江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆张民初字第00646号原告昆山市张浦镇周巷富民合作社，住所地江苏省昆山市张浦镇周巷村委会内。负责人杨红弟，系该社文员。委托代理人贡莲，江苏王建华律师事务所律师。委托代理人赵斌，江苏王建华律师事务所实习律师。被告吴国斌。委托代理人张丽华，江苏惟勤律师事务所律师。本院于2015年10月14日立案受理了原告昆山市张浦镇周巷富民合作社（以下简称周巷富民合作社）诉被告吴国斌房屋租赁合同纠纷一案，本案依法由审判员潘丽莉独任审判，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法组成合议庭，于2016年1月22日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人贡莲、赵斌、被告吴国斌及其委托代理人张丽华到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。原告周巷富民合作社诉称：2013年9月9日，被告与原告签署房屋租赁合同，承租原告所有的位于昆山市张浦镇XX、XX的56间房屋，合同明确约定房屋租赁用途为正规合法经营项目，但被告在未征得原告书面同意、也未按照国家规定办理审核、批准、注册或备案手续的情况下，擅自将房屋开设红苹果学前儿童看护点，经查场所、设施不符合国家卫生安全标准，存在安全隐患，现已经昆山市张浦镇人民政府、昆山市教育局发布关停告知书，必须于2015年8月25日前关停。鉴于被告擅自改变房屋租赁用途且利用租赁房屋进行不合法经营，原告特向法院起诉，要求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还房屋；3、被告支付到期租金57050.57元（自2015年7月1日至判决生效之日止）；4、被告支付违约金34020元同时没收履约保证金10000元；5、诉讼费用由被告承担。被告吴国斌辩称：首先，被告至今未取得看护点备案是客观原因造成的。被告于2014年7月看护点开设前就向政府有关部门申请看护点备案，因政府有关部门一直未进行任何答复，且被告的看护点无论从硬件还是软件上看都优于张浦镇其他已经备案的看护点，故被告认为政府未对其申请提出任何不符合条件的答复是默认其申请，才于2014年9月与原告签订租赁合同并开设了看护点。被告至今未取得看护点的备案不是被告的主观原因造成的。其次，被告的看护点硬件和软件上在张浦镇都是属于较好的，且看护点开设已经一年多，为很多家长和孩子解决了实际困难，故也得到了很多家长和孩子的认可。贸然解除租赁合同，关闭看护点，势必会造成很多家长的困扰。综上，被告正在积极与政府相关部门协商看护点备案事宜，且被告的看护点确实是这些家长所需要的，故请求法院从家长和孩子的角度出发，再给被告一次机会。本案经审理查明：2013年初，原告与案外人苏州英格玛服务外包有限公司（以下简称英格玛公司）签订一份房屋租赁合同，约定英格玛公司租赁原告位于昆山市张浦镇XX、XX对面56间房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积2100平方米，用途为宿舍，租赁期限自2013年2月1日至2018年1月31日止，租金为18900元/月。2014年7月30日，英格玛公司与被告签订房屋租赁转让合同，将涉讼房屋转租给被告，并约定由原告与被告订立正式的房屋租赁合同。合同中注明的受让方为“红苹果早教园”，由吴国斌签字确认。同年9月9日，原、被告签订房屋租赁合同，原告周巷富民合作社（甲方）将涉讼房屋出租给被告吴国斌（乙方），租赁用途约定为“正规合法经营项目”；租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日，租金为56700元/季，第一年租金在签约时一次性付清，以后租金一年一交，先交后租；承租方需于同年9月10日前交纳履约保证金10000元。合同第五条约定，“乙方有下列情形之一的，甲方除已收的租金、履约保证金不退还外，还有权立即终止本合同，有权立即直接进驻并收回租赁房屋及其设施，因此所造成的经济损失和法律责任全部由乙方承担。1、乙方不按时交纳租金的；2、乙方擅自将租赁房屋转租、转让或转借的；3、乙方擅自将租赁房屋入股或与他人联合经营的；4、乙方利用租赁房屋进行违法活动的或者不合法经营的；5、租赁期满或本合同履行终止，乙方不立即无条件的向甲方返还承租房屋的；6、乙方擅自改变该房屋用途的或者擅自对租赁房屋进行装修或装饰。7、乙方经营的项目必须有合法手续【如营业执行（笔误，应为‘照’）、税务登记证等】。”双方还约定“租赁期乙方如需对租赁房屋进行装饰装修的，须书面报甲方同意及拟定方案报相关管理部门审核，并在保证租赁房屋安全、不损坏租赁房屋结构的情况下进行……本租赁合同履行终结，乙方所有装修设备设施除甲方同意拆除带走的外，全部无偿归甲方所有”。被告向原告交纳了10000元保证金。此后在涉讼房屋内开办了“红苹果学前儿童看护点”（以下简称红苹果看护点），但该看护点至今未依法办理审核、批准、注册和备案手续。租金支付到2015年6月30日。2015年8月21日，张浦镇人民政府和昆山市教育局向原告、学生家长和红苹果看护点同时下发了《关停告知书》，要求该看护点于2015年8月25日前关停，拒不关停的将从2015年8月27日起采取停止供电措施。但红苹果看护点未按照要求关停。2015年10月19日，被告向张浦镇社会事业发展和管理局邮寄了看护点备案申请。同年10月27日，张浦镇社会事业发展和管理局书面回复被告，回复函中明确以下事实：1、2014年7月中旬，红苹果看护点举办人多次去该局咨询看护点备案申请事宜，该局已告知因打工楼无房产证、房屋结构不符合消防要求，不能用做看护点园舍使用，但反复规劝无果；同年7月31日，昆山市学前看护点建设管理联合工作小组成员到现场实地踏勘，明确对举办人作出此处不适合开办看护点的答复。2、2015年1月27日张浦镇社会事业发展和管理局联合多部门前往红苹果看护点发放《关停告知》和《告家长书》，要求举办人停止招生，已招收的退回相应费用，并于2015年2月7日前关停。2015年8月21日张浦镇社会事业发展和管理局再次联合多部门向看护点举办人、房屋产权人周巷富民合作社、在园幼儿园家长发放关停告知书，要求停止招生，并于8月25日前关停。但红苹果看护点拒不关停，并且私自接电，自行恢复用电，秋季新学期仍照常进行招生活动。3、因红苹果看护点房屋无房产证，不符合看护点的用房要求，其消防验收合格意见是针对打工楼工程，而非学前儿童看护点内装修工程消防合格意见书，所以不能视作通过消防验收合格，看护点食堂没有餐饮服务许可证，因此不予筹设。被告收到上述答复后仍然继续经营看护点。原告要求与被告解除租赁合同，双方协商未果，遂成讼。另查明，涉案房屋于2005年4月27日取得建设用地许可证，1#打工楼于同年6月10日取得建设工程规划许可证，12月29日取得建筑工程施工许可证，建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证上建设单位均为昆山市周巷建设合作社有限公司。2006年10月22日，昆山市公安局出具《建筑工程消防验收意见书》，1#、2#打工楼通过消防验收。上述工程完工后，昆山市周巷建设合作社有限公司与本案原告签订《打工楼移交协议》，将1#、2#打工楼移交原告使用，由原告承担昆山市周巷建设合作社有限公司代建的全部费用。案件审理过程中原告表示愿意放弃要求被告支付违约金及没收保证金的诉讼请求，作为对吴国斌迁出的补偿，保证金直接冲抵租金。上述事实有房屋租赁合同、房屋租赁转让合同、关停告知书、邮寄凭证、《关于红苹果幼儿园筹设申请的回复》、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、《打工楼移交协议》、《建筑工程消防验收意见书》及当事人庭审陈述所证实，本院予以认定。本院认为，原、被告签订房屋租赁协议，系双方的真实意思表示。涉讼房屋虽然未能进行房屋产权登记，但该房屋系在取得合法建设手续的基础上建造，因此租赁合同依法成立并合法有效。被告租赁房屋的用途是开办儿童看护点，但至今未能依法办理看护点的审核、批准、注册和备案手续，其经营违反了相关法律法规的规定，且存在极大的安全隐患。庭审中原告明确表示如果被告变更经营内容，只要符合法律规定仍然同意继续出租房屋给被告，但双方协商无果。在此情况下原告要求解除租赁合同、返还房屋的请求符合法律规定，本院依法予以支持。返还房屋前产生的租金及房屋使用费应由被告按照租赁合同中约定的租金标准支付。本案的争议焦点在于导致合同解除的责任在于哪一方。原告认为被告从事儿童看护点的经营，至今未能取得合法经营手续，有违双方在租赁合同中合法经营的约定，因此要求解除。被告则认为出租房屋未通过竣工验收，不符合交付使用条件是导致看护点无法通过审核备案的原因，因此应由原告承担违约责任。本院认为，合法经营是双方在租赁合同中的约定，更是法律的基本要求，承租人应严格按照该要求使用租赁物。被告在签订房屋租赁合同前即已经确定租赁房屋用途为开办儿童看护点，从规避经营风险的角度看，被告应当事先做好开办前准备，包括了解相关规定中开办儿童看护点应当具备的条件。事实上根据张浦镇社会事业发展和管理局出具的回复及吴国斌在庭审中的陈述可知，被告确实在租赁房屋前就向该局咨询了看护点备案申请事宜，而该局也已经告知涉讼房屋并不符合开办儿童看护点的条件。被告在庭审中认可张浦镇社会事业发展和管理局并未作出同意其开办看护点的答复，其所谓未作出不予开设的答复即应认定政府默认其开设的说法显然是站不住脚的。被告在明知开办看护点办理法定手续存在障碍的情况下仍然与原告签订租赁合同，随之而产生的风险与责任应由其自行承担。租赁合同签订后被告仍然未能及时办理看护点的审核备案手续，带来极大的安全隐患，违反了合同约定，因此应由被告承担违约责任。庭审中原告自愿放弃的诉讼请求系当事人对自己权利的合法处分，本院依法准许其撤回，原告已经收取的保证金直接冲抵欠付的租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条第（五）项、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十条的规定，判决如下：一、原告昆山市张浦镇周巷富民合作社与被告吴国斌于2014年9月9日签订的房屋租赁合同解除。二、被告吴国斌于本判决生效之日起二十日内迁出昆山市张浦镇周巷村1号打工楼并将上述房屋恢复原状交付原告昆山市张浦镇周巷富民合作社。三、被告吴国斌于本判决生效之日起二十日内向原告昆山市张浦镇周巷富民合作社支付房屋租金及占有使用费（自2015年7月1日起至实际返还之日，按照226800元/年的标准计算，扣除已经交纳的10000元保证金）。案件受理费7820元由被告承担。该款原告已经预交并同意由败诉方直接承担，本院不再退还，被告于本判决生效之日起二十日内直接给付原告。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  潘丽莉人民陪审员  高 霞人民陪审员  朱 慧二〇一六年四月七日书 记 员  周玉燕条文附录：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。