上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初20510号
原告：潘晓凤，女，1978年11月21日生，汉族，住江西省上饶市。
被告：上海森都园林绿化管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：黄秀华，总经理。
委托诉讼代理人：王国水，北京市中银(上海)律师事务所律师。
被告：上海泗泾五金市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：裴显爱，董事长。
委托诉讼代理人：张宁，男。
原告潘晓凤与被告上海森都园林绿化管理有限公司(以下简称“森都园林”)、上海泗泾五金市场经营管理有限公司(以下简称“泗泾五金公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，因被告森都园林下落不明，需公告送达，故本案转为适用普通程序进行审理。本案分别于2017年4月27日、2017年11月20日两次公开开庭进行了审理。原告潘晓凤及被告泗泾五金公司的委托诉讼代理人张宁两次均到庭参加诉讼。被告森都园林的委托诉讼代理人王国水到庭参加第一次庭审。被告森都园林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告潘晓凤向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告森都园林之间的租赁合同无效；2、判令两被告共同返还原告租金8,500元；3、判令两被告共同返还原告押金1,970元；4、判令两被告共同赔偿原告装修损失150,000元。事实和理由：2013年，被告泗泾五金公司就位于上海市松江区泗泾镇沪松公路2511弄的温室花卉区公开招商。2014年3月9日，原告承租了温室花卉区XX号房屋(以下简称“系争房屋”)用于经营花、鸟、鱼、盆景。应被告泗泾五金公司的要求，原告与被告森都园林签订了《租赁协议》，协议约定租期为2014年5月9日至2017年5月8日。原告投入了大量资金进行装修后开始正式经营，并支付了租金。2016年8月，泗泾镇政府部门告知原告在内的所有承租户，温室花卉区房屋系违法建筑，自2016年9月1日需停止经营。由此导致原告的经营活动陷入困境，经济损失巨大。因原告承租的房屋确实属于违法建筑，租赁合同应属无效。被告森都园林拒不与原告进行协商，要求原告与被告泗泾五金公司协商。被告泗泾五金公司仅同意给予原告年租金15%的补偿，无法弥补原告的实际损失。故原告诉至法院，望判如诉请。
被告森都园林辩称：被告森都园林从被告泗泾五金公司处承租了温室花卉区，再出租给原告。原告与被告森都园林之间的租赁合同应属有效。原告实际使用系争房屋至2017年3月，但原告仅支付租金至2016年年底，故被告无需返还原告租金。原告已付的押金应当抵扣租金，故不应返还原告押金。根据合同约定，如果系争房屋遇到拆迁，损失由原告自行承担。且原告装修并未经过被告森都园林的同意，故不同意赔偿原告装修损失。
被告泗泾五金公司辩称：原告与被告泗泾五金公司之间并不存在合同关系，被告泗泾五金公司没有收取原告的租金，故不应向原告承担任何义务。原告实际使用系争房屋直至2017年3月31日系争房屋被拆除，原告要求返还租金没有依据。同意返还原告押金1,970元。原告主张的装修损失没有依据，不同意赔偿。
经审理查明：2014年3月9日，原告(乙方)与被告森都园林(甲方)签订《园林场地租赁协议》一份，协议第一条约定：1、甲方将坐落于上海市松江区泗泾镇沪松公路2511弄温室花卉区XX号36平方米，每平方米1.8元/天(附平面图)租赁给乙方使用。2、乙方核定的使用范围：花鸟鱼盆景类(乙方必须服从市场管理，若乙方超出甲方规定的使用范围，须征得甲方同意，否则甲方有权收回租赁场地，没收押金，以乙方违约处理)。3、在建设及使用过程中，如政府及相关部门要求整改或拆除所造成的经济损失由乙方自行承担。协议第二条第1款约定：乙方租赁场地期限自2014年5月9日起至2017年5月8日止，共三年。协议第三条约定：1、租金：年租金按(365天)计算，每天共计64.8元。全年租金23,652元。第二年租金按第一年价格收取，第三年租金在第二年租金的基础上增加10%计算收取。2、租金每一年付一次，具体时间为每年4月9日前付下一年度租金。3、市场公共卫生、设施维护费按年租金6%收费，签订租赁合同前二年内暂免，二年后照标准收取，同年度租金一起支付，先支付后使用。协议第五条第1款约定：水、电设施保证金：按第一年的一个月租金计算，计1,970元，在合同期满后没有异议十天内退还。协议第七条第3款约定：因国家及地方政策调整、城市建设需求等提前征用或上级部门要求收回土地，乙方无条件拆除，并承担一切责任及经济损失，甲方退回剩余未使用时间的租金，不承担其他任何责任。
同日，原告的配偶熊飞与被告森都园林签订《园林场地租赁协议》一份，约定原告的配偶熊飞向被告森都园林承租位于上海市松江区泗泾镇沪松公路2511弄温室花卉区XX号36平方米房屋，该房屋与系争房屋相邻。原告与其配偶将两套房屋打通后进行经营。
原告已支付被告森都园林押金1,970元，并将2016年5月8日之前的房屋占有使用费付清。2016年5月9日之后，原告支付被告森都园林房屋占有使用费15,000元。
2016年8月30日，被告森都园林的法定代表人黄秀华(乙方)与被告泗泾五金公司(甲方)签订《终止土地租赁协议协议书》一份，载明：甲、乙双方于2011年11月12日签订的群英河以东E、F地块及群英河以西A、B、C地块，面积为50,124平方米，2012年4月26日签订的上海泗泾五金城北大门口右侧叶家村路南侧地块A、D、E，面积为5,225.28平方米，……2013年4月7日签订的群英河东东面西大门往东160米处水沟、南面路边水沟南侧板为界、西面西大门原有边界线、北面靠园林花卉水沟中点为界A、B、C、D地块，面积为5,621.25平方米，共4份协议，由于政府拆违政治等原因，乙方向甲方提出终止以上4份土地租赁协议，现经甲、乙双方友好协商达成协议如下：一、甲、乙双方一致同意终止以上4份协议，从本协议签订日起以上4份协议同时失效，乙方将以上4份协议租赁的土地退还给甲方经营管理。……三、甲方同意对以上所有建筑物品作价737万元补偿给乙方，退乙方已收各商户2016年9月1日后租金及押金共计423万元、乙方欠别人借款计200万元，由甲方代为直接支付，应再支付给乙方114万元，其中14万元是退乙方2016年9月1日以后的租金及保证金等费用。在本协议签订后五天内一次性支付给乙方。四、乙方转租给其他商户的所有租赁协议原件、收取租金、押金等收据存根原件移交给甲方，由甲方接管，从本协议签订日起由甲方全面履行乙方的权益和义务，处理与各租户的关系。所有各租户的租金，包括以前欠乙方的租金，全部由甲方收取归甲方所有，所有原与乙方签订的商户由甲方管理，一切收益归甲方所有，一切经济支出由甲方承担，乙方应配合甲方做好商户的清退、整治工作。五、乙方郑重承诺，没有将以上租赁土地及所有构建物抵押给其他人，乙方自己处理好债权债务。如由于乙方原因影响甲方正常管理，所造成一切损失应由乙方赔偿给甲方。……。
2016年8月23日，泗泾镇生态环境综合整治领导小组办公室发出《告知书》一份，载明：根据全市生态环境综合整治及《泗泾镇市场整治三年行动计划》工作要求，即日起将对泗泾五金城市场内违法用地，违法建筑，违法排污，违法经营，违法居住，乱堆物等安全隐患及各类脏乱差现象开展集中整治。现请各经营户于2016年9月1日前停止各类违法生产加工行为，做好自行整改及搬离工作。2016年9月15日起，镇相关职能部门将联合市场管理方对市场内违法建筑采取停水停电措施，并对擅自搭建的各类违法建筑予以强制拆除。望各位经营户抓紧时间，在规定时间内自行整改并搬离市场，逾期不搬者后果自负，请大家顾全大局，积极配合！。
2016年9月5日，被告泗泾五金公司发出《通知书》一份，载明：因泗泾镇政府进行生态环境整治，对泗泾五金城市场内园林景观区，违法用地、违法建筑、违法经营、乱堆物等安全隐患及各种脏乱差现象，进行综合整治强势拆违。因此无法再可使用该场地，现通知租赁园林景观区的商户，2016年9月7日上午开始到泗泾五金市场管理公司，办理退租事项具体如下：1、与市场管理公司签订《终止合同搬迁退租协议》，市场管理公司以签订合同当天起开始计算，给予退还当年已付剩下的租金及押金。2、按照镇政府的要求，在镇政府规定时间内搬迁，市场管理公司以已付当年度租金的15%给予搬迁补偿费。若超过镇政府规定时间，经镇政府强制拆除后，市场管理公司一律不给补偿费。3、支付款项时间：商户签订好《终止合同搬迁退租协议》后，在十天内搬离的商户，经市场管理公司查验合格后，三个工作日内付清退还费用。……5、商户租赁场地内自行投资的建筑物、装饰物，在政府规定拆违时间前可以自行拆回，市场管理公司不作任何补偿……。
另查明，案外人上海市松江区泗泾镇农业服务中心于2016年5月24日出具《证明》一份，载明“兹由五金城区域内的土地，东至叶家小区、南至泗泾塘、西至群叶路、北至叶家小区，占地104亩，原属泗泾镇农蓝公司(现改为泗泾镇农业服务中心)。从1992年起为花卉园艺大棚，到2003年五金城开发，部分大棚已拆除，部分大棚修理留到至今”。
再查明，原告的配偶熊飞起诉被告森都园林、被告泗泾五金公司房屋租赁合同纠纷一案，本院已立案受理，案号为(2017)沪0117民初第20509号。目前，该案尚在审理中。
审理中，原告提供光盘一份、《诺兰锦鲤门店装修结算》一份，以证明其对系争房屋以及相邻的XX号房屋一并进行装修，装修金额为205,082元。就装修损失，原告在本案中主张150,000元，原告的配偶熊飞在另案中主张50,000元。两被告对该份证据均不予认可，但对于原告与其配偶按照比例在两案中分摊装修损失无异议。
审理中，原告主张其搬离系争房屋时间为2017年2月，但并未提供证据予以证明，两被告则认为原告在系争房屋拆除之前并未搬离。原告与被告泗泾五金公司确认系争房屋的拆除时间为2017年3月31日。
审理中，原告表示同意被告森都园林将《园林场地租赁协议》项下的权利义务概括转让给被告泗泾五金公司。
以上事实，有《园林场地租赁协议》、《通知书》、《告知书》、《终止土地租赁协议协议书》、《证明》及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原告与被告森都园林之间签订的《园林场地租赁协议》应属无效。
被告森都园林虽是签订《园林场地租赁协议》的合同主体，但两被告在《终止土地租赁协议协议书》第四条明确约定，从签订该协议日开始，由被告泗泾五金公司全面履行被告森都园林的合同权利和义务，此约定应为合同权利义务的概括转让。原告作为合同相对方，当庭表示同意该转让行为，故现应由被告泗泾五金公司承担《园林场地租赁协议》项下的权利、义务，被告森都园林退出原有租赁合同关系。原告主张两被告承担共同责任，没有法律依据。
关于原告主张返还租金的诉讼请求。房屋租赁合同无效，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的。故原告应参照《园林场地租赁协议》约定的租金标准支付其实际搬离系争房屋之前的房屋占有使用费。原告对其实际搬离系争房屋的时间负有证明责任，但原告并未提供任何证据予以证明，故本院对此采信两被告的意见，确认原告于2017年3月31日系争房屋被拆除之日搬离。2016年5月9日之后，原告仅支付房屋占有使用费15,000元，按照每天71.28元(64.8元×1.1)的标准计算，原告仅支付至2016年12月4日。故原告要求返还房屋占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告主张返还押金的诉讼请求。返还押金系合同无效的后果之一，且被告泗泾五金公司同意予以返还，本院对此予以支持。
关于原告主张的装修损失。原告与被告森都园林之间的《园林场地租赁协议》约定租赁期限于2017年5月8日届满，但如上文所述，原告实际使用系争房屋至2017年3月31日，原告的合同目的基本已经实现。另，原告并未提供充分证据证明其实际支出的装修费用，仅凭装修预算表尚不足以证明原告的实际装修情况和金额。故本院依据公平原则，酌情确定被告泗泾五金公司赔偿原告装修损失7,500元。被告森都园林称原告装修未经其同意，然原告已履行合同将近三年，被告森都园林对原告的装修从未提出异议，被告森都园林该项辩称意见显与事实不符，本院对此不予采信。
被告森都园林未到庭参加第二次庭审，属放弃自身诉讼权利，不利后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告潘晓凤与被告上海森都园林绿化管理有限公司于2014年3月9日签订的《园林场地租赁协议》无效；
二、被告上海泗泾五金市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘晓凤押金1,970元；
三、被告上海泗泾五金市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告潘晓凤装修损失7,500元；
四、驳回原告潘晓凤的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,509元，由原告潘晓凤负担1,754.5元(已付)，由被告上海泗泾五金市场经营管理有限公司负担1,754.5元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李 明
审 判 员 方美玲
人民陪审员 吴家明
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 夏敏佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。