江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初6319号
原告：方初胜，男，1973年2月11日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
原告：郑金莲，女，1981年10月9日生，汉族，住福建省三明市梅列区，系原告方胜初之妻。
委托诉讼代理人：苏伟元，常熟市琴川法律服务所法律工作者，系两原告共同委托。
被告：成月兰，女，1971年7月28日出生，汉族，户籍地江苏省常熟市，住江苏省常熟市。
原告方初胜、郑金莲诉被告成月兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日受理后，本案依法由审判员徐宇红适用简易程序进行审理。审理中，原告于6月13日申请撤回对被告常熟市理财房屋中介服务部和第三人郑秀贞的起诉，本院经审查后，口头裁定予以准许。本案于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告方初胜、郑金莲的委托诉讼代理人苏伟元、被告成月兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告方初胜、郑金莲在起诉时向本院提出诉讼请求：1、判决确认房屋买卖合同合法有效；2、判决被告成月兰协助原告将常熟市×××房屋过户到原告名下，同时原告将购房款余额51.5万元支付给成月兰，成月兰将该房屋交付给原告；3、判决被告常熟市理财房屋中介服务部协助原告方初胜、郑金莲和被告成月兰履行房屋买卖合同；4、判决被告成月兰承担中介费6800元，以及本案诉讼费。
审理中，原告方初胜、郑金莲申请撤回了对被告常熟市理财房屋中介服务部和第三人郑秀贞的起诉而将上述第三项诉讼请求撤销，诉讼请求变更为：1、判决确认房屋买卖合同合法有效；2、判决被告成月兰协助原告将常熟市×××房屋过户到原告名下，同时原告将购房款余额51.5万元支付给成月兰，成月兰将该房屋交付给原告；3、判决被告成月兰承担中介费6800元，以及本案诉讼费。事实和理由：两原告系夫妻关系，于2017年年初委托原告郑金莲之妹郑秀贞在常熟寻找合适房源，后郑秀贞在常熟市理财房屋中介服务部看到被告成月兰出售涉案房屋的信息，经过两原告授意，郑秀贞于2017年2月27日在常熟市理财房屋中介服务部代原告郑金莲在《房屋买卖中介服务协议》的草签协议上签字，约定于2017年4月30日与被告办理房屋权属交易登记手续。此后，原告通过郑秀贞向被告先后支付定金共计5万元。2017年3月23日，两原告又委托邱晓兰与成月兰及常熟市理财房屋中介服务部签订了《存量房交易合同》，随后原告方在房产登记部门办理了相关手续，但成月兰一直拖延办理相关手续，后又提出加价1万元后再去办理，原告遂于4月21日又支付被告11万元，被告出具了10万元的收条。之后，成月兰一再反悔，拒不配合原告办理过户手续。原告为维护其合法权益，故诉诸法院。
被告成月兰辩称，涉案房屋系其与女儿唯一栖身之处，原告在无委托代理书的情况下委托他人与被告签署了房屋买卖合同，常熟市理财房屋中介服务部在甲乙双方均未到场的情况下进行了网签，乙方的署名邱晓兰是被告首次看到，后行政审批中心房产交易登记处工作人员以合同有问题为由拒绝了办理过户，要求法院判决房屋买卖合同无效。
经审理查明，2017年2月27日，原告方初胜和郑金莲委托郑金莲之妹与被告成月兰签订《房屋买卖中介服务协议》，载明售房人为成月兰（甲方），中介方为常熟市理财房屋中介服务部，购房人为郑秀贞/郑金莲（乙方），约定“甲方同意将座落于×××的房屋出售给乙方，甲方出售房屋已征得房屋共有人及承租人的同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋已经充分了解，愿意购买上述房屋”，并约定房屋成交价格为人民币67.5万元。对于付款方式，双方约定：原告于2017年2月27日前给付甲方购房定金1万元（购房定金可冲抵购房款），如原告需向银行贷款，则于2017年3月30日前及时办理银行贷款手续。上述《协议》同时约定了房屋权属登记手续条款：由中介方协助原、被告双方共同办理，三方约定于2017年4月30日前办理过户手续，相关税费由原告方缴纳。《协议》还约定了中介费用6800元由原告方承担，如一方违约，则由悔约方承担。在“其他约定”栏，双方约定：贷款部分待定，除贷款部分，其余过户时扣除壹万元一次性付清。2017年3月3日之前再付4万元。上述协议还约定了违约条款以及争议解决条款等内容。协议签订后，原告通过郑秀贞于当日支付被告购房定金1万元，被告出具了收条。同年3月2日，原告通过郑秀贞又支付被告房款定金4万元，被告出具了收据。同年3月23日，原告委托邱晓兰与被告签订《存量房交易合同》，约定：成月兰自愿将坐落于常熟市×××的房屋及该房屋占用范围内的国有土地使用权出卖给方初胜、郑金莲，房屋成交价格为58万元人民币，原告于2017年3月23日之前给付被告购房定金5万元（购房定金可冲抵购房款），房屋价款支付约定为贷款支付，并约定双方于2017年5月23日前办理房屋权属转移登记手续。同年3月29日，原告方初胜、郑金莲依约缴纳了税费。后原告方又和中国银行股份有限公司常熟支行签订《二手住房贷款合同》，就购买涉案房屋申请贷款人民币40万元，该贷款合同上有被告提供的放款帐户、账号及开户行。同年4月22日，原告郑金莲通过银行转账汇款，支付被告成月兰11万元，被告出具了收到原告购房款10万元的收条。同年4月27日，原告办理授权委托公证手续，确认上述不动产的存量房交易合同已经签好，委托邱晓兰为全权代理人，代理原告办理上述不动产购买的一切相关手续等权限。后因被告悔约，双方未能在合同约定时间内办理房屋权属转移登记手续，原告申请的40万元贷款也未能发放至被告银行帐户，原告为合同的继续履行诉至本院。
另查明，涉案房产坐落于江苏省常熟市×××的房屋系被告成月兰单独所有，房屋产权登记时间为2010年2月3日，建筑面积为58.16平方米，现由成月兰与其女儿居住。
审理中，原告明确本案中诉请要求判令确认有效的房屋买卖合同为《房屋买卖中介服务协议》。
审理中原、被告双方一致确认涉案《房屋买卖中介服务协议》的签订，系双方真实意思表示，涉案房屋成交价格为《房屋买卖中介服务协议》约定的人民币67.5元。双方并一致确认被告已收取原告定金和房款共计16万元，尾款51.5万元至今未付。
审理中，原告坚持要求被告继续履行合同，被告则坚持认为原告在无书面委托的情况下，委托她人与其签订房屋买卖合同，房屋买卖合同无效，但愿意承担违约责任。因双方分歧较大，致调解未果。
上述事实，有《房屋买卖中介服务协议》、《存量房交易合同》、《二手住房贷款合同》、不动产登记申请书、被告出具的收据、收条、中国工商银行转账汇款回单、税收缴款书、增值税发票、公证书及本案庭审笔录、调查笔录等证据附卷佐证，本院予以认定。
一、关于本案房屋买卖合同是否有效。
本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。
本案中，两原告委托郑秀贞（原告郑金莲之妹）与被告签订《房屋买卖中介服务协议》，后又委托邱晓兰与被告签订《存量房交易合同》，全权代理其办理购买房产相关手续，并对委托行为进行了公证，其委托行为符合法律规定。由于被告成月兰在与原告签订《房屋买卖中介服务协议》时，其已知道原告与郑秀贞之间的姐妹关系和代理关系，该房屋买卖合同直接约束原告和被告，且双方当事人均承认该协议是双方当事人真实意思的表示，故原、被告间的《房屋买卖中介服务协议》，因主体合格、内容合法、意思表示真实，属有效合同。原告请求确认《房屋买卖中介服务协议》有效的诉讼请求于法有据，理由正当，本院依法予以支持。
二、关于本案房屋买卖合同如何继续履行，即被告是否应当继续履行合同，协助原告办理涉案房屋所有权权属变更的手续，并将房屋交付原告，以及原告同时将购房款尾款支付被告的问题。
法律规定，合同成立后，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，涉案《房屋买卖中介服务协议》签订后，双方即以实际约定的价款67.5万元履行合同，原告依约向被告支付了房屋定金和部分购房款共计16万元，并及时办理了贷款40万元的审批手续，被告也收取了原告按照约定支付的定金和部分购房款16万元，并在原告和中国银行股份有限公司常熟支行签订的二手房贷款合同中提供了自己的银行账号，以便银行放款，此亦可以视为被告已同意履行合同的实际行为，后被告未履行协助办理房屋所有权变更登记手续的合同义务，致合同不能履行，其应承担继续履行房屋买卖合同、协助原告办理房屋所有权和土地使用权的变更登记手续等违约责任，原告也应同时履行将购房款尾款51.5万元支付被告的义务。现原告要求被告履行《房屋买卖中介服务协议》、协助办理涉案房屋产权变更手续、并将涉案房屋交付原告的诉请符合法律的有关规定，本院依法予以支持。
对于原告提出的要求被告支付房屋中介费的主张，本院认为，涉案《房屋买卖中介服务协议》虽约定了中介费由原告承担，如违约，则由悔约方负责的内容，但因中介费与本案属不同法律关系，且原告未向本院提交相关发票凭证，并不能证明该笔费用已实际产生，故对原告该项主张，本院不予理涉。
对于被告成月兰以涉案房屋系其唯一住所，原告在无委托代理书的情况下委托他人与其签署了房屋买卖合同为由，要求法院判决涉案房屋买卖合同无效等抗辩理由，因其不符合法律规定，且缺乏相应证据佐证，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告方初胜、郑金莲与被告成月兰于2017年2月27日签订的《房屋买卖中介服务协议》有效。
二、被告成月兰于本判决生效后15日内协助原告办理位于常熟市×××的房屋的所有权权属变更登记手续。
三、原告方初胜、郑金莲于本判决生效后15日内将未支付的购房尾款人民币51.5万元支付被告成月兰，被告成月兰于本判决生效后15日内将位于常熟市×××的房屋交付原告方初胜、郑金莲。
四、驳回原告方初胜、郑金莲的其他诉讼请求。
案件受理费人民币10618元减半收取人民币5309元，由被告成月兰负担。（被告负担的诉讼费用，由被告于本判决生效后十日内直接给付原告。原告预交的诉讼费用，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 徐宇红
二〇一七年八月二十五日
书记员 周新军