北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第07868号
原告北京海淀潮福源大酒楼，住所地北京市海淀区苏州街王公坟*号。
法定代表人胡迎庆，总经理。
委托代理人孔卫东，北京市嘉和律师事务所律师。
被告北京爱双合物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区大经厂西巷3号楼迤南。
法定代表人商爱琴，总经理。
委托代理人商爱娣，女，1965年4月24日出生，北京爱双合物业管理有限责任公司经理。
委托代理人王长红，北京市国典律师事务所律师。
原告北京海淀潮福源大酒楼诉被告北京爱双合物业管理有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月29日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京海淀潮福源大酒楼的委托代理人孔卫东，被告北京爱双合物业管理有限责任公司的委托代理人王长红、商爱娣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京海淀潮福源大酒楼诉称：2003年3月2日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定原告将本市东城区×××号房屋×××间（面积73平方米）出售给被告，价款为408800元，被告应于合同签订当天支付100000元定金，双方择日办理登记手续。立契之日，被告根据自身财务情况向原告支付剩余房款，房款未付清之前由原告或房管局保留卖契，被告必须在2003年5月10日前付清全部房款，原告必须在2003年4月2日前将房屋交给被告。2003年3月10日，双方为办理手续按房地局的要求格式又签订一份关于买卖本市东城区×号的买卖协议，其中约定出售房屋6间，面积73平方米，售价为400000元，房屋立契当日被告付清全部房款等条款。合同签订后，原告依约配合办理相关手续并将房屋交付被告，但被告至今未付房款，已构成根本违约，原告依法有权解除合同。现原告诉至法院，请求判令解除原告与被告于2003年3月2日签订的房屋买卖合同，被告承担本案诉讼费。
被告北京爱双合物业管理有限责任公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告已依约共计向原告支付购房款369300元，并非被告不履行合同义务。而是原告虽然于2003年3月31日与被告办理房屋卖契，但原告没有按照约定履行过户手续。根据双方于2003年3月10日签订的房屋买卖协议，被告于原告配合办理过户手续后支付全部购房款，由于原告至今未配合被告办理过户手续，系原告违约。因此，被告未支付剩余购房款并不构成违约。原告的诉讼请求已经超过诉讼时效期间。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：1995年8月14日，原告（2003年10月20日营业执照被吊销）通过买卖登记取得本市东城区×××号平房×××间（以下简称涉诉房屋，建筑面积73平方米）的所有权。
2003年3月2日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同），约定原告将涉诉房屋售予被告，成交价人民币408800元，此价格不包括过户费，过户费用由被告自行交纳。本合同签订之日，被告须向原告交纳定金人民币100000元，双方择日去交易所登记，立契之日，被告根据自身财务情况向原告支付剩余房款，房款未付清之前，由原告或房管局保留卖契，但被告必须在5月10日之前付清全部房款，否则加收10%罚款违约金。原告必须在4月2日之前房屋交给被告。原告确保所售房屋产权清楚，没有债权债务，如有产权不清问题，由原告承担违约责任。如被告在约定时间内不能付清房款，视为被告违约，需承担违约责任，定金不退。2003年3月10日，原、被告双方签订《房屋买卖协议书》（以下简称涉诉协议），约定买卖标的为涉诉房屋，出售价格为400000元整。本协议签订后壹个月内，买卖双方应持有关证件到东城区房屋土地管理局市场管理科申请办理上述房屋买卖登记手续。房屋买卖立契过户手续办完之日起当日内，被告将全部购房款交付原告，原告将房屋及附属物交付被告。2003年3月31日，原、被告双方签订《房产卖契》，约定原告将涉诉房屋卖予被告，议定卖价400000元整，此产如有一切纠葛，均由原告负责，今经北京市东城区房屋土地管理局市场管理科订立卖契为凭。同日，被告缴纳涉诉房屋印花税925元及契税12000元。此后，原告将涉诉房屋交付给被告，但原告一直保留《房产卖契》至今。对于涉诉合同与涉诉协议中约定的购房款，原、被告双方均认可购房款为涉诉合同中约定的408800元。经查，原、被告双方签订的涉诉协议系签署当时房屋管理相关行政部门办理产权登记要求填写的格式合同。
另，2002年8月15日，原告与北京爱双合房地产咨询有限责任公司（于2002年10月30日，更名为北京爱双合物业管理有限责任公司）签订《房屋买卖协议书》，约定原告将本市东城区×××号楼×××房屋×××间、东城区×××号×××房屋×××间及东城区×××号×××房屋×××间三处房屋卖予被告；房价款为797000元。当日，双方还就本市东城区×××号楼×××房屋×××间签订《房屋买卖协议书》，约定该处房屋北房3间；建筑面积37平方米；购房款为290000元；双方在协议的第十二项其他双方协议事项中约定，另有×××胡同×××号×××、×××胡同×××号×××随产转移。2004年6月8日，被告登记取得本市东城区×××号×××房屋×××间的产权证。2013年4月16日，北京海淀潮福源大酒楼在本院起诉北京爱双合物业管理有限责任公司，要求确认双方于2002年8月15日签订的本市东城区×××胡同×××号×××及东城区×××胡同×××号×××两处房屋买卖协议无效。本院于2013年9月17日作出（2013）东民初字第05925号民事判决书，认定双方在签订上述协议后，北京爱双合物业管理有限责任公司将购房款797000元支付给北京海淀潮福源大酒楼，北京海淀潮福源大酒楼亦将上述房屋交付给北京爱双合物业管理有限责任公司，但由于本市东城区×××号×××、×××号×××的房屋系违章建筑，无法办理买卖过户和登记发证手续，故判决北京海淀潮福源大酒楼与北京爱双合物业管理有限责任公司于2002年8月15日签订的《房屋买卖协议书》中买卖东城区×××号×××房屋×××间及东城区×××号×××房屋×××间的内容无效。北京爱双合物业管理有限责任公司不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院依法作出（2013）二中民终字第16611号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2002年11月20日，原、被告之间签订《房屋买卖合同》，约定原告将位于本市东城区×××号平房×××间，建筑面积171.8平方米，另有×××街×××号平房×××间，建筑面积97.2平方米随产转移（×××街×××号有×××间9.9平方米有住户，原告对此已在售价上作出补偿）。房屋售价共计人民币1438000元整，此价格不包括过户等费用，过户等税费由被告自行交纳。本合同签订之日，被告需向原告一次性支付定金人民币200000元，双方择日去交易所办理登记过户手续，领取卖契时，被告根据自身财务情况向原告支付剩余房款，房款未付清之前，由原告保留卖契，但被告必须在2003年3月1日前付清全部房款。待被告房款付清后，原告立即将卖契交给被告。2002年12月，原、被告双方就本市东城区×××号×××平房×××间签订《房屋买卖协议书》，约定出售价格为人民币1050000元整。第十二条其他双方协议事项约定，另有×××街×××号随产转移。2004年6月8日，被告登记取得本市东城区×××号×××间房屋的产权证。
2013年1月16日，北京爱双合物业管理有限责任公司作为异议人在本院执行李××与北京海淀潮福源大酒楼民间借贷纠纷一案中提出执行异议，主张本市东城区×××号、×××胡同×××号×××房屋系北京海淀潮福源大酒楼卖予北京爱双合物业管理有限责任公司，所有权已属北京爱双合物业管理有限责任公司所有，要求对上述两处房产予以解封。本院经审理认定，北京爱双合物业管理有限责任公司向北京海淀潮福源大酒楼支付2002年8月15日及2002年11月20日两份房屋买卖合同的购房款共计2235000元，并实际占有本市东城区×××号、×××胡同×××号×××房屋。本院依法作出（2013）东执异字第00568号执行裁定书，裁定中止对本院所查封的位于本市东城区×××号、×××胡同×××号×××房屋的执行。
庭审中，原告提供孙××分别于2002年8月12日、2002年10月14日、2002年11月1日、2002年11月20日、2003年3月5日、2003年3月18日出具的9张收条，拟证明原告收到被告支付的购房款共计2235000元，系被告给付双方之间分别于2002年8月15日及2002年11月20日签订的两份房屋买卖协议中约定的购房款，并非涉诉房屋的购房款。对此，被告认可孙××于2002年10月14日、2002年11月1日、2002年11月20日、2003年3月5日、2003年3月18日出具的8张收条的真实性，但被告主张2003年3月5日的3张收条中有1张20万元的收条系被告向原告支付涉诉房屋购房款的收条。对此，原告不予认可，主张被告在申请执行异议一案中已经认可并提交该收条作为支付另案购房款的证据。另，被告不认可孙××于2002年8月12日出具的收条，主张该收条的日期为2002年12月8日，当时因双方之间签订的2002年8月15日及2002年11月20日买卖协议中涉及违章建筑，被告向原告支付60000元用于办理房产购买批件，现购房批件未能办理，故被告认为该60000元自动转为涉诉房屋的购房款。对此，原告不予认可，被告亦未提供证据证明。被告提供2013年1月10日被告申请执行异议一案的谈话记录，拟证明原告在该案中的委托代理人曾××认可被告于2003年3月2日向原告给付涉诉房屋定金100000元的事实，原告系出于双方的交易习惯未出具收条。对此，原告不予认可，并提供曾××出具的《情况说明》，证明曾××当时对具体付款情况的理解有误，导致表述不明确，实际上原告从未收到过被告就涉诉房屋给付的任何款项。对此，被告不予认可。被告提供孙××分别于2003年3月31日、2003年3月24日出具的欠条和收条，拟证明被告将已付孙××的借款及供电施工费用于冲抵涉诉房屋购房款9300元的事实。对此，原告不予认可，认为与本案无关。
上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋买卖合同》，《房屋买卖协议书》，《房产卖契》，发票，契税完税证，（2013）东民初字第05925号民事判决书，（2013）二中民终字第16611号民事判决书，收条，（2013）东执异字第00568号执行裁定书，谈话记录，工作记录等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据本案已查明的事实，尽管原、被告之间签订的涉诉合同与涉诉协议中有关涉诉房屋购房款金额、交付时间等内容约定不一致，但由于原、被告均认可涉诉合同中约定的购房款金额，并结合双方的实际履行情况判断，原、被告双方就涉诉房屋的买卖系依据涉诉合同的约定实际履行的。故本院认定涉诉合同系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据涉诉合同的约定，被告负有在2003年5月10日前付清全部房款的义务。现被告主张其于2003年3月2日向原告支付定金100000元的事实，并提供原告另案委托代理人的陈述为据，虽原告予以否认，但不足以反驳被告所提供的证据，故对被告的该项主张，本院予以采信。关于被告主张已另行支付并冲抵原告涉诉房屋购房款共计269300元的事实，因被告未提供充分的证据予以证明，故被告的该项主张，缺乏事实依据，本院不予采信。现原告以被告未按涉诉合同约定给付购房款致使合同目的不能实现为由，主张解除涉诉合同的诉讼请求，具有事实和合同依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：
解除原告北京海淀潮福源大酒楼与被告北京爱双合物业管理有限责任公司于二ＯＯ三年三月二日签订的《房屋买卖合同》。
案件受理费70元，由被告北京爱双合物业管理有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 代 净
代理审判员 闫 薇
人民陪审员 乔志民
二〇一四年一月二十日
书 记 员 宿云达