广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民三终字第81号
上诉人（原审原告）：陈振宁。
委托代理人：梁治卿，广东雷三元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：雷州市附城城北蔬菜批发市场理事会。
负责人：符振民。
被上诉人（原审被告）：符振民。
被上诉人（原审被告）：廖鹏。
被上诉人（原审被告）：杨武强。
被上诉人（原审被告）：林巨斌。
被上诉人（原审被告）：柯江。
被上诉人（原审被告）：蔡剑明。
被上诉人（原审被告）：陈春泰。
被上诉人（原审被告）：吴世同。
被上诉人（原审被告）：黎明。
被上诉人（原审被告）：薛勇
被上诉人（原审被告）：郑玉进。
被上诉人（原审被告）：郑堪烈。
被上诉人（原审被告）：陈宏贵。
被上诉人（原审被告）：周飚。
被上诉人（原审被告）：周坤宇。
被上诉人（原审被告）：邓维才。
被上诉人（原审被告）：游兴庄。
被上诉人（原审被告）：邓生。
被上诉人（原审被告）：陈晓飞。
被上诉人（原审被告）：蔡玉奇。
被上诉人（原审被告）：陈友斌。
被上诉人（原审被告）：林晓程。
被上诉人（原审被告）：李维二。
上诉人陈振宁因与被上诉人雷州市附城城北蔬菜批发市场理事会（以下简称城北市场理事会）、符振民等23人买卖合同纠纷一案，不服广东省雷州市人民法院（2013）湛雷法民二初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日受理后，依法组成由审判员陈建业担任审判长，审判员张庆华、代理审判员钟斯宁参加的合议庭，于2014年4月9日公开开庭审理了本案，书记员朱浩光担任记录。上诉人陈振宁的委托代理人梁治卿到庭参加诉讼。被上诉人城北市场理事会、符振民等23人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈振宁向原审法院起诉称：2003年12月3日，雷州市人民法院根据案外人李华敏的执行申请，依法查封雷州市工商行政管理局与雷州市市场物业管理局所有的座落在雷州市纪家镇贸易市场铺面16间，进行评估拍卖，城北市场理事会以价232715元买得该铺面16间［该财产国有土地使用权证号：海府国用（90）总字第001611号，四至为：东至市场路，西至人民大道，南至市场路，北至市场路］。城北市场理事会取得该铺面后，于2009年12月5日将该16间铺面及雷州附城城北蔬菜批发市场的所有权一并转让给陈振宁。同年12月8日，双方签订了《转让协议书》，当日陈振宁依约一次性给付城北市场理事会150万元。而今，由于城北市场理事会已经散股，致陈振宁无法办理16间铺面所有权变更手续。陈振宁认为城北市场理事会的所为，严重损害了陈振宁的合法权益，故提起诉讼，请求判决确认城北市场理事会与陈振宁于2009年12月8日签订的纪家镇贸易市场16间铺面转让协议有效，并责令城北市场理事会及符振民等23人配合陈振宁办理该财产所有权变更手续。
城北市场理事会书面答辩称：城北市场理事会与陈振宁签订的纪家镇农贸市场16间铺面转让合同出于双方自愿，合同签订后，陈振宁已经依约支付了铺面款150万元。此后，城北市场理事会已将该150万元平均分配给股东，同年也就已经散股，请法院按照双方合同的约定作出判决。
符振民等23人辩称：我们与陈振宁于2009年12月8日所签的转让协议属双方自愿，协议签订后陈振宁已按约定给我们付清了转让金，同年我们将陈振宁所付的转让金平均分配后，我们理事会也自行解散了。现在我们与陈振宁之间已不存在权利争议，请法院按我们与陈振宁所签协议约定的权利与义务依法判决。
原审法院经审理查明：城北市场理事会原系雷州市市场物业管理局内部干部职工自行组成的并自主经营、自负营亏的个人合伙组织。该理事会经全体成员23人同意将本案协议转让的纪家镇贸易市场16间铺面转让给陈振宁，该理事会收取陈振宁转让金150万元平均分配给股东后，该理事会全体成员已经散股。
另查明：雷州市纪家镇贸易市场16间铺面原所有人系雷州市工商行政管理局与雷州市市场物业管理局。期间，由于雷州市工商行政管理局与雷州市市场物业管理局拖欠案外人李华敏的工程款未还。2002年，李华敏向原审法院起诉，要求雷州市工商行政管理局与雷州市市场物业管理局清偿拖欠工程款。原审法院于同年作出（2002）雷法民初字第093号民事判决，判决雷州市工商行政管理局与雷州市市场物业管理局给付李华敏工程款本息共计271159.9元。该判决生效后，李华敏向原审法院申请执行。该案在原审法院立案执行期间，原审法院对纪家镇贸易市场的16间铺面进行了查封评估，评估价为232715元。2003年5月29日，原审法院委托湛江市雷州拍卖有限公司对该16间铺面进行拍卖。同年6月25日，雷州市市场物业管理局向原审法院书面提出，要求将该财产由其单位干部职工组成的城北市场理事会回赎使用。同月28日，经执行申请人李华敏与城北市场理事会协商，城北市场理事会给付李华敏232715元，该16间铺面所有权归城北市场理事会所有。同年12月3日，原审法院作出（2002）雷法执字第552号之三民事裁定，裁定雷州市纪家镇贸易市场16间铺位［国有土地使用权证号：海府国用（90）总字第001611号，四至为：东至市场路，西至人民大道，南至市场路，北至市场路］使用权归雷州市附城城北蔬菜批发市场理事会所有。2007年10月18日，原审法院又作出（2002）雷法执字第552号之四更正裁定：雷州市纪家镇贸易市场16间铺面的所有权归雷州市附城城北蔬菜批发市场理事会所有。
2009年12月5日，城北市场理事会经85%股份表决通过，决定将附城城北蔬菜批发市场所有权以价款150万元转让给陈振宁，并作出《关于转让附城城北蔬菜批发市场所有权的决议书》。同月16日，城北市场理事会又书面更正声明：“关于转让附城城北蔬菜批发市场所有权的决议书中由于打印有误，打印中漏掉纪家镇贸易市场16间铺面，纠正为经附城城北蔬菜批发市场理事会85%股份代表表决通过，将附城城北蔬菜批发市场及纪家镇贸易市场16间铺面的所有权转让给陈振宁，转让费共计人民币150万元”。同年12月8日，双方签订书面《转让协议书》，约定：一、甲方（城北市场理事会）同意将附城城北蔬菜批发市场（即附城镇下广蔬菜批发市场内）及纪家镇贸易市场16间铺面全权转给乙方（陈振宁）所有，以法院裁定书作为转让依据；二、转让价款150万元，协议生效之日乙方一次性付清；三、该房地产的所有权从转让之日起生效，使用权按照甲方租赁协议到期之日起生效，出租期间租金归乙方所有；四、转让所需有关税费及办理相关产权证件的一切费用由乙方负责，与甲方无关，需办理手续的甲方提供协助。签订协议的当天，陈振宁依约一次性给城北市场理事会支付人民币150万元，而城北市场理事会未依约协助陈振宁办理财产变更登记手续。期间，陈振宁曾多次要求城北市场理事会协助办理财产变更登记手续，但由于城北市场理事会全体成员散股，其合伙成员之间又相互推诿，致陈振宁无法办理财产所有权变更手续。陈振宁无奈，遂于2013年6月14日诉至原审法院，请求判决确认城北市场理事会与陈振宁于2009年12月8日签订的纪家镇贸易市场16间铺面转让协议有效，并责令该理事会成员配合陈振宁办理该财产所有权变更手续。案经审理，由于城北市场理事会及符振民等23人均缺席，故原审法院不作调解。
原审法院经审理认为：本案属买卖合同纠纷。本案中，陈振宁对其主张虽提供了雷州市市场物业管理局证明，（2002）雷法民初字第093号民事判决书，（2002）雷法执字第552号之三、之四民事裁定书，《转让决议》，《更正与说明》，并经过与城北市场理事会协议取得纪家镇贸易市场16间铺面的权属，但城北市场理事会取得该财产所有权后尚未办理财产所有权变更登记手续。城北市场理事会在未办理该财产权属登记手续的情况下与陈振宁签订转让协议。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列行为之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，陈振宁与城北市场理事会签订转让协议无效。故陈振宁提诉请求确认双方签订转让协议有效，并要求城北市场理事会及符振民等23人协助办理财产变更手续，依据不充分，不予支持。城北市场理事会与符振民等23人经原审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，不影响原审法院对案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回陈振宁的诉讼请求。案件受理费4790元，由陈振宁负担。
上诉人陈振宁不服原审判决，向本院上诉称：上诉人与被上诉人于2009年12月8日签订的纪家镇贸易市场16间铺面转让协议是双方真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，属于合法转让，应受法律保护。原审法院认定本案财产转让协议无效，明显属于适用法律错误。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定”和最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的'违反法律、行政法规的强制性规定'，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”的规定，只有违反效力性强制规定的合同才属于无效合同。而被上诉人是在雷州市人民法院于2003年委托拍卖涉案的16间铺面过程中共同出资购买了涉案财产，并经法院依法裁定取得该财产所有权后，才与上诉人于2009年12月8日签订了铺面《转让协议书》。该转让协议系双方真实意思表示，并不违反我国法律、行政法规效力性强制规定。根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，上诉人与被上诉人所签订的铺面《转让协议书》依法有效。综上，请求二审法院依法撤销原判，判决确认上诉人与被上诉人于2009年12月8日签订的纪家镇贸易市场16间铺面转让协议有效，并责令被上诉人配合上诉人办理该财产所有权变更手续；本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人城北市场理事会及符振民等23人没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：城北市场理事会系临时性个人合伙组织，该理事会理事会长（负责人、代表人）经大伙推荐由符振民担任。
本院认为：本案属买卖合同纠纷。根据上诉人陈振宁的上诉意见及原审法院的判决理由，本案争议的焦点问题是：陈振宁与城北市场理事会于2009年12月8日签订的纪家镇贸易市场16间铺面的转让协议是否有效。
关于城北市场理事会是否有权转让涉案16间铺面的所有权的问题。本案中，雷州市人民法院于2003年12月3日作出（2002）雷法执字第552号之三民事裁定书，后2007年10月18日又作出（2002）雷法执字第552号之四更正裁定，裁定纪家镇贸易市场16间铺面的所有权归城北市场理事会所有，而该民事裁定书已经生效。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，城北市场理事会虽至今未办理该16间铺面的所有权变更登记手续，但自（2002）雷法执字第552号之三、之四民事裁定生效之日起，该16间铺面的所有权已经转移归城北市场理事会所有。原审法院认为城北市场理事会在未办理该16间铺面的权属变更登记手续的情况下与陈振宁签订转让协议是违反法律强制性规定而导致协议无效，属于适用法律错误，本院予以纠正。
关于涉案16间铺面的转让协议签订后未办理权属变更登记手续是否影响合同效力的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，不动产物权的确立，以登记为准。但设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同不是以登记为生效要件，而是合同成立时即发生效力。换句话说，不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，但至于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。如果合同具备法律规定的生效要件，则应该认定合同关系已经生效，当事人应该受到合同的约束。本案中，城北市场理事会通过法院拍卖回赎的方式取得纪家镇贸易市场16间铺面的所有权，后又转让给陈振宁，并收取了全部价款。陈振宁支付全部价款后亦已实际占有并管理了该16间铺面。根据上面所述，虽然城北市场理事会在取得该16间铺面的所有权后没有办理物权过户登记，后其又将该16间铺面转让给陈振宁，同样也没有将该16间铺面的物权过户登记到陈振宁名下，但其与陈振宁于2009年12月8日签订的转让协议完全是在平等、自愿、合法的前提下签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，理当有效。因为办理不动产物权变动登记是属于合同的履行问题，合同的效力不能通过当事人是否履行来决定，而是一经签订其效力就已经确定。由此可见，不动产物权是否变动登记，并不影响合同的效力。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。”对于不动产物权转让，没有办理物权变更登记的，其违反的也只是管理性强制规定，而不是效力性强制性规定，该转让合同属有效合同。否则，合同的效力就掌握在合同的一方当事人即转让方手里，亦即会出现合同的效力由一方当事人决定的情况，这与民法理论是相违背的，不但不利于维护交易安全，也违反诚实信用原则。因此，城北市场理事会通过法院拍卖回赎的方式购得该16间铺面所有权的行为及陈振宁与城北市场理事会签订协议受让该16间铺面的行为均属合法有效，应受法律保护。按照转让协议的约定，城北市场理事会应当继续履行自己的义务。由于城北市场理事会是临时性个人合伙组织，该组织目前已经散伙，符振民等23人作为城北市场理事会的成员，应当协助陈振宁办理该16间铺面的所有权变更登记手续。陈振宁的上诉理由符合法律规定，应予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理错误，应予纠正。上诉人陈振宁上诉有理，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省雷州市人民法院（2013）湛雷法民二初字第354号民事判决；
二、确认陈振宁与雷州市附城城北蔬菜批发市场理事会于2009年12月8日签订的纪家镇贸易市场16间铺面的转让协议合法有效；
三、雷州市附城城北蔬菜批发市场理事会（符振民、廖鹏、杨武强、林巨斌、柯江、蔡剑明、陈春泰、吴世同、黎明、薛勇、郑玉进、郑堪烈、陈宏贵、周飚、周坤宇、邓维才、游兴庄、邓生、陈晓飞、蔡玉奇、陈友斌、林晓程、李维二）在本判决生效后30日内协助陈振宁办理纪家镇贸易市场16间铺面的所有权变更登记手续（办理有关变更手续的费用由陈振宁负担）。
一、二审案件受理费各4790元，均由雷州市附城城北蔬菜批发市场理事会（符振民、廖鹏、杨武强、林巨斌、柯江、蔡剑明、陈春泰、吴世同、黎明、薛勇、郑玉进、郑堪烈、陈宏贵、周飚、周坤宇、邓维才、游兴庄、邓生、陈晓飞、蔡玉奇、陈友斌、林晓程、李维二）负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建业
审 判 员 张庆华
代理审判员 钟斯宁
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 朱浩光
附：相关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国民法通则》
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。