湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘06民终1088号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：李永红，女，1970年7月7日出生，汉族，湖南省临湘市人，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：王宇波，湖南永发律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：黄启发，男，1972年2月16日出生，汉族，湖南省常德市人，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：邓临辉，临湘市天成法律服务所法律工作者。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：黄启斌，男，1973年9月21日出生，汉族，湖南省常德市人，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：邓临辉，临湘市天成法律服务所法律工作者。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：彭进武，男，1970年7月25日出生，汉族，湖南省常德市人，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：邓临辉，临湘市天成法律服务所法律工作者。上诉人李永红因与被上诉人黄启发、黄启斌、彭进武租赁合同纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2016）湘0682民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月14日立案后，经过阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李永红上诉请求：依法发回重审，或者改判门面继续租赁给李永红至2019年9月11日，或者承担违约责任。事实与理由：1、黄启发、黄启斌、彭进武三人主体不适格，不能作为本案原审原告起诉；2、根据合同约定及李永红发出的续租函，租赁合同应当视为续签了三年，即使是不定期租赁合同，黄启发、黄启斌、彭进武的诉求也不当，应当是诉求解除不定期租赁合同；3、黄启发、黄启斌、彭进武的门面是不能转租出去的，但是其将门面转租，且未依约提前三个月通知李永红不续租门面，存在过错，应当赔偿违约损失、转让费及装修费，并将门面续租给李永红三年。黄启发、黄启斌、彭进武辩称，1、彭进武是营业执照登记的经营者，黄启发、黄启斌均是实际经营者，黄启发与李永红签订合同也是受彭进武、黄启斌委托，故三人是本案适格主体；2、黄启发、黄启斌、彭进武在合同到期前已经口头通知李永红合同届满就收回门面，且在合同到期时送达了书面告知函，一审法院考虑到本案实际情况还延长了8个月的租赁期以便李永红过度，照顾了李永红；3、李永红要求黄启发、黄启斌、彭进武承担违约损失、转让费和装修费于法无据。黄启发、黄启斌、彭进武一审法院起诉请求：1、判令李永红腾空并归还门面，2、判令李永红从2016年9月12日起每日支付300元的门面占用费，直止李永红退腾门面时；3、本案的诉讼费用由李永红承担。一审法院认定事实：2009年12月26日，彭进武、黄启斌、黄启发和临湘市友华物资管理中心（临湘市友谊华侨物资管理中心）签订了一份《门面租赁合同》，约定临湘市友华物资管理中心将临湘市友华物资管理中心大厦一楼（以十字街往南7个门面，往西6个门面）及大厦二楼租赁给彭进武三人，租赁期限为2010年1月1日至2019年12月31日。出租期间，彭进武、黄启斌、黄启发未经临湘市友华物资管理中心同意，不能私自将场地对外出租或转包。彭进武、黄启斌、黄启发在此基础上，合伙成立了字号为临湘友华百货城的个体工商户，登记经营者为彭进武。2013年9月10日，彭进武三人在征得临湘市友华物资管理中心同意的情况下，将部分承租的门面转租给李永红。黄启发接受彭进武、黄启斌的委托，以临湘市友华百货服装城（临湘友华百货城）的名义与李永红签订了一份《门面租赁合同》。合同的主要内容如下：租赁场地系甲方原一楼营业场地北正街自北向南第七间门面。租赁时间为三年，自2013年9月12日至2016年9月11日止，合同期满，甲方（临湘市友华百货城）如不对外出租，须提前3个月通知乙方（李永红），同时甲方只收回空场地，不接受乙方任何商品及条件。场地年租金为58000元，合同内租金不变，签合同时一次性交清第一年的全年租金，下年租金必须提前一个月一次性交给甲方，否则甲方无条件收回所有出租场地。如果乙方根据经营需要，对场地进行装修或改造时，必须口头或书面报告整改方案，报甲方同意后方可进行。合同终止时，甲方只收回空场地，不补偿乙方的装修费和改造费，所有装修无任何补偿。2016年9月11日，黄启发派人到李永红经营的商店里向李永红送达了《门面租赁合同期满告知函》，以书面形式告知李永红：门面租赁合同的期限于2016年9月11日届满，从即日起终止门面租赁合同。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。临湘友华百货城是有字号的个体工商户，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款，个体工商户的营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际的经营者为共同诉讼人。本案中，彭进武是临湘友华百货城的登记经营者，黄启发、黄启斌均是临湘友华百货城的实际经营者，故三人均为本案的适格当事人。关于黄启发、黄启斌、彭进武的本诉请求，原审法院认为黄启发等三人将门面转租给李永红时征得了临湘市友华物资管理中心的同意，本次转租有效，双方均受《门面租赁合同》的约束，应当按合同行使权利、履行义务。租赁到期时间为2016年9月11日，黄启发在当天书面告知李永红终止门面租赁合同，原租赁合同本应就此终止，但合同约定临湘友华百货城如不对外出租，须提前3个月通知。黄启发等人没有提前3个月履行通知义务，客观上会对李永红的经营造成不利影响，故原审法院认为黄启发等三人违约在先，且考虑到李永红需要时间洗货等实际问题，适当延长8个月的租赁期以便李永红过渡，延长期间的租金按原合同的租金58000元/年计算，共38666元。李永红应在延长期限届满（2017年5月11日）后搬出，其继续占有使用门面的行为侵害了黄启发等三人的合法权益，应当支付相应的占用费。因双方对逾期占有使用的计费标准没有约定，且短时间内的市场价格波动较小，故原审法院仍按原来的租金，以4833元/月计算2017年5月11日到期后的门面占用费。对于李永红请求的88325元违约损失和31815.9元的销售损失。原审法院在证据认证部分已详述了李永红证明其损失的依据不足。其次，原合同也只要求临湘友华百货城提前3个月通知，原审法院将双方的租赁合同延长了8个月，已在很大程度上考虑了李永红的实际情况，8个月后终止合同并未对李永红带来额外的不利影响，故原审法院对李永红主张的销售利润不予支持。另外，李永红要求对方承担部分装修费和转让费。原审法院认为，李永红第二次装修是在2015年7月，距合同到期较远，黄启发等人那时无法预料合同期满后是否续租，当时没有义务，也不可能阻止李永红的正常装修。而且，装修是为创造更大的利润，李永红是装修的受益者，故装修费用不应当由黄启发三人承担。装修物在《门面租赁合同》有明文约定：“甲方只收回空场地，不补偿乙方的装修费和改造费，所有装修无任何补偿。”根据当事人的意思自治，本案租赁门面的装修物由李永红在不毁损门面的前提下自行拆除。关于转让费用，原审法院认为，《门面租赁合同》并未约定转让费，双方直接受合同约束，李永红也没有给过黄启发等三人或者临湘友华百货城转让费，李永红现要求黄启发等三人承担转让费于法无据，故不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款之规定，判决：一、限李永红在判决生效后十日之内将临湘友华百货城一楼营业场地北正街自北向南的第七间门面腾空后交付给黄启发、黄启斌、彭进武；二、限李永红在判决生效后十日之内支付黄启发、黄启斌、彭进武门面租金38666元，如李永红在2017年5月11日后未交付门面，则按4833元/月的标准支付黄启发、黄启斌、彭进武门面占用费，直至交付门面时止；三、驳回黄启发、黄启斌、彭进武的其他诉讼请求；四、驳回李永红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费500元，反诉受理费250元，由黄启发、黄启斌、彭进武共同负担250元，由李永红负担500元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点是：1、被上诉人黄启发、黄启斌、彭进武是不是本案适格主体？2、上诉人李永红是否应当向被上诉人黄启发、黄启斌、彭进武返还门面？3、被上诉人黄启发、黄启斌、彭进武是否应当赔偿上诉人李永红违约损失、利润损失、装修费及转让费？根据本案查明的事实，被上诉人黄启发、黄启斌、彭进武均认可彭进武为临湘友华百货城登记的经营者，黄启发和黄启斌为实际经营者，结合黄启发、黄启斌、彭进武于2009年是共同与临湘市友华物资管理中心（临湘市友谊华侨物资管理中心）签订租赁合同的事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款的规定，可以认定被上诉人黄启发、黄启斌、彭进武是本案适格的诉讼主体。被上诉人在一审起诉时明确要求上诉人腾空并返还门面，已经表达了解除双方租赁合同的意愿，故被上诉人的诉求并无不当。上诉人提出其发出了续租函就视为续签了三年的租赁合同的主张没有法律依据，本院不予支持。一审法院在考虑本案实际情况的基础上已经给予了上诉人租赁期满后额外8个月的延长租期，上诉人也未提供证据证明被上诉人未提前3个月通知不续签合同造成了何种实际损失，故上诉人要求被上诉人赔偿违约损失和利润损失没有事实依据，根据双方的合同约定及相关法律规定，上诉人要求被上诉人赔偿装修费及转让费没有事实和法律依据，故本院对上诉人的上述主张均不予支持。综上，李永红的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1000元，由上诉人李永红负担。本判决为终审判决。审 判 长  邵莉茜审 判 员  王欣辉代理审判员  熊 鄂二〇一七年七月十七日书 记 员  孔灿文