成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第3671号原告蒲廷伟，男，1970年4月15日出生，汉族，住成都市锦江区。原告蔡红，女，1977年10月18日出生，汉族，住成都市锦江区。以上二原告共同委托代理人范志恒，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。以上二原告共同委托代理人彭溢，北京金诚同达（成都）律师事务所实习律师。被告成都仁恒物业管理有限公司。住所地成都市金牛区。法定代表人黄中兴。委托代理人张勇，泰和泰律师事务所律师。被告仁恒置业（成都）有限公司。住所地四川省成都市锦江区。法定代表人钟声坚。委托代理人袁东，男，仁恒置业（成都）有限公司员工。原告蒲廷伟、蔡红与被告成都仁恒物业管理有限公司(以下简称仁恒物业公司)、仁恒置业（成都）有限公司（以下简称仁恒置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法由审判员杨立庆适用简易程序独任审判。在审理过程中，被告仁恒物业公司提出管辖权异议，本院作出裁定驳回其异议。被告仁恒物业公司不服提起上诉，成都市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2016年5月10日公开开庭审理了本案。原告蒲廷伟及其与原告蔡红的共同委托代理人范志恒、彭溢，被告仁恒物业公司的委托代理人张勇，被告仁恒置业公司的委托代理人袁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒲廷伟、蔡红诉称，蒲廷伟、蔡红与仁恒置业公司签订《商品房买卖合同》，购买了其开发的“仁恒滨河湾”精装房屋一套并于合同签订当日缴纳房款。其中《商品房买卖合同》以及该合同附件《临时公约》、《前期物业服务合同》相关条款均约定商品房所在小区的前期物业服务计费方式为“包干制”，且该合同有效期应至小区业主大会成立时终止。同时，仁恒置业公司还郑重向蒲廷伟、蔡红承诺实行“包干制”计费方式的前期物业服务合同已经行政主管部门审查备案。后蒲廷伟、蔡红了解到已有部分业主根据仁恒置业公司的要求与仁恒物业公司重新签订了《前期物业服务合同》，将物业费计费方式由“包干制”改变为“酬金制”。蒲廷伟、蔡红认为，仁恒物业公司、仁恒置业公司的行为造成蒲廷伟、蔡红所在小区同时存在两种截然不同的计费方式，不仅违反法律规定和合同约定，且会损害蒲廷伟、蔡红及其他业主的合法权益，应当恢复履行原订的“包干制”《前期物业服务合同》。为维护蒲廷伟、蔡红的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、仁恒物业公司、仁恒置业公司继续履行2013年6月28日签订的《前期物业服务合同》（蒲廷伟、蔡红当庭变更为仁恒物业公司、仁恒置业公司继续履行蒲廷伟、蔡红于2013年6月28日签收的仁恒物业公司、仁恒置业公司之间签订的关于“包干制”的《前期物业服务合同》）；2、仁恒物业公司、仁恒置业公司承担本案全部诉讼费。被告仁恒物业公司、仁恒置业公司共同辩称，1、仁恒物业公司与仁恒置业公司之前签订的“包干制”《前期物业服务合同》已经于2013年11月19日依法解除，双方于2014年2月3日重新缔结了“酬金制”《前期物业服务合同》，并在房管部门进行了备案登记，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，且效力及于“仁恒滨河湾”小区全体业主，对蒲廷伟、蔡红具有约束力。2、在正式交房之前所谓的业主只是购房者，享有合同请求权。开发商签订《前期物业服务合同》并不是代表行为，此时的业主为开发商，代表的是自己，在交房之后蒲廷伟、蔡红才成为业主。作为开发商有权选聘物业服务企业，同理也可以解聘物业服务企业。3、仁恒物业公司、仁恒置业公司变更物业服务合同中关于收费方式为“酬金制”的目的，主要是为了打造与“仁恒滨河湾”高端国际社区相匹配的高档物业服务，提升业主享有的物业服务品质，并未对业主利益造成损坏。同时，包干制的物业管理合同已不具备继续履行的条件，现“仁恒滨河湾”绝大部分业主已对酬金制收费方式进行了确认。综上，蒲廷伟、蔡红的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。经审理查明，2013年6月28日,蒲廷伟、蔡红（买受人）与仁恒置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：蒲廷伟、蔡红购买仁恒置业公司开发的位于xxx房屋，测绘建筑面积为267.08平方米。仁恒置业公司选聘的物业管理企业为仁恒物业公司，前期物业管理期间，物业服务费收费价格为8元/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。地上停车管理费按成都市物价局规定执行。物业管理企业按季收取物业服务费，买受人应当分别在每年的3月30日前、6月30日前、9月30日前、12月30日前交费。物业服务的内容和业主临时公约内容见附件七，买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。蒲廷伟、蔡红向本院提交其于2013年6月28日签收的仁恒置业公司（甲方）与仁恒物业公司（乙方）签订的《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》，载明：甲方以招投标方式选聘乙方提供前期物业服务，合同期限自2014年6月30日起至业主大会设立且业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日为止，收费标准为高层住宅8元/月·平方米，商业物业25元/月·平方米，乙方采取“包干制”计费方式确定物业服务费用，由业主向乙方支付合同约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或承担。蒲廷伟、蔡红向本院提交的《仁恒滨河湾临时管理规约》第十条载明：物业服务费采取“包干制”方式，按房屋建筑面积大小共同负担；已竣工验收但尚未出售或者交付的物业，物业服务费由建设单位承担；建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担；建设单位与业主另有约定的从其约定。2013年11月19日，仁恒置业公司（甲方）与仁恒物业公司（乙方）签订《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同解除协议》，约定：甲乙双方于2012年9月签订《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同》，现甲乙双方同意于2013年11月20日解除该合同，并互不对该合同的解除向对方承担任何赔偿责任。随后，仁恒置业公司对仁恒滨河湾1期前期物业服务进行招标，仁恒物业公司投标并中标，仁恒置业公司于2014年1月28日在成都市锦江区房产管理局进行备案登记，物业服务等级为五级，备案物业收费标准为商业每月25元/平方米、电梯住宅每月8元/平方米、停车位服务120元/月/个。2014年2月3日，仁恒置业公司（甲方）与仁恒物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》,约定：甲方以招投标方式选聘乙方提供前期物业服务，乙方提供服务的受益人为仁恒滨河湾1期全体业主，全体业主享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务。合同期限自合同签订之日起至业主大会设立且业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起为止。乙方提供的服务包括建筑物共用部位的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，物业公共园林、景观及设施的养护和管理等。甲方在销售物业时，应当向买受人明示本合同的内容，并组织买受人对本合同内容和临时管理规约予以书面确认。物业服务费按建筑面积计算，高层住宅为8元/月·平方米，其中2014年6月30日至2018年12月31日期间，物业服务费按建筑面积收费标准5元/月·平方米；2019年1月1日起，物业服务费按建筑面积收费标准8元/月·平方米。物业服务费收费标准保持相对稳定，因市场或政策性因素需进行费用调整的，以合同第七条第（五）小条约定调整。商业物业为25元/月·平方米。车位停放物业服务费为子母车位120元/月·个、标准车位80元/月·个、非标准车位（大）100元/月·个、非标准车位（小）80元/月·个。乙方按酬金制计费方式确定物业服务费用，在合同第七条约定预收的物业服务资金中按每年在应收的全额物业服务费用中按10%的比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担，本年度物业费发生不足的，由全体业主按建筑面积多少分摊并在下年1月收取管理费的同时补足，本年度物业服务费有结余的，转入下年继续使用，乙方向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，每年不少于1次向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受审计监督。乙方对同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准，应按统一标准收取物业服务费。仁恒物业公司提交的《仁恒滨河湾1期临时管理规约》载明：各业主同意，物业服务费采取酬金制方式，按房屋建筑面积大小共同负担；已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担；建设单位与业主按照约定交付方式已经交付物业的，物业服务费由业主承担；建设单位与业主另有约定的从其约定。2014年6月20日，仁恒置业公司与仁恒物业公司就双方签订的关于酬金制的《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》在成都市锦江区房产管理局办理了备案登记。上述事实，有原告蒲廷伟、蔡红提交的居民身份证复印件、仁恒物业公司、仁恒置业公司的工商信息查询通知单、《商品房买卖合同》、2013年6月28日仁恒物业公司与仁恒置业公司签订的“包干制”《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》、《仁恒滨河湾临时管理规约》等证据，被告仁恒物业公司提交的《仁恒滨河湾前期物业服务合同解除协议》、《中标通知书》、《物业服务招投标中标备案表》、2014年2月3日仁恒物业公司与仁恒置业公司签订的“酬金制”《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》、《仁恒滨河湾1期临时管理规约》等证据，本院依职权调取的《前期物业管理服务合同备案表》、关于“酬金制”的《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》及当事人的陈述在案为证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业服务公司与建设单位签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，仁恒置业公司与仁恒物业公司于2013年11月20日解除双方之前签订的计费方式为“包干制”的《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》，于2014年2月3日重新签订计费方式为“酬金制”的《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》，该“酬金制”合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对仁恒滨河湾小区全体业主均具有约束力。虽蒲廷伟、蔡红与仁恒置业公司签订《商品房买卖合同》时，仁恒物业公司与仁恒置业公司适用的是“包干制”合同，但此后该“包干制”合同经双方合意解除，重新招投标签订了“酬金制”合同，并在成都市锦江区房产管理局办理了备案登记，“酬金制”合同对作为业主的蒲廷伟、蔡红具有约束力。故蒲廷伟、蔡红要求继续履行其于2013年6月28日签收的“包干制”《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：驳回原告蒲廷伟、蔡红的诉讼请求。本案案件受理费减半收取100元，由原告蒲廷伟、蔡红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  杨立庆二〇一六年七月二十五日书记员  郑小红附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。