四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民初1786号
原告（案外人）：南江镇阳医院。住所地：四川省巴中市南江镇光雾山大道朝阳新区***号*楼。
投资人：邹玉红，院长。
委托诉讼代理人：余燎，四川同善律师事务所律师。
原告（案外人）：邹玉红，女，1968年9月2日出生，住四川省巴中市南江县。
委托诉讼代理人：鲜章平，系夫妻关系。
委托诉讼代理人：余燎，四川同善律师事务所律师。
被告（申请执行人）：杨廷勇，男，1972年2月23日出生，住四川省郫县。
委托诉讼代理人：赵志强，四川龙洲律师事务所律师。
第三人（被执行人）：四川省金岑置业有限责任公司。住所地：成都市武侯区火车南站西路**号*幢*单元*楼**号。
法定代表人：马邦华。
委托诉讼代理人：ＸＸ，男，系该公司员工。
原告南江镇阳医院、邹玉红与被告杨廷勇、第三人四川金岑置业有限责任公司（以下简称“金岑公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月8日立案受理后，依法组成合议庭于2016年11月15日对本案公开开庭进行了审理。原告南江镇阳医院、邹玉红委托诉讼代理人鲜章平、余燎，杨廷勇及其委托诉讼代理人赵志强，第三人金岑公司委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告南江镇阳医院、邹玉红向本院起诉请求：1、依法认定原告就执行标的（南江县南江镇光雾大道朝阳段江南明珠项目一期工程二楼第9号、第11号、第12号、第13号共计建筑面积625.1平方米商铺）享有足以排除强制执行的民事权益（占有、使用、和收益之租赁权）、判决不得执行该标的；2、依法阻止在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产（阻止移交占有）。事实和理由：杨廷勇与金岑公司公正债权文书执行纠纷一案中，成都市中级人民法院于2016年6月24日以(2014)成执字第901号执行裁定，查封被执行人金岑公司所有原告承租的涉案房屋，之后执行中对该商铺实施强制拍卖等法律事实。执行过程中，原告依法提出执行异议，后经执行法院审查，作出（2016）川01执异859号执行裁定，驳回其执行异议。南江镇阳医院、邹玉红认为：1、原告于2013年10月31日以《房屋租赁合同》从第三人处承租涉案商铺，且按《房屋租赁合同》之约定，原告已支付租金并合法、实际占有，由此可知，在被告杨廷勇与金岑公司设立抵押权前以及执行法院于2014年6月24日查封前，作为承租人的原告已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。根据相关法律、司法解释之规定，被告自始、绝对、当然对执行标的享有在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产之实体权益。2、承租人对房屋查封、拍卖提出执行异议其法律地位应认定为民事诉讼法第227条的案外人，而不是民事诉讼法第225条的利害关系人。3、执行异议审查时以“拍卖处置涉案财产过程中目前为要求案外人腾退房屋，对案外人承租权没有产生任何影响”为由裁定驳回原告异议申请错误，因为不动产所有权因拍卖而转移于买受人之后，就必然存在将该不动产交付于买受人的问题。依《执行拍卖、变卖财产规定》第30条规定，买受人有权请求腾空房产，法院亦有义务负责交付。因此，执行标的的交付或腾退房屋仅是时间早晚的问题，故原告诉请在租赁期内阻止移交占有无疑具有重大的法律意义。
被告杨廷勇答辩称：1、本案原告南江镇阳医院、邹玉红与第三人金岑公司恶意串通，损害杨廷勇的利益。一是原告提交人民法院用以证明其租赁权先于被告抵押权的《房屋租赁合同》与其在南江县工商局备案存档的《房屋租赁合同》的签订主体、时间、租金价格、面积等内容以及形式均不一致。二是邹玉红申办南江镇阳医院的时间为2014年4月27日，南江县卫生局于2014年7月23日批准设立，对于2012年9月已申办过医院且熟悉审批流程的邹玉红来说，在租金高达数万的情况下，从租房至申办成功时间间隔较长并支付大额房租明显不合常理。三是涉案房屋于2014年6月24日被成都市中级人民法院裁定查封，后在拍卖本案标的物时，评估公司曾拍摄一组照片，该照片上明确显示涉案房屋属于空置状态，无任何人使用占有。2、根据《物权法》第一百九十条：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”杨廷勇申请执行的标的于2014年1月23日办理房屋抵押权登记手续，而原告与第三人签订的备案租赁合同是2014年4月20日，故原告的租赁权在后，不得对抗被告设立在前并经过登记的抵押权。杨廷勇依法享有担保物权，并无相关法律或者司法解释规定原告设立在后的租赁权可以排除执行，故人民法院不应支持原告的诉讼请求。3、原告依据的法律法规明显不当，且无证据支持，应当承担不利后果，即应驳回其全部诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条均不适用本案，因本案并非执行阶段的拍卖程序，也未涉及到实现抵押权后的受让人，且被告抵押权设立于原告租赁之前。故原告据此用以证明其租赁权足以对抗被告的担保物权明显存在不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款中的规定，应当指的是没有设定担保物权等优先受偿权。4、人民法院的执行并未要求原告立即腾退房屋，即使原告存在设立于被告办理抵押登记之前的租赁权，也不影响被告实现抵押权，且人民法院拍卖过程中也会对房屋现状进行说明，买受人是在同意承接拍卖权的物上所附属的全部权利义务的情况下，进行的买受，故并不影响原告的租赁权利，且原告在拍卖过程中也享有优先购买权。综上，原告的诉讼请求均不应得到支持。
第三人金岑公司发表答辩意见称，对原告提出的执行异议之诉全力支持。2013年11月31日签订的合同主体适格。签约程序及标的是金岑公司所有，应视为有效合同，且在合同签订时就将涉案房屋交给邹玉红，也支付了60多万的资金。
本院经审理查明以下事实：
(2014)川成蜀证执字第247号执行证书载明，杨廷勇与被申请执行人金岑公司于2014年1月9日在成都市签署了《借款抵押协议》，该协议经公证并赋予强制执行效力。根据上述协议约定，金岑公司向杨廷勇借款2000万元整，借款三个月，从2014年1月9日起至2014年4月8日止。借款利息按每月1.8%计算。金岑公司自愿以其单独所有的位于南江镇光雾山大道朝阳段（江南明珠一期）房屋为该笔借款提供担保。协议中明确约定：金岑公司保证按时足额偿还杨廷勇的借款，借款到期后，若金岑公司不理性或不完全履行本协议约定的还款义务及担保责任，金岑公司愿意接受依法强制执行。杨廷勇于2014年1月22日和2014年1月26日通过银行转账方式向金岑公司支付借款2000万元。该协议项下抵押物已于2014年1月23日办理了房屋抵押登记手续截止2014年6月3日，金岑公司尚欠杨廷勇借款本金2000万元，利息人民币45.6万元，违约金200万元整。
2014年6月24日本院作出（2014）成执字第901号执行裁定：“一、查封被执行人四川金岑置业有限责任公司所有的位于南江镇光雾山大道朝阳段（江南明珠一期）03幢2-10、2-11、2-12、2-13、2-14……的房屋所有权。……”2014年10月21日本院作出（2014）成执字第901-3号执行裁定书，对被执行人金岑公司所有的位于南江镇光雾山大道朝阳段（江南明珠一期）03幢2-10、2-11、2-12、2-13、2-14……的房屋进行拍卖。2016年6月6日本院作出（2014）成执字第901-4号执行裁定书，对上述房屋予以续查封，查封期限三年。执行过程中，南江镇阳医院、邹玉红向本院提出执行异议，本院于2016年8月16日作出（2016）川01执异859号执行裁定书，驳回异议人南江镇阳医院、邹玉红的异议申请。南江镇阳医院、邹玉红在规定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。
原告南江镇阳医院、邹玉红主张其与金岑公司于2013年10月31日签订房屋租赁合同，租赁金岑公司所有的位于南江县南江镇光雾山大道朝阳段江南明珠项目一期工程二楼第9号、第11号、第12号、第13号共计建筑面积625.1平方米商铺，租赁期限自2013年11月1日至2025年11月1日，共计12年，固定年租187530元/年，一年一付。2012年9月8日向南江县卫生局提交《关于举办镇阳医院的申请》、《申办镇阳民营医院可行性分析报告》。
被告杨廷勇向本院提交了南江县工商局备案的《房屋租赁合同》，签订时间为2014年4月20日，租赁期限自2015年3月1日至2027年3月1日，租金前三年为217140元，第四年起按6%递增。同时提交了邹玉红于2014年4月27日向南江县卫生局提交的《关于举办镇阳医院的申请》、《申办镇阳民营医院可行性分析报告》。
2014年7月23日取得《设置医疗机构批准书》，2015年5月12日成立南江镇阳医院，2015年7月10日取得医疗机构执业许可证。南江县卫生和计划生育局出具说明，载明：“邹玉红于2012年9月8日，向我局申报筹建镇阳医院，因投资规模过小，要求加大投资。业主将总投资由60万元增加到180万元，并于2014年4月27日再次提出申请，并获通过。随后取得《设置医疗机构批准书》。”
金岑公司于2014年11月5日出具的收据载明:“承租方于2013年10月18日交付10万元定金，2013年10月31日退还；已收取租金128137.50元；2015年租金延至2016年交付。”邹玉红分别于2016年6月20日、6月22日、6月25日、6月29日、10月20日、11月11日、11月14日向ＸＸ汇款26万元，备注房租款；金岑公司分别于2016年2月5日、4月25日、5月12日、6月6日、8月31日、9月23日出具手写收据载明共计收取租金18万元；2016年11月18日向李政良转账3万元。
上述事实，有各方当事人的主体身份信息资料、（2014）成执字第901号执行裁定书、（2014）成执字第901-4号执行裁定书、（2016）川01执异859号执行裁定书、《房屋租赁合同》、《关于举办镇阳医院的申请》、《申办镇阳民营医院可行性分析报告》、收据、《借记卡账户明细查询单》、《结算业务申请书》、《电汇凭证》、《自动柜员机客户通知书》以及当事人一致陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点为：南江镇阳医院、邹玉红是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益？是否可以阻止在租赁期内向受让人移交案涉房屋？对此，本院分别作如下分析：
首先，案外人异议，旨在审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权益，审查的结果是是否应当中止对执行标的的执行，侧重于实体权益的救济。但并非所有的实体权利都足以阻止法院的强制执行，案外人主张的实体权利必须是依法足以阻止强制执行的实体权利，典型的如所有权或所有者期待权，即案外人需是执行标的的实际所有人。租赁权其本质仍然是债权，“买卖不破租赁”原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响，不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动，否则便是对所有权的过分限制。物权变动，既可以基于法律行为发生，也可以基于公法行为（如征收、征用、拍卖、变卖等）。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置，即不能阻止法院查封、拍卖行为本身，但可以向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权和参与竞价权。因此，南江镇阳医院、邹玉红不能仅仅依据承租权要求排除对案涉房屋强制执行。
其次，关于南江镇阳医院、邹玉红作为承租人，是否有权阻止向买受人移交房产的问题。本院在查封、拍卖涉案房屋过程中，并未作出要求承租人腾退房屋的具体执行行为，申请执行人也未在执行过程中要求南江镇阳医院腾退房屋，仅仅对涉案房屋进行查封、拍卖，南江镇阳医院、邹玉红在本案中请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，缺乏事实和法律依据。针对南江镇阳医院、邹玉红提出的受让人取得执行标的所有权后要求移交涉案房屋的问题，已经不属于本案执行异议之诉的审查范围。
综上，南江镇阳医院、邹玉红请求排除对执行标的（南江县南江镇光雾大道朝阳段江南明珠项目一期工程二楼第9号、第11号、第12号、第13号共计建筑面积625.1平方米商铺）的执行的理由不成立，本院不予支持。关于请求阻止在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产不属于本案执行异议之诉的审查范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：
驳回南江镇阳医院、邹玉红的诉讼请求。
案件受理费8320元，由南江镇阳医院、邹玉红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。上诉后，应当在递交上诉状之日起七日内向四川省高级人民法院预交上诉费8320元。
审 判 长 谢 芳
审 判 员 邓凌志
人民陪审员 向际宪
二〇一七年一月十八日
书 记 员 范玥瑒