辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民再153号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：哈尔滨市东经天元小额贷款有限责任公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市道里区。
法定代表人：王昊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏宏伟，上海清辰律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：张智华，男，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：张勋（张智华父亲），汉族，住辽宁省大连市甘井子区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王亚梅，女，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨永山，男，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。
再审申请人哈尔滨市东经天元小额贷款有限责任公司（以下简称东经公司）因与被申请人张智华、王亚梅、杨永山申请执行人执行异议纠纷一案,不服辽宁省大连市中级人民法院（2016）辽02民终1201号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年2月21日作出（2016）辽民申3008号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人东经公司的委托诉讼代理人苏宏伟、被申请人张智华的委托诉讼代理人张勋到庭参加诉讼，被申请人王亚梅、杨永山经合法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东经公司申请再审称，其再审申请符合《民事诉讼法》第二百条第（六）项之规定。请求：依法撤销辽宁省大连市中级人民法院（2016）辽02民终1201号民事判决书；维持大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第02760号民事判决；一、二审等诉讼费用由被申请人张智华承担。事实和理由：其与杨永山、王亚梅签订的房屋转让协议属于房屋买卖法律关系，符合法律规定。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国合同法》的规定，其与杨永山、王亚梅签订的是房屋转让协议，其内容和性质都是杨永山、王亚梅将房屋所有权转移给再审申请人，再审申请人支付对价（即以抵消到期债权支付全部购房款的方式）的房屋买卖合同法律关系，该协议不存在赠与或其他法律关系。再审申请人的执行异议符合法律规定应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，再审申请人的执行异议应得到支持。二审在查明事实与一审一致的情况下，认定本案的房屋转让或抵债不属于房屋买卖关系及再审申请人存在过错是没有事实和法律依据，属于适用法律错误。
张智华辩称，东经公司与杨永山、王亚梅等于2011年11月24日达成借款合同，债务清偿期届满后，当事人于2012年4月4日达成以房抵债协议，但未实际履行。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条和《中华人民共和国担保法》第四十条、第六十六条及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条规定，买卖合同的目的是借贷合同的担保，那么买卖合同就不存在真实意思表示，虽然双方签订的形式上的买卖合同，但属于通谋虚伪的意思表示。根据最高人民法院案例，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议但未实际履行，当事人诉请法院确认并判决履行的，人民法院应不予支持。经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条如何认定是否是权利人，第二十六条后一段：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。东经公司与杨永山、王亚梅等因民间借贷，债务清偿期届满后，达成以房抵债协议，并未实际履行，涉案房产被我查封，该协议已被法律认定为无效协议。本案中，东经公司根本不是权利人，没有提出排除执行异议的权利。请求依法驳回东经公司排除执行异议的请求，判令张智华继续执行查封标的物即王亚梅三亚房产等。
杨永山与王亚梅未予答辩。
张智华向一审法院起诉请求：2013年1月4日因其诉杨永山、王亚梅等四被告借款纠纷一案，于2013年3月18日查封了被告王亚梅位于三亚市河东区迎宾路阳光名邸E座一单元903号（备案登记：EF栋E1-93号）、建筑面积为97.14平方米的房屋。2013年12月10日东经公司提出异议，2015年2月6日再次提出异议。理由是根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定应停止对903号房屋的执行。而被执行人王亚梅、杨永山等四被告并未借东经公司300万元，相反东经公司欠王亚梅、杨永山等四被告80万元，退一步说，东经公司与王亚梅、杨永山并不是房屋买卖关系，而是抵账关系，有证据证明东经公司并没有实际占有该房产，并且东经公司有过错，不符合第十七条的规定。请求判令：1、撤销(2015)西执异字第8号执行裁定书，准许执行该执行标的；2、从2015年2月起至撤离标的物止，被执行人应付的利息及强制执行的相关费用由被告东经公司承担，以判决书执行标的为准；3、诉讼费及相关费用由三被告承担。
一审法院认定事实：2011年11月24日，被告东经公司与被告杨永山签订借款合同，约定：杨永山向东经公司借款300万元，借款期限从2011年11月24日至2012年2月23日止，月息1.5%。同日，被告王亚梅和海伦兴安岭乳业有限公司与东经公司签订了一份《保证合同》，为杨永山的上述借款提供保证担保。上述合同签订后，东经公司于2011年12月2日通过哈尔滨银行向杨永山转账支付借款300万元。借款期限届满后，杨永山未能依约还款，经双方协商，杨永山、王亚梅（甲方）与东经公司（乙方）于2012年4月4日签订《房屋转让协议书》，约定：一、甲方将其购买的位于三亚市河东区迎宾路阳光名邸E座一单元903号房屋（备案登记：EF栋E1-**号），建筑面积为97.14平方米的住宅转让给乙方；二、房屋转让价格80万元；三、甲方同意乙方用该购房款直接偿还甲方的部分到期借款；四、因该房屋未办理产权证，甲方需在乙方指定的期限内协助乙方办理相关变更登记手续；五、办理房屋产权所需税费由乙方承担等。2012年8月17日杨永山、王亚梅（乙方）与东经公司（甲方）又签订《房屋回购协议》，约定：一、甲方同意乙方回购前述房屋，回购金额80万元，乙方必须在2012年9月30日前向甲方支付全部回购款；二、如乙方没有按协议约定的期限向甲方支付全部回购款，甲方有权要求乙方在回购期限结束后的十五日内将房屋交付给甲方等。该《房屋回购协议》签订后，因杨永山、王亚梅未能依约付款，遂将该房屋交付东经公司使用，并于2012年11月22日签订了《房屋交接书》。
原告张智华因与被告杨永山、王亚梅、黑龙江省北安农垦绿宝乳业有限公司、黑龙江兴安岭乳业有限公司民间借贷纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2013年1月11日作出(2013)西民初字第425号民事裁定书，并依据该裁定书于2013年3月18日，查封了前述案涉房屋。该案件执行期间，大连市西岗区人民法院于2015年1月4日作出(2015)西执字第79-1号执行裁定书，对案涉房屋继续查封。
另查：东经公司诉被告杨永山、王亚梅房屋买卖合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2014年2月17日作出(2014)城民一初字第169号民事判决书，判决：确认原告东经公司与被告杨永山、王亚梅于2012年4月4日签订的《房屋转让协议书》合法有效。
一审法院认为：被告东经公司与被告杨永山、王亚梅签订的《房屋转让协议书》是基于双方的民间借贷法律关系所产生，双方的借贷关系及签订的《房屋转让协议书》的效力已经生效的三亚市城郊人民法院(2014)城民一初字第169号民事判决书予以确认。对于案涉房屋的交付，生效的民事判决书及双方签订的《房屋交接书》证实该房屋在法院查封前已经实际交付。对于东经公司在接受房屋后是否居住或由他人看管系其享有的权利，并不能否认案涉房屋已实际交付的事实。另外，无证据证明案涉房屋未办理产权过户登记系因东经公司的过错，在三亚市城郊人民法院受理的原告东经公司与被告杨永山、王亚梅房屋买卖合同纠纷一案中，被告王亚梅答辩时称：“希望将房产要回来，所以一直拖延没给东经公司办理房产变更手续”。并且原告没有证据证明被告东经公司为其异议提交的证据全部系伪造。故对关于申请执行人张智华的委托诉讼代理人张勋的意见，不予支持。东经公司在大连市西岗区人民法院对案涉房屋予以查封前，与被执行人杨永山、王亚梅签订合法有效的《房屋转让协议书》，以抵销到期债权的方式支付全部购房款，并合法占有该房屋，同时非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，一审法院(2015)西执字第79-1号执行裁定继续对三亚市三亚阳光名邸EF栋E1-93号房屋予以查封缺少事实和法律依据，应予撤销。(2015)西执异字第8号执行裁定书正确，东经公司的异议成立。一审法院判决：驳回原告张智华诉讼请求。
张智华不服一审判决，上诉请求:1、一审中上诉人已提供杨永山与东经公司银行流水，充分证明杨永山根本不欠东经公司300万元的事实，相反，东经公司还欠杨永山80万元。2、东经公司与杨永山截取某一账面往来，虚假建立债权债务关系，搞恶意诉讼，他们之间根本不存在债权债务关系，案涉房屋也不是买卖关系，不适用第十七条的规定。请求撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求，并依法对恶意串通，搞虚假诉讼的当事人及律师进行处罚。
二审法院认定事实与一审认定事实一致。
二审法院认为，该院是上诉审，针对原审原告张智华一审时的诉讼请求进行审理。张智华在二审时增加的独立诉讼请求不是本院审查范围，其可另案告诉。
本案是申请执行人提出的执行异议之诉，继续执行或停止执行关键在于对东经公司提出的执行异议主张能否适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的后半部分，即：被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
东经公司提出的情形，不符合上述规定，理由是：1、对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的解释应严格依据文意，而不能任意做扩张性解释。第十七条适用范围是买卖，而不是转让，将其扩大适用到以房抵债合同没有法律依据。2、在东经公司与杨永山、王亚梅的房屋转让协议中约定了杨永山、王亚梅需在东经公司“指定的期限内”协助办理房屋产权变更登记手续，本案中没有证据证明东经公司曾提出过办证要求；东经公司随后却又与杨永山、王亚梅签订《房屋回购协议》，允许杨永山、王亚梅在一定期限内赎回房屋，这一系列行为表明东经公司对办理房屋产权变更登记态度不是积极的，故东经公司对未及时取得房屋产权证是有过错的。因此，本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，东经公司的执行异议主张不成立。本案应对位于三亚市三亚阳光名邸EF栋E1-93号房屋继续执行。至于张智华提出的撤销(2015)西执异字第8号执行裁定，从2015年2月起至撤离标的物止，被执行人应付的利息及强制执行的相关费用由东经公司承担的主张无法律依据，对其主张不予支持。
二审法院判决：一、撤销大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第02760号民事判决；二、许可原审原告张智华对原审被告杨永山、王亚梅所有的位于三亚市三亚阳光名邸EF栋E1-93号房屋予以执行；三、驳回原审原告张智华的其他诉讼请求。
围绕当事人的再审申请，本院对有争议的证据和事实认定如下：除对一、二审判决认定事实基本予以确认外，另查，本院再审期间，三亚宜家物业服务有限公司的副经理陈有贵在本院调查询问中，针对叁张2012年9月29日盖有阳光名邸物业管理处印章，分别载明今收到E1-903房（哈尔滨东经天元小额贷款有限公司），物业服务费（2010.2.1-2011.4.30）15个月，金额贰仟壹佰壹拾叁元，￥2113和今收到E1-903房（哈尔滨东经天元小额贷款有限公司），物业服务费（2011.5.1-2012.9.30）17个月，金额贰仟捌佰零拾柒元，￥2807以及今收到E1-903房水费56、电费141，￥197的收据证实：三亚市河东区迎宾路阳光名邸E1座一单元903号房屋业主是王亚梅，收据上载明的今收到E1-903房（哈尔滨东经天元小额贷款有限公司），交款人就是哈尔滨东经天元小额贷款有限公司，上述公章是我们物业公司的章，三个收据复印件是我们这复印的，内容真实。同时证实并出示了该房屋2017年3月16日物业费收据，金额为2232元，交款方哈尔滨市东经天元小额贷款有限责任公司，物业服务期限2017.1.1-2017.12.31。此外，该房屋居住人黄晓龙陈述，王亚梅欠哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司的钱，钥匙是公司给我的。
另查，再审申请人东经公司于2013年11月20日由哈尔滨市道里区东经天元小额贷款有限责任公司更名为哈尔滨市东经天元小额贷款有限责任公司。
上述事实有本院的询问笔录、哈尔滨市道里区市场监督管理局档案材料等证据在卷佐证，并已经庭审质证。
本院再审认为，关于再审申请人东经公司提出其与杨永山、王亚梅签订的房屋转让协议属于房屋买卖法律关系的问题。本案二审法院判决对并未否定东经公司与杨永山、王亚梅签订房屋转让协议的合法性，且根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条关于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实下列事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外的规定，已经生效的三亚市城郊人民法院(2014)城民一初字第169号民事判决书亦对该事实予以了确认。故再审申请人东经公司提出其与杨永山、王亚梅签订的房屋转让协议属于房屋买卖法律关系的理由充分，本院应予支持，二审判决所述“对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的解释应严格依据文意，而不能任意做扩张性解释。第十七条适用范围是买卖，而不是转让，将其扩大适用到以房抵债合同没有法律依据”的论理不当，本院应予纠正。
关于被申请人张智华提出东经公司与杨永山、王亚梅等于2011年11月24日达成借款合同，债务清偿期届满后，当事人于2012年4月4日达成以房抵债协议，但未实际履行的问题。从本案上述事实发生的经过看，再审申请人东经公司作为出借人借款给杨永山300万元，系于2011年11月24日签订《借款合同》；杨永山、王亚梅为了偿还部分借款于2012年4月4日同东经公司签订《房屋转让协议书》约定将其案涉房屋转让东经公司。同年8月17日东经公司与杨永山、王亚梅签订《房屋回购协议》约定杨永山、王亚梅如没有在2012年9月30日前支付全部回购款80万元，东经公司有权要求杨永山、王亚梅在回购期结束后十五日内搬离案涉房屋，需配合东经公司办理房产变更、过户手续等。2012年11月22日杨永山、王亚梅与东经公司就案涉房屋签订《房屋交接书》，对案涉房屋进行交接，交接钥匙2把，并约定交接后产生费用由实际使用人承担。上述事实均证明东经公司与杨永山、王亚梅于2012年4月4日签订的《房屋转让协议书》已经履行，且生效的三亚市城郊人民法院(2014)城民一初字第169号民事判决书亦认定该《房屋回购协议》签订后，因杨永山、王亚梅未能依约付款，遂将涉案903房屋交付东经公司使用至今。诉讼中张智华虽对东经公司于2012年9月29日交纳案涉房屋物业费收据提出异议，但未能提供有效证据予以证明，案涉房屋的物业服务公司对该收据的真实性予以确认。由此可见，再审申请人东经公司依据《房屋转让协议书》已经实际占有、使用案涉房屋。二审法院认为“东经公司对办理房屋产权变更登记态度不是积极”以及“东经公司对未及时取得房屋产权证是有过错”缺乏证据支持。据此，二审法院认定“本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，东经公司的执行异议主张不成立”不当，本院予以纠正，再审申请人东经公司提出的执行异议符合法律规定，本院应予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确，本院应予维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销辽宁省大连市中级人民法院（2016）辽02民终1201号民事判决；
二、维持大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第02760号民事判决。
一审案件受理费11，800元（张智华已预交），二审案件受理费11,800元（张智华已预交），总计23,600元，由张智华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高山丹
审 判 员 宋 华
代理审判员 马 恺
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 宋 宇