江苏省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2009）苏行再终字第0003号
原审被上诉人（一审原告）：陈先英。
委托代理人：刘堂贵，男，汉族。
原审上诉人（一审被告）：宿迁市建设局。
法定代表人：赵建军，该局局长。
委托代理人：高健，江苏宿迁河滨律师事务所律师。
委托代理人：吴海涛。
原审第三人（一审第三人）：宿迁市宿城区建设局。
法定代表人：陆军，该局局长。
委托代理人：杨春。
委托代理人：牛跃辉，江苏宿迁马陵山律师事务所律师。
原审被上诉人陈先英与原审上诉人宿迁市建设局、原审第三人宿迁市宿城区建设局（简称宿城区建设局）房屋拆迁补偿安置裁决一案，江苏省宿迁市中级人民法院于2005年1月11日作出（2004）宿中行终字第47号行政判决，已经发生法律效力。陈先英不服，向本院提出再审申请。本院于2009年2月9日作出（2008）苏行审监字第014号行政裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原审被上诉人陈先英，委托代理人刘堂贵，原审上诉人宿迁市建设局委托代理人吴海涛、高健，原审第三人宿城区建设局委托代理人杨春、牛跃辉到庭参加诉讼。现已审理终结。
宿迁市宿城区人民法院一审查明，2003年7月，宿城区建设局发布宿城区东大街道路工程拓宽工程拆迁公告。陈先英的房屋在拆迁公告范围内。宿迁市方元房地产评估咨询有限公司接受宿城区建设局委托，对陈先英房屋进行评估，评估值为69453元。陈先英提出异议，双方重新选择南京天诚资产评估事务所有限公司进行评估，评估值为68957．57元，另计算出房屋装潢补偿款。同年12月，宿城区建设局为满足陈先英产权调换补偿的要求，分别与宿迁海天房地产开发有限公司、宿迁兴鸿房地产有限公司签订门面房商品买卖合同，委托上述两评估公司对陈先英被拆房屋及产权调换房屋进行了市场价评估。因陈先英与宿城区建设局未能达成拆迁补偿安置协议，经宿城区建设局申请，宿迁市建设局作出宿建裁字（2004）1号行政裁决：1、被申请人在本裁决书生效之日起十五日内搬迁完毕；2、给予被申请人房屋补偿费68959．57元，房屋附属设施及装饰装潢607．75元，搬家补助费600．24元，安置补助费2000．80元，停业补偿费1298．68元，拆迁安置补偿费计73467．04元；3、申请人提供香港城S3幢23号，面积为79．22平方米的房屋作为非住宅产权调换房屋。申请人在收到裁决书之日起15日内将该房屋交付给陈先英。申请人提供位于东大街凤凰城B区01幢302室，面积为57．90平方米的房屋作为住宅产权调换房屋。申请人在卖方兴鸿房地产有限公司交付房屋后10日内将该套房屋交付被申请人。被申请人接收两处房屋后15日内给付申请人差价款546532．96元。陈先英不服，向宿迁市宿城区人民法院提起行政诉讼。
宿迁市宿城区人民法院认为，1、宿迁市建设局行政裁决认定宿城区建设局具有拆迁主体资格认定事实错误。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理．．．．．．”第十条第二款规定：“房屋拆迁管理人不得自行拆迁，也不得接受拆迁委托。”宿城区建设局作为房屋拆迁管理部门，不得作为拆迁人。宿迁市建设局裁决认为宿城区建设作为拆迁主体认定事实错误，但因房屋已实际被拆除，故确认该拆迁行为违法。2、宿迁市建设局行政裁决认定被拆迁房屋二楼为非经营性用房依据不足。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条第（二）项规定，房屋用途应以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的，应当参照经营用房评估。陈先英被拆房屋长期租赁给他人从事经营，承租人领有工商营业执照。宿迁市建设局仅凭公证机关事后勘察记录就认定只有一楼为营业用房的依据不足。3、被拆房屋面积计算应以争议双方选择的评估机构对该房屋实际测量的面积为准。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条第三项规定，房屋建筑面积应以房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积为准。陈先英房屋登记面积与实际面积不符，应以双方选择的评估机构对该房屋实际测量的面积为争议房屋的实际面积。4、宿迁市建设局行政裁决认定的评估标准违反了法律相关规定。对被拆迁房屋先后经过两个评估机构评估，虽然评估结果基本一致，但评估机构对被拆迁房屋评估适用重置价，对被拆迁人产权调换房屋评估适用市场价，评估标准不一，违反了国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条第一款（货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定）和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十五条第一款（对被拆迁房屋进行房地产市场价评估．．．．．．）的规定。综上，宿迁市建设局行政裁决书认定事实不清，应予撤销，遂判决撤销宿迁市建设局作出的宿建裁字（2004）1号行政裁决书；责令宿迁市建设局在判决生效后90日内重新作出裁决。
宿迁市建设局不服提起上诉，并提供了宿迁市人民政府宿政发（1997）106号《宿迁市政府关于城市规划市县区城建城管部门职责分工的意见》，证明宿城区建设局不是房屋拆迁管理部门。
江苏省宿迁市中级人民法院二审查明并确认了一审法院查明的事实，该院认为，1、宿城区建设局依法具有拆迁主体资格。根据宿迁市人民政府有关文件规定，宿城区建设局负责属地房屋拆迁的组织实施工作，不是房屋拆迁管理部门，且其已取得相关的拆迁批准手续，依法具备拆迁人资格。2、被拆房屋的二层不能认定为经营性用房。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条第（二）项规定，房屋用途应以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的，应当参照经营用房评估。陈先英二楼房屋租赁给他人使用，但现有证据不能证明其已取得营业执照，并持续经营一年以上，故不符合认为经营用房条件。3、被拆房屋面积应以房屋所有权证载明的100．04平方米为准。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条第三项规定，房屋建筑面积应以房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积为准。4、被拆房屋评估价格合法有据。被拆迁房屋先后经过两个评估机构评估，其评估结果基本一致。评估机构对被拆迁房屋及用以产权调换的房屋的评估价格符合房屋市场价评估技术规范。判决撤销宿迁市宿城区人民法院（2004）宿城行初字第0010号行政判决；维持宿迁市建设局作出的宿建裁字（2004）1号行政裁决。一审诉讼费600元，二审诉讼费500元，合计1100元，由被上诉人陈先英负担。
陈先英申请再审称：1、宿城区建设局是拆迁管理部门，不具有拆迁人主体资格。2、被拆迁房屋面积计算有误，被拆迁房屋实际面积是128平方米。3、被拆迁房屋一二楼均是营业用房。4、对被拆迁房屋适用的评估标准不同，违反公平、等价原则。
宿迁市建设局辩称：1、宿迁市建设局是宿迁地区拆迁管理部门，宿城区建设局依法具有拆迁主体资格。2、被拆迁房屋面积应以房屋所有权证记载的面积为准。3、被拆迁人陈先英提供的被拆迁房屋二楼是营业用房的证据不足。4、宿迁地区被拆迁房屋的拆迁补偿价格受到政府指导价格的影响，对被拆迁人产权置换的价格是市场交易价格。
本院决定再审后，原审法院已将各方当事人在原审中提交的证据随卷移送本院。
本院再审查明，宿迁市建设局宿建裁字（2004）1号行政裁决认定的部分事实不清。
本院认为：
一、关于宿城区建设局是否具备拆迁主体资格问题。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款规定，县级以上地方人民政府负责管理拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。本案中，根据宿迁市人民政府有关文件规定，宿城区建设局负责属地房屋拆迁的组织实施工作，而城市规划区内房屋拆迁管理职权则由宿迁市建设局行使。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第三条第二款规定：“设区的市、县（市）人民政府房屋拆迁管理部门对本省行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。设区的市、县（市）人民政府有关部门应当依照有关法律、法规的规定，互相配合，保证城市房屋拆迁管理工作的顺利进行”。根据该条规定，房屋管理部门不得成为拆迁主体是为了防止其既实施拆迁，又予以裁决。宿城区建设局不是本案拆迁裁决机关，为了公共利益拆迁不违反法律规定，具有拆迁主体资格。
二、关于被拆迁房屋面积如何计算问题。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条第三项规定：“拆迁面积系房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积。如果测量面积大于房产证登记面积，且双方无异议则以测量面积为准。”本案中，被拆房屋房产所有权证书载明建筑面积100.4平方米，评估公司评估面积是118平方米，陈先英自行测量的面积为128平方米。因双方争议较大，应以房屋所有权证记载的面积100.4平方米为准。
三、关于被拆迁房屋二楼是否为经营性用房问题。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条第（二）项规定，房屋用途应以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的，应当参照经营用房评估。本案中，被拆迁房屋上下两层是一个整体，长期连续租赁给他人使用，承租人领取了工商营业执照，且从1998年起均交纳了经营用房的各类税费。宿迁市建设局作出二楼为非营业用房依据不足。
四、关于被拆迁房屋评估标准问题。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条规定，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。第二十四条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定”。第十六条规定：“房地产市场价评估应当遵循公开、公平、公正的原则”。本案中，在对陈先英被拆迁房屋实施产权调换时，宿迁市建设局裁决对其安置房屋评估适用了市场价，而对其被拆迁房屋的评估则适用了重置价，两者标准不一，显失公平。宿迁市政府关于拆迁补偿评估的计算标准，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，应予纠正。
综上，原一二审判决认定部分事实不清，适用法律错误，应予改判。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项之规定，《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第七十六条、七十八条之规定，判决如下：
一、撤销江苏省宿迁市中级人民法院（2004）宿中行终字第47号行政判决；
二、维持宿迁市宿城区法院（2004）宿城行初字第0010号行政判决。
一审案件受理费人民币600元，二审案件受理费人民币500元，合计1100元，由宿迁市建设局承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 臧 静
审 判 员 钱志明
代理审判员 刘 刚
二〇〇九年六月二十五日
书 记 员 卢 宁