上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初17371号原告：蒙志红，女，1988年5月14日出生，汉族，户籍所在地四川省。被告：上海意邦资产管理有限公司(第一被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：王琦，董事长。被告：上海意邦置业有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞刚，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：孙文超，上海市浩信律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：韩胡盼，上海市浩信律师事务所律师。原告蒙志红与被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月22日公开开庭进行了审理，原告蒙志红、两被告共同委托诉讼代理人韩胡盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙志红向本院提出诉讼请求：1.判令第一被告支付原告2016年5月13日至2017年全年的保底经营收益人民币(以下币种均为人民币)80,470.08元；2.判令第一被告支付原告逾期付款违约金(2016年第三季度违约金，以12,530.80元的日万分之五计算，自2016年7月29日起计算至实际支付之日止;2016年第四季度违约金，以12,530.80元的日万分之五计算，自2016年10月29日起计算至实际支付之日止;2017年第一季度违约金，以12,530.80元的日万分之五，自2017年1月29日起计算至实际支付之日止；2017年第二季度违约金，以12,530.80元的日万分之五，自2017年4月29日起计算至实际支付之日止；2017年第三季度违约金，以12,530.80元的日万分之五计算，自2017年7月29日起计算至实际支付之日止;2017年第四季度违约金，以12,530.80元的日万分之五计算，自2017年10月29日起计算至实际支付之日止)；3.第二被告对第一被告上述第一、第二项诉请责任承担保证责任；4.本案受理费用由两被告承担。事实和理由：位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号XXX室的商铺原登记于案外人毛某某名下。2009年7月16日，毛某某与第一被告签订《房屋委托管理协议》，约定由毛某某将系争商铺委托第一被告经营管理，由毛某某每月享有“保底经营收益”4,393元，委托期限自本协议签订之日起至2010年1月1日后二十年，经营收益自2011年1月1日起按季度，于每季度首月28日前支付，被告逾期支付保底经营收益的，每逾期一日，按逾期未付款项的百分之三支付原告违约金等。扣除第一被告代缴纳的税费后，第一被告实际应支付毛某某的季保底经营收益为12,530.80元。第二被告为保证第一被告就《房屋委托管理协议》之履行，与毛某某及第一被告签订了《保证合同》，承诺为第一被告就《房屋委托管理协议》中经营收益及逾期利息承担保证责任。2016年3月28日，原告通过司法拍卖的方式购得系争房屋，并由浙江省温州市中级人民法院裁定系争房屋财产权属原告所有，同时要求第一被告将系争房屋的租赁经营收益支付给原告。2016年5月12日，原告获颁系争房屋的房地产权证。但第一被告至今未向原告支付任何款项。期间，原、被告多次通过电话、短信进行过协商，但未达成一致意见，故原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海意邦资产管理有限公司辩称，对原告主张的未付金额及未付时间没有异议，但认为违约金计算标准过高，请求按照中国人民银行同期存款利率计算。且租金的诉讼时效应为一年，故2016年第四季度之前的租金及违约金已过诉讼时效，被告不应支付。被告上海意邦置业有限公司辩称，原告未提供与第二被告之间的保证协议，故对原告的诉请不予认可。本院认为，原告与第一被告签订的《房屋委托管理协议》，系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。第一被告对原告主张的保底经营收益未付金额及时间无异议，本院予以确认。现第一被告拖欠协议约定之款项，显属违约，理应承担金钱债务继续履行及支付逾期付款违约金之责任，故对原告要求第一被告支付保底经营收益及逾期付款违约金之诉请，合法有据，本院予以支持。对于违约金计算标准，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为未付款项的日百分之三，对此被告方认为约定标准过高要求法院调整为银行同期存款利率、原告方亦认为约定标准过高而主动予以调低至未付款项的日万分之五。本院认为，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，原告方自愿将违约金标准调至未付款项的日万分之五，合法合理，本院予以确认。因原告与第一被告签订的《房屋委托管理协议》约定委托管理期限是20年，约定的委托管理事项及保底经营收益的支付均具有连续性；而被告在未按约支付保底经营收益之后多次与业主协商关于保底收益下浮比例，并承诺在业主同意的情况下，下调保底收益比例即支付欠付的保底收益；同时庭审中，原告等业主也提供了多次向被告方催讨欠付收益的相应证据，以表明其已通过各种方式和途径进行了合理的催讨。故对被告提出的原告关于2016年第四季度之前的保底经营收益及逾期付款违约金之诉请已超过一年诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。原告未提供其与第二被告间的保证合同，故对原告要求第二被告承担保证责任的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、第二、第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蒙志红2016年5月13日至2016年6月30日、2016年第三、四季度、2017年第一、二、三、四季度保底经营收益80,470.08元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蒙志红逾期付款违约金(2016年第三季度违约金，以12,530.80元的日万分之五计算，自2016年7月29日起计算至实际支付之日止;2016年第四季度违约金，以12,530.80元的日万分之五计算，自2016年10月29日起计算至实际支付之日止;2017年第一季度违约金，以12,530.80元的日万分之五，自2017年1月29日起计算至实际支付之日止；2017年第二季度违约金，以12,530.80元的日万分之五，自2017年4月29日起计算至实际支付之日止；2017年第三季度违约金，以12,530.80元的日万分之五计算，自2017年7月29日起计算至实际支付之日止;2017年第四季度违约金，以12,530.80元的日万分之五计算，自2017年10月29日起计算至实际支付之日止)；三、原告蒙志红的其余诉讼请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,811.70元，减半收取计905.85元，由被告上海意邦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一七年十一月二十二日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。