山东省青岛市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鲁02行终30号
上诉人（原审第三人）龚立秋。
委托代理人程咸密，山东坤华律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）周亚男。
委托代理人张华伟，山东雅君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛市黄岛双青车辆厂。
法定代表人范德金，总经理。
委托代理人万彩娥，山东润杰律师事务所律师。
委托代理人董汉琼，山东润杰律师事务所律师。
原审被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局。
法定代表人杨军，局长。
委托代理人孙宁，青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局工作人员。
委托代理人李良祥，山东柏瑞律师事务所律师。
原审第三人薛阜辛。
委托代理人张蕾，山东首辰律师事务所律师。
原审第三人青岛农村商业银行股份有限公司胶南城南支行宁波路分理处。
负责人王济安，行长。
上诉人龚立秋、周亚男因被上诉人青岛市黄岛双青车辆厂诉原审被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局、原审第三人薛阜辛、原审第三人青岛农村商业银行股份有限公司胶南城南支行宁波路分理处房产行政登记一案，不服青岛市黄岛区人民法院于2016年10月26日作出的（2016）鲁0211行初58号行政判决，在法定期限内向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年2月14日在第二十七法庭公开开庭审理了本案。上诉人龚立秋之委托代理人程咸密，上诉人周亚男及其委托代理人张华伟，被上诉人青岛市黄岛双青车辆厂之委托代理人董汉琼，原审被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局之行政机关负责人副局长穆传民，委托代理人孙宁、李良祥，原审第三人薛阜辛之委托代理人张蕾到庭参加诉讼。原审第三人青岛农村商业银行股份有限公司胶南城南支行宁波路分理处经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，被告依据原告与第三人龚立秋签订的房屋买卖协议、第三人龚立秋与第三人周亚男签订的房地产买卖契约等材料，分别于2004年7月10日为原告与第三人龚立秋办理了位于原胶南市灵山卫镇XX路东XX号房屋的所有权转移登记；于2008年1月25日为第三人龚立秋、周亚男办理了位于原胶南市灵山卫镇XX路东XX号房屋的所有权转移登记。后原胶南市人民法院（2008）胶南民初字第3952号民事判决书判决确认原告与周亚男已于2004年12月9日解除了原告开发的双青车辆厂综合楼由北向南数第XX号房屋一处的买卖合同关系以及土地转让合同关系；龚立秋与周亚男签订的原告开发的双青车辆厂综合楼由北向南数第XX号房屋一处的买卖合同关系以及土地转让协议无效。周亚男对原胶南市人民法院（2008）胶南民初字第3952号民事判决书的判决不服提起上诉，青岛市中级人民法院于2009年4月7日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。后该案经检察机关抗诉，青岛市中级人民法院再审，于2013年10月18日作出再审判决，认为原审判决认定当事人之间的房屋买卖合同已解除事实清楚，适用法律正确，故判决维持原终审判决。
另查明，2008年3月11日，第三人周亚男在第三人宁波路分理处贷款50万元，其中以涉案房屋抵押贷款49万元，以涉案房屋所在的土地使用权抵押贷款1万元。上述贷款已于2010年3月25日全部结清本息，第三人宁波路分理处于当日将其持有的“他项权利证书”交给了第三人周亚男。但涉案房屋及土地上的抵押权至今未办理解除手续。
原审认为，建设部《房屋登记办法》（2008年7月1日起实施）第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”被告作出两次登记行为所依据的主要证明材料均被生效民事判决确认解除或者无效，同时考虑减少当事人诉累，故应以撤销该登记行为。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：一、撤销被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局2004年7月10日作出的原告与第三人龚立秋之间的涉案房屋（原告双青车辆厂综合楼由北向南数第XX号房，位于青岛市黄岛区灵山卫XX路东侧）所有权转移登记行为。二、撤销被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局2008年1月25日作出的第三人龚立秋与周亚男之间的涉案房屋（原告双青车辆厂综合楼由北向南数第XX号房，位于青岛市黄岛区灵山卫XX路东侧）所有权转移登记行为和周亚男名下的涉案房屋所有权证。案件受理费50元，由被告负担。
上诉人龚立秋不服原审判决，上诉称，原审判决认定事实错误。一、被上诉人的起诉已超过法定起诉期限，应依法驳回其原审起诉。该理由原审被告在原审答辩及庭审时均已提出，因为被上诉人自2008年开始就知道产权证办理在周亚男名下，自2008年开始至今近八年，已超过两年起诉期限，但原审法院并未进行查明和认定，其判决明显错误。二、上诉人在房屋买卖中只是为周亚男顶名，出资均由周亚男支付，上诉人是其委托代理人，行为后果应由周亚男承担。上述事实有双方2006年8月8日签订的协议为证，双方约定未违反法律法规禁止性规定，应当是有效的。2008年1月23日，周亚男要求上诉人按照2006年的协议将房屋无偿变更到其名下，因而双方签订了房屋买卖契约。虽然约定了购房款，但未支付，是无偿过户，（2008）胶南民初字第3952号民事判决书第5页倒数第二行确认了该事实。三、《房屋登记办法》第八十一条规定：司法机关生效的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构可撤销原房屋登记，但为他人善意取得的除外。原审法院仅是以“登记行为所依据的主要材料被确认解除或者无效，为减少当事人讼累”为由撤销登记行为，不能证明上诉人隐瞒真实情况，提交虚假材料获取房屋登记。因此，原审判决适用法律错误，判决撤销转移登记行为显属不当。综上，请求二审法院：1、撤销青岛市黄岛区人民法院作出的（2016）鲁0211行初58号行政判决，确认黄岛区国土房管局发证行为程序合法并依法驳回被上诉人原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费被上诉人承担。
上诉人周亚男不服原审判决，上诉称，一、被上诉人的起诉已超过起诉期限，依法应当驳回其起诉。原审法院未审查上诉人、原审被告和龚立秋提出的起诉期限问题，这本就是依职权应主动审查的范畴。因此，请求二审法院对此进行审查并给予答复。二、原审适用法律错误。涉案房屋登记行为是上诉人与龚立秋共同申请办理的，且提交的买卖合同有双方签字、盖章和捺印。即使被上诉人以龚立秋名义签订买卖合同、申请房屋登记，但龚立秋知情且始终认可，根据《民法通则》第六十六条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”之规定，涉案房屋买卖及转移登记是双方真实意思表示，不属于《房屋登记办法》第八十一条所规定的情形。所谓的“减少当事人讼累”必须有法可依，否则反而会增加讼累。不动产登记所依据的基础民事法律关系发生变化不是撤销登记的法定事由。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条之规定，若涉案房屋登记所依据的基础民事法律关系发生变化，应由当事人申请转移登记，而不是法院撤销登记。三、原审认定事实错误，涉案登记行为程序合法，材料齐全，不应被撤销。行政诉讼主要审查行政行为的作出是否合法，原审被告的答辩及证据足以证明涉案登记行为合法。在转移登记的时候，是被上诉人的经办人员携带全部材料和公章去办理的，通过事后龚立秋的认可行为可知，其知道并同意被上诉人代为办理。整个房屋登记行为，均系龚立秋与上诉人双方一致的意思表示。生效民事判决只是确认房屋买卖合同解除和无效，并没有确认房屋所有权归属，这是两个问题。办理房屋登记之时合同并未被解除或确认无效，因而不符合撤销登记的情形。综上，原审明显受到生效民事判决的影响，偏离了行政诉讼应当审查的范围，请求二审法院：1、撤销青岛市黄岛区人民法院作出的（2016）鲁0211行初58号行政判决；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费被上诉人承担。
被上诉人青岛市黄岛双青车辆厂辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分。2003年6月，龚立秋与被上诉人达成买卖综合楼由北向南数第XX号房地产的口头买卖协议，并缴纳订金4万元。2004年8月，为方便开工和减少将来办证再过户的麻烦，在被上诉人和龚立秋未到场，且涉案房屋并不具备真实买卖条件的情况下，经中介机构向原审被告提交了涉案房屋产权登记的虚假材料，直接将涉案房屋的房地产权证办到了龚立秋名下，但证件一直在被上诉人手中。后龚立秋拒绝接受该房地产，双方解除了XX号房地产的口头买卖关系，被上诉人返还了龚立秋订金4万元、利息1万元，共计5万元。但周亚男事后得知房产已登记在龚立秋名下，便恶意与龚立秋挂失并补办新房地产权证，恶意套取银行贷款。2008年，被上诉人在办理产权登记时发现了该情况，随即提起（2008）胶南民初字第3952号民事诉讼。因此，原审认定提交虚假材料获取登记正确。二、被上诉人的起诉未超过起诉期限。龚立秋于2005年10月26日恶意挂失补办房地产权证，于2008年1月31日将房屋转移登记到周亚男名下。在多次追讨未果的情况下，被上诉人于2008年8月22日提起了民事诉讼。案经一审、二审和再审，2013年10月18日，青岛市中级人民法院维持了一、二审判决。再审生效后，被上诉人继续向原审被告申请办理房产证过户，因周亚男拒不配合，被上诉人提起行政诉讼。因此，被上诉人的起诉并未超过两年起诉期限。三、原审判决适用法律正确。《城市房屋权属登记管理办法》第十二条规定：权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。第十三条规定：权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件，代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。《城市私有房屋管理条例》第九条的规定：买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。周亚男及龚立秋的行为均违反了上述规定。原审法院依据《房屋登记办法》第八十一条的规定作出判决，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>》若干问题的解释（一）》第二条之规定，依法应予维持。四、原审被告认可了原审判决，没有提起上诉。龚立秋和周亚男在对涉案房屋没有任何合法权益的情况下提起上诉，是恶意缠讼的违法行为。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
原审被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局述称，一、被诉两次房屋转移登记行为均是合法的。二、对原审判决查明的事实不持异议，但即使涉案的两次房屋转移登记行为依据的材料均被解除或认定无效，由此导致基础法律关系发生变更，无论登记行为是否需要撤销，均不能否定原房屋登记行为的合法性。三、因基础法律关系变更导致撤销登记的问题，与本案并非同一法律关系，综上，请求二审法院依法裁判。
原审第三人薛阜辛述称，一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，于法有据，应当予以维持。二、被上诉人已与原审第三人签订房屋买卖合同，双方办理了手续，因此涉案房屋属原审第三人合法所有。综上，请求二审法院依法驳回两上诉人的上诉请求。
原审第三人青岛农村商业银行股份有限公司胶南城南支行宁波路分理处未提交书面出庭意见。
关于原审法院的审判程序，上诉人明确表示不持异议，本院确认原审法院审判程序合法。
各方当事人原审时向法院提交的证据已随案移送本院，上述证据在原审庭审中已经质证。经审理，本院同意原审法院判决对证据的认证意见及据此确认的案件事实。
本院另查明，1、2015年9月25日，青岛市黄岛区人民法院作出（2015）黄行初字第30号行政判决，确认青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局2004年7月10日为青岛市黄岛双青车辆厂办理涉案房屋（双青车辆厂综合楼由北向南数第XX号房，位于青岛市黄岛区灵山卫XX路东侧）所有权转移登记的行政行为违法。周亚男不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理于2016年4月7日作出（2016）鲁02行终60号行政判决，驳回上诉，维持原判。2、2015年9月25日，青岛市黄岛区人民法院作出（2015）黄行初字第29-1号、29-2号行政判决，分别判决撤销青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局2004年7月10日作出的青岛市黄岛双青车辆厂与龚立秋之间的涉案房屋（双青车辆厂综合楼由北向南数第XX号房，位于青岛市黄岛区灵山卫XX路东侧）所有权转移登记行为，撤销青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局2008年1月25日作出的龚立秋与周亚男之间的涉案房屋（双青车辆厂综合楼由北向南数第XX号房，位于青岛市黄岛区灵山卫XX路东侧）所有权转移登记行为和周亚男名下的涉案房屋所有权证。该案上诉后，本院于2016年4月7日作出（2016）鲁02行终64号行政裁定，以原审法院对于同一起行政案件，分别作出了（2015）黄行初字第29-1号和第29-2号两份内容各异的判决文书，违反了法定程序为由，裁定撤销原判，发回重审。
本院认为，原审被告2004年7月10日和2008年1月25日为涉案房屋两次办理转移登记时，适用的均是《城市房屋权属登记管理办法》。该办法第十七条规定：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。根据上述规定，据以证明房屋所有权发生转移的文件是申请房屋所有权转移登记的必要材料。若证明房屋所有权发生转移的文件被撤销或认定无效，转移登记行为所赖以产生的基础法律关系便不复存在，转移登记行为应予以撤销。本案中，被上诉人与龚立秋之间的房屋买卖合同已为生效民事判决确认解除，因此，涉案房屋由被上诉人转移登记至龚立秋名下的登记行为亦应予以撤销。但是，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款规定：行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：……（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；……。因原审被告为龚立秋补办房产证时，已将其名下的原房产证予以注销，故将涉案房屋转移登记至龚立秋名下的行为已不具有可撤销内容，应判决确认违法。原审法院在裁判方式上适用法律错误，本院依法予以纠正。
龚立秋与周亚男之间的房屋买卖合同已为生效民事判决确认无效，因此，涉案房屋由龚立秋转移登记至周亚男名下的登记行为亦应予以撤销。因周亚男向原审第三人青岛农村商业银行股份有限公司胶南城南支行宁波路分理处贷款的本息已全部结清，故而不存在保护善意第三人的问题，原审判决撤销该转移登记行为正确。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，第二项判决适用法律正确，依法应予维持，第一项判决适用法律错误，依法应予纠正。上诉人的上诉缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项、第八十九条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销青岛市黄岛区人民法院作出的（2016）鲁0211行初58号行政判决的第一项；
二、确认原审被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局于2004年7月10日为被上诉人青岛市黄岛双青车辆厂与原审第三人龚立秋办理涉案房屋（原告双青车辆厂综合楼由北向南数第XX号房，位于青岛市黄岛区灵山卫XX路东侧）所有权转移登记的行政行为违法；
三、维持青岛市黄岛区人民法院作出的（2016）鲁0211行初58号行政判决的第二项。
二审案件受理费共计100元，由上诉人龚立秋和上诉人周亚男负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙志刚
代理审判员 李玉兰
代理审判员 高沛沛
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 赵洪峰
书 记 员 王周浩