广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1418号原告:廖东信，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人:谭湘玲、冯哲，分别为广东正大联合律师事务所律师和实习律师。被告：王慧，住广州市海珠区。委托代理人：陈太真，广东三正律师事务所律师。第三人：广州市越和睿坚市场经营管理有限公司（原广州市越和睿坚物业管理有限公司），住广州市海珠区，南泰路359号、377号自编3层3D01A铺。法定代表人：莫海鹰，经理。委托代理人：莫柳俭、曾秀，均为广东环球经纬律师事务所律师。原告廖东信诉被告王慧，第三人广州市越和睿坚市场经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭湘玲、被告委托代理人陈太真到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结�原告诉称：2013年8月9日，原告、被告、第三人签订《商铺买卖合同》约定：商铺基本情况（第一条）：原告将位于海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2252商铺出售给被告，总房价500000元，以按揭方式支付购房款200000元。合同签订后，被告支付了房款300000元。剩余200000元购房款应当在合同约定的申贷期限即合同签订之日起6个月内获银行批准，被告需在申贷期限届满之日起15日内即2014年2月23日前以现金方式向原告支付，但被告至今仍未支付，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任。2014年9月25日，原告向被告发送书面《催促逾期交款函》，催促被告履行约定义务，2015年4月28日，原告又以公证送达的方式向被告再次送达书面《催告函》，催促被告履行义务。被告收悉函件后，至今仍未履行。故起诉请求判令：1.原、被�双方继续履行《商铺买卖合同》；2.被告向原告支付剩余房款200000元及违约金（违约金以200000元为本金，每日按0.5‰的标准计算，自2014年2月24日起计至被告实际清偿之日止）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：第一，本案均是在背对背进行的，被告在签订合同的时候原告均是不在场的，没有任何人见过廖东信本人对合同进行了签订的，我方现在判断合同并不是廖东信本人所签的。首先，廖东信举证本案的催款函的签名与合同的签名有根本区别，且廖东信在所有涉案标的流程当中都从来没有露面做过任何面对购买人的沟通行为，另外廖东信提起本案诉讼，其对代理律师的委托的签名字样与买卖合同也是完全不一样的，我方在庭前申请对廖东信的笔迹进行鉴定；合同都清晰的描述写明交易标的为：广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房，海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房，海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（越和国际小商品城为暂定名称，自编号二层252号铺），其是格式合同，在目前房产查询制度设计中，购买人要想查询涉案房产的查询只能提供所谓的房产地址提出申请查询，但是广州国土委的回复是根本没有这些房屋的，所以廖东信应当对这些商铺的合法存在性具有说明义务，当然这些商铺是不存在的，无论是实体还是行政登记都是不存在的；第三，廖东信对本案举证逾期缴款函所提到的商铺与商铺买卖合同中所约定的商铺并非同一标的，这两�标的无论在房屋坐落上还是地址上还是标志性都是完全独立的，而且廖东信所主张的所谓海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2495，或者二层2252也是一个非法的标的，非法的行政登记，因为在这一坐落的表示中，海珠区宝岗大道与翠城南街是两个互相不搭接的街道，这个道路的命名的职权归属于广州民政局，门牌的编号是由广州市公安局出具的，但是广州市公安局却从来没有出具过，都不具有标识性上的合法性、房屋具体坐落的合法性，把三条不同街道以及不同门牌号编列在一起成为标的物的坐落在广州市甚至在中国都是绝无仅有的；第五，合同的签订涉及到款项的支付，从2013年签订合同至今，被告陆续被廖东信以各种名目作为诱导支付了数额不等的款项，但这些款项的收取方却不是廖东信，其涉及5、6家不同的收费主体，比如：普宁市建元贸易有限公司、广东华硕投资有限公司、越和商贸城、广州市八加九房地产代理有限公司，这些公司不具有合法的合同相对关系，不应作为收费一方进行收款，之所以造成这样状况都是由于廖东信的非法操纵行为，所以我方申请廖东信到庭说明情况；第六，涉案的合同都应当是购买一方具有一定的合同目的，比如购买这个商铺利用来做生意或者商铺在未来是否具有一定的投资回报，当然任何人都不可以保证投资回报，廖东信是通过何种宣传、承诺来与购买人形成合同的合意，这个也应当是争议的审查部分，但实际上因为廖东信没有参与出售商铺的任何一个环节，其出售行为在法律上存在异议的，因为我方看到真实的销售情况是几十个销售代表以所谓商铺出售为名来诱导包括被告在内的购买人，在买卖中廖东信的出售行为已经偏离了我国的法律根基，其即不是公司也不�其他组织，由此形成的合同不应当认定为有效的；第八，因为商铺的购买，意味着在某个时间点出售一方或者购买一方应当协同向房屋登记部门提出房屋过户的申请，但是廖东信所签下的买卖合同即法庭审查的合同，是绝对被广州市国土局拒绝的，至于为何拒绝的原因：1、标的不存在，2、不具有可履行性，3、没有办法体现是签约各方的真实意思表示。因为在合同中，附件二是图画式的文件，但这个文件即没有广州市国土委的章，也没有体现为东南西北中的具体路名，任何一个人都没有办法从这个一张图去判断双方交易的商铺的位置。最后，合同是由三方签署，第三人不仅仅是在2013年参与了这一合同的签署，2013年之前到2010年，第三人一直都是三方合同之一之签署人，越和睿坚之所以在合同上签署合同，按合同文义是其作为经营一方，进行商铺招商、经营、收益�既然如此，越和睿坚也具有说明商铺的合法性、存在性以及可履行性的合同义务，其应当举证这五年多以来其是如何管理、如何利用、如何经营、如何得到相应的场地使用的回报，我们确确知道的是越和睿坚其没有办法也不可能向法庭作出举证，因为根本没有商铺，且也没有做过任何经营。综上，一个交易高达七、八十万，统计起来有2000多个商铺的交易，合计起来的交易金额加起来达10多亿，就是一个彻头彻尾不受法律保护的非法行为，因此法庭应当驳回廖东信的所有诉讼主张。第三人述称：商铺买卖合同是三方的真实意思表示是合法有效的合同，同意原告第一项诉讼请求。商铺买卖的款项问题，因为我方不是买卖的任何一方，没有收到任何的款项，所以这些款项和我方无关，由法院处理。经审理查明：2013年8月9日，原告（出卖人，甲方）与被告（买受人，丙方）、第三人（物业经营管理方，乙方）签订《商铺买卖合同》，约定丙方向甲方购买地址位于广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（“越和国际小商品城”为暂定名称）自编号2层252号铺，即《广州市房地产权属证明书》（登记字号：11登记08317421），建筑面积5.96平方米，其中，套内建筑面积2.20平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.76平方米；房价款总金额为500000元；（第四条�丙方按下列方式按按揭付款方式按期付款：2013年7月28日前支付全部房价款的30%计150000元,2013年8月27日前支付全部房价款的30%计150000元；余下房价款计200000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入甲方指定的银行账号；丙方保证：于本合同签订之日起六个月内（本款称申贷期限），将按揭手续办理完毕且贷款银行向甲方划付完毕丙方未付全部房价款；否则，丙方需在申请期限届满之日起15日内以现金方式向甲方一次性全额支付该商铺未付的房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）丙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间长短分别处理，但两点不合并执行）：(1)逾期不超过15日的（含本数），……(2)逾期超过15日的，甲方有权单方提出和决定解除本合同；甲方解除本合同的�甲方可将丙方已付的全部房价款的20%作为违约金进行没收。若甲方选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，丙方每日按欠付款的万分之五计付违约金给甲方。同时，本合同第六条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限相应顷延，丙方不得以此为理由追究甲方迟延办理产权变更登记手续的迟延责任；（第七条）1、甲丙双方一致同意，丙方按合同约定付清所购商铺的价款、税费，且甲方将买卖商铺的产权变更登记至丙方名下后即视为甲方已履行了买卖商铺的交付义务。2、合同三方一致同意，本合同签订之日起至2016年4月30日止，该商铺由乙方经营使用。经营期限内，甲方享有该商铺的使用权及收益权。丙方无权干涉乙方经营使用，且不得以任何理由向甲、乙方收取任何租金及管理费……（第十二条）各方保证所填写的通讯地址为各方的准确联系地址，一方通讯地址有所改变的，应立即书面通知其余各方；一方根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达；如一方提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切法律责任和经济损失由地址不详一方承担（买受人通讯地址：佛山市黄岐嘉悦名居B4-403）；（第十四条）本合同增设了乙方为买卖合同的主体，乙方是负责对商铺所在项目整体经营进行包装推广、招商、出租、装修、布局的经营管理方，负责商铺买卖后商铺的交付及后续经营管理等一切具体事务，增设乙方为本合同的权利义务主体，得到甲丙双方及乙方的共同认可，三方同意依据本合同约定的权利义务各自独立履行；（第十七条）关于地址变更。本合同第二条所述商铺地址及铺位编号，会因商铺分割办证行为而产生变更可能，只要丙方所购买的上述商铺属于本合同附件二所标记的方位，丙方不得以地址不符为理由，向甲方提出解除合同等任何主张，最终以《广州市房地产权属证明书》登记为主；等。该合同附图中252房处有被告签名和指印。被告分别于2013年7月20日、2013年7月28日、2013年9月1日向原告支付50000元、100000元、150000元。2014年9月25日，原告按被告的通讯地址寄送了《催促逾期交款函》，其中反映应被告一直拖欠向银行提交按揭资料导致贷款未获批，要求被告在收到该函之日起七天内办理变更付款方式的手续，支付全部所欠款项；等。据广东省邮政速递物�有限公司广州市分公司出具的妥投证明反映，上述该邮件于2014年9月26日龚某收。2015年4月28日，原告按被告的通讯地址向被告寄送了《催告函》，要求被告在该函发出之日起5日内一次性付清尚欠购房款并支付违约金等。该邮寄行为经公证处公证保全。据查册时间为2016年1月7日的《广州市不动产登记查册表》反映，海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2252房（房产登记号：2011登记字8317421号）的登记时间为2011年12月24日；产权人为原告；房屋所有权的取得方式为分割；2012年8月27日，原告、华夏银行股份有限公司深圳南山支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）……2013年9月29日原告申请涂销抵押（房产证和购房合同）……(已核准登记)；等。据房管部门核发的房地产权证记载，海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2252房的登记时间为2011年12月24日；产权人为原告；房屋所有权的取得方式为分割；建筑面积5.96平方米，套内建筑面积2.2平方米；等。上述房产证附有房屋的《房地产分户图》。被告为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1.收款收据、POS刷卡凭证；2.越和小商品城售铺广告、现场相片、《关于查询宝岗大道南泰路翠城南街越和国际小商品城越和小商品城地名的复函》、《情况了解书》及复函、《房地产初评结果答复书》、《房地产抵押估价报告》；3.建设工程规划许可证、建筑功能指标明细表、建设工程审核书、广州市建设工程规划验收合格证、规划竣工验收图纸（首层）、建筑功能指标规划验收明细表。原告质证意见：对证据1中一张物业维修基金的收据是原告代收代缴的，其余收据与原告提交收据一致的予以确认，确认有委托卓某公司收钱，对于华硕与捌加玖开具的收据不予确认，对于POS机刷卡单无法确认；对证据2中的越和小商品城售铺广告和现场相片的真实性、合法性和关联性均不确认；《关于查询宝岗大道南泰路翠城南街越和国际小商品城越和小商品城地名的复函》、《情况了解书》及复函的真实性、合法性均由法院审查，关联性不确认；对《房地产初评结果答复书》、《房地产抵押估价报告》的真实性、合法性和关联性均不确认，该两份文书上记载的商铺并非本案的涉案商铺。证据3的真实性、合法性均由法院审查，不能证明被告想要证明的事实，反证了涉案商铺在规划等各方面均符合行政部门的要求。第三人的质证意见：对于双方提交的证据，对三方签订�《商铺买卖合同》予以确认，其他证据由法院认定。本案庭审中，原告明确其要求继续履行《商铺买卖合同》的具体内容即要求被告支付剩余房款和违约金，原告表示涉案商铺查册表里登记字号与涉案合同第2条第1款里面关于合同标的物的表述中记载的登记字号是一致的，根据物权法的规定不动产应以登记为准，该查册表是属于依法公开的行政信息，被告作为购买人也可以到房管局申请调取，被告当庭陈述的合同标的物不存在和合同无法履行是没有法律依据的，本案的涉案商铺是二手现铺以及已办理房产证的不动产交易，因此其销售行为是完全合法有效的。诉讼中，被告提交《调查取证及现场勘查、廖东信出庭作证对证与指认现场、委托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体建筑之申请》、《申请对廖东信在、申请分割报告、现场测绘手稿》等文件签名是否为本人签字进行笔迹鉴定》，要求调查涉案商铺的相关情况及涉案《商铺买卖合同》中出卖人签名为何人所签等情况。本院认为：原、被告和第三人签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按合同约定全面履行义务。根据合同约定，余下房价款计200000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入甲方指定的银行账号；丙方保证：于本合同签订之日起六个月内（本款称申贷期限），将按揭手续办理完毕且贷款银行向甲方划付完毕丙方未付全部房价款；否则，丙方需在申请期限届满之日起15日内以现金方式向甲方一次性全额支付该商铺未付的房价款，逾期支付该款项的�则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）丙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间长短分别处理，但两点不合并执行）：(1)逾期不超过15日的（含本数），……(2)逾期超过15日的，甲方有权单方提出和决定解除本合同；甲方解除本合同的，甲方可将丙方已付的全部房价款的20%作为违约金进行没收。若甲方选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，丙方每日按欠付款的万分之五计付违约金给甲方。现被告提交的证据无法证实其向原告支付了购房余款，对此被告应承担不利的法律后果，故本院对原告主张的被告尚有购房余款200000元未支付的事实予以合理采信。被告未能在合同约定的期限内向原告支付余款，构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付剩余房款及违约金（从2014年2月24日起计至实际支付之日止，每日按欠付款的万分之五的标准计算）的请求，符合合同约定，本院予以支持，但违约金总额应以欠付款本金为限。房屋地址为海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2252房的《房地产权证》所附的房地产分户图中反映的该房屋方位与涉案《商铺买卖合同》附图中反映的涉案商铺的位置基本相符，且涉案合同约定合同第二条所述商铺地址及铺位编号会因商铺分割办证行为而产生变更可能，故本院对原告所述的涉案商铺即为海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2252房的意见予以采信。被告认为涉案商铺不存在的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于被告提交的《调查取证及现场勘查、廖东信出庭作证对证与指认现场、�托第三方勘查涉案商铺界址、四至及实体建筑之申请》，房屋部门出具的涉案房屋的《房地产权证》、《广州市不动产登记查册表》已对涉案房屋的面积、位置情况进行登记，故被告的上述申请没有必要，故本院对被告的该申请不予采纳。关于被告提交的《申请对廖东信在、申请分割报告、现场测绘手稿》，原告已确认涉案房屋《商铺买卖合同》的真实性并以此提起本案诉讼，故原告该申请也没有必要，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告王慧在本判决生效之日起15日内，支付房价款200000元及逾期支付该房价款的违约金（每日按200000元的万分之五的标准计算，从2014年2月24日起计至实际支付之日止，违约金总额以200000元为限）给原告廖东信。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5028元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 �施海文人民陪审员 张  烈  明人民陪审员 王  君  碧二〇一六年三月××日书 记 员 徐    石陈文慧