吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉06民终208号上诉人（一审被告）：吉林雨润地华置业有限公司。法定代表人：张宏明。委托诉讼代理人：赵光明。被上诉人（一审原告）：王伟。一审被告：刘桂立。委托诉讼代理人：曹玉廷。上诉人吉林雨润地华置业有限公司（以下简称雨润置业公司）因与被上诉人王伟、一审被告刘桂立财产损害赔偿纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2017）吉0602民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雨润置业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或驳回王伟的请求。事实和理由：一、一审判决认定王伟具备诉讼主体资格错误。彭亮将未依法登记领取权属证书的房地产转让给王伟，明显违反了《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定，应认定为无效。因此说，王伟不具备本案争议房屋的所有权，无权以房屋所有权人的身份主张财产损害赔偿，其诉讼主体不适格。二、一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院依据彭亮与雨润置业公司的商品房买卖合同、彭亮与王伟签订的房屋买卖协议、彭亮出具的收据、郑春兰与王伟签订的房屋出租协议书、郑春兰出具的收据、评估报告书、刘桂立与雨润置业公司签订的商品房买卖合同认定2017年6月王伟准备入住时，发现房屋漏水，后通知该小区的志成物业和雨润置业公司，经物业排查后确定，是刘桂立房屋室内地热管下方的自来水管破裂，导致管道漏水，致王伟家室内财产受到严重损失，物业公司将漏水点修复，刘桂立承担的修复费用。可是一审法院依据什么证据认定王伟家房屋漏水是刘桂立房屋室内地热管下方的自来水管破裂导致，又依据什么证据证实刘桂立房屋室内地热管下方的自来水管破裂是施工质量问题导致的。房屋的漏水点是何时修复的，修复后是否能够居住，又靠什么证据来证实呢？因此说一审判决认定事实不清，证据不足。王伟辩称，雨润置业公司上诉没有道理。因为我买房子是事实，只不过没有变更产权。我是2016年10月份从房主彭亮处购买此房，总房款55万，我交了35万，合同约定产权变更后将全款结清，但彭亮始终没有回白山，所以欠款一直没有给付，产权没有办理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘桂立述称，2017年6月王伟发现漏水，通知刘桂立与物业排查后未找到漏点，但房屋依然渗漏。到7月中旬时，物业给刘桂立家停水11天，确定是刘桂立家漏水，后物业工作人员一起到刘桂立家排查，发现是室内自来水水管破裂导致。7月31日雨润工作人员刘某(工程部的一个女同志)到现场称让物业给刘桂立家好好修复，费用让找工程部刘某。然后物业将水管修复，刘桂立自行修复了瓷砖。一审鉴定时，一审法官及评估人员到现场确定损失原因确实是刘桂立家自来水管破裂导致的。刘桂立买的房屋未对房屋进行任何装饰装修，因自来水管破裂导致的损失应由雨润置业公司承担。综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王伟向一审法院起诉请求：依法判令刘桂立、雨润置业公司赔偿财产损失44954元，租房租赁费15600元。事实和理由：2013年11月20日，彭亮购买雨润置业公司位于白山市浑江区黄金海岸4号楼203室，建筑面积219.87平方米。2016年10月19日，彭亮与王伟签订房屋买卖协议，彭亮将该房屋以55万元卖给王伟。2017年6月，王伟准备入住时，发现房屋漏水，后通知志成物业和雨润置业公司，物业查看后确定是刘桂立室内有一软管漏水并通知刘桂立维修。同年9月初，王伟出门回来发现室内被楼上漏水造成严重损失。王伟找刘桂立赔偿，刘桂立拒不赔偿。一审法院认定事实：刘桂立于2015年2月6日购买雨润置业公司开发的位于白山市浑江区黄金海岸4号楼403室房屋，该房屋为雨润置业公司样板房，刘桂立入住后，未对房屋改造或装修。2013年11月20日，彭亮购买雨润置业公司位于白山市浑江区黄金海岸4号楼203室房屋。2016年10月19日，彭亮将其房屋卖给王伟。2017年6月，王伟准备入住时，发现房屋漏水，后通知该小区的志成物业和雨润置业公司，经物业排查后确定，是刘桂立房屋室内地热管下方的自来水管破裂，导致管道漏水，致王伟室内财产受到严重损失，物业公司将漏水点修复，刘桂立承担的修复费用。王伟家屋内财产损失经吉林通联房地产评估有限公司，评估为44954元,王伟支付鉴定费5000元。王伟因房屋漏水不能居住，租赁郑春兰房屋，月租金1300元，居住至今。一审法院认为，刘桂立房屋室内地热管下方的自来水管破裂导致管道漏水，刘桂立、王伟的房屋均在保质期内，雨润置业公司对王伟的损失，应承担赔偿责任。本案中，刘桂立无过错。王伟的合理损失为：室内财产损失44954元，租房租赁费5850元（2017年8月15日至12月31日，月1300元）。一审法院判决：一、吉林雨润地华置业有限公司于本判决生效后5日内赔偿王伟各项损失50804元；二、鉴定费5000元，由吉林雨润地华置业有限公司承担。案件受理费1050元，减半收取525元，由吉林雨润地华置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。二审中，雨润置业公司称刘桂立家是其公司于2011年委托一装修公司装修的，装修之后，其公司对房屋进行了验收，但无法对隐形工程进行验收。按照当前装修市场来看，地埋PV管的寿命大约在50年。并称2017年12月底公司工程部刘姓女子（刘桂立所说的这名女子）离职，在离职之前，刘姓女子说刘桂立家漏水漏的很厉害。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案为民事二审案件，本院依法只针对上诉人的上诉请求进行审理。一审时，王伟提供《商品房买卖合同》、《房屋买卖协议书》及收据，用以证明彭亮将从雨润置业公司购买的房屋转让给王伟，王伟取得了本案所涉房屋的所有权，雨润置业公司对证据的真实性均无异议。本院认为，雨润置业公司虽主张涉案房屋未取得所有权，彭亮将未依法登记领取权属证书的房地产转让给王伟，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定而无效，但该项规定不属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）＝第十四条规定的效力性强制性规定，不能作为认定合同效力的法律依据。房屋买卖协议书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效。彭亮已将本案所涉房屋、商品房买卖合同交付给王伟，王伟在已取得合法使用权期间，房屋受损，王伟有权要求侵权人承担赔偿责任，故雨润置业公司上诉称王伟诉讼主体资格错误的理由不能成立，本院不予支持。2017年6月王伟在发现漏水情况后，及时找楼上住户刘桂立及物业人员排查漏水点，物业查看后确定是刘桂立室内有一软管漏水并通知刘桂立维修。该事实与刘桂立所述2017年6月王伟发现漏水，通知刘桂立与物业人员进行排查，确定是刘桂立家室内自来水水管破裂导致相吻合。刘桂立陈述当时雨润工作人员一刘姓女子到现场称让物业给刘桂立家修复，雨润置业公司亦称在王伟家漏水后曾到王伟家去看了，而且在该刘姓女子离职之前曾说刘桂立家漏水严重，从而可以看出雨润置业公司对刘桂立家漏水致王伟家房屋受损的事实知情。雨润置业公司自认出售给刘桂立的房屋系样板房，其公司在2011年委托一装修公司进行的装修，装修之后，仅对房屋进行了验收，未对隐形工程进行验收，按照当前装修市场来看，地埋PV管的寿命大致在50年。刘桂立一审时针对王伟的主张辩称其购买房屋后未对房屋设施进行任何装饰装修。雨润置业公司对刘桂立所述并未提出异议，仅是称刘桂立购买的样板房是特价房，且已超过5年质保期。本院认为，根据雨润置业公司所述地埋PV管的寿命大致在50年，而本案漏水原因在于刘桂立家下水管渗漏造成楼下邻居王伟房屋装潢及物品损失，损害了王伟的权益。地埋PV管理应在其使用寿命期限内，而不应仅局限于雨润置业公司所述的5年保质期内，且雨润置业公司并没有向法庭提供地埋PV管合格的相关证据，故王伟家的财产损失应由雨润置业公司予以赔偿。综上所述，雨润置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人吉林雨润地华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  綦家通审判员  朱济生审判员  林 梅二〇一八年三月二十六日书记员  杜文广—1—