山西省阳城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳民初字第112号
原告李红军，开心网吧业主。
委托代理人郝剑，阳城县凤城镇第二法律服务所法律工作者。
被告黄海生，农民。
委托代理人王赵荣，山西析成律师事务所律师。
原告李红军诉被告黄海生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李红军及其委托代理人郝剑和被告黄海生及其委托代理人王赵荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李红军诉称：2013年原被告达成租房意向。被告承诺将自己位于水村村鸦岩底64号的房屋租赁给原告经营网吧。2013年5月9日，原告预付给被告房租5万元。但被告迟迟不能将房屋交付给原告使用。2013年8月27日，原被告又进行协商，被告承诺在2013年9月底将房屋交给原告使用，如不能交付房屋，退还预付房租，每天向原告支付预付款千分之五的违约金。从2013年10月1日至今，被告未退还原告预付款。请求人民法院依法判决被告返还原告预付房租款5万元及违约金。
原告李红军提供的证据：1、2013年5月9日，黄海生出具的预付款5万元收条。2、2013年8月27日，黄海生出具的9月底付清预付款5万元，每天支付千分之五的违约金条据。
被告黄海生辩称：2013年5月，原被告口头达成房屋租赁合同，被告将位于水村村鸦岩底64号房屋的一层租赁给原告，每年租金5万元。口头协议达成后，原告预付了一年房租5万元，被告将房屋交付给原告使用。同时原告提出要对租用的一层进行装潢，故想借用被告二层房屋放置东西。原告于6月底将“开心网吧”的电脑、电脑桌、椅等全部设备搬到被告二层楼房，从而实际占有并超过合同面积的二倍占有了房屋，因此，被告已履行了全部义务，原告也实际占有房屋。2013年8月，原告称房屋装潢不到一半，一层地面要求被告找人铺地砖，工资地板砖由原告负担，被告同意原告请求，原告又提出要在10月开业，让被告保证在9月底以前把地板砖铺好，被告说只要原告把地板砖买好，在9月底以前铺好地板砖不是问题，原告要求被告写保证。被告就在8月27日给原告写了一张条据，原告拿到条据后一走了之，根本不提购买地板砖的事，经被告几次催促原告买地板砖，原告口头答应，但实际上无任何行动，同时原告仍占用着被告的一、二层房屋，因此，原告已构成违约，原告要求被告支付违约金不予认可。2014年，原告在未告知被告的情况下，将搬放在被告二层房屋的电脑桌椅等拉走，但仍留下部分物品占用房屋至今，原告也未向被告交还房屋，原告应依法支付被告房屋租金。而且原告未经被告允许即擅自在承租的房屋承重墙上改建、扩建窗户，被告为了原告开网吧，按原告要求，为其在二楼安装楼梯及大门投资5850元，因原告违约，原告应予以恢复原状并赔偿损失。
被告黄海生提供的证据：1、2015年1月19日，被告委托代理人对闫保安的调查笔录。2、2015年1月19日，被告委托代理人对张献军的调查笔录。3、2015年1月19日，被告委托代理人对曹国斌的调查笔录。以上三份证据证明在2013年6月原告就实际占用了被告的房屋，原告租用的一层房屋地面是由原告购买地板砖，被告负责铺地板砖，原告要求被告在2013年9月底前完工，原告要求被告出具保证，被告于2013年8月27日，给原告出具条据后，原告就没有买地板砖。4、照片，证明原告在被告房屋墙上开设的窗户，被告为原告安装的楼梯及原告堆放的物品。
原被告提供的证据经本院庭审质证，被告对原告提供的证据质证认为：对原告提供的2份证明无异议。但原告预付的5万元是1年的房租，而不是3年的房租。2013年8月27日被告出具的条据是附条件的，即原告在购买地板砖后，被告才能负责铺地砖，原告不买地板砖，被告就不能铺地板砖。被告给原告出具条据后，原告一走了之，原告租用一层房屋的地面没有铺地板砖，原告构成违约，因此被告给原告出具的每天按千分之五支付违约金条据也不生效。
原告对被告提供的证据质证认为：1、闫保安的证言与本案没有关联性。2、张献军的证言不是事实，原告是2013年7月10日将东西搬进被告家的，被告给原告写保证条据时，张献军应该不在场。3、曹国斌的证明与本案无关。4、对照片的真实性无异议。
原告陈述：本案租赁合同并未成立。原被告对房屋租金、时间等均未作出约定，原告租房用于开网吧，消防设施应该达标，但被告没有完善，被告的房屋不适合开网吧，原被告因达不成一致意见，原告才要求被告返还预付租金5万元。被告主张的房租及经济损失，原告不予认可。被告应当返还租金5万元并支付违约金。
被告陈述：原被告口头达成的房屋租赁合同真实有效，属有效合同。原被告就房屋租赁时间意见不一致，原告给付被告房屋租金应当参照本地区同行业的租金标准计算。2013年6月底被告将房屋交付原告时，就应开始计算租金。原告在不租用被告房屋时将财产拉走，但仍留有部分财产占用着被告房屋，应当支付租金。同时原告单方解除房屋租赁合同给被告造成的经济损失应当赔偿。
根据原被告举证、质证意见，本院确认下列事实：2013年，原告李红军与被告黄海生口头达成房屋租赁意向。被告承诺将该位于水村村鸦岩底新修建的64号房屋的一层（约300平方米）租赁给原告经营“网吧”。2013年5月9日，原告预付给被告租金5万元，原被告双方未签订房屋租赁合同，对房屋租赁期限、年租金数额、租金交付方式、房屋交付使用时间均没有书面形式的约定。2013年7月，原告将经营网吧的相关财产搬至被告房屋的二层，原告依据双方的约定对租赁的房屋一层进行装潢，原告在租赁的房屋墙上开设了窗户。原告租赁房屋的一屋地面由原告提供地板砖，被告负责施工。原告要求被告在2013年9月底前将一层房屋地板砖铺好完工。否则，退还预付租金并支付违约金。被告承诺只要原告提供了地板砖保证能按时完工。被告按原告要求于2013年8月27日给原告出据了条据，载明：“九月底付清预付款伍万元到期不能支付，开始每天支付千分之五的违约金”。之后原告也未按约定提供地板砖，被告也没有施工。2013年11月原告将搬放在被告处的财产拉走。
上述事实有原告的陈述及原告提供的预付现金5万元的收条和被告于2013年8月27日给原告出具的条据以及被告的陈述及出庭证人闫保安、张献军的证言等证据证实。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。原被告对房屋租赁达成意向，原告预付给被告5万元的租金，双方在房屋租赁期限、年租金数额、租金交付方式、房屋交付使用时间均没有书面形式的约定，原被告也没有签订租赁合同，原被告之间没有书面形式的约定，视为不定期租赁。原告给付被告的房租预付款5万元亦视为不定期租金。原告在给付被告房屋预付租金款之后，实际占用被告房屋4个月，原被告之间事实上形成了租赁合同关系，原告在不占用被告房屋后，视为原被告事实上解除了租赁关系，解除租赁关系后原告应当支付实际占有被告房屋4个月期间的租金，因原被告没有书面约定，故原告给付被告的租金数额以原告实际占用被告房屋的时间、面积等因素综合考虑，租金由本院酌情予以确定。对原告要求被告支付违约金的问题，因被告出庭证人证明被告出据违约金的条据前提是原告按约提供地板砖，被告不能按期完成施工的情况下才支付违约金，而原告没有提供地板砖，被告没有完成施工不构成违约，原告要求被告支付违约金，本院不予支持。被告在租赁房屋墙上开设窗户及被告为原告经营网吧而搭建楼梯，是原被告双方的意思表示，被告要求原告赔偿损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、原告李红军在本判决生效之日起10日内给付被告黄海生房屋租金6000元。
二、被告黄海生在本判决生效之日起10日内退还原告李红军预付房屋租赁款44000元。
案件受理费1100元，由原告李红军负担550元，被告黄海生负担550元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。
审 判 长 焦云平
审 判 员 闫金虎
人民陪审员 ＸＸＸ
二〇一五年四月三十日
书 记 员 贾素娟
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。