安徽省合肥市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）皖01执异78号
案外人：陈昕，女，1995年1月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：孙刚，安徽高速律师事务所律师。
委托代理人：孙永标，安徽高速律师事务所律师。
申请执行人：徐邦伟，男，1978年10月18日出生，汉族，住安徽省阜阳市颖东区。
被执行人：池州永华房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市汇景国际花园10幢，组织机构代码67757933-3。
法定代表人：刘志刚，董事长。
被执行人：合肥永华房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区桃园路17号怡然居1幢商103室，组织机构代码66623449-5。
法定代表人：刘志刚，董事长。
被执行人：合肥永星房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区西藏路与林芝路交口烟墩街道办事处办公房501室、502室，组织机构代码58152339-4。
法定代表人：刘志刚，董事长。
被执行人：刘志刚，男，1973年4月20日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
被执行人：安徽金鑫典当有限责任公司，住所地安徽省合肥市宁国路128号，组织机构代码76082909-X。
法定代表人：王庆，董事长。
被执行人：王庆，男，1962年10月5日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。
在本院执行申请执行人徐邦伟和被执行人池州永华房地产开发有限公司、合肥永华房地产开发有限公司、合肥永星房地产开发有限公司、刘志刚、安徽金鑫典当有限责任公司、王庆民间借贷纠纷一案中，案外人陈昕对本院查封合肥市滨湖新区文华阁2#、4#幢商108号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人陈昕称：合肥永华房地产开发有限公司（以下简称合肥永华公司）在开发其春晖园和文华阁等项目过程中，拖欠我母亲胡云珍各项材料款180万元，经合肥永华公司与胡云珍友好协商，双方同意将合肥永华公司拖欠胡云珍的180万元材料款作为购房款购买合肥永华公司开发的滨湖新区文华阁2#、4#幢商108号房，并于2013年7月21日以我的名义与合肥永华公司签订了商品房买卖合同，合肥永华公司同日出具了专用收据，同时承诺将该房备案登记至我名下。2013年11月1日，合肥永华公司将该房交付给我，11月14日，我将该房以母亲胡云珍的名义出租给他人使用至今，并缴纳了物业费。房屋一直未办理备案登记手续是开发商合肥永华公司的原因，我并无过错。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，请求中止执行（2014）合执字第00347号执行裁定书，依法解除对案涉房屋的查封、拍卖等执行行为，以维护案外人的合法权益。
为证明自己的主张，陈昕向本院提交了下列证据：证据一、身份证和户口簿的复印件，证明陈昕与胡云珍是母女关系；证据二、材料供应清单、结算单和订购防盗安全门合同，证明合肥永华公司拖欠胡云珍材料款180万元，且在订购防盗门合同中明确约定合肥永华公司以商铺折抵货款；证据三、《商品房买卖合同》及附件1-5、收据和说明，证明合肥永华公司以商铺抵偿胡云珍的材料款，合肥永华公司就此与陈昕签订了商品房买卖合同，且合肥永华公司同时承诺将该商品房备案登记至陈昕名下；证据四、租赁合同和承租人身份证复印件，证明2013年11月14日陈昕将该商品房以母亲胡云珍的名义租赁给他人使用至今；证据五、入住通知书和物业公司出具的说明，证明2013年11月1日因案涉商铺已经具备交付使用条件，合肥永华公司便将该商品房提前交付给陈昕，12月29日合肥永华公司正式交付房屋，陈昕缴纳了物业费，但由于合肥永华公司的原因，该房产一直未备案登记至陈昕一方名下，对此陈昕不存在过错。
经审查查明：本院在审理原告徐邦伟和被告池州永华房地产开发有限公司（以下简称池州永华公司）、合肥永华房地产开发有限公司（以下简称合肥永华公司）、合肥永星房地产开发有限公司（以下简称合肥永星公司）、刘志刚、安徽金鑫典当有限责任公司（以下简称安徽金鑫公司）、王庆民间借贷纠纷一案中，于2014年4月17日作出（2014）合民一初字第00304号民事裁定书和协助执行通知书，查封了合肥永华公司名下的房产，其中包括文华阁小区2#、4#幢商108房屋（预售许可证号20110293）。2014年5月8日，就该案，本院作出（2014）合民一初字第00304号民事调解书，确定池州永华公司偿还徐邦伟借款本金6000万元并支付相应利息，合肥永华公司、合肥永星公司、刘志刚、安徽金鑫公司和王庆对前述债务承担连带清偿责任等。前述法律文书生效后，徐邦伟向本院申请执行。本院于2016年3月24日对前述房屋进行续封，案外人陈昕提出书面异议。
另查：合肥永华公司与陈昕母亲胡云珍自2012年开始即存在建筑所用的瓷砖、地砖、防火门和防盗门等买卖合同关系。2012年10月11日，双方结算瓷砖、地砖及广场砖材料款总额为762346元，10月18日，双方协商决定，合肥永华公司用文华阁4#楼1204室的房款732874元抵偿前述货款中的相应金额。2013年5月19日，胡云珍以滁州市美安门业有限公司（以下简称美安门业）的名义与合肥永华公司签订一份《订购防盗安全门合同》，约定美安门业为合肥永华公司开发的文华阁小区1-4#楼制作安装进户门，合同总价款1102160元，合肥永华公司用文华阁108#和109#商铺（总价款3691500元）折抵相应的工程款，如工程款折抵购房款不足，带入下一项目中扣除余款。购房另附购房合同。在2014年2月交房时，合肥永华公司须将商铺交予美安门业使用，房地产权证可在美安门业送完全部货款时，再行办理等。7月21日，合肥永华公司与陈昕签订一份《商品房买卖合同》，载明合肥永华公司以180万元的价格将文华阁108#商铺出售给陈昕，交房时间为2014年2月28日前。同日，合肥永华公司向陈昕出具一份《收据》载明收到文华阁108##商铺款180万元整。10月31日，双方再次结算防火防盗门和地砖的货款，总额为1915521.1元（包含文华阁防火防盗门工程1101240元），合肥永华公司以文华阁商铺109#的房款1891500元折抵相应货款。此后，胡云珍继续为合肥永华公司开发的文华阁小区和春晖园小区供应瓷砖和防盗防火门制作安装。2013年11月14日，胡云珍与第三人陈文静就文华阁小区108#商铺签订租赁合同，租赁开始时间为2013年12月28日。2013年12月20日，合肥永华公司就文华阁小区2#和4#楼通知业主于2013年12月29日交付。2015年12月4日，合肥市包河区春晖园现场办公室向美安门业发出《关于春晖园小区室内进户门施工有关问题的函》，载明因合肥永星公司与美安门业签订了春晖园小区室内进户门工程施工合同，为加快工程建设，要求美安门业先行开展春晖园小区下剩室内进户门工程施工，设计相关费用在工程完工经现场办公室确认后由合肥市包河区春晖园现场办公室在2016年元月中旬从监管资金中予以支付。2017年7月10日，合肥永华公司出具《说明》，以证明其公司以文华阁108#商铺折抵胡云珍材料款180万元的事实；同日，合肥华景物业服务有限公司亦出具一份《说明》，以证明陈昕是文华阁108#商铺的所有人，且于2013年12月29日缴纳了物业费1728元。
本院认为，依据本院（2014）合民一初字第00304号民事调解书，合肥永华公司须对池州永华公司的债务承担连带清偿责任，故该案审理中对合肥永华公司包括案涉房屋即文华阁2#、4#幢商108号房屋的查封合法有效，因义务人未清偿（2014）合民一初字第00304号民事调解书确定的债务，故在权利人徐邦伟依法申请强制执行后，本院对前述查封行为进行续封符合法律规定。
关于陈昕是否为案涉房屋即文华阁2#、4#幢商108号房屋所有权人的问题。依据陈昕提供的证据，胡云珍自2012年即开始与合肥永华公司发生交易往来，合肥永华公司支付材料款的主要方式为以其开发的文华阁房屋价款折抵，特别是在2013年5月19日胡云珍以美安门业的名义与合肥永华公司签订的《订购防盗安全门合同》明确约定以文华阁108和109商铺的总房款3691500元抵付美安门业应当取得的防盗安全门制作安装的费用（该份合同的价款为1102160元，不足抵扣部分带入下一项目扣除余款）。2013年10月31日，胡云珍与合肥永华公司结算，此时发生文华阁防火防盗门费用1101240元，双方明确约定截止此时的材料款与文华阁109商铺的房款1891500元相折。尽管此后，胡云珍继续在给合肥永华公司供货和安装防火防盗门，但依据陈昕提供的《春晖园及文华阁项目瓷砖供应明细表》（自2014.2.21-2014.12.12）、2014年10月23日的《春晖园3#-6#楼进户门工程量决算单》和2014年6月9日池州滨江名城的《库单》，不能证明自2013年10月31日之后到2014年4月17日本院查封案涉文华阁2#、4#幢商108房屋之前，胡云珍对合肥永华公司再次享有180万元以上的货款请求权抵。故，虽然2013年7月21日陈昕与合肥永华公司就文华阁2#、4#幢商108房屋签订了《商品房买卖合同》，合肥永华公司也出具了房款收据，但因该房屋既未登记至陈昕名下，且陈昕亦未能举证证明其在法院采取强制措施前支付了全部房款，故陈昕主张其为案涉的2#、4#幢商108房屋的所有权人证据不足。
综上，案外人陈昕的异议理由和请求均不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人陈昕的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王 丽
审判员 叶玉军
审判员 杨曙华
二〇一七年九月十二日
书记员 黄圣全
附：法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。