福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0402民初1496号原告：童永清，男，汉族，1974年9月3日出生。原告：罗贤娥，女，汉族，1979年9月22日出生。被告：三明众祥房地产开发有限公司。法定代表人：黄维谋，董事长。委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。原告童永清、罗贤娥与被告三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告童永清、罗贤娥，被告委托诉讼代理人王柳莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童永清、罗贤娥向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付逾期办理商品房权属登记违约金17832元；2.本案诉讼费用由被告承担。原告诉称，原、被告于2011年9月10日签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买三明市梅列区乾龙新村365幢1303号商品房，建筑面积96平方米，单价为每平方米7256元，总金额为696576元，以按揭付款方式支付；被告应当在2014年12月30日前将商品房交付给原告使用，并应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付房款的0.005%向原告支付违约金。合同订立后，原告依约支付了全部房款。被告虽依约于2014年7月19日向原告交付了商品房，但直至2015年3月4日才发函通知原告办理房屋权属登记，且之后只能办理房产证，不能办理土地证。2016年3月11日，被告以短信通知的形式通知办理土地证，导致原告逾期512天(601天-90天)才能办理完整的房屋权属登记，构成违约，被告应当向原告支付违约金17832元(696576元×0.005%/天×512天)。被告众祥公司辩称，商品房买卖合同约定，交房的期限为2014年12月30日前，答辩人应当在交房之日起60日内，向当地房屋管理部门办理商品房初始登记。本案中，答辩人于2014年7月已将所售房屋交付给原告，符合合同的约定。原告于收房当日亲笔填写了《提前交房申请书》，同意办理房屋权属证书的起算日为2014年12月30日，而不是实际交房之日。也就是说，双方对合同约定进行了变更。2015年1月26日，三明市房屋权属登记中心为365幢商品房办理了初始登记，时间在双方约定的期限内，没有逾期。2015年2月13日，答辩人以书面形式通知原告办理房屋权属登记。因双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人仅承担协助办证义务，即，在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送房屋所在地房地产行政主管部门。由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。也就是说，本案中，答辩人已履行了相应义务。综上，答辩人已严格按要求履行了合同义务，不存在违约，答辩人不承担违约责任。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。一、根据当事人无异议的证据和当事人陈述，对于原、被告没有争议的以下事实，本院予以确认：1.2011年9月10日，原告童永清、罗贤娥与被告众祥公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区乾龙新村365幢1303号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第13层，建筑面积96平方米，其中，套内建筑面积76.07平方米，公共部位共有分摊建筑面积19.93平方米，该房用途为成套住宅,属钢混结构,层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米7256元，总价款为人民币696576元；原告以分期付款方式支付房屋价款，详见附件八补充协议第三条；被告应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.005%向原告支付违约金；本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条主要内容为：关于按揭付款的补充约定：1.原告须于2011年9月10日前支付首期款计人民币209576元；剩余房价款人民币487000元于七日内由被告协助原告向银行申请按揭贷款。2.原告应根据银行的要求，在《商品房买卖合同》和本协议签订后的七日内将按揭所需的资料及时、完整地提交被告，由被告协助原告向银行报送上述资料。若因原告原因，提交的按揭材料不完整或有瑕疵，则原告必须在接到被告或银行通知之日起七日内根据通知要求重新提交，如原告逾期七天不能提供按揭所需材料的，即视同原告逾期付款，则原告每迟延一日，应按逾期未交款的万分之二向被告支付逾期违约金。若逾期超过30日，被告有权解除合同，原告按累计应付款的10%向被告支付违约金。若不解除合同，则原告每延迟一日，应按逾期未交款的万分之三向被告支付逾期违约金，合同继续履行。第四条主要内容为：对本合同第八条补充如下：1.该条所指的：“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：⑴市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工。⑵配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误(如外事活动、交通管制、文明城创建活动等)。⑶施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上(含6级)强风或5级以上(含5级)地震的。⑷非被告原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。2.本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则被告无须承担本合同第八条第二款第1项的告知义务。合同订立后，原告于2011年10月28日支付了商品房价款209576元，于2012年2月24日支付了商品房价款487000元，被告分别出具了销售不动产统一发票，被告于2014年7月19日将商品房交付原告使用，原告缴交了物业费。2.2015年1月26日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村365幢商品房办理了初始登记。2月13日，被告通知原告于2015年3月4日办理商品房权属登记手续。3.2014年7月19日，原告向被告提出申请，要求被告在2014年7月提前交房，并表示同意交房时间按2014年12月30日确定，原告出具了《提前交房申请书》。二、对于原、被告有争议的事实，根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定：被告众祥公司是否构成违约的问题原告认为，被告虽依约于2014年7月19日向原告交付了商品房，但直至2015年3月4日才发函通知原告办理房屋权属登记，且之后只能办理房产证，不能办理土地证。2016年3月11日，被告以短信通知的形式通知办理土地证，导致原告逾期512天才能办理完整的房屋权属登记，构成违约，被告应当承担违约责任。被告辩解认为，商品房买卖合同约定，交房的期限为2014年12月30日前，众祥公司应当在交房之日起60日内，向当地房屋管理部门办理商品房初始登记。本案中，众祥公司于2014年7月已将所售房屋交付给原告，符合合同的约定。原告于收房当日亲笔填写了《提前交房申请书》，同意办理房屋权属证书的起算日为2014年12月30日，而不是实际交房之日。也就是说，双方对合同约定进行了变更。2015年1月26日，三明市房屋权属登记中心为365幢商品房办理了初始登记，时间在双方约定的期限内，没有逾期。因双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人仅承担协助办证义务，即，在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送房屋所在地房地产行政主管部门。由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。本案中，众祥公司已履行了合同义务，商品房权属登记手续应由原告自行办理。因此，众祥公司没有违约，不承担违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”，转移标的物所有权于买受人是出卖人应负的义务。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，不动产物权的变动采取的是登记生效的模式，对于不动产的商品房买卖，标的物所有权移转行为的完成，就是必须办理房屋所有权登记手续，结合我国房屋所有权登记发证制度，本案众祥公司在履行移转房屋所有权义务上，表现为办理土地使用权变更和房屋所有权登记。关于提前交房，众祥公司于合同约定的交房日期前向原告交付了商品房，并就房屋权属证书的取得期限进行了重新约定。提前交房申请书为原告亲笔签写，应确认为有效，故房屋权属证书的取得期限应以2014年12月30日作为计算起点。当事人对办理房屋所有权登记没有异议，予以确认。关于讼争逾期办理土地使用权属证书，其主要是对房屋买卖合同的标的物即房屋所有权移转过程中出卖人与买受人责任承担的认定问题。对此，主要对当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“如因出卖人原因”如何理解。我国实行房屋所有权登记发证制度，土地使用权的登记及土地使用权证书的发放均由房地产行政管理部门具体实施。房屋占用土地使用权证书的取得，首先应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更，出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更登记手续，并提供必要证明文件，由此可认定，商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理房屋权属登记手续，结合本案，即，出卖人在合同约定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋权属登记的证明文件，并在买受人申请办理土地使用权证时，提供申请办理所需的相关材料，即可认为出卖人已履行完毕其应承担的合同义务。至于土地使用权的变更登记的完成及证书的取得，则应按照房地产登记管理部门的行政管理工作程序进行，如与房地产登记管理部门发生纠纷，当按行政争议予以解决。众祥公司已向房地产管理部门提交了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程符合规划证明、建设工程规划许可证等相关文件，并于2015年1月26日取得了房屋初始登记，且原告对办理房屋所有权登记并无异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，原告主张众祥公司办理土地使用权变更登记时未履行合同义务，应提供证据予以证明。原告提供的证据不能证明其提出申请，众祥公司拒绝协助。结合本案实际，众祥公司在办理了房屋初始登记，且按约履行协助办理房屋所有权登记的合同义务后，其拒绝在申请表、审批表申请人内签章，亦不符合常理。综上，被告众祥公司不构成违约。综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，原告按约履行了支付商品房价款的义务，被告按约将商品房交付原告使用，双方各自实际履行了合同主要义务，无根本性违约行为。被告交付商品房后，按合同约定履行了办理房屋所有权初始预登记及协助原告办理房屋所有权登记的合同义务。原告认为因被告的原因未能办理土地使用权变更登记，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，原告未能提供被告违约的证据，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:驳回原告童永清、罗贤娥的诉讼请求。案件受理费246元，由原告童永清、罗贤娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  伍南冬人民陪审员  林海蓉人民陪审员  郑连珠二〇一六年十一月四日书 记 员  许红桦附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。