中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）最高法民申2256号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：新疆聚鼎典当有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区解放南路***号。
法定代表人：王维民，该公司负责人。
委托诉讼代理人：杨芯钰，乌鲁木齐市天山区幸福法律服务所法律工作者。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：古银华，男，1982年12月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司。住所地：新疆维吾尔自治区克拉玛依市林园路副**号。
负责人：苏林，该公司董事长。
再审申请人新疆聚鼎典当有限责任公司（以下简称聚鼎公司）因与被申请人古银华、新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司（以下简称普瑞铭公司克分公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2016）新民终480号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
聚鼎公司申请再审称：（一）一、二审程序违法。一审法院在庭审后与普瑞铭公司克分公司代理人进行的谈话，未经聚鼎公司质证，不能作为证据使用。一、二审法院根据该谈话意见，认定普瑞铭公司克分公司反对聚鼎公司的主张属程序违法。（二）一、二审判决认定事实错误。聚鼎公司与普瑞铭公司克分公司签订的《典当抵押合同》、《续当抵押合同》合法有效。即使房地产管理部门对案涉在建工程抵押只登记无编号，也不影响抵押登记的效力。且在建工程的土地使用权已办理了抵押登记，取得了他项权利证书，故聚鼎公司对案涉在建工程享有抵押权。（三）一、二审判决适用法律错误。聚鼎公司2010年3月23日享有抵押权在先，古银华与普瑞铭公司克分公司2010年10月26日签订购房合同在后。作为抵押人，普瑞铭公司克分公司未告知聚鼎公司有关购房合同的情况。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，在聚鼎公司已经办理抵押登记而古银华未办理过户登记的情况下，聚鼎公司可以对抗房产受让人行使抵押权。一、二审判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条等规定属适用法律错误。首先，古银华与普瑞铭公司克分公司签订的商品房购买合同，损害了聚鼎公司的合法权益，并非合法有效；其次，古银华购买的房产系商铺，并非居住房屋；再次，不动产所有权和抵押权在同一部门登记，2010年3月25日，案涉房屋办理了抵押登记，古银华在签订《商品房买卖合同》时，有条件知悉因案涉房屋设定抵押而长期不能办理过户登记的情况，其属明知，其主观上有过错。因此，一、二审判决认定古银华享有足以排除执行的实体权益错误。同时，一审判决认定普瑞铭公司克分公司主张案涉房产系古银华所有，反对聚鼎公司的主张。基于此，古银华与普瑞铭公司克分公司存在互相串通损害聚鼎公司利益的故意。故古银华对案涉执行标的不享有排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，聚鼎公司对案涉房产的抵押权具有对抗房产受让人所有权的效力。聚鼎公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。
普瑞铭公司克分公司提交意见称，聚鼎公司的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
本院再审审查时另查明：芙蓉花园小区的商品房预销售许可证载明，芙蓉花园1号楼，总建筑面积8324.3平方米；芙蓉花园2号楼，总建筑面积8156.4平方米。查封前的克拉玛依市房地产抵押登记簿载明：抵押人普瑞铭公司克分公司；抵押权人聚鼎公司；房地产面积5477.29㎡；房地产用途商业；房地产位置克拉玛依白碱滩区芙蓉小区；贷款期限半年；贷款金额800万元；办理时间2013.3.12。
本院经审查认为，聚鼎公司的申请再审事由不成立，理由如下：
第一，案涉抵押登记的抵押财产不明，案涉房产是否抵押聚鼎公司未尽到举证义务，应承担不利后果。（1）案涉抵押登记簿记载，“抵押人普瑞铭公司克分公司；抵押权人聚鼎公司；房地产面积5477.29㎡；房地产用途商业；房地产位置克拉玛依白碱滩区芙蓉小区；贷款期限半年；贷款金额800万元；办理时间2013.3.12”，而商品房预售许可证记载，本案中在建工程总面积为16480.7㎡。案涉抵押房产面积不足在建工程总面积的1/3,且登记簿上并未记载抵押房产的编号、位置、面积等具体信息。由此可见，抵押财产是不明确的。（2）根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条规定，物权登记簿是物权归属和内容的根据，具有公示效力；在建工程设立抵押，必须办理抵押登记，在抵押登记簿上有所反映，以达到公示的效果。抵押登记必须明确、具体。从查明的事实看，白碱滩区芙蓉小区商业房产抵押登记簿上所载抵押财产不明确，未能达到上述法律要求的公示效果，当事人即使查看抵押登记簿亦无法判断自己所购买的房产是否被抵押。（3）根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据本案事实及前述法条规定，普瑞铭公司克分公司虽然对部分房产进行了抵押登记，但登记不具体、明确，没有充分证据证明上述登记与案涉不动产有关。
第二，古银华与普瑞铭公司克分公司签订案涉《商品房买卖合同》后即支付了全部房款及费用，普瑞铭公司克分公司亦向其交付了房屋，后由古银华使用至今。因古银华是以取得案涉房产所有权为目的订立合同和支付相应价款，且对案涉不动产形成占有，鉴于聚鼎公司没有充分证据证明案涉不动产系抵押登记状态，故古银华的权利能够排除执行，一、二审判决认定并无不当。
此外，聚鼎公司提出的其他问题，虽然不属于本案核心问题，但本院一并予以说明。第一，关于聚鼎公司提出的一审法院在庭审结束后与普瑞铭公司克分公司代理人谈话，该谈话笔录未经质证的问题。普瑞铭公司克分公司经合法传票传唤无正当理由拒不到庭，其应自行承担缺席审判的相应后果，不涉及程序违法问题；至于谈话笔录，并非认定案件事实的依据，对聚鼎公司的利益没有影响；此外，聚鼎公司的该主张亦不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的法定再审理由。第二，关于聚鼎公司提出的根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，古银华和普瑞铭公司克分公司签订的《商品房买卖合同》无效的问题。一方面，根据上述分析，普瑞铭公司克分公司对部分房产的抵押登记与案涉不动产有关；另一方面，2015年《全国民事审判工作会议纪要》第25条规定，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，一般不予支持。根据该规定，聚鼎公司的该项主张不能成立。第三，关于法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定制定的目的和适用范围主要是“为了进一步规范民事执行中的查封、扣押、冻结措施”，并不是判断当事人实体权利的主要依据，原审法院也并非根据该条规定处理本案。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原审判决并未引用，故聚鼎公司提出原审法院适用上述两条规定错误的主张不能成立。
综上，聚鼎公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回新疆聚鼎典当有限责任公司的再审申请。
审 判 长 汪国献
审 判 员 李 春
审 判 员 杨 卓
二〇一七年九月二十九日
法官助理 杨 烨
书 记 员 李晓宇