四川省开江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1723民初284号
原告肖方宣，男，生于1949年11月29日，汉族，住开江县。
委托诉讼代理人肖启福，四川蜀江律师事务所律师。
被告邓先成，男，生于1957年12月16日，汉族，住开江县。
被告吴显桂，女，生于1952年3月9日，汉族、住开江县。
委托诉讼代理人邵先国，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人郑翔，北京大成（重庆）律师事务所律师。
原告肖方宣诉被告邓先成、吴显桂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月3日作出（2015）开江民初字第924号民事判决书，一审宣判后，被告邓先成不服本判决向四川省达州市中级人民法院提起上诉，达州市中级人民法院经审理认为，上诉人邓先成提供了开江县公安局普安派出所出具的《常住人口登记表》和开江县公安局开公函（2015）61号《开江县公安局关于邓先成反映“肖方宣双重户籍”的信访事项答复意见书》属新的证据，以原判决认定事实不清，于2015年10月20日作出（2015）达中民终字第682号民事裁定书，撤销四川省开江县人民法院（2015）开江民初字第924号民事判决书，发回开江县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告肖方宣及委托诉讼代理人肖启福；被告邓先成、吴显桂及委托诉讼代理人邵先国、郑翔均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告肖方宣诉称：原告系开江县宝石水库淹没区农户，系被告邓先成姨姐夫。为响应库区移民投亲靠友调剂户口搬迁安置号召，1996年12月27日，原告自愿与普安镇九石坎村7社村民付依立、肖继均的子女付冠江、肖启辉签署协议书，将原告一家三口所有农转非指标调剂给付冠江、肖启辉和肖江玲，并经开江县公证处进行了公证，原告一家三口户籍转入开江县普安镇九石坎村7社，成为该组村民。因原告一家在迁入地无住房，2004年1月18日，原被告达成口头协议，约定被告将普安镇九石坎村7社房屋卖给原告，价款为25000元，其妻叔父吴光熙在场见证，双方未签订书面购房合同。当日原告向被告支付了价款，被告邓先成出具了购房款收据，原告随后入住该房至2009年11月。原告多次要求被告配合履行宅基地使用权变更手续，被告以各种理由拖延办理。2014年，原告得知被告已将出卖给原告的房屋土地使用权证登记在自己名下反悔不同意办理房屋土地使用权过户手续。故提起诉讼要求确认原被告之间于2004年1月18日达成的房屋买卖合同有效，判令普安镇九石坎村4组80号房屋归原告所有，被告协助办理土地使用权变更手续。
被告邓先成、吴显桂辩称：1，原告肖方宣在开江县普安镇九石坎村取得的户籍是违法取得的，我们之间的房屋买卖合同应无效。开江县公安局调查到肖方宣在九石坎村7组的户籍是骗取而来的，与我们的房屋买卖合同无效。2,2008年原告为申请新的宅基地，肖方宣已将涉案宅基地使用权返还给我，房屋买卖合同自始无效，原告的诉请不应得到支持，原告要求判令被告协助办理房屋变更登记，这是违反法律规定的，且无法履行。3，本案虽是房屋买卖合同，实质是涉及到宅基地，有其特殊性，没有经过集体组织同意，未取得主管机关审核批准，原被告房屋买卖合同无效。原告的第二项诉讼请求是给付的请求，2008年原告已知道了房屋产权证办理在被告名下，起诉时已过诉讼时效。
原告肖方宣为支持自己的诉请，向本院提供如下证据：
1、原、被告身份信息。拟证实原、被告的身份情况。
2、购房协议及购房收据。拟证实原被告双方协议购房及被告收取原告给付的购房款25000元的事实。
3、乡镇村居民用地建设申报表及土地登记审批表。拟证实被告邓先成具有出卖房屋的主体资格，其出卖房屋合法的事实。
4、原告肖方宣的户口登记卡、农转非调剂户口协议书及公证书。
5、租房协议。拟证明原告对已购房屋的占有、出租的事实。
6、房屋照片7张，拟证明原告肖方宣对已购房屋进行了装修、添附的情况。
7、调查吴光熙笔录。拟证明肖方宣购买诉争房屋的事实。
8，开江县委办公室开江委办（1996）49号及（1999）5号文件。拟证明开江县委对水库移民建房、购房予以支持的事实。
9,开江县人民法院（2016）川1723行初2号行政判决书和达州市中级人民法院（2016）川17行终74号行政判决书。拟证明第一、原告肖方宣的户口调剂的合法性，户籍迁入普安镇九石坎村是合法的；第二、生效的行政判决撤销了开江县公安局注销户口登记，原告在普安镇九石坎村的户籍的事实依法成立。
上述证据经庭审质证，被告方对原告提供的证据1无异议，对证据2有异议，认为购房协议没有被告邓先成的签名，且房屋价格存在不一致，其真实性无法认定，对购房收据真实性没有异议，但对其证明力有异议。对证据3没有异议，对证据4中的农转非调剂户口协议书和公证书有异议，认为该证据系复印件，没有提供原件，且公证书上载明的身份信息与行政判决书的身份信息不一致。对证据5、6的真实性有异议，不能达到证明目的。对证据7无异议，对证据8有异议，认为该证据与本案审理的房屋买卖合同纠纷缺乏关联性。对证据9的真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明他的身份属于集体经济组织的合法性。
被告邓先成、吴显桂为支持自己的辩称意见，向本院提供如下证据：
1、诉争房屋集体土地使用权证及国土档案资料（复印件）拟证实被告邓先成于1995年底至1996年初取得了建房用地审批手续，2008年3月办理了集体土地使用权证，故取得了诉争房屋所有权的事实。
2、开江县普安镇富康社区居民委员会证明、证人杨仕第的证明、原告肖方宣建房用地呈报表及国土档案资料复印件）。拟证明原告肖方宣在2008年初为取得宅基地让村上出具了无房证明，且已取得了自有宅基地修建了一幢面积约600平方米左右5层房屋，且将其中两层出售给他人的事实。
3、证人胡朝明庭审证词。拟证实被告邓先成叫其帮原告肖方宣家修建房屋做木工，房屋修好后至今没有算账，听到被告邓先成说以前卖给肖方宣那个房屋肖方宣不要了，就用邓先成为为肖方宣修建房屋的工钱折抵30000元当作返还肖方宣购房款的事实。
4、证人向能奎、胡周明出具的证明。拟证实在原告肖方宣对诉争房屋进行加修彩钢棚和出租时，被告邓先成予以了干涉和阻止的事实。
5、2016年1月6日，开江县城乡规划建设监察大队对肖方宣违法建房处理情况的报告。拟证明肖方宣违法建房的事实。
6、2017年5月10日，富康社区村民委员会出具的证明一份。拟证实原告肖方宣在购买邓先成房屋时没有经过集体经济组织同意。
7、见证书、收据、房屋买卖协议。拟证明原告肖方宣将新建的房屋第三层、第四层出售给本集体经济组织以外的人员。
8、开江县公安局出具的开公函（2015）61号信访答复意见书、开江县宝石桥水库管理处开保函（2015）33号文件、肖方宣户籍证明。拟证明肖方宣原属于丁家山村村民，不属于蔡家山村民，不属于淹没区移民身份，在开工函（2015）61号文件中载明肖方宣购买移民指标，在与被告达成协议时，与被告不属于统一集体经济组织，原被告达成的房屋买卖协议自始无效。
上述证据经庭审质证，原告对证据1的真实性无异议，本院予以认定，对证据2的真实性、客观性无异议，但与本案的房屋买卖无关联，对证据3有异议，认为胡朝明的证词是听被告邓先成所说，属于传来证据，没有其他证据佐证，缺乏真实性。对证据4有异议，认为被告邓先成未提交证人具有正当理由不能出庭作证的相关证据，证人向能奎、胡周明的证明力较小。对证据5有异议，认为该证据与本案无关联。对证据6的真实性、合法性有异议，认为农村房屋买卖是否需要村民委员会同意，社区没有调查肖方宣，且富康社区的证明与本案无关联。对证据7有异议，其中见证书没有出具其来源，没有原件，对其真实性不发表质证意见，其收据和房屋买卖协议与本案无关联。对证据8有异议，认为人民法院已作出了行政判决书，该组证据不能否定行政诉讼中查明的事实。
依照民事诉讼证据规则，本院依法对原被告双方提交的证据认定如下：对原告肖方宣提供的证据1，3、7、9的真实性、合法性被告无异议，本院予以确认；对证据2中的购房协议，因该协议没有被告邓先成的签名，且房屋价格存在不一致，本院不予认定。对购房收据的真实性被告没有异议，本院予以确认。对证据4原告提供的是复印件，没有提供原件与之核定，对其真实性无法认定。对证据5、6被告有异议，但该两组证据与本案查明的基本事实一致，本院予以采信，对证据8被告有异议，是否与本案有关联，本院将综合其他证据予以采信。对被告邓宣成、吴显桂提交的证据认定如下：原告肖方宣对证据1、2的真实性无异议，本院予以认定，对证据3原告有异议，因胡朝明证词中陈述的是听被告邓先成说用修建房屋的工钱折抵30000元当作返还肖方宣购房款的证词系传来证据，没有其他证据予以应证，本院不予彩信，对证据4原告有异议，向能奎、胡周明出具的证词，不符合证据三性，本院不予彩信；对证据5、6、7与本案无关联，本院不予彩信；对证据8原告有异议，该证据是否与本案有关联，本院将综合其他证据予以采信。
经审理查明：原告肖方宣系被告邓先成姨姐夫，被告邓先成和被告吴显桂系夫妻关系。被告邓先成早于原告肖方宣落户到开江县普安镇九石坎村7社。原告肖方宣原系开江县沙坝场乡蔡家坝村9社村民，因修建宝石水库需要，经水库安置调处，1996年12月27日，原告肖方宣与开江县普安镇九石坎村7社村民付冠江、肖启辉签订协议书，原告肖方宣将一家三口农转非指标与付冠江、肖启辉和肖江玲进行了调剂兑换，并征得了开江县普安镇九石坎村明委员会以及开江县普安镇人民政府批准同意。原告肖方宣及其妻吴显英、子肖渊户籍转入开江县普安镇九石坎村7社，成为该组村民。因原告肖方宣一家在迁入地无房居住，1997年就暂居在被告修建的位于开江县普安镇九石坎村7社的房屋内，后经原被告的姨父吴光熙撮合，原被告之间达成了口头房屋买卖协议，被告邓先成、吴显桂将原告肖方宣暂居的位于开江县普安镇九石坎村7社的房屋二通四间卖给原告肖方宣，双方约定房屋价款为25000元，原告肖方宣将25000元房款交付给被告邓先成后，被告邓先成于2004年元月18日给原告肖方宣出具收据一张，该收据载明：“收到肖方宣购买房屋款贰万五仟元正，此剧，2004年元月18号，落款人：邓先成”。因该房屋当时没有办理土地使用权证，仅有乡（镇）村民用地建房申报表，被告邓先成在收到房款后一并将该房屋的用地建设申报表原件交给原告肖方宣，原告肖方宣在该房居住至2012年4月26日其自建房屋竣工。2005年原告肖方宣在该房屋旁边添附一楼梯间，2014年在房屋天面上加盖楼顶彩钢棚，该房屋现由原告肖方宣使用并对外出租。被告邓先成将该房屋出卖给原告肖方宣后，被告邓先成一直没有协助原告肖方宣办理土地使用权证，2008年3月原告肖方宣将乡（镇）村居民用地建房申报表原件交给被告邓先成，被告邓先成持该申报表到开江县国土资源局申请办理了开集用（2008）字第200XXXX号土地使用权证，将开江县普安镇九石坎村7社的房屋二通四间土地使用权登记在其名下。同时查明，2008年4月，原告肖方宣以无房屋居住为由书面申请解决建房宅基地，开江县人民政府批准其在开江县普安镇九石坎村新农村规划聚居点内取得建筑面积为120平方米的宅基地自行建房，后原告肖方宣将房屋修建工程承包给被告邓先成，2012年原告肖方宣建成建筑面积为120平方米、使用面积约600平方米左右5层房屋一幢。因开江县修建城普大道需要，2009年原被告均成为失地农民转为城镇居民。2014年原告肖方宣得知被告邓先成将已出卖给原告的房屋土地使用权登记在被告邓先成的名下，原告肖方宣于2014年起诉来院，要求1、依法确认原被告之间于2004年1月18日达成的房屋买卖合同有效，2、判令普安镇九石坎村4组80号房屋归原告所有，并判令被告协助原告办理土地使用权变更手续。一审判决后，被告邓先成不服，上诉于四川省达州市中级人民法院，二审中，被告邓先成提供了开江县公安局普安派出所出具的《常住人口登记表》和开江县公安局（2015）61号《开江县公安局开公函（2015）61号《开江县公安局关于邓先成反映“肖方宣双重户籍”的信访事项答复意见书》属于新的证据，发回本院重审。重审期间，原告肖方宣不服开江县公安局注销户籍行政行为，向本院提起行政诉讼，本院于2016年4月15日作出（2016）川1723行初2号行政判决书，判决撤销开江县公安局注销原告肖方宣登记在开江县普安镇东街200号的户籍登记的行政行为。行政一审判决后，被告邓先成不服，上诉于达州市中级人民法院，达州市中级人民法院于2016年12月16日作出（2016）川17行终74号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。重审中，本案经本院组织调解无果，双方当事人各执己见。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者双方另有约定的除外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中原告肖方宣于1996年通过户籍调剂的方式落户到开江县普安镇九石坎村7社，作为该村村民，原告肖方宣享有使用本集体经济组织宅基地资格，经原被告口头协商，被告邓先成、吴显桂将其位于开江县普安镇九石坎村7社的房屋二通四间卖给原告肖方宣，双方虽然没有签订书面房屋买卖合同，但原告肖方宣按照约定付清了房款，被告邓先成出具了收款收据并交付了诉争房屋及其乡（镇）村民居民用地建房申报表，双方就诉争房屋买卖达成合意并实际履行，故原被告之间形成的房屋买卖合同关系依法成立。原被告应当按照约定全面履行义务。本案中原被告双方达成房屋买卖协议时，诉争房屋当时虽未办理土地使用权证，但被告邓先成已经取得了用地建房审批手续，诉争房屋属于合法建造，二被告认为2004年原被告双方达成房屋买卖协议时被告未取得诉争房屋所有权证和土地使用权证导致房屋买卖协议无效的理由不当，本院不予支持；被告邓先成、吴显桂辩称原告肖方宣在开江县普安镇九石坎村7社取得的户籍是违法取得的，开江县公安局已经注销了原告在开江县普安镇东街200号的户籍，但本院作出的（2016）川1723行初2号行政判决书已撤销开江县公安局注销原告在开江县普安镇东街200号的户籍的行政行为；达州市中级人民法院作出的（2016）川17行终74号行政判决书判决维持本院（2016）川1723行初2号判决，故二被告辩称原告肖方宣购买诉争房屋不具备本集体经济组织成员的理由不当，本院不予支持。被告邓先成、吴显桂辩称原告肖方宣已经将诉争房屋退还给被告邓先成，被告也将25000元房款以其为原告肖方宣修建新房的工钱予以了冲抵，但原告肖方宣购买诉争房屋后对房屋进行了改造和添附，至今对诉争房屋进行管理使用和收益，诉讼中二被告未提供任何证据证实被告已将25000元房款退还给原告肖方宣，故二被告辩称的理由不当，证据不充分，本院不予支持。二被告辩称本案虽是房屋买卖，但涉及到宅基地，没有经过集体组织同意，未取得主管机关审核，房屋买卖合同无效。但农村房屋买卖不属于买卖禁止的范畴，农村房屋买卖必须经过村委会批准，于法无据，二被告亦未提供证据予以证实，故被告辩称的理由不当，证据不充分，本院不予支持。对二被告辩称原告诉请已超过诉讼时效的问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，当事人请求确认合同有效不属于债权请求权，不应当受诉讼时效期间的限制，故被告辩称本案超过诉讼时效的理由不当，本院不予支持。二被告辩称原告肖方宣现系城镇居民，且于2008年取得自有宅基地并建成新房原买卖合同已经不再具有履行可能的抗辩主张，因原被告之间房屋买卖合同关系成立时，双方均系开江县普安镇九石坎村7社村民，不违反农村房屋买卖相关法律限制性规定，且原告肖方宣建成新房的行为发生在原被告房屋买卖合同成立之后，同时原告肖方宣2008年修建新房的行为与本案审理的房屋买卖合同无关，故二被告辩称该买卖合同已经不再具有履行可能的辩称理由不当，本院不予支持。故原告肖方宣要求确认房屋买卖合同有效的诉请理由正当，证据充分，本院依法予以支持。原告肖方宣要求被告邓先成、吴显桂协助原告办理开集用（2008）字第200XXXX号二通房屋土地使用权证变更登记手续的诉请，符合相关法律规定，原告肖方宣可依法向相关部门主张自己的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
确认原告肖方宣与被告邓先成、吴显桂之间于2004年1月18日达成的房屋买卖合同有效。
案件受理费500元，由被告邓先成、吴显桂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 帅宗煜
审 判 员 姜迪青
人民陪审员 崔学明
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 张小清