沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初6377号原告：沈阳市和平区浑河站西街道办事处新立屯村民委员会（组织机构代码：76007042-3），住所地：沈阳市和平区浑河站西街道新立屯村。法定代表人：金昌烈，系该单位主任。委托诉讼代理人：姜辉，女，1964年4月30日出生，汉族，系该单位工作人员，住址:沈阳市沈河区。被告：沈阳百福房地产开发有限公司（组织机构代码：76955580-6），住所地：沈阳市东陵区浑河站街1号。法定代表人：王伟明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡立军，男，1957年3月29日出生，汉族，系该单位工作人员，住址：沈阳市大东区。原告沈阳市和平区浑河站西街道办事处新立屯村民委员会（以下简称新立屯村委会）与被告沈阳百福房地产开发有限公司（以下简称百福公司）合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜辉、被告委托诉讼代理人胡立军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新立屯村委会向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告给付原告逾期交付违约金200000元；2.请求判令被告给付原告商品房对外销售部分利润（暂按6400000元计算）；3.请求判令被告交付原告60平方米物业用房；4.请求判令被告交付原告村委会、老年协会、幼儿园用房，各项建筑面积不低于300平方米，共计不低于900平方米；5.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2005年11月1日，原告与被告就棚户区改造建设事宜签订《东陵区浑河站西街道新立屯村改造协议书》一份，第三条第六款约定：“动迁时间从2005年11月1日至11月30日，竣工时间为2006年11月30日，建筑施工出现资金不足，造成停工逾期未交付使用，向村民委员会交付违约金200000元人民币。”第九款村委会利润：“按每平方米建筑面积80元人民币标准向村委会支付（商品房对外销售部分）……。第四条双方的权利和义务中乙方的第四项：棚户区改造工程经市、区质检部门验收合格后，交付给物业公司（名称待定）负责物业管理，并按规定给物业小区提供60平方米公共场所”，……。第六项约定：“乙方负责给新立村建设村委会、老年协会、幼儿园，各项建筑面积不低于300平方米，建设经费由乙方负责。协议签订后，原告已经按协议全面履行义务，被告却屡屡的违约，建筑工程在2006年11月30日没有竣工，没有给付商品房对外销售部分利润，（商品房销售暂定100000平方米，扣除回迁20000平方米，其余部分保留诉权）没有交付村委会、老年协会、幼儿园用房。因上诉事宜原告与被告协商无果诉至法院。综上所述，被告不按协议履行义务，已经构成违约，应该承担违约责任，为维护原告合法权益，请求法院对原告的合理请求给予合法支持。被告百福公司辩称：依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效时间为二年，法律另有规定的除外。原告根据双方签订的《东陵区浑河站西街道办事处新立屯村村屯改造协议书》主张权利时间应当从2007年5月30日后的二年内向人民法院主张权利，现在已经2016年了，已经九年时间，在此期间原告并不能证明自己连续主张权利，人民法院不应当支持原告的主张，被告申请人民法院驳回原告的本案诉讼请求。二、关于原告提出的第一项给付20万逾期违约金，被告认为我公司虽然在动迁户没有全部搬走的情况下，在2005年5月24日开始进场施工，于当年11月末在短短的六个月基本完成了全部工程，并没有违反合同约定，也未出现因为建筑施工不足，造成停工逾期未交付使用，合同中也未约定交付使用的时间，从被告提供的2011年11月1日的现场照片看，被告已经完成了楼房的工程，原告没有证据证明因为建筑施工不足，造成停工逾期未交付使用，被告不存在给付20万逾期违约金行为，被告申请法院驳回原告要求被告给付20万逾期违约金第一项请求。三、关于原告请求判令被告给付原告商品房对外销售部分利润640万，被告认为原告没有事实依据，被告现在并没有进行工程结算，体现不出来商品房对外销售利润的事实，原告诉求的是商品房对外销售部分利润，被告只有在计算出最后的利润，必须在盈利的情况下才能发生利润；四、在开发规划中A区三户至今没有动迁走，使被告不能产生对外销售部分利润。一栋楼面积3000多平方米。原告没有按照协议协助被告处理动迁过程中出现的问题，给原告也造成损失，使被告不能产生对外销售部分利润。五、原告缴纳了土地出让金，却不能开发建设楼盘，由于A区部分出现教育用地方的土地争议，被告已经向政府缴纳了土地出让金，可是有几栋楼还是办法不了手续，手续在等待办理中，被告不能实现对外销售部分利润。六、被告在房屋开发期间出现对胜利大街向南扩建，其扩建工程正在被告开发的园区规划中间，这是在动迁时没有预料到的，因此出现了馨丽康城小区规划了A、B两片区域，在区政府的协调下，被告又为该工程安排了14户动迁户，安置了2926平方米动迁户面积，也是造成被告不能产生对外销售利润原因。七，关于原告第三项请求，主张物业用房60平方米，要求被告赔偿9万元。被告认为已经给安置了物业用房，现A6号楼5-1-1室和5-2-1室已经作为物业用房和活动室使用，每个房屋面积88平方米，共176平方米。其中5-2-1室已经作为村委会办公室使用。依据2006年1月11日政府区长办公会议纪要第8次，新立屯村共140户、410人，按照村屯改造协议数每千人20-25平方米计算，如果按照最高每人0.025平方米计算，410人应当10.25平方米，被告已经超过了安置面积，因此原告的诉讼请求法院不应当支持。八、关于原告主张第四项要求被告交付村委会，老年协会、幼儿园用房，各项建筑面积不低于300平方米，共计不低于900平方米，要求赔偿135万问题。被告认为的在园区施工建设中，拟规划在A区的原4号楼，即园区未建设的三户动迁未搬迁位置安置。根据2009年5月11日东陵区人民政府区长办公会议纪要也明确提出，被告将列入二期开发计划安排，被告提出的要求只有等待二期开计划安排，不存在赔偿金问题，而且原告现在已经使用了村委会办公室。原小学校属于动迁范围内，原告给出租出去了，对被告产生了利润损失。也使被告安排规划不了村委会、老年协会、幼儿园用房问题。九、根据2005年11月1日双方签订的《东陵区浑河站西街道办事处新立屯村村屯改造协议书》第五项：其他约定：1、保证金抵押，合同签订后三日内乙方向甲方支付500万人民币，此款作为办理该项目各种批件专用款。被告于2006年3月13日向原告缴纳了500万保证金抵押，根据村委会会计余元甲统计，在当年的3月22日、3月24日、3月26日、3月28日分七次用于被告开发公司办手续140万元，并且说明是开发公司陈乃志经手，没留欠条，因此被告认为该款项支出没有开发公司出具任何手续，不应当从被告抵押金中扣除，在当年的3月16日办事处办理配套费100万元，其原告提供不出配套费100万元的正式手续，被告也不予认可，所以原告还欠被告抵押保证金500万元。因此被告认为：原告诉讼请求已经超过了法律规定的主张权利失效。原告主张的第一项请求赔偿20万元不符合事实。原告主张的第二项请求赔偿640万元利润数额没有事实依据。原告主张的第三项请求赔偿9万元，与事实不符，被告已经安置了物业用房。原告主张的第三项请求赔偿135万元，政府会议纪要已经明确在第二期开发中解决，不存在赔偿问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方没有争议的事实，本院予以确认如下：2005年11月1日，沈阳市东陵区浑河站西街道新立村（甲方）与被告就新立村棚户区改造建设事宜签订《东陵区浑河站西街道新立屯村改造协议书》一份，约定，依据街道办事处总体规划，新立村与百福公司共同协商对新立村进行棚户区改造建设。协议对规划概况、小区基础设施配套项目标准、规划建设执行标准进行了具体约定。规划区域东至川菱电梯厂、化工厂，西至耕地，南至北方防爆厂，北至耕地，占地面积80000平方米，建筑面积110000平方米（超出面积按实际另算），计划投资7000万元人民币。第三条第4款约定，动迁补偿采取实物安置与货币安置村民自愿的原则，实物安置按村民住宅产权面积“1平方米还1平方米”的标准执行，货币安置按产权面积住宅房屋1500/平方米，仓库面积750元/平方米，临时房屋500-550元/平方米，围墙6延长米回一平方米标准执行。第6款约定，动迁时间从2005年11月1日至11月30日，竣工时间为2006年11月30日，建筑施工出现资金不足，造成停工逾期未交付使用，向村民委员会交付违约金200000元人民币；第9款约定，村委会利润：按每平方米建筑面积80元人民币标准向村委会支付（商品房对外销售部分），于2007年5月30日前支付完毕，逾期不交，甲方有权终止合同；第四条双方的权利和义务中乙方的第4款约定，棚户区改造工程经市、区质检部门验收合格后，交付给物业公司（名称待定）负责物业管理，并按规定给物业小区提供60平方米公共场所”，该项目一全年内完成，如未进行开发，甲方有权无偿收回乙方土地使用权；第6款约定：“乙方负责给新立村建设村委会、老年协会、幼儿园，各项建筑面积不低于300平方米，建设经费由乙方负责。沈阳市东陵区浑河站西街道新立村后更名为沈阳市和平区浑河站西街道办事处新立屯村民委员会。协议签订后，原告依约履行，现以被告未依约竣工，未给付原告商品房对外销售部分利润、未向原告交付村委会、老年协会、幼儿园用房等为由起诉来院。被告百福公司对新立村进行的棚户区改造建设分为A、B区建设，其中A区开发建设11栋楼，B区开发建设14栋楼。A区A4、A5、A7、A8、A9栋楼为回迁楼，其余6栋为商品房，A4、A5、A7、A8、A9栋楼依据原告计算，建筑面积分别为4337.16平方米、4337.16平方米、4571.40平方米、3382.74平方米、4571.40平方米，回迁楼建设面积总计为21199.86平方米。A区楼盘被告未取得商品房预售许可证，B区B1-B9，B11、B12、B14共12栋楼已取得商品房预售许可证，该许可证的取得时间为2007年10月29日。12栋房屋建筑面积为50189.19平方米。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的沈阳百度乐居房产网的楼盘介绍，拟证明被告开发的楼盘即本案诉争楼盘建筑面积为10万多平方米。被告否认该信息系其在网上发布并无事实依据，对该证据的真实性本院予以采信。2、原告提交的沈阳市和平区浑河站西街道办事处出具的情况说明，原告拟证明其一直在向被告主张权利，对该证据被告不予认可。一方面任何人不会放弃权利的行使，依据被告提交的会议纪要，双方纠纷一直在协商中，原告并未放弃权利的行使，其与情况况明形成完整的证据链条，故对情况说明的真实性及关联性本院予以确认。3、被告提交的施工照片2张，拟证明2006年11月11日，施工工程主体已完工，因照片不能是否竣工的直接证据，故对证据的关联性及证明力本院不予采信。4、被告提交的照片2张，拟证明诉争楼盘至今尚有三户未搬迁，影响被告房产开发。原告认为系二户未搬迁，该二户位于园区中央，未影响被告房产开发。因被告拟建25栋楼，实际已建设25栋楼，故对被告提供证据的证明力本院不予采信。5、被告提交的2006年1月11日区长办公会议纪要（第八次），拟证明证明新立屯村有140户、410人，应按410人安置他们物业用房和相关设施；2006年11月11日前有20余户民宅还没有动迁，拟证明即使工程晚交工，也是动迁户的原因。对证据的真实性，本院予以采信。但物业用房面积应以双方协议约定为准，且双方协议也约定拆迁工作由被告负责。被告不能将逾期竣工原因归责于原告，故对该证据的证明力本院不予采信。6、被告提交的2009年1月11日东陵区人民政府办公室区长办公会议纪要（第33号），拟证明村委会用房、老年活动中心用房等列入二期开发计划，现开发的系一期，不能在一期中解决。对证据的真实性本院予以采信。但双方在协议中已约定村委会用房、老年活动中心用房等在一期楼盘中解决，该会议纪要仅是一种建议，不能否定双方协议的效力，故对该证据的证明力本院不以采信。7、被告提交的余元甲书写的进款500万元凭证1份，因该证据为复印件，且原告予以否认，对该证据的真实性本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：依据2006年1月11日区长办公会议纪要（第八次）对本案村屯改造项目进行了部署。依据2009年1月11日东陵区人民政府区长办公会议纪要（第33号，关于研究解决百福房地产公司与新立村纠纷问题等事项的会议纪要），写明：1、由满融经济区管委会副主任马英奎牵头，组织区拆迁办、浑河站西街道、新立村和百福房地产公司共同参与，对有争议的拆迁面积和未能按期回迁居民逐户核对认定。认定后，由百福房地产公司提供相应的回迁面积和支付租房补贴，并尽快兑现。2、百福房地产公司应履行原协议中关于为新立村建设村委会、老年活动中心等承诺，并将其列入二期开发计划……沈阳市和平区浑河站西街道办事处出具情况说明写明，沈阳百幅房地产开发有限公司在沈阳市和平区（原东陵区）浑河站西街道新立屯村委会进行村屯改造建设。改造协议约定动迁时间为2015年11月1日，竣工时间为2006年11月30日。可是建筑工程在约定时间没有竣工，也没有支付违约金，还有在2007年5月30日前也没有给付商品房对外销售部分利润及村里几项建设用房，甚至还有少数村民到2009年没有回迁入住，村委会干部每年多次都与百幅开发商协商要求支付违约金，交付村委几项建设用房和少数村民的回迁问题。后经村委班子研究决定，请求上级主管单位领导给予协调，董林金善水曾与百幅开发商多次协调未果。曾经都找到和平区及沈阳市政府信访办甚至辽宁省信访办进行协调，都未果。本院认为：关于被告主张原告诉讼请求超过诉讼时效期间问题，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案诉讼时效期间为两年。依据原告提交的沈阳市和平区浑河站西街道办事处出具的情况说明及被告提交的会议纪要，双方纠纷一直在协商中，故诉讼时效中断，原告向本院起诉，不超过诉讼时效期间，对被告认为原告起诉超过诉讼时效期间的抗辩，无法律依据，本院不予采信。原、被告签订的《东陵区浑河站西街道新立屯村改造协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家强制性法律规定，合法有效，本院予以确认。原告已依合同约定将新立屯村改造的地块交被告拆迁开发，被告应依合同约定履行义务。关于原告主张被告给付逾期交付违约金200000元问题，依合同第三条6款约定，房屋竣工时间为2006年11月30日，建筑施工出现资金不足，造成停工逾期未交付使用，向村民委员会交付违约金200000元人民币。因被告不能提供证据证明其建设的房屋已依约定时间竣工，故应依约承担违约。对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告述适用第6款规定的前提为逾期竣工系被告建筑施工出现资金不足导致，但原告对此不能证明，故其不应承担违约责任。因该事实的举证责任在被告，逾期竣工事实存在，且合同约定违约金金额合理，故对被告抗辩，本院不予采信。关于原告主张被告给付商品房对外销售部分利润6400000元问题，对于被告开发建设的商品房面积原告暂按建筑面积100000平方米计算，扣除回迁房建筑面积20000平方米，计算利润建筑面积按80000平方米计算。诉争楼盘的建筑面积是多少，其举证责任在被告，现被告未能举证证明，依双方协议约定，初定建筑面积为110000平方米，依据被告上网公示的建筑面积为100000平方米，故对原告主张被告开发建设的房屋的建筑面积暂按100000平方米计算，本院准予。因回迁房面积应从总面积中扣除，现原告自认回迁房建筑面积为21199.86平方米，暂按该面积予以扣除。被告销售商品房建筑面积为78800.14平方米，依据协议第三条第9款约定，被告对于商品房对外销售部分，应于2007年5月30日前按建筑面积每平方米80元标准向村委会支付对外销售利润，故被告应给付原告销售利润6304011元，故对原告该项诉讼请求，本院部分予以支持。对于其余面积，原告可待证据充分后另行起诉。对于被告主张不应给付销售利润的抗辩，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告交付60平方米物业用房、村委会用房、老年协会用房、幼儿园用房，各建筑面积不低于300平方米的诉讼请求，依据协议第四条双方的权利和义务中乙方的第4款、第6款约定，被告应向原告交付上述房屋，房屋总计建筑面积为960平方米，因被告已向原告交付了2套建筑面积均为85.37平方米的房屋，故被告还应向原告交付建筑面积总计为789.26平方米的房屋。因双方对交付房屋的位置、楼层均无约定，被告开发建设的房屋亦无原告所主张的300平方米房屋户型，故被告应向原告交付房屋数套，建筑面积总计为789.26平方米。实际安置的房屋面积有增加或减少的，应按照双方协议的规定以每平方米1500元人民币的价格找差价；如到期不能安置，被告沈阳百福房地产开发有限公司应以同等地段、同类房屋的市场价格对原告进行货币补偿。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳百福房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳市和平区浑河站西街道办事处新立屯村民委员会违约金200000元；二、被告沈阳百福房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳市和平区浑河站西街道办事处新立屯村民委员会商品房对外销售部分利润6304011元；三、被告沈阳百福房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，为原告沈阳市和平区浑河站西街道办事处新立屯村民委员会在沈阳市和平区浑河站西街道新立屯村的馨丽康城现有户型中，安置数套房屋，建筑面积总计为789.26平方米。实际安置的房屋面积有增加或减少的，应以每平方米1500元人民币的价格找差价；如到期不能安置，被告沈阳百福房地产开发有限公司应以同等地段、同类房屋的市场价格对原告沈阳市和平区浑河站西街道办事处新立屯村民委员会进行货币补偿；四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费68080元，由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 萍审 判 员  唐 佳人民陪审员  戴振英二〇一五年九月二十九日书 记 员  乔 雪本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。