吉林省抚松县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0621民初918号
原告：阮培煊，男，汉族，无职业，住抚松县。
委托代理人：郑义安，吉林乾羽律师事务所律师。
被告：苗伟，男，宏城花园承包人，住山东省青岛市。
被告：抚松县天池圣景房地产开发有限公司，所在地：抚松县。
法定代表人：吴海波，系该公司经理。
委托代理人：郭明磊，男，汉族，系该公司职员，住抚松县。
第三人：董志成，男，汉族，无职业，住抚松县。
委托代理人：刘伟，吉林享和律师事务所律师。
原告阮培煊诉被告苗伟、抚松县天池圣景房地产开发有限公司（以下简称天池圣景公司）、第三人董志成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阮培煊及其委托代理人郑义安，被告天池圣景公司委托代理人郭明磊，第三人董志成及其委托代理人刘伟到庭参加诉讼，被告苗伟经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
阮培煊诉称：2014年10月20日，阮培煊与苗伟订立购房协议，2015年5月18日订立购房结算协议，阮培煊共计付款1,830,000.00元，约定阮培煊购买宏城花园X号楼X单元XXX室78平方米、XXX室53平方米、XXX室53平方米、XXX室76平方米，X号楼X单元XXX室53平方米、XXX室76平方米，X号楼外一层南XXX号车库29.06平方米，X号楼二层南XXX号车库40.59平方米，共计458.65平方米，房屋总价款1,525,400.00元，2015年6月1日前交付房屋。因苗伟房产不足，剩余304,600.00元房款应当在交房之日返还阮培煊。以上房产系苗伟给天池圣景公司施工，天池圣景公司用以上房产抵顶的工程款。合同签订后，阮培煊按照合同约定履行了义务，被告拒不履行合同义务。综上，请求法院判令1、苗伟、天池圣景公司交付购买的宏城花园X号楼X单元XXX室78平方米、XXX室53平方米、XXX室53平方米、XXX室76平方米，X号楼X单元XXX室53平方米、XXX室76平方米，X号楼外一层南XXX号车库29.06平方米，X号楼二层南XXX号车库40.59平方米，共计458.65平方米，并协助办理过户；2、返还剩余的购房款304,600.00元。
第三人董志成所述没有事实依据，苗伟与董志成明确签订了抵押借款协议，天池圣景公司也当庭明确表述，董志成与天池圣景公司签订的买卖合同是以天池圣景公司抵顶给苗伟的房屋作为苗伟向董志成借款的抵押，实际是抵押担保合同，按照最高人民法院审理民间借贷案件的解释，该买卖合同无效，请求依法驳回其诉讼请求。
苗伟未答辩。
天池圣景公司辩称：阮培煊的起诉与我单位无关，阮培煊与苗伟的纠纷也与我单位无关，我单位也不知情，我单位与苗伟签订的施工合同是以房屋作为支付款的形式支付，期间苗伟因销售困难，找到董志成，与董志成签订借款协议，并将阮培煊起诉要求的房屋作为抵押担保，该借款协议与我单位也无关。2016年2月2日，苗伟与董志成对抵押物进行再次协商，苗伟与董志成之间的借款，经双方协商同意，苗伟自动放弃还款，苗伟提供的抵押物由董志成处理，双方概不找差；施工过程中，苗伟工程到节点后，我公司按照双方签订的合同用房屋抵顶工程款，所销售的房款在我公司的监督下支付人工费，通过我公司办理相关手续。我公司同意协助董志成办理房屋备案登记及所有权登记。
第三人董志成述称：2014年至2015年期间，我为天池圣景公司开发的“宏城花园”小区1号楼、2号楼工程提供木方、模板，材料款总计1,192,960.00元，由该项目的清包负责人苗伟为我出具欠据。为支付清包工人工资，2015年5月11日，我给苗伟垫付工人工资10,000.00元，2015年5月20日苗伟向我抵押借款600,000.00元，2015年5月26日苗伟再次向我抵押借款350,000.00元，累计借款960,000.00，上述借款我以现金的方式支付给天池圣景公司。苗伟为偿还董志成材料款及垫付的工资，于2015年5月20日与董志成签订了商品房买卖合同，将天池圣景公司所有的宏城花园小区X号楼X单元XXX、XXX，X单元XXX、XXX、XXX，X单元XXX出售给董志成，房款共计1,204,681.00元，以所欠的工程款抵付。2015年5月26日，将所有的X号楼X单元XXX、XXX、XXX及外一层南XXX号、二层南XXX号车库出售给董志成，房款总计1,007,081.00元，以所欠的垫付的工人工资抵付。合同签订后，将上述房屋实际交付给董志成使用。2016年4月26日，阮培煊诉至抚松县人民法院，将董志成购买的上述房屋查封。综上，请求法院判令：依法确认董志成与天池圣景公司签订的商品房买卖合同合法、有效，并判令天池圣景公司协助第三人办理房屋备案登记及房屋所有权登记。
本案中苗伟无权处分公司房屋，诉争房屋为天池圣景公司所有，苗伟处分房屋需经天池圣景公司监管并办理相关手续后经天池圣景公司确认才可处理抵顶房屋，苗伟与阮培煊签订的顶账房买卖协议和购房协议无效。阮培煊与苗伟签订协议不具备房屋买卖合同必备条款，抵顶房屋买卖协议没有购房具体位置、户型、面积、价款、套数，阮培煊支付房款的证据不足，阮培煊提供了1,800,000.00元的收据，但收据有明显的瑕疵，未能提供其他支付现金的证据，如此大额房款仅有收据不能证实实际支付房款，并且天池圣景公司没有收到1,800,000.00元房款，在房屋未交付前，阮培煊交付大额的房款不合常理，阮培煊与苗伟存在虚假诉讼嫌疑。阮培煊所购房源，天池圣景公司已出售给董志成，并签订商品房买卖合同，房款已用所欠的材料款抵顶，并将上述房屋交付给董志成，商品房买卖合同依法成立并有效。阮培煊与苗伟签订的协议名为购房协议，其实是二者之间的债权债务关系，根据合同的相对性，公司没有交付房屋的义务，苗伟收到阮培煊1,800,000.00元房款没有将房款交付给天池圣景公司，所以阮培煊要求交付上述房屋并办理过户，返还剩余购房款的请求不成立，应予以驳回。
经审理查明:2014年10月4日，苗伟、李云波与天池圣景公司签订建筑工程大清包合同，天池圣景公司将“宏城花园”小区1号、2号楼的部分工程承包给苗伟、李云波施工，双方约定工程款全额抵顶宏城花园商品房，并约定了抵顶房的范围。后期苗伟与李云波产生分歧，无法继续合作，2015年4月23日，苗伟、李云波与天池圣景公司签订了解除合同情况说明，双方协商解除与天池圣景公司签订的建筑工程大清包合同，约定期间产生的材料费与李云波无关，苗伟自愿承担所发生的全部费用。2015年4月26日苗伟与天池圣景公司重新签订建筑工程大清包协议，天池圣景公司将宏城花园小区1号、2号楼约18800平方米的工程承包给了苗伟，并约定工程款全额抵顶宏城花园商品房，同时还约定：“抵顶房只限于3号楼立体砍块和按户型比例的形式，乙方（苗伟）出售的商品房房款需打入甲方（天池圣景公司）账户，待工程节点付款时按需拨付。”2014年10月20日，阮培煊与苗伟、李云波签订抵账房买卖协议，阮培煊购买宏城花园1号楼、2号楼内的部分住宅楼，价值1,050,000.00元，但没确定具体房号。2015年5月18日之前，阮培煊分八次给付苗伟购房款1,830,000.00元，于2015年5月18日苗伟与阮培煊签订购房协议，该协议约定：阮培煊购买宏城花园小区X号楼X单元XXX室78平方米、XXX室53平方米、XXX室53平方米、XXX室76平方米，X号楼X单元XXX室53平方米、XXX室76平方米，X号楼外一层南XXX号车库29.06平方米，X号楼二层南XXX号车库40.59平方米，共计458.65平方米，房屋总价款1,525,400.00元，苗伟于2015年6月1日前交付上述房屋，剩余304,600.00元购房款交房之日苗伟一次性返还给阮培煊。苗伟至今未能履行此协议。
另查明，2014年至2015年期间，董志成为天池圣景公司开发的宏城花园小区1号楼、2号楼工程提供木方、模板，材料款总计1,192,960.00元，苗伟为董志成出具了以上建筑材料欠款的欠据五份。2015年5月11日，苗伟向董志成借款10,000.00元并出具欠条；2015年5月20日苗伟向董志成借款600,000.00元并签订抵押借款协议，以天池圣景公司的宏城花园小区X号楼X单元XXX室、XXX室、X单元XXX室、XXX室、XXX室、X单元XXX室作为抵押，同时与天池圣景公司签订了上述房屋的商品房买卖合同；2015年5月26日苗伟向董志成再次借款350,000.00元并签订抵押借款协议，以天池圣景公司的宏城花园小区X号楼X单元XXX室、XXX室及外一层南10号、二层南205号车库作为抵押，同时天池圣景公司与董志成签订了上述商品房买卖合同。合同编号及收据号码分别为：X号楼X单元XXX室合同编号0008XXX，收据号码0008XXX；X号楼X单元XXX室合同编号0008XXX，收据号码0008XXX；X号楼X单元XXX室合同编号0008XXX，收据号码0008XXX；X号楼X单元XXX室合同编号0008XXX，收据号码0008XXX；X号楼X单元XXX室合同编号0008XXX，收据号码0008XXX；X号楼X单元XXX室合同编号0008XXX，收据号码0008XXX；X号楼二层南侧XXX号车库收据号码为0008XXX；X号楼外一层南侧XXX号车库收据号码为0008XXX，以上八份收据均注明“抵顶工程款”字样，苗伟、董志成均在收据的相应位置签名并加盖了天池圣景公司的售楼专用章。2016年2月2日，苗伟与董志成签订情况说明，双方协商同意，苗伟自动放弃还款，苗伟在董志成处借款的抵押物全部由董志成处理，双方概不找差。该份情况说明签订后，天池圣景公司将上述房屋交付董志成。
认定上述事实的证据有：1、2014年10月4日天池圣景公司负责人郭洪义与苗伟、李云波签订的建筑工程大清包合同1份；2、2015年4月26日天池圣景公司负责人郭洪义与苗伟签订的建筑工程大清包协议1份及2016年2月2日宏城花园1#2#楼苗伟工程结算单1份；3、大清包老苗抵顶明细1份；4、2014年10月20日苗伟、李云波与阮培煊签订的抵账房买卖协议1份；5、苗伟为阮培煊出具的1,830，000.00现金收条8份；6、2015年5月18日苗伟与阮培煊签订的购房协议1份；7、苗伟为董志成出具的总额为1,192，960.00元建筑材料欠据5份；8、2015年5月20日、5月26日董志成与苗伟签订的抵押借款协议2份；9、2015年5月11日苗伟为董志成出具的欠条1份；10、2016年2月2日苗伟为董志成情况说明1份；11、商品房买卖合同6份、收据8份及原、被告、第三人的当庭陈述。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。苗伟虽然与天池圣景公司签订了以所建商品房抵顶全额工程款的合同，同时合同也约定了“乙方出售的商品房款需打入甲方账号，待工程节点付款时按需拨付”。而阮培煊在与苗伟签订“抵账房买卖协议”和“购房协议”时既未能取得天池圣景公司的确认，又未能依法和相关适格的主体签订商品房买卖合同，仅凭苗伟个人出具的收据和天池圣景公司未予确认的购房协议来主张本案诉争的房屋，不符合我国商品房买卖的法律规定和交易习惯。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，苗伟与董志成签订的以房屋抵顶欠款的协议及其与阮培煊签订的抵账房买卖协议，最终效力的产生应当以天池圣景公司的确认并依法签订商品房买卖合同为准。虽然3号楼1单元603室没有在苗伟与董志成的抵押合同中，但是董志成已经与天池圣景公司签订了该商品房的买卖合同，并且房屋已经交付。董志成与天池圣景公司签订的商品房买卖合同可以确定为天池圣景公司对苗伟以房屋抵顶欠款的确认，且天池圣景公司已将诉争房屋交付给董志成，故董志成要求确认其与天池圣景公司签订的商品房买卖合同合法、有效并协助其办理房屋备案登记及房屋所有权登记的诉讼请求，符合法律规定，本院应当予以支持；而天池圣景公司对阮培煊与苗伟之间的抵账房买卖协议不予认可，该协议的效力无法与董志成与天池圣景公司签订的商品房买卖合同相对抗，阮培煊要求交付涉诉房屋的诉讼请求于法无据，本院无法支持，本案中阮培煊要求苗伟返还304,600.00元的购房款，证据充分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条的规定，判决如下：
一、驳回原告阮培煊要求被告苗伟、天池圣景公司交付宏城花园X号楼X单元XXX室、XXX室、XXX室、XXX室，X号楼X单元XXX室、XXX室，X号楼外一层南XXX号车库，X号楼二层南XXX号车库，并协助办理过户的诉讼请求；
二、被告苗伟于本判决生效之日返还原告阮培煊购房款304,600.00元；
三、被告天池圣景公司与第三人董志成签订的X号楼X单元XXX室(合同编号0008XXX),X号楼X单元XXX室(合同编号0008XXX),X号楼X单元XXX室(合同编号0008XXX),X号楼X单元XXX室(合同编号0008XXX),X号楼X单元XXX室(合同编号0008XXX),X号楼X单元XXX室(合同编号0008XXX),X号楼二层南侧XXX号车库收据号码为0008XXX，X号楼外一层南侧XXX号车库收据号码为000XXX的上述商品房买卖合同有效，被告天池圣景公司协助第三人董志成办理以上房屋备案登记及所有权登记。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,869.00元、第三人案件受理费50.00元、保全费5,000.00元，由被告苗伟承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判长 吴交春
审判员 张文君
审判员 刘增亮
二〇一六年七月五日
书记员 谭 雪