内蒙古自治区武川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第00590号
原告张海滨，男，1965年8月14日出生，汉族，武川县地税局公务员，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。
委托代理人李纪平，内蒙古新广律师事务所律师。
被告单文彪，男，1951年7月13日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。
被告刘月梅（系单文彪妻子），女，1963年11月20日出生，汉族，个体，现住址同上。
共同委托代理人张静，内蒙古新广律师事务所律师。
第三人呼和浩特市瑞环集团有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街64号。
法定代表人禹培珍，董事长。
委托代理人许益民，内蒙古汇孚律师事务所律师。
第三人王永胜，男，1971年9月1日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。
本院于2015年9月9日立案受理了原告张海滨诉被告单文彪、刘月梅房屋买卖合同纠纷一案。在诉讼过程中，被告单文彪、刘月梅申请认为呼和浩特瑞环集团有限公司（以下简称瑞环公司）、王永胜与本案有利害关系，为了查明案件事实，本院依职权追加瑞环公司，王永胜为本案的第三人参加诉讼。本院于2015年1月15日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张海滨及其委托代理人李纪平、被告单文彪、刘月梅及共同委托代理人张静、第三人瑞环公司的委托代理人许益民、第三人王永胜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张海滨诉称，2011年5月原告找到第一被告问是否有住宅出售，原告想买一套住宅楼，因原、被告双方为亲友关系，故第一被告告知原告有门脸房出售，问原告要不要，原告当时说没有那么多钱，但第一被告告知原告可以分多次给。当时原告去看了第一被告准备出售给原告的门脸房。该门脸房位于武川县花香丽舍，系上下楼，总建筑面积135.24㎡，每平米按照4000元出售，当时原告看过房屋后，感到房屋状况和价格都行。于是原告从2011年6月1日至2013年3月20日期间共分10次向被告支付购房款42万元，其中另有第一被告向原告借款6万元已折抵为房款，总计支付购房款48万元，尚欠6万元购房款未付。原告一直等待被告交房。但被告知门脸房尚未建成，不能交付。后原告多方打听二被告出售给原告的门脸房根本不属于被告，二被告对该门脸房不具有所有权，此时原告购房无望，曾多次找�被告要求退款，二被告拒不退款。现起诉到人民法院要求判令二被告退还原告支付的购房款48万元，并支付同期银行贷款利息118037元。
被告单文彪、刘月梅辩称，本案被告单文彪、刘月梅没有退还购房款的事实依据，原告不是该案适格的主体，被告却有主张退还6万元砖款的权利，请求人民法院依法判决呼市瑞环集团公司承担交付房屋义务，并由原告向单文彪、刘月梅支付尚欠房款6万元，或由瑞环公司返还购房款（其中6万元支付给单文彪）并赔偿原告的经济损失。
理由一：原告与单文彪、刘月梅之间不存在房屋买卖关系，原告是向呼和浩特市瑞环公司购买房屋，他们才是真正的房屋买卖双方，只是该买卖合同的支付方式为以建筑用砖顶房款而已，单文彪及刘月梅只是代原告履行了支付购房的付砖义务，后再向原告索要砖款，即原告向被告购买�筑用砖来支付房款行为。原告持有购房合同，因其向真正的出售人主张房屋权利不及时，导致原告购买的房屋不能交付，原告根本没有向被告主张退还房款的客观事实依据。相反，基于被告已经全额代其交付了购买房屋的砖，理应从原告处继续获得尚欠的砖款。单文彪与刘月梅不仅不应退还已收取的砖款，而且有向原告请求支付尚未支付的6万元余款的权利。
理由二：原告与呼市瑞环集团公司之间存在合法有效的房屋买卖关系，且原告已让单文彪履行了支付全部房款义务，呼市瑞环集团公司理应交付约定购买的房屋，或退还全部的购房款（54万元的砖款）并赔偿因不能交付房屋而给原告造成的经济损失。
第三人瑞环公司辩称，和我们没有关系，我们不认识这些人，被告的答辩意见不认可。
第三人王永胜辩称，我上面有总承包的，我是分包的，挂靠的是瑞环公司，我一直委托我的总承包人和单文彪交涉的。我没有门脸房，我是盖的住宅楼，我让单文彪和马建国签的合同。我对砖的价格有异议。
举证、质证、认证情况
原告出示证据
证据12张单据，证明1.本案的原告是本案适格的主体；2.证明原告支付的购房款而不是购砖款；3.本案的第一被告、第二被告收到原告的购房款48万元并有义务将收取的48万元返还原告；4.由于二被告没有给原告购到房屋而产生利息损失，应该赔偿原告相应的利息损失。
被告单文彪、刘月梅质证意见
对原告出示的证据真实性没有异议，但是所证明的主张不认可。因为这12张条子里有个别写的是购房款，有的一张是借条，另一张条写着：“今借到海滨现金5万元整”，购房款的理解有多种，也有砖款的理解，所有的房款是购房款也�现金也是借款。
第三人瑞环公司质证意见
对原告出示的证据不认可，和我们没有关系。
第三人王永胜质证意见
对原告出示的证据我不清楚。
本院认证意见
对原告出示的证据12张单据，形式合法、内容真实，能够证明单文彪、刘月梅从2011年6月1日—2013年3月20日先后分10次（收条共10张）以多种形式收到张海滨购房款42万元，其中借条2张（2010年4月7日借款1万元，2012年8月27日借款5万元）合计借款6万元折抵为购房款，共计48万元，二被告也认可收到购房款48万元的事实，本院对该事实予以采信。但对其利息主张及利息损失，因双方没有明确约定，且本案不是借款合同，本院对原告的利息请求不予采信。
被告单文彪、刘月梅出示证据
证据（一）商品房买卖合同一份，证明1.房屋买卖双方为王�胜和原告签订，二被告只有交付砖抵顶款的义务；2.总房价541000元；3.用砖抵顶房款，砖价格是每块0.6元。补充证明的问题，如果原告不出示商品房买卖合同原件，应当对其进行不利的判决，另外我方要求进行指纹鉴定。
证据（二）收据157张，证明瑞环公司收到单文彪送的砖，折抵以后为541000元。
证据（三）《委托协议书》、《订购砖合同》，《商业住宅楼订购合同》，证明单文彪2010年与另外第三人签订过以砖抵房款的合同，砖价格为0.42元。
证据（四）物价评估一份，证明2011年砖的市场价为0.55元。
证据（五）视听资料（和王永胜之间就抵账合同的对话录音），证明第一组证据的真实性、合法性的存在。
原告张海滨质证意见
对被告出示的证据（一）证据是复印件，复印件没有其他证据来佐证的话，不能�信，我们不予质证。这是民事案件，要求谁主张谁举证。对证据（二）和我们没有关系，我们不认可。对证据（三）（四）与本案总结的争议焦点无关，不予认可。对证据（五）和第一组证据与我们没有关系。
第三人瑞环公司质证意见
对被告出示的证据（一）复印件不进行质证，也和我们无关。对证据（二）真实性、合法性、关联性不认可。该证据不能证明与王永胜签订了合同，王永胜是没有房屋所有权的。对证据（三）（四）订购合同没有原件，对于没有原件的不进行质证，其他的证据和本案没有原件的证据不予质证，其中的证言没有证人到庭不予认可，和本案无关。对证据（五）三性均不认可，和我们没有关系。
第三人王永胜质证意见
对被告出示的证据（一）没有印象。对证据（二）待核对以后再质证。对证据（三）（四）和我没有关系。对证据（五）不认可。
本院认证意见
对被告出示的证据（一）商品房买卖合同，因被告出示的是复印件，对其真实性不予认可。从合同形式要件来看，出卖人是王永胜，合同第三人是马建国，买受人是郭国清（系张海滨妻子），而郭国清的签字是单文彪代签的，且在合同尾部落款处出卖人的委托代理人是王永胜，买受人是单文彪，合同首部署名与尾部署名不一致。在庭审中，王永胜称，本案所涉房屋是马建国盖的，不是他盖的，他没有权利处分该房屋。涉案的商品房买卖合同亦不是瑞环公司与张海滨签订的，其他人无权处分该房屋，该合同属于无效合同，故本院不予采信。对证据（二）收据，只能证明呼市瑞环集团有限公司武川富兴园小区五、六号楼项目部收到单文彪机砖的数量，不能证明单文彪用砖折抵的事实，故对该组证据不予采信。对证据（三）《委托协议书》是案外人于海泉与单文彪之间的合同，与本案没有关联性，本院不予采信。《订购机砖合同》只能证明单文彪（甲方）2010年11月8日与呼市瑞环公司武川县富兴园小区工程项目部（乙方）负责人马建国签订的订购机砖合同，每块砖价格为0.42元。乙方给甲方框架门脸连体二楼二套，位置从东数第一、第二两套，每平米价格是肆仟元，但证明不了该房屋已抵顶给张海滨，故本院不予采信。《商业住宅楼订购合同》是马建国与案外人于海泉签订的，但该合同只能证明案外人于海泉向马建国预订了武川县富兴园小区三号楼一单元一、二层两户房产，不能证明该房产就是张海滨购买的，且与本案无关联性，故本院不予采信。对证据（四）真实性认可，能够证明2011年砖的评估价为0.55元，但与本案原告所诉请的内容没有关联性，本院不予采信。对证据（五）和王永胜之间就抵顶的对话录音，因该房屋所有权不属于王永胜，王永胜无权处分该房屋，所以对单文彪证明的问题，本院不予采信。
经审理查明，2011年5月，张海滨向单文彪提出购买住宅楼的意向，单文彪告知张海滨有一套上下二楼商铺出售，该房位于武川县可镇花香丽舍小区，建筑面积是135.24平方米，单价是4000元／平方米。张海滨看过房后，便表示愿意购买此套房产，事后双方未签订书面的房屋买卖合同。后张海滨从2011年6月1日至2013年3月20日共分10次向单文彪、刘月梅支付购房款共计42万元，其中有两笔借款计6万元是单文彪、刘月梅向张海滨所借，后将借款折抵为购房款，共计支付48万元购房款。张海滨还欠6万元购房款未付。该房产至今未交付。
另查明，张海滨未与瑞环公司签订商品房买卖合同，也未与王永胜签订商品房买卖合同。涉案的《商品房买卖合同》是王永胜与单文彪所签，合同的买受人郭国清（张海滨妻子）签名是单文彪代签，合同内容不完整。
又查明，单文彪与刘月梅系夫妻关系，其二人创办了武川县大青山西轮窑砖瓦制造有限责任公司。王永胜通过案外人马建国认识单文彪，其在施工中实际使用了单文彪、刘月梅供给的机砖，王永胜与单文彪、刘月梅之间是买卖机砖合同关系。
再查明，单文彪、刘月梅对涉案房产不具有所有权，涉案房产是案外人马建国承建。
本院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二条规定，本案中，张海滨虽未与单文彪、刘月梅采用书面形式或者口头形式订立房屋买卖合同，但张海滨愿意按单价为4000元／平方米，总房款为541000元购买涉案房产。事后张海滨按照约定向单文彪、刘月梅支付购房款共计48万元，而单文彪、刘月梅也接受了这48万元，并未提出异议，同时向张海滨出具了收款凭证。从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同的意愿，由此认为双方是以其他形式订立房屋买卖合同的，且张海滨已经履行了合同的主要义务，足以证明张海滨与单文彪、刘月梅之间的房屋买卖合同成立且有效。
其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”就本案而言，因单文彪、刘月梅创办了武川县大青山西轮窑砖瓦制造有限责任公司，只对其公司生产的机砖享有所有权，对涉案的房产并没有所有权和处分权，但夫�二人接受张海滨支付的48万元购房款是客观事实，而单文彪、刘月梅未按照合同约定履行交付房屋的义务，张海滨以单文彪、刘月梅未取得所有权或者处分权致使涉案房产所有权不能转移为由，要求单文彪、刘月梅返还购房款的主张，是符合法律规定的，本院予以支持，故单文彪、刘月梅应返还张海滨购房款48万元。因张海滨与单文彪、刘月梅未约定利息，且本案不是借款合同纠纷，故本院对张海滨请求的利息及利息损失不予支持。
再次，第一，单文彪、刘月梅出示的《商品房买卖合同》是王永胜与单文彪签订的，该合同中的房产不是王永胜建的，而是案外人马建国所建，因此王永胜对此房产没有处分权。另外，该合同中买受人郭国清（张海滨妻子）签名是单文彪代签，合同尾部签字没有郭国清签名，而是单文彪签名，该合同首部与合同尾部不一致，且�同中缺少商品房付款方式、付款时间、交付使用条件和时间、违约责任等重要条款，不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，王永胜也未收取张海滨的购房款，因此该合同未成立也未生效。王永胜实际使用过单文彪、刘月梅提供的机砖，双方存在买卖机砖合同关系，与本案房屋买卖合同无关，单文彪、刘月梅应另觅合法途径解决，故第三人王永胜不承担民事责任。第二，该合同中未有瑞环公司的公章，也未有瑞环公司法定代表人签名，而王永胜既没有瑞环公司的授权，又对涉案房产没有处分权，张海滨与瑞环公司未签订商品房买卖合同，购房款也未交付瑞环公司，故第三人瑞环公司不承担民事责任。
在庭审中，单文彪、刘月梅要求张海滨支付尚欠的6万元砖款的请求，本院不予支持，因为双方没有买卖机砖的合意，也未签订类似合同，涉案房产不属于单文彪、刘月梅所有，因此张海滨不应承担尚欠的6万元砖款，单文彪、刘月梅应另觅合法途径解决。
依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告单文彪、刘月梅返还原告张海滨购房款48万元，款于判决生效后三十日内一次付清；
二、第三人呼和浩特市瑞环集团有限公司不承担民事责任；
三、第三人王永胜不承担民事责任；
四、驳回原告张海滨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9781元，由被告单文彪、刘月梅承担7850元，由原告张海滨承担1931元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。
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审 判 长 王志刚
审 判 员 牛 涛
人民陪审员 高丽梅
二〇一六年三月十八日
书 记 员 陈 静
相关法律：
《中华人民共和国合同法》第十条第一款：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的�质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二条：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。