广西壮族自治区象州县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1322民初699号原告：柳州市润佳物业服务有限公司，住所地：柳州市蝴蝶山路58号阳光花园C区商业综合楼18栋3-12号，统一社会信用代码：91450203745140737H。法定代表人：梁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾引慧，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：周志容，女，系该公司员工。被告：黄砾缘，女，1989年2月17日出生，壮族，住广西象州县。原告柳州市润佳物业服务有限公司与被告黄砾缘物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳州市润佳物业服务有限公司的委托诉讼代理人曾引慧、被告黄砾缘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳州市润佳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告物业服务费及违约金共计3755.6元。事实和理由:被告购买位于象州县××象××郡小区××室，该房屋面积为145.5㎡。根据有关法律法规及象州县金象郦郡小区业主委员会与原告签订的《象州县金象郦郡小区物业服务合同》的约定，被告每月应向原告交纳物业服务费116.4元（145.5㎡×0.80元/㎡）。经原告多次催缴，被告至今仍欠交2015年2月至2017年4月共27个月的物业服务费3142.8元，违约金612.8元（按每天应当交纳费用的万分之五计算），上述费用共计3755.6元。被告黄砾缘辩称，我未交纳物业管理费的原因有二：第一，原告未履行好服务义务。一是原告未按规定收取物业管理费，物业管理费应分为四级，其中二级为0.75元/㎡，原告提供的服务并未达到二级标准却按0.8元/㎡收取，且对未入住的业主没有优惠政策；二是原告并未多次催交物业管理费，我只接到一个电话催交，同时原告并未告知我应交纳物业管理费的依据及交纳的方式；三是我与原告并未签订有合同，也不知道小区存在业主委员会。第二，金象郦郡小区业主委员会未履行好职责，选举业主委员会未通知小区所有业主，签订合同后未将合同内容通知业主。本院经审理认定事实如下：2015年2月1日，象州县金象郦郡小区业主委员会与原告签订《象州县金象郦郡小区物业服务合同》。合同中约定，委托管理期限为自2015年2月1日至2018年2月28日止；物业服务费以建筑面积计算，每月0.8元/㎡；每户公摊电费为：1至2楼10元/月，3至5楼12元/月，6至8楼14元/月，9至12楼16元/月，13楼以上为18元/月；二次加压用水电费、水损耗等费用由实际使用人分摊；上述费用，业主或物业使用人应于每月10日前交清当月应交费用，逾期交纳物业服务费、公摊水电费的，应按日万分之五支付违约金。合同签订后，原告即于2015年2月1日入驻并提供物业管理服务。在服务过程中，原告的清洁卫生工作存在瑕疵，且存在未及时妥善处理部分小区业主私拉电线挂至单元大门为电车充电问题及部分共用财物损坏亦未及时进行维修等问题。为此，连同本案被告在内的部分业主拒交物业费。另查明，被告自2015年2月起至2017年4月止，累计有27个月的物业费至今未支付给原告。再查明，被告黄砾缘为象州县金象郦郡小区6栋XXX室业主，该套物业位于该小区6栋7楼，建筑面积为145.5㎡。上述事实，有原告提供的证据材料、庭审笔录及本院现场勘查笔录在案为凭，足以认定。本院认为，象州县金象郦郡小区业主委员会代表全体象州县金象郦郡小区业主与原告柳州市润佳物业服务有限公司签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对包含被告黄砾缘在内的全体小区业主具有约束力。合同当事人应按照合同约定全面履行合同义务。被告作为小区业主应当依照合同约定支付物业费，原告作为物业服务企业亦应按照合同约定全面履行合同义务。原告提供的物业服务包含房屋建筑共用部位的日常管理、维护，共用设施的养护、管理，公共绿地、园林建筑的养护与管理，公共卫生管理，公共设施和公共场地的管理、维护，建立小区管理台账、档案资料等等多项服务事项。原告的清洁卫生工作存在瑕疵，且存在未及时妥善处理部分小区业主私拉电线挂至单元大门为电车充电问题及部分共用财物损坏亦未及时进行维修等问题未构成根本性违约，包含本案被告黄砾缘在内的部分业主以此为由拒交物业费，理由不充分，本院不予支持；但原告未能全面履行上述合同义务，在履约上存在瑕疵，可酌情扣减其物业费中服务费数额的10%。含本案被告黄砾缘在内的部分业主，未按合同约定向原告支付物业费构成违约，应按合同约定向原告支付违约金；但因原告瑕疵履行在先，故对含本案被告黄砾缘在内的部分业主应支付的违约金，本院亦酌情扣减10%。被告黄砾缘为象州县金象郦郡小区6栋XXX室业主，该套物业位于该小区6栋7楼，建筑面积为145.5㎡，每月应交服务费为116.4元/月（145.5㎡×0.8元/月·㎡=116.4元/月），截止2017年4月，被告欠交服务费27个月，欠交服务费小计3142.8元（27月×116.4元/月=3142.8元），因原告瑕疵履行义务扣减服务费10%，被告应向原告支付服务费，本院支持为2828.5元[3142.8×（1-10%)=2828.5]；依合同约定，被告欠交1个月物业费产生的违约金数额为1.75元[116.4×（5÷10000）×30≈1.75]，自2015年2月起至2017年4月止，累计27个月，最长一期的物业费逾期时间为26个月，累计产生违约金为614.3元[26×1.75+25×1.75+24×1.75…2×1.75+1×1.75=26×(26+1)÷2×1.75=614.3]，因原告瑕疵履行义务扣减10%，被告应向原告支付违约金的数额，本院支持为553元[614.3×（1-10%)=553]。综上，对于被告应支付原告的物业费及违约金，本院支持为3381.5元（2828.5+553=3381.5）。至于被告提出的金象郦郡小区业主委员会未履行好职责的辩解观点，系另一法律关系，不宜在本案中一并审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告黄砾缘向原告柳州市润佳物业服务有限公司支付物业费及违约金3381.5元。案件受理费50元，减半收取25元，由原告柳州市润佳物业服务有限公司负担5元，被告黄砾缘负担20元。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。审判员  曾媚丝二〇一七年六月二十九日书记员  谢杰作附：本案适用部分法律条文内容《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。