河北省昌黎县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第2048号原告周忠广，市民。被告佟永奇，市民。第三人吴琼，农民。委托代理人平静，河北权智律师事务所律师。第三人张雅清，市民。原告周忠广与被告佟永奇、第三人吴琼、张雅清侵权责任纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法由审判员李莉炜适用简易程序，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。原告周忠广、被告佟永奇、第三人吴琼的委托代理人平静、第三人张雅清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周忠广诉称，1993年我购买了昌黎县开发公司在原商贸中心二楼的10节柜台及场地的经营使用权，面积74.82平米。2008年被告在原商贸中心工作，我和其他购买柜台及场地的客户都将各自购买的柜台场地委托给被告，由被告对外出租。2008年5月1日，我与被�签订了委托书，按照委托书的约定，我将10节柜台委托被告出租，每节柜台每年400元，期限6年，租金每年上打租，由被告收取租金后给我。现该委托期限已满，被告未经我同意于2008年7月1日私自将我10节柜台场地经营权租赁给第三人，损害了我的合法权益。为维护我的合法权益，诉至贵院，请求依法确认被告同第三人签订的《房屋租赁合同》无效，被告及第三人交回属于我本人在商贸中心二楼10节柜台场地面积74.82平米，并由被告承担诉讼费用。被告佟永奇辩称，原告周忠广从房地产总公司购买了10节74.82平方米（含公摊面积）。当时2008年5月1日与我签订了6年协议，每节每年柜台租金400元，每年上打租交清租金，当时因装修延迟到7月1日，到今年2014年7月1日到期。因大家与承租人吴琼、张雅清商谈涨房租协议未达成一致，有一部分人未涨也认可了，领取了租金，有一�分人未认可（包括原告周忠广起诉到了法院）。至于合同当时与大家签订的是6年，我与吴琼和张雅清签订合同时，吴琼一再恳求，就定了12年合同。前6年每年租金7.5万元，后6年再进行协商，但觉得这个协议不妥，因为大家与我签订的是6年协议，通过咨询律师合同是违法无效的。我就找到吴琼、张雅清，改为我们七大家（佟永奇、高志新、杜春晓、罗春红、王立红、顾陈颖、佟明记）共895平方米12年租给了吴琼、张雅清，前6年是每年5.5万元，后6年是再协商，其余大家324平方米6年每年租金2万元，因各种原因没有与吴琼、张雅清签订正式协议。第三人吴琼述称，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，理由如下：一、被告与陈述人签订的房屋租赁合同有效。原告的诉状自相矛盾，前面诉称2008年将柜台委托被告出租，后面又称被告2008年7月1日私自将柜台场地租赁给�三人，这本身就自相矛盾。事实上原告已将其所有的位于原商贸中心二楼的柜台场地出租事宜委托给了被告，并且明确约定每节柜台4**元。原告在诉状中也承认这一事实。被告之前一直是商贸中心的经理。陈述人于2008年7月1日与被告签订房屋租赁合同，租赁期限到2020年止，现在还没有到期。六年来的房租也是由被告从陈述人处一起领取，故该租赁合同有效。二、即使原告的委托期限是6年，本案也构成表见代理。《合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被告是原商贸中心的经理，各位原告包括柜台的其他所有权人都是被告的亲属朋友，被告全部能做主，这是被告明确告知陈述人的。而且本案中涉及的场地有其特殊性，是一个停止经营的商场，而陈述�当时是准备开宾馆用，如果不是整体出租，陈述人也不可能承租，且租金及签订合同等事宜都是被告办理，所以基于以上原因，陈述人有理由相信被告有全部代理权，构成表见代理，原告应对被告的代理行为有效。三、原告的各个柜台都是分散存在的，而陈述人承租后已经进行了整体改造和装修，把一个空旷的废弃商场建筑成存在几十个房间的宾馆，现在是一个整体，不可拆分。并且投入了几百万的巨资，没有办法部分返还原告的柜台场地，会造成巨额的损失，且原告出租时该场地废弃多年，无人租用，陈述人考虑虽然装修等费用较高，但是租金相对不高，就与被告签订了12年长期的租赁合同，并投入巨资装修。现在原告提出损害其利益，要求交回场地的诉请不应支持，应予驳回，维护陈述人的合法权益。第三人张雅清述称，吴琼租的房子我只是证明人，只与佟永�签订的合同，当时知道有这么多人的话我们就不租了。关于今年租金拿了多少，随着行情的浮动上下浮动，我们不认识原告，他们让我们涨价肯定是不涨价，他们可以收回，要赔偿我的6年损失。原告周忠广为支持其主张向本院提交如下证据：1、委托书1份，内容为：“委托书，本人在商贸中心二楼有柜台位置10节，今委托佟永奇对外出租，每节柜台每年—元，期限6年，租金每年上达珠交清。由佟永奇收取租金后交给本人。签字周忠广，加盖昌黎县商贸物业管理中心公章”。用以证明原告有10节柜台。2、昌黎县房地产开发总公司商品房柜台销售合同1份，主要内容：“甲方昌黎县房地产开发总公司，乙方周忠广，购房位置及面积：乙方从甲方商贸中心购买商品房柜台74.822**㎡，含公用面积摊入。购房金额：合计金额为壹拾柒万零捌拾叁元玖角捌分，1993年4月8日预交款16.9714万元，补交款369.98元……甲方加盖昌黎县房地产开发总公司经营科财务专用章，乙方周忠广签字按印，1997年1月1日”。用以证明原告从房地产开发总公司买了10节柜台，面积74.82215平方米。3、房屋租赁合同1份，主要内容：“甲方佟永奇（佟永奇、高志新、杜春晓、罗春红、王立红、顾陈颖、佟明记）），乙方吴琼、张雅清。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，经甲乙双方协商一致，甲方将其所属的商贸中心二楼西侧南厅、中厅（895.15523㎡）租给乙方，为了明确甲乙双方的权利及义务，特订立如下协议条款。一、租期拾贰年，自2008年7月1日起至2020年7月1日止。租金前六年为每年5.5万元（伍万伍仟元整）在每年的7月1日前交足当年租金，余下六年的租金随当年市场价格上下调整，甲乙双方一次性协定后六年的租金，租金交付方式为一年一交。……甲方佟永奇、乙方吴琼、张雅清签字按印，2008年7月1日”。用以证明原告签订的是6年的合同，这份合同与我们没有关系，无效。4、佟永奇书面证明1份，内容为：“将来百悦宾馆不再租商贸二楼由佟永奇给周忠广柜台恢复原样（装修暖气恢复原样）佟永奇，2009年6月14日，证人李某。用以证明退回以后柜台要恢复原状。被告佟永奇经对上述证据质证发表如下质证意见：对证据1、2、3、4均无异议。第三人吴琼、张雅清经对上述证据质证发表如下质证意见：证据1、2、3、4是复印件，证据1的真实性不予认可，与我们无关，即使是真实的，被告和我们讲的是12年，我们针对的是被告，被告与他们之间的事，与我们无关。证据2，我们是和被告签的合同，合同第6条规定，服从商贸中心统一规划管理。被告有权利跟第三人签订12年的租赁合同。证据3，我们认可无效，不是吴琼本人签字，我们签的合同平米数和这份不同，平米数是1千多平米，租金7.5万元。证据4，与第三人无关，与本案无关。被告佟永奇为支持其抗辩主张向本院提交如下证据：周忠广位置面积图纸1份。原告周忠广经对上述证据质证发表如下质证意见：无异议。第三人吴琼、张雅清经对上述证据质证发表如下质证意见：与我们无关。第三人吴琼为支持其陈述意见向本院提交如下证据：房屋租赁合同1份，主要内容：“甲方佟永奇，乙方吴琼。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，经甲乙双方协商一致，甲方将其所属的商贸中心二楼西侧南厅、中厅（大约1000㎡左右）租给乙方，为了明确甲乙双方的权利及义务，特订立如下协议条款。一、租期拾贰年，自2008年7月1日起至2020年7月1日止。租金前六年为每年7.5万元（柒万伍仟元整），在每年的7月1日前交足当年租金，余下六年的租金随当年市场价格上下调整，甲乙双方一次性协定后六年的租金，租金交付方式为一年一交。……甲方佟永奇、乙方吴琼、证明人张雅清签字按印，2008年7月1日”。用以证明被告与第三人最早签订的唯一一份生效合同，原告提交确认无效的合同，不是吴琼本人签字，对该合同也不清楚，不存在原告要求交回柜台的请求。原告周忠广经对上述证据质证发表如下质证意见：佟永奇签订的合同我没签字我也不知道，我租不出去宁可闲着，我没有和任何人签过任何协议，我也不认可。被告佟永奇经对上述证据质证发表如下质证意见：签过这个协议。感觉不妥，属于无效的，跟大伙签的是6年的，后来我就找到吴琼，是跟我们一大家子签订的。第三人张雅清经对上述证据质证发表如下质证意见：无异议。经庭审质证，本院对上述证据作如下确认：原告提交的证据1-4、被告提交的证据及第三人提交的证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采纳。综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：1993年原告周忠广购买昌黎县房地产开发总公司在原商贸中心二楼的10节柜台的经营使用权，交预付款16.9714万元。1997年1月1日，原告周忠广与昌黎县房地产开发总公司签订商品房柜台销售合同，约定周忠广以17.008398万元的价格购买昌黎县房地产开发总公司商贸中心商品房柜台74.822**㎡，含公用面积摊入。2008年5月1日，原告周忠广与被告佟永奇签订委托书，约定原告将上述位置10节柜台（详见被告佟永奇提交的周忠广位置面积图纸）委托被告对外出租，每节柜台每年400元，期限6年，租金每年上打租交清，由被告收取租金后交给原告。2008年7月1日，被告佟永奇与第三人吴琼签订房屋租赁合同，约定被告将其所属的商贸�心二楼西侧南厅、中厅（大约1000㎡左右）（含原告周忠广的10节柜台）租给第三人，租期12年，自2008年7月1日起至2020年7月1日止。租金前6年为每年7.5万元，在每年的7月1日前交足当年租金，余下6年的租金随当年市场价格上下调整。同日，被告佟永奇（佟永奇、高志新、杜春晓、罗春红、王立红、顾陈颖、佟明记））与第三人吴琼、张雅清签订房屋租赁合同，约定被告将其所属的商贸中心二楼西侧南厅、中厅（895.15523㎡）（不包含原告周忠广的10节柜台）租给乙方，租期12年，自2008年7月1日起至2020年7月1日止。租金前6年为每年5.5万元，在每年的7月1日前交足当年租金，余下6年的租金随当年市场价格上下调整。协议签订后，第三人吴琼与张雅清在从被告处租来的场地经营百悦宾馆至今。2009年6月14日，被告佟永奇为原告周忠广书写“将来百悦宾馆不再租商贸二楼由佟永�给周忠广柜台恢复原样（装修暖气恢复原样）”字条1张。被告佟永奇已将2014年7月1日之前的租金给付原告周忠广。现原告诉至本院，认为2014年7月1日原、被告约定的对外出租期限已满，被告未经原告同意私自将原告10节柜台场地经营权租赁给第三人，要求确认被告同第三人签订的《房屋租赁合同》无效，被告及第三人交回原告在商贸中心二楼10节柜台场地面积74.82平方米。本院认为，原告周忠广在购买商贸中心二楼10节柜台的经营使用权后与被告佟永奇签订柜台场地租赁委托合同，该委托系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。原告与被告签订的委托合同为6年，至2014年7月1日到期，被告佟永奇与第三人吴琼签订的房屋租赁合同为12年，超出授权期限的后6年因被告未取得原告的授权，系无权处分�为，原告亦不予追认，故被告佟永奇与第三人吴琼签订的房屋租赁合同超出6年租期部分的租赁不生效。因原、被告间所签订的委托合同履行期限届满，原告有权收回委托租赁的柜台场地，故被告佟永奇及第三人吴琼应向原告周忠广承担返还其柜台场地74.82215平方米（含公摊面积）的民事责任。第三人吴琼述称本案构成表见代理，因协议是佟永奇与吴琼签订，并未以周忠广的名义签订，应系无权处分行为，而非表见代理，故第三人吴琼的主张不成立。第三人张雅清认为本人只是证明人，而在佟永奇的陈述及其本人陈述和佟永奇与吴琼、张雅清签订的合同中均能认定张雅清与吴琼租的上述场地，故第三人张雅清亦应向原告周忠广返还其柜台场地，本院对第三人张雅清的该项主张不予支持。第三人张雅清所述的如收回则应赔偿其损失与本案不是同一法律关系，本案不予审理。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告佟永奇与第三人吴琼于2008年7月1日签订的房屋租赁合同中2014年7月2日至2020年7月1日部分租赁不生效。二、被告佟永奇、第三人吴琼、张雅清于本判决生效之日起十五日内退还原告周忠广在昌黎县房地产开发总公司商贸中心二楼柜台场地74.82平方米（含公摊面积），位置详见被告佟永奇提交的周忠广位置面积图纸。案件受理费80元，减半收取40元，由被告佟永奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员李莉炜二〇一四年十二月十九日书记员李琰