北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终4305号上诉人（原审被告）：北京安居乐购物商城有限责任公司，住所地北京市朝阳区西坝河北里16号楼4层414室。法定代表人：白奎东，总经理。委托诉讼代理人：高彬，男，1981年8月5日出生，北京安居乐购物商城有限责任公司行政主管，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京国泰洛克珠宝商城有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠里103楼2006室。法定代表人：向玲，执行董事。委托诉讼代理人：陈梦伶，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠谦，北京市天元律师事务所律师。上诉人北京安居乐购物商城有限责任公司（以下简称安居乐公司）因与被上诉人北京国泰洛克珠宝商城有限公司（以下简称国泰洛克公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初66844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安居乐公司之委托诉讼代理人高彬，被上诉人国泰洛克公司之委托诉讼代理人陈梦伶、屠谦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安居乐公司上诉请求：请求撤销一审判决，驳回国泰洛克公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由国泰洛克公司承担。事实和理由：1.事实不清，本案，国泰洛克公司明显存在违约行为，导致商城被工商等部门查封；另外，由于国泰洛克公司没有及时妥善的处理产权问题，导致北京昊瑞恒光实业有限公司向安居乐公司主张权利，违反了合同中“如有第三方主张权利，由国泰洛克公司完全负责”这一约定，一审法院对国泰洛克公司存在的以上两条违约行为的事实均未予以认定；2.适用法律不当，本案，国泰洛克公司自签订合同之日起，一直未能提供让安居乐公司办理营业执照的材料，并且涉案房屋目前的用途为车库，不能办理商业营业执照，应认定为国泰洛克公司违约在先，安居乐公司要求暂缓缴纳房租的行为是符合合同约定的。国泰洛克公司同意一审判决，请求维持一审判决。国泰洛克公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认国泰洛克公司、安居乐公司双方就北京市朝阳区×××号楼地下一层A座、B座及C座房屋（以下简称涉案房屋）签订的《租赁合同》于2016年10月14日解除（依据合同第八条第3.2款的规定，安居乐公司延迟支付的是2016年10月20日至2017年10月19日的租金，按照合同约定应该在2016年9月20日前支付，实际安居乐公司一直未支付，国泰洛克公司是在2016年8月25日、9月22日、10月9日、10月12日均向安居乐公司发出了催缴该期租金的通知，2016年10月13日发出律师函是向安居乐公司要求解除的，但是被退回了，退回时间是10月14日，国泰洛克公司是按照合同中约定的有效联系地址邮寄的；国泰洛克公司又于2016年10月14日张贴了解除通知，张贴在涉案房屋处）；2、请求法院依法判令安居乐公司将涉案房屋及配套设施腾空并交付给国泰洛克公司（依据合同第十条第1款，至今实际安居乐公司仍未交还房屋，安居乐公司至今仍在经营）；3、请求法院判令安居乐公司支付国泰洛克公司2016年10月20日至2016年10月24日期间的房屋使用费42831.36元（国泰洛克公司主张合同实际于2016年10月14日解除，但实际安居乐公司的租金已经支付至2016年10月19日，国泰洛克公司现主张2016年10月20日之后的房屋使用费，依据合同第四条第1.1款，3126689元/365天*5天）；4、请求法院判令安居乐公司支付国泰洛克公司房屋使用费（按每月521114元的标准，自2016年10月25日计算至安居乐公司实际返还租赁场地之日，依据合同第十条第1、2款，国泰洛克公司主张合同实际于2016年10月14日解除，安居乐公司应在10天内交还房屋，3126689元/365天*2倍*实际天数）；5、请求法院判令安居乐公司支付国泰洛克公司截至2016年10月19日的水费53152.50元（依据合同第五条第2.1款，是由国泰洛克公司代为缴纳的，该费用已经代为缴纳了，有发票）。安居乐公司辩称：国泰洛克公司主张的应该交付租金的金额和时间均属实，但因为国泰洛克公司属于第二手租赁方，北京昊瑞恒光实业有限公司（以下简称昊瑞恒光公司）是产权方。合同第六条第1.1条规定，在合同履行期间不应该由第三方向安居乐公司主张权利，但实际上昊瑞恒光公司在合同履行期间向安居乐公司主张权利，要求收取房租（具体的时间代理人没有核实出来）。所以不是安居乐公司不交房租，是不知道该交给谁。国泰洛克公司主张的向安居乐公司发函的时间和函件内容均属实，安居乐公司在收到函件后于2016年9月20日向国泰洛克公司回函，说明因为收到了昊瑞恒光公司的函件，要求安居乐公司向其交纳租金。因得知他们双方有纠纷，将影响安居乐公司的正常运营，故暂缓交纳租金，待纠纷解决后再交纳，此期间不承担相应的违约责任。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。查，包括涉案房屋在内的北京×××号楼地下一层及地下二层的房屋系由昊瑞恒光公司（甲方、出租方）出租给北京美加兴业物业管理有限公司（乙方、承租方，以下简称美加兴业公司），美加兴业公司将包括涉案房屋在内的上述房屋地下一层出租权委托国泰洛克公司全权代理。2013年9月29日，国泰洛克公司（出租方，公司注册地址：北京市朝阳区慧忠里×××室）与安居乐公司（承租方，公司注册地址：北京市朝阳区慧忠里×××楼地下一层）签订租赁合同，约定，国泰洛克公司将涉案房屋出租给安居乐公司，作为商业经营项目场地使用，租赁期限为2013年10月20日至2030年4月19日，起租日为2013年10月20日。安居乐公司承租房屋的起租租金单价为2.288元/天/平方米（含物业费、空调费，下同）。租金每三年环比递增4%，第一、第二、第三年每月租金为250536元，年度租金为3006432元；第四、第五、第六年租金递增4%，每月租金260557元，年度租金为3126689元。租金支付为年付上付制，即签订正式房屋租赁合同之日付齐一年租金。第一年（2013年10月20日至2014年10月19日）房租安居乐公司已支付给国泰洛克公司。第一个合同年度届满之日前一个月内付第二个合同年度的租金，以下各年依此类推。安居乐公司需国泰洛克公司或管理人员提供的费用账目支付和清缴所有与涉案房屋有关的电费、水费、电话初装费、网费、电话费及其他有关的费用。国泰洛克公司依本合同约定按房屋现状提供安居乐公司所承租的房屋。国泰洛克公司保证协议期内安居乐公司正常使用房屋，如出现第三人主张权利，由国泰洛克公司全部负责。安居乐公司未按本合同规定交纳租金、合同保证金、杂费且收到国泰洛克公司书面通知后未支付上述任何费用达14日的，国泰洛克公司有权单方面终止或解除本合同，而无须向安居乐公司做出任何赔偿，国泰洛克公司的书面终止通知自发出后立即生效。租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，安居乐公司应于租赁期满或合同终止后十日内将涉案房屋及国泰洛克公司提供的配套设施以良好、适租的状态交还国泰洛克公司。安居乐公司的租金、水电费及其他有关费用计算至安居乐公司按合同规定的条件将经国泰洛克公司验收的涉案房屋归还国泰洛克公司之日。未经国泰洛克公司同意逾期返还涉案房屋的，每逾期一日，安居乐公司应按本合同约定的租金标准的两倍向国泰洛克公司支付涉案房屋占用期间的使用费。同时，国泰洛克公司有权采取必要措施收回房屋，由此造成的损失由安居乐公司承担。本协议约定的书面通知方式包括但不限于：专人传送、邮资已付邮寄方式、电子邮件、传真等。双方在本合同中披露的联系地址或联系方式均视为有效书面通知渠道，凡根据合同约定的联系地址或联系方式所发出的书面通知，均视为有效送达。任何一方如变更联系地址或联系方式，应立即通知对方，否则按原联系地址或联系方式所发出的书面通知仍视为有效送达。合同签订后，国泰洛克公司、安居乐公司开始依约履行。2016年8月25日，国泰洛克公司向安居乐公司发出《缴费通知》，催促安居乐公司于2016年9月20日前支付2016年10月20日至2017年10月19日期间租金3126689元。2016年9月18日，昊瑞恒光公司向美加兴业公司和安居乐公司发出《告知函》称，由于美加兴业公司未支付房租，其决定终止与美加兴业公司的租赁合同，现责令美加兴业公司和安居乐公司在15日内腾退房屋，并承担未交还房屋期间的房租及其他费用，赔偿其损失。2016年9月20日，安居乐公司向昊瑞恒光公司、美加兴业公司发出《通知》称，根据其与美加兴业公司的协议，应于近期支付房租，鉴于之前收到昊瑞恒光公司的告知函，得知昊瑞恒光公司与美加兴业公司存在纠纷，将会影响安居乐公司正常运营，故暂缓交纳房租，在确保安居乐公司可以正常运营后，即时缴纳。暂缓期间，不承担违约金及滞纳金等费用。另，由于安居乐公司与物业公司存在租赁协议，其没有义务向昊瑞恒光公司腾退租赁面积。2016年9月22日，国泰洛克公司向安居乐公司发出《租金催缴通知》称，要求安居乐公司于2016年9月26日前向国泰洛克公司支付下期租金3126689元。其上显示安居乐公司职员签收时间为2016年9月23日。2016年10月9日，国泰洛克公司再次向安居乐公司发出《租金催缴通知》称，要求安居乐公司尽快向国泰洛克公司支付下期租金3126689元。2016年10月10日，安居乐公司向国泰洛克公司发出《回函》称，由于国泰洛克公司与昊瑞恒光公司之间存在纠纷，无法保证安居乐公司继续经营的权益，故提出暂缓缴纳房租，在确保安居乐公司可以正常运营后，即时缴纳。暂缓期间，不承担违约金及滞纳金等费用。安居乐公司承诺：如国泰洛克公司与昊瑞恒光公司能够达成一致，并向安居乐公司提供双方共同出具的确认书，安居乐公司将在收到确认书后七个工作日之内向国泰洛克公司缴纳租金。2016年10月12日，国泰洛克公司向安居乐公司发出《关于促请北京安居乐购物商城有限责任公司缴纳租金的函》称，鉴于收到安居乐公司10月10日的回函，国泰洛克公司正式函告安居乐公司：涉案房屋现仍由安居乐公司正常使用，安居乐公司的经营也未受到任何影响，安居乐公司不交纳租金的理由无任何依据。同时，据国泰洛克公司了解，安居乐公司的经营权似乎已由昊瑞恒光公司实际控制，安居乐公司在此背景下不交纳租金也显示安居乐公司已不再有继续履行合同的诚意。故此，国泰洛克公司请安居乐公司于2016年10月13日15:00之前向国泰洛克公司交纳2016年10月20日至2017年10月19日的租金3126689元。如安居乐公司仍不交纳租金，国泰洛克公司将解除租赁合同。2016年10月13日，国泰洛克公司委托北京市天元律师事务所向安居乐公司发出《律师函》称，安居乐公司持续占有涉案房屋从事经营活动，且经国泰洛克公司多次催缴仍拒不交纳租金的行为已构成根本违约。为此，国泰洛克公司郑重告知安居乐公司：安居乐公司与国泰洛克公司就涉案房屋签订的租赁合同自安居乐公司收到该函之日起解除；安居乐公司在收到该函之日起十日内将涉案房屋及配套设施以良好、适租的状态交还国泰洛克公司，并结清未付租金及租赁房屋的其他相关费用；依据租赁合同的约定，安居乐公司交纳的20万元保证金国泰洛克公司无需退还，国泰洛克公司保留向安居乐公司主张房屋使用费、延期付款利息、违约金等相关损失的一切权利。2016年10月14日，国泰洛克公司向安居乐公司发出《关于解除的函》称，安居乐公司与国泰洛克公司就涉案房屋租赁事宜签署的《租赁合同》自安居乐公司收到本函之日起解除；请安居乐公司在收到该函之日起十日内将涉案房屋及配套设施以良好、适租的状态交还国泰洛克公司，并结清未付租金及租赁房屋的其他相关费用；依据租赁合同的约定，安居乐公司交纳的20万元保证金国泰洛克公司无需退还，国泰洛克公司保留向安居乐公司主张房屋使用费、延期付款利息、违约金等相关损失的一切权利。其上显示安居乐公司职员于当日签收。就此，安居乐公司提交2016年10月14日其向国泰洛克公司发出的《告知函》一份，其内容称，此前安居乐公司已多次向国泰洛克公司及美加兴业公司发送通知函，说明了至今没有支付房租的原因，并在最后一次公函中明确指出了安居乐公司可以接受的处理方案，对于国泰洛克公司最后下发的催缴及解除合同通知，安居乐公司均不予认可。另，安居乐公司于2016年10月12日接到法院通知，美加兴业公司将安居乐公司牵扯进了其与昊瑞恒光公司合同纠纷一案中，安居乐公司的正常经营秩序受到严重威胁，对此，安居乐公司再次声明：请各方积极处理你们之间的纠纷，直到安居乐公司收到昊瑞恒光公司的正式书面通知，声明可以保证安居乐公司的正常经营后，安居乐公司会在七个工作日之内足额支付房租。国泰洛克公司不认可证据的真实性，称未收到过。就国泰洛克公司履行合同情况，安居乐公司提交工商环保责令停业通知书2份、责令改正通知书1份、询问通知书1份和现场监察记录表1份，欲证明因国泰洛克公司的原因导致安居乐公司未取得相应资质证照被查封，责令整改。国泰洛克公司认可证据的真实性，但称责令停业通知书是因为安居乐公司招商来的小商户无证无照导致停业，与国泰洛克公司、安居乐公司之间的合同关系无关；安居乐公司现场设施使用不规范导致安居乐公司被环保局处理，不是国泰洛克公司作为出租方造成的；责令改正通知书改变登记事项是安居乐公司自己的行为，与国泰洛克公司无关；工商局询问通知书与本案无关联。安居乐公司提交自行制作的《情况说明》一份，载明：“北京安居乐购物商城有限责任公司，成立于2010年9月，于2013年注册地址变更为西坝河。现经营地址为北京市朝阳区慧忠里×××号楼地下起一层，主要经营项目：服装，鞋帽，日用百货。蔬菜，副食。小吃餐饮等。现出租小吃餐饮摊位30户，日用百货及蔬菜副食摊位40户。因地下空间未取得备案，现有的商户、小吃、餐饮30户，日用百货及蔬菜40户，没有取得合法的经营资质。经工商药监部门2016年12月3日检查后，我商城全部停业整改，现积极完善相关手续，等取得合法经营资质后，重新开业。我商城相关违规行为，一定积极配合工商食药等相关部门的查处工作。恳请有关部门领导酌情处理，从轻处罚。”国泰洛克公司不认可证据的真实性，称系安居乐公司自己盖章制作。经询，安居乐公司称其拒绝向国泰洛克公司继续支付房租并非因自认其已与昊瑞恒光公司形成租赁合同关系，只是“待昊瑞恒光公司与美加兴业公司诉讼结束后根据诉讼结果另行确定之后的合作形式”。另，就安居乐公司实际经营在2016年10月14日前受到“影响”或“威胁”，安居乐公司未举证。就安居乐公司截至2016年10月19日的水费53152.50元，国泰洛克公司未举证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2013年9月29日国泰洛克公司、安居乐公司就涉案房屋签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。但当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方在合同中虽有“国泰洛克公司保证协议期内安居乐公司正常使用房屋，如出现第三人主张权利，由国泰洛克公司全部负责”的约定，但安居乐公司未能举证证明其在双方合同解除之前确系因第三方向其主张权利，致使其无法正常使用涉案房屋，故而拒绝履行支付租金之义务。相反，安居乐公司在庭审中称在其与国泰洛克公司租赁合同履行过程中，昊瑞恒光公司要求其支付房租；但从安居乐公司提交的2016年9月18日昊瑞恒光公司向美加兴业公司和安居乐公司发出《告知函》内容看，昊瑞恒光公司要求安居乐公司腾退房屋，并非要求安居乐公司转而向昊瑞恒光公司支付租金。在此情况下，安居乐公司已于2016年9月20日向昊瑞恒光公司发出《通知》，其中已明确表示其并非与昊瑞恒光公司形成租赁合同关系，故没有义务向昊瑞恒光公司腾退房屋。可见，安居乐公司对于其与国泰洛克公司之间存在的租赁合同关系明确知晓，且已实际据此保护自己作为承租人的合法权益，在此情况下，安居乐公司未能举证证明实际产生了需由国泰洛克公司“负责”的实际损失或确定的可预期利益损失，故安居乐公司以此为由拒付租金，于法无据，应认定安居乐公司违约。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。现国泰洛克公司主张，按照合同约定，安居乐公司应于2016年9月20日前支付2016年10月20日至2017年10月19日的租金，但安居乐公司实际一直未支付。就此，国泰洛克公司曾于2016年9月22日向安居乐公司发出《租金催缴通知》，要求安居乐公司履行付款义务。该函件于次日为安居乐公司工作人员所签收，但安居乐公司一直未履行。故国泰洛克公司于2016年10月14日向安居乐公司发出解除通知要求解除双方租金合同的行为，符合合同约定的“安居乐公司未按本合同规定交纳租金、合同保证金、杂费且收到国泰洛克公司书面通知后未支付上述任何费用达14日”，国泰洛克公司有权单方解除合同的条件，故国泰洛克公司要求确认双方于2013年9月29日签订的租赁合同已于2016年10月14日解除，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定，租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，安居乐公司应于租赁期满或合同终止后十日内将涉案房屋及国泰洛克公司提供的配套设施以良好、适租的状态交还国泰洛克公司。未经国泰洛克公司同意逾期返还涉案房屋的，每逾期一日，安居乐公司应按本合同约定的租金标准的两倍向国泰洛克公司支付涉案房屋占用期间的使用费。现国泰洛克公司、安居乐公司双方租赁合同已于2016年10月14日解除，安居乐公司应于2016年10月24日前腾退涉案房屋。现安居乐公司未依约腾退涉案房屋，国泰洛克公司主张安居乐公司腾退涉案房屋，并自2016年10月25日起按照双方约定租金标准的两倍支付占有使用费，符合合同约定，法院予以支持。但合同中同时也约定，安居乐公司有权在合同解除后享有十天时间作为腾退期，故国泰洛克公司主张该期间的租金或占有使用费，法院不予支持。至于截至2016年10月19日的水费，国泰洛克公司虽称已代安居乐公司交纳但未能举证，应承担举证不能的不利后果，法院对于该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认北京国泰洛克珠宝商城有限公司与北京安居乐购物商城有限责任公司于2013年9月29日签订的租赁合同于2016年10月14日解除。二、北京安居乐购物商城有限责任公司于判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区×××号楼地下一层A座、B座及C座的房屋腾空，交予北京国泰洛克珠宝商城有限公司。三、北京安居乐购物商城有限责任公司于判决生效之日起七日内支付北京国泰洛克珠宝商城有限公司房屋占有使用费（自2016年10月25日起计算至实际腾退之日止；计算标准为合同约定租金标准的两倍；其中2016年10月25日至2019年10月19日期间的租金标准为每年三百一十二万六千六百八十九元，自2019年10月20日起租金标准每三年递增百分之四）。四、驳回北京国泰洛克珠宝商城有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：国泰洛克公司与安居乐公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。双方在合同中约定了合同解除条件：安居乐公司未按本合同规定交纳租金、合同保证金、杂费且收到国泰洛克公司书面通知后未支付上述任何费用达14日”，现安居乐公司未按时交纳租金，且国泰洛克公司已经发过《租金催缴通知》，故国泰洛克公司有权单方解除合同，一审判决以2016年10月14日为双方合同解除之日正确，本院予以确认；根据双方合同约定：租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，安居乐公司应于租赁期满或合同终止后十日内将涉案房屋及国泰洛克公司提供的配套设施以良好、适租的状态交还国泰洛克公司。未经国泰洛克公司同意逾期返还涉案房屋的，每逾期一日，安居乐公司应按本合同约定的租金标准的两倍向国泰洛克公司支付涉案房屋占用期间的使用费。合同现已解除，依照上述约定，安居乐公司应腾退租赁房屋并依照双方合同约定给付相应期间租赁房屋占有使用费。一审判决关于腾退房屋及给付占有使用费的判项正确，本院予以维持；就安居乐公司主张的第三人向其主张权利一节，根据查明事实显示，安居乐公司在租赁涉诉房屋后，持续正常占有使用房屋，并不存在第三人主张权利致使其无法正常使用房屋的情节，故安居乐公司以第三人向其主张权利为由拒付租金，本院不予支持。综上所述，安居乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29200元，由北京安居乐购物商城有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邓青菁审 判 员  宫 淼代理审判员  张 帆二〇一七年四月七日法官 助理  胡震霄书 记 员  杨艳娇