湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终6936号
上诉人（原审被告）：彭帅杰。
委托诉讼代理人：胡蓉。
被上诉人（原审原告）：第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区长沙大道598号（融科檀香花园）40栋101室。
负责人：肖平辉，总经理。
委托诉讼代理人：肖慧颍。
委托诉讼代理人：陈赛先。
原审被告：长沙市雨花区伯爵夫人美容会所，住所地湖南省长沙市雨花区黎托街道长沙大道598号檀香花园29栋101号。
经营者：胡蓉。
上诉人彭帅杰因与被上诉人第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司（以下简称融科物业）、原审被告长沙市雨花区伯爵夫人美容会所（以下简称伯爵美容会所）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初3235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，各方均没有提出新的证据、事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人彭帅杰上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人能够与檀香花园小区的其他“住改商”业主一样，可继续在本人的物业中进行商业活动，直至檀香花园全面禁止并全面取缔“住改商”行为。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、“住改商”现象在目前的长沙市各住宅小区中客观存在，只要在小区内开设的商业或企业没有给小区业主的正常生活造成极大不便，则相安无事。2、被上诉人对上诉人提起物业服务管理诉讼的同时，并没有一视同仁，对檀香花园小区其他处于同样营业状态的十多户“住改商”业主没有起诉，上诉人无法接受。3、在诉讼期间，一审法院法官主持调解，达成了协议，但被上诉人出尔反尔，强烈要求一审法院作出判决。一审判决没有从实际出发，是不公正的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人融科物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审被告伯爵美容会所辩称，同意上诉人的上诉意见，请求二审法院依法改判。
被上诉人融科物业向一审法院起诉请求：1、彭帅杰、伯爵美容会所对101房经营性用房的行为进行整改，恢复房屋的住宅功能；2、诉讼费用由彭帅杰、伯爵美容会所承担。
原审法院经审理查明，2010年4月4日，彭帅杰与长沙融创置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20097785101），约定由彭帅杰购买位于长沙市雨花区长沙大道598号檀香花园项目（推广名：融科·檀香山）中的第29栋1单元101号房，第十八条“关于房屋使用的约定”载明：“买受人的房屋按规划用途作住宅使用，买受人不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”，第二十条“物业服务”载明：“出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面承诺遵守，出卖人选聘第一太平融科（北京）物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理”。在《融科·檀香山物业管理规约》（以下简称管理规约）第五章第16条载明：“融科·檀香山物业区域内业主不得改变物业使用性质，将名下居住物业用于任何商业经营用途，包括但不限于办公、娱乐、零售、洗浴、按摩、美容及美发等”。另查明：1、伯爵美容会所经营者胡蓉系彭帅杰母亲，彭帅杰将101房委托胡蓉进行管理并使用，胡蓉庭审中陈述系出租关系，于2014年入住后即在此经营“长沙市雨花区伯爵夫人美容会所”，另，胡蓉庭前提交《伯爵夫人美容会所承包经营合同》拟证明其与案外人系合伙经营。2、胡蓉于2014年10月28日办理“长沙市雨花区伯爵夫人美容会所”的个体工商户登记，经营场所登记为101房；后于2016年1月6日办理了卫生许可证。3、对于彭帅杰等业主将涉案小区住宅改为经营性用房的行为，与彭帅杰居于同一座楼的部分其他业主及小区部分其他业主已向融科物业进行投诉并要求予以取缔。4、融科物业工作人员入户就涉案经营行为与伯爵美容会所进行过沟通，亦下发了《违规行为整改通知书》，要求终止违规将房屋改变为经营性用房的行为，恢复房屋的使用性质。5、彭帅杰、伯爵美容会所在庭审中确认涉案经营行为未取得小区其他业主同意，陈述在2015年12月才知道有其他业主向融科物业投诉其经营事项，但主张其经营行为并未给小区带来困扰。融科物业于2016年5月27日诉至该院，请求判如所请。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，彭帅杰将住宅房屋101房出租他人改为经营性用房并没有取得有利害关系业主的同意，没有按照房屋专有部分的原使用目的使用，客观上对小区环境及安全均有负面影响，损害了其他区分所有权人的共同利益，彭帅杰亦认可小区的经营行为被部分其他业主反对，故彭帅杰应停止其出租101房用作经营性用房的行为。此外，彭帅杰系101房业主，融科物业系该房屋所在小区前期物业管理公司，彭帅杰属于融科物业的物业服务与管理对象，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条明确规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”，本案中彭帅杰应遵守管理规约的相关约定，其将101房出租用于商业经营的行为违反了管理规约的规定，对融科物业日常的物业管理与服务亦有负面影响，现小区部分其他业主已就彭帅杰出租房屋用于“住改商”行为明确予以反对并要求融科物业对此予以取缔，融科物业据此多次上门协调、下发整改通知，未果后进而提起本案诉讼。综上，为维护其他业主利益，融科物业有责任和权利履行管理职责，其要求彭帅杰恢复101房住宅用途，停止经营行为，理由正当，证据充分，该院予以支持。伯爵美容会所提出其已办理了工商登记并取得营业执照、卫生许可证，办理工商登记并取得营业执照、卫生许可证的事实属于行政登记及许可范围，并不能据此认定其“住改商”的行为具有合法性。另，伯爵美容会所并非涉案小区业主，不属融科物业物业服务与管理对象，而本案案由为物业服务合同纠纷，根据合同相对性原则，融科物业对伯爵美容会所的诉讼请求超出了本案受理范围，该院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、彭帅杰于本判决生效后三十日内停止将位于长沙市雨花区长沙大道598号檀香花园29栋101房的房屋出租用作经营性用房的行为，恢复房屋的住宅用途;二、驳回第一太平融科物业管理（北京）有限责任公司长沙分公司的其他诉讼请求。本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由彭帅杰负担。
在二审中，当事人没有提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。在本案中，彭帅杰将住宅房屋101房出租他人从事经营性活动，没有取得有利害关系业主的同意，其行为违反了相关法律规定，应予制止。融科物业为檀香花园小区提供物业服务，彭帅杰系该小区101房业主，接受融科物业提供的服务。根据相关规定，业主违约或者违法实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。因此，一审判决彭帅杰停止将该小区101房出租用作经营性用房，恢复住宅用途，符合相关法律规定，并无不妥。
综上所述，上诉人彭帅杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人彭帅杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。