山东省微山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）微民初字第492号
原告郭其斌。
委托代理人杜绍合。
被告微山县弘兴房地产开发有限责任公司。
法定代表人李佰模，总经理。
住所地，微山县夏镇新河北街**号。
委托代理人宁本化。
委托代理人吕瑞强。
原告郭其斌与被告微山县弘兴房地产开发有限责任公司（以下简称弘兴房地产开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭其斌的委托代理人杜绍合，被告弘兴房地产开发公司委托代理人宁本化、吕瑞强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭其斌诉称，原告与被告在2011年11月9日签订《商品房买卖合同》，约定被告将第8幢东1单元9层房屋预售给原告，价款为303466元。原告依约定将房款支付与被告。在2011年12月28日，原、被告就储藏室进行补充协议，约定将该商品房所在楼宇地下48号储藏室以24700元的价格预售给原告，但被告至今未建设，欺骗原告。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2011年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付原告；同时，该合同第九条约定，如逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，被告至起诉日未按约定履行合同义务。对商品房产权登记，根据合同第十五条的约定，应由出卖人将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，未在商品房交付之日起360日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的5%支付违约金，时至今日，被告未履行义务。被告在对原告签订合同之前，对该小区的宣传广告提出，打造现代皇家水景园林，绿化率高达33%，原告依据该广告且对该广告的内容充分信任而购买被告的商品房，但现在小区未进行绿化，严重损害原告的利益。综上所述被告的行为已对合同的履行构成违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，依法判令，一、被告继续履行合同，向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及房屋产权证。被告履行小区绿化义务，将小区绿化达到绿化率33%，解除与被告的补充协议，由被告双倍返还储藏室款计49400元。二、被告支付下列违约金：（1）承担因交房行为违约（至起诉之日）被告应承担的违约金67065.98元；（2）因逾期办理房屋产权证而致的违约金15173.3元，以上共计131163.9元。三、本案诉讼费及其他费用被告承担。
被告弘兴房地产开发公司辩称，原告第一项诉讼请求绿化率达到33%无事实和法律依据，被告没有向原告承诺过绿化率的问题；针对原告第二项诉讼请求，原告、被告签订的储藏室购买补充协议，没有达到合同约定的交付条件；针对原告的第三项诉讼请求，被告按照合同约定向原告提供了符合合同约定和法律规定的房屋，且原告都已入住该房屋，被告没有违约，不应当承担所谓的违约金。综上驳回原告的诉讼请求。
原告郭其斌向本院提交了以下证据：
商品房买卖合同1份；2、补充协议1份；3、收款收据；4、宣传页。
被告弘兴房地产开发公司向本院提交了以下证据：
1、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、地基与基础分部（子分部）工程验收记录、主体结构分部（子分部）工程验收记录、主体结构工程质量验收报告、竣工工程质量验收报告、地基与基础工程质量验收报告；2、建设小区领取钥匙领取单复印件7张；3、电话通信祥单。
经审理查明，原告郭其斌于2011年11月9日与被告签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第八条载明：“交付期限。出卖人应当在2011年12月31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、无”。《商品房买卖合同》第九条载明：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金；2、无”。《商品房买卖合同》第十一条载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。《商品房买卖合同》第十五条载明：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。”。原告与被告于2011年12月28日签订的《建设小区补充协议》第四条载明：“使用时间及违约责任。待地下综合验收合格后交付。此补充协议的违约责任与商品房买卖合同的违约责任一致”。合同签订后，原告按合同约定交齐了房价款303466元及储藏室款24700元。原告自认2012年2月22日领取了合同约定的房屋钥匙。原告于2013年3月18日诉至本院。
另查明，被告弘兴房地产开发公司自行组织有关单位进行了竣工验收，并于2012年1月6日出具竣工工程验收合格报告。
本院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。对于被告认为原告已按合同约定的日期领取房屋钥匙的抗辩主张，因被告未能提供有效证据证明，本院不予采信，应以原告自认的交付日期为准。本案中，被告弘兴房地产开发公司虽于2012年2月22日将房屋交付给原告郭其斌，但该房屋未经有关行政主管部门完成综合验收，不符合合同约定的交付的条件，同时也违反了法律的禁止性规定，交付行为无效，应当承担逾期交房的违约责任。但是，原告明知该房屋未经有关行政主管部门完成综合验收而接房，有一定过错，自原告接房之日至原告起诉之日止被告弘兴房地产开发公司所承担的合同约定的逾期交房的违约责任额度应予以酌情减轻至日万分之三。关于绿化率的问题，原告未能提供证据证明该小区绿化不达标，原告请求被告履行小区绿化义务并达到绿化率33%的诉讼请求，本院不予支持。关于原被告签订的补充协议，因双方约定待地下综合验收合格后交付储藏室，截止原告起诉之日止，地下亦未综合验收合格，未达到交付条件，被告不构成违约，因此原告要求解除与被告的补充协议，由被告双倍返还储藏室款的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期办理房屋产权证而致的违约金问题，因双方约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，截止原告起诉之日止，出卖人未能合法有效的将房屋交付原告，因此也谈不上在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告弘兴房地产开发公司自2012年1月1日至2012年2月22日共52天应承担逾期交房的违约金为7890.12元（303466元×52天×5／10000），自2012年2月22日至2013年3月18日共390天应承担逾期交房的违约金为35505.52元（303466元×390天×3／10000）。故依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告微山县弘兴房地产开发有限责任公司继续履行合同并支付原告郭其斌违约金43395.64元。于本判决生效之日起七日内付清。
二、驳回原告郭其斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2923元，由原告郭其斌负担1956元，被告微山县弘兴房地产开发有限责任公司负担967元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 张兰坛
审判员 梁晓艳
审判员 王 冰
二〇一四年五月二十六日
书记员 卜其祥
附相关法条：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《中华人民共和国合同法》
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。