·湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0105民初2436号
原告（反诉被告）：湖南省科学器材进出口公司，住所地长沙市芙蓉区长岛路40号。
法定代表人：李玛莉。
委托诉讼代理人：瞿艳平，湖南华湘律师事务所律师。
被告（反诉原告）：长沙恒辉实业发展有限公司，住所地长沙市开福区中山西路58号。
法定代表人：刘金彪，总经理。
委托诉讼代理人：刘欢，湖南正旺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏德仁，湖南正旺律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖南省科学器材进出口公司（以下简称“科技公司”）诉被告（反诉原告）长沙恒辉实业发展有限公司（以下简称“恒辉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员殷文武担任审判长，人民陪审员ＸＸ、刘霜参与的合议庭，代理书记员娄振斌担任庭审记录，公开开庭进行了审理。科技公司的委托代理人瞿艳平，恒辉公司的委托代理人刘欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告科技公司向本院提出诉讼请求：1、解除科技公司与恒辉公司之间的租赁关系、判令恒辉公司向原告科技公司归还房屋；2、请求法院判令恒辉公司向科技公司支付拖欠的房租40200元（计算至2017年3月31日，后续房租计算至实际搬离之日止）；3、判令恒辉公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年8月6日科技公司与恒辉公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定科技公司将其位于中山路398号的办公楼第一层南向6间门面和东向楼梯间及通道和后院四间车库（即7天酒店用房以外的其余部分）出租给恒辉公司；租期为2007年7月1日至2020年2月底。现因长沙市开福区人民政府于2016年2月19日发布《开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）房屋征收范围公告》，科技公司出租给恒辉公司的房屋在此征收的红线范围之内。科技公司于2016年4月6日向恒辉公司发书面《关于中山路房屋征收事项的告知函》，恒辉公司签收了该告知函。恒辉公司收到科技公司的告知函后仍拒不搬迁，科技公司于2016年7月4日向恒辉公司发出了《关于中山路房屋征收事项的告知函（二）》，恒辉公司第二天也签收了告知函。该告知函告知恒辉公司：科技公司与恒辉公司签订的房屋租赁合同因政府拆迁，合同自行终止并告知被告恒辉公司在2016年8月27日之前搬迁腾空房屋。然而恒辉公司收到告知函到目前仍然拒不腾空房屋。被告恒辉公司至2016年10月1日起到2017年3月31日止房租一直未交，共计拖欠房租40200元。
本诉被告恒辉公司辩称，一、科技公司违反合同约定，要求提前解除双方签订的《房屋租赁合同》，应承担赔偿责任。二、《房屋租赁合同》约定的违约金过低，应予以调整。三、科技公司主张其是因政府行为提前解除合同属于不可抗力的因素无法成立。四、因该涉案房屋很早之前就无法实际使用进行经营，2016年9月之后科技公司也未要求被告恒辉公司支付房租，故科技公司要求被告恒辉公司支付房租的请求不合理。
反诉原告恒辉公司向本院提出反诉请求：一、请求科技公司支付因违反合同约定应付的赔偿金1194500元。二、请求由科技公司承担本案反诉费用。事实与理由：恒辉公司与科技公司于2007年8月6日签订房屋租赁合同，合同约定科技公司将位于中山路398号办公楼第一层南向六间门面和东向楼梯间及通道和后面四间车库的全民自管产房出租给恒辉公司使用，租赁期限为2007年7月1日至2020年2月底。恒辉公司自合同签订之日起始终按照合同约定支付房屋租金并按合同约定用途使用房屋，并无违反合同约定的行为。但2016年4月6日科技公司违反合同约定在未进行任何补偿及赔偿的情况下单方面要求恒辉公司搬离该房屋，恒辉公司与科技公司协商解决办法均无果。因房屋早已无法实际使用进行经营，故科技公司亦未要求恒辉公司缴纳2016年9月以后的房租。但科技公司现在为达到使恒辉公司搬离的非法目的，才起诉至人民法院，以恒辉公司违约为由，借助人民法院的力量要想不支付任何赔偿使恒辉公司搬离该房屋。涉案房屋很早之前就已无法正常使用，导致恒辉公司无法正常营业，直接导致经营收入减少，且前期投入的装修费用也未得到赔偿。并且恒辉公司转租涉案房屋的部分门面的租客也纷纷搬离并拒绝向恒辉公司缴纳2015年至2016年的房租，以上种种给恒辉公司带来很大的经济损失，综上，由于科技公司的违约行为给恒辉公司造成巨大损失，理应承担赔偿责任。
反诉被告科技公司反诉辩称，恒辉公司反诉科技公司要求赔偿119万余元于法无据。一、科技公司对于恒辉公司将房屋转租一事并不知情，且未经出租人科技公司同意，属于非法转租，系无效合同。二、因恒辉公司不能提供转租的正规发票，且不认可恒辉公司的转租行为，故对于恒辉公司提出的租期未到的经济损失不予认可。三、因恒辉公司不能提供装修的正规发票，且恒辉公司违反合同约定，擅自改变了房屋的结构和用途，故不对恒辉公司的装修进行任何赔偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：中山路398号办公楼第一层南向六间门面和东向楼梯间及通道和后面四间车库（即7天酒店用房以外的其余部分）系科技公司所有。2007年8月6日科技公司与恒辉公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定科技公司将上述房屋出租给恒辉公司。租期为2007年7月1日至2020年2月底止，除不可抗拒的因素和政府行为外（如自然灾害、地震等）甲方提前收房，乙方提前退房，各自赔偿对方三个月的租金。乙方将房转租，必须征得甲方书面同意，并签订补充协议和办理相关手续。否则乙方的转租合同为无效合同，由此造成的一切责任一律由乙方承担。同时约定，乙方对所租房屋进行装修，不得擅自改变房屋结构和用途……由此造成的后果，由乙方承担全部责任。后恒辉公司将上述房屋分别转租给陈江红、黄盛华、张四维、吴亮春、刘灯平、雄辉渔具、肖双凤等数名次承租人，2016年5月30日，因城市改造需要，长沙市开福区人民政府作出了开政征字﹝2016﹞2号《关于开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）房屋征收范围公告》，征收范围东至黄兴北路，西至福庆街，南至中山西路，北至潮宗街。科技公司所有的位于中山路398号办公楼第一层南向六间门面和东向楼梯间及通道和后面四间车库（即7天酒店用房以外的其余部分）的房屋在征收范围之内，需依法征收。科技公司于2016年4月11日向该房屋的承租人恒辉公司送达了《关于中山路房屋征收事项的告知函》，对此次征收予以告知，提出终止该《房屋租赁合同》，并要求恒辉公司7日之内搬迁腾空房屋。科技公司于2016年7月5日再次向恒辉公司送达了《关于中山路房屋征收事项的告知函二》，对腾空房屋一事予以了催告。后因恒辉公司未能与科技公司达成一致意见，也未腾空交付房屋，科技公司遂向本院提起诉讼，恒辉公司亦向本院提起反诉。
以上事实，有科技公司与恒辉公司之间的房屋租赁合同、资产转让协议、《长沙市开福区人民政府开福区潮宗街征收范围公告》、《长沙市开福区人民政府开福区潮宗街征收补偿方案征求意见公告》（开政征意[2016]3号）、解除租赁关系的通知、催告腾房的通知、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，一、科技公司与恒辉公司的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的民事合同。恒辉公司与科技公司签订房屋租赁合同之后，又与第三人陈江红、黄盛华、张四维、吴亮春、刘灯平、雄辉渔具、肖双凤等数名次承租人签订房屋租赁合同，由于转租行为持续长达数年，科技公司应当知道上述转租事实。科技公司在应当知道恒辉公司转租行为之日起六个月内未提出异议，故上述转租合同也应认定为有效。
二、现该涉案房屋已列入政府征收范围，科技公司因不可抗力原因已不能履行出租房屋的义务，继续出租该房屋目的已不能实现。科技公司已向恒辉公司发出终止租赁关系通知，要求解除租赁合同的行为，符合我国《合同法》中关于解除合同的规定，本院予以确认。故本院对科技公司要求解除与恒辉公司租赁合同并要求其腾空并交付中山路398号办公楼第一层南向六间门面和东向楼梯间及通道和后面四间车库（即7天酒店用房以外的其余部分）房屋的诉讼请求，予以支持。对于反诉原告恒辉公司要求反诉被告科技公司向其赔偿因合同未到期提前解除合同所造成的经济损失的反诉请求，由于科技公司是因不可抗力原因导致其不能履行出租房屋的义务，且已向恒辉公司发出终止租赁关系通知，故对于上述反诉请求，本院不予支持。
三、由于被告恒辉公司自2016年10月1日起未向原告科技公司交付租金，且被告恒辉公司与次承租人至今占用并未向原告科技公司交付上述房屋，故原告科技公司要求被告恒辉公司向其支付2016年10月1日至2017年3月31日止房屋租金的诉讼请求本院予以支持。由于科技公司在向恒辉公司提出终止租赁合同后恒辉公司并未向科技公司交付房屋，后续占用房屋的费用应按照原租金标准计算至该合同经本院确认解除之日止。
四、反诉原告恒辉公司提出因本次拆迁，导致次承租人未向反诉原告恒辉公司缴纳2015年至2016年部分房租，故要求反诉被告科技公司对该项损失予以补偿的反诉请求，因反诉原告恒辉公司与次承租人的租赁关系系另一法律关系，故反诉原告恒辉公司此项反诉请求本院不予支持，反诉原告恒辉公司可另行主张权利。
五、反诉原告恒辉公司提出要求反诉被告科技公司向其支付装饰装修的补偿费用的反诉请求，因反诉原告恒辉公司未向本院提交证据予以证明装饰装修的价值，故本院不予支持。对于恒辉公司征收补偿问题，恒辉公司可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（长沙市政府令第116号）的相关规定与科技公司协商解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、解除本诉原告湖南省科学器材进出口公司与本诉被告长沙恒辉实业发展有限公司的房屋租赁合同；
二、本诉被告长沙恒辉实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内将中山路398号办公楼第一层南向六间门面和东向楼梯间及通道和后面四间车库（即7天酒店用房以外的其余部分）房屋腾空并交付给本诉原告省科学器材进出口公司；
三、本诉被告长沙恒辉实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告湖南省科学器材进出口公司支付房租人民币40200元（后续房租自2017年4月1日计算至该协议解除之日止）。
四、驳回反诉原告长沙恒辉实业发展有限公司的诉讼请求。
本案本诉受理费805元，由本诉被告长沙恒辉实业发展有限公司承担。本案反诉受理费7775元，由反诉原告长沙恒辉实业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 殷文武
人民陪审员 肖 华
人民陪审员 刘 霜
二〇一六年八月七日
代理书记员 娄振斌
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。