吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民初185号
原告（执行案外人）：刘艳杰，女，1966年10月13日出生，汉族，住吉林市昌邑区。
委托诉讼代理人：刘义秋(系刘艳杰弟弟)，男，1977年8月12日出生，汉族，住吉林市昌邑区。
被告（申请执行人）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。
法定代表人：林曈，董事长。
委托诉讼代理人：孙旭香，会计。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
第三人(被执行人)：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市吉林高新技术产业区。
法定代表人：黄保国，董事长。
委托诉讼代理人：李迎吉，法律顾问。
原告刘艳杰与被告吉林信达金都置业有限公司、第三人吉林华运房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳杰及其委托诉讼代理人刘义秋，被告吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，第三人吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）的委托诉讼代理人李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘艳杰向本院提出诉讼请求：立即停止对吉林市贻翔苑小区5号楼3单元6层602室房屋和5号楼9号车库的强制执行并解除查封，由信达公司、华运公司承担诉讼费用。事实和理由：华运公司开发建设吉林市贻翔苑小区，该小区土方工程由刘艳杰的弟弟刘义秋施工，因华运公司无力支付刘义秋工程款，将上述房屋及车库抵账给刘义秋，刘义秋又将上述房屋及车库赠与刘艳杰。刘艳杰和华运公司于2017年1月6日签订了《认购协议》，刘艳杰取得了上述房屋及车库的所有权，但上述房屋及车库被信达公司申请法院查封。刘艳杰提出异议被法院驳回，故此提出案外人执行异议之诉，请求人民法院支持刘艳杰请求。
信达公司辩称，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，请求法院阻却执行的情形应满足上述规定。华运公司与刘艳杰并没有以房抵债协议，因此不符合上述关于阻却执行相关规定。刘艳杰至今并没有合法占有该房屋。刘艳杰代理人说2016年年底华运公司将房屋钥匙交付给他，与刘艳杰所列举认购协议时间2017年相互矛盾。即认购协议签订在后，房屋交付在前，刘艳杰说的不属实，应当予以驳回。
华运公司述称，从时间点上看，抵账交付房屋在查封之前，刘艳杰的要求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。我公司将吉林市贻翔苑小区土方工程发包给刘义秋，我公司是应刘义秋要求将涉案房屋直接抵偿给本案刘艳杰，我公司与刘义秋之间债权债务抵消。刘义秋同意将债权抵偿给谁，我公司同意。尽管涉案房屋仍登记在华运公司名下，但是由于我国不动产登记制度不完善，刘艳杰作为买受人购买了我单位名下房屋，由于种种原因未办理过户登记，其责任不在刘艳杰，应当支持刘艳杰的请求。
当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
原告刘艳杰为证实自己的请求提供如下证据：证据一、认购协议两份。证据二、收据两份。证据三、刘义秋与华运公司签订的协议书一份。证据四、工程结算书一份。证据五、施工签证一份。证明华运公司欠刘义秋工程款，把吉林市贻翔苑小区的部分房屋抵账给刘义秋，刘义秋又将其中的吉林市贻翔苑小区5号楼3单元6层602室房屋和5号楼9号车库赠与给刘艳杰。
被告信达公司质证称，对证据一、证据二的真实性及证明问题都有异议，没有刘艳杰与华运公司相关以房抵债协议。刘艳杰提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于阻却执行相关规定。对证据三的真实性及证明问题都有异议，协议书只体现了结算标准没有具体工程量。施工无价款，无法与施工结算相对应。而且刘艳杰也没有提供与施工实际履行相关的材料票据、人工费票据。对证据四、证据五的真实性及证明问题都有异议，没有施工单位，没有结算日期，而且体现的结算不是刘艳杰。
第三人华运公司质证称，没有异议。
被告信达公司为证明其主张提供如下证据：本院（2016）吉02执106号之一执行裁定书一份，证明诉争房屋及车库在该裁定的查封范围内。
原告刘艳杰质证称，没有异议。
第三人华运公司质证称，没有异议。
第三人华运公司没有向本院提供证据。
本院经审查认为，刘艳杰虽然未提供抵债协议，但其弟弟刘义秋是实际施工人，刘义秋通过抵账的形式取得争议房屋及车库，又赠与给刘艳杰，刘艳杰与华运公司签订了认购协议，华运公司为其出具了收款收据，实际占有房屋。刘艳杰提供的证据均是华运公司在本案争议房屋被查封前出具，可以辅助证明华运公司、刘义秋及刘艳杰之间以房抵债以及赠与过程。本院对刘艳杰提供的证据的真实性，予以采信。信达公司提供的证据因各方当事人对其真实性均无异议，本院予以采信。
通过双方当事人的诉辩，结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认如下事实：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未予履行，信达公司于2016年5月23日向申请强制执行。本院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市贻翔苑小区贻翔苑小区5号楼3单元6层602室房屋和5号楼9号车库。查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。刘艳杰因本院（2016）吉02执106号之一执行裁定查封诉争房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年5月23日作出（2017）吉02执异222号执行裁定，驳回刘艳杰的异议请求。
另查明：2013年6月13日刘义秋与华运公司签订协议，约定将华运公司开发的吉林市贻翔苑小区1号、2号、3号、4号楼地下室土方挖运工程发包给刘义秋，双方结算后，华运公司用两套房屋和一个车库顶抵刘义秋部分工程款，其中包括吉林市贻翔苑小区5号楼3单元6层602室房屋和5号楼9号车库，刘义秋又将上述房屋和车库赠与刘艳杰。
2017年1月6日刘艳杰与华运公司签订认购协议两份，购买吉林市贻翔苑小区5号楼3单元6层602室房屋和5号楼9号车库。
华运公司将上述房屋及车库于2016年12月交付给刘艳杰占有使用至今。
华运公司因未进行综合验收导致吉林市贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，刘艳杰至今未能办理上述房屋及车库产权登记手续。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，争议焦点应为刘艳杰主张的停止对吉林市贻翔苑小区5号楼3单元6层602室房屋和5号楼9号车库的强制执行的诉讼请求应否得到支持。刘艳杰的诉请应否得到支持取决于其对争议房屋及车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。而刘艳杰是否享有相应民事权益取决于其与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、刘艳杰与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、刘艳杰是否已实际占有该争议房屋及车库，其实际占有时间发生于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋及车库因何原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，刘艳杰应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任。刘艳杰虽然不是实际施工人，其未与华运公司签订抵债协议。但是其弟刘义秋系吉林市贻翔苑小区土方工程的实际施工人，华运公司用本案争议房屋和车库抵付工程款给刘义秋，刘义秋又赠与给刘艳杰，且刘艳杰与华运公司签订了认购协议，并于法院查封之前实际占有使用，虽然未办理产权证，但系因华运公司原因造成。故此，刘艳杰享有足以排除强制执行的民事权益。刘艳杰关于停止执行吉林市贻翔苑小区5号楼3单元6层602室房屋和5号楼9号车库的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，刘艳杰的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：
不得执行吉林市贻翔苑小区5号楼3单元6层602室房屋和5号楼9号车库。
原告刘艳华预交的案件受理费100元，由被告吉林信达金都置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
本院（2017）吉02执异222号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 石 刚
审 判 员 付 广
审 判 员 孙 伟
二〇一七年九月二十日
代理书记员 常芳郁