广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第242号
上诉人（原审原告）:何志群。
被上诉人（原审被告）:董国文。
委托代理人：罗卫权，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：廖莉思，广东盈辉律师事务所律师助理。
上诉人何志群因与被上诉人董国文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院(2013）清连法民一初字第320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。
原审法院审理查明：董国文将其位于连州市番禺路166号的三至五层的房屋出租给何志群，委托何志群管理这些闲置房屋，由何志群对外转租。2007年1月20日，何志群与董国文签订了《租屋协议》，协议约定甲方（董国文）将3楼303房、5楼501、502、503房出租给乙方（何志群），租赁期限为3年，从2008年1月15日起至2011年1月14日止，押金600元，3楼303房租金为100元/月，5楼3间房的租金共250元/月。其后，何志群与董国文又另行签订了《租房合同》，合同约定甲方（董国文）将番禺路166号3—5层共18间房间出租给乙方（何志群），每月每层租金950元，租赁期限从2009年1月至2010年1月1日止。该合同到期后，董国文在2011年1月10日出具一份《委托书》，委托内容为：“现已委托何志群全权负责番禺路166号3—5层房间出租等事项”。继而在2011年1月30日董国文在此委托书上增加“2011年度继续委托何志群全权负责番禺路166号3—5层出租等事项”的内容。何志群与董国文于2012年1月5日签订的《租房合同》约定番禺路166号3—5层共18间房屋的租金为每月每层1100元整，押金5000元，租赁期限从2012年1月1日起至2013年12月31日止，并对水电费及清洁费、管理责任、违约责任等条款进行了约定。董国文在2012年1月至2013年2月间分别出具了6张收款收据，收取了何志群缴交的房屋租金、押金、水电费等共49900元。其中，董国文于2013年2月28日开具《收据》的内容为“今收到房租3—5层1月—2月房租共6600元，电费910元、水费50元，共7560元。减去5000元押金，应收2560元”。之后，何志群退出交由董国文自主管理使用。
原审法院审理认为：何志群、董国文双方在平等自愿的基础上签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方都应自觉遵守履行。关于双方于2012年1月5日签订的《租房合同》是否已终止或解除的问题，在案件审理过程中，何志群事后追认同意与董国文解除租房合同，何志群与董国文将5000元押金抵扣房租的行为视为董国文已将押金无息退还给何志群，符合双方约定及法律规定，故原审法院认为何志群、董国文于2012年1月5日签订的《租房合同》在2013年2月28日经双方协商解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。何志群诉请董国文赔偿何志群租金损失，由于双方已解除合同，结清了双方应收应退款项，权利义务已终止，未来的权利义务由董国文（屋主）享受和承担，且2013年3月—12月的房租收益不确定，何志群此项请求的事实理由和证据不足，原审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第六十六条规定“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”。何志群诉称未能取回其拥有所有权的物品，董国文侵占何志群的合法财产违反法律规定，应当承担折旧损失责任。该案中，何志群主张已购买了部分物品用于出租房屋中，添加的生活用品供租客使用，诉称未能取回，但未能提供双方认可一致的盘点清单，以及给相关部门清点鉴定确定的损失额，单凭何志群陈述，而董国文不予认可，因此，何志群诉请董国文折旧损失赔偿缺乏事实和理由，原审法院亦不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条和第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2013年12月23日作出（2013）清连法民一初字第320号民事判决如下：驳回何志群的诉讼请求。案件受理费670元，由何志群负担。
宣判后，上诉人何志群不服原审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。主要事实和理由是：一、一审法院于2013年6月21日立案受理本案，于2013年8月21日开庭审理，于2014年1月27日将判决书寄给上诉人，上诉人于2014年1月29日才收到一审判决。本案没有出现任何法定中止或延期审理的事由，超过了普通程序6个月内审结的法律规定。二、由于一审诉讼中被上诉人对上诉人请求解除合同没有异议或说被上诉人认为双方已经解除了合同，上诉人请求被上诉人赔偿房租差损失具有法律事实和法律依据。上诉人在一审诉讼中提供的证据足以证明被上诉人存在单方撕毁合同的行为。上诉人与租客签订的《租屋协议》里均明文载明每月租金的具体金额，随着物价的上涨，上诉人的预期租金收入应当比《租屋协议》约定的租金还有增益的空间，由于上诉人应当交纳给被上诉人的房租已经固定具体金额，期间的租金差额就是上诉人房租损失的具体数额，完全具有确定性。二、上诉人请求被上诉人赔偿物品损失是否具有法律事实和法律依据。上诉人在一审诉讼中提供的证据足以证明上诉人客观存在物品损失。由于被上诉人自行更换门锁，导致上诉人无法取出房屋内的家私物品，无法出具盘点清单和请求相关部门鉴定购置的物品价值。三、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十七条是对双方自愿解除合同后出现纠纷时如何处理的规定，本案是被上诉人单方强行终止合同，即被上诉人违法合同约定而产生的纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》中有关违反合同约定造成对方损失如何赔偿的相关规定的法条。综上所述，一审判决由于程序违法、认定的事实不清、适用法律错误，导致作出驳回上诉人的诉讼请求的错误判决，请求二审法院予以改判，支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人董国文答辩称：原审判决认定事实清楚，判决理据确凿充分，适用法律适当，没有违反法定程序，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，上诉人何志群原审中提交出租涉案房屋给租户的租赁合同15份，505号房租金300元，504号房租金270元，404号房租金270元，506号房租金320元，502号房租金330元，402号房租金360元，306号房租金315元，305号房租金320元，405号房租金270元，503号房租金250元，303号房租金330元，302号房租金425元，上述租赁合同共12分，合计月租金合计3760元。另外3份租赁合同为305号房、505号房、302号房，与前述房号存在重复。
又查明，本院于2014年9月4日对上诉人何志群进行询问，何志群表示不愿意拉走涉案出租屋的物品，坚持要求折价赔偿。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，本案二审应围绕上诉人何志群上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人董国文对解除合同是否存在违约；二、如被上诉人董国文构成违约，如何计算上诉人何志群的损失。三、上诉人何志群要求被上诉人董国文折价赔偿屋内物品的主张应否支持。
关于被上诉人董国文对解除合同是否存在违约的问题。上诉人何志群与被上诉人董国文于2012年6月5日签订《租房合同》，约定租期为2012年1月1日起至2013年12月31日止，其后双方于2013年2月28日解除合同。被上诉人主张在收取2013年2月份房租时已扣减了押金，应视为双方协议解除合同。但是，在该次解除合同的过程中，双方没有书面协议或协商解除合同的证据材料，也没有对合同解除后违约责任的承担及财物的处理作出约定，因此，本院对被上诉人认为该次合同为协商解除的主张不予采纳。原审法院根据被上诉人以押金抵扣租金的行为认定双方协议解除合同属认定事实不清，本院予以纠正。被上诉人作为涉案房屋的所有权人，在未能提供证据证明上诉人存在违约行为，且屋内物品未经清点的情况下，可以认定被上诉人董国文单方解除合同，被上诉人董国文应承担违约责任。
关于如何计算上诉人何志群的损失的问题。上诉人何志群与被上诉人董国文签订的《租房合同》并未约定违约责任，故被上诉人董国文应对上诉人何志群因解除合同所造成的损失部分承担赔偿责任。上诉人何志群因被上诉人董国文单方解除合同造成的损失为逾期租金差额损失，据现有证据材料，上诉人何志群每月可收取租户的租金合共3760元，何志群每月应交给被上诉人董国文的租金为3630元，何志群每月可赚取的租金差额为130元。被上诉人董国文单方解除合同时间为2014年2月28日，距双方签订的《租房合同》到期尚有10个月，故上诉人何志群的损失应计算为1300元，被上诉人董国文应对上诉人何志群该部分损失承担赔偿责任。
关于上诉人何志群要求被上诉人董国文折价赔偿屋内物品的主张应否支持的问题。上诉人何志群添置的屋内物品由承租涉案房屋的租户使用的事实，有何志群提供收取物品使用费及押金等证据证实，故何志群认为屋内物品由其购买的主张，本院予以采纳。由于上诉人何志群无证据材料证明被上诉人董国文损毁屋内物品，况且，上诉人何志群已收取租户物品使用费及押金，其退还租户押金应同时要求租户返还屋内物品，并对押金进行相应扣减。另外，何志群二审中表示不愿拉走涉案房屋内的剩余物品的行为，是其对自身权利的处分，因此，本院对上诉人何志群要求被上诉人董国文折价赔偿屋内物品的主张不予支持。
综上所述，上诉人何志群部分上诉理由充分，本院予以支持。原审判决部分认定事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省连州市人民法院（2013）清连法民一初字第320号民事判决。
二、被上诉人董国文在本判决生效十日内赔偿上诉人何志群租金损失1300元。
三、驳回上诉人何志群其他诉讼请求。
一审受理费670元，由何志群负担500元，董国文负担170元。二审受理费670元，由上诉人何志群负担500元，被上诉人董国文负担170元。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 禹 莉
代理审判员 郑家驹
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》
第三十五条第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。