云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云03民终1844号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陆良县盛世房地产开发有限公司。
住所地：陆良县中枢镇四河村委会**组3—*号。
法定代表人：杨林华，系公司总经理。
委托代理人：袁永坤，云南华恒律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：满江红，男，汉族，生于1969年10月13日，云南省陆良县人，住陆良县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓娣，女，汉族，生于1971年10月9日，云南省曲靖市人，住陆良县。
上诉人陆良县盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世地产）因与被上诉人满江红、王晓娣商品房购销合同纠纷一案，不服陆良县人民法院（2016）云0322民初1741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
盛世地产上诉请求：撤销一审民事判决书第一、四项判决内容，并依法改判，判令一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判。一、上诉人逾期交房的期限应当扣除74天，而不是37天。1、一审中上诉人提供的证据证明，2015年3月至2015年10月期间，发生持续74天的大到暴雨的降雨致使工程无法施工。另，根据陆良县气象局的统计，此前陆良县从未出现过这种降雨现象，故是客观上无法预测、无法避免的。2、《合同法》第一百一十七规定，因不可抗力不能履行合同的，根椐不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案2015年3月至2015年10月期间，发生持续74天的大到暴雨的降雨，客观上根本不可能施工，故造成工期延误，进而交付延期。二、确定本案房屋交付条件应当以双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定为标准，不应以取得竣工验收备案表为标准。双方签订合同的时间为2015年10月17日，商品房的交付标准应当以合同中约定的内容为准。双方在商品房买卖合同补充协议第三条“为了便于双方有序交付及乙方对房屋的及时使用，本协议双方同意，《商品房购销合同》中建设单位组织主管部门验收合格是指单位建筑物经勘察、设计、施工监理及甲方等单位验收合格。房屋取得上述相关部分验收盖章的，视为已具备交付条件”，并未约定需取得竣工验收备案后才交付。三、本案交房时间应当以上诉人电话通知为准，即2016年8月7日。依据《商品房购销合同》第十条约定甲方(上诉人)应当以电话形式通知乙方(被上诉人)办理交接手续，当甲方通过电话告知乙方可以接房时视为乙方收到通知，甲方对乙方未按时前来办理交接手续所造成的后果，不承担逾期交付的法律责任，乙方应在接到交付电话通知30日内到甲方指定地点办理交接手续，超过交付时限30日仍未交接，视甲方已履行交付义务，乙方逾期接房按每天100元支付逾期接房的违约金。四、被上诉人应当向上诉人支付未按期接房的违约金。1、2016年8月7日，上诉人电话通知被上诉人接房，故被上诉人应当于2016年8月9日到上诉人处接房，可被上诉人于2016年9月15日才办理了房屋交接，已经构成违约。2、开发商交付商品房，业主接收商品房，是合同约定双方当事人应履行的义务，如果业主不依约领取商品房，首先商品房毁损、灭失等相关风险将由业主承担；其次自合同约定交付使用商品房之日起产生的物业管理费用将由业主承担；再者业主接收商品房既是一种合同权利同时也是一种合同义务。3、被上诉人未按约定接房，势必加重上诉人的保管责任，会增加上诉人的成本。
被上诉人满江红、王晓娣答辩称，按照双方合同约定，上诉人公司应当于2016年3月交房，但上诉人到2016年9月才交房；上诉人公司称系因为不可抗力因素，下雨是正常现象，不属于不可抗力；一审法院扣除的37天有误，不应扣减。
本诉原告满江红、王晓娣向一审法院起诉请求：1.依法裁判被告向原告支付自2016年4月1日起至2016年8月31日期间逾期交房的违约金58650元，自2016年9月1日起至房屋交付条件成就之日止被告每日按391元向原告支付逾期交房的违约金；2.依法裁判被告承担本案的案件受理费。
反诉原告盛世地产向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人满江红、王晓娣连带支付反诉人逾期付款违约金1450元及自2016年9月8日起至2016年9月15日止的逾期接房的违约金800元，上述共计2250元；2.反诉费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）满江红、王晓娣系夫妻，欲购买被告（反诉原告）盛世地产开发的位于陆良县城××××区盛世铭城家园的商品房，并于2015年10月14日支付了31%的首付款即242610元。2015年10月17日，双方签订了陆盛字（2015）13-3号《商品房购销合同》，合同约定：出让标的物为预售商品房（13幢03号，地上三层）；建筑面积193.38平方米，单价4047元，价款合计782610元，首付款31%即242610元，下差房款54万元通过银行应于2015年10月25日前办理完毕按揭手续；出让方被告盛世地产应于2016年3月31日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给受让方原告；自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，支付货币一方按每天50元向接收货币一方支付违约金，合同继续履行；自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，出让方按每天50元向受让方支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，出让方按受让方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行，若因政府政策因素或遇不可抗力因素，双方免责；该商品房经建设单位组织验收合格后，出让方应以电话形式通知受让方办理交接手续，交接时，出让方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；由于出让方的原因，未能按期交接的，责任由出让方承担；由于受让方的原因，未能按期交接的，责任由受让方承担，受让方在接到交房电话通知30日内到出让方指定的地点办理交接手续，超过交房时限30日仍未交接，视为出让方已履行了交房义务，受让方逾期接房按每天100元支付逾期接房的违约金；受让方选择银行按揭贷款时，须在签订合同之日起五日内向出让方递交齐全按揭贷款资料。购房合同签订后，原告满江红、王晓娣作为借款人，被告盛世地产作为保证人，中国工商银行股份有限公司陆良支行作为贷款人，于2015年11月23日签订了《个人购房借款/担保合同》，办理了45万元的银行按揭贷款，当日由中国工商银行股份有限公司陆良支行一次性划入借款合同约定的被告盛世地产的账户。盛世地产开发的盛世铭城家园项目在施工过程中，由承建方云南景乾建筑工程有限公司先后三次申请因降雨致工程延期共计74天，得到了监理机构云南建宇建设咨询监理有限公司的同意，同时经过了开发商被告盛世地产的审批同意。2016年7月19日工程竣工后，该房屋建筑工程的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在竣工验收备案表中签署了“同意验收”的意见，但该建筑工程直到庭审结束前均未经相关部门验收合格并报住建部门备案。2016年8月7日、9月2日，被告（反诉原告）盛世地产先后两次通知原告（反诉被告）方应于2016年8月9日前交接房。2016年9月15日，原告（反诉被告）到被告（反诉原告）处办理了房屋交接。
一审法院认为，本案存在以下几个争议焦点：其一，延长的工期74天应否在延迟交房的天数中予以扣除？其二，延迟交房违约金的计算方法是否分段计算？其三，购买方延迟支付房款的违约责任能否免除？其四，延迟接房的违约金应否免除。针对争议焦点之一，降雨虽为订立合同时双方能够预见或者应当预见的情形，但具体降雨量的多少或者降雨时间的长短并非双方能够或者应当预见的情形，且涉案的房屋工程为室外泥砂施工，遇到降雨是不能施工的，否则会影响工程质量，最终损害的也是购房者的利益，因降雨延长工期74天的事实是客观存在的，工程施工延长工期必然会影响到交房的期限，因降雨延长工期也是为了保证房屋质量，也就是为了买受人的利益，故根据公平原则，延长工期74天应由双方各负一半的责任，即延长工期可按37天折算扣减相应的逾期交房天数。针对争议焦点之二，根据《商品房购销合同》的原文第九条的约定：自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天50元支付违约金；逾期60天后按已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金。双方对此约定产生分歧，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定的“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”据此条法律之规定，根据合同原文所使用的词句来解释，应当分段计算，即60天内按每天50元计算，60天后的应按已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金。本案原告满江红、王晓娣在2016年9月15日接房，被告盛世地产延迟交房168天，扣除降雨天的折算天数37天，实际延迟交房131天，应支付的违约金为：50元/天×60天+782610元×0.05%×71天＝30782.66元。原告满江红、王晓娣已于2016年9月15日实际接房，对其主张的被告盛世地产应按每天391元支付自接房之次日起即2016年9月16日起至房屋交付条件成就之日止的逾期交房违约金，不予支持。针对争议焦点之三，双方订立的《商品房购销合同》约定在签订合同时支付首付款即购房总价款的31%为242610元，剩余房款54万元应于2015年10月25日前办理完毕银行按揭。本案原告按约定的时间交付了首付款，但余款于2015年11月23日方办理银行按揭，延迟了29天，原告方未提交证据证明延迟交付房屋尾款可以免除其违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，即使第三人的过错造成的违约，也应当承担违约责任，故原告方延迟交付剩余房款54万元并不能免除违约责任，应当按照合同约定的付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，按每天50元支付违约金应为1450元。针对争议焦点之四，本案被告盛世地产所开发的房屋未经相关部门验收的情形下，通知原告方接房，原告方有权拒绝接房，故对其被告盛世地产反诉要求支付延迟接房的违约金不予支持。综上所述，原告满江红、王晓娣的诉讼请求已产生并部分成立，反诉原告盛世地产的反诉请求也已产生并部分成立。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第一百二十八条、第一百六十一条之规定，判决：一、由被告盛世地产于判决生效后三十日内支付原告满江红、王晓娣逾期交房的违约金30782.66元。二、驳回原告满江红、王晓娣的其他诉讼请求。三、由反诉被告满江红、王晓娣于判决生效后三十日内支付反诉原告盛世地产逾期支付房款的违约金1450元。四、驳回反诉原告盛世地产的其他诉讼请求。上述一、三项互抵，被告（反诉原告）盛世地产还需支付原告（反诉被告）满江红、王晓娣29332.66元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本诉案件受理费1266元，减半收取633元，由被告盛世地产负担200元，原告满江红、王晓娣负担433元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，予以免交。
二审中，当事人没有提交新的证据。
经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案中，被上诉人满江红、王晓娣与上诉人盛世地产签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务，被上诉人满江红、王晓娣逾期支付购房款，应按合同约定承担违约责任；上诉人盛世地产逾期交房，亦应承担相应的违约责任，上诉人盛世地产主张其违约的原因系天降大雨导致其无法正常组织施工，但其主张天降大雨系不可抗力的依据不足，一审法院不予认定为不可抗力是正确的，但对于上诉人盛世地产所主张超乎于常年的降雨，一审法院已根据本案的客观实际情况予以了相应的扣减；一审法院据此依法判决由上诉人盛世地产向被上诉人满江红、王晓娣支付相应的逾期交房违约金；由满江红、王晓娣向上诉人盛世地产支付相应的逾期支付房款违约金并无不当。
综上所述，上诉人盛世地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1266元，由上诉人陆良县盛世房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 付卫红
审判员 赵俊栋
审判员 高体所
二〇一七年十二月五日
书记员 何雨洁