金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0703民初1866号
原告（反诉被告）：陈益军，男，1969年2月13日出生，汉族，住金华市。
委托代理人：金和平，浙江金鸽律师事务所律师（特别授权）。
被告（反诉原告）：金华太古嘉福置业有限公司，住所地金华市宾虹东路358号嘉福商务大厦2幢135、301、401室。
法定代表人：朱永权，总经理。
委托代理人：洪娟，浙江婺星律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人：韩红艳，浙江婺星律师事务所律师（特别授权）。
原告（反诉被告）陈益军诉被告（反诉原告）金华太古嘉福置业有限公司（以下简称太古置业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈祖华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈益军及其委托代理人金和平、被告太古置业公司的委托代理人洪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈益军诉称：2012年2月17日，原、被告签订了《浙江金华市太古嘉福国际广场商铺转让协议》，协议约定的转让商铺为金华市太古嘉福国际广场2号楼120号商铺，面积72.46平方米，交付时间为2012年12月31日。转让价为人民币1220009元。同日，双方签订补充协议，约定交付后180天内办理军产使用权相关证明，并约定如逾期办理按照日万分之二赔偿违约金。同时，还约定可办产权手续时，应缴纳其他政策性费用，被告保证不超过2000元/平方米，超出部分由被告承担。合同签订后，原告先后支付了房款。2013年11月28日，被告通知原告可以交房并要求原告支付余款244001元，但原告付款后，被告拖延到2014年年底才交付房屋。现该房屋可以办理产权手续，原告同意按照约定交纳2000元/平方米，但被告却拒绝办理。为此，原告提起诉讼，请求判令被告将太古嘉福国际广场2号楼120号房屋，面积72.46平方米过户原告名下并支付违约金489832元（逾期办理军产土地使用权相关证明违约金及逾期交房违约金）。
被告（反诉原告）太古置业公司辩称：一、原告提出判令被告将太古嘉福国际广场2号楼120号房屋，面积72.46平方米过户原告名下的诉讼请求不能成立，应予驳回。根据双方签订的《浙江金华市太古嘉福国际广场商铺转让协议》，协议转让的标的为“商铺使用权”而非“商铺所有权”。原告要求将该商铺的不动产权过户至其名下，其前提条件是先将答辩人为该商铺所有权而垫付的土地使用租金及其他政策性费用共计994423.31元全部支付给答辩人，否则，原告仅受让了该商铺的使用权，并未支付所有权的对价，无法取得该商铺的所有权。二、原告提出支付违约金489832元的诉请也应予以驳回。双方签订商铺转让协议后不久，涉案地块被市政府从部队收回并公开拍卖，不再属于部队资产，客观上由于政府行为无法办理军产使用权相关证明。答辩人不存在违约行为。原告称2014年底才交房与客观事实不符，原告交付最后一笔款项的时间与交房时间一致，不存在逾期交房问题。即使如原告所述，原告主张逾期交房违约金也已过诉讼时效。
反诉原告太古置业公司诉称：2012年2月17日，反诉原告与反诉被告签订了《浙江金华市太古嘉福国际广场商铺转让协议》一份，由于反诉被告受让的太古嘉福国际广场2楼120号商铺使用权已具备办理产权手续的条件，且土地使用期从转让协议约定的15年延长至40年。根据双方签订的上述商铺转让协议第二条第2款的约定，可办理产权的，应重新缴纳土地使用租金2000元/平方米，本案所涉商铺使用权面积为72.46平方米，反诉被告需重新缴纳土地使用租金144920元；另需缴纳其他政策性费用共计799303.41元。反诉原告也已通知反诉被告缴纳上述租金及费用，但反诉被告至今拒不支付。现请求判令立即解除反诉原告与反诉被告签订的《浙江金华市太古嘉福国际广场商铺转让协议》或判令反诉被告立即向反诉原告支付土地使用租金及其他政策性费用共计944223.41元，并支付违约金6656.77元（已计算至起诉之日，此后违约金按944223.41元为基数，按日万分之1.5计算至实际履行之日止）；本案反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告陈益军辩称：一、反诉原告诉讼请求不明确，应依法予以驳回；二、解除商铺转让协议不具有法定事由。商铺转让协议与补充协议一、二是一个整体，反诉原告承认商铺使用权可以办理产权手续，反诉原告不办理产权手续反而请求解除协议不符合双方约定；三、反诉原告要求支付违约金等费用违反了补充协议的约定，该补充协议有法院生效判决认定合法、有效。政策性费用按照国家法律规定由反诉原告缴纳，反诉原告不能将该风险转嫁反诉被告，否则，反诉被告就承担了双重税负。综上，请求驳回反诉原告的请求。
原告（反诉被告）陈益军向本院提交了以下证据：
1、《商铺转让协议》、《补充协议》、《补充协议（2）》各一份，证明双方签订商铺转让合同及合同约定房屋交付时间为2012年12月31日前，逾期交付应支付违约金。补充协议约定土地可以办理产权手续应缴纳的政策性费用每平方米不超过2000元，超过部分由被告承担；补充协议二约定，房屋交付180日内办理产权交付，逾期应支付违约金的事实。
2、收据一份，证明原告已按合同约定支付了全部转让款的事实。
被告（反诉原告）太古置业公司向本院提交了以下证据：
1、反诉原告公司的营业执照、法定代表人身份证明书一份，证明反诉原告的诉讼主体资格。
2、拍卖会资料、拍卖成交确认书、销售不动产统一发票、契税、印花税收缴款书，证明2014年8月26日，反诉原告以21880万元的价格通过拍卖方式受让了位于涉案商铺所在的地块（现名嘉福商务大厦）的全部土地使用权及地上建筑物的所有权，并缴纳了房屋买卖契税6564000元及印花税109400元的事实，反诉被告所购的2号楼120号商铺应承担的印花税为537.61元，契税为32271.5元的事实。
3、土地估价报告书，证明经评估公司依法评估，反诉被告所购的2号楼120商铺应承担的土地出让金为383102.34元的事实。
4、税收缴款书二份，证明反诉原告已缴纳拍卖成交价营业税、土地增值税等税费共计20558243.58元，反诉被告所购的2号楼120号商铺应承担的拍卖成交营业税等税费为101072.83元的事实。
5、收据六份（防雷技术服务费发票、散装水泥专项资金专用票据、新型墙体材料专项基金专用票据、白蚁预防费统一票据、人防费统一票据、水土保持补偿费统一票据各一份），证明反诉原告已缴纳人防费等行政收费共计10688828元，反诉被告所购的2号楼120商铺应承担的人防费等行政收费为52557.7元的事实。
对原告（反诉被告）陈益军提交的证据，经庭审质证，被告（反诉原告）太古置业公司对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。协议的标的是商铺使用权而非所有权，由于政府行为，双方同意于2013年11月28日交付，不存在延期交付问题。本院对原告（反诉被告）陈益军提交的证据的真实性予以认定。
对被告（反诉原告）太古置业公司提交的证据，经庭审质证，原告（反诉被告）陈益军对证据的真实性无异议，但对证据的合法性、证明目的有异议。认为纳税是被告（反诉原告）依法应承担的义务，不能转嫁原告陈益军；土地估价报告书，由未经双方协商或法院指定的鉴定机构作出，且不能反映市场的真实价值；相关收据的借款人不是被告（反诉原告），该部分款项也不应由原告陈益军承担。本院对被告（反诉原告）太古置业公司提交的证据的真实性予以认定。
根据对上述证据的质证、认证并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院对本案的事实认定如下：
被告（反诉原告）太古置业公司（甲方）与原告（反诉被告）陈益军（乙方）于2012年2月17日签订了《浙江金华市太古嘉福国际广场商铺转让协议》，协议约定：1、甲方投资建设的金华市太古嘉福国际广场（现嘉福商务大厦），是从事经营活动的商业设施，甲、乙双方就太古嘉福国际广场特定位置商铺使用权出让事宜，本着平等互利、协议一致，特签订本协议。2、甲方总规划建筑面积约54761.03平方米，并用于酒店、沿街商场商铺经营，物业名称暂定为太古嘉福国际广场（下称该物业）。3、协议标的商铺及交付：（1）、经营商铺位置：太古嘉福国际广场2号楼/区120号商铺，太古嘉福国际广场，地址：金华市宾虹东路与东市街交汇处。（2）、该商铺建筑面积72.46平方米；双方确定以该商铺为依据进行面积确认及面积差异处理。（3）、甲方于2012年12月31日前，将本协议约定的商铺交付乙方。（4）、商铺用途：休闲、娱乐相关业态。4、使用期限、价款及付款方式：（1）、使用期限：土地使用期限自2011年1月1日至2025年12月31日；商铺使用期限自2011年1月1日至2050年12月31日。（2）、转让价款：该商铺使用期限内使用权转让单价为16837.2元/平方米，转让总价款为人民币1220009元。土地使用期满需要延长四十年或可办理产权手续的，应重新缴纳土地使用租金及其他政策性费用，由乙方负责支付。甲方保证每平方米建筑面积应支付的土地使用租金不超过2000元/平方米，甲方承诺如超出2000元/平方米，超出部分由甲方承担，乙方仍享有该商铺使用权，甲方有协助办理相关手续的义务（乙方拒绝支付土地使用租金及其他政策性费用的，甲方有权收回该商铺。乙方如果在收到甲方书面付款通知后一个月内未付，视为拒绝支付）。（3）、付款方式：乙方于本协议签订当日支付商铺转让使用权款总额的50%即610005元。建筑工程一号楼主体结顶时，于2012年8月30日前，第二次支付商铺转让使用权款总额的30%，即366003元。其余余额即商铺转让使用权款总额的20%，即244001元，于2012年12月31日前商铺交付时支付。5、商铺交付：甲方预定在2012年12月31日前，依照本协议约定的条件将商铺交付乙方。6、乙方必须接受甲方的管理，乙方经营的业态必须符合甲方的要求，保证遵守甲方物业管理而制定的各项规章制度，并自觉履行本协议约定的各项义务。甲方应保证该物业的商铺使用权及配套设施在交付乙方时能正常使用。7、协议的变更、解除：本协议一经签订，双方都必需全面履行，任何一方不得擅自变更或解除协议。乙方有下列情况之一的，甲方有权解除协议，并由乙方承担违约责任及赔偿甲方的经济的损失。（1）乙方擅自将商铺使用权转让的；（2）乙方利用商铺进行非法活动，损害公共利益的；（3）乙方严重违反物业管理规定或擅自改变商铺用途经甲方告诫仍不改正的；（4）乙方的行为依本协议已经构成根本性违约的。此后，双方对商铺的使用期限又签订了《补充协议》，约定：商铺土地使用期满，须延长到四十年，应重新缴纳土地使用金，由乙方负责支付。甲方保证每平方米建筑面积应支付的土地使用金不超过2000元/平方米，甲方承诺如超出2000元/平方米。超出部分由甲方承担，乙方仍享有该商铺使用权。土地使用期间可办理产权手续的，应重新缴纳其他政策性费用，甲方保证每平方米建筑面积应支付的费用不超过2000元/平方米，甲方承诺如超出2000元/平方米，超出部分由甲方承担。但双方对应重新缴纳土地使用金的交付日期未作约定。甲方有协助办理有关手续的义务（乙方拒绝支付土地使用租金的，甲方有权收回该商铺）。双方还签订了《补充协议（2）》，约定：1、甲方于房屋交付后180天内为业主办理军产土地使用权相关证明，如逾期办理，甲方将按每日万分之二的违约金赔偿给乙方。如遇不可抗力，甲方不承担违约责任。2、甲方在9月份公示业主名单，防止一房多卖行为。如甲方发生一房多卖行为，将以使用权款总额的双倍金额赔偿给乙方。期间，原告依约向被告交付了商铺使用权转让款，2013年11月28日，被告通知原告可以交房并要求原告支付余款244001元，原告于当日付清了余款。同时查明，涉案商铺的土地使用权原系驻金某部的军产，商铺由原告向部队租赁的土地投资开发。后上述土地使用权通过部队与金华市人民政府置换的方式由金华市城建发展控股有限公司取得，2014年8月26日，被告经公开拍卖程序，以21880万元的价格拍得位于涉案商铺所在的金华市宾虹路与东市街交叉口的土地使用权11258平方米（国有出让建设用地）以及建筑面积为41693平方米的房屋所有权。同时由被告缴纳了土地出让金、税款及各项政策性费用。2017年3月10日经被告委托金华市土地资产评估中心有限公司对上述土地分摊价格进行评估并作出了《土地估价报告》（以2014年8月26日为估价期日），其中涉案商铺分摊楼面地价为5487元/平方米。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告双方经协商自愿签订的《浙江金华市太古嘉福国际广场商铺转让协议》、《补充协议》及《补充协议（2）》系当事人真实意思表示，根据双方签订上述协议当时，被告太古置业公司对涉案商铺并未取得土地使用权（系部队军产）的情况和协议条款的内容、合同的目的分析，应认定双方属于商铺使用权转让合同关系，即属于用益物权的转让。上述协议不违反法律和行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按上述协议的约定行使权利和履行义务。现双方发生讼争的原因是被告实际已取得了涉案商铺的国有出让土地使用权和商铺的所有权。但原、被告双方签订的《补充协议》、《补充协议（2）》均无合同双方将原转让合同的“商铺使用权转让”变更为“商铺所有权转让”的合意。原、被告双方也未能提供证据证明双方就“商铺所有权转让”问题达成过协议。故原告提出将太古嘉福国际广场2号楼120号房屋面积72.46平方米过户原告名下的诉讼请求，及反诉原告提出反诉被告立即向反诉原告支付土地使用租金及其他政策性费用共计944223.41元并支付违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对原告提出支付违约金（逾期办理军产土地使用权相关证明违约金及逾期交房违约金）的诉讼请求，本院认为，因被告已取得国有土地使用权，办理军产土地使用权相关证明已不可能且无此必要；又因本案中原、被告双方对实际交房时间陈述不一，但即使如原告所述，实际交房在2014年底，且被告对原告请求逾期交房违约金提出已过诉讼时效的抗辩，其抗辩理由成立。故对该请求本院也不予支持。对反诉原告请求判令立即解除反诉原告与反诉被告签订的《浙江金华市太古嘉福国际广场商铺转让协议》的诉讼请求，因不具备法定或约定的解除事由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告陈益军的诉讼请求。
二、驳回反诉原告金华太古嘉福置业有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费4324元，由原告陈益军负担；反诉案件受理费6622元，由反诉原告金华太古嘉福置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 陈祖华
二〇一七年十二月二十无
书记员 汪利辉