甘肃省临泽县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0723民初246号原告：临泽县银光房地产开发有限责任公司。法定代表人：张林忠，系该公司总经理。统一社会信用代码：×××。住址：临泽县建设路6号。委托诉讼代理人：高军，系该公司员工。委托诉讼代理人：张小军，系该公司员工。被告：陈岩涛，男，汉族，1988年9月13日出生，个体工商户，住甘州。委托诉讼代理人：周大平，张掖市甘州区火车站街道法律服务所法律工作者。被告：汤霞，女，汉族，出生年月不详，户籍所在地甘州。原告临泽县银光房地产开发有限责任公司（以下简称”银光公司”）与被告陈岩涛、汤霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，因被告陈岩涛、汤霞住址不详，本院公告送达起诉书副本、应诉举证通知书、开庭传票、告知合议庭组成人员通知书。公告期限届满后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告银光公司委托诉讼代理人高军、张小军，被告陈岩涛的委托诉讼代理人周大平到庭参加了诉讼；庭审过程中，原告当庭口头申请撤回对被告汤霞的起诉，本院审查后当庭口头裁定准予原告撤回对被告汤霞的起诉。本案现已审理终结。原告银光公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即交付房屋；2.要求被告支付2015年4月20日至2016年10月20日房屋租金共计32172元；3.要求被告支付迟延支付租金滞纳金7601.04元；4.要求被告支付拒不腾空房屋侵占使用费（延期租金）11083.12元；5.要求被告支付暖气费3055.8元，物业费910.4元，垃圾处理费747元。以上2-5项合计55569.36元；6.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原告与被告陈岩涛于2014年10月10日签订《银先嘉园金贸商业街商铺租赁合同》，约定被告经营四季太阳花品牌服饰，商铺日常实际由汤霞经营管理，同时约定租金为半年支付一次，先期支付。被告于合同签订生效后支付前期租金后实际经营管理。经营途中因室内下水管堵塞，造成地漏向地面溢水，原告即派人将室内污水处理干净。被告以室内外溢污水弄脏货品和设施为由，拒绝再交纳房租，也不再支付房屋使用任何费用，百般耍赖。合同租期已于2016年10月20日到期，经原告方多次与被告协商处理，被告均以再不承担一分钱房租方才了解此事为条件，且不腾空房屋无理拖延。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故起诉要求处理。被告陈岩涛认可与原告签订房屋租赁合同的事实，辩称被告已向原告交纳了2014年10月11日至2015年4月19日的租金10056元以及押金10000元。签订合同之前，房屋属于毛坯房，被告对房屋进行了装修用于经营太阳花品牌服饰，经营期间，被告陈岩涛雇佣自己的母亲汤爱玲进行经营管理，2015年正月初四，被告所租赁的商铺被污水（下水）淹没，致使污水向外淌，被告及时通知原告进行处理，并提出了修改意见，但是原告只对污水进行了一般处理，剩余的都是被告自行处理的，包括墙面地砖。此后基本上每月发生一次污水外溢，至2015年6月，总共发生了7次，被告每次通知原告进行处理，原告都未从根本上解决，导致被告无法营业，被告多次提出退租房屋以及退还房屋租金和押金，遭到原告拒绝，被告经营的品牌服饰受到损失，要求原告赔偿，也遭到原告拒绝。污水外溢情况引起左邻右舍不满，无奈被告只能暂停营业。被告所租赁经营的房屋下水堵塞，污水外溢，不能正常使用，且原告不尽维修管理义务，应该由原告自行承担损失，请求驳回原告的诉讼请求，并要求原告退还押金10000元，赔偿装修损失50000元，以及被损坏的衣物损失70000元，合计130000元。本院经审理认定的事实如下：2014年10月10日，原告银光公司与被告陈岩涛签订银先嘉园金贸商业街商铺租赁合同一份，合同约定由被告承租原告所有的位于临泽县银先嘉园金贸商业街西（区）列银先嘉园10#楼下41#商业铺面用于经营四季太阳花女装，建筑面积47.88㎡，租赁期二年，即自2014年10月20日至2016年10月19日。租赁期内租金约定为：2014年度月租综合单价每平方米（建筑面积）35元，自2014年10月20日起至2015年10月19日止，全年租金20112元；2015年度月租单价每平方米（建筑面积）38.5元，自2015年10月20日起至2016年10月19日止，全年租金共计22116元，租金交付方式为半年预交一次。同时合同中还约定，签订租赁合同前，被告向原告交纳房屋租赁保证金10000元，租赁期满被告交清房屋租赁费和钥匙后，原告一次性退还给被告房屋租赁保证金，如有损坏租赁房屋的，费用从保证金内扣除；原告确保出租给被告的房屋产权清晰，保证被告顺利经营；被告服从物业管理，按时缴纳水、电、暖气费、物业费、垃圾处理费；合同解除后，被告将房屋恢复原状（自然使用磨损除外）；合同期满，原告不对被告作任何装修装饰补偿；被告保证自行自主经营，经营期间不得变更房屋用途，未经原告出具书面证明表示同意，被告不能私自转租；被告迟延缴纳租金的，每延误一日按日加收应收租金1%滞纳金，延期超过一个月，原告有权解除合同；原告设施质量（房屋主体质量）和维修（经报修）不能满足被告经营需要的，相应延期或折抵减少租金，对被告造成损害的相应赔偿损失；租赁期限届满双方不能达成新的租赁协议致使合同解除，被告拒不腾空房屋交回房门钥匙的，原告采取诉讼方式解决，期间被告侵占使用费按租赁合同期间平均租费的二倍予以赔偿等事项。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告缴纳了2014年10月20日至2015年4月19日的租金10056元以及房屋租赁保证金10000元。被告将房屋装修后用于经营太阳花品牌服饰。2015年春节，被告所租赁的房屋污水外溢，接到被告通知后原告派人进行了清理，后被告所租赁的房屋再次发生污水外溢，被告暂停经营至今，也未缴纳2015年4月20日至2016年10月19日租赁期内的房屋租金。租赁期满后，被告未向原告交还房屋，现原告起诉要求被告立即交付房屋、支付房屋租金及滞纳金等共计55569.36元。在庭审中，原、被告为支持其诉讼主张向法庭提交了证据，对经质证后无异议的证据法庭予以认定并在卷佐证。对经质证提出异议的证据及事实认定如下：1、原告提交的临泽县银先物业管理有限公司营业执照、法定代表人身份证明及委托书，拟证明受临泽县供热公司、临泽县城市环境卫生管理大队委托，由该公司代收暖气费、物业费、垃圾处理费。经质证被告对上述证据的真实性没有异议，但是对关联性提出异议，认为暖气费、物业费、垃圾处理费等费用应由相应的收缴部门进行主张，原告主张上述费用系主体不适格。经审查认为，原告提交的上述临泽县银先物业管理有限公司营业执照、法定代表人身份证明及委托书客观真实，但原告并未提交临泽县供热公司、临泽县城市环境卫生管理大队授权由临泽县银先物业管理有限公司收缴相关费用的证据，亦未能提交相应的证据证实已垫付了被告陈岩涛租赁的商铺产生的暖气费、物业费、垃圾处理费，故对其提交临泽县银先物业管理有限公司营业执照、法定代表人身份证明及委托书以证实由该公司代收暖气费、物业费、垃圾处理费的主张不予支持，对上述证据不予认定。2、原告提交的银先嘉园金贸街西区40号商铺尚欠费用清单，拟证明被告陈岩涛拖欠原告房租、拒不腾空房屋侵占使用费、延迟交付租金滞纳金、暖气费、物业费、垃圾处理费共计55301.84元。被告质证后对上述费用的计算方式有异议，原告主张的费用不应由被告承担，造成损失的责任在于原告。经审查认为，原告提交的费用清单系原告单方计算，其中就暖气费、物业费、垃圾处理费数额并未提交相应的垫付票据、物业合同等证据佐证，被告拖欠原告的费用应当按照原被告签订的租赁合同计算，故对原告提交的银先嘉园金贸街西区40号商铺尚欠费用清单依法不予认定。3、被告提交的视频、图片光盘资料，拟证明原告租赁给被告的商铺污水外溢的情况。原告质证后认为：被告提交的照片上没有记载拍摄的时间，不能确定照片拍摄的内容系被告所租赁的商铺，照片内容也无从考证，且部分照片上显示的时间是2017年7月20日即原被告之间的租赁合同期满后，被告已无权进入原告的商铺。经审查认为：被告提交的光盘中记载的照片拍摄时间为2016年5月9日、7月28日、2017年7月20日，视频拍摄时间为2017年7月20日，均无法真实反映被告主张的2015年多次发生污水外溢、致使被告无法正常经营的现场情况，也无法客观真实的反映污水外溢的原因，被告并未提交与上述照片、视频相互印证的证据证实自己的主张，故对被告提交的视频、图片光盘资料依法不予认定。本院认为，原告临泽县银光房地产开发有限责任公司与被告陈岩涛签订的房屋租赁合同，是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，真实、合法、有效，对双方均有约束力。双方约定房屋租赁期间为2014年10月20日起至2016年10月19日，现租赁期限已届满，被告理应按约向原告交还房屋，但被告自2015年4月20日未按期预付、交纳房屋租金，且租赁期满后未向原告交还房屋，故对原告主张要求被告交付房屋、支付拖欠的租赁期间的房屋租金32172元的诉讼请求依法予以支持。被告陈岩涛未按约定支付租赁费，违反合同约定，应承担相应的违约责任，但双方约定迟延缴纳租金的，每延误一天，按日加收应收租金1%的滞纳金的约定过高，应予调整，原告主张以年利率23.6%计算承担滞纳金7601.04元符合法律规定，依法予以支持。被告在租赁期限届满之后未能腾空房屋交回钥匙，原告主张2016年10月21日起至2017年1月20日期间按租赁合同期间平均租费的二倍予以赔偿，符合双方合同约定，依法予以支持。根据合同约定年平均租金为21114元，被告拒不交付房屋期间侵占使用费应计算为10557元。对原告主张的暖气费、物业费、垃圾处理费因未能提供相应的证据证实，依法不予支持。被告辩解因原告的原因造成被告无法正常经营，给被告造成了损失，原告应退还被告交纳的房屋租赁保证金10000元并赔偿损失，且申请对租赁房屋下水管道的设计合理性、规格、标准进行科学性鉴定。经审查认为：被告在租赁的房屋发生污水外溢时并未保全相应的证据，亦未能委托相关有资质的机构就溢水原因及造成的损失进行评估、鉴定；在原被告协商未果的情况下，被告既未要求解除合同，也未按时向原告缴纳租赁费，而是采取放任的态度停止经营、拒不交付房屋。现距被告辩解的多次发生污水外溢已经过两年，被告在本案中亦未就造成的损失提起反诉，被告的鉴定申请缺乏依据，故对被告的鉴定申请不予准许。根据双方合同约定，合同期满，原告不对被告作任何装修装饰补偿，故对被告其余的辩解理由不予采纳。原告未提交证据证明被告对所租赁的房屋造成损坏，故对被告交纳的房屋租赁保证金应当全额予以返还。综上，案经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈岩涛于判决生效后向原告临泽县银光房地产开发有限责任公司交付租赁的位于临泽县银先嘉园金贸商业街西（区）列银先嘉园10#楼下41号商铺。二、被告陈岩涛支付拖欠原告临泽县银光房地产开发有限责任公司的商铺租金32172元（自2015年4月20日计算至2016年10月19日），承担滞纳金7601.04元，拒不交付房屋期间侵占使用费10557元，合计50330.04元，扣除原告临泽县银光房地产开发有限责任公司应当返还给被告陈岩涛的房屋租赁保证金10000元，由被告陈岩涛再支付40330.04元，限于判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1189元，由被告陈岩涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  刘 江代理审判员  黄玉蓉人民陪审员  鲁延鹏二〇一七年十一月七日书 记 员  李玉婷