广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第497号
原告周燕梅，女，汉族，住址广东省清远市清城区。
委托代理人彭建华，广东怀明律师事务所律师。
被告温德雄，男，汉族，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人杨旭，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
第三人深圳市招商置业顾问有限公司，地址，组织机构代码×××5-8。
法定代表人何飞，董事长。
委托代理人文华兵，广东中安律师事务所律师。
委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
第三人周海钧，男，汉族，住址广东省英德市。
委托代理人彭建华，广东怀明律师事务所律师。
原告周燕梅与被告温德雄、第三人深圳市招商置业顾问有限公司（以下简称招商置业）、第三人周海钧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周燕梅和第三人周海钧共同委托代理人彭建华、第三人周海钧、被告温德雄及其委托代理人杨旭、第三人招商置业的委托代理人文华兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月9日，第三人周海钧和被告温德雄在第三人招商置业的居间撮合下，签订了《房地产买卖居间合同》，约定被告温德雄将位于深圳市宝安区新湖路天悦龙庭君颐阁XX的房产转让给第三人周海钧。合同签订后，原告、被告、周海钧三方签署了《买方主体变更确认书》，约定由原告作为新买方承接原合同的所有权利、义务。原告作为买方，积极的履行了自己应尽的义务，按合同要求支付了定金、首期款，并按期在银行做了首期款监管，银行也于2014年2月27日出具《贷款承诺函》，但时至今日，被告仍不愿配合原告到国土部门办理产权转移登记手续等事宜，且单方提出解除合同，拒绝继续履行合同，并在其他房产中介处继续把该房产高价挂牌（挂牌价人民币1，050万元）出售。原告购买涉案房产，是为满足三世同堂的居住要求，原告一直努力与被告多次磋商履行合同事宜，但被告以种种理由拒不履行合同，原告多次尝试且协商无果，且该房产仍在法院查封中，被告的行为已经构成违约。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告以及第三人招商置业之间签订的《房地产买卖居间合同》；2、被告向原告返还定金人民币40万元；3、被告向原告支付违约金人民币176万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，1、原告主张与被告存在房地产买卖合同关系不是事实，涉案房地产买卖合同的买方是第三人周海钧。2、原告并未向被告支付过定金，原告主张的定金，缺乏事实依据。3、既然原告和被告之间不存在合同，就谈不上违约金。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人招商置业答辩称，涉案房地产买卖合同因被告不配合签署过户合同而未能顺利履行。
第三人周海钧答辩称，1、虽然买卖合同是第三人周海钧与被告所签订，但当日经第三人和原、被告以及中介四方一致同意将买卖合同的买方主体变更为本案原告，三方签署了主体变更确认书，所以，本案的原告是涉案房产的合法的买方主体。2、原、被告双方所签订的合同及相关补充协议合法有效，被告不履行合同义务，且单方通知解除买卖合同，属根本违约，应依法承担违约责任。
经审理查明：2014年1月9日，温德雄（卖方）、周海钧（买方）以及招商置业（居间方）签订了一份编号为1400461的《房地产买卖居间合同》，合同相关内容约定如下：1、卖方温德雄将其所有的位于深圳市宝安区新湖路天悦龙庭君颐阁B栋XX房（房产证号码：深房地字第××号）转让给买方周海钧，转让成交价为人民币880万元；2、定金为人民币40万元，买方在签署本合同时向居间方支付购房保证金人民币20万元，若卖方签署本合同，则周海钧授权居间方招商置业将已经交纳的购房保证金以定金名义交给卖方温德雄签收，如买方已交纳的购房保证金不足以支付本合同约定的定金，则买方应当在签署本合同之日起4日内补足定金余额人民币20万元，卖方应当于上述期限届满之日起2日内到居××方处以定金名义签收该款，卖方逾期未签收的，仍视为定金已经交付给卖方。上述定金中有人民币38万元，由卖方托管在居××方处，人民币2万元作为交房保证金交由居间方托管；3、付款方式为银行按揭付款，买方应于2014年1月20日前将首期房款人民币230万元存放于买方指定的银行监管，卖方须配合办理监管手续、签署所需文件，该款项由银行根据协议支付给卖方。买方应在约定的应付首期款之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料。卖方须配合提交签署申请按揭贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等。买方在银行出具贷款承诺书后的3个工作日内核实确认首期房款，并办理多退少补；4、该房产不存在抵押、查封或其他权利限制，卖方享有完全的处分权。但双方在补充条款中约定，“经买卖双方友好协商，由于卖方上述房产处于法院查封状态，需要担保公司介入付款人民币约肆佰万到法院解封，担保公司需收相应费用，此项费用由卖方承担62.5%，买方承担37.5%”，且双方约定如补充条款与其他条款不一致的，以补充条款为准；5、买方未按本合同约定期限支付或补足定金，逾期超过2日（不含2日），卖方有权单方面解除本合同，将房产另行出售，同时有权选择没收买方已付定金，或要求买方支付相等于该房产总价款20%的违约金。买方逾期支付首期款、剩余款项或申请房地产转移登记，每逾期1日即应按房产转让价格每日0.05%的标准向卖方支付违约金，逾期超过10日（不含10日），或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，卖方有权单方面书面解除本合同，将房产另行出售，同时有权选择没收买方已付定金，或要求买方支付相等于该房产总价款20%的违约金；6、卖方未按合同约定的期限出具公证委托书、交付房地产证原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向买方交付该房产、结清费用及其他费用的，逾期1日，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金。如卖方逾期出具全权公证委托书、逾期交付房地产证原件、逾期签收定金或者逾期申请房地产转移登记，超过10日（不含10日），或有其他根本性违约行为致使本合同无法继续履行，买方有权单方解除合同，同时有权选择要求卖方双倍返还定金，或要求卖方支付相等于该房产总价款20%的违约金。
周燕梅、周海钧以及招商置业在庭审中均确认：周燕梅、周海钧和温德雄2014年1月9日以签订《买方主体变更确认书》的方式将买方变更为周燕梅。周燕梅提交的《买方主体变更确认书》载明：周燕梅（新买方）、周海钧（原买方）和温德雄（卖方）协商一致，将买卖关系变更如下：1、新买方已明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等；2、本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或经纪方退回；3、因买方主体变更，原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。温德雄对上述《买方主体变更确认书》的真实性不予认可，但温德雄明确表示其不申请笔迹鉴定。另，该份《买方主体变更确认书》落款中“温德雄”的签名中间划有一横线。
招商置业分别于2013年10月31日、2013年11月28日、2014年1月13日出具收据，上述收据载明分别收到周海钧交付的购买涉案房产的保证金人民币10万元、10万元、20万元。周燕梅、周海钧、招商置业均在庭审中确认，上述收据中载明的保证金人民币40万元均已经转为定金，且招商置业已经将定金人民币38万元转付给温德雄，另外有人民币2万元仍在招商置业处托管。温德雄确认其收到定金人民币38万元。另，周燕梅和周海钧主张因双方为亲兄妹关系，故2014年1月13日仍是由周海钧代表周燕梅去交付定金，而招商置业因为笔误，仍将2014年1月13日的收据中的收款人写为周海钧，招商置业亦确认属于笔误。
2014年1月19日，温德雄作为卖方，周海钧作为买方签订了《补充协议》，周燕梅亦在上述《补充协议》落款的买方处签字确认，协议约定因涉案房产处于查封状态，卖方应当在银行出具贷款承诺书时十五个工作日将涉案房产解封，否则视为卖方违约。温德雄主张其签订《补充协议》时并无周燕梅签字，其签的是空白的白纸。
2014年1月19日，温德雄作为卖方，周海钧作为买方签订了《补充协议》，周燕梅亦在上述《补充协议》落款的买方处签字确认，协议约定双方在房地产居间合同中约定买方应当在2014年1月20日前将首期款存放于银行监管，但现买卖双方将监管时间改为2014年1月24日。温德雄主张其签订《补充协议》时并无周燕梅签字，其签的是空白的白纸。
2014年1月19日，温德雄作为卖方，周海钧作为买方签订了《补充协议》，周燕梅亦在上述《补充协议》落款的买方处签字确认，协议约定：卖方实收涉案房产购房款金额为人民币880万元，之后卖方只支付合同约定的房产解封的相应部分费用，购房款由定金、首期款以及按揭贷款三个部分组成，定金为人民币40万元，首期款资金监管款项为人民币260万元，银行贷款以银行承诺书为准约人民币770万元，这样卖方收款数额约为人民币1，070万元，超出购房款人民币190万元，卖方应当在收到首期款时三个工作日内返还给买方，买方收到这部分房款后三个工作日内做完房产抵押，哪一方不在此时间内履行交易视为哪一方违约。温德雄主张其签订《补充协议》时并无周燕梅签字，其签的是空白的白纸。
2014年1月，周燕梅（买方）、温德雄（卖方）与中国银行股份有限公司深圳分行内环支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定为购买涉案房产，现周燕梅和温德雄自愿将涉案房产的交易资金人民币2，600，000元委托中国银行股份有限公司深圳分行内环支行进行监管。温德雄主张其签订上述《二手楼交易资金委托监管协议》时该份协议书为空白的格式文本，且周燕梅并未到场。
周燕梅分别于2014年1月24日、1月28日将监管资金人民币160万元、100万元转入监管账户，中国银行股份有限公司深圳内环支行分别出具了《交易资金委托监管业务收款收据》。
中国银行股份有限公司深圳内环支行于2014年2月27日出具《个人二手房住房按揭贷款承诺书》，该承诺书载明：因周燕梅（借款人）和温德雄（卖楼人）就涉案房产交易并已经签订买卖合同，经周燕梅申请授信，现承诺向借款人周燕梅发放贷款人民币770万元，但发放贷款前应满足以下包括“借款人与卖楼人身份真实，双方房地产交易真实，以及借款人、卖楼人和房地产中介机构提供的资料真实、合法、有效”等在内的相关条件，如果发现交易不真实或者交易资料不真实或有任何不利于承诺人贷款安全的事项，承诺人有权终止履行承诺，不向借款人发放贷款。
各方当事人在庭审中均确认：2014年2月26日，温德雄以向周海钧送达《律师函》的方式，表明解除涉案《房地产买卖居间合同》。上述《律师函》载明：截至2014年2月26日，周海钧未将首期款存入银行资金监管账户，且银行出示的资金监管账户中的买方为周燕梅，但周燕梅与温德雄之间并不存在房屋买卖合同关系，故温德雄现要求解除涉案《房地产买卖居间合同》，并要求周海钧向其支付违约金人民币176万元。
2014年3月6日，周燕梅以特快专递的方式向温德雄送达了《关于催促业主方继续履行房地产买卖合同的函》，该函载明：温德雄应当依约于2014年3月4日之前与周燕梅共同办理产权转移登记手续，现温德雄已经构成延迟履行，如温德雄拒不履行合同义务，周燕梅将追究温德雄法律责任。温德雄确认收到上述《关于催促业主方继续履行房地产买卖合同的函》。
2014年3月8日，周燕梅以特快专递的方式向温德雄送达了《履约催告函》，该函载明：温德雄应当于2014年3月14日前解除涉案房产的查封，并与周燕梅办理产权转移登记手续，否则周燕梅将追究温德雄法律责任。温德雄确认收到上述《履约催告函》。
周燕梅主张温德雄未按《补充协议》的约定办理涉案房产的解封手续，并于2014年2月26日以发解除合同《律师函》的形式明确表明拒绝履行合同，温德雄的行为已经构成根本性违约，故周燕梅现诉至法院，请求解除涉案《房地产买卖居间合同》，并主张温德雄向其返还定金人民币40万元、以及按购房款20%的标准向其支付违约金人民币176万元。温德雄主张涉案房屋买卖合同的买方为周海钧，且周海钧存在如下违约行为：1、逾期办理按揭手续；2、逾期支付定金；3、提交虚假的资料，致使银行出具虚假的贷款承诺书，构成合同诈骗。
另查，1、本院依法向中国银行股份有限公司深圳内环支行调查取证时，中国银行股份有限公司深圳内环支行提供的按揭贷款资料中包括周燕梅和温德雄签订的编号为1400452号的《房地产买卖居间合同》、周燕梅和温德雄签订的《二手楼交易资金委托监管协议》、《交易资金委托监管业务收款收据》、POS签购单，其中编号为1400452号的《房地产买卖居间合同》中载明的涉案房产的转让价款为人民币1，130万元，温德雄对上述编号为1400452号的《房地产买卖居间合同》的真实性不予认可。2、温德雄主张办理资金监管时周燕梅未到场，只有温德雄、周海钧和招商置业到场，办理时间为2013年12月。周海钧、周燕梅以及招商置业均主张2014年1月底周海钧、周燕梅、温德雄以及招商置业一同前往银行办理的资金监管手续。3、温德雄主张周燕梅请求的违约金标准过高。4、周海钧同意将涉案房产的定金退还周燕梅。5、招商置业表明愿意根据法院的判决发放由其托管的交房保证金人民币2万元。
以上事实，有房地产买卖居间合同、房地产证、买方主体变更确认书、收据、补充协议、二手楼交易资金委托监管协议、交易资金委托监管业务收款收据、个人二手房住房按揭贷款承诺书、律师函、关于催促业主方继续履行房地产买卖合同的函、履约催告函等证据和笔录、庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房产买卖合同纠纷，买卖双方以及第三方签订的《房地产买卖居间合同》是各方真实意思表示，合法，有效，各方均应当依法全面履行合同约定的义务。
关于买方主体。温德雄对《买方主体变更确认书》的真实性不予认可，但温德雄既未提交证据予以反证，又明确表示不申请对该确认书的签名进行笔迹鉴定，故本院对于该份《买方主体变更确认书》的真实性予以采信。周燕梅、周海钧以及招商置业均主张涉案合同的买方已经变更为周燕梅，温德雄、周海钧和周燕梅已经签订了《买方主体变更确认书》，协商约定将买方变更为周燕梅，虽然“温德雄”的签名处有一横线，但结合本院查明的事实，温德雄配合周燕梅办理了资金监管和按揭手续，并与周燕梅签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，在温德雄未能提供充分有效证据证明其办理上述手续和签订《二手楼交易资金委托监管协议》并非其真实意思表示的情况下，本院认为温德雄已经以其实际履行行为表明其已经同意将涉案合同的买方变更为周燕梅，故本院对周燕梅、周海钧以及招商置业的上述主张予以支持。
关于违约责任的认定。本案中，温德雄已经在2014年1月配合周燕梅办理了资金监管和按揭手续，并与周燕梅签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，但其却于2014年2月26日以周海钧未将首期款存入银行资金监管账户，周燕梅与温德雄之间并不存在房屋买卖合同关系为由，提出解除涉案《房地产买卖居间合同》，即温德雄已经明确表示拒绝履行合同，本院认为温德雄的上述解除行为属于无权解除的情况，温德雄已经构成根本性违约，原告主张解除。另，温德雄主张其在签订2014年1月19日的三份《协议书》时，为三份白纸，三份《协议书》并非其真实意思表示，但温德雄并未提供充分有效证据证明其该主张，本院对温德雄该主张不予支持。根据本院查明的事实，首先，周燕梅在申请银行按揭贷款时确实存在高贷的情形，虽然温德雄以在《协议书》中签字的方式对高贷情况予以了确认，但根据银行出具的《个人二手房住房按揭贷款承诺书》中载明的内容，周燕梅办理高贷可能会对温德雄产生不利的风险和后果，温德雄虽然有权对高贷事宜提出异议，但应当与买方协调以合法方法办理贷款手续，而不应以此为由直接拒绝履行买卖合同；其次，根据《房地产买卖居间合同》约定，买方应当在合同签订当日向居间方交付保证金人民币200，000元作为定金，在合同签订之日起4日内交付定金人民币200，000元，而本案中，招商置业已经分别于2013年10月31日、2013年11月28日、2014年1月13日收到定金人民币10万元、10万元、20万元，故周海钧或周燕梅不存在逾期交付定金的行为；最后，根据温德雄签字确认的《协议书》可知，买卖双方已经协商同意将支付首期款至资金监管账户的时间变更至2014年1月24日，而周燕梅支付最后一笔首期款的时间为2014年1月28日，确实存在逾期4日的情形。然而，根据《房地产买卖居间合同》的约定，卖方即温德雄主张解除权的前提为买方逾期支付首期款逾期超过10日，故周燕梅虽然存在逾期支付首期款的情形，但不足以构成根本性违约，温德雄无权以此为由主张解除合同。综上，周燕梅有权向温德雄主张解除涉案《房地产居间合同》，并要求温德雄向其支付违约金。本案中，周燕梅诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，温德雄主张违约金过高，综合考虑本案案情，周燕梅亦确实存在逾期支付首期款的违约行为以及办理高贷的不当行为，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为温德雄应当向周燕梅支付违约金人民币40万元，周燕梅的超额诉讼请求，本院不予支持。
关于合同解除时间。温德雄、周海钧以及招商置业签订的《房地产买卖居间合同》应当自变更后的买方即周燕梅向温德雄主张解除合同之日解除，即涉案的《房地产买卖居间合同》应当于本院将起诉状送达至温德雄之日即2014年5月7日解除。
关于定金。虽然涉案房屋的定金为周海钧交付，但涉案合同的买方已经变更为周燕梅，且周海钧已经明确表示其同意将定金退还给周燕梅，根据本院查明的事实，涉案合同约定的定金中有人民币38万元在温德雄，有人民币2万元仍在招商置业处托管，根据合同解除的处理原则，涉案房地产买卖合同解除后，温德雄应当向周燕梅返还定金人民币38万元，招商置业应当向周燕梅返还定金人民币2万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人周海钧、被告温德雄、第三人深圳市招商置业顾问有限公司于2014年1月9日签订的编号为1400461的《房地产买卖居间合同》于2014年5月7日解除；
二、被告温德雄应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告周燕梅返还定金人民币38万元，第三人深圳市招商置业顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告周燕梅返还定金人民币2万元；
三、被告温德雄应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告周燕梅支付违约金人民币40万元；
四、驳回原告周燕梅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币24，080元，保全费人民币5，000元，由原告负担人民币18，310元，由被告负担人民币10，770元，受理费和保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一四年九月三十日
书 记 员 刘 婷
书 记 员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。