上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14604号
上诉人（原审被告）：温桂兰，女，1968年10月1日生，汉族，住内蒙古乌海市海勃湾区。
上诉人（原审被告）：白泽昊，男，1994年4月10日生，蒙古族，住内蒙古乌海市海勃湾区。
上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马雪锋，男，1970年3月5日生，汉族，住上海市金山区。
被上诉人（原审原告）：陈国英，女，1973年3月15日生，汉族，住上海市金山区。
上列两被上诉人的�同委托诉讼代理人：赵昌勇，上海市志君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：白文忠，男，1969年2月13日生，蒙古族，住内蒙古乌海市海勃湾区。
原审第三人：满懿（上海）房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区广元西路315号4幢2楼M室。
法定代表人：梅虹，总经理。
上诉人温桂兰、白泽昊因与被上诉人马雪锋、陈国英、白文忠、原审第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初8505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
温桂兰、白泽昊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人马雪锋、陈国英的一审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人白文忠代签合同的行为不构成表见代�。第一，涉案公证授权委托书在整个交易过程中并未出现，直到重审时被上诉人马雪锋、陈国英才调取，故被上诉人马雪锋、陈国英在购买涉案房屋时不可能基于公证授权委托书作出意思表示；第二，上诉人白泽昊与被上诉人白文忠虽系父子关系，但是两人在法律上系独立的民事主体，也不像夫妻一样享有共同财产权利，故不符合表见代理的构成要件；第三，一审法院基于被上诉人白文忠在原审一审中曾表述上诉人白泽昊当初同意售房即采纳该观点显属错误，原审一审中上诉人白泽昊并未到庭参加庭审，且其亦不认可该说法；第四，被上诉人马雪锋、陈国英签约时并未看到房屋权利人的授权委托书，也没有和其他权利人本人核实，并未尽到审慎注意义务，故其并非善意购买人。2、涉案房屋系上诉人及被上诉人白文忠共同共有，依据物权法的规定，处分该房屋应征�全体共有人同意。上诉人白泽昊并不同意出售涉案房屋，故被上诉人白文忠不能单独处分，故其签订的买卖合同应为无效。3、被上诉人白文忠签订的合同系预约合同，并非本约。第一，双方合同约定以后另行签订买卖合同，且合同仅仅约定定金30,000元；第二，合同没有约定过户时间，欠缺主要条款。即便上诉人白泽昊同意售房，其回国时间亦影响过户时间，故该条款需要另行商定；第三，涉案证据表明被上诉人马雪锋、陈国英在合同签订后仍要求降价，故双方合同仍在磋商，本约尚未成立。
马雪锋、陈国英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
白文忠辩称，其签订合同后告知上诉人温桂兰出售涉案房屋，但温桂兰不同意。上诉人白泽昊则对售房并不知情。由此，同意上诉人的上诉请求。
满懿（上海）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）未发表答辩意见。
马雪锋、陈国英向一审法院起诉请求：判令白文忠、温桂兰、白泽昊继续履行合同，协助马雪锋、陈国英办理上海市金山区XX镇XX路XX弄XX号房屋的过户手续。庭审中进一步明确继续履行合同为，马雪锋、陈国英支付房款，白文忠、温桂兰、白泽昊涤除设定在案涉房屋上的抵押后，并进行房地产交接及协助办理变更登记手续。
一审法院认定事实：2016年6月27日，马雪锋、陈国英与白文忠签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》（以下简称6.27合同），内容为：马雪锋、陈国英购买案涉房屋。房屋建筑面积272.64平方米，总房款2,030,000元，为办理交易过户手续，双方同意本合同签署后40个工作日内前往满懿公司处网签《上海市房地产买卖合同》（以下简称网签合同）。除�有约定外，前述约定期限届满日为双方网签合同的日期。马雪锋、陈国英应于网签合同1个工作日，自行支付或通过满懿公司支付房价款（含定金）630,000元。马雪锋、陈国英应于网签合同3个工作日内向贷款银行申请贷款支付第二期房价款500,000元，贷款不足，应予补足。其他房价款应于2016年11月1日前支付900,000元。关于房屋交付时间为空白。本次交易过程中产生的交易税、费，全部由马雪锋、陈国英承担。合同补充约定，该房屋在产权过户后，白文忠、温桂兰、白泽昊收到全款后，房屋交付给马雪锋、陈国英；现有租金、租约由购买方收取和签订。同日，白文忠签署代签承诺书，内容为本人系上海市金山区XX路XX弄XX号房产的产权人之一，现由于其他共有人因故不能来签约，故全权委托我代为签订该房地产的居间以及买卖合同，代为收取房屋定金，并保证所有产权人�按约定配合买受人过户。同日，马雪锋、陈国英支付白文忠定金30,000元。2016年7月22日，白文忠将90,000元交给满懿公司，用于双倍返还定金及支付中介费。马雪锋、陈国英、白文忠及满懿公司工作人员建有微信群，马雪锋、陈国英于2016年8月9日后多次通过微信，要求签合同、支付首付；白文忠未作回应。
另查明，案涉房屋权利人为白文忠、温桂兰、白泽昊。案涉房屋上存在贷款抵押，抵押权人为中国工商银行上海市分行，债权数额为935,000元。案涉房屋自2014年起处于出租他人使用的状态。
再查明，原审一审〔注：（2016）沪0116民初8446号案件〕2016年11月1日开庭中，白文忠陈述“出售房屋我妻子和孩子当时是同意的2016.6.27日，现在不承认了”。原审二审〔注：（2017）沪01民终3506号案件〕2017年5月17日谈话笔录中，白文忠称授权委托书中的白泽昊签字是其签的。温桂兰称，因其不同意出售案涉房屋，故白文忠也没有要求其办理售房公证，知道白文忠出售案涉房屋后，就没有办理授权委托，也没有去公证。
马雪锋、陈国英为购买案涉房屋于2016年5月24日将原有的位于上海市金山区XX村XX号XX室出售他人，并于2016年7月29日办理了产权人变更登记。马雪锋、陈国英庭审中称，其与白文忠签订6.27合同时，白文忠称温桂兰、白泽昊已办理公证委托，但并未提供相应的授权委托书，故要求白文忠签下了《代签承诺书》。为此，马雪锋、陈国英向一审法院申请调查令，提供了2016年3月30日温桂兰、白泽昊为出售白文忠、温桂兰、白泽昊名下的案涉房屋、上海XX村XX号两套房屋分别办理的公证授权委托书，以及2016年4月12日出售上海XX村XX号房屋的《上海市房地产买卖合同》等，以此证实签订6.27合同时公证授权委托书是存在的，且白文忠已通过该公证委托书已将同样是白文忠、温桂兰、白泽昊名下的上海东安二村房屋出售。针对马雪锋、陈国英举证，白文忠、温桂兰、白泽昊提供了白泽昊的出境记录，表明出具公证授权委托书时，白泽昊并不在国内。另提供了内蒙古自治区乌海市智城公证处于2017年9月1日出具的《关于2016年内乌智证字第0487号和0488号两个公证书的部分内容撤销的决定》，该决定认为，是当事人用欺骗的手段，冒名顶替签署的，导致公证书不真实；委托书所涉及到的委托人白泽昊签名非本人所签，造成委托公证书不真实，决定撤销公证书中对属白泽昊所委托的部分。白文忠、温桂兰、白泽昊另称，公证授权委托书在案涉房屋买卖过程，白文忠从未提交过。马雪锋、陈国英于原审一审时将剩余房款2,000,000元以代管款的形式交进一审法院账户。
审理中，一审法院�予马雪锋、陈国英的财产保全申请，查封了白文忠、温桂兰、白泽昊名下的案涉房屋。
一审法院认为，合同效力问题涉及白文忠是否具有代理权以及6.27合同是否欠缺主要内容。首先，关于白文忠是否具有代理权。1、关于出售案涉房屋的公证授权委托书形成于6.27合同之前，尽管白文忠在本次交易过程中始终未提供，以及白文忠、温桂兰、白泽昊在马雪锋、陈国英本次诉讼中调取后又申请部分撤销，但无法否认本次交易之初即已真实存在，在白文忠签署《代签承诺书》后，马雪锋、陈国英有理由相信白文忠具有代理权。2、白文忠、温桂兰在办理出售案涉房屋的公证授权委托书同时办理了白文忠、温桂兰、白泽昊名下本市另一房产买卖的公证授权委托书，且已完成全部交易，可见交易相关当事人对于公证文书的信赖。3、白文忠在原审一审中出具虚假的授权�托书；温桂兰在原审二审中不诚实地称其从未公证授权白文忠处理本次交易。从中不难看出，白文忠、温桂兰、白泽昊无非假借共有产权人未授权致物权不能发生变更。其实，白文忠、温桂兰、白泽昊系夫妻、父母子女关系，也符合表见代理的构成要件；尽管白泽昊在国外，但现代条件下的联系也甚为便利。故对于白文忠在原审一审中所称妻子、孩子交易之初是同意的表述具有较高可信性。由此可见，一审法院对温桂兰、白泽昊认为案涉房屋交易之初并不知情以及知情后表示不同意出售房屋的辩解不予采信，认定白文忠的代签行为构成表见代理，该代理行为有效。其次，关于6.27合同是否欠缺主要内容。该合同对于房地产交接以及变更登记的时间确实未作约定，但结合案涉房屋出租现状，合同约定的银行贷款申请、付款、户口迁出的时间、合同补充约定以及房屋买�款清交房的交易习惯，本次交易应在双方确定的40个工作日届满日即2016年8月19日前签订网签合同后合理时间即可完成，未作约定事项完全可以推定。故一审法院对于白文忠、温桂兰、白泽昊认为合同欠缺主要内容的辩解不予采信，认定该合同已具备买卖合同的主要内容。综上，6.27合同系当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。6.27合同能否继续履行：1、从马雪锋、陈国英提供的证据来看，马雪锋、陈国英多次通过微信要求首付而白文忠未予回应；白文忠抗辩称是由于马雪锋、陈国英先违约，但从7月21日马雪锋、陈国英与许某的微信记录显示马雪锋、陈国英之所以22日未到中介处是有人通知。退一步说，即使双方未能在7月22日签订网签合同，在8�19日前（双方确定的40个工作日届满日）马雪锋、陈国英均有权要求白文忠、温桂兰、白泽昊履行合同，而白文忠于2016年7月22日将双倍购房定金及中介费交给满懿公司处理的事实行为，表明白文忠、温桂兰、白泽昊不再履行合同，在与马雪锋、陈国英未协商一致之下已然构成违约。2、关于马雪锋、陈国英购房资格，马雪锋、陈国英在诉讼中提供的证据足以证实其具有购房资格。3、签订网签合同并非6.27合同的生效要件，只是由于白文忠、温桂兰、白泽昊违约而未签网签合同，致使马雪锋、陈国英丧失了以银行贷款支付第二期款的机会，现马雪锋、陈国英已以现金方式补足尾款2,000,000元。综上，6.27合同可以且应当继续履行。6.27合同关于房屋交付虽未有约定，一审法院推定的合理时间最迟也不超过2016年12月底，早已届期，故一审法院对马雪锋、陈国英要求继续履行等�关诉讼请求应以支持。至于过户产生的费用应从合同约定，由马雪锋、陈国英承担。鉴于案涉房屋还存在银行抵押贷款，而注销抵押权是完成房屋产权变更登记之必要前提，故在此情况下，为保证合同顺利履行，马雪锋、陈国英付至一审法院账户内的房款2,000,000元，应优先用于注销案涉房屋上的抵押权。
一审法院判决：一、马雪锋、陈国英与白文忠、温桂兰、白泽昊于2016年6月27日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、白文忠、温桂兰应于判决生效之日起十日内归还XX公司上海市金山支行全部贷款本息，并涤除设定在上海市金山区XX镇XX路XX弄XX号房屋上的房地产抵押登记，如届时白文忠、温桂兰不能归还贷款本息，则以马雪锋、陈国英以其应付的购房款代为清偿；三、白文忠、温桂兰、白泽昊应于上述房屋抵押登记涤除之日起十日内协助马雪锋、陈国英�上述房屋产权变更登记至马雪锋、陈国英名下（交易税费由马雪锋、陈国英承担）；四、白文忠、温桂兰、白泽昊应于双方办理产权变更登记之日起十日内向马雪锋、陈国英交付上述房屋，同时，马雪锋、陈国英向白文忠、温桂兰、白泽昊支付购房款2,000,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费23,040元，财产保全费5,000元，合计28,040元，由白文忠、温桂兰、白泽昊承担。白文忠、温桂兰、白泽昊所负之款，应于判决生效之日起七日内缴纳一审法院。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于被上诉人白文忠与被上诉人马雪锋、陈国英就系争房屋签订的买卖合同对于上诉人白泽昊是否具有效力。根据查明的事实，出售系争房屋的相关公证授权委托书中白泽昊的签名确非其本人所签，该公证文书亦被公证机关予以部分撤销。但本院须指出的是，首先，白文忠与温桂兰、白泽昊系夫妻及父子关系，系争房屋购买时白泽昊尚未成年，且根据当事人的庭审陈述，白泽昊至今仍在国外求学，其相应费用亦主要由父母负担，家庭成员之间并不存在关系紧张的情形。由此，白文忠与温桂兰作为父母故意隐瞒白泽昊出售东安二村房屋及系争房屋客观上不符合常理。其次，根据查明的事实，白文忠于2016年4月基于具有同样瑕疵的公证授权委托书将同样登记在其与温桂兰、白泽昊名下的东安二村房屋出售他人，而根据白泽昊的出入境记录，其在2016年5月回国后停留时间长达三月有余，东安二村房屋的部分交易手续的办理以及系争房屋买卖合同的签订亦在其停留期间发生，从上述事实发生的时间节点来看，白泽昊关于其对于两套房屋的出售均不知情的抗辩意见亦缺乏合理性。再者，温桂兰最初关于其从未授权白文忠处理系争房屋交易的抗辩意见已被证实与事实不符，白文忠夫妇与身在国外白泽昊沟通售房事宜客观上亦具有便利性，白文忠在原审一审中所称妻子及儿子在交易之初同意卖房的意见与本案查明的事实可以相互印证，一审法院据此认定其在诉讼之初陈述的上述意见有较高可信度亦具有事实依据和客观合理性。由此，本院认为，温桂兰及白泽昊对于白文忠出售系争房屋的行为应系知晓并认可的，故白文忠代理白泽昊签署的房屋买卖合同对于白泽昊亦具有效力。至于上诉人关于系争合同系预约合同的主张，缺乏法律依据，本院难以支持。双方买卖合�既为有效，则马雪锋、陈国英诉请要求白文忠、温桂兰、白泽昊继续履行合同，于法有据。综上所述，上诉人温桂兰、白泽昊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，所作判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币23,040元，由上诉人温桂兰、白泽昊负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年二月二十六日
书记员 曹晓璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查�询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……