湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0102民初第5562号
原告（反诉被告）：高某某，男。
委托诉讼代理人：高某，女。
委托诉讼代理人：孙某。
被告（反诉原告）：陈某某，女。
委托诉讼代理人：申某。
被告（反诉原告）：陈某，男。
委托诉讼代理人：申某，湖南闻胜律师事务所律师。
第三人：长沙某房地产经纪有限公司。
法定代表人：刘某某，总经理。
原告（反诉被告）高某某与被告（反诉原告）陈某某、陈某、第三人长沙某房产经纪有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高某某的委托诉讼代理人高某和孙某，被告（反诉原告）陈某某及其与被告（反诉原告）陈某的共同委托诉讼代理人申某，第三人某公司的法定代表人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高某某向本院提出诉讼请求：1、解除高某某与陈某某、陈某及某公司于2016年4月28日签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令陈某某按照定金罚则赔偿4万元。事实和理由：2016年4月28日，原、被告及第三人签订《房地产买卖居间合同》，约定原告从被告处购买长沙市芙蓉区某小区307房（以下简称某小区307房）；2016年5月28日前办理产权手续过户。原、被告及第三人工作人员共同于2016年5月16日上午9点抵达长沙市蔡锷路二手房交易管理中心，领取了号码排队准备办理房屋所有权过户。后来中介方工作人员提出该房产产权证上的发证年代在不提供相关证明的情况下，还需缴纳3万多元的营业税。原告对该营业税不予认可，当时就提出异议。此后被告解释由于原产权证遗失，曾于2014年12月30日办过补证手续。后来中介与房产税务收纳员取得沟通，得知只需卖方提供原购房契税票原件、产权证复印件和产权补证的相关证明，即可省去该笔营业税。之后中介协助卖方准备这些材料。但是直到2016年6月7日，被告还没能准备齐全相关资料。2016年6月12日后，原告得知国家即将实施不动产登记，需要国土证，便与卖方联系询问是否有国土证。被告先是说有，后来又说别的同事有，但被告自己的没办下来。原告基于合法利益考虑，向中介方提出必须被告办理好国土证才能交易。之后原告和中介方一起到国土局调查，得知该房屋所在小区有的房屋有国土证，有的暂时没有。在此情况下，原告要求中介方协商放弃购房。当时被告也同意放弃购房，但要求提出赔偿2000元作为补偿，只退18000元定金。原告对此表示同意，便于2016年7月18日在中介方的安排下签署了退单协议，原告出具了委托书、合同原件，定金收条交由中介全权代办退单交接手续。但下午被告又提出不愿意解除合同了。2016年7月19日，中介方通知原告，称被告的意思是房屋现在可以交易不影响过户。原告考虑再三于是决定还是买房。2016年7月19日，中介方又回复称卖方又不愿意卖房了且不会配合办理过户交易手续。综上，被告出尔反尔，极不诚信，原告对涉案合同的履行已无任何必要。为维护合法权益，故提起诉讼，请求如前。
陈某某、陈某辩称：一、被告不存在违约情形，原告要求被告按照定金罚则双倍返还4万元没有依据。原告经第三人居间，从被告处购买被告所有的某小区307房，成交价54.5万元；合同约定双方应在2016年5月28日前办理过户手续；原告承担全部过户税费（含综合费）；约定了违约责任。合同签订后，被告按照合同约定履行合同义务，积极配合原告办理过户手续，自始至终不存在违约情况。二、原告诉称与实际情况不符，双方未如约办理房屋过户手续的责任在原告而不在被告。原告房屋的所有权证登记时间为2008年9月19日，办理过户时无需缴纳营业税。之后因遗失，曾于2014年12月30日申请补办过房屋所有权证，但这并不影响营业税的交纳。即使要缴纳，根据合同约定也应由原告方负担。被告已经于2016年5月28日前将房屋所有权过户所需材料准备齐全，但原告拒绝承担相关税费，并且想将购房款金额改为40万元以逃避税费，被告拒绝原告的无理要求，从而导致未能成功过户。另外，2016年5月28日前办理房屋过户并不需要提供相应的国土证。原告违反合同约定导致合同目的无法实现，且在被告同意解除合同的情况下，双方却就如何描述解除合同的原因不能达成一致，导致没有协商解除合同，以致形成诉讼。本案并不是被告不愿意配合原告办理房屋过户手续，而是因为原告多次违反合同约定导致合同目的无法实现。综上，原告诉请解除合同并双倍返还4万元于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。
陈某某、陈某向本院提出反诉请求：解除原被告双方及第三人签订的《房地产居间买卖合同》；2、判令高某某支付高某某违约金54500元；3、判令第三人某公司将房产原件退还给陈某某和陈某。事实和理由：2016年4月28日，高某某与陈某某、陈某及某公司签订三方协议《房地产买卖局面合同》，约定高某某经某公司居间，购买陈某某、陈某所有的某小区307房，成交价54.5万元；2016年5月28日前办理过户手续；由买方承担全部过户税费（含综合费）；签订合同时买方支付2万元定金，剩余房款在过户缴税时交付给卖方；如有任何一方违约，守约方可解除合同并要求对方支付违约金，违约金可选择定金罚则或按合同成交价格的10%计算。合同签订当日，高某某交纳了2万元定金。2016年5月16日，三方一起到长沙市蔡锷路房产交易中心办理过户，但高某某不愿意承担相关税费，还要求将购房款金额改为40万元以逃避税费。卖方拒绝买方的无理要求，双方由此发生争议导致未能成功过户。此后买方一直拖延不履行合同，并通过某公司要求解除合同，还要求将未能成功过户的责任推给卖方，因卖方反对而未能协商一致解除合同。本案房屋买卖合同未能成功履行，系买方违约导致。但买方反而先起诉，歪曲事实，恶意侵害卖方的权益。为维护权益，故提起反诉，请求如前。
高某某答辩反诉称：陈某某、陈某的反诉理由部分与事实不符。2016年5月双方到房产交易中心过户时，陈某某拿的所有权证是2015年新办下来的，只要陈某某、陈某能提供材料证明该房屋之前没有经过交易，3万多元的营业税是可以免除的。后来营业税也确实免除了。再后来高某某和某公司多次催促陈某某、陈某办理过户，但陈某某没有理会。营业税不管该交还是不该交都与高某某无关，高某某只应承担过户契税，故高某某不存在违约。请求法院驳回陈某某、陈某的反诉请求。
某公司述称：关于3万多元的营业税，是因为被告的房屋所有权证是在2015年1月办理遗失后补发的新证，再次交易是需提供变更证明。我们在5月16日办理过户时，被告只要提供契税发票和原产权证的复印件等材料证明房屋之前未进行交易，即可免去该3万多元的营业税。在与原、被告签合同时，被告并未将国土证交给中介，中介方只收到两本房屋所有权证原件。只要买卖双方与中介方的纠纷解决，被告方拿收条过来即可将房屋所有权证退回。
经审理查明：2016年4月28日，高某某（买方、乙方）、陈某某、陈某（卖方、甲方）与某公司（居间方、丙方）签订一份《房地产买卖居间合同》，约定：甲方将共有的某小区307房出售给乙方；建筑面积97.60平方米；总成交价545000元；付款方式：乙方于合同签订后当日向甲方支付购房定金2万元；于2016年5月28日前办理过户手续，乙方于过户缴税时向甲方支付除定金之外的全部购房款；本次房屋交易过户费承当方式为乙方承担全部过户税费，若出现约定之外的税费及因政府出台新的规定而使上述约定税费增加，支付方式为由甲乙双方按政府规定各自支付；若甲乙任何一方未在约定期限内履行合同约定事项和义务，则对方可解除合同，并追究违约方责任；如甲乙任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该合同成交价格百分之十的违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签后当日，乙方向甲方交付了2万元定金，陈某某、陈某出具了收条。同日，陈某某、陈某将某小区307房的两本房屋所有权证原件交给丙方。此后乙方准备好了一次性付清的剩余购房款。2016年5月16日，甲、乙、丙三方共同到长沙市二手房交易中心办理房屋过户手续。其时，乙方提出为了少交一些税，要求在需要另行签订的房产局备案的合同上记载房屋买卖成交金额为40万元。甲方未予同意。又因某小区307房的初始登记是2008年，但后来因房屋所有权证遗失，甲方于2014年12月30日申请补办了两本新证，故而如果甲方不能提供原购房契税票原件、产权证复印件和产权补证的相关证明，那么本次房产交易还需要交纳3万多元的营业税。因当时该3万多元营业税是否能够免除还有待甲方提供相关资料交房管部门审核后才能确定，加之双方就该3万元多元营业税应当由谁负担发生分歧，故双方未能在2016年5月16日这天办妥某小区307房的过户手续，由此乙方也未能于当日将定金之外的剩余购房款付给甲方。此后甲方补齐了免缴营业税的证明材料，但乙方又提出某小区307房的国土证应当先办理到位的问题，由此双方再次发生争议，以致于双方的房产过户和款项交付义务均未履行。再后来，甲乙双方在丙方中介下协商处理合同解除问题，但因双方就导致合同解除的责任描述不能达成一致而未能协商成功，终于形成诉讼。
以上事实，有当事人举证的身份信息资料、《房地产买卖居间合同》、定金收条、房屋产权情况、产权证收条、房屋所有权证、银行流水、短信记录、证人证言、房屋初始登记申请表、房屋所有权补证申请书、微信记录及当事人陈述等经庭审质证的证据证实，足以认定。
本院认为，合同当事人应当诚信履约。本案中高某某与陈某某、陈某及第三人某公司就买卖某小区307房事宜签订的《房地产买卖居间合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，合同当事人均积极履行义务：高某某交纳了2万元定金，备齐了购房款；陈某某、陈某则向中介交付了房屋所有权证原件；并且各方均于2016年5月16日共同到政府房产交易中心办理房屋过户手续。但过户时双方因以下两件事情发生争执，致使当天没有成功办理过户。其一：发生了可能需要负担3万多元营业税的问题。双方就营业税应当由哪一方负担发生争执，根据合同约定，如有营业税则应按政府规定的方式承担，而按政府相关规定本案中的营业税应由出卖方承担，因此陈某某、陈某对该争执的发生存在过错。其二，高某某提出签订房产交易中心备案合同时总价款降为40万元以便减交部分税费，陈某某、陈某认为《房地产买卖居间合同》上的价款是多少，那么备案合同上的价款也应该是多少，因此不同意高某某的要求，双方也就此发生争执。对此争执的发生，高某某存在过错。5月16日之后，陈某某、陈某积极配合中介准备免交营业税的资料以准备履行过户义务，但高某某又提出标的房屋国土证应先行办理好的问题。当时某小区307房所在小区的房屋有的已经办理好国土证，有的则还没有办理到位，某小区307房属于尚未办好之列。此间又恰逢国家调整不动产权证办理政策，要求马上办理好标的房屋的国土证实属苛求，加之陈某某、陈某认为《房地产买卖居间合同》中并没有就国土证问题进行约定，故而不同意高某某的要求，双方为此又发生争执。对此本院认为，虽然高某某作为买房人提出国土证的先行办理问题确实值得理解，但其没有在签订《房地产买卖居间合同》之初先行了解标的房屋的国土证问题，而是在合同签订之后履行中提出，遭到对方的反对也是必然的，故应认定高某某自身对此存在疏忽大意的过失。此后高某某请中介协调解除合同，陈某某、陈某也同意解除合同，但协商中又因解除协议应载明是哪一方违约导致合同解除发生争议，进而导致未能成功协商解除合同，最终形成诉讼。对此本院认为，双方都存在没有换位思考，只想自己不想他人的地方，由此导致未能协商一致解除合同。本案买卖双方就未能协商一致解除合同都存在过错，都应承担相应的民事责任。现高某某起诉要求解除合同，陈某某、陈某则反诉要求解除合同，据此认定本案买卖双方协商一致解除《房地产买卖居间合同》。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，高某某主张双倍返还定金4万元，因本案合同解除并不是陈某某、陈某单方不再同意卖房所致，而是在合同履行中发生了一些新情况协商不成所致，故高某某要求适用定金罚则双倍返还4万元没有事实依据，应不予支持。鉴于买卖双方对本案合同未能全面履行及诉前协商解除均存在一定过错，故对高某某交纳的2万元定金，本院酌情确定陈某某、陈某退还高某某1万元，其余部分则作为补偿不予退还。陈某某、陈某反诉要求给付违约金54500元，因本案中高某某存在积极准备履行合同及配合履行合同的事实，双方只是在履行中发生争议而导致合同没有全面成功履行，因此陈某某、陈某要求高某某承担违约责任并不合理，故对该反诉请求应不予支持。某公司收取的陈某某、陈某的房屋所有权证原件在本案《房地产买卖居间合同》解除后，应当返还给陈某某、陈某。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：
一、确认高某某与陈某某、陈某及长沙某房地产经纪有限公司于2016年4月28日签订的《房地产买卖居间合同》自本判决生效之日起解除；
二、陈某某、陈某在本判决生效后退还高某某人民币1万元；
三、长沙某房地产经纪有限公司在本判决生效后立即将某小区307房的两本房屋所有权证原件退还给向陈某某、陈某；
四、驳回高某某的其他诉讼请求；
五、驳回陈某某、陈某的其他反诉请求。
当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费800元，减半收取400元，由陈某某、陈某负担200元，高某某负担200元；反诉费581元，由陈某某、陈某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 钟建林
二〇一七年七月二十一日
书记员 谷 玲