江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终5361号上诉人（原审原告）：苏州奥图福汽车服务有限公司，住所地苏州高新区滨河路188号。法定代表人：施宜廷，总经理。委托诉讼代理人：刘坚坚，男，汉族，出生于1988年2月21日，江西省九江市都昌县，系公司员工。被上诉人（原审被告）：苏州新区新裕汽车服务有限公司，住所地苏州高新区滨河路187号。法定代表人：黄国庆。委托诉讼代理人：刘兵，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾文韬，江苏立泰律师事务所律师。上诉人苏州奥图福汽车服务有限公司（以下简称“奥图福公司”）因与被上诉人苏州新区新裕汽车服务有限公司（以下简称“新裕公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2016)苏0505民初1842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。奥图福公司上诉请求：请求二审法院依法改判或发回重审，诉讼费由新裕公司承担。事实和理由：新裕公司已经就涉案房屋办理了土地证房产证等注销手续，其已非涉案房屋的所有权人，无权向奥图福公司主张房屋占有使用费；按照双方合同约定，依约提前解除合同的装修应当留下，但生效判决作出后，新裕公司一直未与奥图福公司联系，奥图福公司出于保护装修设施完好占有房屋，属事出有因；应涉案房屋两证注销，不具备租赁使用条件，影响到奥图福公司的正常营业，不应担按照房屋租金标准计算房屋占有使用费。新裕公司则表示服从原审判决。新裕公司向一审法院起诉请求：依法判决奥图福公司向新裕公司支付自2015年10月5日起至奥图福公司实际返还房屋之日止的房屋占用费，具体标准参照双方之前签订的房屋租赁合同的租金标准23.3万元/年。一审法院认定事实：新裕公司原系位于苏州市××路××幢房屋所有权人及国有土地使用权人，其中，土地面积9071.72平方米，房屋建筑面积合计3712.24平方米。2012年6月29日，新裕公司（甲方）与苏州中汽一福汽车进出口有限公司、奥图福公司的法定代表人施宜廷（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋中玉山路15号沿街展厅一层1083平方米、局部二层办公区399平方米及院内新车停车区（除员工停车区外）出租给乙方，用途为汽车销售展厅和汽车配件销售，租赁期限为陆年，自2012年6月5日起至2018年6月4日止。合同第四条约定：甲乙双方同意，第一、第二年每年租金为65万元，第三年开始每年租金为70万元（开具房租发票，其税赋款由乙方承担），至合同期满。先付费后用房，每半年支付一次。合同第五条5.1约定：乙方在签署本合同的同时须在5天内向甲方支付10万元，作为乙方履行本合同的条款和条件的保证金。如乙方不履行本合同条款，则甲方没收保证金，本合同自行终止。在合同尾部，甲方加盖新裕公司印章，乙方加盖北京中汽之星汽车进出口有限公司印章，施宜廷并未在合同尾部署名。奥图福公司实际于2012年6月5日即正式入场，使用范围为玉山路15号沿街展厅一层360平方米、二层办公区133平方米及院内新车停车区（除员工停车区外）。2013年3月底，新裕公司（甲方）与苏州中汽一福汽车进出口有限公司、苏州宜飞美福汽车贸易有限公司、施宜廷（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定内容与新裕公司与苏州中汽一福汽车进出口有限公司、施宜廷于2012年6月29日签订的《房屋租赁合同》相同。在合同尾部，甲方加盖新裕公司印章，乙方加盖苏州中汽一福汽车进出口有限公司及奥图福公司印章，且双方将合同日期打印为2012年6月29日后再修改为2012年6月5日。施宜廷并未在合同尾部署名。2013年7月，针对奥图福公司正在使用的涉案房屋及土地，新裕公司（甲方）与奥图福公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将玉山路15号沿街展厅一层360平方米、局部二层办公区133平方米及院内新车停车区（除员工停车区外）出租给乙方，用途为汽车销售展厅、汽车配件销售、汽车美容，租赁期限为6年，自2012年6月5日起至2018年6月4日止。合同第四条约定：甲乙双方同意，第一、第二年每年租金为21.67万元，第三年开始每年租金为23.33万元（开具房租发票，其税赋款由乙方承担），至合同期满。先付费后用房，每半年支付一次。合同第五条5.1约定：乙方在签署本合同的同时须在5天内向甲方支付10万元，作为乙方履行本合同的条款和条件的保证金。如乙方不履行本合同条款，则甲方没收保证金，本合同自行终止。合同第十条10.4约定：除合同另有约定的，一方要求提前解除合同的，应提前三个月通知对方。经双方协商一致同意提前解除合同的，应当签订书面的解除租房合同协议，而后，本合同自行终止。如承租方要求提前解除合同，则全部装修（不含可移动设备）归出租方所有；如出租房要求提前解除合同，装修损失具体数额由双方协商后确定，如遇政府规划调整、拆迁等不可抗力，则不视为甲方违约。合同另对其他相关事宜进行了约定。在合同尾部，甲、乙双方加盖公司印章，且双方将合同日期签署为2012年6月1日。另查明，奥图福公司并未按约向新裕公司支付上述合同载明的10万元保证金。又查明，2014年10月27日，苏州高新区“退二进三”工作领导小组办公室向新裕公司出具苏高新退办（2014）5号《函》，其内容如下：为适应城市现代化建设发展的需要，逐步调整优化中心城区产业结构和空间布局，加快推进中心城区三产服务业的聚集发展，进一步提升城市形象和区域综合竞争能力，苏州高新区中心城区新一轮规划已完成，目前已得到苏州市人民政府的批准。根据新的规划要求，中心城区不再规划工业用地，原工业用地将逐步退出。苏州高新区早在2006年10月开始着手“退二进三”工作，为加强此项工作的指导，专门成立了“退二进三”工作领导小组，下设办公室具体负责中心城区企业“退二进三”的搬迁工作，并明确了“退二进三”工作范围：北至马运河、南至苏福路、西至金枫路、东至大运河约27平方公里，并报市政府同意后实施，截止目前累计已有50家企业签订了相关搬迁补偿协议。新裕公司位属我区“退二进三”范围，根据高新区新的规划方案，贵公司已列入我区2014年“退二进三”重点项目，望能理解和支持高新区中心城区新的规划方案，全力配合“退二进三”工作，并指定专人负责与区“退二进三”办公室联系，就企业的搬迁时间、搬迁方案等一系列事宜进行协商，尽快达成一致意见并签订搬迁协议。2015年3月11日，苏州高新区土地储备中心（甲方）与苏州国家高新技术产业开发区管理委员会（乙方）、新裕公司（丙方）签订《国有土地使用权收购补偿协议书》一份，约定甲方收购丙方位于苏州高新区滨河路东、玉山路南、水利局西地块，国有土地权证为：苏新国用（2004）第4518号，土地面积为9071.72平方米，房屋所有权证号为：苏房权证新区字第××号，有证房屋面积为3712.24平方米，有规划未办证面积为818.7平方米，无证建筑面积为2911.26平方米；甲方收购的标的物包括但不限于上述范围，具体以评估报告列明的评估科目为准；该地块的收购搬迁补偿总金额为2788.7927万元（含土地收购补偿、建筑物补偿、机器设备搬迁、设施补偿等费用）；丙方承诺在本协议生效之日起至2015年6月底前搬迁完毕，丙方负责：1、办理该地块的国有土地使用权收回和房产所有权注销手续；2、注销水、电、蒸汽、煤气、地下人防设施和供电环网设施销户、迁移等，提交有关注销证明并承担相关费用…2015年9月7日，苏州市国土资源局高新区（虎丘）分局地籍登记处出具《注销证明》一份，载明：根据苏州市国土资源局苏新土收【2015】10号收回批文，原使用权人：新裕公司，坐落于高新区滨河路东、玉山路南、水利局西，面积9071.72平方米，用途工业，土地证书编号苏新国用2004第4518号，原国有土地使用证原件已收回并已办理注销。又查明，租赁期间，奥图福公司按约向新裕公司支付房屋租金，最后一期租金支付至2015年9月，其后奥图福公司再未向新裕公司支付租金或房屋使用费。又查明，2015年3月24日，新裕公司作为原告将奥图福公司作为被告诉至苏州市虎丘区人民法院，案号为（2015）虎民初字第00681号，要求判令确认双方签订的《房屋租赁合同》解除，并要求判令奥图福公司立即退出房屋，将房屋交还新裕公司。2015年11月19日，苏州市虎丘区人民法院作出（2015）虎民初字第00681号民事判决书，判决：1、新裕公司与奥图福公司签订的《房屋租赁合同》于2015年9月6日解除；2、奥图福公司于判决生效之日起三十日内搬离位于苏州市滨河路188号房屋中玉山路15号沿街展厅一层建筑面积360平方米、二层办公区133平方米及院内新车停车区（除员工停车区外）房屋及土地，并将其返还新裕公司。其后奥图福公司上诉至苏州市中级人民法院，案号为（2016）苏05民终1193号，苏州市中级人民法院于2016年4月28日作出（2016）苏05民终1193号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查明，截止本案法庭辩论终结前，奥图福公司并未搬离本案诉争的上述房屋及土地。截止本案法庭辩论终结前，奥图福公司并未提供证据证明本案诉争的滨河路188号五幢房屋的所有权人已非新裕公司。上述事实，由（2015）虎民初字第00681号民事判决书、（2016）苏05民终1193号民事判决书、照片及一审法院审笔录等证据证实。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。在本案中，新裕公司将房屋租赁给奥图福公司，双方之间的租赁合同已通过已生效的民事判决书予以解除，且已生效的（2015）虎民初字第00681号民事判决书业已判决要求奥图福公司搬离诉争房屋，但奥图福公司至今并未搬离，而是无权占有使用新裕公司的房屋。至于奥图福公司所辩称的新裕公司已不是所诉房产的财产所有人的意见，由于新裕公司系滨河路188号五幢房屋登记的房屋所有权人，且目前并无证据证明上述房屋所有权已不再登记在新裕公司名下，因此一审法院对于奥图福公司的意见不予采纳。综上，结合奥图福公司支付的房屋租金系截止至2015年9月，且其后奥图福公司亦未向新裕公司支付任何费用，因此，对于新裕公司要求奥图福公司支付自2015年10月5日起支付搬离之日止的房屋占有使用费的诉求予以支持。而根据双方之前的租赁合同的约定，2015年6月以后的房租应为23.33万元/年，故一审法院对于新裕公司要求以23.3万元/年为标准计算房屋占有使用费的诉求予以支持。据此，按照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，判决：奥图福公司于判决生效之日起十日内向新裕公司支付房屋占有使用费（以23.3万元/年为标准，自2015年10月5日起计算至实际搬离之日止）。一审本诉案件受理费14700元，减半收取7350元，由奥图福公司负担；反诉案件受理费4608元，减半收取2304元，由奥图福公司负担。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，双方当事人未提交新证据。本院认为，（2016）苏05民终1193号生效判决书判决本案双方之间的租赁合同解除，要求奥图福公司搬离涉案房屋，但该判决作出后，奥图福仍实际占有该房屋，应当支付相应的房屋占有使用费。奥图福公司上诉称新裕公司已经注销房产证、土地证，无权向其主张占有使用费，就此本院认为，双方当事人之间形成房屋租赁合同关系，根据合同相对性原则，出租方新裕公司有权向承租方奥图福公司主张房屋租金或房屋占有使用费，即便新裕公司关于涉案房屋的房产证及土地证均已注销属实，亦不能成为奥图福公司拒绝向新裕公司支付房屋占有使用费的理由，奥图福公司该项上诉理由不成立；奥图福公司上诉称其为了保护房屋内装修不被破坏而占有房屋，无证据证明，本院不予采信；奥图福公司上诉称其后续占用房屋期间，因房屋不具备租赁使用条件导致其营业受损，租金标准不应按照合同约定标准计算，但未提供相应证据证明，本院对其该项上诉理由不予支持。综上所述，奥图福公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4608元，由上诉人苏州奥图福汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  杨 兵审 判 员  郑 雄二〇一七年九月四日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静