辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终13512号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳力天尼尔森商业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区。
法定代表人：王铁春，系该公司经理。
委托诉讼代理人：游会荣，辽宁百联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:王志刚，男，1974年3月27日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:尹莹，女，1978年12月17日出生，满族，住址沈阳市于洪区。
上诉人沈阳力天尼尔森商业管理有限公司（以下简称“力天尼尔森公司”）因与被上诉人王志刚、尹莹租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初1565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
力天尼尔森公司上诉请求：1.请求撤销原判第一项，驳回给付被上诉人差额款143XX0.55元的诉讼请求；2.解除双方签订的《沈阳北站地下美食广场场地租赁合同》，被上诉人承担违约责任；3.请求判令被上诉人支付从2015年12月1日开始至实际腾房之日管理费为150707.5元（暂计算至2017年5月31日，请求判决至实际腾房之日止）；4.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1.根据合同3.3、3.4、3.5款的约定，每月销售额小于或等于保底销售额时，应按月保底额的25%上缴管理费，我方要求被上诉人支付定额管理费差额部分是我方的合法权利；2.根据合同3.6条款被上诉人已经连续4个月并且累计也达到6个月未达到销售保底额，我方有权与被上诉人解除合同；3.我方发现被上诉人在2016年开始就偷逃营业收入，我公司在2016年4月对其进行了处罚，根据《补充协议》约定，我方不予支付被上诉人提出的经营补偿款143XX0.55元。
王志刚、尹莹辩称，1.我方开业日期延期到2014.11.28，次日开始至2015.11.28为合同免保底销售额。因此对方称2015年1月份未上缴，时间点不对。2.2015年8月签订的补充协议真实有效且已实际履行，因此一审法院判项一正确，请求维持。3.上诉人承认对我方进行补差，补充协议对此进行了认定。此协议否定了原主合同3.3、3.4、3.5条款，从而对方要求我方支付的差额管理费不存在。且对方违约在先，才与我方签订补充协议，给我方造成了极大的经济损失，在我方开业8个月后，即保底期内，对方引进同类加州牛肉面，给我方营业额造成影响，才签订的补充协议。4个月后又无故终止合同。4.我方没有漏单行为，合同终止并非因我方漏单导致。5.2017.7月中旬上诉人单方面无故对我方店铺停水停电。综上，我方认为一审判决正确，请求维持原判。
王志刚、尹莹向一审法院起诉请求：1.力天尼尔森公司给付二被上诉人经营加州牛肉面期间（2016年1月7日至2017年6月14日）补偿款189611.87元以及迟延履行利息；2.力天尼尔森公司承担诉讼费。
力天尼尔森公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《沈阳北站地下美食广场场地租赁合同》并承担违约责任，二被上诉人于判决生效之日起10日内日搬离腾房；2.二被上诉人补交从2015年12月1日开始至实际腾房之日管理费（租金）暂计为150707.5元(按照暂时从2015年12月1日开始计算至2017年5月31日)；3、诉讼费由二被上诉人承担。
一审法院认定事实：2013年11月20日，力天尼尔森公司作为甲方（出租方），王志刚作为乙方（承租方），签订《沈阳北站地下美食广场场地租赁合同》。合同约定租赁场地位于甲方之北站地下商业城XX号，使用面积约17㎡，经营业态快餐，经营品牌美国加州牛肉面，经营种类面类，乙方在承租期内不得随意改变或扩大经营范围。合同第二条约定：合同期限自2014年1月1日至2017年1月1日，对于甲方的地下美食广场开业时间延后，甲方无义务对乙方进行任何形式的补偿或赔偿，但乙方租赁期限可以以甲方实际开业时间为准。第三条约定：乙方在本合同生效时，须向甲方一次性支付进场费10万元；乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付场内经营保证金、合同保证金2万元；乙方月保底销售额为6万元；乙方以每月销售额的25%由甲方在结算时扣除作为管理费；如果乙方月销售额小于或等于保底销售额时，乙方按月保底额的25%上缴甲方管理费；如果乙方连续4个月或全年累计6个月未能达到保底额，则甲方有权解除本合同，进场费不予退还；乙方每月向甲方交纳物业费，每户收取2000元，在每月5日前缴纳；乙方负责缴纳经营区域的水、电等能源费用，收费标准按主管部门收入标准执行，根据实际用量按月与甲方结算；乙方销售款一律由甲方统一收款，若乙方销售人员自行收款，甲方将扣罚乙方一个月的物业费用，作为对乙方违规收款的处罚；销售款每15天结算一次，如遇对账发生错误，经双方确认后，在下次结账时予以更正；甲方实行统一收银、统一价格管理、统一销售凭证、统一工服、统一营业时间、统一市场推广、统一送餐服务，乙方在经营过程中销售款人员及经营销售活动必须遵守服从甲方制定的有关管理制度，如遇乙方违规或不服从管理，甲方有权要求乙方限期整改并按美食广场有关规定进行处罚，直至终止合同……。第四条约定：本合同期满1个月后，如乙方完全履行本合同，甲方将无息返还保证金，在租赁期内，因乙方原因单方提前终止本协议并撤场，则无权收回已支付的保证金，该保证金归甲方所有。后王志刚、尹莹实际于2014年11月28日开始使用租赁场地经营美国加州牛肉面，双方之间的租赁合同期限顺延，期限自2014年11月28日至2017年11月27日。
2015年8月26日，力天尼尔森公司作为甲方，尹莹作为乙方，签订《力天尼尔森商业管理有限公司补充协议》。约定：“针对沈阳北站地下美食广场李先生商铺营业一事，美食广场商户美国加州牛肉面以及兰州拉面俩家共同认为会对自家营业额，造成影响以致日均营业额减低，找到力天尼尔森公司前来交涉希望寻求公司给予说法，后经甲乙双方于2015年8月25日双方协商后，达成协议，协议内容如下：协议内容：1、计算出美食广场2015年3月1日-2015年8月25日沈阳北站地下的整体营业数据，及具体天数，计算出在此期间的日均平均值，同时计算乙方俩家的总体营业数据及具体天数，计算出在此期间的日均平均值。以乙方俩家的日均平均值÷美食广场日均平均值=乙方俩家在美食广场的日均营业数据的占比（%）。2、营业数据占比经甲乙双方共同商讨后确定俩家营业占比相同为5.5%，在李先生牛肉面营业期间。乙方俩家的营业额如果低于日均营业数据的占比，甲方则按照占比中的差额向乙方进行现金支付。（支付原则为：仅支付营业差额中乙方应得到的纯利润）。计算方式如下：当日差额为占比的0.5%约为现金100元，100元现金中扣除人工费、食材费、水电费、进场费、管理费、扣点等正常开销后，得出的纯利润给予乙方支付所剩余的金额。纯利润由甲乙双方商定后得出百分比。纯利润为40%（按此比例返还差额占比换算现金的差额）。3、2015年3月1日-2015年8月25日美食广场总体营业数据与兰州拉面、美国加州牛肉面的营业数据以美食广场销售系统为参考。协议期限：1、本协议期限为：在李先生牛肉面，经营期限本协议生效。但如李先生牛肉面，更换品相、停业、闭店、撤出现有经营场地。协议立刻终止（包含停业一天，协议间断终止后再次生效）。2、协议终止后，甲方将不再支付差额现金。支付方式：1、甲乙双方有权各自统计在李先生牛肉面经营期间的经营差额。差额的支付同管理公司对商户每月2次返还商户的营业款中扣除。……”。
另查，王志刚、尹莹经营的美国加州牛肉面在2016年1月7日至2016年12月31日期间的销售额总计为325854元。该期间美食广场的销售额总计为12446006.69元。现因自2016年起力天尼尔森公司未按照补充协议的约定给付王志刚、尹莹差额，王志刚、尹莹起诉来院。本案审理过程中，力天尼尔森公司提起反诉。
一审法院认为，王志刚、尹莹与力天尼尔森公司之间签订的《沈阳北站地下美食广场场地租赁合同》及《力天尼尔森商业管理有限公司补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据补充协议的约定可以看出，由于李先生牛肉面经营行为，导致原告的经营受到影响，因此双方协商一致确定王志刚、尹莹经营的美国加州牛肉面的营业数据在美食广场的日均营业数据占比为5.5%，在李先生牛肉面经营期间如果王志刚、尹莹的营业额低于日均营业数据占比，由力天尼尔森公司按照占比中的差额向原告进行现金支付，且仅支付营业差额中王志刚、尹莹应得到的纯利润，纯利润为40%。又根据庭审中双方当事人对真实性无异议的数份北站美食广场-
商户营业返款统计，能够认定原告在2016年1月7日至2016年12月31日期间的日营业额均达到了双方之间约定的给付差额款的条件和标准，故力天尼尔森公司应给付王志刚、尹莹该期间的差额款143XX0.55元（12446006.69元×5.5%-325854元）×40%。鉴于补充协议中未明确差额款的给付期限，故根据本案实际情况，确定力天尼尔森公司自王志刚、尹莹起诉之日即2017年1月25日起给付原告该笔差额款的利息。至于2017年1月1日及之后的差额款，由于王志刚、尹莹未提供有效证据证明已达给付标准，故一审法院对王志刚、尹莹的相关诉请不予支持。
关于力天尼尔森公司提出解除租赁合同并有王志刚、尹莹承担违约责任、搬离腾房的反诉请求。根据双方的合同约定，现租赁合同仍在有效期内，力天尼尔森公司虽然提出要求解除合同，但王志刚、尹莹月保底销售额未达到6万元系因存在李先生牛肉面同业竞争的因素，且力天尼尔森公司实际已以与王志刚、尹莹签订补充协议的形式对该情况予以确认，故在本案力天尼尔森公司未提供有效证据证明王志刚、尹莹存在严重违约行为或合同履行无法继续履行等情形的情况下，双方的租赁合同不宜予以解除。因力天尼尔森公司的上述反诉请求缺乏事实及法律依据，故一审法院不予支持。
关于力天尼尔森公司提出要求王志刚、尹莹补交从2015年12月1日起的管理费（租金）的反诉请求。因力天尼尔森公司与王志刚、尹莹已在合同约定了如王志刚、尹莹月销售额小于或等于保底销售额时，王志刚、尹莹按月保底额的25%上缴管理费，力天尼尔森公司亦在每月返款时仅向包括王志刚、尹莹在内的各家商户返款75%，故力天尼尔森公司提出王志刚、尹莹欠交管理费（租金）缺乏依据，对此项反诉请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳力天尼尔森商业管理有限公司于本判决发生法律效力后30日内给付原告王志刚、尹莹差额款143XX0.55元；二、被告沈阳力天尼尔森商业管理有限公司于本判决发生法律效力后30日内给付原告王志刚、尹莹差额款143XX0.55元的利息（自2017年1月25日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；三、驳回原告王志刚、尹莹的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告沈阳力天尼尔森商业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4092元，由原告王志刚负担922元，由被告沈阳力天尼尔森商业管理有限公司负担3170元；反诉案件受理费3314元，由反诉原告沈阳力天尼尔森商业管理有限公司负担。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为,上诉人力天尼尔森公司与被上诉人王志刚、尹莹分别签订的《沈阳北站地下美食广场场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《力天尼尔森商业管理有限公司补充协议》（以下简称《补充协议》）均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。
关于上诉人是否应当按照《补充协议》支付被上诉人2016年1月7日至2016年12月31日间的差额款问题。《补充协议》已经约定协议期限：“1、本协议期限为：在李先生牛肉面，经营期限本协议生效。但如李先生牛肉面，更换品相、停业、闭店、撤出现有经营场地。协议立刻终止（包含停业一天，协议间断终止后再次生效）。2、协议终止后，甲方将不再支付差额现金。”现上诉人主张不应支付2016年1月7日后的差额款，应抵扣理由有二，一是根据双方签订的《租赁合同》被上诉人应当每月完成6万元的保底销售额，未完成也应按6万元交纳管理费，因被上诉人没有完成保底销售额故应抵扣管理费；二是被上诉人有漏单行为无法准确计算补差。本院认为双方间签订的《补充协议》的目的是因为李先生牛肉面的进驻经营造成被上诉人经营的加州牛肉面营业额减低，在此情形下上诉人承诺对被上诉人经营利润损失给予补偿，虽在《补充协议》中并未提及销售保底条款，但在上诉人承诺给予被上诉人因营业额减少补偿情况下，可以认定该营业额减少是上诉人原因造成的，此时再适用《租赁合同》中销售额保底条款于逻辑不符于情理不通。故双方签订的《补充协议》已经是对《租赁合同》中销售额保底条款进行了变更，故对被上诉人2016年1月7日至2016年12月31日间的销售差额款上诉人仍应补偿。关于漏单的问题，因双方《补充协议》是对营业额减少的补偿，如果被上诉人销售未入账的行为属实，对上诉人确属不公，但上诉人仅凭被上诉人销售额的减少确定被上诉人有漏单行为，本院不能支持，上诉人应当承担举证不能的后果，上诉人的该项上诉主张，本院无法支持。
关于《租赁合同》是否应当解除，被上诉人是否应当支付上诉人未达到销售保底的差额管理费的问题。首先在二审期间双方确认《租赁合同》已经终止，已无需解除。其次如上所述双方签订的《补充协议》已经是对《租赁合同》中销售额保底条款进行了变更，上诉人再以被上诉人违反关于销售保底条款的约定解除合同索要差额管理费不应支持，故上诉人的该项上诉主张本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4092元，由沈阳力天尼尔森商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年三月十五日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。