北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终4462号
上诉人（原审原告）：瑞丰天利（北京）投资有限公司，住所地北京市朝阳区呼家楼（京广中心）1号楼33层3309室。
法定代表人：李保才，经理。
委托诉讼代理人：毕日东，北京市亿达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京京广中心有限公司，住所地北京市朝阳区呼家楼京广中心。
法定代表人：罗刚，董事长。
委托诉讼代理人：张亚丽，北京纵横（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘姣燕，女，1977年7月8日出生，住该公司宿舍。
上诉人瑞丰天利（北京）投资有限公司（以下简称瑞丰天利公司）因与被上诉人北京京广中心有限公司（以下简称京广中心公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初61768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
瑞丰天利公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回京广中心公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决的依据是另案判决，但该案诉讼标的与本案无关；2.瑞丰天利公司的保证金是担保北京天利祥瑞资产管理中心（以下简称天利祥瑞中心）的履行，并非担保亚欧益盟科技（北京）有限公司（以下简称亚欧益盟公司）的履行。本案中京广中心公司的损失系由亚欧益盟公司的违约行为导致，不应由瑞丰天利公司承担；3.天利祥瑞中心与京广中心公司的租赁关系已经终止，京广中心公司向瑞丰天利公司退还全部保证金的条件已经成就。
京广中心公司辩称：同意一审判决，不同意瑞丰天利公司的上诉请求。瑞丰天利公司诉请返还的保证金是瑞丰天利公司依据《付款协议书》所交纳的《关于租用京广中心办公/商务用房的租赁协议》（以下简称《租赁协议》）项下的保证金，性质是承租人履行《租赁协议》的担保；无论是按照《合同转让协议》，还是《租赁协议》，均不符合保证金退还的约定情形。在亚欧益盟公司未重新交纳保证金的条件下，瑞丰天利公司无权要求京广中心公司退还保证金。
瑞丰天利公司向一审法院起诉请求：判令京广中心公司退还瑞丰天利公司房屋租赁保证金194447.16元并支付利息。
一审法院认定事实：2016年3月1日，京广中心公司（出租方）与天利祥瑞中心（承租方）签订《租赁协议》，约定京广中心公司将位于北京市朝阳区呼家楼京广中心1号楼×××室（以下简称涉案房屋）出租给天利祥瑞中心，租期2年，自2016年3月1日起至2018年2月28日。保证金为三个月租金及管理费共计194447.16元。协议第九条约定如租金自应缴纳之日起三日内仍未缴纳，业主有权随时终止本协议。协议第十条约定，承租人有本协议第九条约定情形的，业主有权终止本协议，有权扣除保证金作为违约金。
同日，京广中心公司（甲方）与瑞丰天利公司（乙方）、北京宝瑞丰来资产管理中心（丙方）、天利祥瑞中心（丁方）签订《付款协议书》，约定瑞丰天利公司负责交纳涉案房屋的保证金，作为乙、丙、丁方履行其在前述租赁协议项下的责任和义务的担保。待前述租赁协议全部终止后，由京广中心公司按照前述租赁协议的相关约定退还瑞丰天利公司。
后瑞丰天利公司向京广中心公司共支付了保证金194447.16元，京广中心公司对此予以认可。
2016年4月1日，北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司（甲方）与天利祥瑞中心（乙方）、亚欧益盟公司（丙方）签订《合同转让协议》，约定自2016年4月1日起，乙方将其原租赁合同项下全部权利义务转让给丙方，即京广中心第33层10室的承租方由乙方变更为丙方…丙方应当在签订本协议当日，向甲方重新交纳京广中心第33层10室的保证金，待甲方收到丙方重新交纳的保证金后将瑞丰天利公司交纳的保证金退还给瑞丰天利公司，丙方重新交纳的保证金由甲方持有，作为丙方履行其在原租赁合同项下的责任和义务的保证金。待原租赁合同终止后，由甲方按照原租赁合同的相关约定退还给丙方。
经询，亚欧益盟公司未重新向京广中心公司交纳租赁合同保证金。
庭审中，京广中心公司提交了（2016）京0105民初63139号民事判决书，用以证明亚欧益盟公司未按约支付租金及管理费，京广中心公司认为依据原《租赁协议》、《付款协议书》、《合同转让协议书》的约定，无需退还瑞丰天利公司保证金。
一审法院认为：京广中心公司与天利祥瑞中心2016年3月1日签订的《租赁协议》合法有效，项下条款对双方均有约束力。京广中心公司、天利祥瑞中心与亚欧益盟公司2016年4月1日签订的《合同转让协议》亦合法有效，项下条款对各方均有约束力。
瑞丰天利公司依据《付款协议书》向京广中心公司交纳了涉案租赁房屋保证金，作为京广中心公司与天利祥瑞中心之间租赁合同的押金，《付款协议书》约定待京广中心公司与天利祥瑞中心就×××室的租赁协议全部终止后，由京广中心公司按照前述租赁协议的相关约定退还给瑞丰天利公司。原《租赁协议》中约定，承租人有协议第九节所列情形之一的，业主有权终止本协议并扣除保证金作为违约金。
法院就京广中心公司诉亚欧益盟公司房屋租赁合同纠纷一案作出的（2016）京0105民初63139号民事判决书认定亚欧益盟公司存在迟延交纳租金、管理费、电费的情形，故判决亚欧益盟公司须支付京广中心公司上述费用及利息。
瑞丰天利公司认为根据合同的相对性，涉案房屋的租赁合同法律关系自2016年4月1日起已变更为京广中心公司与亚欧益盟公司，天利祥瑞中心与京广中心公司的租赁合同法律关系已经终止，故京广中心公司应按照《付款协议书》的约定将保证金退还瑞丰天利公司。法院认为，在天利祥瑞中心与亚欧益盟公司签订《合同转让协议》后，原租赁合同法律关系由亚欧益盟公司继续履行，退还保证金条件并未成就，且依据（2016）京0105民初63139号民事判决书认定事实及原租赁合同的约定，亚欧益盟公司存在违约情形，京广中心公司有权拒绝退还瑞丰天利公司交纳的保证金，故对瑞丰天利公司的诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：驳回瑞丰天利（北京）投资有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2094元，由瑞丰天利（北京）投资有限公司负担（已交纳）。
本院二审期间，京广中心公司提交了如下新证据：1.2017京01**民初78848号民事判决书，证明亚欧益盟公司欠费不符合退还保证金的事实；2.生效证明，证明（2016）京0105民初63139号民事判决书已生效，尚未达到退还瑞丰天利公司保证金的条件。对于上述证据，瑞丰天利公司对真实性无异议，但不认可其证明目的。本院经审核，认为上述证据可以证明相关事实，故予以采信。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为：根据《租赁协议》的约定，承租人天利祥瑞中心负有向出租人京广中心公司交纳保证金194447.16元的义务。根据《付款协议书》的约定，承租人天利祥瑞中心交纳保证金的义务由瑞丰天利公司代为承担，待《租赁协议》全部终止后，由京广中心公司按照《租赁协议》的相关约定退还瑞丰天利公司。应当指出，瑞丰天利公司仅系代承租人天利祥瑞中心交纳保证金，瑞丰天利公司和天利祥瑞中心之间形成的债权债务关系并不改变《租赁协议》双方的权利义务，因此是否退还瑞丰天利公司保证金应依照《租赁协议》的约定。从《租赁协议》的相关条款来看，保证金系对承租人适当遵守和履行租赁协议的一种约束，相关生效民事判决显示亚欧益盟公司作为新承租人存在违反《租赁协议》的情形，即便现《租赁协议》到期终止，京广中心公司返还瑞丰天利公司保证金的条件仍未成就。另，北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司与天利祥瑞中心、亚欧益盟公司签订的《合同转让协议》约定，在京广中心公司收到新承租人亚欧益盟公司重新交纳的保证金后，才能将瑞丰天利公司交纳的保证金退还，因亚欧益盟公司未重新交纳保证金，故按照《合同转让协议》的约定，京广中心公司有权不退还瑞丰天利公司保证金。
综上所述，瑞丰天利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4188元，由瑞丰天利（北京）投资有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
审 判 员 陈 静
审 判 员 江 惠
二〇一八年三月二十七日
法官助理 杨 琳
书 记 员 杨艳娇