江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第0078号
上诉人（原审被告）盐城市洋东置业有限公司，住所地盐城市黄海东路2号。
法定代表人胡夕山，该公司董事长。
委托代理人万光德，江苏中盐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈文华，无业。
委托代理人刘学祝。
上诉人盐城市洋东置业有限公司（以下至判决主文前简称洋东置业公司）因与被上诉人陈文华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2013）亭民初字第2363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年6月3日，原告陈文华与被告洋东置业公司签订一份《房屋拆迁协议》，协议约定，洋东置业公司因洋东新村旧城改造一期工程的需要，拆除陈文华位于西巷1号的住宅，合计补偿陈文华70万元人民币。协议签订后，陈文华将房屋交付洋东置业公司拆除。
2007年6月3日，陈文华与洋东置业公司又签订一份《拆迁户购买安置房协议》，约定陈文华向洋东置业公司购买丽阳招商城4号楼402、403室安置房，购房成本价2000元／平方米。协议中还注明洋东置业公司同意陈文华优先购买2个自行车库。
协议签订后，陈文华因对拆迁安置不满意，与洋东置业公司发生纠纷。经双方协商，2009年12月24日，洋东置业公司法定代表人胡夕山向陈文华出具书面承诺，载明：“经友好（协商），洋东公司同意安排三个车库给陈文华拆迁户，其中有一个在11号楼南侧面安置，两个在付（附）近9号-10号楼下面安置。不在（再）计算任何费用。”
2011年4月18日，洋东置业公司与陈文华签订两份《车库借用协议》，约定陈文华借用洋东置业公司9号楼10号（8.78平方米）、11号（8.18平方米）车库，借用期2年。洋东置业公司工作人员许培钧在两份协议上均标注：“经胡总同意，该费用在拆迁协议中扣除，待安置11号楼车库时合并结账”2012年2月28日洋东置业公司工作人员许培钧出具一份清单，载明“经（洋东置业公司）胡总同意，11号楼10号车库建筑面积25.82平方米出售安置给陈文华…按当时胡总同意，陈文华提供条子，结算10平方米内不计算费用，该车库为15.82×3360=53155元。”“原已拿9#10、11号车库8.78、8.18平方米按亭信联文收取费用为28832元，另11号楼10平方为33600元，合计62432元，在拆迁补充协议中扣除。”双方对交付的车库位置以及是否应当交费发生分歧。洋东置业公司认为11号楼底层车库内过道南侧的任意一间车库均符合承诺的交付条件，拟将9号车库（面积为12.39平方米，在车库内过道南侧，南墙在8号、10号车库的中间位置）交付陈文华。陈文华要求洋东置业公司无偿交付10号车库（车库南墙与主体楼南墙重合，面积为25.82平方米），双方未能达成一致。陈文华遂于2012年8月21日向法院起诉，要求法院判令洋东置业公司交付丽阳招商城11号楼南侧面的10号车库。法院于2012年11月17日作出（2012）亭民初字第3266号一审民事判决，判令洋东置业公司于判决生效之日起十日内将位于盐城市亭湖区丽阳招商城11号楼南侧面的10号车库交付给陈文华。洋东置业公司不服上诉，二审期间洋东置业公司向法院提交了2012年12月18日洋东置业公司与戴振彬签订的丽阳广场11幢10号车库商品房买卖合同。在该案发回一审法院重新审理后，陈文华将诉讼请求变更为：1、请求人民法院判令洋东置业公司交付盐城市亭湖区丽阳商城11号楼南侧面的一间车库；2、如该南侧面车库全部销售完毕则请求赔偿原告损失（10号车库的转让款）。
一审另查明：（车库销售情况）2012年6月19日，洋东置业公司与戴振彬签订《商品房买卖合同（草案）》，2012年12月18日，洋东置业公司与戴振彬又签订《商品房买卖合同》，洋东置业公司将丽阳广场11幢10号25.71平方米的车库，以3360元／平方米的价格出售给戴振彬，总价款为86386元。经法院向房产登记机关查询，11号楼南侧面2、7、10、13、14、15、16、17号车库《商品房买卖合同》已经在房产登记部门登记备案，南侧面1、4、5、8、11车库尚未有销售登记备案记录。在审理过程中，洋东置业公司陈述11号楼通道南侧未在房产登记部门销售登记备案的车库中，除9号车库外均已经实际交付给其他拆迁户，10号车库是最后一个出售的；陈文华向法院主张，因洋东置业公司明确表示11号楼除南侧9号车库外没有其他车库可以提供给原告，虽然房产部门查询显示尚有部分车库销售未登记备案，但为了避免与第三人之间可能产生的纠纷，原告陈文华确定诉讼请求为要求被告洋东置业公司按照丽阳广场11幢10号车库的销售价格赔偿原告86386元。
一审法院认为本案争议焦点为：1、洋东置业公司法定代表人胡夕山向陈文华书面承诺给付“11号楼南侧面车库”，其中“南侧面”的含义是什么。2、胡夕山承诺书的性质是否为洋东置业公司单方的赠与合同，洋东置业公司是否可以单方撤销。3、陈文华是否应当给付洋东置业公司车库款。
关于争议焦点1，首先，胡夕山承诺书中的“11号楼南侧面车库”，从字面理解，该车库应当在11号楼南侧，且至少有车库的部分墙体与11号楼建筑物南侧外墙重合，即车库南墙即建筑物南墙，否则就不能称之为南侧面；而洋东置业公司将“11号楼南侧面车库”理解为中间通道的南侧，显然不符合汉语“南侧面”的基本语义。11号楼9号车库位于车库内部通道的南侧，该车库的南墙在8号、10号车库的中间位置，与11号楼建筑物南侧外墙尚有约3-4米的距离，显然不能称之为“南侧面车库”。其次，承诺书中的“11号楼南侧面车库”，选定的基准参照物是“11号楼”，从而可以确定车库应当在“11号楼”的南侧面。而洋东置业公司将11号楼车库内的“过道”作为基准参照物，显然缺乏依据。第三，即便陈文华、洋东置业公司对“南侧面”的解释都是合理的，洋东置业公司作为开发商，其法定代表人对建筑物位置、结构的了解与陈文华相比更具有专业知识，居于优势地位，因此，应当作出对洋东置业公司不利的解释，故应当理解为10号车库符合承诺书中交付车库的条件，而9号车库不符合承诺书的约定。
关于争议焦点2，胡夕山于2009年12月24日出具的承诺书的性质问题。承诺书中有“同意”二字，表示胡夕山赞同陈文华的意愿，在原拆迁安置补偿的基础上再免费“安排”三间车库给陈文华。陈文华持承诺书向洋东置业公司主张权利，也表示陈文华对该承诺书内容的认同。公司的意志主要是由其法定代表人表示，故胡夕山作为洋东置业公司法定代表人所作出的承诺，洋东置业公司应当兑现，故应当视为陈文华与洋东置业公司双方已经就免费“安排”三间车库达成合意，该承诺是对原拆迁合同的补充，不是洋东置业公司单方的赠与合同，因此洋东置业公司不可以单方撤销。
关于争议焦点3，安置10号车库陈文华是否需要给付洋东置业公司车库款的问题。2011年12月21日盐城市亭湖区集中处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室作出《关于洋东新村车库价格问题信访事项的会办纪要》，只是该办公室提出的“拟与开发商协调”，对拆迁户购买的全地下、半地下车库按照1700元／平方米结算，全地上车库按照2000元／平方米结算，超出10平方米以上按照3000元／平方米结算的方案，洋东置业公司无证据证明陈文华已经接受了《会办纪要》提出的方案而放弃了洋东置业公司无偿给付的三间车库，故该《会办纪要》对陈文华无约束力。因此，洋东置业公司无权要求陈文华因选择10号车库另行支付房款。
2012年2月28日洋东置业公司工作人员许培钧出具的清单表明，洋东置业公司当时拟收费并向陈文华交付的是10号车库，而洋东置业公司在双方争议过程中将11号楼南侧面的10号车库出售，并表示11号楼南侧9号车库外的其他车库虽未签订合同登记备案，但均已实际交付给拆迁户，无其他车库向陈文华交付，而一审法院认为9号车库不符合承诺书约定的交付条件，故洋东置业公司行为构成违约。因承诺书确定的该事项已经无法实际履行，根据洋东置业公司的陈述，11号楼南侧面的10号车库是最后售出的，10号车库符合承诺书中约定的“南侧面”条件的车库，因此，陈文华要求按照11号楼南侧面的10号车库出售价格86386元予以赔偿符合法律规定，故陈文华要求洋东置业公司赔偿未能按照承诺交付车库的损失86386元的诉讼请求应予支持。被告辩称9号车库也是位于11号楼南侧面，以及陈文华应当支付车库款的辩解意见均不予采信。遂判决：被告盐城市洋东置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告陈文华损失86386元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1959元，由被告盐城市洋东置业有限公司负担。
上诉人洋东置业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、本案争议的承诺书应当是一份赠与合同，而非拆迁补偿安置合同，上诉人可以撤销该赠与；2、一审判决中对承诺书中“南侧面”的理解不正确，上诉人提供的9号车库符合承诺书的约定；3、原审判决要求上诉人以10号车库的销售价补偿被上诉人无事实依据，应当依照《会办纪要》的安置标准计算车库价格。综上，请求撤销一审判决，依法改判上诉人向被上诉人赔偿21029元，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人陈文华答辩称：1、本案承诺书的性质应为拆迁补偿安置合同，而非上诉人所称的赠与合同，该承诺不可撤销。2、一审判决赔偿款与客观事实虽有一定误差，但适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。
二审审理过程中，被上诉人陈文华向本院提交上诉人与案外人周尤锋签订的《车库借用协议》一份及收款收据两张，用以证明车库销售价格高于一审认定3360元每平米的标准，上诉人对此不予认可。
本院认为：1、关于案涉承诺书的性质问题，上诉人洋东置业公司基于被上诉人陈文华房屋被拆迁，承诺在原安置补偿外另行安排三间车库，该承诺为拆迁补偿安置协议的一个组成部分。故上诉人认为该承诺书属于赠与合同性质并要求撤销的上诉理由不能成立；2、关于案涉车库“南侧面”方位的理解问题。一审判决结合车库平面图中标明的具体情况以及上诉人洋东置业公司曾就10号车库要求被上诉人补交款项的事实，并根据公众的正常认知和现场客观状况，认定争议“南侧面”车库为10号车库是正确的。上诉人认为“南侧面”车库为车库过道的南侧的理由与事实不符，本院不予支持；3、关于赔偿价格的计算标准问题，上诉人所提交的《会办纪要》并非由本案双方当事人所签订，对被上诉人不具有约束力，上诉人认为应依此确定赔偿标准缺乏事实及法律依据。涉案10号车库已实际出售，一审按照销售价格作为被上诉人的损失依据并无不当，上诉人要求依照《会办纪要》中明确的拆迁安置价格赔偿被上诉人损失的理由依据不足。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1434元，由上诉人盐城市洋东置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 臧 峰
二〇一四年四月十日
书 记 员 周亚梅