云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第459号 上诉人（原审被告）李海蛟，男，1963年6月28日出生，汉族，住河北省廊坊市文安县。 委托代理人史朝文、王向丽，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审原告）李树明，男，1976年12月7日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。 委托代理人莫郑敏，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人李海蛟与被上诉人李树明租赁合同纠纷一案，因上诉人李海蛟不服昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日受理后，依法组成合议庭于2015年8月14日对本案进行了审理，上诉人李海蛟及其委托代理人史朝文，被上诉人李树明的委托代理人莫郑敏到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。 一审法院经审理确认如下法律事实：2007年11月3日，李树明与李海蛟签订了《厂房租赁合同》，约定：“1、李树明将坐落于小梅子村部分厂房租给李海蛟使用，面积为300平方米左右，租期为十年（2007-12-20日—2017-12-20日），租金为1800元/年。2、李海蛟首付二年租金给李树明，共计36000元，五年后递增20％的租金，以后在每年的12月20日前付清租金，如十日内不付清租金，属李海蛟违约，李树明有权终止合同。”合同履行中，李海蛟租用的房屋部分退还给了李树明。李海蛟曾三次每次交了两年的租金给李树明。另查明：2008年6月28日，李树明跟呈贡区殷联居委会小梅子村村小组王东签订了《租地协议》，租用了小梅子村集体土地约370平方米，作为建厂使用，租期为十年，自2008年7月1日至2018年6月30日止。李树明出租给李海蛟的房屋就是李树明建在向呈贡区殷联居委会小梅子村村小组租赁的该场地上。现李树明诉至一审法院，请求：一、解除2007年11月23日双方签订的《厂房租赁合同》；二、要求李海蛟立即支付2014年12月20日之后一年租金19000元；三、要求李海蛟立即停止使用李树明名下的动力电；四、若《厂房租赁合同》无效，李海蛟应返还房屋，并支付自2014年12月20日以后实际使用的费用，共计5个月×19000元÷12个月＝7917元；五、诉讼费由李海蛟承担。 一审法院认为：本案双方诉争的焦点是李海蛟是否支付了2014年12月20日以后的厂房使用租金，首先要确认双方签订的《厂房租赁合同》是否合法有效，只有在合法有效的合同之下，才能主张租金是否应当支付、已经支付。本案中，李树明租用了小梅子村的集体土地，且在该土地上建盖了厂房，建盖厂房须经过相关行政部门的审批，但是李树明未提交证据证明建盖的厂房是经过相关行政部门的审批，李树明的建盖行为违反了相关行政法律、法规。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，本案李树明所租赁给李海蛟的房屋，没有获得相关部门的批准，显然双方订立的房屋租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故，李海蛟应当返还其使用的李树明的厂房。对于李树明主张的要求李海蛟支付自2014年12月20日以后实际使用的费用，一审法院认为双方所签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定无效，根据不得从违法行为获益的原则，本案合同当事人不得从其违法行为中获得利益，李树明向李海蛟主张支付实际使用的费用于法无据，一审法院依法不予支持。对于李海蛟要求李树明返还从现在起至12月20日止已经支付的租金请求，由于李海蛟提交证据不能证明其已经支付了2014年12月20日起至2015年12月20日的租金，因此，对于李海蛟要求李树明返还租金的请求，一审法院不予支持。至于李树明对李海蛟立即停止使用李树明名下动力电的请求，属租赁合同之外的法律关系，一审法院在此依法不予评判，当事人可另寻途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、原告李树明与被告李海蛟2007年11月23日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告李海蛟在本判决生效后十日内返还使用原告李树明位于呈贡区小梅子村的厂房；三、驳回原告李树明的其他诉讼请求。”案件受理费减半收取138元，由李树明承担69元，李海蛟承担69元。 一审判决宣判后，李海蛟不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第879号民事判决；二、依法判令被上诉人返还上诉人房租18000元；三、请求二审法院依法判令被上诉人承担缔约过失责任依法赔偿上诉人各项损失；四、本案上诉费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、二审中上诉人提交的新证据充分证实被上诉人收取了2015年的租金18000元。上诉人在庭后找到了被上诉人于2013年12月28日签章的收款收据，该份收据可以证实上诉人已支付了2014年和2015年两年的房租36000元，故一审法院认定上诉人未支付2015年的房租属认定事实错误。而被上诉人出具的收取2014年房租的收据系被上诉人伪造，该份收据系由被上诉人持有而上诉人不持有，与常理不符。同时，一审法院认定合同无效，则根据合同法第58条的规定，合同无效，合同双方因合同所取得的财物应当返还，故被上诉人应返还上诉人所交的租金18000元。二、一审法院认定双方签订的合同无效，故有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被上诉人对于合同的无效具有明显过错，并最终导致上诉人的巨大损失，故应判令由被上诉人依法赔偿上诉人所遭受的各项损失。综上所述，请求二审法院查明事实后依法改判。 被上诉人李树明答辩称：一、被上诉人于2006年1月与呈贡区殷联居委会小梅子村签订《租地协议》，同时村集体同意被上诉人自建钢架房屋。后因村小组要求提高租金，故被上诉人与村小组于2008年6月28日重新签订《租地协议》。被上诉人自用一段时间后，于2007年11月23日与上诉人签订《厂房租赁合同》，将被上诉人自建的部分厂房出租给上诉人使用。类似的情况在整个小梅子村都存在，从未有人办理建设工程规划许可或经主管部门批准，故被上诉人认为对于合同的无效，双方均有过错。二、上诉人主张被上诉人于2013年12月28日收取了上诉人支付的2014和2015两年的租金纯属凭空捏造。被上诉人仅于2013年12月27日收取过2013年12月至2014年12月的租金19000元，未收取过2014年12月20日之后的租金。 二审中，上诉人向本院提交如下证据：第一组证据：1、收款收据；2、收据。证明：2013年12月28日，被上诉人收取了上诉人自2013年12月28日至2015年12月20日止两年的租金共计36000元，剩余的租金应当予以返还。同一天出具两份收据的原因是第一份收据上仅加盖了李树明的私印，上诉人认为形式不符合要求，故要求李树明出具一份亲笔签名的收据，所以产生了第二份收款收据，一审诉讼中上诉人并未找到该证据。被上诉人一审中提交的收取至2014年12月20日止租金的收条是不真实的。 第二组证据：3、厂房租赁协议；4、厂房现状照片（拍摄于2015年8月7日）。证明：1、争议厂房的现状、位置、房屋结构、方位；2、厂房内有大量的货物堆积，如要搬迁将产生搬迁费用；3、上诉人在厂房内添附有建筑物，无法整体搬迁，只能进行折价补偿。 第三组证据：5、个体工商户营业执照。证明：上诉人为合法经营者，从事塑料制品的批发和零售。 经质证，被上诉人对上诉人提交证据1的真实性、合法性及关联性均不予认可，对证据2的真实性予以认可，同时认为该组证据产生时间是2013年12月28日，在本案一审诉讼之前，根据证据规则第41条第2项的规定，该组证据不属于二审新证据，上诉人在一审中并未提出反诉，答辩中也并未提到要求被上诉人返还款项。对证据3的真实性、合法性及关联性均不予认可，被上诉人与上诉人只存在2007年11月23日的厂房租赁合同，该证据与本案无关联性。对证据4的真实性、合法性及关联性均不予认可，因为无法判断拍摄的时间、地点，上诉人在一审中并未就此提出反诉或在答辩中提出主张，故上诉人的证明内容不属于本案二审审理范围。对证据5的真实性予以认可，但与本案没有关联性，该营业执照主体与和被上诉人签订合同的相对方主体不同。 被上诉人在二审中向本院提交李树明个人私印一枚，欲证明被上诉人使用的私章样式。同时可以证实上诉人提交的收款收据中加盖的私印与被上诉人所使用的私印样式不同。 经质证，上诉人对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，该私章并未经过备案，也无需备案，任何人均可自行刊刻，但一审双方提交的证据当中均加盖了被上诉人的私印，可以印证上诉人二审提交的收据中被上诉人私印的真实性。 本院认为，因被上诉人对于上诉人二审中提交的证据2的真实性予以认可，故本院对其真实性予以确认；对于上诉人二审提交的其他新证据，因与本案处理结果并无必然关联，故本院对其余证据的真实性及关联性不予认定。 被上诉人二审提交的新证据无法证实其证明主张，故本院对其真实性亦不予确认。 经审理，上诉人认为一审法院认定的“2007年11月3日，李树明与李海蛟签订了《厂房租赁合同》”，时间有误，应为2007年11月23日。同时要求补充确认如下法律事实：一、上诉人已于2013年12月28日将2013年12月20日至2015年12月20日两年的租金共计36000元交付被上诉人；二、2013年12月，被上诉人将出租给上诉人的300平方米厂房收回了约104平方米；三、双方于2008年9月1日另行签订过厂房租赁协议，租期为两年（2008年9月1日至2010年9月1日），该份合同已经履行完毕。 被上诉人认可双方订立《厂房租赁合同》的时间为2007年11月23日而非2007年11月3日，同时认为双方约定的租金应为18000元每年，并非一审法院所认定的1800元每年。对于一审法院认定的其他事实无异议。 本院认为，根据双方订立的《厂房租赁合同》及双方当事人的一致认可，涉案《厂房租赁合同》的签订时间应为2007年11月23日，租金为每年18000元，一审法院对此认定有误，本院予以更正。对于双方当事人无争议的一审法院认定事实，本院予以确认。同时，根据上诉人二审中提交的新证据，上诉人主张的补充事实一具有事实及法律依据，本院予以补充确认。此外，因被上诉人认可在履行《厂房租赁合同》过程中，收回过部分场地，但具体时间及面积未经双方当事人一致确认，故本院对于收回场地的具体时间及面积不做确认。而上诉人主张补充的事实三，因与本案处理结果无关，故本院不予认定。综上，二审另补充查明如下法律事实：一、上诉人已于2013年12月28日将2013年12月20日至2015年12月20日两年的租金共计36000元交付被上诉人；二、被上诉人在履行合同过程中，收回部分出租场地。 综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、涉案《厂房租赁合同》的效力。二、上诉人是否欠付租金？ 本院认为：首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被上诉人向小梅子村承租涉案土地后，自行建盖部分厂房并向上诉人出租。被上诉人的建盖行为并未办理相应批建手续，未经得相关行政机关的批准。对此，尽管村民小组并未提出异议，但涉案《厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，上诉人应当向被上诉人腾还涉案租赁物。 其次，根据二审中上诉人向本院提交的被上诉人于2013年12月28日出具的一次性收取2013年12月20日至2015年12月20日两年租金的相应票据，可证实上诉人已经支付了被上诉人一审中所主张的2014年12月20日至2015年12月20日的租金。对此，被上诉人辩称上诉人并未足额支付该份票据上的相应租金，且因该份票据存在多处笔误，故该份票据已经作废，收取租金的票据应以其一审中提交的2013年12月27日向上诉人出具的收据为准，但上诉人称其并不持有该份收据。如上诉人确实不持有该份收据，则与收据通常由付款人持有的常理不符。被上诉人一审中提交的收据相较于上诉人二审中提交的新证据证明力较弱，故本院对被上诉人一审提交的收据不予采信。对于被上诉人一审中主张的租金金额，既与合同约定不符，又与已经收取18000元租金的行为相互矛盾，故本院认定上诉人已经支付被上诉人一审所主张的欠付租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故涉案《厂房租赁合同》虽为无效，但上诉人仍应当参照合同约定标准向被上诉人支付占有使用费，被上诉人收取占有使用费具有事实及法律依据，上诉人亦不得主张返还。但结合本院二审查明事实，被上诉人已经实际收取2014年12月20日至2015年12月20日期间的占有使用费，故本院对被上诉人要求上诉人支付一年租金的诉讼请求不予支持。 综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律有误，但处理结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费276元，由上诉人李海蛟承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  郑会利 代理审判员  邓林春 代理审判员  符圆圆 二〇一五年十二月二十八日 书 记 员  寸杨杰