北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初16164号
原告刘云松，女，1981年9月6日出生，汉族，北京市顺义区×××居民。
委托代理人何花，北京市狄克律师事务所律师。
被告谢皆睿，男，1990年4月1日出生，汉族，北京市朝阳区×××居民。
委托代理人许振佳，北京威诺律师事务所律师。
被告张艳，女，1967年7月1日出生，汉族，安徽省宿州市灵璧县×××居民。
原告刘云松诉被告谢皆睿、被告张艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨冰独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘云松委托代理人何花、被告谢皆睿委托代理人许振佳到庭参加诉讼，被告张艳经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告刘云松诉称：2016年10月6日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）介绍并提供服务，刘云松与谢皆睿、张艳签订商品房买卖合同，约定刘云松将其位于顺义区×××商品房一套卖给谢皆睿，总价款243万元，谢皆睿应于2016年11月3日前给付首付款97万元，现给付首付款期限已到，刘云松与中介多次与谢皆睿、张艳协商，其二人明确表示拒绝给付首付款。谢皆睿、张艳的行为严重违反了合同的约定，导致合同目的无法实现，应承担一定的违约责任，故起诉要求：1.判决解除刘云松与谢皆睿、张艳于2016年10月6日签订的商品房买卖合同；2.判决谢皆睿、张艳连带赔偿刘云松违约经济损失486000元；3.判决谢皆睿、张艳承担本案诉讼费。
被告谢皆睿辩称：不同意刘云松的诉讼请求。1.双方签订的合同是无效合同，要求确认合同无效。2.若法院认为双方签订的合同有效同意解除，但我方认为双方约定的违约金过高，请法院根据原告实际损失酌情降低。
被告张艳辩称：张艳不懂法律，本着想让儿子谢皆睿结婚有住处的意图，在儿子谢皆睿并不知情且张艳也没看懂合同内容的情况下，就自作主张替儿子谢皆睿在房屋买卖合同上签了字，合同签订之后，儿子谢皆睿不同意购买房屋，因为儿子没偿还贷款的能力，且合同签订不久之后，张艳检查得知患有甲状腺癌，需要花钱治病，故无法购买房屋，也无力赔偿原告损失，请法院酌情考虑。
经审理查明：
张艳系谢皆睿之母。2016年10月6日，张艳以谢皆睿委托代理人的身份以谢皆睿的名义与出卖人刘云松在链家公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》主要内容为：出卖人所售房屋坐落为北京市顺义区×××，产权证明所载建筑面积共58.8平方米，该房屋所有权证证号为：×京房权证顺字第××××号；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币2240000元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价190000元，具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部应付款。
当日，谢皆睿、刘云松及链家公司签订的《补充协�》中约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币2430000元，乙方（谢皆睿）于2016年10月6日将定金2万元自行支付甲方（刘云松），乙方（谢皆睿）交付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；乙方（谢皆睿）于2016年11月3日（含当日）前将第一笔首付款人民币97万元（不包含前期支付全部定金）自行支付甲方（刘云松）；乙方（谢皆睿）若出现下列情形之一的，构成根本违约，且甲方（刘云松）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方（谢皆睿）出现上述根本违约情形之一的，乙方（谢皆睿）应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方（刘云松）支付违约金；乙方（谢皆睿）向甲方（刘云松）已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
庭审中，链家公司工作人员相某出庭作证称，其是刘云松与谢皆睿房屋买卖合同的中介人员。2016年10月初，张艳从安徽过来说要帮儿子谢皆睿购买房屋，张艳在北京市并没有购房资格，其儿子谢皆睿在北京市有购房资格。看过若干小区的房子后，就看上了涉诉房屋，便开始跟刘云松商讨具体细节问题。2016年10月6日，张艳代谢皆睿签订了房屋买卖合同，定金是在次日（10月7日）交纳的。签订合同当天，张艳没有提供谢皆睿的授权委托书，张艳表示5天内补充，也没有补充授权委托书。虽然没有授权委托书，但购买房屋的整个过程，相某跟谢皆睿本人在签约前及签约后都通过电话、微信等联系过，签约前其告诉了谢皆睿涉案房屋的详细信息，谢皆睿表示认可，张艳便代谢皆睿在房屋买卖合同上签了字。签约之后第二天，因为需要递交购房核验材料，其和谢皆睿通过电话、微信的方式联系相关材料事宜，谢皆睿通过微信把户口本、身份证照片等发给了相某，相某当庭提供了与谢皆睿的微信聊天记录。后来，张艳在11月3日之前（具体时间记不起来了）表示不想购买房屋了，原因是自己患病需要治疗以及被别人骗钱了，支付首付款有困难，相某当天及时将该情况告知刘云松，当时刘云松表示自己也急着用钱，还是想继续履行合同；如果履行不了，需要签订相关的解除协议，并要追究违约责任。相某将刘云松的想法通过电话告知张艳，张艳表示不愿意承担相应的违约责任，故双方一直没有在链家签订书面的解除协议。
庭审中，刘云松认可证人证言，亦认可上述房屋买卖合同及补充协议乙方（买受人�签名处“谢皆睿”为张艳代签，签约当天没有看到谢皆睿给张艳出具的授权委托书，但表示通过证人证言可以看出，谢皆睿对购买房屋的事情是知情的。谢皆睿认可相某提供微信聊天记录的真实性，但辩称该微信聊天记录无法证明谢皆睿知晓是以其名义签订的房屋买卖合同，即使谢皆睿提供了自己身份信息，但是微信聊天信息没有显示身份信息是用于房屋核验，无法证明这些信息是为了购买房屋。
另查，刘云松及谢皆睿均认可，双方签订房屋买卖合同及补充协议后，谢皆睿支付了2万元定金，房屋买卖合同及补充协议其他内容双方并未实际履行。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、微信聊天记录、证人证言、徐州医院附属医学院住院病案首页及病情证明书等证据在案佐证，可作为认定案�事实之依据。
本院认为：
被告张艳经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和举证质证的权利。
关于房屋买卖合同及补充协议的效力问题，虽然签订合同当日，张艳并未提交谢皆睿出具的买房授权委托书，但张艳本人在北京市并没有购房资质，其子谢皆睿在北京市有购房资质，综合证人证言以及证人相某与谢皆睿的微信聊天记录来看，谢皆睿向中介人员相某提供身份证、户口本照片等用于购房资质审查，相某亦将购房具体流程向其详细说明，其表示认可，故谢皆睿对张艳帮其购买房屋的事情是知晓、认可的，虽谢皆睿未出具书面授权委托书，但事实上张艳已经获得谢皆睿的授权，张艳并非无权代理，故上述房屋买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，属合法有效合同，应由谢皆睿本人承担相关权�义务，本院对于谢皆睿辩称合同无效的意见难以采信。因本院2016年12月12日第一次庭审中，谢皆睿辩称，若法院认定房屋买卖合同及补充协议有效，其同意解除房屋买卖合同及补充协议，故对于刘云松要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，双方签订的房屋买卖合同已于2016年12月12日因双方达成解除合意而解除。
关于上述房屋买卖合同及补充协议解除的法律后果，因房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方均应遵照执行，现因谢皆睿的原因导致合同无法继续履行，其行为已构成违约，依法应当承担一定违约责任。关于违约金的数额，谢皆睿辩称因其母亲张艳患有癌症等原因导致合同无法继续履行，并非恶意违约，合同约定的违约金过高，要求本院予以调整。因刘云松未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合刘云松主张的违约金数额占购房款的比例，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、涉案房屋价格变动情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。因双方签订的房屋买卖合同中约定，谢皆睿向刘云松已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，因谢皆睿已支付刘云松2万元定金，故本院将谢皆睿已支付的2万元定金与其应承担的违约金数额予以冲抵。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告刘云松与被告谢皆睿于二○一六年十月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于二○一六年十二月十二日解除；
二、被告谢皆睿给付原告刘云松违约金六万元（已扣除被告谢皆睿已支�给原告刘云松的二万元定金），于本判决生效后七日内执行；
三、驳回原告刘云松其他诉讼请求。
如被告谢皆睿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千一百二十元，由原告刘云松负担六千五百六十元（已交纳），由被告谢皆睿负担六千五百六十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨 冰
二〇一七年一月二十四日
书记员 曾德荣