福建省三明市梅列区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽0402执异13号
案外人杨毅珩，女，汉族，1976年8月4日出生。
申请执行人朱礼腾，男，1964年10月20日出生。
本院在审理原告朱礼腾与被告罗素梅、肖亭、林绍群、陈邓华民间借贷纠纷一案中，原告朱礼腾向本院提出财产保全申请，申请冻结被告罗素梅、肖亭、林绍群、陈邓华银行存款1XX0000元或者价值相当的财产，本院作出（2015）梅执保字第160号民事裁定，依法查封了被告陈邓华名下的坐落于厦门市集美区中航城·国际社区（C区）GO3地块XX#楼XX层06单元房产。案外人杨毅珩向本院提出执行异议，认为案外人杨毅珩与陈邓华早于2014年7月15日就签订了编号为0024702之合法有效的书面《房产买卖协议书》，于2014年12月26日就开始依照前述合同接受该执行标的并合法持续占有使用和缴纳相关物业管理费、公维金、水电燃气费等至今，该执行标的之全部价款已实际交付相关开发商厦门富铭九天湖置业有限公司，已按照前述合同约定支付了被执行人绝大部分购房价款，并正在依约代被执行人承付有关银行剩余按揭；异议人愿意将应付被执行人的剩余价款按照贵院的要求交付执行；该执行标的依约仅在2015年5月28日之后才能正常办理前述合同项下的过户登记，而此时法院已予实际查封，不存在异议人怠于办理前述合同项下过户登记手续的问题，异议人对执行标的之权利足以排除执行，完全符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要求，故申请解除对厦门市集美区中航城·国际社区（C区）GO3地块XX#楼XX层06单元房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭，对案外人杨毅珩的执行异议进行审查，现已审查终结。
经审查，陈邓华与厦门富铭九天湖置业有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：0XX00452），约定以1047397元的价格购买厦门市集美区中航城·国际社区（C区）GO3地块XX#楼XX层06单元房产，于2012年5月30日向厦门市房地产交易权籍登记中心备案。
2014年7月15日，案外人杨毅珩（乙方）、陈邓华（甲方）、厦门海沧丹厦物业中介有限公司（丙方）签订《房产买卖协议书》，约定甲方将其所有的坐落于厦门市集美区中航城·国际社区（C区）GO3地块XX#楼XX层06单元房屋出售给乙方，约定成交价格为1318000元；协议签订之日，乙方支付给甲方定金100000元；乙方于2014年7月19日前向甲方支付300000元，于办理完全权委托公证当日向甲方支付300000元，于一手产权出证并产权交易登记手续当日向甲方支付100000元，于2014年8月20日前向甲方支付238000元，于2014年8月20日（以公证当日为准）之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付；甲方于开发商通知为准将房屋交付给乙方使用。合同签订当日，案外人杨毅珩支付给陈邓华购房定金100000元。2014年7月19日，案外人杨毅珩支付给陈邓华购房款200000元。2014年7月30日，案外人杨毅珩分别支付给陈邓华购房款300432元、238000元。2014年7月30日，陈邓华及其夫吴植斌（委托人）与徐美亮（受托人）到厦门市公证处办理委托书，在委托人对厦门市集美区中航城·国际社区（C区）GO3地块XX#楼XX层06单元房屋就所拥有的权限范围内，受托人徐美亮有权代表委托人行使以下权限：全权办理房产交接的全部事宜；办理和领取产权证书、他项权证等（包括办理一手产权等）；代为偿还该房产之相关贷款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续；受托人有权出售该房产（包括代为办理过户手续及缴交相应税费，办理交房及水电、煤气、有线电视、电话、网络等过户手续）等与上述房产相关的一切事项。2014年9月开始，案外人杨毅珩每月按时将按揭贷款转被告陈邓华的贷款账户，支付该房产的光大银行的按揭贷款。2014年12月26日，开发商厦门富铭九天湖置业有限公司将厦门市集美区中航城·国际社区（C区）GO3地块XX#楼XX层06单元房屋交付给受托人徐美亮，于同日交付给案外人杨毅珩占有使用，案外人杨毅珩向厦门中航物业管理有限公司交纳房屋管理费、公维金。2015年7月8日，本院依原告朱礼腾的申请，对厦门市集美区中航城·国际社区（C区）GO3地块XX#楼XX层06单元房产进行查封。
本院认为，陈邓华与厦门富铭九天湖置业有限公司签订《商品房买卖合同》，已在厦门市房地产交易权籍登记中心办理登记手续，其取得厦门市集美区中航城·国际社区（C区）GO3地块XX#楼XX层06单元房屋的产权有其合法依据，故陈邓华与案外人杨毅珩于2014年7月15日签订的《房产买卖协议书》，符合法律规定，合法有效。案外人杨毅珩于2014年12月26日接收上述房产，并占有使用。案外人杨毅珩与陈邓华签订的《房产买卖协议书》，案外人杨毅珩占有上述房产的事实均发生于本院查封之前。案外人杨毅珩根据《房产买卖协议书》的约定，已支付合同约定的应支付给陈邓华的全部款项，且按月支付银行按揭贷款本息，但由于本院的查封，陈邓华与案外人杨毅珩未能办理过户手续。因此，案外人杨毅珩提出的执行异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第八项、第二百二十四条第一款，第二百二十七条，最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、二十八条，最高人民法院《关于适用适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条之规定，裁定如下：
中止对厦门市集美区航中航城·国际社区（C区）GO3地块XX#楼XX层06单元房产的执行。
如对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
审判长 林志忠
审判员 黄谨铭
审判员 傅炳林
二〇一六年四月十五日
书记员 施 磊
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
第二十八条金线债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。