云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）曲中民初字第488号
原告会泽县锦源房地产开发有限公司(以下简称锦源房地产开发公司)。
法定代表人杜明荣，经理。
被告云南金乌黑药制药有限公司(以下简称金乌黑药公司)。
法定代表人尹志安，董事长。
原告会泽县锦源房地产开发有限公司因与被告云南金乌黑药制药有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告会泽县锦源房地产开发有限公司的法定代表人杜明荣及其委托代理人成绍春、被告云南金乌黑药制药有限公司的委托代理人李劲松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告金乌黑药公司为解决银行贷款压力，经请示主管部门同意，将被告取得的土地使用权，位于公司生活区的土地6936平方米转让给原告用于房地产开发，双方于2005年6月18日、2005年11月5日先后签订了《合作建盖职工住房协议》、《合作建盖职工住房协议的补充协议》、《转让协议》。协议约定被告向原告转让6936平方米的职工宿舍用地，转让费为原告替被告偿还被告向农行贷款的334万元。协议签订后，原告付清转让费334万元，原告就出资进行房地产开发。在开发小区中，原告找到被告要求办理土地使用权变更手续，被告将土地使用权证交给原告办理相关手续时，原告才发现被告持有的土地使用权证书上的土地用途已由住宅用地变为工业用地，为此土地管理部门不给予办理变更手续，导致原告无法为开发的住宅小区住户办理土地使用证及房产证，导致原告公司蒙受巨大损失，众多住户因拿不到相关权利证书而到处上访。2014年，经多方协调，会泽县国土资源局批复同意将该地块中的4586平方米土地用途变更为商住用地，但需交纳出让金1873014元，支付评估费16091元。为了及时办理相关手续，原告代被告向会泽县国土资源局交纳了上述费用，但当原告找到被告协商此事时，被告拒不向原告支付上述费用。同时，按双方合同约定，转让地块面积为6936平方米，现实际转让面积仅有4586平方米，被告理应退回下差2350平方米的转让费(334万元除以6936平方米，每平方米为481.5元)1131632元。且该笔资金从2005年占用至今，被告应向原告赔偿利息损失共计738954元。综上，被告在与原告签订转让协议时，声称该土地为住宅用地，而交证给原告办理相关变更手续时却变成了工业用地，导致变更手续长期不能办理，且在办理过程中，原告又为被告代交了大额费用，同时被告转让给原告的土地面积下差2350平方米，被告理应退回相应转让费。为此，特向法院起诉请求判令：1、由被告立即办理土地转让变更手续；2、由被告支付原告代被告缴纳的土地出让金l889105元；3、判令被告退回给原告不能出让土地部分(2350平方米)的转让费ll31872元；4、判令被告承担其占用资金利息738954元；5、判令被告支付给原告评估费22991元；以上四项费用合计3782922元。6、本案诉讼费由被告承担。
被告金乌黑药公司辩称：1、被答辩人的第1项诉请没有依据，办理土地转让变更手续是国土资源局的行政权利，答辩人无权行使；协议中约定的是答辩人配合被答辩人，且已履行配合义务，因此，被答辩人的该项诉请依法不能成立。2、《转让协议》第二条明确约定“乙方付清334万元抵押农行的本金后，甲方把土地证提交给乙方，并配合乙方办理土地证的过户手续，乙方负责控制过户费用不超过五万元，双方按国家规定各自承担”，被答辩人自己违反协议约定没能将过户费用控制在五万元以内，属于自身过错，由此所造成的损失应由被答辩人自己承担，被答辩人的第2、5项诉请依法不能成立。3、《合作建盖职工住房协议》的补充协议第4条约定“乙方负责办理房屋地产开发手续，因乙方人为影响不能进行地产开发，乙方负责由此造成的甲方损失费”，第5条约定“原已建盖职工宿舍的占地约1200平方米，由甲方配合乙方向有关部门争取占地补偿，所得补偿费由乙方受益，所发生的费用由乙方负责……生活区易通路的占地补偿，由乙方受益。”由此可见，被答辩人的第3、4项主张明显违反上述协议约定，依法不能成立。被答辩人的该两项诉请同时违反了《民法通则》第一百三十五条的诉讼时效为两年的规定，依法应予驳回其诉请。4、被答辩人所举证据三证明答辩人早在2006年4月14日、2006年8月14日、2007年10月31日就已履行合同约定的配合义务，而是被答辩人没有及时履行负责办理土地转让手续的义务，由此所造成的损失应由其自行承担。5、答辩人所举证据三证明被答辩人违反2005年11月9日的补充协议约定的“2005年11月9日所签订的《土地转让协议》仅供办理土地过户和相关的一切手续，协议规定条款对甲方无效。”被答辩人的诉请属于出尔反尔，没有道理。6、答辩人所举证据四证明截止2006年2月21日已履行配合乙方办理房地产开发建设相关审批手续的合同义务，被答辩人未及时办理土地使用权过户的责任应由其自行承担。7、答辩人所举证据五证明被答辩人在明知土地现状和答辩人已履行配合义务的情况下，仍未积极履行及时办理土地使用权过户手续，责任应由其自行承担。8、答辩人所举证据七证明，涉案土地2003年8月21日的评估报告载明用途为住宅用地6936.6平方米，评估价值当时为477.16万元，远超334万元的协议转让价格，被答辩人实际上已获取巨额利益，其起诉答辩人实属违情悖理。9、答辩人所举证据六证明。涉案土地系以出让方式合法取得，并办理了国有土地使用权证，用途为住宅用地，这与被答辩人2005年6月7日查询结果一致，完全符合合同约定，被答辩人的诉请没有事实依据。10、答辩人所举证据八证明，按曲政办发[2006]14号文件规定，涉案土地2006年1月20日以后办理过户手续应补交土地出让金89432元，但被答辩人却未及时补交，由此所造成的损失应由被答辩人承担。11、答辩人所举证据九证明，2008年5月5日会泽县财政局、国土资源局发文要求补交土地出让金443499.15元，可被答辩人仍未及时补交致使损失进一步扩大，根据《合同法》第一百一十九条的规定，依法应由被答辩人自行承担损失。被答辩人的诉请既没有合同约定予以支持，也没有任何证据证实其诉讼主张，更无相应法律依据证明其诉讼主张应予支持。请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益不受非法侵犯。
原告为证明其主张，提交下列证据材料：
1、《企业法人营业执照副本》复印件、《组织机构代码证》复印件、《法定代表人身份证明》。欲证明原告诉讼主体资格。
2、《合作建盖职工宿舍协议》、《合作建盖职工宿舍协议的补充协议》、《转让协议》。欲证明原被告签订转让协议的事实，转让土地为职工住宅用地，面积6936平方米，及转让费为334万元的事实。
3、黑药字（2006）第5号《关于减免土地出让金的请示》文件、2006年4月19日《申请》、《关于转让生活区6936平方米闲置土地产权的申请》、黑药字（2007）第8号《关于转让生活区6936平方米闲置土地产权的请示》文件。欲证明被告在签订协议过程中明确该土地为住宅用地，且出让金应由其交纳的事实。
4、《土地使用权证书》复印件。欲证明该土块原登记为住宅用地，后又变更为工业用地的事实；也证实该土地使用权证上的土地使用者是本案的被告。
5、被告2004年8月11日向国土局提出的《申请》、2014年8月1日会泽县规划管理局出具的《建设用地规划技术指标要求的通知》、《会国土资用（2014）72号文件》。欲证明现该土地用途变更已获批准。
6、农行收款回单、被告收据一张。欲证明原告支付334万元出让金的事实。
7、非税收入收款收据。欲证明原告代被告及交纳出让金1873014元。
8、评估服务中心发票两张。欲证明原告支付评估费22991元的事实。
9、争议土地图纸复印件附土地情况说明一份。欲证明转让协议约定面积6936㎡、规划开发用地4586㎡、义通路占地1430㎡、职工宿舍占地920㎡
10、会泽县政府常务会议纪要复印件一份。欲证明土地出让金应由被告支付。
11、2015年11月9日双方签订的《土地转让协议》。欲证明该协议即被告提交的2015年11月9日双方签订的《补充协议》中仅供办理土地过户及相关手续。
经质证被告认为，对原告所举证的第1、2组的证据三性没有意见。对原告所举证的第3组证据，证明方向恰恰相反，证明了被告已多次应原告的要求，履行了配合义务，所有的请示都是原告写给政府、国土局、经济局，有份申请是双方共同盖章写的，只能证明被告已全部履行了自己的配合义务，至于政府是否减免，是行政权利的问题，被告没有办法控制政府是否减免，控制的义务是原告。对第4份证据，《土地使用证》复印件，恰恰证明在提供土地使用证给原告时，土地用途被改划、改划人不是被告，不能证明原告的诉请。对第5组证据，向相关部门提出的申请，只能证明被告按合同约定再次配合原告，只能证明被告自始至终在配合原告履行自己的合同义务。对批复，原告不能断章取义的理解，土地转让的范围仍然是6936.6平方米，并不是我方移交的土地少了，是原告应当履行的合同义务，与被告方没有任何法律上的因果关系。对原告提交的第6、7、8组证据我方不清楚，不发表质证意见。对第9组证据，被告认为系原告单方制作，不是土地管理部门制作，无证明力。第10、11组证据系复印件，被告不予认可。
被告为证明其主张，提交下列证据材料：
1、《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明》、《法定代表人身份证》复印件各一份。欲证明被告的诉讼主体资格。
2、《转让协议》复印件一份。欲证明该协议第二条约定“乙方负责控制过户费用不超过五万元”，这是原告的承诺，超出部分属原告违反承诺，责任应由原告承担。
3、2005年11月9日鉴定的《补充协议》复印件一份。欲证明原被告双方约定2005年11月9日所签定的《土地转让协议》仅供办理土地证过户和相关的一切手续，协议规定条款对被告无效，原告的诉请违反该协议约定。
4、2005年10月10日会泽县规划管理局出具的《建设用地规划技术指标要求的通知》、《关于对会泽县锦绣苑小区建设用地的初审意见》、《会泽县建设工程建筑方案报审表》、2006年2月20日会泽县发展和改革局（2006）3号《投资项目备案证》、2006年2月21日会泽县建设局《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》复印件各一份。欲证明2006年2月21日时涉案土地已由被告办理完毕开发建设的相关行政审批手续，原告已履行配合办理开发建设相关手续的义务，原告未及时办理土地使用权过户的责任应由其自行负责。
5、2006年6月19日被告提交会泽县国土资源管理局的《申请》、2006年6月20日原被告共同确认的《“原药厂住宅”周边开发布局情况》复印件各一份。欲证明被告于2006年6月19日已按《转让协议》第二条约定向会泽县国土资源局申请将6936平方米土地转让给原告，已履行合同义务。
6、GF-94-1001《国有土地使用权出让合同》、会国有（2003）字第226号《国有土地使用证》、《土地登记资料公开查询表》复印件各一份。欲证明涉案土地系被告以出让方式合法取得，并办理了国有土地使用证，用途为住宅用地，这与原告2005年6月9日查询的结果一致，完全符合合同约定，原告的诉请没有事实依据。
7、《评估报告书》复印件一份。欲证明涉案土地2003年8月21日经评估价值当时为477.16万元，远超2005年11月5日的转让协议334万元。
8、《曲政办发（2006）14号文件》复印件一份。欲证明按该文件规定，涉案土地转让应补交土地出让金89432元，但原告却未及时予以补交，责任应由原告承担。
9、2008年5月5日会泽县财政局、土地资源管理局发文补交出让金443499.15元。欲证明原告因未及时补交出让金，导致损失扩大，依法应由原告自行承担。
经质证原告认为：对被告方举证的1组证据没有意见。对第2组证据《转让协议》的真实性没有意见。但是对要证明的内容我方意见是，《转让协议》证实了被告方转让给原告的土地是住宅用地。《转让协议》中的过户费用不超过5万元与本案的土地出让金是两个概念，我方要求被告承担的是土地出让金及其他的费用，并非是过户费用。对该证据无法证实被告方已经履行了自己的义务。第3组证据《补充协议》也只是约定了过户费用，并非是本案争议的土地出让金及利息、评估费等，无法证实被告方不承担原告方的诉讼请求这一事实，该证据只有乙方即我方的签章，没有甲方的法定代表人或者委托代理人加盖印章，我方不认可。第4组证据的真实性无意见，对证明对象我方不认可，该证据刚好可以证实转让的是住宅用地，但是在签定合同以后，履行合同的过程中，这个住宅用地被被告变更为工业用地。对第5组证据的真实性、合法性没有意见，但无法证明被告要证明的事实，该证据也证实了被告方应转让给原告的是住宅用地，并非工业用地。转让给原告土地面积，被告方没有实际履行完合同义务。对第6组证据的合法性、真实性没有意见。该证据证实了从原告跟被告谈的时候，转让的就是住宅用地，但是最后在提供给我方相关土地使用权证时，由住宅用地变更为工业用地。因此，由工业用地再变更为住宅用地的土地出让金应当由被告交纳。对第7组证据《评估报告书》复印件，在没有原件核对的情况下，对真实性、合法性我方均不予认可。且《评估报告书》有效期是半年，要证实的内容与本案无关。土地转让是双方的自愿行为。对第8组证据的真实性、合法性我方认可，此土地出让金应当由被告缴纳，不是由原告缴纳，由于被告不履行自己的义务导致本案的诉讼。对第9组证据的真实性、合法性我方认可。但该证据证实了土地出让金的问题，土地出让金应当由本案的被告缴纳，不是本案的原告缴纳，本案的被告一直未履行自己的义务才导致本案的原告在2014年为其缴纳土地出让金及相关评估费的事实。
本院认为，原、被告双方提交的证据的真实性均予以认可，对其证明的内容，将结合案情综合评定。
经审理查明：被告金乌黑药公司为解决银行贷款压力，经相关主管部门同意，将国有土地使用权出让方式取得的土地使用权面积6936平方米转让给原告锦源房地产开发公司用于房地产开发，双方于2005年6月18日、2005年11月5日先后签订了《合作建盖职工住房协议》、《合作建盖职工住房协议的补充协议》、《转让协议》。《转让协议》废止了《合作建盖职工住房协议》、《合作建盖职工住房协议的补充协议》，同时约定被告向原告转让6936平方米的职工宿舍用地，转让费用为原告替被告偿还农行贷款的334万元。协议签订后，原告付清转让费334万元便出资进行房地产开发。原告在办理土地开发过程中，行政主管部门认为该宗土地（原土地证记载的用途为住宅）原系公司基地属工业用地，需办理变更土地用途手续。2014年会泽县国土资源局[2014]72号文件批复同意将该6936平方米范围内的4586平方米土地用途变更为商住用地，2014年8月原告向会泽县国土资源局缴纳出让金1873014元，支付评估费16091元。
另查明，按合同约定，转让土地面积为6936平方米，因被告职工宿舍占地920平方米，义通路占地1430平方米，原告开发房地产使用土地面积为4586平方米。双方为土地出让金及转让面积的问题协商未果，原告提起诉讼，请求判决支持其诉讼请求。
本院认为，依法取得国有土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售（即买卖）、交换和赠与。本案中双方当事人自愿签订的《转让协议》系当事人真实意思表示，行政主管部门已经批准，且双方已经实际履行，《转让协议》合法有效，双方应办理土地转让变更手续。原告在土地开发过程中，行政主管部门审查认为该宗土地属工业用地，需办理土地用途变更，缴纳土地出让金。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十一条规定：“土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。”第二十七条规定：“土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。”第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”因该土地使用权已由被告金乌黑药公司转让给原告锦源房地产开发公司，该土地的管理使用权已归原告。原告作为土地使用者开发房地产变更土地用途导致产生的土地出让金及相关费用依法应由原告承担。
关于义通路及职工宿舍占用土地面积问题。义通路系原有的公共通道，小区建设原告也是必须建设并继续使用的公共道路，不应扣减占用面积。被告职工宿舍占用920平方米，因原告未开发使用该部分面积，未能取得职工宿舍占用面积的使用权，应予以扣减返还。扣减金额为442980元（334万元÷6936㎡=481.5元×920㎡）。被告抗辩称：“《合作建盖职工住房协议的补充协议》第5条约定“原已建盖职工宿舍的占地约1200平方米，由甲方配合乙方向有关部门争取占地补偿，所得补偿费由乙方受益，所发生的费用由乙方负责……生活区义通路的占地补偿，由乙方受益。”因《合作建盖职工住房协议的补充协议》已经被双方签订的《转让协议》废止，故该抗辩理由不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十一条、第二十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条之规定，判决如下：
一、被告云南金乌黑药制药有限公司于判决生效后十日内协助原告会泽县锦源房地产开发有限公司办理土地使用权转让变更登记手续。
二、被告云南金乌黑药制药有限公司于判决生效后十日内返还原告会泽县锦源房地产开发有限公司土地转让费442980元。
三、驳回原告会泽县锦源房地产开发有限公司其他诉讼请求。
案件受理费37063元，由被告承担4340元，由原告会泽县锦源房地产开发有限公司承担32723元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后的二年内向一审法院申请强制执行。
审 判 长 徐 坤
审 判 员 李桂兰
人民陪审员 张雪芹
二〇一五年一月十五日
书 记 员 贾琼丽