河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终915号
上诉人（原审被告）信阳凌枫置业有限责任公司。
法定代表人潘宏平，该公司总经理。
委托代理人张瑞太，河南人天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张敏，女，1968年7月1日生，汉族。
委托代理人徐正彬，河南人天律师事务所律师。
上诉人信阳凌枫置业有限责任公司（以下简称凌枫置业）因与被上诉人张敏房屋买卖合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2015）光民初字第01420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人凌枫置业的委托代理人张瑞太、被上诉人张敏及其被告委托代理人均到庭参加诉讼。�案现已审理终结。
原审查明：2012年12月11日，原告在被告开发的桂花城小区认购了19号楼1单元401号房，并签订桂花城小区内部客户房源及价格确认单。同年12月14日被告取得该小区商品房预售许可证，于同年12月18日开盘售房。原告分别于2012年12月25日、2013年1月5日、2013年12月25日分三次向被告交纳购房款15万元，被告出具收据，该楼盘于2014年年底竣工。后于2015年中秋节原告方知被告将此房另售他人，原告找被告协调未果，引起诉讼。
原审法院认为：被告在开盘售楼前，原告认购被告开发的桂花城小区的19号楼1单元401号房，是对被告要约的承诺。双方虽未签订书面商品房买卖合同，但被告开盘后分三次收受原告购房款15万元，并出具手续，在房屋未交付前应视为双方商品房买卖合同成立。尔后被告私下将原告购买的房屋又出卖给第三人，构成违约�导致原告合同目的不能实现。原告诉请解除商品房买卖合同并要求被告退还购房款15万元及赔偿损失的主张，本院予以支持。原告要求被告返还交给被告工作人员1.7万元房屋认购费的主张，因被告否认，原告未能提供证据证明，该主张本院不予支持，原告待有新的证据后再行主张权利。被告辩称原告应按“须知”要求在开盘前交齐购房款而原告没有履行构成违约，因该“须知”原告否认是其本人签收，“须知”约定开盘前交齐购房款不符合本地区商品房预售的交易习惯且该小区其他商品房买受人也未按此履行，况且被告完全可按“须知”的约定在开盘时取消原告的认购资格，而后被告分三次收受原告的购房款，是其对原告购房的追认。故被告的辩解主张本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）�、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定判决：一、解除原告张敏与被告信阳凌枫置业有限责任公司订立的商品房买卖合同；二、被告信阳凌枫置业有限责任公司于本判决生效后三日内退还原告张敏购房款15万元和赔偿损失15万元；三、驳回原告张敏的其他诉讼请求。
上诉人凌枫置业上诉称：一审判决认定事实及适用法律错误，从而造成判决结果错误。请求二审法院依法改判上诉人不承担赔偿损失的责任。一、被上诉人未按双方约定签订商品房预售合同，被上诉人未履行约定义务，上诉人未违约。20012年12月11日，被上诉人与上诉人签订了“桂花城内部客户房源及价格确认单”（以下简称“确认单”），并同时领取了“桂花城选房须知”（以下简称“须知”）。根据“确认单”注明的提示②，客户凭此单据及其他资料在桂花城开盘当日到�售部办理正式合同并补齐相应款项；提示③，本确认单所有权益以“桂花城选房须知”所示为准。根据“须知”5规定，凡签订“确认单”客户需在开盘日前交齐房款（一次性客户补齐余款，按揭客户按比例补齐首付款），否则，所选定的房源及价格优惠失效。“须知”6规定，交齐房款后持交款凭证、身份证及“确认单”签订合同。“须知”7规定，签订“确认单”后未在开盘日当天交齐房款，即视为违约，应承担违约责任，违约金1万元。上诉人于20012年12月14日取得商品房预售许可证，20012年12月18日开盘预售。根据“确认单”及“须知”的约定，被上诉人应在开盘日交齐房款（或现金支付或办理银行按揭）并签订书面预售合同，否则，所选定的房源及价格优惠失效。被上诉人未在开盘当日交齐房款并签订书面合同。根据“须知”7第②项的约定，是被上诉人违约，应承担违约责任。后被上诉人虽然分别于20012年12月25日，20013年1月5日，20013年12月25日分三次交纳购房款，但与其认购的总房鏊壁捡壁互弦任陆佰叁拾伍元相差近三十万元，同时既未与上诉人签订合同，也未办理银行按揭手续，虽经上诉人多次沟通，被上诉人拒不交纳购房款，也不签订合同，并口头表示己交购房款转作二期购房。在此种情形下，上诉人将被上诉人原认购的房源转让他人。到2015年，鉴于市场房价上涨，被上诉人不愿意按二期房价购房，遂引起纠纷。上述事实充分说明，是被上诉入违反诚实信用的原则，拒不按双方约定在开盘时交齐购房款并签订合同，上诉人没有违约。二、原审判决赔偿被上诉人15万元的损失费是对《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干起的解释》（以下称“解释”）的误解，属适用法律错误。《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同，第（四）项规定：当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如前所述，上诉人没有违约是被上诉人没有履行义务。解释第八条：有下列情形之一的，商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。适用该解释第八条第（二）项的规定，必须具备两个前提，第一个前提是双方签订了房屋买卖合同，第二前提是出卖人恶意违约，又将该房屋出让给第三人，只有具备上述前提，才适用惩罚性赔偿责任。而本案的事实是，双方并未签订房屋买卖合同，未签订合同的原因是被上诉人未遵守约定造成的�上诉人后将被上诉人认购的房屋卖给第三人不属于恶意违约，是在被上诉人迟迟不肯交纳房款并签订合同，又口头表示转作二期购房的情况下才出卖给第三人的，不适用惩罚性赔偿的规定。
被上诉人张敏答辩称：原判认定事实清楚，判决正确，应当维持原判。一、被答辩人所提供的“桂花城选房须知”属于自行编造的虚假证据，且违背法律规定。1、答辩人在签订《确认单》与被答辩人商议购房位置以及选房时从未见过被答辩人提供的“桂花城选房须知”。2、被答辩人所提供的“桂花城选房须知”也不是答辩人的签字，更不是答辩人按的手印，也不是答辩人的联系电话，显然是一份捏造的虚假证据材料。3、“桂花城选房须知”上的内容也不符合光山房产销售的客观事实，更不符合商品房买卖相关法律规定。例如第5条：凡签定《确认单》客户需在开盘日�交齐房款……。开盘日时被答辩人的房屋只是刚刚封顶，强制要求买房人付齐房款显然不符合光山的交易习惯，也不符合法律规定；而其第7条约定更是霸王条款，违背公平诚信原则，明显剥夺了买房人的合法权利，违背法律规定。二、一审判适用法律正确。1、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案答辩人与上诉人之间即选定了楼又签订了《确认单》即确认了购房单价和购房款，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且上诉人作为出卖人已经几次收受答辩人的购房款，因此完�应当认定双方订立了有效的商品房买卖合同。2、上诉人为了多收房款，在未告知答辩人的情况下私自将该房屋又卖给第三人，显然违背了法律规定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定应当退还答辩人的全部购房款并承担一倍的赔偿责任。基于上述事实与理由，答辩人认为被答辩人（上诉人）故意一房两卖，直接侵害了答辩人的合法利益，属于违法行为。依法应当维持原判，驳回被答辩人的上诉请求。
合议庭归纳双方争议焦点：本案双方是否均有违约行为，原判双倍返还购房款是否适当。
二审查明的事实与一审相一致。
本院认为，当事人应当诚实守信，自觉性履行双方合同约定的义务。本案上诉人凌枫置业与被上诉人张敏在待售楼房开盘前签订了争议房屋及其价�确认单，开盘后又收取张敏购房款15万元，并出具手续，应当视为双方商品房买卖合同成立。上诉人擅自将被上诉人张敏购买的房屋又出卖给第三人，导致原告合同目的不能实现显属违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项等规定，原判依被上诉人诉请解除商品房买卖合同并双倍返还购房款并无不当。上诉人关于被上诉人应按“须知”要求在开盘前交齐购房款而其没有履行亦构成违约的上诉理由，因该“须知”被上诉人否认是其本人签收，且原审已查明该“须知”约定开盘前交齐购房款不符合本地、本小区交易习惯，况且上诉人完全可按“须知”的约定在开盘时以未交齐房款为由取消被上诉人的认购资格，而开盘后上诉人又分三次收受原告的购房款，应当认定是其对被上诉人购房的追认。故认定被上诉人违约缺乏事实和法律依据。综上，原判认定的基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6410元，由上诉人凌枫置业负担。
本判决为终审判决。
审判长 余继田
审判员 陈 钢
审判员 任 钢
二〇一六年六月六日
书记员 杨 帆