上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2261号
上诉人（原审原告、反诉被告）：高琼，女，1988年12月12日生，汉族，户籍地河南省太康县，现住上海市奉贤区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭某1，男，1979年11月21日生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张凤妹，女，1954年8月9日生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭德仲，男，1949年1月9日生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭某2，女，2011年6月29日生，汉族，住上海市闵行区。
法定代理人：郭某1（系郭某2父亲），住同郭某2。
五上诉人之共同委托诉讼代理人：滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：董炜，女，1957年8月14日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：夏娟红，上海浦望律师事务所律师。
上诉人高琼、郭某1、张凤妹、郭德仲、郭某2（以下简称高琼等五人）因与被上诉人董炜房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初17909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人高琼等五人上诉请求：撤销原判第一、第二、第三、第四项，依法改判支持上诉人在一审中的诉请，即被上诉人继续履行与上诉人之间的《上海市房地产买卖合同》并配合上诉人办理交房及过户手续。事实和理由：一审认定事实不清：双方口头约定在审税验税时支付首期房款中的人民币（下同）29万元及装修补偿款21万元，对合同中付款时间做了更改；被上诉人于2016年8月13日提出加价，以要求加价的方式选择继续履行合同；直到2016年8月23日被上诉人并未表示不愿售房，是先要求加价后再不愿意售房，明显是房价上涨要违约。一审适用法律错误，适用法律依据不明，对合同解除的处理违反举证责任分配原则，应依法由被上诉人充分举证。一审判决对返还房款数额处理不当，遗漏了剩余29万元房款未作处理。
被上诉人董炜辩称，不同意高琼等五人的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
高琼等五人向一审法院起诉请求：判令董炜继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合高琼等五人申请贷款、交房、办理过户手续。诉讼过程中，高琼等五人增加第1项诉讼请求为：确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《友好协议书》有效。董炜提出反诉诉讼请求：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令董炜收取的200,000元定金不予归还；3、判令高琼等五人支付违约金13,875元；4、判令高琼等五人支付赔偿金500,000元。
一审法院认定事实：坐落于上海市奉贤区XX镇XX幢XX号XX室房屋权利人为董炜。2016年3月20日，董炜与郭某1签订《房地产买卖居间协议》约定，郭某1以2,500,000元购买系争房屋。首期房价款1,150,000元（含已支付的全部定金），第二期房价款1,350,000元银行贷款。双方应于董炜收到全部房价款（除尾款外）于2016年6月1日前，对房地产进行验看、清点，确认无误后交付。同日，郭某1支付董炜定金200,000元。
2016年4月8日，董炜作为甲方与乙方郭某1签订《友好协议书》约定，系争房屋房价款为2,500,000元为甲方净到手价。甲乙双方同意《上海市房地产买卖合同》第二条所述转让价款约定成交价格2,290,000元，差额部分210,000元为乙方给甲方的装修补偿款，于签订买卖合同当日前直接支付给甲方。甲乙双方应于约定的时间或双方另行约定的时间，以上述约定价格签订《上海市房地产买卖合同》，任何一方未能履行本条所述事项，则需向相对方承担违约责任，违约金数额为上述约定价格的20%。
同日，董炜作为甲方与乙方郭某1、高琼、郭德仲、张凤妹、郭某2签订《上海市房地产买卖合同》约定，甲乙双方以2,290,000元购买系争房屋。甲方于2016年6月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。甲乙双方确认，在2016年8月15日前申请办理转让过户手续。附件三，付款协议约定，乙方应于甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续（若需）当日，将部分首期房价款940,000元（含定金200,000元）支付给甲方。甲方同意乙方通过贷款银行申请1,350,000元贷款的形式支付第二期房价款。还约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余额返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方在接到书面通知起三日内向甲方支付。甲方未按合同约定期限交接房地产的，应当向乙方支付违约金。违约金按乙方已付款日万分之五计算，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。
2016年4月8日，郭某1转账支付董炜450,000元。2016年8月23日，郭某1转账支付董炜290,000元。
一审庭审中，高琼等五人认为，关于房款支付，2016年3月20日支付定金200,000元，2016年4月8日支付450,000元，合同中剩余290,000元及《友好协议书》中210,000元，双方口头协商一致审税当天支付，剩余1,350,000元以贷款方式支付。董炜认为，2016年3月20日支付定金200,000元，2016年4月8日支付450,000元及《友好协议书》的210,000元。2016年6月1日前付完全部1,150,000元，剩余1,350,000元贷款支付。董炜一直催讨，高琼等五人因资金困难要求缓一缓。
一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。高琼等五人与董炜签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《友好协议书》均系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述协议合法有效。本案争议焦点造成合同无法继续履行的违约方是谁？按《上海市房地产买卖合同》、《友好协议书》约定，签订合同当天，高琼等五人应当支付首付款，高琼等五人庭审辩称，已经就付款时间重新达成口头协议，但董炜予以否认，且尚无其他证据证明已经重新达成合意，故对高琼等五人此项辩解法院难以采信。高琼等五人辩称董炜要求加价导致合同无法履行，但一审法院也注意到虽然在高琼等五人提供的录音资料中有加价意思表示，但录音中同样提到合同期的问题且表示如果之前给钱就不一样了，可见首先由于高琼等五人未及时付款导致，故高琼等五人存在违约。现董炜要求解除合同，于法无悖，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于200,000元定金，签订《上海市房地产买卖合同》后已经转化为首付款，合同解除时，应由董炜予以返还。高琼等五人辩称，合同违约金约定过高，法院酌情予以调整。
一审法院据此判决：一、解除高琼、郭某1、张凤妹、郭德仲、郭某2与董炜于2016年4月8日签订的《上海市房地产买卖合同》和《友好协议书》；二、董炜于判决生效之日起十日内返还高琼、郭某1、张凤妹、郭德仲、郭某2房款人民币650,000元；三、高琼、郭某1、张凤妹、郭德仲、郭某2于判决生效之日起十日内支付董炜违约金人民币50,000元；四、驳回高琼、郭某1、张凤妹、郭德仲、郭某2本诉诉讼请求；五、驳回董炜其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币16,950元，减半收取计8,475元，由高琼、郭某1、张凤妹、郭德仲、郭某2负担；反诉案件受理费人民币5,469.38元，由高琼、郭某1、张凤妹、郭德仲、郭某2负担385元，董炜负担5,084.38元。
二审中，上诉人申请证人史某出庭作证，证人陈述：其系上诉人与被上诉人房屋买卖的中介，双方在签订居间协议后上诉人支付定金20万元，又另外口头约定签订正式买卖合同当天先支付45万元，首付款剩余部分到审税验税时支付。上诉人是置换房屋，因此要等置换房屋过户后再办理审税，被上诉人也是同意的。被上诉人在签订买卖合同后未向其提出要求上诉人支付剩余首付款，也未提出过要求解除合同。被上诉人仅向其提出要出国一个月，审税要避开被上诉人出国时间。此后，双方均通知其办理审税验税手续，但在办理审税验税前一天上诉人通知其说被上诉人不卖房屋了。被上诉人认为证人作为中介，目前没有拿到中介费用，只有在促成买卖的情况下才能拿到中介费，故证人和上诉人有利害关系，其证言值得商榷。本院认为，被上诉人并无证据证明证人与上诉人有利害关系，故本院对证人证言予以采信。
一审中，上诉人递交被上诉人董炜丈夫与上诉人郭某1于2016年8月23日的电话录音，对郭某1在当日下午转账给董炜的29万元，董炜丈夫表示“我当时因为合同讲的这个钱不是现在给的，这个钱是在验税的时候给的，你突然打了29万过来”、“我给你加了10万块钱，说实话，这10万块钱是我说的，我说服我老婆以后，我说的”。被上诉人对该电话录音的真实性并无异议，但认为无法证明上诉人所要证明的内容。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，上诉人在一审和二审审理中均表示如果判决继续履行合同，愿意以现金的方式支付剩余房款，并在二审审理中将剩余房款1,560,000元交至本院账户。
本院认为，高琼等五人与董炜于2016年4月8日签订的《上海市房地产买卖合同》中，对房屋转让款约定为229万元，而在同日郭某1与董炜签订的《友好协议书》中，双方又确认250万元为董炜出售该套房屋的净到手价格，与买卖合同中约定的价款差额部分21万元为装修补偿款。因此，双方有避税故意做低房价少交税之嫌，显然侵害到了国家利益，故买卖合同中有关房屋价格条款的约定可认定为无效条款，双方应以250万元的实际成交价继续履行合同。但该份买卖合同的其他条款内容不存在无效之情形，系双方当事人真实意思表示，且该房价条款无效也未影响到整个买卖合同的效力，故该份买卖合同仍应认定有效。
本案二审的争议焦点为上诉人与被上诉人是否就剩余的29万元首付款及21万元装修补偿款的支付达成过口头协议，改变了《上海市房地产买卖合同》及《友好协议书》中相应的约定。上诉人为证明双方另有口头协议，在一审中提供了电话录音、二审中又申请证人出庭作证，在电话录音中被上诉人董炜的丈夫确实提到过29万元是在审税验税时才支付，并且提到了曾提出加价，这与证人证言可以相互印证。上诉人在签订买卖合同当日支付45万元后，并无证据证明被上诉人对于上诉人未支付剩余首付款29万元及21万元装修补偿款曾提出异议，相反其还通知中介审税验税时间要避开其出国时间，因此本院认为，可以认定上诉人与被上诉人口头约定剩余的29万元首付款及21万元装修补偿款于审税验税时支付，被上诉人认为上诉人逾期付款其有权解除合同的观点，本院不予采纳。被上诉人的相关反诉请求，本院不予支持。双方应当按约继续履行合同，二审中上诉人已将剩余房款支付至法院账户，故被上诉人应当配合上诉人办理过户、交房手续。
综上所述，上诉人高琼等五人的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初17909号民事判决；
二、高琼、郭某1、张凤妹、郭德仲、郭某2与董炜于2016年4月8日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
三、董炜应于本判决生效之日起十日内协助高琼、郭某1、张凤妹、郭德仲、郭某2办理将上海市奉贤区XX镇XX幢XX号XX室房屋产权转移登记至高琼、郭某1、张凤妹、郭德仲、郭某2名下的手续（转移登记产生的相关税费可根据双方约定负担），过户同时高琼、郭某1、张凤妹、郭德仲、郭某2向董炜支付房款人民币1,560,000元；
四、董炜应于本判决生效之日起三十日内向高琼、郭某1、张凤妹、郭德仲、郭某2交付上述房屋。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币16,950元，减半收取计8,475元，反诉案件受理费人民币5,469.38元，由董炜负担。二审案件受理费人民币16,950元，由董炜负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一七年六月十二日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……