河南省安阳市龙安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民初字第332号
原告贾东生，男，1962年12月10日出生，汉族。
委托代理人王保安、田军，河南九明律师事务所律师。
被告郭红艳，女，1981年6月14日出生，汉族。
被告何新玲，女，1963年3月29日出生，汉族。
两被告共同委托代理人郭震，河南中丰律师事务所律师。
第三人谢存军，男，1970年6月28日出生，汉族。
第三人王芝云，女，1969年9月4日出生，汉族。
原告贾东生诉被告郭红艳、何新玲、第三人谢存军、王芝云案外人执行异议之诉一案，本院2015年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月21日、12月24日公开开庭进行了审理。原告贾东生及其委托代理人王保安、田军、被告郭红艳、何新玲委托代理人郭震到庭参加诉讼，第三人谢存军、王芝云经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告贾东生诉称，2014年7月份，经袁某介绍，第三人因急需用钱出售涉案房屋，原告认为价格合适，即让袁某与第三人联系。2014年7月28日，原告与第三人在汤阴县公证处签订了《房屋转让合同》，合同约定房价60万元。因当时第三人的装修已基本完毕，双方协商，原告另行支付第三人12万元装修费。原告随后付清第三人房款，第三人当天把购房手续及房门钥匙交付给原告。2015年6月4日，龙安区法院查封了涉案两套房屋。要求确认原告与第三人签订的房屋转让合同合法有效，判决停止对原告购买的汤阴县城关镇光明路北段政泰苑住宅小区第14号楼1单元5层1-5-1号商品房和第14号楼1单元6层1-6-1号商品房的执行，案件受理费用由被告承担。
被告郭红燕、何新玲辩称：1、原告与第三人之间签订的《房屋转让合同》不管是双方恶意串通、逃避债务损害被告利益的行为，还是双方之间以买卖房屋作为担保从事的借款行为，双方签订的合同均系无效。被告与第三人之间的借款合同纠纷，2014年5月5日法院就已受理，第三人明知欠被告款项而拒不偿还，仍与原告签订房屋转让合同，应属于《合同法》第52条规定的为逃避债务，恶意串通，以不合理的价格转让财产损害债权人的情形。如果不属于上述恶意串通的情形，被告有理由认为原告与第三人之间的行为系以房屋买卖作为担保从事民间借贷的行为。双方合同未约定交房，腾房时间，第三人出卖房屋后，仍对房屋进行装修，并在内居住，双方未将装修款12万元公证到房屋买卖合同中，原告付款未要求第三人出具收条，又未通过银行转账，而且房屋装修刚开始，质量、效果均不清楚就支付装修款，原告在市内居住，却购买县城的两处正在装修的房屋，明显不符合常理。2、按照《物权法》第九条的规定，不动产的设立，变更，转让未经登记不发生效力，故原告对上述两套房产不享有实体性权利，不是房屋的所有权人。3、原告与第三人之间签订的《房屋转让协议》后，未实际占有使用上述两套房屋，两套房屋房产仍由第三人占有、使用，原告不享有排除执行的权利。第三人2014年6月4日装修房屋，8月搬至涉案房屋，10月20日装修验收，10月27日，文峰区法院送达法律文书时，第三人仍在涉案房屋居住，原告从购房至法院查封未实际合法占有房屋4、原告在本次房屋买卖行为中存在严重过错，未办理过户登记，两套房产仍登记在第三人王芝云名下。原告购买房屋时，明知无房证，却与第三人签订合同，明知存在过错，而且在签订合同后，法院查封前近半年的时间里未占有，也未过户，存在严重过错。综上，原告不享有排除法院能执行的任何权利，其诉讼请求不应支持。
第三人谢存军、王芝云未到庭，未作答辩。
经审理查明，2014年5月5日，被告郭红艳、何新玲与第三人谢存军、王芝云以及安阳市众志硅业有限公司（以下简称众志硅业公司）因借款合同纠纷案件，向本院提起诉讼，本院2014年11月3日和11月5日依法作出（2014）安龙民二初字第157号和158号民事判决，判决谢存军、王芝云、众志硅业公司偿还郭红艳借款17万元及利息，偿还何新玲借款15万元及利息。上述判决2014年12月6日生效，郭红艳、何新玲申请强制执行，本院2015年1月6日作出（2015）龙执字第2号查封公告，对涉案两套房屋进行了查封，原告贾东生以查封房屋系其财产为由，提出异议，请求终止执行，解除查封。本院2015年9月7日作出（2015）龙法执异字第8号执行裁定书，裁定驳回原告贾东生的异议，贾东生不服，提起本诉。
另查明，涉案两套房屋均登记在王芝云名下，共有人为谢存军。两人于2014年1月14日购买上述房屋，交纳了全部房款，2014年6月24日办理房屋预售证，2014年11月21日开具售房发票。金额分别为348737元和329901元。2014年7月28日，原告与第三人签订了房屋转让合同一份，合同约定，原告购买涉案两套房屋，价款共计60万元，一次性支付。双方并于当日在汤阴县公证处对上述房屋转让合同进行了公证。原告称双方当日约定装修费用12万元，加上房款60万元共计72万元，原告提交证人证言证明其当日上午支付现金33万元，提交银行转账凭证证明当日按照第三人的要求通过银行转账给程义娟15万元、郑海军4万元、王玲玲20万元，共计39万元。2014年6月3日，第三人开始对涉案房屋进行装修，10月20日装修完毕，王芝云进行了验收。2014年10月27日，文峰区人民法院去涉案501房屋给谢存军送达法律文书，王芝云将门关闭，称房子是其的，谢存军不在这。原告提交物业收据2份，证明其2015年5月28日、6月21日分别交纳了涉案房屋的物业费，收据上记载原业主王芝云，现业主贾东生。被告提交涉案房屋物业服务公司证明一份，证明贾东生实际交纳物业费的时间在2015年8月16日以后，贾东生要求票据时间开为5月28日和6月2日，说这样可以报销。2015年8月12日，谢存军为原告出具证明一份，证明其于2014年7月28日与贾东生办理了房屋买卖手续，收现金33万元，交款地点在贾东生家，在场人员有贾东生、谢存军、杨某、袁某，因无房产证，只有一些票据，双方办理了公正，并于当日下午在银行办理了余额款项的交接手续，由郑海军、王玲玲代收代转，因谢存军与杨某、袁某是朋友，而且贾东生已经当场付款，并办理了实时占有的公证手续，故没有打条，为了澄清事实，特补办收款手续。涉案房屋小区保安张德志2015年8月10日为原告出具书面证明一份，证明2014年秋季，看见贾东生往小区搬家，其2015年12月20日又为被告出具书面证明一份，证明2014年秋天和同事看到有两辆车往小区搬家，但是没有见到房主，也不知道房子是谁的。杨海庆2015年11月5日为原告出具书面证明一份，证明其系汤阴政泰苑住户，2014年秋天以后见到5楼、6楼买主贾东生搬东西居住，经常见到贾东生出入，其2015年12月20日又为被告出具书面证明一份，证明其住在汤阴县政泰苑小区，其于2015年6月中旬搬到该小区居住至今。原告提供证人秦某、魏某当庭证言，证明两证人在装修市场开三轮车拉货，2014年秋天，开三轮车给贾东生往涉案房屋搬桌椅和沙发。原告提供张海明2015年11月17日书面证明，证明谢存军、王芝云20**年秋天搬到众志硅业公司居住。2015年11月15日，安阳建工（集团）房地产开发有限责任公司政泰苑项目部出具证明一份，证明贾东生2014年7月中旬去售楼处咨询王芝云所购房屋情况。2015年12月15日，东远物业蓝湾假日出具证明一份，证明其小区业主王芝云20**年8月28日来小区搬家，物业向其催交物业费，王芝云儿子告知他们全家搬到汤阴政泰苑小区13幢1单元501号、601号，身上现金不够，先交500元，改日再交。被告提交证人郭某甲、苏某、郭某乙、赵某当庭证言，证明2014年8月去蓝湾假日小区找谢存军要帐，看到第三人往诉争房屋搬家，2015年4月去诉争房屋找谢存军要帐，王芝云在房内居住。原告认为证人郭某乙、郭某甲与被告何艳玲系夫妻及母子关系，证言应不予采信。
上述事实，有原告提交的证据对账单、收据、书面证明、公证书、物业费交款单、房屋预告登记证明、（2014）龙民二初字第157号、158号民事判决书、契税票、发票、诊断证明、证人杨某、袁某、魏某、秦某当庭证言、书面证明，被告提交的（2015）龙法执异字裁定书、住宅装修询查记录表、情况说明、法律文书、票据、书面证明、证人郭某甲、苏某、郭某乙、赵某当庭证言以及双方当事人当庭陈述等证据证实，上述证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告贾东生与第三人谢存军、王芝云20**年7月28日签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，并经公证，不违反相关法律法规的强制性规定，应为有效合同，但《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告虽然与第三人在涉案房屋被查封前即签订了房屋买卖合同，并且经过了公证，但原告通过银行转账的数额仅为39万元，且转账至王玲玲、郑海军、程义娟的账户上，现金支付部分仅有证人证言，第三人2014年7月28日出卖房屋后，仍在装修涉案房屋并居住使用，东远物业蓝湾假日证明王芝云20**年8月28日从蓝湾假曰搬家至汤阴政泰苑小区13幢1单元501号、601号，此时第三人已出售房屋，却仍搬至售出房屋居住，与常情不符。原告提交的张德志、杨海庆证人证言证明内容相互矛盾，本院不予采信，证人秦某、魏某证人证言仅证明原告往诉争房屋搬运沙发、桌椅，原告称其占有使用房屋证据不足，并且原告购买涉案房屋时只有房屋预售证，尚未开具售房大票，原告明知涉案房屋尚不能办理房产过户手续仍购买，对不能及时办理房屋过户具有过错，不具有排除强制执行的民事权益，对原告诉请，本院应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：
一、确认原告贾东生与第三人谢存军、王芝云20**年7月28日签订的房屋转让合同为有效合同；
二、驳回原告贾东生要求停止对汤阴县城关镇光明路北段政泰苑住宅小区第14号楼1单元5层1-5-1号商品房和第14号楼1单元6层1-6-1号商品房执行的诉讼请求。
案件受理费人民币100元，由原告贾东生负担人民币50元，被告郭红艳、何新玲负担人民币50元。
审 判 长 马小新
审 判 员 张小桢
人民陪审员 陈艳琦
二〇一六年二月四日
书 记 员 李晓敏