太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）小民初字第2220号
原告杨志海，个体。
委托代理人杨晔蓉，山西盛道律师事务所律师。
被告肖丽，个体。
委托代理人钟群，山西锋卫律师事务所律师。
委托代理人霍振兴。
原告杨志海与被告肖丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员温姣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨志海及其委托代理人杨晔蓉、被告肖丽及其委托代理人钟群、霍振兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨志海诉称，原、被告双方于2011年4月25日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于太原市小店区体育西路千禧学府苑1－2商铺租赁给被告使用，房屋租赁期自2011年5月25日至2016年5月24日；水费、电费、供暖费物业管理费由被告承担；被告未按约定支付租金，应按年租金的10%支付违约金。2014年5月25日，原告向被告索要房租，被告以各种理由要求降低房租，原告不同意坚持要求按照原合同履行，双方协商未果，后来原告发现被告搬离该承租商铺。后物业公司通知原告，被告拖欠物业管理费共计3489元，该款项由原告垫付。2014年7月25日，在太原市易佳房地产经纪有限公司帮助下原告与郭晓燕、太原市易佳房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，将商铺出租。原告要求被告支付违约金、拖欠的物业费及两半个月的租金损失未果。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告支付违约金31972.5元；3、被告支付拖欠的物业管理费3489元（从2014年1月1日至2014年8月10日）；4、被告支付原告房租损失66607.5元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告肖丽辩称，1、被告与原告的房屋租赁合同已经经过双方协议解除。2014年5月25日，双方就房屋租赁合同达成一致意见。2014年5月31日前，原告已在该房屋门窗上登出招租信息。2014年6月2日，被告全部搬离了房屋。双方通过各自行为解除了房屋租赁合同，原告与他人另行签订房屋租赁合同已然认可与被告房屋租赁合同解除这一事实。2、被告没有违约行为，无须承担违约责任。2013年，被告经人提醒，认为原告的转租行为是否得到原出租人的认可直接影响着被告承租该房屋的合法性，要求原告出具已得到转租许可的证明或让出租人在原、被告房屋租赁合同签字确认。原告无法达成，基于此，被告拒付2014年房屋租金。于是经双方协商解除该合同，约定于2014年6月2日搬离房屋或交付租金继续履约。被告未按约搬离时，原告已经开始重新招租的行为。被告于2014年6月2日搬离房屋，与原告诉称“协商不成，后来发现原告搬离该承租的商铺”不符。三、被告对于原告主张的物业费予以认可，但基于双方协商一致解除合同，导致合同解除的过错是基于原告未履行先合同义务，其违约给被告带来经营停滞、客户流失、保管费用等损失，被告保留对原告违约造成经济损失的诉权。
经审理查明，2011年4月25日，原告杨志海（出租人、甲方）与被告肖丽（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将原告将位于太原市小店区体育西路千禧学府苑1－2商铺（建筑面积192平米）租赁给被告使用，房屋租赁用途为商用，房屋租赁期间为2011年5月25日至2016年5月24日，共计五年，经甲乙方双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应归还房屋。甲方继续出租房屋，乙方有优先租赁权。甲乙方双方应对房屋设施及水电使用等情况进行验收，结清各自承担费用。免租期1个月，自2011年4月25日至2011年5月24日止，在免租期内，乙方免付租金。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新订立合同。租金为29万元／年，前两年租金不变，第三年开始租金每年在上一年基础上递增5%。房租在每年5月25日按时付清，如遇特殊情况最多延迟15日。租赁期内房屋租赁税费、室内设施维修费由甲方承担；水费、电费、供暖费、物业管理费用由乙方承担。合同中未列明的其他费用由甲方承担，如乙方垫付，乙方出示相关缴费凭据，甲方予以返还。甲乙方协商一致，可以解除合同。因不可抗力导致合同无法履行的，合同自行解除。乙方不按约定支付租金60日，欠缴各项费用5万元以上，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，甲方可以单独解除合同。乙方未按合同支付租金但未达到合同解除条件的，及乙方未按时间约定返还房屋的，应按年租金10%的标准支付违约金。甲方在租赁期提前回收房屋，双倍返还剩余租金并赔偿乙方的装修费用200000元，乙方提前退租，甲方不返还租金。合同签订之时乙方支付甲方房租290000元及转让费50000元。如果乙方在租赁期内无法或不愿经营，拥有将此商铺经营权转让的权利，乙方在租赁期间若要转让该房屋须经过甲方同意。合同约定后，原、被告自2011年4月25日至2014年5月24日依约履行了合同义务。
另查明，涉诉房屋系白纯真所有。2010年11月6日，原告杨志海（乙方）与白纯真（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，白纯真将涉诉房屋出租给原告杨志海作为经商用房，租期为10年，从2010年11月6日到2020年11月6日止。房屋租金为2010年11月6日至2014年11月5日每年240000元，2014年11月6日至2017年11月5日每年259200元，2017年11月6日至2020年11月6日每年279936元。乙方在租赁期内可以转租，但须经甲方同意认可。2014年5月24日，被告肖丽将原告杨志海、白纯真约至涉诉房屋处，三人就白纯真在原告杨志海与被告肖丽所签订的《房屋租赁合同》上签字一事进行协商，白纯真未同意签字。2014年5月25日，原告杨志海在涉诉房屋玻璃上粉刷了“出租”二字及其联系电话。2014年6月2日，被告肖丽从涉诉房屋处搬离。原告杨志海称其当日路过此地，才对被告肖丽搬离一事知情。2014年7月25日，原告杨志海与郭晓燕在太原市易佳房地产经纪有限公司的见证下签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限共60个月，从2014年8月10日至2019年8月9日止。2014年7月26日，太原浩丰源贸易有限公司缴纳涉诉房屋2014年1月至12月物业服务费5719元，其中2014年1月至8月的物业费3808元由原告杨志海支付。
庭审中，被告肖丽陈述，原、被告签订《房屋租赁合同》时，原告将其与白纯真《房屋租赁合同》的复印件给了被告，被告知晓涉诉房屋系原告从白纯真处租赁，原告并非涉诉房屋的所有权人。
庭审中，被告肖丽申请出庭的证人蔡某陈述，我2014年6月2日受雇于山国饮艺老板肖丽给其搬家，将茶馆物品搬空，总共搬了三车，人工费600元。证人王某陈述，我2014年6月2日受雇于山国饮艺老板肖丽给其搬家，共拉了3车，货物拉到小店库房，运费共780元。证人杜某陈述，我于2014年5月25日中午去被告处喝茶，听被告说起房租的事，原告向被告要房租，被告说没钱，经过武某协调说给被告一个礼拜的期限，要么交房租要么搬走，当时原告还带了个人看房子。证人刘某陈述，2014年5月25日中午，我和武某、杜某去被告处喝茶，听到原告和被告谈论租房交款的事情，因为房东不签字，所以被告不付房款，后来双方协商不成，武某就帮忙协商，达成一致协议一个礼拜要么搬走要么原房东签上字交房租。证人武某陈述，2014年5月25日中午，我和刘某、杜某去被告处喝茶，听到原告和被告说让被告当天搬走，我就帮忙协调。我大概知道被告是想让原房东签字，房东签不了字。通过我的协调，双方达成一致协议，一个礼拜要么搬走要么原房东签上字交房租。我走了之后原告的朋友给我打电话，问我被告的意思。我说被告还是想承租，但是需要原房东签字，这是你们之间的事，你们谈吧。
确认以上事实的证据有原告向法庭提交的《房屋租赁合同》、发票，被告向法庭提交的《房屋租赁合同》、照片，上述证据经当庭举证、质证，并有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。
本院认为，首先，关于2014年5月25日，原告杨志海和被告肖丽是否经协商一致解除了双方于2011年4月25日签订的《房屋租赁合同》。证人杜某、刘某、武某庭审中均陈述原、被告达成一个礼拜要么搬走要么原房东签字后交房租的协议，该协议使双方签订的《房屋租赁合同》是否继续履行处于待定状态，也即2014年6月2日前原房东白纯真是否在合同上签字成为合同是否解除的条件。2014年6月2日，原告杨志海未取得白纯真的签字以及被告肖丽同日搬离涉诉房屋的事实也与三位证人的陈述相印证，故可以认定原、被告在2014年5月25日对《房屋租赁合同》的解除条件达成了一致，但该合同并未在2014年5月25日解除。2014年6月2日，原告杨志海未取得白纯真的签字，合同解除的条件成就，被告肖丽搬离，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年6月2日解除，原告要求解除合同的主张，本院不予支持。其次，关于被告肖丽是否应当向原告支付违约金。《房屋租赁合同》约定的违约金支付条件为被告未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，及被告未按约定时间返还房屋的，因本案情形并不符合上述违约责任的条件，故原告主张被告支付31972.5元违约金的主张，本院不予支持。再次，关于原告要求被告支付物业费3489元的主张，因2014年1月至8月的物业费3808元由原告支付，双方《房屋租赁合同》约定租赁期内的物业管理费由承租方承担，故被告应当支付2014年1月至5月的物业管理费3808÷8×5=2380元。最后，关于原告要求被告支付房租损失66607.5元的主张。原告与郭晓燕于2014年7月25日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2014年8月10日起，被告肖丽搬离时间为2014年6月2日，2014年6月2日至2014年8月10日涉诉房屋处于空置状态，原告损失确实发生。造成原告损失的原因系原、被告之间《房屋租赁合同》解除后，原告再次将涉诉房屋出租需要一定时间。被告称其在签订《房屋租赁合同》之时就已知晓原告转租房屋需要白纯真同意，其在承租房屋后的三年期间内未提出由白纯真确认原告和被告《房屋租赁合同》的要求，并且在原告租赁期间其权益并未因白纯真未签字确认而受到损害，因此，原告对被告损失的造成亦负有一定责任。另外，被告将涉诉房屋重新出租需要合理期间。故被告应适当补偿原告损失，本院酌定为按照原告与白纯真签定的《房屋租赁合同》所约定的2014年6月的租金标准支付一个月租金，即240000÷12=20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告肖丽在本判决生效后五日内向原告杨志海支付物业费2380元。
二、被告肖丽在本判决生效后五日内向原告杨志海支付损失20000元。
三、驳回原告杨志海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2441元（原告已预交），减半收取1220元，由被告负担268元，原告负担952元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判员 温 姣
二〇一四年十二月八日
书记员 常红丽
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