上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初6698号原告(反诉被告)：张斌，男，1982年10月26日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：沈桂华，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：经纬置地有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈经纬，董事长。委托诉讼代理人：王磊，上海周祖琪律师事务所律师。第三人：李静，女，1981年9月28日生，汉族，住上海市嘉定区江桥镇嘉怡路***弄***号***室。原告(反诉被告)张斌与被告(反诉原告)经纬置地有限公司(以下简称经纬置地)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，通知李静作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张斌及其委托诉讼代理人沈桂华，被告(反诉原告)经纬置地的委托诉讼代理人王磊，第三人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张斌向本院提出诉讼请求，1、判令确认张斌与经纬置地签署的上海市商品房预售合同成立并生效，并继续履行；2、判令经纬置地将上海市宝山区涵青路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)交付给张斌；3、判令经纬置地按已付房款人民币1,125,232.76元的每日万分之一向张斌支付2017年6月29日起至实际交付系争房屋之日止的逾期交房违约金。事实和理由：张斌与李静于2008年1月登记结婚，于2014年7月登记离婚，又于2016年10月复婚。李静系经纬置地的关联公司逸居不动产投资顾问有限公司(以下简称逸居公司)招商及运营部门的负责人。张斌通过李静获知系争房屋所在楼盘出售信息后，通过正常流程购买系争房屋，并享受了当时购房人都能享受到的每平方米降价200元的普惠价。2015年9月11日，李静代张斌与经纬置地签订了定金合同并支付定金3万元。签约时，向经纬公司提供了身份材料，并披露了张斌与李静当时已经离婚。定金合同约定七日内网签并支付首付款，因张斌一时没有准备好钱，故李静向逸居公司时任总经理陈亨利口头申请延期付款，陈亨利口头同意了张斌最晚可于2016年2月支付首付款。2016年1月5日，张斌、李静至经纬置地的销售现场，签订了签约告知书、录入了预售合同的相关条款、办理了网签合同备案、打印了预售合同，张斌在数份预售合同上签了字，此后先后通过张斌或李静的银行卡向经纬置地支付购房款1,125,232.76元(包括定金)，经纬置地出具了发票。因经纬置地表示预售合同需盖好公章后才给张斌原件，故张斌当时没有拿到预售合同原件。此后，经张斌多次催促，经纬置地拒绝履行预售合同，故诉请如上。被告(反诉原告)经纬置地有限公司辩称，李静向经纬置地隐瞒了当时已与张斌离婚的事实，谎称双方是夫妻，申请获得了员工内部优惠购房。定金合同及补充协议签订后，张斌并未前来签约。此后，逸居公司及经纬置地未同意张斌延期付款。2016年2月，经纬置地在对房源进行每月汇总时发现系争房屋被网签备案登记。事后经了解，张斌并未在定金合同约定的时间内进行网签，而李静在未征得经纬置地同意的情况下，利用高管身份，擅自安排销售现场的销售人员办理网签备案、收取房款并开具发票。此后，经纬公司获知李静隐瞒与张斌已离婚，不同意签订预售合同。综上，不同意张斌的诉讼请求，并向本院提出反诉，1、判令解除张斌与经纬置地的定金合同及补充协议；2、判令张斌配合经纬置地撤销定金合同及补充协议、上海市商品房预售合同的网签备案手续；3、判令张斌赔偿经纬置地损失，即张斌支付的定金3万元不予返还。审理中，经纬置地表示，同意向张斌返还所有购房款及按法定利率计算的利息，同意不扣除定金。原告(反诉被告)张斌针对反诉辩称，李静确是逸居公司的高管，但张斌系通过正常销售途径购买系争房屋。即使双方没有正式签约，根据合同法第三十七条，张斌付款即履行了合同主要义务，经纬置地接受，应视为合同成立生效，故不同意反诉请求。第三人李静针对本诉及反诉一并述称，陈亨利于2015年年底被调离公司，逸居公司管理结构发生了调整，故经纬置地拒绝将房屋出售给张斌，同意本诉诉讼请求，不同意反诉请求。本院经审理查明以下事实：张斌与李静于2008年1月登记结婚，于2014年7月登记离婚，此后于2016年10月复婚。经纬置地与逸居公司为关联公司。2014年起，李静担任逸居公司招商及运营副总监。2015年7月1日起，李静担任逸居公司招商及运营总监，其工作范围包括系争房屋所在的E地块。2015年9月11日，李静代张斌(乙方、买方)与经纬置地(甲方、卖方)就系争房屋签订定金合同及定金合同之补充协议，主要内容为，系争房屋定于2017年6月28日交付，每平方米单价为22,798元，总价2,043,156.76元。乙方同意签订本合同时，支付定金3万元。甲乙双方商定，预订期为7天，乙方于2015年9月18日前到沪太路XXX号与甲方签订上海市商品房预售合同。乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求返还已收取的定金。同日，李静代张斌填报购房人家庭成员及名下住房情况申报表，李静代张斌向经纬置地支付定金3万元。2016年1月5日，系争房屋被网签备案登记，买方为张斌，总房价款为2,025,232.76元。同日，张斌向经纬置地支付585,232.76元(部分款项从张斌银行卡中支付、部分款项从李静银行卡中支付)。当日，经纬置地向张斌开具购房款发票，备注中载明：本房建筑面积89.62平方米，单价22,598元/平方米，总价2,025,232.76元。同日，张斌支付80元，经纬置地向张斌开具收据，确认收到系争房屋登记费80元。2016年1月26日，张斌向经纬置地支付51万元(款项从李静银行卡中支付)，当日经纬置地向张斌开具购房款发票，其中备注中载明：本房建筑面积89.62平方米，单价22,598元/平方米，总价2,025,232.76元。以上事实，有原告(反诉被告)张斌提供的销售不动产统一发票、POS单据、收据、房屋网上备案信息查询网页截图等，被告(反诉原告)经纬置地提供的定金合同、定金合同之补充协议、购房人家庭成员及名下住房情况申报表、结婚证、离婚证、劳动合同及附件、建设工程规划许可证、建筑工程项目表等，及各方当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。审理中，经纬置地表示，逸居公司负责销售的大部门下有两个分部门，一个是招商运营方向，主管商铺销售，李静是该部门的负责人，也是负责销售的大部门的高管；另一个是销售管理部门，主管各种不动产销售，两个部门职能有所交叉。在销售现场负责网签信息录入的是销售管理部门的人员。财务室派员在现场根据销售人员的指示收款、开具发票。2016年1月，销售现场销售人员出于李静是高管的缘故，擅自办理了手续。为证明己方主张，经纬置地还向本院提供下列证据：1、优惠申请书，载明原房屋总价2,043,156.76元，优惠后总价2,025,232.76元。“公共关系及销售管理部”一栏中载明，该房屋为2014年10月28日开盘，再申请单价优惠200元/平方米，全款到账时间按照签署的上海市商品房预售合同约定，该购房者李斌为本公司李静老公，请领导审批。“董事长”一栏中载明，同意按员工折扣执行，并由陈亨利签字，落款时间2015年9月。2、贺方格出具的情况说明，主要内容为，其是2016年1月5日经办李静、张斌支付购房款开票的财务人员。财务开票人员是设置在销售案场内根据销售指令收取钱款。当日，李静与销售人员直接到财务室代张斌办理付款手续，基于李静说张斌是她老公，且李静是营销部总监，所以财务人员根据李静要求，凭收银信息登记表、签约告知单(缺销售人员签字)，就直接办理收款(如非配偶关系，按规定不能代办)。1月5日钱款是李静使用多张银行卡分多笔刷卡支付完成，财务人员收款后开具发票，也是由李静直接代张斌收取票据，现场财务人员收取钱款后，不再过问后续流程。1月26日，由李静直接来案场财务室付款并收取票据。张斌、李静对上述证据均不予认可。张斌、李静表示，单价优惠是当时所有购房人都享受到的优惠，但现无法提供享受优惠的书面凭证。逸居公司负责销售的大部门是营销及公共关系管理部，负责人是陈亨利，并分为负责商铺的商业运营及招商部门负责住宅的销售及售后部门，李静是商业运营及招商部门的负责人。本院认为，张斌与经纬置地就系争房屋签订的定金合同及补充协议的性质为预约合同。现本案的争议焦点在于，在未有证据证明经纬置地签署了商品房预售合同、且经纬置地亦不认可进行签署的情况下，2016年1月，系争房屋被网签备案、张斌付款、经纬置地同步出具发票等一系列行为是否能够认定双方间就系争房屋成立了商品房预售合同关系。张斌主张根据合同法第三十七条的规定，采用书面形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本院需要说明的是，根据民法领域的基本原则即诚实信用原则，合同法第三十七条所适用的前提应当是合同双方对于合同义务的履行及接受均为善意、且不存在过错。如当事人是在违反诚实信用原则的情况下履行合同义务、违背了合同相对方的真实意思表示，则无法认定双方间成立合同关系。对于本案是否可以适用合同法第三十七条，应综合考虑张斌与李静是否存在过错、经纬置地是否具有与张斌订立预售合同的真实意思表示予以认定。其一，本院注意到，虽系争房屋是正常对外销售的房源，但张斌并非如其所述采取普通购房途径。虽李静、张斌对经纬置地陈述的内部购房优惠及提供的优惠申请书不予认可，根据本院查明的事实，系争房屋定金合同及补充协议约定的购房价格为2,043,156.76元，此后张斌提供的销售不动产发票上载明的购房价格为2,025,232.76元，在张斌及李静均无法合理说明价格变动原因并提供证据的情况下，本院有理由相信经纬置地的陈述更为可信。结合优惠申请书上有逸居公司时任经理陈亨利于2015年9月的签字，李静自述陈亨利自2015年年底离开公司，该份优惠申请书事后伪造的可能性较低。故经纬置地关于其基于相信李静与张斌系夫妻，故而同意将房屋出售给张斌，并给予了一定的优惠政策的陈述，具有高度盖然性，当予采信。李静申请优惠购房过程中隐瞒了其与张斌当时离婚的情况，在系争房屋购房过程中确实存在过错。其二，李静作为经纬置地的关联公司的高层管理人员、且主管领域包括系争房屋所在地块，其代张斌与经纬置地签订定金合同及补充协议、代为支付款项等系列交易行为，属自己代理行为，虽现行法律法规并未将自己代理行为列为无效，但相关行为应当符合诚信信用原则、不得违背经纬置地的真实意思、损害经纬置地的合法权益。根据张斌与经纬置地间的定金合同及补充协议，双方应当在七日内签订上海市商品房预售合同，如因张斌之故致使无法签约，其支付的定金无权要求经纬置地返还。系争定金合同及补充协议签订后，因个人原因，张斌并未在约定的时间内与经纬置地签订上海市商品房预售合同，此后经纬置地公司有权拒绝与张斌签约。结合李静在经纬置地的关联公司的职务及工作范围、网签备案及收款、开票的相关流程，经纬置地表示网签、收款等行为均是在李静未经得经纬置地的同意下的擅自安排员工操作的相关陈述，具有一定的可信度。张斌为证明其与经纬置地间确于2016年1月存在商品房预售的真实意思表示，其还应提供证据证明经纬置地曾同意在超过定金合同约定的网签期限后与其签订预售合同。现张斌及李静均无法提供证据证明相关主张，且经纬置地明确表示因李静隐瞒了其与张斌间的婚姻情况、拒绝继续出售系争房屋，故张斌诉请要求确认双方间预售合同成立并生效、经纬置地继续履行预售合同等所有诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。至于经纬置地的反诉请求，鉴于张斌确未按约定时间网签，其要求解除双方间的定金合同及补充协议等，且自愿返还所有款项及相应利息，本院予以准许。此外，为方便当事人诉讼、节约讼累，经纬公司收取的登记费80元，也应本息一并返还给张斌为宜。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)张斌与被告(反诉原告)经纬置地有限公司就上海市宝山区涵青路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的定金合同及定金合同补充协议；二、原告(反诉被告)张斌于本判决生效之日起十日内，配合被告(反诉原告)经纬置地有限公司办理撤销上述房屋的定金合同及定金合同补充协议、上海市商品房预售合同的网上备案手续；三、被告(反诉原告)经纬置地有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)张斌返还购房款1,125,232.76元及登记费80元，并按中国人民银行同期存款利率支付上述款项至实际返还之日止的利息，其中30,000元的利息自2015年9月12日起算，585,232.76元的利息自2016年1月6日起算，80元的利息自2016年1月6日起算，510,000元的利息自2016年1月27日起算；四、原告(反诉被告)张斌的所有诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)经纬置地有限公司的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为11,501元、反诉案件受理费减半收取为275元，均由原告(反诉被告)张斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一七年七月十七日书记员  茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。