重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终9161号
上诉人（原审被告）：重庆市合川区家盛物业发展有限公司。
法定代表人：张晓东，董事长。
委托诉讼代理人：孙波，重庆百君（合川）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李熙，重庆百君（合川）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆明灏物业服务有限公司。
法定代表人：杨东明，总经理。
委托诉讼代理人：马守容，重庆市北碚区歇马法律服务所法律工作者。
上诉人重庆市合川区家盛物业发展有限公司（以下简称家盛公司）因与被上诉人重庆明灏物业服务有限公司（以下简称明灏公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2016）渝0109民初6811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人家盛公司的委托诉讼代理人孙波与被上诉人明灏公司的委托诉讼代理人马守容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
家盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.二审诉讼费由明灏公司承担。事实和理由：1、家盛公司将自己的房屋出租给他人使用，只有实际使用人才知晓物业公司是否进行了物业服务，其物业服务是否存在瑕疵等，一审法院未予准许家盛公司追加承租人为本案被告，剥夺了家盛公司对物业公司的物业服务情况进行抗辩的权利。2、家盛公司的房屋属临街商铺，所有的保洁、安保、设施设备维修都是业主自行负责，物业公司并没有对家盛公司所有的房屋进行任何物业服务，家盛公司不应支付物业服务费。3、家盛公司所有的物业中有523.34平方米的房屋属空置房屋，依据物业服务合同的约定应当减半收取物业费，但一审法院仍按照全额计算此部分的物业费，明显违反事实。4、缙云华府小区的门市所有权均属于家盛公司，在缙云华府小区成立业主委员会的时候没有通知家盛公司参加业主大会，致使业主委员会中没有能够代表门市部分房屋的业主成员，因此该业主委员会无权代表门市业主对门市的物业管理费进行约定。物业服务合同中有关门市物业费收取的条款应属效力待定，如果家盛公司对该费用不予认定，则该条款应属无效。综上所述，一审法院认定事实不清，请求予以撤销，支持家盛公司的上诉请求。
明灏公司辩称，1、明灏公司自进入缙云华府小区后，为家盛公司所属门面外的清洁卫生、化粪池清掏、设施设备维修、安全保障等履行了自己的职责。2、家盛公司与承租人之间的约定只能约束其二者，不能对抗明灏公司。承租人未缴纳物业服务费，家盛公司可在承担责任后依双方约定向承租人追偿。所以，一审法院未予准许家盛公司追加承租人为本案被告，并未损害家盛公司的利益，也未违反法律规定。3、缙云华府小区业主委员会的成立经过了街道、社区备案和审批，合法有效，其所签订的物业服务合同亦是合法有效的。物业服务合同的效力应约束小区所有业主，家盛公司作为缙云小区的业主理应受该物业服务合同的约束。综上所述，一审判决公正，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
明灏公司向一审法院起诉请求：1.由家盛公司立即向明灏公司支付欠付的物业费共计422697.22元；2.由家盛公司立即按照合同约定支付逾期交纳物业费的滞纳金，直至本金结清；3.一审案件诉讼费及其他费用由家盛公司负担。
一审法院认定事实：家盛公司在北碚区××小区××门面房××处，面积共计9189.07平方米。明灏公司于2014年8月进入北碚区缙云华府小区提供物业服务。2014年10月28日，重庆市北碚区家盛缙云华府小区业主委员会与明灏公司签订了《重庆市物业服务合同》，合同第六条约定商业物业的物业服务费用为2元/月·平方米，合同第八条约定，业主应于当月15日缴纳物业服务费用，合同第二十一条约定合同期限自2014年8月10日起至2017年8月9日止，合同第二十八条约定业主违反合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。家盛公司自2014年8月至2016年6月未缴纳物业服务费。一审法院认为，本案中，明灏公司与缙云华府小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》，系双方真实意思表示，对缙云华府小区全体业主均有约束力。家盛公司以其未参与物业公司选聘等为由不认可该合同的合法性，一审法院不予支持。家盛公司作为该小区业主，应按照协议约定支付物业服务费。一审庭审中，家盛公司辩称自己有部分房屋属于清水房，应减半收取物业费。根据物业服务合同第八条之约定，业主的空置房应经物业服务公司与业主双方认定，物业费用才按50%计算，家盛公司未出示相关证据证明自己空置房的具体面积。家盛公司还辩称自己已将部分门面房出租给他人，租赁合同约定由实际使用人承担物业服务费。根据法律规定，物业服务企业有权要求业主承担物业费支付的连带责任，家盛公司可在支付物业费后根据租赁合同另行向承租方追偿。家盛公司的辩解理由不成立，一审法院不予采信。现明灏公司要求家盛公司支付物业服务费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。家盛公司应支付明灏公司2014年8月至2016年6月的物业费422697.22元（9189.07平方米×2元/月/平方米×23月）。关于明灏公司要求家盛公司按照合同支付相应滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，本案中，家盛公司行为构成违约，应当支付逾期付款的违约金，但合同约定的滞纳金过高，根据本案实际情况，一审法院酌定以家盛公司未支付的物业服务费422697.22元为基数，在中国人民银行现行同期同类贷款利率的基础上上浮50%，计算违约金为30117.18元（422697.22元×4.75%×1.5），对于超出的数额，一审法院不予支持。判决：一、家盛公司应于一审判决生效之日起十日内支付明灏公司2014年8月至2016年6月的物业服务费422697.22元并支付违约金30117.18元；二、驳回明灏公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。家盛公司向本院举示如下证据：1、业主委员会备案登记申请书（复印件）、受理案件通知书，拟证明缙云小区的业主委员会不合法，家盛公司亦对此提起行政诉讼，人民法院已受理该行政诉讼。2、照片、临时用工协议（复印件）、收款条（复印件）、证人证言，拟证明家盛公司所属物业的清洁卫生、安保服务、化粪池清掏等工作均是承租人自行聘请工人在处理，明灏公司并未就家盛公司所属物业提供物业服务，家盛公司未享受明灏公司提供的物业服务。3、税票，拟证明在前期物业服务合同中，家盛公司所属物业是按照0.5元/平方米/月的标准交纳的。明灏公司质证后认为，对证据1的真实性无异议，但受理案件通知书与本案无关，而备案登记申请书恰巧证明缙云华府小区业主委员会系依法成立的。对证据2中临时用工协议、收条的真实性不予认可，该证据与本案无关，且从其内容来看，所聘请人员系打扫房屋内部清洁，该部分清洁本就应由业主自行负责。而两名证人系家盛公司物业的租赁户，存在利害关系且牵涉证人自身利益，所以即使明灏公司提供了物业服务也不会认可。且证人的陈述是不真实的，明灏公司已经按照物业服务合同提供了物业服务。对照片的真实性不予认可，不能证明明灏公司未提供物业服务。而证据3与本案无关，明灏公司并非前期物业服务合同的相对方，之前是如何交费的与明灏公司及本案无关。明灏公司向本院举示了如下证据：1、重庆市新建商品房屋使用说明书，拟证明成立业主委员会时，参与投票的业主的建筑面积超过小区总建筑面积的二分之一。2、照片，拟证明明灏公司对家盛公司所属物业提供了物业服务。家盛公司质证后认为，对证据1的真实性无异议，但上面载明的小区建筑面积与重庆市建筑工程验收备案登记载明的工程规模面积不一致，不能证明小区的总建筑面积为42362.64平方米，所以小区业主委员会的选举程序是不合法的，属违法选举。对证据2有异议，不能证明服务对象是缙云华府小区，也不能证明服务时间。
二审审理查明，明灏公司与重庆市北碚区家盛缙云华府小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》第八条约定：……业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。
二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点：一是一审法院程序是否合法；二是案涉物业服务合同能否约束家盛公司；三是家盛公司应否交纳物业服务费。
（一）关于一审法院程序是否合法的问题。家盛公司认为其将所属物业出租他人使用，应追加承租人为本案当事人。根据物业管理条例等相关规定，就物业服务费的交纳，出租人与承租人负有连带给付责任。所以明灏公司有权向承担连带责任的任何一方提出诉请，家盛公司与承租人之间有关物业服务费的约定不能对抗明灏公司。且家盛公司在承担给付责任后亦可根据其与承租人之间的约定向承租人追偿。而就物业公司是否提供物业服务，家盛公司可以通过另行举证的方式完成，并非只有追加承租人为当事人才能予以证明。故一审法院未予准许家盛公司要求追加承租人为本案当事人的申请，并未违反法律规定，亦不存在程序违法的情形。
（二）关于案涉物业服务合同能否约束家盛公司的问题。家盛公司所属物业所在小区的业主委员会经法定程序成立并进行了备案登记，在没有被依法撤销前，合法有效，依法有权代表小区业主与物业公司签订物业服务合同，其所签订的物业服务合同对小区全体业主均具有约束力。同时，明灏公司已实际进驻缙云华府小区，为该小区提供了物业服务。所以，家盛公司仅以案件受理通知书即要求中止审理本案的理由并不充分，家盛公司应当受案涉物业服务合同的约束。
（三）关于家盛公司应否交纳物业服务费的问题。案涉物业服务合同系家盛公司与小区业主委员会签订，合同内容并未违反法律禁止性规定，合法有效，依法应对小区全体业主具有约束力。家盛公司作为小区的业主，也应按照合同约定交纳物业服务费。家盛公司称明灏公司未向其提供物业服务，但所举示的证据并不足以证明其主张。就空置房半价交纳的问题，按照物业服务合同的约定，空置房的面积需业主与物业公司共同确定后方可半价收取。但在本案审理过程中，家盛公司并未举示证据证明其要求按半价交纳物业服务费的面积经过了双方的认定，明灏公司亦对此予以否认。所以，在此情况下，一审法院认定家盛公司应就其所属物业按全额标准交纳物业服务费，并无不当。
综上，上诉人重庆市合川区家盛物业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4570元，由上诉人重庆市合川区家盛物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 娅
审 判 员 陈 娟
代理审判员 陈义熙
二〇一七年二月十日
书 记 员 韩 微