浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸商初字第3878号
原告：徐天伟。
委托代理人：王寿横，诸暨市暨阳法律服务所法律工作者。
被告：阮乐华。
被告：周巧萍。
第三人：周巧利。
第三人：冯仲康。
被告周巧利、冯仲康的共同委托代理人：桑哲渊，浙江永大律师事务所律师。
原告徐天伟为与被告阮乐华、被告周巧萍、第三人周巧利、第三人冯仲康债权人撤销权纠纷一案，于2015年9月9日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王玲独任审判。后因第三人周巧利、第三人冯仲康下落不明，无法直接向其送达法律文书，本案转为普通程序，依法组成合议庭，并于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告徐天伟及其委托代理人王寿横、被告阮乐华、被告周巧萍、第三人周巧利及第三人冯仲康的共同委托代理人桑哲渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐天伟起诉称：被告阮乐华和被告周巧萍系夫妻关系。2012年至2013年，被告阮乐华累计向原告借款100万元，在该段时间内，被告阮乐华拥有足够财产清偿债务。自2014年5月份开始，原告要求被告阮乐华归还借款本息，但被告阮乐华未能全部清偿，尚欠原告借款本金60万元及相应利息，故原告诉至法院，要求被告阮乐华归还借款本息。但原告在准备申请诉讼财产保全的财产调查过程中发现，被告阮乐华和被告周巧萍夫妻所有的坐落于诸暨市××街道××区××室、××室，合计210.6平方米的房屋及24.1平方米的车库，以28万元明显不合理低价卖给第三人周巧利、第三人冯仲康。原告认为，被告阮乐华、被告周巧萍的上述行为违反我国合同法第七十四条及相关司法解释的规定，也损害了原告的债权利益。现原告起诉要求：一、判令撤销被告阮乐华、被告周巧萍与第三人周巧利、第三人冯仲康订立的房屋买卖合同；二、判令被告阮乐华、被告周巧萍、第三人周巧利、第三人冯仲康赔偿原告为行使撤销权支付的律师代理费10000元；三、本案诉讼费由被告阮乐华、被告周巧萍、第三人周巧利、第三人冯仲康承担。
被告周巧萍未向本院提交书面答辩状，也未提供反驳证据
被告阮乐华未向本院提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：买卖房屋并非恶意转让，被告周巧萍与第三人周巧利系姐妹关系，交税时，国税工作人员询问被告周巧萍与第三人周巧丽是否是姐妹，称如果是姐妹可以免除一部分税，所以到出生地派出所开具了姐妹关系证明。国税工作人员说房价不用写很高，按照当初商品房购买时的价格即可。
第三人周巧利、第三人冯仲康未向本院提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：1、二被告并非以28万元低价将涉案房屋转让给两第三人，转让真实价格为130万元；2、由于二被告在房屋转让时欠第三人借款1291741.66元，因此双方协商以所欠本息抵付上述130万元的转让价款；3、二被告与两第三人之间以28万元价格签订的房屋转让协议是为了减少税费需要事后补办，因根据国税部门内部规定，亲属之间转让房产可按成本价转让；4、2015年7月15日的房屋买卖协议并非各方真实意思表示，其约定价格不能作为真实交易价格，真实交易价格为130万元，与市场价相近，因此不存在低价转让的情形；5、第三人并不知晓原告与二被告之间的债权债务关系，不符合债权人撤销权要件；6、原告无权行使债权人撤销权，因此要求被告及第三人承担律师费的请求没有依据；综上，要求驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，原告徐天伟向本院提交了以下证据材料：
1、借条复印件二份、交付凭证复印件二份，（2015）绍诸商初字第3837号民事调解书一份，以证明原告对被告阮乐华享有未清偿借款债权的事实。经质证，二被告无异议；两第三人对真实性无异议，但认为在房屋转让时并不知晓该情况，受让人不存在恶意。
2、房屋买卖协议一份、房屋所有权证存根一份，以证明二被告将共同共有的坐落于诸暨市××街道××区××单元××室、××室房屋和车库以28万元价格转让给第三人，并办理过户登记手续的事实。经质证，二被告无异议；两第三人对真实性无异议，对证明目的有异议，认为真实转让价格并非28万元，双方另有真实的房屋转让协议书。
3、代理合同、代理费发票各一份，以证明原告因本案诉讼支出代理费1万元的事实。经质证，二被告对真实性无异议，但认为二被告并没有恶意转让房屋，该代理费不应由被告承担；两第三人对真实性无异议，但认为第三人不存在恶意，该费用不应由第三人承担，且代理费并不是原告行使撤销权的必要费用，即使属于必要费用，按照相关司法解释，必要费用也应由债务人承担。
被告阮乐华为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：
4、2015年7月10日签订的房屋转让协议书一份，以证明真实的房屋交易价格为130万元，被告不存在恶意转让房屋的行为，对于原告的借款，被告也在陆续支付。经质证，原告认为该证据材料与本案缺乏关联性，原告要求撤销的是被告与第三人在房管处的协议，该协议缺乏客观性，在房管处并没有存档，被告陈述当时税务机关提醒以比较小数额过户，但该协议第三条恰恰证明被告陈述不属实，被告为了避税，该协议缺乏合法性，且原告认为被告提供的该份房屋转让协议与原告提供的转让协议标的不一致，原告提供的转让协议中28万元价款包含了24.1㎡的车库，而被告提供的转让协议不包含车库；两第三人无异议，认为该协议是二被告与第三人在办理房屋转让手续前签订的真实意思表示。
5、借条复印件三份、利息清单一份、转让之前的房产证复印件二份、汇款凭证复印件三份，以证明被告与第三人之间存在真实借贷关系，被告并没有恶意转让房产。经质证，原告对借条复印件三份、利息清单一份、借款汇款凭证复印件三份的真实性无法确认，且认为与本案缺乏关联性，对房屋登记资料的真实性无异议；两第三人无异议。
第三人周巧利、第三人冯仲康为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：
6、2015年7月10日签订的房屋转让协议书一份（与证据材料4一致）、借条三份（证据材料5中三份借条复印件的原件）、汇款凭证三份（证据材料5中三份汇款凭证复印件的原件），以证明二被告于2011年至2014年7月间向第三人借款共计150万元。2012年1月至2013年8月，二被告共计向第三人归还借款本金460827元；2015年7月10日，经计算，二被告尚欠第三人借款本息1291741.66元，因无力偿还，二被告以130万元的价格将涉案房屋即坐落于诸暨市××街道××区××单元××室、××室房屋转让给第三人抵偿所欠借款本息的事实。经质证，原告对房屋转让协议的质证意见与被告提供的房屋转让协议质证意见一致，但补充一点：经原告庭前调查，被告阮乐华只有一套房屋，而第三人有多套房屋，在这种情况下二被告转让房屋是不合理的；对银行汇款凭证的真实性无异议，对借条的真实性无法确认，但认为经济交往不一定是借款关系，即使是借款关系，与本案缺乏关联性；二被告无异议。
7、农业银行交易明细清单一份（17页），以证明二被告向第三人归还460827元的事实，印证2015年7月10日房屋转让协议书的真实性。经质证，原告对真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性；二被告无异议。
8、2015年7月15日房屋买卖协议复印件一份（与证据材料2中的房屋买卖协议一致）、2015年7月17日诸暨市店口镇湖西村民委员会证明一份，以证明被告周巧萍与第三人周巧利系姐妹关系，根据国税部门规定，亲属之间转让房屋可按房屋成本价转让，该协议是为减少税费而签订，并非真实的协议。经质证，原告对证明的真实性无异议，但认为不能达到第三人的证明目的，对房屋买卖协议无异议；二被告无异议。
9、绍兴天洋资产评估有限公司出具的资产评估报告书一份，以证明第三人与二被告进行房屋转让时（即2015年6月底），市场评估价为132万元，二被告以130万元价格转让房产，与市场价接近，不存在以低价转让房屋的行为。经质证，原告对客观性有异议，认为该评估书是被告周巧萍要求评估，而证据却由第三人提供，被告周巧萍的评估目的是没有低于市场价，但评估书出具日期是2015年6月30日，2015年6月30日诉讼未开始，在过户之前既然已经意识到协议可能要被撤销，不可能再以28万元价格签订协议，至房管处办理手续；二被告无异议。
综上，本院认证如下：对原告提供的证据材料1、2、3，二被告及第三人对真实性均无异议，本院作为有效证据予以确认；被告提供的证据材料5中的房产证复印件二份，原告及第三人均无异议，本院作为有效证据予以确认；第三人提供的证据材料8，原告对其真实性无异议，本院作为有效证据予以认定；第三人提供的证据材料9，本院认为，根据被告周巧萍庭审陈述，因其与评估单位关系较好，故未缴纳鉴定费，本院认为，该评估单位与本案当事人存在利害关系，且该份评估报告系当事人自行单方委托，故对该份评估报告书，本院不作为有效证据予以确认。对证据材料4、5、6、7，本院作如下综合认证：①证据材料4、证据材料6中的三份借条（即证据材料5中的三份借条复印件），均系双方当事人自行制作，其真实形成时间本院不能确定；②证据材料4与证据材料2中的房屋买卖协议指向同一待证事实，证据材料2中的房屋买卖协议系经房管部门登记确认、保存的文书，具有公示效力，但证据材料4与证据材料2相冲突；③第三人向本院提交借条原件三份（证据材料6中），被告向本院提交了三份借条的复印件（证据材料5中），以证明二被告曾向第三人借款150万元的事实，第三人还向本院提交银行交易明细（证据材料7），以证明二被告归还部分款项的事实；被告及第三人向本院提交房屋转让协议书（证据材料4、证据材料6中的协议书），以证明二被告将本案涉案房屋以130万元的价格转让给第三人，以抵消二被告在第三人处的债务；按照生活常理，既然被告与第三人之间以房屋转让方式抵消上述债权债务，被告应当收回借条原件，故三份借条原件的持有人应为本案被告，但本案中，第三人持有借条原件，被告持有借条复印件，该情形于常理不符；④二被告及第三人庭审陈述原先持该份房屋转让协议书（证据材料4）至相关部门办理手续，但该协议书第三条明确载明“为使甲方办理过户减少相应费用，乙方同意另行订立房屋买卖协议，在办理过户手续中向土地房产等管理部门提交使用”。如果二被告和两第三人已经意识到要另行签订协议去办理房屋过户手续，就不会持该房屋转让协议去办理房屋过户手续；如果书写了第三条内容，更没有必要将该份房屋转让协议向土地房产等管理部门提交了。⑤该房屋转让协议中，既没有涉及转让房屋装璜的折价的问题，也没有涉及房屋转让后二被告何时腾房等内容，且二被告陈述房屋过户后一直居住在转让的房屋中，故二被告和两第三人的陈述与常理不符，也与房屋转让协议记载的内容相矛盾。其陈述与书面记载内容相矛盾。故对证据材料4、证据材料5（除房产证复印件、汇款凭证复印件外）、证据材料6（除汇款凭证外）的真实性，本院不予确认；证据材料6中的银行汇款凭证（证据材料5中的银行汇款凭证复印件）及证据材料7的真实性虽可予以确认，但仅根据该证据材料，不能达到被告及第三人的证明目的，对该证据材料与本案的关联性，本院不予采信；对证据材料4、5、6、7，本院不作为有效证据予以认定。
综上，结合原、被告及第三人庭审陈述，本院认定事实如下：
2015年7月15日，被告周巧萍、被告阮乐华将其共同共有的坐落于诸暨市××街道××区××室、××室（房权证号：诸字第××号），房屋建筑面积210.6㎡，架空层（小车库）24.1㎡的房屋转让给第三人周巧利、第三人冯仲康，转让价格为人民币28万元；2015年7月28日，第三人周巧利、第三人冯仲康取得上述房产的所有权，所有权证号为F0000145879、F0000145880。
被告阮乐华曾向原告徐天伟借款，因被告阮乐华未能偿还全部借款，2015年9月8日，原告徐天伟为与被告阮乐华民间借贷纠纷一案诉至本院，该案于2015年10月16日经本院主持调解，达成调解协议，本院作出（2015）绍诸商初字第3837号民事调解书，确认被告阮乐华应归还原告徐天伟借款本金60万元及相应利息，款定于2016年1月20日前付清。后被告阮乐华未能按调解书确定日期履行债务。在上述民间借贷纠纷案件诉讼财产保全过程中，原告发现二被告将本案争议房屋转让给两第三人，遂于2015年9月9日向本院提起债权人撤销之诉。
另查明，被告周巧萍与第三人周巧利系姐妹。
还查明，原告为本案诉讼支出律师代理费1万元。
本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案争议焦点为：一、二被告与两第三人之间就涉案房屋的转让价格为多少，是否属于明显不合理低价；二、如果本院认定被告与第三人之间就涉案房屋的转让价格属于明显不合理低价的，是否对本案原告造成损害；三、第三人是否知道该行为对债权人造成损害。关于第一个争议焦点，本院在分析认证部分已进行了详细阐述，在此不再赘述，真实交易价格应当以证据2房管部门登记备案的房屋买卖协议所载价格确定，即28万元。根据涉案房屋面积（210.6㎡及车库）、所处地段、本市房地产价格等综合因素判断分析，该价格属于明显不合理低价。关于第二个争议焦点，上述转让行为，是否对本案原告造成损害。本院认为，根据庭审查明的事实，二被告未能提供证据证明其尚有可供执行的财产以履行其对原告所负的债务，二被告虽有固定的工资收入，但不能清偿其所负债务，原告的债权受到不能实现的困境，二被告上述低价转让房屋的行为，应当认定对本案原告造成了损害。关于第三个争议焦点，第三人是否明知上述以不合理低价转让房屋的行为对债权人造成损害。第三人抗辩其在受让该房屋时，并不知晓本案原告与被告阮乐华之间存在债权债务关系，故不存在恶意。本院认为，本案被告周巧萍与第三人周巧利系亲姐妹关系，按照生活常理，房屋买卖属于日常生活中的大事，关系家庭稳定与生活质量，二被告将涉案房产转让给两第三人时，作为姐妹的第三人周巧利不可能对其原因不闻不问，第三人虽可能对本案原告徐天伟与被告阮乐华之间的债权债务关系不知情，但根据双方提供的银行汇款凭证等，虽不能达到被告与第三人的证明目的，却可以反映出双方之间存在经济往来，故第三人理应对二被告的经济状况有一定了解；对债权人造成损害中的“债权人”，本院认为，应指对债务人即本案二被告享有债权请求权的全部债权人，也包括了本案原告徐天伟，而并非需要第三人明确知道本案原告是被告的债权人；故应认定在受让涉案房屋时，本案第三人明知该行为对债权人造成了损害。综上，本院认为，被告阮乐华、被告周巧萍将其共同共有的坐落于诸暨市××街道××区××单元××室、××室房产以28万元价格转让给第三人周巧利、第三人冯仲康的行为，对原告徐天伟造成损害，且第三人周巧利、第三人冯仲康知道该情形，现原告徐天伟起诉要求撤销被告阮乐华、被告周巧萍的转让涉案房屋的行为，于法有据，本院予以支持。原告徐天伟为本案支出律师代理费1万元，属于行使撤销权的必要费用，原告要求二被告及两第三人承担律师代理费1万元，结合本案实际，酌情确定由二被告负担7000元，两第三人负担3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二十六条之规定，判决如下：
一、撤销被告阮乐华、被告周巧萍与第三人周巧利、第三人冯仲康签订的坐落于诸暨市暨阳街道东安一区6幢2单元304室、404室的房屋买卖协议；
二、被告阮乐华、被告周巧萍应支付原告徐天伟律师代理费7000元，第三人周巧利、第三人冯仲康应支付原告徐天伟律师代理费3000元；
二、驳回原告徐天伟的其余诉讼请求。
本案案件受理费9800元，财产保全费3520元，合计诉讼费13320元，由被告阮乐华、被告周巧萍、第三人周巧利、第三人冯仲康负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费9800元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部（并注明上诉费及一审案号、上诉人的姓名或单位，绍兴银行营业部及各网点不办理现金交费业务）。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 蔡生苗
代理审判员 王 玲
人民陪审员 吕汉成
二〇一六年二月三日
书 记 员 王海莲