安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初6181号原告：陆超，男，1973年10月30日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托代理人：朱海秀，安徽大森律师事务所律师。委托代理人：闻婷婷，安徽大森律师事务所实习律师。被告：王非，男，1984年7月31日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托代理人：郭强，安徽金亚太律师事务所律师。委托代理人：李厚霞，安徽金亚太律师事务所律师。被告：解丽娜，女，1959年12月1日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托代理人：郭强，安徽金亚太律师事务所律师。委托代理人：李厚霞，安徽金亚太律师事务所律师。原告陆超与被告王非、解丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆超及其委托代理人朱海秀，被告王非，被告王非、解丽娜共同委托代理人郭强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆超向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》，并协助原告办理房产过户手续；2、本案诉讼费、保全费及其他费用均由被告承担。事实与理由：被告解丽娜、王非系母子关系。2016年3月16日，原、被告签订了《存量房买卖合同》和《补充协议》，约定：“被告将存量房以78万元的价格出卖给原告。原告向被告支付购房定金5万元，该款用以充抵首付款。原告自愿用首付款替被告偿还此房屋剩余银行按揭贷款。双方应于2016年5月16日前办理该套房屋的房产过户手续，任何一方违约的，由违约方承担违约金10万元整，被告解丽娜自愿承担本合同一切法律责任和违约责任。”2016年4月13日，原、被告双方去办理了该套房屋的房屋缴税手续，随后办理了该套房屋的预约过户手续，预约过户时间为2016年8月2日。合同签订后，原告按照合同约定已将购房款41万元交付被告，截至原告起诉之日，预约过户时间已过，原告多次催促被告办理该套房屋资金托管手续和产权过户手续，但被告均以房屋涨价为由拒绝配合办理，拒绝继续履行《存量房买卖合同》和《补充协议》。原告认为被告的行为严重损害其合法权益，故向法院提起诉讼。被告王非辩称：涉案房屋是被告王非名下唯一住房，被告王非出售房屋是为了用所得房款在合肥市政务区购买一套住房结婚用。2016年3月16日原、被告在《存量房买卖合同》和《存量房补充协议》中明确约定：原告应在2016年5月16日前将人民币48万元（包含定金5万元）存入托管账户，原告自愿用首付款还此房所欠银行按揭贷款。如原告未在合同规定期限内支付转让存量房价款，逾期超过三日后，被告有权单方面解除合同。《存量房买卖合同》和《存量房补充协议》签订后，原告多次逾期向被告支付购房首付款，至今仍有7万元首付款没有支付。被告分别于2016年3月21日、2016年4月19日向银行预约提前偿还贷款，但原告均未按时向被告支付首付款帮助被告提前还贷。2016年4月13日原告在地税局缴纳税费时，地税局对该房屋价值核价为60万元，原被告在合同中约定售房价格为78万元，超出的18万元无法办理存量房资金托管，则应由原告直接支付给被告，截止至2016年8月3日原告都没有付清首付款。原告的上述行为已经构成违约，被告2016年8月3日已电话通知原告解除双方签订的《存量房买卖合同》和《存量房补充协议》。在被告明确通知原告解除合同之后，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，比如原告可以另行购买其他房屋，如果因原告没有采取适当措施致使损失扩大，则应当自行承担扩大的损失。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并判令本案的全部诉讼费用由原告承担。被告解丽娜辩称：同意王非的答辩意见。解丽娜仅是王非的代理人，合同的权利义务应当由合同相对人承担，解丽娜不是本案适格的当事人，不应当对本案承担任何责任。经审理查明：被告解丽娜与王非系母子关系。2016年3月16日，在合肥友乐房产代理销售有限公司的居间下解丽娜代王非与陆超签订《存量房买卖合同》和《存量房补充协议》各一份。《存量房买卖合同》约定王非将房屋出售给陆超，转让价款78万元。2016年5月16日内，双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。陆超同意在2016年5月16日前将48万元（含定金5万元）存入房地产管理部门设立的托管账户。王非同意陆超向商业性银行申请抵押贷款，总额为30万元。《存量房补充协议》约定：王非将房屋，建筑面积88.2平方以人民币78万元出售给陆超，该房过户过程中发生的费用由陆超承担。中介费用为成交价的2%，由陆超承担并在房屋过户当日支付给合肥友乐房产代理销售有限公司。陆超自愿用首付款替王非还此房屋所欠银行贷款。王非当庭表示对解丽娜代其与陆超签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》效力认可。《存量房买卖合同》签订当日，解丽娜代王非收取陆超支付的购房定金5万元。2016年4月13日，原、被告办理了该房屋的交税手续。2016年5月5日，解丽娜代王非收取购房款5万元。2016年6月23日，陆超将首付款31万元转入王非银行帐户用以帮王非归还案涉房屋银行贷款，现涉案房屋贷款已结清，他项权已注销。银行贷款还清后，合肥友乐房产代理销售有限公司为原、被告向房产局申请了准过户预约，预约时间为2016年8月2日。后王非拒不协助陆超办理房屋过户相关手续，陆超遂诉讼来院。陆超当庭承诺愿意将剩余房款37万元在房屋过户后一次性支付给被告。现陆超已将37万元转入本院银行账户，并承诺若本院判决支持其诉讼请求，上述款项均用于向被告支付剩余购房款。案件审理过程中陆超向本院提出保全申请，本院依法对房屋进行了查封。查封过程中发现房屋原房产部门登记的所有权证号为：房权证合瑶字第××号。后王非在房产部门重新办理案涉房产证，重新登记后该房屋在房产部门登记的所有权证号变更为：房权证合瑶字第××号。重新办理房产证后，王非拟将案涉房屋抵押给案外人并向合肥市瑶海区房产局申请办理抵押登记（抵押登记受理编号为42369126号），合肥市瑶海区房产局尚未审核办理，本院立即向合肥市瑶海区房产局下发协助执行通知书，要求中止案涉房屋一切抵押登记审核登记手续。上述事实，由原告提供的户籍证明、身份证、房屋登记簿、存量房买卖合同、补充协议、银行卡交易查询单、合肥市地税局房地产转让审核通知单、发票、税收完税证明、存量房交易预约单、收款确认书收条、情况说明、证人杨某证言，被告王非提交的存量房买卖合同、存量房补充协议、个人住房借款结清预约协议、通话记录以及原、被告当庭陈述等证据附卷佐证。本院认为：案涉《存量房买卖合同》和《存量房补充协议》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，双方当事人应按照诚实信用原则全面履行合同约定义务。王非称原告未按约定时间用购房首付款替其垫还涉案房屋尚欠的银行按揭贷款构成违约的意见，因清偿涉案房屋所欠银行贷款必须由王非提前向银行进行申请，而合肥友乐房产代理销售有限公司出具的情况说明载明被告要求公司业务员转告原告预约还款的时间为2016年6月23日，原告也按时将该款给付王非将案涉房屋银行按揭货款结清。由此可证明原、被告双方在签订《存量房买卖合同》和《存量房补充协议》后对原告用首付款帮被告垫还案涉房屋按揭贷款的时间重新进行了约定，故王非上述意见不予采纳。原告已按约定支付被告定金50000元、购房款360000元（其中310000元用于替被告王非垫还涉案房屋尚欠的银行按揭贷款），剩余的购房首付款应按约定汇入房地产管理部门设立的资金托管账户。案涉房屋登记在王非名下，原告无法依据其与被告签订的《存量房买卖合同》和《存量房补充协议》自行办理资金托管手续，故王非辩称原告未先将首付款存入资金托管账户以及未足额支付首付款，系原告违约在先，被告有权单方解除合同的意见无事实依据，依法不予采纳。现原告已将剩余房款37万元存至本院账户用于向王非支付剩余购房款，王非也应依据合同约定将案涉房屋过户登记至原告名下，原告要求王非继续履行《存量房买卖合同》和《存量房补充协议》，协助原告将房屋过户至原告名下的诉讼请求合理，本院予以支持。被告解丽娜代理王非与原告签订了《存量房买卖合同》和《存量房补充协议》，王非对其代理行为表示认可，故合同履行过程中产生的法律责任应由王非承担，原告诉请解丽娜承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王非继续履行2016年3月16日与原告陆超签订《存量房买卖合同》和《存量房补充协议》，于本判决书生效之日起十日内协助原告陆超将房屋（现产权证号：房权证合瑶字第××号）所有权变更至原告陆超名下；二、被告王非按本判决书第一项协助将房屋（现产权证号：房权证合瑶字第××号）所有权变更至原告陆超名下当日，原告陆超支付被告王非购房款37万元；三、驳回原告陆超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，保全费4420元，合计4460元，由被告王非承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  周燕平二〇一七年三月三日书 记 员  冯 叶附适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。