沈阳市沈北新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北新民初字第4866号
原告沈阳昊成物业有限公司，住所地沈阳市东陵区世纪路22-12号205室。
法定代表人张宏，系该公司董事长。
委托代理人刘红伟，女，汉族，系该公司工作人员，住址沈阳市皇姑区。
被告张海，男，汉族，住址沈阳市沈北新区。
原告沈阳昊成物业有限公司与被告张海物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理，依法由审判员赵亮适用小额诉讼程序独任审判，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告昊成物业公司的委托代理人刘红伟、被告张海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，要求被告给付拖欠的物业服务费1846元及违约金3027元。
被告辩称，其购买的房屋在入住时小区设施尚不完备，房屋漏水、自来水漏水导致室内被淹；园区绿地被破坏，道路绿地被划成停车位、西门外停车每月需交50元，车牌照在小区内丢失原告方不能提供监控录像；门口有市场进出不方便；其与园区保安有矛盾，车辆有被破坏的风险；综上理由故未交物业费。
经审理查明，原告系依法成立的物业服务企业，经招投标程序中标为辽宁城开地产开发建设的位于沈阳市沈北新区梅江北街8号的“中央大学城青年派”小区提供前期物业服务，2011年10月31日，原告与城开地产签订《前期物业委托服务合同》一份，约定住宅物业费为1.2元／平方米／月，非住宅物业费为0.6元／平方米／月，根据小区配套设施完工情况，双方确定2011年11月1日至2012年4月30日过渡期间的物业费由城开地产向原告支付15万元，从2012年5月1日起原告向业主按年度收取物业费，逾期交纳按日万分之三支付违约金，合同期限自2011年11月1日起至业委会成立并选聘新的物业服务企业止，合同对委托管理事项、服务质量等进行了明确约定。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。二被告系该小区11号楼351室业主（房屋建筑面积64.12平方米），在办理入住后按年交纳物业费923元，自2013年5月1日起拖欠物业费至今未交。
另查，2012年9月28日，沈北新区道义街道大学城社区委员会委托原告以书面问卷调查形式调查园区内车辆管理方式，有1352户业主（占总户数的63%）参与调查，其中1232户同意实施采取摇号方式固定车位管理模式，车位费100元每月，按年度交纳；另外120户不同意上述方案；2013年4月26日，原告方组织小区业主公开摇号以确定车位。
上述事实，有当事人陈述、中标通知书、前期物业委托服务合同、业主入住验收表、物业费收款收据、园区车辆管理问卷调查表等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，本案原告与房地产开发建设单位城开地产签订的前期物业合同合法有效，对小区全体业主具有约束力。现原告已为该小区提供了相应的物业服务，被告作为业主负有交纳物业费的义务。关于被告提出的房屋漏水问题，未能提供证据证明系由原告方的违约或侵权造成的，故对其该项抗辩意见本院不予支持；关于被告提出的车辆管理问题，是经合法程序由小区过半数业主同意的，对全体业主具有约束力；关于被告提出的西门外停车收费事宜，未能提供证据证明系原告方私自收费，不得据此拒交物业费；关于被告提出的物业服务不到位的抗辩意见，因园区物业服务涉及全体业主的共同利益，是否达标应由业主委员会或符合法定比例的业主共同主张权利，不宜由单个或小部分业主判定，被告不得据此拒交物业费，故对其该项抗辩意见本院不予支持；但应引起原告的高度重视，在日常服务过程中应切实增强服务意识、改善服务质量，进一步提高广大业主满意度，与业主一起共同创建文明和谐的小区环境；故对于原告主张的2013年5月1日至2015年4月30日期间的物业费1846元，本院予以支持。关于原告主张的按日万分之三收取违约金，因其提供的服务存在个别不足之处，被告并非恶意欠费，故对其主张的违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
被告张海于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳昊成物业有限公司物业费1846元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由二被告负担。
本判决为终审判决。
审判员 赵 亮
二〇一五年九月九日
书记员 王赫男
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
申请执行期限
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。