上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7295号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海蕃茄农庄有限公司，住所地上海市松江区泖港镇兴旺村。
法定代表人：姜加华，总经理。
委托诉讼代理人：周洁，北京君都（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏策天，北京君都（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州爱雅投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市经济技术开发区三号路538号综合楼8266室。
法定代表人：李津梅，董事长。
委托诉讼代理人：尹文清，上海新望闻达律师事务所律师。
上诉人上海蕃茄农庄有限公司（以下简称蕃茄农庄）因与被上诉人杭州爱雅投资管理有限公司（以下简称爱雅公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初5932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人蕃茄农庄上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请，支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：双方合同约定将上海市松江区现代农业园区五厍示范区内的B区域地块中的土地17亩（以下简称系争土地）用于从事农业旅游项目，而农业旅游时国家大力倡导支持的产业，系争土地也被政府划入了农业旅游的范围，故双方签订的合作协议并没有违反基本农田使用的规定而无效，而是合法有效的。而被上诉人试图曲解合同内容向上诉人提出建设会所，上诉人拒绝了被上诉人的要求并发函要求被上诉人整改，但被上诉人置若罔闻拒绝整改，且以违章搭建为由闲置农业土地，拒绝支付租金，故被上诉人应承担违约责任。根据合同约定，被上诉人拒绝支付租金、土地抛荒构成根本违约，上诉人有权解除合同，被上诉人交付的转让费也不应退还。
被上诉人爱雅公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
爱雅公司向一审法院起诉请求：1、确认爱雅公司、蕃茄农庄签订的《蕃茄农庄二期B1地块租赁合作协议》无效；2、蕃茄农庄返还爱雅公司的地块转让费500,000元（人民币，下同）；3、蕃茄农庄返还爱雅公司的土地租赁费98,608元；4、蕃茄农庄赔偿爱雅公司其他实际投入400,000元。
蕃茄农庄向一审法院提起反诉请求：1、解除双方所签订的《蕃茄农庄二期B1地块租赁合作协议》；2、爱雅公司按照59元/日的标准支付2016年1月1日至判决生效之日止的租金（暂计至2016年7月31日为12,567元）；3、爱雅公司支付蕃茄农庄为避免农业土地闲置代为维护土地支出的费用151,430元。审理中，蕃茄农庄增加诉讼请求一项：爱雅公司向蕃茄农庄返还系争土地。
一审法院认定事实：2010年，蕃茄农庄作为甲方与爱雅公司作为乙方签订《蕃茄农庄二期B1地块租赁合作协议》约定：1.甲方经土地出租方（上海松江现代农业园区五厍示范区管理委员会）书面同意，提供位于上海市松江区现代农业园区五厍示范区内的B区域地块中的土地17亩（约合11,322平方米）转租给乙方使用【协议项下租赁土地，有图片及视频记录系争土地所在位置及现状】。2.乙方租赁和使用该地块从事农业旅游项目（含种植、养殖、农业旅游、乡村文化开发、农庄等项目）。3.乙方于本合同签订之日支付甲方从原庄主收回时付出的50万元（45+5万元中间费）。付费时甲方提供相应的收款凭证，甲方提供地块基本建设设施如下：公共桥梁、公共路灯、公共大门、公共绿化、公共道路、按照乙方的设计开挖2亩左右湖泊、活水通道、10亩林地、围栏、乙方所租赁的地块上的原有树木归乙方所有由乙方自行保护发展、30KW三相电力供到地块地头、宽带、数字电视、电话进屋（门数由乙方提供）。甲方在完成全部的基本设施项目工程并交付乙方使用（除入室项目外），甲方亦提供其他配套的非营利性物业和管理。4.土地的租金为每年1,000元/亩，乙方租赁的17亩土地每年租金总计17,000元。乙方每年交付的土地租赁费，实行先交后用，一年一付，2009年1月1日起以年租金17,000元为基数，每年递增3%。当农业用地市场行情低于甲方收取的租赁费时，甲方应与当地政府协商终止递增，乙方也同步中止递增。本次签约乙方付清2011年的租金18,576元，以后每年1月1日前支付下年度的租金。5.在租赁期内，乙方有权合法使用地块上已有的基础设施和附属设施，并拥有对地块上原有树木和乙方自行投入建设的建筑、树木和其他一切设施的所有权、经营权、收益权、使用权和处置权，甲方不得侵犯。若乙方将本地块的租赁权和附带的地上物转让给他人时，符合地块使用性质的转让经甲方备案即可以转让。6.由于各方面的原因，乙方按照下列程序实施建设：（1）按原形修缮工棚工人仓库房；（2）修缮树林，种树种花种草，打造湿地打造养鱼湖打造菜园和养殖园，修缮庄内小路；（3）美丽农庄面貌展现后，择日经甲方认可在树林里开垦底层七十平方二层四十平方的全木屋；（4）初见效果后，与甲方讨论开建第贰个小木屋事宜；（5）全部木屋建筑面积控制在500平方米内，由乙方根据甲方意见逐步建设；……等。上述租赁合作协议的落款签约时间为2008年6月1日，但是双方实际签约时间为2010年11月23日，爱雅公司、蕃茄农庄对此的解释为在2008年6月1日蕃茄农庄将系争土地出租给案外人，爱雅公司系自案外人承接了系争地块，故蕃茄农庄在与爱雅公司签订租赁合作协议时未对时间作出更改。合同甲乙双方签章处均加盖公司公章，签字处甲方代表人为“肖某”，乙方代表人签字为“邱某”。
关于转让费：2010年11月23日，蕃茄农庄向爱雅公司出具收据内容为“地块转让费（蕃茄农庄二期）50万元”，2010年11月24日，邱某向肖某转账448,576元。爱雅公司解释收据时间早于转账时间是因为说好付50万元故先给票，剩余款项以现金支付。关于50万元转让款，蕃茄农庄提供了其在2010年9月30日向案外人虞某支付45万元的付款凭单并说明：所谓50万元转让费系由爱雅公司向上一家系争土地的承租方虞某支付，蕃茄农庄代收45万元以后支付给虞某。
关于租金支付：2010年11月23日，蕃茄农庄向爱雅公司出具收据内容为“B1地块2011年租金17亩18,576元”。2012年1月9日，邱某向蕃茄农庄转账19,130元，蕃茄农庄出具2012年租金收据。2012年12月28日，邱某向蕃茄农庄转账19,704元，蕃茄农庄出具2013年租金发票。2014年2月15日，邱某向蕃茄农庄转账20,295元用于2014年租金。2015年2月1日，邱某向蕃茄农庄转账20,903元，蕃茄农庄出具2015年租金收据。合计已付租金98,608元。自2016年1月1日开始的租金，爱雅公司未再支付。
2014年8月18日，蕃茄农庄向二期B1农庄发出《关于旅游配套设施用房禁止建设的通知》：接泖港镇国土所通知，各农庄用于旅游配套设施用房从即日起禁止建设，在新的书面通知未下达之前，擅自建设者后果自负。各农庄仅允许开展农业及农业观光旅游项目，禁止土地荒置。2014年11月6日蕃茄农庄向其各承租方转发了《上海XX有限公司租赁企业特别管理措施（负面清单）告知书》并发布《上海蕃茄农庄旅游度假区特别管理措施告之书》，部分内容有：禁止在租赁区域内违章搭建；禁止改变耕地性质或改变土地使用性质（开挖河塘等）；禁止在耕地性质的租赁土地上进行林地建设；等。
2015年11月1日，蕃茄农庄向各位租户发出《上海蕃茄农庄2016年度租金代收取通知》要求各租户于2015年12月31日下午6时之前将租金按附件要求予以支付，2014和2015年度尚未交纳相应租金的租户，也请与蕃茄农庄取得联系，办理相应的补交事宜等。
蕃茄农庄为证明其支付的土地维护费用提供了购销合同、收据及劳务费签收单但未提供相应的支付凭证及财务凭证。
审理中，法院就系争土地的性质向上海市松江区规划和土地管理局发函，对方回函称：该项目土地性质部分为基本农田，部分为林地，土地利用总体规划为基本农田保护区。基于此，法院向爱雅公司、蕃茄农庄释明双方租赁合同的效力为无效，蕃茄农庄明确提出不变更反诉请求并坚持反诉请求。
审理中，基于合同无效爱雅公司表示同意向蕃茄农庄返还系争土地。
一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。法律禁止将基本农田用于非农业建设，禁止在基本农田保护区内进行非农业建设。爱雅公司、蕃茄农庄之间的租赁协议所涉系争土地从土地性质上看包括基本农田和林地，同时系争土地属于基本农田保护区内，而根据爱雅公司、蕃茄农庄租赁协议的内容看蕃茄农庄将系争土地出租给爱雅公司显然系用于非农业生产，故爱雅公司、蕃茄农庄之间就系争土地的租赁合同无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于系争土地的性质，爱雅公司、蕃茄农庄均有义务予以查实，但蕃茄农庄作为出租方理应对合同无效承担更多的注意义务，故法院认定由蕃茄农庄对合同无效承担主要责任，爱雅公司对合同无效承担次责任。
关于本诉请求：
1、对于爱雅公司主张的地块转让费，根据爱雅公司提供的转让凭证以及由蕃茄农庄出具的收据，至少证明爱雅公司向蕃茄农庄实际支付了448,576元，蕃茄农庄称该款项是代收后给付系争土地上一个承租方虞某，但是根据蕃茄农庄提供的证据显示蕃茄农庄在爱雅公司、蕃茄农庄签订房屋租赁合同之前就已经将所谓的45万元向虞某支付，因此对于蕃茄农庄所谓代收之说，法院不予采信，蕃茄农庄向其上一个承租方支付的费用显然不应该由作为下一个承租方的爱雅公司承担，在爱雅公司、蕃茄农庄租赁合同无效的情况下，蕃茄农庄理应向爱雅公司返还已收取的所谓“转让费”，考虑到爱雅公司的实际支付情况，故法院认定由蕃茄农庄向爱雅公司返还448,576元。
2、对于爱雅公司主张蕃茄农庄向其返还土地租赁费，法院认为爱雅公司已经支付的土地租赁费系其占有使用系争土地期间应当支付的费用，其要求蕃茄农庄向其返还，于法无据，法院不予支持。
3、对于爱雅公司主张的实际投入损失，一审法院认为爱雅公司租用系争土地后对土地进行一定的整理并支出相应的费用并无不当，但是一方面爱雅公司提供的证据不足以证明其该方面的损失，另一方面考虑到爱雅公司对于合同无效亦存有过错，爱雅公司也应对自己的损失承担责任，故对于爱雅公司主张的实际投入损失，法院不予支持。
基于合同无效后的财产返还，爱雅公司表示同意向蕃茄农庄返还系争土地，于法不悖，法院予以认可。
关于反诉请求：蕃茄农庄系基于合同有效提出其主张。审理中，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，法院向蕃茄农庄释明合同无效后，蕃茄农庄仍坚持其反诉请求，故法院依法予以驳回，但这不影响蕃茄农庄将来按照法院释明的合同效力再行主张其相应请求。
一审法院审理后作出判决：一、确认杭州爱雅投资管理有限公司与上海蕃茄农庄有限公司签订的《蕃茄农庄二期B1地块租赁合作协议》无效；二、杭州爱雅投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海蕃茄农庄有限公司返还《蕃茄农庄二期B1地块租赁合作协议》项下位于本市松江区泖港镇松江现代农业园区五厍示范区内B区域地块中的17亩土地；三、上海蕃茄农庄有限公司于判决生效之日起十日内向杭州爱雅投资管理有限公司返还448,576元；四、驳回杭州爱雅投资管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回上海蕃茄农庄有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,786元，反诉案件受理费1,790元，合计诉讼费15,576元，由杭州爱雅投资管理有限公司负担5,757元、上海蕃茄农庄有限公司负担9,819元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，合同因违反法律、行政法规的强制性规定而为无效。上诉人与被上诉人所签订的租赁合作协议，虽名义上为农业旅游开发，但从其内容上看，实际上系将包括基本农田在内的土地出租用于非农业建设而盈利，违反了我国法律关于禁止在基本农田保护区内进行非农建设的规定，故一审判令双方当事人就系争土地所签订的租赁合作协议无效，于法不悖，本院予以支持。上诉人坚持主张双方协议有效，缺乏法律依据，本院不予采信，上诉人基于合同有效所提起的反诉请求，本院不予支持，但上诉人可以以合同无效为请求权基础另行主张其相关损失。
至于被上诉人的本诉请求，一审未支持其关于返还土地租赁费及实际损失的主张，其未提起上诉，故二审的争议在于被上诉人支付的地块转让费是否应予返还。上诉人主张不应予以返还的依据在于双方在协议中约定若被上诉人严重违反约定的使用范围和使用方式的，则上诉人有权对已经支付的款项不予退还。然而，且不论上述协议的效力，上诉人也无证据证明被上诉人实际违反了合同约定使用系争土地，上诉人虽向二期B1农庄发出《关于旅游配套设施用房禁止建设的通知》，但该通知也未明确指向被上诉人，通知内容也无关于具体整改的项目，故上诉人以被上诉人违约为由不予退还转让费，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，蕃茄农庄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15,576元，由上诉人上海蕃茄农庄有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年九月七日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……