宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0203民初7667号原告：宁波市公共交通总公司。统一社会信用代码91330200144055000M。住所地宁波市高新区江南路***号。法定代表人：ＸＸ志，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡力明，浙江素豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙央，浙江素豪律师事务所律师。被告：宁波市海曙南都娱乐中心。统一社会信用代码91330203768511625N。住所地宁波市海曙区环城西路南段***号。法定代表人：马岳龙，该娱乐中心投资人。委托诉讼代理人：周伟荣，浙江浙东律师事务所律师。被告：马岳龙，男，1958年5月24日出生，汉族，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：周伟荣，浙江浙东律师事务所律师。委托诉讼代理人：马鹤康，男，1955年7月4日出生，汉族，住宁波市鄞州区。被告：汪惠明，男，1975年1月7日出生，汉族，住宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：周伟荣，浙江浙东律师事务所律师。原告宁波市公共交通总公司为与被告宁波市海曙南都娱乐中心、马岳龙、汪惠明房屋租赁合同纠纷一案,于2017年9月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡力明、被告汪惠明、被告马岳龙委托代理人马鹤康、三被告共同委托代理人周伟荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁波市公共交通总公司以被告宁波市海曙南都娱乐中心、马岳龙、汪惠明欠付租金及租赁合同到期后未返还租赁物为由，诉请判令：1.被告宁波市海曙南都娱乐中心、马岳龙立即从宁波市环城西路南段861号房屋及场地腾退，并将腾退后房屋及场地交还原告；2.被告宁波市海曙南都娱乐中心、马岳龙立即支付拖欠的租金55833元，并支付自2017年3月31日起至实际付清日止按日万分之五计算的滞纳金；3.被告宁波市海曙南都娱乐中心、马岳龙支付自2017年5月1日起至房屋及场地腾退交还原告日止按日5530元/天计算的占用费；4.被告汪惠明对上述第2、3项诉请款项承担连带清偿责任。审理中，原告自愿撤回滞纳金诉请，本院依法予以准许。被告宁波市海曙南都娱乐中心、马岳龙答辩称：本案房屋及场地是宁波市海曙南都娱乐中心与马岳龙共同向原告承租，第二项诉请2017年4月份租金55833元确实尚未支付，但根据双方的惯例，原告开具发票后两被告再支付租金，原告尚未开具该笔租金发票，故被告有权暂不支付租金，被告未付租金行为不构成违约。原告通过寄送快递通知被告终止租赁并腾退房屋，两被告并未收到该快递，两被告并不存在主观拒收信件的情形，原告未履行应尽的通知义务，双方租赁合同并未终止。原告租用涉案房屋及场地后，投入了大量资金，希望能够续租。如果租赁合同终止，被告曾向原告缴纳了60000元保证金，该保证金应当在原告诉请款项中予以扣减。原告诉请第三项占用费标准过高，应当予以调减，按照合同中约定的租金标准支付。被告汪惠明答辩称：其认为合同中所约定的保证期间为2012年5月1日至2014年4月30日，保证期间已经超出，其不应承担保证责任。本院经审理认定以下事实：2012年4月20日，原告宁波市公共交通总公司与被告马岳龙签订《宁波市公共交通总公司房屋（场地）租赁合同》一份，约定：被告马岳龙续租宁波市环城西路南段861号部分房屋场地，房屋建筑面积为2132平方米，场地面积为1000平方米，租赁期限为5年，自2012年5月1日至2017年4月30日，每年租金为670000元，租金总额为3350000元，租赁保证金为60000元；租赁期间内，承租人需承担水、电、煤气、电话、网络、有线（数字）电视的初装费、增容费和使用费，租赁物的维修和装修费用，国家规定应由承租人承担的各类税费以及物业管理费、卫生费等；承租人应在合同生效后三个工作日内向出租人支付全额租赁保证金，租赁期限届满，在承租人向出租人交清全部应付租金、其他费用及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向出租人交还承租的租赁物等本合同约定的责任后28日内，承租人凭租赁保证金收款收据，向出租人退还租赁保证金（不计利息）；本合同租金每月支付一次，采用先支付后使用的原则，第一次租金在本合同生效后三个工作日内支付；租赁期内，承租人应保证租赁物及附属设施的使用安全，该租赁物及附属设施的维修保养责任和费用均由承租人负责，并保证在合同终止时附属设施以可靠运行状态随同租赁物归还出租人，因租赁物自然老旧造成屋面漏水的，由出租人按实际情况负责修缮；合同终止、解除租赁关系时，承租人装修或改造与租赁物有关的设施全部归原告所有，可移动设施除外，承租人装修或改造与租赁物有关的固定设施如被出租人用于出租给第三方时，此时经双方协商进行；承租人逾期支付租金的，应向出租人支付滞纳金，滞纳金标准为应付租金的日万分之五；本合同提前终止或有效期届满后，双方未达成续租协议的，承租人应于终止之日或者租赁期限届满之日迁离租赁物，将其完好返还出租人，并交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；承租人逾期不迁离或不返还租赁物的，应以逾期时间按三倍租金标准向出租人支付房屋占用费，承租人未交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用的，除补缴所欠租金或费用外，还应向出租人支付滞纳金；被告汪惠明自愿为马岳龙本协议项下应履行的义务提供连带责任保证，保证期间为马岳龙应履行义务之日起两年内。上述《宁波市公共交通总公司房屋（场地）租赁合同》签订后，原告与被告马岳龙、宁波市海曙南都娱乐中心签订《关于环城西路南段861号房屋及场地租赁的补充协议》一份，载明：鉴于根据《宁波市公共交通总公司房屋（场地）租赁合同》约定，被告所承租的场地及房屋位于环城西路南段861号地块的东南部，场地东西界限以产权证所示5号楼东墙向南顺延线直至产权证所示8号楼北墙、产权证所示6号楼西墙为准，南北界限以产权证所示8号楼北墙为准,房屋部分为产权证所示6、8、9号楼，在实际经营中，被告在南北界限处向北推进了4米，涉及场地面积72平方米；经双方友好协商就该72平方米场地使用和租金及其他相关事宜达成如下补充意见，以资共同遵守执行。补充协议约定：原告同意将推进的72平方米场地也出租给被告使用，租赁期限与《宁波市公共交通总公司房屋（场地）租赁合同》约定租赁期限同步，即从2012年5月1日起至2017年4月30日止，就此增加的租赁区域，承租人应当向出租人增加租金2800元/年，租金一年一付；环城西路南段861号房屋及场地的水电总表、产权证所示7号楼配电房在被告承租区域内，被告应尽到妥善使用的义务，应积极配合并服从原告的统一管理；被告承租区域内所经营KTV的消防安全应急门出口设在产权证所示6号楼西墙，为被告经营安全着想，原告同意在6号楼以西安排6米宽的紧急通道，但被告不能将该预留通道用作日常通行；附件为被告承租区域示意图（在产权证复印件基础上描绘，经双方盖章签字）。审理中，原告提交《关于环城西路南段861号房屋及场地租赁的补充协议》附件描绘图一份，被告对该证据予以认可。另查明：2004年4月14日，被告马岳龙曾以宁波市鄞州石碶龙昌经营部名义与原告签订《房屋租赁合同》一份，该合同项下租赁押金为60000元，宁波市鄞州石碶龙昌经营部实际支付了该租赁押金。上述合同签订后，上述租赁押金转为本案租赁合同项下保证金，被告宁波市海曙南都娱乐中心、马岳龙尚未支付原告2017年4月1日至2017年4月30日期间的月租金（金额为670000元/12个月）。2017年4月30日，合同约定租赁期限届满后，原告曾向被告发送不再续租通知书一份，该信件因原址查无此人被退回。以上事实由原告提供的房产证四份、《宁波市公共交通总公司房屋（场地）租赁合同》一份、《关于环城西路南段861号房屋及场地租赁的补充协议》一份、通知书一份、EMS面单一份、《房屋租赁合同》一份、补充协议附件描绘图一份以及原告在庭审中的陈述予以证明。本院认为：本案《宁波市公共交通总公司房屋（场地）租赁合同》、《关于环城西路南段861号房屋及场地租赁的补充协议》真实合法有效，原告与被告宁波市海曙南都娱乐中心、马岳龙之间存在租赁合同关系，各方应当全面履行合同，否则应承担相应的违约责任。租赁合同及补充协议期满后，原告有权收回《宁波市公共交通总公司房屋（场地）租赁合同》及《关于环城西路南段861号房屋及场地租赁的补充协议》项下被告所使用的房屋及场地。被告宁波市海曙南都娱乐中心、马岳龙未按合同约定支付《宁波市公共交通总公司房屋（场地）租赁合同》项下自2017年4月1日至2017年4月30日期间的月租金，构成违约，原告要求被告宁波市海曙南都娱乐中心、马岳龙支付该笔租金55833元，于法有据，本院予以支持。基于被告宁波市海曙南都娱乐中心、马岳龙在租期届满后尚未返还租赁物，应支付相应的占用费，原告要求被告支付按合同约定租金标准三倍计算的占用费，经审查，该违约金明显高于实际损失，基于公平原则，本院酌情调整按照合同约定的租金标准计算。被告汪惠明自愿为被告马岳龙在《宁波市公共交通总公司房屋（场地）租赁合同》项下债务提供连带责任保证，其应当对马岳龙在该合同项下的租金、滞纳金、占用费承担连带还款责任，其承担责任后有权向被告马岳龙追偿。基于被告汪惠明并未在《关于环城西路南段861号房屋及场地租赁的补充协议》中作为保证人签字，其不应对该补充协议项下债务承担保证责任，原告要求被告汪惠明对该协议项下的租赁物占用费承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于欠付租金，被告宁波市海曙南都娱乐中心、马岳龙认为根据双方的惯例，原告开具发票后两被告再支付租金，因原告并未开具该笔租金发票，故两被告有权暂不支付租金，两被告尚未支付租金的行为不构成违约。对此，两被告并未提交相关的证据证实该惯例，两被告的上述辩称意见缺乏证据支持，本院不予采信。关于租赁保证金，基于合同约定，“租赁期限届满，在承租人向出租人交清全部应付租金、其他费用及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向出租人交还承租的租赁物等本合同约定的责任后28日内，承租人凭租赁保证金收款收据，向出租人退还租赁保证金（不计利息）”，本院认为保证金的返还应当按照该条约定办理，在上述约定条件具备后才能够予以返还，两被告要求该项租赁保证金直接折抵被告欠付租金、占用费，缺乏依据，本院不予支持，在符合保证金退还条件后，两被告可另行向原告主张该项权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁波市海曙南都娱乐中心、马岳龙从《宁波市公共交通总公司房屋（场地）租赁合同》及《关于环城西路南段861号房屋及场地租赁的补充协议》项下位于宁波市环城西路南段861号房屋及场地腾退，并将腾退后房屋及场地交还原告宁波市公共交通总公司，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、被告宁波市海曙南都娱乐中心、马岳龙共同支付原告租金55833元，并支付原告自2017年5月1日起至《宁波市公共交通总公司房屋（场地）租赁合同》项下房屋场地腾退交还原告之日止按《宁波市公共交通总公司房屋（场地）租赁合同》约定的租金标准计算的占用费，于本判决生效之日起三十日内付清；三、被告宁波市海曙南都娱乐中心、马岳龙共同支付原告自2017年5月1日起至《关于环城西路南段861号房屋及场地租赁的补充协议》项下房屋场地腾退交还原告之日止按《关于环城西路南段861号房屋及场地租赁的补充协议》约定的租金标准计算的占用费，于本判决生效之日起三十日内付清；四、被告汪惠明对上述第二项付款义务承担连带清偿责任，被告汪惠明承担保证责任后，有权向被告马岳龙追偿；五、驳回原告宁波市公共交通总公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费11092元，减半收取5546元，由原告宁波市公共交通总公司负担2773元，被告宁波市海曙南都娱乐中心、马岳龙、汪惠明共同负担2773元，于本判决生效之日起十日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 水红东二〇一七年十一月二十日代书记员 孔文静本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。