阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初2765号原告：关海元，男，1984年3月4日出生，汉族，户籍地广东省阳江市江城区，经常居住地广东省阳江市江城区。委托代理人：何燕君，广东尚思律师事务所律师。委托代理人：梁万花，广东尚思律师事务所律师。被告：中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司。住所地：广东省阳江市江城区石湾北路***号。负责人：周武，该公司总经理。委托代理人：曾仕记，广东言必行律师事务所律师。委托代理人：林良达，广东言必行律师事务所律师。原告关海元诉被告中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司（以下简称中国移动阳江分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法由审判员柯明智适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何燕君、梁万花，被告的委托代理人曾仕记、林良达均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告关海元向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2015年6月15日起至2017年2月16日止占有房屋使用费90300元（4500元/月×20个月+4500元/月÷30天×2天）；二、判令被告向原告支付房屋修复费用56058.89元；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年7月22日，原告与被告双方签订了《房屋租赁合同》：约定原告将坐落在阳江市××××号房屋首层、二层（首层门面铺位宽7.1米、深16米、二层宽8.6米、深24米，面积共320平方米）出租给被告作移动通信商业服务经营场所使用，租赁期限共59个月，即自2010年7月15日起至2015年6月14日止，租金共计156000元。2010年9月12日，原告与被告双方又签订了《海陵岛分公司-白沙房屋租赁合同的补充协议》，约定在原合同约定租金的基础上提高160元/月，月租金由2644元提高至2804元/月，则被告在原合同分付款总额基础上增加的应付租金总额为9600元。上述租赁期限届满后，因被告就续租、房屋修复问题未能与原告协商一致。2016年1月8日，被告向贵院提起诉讼。2016年9月2日，贵院作出（2016）粤1702民初110号民事判决：确认该租赁物的修复费用为56058.89元。后被告不服一审判决，2016年9月2日，被告提起上诉。2017年1月25日，阳江市中级人民法院作出（2016）粤17民终1152号民事裁定：驳回被告请求确认该租赁物修复的费用为37104元的起诉，及民事判决：原告返还被告租赁物内的物资、设备。因上述被告与原告的民事纠纷，被告于2017年2月16日书面确认该日才将租赁物内的所有物资搬清。因此，被告自2015年6月15日至2017年2月16日期间一直占有该租赁物的事实，导致原告产生严重的租金损失，被告应按照4500元每月的租金标准向原告支付占有房屋的使用费。另外，租赁期限届满后，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。贵院已作出的上述（2016）粤1702民初110号民事判决已确认该租赁物的修复费用为56058.89元。被告应按照该标准向原告支付修复费用。综上所述，为了维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》向贵院起诉，请求贵院依法判决。被告中国移动阳江分公司辩称：一、本案的基本事实已由阳江市中级人民法院查明，并在（2016）粤17民终1152号民事判决书陈述清楚。2010年7月22日，被告与原告经协商一致，签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于阳江市××××号房屋的首层、二层出租给被告作经营使用，租赁期限从2010年6月14日至2015年6月14日，约定每月租金为2644元。2010年9月14日，双方又在友好协商的基础上，将月租金上调至2804元。2015年上半年，因该租赁合同即将到期，原告与被告协商续租事宜，双方在2015年6月底明确不再续租，但双方就房屋修复事宜产生分歧。被告认为应按照《房屋租赁合同》第五条的约定进行修复（即：租赁期满后，固定装修材料归原告所有，被告对改造后的侧墙以及正门门框进行复原，被告无须对其他物业恢复原状），而原告则认为需要对房屋全面进行复原。双方为此发生分歧，原告在2015年7月1日便将该房屋的一楼大门上锁，不允许被告继续使用该房屋，也无法搬迁房屋内的物资、设备。被告曾于2015年7月24日向阳江市公安局江城分局白沙派出所报案请求处理，还多次通过白沙司法所进行调解，但仍协商未果。2016年1月8日，在多次协商未果的情况下，被告以原告扣押被告的物资、设备为由，向阳江市江城区人民法院提起诉讼，为了一并解决因房屋修复发生的矛盾，被告也主动请求法院确认房屋修复的费用，想从根本上解决纷争。该案经过法院一审、二审两个阶段的审理，最终阳江市中级人民法院确认原告扣押被告物资、设备的事实，判决原告立即返回物资、设备给被告。对于确认房屋修复费用方面，因阳江市中级人民法院认为被告没有提出确认房屋修复费用的诉讼权利，故驳回了被告关于确认房屋修复金额事宜的起诉。上述事实，有阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初110号民事判决书（已被撤销）、阳江市中级人民法院（2016）粤17民终1152号民事裁定书（生效）、阳江市中级人民法院（2016）粤17民终1152号民事判决书（生效）可以证实。二、房屋的使用权已由原告取回，被告不再享有该房屋的使用权，被告无需承担2015年7月1日之后所产生的房屋占用损失。在阳江市中级人民法院（2016）粤17民终1152号民事判决书第10页第4、5、6行中，中级法院已查明了原告将该房屋的一楼大门锁住的事实，致使被告无法进入。被告认为，原告扣押被告物资设备的行为，已证实原告取回了该房屋的支配权，被告不再占用涉案房屋，被告也无法继续使用原租赁的房屋。至于物资设备在2015年7月1日至2017年2月16日期间仍存放在涉案房屋，完全是原告单方面的扣押行为造成的，且阳江市中级人民法院（2016）粤17民终1152号民事判决书也确认了原告扣押行为是违法的，原告因此发生的损失，应由原告自行独立承担。三、原告主张的4500元/月的租金标准毫无法律依据。如前所述，被告不存在要承担2015年7月1日之后所产生的所谓“租金”，原告违法扣押被告物品而导致房屋不能出租的损失应由其自己承担。另原告因其违法扣押被告物品而导致的其房屋不能出租的损失也没有原告所主张的4500元/月，原告与被告所签订的租赁合同约定的租金为2804元/月，合同期满后，原告房屋的出租的租金最多也就2804元/月，不可能达到原告主张4500元/月的租金。可见，原告主张其因违法扣押被告物品而导致的房屋不能出租的租金损失为4500元/月，这是没有事实和法律依据的。四、应遵循《房屋租赁合同》的约定，确认该房屋的修复费用为37104元。1、原告主张房屋修复费用已由阳江市江城区人民法院确认，是对法律文书错误的理解。根据阳江市中级人民法院（2016）粤17民终1152号民事判决书的判决主文内容显示，阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初110号民事判决书已被撤销，不具有法律效力，更不存在生效法律文书确认房屋修复金额为56058.89元的情形。2、《房屋租赁合同》第五条对双方具有约束力。《房屋租赁合同》第五条明确约定了“对改造后的侧墙以及正门门框进行复原，无须对其他物业进行复原”，该《房屋租赁合同》是双方根据客观实际情况签订的，双方对于房屋修复事宜有了明确的约定，并在字体上加粗强调了，是双方的真实意思表示，合同具有法律效力。况且，在合同履行后，双方又对上调租金事宜签订补充协议，也进一步确认了合同的真实有效，原告也没有对房屋修复事宜提出任何异议。根据《民法通则》第五十七条：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”的规定，因此，合同双方当事人应遵循合同的约定履行合同，且约定的内容对双方具有约束力。3、原告有自行履行保管不锈钢大门的义务，不锈钢大门的修复义务不应由被告承担。在本案中，双方已在合同中明确约定是“修复门框”，且对字体加粗，原告应当完全清楚并理解该条款的内容，该条款是合法有效的。从合同条款上来分析，被告装修时，将不锈钢大门拆除后立即交还给原告，该不锈钢大门由原告自行保管，否则，《房屋租赁合同》不会出现第五条的修复约定。因此，原告应当有自行保管不锈钢大门的义务，不能因原告没有保管好不锈钢大门，而加重被告的负担。4、被告可将卷闸门及玻璃门保留给原告，对原告日后的出入没有造成影响。江城法院（2016）110号民事判决中认为被告安装成卷闸门及玻璃门，会对原告日后一楼的出入造成了一定的影响，从公平合理的角度，被告应为原告修复不锈钢大门。被告认为该观点实际上是单方面加重被告的负担，对被告是极不公平的。被告虽然是国有企业，但与原告具有同等的民事地位，双方是平等的民事主体，不存在被告是国有企业便要承担更多的义务。另根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第86条的规定执行，具体规定为：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。因此，被告安装的卷闸门及玻璃门属于固定设施，不能拆除，卷闸门及玻璃门可折价归原告所有。在（2016）粤17民终1152号民事判决书中，原告需要承担4482元诉讼费。而该费用已由被告垫付，原告也没有将该费用支付给被告，被告主张该费用在本案中抵顶原告有关的房屋修复费用。综上所述，被告认为本起纠纷是由于原告单方提出不合理的房屋修复要求，且原告违法扣押被告的物资、设备引起的，违约和违法的是原告，且被告在2015年7月1日已无法支配涉案房屋，原告房屋的占用损失，应当由原告自行承担。而房屋修复费用方面，被告认为双方应当遵循契约精神，房屋的修复费用应为37104元。基于上述事实和理由，被告同意支付2015年6月15日至2015年6月30日期间的租金1402元及支付房屋修复费用37104元给原告，对于原告其他的没有事实和法律依据的无理诉请，请求法院依法驳回。经审理查明：2010年7月22日,原告关海元（甲方，出租方）与被告中国移动阳江分公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、甲方自愿将坐落在阳江市××××号房屋首层、二层（首层门面铺位宽7.1米、深16米、二层宽8.6米、深24米，面积共320平方米）出租给乙方作移动通信商业服务经营场所使用。二、该项租赁的租赁期限共59个月，即自2010年7月15日起至2015年6月14日止。三、该房屋租赁期限内的全部租金共计156000元，租赁税金由甲方承担。上述租金由乙方分3期支付，第一期、第二期、第三期应付租金金额分别为62400元、62400元、31200元。第一期租金的计租期限为2010年7月15日-2012年6月14日，支付时间为2010年7月；第二期租金的计租期限为2012年6月15日-2014年6月14日，支付时间为2012年7月；第三期租金的计租期限为2014年6月15日至2015年6月14日，支付时间为2014年7月。甲、乙双方完成合同签订后，乙方收到甲方出具的合法完税发票起一个月内完成每期租金的支付，支付方式为银行转账。四、为方便乙方经营使用，在不改动商铺主体结构的情况下，乙方可自费对租赁商铺进行装修、增建。租赁期满后，固定装修材料归甲方所有，乙方对改造后的侧墙以及正门门框进行复原，如因市场客观原因造成无法进行准确复原，乙方可以选择材质相近材料进行侧墙及正门门框复原。乙方无需对其他物业恢复原状。甲方同意乙方利用租赁楼层外墙作合符法规的广告宣传使用，乙方对墙外附着物质所产生的安全责任负责。五、在房屋租赁期间，乙方保证并承担下列责任：1、除本合同约定之外，如需对房屋进行改造或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理……等等。2010年9月14日，原、被告双方又签订《的补充协议》一份，补充约定：一、在原合同约定租金的基础上提高160元/月，月租金由2644元提高至2804元/月。二、根据约定的租期计算，乙方在原合同的付款总额基础上增加的应付租金总额为9600元（租赁税金由甲方支付），增加租金由乙方分3期支付，第一期、第二期、第三期应付增加租金金额分别为3840元、3840元、1920元。第一期、第二期、第三期租金支付时间分别为2010年10月、2012年7月、2014年7月……等等。签订合同后，被告中国移动阳江分公司依约向原告关海元支付租金，并对涉案租赁房屋进行装修。租期届满后，原告与被告双方因对续租、房屋修复问题未能协商一致,原告关海元在另案［二审（2016）粤民终1152号］中确认在合同期满后一个月内用锁锁住大门，致使被告无法自由进入涉案租赁房屋并撤走其存放在租赁房屋内的物资、设备。据此，被告于2015年7月3日向阳江市江城区白沙派出所报案要求处理，并于2016年1月8日向本院提出诉讼，请求判令：一、关海元立即返还扣押在阳江市××××号房屋的设备、物资一批约100240.71元（具体设备物资名称、数量、价值详见《白沙营业厅资产数据清单》、《白沙营业厅金库手机库存数据清单》)；二、确认阳江市××××号房屋修复的费用为35327.77元；三、本案的全部诉讼费用由关海元承担。2016年9月2日，本院作出（2016）粤1702民初110号《民事判决书》，判决：一、确认中国移动阳江分公司租赁关海元位于阳江市××××号房屋的修复费用为56058.89元；二、限关海元在本判决发生法律效力之日起十日内支付鉴定费2960元给中国移动阳江分公司；三、驳回中国移动阳江分公司的其他诉讼请求。中国移动阳江分公司不服上述判决并向阳江市中级人民法院提出上述请求：一、撤销一审判决；二、改判关海元立即返还扣押在阳江市××××号房屋的设备、物资给中国移动阳江分公司，总价值为100240.71元；三、确认阳江市××××号房屋修复的费用为37104元；四、本案全部诉讼费用、鉴定费用由关海元承担。2017年1月25日，阳江市中级人民法院作出（2016）粤17民终1152号《民事裁定书》和《民事判决书》，其中《民事裁定书》裁定驳回中国移动阳江分公司请求确认阳江市××××号房屋修复的费用为37104元的起诉；《民事判决书》判决：一、撤销阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初110号民事判决；二、关海元自本判决发生法律效力之日起十日内返还中国移动阳江分公司存放在阳江市××××号房屋的物资、设备（详见附件《关海元返还中国移动阳江分公司物资、设备清单》）；三、驳回中国移动阳江分公司的其他诉讼请求。2017年2月16日，中国移动阳江分公司将存放在租赁房屋内的物资、设备搬离完毕。另查明，本院在另案［（2016）粤1702民初110号］于2016年3月31日组织关海元和中国移动阳江分公司到涉案租赁房屋进行勘验，双方均确认，中国移动阳江分公司承租涉案房屋后，对以下项目进行改动：原不锈钢大门（含门套）被拆除、原大门口印度红花岗岩石门槛被拆除、原墙西边有合金窗被拆除、原一二楼四边内墙及天花板打腻子（一楼天花板被喷黑）、一楼外墙贴抛光砖、一楼自助机位置原是实墙、一楼地面改为800×800抛光砖、一楼北边加玻璃间墙及门口、二楼北边间成两个房间（窗户封死）、二楼北边原木门锁口损坏、二楼南边房间间了墙、一二楼墙面加装电线等。由于双方对租赁房屋的修复项目及费用有争议，经双方协商后本院于2016年5月7日依法委托阳江市银建工程造价咨询事务所有限公司对阳江市××××号出租房屋的修复费用进行鉴定。2016年7月6日，该所作出阳银建（2016）鉴字第002号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：根据现有送鉴资料，阳江市××××号出租房屋的修复费用：1、同意修复部分：37104元；2、争议修复部分44547.51元。双方有争议的部分的主要内容有：一楼地面800×800抛光砖，铲除油漆面、营业厅卷闸门拆除、营业厅玻璃间断拆除、营业厅玻璃门拆除、印度红花岗岩门槛石、天花及墙面打腻子等。庭审中，原告关海元主张被告中国移动阳江分公司应按现在房屋租赁租金标准4500元/月支付自《房屋租赁合同》期满次日即2015年6月15日起至搬离租赁房屋内的物资、设备之日即2017年2月16日止的房屋使用费90300元和房屋修复费用56058.89元。被告中国移动阳江分公司对原告该主张不予认可，仅同意支付2015年6月15日至2015年6月30日期间的租金1402元和房屋修复费用37104元给原告。[原告关海元确认送达地址广东省阳江市江城区新江北路富源小区B9商铺广东尚思律师事务所，联系人何燕君律师（139××××2244），梁万花律师（188××××7400）；被告中国移动阳江分公司确认送达地址广东省阳江市东风三路51号锦湖阁E幢三楼广东言必行律师事务所，联系人曾仕记律师（139××××2979），林良达律师（139××××7650）。]以上事实，有原、被告的庭审陈述记录在案，有身份证、营业执照、房屋租赁合同、海陵岛分公司-白沙房屋租赁合同>的补充协议、报警回证、（2016）粤17民终1152号《民事裁定书》和《民事判决书》、阳银建（2016）鉴字第002号《工程造价鉴定意见书》等证据为证，本院经庭审质证，综合分析后予以确认。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点：一、尚欠占用费应如何认定；二、涉案租赁房屋修复费应如何认定。对于焦点一，尚欠租金应如何认定。涉案租赁合同期满后，由于双方没有达成新的租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，涉案期满后的占用费应参照原租赁合同标准2804元/月计付。由于双方对期满后租期陈述不一致，且未能提供充分证据支持各自的主张，且双方也没有及时对租赁期满后遗留问题进行正当处理，双方均有过错，根据公平合理原则双方应对期满后的占用费损失各自承担50%责任，另外原告关海元在另案［二审（2016）粤民终1152号］中确认在合同期满后一个月内用锁锁住大门，致使被告无法自由进入涉案租赁房屋，据此，本院确定涉案合同期满后的占用期间为1个月，则由被告承担50%占用费损失即1402元（2804×50%）。对于焦点二，涉案租赁房屋修复费应如何认定。阳江市银建工程造价咨询事务所有限公司是具有鉴定资质的鉴定公司，无证据证明其作出的阳银建（2016）鉴字第002号《工程造价鉴定意见书》所采用的方法、适用的参数具有违法性，故本院对该鉴定意见书予以认可。对双方同意修复部分价值37104元，本院予以确认；对双方有争议修复部分的价值，本院认为，一、对于一楼地面800×800抛光砖是否应拆除更换的问题，被告租赁房屋后虽然对原有的地面进行改动铺设了800×800抛光砖，上述行为系承租人为最大化实现租赁物的使用价值所做的正当改善行为，对租赁房屋的使用价值并无减少和降低，系对租赁物自行改善增值的行为，故本院认为不需要对一楼地面800×800抛光砖进行拆除更换。二、对于租赁房屋营业厅卷闸门及玻璃门拆除及安装不锈钢大门、印度红花岗岩门槛石的修复费用问题，被告在装修时将原有的不锈钢大门及印度红花岗岩门槛石拆除后装上卷闸门及玻璃门，但没有证据证明其已将原有的不锈钢大门及印度红花岗岩门槛石拆除后交回原告。被告为经营便利将原有的不锈钢门及门槛拆除安装成卷闸门及玻璃门，对原告日后一楼的出入造成了一定的影响。同时由于不锈钢大门的价值较大，对此损失被告应当赔偿给原告。为此，从公平合理的角度考虑，对于租赁房屋营业厅卷闸门及玻璃门的拆除及安装上不锈钢大门、印度红花岗岩门槛石的修复费用应由被告承担。三、对于铲除油漆面、天花及墙面打腻子油乳胶漆、营业厅玻璃间断拆除的问题，被告租赁房屋后可以对房屋进行合理的装修改造，同时合同有“对改造后的侧墙以及正门门框进行复原，无须对其他物业进行复原”的约定，为此，原告认为该争议部分也应进行修复与合同约定不符，也违背了善意履行的原则，该部分费用不应由被告承担。四、关于二楼装饰门的损坏问题，本院依据查明的事实和采信的证据综合判断后认为，装饰门的破坏系被告在租赁过程中有疏忽大意或不正常使用行为所致，对装饰门的修复费用，应由被告负担。五、拆除废料外运和人工装自卸汽车费属于合理处理费用，应由被告承担。故在争议的部分之中，本院确定对于租赁房屋营业厅卷闸门及玻璃门拆除及安装不锈钢大门及印度红花岗岩门槛石的修复费用、二楼装饰门及处理废料费用的损坏费用共19144.31元应由被告负责，其余费用应由原告自行负责。综上所述，被告中国移动分公司应支付阳江市××××号房屋修复费56248.31元（37104+19144.31）给原告关海元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百三十五条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司支付占用坐落于阳江市江城区白沙街道银沙路1号房屋使用费1402元给原告关海元，限在本判决发生法律效力之日十日内履行完毕。二、被告中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司支付坐落于阳江市江城区白沙街道银沙路1号房屋修复费56248.31元给原告关海元，限在本判决发生法律效力之日十日内履行完毕。三、驳回原告关海元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1614元（原告已预交），由原告关海元负担998元，被告中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司负担616元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  柯明智二〇一六年十月十九日异书记员  张 炜