北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第10387号
原告李婉妮，女，1984年12月30日出生。
委托代理人张海龙，北京市世纪律师事务所律师。
委托代理人郑小宁，北京市世纪律师事务所律师。
被告吴彬，女，1982年9月22日出生。
委托代理人陈熹，北京市拓夫律师事务所律师。
委托代理人刘婉，北京市拓夫律师事务所实习律师。
被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
法定代表人卢航，董事长。
委托代理人张中彩，女，1990年8月15日出生。
原告李婉妮与被告吴彬、被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称：安信瑞德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员贺维独任审判，公开开庭进行了审理。原告李婉妮及其委托代理人张海龙，被告吴彬及其委托代理人陈熹、刘婉，被告安信瑞德公司的委托代理人张中彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李婉妮诉称：2013年9月7日，我与二被告签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。合同约定我购买吴彬的位于北京经济技术开发区博兴九路2号院好景国际1-1213号（以下简称：1213号）房屋，合同约定合同期内半年内不能过户出卖人应在三日内退还买受人定金，逾期按每日1%支付违约金。合同签订后，我按约定履行了合同义务，向吴彬支付了100000元，并向安信瑞德公司支付中介费15800元，但至今被告未能按约定办理房屋产权过户及履行自己合同义务。我多次要求解除合同并返还定金及中介费等费用，均未果。为维护我的合法权益，现诉至法院，要求：1、依法解除我与吴彬于2013年9月7日签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》；2、吴彬返还购房款100000元；3、吴彬支付违约金（以100000元为基数，按每年1%计算，自2014年3月11日至实际返还全部购房款之日止）；4、安信瑞德公司对第2、3项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费用由二被告承担。
被告吴彬辩称：同意解除买卖合同及补充协议，同意返还部分定金，但不同意赔偿损失及违约金。在履行过程中我积极配合李婉妮办理过户手续，因政策原因无法办理，双方均需配合。在签订合同时我已经告知李婉妮的房屋性质和属性，并且在取得房本后积极通知安信瑞德公司，要求安信瑞德公司通知李婉妮办理过户手续，并且为了配合过户手续我还成立了公司，因此不能办理过户手续不是我的过错，且房本的副页中也规定了购买人需要经过开发区产业促进局审批，李婉妮不符合规定是其自身原因导致的，不是我的原因所导致的。
被告安信瑞德公司辩称：第一项诉讼请求与我公司无关；不同意第二、三、四项诉讼请求。我公司在促成双方签订买卖合同时，对房屋的产权性质进行了明示，涉案房屋没有房本，我公司不存在任何隐瞒、欺骗双方的行为，我公司在审核吴彬的房屋时尽到了义务。房屋买卖合同中并未约定我公司承担相应的连带责任的情形，双方在合同签署完成以后我公司即已完成了居间服务，居间服务无瑕疵，李婉妮已经支付了我公司中介费，认可我公司的中介服务。李婉妮已支付的房款是支付给吴彬的，我公司没有收取该笔费用，不应该承担连带责任。李婉妮所述我公司未帮助双方办理网签，办理网签是产权过户的前提条件，需要业主和客户的配合，经过房屋核验、资格审核，至今李婉妮及吴彬并未积极的履行各自的义务。涉案房屋如果双方愿意继续交易，过户的手续可以顺利完成，并不存在过户的限制条件。
经审理查明：2013年9月7日，李婉妮（买受人）与吴彬（出卖人）在安信瑞德公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定李婉妮以650000元的价格购买1213号房屋，买受人购买的房屋规划设计用途为科研用房；该合同第二条约定：“出卖人于2010年4月6日与开发建设单位北京国融兴业投资有限公司就该房屋签订商品房买卖（预售）合同；该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2013年12月，具体时间视开发建设单位实际办理而定；该房屋性质为商品房。”该合同第三条约定买受人于2013年9月7日当日支付定金30000元，余款于2013年9月8日支付定金70000元，剩余房款550000元资金监管。该合同第四条约定：“当事人双方同意，该房屋取得房屋所有权证之日起15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；当事人任一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款30%的违约金，逾期超过七日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款30%的违约金。因行政机关原因致使权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移登记日期相应顺延。”该合同第十条约定：“如非因当事人双方的原因致使该房屋自本合同签订之日起半年内未取得房屋权属证书的，当事人同意本合同终止，出卖人返还买受人已交付的定金、房款，买受人届时应交还出卖人房屋；如因当事人一方的原因致使该房屋自本合同签订之日起半年内未取得房屋权属证书的，当事人双方同意本合同继续履行，由过错方向另一方支付总房款的20%作为补偿。”该合同第十三条约定：“如在合同期内半年内不能过户出卖人应在三日内退还买受人定金，逾期按每日1%支付违约金。”后李婉妮与吴彬又签订《补充协议》，约定：“本协议生效后，如遇国家政策变动原因，造成无法按照房屋净价办理缴税、过户手续的，买卖双方一致同意按照国家新政策执行；如无法正常办理产权转移登记手续，甲乙双方协商解决。”同日，李婉妮与安信瑞德公司签订《房屋购买居间协议》并向安信瑞德公司支付了15800元居间费。《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，李婉妮向吴彬支付了定金100000元。后双方因办理1213号房屋过户事宜发生争议。吴彬未向李婉妮交付1213号房屋。
另查，2010年4月6日，北京国融兴业投资有限公司与吴彬签订房屋买卖合同，约定吴彬以529764元购买1213号房屋，该房屋建设工程规划许可证号为2009规（开）建字0100号，土地用途为科研用地，房屋暂定名为好景国际。2013年，北京市住房与城乡建设委员会对1213号房屋核发X京房权证开字第0253**号房屋所有权证，该房屋所有权证登记时间为2013年10月29日，所有权人为吴彬，X京房权证开字第0253**号房屋所有权证中附有《源创中心项目购买人资格审核表》，其上载明：“拟从事内容为展览展示公司。购买人承诺拟购买房屋从事内容符合开发区产业规划方向，本次使用及再次转让时不改变房屋规划用途，再次转让时新的购买人的资格需经开发区产业促进局认定，若在购置单位内成立公司，其注册、纳税及入统地均应为北京经济技术开发区。”吴彬在该资格审核表上签字，签字日期为2013年3月13日。
再查，2013年12月20日，北京经济技术开发区产业促进局作出“关于好景国际部分业主房屋过户问题的回复”，回复中载明：“关于贵公司提出的好景国际部分业主房屋二次过户转让问题，由于目前开发区管委会就‘工改住、工改商、商改住、办公改住’等问题进行全面清理普查，在此期间，好景国际项目过户事宜暂停办理。”2014年4月，北京经济技术开发区产业促进局又作出“关于源创中心项目（好景国际）房屋买卖相关问题的回复”，载明：“一、源创中心项目（好景国际）所用土地性质为科研，其地上建筑仅限用于产业项目；二、房屋使用者应为具有独立法人资格的企业，且须在开发区内办理工商注册、税务及统计登记；三、房屋使用者所从事的业务须符合开发区产业定位并由开发区管委会认定；四、现有业主应兑现承诺内容后，房屋方可再次转让。”经本院核实，1213号房屋的再次转让仍需北京经济技术开发区产业促进局审批通过后方可办理房屋所有权转移登记手续。
庭审中，李婉妮为证明于2014年7月18日向二被告发送律师函主张权利，提交律师函复印件及快递单具予以佐证；吴彬对此认可，安信瑞德公司对此不认可。李婉妮为证明吴彬及安信瑞德公司自合同签订后一直未联系李婉妮积极办理过户事宜，提交通话记录查询单予以佐证；吴彬对此认可，主张李婉妮未向其主张解除合同，安信瑞德公司对此不认可。李婉妮为证明安信瑞德公司未尽到居间责任，提交通话记录予以佐证；安信瑞德公司对此不认可；被告吴彬为证明2014年6月即向吴彬及安信瑞德公司主张解除合同事宜，提交与安信瑞德公司工作人员的短信记录予以佐证；吴彬表示对此不知情，安信瑞德公司对此不认可，主张仅能证明安信瑞德公司在协助双方协商。吴彬为证明其在交易过程中没有过错，在房屋无法过户时亦同意解除合同，提交录音材料2份；李婉妮对此不认可，安信瑞德公司表示无法核实。
上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收据、房屋所有权证、律师函复印件、快递单、通信记录、短信记录、录音材料及双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：李婉妮与吴彬签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。“当事人协商一致，可以解除合同。”李婉妮主张解除与吴彬签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，吴彬同意解除，本院不持异议，故对李婉妮主张解除《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。对李婉妮要求吴彬返还100000元定金的诉讼请求，根据《房屋买卖合同》约定，吴彬应当予以退还，故本院予以支持。对李婉妮要求吴彬支付违约金的诉讼请求，本院认为，《房屋买卖合同》中约定吴彬应于签订合同起半年内办理完毕房屋权属转移登记，后因相关政策出台，导致1213号房屋办理房屋权属转移登记受限，吴彬未在合同约定期限内办理完毕，不能认定系当事人一方的违约行为；且李婉妮在购房时应当知道涉案房屋的性质为科研用房，在转让上存在诸多限制，其执意购买属于自甘风险的行为，故对其要求吴彬支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对李婉妮要求安信瑞德公司承担连带责任的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。要说明的是，安信瑞德公司作为专业机构亦应当清楚科研用地上的建筑物转让存在的限制条件，在行政限制条件出现后应及时告知交易双方，且其在吴彬尚未取得房屋所有权证书的情况下进行居间活动，显属不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条之规定，判决如下：
一、解除原告李婉妮与被告吴彬于二〇一三年九月七日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、被告吴彬于本判决生效后七日内退还给原告李婉妮定金十万元；
三、驳回原告李婉妮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千六百六十一元，由原告李婉妮负担一千六百六十九元（已交纳），由被告吴彬负担九百九十二元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 贺 维
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 韩思云