湖南省永州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）湘11行终13号
上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司弋阳县支行。
负责人：徐旭坤，该行行长。
委托诉讼代理人：徐鑫，江西碧落律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审原告）：周煜。
被上诉人周煜的委托诉讼代理人：桑劲松，湖南慎明律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审被告）：东安县房产局。
法定代表人：陈弦，该局局长。
委托诉讼代理人：唐又林，该局交易所副所长（特别授权）。
委托诉讼代理人：周雄燕，该局法律顾问。
原审第三人：湖南赣宏置业有限公司。
法定代表人：张永洪，该公司董事长。
原审第三人：张永洪。
原审第三人湖南赣宏置业有限公司、张永洪的共同委托诉讼代理人郑道分，湖南赣宏置业有限公司工作人员（特别授权）。
原审第三人：湖南东安农村商业银行股份有限公司。
负责人：唐军，该行行长。
委托诉讼代理人：仇海华，该行部室经理（特别授权）。
委托诉讼代理人：羊忠新，湖南慎明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周煜诉被上诉人（原审被告）东安县房产局房屋行政登记一案，上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司弋阳县支行（以下简称弋阳农行）不服永州市零陵区人民法院于二○一六年十月二十七日作出的（2016）湘1102行初96号行政判决，于2016年11月15日向永州市零陵区人民法院提交上诉状，本院于2017年1月3日收到一审移送的案卷并立案受理后，依法由审判员陈姬担任审判长，与审判员龚建、代理审判员万竹婷组成合议庭，书记员陈恒首担任法庭记录，于2017年2月16日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人弋阳农行的负责人徐旭坤，被上诉人周煜，被上诉人东安县房产局的法定代表人陈弦，原审第三人湖南赣宏置业有限公司（以下简称赣宏公司）法定代表人张永洪，原审第三人张永洪，原审第三人湖南东安农村商业银行股份有限公司（以下简称东安农商行）负责人唐军因事均未到庭参加诉讼；上诉人弋阳农行的委托诉讼代理人徐鑫，被上诉人周煜的委托诉讼代理人桑劲松，被上诉人东安县房产局的委托诉讼代理人唐又林、周雄燕，原审第三人赣宏公司、张永洪的共同委托诉讼代理人郑道分，原审第三人东安农商行的委托诉讼代理人仇海华、羊忠新，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年7月7日，第三人赣宏公司取得了位于东安县白牙市镇官田南路以东与舜皇路以西交汇处土地一宗，使用权面积15716.62平方米。2012年11月15日，赣宏公司在该宗土地上开发建设东安明珠20栋项目。
2012年1月10日，第三人张永洪向第三人东安农商行申请在建工程抵押贷款950万，以第三人赣宏公司开发的东安明珠的土地及东安明珠20栋楼的在建工程作为贷款抵押担保，双方到被告东安县房产局办理了房产抵押登记。
2014年1月11日，原告周煜与第三人赣宏公司签订了《商品房买卖合同》，以1039000元的价格购买该公司开发的“东安明珠”20幢18、19号商业门面及7栋121号车库。合同订立后，原告周煜按照合同约定向赣宏公司支付购房款529000元及物业管理等相关费用，并缴纳了契税，赣宏公司将商铺交付原告。原告向第三人东安农商行申请按揭贷款，东安农商行审查原告提交的材料后，于2014年1月27日到被告东安县房产局办理了按揭贷款房产抵押登记。东安农商行向原告发放贷款510000元，原告付清了全部购房款。
2013年10月22日，赣宏公司以需要融资缓解资金压力和上缴税款等为由，向被告东安县房产局申请将该公司在东安明珠建设项目中已经建成的11栋、16栋、17栋、19栋、20栋房屋的一层门面办证在该公司法定代表人张永洪名下。因相关业务股室提出如果电脑办理一层门面的房屋所有权证，会影响每栋住房购房户的按揭贷款，故建议赣宏公司申请对以上几栋门面进行手工办理临时产权证，办理分户证时，临时证收回作废，以后再做登记，发放房产总证及分证，并声明一切事宜与东安县房产局无关，概由赣宏公司承担。2013年10月23日，被告东安县房产局将赣宏公司开发的东安明珠20栋18-39号商业门面登记在第三人张永洪名下，并向张永洪颁发了东安县房权证白牙市镇字第0248**号房屋所有权证（以下简称024879号房产证），其中包含了原告购买的东安明珠20栋18、19号商业门面。
2013年6月8日，江西中泽建设有限公司向弋阳农行申请贷款2600万元，双方签订《流动资金借款合同》。2013年10月28日，张永洪与弋阳农行签订了《最高额抵押合同》，约定以其名下房产证号为024879、024880、024881、024882、024883号的房产为上述贷款提供抵押担保，担保金额为1800万元。抵押合同签订后，张永洪与弋阳农行工作人员到被告东安县房产局申请办理抵押登记。第三人弋阳农行作为房屋他项权利人取得了东房他证白牙市镇字第2013-10**号房屋他项权证。
尔后，原告多次催促赣宏公司办理所购房屋的所有权证，2015年12月底，赣宏公司法定代表人张永洪告诉原告涉案门面已登记在张永洪个人名下并办理了抵押贷款。之后，原告多次找赣宏公司和东安县房产局协商未果。原告认为被告东安县房产局将赣宏公司投资承建的东安明珠20栋18、19号商业门面初始登记在张永洪个人名下违法，损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判如所请。
原判认为，被告东安县房产局系东安县房屋产权登记的行政机关，应当按照法律规定履行职责。赣宏公司开发建设东安明珠项目，国土、规划、报建审批、预售等手续都是以赣宏公司的名义申报并获得批准，按照相关法律、法规的规定，东安明珠建设工程项目名下所有房屋的初始登记均应该依法登记在赣宏公司名下。被告东安县房产局在明知东安明珠建设工程项目的开发商系赣宏公司，而并非张永洪个人，同时在赣宏公司未取得建设工程竣工证明和其他相关材料的前提下，仅依赣宏公司的申请即将原本应当依法初始登记在赣宏公司名下的房屋所有权初始登记在张永洪个人名下，其行为违反了《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，属于主要证据不足，适用法律、法规错误，违反法定程序，应当依法予以撤销。原告认为被告东安县房产局对该房屋的行政登记行为侵犯其合法权益，要求撤销的诉讼理由成立。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条、第七十条第（一）项、第（二）项、第（三）项之规定，判决撤销被告东安县房产局于2013年10月23日颁发给第三人张永洪的024879号房产证。案件受理费50元，由被告东安县房产局负担。
上诉人弋阳农行上诉称：一、原审原告应优先进行民事诉讼。本案争议的焦点是房屋权属纠纷，属于物权纠纷。原审原告与赣宏公司房屋买卖合同的签订，并不当然代表物权取得，故本案应先行民事诉讼，确认物权后才可提起行政诉讼。二、东安县房产局登记符合法律规定。赣宏公司及张永洪在申请办理房屋产权证时，依法向东安县房产局提供了相应的申请材料。东安县房产局依《城市房地产管理法》的相关规定审查后，为张永洪颁发的房屋产权证程序正当，适用法律正确。三、上诉人抵押登记合法有效。2013年6月8日，江西中泽建设有限公司向上诉人申请贷款2600万元，双方签订《流动资金借款合同》。2013年10月28日，张永洪与上诉人签订了《最高额抵押合同》，约定以其名下房产为上述贷款提供抵押担保，担保金额为1800万元。抵押合同签订后，双方到东安县房产局申请办理了抵押登记。上诉人办理抵押登记时，张永洪已取得房屋所有权证，上诉人的抵押行为合法有效。请求二审法院依法撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人周煜答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，依法应予维持。1、一审判决认定东安县房产局没有按照法律、法规的规定将东安明珠建设工程项目所有房屋的初始登记依法登记在开发商赣宏公司名下，且在赣宏公司未取得建设竣工证明和其他相关材料的前提下，仅依赣宏公司的申请将房屋所有权错误地初始登记在张永洪名下，该行为违反了《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，属于主要证据不足，适用法律、法规错误，应当予以撤销。2、东安县房产局没有提出上诉，说明东安县房产局对一审判决认定的事实是认可的，也是服判的。3、被上诉人周煜有权提起行政诉讼。周煜与赣宏公司签订《商品房买卖合同》，依合同付清了全部房款，缴纳了契税、物业管理费等，且赣宏公司已将门面交付周煜使用管理至今，周煜已拥有了物权意义上的所有权。至于提起行政诉讼还是民事诉讼，是周煜的选择权。4、弋阳农行作为第三人参加诉讼，其与张永洪有民事抵押权关系，应另行主张权利，其在本案中没有独立的行政请求权。故弋阳农行的上诉理由，均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人东安县房产局答辩称：同意上诉人弋阳农行的上诉意见；造成一房二卖是因为房产局手工操作与电脑操作交接出现的失误。请二审法院依法裁判。
原审第三人赣宏公司、张永洪请求法院依法判决。
原审第三人东安农商行同意被上诉人周煜的答辩意见，认为上诉人的上诉请求与客观事实不符，依法应予驳回。
当事人在二审均未提交新的证据，当事人在一审提交的证据已随案移送本院，经审查，一审采信的证据可以作为认定本案事实的依据。本院查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
另查明：被上诉人周煜与原审第三人赣宏公司对涉案房屋买卖并交付均无异议。2013年10月22日，原审第三人赣宏公司向被上诉人东安县房产局提交了一份办理临时房产证的报告，内容为：“我公司东安明珠项目建设已经投资8000万元，现已建成封顶，因投资压力及上缴税费等原因，资金压力很大，经公司会议研究决定，特恳请房产局将已建成的11栋、16栋、17栋、19栋、20栋的一层门面由法人代表张永洪办理房产证，该证办理后主要用途是上缴税费，以及项目建设。根据房产局业务股室意见，如果通过电脑系统办一层门面证，会影响每栋住房按揭贷款，特申请以上几栋门面进行手工办理临时产权证，办理分户证时，临时证收回作废。以后再做登记，发放总证及分户证，费用按合同执行，一切事宜与贵局无关，概由赣宏公司承担。”东安县房产局原任局长许林松在该报告上批字“同意申请人申请，用于贷款融资”。赣宏公司向东安县房产局提交的国有土地使用证记载的土地使用权人是赣宏公司；宗地图记载的权利人为赣宏公司；建设工程规划许可证的建设单位是赣宏公司；商品房预售许可证记载的售房单位是赣宏公司。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人东安县房产局为原审第三人张永洪颁发024879号房产证的房屋行政登记行为是否合法，是否应予撤销。上诉人弋阳农行的上诉理由能否成立。
一、被上诉人东安县房产局为原审第三人张永洪颁发024879号房产证的房屋行政登记行为违法，依法应当予以撤销。理由如下：
1、《房屋登记办法》第八条规定“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”经查，涉案房屋行政登记的所有权人为原审第三人张永洪，而该房屋占用范围内的土地使用权人为原审第三人赣宏公司，该房屋行政登记违反了权利主体一致的原则。即赣宏公司开发建设的东安明珠项目，国土、规划、报建审批、预售等手续都是以赣宏公司的名义申报并获得批准，依法东安明珠建设工程项目名下所有房屋的初始登记均应当登记在赣宏公司名下。上诉人东安县房产局在明知东安明珠建设工程项目的开发商系赣宏公司，而非张永洪个人，仅依赣宏公司的申请即将原本应当依法初始登记在赣宏公司名下的房屋所有权初始登记在张永洪个人名下，违反了《房屋登记办法》第八条的规定。
2、从上诉人东安县房产局提交的赣宏公司请求发放临时房产证的报告来看，该报告明确“……特恳请房产局将已建成的11栋、16栋、17栋、19栋、20栋的一层门面由法人代表张永洪办理房产证，该证办理后主要用途是上缴税费，以及项目建设。根据房产局业务股室意见，如果通过电脑系统办一层门面证，会影响每栋住房按揭贷款，特申请以上几栋门面进行手工办理临时产权证，办理分户证时，临时证收回作废。以后再做登记，发放总证及分户证……”；东安县房产局原任局长许林松注明“同意申请人申请，用于贷款融资”。由此可证实赣宏公司是向东安县房产局申请办理临时房产总证，是房屋所有权的初始登记。二审庭审中，东安县房产局亦认可为张永洪颁发的024879号房产证属房屋所有权初始登记。《房屋登记办法》第三十条规定“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”。本案中，赣宏公司在申请颁证时并未提供房屋已竣工的证明和房屋测绘报告等必要材料，东安县房产局未尽谨慎审查义务，客观上缺失颁证要件；主观上东安县房产局应赣宏公司要求以办理临时房产总证贷款融资为目的，将房屋所有权初始登记在张永洪个人名下，明显存在过错情形。上诉人弋阳农行提出“东安县房产局依据申请，将涉案房产登记在张永洪名下合法”的上诉理由，不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项的规定，东安县房产局房屋行政登记行为主要证据不足，违反法定程序，人民法院应当依法予以撤销。
二、本案的案由为土地行政登记，审查的焦点为该土地行政登记行为是否合法。上诉人弋阳农行提出“本案的争议焦点是房屋权属纠纷，属物权纠纷”的上诉理由，不能成立。
东安县房产局依赣宏公司申请初始登记在张永洪名下的房产，包括了周煜购买的东安明珠20栋18、19号门面。周煜与赣宏公司签订合同后，付清了全部购房款，缴纳了税款、交纳了物业管理等相关费用，并到东安县房产局办理了按揭贷款房产抵押登记，即具有了相应的物权属性。赣宏公司已将涉案门面交付周煜占有使用，这种交付行为，足以体现其转移所有权的内心真意，无须民事诉讼再行确认。周煜在多次催告赣宏公司办理房屋所有权登记的过程中发现涉案房屋登记，认为侵犯了其合法权益，其诉请撤销相应的房屋所有权登记，应受法律保护。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”之规定，周煜可以作为原告直接提起行政诉讼，并无法定必须先提起民事诉讼的前置程序。上诉人弋阳农行提出“周煜应先进行民事诉讼，确认物权后才能提起行政诉讼”的上诉理由，不能成立，本院不予采信。
综上所述，本案中东安县房产局为张永洪进行的房屋所有权初始登记行为明显存在过错和违法的情形，张永洪并非因房屋所有权转移登记而善意取得。故一审法院判决撤销东安县房产局为张永洪颁发的024879号房产证合法。因涉案房产的房屋抵押登记行为并非被诉行政行为，不属本院审查范畴，故上诉人弋阳农行提出“弋阳农行的抵押登记合法有效”的上诉理由，本院不予分析评判。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处正确。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人中国农业银行股份有限公司弋阳县支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 姬
审 判 员 龚 建
代理审判员 万竹婷
二〇一七年二月十六日
书 记 员 陈恒首
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。