山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁13民终3475号
上诉人（原审被告）：山东裕隆置业集团有限公司。住所地：蒙阴县恒昌路中段。
法定代表人：刘建华，经理。
委托代理人：张凤宝，北京市邦盛（济南）律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：王斌，男，1986年1月17日出生，汉族，居民，住蒙阴县蒙阴街道办事处南竺院村***号。
委托代理人：孙霞，山东弘蒙律师事务所律师。
原审被告：山东裕隆置业集团有限公司蒙阴分公司。住所地：蒙阴县恒昌路中段。
负责人：吕忠文，经理。
委托代理人：张凤宝，北京市邦盛（济南）律师事务所律师
上诉人山东裕隆置业集团有限公司（以下简称：裕隆置业公司）因买卖合同纠纷一案，不服蒙阴县人民法院（2016）鲁1328民初1621号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王斌一审诉称，山东裕隆置业集团有限公司蒙阴分公司（以下简称：裕隆置业蒙阴分公司）系裕隆置业公司的分支机构，不具法人资格。2013年3月18日，王斌购买裕隆置业蒙阴分公司开发的12号楼9号房，向其支付购房款70000元，有收据为证。但后来裕隆置业蒙阴分公司违约，又将该房屋出售他人。裕隆置业蒙阴分公司的行为构成违约。请求判令解除与裕隆置业公司的商品房买卖合同、返还购房款70000元及利息30000元，诉讼费由裕隆置业公司、裕隆置业蒙阴分公司负担。
裕隆置业公司、裕隆置业蒙阴分公司一审辩称，一、王斌诉称其购买裕隆置业公司开发的12号楼9号房被裕隆置业公司出售给他人，与事实严重不符，王斌支付定金70000元，该楼房至今未出售给他人。二、王斌违约在先，支付70000元定金后，裕隆置业公司多次催要其支付剩余房款，王斌至今未履行。三、王斌称裕隆置业蒙阴分公司将楼房转让出售，没有依据。该房并没有在房产管理局备案登记。不能证实该房出售。《城市房屋权属登记管理办法》第四条国家实行所有权登记发证制度。申请应当按照国家规定的房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房权属证书。王斌诉称的房屋没有在房产管理部门备案登记，不存在另行出售的问题。请求判令驳回王斌的诉讼请求。
原审法院查明，裕隆置业蒙阴分公司系裕隆置业公司在蒙阴县设立的下属分公司，用于开发蒙阴县原九州商城地段房产。2013年3月18日，王斌与裕隆置业蒙阴分公司达成购房意向，欲购买尚未建成的新九州商城12号楼9号商品房一套，并于当天以银行转账的方式支付购房款70000元。裕隆置业蒙阴分公司为王斌出具收据一份，载明：“新九州商城房款，柒万元”，下有会计张加财的签名，未加盖公章。双方亦未签订书面合同。
王斌支付上述70000元购房款后，裕隆置业蒙阴分公司一直未履行义务，王斌在询问裕隆置业蒙阴分公司过程中，才得知该房已于2015年2月9日被裕隆置业蒙阴分公司出售给案外人李因田，案外人李因田于当日支付购房款391410元，裕隆置业蒙阴分公司为李因田出具收据一份，并加盖公章。案外人李因田且与裕隆置业公司签订合同，合同中亦有“合同签订时支付房款391410元，余额182000元办理贷款”等内容。合同签订后，即将该房交付案外人李因田，案外人李因田占有使用至今。
原审法院认为，当事人应当按照合同约定履行各自的义务，一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，王斌支付70000元购房款后，虽未与裕隆置业蒙阴分公司签订书面合同，但已形成事实上的商品房预售合同关系。在该合同尚未解除的情形下，裕隆置业蒙阴分公司又与他人就该房产签订买卖合同，且已实际履行、交付，裕隆置业蒙阴分公司构成违约，导致与王斌的合同无法履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，裕隆置业蒙阴分公司理应承担合同履行不能的违约责任，故对王斌要求解除合同的诉讼请求，予以支持。对于王斌要求的损失，因双方无书面约定，参照裕隆置业蒙阴分公司与案外人签订的该处地段房产的制式合同中“出卖人逾期交房的违约责任”中“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之
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的违约金，合同继续履行”的约定，该约定中未明确约定违约金的比例，视为约定不明，可参照同期中国人民银行贷款利率的四倍计算，故对王斌要求裕隆置业蒙阴分公司支付利息的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故裕隆置业蒙阴分公司的违约责任应由裕隆置业公司承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、解除原告王斌与被告山东裕隆置业集团有限公司的商品房预售合同。二、被告山东裕隆置业集团有限公司返还原告王斌购房款70000元。三、被告山东裕隆置业集团有限公司赔偿原告王斌损失（按本金70000元，中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2013年3月19日至判决确定的履行期限届满之日）。四、上述款项于本判决生效后五日内履行。五、驳回原告王斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告山东裕隆置业集团有限公司负担。
上诉人裕隆置业公司不服原审判决上诉称：一、被上诉人没有证据证实其购买的楼房就是新九州商城12号-9楼。上诉人仅提供汇款凭证、收款收据和汇款账号，收款收据上没有载明被上诉人购买就是新九州商城12号楼9号房，因此，被上诉人主张购买的楼房已由上诉人出售是不能成立的。二、上诉人与被上诉人的商品房买卖合同不符合法定解除的条件，一审法院判决解除是错误的。2013年3月18日，被上诉人支付70000元房款后，一直没有再交付剩余房款。上诉人多次催促，被上诉人以无款为由拒付，也没到房管部门办理备案网签等手续。依据《合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，一审法院判决解除合同是错误的。三、上诉人没有和案外人李因田签订过商品房买卖合同，也没有将新九州商城12号楼9号房出售给李因田。一审法院判决认定上诉人将新九州商城12号楼9号房出售给案外人李因田是错误。四、一审判决第三项应依法撤销。一审判决计算被上诉人王斌的损失按中国人民银行同期贷款利率的四倍，是废止前民间借贷的规定，该案不是民间借贷纠纷，该规定不适用商品房买卖合同，应依法撤销。五、上诉人在履行合同过程中，不在存在违约行为。上诉人多次催要其支付剩余房款，被上诉人至今未履行，违约在先。被上诉人请求返还房款70000元并要求赔偿经济损失的请求，不符合合同解除条件，不能成立。六、被上诉人一审提供的证据不能作为上诉人将楼房出售给他人的有效证据予以认定。该证据来源不合法，被上诉人是以要求租赁李因田的房屋为由，对李因田进行视频录像及手机拍照，是在诱导李因田的形式下取得的证据，不能作为有效证据采用。请求：二审法院发回重审或者撤销一审判决，改判被上诉人继续履行商品房买卖合同，支付剩余房款58万元；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人王斌答辩称，上诉人在上诉状中否认被上诉人购买的商品房是新九州商城12号楼9号房，而上诉人在一审的答辩意见是：“原告诉称其购买我公司开发的12号楼9号房被我公司出售给他人，与事实严重不符，原告支付定金70000元，该楼房至今未出售给他人。”上诉人的该主张与其在一审的答辩意见相矛盾，且无相反证据足以推翻其在一审中认可的事实，不能成立。被上诉人在一审诉状中主张购买了上诉人的新九州商城12号楼9号房，支付了70000元，但上诉人将该房另售他人，致使合同目的不能实现，故被上诉人诉至法院要求解除合同、返还70000元价款及利息等。二、一审中，被上诉人提供充分证据证明了该12号楼9号房已经被上诉人另售给了第三人李因田。被上诉人提供的录音录像资料没有侵害他人的合法权益也没有违反法律禁止性规定，不存在任何诱导，是在他人意志完全自由的情况下取得的。证据内容真实、来源合法、与本案有关联，与其他证据相互佐证，上诉人的上诉理由不能成立。三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，一审法院判决第三项不违背法律规定。请求：二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告裕隆置业蒙阴分公司的答辩理由同上诉人的上诉意见。
上诉人、被上诉人二审审理期间均无新的证据提交。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，上诉人在一审审理期间向一审法院出示《新九州商城未售商铺明细表》一份，证实新九州商城12号楼9号房，建筑面积139.9平米，总价款609964元，单价4360元的商品房登记在王斌名下，并收取被上诉人70000元房款，并与被上诉人一审提供的收据、转账凭证相互印证。依照《最高人民法院关于民事诉讼的证据规定》第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。二审审理期间上诉人无新证据提交至法院。故，上诉人否认被上诉人购买的商品房是新九州商城12号楼9号房，本院不予认可。被上诉人提供充分证据证明新九州商城12号楼9号房已另售案外人李因田，上诉人提出异议但没有提供足以反驳的相反证据，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故，上诉人主张未与案外人李因田签订商品房买卖合同的主张，本院不予支持。被上诉人一审提供的证据虽以要求租赁李因田的房屋为由进行了手机视频录像及拍照，依照《
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百零六条规定：“对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的根据”，被上诉人提供的视听资料并未严重侵害他人的合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗，证据内容真实、来源合法、与本案有关联。故，上诉人主张的被上诉人一审提供证据不能作为上诉人将楼房出售给他人有效证据的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，上诉人违反合同的行为，致使该合同的目的不能实现。一审法院判决第三项于法有据。原审法院判决解除合同、返还房款及同期贷款利率四倍的利息损失，符合法律规定。
综上所述，上诉人山东裕隆置业集团有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人山东裕隆置业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 吴 强
审判员 姚玉蕊
二〇一六年八月四日
书记员 刘晓光