云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2901民初881号原告：邓某，男，汉族，1972年8月25日生，云南省保山市人，住大理市。原告：田某某，女，汉族，1969年5月17日生，云南省牟定县人，工人，住大理市。委托代理人：何某，云南某某律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理某某旅游度假置业有限公司。住所地：大理经济开发区机场路以西。委托代理人：王某某、邓某某，云南某某律师事务所律师，特别授权代理。原告邓某、田某某诉被告大理某某旅游度假置业有限公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告田某某及二原告的共同委托代理人何某，被告某某公司的委托代理人王寸禄、邓世刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓某、田某某诉称：原告于2011年1月31日向被告认购房屋一套，并向被告交纳了首期购房款99000元，剩余购房款向银行申请贷款。原告支付首期购房款后，原、被告于2011年2月17日签订了《商品房购销合同》。双方约定甲方应于2012年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。2011年7月1日银行贷款发放后，原告已付清全部购房款，但被告并未按期交付房屋，原告一直积极与被告协商逾期交房的相关事宜，但被告一直敷衍拖延，至今原告仍未收到被告的交房通知。原告认为，被告的行为已违反了相关合同约定，已构成根本性违约，对原告造成较大的经济损失。现诉至人民法院，请求：1、判令被告向原告支付2013年1月1日起至2017年3月22日止逾期交房的违约金72534.5元，同时继续承担2017年3月23日起至被告交房之日止的逾期违约金（以购房款299000元为基数，中国人民银行3至5年期银行贷款基准利率计算）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告某某公司辩称：1、原告的起诉没有事实依据，系无理之诉。被告于2013年12月17日按照合同约定在《大理日报》上刊登交房公告，通知原告接房，同时承诺在交房时按照合同的约定承担逾期交房违约金，但原告却以违约金过低及房屋设计不满意为由，一直拒绝办理接房手续。自2015年1月5日起至2016年12月19日，原告先后向人民法院提起诉讼主张解除双方签订的《商品房购销合同》，在每次诉讼过程中，被告均坚持主张履行双方签订的合同，并要求原告接房，但原告在人民法院作出终审判决后，仍然拒绝接房，直至云南省高级人民法院作出再审裁定后，仍拖延接房。故原告提出主张逾期交房的违约金无事实依据；2、原告的起诉没有法律依据、合同依据，系无理之诉。原告主张被告向其支付逾期交房违约金72534.5元和继续承担至交房之日止并以购房款299000元为基数，中国人民银行3至5年期银行贷款利率计算的逾期交房违约金，无法律和合同依据。导致被告交房不能的原因是原告反复提起不必要的诉讼造成的，而非被告逾期交房。故在此期间被告不应当承担逾期交房的违约责任，相反有权追究原告逾期接房的违约责任；违约金的计算方式应当依据双方签订的《商品房购销合同》第九条第一款的约定计算，而非原告主张的以购房款为基数，中国人民银行3至5年期银行贷款利率计算。综上所述，原告的起诉无事实及法律依据，主张的违约金期间过长，违约金标准计算过高，请求人民法院依法作出公正裁判。综合双方的诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：违约金的起止时间和支付方式应如何计算。原告邓某、田某某向本院提交了如下证据材料：1、邓某、田某某身份证复印件一份，以证明原告的身份信息及诉讼资格;2、《商品房购销合同》一份、《合同补充协议》一份，以证明原、被告存在买卖合同关系，其中第七条约定了交房时间及交房条件；3、购房款收据一份，以证明原告已履行了合同约定的主要义务；4、（2015）大民二初字第444号民事判决书、（2015）大中民终字第829号民事判决书、（2016）云民申902号民事裁定书各一份，以证明被告至今未交付房屋的事实；被告某某公司向本院提交了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证各一份，以证明被告的诉讼主体资格；2、《商品房购销合同》一份，以证明：1、双方于2011年2月17日签订的合同意思表示真实，合法有效；2、该合同对双方的权利义务作了明确约定；3、《大理日报》一份，以证明被告依据双方签订的合同的约定于2013年12月17日在《大理日报》上发布交房公告，要求原告于2013年12月24日到场办理房屋交接的手续；4、（2015）大民终字第829号民事判决书一份，以证明：1、原告拒绝接房，并提起民事诉讼要求解除双方签订的合同，导致交房不能；2、大理州中级人民法院作出生效判决书，判决驳回原告解除《商品房购销合同》并要求支付违约金的诉讼请求后，原告仍然拒绝接房，并向云南省高级人民法院提起再审申诉，导致交房不能。经质证，被告某某公司对原告提交的证据1、2、3、4的三性均无异议，但认为证据2中第七条约定交房时间和条件，被告已经按照合同的约定，在房屋经建设单位验收合格后，通过报纸公告通知原告接房，但其拒绝接房。对证据4证明方向有异议，应证明原告拒绝按合同约定办理交接房屋的事实；原告对被告某某公司提交的证据1、2、3、4三性均无异议，但对证据3、4的证明方向有异议，认为根据（2015）大民终字第829号民事判决书所确认的事实，房屋不具备交房条件，所以被告于2013年12月17日在大理日报刊登的交房公告对原告不发生交房的结果。本院认为，原、被告提交的上述证据均客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以确认。本院根据上述确认的证据及庭审中双方当事人的一致陈述，确认本案如下法律事实：被告某某公司系具有房地产开发经营资质的公司。2011年2月17日，原告邓某、田某某与被告洱海金沙签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》。《商品房购销合同》约定原告购买被告出卖的洱海·国际生态城第3幢第2单元第10层1002号房；原告购买的商品房，其房屋分户平面图见合同附件一；该商品房价款按套内建筑面积计价，套内建筑面积为27.95平方米，单价为每平方米10697.67元，总金额299000元；原告支付首付款99000元，余款200000元当天内以银行按揭贷款方式一次性付清总房款；被告应于2012年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告；被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，被告按原告已付款的0.005%乘以逾期天数向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以报纸公告的形式通知原告办理交接手续。合同还对其他权利义务作了约定。原告于2011年1月30日向被告支付了购房款99000元，于2011年9月19日通过银行贷款支付了购房款200000元。2013年12月17日，被告在《大理日报》刊登交房公告表明，洱海国际生态城物业（3栋）已具备交房条件，请各位业主于2013年12月23日至2013年12月25日到项目现场办理接房手续，其中14-20层的交房日期为12月23日，7-13层的交房日期为12月24日，1-6层的交房日期为12月25日。后双方发生争议。原告以要求解除双方签订的《商品房购销合同》、返还购房款及赔偿损失等为由诉至本院，本院于2015年10月26日作出（2015）大民二初字第444号民事判决：一、解除原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、由被告返还给原告购房款299000元并承担该款自2011年9月19日起至付清时止的中国人民银行同期银行贷款利息；三、驳回原告的其他诉讼请求。被告不服，上诉至云南省大理白族自治州中级人民法院。云南省大理白族自治州中级人民法院于2016年3月16日作出（2015）大民终字第829号民事判决：一、撤销大理市人民法院（2015）大民二初字第444号民事判决；二、驳回原告的诉讼请求。该判决书还确认了原、被告争议房屋的竣工验收时间应当认定为竣工验收备案的2015年12月24日。原告不服，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2017年1月15日作出（2016）云民申902号民事裁定：驳回原告的再审申请。后因双方对交接房分歧较大，原告遂诉至本院。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定及法律法规的相关规定行使权利、履行义务。本案中，原告在该合同签订后已按约将购房款付清给了被告，被告也向原告出具了收到原告购房款的收据，被告应按约定将房屋交付给原告。被告逾期交房的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。虽然原、被告在合同中约定了“被告如未按合同约定的时间交房……逾期90天后，被告按原告已付款的0.005%乘以逾期天数向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行”的违约责任。但该违约责任的违约金过低。根据《中华人民共和国合同法》的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；“违约责任应以造成的实际损失数额计算”。故原告要求增加违约金的诉请符合法律规定，本院予以支持。但其对违约金数额的计算方式和起止时间不当，本院予以适当调整。因原告未能提供证据证明其造成的实际损失数额，根据公平原则，结合本案实际应当以同期中国人民银行贷款年利率计算其造成的实际损失为宜。被告逾期交房的违约时间应从双方约定交房截止日的次日起算（即2013年1月1日起计）。根据大理白族自治州中级人民法院的判决和云南省高级人民法院的裁定确认原、被告争议房屋的竣工时间为竣工验收备案的2015年12月24日，虽然被告某某公司于2013年12月17日在《大理日报》刊登了交房公告，但因不具备实质交房条件，对原告不产生交房结果。故本院确认被告通知原告交房时间为2015年12月24日。之后的违约损失不予支持。综上，本院确认本案被告逾期交房违约金的起止时间为2013年1月1日至2015年12月24日共计1088天，2013年中国人民银行贷款的年利率（1-3年）为6.15%。故本案逾期交房违约金为54812.84元（299000元×6.15%÷365×1088）。被告认为其不应当承担逾期交房违约金的答辩意见无事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告大理某某旅游度假置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告邓某、田某某逾期交房违约金54812.84元。二、驳回原告邓某、田某某的其他诉讼请求。案件受理费1613元，由被告大理某某旅游度假置业有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。审判长  字荣芳审判员  赵建城审判员  徐善珊二〇一七年七月五日书记员  张 涵