新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新民终472号
上诉人（原审被告）：霍城县伟业房地产开发有限责任公司，住所地霍城县。
法定代表人：银建华，公司董事长。
委托诉讼代理人：张江，新疆天和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：伊宁市国土资源局，住所地伊宁市。
法定代表人：俞江，局长。
委托诉讼代理人：罗贤金，新疆长信合律师事务所律师。
上诉人霍城县伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）因与被上诉人伊宁市国土资源局（以下简称伊宁市国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2017）新40民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月16日公开开庭审理。伟业公司法定代表人银建华、委托诉讼代理人张江、伊宁市国土局委托诉讼代理人罗贤金到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人伟业公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2017）新40民初17号民事判决第二、三项，驳回伊宁市国土局的违约金请求；2.请求依法判决伊宁市国土局承担一审主张违约金不当的诉讼费及二审的涉诉费用。事实和理由：1.一审法院认定事实与其判决结果相互矛盾。一审法院根据伟业公司提供的证据认定伊宁市国土局交付出让的土地为”非净地”，仍支持伊宁市国土局的关于利息和违约金的主张。2.伊宁市国土局利用其行政强势地位及伟业公司挽回损失的急迫性签订了统一的不可协商的《国有建设用地使用权出让合同》，伟业公司认为在这种情况下所签订的违约条款当属无效。3.在伊宁市国土局主张利息的情形下，一审判决的违约金是没有依据的。综上请求二审法院依法裁决。
被上诉人伊宁市国土局辩称，1.伟业公司所称涉案土地在交付时属于瑕疵用地，该陈述与事实不符。本涉案土地在出让之前已经进行安置小区建设，并且伟业公司也参与其中，因此在土地使用权出让时，伟业公司对土地状况是明知的，同时在双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定的土地交付状态就是现状出让，因此不存在土地交付存在瑕疵一说。伟业公司所称的争议问题属于商品房买卖合同和施工合同产生的争议，与本案建设用地使用权出让合同不存在关联。2.本案涉案国有建设用地使用权出让合同，是国土资源部制定的格式文本，但此文本允许添加补充内容。涉案建设用地使用权合同的条款都是经过双方协商的，伟业公司并没有提出补充条款的要求，且在合同签订后伟业公司也没有向法院提出撤销之诉，因此伟业公司提出合同无效无法律与事实依据。3.双方在建设用地使用权出让合同中，对滞纳金和违约金的计算都有详细的计算标准，一审法院依照建设用地使用权出让合同的约定，以及伊宁市国土局在诉讼中依法放弃的部分诉请进行了合理的判定，伊宁市国土局认为一审判决结果是公平的。综上，请求二审法院依法维持原判，驳回伟业公司的上诉请求。
伊宁市国土局向一审法院起诉请求：1.伟业公司支付土地出让金35,172,129元、利息132,076元及违约金24,272,926元（截止至2016年10月22日）共计60,765,815元并直至土地出让金支付完毕期间的违约金（按日1‰计算）；2.伟业公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明的事实：2012年5月25日，伟业公司与伊宁市伊丽城市建设投资管理有限公司签订一份《合作协议书》，约定：伊宁市伊丽城市建设投资管理有限公司代表伊宁市人民政府与伟业公司合作对位于伊宁市边境经济合作区36、37号集体土地(面积约553亩,最终以规划、国土部门的测量为准)实施征收储备开发。实施征收储备开发的全部资金由伟业公司承担，开发完毕依法进行国有土地使用权出让后，由双方按照本协议约定进行利益分成。
2013年12月26日，伊宁市汉宾乡人民政府、伟业公司及伊犁正泰建筑工程有限责任公司签订一份《协议书》，约定：伊宁市汉宾乡人民政府与伊犁正泰建筑工程有限责任公司于2012年10月10日和2013年8月20日签订《建设工程施工合同》，并实施了汉宾新村安居富民小区建设工程，目前该建设项目即将完工。现根据伊宁市汉宾乡人民政府、伟业公司2013年11月21日签订的伊宁市边境经济技术合作区37号宗地安置小区手续移交协议书，三方就《建设工程施工合同》之债权债务及相关手续转让给伟业公司达成协议。上述汉宾新村安居富民小区建设项目转让于伟业公司后，基于该项目在伟业公司与消费者、施工单位之间产生了商品房买卖合同和建设施工合同纠纷。
2013年12月5日，伊宁市人民政府作出伊市政办（2013）692号文件,内容为:同意依法收回合作区37号地块内伊宁市汉宾乡人民政府的两宗116.8亩国有划拨土地[宗地一38.3亩、宗地二78.5亩(约52,373.75㎡)]并以挂牌方式重新出让。
2014年1月21日，伊宁市国土局与伟业公司签订一份《出让合同》,约定:伊宁市国土局将位于伊宁市合作区上海路以西、四川路以南52,373.75㎡土地以90,344,719元价格现状出让给伟业公司。付款时间为：第一期2014年2月20日之前付款45,200,000元；第二期2014年7月20日之前付款18,000,000元；第三期2014年10月20日之前付款27,144,719元。上述款项伟业公司在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时,同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率,向伊宁市国土局支付利息。并约定伟业公司不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向伊宁市国土局缴纳违约金。但该宗地非净地。
伟业公司签订上述《出让合同》前后共计向伊宁市国土局缴纳土地出让金62,644,950元(2014年1月14日27,000,000元、2014年6月20日5,000,000元、2014年8月20日13,172,590元、2016年5月5日10,000,000元、2017年3月1日4,472,360元及2017年3月16日3,000,000元)。
双方一致认可合同约定的2014年2月20日中国人民银行发布的贷款利率为年息5.6%，并同意按该利率计息。伊宁市国土局主张利息的截止时间为2016年10月22日。一审庭审中，伟业公司认为伊宁市国土局主张违约金不能成立，但法庭如果支持其该项诉讼请求，伟业公司则认为违约金过高,请求调减。
一审法院认为,双方当事人签订的《出让合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人认可涉案土地出让金欠付数额为27,699,769元，一审法院予以认定。
根据伊宁市国土局、伟业公司的诉讼请求、案件事由、答辩意见及举证、质证和一审法院认证情况，一审法院归纳本案争议焦点为：一、利息问题；二、违约金确认；
关于争议焦点一，伊宁市国土局主张第二期及以后各期出让金利息符合《出让合同》约定,一审法院予以认定。第二期出让金18,000,000元应于2014年7月20日之前支付,第三期出让金27,144,719元应于2014年10月20日之前支付。但伟业公司仅在2014年8月20日支付13,172,590元,2016年5月5日支付10,000,000元。根据双方认可的各期应付出让金数额、利率、伊宁市国土局主张的利息截止时间及利息的起算约定分段计算出伊宁市国土局的利息损失分别为84,000元[第二期2014.7.20日-2014.8.19日利息18,000,000×（5.6%÷12）×1]、585,725.75元[第二期2014.8.20日-2016.10.22日利息（18,000,000-13,172,590）×（5.6%÷12）×26]、2,332,214.65元[第三期2014.10.20日-2016.5.4日利息27,144,719×（5.6%÷365）×560]、439,280.56元[第三期2016.5.5日-2016.10.22日利息（27,144,719-10,000,000）×（5.6%÷365）×167]，合计为3,441,220.96元。但伊宁市国土局仅主张利息损失1,320,760元,属其对民事权利自由处分,不违反法律规定,一审法院予以认定。综上，伟业公司赔偿伊宁市国土局利息损失13,20,760元。
关于争议焦点二。伟业公司未按约定时间支付涉案土地出让金，对伊宁市国土局构成违约。伊宁市国土局依照《出让合同》主张欠付土地出让金及违约金的诉讼理由成立，一审法院予以认定。
伟业公司辩称，国有土地使用权出让的前提是净地出让，而诉争土地并非净地,故其不构成违约。一审法院认为，诉争国有土地使用权出让前，该土地上已开发建设了汉宾新村安居富民小区项目，且伟业公司已受让了该项目；出让时，双方均知晓该情况，并同意以现状出让；出让后，基于上述项目在伟业公司与消费者、施工单位之间产生的是商品房买卖合同和建设工程施工合同纠纷，非履行《出让合同》产生争议，在这些纠纷中，伊宁市国土局无过错。况且，法律、行政法规也未明文规定国有土地使用权出让须为净地，出让合同约定为土地现状出让,而非净地,故伊宁市国土局履行了《出让合同》之义务，伟业公司不构成违约的辩称不能成立，一审法院不予以采信。
违约金的主要功能是弥补损失。本案双方当事人约定的是违约金的计算办法,即自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金。经查，伊宁国市土局的损失主要来自涉案土地出让金利息损失,其主张的日1‰违约金在弥补利息损失后明显高于该损失的30%,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，伟业公司主张违约金过高，请求调减成立,一审法院予以支持。对上述计算违约金办法一审法院依法调减为按年息5.6%赔偿利息损失后，违约金按该损失30%计算。根据诉争土地出让金实际滞纳数额、期限及伊宁市国土局诉讼请求，一审法院分段计算出伊宁市国土局的违约金。
2016年10月22日之前违约金分别计算为441,653.33元[第一期2014.2.20日-2014.6.19日违约金（45,200,000-27,000,000）×（5.6%÷12）×4×1.3]、320,320元[第一期2014.6.20日-2016.10.22日违约金（45,200,000-27000000-5,000,000）×（5.6%÷12）×4×1.3]。第二期、第三期土地出让金滞纳期间利息前述一审法院已计算为3,441,220.96元，故对应违约金计算为4,473,587.25元（3,441,220.96×1.3）。因违约金是对利息损失之弥补，该4,473,587.25元违约金已包含前述认定赔偿之利息损失1,320,760元，故应当扣减为3,152,827.25元（4,473,587.25-1,320,760）。综上，一审法院认定2016年10月22日之前违约金为3,914,800.58元（441,653.33+320,320+3,152,827.25）
2016年10月22日之后违约金分段分别计算。（1.自2016年10月23日至2017年2月28日按年息5.6%的1.3倍对滞纳土地出让金35,172,129元计算违约金。2.自2017年3月1日至2017年3月15日按年息5.6%的1.3倍对滞纳土地出让金30,699,769元计算违约金。3.自2017年3月16日至实际还款之日按年息5.6%的1.3倍对滞纳土地出让金27,699,769元计算违约金。）
综上，伊宁市国土局的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。判决：一、伟业公司于本判决生效后5日内支付伊宁市国土局土地出让金27,699,769元，并向伊宁市国土局赔偿利息损失1,320,760元；二、伟业公司支付伊宁市国土局2016年10月22日之前违约金3,914,800.58元；三、伟业公司支付伊宁市国土局2016年10月22日之后违约金（分段分别计算为：1.自2016年10月23日至2017年2月28日按年息5.6%的1.3倍对滞纳土地出让金35,172,129元计算违约金。2.自2017年3月1日至2017年3月15日按年息5.6%的1.3倍对滞纳土地出让金30,699,769元计算违约金。3.自2017年3月16日至实际还款之日按年息5.6%的1.3倍对滞纳土地出让金27,699,769元计算违约金。）；四、驳回伊宁市国土局的其他诉讼请求。案件受理费345,636元，由伊宁市国土局负担158,992.56元，由伟业公司负担186,643.44元。
本院二审期间，伟业公司提交一份证据，伊州人防罚告字（2017）10号行政处罚事先告知书及行政处罚决定书复印件。证明伊宁市国土局在交付土地时隐瞒了该土地欠付的费用。
经质证，伊宁市国土局认为该证据为复印件，无法确认其真实性。假定该法律文书真实存在，伊宁市国土局认为该处罚是由伟业公司的违法行为导致的，修建人防工程是开发商的义务，并非土地使用权出让人的义务，故对其关联性不予认可，不能证明伊宁市国土局交付瑕疵土地。
由于该行政处罚决定书处罚的主体为伟业公司在涉案土地上建设的项目，与本案建设用地使用权合同并无关联。故本院对该证据的真实性、关联性不予确认。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一审判决支持伊宁市国土局的违约金主张以及对违约金数额的认定是否适当。
伟业公司认为伊宁市国土局出让的涉案宗地是”非净地”，存在瑕疵，其履行义务不符合合同约定，故伊宁市国土局向伟业公司主张违约金是没有法律依据的。本院认为，根据2014年1月21日伟业公司与伊宁市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定，出让土地条件为现状出让，而在该合同签订之前，伊宁市汉宾乡人民政府、伊犁正泰建筑工程有限责任公司与伟业公司签订的《协议书》约定将涉案土地上建设的汉宾新村安居富民小区建设工程项目有关的债权债务及相关手续转让给伟业公司。因此伟业公司在签订《国有建设用地使用权出让合同》时已明知涉案土地并非净地，伟业公司的该项上诉理由，本院不予采纳。
伟业公司以其签订的《国有建设用地使用权出让合同》为格式文本，认为在无任何选择的情形下所签订的违约条款当属无效。本案涉案土地是以挂牌方式出让，伟业公司作为买受人购买涉案土地，与伊宁市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，虽然该合同采用格式合同，但格式合同中的违约责任约定并不必然是无效，而伟业公司并未举证证明违约条款是违背其真实意思情形下订立。故伟业公司的该项上诉理由，本院亦不予采纳。
综上，一审判决认定伟业公司未按照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定按期缴纳土地出让金，存在违约行为，应按照合同约定向伊宁市国土局缴纳违约金，符合法律规定。
关于一审认定违约金数额是否适当的问题。本案双方当事人签订的《国有建设用地使用权出让合同》所约定的违约金实质为迟延履行违约金，是为了督促伟业公司按期缴纳土地出让金，双方当事人在合同中对违约金的计算方式的明确约定。伟业公司提出违约金过高的情形下，一审法院综合考虑，在合同约定的违约金计算方式的基础上根据公平原则和诚实信用原则已经做了相应调整。故一审确定的违约金数额适当，本院予以维持。
综上所述，伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38,118.4元(霍城县伟业房地产开发有限责任公司已预交)，由霍城县伟业房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周亚卉
审 判 员 赵亚丽
代理审判员 陆建蔚
二〇一七年十一月三十日
法官 助理 王继芬
书 记 员 张雅静