吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民初16号
原告（执行案外人）：刘丽，女，1989年12月1日生，汉族，住吉林省德惠市。
委托诉讼代理人：杨学洪，吉林智迪律师事务所律师。
被告（申请执行人）：ＸＸ，男，1963年5月24日生，汉族，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：金洪亮，吉林新锐律师事务所律师。
第三人（被执行人）：长春市开泰房地产开发有限公司，住所地长春市绿园区青川二胡同绿色家园小区12栋101号。
法定代表人：张红旗，经理。
委托诉讼代理人：魏洪君，该公司副经理。
委托诉讼代理人：姜秋泉，该公司法律顾问。
第三人（被执行人）：景晨光，男，1977年5月20日生，汉族，住长春市宽城区。
原告刘丽与被告ＸＸ、第三人长春市开泰房地产开发有限公司（以下简称开泰公司）、景晨光案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘丽的委托诉讼代理人杨学洪、被告ＸＸ及其委托诉讼代理人金洪亮、第三人开泰公司的委托诉讼代理人魏洪君、姜秋泉到庭参加诉讼。第三人景晨光经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对本案争议房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封措施。2.确认案外人刘广胜与开泰公司签订的“房屋抵账协议”有效。3.确认诉争的房屋所有权归原告所有。事实和理由：2014年5月20日，原告与开泰公司签订商品房内部认购书，购买本案争议房屋。此房是原告在刘广胜手中取得。刘广胜于2013年以长春建工集团吉泽建设有限公司的名义承包开泰公司开发的长春市绿园区青川二胡同的绿色家园小区9号楼，工程结束后开泰公司与刘广胜签订了房屋抵账协议，用争议房屋抵账给刘广胜，抵顶工程款1154640元。在办手续时直接办在原告名下。原告已办理物业手续，费用已交齐，现已居住，开办超市至今。依据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。本案执行依据的民事判决均认定ＸＸ与开泰公司之间虽未设立抵押物权，但不影响双方担保合同的效力，该裁判原则同样适用于本案，原告购买的房屋虽未办理产权登记，但是购房合同合法有效，依法受法律保护。综上，原告的购房合同合法有效，不应对争议房屋予以执行。
ＸＸ辩称，根据长春市中级人民法院（2016）吉01执异字426号、429号、430号执行裁定书，有多人对本案涉案房屋中的102、103、104、105、106主张权利，因此开泰公司与原告涉嫌伪造虚假合同，本案原告所提交的证据不应予以采纳。涉案的原告所提交刘广胜、张元梓与长春建工集团吉泽建设有限公司签订的协议，经我方调查，长春建工集团吉泽建设有限公司不予认可，且其与刘广胜、张元梓之间不存在任何关系，所以上述两份合同应为虚假合同。涉案房屋的所有权人为开泰公司，目前上述房屋没有合法有效手续，不符合交付条件；原告与开泰公司之间无合法有效合同，也没有合法有效的付款凭证，且未实际占有。我方申请执行上述房屋符合法律规定。
开泰公司述称，一、原告在其诉状中陈述属实。原告在人民法院查封之前取得诉争房屋。我公司以房屋抵工程款是合法有效的，系目前房地产开发企业的通行做法。诉争房屋系原告的财产，在人民法院查封时，已经不属于我公司。二、诉争房屋所在小区现无法办理物权登记手续。三、原告作为善意取得的房屋买受人，购买房屋没有过错，人民法院的查封错误，应支持原告的诉讼请求。
景晨光未到庭参加诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
本院在审理ＸＸ与景晨光、开泰公司、郭洪利民间借贷纠纷一案中，于2015年6月2日以公告方式保全查封了开泰公司开发的、位于长春市绿园区青川二胡同的绿色家园小区（建筑图纸上记载）包括地上一层建筑，纵轴28-31，横轴OA-
N房屋在内的13套门市房。查封期限为三年。本院于2015年10月16日作出（2015）长民五初字第7号民事判决书，判决：一、被告景晨光于本判决生效后十日内偿还原告ＸＸ借款本金11040000元及利息。二、被告开泰公司以其所开发、所有的绿色家园小区门市房价值范围为限，对上述借款本金及利息承担连带清偿责任。景晨光、开泰公司不服，上诉至吉林省高级人民法院，吉林省高级人民法院判决驳回上诉，维持原判。因上述被执行人未履行生效文书所确定的给付义务，ＸＸ向本院申请执行，本院以（2016）吉01执363号立案执行。2016年9月12日，本院再次在涉案房屋处张贴公告。告知相关权利人可在本公告张贴之日起十五日内向本院主张权利。逾期不予主张的，本院将依法对上述查封财产实施评估、拍卖、变卖及抵债等处分措施。后原告等针对查封的标的物提出异议，被我院裁定驳回异议，原告对该裁定不服，向本院提起诉讼。
另查明，原告向本院提供了其父亲刘广胜作为承包方长春建工集团吉泽建设有限公司（乙方）委托代理人的身份（但合同没有长春建工集团吉泽建设有限公司盖章）与开泰公司（甲方）签订的《朝鲜屯棚户区改造建筑工程承包协议》，该协议约定由乙方承包长春市绿园区朝鲜屯棚户区改造建筑工程9#楼除电梯、消防工程之外，施工图纸范围内的全部工程内容；2014年5月10日刘广胜作为施工单位负责人与建设单位负责人魏洪君签订的《工程结算单》，结算工程总造价为5587226元；2014年5月19日开泰公司和刘广胜签订的《房屋抵账协议》，协议约定用每平方米12000元，面积为96.22平方米的8#楼101门市，抵账1154640元工程款，双方全部结清；2014年5月20日，原告与开泰公司签订的《商品房内部认购书》，约定购买开泰公司开发的位于长春市东起青川二胡同，西至青川三胡同，南起青川路，北至青园路的“绿色家园”小区的第8幢101门市房，建筑面积为96.22平方米。双方约定该商品房单价每平方米12000元，房屋总价款1154640元；同日，开泰公司出具的金额为1154640元收据一张，并在备注栏注明：“此房款抵工程款”；原告提交其于2014年12月1日向长春市开泰物业服务有限公司交纳物业费、装修垃圾清运费、公共用电等费用的收款收据。
又查明，原告起诉状中所列第三人刘广胜并非本案前置程序（2016）吉01执异423号案件的当事人。另，原告的委托诉讼代理人向法庭提交撤回对刘广胜起诉的书面申请。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告提交的证据不足以证实在人民法院查封前其与开泰公司签订了合法有效的书面买卖合同、已合法占有涉案房屋且已支付全部价款。因此，原告不享有以上规定中列明的足以阻却执行的实体权利。原告主张排除执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，但原告所提交的证据亦不足以证实其排除执行的诉讼请求符合上述法律规定的情形。原告诉讼请求中请求确认有效的房屋抵账协议，无论该协议效力如何均不能证明原告享有以上规定中的实体权利，因此该项诉讼请求在本案中不予评价。原告诉讼请求中请求确认诉争房屋所有权归其所有，但原告未取得诉争房屋的物权登记，亦未提交证据证明其对诉争房屋享有所有权，本院对该项诉讼请求不予支持。由于本案争议房屋系门市房，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告刘丽的诉讼请求。
案件受理费15192元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 梁 伟
代理审判员 赵 溪
代理审判员 郭 宇
代理审判员 陈大为
代理审判员 王君伟
二〇一七年六月十六日
书 记 员 庞 娟