连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初4287号原告：中国农业银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区通灌北路43号。负责人朱炳忠，该分行行长。委托代理人吴龙球、李勇，该行员工。被告：徐继成。被告：胡少华。被告：连云港博大房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区郁洲南路博纳花园城办公楼。法定代表人夏闻，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农业银行连云港分行）与被告徐继成、胡少华、连云港博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行连云港分行的委托代理人李勇、被告徐继成、胡少华到庭参加诉讼。被告博大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行连云港分行向本院提出诉讼请求：1、被告归还贷款本息合计422657.22元（截止2016年4月12日止，本金415870.84元，利息6786.38元）以及至贷款本金415870.84元全部还清日的应付利息、罚息和复利；2、被告承担诉讼费用及其他实现债权所发生的一切费用（如执行费、评估费、拍卖费、公告费、房产债权转让费等）；3、被告连云港博大房地产开发有限公司承担连带保证责任；4、原告对该笔债务的抵押物享有优先受偿权。事实和理由：原告于2009年9月18日向徐继成及其配偶胡少华发放个人一手住房按揭贷款49万元，贷款期限为2009年9月18日-2034年8月17日，还款方式为等额本息还款法。对借款利率、罚息、复利等进行了约定。贷款方式是房地抵押+阶段性保证。抵押房产位于连云港市新浦区博纳花园西沿街B楼1202室。被告博大公司提供连带责任保证。贷款月还款本息到期后，原告多次进行催收，但无效果。被告所欠贷款月还款本息已超过90天。至2016年7月12日，尚欠本金406302.54元，利息2181.34元。故原告诉至本院。被告徐继成、胡少华辩称，借款是事实，房贷是事实，但是数额不清楚。被告博大公司未到庭应诉，也未提交书面答辩状。经审理查明，2009年8月17日，被告徐继成与胡少华登记结婚。2009年9月16日，原告农业银行连云港分行（贷款人）与被告徐继成（借款人、抵押人）、被告胡少华（抵押人）、被告博大公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告徐继成向原告借款490000元,借款期限为300个月，采用浮动利率方式。阶段性保证担保保证人为被告博大公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同还约定了其他内容。2009年9月16日，原告与被告徐继成、胡少华、博大公司签订房地产抵押合同（按揭），约定将被告徐继成、胡少华位于连云港市博纳花园西沿街ABCD楼西沿街B楼-1202室（丘号：02331085-40）作为贷款的抵押担保，并办理了房屋抵押预告（在建工程）登记。但上述房屋至今并没有办理房屋所有权证，亦未办理房屋抵押登记手续及房屋他项权证。2009年9月18日，原告依约向被告徐继成发放贷款490000元。被告徐继成给付部分本息后，未按期足额向原告还款。至2016年7月12日，尚欠本金406302.54元，利息2181.34元。上述事实，有当事人的当庭陈述及个人购房担保借款合同、结婚证、借款借据、房地产抵押合同（按揭）、房屋预告抵押登记证明等在卷予以证实。本院认为，原告农业银行连云港分行与被告徐继成、胡少华、博大公司签订的个人购房担保借款合同，没有违反法律规定，具有法律约束力。农业银行连云港分行按约向被告徐继成发放贷款，被告徐继成未按约履行还本付息义务，故原告有权要求解除借款合同，被告徐继成应承担返还剩余借款本息的民事责任。该借款发生在被告徐继成、胡少华婚姻关系存续期间，故被告胡少华应承担共同还款责任。被告徐继成、胡少华以其所有的房产为其所借款项提供抵押担保，并办理了预告抵押登记手续，应在抵押担保范围内承担相应的抵押担保责任，被告徐继成、胡少华不履行债务时，原告农业银行连云港分行有权以抵押财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款在抵押登记范围内优先受偿。被告博大公司提供阶段性连带责任保证，合同担保期限直到办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，但至今未办理他项权证，故被告博大公司应承担连带还款责任。担保人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告博大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了对原告所提供的证据进行质证、对事实进行抗辩的权利，不利后果依法由其承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百零二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐继成、胡少华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司连云港分行支付借款本金406302.54元及利息、罚息、复利（截至2016年7月12日，利息为2181.34元，自2016年7月13日起至实际给付之日止，按个人购房担保借款合同约定的利率计算）。二、如果被告徐继成、胡少华不履行本判决第一项义务，原告中国农业银行股份有限公司连云港分行有权以被告徐继成、胡少华位于连云港市博纳花园西沿街ABCD楼西沿街B楼-1202室（丘号：02331085-40）房产折价或者对拍卖、变卖该财产的价款在抵押登记范围内优先受偿。三、被告连云港博大房地产开发有限公司对本判决第一项承担连带还款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7640元（原告已预交），由被告徐继成、胡少华共同负担，被告连云港博大房地产开发有限公司承担连带还款责任，在履行付款义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费7640元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行锦屏支行营业部，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  胡顺龙二〇一六年八月八日书 记 员  张 燕法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还：贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。（三）《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。（四）、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。（五）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行