四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）彭州民初字第672号
原告四川省烟草公司成都市公司，住所地：四川省成都市青羊区吉祥街1号娇子大厦。
法定代表人宋俊，职务：经理。
委托代理人熊四平，四川世正律师事务所律师。
委托代理人刘斌。
被告彭州市新一糖酒店，住所地：四川省彭州市天彭镇大南街*****号。
法定代表人刘绍碧，职务：经理。
委托代理人张小辉，四川运逵律师事务所律师。
委托代理人童贵全，四川运逵律师事务所律师。
原告四川省烟草公司成都市公司（以下简称烟草公司）诉被告彭州市新一糖酒店（以下简称新一糖酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月26日立案受理，依法由代理审判员宋朝伟适用简易程序，于2013年3月20日、5月14日、8月29日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭于2013年10月18日公开开庭进行了审理。原告烟草公司的委托代理人熊四平、刘斌，被告新一糖酒店的法定代表人刘绍碧和委托代理人张小辉、童贵全到庭参加诉讼。本案因原、被告申请庭外和解，和解期间双方仍未达成一致协议。本院现已审理终结。
原告烟草公司诉称，1984年6月，国家将糖酒与烟草行业改制分家，原告依据彭县人民政府《彭县人民政府关于成立烟草专卖局和县烟草公司的通知》［彭府发（84）49号］文件，依法取得天彭镇南大街原由新集体门市部使用的六间平房房屋产权。1987年烟草公司经上级批准将六间平房拆除后，在原址重新修建住宅综合楼，第一层是商业门面，第二至六层现由烟草公司职工居住。考虑历史原因，原告将一层门面中的82、84、86、88、90、92号等六间房屋出租给被告使用，并于1987年12月16日以彭县烟草公司的名义与被告签署了第一份房屋租赁协议。1993年1月，原告以四川省烟草公司彭县公司的名义与被告签订了第二份《房地产租赁契约》。2004年1月1日，原告又以彭州卷烟营销管理中心的名义与被告签订了第三份《房地产租赁契约》，租赁期限自2004年1月1日至2004年12月31日，此后双方再未签署任何租赁协议。在此期间，被告除将一间房屋自用外，其余房屋全部转租或变相转租。原告曾多次与被告协商收回房屋未果。2012年7月，四川省烟草公司、成都市烟草公司经调查认为位于彭州市天彭镇南大街门面82、84、86、88、90、92号的房屋租赁存在违法违规租赁和国有资产流失的严重问题，决定收回该租赁合同。2013年1月14日，原告将限期收回房屋的《告知书》送达给被告法定代表人刘绍碧，要求被告应在2013年2月14日前腾退房屋，但被告至今仍未退还房屋。请求法院判令解除原、被告之间的不定期租赁合同；判令被告退还原告所有的位于彭州市天彭镇南大街82、84、86、88、90、92号6间营业用房；判令被告按10600元／月支付从2013年1月1日起计算至实际退还房屋之日起的房屋占用费（计算至2月28日，计21200元）。
被告新一糖酒店辩称，首先，原告起诉的程序不符合法律规定，本案中双方争议的房屋，是国有资产的分割，根据处置国有资产的相关法律规定，由此引起的纠纷应该由政府或国有资产管理部门进行处理，法院不应受理或驳回原告起诉。其次，原、被告之间并未建立房屋租赁关系，原告依据四川省彭县糖业烟酒公司改制和彭州市人民政府文件确认取得位于彭州市南大街的营业用房的使用权，而非通过租赁合同取得，被告从1979年一直使用至今，彭府发（84）49号文件也明确被告拥有该房屋的使用权不变。虽然原、被告之间签订过几次租赁合同，但都是为明确产权手续而用，其签订本身有违背政府文件精神和侵犯新一糖酒店合法权利之嫌，并且相关合同早已到期，现在双方不存在租赁关系。双方在租赁合同中多次明确和认可在合同期满后仍应按彭府发（84）49号文件精神继续执行，在被告破产或不使用房屋时才将房屋交还原告。现原告没有法定或约定的条件收回房屋。再次，被告拥有争议房屋使用权是历史原因造成的，政府基于新集体企业经济政策，考虑到被告企业的员工及家庭的生存问题而做出的安置补偿。被告的经营项目及内容均经工商、税务部门登记确认，一直由被告合法经营至今。综上，本案是历史政策原因产生，不属于民法调整范围，请求法院驳回原告的起诉。
原告烟草公司为支持其主张，向本院举出如下证据材料：
1、原告组织机构代码证复印件；
2、川烟法（2005）19号文件、成烟政（2005）263号文件、川烟法（2012）10号文件、川烟法（2012）15号文件、成烟人（2012）499号文件；
3、成都市烟草公司证明一份；
4、被告工商营业执照复印件；
证明原、被告的合法主体资格。
5、四川省烟草公司成都市公司房屋产权证书复印件；
6、彭州市公安局天彭派出所出具的关于街道门牌号变更的情况说明复印件；
7、彭府发（84）49号文件；
证明原告是天彭镇南大街82、84、86、88、90、92号房屋所有权人的事实。
8、1987年12月26日签订的《关于租赁营业用房合同》复印件；
9、1993年1月1日签订的《房地产租赁契约》复印件；
10、2004年1月1日签订的《房地产租赁契约》复印件
证明原、被告建立房屋租赁关系的事实；
11、新一糖酒店与摩托车行签订的联营协议复印件及收取租金收据复印件；
证明被告将租赁房屋转租和变相转租的事实。
12、《告知书》及送达回执复印件；
13、送达《告知书》照片2张；
证明原告履行提前告知义务。
原告为支持其主张还申请证人杨梅出庭作证。
证人杨梅陈述，证人因为是贵州人办理不到彭州的营业执照，因此就用其亲戚杨昌蓉的的名义办理个体工商户营业执照后，从1997年到2012年期间租赁该争议房屋中5间营业用房经营摩托车生意，证人系该摩托车行的实际经营者。证人与被告签订联营协议后才知道房屋所有权人是烟草公司，签联营合同可以应付烟草公司和税务机关。但被告并未出资和参与经营，双方之间实际为房屋租赁关系，证人单独交纳营业税，以联营款的名义向被告交纳租金。证人还向本院出具了联营协议2份，联营款收据3份，被告向证人发出的律师函予以佐证其证言。
被告新一糖酒店为反驳原告的诉讼请求，向本院举了如下证据材料：
1、彭府发（84）49号文件；
2、暂停使用租赁营业用房的合同；
3、新一店工商档案；
4、四川省彭州市糖酒公司证明1份；
5、彭县糖业烟酒公司新集体职工登记表及招工表、转正定级登记表、调资表；
6、企业法人营业执照；
证明新一店的设立经过，因为政府行为造成原告拥有争议房屋所有权，被告拥有使用权的事实。
原告对被告举出的证据真实性不持异议。被告对原告提供的1、2、3、5号证据复印件，真实性、合法性、关联性均有异议；对4号证据提出系被告已经过期的营业执照的异议；对6号证据的真实性有异议；对7号证据无异议，并提出该证据从相反方面证明了被告主张的观点的意见；对8、9、10号证据无异议，但提出租赁期间只有1年，而租赁期已经届满，与本案无关，根据相关文件原告收回房屋的条件不符合的意见；对11号证据提出对真实性、合法性、关联性有异议，该证据即使是真实的，与本案没有关联性，也没有规定房屋应怎么使用的异议；对12、13号证据提出对真实性、合法性有异议，被告从未见到过告知书，送达回执上面的收件人被告方也不认识，也不是被告的员工。照片不能判定是在被告处照的，被告并没有见到原告张贴的东西的异议。
本院认为，被告虽然对原告所举1-6号证据有异议，认为系复印件，但该类证据主要证明原告的合法主体资格和房屋所有权属，被告并未对原告的主体资格和所有权提出异议，且该证据内容是真实的。原告所举证据7-10号双方对真实性均无异议，但要证明的观点不同。11号证据虽然被告有异议，但已由证人杨梅出庭予以佐证。12、13号证据互相具有关联，通过直接送达和张贴公告的方式向被告告知退还房屋的事实。对于证人杨梅的证言，杨梅已经出庭接受双方的质询，证人作为长期租赁该争议房屋中5间铺面经营摩托车行的实际经营者，其证言能够证明本案的事实。
上列原告所举1-13号证据、被告所举1、2号证据、证人杨梅的证言以及原、被告当庭相一致的陈述，经庭审举证、质证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。
本院根据以上采信的证据查明如下事实：
1980年被告新一糖酒店从四川省彭县糖业烟酒公司分离，成为集体所有制企业，在四川省彭县糖业烟酒公司所有的南街营业房独立经营核算。1984年6月21日，彭县人民政府以彭府发（84）49号文件下发通知，根据上级文件精神成立县烟草公司和烟草专卖局。“将原糖酒公司的固定资产中办公用房，从糖酒公司南街大门进门靠右的两间旧房缝中往内至烟库底端划一直线，长64.5米，右侧属烟草公司，左侧属糖酒公司。现新集体门市所有权属烟草公司，使用权不变”，即新一糖酒店经营的营业房所有权划归烟草公司所有，使用权不变，仍由新一糖酒店继续使用。1986年彭县烟草公司经上级批准，在单位内修建住宿楼，需拆迁原租与新一糖酒店的营业用房。彭县烟草公司（甲方）与新一糖酒店（乙方）于1986年6月30日签订了《暂停使用租赁营业用房的合同》，合同约定甲方修建住宿楼时乙方暂时迁出，待该房修建竣工后乙方仍迁回原处经营。经县农贸办和商业局领导同甲乙双方协商，该房竣工后，在一个月内，以面向大南街的营业房租给乙方使用，租金按国家规定租用公房价格收取。
1987年房屋修建竣工后，彭县烟草公司（甲方）与新一糖酒店（乙方）于1987年12月16日签订《关于租赁营业用房合同》。合同约定，乙方向甲方租赁在天彭镇大南街104、106、108、110、112、114号住宿楼底层作为商业营业用房；该营业用房六间共有面积96平方米，按县城建局规定每平方米租金每月为1.3元（其中一间作库房，房租减半征收，今后如提高房租也减半征收），如有变化，且要按照城建局有关房租费的规定办理，合计租金每月114.4元；该营业用房不得转租，按彭县人民政府彭府发（84）49号文件“现新集体门市部所有权属烟草公司，使用权不变”执行；为避免今后发生营业用房所有权、使用权的争议，新集体门市部每五年向烟草公司履行一份明确营业房的所有权和使用权的手续。此后双方便按照租赁合同履行。1993年3月10日，四川省烟草公司彭县公司（甲方）与新一糖酒店（乙方）又签订《房地产租赁契约》，继续租赁该6间营业用房，月租金为316.8元，租赁期限自1993年1月1日至1997年12月31日止。2004年1月1日，彭州卷烟营销管理中心（甲方）与彭州市新一糖酒店（乙方）再次签订《房地产租赁契约》，约定：甲方将彭州市天彭镇南街82-92号本案争议的房屋租赁给乙方使用，月租金为316.8元。租赁期限自2004年1月1日至2004年12月31日止。在租赁期内乙方不得转租和变相转租，不得以联营为名实为转租，若有以上行为，甲方有权收回或执行市场租价；合同满后，继续按彭府发（84）49号文件执行，乙方破产或不使用房产时应将房产交给甲方；2004年的租赁合同期满后，被告继续使用争议房屋至今，原、被告双方未再签订租赁合同。2012年四川省烟草公司、成都市烟草公司经调查认为位于彭州市天彭镇南大街82、84、86、88、90、92号的房屋租赁存在违法违规租赁的问题，决定收回该房屋。2013年1月14日，原告将限期收回房屋的《告知书》送达给被告，要求被告应在2013年2月14日前腾退房屋，但被告至今仍未退还房屋，故原告起诉来院。
另查明，四川省烟草公司成都市公司下属的成都市烟草公司彭州分公司在1984年至2003年期间名称为四川省烟草公司彭县公司，在2004年名称为四川省烟草公司成都分公司彭州卷烟营销管理中心，2013年名称为成都市烟草公司彭州分公司。现原告名称变更为四川省烟草公司成都市公司；被告是从四川省彭县糖业烟酒公司独立出来成立的集体所有制企业，名称为四川省彭县糖业烟酒公司新集体一店，烟草、糖酒分家后使用名称为彭州市新一糖酒店至今。从90年代后期开始，被告除将1间房屋自用外，其余5间房屋以联营的名义转租给杨昌蓉开办摩托车行使用，由杨梅实际经营，被告并未派员和出资参与经营，然后以联营款的形式收取租金。杨梅提供了部分向被告缴纳租金的收据，其中2006年每间铺面租金为每月600元，每年36000元；2010年涨至每月800元，每年48000元；被告每年1月10日前仅需向烟草公司缴纳6间铺面该年度租金3801.6元。
本院认为，根据彭县人民政府彭府发（84）49号文件中将国有资产新集体门市部所有权划归给烟草公司，使用权不变的内容和原告提供的房屋所有权证书，本案原告对1984年时的房屋、1986年重新建成的营业用房拥有所有权。根据彭县烟草公司与新一糖酒店签订的《暂停使用租赁营业用房的合同》、《关于租赁营业用房合同》、《地产租赁契约》应予认定，双方之间建立的是一种房屋租赁关系。在90年代后期至2012年，被告以联营的形式将租赁房屋中5间房屋转租给他人，收取租金。违反了原、被告租赁合同的约定，原告在调查了解此情况后，向被告要求解除租赁合同，收回租赁房屋，应当予以支持；原、被告双方于2004年签订的房屋租赁合同到期后，未再书面签订房屋租赁合同。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故本案原、被告之间从2004年的租赁合同期满后即形成了不定期租赁关系。根据合同法的规定原告有权随时解除不定期的房屋租赁合同。且原告要求被告按照市场租金继续履行合同或者返还房屋，被告仍然予以拒绝。原告又通知被告退还房屋并给予被告必要的准备时间。故对原告要求被告退还彭州市天彭镇南大街82、84、86、88、90、92号6间营业用房的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称双方争议的房屋是国有资产的分割，由此引起的纠纷应该由政府或国有资产管理部门进行处理，法院不应受理或驳回原告起诉的主张与查明事实不符，且于法无据，本院不予支持。对原告主张的房屋占用费问题，因原、被告按租赁合同约定履行的月租金为316.8元，故该房屋自2013年1月1日至1月13日的租金及2013年1月14日至2013年2月28日的房屋占用使用费应以此计算为宜，316.8元／月×2个月=633.6元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经审判委员会讨论决定判决如下：
一、解除原告四川省烟草公司成都市公司与被告彭州市新一糖酒店的租赁合同；
二、被告彭州市新一糖酒店于本判决生效之日起十五日内将位于四川省彭州市天彭镇南大街82、84、86、88、90、92号6间营业用房腾空交付给原告四川省烟草公司成都市公司，并支付原告四川省烟草公司成都市公司该房屋自2013年1月1日起至2013年2月28日止的租金及占有使用费633.6元；
三、驳回原告四川省烟草公司成都市公司的其他诉讼请求。
案件受理费165元，由原告四川省烟草公司成都市公司负担65元，被告彭州市新一糖酒店负担100元（此款先由原告垫交，被告给付租金时一并付给原告诉讼费100元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 董晓强
代理审判员 宋朝伟
人民陪审员 禹小波
二〇一三年十二月四日
书 记 员 刘波罗