安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淮民二终字第00035号上诉人（原审第三人）：郜锦梅（重户名牛青云），女，汉族，1975年8月11日出生，住安徽省濉溪县。委托代理人：张少春，淮北市烈山区烈山镇法律服务所法律工作者。委托代理人：周见，淮北市烈山区烈山镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张怀先，男，汉族，1958年9月5日出生，住濉溪县濉溪镇县。委托代理人：黄亮，安徽北方之光律师事务所律师。委托代理人：王艳，安徽北方之光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郜少华，男，汉族，1948年10月1日出生，住安徽省濉溪县。被上诉人（原审被告）：牛心红，女，汉族，1947年1月10日出生，住安徽省住濉溪县。两被告共同委托代理人：关海博，安徽泽黎律师事务所律师。上诉人郜锦梅因与被上诉人张怀先、郜少华、牛心红确认合同效力纠纷一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2013）濉民二初字第00254号民事判决，向本院提起上述。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人郜锦梅的委托代理人张少春、被上诉人张怀先及其委托代理人黄亮、王艳，被上诉人郜少华、牛心红的委托代理人关海博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张怀先一审时诉称：原告张怀先经中间人刘福忠介绍认识被告郜少华夫妻，1999年12月7日被告牛心红以牛青云名义与被告郜少华一起同原告签订“房约”，“房约”约定两被告将牛青云名下位于安徽省濉溪县辖振兴街74院2栋204号房屋转让给原告。签约时，两被告主动出示牛青云户口本（当时牛青云户籍并未办理身份证）及涉案房屋产权证、钥匙；签约后，原告向被告支付34000元全部购房款，两被告将房屋产权证及钥匙交付原告，并从涉案房屋中搬出，当日交付涉案房屋。原告接收房屋产权证及钥匙后随即全家搬入涉案房屋居住至今。但由于两被告消极推诿，涉案房屋至今未过户，现该涉案房屋已经依法拆迁，由于房屋至今尚未过户，致使原告张怀先未能享有合法拆迁利益。为此，原告多次找到两被告，要求办理房屋过户，解决纠纷，但两被告及郜锦梅拒不履行。两被告携带牛青云户口本、房屋产权证及钥匙与原告签订房屋买卖合同，并于当场交付房屋，原告认为房屋交易时两被告向原告出示了涉案房屋所有权人的全部证件，原告确信两被告具有完全处分涉案房屋的权利，以及事后十三年内均没有人提出任何异议的事实，依法涉案房屋买卖合同应当是合法有效的，是双方当事人的真实意思表示。故诉请判令确认1999年12月7日原告张怀先与被告郜少华、牛心红签订的房屋买卖合同合法、有效。原告为证明其诉讼主张的成立，举证如下：1、身份证信息；证明本案当事人身份信息；2、房约；3、房屋产权证等；证据2,3证明在刘福中、马海滨的见证下，1999年12月7日，郜少华、牛心红自称牛青云与张怀先交易涉案房屋，郜少华、牛心红当场接收购房款，并当场交付房产权证；4、购房发票、房屋租赁合同及收条；证明2004年11月9日以牛青云身份在淮北市相山区相山南路盛世商贸城购置商品房两套；5、调查笔录三份；证明自1999年底张怀先家人一直居住在涉案房屋内，并对房屋进行管理；6、濉溪县濉溪镇烈山南路居民委员会证明一份；证明张怀先系其辖区74院南楼204室常住居民；7、庭审笔录；证明双方曾为涉案房屋起诉过，双方在庭审中的陈述等内容。郜少华、牛心红一审时辩称：原告不具备诉讼主体资格，应当裁定驳回起诉；两被告确实无权处分第三人郜锦梅的房屋，该合同是无效合同；涉案房屋属于不动产，相关的合同只是成立并不生效；目前涉案标的物已经灭失，确认合同是否有效已无意义；原告就涉案房屋起诉后又撤诉，这无形中增加当事人诉累，请求法院驳回起诉或确定合同无效。二被告针对其抗辩主张未提供证据。郜锦梅一审时辩称：同意被告代理人的答辩意见。原告说1999年12月7日签订房约时，两被告向其出示牛青云的户口本，当时并没有这一回事。郜锦梅针对其抗辩主张，提供如下证据：1、第三人身份证、公安机关证明；证明郜锦梅身份状况；2、房屋所有权证、公证书及房产买卖契约；证明牛青云系涉案房屋的所有权人；3、房产证、购房发票及收条；证明第三人身份及委托父母看管房屋的事实；4、原告的诉状及房约；证明第一、二被告违法交易涉案房屋的事实；5、退休证；证明郜锦梅一直工作于兰州军区的事实；6、（2013）濉民二初字第00073号民事裁定书；证明原告及第一、二被告违法交易涉案房屋的事实。经庭审举证、质证，郜少华、牛心红对张怀先所举证据发表以下意见：对证据1、3、4、7无异议；对证据2恰恰说明买房人是张虎，张怀先不具备诉讼主体资格；对证据5有异议，证人证言不具备客观性、真实性；对证据6有异议，只能证明原告在这房屋内居住，不能证明他是实际产权人。郜锦梅对张怀先所举证据发表如下质证意见：同意被告代理人质证意见；对证据2认为恰恰证实该《房约》系原、被告违约交易行为；对证据4真实性无异议，对原告主张有异议，只能证实是第三人将涉案房屋交给两被告看管，未授权两被告对该房屋进行处分；对证据5认为证人未出庭，不能作为有效证据使用；三证人与原告并非邻居，应当提供在涉案地拥有房产的证明，不能作为有效证据使用；对证据6认为不能作为有效证据使用，没有单位负责人或出证人的个人签名，并不是在同一时间形成，不具有真实性；对证据7庭审笔录真实性没有异议，对其证明的部分主张有异议。张怀先对郜锦梅所举证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性、合法性、关联性均没有异议，该组证据的原件均在原告处，是在达成协议合法取得；对证据3没有异议，能够证实郜锦梅委托父母看管房屋；对证据4真实性没有异议，但不能达成第三人证明目的，不能证实原告与两被告交易房屋系违法行为；对证据5认为无法核实其真实性，到人武部查不到郜锦梅的档案记录；对证据6真实性、合法性没有异议，但不能证实第三人所说的证明目的。二被告对郜锦梅所举证据均无异议。经庭审举证、质证，合议庭对原、被告所举证据认证如下：原告所举证据1能证明本案当事人身份状况；证据2、3能证明涉案房屋原所有权人是牛青云（即郜锦梅），被告郜少华、牛心红将该房屋卖给张怀先的事实，本院予以认定；原告所举证据4能证明牛青云20**年在淮北购买房屋并委托其母亲租赁房屋并收取租赁费的事实，本院予以认定；证据5、6、7能证明本案事实，本院予以认定；第三人所举证据1、2、3、5客观真实，合法，与本案有关联性，能证明本案的事实，本院予以认定；证据4中与原告所举证据能够相互印证的部分，本院予以认定，其余部分，本院不予认定；证据6系生效法律文书，客观真实，予以认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：郜少华、牛心红系夫妻关系，郜锦梅（又名郜永梅、牛青云）为郜少华、牛心红之女。1999年12月7日，郜少华、牛心红与张怀先签订房屋买卖契约即《房约》，将座落于濉溪县濉溪镇振兴街74院2幢204室以34000元的价格出售给张怀先，该房产证登记所有权人为牛青云（即郜锦梅）。郜少华、张怀先在《房约》上签字，牛心红在《房约》上签署“牛青云”。刘福忠、马海滨作为见证人亦在《房约》上签字。当日，张怀先将购房款34000元支付给郜少华、牛心红，郜少华、牛心红将房产权证件及房屋钥匙交付给张怀先。张怀先遂搬进该房屋居住，至今未办理房屋过户手续。另查明：郜锦梅共有三个身份证：牛青云，1970年10月10日出生；以牛青云名字入户时间为1993年12月28日，在濉溪县公安局入户。身份证办理时间为2004年5月27日（一代），2007年5月8日（二代）；郜永梅，1976年5月11日出生，身份证办理时间为2008年8月26日；郜锦梅，1975年8月11日出生，身份证办理时间为2011年2月15日。2013年1月29日，姓名为牛青云的身份证因重户被濉溪县公安局注销。2004年11月9日以牛青云身份在淮北市相山区相山南路盛世商贸城购置商品房两套。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中郜少华、牛心红作为郜锦梅的父母，与张怀先商谈房屋买卖事宜后，以郜少华和牛青云的名义，与张怀先签订了《房约》，之后即交付了房屋及产权证，并收取了全部房款。对郜少华、牛心红收取购房款并交付房屋产权证的行为，张怀先有理由相信牛心红夫妇对房屋具有处分权，因此双方所签《房约》应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”尽管诉争房产权属登记在牛青云的名下，但根据上述司法解释的规定，即便牛心红在签约时未经郜锦梅同意，构成无权处分，但并不因此导致双方签订的合同即《房约》无效。从本案的第三人郜锦梅在2004年在淮北购置房屋的事实，可以根据日常生活经验判定出，郜锦梅对房屋的买卖、管理具有非常丰富的经验。在长达十余年中，郜锦梅不可能不知道房屋被其父母出售掉，郜锦梅辩称不知出售房屋的事实，显然不符合常理。其称并未与父母谈论过该涉案房屋是租给他人还是卖给他人，即便是在郜锦梅认为房产证丢失的情况下也未去过该处房屋。对其陈述不知道房屋已被出售的可信度极低，因此可推定其对郜少华、牛心红出售涉案房屋的行为是认可的。我国法律规定，民事活动应当遵循公平、诚实信用的原则。从公平原则来看，我国立法的目的是为了维护社会的公平与正义。本案中，张怀先不仅按照购房时的市场价值支付了购房款，而且在该房中已居住生活多年，并且一直持有第三人郜锦梅父母交付的该房屋所有权证。郜锦梅父母处分其女儿的房屋符合法律规定的表见代理的构成要件，张怀先为善意第三人。张怀先作为合同的签订人，有权对所签订合同主张权益，被告关于张怀先不具备主体资格的辩解不能成立。相关法律并未规定房屋买卖合同是以产权过户为合同生效条件，被告关于涉案房屋属于不动产，相关合同只是成立并未生效的辩解不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：1999年12月7日原告张怀先与被告郜少华、牛心红签订的房屋买卖合同合法有效。案件受理费80元，由被告郜少华、牛心红负担。宣判后，郜锦梅不服，提起上诉称请求撤销一审判决、改判三被上诉人之间签订的房屋买卖合同无效。其理由如下：1、一审判决认定事实有误。张怀先只是房约上的合同签订人，不少购房人张虎。2、一审判决适用法律错误。（1）被上诉人不具备诉讼主体资格，一审判决应当依法裁定驳回其起诉。（2）一审法院片面适用《最高人民法院》第三条的部分条款系适用法律不当。（3）本案的争议标的是不动产，不动产只能以登记为公示公信要件，不适用善意取得制度。（4）确认合同是否有效在标的物灭失的情况下已经没有实际意义。3、一审法院违反一事不再理原则。此前，被上诉人先就涉案的合同问题起诉后又撤诉，现在又以确认合同效力纠纷再次向法院，违反一事不再理原则。被上诉人郜少华、牛心红二审庭审时认可上诉人的上诉意见，认为张怀先诉讼主体不适格，一审判决结果不正确。被上诉人张怀先二审庭审时辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉，维持原审判决。二审期间，三方当事人均坚持一审时的举证、质证意见。同时，被上诉人张怀先提供了安徽省濉溪县人民法院准许其两次撤诉的（2013）濉民一初字第00258－1号和（2013）濉民一初字第01601号民事裁定书。经质证，上诉人郜锦梅和被上诉人郜少华、牛心红对这两份民事裁定书无异议。本院经审查认为，被上诉人张怀先二审时提供的两份民事裁定书，与本案有关联性，予以认定。经庭审举证、质证，二审查证的事实与一审基本一致。综合上诉人与被上诉人的上诉请求、答辩意见，本案的争议焦点有三：一是被上诉人张怀先是否具有诉讼主体资格。二是1999年12月7日签订的买卖房屋的“房约”是否有效。三是法院受理本案是否违反了一事不再理原则。对本案第一个争议焦点即被上诉人张怀先是否具有诉讼主体资格。经查，1999年12月7日，售房人郜少华、牛青云与买房人张怀先签订了房屋买卖的“房约”，房约中称将涉案房屋转让给张虎；而张虎是张怀先的儿子，1987年出生，房屋买卖是只有12岁，系未成年人；签订“房约”合同的双方当事人之一是张怀先，付款的也是张怀先，至于张怀先买了房屋给其儿子张虎，是其对于其权利的处分，故张怀先是合同上的利害关系人，具有诉讼主体资格。上诉人的此点上诉理由不能成立，本院不予支持。对本案第二个争议焦点即1999年12月7日签订的买卖房屋的“房约”是否有效。经查，本案中郜少华、牛心红作为郜锦梅的父母，与张怀先商谈房屋买卖事宜后，以郜少华和牛青云的名义，与张怀先签订了“房约”，之后即交付了房屋及产权证，并收取了全部房款。对郜少华、牛心红收取购房款并交付房屋产权证的行为，张怀先有理由相信牛心红夫妇对房屋具有处分权。尽管诉争房产权属登记在牛青云（即郜锦梅）的名下，即便牛心红在签约时未经郜锦梅同意，构成无权处分，但并不因此导致双方签订的合同即“房约”无效。从本案的第三人郜锦梅在2004年在淮北购置房屋的事实，根据日常生活经验推判，郜锦梅对房屋的买卖、管理具有非常丰富的经验。在长达十几年的时间中，郜锦梅不可能不知道房屋被其父母出售掉；郜锦梅辩称不知道出售房屋的事实，不符合常理。其称并未与父母谈论过该涉案房屋是租给他人还是卖给他人，即便是在郜锦梅认为房产证丢失的情况下也未去过该处房屋。在涉案房屋被拆迁具有巨大利益的情况下，郜锦梅才出来主张对涉案房屋具有权利，其行为不符合民事活动应当遵循公平、诚实信用的原则。因此，上诉人郜锦梅对其父母郜少华、牛心红出售其房屋的行为是明知的，也是认可的。本案中，张怀先不仅按照购房时的市场价值支付了购房款，而且在该房中居住生活多年，并且一直持有第三人郜锦梅父母交付的该房屋所有权证。郜少华、牛心红处分其女儿郜锦梅的房屋符合法律规定的表见代理的构成要件，张怀先为善意第三人。因此双方所签“房约”合法有效，对当事人均具有约束力，上诉人的此点上诉理由不能成立，本院不予支持。对本案第三个争议焦点即法院受理本案是否违反了一事不再理原则。就涉案房屋，张怀先起诉三次，第一次张怀先起诉牛青云、郜少华、牛心红房屋买卖合同纠纷，因牛青云的身份证因重户被濉溪县公安局注销，被告牛青云诉讼主体不适格，张怀先向法院申请撤诉，安徽省濉溪县人民法院于2013年7月16日以（2013）濉民一初字第00258－1号民事裁定书准许原告张怀先撤回起诉。第二次，张怀先起诉被告少华、牛心红、第三人郜锦梅房屋买卖合同纠纷时，因涉案房屋在案件审理过程中被拆迁，诉讼标的物灭失，再诉讼房屋买卖合同纠纷已无实际意义，故张怀先又向法院申请撤诉。安徽省濉溪县人民法院于2013年9月6日以（2013）濉民一初字第01601号民事裁定书准许原告张怀先撤回起诉。第三次诉讼时，张怀先起诉被告少华、牛心红、第三人郜锦梅，诉讼请求为请求法院确认房屋买卖合同效力。张怀先前两次撤回起诉均事出有因，第三次起诉时没有违反一事不再理原则。故上诉人郜锦梅的此点诉讼理由不成立，本院不予支持。综上，综上所述，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件诉讼费用负担按一审判决执行;二审案件受理费80元，由上诉人郜锦梅负担。本判决为终审判决。审判长  刘夫军审判员  夏 君审判员  李向荣二〇一四年三月二十五日书记员  李玥彤附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…