北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第12219号
原告但俊辰，男，1987年5月1日出生。
原告邓腊珍，女，1952年1月16日出生。
二原告委托代理人但昭源，男，1951年2月20日出生。
被告北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。
法定代表人李维，董事长。
委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生。
原告但俊辰、邓腊珍与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄成独任审判，公开开庭进行了审理。原告但俊辰、邓腊珍的委托代理人但昭源、被告罗顿公司的委托代理人樊小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告但俊辰、邓腊珍诉称：根据原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》第十一条，出卖人应当在2009年5月15日前向买受人交付该商品房。根据合同第二十条，（一）初始登记，出卖人应当在2010年5月15日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列1和2种方式处理：1、买受人退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属之日起30日内向买受人支付。2、如因买受人原因未能按期办理的，责任由买受人承担，因此给出卖人造成的损失由买受人承担。（二）转移登记，2、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。按照合同中规定内容，原告应当在2010年5月15日前取得房屋所有权证书，原告实际取得房屋产权证日期为2011年9月6日，已延期123天，至起诉时被告尚未支付原告房屋所有权证书违约金。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告赔偿原告房屋所有权证书违约金人民币19968.29元，自判决生效起即刻赔付；2、诉讼费由被告承担。
被告罗顿公司辩称：第一，原告主张支付逾期办理转移登记违约金的请求已过诉讼时效，原告提出主张预售合同约定的转移登记违约金的请求，距离商品房预售合同约定和《民法通则》规定的“知道或应当知道权利被侵害时”已过数年之久，远远超过了法律规定的诉讼时效，而原告在这期间也没有诉讼时效中断、中止等法定事由，所以不同意向原告支付违约金。第二，被告将商品房交付给原告后，原告已经完全的占有、使用该商品房，并享有了该商品房的所有收益，在该商品房转移登记逾期办理期间，原告没有因被告逾期办理转移登记造成任何损失，相反，在此期间原告的房屋价值已经翻番，反而带来了更多的收益。第三，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。另外，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时强调违约金以实际损失为基础，鉴于本案原告无任何实际损失，故请求法院对违约金予以减少。第四，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。被告的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，被告几无获利。罗顿公司近年累计上缴税收约7亿元，并承担了日益上涨的拆迁成本，给昌平区沙河镇及其村民带来了良好收益和巨大的社会效益，为拆迁顺利进行解决了大量闲散人员的就业。被告在从事以上公益活动、出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化被告的财产状况，使被告丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据过错程度、获得利润情况，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条和第29条规定，对原告主张的过高的违约金予以减少。
经审理查明：2007年，但俊辰、邓腊珍与罗顿公司签订编号为Y444058的《北京市商品房预售合同》，合同约定，但俊辰、邓腊珍购买罗顿公司开发的房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。该合同第十五条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2010年5月15日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列1和2种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。2、如因买受人原因未能按期办理的，责任由买受人承担，因此给出卖人造成的损失由买受人承担。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。如因买受人原因未能按期办理的，责任由买受人承担，因此给出卖人造成的损失由买受人承担。
合同签订后，但俊辰、邓腊珍依约定向罗顿公司支付了全部购房款。2009年7月31日，但俊辰、邓腊珍与罗顿公司办理了房屋交付手续，因交房日期比合同约定的迟延，罗顿公司支付给但俊辰、邓腊珍逾期交房违约金11560元。房屋的产权登记时间为2011年9月6日，逾期47天，总房款是541146元，应支付违约金7630.16元。原告但俊辰、邓腊珍实际取得房屋所有权证书时间为2011年9月19日。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋产权证、购房发票、契税发票、房屋交付验收表、收据、签领表以及当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
本院认为：公民的合法权利应受法律保护。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案原、被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。依据合同约定，因被告的责任，原告未能在商品房实际交付之日起720日内取得房屋所有权证书，被告应当在原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内向原告支付违约金，本案中原告实际取得房屋所有权证书时间为2011年9月19日，依照合同约定，被告支付违约金的履行期限截止到2011年10月18日，适用诉讼时效期间应为二年。原告在庭审中未能提供相应证据证明诉讼时效曾发生过中断、中止，所以诉讼期间应截止到2013年10月18日。本院对被告罗顿公司关于诉讼时效的抗辩主张予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告但俊辰、邓腊珍的诉讼请求。
案件受理费一百五十元，由原告但俊辰、邓腊珍负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄成
二〇一五年九月二十日
书 记 员 方远