湖南省浏阳市人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）湘0181民特1号
申请人：浏阳市通源小额贷款股份有限公司（统一社会信用代码9143010069855XXXXX），住所地湖南省浏阳市行政中心旁环府路24号威尼斯国际商务中心副楼。
法定代表人：罗钦义，总经理。
委托代理人：李仲阳，男，1990年4月6日出生，该公司员工，住湖南省浏阳市。
被申请人：胡小艳，女，1967年8月11日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。
申请人浏阳市通源小额贷款股份有限公司（以下简称通源公司）与被申请人胡小艳申请实现担保物权一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用特别程序进行了审查，现已审查终结。
申请人通源公司称，请求法院依法裁定拍卖或变卖被申请人胡小艳及黄正伟（已故）抵押的位于浏阳市集里办事处浏阳大道水木清华园（房产证号为浏房权证字第0006XX**号）的房产，并确认申请人在贷款本金32万元及利息、违约金（暂计算至2017年1月19日利息、违约金共384000元，要求以32万元为基数按月利率2%计算至实际履行之日）范围内享有优先受偿权。
本院在审查期间，依法向被申请人胡小艳送达了实现担保物权申请书副本及异议权利告知书，被申请人胡小艳未在本院指定的期限内提出书面异议。
本院经审查查明事实如下：被申请人胡小艳与黄正伟原系夫妻关系，黄正伟于2014年已死亡。2013年11月9日，被申请人胡小艳与黄正伟为了办理房产抵押借款，与申请人通源公司签订了《最高额借款合同》，《最高额借款合同》中约定：1、贷款人（即通源公司）自2013年11月29日起到2016年11月28日止分次向借款人（即胡小艳、黄正伟）发放贷款，累计发放额度不超过40万元人民币，到期日不得超过2016年11月28日，在此期限和累计发放贷款额度内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同；2、借款人与贷款人已在借款借据中约定了还款方式、时间、具体每一笔借款的还款方式和时间以借贷双方在借款借据中记载为准；3、借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，其逾期还款的违约金按逾期偿还贷款金额的万分之二每天计算。同时，《最高额借款合同》中还对其他事项进行了约定。
同日，为保障通源公司在《最高额借款合同》项下的主债权得到实现，胡小艳、黄正伟作为抵押人与作为抵押权人的通源公司签订了《最高额抵押合同》，《最高额抵押合同》中约定：胡小艳自愿用登记在自己名下的位于浏阳市集里办事处浏阳大道水木清华园（房产证号为浏房权证字第0006XX**号）及位于浏阳市金沙中路（房产证号为浏房权证字第70901XX**号、土地证号为浏国用（2007）第73**号）的房产作抵押，为胡小艳、黄正伟在通源公司自2013年11月29日至2016年11月28日累计借款40万元及利息、违约金、赔偿金和通源公司为实现债权及抵押权而发生的一切费用（包括但不限于评估费、诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师费等）提供抵押担保。同时，《最高额抵押合同》中还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，胡小艳、黄正伟于2013年12月4日在浏阳市房屋权属登记管理中心就上述房产办理了最高额抵押权设立登记并办理了房屋他项权证。2013年12月6日，通源公司根据约定于向胡小艳、黄正伟发放了贷款20万元，借款借据上载明：该笔借款月利率为1.866%，按月付息。2013年12月10日，通源公司又向胡小艳、黄正伟发放了贷款20万元，该笔借款月利率为1.866%，按月付息。
胡小艳、黄正伟借款后，开始能正常按月偿还借款利息，自黄正伟于2014年死亡后，胡小艳还继续偿还借款本金及利息至2016年5月31日。此后胡小艳未再向通源公司进行偿付，至今尚欠通源公司借款本金32万元及自2016年6月1日起的利息。因胡小艳没有根据约定按月偿还借款及利息，通源公司遂向本院申请实现担保物权。
本院经审查认为，申请人通源公司与被申请人胡小艳、黄正伟签订的《最高额借款合同》和《最高额抵押合同》，以及胡小艳、黄正伟根据约定办理房产抵押登记的行为，均是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方都应当根据约定全面履行自己的义务。黄正伟死亡后，胡小艳作为共同借款人及抵押人，仍应根据合同约定履行还款义务，现胡小艳未按月偿还借款及利息，已构成违约。因此，根据双方签订《最高额借款合同》和《最高额抵押合同》的约定，通源公司有权收回贷款本息并行使担保权利。现通源公司申请实现担保物权的条件已经成就，故通源公司依据合同约定和法律规定申请实现担保物权，本院予以准许。《最高额借款合同》约定的利息及违约金标准超过了月利率2%，现通源公司要求利息及违约金按照月利率2%计算，符合法律规定，本院予以确认。至2016年5月31日，胡小艳没有偿还的借款本金为32万元、其利息及违约金应以月利率2%进行计算。《最高额抵押合同》中约定，抵押担保的范围包括借款本金40万元及其利息、违约金、赔偿金和通源公司为实现债权及抵押权而发生的一切费用（包括但不限于评估费、诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师费等），因此，通源公司对抵押财产在折价或者拍卖、变卖所得的价款，在借款本金32万元及自2016年6月1日起月利率2%计算的利息及违约金的范围内享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四十条、第一百七十条、第一百七十一条第一款、第一百七十三条、第一百七十九条第一款、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第一项的规定，裁定如下：
准予对登记在黄正伟名下的位于浏阳市集里办事处浏阳大道水木清华园（房产证号为浏房权证字第0006XX**号、土地证号为浏国用（2007）第73**号）房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，浏阳市通源小额贷款股份有限公司对变价后所得的价款，在借款本金32万元及利息和违约金（以32万元为基数自2016年6月1日起按月利率2%计算至实际履行之日）的范围内优先受偿。
本案申请费6676元，由胡小艳负担。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审判员 周立
二〇一七年二月二十三日
书记员 杨婵
附法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
2、《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
3、《中华人民共和国物权法》第一百七十一条第一款债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
4、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
5、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
6、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
7、《中华人民共和国物权法》第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
10、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产。