新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）新2301民初2408号原告：赵启敏，男，汉族，1981年8月28日出生，个体工商户，现住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：程浩然，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荣，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：王新东，男，汉族，1974年12月25日出生，现住昌吉市。委托诉讼代理人：马征，新疆元正律师事务所律师。第三人：王建壮，男，汉族，1965年4月1日出生，现住五家渠市。第三人：封建新，男，汉族，1968年10月30日出生，现住五家渠市。第三人共同委托诉讼代理人：杨铸伟，新疆五家渠市法律事务所法律工作者。原告赵启敏与被告王新东，第三人王建壮、封建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案后，因本案须以另一案件的审理结果为依据，而另一案件尚在审理中，经被告王新东申请，于2016年6月28日中止审理。被告于2017年2月23日申请恢复审理，因案情复杂，本案于2017年2月23日依法转为普通程序，于2017年6月29日、7月27日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵启敏及委托诉讼代理人程浩然、王荣，被告王新东及委托诉讼代理人马征，第三人王建壮、封建新及共同委托诉讼代理人杨铸伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵启敏向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、依法判令被告赔偿原告装修损失1800000元；3、依法判令被告赔偿其他损失200000元（供暖、漏水及营业损失）；4、本案的诉讼费用及相关费用由被告承担。事实和理由：2013年10月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于昌吉市六工镇三工村昌五路幸福路口21区19栋房屋一层，总面积502平方米的毛坯房用于经营餐饮，每年租金为20万元，租期为10年，自2014年2月1日至2024年1月31日，装修期不计算租金。合同还约定，在租赁期间，被告负责提供相关证件，协助原告办理所需手续，并应向原告保证房屋质量、水、电、暖、基础设施达到开餐饮合格要求，按照合同的约定，原告支付了租金，并对房屋进行了装修。在使用租赁房屋过程中，出现了漏水现象，期间原告多次维修均没有得到改善。如今，因漏水造成地板砖下陷，墙面起壳脱落、顶棚掉落、门框与屋顶分离、设备损毁等损失。另外，租赁房屋的供热温度始终不符合要求，给原告从事餐饮造成了极大困难，原告在与被告多次协商未果的情况下自行安装了供暖设备。2015年12月29日，该租赁房屋的所有权人王建壮以其与被告所签合同无效，故被告与原告所签合同也无效为由，将原告所租赁房屋的水给断了，致使原告经营的火锅店于2015年12月29日至今无法正常营业。由于被告未能协调好与房东之间的关系，致使原告租赁房屋从事餐饮的合同目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法作出公正裁决。被告王新东辩称：1、我方认可原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、停业原因非被告产生，我方不认可原告的第二项诉讼请求；3、其他损失无事实及法律依据。第三人王建壮、封建新述称：我方与被告答辩意见一致，原告起诉前诉争房屋经过重大整改，我们对此不知情，原告经营期间该房屋店名是廖排骨汉餐，后来改为火锅自助，我们是与廖排骨汉餐店签订的合同，其后的装修损失与我方无关，原告要求终止合同是单方行为，原告的诉讼请求无事实及法律依据。为支持其主张，原告赵启敏向本院提交以下证据：1．自治区高院民事判决书一份，证实被告与原房东王建壮、封建新签订的房屋租赁合同无效，被告不再是适格的出租人，已无法再将房屋租赁给原告，故原告与被告签订的房屋租赁合同无效。经质证，被告王新东对该证据的真实性、合法性及关联性均认可，认为该判决书第四页本院认为第二段表明造成租赁合同无效非被告原因，合同无效的原因是出租人未取得合法租赁资格，房屋租赁后被告配合原告办理了相关营业手续，并经营了1年多。第三人认为被告与第三人达成合意将房屋转租给原告，合同无效不影响房屋的使用及经营，亦不影响合同目的实现，原告取得经营许可及餐饮许可，是合法经营。本院对该证据的真实性、关联性及合法性均予以确认。2．房屋租赁合同一份，证实：1、房屋租赁的期限为10年，自2014年2月1日至2024年1月31日，现租赁期限尚未届满；2、原告为从事餐饮对该房屋进行了装修，总投资180万元；3、合同约定如因被告原因导致双方签订的合同无效时，被告应赔偿原告装修损失180万元。经质证，被告对该证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为租赁合同的权利来源经法院判决后消失，该合同属无效合同，该合同无装修损失的证据属性，不能证明原告的装修损失为180万；本合同无效即违约条款也无效；合同约定如甲方与合伙人之间合同目的无法实现，甲方与被告之间的关系消失并非被告的原因。第三人对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可，认为合同是原、被告签订的，第三人只是以书面形式告知可以转租，合同约定的相关内容与第三人无关，2017年2月原告才停止经营活动，我方认为原告在起诉后仍然履行餐饮合同，故原告的诉讼请求不应该支持。本院对该证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。3．装修合同书一份，装修清单一份，证实原告将诉争房屋交给沈建旭进行装修，共计花费830853.54元。经质证，被告认为其未参与交易，无法进行质证，没有交易流水，不能证实装修实际损失，且装修清单可以看出部分设施是可拆除的。第三人对该组证据的真实性不认可，认为原告经营的店面已经改成火锅店，标的物已经不存在，且诉争店面有部分设施是可拆卸的，原告已经拆除拉走，故对原告的装修均不认可。本院对该组证据将结合其他证据做综合认定。4．补充房屋租赁协议一份，通话录音两份，证实被告承诺按新疆供暖标准18摄氏度以上对诉争房屋进行供暖，但实际上温度远远达不到，严重影响了原告餐饮店的经营。经质证，被告对补充房屋租赁协议的真实性、合法性及关联性均不认可，认为是复印件，协议是10月22日签订，11月1日才供暖，原告10月22日提出异议不合理；对原告与被告之间录音的真实性认可，关联性不认可，供暖的开关是房东，即第三方进行设置，被告没有权力。2015年度的采暖费被告已经向房东缴纳，录音也反映出被告积极解决供暖问题。第三人对补充房屋租赁协议的真实性、合法性及关联性均不认可，对原告与第三人之间录音的真实性认可，但对关联性不认可，认为录音时间不能确定是否是在采暖期间，供暖期间第三人持续供暖了，停暖是因为第三人要求被告缴纳2015年至2016年度的房租，被告持续不交房租所致，停暖周期只有一两天。因原告未能提交补充房屋租赁协议的原件，本院对该证据的真实性不予确认。因被告及第三人对录音的真实性认可，本院对通话录音的真实性予以确认。5．票据四张，证实因诉争房屋温度太低，原告购买及安装暖气设备共花费8700元。经质证，被告对2014年2月16日票据的真实性、合法性及关联性均不认可，认为2014年被告未收到关于暖气的相关质疑，其余三张无法核实。2014年10月2日被告收到停业整顿后已经停业，对停暖事宜并不知情。第三人对四张票据的真实性、合法性及关联性均不认可，与被告质证意见一致，认为相关设施原告已经拉走，票据上的时间都不在采暖期内。本院对该组证据将结合其他证据做综合认定。6．照片一组，通话记录一份，证实诉争房屋质量严重不合格，多处漏水，因为漏水造成的地板砖下陷、墙面脱落、顶棚掉落、门框与屋顶分离、设备损毁等损失。经质证，被告王新东对2015年3月10日录音的真实性认可，关联性不认可，认为只是对相关问题的告知，就问题的严重性，是否影响到经营没有证据证明，照片是在一审判决下达后明确知道该合同为无效合同时拍的，也无法证明漏水是否影响原告的经营。第三人对该组证据的真实性、合法性及关联性均不认可，认为原告提供的证据不真实。本院对该组证据的真实性予以确认。7．证明一份，证实因漏水，原告找人维修花费了8500元。经质证，被告对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可，2014年10月22日被告已经搬离诉争楼层，对漏水情况不知情。2015年11月原告将廖排骨改为火锅自助，我方无法得知漏水产生的原因。第三人的质证意见与被告一致，认为即使有损失，损失应当由原告自行承担，原告将廖排骨变更为自助火锅，在装修上发生了重大变更。本院对该证据将结合其他证据做综合认定。8．被告通话录音一份，报警回执一份，营业审计表两份，证实2015年8月开始，原房东王建壮经常给诉争房屋断水。从2015年12月29日开始，该房屋再也没有来过水，致使原告的餐饮店无法正常经营，给原告造成极大损失；营业损失额达到694646.78元（2014年2月1日至2015年12月29日总盈利319537.18元，2015年12年29日至今共计5个月未经营）。经质证，被告对通话录音的真实性认可，关联性不认可，认为其对停水的事实、次数及原因不知情，但被告积极配合原告进行处理，显示停水时间是在被告与第三人诉讼期间；对报警回执的真实性认可，对于报警原因不知情；对营业审计表的真实性、合法性及关联性均不认可，被告未参与也无第三方的认可，无审计过程，数据构成不明确，营业损失无法认可。第三人对通话录音的真实性、合法性及关联性均不认可，停水是事实，五家渠市多次下发缴费通知，因多次上门催缴未果而停止供水，2015年12月30日王建壮缴纳水费，次日恢复供水；对报警回执的真实性认可，关联性不认可，停水原因不能确定；对营业审计表的真实性、合法性及关联性均不认可，认为损失是廖排骨的损失，与本案无关，原告停业的原因也无法确定。本院对通话录音、报警回执的真实性予以确认；因营业审计表系原告自行制作，本院对该证据的真实性不予确认。9．与王新东、王建壮电话录音各一份，接处警登记表一份，证实2016年1月起第三人王建壮将诉争房屋内的供水切断，致使原告无法经营。经质证，被告对接处警登记表的真实性认可，对内容及关联性不认可，认为警方是对现场情况进行描述，但未查明断水原因，原告明知供水方和停水方是谁，与我方无关；对王建壮录音的关联性不认可，无法知晓录音针对的是漏水事件还是停水事件，也无法得知是多长时间的停业；对王新东录音的真实性认可，认为是因为原告不交房租才暂停营业并非停水导致。第三人对该组证据的真实性认可，对内容及关联性不认可，认为原告证实的内容是不存在的。原告2016年3月起还在继续经营，不能证实停业是由王建壮停水引起的；与原告的通话录音是第三人与原告协商交房租的事情，且双方在录音中已经表明同意解除租赁合同关系，录音也证实原告长期拖欠水费及房租。本院对该组证据的真实性予以确认。10．票据八张，证实2014年至2016年期间原告一直向王建壮交水费，自来水公司登记的廖排骨一家，实际收取的是整栋楼的水费。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性及关联性均不认可，认为该组票据不能反映2015年4月至2016年期间的交水费情况。第三人对该组证据的真实性认可，但对关联性不认可，认为2016年1月原告仍然交纳了306方水的水费，证实原告在2016年期间还在营业。本院对该组证据的真实性予以确认，与本案的关联性不予确认。被告王新东未向本院提交证据。第三人王建壮、封建新提交证据，原、被告质证，本院认证如下：1、拉运清单八份，证实2016年2月至2017年2月13日原告分7次将可拆除的附属设施及物品拉走，2017年2月13日原告停止使用租赁房屋。经质证，原告对拉运单中有原告签字的认可，认为原告拉走的只是部分物品，且在拉东西期间房屋还是处于停水状态。被告认为无法质证，与其无关，根据拉货一车的清单显示原告在2016年12月仍有营业行为。本院对该组证据的真实性予以确认。2、照片一组，证实原告拉完物品后，对该房屋内地面及饰品进行破坏，无法再次使用。经质证，原告对该组证据证明问题不认可，认为有可能是由第三人造成的。被告认为其未去过现场，照片显示灯具已经撤离，与原告提交的说明并不相符。本院对该组证据的真实性予以确认。3、通知单一份，收款收据一份，情况说明一份，证实原告多次拖欠水费导致供水部门下发催缴通知书，直至王建壮缴纳水费后才正常供水。经质证，原告认为需核实通知单的真实性，且其经常向王建壮支付水费，五家渠供水部门从未向原告下发过通知，原告也从未直接向供水公司交过水费，都是原告交由王建壮去缴纳的水费。被告对此不发表质证意见。本院对该组证据的真实性予以确认，与本案的关联性不予确认。本院依职权出示关于退回《司法鉴定委托书》的说明一份，经质证，原告、被告及第三人对该说明的真实性、合法性及关联性均认可。本院依职权对沈建旭制作询问笔录一份，主要内容为：”我给原告装修的餐厅，包工包料，装修费80万元，2013年10月25日的装修合同、三份收据、装修清单上的”沈建旭”都是我签的字。装修款付清了，共计80万元，当时打收据是79万元，还有1万元质保金，质保金最后给我了......”。经质证，原告对沈建旭所述的内容认可，被告及第三人对沈建旭所述的内容不认可，认为沈建旭对打款及施工的陈述相互矛盾，且不知道实际装修情况，更不清楚装修发生的实际费用。本院经审理查明事实如下：2013年8月23日，被告王新东（乙方、承租方）与第三人王建壮、封建新（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于五家渠昌五路幸福路口21区19栋的房屋出租给乙方，出租房屋一至四层总面积为2800平方米，租赁期限10年。预计交房日期2013年10月1日，装修期为4个月至2014年1月31日止，装修期不计租金，起租日期为2014年2月1日至2024年1月31日。2013年9月30日，第三人将房屋交付给被告使用。2013年10月21日，原告（乙方、承租方）与被告王新东（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于五家渠昌五路幸福路口21区19栋的一层房屋出租给乙方，总面积为502平方米，租赁期限10年，起租日期为2014年2月1日至2024年1月31日，装修期不计算租金。房屋租金为每年20万元人民币，每三年为一个阶段房屋租金在现有的基础上递增10%的租金。合同签订当日乙方一次性支付甲方20万元，之后每年租金实际起租日提前30日付给甲方。合同第四条甲方的权利与义务第2项约定：”甲方应向乙方保证房屋质量、水、电、暖、基础设施达到开餐饮合格要求。甲方必须保证达到新疆供暖标准20度以上并在2013年11月1日开始供应如每晚一天装修天数往后推迟2天”。合同第五条乙方的权利与义务第4项约定：”在租赁期间乙方承担租房的水、电、暖等相关费用，乙方向甲方按照新疆采暖标准22元/平方”。合同第六条约定：”在乙方租赁期间，乙方及合作人对该房屋按餐饮进行装修和设备添置，总投资180万元”。合同第八条违约责任第3项约定：”如因甲方和合伙人之间的合作无法履行而导致甲乙双方无法履行本房屋及场地的承租合同或导致甲乙双方签订的本承租合同无效时，甲方应当赔偿乙方的装修损失180万元人民币，并退作出的还乙方交付甲方当年租金的剩余款。还应当承担本合同的违约责任，赔付乙方100万元违约金”。该合同亦对租金支付方法、房屋的转让等内容进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了租金20万元，被告将诉争房屋交付给原告，原告遂装修进行廖排骨汉餐店营业。在经营过程中，原告将廖排骨汉餐店改为食无限自助火锅店。另查明：2014年12月10日，王新东作为原告，将王建壮、封建新（均为被告）诉至昌吉州中级人民法院，请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令王建壮、封建新退还已交纳的租金50万元；3.判令王建壮、封建新退还已交纳的暖气费4万元；4.判令王建壮、封建新赔偿装修损失150万元；5.判令王建壮、封建新承担违约金100万元；6.判令王建壮、封建新给付两台三相电表垫付款8000；7.本案诉讼费及保全费由王建壮、封建新承担。2015年11月12日，昌吉州中级人民法院作出（2014）昌中民一初字第105号民事判决书，判决：一、王建壮、封建新于本判决生效之日起十日内向原告王新东返还租赁费、采暖费及装修费共计665000元；二、驳回王新东的其他诉讼请求。王新东对该判决不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉，该院于2015年11月12日作出（2016）新民终27号民事判决书，判决：一、变更昌吉回族自治州中级人民法院（2014）昌中民一初字第105号民事判决书第一项为：王建壮、封建新于判决生效之日起十日内向王新东返还租赁费、采暖费及装修费共计865000元；二、撤销昌吉回族自治州中级人民法院（2014）昌中民一初字第105号民事判决书第二项；三、驳回王新东的其他诉讼请求。至本案辩论终结前，被告出租给原告的房屋尚未取得建设工程规划许可证。又查明：原告将诉争房屋内的未形成附合的物品搬离。2017年2月13日，原告出具其签名的拉运单一份，载明”东西已拉完”。再查明：在诉讼中，各方当事人认可已形附合的装饰装修物有地砖、墙砖、墙面基础及壁纸、门套、窗套、洗手盆、龙头、角阀、小便器、冲水阀、门头、卫生间的洁具和挂件、不锈钢踢脚线、新建墙体石膏板双面墙、新建墙体石膏板单面中纤板、洗手台、集成吊顶、酒柜，结合原告提交装修清单上载明的费用，上述装饰装修物的装修费为384821元。2017年2月23日，经原告申请，我院委托新疆正祥资产评估有限公司对诉争房屋的装修残值、设备折旧损失、餐厅营业损失进行鉴定。2017年4月7日，该鉴定机构作出一份《关于退回司法鉴定委托书的说明》，内容如下：1、现在房屋已由房主租赁给他人使用，且重新进行了装修，原有装修面貌已不存在；2、设备大部分已由赵启敏变卖，实物已不存在；3、餐厅营业损失部分，赵启敏无法提供完整有效的经营核算资料。本院认为，本案系因租赁房屋所产生的纠纷，争议焦点有：一、原、被告签订《房屋租赁合同》是否无效；二、被告应否赔偿原告装修损失1800000元；三、被告应否赔偿原告供暖损失、漏水损失及营业损失200000元。一、关于原、被告签订《房屋租赁合同》是否无效的问题。被告王新东承租第三人位于五家渠昌五路幸福路口门牌号21区19栋的房屋，后经第三人同意将该房屋一层转租于原告赵启敏。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。至本案辩论终结前，被告及第三人均未提交诉争房屋的建设工程规划许可证，故原、被告签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。二、关于被告应否赔偿原告装修损失1800000元的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：”承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，原告装修餐厅是经过被告同意的，现租赁合同无效，对未形成附合的装饰装修物，原告已自行拆除搬离处理，本院对此不作为装修损失处理。对已形成附合的装饰装修物，现因诉争房屋经第三人另行租赁他人，且经过重新装修，鉴定机构未能鉴定出装修现值损失。原告提交装修清单拟证实其装修的具体支出，被告及第三人对此不认可，但未提交相反证据予以证实，本院针对双方认可的装修部分，参照原告提交的装修清单，酌定使用期间的折旧损失96205元（384821元÷10年租期×约2.5年），诉争房屋的装修现值损失为288616元（384821元-96205元）。现租赁合同被确认无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告将未取得建设规划许可证的房屋出租给原告使用，使得双方签订的租赁合同无效，不能继续履行，对导致合同无效应负主要责任；原告在签订租赁合同时，未查看诉争房屋的相关证件，亦未了解诉争房屋的权属来源，存在相当的过失，且在拆除未形成附合的装饰装修物时未尽到谨慎注意义务，对室内装修造成一定的损失，故本院认定原、被告对装修损失分别承担20%和80%的责任，即被告应向原告赔偿装修损失230893元。三、被告应否赔偿原告供暖损失、漏水损失及因停水、供暖不足造成的营业损失合计200000元的问题。对供暖损失，原告主张被告租赁的房屋供暖不足，其提交了购买供暖设备的收据以及其与被告、第三人之间的通话记录，但并未提交证实供暖期间的温度低于合同约定温度的有效证据，故本院对此项主张依法不予支持。对漏水损失，原告主张被告租赁的二楼房屋漏水给其造成的维修损失，因其提交的证据不足以证实漏水维修损失，本院对该项主张不予支持。对营业损失，原告主张因停水、供暖不足致使其不能正常经营，提交了自行制作的营业审计表，但未提交合法有效的证据证实其营业损失，故本院对该项主张依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告赵启敏与被告王新东于2013年10月21日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告王新东于本判决生效之日起二十日内支付原告赵启敏装修损失230893元；三、驳回原告赵启敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22800元，由原告赵启敏负担20168元，被告王新东负担2632元(本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时由被告王新东按判决书确定的数额支付)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后,当事人必须履行,一方当事人拒绝履行的,对方当事人可以向本院申请执行,申请执行的期限为二年。审 判 长  杨云学审 判 员  郭 瑾人民陪审员  朱 平二〇一七年八月二十五日书 记 员  陈能慧