四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0792民初577号
原告：绵阳市花园物业服务有限责任公司。住所地：绵阳市涪城区临园路西段*号。
法定代表人：尹显定，董事长。
委托代理人：郑植，四川睿桥律师事务所律师。
委托代理人：陈婷婷，四川睿桥律师事务所律师。
被告：雷超，男，汉族。
原告绵阳市花园物业服务有限责任公司（以下简称“花园物业公司”）诉被告雷超物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法由审判员高旭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告花园物业公司的委托代理人郑植、陈婷婷到庭参加了诉讼。被告雷超经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告花园物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费人民币2471.29元、代收代缴生活垃圾清运费122.20元；2、判令被告向原告支付违约金共计人民币494.25元。事实与理由：被告于2013年4月21日入伙“枫璟398X区”X-X-
XXX号，并与原告签订了《枫璟398X区费用收缴协议》、《枫璟398前期物业服务协议》，明确约定了原、被告双方的权利义务。被告享受了原告提供的物业服务，却拒缴2015年4月20日起至2016年12月31日的物业服务费和垃圾清运费，根据双方所签上述协议中关于物业管理费及违约金的约定，被告应补交并从逾期之日起每天按应未交费用3%。的比例支付违约金。原告多次以口头及书面形式向被告催告该款未果。
被告雷超在法定的期限内未作答辩。
本院经�理认定事实如下：2010年10月29日，原告花园物业公司（乙方）与绵阳市道奇房地产开发有限公司、绵阳花园投资集团有限公司、四川东辰集团股份有限公司（甲方）签订《“枫璟398A、X区”前期物业服务合同》一份，合同主要约定绵阳市道奇房地产开发有限公司、绵阳花园投资集团有限公司、四川东辰集团股份有限公司共同委托花园物业公司对枫璟398X、X区实施前期物业管理服务，物业管理服务的等级应达到《绵阳市普通物业管理服务等级标准》的二级服务标准，物业服务费缴纳标准为：电梯住宅1.50元/月/平方米，多层住宅0.75元/月/平方米，多层商业用房1.45元/月/平方米，高层商业用房2.45元/月/平方米；业主应于约定接房之日起交纳物业服务费用或按购房合同确定的接房时间开始交纳物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交费责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用按月交纳，当月物业服务费当月缴清，业主或物业使用人应按约定履行缴费义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按《缴费协议》约定的标准向乙方承担责任；合同期限自2010年10月29日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。2013年4月22日，花园物业公司（乙方）与被告雷超（甲方）签订了《枫璟398前期物业服务协议》和《枫璟398A区费用收缴协议》，约定由花园物业公司对位于绵阳市高新区枫璟398小区X区X幢X单元X楼X号业主雷超提供物业管理常规服务，雷超按月、季、年向花园物业公司缴纳物业服务费，每次到期前5日前预交下一次费用，物业服务费按物业性质及建筑面积计算，物业服务费的标准为1.50元/月/平方米，雷超的房屋建筑面积为80.89㎡；另外，雷超还应向花园物业公司交纳生活垃圾清运费用，标准为每户每月6元；合同约定业主逾期缴费的，应从逾期之日起承担每天3‰的滞纳金。同日，被告雷超接收了位于枫璟398小区X区X幢X单元X楼X号的住房一套。雷超缴纳物业服务费至2015年3月31日。后雷超未缴纳2015年4月19日至2016年12月31日期间的物业服务费2426.7元(1.5元/月/平方米×80.89㎡×20月)、垃圾清运费120元(6元/月×20月)，合计2546.7元。原告花园物业公司多次书面通知催收未果，遂诉至本院，请求支持其诉讼请求。
本院认为：花园物业公司与被告雷超之间签订的《枫璟398前期物业服务协议》和《枫璟398A区费用收缴协议》是在平等协商、意思自治的基础上形成的，不违反法律法规的强制性规定，亦不损害第三人的合法权益，合法有效。原告花园物业公�受开发商绵阳市道奇房地产开发有限公司、绵阳花园投资集团有限公司、四川东辰集团股份有限公司的共同委托按照前期物业服务合同约定对枫璟398小区进行物业管理，对枫璟398小区的房屋及配套的设施设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，向枫璟398小区全体业主提供了各种约定服务，与该小区全体业主形成物业服务合同关系。依照《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以�相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，作为业主之一的雷超在物业服务企业提供了合同约定的物业服务管理之后应当按时向物业服务企业交纳物业服务费用。因被告对该幢房屋享有所有权的建筑面积为80.89㎡，故被告只应承担以该部分房屋面积计算的物业服务费。而雷超从2015年4月20日起未交纳物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，雷超应承担继续履行的法律责任。经计算，雷超应交纳2015年4月19日至2016年12月31日期间的物业服务费2426.7元(1.5元/月/平方米×80.89㎡×20月)、垃圾清运费120元(6元/月×20月)，合计2546.7元。关于原告主张的违约金，前期物业�务协议约定违约金按每日千分之三标准计算，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（法发〔2009〕40号）的规定，违约金是否适当，是以是否明显超过造成的实际损失，是否超过合同订立时的预期利益为衡量标准，本案原告要求被告按每日千分之三支付违约金过分高于实际造成的损失，本院认为被告雷超应付的违约金即迟延支付物业服务费、垃圾清运费造成的损失，应以被告每月拖欠的物业服务费、垃圾清运费为基数，参照中国人民银行公布的人民币同期贷款利率计算为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告雷超应于本判决生效之日起十日内支付原告绵阳市花园物业服务有限责任公司物业服务费2426.7元、垃圾清运费120元及违约金（违约金计算方法为：以每月应支付的物业服务费、垃圾清运费为基数，从2015年4月21日开始计算至本判决确定的给付之日止，以中国人民银行公布的人民币同期贷款利率进行计算；若被告雷超未按本判决确定的给付之日支付物业服务费、垃圾清运费，则上述违约金计算至物业服务费、垃圾清运费付清之日止）；
二、驳回原告绵阳市花园物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为25元，由被告雷超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 高 旭
二〇一七年四月十七日
书记员 谭维维