山东省威海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）威民四终字第164号
上诉人（原审原告）：荣成市利威新型建材厂。
法定代表人：刘俊生，该厂厂长。
被上诉人（原审被告）：荣成市隆高建筑工程有限公司。
法定代表人：高巧玲，经理。
上诉人荣成市利威新型建材厂因租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2012）荣民初字第465号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
原审法院查明，根据原、被告提交的相关证据，以及（2010）荣民初字第406号民事判决书、（2010）威民一终字第887号民事判决书、（2011）荣崖民初字第712号民事判决书、（2013）威民四终字第38号民事判决书等，可以认定以下事实：
2003年8月8日，刘俊生与被告签订房屋租赁合同，约定：被告将其所有的养猪场出租给刘俊生作为厂房使用，年租金16600元，租赁期限自2003年8月8日至2009年8月8日，期满后可续签合同；付款方式为刘俊生每年8月8日一次性付清当年租金。同年9月9日，刘俊生在荣成市工商局申请设立荣成市利威新型建材厂，企业性质为个人独资企业，经营范围及经营方式为轻质建筑材料制造销售。同年10月10日，刘俊生的女婿周兴力又代表原告与被告公司再次签订补充租赁合同，合同约定：原告可拆除猪场内两排猪舍以建造车间，其余改造必须经甲方同意方可进行。在猪场内建造的车间必须在2003年12月底前完工，车间必须按照原告生产车间草图施工，如未按照要求完工，原告应向被告交纳年租金50%的违约金。租赁合同解除后，原告不得破坏车间，车间归被告所有。该合同上有原告加盖的公章。
另查明，2004年12月10日，被告与闫洪华签订房屋买卖合同，被告将已租赁给原告的原养猪场厂房以180000元的价格卖给闫洪华。闫洪华于当日付清房款，被告将该厂房的全部手续交付闫洪华。2005年8月8日，被告将厂房交付闫洪华。同年12月15日，闫洪华与其丈夫王福臣告知上述买卖事宜，并通知原告按照年租金20000元交纳2006年1月8日前5个月的租金、2006年1月8日后增加房屋租金至每年36000元及到期不交纳租金亦不搬迁的法律后果。原告接到告知书后，明确复函不同意增加租金，要求按原合同继续履行。原告与闫洪华、王福臣二人就此产生纠纷，闫洪华、王福臣将原告厂房大门封门。2009年8月6日，原告以闫洪华、王福臣于2008年3月23日将厂房上锁、将厂房内的设备及物资等生产资料转移致使无法正常生产经营为由诉至本院，要求返还模具、工具及设备并赔偿停业损300000元。原审法院审理后，作出（2010）荣民初字第406号民事判决书，判决闫洪华、王福臣返还物资一宗，并赔偿原告2008年4月至2009年8月的停业损失73677元。原告、闫洪华与王福臣均不服一审判决，提出上诉。经威海市中级人民法院审理后，除认可一审查明的事实外，还查明原告因未按规定参加年审，于2008年11月14日被工商机关吊销营业执照，并据此作出（2010）威民一终字第887号民事判决，认定原告吊销营业执照之日起至租赁合同期限届满之日即2009年8月8日止的营业损失应由原告与闫洪华、王福臣均担，改判赔偿原告经济损失52103元。
又查明，2011年12月27日，案外人闫洪华以原告法定代表人刘俊生、周兴力为被告，以本案被告为第三人向本院提起诉讼，要求刘俊生、周兴力给付租金66400元。原审法院经审理后，作出（2011）荣崖民初字第712号民事判决，认为刘俊生作为荣成市利威新型建材厂的投资人及租赁合同的签订人是该案的适格被告，闫洪华作为原租赁合同的承继方，承继了荣成市隆高建筑工程有限公司的全部权利义务，判决刘俊生按照合同约定的租金标准支付租金66400元。刘俊生、闫洪华均不服一审判决，提出上诉。威海市中级人民法院经审理后，作出（2013）威民四终字第38号民事判决书，判决刘俊生支付2005年8月8日至2008年3月23日的租金43487元。
2012年5月2日，原告诉至原审法院称，2003年8月，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定，被告将其所有的养猪场租赁给原告使用，年租16600元，租赁期限自2003年8月至2009年8月8日。同年10月10日，双方又补充约定，原告可以按照图纸拆除和改造车间等附属设施，如未按照要求施工，原告应向被告交纳年租金50%的违约金，租赁合同解除后，车间归被告所有等内容。原告随后按照合同约定，对原厂房进行修缮、改建、增添附属设施，花费资金396000.39元。被告私自转卖厂房的行为侵犯了原告的优先购买权，属于无效行为，也致使原告不能达成合同目的，造成巨大损失，要求被告赔偿原告建设补偿款。被告辩称，原告诉称的双方订立租赁合同的内容属实，但被告私自转卖及造成原告损失的主张没有依据。被告已经将租赁物转卖案外人闫洪华，所有合同权利义务也一并转让给闫洪华，已由案外人与原告发生租赁关系，被告不再是出租人，被告不应成为本案被告。
原审法院认为，本案的争议焦点为被告出卖租赁物的行为是否给原告造成损失及被告作为本案被告主体是否适格。被告作为原告租赁的厂房的所有权人有权处分自己的财产，有权出卖租赁物。根据买卖不破租赁的规则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。从被告2004年12月10日与闫洪华签订买卖合同，到2005年8月8日将租赁厂房交付闫洪华，直至2008年3月23日王福臣封闭大门前，原告的生产经营均正常进行，没有因被告转让租赁物造成损失。虽然被告在出卖租赁物前，未在合理期限内通知原告，但在（2010）荣民初字第406号案件中，原告自述与闫洪华多次协商按照原合同继续履行，且自2005年12月15日，闫洪华与其丈夫王福臣告知上述买卖事宜之日起，至本次起诉前，原告均未提起撤销之诉，应视为原告已经认可闫洪华、王福臣承继了被告在租赁合同中全部权利义务，放弃了在法定期限内行使撤销权的权利。原告之后因王福臣封闭大门造成的停业损失，系变更之后的合同主体的违法行为造成的损失，该损失已经威海市中级人民法院依法判决，获得赔偿，与被告无关。基于以上两点，原告主张被告违法转让租赁物给原告造成损失，无事实和法律依据，不予支持。关于被告主体是否适格，根据前述理由，原告在与租赁物受让人闫洪华、王福臣协商继续履行合同的过程中已经认可租赁物转让的事实，认可了闫洪华、王福臣作为租赁合同的承继方，也认可了被告已经退出了该合同，丧失了合同主体资格的事实。合同主体变更后，原告向被告主张赔偿其改建租赁物的费用显系主体不适格。综上，原告的起诉理由不当，不予支持。被告答辩理由正当，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，裁定：
驳回原告荣成市利威新型建材厂的起诉。
上诉人荣成市利威新型建材厂不服，向本院提起上诉，请求撤销原裁定，改判支持上诉人的请求或发回重审。理由：一、原审适用法律错误。上诉人投入大量人力物力建设厂房，使得租赁物增值。不应剥夺上诉人取得赔偿的权利。二、被上诉人侵犯了上诉人的优先购买权。三、对本案，原审不应驳回起诉，应进行实体审理。
被上诉人荣成市隆高建筑工程有限公司未提出答辩意见。
本院经审查认为，上诉人主张与被上诉人签订合同后，按照合同约定，对原厂房进行了修缮、改建、增添附属设施，花费资金30余万元，因被上诉人私自转卖厂房的行为致使上诉人不能达成合同目的，并造成巨大损失，要求被上诉人赔偿上诉人建设补偿款。其诉讼请求不属于优先购买权未得到实现直接造成损害的损害请求权，而是涉及其建设添附部分的损失是否存在，是否应由被上诉人承担，对该部分请求，上诉人具有诉权，应当进行实体审查。原审法院在没有对被上诉人与案外人的房屋买卖标的物是否包含上诉人添附增值部分价款进行实体审查的情况下，直接认定上诉人没有诉权不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销荣成市人民法院（2012）荣民初字第465号民事裁定；
二、指令荣成市人民法院对本案进行审理。
审 判 长 赵 芳
审 判 员 李秀霞
代理审判员 黄 诺
二〇一四年十一月一日
书 记 员 邹 乔