云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）昆民一终字第494号 上诉人（原审被告）陈俊华，男，1968年11月18日生，汉族，住昆明市五华区。 特别授权诉讼代理人杨镇瑜，云南建耀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杨瑞，女，1980年9月22日生，汉族，住昆明市五华区。 特别授权诉讼代理人顾仕俊，云南华度律师事务所律师。 上诉人陈俊华与被上诉人杨瑞房屋买卖合同纠纷一案，上诉人陈俊华不服昆明市呈贡区人民法院（2012）呈民初字第856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理后依法组成合议庭，于2013年11月15日对本案进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理确认的本案事实是：被告陈俊华与云南世林房地产开发有限公司于2006年11月26日签订《商品房购销合同》，陈俊华购买了云南世林房地产开发有限公司开发的位于昆明市呈贡区洛羊街道办事处果林水库西南侧世林国际别墅小区D-29号房屋，该房屋建筑层数为地上叁层、地下**。房屋套内建筑面积为335平方米，单价为每平方米4300元，总金额1440500元，合同上记载的土地使用权证号为：昆国用（2004）01283。陈俊华于2006年12月1日付款580500元。之后云南世林房地产开发有限公司向陈俊华出具了购房相应的税控发票（金额为1440500元）。陈俊华于2010年4月10日取得本案诉争房屋的房屋所有权证，证号为：呈房权证2010字第××号，房屋所有权人为陈俊华，房屋坐落：呈贡县洛羊镇水海子村果林水库西南侧，丘（地）号：200001622，产别：私有，栋号：D-29，土地使用年限：2002年4月16日至2072年4月16日。2011年7月14日，被告陈俊华与原告杨瑞签订《房地产买卖合同》约定：陈俊华自愿将坐落于呈贡区洛羊街道办事处水海子村果林水库西南侧世林国际别墅D-29幢房屋以3900000元的价格出售给杨瑞。付款方式为一次性付清全部房款，房屋在全款付清当日交付。陈俊华应积极协助配合杨瑞办理产权过户转移手续，并有责任提供所需的证明文件，承诺此房在产权过户过程中无任何经济纠纷，否则视为陈俊华违约，并支付房价20%的违约金，并承担在此过程中杨瑞的一切经济损失，签订合同当天，杨瑞支付定金人民币200000元给陈俊华。合同签订后15日内，陈俊华出示房产证原件，杨瑞付清余款。付清房款当日，双方办理委托公证，由杨瑞指定赵朋莲为卖方的全权委托代理人，由该指定代理人负责办理产权过户手续，以后的代理行为与陈俊华无关，发生纠纷及造成的所有损失由杨瑞负责承担。签订买卖合同当天杨瑞支付陈俊华购房定金200000元。2011年7月28日，杨瑞又支付陈俊华购房款3000000元，陈俊华出具收款收条，收条上同时载明：房屋土地证于2011年7月28日交件由世林房地产物业公司办理。两个月内办理完毕交给杨瑞。2011年8月19日，陈俊华收到杨瑞支付的购房尾款700000元。2011年8月19日，陈俊华及其配偶段文静就委托赵朋莲办理本案诉争房屋交易及过户手续进行公证。当天，陈俊华将诉争房屋设计的房产测绘费发票、住房登记费发票、契税发票、液化气初装费收据、2011年物业管理费发票、房产证一本、房屋移交验收收表、钥匙一套、汽车雷达一个及房屋发票一张移交给杨瑞。杨瑞接收房屋后对房屋内部及外部进行了装修，经鉴定：世林国际别墅D-29幢房产室内、室外装修价值人民币516293.35元。由于杨瑞在办理房屋的过户手续时，发现本案诉争房屋过户手续无法办理，陈俊华与杨瑞又于2012年2月29日签订《补充协议》，双方明确：杨瑞从陈俊华处购买的位于昆明市呈贡区洛羊街道办事处水海子村果林水库西南侧世林国际别墅D-29幢房屋，杨瑞已按合同约定将购房款3900000元交付陈俊华。之后，杨瑞前往办理房屋产权登记证过户手续时得知，因开发商世林房地产开发有限公司的缘故，合同标的物土地证未办理下来，致使房屋产权过户手续暂时无法办理，双方协商一致达成如下补充协议：1、合同标的继续交由杨瑞使用，双方继续履行双方签订的房地产买卖合同。2、陈俊华承诺于2012年3月15日前起诉开发商云南世林房地产开发有限公司促使开发商尽快办理合同标的的土地证。3、陈俊华承诺于2012年2月29日暂时返还房款人民币2000000元给杨瑞，于2012年7月1日前返还房款人民币600000元给杨瑞。4、杨瑞承诺合同标的土地证办理下来，房屋产权过户手续可以办理之日起十五日内将陈俊华返还的房款共计人民币2600000元支付给陈俊华。2015年3月15日，如果合同标的土地证无法办理下来，无论任何原因导致合同标的房屋无法过户，杨瑞承诺无条件返还房款人民币2600000元支付给陈俊华，若杨瑞不付清陈俊华余款，陈俊华有权无条件收回合同标的房屋。双方签订补充协议当天，陈俊华即退回杨瑞房款人民币2000000元。之后，陈俊华于2012年3月15日就诉争房屋未取得土地使用权证的问题起诉至一审法院，一审法院于2012年6月7日组织调解，达成如下调解协议：云南世林房地产开发有限公司与2012年12月30日前为陈俊华办理位于呈贡区房屋的土地使用权证，如果云南世林房地产开发有限公司不能为陈俊华办理土地使用权证，则按购房款总额为本金，以年利率6.5%为利息承担违约责任。另查明：云南世林房地产开发有限公司与昆明飞讯达信息科技有限公司于2010年7月5日签订《城镇个人已购住房土地使用权登记委托代办协议》，委托昆明飞讯达信息科技有限公司就世林国际别墅项目根据规范要求，实施宗地地籍测绘、制作宗地图、宗地成果表及代为办理土地使用权证，昆明飞讯达信息科技有限公司制作的《世林国际别墅项目用地性质示意图》载明本案诉争房屋（D-29幢）所在土地，大部分属于工业用地，仅有一小部分属于住宅用地范围。现原告认为被告所售房屋的开发商违规用地，所建盖房屋属违章建筑，导致所涉房屋无法办理产权过户手续，其合同目的无法实现，故诉至一审法院，请求：一、解除原、被告于2011年7月4日签订的《房地产买卖合同》及双方于2012年2月29日签订的《补充协议》；二、由被告向原告退还购房款人民币1900000元，及自2011年8月19日起至款项还清之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计，暂算至2013年7月10日为456130.63元）；三、被告向原告赔偿装修经济损失人民币587095.80元；四、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、原、被告双方签订房屋买卖合同及补充协议是否应当解除？二、被告是否应当退还原告购房款1900000元及利息？三、原告主张的装修损失是否应当得到支持？针对本案第一个争议焦点，首先，原、被告双方就本案诉争房屋签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效，杨瑞已按照合同约定的购房价款全额支付陈俊华，陈俊华也依约履行了交付房屋的义务。但由于杨瑞所购买的房屋是用于居住的住房，陈俊华不仅提供了商品房买卖合同，还将房屋的房产证交付杨瑞，且房产证上记载的此套房屋的土地是使用年限为70年，与国家对住宅出让年限的规定相一致。因此，杨瑞有理由相信自己从陈俊华处购买的房屋是一套商品房住宅，并依法享有该房屋所在土地70年的使用权。但根据一审法院查明的案件事实，本案诉争房屋（D-29幢）所在土地，大部分属于工业用地，仅有一小部分属于住宅用地范围。杨瑞所购置的房屋实质上建盖在工业用地及住宅用地两种不同用地性质的土地上，杨瑞不能享有此套房屋七十年的土地使用权，其从陈俊华处购买住宅的合同目的并未实现。其次，虽然杨瑞与陈俊华签订的补充协议约定过，如果合同标的物的土地证在2015年3月15日无法办理下来，无论任何原因导致合同标的的房屋无法过户，杨瑞承诺无条件返还陈俊华房款人民币2600000元。但由于补充协议的签订是基于双方之前签订的《房地产买卖合同》而产生，其签订补充协议的目的也是为了实现杨瑞从陈俊华手中购买住宅的合同目的，现该目的已不能实现，因此，原告杨瑞要求解除双方签订的《房地产买卖合同》及补充协议的诉请，一审法院予以支持。针对本案第二个争议焦点，原、被告双方签订房屋买卖合同之后，杨瑞履行了支付全部房款的义务，陈俊华也依约履行了交付房屋的义务，由于不能办理房屋的过户手续导致双方签订补充协议，陈俊华已按补充协议约定的时间将2000000元房款退还杨瑞，现只有1900000元购房款未退还，尤其是其中的600000元未按照协议约定的时间在2012年7月1日前返还杨瑞。因此，对于杨瑞主张退还1900000元房款本金的诉请，本院予以支持。至于1900000元的利息，应以2012年7月1日起算，计算至2013年7月31日止，按照年利率6.5%计，为133792元。针对本案的第三个争议焦点，原告杨瑞与被告陈俊华签订房屋买卖合同并交付购房款后，已经从陈俊华处取得了相应的房屋及相关的证件，其为能够实际居住该房屋而实施装修行为并无不当。因杨瑞与陈俊华之间的房屋买卖合同将予解除，杨瑞对房屋的装修已经实际添附在房屋之上，成为不动产的添附，在双方买卖合同解除后，杨瑞应当将房屋退还给陈俊华，故陈俊华对杨瑞就房屋进行的装修应当折价补偿。经鉴定机构鉴定，本案诉争房屋的装修价值人民币516293.35元，因杨瑞与陈俊华签订房屋买卖合同，在付款时已明知房屋的土地使用权证尚未取得，其自身对此次交易行为的处理没有尽到相应的注意义务，在未取得房屋土地使用权证的情况下，杨瑞仍然对房屋进行装修，因此，被告陈俊华应当补偿原告杨瑞房屋装修价值的90％较为适宜，即464664元。综上所述，杨瑞与陈俊华签订的房屋买卖合同因杨瑞的购房目的不能实现，故杨瑞主张解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议的诉请，一审法院予以支持。此外，陈俊华应当退还杨瑞购房款本金1900000元、利息133792元，并赔偿杨瑞房屋装修款464664元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、原告杨瑞与被告陈俊华于2011年7月4日签订的《房地产买卖合同》及2012年2月29日签订的补充协议于本判决发生法律效力之日依法予以解除；二、被告陈俊华于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨瑞购房款人民币1900000元及利息人民币133792元，并赔偿原告杨瑞房屋装修款人民币464664元；三、驳回原告杨瑞的其他诉讼请求。案件受理费人民币28637.84元、鉴定费人民币30000元由被告陈俊华承担。 一审宣判后，陈俊华不服，向本院提出上诉称：被上诉人在签订补充协议时已知晓涉案房屋产权证无法办理，其自愿承担无法办理产权过户的后果，并已实际占有和使用了涉案房屋，将300平方米的房屋改造为600多平方米，对房屋的主体结构进行了改变，因此，被上诉人合同目的已经实现，其以合同目的不能实现为由诉请解除合同无事实及法律依据。据此，一审法院判决上诉人退还已支付的购房款及利息，并赔偿装修损失亦是错误的。综上，请求：一、撤销一审判决；二、判决双方继续履行2011年7月4日签订的《房地产买卖合同》及2012年2月29日签订的《补充协议》，驳回被上诉人全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院对一审法院查明事实予以确认。另查明，二审中，云南世林房地产开发有限公司（以下简称世林公司）到庭陈述，涉案房屋所占用土地一部分为住宅用地，另一部分土地系世林公司从昆明市土产日用杂品公司转让的工业用地，现该地块的用地手续正在完善过程中。 本案二审争议焦点为：一、上诉人与被上诉人所签房屋买卖合同及补充协议是否应当解除？二、如果解除，购房款、利息及装修费应如何处理？ 本院认为：关于本案争议焦点一，根据本案查明事实，涉案房屋所涉土地一部分为住宅用地，另一部分为工业用地，导致涉案房屋土地证及房产证无法办理。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条关于“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”之规定，上诉人除应向被上诉人交付涉案房屋之外，还负有协助将涉案房屋产权转移给被上诉人的义务，且该义务为合同主义务，而现涉案房屋因所涉土地用地性质的问题，导致土地证及房产证无法办理，在此情况下，上诉人未能完成其作为出卖人的合同义务，导致被上诉人合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“有下列情形的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，一审法院判决解除双方所签房屋买卖合同及补充协议并无不当，本院予以维持。 关于本案争议焦点二，合同解除后，上诉人应将剩余购房款退还被上诉人，并支付占用期间的利息。一审法院参照双方合同及补充协议的约定，判决上诉人返还剩余购房款1900000元并支付上述款项自2012年7月1日至2013年7月31日止的利息共计133792元并无不当，本院亦予以维持。关于装修款部分，根据被上诉人所提交的涉案房屋现状的照片及双方陈述，被上诉人系对涉案房屋进行了加层改建而非装修，改变了房屋的原有结构，而上诉人在将涉案房屋交付被上诉人后，并不能预见到被上诉人对涉案房屋进行改建的情况，且上诉人亦明确表示不愿意对被上诉人所改建部分予以利用，故该部分损失应由被上诉人自行承担，一审法院判决由上诉人承担该部分费用处理有误，本院予以改判。上诉人所提上诉理由部分成立，本院予以部分支持。综上，一审判决对本案处理部分有误，本院予以部分改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、维持昆明市呈贡区（2012）呈民初字第856号民事判决第一项，即“一、原告杨瑞与被告陈俊华于2011年7月4日签订的《房地产买卖合同》及2012年2月29日签订的补充协议于本判决发生法律效力之日依法予以解除。”； 二、撤销昆明市呈贡区（2012）呈民初字第856号民事判决第二项、第三项，即“二、被告陈俊华于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨瑞购房款人民币1900000元及利息人民币133792元，并赔偿原告杨瑞房屋装修款人民币464664元；三、驳回原告杨瑞的其他诉讼请求。”； 三、陈俊华于本判决生效之日起十日内退还杨瑞购房款人民币1900000元及利息人民币133792元； 四、驳回杨瑞的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费28637.84元，二审案件受理费28637.84元，合计57275.68元，由陈俊华承担39577.4元，由杨瑞承担17698.28元；鉴定费人民币30000元，由杨瑞承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  田 庄 审 判 员  郑会利 代理审判员  蔡 芸 二〇一四年一月十日 书 记 员  杨 扬