山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终1377号
上诉人（原审原告）：李广，男，1974年3月26日出生，汉族，住济南市。
上诉人（原审原告）：李萍，女，1971年9月19日出生，汉族，住济南市。
上诉人（原审原告）李华，女，1969年10月7日出生，汉族，住济南市。
以上三上诉人委托诉讼代理人：张琳，北京德和衡（济南）律师事务所律师。
以上三上诉人委托诉讼代理人：余文建，北京德和衡（济南）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：李泉荣，男，1945年2月16日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）：李明，男，1980年6月8日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：陈清沛，山东舜天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱晓东，山东舜天律师事务所实习律师。
上诉人李广、李萍、李华因与上诉人李泉荣、被上诉人李明确认合同无效纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人李广、李萍、李华上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判合同无效或发回重审；2、一、二审诉讼费由李明承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，且对法律认识错误。一、一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》是错误的。1、涉案协议系2014年5月20日签订，楚桂兰当时身患重病，李泉荣没有告知楚桂兰。涉案协议所涉及地上物(包括7间房屋及树木等)均是楚桂兰与李泉荣婚姻关系存续期间的共同财产，该协议没有楚桂兰的签字，其一直不知情，因此涉案协议对地上物的处分应为无效，并根据《继承法》的规定侵犯了李广、李萍、李华的合法权益。2、协议中第二条约定转让款人民币28000元，转让款远远低于市场价格，不是合理价格，且房屋及宅基地均未办理登记手续，不符合《物权法》第一百零六条善意取得的规定。综上，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定中的当事人，应当是买卖合同中的一方当事人，而李广、李萍、李华是依据继承法规定取得楚桂兰地上物所有权的继承人，并不是涉案协议的一方当事人，因此一审法院适用法律错误。二、一审法院认定事实错误，并认为《物权法》、《土地管理法》等属于规范性的禁止性规定，并非效力性的禁止性规定错误。1、根据我国现行法律及国家政策和行政规章可以看出，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。并根据【鲁高法[2015]】《山东省会议纪要》“(三)关于农村私有房屋买卖合同的效力问题。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织成员的，可以认定合同有效”的规定，李泉荣早已于1998年将户口签入市中区，签订协议时与李明不是同一集体经济组织成员，并且李明已经在村里有住房，违反了非同一集体经济组织成员禁止转让宅基地及买卖房屋的强制性规定，该协议应为无效。2、《物权法》、《土地管理法》等结合《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《山东省会议纪要》、山东省高级人民法院在《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条规定，可以看出《物权法》、《土地管理法》等法律中关于宅基地的批准、变更登记均是强制性规定，且是效力性的禁止性规定。因此，涉案协议违反了《合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益；并符合《合同法》第五十二条合同无效的规定。综上，该协议的签订违反法律强制性规定，应当认定为无效合同，请求改判或发回重审。
上诉人李泉荣辩称，同意李广、李华、李萍的上诉请求及事实理由。
被上诉人李明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。李明与李泉荣签订的宅基地转让《协议书》合法有效，理由如下：一、李明系李西村集体经济组织的成员，在受让该宅基地之前没有宅基地，根据《土地管理法》第六十二条的规定，具备合法的受让主体资格。二、李泉荣在涉案宅基地转让前享有该宅基地的使用权和地上物所有权，集体土地的所有权属于李西村村集体组织，该宅基地的转让行为是在村委人员和上诉人李泉荣请来的两位律师的协商下完成的，该转让行为程序合法。三、根据双方签署的《转让协议》内容显示：宅基地及地上物于2011年就交付被上诉人使用，按照常理作为共同生活的家庭成员楚桂兰不可能不知情，本案的发生根本原因在于涉案的村集体涉及拆迁利益，上诉人的行为属于恶意诉讼。四、上诉人李广、李萍、李华并非李西村村集体成员，也不是《协议书》的一方当事人，对涉案宅基地及地上物的转让不具备诉讼主体资格。五、我国《继承法》规定的有关遗产内容中，不包括宅基地，《土地管理法》规定宅基地是农民集体财产，村民个人只有使用权，而且这一使用权具有很强的人身依附性，即村民资格。可见，宅基地不属于遗产，不得继承，因此，李泉荣和李明的转让行为不侵害李广、李萍、李华的继承权，李广、李萍、李华无权提起诉讼。六、《土地管理法》对宅基地的批准、变更登记等相关规定属于管理性规定，非效力性规定。上诉人诉求合同无效应依据《中华人民共和国合同法》的规定，在本案中不存在无效情形，上诉人的请求没有法律依据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
上诉人李泉荣上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、请求改判李泉荣与李明2014年5月20日签订的《协议书》无效；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求予以改判或发回重审。一、李泉荣与李明不属于同一村集体经济组织成员，因此双方签订的涉及农村宅基地使用权转移的《协议书》违反了我国法律法规的禁止性规定，应属无效协议。李泉荣现户籍地济南市\'\'style=\'\'cousor:pointer\'\'>为济南市，而李明户籍地为济南市。根据山东省高级人民法院《关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知》【鲁高法(2005)201号】“(三)关于农村私有房屋买卖合同的效力问题。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，因此农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖合同的双方均是同一集体经济组织成员的，可以认定合同有效”的规定，由于李泉荣将涉案宅基地使用权及地上物所有权一并转让给李明的行为违反了“非同一集体经济组织成员”之间禁止转让宅基地使用权及禁止买卖房屋的强制性规定，双方签订的协议书应属无效。二、李泉荣与李明的转让宅基地使用权的行为违反了我国《土地管理法》，也应认定无效。一审判决适用法律不当。根据《土地管理法》第十二条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定，及山东省高级人民法院在《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条的规定，由于李泉荣和李明买卖农村宅基地上所建房屋的行为未经政府部门批准和登记，双方所签订的协议书应属无效。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，请求支持李泉荣的上诉请求。
上诉人李广、李萍、李华辩称，同意上诉人李泉荣的上诉意见。
被上诉人李明的答辩意见同对李泉荣的上诉答辩意见。
上诉人李广、李萍、李华一审诉讼请求：请求依法确认李明、李泉荣于2014年5月20日签订的《协议书》无效。
一审法院认定事实：李泉荣与楚桂兰系夫妻关系，婚后育有三名子女，即李广、李萍与李华，楚桂兰于2015年9月30日去世。李明系李西村村民，长久在该村居住且户籍在本村，并自述为该村集体经济组织成员，李泉荣与李明系叔侄关系。1992年7月23日，李泉荣取得位于济南市历城区郭店街道办事处李西村宅基地一处（地号为050910105）的使用权，占地208.9㎡，权属性质为集体土地建设用地使用权。2014年5月20日，李泉荣作为甲方与李明作为乙方经协商就甲方名下位于济南市历城区郭店街道办事处李西村宅基地（地号：050910105）及其地上物的转让事宜签订协议书一份，约定：一、上述宅基地及地上建筑物自2011年起一直由乙方使用存放物品，视为甲方已于2011年交付给乙方；二、乙方一次性向甲方支付转让款人民币28000元，于本协议签订之日支付；三、上述宅基地及地上物的所有拆迁权益归乙方享有…六、本协议自甲、乙双方签字并捺手印后生效，任何一方不得反悔，如乙方违约需向另一方支付违约金3万元。协议签订后，李明于当日向李泉荣支付转让款28000元，李泉荣出具收条一份。后双方当事人就上述转让协议产生争议。2016年10月26日，郭店街道李家庄西村民委员会出具证明一份，内容为：兹证明李泉荣与李明于2014年5月20日签订的宅院转让协议是在村委人员和李泉荣请来的两位律师的协商下完成的，协议是由李泉荣请来的律师起草，由李泉荣和李明签字按手印完成的。
李广、李萍、李华主张协议无效的依据有三，第一，协议签订时，李泉荣之妻楚桂兰身患重病，对转让行为并不知情，协议所涉地上物系楚桂兰与李泉荣婚姻关系存续期间的共同财产，李泉荣未经其他共有人同意擅自处分应为无效。李明、李泉荣的行为也侵犯了李广、李萍、李华的合法继承权。第二、土地管理法律法规规定农村实行一户一宅，李明自有宅基地再行购买违法了法律禁止性规定，且宅基地使用权的转让需经村集体经济组织同意，并经县级人民政府批准登记在册，故李明、李泉荣的行为也因违反了法律法规的规定而无效。第三、法律法规明确规定宅基地只能在本集体经济组织内流转，而李泉荣签订协议时并非是李西村集体经济组织的成员，李泉荣不符合这一规定的主体要求，李明、李泉荣行为应当无效。且协议价格28000元明显低于实际价值。李明认为李泉荣系宅基地的登记权利人，有权对宅基地的使用权做出处分，不存在违反土地管理法及相关规定的情形，且相关规定系管理性规定，并不影响该协议的合同效力，另该协议已经村委会同意并确认，合同应为有效。
一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。李明、李泉荣之间签订的《协议书》符合买卖合同的要件，李泉荣自愿将登记在其名下的宅基地使用权及地上物所有权转让与李明，李明支付价款28000元，李明、李泉荣之间的协议书实际系以李泉荣名下宅院为标的物的买卖合同。李广、李萍、李华认为李泉荣未经其他共有权人同意擅自处分共有财产，合同应当无效。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故李广、李萍、李华关于李泉荣转让宅基地使用权及地上物的行为系无权处分而导致合同无效的主张，不能成立。李广、李萍、李华主张李明、李泉荣之间的转让行为违反了法律的强制性规定，但根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条的规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可见，宅基地使用权的转让并不当然为法律所禁止。虽然《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，但结合该条“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，表明“一户一宅”的限制，目的是为了加强对农村集体经济组织的有效管理，属于规范性的禁止性规范，并非效力性的禁止性规定，李广、李萍、李华以此主张合同无效不能成立。农村集体土地属于集体所有，宅基地的所有权人系村集体经济组织，使用权人系登记的权利人，李泉荣作为宅基地使用权人及地上物所有权人，将宅院转让与该宅基地所属集体经济组织的成员李明，符合法律规定的向本集体经济组织成员转让的情形，李广、李萍、李华以李明、李泉荣主体不符合法律规定主张协议无效不能成立。依法成立的合同自成立时生效，宅基地进行过户登记是土地管理部门的管理职能，并非合同的生效要件，李广、李萍、李华以未经过户登记为由主张合同无效不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：下列情形之一的，合同无效：（一）乙方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。李广、李萍、李华及李泉荣主张协议无效，应当举证证明该协议存在前述法律规定的无效情形，不能证明应当承担举证不能的后果。李广、李萍、李华提出的无效情形均不能成立，也不能举证证明存在其他无效的情形，对其诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条第一款、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李广、李萍、李华的诉讼请求。案件受理费100元，由李广、李萍、李华共同负担。
本院二审期间，当事人均没有提供新证据。经审理本院认定：原审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，二审中李明陈述，李明出生就在李家西庄，和其父亲一起居住，没有自己的宅基地，成人后村里没有再分给其宅基地，所以买了李泉荣的宅基地。李广、李萍、李华及李泉荣未举证证明李明除涉案宅基地外，存在其他的宅基地。
本院认为，本案主要争议焦点为李泉荣与李明签订的《协议书》是否有效的问题。关于李泉荣及李广、李萍、李华上诉主张签订协议时李泉荣并非李西村集体经济组织成员，李泉荣与李明非同一农村集体经济组织成员，故《协议书》违反了法律法规的禁止性规定，应属无效的问题。对此，本院认为，我国现行法律、行政法规中并没有“非同一集体经济组织成员不得转让宅基地”的强制性规定，但由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，因此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。本案中，李明为涉案宅基地所在村集体经济组织成员，依法可以受让其所在村集体的宅基地。因此，李泉荣及李广、李萍、李华的该上诉主张不能成立。关于涉案《协议书》是否因违反《中华人民共和国土地管理法》第十二条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条而无效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。但该两条规定并非对合同生效要件的规定，故未经过户登记不影响涉案《协议书》的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的是出卖人无权处分情况下合同效力的问题，一审法院引用该条规定正确。综上，李泉荣及李广、李萍、李华的上诉理由均不能成立。李广、李萍、李华未举证证明涉案《协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，一审法院判决驳回李广、李萍、李华的诉讼请求符合法律规定，本院予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人李广、李萍、李华负担200元，由上诉人李泉荣负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈李丽
代理审判员 潘 峰
代理审判员 宋文华
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 曹 鸿