河南省孟州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0883民初2193号
原告（反诉被告）：薛淑跃，男，汉族，1966年2月14日出生，住孟州市。
委托诉讼代理人：成东升，河南承通律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李铮，男，汉族，1986年3月29日出生，住孟州市。
委托诉讼代理人：李仙，女，汉族，1959年2月6日出生，住孟州市，系被告李铮母亲。
委托诉讼代理人：韩峰伟，河南大鑫（郑州）律师事务所律师。
原告薛淑跃诉被告李铮土地租赁合同纠纷一案，原告于2016年11月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告薛淑跃的委托诉讼代理人成东升，被告李铮的委托诉讼代理人李仙、韩峰伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月8日原、被告签�一份租赁合同，主要约定：原告将其拥有使用权的一块土地租赁给被告使用，租金由被告按年支付，每年10月1日前缴清，逾期按照每天1000元支付滞纳金；此外被告还应支付给原告落实酬金60万元，在合同签订后先付给原告落实酬金20万元，工程开工后30天内再付20万元，剩余20万元于2015年12月30日付清，逾期按每元月息3分支付利息。同年12月6日，双方签订补充协议，原告为支持被告开发建设，减免被告落实酬金20万元。原告依约履行后，被告仅支付20万元落实酬金，余款20万元及租金至今未付。为了维护原告的合法权益，现起诉要求：1、被告立即支付给原告2016年度土地租金14.5万元，并从2016年10月1日起按照每日1000元支付滞纳金；2、被告立即支付给原告落实酬金20万元及按照月息2分从2015年12月31日起计算至付清之日止违约金，并继续履行合同（审理过程中，该项诉讼请�变更为：依法解除原、被告签订的租赁合同，被告立即支付原告20万元并从2015年12月31日起按月息2分计算利息，作为至合同解除之日的2017年度土地租金及因其违约给原告造成的损失）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原、被告签订的租赁合同约定该片土地应当具备建设工程施工条件，并征得原土地发包人同意，现该片土地属于农业耕地，不具备建设工程施工条件，也不能够得到原发包人的同意，属于无效合同，不应当继续履行；法院不应当准许原告变更诉讼请求，不应当对变更后的诉讼请求进行审理。
被告反诉称，2015年5月7日原、被告签订租赁合同，约定原告租赁的土地转租给被告进行工程建设，原告负责协调原出租人办理相关手续并清理土地上的附着物，被告负责办理工程建设手续。后来原告清理完土地附着物后把土地交付给被告，被告办理有关手续时得知原出租人不同意转租，被告向有关部门申请办理工程有关手续时得知，该片土地是农业用地，根本不允许进行工程建设，被告就不断的与原告协商退租或降低租金改变土地用途，原告迟迟不与被告协商，原告为达到自己的非法目的，突然把被告诉至法院，要求被告履行合同。该合同属于损害第三人利益和社会集体利益无效合同，根本无法履行，故被告反诉请求：1、依法确认原、被告2015年5月7日签订的租赁合同无效，各自向对方返还已交款项和土地；2、原告赔偿被告100万元损失；3、诉讼费由原告承担。
原告辩称，被告所说与本案无关，即便是该反诉所指内容与原告起诉所涉及的土地是同一地块，那么被告的答辩及反诉均存在偷换概念，双方合同约定由原告负责将毛地转化为净地，使该地具备开发建设条件，而不是被告所说的建设�程施工条件，这是两个不同的概念。
原告薛淑跃就本诉向本院提交如下证据：1、2015年5月8日原、被告签订的租赁合同以及2015年12月16日双方签订的补充协议，证明原、被告之间存在土地租赁关系，被告应支付原告酬金20万元及每年应付租金与原告和上段二组签订的租地协议中约定的每年租金相一致，原告并没有转租获利；2、2012年10月29日原告与孟州市河阳办事处上段村第二村民小组（以下简称“上段二组”）签订的租地协议及附件，证明原告拥有涉案地块的合法使用权，同时证明该地块每年租金及逾期滞纳金约定的情况，还可以说明原、被告签订协议时，均知道该土地的使用性质，并非建设工程施工用地；3、2016年9月28日上段二组代表人张再周交给原告便条一张，说明本年度应交租金14.5万元；4、电子银行交易回单一份，证明原告按照上段二组的要求，已�当年租金14.5万元打入该指定账户；5、2016年9月26日上段村委及二组证明一份，证明原发包人同意原告将该地块进行转租，从未干涉租赁方的合法使用。
被告李铮质证后称，对证据1真实性无异议，该合同与被告2015年5月7日签订的合同条款完全一致，系本案的同一诉争对象，根据合同条款第四项，双方约定原告应当保证可以自主出租，而实际上原告不具有自由转租该片土地的权利，还约定原告指定杨某协调被告在建设施工中的纠纷处理，充分证明了被告要求原告负责该合同事先征得原出租人同意，并具备工程建设条件；对证据2真实性无异议，但证明方向有异议，该份证据是原告与原发包人之间的约定，并不能证明其告知了被告，从该份协议的洽谈租地合同备忘录中可以看出，原承包人要求原告在政府征地前，不准搞房地产开发，原告向被告隐瞒了这一事实�对证据3、4真实性无异议，但证明方向有异议，从该两份证据显示的时间可以看出，在2016年10月上段二组向原告薛淑跃收款，证明截至2016年10月上段二组并没有同意被告李铮租赁该片土地，也没有通知李铮同意把该片土地租赁给李铮；对证据5真实性有异议，该份证据形成于2016年9月26日，属于事后补开的，不能证明2015年5月李铮与薛淑跃签订合同时的状态，从形式上看也没有召开村民小组会议，获得三分之二以上村民同意，不具有合法性，从内容上看，该份证据对李铮与薛淑跃签订的租赁合同中约定的工程建设采取了回避态度，不属于该村村民的真实意思表示。
被告李铮就本诉未向本院提交证据。
被告李铮就反诉向本院提交如下证据：1、2015年5月7日原、被告签订的租赁合同一份，证明原告薛淑跃把自己拥有使用权的69.61亩土地租赁给被告李铮进行工程建设；2、原告薛淑跃出具的收到条一份，证明原告薛淑跃收到被告李铮给付的20万元；3、孟州市鑫达制动材料有限公司代薛淑跃收取土地租金(上段二组)17.85万元；4、原告薛淑跃与上段二组签订的租地协议、洽谈租地合同备忘录及协议附件2（复印件），证明原告薛淑跃与上段二组签订的协议中明确约定该片土地不允许工程开发，原告薛淑跃对被告李铮有欺诈行为；5、孟州市国土资源局出具的责令停止土地违法行为通知书复印件，证明2016年1月4日前该片土地的管理主体是原告薛淑跃；6、孟州市鑫达制动材料有限公司与孟州市旭统汽车运输有限公司签订的土地转租协议书，证明原告薛淑跃把与被告李铮约定的69.61亩土地中的5.41亩转租给了孟州市旭统汽车运输有限公司，该份协议具有村委会的印章，而转租给被告李铮的协议中没有村委会的盖章；7、2015年12月16日�、被告签订的补充协议，证明原告薛淑跃没有按期交付土地，把被告李铮租赁的69.61亩土地中的5.41亩又划转给了孟州市旭统汽车运输有限公司；8、2016年8月1日被告李铮给原告薛淑跃寄出的通知一份，证明被告李铮得知上段村不同意转租进行工程建设，通知原告薛淑跃协商解除合同；9、快递单据一份，证明被告李铮把解除合同通知寄给了原告薛淑跃；10、李铮与薛淑跃之间的短信往来，证明李铮的工地被村民阻拦，李铮要求薛淑跃进行协调；11、被告李铮与李世三、吴强分别签订的围墙承包合同和围墙施工合同及收据，证明被告李铮为修建围墙支付了36.7万元；12、被告李铮为开发该片土地找人设计的工程图纸三份和效果图一份，证明李铮为开发该片土地实际的设计投入支付20万元定金，尚欠50万元；13、被告李铮以孟州市恒盛国际建材城项目的名义与赵德沛签订的设�合同、设计图及赵德沛出具的收到李铮设计费的承兑汇票的收据，证明李铮为该项目支付的设计费55万元；14、被告李铮支付给李书君的土地平整费、机械费共计4.5万元，证明李铮为该项目实际的花费。
原告薛淑跃质证后称，对证据1真实性无异议，但对证明方向不予认可，该合同上没有任何条款约定允许被告对该地块进行工商业工程建设，相反从该合同第3条第一项租金支付方式为粮食产量，而不是用现金支付，说明该地块就是农业用地，该合同第4条第三项规定租赁期间该地块的农业优惠补贴归原告，也可以说明被告知道该地块为农业用地；对证据2、3真实性无异议，但是收据注明14万元是由孟州市旭统汽车运输有限公司所交，并不是本案被告所交；对证据4真实性无异议，这是原、被告签订合同时，由原告向被告提交的合同复印件，该备忘录由上段二组组�及群众代表签字，说明上段二组将该地块租给原告是经过群众代表同意的，同时说明被告当时就知道该地块不准搞房地产开发；对证据5真实性有异议，该证据为复印件，且没有原告签字，不能做为有效证据使用，更不能证明被告观点；对证据6真实性无异议，但不能证明被告的观点，因为结合证据7第1条约定，说明该地块当时已经交付给被告使用，将其中部分转租给他人取得了被告同意，正因如此才从原60万元落实酬金中减免了20万元；对证据7真实性无异议，但该补充协议同样说明了被告开发建设，而不是进行工商业建设工程施工；对证据8真实性有异议，是被告自己打印的，原告根本就没有见到过；对证据9真实性有异议，上边没有加盖快递公司的印章，没有所寄物品的名称及内容，更没有原告的签收，与本案没有关系；对证据10真实性无异议，不能证明是上段二组�上段村委去阻拦被告施工的，况且被告没有在办理相关手续的情况下进行施工，也是违反原、被告双方所签订的合同的；对证据11真实性有异议，合同上没有加盖单位公章，也没有提供施工单位的资质证明，收款收据并非正规税务票据，不能证明其真实性，原告认为该合同与本案无关；对证据12真实性有异议，其仅仅是几张照片复印件，不能证明与本案有关，更不能证明被告的反诉主张；对证据13真实性有异议，该合同没有加盖合同签订双方的公章，没有相关附件证明赵德沛有工程设计的相关资质，从该合同中不能体现其设计地块与本案存在关联关系，对赵德沛出具的收据收条真实性有异议，因为在第一次开庭时，被告称就该笔费用已支付20万元仍欠50万元，现拿出所有收据，时间均在第一次开庭之前，显然是伪造的，不能作为有效证据，更不证明被告的观点及主张�对设计图纸真实性有异议，上面即不显示设计单位也不显示设计图纸所针对的地块，原告认为与本案没有关系；对证据14真实性有异议，如果按照被告当庭陈述，原告是于2016年1月16日才将该地块交付被告使用的话，那么被告2015年9月30日支出的土地平整费和机械费4.5万元显然与本案无关，所以被告当庭陈述的事实和提供的证据均不应采信。
原告就反诉向本院提交如下证据：证人杨某证明一份，证明杨某做为双方签订合同的见证人，知道原告将涉案地块转租给被告除收取前期平整土地投入60万元以外，每年没有增加租金并没有从中获利，合同签订时，双方也没有约定由原告负责办理转变土地用途的相关手续。被告质证后称，对原告的证人证言不予认可，根据法律规定，证人作证应当出庭接受质询，杨某做为薛淑跃的员工其仅仅提供书面证言，不能保证其真实性，也没有全面的反映签订合同时的事实情况，不应当做为法院认定事实的依据。
审理过程中，本院依职权向孟州市国土资源局调取了本案涉案土地的基本情况，2017年6月18日孟州市国土资源局出具了关于上段村南侧集体土地的情况说明，显示：该块土地不符合规划，为一般农田；该块土地不在城市规划区范围内；由于不符合土地利用总体规划，不能办理非农业用地审批手续。原告质证后称，对该情况说明真实性无异议，但与本案无关，原、被告在签订合同前均知道该土地为农业用地，该证据不能证明被告的主张。被告对该情况说明质证后称，对其真实性无异议，依照租赁合同第四条约定履行。
本院对上述证据综合分析后认为，被告对原告提供的本诉证据1、2、3、4真实性无异议，经审查，本院对原告提供的本诉证据1、2、3、4真实性依法予以确认；原告就本诉提供的证据5证明，无其他证据相互印证，本院对其依法不予采信。原告对被告提供的反诉证据1、2、3、4、6、7、10真实性无异议，经审查，本院对被告提供的反诉证据1、2、3、4、6、7、10真实性依法予以确认；被告的反诉证据5责令停止土地违法行为通知书，不能证明土地的管理主体是原告薛淑跃，故本院对其不予采信；被告的反诉证据8通知系被告李铮自己打印，没有原告签字确认，而被告的反诉证据9快递单据上没有书写所寄物品名称等内容，且原告称根本没有见到过该通知，故本院对被告的反诉证据8、9依法不予采信；被告的反诉证据11围墙施工合同书与收款收据可以相互印证，被告确实对本案所涉土地新建了围墙，故本院对其依法予以采信；被告提供的反诉证据12工程图纸三份和效果图一份系第一次庭审中提供，被告李铮称为开发本案土地设计费支付20万元定金，尚欠50万元，而被告在第二次庭审提供的反诉证据13显示被告李铮为该项目支付的设计费为55万元，两次庭审中被告关于设计费的陈述相互矛盾，且设计合同和设计图纸中不能明显体现其设计地块与本案存在关联性，设计图纸上也不显示设计单位，被告的反诉证据12、13真实性无法确认，故本院对其依法不予采信；被告的反诉证据14收据显示2015年9月30日支付给李书君土地平整、机械费4.5万元，而被告庭审中称原告于2016年1月份才将本案土地交给被告，前后相互矛盾，且该收据的真实性无其他证据相互印证，故本院对其依法不予采信。证人杨某出具的证明中除了原告前期平整土地投入60万元的事实无法核实外，该证明中的其他内容有原、被告签订的租赁合同相互印证，本院对证明中的该部分证言依法予以采信。原、被告对本院依职权调取的关于上段村南侧集体土地的情况说明真实性均无异议，经审查，本院对其真实性依法予以确认。
依据原、被告的庭审陈述及有效证据，本院确认以下案件事实：2012年10月29日，原告与上段二组签订了租地协议，主要约定：原告租用上段二组土地69.61亩，租地期限从2012年10月20日至2042年10月20日；原告每年按每亩小麦1150斤、玉米1150斤，支付上段二组租金，并从第二年起每亩每年增加小麦、玉米各5斤，价格按当年当时市场价格计算；使用费按先交费后用地原则，交付期限为每年10月1日，一次交付给上段二组，如超日不交，按每日1000元向上段二组交付滞纳金，超期二个月不交，上段二组有权终止合同。后原告与上段二组签订了洽谈租地合同备忘录，主要约定：在政府征地前，原告不准搞房地产开发。2015年5月8日，原告薛淑跃和被告李铮签订了一份租赁合同，主要约定：原告将租�上段二组的69.61亩土地租赁给被告经营使用，租地期限从2015年5月8日至2042年10月20日；租金按年支付，每年按原告与上段二组就此地签订的租地协议的实际数额，由被告支付给原告，逾期按原协议处罚；合同签订后落实酬金先付20万元，工程开工后30天内再付20万元，剩余20万元于2015年12月30日付清，逾期按每元月息3分支付利息；原告有义务协助被告并指定专人杨某在建设施工过程中引起的村民纠纷和相邻权等问题，有关产生的费用由被告承担；原告应负责将毛地转化为净地，使该地具备开发建设条件，原告需保证在2015年5月31日前完成清理平整该工地上的建筑物、青苗以及其他地上附着物，使土地具备开工建设条件，建筑物、附着物拆迁和青苗等补偿所发生的各项支出费用由原告负责，被告只接收无争议的净地。原告提交的租赁合同签订日期为2015年5月8日，被告提交�租赁合同签订日期为2015年5月7日，但该两份租赁合同约定条款完全一致。2015年12月16日，原、被告就2015年5月8日签订的租赁合同订立了租赁合同补充协议，主要约定：经被告同意，原告将原租赁合同中涉及到的69.61亩土地中的5.41亩转让给孟州市旭统汽车运输有限公司尚旭东使用（另立合同）；原告为了支持被告开发建设，从原60万落实酬金中减免20万元。2015年5月8日，被告给付原告20万元落实酬金。2015年12月16日，被告李铮交纳了2015年5月8日至2016年5月7日一年的租金17.85万元，其中14万元系孟州市旭统汽车运输有限公司给付的69.61亩土地中5.41亩土地的前期费用，3.85万元系被告李铮交纳。2016年10月20日，原告向上段二组交纳租金14.5万元。被告庭审中称，被告曾将解除合同的通知邮寄给了原告薛淑跃，但无有效证据证实，且原告称从未见到过解除合同的通知。被告庭审中称，租赁69.61亩土地的目的是开发建材城，上段二组村民干涉被告使用该块土地，60万元落实酬金包含有原告薛淑跃在该片土地上垫土及垫垃圾（1米厚），还包含保证将来工程能够顺利实施的酬谢金；原告则称该60万元就是在合同签订前平整清理土地的投资，该60万元主要用于平整土地和迁坟。根据被告提供的收据显示，2016年元月27日，被告支付吴强围墙工程款10万元；2016年2月1日，被告支付李世三围墙工程款25.2万元。被告反诉称，为开发本案土地支付给赵德沛设计费55万元，支付给李书君土地平整、机械费4.5万元，但无有效证据证实。
另查明，涉案土地不符合规划，为一般农田；该块土地不在城市规划区范围内；由于不符合土地利用总体规划，不能办理非农业用地审批手续。
本院认为，原、被告签订的租赁合同中关于租金的具体数额、支付方式等�确约定按照原告于2012年10月29日与上段二组签订的租地协议执行，且被告在庭审时也认可在签订合同时见过该租地协议，同时该租赁合同中也明确约定原告按原协议享受各级政府给予农业的各项优惠政策，补贴归原告所有，据此可以得知被告是知道原告与上段二组签订的租地协议相关内容，即被告知道本案69.61亩土地性质为农业用地。原、被告于2015年5月份签订的租赁合同中虽未明确约定被告租赁涉案土地的具体用途，但租赁合同中部分条款明确约定原告应负责将毛地转化为净地，使该地具备开发建设条件，且原告有义务协助被告并指定专人杨某解决在建设施工过程中引起的村民纠纷和相邻权等问题；另租赁合同中关于租金的约定明显高出正常的土地承包金很多，结合原、被告之间的短信往来及日常生活经验，可以得知被告签订租赁合同的真正目的是非农业开发建�，而非原告所称的农业开发。原告将涉案土地垫土平均1米左右，明显高出周边耕地，若为便于耕作进行平整，也无需垫土1米左右，结合原、被告双方签订的租赁合同，可以得知原告是知道被告签订合同的目的应是非农业开发建设。对于租赁合同中约定的原告应负责将毛地转化为净地，使该地具备开发建设条件，原告称转化为净地就是将土地进行平整，便于被告使用，如果被告能够将土地转化为非农业用地，可以进行工商业开发，反之可以进行高科技农业开发，原告按原租金的方式转租给被告，没有从中获利，如果原告将该土地转化为非农业用地可能会投入大量资金，原告不可能以原价转租给被告使用；被告则称转化为净地就是清除土地上坟头、广告牌，并办理建设前相关手续，使土地具备开发建设条件，建设前相关手续具体是什么被告不清楚，被告负责办理使土�合法的后续手续。结合案件事实及原、被告的庭审陈述，可以得知原、被告签订合同时的本意应是在合同签订后，先行办理非农业用地审批手续，将本案所涉土地转变为非农业用地，再进行工商业开发建设，但合同签订后发现该块土地由于不符合土地利用总体规划，不能办理非农业用地审批手续，加上上段二组村民阻拦，导致被告签订合同的目的无法实现；被告签订合同后对该块土地既没有进行农业耕种也没有进行工商业开发，土地一直处于抛荒状态，由于土地性质无法变更，不具备建设工程施工条件，被告也未真正启动非农建设和开发，土地的原有用途并未改变，原告薛淑跃也向上段二组交纳了租金，上段二组的权益并未受到损害，综上考虑，为了避免原、被告双方损失的进一步扩大，本院认为原、被告签订的租赁合同不宜继续履行，也不宜当然的认定合同无效，而应当依法予以解除。原告起诉要求被告立即支付租金14.5万元及滞纳金，该14.5万元系2016年5月8日至2017年5月7日一年的租金，因租赁合同不宜继续履行，应予以解除，且被告提供的短信记录显示被告早在2016年1月份土地开发过程中遇到阻拦，要求原告进行协调，但涉案土地最终并未真正启动非农建设，一直处于抛荒状态，故本院认为原告的该项诉讼请求不宜支持。原告起诉要求被告立即支付原告20万元并从2015年12月31日起按月息2分计算利息（作为至合同解除之日的2017年度土地租金及因其违约给原告造成的损失），该20万元实为被告未付的落实酬金，按照租赁合同约定，被告需于工程开工后30天内再付给原告20万元，但因为土地性质问题并未按期开工，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。对于被告反诉要求在租赁合同签订后为开发建设所支出的设计费、建设围墙费用、土地平整、机械费等相关费用100万元损失，系被告的商业投资支出，商业投资伴随着商业风险，原告对此并无过错，应由被告自己承担，故本院对于被告李铮的该项反诉请求，依法不予支持。另外，对于被告反诉要求的设计费，因两次庭审中被告关于设计费的陈述相互矛盾，且设计合同和设计图纸中不能明显体现其设计地块与本案存在关联性，设计图纸上也不显示设计单位，被告为此支付的设计费与赵德沛出具的设计图纸价值极其不符，故本院对被告的该项反诉请求依法不予支持。对于被告已经给付的落实酬金和租金，因原告确实对本案所涉土地进行了垫土平整，被告对此予以认可，同时被告已经给付的落实酬金和租金同样系商业投资支出，故本院认为原告不应再返还给被告。综上，应依法解除原、被告签订的租赁合同，并驳回原、被告的其他本诉、反�请求。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、依法解除原告薛淑跃和被告李诤于2015年5月份签订的租赁合同；
二、依法驳回原告薛淑跃的其他本诉请求；
二、依法驳回被告李铮的反诉请求。
案件受理费6475元，减半收取为3237.5元，由原告薛淑跃承担；反诉费6900元，由被告李铮承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 王江波
审 判 员 毛方周
人民陪审员 崔恒建
二〇一七年八月二日
书 记 员 夏永吉