北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初8057号
原告郝克明（反诉被告），男，1970年9月30日出生，汉族。
委托代理人袁笑莉，北京金盈律师事务所律师。
被告刘爱武（反诉原告），女，1965年6月26日出生，汉族，无业。
委托代理人周坤平，北京市两高律师事务所律师。
原告郝克明诉被告刘爱武合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汪懿适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝克明及其委托代理人袁笑莉，被告刘爱武及其委托代理人周坤平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郝克明诉称，2016年2月27日，原告与被告经由北京存量房地产经纪有限公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《购房资格协议书》及《商业贷款付款方式补充协议书》。合同约定原告购买被告所有的、位于北京市海淀区上地佳园4楼的房产一处（下简称：诉争房屋），约定房屋总价款为人民币1068万元整，其中房屋净价573万元，家具、家电、装饰装修及配套设施作价495万元。同时，双方约定2016年7月31日前完成过户手续。过户手续办理完毕后7日内，被告将诉争房屋交付原告。诉争房屋过户后，被告配合原告申请办理贷款手续，贷款数额为400万元整，贷款由银行直接支付给被告，原告于诉争房屋缴税前三日内通过搜房托管方式支付剩余购房款共计人民币653万元整，剩余5万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付给被告。上述协议签署当日，原告即按约向被告支付了购房定金十万元整。协议签署后，原告积极筹集资金，低价出售了自己名下的房产，准备贷款申请材料，积极准备后续履约工作。后被告突然致电原告，要求解除合同，原告非常震惊，询问被告解约的原因，被告答复因为原告没有购房资质，欺骗其签署了房屋买卖合同，因此要求解除合同。原告反复向被告解释其具有北京市户籍，完全具有购买诉争房屋的资质，被告仍坚持解除，并于2016年3月2日向原告当面递交了《解约函》。原告认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等一系列协议是原被告真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定全面履行各自的义务。原告已按约充分、恰当的履行了合同义务，被告亦应积极、全面、适当履行合同义务。被告在没有任何证据的情况下，认定原告不具备购房资格，并要求解除合同。被告已明确表示不履行合同，原告有权要求其继续履行，并承担违约责任。鉴于此，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望依法判如所请。现诉讼请求：1、请求判令被告继续履行与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求判令被告办理北京市海淀区上地佳园4楼房屋权属转移登记手续，将该房屋过户至原告名下，并将该房屋交付原告；3、请求判令被告配合原告办理申请贷款手续；4、请求判令被告向原告支付违约金100万元整；5、请求判令被告在2016年12月23日（距合同签订之日300天）之前，将海淀区上地佳园4楼房屋内原有户籍迁出；6、本案诉讼费由被告承担。
被告刘爱武辩称，不同意原告诉请。不同意履行合同的原因是首付款定金10万元太低，履行期限过长，原告也曾经明确表示自己选择其他房屋进行购买，张紧作为房屋共有人不同意出售房屋。双方签订合同时间仓促，之前原告支付定金10万，后我方要求原告将定金增至50万，原告没有同意。因为房屋标的1000余万元，应当至少交定金50万。后双方引起纠纷。且原告没有尽快就购房资质出具证明，后尽管证明其购房资质，但合同中约定付款时间、所有权变更时间过长，导致我方需要另行购房不能及时购买。且刘爱武爱人张紧在购房合同上没有签字，不知道出售房屋的情况，张紧知情后不追认刘爱武在合同上代签的字。且双方没有网签，只有定金合同。之前双方有协商，原告也同意不再购买我方房屋，后来双方就是否由我方支付违约金产生纠纷。且我方之前给原共发过2份解约函，故原告没有任何损失，我方不应向原告给付违约金。另我方提起反诉。我与郝克明于2016年2月27日通过北京存房房地产经纪有限公司（以下简称“存房公司”）居间服务，就郝克明向刘爱武购买位于北京市海淀区上地佳园4楼房屋（以下简称“诉争房屋”）事宜，签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议、《买卖定金协议书》、《购房资格协议书》、《商业贷款付款方式补充协议书》（以下简称“合同”）。合同签订之前，我询问存房公司工作人员赵强后得知郝克明将向其支付购房定金50万元左右，但实际上郝克明仅于2016年2月27日向我支付了10万元定金，这与三方商定的定金金额相差甚远。由于郝克明在签署合同时并未确定其是否具有购房资格，但存房公司却未在《购房资格协议书》上约定如郝克明没有购房资格后双方应如何履行合同。另外，郝克明支付首付款的日期为诉争房屋交税前三日内，但郝克明却要求双方于2016年7月31日前才办理过户手续，过户后我还要配合其办理银行贷款手续，余款需等银行批贷成功后才支付我，如贷款未获批准还要求我配合其继续再向其他银行申请。我最初签订合同的目的是想将诉争房屋出售后急需在最短时间内拿到房款在朝阳区为女儿购买一套住房，但郝克明的种种行为均使我拿到房款的时间存在很多不确定性，大大增加了我的售房风险，而郝克明为购买价值一千多万元的房屋仅付出10万元定金使其违约成本极低，为此我以郝克明不具备购房资质导致交易无法正常进行将对己方造成损失为由于2016年3月2日向郝克明发送《解约函》，通知郝克明解除双方合同，并要求赔偿损失。之后我为减少双方损失，另起草一份《解约函》（续）于2016年3月5日发送至存房公司，并通过工作人员赵强亲自送达至郝克明，两份《解约函》郝克明均予以签收。另，诉争房屋系我与配偶张紧婚后共同所有的房产，但共有权人张紧对我与郝克明签署合同一事并不知情，特别是事后得知合同履行存在上述种种不确定因素之后，拒绝对我的无权处分行为予以追认。我在合同签订之前向郝克明及存房公司表示售房需经其配偶同意，但存房公司却让我在其提供的格式文本“配偶同意出售声明”上代替张紧签名，我认为该行为违背了诚实信用原则，郝克明不属于善意第三人。根据《物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（试行）第十九条关于对《物权法》第一百零六条第一款规定在适用上的理解可以得知，第一，郝克明明知“配偶同意出售声明”上共有权人张紧的签名是我在存房公司的要求下代签的，郝克明明知我无权处分房屋，所以郝克明不属于善意。第二，双方虽以合理价格签署合同，但郝克明实际上并未全部或部分支付房屋价款，而是仅仅支付了十万元的定金。第三，房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件，而郝克明却要求我在2016年7月31日前才配合其办理房屋过户手续，诉争房屋至今未向郝克明交付也未在房屋管理部门办理房屋转让的网签手续。综上，郝克明的行为不构成善意取得，因此，双方合同无法继续履行。根据《合同法》第九十六条的规定，我依法主张解除合同的，应当通知郝克明，合同自通知到达对方时解除。综上，我方提起反诉。反诉请求：1、判令我方与郝克明于2016年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议、《买卖定金协议书》、《购房资格协议书》、《商业贷款付款方式补充协议书》于2016年3月2日解除；2、本案诉讼费由郝克明承担。
郝克明针对刘爱武的反诉辩称，不同意反诉请求。因为双方签订了定金协议、房屋买卖协议等一系列协议，双方平等自愿签订，合法有效。反诉人称定金低、履行时间过长，是双方签订合同时协商好的，并非法定解除理由；2016年3月2日递交的解约函我方明确表示不同意解除，其上有记载，且原合同上对解除权具有明确约定，被告没有在此条件行使解除权。综上，希望法院驳回原告诉请。
经审理查明，刘爱武与张紧系夫妻，二人于1990年登记结婚，北京市海淀区上地佳园4号楼房屋（以下简称×房屋）于2003年由张紧与开发商签订合同购买，现登记在刘爱武名下。
2016年2月27日，刘爱武（出卖人）与郝克明（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由刘爱武将×房屋出售给郝克明，建筑面积共198.31平方米，房屋所有权证号为××京房权证海私字第×××号，并注明该房屋未出租，出卖人应于房屋过户后7日内将该房屋交付买受人。就房屋价款，双方约定该房屋成交价格为5730000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为4950000元，共计10680000元。
就付款方式，双方约定买受人向出卖人支付定金10万元，采取商业贷款付款的方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议。
关于房屋交付，双方进一步约定为办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于7个工作日内将该房屋交付给买受人。关于税费，双方约定本次交易应缴纳的所有税费由买受人承担全部，本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，约定由买受人缴纳。关于权属转移登记，双方约定买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。关于违约责任，双方约定除不可抗力外，出卖人逾期在15日内交房的，自约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；逾期交房超过15日的，买受人有权退房，买受人退房的出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。双方并就合同解除的条件及解除方式进行了具体约定。
同日，郝克明、刘爱武二人亦签订《补充协议》，约定双方就×房屋的买卖合同达成如下协议，即房屋总价款10680000元，其中房屋净价5730000元，家具、装修等作价4950000元，双方一致同意按照房屋净价573万元办理房屋缴税、过户手续；郝克明在面签之前有权选择商业贷款或商业和公积金的组合贷款；本合同于2016年7月31日前完成过户手续。
双方于同日亦就前述买卖合同签订《商业贷款付款方式补充协议》一份，约定北京市海淀区上地佳园4楼房屋总价款为1068万元，买受人以自行交接方式支付定金10万元，作为购房款的一部分；出卖人同意将购房款中的5万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；出卖人确认该房屋有户籍登记，出卖人应于本合同签订之日起300日内迁出，但未约定购房款中户籍迁出保证金的数额。关于商业按揭贷款，双方约定，买卖双方应于买方所持房产过户后办理申请贷款手续，买受人拟贷款400万元；买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担；若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷数额，买受人可再向其他银行申请出卖人应配合，买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷数额，在买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款；房屋所有权证办理完毕后10个工作日内，买受人应配合办理房屋抵押登记手续，若有土地使用权证，则应于房屋抵押登记手续办理完毕后10个工作日内办理土地使用权抵押登记。就剩余购房款，双方约定，剩余购房款=成交总价-
定金-拟贷款数额-物业交接保证金-
户籍迁出保证金，买受人于本房缴税前三日内支付出卖人购房款480万元，支付方式为搜房托管；买受人于本房缴税前三日内支付出卖人购房款173万元，支付方式为资金监管；全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付刘爱武，具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准；若剩余购房款的支付时间与缴纳税费日期为同一日，则买受人于税费缴纳完毕后办理房屋权属转移登记手续前支付。另双方约定，买卖双方的权利义务以本附件及《买卖合同》为准，是否办理网签备案登记不影响本附件及《买卖合同》的效力；若网签备案登记的内容与本附件及《买卖合同》不一致，以本附件及《买卖合同》为准。
同日，刘爱武、郝克明与北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）签订《居间服务合同》，约定由刘爱武、郝克明双方就×房屋委托存房公司提供居间服务，并就居间价款的支付、违约责任等进行了具体约定。
另同日双方签订《购房资格协议》一份，其中第二条载明买受人已具备购房资格，第四条约定“……如买受人隐瞒真实情况、提供虚假材料，以不正当手段取得购房资格，买受人自愿接受有关部门作出的注销网签登记、限制在京购房等处理，直至追究刑事责任。买受人如未遵守本承诺，导致房屋买卖合同无效或解除及与此相关的手续被撤销或注销的，由买受人承担责任，对他人造成损害的，买受人应予赔偿。”
刘爱武、郝克明与存房公司另于当日签订《买卖定金协议书》，就×房屋双方约定房屋总价款为1068万元，本次房屋买卖涉及的税费由郝克明承担，房款支付方式为郝克明公积金组合贷款方式，首付款不低于668万元；郝克明应于本协议签署时向刘爱武支付购房定金10万元。同日，郝克明向刘爱武支付×房屋定金10万元，刘爱武书写相应收据一张。
双方均提交2016年2月27日刘爱武之夫张紧签字确认的《配偶同意出售声明》一份，内容为同意其配偶出售上述房产，凡配偶所签署的所有文件本人均予以认可。刘爱武主张该声明系自己在中介要求下代张紧所签。
同年3月2日，刘爱武向郝克明发出《解约函》，载明解除原因系郝克明不具备购房资格，导致交易无法正常进行，对刘爱武造成损失。该解约函称由于郝克明违反了双方签订的《购房资格协议》第二条关于郝克明已经具备购房资质的约定，根据该协议第四条，刘爱武要求与郝克明及存房公司解除合同并赔偿损失。郝克明在该解约函下方注明：“签收，不承认解约函中的理由，要求赔偿。”并签字确认。庭审中，郝克明提交购房资格核验信息网络打印件及存房公司证明以证明自己具有购房资格，存房公司证明内容为其于2016年3月3日提交郝克明购房资质审核，3月16日初步核验通过。
3月5日，刘爱武向郝克明再次发送《解约函》（续），以交易周期太长、定金数额过低、郝克明未提供购房资格证明等为由要求与郝克明解除房屋买卖合同。同时注明“现在等您最迟3月21日提供购房资格证明，如果您没有购房资格，您需要承担解约责任。否则我宁肯承担解约责任也不能继续这个不平等的合同。”
庭审中，刘爱武以郝克明无购房资格、购房意向不明确、刘爱武之夫张紧对×房屋出售一事不同意、没有网签无法实际履行等原因要求解除双方签订的房屋买卖合同等系列文件。诉讼中，双方均提交多份谈话录音、微信对话截屏照片等证明双方于3月3日后就继续履行合同亦或解除合同进行过多次沟通协商。郝克明提交海淀区西二旗德园3号楼房屋所有权证以证明自己为了购买×房屋已将自己原先名下唯一房屋出售并过户，另提交误工证明、工资条、律师费发票等证明自己因本案诉讼产生的相应损失。刘爱武提交张紧工作单位证明以证实张紧对×房屋出售一事不同意，另提交×房屋于2003年的原始购房合同证明张紧系房屋实际购买人。庭审中，刘爱武亦认可其与丈夫并无不睦，且保持联络。
庭审中，刘爱武明确表示自己现拒绝进行×房屋出售的网签、面签等手续，认可该房屋现未涉抵押，亦认可刘爱武夫妇及其女儿张青蓝的户籍均在×房屋，主张该房屋于2016年4月5日由刘爱武出租给案外他人。
本案诉讼过程中，张紧将刘爱武、郝克明起诉至本院，以北京市海淀区上地佳园4楼房屋的出售未经自己同意为由，要求确认刘爱武、郝克明二人于2016年2月27日签订的房屋买卖合同、买卖定金协议书等文件无效。后张紧撤回该案起诉。
另查，截至2016年5月28日，郝克明已根据双方协议约定将除去定金、拟贷款数额、物业交接保证金外的剩余购房款653万元一并打入我院资金收取账户，让我院暂时代为保管，以履行其支付剩余购房款的合同义务。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《商业贷款付款方式补充协议》、《居间服务合同》、《购房资格协议》、《买卖定金协议书》、《配偶同意出售声明》、《解约函》、《解约函》（续）、起诉书、撤诉申请书、证明、结婚证等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，各方均应遵循诚实信用原则予以恪守。本案中，刘爱武与郝克明于2016年2月27日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、《商业贷款付款方式补充协议》、《买卖定金协议书》等协议，就北京市海淀区上地佳园4楼房屋的出售事宜达成相关协议，上述协议的签订系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约遵守。
刘爱武主张郝克明不具备购房资格，违背双方于2016年2月27日签订的《购房资格协议》，并以此为由要求解除房屋买卖合同，本院结合存房公司开具证明及相关购房资格核验信息网络打印件，认定郝克明签署房屋买卖合同时具有购房资格，并未违反《购房资格协议》，对刘爱武上述主张显然不属实。
刘爱武主张其夫张紧对×房屋出售一事不同意、《配偶同意出售声明》系其代签，以此要求解除双方签订的合同，并提交张紧单位证明等予以佐证，但×房屋登记于刘爱武名下，郝克明基于物权登记的公示公信原则，有理由相信其当然为×房屋所有权人并享有相应处置权，且本院诉讼中就此释明可通过另行诉讼判定，后该诉讼撤诉结案，并无事实与裁决否认争议协议的效力，故刘爱武据此情形要求解除合同本院不予支持。
刘爱武主张郝克明购房意向不明确，本院结合双方提交的2016年3月3日后进行商谈的电话录音、微信记录等内容，显然不存在上述事实。综上，郝克明既无相关行为符合双方签署房屋买卖合同等相关协议中关于刘爱武行使合同解除权的情况，又无违反我国合同法导致对方有权行使法定解除权的情形，故刘爱武于2016年3月2日向郝克明发出《解约函》的行为并未产生双方合同解除的效力，本院对刘爱武要求确认其与郝克明于2016年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议、《买卖定金协议书》、《购房资格协议书》、《商业贷款付款方式补充协议书》等协议于2016年3月2日解除的诉请不予支持。
在上述协议真实有效的情况下，双方当事人均应依约履行各自义务。现郝克明在无刘爱武账户信息的情况下，已按约将首付款足额支付至法院账户，完成其该阶段的合同义务，刘爱武应依约协助郝克明就×房屋完成网签、过户登记、交付、申请贷款手续、迁出户籍等手续。
以上分析可以说明，刘爱武在订约后即以不存在的事由拒绝履行合同，其行为违反合同约定，构成违约并产生诉讼与合同履行期限的迟延，其应当依约承担相应的责任。根据双方房屋买卖合同第九条约定，一方未履行本合同义务经催告后15日内仍未履行，如合同可履行则应继续履行，违约方承担10%的责任，据此刘爱武应承担上述违约赔偿责任，本院考虑到双方约定履行期限因刘爱武原因、房屋再次出租及诉讼而必然存在迟延情形，对于郝克明依约使用房屋产生迟延，同时本院亦考虑到此违约金的约定较为严重，经慎重考虑本院酌情予以减少，由刘爱武承担10万元违约金为限。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、刘爱武与郝克明于二零一六年二月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《商业贷款付款方式补充协议》、《补充协议》继续履行。
二、刘爱武于本判决生效后七日内协助郝克明将北京市海淀区上地佳园四号楼房屋（房产证××京房权证海私字第×××号）过户至郝克明名下。
三、刘爱武于本判决第二项主文履行完毕后七日内按照《补充协议》、《商业贷款付款方式补充协议》约定协助配合郝克明办理上述房屋的申请贷款手续（贷款方式为商业贷款或商业和公积金组合贷款）。
四、刘爱武于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区上地佳园四号楼房屋交付郝克明。
五、刘爱武于本判决生效后三十日内赔付郝克明违约金十万元。
六、刘爱武于二零一六年十二月二十三日前将北京市海淀区上地佳园四号楼房屋登记的户籍迁出。
七、驳回郝克明其他诉讼请求。
八、驳回刘爱武全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费六千九百元（原告已预交），由刘爱武负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费四万二千九百四十元（被告已预交），由刘爱武负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 汪 懿
二〇一六年八月二十四日
书记员 张笑宇