广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛霞法民二初字第170号原告（反诉被告）湛江市和诚物业服务有限公司，住所地：湛江市霞山区解放西路31号海丰花园商住楼B幢。法定代表人黄立付，经理。委托代理人陈雄彬,广东粤正律师事务所律师。委托代理人刘嘉浩,广东粤正律师事务所实习律师。被告（反诉原告）梁必义，男，1983年9月6日，汉族，住湛江市霞山区。被告（反诉原告）李凤梅，女，1984年9月20日出生，汉族，住湛江市霞山区。原告（反诉被告）湛江市和诚物业服务有限公司（以下简称和诚物业公司）与被告（反诉原告）梁必义、李凤梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月8日公开开庭进行了审理。原告和诚物业公司的委托代理人陈雄彬、刘嘉浩，被告李凤梅到庭参加诉讼。被告梁必义经本院合法传唤，未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年7月27日，两被告与湛江市伟城房地产开发有限公司（以下简称伟城房地产公司）签订了购买位于湛江市霞山区建设路35号伟城海丰花园第D幢607房的《商品房买卖合同》，同日原告与梁必义签订《伟城海丰花园前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业协议》），协议中“四、维修基金与管理费：1、乙方（即被告）每月应交物业管理费90元（电梯房：住宅每平方0.8元/月，……非电梯房：住宅每平方米0.4元/月……）2、乙方每月应交维修基金11元（按建筑面积计，每平米0.1/月）。4、物业管理费及维修基金在接楼后第二个月起计收，逾期一个月不交，则按每日2%计收滞纳金……7、物业收费在叁年内不作调整，叁年后根据收支情况，报物价局批准，物业公司有权作适当调整。”随着社会物价的上涨，物业公司管理人员的工资不断提高，各种运营成本的加大，原物业收费无法维持物业公司正常经营，原告呈报政府物价管理部门请求调整物业管理费。政府物价部门也于2012年10月8日给原告发放了《广东省经营服务性收费许可证（副本）（之一）》（以下简称《收费许可证》），批准“不设电梯的多层住宅物业管理费增加至0.55元/月/㎡;设电梯多层住宅增加至1.05元/月/㎡”两被告对原告增加物业管理费持反对态度，原告多次与两被告进行沟通和催讨，两被告置之不理一直拖欠物业管理费。两被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设。迫于无奈，原告诉至法院，请求法院判令：1、两被告向原告缴交物业管理费、公用设施分摊水电费、维修基金、生活垃圾收集等7019元及滞纳金56247.4元（按每日2%，其中4226元自2014年1月1日暂计至2015年7月31日，其中1764元自2015年1月1日起暂计至2015年7月31日），总计63266.4元，后续滞纳金计付至清偿日止。2、本案的一切诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、引起本案诉讼的导火线是和诚物业公司于2012年1月1日提高物业服务费的行为。和诚物业公司在2012年10月8日才获得行政许可提高物业服务费收费标准，但其在2012年1月1日便实施物业服务费提价，而在2014年10月16日才向全体业主公示，告知业主其提价行为，已经向业主征询意见，并获得80%以上业主的同意。和诚物业公司实施提价，比行政许可提前10个月，比公示时间提前了2年多，这样的提价行为在程序上不合法。此外，伟城海丰花园小区从2007年至2014年8月底，一直没有安装电子门卡系统。2014年9月1日，和诚物业公司安装并启用电子门卡系统，并借此机会，在向业主分发电子门卡的时候，诱骗不知情的业主，在其设计好的“同意提高物业收费标准”征询意见表格上签名。2、和诚物业公司不诚信守法及其所提供的物业服务质量不符合合同约定及法律规定。和诚物业公司不诚信守法的表现为：⑴和诚物业公司与伟城房地产公司是二个牌子，一套人马，违背了《物业管理条例》第二十四条规定所提倡的建设单位与物业管理相分离的原则；⑵《前期物业协议》的第四项第4款及第五项第4款的约定与国家的有关法律规定相违背，属于霸王条款；⑶和诚物业公司在2009年10月将小区的西门用铁门封堵，将保安人数减少10人，并逐渐将保安更换为55岁以上的老人。和诚物业公司这种改变物业管理现状，减少保安人员数量，降低物业服务标准，却没有降低物业管理费的收费标准的行为，严重侵犯业主的合法权益；⑷和诚物业公司没有遵照小区的设计规划进行管理，致使有许多车库被封闭，改变用途，影响小区的空气流通，侵害业主的身体健康，属于严重失职；⑸和诚物业公司从2012年1月1日擅自提高物业管理收费标准，违背了公开、公平和公正的原则；⑹和诚物业公司各类工作人员缺乏对小区物业进行管理的有关知识和没有具备相应的管理能力，即和诚物业公司的资质是造假的；⑺消防通道不通畅、消防箱无法供水及各种消防配套设施严重缺失，和诚物业公司违反了消防法的有关规定；⑻和诚物业公司破坏小区绿化，致使小区的大多数绿化地带的草和树已经枯死；⑼和诚物业公司无视公共安全，小区到处乱拉导线，配电箱、煤气管道箱、信箱门，长期处于打开状态，甚至脱落，楼房高层私搭乱建，长期没有进行管理，严重危及公共安全；⑽小区D、E、F各幢的六部电梯没有粘贴“质量安全检验”标识，说明和诚物业公司不按规定对小区电梯进行质量安全检验，违反安全规定；⑾和诚物业公司一直以来都不公布由其代为保管的专项维修基金的收取、保管及使用情况，侵犯业主的权利；⑿根据我们在2015年10月24日对小区的停车情况进行清点，发现公共用地停放的小车有72辆，电动车停车棚的停车位113个、充电插座44个，小区车库的电动车充电插座40个，按照和诚物业公司的收费标准，每月的收费总额，远远超出和诚物业公司于2012年7月1日公布的每月收取车位费4200元，和诚物业公司对业主构成欺诈；⒀和诚物业公司的视频监控设备，以次充好，达不到监控标准，导致小偷长期在小区作案，使小区成为发生盗窃案件的重灾区；⒁和诚物业公司利用《前期物业协议》的霸王条款，侵害业主的利益。和诚物业公司提供物业服务质量表现为：⑴小区绿化带的大多数草与树，已经枯死；⑵西门门口周围，长期堆放垃圾，其他很多地方也是垃圾成堆；⑶小区各幢楼房的外墙和内墙、过道灯，到处污渍斑斑；⑷小区多处地面及好几个空车库的污水横流；⑸小区大多数楼梯间和过道，成为堆放杂物和单车的场所，特别是D幢东门的八楼，有二辆自行车长期霸占堵塞逃生疏散通道；⑹小区共有19个门洞，只有8个门洞配备9个灭火器，这些灭火器从没送检和充填，达不到消防灭火的要求；⑺小区消防箱的消防水管，有36.4%丢失，有35.8%损坏，仅有27.8%完好；⑻小区的车库，有55.6%被改变用途；⑼小区二处排污管道，被人为改变；⑽小区的建筑，有五处私搭乱建；⑾小区的电梯，有多处外观损坏；⑿小区顶层楼面，长期有人种菜、养鸡、违规安装太阳能，却无人过问；⒀小区儿童娱乐设施长期缺少养护；⒁小区的电子门卡系统及人行通道，长期处于关闭状态，而车辆则长期处于开启状态。3、从和诚物业公司的不诚信守法及其所提供物业服务质量等方面，反映和诚物业公司存在诸多问题。我认为，我所接受的物业管理服务，与我所缴交的物业费，是不相适应、不等价的。特别是2012年1月1日以后，和诚物业公司未经业主同意，擅自提高物业管理收费标准。对于业主的投诉，和诚物业公司也置之不理，所以，我们部分业主才停止缴交物业管理费。被告（反诉原告）反诉称,和诚物业公司及其工作人员在物业管理的具体行为上，存在很多违法违规行为。和诚物业公司完全不具备物业管理企业的资质，对于小区的失盗，我怀疑是和诚物业公司员工监守自盗。《前期物业协议》第四条第4项及第五条第4款与国家的相关法律相抵触，属于霸王条款。2009年10月，和诚物业公司未经业主同意，擅自改变物业管理现状，将小区的西门封堵，保安人数减少10人，并将剩下的8名保安人员逐渐更换成55岁以上的老人，且不着保安制服，因此不正规的管理，致使小区的盗窃案件大量发生，使业主的财产受到很大损失，应对业主进行赔偿。和诚物业公司在2011年获得湛价[2011]173号批文，在2012年1月1日起实施物业管理费提价行为，在2012年10月8日获得行政许可，却在2014年10月16日才向全体业主公示提价事项。和诚物业公司称其提价行为，经过向业主征询意见，获得了297户，80%以上业主的同意。和诚物业公司以上提价行为的时间顺序，违背了行政许可法的有关规定。且部分业主在《海丰花园前期物业服务费提价征询意见书》（以下简称《征询意见书》）上的签名，是和诚物业公司在2014年8、9月间，借助业主领取电子门卡的计划，采取隐瞒手段，诱骗不知情的业主在设计好的表格上签名。《征询意见书》有二个版本，内容有差异，落款时间分别是2012年7月1日和2012年10月10日。我认为，该《征询意见书》涉嫌造假。因部分业主在《征询意见书》上的签名时间在其购房入住之前，也有部分业主重复签名。另外，和诚物业公司向法院提交的大部分《征询意见书》复印件没有和诚物业公司的盖章，不具有法律效力。所以，该《征询意见书》不具备法律效力，且不能在规定的时间内，向湛江市霞山区物价局出示和接受查验。和诚物业公司在2012年10月8日获得的行政许可是违法的。和诚物业公司擅自提高物业管理收费标准，给业主造成极大精神伤害。长期以来，和诚物业公司没有按照规定，对其代管的专项维修基金的收取及使用情况进行公布。和诚物业公司无视物权法的规定，对属于业主的停车费、电动车充电费及广告费不予公布，并且侵占，侵害业主利益。小区的主干道、侧道，长期没有留足供消防车进出的通道，严重危及公共安全。小区逃生通道有人为封堵情况，各种消防设施严重缺失，且达不到使用标准，应由和诚物业公司予以恢复。小区绿化地带的草树枯死，是因和诚物业公司管理不善所致。小区有55.6%的车库被改变用途、多处存在私搭乱建、任意改变排污管道及楼顶楼面多处养鸡是和诚物业公司没有遵照小区的设计规划进行管理，属于严重失职。还有，小区目前尚处于前期物业管理阶段，其物业管理的部分费用，需由小区开发商伟城房地产公司承担。综上，向法院反诉请求判令：1、和诚物业公司出示其工作人员的上岗资格证书原件。2、《前期物业协议》第四条第4款及第五条第4款属于霸王条款，不具有实际效力。3、和诚物业公司向我赔偿从2009年11月起至2015年10月止共72个月的物业管理费的三倍即23424.9元。4、和诚物业公司在2012年1月1日擅自提高物业管理收费标准的行为是无效非法的。5、和诚物业公司向我赔偿精神伤害13800元。6、和诚物业公司向业主公布2006年10月至今属于小区业主的专项维修基金的收取和使用情况。7、和诚物业公司将属于业主的停车费、电动车充电费及广告费进行公布，并存入指定的帐户（户名陈助；开户行广东南粤银行；帐号62×××62）。8、和诚物业公司恢复小区西门畅通，并将保安人员的数量恢复至18位，且保安需具备从业资格证及年龄不超过55周岁。9、和诚物业公司保证小区消防通道符合消防安全标准。10、和诚物业公司恢复小区逃生疏散通道和消防设施，灭火器、消防箱符合使用标准。11、和诚物业公司按照小区的设计规划恢复小区的绿化地带。12、和诚物业公司按照小区的建筑设计规划恢复小区车库的原始状态，即车库围墙不能高于1.2米。13、和诚物业公司消除小区的私搭乱建，并按照小区的建筑设计规划完善小区的排污管道。14、和诚物业公司消除小区顶楼楼面的垃圾和养鸡现象。15、伟城房地产公司对和诚物业公司应承担本案的费用承担连带责任。原告（反诉被告）辩称，反诉原告提起的反诉请求及事实无理，应予判决驳回。1、我司提交给法院的营业执照等材料已证实我司具备从事物业管理服务行业的资质，反诉原告该主张应不予采信。2、《前期物业协议》第四条第4款是业主违反该协议所应承担的违约责任，属于规范原、被告双方权利义务的条款，不存在反诉原告所说的“霸王条款”；3、对于反诉原告认为我司存在缺斤少两的欺诈行为。我司认为，因伟城海丰花园多达数十户业主拖欠物业费，每月所收物业费用都入不敷出，加上物价上涨，聘请年轻保安所需工资高，相对于小区现有物业收费情况无法实现。无奈之下，唯有聘请工资稍低，相对年龄稍大的保安。我司聘请的保安虽然年龄偏大，但每个保安都兢兢业业、恪尽职守。物业服务公司的物业服务实际上是配合公安机关对社会治安进行综合治理，如要物业服务公司对整个小区住户的人身财产安全保障，有强人所难之嫌，且《前期物业协议》第五条第4款已约定在小区停放的车辆若发生被盗，应由被盗车辆的保险公司赔偿。故反诉原告主张被盗财产由我司负责赔偿无理，应予驳回。4、我司于2011年获得湛价[2011]173号批文后，2012年向霞山区物价局申请提价，同年8月霞山区物价局作出第065号《收费许可证》，允许我司对物管费进行提价。期间，我司对业主询问意见，获得了297户，80%以上业主的同意。因此，我司提价程序完全符合《物业管理条例》和《物权法》的有关规定。对于反诉原告所指我司在2014年8、9月期间借助业主领取电子门口的机会，采取隐瞒手段诱骗业主签名的主张毫无依据。因小区业主较多，组织业主的《征询意见书》上签名是一个循序渐进的过程，我司通过多次上门征询、领取门禁卡时征询等多种方式进行征询意见。对于部分业主重复签名的时间问题，系因我司工作人员在业主签名后忘记做好标记，以致个别业主出现重复签名的现象。5、我司获得湛价[2011]173号、霞山区物价局作出的第065号《收费许可证》，获得297户80%以上业主签名同意提价，且《前期物业协议》第四条第7款约定物业收费在3年后根据收支情况，报物价局批准，物业公司有权作适当调整。因此，我司提价行为合法合理，根本没有擅自提价之说，更无须对反诉原告进行精神损害赔偿。6、专项维修基金已存入湛江市房管局指定维修基金账户，且维修基金的使用须经房管局的同意及该区域业主的签名。我司一直都有记录维修基金的使用情况，并有部分业主在使用专项维修基金后的签名。7、《前期物业协议》第九条第1款明确约定广告牌收益属于物业公司，与反诉原告无关。因电动车充电插座所连接的是我司的电表，而业主所承担的公摊电费都是固定的分摊费用，所以充电所收取的费用应归我司。我司一直没有收取业主的停车费，我司收取的是车位服务费，该收费经霞山区物价局第065号《收费许可证》的批准及《前期物业协议》第五条第3款的约定，不存在侵占一说。8、小区有两个入口，另外一个西门入口我司用铁链锁起来，用于临时应急用。若需开通西门，则至少增加3名门卫轮班值守，为此需多支付数千元费用。若业主同意增加用于设立门岗和聘请门卫的费用，我司同意开通西门通道。9、小区内消防通道基本上保持4米以上，而业主向法院所提交的视频证据中关于小区主干道被堵塞，是反诉原告在诉讼期间选择性录像所拍摄。平时偶有业主不听劝告在小区乱停乱放，对此，我司已在多处立禁停警示牌警告。因我司只有管理权而没执法权，故无法对乱停乱放车辆进行罚款锁车拖车处理，只能对此进行劝诫教育。10、从前小区一直配备消防设施，由于人为破坏，才导致消防设施缺失，但我司一发现此情况，便及时恢复。我司同时也预备消防带和灭火器，以备不时之需。11、拖欠物业费的业主占总数的九分之一，收取的物业费入不敷出，筹集的资金不足以维护绿化，且小区绿化并非我司工作人员人为破坏，因大树遮阴，没有阳光照射及业主踩踏致部分草树枯死。12、车库用途是业主私自改变，我司没有收到其他业主的投诉，且我司没有执法权，因此无权对私搭乱建进行强拆，只能多次对此现象多次向街道办和城管部门进行报告并请求处理。13、我司长期以来对小区顶楼楼面进行清理，只要业主自觉维护楼顶楼面卫生，才能实现和谐、卫生的环境。原告向本院提供的证据材料复印件及证明的事实为：1、营业执照副本1份，证明原告主体适格；2、《广东省商品房买卖合同》1份，证明被告是房屋所有人；3、《前期物业协议》及《委托代扣物业服务费协议书》各1份，证明被告未依约向原告缴交物管等费用；4、《收费许可证》及公示各1份，证明原告增加物业费经物价部门许可、并经80%以上的业主同意；5、催收函快递件、快递件已妥投短信和告知各1份，证明原告反复向被告追讨拖欠的物业管理费;6、《广东省业主（临时）公约》1份，证明我方按照约定进行管理，但是有30多户业主（包括本案被告在内）存在严重违约，导致出现纠纷；7、《关于调整市区污水处理收费标准及自来水到户价格的通知》、及《关于调整市区生活垃圾处理收费标准的通知》（湛价（2011）217号）各1份，证明收取水费和垃圾费的依据；8、《资质证书》。证明原告具有物业管理资质。经庭审质证，被告的质证意见为：对证据1、证据2、证据3、及证据5无异议；对证据4中的《收费许可证》无异议，对公示的内容有异议，因《收费许可证》的文号（湛价[2011]173）与公示之中的文号（湛价[2011]172）不一致。且对公示中原告主张有297户业主的签名的真实性有异议，因公示中称有298户签名，但原告提交只有288户签名，缺少的部分我认为原告有毁掉证据;证据6中的业主签名虽然是真实的，但这是霸王条款，里面的条款不是双方的真实意思表示，我方是在被迫情况下签名，里面的条款违反了法律规定。该条款是原告自己定的，但在实际履行中原告也没有按照该约定履行。证据7及证据8所复印的内容看不清楚，且该证据没有原告的盖章，没有盖章没有法律效力，故对此材料我方不会确认。被告向本院提供的证据材料复印件及证明的事实为：1、光碟4张，证明：①原告未经业主同意，擅自改变物业管理现状，减少保安人员数量，降低物业服务标准，却没降低理应收取的物业管理费，使业主的生活质量和财产安全受到严重损害；②原告未经业主同意，擅自提高物业管理收费标准；③小区的电子门卡系统和视频监控系统，不能发挥作用，车辆通道变成行人和车辆共同通道；④原告的资质造假，其工作人员缺乏有关的管理知识，服务管理标准低，如小区大多数绿化带的草树已枯死及建筑物原有用途被改变等；⑤消防设施缺乏，逃生疏散通道堵塞，多处存在危及公共安全的现象；⑥原告长期侵占私吞小区的停车费、电动车充电费和广告费，侵占业主利益；2、物业公司经营情况表1份，证明原告的物业经营和支出情况公布情况与客观情况不真实；3、85户业主对《征询意见书》上签字的说明，证明：①业主实际签字的时间与征询意见书的落款时间不一致；②有的业主签名时间在实际入住海丰花园之前，有造假嫌疑；③有的业主明确表示该签名不是本人所签，存在伪造的嫌疑。经庭审质证，原告的质证意见为：证据1只是被告自行制作，不具有客观真实性；证据2是我司在2012年7月1日之前的经营情况；证据3不具有客观真实性、合法性，按照民诉法证规定，证人需当庭质证或者在举证期届满前进行作证，但是目前来说这两项都不符合；被告提供的材料上面的大部分文字的内容表述都是一样的，简单来说就抄写上去的。本院对原告上述证据材料审核认定为：因被告对证据1-3及证据5无异议，故对该4组证据材料的真实性、合法性及关联性予以认可，可作为认定案件事实的根据；因被告对证据4中的《收费许可证》无异议，本院对此予以认可，而被告对其中的公示的真实性有异议，且经本院核对，在《征询意见书》上签名的业主共有286户，而原告在该公示中称在《征询意见书》上签名的业主有298户业主，故对该公示内容的真实性不予认可；因被告对证据6的真实性无异议，本院对其真实性予以认可；证据7为湛江市物价局发出的文件，对其真实性，本院予以认可；证据8由国家有关权力部门向原告颁发，故对其真实性、合法性及关联性，本院予以认可。本院对被告上述证据材料审核认定为：证据1虽为被告单方制作，但根据原告的陈述（辩称）及被告的（陈述）辩称，对其内容的真实性，本院予以认可；因原告对证据2的真实性无异议，本院亦予认可；证据3属于证人证言，因被告不向本院申请证人出庭作证，故对证据3的真实性，本院无法确认。经审理查明，和诚物业公司成立于2002年7月23日。伟城海丰花园小区共有A、B、C、D、E、F、G幢楼房，梁必义、李凤梅系D幢607房的业主，该房屋属于多层住宅（设电梯），建筑面积为113.08平方米。2006年7月27日，梁必义（乙方）与和诚物业公司(甲方)签订《前期物业协议》。约定由和诚物业公司自房屋出售之日起至业主委员会成立并与其选聘的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止,提供前期物业服务。《前期物业协议》还约定：三、物业服务内容及服务质量、维修费用支出：2、共用设施设备和相关场地的维修、运行和管理。主要包括道路、给排水系统、水池、消防设施、电梯、电表后线路等。在管理期间内做到维修质量达合格以上，运行正常，及时维修维护。3、绿化养护与管理。在管理期内，各种花草树木生长正常，造型美观，专人负责管理。4、公共环境卫生。在管理期间，每天有专人打扫、收集、清运，保持清洁。5、交通与车辆停放秩序。在管理期内，做好各种车辆出入登记手续，车辆停放整然有序。四、维修基金与服务费：1、乙方每月应交物业管理费90元（按接房时建筑面积计，电梯房：住宅每平方米0.8元/月，其中两年内每平方米0.6元/月）。2、乙方每月应交维修基金11元（按建筑面积计，每平方米0.1元/月），该基金专管专用，定期公布，确保用于房屋公共维修。4、物业管理费及维修基金在接楼后第二个月起计收，逾期一个月不交，则按每日2%计收滞纳金；逾期三个月不交，则停止供水供电或向当地人民法院起诉追讨。5、共用水费、电费每月按各户定额分摊，分摊标准：100平方米以上每月7元，100平方米以下每月5元。6、每月收费时间为每月5日前。7、物业收费在3年内不作调整，3年后根据收支情况，报物价局批准，物业公司有权适当调整。五、车辆管理：4、上述收费并非车辆保管费，如发生车辆损坏或丢失，根据相关法规，如属甲方管理人员失职，甲方负相应责任。凡停放在本小区的车辆，均应购买车辆失窃保险。九、广告牌设置及权益：1、屋顶及A、B、C、D幢西墙或其它部位广告牌经营权归物业公司，收益作为弥补小区管理经费不足。签订《前期物业协议》的前一日，梁必义还与和诚物业公司签订《广东省业主（临时）公约》，约定业主应按约定缴交物业服务费、专项维修资金等。签订《前期物业协议》后，和诚物业公司与梁必义及中国工商银行湛江分行签订《委托代扣物业服务费协议书》，约定中国工商银行湛江分行从梁必义在银行的委托付款帐号中划扣应交的物业服务费入和诚物业公司帐户。2012年3月27日及2014年6月10日，和诚物业公司分别获得湛江市房产管理局颁发的《资质证书》。2012年7月1日，伟城海丰花园小区共255户业主在《征询意见书》中签名同意从2012年1月1日起，物业服务费由0.4元/㎡提到0.55元/㎡，电梯维护费照旧不变。同年10月8日，和诚物业公司取得湛江市物价局核发的《收费许可证》。该证批准和诚物业公司收取的多层住宅（设电梯）的收费标准为1.05元/月/㎡。同年10月10日，伟城海丰花园小区共31户业主在《征询意见书》中签名同意从2012年11月1日起，物业服务费由0.4元/㎡提到0.55元/㎡，电梯维护费按原0.5元/㎡不变。对于在《征询意见书》中业主的签名，梁必义、李凤梅认为部分存在造假，和诚物业公司由此获得的《收费许可证》也是不合法的。和诚物业公司称因梁必义、李凤梅反对提高物业服务费收费标准，于2011年6月1日起拒交物业管理费、公用设施分摊水电费、维修基金及生活垃圾收集费。李凤梅对此没有异议。2013年12月29日及2015年2月7日、3月11日，和诚物业公司向梁必义催讨其所欠的物业管理费、公用设施分摊水电费及维修基金等费用。2014年10月16日，原告向业主张贴《公示》。《公示》内容为“因近年物价上涨，物业管理人员工资不断提高，根据海丰花园物业收费的实际情况，我司决定从2012年1月1日起，按湛价[2011]172号文及《前期物业协议》第四条第七款规定，物业服务费由原三级A等0.4元/㎡提高0.55元/㎡，电梯维护费按原0.5元/㎡不变，并采取向海丰花园357户业主征求提价征询意见书，现已有298户签名（其中有297户签名同意，1户签名不同意），签名同意户数占总户数80%以上，按比例已符合相关法律规定。”因催讨未果，和诚物业公司提起本案诉讼，请求判令梁必义、李凤梅支付2011年6月1日起至2015年7月31日止的物业服务费5794元、生活垃圾收集费245元、共用水电费392元、维修基金588元，以及上述费用的相应滞纳金。诉讼中，被告李凤梅申请追加伟城房地产公司作为本案的反诉被告参加诉讼，本院以（2015）湛霞法民二初字第170-1号《民事裁定书》裁定驳回被告李凤梅追加伟城房地产公司为本案反诉被告的申请。另查明，和诚物业公司以其所收取的物业服务费入不敷出为由，于2009年底将小区西门封锁，并减少保安人数，且聘请保安的年龄也较之前增大。至今，伟城海丰花园小区尚未成立业主大会。经现场勘察，伟城海丰花园小区内停放小轿车的地方有主干道划有黄线区域、侧道及部分绿化地带。侧道及部分绿化地带停放的车辆没有顺序，较为杂乱。小区西门处于封锁状态。小区内的部分草树已经枯死。D幢楼房的楼顶有垃圾、种菜等现象。D幢的消防设施除了东门第9层的消防管缺失外，其他楼层的较为完备，但曾美花反映该消防设施是和诚物业公司在勘察的前一晚才装上，和诚物业公司对此予以否认。D幢东门第8层及第9层的步梯通道摆放自行车、纸箱、鞋架等杂物。D幢首层的车库被改为封闭状态，用作其他用途。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告获得房管部门颁发的《资质证书》，即具备相应的物业服务资质。原告与被告签订的《前期物业协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的双方当事人均应依法按照约定及诚实信用原则全面履行各自的义务。被告反诉第2项请求，确认《前期物业协议》第四条第4款及第五条的第4款无效，没有事实及法律依据，不予支持。原告已提供物业服务，被告已接受物业服务，依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，被告应向原告交纳物业服务费。但被告应交纳的物业服务费该如何确定，成为本案主要的争议焦点。因被告应交纳的物业服务费取决于原告所提供的物业服务质量，故先对被告提出的各项反诉请求进行分析。反诉，是指在已经开始的民事诉讼中，本诉的被告以本诉的原告为被告提出的旨在抵消、吞并原告的诉的独立的反请求。反诉的诉讼请求需与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、相同事实，或诉讼请求之间具有因果关系。反诉与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，被告应另行起诉。原告已取得房管部门颁发的《资质证书》，被告第1项反诉请求，要求原告出示其工作人员的上岗资格证书原件，与本案中，原告以被告拖欠物业服务费、维修基金、共用水电费等为由提起本案诉讼，诉讼标的为物业服务合同法律关系无关联，故对被告第1项反诉予以驳回。关于被告第3项反诉请求，要求原告赔偿其3倍物业服务费的问题。基于物业服务的特殊性，原告提供的物业服务质量及标准都是公开的，若原告提供的物业服务标准不符合双方的合同约定，原告对被告也只构成违约，故被告反诉主张因原告对其实施欺诈行为，要求原告赔偿其应交物业服务费的3倍没有事实及法律依据，不予支持。被告第4项反诉请求，确认原告在2012年1月1日擅自提高物业管理收费标准的行为是无效非法的，与原告本诉主张的是从2013年1月1日开始的物业服务费无关联，故对被告第4项反诉予以驳回。关于被告第5项反诉请求，要求原告赔偿其精神损害问题。原、被告之间是物业服务合同关系，本案属于违约之诉，被告反诉主张原告赔偿其因原告擅自提高物业服务费收费标准而造成的精神损害，没有事实根据及法律依据，不予支持。关于被告第6项反诉请求，要求原告向业主公布属于小区业主的专项维修基金的收取和使用情况问题。根据《前期物业协议》第四条第2款的规定，原告代收的维修基金属于专管专用，并定期公布。本案中，原告虽在庭审中称“以公示方式和业主签名方式公布和记录备案”，但在本院指定的时间内未能提供证据证明其有定期公布维修基金的收取和使用情况，故被告第6项反诉请求有理，应予支持。关于被告第7项反诉请求，要求原告将属于业主的停车费、电动车充电费、广告费进行公布并存入指定帐户与本诉请求所依据的事实无关联，应予驳回。关于被告第8项反诉请求，要求原告恢复小区西门通畅，并将保安人员的数量和资质，恢复到2009年10月以前的问题。原、被告于2007年签订《前期物业协议》时，小区西门处于通畅状态，原告未经业主的同意，擅自在2009年底将小区西门封锁，给业主造成生活交通的不便。根据诚实信用及公平原则，原告提供的物业服务应保持与签订《前期物业协议》时持平的质量，故被告反诉主张原告恢复小区西门通畅有理，予以支持。因2009年10月以前的保安人员数量及资质，原、被告双方并无明确约定，经本院释明后，被告所主张的18名保安，及保安具备从业资格证且年龄不超过55周岁原告亦不认可，故对被告该反诉请求不予支持。关于被告第9项反诉请求，原告保证小区消防通道符合消防安全标准的问题。虽然根据现场勘察所见小区的主干道只有单向的黄线区域内停放车辆，但根据被告提供的证据，可见在勘察之前小区的主干道存在双向停车的现象，导致小区的通道小于4米，造成消防安全隐患。小区的侧道停放车辆及D幢东门第8层、第9层的步梯通道摆放自行车、纸箱、鞋架等杂物，也对消防安全造成影响。原告作为物业服务企业，应加强管理，保证小区的消防通道符合消防安全使用标准，保障业主的人身财产安全。因被告的房屋属于D幢，故被告无权对D幢以外的其他幢楼房的消防通道主张权利。关于被告第10项反诉请求，恢复小区逃生疏散通道、消防设施、灭火器、消防箱符合使用标准的问题。根据《前期物业协议》第三条第2款的约定，原告提供物业服务的内容及服务质量包括道路、消防设施等，在管理期内做到维修质量达合格以上，运行正常、及时维修维护。经现场勘察，只有D幢东门第9层缺少消防管，D幢其他楼层的消防设施较完备。被告虽称该消防设施是原告在其起诉后勘察前补装，但被告该反诉请求是要求原告恢复消防设施，即使该消防设施是原告在起诉后勘察前补装的，亦已达到被告该反诉请求的目的，故原告只需将D幢东门第9层缺少的消防管予以恢复，达到安全使用标准。因被告的房屋属于D幢，故被告无权对D幢以外的其他幢楼房的消防设施主张权利。被告主张逃生疏散通道包括消防通道及楼顶，而本案已对消防通道及楼顶的处理办法作出认定，故不再重复分析认定逃生疏散通道的问题。关于被告第11项反诉请求，原告按照小区的设计规划恢复小区的绿化地带的问题。因小区的设计规划通过本案现有的证据中无法明确，经本院释明，被告仍不能明确其该反诉请求。根据《前期物业协议》第三条第3款的约定，在管理期内，原告应保持各种花草树木生长正常。从现场勘察可见，部分花草树木已枯死，故原告应恢复小区绿化地带花草树木的生长正常。关于被告第12项及第13项反诉请求，小区车库的原始状态被改变、私搭乱建及改变排污管道属于部分业主的行为，与本诉请求所依据的事实无关联，故被告该两项请求不符合反诉的特征，应予驳回。关于被告第14项反诉请求，原告消除小区顶楼楼面的垃圾和养鸡现象的问题。根据《前期物业协议》第三条第4款的约定，关于公共环境卫生，原告在管理期间，每天有专人打扫、收集、清运，保持清洁。经现场勘察得知，D幢楼顶存在有垃圾的现象，而小区楼面属于公共区域，原告应保持清洁，故被告反诉原告清除小区楼面垃圾有理，应予支持。因被告的房屋属于D幢，故被告无权对D幢以外的其他幢楼房的楼顶垃圾及养鸡现象主张权利。又因D幢楼顶不存在养鸡现象，故对被告反诉主张原告清除养鸡现象的请求，不予支持。被告第15项反诉不符合反诉特征，应予驳回。从原告与众多业主发生物业服务纠纷，及原告不按时公布维修基金使用情况、擅自封锁小区西门、部分消防通道、消防设施不符合安全使用标准、部分花草树木枯死等诸多情况分析，原告在物业服务工作中确实存在瑕疵，被告辩称理由部分成立，但不能作为拒交全部物业服务费的理由，本院酌定被告按其全部物业服务费的95%向原告交纳。关于全部物业服务费的确定问题。《前期物业协议》第四条第1款虽约定被告每月应交的物业服务费为90元，但同时《前期物业协议》第四条第7款亦约定物业服务费在3年后根据收支情况，原告可报物价局批准后，做适当调整，且由于伟城海丰花园小区尚未成立业主大会，根据湛价[2011]172号《关于印发的通知》第七条的规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。故2012年10月8日前的物业服务费应按原约定的103元/月为计算标准，2012年10月8日后的物业服务费应以政府指导价每平方米1.05元/月为计算标准。至于被告主张《征询意见书》中部分业主签名存在造假，和诚物业公司由此获得的《收费许可证》也是不合法的问题。因被告提供的证据不足以证明其主张的《征询意见书》部分业主签名存在造假，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，对被告该主张不予采纳。被告应向原告交纳2011年6月1日起至2015年7月31日止的物业服务费为5203.11元（90元/月×16个月×95%+113.08平方米×1.05元/月/平方米×34个月×95%）。对原告主张超过5203.11元部分的物业服务费，不予支持。根据《前期物业协议》第四条第2款的约定，被告每月应交纳的维修基金为11元，故被告应向原告交纳2011年6月1日起至2015年7月31日止的维修基金为550元（11元/月×50个月），对原告主张超过550元部分的维修基金，不予支持。《前期物业协议》第四条第5款已约定被告每月应交纳的共用水电费为7元，水务部门虽于2011年2月28日发出《关于调整市区污水处理收费标准及自来水到户价格的通知》，将市区自来水价格平均到户水价由2.45元/立方米调整为2.58元/立方米，但原告未能提供证据证明被告同意将每月应交纳的共用水电费由7元调整为8元，故原告主张以每月8元收取被告共用水电费无理，不予采纳。被告应向原告交纳2011年6月1日起至2015年7月31日止的共用水电费为350元（7元/月×50个月），对原告主张超过350元部分的共用水电费，不予支持。因原告未能提供其每月代收被告5元上门垃圾收集费的依据，故对原告主张被告支付上门垃圾收集费的诉讼请求，不予支持。因原告在物业服务工作中存在瑕疵，对其主张被告支付滞纳金的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梁必义、李凤梅欠原告（反诉被告）湛江市和诚物业服务有限公司的物业服务费5203.11元、维修基金550元、共用水电费350元，合计6103.11元，限梁必义、李凤梅于本判决发生法律效力之日起七日内付清。如果被告（反诉原告）梁必义、李凤梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、原告（反诉被告）湛江市和诚物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内公布从2006年10月至本判决发生法律效力之日止的维修基金的收取及使用情况。三、原告（反诉被告）湛江市和诚物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内将伟城海丰花园小区西门恢复通畅。四、原告（反诉被告）湛江市和诚物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起至与被告梁必义、李凤梅的物业服务合同结束之日止，应保证伟城海丰花园小区主干道、侧道及D幢楼道等消防通道达到安全使用标准。五、原告（反诉被告）湛江市和诚物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内恢复伟城海丰花园小区D幢东门第9层缺失的消防设施，并符合使用标准。六、原告（反诉被告）湛江市和诚物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内恢复小区绿化地带花草树木的生长正常。七、原告（反诉被告）湛江市和诚物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内将伟城海丰花园小区D幢楼顶的垃圾清理干净。八、驳回原告（反诉被告）湛江市和诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。九、驳回被告（反诉原告）梁必义、李凤梅的其他反诉请求。案件本诉受理费1381元，由原告湛江市和诚物业服务有限公司负担1247.78元，被告梁必义、李凤梅共同负担133.22元；案件反诉受理费530.4元，由原告湛江市和诚物业服务有限公司负担100元，被告梁必义、李凤梅共同负担430.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄细曼审 判 员  苏 兴人民陪审员  梁钟和二〇一六年三月十六日书 记 员  陈奎逢附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。