广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0602民初857号
原告（反诉被告）：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区仙人湾小区二区18栋西。
法定代表人：李忠飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王彪，该公司法务部副部长。
被告（反诉原告）：杨国荣，女，1964年4月17日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区，
委托诉讼代理人：高立东，长春市相志法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）与被告（反诉原告）杨国荣商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。腾飞龙公司的委托代理人王彪、杨国荣的委托代理人高立东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
腾飞龙公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除腾飞龙公司与杨国荣签订的《商品房买卖合同》；2、杨国荣向腾飞龙公司支付逾期付款违约金51326.10元；3、撤销腾飞龙公司与杨国荣于2015年2月10日签订的《协议》；4、由杨国荣负担本案诉讼费用。事实和理由：2013年8月1日腾飞龙公司与杨国荣签署《商品房买卖合同》，合同约定：杨国荣购买腾飞龙公司开发的腾飞广场6号楼2单元601室，总房款342154元。合同第七条约定了买受人如未按照本合同约定的时间付款，逾期超过60天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同总价款的15％向出卖入支付违约金。合同签署时，杨国荣已支付首付款103154元，余款239000元采取银行按揭的付款方式。2016年7月1日腾飞龙公司在《防城港日报》发布催款公告，2017年3月13日腾飞龙公司发《催款律师函》至杨国荣在合同中预留的通讯地址。但截至腾飞龙公司提起诉讼之日，杨国荣也未能办理银行按揭贷款，也未按照约定与腾飞龙公司就新的付款方式达成一致。为维护腾飞龙公司的合法权益，依法提起本案诉讼。
杨国荣辩称，同意解除双方签订的合同以及协议，但解除的原因是由于腾飞龙公司的违约在先，合同约定，杨国荣是享有合同的解除权的，腾飞龙公司并没有此权利。2、腾飞龙公司要求的违约金51323.10元是没有事实和法律根据的，如何向银行贷款，向哪家银行贷款我方都是没有能力知道和控制的，我方已经按要求提交了贷款的相关材料，但由于腾飞龙公司在银行存在失信的记录，故贷款不能不是我方造成，是腾飞龙公司的责任。3、到目前为止，腾飞龙公司并不能交付房屋，故我方不付款是合理的。2017年2月腾飞龙公司在《防域港日报》催款公告、2017年3月13日的催款函其实就是为了掩饰自己不能交房的违约情形。4、腾飞龙公司手持的《商品房预售合同》是一个格式条款，其中的很多条款都是腾飞龙公司之前拟好的，很多的条款都是限制对方的，对自己的责任却规避了，明显有失公平。5、2015年2月10日，腾飞龙公司的法人李忠飞邀请本案的杨国荣来到防城港签订了协议，但是这个协议到目前为止腾飞龙公司也没有履行，又再次造成了违约，故腾飞龙公司现在申请撤销该协议明显是有规避的嫌疑，我方不同意撤销。
杨国荣向本院提出反诉请求：1、确认腾飞龙公司合同违约，判令解除腾飞龙公司与杨国荣于2013年8月1日签订的《商品房买卖合同》及2015年2月10日签订的《协议》：二、腾飞龙公司立即返还杨国荣2013年5月17日已交付的购房首付款103154元；三、腾飞龙公司向杨国荣赔偿违约金97286.64元(依合同第九条第一款第二项约定自2015年5月31目前按累计付款额152223元的10％支付违约金计15222元，自2015年6月1日至30日期间按三年物业费计违约金，暂定9000元，2015年8月1日起至今，以152223元为基数按月2％计算违约金，24个月为73064．64元，直至全部本息还清之日止)；四、腾飞龙公司承担杨国荣于2016年8月31日所交付的住房买卖契税款3258.61元；承担杨国荣等为解决争议，长春往返防城港的交通费、住宿费15000元；五、由腾飞龙公司承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2013年5月初在听了腾飞龙公司有关防城港市“腾飞广场”的售楼宣传后，按腾飞龙公司与广西居从容房地产投资有限公司（以下简称居从容公司）的指示，2013年5月15日杨国荣通过自己农行62×××15的帐户，向自然人丰秋红农行62×××12的帐户转款9万元，2013年5月16日按上述帐户又向丰秋红转款62000元，总计转帐为152000元。丰秋红为居从容公司法定代表人王生的妻子，同时居从容公司为腾飞龙公司委托的售楼单位，在2013年5月17日杨国荣在补交了223元后，由腾飞龙公司向杨国荣出具了“腾飞广场6-2-601号房首付款”计103154元收据一张，同日居从容公司向杨国荣出具了“杨国荣6-2-601避税款”计49069元白条收据一张，2013年8月1日杨国荣与腾飞龙公司正式签订了《商品房买卖合同》。该合同约定，所售杨国荣的房屋为腾飞广场6-2-601房，建筑面积为75.59平方米，不算支付居从容公司的款项外，购房款总额为342154元，交房时间为2014年11月30日前，在该合同附件五中注明“买受人同意按以下第二种方式付款”，即银行按揭付款，并由“出卖人负责联系提供贷款的银行”。合同签订后，杨国荣即按要求提交了贷款所需的全部材料，但由于腾飞龙公司在银行系统中有欺诈失信记录，使杨国荣方及其他众多购房人贷款迟迟不能获批。2017年6月上旬，杨国荣从银行取回自己的贷款文件发现，由腾飞龙公司及居从容公司报送的贷款文件中，编造了杨国荣为广西资旺电力有限责任公司职工，2012年6月1日至2013年5月31日工资收入为49288.60元，按10％交个人所得税，已向南宁市清秀区税务机关交付税金4928.86元，腾飞龙公司的系列造假行为，导致贷款银行对其不信任，使贷款迟迟不能获批，此责任完全系腾飞龙公司的失信所导致，杨国荣无过错。为此，2015年2月10日腾飞龙公司约杨国荣来防城港，双方重新签定协议，其中付款方式约定为“交房当日一次性缴齐剩余房款”，即交房与付款时间为同时履行。双方签订的商品房买卖合同第八条约定，腾飞龙公司“2015年11月30日前”交房，该合同第九条第一款第二项约定违约责任为交房“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”，合同解除后“按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金”，由于腾飞龙公司在约定的期限内不能交房，2015年2月10日双方的新协议约定“交房时间为2015年5月31日之前，如2015年6月30日之前无法交房，免收取乙方三年物业费，如2015年7月31日之前无法交房，按3万元／月给予乙方补偿，直至交房当月”，腾飞龙公司书面承诺交房时间多次改变，按其最后一次承诺的交房时间至今己二年多时间过去了，仍不能交房，已构成合同违约。杨国荣的违约诉请正是基于上述约定和法律相关规定而主张的。按双方协议约定，迟延交房，按月3万元给守约方补偿，腾飞龙公司按最后期限迟延交房已过24个月，按约定应向守约方支付违约金高达72万元，但杨国荣没有具实主张，从逾期交房日起，仅按累计所付款月2％标准计算的违约金，不超过合同约定，也不超过法律最高利息保护规定，合乎情理，应予以保护。杨国荣支付的契税，系为履行合同发生的实际支出，合同解除后，腾飞龙公司为受益人，该款应予以返还。因腾飞龙公司迟迟不能交房，造成杨国荣及亲属多次往返长春与防城港交涉，对实际发生的往返费用票据、住宿票据和待发生的交通费，按合同约定及腾飞龙公司的承诺，也应予以保护。腾飞龙公司的违约行为，给杨国荣造成了严重的经济与精神上的损害，故请求人民法院依法判处。
腾飞龙公司答辩称：1、双方于2015年2月10日签订的《协议》是有失公平的，请求法院撤销。因为当时腾飞龙公司是被迫的情况下违背自己的意志才签订的协议；2、协议约定，只要不交房，腾飞龙公司就要每月支付3万元的违约款给杨国荣，直到交旁为止。事实上，杨国荣购房的总价款才40多万元，假设腾飞龙公司一年不交房的话，杨国荣不用花一分就可以得到一套房，明显侵害了腾飞龙公司的合法权益，明显有失公平；3、杨国荣主张的购房避税款、住宿费、交通费等都是没有依据的，一是没有票据，二本来就是杨国荣要实现自己权利所必须的花销，与我方无关；4、杨国荣没有按合同的约定交付所有的购房款，那么违约的就是杨国荣，杨国荣在答辩中强加了一些理由，但不能作为杨国荣没有交付房款的借口，杨国荣声称有录音作为证据，但此证据并不能作为单独的证据认定腾飞龙公司存在违约的情形。5、由于杨国荣的联系不畅，我方穷尽了一些方式去寻找杨国荣，杨国荣称我方没有通知是没有事实和法律依据的；6、由于杨国荣与我方之间没有就付款达成一致，故按合同的约定，应是杨国荣违约在先。虽然我方在交房时存在延迟，但合同中已经约定了存在这样的可能性，故不能视为我方违约在先。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认为：1、杨国荣提交的交通费票据5236元，住宿费票据为1230元，以证明其为解决纠纷从吉林长春往返防城港而支出的费用损失，但因林瑞淇并不是纠纷当事人，该票据中涉及林瑞淇的开支应不予采信，故本院只认定杨国荣的交通费损失为3721元，住宿费票据为1230元；2、其他争议的证据，因该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月1日，腾飞龙公司（出卖人）与杨国荣（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，腾飞龙公司将位于防城港市港口区北部湾大道与建港路交汇处腾飞广场6号楼2单元6层601房出售给杨国荣，建筑面积为75.59平方米，单价为每平方米4526.45元，总金额为342154元。合同第七条约定付款方式及期限见附件五，买受人逾期付款违约责任为：按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金．合同继续履行；(2)逾期超过60日后，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合向总价款的15％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条适用范围为采用各类分期付款的买受人。逾期应付款指依照约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。银行按揭方式或住房公积金贷款方式的违约责任详见附件五。附件五约定付款方式及期限为：签订合同当天交纳首期款103154元，余款239000元，由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款。如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择、一次性付款或分期付款方式，并在接到出卖人或银行通知后10日内到出卖人客户服务部办理相关手续。如在上述期限内无法就新的付款方式达成协议的．视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款15％的违约金。合同第八条约定交房时间为2014年11月30日。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
合同签订当天，杨国荣向腾飞龙公司支付了首期款103154元，并提供了办理房贷的相关材料由腾飞龙公司到其指定银行办理贷款。但腾飞龙公司一直未能办理该笔贷款。腾飞龙公司在合同约定的交房期限届满时，未能向杨国荣交付商品房。2015年2月10日，腾飞龙公司（甲方）与杨国荣（乙方）签订了一份《协议》，就杨国荣购买腾飞龙公司开发的腾飞龙广场6-2-601号事宜进行约定：一、甲方承诺：项目交房时间为2015年5月31日，如2015年6月30日之前无法交房，免收取乙方三年物业费，如2015年7月31日之前无法交房，按3万元/月给予乙方补偿，直至交房当月；二、乙方承诺，在2015年5月31日前的交房当日一次性缴清剩余房款。协议签订后，腾飞龙公司至今仍未能向杨国荣交房，杨国荣也未向腾飞龙公司支付剩余房款。2016年7月19日，腾飞龙公司在防城港日报刊登催款公告，要求腾飞龙广场业主于公告发布之日起10内向其公司交纳剩余房款。2017年3月13日，腾飞龙公司向杨国荣在《商品房买卖合同》中所填写的地址广西南宁市西乡塘区大学路41号邮寄了催款律师函，但因地址不祥给予退回。
另查明，杨国荣于2016年8月31日在防城港市契税32861元。杨国荣为处理腾飞广场6号楼2单元6层601房事宜与其代理人多次从吉林长春往返防城港，有票据证明其共花费了交通费3721元，住宿费1230元。
本院认为，腾飞龙公司与杨国荣签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同规定的义务。现腾飞龙公司与杨国荣均主张解除该《商品房买卖合同》，双方就合同解除的意思表示一致，故对双方该主张，本院予以支持。本案争议的焦点为：1、腾飞龙公司要求撤销其与杨国荣于2015年2月10日签订的《协议》是否得到支持；2、导致《商品房买卖合同》解除的过错责任由谁承担；违约金如何计算；3、杨国荣要求腾飞龙公司退还购房款并赔偿相应损失是否合法有据。
关于第一个焦点，腾飞龙公司认为其公司与杨国荣于2015年2月10日在签订《协议》时是被迫的，存在显失公平，应予撤销，但腾飞龙公司没有提供证据证明有被胁迫，导致显失公平的事实存在，且腾飞龙公司在提起该撤销权时，已超过了1年时间，其撤销权已消灭，故腾飞龙公司该主张本院不予支持。
关于第二个焦点，双方在《商品房买卖合同》附件五的付款方式及期限约定：“如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行一次付款或分期付款方式，并在接到出卖人或银行通知后10日内到出卖人客服部办理相关手续。如在上述期限内无法就新的付款方式达成协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款15%的违约金”。但从庭审查明来看，腾飞龙公司在杨国荣的按揭货款申请没有通过银行审批后，没有向杨国荣履行其告知的义务，而且，双方在2015年2月10日签订的《协议》中，已对杨国荣交纳余款的时间重新作出了约定，即为2015年5月31日前的交房当日一次性缴清剩余房款，该约定对双方具有约束力，即腾飞龙公司的交房行为与杨国荣支付余款的行为是同时履行的，因此，在腾飞龙公司未能交付房屋时，杨国荣主张其有权推延履行其付款义务的理由成立，故腾飞龙公司以杨国荣逾期付款为由主张杨国荣承担合同解除的违约责任并支付相应的违约金，其主张本院不予支持。
腾飞龙公司在《商品房买卖合同》约定的交房时间2014年11月30日前未能向杨国荣交付房屋，又未能按照双方在《协议》约定的时间交付房屋，因此，腾飞龙公司的逾期交房行为已构成违约，且其违约交房时间已超过合同约定的90天，合同解除条件已成就，故杨国荣要求解除《商品房买卖合同》及《协议》的主张本院应予以支持。因腾飞龙公司违约，其公司还应当按照《商品房买卖合同》及《协议》的约定向杨国荣支付违约金。关于违约金数额，《商品房买卖合同》约定逾期交房超过90日后，买受人解除合同的，按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金；《协议》约定如2015年7月31日之前无法交房，按3万元/月给予乙方补偿，直至交房当月。现腾飞龙公司在庭审时表示双方约定的违约金过高要求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的约定：“当事人以约定的违约金过高要求减少的，应当以违约金超过造成损失的百分之三十为标准适当减少；…”。本案中，杨国荣的损失应当为已付款的银行利息损失，因此，双方在《商品房买卖合同》及《协议》中约定腾飞龙公司应承担的违约金过高，本院应调整违约金为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从杨国荣交付已付款的当天计算至清偿时止。
关于第三个焦点，由于腾飞龙公司逾期交房违约导致合同解除，因此，依照合同约定，腾飞龙公司应将其收取杨国荣的房款103154元退还杨国荣。对杨国荣因解决房屋纠纷而支出的交通费、住宿费，腾飞龙公司作为违约方，应对杨国荣该损失予以赔偿。对杨国荣缴纳的契税，因该契税为税务部门所收取，合同解除后，杨国荣可依法向税务部门申请退还，腾飞龙公司对该契税不承担赔偿责任，杨国荣该主张本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十五条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司与被告（反诉原告）杨国荣于2013年8月1日签订的《商品房买卖合同》及于2015年2月10日签订的《协议》；
二、原告（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）杨国荣购房款103154元；
三、原告（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司向被告（反诉原告）杨国荣支付违约金（违约金计算，以103154元为基数，从2013年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至债务清偿时止）；
四、原告（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司赔偿被告（反诉原告）杨国荣交通费3721元，住宿费1230元；
五、驳回原告（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）杨国荣的其他反诉请求。
案件受理费1083元（腾飞龙公司已预交），反诉费2285元（杨国荣已预交），合计3368元，由腾飞龙公司负担2708元，杨国荣负担660元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于防城港市中级人民法院，预交上诉费3368元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱 海
人民陪审员 梁 毓
人民陪审员 刘敬佳
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 黄 馨