北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终11070号
上诉人(原审被告、反诉原告):北京天赐飞达停车场，住所地北京市通州区永顺镇邓家窑村东。
投资人：李娟，经理。
委托诉讼代理人：郑刚，北京百朗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田雨鑫，北京百朗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京三园物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甜水园东里19号楼。
法定代表人：王晓莉，总经理。
委托诉讼代理人：李延龙，北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹昱明，北京地石律师事务所实习律师。
上诉人北京天赐飞达停车场（以下简称天赐停车场）因与被上诉人北京三园物业管理有限公司（以下简称三园公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第19701号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
天赐停车场上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、九项，改判三园公司向天赐停车场支付因提前提供服务而发生的人工成本损失6万元；改判三园公司向天赐停车场支付2009年停车收费损失188280元；改判三园公司向天赐停车场支付2015年4月到12月人工及管理成本损失553480.48元；改判三园公司向天赐停车场支付监控管理系统和车位锁的折价款219385元；由三园公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、原审法院认定双方委托合同已于2015年3月终止是错误的，应认定2015年双方已达成新的委托合同，天赐停车场同意支付2015年度管理费。2、原审法院对于三园公司因自身过错给天赐停车场造成的损失，未判处由三园公司承担是错误的。3、假设法院认定双方委托合同于2015年3月底终止，则原审法院判决三园公司的赔偿金额亦存在遗漏重要内容，对于天赐停车场的必要人工及管理成本553480.48元未进行扣除，对天赐停车场出资的监控管理系统和车位锁的折价款219385元未予扣除。综上，请求二审法院判如所请。
三园公司辩称，服从一审法院判决，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意天赐停车场的上诉请求。
三园公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令天赐停车场将其非法占用的北京市朝阳区甜水园小区和道家园小区的停车场返还给三园公司；2、判令天赐停车场向三园公司支付多收取的2015年的停车费116万元；3、判令天赐停车场返还其占有的北京市朝阳区道家园9号楼地下室人防，4、判令天赐停车场承担本案诉讼费用。
天赐停车场在一审法院答辩称，不同意三园公司的诉讼请求，要求继续履行合同，且天赐停车场实际支出的相应费用需要三园公司负担。天赐停车场提起反诉请求，1、判令三园公司支付天赐停车场额外垫付的各项支出及损失105万元；2、判令三园公司承担本案诉讼费用。
三园公司针对反诉在一审法院答辩称：天赐停车场在签订合同之前，是知道需要支付部分费用的，且对于天赐停车场的支出情况，三园公司并不清楚。故不同意天赐停车场的反诉请求。
一审法院经审理查明以下事实：2008年11月11日，三园公司作为甲方、天赐停车场作为乙方签订《甜水园和道家园小区内停车场的委托管理协议》，约定：甲方将所属朝阳区甜水园小区和道家园小区内的停车场交由乙方负责经营与管理，并同时承担三个小区的治安巡逻等任务；协议有效期为六年，自2008年12月1日起至2014年12月31日止（含一个月过渡期）；交费方式：签订本协议之日乙方向甲方交纳前两年管理费，每两年交费一次，第二年的第11个月30日之前交纳下两年的费用，以此类推；管理费标准：第一年为6万元，第二年为8万元，第三年至第六年每年为10万元；每延误一天按应交纳管理费用的千分之一加收滞纳金，延期十日不交管理费，甲方有权解除本协议，自甲方通知乙方之日起三日内，乙方撤出上述小区；本协议签订之日起乙方应立即办理以甲方为申请单位的《机动车停车场备案》登记的核准，费用由乙方负担，甲方负责提供相应的证明材料另一方进驻小区后应合理、合法、合规的进行车辆管理、车辆收费，并负责三个小区内的治安管理；乙方进驻小区后将立即进行投资改造，由乙方出资安装监控系统，按管理部门要求设计和建设停车场，以保证经营管理工作的顺利进行（投资改造清单另见附件）；甲方为乙方提供封闭小区治安岗亭，提供有偿使用约430平方米的办公、机房及人员住宿的场所（另行签订协议，协议为本协议附件）；乙方按期支付办公住房的水、电、煤气等费用；甲方提供车辆管理工作中所需停车地的有关手续并协助乙方的工作；乙方负责在小区内划定停车位线；乙方直接与车主签订看管车辆协议并承担相应的责任和义务；甲乙双方任何一方不履行协议，造成协议不能执行，违约方应赔偿对方违约金贰万元；委托管理期满，甲乙双方可提出终止协议或续签协议；甲乙双方如有意继续管理，应在管理期满前一个月向对方书面提出，如乙方有意继续管理，在同等条件下，甲方优先考虑乙方继续管理的要求。该合同附件有《甜水园、道家园小区停车场固定设施投资清单》，内容为：一、办公及住宿简单装修费用（含水、电改造），费用51600元；二、监控管理：1、出入口智能化停车管理系统（道闸、读卡、图像采集）等；A区+B区+C区=170000元；2、区内图像采集点、中控室设施、设备；A区+B区+C区=191220元；三、停车场区内附属设施：车位锁：150元/个*517个车位=77550元；合计490370元。
2008年12月4日，三园公司作为甲方、天赐停车场作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方有偿提供给乙方看车管理及承担小区内的保安执勤人员的办公、住宿等用房；甲乙同意将朝阳区道家园9号楼地下室人防租给乙方作为办公及居住使用，房屋位置为朝阳区道家园9号楼地下室人防、使用性质为办公及居住；使用面积457平方米；年租金2000元整；合同期为2009年1月1日至2015年3月31日（含三个月装修）；本合同和甜、道小区内停车场的委托管理协议同步；本合同有效期为六年，每年交费一次，合同签订当日支付第一年度的租金；第一年的第11个月30日前交给第二年的租金，以此类推；每延误一天按租金的1%加收滞纳金，延期十日不交房租，视同乙方自动解除合同，本合同自动失效，甲方收款后，将房屋交由乙方使用；合同期满，如乙方继续租赁该房屋，在条件相同时，乙方享有优先租赁权；但乙方必须在第六年的第11个月30日前交第七年的房租；如乙方不再继续租赁，乙方应在合同期满内无条件腾退，一切不动产归甲方所有，房屋设备交由甲方清点接管；乙方承租房屋的水、电、煤气、收视费、保安费、卫生费由乙方负担。
上述合同签订后，双方均依约履行合同权利义务至2014年12月31日。三园公司称天赐停车场系于2008年11月25日实际进驻停车场，天赐停车场称其系于2008年11月8日实际进驻。
审理中，天赐停车场主张其于2014年10月向三园公司提交继续履行合同的申请，但三园公司直至2015年3月方提出终止合同，不再继续履行，故天赐停车场要求继续履行合同。天赐停车场就此提交2015年3月19日三园公司出具的《纺织小区车位业主告知》加以证明，内容为：为了规范小区管理，维护业主切身利益，我公司于2014年12月13日终止与天赐停车场租赁合同，天赐停车场不再对小区停车车位进行管理经营；2015年1月1日业主与天赐停车场签订的车位租赁合同作废，请勿再续签交费；业主应及时到物业管理办公司（甜水园19号楼收费室）将业主信息登记备案；已缴纳今年停车管理费用的业主请带交费凭证到三园公司收费室登记备案；（之前签订的合同，如未到期，业主请带合同原件、交费凭证及停车证到办公室以备查考）；公司将妥善处理停车场转接工作，保障业主经济利益不受损失；登记截至日起：2015年3月31日。
审理中，天赐停车场陈述称其2015年收取的停车费总金额为69万元，其中有停车费票据的金额为242750元。审理中，三园物业公司主张涉案停车场共有停车位725个，天赐物业公司主张共有停车位496个。天赐停车场对此提交停车场年检登记表、消费标准收费核准表、车位图纸加以证明，上述证据载明实际车位数为496个。三园物业公司对上述证据真实性认可，但称图纸上载明的并非全部停车位。审理中，本院到现场进行勘察，经查，三园公司主张的图纸之外的停车位并非固定车位，三园公司亦未举证证明天赐停车场对图纸之外的非固定停车位收取了停车费用。
审理中，天赐停车场主张三园公司物业公司应支付其于2008年11月8日提前进驻停车场产生的费用6万元，包括人员工资及食宿费用、办公费用、沟通协调费用等，并提交下列证据加以证明：1、2008年11月17日三园物业公司、道家园社区居民委员会、甜水园社区居民委员会发布的通告，内容为：三园公司应广大居民及各相关单位的要求，为完善规范本小区的停车管理工作，现决定于2008年11月25日由天赐停车场续接北京为民安保劳务服务有限公司的停车服务工作，望居民与各相关单位给予支持配合；2、保安费收据、考勤簿、水费交费通知单。
审理中，天赐停车场主张三园公司应补偿其已由前任停车公司收取的截至2009年3月的停车费113630元。天赐停车场就此提交其制作的统计说明及统计表予以证明。
审理中，天赐停车场主张三园公司应赔偿其应由前任停车公司承担的车损赔偿74650元。天赐停车场就此提交车损记录单、情况说明、赔偿协议等证据加以证明。
审理中，天赐停车场主张三园公司应赔偿其道家园社区9号楼人防出口外空地整改费用237000元。天赐停车场就此提交下列证据加以证明：1、三园公司于2009年6月18日出具的《关于道家园社区9号楼人防出口外空地整改方案的说明》，其中载明：经多次与天赐停车场协商，由其出资对此处进行改造；2、北京众邦伟业装饰有限公司于2015年5月25日出具的证明、道家园工程报价表、甜水园工程量清单报价表、照片，载明天赐停车场就甜水园和道家园小区内的室内装修及改造工程向北京众邦伟业装饰有限公司共支付237000元。
审理中，天赐停车场主张三园公司应赔偿其9号楼地下人防的烟感、喷淋消防工程费用8万元。天赐停车场就此提交证人闫某的证人证言加以证明。
审理中，天赐停车场主张三园公司挖断甜水园小区道闸系统，天赐停车场垫付了修复费用，三园公司应赔偿天赐停车场道闸修复费用14000元。天赐停车场就此提交王建秋出具的收条一张加以证明。
审理中，天赐停车场主张2010年下半年，由于物业围墙护栏歪倒，损坏车主许善文名下车牌号为×××的车辆一辆，修车费1万元，该事故应为三园公司管理责任，但三园公司请求天赐停车场帮助解决，天赐停车场垫付修车费1万元，三园公司应向天赐停车场赔偿该笔费用。天赐停车场并未就此提交证据加以证明。
审理中，天赐停车场主张三园公司应赔偿其人员工资差额补偿款42万元。
审理中，天赐停车场主张三园公司应赔偿其监控系统安装费用252970元、停车管理系统损失133600元、车位锁损失75000元。天赐停车场就此提交2012年签订的《甜水园东里（纺一）、道家园（纺二）小区监控系统设备供货及安装合同》、2009年签订的《甜水园东里（纺一）、道家园（纺二）小区停车场管理系统设备供货及安装合同》、2012年签订的《道家园（纺三）监控系统设备供货及安装合同》、甜水园东里（纺一）、道家园（纺二）小区监控系统设备详细配置报价表、北京市我之脑办公设备销售中心出具的证明予以证明。
审理中，经天赐停车场申请，本院调取了三园公司员工尚锁兰的证人证言，尚锁兰作证称：前任停车公司确实收取了09年的车位费；天赐停车场承担了前任停车公司遗留的车损；天赐停车场曾将关于09年车位费及车损的材料交给三园公司；天赐停车场曾对9号楼地下室及门口进行了改造工程，改造费用由天赐停车场垫付，当时并未明确费用由谁承担；2013年道家园小区护栏砸到一辆车，天赐停车场垫付了费用，具体由谁承担该笔费用当时并未明确；天赐停车场确实提前进场，并支付了相关费用；双方曾约定合同到期后如需续签，需提前两个月告知对方，天赐停车场确曾向三园公司发出过书面通知。
一审法院认为：三园公司与天赐停车场之间签订的《甜水园和道家园小区内停车场的委托管理协议》、《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。
关于双方签订之委托管理协议是否已到期终止的问题，双方约定，委托管理期满，双方可提出终止协议或续签协议；双方如有意继续管理，应在管理期满前一个月向对方书面提出，如天赐停车场有意继续管理，在同等条件下，三园公司优先考虑天赐停车场继续管理的要求。天赐停车场虽曾向三园公司书面提出过继续管理的申请，但三园公司并未同意续签合同，并于2015年3月发出通告，告知涉案小区居民不再与天赐停车场续签合同。故双方签订之委托管理协议已到期终止。天赐停车场继续管理涉案停车场并收取停车费用缺乏依据，故三园公司要求天赐停车场返还涉案停车场并给付其收取的2015年停车费，合法有据，一审法院予以支持。
关于天赐停车场收取的2015年停车费金额，三园公司并未就其主张的金额举证加以证明，天赐停车场自认其收取2015年停车费69万元，一审法院对此予以确认。但三园公司在收到天赐停车场提交的书面申请后，并未明确予以答复，亦未提交证据证明其在协议到期后曾要求天赐停车场撤出涉案停车场，故三园公司对天赐停车场继续管理涉案停车场并收取了停车费用亦存在过错。对天赐停车场应返还的停车费金额，一审法院予以酌减。双方签订之房屋租赁合同系委托管理协议的从合同，主合同终止后，从合同亦相应终止，故对三园公司要求天赐停车场返还北京市朝阳区道家园9号楼地下室人防的诉讼请求，一审法院予以支持。关于天赐停车场要求三园公司承担其提前进驻发生的费用、前任停车公司收取的停车费损失、前任停车公司应承担的车损赔偿损失的反诉请求，天赐停车场并未举证证明上述费用应由三园公司承担，故对天赐停车场上述反诉请求，一审法院不予支持。
关于天赐停车场要求三园公司承担道家园社区9号楼人防出口外空地整改费用237000元的反诉请求及9号楼地下人防的烟感、喷淋消防工程费用8万元，该两项费用均应属于三园公司作为物业公司的管理责任，故对天赐停车场要求三园公司承担该两项费用的反诉请求，一审法院予以支持。关于天赐停车场要求三园公司挖断甜水园小区道闸系统发生的费用14000元，围墙护栏歪倒损坏车主车辆产生的赔偿费用1万元，均属于三园公司应承担的赔偿责任，故对天赐停车场该部分反诉请求，一审法院亦予以支持。天赐停车场虽未对车辆赔偿费用1万元提交证据加以证明，但尚锁兰对该部分费用的发生予以认可，故一审法院对该部分费用予以确认。关于天赐停车场要求三园公司赔偿其人员工资差额补偿款42万元的反诉请求，天赐停车场并未对此举证加以证明，一审法院对其该部分反诉请求不予支持。关于天赐停车场要求三园公司承担监控系统安装费用252970元、停车管理系统损失133600元、车位锁损失75000元的反诉请求，上述费用均系天赐停车场履行停车场管理责任产生的费用，且委托管理协议中亦约定天赐停车场进驻小区后将立即进行投资改造，由天赐停车场出资安装监控系统，按管理部门要求设计和建设停车场；天赐停车场亦未举证证明该部分费用应由三园公司承担，故一审法院对天赐停车场该部分反诉请求亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条之规定，判决如下：一、天赐停车场于判决生效之日起十日内将北京市朝阳区甜水园小区和道家园小区内的停车场返还给三园公司；二、天赐停车场于判决生效之日起十日内将朝阳区道家园9号楼地下室人防返还给三园公司；三、天赐停车场于判决生效之日起十日内给付三园公司停车费52万元；四、三园公司于判决生效之日起十日内给付天赐停车场道家园社区9号楼人防出口外空地整改费用237000元；五、三园公司于判决生效之日起十日内给付天赐停车场9号楼地下人防的烟感、喷淋消防工程费用8万元；六、三园公司于判决生效之日起十日内给付天赐停车场甜水园小区道闸系统修复费用14000元；七、三园公司于判决生效之日起十日内给付天赐停车场车辆损坏赔偿费用1万元；八、驳回三园公司的其他诉讼请求；九、驳回天赐停车场的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，三园公司与天赐停车场之间签订的《甜水园和道家园小区内停车场的委托管理协议》、《房屋租赁合同》合法有效，2015年3月，三园公司明确提出不同意由天赐停车场继续管理，双方协议已到期终止，无法继续履行，故天赐停车场应向三园公司返还涉案停车场、地下室人防。合同终止后，天赐停车场无权继续收取停车费，考虑到三园公司在收到天赐停车场续约申请后未及时明确予以答复，对天赐停车场后续产生的损失亦存在一定过错，一审法院对天赐停车场应返还的停车费金额予以酌减，并无不当，本院予以维持。
关于天赐停车场上诉主张的因提前提供服务而发生的人工成本损失、2015年4月到12月人工及管理成本损失及2009年停车收费损失。天赐停车场未就上述费用的实际发生提供充分证据予以证明，亦未证明该费用应由三园公司承担，一审法院相关判项并无不当，本院予以维持。
关于天赐停车场上诉主张三园公司承担监控系统安装费用、停车管理系统损失、车位锁损失，上述费用均系天赐停车场履行停车场管理责任产生的经营必需费用，且委托管理协议中亦约定天赐停车场进驻小区后将立即进行投资改造，由天赐停车场出资安装监控系统，按管理部门要求设计和建设停车场；天赐停车场亦未举证证明该部分费用应由三园公司承担，故一审法院相关判项并无不当，本院予以维持。
综上所述，天赐停车场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13990元，由北京天赐飞达停车场负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
审 判 员 程 磊
代理审判员 常洪雷
二〇一七年十一月十四日
法官 助理 程惠炳
书 记 员 赵婷婷