江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5035号
上诉人（原审原告）郭海云，女，1976年3月9日生，汉族。
委托代理人鲁军，北京德和衡（南京）律师事务所律师。
委托代理人武孝奎，江苏朗华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京泰亨房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市玄武区太平北路120一号309、319室。
法定代表人杭宁。
委托代理人王炜，北京德恒（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山东诚基房地产开发有限公司，住所地山东省济南市历山路157号山东行业协会大楼二层201室。
法定代表人杭宁。
上诉人郭海云因与被上诉人南京泰亨房地产开发有限公司（以下简称泰亨公司）、山东诚基房地产开发有限公司（以下简称诚基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭海云及其委托代理人鲁军和武孝奎、被上诉人泰亨公司的委托代理人王炜到庭参加诉讼，被上诉人诚基公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭海云一审诉称，2009年，泰亨公司在南京市珠江路688号推出卓越骇客大厦项目，其利用报纸、宣传彩页、售楼人员口头介绍等形式宣传：项目为地上四层、地下三层，共七层贯通的商业中庭设计，地下负三层均为商铺，且地位为商铺活动中心。郭海云在听信泰亨公司的宣传后，于2009年10月26日与泰亨公司签订《商品房预售合同》五份，购买了卓越大厦负三层的房屋。房屋交付后，泰亨公司指定的物业公司亦按照商铺的标准收取郭海云的物业管理费用。2011年5月，泰亨公司的招商部与郭海云及其他负三层签订了《委托招商协议书》，协议书也载明负三层为商铺。2015年初，郭海云接物业公司工作人员通知，告知负三层不能作为商铺使用，否则消防部门将予以处罚。2015年3月11日郭海云及其他业主向南京市公安局消防局申请对负三层消防验收的信息公开。2015年3月24日南京市公安局消防局答复称卓越骇客大厦于2011年4月15日通过消防验收，地下三层使用性质为复式汽车库、办公及设备用房。郭海云认为，泰亨公司明知卓越大厦负三层不能作为商铺使用，却在销售过程中一再虚构事实欺骗业主，构成欺诈，郭海云在受到泰亨公司误导及欺诈的情况下签订的合同并非郭海云真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，应予撤销。泰亨公司为一人有限责任公司，诚基公司为其法人股东，诚基公司不能证明泰亨公司的财产独立于自己的财产，应承担连带责任。故诉至法院，请求判令：撤销郭海云与泰亨公司签订的《南京市商品房预售合同》；泰亨公司返还郭海云购房款192612.45元；按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿郭海云上述购房款自2009年10月26日至实际返还之日止的利息；赔偿郭海云物业费损失947.71元；诚基公司对泰亨公司的上述债务承担连带责任。
泰亨公司一审辩称，双方签订的《商品房预售合同》已经将销售房屋的真实情况以书面的形式在合同上予以明确，合同记载房屋用途与公安消防部门回复中的房屋用途相一致，泰亨公司与诚基公司并不存在欺诈行为，双方签订的合同成立并生效；撤销权的行使期限为具有撤销权的当事人知道或者应当知道的一年内，郭海云要求行使撤销权的期限早已超过一年，故郭海云要求撤销合同的诉讼请求应予驳回。郭海云主张的物业费损失，该费用并非由泰亨公司收取，在相关物业公司提供服务的情况下，郭海云并不存在相关物业费的损失。故请求驳回郭海云的全部诉讼请求。
诚基公司一审未应诉答辩。
一审法院经审理查明，2009年10月26日，郭海云（合同乙方）与泰亨公司（合同甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方的商品房为南京市玄武区珠江路688号1-01幢地下负三层353室；该商品房设计用途为办公；房屋总价为191526元。该份合同尾部“甲乙双方的其它约定”中约定：甲、乙双方确认本房屋规划用途为办公用房。此后，郭海云付清购房款项。2012年3月29日，郭海云取得上述房屋所有权，房屋所权证上记载房屋规划用途为办公。2015年，南京市公安局消防局向卓越大厦部分业主答复称卓越大厦地下三层使用性质为复式汽车库、办公和设备用房。郭海云遂诉至一审法院。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，郭海云认为泰亨公司将办公用房宣传成商铺进行欺诈，导致郭海云在违背真实意思的情况下签订合同，故而主张撤销，但在郭海云与泰亨公司和诚基公司签订的合同中明确记载房屋设计用途、规划用途为办公用房，故即使泰亨公司存在将办公用房宣传成商铺的欺诈行为，但在郭海云签订合同之时已经知晓房屋用途为办公用房的事实，郭海云的撤销权行使期限应该自合同签订之日即2009年10月26日起计算一年，故郭海云撤销权因超过法律规定的期间而消灭，郭海云以此主张撤销，一审法院不予支持，郭海云其余诉讼请求，均是以第一项诉讼请求成立为基础，故亦应予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回郭海云全部诉讼请求。一审案件受理费5132元，由郭海云负担。
郭海云不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审判决以上诉人与被上诉人泰亨公司所签订的合同中明确记载房屋设计用途、规划用途为办公用房认定上诉人知晓房屋用途为办公用房，并认定撤销权行使的起算点是错误的。上诉人在一审中提供的证据泰亨公司宣传、售楼小姐的证言等均证明在销售前期被上诉人称所售物业为商铺，使得上诉人陷入办公用房也是可以作为商铺使用的认识误区。2、上诉人撤销权行使的起算点应当为2015年3月。《合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，以合同签订当日为撤销权起算点是不对的，因为上诉人就是因为受到被上诉人泰亨公司的欺诈，陷入该物业虽然为办公用房也可以作为商铺使用的认识误区才签订合同的，被上诉人泰亨公司持续的欺诈行为使得上诉人的错误认识也一直持续。3、一审判决并没有查清案件事实，对上诉人提交的证据未做任何回应。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案的上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人泰亨公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院维持原判。
被上诉人诚基公司二审未到庭参加应诉。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
二审另查明：
泰亨公司为只有一个法人股东的有限责任公司，股东为诚基公司。
郭海云与泰亨公司签订的《南京市商品房预售合同》约定，郭海云购买的涉案房屋建筑面积为12.34平方米，其中套内建筑面积为4.73平方米，共有共用分摊建筑面积为7.61平方米。郭海云于2011年11月5日向泰亨公司支付了购房款192612.45元。
一审审理中，郭海云提供了泰亨公司的招商手册，该手册载明：涉案房屋营业面积为地面四层地下三层，负三层经营内容为影音电子产品二手交易，经营模式采用分区引导、商家独立经营的模式等。郭海云提供了2009年10月16日《金陵晚报》第46版，其中名为《城中旺铺难求—珠江路挑高6米商铺开盘竟打折？》的报道文章称：卓越·骇客天街是目前珠江路上唯一在售的商铺项目，项目一共7层，地下三层地上四层，共有约600多个商铺；等等。
一审审理中，郭海云申请2007年至2010年在泰亨公司从事销售工作的证人冯某到庭作证，冯某证实，涉案房屋其参与销售，其在销售前经统一培训，负三层以商铺形式出售，对外宣传是商铺。
涉案房屋物业管理服务合同中约定，商铺按4.8元/㎡/月的标准收取物业服务费；泰亨公司在2011年5月12日向业主发出《南京卓越名座商品房（地下负三层至地上四层）交付入住通知书》，要求负三层业主按商铺标准,以4.8元/㎡×房屋建筑面积×6个月的计算方式预交半年物业管理费。上诉人提供了其2011年5月交纳物业服务费的收据，证明被上诉人已按照商铺标准向上诉人收取了物业管理费。根据上述收据记载，上诉人于2011年5月15日缴纳半年物业管理费355.39元及半年公摊水电费592.32元，合计947.71元，该物业管理费收取标准与商铺相同。郭海云主张，其在一审中主张的损失包括物业费和公摊水电费，因均由物业公司收取，故其总称为物业费。
2011年9月16日，因涉案房屋返潮问题，泰亨公司向业主发出《关于负三层返潮的处理的回复》，泰亨公司在该回复中向业主表明了拟采取的解决措施，并表示“经专家论证通过上述措施能够解决潮气大的问题，并将不会影响到商铺的整体开业。”
郭海云于2015年5月5日向一审法院起诉，请求撤销双方签订的商品房预售合同等。
另查明，涉案的负三层，存在数量较多的房屋面积较小的情形。
以上事实，有泰亨公司工商登记资料、《南京市商品房预售合同》、《销售不动产统一发票（自开）发票联》、《卓越·骇客天街招商手册》、2009年10月16日《金陵晚报》《卓越SOHO物业管理服务合约》、《南京卓越名座商品房（地下负三层至地上四层）交付入住通知书》、《关于负三层返潮的处理的回复》、《收据》、一审庭审笔录及本院勘验笔录等在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一方以欺诈手段使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。
上诉人主张，其作为普通购房者，不清楚办公用房与商铺的区别，加之被上诉人的欺诈，使得上诉人陷入办公用房也是可以作为商铺使用的认识误区。对此本院认为，被上诉人明知涉案房屋规划性质为办公，但在涉案房屋销售资料和销售人员的介绍中，仍宣称涉案房屋为商铺，属于故意虚构事实，构成欺诈。虽然双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》中表明涉案房屋为办公用房，但被上诉人在合同签订之前的宣传，以及合同签订之后发送的《交付入住通知书》、《关于负三层返潮的处理的回复》之中，仍然多次反复告知上诉人涉案房屋为商铺并保证商铺整体开业，上诉人亦以商铺标准缴纳了物业服务费。同时，郭海云所购房屋面积及卓越大厦负三层房屋面积普遍较小，难以作为办公用房使用。综合以上事实，可以认定被上诉人的欺诈行为前后紧密联系，具有持续性、整体性，且主观上存在重大的恶意。上诉人主张其因受被上诉人泰亨公司欺诈，从而对涉案房屋性质产生错误认识的主张能够成立，本院予以支持。
被上诉人辩称上诉人行使撤销权的期间已经超过，本院认为，被上诉人的欺诈行为具有持续性，且上诉人亦按照上诉人发出的《交付入住通知书》，以商铺标准交纳了物业服务费；从常理而言，如上诉人明知涉案房屋不是商铺，则其不可能按照物业服务费较高的商铺的标准交纳物业服务费。根据以上情况，不应认定业主在签订合同之时已明知涉案房屋属于办公性质。直至2015年3月24日，应上诉人等业主申请，南京市公安局消防局对涉案房屋明确为办公用房，上诉人方知道欺诈的事实。上诉人于2015年5月5日提起诉讼，没有超过法律规定的除斥期间。
综上，上诉人要求撤销涉案合同、返还购房款的主张符合法律规定，上诉人要求被上诉人泰亨公司支付利息亦应当予以支持，支付利息的时间应当从上诉人主张合同撤销时计算。因涉案房屋实际无法使用，故上诉人交纳的物业服务费及公摊水电费系其损失，被上诉人泰亨公司应当予以赔偿。
诚基公司作为一人有限责任公司泰亨公司的股东，其不能证明泰亨公司的财产独立于诚基公司的财产，上诉人主张其对泰亨公司的债务承担连带责任符合法律规定，应当予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第五十八条第二款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第805号民事判决；
二、撤销郭海云与南京泰亨房地产开发有限公司于2009年10月26日签订的《南京市商品房预售合同》；
三、南京泰亨房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还郭海云购房款192612.45元并支付利息（以192612.45元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2015年5月5日起计算至本判决确定的返还时止）；
四、南京泰亨房地产开发有限公司赔偿郭海云物业服务费及公摊水电费损失947.71元；
五、山东诚基房地产开发有限公司对本判决确定的南京泰亨房地产开发有限公司的上述义务承担连带责任。
一审案件受理费5132元，由南京泰亨房地产开发有限公司和山东诚基房地产开发有限公司各负担2566元。二审案件受理费5132元，由南京泰亨房地产开发有限公司和山东诚基房地产开发有限公司各负担2566元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年五月三十日
书 记 员 罗程允