福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0402民初709号
原告：罗和荣，男，1963年7月3日出生，汉族，个体户，住三明市梅列区。
被告：徐繁，男，1982年7月22日出生，汉族，个体户，住三明市梅列区。
被告：宋小红，女，1983年9月20日，汉族，无业，住三明市梅列区
二被告共同委托诉讼代理人：汤有华，福建葛忠恩律师事务所律师。
原告罗和荣与被告徐繁、宋小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月5日公开开庭进行了审理，原告罗和荣、被告宋小红及被告徐繁、宋小红的共同委托诉讼代理人汤有华到庭参加诉讼；于2017年4月21日公开开庭进行了审理，原告罗和荣、被告宋小红到庭参加诉讼，被告徐繁未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗和荣向本院提出的诉讼请求：1.确认双方签订的租赁合同已于2016年9月1日解除；2.徐繁、宋小红支付房租13250元及逾期利息1230元（逾期利息按年利率6%暂计至2016年11月1日，此后计至判决确定之日止）；3、徐繁、宋小红支付欠交的水电煤气费281.42元；4、徐繁、宋小红支付违约金2000元；5、没收徐繁、宋小红租房押金2000元；6、徐繁、宋小红支付财产损失费3000元（空调和床）；7、徐繁、宋小红返还水、电、煤气存折及房屋钥匙。诉讼过程中，罗和荣变更第3项诉讼请求为：徐繁、宋小红支付欠交的水电、垃圾处理费、污水处理费262.24元；变更第6项诉讼请求为：徐繁、宋小红支付财产损失费2000元；放弃第7项诉讼请求。事实和理由：2013年4月8日，罗和荣将位于三明市××区××新村××室的房屋出租给徐繁、宋小红，并于当日签订《房屋出租合同》，当日将房屋交付徐繁、宋小红使用。2013年10月起，徐繁、宋小红陆续开始拖欠租金，即2013年10月、2014年6－9月、2015年5月、2016年5－8月间的租金，并欠交水电、垃圾处理费、污水处理费。罗和荣多次催促徐繁、宋小红缴纳，徐繁、宋小红非但置之不理，还将室内空调、床盗走，拒不返还。为此，罗和诉至法院。
徐繁、宋小红辩称，1、罗和荣不具有诉讼主体资格；2、其已付清所有实际租赁期间的房租；3、《房屋出租合同》已于2016年5月8日解除；4、其没有违约行为，不应承担违约责任；5、其没有损害罗和荣的财产，不存在赔偿损失的情形；6、即使其尚欠2015年5月之前的房租，罗和荣要求其支付租金的诉讼请求也已超过了诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对到庭双方当事人无争议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，认定如下：
1、罗和荣的提供的三明市梅列区广域中介所的《通知》及宋小红提供的与魏炽柳的《房屋出租合同》、收条。
本院认为，罗和荣无证据证实徐繁收到该《通知》，且宋小红予以否认，不予确认；宋小红提供的与魏炽柳的《房屋出租合同》、收条与本案无关，不予确认。
2、罗和荣是否是适格主体。
本院认为，位于三明市××区××新村××室虽系林果所有，但林果同意罗和荣转租及罗和荣以个人名义提起诉讼，罗和荣依法享有主张相应的权利。故罗和荣是本案适格的诉讼主体。
3、《房屋出租合同》的解除时间。
本院认为，《房屋出租合同》到期后，徐繁、宋小红继续使用租赁物，并在原合同中签署续租，罗和荣没有提出异议，视为租赁关系的延续，租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。宋小红于2016年5月8日向罗和荣发微信表示将搬离承租屋，罗和荣于2016年5月25日知晓，故双方之间的《房屋出租合同》自2016年5月25日解除。
4、关于罗和荣的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。
本院认为，首先,从罗和荣与宋小红之间的微信记录，可以看出罗和荣一直在向宋小红主张权利，催收租金等费用。其次，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定：延付或者拒付租金的诉讼时效间为一年。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。而罗和荣起诉前最后一期租限届满不足一年。考虑本案债权的整体性和关联性，为保护双方合理信赖利益，故对徐繁、宋小红关于罗和荣要求其支付尚欠2015年5月之前的房租的诉请已超过诉讼时效的抗辩，不予采纳。
5、徐繁、宋小红应否承担2014年6月－9月、2015年5月、2016年5月－8月间的租金。
本院认为，（1）、宋小红提供的其银行交易明细清单，只能证明宋小红于2014年7月24日取现1500元、于2014年9月1日取现2500元，但无法证明罗和荣账户中2014年7月24日2400元、2014年9月1日2700元系宋小红转账支付的款项；（2）、宋小红提供的其2015年5月14日的银行交易明细清单，只能证明宋小红于当日取现1400元，但无法证明罗和荣账户中2015年5月18日1400元系宋小红转账支付的款项；（3）、罗和荣与徐繁、宋小红均认可2016年5月－8月徐繁、宋小红均未交纳租金，予以确认。由于双方解除合同时间为2016年5月25日，故徐繁、宋小红支付租金的截止日为2016年5月25日。综上，徐繁、宋小红拖欠罗和荣租金为2014年6－9月5400元（1350元×4个月）、2015年5月1350元、2016年5月1－25日1048元（1300÷31天×25天），合计7798元。
6、徐繁、宋小红应否支付欠交的水电、垃圾处理费、污水处理费262.24元。
本院认为，罗和荣提供的发票证实2016年5月电费75.32元、2016年6月电费45.84元、2016年7月电费10.14元、2016年8月电费10.46元，2016年4－7月生活垃圾处理费36元、2016年4－7月水费108.48元、2016年4－7月污水处理费56元，合计342.24元。由于徐繁、宋小红租赁至2016年5月25日，故徐繁、宋小红应承担2016年5月电费75.32元、2016年4－5月生活垃圾处理费18元，2016年4－5月水费54.24元，2016年4－5月污水处理费28元，合计175.56元，扣除徐繁、宋小红已支付的80元，故95.56元应由徐繁、宋小红承担。
7、徐繁、宋小红应否支付拖欠房租逾期利息及违约金，罗和荣能否没收押金。
本院认为，押金制度是房屋租赁合同关系中普遍存在的一种履约担保方式，本案设定的押金，目的是承租方未支付租金时出租方可获得补偿。该押金实质上也是违约金的一种。罗和荣要求徐繁、宋小红支付拖欠租金的逾期利息、违约金及没收押金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，可以看出逾期利息、押金、违约金不能一并提出。讼争《房屋出租合同》中约定的押金、违约金过分高于徐繁、宋小红违约造成的损失，应当予以调整，本院根据三明地区实际情况，酌定按800元计付，超出部分不予支持。
依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下：
坐落于三明市××区××新村××室产权人系林果，林果将该房出租给罗和荣，同意罗和荣转租，并委托罗和荣对该房进行管理、出租、收取租金及以个人名义提起诉讼等事宜。2013年4月8日，罗和荣与徐繁及见证方三明市梅列区广域中介所签订《房屋出租合同》一份，约定：甲方（罗和荣）将位于三明市××区××新村××室租赁给乙方（徐繁）使用，租期自2013年4月8日起至2014年4月7日止；月租金为1350元，于每月8日前交付下月房租，若超过三天未交清房租，甲方有权终止合同，并追究乙方的违约责任；乙方租用前向甲方押金2000元，合同期满后乙方无违约甲方应如数退还押金；租赁期间水、电、卫生费、煤气等费用由乙方负责；房租转入罗和荣农行卡6228482033129703616，违反上述约定的一方要向守约方支付违约金2000元。合同签订后，徐繁、宋小红按合同约定交纳押金2000元。讼争房屋由徐繁、宋小红承租。合同期限届满后，由徐繁、宋小红续租，2016年2月29日，徐繁在《房屋出租合同》中签署：续租。2015年10月，房租每月降至1300元。在承租过程中，由于房租等问题，宋小红于2016年5月8日向罗和荣发微信表示将搬离承租屋。之后，徐繁、宋小红搬离承租屋，并将室内空调搬走。罗和荣于2016年5月25日知晓。2016年5月26日，宋小红通过微信支付80元给罗和荣。罗和荣于2016年8月24日组织他人换琐而入。徐繁、宋小红承租期间拖欠罗和荣2014年6月－9月房租5400元，2015年5月房租1350元、2016年5月1－25日房租1048元，2016年5月电费75.32元、2016年4－5月生活垃圾处理费18元、2016年4－5月水费54.24元，2016年4－5月污水处理费28元。
诉讼中，罗和荣与徐繁、宋小红均同意被徐繁、宋小红搬走的空调作价2000元，由徐繁、宋小红占有、使用。经对帐，徐繁、宋小红已交纳了2013年10月的租金。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《房屋出租合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，是有效合同。合同到期后，徐繁、宋小红继续使用租赁物，并在原合同中签署续租，罗和荣没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。徐繁、宋小红未按合同约定及时支付房屋租金和代垫的水电费、垃圾、污水处理等费用给罗和荣，构成违约，应承担相应的民事责任。宋小红向罗和荣发微信表示搬离出租屋，罗和荣于2016年5月25日知晓，故双方之间的《房屋出租合同》自2016年5月25日解除。徐繁、宋小红提供的证据无法证明其已交纳了2014年4－9月、2015年5月、2016年5月1－25日的租金，故对罗和荣要求徐繁、宋小红支付上述租金及2016年5月水电费、2016年4－5月生活垃圾处理费、2016年4－5月污水处理费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于罗和荣要求徐繁、宋小红支付2016年5月25日之后至2016年8月间的租金及拖欠的水电、垃圾、污水处理费的主张，虽然徐繁、宋小红搬离后未就上述费用数额进行核对，但该义务属于租赁合同解除之后的附随义务，并不影响出租人占有、使用、收益租赁物的权利，故该费用不予支持。关于罗和荣要求徐繁、宋小红支付拖欠房租逾期利息、违约金及没收押金的主张，由于徐繁、宋小红已交付的押金2000元即为违约金，合同中又另行约定违约金2000元，以上过分超出罗和荣实际损失，应当予以调整，本院根据三明地区实际情况，酌定按800元计付，超出部分不予支持。因罗和荣已向徐繁、宋小红收取了违约金性质的押金2000元，应当用于抵扣本院认定的违约金，不足部分应冲抵租金。罗和荣放弃其第七项的诉讼请求，系其对自己诉讼权利的合法处分，不违反法律规定，予以准许。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条(?javascript:SLC(21651,224)?)第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，第二百三十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决如下：
一、确认罗和荣与徐繁、宋小红签订的《房屋出租合同》于2016年5月25日解除；
二、徐繁、宋小红于本判决生效后三日内向罗和荣支付租金7798元，水电费、生活垃圾处理费、污水处理费95.56元，合计7893.56元；
三、徐繁、宋小红于本判决生效后三日内向罗和荣支付违约金800元；
四、徐繁、宋小红已交付给罗和荣的押金2000元，可用于冲抵前述债务；
五、徐繁、宋小红于本判决生效后三日内向罗和荣支付空调损失费2000元；
六、驳回罗和荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费344元，减半收取计172元，由罗和荣负担122元，由徐繁、宋小红负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审判员 郑文红
二〇一七年四月二十六日
书记员 高雨馨
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条(?javascript:SLC(21651,224)?)承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁关系继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
PAGE