广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清英法民二初字第264号
原告：英德市森鹏物业管理有限公司，住所地：英德市。
法定代表人：李雄斌，总经理。
委托代理人：易飞，广东砝码律师事务所律师。
被告：许向明，男，汉族，四川省人，住英德市。
原告英德市森鹏物业管理有限公司（以下简称森鹏物业）诉被告许向明物业服务合同纠纷一案，本院2015年3月30日立案受理后，依法由审判员黄文裕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告森鹏物业的代理人易飞、被告许向明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告森鹏物业诉称：被告是XX豪园G栋1203房，房产建筑面积为122.38平方米，该房产已办理房屋交接手续。原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定原告为被告提供物业管理服务，被告按照1.0元/月/平方米支付物业管理服务费，并就付款期限及逾期滞纳金进行了约定。原告己依约定履行义务，但被告无故拖欠物业管理费、分摊的水电费、电梯维护、维修费，上述费用经原告多次催讨无果，被告的行为严重损害了原告的合法权益，造成物业管理工作的资金周转困难，从而也影响了其他业主的合法权益。为保障原告及其他业主的合法权益，以维护良好的物业管理秩序，请求判决：1、被告支付原告物业管理服务费1101.42元及逾期滞纳金51.58元（逾期滞纳金自欠费之日即2014年7月1日计至实际付清之日止，暂计至2015年3月31日为51.58元）；2、被告支付2012年9月1日至2015年2月28日分摊的电费886元、水费75元、电梯维护、维修等费用660元以及逾期产生的利息（利息自起诉之日按中国人民银行同类同档贷款利率计算至实际付清为止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告许向明答辩称：一、资质方面：英德市森鹏物业管理有限公司虽然资质证书为三级，但实际情况不具备三级资质条件。1、森鹏物业管理有限公司管理人员不具备三级资质物业公司必备的条件。2、森鹏物业管理有限公司的收费标准没有按照三级资质的收费标准收费，与清市价[2005]25号《物业服务收费管理办法》中的收费标准不符。森鹏物业公司的资质为三级，收费标准为1.00元每平方，而根据清远市物价局、清远市建设局按照清市价[2005]25号《物业服务收费管理办法》的通知，三级资质只能收取0.7元/平方/每月，而森鹏物业公司收费标准显示已违规。二、物业管理方面：森鹏物业公司在XX豪园小区物业管理中存在严重的失职和不作为行为，严重违反该公司与业主签定的《前期物业管理服务协议》，已构成违约。主要表现在如下方面：1、XX豪园小区环境卫生脏乱差。小区到处垃圾成堆，臭气熏天，物业不及时清运，老鼠横行，小区内绿化地缺失，不少地方黄土裸露，还有的绿化也缺失有效的管理。（有照片）2、小区安保管理不到位。监控摄像头缺失或多年失修，小区出入口陌生人随意进入，形同虚设，人员车辆缺失有效管控，保安人员都是60岁以上的老人，夜间值班睡大觉，没有按照约定执行夜间24小时巡逻，导致小区业主入住以来，已发生入室盗窃案几十起（有照片或见英德电视台新闻报道）。本户2012年12月25日晚9点钟左右家中发生重大盗窃案件，损失财物49500元，本次重大盗窃案件的主要过失在于森鹏物业管理有限公司。3、小区物业管理质量低下，与收费严重不相符。小区内存在乱搭乱建现象，小区公用设备电梯维修保养工作不到位，停止运行情况时常发生（有照片），电梯内经常垃圾满地，无从落脚，目前小区内的监控摄像头形同虚设，根本无法正常使用。这与该公司与业主签订的《前期物业管理服务合同》中物业管理服务内容严重不相符。三、收费方面：森鹏物业公司收取的公摊水电费、电梯费方面存在严重乱收费行为。该小区物业为前期物业，根据清远市物价局、清远市住房和城乡建设局文件，清市价[2011]43号《清远市物业服务收费管理实施细则》第七条，业主大会成立之前的住宅物业服务收费实行政府指导价，该公司除了向业主收取1.00元每平方米的物业管理费之外，还向业主强行收取各目繁多的各种费用，例如：公摊电费、公摊水费、电梯费，还未经政府部门备案收取车位管理费等。这些费用却是一笔糊涂账，根据原告提供的证据得出以下结论：（一）公摊水电费方面，按照盛世豪园森鹏物业管理有限公司提供给法院证据说明（四）被告的电费、水费清单得出以下结论：1、XX豪园森鹏物业管理有限公司提供的水电费清单不足以证明被告需要分摊多少水电费。2、XX豪园森鹏物业管理有限公司向户主收取的公摊水电费总数与实际水电支出总额严重不符，属于乱收费。3、XXX豪园森鹏物业管理有限公司公用设施设备没有增加，但公摊水电费用每个月的总数差距相当大，不符合实际情况。（二）电梯费方面：XXX豪园森鹏物业管理有限公司每月向业主收取电梯费属于重复收费。四、森鹏物业公司的收支财物没有依法公开、不透明，没有接受小区业主监督。根据清市价[2011]43号《清远市物业服务收费管理实施细则》第四条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。及森鹏物业公司和业主签订的《前期物业管理服务协议》约定乙方的权利义务第2条，该公司没有公布具体的收支情况，账目没有透明化，显然，该公司已严重违反约定。
综合所述，正是因为森鹏物业公司没有履行和业主签订的《前期物业管理服务协议》约定乙方的义务，已构成严重违约。在小区管理中只收费不管理、不作为才造成XX豪园小区的物管乱象，英德电视台、广东电视台都有报道，全英德人民人尽皆知。只要物业公司收费与服务对等、合理、合法，我们业主是绝对支持的，愿意交费的。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律的若干问题的解析》法释：[2009]8号第五条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组部分。物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。现根据相关法律法规，现请求贵院依法驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明：原告成立于2008年8月22日，经营范围是物业管理等项目，资质等级是三级。被告于2008年6月28日购买XX豪园G栋1203房，签订的《商品房买卖合同》约定该房的建筑面积为122.38平方米。2008年8月25日，原告（乙方）、被告（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：乙方为甲方提供物业管理服务，乙方按照房屋的建筑面积1.0元/月/平方米支付物业管理服务费，毎月5日前向乙方交纳，每逾期1日，应交欠费总额的0.5‰作为滞纳金。公共水电费按实际用量分摊，电梯费按楼层系数分摊。第二条：物业管理服务内容：房屋共用设施设备及运行的维护和管理。二、环境卫生：01、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运；02、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。三、安全管理：01、内容：1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2）安全岗位实行24小时值班与巡逻制度；3）搭建物品搬运等级、检查；02、责任：1）严格管理安全管理员队伍，做到作风严谨、工作规范；2）在公共区域内危及住户安全的情况及时向公安部门通报；四、交通秩序与车辆停放：01、内容：1）机动车、非机动车停放有序；2）定期维护停车场各项设施。02、责任：1）负责车辆的有序停放；2）确保停车场设施正常运行；五、房屋装饰装修管理。见附件：《装修管理服务协议》。第三条物业管理服务质量。房屋外观：01、房屋整体外观统一、完好、整洁；02、公共区域内无违章、私搭、乱建现象。二、设备运行：01、设备良好，运行正常，无事故隐患；02、特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程。三、共用部位、公用设施设备的维护和管理：01、共用部位、公用设施设备完好，保养、检修制度完善；02、道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患。四、环境卫生：01、整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清。七、安全管理：01、公共区域内文明有序；02、可能危及住户安全处有标示。第十条广告牌设置及权益：一、住宅物业不允许随意设置任何广告牌；二、商业、办公用途的房屋设置广告牌须通过政府有关部门批准，并经乙方认可，其收益纳入管理服务费中。第十二条：违约责任：一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金。原、被告签订《前期物业管理服务协议》后，被告在原告提供的《临时管理规约》上签名确认，并承诺遵守本规约及其附件的全部内容。被告于2009年7月1日办理房屋交接手续，自此，原告为被告提供物业管理服务。被告于2011年7月22日取得该房产的产权证，该证载明房产建筑面积为118.15平方米。从2014年7月1日起，被告一直没有向原告交纳物业管理费、公共水、电费分摊等费用。原告为此向本院提起诉讼，诉讼中，被告提交房产证证明涉案房产的面积，并以原告的服务质量不达标、管理混乱为由拒交相关物业费。
另查明：原告向英德市发展和改革局申请物业服务收费备案，英德市发展和改革局分别于2013年1月8日、2014年4月14日以英发改物业费备（2013）1号、英发改物业费备（2014）4号批复：同意按约定的物业服务收费标准备案，备案的服务等级为二级，收费标准为1.00元/㎡.月。原告在物业管理过程中，向相关部门交纳了公共水、电等费用。但是并沒有提供证据证明被告应承担其中的份额及承担的依据方案等。
本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。原告为被告提供了物业管理服务，被告应当按照约定缴纳相应的物业管理服务费、分摊水电费等。被告从2014年7月1日起一直未向原告交纳上述费用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告请求被告支付上述时间段的物业管理服务费及滞纳金理由充分，本院依法予以支持，但是应该按照涉案房产证确认的面积118.15平方米计算物业管理服务费。关于被告以原告提供的物业管理服务未尽到合同约定的义务为由拒缴物业管理费的问题。物业服务合同具有公共性、垄断性的特点，业主与物业公司任何一方停止履行自己的合同义务均会造成对方较大损失，且易损害到其他业主的利益。原告作为管理者，主要义务是为业主提供物业管理服务，被告作为业主，其主要义务是缴纳物业管理费，被告与原告之间发生服务质量与缴纳物业管理费的冲突时，被告应在全面履行完自己的缴费义务后，再通过业主委员会协调沟通或诉讼等途径救济，调整相关的物业管理费。因此，被告的抗辫理由不成立，本院不予采纳。关于分摊公共水、电费、电梯维护维修费的问题。渉案物业服务合同虽然约定公共水、电费按实际用量分摊，电梯费按楼层系数分摊，被告亦应承担分摊，但是原告只提供了相关水、电费的用量和缴费情况，并无任何证据证明被告应承担其中的多少份额，对电梯维护、维修费并没有提供任何证据证实。因此，原告的此项诉讼请求理据不充分，本院不予支持。原告按双方约定的收费标准并经行政主管部门审查备案，其收费标准并无不妥。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告许向明欠原告英德市森鹏物业管理有限公司物业管理服务费1063.35元（2015年3月31日前）及滞纳金（滞纳金从逾期之日起至付清之日止，每日按每期欠费额的0.5‰计算）限于在本判决生效之日起三日内付清。
二、驳回原告英德市森鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费25元，由被告许向明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 黄文裕
二〇一五年六月二十四日
书记员 李 娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。