青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东十初字第127号
原告何亚凤，女，汉族，1971年11月28日出生。
委托代理人周肖杰，青海辉煌律师事务所律师。
被告马木洒，男，回族，1982年1月10日出生。
原告何亚凤与被告马木洒房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员马雪婷独任审判，并公开开庭进行了审理。原告何亚凤的委托代理人周肖杰、被告马木洒均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告何亚凤诉称，被告于2013年8月1日将其无权租赁的商铺（西宁市城东经济技术开发区开元路×号×（A2）×-×号西侧一间）续租给原告，租赁期限为2013年8月1日到2014年8月31日，租金为17680元。同时，被告于2014年4月10日又在未告知原告其没有租赁权限的情况下收取原告20000元的转让费。原告按照约定于2014年4月10日向被告支付了32000元整，并将前期交付的5000元押金予以冲抵，共计向被告支付37000元整。但2015年3月，原告被湟中县经济和商务局起诉索要上述商铺从2013年8月31日至2015年3月16日的商铺租金，原告才得知被告自2013年8月起根本无权对房屋进行租赁和转让，遂向被告主张返还转让费和租金，但遭被告拒绝。故诉至法院请求依法撤销原、被告之间的房屋转让及租赁协议，责令被告返还原告转让和房屋租赁费37000元；本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉求提交如下证据：
1、转让协议、收条，用于证明被告收取原告转让费和租金共计37000元。
2、民事起诉状、应诉通知书，用于证明被告根本无权租赁、无权收取转让费。
被告马木洒辩称，双方协商一致于2014年4月10日签订转让协议，并不存在欺骗行为。我愿意返还原告房屋转让费20000元，至于已收取的房租17000元，因该房屋由原告在使用，故不予退还，并要求原告腾退房屋。由于原告转租的房屋面积包括我承租面积之内，与房屋所有人湟中经济和商务局之间的责任，我愿意独自承担。
被告为支持其主张提交如下证据：
1、转让协议，用于证明2014年4月10日将我承租的34平方米的商铺转让给原告，收取了转让费20000元（装修费）及2013年8月1日至2014年8月31日（13个月）的租金17000元的事实。
2、房租租赁合同（复印件），用于证明2010年7月7日出租方葛敬宇与被告签订为期三年的房屋租赁合同，租赁期间自2010年9月1日起至2013年8月31日止，同时葛敬宇允许被告转租该房屋。
经庭审质证：
1、双方对对方提交的转让协议的真实性不持异议，但被告认为该房屋是由被告合法承租后转租给原告的，理应收取租金，且收取的转让费20000元实为装修费用；原告认为该转让协议并不能证明被告有权进行转租，也不能证明2014年4月10日签订转让协议时被告为合法承租人的事实；本院认为，该证据能够证明原、被告于2014年4月10日签订转让协议，被告马木洒将34平方米房屋转让给原告，约定转让费20000元，同时约定2013年8月1日至2014年8月31日的租金为17680元，原告前期缴纳的押金5000元充抵租金后，双方约定原告给付被告转让费和租金共计32680元的事实，本院认定为有效证据。
2、被告马木洒对原告何亚凤提交的收条不持异议，本院认为该份收条能够证明被告马木洒于2014年4月10日收取原告何亚凤交纳的转让费及租金共计32000元的事实，本院认定为有效证据。
3、被告马木洒对原告何亚凤提交的民事起诉状、应诉通知书的真实性不持异议，但认为该房屋虽不归被告所有，但被告基于与葛敬宇之间的租赁合同取得合法承租权，故可以转租该房屋；本院认为，该组证据能够证明房屋所有权人湟中县经济和商务局曾起诉实际占有人原告何亚凤，要求腾退房屋并承担经济损失的事实，但与本案无直接关联性，本院不予采纳。
4、原告何亚凤对被告马木洒提交的房屋租赁合同的真实性不持异议，但认为至2013年8月31日，被告马木洒已无权转租该房屋，并未取得合法承租权；本院认为，该合同虽然是马木洒与葛敬宇签订，但能够证明至2013年8月31日，被告马木洒承租的城东区开元路×号×（A2）×-×号房屋租赁期限已届满的事实，本院认定为有效证据。
经当庭举证、质证，本院确认事实如下：
原告何亚凤与被告马木洒于2014年4月10日签订转让协议，被告马木洒将其承租的城东区开元路×号×（A2）×-×号铺面中34平方米房屋转让给原告何亚凤，收取转让费20000元；同时按每平方米40元收取原告何亚凤自2013年8月1日起至2014年8月31日期间的房屋租金17000元。另查明，被告马木洒承租的城东区开元路×号×（A2）×-×号房屋，至2013年8月31日租赁期限已届满。
另查明，本院作出的（2015）东十初字第88号生效判决书确认，原告何亚凤向该房屋所有权人湟中县经济和商务局支付2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金20124.8元。
原、被告双方争议的焦点为：被告马木洒从2013年9月1日开始是否取得合法承租权；能否收取转让费及租金。
原告何亚凤认为，至2013年8月31日被告承租的城东区开元路×号×（A2）×-×号室商铺的租赁期已届满，被告马木洒并无任何依据拥有合法承租权。被告自2013年9月1日起根本无转租权限，因而在2014年4月10日无权收取2013年8月1日至2014年8月31日的房屋租金；被告亦无权收取原告转让费，不存在被告辩解的房屋装修费事宜。
被告马木洒认为，虽然被告承租的租赁期限于2013年8月31日届满，但认为依据承租合同租赁期限自然延续，被告拥有合法承租权，故而可以转租房屋并收取租金；另外，收取的转让费20000元，是房屋的装修费用，并无不当。
本院认为，至2013年8月31日租赁期满，被告马木洒与葛敬宇签订的租赁合同已履行完毕，2013年8月1日至8月31日合法租赁期间的租金由被告马木洒收取合适；2013年9月1日起，被告马木洒并无合法承租权，无权占有、使用、处分该房屋，亦无权收取原告何亚凤交纳的租金；另外，被告马木洒出具收取20000元转让费的收条，并非房屋装修费用，被告马木洒无处分权而处分他人财产的行为无效，基于该无效行为获得的财产应予返还，故其亦无权收取转让费。
综上，本院认为，被告马木洒在其承租的房屋租赁期限届满后，与房屋所有人未签订租赁合同的情况下，未经房屋所有权人的同意，将该无处分权的房屋转让、转租给原告何亚凤，收取转让费及租金，显属无理。原告要求撤销原、被告之间的房屋转让及租赁协议，责令被告返还原告转让费及租金的主张，本院予以支持，但应扣除2013年8月1日至8月31日被告具有合法承租权期间已收取的租金1308元（17000元÷13个月=1308元／月），返还35692元较合适；被告辩解收取的转让费20000元为房屋装修费用的理由，因其未提交相应证据对此予以证明，且被告出具的收条中，明确列明该费用为转让费，并非房屋装修费用，故该辩解理由不能成立；被告提出由于原告转租的房屋面积包括在被告的承租面积之内，且该房屋一直由原告在使用，故对已收取的房租17000元不予退还的意见，因2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金，本院作出的（2015）东十初字第88号生效判决书已经确认由原告何亚凤向房屋所有权人湟中县经济和商务局支付，被告再收取这一期间的租金为重复收取，故该辩解理由不能成立；关于被告腾退房屋的要求，因被告并非房屋所有权人，故不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销原告何亚凤与被告马木洒于2014年4月10日签订的转让及租赁协议。
二、被告马木洒于本判决生效后15日内返还原告何亚凤转让费及租金共计35692元。
三、驳回原告何亚凤的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取363元，由被告马木洒负担，与上述款项一并支付给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 马雪婷
二〇一五年八月七日
书记员 马 静
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。