湖南省醴陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）醴法民一初字第377号
原告湖南嘉茂房地产开发有限公司，住所地醴陵市文化北路（都汇城D1区3A楼）。
法定代表人ＸＸ川，系公司董事长。
委托代理人许广，男，1978年7月9日生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区广技路33号附2号，系原告湖南嘉茂房地产开发有限公司员工，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，代收法律文书等。
委托代理人钟紫芳，湖南弘扬律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告李伟，男，1984年7月15日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市白兔潭镇山水村周家湾组***号，身份证号码：4302811984********。
原告湖南嘉茂房地产开发有限公司与被告李伟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月31日进行了第一次公开开庭审理。因案情复杂，本院于2014年5月20日裁定将本案转为普通程序审理。2014年6月11日，本院依法组成合议庭，对本案进行了第二次公开开庭审理。原告委托代理人许广、钟紫芳，被告李伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月23日，原告与被告签订了一份百货合同，就被告租赁原告的商场专柜进行经营的事宜进行了约定。合同约定原告将位于醴陵市嘉茂银座百货二楼饰品区13A号（专柜号2F013A）面积为49平方米的场地租赁给被告进行婚纱摄影经营，每月租金为3870元，被告另还需按月支付空调、保洁、保安等物业管理费3380元，在每月的第一个工作日交清，否则按每天1%计算违约金，合同期限从2012年12月22日起至2014年12月21日止。被告入场开业经营后，一直拖欠应向原告缴纳的租金和物业管理费。此后，原告委托律师向被告发函终止了合同并向被告下达了结清欠费和办理撤场手续的书面通知，但被告仍然不予理睬。原告只得将被告专柜的物品清理存放在原告仓库，被告后来陆续取走了部分物品。被告严重的违约行为给原告的经营造成了重大的经济损失，为维护自身合法权益，原告故向法院提起诉讼，请求判令被告向原告支付所拖欠的从2013年1月25日起至2013年11月30日止的租金和物业管理费合计74137.08元，并承担相应的违约金和仓储保管费。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、原、被告双方签订的《百货合同》一份，拟证明原、被告之间就被告租赁经营原告的商场专柜签订了合同，双方并对经营场所、租金和物业管理费用、合同期限、违约责任等进行了约定的事实；
2、商场租户催缴单，拟证明被告拖欠原告租金和物业管理费74137.1元的事实；
3、催款通知，拟证明原告向被告催缴过其拖欠的费用并向其告知了逾期不交清的法律后果的事实；
4、律师函及申通速递服务有限公司醴陵分公司出具的快递单和证明，拟证明原告书面通知被告解除合同的事实；
5、原告向被告出具的通知及撤场通知书，拟证明原告要求被告结清费用，办理撤场手续的事实。
被告辩称，拖欠了原告租金等费用属实，但原告起诉要求的金额与实际不符，只能按照原告向被告出具的催缴单上载明的金额确定；2013年10月，原告在未经被告许可的情况下强行拆除了被告经营场所的玻璃，导致被告无法正常营业，给被告造成了经济损失。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交了商场租户催缴单四份，拟证明按照原告向被告出具的催缴单，原告实际每月只需向被告缴纳租金和物业管理费合计2537.5元的事实。
经庭审举证、质证，被告对原告提交的证据1、4、5无异议；对证据2的真实性、合法性有异议，对证据3的真实性无异议，但对关联性有异议，主张只能按照原告向其出具的催缴单载明的数额确定欠费金额。
原告对被告提交的证据的真实性无异议，但以被告提交的单据不齐以及双方系口头约定被告只有在按时交清了租金等费用的情况下才享受价格优惠，否则按照合同约定执行为由对该证据的关联性有异议，并主张该催缴单不能作为双方结算的依据。
根据原、被告的质证意见，本院对原、被告提交的证据审核认证如下：
被告对原告提交的证据1、4、5无异议，本院予以采信。原告提交的证据2由原告单方制作且未经被告认可，不具有客观性，不能作为双方结算的依据，本院不予采信。被告对原告提交的证据3的真实性无异议，本院予以确认，对双方争议的关联性问题，由于涉及到本案的实体处理，本院将结合其他证据和案件事实再予确认。
原告对被告提交的证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；对该证据的关联性问题，由于原告向被告出具的催缴单并未载明被告只有在按时交清租金及物业管理费的情况下才享受价格优惠，其对该证据的异议主张缺乏证据证实，不能成立，故本院对被告提交的该证据的关联性、合法性亦予以确认。
根据本院认定的证据，结合原、被告双方的诉、辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：
2012年11月23日，原告下属的银座百货商业管理分公司作为甲方，被告作为乙方签订了百货合同一份，合同约定甲方将位于醴陵市嘉茂银座百货二楼饰品区13A号（专柜号：2F013A），经营面积49平方米的场地供乙方经营婚纱摄影；乙方每月向甲方缴纳租金3870元，应在每个月的第1个工作日交清该月场地使用费，否则每天按应缴金额1%计算违约金，逾期7天甲方有权解除本合同；甲方对于经营场所提供空调、保洁、保安等相关物业服务，乙方支付每月每平方米69元的物业管理费，合计3380元／月；合同期限自2012年12月22日起至2014年12月21日止；合同经双方法定代表人或授权人签字并加盖公章后生效。合同签订后，原告将嘉茂银座百货二楼饰品区13A号场地交给被告使用，被告于2013年1月25日开始进行营业。此后，由于被告经营状况欠佳，在被告一直未向原告缴纳租金和物业管理费的情况下，原告向被告送达了四份提供了价格优惠的商场租户催缴单，分别为：一、2013年1月25日至4月30日，租金和物业管理费未付款金额总计8185.49元；二、2013年5月1日至6月30日，租金和物业管理费未付款金额总计5075元；三、2013年8月1日至8月31日，租金和物业管理费未付款金额总计2537.5元；四、2013年9月1日至9月30日，租金和物业管理费未付款金额总计2537.5元。此后，由于被告仍未向原告支付租金和物业管理费，2013年11月20日，原告下属的银座百货商业管理分公司向被告出具通知，要求被告于2013年11月26日前结清2013年1月25日起至2013年11月30日止的租金和物业管理费74137.08元，逾期将收取滞纳金并解除租赁关系。2013年11月26日，被告仍未向原告支付任何费用，原告遂委托湖南弘扬律师事务所向被告出具律师函，要求终止与被告的租赁关系。2013年12月3日，被告自行撤场搬离了所租赁的专柜。2014年2月27日，原告向本院提起诉讼，请求处理。
另查明，被告租赁醴陵市嘉茂银座百货二楼饰品区的13A号场地经营期间，系原告为其提供物业服务。庭审过程中，原告自愿放弃要求被告支付违约金和仓储保管费的诉讼请求。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。原告下属的银座百货商业管理分公司作为原告设立的分公司，其在从事民事活动过程中享有的权利和承担的义务依法应由原告享有和承担。本案，原、被告签订的《百货合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。本案双方争议的焦点是：一、被告是否存在违约行为；二、如果被告存在违约行为，应承担何种违约责任。
关于争议焦点一，被告是否存在违约行为的问题。根据庭审查明的事实，被告向原告租赁醴陵市嘉茂银座百货二楼饰品区的13A号场地用于经营婚纱摄影后，一直未按照合同约定向原告缴纳租金和物业管理费，被告的行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。
关于争议焦点二，被告应承担何种违约责任的问题。被告向原告租赁醴陵市嘉茂银座百货二楼饰品区的13A号场地后，一直未向原告支付合同约定的租金和物业管理费，违反了合同的主要义务，依法应向原告足额补缴所拖欠的费用。本案，原告在被告经营状况欠佳的情况下，通过向被告送达提供了价格优惠的催缴单的方式减少了被告部分月份的租金和物业管理费，该行为系原告对其民事权利的自行处分，并且符合公平交易的原则，本院对此予以认定，并据此确认被告应向原告支付2013年1月25日至6月30日及2013年8月1日至9月30日期间的租金和物业管理费合计18335.49元。对于2013年7月1日至7月31日及2013年10月1日至11月30日三个月的租金和物业管理费，由于被告未提交证据证实原告对此期间的相关费用进行了减免，故应依据双方签订的百货合同约定的租金3870元／月、物业管理费3380元／月，合计7250元／月计算为21750元（7250元／月×3个月）。综上，结合原告的诉讼请求，被告在租赁原告场地期间，合计应向原告支付从2013年1月25日起至2013年11月30日止的租金和物业管理费合计40085.49元（18335.49元＋21750元）。被告辩称原告强拆其门面玻璃给其造成了经济损失，由于本案系合同纠纷，被告所主张的系侵权纠纷，两纠纷属于不同的法律关系，双方如有争议可另行协商或诉讼处理，对该纠纷，本院在本案中不予处理。原告在庭审过程中自愿放弃要求被告支付违约金和仓储保管费的诉讼请求系对其民事权利的自行处分，不违反法律的强制性规定，本院予以采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李伟自本判决发生法律效力之日起七日内向原告湖南嘉茂房地产开发有限公司支付拖欠的租金和物业管理费合计40085.49元；
二、驳回原告湖南嘉茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1654元，由原告湖南嘉茂房地产开发有限公司承担760元，被告李伟承担894元。
如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 杨 坚
人民陪审员 张春来
人民陪审员 李华荣
二〇一四年六月二十日
书 记 员 王超群
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。