济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初4691号
原告：郜业冉，男，1985年5月7日出生，汉族，户籍所在地山东省平阴县，现住济南市。
委托诉讼代理人：吴坫臣，山东乐和律师事务所律师。
被告：秦瑞申，男，1986年9月9日出生，汉族，户籍所在地山东省梁山县，现住济宁市。
委托诉讼代理人：李洋，山东佑启律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ程，山东佑启律师事务所实习律师。
第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：金田，董事长。
委托诉讼代理人：谢小翠，女，1980年7月24日出生，汉族，该公司员工，户籍所在地山东省广饶县，现住济南市。
委托诉讼代理人：董庆武，男，1989年5月10日出生，汉族，该公司员工，户籍所在地山东省阳谷县，现住济宁市。
原告郜业冉与被告秦瑞申、第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告郜业冉提出财产保全申请，本院于2017年10月17日作出（2017）鲁0104民初4691号民事裁定书，裁定：查封秦瑞申名下位于济南市8号住宅楼2-903房产一套。本院公开开庭进行了审理，原告郜业冉及委托诉讼代理人吴坫臣，被告秦瑞申及委托诉讼代理人李洋、ＸＸ程，第三人中住公司委托诉讼代理人谢小翠、董庆武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郜业冉向本院提出诉讼请求：1.依法确认秦瑞申、中住公司与郜业冉于2016年7月14日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令秦瑞申、中住公司继续履行《房屋买卖合同》，协助郜业冉办理位于济南市8号楼2单元903号房屋过户事宜；3.秦瑞申支付律师费1.5万元；4.诉讼费、保全费由秦瑞申承担。事实与理由：郜业冉、秦瑞申经中住公司居间于2016年7月14日签订《房屋买卖合同》，约定：秦瑞申将济南市8号楼2单元903号房屋出售给郜业冉，合同总价款62万元，同时明确了付款方式、税费承担、违约责任等。合同签订后，郜业冉依约将定金1万元交付秦瑞申，并支付中住公司佣金1.77万元。2016年7月25日，秦瑞申将涉案房屋交付给郜业冉，双方签订了物业交割单。2016年7月26日，郜业冉将首付款39万元交付秦瑞申。房屋交付后，郜业冉对房屋进行了装修，并居住使用至今。现秦瑞申以房价上涨为由要求郜业冉再增加购房款，否则解除合同。郜业冉要求继续履行合同，秦瑞申予以拒绝。
秦瑞申辩称，一、房屋买卖合同无效，秦瑞申对2016年7月14日签订的房屋买卖合同并不知情，且从没有委托过黄某代为出售8号楼2单元903号房屋。黄某在未取得秦瑞申授权委托的情况下与郜业冉签订的房屋买卖合同，事后该行为也没有得到秦瑞申的追认，黄某以秦瑞申的名义签订的房屋买卖合同应为无效合同，黄某的行为应属于无权代理。根据房地产管理法的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产证实拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分，秦瑞申至今没有取得房产证，对该房屋无权处分。第三人作为专业的房产中介公司，未对该房屋是否取得房产证及买卖的授权情况进行审查，第三人在没有房主明确授权的情况下，仍然积极促成签订房屋买卖合同，是对秦瑞申和郜业冉权利的极大侵害。二、郜业冉诉请秦瑞申继续履行合同，协助办理过户事宜没有法律和事实依据。黄某未经秦瑞申授权，与郜业冉签订房屋买卖合同的行为属于无权代理，该合同为无效合同。既然合同无效，秦瑞申没有义务履行并协助办理过户事宜。三、郜业冉诉请支付律师费，并承担诉讼费和保全费没有法律和事实依据。此次纠纷是因为黄某和郜业冉在秦瑞申不知情的情况下签订房屋买卖合同引起，秦瑞申在此次事件中也是受损害方，不应向郜业冉支付律师费及诉讼费和保全费。
中住公司述称，中住公司作为居间方仅在买卖双方均配合的情况下才能协助双方办理房产证，任何一方拒绝配合，居间方便无法配合。本案中是秦瑞申拒绝配合履行合同相关义务，中住公司无权强制其办理房产证。如秦瑞申同意配合，则中住公司可协助双方办理房屋买卖合同约定的过户义务。
本院经审理认定事实如下：秦瑞申购买济南市8号住宅楼2-903号房屋一处，并于2013年8月6日办理商品房备案登记。《房屋权属状况信息》载明：所有权人秦瑞申，共有情况无，权属取得方式商品房备案。
2016年7月14日，黄某（秦瑞申姑表弟）以秦瑞申名义与郜业冉、中住公司签订《房屋买卖合同》，出卖人（甲方）秦瑞申，买受人（乙方）郜业冉，居间人（丙方）中住公司。合同约定：一、房产状况：甲方自愿出售坐落于8-2-903的房产给乙方。二、成交价格：双方同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为62万元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元。三、付款方式：乙方于甲方银行通知还贷款当日将首付款39万元存入甲方指定账户；剩余房款22万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。……十二、违约责任。……2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房价3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。补充协议约定：若因乙方个人资料原因导致不能贷款买此房，则乙方一次性补足剩余的房款22万元支付于甲方。合同还约定了税费负担、房屋交付时间等事项。黄某在合同尾部“甲方（签字）”处签署“秦瑞申.黄某代”，在“委托代理人”处签署“黄某”，郜业冉在“乙方（签字）”处签署姓名，中住公司在“丙方（盖章）”处加盖印章。
同日，郜业冉支付定金1万元。黄某在《房房定金收条》中“收款人”处签署“秦瑞申.黄某代”。该收条载明：今收到郜业冉交来购买济南市8-2-903房屋定金1万元。
2016年7月25日，秦瑞申与郜业冉签订《物业交割单》，秦瑞申将8-2-903房屋交付给郜业冉。
2016年7月26日，郜业冉以陶某账户向秦瑞申账户汇款39万元。秦瑞申出具《房款收条》一份，载明：今收到郜业冉支付购房款39万元。
涉案房屋尚未取得权属证书。
2017年9月12日，郜业冉向山东乐和律师事务所支付律师费15000元。9月13日，郜业冉与山东乐和律师事务所签订委托代理合同，约定：山东乐和律师事务所接受郜业冉委托，指派律师代理郜业冉与秦瑞申房屋买卖合同纠纷案件。
在审理过程中，郜业冉提供佣金确认单一份，载明中介+金融服务费共计17700元。秦瑞申欲以此证实其已经支付中介服务费，用以证明其损失情况。中住公司予以认可，秦瑞申认为该确认单系郜业冉与中住公司所签订，与其无关。
在审理过程中，郜业冉提交录音资料一份，内容显示：通话人中一方因房屋价格上涨不同意出售房屋，要么毁约，要么加钱。郜业冉诉称该录音资料系其与秦瑞申的谈话录音，欲以此证实秦瑞申违约。中住公司对该录音资料的真实性无异议，对部分内容不予认可，认为其公司在整个交易过程中无隐瞒真实房价的情况，也无欺骗双方的行为，从录音资料内容可以看出秦瑞申违约的主要原因是郜业冉不同意增加购房款。秦瑞申表示不能确定是其的声音，经本院询问，秦瑞申表示记不起来了，也不能确定是其的声音。郜业冉申请对电话录音资料是否是其与秦瑞申的通话进行司法鉴定。
本院认为，坐落本市8号住宅楼2-903室房屋虽商品房备案登记下秦瑞申名下，但尚不能确认该房产的所有人为秦瑞申。黄某以秦瑞申名义与郜业冉签订《房屋买卖合同》并收取定金，虽然各方当事人均未提供证据证实黄某签订合同是取得了秦瑞申的授权委托，但根据秦瑞申于2016年7月25日与郜业冉签订物业交割单，并交付涉案房屋、于2016年7月26日收取郜业冉购房款39万元并出具收条，足以证实黄某以秦瑞申的名义出售涉案房屋系秦瑞申的真实意思表示，故2016年7月14日所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，虽然秦瑞申尚未取得涉案房屋的所有权，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的额，人民法院应予以支持，故黄某以秦瑞申名义与郜业冉、中住公司所签订的《房屋买卖合同》系有效合同，双方均应按照约定履行义务，故郜业冉要求确认2016年7月14日签订的《房屋买卖合同》有效合法有据，予以支持，其要求秦瑞申、中住公司继续履行合同合法有据，予以支持。秦瑞申辩称《房屋买卖合同》系无效合同于法无据，不予支持。
郜业冉要求秦瑞申、中住公司协助办理房屋过户事宜，由于秦瑞申尚未取得涉案房屋的所有权，故其要求协助办理房屋的过户事宜依据不足，不能支持。
郜业冉要求秦瑞申支付律师费1.5万元，秦瑞申提出异议，认为房屋买卖合同系无效合同。经审查，黄某以秦瑞申名义与郜业冉签订房屋买卖合同后，郜业冉按照合同约定履行了付款义务，秦瑞申履行了房屋交付义务，根据庭审情况，秦瑞申辩称房屋买卖合同为无效合同，没有履行义务的意见，可以看出秦瑞申已无履行合同的意思表示，构成违约，根据合同中“甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房价3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）”的约定，郜业冉要求秦瑞申支付律师费合法有据，予以支持。
郜业冉对于录音资料是否是其与秦瑞申的通话录音申请司法鉴定。经审查，黄某以秦瑞申名义与郜业冉、中住公司所签订的房屋买卖合同系有效合同，且双方已经部分履行了合同约定的义务，故该司法鉴定申请的鉴定结论不能改变对该事实的认定，为减轻诉累，该鉴定申请不予准许。
依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、郜业冉与黄某以秦瑞申名义、山东中住地产经纪有限公司于2016年7月14日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、秦瑞申、山东中住地产经纪有限公司继续履行于2016年7月14日签订的《房屋买卖合同》；
三、秦瑞申于本判决生效之日起十日内给付郜业冉律师费1.5万元。
四、驳回郜业冉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10000元，减半收取5000元，诉讼保全费3620元，由秦瑞申负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李子萍
二〇一八年三月一日
书记员 查传芳