河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第1198号
上诉人（原审被告）河南宇之缘汽车销售服务有限公司。
法定代表人刘英，总经理。
委托代理人张文华，河南善德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）河南华亚汽车销售有限公司。
法定代表人韦华，董事长。
委托代理人刘浩，河南文中律师事务所律师。
上诉人河南宇之缘汽车销售服务有限公司（以下简称宇之缘公司）因与被上诉人河南华亚汽车销售有限公司（以下简称华亚公司）租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人宇之缘公司的委托代理人张文华、被上诉人华亚公司的委托代理人刘浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年8月26日双方签订一份土地租赁协议，主要约定：宇之缘公司将其杓袁以西，花园路以东、杓袁路西北处的一块约19亩土地转租给华亚公司公司作为商业用地，土地上的建筑物及其他附属设施归宇之缘公司所有；租期：自2011年8月29日至2039年8月26日止，共28年；经双方协商约定租金：1、2011年8月26日至2016年8月26日为80000元／亩／年；2／2016年8月26日至2021年8月26日为90000元／亩／年；3、2021年8月26日至2026年8月26日为100000元／亩／年；4、2026年8月26日至2031年8月26日为110000元／亩／年；6、2031年8月26日至2036年8月26日为120000元／亩／年；7、2032年8月26日至2039年8月26日为130000元／亩／年；协议第四条第1项约定：宇之缘公司应负责协调处理好周边关系，保证华亚公司建设和经营，宇之缘公司不能干预华亚公司的所有建设及经营，租赁土地若发生与宇之缘公司有关的纠纷，概由宇之缘公司负责处理，因此给华亚公司造成损失，宇之缘公司负责赔偿；宇之缘公司应保证华亚公司可以正常使用土地经营，因宇之缘公司村民、村委会等行为影响华亚公司正常施工或者正常使用土地时，每影响一日，由华亚公司已交租金的千分之五向宇之缘公司收取违约金，造成华亚公司不能正常经营30天以上的，宇之缘公司应支付当年租金总金额的30%的违约金，并赔偿华亚公司不能正常经营的经济损失；租赁期间由于宇之缘公司违约原因造成华亚公司不能正常持续经营的，华亚公司有权终止合同，甲方有权退还乙方所有租地款，并赔偿华亚公司已经建好的附属物等的经济损失。合同签订后，宇之缘公司将土地交付于华亚公司使用；华亚公司于2011年8月29日向宇之缘公司支付租金50万元，于2011年8月30日通过银行向宇之缘公司支付租金102万元，共计152万元。后华亚公司在该土地上开始建造汽车展厅。2012年4月华亚公司在租赁土地上建造汽车展厅时遭到阻挠，无法正常施工。宇之缘公司辩称其并未阻挠华亚公司的施工。在庭审中华亚公司、宇之缘公司确认：现使用该土地上为菲亚特汽车经销商；华亚公司、宇之缘公司均称和该菲亚特汽车经销商不存在转租合同关系。
原审法院认为，双方之间签订的土地租赁合同系双方当事人真实意思表示，成立并生效，该协议内容对华亚公司、宇之缘公司均有约束力。经查明，华亚公司依据合同约定向宇之缘公司支付2011年度租金152万元，已履行其支付租金的合同义务；根据合同约定宇之缘公司应负责协调处理好周边关系，保证华亚公司有效利用该土地，但宇之缘公司未履行该项合同约定义务，致使华亚公司未能实际利用该土地，未能实现合同目的。在此情况下，华亚公司依据约定提出终止合同，请求退还所交纳的租金152万元，符合合同约定，原审法院予以支持。双方合同还约定，宇之缘公司应保证华亚公司可以正常使用土地经营，因宇之缘公司村民、村委会等行为影响华亚公司不能正常经营30天以上的，宇之缘公司应支付当年租金总金额的30%的违约金，并赔偿华亚公司不能正常经营的经济损失。华亚公司依据该约定请求宇之缘公司支付违约金456000元，符合合同约定，原审法院予以支持。华亚公司还请求宇之缘公司赔偿损失700000元，但未提交相关证据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南宇之缘汽车销售服务有限公司于判决生效之日十日内退还河南华亚汽车销售有限公司租金1520000元。二、河南宇之缘汽车销售服务有限公司于判决生效之日十日内支付河南华亚汽车销售有限公司违约金456000元。三、驳回河南华亚汽车销售有限公司其他诉讼请求。案件受理费29208元，由河南华亚汽车销售有限公司负担8603元，河南宇之缘汽车销售服务有限公司负担20605元。
上诉人宇之缘公司不服原审判决上诉称：1、双方签订的租赁合同违反了法律强制性规定，应属无效合同。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《农村土地承包法》第33条规定：“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。就本案而言，涉案土地系农民集体所有土地，华亚公司租赁该集体土地用于汽车4S店建设、经营，显然违反了法律禁止性规定。根据《合同法》第52条规定，该租赁合同应属无效合同，二审应予以改判。2、租赁土地的现状应当由华亚公司负责，华亚公司应当按照约定的租金标准承担占用期间的使用费，原审法院判令退还全部租金属于事实不清、适用法律错误。菲亚特汽车4S店能在该土地上建店经营，宇之缘公司不知缘由，也没有任何证据证明系宇之缘公司造成的。3、一审法院认定宇之缘公司承担违约责任，属于适用法律错误。一审判决认定宇之缘公司有违约行为，但违约行为存在的前提是合同有效，然而双方签订的《租赁合同》无效，自然就不存在违约行为和违约责任的承担。因此，一审法院认定宇之缘公司承担违约责任，属于适用法律错误。4、一审错误判决导致宇之缘公司遭受损失，却无法得到法律救济。按照一审判决，倘若宇之缘公司退还了全部租金，但宇之缘公司和菲亚特汽车4S店经营方之间没有合同关系，菲亚特汽车4S店也没有对宇之缘公司构成侵权，那么宇之缘公司就没有理由起诉菲亚特汽车4S店支付租金或者赔偿损失，宇之缘公司的合法权益受损，却无法得到法律救济。综上所述，一审判决认定的事实和适用的法律有误，恳请二审法院查明事实，改判驳回华亚公司的诉讼请求。
被上诉人华亚公司答辩称：原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。1、双方签订的土地租赁合同合法有效，对双方均有约束力。对合同效力问题，只有违反法律和行政法规的强制性规定才认定确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范，只有违反效力性的强制规范的，才认定合同无效。显然，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，成立并有效，协议内容对双方均有约束力。2、因上诉人的违约，导致华亚公司无法使用该租赁土地，原审法院裁判是公正的。双方合同签订后，华亚公司依合同约定分批向上诉人支付了租金共计152万元，华亚公司在进行施工时，遭到阻挠，华亚公司多次找宇之缘公司，宇之缘公司均不予理会，后华亚公司发现宇之缘公司将该土地转给其他人且已经完成其主体框架建设施工。因宇之缘公司的违法转租，华亚公司将向工程施工方承担巨额违约责任，同时华亚公司为寻找其他地段也产生的巨大损失，在协商中，宇之缘公司只同意退还部分租金，双方协商不成，才发生纠纷。宇之缘公司一方面强调双方合同无效，另一方面强调对菲亚特汽车销售商如何占有土地不知情，并污蔑是华亚公司转租。华亚公司认为：第一、如果如宇之缘公司所说，双方签订的合同无效，宇之缘公司在签订合同时是否就已经知晓？因为宇之缘公司才是该租赁土地的实际控制人，理应对土地的情况更了解一些，如果真如此，那么，宇之缘公司就是欺诈骗取华亚公司152万元巨款。第二，作为该租赁土地的实际控制人，对该租赁土地是具有完全的控制力，华亚公司在施工中，遭到阻挠无法施工，但没过多久，菲亚特汽车销售商就顺利的完成了其展厅工程施工。作为租赁土地的实际控制人任由别人在自己的控制范围内肆意而为，依据现实常理，没有实际控制人的默许和支持，别人可能做的到或敢吗，宇之缘公司就是通过指使当地村民阻挠华亚公司施工，暗中将租赁土地转租以获取暴利，在双方的协商中，华亚公司了解的实际也正是如此。综上，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确，裁判公正，请求依法予以维持。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：双方之间签订的土地租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定合法有效。宇之缘公司未按合同约定协调处理好周边关系，致使华亚公司未能实际利用该土地，未能实现合同目的。应退还所收的租金152万元和支付违约金456000元。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20605，由上诉人河南宇之缘汽车销售服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔航微
审判员 陈启辉
审判员 陈 赞
二〇一四年七月二十日
书记员 马 静