黑龙江省巴彦县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴民二商初字第206号
原告周新民，住巴彦县。
委托代理人安和新，巴彦县法律援助中心律师。
被告巴彦县宸缘房地产开发有限公司，住所地巴彦县巴彦镇。
法定代表人朱峰，该公司经理。
委托代理人王国臣，该公司员工。
原告周新民与被告巴彦县宸缘房地产开发有限公司（以下简称宸缘地产公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2014年7月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理。原告周新民及其委托代理人安和新、被告宸缘地产公司的委托代理人王国臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周新民诉称：2013年4月2日，宸缘地产公司与周新民签订了房屋拆迁补偿协议。按照协议约定，宸缘地产公司对周新民原有的房屋位置，拆迁安置房屋上下对等面积150平方米（商服），进户时间为2013年9月30日，并对违约责任也进行了约定。后期，宸缘地产公司违反约定没有将协议安置的房屋交付给原告。现周新民请求法院判令宸缘地产公司履行拆迁补偿协议，并承担诉讼费用。
被告宸缘房地产公司未提供书面答辩意见，在庭审时辩称：签订协议是事实，但宸缘地产公司没有违约。一、双方签订的协议是无效的。1、拆迁合同系无处分权的人处分了他人财产，且合同订立后未取得处分权。该合同所涉两栋房屋产权人为周福军、刘淑兰，原告周新民非该两栋房屋的所有权人。依据《民法通则》第七十一条：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、受益和处分的权利规定，无所有权的原告对该两栋房屋当然就无处分权。依据《合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效的规定，拆迁合同订立后，原告仍未取得该两幢房屋的处分权，应认定拆迁合同无效。
拆迁合同所涉拆迁行为应是公益性质，不适用商业性开发。被告提供的证据一是巴彦县发展改革局《关于巴彦镇棚户区改造项目新建博雅怡园小区综合楼请示的批复》的证明，依据合同拆迁的两幢房屋位于巴彦镇棚户区改造的项目区域内。棚户区改造是民心工程、民生工作，应属公益性质，应是政府行为，不适用商业开发模式。各级政府均制定了相关政策，应遵照执行。拆迁合同所涉房屋的用途为住宅，周新民要求按“住改非”偿还，但未提供任何证据证明确实“住改非”，不符合《巴彦县棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策规定》规定的。“住改非”应具有（1）拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录；（2）房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致的条件。（3）根据《合同法》第52条（5）项违反法律、行政法规的强制性规定，应确认该拆迁合同无效。根据《立法法》的规定，不仅国务院有权制定行政法规，同时也规定较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。《巴彦县棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策规定》对“住改非”条件的规定引用的是《哈尔滨市城市拆迁管理暂行办法》第三十二条规定，而哈尔滨市是《立法法》规定的较大的市，有权制定地方性法规。二、双方当事人签订的协议，不是公司的真实意思表示，拆迁协议内容表明，公司并不同意签订此协议。综上，双方签订的房屋拆迁安置协议无效，公司不存在违约，请求依法驳回周新民的诉讼请求。
原、被告为证明其主张的事实成立，均向本院提交了双方签订的拆迁安置补偿协议书并当庭举示：
1、原告意在证明：双方约定，原位置安置面积是上下等面积150平方米（商服），具体位置是c、d栋，北临李玉林，南临赵淑华。进户时间为2013年9月30日。房屋竣工后，房屋面积以房产测量面积为准，多余或减少面积以每平方米7，000.00元互相结算差价。
经当庭质证，被告对合同本身无异议，但对合同效力有异议，认为拆迁的标的物是两栋房屋，其所有权人是周福军、刘淑兰，不是周新民，该合同的效力待定。
2、被告意在证明：因产权人是周福军、刘淑兰而非周新民，该协议的效力处于待定状态。
经当庭质证，原告对被告的证明内容有异议，认为该房屋是原告为其父母所买，周新民是房屋的实际所有人，被告当时未持有异议，周新民的父母也无异议，且被告公司与周新民达成了协议。所以周新民取得该房屋所有权及签订的合同对双方都有约束力。
本院认证意见为，双方对协议本身没有异议，且被告签字认可了实际所有人为周新民。协议签订后，原告已全部履行了合同义务，即被拆迁的标的物已经被实际拆除。被告部分履行了该协议即在协议约定的位置建成了回迁安置房屋，因此，该证据应当具有证明效力。
被告为证明其主张的事实成立，同时又向法庭提交了巴彦县发改局文件并当庭举示，意在证明：被告开发的博雅怡园小区是棚户区改造项目。
经当庭质证，原告对此证据的真实性无异议，认为其与本案无关联性，本案要解决的是协议履行问题。
本院认证意见为，双方对此证据均无异议，能够证明被告所开发的博雅怡园小区是棚户区改造项目，应认定其为有效证据。
通过对证据的分析与认定并结合庭审，本院可以确认以下事实：2013年4月2日，原告周新民与被告宸缘地产公司签订了房屋拆迁安置补偿协议书。协议第二条第1项约定，产权调换（1）补偿安置内容：周新民向拆迁人提出位于博雅怡园小区产权证照标明的产权人分别为周福军、刘淑兰的两幢房屋实际所有人，上述两幢房屋的性质为住宅，其中产权证照标明刘淑兰的房屋建筑面积49.85平方米曾作为食杂店（东侧一部分，西侧仓房）拆迁时未经营，也未向拆迁人提供营业执照，产权证照标明周福军的房屋建筑面积100.24平方米实际作为住宅使用，上述房屋与被拆迁人李玉林、尤立华拆迁房屋相邻，拆迁人提出按照相邻同结构房屋补偿标准进行偿还，周新民不同意，提出按照原房面积拆一还一，立体偿还商服房屋。经双方协商及拆迁管理部门调解，双方未达成协议。为保证棚改项目的顺利实施，维护回迁户的利益，能够尽早入住，拆迁人按照周新民要求进行偿还，原位置安置，安置面积上下对等面积150平方米（商服）c、d栋东侧厢房商服北邻李玉林、南邻赵淑华。（2）进户时间2013年9月30日。（3）安置房屋竣工后，房屋面积以房产测量为准，多余或减少面积以7000.00元／平方米互相结算差价。第四条约定，搬迁期限：2013年4月3日。第五条违约责任部分的第2项约定，若不能如期进户，从逾期之月起按临时安置补助费，每六个月发放一次，超18个月后按...补偿直至进户为止。原告按协议约定搬迁，被告已建成回迁房屋具备入户条件，现原告周新民要求按协议入户，被告以该协议无效为由，不同意入户，致原告来院诉讼要求被告履行拆迁安置补偿协议，并承担诉讼费。
根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是原、被告所签订的房屋拆迁安置协议是否有效。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼”。本案双方当事人所签订的房屋拆迁安置补偿协议是双方自愿达成的，协议内容符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定的事项，应当认定该协议有效。被告抗辩认为，原告不是被拆迁房屋的所有权人，不具备合同主体的意见。本院认为，双方在房屋拆迁安置补偿协议书中已明确了当时被拆迁房屋的产权现状即实际所有人为周新民，在不存在产权争议的情况下签订的拆迁安置补偿协议，被告在本案中以此进行抗辩不能否定其已书面自认的事实，且原告周新民与两栋房屋的产权所有人周福军、刘淑兰系子女与父母的关系，周新民在签订协议后，实际履行协议，搬迁了房屋，其父母未提出异议，不存在产权争议。因此被告对合同主体上的抗辩意见，本院依法不予支持。对于被告提出双方签订的拆迁安置补偿协议违反了巴彦县棚户区改造的公益性质，并违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的抗辩意见。本院认为，被告提供的有关棚户区改造的巴彦县的文件，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据的规定，不具备合同法意义上的“法律和行政法规的强制性规定”的内容，其抗辩意见不成立，本院亦不予支持。关于双方所签订的房屋拆迁安置补偿协议是否是双方的真实意思表示的问题。双方所签订的协议，从内容上看，记明了调解时双方争议的问题，但最后的结论是达成了协议，争议过程不能代替最后达成的一致意见，因此应当认定该拆迁安置补偿协议是双方当事人的真实意思表示。
综上，此拆迁安置补偿协议是双方当事人的真实意思表示，协议内容又不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定其合法有效，双方应当按照协议的约定履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方在协议中对不能如期进户的违约责任中临时安置补助费的数额及“按...补偿”的约定不明，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此原告要求被告履行拆迁补偿协议的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决意见如下：
一、被告巴彦县宸缘房地产开发有限公司在十五日内履行房屋拆迁安置补偿协议，按约定的房屋位置和面积（位置是博雅怡园小区c、d栋，北临李玉林，南临赵淑华）交付给原告安置面积为上下等面积150平方米的商服楼；
二、自2013年10月1日开始至房屋交付时止，以有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准给付租金；逾期交付房屋，租金按上述标准计算至本判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止。
案件受理费100.00元、保全费2，000.00元，由被告巴彦县宸缘房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
如果当事人在规定的期限未提出上诉，本判决即发生法律效力，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期间为二年，上述期间从本判决规定的履行期间的最后一日起计算，逾期申请执行的，人民法院将不予受理。
审判长 王彦双
审判员 耿海波
审判员 梁树新
二〇一四年十月三十日
书记员 王 聪