浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终2352号
上诉人（一审原告）：陈美方,女,1969年12月16日出生,汉族,住绍兴市越城区。
上诉人（一审原告）：宋誉芳,女,1978年1月1日出生,汉族,住绍兴市越城区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人:金焕军,浙江越光律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：王伟龙，男，1990年2月14日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人：陈显明、袁晓燕，浙江明显律师事务所律师。
上诉人陈美方、宋誉芳因与被上诉人王伟龙房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初2429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈美方、宋誉芳上诉请求:请求撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：2013年10月11日，上诉人与被上诉人签署的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》约定，上诉人将中国轻纺城城东升路交易区A区集商一楼A-019号营业房转让给被上诉人承租，价格为320万元，其中2013年10月11日付定金100万元，2013年10月30日前付100万元，2013年10月11日前付100万元，余款20万元过户后付清。过户时间由被上诉人定。嗣后，被上诉人支付了300万元，被上诉人也于2013年10月11日占有该房屋。2015年10月27日被上诉人对涉案营业房办理了过户手续，但至今未付清余款20万元。2017年3月15日上诉人向一审法院提起诉讼，一审法院以“转让协议约定过户之前涉案营业房的一切债权债务均由上诉人负责”为由，认为上诉人应承担2014年度的租金181170元。该认定是错误的：其一，交房时间为2013年10月11日，即在交房之日起，被上诉人便取得了该房屋的控制权，故这之后所产生的债权债务均与上诉人无关。在计算租金时，上诉人将已收取的2014年度半间房屋的租金16万元返还给了被上诉人，若过户之前的债权债务由上诉人承担，2014年的租金应给上诉人；其二，涉案协议是格式合同，且该协议第三条、第四条相互矛盾，不能作为认定事实的唯一依据，应结合交易的实际来认定。其三，过户时间由被上诉人掌控，极易产生道德风险；其四，绍兴市中级人民法院（2016）浙06民终1264号民事判决认定“陈美方、宋誉芳于2013年10月11日将讼争房屋转让给王伟龙承租，将讼争营业房相关的权利义务转让给王伟龙享有和承担”，其中的义务就包含房屋租金，故2014年度的租金应由被上诉人承担。综上，一审判决错误，请二审查清事实，依法改判。
王伟龙辩称，1.一审判决关于“2014年度的租金181170元应由上诉人负担”的认定正确。根据案外人张学与绍兴县集商贸易有限公司签订的《毛纺面料市场产权单位营业房租赁合同》和《毛纺面料市场产权单位营业房补充租赁合同》的约定，2012年1月1日至2014年12月31日期间，涉案营业房的租金为181170元/年，交纳方式为一年一交，每年租期开始前一个月的月底付清下一年租金。后张学将该营业房转让给两上诉人承租。2013年10月11日，两上诉人又将该营业房转让给了被上诉人承租，并于被上诉人签订了《中国轻纺城营业房转让协议书》，其中第三条约定“过户之前该营业房一切债权债务均由甲方（原承租者）负责，与乙方（新承租者）无关”。在签订该协议书时，上诉人未告知2014年度租金未付的情况，可以隐瞒涉案营业房优先承租权存在争议。在该协议签订之后，上诉人也未履行约定的配合被上诉人办理过户手续。在被上诉人与案外人因涉案营业房的占有使用及优先承租权的行使发生争议时，上诉人也拒绝向被上诉人提供相关合同原价。以上种种导致被上诉人迟迟未能办理过户手续。2.上诉人称“一审认定上诉人应承担2014年度租金181170元是错误的”，理由不成立。首先，上诉人认为被上诉人取得涉案营业房的控制权之后，涉案营业房所产生的债权债务均与上诉人无关了，缺乏法律和事实依据。涉案协议书约定，债权债务承担方的转变是以“过户”为时间结点，并非上诉人所称的“交房”。其次，涉案协议书第三条与第四条之间并不矛盾。这两条分别对交房前和过户前涉案营业房相关债务的承担作了约定，债务承担者也统一规定为“甲方”（即上诉人）。从时间结点角度，第三条是对第四条的补充；从债务内容角度，第四条是对第三条的细化。再次，关于过户时间由被上诉人“掌控”是否会产生道德风险。被上诉人认为，营业房的成功过户需要被上诉人、上诉人、产权单位等多方配合，并非被上诉人单方能决定。协议书虽约定过户时间由被上诉人定，但这并不意味着被上诉人可以无期限拖延办理过户手续。①协议书第三条约定“双方初定于市场统一时间去办理过户手续”，说明过户时间是有范围的。第二备注第一条“本合同有效期到2014年12月31日”，即涉案营业房原始承租人与产权单位签订的租赁合同租赁期限截止到2014年12月31日，若未能在该期限完成过户手续，被上诉人将不能享有优先承租权。②被上诉人以320万元与上诉人签订只剩下一年租赁期的转让协议，目的就是为了取得优先承租权，而取得优先承租权的前提是需要完成过户手续。对被上诉人而言，完成过户能取得当时市值几百万的优先承租权，故意拖延不完成过户仅仅只是不用承担最后一年18万余元的租金，孰轻孰重，不言而喻。相反，被上诉人认为之所以约定过户前涉案营业房的债务均由上诉人承担，其实是为了督促上诉人尽快配合被上诉人完成过户手续，以减轻其自身的责任。事实上，也正是由于上诉人的种种不配合及在签订协议书时可以隐瞒涉案营业房优先承租权存在争议的情况，才导致涉案营业房迟迟未能完成过户手续。最后，绍兴市中级人民法院（2016）浙06民终1264号民事判决书对于“陈美方、宋誉芳于2013年10月11日将讼争营业房的相关权利义务转让给王伟龙享有和承租”的表述记载于“关于原占有人的认定问题”这一节事实当中。该案的争议焦点是关于占有这个事实的认定，判决书记载的也只是“相关权利义务”并非全部权利义务。该案之说以对前述事实进行了认定，主要是为了证明“王伟龙对讼争房屋已具有事实上的管领和控制力，可以认定自2013年10月11日起即取得讼争房屋的占有”。所以，对于本案讼争营业房最后一年租金的承担义务前述判决书并未予以明确，也不需明确。综上，请求维持原判，驳回上诉。
一审法院查明：涉案营业房位于绍兴市柯桥区××桥××花园市场××室，该房屋的所有权现登记于绍兴县集商贸易有限公司（以下简称集商公司）名下。案外人张学向集商公司承租了涉案营业房，租期自2012年1月1日起至2014年12月31日止。2012年1月5日，张学又将涉案营业房转让给原告承租。2013年10月11日，原告与被告签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》一份，约定：原告自愿将所承租的中国轻纺城东升路交易区A区集商壹楼A-019号一统间营业房转让给被告承租，转让价格3200000元，办理过户费用由被告承担；2013年10月11日付定金1000000元，2013年10月30日前付1000000元，2013年11月10日前付1000000元，剩余房款200000元过户后付清，过户时间由被告来定，付3000000元以后；双方初定于市场统一时间前去办理过户手续（注：工商、市场公司主办部门原因造成延误，双方应谅解，择日再办），过户之前该营业房的一切债权、债务均由原告负责，与被告无关；交房日期为农历2013年12月23日止交给被告（包括该营业房内的一切财物原告全部移交给被告，详见清单），交房之前该营业房的（工商管理、税务、电话费、水电）等一切费用由原告负责交清；原甲方与产权单位就该营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分，继续受法律保护，原协议中原告享有的一切权利全部转让给被告，原告所应承担的一切义务，同时全部转由被告履行，原协议和原一切发票、收据由原告移交给被告保存；本合同有效期到2014年12月31日止，租期到期后由乙方与集商公司签订新的租赁合同；原告不是原房东，原告配合被告联系原房东办理好过户手续。中介人戴华芬、彩华在上述协议上签字。合同签订后，被告依约支付给原告转让款3000000元（其中160000元系由租金抵充）。同年12月18日，被告向集商公司缴纳了涉案营业房2014年度的租金181170元。此外，经（2016）浙06民终1264号生效民事判决书确认，被告于2013年10月11日即取得对涉案营业房的占有。2015年10月27日，被告与集商公司签订《营业房租赁合同一份》，约定由被告承租涉案营业房，租期自2015年1月1日起至2020年12月31日止，同时，双方签订《营业房租赁补充合同》一份，约定在承租期满三年集商公司将毛纺面料市场营业房产权过户给本公司股东的，被告应无异议，如营业房产权过户给股东以外的，承租人在同等条件下有优先购买权。现原告主张过户手续已完成要求被告支付200000元余款，被告未予支付，遂成讼。
一审法院认为，原告与被告签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反我国法律法规的禁止性规定，应当认定合法有效。依法生效的合同受法律保护，当事人理应按约全面履行。而本案的争议焦点在于涉案营业房有无完成过户、2014年度的租金由谁承担。对第一个争议焦点，该院认为，在庭审中，双方当事人一致认可“原租赁合同不变承租人改变即算过户”，本案中，被告已与集商公司签订了租赁合同，即承租人已变更为被告，且合同条款亦与原租赁合同一致，故该院认定涉案营业房于2015年10月27日即被告与集商公司签订租赁合同之时完成过户，被告应依约支付余款200000元。被告主张其与集商公司另行签订了补充合同，致合同条款发生变更，该院认为，该补充合同系对租赁合同未尽事宜的补充约定，并未就租赁合同条款内容的变更进行约定，故对被告该主张，不予采信。对于第二个争议焦点，该院认为，原告与被告签订的转让协议书明确约定过户之前涉案营业房的一切债权、债务均由原告负责，而营业房的债务中显然包括房屋租金，且2014年度租金的缴纳发生于过户之前，故涉案营业房2014年度的租金181170元应由原告负担。原告当庭向该院提交视频资料以证明原被告双方在协商时已约定相关租金由被告承担，该院认为，该视频资料无法明确反映2014年度的租金由被告承担，且视频录制于协议签订之前，故应以原被告双方签订的书面协议内容为准，对原告的主张，不予采信。现被告代原告缴纳了181170元的租金，并主张要求在本案中一并处理，该院认为，原被告间互负到期债务，为避免诉累，对被告该主张予以采纳，故在扣除被告代付的租金后，被告尚需支付原告余款18830元。原告另要求被告支付逾期付款利息，因被告未依约支付余款，理应承担相应违约责任，故被告需支付18830元自2015年10月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。综上，该院对原告诉讼请求中的合理部分依法予以支持，其他不合理部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决被告王伟龙于判决生效之日起十日内支付给原告陈美方、宋誉芳转让款18830元及该款自2015年10月28日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；驳回原告陈美方、宋誉芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4474元，减半收取计2237元，由原告陈美方、宋誉芳负担2037元，由被告王伟龙负担200元，被告王伟龙负担部分款限于判决生效后七日内交纳。
二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点为涉案营业房2014年的租金是否应由上诉人承担。上诉人与被上诉人于2013年10月11日签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》第三点约定“过户之前该营业房的一切债权债务均由上诉人负责”，而该营业房“过户”的时间为2015年10月27日。按照上述协议的约定，涉案营业房2014年的租金应由上诉人承担。故上诉人的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3923元，由上诉人陈美方、宋誉芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 梅 云
审判员 赵启龙
审判员 夏 鸿
二〇一七年八月三日
书记员 叶 婷