吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民初6号
原告：项城市巢棚防水防腐有限公司。住所：项城市李寨镇。
法定代表人：薛力东，总经理。
委托诉讼代理人：韩雪锋，该公司法律顾问。
被告：吉林市恒信企业管理有限责任公司。住所：吉林市丰满区伊利花园***号网点。
法定代表人：沈小嘉，总经理。
委托诉讼代理人：陈晓静，吉林巡达律师事务所律师。
被告：吉林沱牌农产品开发有限公司。住所：吉林经济技术开发区九站街新糖路*号。
法定代表人：覃兵，总经理。
委托诉讼代理人：李德宝，该公司职员。
被告：吉林龙谷生物科技有限公司。住所：吉林经济技术开发区九站街新糖路*号。
法定代表人：王越升，总经理。
委托诉讼代理人：李德宝，该公司职员。
委托诉讼代理人：阮忠义，该公司职员。
原告项城市巢棚防水防腐有限公司（以下简称巢棚公司）与被告吉林市恒信企业管理有限责任公司（以下简称恒信公司）、吉林沱牌农产品开发有限公司（以下简称沱牌公司）、吉林龙谷生物科技有限公司（以下简称龙谷公司）案外人执行异议之诉一案。本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告巢棚公司的法定代表人薛力东及委托诉讼代理人韩雪峰，被告恒信公司的法定代表人沈小嘉及委托诉讼代理人陈晓静，被告沱牌公司的委托诉讼代理人李德宝、被告龙谷公司的委托诉讼代理人李德宝、阮忠义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
巢棚公司诉讼请求：1.依法判决中止对我公司所有的741.507平方米抵债房屋及该房屋坐落范围内土地和480.80平方米抵债土地的执行；2.诉讼费由恒信公司、沱牌公司、龙谷公司承担。事实和理由：2008年至2010年，我公司为吉林龙谷物业管理有限公司（以下简称龙谷物业公司）进行基建工程、物业维修及其他零散工程。2012年4月1日我公司与龙谷公司、龙谷物业签订《抵债协议》一份，根据协议约定龙谷公司作为龙谷物业的上级主管单位愿意以坐落于原糖厂食堂产权证丘号06幢号35砖木结构，建筑面积1923平方米中两套房屋分别为480.817平方米、165.49平方米和一处废墟95.20平方米，总建筑面积741.507平方米房屋及该房屋坐落范围内土地和480.80平方米的土地抵债给我公司。上述协议签订后，我公司对上述房屋进行了翻新重建，并自2012年4月开始实际占有使用了上述房屋及土地。直至2016年8月我公司发现已经抵债给我公司的房屋及土地已经被吉林市中级人民法院查封并抵偿给恒信公司。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。我公司特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，提出执行异议，但吉林市中级人民法院作出（2016）吉02执异248号执行裁定书，驳回我公司的异议请求，为此我公司提起执行异议之诉。
恒信公司答辩称，1.巢棚公司提供的《抵债协议》不真实、不合法，是一个无效的协议。该协议是龙谷公司为了抗拒执行，和巢棚公司串通后补的一个不真实的协议。从《抵债协议》的具体内容来看，其中很多语言不符合当时真实的情况，明显是由律师或有法律常识的人依据本次诉讼需要后写的。如协议第一段对主管部门的意思表示，第三段对房屋价值贬损的刻意说明等均不可能是在当时条件下所书写的内容，其附图也是漏洞百出。《抵债协议》约定该协议签字生效，但签约的甲方和乙方均无签字，所以该协议没有产生法律效力。另外，我公司因此事咨询过龙谷公司的实际控制人赵令，赵令明确表示该协议未经他的批准盖章，他正在调查这个章是谁盖的。请法院调查协议是否有赵令的授权，如果没有，协议是无效的。2.《抵债协议》中保证不涉及诉讼，不涉及第三人权益，保证及时偿还银行贷款，并在违约责任条款中约定2012年年末前没有解除房屋他项权利赔偿丙方5万元。事实是争议房屋在我公司申请执行过程中一直由吉林市昌邑区人民法院查封，查封期满后一个月，又由吉林市中级人民法院查封，该房屋他项权利始终没有解除，那么该协议约定的生效条件并不具备，龙谷公司已经违约，巢棚公司应依据协议向龙谷公司请求违约赔偿，并请求偿还工程款和利息。3.该抵债协议所约定的价格明显过低，不符合国家相关规定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，债务人转让价格达不到交易时交易地的指导价格或者市场交易价70%的，可以视为明显不合理低价。该协议抵顶价格明显过低，属于法律规定的恶意交易行为，协议当属无效。4.巢棚公司没有取得诉争房屋及土地的登记，且有过错，不能实现所有权。巢棚公司主张的土地面积前后表述不一致，且是不计价格的无偿转让，是违法的。巢棚公司所述的不能办理登记过户的原因是无法从原房屋及土地面积中分割，但是谁无法分割没有说清楚。如果因巢棚公司原因无法分割，则不是因非自身原因未办理过户；如果龙谷公司无法分割，则协议无效；如果是房产管理部门无法分割，则协议违法。无论哪种情况巢棚公司都不能取得房屋的所有权。《抵债协议》是2012年4月签署的，距今已近5年，而其没有在条件允许的情况下去正常办理登记，而是怠于行使登记义务，本身具有过错，不符合无过错的法律规定，不应得到支持。该房屋土地无法分割，巢棚公司不是产权人。综上，巢棚公司提供的抵债协议不真实，不合法，无法取得房产管理部门的登记，巢棚公司诉求事实不充分，证据不充分，无法律依据，应驳回其诉请。
沱牌公司辩称，我们与巢棚公司签订抹账协议是真实的。
龙谷公司辩称，抹账协议是我单位盖的公章，是真实的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。为证明其主张巢棚公司向本院提交了如下证据：证据1.2012年4月1日三方签订（与龙谷物业公司、龙谷公司）《抵债协议》，证明当时所抵债的房屋是1958年建成的房屋，我公司接手时该房屋大部分已经塌陷了，关于房屋的状况在协议中第3条描述清楚，我公司做的价格也是根据当时市场价格所做，2012年的抵债金额相对是公平的，不能以现在的金额对比当时的价格，而且也不能以现在的房屋和已经塌陷前的房屋价格进行比较。证据2.工程预算书，证明我公司为龙谷物业公司施工防水及维修工程，该公司共欠我公司施工款545968元。关于这个款项，用上述房屋和土地抵偿了319398.15元。证据3.现场照片7张，证明本案诉争房屋经我公司翻新从2012年4月使用至今，该房屋使用的牌匾都是我公司单位名称。照片上的小房子都是我方后翻建的。证据4.本案诉争房屋登记簿及房产证和土地证，上述证据用以证明该房屋处于查封状况。证据5.中国农业发展银行吉林市营业部出具的情况说明一份和吉林市中级人民法院（2011）吉中民执字第9号和（2011）吉中民执第12号执行裁定，证明查档卡所注明的他项权利登记已经全部通过中级人民法院该2份执行裁定执行终结，由于房证丢失没有办理解除他项权利的注销手续，但他项权利债权已经消灭。证据6.吉林市昌邑区人民法院（2017）吉0202民初1048号民事判决书和生效法律文书证明，证明本案诉争的房屋和土地我公司已经通过诉讼程序由法院依法确权归我公司所有，并办理房屋和土地变更手续，我公司所有权已经得到司法程序的确认。证据7.证人李玉珍、刘树海证言，证明我公司是于2012年4月份开始翻新抵账的房屋，六七月份进驻房屋使用至今。
恒信公司向本院提交如下证据：证据1.吉林金土地评估有限公司土地评估报告，证明双方诉争的土地使用权评估值为546元/平米。诉争土地1200平方米左右应折合人民币65.5万元。巢棚公司以32万元抵债金额取得房屋，土地使用权相当于无偿赠送，不合常理，属于明显不合理低价转移债务人资产，所签抵债协议应判定无效。证据2.吉林市润兴房地产资产评估有限公司司法鉴定估价报告，证明双方诉争的房产评估价为710元/平方米。诉争房产741.9平方米折合人民币52.6万.土地房屋合计司法鉴定评估价118.1万元。以32万元价格抵实际价格118.1万元的实物属于明显不合理低价转移债务人资产，损害其他债权人利益。证据3.《抵债协议》（巢棚公司在执行异议庭审中提供），证明协议约定签字生效，甲方、乙方均无签字，协议不生效。协议约定房屋四至所使用土地面积480.8平米归丙方占有使用，是无偿赠送，不合常理，低价转移资产，协议应属无效。协议约定土地使用权480.8平方米抵债与巢棚公司起诉状中所表述的含房屋坐落面积（741.9平方米）前后矛盾，观点不符，属协议签署重大瑕疵。协议所述“门窗被人拆光，部分房架倒塌、房瓦缺失、破损严重、甚至部分墙体也被拆走，无法居住、使用”、“废墟房只剩一堆瓦砾已无房可言”属于刻意贬损抵债物价值，在双方共同认可抵债价格后，如此表述不合常理，属于恶意低价转移资产、对抗执行的此地无银三百两式的表述，能够说明双方恶意串通后补合同的状况。协议约定“如甲方在2012年末前没有解除该房屋的他项权利则视为违约，甲方赔偿丙方5万元”。说明甲方已经违约，合同成立的条件不存在，协议无效。抵债房屋平面图数据多处不符（如土地表示为486.015平米，而不是协议中的480.8平米），协议无效。证据4.债权转让协议，证明在对沱牌公司执行的案件中，我方是适格的申请执行人。证据5。债权转让通知书，证明关于债权的转让已由原债权人向沱牌公司进行了通知。路桥公司与恒信公司是多年合作的关系，在债权转让的时候双方仅仅达成的口头协议，但是以书面通知的方式通知了债务人，在执行过程中，恒信公司仅拿着债权转让通知书去执行局要求变更申请执行人。这个时候被法院告知，依据债权转账通知书是不行的，需要双方书面债权转让协议，在这种情况下，路桥公司与我方重新补签了一个债权转让协议。所以债权转让协议书落款时间在后，而通知书时间在前。
沱牌公司、龙谷公司均未提供证据。
经质证，恒信公司对巢棚公司的证据质证认为，对证据1我方在答辩状中已经提出相关意见。协议里签订的是480.8平方米土地，而他的起诉状中后加了一句“该房屋坐落范围土地”，根据这句话应该是741.5平方米，协议中是否含741.5平方米是个问题，两项相加1200多平方米，转让给巢棚公司是无偿赠送还是什么价格转让的也是个问题。协议中规定甲方保证在2012年末前解除该房屋土地他项权利，需要向法庭陈述是否解除的问题。协议约定签字为准，后面甲乙双方都没有签字。对证据2作预算书的双方是本案原被告，不能作为诉讼证据，必须是工程决算书、结算书才能作为诉讼的证据。预算书是施工单位向甲方预报的数字。施工单位向甲方申报的是54.6万，这么大的房屋和土地抵顶数额应远远大于工程款数额。证据3的照片没有拍摄日期，也没有原来影像和现在影像的对照，单纯用这样的照片不能证明巢棚公司所要证明的问题，照片包括门上挂牌匾完全可以复制。对证据4真实性合法性没有异议，对要证明的内容有异议，他所要证明的只是房屋现在处于查封状况，并不能证明在《抵债协议》签订之时房屋就处于权利受限制的情况。房产证和土地使用证是复印件不予质证。对证据5真实性、合法性没有异议，对证明的内容有异议，作为抵押权人的银行无权确认抵押物的权属。对2份裁定书没有异议。对证据6真实性没有异议，是否合法有待于进一步考证，对证明的问题有异议，吉林市中级人民法院送达给恒信公司传票可以证明，本案第一次开庭时间是在2017年2月27日，而巢棚公司提交的判决书证明了巢棚公司与龙谷生物和龙谷物业公司之间的诉讼作出判决的时间是2017年3月20日。这份生效判决书是在本案立案之后发生的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，此份生效判决不能对抗恒信公司作为申请执行人的依据。证据7中证人李玉珍、刘树海的证言仅证明巢棚公司在职工老食堂搞防水，并没有证明巢棚公司对食堂进行翻新和重建。即使证明了巢棚公司使用诉争房屋至今，但并未证明巢棚公司就是诉争房屋的所有权人。
巢棚公司对恒信公司提供的证据质证认为，证据1是2016年4月29日由金土地评估公司出具的报告，该价格不能认定为2012年4月1日抵账时土地的实际价格，不应该依据该评估报告来确认2012年4月份该土地的实际价格。证据2是1923平方米房屋评估价值，他是按照房屋没有损坏之前的状态进行评估的，而且评估时间2016年4月12日，与2012年4月1日该房屋的实际状况是截然不同的。不能依据这个报告的评估价格来确认此案房屋抵债价格。证据3描述的房屋状况能够证实当时房屋价值，协议也提了解除他项权利，在其他案件中他项权利已经全部解决完毕。废墟房每平方米300元进行抵账符合当时市场价格，也是双方商定的市场价值，围绕房子周边该协议也约定了四至范围土地也归巢棚公司所有。协议三方盖章确认了，不能说没有法定代表人签字就否认这个协议的效力。对证据4有异议，我方认为首先应当形成债权转让协议书，协议书形成之后才可以发出债权转让通知书，而恒信公司提供的通知书时间在协议书之前，所以我方认为这个证据是后补的，不真实。
沱牌公司、龙谷公司对巢棚公司、恒信公司提供的证据均没有意见。
经审查本院认为，巢棚公司提供的证据1-3、证据7不能证明2012年争议房屋的情况及协议签订的具体过程，本院对上述证据证明的问题不予采信；巢棚公司提供的证据4-6具有真实性、合法性，本院对上述证据的真实性予以采信，但上述证据不能证明巢棚公司的主张，本院对巢棚公司提供上述证据所要证明的问题不予采信。恒信公司提供的证据3为巢棚公司提供的证据，本院不予采信；恒信公司提供的证据1、证据2、证据4、证据5均具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月19日，本院作出（2016）吉02执恢字32号执行裁定书，裁定包括本案争议房屋在内的房屋归申请执行人恒信公司所有，以抵偿欠款7496782元。巢棚公司于2016年11月1日向本院提出书面执行异议，本院于2016年12月15日作出（2016）吉02执异248号执行裁定书，驳回巢棚公司的异议请求，巢棚公司向本院提起执行异议之诉。2017年3月9日，巢棚公司向吉林市昌邑区人民法院提起确认合同有效纠纷一案，要求确认其与龙谷公司、龙谷物业公司签订的《抵债协议》合法有效，确认本案争议房屋归其所有，并协助办理产权变更登记。吉林市昌邑区人民法院于2017年3月20日作出（2017）吉0202民初1048号民事判决书，该判决对巢棚公司要求龙谷公司协助办理产权变更登记的请求予以支持，对巢棚公司确认合同效力及确认所有权的请求未予支持。
另查明：本案争议房屋属于吉林市房权证乡镇字第G27-0503**号，建设面积1923平方米房屋中的部分房屋。吉林市房权证乡镇字第G27-0503**号房屋于2009年3月22日设立抵押他项权利，抵押权利人为中国农业发展银行吉林市分行营业部，抵押期限为2009年3月22日至2011年3月21日。2017年2月23日中国农业发展银行吉林市分行营业部出具情况说明一份，证明龙谷公司的贷款已于2011年全部结清，包括吉林市房权证乡镇字第G27-0503**号房屋在内的抵押物他项权利应及时解除。本院曾于2010年12月27日对吉林市房权证乡镇字第G27-0503**号房屋进行了查封，查封期限为24个月。吉林市昌邑区人民法院于2013年12月3日对吉林市房权证乡镇字第G27-0503**号房屋进行了查封，查封期限为24个月。2015年11月19日，本院对吉林市房权证乡镇字第G27-0503**号房屋进行了查封，查封期限为36个月。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”巢棚公司主张其与龙谷公司、龙谷物业公司于2012年4月1日签订《抵债协议》，并在该协议中约定龙谷物业公司应于2012年年末前解除吉林市房权证乡镇字第G27-0503**号房屋的他项权利，但龙谷公司没有履行该项义务，巢棚公司在向本院提出执行异议前没有要求龙谷公司履行解除他项权利的义务，亦没有要求龙谷公司按协议约定赔偿其5万元。中国农业发展银行吉林市分行营业部出具的情况说明中明确抵押物的贷款已于2011年全部清偿，2012年12月27日本院因中国农业发展银行吉林市分行营业部与龙谷公司案件对争议房屋所做的查封也已到期，故自2012年12月28日至2013年12月3日吉林市昌邑区人民法院查封本案争议房屋前，本案争议房屋上已无抵押他项权利，无法院查封。如巢棚公司确与龙谷公司签订了《抵债协议》，其应督促龙谷公司尽快办理他项权利登记的解除，并办理产权变更手续，而直至2013年12月3日吉林市昌邑区人民法院查封本案争议房屋，巢棚公司与龙谷公司均未办理产权变更手续，且巢棚公司主张对争议房屋的翻建也未到任何相关部门进行审批，亦未取得翻建手续，故巢棚公司不属于法律规定的非因自身原因未办理更名过户手续的情形，不能够排除执行，故对巢棚公司的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，判决如下：
驳回项城市巢棚防水防腐有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由项城市巢棚防水防腐有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 石 刚
审 判 员 郝 奇
代理审判员 刘欣莹
二〇一七年四月二十七日
代理书记员 常芳郁