江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0192民初545号原告：周美超，男，1990年5月18日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：吴艳平，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玉婷，江西豫章律师事务所实习律师。被告：江西新宇房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区丰和中大道1198号，社会统一信用代码：913600006124476203。法定代表人：张建安，该公司总经理。委托诉讼代理人：成新生，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亦菲，江西求正沃德律师事务所实习律师。第三人：中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行，住所地：江西省南昌市红谷滩新区绿茵路129号联发广场1楼101-103室、2楼201室及20楼，统一社会信用代码：91360100858348374H。负责人：夏安民，该支行行长。委托诉讼代理人：彭雯、潘旻娜，江西明实律师事务所律师。原告周美超与被告江西新宇房地产开发有限公司（以下简称“新宇房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月20日受理，原告申请追加中国建设银行股份有限公司江西省分行（以下简称“建行江西省分行”）作为第三人参加诉讼，建行江西省分行向本院出具情况说明，载明原告与其签订《个人住房（商业用房）借款合同》由中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行（以下简称“建行城建支行”）具体负责，建行江西省分行作为管理部门，不作为具体业务经办机构，由建行城建支行参与诉讼为宜。现建行城建支行表示愿意参加本案审理，原、被告亦同意建行城建支行参与诉讼，故本院追加建行城建支行作为第三人参与诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周美超及其委托诉讼代理人吴艳平，被告新宇房地产公司委托诉讼代理人成新生、陈亦菲，第三人建行城建支行委托诉讼代理人彭雯、潘旻娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周美超向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告新宇房地产公司对商品房质量不合格的部分进行维修和整改，并在本判决生效之日起向原告周美超交付符合合同约定层高的商品房；2、如被告无法维修或整改，则请求判令被告减少商品房价款10万元并将该款项退还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。后变更诉请为：1、请求判令于2016年10月解除原告与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》；2、请求判令被告返还原告已支付的购房款，并且赔偿原告因此造成的损失，直至合同解除时止（银行利息暂算至2016年9月计106958.33元，首付款利息按银行同期借款利率计算）；3、请求于2016年10月解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月20日原告周美超与被告新宇房地产公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南昌经济技术开发区××大道××［××公馆］××单元××商品房××套，房屋层高3米，建筑面积104.51平方米，房屋单价为每平方米8497.98元，房屋总价款888124元。被告应当在2015年7月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。原告收房时发现被告交付房屋的层高与合同约定的层高相差近25CM。原告及其父母认为内空较高的房屋居住舒适。被告交付的房屋明显违背了原告购房时的目的。原告当时拒绝收房，并且将拒收房的事由告知被告负责办理交房手续的工作人员。事后，原告书面通知被告，要求被告对层高不足的房屋进行整改。由于被告办公地址迁移，书面通知被退还。后原告委托律师函告称“根据合同第十条第一款之约定，基于被告变更商品房层高的行为，原告有权退房，并提出解除商品房买卖合同”。后经过律师与被告营销总监曾金辉及其相关负责人多次沟通，原告提出如果本合同继续履行且商品房无法整改的，可以减少房屋价款并承担违约责任，但双方最终未达成一致意见。后原告诉至法院，发现被告系改变设计方案致申请人购房的商品房空间尺寸降低，故原告变更诉请，请求解除原告与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》，原告通过银行按揭贷款的方式支付的剩余购房款，并且与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，如果原告与被告解除商品房买卖合同，则按揭贷款已无意义。被告新宇房地产公司辩称，原告与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》解除条件并不成立，该合同应继续予以履行。理由如下:第一、被告开发的位于南昌市经济技术开发区××大道××号[拉菲公馆]19栋一单元10层的1001号商品房已经验收合格，并于2015年4月9日办理了竣工验收备案登记，符合合同约定和法定的商品房交付条件。第二、原、被告于2013年9月20日签订的《南昌市商品房买卖合同》约定出卖人的通知送达后，除非有合法的理由，买受人超过通知规定的时间15日未办理商品房交付手续的，视为出卖人已按期交付。合同中关于通知与送达约定：1、任何与本协议有关由各方发出的通知或其他通讯往来应当采用书面形式并送达至合同正本“出卖人信息、买受人信息”指定地址；2、任何以书面方式提交之通知或文件递交时视为送到；若为邮局投递，则以信件方式发出的通知或文件在邮局投递至上述指定地址时视为送达（如因上述地址不存在或以更名，邮局不能投递的，邮局收寄之日视为送达）。买受人地址如有变更，应在变更五天内以书面形式通知出卖人，否则由此引起的一切后果均由买受人承担；3、如因买受人在本合同上留存的联系方式不详实或发生变更后未及时书面告知出卖人，造成出卖人无法送达《交房通知书》，或者因买受人自身原因未按期办理收楼手续的，则从约定交楼之日起视为已交付。而被告于2015年7月14日通过邮局投递邮件方式通知原告交接房屋，但却被邮局以原写地址不详、联系方式停机而被退回，应视为已经交付了房屋，后原告口头拒绝收房的行为已不能也无法改变已实际交房的法律后果和事实后果。该房屋已经验收合格，房屋主体结构质量不存在质量问题，因此被告与原告所签合同不满足相应的法定解除条件。第三、原告称被告交付的本案所涉房屋层高与合同约定的层高相差25cm没有事实依据，原告所称的“内空2.76m”指的是净高，不是合同约定的“层高”。第四、本案所涉房屋实际层高为2.9米系设计变更所致，但该设计变更是在合同签订之前的2013年4月1日就已经做出，并不存在被告按照合同约定应于设计变更经有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告的现实可能性，因为该约定的前提只应当是设计变更发生在签订合同之后。现在只是由于当时被告的销售代理尚未及时就合同约定的层高予以变更，才导致了合同上的层高依然误写成是3.0米，被告并不存在任何欺诈、故意隐瞒事实的恶意。另外，合同约定经设计单位同意的设计变更只有在影响原告所购商品房质量或使用功能的情形下，才需通知买受人。而本案所涉的房屋均层高为2.9米，符合国家住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布的《住宅设计规范》普通住宅层高宜为2.8米的规定。该规范是为了保住宅设计符合经济、适用、安全等要求而制定的国家标准，已充分考虑了住宅的空间、通风、采光等因素，因此，本案所涉房屋层高的设计变更不会影响原告所购房屋质量或使用功能。本案的情形也不满足被告与原告所签合同的约定解除条件。第五、鉴于双方《南昌市商品房买卖合同》均不符合法定和约定的解除条件，该合同应继续予以履行，原告关于赔偿造成利息损失的请求相应也不能成立，人民法院不应予以支持。综上，请求原告驳回对我方的诉讼请求。第三人建行城建支行陈述，建行城建支行承接了建行江西省分行关于个人贷款的业务，涉案的借款合同也是由建行城建支行在承办相应业务。涉案借款合同具有相对独立性，如果商品房买卖合同被解除，相对应的责任人付清所有的贷款本金及利息，我支行也会配合办理借款合同的解除手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《南昌市商品房买卖合同》、购房发票、《关于新宇拉菲公馆19栋一单元1001室维修通知》、《要求退房并解除商品房买卖合同的律师函》及EMS快递单、《解除商品房买卖合同的通知》及EMS快递单、江西求正沃德律师事务所回复的《律师函》、《关于“拉菲公馆”房屋层高不足协商未果提起诉讼的通知》、《江西省环球建筑设计院设计变更通知单》，被告新宇房地产公司对上述证据的真实性均无异议，关联性均有异议，认为上述证据均不能证明原告有权解除涉案《南昌市商品房买卖合同》，本院对上述证据的真实性予以确认，关联性在本院认为部分予以阐述。原告提交《个人住房（商业用房）借款合同》、2013年11月-2016年9月中国建设银行个人借款对账单、银行个人贷款对账单，与第三人提交对账单相印证，本院对上述证据真实性予以确认。被告提交的《南昌市商品房买卖合同》、《南昌市建设工程竣工验收备案表》、邮件及《改退批条》、《江西省环球建筑设计院设计变更通知单》、《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》、豫章律师事务所2016年5月12日出具的《解除商品房买卖合同的通知》、江西求正沃德律师事务所2016年6月7日出具的《律师函》，原告对上述证据的真实性均无异议，关联性均有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告提交的2015年8月4日的《备忘录》、2015年8月7日的《协议书》，原告认为是其他业主与被告的调解，原告不接受备案录上的补偿方案，本院认为，《备忘录》有众多业主的签名，《协议书》上有业主代表签名，南昌经济技术开发区规划建设局加盖公章，故本院对该两份证据有的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月20日原告周美超与被告新宇房地产公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于南昌经济技术开发区××大道××［××公馆］××单元××商品房××套，房屋层高3米，建筑面积104.51平方米，房屋单价为每平方米8497.98元，房屋总价款888124元；被告应当在2015年7月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到原告所购商品房的质量或使用功能，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……被告未在规定时限内通知原告的，原告有权退房。……[拉菲公馆]19栋于2013年4月18日开工，于2014年12月31日竣工，因被告要求，江西省环球建筑设计院变更设计，层高由3米变更为2.9米。合同签订后，原告向被告交购房款268124元，并与建行江西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，以按揭贷款的方式支付剩余房款62万元。涉案住房借款合同由建行城建支行具体负责，建行江西省分行作为管理部门，不作为具体业务经办机构。2015年7月14日，被告通过邮局投递邮件方式通知原告交接房屋，被邮局以原写地址不详、联系方式停机为由退回。2015年8月28日，原告通过EMS向被告发出《关于对新宇拉菲公馆19栋一单元1001室维修通知函》，载明原告要求被告就涉案房屋层高未达3米事宜尽快维修，在被告未能维修到位之前拒绝收房，也不接受被告单方面指定的50元/平方米的补偿方案，该EMS以原址查无此人，迁移新址不明，公司已搬迁为由退回。2016年3月10日，原告通过中通快递向被告发出《要求退房并解除商品房买卖合同的律师函》，载明原告发现涉案商品房层高不足，于2015年8月28日向被告发函要求整改，该函件被退回。现原告委托律师再次向被告告知：层高不足三米导致原告购房目的不能实现；根据合同约定，被告未就房屋空间尺寸变更通知原告，原告有权退房。2016年5月12日，原告通过中通快递向被告发出《解除商品房买卖合同的通知》，原告根据商品房买卖合同的约定与被告解除《南昌市商品房买卖合同》，被告应全额退还购房款，承担违约责任、赔偿损失。2016年6月7日，被告委托律师向原告发出律师函，载明原告向被告购房的涉案商品房已经验收合格，符合合同约定和法定的商品房交付条件；原告退房理由不成立，原告无权单方退房，被告不同意与原告解除涉案合同；原告尽快与被告办理商品房交付手续。2016年6月30日，原告通过中通快递向被告发出《关于“拉菲公馆”房屋层高不足协商未果提起诉讼的通知》，载明原告就涉案房屋层高不足的问题与被告多次协商未果，将依法提起诉讼。后原告诉至法院，请求判如所请。2015年8月4日，被告与拉菲公馆19号楼、25号楼业主签订备忘录。2015年8月7日，被告与拉菲公馆一期层高2.9米住宅业主、南昌经济技术开发区规划建设局三方签订协议书。上述备忘录及协议书中均约定因房屋实际层高未达到购房合同约定层高，被告给予业主购房房屋建筑面积乘以50元/m2的补偿款。本院认为，原告周美超与被告新宇房地产公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效合同。该合同约定房屋层高3.0米，实际交付房屋层高2.9米。该合同约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到原告所购商品房的质量或使用功能，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告：……被告未在规定时限内通知原告的，原告有权退房。”原告据此认为其有权退房，本院认为，参照中华人民共和国住房和城乡建设部与中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布的国家标准《住宅设计规范》的规定，普通住宅层高以2.8米为宜。另南昌市城乡规划局《关于实施（修订）的通知》(洪规字[2012]152号)第六条规定，建筑层高计算标准，普通住宅建筑标准层层高最低不小于2.9米，但最高不大于3.2米……，由此可见，被告虽变更层高设计至2.9米，但该层高符合相关标准，并未影响原告所购商品房的质量或使用功能。被告虽未通知原告层高设计变更，但因涉案《南昌市商品房买卖合同》中约定解除权条件尚未成就，原告亦无权退房。对原告要求解除原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》的诉请，本院不予支持。同时，对原告在《南昌市商品房买卖合同》的前提下，要求被告返还购房款、赔偿损失以及解除其与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉请亦不予支持。被告实际交付房屋的层高与合同约定房屋的层高不符，原告确受到了所购房屋层高低于约定层高10厘米的损失，被告构成违约，应承担违约责任，但经本庭多次释明，原告坚持诉请解除原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》，不主张被告承担违约损害赔偿责任，故本院对被告违约损害赔偿责任不予处理，原告可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告周美超的全部诉讼请求。案件受理2300元，由原告周美超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  蒋 权代理审判员  吴运琦人民陪审员  曹 龙二〇一七年五月十一日书 记 员  张 璐