南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄民初字第1692号
原告（反诉被告）周金霖（曾用名周金林），男，1959年2月17日生，汉族。
原告（反诉被告）钱芝华,女,1969年3月26日生，汉族。
原告（反诉被告）周某。
法定代理人周金霖，男，1959年2月17日生，汉族。
法定代理人钱芝华，女,1969年3月26日生,汉族。
上述三原告共同委托代理人蒋黎军，江苏当代国安律师事务所律师。
被告（反诉原告）吕崇霖,男,1989年10月28日生，汉族。
委托代理人张可强，江苏维世德律师事务所律师。
委托代理人张龙，江苏维世德律师事务所律师。
原告（反诉被告）周金霖、钱芝华、周某与被告（反诉原告）吕崇霖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。周金霖、钱芝华及委托代理人蒋黎军、吕崇霖的委托代理人张可强及张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周金霖、钱芝华、周某诉称：2015年6月20日，原告与被告在江宁区新东居房产中介公司的居间下签订了《房屋买卖合同》一份，约定：被告将南京市江宁区XX号天鹅湖花园XX幢1308室（以下简称天鹅湖花园1308室）以148.8万元出售给原告，原告于2015年6月20日交付定金2万元，大约于2015年7月10日交付48万元首付款，剩余尾款98.8万由银行按揭贷款支付。合同签订当日，原告向被告支付2万元定金。2015年7月6日，原、被告又签订《南京市江宁区房地产买卖契约》一份，约定在契约生效后10日内共同向房屋权属登记机关申请办理上述房屋所有权转移登记及向土地管理部门申请办理上述房屋土地使用权变更手续。同日，由南京恒泰非融资性担保有限公司提供担保，原告在银行办理贷款，双方签订了贷款相关的资料文件。原告提出于2015年7月7日向被告支付首付款，被告提出等贷款审批下来后再付首付款。银行贷款审批通过后，2015年7月13日双方到农业银行交付首付款时，被告再次拒收原告首付款。2015年8月5日，原告委托江苏当代国安律师事务所律师发函给被告，要求被告提供收款帐号并办理房屋过户手续，并承担继续履行双方签订的房屋买卖合同的违约责任。但被告拒绝履行，并以律师函的形式通知原告解除双方的房屋买卖合同，原告对此不认可，不同意解除。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判令：确认被告解除2015年6月20日签订的《房屋买卖合同》没有效力，被告与原告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》和《南京市江宁区房地产买卖契约》;被告协助原告将天鹅湖花园1308室房屋转移登记至原告名下，并协助办理上述房屋的所有权证和土地使用证；被告将天鹅湖花园1308室房屋交付给原告。
被告吕崇霖辩称：合同签订后被告一直积极履行合同义务，但是原告在支付2万元定金以后拒绝按照合同约定期限支付首付款，而且在被告给予的合理期限内仍然拒绝支付，导致被告取得售房款的合同目的落空，该合同已经解除，被告不再负有继续履行的义务；原告仅仅履行了2万元定金的支付义务，仅占合同约定售房款的七十四分之一，合同大部分的房款支付均未履行，该合同已经无履行必要；本案合同的解除系因原告拒不支付首付款的违约行为导致，原告的诉讼请求无事实法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。
吕崇霖反诉称：2015年6月20日，双方签订了《房屋买卖合同》，根据约定，反诉被告应于2015年6月20日支付定金2万元，大约于2015年7月10日（后明确约定为2015年7月8日）交付被告48万元首付款，剩余尾款98.8万由银行按揭贷款支付。合同签订当日，反诉被告仅支付了2万元定金。合同约定的首付款支付期限届满后，反诉被告以各种理由拖延支付。双方约定于2015年7月14日同去办理房产抵押解押手续，但是直至2015年7月14日，反诉被告仍拒不履行付款义务，无奈之下，反诉原告于2015年8月6日以律师函形式通知反诉被告解除双方签订的《房屋买卖合同》。反诉被告未按合同约定支付首付款，且在反诉原告要求的合理期限内仍拒不履行，导致反诉原告取得售房款之合同目的不能实现，已构成违约，且合同已无履行之基础与必要，反诉原告有权解除合同。故提起本案反诉，请求法院判令解除反诉原告与反诉被告就天鹅湖花园1308室房屋签订的《房屋买卖合同》和《南京市江宁区房地产买卖契约》。
周金霖、钱芝华、周某针对反诉辩称：1.涉案房屋买卖契约合法有效，双方应遵照执行。2.吕崇霖无权解除涉案合同，合同履行过程中反诉被告并无违约之处，但反诉原告吕崇霖一再拒收反诉被告首付款，不按约定并拖延履行合同，已严重违约，吕崇霖没有收到首付款，是其自身设置的障碍造成的。反诉被告准备了足额的首付款，反诉被告要求继续履行合同的律师函以及起诉到法院的事实，都可以证明反诉被告不可能拒付首付。在反诉原告毁约的情况下，反诉被告出于资金安全和自我保护行使不安抗辩权，暂缓支付首付款。3.涉案合同没有约定解除条款，不存在约定解除合同的情形，本案也不符合法定解除的情形。首付款占总房价的30%左右，并不是主要债务，而且反诉被告准备了足够的首付，并按合同约定申请了贷款，已通过银行审批。现在只要反诉原告接受房款，合同就可以顺利履行。4.造成本案合同暂时不能履行的主要矛盾是反诉原告提出的补充协议不能达成，但双方买卖房屋的意思表示是真实的，也就是说只要对补充协议内容双方有所确定，本合同就可以顺利履行。具体在本案中，只要法院判决确定本案合同履行方式、期限等，双方当事人就可按判决条款依照执行，而且本合同不存在事实和法律上不能履行的情形。因此，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：周金霖与钱芝华系夫妻关系，周某系周金霖与钱芝华的婚生子女，现未成年。2015年6月20日，周金霖与吕崇霖在江宁区新东居信息咨询中心的居间下签订了《房屋买卖合同》一份，主要约定：吕崇霖（甲方）将天鹅湖花园1308室以148.8万元出售给周金霖（乙方），乙方于2015年6月20日交付定金2万元，大约于2015年7月10日交付48万元首付款，剩余尾款98.8万由银行按揭贷款支付；办理过户手续的各项税费由乙方承担。合同签订当日，周金霖向被告支付2万元定金。2015年7月6日，吕崇霖（甲方）与周金霖、钱芝华、周某（乙方）又签订《南京市江宁区房地产买卖契约》一份，约定：甲方自愿将天鹅湖花园1308室房屋出售给乙方，房屋价款为148.8万元；乙方在2015年6月20日前支付定金2万元，2015年7月8日支付首付款47.8万元，剩余房屋尾款99万元由银行按揭贷款直接打入甲方账户；甲、乙双方定于乙方付清余款时正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；在契约生效后10日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续；应当缴纳的税费由乙方承担。2015年7月6日，吕崇霖为配合周金霖在中国银行办理贷款手续，出具已付首付款证明一份。但周金霖、钱芝华、周某并未向吕崇霖实际支付首付款。2015年7月13日，周金霖、钱芝华向中国银行申请房屋贷款审批通过。2015年8月5日，周金霖委托江苏当代国安律师事务所律师蒋黎军向吕崇霖发出律师函，要求吕崇霖在收到律师函后3日内速与周金霖联系，向其提供收款账号以接收首付款、办理房屋过户手续及在中国银行的按揭贷款到账后办理房屋交接手续。2015年8月6日，吕崇霖委托江苏曙东律师事务所律师向蒋黎军律师发出律师函，该函称因周金霖未按合同约定支付首付款，已构成违约，给其造成了重大损失，特此函告解除双方的房屋买卖合同。
另查明：2015年7月1日至2015年8月4日期间，钱芝华在南京银行江宁支行的银行账户（帐号为62×××90）余额大于495401.55元。
本案审理中，为表明具有履行合同的诚意和履行合同的能力，周金霖、钱芝华、周某于2016年3月2日向本院预交了146.8万元的合同履行保证金。
上述事实有房屋买卖合同（买卖契约）、收条、付款证明、银行账户对账单、律师函、本院庭审笔录等证据证明。
因双方意见分歧较大，致本案调解未果。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周金霖与吕崇霖于2015年6月20日签订的《房屋买卖合同》及周金霖、钱芝华、周某与吕崇霖于2017年7月6日签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》均系双方当事人的真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
原、被告双方签订合同后，周金霖、钱芝华准备了足额的首付款，亦按照合同约定向银行申请了贷款，并已通过银行审批，且周金霖于2015年8月5日即发出律师函要求吕崇霖继续履行合同并向其提供接收首付款的银行账户，足以证明周金霖一方具有继续履行合同的意愿及履行合同的能力。本院认为，即使周金霖一方未能完全按照合同约定的期限即2015年7月10日交付首付款，构成违约，但是并不因此构成根本违约。《中华人民共和国合同法》九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，2015年8月5日周金霖及钱芝华向吕崇霖发出律师函要求继续履行合同时，比约定的支付首付款的时间虽有迟延，但迟延期间尚不足一月，且吕崇霖亦未举证证明其向周金霖一方提供了首付款的收款帐号，并催告周金霖、钱芝华在合理期限内履行支付首付款义务，故吕崇霖的主张不符合合同法定解除的条件，又因双方未在合同中约定解除合同的情形，故吕崇霖要求解除《房屋买卖合同》和《南京市江宁区房地产买卖契约》的诉讼请求依据不足，本院不予支持。周金霖一方为表示其具有履行合同的诚意及履行合同的能力，已向本院预交了履约保证金，且双方签订的房屋买卖合同中对房屋价款支付方式、房屋交付及办理房屋的所有权证和土地使用证等事项均有约定，故双方应按照原合同约定继续履行。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）周金霖、钱芝华、周某与被告（反诉原告）吕崇霖签订的《房屋买卖合同》和《南京市江宁区房地产买卖契约》继续履行。
二、驳回周金霖、钱芝华、周某的其他诉讼请求。
三、驳回吕崇霖的反诉请求。
本案案件本诉受理费18192元，保全费5000元，反诉受理费80元，合计23272元，由吕崇霖负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 陈 依
人民陪审员 伍世梅
人民陪审员 唐晓妹
二〇一六年三月八日
见习书记员 刘 洋