上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第972号
原告鲍士奎。
委托代理人贾丙海，上海市海若律师事务所律师。
被告上海皇锦实业有限公司。
法定代表人蔡瑞贤，总经理。
委托代理人王瑞麟，上海市东方剑桥律师事务所律师，
原告鲍士奎诉被告上海皇锦实业有限公司（以下简称皇锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。后因案件复杂转为普通程序，于2014年10月16日再次公开开庭进行了审理。原告鲍士奎及其委托代理人贾丙海和被告委托代理人王瑞麟到庭参加了上述诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍士奎诉称，原、被告于2013年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》和《厂房买卖补充协议》，约定被告将位于上海市奉贤区庄胡支路XXX号、宗地号为奉贤区胡桥镇6街坊78／2的厂房（占地面积4，590平方米、建筑面积3，215.92平方米）及土地使用权以人民币8，000，000元卖给原告，双方对付款方式、房屋交付等权利义务进行约定。合同签订后，原告按约于合同签订日支付给被告4，000，000元（工行转账500，000元、农行转账1，600，000元、网银转账400，000元和现金1，500，000元），被告收到原告的首付款后，向原告出具金额为4，000，000元的收条1份。余款4，000，000元因被告将买卖的厂房向工行长宁支行设定了抵押，故原、被告约定待被告付清银行贷款并注销房地产抵押后一个月内付清。原告依约完全履行合同义务后，然而被告收到首付款并没有按约支付银行抵押贷款以撤消抵押，因此原告无法履行剩余4，000，000元房款给付。后，原、被告经与工行长宁支行协商初步达成了由原告出面清偿银行贷款意见后，原告又于2013年8月19日给付被告购房款240，000元，至此，原告累计支付被告购房款4，240，000元。当原、被告与工行准备办理撤消抵押手续，于2013年9月上旬到奉贤区房地产交易中心查询厂房信息时，发现厂房因被告与案外人的纠纷被告法院查封，未能进行过户。
原告认为，双方的合同依法成立并生效，被告未能按合同履行自己的义务，侵害了原告权益，为此起诉法院要求：1、判令原、被告依法签订并生效的《房地产买卖合同》继续履行，被告协助原告将位于上海市奉贤区庄胡支路XXX号房地产过户给原告；2、诉讼费由被告承担。
原告为其诉称向本院提供了如下证据：
1、原告身份信息和被告工商档案信息各1份，拟证明原、被告为适格主体；
2、上海市房地产权证和房地产登记信息1份，拟证明系争房屋的权利人为被告，被告有处分权利和房屋现已被查封的事实；
3、上海市房地产买卖合同，补充协议及授权委托书各1份，拟证明原、被告签订厂房买卖协议并约定相关权利义务，被告委托蔡福忠签订买卖厂房协议并协助过户，并且原、被告签章，协议已经生效的事实；
4、银行转账凭证及收条，拟证明原告2013年3月19日向被告支付购房首付4，000，000元，被告收到首付款后，向原告出具收条的事实；
5、2013年8月19日的收条1份，拟证明原告又向被告支付240，000元房款的事实；
6、借条4份、银行卡卡转账凭证1份和关于部分撤消锦瑟公司的抵押申请1份，拟证明原告2013年3月19日支付给被告现金中部分系原告向案外人的借款；2013年8月19日240，000元中70，000元是银行转账的钱款；双方为履行合同曾向工行长宁支行申请撤消抵押的情况，进一步证明买卖合同的真实性。
被告皇锦公司辩称，双方之间为借款关系而非房屋买卖关系，原告支付的钱款为2，500，000元，原告所称的1，500，000元现金，实为利息，并没有实际支付。不同意原告的诉讼请求。
被告为证明其辩称意见，提供了如下证据：
1、电子转账凭证3份，拟证明被告分三次向原告指定人徐杰支付借款利息350，000元；
2、承诺书，拟证明原告和汪丰承诺由其归还工行的贷款，但是原告没向银行支付贷款，同时也证明2013年8月为止原告没有向被告支付过400万包括2013年8月19日的240，000元钱款；
3、转账凭证2份，拟证明被告公司人员张育凡、卫永庆根据原告要求于2013年10月15日向其支付50，000元利息和撤消抵押的登记费50，000元；
4、农行明细对账单1份，拟证明2013年10月25日，原告通过农行江海支行和南桥支行向蔡福忠支付3，500，000元，但是在同一天是空转的，蔡福忠又转给郭正清，郭正清再转给原告。
另外，被告申请证人蔡福忠和卫永庆出庭作证。
蔡福忠称，证人与皇锦公司法定代表人系父子关系，因皇锦公司需借款，为防止到时无法过户，双方协商以房屋买卖形式，由皇锦公司委托自己办理，当时谈好借款2，500，000元，每月利息30%，故1，500，000元为2个月利息，实际没有支付。协议签订后，收款事宜由皇锦公司财务总监张恩强具体操办。
卫永庆称，自己系皇锦公司财务，公司收到的2，500，000元用于归还小额贷款银行的贷款；期间根据原告要求曾向徐杰支付了利息350，000元，向原告支付了50，000元。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，但认为，双方之间为借款关系，被告也仅收到2，500，000元钱款，1，500，000元是利息；对证据5、6提出异议，认为240，000元收条是假的，且是张恩强收取，与本案无关；原告与案外人借款无法证实；撤消抵押的申请没有盖章，且与案件无关；证人证言真实性无异议。原告对被告的证据的真实性无异议，但认为，被告与案外人的钱款来往与原告无关；2013年10月25日与蔡福忠的银行转账行为是根据蔡福忠的要求做的。对于蔡福忠的证言，认为蔡福忠仅参与房屋买卖及抵押撤消的相关活动，钱款均由张恩强收取，蔡福忠本人并不清楚；对卫永庆的证言，认为卫永庆并没有直接参与房地产买卖的过程，不能证明双方之间为借款关系；两证人均与被告存在关系，证言不予认可。本院对双方无异议的证据予以采信。对于双方有异议部分，其证明目的为有无支付1，500，000元现金问题，原告提供的借条由其向案外人出具的，而证人均与被告存在关系，上述证据均不足以肯定或否定双方证明目的存在与否，对此双方均需进一步提供相关证据予以佐证，上述证据均不作为本案认定案件事实的依据。
经审理查明，2013年3月19日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》1份，双方就位于上海市奉贤区庄胡支路XXX号厂房买卖达成协议，合同约定上述厂房的转让价款为8，000，000元，，原告于2013年3月19日向被告支付首付款4，000，000元，被告收到原告支付的首付款后向原告出具收条；鉴于被告已将上述厂房抵押给工行长宁支行贷款，贷款余额3，100，000元，被告应在收到原告支付的首付款后一个月内偿还贷款并撤销抵押，并保证该买卖标的不存在任何权利限制。原告在收到被告抵押已撤销且被告保证买卖标的不存在任何权利限制后一个月内支付余款4，000，000元整；为保证原、被告能够履行房地产买卖合同，双方一致同意将原告给付被告的首付款4，000，000元中的1，600，000元作为今后合同履行的定金，如果被告不能履行合同的应当双倍返还定金，原告不能履行合同被告没收定金。
合同签订后，原告通过银行分三笔向被告汇入2，500，000元。被告向原告出具了“今收到鲍士奎购买皇锦公司位于庄胡支路XXX号房屋4，000，000元整”的收条。同日双方又签订《厂房买卖补充协议》，协议称为进一步明确双方未尽事宜，自愿达成如下协议作为《上海市房地产买卖合同》的补充：1、被告承诺买卖标的除因向工行长宁支行贷款3，100，000元设定了抵押外，不存在其他任何权利限制；如有被告保证第一时间予以消除限制，保证买卖标的过户顺利进行；2、原、被告因此次买卖由此产生税费按国家法律规定各自承担各自应承担的税费；3、原告支付给被告购房款汇入被告指定的账户或被告委托代理人的均认为被告收到该笔购房款；4、被告于2013年3月19日向原告出具的4，000，000元收条，该4，000，000元是原告支付的首付款，其组成是原告支付的现金1，500，000元、农行网银转账400，000元、工行汇入500，000元、农行转账1，600，000元；5、被告收到首付款后，应还清银行贷款并将标的设定的抵押撤消，被告撤消银行抵押后，双方应及时办理过户手续，买卖标的抵押撤消后，原告应在撤消后一个月内付清余款4，000，000元等。
2013年8月19日，原告和案外人汪丰书写了《承诺书》1份，称，因皇锦公司未能及时注销系争厂房的抵押，致使该厂房无法过户。在该厂房除该抵押限制外再无其他权利限制的条件和厂房可办理过户后，现承诺由本人在全额不超过3，520，000元的范围内由本人归还工行长宁支行的贷款以注销该厂房已设定的3，100，000元的抵押。同日，被告又向原告出具了“今收到鲍士奎购买皇锦公司位于庄胡支路XXX号房屋240，000元整”的收条。
其后，被告因其他案件的纠纷，系争厂房被查封。经本院对原告进行释明，原告坚持诉请。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告双方签订有《上海市房地产买卖合同》和《厂房买卖补充协议》，有关内容均体现为房屋买卖关系。被告所称双方之间实为借款关系，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。然而，鉴于因系争厂房被法院查封，查封措施至本案案结时尚未解除，继续履行存在障碍，属法律上不能履行情形。故对于原告要求继续履行合同、协助办理过户手续的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百一十条第一款（一）之规定，判决如下：
一、确认原告鲍士奎与被告上海皇锦实业有限公司于2013年3月19日签订的《上海市房地产买卖合同》有效；
二、驳回原告的诉讼请求。
案件受理费67，800元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
审 判 员 屠朝辉
人民陪审员 顾秀英
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 严文琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。