内蒙古自治区土默特左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0121民初1189号
原告(反诉被告)温剑峰，男，1979年5月26日出生，汉族，个体户，住土左旗。
委托代理人王海福，土左旗司法局陶思浩区域服务中心法律工作者。
被告（反诉原告）张学军，男，1973年7月27日出生，汉族，个体户，住土左旗。
委托代理人郑淑珍，内蒙古尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。
第三人梁波，男，1984年8月13日出生，汉族，个体户，住土左旗。
原告温剑峰诉被告张学军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理，7月15日，被告张学军提出反诉，并要求第三人梁波参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2016年8月11日合并公开开庭进行了审理。原告温剑峰及其委托代理人王海福，被告张学军及其委托代理人郑淑珍，第三人梁波到庭参加�诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告向法院提出的诉讼请求：1、请求人民法院判令被告排除妨碍，停止侵权。2、依法判令被告立即腾出租用原告在土左旗察素齐镇原政府广场北浙加都超市西把边的门市店。3、依法判令被告赔偿损失28480元（712元/天×40天），并承担本案诉讼费用。
事实和理由：2013年6月20日原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于土左旗察素齐镇原政府广场北浙加都超市西把边有门帘房一处，合同约定租期为三年，即从2013年6月20日至2016年6月20日止，租金前二年为25万元，第三年按市场价定为26万元。2016年6月20日租赁到期后，合同已经终止，原告要求被告腾房，而被告拖延至今不予腾出。原告认为，原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》已经到期，合同已经终止，而被告不予腾房的行为已构成侵权，同时其行�给原告造成了租金损失，按照每年租金26万元计算，原告每日损失租金712元（260000元÷365天），从2016年6月21日原告请求赔偿40天的损失为28480元（712元×40天）。
被告辩称，合同到2016年6月20日已经终止，但原告在合同届满前已将被告租赁的房屋租给第三人，被告依法享有租赁优先权，要求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告向法院提出的诉讼请求：1、确认反诉原告对位于土左旗察素齐镇原政府广场自东向西与自南向北交汇处序号南10号拐角上下楼商用房一套享有优先承租权；2、判令反诉被告以年租金32万元的价格与反诉原告签订诉讼请求所指商品房租赁合同，租期三年；3、确认反诉被告与第三人的租赁合同无效；4、判决反诉被告承担与本案相关的全部诉讼费用及其他费用。
事实与理由：自2008年12月19日至2016年6月20日，原告分四次与被�签订房屋租赁合同，持续9年向反诉被告租赁位于土左旗察素齐镇原政府广场自东向西与自南向北交汇处序号南10号拐角上下楼商用房一套，用于经营手机专卖业务。为了便于经营和转租，反诉原告先后几次投入大量资金对租用房进行装修和改造。为了减小经营成本，自2013年12月起反诉原告一直将商用房二楼转租于第三人用于李宁牌服装经营。
2016年3月4日左右房屋租期到期前三个多月，第三人找到反诉原告询问租房事宜，原告在第三人在场的情况下致电反诉被告，向反诉被告表明还需要租用房屋的意愿并询问具体租金价款，反诉被告明确答复租金还是260000元一年，反诉原告和第三人说明自己要继续以260000元价款租赁的意愿，并征求第三人是否继续租赁，第三人称考虑考虑。2016年3月31日，反诉被告致电反诉原告称有做服装生意的大集团要租赁房屋，租金320000元，请反诉原告考虑换地方，反诉原告明确表示没有其他合适的地方且换地方不利于经营，反诉被告应该优先反诉原告继续租用房屋。4月3日反诉被告与反诉原告沟通问是否要以320000元的价款续租，反诉原告答复反诉被告正值清明节放假，等上班后待反诉原告与合作方联通公司商量后确定，上班后反诉原告电话联系反诉被告表示要续租，反诉被告答复反诉原告说晚了，已经以320000元的价款租给第三人了。自3月31日到反诉原告得知房屋租给第三人不到7天的时间内，第三人一遍假意对反诉原告诉苦说租金这么贵生意可怎么做，一边私下与反诉被告以320000元的租赁价款签订了租赁合同。
反诉原告认为，第一、《合同法》第二百三十条规定了承租人的优先购买权，举重以明轻，承租人既然在出租人出卖房屋时，同等条件下具有优先购买权，那么由于承租人对涉案房屋长期居住或经营生产，一方面存在较为稳定生活和生产经营状态，另一方面从事商事经营者一半还在房屋上进行了工商、税务登记，或者房屋进行了装修、宣传投入，为保证社会生产、生活的稳定性，建设社会资源的不必要浪费，在出租人继续对外租赁房屋时，同等条件下应当认定承租人享有优先承租权，优先承租权是一项法定权利，是一种附加条件的形成权，具有一定的物权性质，具有对抗第三人的效力，优先承租权是为了维护社会公平，保护相关弱势群体，保障交易安全，有利于房屋租赁行业发展壮大而制定的，具有公共政策特性，符合《民法通则》第四条规定的民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则的立法宗旨。本案反诉原、被告之间有持续9年之久合法有效的租赁合同关系，出租人在继续出租租赁房屋情况下，反诉原告享有同等条件的优先承租权，反诉被告未给予原告合理期限考虑的情况下将房屋出租与恶意第三人侵犯了原告的法定优先承租权。第二、第三人与反诉被告恶意串通签订租赁合同损害了反诉原告的利益，根据《民法通则》第58条第四项、《合同法》第五十二条第二项的规定，双方的租赁合同自始、当然、绝对无效。故请求法院支持反诉原告的诉讼请求。
反诉被告辩称，原、被告签订的租赁合同于2016年6月20日已到期，合同依法已经解除。原告没有和第三人签过合同，即使签了，反诉原告也没有理由要求确认双方签订的合同无效。请求驳回反诉原告的反诉请求。
第三人述称，第三人从2009年起，通过他人转租租赁讼争房屋一楼部分和二楼全部，租金直接给付反诉被告，至今仍在使用该房屋，但没有和反诉被告签订过反诉原告所谓的租赁合同，该案与第三人无关。
本院经审理认定事实如下：2013年6月20日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，租金前二年为25万元，第三年为26万元，合同到期日为2016年6月20日。本案争议的事实是原告是否与第三人签订了租赁合同，被告是否享有租赁优先权。原告向法院提供2013年6月20日原告与被告签订的《房屋租赁合同》，经质证被告没有异议，本院予以确认；被告提供的四份与原告的谈话录音和通话录音经质证原告认为，该录音不能证明原告与第三人签订了租赁合同，被告应向法院提供与第三人签订的书面租赁合同。第三人经质证认为被告应向法院提供书面租赁合同。对于原告提供的证据，被告不持异议，本院予以采信；被告提供的证据不具有客观性，仅凭推断不能证据原告与第三人签订了租赁合同，本院对被告提供的证据不予采信。故本院经质证、认证认定事实如下：2013年6月20日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，租金前二年为25万元，第三年为26万元，合同到期日为2016年6月20日。合同到期后，被告认为原告将租赁房屋另租第三人，自己享有优先承租权，拒绝将租赁商用房返还原告。本院同时认定如下事实：讼争房屋底层部分及二层全部由被告转租第三人使用，转租费为13000元。
本院认为，关于本诉，原、被告间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示的体现，合法有效，双方均应依约履行。合同法第二百三十五条规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。因此，被告应在租赁合同到期后将租赁物返还原告；返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故本院对原告1、请求人民法院判令被告排除妨碍，停止侵权；2、判令被告立即腾出租用房屋的诉讼请求予以支持；原告请求判令被告赔偿损失28480�（712元/天×40天），并承担本案诉讼费用的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的租赁合同到期后，被告实际占用该房屋，理应支付相应的房屋使用费。至于房屋使用费的标准，原告主张以日租金712元为标准，因上年度被告实际使用房屋租金为13000元，故本院确认日租金为356元（130000元÷365天），原告主张从2016年6月21日赔偿40天的损失为28480元的诉讼请求本院不予全部支持，支持赔偿40天损失为14247元（130000元÷365天×40天）。关于反诉，我国法律未对优先承租权作出相应的规定，所以，反诉原告请求享有讼争房屋优先租赁权并以年租金32万元的价格与反诉原告签订商品房租赁合同，租期三年的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持；我国《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。反诉�告没有提供书面证据证明反诉被告与第三人签订了讼争房屋的《租赁合同》，所以，反诉原告请求确认反诉被告与第三人的租赁合同无效的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张学军于本判决生效后10日内迁出租赁房屋（所属物品一并搬出）并将房屋返还原告温剑峰；
二、被告张学军赔偿原告温剑峰合同到期后40天房屋使用费14247元；
三、驳回反诉原告的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费512元由被告负担。反诉案件�理费6100元由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。
审 判 长 荣筱姿
审 判 员 孔明慧
人民陪审员 葛元庆
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 云丽君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租�物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。