重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝02民终2638号
上诉人（原审原告）：重庆市忠州曼子建材集团有限公司，住所地重庆市忠县忠州石山坎，统一社会信用代码91500233552044263F。
法定代表人：陈克祥，董事长兼总经理。
委托代理人：杨义禄，重庆冠凯律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审被告）：忠县诚信物业开发有限责任公司，住所地忠县忠州镇东坡路261号，组织机构代码73983573-5。
法定代表人：李军，公司经理。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，汉族，生于1981年8月21日，住重庆市忠县。
委托代理人：周海军，重庆泰源律师事务所律师。
上诉人重庆市忠州曼子建材集团有限公司（以下简称“曼子建材”）与被上诉人忠县诚信物业开发有限责任公司（以下简称“诚信物业”）、ＸＸ执行异议之诉纠纷一�，重庆市忠县人民法院于2016年8月15日作出(2016)渝0233民初2287号民事判决。曼子建材不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曼子建材上诉请求：撤销一审，依法改判或发回重审。主要理由：1、根据物权法定原则，诉争房屋产权是诚信物业的，且一审中ＸＸ举示的购房发票是普通收据，不是国家房地产票据。2、一审认为ＸＸ未办理房产证是移民政策导致，不能归于购买人观点错误。房屋买卖时，未取得预售许可，合同无效。3、一审适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误，本案应适用第二十九条的规定。即使适用第二十八条，买受人未及时办理过户手续也存在过错。
诚信物业二审辩称，房屋办不了证，是因为诉争房屋位于滨江路，182水位线下无法办理�权证。后来政策调整，补交相关费用后才能办证。诚信物业于2016年4月30号才补交费用，3号楼负一楼的总证是办下来的。发票问题，当时诚信物业没开具正式发票，因为没有缴纳土地出让金，正式发票开不出来。对于购房户将房款打到公司法人李军及其儿子私人账户上，公司是认可的。请求法院驳回上诉，维持原判。
ＸＸ二审辩称，曼子建材与诚信物业因买卖合同而形成的金钱给付之债，只是普通债务，是二者之间的行为，与购房户ＸＸ无关。ＸＸ一审举示的房款收据、大修基金收据及银行转账凭证，足以证明ＸＸ已支付全部房款，对此，诚信物业也是认可的。对于房屋未办理过户手续，是因为政策原因造成的，责任和原因不在ＸＸ，其对此没有任何过错。一审适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定正确，请求驳�上诉，维持原判。
曼子建材向一审法院起诉请求：要求撤销执行裁定书，不停止对涉案房产的执行。
一审法院认定事实：忠县忠州镇缘梦花园小区系被告诚信物业开发的住宅小区。其中三号楼设计建筑30层，负一层位于长江三峡库区水位182米以下。三号楼于2009年6月17日取得商品房预售许可，许可销售楼层29层。诚信物业于2012年11月22日取得三号楼的房地产权总证，总证载明楼层30层。
2013年2月8日，诚信物业和ＸＸ签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定诚信物业将三号楼门面3-5（即本案争议的三号楼负1-5门面）以2021100元价格卖给ＸＸ。合同约定房款三期付款，2013年2月8日付款70万元，10月1日之前付款50万元，2014年4月1日前付款821100元。ＸＸ分别于2013年2月8日、11月25日、2014年1月3日、6月16日、10月15日、11月19日向李军或诚信物业公司财�转账70万元、30万元、20万元、40万元、10万元、20万元，小计190万元。诚信物业分别在2013年2月8日、11月24日，2014年11月19日、11月20日四次向ＸＸ出具金额分别为70万元、30万元、90万元、57200元的房款收据，小计1957200元。经庭审查明，实际交付价款与合同约定差额系因为门面面积误差导致，ＸＸ实际付清房款。2014年8月19日，忠县房地产管理所收取了ＸＸ物业专项维修资金5872元。自2013年5月起，ＸＸ即取得门面并出租他人使用。
2014年4月28日忠县人民政府以会议纪要决定对符合长江177-182米水位线部分房屋产权手续进行完善，允许符合条件的177-182水位线部分房屋办理产权登记。2014年12月25日，忠县人民政府颁发了三号楼负一层房产总证。2016年4月，诚信物业补缴了182水位线下土地价款104万余元。
2015年8月，曼子建材起诉诚信物业买卖合同纠纷一案审理�，曼子建材向忠县房地产管理所查询了诚信物业的房产，忠县房地产管理所证明三号楼负1-5房屋尚未出售。经曼子建材申请，2015年9月1日一审法院裁定查封涉案房产。当年10月，曼子建材和诚信物业签订和解协议书，协商由曼子建材解除查封房产，诚信物业以解除查封后用房产对外融资以还清尚欠曼子建材买卖价款。该协议未实际履行。后来在双方买卖纠纷案件执行中，ＸＸ向一审法院提出执行异议，一审法院以（2016）渝0233执异8号执行裁定书，支持了ＸＸ要求解除房屋查封的请求，终止了对查封房产的执行。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条分别规定了对不动产一般买受人期待物权的保护和对商品房消费者期待物权的保护。其中第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，异议门面未办理商品房买卖合同备案登记，依然登记在诚信物业名下，但是ＸＸ作为购房者，在法院查封之前，已经按照合同约定全额交付了购房款并实际占有异议房屋，至于未能办理产权登记过户确系因为移民政策限制，不能归责于购房人，故可以认定ＸＸ为异议房屋的善意买受人，对异议房屋享有物权期待权。从另一方面看，就利益平衡角度而言，本案中，ＸＸ对异议房屋享有期待物权，�子建材对诚信公司所享有的仅为普通债权，两者比较，ＸＸ所享有的权利应当优先于曼子建材所享有的权利。所以ＸＸ的执行异议成立，对ＸＸ要求终止对查封房屋的执行行为请求予以支持，对曼子建材的执行异议诉讼请求不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回重庆市忠州曼子建材集团有限公司要求对涉案查封房产即位于忠县忠州镇缘梦花园三号楼负1-5门面继续执行的诉讼请求。
二审审理中双方当事人没有举示新证据，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，根据曼子建材上诉请求及其事实与理由以及诚信物业、ＸＸ答辩意见，本案争议焦点为：一、购房人�勇对案涉房屋未办理过户登记是否存在过错？二、一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定是否错误？
关于购房人ＸＸ对案涉房屋未办理过户登记是否存在过错的问题。ＸＸ虽未举示不动产票据，但其举示的房屋买卖合同、诚信物业收据、银行转账凭证等证据，与诚信物业庭审陈述相互印证，足以证明其购房并交纳购房款的事实，且不动产票据未予开具的责任不在ＸＸ。对于房屋买卖合同效力问题，虽然案涉房屋未取得预售许可，但诚信物业嗣后取得了房产总证，且已交付，故该房屋买卖合同有效，曼子建材认为合同无效的上诉理由不能成立。ＸＸ与诚信物业签订购房协议后，已按约履行付款义务，并已交纳大修基金，而案涉房屋未能办理过户手续，过错亦不在购房者ＸＸ。曼子建材此项上诉理�不成立。
关于一审法律适用是否错误的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是基于对无过错不动产买受人物权期待权的保护作出的规定，第二十九条是基于对房屋消费者物权期待权的保护而作出的规定。虽然该规定第二十九条适用于涉案房屋登记在被执行的房地产开发企业名下，但此项规定目的在于明确异议所指向的标的物必须是房地产经营者所开发的商品房，并非仅以此来区分与第二十八条的适用不同。二者的适用问题，更多的应从受让人主体、所指向的标的物来区分适用。本案案涉房屋虽仍然登记在诚信物业名下，但从一审查明事实来看，在法院查封案涉房屋之前，ＸＸ已与诚信物业签订房屋买卖合同，已支付全部购房款，实际占有案涉房屋，且非因买受人自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。一审适用法律正确，曼子建材此项上诉理由不能成立。
综上，曼子建材上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人曼子建材负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 超
审 判 员 朱晓丽
代理审判员 沈 平
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 冉 烁