四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涪民初字第6097号
原告：杨文星，男，汉族，生于1964年10月5日。
委托代理人：毛振华，绵阳市涪城区城郊法律服务所法律工作者。
被告：凌敏，男，汉族，生于1978年9月10日，系绵阳市涪城区四季雪火锅城业主。
委托代理人：杨世洲，绵阳市游仙区东津法律服务所法律工作者。
原告杨文星诉被告凌敏租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法由审判员蔡艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨文星及其委托代理人毛振华、被告凌敏的委托代理人杨世洲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原被告于2011年8月1日签订了房屋租赁合同。原告全面履行了合同义务，但被告拖欠租金20万元，经原告催收至今未付，已构成违约，原告遂诉至本院，请求判决：1、解除原、被告于2011年8月1日签订的房屋租赁合同；2、被告立即支付拖欠的租金20万元，并依照合同承担违约责任；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中的违约责任具体应按中国人民银行同档同期贷款基准利率的130%计算。此外，原告还增加诉讼请求如下：由被告向原告返还位于绵阳市涪城区御安街14号花样年华1栋1层4-2、5、6号房屋。
被告辩称：1、不同意解除双方签订的房屋租赁合同，被告下欠租金是事实，也愿意向原告支付；2、被告拖欠租金后，原告擅自关闭门面并断水断电，导致被告无法经营，要求原告恢复门面的原状；3、我方只是迟延履行租金交付义务，不存在违约；4、原告在补充协议中承诺与其续签3年合同，所以其要求继续履行合同。
经审理查明：2011年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于涪城区御安街14号“花样年华”商住楼一层（面积为670平方米）的门面租赁给乙方用于餐饮经营。租赁期限为五年，自2011年8月1日至2016年7月31日止。第一年的租金为40万元，以后每满一年在上一年的基础上递增10%。合同签订时付清前半年租金，以后每满半年付清下半年租金。乙方还应于合同签订时向甲方支付3万元履约保证金。如乙方拖欠租金，甲方有权终止合同并收回财产，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。在确保财产、人身不受损害及不改变甲方房屋主体结构的前提下，乙方可以投资装修，退租时，应按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。任何一方违反本合同约定，向对方支付10万元违约金，乙方逾期未交付租金的，还应按所欠租金每日1%向甲方支付逾期滞纳金。同日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定甲方同意乙方在合同期内对外转租转让或改变使用房屋用途，若转租转让应向甲方支付12万元，转租转让后原签订的合同权利义务不变，在该合同期满后，甲方将该房屋给乙方续签3年。租金按御安街房屋租赁的最高价和最低价的平均值计算，以后每满一年递增10%。此后，原告将案涉房屋交由被告经营、使用，被告则按约定向原告支付房租。
另查明，2012年10月左右，原告将案涉门面的一部分出售给案外人林某。2012年11月23日，原告取得了其未出售部分门面的权属登记手续，登记的房屋信息如下：涪城区御安街14号花样年华1栋4-2号（建筑面积：50.95平方米）、1栋1层5号（建筑面积：139.21平方米）、1栋1层6号（建筑面积：145.23平方米），以上合计335.39平方米。此后，被告继续按合同约定租用该门面，原告未再从被告处收取已出售部分门面的房租。
再查明，2014年2月1日，被告按约应当向原告支付此后半年的房租，但其未予支付。原告遂诉至本院，请求判如所请。
庭审中，被告称原告于2014年5月起将案涉门面的门强行上锁，导致其无法正常开展经营，故其仅应支付2014年2月至4月的房租，但该事实仅有被告的陈述，其未举证予以证明。原告则对该事实予以否认，称其没有强行将案涉门面上锁，且认为被告是否正常经营均应向其支付房租。
上述事实，有原、被告的陈述，房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、房屋所有权证书、国有土地使用权证书等证据经庭审质证，在卷佐证。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具备法律约束力。该合同履行过程中，原告将部分门面出售给案外人，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，该所有权变动不影响租赁合同的效力，故案涉租赁合同仍然有效，被告在使用了合同项下全部门面后，有义务按约向包括原告在内的门面所有权人支付房租，原告则有权收取其仍享有所有权的部分门面的租金。被告拖欠2014年2月至8月房租未向原告支付，应属违约，原告因此主张解除合同，与双方的约定相符，于法有据，本院予以支持。被告以其未缴纳房租不构成违约、原告在补充协议中承诺要与其续签三年合同等为由要求继续履行合同的意见与事实不符，对其该项辩称，本院不予采纳。合同解除后，被告无正当理由继续占用、使用原告所有的门面，故其负有向原告腾退门面的义务，原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。
关于下欠门面租金，因原告继续享有案涉门面1／2的所有权，故被告按约应当向原告支付2014年2月至7月租金12.1万元（670平方米门面2013年8月至2014年7月年度租金48.4万元÷2÷2）、2014年8月租金22183元（670平方米门面2014年8月至2015年7月年度租金53.24万元÷2×1／12），该两项合计143183元，本院对此予以确认。原告主张由被告承担2014年2月至8月的租金20万元，其超过如上应付金额部分的诉讼请求，与事实不符，本院予以驳回。
被告违约后，依约应向原告承担违约金，但双方在合同中约定的“任何一方违反本合同约定，向对方支付10万元违约金，乙方逾期未交付租金的，还应按所欠租金每日1%向甲方支付逾期滞纳金”明显过高，原告主动请求将违约金降低为以下欠租金为基数按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的130%计算，于法无悖，本院予以支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、终止原告杨文星与被告凌敏于2011年8月1日签订的《房屋租赁合同》的履行。
二、被告凌敏于本判决生效后十日内向原告杨文星腾退位于绵阳市涪城区御安街14号花样年华1栋1层4-2、5、6号的门面。
三、被告凌敏于本判决生效后十日内向原告杨文星支付下欠的租金人民币143183元，并承担此款按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的130%计算的违约金。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告杨文星的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取2150元，由被告凌敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 蔡 艳
二〇一四年九月二十五日
书记员 唐桌婧
附法律条文：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。