广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民再37号
再审申请人（一审被告，二审上诉人）：湛江安康房地产开发有限公司。住所地：广东省湛江市赤坎区金城路****号。
法定代表人：陈康兰，董事长。
委托代理人：黄丛义，广东粤正律师事务所律师。
委托代理人：杨兴进，广东粤正律师事务所实习律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：吴学良，男，1965年8月13日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。
委托代理人：陈伟斌，广东意合律师事务所律师。
委托代理人：张补联，广东意合律师事务所律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：柯宏清，女，1968年11月10日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。
委托代理人：陈伟斌，广东意合律师事务所律师。
委托代理人：张补联，广东意合律师事务所律师。
再审申请人湛江安康房地产开发有限公司（以下简称安康公司）因与被申请人吴学良、柯宏清商品房预售合同纠纷一案，不服本院于2014年12月31日作出（2014）湛中法民一终字第815号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2016年4月15日作出（2016）粤民申499号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人安康公司的委托代理人黄丛义出庭参加诉讼，被申请人吴学良、柯宏清共同委托代理人陈伟斌、张补联到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
安康公司申请再审称，请求依法判决：1、撤销一、二审判决；2、驳回被申请人的全部诉讼请求；3、本案的全部诉讼费用由被申请人承担。主要理由：一、再审申请人与被申请人签订了一份《商品房买卖合同》，并同时对买卖合同签订了一份《合同补充协议》。根据《合同补充协议》第三条的约定，被申请人是以银行按揭方式购买商品房的，不受《商品房买卖合同》第十五条的约束，被申请人以《商品房买卖合同》第十五条的约定向再审申请人主张逾期办证违约金，显然没有事实和法律依据。根据补充协议第三条的约定，办理产权证先由买受人向出卖人提出申请，出卖人才根据抵押权人确认和提供的相关资料及备案所需资料向产权登记机关备案。被申请人在二审中提交的委托书只是所有购房者在签订购房合同时都统一提交的资料手续，被申请人应当按照补充协议第三条的约定向再审申请人提出办证申请，但被申请人并没有提供证据证明其向出卖人提出过办理产权证的协助申请，故被申请人主张我司逾期办证没有事实和及法律依据。二审法院在审理时确认了双方的《合同补充协议》是对涉诉按揭房办理产权证的特别约定，确认了该补充协议条款的效力，但是二审认为《合同补充协议》第三条是格式条款，否定其效力，缺乏事实和法律依据。二、再审申请人不能在合同约定的期限内将办理权属登记需由再审申请人提供的资料报产权登记机关备案，不是由于再审申请人自身的原因导致，故无需承担逾期办证违约责任。三、包括被申请人在内的全体业主才是增设电气火灾监控系统的真正受益者，判决再审申请人承担逾期办证违约责任显失公平。
被申请人吴学良、柯宏清辩称，一、我方认为广东省高级人民法院并未对补充协议第三条进行排除适用，只是对该条款对原审判决排除适用存在疑问，第三条并不是因为格式条款被排除，因为所有条款均为格式条款，原审之所以排除是因为限制了被申请人权利，免除了申请人责任。该条款约定了办证的起算时间，但是并未约定办证期限。是否申请协助并不影响办证需求，在业主未提出明确书面办证申请，再审申请人同样为业主办理了房产证。而合同补充协议第三条的约定明显加重业主的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应排除适用该协议。即使该条款有效，但没有约定业主何时提出申请，业主在购买房屋之初已经提交了相关委托开发商代办的文件，开发商也没有明确要求业主提交书面申请，所以我方认为至2008年一系列的办证交费已经是业主完成了办证申请，办证期间，应从2008年开始起算。二、关于申请人认为增设电气火灾设施属于不可抗力的理由不成立。在签订合同的时候，申请人已经知道新的消防法规定，申请人如果及时办理了备案登记手续，就不会出现其所说的需要增设消防设施的理由，所以其理由不成立。
吴学良、柯宏清向湛江市赤坎区人民法院起诉请求：1、被告支付逾期办证违约金49714.98元[（380695元×0.2‰×384天）+（265943元×0.2‰×385天）]；2、被告承担本案诉讼费用。
湛江市赤坎区人民法院一审查明，2009年8月29日，吴学良、柯宏清与安康公司签订两份《商品房买卖合同》，向安康公司购买其位于湛江市赤坎区金城路81－99号金海湾商品住宅小区（一期）Ａ－C幢707、708房，房款分别为380695元和265943元。该合同第八条订明:出卖人应当在2009年12月28日前,将具备验收合格的商品房交付买受人使用;第十五条又订明:出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的,买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。另外，双方的补充协议第三条第1点“关于《房地产权证》办理”还约定：1、如买受人是以按揭形式购买该商品房的，该商品房的房地产权属证书的申办须经抵押权人同意及协助；因此，该房地产权属证书的申办不受本合同第十五条的约束，其办理期间以买受人向出卖人提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。上述合同签订后,吴学良、柯宏清依约付清了两套房的首期房款80695元、55943元及其它应缴税费，余款300000元、210000元亦办妥了银行按揭贷款手续。2009年12月28日，安康公司通知吴学良、柯宏清收楼，吴学良、柯宏清于2010年1月3日在《业主领取钥匙签收表》中签名予以确认。2011年9月14日，湛江市房地产管理局向安康公司出具了确权的《房地产交易登记收件领证凭据》。2011年9月19日，安康公司取得了湛江市房地产管理局颁发的金海湾商品住宅小区（一期）AC幢的《商品房产权权属证明书》。2012年1月11日和2012年1月12日，湛江市房产管理局先后将涉案707、708房产权登记在吴学良、柯宏清名下。后双方因迟延办证问题引发纠纷，吴学良、柯宏清遂于2012年12月21日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、安康公司支付逾期办证违约金49714.98元[（380695元×0.2‰×384天）+（265943元×0.2‰×385天）]给吴学良、柯宏清；二、由安康公司负担本案诉讼费用。
另查明：原审法院受理的（2012）湛赤法民一初字第186号候春华、陈杨诉安康公司商品房预售合同纠纷一案，湛江市中级人民法院已于2014年2月14日作出了终审判决，认定：安康公司如果认为候春华、陈杨向其提交的相关申请不符合《合同补充协议》的约定，理应拒收申请并明确告知候春华、陈杨需要提交符合补充协议约定的相关申请才能办理产权证，否则不能办理。但安康公司不但不告知候春华、陈杨，反而接收候春华、陈杨的相关申请，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定及湛江市房管局提供的有关资料，应视为候春华、陈杨已经履行了相应的办证申请义务。
再查明：2013年6月27日，安康公司发函给湛江市公安消防局，要求核对金海湾住宅小区（一期）消防的有关问题。2013年6月30日，公安消防局复函给安康公司的第（三）意见提到：“广东省标准《电气火灾监控系统设计、施工及验收规范》（DBJ/T15772010）于2010年10月1日实施，我局在2008年2月审核你公司建设工程设计图时该标准尚未实施。考虑到近年来电气火灾在家庭中的多发性及危害性，我局对金海湾住宅小区（一期）进行验收时，对你公司提出增设电气火灾监控系统的要求。经你公司申请我局于2013年6月29日派人现场核查，金海湾住宅小区（一期）AB、AC、AE栋地下室总表房、10KV金海湾#1住宅电房及10KV金海湾#2住宅电房增设了电气火灾监控系统。”
根据上述事实，湛江市赤坎区人民法院于2014年9月1日作出[2013]湛赤法民二初字第06号民事判决：一、限湛江安康房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内赔偿逾期办证违约金37505元给吴学良、柯宏清；二、驳回吴学良、柯宏清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1042元，由吴学良、柯宏清负担242元，湛江安康房地产开发有限公司负担800元。
安康公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销原一审判决并依法改判；二、由吴学良、柯宏清负担本案诉讼费。
本院二审查明：原一审判决认定事实清楚，本院二审予以确认。
本院二审认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据上诉人安康公司的上诉请求和理由，本案当事人二审争议以下问题：
关于安康公司应否承担逾期办证违约责任的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，安康公司应履行的办证义务是在合同约定的商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由安康公司提供的资料报产权登记机关备案。《合同补充协议》第三条约定涉案房屋办理房地产权证时，吴学良、柯宏清应向安康公司提交协助申请，但从吴学良、柯宏清未向安康公司提交协助申请，产权登记机关也于2011年9月14日收取了安康公司提供的办证资料，并为吴学良、柯宏清办理了涉案房屋的房地产权证可见，吴学良、柯宏清是否向安康公司提交协助申请，并不影响安康公司履行上述办证义务。因《合同补充协议》第三条属于格式条款，该条款加重了涉案房屋的买受方即吴学良、柯宏清的责任，而免除了安康公司应承担的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述格式条款无效。故安康公司关于吴学良、柯宏清未按《合同补充协议》第三条的约定向其提交协助申请，其并未逾期履行办证义务的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于安康公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，是不是安康公司自身原因造成的问题。因《商品房买卖合同》约定安康公司向产权登记机关提交办理权属登记需要资料的期限是涉案房屋交付使用（即2009年12月28日）之后360日内，故安康公司应在上述期限届满前的合理期限内办理好权属登记所需的应由其提供的全部资料。广东省标准《电气火灾监控系统设计、施工及验收规范》于2010年10月1日才实施，如果安康公司在其交付涉案房屋给吴学良、柯宏清后及时申请办理消防工程项目备案验收，并不会因增设电气火灾监控系统而影响消防验收。由此可见，增设电气火灾监控系统与安康公司能否在合同约定的期限内履行办证义务并没有因果关系。故安康公司关于消防部门要求其增设电气火灾监控系统，才导致其未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。如上所述，增设电气火灾监控系统与安康公司逾期办证并没有必然联系，故安康公司以包括吴学良、柯宏清在内的全体业主是增设电气火灾监控系统的受益人为由，主张其承担逾期办证违约责任显失公平的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于逾期办证违约金的计算问题。根据合同第八条及第十五条的约定，原审认定安康公司逾期办证时间应从合同约定的商品房交付（2009年12月28日）后360日内，即2010年12月24日起算并无不当，本院予以确认。安康公司上诉主张应从实际交房后的第361日，即2010年12月30日起计算逾期办证违约金的理由不能成立，本院不予采纳。安康公司迟至2011年9月14日才向产权登记机关提交涉诉房屋权属登记所需的资料，故安康公司从2010年12月24日起至2011年9月14日止逾期办证265天，安康公司应支付逾期办证违约金34271.81元[（380695元×0.2‰×265天）+（265943元×0.2‰×265天）]给吴学良、柯宏清。原审认定安康公司逾期办证290天及判决安康公司支付逾期办证违约金37505元给吴学良、柯宏清有误，本院予以纠正。安康公司主张按259天计算逾期办证违约金为33495.85元的上诉理由也不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但实体处理部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，作出（2014）湛中法民一终字第815号民事判决：
一、维持广东省湛江市赤坎区人民法院（2013）湛赤法民二初字第06号民事判决第二项；二、变更广东省湛江市赤坎区人民法院（2013）湛赤法民二初字第06号民事判决第一项为：限湛江安康房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金34271.81元给吴学良、柯宏清。如果湛江安康房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1042元，由吴学良、柯宏清负担200元，湛江安康房地产开发有限公司负担842元；二审案件受理费1042元，由吴学良、柯宏清负担200元，湛江安康房地产开发有限公司负担842元。
原一、二审判决认定的事实基本清楚，再审予以确认。
另查明，安康公司在其向本院提交的民事再审申请书中称，被申请人提交的委托书只是所有购房者（包括一次性付款和按揭付款方式）在签订购房合同时都统一提交的资料手续。该委托书的主要内容为：“湛江市房产管理局：本人全权委托湛江安康房地产开发有限公司××同志到贵局办理房屋产权各项工作，请给予接洽。业主签名：××”。
本院再审认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据安康公司的再审申请请求及理由与被申请人的答辩意见，本案当事人再审争议以下问题：
关于安康公司应否承担逾期办证违约责任的问题。安康公司与被申请人所签订的《合同补充协议》第三条之1约定：“如买受人是以银行按揭方式购买该商品房的，该商品房的房地产权属证书的申办须经抵押权人同意及协助。因此，该房地产权属证的申办不受本合同第十五条的约束，其办理期间以买受人向出卖人提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。”原一审判决依据另案生效法律文书关于该《合同补充协议》第三条的约定对业主没有约束力的认定，认为安康公司以此作为免除其逾期办证违约责任的理由不成立不当。因为合同具有相对性，另案生效法律文书对另案合同的评判对本案并无约束力，再审应予纠正。上述约定并未排除被申请人的权利也没有免除安康公司的责任，且没有证据证明其具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形，原二审判决以《合同补充协议》第三条属于加重被申请人的责任而免除安康公司应承担的违约责任的无效格式条款，属于适用法律不当，再审对此予以纠正。
本案中，安康公司在其再审申请书中自认被申请人在签订《商品房买卖合同》的同时，向其提交了全权委托安康公司到湛江市房产管理局办理房屋产权各项工作的委托书，此应视为被申请人完成了向安康公司提出协助办证申请的手续。而被申请人也交纳了办理涉案商品房房地产权证的相关税费，且安康公司之后也为被申请人办理了房产权登记手续，证明被申请人的委托是有效的。《合同补充协议》第三条之1是为避免以银行按揭方式购买商品房的买受人怠于提出协助办证申请，以及抵押权人不予确认导致出卖人安康公司承担逾期办证责任，而对双方所签署的《商品房买卖合同》所作的补充约定。但被申请人已经在签订《商品房买卖合同》的同时，向安康公司提出了协助办证申请，目前也没有证据证明因为抵押权人的原因导致安康公司逾期办证，故双方应当不再受该条款约束，理应按照《商品房买卖合同》第十五条的约定履行。安康公司没有按照该约定履行义务，故原一、二审判决认定其应当承担逾期办证违约责任并无不当。
关于增设电气火灾监控系统与安康公司逾期办证是否具有因果关系的问题。广东省标准《电气火灾监控系统设计、施工及验收规范》于2010年10月1日实施，而安康公司向产权登记机构提交办证资料在此时间之后。由此可以看出，广东省标准《电气火灾监控系统设计、施工及验收规范》在安康公司向产权登记机构提交办证资料之前，早已生效，安康公司交付符合现行消防安全规定的房屋是其法定义务。安康公司主张增设电气火灾监控系统导致其逾期办证没有依据，应不予以支持。
综上所述，原二审判决认定事实基本清楚，实体处理并无不当，再审对此予以维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：
维持本院（2014）湛中法民一终字第815号民事判决。本判决为终审判决。
审判长 冯小瑶
审判员 苏 斌
审判员 陈小媚
二〇一六年十二月二十日
书记员 王嘉钰
附：相关法律条文、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。