广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初531号
原告：周红燕，女，汉族，1971年7月31日出生，住广东省东莞市东城金源花园Ｃ区，
委托代理人：李焕荣，广东理正明律师事务所律师。
委托代理人：李丽云，广东理正明律师事务所律师。
被告：叶衬联，女，汉族，1984年11月2日出生，住广东省东莞市，
委托代理人：刘函秋，广东法仕律师事务所律师。
委托代理人：邓自芬，广东法仕律师事务所律师。
被告：东莞市爱卓实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市南城区福民大厦*楼****号。组织机构代码为06149962-6。
法定代表人：陈伟，该公司总经理。
委托代理人：王淑娟，广东国锋律师事务所律师。
原告周红燕诉被告叶衬联、东莞市爱卓实业投资有限公司（以下简称“爱卓公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月14日受理后，依法由审判员施文峰担任审判长，与代理审判员陈波、人民陪审员李慧霞组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭进行审理。原告周红燕的委托代理人李焕荣、李丽云，被告叶衬联的委托代理人刘函秋、邓自芬，被告爱卓公司的委托代理人王淑娟到庭参加诉讼。本案调查取证期间，不计入审限。本案现已审理终结。
原告周红燕诉称：一、周红燕为案涉铺位的合法使用权人。2006年，案外人东莞市厚街镇村民委员会（以下简称“厚街村委会”）作为甲方，王志荣作为乙方，双方签订了《租借土地协议书》、《转租协议》和《补充协议》（这三份协议下称“2006协议”），约定王志荣对案涉地块拥有合法使用权及开发建设的权利。2008年2月26日，王志荣与案外人东莞市置地投资发展有限公司（以下简称“置地公司”）达成协议，约定将上述2006协议中的乙方变更为置地公司，相应的权利义务均由置地公司承接。置地公司在上述2006协议的原件、复印件上盖章签字以确认。该转让情况告知了厚街村委会和东莞市厚街镇厚街菊塘经济合作社（以下简称“菊塘经合社”）。2008年3月18日，周红燕与置地公司签订了《转租协议》，约定置地公司将位于东莞市厚街镇厚街村雅元路商场AA02号商铺及其商铺夹层转租给周红燕，该协议名为转租，实质是长期转让铺位使用权，转让后的铺位由周红燕长期使用，并自签订合同后，上述铺位由原告实际占有并使用。由于各种原因，案涉铺位一直未能办理有关权属证明。从《转租协议》的约定可知，上述铺位的使用权从合同生效后至2050年12月31日止，第一次租用期至2028年12月31日止，到期后顺延20年，置地公司不再收取租金。故该《转租协议》实际为转让案涉商铺使用权的协议，可见，置地公司是长期转让使用权给周红燕。周红燕于2008年6月30日向置地公司支付了上述铺位转让款合计125万元，置地公司出具了相应的收据。由此，周红燕为法院查封的案涉商铺的合法使用权人，且案涉商铺一直由原告实际支配和使用。二、叶衬联无权就案涉商铺向法院申请执行。在案涉土地及商铺没有国家政府部门出具的《房产证》、《土地使用权证》等相关权属证明文件，及周红燕对上述商铺已经实际占有并拥有合法使用权的前提下，置地公司仍将案涉土地使用权及地上建筑物抵押给东莞银行股份有限公司虎门支行（以下简称“东莞银行虎门支行”），在没有得到周红燕追认的情况下，置地公司此行为属于无权处分，该抵押行为无效。后置地公司委托东莞银行虎门支行将案涉土地使用权及地上建筑物转让给爱卓公司，属于一房两卖，严重损害了周红燕的合法权益，因此，叶衬联无权就案涉商铺向法院申请执行。综上所述，法院在执行（2015）东二法虎执字第351号案件过程中，所查封的案涉商铺的使用权由周红燕享有，法院误将周红燕拥有合法使用权的商铺予以查封，给周红燕造成严重经济损失。周红燕为维护自身合法权益，遂起诉至法院，请求判令：1.解除对东莞市厚街镇厚街村雅元路商场AA02号商铺及其商铺夹层建筑物使用权的强制执行，并解除对上述商铺的查封措施（物业价值125万元）；2.确认从2008年3月18日至2050年12月31日止，上述商铺的使用权归原告周红燕所有；3.本案诉讼费由被告叶衬联、爱卓公司承担。
被告叶衬联辩称：周红燕的诉讼请求、事实理由没有法律依据，依法应予以驳回。一、周红燕提供的证据存在诸多疑点和矛盾，其真实性无法证实，周红燕无法证明置地公司已经于2008年2月26日取得了合法使用权，置地公司实际于2008年5月30日才取得案涉物业的使用权。二、周红燕无法证明其已经如约履行其与置地公司签订的《转租协议》，且周红燕所称的已经支付转让款的事实也存在严重矛盾，不足以采信。三、周红燕提供的证据也无法证明其实际占有并使用案涉铺位，即使其真的实际占有使用，也是非法、无权占有，不影响本案的审理，且周红燕应当立即返还给合法使用权人爱卓公司。四、置地公司与爱卓公司于2014年12月8日签订的《权益转让协议书》已经得到了村委会的确认，村委会至今并未提出物业存在其他权利人，并认为置地公司是原合法权利人并同意转让。同时，现在厚街村委会已经确认爱卓公司作为权利人的身份实际使用并直接向厚街村委会缴纳租地使用费。因此，爱卓公司是案涉物业的合法权利人。
被告爱卓公司辩称：一、爱卓公司取得案涉土地以及建筑物使用权的过程非常清晰，事实清楚，交易程序也合法，且已经取得了案涉土地使用权人厚街村委会的确认，因此，爱卓公司的权益是真实合法的。二、原告提交的证据前后矛盾，不符合常理，不能证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权利，应驳回其诉讼请求。
经审理查明：本院在执行叶衬联（申请执行人）与爱卓公司（被执行人）民间借贷纠纷一案中，查封了爱卓公司位于东莞市厚街镇厚街村木棉南路南环路口（与周红燕所述“东莞市厚街镇厚街村雅元路”为同一地址，以下统称“厚街村雅元路”）一栋房产的使用权。其后，周红燕以其对部分执行标的享有使用权为由，向本院提出异议。本院于2015年12月24日作出（2015）东二法执外异字第43号民事裁定书，驳回周红燕的异议请求。周红燕不服，向本院提起诉讼，请求判如所请。
本院查封的土地及地上建筑物位于厚街村雅元路。2006年9月20日、9月30日，厚街村委会、菊塘合作社与王志荣分别签订《租借土地协议书》、《转租协议》，协议约定：厚街村委会、菊塘合作社将位于厚街村雅元路边一幅面积为2080平方米的地块出租给王志荣作为开发商贸用途，租期45年，从2006年10月10日至2051年10月9日止，租赁期满后，土地上所有建筑物××、菊塘经合社所有。同时，双方还就租金计算方式，缴付时间及违约责任等事项作出约定。2006年12月19日，双方又签订《补充协议》，主要约定内容：王志荣因在上述转让土地上建造商业综合办公楼，厚街村委会、菊塘经合社同意以其名义向政府立项报建，项目为“东莞市厚街镇厚街菊塘经济合作社菊一小组办公大楼”，设计、建设、管理、报建等费用全部由王志荣自行支付，王志荣对土地及地上建筑物享有占有、使用、收益、处分及抵押等权益。同日，东莞市厚街镇人民政府规划建设办公室审批同意报建，建筑用地面积为1298.95平方米，总建筑面积8715平方米。
2008年5月13日，王志荣将已建成楼高六层、建筑面积约8715平方米的商业大楼转租给置地公司，双方签订《转租协议书》，主要约定内容：除编号为AA04、AA05、AA06号单元物业外，王志荣将整栋商业大楼以2025万元转租给置地公司，期限至2051年10月9日止，置地公司对该物业享有占有、使用、处分的权利，同时承诺分四期将租金支付给王志荣，双方约定在2008年5月30日办理整幢物业的移交手续。当日，双方就《转租协议书》内容，在广东理正明律师事务所办理了见证。
2013年12月3日，置地公司与东莞银行虎门支行签订《最高额抵押合同》，以上述物业在承租期内的相关权利（含使用权、占有权、处分权）为广东恒辉实业集团有限公司、卢达成、卢锐强向东莞银行虎门支行贷款提供1220万元借款债务余额内的抵押担保。后因广东恒辉实业集团有限公司、卢达成、卢锐强未能归还银行贷款，置地公司于2013年12月3日向东莞银行虎门支行出具《授权委托书》，委托东莞银行虎门支行对上述抵押物业进行拍卖、变卖、转租，所得款项用于清偿贷款。2014年12月8日，东莞银行虎门支行以置地公司受托人名义与爱卓公司签订《权益转让协议书》，将上述抵押房产的使用权以390万元转让给爱卓公司，爱卓公司分别于2014年12月11日、2014年12月12日将转让款共计390万元通过东莞银行虎门支行汇给了置地公司及其法定代表人卢达成，后爱卓公司亦按之前约定向厚街村菊塘经合社菊一小组履行支付土地租金及管理费的义务。当日，双方就《权益转让协议书》内容，在广东名成律师事务所办理了见证。
对于东莞银行虎门支行受置地公司委托转让案涉物业范围的问题。2013年12月3日，置地公司与东莞银行虎门支行签订的《授权委托书》中，双方约定：置地公司委托东莞银行虎门支行对提供抵押担保的财产—位于东莞市厚街镇厚街村阳光体育中心西边24米路边菊一小组的土地使用权、地上建筑物及附属设施等全部物业进行处置，受托人东莞银行虎门支行有权就上述土地使用权及地上全部物业进行折价、拍卖、变卖、转租（转让）、抵债处理，并以委托人名义全部签订相关转租（转让）协议，委托人保证不会以任何理由对相关转租（转让）协议提出异议，同时，受托人有权将所得收益优先用于清偿委托人担保的债务。2014年12月8日，东莞银行虎门支行、置地公司与爱卓公司签订《权益转让协议书》，双方确认：签署土地及地上建筑与属于租赁建房，除《转租协议书》、《租借土地协议书》、《转租协议》、《补充协议》四份合同外，至今未办妥相关权属证书，双方已经清楚了解转让标的物的实物状况及法律手续办理情况，并同意按现状转让、受让该土地及地上建筑物的相关权利（含使用权、占有权、处分权）；上述土地及地上建筑物按置地公司与王志荣于2008年5月13日所签订的《转租协议书》所约定的转租范围、转租期限、转租权限等按现状（附具体面积、层数）转让给爱卓公司。
2015年4月23日，本院在执行过程中，就上述物业的转让、使用等情况向厚街村委会发出调查取证函，厚街村委会于2015年5月12日回复如下：一、《租借土地协议书》、《转租协议》及《补充协议》内容均为真实；二、上述合同后来存在转让情况；三、上述合同所涉土地及房产现由爱卓公司使用。据此，本院在对爱卓公司采取执行措施时，查封了上述土地及地上建筑物的使用权。
周红燕主张其对案涉商铺享有使用权，向本院提供的证据有：1.《见证书》，见证的内容包括《租借土地协议书》、《转租协议》和《补充协议》（即上述“2006协议”），拟证明王志荣与置地公司于2008年2月26日达成协议，约定将王志荣在上述2006协议中的权利义务由置地公司承接。“2006协议”中王志荣签名处仅有置地公司的盖章。但“2006协议”中并未约定关于王志荣将案涉土地转租给置地公司的条款。两被告对该见证书的真实性不予确认，认为：置地公司与王志荣签订《转租协议》是在2008年5月13日，根据该《转租合同》约定，置地公司取得案涉物业的使用权应是在2008年5月30日，而不是在2008年2月26日。2.《转租协议》一份，协议显示由置地公司与周红燕于2008年3月18日签订，协议主要内容：置地公司将位于厚街村雅元路商场编号为AA02号商铺（含夹层）租给周红燕使用，期限至2050年12月31日止，周红燕已向置地公司付清租赁物的建筑费、装修费和设施配套费，首个租期为20年，期满后自动顺延20年，顺延的20年不再缴纳租金，但仍需按规定向置地公司交纳场地租用费，水电费，商场开业5年内，周红燕按每间每月450元向置地公司缴纳场地管理费，从第6年开始，场地租用费根据经营情况进行适当调整。3.付款凭证：收据一份，显示置地公司于2008年6月30日收到周红燕缴纳的购买案涉商铺的款项。两被告对该收据的真实性、合法性及关联性均不予确认。4.租铺合约、收据，拟证明周红燕对案涉铺位享受实际占有、使用的权利。叶衬联、爱卓公司对周红燕上述提供的证据均不予认可。
在庭审中，根据原告申请证人置地公司的原法定代表人卢达成作为证人出庭。卢达成陈述，置地公司委托东莞银行虎门支行转让给爱卓公司只是二楼以上的物业，不涉及商铺。
以上事实，有周红燕提供的执行裁定书、《转租协议》、收据、置地公司的企业机读档案资料、营业执照、卢达成身份证、见证书、《铺位租赁合同》、租金收据、AA04/AA05/AA06号商铺物业《转让协议》，叶衬联提供的《转租协议书》、《权益转让协议书》、情况说明、《授权委托书》、厚街镇农村集体经济组织收据以及本院庭前会议笔录、庭审笔录附卷为证。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉。根据民诉法司法解释第三百一十一条的规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”原告主张对案涉商铺享有使用权，以阻止法院对执行标的进行强制执行，应就其对案涉商铺享有使用权承担相应的举证责任。综合双方的举证、质证，主张、抗辩，本院分析如下：
一、关于置地公司取得案涉物业使用权时间的争议。首先，原告主张，2008年2月26日，广东理正明律师事务所对厚街村委会、菊塘经合社、王志荣和置地公司的《转租协议》进行了见证。根据本院审查，厚街村委会、菊塘经合社仅在见证申请书中盖章，并未在2006年9月20日的《租借土地协议书》、2006年9月20日的《转租协议》及2006年12月19日的《补充协议》中对王志荣转让案涉物业使用权给置地公司作任何实质上的确认，“2006协议”中并未约定关于王志荣将案涉土地转租给置地公司的条款；且从《见证书》中无法确定置地公司取得案涉物业使用权的具体时间。其次，在诉讼中，原告确认2008年5月13日王志荣与置地公司的《转租协议》是对2008年2月26日见证的“2006协议”的补充和确认，而根据2008年5月13日《转租协议》中约定，王志荣与置地公司最后确认，置地公司在2008年5月30日方取得案涉物业的使用权。而周红燕提供的其与置地公司签订的《转租协议》，落款时间均为2008年3月18日，也即是说，在置地公司尚未与王志荣签订《转租协议书》，取得厚街村雅元路商场使用权之前，已将案涉商铺出租给周红燕使用，有悖常理。
二、关于原告是否已经支付使用权转让费的问题。首先，周红燕与置地公司签订的《转租协议》中，没有涉及租金的数额及支付时间等合同重要内容，如若《转租协议》约定的建筑费、装修费和设施配套费即为租金的话，那么于2008年3月18日签订《转租协议》中已明确原告已付清了建筑费、装修费和设施配套费，但置地公司出具的收取原告租金的收据时间为2008年6月30日，也就是说，原告在尚未支付租金之前，置地公司已在《转租协议》中确认其付清全部租金，有悖常理。
综上所述，本院在执行阶段对案涉商铺的查封没有错误。周红燕所提供的证据不能充分证明其对执行标的享有足以排除强制执行的权利，本院对其诉讼请求均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告周红燕的诉讼请求。
本案受理费16050元，由原告周红燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 施文峰
代理审判员 陈 波
人民陪审员 李慧霞
二〇一六年九月三十日
书 记 员 欧凯桦
相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
。