江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终2475号
上诉人（原审原告）：陈迎春，女，汉族，1981年3月2日生，南京市秦淮区人，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：陈栋，江苏海浪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）溧阳市华泰房地产开发有限公司，住所地溧阳市上兴镇人民政府办公楼七楼703室。
法定代表人：周财庚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：史俊，江苏顺邦律师事务所律师。
上诉人陈迎春因与被上诉人溧阳市华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2015）溧南民初字第1113号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈迎春上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；二、由被上诉人承担一二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决查明事实部分疏漏了双方签订《补充协议》的事实。双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第十四条第（2）项约定：在因出卖人原因导致买受人未能获得银行贷款的情况下，如果在30日内买卖双方协商不成，双方都有权单方面解除合同……。这是对《商品房买卖合同》第八条相关约定的重大变更。二、办理贷款是被上诉人的义务，银行贷款不成的责任在于被上诉人，故上诉人依据《补充协议》有权单方面解除合同。（1）办理银行贷款是被上诉人主动要求承担的义务，保证贷款没有问题也是被上诉人当初的承诺，故贷款不成是被上诉人的责任。案涉商品房交易是一笔数额不菲的交易，上诉人买的谨慎，被上诉人也卖的谨慎，双方在签订《商品房买卖合同》前，进行过多次沟通，被上诉人准确掌握着上诉人的付款能力、家庭情况及现实困难。上诉人当初就提出经济能力有限，将来需要通过贷款方式支付部分购房款，而且上诉人对溧阳当地房贷政策不了解，一直基于南京的情况认为届时将所购商品房抵押给银行即可，无需另行提供担保人；被上诉人为促成交易，没有如实告知当地的房贷政策，反而主动承诺银行贷款交给他们操作，说有熟悉的银行，贷款不成问题，而且实际操作时包括选择银行在内的各项贷款事务确实由被上诉人一手运作，上诉人全程只是被动配合。前述协商内容最终落实在合同中关于贷款方式放款、出卖人代理买受人办理贷款手续等约定中。被一审法院采信的录音资料也印证了前述协商内容。在录音中，被上诉人售房经理说“原来也不需要那么多事情”是被上诉人一直向上诉人灌输的话，这句话证明被上诉人曾对上诉人表示和承诺在没有担保人的情况下单身贷款也没有问题；就是“今年贷款额度收紧了”这句话从侧面进一步印证被上诉人曾经对上诉人表示和承诺银行贷款不成问题。无论是事实情况，还是从语言逻辑、常人思维去做合理推断，上诉人的上述观点均理据充分。（二）、从贷款操作全程中谁强势谁被动配合这一点考察，也完全可以认定银行贷款是被上诉人义务，故贷款不成是被上诉人的责任。整个贷款过程由被上诉人强势主导，一手运作，银行由被上诉人选择，贷款政策与贷款手续由被上诉人与银行协调落实，上诉人全程只是配合。故依据权利义务对等原则，穿透贷款操作过程后可以认定操作贷款既是被上诉人的权利也应该是其义务，贷款过程中除上诉人本人必须配合的事项外，其他所有事项均应由被上诉人负责协调解决，包括寻找承担共同还款责任的担保人在内，而且被上诉人事先已明知上诉人单身，无法提供承担共同还款责任的担保人。如果让上诉人承担这些事项，无疑与上诉人所享有的权利和所处的地位不符，有违公平和诚实信用原则。在此情况下，基于前述分析可以认定贷款不成的最终责任主体是被上诉人，一审判决将该责任判由上诉人承担实在有违公平原则。（三）、《商品房买卖合同》是被上诉人提供的格式文本，在双方对相关格式条款理解有争议的情况下，应作出不利于被上诉人一方的解释，故一审判决适用法律错误，且举证责任分配不公。而且，被上诉人作为开发商对银行贷款政策的了解和熟悉程度显然优越于上诉人，在合同已经明确被上诉人具有代办贷款的义务，而且银行由被上诉人选择的情况下，一审判决却没有明确被上诉人的举证义务，以证明其履行了代办、告知、提示、协助等各项法定义务和约定义务，一审判决没有正确分配举证义务。三、“今年贷款额度收紧了”这一银行房贷政策变化超出了双方尤其是被上诉人的预期，这一变化本身属于非归责于双方的原因，上诉人根据合同约定同样有权单方解除合同。四、上诉人因不能办理按揭贷款导致客观上无履约能力，在此情况下支持上诉人解除合同的请求更加符合公平原则。合同约定贷款方式付款，而且被上诉人明知上诉人如果没有贷款支持，那么将没有支付余款的能力，现实情况是银行房贷政策收紧无担保不借款是客观事实，上诉人单身提供不了承担共同还款的担保人也是客观事实，故上诉人因不能办理按揭贷款导致客观上不具备履约能力，在此情况下支持上诉人解除合同的请求更加符合公平原则。
被上诉人华泰房地产公司辩称：上诉人认为贷款不成原因在于被上诉人，根据双方合同由被上诉人代办银行贷款，上诉人提供贷款手续与条件等，但根据一审查明的事实，贷款不成的原因是上诉人未能提供银行需要的贷款条件，这不属于归责于双方的原因，上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。
被上诉人陈迎春向一审法院起诉称：2014年9月，双方签订万博广场商品房认购协议书。2015年1月24日，双方签订三份商品房买卖合同，约定陈迎春购买万博广场5号楼116、117、118号房屋，并分别支付了380317元、371781元、640493元，同时约定由华泰房地产公司代办银行贷款业务，但几个月下来，虽经陈迎春多次催促，华泰房地产公司答复由于政策原因无法办理贷款。根据双方合同约定，若无法办理贷款，陈迎春有权要求解除合同，由华泰房地产公司返还购房款1392591元并承担相应利息。另外，陈迎春曾向华泰房地产公司交纳定金5万元准备购买115号，由于华泰房地产公司根本无法为陈迎春办理贷款，故应当返还陈迎春5万元定金。
一审法院认定事实：陈迎春于2009年12月11日离异。2014年9月15日，陈迎春与华泰房地产公司签订万博广场商品房认购协议书四份，约定由陈迎春认购华泰房地产公司开发的位于溧阳市上兴镇港口路东侧的溧阳上兴万博广场5幢115号、116号、117号、118号房屋。双方约定：签订认购协议书时，陈迎春向华泰房地产公司交纳定金5万元；陈迎春应在签订认购协议书后七日内携带认购协议书、定金收据、有效身份证件（如办理按揭购房还须携带按揭贷款申请相关资料，陈迎春在约定时间内未能提供的，陈迎春承担一切后果）前来办理商品房购销合同的签订手续，同时付清应付款项。否则视为陈迎春违约，陈迎春无权要求华泰房地产公司返还定金，且华泰房地产公司有权对该房屋另行处理。在签订本协议书后七日内，华泰房地产公司不得将本认购协议书认购房屋卖予他人，否则视为华泰房地产公司违约，所收定金双倍返还给陈迎春。
当日，陈迎春向华泰房地产公司交纳115号房屋的定金5万元。2015年1月24日，双方签订商品房买卖合同三份，约定由陈迎春购买上述5幢116号、117号、118号房屋，双方对房屋面积、价格、付款方式及期限、房屋交付期限、违约责任等作了约定，针对116号房屋，双方约定：房价为671780.64元，自预售合同签订之日起二日内支付371781元，剩余房款30万元应于2015年1月31日申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。针对117号房屋，双方约定：房屋总价680316.64元，预售合同签订之日起三日内支付380317元，剩余房款30万元应于2015年1月31日前申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。针对118号房屋，双方约定：房屋总价1000492.4元，预售合同签订之日起二日内支付550493元，剩余房款45万元应于2015年1月31日前申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。该三份合同均约定：出卖人代理买受人办理贷款手续，买受人在签订合同并支付首付款后三日内，将申请银行贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人；因买受人原因，买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，出卖人同意买受人在十五日内，以自有资金或其他方式支付，在此期间内不承担逾期付款的违约责任。因出卖人过错导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人可以采取下列方式处理：合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于出卖人或买受人的原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议；协商不成的，买受人可以单方面解除合同。
2015年1月24日，陈迎春向华泰房地产公司交付116号房屋购房款371781元、交付117号房屋购房款380317元、交付118号房屋的购房款550493元。2015年2月2日，陈迎春又向华泰房地产公司交付118号房屋的购房款9万元。
后在华泰房地产公司为陈迎春代办贷款过程中，因陈迎春未能提供符合贷款条件的收入证明资料及担保手续而未贷成。审理中，陈迎春提供录音资料一份，以证明华泰房地产公司称之前不需要担保、2014年后银行才开始要求提供担保。
一审审理中，华泰房地产公司表明不同意解除合同，要求陈迎春继续履行合同。
一审法院认为，双方之间签订的商品房认购协议书及商品房买卖合同合法有效，受法律保护。双方均应按约履行各自的义务，在华泰房地产公司为陈迎春代办银行贷款的过程中，因陈迎春未能提供符合银行贷款条件的相关资料，致使贷款不成，其责任在陈迎春。陈迎春提供的录音资料并不足以证明华泰房地产公司存在违约行为，陈迎春要求解除合同的理由不充分，且贷款不成并不导致合同必然解除，故对陈迎春要求解除合同的请求不予支持，对陈迎春要求华泰房地产公司返还购房款、承担违约责任的请求亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，作出如下判决，驳回陈迎春的诉讼请求。案件受理费18135元，由陈迎春负担。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据；上诉人陈迎春认为，补充协议中对贷款不能办理的各种情况作了变更约定，有些对合同进行了变更，一审法院对补充协议的约定没有查明；而上诉人也提交了收入证明资料，但收入证明资料不符合贷款条件，不能将未贷款的原因全部归责于上诉人。被上诉人华泰房地产公司则认为一审判决对合同和补充协议主要内容的描述不需要照抄合同，不影响对事实的认定，贷款不成的原因是法院依职权向银行调查以后得到的，根据调查情况原因在上诉人陈迎春。经查阅原审卷宗查明，双方签订的《房屋买卖合同》附属的《补充协议》第十四条约定（2）若因出卖人原因导致买受人未获得银行贷款，买卖双方可另行协商具体付款方式和付款期限，并签订补充协议，合同继续履行。若在30日内买卖双方协商不成，双方都有权单方面解除合同，出卖人应在合同解除之日起15日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期贷款利率给付利息；（3）主合同第八条第（二）点，若是因非归责于买卖双方的原因致使贷款未获银行批准或贷款数额未获银行全额同意的，且买卖双方在得到银行答复后的五天内未能对具体付款方式另行达成协议的，买受人可按主合同要求单方面解除合同；同时出卖人也可以发函要求买受人确认是否解除合同。如果买受人在收到出卖人催告函的五天内没有书面回复的，视为买受人同意解除合同。经出卖人催告后，买受人答复不解除合同的，买受人应在答复后的三十天内付清全部房款，逾期则视为违约。
本院审理期间，本院向案涉贷款事宜经办银行工作人员潘梅芳进行了调查，潘梅芳陈述当时上诉人陈迎春按银行要求提交了身份证、户口本、单身证明、收入证明、购房合同、首付款发票、刷卡单、农行借记卡等，上诉人陈迎春提供的收入证明所载工资收入系4.5万元/月，但经银行审核，上诉人陈迎春在南京有110万元的房贷，每月要还7000多元，在溧阳要申请购买三套房屋，申请贷款共96万元，每个月要还1万元左右，而上诉人陈迎春提供的工资卡流水只有7000多元/月，虽上诉人陈迎春说还与他人合开公司，但未能按要求提供相应材料，故银行要求其提供担保人，但最终其未能提供，故最终审批未通过。上诉人陈迎春质证认为潘梅芳与被上诉人华泰房地产公司具有利害关系，陈述的客观性存疑，贷款办理是被上诉人华泰房地产公司全程一手包办，所有贷款资料都是被上诉人华泰房地产公司提交给银行，上诉人并未与银行当面接触；4.5万元的收入证明内容系被上诉人华泰房地产公司填写后提交给的银行；当初签订合同过程中，双方谈到贷款问题时被上诉人与上诉人承诺贷款不需要担保，由其负责全程操办，保证贷款办妥没问题，被上诉人更加知道银行的贷款政策，即使需要担保，提供担保人也是被上诉人的义务。被上诉人华泰房地产公司质证认为调查所获情况与一审查明事实相符，确系上诉人原因导致贷款不能，既非政策性原因，更不是被上诉人原因。
另查明，上诉人陈迎春所购房屋已由原建筑编号5幢116号、117号、118号变更为公安编号万博广场3幢116室、117室、118室。
二审查明的其他案件事实与一审相一致，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》及《补偿协议》合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务，双方约定由被上诉人华泰房地产公司代理上诉人陈迎春办理贷款手续，但需由上诉人陈迎春提供申请银行贷款所需提供的证件资料；根据查明的事实，提供担保人系银行根据上诉人陈迎春本身收入情况与其他贷款情况而提出，但上诉人陈迎春未能按银行要求提供担保人，故银行贷款办理未成的责任无法归责于被上诉人华泰房地产公司，上诉人陈迎春认为办理银行贷款义务以及贷款未成的责任在于被上诉人华泰房地产公司依据不足，根据现有证据贷款未成的责任应认定系上诉人陈迎春的原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案系因上诉人陈迎春个人原因导致贷款未成，并未能按合同约定支付剩余房款，上诉人陈迎春系合同违约方，被上诉人华泰房地产公司又明确不同意解除合同，故一审判决驳回上诉人陈迎春的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18135元，由上诉人陈迎春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴立春
代理审判员 王 浩
代理审判员 张国凯
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 沈 黎