江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终2447号
上诉人（原审被告)：吴义秋，男，1966年11月8日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。
被上诉人（原审原告)：夏钗玉，女，1960年8月29日出生，汉族，居民，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：吴永荣，江苏司剑律师事务所律师。
上诉人吴义秋因与被上诉人夏钗玉房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2017）苏0981民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴义秋上诉请求：撤销原判，依法改判夏钗玉继续履行合同。事实和理由：1.案涉双方之间的协议一直在履行，吴义秋为案涉房屋累计投入25万余元，夏钗玉原承诺将房屋卖予吴义秋，后又反悔，致使吴义秋遭受重大损失，一审未予处理。2.案涉双方在协议中约定吴义秋有优先承租权，而夏钗玉却恶意提高房屋租金，侵害了吴义秋的权益。
夏钗玉辩称，对吴义秋所提的买卖房屋的事实不予认可，同时该请求也与本案无关，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
夏钗玉向一审法院起诉请求：1.判令吴义秋支付逾期租金16000元；2.判令吴义秋返还占有的租赁房屋。
一审法院认定事实：东台市鼓楼路369号房屋（产权证号：东台市房权证西城区字第××号）原登记在胡克兵名下，其于2005年11月14日因病在浙江省瑞安市死亡。胡克兵之妻夏钗玉在其他继承人放弃对该房屋的继承权后，依法取得该房屋的所有权，并于2016年12月份办理房屋产权登记（产权证号：苏（20**）东台市不动产权第1407932号，不动产单元号320981014021GB00316F00010078）。
期间，吴义秋承租案涉房屋，并与夏钗玉于2013年8月1日补签房屋租赁合同一份，约定：夏钗玉（甲方）将坐落在东台市鼓楼西路25号的房屋1栋出租给吴义秋（乙方），租赁期五年，甲方从2011年8月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2016年8月1日。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。甲乙双方议定年租金28000元，由乙方在7月31日交纳给甲方。同时，双方对租赁的其他事项进行了约定。
至2016年8月1日房屋租赁期限届满后，双方未再签订书面的房屋租赁合同，吴义秋继续使用案涉房屋，夏钗玉提出异议，要求其返还案涉房屋。2016年12月23日，夏钗玉通过江苏司剑律师事务所向吴义秋发出律师函，要求其返还租赁的案涉房屋，并支付所欠租金未果，诉至一审法院。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方于2013年8月1日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方签订的房屋租赁合同约定租期从2011年8月1日起至2016年8月1日。现租赁期间届满，夏钗玉要求吴义秋返还其承租的位于东台市鼓楼西路25号[产权证编号苏（2016）东台市不动产权第1407932号，坐落于鼓楼路369号]店面房的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。
吴义秋认为夏钗玉在承租期间内曾承诺将案涉房屋向其出售，证据不足。即便租赁期限届满后双方仍在协商买卖事宜，但买卖合同的成立需要双方的意思表示一致，现双方就案涉房屋的买卖并未达成买卖协议，夏钗玉作为房屋所有权人在双方的租赁期限届满后有权处分自有房产而不受承租人的优先购买权的限制。故对此抗辩理由，不予采信。
吴义秋在租赁期间届满后继续占有、使用租赁的房屋，应当参照原租赁协议约定的租金标准（28000元/年）向夏钗玉支付房屋使用费，夏钗玉主张以3200元/月的标准计算无事实和法律依据，不予支持。故吴义秋应支付夏钗玉2016年8月2日至2016年12月30日期间的房屋使用费11666.7元（28000元/年12个月5个月）。
关于吴义秋认为夏钗玉应当补偿其装修损失的抗辩理由。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。根据双方签订的租赁协议，双方未就装饰装修费用的补偿进行约定，故对由吴义秋未形成附合的装饰装修物可由其自行拆除，但不得造成案涉房屋的毁损，双方如有争议，可另行主张权利。对已经形成附合的装饰装修部分，夏钗玉不予补偿，故吴义秋的该抗辩理由，不予采信。
一审判决：一、吴义秋于判决发生法律效力之日起30日内向夏钗玉支付2016年8月2日至2016年12月30日期间的房屋使用费11666.7元；二、吴义秋于判决发生法律效力之日起30日内将位于东台市鼓楼西路25号[鼓楼路369号，产权证编号：苏（2016）东台市不动产权第1407932号]门面房内属于自己的财物搬出，腾空房屋，交夏钗玉收产。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由吴义秋负担。
本院二审期间，吴义秋提交了以下证据：证据一，吴义秋与房东胡永武、胡永乐的手机短信，证明双方曾经商讨过买房事宜；证据二，照片一张，证明吴义秋承租的房子发生质量问题，吴义秋要求夏钗玉进行维修，但夏钗玉未予维修，后吴义秋自行维修；证据三，证人徐某1、朱某、王某1、徐某2、何某、王某2的证言，主要证明夏钗玉同意将房子卖给吴义秋。
夏钗玉质证认为，对证据一的真实性、合法性和关联性均有异议，该证据显示吴义秋具有强制买房的意愿，但胡克兵、胡永武均未同意卖房；对证据二的真实性、合法性和关联性均不予认可；对证据三亦不予认可，六名证人的证言与本案的房屋租赁合同纠纷无关联性，也不属于新证据，双方并未形成买卖关系。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋租赁协议已经因租期届满而终止，夏钗玉并明确表示不再出租给吴义秋，故吴义秋应当及时向出租人夏钗玉返还案涉房屋。吴义秋主张其为案涉房屋累计投入25万余元，夏钗玉原承诺将房屋卖予吴义秋，其后又反悔，致使吴义秋遭受重大损失，一审未予处理。但本案系出租人夏钗玉提起的给付租金及返还租赁物之诉讼，吴义秋主张赔偿损失与本案并非同一法律关系，且其一审中并未提起反诉，故一审法院未予理涉并无不当。吴义秋又主张案涉协议约定其有优先承租权，而夏钗玉却恶意提高房屋租金损害其权益。经查，案涉协议虽约定了吴义秋享有优先承租的权利，但行使该权利的前提应当是夏钗玉继续出租该房屋，且需在同等条件下吴义秋才享有优先承租的权利，然案涉房屋租赁合同到期后夏钗玉并未继续出租该房屋，且该权益仅为同等条件下优先承租的权利，并不表明夏钗玉出租案涉房屋时必须以吴义秋为承租人。
综上所述，上诉人吴义秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人吴义秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁益钧
代理审判员 周 陇
代理审判员 李 砚
二〇一七年八月一日
书 记 员 甫 明