湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终2845号
上诉人（原审原告）：许瑞娜，女，1974年4月26日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：燕东平，系许瑞娜之夫，1976年4月17日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：罗运红，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李红军，男，1967年7月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区，
被上诉人（原审被告）：孙芳，女，1968年10月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区，
委托诉讼代理人：李红军，系孙芳之夫，身份情况同上。
原审第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第七幢32层4号。
法定代表人：单一刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：余梦林，该公司员工。
委托诉讼代理人：朱士洋，该公司员工。
原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市江汉区新华路218号浦发银行大厦。
负责人：黄旭东，该行行长。
委托诉讼代理人：吴闯，该行员工。
上诉人许瑞娜因与被上诉人李红军、孙芳、原审第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行（以下简称浦发银行武汉分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许瑞娜上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判支持其全部诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审庭审中，上诉人明确表示愿意自筹资金代被上诉人偿还诉争房屋按揭贷款，被上诉人表示同意，上诉人向一审法院出具《承诺书》，且已筹集充足资金，诉争房屋已具备涤除抵押权的客观条件，但一审判决对该事实只字未提。2、一审判决实际上并未解决当事人无法继续履行合同的难题。一审判决对于上诉人诉请被上诉人配合办理过户和交房手续不予理会，使得诉争房屋买卖合同止步于起诉前无法继续履行的状态。二、一审判决适用法律错误。一审判决未明确继续履行的具体内容，从而导致无法强制执行。被上诉人收受上诉人购房定金50万元后未按期履行提前还贷义务，已构成违约，其理应承担相应的违约责任，故一审判决驳回上诉人违约金的诉讼请求亦属于适用法律错误。
李红军、孙芳辩称，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，本案存在两次轮候查封，如果支持上诉人房屋过户的请求将导致判决无法执行，请求驳回上诉，维持原判。
链家公司述称，我方已经将50万元定金支付给了李红军、孙芳，是因为李红军个人征信太差无力偿还抵押贷款，我方已经尽全力促成此笔交易，我方尊重法院的判决。
浦发银行武汉分行述称，对一审判决没有意见，请求驳回上诉，维持原判。
许瑞娜诉至一审法院，请求判令：1、李红军、孙芳继续履行于2016年6月5日签订的武汉市存量房买卖合同，并立即协助许瑞娜办理房屋过户和交房手续；2、李红军、孙芳赔偿许瑞娜违约金8342.47元（截至起诉之日即50万元×140天×4.35%÷365天）；3、由李红军、孙芳承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年6月5日，许瑞娜（乙方）与李红军、孙芳（甲方）经链家公司（丙方）居间签订了武汉市存量房买卖合同，合同约定：甲方所出售的房屋坐落于武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）3栋2单元12层2室，房屋转让价格为519万元；合同签订当日，乙方支付定金10万元给甲方，并将40万定金交给丙方托管；甲方保证本合同项下房屋于注销房产抵押登记（2016年8月21日）后3个工作日内，到房产管理部门签署武汉市存量房买卖合同，缴纳过户税费、办理房产过户手续；剩余房款469万元以银行商业贷款支付，乙方于过户当日支付首期款91万元，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给卖方；甲方未按照约定的期限和条件交付房屋给乙方的，逾期在15日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向乙方支付已付房款万分之五的违约金，逾期超过15日的，乙方有权退房，乙方要求退房的，甲方应按照全部已付房款的20%支付违约金。合同末尾有许瑞娜及委托代理人燕东平、李红军的签名和所捺指印、孙芳的签名。同时，许瑞娜与李红军、孙芳及链家公司签订了一份居间服务合同等。
合同签订当日，李红军向许瑞娜出具收条一份，其上载明：今收到许瑞娜购买本人位于武汉市武昌区积玉桥万达广场3栋2单元1202室房屋的购房定金款10万元。2016年6月6日，许瑞娜将40万元定金交给链家公司托管，分两次付款，每次支付金额为20万元。链家公司已将该笔定金交付给李红军。
2016年9月27日，链家公司向李红军、孙芳出具履约催促函，通知李红军、孙芳在收到此函后3个工作日内偿还按揭银行抵押贷款，后续配合许瑞娜办理房屋过户手续等。但李红军、孙芳未能履行。
一审法院另查明：李红军将诉争房屋抵押给浦发银行武汉分行以获得银行一手房购房贷款365万元，武汉市房屋抵押记载信息单显示该项抵押贷款的履行债务期限为2013年2月28日至2037年2月28日。截至2016年12月31日该笔抵押贷款目前仍有本息3548263.95元未还清。
一审法院认为，本案的焦点在于许瑞娜与李红军、孙芳签订的武汉市存量房买卖合同是否有效，本案合同是否应当继续履行，以及李红军、孙芳是否应当承担违约金。
一、本案中的许瑞娜与李红军、孙芳签订的武汉市存量房买卖合同是否有效。
一审法院认为，武汉市存量房买卖合同系许瑞娜与李红军、孙芳的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效。
二、合同是否应当继续履行。
如前所述，武汉市存量房买卖合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定承担各自的义务，并享有各自的权利。在合同签订后，许瑞娜已按合同约定支付了50万元定金，为合同完全履行做了积极准备。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，合同应当继续履行。许瑞娜主张李红军、孙芳继续履行武汉市存量房买卖合同，一审法院予以支持。
另，诉争房屋抵押登记仍未注销，许瑞娜所诉请的房屋过户和交房手续存在实际障碍，待抵押涤除后，许瑞娜应另行主张。
三、李红军、孙芳是否应当支付违约金。
许瑞娜主张李红军、孙芳按年利率4.35%就占用购房定金50万元支付违约金，违约金自2016年6月7日（即交付定金次日）起开始计算至合同实际履行完毕之日止。双方签订的武汉市存量房买卖合同中仅约定：一、逾期交房15日内，出卖人（李红军、孙芳）以已付房款为基数，按日万分之五的利息承担违约金；二、逾期交房超过15日且买受人（许瑞娜）退房时，出卖人应承担已付房款20%的违约金。合同并未对出卖人逾期交房超过15日且买受人未主张退房的情形下出卖人应承担的违约金作出约定。
许瑞娜以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款为依据，主张李红军、孙芳承担违约金，但该条款仅对买卖合同中买受人逾期履行付款义务时，出卖人有权主张逾期支付违约金作出了规定。在本案中，出卖人李红军、孙芳存在合同违约，而许瑞娜为买受人且并未逾期履行付款义务，显然上述条款并不适用于本案情形。故许瑞娜要求李红军、孙芳承担违约金的请求没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、李红军、孙芳继续履行与许瑞娜于2016年6月5日签订的武汉市存量房买卖合同；二、驳回许瑞娜其他诉讼请求。一审案件受理费48188元，减半收取24094元，保全费5000元，共计29094元，由李红军、孙芳负担（此款许瑞娜已垫付，由李红军、孙芳于一审判决生效之日起三日内给付许瑞娜）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
许瑞娜提交如下证据：
证据一、武汉市房屋查封信息单三份，拟证明武汉市武昌区人民法院根据许瑞娜的申请于2016年10月28日对本案诉争房屋进行了查封，武汉市江汉区人民法院根据中国民生银行股份有限公司武汉分行的申请于2016年10月31日对诉争房屋进行了查封，武汉市武昌区人民法院根据朱敏贤的申请于2017年3月24日对诉争房屋进行了查封。
证据二、还款情况说明、承诺书、上海浦东发展银行业务凭证/回单、借款人李红军债务明细、招商银行个人转账汇款业务受理回单、贷款结清证明一组，拟证明浦发银行武汉分行同意许瑞娜代李红军、孙芳偿还涉案房屋按揭贷款的本金、逾期利息、罚金及浦发银行武汉分行为实现债权所支出的费用，许瑞娜向浦发银行武汉分行的指定账户转账金额3858698.18元。
证据三、武房他证昌字第××号他项权证、武房权证昌字第××号房屋所有权证、武汉市房屋信息查询单一组，拟证明2017年6月30日，浦发银行武汉分行已注销涉案房屋的抵押登记。
浦发银行武汉分行提交如下证据：
证据一、民事调解书一份，拟证明因李红军、孙芳未按期偿还银行贷款，我方已经提起诉讼，武汉市武昌区人民法院于2017年4月24日作出民事调解书，调解由李红军、孙芳偿还本金及利息。
证据二、说明一份、承诺书一份，拟证明许瑞娜自愿代李红军、孙芳履行了（2017）鄂0106民初861号民事调解书中的相关义务，李红军、孙芳的房屋贷款及民事调解书中的相关义务已经履行完毕。
证据三、告知函及送达凭证，拟证明2017年6月19日经多次与李红军、孙芳、许瑞娜沟通，我方通过在李红军、孙芳住所地现场送达、EMS送达、微信送达等多种方式告知李红军、孙芳许瑞娜自愿代其履行相关义务；2017年6月29日我方将许瑞娜代为偿还的资金总额、债务履行情况及抵押权已经注销的事宜通过EMS、顺丰、微信送达的方式告知了李红军、孙芳。
经质证，李红军、孙芳对许瑞娜提交的证据一的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据二、证据三的真实性和证明目的均予以认可。链家公司对许瑞娜提交的证据一至证据三的真实性、合法性、关联性均无异议。浦发银行武汉分行对许瑞娜提交的证据一、证据三的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据二的真实性、合法性、关联性均无异议，但是认为还款情况说明中还款总额有误，应为3858694.26元。许瑞娜、李红军、孙芳对浦发银行武汉分行提交的证据一至证据三均予以认可；链家公司对浦发银行武汉分行提交的证据一至证据三认为与其无关，不发表质证意见。
本院认为，李红军、孙芳、链家公司、浦发银行武汉分行对许瑞娜提交的证据一至证据三均予以认可，本院予以采信；许瑞娜、李红军、孙芳对浦发银行武汉分行提交的证据一至证据三均予以认可，本院予以采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，位于武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）3栋2单元12层2室房屋的房屋所有权证号为：武房权证昌字第××号。2016年10月28日，武汉市武昌区人民法院根据许瑞娜的申请对上述房屋进行了查封；2016年10月31日，武汉市江汉区人民法院根据中国民生银行股份有限公司武汉分行的申请对上述房屋进行了查封；2017年3月24日，武汉市武昌区人民法院根据朱敏贤的申请对上述房屋进行了查封。
2017年1月24日，上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行（以下简称武昌支行）起诉李红军、孙芳，要求其偿还诉争房屋的按揭贷款本金、利息和罚息。武汉市武昌区人民法院于2017年4月24日作出（2017）鄂0106民初861号民事调解书，内容为：一、李红军、孙芳于2017年5月31日之前偿还武昌支行借款本金3412725.34元；二、李红军、孙芳于2017年5月31日之前偿还武昌支行截止至2017年4月4日的逾期利息及罚息共计174320.66元；三、李红军、孙芳于2017年5月31日之前偿还武昌支行2017年4月5日至2017年5月31日的逾期利息及罚息共计30000元；四、本案案件受理费34102元，减半收取17051元，武昌支行为实现债权所支出的律师费211000元，共计228051元由李红军、孙芳负担，并于2017年5月31日之前由李红军、孙芳支付给武昌支行；五、如李红军、孙芳未按上述第一、二、三、四项规定期间履行债务，若出现逾期则武昌支行有权对李红军、孙芳提供的诉争房屋的抵押房产折价或者拍卖、变卖该抵押房产的价款优先受偿，同时武昌支行可随时向武汉市武昌区人民法院申请强制执行李红军、孙芳截止至2017年5月31日应支付的本金3412725.34元、截止至2017年4月4日的逾期利息及罚息174320.66元、2017年4月5日至2017年5月31日的逾期利息及罚息共计30000元，共计3617046元，并支付从2017年5月31日起以3617046元为基数按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算至付清之日止的利息、罚息。
二审审理过程中，许瑞娜代李红军、孙芳向浦发银行武汉分行及武昌支行偿还诉争房屋按揭贷款的本金、逾期利息、罚息及其他费用共计3858694.26元。2017年6月30日，诉争房屋的抵押登记被注销。
本院认为，许瑞娜与李红军、孙芳签订的武汉市存量房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，许瑞娜按照合同约定支付了50万元定金，而李红军、孙芳未按照合同约定偿还浦发银行武汉分行的按揭贷款。现许瑞娜已经代李红军、孙芳偿还了诉争房屋的按揭贷款，诉争房屋的抵押登记亦已被注销，许瑞娜诉请李红军、孙芳协助其办理诉争房屋的过户和交房手续已不存在实际障碍，对许瑞娜要求李红军、孙芳继续履行合同并立即协助其办理房屋过户和交房手续的上诉请求，本院予以支持。关于许瑞娜要求李红军、孙芳支付违约金的上诉请求，因双方签订的武汉市存量房买卖合同中对于出卖人逾期交房超过15日且买受人未主张退房的情形下出卖人应承担的违约金未作出具体约定，对许瑞娜的该项上诉请求，本院不予支持。关于李红军、孙芳认为本案存在两次轮候查封，如果支持许瑞娜房屋过户的请求将导致判决无法执行的辩称意见，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定：对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。本案中，中国民生银行股份有限公司武汉分行和朱敏贤申请人民法院对诉争房屋进行的查封属于轮候查封，该两次轮候查封在许瑞娜申请武汉市武昌区人民法院对诉争房屋进行的查封解除时才自动生效，现许瑞娜申请武汉市武昌区人民法院对诉争房屋进行的查封并未解除，因此，该两次轮候查封尚未产生法律效力，本院支持许瑞娜要求李红军、孙芳协助其办理房屋过户的上诉请求并不会导致判决无法执行，对李红军、孙芳的辩称意见，本院不予采纳。
综上所述，许瑞娜的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5789号民事判决；
二、李红军、孙芳继续履行与许瑞娜于2016年6月5日签订的武汉市存量房买卖合同，于本判决生效之日起十五日内协助许瑞娜办理位于武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）3栋2单元12层2室（武房权证昌字第××号）房屋所有权的转移登记手续并将上述房屋交付给许瑞娜；
三、驳回许瑞娜的其他诉讼请求。
一审案件受理费48188元，减半收取24094元，保全费5000元，共计29094元，由许瑞娜负担94元，由李红军、孙芳负担29000元。
二审案件受理费48188元，由许瑞娜负担188元，由李红军、孙芳负担48000元。
本判决为终审判决。
审判长 李 瑜
审判员 黄 更
审判员 胡丹丹
二〇一七年七月十七日
书记员 肖宇晴