浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越民初字第1755号
原告李黎。
委托代理人（特别授权代理）孔天熹。
被告王炜萍。
委托代理人（特别授权代理）金鑫。
原告李黎与被告王炜萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月17日立案受理，依法由审判员ＸＸＸ独任审判，于2013年5月16日、6月6日公开开庭进行审理。原告委托代理人孔�熹、被告王炜萍及其委托代理人金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李黎诉称：2012年10月14日，原告将座落于绍兴市风和苑15幢303室的房屋转让给被告，双方签订《房地产转让合同》一份，合同总价款为2060000元；合同签订之日被告向原告支付300000元作为定金，其中50000元当日支付，250000元在过户之日支付；余款支付如下：被告在拉出（市便民中心）受理通知单时支付给原告550000元（含剩余定金250000元），第二次房款100000元于过户后7天内支付给原告，第三次房款600000元被告用公积金贷款来支付，第四次房款760000元于2012年12月30日前支付给原告；原告收齐全部房款时将房屋交付给被告；被告不能按期向原告付清购房价款或原告不能向被告交付房屋，每逾期一日，违约方向对方支付购房价款千分之一滞纳金。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告依约在合同签订日支付了50000元购房定金。2012年11月27日，原、被告办妥房屋过户登记手续，同日被告向原告支付房价款550000元。2012年12月11日被告支付房价款400000元。截止2012年12月30日，尚有1060000元未支付。2013年2月6日，被告才付清拖欠的房价款。被告付清全部房款后，原告依约将房屋交付给被告。原告认为，原、被告的房屋买卖系双方真实意思表示，未违反法律、法规规定，应属合法有效。被告未依约支付购房款，违背诚实信用原则，也给原告造成了重大损失，被告应承担违约责任。综上，为维护自身合法权益和法律的尊严，原告依法诉至法院，请求判令：被告支付原告违约金92700元；本案诉讼费由被告承担。
被告王炜萍辩称：被告不存在违约行为，原告签合同的代理人是原告姑爷也是中介公司的邻居，其还是被告姐姐多年前的师傅，因此在合同签订现场各方气氛极为融洽。当时原告是按照合同约定分为四个阶段，第一阶段是2012年11月30日前到便民中心办理过户手续时支付550000元，第二阶段是于过户日后七天支付100000元，第三阶段是乙方以公积金贷款600000元支付给甲方，第四阶段是于2012年12月30日前支付给甲方760000元。在协议签署前，当时被告明确告知原告，第一、二笔款项没有问题，但第三笔款项要等贷款申请后支付给原告，第四笔要等被告自己原有住房卖掉后支付。第三、四笔款项因存在不可预知的情况，无法确定明确的支付时间，原告的委托代理人表示没有问题，且他夫人为绍兴银行员工，其夫人也在签订合同现场，承诺会帮被告加快内部流程，可以保证在年底前将贷款申请到位，即使稍迟点，大家都是熟人，也是没关系的。当时房产中介也承诺在年底前一定帮被告将原有房子卖掉，尽快凑到第四笔款项，鉴于双方有熟人参与，被告未对合同书面条款作出更改。在签订合同时，被告发现涉案房屋的房产证××年到期时间是2012年11月23日，但签订合同的时间是10月14日，基于过户后只有一个月时间支付四笔款项，时间紧迫，出于对对方的信任和双方情面也没有要求延后付款的截止时间。被告实际付款时间为：第一笔55万元于11月26日过户当日支付完毕，第二笔款项合同要求支付100000元，但被告方在2012年12月10日支付了400000元，多付300000元是提前支付了第三笔款项，合同要求的第三笔付款是通过公积金贷款支付给对方，被告按合同执行；第四笔款项760000元在第二笔付款时已经支付300000元，剩余只有460000元。因中介最终未能及时将被告原有的房屋卖出，最后是通过被告自己将房屋卖出，时间已经是2012年12月底了，且对方也是要按揭，款项也是延迟支付给被告的。在此情况下，为了及时付清�告的房款，被告四处借款凑了460000元，于2013年2月3日如约向原告付款收房。但在收房时原告提出要收高额滞纳金，多次沟通无果，原告拒收房款；被告于2013年2月5日再次联系对方付款，原告仍以滞纳金为由拒收房款，最终被告于2013年2月6日通过对方公积金帐户直接打入460000元，原告于同年2月7日交付房屋钥匙。现在原告要求被告承担违约责任，被告认为对于合同中的付款条款，被告将可能会遇到的情况已经明确告知原告，原告代理人已口头应允，应视为对书面合同条款的变更，故被告不存在违约行为，不应承担违约责任。退一步讲，即使被告存在违约行为，原告主张违约金也过高，被告已将第一、二笔款项及时支付给原告；第三笔款约定为公积金贷款也及时支付，被告公积金贷款是在2013年1月23日到的，银行自动将该款项打入原告帐户内；第四笔款项760000元，合同约定支付期为2012年12月30日，被告在2012年12月10日已支付给原告300000元，故实际逾期付款金额仅为460000元。被告于2013年2月3日联系原告交付购房余款和房屋钥匙，但原告却以被告逾期为由拒收房款，后被告又多次打电话给原告，原告拒不接听，原告拒绝接收款项导致支付逾期时间不属于被告责任，故逾期时间最多为2013年1月10日到2013年2月3日，其中对方说过超过10天也就算了。综上，原告实际损失至多是被告逾期支付房款460000元，从2013年1月10日到2013年2月3日期间的定期存款利息损失。被告请求鉴于双方已经对付款条款内容作了更改，对方代理人也承诺这点时间好商量，以及被告一直积极甚至提前支付房款等实际情况，请求法院驳回原告诉讼请求。
原告李黎为证明自己主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、风和苑15幢303室房屋所有权证和土地使用权证复印件各1份，证明原告原是房屋的合法所有权人。被告对证据真实性无异议，原、被告签订合同日期是2012年10月14日，但房屋所有权证上登记的填发日期为2007年11月23日，原告在签订合同时并未告知被告涉案房屋使用未满5年的事实。本院对证据真实性予以确认。
2、房地产转让合同1份，证明原、被告就讼争房屋买卖等相关事项进行约定。被告对证据真实性无异议，因在签订合同中被告发现原告转让的合同未满××年，故双方对房款支付时间进行了口头变更。本院对证据真实性予以确认。
3、原告的绍兴银行活期存折1份、绍兴银行支付凭证1份，证明被告于2013年1月23日向原告支付公积金贷款600000元，2013年2月6日支付购房余款460000元，截止2013年2月6日被告才付清所有购房款。被告对此无异议，原告提供的证据可以证明被告已经将所有房款支付完毕。本院对被告于2013年2月6日付清购房款的事实予以确认。
4、收条1份，证明原告于2013年2月7日将合同约定房屋及附属设施交付给被告的事实。被告对证据真实性无异议，可以证明被告全额付清房款的事实。本院对证据真实性予以确认。
5、欠条复印件3份，证明被告累计向原告支付款项及尚欠的购房款。被告对证据真实性无异议，但2013年1月23日欠条原件，原告并未向被告交付。本院对证据真实性予以确认。
6、瑞丰银行贷款余额对账单1份，证明截止2013年9月30日前原告一直向瑞丰银行贷款。被告对证据真实性无异议，无法反映贷款的起始日期，无法证明是由于被告延期付款所致。本院对证据真实性予以确认。
被告为证明其主张的事实成立，向本院提交了以下证据：
1、王炜萍借记卡账户交易明细单1份，证明原告于2012年11月26日、12月10日分别支付给原告购房款550000元和400000元，对于原本应支付的100000元�被告主动提前多付300000元，故第四笔760000元，被告仅需向原告支付460000元。原告对在明细中所列时间收到三笔购房款无异议。本院对证据真实性及原告认可的事实予以确认。
2、委托书1份，证明王水富系原告全权委托涉案房屋买卖的代理人。原告对证据真实性无异议，从委托书载明内容可以看出原告委托王水富出卖涉案房屋，但权限并未载明。本院对证据真实性予以确认。
3、录音资料（录音一）及摘抄记录各1份，证明原告代理人承诺如果付款真的来不及的，延期也是好商量的，超过10天么也就算了。原告质证认为：首先被告提供的录音是不完整的，仅截取了其中部分，录音内容可以反映被告就应付滞纳金事宜进行协商，当时王水富也在场，王水富并没有表示被告无需支付滞纳金，其完整的意思是超过十天也就算了，现在超过一个多月，怎好说算了。其次，王水�是原告的亲戚，原告认可其签署房屋买卖合同的行为，但并未授权其代表原告放弃所有滞纳金。本院对证据真实性予以确认。
4、中国移动通信客户详单1份，其中第51条和62条（139××××6586手机号主叫136××××7011（原告丈夫））可以证明被告曾于2013年2月3日就460000元购房余款向原告支付问题进行沟通，但原告拒收；同日下午4时被告与原告丈夫见面，要求向其交付460000元，但原告丈夫拒收。原告对证据表面的合法性无异议，136××××7011的号码的确为原告丈夫所有，但该证据不能证明被告的待证事实，原告丈夫在通话中也没有拒收房款的意思。本院对被告曾于2013年2月3日9时49分9秒以及16时22分25秒与原告丈夫通话的事实予以确认。
5、借记卡帐户交易明细清单复印件1张、银行本票申请书1张、电汇凭证2张，证明被告在2013年2月4日通过本票打款给原告，原告拒收，2013年2月5日又去汇款因被告将原告帐号写错，故又于2013年2月6日重新电汇给原告购房款460000元，至此才付款成功。原告对证据真实性、被告因付款瑕疵导致2013年2月5日未能付款成功以及2月6日汇款460000元给原告的事实无异议，但上述证据无法证明2月4日原告拒收的事实。本院对证据真实性予以确认。
6、录音资料（录音二）及摘抄各1份，证明被告试图将460000元支付给原告，但原告拒收。原告质证认为录音中王水富并没有拒收房款的意思，被告陈述录音时间是2013年2月4日，2013年2月6日被告付清了余款460000元，因此根本不存在原告拒收房款事宜。录音时被告拖欠房款已经一个多月是客观事实，其拖欠房款完全是其不诚信所致。同时原告并未授权王水富拒收房款。本院对录音真实性予以确认。
7、被告申请证人蒋某到庭所作证言1份。原告质证认为，证人陈述的事实大致可信，但不能证明被告的待证事实。关于王水富的授权问题，证人陈述当时签订合同时是受原告特别授权；关于付款时间，证人明确表示合同约定的时间没有变更；关于被告陈述其积极主动付款给原告不存在拖欠，证人陈述并不清楚；关于拒收房款，证人明确回答不是拒收。原告认为证人证言恰能证明原告曾多次向被告催要购房款，而被告并没有作出有说服力的解释；在催讨过程中，原告的配偶还同被告父亲发生争执；原、被告在签订合同时将支付购房款的时间定在2012年12月30日是因为原告也购置了一套房屋急需相应款项。被告质证认为证人陈述大部分可信，其中证人提到合同将付款日期约定在2012年12月30日前是原告自己另有房屋需要购买，被告当时并不知情。证人也陈述了被告未能及时支付购房余款的原因是被告自己的房屋未能及时卖出，对此原告也是知晓的。证人没有否认原告拒收最后一笔房款的事实。被告认为原告是要等滞纳金处理好后一并收取，实际就是拒收房款，因为房款和滞纳金并非同一回事情。被告认为证人提到的原告另有房屋需要购买仅为托词，没有证据证明。本院认为，根据双方质证意见，本院对双方无异议的证人证言真实性予以确认。证人证言可以证明以下事实：1、原告曾在2013年2月4日前委托证人向被告催讨购房余款；2、被告迟延付款后，原告希望滞纳金与购房余款一并协商处理；3、原、被告并未就付款时间进行变更；4、受理通知单拉出之日就是过户之日
根据上述确认有效的证据及当事人的庭审陈述，以下事实可以认定：
绍兴市越城区风和苑15幢303室原登记在原告李黎名下。2012年10月14日，原告李黎（甲方）委托王水富与被告王炜萍（乙方）签订《房地产转让合同》一份。双方约定甲方将座落于绍兴市风和苑15幢303室（建筑面积为144.04平方米、含8.96平方米的自行车库和17.79平方米的车库各一只）房屋转让给乙方，房屋成交价为2060000元，乙方向甲方支付300000元作为购房定金，其中50000元当日支付，剩余250000元在过户日支付；双方同时约定，于2012年11月30日前到便民中心办理过户手续，在拉出受理通知单时支付给原告550000元（含剩余定金250000元），第二次房款100000元于过户后7天内支付给甲方，第三次房款600000元乙方用公积金贷款支付，第四次房款760000元于2012年12月30日前支付给原告。甲方收齐全部房款时将房屋交付给乙方；甲方应在乙方付清房款时将房屋及其他附属设施交付给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能向乙方交付房屋，每逾期一日，违约方向对方支付购房价款的千分之一滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，被告依约在合同签订�支付了50000元购房定金。2012年11月26日，原、被告办理房屋过户登记手续。同日，被告向原告支付购房款550000元。2012年12月10日，被告向原告支付购房款400000元。2013年1月23日，被告将公积金贷款600000元支付给原告。2013年2月4日和2月5日，被告试图向原告账户内转账460000元，因故未能转账成功；2013年2月6日，被告成功向原告账户内转账460000元。自此，被告付清全部购房款。2013年2月7日，原告在收到被告的全部购房款后，双方办理涉案房屋移交手续。期间，原告因被告未能及时支付购房款发生争执并多次就滞纳金及购房款支付问题进行协商。现因协商未果，原告诉至法院，请求依法解决。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，主体适格、意思表示真实、内容不违反法律法规规定，应认定为合法有效。依据法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人�当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告在履行合同义务过程中，存在迟延支付购房款的事实，依法应承担违约责任。依据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于被告辩称的原告主张违约金过高，且其迟延付款行为并未给原告造成损失，故原告的请求应当驳回的意见。本院认为，根据原、被告约定的违约金计算方式计算得出的违约金相较于原告的损失（被告逾�付款的同期银行贷款利息）确实过高，但被告违约属实，依法应当承担违约责任。结合被告延迟支付的购房款数额、付款期限以及法律规定，本院对被告应当支付给原告的违约金酌情调整为15000元。关于原告所称其因被告的延迟付款行为造成损失的意见，因未提供证据证明，本院难以采信。关于被告辩称的双方已对付款期限进行口头变更的意见，因原告予以否认，而被告又未提供证据证明，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告王炜萍应于本判决生效之日起三十日内向原告李黎支付违约金15000元；
二、驳回原告李黎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期�的债务利息。
本案案件受理费2118元，减半收取1059元，由原告李黎负担887.64元，被告王炜萍负担171.36元，于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 ＸＸＸ
二〇一三年六月二十六日
书记员 严莺飞
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符�约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。