北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终7881号
上诉人（原审第三人）：江河创建集团股份有限公司，住所地北京市顺义区牛汇北五街5号。
法定代表人:刘载望，董事长。
委托诉讼代理人：樊青，男，1991年8月8日出生。
被上诉人（原审原告）：王秀文，女，1969年10月31日出生。
被上诉人（原审原告）：张辉，男，1969年9月2日出生。
上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：郭军，北京市金台律师事务所律师。
上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张广才，北京市金台律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京润博房地产开发有限公司，住所地北京市西城区红居东街2号北五楼。
法定代表人：陈俊南，总经理。
委托诉讼代理人：吴立军，男，1971年11月6日出生。
委托诉讼代理人：杨洪浦，男，1985年9月26日出生。
上诉人江河创建集团股份有限公司（以下简称江河创建公司）因与被上诉人王秀文、被上诉人张辉、被上诉人北京润博房地产开发有限公司（以下简称润博公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初2324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
江河创建公司上诉请求：撤销原判，改判我公司无需承担北京市西城区广安门外大街168号1幢×层×号房屋（以下简称涉案房屋）损坏玻璃的更换安装义务。事实和理由：一审判决混淆了不同性质的法律关系，将我公司列为第三人存在错误；认定我公司与润博公司共同承担玻璃更换义务属于适用法律错误。
润博公司辩称：同意原判，不同意江河创建公司的上诉请求。江河创建公司对涉案的玻璃幕墙负有十年质保义务，应对涉案房屋的破损玻璃承担维修责任。
王秀文、张辉辩称：同意原判，不同意江河创建公司的上诉请求。同意润博公司的答辩意见。
王秀文、张辉向一审法院起诉请求：判令润博公司和江河创建公司共同更换涉案房屋破损的玻璃一块。
一审法院认定事实：2009年11月10日，王秀文、张辉与润博公司签署了《北京市商品房现房买卖合同》，约定王秀文、张辉购买涉案房屋，该商品房用途为办公用房，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。后，王秀文、张辉取得了涉案房屋的所有权证，房屋性质为商品房，规划用途为办公用房。
2013年11月11日，江河创建公司向润博公司发送了《外部工作联系单》，同时抄送给涉案大厦的物业管理公司即北京平安恒润物业管理有限公司，载有如下内容：“首先，衷心感谢贵司对我司的大力支持与信任。由我司承建的朗琴园四期玻璃幕墙工程，已于2008年5月竣工，并进入维保期。在过去5年维保期内，我司积极配合贵司及相关物业单位对大厦玻璃幕墙出现的问题进行维修处理，保证了大厦的正常使用。现大厦主要存在玻璃自爆现象。我司对该问题进行现场考察和论证，最终确定该大厦玻璃自爆属于正常自爆，自爆率在国家标准范围内，并不存在贵司所称的产品质量问题和安全问题。根据合同条款第26.8条规定，工程保修期满2年后，支付本工程结算价的3%。我司曾多次发函给贵司，希望贵司按合同有关条款履行付款，但贵司一直以各种理由不予付款。自2010年起，我司一直为该工程垫资采购维修材料。针对已自爆的玻璃，我司也多次订货并已经更换部分玻璃。对截止到2013年9月自爆的玻璃，我司也早已开展了玻璃的采购工作，由于贵司一直未按合同履行付款，导致我司资金紧张，我司现已无力垫付采购费用，玻璃供货商迟迟不予生产，经我司多次与玻璃厂家协商，厂商已同意生产，但要求必须先支付玻璃款后才生产发货，望贵司尽快支付我司3%工程款，以保证大厦尽快更换自爆玻璃。同时我司也在争取让玻璃厂商尽快加工生产。玻璃到货后，我司将立即组织人员进行更换，也希望贵司在后期维修中给予大力支持，双方共同履行合同条款，以保证大厦正常运营。江河创建集团股份有限公司2013-11-11。”
另查一：2007年2月12日，润博公司（发包人）与江河创建公司（承包人）签署《朗琴园四期幕墙工程承包合同》，约定：江河创建公司按照润博公司提供的招标文件、图纸、有关资料及说明，承包朗琴园四期幕墙工程第一、二、三、四标段的幕墙装饰工程的设计、材料、加工组装、包装、运输机安装，成品保护等，包括但不限于如下内容：（1）外立面玻璃幕墙（含设置其中的门、门斗、窗、检修口等）；（2）石材幕墙（含外立面所有石材饰面、柱面、女儿墙平面、所有收口等）；（3）铝板幕墙及其收口；（4）金属百叶；（5）室外铝板吊顶……开工日期：2007年2月12日，竣工日期：2007年6月30日。第三部分专用条款补充条款47.9“承包人售后服务承诺”载明：石材幕墙质保期为二年（自整体工程竣工验收之日起），在质保期内，正常使用条件下，石材出现裂缝、松动、变形、变色、脱落等质量问题，承包人免费更换或修复，对于玻璃幕墙项目质保期为十年（自整体工程竣工验收之日起），在质保期内，正常使用条件下，凡出现制造缺陷、边缘损坏、爆裂、脱落、涂层……
另查二：根据《朗琴国际使用说明书、质量保证书》的“使用说明书”部分记载：“一、房屋建设单位……二、房屋结构类型：1、现浇框架混凝土；2、玻璃幕墙。三、装饰、装修、改造注意事项：1、已装修部位及说明……外窗：中空玻璃窗……外墙玻璃为配套公用设施……”。“质量保证书”部分记载：“三、保修范围和期限：……2、外墙面、公共卫生间防水保修期限3年……11、国家另有规定的，按国家规定……五、保修期起始日期：自北京润博房地产开发有限公司签发的《入住通知书》中的收楼截止日期之日起，开始计算”。
另查三：江河创建公司设计的玻璃幕墙为中空玻璃墙，结构为内外双层玻璃，加以铝合金扣盖、中空玻璃附框。内层和外层玻璃为一个整体结构，无法拆分。一审庭审中，王秀文、张辉、润博公司及江河创建公司均认可玻璃幕墙为建筑外立面。
另查四：一审审理中，原审法院到现场进行勘验，并与涉案大厦的物业管理公司即北京平安恒润物业管理有限公司取得了联系，了解到如下情况：1、涉案大厦自物业管理公司2006年进驻时就有玻璃自爆现象，多为内层玻璃；2、由于接到多起业主报修，物业管理公司曾向住建委申请公共维修基金，但未获批准，理由是玻璃幕墙不属建筑外立面，且从没有过因玻璃自爆而动用维修基金的先例；3、玻璃幕墙是建筑外立面，2013年9月之前，润博公司和江河创建公司一直免费更换玻璃，后来双方之间因工程款支付问题发生纠纷，未再负责更换。
上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、房屋所有权证、《朗琴国际使用说明书》、《质量保证书》、《朗琴园四期工程承包合同》、现场照片、玻璃幕墙结构设计图纸、原审法院联系笔录及各方当事人陈述等在案佐证。
一审法院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。根据王秀文、张辉、润博公司及江河创建公司陈述以及本案现有证据可以确认如下事实：一、涉案楼栋的房屋结构为现浇框架混凝土和玻璃幕墙结构，中空玻璃窗即玻璃幕墙为建筑外立面。既有装饰作用，又兼有隔温和保温作用。二、本案自爆的中空玻璃虽为内层，由于江河创建公司设计的中空玻璃墙内外层玻璃为一个整体，而外墙玻璃为配套公用设施，系建筑外立面。为此，涉案小区物业公司北京平安恒润物业管理有限公司曾向相关部门申请公共维修基金，但未获批准。三、王秀文、张辉与润博公司约定外墙面、公共卫生间防水保修期限为3年，国家另有规定的，按国家规定。四、润博公司（发包人）与作为承包人的江河创建公司签署的《朗琴园四期幕墙工程承包合同》，约定开工时间：2007年2月12日，竣工日期：2007年6月30日。（见第三部分专用条款补充条款47.9）承包人售后服务承诺石材幕墙质保期为二年……对于玻璃幕墙项目质保期为十年（自整体工程竣工验收之日起）……玻璃幕墙的质保期为2007年6月30日至2017年6月29日。依照《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。”因此，房地产商对购房人负有保修责任。但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位。保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的保修期为基准。由于王秀文、张辉与润博公司约定保修期限明显低于润博公司与江河创建公司约定的十年质保期，故本案玻璃幕墙的保修期应以江河创建公司对润博公司售后承诺的保修期为基准，即涉案大厦玻璃幕墙的质保期为2007年6月30日至2017年6月29日。综上，江河创建公司虽然并非涉案合同的相对方，但鉴于江河创建公司是涉案大厦中空玻璃窗的设计、供应、安装商，全面了解涉案大厦中空玻璃的型号、规格，熟悉安装方法和流程，且截至目前止，该楼栋已有包括王秀文、张辉居室在内的数十户业主因玻璃自爆问题而引发诉讼，润博公司作为开发商无法独自承担更换中空玻璃的合同义务，实际真正承担保修工作的是作为建设工程承包单位的江河创建公司。为切实保证购房者合法权益，保证广大业主的正常生活和居住安全，减少当事人诉累，直接判令润博公司与江河创建公司共同承担玻璃更换义务为宜。至于润博公司与江河创建公司之间的经济纠纷，双方可另行解决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2016年2月判决：自判决生效后三十日内，北京润博房地产开发有限公司和江河创建集团股份有限公司共同为王秀文、张辉名下的北京市西城区广安门外大街168号1幢×层×号损坏的玻璃进行更换安装。
二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，润博公司将房屋出售给王秀文、张辉后，在规定的期限内承担保修责任。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。”因此，原审法院判令润博公司对王秀文、张辉负有保修责任，依据充分；且润博公司认可原审判决，未提出上诉，本院不持异议。
江河创建公司提出上诉，认为原审法院判令江河创建公司与润博公司共同为王秀文、张辉更换损坏的玻璃，违反了合同相对性原则。本案涉及了两个相互关联的合同关系，一是王秀文、张辉与润博公司之间的商品房买卖合同关系，二是润博公司与江河创建公司之间的幕墙工程承包合同关系。虽然两个合同关系中均涉及到玻璃保修事宜，但王秀文、张辉与江河创建公司之间并未形成直接的法律关系，故江河创建公司不存在向王秀文、张辉直接履行的合同义务。因此，原审法院判令江河创建公司直接向王秀文、张辉承担保修责任，于法无据，本院予以更正。原审法院的裁判结果旨在实现切实保证购房者合法权益、保证广大业主的正常生活和居住安全、减少当事人诉累等社会效果，但社会效果必须以法律效果为基础。根据合同相对性原则，王秀文、张辉只能要求润博公司承担保修责任。江河创建公司的上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初2324号民事判决；
二、自本判决生效后三十日内，北京润博房地产开发有限公司为王秀文、张辉名下的北京市西城区广安门外大街168号1幢×层×号损坏的玻璃一块进行更换安装；
三、驳回王秀文、张辉的其他诉讼请求。
二审案件受理费50元，由北京润博房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 珊
审判员 姚 颖
审判员 陈雨菡
二〇一六年九月十九日
书记员 刘 佳