新疆生产建设兵团第七师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵七民一终字第45号
上诉人（原审原告）陈歌，女，1962年6月6日出生。
被上诉人（原审被告）吴青山，男，1957年10月4日出生。
被上诉人（原审被告）张建锋，男，1963年7月16日出生。
委托代理人田盛新，新疆弘桥律师事务所律师。
上诉人陈歌因与被上诉人吴青山、张建锋确认合同无效纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2014）奎垦民一初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈歌、被上诉人吴青山、被上诉人张建锋及其委托代理人田盛新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1994年1月25日，陈歌与吴青山登记结婚。2009年7月12日，双方在新疆维吾尔自治区奎屯市民政局协议离婚，离婚时约定诉争房屋归陈歌所有，暂由吴青山看管。诉争房屋位于新疆生产建设兵团第七师一三一团罐头厂住宅区（平房3间、建筑面积为96平方米、占地面积180平方米），1995年4月办理了新疆生产建设兵团第七师一三一团职工宅基地报批手续。吴青山管理诉争房屋期间，在未告知陈歌的情形下与张建锋于2009年8月24日签订了诉争房屋的买卖协议，约定将该房屋及院落转让与张建锋，房款100000元。后又签订了打印版的房屋买卖协议，约定将诉争房屋及院落转让与张建锋，房款100000元。吴青山分别于2009年8月24日、9月27日、12月31日、2010年6月23日共计收到张建锋房款100000元。后吴青山将房屋的所有权证、规划建设许可证、宅基地报批表交于张建锋。
原审法院审理认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，诉争房屋所有权证、规划建设许可证、宅基地报批表记载所有权人均为吴青山。陈歌与吴青山离婚后，虽约定该房屋为陈歌所有，但未及时办理诉争房屋的产权变更登记，且又将该房屋产权证明书交于吴青山保管。张建锋正是基于吴青山出具的该房屋产权证明及该房屋出卖时并无他人居住的事实，相信诉争房屋为吴青山合法所有，其有权对房屋进行处分，随与吴青山签订了房屋买卖协议。双方争议的房屋已实际交付、转移使用。陈歌与吴青山均未能向法庭提供张建锋在购买该房屋时明知该房屋为陈歌所有的证据。张建锋与吴青山签订房屋买卖协议自愿、有偿、无过错、善意。陈歌与吴青山双方约定，不能对抗善意第三人。因此吴青山与张建锋签订的合同合法有效。陈歌与吴青山称，诉争房屋张建锋未办理产权变更登记，不发生物权变更效力，房屋的所有人仍为陈歌，张建锋应退还房屋。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此本案张建锋虽未办理物权变更登记，但并不影响合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。陈歌与吴青山均未能提供相应证据证实本案吴青山与张建锋签订的房屋买卖协议符合《中华人民共和国合同法》规定的无效合同情形。综上，陈歌主张确认吴青山与张建锋房屋买卖协议无效，返还房屋的请求，因无事实及法律依据，法院不予支持。基于陈歌主张确认合同无效、返还房屋的请求未得到法院的支持，故对陈歌主张由吴青山、张建锋承担邮寄送达费161元及案件受理费50元的请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：驳回陈歌的诉讼请求。本案案件受理费50元（已减半收取），由陈歌负担。
上诉人陈歌不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、张建锋在购买诉争房屋时，明知该房屋系陈歌所有、不允许转让、第七师国土资源局一三一团分局及房管部门不予办理过户手续、吴青山无处分权，仍在未经陈歌许可的情况下，恶意购买了该房屋。2、张建锋未办理所有权变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，张建锋不具有善意取得的条件，吴青山与张建锋签订的房屋买卖协议无效。3、陈歌与吴青山未办理诉争房屋产权变更登记，是因相关部门停止办理房屋的产权变更登记，所以陈歌在离婚后未办理产权变更登记。4、根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，在陈歌与吴青山夫妻关系存续期间，诉争房屋是双方的共同财产。离婚时双方约定房屋归陈歌所有。离婚后，陈歌在新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市居住，房产证等在吴青山处，从2009年到2013年期间陈歌来过新疆维吾尔自治区奎屯市，但未看过诉争房屋。吴青山一直告知陈歌诉争房屋在出租。现在是因为听说房子拆迁，然后打电话给吴青山，吴青山告知房子已经卖掉了。陈歌仅委托吴青山看管房屋。吴青山在签订合同时对诉争房屋没有处分权，所以吴青山与张建锋签订的房屋买卖协议无效。5、张建锋与吴青山签订的房屋买卖协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”规定的情形，合同应认定为无效。综上，请求二审法院撤销原判决，判令吴青山与张建锋签订的房屋买卖协议无效，返还位于新疆维吾尔自治区奎屯市一三一团花园里56栋1号房屋，要求吴青山、张建锋承担本案的一、二审案件受理费和邮寄送达费161元。
被上诉人吴青山答辩称：1、吴青山与陈歌离婚后诉争房屋归陈歌所有，吴青山未经陈歌的同意将房屋出卖给张建锋，事后也未经陈歌的追认，吴青山无权处分诉争房屋，吴青山与张建锋签订的房屋买卖协议无效，张建锋应当返还房屋。2、吴青山认可：陈歌没有委托吴青山卖房，但在卖房时告知张建锋房屋是陈歌的、陈歌委托吴青山卖房，吴青山给张建锋说的是假话。张建锋搬入诉争房屋时，当时房屋由一木工租住。3、吴青山愿意将房款归还给张建锋。因此，陈歌的上诉请求符合法律规定。
被上诉人张建锋答辩称：1、张建锋对陈歌与吴青山是夫妻关系、离婚时对房屋的权属约定不知情，张建锋购买房屋时不存在恶意。2、陈歌与吴青山离婚后，陈歌没有实际控制、占有房屋，相关证书也没有登记在陈歌名下，张建锋不可能知道诉争房屋还存在其他权利人。3、相关部门是否停止办理变更手续，吴青山、陈歌是否按离婚协议办理变更手续，不影响吴青山与张建锋签订的房屋买卖协议的效力。4、合同签订后，张建锋搬入诉争房屋居住，当时有一个木工在诉争房屋内居住，吴青山让木工搬离了房屋。因此，陈歌的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回陈歌的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，2009年7月12日，陈歌与吴青山办理了离婚登记，协议离婚时双方约定诉争房屋归陈歌所有，但房屋实际由吴青山管理，房屋所有权证、规划建设许可证、宅基地报批表亦在吴青山处保管，上述证书中记载所有权人均为吴青山。吴青山管理诉争房屋期间，于2009年8月24日与张建锋签订了关于诉争房屋的房屋买卖协议。张建锋自签订房屋买卖协议后至今居住在诉争房屋内。庭审中，陈歌自认离婚后未在诉争房屋居住，一直在新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市居住，2009年至2013年期间虽然来过新疆维吾尔自治区奎屯市，但未去过诉争房屋，现在听说诉争房屋拆迁，然后打电话给吴青山，吴青山告知诉争房屋已卖。经本院审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审中，本院曾组织当事人进行调解，陈歌的调解意见是要求张建锋返还诉争房屋。最终因当事人分歧较大，未达成调解协议。
上述事实有当事人的当庭陈述、婚姻登记记录证明、离婚证、自愿离婚协议书、房产所有证、新疆生产建设兵团农（牧）团（场）规划建设许可证、新疆生产建设兵团第七师一三一团职工宅基地报批表、房屋买卖协议、收条等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：第一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据该规定，出卖人吴青山在签订诉争房屋买卖协议时对诉争房屋有无所有权或处分权，并不影响出卖人吴青山与买受人张建锋之间签订的诉争房屋买卖协议的效力。因此，本案中陈歌以诉争房屋系其所有，吴青山无处分权为由主张房屋买卖协议无效的诉称不能成立，本院不予支持。
第二、关于陈歌主张的张建锋未办理诉争房屋的所有权变更登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定张建锋不具有善意取得的条件，张建锋与吴青山签订的房屋买卖协议无效的上诉请求。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应依据《中华人民共和国合同法》的相关规定来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。若合同具备法律规定的生效要件，则应认为合同关系已经生效，当事人应受到合同的约束。本案中，虽然张建锋未办理诉争房屋的物权变动登记，但并不能因此否定吴青山与张建锋签订的房屋买卖协议的效力。同时本案双方争议的是房屋买卖协议的效力，而《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得制度的规定是关于物权变动的规定，不是针对合同效力认定的规定，因此该条款不适用于本案。故陈歌的上述主张不能成立，本院不予支持。
第三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈歌主张张建锋明知诉争房屋系其所有、吴青山无权处分仍恶意购买，并与吴青山恶意串通，损害其权益，吴青山与张建锋签订的房屋买卖协议无效，张建锋应返还诉争房屋。根据上述规定，陈歌应提供充分的证据证实张建锋明知房屋系其所有仍恶意购买情形及吴青山与张建锋之间存在恶意串通、损害其权益，房屋买卖协议无效。但庭审中陈歌未就上述主张提供证据加以证明，其应承担举证不能的不利后果。同时，张建锋在购房时，根据吴青山提供的所有权人为吴青山的诉争房屋产权手续，有理由相信诉争房屋系吴青山所有，张建锋已经尽到了一般买房人的注意义务和合理审查义务。所以，陈歌关于张建锋系恶意购房、张建锋与吴青山之间恶意串通损害其合法权益，张建锋与吴青山签订的房屋买卖协议无效，要求张建锋返还房屋的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院查明的基本事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。上诉人陈歌要求确认张建锋与吴青山签订房屋买卖协议无效、张建锋返还诉争房屋的上诉请求不能成立，应予驳回。因本案系房屋买卖合同效力纠纷，确认合同有效后，若给陈歌造成损失，其可另行行使赔偿请求权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈歌负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓德新
审判员 徐 华
审判员 张心慧
二〇一四年七月四日
书记员 张甜瑞