北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12902号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京麦子店景仁堂医药有限公司，住所地北京市朝阳区麦子店街枣营南里1号。
法定代表人金钢，总经理。
委托代理人邱连江，北京市吉望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市枣营中学，住所地北京市朝阳区枣营南里*号。
法定代表人邱继勇，校长。
委托代理人王志刚，北京威诺律师事务所律师。
上诉人北京麦子店景仁堂医药有限公司（以下简称景仁堂公司）因与被上诉人北京市枣营中学（以下简称枣营中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第05551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2015年1月，枣营中学诉至原审法院称：我方与景仁堂公司签订《房屋租赁合同》，约定我方将位于北京市朝阳区枣营南里1号内平房190平方米（以下简称涉诉房屋）出租给景仁堂公司用作药品销售使用，租赁期限截至2013年12月31日，年租金121000元。租赁期限届满后，我方多次与景仁堂公司协商腾退事宜。2014年7月，双方签订《腾退协议书》，约定景仁堂公司于2014年12月31日前将房屋腾退完毕，但景仁堂公司至今仍未腾退房屋。故为维护合法权益，我方诉至法院，要求景仁堂公司：1.立刻腾退交还涉诉房屋；2.支付房屋使用费，自2014年1月1日起至景仁堂公司实际腾退之日止，按照年租金121000元的标准计算。
景仁堂公司答辩并反诉称：枣营中学并非房屋所有权人，没有本案诉权，且我公司不同意枣营中学的全部诉讼请求。首先，枣营中学与我公司间的租赁合同关系始于2000年，当时我公司从枣营中学校办企业北京育达利商贸中心（以下简称育达利中心）处承租了涉诉房屋，并支付了260000元转让费。双方约定租赁性质为不定期租赁，我方能够长期使用房屋，若因育达利中心的原因终止合同，其应退还转让费。其次，在最初承租时涉诉房屋面积较小，不适于药店经营，经枣营中学同意，我公司出资136500元对于房屋进行了改扩建。由于药店的特殊性质，一旦搬家就会被取消经营资格，故经协商枣营中学承诺若因其原因解除租赁合同，则向我公司赔偿改扩建费用。再次，因枣营中学并非所有权人，故涉诉房屋不应向其进行腾退，且枣营中学已于2013年收回了涉诉房屋中约30平方米至50平方米的面积用作库房，故即便腾退也无法按照租赁合同全部腾退。综合上述，我公司提出反诉，要求枣营中学赔偿转让费260000元、改扩建费用136500元。
枣营中学针对反诉答辩称：不同意景仁堂公司的全部反诉请求。根据景仁堂公司与育达利中心签订的《房屋租赁补充协议》，双方租赁期限为10年，期满后景仁堂公司应当无条件退租。现上述补充协议已经履行完毕，此后我方与景仁堂公司是按年度签订的租赁合同，最后一份合同的租赁期限截止至2013年12月31日，因此景仁堂公司应当无条件予以腾退，不存在赔偿转让款和改扩建费用的问题。
原审法院经审理查明：北京市宁信元药品经营有限公司（以下简称宁信元公司）于2004年3月25日更名为北京宁信元金象大药房有限公司（以下简称金象大药房），于2014年9月30日更名为景仁堂公司。
2000年8月23日，育达利中心（出租方）与宁信元公司（承租方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：一、宁信元公司所租房屋原为××餐馆。因餐馆与学校租赁期限未满，宁信元公司又欲扩大经营面积，经双方协商后而转让宁信元公司，宁信元公司同意给付餐馆转让费26万元（另附协议）。二、宁信元公司与××餐馆转让费事宜属宁信元公司和××双方一次性经营场地的转让行为，与育达利中心和学校无关。由于宁信元公司出资重新改建房屋，又出转让费26万元，学校校办企业在适当提高租金的情况下，定立出租期为十年。租赁期满后，育达利中心及学校不再负担宁信元公司的任何投资问题。宁信元公司无条件退租。
2000年9月28日，育达利中心（出租方）与宁信元公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、育达利中心将学校门前左侧房屋190平方米出租供国营药房使用，房屋产权全部归枣营中学所有。二、租赁期共十年，育达利中心从2000年12月1日起将房屋建成交付宁信元公司使用至2009年11月30日收回。三、自签约之日起宁信元公司向育达利中心交纳租金，每年为14万元；每年租金于12月1日和6月1日两次交清，每次交7万元。水电、暖气按实际使用额交费。每晚一日，按交款额的万分之四交纳滞纳金，超过1个月，按违约处理，育达利中心有权终止合同。四、租赁期始，房屋由宁信元公司翻建、装修，完工后不得擅自改建、增建或增加各种建筑设施，也不得自行改变使用用途。租赁期满，宁信元公司不继续租用或中途退租，育达利中心立即收回，不负责任何费用。
2003年9月5日，育达利中心注销登记。2004年3月1日，枣营中学与宁信元公司签订《补充协议》，内容为：“由于朝阳区教委校办企业体制的改革，枣营中学原校办企业育达利中心已经注销，原出租出借房屋的管理工作已经移交枣营中学负责。原双方签订的合同中，出租方法人变更为枣营中学，法人代表变更为苏廓，其余双方所签定的合同条款不变，仍然具有法律效益。”
2009年1月，枣营中学（出租方）与金象大药房（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：金象大药房从枣营中学处承租北京市朝阳区枣营南里1号平房190平方米，该房屋用做销售使用，租期自2009年1月1日至2009年12月31日；房屋年租金12万元，分1月1日和6月1日两次交清；租赁期间，金象大药房需按期交纳包括但不限于水、电、气、暖、排污、物业费等费用；合同终止或因金象大药房违约导致合同解除时，金象大药房投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交枣营中学所有，枣营中学无须对金象大药房进行任何补偿；对于金象大药房投资的可拆装移动财产，由金象大药房自行处理。
此后，枣营中学与金象大药房逐年签订《房屋租赁合同》。2013年1月1日，枣营中学（出租方）与金象大药房（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：金象大药房从枣营中学处承租北京市朝阳区枣营南里1号平房190平方米，该房屋用做药品销售使用，租期自2013年1月1日至2013年12月31日；房屋年租金12.1万元，分1月10日和6月10日两次交清，分别交付合同金额的二分之一；租赁期间，金象大药房需按期交纳包括但不限于水、电、气、暖、排污、物业费等费用；合同终止或因金象大药房违约导致合同解除时，金象大药房投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交枣营中学所有，枣营中学无须对金象大药房进行任何补偿；对于金象大药房投资的可拆装移动财产，由金象大药房自行处理。
2014年7月31日，枣营中学（出租方）与金象大药房（承租方）签订《腾退协议书》，内容为：双方就北京市朝阳区枣营南里1号房屋签署的《房屋租赁合同》已于2013年12月31日到期，枣营中学已提前通知金象大药房《房屋租赁合同》到期后不再续签，现双方就金象大药房腾退承租房屋事宜达成如下协议：一、金象大药房最迟2014年12月31日前将位于北京市朝阳区枣营南里1号的房屋腾空移交枣营中学。二、如金象大药房按期腾退承租房屋，则枣营中学免除金象大药房腾退期，即2014年1月1日至2014年12月31日的期间的房屋使用费12万元。三、金象大药房在腾退期间所发生的水、电、气等能源费用，仍需按实际发生额按时交纳。四、如乙方未按期腾退承租房屋，自腾退期满的第三日起，枣营中学有权采取包括但不限于停水、停电、停气等停止能源供应，以及法院诉讼等方式维护自身权益。金象大药房就此放弃抗辩权。五、如金象大药房未按期腾退承租房屋，则不论枣营中学是否采取停水、停电、停气等停止能源供应等手段，金象大药房均需依照法院裁定的标准补齐自2014年1月1日至实际腾退之日的房屋使用费。六、本协议自双方签字盖章之日起生效。七、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。
庭审中，枣营中学提交了落款时间为2014年10月30日的《告知书》，证明已在腾退期限届满前通知了枣营中学应当按时腾退房屋。在《告知书》下半部分“接收人”处，手写有“李×2014年11月2日”字样。景仁堂公司认可李×系其公司股东以及该签字的真实性，但表示李×并未将该《告知书》转交公司。
景仁堂公司提交了落款时间为2000年8月23日的《房屋转让协议书》以及落款时间为2000年12月6日的《收条》，证明已经支付了转让费26万元。枣营中学对此证据的真实性不持异议，但表示转让费系支付给××餐馆，与枣营中学无关。
关于改扩建费用，景仁堂公司提交了其与施工方签署的《协议书》及付款凭单、收条，落款时间均为2000年。枣营中学认可上述证据的真实性，但表示双方已在租赁合同中明确约定租赁期限届满后，景仁堂公司的改扩建设施无偿归枣营中学所有。
关于景仁堂公司所述的已向枣营中学交还部分房屋一节，枣营中学表示确已在2013年初收回了涉诉房屋北侧约十几平米的面积作为学校其他用房的通道。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
本案中，《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《腾退协议书》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。现枣营中学与景仁堂公司在2013年《房屋租赁合同》履行完毕后并未订立新的租赁合同，且双方《腾退协议书》约定的腾退期限亦已届满，景仁堂公司继续占有使用涉诉房屋已无合理依据，枣营中学作为出租人要求景仁堂公司腾退交还房屋，于法有据，法院支持。具体腾退范围应以景仁堂公司现实际使用的面积为准。因《腾退协议书》中已经明确约定景仁堂公司未在2014年12月31日前腾退房屋的，应当支付自2014年1月1日起的房屋使用费，且枣营中学以双方在2013年《房屋租赁合同》中确定的年租金作为使用费计算标准并未超过合理范围，故对于枣营中学主张房屋使用费的诉讼请求，法院予以支持。
关于景仁堂公司的反诉请求。首先，《房屋租赁补充协议》中已经确认转让费的给付对象系××餐馆，与育达利中心及枣营中学无关，现景仁堂公司要求枣营中学赔偿该费用，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。其次，根据育达利中心与宁信元公司签订的《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁合同》以及枣营中学与金象大药房签订的《房屋租赁合同》的有关内容，均能够认定双方已经明确约定了租赁期限届满后景仁堂公司所投资的基础设施、建筑、室内装修及不可移动的设备设施均无偿归枣营中学所有，枣营中学无须向景仁堂公司支付任何补偿。而景仁堂公司就其所述的枣营中学曾口头同意赔偿其改扩建费用的抗辩意见，未能提供证据，法院不予采纳。据此，景仁堂公司要求枣营中学赔偿改扩建费用的反诉请求，法院亦不予支持。
据此，2015年7月原审法院判决：一、景仁堂公司于判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区枣营南里1号平房腾退交还枣营中学，同时向枣营中学支付自二○一四年一月一日起至实际腾退之日止的房屋使用费，以每年十二万一千元为标准计算。二、驳回景仁堂公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，景仁堂公司不服，上诉至本院称，原审判决认定事实不清。主要上诉理由为：我公司于2013年年初，按对方要求已归还30多平方米的面积供对方使用，关于房屋使用费，原审判决没有将我公司已归还的房屋平米数折价扣除，认定我公司向枣营中学支付自2014年1月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费，以每年121000元为标准计算是错误的。现请求二审法院撤销原审判决第一项，改判我公司以每年96800元为标准计算，向枣营中学支付自2014年1月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费。枣营中学同意原审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
以上事实，有双方当事人陈述以及国有土地使用证、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《腾退协议书》、《房屋转让协议书》、收条等在案佐证。
本院认为，双方争议焦点系景仁堂公司应向枣营中学支付自2014年1月1日起至实际腾退之日止，房屋使用费的标准问题。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，2013年1月1日的《房屋租赁合同》对租赁物面积作出约定，合同履行过程中景仁堂公司实际向枣营中学交还部分房屋，枣营中学亦认可于2013年初收回了涉诉房屋北侧约十几平方米的面积。上述交还房屋的事实致景仁堂公司实际使用租赁房屋面积发生变化，小于合同约定的租赁物面积，但根据本案已查明的事实，2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》履行期限已于2013年12月31日届满，双方于2014年7月31日另行签订《腾退协议书》，明确到期不再续签，并对如于2014年12月31日前未腾退房屋，产生房屋使用费的标准予以约定，该腾退协议直接产生的法律效力系在2013年房屋租赁合同履行期限届满，原合同权利义务终止后，对双方合同权利义务的重新约定。在该协议未对房屋使用费的给付标准所对应的房屋使用面积进行明确的情况下，本院认为，房屋使用费的支付标准应视为双方达成《腾退协议书》之时，对承租方实际占有使用房屋面积所作之约定。故在原《房屋租赁合同》已终止，双方权利义务已被另行签订的《腾退协议书》变更的情况下，景仁堂公司仍主张应将交还部分房屋使用费予以扣除，并无事实依据，本院对其该项上诉主张，不予采信。
综上，景仁堂公司的上诉主张并无事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3930元，由北京麦子店景仁堂医药有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），反诉案件受理费7248元，由北京麦子店景仁堂医药有限公司负担（已交纳3624元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费758元，由北京麦子店景仁堂医药有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 放
审 判 员 胡新华
代理审判员 胡 泊
二〇一五年十二月九日
书 记 员 王 雨