福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0524民初3468号原告：安溪力志房地产发展有限公司，住所地：安溪县凤城镇龙湖山庄9-101室，统一社会信用代码：9135052405231532X6。委托诉讼代理人钟志强、林晓婷，福建安荣律师事务所律师。被告：肖建波,男,1986年11月3日出生,汉族，住福建省安溪县。原告安溪力志房地产发展有限公司（以下简称力志公司）与被告肖建波商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告力志公司的特别授权委托诉讼代理人林晓婷到庭参加诉讼，被告肖建波经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。力志公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除力志公司与肖建波于2014年4月17日就安溪县商品房签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议；二、判令肖建波协助办理上述房屋商品房买卖合同及补充协议的备案登记和预告登记等注销手续；三、判令肖建波支付给力志公司违约金33,809元；四、判令肖建波支付给力志公司因本案诉讼而支付的律师代理费6,000元；五、本案诉讼费用由肖建波承担。事实及理由：2014年4月17日，力志公司与肖建波签订《商品房买卖合同》（合同号201404170035）一份，合同约定肖建波以按揭贷款方式向力志公司购买坐落在安溪县商品房，房屋建筑面积106.39平方米，总房价款676,191元。合同签订时，肖建波支付首付款206,191元，余款47万元约定向银行申请按揭贷款。《商品房买卖合同》及补充协议约定：在购房借款合同履行中，若肖建波连续三个月或累计五个月未偿还借款本息，导致力志公司承担银行担保责任或代偿借款本息累计金额超过按揭贷款本金的5%，则视为肖建波根本性违约，力志公司有权解除《商品房买卖合同》，肖建波应按总房价款的5%向力志公司支付违约金。因合同解除而产生的费用（包括律师代理费、诉讼费等）和损失（含出卖人已缴交税费）由肖建波承担。合同签订后，力志公司就本案商品房买卖向安溪县房地产交易管理备案。同时，力志公司、肖建波和建行安溪支行签订《个人购房借款合同》，并办理抵押预登记。借款合同约定肖建波向建行借款47万元用于支付上述购房款，贷款期限240个月，肖建波按月等额本息还款，每月还款约3,701.96元，逾期还款的，应支付罚息。借款合同约定由力志公司承担阶段性担保。在借款合同履行中，肖建波违约未能按期支付借款本息，至今连续超过三期违约未能按时还款，建行先后从力志公司账户扣款22,607.59元用于偿还肖建波逾期借款本息。在力志公司代为垫付肖建波的借款本息后，力志公司多次通知肖建波缴交，肖建波至今未能履行。依据合同约定，肖建波已经构成根本性违约，力志公司决定解除双方签订的商品房买卖合同，肖建波应支付力志公司违约金和承担相关损失。肖建波已交首付款扣除力志公司代为垫付款项及肖建波应承担违约金及律师代理费后，余额力志公司同意返还。特提起如上诉讼请求。肖建波未作答辩，也未提供证据。在本院审理过程中，力志公司向本院提供以下证据：1、企业营业执照复印件一份，证明力志公司诉讼主体资格和基本情况；2、肖建波身份证复印件一张，证明肖建波主体资格和基本情况；3、商品房买卖合同及补充协议书、备案申请表复印件一份，证明肖建波以按揭贷款方式向力志公司购买商品房及合同约定等事实，证明合同备案事实；4、销售不动产统一发票复印件一张，证明肖建波支付首付款数额；5、个人购房借款担保合同复印件一份，证明肖建波由力志公司提供阶段性担保，向建行借款47万元的事实；6、银行扣款通知凭证复印件一份，证明建行从力志公司账户扣款用于偿还被告按揭借款的事实；7、催收通知书复印件一张，证明力志公司委托法律顾问向肖建波催收代偿款项的事实；8、律师委托合同、代理费发票：证明力志公司因本案诉讼委托律师并支付律师代理费6,000元的事实。9、泉州市房屋权属登记查档复印件一张，证明涉案房产的查封状况（登记日期：2015-03-05，查封文号：2015安民初字第1994-1号）。10、邮政快递查询单复印件一张，证明力志公司委托法律顾问向肖建波催收代偿款项的事实。本院认为，肖建波经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据，视为自愿放弃举证、质证的权利。力志公司提供的上述证据，因其来源合法，符合证据的采信性，对其证明力，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月17日，肖建波作为买受人与力志公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份［合同号201404170035］，约定：肖建波向力志公司购买址在安溪县商品房，房屋建筑面积106.39平方米，总房价款676,191元，首付款206,191元，余款470,000元由力志公司承担阶段性担保向中国建设银行股份有限公司安溪支行申请按揭贷款；若肖建波连续三个月或累计五个月未偿还借款本息，导致力志公司承担银行担保责任或代偿借款本息累计金额超过按揭贷款本金的5%，则视为肖建波根本性违约，力志公司有权解除《商品房买卖合同》，肖建波应按总房价款的5%向力志公司支付违约金；因合同解除而产生的费用（包括律师代理费、诉讼费等）和损失（含出卖人已缴交税费）由肖建波承担。合同签订后，力志公司于2014年4月17日就本案商品房买卖向安溪县房地产交易管理机关备案（收件编号：20141012234）。力志公司、肖建波和中国建设银行股份有限公司安溪支行据此于2014年6月14日签订合同号为350656406-2012-20140463157的《个人购房借款合同》，并办理抵押预登记。借款合同约定：贷款期限240个月，肖建波按月等额本息还款，每月还款约3,701.96元，逾期还款的，应支付罚息。借款合同签订后，建行安溪支行将款项470,000元支付给力志公司。在借款合同履行中，因肖建波违约未能按期支付借款本息，建行安溪支行先后三次合计从力志公司账户扣款22,607.59元用于偿还肖建波逾期借款本息。力志公司于2017年4月23日委托福建安荣律师事务所就肖建波逾期返还银行借款本息事项向肖建波发出律师通知书。力志公司因本案诉讼支付福建安荣律师事务所律师费6,000元。2015年3月5日，本案涉诉房产被安溪县人民法院以（2015）安民初字第1994-1号民事裁定书查封。综上所述,本院认为，力志公司与肖建波所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系当事人双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方理应按合同约定全面履行各自的义务。肖建波虽已支付购房首付款，并对其余购房款办理银行按揭贷款，但未能按贷款合同如期偿还按揭贷款，导致力志公司被追究保证责任，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。力志公司催告后，肖建波又未能将力志公司代为偿还的贷款本息予以返还，故力志公司诉求解除双方于2014年4月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，于法相符，本院予以支持。同时，根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。力志公司应在合同解除后，将向肖建波收取的购房款676,191元，在扣除代为偿还的借款本息和违约金及律师费后返还给肖建波。肖建波尚欠银行按揭借款本息由力志公司予以偿还。其次，根据《合同法》规定的附随义务及双方合同约定，肖建波本应根据合同约定配合力志公司办理涉案商品房的《商品房买卖合同》及补充协议的备案注销登记及预告登记撤销等手续，因涉案房产已被司法机关查封，存在注销障碍，故肖建波应在具备注销条件时，根据合同约定配合力志公司办理涉案商品房的《商品房买卖合同》及补充协议的备案注销登记及预告登记撤销等手续。力志公司对此的诉求，于法有据，本院依法责令肖建波在具备注销条件之日起10日内协助力志公司办理上述《商品房买卖合同》及补充协议的备案注销登记及预告登记撤销等手续。第三，力志公司诉求肖建波应支付违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中均对违约金作了明确约定，本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，鉴于涉案房屋尚未交付给肖建波使用，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，本院依法以总房价款676,191元的5%（即676,191元×5%=33,809元）予以保护，力志公司关于违约金的诉求符合相关法律规定，依法予以支持。第四，关于力志公司诉求的律师费问题。鉴于双方在《合同补充协议》明确约定若因本合同发生争议通过诉讼途径解决，则败诉方应承担守约方因此支付的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费等费用），结合力志公司向本院提供委托代理合同及支付律师代理费发票，该费用符合《福建省物价局与福建省司法厅关于福建省律师服务收费标准》规定，处于违约方应当预见的损失范围之内，本院依法予以保护。故力志公司要求肖建波支付6,000元律师费的诉求，本院依法予以支持。肖建波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、安溪力志房地产发展有限公司与肖建波于2014年4月17日签订的合同编号为201404170035号《商品房买卖合同》及补充协议于本判决生效之日起解除；二、肖建波应在具备注销条件之日起10日内协助安溪力志房地产发展有限公司办理址在安溪县商品房的《商品房买卖合同》及补充协议的备案注销登记及预告登记撤销等手续；三、安溪力志房地产发展有限公司应在上述《商品房买卖合同》及补充协议的备案注销登记及预告登记撤销手续等办理完毕之日起15日内返还给肖建波购房款676,191元(应扣除安溪力志房地产发展有限公司代为偿还的按揭贷款本息和违约金及律师费)；四、肖建波应在上述《商品房买卖合同》解除之日起15日内支付给安溪力志房地产发展有限公司违约金33,809元；五、肖建波应在上述《商品房买卖合同》解除之日起15日内支付给安溪力志房地产发展有限公司因本案所支付的律师代理费6,000元;六、驳回安溪力志房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费795元，由肖建波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林建军人民陪审员  陈秀珠人民陪审员  蔡国端二〇一七年十二月二十九日书 记 员  曾秋华附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。