宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第6483号原告（反诉被告）：杨春柳,女，1985年3月2日出生，汉族，宁夏综义律师事务所律师，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告（反诉原告）：宁夏鸿天房置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区宁夏机电批发市场15号楼二层52号。法定代表人：苟胜利，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵恩慧，宁夏正义达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小军，宁夏正义达律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族南街27号。负责人：韩建勇，系该行行长。委托诉讼代理人：段绍军，男，系该行工作人员。原告杨春柳与被告宁夏鸿天房置业有限公司（以下简称宁夏鸿天房公司）、第三人中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行（以下简称农业银行兴庆支行）商品房预售合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。后本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形，故于2015年12月11日裁定转为普通程序，并且被告宁夏鸿天房公司在法庭辩论结束前提起反诉，故于2016年1月12日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）杨春柳，被告（反诉原告）宁夏鸿天房公司的委托诉讼代理人赵恩慧、张小军到庭参加诉讼。又因本案须以另一案件的审理结果为依据，而另一案尚未审理终结，故于2016年1月21日裁定中止诉讼，并于2016年10月18日恢复诉讼。恢复审理后，又因本案处理结果与农业银行兴庆支行具有法律上的利害关系，故通知农业银行兴庆支行作为无独立请求权的第三人参加诉讼，并于2016年11月8日再次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）杨春柳，被告（反诉原告）宁夏鸿天房公司的委托诉讼代理人张小军，第三人农业银行兴庆支行的委托诉讼代理人段绍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨春柳向本院提出诉讼请求：1.解除杨春柳与宁夏鸿天房公司于2013年10月29日签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX7）；2.解除杨春柳与农业银行兴庆支行于2013年11月28日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；3.宁夏鸿天房公司返还杨春柳已付购房款786224元，支付该资金占用期间的损失84617元（自2013年11月28日暂计算至起诉之日即2015年9月7日），并主张支付该损失至购房款实际返还之日止，均按照中国人民银行同期贷款年利率6.15%计算；4.宁夏鸿天房公司赔偿原告已向农业银行兴庆支行支付的贷款利息53341.50元（暂计算至起诉之日即2015年9月7日）；5.宁夏鸿天房公司支付逾期交房违约金11793元（786224元×1.5%）；6.本案的诉讼费由宁夏鸿天房置业有限公司承担。事实和理由：2013年10月29日，杨春柳与宁夏鸿天房公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定：杨春柳购买宁夏鸿天房公司开发建设的位于银川市兴庆区某室房屋（该房屋建筑面积为119.02平方米，单价为6605.81元/平方米，总价款为786224元）一套；宁夏鸿天房公司应于2015年6月30日前将房屋交付杨春柳；若宁夏鸿天房公司逾期交付超过60日，杨春柳有权解除合同，宁夏鸿天房公司自解除合同通知书到达之日起60日内退还全部购房款，并按累计已付购房款的1.5%支付违约金。合同签订后，杨春柳依约向宁夏鸿天房公司支付房屋首付款276224元，并向农业银行兴庆支行按揭贷款付清剩余购房款51万元，但宁夏鸿天房公司未履行交房义务，并于2015年6月27日向杨春柳出具《致歉信》，承诺于2015年9月30日交付房屋，宁夏鸿天房公司再次失信，未履行承诺。2015年9月1日，杨春柳以邮寄方式向宁夏鸿天房公司送达解除合同通知书，但宁夏鸿天房公司拒绝向杨春柳退还购房款，故原告诉至法院，请求依法判如所请。宁夏鸿天房公司辩称，同意解除与杨春柳签订的《银川市商品房买卖合同》，但杨春柳要求宁夏鸿天房公司承担购房款产生的利息损失及银行贷款利息无事实及法律依据。因杨春柳与宁夏鸿天房置业有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》第十条已对逾期交房的违约责任作出约定，若解除上述房屋买卖合同，宁夏鸿天房公司仅需向杨春柳支付已付购房款1.5%的违约金。二、根据杨春柳与宁夏鸿天房置业有限公司签订的《补充协议》第九条第一款的约定，若解除上述房屋买卖合同，杨春柳应当在宁夏鸿天房公司退还房屋购房款之前到政府有关部门办理取消合同备案手续、抵押登记手续。否则，宁夏鸿天房公司有权拒绝退还购房款，杨春柳应承担由此造成的不利后果。综上，杨春柳的诉讼请求无事实及法律依据，应依法予以驳回。宁夏鸿天房公司向本院提出反诉请求：1.杨春柳返还价值35271元的现金券；2.杨春柳办理解除《银川市商品房买卖合同》的备案登记；3.杨春柳办理解除银川市兴庆区某室房屋的抵押权预告登记；4.杨春柳承担反诉费用。事实和理由：2013年11月28日，杨春柳与农业银行兴庆支行签订一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定杨春柳将上述房屋作为抵押物抵押给农业银行兴庆支行,用于向农业银行兴庆支行借款51万元。当日，双方针对上述房屋办理了商品房抵押登记。2013年11月5日，上述房屋备案登记在杨春柳名下。若解除上述房屋买卖合同，根据双方签订的《补充协议》第九条第一款之约定：”无论何种原因导致买卖合同解除，买受人应在合同达到解除条件且出卖人书面通知后的5个工作日内配合出卖人到有关政府部门取消合同备案手续。未办理取消合同备案、抵押登记手续前出卖人不退还房款”，故杨春柳应当办理解除上述房屋的合同备案及抵押权预告登记等手续。2014年8月9日，宁夏鸿天房公司与杨春柳签订《协议书》，约定宁夏鸿天房公司为杨春柳一次性提供价值35271元的车位款抵用券或现金抵用券，但杨春柳至今未返还该优惠券或支付相应款项。杨春柳对宁夏鸿天房公司的反诉辩称，在商品房买卖合同解除以及宁夏鸿天房公司将上述房屋的贷款清偿的情况下，杨春柳愿意配合宁夏鸿天房公司解除上述房屋的备案登记、抵押权预告登记等手续。同时，宁夏鸿天房公司向杨春柳提供价值为35271元的现金券属实，但因该现金券已经变现，无法返还，但杨春柳愿意将该笔款项从购房款中予以扣除。农业银行兴庆支行述称，不同意解除杨春柳与农业银行兴庆支行签订的借款合同。如借款合同解除后，剩余银行贷款希望由杨春柳继续偿还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据即杨春柳提交的《银川市商品房买卖合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《中国农业银行借款凭证》、《中国农业银行业务凭证》、《销售不动产统一发票》、《关于解除的通知》、《致歉信》、《协议书》、《现金抵用券/车位款抵用券转让见证协议书》、银行流水明细以及宁夏鸿天房公司提交的《银川市商品房买卖合同》、《备案情况说明》、《天都十六区业主补偿登记表》的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。对宁夏鸿天房公司提交的银川市兴庆区人民政府文件传阅处理单，本院认为，因杨春柳对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，且该证据系复印件，加之该证据载明的内容系关于”鸿天房·天都”安置区复工的请示，该证据与本案无关，故对宁夏鸿天房公司提交的该证据，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月29日，杨春柳与宁夏鸿天房公司签订一份《银川市商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX7），约定：杨春柳购买宁夏鸿天房公司开发的位于银川市兴庆区某室房屋，建筑面积119.02平方米，商品房总价款786224元；杨春柳于2013年10月29日前支付首付276224元，于2013年12月29日前支付51万元；宁夏鸿天房公司应于2015年6月30日前将房屋交付杨春柳，若逾期交付超过60日，杨春柳有权解除合同，宁夏鸿天房公司应自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的1.5%向杨春柳支付违约金。同时，上述合同附《补充协议》一份，该补充协议第九条第一款约定：”无论何种原因导致买卖合同解除，买受人应在合同达到解除条件且出卖人书面通知后的5个工作日内配合出卖人到有关政府部门取消合同备案手续。未办理取消合同备案、抵押登记手续前出卖人不退还房款”。合同签订后，杨春柳依约向宁夏鸿天房公司支付首付款276224元。2013年11月5日，杨春柳与宁夏鸿天房公司办理了上述房屋的合同登记备案手续。2013年11月28日，杨春柳作为借款人与农业银行兴庆支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定：杨春柳向农业银行兴庆支行贷款51万元；贷款期限为240个月，即自2013年11月28日至2033年11月27日止；杨春柳应将借款用于购买位于银川市兴庆区某室房屋；农业银行兴庆支行将贷款资金直接划入宁夏鸿天房公司的账户（账号：×××）；贷款以等额本息还款方式偿还；杨春柳以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保；宁夏鸿天房公司为杨春柳的上述借款提供阶段性连带保证担保。2013年11月28日，农业银行兴庆支行依约将上述51万元贷款直接转入宁夏鸿天房公司的账户。2013年11月28日，杨春柳与农业银行兴庆支行在银川市住房保障局办理了涉案房屋的抵押权预告登记，预告登记权利人为农业银行兴庆支行，预告登记义务人为杨春柳，债权数额为51万元。2013年12月20日，宁夏鸿天房公司向杨春柳开具一张786224元的《销售不动产统一发票》。2014年8月9日，宁夏鸿天房公司与杨春柳签订《协议书》，约定宁夏鸿天房公司向杨春柳一次性提供价值35271元的车位款抵用券或现金抵用券。截止至2016年10月14日，杨春柳向农业银行兴庆支行偿还借款本金217727.16元，支付利息77539.52元。2015年6月27日，宁夏鸿天房公司向杨春柳出具了一份《致歉信》，载明：”尊敬的天都十六区业主：非常感谢您对宁夏鸿天房置业有限公司一直以来的支持和理解，在您即将入住之际，我公司将近期工程进度向您做如下通报，希望就延期交房事宜能够得到您的信任与谅解，由此给您带来的不便我们表示诚挚的歉意。根据您与我公司签订的《商品房买卖合同》约定，天都十六区原为2015年6月30日交付使用，您将入住的楼房土建施工及安装工程基本结束，由于电力、自来水和天然气等行业配合上的客观原因影响，导致室外绿化施工延误，路网配套现在不完善，不能为您提供优美整洁的外部环境，如仓促交房将给您的生活带来不便，为确保房屋质量，本着对各位业主负责的态度，我们抱歉的通知您，交钥匙日期预定于2015年9月30日，由此给您造成的不便，我们深表歉意。考虑到部分客户急需装修入住，如您急需装修，您可以在2015年9月30日前以书面或电话形式向我公司提出装修申请，我们将会配合您进行预先装修。请各位业主放心，我公司是重合同守信誉的企业，我们不会把外部客观条件作为导致我们延误交房的申辩，对于天都十六区部分业主的延迟交房，我们不会推卸责任，我们将按照与您签订的《商品房买卖合同》中的相关约定，根据实际交房时间向各位受影响的业主承担相应的违约责任。我公司向您承诺，我们将加紧收尾和验收进度，尽快交房，让您早日入住新居，再次感谢您对天都十六区项目的理解与支持，祝您生活愉快，幸福安康。”2015年9月1日，杨春柳以邮寄方式向宁夏鸿天房公司送达《关于解除的通知》，该通知载明：”宁夏鸿天房置业有限公司：根据贵方与本人签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX7）第九条交付期限及条件约定，贵方应于2015年6月30日交房，现已逾期交房超过60日，根据上述合同第十条关于出卖人逾期交房的违约责任之约定，现本人要求解除与贵方签订的上述商品房买卖合同。请贵方在收到本通知书之日起3日内与本人联系，商量合同解除相关事宜。超期本人将向有管辖权的人民法院提起诉讼解决”。2015年9月2日，宁夏鸿天房公司收到该《关于解除的通知》。本院认为，杨春柳与宁夏鸿天房公司签订的《银川市商品房买卖合同》、《补充协议》以及杨春柳与第三人农业银行兴庆支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。宁夏鸿天房公司作为涉案房屋的开发商，依约交付房屋系其基本合同义务，根据合同约定，宁夏鸿天房公司应当在2015年6月30日前向杨春柳交付房屋，逾期交房超过60日，杨春柳有权单方面解除本合同。现宁夏鸿天房公司逾期交房已超过60日，至今未履行交房义务，已构成违约，且宁夏鸿天房公司也同意解除与杨春柳签订的上述商品房买卖合同，故杨春柳要求解除其与宁夏鸿天房公司签订的《银川市商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：”因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，据此，杨春柳要求解除其与农业银行兴庆支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，宁夏鸿天房公司应依约将杨春柳支付的购房款返还杨春柳，并赔偿杨春柳因此所产生的损失。现杨春柳要求宁夏鸿天房公司返还已付购房首付款276224元及其已向农业银行兴庆支行所还贷本金217727.16元，支付利息77539.52元以及自2016年10月14日起至判决生效之日止杨春柳实际向农业银行兴庆支行偿还的贷款本息，并要求按照合同约定支付违约金11793元（786224元×1.5%）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，《银川市商品房买卖合同》约定”若逾期交付超过60日，杨春柳有权解除合同，宁夏鸿天房置业有限公司应自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款”，宁夏鸿天房公司于2015年9月2日收到杨春柳解除合同通知书，应于2015年11月1日前将购房款退还杨春柳，但宁夏鸿天房公司未在上述期间内退还购房款，构成违约，故本院支持杨春柳要求宁夏鸿天房公司按中国人民银行同期贷款年利率4.35%向其支付购房首付款276224元自2015年11月1日至本判决确定的返还购房款之日的利息，对超出部分，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：”商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。现因总房款中的51万元系农业银行兴庆支行支付，且杨春柳与农业银行兴庆支行针对涉案房屋办理了抵押权预告登记，故对剩余贷款本金和利息，应由宁夏鸿天房公司直接向农业银行兴庆支行支付。宁夏鸿天房公司清偿剩余借款本息等债务后，农业银行兴庆支行应及时涤除上述房屋的抵押登记。同时，合同解除后，杨春柳返还宁夏鸿天房公司抵用券款35271元。关于宁夏鸿天房公司主张杨春柳办理上述房屋的合同备案登记手续，现上述房屋买卖合同已被依法解除，合同解除后，并在宁夏鸿天房公司清偿上述债务以及农业银行兴庆支行涤除上述房屋的抵押权预告登记手续的情况下，杨春柳应及时协助宁夏鸿天房公司办理涤除上述房屋的合同备案手续。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨春柳与被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司于2013年10月29日签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX7）；解除原告（反诉被告）杨春柳与第三人中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；二、被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）杨春柳购房首付款276224元、支付违约金11793元、赔付购房首付款276224元自2015年11月1日至本判决确定的返还购房款之日的利息（按照年利率4.35%计算）；三、被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）杨春柳赔偿自2013年11月28日起至判决生效之日止原告（反诉被告）杨春柳已向第三人中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行所偿还的贷款本金及利息（以第三人中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司于本判决生效之日起七日内向第三人中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行偿还原告（反诉被告）杨春柳自判决生效之日起就《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的剩余贷款本金及利息；自被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司清偿上述贷款之日起七日内，第三人中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行办理位于银川市兴庆区某室房屋的抵押登记的涤除手续；五、原告（反诉被告）杨春柳于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司抵用券款项35271元，并于收到上述第二、第三判项款项以及第三人中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行办理位于银川市兴庆区某室房屋的抵押登记的涤除手续后三日内协助被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司办理位于银川市兴庆区某室房屋的合同备案的涤除手续；六、驳回原告杨春柳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13260元，由被告宁夏鸿天房置业有限公司负担；反诉案件受理费491元，由反诉被告杨春柳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  丁宝平人民陪审员  范自立人民陪审员  王亚非二〇一七年一月十九日书 记 员  张易依