山东省安丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第2035号
原告李玉花。
委托代理人于加亮，山东潍州律师事务所律师。
被告李运舟。
委托代理人李佩德，山东明清律师事务师律师。
委托代理人李世俭，山东泽鲁律师事务师律师。
被告安丘市永安建筑按装工程公司。住所地：安丘市南苑路东首路南。
法定代表人杨子民，该公司经理。
被告安丘市兴安街道大城埠居民委员会。住所地：安丘市兴安街道大城埠村驻地。
法定代表人曹春艳，该居民委员会主任。
二被告委托代理人张继军，山东盾安律师事务所律师。
原告李玉花与被告李运舟、安丘市永安建筑按装工程公司、安丘市兴安街道大城埠居民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李玉花及其委托代理人于加亮，被告李运舟及其委托代理人李佩德、李世俭，二被告安丘市永安建筑按装工程公司、安丘市兴安街道大城埠居民委员会委托代理人张继军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李玉花诉称，2000年，被告安丘市兴安街道大城埠居民委员会委托被告安丘市永安建筑按装工程公司在大城埠村承建大城埠居民小区3号楼一栋，并负责销售。2004年8月，因被告大城埠居委会尚欠李运舟建设工程款，被告永安公司尚欠大城埠居委会承包费，李运舟便与永安公司、大城埠居委会达成协议，将大城埠居民小区3号楼西单元2楼西户、1楼西户两套楼房抵顶了欠李运舟的建设工程款。之后，李运舟又以85000元的价款将2楼西户卖给了她。2009年12月，永安公司及大城埠居委会以不当得利、村集体房屋不能对本集体组织成员以外的人员买卖为由诉至本院，要求李运舟将该楼房交还大城埠居委会。同年12月，本院以李运舟非大城埠集体组织成员、无权购买该套楼房为由判决李运舟将该楼房交还给大城埠居委会；判决她将该楼房腾出。她与三被告多次交涉未果。三被告明知村集体房屋不能对本集体组织成员以外的人员买卖，也明知李运舟并非该村集体组织成员，却仍将该楼房卖给她，均存在重大过错。她在不知情的情况下购买了该楼房，腾出将遭受重大损失，被告理应进行赔偿。诉请本院依法判决：1、被告李运舟返还购房款85000元；2、三被告连带赔偿各项损失200000元；3、诉讼费由被告负担。
被告李运舟辩称，原告所诉部分与事实不符。因被告永安公司在安丘市市北区金稻园小区的8号楼实际由他承建，永安公司尚欠他工程款一百余万元，另他分包永安公司承建的安丘市顺达机械厂的部分工程，永安公司尚欠他工程款四十余万元。被告大城埠居委会委托永安公司承建大城埠居民小区3号楼一栋。他向永安公司追讨工程款过程中，永安公司将该两套楼房以190090.70元的价款抵顶给了他，并且可以对外销售。其中他以85000元的价款将2楼西户出售给了原告，他也确实收到了原告的购房款85000元。永安公司及大城埠居委会在明知是小产权房、只能出售给大城埠村民的情况下，仍将楼房抵顶给他，因此该二被告存在重大过错。原告也有过错，原告的损失应自行承担。原告提供的关于损失的价格评估报告，系单方委托所作，鉴定程序不合法，应由双方选择鉴定机构。
二被告安丘市永安建筑按装工程公司、安丘市兴安街道大城埠居民委员会辩称，2004年8月，因大城埠居委会尚欠李运舟建设工程款，永安公司尚欠大城埠居委会承包费，永安公司不欠李运舟任何工程款。李运舟与永安公司达成协议，将该两套楼房给了李运舟，转让事实见（2008）安民初字第223号、（2010）潍民终字第662号民事判决书。大城埠居委会对该协议并不知情。楼房变现的方式应该是在本集体组织成员之内销售，他公司并未允许李运舟向本集体组织成员之外的人员销售，至于李运舟销售给本集体组织成员之外的人员永安公司也不知情，因此过错在原告及李运舟。原告提供的关于损失的价格评估报告，系单方委托所作，鉴定程序不合法，应当由双方选择鉴定机构，但不申请司法鉴定。原告自知道权利被侵害之日起至起诉之日已超过二年的诉讼时效。另大城埠居委会反诉要求原告支付2005年至2014年10年的房屋租赁费，每年10000元，计款100000元。
经审理查明，2004年8月，被告安丘市永安建筑按装工程公司与被告李运舟经协商，达成口头协议，约定：由安丘市永安建筑按装工程公司将安丘市兴安街道大城埠居民委员会开发、其负责承建及销售的大城埠居民小区3号楼西单元1楼西户和2楼西户两套楼房（未办理房产证）处置给李运舟，再由安丘市永安建筑按装工程公司用购楼款抵顶其所欠安丘市兴安街道大城埠居民委员会的承包费。协议达成后，安丘市永安建筑按装工程公司将该两套楼房交付被告李运舟。被告李运舟于同年8月27日、9月6日分别以85000元、75000元价款将2楼西户、1楼西户出售给了原告李玉花和李玉花。
2008年，安丘市永安建筑按装工程公司以李运舟、李玉花、李玉花为被告向本院起诉，要求李运舟、李玉花、李玉花腾出占用的该两套楼房并交付其公司，安丘市兴安街道大城埠居民委员会申请以第三人身份参加诉讼。本院经审理，于2009年12月30日以（2008）安民初字第223号民事判决书，判决：一、李运舟将上述两套楼房交还给安丘市兴安街道大城埠居民委员会；二、李玉花、李玉花分别将各自买受的楼房腾出。李运舟不服判决提起上诉，二审经审理，以（2010）潍民终字第662号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。后原告李玉花和李玉花分别向本院起诉，请求支持其诉求。
本案审理中，经李玉花委托，安丘市嘉泰价格评估有限公司以2014年12月22日为价格评估基准日，对李玉花购买的2楼西户进行了价格评估，评估结论为：根据实际情况并结合市场行情，2楼西户楼房在评估基准日的资产评估价格为238626.00元；内部装修评估价格为3442.00元，按使用年限折旧，内部装修评估价格为2409.00元。此楼房资产评估价值合计为241035.00元。经质证，被告对该价格评估报告均不认可，但在本院指定期限内未提交司法鉴定申请。原告支付评估费3800元，并要求三被告承担。
另查明，在逄锦禄与安丘市永安建筑按装工程公司、李运舟追索劳动报酬（2009）安民初字第139号一案中，本院查明，2005年安丘市永安建筑按装工程公司承包了市北区金稻园8号楼的建设工程，后又将该工程转包给李运舟施工。安丘市永安建筑按装工程公司与李运舟未就工程款进行结算。判决：李运舟支付逄锦禄工程款；安丘市永安建筑按装工程公司在未支付工程款范围内承担连带责任。
以上事实有当事人陈述，（2008）安民初字第223号、（2010）潍民终字第662号民事判决书，价格评估报告予以证实。
本院认为，根据原告李玉花的起诉及本院查明的事实，本案是一起房屋买卖合同纠纷，原告要求被告返还购房款及赔偿因此受到的损失。涉案房屋2楼西户系原告自被告李运舟处购得，合同具有相对性，原告与被告李运舟之间存在房屋买卖合同关系。该合同因违反国家强制性法律规定而无效。法律规定，合同无效后，当事人应当相互返还财产，并赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。因此，被告李运舟应当返还原告购房款85000元。
关于原告的损失，被告对原告提供的价格评估报告，虽不认可，但在本院指定期限内未提交司法鉴定申请，视为放弃权利，该评估报告应当作为认定原告损失的依据。鉴定评估的价值241035元，扣除购房款85000元，余款156035元为原告的损失，应当由原告与被告李运舟按照各自的过错承担相应责任。在订立、履行买卖房屋合同中，被告李运舟作为出售一方过错较大，因此对原告的损失应承担主要赔偿责任；原告应当知道买卖房屋的产权性质，故自己应承担相应责任。被告李运舟承担责任后可另行主张权利。评估费3800元属于诉讼费，由本院根据案件事实及结果决定负担情况。
原告要求被告安丘市兴安街道大城埠居民委员会及安丘市永安建筑按装工程公司对损失承担连带赔偿责任，与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，本院不予支持。该居民委员会反诉要求原告支付房屋租赁费，经审查，被诉主体不适格，本院不予一并处理。二被告安丘市永安建筑按装工程公司、安丘市兴安街道大城埠居民委员会辩称，原告现主张权利已超过二年的诉讼时效，与几年来该纠纷一直处在处理之中的事实不符，本院不予采信。三被告之间的纷争，可另行处理。
为依法保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、被告李运舟返还原告李玉花购房款85000元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告李运舟赔偿原告李玉花损失156035的70%，计款109224.50元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5575元，财产保全费1770元，由原告负担2339元，被告李运舟负担5006元；评估费3800元，由原告负担586元，被告李运舟负担3214元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 王砚荣
人民陪审员 李建民
人民陪审员 李培友
二〇一五年四月二十日
书 记 员 王丽君