浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2002）善民初字第1158号
原告嘉善县商业第二联营公司清算小组，住所地嘉善县魏塘镇花园路206号。
诉讼代表人张明，该清算小组组长。
委托代理人张超民，浙江金嘉律师事务所律师。
被告董明娣。
委托代理人王海金。
委托代理人曹基勤。
原告嘉善县商业第二联营公司清算小组为与被告董明娣租赁合同纠纷一案，于2002年11月21日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员单文军独任审判，于2002年12月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张超民，被告董明娣及其委托代理人王海金、曹基勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉善县商业第二联营公司清算小组诉称，原嘉善县商业第二联营公司（以下简称二联公司）与被告于2000年8月25日订立协议，由二联公司将位于魏塘镇中山西路383号（原中山路226号）店面房屋租给被告，被告每半年交纳房租4200元（2001年9月起曾降低房租），期限自2000年9月1日起至2002年8月。协议期满后，双方未续签协议，被告继续使用租赁房屋并交付房租至2002年10月。2002年10月22日、11月4日原告以书面形式要求被告退出房屋，被告置之不理。请求判令被告退还魏塘镇中山西路383号店面房屋，诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，提供以下证据进行质证：
1、2000年8月25日二联公司与被告签订的协议、2002年10月12日嘉善县房地产管理处出具的证明各一份，证明二联公司与被告订有由被告租赁属二联公司使用的中山西路383号房屋，租期二年，自2000年9月1日始至2002年8月止，每月租金700元；还约定如属政府行为需要动迁，则协议自行终止；协议还对其他事项作了约定。现租赁期限已到，且政府有关部门亦证实被告承租的房屋需要拆迁，但被告至今仍占用该房屋。
2、2002年10月22日、11月4日原告分别以二联公司、原告的名义给被告的通知，证明原告二次通知被告退还房屋，但被告置之不理。
3、嘉善县商业局2002年4月23日向县深化改革领导小组办公室的请示（善商企（2002）第10号）、嘉善县深化改革领导小组办公室2002年4月24日给嘉善县商业局的申核意见（善深化办（2002）11号）、2002年5月9日嘉善县商业局作出的成立二联公司清算小组的通知（善商企（2002）13号）各一份，证明二联公司经有关部门同意进行清算并成立了清算组，原告的主体是合格的。
被告董明娣辩称，与二联公司订有协议是事实，但协议未明确规定是二联公司租房给被告；如属租赁关系，在协议期间，租赁房屋已被确定拆迁，拆迁补偿的权利应该属于被告。事实上，被告既未享受到优先购买该租赁房的权利，亦未收到原告退还的押金，更未享受拆迁补偿的权利。
被告提供一份2000年8月25日二联公司与被告订立的协议一份，证明原告收取被告押金1000元，至今未退还给被告。
经庭审质证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议，但认为房管处的证明是事后出具的；协议亦未明确是租赁关系。原告对被告提供的证据的真实性亦无异议，但认为不能证明被告已交纳押金1000元。
本院对当事人提供的经庭审质证的证据认证如下，原、被告订立的协议虽未在字面上写明租赁关系，但从其内容分析，足以认定双方是一种房屋租赁关系，租赁费即为协议约定的退保费；房管处的证明，本来就是于2002年10月12日出具的，非事后补证，仅证明二联公司将租用的直管公房予以转租向房管处提出，得到房管处的允许；故当时二联公司将自己租用的房管处直管公房再转租给被告并无不当，依法有效。原告提供的其他证据，被告均无异议。本院对原告提供的证据及证明的事实予以确认。
被告提供的协议，其真实性本院予以确认，但协议中虽约定了被告应交纳押金1000元，但被告未提供已支付的证据，本院不予确认。
根据当事人的当庭陈述及本院认定的证据，本院对本案的事实认定如下：
嘉善县魏塘镇中山西路383号（原中山路226号）商业用房系嘉善县房地产管理处的直管公房，该房自20世纪60年代一直由二联公司租赁使用，二联公司在征得出租方同意二联公司转租的前提下，于2000年8月25日与被告订立协议，该协议约定二联公司将该商业用房提供给被告作经营场所，时间为二年即自2000年9月1日始至2002年8月底止，被告每月向二联公司交纳退保费（即租金）700元（履行期间对租金作过调整），协议期间如属政府动迁，则协议自行终止，协议还对其他相关事项作了约定。随即双方履行协议，至2002年8月，双方未对是否继续签订协议进行协商，被告继续使用该房并交付租金至2002年10月底。原告分别于2002年10月22日、11月4日以原二联公司、原告的名义通知被告协议已到期，被告须于限定期限内腾空该商业用房并归还原告，但被告未予理睬。原告遂诉至本院。
二联公司因亏损严重，已于2002年5月停业清算，并依法成立了嘉善县商业第二联营公司清算小组。
本院认为，二联公司在征得原出租人同意将嘉善县魏塘镇中山西路383号的商业用房租赁给被告经营，其与被告订立的租赁协议，系当事人的真实意思表示，依法有效。协议约定的租赁期限届满后，双方未续签协议，被告仍继续使用租赁房屋，并交付房租至2002年10月，应认定为协议期满后的租赁为不定期租赁，原告依法可随时要求被告退还所租用的房屋。事实上原告分别于2002年10月、11月已通知被告退还房屋，足以认定双方的租赁关系已经终止，但被告未退还房屋，当属妨碍、侵害了原告对该房的占有、使用权，引起本案纠纷，被告应负全部责任，被告依法应及时腾退所租用的房屋。二联公司已依法进入清算，原告作为二联公司的清算组织，向被告主张权利并无不当。原告之请求，合理合法，本院依法予以准许。被告以原、被告间不存在租赁关系之辩解，与事实不符，本院不予采信。被告以原、被告如属租赁关系，现租赁房已被确定拆迁补偿，则被告应享受优先购买权或拆迁补偿之辩解，因，一、原告非租赁房的产权单位无权出售租赁房屋；二、协议期间原告并未要求被告终止租赁关系，协议期满后，双方未订立书面协议，虽存在被告继续租赁的事实，但协议期满后的租赁为不定期租赁，且原告已二次通知被告，双方的租赁关系已经终止，被告在向二联公司租赁期间对租赁房的占有、使用权未受侵害，在租赁关系终止后，不存在被告享有拆迁补偿权利的前提；三、不论租赁房屋是否列入拆迁、拆迁是否补偿，被告亦未举证证明原告事实上已丧失对租赁房的占有、使用权，原告提起诉讼并无不当，在本案中，被告以其应享受拆迁补偿作为拒绝腾退租赁房的辩解，无事实和法律依据，且拆迁补偿事宜非本案所需调整的范畴，故被告该辩解，本院不予采信。被告以原告未退还押金之辩解，被告未提出明确的请求亦未提供被告已交纳押金的证据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第一、二、四项之规定，判决如下：
被告董明娣于本判决生效日始十日内腾空嘉善县魏塘镇中山西路383号商业用房内属被告自有的物品并将该房归还给原告嘉善县商业第二联营公司清算小组。
本案受理费400元，由被告承担承担，于本判决生效日始十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。上诉人在上诉期期满次日起七日内预交上诉案件受理费400元，直接交至浙江省嘉兴市中级人民法院，或汇款至浙江省省级财政专户嘉兴市结算分户，开户银行：嘉兴市农行营业部，帐号：35×××68，逾期不缴按自动撤回上诉处理。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起（双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或者其他组织的为六个月内）向人民法院申请执行。
审判员 单文军
二〇〇二年十二月十六日
书记员 朱驰骏