浙江省三门县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1022民初5671号原告：叶小平，男，1970年6月19日出生，汉族，住三门县。原告：杨爱利，女，1974年10月30日出生，汉族，住三门县。被告：三门鸿图房地产开发有限公司，住所地三门县海游街道民强路6号。法定代表人：刘武平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢修永，浙江星册律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡菊仙，浙江星册律师事务所律师。原告叶小平、杨爱利与被告三门鸿图房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序。在诉讼过程中，被告三门鸿图房地产开发有限公司因不服（2017）浙10民终1611号民事判决书，于2017年12月12日向浙江省高级人民法院申请再审，故本院于2018年1月8日裁定本案中止诉讼。浙江省高级人民法院于2018年1月18日裁定驳回被告三门鸿图房地产开发有限公司的再审申请。本案于2018年3月2日公开开庭进行了审理。原告叶小平、杨爱利与被告三门鸿图房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡菊仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶小平、杨爱利向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照三份《浙江省商品房买卖合同》（编号分别为2014预0001571、2014预0001572、2014预0001573）的约定，向二原告交付所购房屋，并配合办理不动产登记手续；2、判令被告向二原告支付逾期交房违约金，截至2017年12月1日止，违约金暂计为276397.71元，之后每逾期一日，违约金增加532.56元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月13日，原、被告签订了合同编号为2014预0001571、2014预0001572、2014预0001573的三份《浙江省商品房买卖合同》，合同约定被告将位于三门县亭旁镇中心区块A-1地块的三套房屋出售给原告，总房款为人民币1775194元，合同同时对房屋价款支付、交付等内容进行了约定，且上述合同已经浙江省台州市中级人民法院（2016）浙10民终1978号民事判决书认定有效。原、被告合同签订至今，原告于2014年12月14日按合同约定向原告支付了购房款，并于次日收到加盖被告财务专用章的购房收据三份。（2017）浙10民终1611号民事判决书对原告履行了支付房屋价款义务的事实也已经进行认定。现被告始终未按合同约定履行交付房屋的义务。根据原、被告签订的三份《浙江省商品房买卖合同》约定，交付房屋的期限截至2016年6月30日，逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，并自上述最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，暂截至2017年12月1日，违约金为276397.71元，往后每逾期一日，违约金增加532.56元。原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告三门鸿图房地产开发有限公司答辩称：一、原告虽提供了相应的民事判决书作为证据，但并未实际向被告支付购房款，无权要求被告交付房屋。二、案外人鲍利民与原告之间恶意串通转让债权的行为损害被告公司利益，该事实已涉及刑事犯罪，被告已向三门县公安局经侦大队报案，虽然三门县公安局未正式立案，但已对涉案事实进行调查。且类案涉及人数较多，为避免产生不良后果，请求法庭将本案移送公安并驳回原告的诉请。三、假设法院支持原告的诉请，则被告认为，根据相关法律规定，违约金按日万分之三的标准计算高于原告实际损失及当地同期房屋指导租金的标准，请求适当减少违约金，且目前逾期交房仍处于持续状态，给原告造成损失尚不明确，违约金应计算至起诉日止，结合台州地区的实际情况，违约金总额一般在已付购房款20%范围内，但本案存在特殊性，被告实际损失已达几千万，故被告请求本案违约金在已付购房款总价10%范围内予以减少处理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告叶小平、杨爱利反驳称：被告答辩称原告未实际交付房款及与案外人鲍利民之间的债权转让行为损害被告公司利益，台州市中级人民法院（2017）浙10民终1611号民事判决书中第10页第12行载明“对房款支付问题，上诉人出具了盖有该公司财务专用章的三份收款收据，房屋也办理了网签手续，表明被上诉人已经履行了相关的付款义务”，案外人鲍利民是否涉及刑事犯罪与本案无关，被告也无相关证据证明原告与案外人鲍利民之间存在恶意串通行为。关于违约金问题，被告主张按日万分之三计算违约金标准过高，但双方在《浙江省商品房买卖合同》中第10条对违约金有明确约定，违约金计算方式应按照合同约定，不应减少违约金。原告叶小平、杨爱利为证明其主张的事实向本院提交了以下证据：一、《浙江省商品房买卖合同》复印件三份，经与原件核对无异，拟证明原、被告双方经协商一致，就涉案的三套房屋签订了购房合同的事实。被告三门鸿图房地产开发有限公司质证称：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该三份《浙江省商品房买卖合同》系案外人鲍利民与原告违法签订，被告公司并未认可，且原告并未实际向被告支付购房款。二、购房款收据复印件三份[原件存档于（2017）浙1022民初614号案件中]，拟证明原告已按购房合同约定向被告付清了购房款的事实。被告三门鸿图房地产开发有限公司质证称：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。收据上签名者鲍利民非被告公司股东及销售人员，被告不予认可。三、（2017）浙1022民初614号、（2017）浙10民终1611号民事判决书复印件各一份，拟证明原告提供的三份收据真实有效，并证明原告已向被告支付购房款的事实。被告三门鸿图房地产开发有限公司质证称：对证据的真实性没有异议，对判决内容及认定事实有异议。该民事判决书认定的相关事实目前三门县公安局尚在调查中，有关事实应待公安机关处理完毕后再予以认定。四、（2016）浙1022民初1009号、（2016）浙10民终1978号民事判决书复印件各一份，拟证明原、被告签订的三份购房合同合法有效的事实。被告三门鸿图房地产开发有限公司质证称：对证据的真实性没有异议，对判决内容及认定事实有异议。五、案外人鲍利民、叶小平、叶国签订的关于以债务转移方式冲抵本案购房款的抵债协议复印件一份[原件存档于（2017）浙1022民初614号案件中]，拟证明原告已付清购房款，且用以冲抵购房款的债权来源合法、内容有效的事实。被告三门鸿图房地产开发有限公司质证称：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。案外人鲍利民、叶国与原告叶小平签订的抵债协议，无法核实是否存在真实债务，且该债务系案外人鲍利民个人债务，与被告公司不存在关联性。案外人鲍黎明以房抵债将被告名下的三套房屋出售给原告的行为也未得到被告事后追认，故该证据与本案没有关联性。被告未向本院提交证据。对于原告提交的证据，经过被告质证，本院认证如下：证据一，即三份《浙江省商品房买卖合同》，系原、被告双方共同签订，意思表示真实、合法有效，虽被告对真实性、合法性、关联性均有异议，但未提交相反证据予以反驳，且其效力已被法院生效的判决书确认有效，本院对证据一予以采信。证据二，即三份收据，被告虽对三份收据的真实性、合法性、关联性均有异议，且认为经办人员鲍利民的行为与被告无关，但均未提交相反证据予以反驳，本院对证据二予以采信。证据三、四，即（2017）浙1022民初614号、（2017）浙10民终1611号、（2016）浙1022民初1009号、（2016）浙10民终1978号民事判决书，系法院生效的民事判决书，判决书认定的事实在没有相反证据推翻的情况下应予以确认。证据五，即抵债协议，该协议已被（2017）浙1022民初614号、（2017）浙10民终1611号民事判决书认定为真实、合法，故本院对其真实性、合法性予以确认。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月13日，二原告与被告签订了编号为2014预0001571、2014预0001572、2014预0001573的《浙江省商品房买卖合同》各一份。合同约定二原告向被告购买位于三门县亭旁镇中心区块A-1地块房屋三套，房号分别为2幢603号、3幢601号、8幢603号，总房款1775194元，原告按约在签订合同时一次性支付房款。三份合同均载明：第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2016年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。第十条，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。第十六条，关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年9月30日前，办理前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。2014年12月14日，案外人叶国、鲍利民与原告叶小平签订了一份协议，约定“截至2014年11月底，原叶国从2007年起陆续借给鲍利民的本息共计壹佰柒拾万元整已经全额转让给叶小平，现征得三门鸿图房地产开发有限公司同意，由叶小平以受让170万元的债权充抵其向三门鸿图房地产开发有限公司购买的叁套住宅购房款（叁套住宅分别为三门亭旁山水华庭的2幢603、3幢601、8幢603，浙江省商品房买卖合同编号分别为2014预0001571、2014预0001572、2014预0001573，购房合同于2014年12月13日由买受人叶小平、杨爱利与出卖人三门鸿图房地产开发有限公司在亭旁签署，三套住宅均登记在叶小平名下）；并由三门鸿图房地产开发有限公司向叶小平出具购房款收据。本协议经各方当事人同意并签字生效，协议一式三份，各方各持一份”。原告叶小平、杨爱利签订商品房买卖合同后拿到了加盖原告财务专用章的购房款收据三份，三份收据上记载的出具时间为2014年12月15日，分别对应商品房买卖合同中约定的房号和房款，三份收据总金额为1775194元，案外人鲍利民在该三份收据上的“审核”一栏签名。被告曾于2016年3月17日向本院起诉，请求解除原、被告签订的涉案三份商品房买卖合同，本院于2016年9月18日作出（2016）浙1022民初1009号民事判决书，驳回被告的诉讼请求，被告不服该判决，向浙江省台州市中级人民法院提起上诉，浙江省台州市中级人民法院于2017年1月16日作出民事判决书，驳回上诉，维持原判。后被告于2017年2月21日再次向本院起诉，请求二原告立即向被告支付购房款1775194元，本院于2017年6月16日作出民事判决书，驳回被告的诉讼请求，被告不服该判决，向浙江省台州市中级人民法院提起上诉，浙江省台州市中级人民法院于2017年10月19日作出民事判决书，驳回上诉，维持原判，被告不服该判决，向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院于2018年1月18日裁定驳回被告的再审申请。本涉案三套房屋被告至今未交付给原告。本院认为，原、被告双方签订的三份编号分别为2014预0001571、2014预0001572、2014预0001573的《浙江省商品房买卖合同》及三份相应的收据已经分别被一、二审法院判决并生效，原告已通过债权转让形式履行了支付购房款的义务，被告应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2016年6月30日前向原告交付房屋，但被告实际上至今未向二原告交付房屋，故对原告要求被告交付房屋并配合办理不动产登记手续的诉讼请求予以支持，被告未按期交房，即构成违约，应承担相应的违约责任，即支付逾期交房违约金。二原告主张逾期交房违约金计算至实际符合交房条件之日止，但因实际交房之日尚无法确定，被告违约行为在目前尚处于持续状态，给二原告造成的后续损失亦不明确，故本院对二原告主张的起诉之后的逾期交房违约金暂不予支持，待实际损失产生后可再行主张。原告主张按合同约定的已付房价款的日万分之三计算违约金，而被告抗辩认为按合同约定计算违约金过高，请求调整为按已付房款的百分之十计算，但原告不同意。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，逾期交房违约金有约定的按照约定，当事人以约定的违约金过高请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。结合本案实际损失及本地实际情况，原告主张按已付房款的日万分之三计算违约金，可不作调整，被告请求按照已付房款的百分之十计算违约金，于法无据，本院不予采纳，故本院对原告本次诉讼主张的逾期交房支持至起诉之日止，逾期交房违约金以已付购房款1775194元为基数，按每日万分之三从2016年7月1日起计算至2017年12月4日止，计277995.38元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限被告三门鸿图房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内向原告叶小平、杨爱利交付编号分别为2014预0001571、2014预0001572、2014预0001573《浙江省商品房买卖合同》所约定的坐落于三门县亭旁镇中心区A-1山水华庭2幢603、3幢601、8幢603的三处房屋，并配合原告叶小平、杨爱利办理上述三处房屋的不动产登记手续；二、限被告三门鸿图房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内支付给原告叶小平、杨爱利逾期交房违约金277995.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5450元，减半收取2725元，由被告三门鸿图房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。本案申请执行期限为二年审 判 员 叶春娟二〇一八年三月二十二日代书记员 奚聪聪