陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0825民初第1726号
原告（反诉被告）冯某。
委托代理人田某某。
委托代理人张少雄，陕西金赞律师事务所律师，特别代理。
被告（反诉原告）郝某某。
被告（反诉原告）张某。
原告（反诉被告）冯某与被告（反诉原告）郝某某，被告（反诉原告）张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月4日受理后，依法组成合议庭进行了合并审理，原告（反诉被告）冯某及其委托代理人田某某、张少雄，被告（反诉原告）郝某某、被告（反诉原告）张某及鉴定人刘小明、党锐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2015年11月1日，原告冯某与被告郝某某签订房屋租赁合同，冯某将登记在丈夫田某某名下的房产租赁给被告郝某某使用，郝某某租赁后开理发店，期限为三年，从2015年11月1日至2018年11月1日，被告在使用租房的2016年农历腊月三十放假将租房门锁了，正月初八早上被告给田某某打电话，说房屋裂缝了，成危房了，根据田某某和邻家的了解，实际是室内的水管冻裂引起水管漏水，大量的水从房子里漏出，当时还结了冰，引起房屋下沉。后双方对房屋的修复进行调解无果，后诉至法院请求：１、判令二被告承担租赁原告冯某房屋在使用期间造成损害的房屋赔偿；２、依法判决由二被告承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）当庭向法庭出示了以下证据：
１、房屋租赁合同，2015年11月1日原、被告签订，租期为三年，年租赁费58000元，合同约定被告在租期间内不得损害房屋，如损害必须按价赔偿；２、房屋所有权证及户口本一份，登记在冯某丈夫田某某的名下，证明涉案房屋是原告及田某某的合法财产享有出租权；３、定边县气象局的证明，证明2016年2月5日至16日平均气温-4.8℃,总落水量为11.8mm，出现的降水时间在2月12日（农历正月初五）；４、对卢爱兰的调查笔录，由代理人张少雄进行调查，证明2016年农历正月初七左右，看到原告的房子门口水冻成了冰坡，冰坡靠房子的东墙。５、对郭军军的调查笔录，由代理人张少雄进行调查，证明在正月初六早上开门时发现理发店墙边有水，有冰，而且给田某某打了电话让其过来看；６、危房搬迁通知书和责令改正通知书，证明被告租赁原告的房屋发生损害后，定边县定边镇人民政府在2016年2月29日，2016年3月7日责令房主田某某进行搬迁改建。７、照片６张，证明被告租赁的房屋被水浸泡后，在租赁房后墙相邻的石膏房里有积水，导致砖地下沉。８、中国建设银行的汇款单一份（复印件），证明2016年8月11日田某某的哥哥田卿英在陕西中金司法鉴定中心的鉴定费用为20000元。
二被告（反诉原告）辩称并就反诉部分诉称：2015年11月1日租赁原告的房子，装修用了28天，在2015年腊月二十四发现原告房屋的西墙外表层砖脱落，一块大玻璃裂缝，后被告（反诉原告）打电话告知房东让其过来看一下西墙，当时原告夫妻两人都过来看了，当时反诉原告给反诉被告说这个房子敢不敢住，他们说可以，如果出什么事由他们夫妻两人承担，年后他们再进行修复。继续营业到腊月二十八日临晨两点，正月初八开门的时候发现房屋裂缝了，打电话告知原告，在正月初九的时候原告来了，当时水管没有破裂，地面也没有积水。后原告的侄子均来和二反诉原告协商，让承担４０%的维修费，二反诉原告不同意，到正月二十一日，再次用电话和原告协商此事，原告还是要求承担４０%的维修费，后经安检局等部门检查调解无果，原告就诉至法院。现在提出反诉：１、判决反诉被告退还房租58000元；２、判决反诉被告赔偿房屋装修费52000元，理发设备12000元；３、赔偿理发店停工期间净利润按每月25000元计算，员工工资每月按12000元计至得到赔偿为止。本案反诉费由被反诉人承担，事实与理由，在2015年11月1日租原告的房子，每年租费为58000元，租期三年，当时交纳了１年的房租，实际经营及装修时间为两个月零六天。
二被告（反诉原告）向法庭提交了以下两组证据：１、光盘一份，证明定边县安检局及相关单位因其所租原告的房屋为危房专门召开过会议。２、照片１６张，证明房子外墙有积水造成房子裂缝下沉。
反诉被告辩称，首先对原、被告的房屋租赁的事实及收到房屋租赁费58000元均无异议，但是被告给房屋造成损害的事实不明的情况下，请求反诉被告冯某返还房租费，赔偿装修费，营业利润及人员工资的诉讼请求不能成立，应驳回反诉原告的诉讼请求。反诉人在诉状中提到被反诉人西墙的外皮脱落实际并不影响房屋自身的安全，目前现状还在。出现外墙皮脱落后，二被告一直在经营，到正月初七开门的时候发现后墙下沉裂缝。
本院依原告（反诉被告）的申请，通过榆林市中级人民法院司法技术室委托陕西中金司法鉴定中心对原、被告签订房屋租赁合同所涉及的房屋在使用过程中造成的损失，水浸泡对房屋现状的参与度有多大进行鉴定，该鉴定中心的鉴定意见为：冯某房屋原为土坯房，于30年前建造，后经改造为砖木结构房屋，一直未设房屋散水，房屋整体性很差，房屋自身存在较大缺陷。首先随着房屋使用年限的增加，房屋出现了自然损坏（如西侧墙体脱落）。其次该房屋东侧地势较低，东墙外有积雪，雨季的雨水及消融的雪水浸渗造成地基基础湿陷下沉，引起上部构件裂缝受损，现有材料中，未有材料证明郝某某租赁该房屋后在使用过程中有发生过漏水浸泡房屋事件。
本院依被告（反诉原告）申请，在定边县定边镇人民政府调取危房搬迁通知书及责令改正指令书各一份。
经庭审质证，二被告（反诉原告）对原告（反诉被告）所举的第一组、第二组、第三组、第六组、第八组证据无异议，对原告（反诉被告）所举的第四组、第五组证据有异议，理由是其对农历2016年正月初八以前的事不知情。初八开门时发现房子周边有雪。对原告（反诉被告）所举第七组证据有异议，认为房子砖地下沉，是因为石膏房没顶，今年下雨天没有保护造成的损害。
原告（反诉被告）对二被告（反诉原告）所举的第一组证据有异议，其理由是参会人员到底是谁不清楚，应由官方出具相关证据予以证实，对第二组证据无异议。
对陕西中金司法鉴定中心出具的鉴定意见，原告（反诉被告）持有异议，其理由是第一、鉴定人的鉴定意见不是将榆林市中级人民法院委托的事项进行鉴定；第二、榆林市中级人民法院委托的对水浸泡造成的房屋损失等没有进行鉴定；第三、鉴定房屋的裂缝是什么时候发现的不确定；第四、鉴定机构采了五个点取了样对土壤进行了化验，但我们不清楚鉴定机构如何确定就是积雪和雨水。
被告（反诉原告）对该鉴定意见无异议。
对本院调取的定边县定边镇人民政府出具的危房搬迁通知书及责令改正指令书双方当事人均无异议。
本院对原、被告所举的证据及本院调取的证据作如下认定：
对原告（反诉被告）所举的第一组、第二组、第三组、第六组、第八组证据，因二被告（反诉原告）无异议，本院予以确认。对原告（反诉被告）所举第四组，第五组证据因二被告（反诉原告）有异议，且二位证人未能到庭接受质询，本院不予采信。对原告（反诉被告）所举第七组证据，因二被告有异议，原告亦无相关证据佐证，本院不予确认。
对二被告（反诉原告）所举第一组证据，因原告（反诉被告）有异议，二被告亦无相关证据佐证，本院不予确认。对二被告（反诉原告）所举第二组证据，因原告（反诉被告）不持异议，本院予以确认。
对本院通过榆林市中级人民法院委托陕西中金司法鉴定中心所作的鉴定意见，二被告（反诉原告）无异议，原告（反诉被告）持有异议，但未能提供相关证据证明该鉴定程序和鉴定过程中的违规之处，庭审过程中，鉴定人又对鉴定过程进行了说明，对当事人的质询进行了合理的解释，结合本案的其他证据综合分析，该鉴定意见并无不妥之处，故本院予以采信。
对本院调取的定边县定边镇人民政府的危房搬迁通知书和责令改正指令书因双方当事人均无异议，本院予以确认。
经当事人陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，2015年11月1日，原告（反诉被告）冯某与被告（反诉原告）郝某某经协商后，签订了《房屋租赁合同》，该合同约定冯某将其与丈夫田某某共有的位于定边县定边镇二道街28号的临街房子出租给郝某某，用于郝某某与张某开理发店，房租每年5.8万元，租赁期间为2015年11月1日至2018年11月1日。合同签订后，郝某某给冯某交了第一年度的房租5.8万元之后，开始装修并经营。2016年春节过后，该房屋西墙外皮倒塌，房子有多处裂缝。2016年3月1日，定边县定边镇人民政府以该房屋已成危房为由，要求立即拆除并排除安全隐患，导致被告停业至今。原告（反诉被告）认为造成房屋危房的主要原因是因被告（反诉原告）春节期间未管好水闸，导致水管裂缝向外走水所致，而二被告（反诉原告）对此予以否认。在本院审理期间，根据原告（反诉被告）的申请，通过榆林市中级人民法院司法技术室委托陕西中金司法鉴定中心对被告在对该房屋使用过程中造成的损失以及水浸泡对房屋现状的参与度进行鉴定，鉴定意见为：冯某房屋原为土坯房，于30年前建造，后经改造为砖木结构房屋，一直未设房屋散水，房屋整体性很差，房屋自身存在较大缺陷。首先随着房屋使用年限的增加，房屋出现了自然损坏（如西侧墙体脱落）。其次该房屋东侧地势较低，东墙外有积雪，雨季的雨水及消融的雪水浸渗造成地基基础湿陷下沉，引起上部构件裂缝受损，现有材料中，未有材料证明郝某某租赁该房屋后在使用过程中有发生过漏水浸泡房屋事件。
本院认为，原告冯某（反诉被告）与被告郝某某（反诉原告）所签房屋租赁合同未违反法律禁止性规定，亦未损害第三人利益，属有效合同。在合同履行过程中，双方均认可于2016年春节发现房屋边墙倒塌、地基下沉，墙体有多处裂缝，对此，原告无证据证明属被告在租赁期间疏于管理所致，且鉴定机构出具的鉴定意见认为出现上述情况的原因为自然损坏，且未发现被告在对该房屋使用过程中发生过漏水浸泡房屋事件，故原告要求被告郝某某赔偿损失的请求不能成立，依法应予以驳回。从2016年3月1日起，已有确凿证据证明该房屋已成危房，无法继续使用，导致双方所签合同无法正常履行，视为合同已被终止，被告（反诉原告）实际使用房屋时间为４个月（2015年11月1日至2016年3月1日），按照双方约定一年租金58000元，反诉被告应当返还反诉原告8个月的租赁费38667元（58000÷12×8）。对反诉原告郝某某其他诉讼请求，因未提供相关证据，本院不予支持。反诉原告张某与反诉原告郝某某虽系合伙关系，但因其未与反诉被告冯某直接参与合同签订，对其要求反诉被告返还房租费的诉请依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由反诉被告冯某于本判决生效后十日内返还反诉原告郝某某房屋租金38667元。
二、驳回原告冯某的诉讼请求。
三、驳回反诉原告郝某某的其他反诉请求。
四、驳回反诉原告张某的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原告冯某负担；反诉费4060元，由反诉原告郝某某、张某负担3293元，由反诉被告冯某负担767元，鉴定费20000元，鉴定人出庭各种费用共计2846元，共计22846元，由原告冯某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 闫学峰
代理审判员 刘 晔
人民陪审员 崔维信
二〇一六年十二月六日
书 记 员 郭亚军