江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终5535号
上诉人（原审原告）：李金刚，男，1970年7月1日生，汉族，个体工商户，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：单祥,江苏一正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：严中庆，男，1951年11月1日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：马洪玲，女，1969年11月14日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：金书珍，女，1967年12月21日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：孙安新，男，1972年12月23日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：浦锦亚，男，1981年10月3日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：吕东，男，1982年12月19日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：杨祝勤，女，1970年9月11日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：黄金华，男，1976年10月10日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：李洁銮，女，1970年1月16日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：陈才昌，男，1949年5月23日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：王士林，男，1958年5月16日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：陈竹华，男，1982年1月12日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：柏正芳，女，1956年2月28日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：周明春，男，1972年1月14日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：杨忠诚，男，1987年3月8日生汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：董付坤，男，1969年5月22日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：王华，男，1984年11月9日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：郭建琪，男，1977年1月19日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：柏兆江，男，1970年8月20日生，汉族，住盐城市。
被上诉人（原审被告）：董中根，男，1962年11月29日生，汉族，住盐城市。
以上十九名被上诉人共同委托诉讼代理人：严中庆，男，1951年11月1日生，汉族，住盐城市。
原审第三人：路培祥，男，1957年6月22日生，汉族，住盐城市亭湖区。
原审第三人：刘广兰，女，1958年4月13日生，汉族，住盐城市亭湖区。
原审第三人：盐城市益民乳制品有限公司，住所地盐城市通榆南路222-2号。
法定代表人：路培祥，该公司总经理。
上诉人李金刚因与被上诉人严中庆等20人、原审第三人路培祥、刘广兰、盐城市益民乳制品有限公司（以下简称益民乳制品公司）申请人执行人执行异议之诉一案，不服盐城市亭湖区人民法院(2017)苏0902民初2338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李金刚上诉请求：1.依法改判许可对盐城市开放大道（原通榆南路）222-2号3幢房产采取强制执行措施；2.本案上诉费及原审诉讼费由上述被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误：（1）一审判决认定被上诉人与原审第三人益民乳制品公司之间形成事实上的房屋买卖关系并支付了购房对价错误，20名被上诉人购买性质上属于工业用地且无法领取到产权证的房屋，不符合常理，20名被上诉人的诉求本身不属于人民法院应保护的合法利益的范畴；（2）众被上诉人所举证的借条显然属于民间借贷，客观上不能替代房屋买卖合同关系；（3）在没有购房合同的前提下，无法核实众被上诉人购房款是否已全部支付；2.一审适用法律错误，众被上诉人提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不应得到法院的支持；执行标的早已于2009年2月即办理抵押登记到上诉人名下，依法应当对该抵押财产采取强制执行措施。
被上诉人辩称，1.虽然被上诉人没有与原审第三人益民乳制品公司签订书面的房屋买卖合同，但是被上诉人与益民乳制品公司之间存在口头房屋买卖协议，被上诉人也都支付了对价，故不能对被上诉人已购得的房屋进行执行；2.我们居住的222-2号3栋全部都是住宅，没有门面对外出租，不存在上诉人所称的对外出租的门面房。
原审第三人路培祥、刘广兰、益民乳制品公司未作陈述。
李金刚向一审法院起诉请求：1.许可对盐城市开放大道（原通榆南路）222-2号3幢房产的执行，原执行数额暂定为648万元；2.本案诉讼费由严中庆等20名被告共同承担。
一审法院认定事实：异议人严中庆等20人系盐城市开放大道（原通榆南路）222-2号3幢综合楼的20户住户。2005年底起，异议人严中庆等20人分别向益民乳制品乳制品公司支付了现款，约定向其购买位于盐城市××大道××号××幢房屋。益民乳制品公司的法定代表人路培祥收取异议人交纳的现款后，分别向20位异议人出具了借条，借条中明确载明了收取的金额。2006年至2010年，异议人严中庆等20人分别领取了房屋钥匙，并入住至今。后因益民乳制品公司法定代表人路培祥未能兑现为20户办理房产证的承诺，异议人多次进行了信访。市房管局对严中庆反映的关于购房被欺骗的有关问题进行了调查，并于2010年12月30日将调查结果向严中庆进行了反馈，告知其盐城市通榆南路222-2号3幢房屋已于2006年办理初始登记，并已于2009年因公司债务设定抵押，并就如何办理房屋转移登记做了解答。江苏省盐城经济开发区建设局于2011年3月24日向异议人做出《关于益民乳制品公司综合楼住户信访问题的答复意见》，并抄送了市信访局、区综治办。该答复意见中载明：“益民乳制品公司无房地产开发资质，不具备房屋销售资格。该宗土地性质属于工业用地，楼宇按综合楼报建，实际现状为住户套房”及“益民乳制品公司向现居住人收取现款并出具借条，现居住人在收到益民乳制品公司借条后，从2005年起分别领取钥匙并居住在现居住的房屋，买卖事实关系存在。”2009年2月1日一审法院受理了李金刚与路培祥、刘广兰、益民乳制品公司民间借贷纠纷一案，并于2010年3月8日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。并在审理过程中，双方当事人达成调解协议，一审法院于2010年3月17日作出（2010）亭商初字第0286号民事调解书，其中双方当事人达成如下协议：“一、被告路培祥、被告刘广兰、被告盐城市益民乳制品有限公司尚欠原告李金刚借款248万元，于2010年6月15日前归还原告李金刚借款100万元，余款148万元于2010年8月底前给付原告李金刚。如被告盐城市益民乳制品有限公司于2010年6月拆迁，则被告路培祥、被告刘广兰、被告盐城市益民乳制品有限公司提前向原告李金刚全额给付借款248万元。二、案件受理费26640元，依法减半收取13320元，由被告负担。”调解书生效后，路培祥、刘广兰、益民乳制品公司未履行调解书中确定的义务，李金刚向一审法院申请强制执行，一审法院依法要求盐城市房产交易中心协助查封了益民乳制品公司所有的位于盐城市区××路××号××房产。2011年4月7日一审法院受理了李金刚与益民乳制品公司、路培祥、路培忠民间借贷纠纷一案，并于2011年4月8日作出（2011）亭民初字第1737号民事调解书，其中双方当事人达成如下协议：“一、被告盐城市益民乳制品有限公司欠原告李金刚借款284万元并承担利息116万元,合计为400万元，于2011年10月10日前一次性付清，如被告逾期不能偿还则承担相应的法律责任。二、被告路培祥、路培忠对盐城市益民乳制品有限公司上述欠款承担连带偿还责任。三、双方余无瓜葛。案件受理费14760元，依法减半收取7380元，由被告盐城市益民乳制品有限公司承担。”调解书生效后，益民乳制品公司、路培祥、路培忠未履行约定义务，李金刚于2012年3月16日向一审法院申请强制执行，一审法院依法裁定对益民乳制品公司所有的位于市区××路××号××幢（建筑面积2883.69平方米）、222-2号（建筑面积3087.22平方米）的房产和土地使用权（用地面积共3533平方米）进行评估拍卖。异议人严中庆等20人认为对案涉房屋查封、评估、拍卖的行为严重侵害其合法权益，遂向一审法院提出书面执行异议。一审法院查明后于2017年4月4日作出（2017）苏0902执异117号民事裁定书，裁定“终止对盐城市开放大道（原通榆南路222-2号房产的执行）”。盐城房屋登记信息表显示：盐城市通榆南路222-2号3幢的所有权人为益民乳制品公司，建筑面积为2883.69平方米。2009年2月10日该房屋上设立了一般抵押权，抵押权人为李金刚，登记时间为2009年2月10日，抵押期限一栏中注明：2009年12月11日。一审法院认为，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，对该执行标的物不得执行。本案中严中庆等20人与第三人益民乳制品之间形成事实上的房屋买卖关系，并支付了购买房屋的相应兑价，领取钥匙，水电开户。且实际占有案涉房屋并使用至今。上述事实符合物权法规定的占有的法定情形。另严中庆等20人未能取得案涉房屋的权属证书，非其主观行为所致，严中庆等20人也曾为取得房屋所有权证书多方举措。因该房的实际情况目前仍未能取得房产证。综上：李金刚提出的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。
二审中，当事人未提交新的证据。一审查明的相关事实有证据予以印证，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，关于是否应当停止执行案涉房屋的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人严中庆等人自2005年起陆续向益民乳制品公司购买盐城市××大道××号××幢内房屋并支付了对价，嗣后分别领取了房屋钥匙，并入住至今。被上诉人严中庆等人与益民乳制品公司存在事实上的房屋买卖关系，并实际占有至今，未能办理房屋权属登记并非系被上诉人严中庆等人的主观原因，而是存在客观障碍。被上诉人严中庆等20人对各自已购买到的位于盐城市××大道××号××幢内的房屋享有的占有、使用的实体权利能够排除强制执行。上诉人李金刚主张继续执行依据不足，本院不予采信。
综上，上诉人李金刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57160元，由上诉人李金刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 勇
审判员 吕伟平
审判员 朱 倩
二〇一八年三月二十一日
书记员 赵 静