广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4712号
上诉人（原审被告）：广东粤海房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：萧泽光，该司董事长。
委托代理人：韩嵩，广东德良律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：梁惠坚，登记住所地广州市天河区五山路483号华农茶山区**栋***房。
委托代理人：麦健巨，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张少山，登记住所地广州市从化城郊街关围新村**栋***房。
被上诉人（原审原告）：张大飘，登记住所地广州市从化鳌头镇黄茅村连丰队**号。
被上诉人（原审原告）：黄锦明，登记住所地广州市从化鳌头镇黄茅村连丰队**号。
被上诉人（原审原告）：黄锦洲，登记住所地广州市从化鳌头镇黄茅村连丰队**号。
被上诉人（原审原告）：张金容，登记住所地广州市花都区新华镇团结村塘口西队塘口北路西七巷*号。
上列四被上诉人共同委托代理人：马环开，广东定海针律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张善良，男，1950年12月30日出生，现住巴拿马。
上列五被上诉人共同委托代理人：张少山，即上列被上诉人之一。
上诉人广东粤海房地产开发有限公司（以下简称粤海公司）、梁惠坚因与被上诉人张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良确认合同无效纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1982号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1986年3月29日，本院曾作出（84）越某字第311号民事判决书，其中判决：北京南路119号房屋一座归梁惠坚、罗某、张某乙及张某甲（属张某甲所有的遗产，由其继承人另案办理继承）所有，其中第一、三层产权归张某甲，第二、四层产权归梁惠坚、罗某、张某乙三人所有，从1983年3月起，各自收取自己产权的住户租金。该案判决后，梁惠坚、罗某、张某乙不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于1986年8月25日作出（86）穗法民复字第440号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。1989年3月21日，广东省从化县公证处作出《继承权证明书》，其中记载：查张某甲于1930年死亡，死后遗有广州市北京南路119号（原永汉南路99号楼房）一、三层［（86）穗法民复字第440号］，经继承后，张某甲的上述遗产由张某丙沾、张某丙藏、苏某各继承25%；张某丙赤、张某丁各继承12.5%。张某丙沾于2001年8月8日去世，其配偶钟银招于2012年1月19日去世，两人婚后共生育三个子女：张少山、张某戊和张某己，无收养子女。张小辉和张正生均表示放弃对张文沾死后遗有广州市北京南路119号房屋（首层及三层）25%的产权的继承权。张某丙藏于1992年8月12日死亡，广东省从化市公证处于1998年6月15日出具《继承权证明书》，记载：查张文藏是张佐卿的遗产（广州市北京南路119号）的继承人之一，张某丙藏死亡后，经继承，上述张某丙藏应继份额的继承权由张大飘一人继承。苏某因死亡于2012年8月28日注销户口。张某庚因死亡于2011年1月9日注销户口。从化市公安局鳌头派出所于2014年7月3日出具《证明》，记载：经查我所1982年户籍底册显示，张某庚户内成员为户主张某庚、母亲苏某、子黄锦明、子黄锦洲。张某丙赤于2002年12月14日死亡，张善良与张大杨均为张某丙赤的儿子。张大杨表示放弃对张文赤死后遗有广州市北京南路119号房屋（首层及三层）12.5%的产权的继承权。2013年6月24日，广东省广州市花都公证处出具《公证书》，记载：张某丁已故，张金容为张某丁的胞妹。
2011年9月20日，梁惠坚（被拆迁人、乙方）与粤海公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方拆除乙方越秀区北京路119号房，据房地产权证记载，原址房屋为双隅结构3层，用途为商业，产别为私产，建筑面积为53.5966平方米；双方同意按货币补偿方式办理原址房屋的补偿，甲方于2011年10月30日前向乙方支付2679900元，用作拆迁乙方原址房屋的补偿；乙方应在2011年10月15日前，将原址房屋移交甲方拆除；等。
原审法院另查明：据房产登记号为局字434号的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2015年1月29日）显示，北区永汉南路99号，建筑面积为160.7898平方米，结构层数为3层，使用性质为商业，产权登记人为梁惠坚、罗某、张某乙，三人各占1／3产权份额；此地于2011年9月22日广东粤海房地产开发有限公司征用，货币补偿，契证回收，协议书存案（征梁惠坚份额1／3）。
2014年8月13日，张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良（以下简称张少山等六人）共同向原审法院提起本案诉讼，要求判令：确认粤海公司与梁惠坚于2011年9月20日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》无效。原审庭审中，张少山等六人共同表示：除了张少山等六人外，张某甲遗下的涉案房屋产权没有其他的继承人；在判决后大概是在1986年，有去申请执行，法院也发函给房管部门，后房管部门要求张少山等六人、梁惠坚双方到房管局，需要拿旧的房地产权证原件，梁惠坚一直不配合，导致产权登记没有变更；涉案房屋的1楼是房管局代管代收租的，张少山等六人无法管理，三楼一直是张少山等六人在使用，但大部分时间是空置。梁惠坚表示：我方不服上述两判决书，梁惠坚才是涉案房屋的合法产权人，张少山等六人也没有申请法院去撤销梁惠坚的房地产权证，所以才与粤海公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》；因为首层还有商铺、上面还有住户，粤海公司与梁惠坚签订协议后，梁惠坚只是将房屋的房地产权证交给粤海公司，且张贴了公告，剩余的事情交给粤海公司处理，当时梁惠坚也没有钥匙；涉案房屋的1楼是房管局代管并安排一些租户进去，拆迁时三楼无人居住。
原审法院认为，虽然张少山等六人中部分人没有办妥继承手续，但张少山等六人均提供了证据证明其与上述房屋及被继承人张某甲有利害关系，故张少山等六人有权提起本案诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。生效判决已经认定涉案房屋的一、三层产权归张某甲所有，故梁惠坚无权对涉案房屋的一、三层产权进行处分。因梁惠坚自认其没有钥匙，粤海公司作为拆迁人应负有更为谨慎的义务去核实权属和房屋的使用情况，但从合同条款及合同履行的情况来看，均无法推定粤海公司是善意第三人，故在未经张某甲继承人追认的情况下，粤海公司与梁惠坚签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中关于对涉案房屋的一、三层产权的拆迁补偿内容属无效。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条的规定，原审法院作出如下判决：一、确认梁惠坚与广东粤海房地产开发有限公司于2011年9月20日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中关于对广州市越秀区北京路119号房的一、三层产权的拆迁补偿内容无效；二、驳回张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由梁惠坚、广东粤海房地产开发有限公司共同负担。
上诉人梁惠坚不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审第一项民事判决。理由：一、张少山等六人并未办妥相关的继承手续，涉案房产的份额如何继承，涉及的利益份额无法确认。原审法院认为张少山等六人是间接利害关系人就可以成为适格的诉讼主体，这是明显不符合法律的规定，损害了其他继承人和我方的权益。二、根据《中华人民共和国物权法》第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。张少山等六人这么多年一直没有办理相关的物权登记，我方认为之前的判决是一个明显的错判。三、我方在一审提交证据中广州国土资源和房屋管理局于2011年4月8日在广州日报上发布的房屋代管决定书，内容证明房管部门公示权利人在限期内提出异议，但张少山等六人也没有去相关的部门对涉案房产主张其权利。我方也没有告知粤海公司诉讼情况。原审判决确定粤海公司恶意是错误的。综上所述，上诉人认为原审法院所作的判决事实不清，适用法律错误，请求二审法院判决撤销原审判决。
上诉人广东粤海房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。理由：一、依据《物权法》第三十一规定，上诉人只能选择与涉案房屋的登记产权人签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（下称拆迁补偿协议），一审法院依据《物权法》第二十八条规定认定《拆迁补偿协议》无效属适用法律错误。二、上诉人依据涉案房屋物权登记情况与涉案房屋登记产权人签约，并支付了合理对价，应认定上诉人为善意第三人。（1）上诉人进行拆迁工作符合法律的规定。上诉人依法取得了涉案房屋所在地块的《房屋拆迁许可证》，房屋拆迁管理部门同时发布了房屋拆迁公告，上诉人履行了法定的公告义务。2009年4月7日，上诉人向不动产登记机构查询讼争房屋的产权情况，《广州房地产产权情况表》载明，涉案房屋共3层，产权人为梁惠坚、罗某、张某乙3名自然人共有，权证号码为69240号，所有权来历为“梁某甲1917年05月向陆某买，梁惠坚1939年11月向梁某乙如继承，罗某1941年07月向先夫继承”，登记附注栏显示“产权来源：张某乙l940年09月向先翁粱颛培继承”。上诉人出于对产权公示内容的信赖而把梁惠坚、张某乙、罗某作为被拆迁人。上诉人对作为被拆迁人的梁惠坚、张某乙、罗某履行了谨慎、适当的审查义务。除了查询产权情况以外，还审查了梁惠坚、张某乙、罗某持有l955年颁发的房地产共有权执照、1995年颁发的房地产所有证，权证上均记载其为共有产权人。三是审查梁惠坚的身份证原件确认其的生存情况，并和梁惠坚本人一道办理公证。出于对房屋登记管理部门的信赖，上诉人认定梁惠坚为被拆迁人的继承人。（2）上诉人签订的拆迁补偿协议的价格等于或高于评估报告的价格和拆迁管理部门的指导价，且拆迁补偿协议经过了拆迁管理部门的备案和公证机构的公证，公证文书号为（2011）南公证内字第43665号。（3）由于转让的房屋是用于被拆除用途，产权登记部门经过审慎核查后，对涉案房屋作出如下登记：“此地于2011年9月22日广东粤海房地产开发有限公司征用，货币补偿，契证回收，协议书存案（征梁惠坚份额1／3）”。反观被上诉人，其不但怠于要求法院及房管部门变更涉案房屋的产权登记，在上诉人拆迁涉案房屋过程中亦从未向上诉人主张权利，具有严重过错。三、原审判决以我方未审慎审查梁惠坚没有房屋钥匙为由认定上诉人不是善意第三人没有依据。根据另案当事人自认的事实，讼争房屋并非产权人自用，而是出租。关联案件（2014）穗越某三初字第2843号案判决书第9页第5行中，被上诉人自认：“讼争房屋一楼由房管局代管收租，租金被梁惠坚拿走了”。同页第8行另案被告梁某丙等人（罗某继承人）表示“房屋全部被出租。有部分是我方出租。”以上事实可以印证梁惠坚并不住在讼争房屋里，而且房屋长期以来被出租，作为一个时年75岁的老人，梁惠坚女士没有钥匙也并不出奇。四、根据法理通说及相关司法解释规定，被上诉人主张《拆迁补偿协议》无效的理由不能成立。善意取得作为一种财产所有权的取得方式，在原权利人、出让人和受让人之间形成三方面的法律关系。我们认为，在新权利人未办理登记或者未占有动产的情况下，如果善意第三人受让该动产、不动产或者在其上设定限制物权的，依据公信原则，出于对不动产权利登记簿或动产占有状态的信赖而从原权利人处受让该不动产或动产的第三人，可以对抗和排斥真正权利人的物权，法院对该善意第三人的权利请求，应当依法予以支持。《最高院买卖合同司法解释》第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。而本案讼争的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是被拆迁人（出卖人）转移原址房屋（标的物）的所有权于拆迁人（买受人），买受人支付价款的合同，其实质属于《合同法》第一百三十条规定的“买卖合同”，应当适用前述司法解释。五、被上诉人对于所有权消灭具有严重过错，一审判决鼓励了这种怠于行使权利的行为，严重损害了上诉人的合法权益，如果该判决发生法律效力，将会严重影响交易的稳定性，扰乱市场秩序。综上，上诉人认为一审法院适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，恳请二审法院依法查明事实，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求。
被上诉人张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良共同辩称：第一、同意一审的判决。第二，本案不属于不动产买卖，属于房屋拆迁，不适用物权法善意取得规定。第三、被上诉人方不存在过错。已经生效的判决确认梁惠坚等人欺骗房产部门办理的房产登记，我方要求更正，但在房产部门通知下，梁惠坚仍然拒绝提供原来的产权证明，故办理不了产权登记，故我方不存在过错。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。被上诉人在庭询中提交继承公证书，内容显示张少山继承张某甲遗产份额25%，黄锦明和黄锦州继承张某甲遗产份额25%，张金容继承张某甲遗产份额12.5%，张善良继承张某甲遗产份额12.5%，上诉人表示上述材料的真实性没有异议，但是因为被上诉人没有按照继承的手续和程序办理的文件，不予确认其合法性。
本院认为，张某甲是涉案房屋的物权人，在拆迁关系成立前，已经被生效判决确认，其合法权利应当得到法律的保护。被上诉人以张某甲继承人的身份提起本案诉讼，提交了相关的证明文件，上诉人梁惠坚以可能还有其他继承人为由质疑被上诉人的诉权，理由明显不能成立，本院不予采纳。上诉人梁惠坚以不同意生效判决为由不予确认被上诉人对涉案房屋的权利，缺乏理据，本院不予采纳。
涉案房屋被拆迁，依法应由拆迁人与房屋所有权人协商签订拆迁产权补偿协议。上诉人梁惠坚无权代表被上诉人与拆迁人协商签订协议，上诉人粤海公司作为拆迁人，声称已经依据法律规定履行审查确定产权人的义务，但是对涉案房屋产权登记面积范围内的使用收益情况并未明晰，对可能存在的其他产权人未能及时察觉，且其承诺的补偿价款未能证明与同期房屋价值相符，上诉人梁惠坚与粤海公司签订的拆迁补偿协议，形式及内容都对被上诉人的合法权益造成损害。基于签订人都有过错，本院认为上述拆迁补偿协议应为无效。上诉人提出协议有效的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。另外，被上诉人在二审庭询中提交的继承份额证明材料，与本案争议的协议效力问题缺乏关联，本院不予采纳为本案新证据和确认为本案事实。
综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人梁惠坚负担100元，广东粤海房地产开发有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年十月三十日
书 记 员 麦倩文
邝伟贤