安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第01682号
原告：合肥银光物业管理有限公司。
法定代表人：陈剑，董事长。
委托代理人：李学艮，安徽天德律师事务所律师。
委托代理人：徐晓玲。
被告：李莉，女，1973年1月23日出生，汉族，物业管理人员，住合肥市包河区。
原告合肥银光物业管理有限公司诉被告李莉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，依法由审判员魏斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥银光物业管理有限公司的法定代表人陈剑及其委托代理人李学艮、徐晓玲，被告李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥银光物业管理有限公司诉称：2011年9月8日，原告和被告所在小区的业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，服务期限是2011年9月1日至2013年12月31日；物业服务费是按建筑面积每月每平方米0.48元，逾期按每天千分之三交纳滞纳金，等等。现被告自2011年1月1日起就拖欠物业服务费，虽经原告多次催要，被告至今仍然不予交纳。原告为维护自身的合法权益，特请求人民法院判令：1、被告立即支付拖欠的物业服务费2601元（暂自2011年1月1日计算至2013年12月31日）及其滞纳金2847元（其中以867元为基数暂自2012年1月1日起按每日千分之三的标准计算至2013年12月31日最终至款清时止，以867元为基数暂自2013年1月1日起按每日千分之三的标准计算至2013年12月31日，最终至款清时止）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告李莉在庭审中辩称：2004年房屋就开始漏水，找过前物业公司，他们让我找承建商，开发商老板来看过，但没有具体维修和具体补偿。2009年至2010年出现严重漏水，我向前一个物业公司反映过。并且在原告服务期间电话反映过，文字上也打过报告，也提交照片了。原告说外墙漏渗水不是他们的责任，与他们没有关系或无下文。现住房屋漏水给我造成了损失，房屋因为漏水出现霉味已经不能居住，但是物业公司多次推脱，原告在我小区服务了三年，但是都不作为。根据合同的约定，外墙面的维修是物业公司服务的范围，而且维修是原告的义务，原告三年没有维修，我感到非常气愤，而且在买房的时候，物业维修基金我已经交过了，至于维修基金怎么调取，是物业公司自己的事情。如果原告态度好，把我房屋维修好，外墙做个防水，内墙恢复原状，我愿意缴纳物业费。
经审理查明：2011年9月8日，合肥市绿园小区业主委员会（甲方）与合肥银光物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同主要约定，甲方选聘乙方对绿园小区提供物业管理服务事宜，委托管理期限为28个月，自2011年9月1日起至2013年12月31日止。
其中对物业服务费收取标准以及逾期缴费违约责任，合同第二十条主要约定为：实行“一费制”四级管理，多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.48元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，按应交额计算从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。
另查明，2011年9月10日，合肥银光物业管理有限公司和安徽鑫信物业管理有限公司签订协议，主要约定安徽鑫信物业管理有限公司于2011年9月9日撤出绿园小区服务，由合肥银光物业管理有限公司正式接管，安徽鑫信物业管理有限公司同意将2011年1月1日至2011年9月9日期间未收取的物业费转移给合肥银光物业管理有限公司，并由绿园小区业主委员会作为见证方在协议上签字盖印。
合同签订后，原告合肥银光物业管理有限公司按约进驻绿园住宅小区，在该小区从事物业服务工作至2013年12月31日止。
另查明，被告李莉系绿园小区8幢402室业主，该房屋建筑面积149平方米，房屋类型为多层住宅。自2011年1月1日起至2013年12月31日期间，被告李莉未交纳物业管理费。期间原告通过张贴函告、上门催收等方式等进行了催缴。
以上事实有《物业服务合同》，《协议》、函以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，经庭审查证属实，本院对此予以确认。
本院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。2011年9月8日，合肥市绿园小区业主委员会与合肥银光物业管理有限公司签订《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，对包括被告李莉在内的全体业主均具有约束力，被告李莉应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费等义务。另安徽鑫信物业管理有限公司同意将2011年1月1日至2011年9月9日期间未收取的物业费转让给合肥银光物业管理有限公司，且绿园小区业主委员会作为见证方在协议上签字盖印，对此视为债权转让时已经履行了对业主的通知义务，所以原告有权对业主主张自2011年1月1日至2011年9月9日期间的物业等费用。
本案合同履行期间，原告合肥银光物业管理有限公司依约为包括被告李莉在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告李莉作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告李莉未向原告合肥银光物业管理有限公司交纳自2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费，其拖欠物业费已经违反了合同的约定，根据约定其物业费应为2574.72元（149㎡×0.48元／㎡×36个月），原告要求被告李莉支付符合合同约定和法律规定，对此本院予以支持，但原告按150.52米计费面积有误，多出的部分不予支持。
对于李莉的辩称意见，本院认为：原告作为被告李莉所居住宅所属小区的物业服务单位，在小区正常运转的情况下应视为原告在持续不断的履行物业服务义务，被告李莉作为业主，其陈述住房在2004年就已经出现漏水，出现严重漏水时间在2009年、2010年期间，而原告入驻小区进行物业服务的时间2011年9月9日，因此该时间之前原告没有物业义务，被告李莉如认为原告在其履行小区物业管理过程中对其反映的住房漏水问题不尽维修义务或不作为，仍存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与原告积极沟通、协商、按物业合同约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求原告进行整改、完善等以履行合同义务，而不能全面拒交物业服务费用，从而造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环，故且辩称意见作为不缴纳物业费用的理由，不符合合同的约定，其辩称意见不能成立，对此本院不予采纳。
本案中，对于物业费的具体缴费时间，虽然《物业服务合同》没有明确约定，但是根据物业服务行业的交易习惯，物业服务费用通常也是采取按月、按季度或每半年提前预收的方式进行；同时作为业主依法负有按时交纳物业服务费用是其一项义务，具体到本案中，针对物业服务的特点，物业企业按照物业服务合同的约定，在业主所属区域进行物业服务和管理，在每一个年度终了时，当然有权收取本年度的物业费用，作为业主也理应当将本年度所欠物业费用予以交付，而被告李莉已经连续不交纳物业费用达36个月之久，应视为不履行合同义务。本案中原告依据本案实际情况，采取按照下一年度收取上一年度物业费用的方式，不仅不违反交易习惯，也符合常理和法律规定，所以对原告按照自下一年度的1月1日起主张逾期付款的违约责任，本院予以支持。但原告按照合同第二十条的约定，按应交额以每天千分之三计算从逾期之日的纳滞纳金，明显过分高于因被告违约给原告所造成的损失，本院根据公平和诚信原则，考虑到被告因违约所给原告造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，故本院决定对原告提出的滞纳金数额予以核减，具体可按银行同期同类贷款年利率6%计取，且应以全年度所欠物业费858.24元为基数分段计取至本判决生效之日止。
综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李莉于本判决生效之日起十日内支付原告合肥银光物业管理有限公司物业管理费计2574.72元（自2011年1月1日至2013年12月31日期间）以及滞纳金（滞纳金计算方式为：以2011年度全年物业服务费858.24元为基数，自2012年1月1日起按年利率6%计取至本判决确定给付之日止和以2012年度全年物业服务费858.24元为基数，自2013年1月1日起按年利率6%计取至本判决确定给付之日止）；
二、驳回原告合肥银光物业管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费50元减半收取25元，由原告合肥银光物业管理有限公司负担12元，被告李莉负担13元。
如果被告李莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 魏斌
二〇一四年九月十五日
书记员 陈姗
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。