云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）西行终字第43号
上诉人（原审原告）胡某某。
被上诉人（原审被告）云南西双版纳某某经济开发区管理委员会。以下简称某某管委会。。
法定代表人马某某。
委托代理人姜某，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审第三人）武某某。
被上诉人（原审第三人）郭某某。
被上诉人（原审第三人）黄某某。
被上诉人（原审第三人）张某某。
委托代理人黄某某，代理权限为特别授权代理。
上诉人（原审原告）胡某某不服被上诉人（原审被告）西双版纳某某经济开发区管委会房屋权属登记一案，经勐腊县人民法院于2014年8月12日作出（2014）腊行初字第2号行政判决，胡某某不服判决向本院提起上诉。本院于2014年11月5日受理并向被上诉人送达了上诉状。本院依法组成合议庭对本案进行了书面审理。现已审理终结。
原审认定：2003年3月16日，某某边境贸易区土地规划建设局将位于某某边境贸易区异域文化区域城市景观路旁，宗地编号为NO.2003.005-26，总面积为1216.48平方米的国有土地使用权以有偿出让给胡某某使用50年。2004年4月8日、4月21日，胡某某先后办理了该宗土地的建筑工程施工许可证和建设工程规划许可证，在该宗土地上建盖A、B两栋三层综合楼，一层为门面，二、三层为住房，两栋综合楼门面有9间。二层住房4套，三层住房2套。该工程于2007年4月25日竣工验收，并于2008年5月19日办理了建设工程竣工验收备案手续。2006年5月30日，胡某某与李某签订《房地产买卖合同书》，约定胡某某将前述坐落在某某边境贸易区城市景观路的2间门面出售给李某。2006年4月8日、6月28日、6月28日、7月5日、8月2日胡某某分别与朱某某、余某某、王某、2熊某某、熊某某签订了《房地产买卖合同书》，朱某某受让该综合楼的1间门面、余某某、王某、熊某某、熊某某分别受让该综合楼的1间门面及二楼住房1套。
2006年8月9日，胡某某与张某某签订《购房协议》，约定胡某某将前述NO.2003.005-26号地块上B栋商住楼房屋（该地块以南）的所有产权办理给张某某，总价为158万元。2006年9月10日，胡某某与黄某某、武某某、郭某某、杨某（以下简称黄某某等4人）签订《合资建房协议》，约定胡某某将前述NO.2003.005-26号地块与黄某某等4人合作，黄某某等4人出资140万元共同建设商住楼，其中将A栋房屋（该地块以北）的所有权办理给黄某某等4人，B栋房屋（该地块以南）的所有产权办理给胡某某。经胡某某与张某某、黄某某等人共同申请，2006年10月25日，西双版纳州国土资源局某某贸易区分局为武某某（包含共有权人郭某某、杨某）办理了磨国用（2006）第032号国有土地使用证、为黄某某办理了磨国用（2006）第033号国有土地使用证；于2006年12月31日为张某某办理了磨国用（2006）第60号国有土地使用证。上述国有土地使用证登记的地块与李某、王某、余某某、朱某某、熊某某、熊某某购买的房地产属同一宗地。2007年6月8日，王某向勐腊县人民法院提起行政诉讼，要求撤销上述三份国有土地使用证。勐腊县人民法院于2008年2月4日作出（2007）腊行初字第3号行政判决书，判决撤销西双版纳州国土资源局某某贸易区分局颁发的磨国用（2006）第032、033、60号国有土地使用证。西双版纳州国土资源局某某贸易区分局不服，提起上诉。西双版纳州中级人民法院于2008年6月13日作出（2008）西行终字第4号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2008年2月15日，西双版纳州国土资源局某某贸易区分局就前述土地以更正的名义向武某某、郭某某、杨某办理了磨国用（2008）第008号国有土地使用证，向黄某某办理了磨国用（2008）第009号国有土地使用证，向张某某办理了磨国用（2008）第010号国有土地使用证。后因杨某退出，西双版纳州国土资源局某某贸易区分局于2008年9月3日就原武某某、郭某某、杨某三人登记于磨国用（2008）第008号国有土地使用证中的土地使用权，分别向武某某办理了磨国用（2008）第051号国有土地使用证，向郭某某办理了磨国用（2008）第053号国有土地使用证。某某管委会根据上述国有土地使用证，于2008年8月20日向张某某颁发了某某房权证房管字第200800**号房屋所有权证，于2008月9月3日分别向黄某某颁发了某某房权证房管字第200800**号房屋所有权证，向武某某颁发了某某房权证房管字第200800**号房屋所有权证，向郭某某颁发了某某房权证房管字第200800**号房屋所有权证。2011年1月17日，胡某某向勐腊县人民法院起诉要求撤销西双版纳州国土资源局某某贸易区分局于2008年2月15日为武某某、郭某某、黄某某、张某某颁发的磨国用（2008）第051号、第053号、第009号、第010号国有土地使用证。2011年9月13日，勐腊县人民法院作出（2011）腊行初字第2-2号行政裁定书，以被告主体不适格裁定驳回胡某某的起诉。胡某某不服，提起上诉，西双版纳州中级人民法院于2012年1月20日作出（2011）西行终字第10号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2013年1月4日，胡某某向勐腊县人民法院起诉要求撤销某某管委会于2008年2月15日为武某某、郭某某、黄某某、张某某颁发的磨国用（2008）第051号、第053号、第009号、第010号国有土地使用证。2013年3月25日，勐腊县人民法院作出（2013）腊行初字第1号行政判决书，判决驳回胡某某诉请。胡某某不服遂提起上诉，西双版纳州中级人民法院于2014年5月6日作出（2013）西行终字第5号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。
原审认为，已经发生法律效力的（2013）腊行初字第1号行政判决书表明第三人依法取得争议房屋所占土地的合法使用权，依据《房屋登记办法》第八条“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”的规定，第三人取得土地使用权证后，被告根据申请向其颁发房屋所有权证符合相关规定要求。原告在争议房屋尚未完工前就与第三人签订合同转让争议房屋，并办理了相关手续，第三人通过合同取得争议房屋权利。第三人作为争议房屋权利人，在持有合法土地使用权证的情况下，向被告提交登记申请书、身份证明等《房屋登记办法》要求的相关材料后，被告结合第三人提交的申请材料进行房屋所有权初始登记并无不当。原告认为被告应将房屋权属登记给自己，再转移登记给第三人的说法，基于土地使用权证登记在第三人名下，原告的观点与《房屋登记办法》第八条的规定相违背，不予采纳。被告作出具体行政行为证据确凿，适用法律正确，符合法定程序，原告诉讼请求缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第一项的规定，判决驳回原告胡某某的诉讼请求。
上诉人胡某某诉称：其通过有偿出让取得土地使用权后，作为建房主体签订了《建设施工合同》，办理了《建筑工程施工许可证》和《建设工程竣工收备案表》。武某某等人通过与其签订《购房协议》和《合资建房协议》的方式购买房屋，其把尚未完工的房屋出售给武某某等人属于预售房性质。武某某等人是争议房屋的买受方，并非争议房屋的建房主体。武某某等人通过某某管委会办理《土地使用权证》取得了争议房屋所占土地的使用权，并不代表被上诉人纳某某管委会可以违反房屋登记的法定程序向武某某等人颁发房权证。根据《房屋登记办法》第十二条第一款、第二款和第32条“因买卖的情形进行房屋登记的，当事人应当在买卖事实发生后申请房屋所有权转移登记”的规定，本案不具有由当事人单方申请的情形，应由买卖双方共同申请房屋所有权转移登记。根据《房屋登记办法》第30条“因合法建造房屋申请房屋所有权登记的，应由建房主体作为申请人申请登记，并应提交证实其合法建造房屋的相关资料”的规定，本案应由建房主体申请房屋所有权登记。上诉人作为合法建房主体从未向某某管委会提出房屋所有权初始登记申请，某某管委会依据上诉人建盖房屋时办理的相关资料为武某某等人办理房屋所有权初始登记，明显张冠李戴，违反房屋登记的法定程序。根据住房和城乡建设部颁发的《房地产登记技术规程》第5条“办理房屋所有权初始登记的，不得办理房屋的其他登记；因处分房地产而登记的，被处分的房地产权利应已登记”之规定。上诉人出售房屋给武某某等人的行为，是一种处分房地产权利的行为，被处分的房地产权利应已登记。事实上上诉人所盖的争议房屋尚未进行登记，如果进行登记只能由上诉人作为合法建房主体申请房屋所有权初始登记，而非被上诉人武某某等人。
2006年8月9日至10日间，上诉人分别与张某某、黄某某、武某某、郭某某和杨某签订《购房协议》、《合资建房协议》时，上诉人已将争议房屋出售给王某等人。为此，王某于2007年6月8日向勐腊县人民法院提起行政诉讼，两级法院审理依法撤销了某某管委会颁发给武某某等人的国有土地使用证。2008年2月15日，某某管委会就前述土地以更正的名义向武某某等人办理了国有土地使用证。本案中上诉人一房两卖的事实客观存在，相关行政争议已诉至人民法院。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，存在权属争议的房地产不得转让。被上诉人某某管委会明知其登记的房屋存在权属争议仍然进行登记，越过由建房主体申请房屋所有权初始登记的程序，将房屋所有权按初始登记程序直接登记给房屋买受人，该具体行政行为违反法律的禁止性规定，应当确认为违法。原审判决根据《房屋登记办法》第8条“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”的规定，属于适用法律和规范性文件错误。
综上所述，上诉人胡某某认为被上诉人某某管委会向被上诉第三人武某某、郭某某、黄某某、张某某颁发房权证的具体行政行为违反法定程序和法律禁止性规定，依法应予撤销。原审判决适用法律和规范性文件错误，导致判决结果错误，请求二审法院依法撤销并改判。
被上诉人某某管委会辩称：2006年，第三人武某某、郭文志、黄某某、张某某受让了胡某某在建私有房地产并取得在建房屋的合法土地使用权证后，提出办理房屋初始登记的申请并提交了办证所需要的相关材料。依照《房屋登记办法》第八条规定“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权主体一致的原则”，其依据《房屋登记办法》及《云南省城市房屋产权管理实施细则》的相关规定，按照“房随地走”原则，分别为第三人进行登记记并发放了磨房管字20080008号、20080010号、20080012号、20080013号《房屋所有权证》。其为本案第三人办理房屋产权登记的程序合法，适用法律法规规章及规范性文件正确。且已经发生法律效力的（2013）腊行初字第1号行政判决书、（2013）西行终字第5号行政判决书已经确认其向第三人发放的《国有土地使用证》合法有效。
综上所述，被上诉人某某管委会认为其向本案第三人武某某、郭文志、黄某某、张某某办理房屋登记并发放《房屋所有权证》的具体行政行为为程序合法，适用法律法规正确。本案一审判决认定事实清楚，证据确凿，审理程序合法，望二审法院予以维持。
二审中，被上诉第三人未向本院提交上诉答辩。被上诉人西双版纳某某经济开发区管委会的诉讼代理人姜某、被上诉第三人张某某的诉讼代理人黄某某均向法庭提交了代理词。
经审理查明：2003年3月16日，上诉人胡某某通过被诉行政机关某某管委会有偿出让取得位于某某边境贸易区异域文化区域城市景观路旁的编号NO：2003005－26宗地。该宗地土地面积为1216.48平方米，经被诉行政机关某某管委会登记审核颁发取得了磨国用（2003）第039号《国有土地使用权证》。上诉人胡某某对其持有的土地建盖A、Ｂ两栋三层综合楼。该工程于2004年3月20日开工，2007年4月25日竣工验收。从2００6年4月8日至9月1０日期间，上诉人胡某某先后与朱某某、李某、余某某、王某、熊某某、熊某某等人签订《房地产买卖合同》，并按合同约定收取预付款；与张某某签订《购房协议》并收取购房款项；与武某某、郭某某、杨某、黄某某签订《合资建房协议》并收取出资款。2００6年7月3日，景洪市人民法院因另案以（2００6）景民一初字第599号民事裁定查封了胡某某正在建盖的房产一幢（未指明Ａ幢或Ｂ幢）至2００7年1月4日解封。
2006年10月25日，胡某某、武某某、郭某某、黄某某、杨某等人依据《合资建房协议》约定的内容，共同申请办理土地使用权变更登记，经某某土地分局登记审核，某某管委会批准并加盖土地专用章，将胡某某持有的磨国用（2003）第039号《国有土地使用权证》宗地块以北的Ａ栋房屋所有权登记颁发磨国用（2００6）第０32号《国有土地使用权证》由武某某、郭某某、杨某等三人持有；登记颁发磨国用（2００6）第０33号《国有土地使用权证》由黄某某持有。
2006年12月31日，胡某某和张某某依据《购房协议》约定的内容，共同申请办理土地使用权变更登记，经某某土地分局登记审核，某某管委会批准并加盖土地专用章，将胡某某持有的磨国用（2003）第039号《国有土地使用权证》宗地块以南的B栋房屋所有权为登记颁发磨国用（2００6）第6０号《国有土地使用权证》由张某某持有。
2007年6月8日，勐腊县农业银行职工王某以“胡某某重复交易正在建盖的房屋，房屋尚未竣工验收交付使用，未依法办理房屋使用权证，在房地产交易中也未办理变更登记的情况下，土地管理机关未经认真审核，受理土地使用权变更登记并颁发磨国用（2006）第32号、33号、60号《国有土地使用权证》的具体行政行为侵犯其合法权益”为由起诉某某贸易区土地分局，要求法院撤销被告颁发的上述《国有土地使用权证》。
2008年2月4日，勐腊县人民法院作出（2007）腊行初字第3号行政判决，认定被告某某贸易区土地分局在法院查封期间办理磨国用（2006）第32号、33号、60号《国有土地使用权证》，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第二项的规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项第3目之规定，判决撤销被告某某贸易区土地分局于2006年10月25日登记颁发的磨国用（2006）第32号、33号、60号《国有土地使用权证》。
同年2月13日，一审法院向各方当事人送达了行政判决书。同年2月14日，被诉机关某某土地分局以证书登记日期笔误为由，根据《土地登记规则》第七十一条“土地登记后，发现错登或者漏登的，土地管理部门决定办理更正登记，利害关系人以可以申请更正登记”之规定，向武某某、黄某某、郭某某、张某某等人发出更正登记通知。同年2月15日，被诉机关某某土地分局报经某某管委会同意把磨国用（2006）第032号《国有土地使用权证》变更为磨国用（2008）第008号《国有土地使用权证》；把磨国用（2006）第033号《国有土地使用权证》变更为（2008）第009号《国有土地使用权证》；把磨国用（2006）第60号《国有土地使用权证》变更为磨国用（2008）第010号《国有土地使用权证》。同年2月18日，某某土地分局将其更正事由及结果书面回告了一审法院。期间，被诉某某土地分局及其第三人武某某、黄某某、郭某某、张某某等不服（2007）腊行初字第3号行政判决提起上诉。同年3月17日，一审法院将（2007）腊行初字第3号行政案件移送二审法院。同年6月13日，二审法院以（2008）西行终字第4号行政判决驳回上诉，维持（2007）腊行初字第3号行政判决。
2008年9月3日，经武某某、郭某某、杨某申请，某某土地分局将磨国用（2008）第008号《国有土地使用权证》分摊变更登记为磨国用（2008）第051号、第053号《国有土地使用权证》。其中第051号《国有土地使用权证》由武某某持有，磨国用（2008）第053号《国有土地使用权证》由郭某某持有。
2008年8月20日，某某管委会根据上述国有土地使用证向张某某颁发了某某房权证房管字第200800**号《房屋所有权》。2008月9月3日，分别向黄某某颁发了某某房权证房管字第200800**号《房屋所有权证》；向武某某颁发了某某房权证房管字第200800**号《房屋所有权证》；向郭某某颁发了某某房权证房管字第200800**号《房屋所有权证》。因此，2011年1月17日，胡某某以某某土地分局是西双版纳傣族自治州国土资源局下设机构为由，对西双版纳傣族自治州国土资源局提起行政诉讼，要求法院判决撤销磨国用（2008）第09号、010号、051号、053号《国有土地使用权证》。在诉讼过程中，案件第三人武某某对管辖提出异议，原审法院作出（2011）腊行初字第2－1号行政裁定驳回管辖异议。第三人武某某提起上诉，二审法院以（2011）西行终字第5号行政裁定驳回上诉，维持原审裁定。之后，原审法院继续审理（2011）腊行初字第2号行政案件中，被告方及其第三人提出原告起诉被告诉讼主体资格错误，法院审查被告诉讼主体资格并释明告知原告方变更适格被告为某某管委会。因原告胡某某拒绝变更适格被告，原审法院根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题解释》第二十三条第一款、第四十四条第一款第（三）项之规定，作出（2011）腊行初字第2－2号行政裁定驳回了原告胡某某的起诉。胡某某“以一审裁定认定事实不清，适用法律错误，被告主体适格”为由提起上诉，要求二审法院撤销一审裁定指令原审法院继续审理本案。二审法院以（2011）西行终字第10号行政裁定驳回上诉，维持一审裁定。
2012年11月16日，依据（2011）西行终字第10号生效行政裁定书，原告胡某某以“被告西双版纳某某经济开发区管委会明知其登记的土地权属有争议，法院已判决撤销其具体行政行为，仍擅自作出相同的具体行政行为，在原告未共同提出申请的情况下，向第三人颁发国有土地使用权证的行为侵犯了自己的合法权益”为由提起行政诉讼，要求法院依法撤销黄某某持有的磨国用（2008）第009号、张某某持有的磨国用（2008）第010号、武某某持有的磨国用（2008）第051号、黄某某持有的磨国用（2008）第053号等《国有土地使用权证》。一审法院以（2013）腊行初字第1号行政判决认定被告方和第三人主张原告方起诉超过诉讼时效及其第三人主张被告诉讼主体资格错误的事实理由不成立，不予采纳；认定被告方于2008年2月15日作出磨国用（2008）第009号、第010号、第051号、第053号登记颁证具体行政行为是更正登记，未涉及土地权利归属，不违反相关法律规定。因此，一审法院判决确认了被告方作出的土地登记更正具体行政行为证据确凿，适用法律正确，符合法定程序，原告诉讼请求缺乏证据佐证，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第一项之规定，判决驳回了原告胡某某要求确认被诉具体行政行为违法无效的诉讼请求。由此，原告胡某某以“一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当”为理由提起上诉，要求二审法院撤销一审判决。二审法院认为，被诉某某管委会作出的磨国用（2008）第009号、010号、051号、053号《国有土地使用权证》具体行政行为应当视为变更登记，其变更登记适用的法规规章并无不当，予以维持。一审法院认定事实清楚，适用法律法规正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款第（一）项之规定，维持了原审判决。
2013年2月18日，上诉人胡某某对某某管委会于2008年8月20日和9月3日分别为本案第三人作出的某某房权证房管字第200800**号、第20080012号、第20080010号、第200800**号《房屋所有权证》具体行政行为提起行政诉讼。胡某某认为虽然第三人武某某、郭某某、黄某某、张某某持有《土地使用权证》，但自己是涉案房屋的建盖者，第三人是房屋的受让者，某某管委会越过建房者的初始登记为第三人直接办理房屋权属初始登记违反《房屋登记办法》规定的法定程序，请求二审法院撤销一审判决和某某管委会为上述上述第三人登记颁发的《房屋所有权证》。
一审法院认为，第三人武某某、郭某某、黄某某、张某某持有的《土地使用权证》业经生效行政判决确认合法。原告胡某某在争议房屋尚未完工前就与第三人签订合同转让争议房屋，并办理了相关手续，第三人通过合同取得房产权利，被告某某管委会依据第三人申请作出房屋权属登记符合《房屋登记办法》第八条“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”之规定。原告认为被告应将房屋权属先登记给自己，再转移登记给第三人的诉称与《房屋登记办法》第八条的规定相违背，不予采纳。被告作出具体行政行为证据确凿，适用法律正确，符合法定程序，原告诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第一项的规定，判决驳回原告胡某某的诉讼请求。胡某某以被上诉人某某管委会向第三人武某某、郭某某、黄某某、张某某颁发房权证的具体行政行为违反法定程序和法律禁止性规定，原审判决适用法律和规范性文件错误，导致判决结果错误为理由提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决和某某管委会为第三人作出的房屋权属登记。二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料，且对一审法院组织举证质证的证据材料没有提出异议。
本院认为，上诉人胡某某与第三人武某某、郭某某、黄某某、张某某通过签订《合资建房协议》和《购房协议》的方式转让其尚未完工的在建房屋并变更登记该在建房屋的《土地使用权证》的事实行为属于双方履行协议约定，胡某某在向第三人转让土地使用权的同时也转让了房产权利。已经发生法律效力的（2013）腊行初字第1号行政判决书确认了第三人武某某、郭某某、黄某某、张某某合法持有《土地使用权证》。第三人作为权利人向某某管委会申请房屋权属登记所提交的《土地使用权证》记载材料与申请人主体一致。某某管委会对第三人申请房屋权属登记及其相关记载材料进行表见审查，并作出房屋权属登记的具体行政行为符合2008年7月1日施行的建设部令168号《房屋登记办法》第八条《房屋登记办法》第八条“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”之规定。因此，胡某某的上诉事实理由不成立，不予采纳。原审审判程序合法，认定案件事实清楚，适用法律正确，依法予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元由上诉人胡某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 左 璐
审判员 姚丽诚
审判员 卢正坤
二〇一四年十一月二十四日
书记员 岩香丙