广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终675号
上诉人（原审原告）：广州市第三建筑工程有限公司。
法定代表人：刘付亚福，该公司董事长。
委托代理人：喻玲，广东正大方略律师事务所律师。
委托代理人：谢敏。
被上诉人（原审被告）：四会市悦风房地产开发有限公司。
法定代表人：冯永光，该公司董事长。
被上诉人（原审第三人）：林常青。
委托代理人：黄锦萍，广东圣禾律师事务所律师。
上诉人广州市第三建筑工程有限公司（以下简称广州三建公司）与被上诉人四会市悦风房地产开发有限公司（以下简称四会悦风公司）、林常青因债权人撤销权纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2015）肇四法民二初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月21日，广州三建公司与四会悦风公司签订《广东省建筑工程施工合同》，约定由广州三建公司承包四会悦风公司位于四会市城中街道高狮村委会的“华馨新城”的土建、基坑支护、土方、装饰装修、给排水等施工工程。2013年8月，广州三建公司、四会悦风公司再签订《华馨新城补充合同（一）》，将原合同工程名称“华馨新城”更正为“悦凯新城”。
2014年8月11日，林常青和四会悦风公司在广东圣禾律师事务所黄锦萍律师的见证下签订《借款合同》和《补充协议》，其中《借款合同》约定四会悦风公司向林常青借款3000万元用于公司经营活动，四会悦风公司按借款金额的2.3%至2.6%（以借据为准）每月的标准向林常青支付借款收益，四会悦风公司应当在每月15日前支付完毕当月的借款收益，以现金形式支付，或汇入林常青指定银行账户上，借款期限至2017年8月30日止（可提前还款），并约定四会悦风公司自愿将其所有的、位于四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首、二层商铺［首层商铺门牌号及建筑面积分别为：7-10号（共四套），每套建筑面积73.53㎡，建筑面积共294.12㎡；24-27号（共四套），建筑面积共183.70㎡；32-37号（共六套），建筑面积共256.31㎡；39-45号（共七套），建筑面积共418.16㎡；46-66号（共二十一套），建筑面积共1046.74㎡；97-101号（共五套），建筑面积共149.96㎡；102-103号（共二套），建筑面积共110.34㎡；110号-111号（共二套），建筑面积共22.94㎡；二层商铺门牌号为××（整层），建筑面积为8799.68㎡；合计五十二套，总建筑面积为11281.95㎡］，以每平方米3000元的价格预售给林常青，双方签订《广东省商品房买卖合同》后，由四会悦风公司向政府相关部门申请登记备案，作为上述借款的担保物；如四会悦风公司出现违约或未按时清款的情形，则四会悦风公司同意将上述商铺以3000元／㎡的单价（双方合意以该单价为准，而非双方签订的《广东省商品房买卖合同》中约定的单价，双方网签的《广东省商品房买卖合同》中的单价仅作四会悦风公司至政府相关部门申请办理备案登记所用）出卖给林常青，总价款（3000元／㎡×11281.95㎡=33845850元］先从林常青于本合同所得的债权中扣减，不足的，林常青应补足；过溢的，四会悦风公司应即时清还等内容。《补充协议》约定把《借款合同》中的第三条“借款收益：乙方应按借款金额的2.3%至2.6%（以借据为准）每月的标准向林常青支付借款收益，四会悦风公司应当在每月15日前支付完毕当月的借款收益，以现金形式支付，或汇入林常青指定银行账户上。”修改为“借款收益：乙方应按借款金额的2.4%至2.6%（以借据或收据为准）每月的标准向林常青支付借款收益（该收益为税后实际收益，如需开具发票的，一切税费由乙方承担），乙方应当在每月15日前支付完毕当月的借款收益，以现金形式支付，或汇入甲方指定银行账户上。”
2014年8月至2015年1月期间，林常青和四会悦风公司签订多份《商品房买卖合同》，约定林常青向四会悦风公司购买四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层栋1层19号-21号（建筑面积单价约为4856元／㎡）、26号-27号（建筑面积单价为3000元／㎡）、28号-31号（建筑面积单价约为4694元／㎡）、33号-36号（建筑面积单价为3000元／㎡）、37号（建筑面积单价约为2999元／㎡）、38号（建筑面积单价约为3237元／㎡）、40号-66号（建筑面积单价约为3000元／㎡）、83号-96号（建筑面积单价约为3237元／㎡）、98号-103号（建筑面积单价为3000元／㎡）、104号（建筑面积单价约为3240元／㎡）、111号（建筑面积单价为3000元／㎡），共计64套商铺；上述商铺均在房产管理部门办理了预售合同登记备案手续。
2015年5月13日，林常青和四会悦风公司签订《协议书》，约定四会悦风公司因财务状况困难无法依约向林常青清还债务，自愿依约履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》，即四会悦风公司将已网签及备案给林常青的物业（详见附《房产交易明细》）以13112070元（含住宅专项维修资金及包干办证费用）总价出卖给林常青；双方确认上述交易价为最终交易价，不受政策等因素影响；四会悦风公司确认尚欠林常青76347**元，承诺在2016年5月15日前还清；四会悦风公司于2015年5月15日前，按双方已签订的《广东省商品房买卖合同》约定的总房价向林常青开具上述物业的全额购房款票据（各户分别开具），并将全部的购房款票据及住宅专项维修资金票据交由林常青收执等内容。
2015年8月7日，广州三建公司以四会悦风公司拖欠工程进度款27780324元为由向该院起诉，该院于当日立案受理，案号为（2015）肇四法民二初字第148号，该案尚在审理中。在该案的审理过程中，广州三建公司认为四会悦风公司故意低价抛售商铺给张景盛，遂于2015年11月5日向该院提起债权人撤销权之诉，请求该院判令：1、四会悦风公司与林常青关于位于四会市城中街道高狮村委会的“悦凯新城”项目的19-21、26-31、33-64号、83-96、98-104号商铺（合计62套）的买卖合同无效，并撤销上述商铺在房管部门的预售登记备案；2、四会悦风公司承担本案的全部诉讼费用。
另查明，四会市城中街道仓丰大道悦凯新城A栋首层1号商铺的建筑面积单价为25582.13元／㎡，四会市城中街道仓丰大道悦凯新城首层栋1层2号商铺的建筑面积单价为6475.54元／㎡。
原审法院审理认为，广州三建公司依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定提起本案诉讼，故本案为债权人撤销权纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担”的规定，本案广州三建公司行使债权人撤销权需同时满足以下条件，1、广州三建公司对四会悦风公司拥有合法的债权；2、四会悦风公司以明显不合理的低价转让财产；3、四会悦风公司的转让行为对广州三建公司造成损害；4、林常青知道上述情形。换言之，本案的争议焦点为广州三建公司行使撤销权是否满足上述四个条件。
第一，广州三建公司对四会悦风公司是否拥有合法的债权。广州三建公司虽然以四会悦风公司拖欠工程进度款27780324元为由向该院提起诉讼，但该案尚在审理阶段，四会悦风公司对该债权的具体数额也未予认可，因此在法院未作出生效裁决前，尚不能确定广州三建公司对四会悦风公司拥有合法的债权。
第二，四会悦风公司是否以明显不合理的低价转让讼争商铺。广州三建公司主张四会悦风公司出卖给林常青的商铺单价与周边商铺相差较大，而且同一楼盘的1号和2号商铺单价均在30000元／平方米以上，但根据该院依法向四会市住房和城乡建设局调查所得的《商品房预销售合同备案详细资料》显示，1号商铺的建筑面积单价为25582.13元／㎡，2号商铺的建筑面积单价为6475.54元／㎡，即同一楼盘的两间商铺的交易价格也相差较大，又因商铺的价格与其地理位置、结构布局、市场波动等因素有着重大关联，在没有经过专业机构评估鉴定的情况下，讼争商铺的市场交易价难以确定。根据“谁主张，谁举证”的原则，广州三建公司所提供的证据无法证实林常青受让的商铺价格过分低于交易时交易地的市场交易价，因此该院对广州三建公司主张四会悦风公司以明显不合理的低价转让讼争商铺不予认可。
第三，四会悦风公司的转让行为是否对广州三建公司造成损害。广州三建公司诉四会悦风公司建设工程施工合同纠纷一案［案号：（2015）肇四法民二初字第148号］中，广州三建公司向该院申请财产保全知悉四会悦风公司把其开发的楼盘部分商铺出卖给林常青，据此认为四会悦风公司的转让行为对其造成损害，但由于该案尚未审结，广州三建公司是否对四会悦风公司拥有债权尚未能确定，而且该案也没有进入执行阶段，除了讼争商铺外，四会悦风公司所拥有的其他财产是否不足以抵偿其欠广州三建公司的债务也未能确定，因此广州三建公司主张四会悦风公司把讼争商铺转让给他人的行为对其债权的实现构成损害理据不足。
第四，林常青是否存在知道四会悦风公司以明显不合理的低价转让财产并对广州三建公司造成损害的情形。广州三建公司诉四会悦风公司建设工程施工合同纠纷一案是在2015年8月7日立案受理，而林常青受让讼争商铺的时间是在此之前，广州三建公司没有提供证据证明林常青是在明知四会悦风公司未清偿债务的情况下恶意受让讼争商铺；而且讼争商铺在交易当时的市场交易价格没有经过专业机构评估鉴定，难以确定林常青受让商铺的价格明显低于市场交易价格，因此也无法从林常青的受让价格推定其当时的主观意愿。故广州三建公司主张林常青是明知并且以明显不合理低价受让讼争商铺，没有事实和法律依据，不予支持。
综上，广州三建公司要求行使债权人撤销权的条件不成就，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回广州三建公司的诉讼请求。本案收取受理费100元，由广州三建公司负担。
上诉人广州三建公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求法院判令：1、撤销原审法院判决。2、四会悦风公司与林常青之间就位于四会市城中街道高狮村委会的“悦凯新城”项目的19-21、26-31、33-38、40-66、83-96、98-104、111号商铺（合计64套）签订的买卖合同无效，并撤销上述商铺在房管部门的预售登记备案。3、四会悦风公司、林常青承担本案的全部诉讼费用。事实和理由如下：一、原审判决只关注我方撤销权而忽略审查涉案合同效力问题。涉案合同名为房屋买卖合同实为借贷担保和债权转让，且这种物权取得的形式是否合法有效尚待查实。诉争商铺是并非四会悦风公司与林常青的真实交易，只是四会悦风公司提供给林常青作为借款的抵押担保。原审法院对我方要求变更本案案由为“确认合同无效”置之不理，现上诉请求法院确认涉案的买卖合同无效，撤销预售登记备案。撤销权条件成就与否需以另案的审理结果为依据，本案应中止审理。原审法院判决驳回我方诉讼请求是对当事人权利的剥夺。二、原审法院认定事实不清，证据不足。四会悦风公司与林常青之间的借贷关系不清晰，林常青是否实际履行了买卖合同，如何付款，原审法院均未查明。原审法院不审查涉案合同的合法性及其履行情况，属于遗漏事实。原审法院以债权人撤销权纠纷审理本案，既未审查诉争商铺价格是否合理，也未聘请第三方专业机构评估鉴定，原审法院直接以举证不能驳回我方诉求欠妥。三、原审法院明知存在虚假、不公平的交易行为而不予矫正，体现不出法律对诚实守信原则的保护和尊崇。林常青与四会悦风公司之间到底存在借贷关系还是房屋买卖关系，原审法院均未进一步查证，本案有可能涉及的“债务担保”或“以房抵债”是不符合法律规定的，四会悦风公司与林常青之间关于不能清偿债务则转移房屋所有权的意思表示是不真实的，引起该物权变动的真实原因是以物抵债的约定而非买卖合同，违反《担保法》的相关规定。原审法院在回避该问题的基础上作出的判决不当。四、关于林常青的定位问题。林常青得到涉案房产是通过债务担保或抵偿方式而非真实的商品房交易，故林常青提出根据《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，消费者购买房屋在交付全部或者部分房款后，承包人的工程款优先受偿权不得对抗买受人。上述条款不适用于本案，林常青用以物抵债方式取得涉案房屋，并非交付房屋款项的消费者，林常青在本案中是一般债权人而不是房屋买受人。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求法院查清事实，依法改判，支持我方的上诉请求。
被上诉人四会悦风公司口头答辩称：涉案商品房买卖合同是基于我公司与林常青的借款合同而产生，双方不是真正的买卖合同交易，商品房合同买受人林常青并未履行付款义务。一审判决偏离了广州三建公司的诉讼请求。我方认为涉案资产和广州三建公司的诉讼都与我司债权债务有关，我司不是真正出让涉案资产给林常青，故应共同处理解决债权债务关系。本案重点应查明林常青资金款项来源，确认我司与林常青是房屋买卖关系还是借贷关系。
被上诉人林常青书面答辩称：
一、原审判决程序正当，不存在法院行使释明权和中止审理的情形。关于法院是否行使释明权的问题。首先，民事诉讼活动遵循“不告不理”的原则，原审法院根据广州三建公司的请求进行判决并无不当；其次，案由是法院根据受理案件的性质进行科学划分、分类管理的手段，诉求是诉讼当事人进行诉讼所提出的特定的、具体的民事权利请求，两者有着本质的区别。为此，广州三建公司无须将原审的败诉归结于案由问题；再次，原审法院向其送达的诉讼材料注明本案为债权人撤销权纠纷，广州三建公司可在法律规定的合同期限内提异议，且广州三建公司有聘请专业人士律师，故不存在法院需行使释明权的情形。第四，根据原审法院查明的事实可得知，广州三建公司与四会悦风公司于2015年5月13日签订《协议书》，达成了买卖的合意，涉案合同实为“买卖合同”，而非“借贷担保”。因此，原审程序中不存在法院需行使释明权的情形。关于本案是否存在中止审理情形的问题。首先，广州三建公司与四会悦风公司的建筑工程合同纠纷尚未审结，但该案件的结果与本案无实质的联系。其次，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，广州三建公司提出撤销权之诉，应当同时满足债权人对债务人拥有合法的债权、债务人作出无偿或明显不合理低价处分财产的行为、债务人的财产处分行为有损害于债权的实现和债务人与第三人主观上有恶意这四个条件，缺一不可，否则，其撤销权的条件不成就。虽然广州三建公司与四会悦风公司的建筑工程合同纠纷尚未审结，但其结果并非为本案必须的依据。因此，本案不存在中止审理的情形。二、原审认定的事实清楚，适用法律正确。理据如下：1、林常青与四会悦风公司的交易行为有效，应受法律保护。双方交易是基于自愿、协商一致的基础上达成，四会悦风公司依约向林常青分别开具了各户物业的全额购房款票据，并将该票据和住宅专项维修资金票据交由林常青收执，广州三建公司无法证明林常青在购置涉案物业时存在恶意。2、原审法院认定广州三建公司认为四会悦风公司以明显不合理的低价转让讼争物业依据不足正确。涉案房产的交易行为是双方自愿买卖的行为，无违反法律规定的强制性情形，进行涉案房产价值评估的依据不足，双方交易行为应当受到法律保护，不应人为地随意撤销。涉案房产交易是否低价应由广州三建公司提供合法的理据，应当依法在法定的举证期限内进行举证，并非属法院依职权调查取证的范围。3、根据《合同法》确立的“合同相对性”的原则，广州三建公司不是涉案合同当事人，其不具备提出合同无效的主体资格，且本案不属《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定的情形，本案更不存在《合同法》第五十二条规定合同无效的情形。综上，原审法院认定涉案房产交易真实、有效、合法，即该买卖合同合法有效，驳回广州三建公司的所有诉求是完全正确的。三、四会悦风公司仍具债务履行能力。四会悦风公司早已把楼盘的大部分物业销售出去，巨额的销售款项不知去向，四会悦风公司存在恶意转移巨额销售款的情况，恳请法院依法移送公安机关进行立案侦查和责成四会悦风公司提交资金的流转状况；四会悦风公司目前还有全部车库和少数高层住宅尚未出售（价值共约2000多万）；四会悦风公司在四会市住建局还有商品房预售款保障金和建设保证金（两金共约2000多万）。即四会悦风公司仍约有4000万元资金或资产，完全具备偿还债务的能力。综上所述，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，驳回广州三建公司诉讼请求完全符合法律规定，广州三建公司存在恶意诉讼之嫌。为此，恳请二审法院依法驳回广州三建公司上诉请求，维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审期间各方当事人没有提供新证据证实自己的主张。
案经本院主持调解，各方当事人未能达成一致意见。
本院认为：广州三建公司依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定提起本案诉讼，请求法院判决四会悦风公司与林常青签订的商铺买卖合同无效，并撤销上述商铺在房管部门的预售登记备案。根据广州三建公司提起诉讼的根据及其请求，原审法院确定本案案由为债权人撤销权纠纷正确，广州三建公司上诉主张本案案由应为确认合同效力纠纷与事实不符，本院对广州三建公司该上诉请求不予支持。债权人提起撤销权诉讼的前提条件是债权人对债务人享有合法债权。结合本案，广州三建公司以债权人身份提起撤销权之诉，先要审查广州三建公司对四会悦风公司是否拥有合法债权。经查证，广州三建公司以四会悦风公司拖欠其工程进度款项为由向四会市人民法院提起诉讼【案号：（2015）肇四法民二初字第148号】，该案件目前尚未判决，无法确定广州三建公司与四会悦风公司是否存在合法的债权债务关系以及债权数额的多少。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第二款的规定，撤销权的行使范围以债权人的债权为限，而广州三建公司在一、二审诉讼期间均无法提供合法有效的证据证实四会悦风公司欠其债务的事实，广州三建公司请求法院确认四会悦风公司与林常青签订的商铺买卖合同无效，并撤销上述商铺在房管部门的预售登记备案缺乏事实和法律依据，原审法院判决驳回广州三建公司诉讼请求合理合法，本院依法予以维持。待广州三建公司对四会悦风公司拥有合法债权后，广州三建公司可另循途径主张其权利。广州三建公司上诉要求中止本案诉讼，理据不充分，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当，本院依法予以维持。广州三建公司的上诉请求理据不充分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人广州三建公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁碧媛
审 判 员
蔡红茂
代理审判员 吕翠华
二〇一六年八月三十日
书 记 员 何桂好