山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁09民终2383号
上诉人（原审被告）：泰安市仁和房地产开发有限公司。住所地：泰安市三友旧村改造*号商业楼东首。
法定代表人：时逢，总经理。
委托诉讼代理人：石燕，山东泰诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司泰安东岳支行。住所地：泰安市东岳大街***号。
负责人：朱开锋，行长。
委托诉讼代理人：李冉冉，山东宇慧律师事务所律师。
原审被告：郭尚保，男，1962年3月28日出生，汉族，住山东省夏津县。
原审被告：石爱双，女，1963年10月3日出生，汉族，住山东省夏津县。
上诉人泰安市仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和房地产公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司泰安东岳支行（以下简称中行东岳支行）、原审被告郭尚保、原审被告石爱双金融借款合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2015）泰商初字第442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
仁和房地产公司上诉请求：撤销（2015）泰商初字第442号民事判决，依法改判上诉人不承担连带还款责任、不承担律师代理费或者发回重审。事实和理由：1、本案所涉及的房屋虽未取得房产证，但五证齐全依法允许办理抵押登记，被上诉人与两原审被告没有办理房屋抵押登记导致的后果应当承担全部责任，上诉人阶段性担保责任应解除；2、上诉人与被上诉人双方签订合作协议后，在合同中约定不收取上诉人的保证金，对此应视为被上诉人放弃保证责任；3、一审中关于律师费的支付没有提供银行转账凭证，应当没有实际发生，所以律师费也应当不予承担。
中行东岳支行辩称，上诉人提供的是阶段性连带保证责任，保证期间截止至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续，并且贷款人收到他项权证之日。本案涉案房产至今尚未办理房产证，因此，不能办理抵押登记，贷款人未收到他项权证，被上诉人也并不享有抵押物权，上诉人仍应当按照借款合同的约定承担保证责任。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
中行东岳支行向一审法院起诉请求：1、请求依法解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2013年东岳房借字0055号）；2、请求依法判令被告支付借款还款本金542938.35元，利息、罚息计5751.4元（利息、罚息计算至2015年5月19日，剩余利息及罚息按银行规定计算至被告结清为止）；3、请求依法判令被告支付原告律师代理费29547元；4、被告仁和房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年5月22日，郭尚保与中行东岳支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份（合同编号：2013年东岳房借字0055号），合同约定中行东岳支行向郭尚保提供贷款，借款金额为60万元，贷款期限为156个月，自贷款人实际放款日起算，贷款用途为购买房屋。房屋地址：东关永富小区以东，温泉路以西福源嘉苑小区。浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.458‰。每月的22日为结息日和付息日。若借款人未按合同约定期限归还借款的，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款方未按期归还贷款本息，即构成违约，贷款人可以终止或解除本合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任。保证人（开发商）仁和房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年。自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件二，《抵押物清单》即抵押合同，编号：2013年东岳房押字0055号，抵押人姓名郭尚保，抵押物座落福源嘉苑小区2号楼1单元1层301号房产，贷款金额60万元。抵押人：郭尚保，抵押权人：中国银行股份有限公司泰安东岳支行。2013年5月22日，仁和房地产公司与中行东岳支行签订《中国银行股份有限公司个人贷款保证金质押合同》一份（合同编号：2013年东岳房质字0055号），合同约定：出质人：泰安市仁和房地产开发有限公司，质权人:中国银行股份有限公司泰安东岳支行。本合同之主合同为：质权人与借款人郭尚保之间签署的编号为0055的《个人一手住房贷款合同》。出质人提供保证人质押，按照贷款金额的0%存入保证金专用账户，即出质人仁和房地产公司并未提供质押保证金。2013年5月10日，中行东岳支行与石爱双签订《承诺及授权书》一份，约定涉案贷款为郭尚保与石爱双共同债务，愿共同履行合同，承担偿还贷款本息的责任，承诺期限到债务人偿清所欠全部贷款本息为止。2013年5月22日，中行东岳支行向郭尚保发放借款60万元，郭尚保、石爱双未按约定期限支付该笔借款的本金及利息，仁和房地产公司亦未履行保证人义务。根据中行东岳支行提供的还款明细清单显示，截至2015年7月29日，郭尚保与石爱双尚欠本金540178.73元，利息、罚息7143.26元，共计547321.99元，构成违约。另查明，仁和房地产公司提交《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》一份，证明本案中由于中行东岳支行没有按合同约定与郭尚保签订抵押合同，应免除其保证责任，该合同第十条约定“乙方（即仁和房地产公司）同意在甲方（即中行东岳支行）指定的主办行开立贷款保证金账户，个人住房贷款免除保证金”证实仁和房地产公司对中行东岳支行的贷款不承担还款责任。中行东岳支行认为，根据贷款合同约定，由仁和公司提供阶段性连带责任保证，保证期限截止至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且中行东岳支行收到他项权证之日止，现郭尚保所购房屋尚未取得房屋所有权证，无法办理抵押登记，根据合同约定，仁和房地产公司仍应承担保证责任。仁和房地产公司提交中国银行客户回单一份，证实2015年6月30日在郭尚保未按期还款的情况下，仁和房地产公司代其偿还一个月的还款即5800元，该款应当从中行东岳支行诉讼数额中扣除。中行东岳支行认为，新提交的2015年7月29日贷款已还款明细清单中已经将这5800元扣除。还查明，中行东岳支行为行使权利委托山东宇慧律师事务所派律师为其代理诉讼，双方于2015年5月19日签订委托代理协议，山东宇慧律师事务所于2015年7月27日向中行东岳支行出具金额为29547元的发票。关于律师服务费的收取标准，《山东省律师服务收费管理实施办法》规定，中行东岳支行支付的律师代理费未高于有关部门规定的范围。一审法院认为，2013年5月10日，郭尚保、石爱双、仁和房地产公司与中行东岳支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及《承诺及授权书》均是各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为合法有效的合同，各方均应按照约定履行自己的义务。现郭尚保与石爱双不按时还款属于合同约定的违约情形，出现违约后，中行东岳支行按照合同约定，要求判令解除与被告郭尚保、仁和房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，一审法院予以支持；要求郭尚保、石爱双共同偿还原告借款本金540178.73元及利息、罚息的诉讼请求，符合法律规定，依法亦予支持。中行东岳支行要求郭尚保、石爱双支付为实现其债权而支出的代理服务费29547元，属于合同约定的应由被告承担的费用，依法应予支持。仁和房地产公司作为本案提供阶段性连带责任保证的保证人，根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，因泰安市福源嘉苑2号楼1单元1层301号房产尚未办理房产证，故未能办理抵押登记。即使房屋设定抵押权预告登记，权利人所享有的并非抵押物权，而是设定抵押物权的优先权；且该优先权具有时效性，即“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。故即使办理了房屋抵押权预告登记，原告仅享有办理抵押登记的优先权，而不享有对抵押物的优先受偿权，因此，对仁和房地产公司要求在物的担保范围之内免除保证责任的辩称，一审法院不予支持。仁和房地产公司承担保证责任后，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，可向郭尚保、石爱双行使追偿权。判决：一、解除中国银行股份有限公司泰安东岳支行与郭尚保签订的编号为2013年东岳房借字0055号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、郭尚保、石爱双在本判决生效后十日内，共同支付中国银行股份有限公司泰安东岳支行借款本金540178.73元；三、郭尚保、石爱双在本判决生效后十日内，共同支付中国银行股份有限公司泰安东岳支行借款本金540178.73元的相应利息、罚息（按合同约定的利息、罚息的利率及计算方式，至本判决确定的还款日止）；四、郭尚保、石爱双在本判决生效后十日内，共同支付中国银行股份有限公司泰安东岳支行诉讼代理费29547元；五、泰安市仁和房地产开发有限公司对本判决确定的上述债务承担连带清偿责任；六、泰安市仁和房地产开发有限公司承担保证责任后，可向郭尚保、石爱双行使追偿权。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4800元，财产保全费3580元，由被告郭尚保、石爱双、泰安市仁和房地产开发有限公司承担。
二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为仁和房地产公司是否应承担郭尚保、石爱双尚欠的中行东岳支行贷款的连带责任。
根据仁和房地产公司与中行东岳支行、郭尚保签订的《个人一手住房贷款合同》第十八条及该合同附件一第四条第二款约定，仁和房地产公司为郭尚保向中行东岳支行的贷款承担阶段性连带责任保证，保证期间截止至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权利证书之日。从本案的证据体现，涉案房屋至今尚未办理《房屋产权证》，致中行东岳支行至今未取得他项权利证书。因此，上诉人仁和房地产公司的保证责任还不能解除。综上，仁和房地产公司承担连带责任的解除条件未成就，故仍应对郭尚保、石爱双尚欠中行东岳支行的贷款承担连带清偿责任。
本案一审诉讼中，中行东岳支行为行使权利委托山东宇慧律师事务所派律师为其代理诉讼，双方虽然签订委托代理协议并出具金额为29547元的发票，但在二审期间，中行东岳支行未能提供向山东宇慧律师事务所支付上述金额的相关凭证，故本院对该费用不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持泰安市泰山区人民法院（2015）泰商初字第442号民事判决第一、二、三、五、六项；
二、撤销泰安市泰山区人民法院（2015）泰商初字第442号民事判决第四项；
三、驳回中国银行股份有限公司泰安东岳支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4800元，财产保全费3580元，由郭尚保、石爱双、泰安市仁和房地产开发有限公司负担8111元；由中国银行股份有限公司泰安东岳支行负担269元。二审案件受理费9600元，由上诉人泰安市仁和房地产开发有限公司负担9062元；由被上诉人中国银行股份有限公司泰安东岳支行负担538元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴文
代理审判员 刘 乐
代理审判员 王乐文
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 王 璞