江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4214号
上诉人（原审被告）：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街53号101室（22号楼），组织机构代码74731450-X。
法定代表人：沈秀龙，董事长。
委托诉讼代理人：曹汉甫，江苏石湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘景明，男，1964年9月5日生，汉族，住江苏省太仓市。
被上诉人（原审原告）：奚建刚，男，1973年11月14日生，汉族，住江苏省太仓市。
被上诉人（原审原告）：毛建刚，男，1969年1月16日生，汉族，住江苏省太仓市。
上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司（以下简称“顺龙公司”）因与被上诉人潘景明、奚建刚、毛建刚排除妨害纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2016)苏0585民初4648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
顺龙公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判，诉讼费由潘景明、奚建刚、毛建刚承担。事实和理由：潘景明、奚建刚、毛建刚占有的门面房是违法建筑，无权要求我方排除妨害；2011年8月19日的协议书内容无效，一审认定该协议书具有法律约束力且全面履行存在错误，该协议是由于潘景明、奚建刚、毛建刚的阻扰而在政府的协调下形成的，针对的是潘景明、奚建刚、毛建刚占有的违法建筑，因此该协议书内容无效，协议书中约定的15万元保证金属于敲诈。
潘景明、奚建刚、毛建刚则表示服从原判。
潘景明、奚建刚、毛建刚向一审法院起诉请求：1、顺龙公司立即拆除位于太仓市双凤镇××小区××＃房西侧临时样板房；2、顺龙公司立即支付潘景明、奚建刚、毛建刚各2000元电费；3、顺龙公司立即支付潘景明、奚建刚、毛建刚各5万元赔偿款；4、本案的诉讼费用由顺龙公司承担。
一审法院认定事实：因顺龙公司在位于太仓市双凤镇××小区××＃房西侧建造样板房，影响临街3户店面房的东立面采光，潘景明、奚建刚、毛建刚（共同作为乙方）与顺龙公司（甲方）于2011年8月19日签订《协议书》1份，约定：1、顺龙公司样板房西立面墙应在2013年12月31日前拆至总宽度3米（顺龙公司西侧红线向东退2米）；2、3户店面房东侧化粪池管道设施在拆除期间要保持畅通，如有阻塞要免费负责维修疏通；3、考虑影响采光等因素，顺龙公司补偿每户每年电费等各类费用2000元，每户共4000元，2011年9月1日至顺龙公司销售部领取2000元，2012年9月1日再领取2000元；4、（1）顺龙公司建造样板房时，3户店面房主应给予大力支持；（2）顺龙公司应交15万元整至镇建管所作为保证金，甲方在签订本协议之日起一星期内到账（到账凭证复印件乙方每户留一份），顺龙公司样板房如到期不拆，15万元保证金全部支付3户房主作为赔偿（平均每户5万），到镇建管所领取。同时协议载明，该协议一式五份（甲乙双方各执一份，双凤镇政府执一份备案）。协议书甲方落款处有龚惠明签名，顺龙公司加盖其公章，乙方落款处有潘景明、奚建刚、毛建刚签名。潘景明、奚建刚、毛建刚陈述上述协议签订时潘景明、奚建刚、毛建刚、龚惠明及顺龙公司的法定代表人沈秀龙均在场，协议是在太仓市镇政府由该镇副镇长吴静怡出面协调并主持签订。
潘景明、奚建刚、毛建刚于2011年向顺龙公司各领取了2000元电费补偿款，至今潘景明、奚建刚、毛建刚各剩2000元电费补偿款未能领取；顺龙公司至今未能按照协议将景秀江南小区8#房西侧样板房西立面墙拆至总宽度3米（顺龙公司西侧红线向东退2米），故潘景明、奚建刚、毛建刚诉至一审法院。
潘景明在庭审中陈述，顺龙公司应在2012年9月1日支付的2000元电费补偿款，潘景明于2012年9月1日向顺龙公司要过一次、2013年9月1日潘景明的妻子向顺龙公司要过一次，之后也一直催要，但顺龙公司均未能支付。潘景明及奚建刚因顺龙公司未支付剩余电费补偿款，而未向顺龙公司支付使用门面房期间应向顺龙公司支付的电费。
上述协议中载明的店面房为太仓市景秀江南小区西侧建新北路沿街辅房，未办理房屋所有权权证及土地使用证。毛建刚占有、使用的店面房位于沿街××房中北××、××下××（门牌号为××号），潘景明占有、使用的店面房位于沿街××房中××下××（门牌号为××号），奚建刚占有、使用的店面房位于沿街××房中北××下××（门牌号为××号）。双方当事人一致确认涉案房屋均系由太仓汇丰针织服装有限公司建造，潘景明、奚建刚、毛建刚陈述系2007年下半年建造完成，顺龙公司对建造时间表示不清楚。
潘景明及奚建刚均陈述，其二人占有、使用的涉案房屋两间面积均为90平方米，房屋均系由太仓汇丰针织服装有限公司于2007年投资建造，太仓市双凤建筑公司承建，太仓汇丰针织服装有限公司因无法按合同向太仓市双凤建筑公司支付工程款，而将涉案房屋两间抵给太仓市双凤建筑公司，建新路沿街辅房的防水保温及水电工程由太仓市双凤建筑公司分别交给潘景明及奚建刚施工完成，太仓市双凤建筑公司结欠潘景明及奚建刚工程款分别为32万元及28万元，太仓市双凤建筑公司于2008年1月将涉案房屋两间分别抵偿给潘景明及奚建刚，涉案房屋自2008年1月交付后，一直由潘景明及奚建刚占有、使用至今。毛建刚陈述，其占有、使用的涉案房屋系由太仓汇丰针织服装有限公司于2007年投资建造，其于2008年6月向太仓汇丰针织服装有限公司购买，价款为533572元，房屋自2008年6月交付后，一直由其使用至今。
潘景明为佐证其陈述的事实，向一审法院提交协议书及收款收据各1份。协议书落款处有太仓市双凤建筑公司盖章及潘景明签名，落款时间为2008年1月30日，协议书载明了潘景明所陈述的房屋抵偿事实。收款收据显示的开具时间为2008年1月30日，付款人为潘景明，收款说明中载明门面房工程款（北起第三间上下二层）（抵工资），金额为32万元，盖有太仓市双凤建筑公司财务专用章。
奚建刚为佐证其陈述的事实，向一审法院提交协议书及收款收据各1份。协议书落款处有太仓市双凤建筑公司盖章及奚建刚等人的签名，落款时间为2008年1月30日，协议书载明了奚建刚陈述的房屋抵偿事实。收款收据显示的开具时间为2008年1月30日，付款单位为奚建刚，收款说明中载明门面房工程款（北向南第四间上下二层）（抵工资），金额为28万元，盖有太仓市双凤建筑公司财务专用章。
毛建刚为佐证其陈述的事实，向一审法院提交其与太仓汇丰针织服装有限公司于2008年6月6日签订的案涉门面房转让协议及房款收据各1份，门面房转让协议中载明转让的建新北路沿街辅房北起第一、二间上下二层建筑面积共计176.84平方米。
顺龙公司陈述，其从未对上述店面房占有、使用过，潘景明、奚建刚、毛建刚与顺龙公司签订2011年8月19日的协议书时，案涉门面房系由太仓汇丰针织服装有限公司租赁给潘景明、奚建刚、毛建刚使用。
顺龙公司认为涉案门面房的所有权应归属于顺龙公司，为此顺龙公司提交太仓市人民政府与太仓汇丰针织服装有限公司于2009年3月16日签订的关于太仓汇丰针织服装有限公司资产处置协议复印件、太仓市人民政府于2009年3月18日出具的关于太仓汇丰针织服装有限公司资产处置意见复印件、自太仓市规划建设局调取的太仓市景秀江南小区规划红线图复印件及估价报告各1份。其中关于太仓汇丰针织服装有限公司资产处置意见复印件写明：“一、根据企业退二进三的实际情况，考虑太仓汇丰针织服装有限公司对市镇发展规划的整体开发和支持及拆迁等因素，政府同意对原有工业厂房及全部基础设施和低值易耗品以836万元予以收购。二、关于在工业用地中企业建造的门面房及两幢办公生活用房合计建筑面积为2550.06㎡，政府同意以380万元予以收购。三、政府同意补偿200万元，用于处理该企业的遗留问题。四、上述三项共计收购总额为1416万元，土地进入市场后该费用由土地获得者支付。以上意见经汇丰公司同意，并有协议为证。”估价报告第2页为“太仓开拓时装有限公司、太仓汇丰针织服装有限公司房屋价值评估结果一览表”，该表格第18项载明其中有2008年建造的面积为1754.2平方米的无证房，表格中所列的其余房屋的建造时间为2002年及2004年；第5页为“太仓开拓时装有限公司、太仓汇丰针织服装有限公司沿街门面（每户）装潢和附属物评估计算表”，表格载明每户的装潢和附属物评估价为37609.87元，沿街门面共计20户，装修附属物总计37609.87×20=752197.4元。
顺龙公司陈述，太仓市建新路上小区西侧所有的门面房及原处于该小区土地上的两幢办公生活用房、工业厂房，都是太仓汇丰针织服装有限公司建造的房子，在顺龙公司与太仓汇丰针织服装有限公司合作开发太仓市景秀江南小区时，该土地上的上述房屋由政府评估收购，再由政府出售给顺龙公司，太仓汇丰针织服装有限公司以收购款作为投资款，与顺龙公司一起合作开发太仓景秀江南小区，实际上政府、太仓汇丰针织服装有限公司及顺龙公司间没有进行资金流动，原属于太仓汇丰针织服装有限公司的房屋由顺龙公司直接处置，除建新路沿街门面房未拆除外，其他房屋均已拆除，涉案门面房即为处置意见中门面房的组成部分，且根据其提供的太仓市景秀江南小区规划红线图复印件，涉案门面房在太仓汇丰针织服装有限公司规划土地红线范围内。
太仓开拓时装有限公司及太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人均为案外人龚惠明。一审法院于2017年2月17日对龚惠明进行调查，龚惠明在调查时向一审法院陈述：涉案门面房是太仓汇丰针织服装有限公司建造的，没有房产证，已经于与顺龙公司合作开发景秀江南小区之前出卖及抵债给潘景明、奚建刚、毛建刚，属于潘景明、奚建刚、毛建刚所有；2009年太仓汇丰针织服装有限公司与顺龙公司合作开发太仓市景秀江南小区时，虽然对土地上的两幢别墅、厂房及西侧门面房进行过评估，但并未将小区西侧的门面房转让给顺龙公司，关于别墅及厂房的处理，太仓汇丰针织服装有限公司已经与顺龙公司另行签订合作开发协议；西侧门面房所占用的土地，太仓汇丰针织服装有限公司向顺龙公司支付了65万元的由工业用地变为商业用地的款项后，该部分土地应属于太仓汇丰针织服装有限公司，因太仓汇丰针织服装有限公司在2009年左右注销了，土地证不能直接分割到太仓汇丰针织服装有限公司名下，届时会统一办理15户门面房统一的土地证，不分割到每户名下；2011年8月19日，顺龙公司与潘景明、奚建刚、毛建刚签订的协议书甲方处落款处的签名是龚惠明签的，公章是顺龙公司的法定代表人沈秀龙盖的，协议约定应支付给潘景明、奚建刚、毛建刚2年的电费补偿款，因为样板房是要在2年后拆除的，但电费补偿款实际只支付过第一年的，是龚惠明经手支付的，钱在顺龙公司的账上，第二年因为沈秀龙不想付了所以没有付，但为了电费补偿款的事，潘景明、奚建刚、毛建刚经常吵到政府里去，差不多每年都要到公司来要。
龚惠明为佐证其陈述的事实，向一审法院提交“联合开发”拆迁安置协议复印件及联合开发房地产协议复印件各1份。“联合开发”拆迁安置协议系顺龙公司与太仓开拓时装有限公司于2009年11月10日签订，约定对原太仓汇丰针织服装有限公司地块内，属太仓开拓时装有限公司的二幢非居住用房（即上述提到的两幢别墅）的处理事宜。联合开发房地产协议系顺龙公司（协议甲方）与太仓汇丰针织服装有限公司（协议乙方）于2009年9月9日签订。协议第一条约定：甲乙双方经友好协商联合开发房地产项目，甲方以建设工程流动资金投资为主，全部周转资金总额为1500万元，包括土地摘牌应付资金，乙方以土地及地上部分资产（政府合同价）总额为1500万元。协议第二条约定：乙方在整个挂牌土地中已造的别墅和西侧经营性用房共计土地约3亩（实测为准），摘牌后该土地资金由乙方负责，并由乙方分割办证或项目公司分割处理解决，如有连带法律责任由乙方负责。顺龙公司对上述证据没有异议。
以上事实，有潘景明、奚建刚、毛建刚提交的协议书、收据、照片打印件，顺龙公司提交的关于太仓汇丰针织服装有限公司资产处置协议复印件、关于太仓汇丰针织服装有限公司资产处置意见复印件、太仓市规划红线图复印件、估价报告复印件，一审法院现场勘查拍摄的照片、制作的调查笔录、调取的企业工商登记资料、“联合开发”拆迁安置协议复印件、关于收回国有建设用地使用权的通知复印件、国有土地使用权证复印件（含宗地图）以及到庭当事人的当庭陈述等在卷佐证。
一审法院认为，对于涉案房屋系由案外人太仓汇丰针织服装有限公司建造、未办理房屋所有权证及土地使用证的事实，潘景明、奚建刚、毛建刚及顺龙公司均对此没有异议，一审法院予以确认。潘景明、奚建刚、毛建刚主张其三人自2008年开始即对涉案房屋分别占有、使用，并提供相关协议及收据予以佐证，同时亦有太仓汇丰针织服装有限公司法定代表人龚惠明的陈述予以印证，而顺龙公司陈述其至今从未对涉案房屋进行过占有、使用，并陈述潘景明、奚建刚、毛建刚系从房屋建造方太仓汇丰针织服装有限公司处租赁而对涉案房屋进行占有、使用，且从2011年顺龙公司与潘景明、奚建刚、毛建刚签订协议书的内容看，顺龙公司亦系认可潘景明、奚建刚、毛建刚对涉案房屋占有、使用的事实，故一审法院对涉案房屋系由潘景明、奚建刚、毛建刚分别占有、使用的事实予以确认。
因顺龙公司在其开发建造的景秀江南小区8#房西侧建造样板房时，影响潘景明、奚建刚、毛建刚所占有、使用房屋的采光，潘景明、奚建刚、毛建刚与顺龙公司产生纠纷，后在太仓市人民政府工作人员的主持下，于2011年8月19日签订了涉案协议书，该份协议书系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务。至于潘景明、奚建刚、毛建刚是其三人主张的通过购买及以物抵债的方式取得了涉案房屋的占有，抑或顺龙公司主张的通过租赁方式取得涉案房屋的占有，不影响其三人依照上述协议向顺龙公司主张权利。
潘景明、奚建刚、毛建刚及顺龙公司签订的协议中明确约定顺龙公司应于2013年12月31日前将样板房西立面墙拆至总宽度3米（顺龙公司西侧红线向东退2米），双方当事人均认可将样板房西立面墙拆至总宽度3米是指顺龙公司样板房的西立面墙距离潘景明、奚建刚、毛建刚门面房的东立面墙的距离要达到3米，顺龙公司理应按约履行，现顺龙公司至今未予履行，显属违约，故顺龙公司应按照《协议书》的约定将样板房的西立面墙拆至距离潘景明、奚建刚、毛建刚门面房的东立面墙3米。
关于潘景明、奚建刚、毛建刚要求顺龙公司各支付2000元电费补偿款的诉讼请求，潘景明、奚建刚、毛建刚在庭审中认可收到顺龙公司应于2011年9月1日补偿潘景明、奚建刚、毛建刚的电费补偿款各2000元，但顺龙公司应于2012年9月1日支付潘景明、奚建刚、毛建刚的电费补偿款各2000元至今未能支付。对此，顺龙公司辩称潘景明、奚建刚、毛建刚的该项诉讼请求已过诉讼时效。一审法院认为，潘景明、奚建刚、毛建刚陈述其一直向顺龙公司主张电费补偿款，潘景明、奚建刚、毛建刚每年均向顺龙公司主张电费补偿款的事实，亦有顺龙公司开发房产的合作方太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人龚惠明的陈述予以佐证，且潘景明、奚建刚、毛建刚拒绝向顺龙公司支付电费的行为亦表明其对于顺龙公司应支付的电费补偿款并未放弃主张，故顺龙公司主张潘景明、奚建刚、毛建刚请求支付电费补偿款的诉讼请求已过诉讼时效的意见不能成立，顺龙公司应向潘景明、奚建刚、毛建刚支付电费补偿款各2000元。
关于潘景明、奚建刚、毛建刚要求顺龙公司各支付5万元赔偿款的诉讼请求，双方在《协议书》中第4项信誉保证的第2款约定，顺龙公司应交15万元整至镇建管所作为保证金，顺龙公司在签订协议之日起一星期内到账，顺龙公司样板房如到期不拆，15万元保证金全部支付3户房主作为赔偿（平均每户5万）。一审法院认为，根据条款中“顺龙公司样板房如到期不拆，15万元保证金全部支付3户房主作为赔偿（平均每户5万）”的内容，并结合当事人的陈述分析，该条可视为对顺龙公司违反协议确定的主要义务拆除样板房而应承担的违约赔偿责任的约定，因顺龙公司未能按期拆除样板房，顺龙公司应向潘景明、奚建刚、毛建刚承担违约责任。对于顺龙公司提出潘景明、奚建刚、毛建刚上述主张已过诉讼时效的意见，因顺龙公司样板房至今未拆除，顺龙公司的样板房对潘景明、奚建刚、毛建刚造成的采光、通风的侵害是持续存在的，故顺龙公司主张的诉讼时效已过的主张不能成立，应由顺龙公司按约承担相应责任。关于顺龙公司提出潘景明、奚建刚、毛建刚主张的违约金过高的意见，一审法院认为，本案中顺龙公司所建样板房对潘景明、奚建刚、毛建刚门面房的妨碍主要体现为影响采光、通风等，结合双方当事人通过协议确定的每年电费补偿款的金额及侵害持续的时间，双方当事人约定的违约金过高于潘景明、奚建刚、毛建刚因受采光等影响造成的实际损失，一审法院对违约金依法予以调整，根据潘景明、奚建刚、毛建刚的实际损失并结合该协议系经有关政府部门协调签订等情况，一审法院调整赔偿款金额为35000元，故顺龙公司应支付潘景明、奚建刚、毛建刚各35000元的赔偿款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、顺龙公司将位于太仓市双凤镇××小区××＃房西侧样板房的西立面墙拆至距离潘景明、奚建刚、毛建刚占有、使用的位于太仓市景秀江南小区西侧××、20-14号及20-15号沿街房屋的东立面墙3米。二、顺龙公司支付潘景明、奚建刚、毛建刚电费补偿款各2000元，合计6000元。三、顺龙公司支付潘景明、奚建刚、毛建刚赔偿款各35000元，合计105000元。上述第一项由顺龙公司于判决生效后30日内履行，第二、三项均由顺龙公司于判决生效后10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3500元，由潘景明、奚建刚、毛建刚共同负担900元，顺龙公司负担2600元。
对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，顺龙公司称其认为2011年8月19日协议无效的理由是该协议是其在政府的协调下妥协的，属于矛盾处理协议，因此无效。
二审中，当事人未提供新证据。
本院认为，潘景明、奚建刚、毛建刚与顺龙公司于2011年8月19日签订的协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。顺龙公司上诉称因协议中涉及的门面房是违法建筑，且协议是其在政府协调下妥协后形成，协议无效，本院就此认为，双方当事人所签协议内容是处理顺龙公司所建造样板房对潘景明、奚建刚、毛建刚使用门面房产生妨碍事宜，即便涉案门面房是属于违法建筑，也并不必然导致该协议无效，政府参与协调亦非协议无效的合法理由，顺龙公司的该项上诉理由不成立。另，协议约定“顺龙公司样板房如到期不拆，15万元保证金全部支付3户房主作为赔偿（平均每户5万）”，一审法院据此认定该保证金为顺龙公司到期不履行协议主要义务即拆除样板房应承担的违约金，并无不当，顺龙公司上诉称协议约定的5万元保证金属于敲诈，亦无事实依据，本院不予采信。
综上所述，顺龙公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
代理审判员 王 炜
代理审判员 赵 俊
二〇一七年七月二十日
书 记 员 杨舒静