北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初25333号
原告：孙家菊，女，1951年10月11日生，退休人员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王振嵩，北京维泰律师事务所律师。
被告：北京京发置业有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄南里8号楼一层8-3室。
法定代表人张曦，董事长。
委托诉讼代理人：孙韶松，北京观韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王峤，北京观韬律师事务所律师。
第三人：姜巍，男，1976年6月23日生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：黄克彪，北京市法大律师事务所律师。
原告孙家菊（以下称姓名）与被告北京京发置业有限公司（以下简称京发置业公司）、第三人姜巍（以下简称姓名）不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。孙家菊的委托代理人王振嵩，京发置业公司的委托代理人王峤、孙韶松，姜巍的委托代理人黄克彪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
孙家菊提出如下诉讼请求：1.判令被告向我返还775497元及2014年12月14日起18个月的利息，按照贷款利率6.15%计算。
事实和理由：2014年12月13日，我在姜巍不在场、未取得授权的情况下，以姜巍的名义与京发置业公司签订《北京市商品房认购书》、《补充协议》及《预售合同》。合同约定姜巍购买京发置业公司开发的朝阳区宏邦发展大厦项目中的x房，房屋价款9754972元，排号费为20万元，合同签订当日，我用其银行卡分二次给京发置业公司排号费20万元及首期房价款775497元。姜巍获悉上述事实，明确表示不予追认我以其名义与经发执业公司的合同，就此，北京市朝阳区人民法院作出（2015）朝民初字第46261号民事判决，认定我代姜巍与京发置业公司签订的《北京市商品房认购书》及《补充协议》不成立。2016年4月11日北京市第三中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。因上述合同被认定不成立，故我代姜巍支付的购房款丧失给付基础，京发置业公司应予返还。
京发置业公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告以他人名义与被告签署了相应的协议包括商品房认购书、补充协议并且缴纳了排号费、预付款和定金，因此双方签署的是预约合同，预约一定时间段内，由原告指定的第三人姜巍签署商品房预售合同，预约合同虽然经另案认定在第三人姜巍和我公司之间不成立，但是原告本人签字表明预约合同在原告和被告之间已经有效成立，原告理应履行合同，安排第三姜巍人到我公司签署商品房预售合同，事实上，代理权限被第三人姜巍否定，也没有按时、按约定签署预售合同，所以违反了预约合同，对于本约合同原告存在缔约过失，原告是完全民事行为能力人，在其违约的情形下应该承担违约责任，无权请求返还定金和支付利息，综上，原告诉讼请求应该予以驳回。另外，第三人在本案中不具有独立的诉讼权利，没有请求权和被请求权，与第三人无关，第三人应该从本案中剔除，第三人和原告是亲属关系，在上个案件中双方身份相反，在本案中又一起过来，考虑上个案件和代理权限关系，双方是串通的。
姜巍陈述称：同意孙家菊的意见。
孙家菊围绕其诉讼请求，提交了相应证据，本院经审理认定事实如下：
2014年12月13日，孙家菊代姜巍，与京发置业公司签订《北京市商品房认购书》（合同编号xxx）及《补充协议》，约定姜认购京发置业公司开发的北京市朝阳区宏邦发展大厦项目中的x号房，建筑面积152.6平方米，认购定金20万元。在《补充协议》中，双方约定认购须于2014年12月14日前与出卖人签订预售合同并按照预售合同的约定支付该商品房之首期房价款。认购人未在约定期限内与出卖人签订预售合同及/或未足额支付该商品房之首期房价款的，认购人同意自本条约定期限届满之次日本认购书自动解除，自该日起出卖人有权另行处分该商品房并不承担任何责任，且出卖人无须为此解除及/或另行处分行为向认购人发出任何形式的通知，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人在约定期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，在期限届满次日起超过15日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书，出卖人应当在本认购书解除之日其30日内将已收取的定金退还认购人。
2014年12月13日，孙家菊向京发置业公司支付了20万元排号费，部分房款775497元，京发置业公司出具收据，载明“今收到姜巍交来房款柒拾柒万伍仟肆佰玖拾柒元整”。后20万元排号费已经退还。京发置业公司主张，775497元中包括认购定金20万元，孙家菊不予认可。
后由于姜巍不予认可孙家菊与京发置业公司签订的《北京市商品房认购书》、《补充协议》，姜巍将孙家菊及京发置业公司诉至本院，请求确认《北京市商品房认购书》、《补充协议》对姜巍不发生效力。本院作出（2015）朝民初字第46261号民事判决，认定孙家菊代姜巍与京发置业公司签订《北京市商品房认购书》及《补充协议》系无权代理，姜巍与京发置业公司间的《北京市商品房认购书》及《补充协议》不成立。2016年4月11日北京市第三中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
另查，朝阳区宏邦发展大厦项目中的x号房已经出售给案外人。
上述事实，有《投资声明》、《投资规则》、《北京市商品房认购书》及《补充协议》、咨询费（排号费）收据、银行明细、退款申请表、退款审批单及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”生效判决已经认定，孙家菊代姜巍签署北京市商品房认购书》及《补充协议》系无权代理的行为，故该行为应由孙家菊承担责任。但该责任的承担，不应是孙家菊与京发置业公司因此成立《北京市商品房认购书》及《补充协议》的合同关系，因自始双方均没有孙家菊认购房产的意思表示。故，双方没有合同依据，京发置业公司不应取得房屋相关款项。但孙家菊在明知没有代理权限的情况下依然以姜巍名义签署《北京市商品房认购书》及《补充协议》，侵害的系京发置业公司与姜巍建立房屋买卖关系的信赖利益，应该按照《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，承担缔约过失责任。现京发置业公司亦明确提出孙家菊应承担缔约过失责任，本院予以采信。但是，京发置业公司主张孙家菊对于订立商品房预售合同的本约有缔约过失责任，对作为预约合同的《北京市商品房认购书》及《补充协议》承担违约责任，主张有误。如上所述，孙家菊与京发置业公司之间亦不成立《北京市商品房认购书》及《补充协议》的合同关系，对于《北京市商品房认购书》及《补充协议》应承担缔约过失责任，而非定金罚则相应的民事法律责任。此外，京发置业公司出具的收据中并未载明孙家菊交纳的房款包括认购定金，且即使按照《北京市商品房认购书》之约定，如约定的期限内认购人与出卖人就买卖合同条款未达成一致的，定金应予退还。
现京发置业公司已经将涉案房屋出售，并未证明其实际损失程度，故本院综合考虑孙家菊以及京发置业公司对孙家菊无代理权限均存在过错、京发置业公司因孙家菊的行为一定程度上影响其出售房屋的情形，判定京发置业公司应退还的款项。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、四十八条第一款的规定，判决如下：
一、北京京发置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告孙家菊购房款七十七万五千四百九十七元；
二、驳回原告孙家菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6135元，由原告孙家菊负担552元（已交纳），由被告北京京发置业有限公司负担5582元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 孙铭溪
二〇一七年五月三十日
书记员 贾岐颖