上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初4653号
原告李某某，男，1958年3月9日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人李福亮，上海东方环发律师事务所律师。被告上某甲，住所地上海市嘉定区。法定代表人高某，执行董事。委托代理人王朝杨，上海方本律师事务所律师。委托代理人王立清，上海方本律师事务所实习律师。被告上某乙，住所地上海市嘉定区。法定代表人罗某某，董事长。委托代理人王瑞麟、陈晨，上海市东方剑桥律师事务所律师。原告李某某与被告上某甲(以下简称“恒某某”)、上某乙(以下简称“嘉某某”)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李福亮，被告恒某某委托代理人王朝杨、王立清、被告嘉某某委托代理人王瑞麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年12月18日，原告与嘉某某签订商品房预售合同，原告购买位于嘉定区嘉罗公路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房价人民币(以下币种同)386，064元。因嘉某某明确系争房屋为售后包租，故根据嘉某某要求，原告与恒某某签订商品房租赁经营合同，约定原告将系争房屋租赁给恒某某，租赁期10年，自2012年8月1日至2022年7月31日止。租金计算方法为：每季度租金=系争房屋成交价款÷(1-0.19)×年租金收益率÷4，成交价款按商品房预售合同确定。2012年8月1日至2015年7月31日租金无需支付，2015年8月1日至2017年7月31日年租金收益率为7%，季度租金为8，341元，以后递增，租金于每季度后的第一个月内支付至原告指定账户。恒某某擅自解除合同、撤销合同或提前终止合同，或不按合同约定履行，原告有权要求继续履行。因恒某某违约行为导致合同无法继续履行的，恒某某同意按剩余租赁期间的租金收益作为违约金支付给原告。2015年10月开始，恒某某应支付当年第三季度租金，但经多次催讨，恒某某以种种理由拒付，并提出变更合同要求，事实上导致合同无法继续履行。原告认为，恒某某的行为已构成违约，应承担违约责任，按照剩余租赁期间的租金收益支付违约金253,002.33元，现原告自愿降为10万元。同时，原告基于嘉某某售后包租的承诺购买房屋，并根据嘉某某要求签订租赁合同。现恒某某拒不履行支付租金的义务，也是嘉某某违反售后包租承诺，两被告应共同承担连带责任。故诉请要求判令：一、原告与恒某某间房屋租赁合同解除；二、恒某某立即交还系争房屋并恢复原状；三、恒某某支付自2015年8月1日至房屋返还之日止的租金(按每季度8，341元计算)；四、恒某某支付违约金10万元；五、嘉某某与恒某某承担连带责任。被告恒某某辩称，系争房屋是租赁商铺，不能单独出租，如部分业主主张解除合同，将根本上影响其他业主利益。双方未约定解除租赁合同条件，故不同意解除合同，同意支付租金。租赁合同约定租赁期满后无需恢复原状，故不同意恢复原状。对于违约金，根据租赁合同只有导致合同无法继续履行情况下，才按照剩余租金支付违约金，恒某某没有根本违约导致合同无法履行，故不予认可。被告嘉某某辩称，原告与嘉某某的商品房预售合同没有约定售后包租，原告是与恒某某签订租赁合同，嘉某某不是合同当事人，原告要求嘉某某支付租金及违约金不合法。原告购买系争房屋是投资，嘉某某没有强制原告与恒某某签订租赁经营合同。嘉某某以让利方式为原告承担前三年租金，且嘉某某也将自有商铺出租给恒某某，对于收不到租金是应承担的商业投资风险。综上，原告对嘉某某诉请没有事实及法律依据。经审理查明，2010年12月18日，原告与嘉某某签订商品房预售合同，原告购买嘉定科创大厦的系争房屋，总价386，064元。同日，原告与恒某某签订商品房租赁经营合同，约定：原告将系争房屋租赁给恒某某统一经营管理，租赁期10年，自2012年8月1日至2022年7月31日止；租金计算方法为每季度租金=系争房屋成交价款÷(1-0.19)×年租金收益率÷4，成交价款按商品房预售合同确定，2012年8月1日至2015年7月31日租金无需支付，2015年8月1日至2017年7月31日年租金收益率为7%，季度租金为8,341元，以后递增，租金于每季度后的第一个月内支付至原告指定账户；租赁结束期限届满时，恒某某返还系争房屋应符合正常使用后的状态，毋需恢复原状；合同签署后，恒某某擅自解除、撤销合同或提前终止合同，或不按合同约定履行，原告有权要求继续履行，因恒某某违约行为导致合同无法继续履行的，恒某某同意按剩余租赁期间的租金收益作为违约金支付给原告等。合同签订后，嘉某某直接将系争房屋交付给恒某某统一经营管理。此后，恒某某曾将系争房屋在内的科创大厦项目对外出租经营。因恒某某未向原告支付租金，原告遂诉至本院。另查明，一、2012年8月，原告取得系争房屋的房地产权证。二、2011年3月，嘉某某因宣传单内容违反《房地产广告发布暂行规定》，被上海市工商行政管理局嘉定分局行政处罚责令停止发布并罚款8,000元。2014年2月18日，嘉某某因对外发布违法广告一案，被上海市工商行政管理局检查总队责令改正并罚款5,000元。三、2012年7月，恒某某与嘉某某签订备忘录，约定科创大厦各业主前三年租金以嘉某某抵扣房价的方式，恒某某无需向各业主支付前三年租金。四、嘉某某原董事顾春新20**年4月起不再担任嘉某某董事，同年6月起担任恒某某法定代表人、执行董事。以上事实，有商品房预售合同、发票、房地产权证、商品房租赁经营合同、备忘录、行政处罚决定书、工商登记材料及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原告从嘉某某处购买系争房屋后与恒某某间签订的商品房租赁经营合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同明确约定恒某某应于每季度后的第一个月内支付该季度的租金至原告指定账户，但恒某某至今已有3期未支付租金，导致原告合同目的不能实现，故原告起诉要求解除租赁合同合法有据。合同解除后，恒某某应将系争房屋返还给原告，并向原告支付拖欠的租金及使用费。对于原告恢复原状的诉请，因系争房屋是嘉某某直接交付给恒某某，各方对原状陈述不一，且租赁合同中也有毋需恢复原状的约定，故原告该诉请，本院不予支持。关于原告诉请的违约金，租赁经营合同已有约定，因恒某某违约导致合同提前解除，必然造成原告损失，现恒某某抗辩不同意支付违约金，本院认为合同约定的违约金过高，根据合同履行情况等因素酌情将违约金调整为一个季度的租金损失8,341元。对于原告诉请认为是嘉某某售后包租及两被告间有关联关系故要求嘉某某承担连带责任，没有充分依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李某某与被告上某甲于2010年12月18日签订的商品房租赁经营合同；二、被告上某甲应于本判决生效之日起十日内将嘉定区嘉罗公路XXX号XXX室房屋返还原告李某某；三、被告上某甲应于本判决生效之日起十日内按每日人民币92.68元支付原告李某某自2015年8月1日至房屋实际返还之日止的租金及使用费；四、被告上某甲应于本判决生效之日起十日内支付原告李某某违约金人民币8,341元；五、原告李某某其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2,578元，减半收取1,289元，由被告恒某某负担。被告恒某某负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐熙春
二〇一六年七月七日
书记员 顾颖琦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……