重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02265号
上诉人（原审被告）胡兴旺，男，1974年3月10日生，汉族。
委托代理人张清漪，重庆华立万韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆外贸宾馆，住所地重庆市江北区建新北路65号，组织机构代码20284370-0。
法定代表人王光发，总经理。
委托代理人师维，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人赖思奇，重庆索通律师事务所律师。
上诉人胡兴旺与被上诉人重庆外贸宾馆租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年12月30日作出（2013）江法民初字第06864号民事判决，胡兴旺对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理，于2014年4月3日对本案进行了询问。上诉人胡兴旺的委托代理人张清漪、被上诉人重庆外贸宾馆的委托代理人师维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，江北区建新北路65号建筑物系重庆外贸大楼管理处所有的房产。1998年重庆市对外贸易经济委员会作出“渝外经贸发（1998）326号批复”文件，同意重庆外贸大楼管理处委托重庆外贸宾馆对该房屋进行经营管理。2011年重庆外贸大楼管理处更名为重庆外经贸综合服务中心，于2012年5月22日取得103房地证2012字第09281号《房地产权证》，载明：江北区建新北路65号房屋建筑面积5445.33平方米。6幢1至5层为宾馆，建筑面积4410平方米；7幢3至6层为办公，建筑面积1035.33平方米。
2008年11月16日，重庆外贸宾馆（甲方）与胡兴旺（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：江北区建新北路65号房屋用途为宾馆，产权总建筑面积5445.33平方米共6层。甲方实际出租给乙方的房屋建筑面积为3740平方米，即现外贸宾馆前厅、D楼大会议室、五区1-3楼客房、六区除宾馆发电机房及油库外1-4楼及屋顶库房、前厅周围14个停车位。租赁期为15年，自2009年6月1日起至2024年5月31日。租金：1-5年900000元／年，即75000元／月；6-10年，按上5年度基数递增5%，945000元／年，即78750元／月；11-15年，按上5年度基数递增6%，1001700元／年，即83475元／月。乙方每三个月以转账支票或现金方式向甲方支付租金。合同对房屋及配套设施的交付、使用、维修等内容亦进行了明确约定。
合同第六条为“续租及返还”。其中6.2款约定：如合同届满或本合同终止，乙方应在本租期届满或本合同终止后10个工作日内返还该房屋，返还时双方结清所有费用。如果租期届满或本合同终止后10个工作日内乙�未归还房屋的，乙方每延期一日按日租金的二倍支付房租，甲方有权要求乙方立即归还。
合同第八条为“解除本合同的条件”。其中合同8.5款约定：租赁期间，除合同约定的情况外，任何一方未经对方同意不得擅自提前解除或终止合同，收回或退还房屋；非合同规定的情况下若一方必须提前终止合同，收回或退还房屋的，违约方应向非违约方按季租金两倍赔偿；如不足弥补给非违约方造成的损失，违约方还应予以赔偿。合同8.6款约定：乙方在本合同签订后一周内，未能与格林豪泰酒店（上海）有限公司签订格林联盟酒店委托管理合同或在本合同有效期内该委托管理合同不论任何原因而终止，甲方有权决定解除合同。如甲方决定解除合同，乙方除按8.5款规定向甲方支付违约金外，甲方收取的定金或经营风险抵押金不再退还乙方。合同8.7款约定：乙方在本合�签订后一个月内，应到保险公司办理所租赁房屋的财产保险（主要是火灾险），并承担费用，并且在租赁期内不能脱保。否则甲方有权决定解除合同，如甲方决定解除合同，乙方除按8.5款规定向甲方支付违约金外，甲方收取的定金或经营风险抵押金不再退还乙方。
上述合同签订后，胡兴旺、格林豪泰酒店（上海）有限公司于2008年11月26日签订了《委托管理合同》，胡兴旺委托格林豪泰酒店（上海）有限公司对江北区建新北路65号酒店进行管理，酒店宣传名称为“格林联盟酒店”，委托管理期10年。同年12月15日，双方再签订《格林联盟酒店委托管理合同补充协议》，对《委托管理合同》部分条款进行了修改，其中将管理期限修改为15年。
2013年3月26日，格林豪泰酒店（中国）有限公司以《公函》方式答复江北区外经贸委的询证，告知了如下内容：已于2012年5月22日发出解约函与胡兴旺解除合同，导致合同未能正常履行的重要原因是加盟费用问题，胡兴旺未全部付清一次性加盟费。同年8月2日，格林豪泰酒店（中国）有限公司再次《公函》答复江北区外经贸委的询证：2013年3月26日至今，胡兴旺并未重新履行2008年与我司签订的《委托管理合同》；2013年3月26日至今，胡兴旺并未以外贸宾馆为标的物，与我司新签订《委托管理合同》。
2013年8月2日，重庆外贸宾馆以胡兴旺签订的格林联盟酒店委托管理合同已被终止为由，向胡兴旺邮寄了《解除函》，通知胡兴旺解除双方于2008年11月16日签订的《房屋租赁合同》。重庆外贸宾馆并于当天诉至一审法院。胡兴旺于次日（8月3日）收到此解除函。
本案诉讼中，胡兴旺主张双方签订的《房屋租赁合同》经重庆外贸宾馆原法定代表人唐远超同意，已将合同8.6�款进行了变更，即：无论与格林豪泰公司的履行情况如何，《房屋租赁合同》均继续履行。为此，胡兴旺举示了一份落款时间2013年8月5日、署名“唐远超”签字的《情况说明》予以佐证，载明：本人唐远超在2008年11月16日作为重庆外贸宾馆法定代表人与胡兴旺就江北区建新北路65号的外贸宾馆（除去一楼餐厅部分）签署了租赁合同，2009年3月胡兴旺告知我单位，他与格林豪泰酒店（上海）有限公司签署的格林联盟酒店委托管理合同处于非正常合作状态且有可能解约，由于胡兴旺对于租赁合同义务履行较好，双方认可该租赁合同有效并同意继续履行该租赁合同至租期结束。重庆外贸宾馆对此《情况说明》的质证意见为：签名不属实，证人应当出庭作证，该言辞系孤证，说明没有加盖公司公章，不能代表公司行为，国有企业重大合同条款变更应该集体表决，该说明未经企业集体讨论通过。对《情况说明》的真实性不予认可。
同时，胡兴旺主张与苏德盛系合伙关系，现苏德盛代表合伙体与格林豪泰酒店（中国）有限公司继续加盟酒店经营业务，视为胡兴旺与格林豪泰方面建立合作关系的继续。胡兴旺举示了以下证据予以佐证：
1、2008年11月5日胡兴旺、刘平、苏德盛签订的《合伙协议》。
2、2013年4月26日胡兴旺委托授权苏德盛与格林豪泰酒店（中国）有限公司签订合同及后续合作事宜的《授权书》。
3、2013年6月10日苏德盛与格林豪泰酒店（中国）有限公司签订的《格林豪泰酒店特许经营合同》及补充协议、支付加盟费收据。
重庆外贸宾馆对上述证据质证意见为：一直不知道他们之间存在合伙关系，对《合伙协议》的真实性不予认可，合伙关系与本案无关。《授权书》系胡兴旺自行制作，并非由格林豪泰方面提供和认可。对《格林豪泰酒店特许经营合同》的真实性无异议，这份合同与胡兴旺原签订的《委托管理合同》，是相互独立的两个合同，没有延续性。格林豪泰方面出具的公函已明确表示与胡兴旺未再履行合同。庭审中，胡兴旺承认没有以书面形式告知重庆外贸宾馆相关合伙事宜，表示苏德盛系隐名股东。
另查，重庆顺舟酒店有限公司于2008年12月15日经工商登记成立。该公司工商登记档案资料显示，公司的股东为胡兴旺、刘平二人，经营地址为江北区建新北路65号。庭审中，双方均认可胡兴旺履行合同期间，酒店对外招牌是格林豪泰酒店，对内是以重庆顺舟酒店有限公司名义经营。从2009年9月27日起至2013年9月30日期间，重庆顺舟酒店有限公司对酒店办理了财产保险业务。
本案诉讼中，重庆外贸宾馆举示了一份2013年3月8日《酒店转让协议》，转让方为“重庆顺舟酒店有限公司”，受让方为“苏德盛”。协议约定：重庆顺舟酒店有限公司将江北区建新北路65号顺舟酒店（外贸格林酒店），租赁面积3740平方米全部转让给苏德盛使用经营，含酒店全部资产、余下11年多的租赁经营权，转让费为280万元。协议落款处盖有转让方的公司印章，胡兴旺作为公司法定代表人及股东签字捺印确认，刘平亦作为公司股东签字捺印确认，苏德盛作为受让方签字捺印确认。庭审质证中，胡兴旺的委托代理人否认此转让协议的真实性。一审法院准许其进行核实。胡兴旺未在核实期内提交反驳证据。
胡兴旺对重庆外贸宾馆发送的《解除函》提出异议，但未在收到解除函件后三个月内向人民法院起诉。
诉讼中，重庆外贸宾馆陈述已收取租金至2013年9月份，其中2013年6月以前的租金以顺舟酒店名义收取，2013年7月、8月、9月的租金是以胡兴旺名义收取。
原告重庆外贸宾馆诉称：2008年11月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于江北区建新北路65号的外贸宾馆部分楼层及场地出租给被告，并约定被告未能与格林豪泰酒店（上海）有限公司签订酒店委托管理合同或该合同在租赁合同有效期内终止，原告有权解除《房屋租赁合同》并追究被告违约责任。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用至今。2013年原告对本单位原法定代表人进行任期经济审计中发现，格林豪泰酒店（上海）有限公司已经与被告解除酒店委托管理合同。鉴此，原告于2013年8月2日以函件形式通知被告解除租赁合同，该函件于次日送达被告。被告已严重违反合同约定，原告享有合同解除权。合同解除后，被告应当立即返还租赁物并进行相应结算。请求：确认双方签订的�房屋租赁合同》于2013年8月3日解除；判令被告立即交还出租房屋和场地；判令被告支付原告房屋占有使用费（按租金的两倍计算，从解除之日起算至交还房屋时止，暂计4个月房屋占有使用费为60万元）；判令被告支付原告违约金45万元。诉讼费由被告承担。
被告胡兴旺辩称：租赁合同没有解除。2013年8月2日原告以被告违约为由发出了解约函，当天原告即起诉法院，法律规定有三个月的异议期，现被告以答辩形式提出异议，合同不应该解除。原告的原法定代表人出具说明表示已知晓双方已经将租赁合同的8.6条进行了修改，不再以被告与格林豪泰酒店的合作关系作为原、被告双方的合同存续条件。现经被告授权，被告的合伙人苏德盛与格林豪泰公司签订了新的合同，这个新合同在形式和内容上应该看作是被告与格林豪泰公司原合同的存续。被告不存在违约事�，原告的诉讼请求不成立。另，原告主张的违约金金额过高，原告没有损失，被告不应该支付违约金。请求驳回原告的全部诉讼请求。
一审法院认为，2008年11月16日，重庆外贸宾馆与胡兴旺签订《房屋租赁合同》，就江北区建新北路65号外贸宾馆房屋的租赁事宜达成协议。此合同系双方自愿订立，合同内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定行使权利、承担义务。
依照《房屋租赁合同》8.6款约定，若胡兴旺存在未能与格林豪泰酒店（上海）有限公司签订格林联盟酒店委托管理合同或在本合同有效期内该委托管理合同不论任何原因而终止的情形，重庆外贸宾馆享有合同解除权。诉讼中，胡兴旺主张此条款已变更，即无论与格林豪泰公司的履行情况如何，《房屋租赁合同》均继续履行。为此，胡兴旺提供了唐远超出具的《情况说明》�以佐证。一审法院认为，《情况说明》的出具时间2013年8月5日，出具人不再担任重庆外贸宾馆法定代表人职务，其证言不具有职务性质；出具人没有到庭证实，无法核实说明内容的真实性。并且书面合同履行过程中，需对合同内容作重大变更或补充修改时，在非紧急状况下，一般应以书面形式予以固定，以明确各自变动后的权利义务。本案《房屋租赁合同》8.6条款涉及合同解除条件及违约责任承担的重大内容，本案没有《房屋租赁合同》8.6条款已变更的补充书面协议，现重庆外贸宾馆对唐远超出具的《情况说明》亦予以否认，故胡兴旺辩称《房屋租赁合同》8.6条款已变更的主张，事实依据不充分，一审法院不予确定。《房屋租赁合同》8.6款所约定内容，对合同当事人仍具有约束力。
2008年11月26日，胡兴旺、格林豪泰酒店（上海）有限公司签订了《委托管�合同》。此合同履行期间，第三方苏德盛与格林豪泰酒店（中国）有限公司于2013年6月10又签订了《格林豪泰酒店特许经营合同》及补充协议。判断此特许经营合同是2008年11月26日胡兴旺签订《委托管理合同》的继续还是一份独立经营合同，是认定胡兴旺所签《委托管理合同》是否已提前终止的基础。经查，为便于酒店经营而成立的重庆顺舟酒店有限公司，股东为胡兴旺、刘平两人，苏德盛并非该公司的股东。而2013年3月8日胡兴旺、刘平与苏德盛签订《酒店转让协议》，胡兴旺、刘平将讼争房屋有偿转让给苏德盛租赁经营，胡兴旺没有提交反驳证据予以推翻，一审法院确定此转让协议的真实性。并且，格林豪泰酒店（中国）有限公司两次《公函》答复内容，明确表达了与胡兴旺已解除《委托管理合同》、合同未再继续履行的意思表示。上述证据，反映了胡兴旺、苏�盛之间不具有合伙共同体的特征，2013年6月10苏德盛签订的《格林豪泰酒店特许经营合同》与2008年11月26日胡兴旺签订的《委托管理合同》，两者之间不存在签订者主体、合同权利义务等方面的承接性、关联性，两份合同系各自独立的经营管理合同。故，胡兴旺所签《委托管理合同》已提前终止的事实，予以确定。
鉴于胡兴旺所签合同已提前终止，重庆外贸宾馆向其发送《解除函》，符合合同的约定。胡兴旺于2013年8月3日收到此函，虽提出异议，但未在收到解除通知之日起三个月内向人民法院起诉。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，《解除函》自胡兴旺收到时发生法律效力。一审法院确定2008年11月16日重庆外贸宾馆与胡兴旺签订的《房屋租赁合同》于2013年8月3日解除。
合同已解除，胡兴旺负有交还租赁房屋及场地的合同义务。合同6.2款约定，如合同届满或终止，胡兴旺应在本租期届满或本合同终止后10个工作日内返还房屋，返还时双方结清所有费用。如果胡兴旺未在租期届满或本合同终止后10个工作日内未归还房屋的，每延期一日按日租金的二倍支付房租。此约定实为合同终止后逾期返还房屋占有使用费的计算方式。现胡兴旺未交还房屋，根据合同解除时的租金标准75000元／月折算，日租金为2500元。按此约定，胡兴旺应当自合同解除10个工作日后按每日5000�的标准支付房屋占有使用费，从2013年8月17日起算至房屋交付时止。因2013年8月17日至同年9月30日期间（计45天）的房屋占有使用费，重庆外贸宾馆已按一倍租金标准收取胡兴旺112500元，则此期间未收取的房屋占有使用费只按一倍计付。
另按照双方约定，重庆外贸宾馆依据合同8.6款解除合同的，胡兴旺应当按照合同8.5款的约定承担违约责任，按季租金两倍支付违约金，合同解除时期的租金为75000元／月，按此约定，违约金应为450000元。本案中，胡兴旺主张重庆外贸宾馆没有损失，约定违约金金额过高。一审法院认为，租赁合同因承租方的原因而提前解除，出租人存在的损失主要包括租金减少、等待签订新租赁合同期间的租金损失等方面，重庆外贸宾馆主张的上述房屋占有使用费，一审法院已予以支持，已能补偿其相应租金损失。本院对胡兴旺主张违约金过高�辩解意见予以采纳，下调违约金为5万元。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、确认2008年11月16日重庆外贸宾馆、胡兴旺签订的《房屋租赁合同》于2013年8月3日解除。二、胡兴旺于本判决生效后十日内将江北区建新北路65号租赁房屋和场地交还给重庆外贸宾馆。三、胡兴旺于本判决生效后十日内支付重庆外贸宾馆房屋占有使用费：2013年8月17日至2013年9月30日期间的房屋占有使用费为112500元；2013年10月1日（含）之后的房屋占有使用费，按每日5000元标准计算至交付江北区建新北路65号租赁房屋和场地时止。四、胡兴旺于本判决生效后十日内支付重庆外贸宾馆违约金5万元。五、驳回重庆外贸宾馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14410元，由重庆外贸宾馆负担5415元、胡兴旺负担8995元。胡兴旺应负担金额已由重庆外贸宾馆预交，胡兴旺履行前述义务时一并支付给重庆外贸宾馆。
上诉人胡兴旺不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销重庆市江北区人民法院（2013）江法民初字第06864号民事判决书，驳回被上诉人全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由：1、被上诉人在发出《解除函》后后又向法院起诉，上诉人在三个月内以当庭答辩的形式提出了异议，但一审判决以上诉人并未通过起诉的方式提出异议为由，认定被上诉人发出的《解除函》产生法律效力，属于法律适用错误。2、证人唐远超的证言与其他证据及事实结合，足以认定合同解除条件未成就，故一审事实认定不清。3、本案《房屋租赁合同》继续履行对被上诉人的利益不会构成任何不利影响，提前解约反而会对上诉人的利益造成重大损害，有失公平。
被上诉人重庆外贸宾馆答辩称：1、一审判决适用法律正确，被上诉人依照《房屋租赁合同》的约定解除合同，上诉人并未向法院起诉请求确认解除合同的效力。2、一审法院认定事实清楚，证据充分，上诉人与第三方苏德胜签订的《酒店转让合作协议》表明我方已取得《房屋租赁合同》的解除权。3、上诉人违约导致合同解除，理应承担违约责任并赔偿被上诉人相应损失。综上，请求维持一审判决。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人�被上诉人于2008年11月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现依据相关法律规定，结合本案事实，对上诉人的上诉理由评析如下：
关于上诉人胡兴旺认为一审判决以其未在法律规定的期限内通过起诉方式提出异议为由认定被上诉人发出的《解除函》发生法律效力属于法律适用错误的意见。本院认为，被上诉人重庆外贸宾馆在2013年8月2日向上诉人胡兴旺发出解除函并于当日向一审法院提起诉讼，上诉人胡兴旺在本案一审中通过当庭答辩的形式实际上已对被上诉人发出的解除函提出�异议，无需再通过另行起诉或提出反诉的形式提出异议。一审判决根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，以胡兴旺没有在法定期限内通过起诉方式提出异议为由确定重庆外贸宾馆发出的《解除函》在胡兴旺收到时即发生效力确有不当之处。根据本案情况，在胡兴旺已通过诉讼答辩的形式提出异议的情况下，应依法审查其提出的答辩理由是否成立即解除合同的条件是否成就。
关于上诉人胡兴旺认为证人唐远超的证词与其他证据及事实结合，足以认定合同解除条件未成就及解除合同会给其造成重大损失的意见。本院认为，一审判决已对唐远超出具的《情况说明》不予采信进行了充分说理，本院予以认可。上诉人胡兴旺未提供充分证据证实双方对签订的《房屋租赁合同》8.6条款涉及合同解除条件及�约责任承担的重大内容进行了变更。根据该条款约定，若胡兴旺存在未能与格林豪泰酒店（上海）有限公司签订格林联盟酒店委托管理合同或在本合同有效期内该委托管理合同不论任何原因而终止的情形，重庆外贸宾馆享有合同解除权。在本案一审过程中，格林豪泰酒店（中国）有限公司两次《公函》答复内容明确表示与上诉人胡兴旺已解除《委托管理合同》。同时，胡兴旺、刘平与苏德胜之间签订的《酒店转让协议》也足以证明上诉人胡兴旺与格林豪泰酒店（上海）有限公司的委托管理合同已终止的事实。双方合同约定的解除条件已成就，上诉人胡兴旺针对重庆外贸宾馆发出的解除函及提起的诉讼所提出的异议（抗辩）不成立，其违反双方合同约定，理应承担由此带来的不利后果。一审判决认定2008年11月16日重庆外贸宾馆与胡兴旺签订的《房屋租赁合同》于2013年8月3日解除，符合法律规定，本院予以支持。
综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，部分法律适用不当，上诉人胡兴旺的部分上诉理由虽成立，但并不影响对本案解除合同条件成就的认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3550元，由上诉人胡兴旺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 静
二〇一四年六月四日
书 记 员 梁 麟