吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第376号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郝宝荣，女，1949年4月1日生，汉族，住桦甸市。
委托代理人：宋金龙（系上诉人之子），男，1975年6月28日生，汉族，住桦甸市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：付宝龙，男，1979年6月29日生，汉族，个体，住桦甸市。
委托代理人：郭凤艳，桦甸市司法局经济技术开发区法律服务所法律工作者。
上诉人郝宝荣因租赁合同纠纷一案，不服桦甸市人民法院（2013）桦民一初字第934号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郝宝荣的委托代理人宋金龙，被上诉人付宝龙的委托代理人郭凤艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郝宝荣在原审时诉称：原告在2012年11月18日与被告签订了房屋租赁合同，约定房屋租赁期为2012年12月1日上午8时起至2013年11月30日下午4时止，共计12个月。2013年11月30日下午4时至2013年12月1日下午4时被告占用该房屋，按照合同约定，被告应该按每天租金2000元的标准向甲方支付该房屋占用期间的使用费，经原告多次催要，被告拒绝给付。被告严重违反合同约定，损害了原告的切身利益，致使原告遭受了巨大的经济损失，根据法律规定，被告的行为已属严重违约，其违约的事实证据充分，依据租赁合同第15条第四款的约定，起诉要求被告给付2013年11月30日下午4时至2013年12月1日下午4时占用房屋期间的房屋租金2000元；截至原告起诉之前，被告也没有返还房屋，故要求被告返还租赁的房屋。
原审反诉原告付宝龙在原审时答辩并反诉称：我于2011年11月30日开始租用原告房屋经营眼镜生意，2012年续租时原告租金上涨了6000元，我被迫继续租用。在第二年房屋租期临近届满时，我多次电话联系原告协商下一租期的有关事宜，原告以各种理由推诿，迟迟不与我见面，而且多次在电话里表示下一年的租金要在现在基础上再涨7000元，我当即表示不再继续租用。但原告又说租金可以商量，所以原告肆意涨价是造成我退租的主要原因，以上事实有电话记录为证。原告起诉我支付2000元的租金，因我在租用房屋时已经向原告交了2000元的房屋保证金，原告不能在收取保证金后再向我主张违约金，出租期满时原告并没找我收回房屋的使用权，我只能边经营边看管房屋。综上，原告租金涨价是造成我退租的主要原因，原告诉我占用其房屋的时间是我们双方洽谈租金期间，不是我恶意占用，我已经于2013年12月5日搬走了，但打电话原告不接电话。后来通过其他途径将钥匙给原告代理人了。原告请求的事实和理由不存在，依法应驳回原告的诉讼请求。提出反诉，要求原告返还房屋保证金2000元，返还2014年取暖费2432元（庭审中减少为2028.50元）。
原审反诉被告郝宝荣在原审时辩称：反诉原告要求返还房屋保证金2000元没有法律依据。房屋租赁合同第八条第二款规定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约责任外，剩余部分应如数返还乙方。由于反诉原告还在使用租赁房屋，双方没有解除合同，所以不涉及返还保证金。反诉原告要求返还2014年的取暖费没有事实和法律依据，2014年的取暖期还没到，涉及不到2014年的取暖费，反诉原告是否交了取暖费不清楚。
原审判决认定：2011年11月30日开始，被告付宝龙租赁原告郝宝荣位于桦甸市明华街的私有房屋销售眼镜，并于2012年11月18日续签租赁合同。合同约定：房屋租赁期限从2012年12月1日上午8时至2013年11月30日下午4时，共计12个月。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前90日向甲方提出书面续租要求，征得甲方书面同意后，双方重新签订租赁合同；如果乙方没有书面形式申请，甲方视为其放弃下一年的租赁，如双方均同意续租，乙方应在签订下一年度租赁合同的同时，交纳全年租金。每天的租金为151元，12个月的租金总计55000元，该租金租赁期内不变，双方可在约定的时间内，协商对租金进行调整。租金支付时间为2012年11月18日。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋保证金2000元，甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。乙方承担电费、供暖费、自来水费、物业管理费、房屋租赁税、国有土地年租金等费用。甲方于2012年12月1日上午8时将房屋按约定条件交付乙方，交付房屋及附属设施设备清单经双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及附属设施，双方验收认可后在交付房屋及附属设施设备清单上签字后视为乙方返还完成，同时乙方返还房门钥匙给甲方。双方应结清各自应当承担的费用。乙方未按约定时间返还房屋，每逾期一日，乙方应按每天租金2000元的标准向甲方支付该房屋占用期间的使用费。此房屋租赁合同由付宝龙在乙方处签字，原告郝宝荣之子宋金龙在甲方处签字确认，之后双方实际履行了该租赁合同。双方在履行2011年合同时，由被告付宝龙交纳的房屋保证金2000元继续作为续租合同的保证金，付宝龙没有另行交纳。2013年12月3日，在租赁房屋，出租方的代理人宋金龙与被告付宝龙关于房屋续租的问题没有协商一致，宋金龙告知被告付宝龙在下午4时30分之前返还房屋，否则按照每天2000元的违约计算。后双方因租赁房屋发生纠纷，直至2013年12月11日，付宝龙的爱人崔莹昕与本案证人付怀亮到宋金龙的工作单位，双方关于房屋保证金等租赁的相关事实再次协商，后协商未果并发生争吵，付怀亮等人将租赁房屋的钥匙放到宋金龙的桌子上之后离开。另查明，被告付宝龙于2013年10月10日，通过中国建设银行的银行卡，向吉林成大弘晟能源有限公司交纳了租赁房屋2013-2014年度的供热费2，434.20元。诉讼过程中，被告认为原告按照延期返还房屋每天2，000.00元的标准主张占用期间的房屋租金数额过高，如果法院认定房屋承租方构成违约，则要求调低违约金的数额。关于采暖期的起止时间，双方同意本案供热期计算按照桦甸市人民政府的有关规定，从2013年10月25日至2014年4月15日。庭审后，反诉原告付宝龙向本院提出书面意见，将其在庭审中提出的要求返还2013年12月5日以后供热费的主张变更为要求反诉被告返还2013年12月11日之后的供热费。
原判决认为：一、关于原告请求的2013年12月1日的房屋占有使用费及违约责任的承担问题。原告郝宝荣委托其子宋金龙与付宝龙签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律规定，合同自双方签订之日起生效。2013年11月30日，合同约定的租赁期间已经届满，被告付宝龙在此之前并未就续租问题与原告达成一致意见，被告付宝龙理应按合同约定在2013年12月1日上午8时前将房屋返还原告，其未按照双方约定的日期返还房屋构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告付宝龙延期交房造成了原告的租金损失，除了参照双方约定的租金标准给付其实际占用房屋期间的使用费以外，还应承担相应的违约责任。双方对延期返还房屋的违约责任约定的标准每日2000元，而双方约定租赁房屋的日租金为151元，故双方约定的违约金过高，被告付宝龙要求调低违约金的抗辩主张符合法律规定，本院予以支持，其延期交房违约金的数额本院调整为每日45.30元，原告多请求的违约金本院不予支持。由于双方关于逾期返还房屋每天2000元是在合同违约责任中约定的条款，应属违约金性质，原告主张此款属于占有使用费不能成立。二、关于原告在本案中请求的返还房屋问题。本院调取的光碟等证据能够证明被告付宝龙已经向原告代理人宋金龙交付了租赁房屋的钥匙，宋金龙虽称不知道钥匙在哪，但对此并无其他合理解释，故被告主张已经交付房屋钥匙的主张本院予以采纳。因双方后期发生纠纷，客观上已经难以按照约定履行在交付房屋及附属设施设备清单上签字的交付内容，故被告付宝龙腾出租赁房屋并向宋金龙交钥匙的行为应当视为有效的交付行为，原告在本案中请求被告交付房屋没有事实依据，本院不予支持。三、关于反诉原告请求的返还租赁房屋保证金问题。双方约定的租赁期间届满，双方未就继续履行租赁合同协商一致，反诉原告已将房屋钥匙给付宋金龙，应视为租赁合同已经解除，反诉被告郝宝荣应当将房屋保证金2000元返还给反诉原告付宝龙，反诉原告的该反诉请求本院予以支持。反诉被告关于付宝龙还在使用租赁房屋、双方没有解除合同、不涉及返还保证金等主张没有事实依据，本院不予支持。四、关于反诉原告主张返还的供热费问题。双方认可的租赁期间为2013年10月25日至2014年4月15日，共计为172天，按照全年度供热费2，434.20元的标准，折合每天的供热费为14.15元。反诉原告付宝龙同意承担租赁房屋在2013年10月25日至2013年12月11日期间的供热费是665.05元（47天×14.15元），其要求反诉被告返还其余供热费符合本案的实际情况，本院予以支持，反诉被告应当返还的数额为1，769.15元（2，434.20元－665.05元），反诉原告多请求的部分本院不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，作出判决。
原判决主文：一、被告付宝龙于判决生效后5日内给付原告郝宝荣2013年12月1日的房屋占有使用费151元，违约金45.30元，合计196.30元；二、反诉被告郝宝荣于判决生效后5日内返还反诉原告付宝龙房屋保证金2000元；三、反诉被告郝宝荣于判决生效后5日内给付反诉原告付宝龙已经交纳的2013至2014年度供热费1769.15元；四、驳回双方的其他诉讼请求。
原审判决后，上诉人郝宝荣不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1.原判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人。双方合同约定房屋占有使用费每天2000元，而原审法院强行认定是违约金，无法律依据。原审法院认定双方发生纠纷难以按照约定履行交付房屋没有依据。2.原判决违反法定程序，超审限。
被上诉人付宝龙答辩认为：原判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人于2013年12月5日将诉争房屋腾出，11日交还钥匙，有公安卷宗及影像资料为证。双方交付完钥匙后，不应再有任何纠纷。
经过二审庭审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：一、关于双方当事人在合同中约定的房屋占有使用费2000元应属违约责任的约定。根据双方合同约定2013年11月30日租赁期间已经届满，付宝龙理应按合同约定在2013年12月1日上午8时前将房屋返还郝宝荣，其未按照双方约定的日期返还房屋构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定的房屋占有使用费2000元属违约金，而双方约定租赁房屋的日租金为151元，故双方约定的违约金过高，付宝龙在原审时要求调低违约金的主张符合法律规定，本院应予支持，上诉人主张房屋的占有使用费应为每天2000元无事实及法律依据，本院不予支持。二、双方交付租赁房屋的时间为2013年12月11日。被上诉人提交了相应的证据证明诉争房屋的交付时间，上诉人提出不是该日交付但无相反证据予以反驳，故本院不予支持。上诉人主张被上诉人未按合同约定的方式交付，因双方发生纠纷后交钥匙的行为应当视为有效的交付行为，并且上诉人并未提出诉争房屋有其他损失。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郝宝荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
审 判 员 刘 然
代理审判员 陈 卓
二〇一四年五月二十七日
代理书记员 赵春燕