上诉人许栋及其委托诉讼代理人南娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳东上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在合法有效的房屋买卖事实是错误的。首先，上诉人与被上诉人之间没有房屋买卖合同、没有购房发票或是购房收据，因此，被上诉人没有直接证据证明其与上诉人之间存在房屋买卖关系。一审法院仅凭间接证据认定房屋买卖事实存在不当。其次，证人证言不应被采信。一是证人庞某的证言不具备可信性，其与被上诉人之间有利害关系，且不排除庞某并未将房款交给上诉人而用于自己偿还债务的可能性，因此，其证言不应被采信。二是被上诉人许栋申请出庭作证的7名证人只是听说被上诉人购买涉案房屋，这些都是传来证据，不能作为认定事实的证据。三是一审法院对上诉人父亲王德凤所作的调查，王德凤只认可协商过房屋买卖事宜，但不能因为协商过就一定会把房屋卖掉。再次，被上诉人一直居住在涉案房屋中，由其交纳物业费符合常理，但并不能因为交纳物业费就可以证明房屋归被上诉人所有。上诉人长时间对房屋未主张权利是自己的一种意愿，不能就此作出对上诉人不利的认定。房屋贷款是淄博德丰化工有限公司用上诉人的房屋抵押贷款，偿还是淄博德丰化工有限公司的义务，不是上诉人的义务，被上诉人主动偿还剩余贷款是替淄博德丰化工有限公司偿还的，与上诉人无关。不能以此认定房屋的归属，且贷款的签字并非上诉人本人所签。另外补充三点：一、一审法院对庞某所作的调查笔录，由庞某证明上诉人的父亲给他打的收条找不到了，我方认为这是不符合实际的，庞某根本没有把钱交给上诉人的父亲，如果上诉人的父亲给庞某打了收条，就应该及时将收条交给被上诉人，如果是丢失了，也应该找上诉人的父亲予以证实，重新出一个证明，但这些庞某都没有做到，而且庞某在2014年7月以非法吸收公众存款罪入狱，入狱前欠有大量债务。二、房屋被上诉人称交易价格是25万元，但是在起诉时缴纳案件受理费时说是70万元，这一点本身与房屋的实际价格不符，从侧面也能证实上诉人没有将房屋实际卖给被上诉人。三、上诉人第二次办理房产登记日期是2015年4月29日，被上诉人不可能不知道。许栋辩称：一、涉案房屋买卖是通过庞某具体联系操作，并且一审中已经查明还有很多人通过同样方式购买了房屋，购买细节也可以与上诉人的陈述相互印证。涉案房屋是淄博德丰化工有限公司的福利分房，联系人及具体操作人都是庞某，其现在被羁押在胶州监狱，不存在与他人串通的可能性，所以一审法院对庞某所作的调查笔录应当予以采信。证人之间的证言也可以相互印证当时房屋买卖的真实情况。二、上诉人虽然主张涉案房屋的所有权，但其自2006年至今对于房屋权利的不作为不符合常理。被上诉人自2006年缴纳房款后，即对涉案房屋进行装修并入住，近十年的物业费、水电费等费用均系被上诉人缴纳，上诉人从未向被上诉人主张过任何权利，也未向被上诉人索要过房款。被上诉人担心银行实现抵押权，主动偿还了贷款。三、上诉人主张的244975.00元系案外人谢艳玲现金存入，与购房款不是同一笔资金。另外补充两点：一、我方在一审中诉讼标的70万元是根据现在的房屋价格来缴纳的诉讼费，2006年双方交易时房屋面积为120平，根据当时的市场价格为25万元。二、被上诉人缴纳了房屋贷款后因房屋登记在上诉人名下，上诉人办理房产证严重损害了被上诉人的合法权利，所以我方提起一审诉讼。许栋向一审法院起诉请求：请求依法确认桓台县西苑小区35号楼3单元402室房产归许栋实际所有，责令王艳东履行过户义务，诉讼费用由王艳东承担。一审法院认定事实：原告许栋与被告王艳东原系淄博德丰化工有限公司职工。2002年，淄博德丰化工有限公司出台政策，被告王艳东在向淄博德丰化工有限公司交纳50000.00元后，分得了位于桓台县西苑小区35号楼3单元402房屋一套，并领取了住房钥匙，剩余购房款由淄博德丰化工有限公司负责支付。2003年，涉案房产登记在被告王艳东名下，但被告王艳东自始未实际入住涉案房屋。庭审中，原告许栋主张其于2006年向公司申请住房，因被告王艳东已经辞职，且涉案房屋一直空闲未住，经由当时淄博德丰化工有限公司法定代表人庞某出面与被告王艳东及其父亲协商，涉案房屋以250000.00元的价格出售给原告许栋。交易流程是：原告许栋从其本人银行账户取款后，将该款以庞某的名义转成5至6张存单，后庞某将上述存单交付被告及其父亲，被告收到房款后将房屋钥匙交给庞某，庞某又将钥匙交给原告。对此，被告王艳东认可原告曾与其协商过买房事宜，但后来其把房屋钥匙交给其父，由其父亲和庞某具体商量涉案房屋的买卖事宜，房屋钥匙是由其父亲交给的庞某。原告许栋提交户名为被告王艳东的中国农业银行存折一份及存款单13份，主张涉案房屋名下的剩余贷款13000.00元，系由原告偿还。该贷款原先一直由淄博德丰化工有限公司偿还，但后来公司出现问题，不能偿还。原告因担心银行主张权利，便主动归还了剩余贷款。对此，被告王艳东辩称不清楚，称淄博德丰化工有限公司于2003年用涉案房屋进行了贷款，贷款的签字并非被告本人签字，贷款一直是由淄博德丰化工有限公司使用。原告许栋提交桓台县物业收费单据68份，主张原告许栋及其妻甘丽自2006年起一直在涉案房屋居住。对此，被告王艳东并无异议，但辩称原告只是在涉案房屋中居住，房屋所有权并未发生改变。庭审中，被告王艳东对其在如此长的时间里未向原告许栋主张权利未作出合理解释。经法院向庞某调查证实，2002年淄博德丰化工有限公司为了给员工一部分福利，由个人出资50000.00元，其余房款由公司出资的形式购买了西苑小区35号楼3单元的10套房屋。关于涉案房屋，庞某认可已由原告许栋购买，称当时涉案房屋的买卖事宜是由庞某和被告王艳东的父亲王德凤商量以250000.00元的价格出售给原告许栋，后庞某将原告许栋交给其的存单（具体几张记不清了），金额大约二十四五万元，在其家中交于被告王艳东的父亲，后王德凤将房屋钥匙交付庞某。经法院向被告王艳东之父王德凤调查证实，王德凤认可曾与庞某协商过涉案房屋的买卖事宜，但后来也一直没有办理，也未收到购房款。原告许栋申请证人窦某、甄某、徐某、朱某甲、朱某乙、王某、胡某出庭作证，除证人王某外，其他六名证人与许栋、王艳东均曾系淄博德丰化工有限公司职工。上述证人均证实曾听说原告许栋购买涉案房屋的事情，但并未实际参与涉案房屋的买卖。其中，甄某、徐某、朱某甲三人均是通过庞某购买了淄博德丰化工有限公司同事的房屋，现在房屋也未办理过户手续。一审法院认为，本案争议的焦点在于原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系。第一、涉案房屋系淄博德丰化工有限公司为其员工购置的福利房，所涉房屋的购买、落户、购房余款的支付及后来淄博德丰化工有限公司用涉案房屋贷款用于企业经营，均系通过淄博德丰化工有限公司操作办理。法院依法对淄博德丰化工有限公司时任法定代表人庞某所作的调查笔录中，庞某证实涉案房产已经通过其本人和被告王艳东的父亲由被告王艳东出售给原告许栋。庞某陈述的涉案房屋的交易过程，虽未提交相应证据加以证明，但其作为具体操办涉案房产各项事务的淄博德丰化工有限公司的法定代表人，其该项陈述与淄博德丰化工有限公司此类房屋的办理过程及原告的陈述相互印证，具有较强的可信度。第二、原告许栋自2006年起在涉案房屋中居住至今，且一直交纳相应的物业、管理费用，被告王艳东对涉案房屋并未主张过权利，亦未对此作出合理解释。被告王艳东的行为及其辩解显然与常理不符，不予采信。第三、淄博德丰化工有限公司用涉案房屋所贷款项由其公司使用并负责按期归还贷款，后淄博德丰化工有限公司因故不能如期偿还贷款。被告王艳东自2006年开始未交纳涉案房屋的物业、管理等费用，且其对涉案房屋的贷款问题一直未予以过问。相反，原告许栋长期居住并交纳物业、管理费用，且因担心银行向其主张权利，主动自愿偿还剩余13000.00元贷款，符合具备完全民事行为能力的正常认知思维和实际情况。原告许栋的这一行为，系购买并取得涉案房屋后的正常思维和行为。第四、庭审中，原告许栋申请七名证人出庭作证，其均陈述知道涉案房屋由被告王艳东出售给原告的事实，其中证人甄某、徐某、朱某甲还陈述其现在所居住房屋均系通过庞某从以前同事处购买，且房屋均未办理变更登记手续，其房屋买卖过程与涉案房屋的买卖过程一致，该组证人证言能够与涉案房屋的买卖过程相互印证。第五、庭审中，被告王艳东认可曾与原告协商过买房事宜，后其将房屋钥匙交由其父王德凤，由王德凤与庞某具体协商涉案房屋的买卖事宜，房屋钥匙也由其父交由庞某。经法院向王德凤调查证实，王德凤认可与庞某协商过房屋买卖事宜。被告王艳东及其父王德凤虽然否认收到房款，但其关于房屋交付的陈述与原告许栋主张的房屋交易过程、庞某陈述的房屋交易过程相互一致。相反，被告王艳东及其父王德凤陈述已交付房屋但未收到房款，但在该种情况下却又长期未向原告主张任何权利，与常理不符。综上，原审法院认定原、被告之间的房屋买卖合同关系成立，合法有效，且原告已经履行了交付房款的义务，被告亦完成了涉案房屋的交付。在此情况下，被告协助办理涉案房屋的产权过户登记系其应承担的合同义务。原告许栋依据该房屋买卖合同，有权要求被告王艳东继续履行合同、协助办理房产过户登记。故，原告许栋诉求被告王艳东协助办理涉案房屋的过户登记，予以支持。不动产的物权取得须以登记为要件，故原告许栋在涉案房屋办理产权过户登记之前，尚未实际取得相应的物权。原告许栋诉求确认涉案房屋归其所有，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条的规定，判决：一、被告王艳东于本判决生效后三十日内，协助原告许栋办理位于桓台县索镇西苑小区35号楼3单元402室房屋的过户登记手续。二、驳回原告许栋的其他诉讼请求。案件受理费100元，诉讼保全费4020.00元，由被告王艳东承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、上诉人提交（2013）桓刑初字第77号判决书复印件一份，以证明证人庞某与被上诉人有利害关系，其证言不应当被采信。经质证，本院认为该证据不能证明被上诉人与庞某的犯罪事实有关，亦不能证明被上诉人与庞某具有特殊的利害关系，故不予采信。2、被上诉人提交农行银行卡凭条一份，证明上诉人陈述的244975.00元系案外人谢艳玲存入，与涉案房款不是同一笔款项。经质证，本院认为该证据可以证明该244975.00元与本案的购房款不是同一笔款项，与本案的房屋买卖合同无关，予以采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第一百零八条之规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，虽然被上诉人没有提交房屋买卖合同、收款收据或是购房发票等直接证据证明其与上诉人之间存在房屋买卖关系，但是根据被上诉人提供的银行存折、存款单、物业收费单据、证人证言以及原审法院所作的调查笔录，结合上诉人与被上诉人在一、二审时对案件事实的相关陈述，被上诉人提供的证据能够形成完整的证据链，且能够与被上诉人、证人证言以及原审法院对庞某、王德凤所作的调查笔录所陈述的事实相互印证，足以使本院确信上诉人与被上诉人之间的房屋买卖事实具有高度可能性，故本院认定上诉人与被上诉人之间存在合法有效的房屋买卖关系。因此，上诉人因被上诉人不能提供购房合同、购房发票或收款收据等直接证据，从而否认其双方之间房屋买卖关系存在的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予支持。上诉人还上诉称因庞某与被上诉人有利害关系，故原审法院对庞某所作的调查笔录予以采信不当。对此，本院认为，庞某系涉案房屋买卖过程的具体操作人，上诉人与被上诉人对此事实均予以认可。作为具体操作人，庞某对房屋交易过程最为了解，且其现羁押于监狱，在原审法院对其做调查时不存在与被上诉人串通的可能性，其陈述具有较高的可信性，且上诉人亦无证据证明庞某与被上诉人之间有利害关系足以影响其证言的效力，因此，原审法院对庞某所作的调查笔录能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当予以采信。综上，上诉人的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人王艳东负担。本判决为终审判决。审判长  李兴民审判员  陈吉忠审判员  张婷娟二〇一六年八月十七日书记员  白杉杉