四川自贡市沿滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0311民初702号
原告：魏伟，男，汉族，1986年4月21日出生，住四川省自贡市大安区。
委托诉讼代理人：张艳，四川中业律师事务所律师。
被告：自贡市创兴投资有限公司，住所地四川省自贡市沿滩区。
法定代表人：林国芬，董事长。
委托诉讼代理人：张菊容，四川泰逸律师事务所律师。
原告魏伟诉被告自贡市创兴投资有限公司（以下简称自贡创兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏伟及委托诉讼代理人张艳、被告自贡创兴公司的委托诉讼代理人张菊容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告魏伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告自贡创兴公司向原告支付逾期办证违约金21337.43元；2.判令被告立即退还原告契税及房屋面积价差共计5328.42元；3.本案诉讼费用由被告自贡创兴公司承担。事实与理由：2013年8月27日，原告魏伟与被告自贡创兴公司签订了《商品房买卖合同》，原告以一次性付款的方式购买被告自贡创兴公司坐落于沿滩区沿滩新城时代大道2号创兴▪龙湖时代10栋1-15-84号房屋，房屋总价为402593元。原告按合同约定，已提前于2013年8月24日向被告支付了全部购房款402593元、购房代收税费8460元及购房代收维修基金4822元。合同约定：若被告自贡创兴公司未能在交房之日起180日内为原告办理取得产权证书，每逾期一日，被告自贡创兴公司应按原告已付金额的万分之一向原告支付逾期办证违约金。原告已于2015年4月3日办理完毕房屋交接手续，领取房屋，被告为原告办理取得房屋所有权登记的时间为2017年3月13日，被告共逾期530日，被告应支付违约金21337.43元。此外，被告收取原告的房款为402593元，实际房款为401618元，被告收取的代收税费为8460元，实际税费为4016.18元，被告应退还原告多收取的费用5328.42元。为维护合法权益，故原告提起诉讼。
被告自贡创兴公司辩称：1.原告购买房屋是事实，但实际交房时间为2015年4月3日，按约定被告应当在2015年10月5日前为原告办理产权证书，实际办证时间为2017年3月13日，实际逾期时间为522天；2.被告确实向原告出具了清算表，清算表显示被告应当退还原告5328.42元，现被告已退还原告1598.53元，尚欠3729.89元未退；3.被告自贡创兴公司未在约定时间内交付房屋产权证是因为国土局在被告提交了所有手续且全部完善的情况下，未依法办理分户土地权证造成的，属于法定事由，不可抗力，不应当由被告承担责任，请求法庭驳回原告的诉讼请求。若法庭确认被告违约，则原告主张的违约金过高请求调整，计算基数应当以发票上的金额为准。
原告魏伟为支持自己的诉讼主张向本院提交了以下证据：
1.原告身份证复印件1份、被告企业公示信息复印件1份，拟证明原、被告的主体资格；
2.《商品房买卖合同》复印件1份、补充协议复印件1份，拟证明原告向被告购买房屋，签订了合同，约定购房款为402593元，被告未按约定办理产权证，被告应当承担违约责任；
3.收据复印件1份，拟证明原告按合同约定向原告一次性支付购房款402593元，并支付了代收税费8460元、代收维修基金4822元的事实；
4.入伙通知书复印件1份、住户信息登记表复印件1份、承诺书复印件1份，拟证明2015年4月3日原被告双方办理了房屋交接手续，领取了房屋的事实，被告应当在2015年10月1日前为原告办理产权手续；
5.发票复印件1份、收据复印件1份，拟证明原告交纳了物业费、装修管理费等；
6.不动产权证书复印件1份、不动产登记查询结果通知书复印件1份，拟证明被告为原告办理取得房屋所有权登记的时间为2017年3月13日，逾期530日的事实；
7.房款清算表复印件1份、不动产统一发票复印件1份、税收缴款书复印件1份，拟证明实际购房款为401618元，实际产生的购房契税为4016.18元，被告应当退还原告5328.42元，被告退了1598.53元，现在尚欠3729.89元；
8.自贡市创兴投资有限公司文件复印件1份（自创投司(2015)25号），拟证明被告未按期办理产权证书是被告自身的原因导致的。
被告自贡创兴公司为支持自己的诉讼主张向本院提交了以下证据：
1.土地使用权证复印件1份，2.EMS邮政快递单及签收状态复印件3份，自贡市创兴投资有限公司文件复印件3份(自创投司(2015)09号、21号、24号、函复印件1份，4.情况反映复印件1份，5.自贡市土地管理委员会会议纪要复印件1份，拟证明被告自贡创兴公司迟延交付房产证的直接原因是自贡市国土资源局未按规定办理分户土地使用权证以及市政府的行为造成的，属于法定免责事由，不可抗力，被告自贡创兴公司不应承担违约责任。
经庭审质证，被告自贡创兴公司对原告魏伟举示的证据1的证据三性均无异议；对证据2三性无异议，但是对其证明目的有异议，被告逾期办理产权证书的天数为522天，且在补充协议中约定了非被告的原因，造成逾期办理证书，被告不承担违约责任；对证据3、4、6、7均无异议；对证据5的证据三性均有异议，与本案无关；对证据8三性均有异议。原告魏伟对被告自贡创兴公司举示的证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，不能证明被告没有责任；对证据2是复印件，对真实性有异议；对证据3、4的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，不能证明被告在办证中没有责任；对证据5的三性均有异议，只是请示，与本案无关，不能达到其证明目的。
本院经审理认定事实如下：原告魏伟举示的证据1、2、3、4、6、7均来源合法，具有真实性，与本案具有关联性，符合法律关于证据三性的规定，本院予以确认，证据5与本案无关，本院不予确认，证据8由于是复印件，无原件核对，且复印件模糊不清，本院不约确认。被告自贡创兴公司举示的证据1-5不能证明是法定事由和不可抗力导致其不能及时办理房屋产权证，也不能证明是政府的原因造成的，故本院不予确认。2013年8月27日，原告魏伟与被告自贡创兴公司签订了《商品房买卖合同》和补充协议，合同约定由原告魏伟购买被告自贡创兴公司坐落于沿滩区沿滩新城时代大道2号创兴▪龙湖时代10栋1-15-84号房屋，房屋总价为402593元。合同签订前，原告魏伟于2013年8月24日向被告支付了全部购房款402593元及购房代收税费8460元和购房代收维修基金4822元等费用。合同签订后，原告魏伟已于2015年4月3日办理完毕房屋交接手续，并领取了房屋，但被告自贡创兴公司未按照合同约定自交房之日起180日内为原告魏伟办理取得产权证书，被告自贡创兴公司为原告魏伟办理取得房屋所有权登记的时间为2017年3月13日，实际逾期天数为529日。被告自贡创兴公司预收取原告魏伟的房款为402593元，实际房款为401618元，被告自贡创兴公司预收取原告魏伟的代收税费为8460元，实际缴纳税费为4016.18元，双方经结算后，被告自贡创兴公司应退还原告多收取的购房款和税费5328.42元，在诉讼中双方确认被告自贡创兴公司已退还了原告魏伟购房款和税费1598.53元。
本院认为：房屋买卖合同，是指出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，双方的房屋买卖合同关系成立，应该履行合同的约定。原告魏伟向被告自贡创兴公司支付了全部购房款，被告自贡创兴公司亦应当按约为原告魏伟办理房屋产权证。被告自贡创兴公司以未按约办理房屋产权证的原因是自贡市国土资源局未按规定办理分户土地使用权证以及市政府的行为造成的，属于法定免责事由和不可抗力，进行抗辩，但被告自贡创兴公司提供的证据不能证明是法定事由和不可抗力导致其不能及时办理房屋产权证，也不能证明是政府的原因造成的，其抗辩理由不成立。被告自贡创兴公司未按合同约定为原告魏伟办理房屋产权证，已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告自贡创兴公司应当向原告魏伟承担违约责任，且双方关于违约金的约定不违反法律规定，被告自贡创兴公司请求调整违约金的理由不成立。根据双方的合同约定，在房屋交付后的180日内，被告自贡创兴公司应该为原告魏伟办理房屋产权证，由于被告自贡创兴公司未履行该义务，每延期一日，被告自贡创兴公司应按已付房价的万分之一向原告魏伟支付违约金。原告王魏伟要求以预交的房款402593元作为违约金的计算依据，但缺乏法律依据，本院不予支持，因为合同约定按已付房款的金额计算违约金，但原告魏伟主张的房款金额是预付房款，并非是已付房款，该已付房款应当是双方结算后实际支付的房款，且多收的预付房款是应当退还的，不能计入已付款，其违约金请求应当以实际交纳的房款为基数按合同约定计算；原告魏伟实际支付的房款为401618元，双方实际的交房时间为2015年4月3日，已按时交房，被告自贡创兴公司应当从2015年4月4日起180日内，为原告魏伟办理房屋产权证，至2015年10月1日满180日，从2015年10月2日起计算违约时间，截止2017年3月13日违约天数为529天，以已付房款总额401618元为基数，按每日万分之一计算违约金为21245.59元。原告为要求被告自贡创兴公司退还多收取的购房款和税费5328.42元的请求，由于被告自贡创兴公司已支付了原告魏伟1598.53元，被告自贡创兴公司实际应当退还原告魏伟购房款和税费为3729.89元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告自贡市创兴投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏伟违约金21245.59元；
二、被告自贡市创兴投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告魏伟多支付的购房款和税费3729.89元；
三、驳回原告魏伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费466元，减半收取计233元，由被告自贡市创兴投资有限公司负担200元，由原告魏伟负担33元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川自贡市中级人民法院。并向四川自贡市中级人民法院预交上诉案件受理费466元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐文革
二〇一七年六月三十日
书记员 勾廷凤