江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）溧天民初字第0407号
原告江昆腾。
委托代理人高勋伟，江苏平凌律师事务所律师。
委托代理人郑书婷，江苏平凌律师事务所律师。
被告江苏皇珈置业有限公司，住所地溧阳市天目湖旅游大厦322室，组织机构代码：69672789-9。
法定代表人李星华，该公司总经理。
委托代理人周勇，江苏常明律师事务所律师。
委托代理人王嘉瑜，江苏常明律师事务所律师。
原告江昆腾诉被告江苏皇珈置业有限公司（以下简称皇珈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理后，依法由审判员朱陟峰独任审判，于2014年7月2日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2014年11月3日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告江昆腾及其委托代理人高勋伟、被告委托代理人周勇到庭参加了诉讼；第二次开庭，原告委托代理人郑书婷、被告委托代理人王嘉瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年5月21日签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告建设的施工编号B地块2#商业楼437号房屋。同时合同对房屋的基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限、房屋交付时间及违约责任等事宜作出了明确约定。合同签订后，原告依约向被告全额给付了购房款590486元，但被告至今未能向原告交付房屋。在此情况下，原告于2014年3月20日向被告发出了催告函，但被告一直未予答复，故原告诉至法院，请求判令：解除原、被告之间订立的商品房买卖合同；被告退还购房款590486元，并支付违约金113373.321元（按中国人民银行同期贷款利率暂时计算到2014年5月20日，实际违约金以实际支付日为准）。
被告辩称，原告在与被告签订商品房买卖合同的同时，就已将房屋出租给第三方溧阳市天目湖城市广场管理有限公司（以下简称城市广场公司）用于酒店经营，且前三年租金已在购房款中折抵。现被告已将房屋交付给承租人，并由承租人对该房屋进行了装修，酒店也将于近期正式营业。另外，原告购买的房屋早就具备了产权登记的条件，是原告一直没有办理登记手续。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2011年5月21日签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告建设的施工编号B地块2#商业楼437号房，房屋总价款为590486元。合同还约定：出卖人（即本案被告）应当在2012年12月31日前将符合交付条件的商品房交付使用，并且应当书面通知买受人（即本案原告）办理交付手续；出卖人如未按合同规定期限将商品房交付买受人，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部房款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。合同签订当日，原告依约向被告全额给付了购房款590486元。同日，原告与第三方城市广场公司签订了房屋租赁合同，该合同约定由原告将本案涉诉房屋出租给城市广场公司用于酒店经营，租赁期为2012年10月1日至2022年9月30日，租金支付方式为：每半年将酒店客房营业总收入的40%提取后再根据原告购房价款占酒店所有客房总价款的比例分红。
2012年12月31日，购房合同约定的房屋交付期限届满，被告一直未书面通知原告办理交付手续，也未向原告进行实际交付。原告也未通知被告解除合同。后被告向第三方城市广场公司直接交付了房屋，并与城市广场公司签订了交接协议，该份协议载明“2012年12月26日，乙方（即城市广场公司）同意甲方（即江苏皇珈置业有限公司）将位于溧阳市天目湖镇迎宾路北侧地块2号商业楼工程正式移交乙方管理；乙方严格遵守与业主签订的《房屋租赁协议》，自2012年10月1日起，正式履行与业主的经营租约期限及业主利益”，但协议未载明签署时间。后城市广场公司对包括本案涉诉房屋在内的该地块商业楼进行整体装修用于酒店经营，现已正式对外营业。2014年3月20日，原告向被告发函，要求被告就逾期交房承担违约责任，但未明确提出要求解除购房合同。
庭审中，原、被告主要就房屋交付时间及租赁合同中前三年租金是否折抵购房款的问题产生争议。
针对房屋交付时间问题。被告认为，被告已经于2012年下半年将房屋交付给第三方城市广场公司，并多次联系过原告办理产权登记手续，应视为已经向原告实际交付。为证明该主张，被告向本院提交了房屋交接协议和城市广场出具的情况说明等书证。原告质证称，交接协议没有落款时间，且该份协议是被告与城市广场公司交接的手续，被告应首先通知原告交接房屋并办理交接手续；对情况说明的真实性不清楚，但认为情况说明的内容恰恰证实了被告没有履行合同约定的向原告交付房屋的义务，另对情况说明载明的案涉房屋于2013年8月办完竣工验收手续没有异议。
针对前三年租金是否折抵购房款的问题。被告认为，销售广告中载明了租金抵扣房款的优惠，而且原告在签订认购协议书时签字确认的城市广场计价单、签约收费清单都载明了前三年的租金预先抵扣原告20%的购房款的优惠。为证明该主张，被告向本院提交了销售广告、认购协议书、计价单、签约收费清单等书证，其中计价单载明房屋总价760936元，认购优惠包括“前三年返益6%、7%、7%共20%即￥147621.58”，实际合同总价590486元。原告质证称，广告是被告单方制作，不能证明原告购房款的构成；认购协议书、计价单均是原告父亲江瑞龄所签，原告对此不清楚，原告于签订合同的当天就一次性给付了合同约定的总价款，不存在租金折抵房价的事实。
审理中，本院就相关争议向原告签订认购协议书时的委托代理人陈惠新进行了询问，陈惠新称，原告与被告签订的购房合同及后来与城市广场公司签订的租赁合同等具体事宜都是其负责与被告协商的，当初购房合同中的房款是按天目湖城市广场计价单计算的，计价单载明的前三年返益20%系指“租赁合同上的前三年的租金直接在总房款里扣除，得到了买卖合同上的总房款”。另自2012年12月31日至2014年3月20日，原告曾多次与被告协商交房事宜，但被告一直推拖，原告当时没有非要解除合同的意思，只要被告能尽早交房，原告还是愿意履行合同的。但直至2014年3月20日，被告从未与原告进行沟通，导致原告对被告的经营理念及未来租金收益产生怀疑，在此情况下，原告才要求被告解除购房合同。
庭审中，原告明确违约金计算方式为：以购房款590486元为本金，按中国人民银行同期贷款利率6.4%，从2011年5月21日计算至2014年5月20日，共计113373.32元。原告认为，合同约定的违约金过低，不足以弥补原告的损失，根据最高院关于买卖合同司法解释的相关规定，因违约解除合同，守约方有权要求违约方赔偿损失。但原告未能提供相应证据证明其实际损失。
以上事实，由原告提供的购房合同、房款给付收据，被告提供的房屋租赁合同、房屋产权证、认购协议书、房价计算清单、签约收费清单、交接协议、情况说明、广告，原告及其委托代理人、被告委托代理人的当庭陈述及询问笔录随卷佐证。
本院认为，原、被告订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。合同订立后，原、被告双方应依照合同约定全面履行各自义务。
关于本案原告能否解除合同的问题。本院认为，案涉购房合同不应解除：一、根据合同约定，被告逾期交房60日后，原告有权解除合同，但也可以选择继续履行。合同约定的最后履行期限为2012年12月31日，依约定，原告自2013年3月2日起即享有合同解除权，但当时原告并未选择解除合同，而是要求被告继续履行，直至2014年3月20日，在被告已经将房屋实际交付第三方城市广场公司后，原告才正式发出律师催告函，向被告主张违约责任，但并未明确提出解除合同的要求。根据权利失效原则，权利人取得解除权，在相当期间未行使，相对人合理信赖权利人不再行使解除权的，依据诚实信用原则，可以认定解除权人不得再行使解除权。本案原告在解除权条件成就时并未选择解除合同，而是要求继续履行，其行为足以使被告对完全履行合同产生合理信赖，事实上，被告也基于此信赖在房屋达到交付条件后即向第三方城市广场公司交付了房屋。二、从合同目的来看，原告购买案涉房屋主要为了投资，原告于签订购房合同的同时即与第三方城市广场公司签订了租赁合同的行为，也足以证实投资经营获取收益是原告购房的目的。被告确已向第三方城市广场公司交付了房屋，尽管交房的时间迟于租赁合同约定的交房时间，然城市广场公司仍在与被告的交接协议中明确表示“严格遵守与业主签订的房屋租赁协议，自2012年10月1日起，正式履行与业主的经营租约期限及业主利益”，从未因房屋交付问题而要求原告承担相应责任，可见被告的行为客观上并未影响原告与城市广场公司之间租赁合同的实际履行。此外，陈惠新关于前三年租金已在购房款中抵扣的陈述与城市广场的计价单、被告提供的广告能够相互印证，故本院对于被告提出的原告已实际享受租金收益的主张予以采信。据此，被告向城市广场公司直接交付房屋的行为也没有对原告的预期收益产生影响，被告的迟延履行行为没有导致原告合同目的根本不能实现。三、从利益平衡的角度看，本案购房合同虽系原、被告双方签订，但该份合同的履行与否，还会影响到除原被告之外的城市广场公司及其他第三方的利益。首先，城市广场公司已经对案涉房屋所在商业楼进行改造、装修，花费的人力、物力巨大，其对与原告之间签订的租赁合同是有期待利益的，一旦原、被告之间的购房合同解除，其与原告之间的租赁合同就无法履行，造成实际损失或可期待利益的损失；其次，以案涉房屋销售方式对外出售的商品房众多，这些买受人对城市广场的酒店经营是有期待利益的，依据租赁合同对租金支付方式的约定，原告与城市广场之间的租赁合同能否履行，将直接影响到酒店的营业收入，进而也会影响到其他买受人的期待利益。因此，原告要求解除购房合同的请求本院不予支持。
关于本案中被告承担违约责任的问题。对本案原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率承担违约金的请求，该项请求是原告基于解除合同、返还购房款为前提，现合同不予解除，该项违约金请求的基础丧失，在购房合同中，原、被告也没有约定如原告所诉请的违约责任计算方式和计算标准，且根据关于买卖合同司法解释的相关规定，因违约解除合同，守约方有权要求违约方赔偿损失，但原告未能提供相应证据证明其实际损失，故对该项请求本院无法支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条及相关民事法律的规定，判决如下：
驳回原告江昆腾的诉讼请求。
案件受理费10839元（已由原告预交），由原告江昆腾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10839元，在递交上诉状之日起七日内凭判决书可到江苏省常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费；也可银行汇款，收款人为常州市中级人民法院立案庭（户名：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本院履行款账户，户名：溧阳市财政局，账号：51×××77，开户行：中国银行溧阳支行营业部。
审 判 长 朱陟峰
代理审判员 王春伟
代理审判员 潘豪彦
二〇一四年十二月二日
书 记 员 卢婷婷