山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁09民终535号
上诉人（原审被告）吴杞宝，农民。
委托代理人吴明锋，山东创纪律师事务所律师。
被上诉人(原审原告）李宝东，农民。
委托代理人徐永虎，宁阳振宁法律服务所法律工作者。
上诉人吴杞宝因租赁合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2015）宁民初字第2468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年3月1日，原告李宝东与被告吴杞宝签订租赁协议一份，协议约定：甲方李宝东，乙方吴杞宝；甲方现有院落一处，位于文庙办事处、村的东南方，现租赁给乙方，租赁期为六年（从2011年3月1日到2017年3月1日止）；前三年（2011年3月1日-2014年3月1日）乙方每年按5000元（五千元）支付给甲方租金，乙方必须在次年的（3月1日-4月1日）内支付租金，从第四年（即2015年3月1日）起，租金随当年3-4月份五千斤小麦的价格重新计算租金，保底租金每年五千元整；甲方负责提供水、电、房屋维修（自然灾害除外），地上所有附属物归甲方，乙方只有使用权，不得人为破坏，乙方如需大型改造须经甲方同意，租赁期间乙方不得转租他人，协议到期乙方扩建的附属物可以自行拆除；双方签字协议生效，协议履行期间，双方都不得违约，否则违约方支付给对方违约金壹万元；如有政府征用该处，双方无条件终止协议，乙方不得向甲方提出任何损失赔偿；如有他人破坏、阻挠乙方养殖，双方协商解决，如不能解决，乙方有权终止协议，并不视为违约；协议到期，如乙方继续租赁，同等价格，乙方优先租赁；甲方李宝东、乙方吴杞宝均在协议上签字。协议签订后，被告支付租金至2015年3月1日。2014年4月24日被告支付租金6000元，被告主张6000元的租金款中包括预付2015年3月1日后的租金1000元，原告主张6000元是2014年3月1日至2015年3月1日间的租金。庭审中，原告将诉讼请求中的租金变更为5000元，并同意与被告解除租赁合同。被告主张双方约定的违约金过高，建议法院依法调整。2015年4月1日，中国人民银行公布的一年以内（含一年）的贷款基准利率为5.35%。被告提交了照片11张，证明被告租赁的猪场房屋破损，且原告将猪场的排水沟堵上致使无法清理粪便、污水；原告质证认为，该照片不能证明是租赁原告的院落，且该照片中也没有任何证人在照片中。被告还提交了李加庆、李宝键的录音二份，李加清录音证明被告租赁的猪场在2014年期间已损坏，原告不予维修，被告找人维修；李宝键录音证明被告于2015年3月7日通过李宝键向原告提出解除合同，并将钥匙交给中间人，且给李宝键300元让其卖掉猪笼子、打扫猪舍后交付给原告。原告对二份录音提出异议，认为不能作为证据使用；李加庆录音中给工钱是为被告建了一个消毒池；李宝键录音中李宝键没有替被告打扫卫生，又将300元退给了被告。
原审法院认为，原告与被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，该合同成立有效。原、被告租赁协议中约定第四年起即2014年3月1日至2015年3月1日租金随当年3-4月份五千斤小麦的价格重新计算，2014年4月24日被告向原告交纳了6000元，原告亦向被告出具了收到租金款6000元的收到条，说明双方已确认了2014年3月1日至2015年3月1日租金为6000元（即确认3-4月份小麦价格为1.20元/斤），被告关于6000元包括2014年3月1日至2015年3月1日租金5000元和预付租金1000元的抗辩不能成立。被告主张已于2015年3月7日通知原告解除合同，通过被告的举证和陈述被告没有直接通知原告解除合同，仅是试图通过中间人李宝键将租赁院落的钥匙交给原告，中间人没有将钥匙交给原告也没用清理租赁院落中被告的财产，因此原、被告的租赁合同没有解除。在庭审中，原告表示同意与被告解除合同，原审法院依法予以确认。被告应向原告支付2015年3月1日至判决确定的履行期限届满之日的租金（年租金5000元计算）。原、被告租赁协议中约定的违约金过高，原审法院依法予以调整，租5000元自2015年4月1日至本判决确定的履行期限届满之日按中国人民银行公布的同期同档贷款利率的四倍计算。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、第一百一十四条的规定判决：一、依法解除原告李宝东与被告吴杞宝签订的租赁协议。二、被告吴杞宝于判决生效后十日内将租赁院落交付原告李宝东。三、被告吴杞宝向原告支付2015年3月1日至本判决确定的履行期限届满之日止的租金（按年租金5000元计算），于本判决书生效后十日内通过本院一次性支付。四、被告吴杞宝向原告支付违约金（租金5000元，自2015年4月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款利率的四倍计算违约金），于本判决书生效后十日内通过本院一次性支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告吴杞宝负担，被告吴杞宝应负担的诉讼费用原告已预交，待执行本判决时由被告一并给付原告。
上诉人吴杞宝不服原审判决上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、双方租赁合同已经于2015年2月13日解除。吴杞宝与李宝键于15年2月13日到李宝东的鸡蛋销售点，要求解除租赁合同，李宝东同意。随后吴杞宝于3月7日将院落钥匙交给李宝键，让他转交李宝东。同年4月3日，吴杞宝在李宝键家中告诉李宝东妻子让李宝东验收租赁院落，但李宝东至今不与吴杞宝见面。2、原审未查清吴杞宝维修房屋院落的事实。3、原审法院未查清李宝东违约的事实。李宝东未按约维修房屋，并且紧挨着养猪场的沉淀池种植了树木，导致合同无法继续履行。二、原审法院适用法律有误。本案应适用合同法第114条、120条认定李宝东的维修义务和违约行为；根据合同法第93条认定双方合同于2015年2月13日解除。三、双方之间的租赁合同应于2015年2月13日解除并于3月7日履行完毕。原审不应判令吴杞宝支付2015年3月1日之后租金并支付违约金。综上，请求二审法院依法改判或者将案件发回重审。
被上诉人李宝东辩称，吴杞宝租赁的院落是李宝东的，他将钥匙交给李宝键是雇佣李宝键为其租赁的院落打扫卫生，事实情况为李宝键未打扫卫生而将钥匙归还。李宝东严格履行租赁协议，及时维修房屋。吴杞宝要求解除合同并未将院落交付李宝东。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，案涉院落内所建设房屋系被上诉人李宝东在耕地之上自行修建，未取得相关建设工程规划许可手续。2016年6月3日，本院到案涉院落进行现场查勘，该院落已经实际空置一段时间，院落的锁已经被打开，但钥匙由上诉人吴杞宝持有，上诉人吴杞宝当天欲将钥匙交给被上诉人李宝东，被上诉人李宝东明确表示不接受钥匙。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，涉案院落内房屋为未取得乡村建设规划许可证的自建房屋，被上诉人李宝东无法提供该自建房屋已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关手续。该院落内自建房屋规避了国家对于乡村规划体系、建筑产品质量的监管，亦损害了国家和社会公共利益，故双方签订的租赁合同应属无效合同。因双方签订的租赁合同无效，被上诉人李宝东虽不能取得租金收益，但上诉人吴杞宝应支付院落占用期间的使用费用，具体应参照双方租赁合同约定的租金标准。关于院落占用期间，应自上诉人吴杞宝开始占用院落起计算至实际交付院落止。结合案涉院落的实际情况，房屋实际交付日期应确定为2016年6月3日。因2015年3月1日之前的费用已经实际支付，双方无争议且不在诉争范围之内，本院不再处理。关于2015年3月1日至2016年6月3日之间的占有使用费，因吴杞宝持有钥匙未及时返还李宝东，而李宝东在双方均同意解除合同的情况下未积极收回院落导致院落闲置，双方各有过错，吴杞宝应支付的占有使用费宜酌定为5000元（该期间租金数额6250元80%）。综上，原审法院适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁阳县人民法院（2015）宁民初字第2468号民事判决；
上诉人吴杞宝在本判决生效后十日内支付被上诉人李宝东房屋占有使用费5000元；
驳回被上诉人李宝东的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由上诉人吴杞宝负担；二审案件受理费200元，由上诉人吴杞宝负担100元，由被上诉人李宝东负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴文
审 判 员 朱 峰
代理审判员 刘 乐
二〇一六年六月八日
书 记 员 王乐文