上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第330号
原告邓振华。
委托代理人王建民，上海市诤正律师事务所律师。
被告上海亿丰投资发展有限公司。
法定代表人黄静俊。
委托代理人张雯。
委托代理人罗兴，上海市华诚律师事务所律师。
原告邓振华与被告上海亿丰投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月8日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员严毅超独任审判，于2014年3月10日公开开庭进行了审理。原告邓振华及其委托代理人王建民、被告上海亿丰投资发展有限公司的委托代理人罗兴到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告邓振华诉称，2011年12月20日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告为经营华联超市向被告租赁上海市闸北区太阳山路XXX号一层、147号一层两间商铺（以下合并简称为系争商铺）；原告按约定支付了租赁保证金人民币69，902元（以下币种均为人民币），嗣后即办理相关证照，并支付了加盟费、购买设备定金等费用；之后，原告曾多次要求被告交付系争商铺，但被告以商铺漏水无法正常使用、公司更换法定代表人无法办理交接手续等种种理由予以推诿；由于系争商铺未交付，原告未向被告支付租金；现原告得知被告已于2013年8月将系争商铺出售给案外人，导致《商铺租赁合同》不能实际履行。故起诉请求判令：1、被告返还租赁保证金69，902元；2、被告支付违约金104，853元；3、被告赔偿原告加盟华联超市损失38，750元，购买货柜定金损失10，000元，购买冷柜定金损失8，000元，装修定金损失1，400元，办理证照及交通费损失10，000元。
被告上海亿丰投资发展有限公司辩称，被告安排原告办理系争商铺交接手续的过程中，原告认为系争商铺存在漏水问题，要求待上述问题解决后再行交接；2012年10月，被告已解决漏水问题，通知原告办理交接手续，但未发书面交房通知；原告迟迟拖延不接收，直到一年之后原告才表示要求收房；此时，被告已将系争商铺出售给了案外人，双方协商更换其他商铺供原告使用，基本达成共识之后，原告突然起诉，是一种恶意行为；原告对外申请相应执照及加盟许可，其法律后果理应由原告自行承担。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，系争商铺权利人原为原告。2011年12月20日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市太阳山路XXX号一层、147号一层，房屋用途为商铺；甲方交付房屋标准以现场实际状况为准，双方应于交接时签署确认文件；乙方承诺租赁房屋之用途为零售，以“联华”品牌经营生活用品、食品、烟酒；房屋的交付时间由甲方提前十日向乙方发出书面的交房通知书，乙方根据交房通知书上通知的交房时间与甲方办妥收楼手续；若甲方逾期交房的，租赁期及免租装修期相应顺延；乙方应支付履约保证金，在租赁期间，甲方有权从履约保证金中扣除乙方应付未付的其他任何款项；租赁关系终止时，履约保证金在被扣除因乙方违反合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用，甲方应在90天内将余额无息返还给乙方；租赁期间，在非合同约定的情况下，任何一方擅自解除合同，另一方有权要求违约方按租赁期间房屋一个月的平均月租金的3倍向守约方支付违约金或要求违约方继续履行合同；房屋建筑面积为200.58平方米；租赁期限自房屋交付之日起算5年；房屋固定租金为第一年月租金27，454元，第二年月租金30，505元，第三年月租金33，555元，第四年月租金36，606元，第五年月租金36，606元；乙方应于租赁期间按每月向甲方支付物业管理费，先付后用，物业管理费为每平方米每月10元，即每月2，006元；合同签署时，乙方应向甲方预付房屋二个月的平均月租金及二个月的物业管理费；若乙方逾期未支付的，每逾期一日，应按保证金金额的千分之五支付违约金，且在甲方发出书面通知后5天内仍不付清的，则甲方有权立即解除合同，届时乙方应向甲方支付相当于房屋保证金金额之违约金；乙方支付租金以贰个月为1个支付周期，实行先付后用的原则；乙方应于签署合同之同时向甲方支付相当于贰个月的平均月租金和贰个月的物业管理费作为租赁保证金，即69，902元。2011年12月28日，原告向被告支付租赁保证金69，902元。嗣后，因系争商铺存在漏水问题，双方未办理交接手续，被告对系争商铺进行维修，并支付了工程修复费10，000元。2013年8月，被告将系争商铺出售于案外人。原告未向被告支付过租金和物业管理费。
审理中，双方均确认《商铺租赁合同》的平均月租金为32，945元，上述合同已无继续履行可能。
审理中，被告提供QQ记录一份，证明第三方销售人员沈本杰告知被告工作人员，原告不愿收房。原告表示真实性无法确认，与本案也没有关联性。
审理中，原告自愿将诉讼请求调整为：1、被告返还租赁保证金69，902元；2、被告支付违约金98，835元。
以上事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、《商业特许经营合同》、《情况说明》、《工矿产品购销合同》、《工业品买卖合同》、收条、收据、个体工商户营业执照、食品流通许可证、税务登记证、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、《特许经营终止协议》、发票、保证金收据，被告提供的发票、费用报销单、QQ记录以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告作为《商铺租赁合同》的出租方，应向原告交付系争商铺。签订合同后，原告虽未支付租金和物业管理费，但因系争商铺确实存在漏水问题，被告需在交付之前进行相应的维修，原告的行为具有一定的合理性。被告虽称其在维修完毕后通知原告收房，但未提供证据予以证明，原告亦予以否认，因此本院难以采信被告的说法。现由于被告已将系争商铺出售，《商铺租赁合同》无法继续履行，被告应返还原告支付的租赁保证金，并承担擅自解除合同的违约责任，违约金的数额则应根据双方确认的平均月租金计算。原告的诉讼请求符合法律规定和合同约定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海亿丰投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告邓振华租赁保证金69，902元；
二、被告上海亿丰投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邓振华违约金98，835元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1，837.40元（原告邓振华已预缴），由被告上海亿丰投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 严毅超
二〇一四年五月十五日
书 记 员 龚 胤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。