肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民四初字第75号
原告：广东金叶投资控股集团有限公司（原名：肇庆市金叶投资发展有限公司），住所地：肇庆市端州区。
法定代表人：黄日雄，该公司董事长。
委托代理人：黄伟忠、温锡棋，均系广东勤思进律师事务所律师。
被告：肇庆金世纪建设发展有限公司，住所地：肇庆市端州区。
法定代表人：张庆瑞，该公司董事长。
委托代理人：张景博、卫凯。
被告：肇庆端州农村商业银行股份有限公司，住所地：肇庆市。
法定代表人：卢贤聪，该公司董事长。
委托代理人：黄炳坚，广东端信律师事务所律师。
原告广东金叶投资控股集团有限公司（以下简称金叶公司）诉被告肇庆金世纪建设发展有限公司（以下简称金世纪公司）、肇庆端州农村商业银行股份有限公司（以下简称端州农商行）物权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告广东金叶投资控股集团有限公司的委托代理人黄伟忠，被告肇庆金世纪建设发展有限公司的委托代理人张景博、卫凯、被告肇庆端州农村商业银行股份有限公司的委托代理人黄炳坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1996年12月9日，案外人肇庆市金星湖物资有限公司与被告金世纪公司签订《瑞士花园别墅买卖合约》，以100万元的价格购买位于肇庆市七星岩旅游度假区瑞士花园别墅合欢街2号（G型）房地产，房屋于1996年12月11日交付使用，并在1997年1月2日办理了房地产权证（粤房地产证字第××号），权属人为肇庆市金星湖物资有限公司，但未分割办理独立的土地使用证。2011年7月19日，肇庆市中级人民法院委托广东光德拍卖有限公司对瑞士花园别墅合欢街2号（G型）房地产进行拍卖，原告竞拍取得上述房地产。后得知该房屋涉及土地使用权已于2009年4月21日由被告金世纪公司抵押给高要市农村信用合作联社，国土部门因此无法为原告办理房地产过户手续。为维护自身合法权益，原告于2013年5月9日诉讼至贵院，请求确认抵押无效并予以撤销，贵院于2013年12月2日作出（2013）肇端法民四初字第235号民事判决，判决确认案涉抵押无效判令两被告限期协助办理注销抵押登记手续。判决生效后，被告金世纪公司拒不履行协助义务，原告申请贵院强制执行，在贵院向肇庆市国土资源局送达协助执行通知书时发现，被告金世纪公司在诉讼期间的2013年9月16日又将案涉土地抵押给被告端州农商行，因此无法办理过户登记手续。
原告认为，肇庆市七星岩旅�度假区瑞士花园别墅合欢街2号（G型）房屋及土地使用权均为原告所有，被告金世纪公司于诉讼期间在明知原告明确主张土地权利归属明知物权进行处分的前提下，罔顾原告利益，为他人借款提供担保，以不诚信手段处分原告土地，严重损害了原告权益，其抵押行为应认定为无效。为维护原告的合法权益，特向法院提出起诉，请求法院判令：1、确认被告金世纪公司与被告端州农商行签订的端农商（2013）高抵字第10020139904669023号《最高抵押担保借款合同》中涉及处分原告位于肇庆市七星岩旅游度假区瑞士花园别墅合欢街2号（G型）房屋用地面积964.8125平方米部分抵押无效；2、两被告七日内到肇庆市国土资源局办理注销肇庆市七星岩旅游度假区瑞士花园别墅合欢街2号（G型）房屋用地面积964.8125平方米的抵押登记；3、由两被告承担本案的诉讼费用。
被告金世纪公司辩称：案涉房屋属于二次抵押，希望可以与原告调解。
被告端州农商行辩称：原告的起诉无法律依据，物权法以登记为准，案涉之土地已经抵押给我方，该土地的权属人为被告金世纪公司，我方认为被告金世纪公司才是土地的合法产权人，被告金世纪公司将土地抵押给我方，是双方达成一致的意思表示，并按规定办理了抵押登记手续，该抵押行为及抵押合同是合法有效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：1996年12月9日，肇庆市金星湖物资有限公司（以下简称金星湖公司）以100万元的价格从被告金世纪公司处购得位于肇庆市七星岩旅游度假区瑞士花园别墅合欢街2号（G型）房屋一间（建筑面积387.2739平方米，用地面积合计964.8125平方米），并在1997年1月2日办理了房地产权证（粤房地证字第××号）。2011年7月19日，原告通过拍卖方式以500万元的最高价竞得涉案房屋，肇庆市中级人民法院作出（2010）肇中法执字第39号恢2-1号民事裁定，裁定原告取得原属金星湖公司所有的涉案房地产的所有权及相应的其他权利，原告可到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。被告金世纪公司系肇庆市端州区北岭七星岩旅游度假区一区48822.27平方米的土地使用权人，其于2005年10月13日办理了土地使用权证【肇国用（2005）第01206号／1202020002906）。被告金世纪公司于2013年9月13日，与被告端州农商行签订一份编号为：端农商（2013）高抵字第10020139904669023号《最高抵押担保借款合同》，合同约定被告金世纪公司将上述土地作抵押物向被告端州农商行借款8000万元，并于2013年9月16日在肇庆市国土资源局办理了土地他项权利抵押登记手续【土地他项权证编号为：肇府他项（2013）第0259号】，土地他项权权利人为被告端州农商行，该他项权的存续期限为自2013年9月13日起至2017年9月13日止。原告在办理过户登记手续时，发现案涉之土地已被抵押登记在被告端州农商行名下，无法办理产权过户手续，各方协商无果，原告遂诉至本院。
另查明：因被告金世纪公司将案涉之土地抵押给广东高要农村商业银行股份有限公司，原告于2013年5月9日诉至本院，请求确认被告金世纪公司与广东高要农村商业银行股份有限公司签订的抵押无效并予以撤销，本院于2013年12月2日作出（2013）肇端法民四初字第235号民事判决，判决确认案涉土地使用权设立的抵押行为无效，两被告限期协助原告办理注销抵押登记手续。上述判决已经生效，据该判决查明的事实，本院曾于2013年11月14日致函给肇庆市国土资源局查询肇庆市七星岩旅游度假区瑞士花园别墅合欢街2号（G型）房屋（粤房地证字第××号）中的自用地面�964.8125平方米是否包含在端州区北岭七星岩旅游度假区一区面积48822.27平方米【土地他项权证编号为：肇国抵押他项（2009）第0101号】土地内，肇庆市国土资源局于2013年11月21日的答复函中确认上述房屋的自用地范围包含在端州区北岭七星岩旅游度假区一区面积48822.27平方米土地内，并附上宗地图予以说明。
又查明：原告金叶公司原为肇庆市城市信用合作社联合社清算组，后名称变更为肇庆市金叶投资发展有限公司，2012年6月15日，又变更为现名称：广东金叶投资控股集团有限公司。位于肇庆市七星岩旅游度假区瑞士花园别墅合欢街2号（G型）房屋分别被肇庆市中级人民法院于2007年7月5日作出的（2007）肇中法立保字第17-1号民事裁定、2009年6月24日作出的（2008）肇中法民商初字第70-2号民事裁定、2010年6月23日作出的（2010）肇中法执字第39-3号民事裁定予以查封。
本院认为：本案为物权纠纷。原、被告争议的焦点主要为：被告金世纪公司以包含原告竞拍所得房屋下的自用地土地作为抵押物向被告端州农商行借款的抵押行为是否有效。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押”，第三十四条规定：“土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定”等规定，“地随房走，房随地走”是我国房地产权属的变更原则。房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权转移给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内土地使用权转移给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人，可以请求将土地使用权变更至自己名下。
金星湖公司在被告金世纪公司处购得瑞士花园别墅合欢街2号（G型）房屋一间，并在1997年1月2日办理了“房地产权证”。根据“房地产权证”所载，该房屋的用地面积为964.8125平方米。故金星湖公司在购买上述房屋时已取得该房屋占用范围内的土地使用权。被告金世纪公司虽然为肇庆市端州区北岭七星岩旅游度假区一区土地（共计48822.27平方米）的土地使用权人，但在与金星湖公司的买卖合同中，被告已经将房屋及该房屋占用范围内的土地使用权一并转让给金星湖公司，金星湖公司此时为该房屋占用范围内的土地使用权的实质权利人。被告金世纪公司以包含原告竞拍所得房屋下的自用地的肇庆市端州区北岭七星岩旅游度假区一区土地（共计48822.27平方米）为抵押物向被告端州农商行贷款，并于2013年9月16日以上述土地为该笔贷款办理了土地抵押登记手续。虽然抵押登记只针对【肇国用（2005）第01206号／1202020002906）的国有土地使用权，但应视为当事人约定土地使用权与附属于该土地上的肇庆市七星岩旅游度假区瑞士花园别墅合欢街2号（G型）房屋下的自用地在2009年4月21日一并办理土地抵押权时抵押。然而由于瑞士花园别墅合欢街2号（G型）的房屋在被告金世纪公司设立抵押权之前，已经由金星湖公司于1997年1月2日办理了“房地产权证”，故金星湖公司已实际取得该房屋的所有权及房屋用地面积964.8125平方米的土地使用权。原告于2011年7月19日已经通过肇庆市中级人民法院组织的公开拍卖以500万元的最高价竞得涉案房屋，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，以及根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条之规定：“动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”，据此，原告自2011年7月19日起为上述涉案房屋的所有权人及该房屋占用范围内的土地使用权人。被告金世纪公司无权对该房屋的及房屋用地面积964.8125平方米的土地使用权进行处分。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，该抵押行为两被告并未能提供有关证据证明已得到原告的追认。而被告端州农商行未查明地上建筑物实际权属即接受包括上述肇庆市七星岩旅游度假区瑞士花园别墅合欢街2号（G型）的房屋及房屋用地面积964.8125平方米的土地使用权的抵押，损害了原告的合法权益，因此两被告签订的《最高额抵押担保借款合同》中涉及到瑞士花园别墅合欢街2号（G型）房屋用地面积964.8125平方米的抵押无效，其依据合同涉及该部分用地面积设立的抵押权亦相应无效。所以，原告要求被告金世纪公司与被告端州农商行签订的《最高额抵押担保借款合同》中涉及处分原告位于肇庆市七星岩旅游度假区瑞士花园别墅合欢街2号（G型）房屋用地面积964.8125平方米部分抵押行为无效的请求，合理合法，本院予以支持。
对于原告要求两被告到肇庆市国土资源局办理注销肇庆市七星岩旅游度假区瑞士花园别墅合欢街2号（G型）房屋用地面积964.8125平方米的抵押登记请求，肇庆市中级人民法院已于（2010）肇中法执字第39号恢2-1号民事裁定中作出了处理，两被告应协助原告到肇庆市国土资源局注销肇庆市七星岩旅游度假区瑞士花园别墅合欢街2号（G型）房屋用地面积964.8125平方米的抵押。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百八十二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条、第三十四条，《房屋登记办法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认被告肇庆金世纪建设发展有限公司与被告肇庆端州农村商业银行股份有限公司对位于肇庆市七星岩旅游度假区瑞士花园别墅合欢街2号（G型）房屋用地面积964.8125平方米土地使用权设立的抵押行为无效。
二、被告肇庆金世纪建设发展有限公司、肇庆端州农村商业银行股份有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内协助原�广东金叶投资控股集团有限公司到肇庆市国土资源局办理注销肇庆市七星岩旅游度假区瑞士花园别墅合欢街2号（G型）房屋用地面积964.8125平方米的抵押登记手续。
本案受理费人民币200元（已由原告预交），由被告肇庆金世纪建设发展有限公司、被告肇庆端州农村商业银行股份有限公司各负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 梁凯文
审判员 伍世强
审判员 黄卓贤
二〇一五年八月十一日
书记员 陈祉静
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