云南省昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0102民初8906号
原告：李永堂，男，1974年4月2日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区，
委托诉讼代理人：刘泽溪、吴静园，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。
被告：云南金鑫智能泊车设备有限公司，住所地：云南省昆明市高新区附中花园7幢商铺16号1层，统一社会信用代码：915300005971352732。
法定代表人：吴安平，总经理。
委托诉讼代理人：范培红、凤美艳，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
原告李永堂与被告云南金鑫智能泊车设备有限公司（以下简称：金鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永堂的委托诉讼代理人刘泽溪、吴静园，被告金鑫公司的委托诉讼代理人凤美艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李永堂向本院提出诉讼请求：1、判令被告向负责特种设备安全监督的管理部门办妥特种设备使用登记，取得特种设备使用登记证书并置于小区显著位置；办妥车库整体质量检验合格证明，取得质检证书并置于小区显著位置；2、判令被告办理立体车库专用车位使用权证（将所需验收和登记信息记载于使用权证上），并进行公证；3、判令原告对车位的使用权起算日期自以上证照等凭证办理完毕并将车位交付使用时开始起算，起算时间以最后一项符合条件满足的时间为准至使用满20年止，并确认《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》中超出20年租赁期部分的约定无效；4、判令被告支付逾期交付违约金5427.9元（以58680元为基数，按日万分之五计算），并退还多收的10年租金19560元；5、原告享有的免缴前五年管理维修保养服务费权利之期限顺延，顺延期限根据被告逾期交付期限而定；6、判令被告建立全面的立体车位维修保养制度，按约定履行管理维护保养的义务，并确保操作人员365天的24小时现场负责操作；7、被告负担本案诉讼费用。
事实和理由：2014年7月12日，原、被告签订《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》，约定“乙方出资58680元购买月牙塘小区机械式立体停车库第5号车位”。合同签订后，原告按约支付车位款，但被告却未按约定的期限交付车位，也未按合同约定和法律规定履行其他相关义务，导致车库在使用过程中存在重大安全隐患，因此提起诉讼。
被告金鑫公司辩称，一、被告与诉争车位的土地使用权人昆明市城市资源开发公司通过BOT合作模式，投资开发立体停车场，取得立体停车场30年的自主经营权。《机械式立体停车库专用车位使用权买卖合同》签订后，原告通过受让方式有偿取得30年的车位使用权，且车位已向原告交付；二、智能立体停车库属于特种设备，已经通过验收，取得特种设备注册登记卡，并已将车位合格证及使用注意事项等粘贴于车库的显著位置；三、车位交付使用后，被告即分派多名工作人员对停车场进行365天24小时轮班值守，并对车库进行维保及养护，保障车位的正常使用；四、在车库的建设安装过程中，因部分小区业主阻碍施工，导致工期延误，有延迟交付事实。后经协商，大部分车位使用权人已经按照小区车位租赁费用标准补偿了损失，只有本案原告等人未来领取。综上理由，《机械式立体停车库专用车位使用权买卖合同》系当事人平等自愿签订的合同，既不是租赁合同，也不是所有权转让合同，而是使用权转让合同，合同不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，依法应受法律保护。原告诉求没有事实和法律依据，依法应予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月12日，原告李永堂（购买人、乙方）与被告金鑫公司（出让人、甲方）签订《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》，约定：1、乙方向甲方购买昆明市月牙塘小区机械式立体停车库第3栋车库第1单元第4层第5号车位，使用期限为30年（自竣工验收合格之日起算）；2、车位总价款（按车位计价）：58680元，乙方在签订合同时一次性付清全部价款，享受免缴前5年管理维保服务费；3、车位交付期限：甲方应在2015年2月28日前将完成建设、并验收合格的车位交付乙方使用；4、逾期交付的违约责任：逾期不超过30日，自逾期日至交付日，甲方按总价款的日万分之五向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应在10天内退还全部已付款，并按乙方付款总价的10%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期日至交付日，甲方按总价款的日万分之五向乙方支付违约金等。合同签订后，原告李永堂付清了车位款58680元，被告金鑫公司于2015年11月3日向原告李永堂开具了收款发票。
2015年9月1日，被告金鑫公司制作了以原告李永堂为使用权人的诉争车位《机械式立体停车库专用车位使用权证》，并载明车位使用年限为：2015年9月1日至2045年8月31日。同年9月10日，原告李永堂领取了诉争车位的专用车位使用卡。
另确认，昆明市市级机关事务管理局为建设月牙塘小区立体停车场项目，向“市政府”呈报了《昆明市市级机关事务管理局关于建设月牙塘小区立体停车场项目建设的方案》。2014年12月2日，昆明市发展和改革委员会作出《昆明市发展和改革委员会关于月牙塘小区建设机械式立体停车场可行性研究报告的批复》，批准同意“市级机关事务管理局”在月牙塘小区建筑4幢六层升降横移式机械立体停车场（库）。2015年3月17日，昆明市市级机关事务管理局取得“昆明市月牙塘小区立体停车场”《建设工程规划许可证》。2016年5月6日，被告金鑫公司（乙方）与案外人昆明市城市资源开发股份有限公司签订《月牙塘小区立体停车场特许经营合作协议》，约定：1、月牙塘小区立体停车场项目实行BOT运作模式，由乙方对项目进行投资、建设、运营、管理，期限为30年。特许经营期限届满后，相关设备整体无条件移交给甲方；2、乙方在使用期限内，对立体停车场享有自主经营与管理权，自主经营、自负盈亏，并负责停车场的日常经营、管理，包括项目收费、场地管理、人员管理、设备维修、消防安全等；3、项目建成后，停车位应当优先租赁给小区业主或甲方确定的住户；4、乙方分六次支付特许经营出让费等。
2015年8月25日，云南省特种设备安全检测研究院核发给被告金鑫公司《起重机械安装改造重大维修监督检验证书》，确认月牙塘小区机械式停车设备的安全性能符合要求。2015年9月18日，昆明市公安消防支队五华区大队核发给被告金鑫公司关于月牙塘小区立体停车场的《建设工程消防竣工验收备案检查合格通知书》。昆明市质监局五华分局于2015年10月9日为该机械式停车设备办理了《特种设备注册登记卡》。
本院认为，首先，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告将其通过BOT运作模式有偿取得使用权的诉争车位通过签订《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》转让给原告，根据法律对买卖合同的界定和《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”对租赁合同关系的定义，再结合《月牙塘小区立体停车场特许经营合作协议》中“项目建成后，停车位应当优先租赁给小区业主或甲方确定的住户”等合同相关内容判断，本院依法确认《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》设立的是租赁合同关系，而不是买卖合同关系。
其次，《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》、《昆明月牙塘小区立体车库专用车位服务管理维修保养协议书》系当事人按照法律的原则性规定缔结的租赁合同文件，本院确认合同依法成立并生效，不违反法律、法规强制性规定的权利义务关系受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”规定，本院确认《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》中超过二十年的租赁期限无效。并根据该法第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，被告应当将无效部分对应的租赁费用19560元（58680元÷3）返还原告。
第三，法庭辩论终结前，被告已经取得《起重机械安装改造重大维修监督检验证书》和《特种设备注册登记卡》，并建立了全天值班、管理等制度，同时以本案审理的法律关系系租赁合同关系为前提，被告逾期交付车位依法只应承担违约责任，且原告已经请求了逾期交付车位的违约责任，故本院对原告诉求中的第1、2、6项请求不予支持。
第四，关于租赁期间和“免缴前5年管理维保服务费”的起算时间。1、根据合同对租赁期间的约定：期限为30年（从竣工验收合格之日起算），结合被告于2015年9月18日取得《建设工程消防竣工验收备案检查合格通知书》的事实和原告诉求的合法性，本院确认租赁期间应自2015年9月18日起算；2、合同未明确约定“（买受人）享受免缴前5年管理维保服务费”的起算时间，结合诉争车位于2015年9月10日交付使用的事实和原告诉求的合法性，本院确定该期间应自2015年9月10日起算。
第五，关于逾期交付车位的违约金。根据合同约定和法律对违约金计算方式的规定，结合被告请求减少违约金的抗辩，以及合同约定的租金数额，按照以实际损失为基础，并在兼顾合同履行情况、当事人的过错程度和预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量的法律规定，本院确定由被告一次性赔偿原告违约金1600元。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条第一款、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条和《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条规定，判决如下：
一、原告李永堂与被告云南金鑫智能泊车设备有限公司于2014年7月12日签订的《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》第一条“甲方出让乙方受让的停车位使用年限为：30年”中超过20年的期限无效，并确认该合同有效的租赁期间为：2015年9月18日-2035年9月17日；
二、被告云南金鑫智能泊车设备有限公司应于本判决生效后十日内返还原告李永堂租金19560元；
三、确认原告李永堂与被告云南金鑫智能泊车设备有限公司于2014年7月12日签订的《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》第三条约定的“（买受人）享受免缴前5年管理维保服务费”的起止期间为：2015年9月10日-2020年9月9日；
四、被告云南金鑫智能泊车设备有限公司应于本判决生效后十日内给付原告李永堂违约金1600元；
五、驳回原告李永堂的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费425元，减半收取计212.5元，由原告李永堂负担50元，被告云南金鑫智能泊车设备有限公司负担162.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判员 李其恒
二〇一七年二月六日
书记员 查香灵