湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终1475号
上诉人（原审原告、反诉被告）：谢吉辉，男，1964年8月23日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
委托诉讼代理人：刘建军，湖南金州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：谭丰惠，男，1952年7月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘建新，女，1954年2月22日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
原审原告、反诉被告：彭琴君，女，1969年2月24日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
上诉人谢吉辉因与被上诉人谭丰惠、刘建新，原审原告彭琴军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第3292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
谢吉辉上诉请求：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第3292号民事判决第二、四、五、六、七项，依法改判或将本案发回重审；二、谭丰惠、刘建新负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、谢吉辉从来没有拖欠过谭丰惠、刘建新的租金。谢吉辉提交的谭丰惠、刘建新出具的房租费收据足以证明谢吉辉从来没有拖欠过谭丰惠、刘建新的租金；谢吉辉与谭丰惠、刘建新在火星派出所签订的《调解协议》不能证明谢吉辉拖欠了租金，仅能证明双方就租金问题协议不成，发生争吵和报警的事实；谭丰惠、刘建新一审反诉请求标的额53000元，即从2014年10月18日至2015年8月18日的租金，而一审法院认定谢吉辉欠付从2014年9月18日起至2015年8月18日的租金58300元是错误的。二、谭丰惠、刘建新的强行断电行为不仅是侵权行为，而且是根本违约行为，谭丰惠、刘建新应当赔偿谢吉辉的各项经济损失，谢吉辉不应支付谭丰惠、刘建新530**元的房屋租金。谭丰惠、刘建新强行断电，导致谢吉辉无法正常经营，其根本违约在先；谢吉辉已经付清2014年11月19日之前的房屋租金，因此谢吉辉不应支付谭丰惠、刘建新房屋租金53000元；一审法院判决谭丰惠、刘建新赔偿谢吉辉经济损失59170元，该数额已经扣除了谢吉辉每月需要支付的租金；一审法院判决谭丰惠、刘建新赔偿谢吉辉装修损失的数额明显过低。三、谭丰惠、刘建新在一审庭审时才提出反诉请求，违反法律规定。一审法院对于谢吉辉要求谭丰惠、刘建新赔偿转让费的诉讼请求，不予处理，违反法律规定。
谭丰惠、刘建新辩称：本案诉讼纠纷的产生是由于谢吉辉逾期两个月未支付房屋租金，之后谭丰惠、刘建新才采取了断电措施，并且谢吉辉自2014年10月19日后就再未向谭丰惠、刘建新支付过房屋租金。
彭琴君未发表陈述意见。
谢吉辉、彭琴君向一审法院起诉请求：一、谭丰惠、刘建新赔偿谢吉辉的经营损失98942元；二、谭丰惠、刘建新赔偿谢吉辉的房屋转让损失168000元；三、谭丰惠、刘建新赔偿谢吉辉的装修损失28000元；四、谭丰惠、刘建新退还谢吉辉的押金3000元；五、本案一审案件受理费由谭丰惠、刘建新承担。
谭丰惠、刘建新向一审法院提出反诉请求：一、谢吉辉、彭琴君支付谭丰惠、刘建新房屋租金53000元、电费1098元、水费1140元；二、谢吉辉、彭琴君承担本案一审案件受理费。
一审法院认定事实：谢吉辉与彭琴君，谭丰惠与刘建新均系夫妻关系。2008年8月8日，谢吉辉（乙方）与谭军海（甲方）签订了《经营权转让协议》，内容如下：一、经房东谭丰惠、刘建新同意，甲方将位于马王堆汽配城B区7栋1单元2、3、4楼即201、301、401的顶好客房部有偿转让给乙方使用；二、转让时间2008年8月8日；三、转让金额168000元。2008年8月8日，谭丰惠收取了谢吉辉押金3000元。此后，谢吉辉（乙方，承租方）与谭丰惠、刘建新（甲方，出租方）逐年签订《房屋出租协议书》，内容主要是：一、甲方将座落于长沙市马王堆汽配城B7栋2、3、4楼租给乙方经营招待所；二、乙方签订合同住房后，电费、水费等均由乙方自负；三、乙方向甲方交押金3000元。2008年8月9日，谢吉辉与他人对承租的该房屋签订了《装饰工程施工合同》，合同约定的工程价款是28000元。2014年8月18日刘建新（甲方）与谢吉辉的妻子彭琴君（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁的场地同上，租赁时间是一年，从2014年8月18日起至2015年8月18日止，每月租金5300元，一月交付一次，水电费按表计算，电费每度0.9元，水费每吨3元，同时还约定了合同期满，乙方不再续租，甲方将押金退还乙方。此后刘建新（甲方）向彭琴君（乙方）送达了《关于限期腾空房屋的通知》，内容是：乙方自2014年9月18日至2014年12月21日拒缴房屋租金和水电费，通知乙方限期在10日内自行腾空房屋。2014年11月29日，刘建新、谭丰惠与谢吉辉因房租一事发生争吵，经火星派出所调解，双方达成《调解协议》，内容载有：谢吉辉拖欠刘建新20**年9月、2014年10月的房屋租金。此后，谢吉辉仍然未交房租，2014年12月19日，刘建新对承租给谢吉辉的房屋停止了供电。在本案审理过程中，谢吉辉于2015年8月21日申请对马王堆汽配城B区7栋的顶好客房部二、三、四楼从2014年12月19日至2015年8月18日期间的经营损失进行评估，花费评估费5000元。一审法院依法委托了湖南省鑫锦鑫恒润会计师事务所有限公司对以上事项进行了审计评估，2016年4月27日湖南省鑫锦鑫恒润会计师事务所有限公司作出审计结论是：顶好客房部2014年1月1日-2014年12月18日收入月平均净利润7396.22元，由于自2014年12月19日起顶好客房部处于停业状态，因此2014年12月19日至2015年8月18日经营损失以2014年度经营状况为基础进行评估审计。就此审计结论刘建新、谭丰惠于2016年5月11日向湖南省鑫锦鑫恒润会计师事务所有限公司提出了顶好客户部2014年12月19日-2015年8月18日期间没有实际经营，没有收入发生，且其2014年的经营收入不真实的异议。2016年5月12日湖南省鑫锦鑫恒润会计师事务所有限公司作出《顶好客房部2014年12月19日-2015年8月18日专项审计报告异议书意见回复函》：一、由于自2014年12月19日顶好客房部处于停业状态，因此鉴定2014年12月19日至2015年8月18日经营损失参照2014年度经营状况为基础；二、对顶好客房部收入流水实施汇总按收入类别按月进行披露，汇总的流水收入占饱和收入的67%，且实际汇总的月租房收入小于月租房房型均价测算收入，收入在合理范围。2016年6月13日，刘建新、谭丰惠与谢吉辉对租赁期间拖欠的水、电数额及金额进行了确认：谢吉辉用水295吨，电442度，计水费885元，电费397.8元，共计1283元（四舍五入，下同）。
一审法院认为：一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。2014年8月18日刘建新与彭琴君签订了《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，谢吉辉、彭琴君租用谭丰惠、刘建新房屋经营旅馆，应向谭丰惠、刘建新支付租金。二、根据合同约定的月租金5300元的计算标准，谢吉辉、彭琴君从2014年9月18日起至2015年8月18日止的欠付租金是58300元（5300元×11月）。因刘建新、谭丰惠反诉请的租金标的额是53000元，故一审法院支持53000元。三、刘建新、谭丰惠与谢吉辉、彭琴君对租赁期间谢吉辉、彭琴君所用水、电的数额及金额确认一致，故一审发运认定谢吉辉、彭琴君所欠刘建新、谭丰惠水电费是1283元。四、出租人刘建新、谭丰惠在承租人谢吉辉、彭琴君逾期不支付租金后，可以通过催缴、诉讼等其他方式解决，采取限制谢吉辉、彭琴君使用电虽然是为了实现自身利益，但这是一种侵权行为，不受法律支持,对谢吉辉、彭琴君因此而受到的经营损失，刘建新、谭丰惠应予赔偿。故刘建新、谭丰惠应当赔偿谢吉辉、彭琴君所经营的顶好客房部2014年12月19日至2015年8月18日期间的经营损失59170元（7396.22元/月×8月）（四舍五入，下同）元。五、对谢吉辉、彭琴君要求刘建新、谭丰惠赔偿其门面转让费168000元的诉讼请求，该费涉及到谢吉辉、彭琴君与第三人的另一法律关系，谢吉辉、彭琴君可以与第三人另行协商或诉讼解决，本案中不予处理。六、对谢吉辉、彭琴君要求刘建新、谭丰惠赔偿装修损失28000元的诉讼请求，谢吉辉、彭琴君对该项损失不申请鉴定，请求法院酌情认定，一审法院根据日常生活经验，酌定该装修损失为3000元。七、根据合同的约定，合同期满，刘建新、谭丰惠应当将押金退还谢吉辉、彭琴君。故对谢吉辉、彭琴君要求刘建新、谭丰惠退还押金3000元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款之规定，遂判决：一、刘建新、谭丰惠赔偿谢吉辉、彭琴君经营损失59170元；二、刘建新、谭丰惠赔偿谢吉辉、彭琴君装修损失3000元；三、刘建新、谭丰惠退还谢吉辉、彭琴君押金3000元；四、谢吉辉、彭琴君支付刘建新、谭丰惠房屋租金53000元、水电费1283元；五、以上一、二、三、四项减扣刘建新、谭丰惠应支付谢吉辉、彭琴君10887元，此款限在本判决生效之日起十日内履行完毕；六、驳回谢吉辉、彭琴君其他诉讼请求；七、驳回刘建新、谭丰惠的其他反诉诉讼请求。本案一审案件受理费2885元，反诉费590元，评估费5000元，由谢吉辉、彭琴君负担2825元，刘建新、谭丰惠负担5650元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：刘建新、谭丰惠与谢吉辉、彭琴君签订的相关《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同义务。刘建新、谭丰惠已将涉案房屋交付谢吉辉、彭琴君使用，谢吉辉、彭琴君亦应向谭丰惠、刘建新支付租金及相关费用。根据双方当事人在本案诉讼中的陈述，谢吉辉、彭琴君每月以现金方式向谭丰惠、刘建新支付租金，并由谭丰惠、刘建新向谢吉辉、彭琴君出具收据，现谢吉辉主张未其未欠付租金及租金已交纳至2014年11月18日，但无法提供其支付租金的付款收据，且双方在公安部门达成的《调解协议》中也确认了谢吉辉欠付租金的事实，故谢吉辉主张其未欠付租金及不存在违约的上诉理由不能成立，本院不予采信。谭丰惠、刘建新主张谢吉辉、彭琴君支付租金至2014年10月18日，故应从2014年10月19日计算谢吉辉的欠付租金，谢吉辉、彭琴君从2014年10月19日起至2015年8月18日止的欠付租金应为53000元（5300元×10月），一审判决虽对谢吉辉、彭琴君欠付租金的期限认定有误，但处理结果正确，故本院予以维持。谢吉辉停业期间的经营损失鉴定系根据谢吉辉的申请经一审法院委托依法作出，鉴定程序合法，真实客观，虽谢吉辉对该鉴定结论提出异议，但未提供有效证据推翻该鉴定结论，故一审判决依据该鉴定结论认定谢吉辉停业期间的经营损失并无不当，本院予以维持。谢吉辉诉请谭丰惠、刘建新赔偿其装修损失28000元，但未提供有效证据证明涉案房屋装修部分的现存价值，故一审判决酌情认定刘建新、谭丰惠赔偿装修损失3000元并无不当，本院予以维持。谢吉辉另诉请谭丰惠、刘建新赔偿其门面转让费168000元，但未提供有效证据证实，且该费用不属于因刘建新、谭丰惠侵权行为产生的损失，故本院对谢吉辉的该项诉请不予支持。
综上所述，上诉人谢吉辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2885元，由上诉人谢吉辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一七年九月八日
书 记 员 毛韧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。