北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民初90号
原告：郭莉，女，1971年10月13日出生。
委托诉讼代理人：郭洪亮，北京市郦阳律师事务所律师。
被告：北京城乡建设集团有限责任公司，住所地北京市丰台区草桥东路8号院7号楼。
法定代表人：王春雷，董事长。
委托诉讼代理人：景保华，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。
第三人：北京盛和发房地产开发有限公司，住所地北京市东城区史家胡同24号。
法定代表人：杨晓南，董事长。
委托诉讼代理人：钟宇清，北京市高界律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马萍，北京市高界律师事务所律师。
原告郭莉与被告北京城乡建设集团有限责任公司（简称城乡集团）、第三人北京盛和发房地产开发有限公司（简称盛和发公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭莉之委托诉讼代理人郭洪亮，被告城乡集团之委托诉讼代理人景保华、徐明，第三人盛和发公司之委托诉讼代理人钟宇清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭莉向本院提出诉讼请求：解除对北京市朝阳区××2号楼2-D1号房屋查封措施，停止对该房屋拍卖程序。事实和理由：2001年12月，我与盛和发公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于朝阳区××2号楼2-D1号房屋（简称诉争房屋），并支付了全部购房款。我购房时，房屋并未受到任何限制和司法强制措施，盛和发公司虽未给我办理过户登记手续，但我对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并�际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经给付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”盛和发公司将诉争房屋抵押给广发行的时间为2003年9月15日，我购房在前，购房行为有效。现广发行债权已经实现，城乡集团仅为普通债权人，没有优先受偿权也不享有具有明确指向本案标的物的特定权利。我与其他业主区别之处在于，我购房时间较早，购房时房屋上并未存在任何权利限制设定，且支付了全款，居住已近15年之久。法院应当维护和切实保障我的合法财产不受任意侵害，并适当给予我稳定的居住生活环境。
城乡集团辩称，不同意原告的所有诉讼请求。第一，原告的购房合同是在房产抵押期间签�的，不能对抗我公司的执行。广东发展银行股份有限公司北京分行（简称广发行）早在2001年7月11日在诉争房屋上设定抵押权，根据之前的案件查明的事实，抵押权人广发行对本案抵押房屋的转让并不知情，也明确表示不同意转让，根据《中华人民共和国担保法》第49条规定，诉争房屋转让行为无效。第二，原告购买行为发生在解封期间，但是由于北京市第二中级人民法院违法解封造成的，相应的责任应当由北京市第二中级人民法院承担，不应由我公司承担，即便是在解封期间，但广发行的抵押是从2001年7月11日一直存在的，其买卖行为也是无效的。第三，原告从未要求开发商办理产权证书，或要求其承担民事、刑事责任，反而一直与我公司的合法执行行为对抗，其处理问题的方式与善意购房人不符，购买价格也严重低于市场价。第四，根据2002年4、5月我公司与盛和�公司办理交接时移交钥匙的情况，在2002年4月时郭莉所购买的2-D1房屋尚未销售，而双方合同显示签订时间为2001年12月，因此郭莉与盛和发公司的合同是虚假的。
盛和发公司述称，同意原告的所有诉讼请求。盛和发公司确实出售了诉争房屋，因自身过错连累购房人。我公司并未串通原告，希望法院甄别每户购房人的不同情况，其中5户是在解封期间购买。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
盛和发公司系盛和家园项目的开发商，2001年7月盛和发公司向广发行贷款，并将2号楼部分房产（包含本案诉争房屋）抵押给广发行作为借款担保。城乡集团系盛和家园项目建筑商。
2001年12月20日，郭莉与盛和发公司签订《商品房买卖合同》，约定：郭莉购买盛和发公司开发的北京市朝阳区××2号楼2-D1号房屋，建筑面积共179.95平方米，单价每平方米4540元，总价816973元。同日，郭莉与盛和发公司签订《分期付款协议书》，约定郭莉以分期付款方式购买诉争房屋，于2001年12月20日交房款2万元，于2002年1月12日付房款8万元，余款于2003年4月30日付清，房款付清后给予办理入住手续。2001年12月20日及2002年1月12日，盛和发公司为郭莉开具房款收据二张，载明郭莉向盛和发公司缴纳房款10万元。2005年4月8日，盛和发公司为郭莉开具购房发票，载明郭莉向盛和发公司缴纳购房款816973元。2003年5月18日，盛和发公司向郭莉发出《房屋入住通知单》，通知其办理入住手续。现诉争房屋由郭莉�制、使用，尚未办理房屋产权证，该房产仍登记在盛和发公司名下。
因盛和发公司欠付工程款，城乡集团于2004年初在本院起诉盛和发公司。诉讼中，城乡集团申请财产保全，2004年3月4日，本院根据城乡集团的申请，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区××家园尚未销售的所有房产及土地。后本院于2004年7月作出（2004）二中民初字第623号民事判决：一、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团工程款人民币三千一百三十九万三千六百元；二、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团逾期付款违约金（以三千一百三十九万三千六百元为本金，按每日万分之五计算，自2003年1月1日起至实际给付之日止）；三、驳回城乡集团其他诉讼请求。
城乡集团另于2004年起诉盛和发公司索要到期�付工程款，本院作出（2004）二中民初字第4023号民事判决：一、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团工程款一千六百万元；二、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团逾期付款的违约金（以一千六百万元为本金，按每日万分之五计算，自2003年1月1日起至实际给付之日止）；三、驳回城乡集团其他诉讼请求。
因盛和发公司未能及时偿还欠付广发行的贷款，广发行亦于2004年初起诉盛和发公司。诉讼中，广发行提出财产保全申请，2004年6月1日，本院根据广发行的申请，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区××2号楼的60套房产（包括本案诉争房屋）。2004年6月2日，本院作出（2004）二中民初字第04276号民事判决：一、广发行与盛和发公司签订的借款合同和抵押合同有效；二、盛和发公司于判决生效后十日内向广发行�付借款本金人民币一千七百四十八万元及利息（自二ＯＯ三年十二月二十一日起至二ＯＯ四年四月十七日止，按年利率百分之六点一零六五计算，按月结息，计收复利；自二ＯＯ四年四月十八日起至款付清之日止，按日利率万分之二点一计算，按月结息，计收复利）；三、盛和发公司于判决生效后十日内向广发行偿付律师费人民币五十三万一千三百三十八元；四、广发行对盛和发公司抵押的房产享有优先受偿权。
上述三份判决生效后，城乡集团及广发行均申请本院执行。后，广发行将债权转让给广东粤财投资控股有限公司（简称粤财公司）。本院于2008年7月18日作出（2008）二中执异字第829号民事裁定书，裁定债权转让给粤财公司。
2007年12月14日，本院作出（2004）二中执字第907号协助执行通知书�对盛和家园2号楼27套房产解除查封；同日，本院作出（2004）二中执字第865号协助执行通知书，对盛和家园2号楼27套房产解除轮候查封，诉争房屋在上述二份协助执行通知书所列明的解除查封范围内。2008年11月7日，本院作出（2004）二中执字第865号协助执行通知书，因上级法院就本案相关联案件拟提起再审，可能会影响到本案财产的处置，故对盛和家园2号楼27套房产予以查封，诉争房屋在该份协助执行通知书所列明的查封范围内。本院审理中至北京市朝阳区不动产事务中心查询，诉争房屋目前不存在查封登记。
2011年，盛和家园部分购房人以城乡集团、粤财公司及盛和发公司为被告提起案外人执行异议之诉，要求解除查封。本院经审理认为：生效法律文书已经认定广发行与盛和发公司之间签订的抵押合同有效，并且判决主文中明确�明广发行就包含本案争议房屋在内的抵押物享有优先受偿权。则本案争议房屋已由生效法律文书确定为特定的执行标的物，购房人如认为其为争议房屋的购买人，本院生效法律文书确认广发行就争议房屋享有优先受偿权有错误，应当依审判监督程序主张权利。据此裁定驳回了购房人的起诉。购房人不服，向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院于2012年作出维持裁定，但同时指出：争议房屋并非（2004）二中民初字第623号民事判决主文所指对象，若针对该判决的执行异议裁定不服，异议人有权通过执行异议之诉进行救济，异议人所享有的程序性权利应予明确肯定，但该执行异议之诉与本案并非同一法律关系，不宜在同一程序中处理，故本案对该诉不予处理，当事人可另诉解决。
2012年，上述购房人再次以城乡集团及盛�发公司为被告提起案外人执行异议之诉，要求停止执行。2012年5月，本院执行部门以盛和发公司法定代表人杨晓南及前任法定代表人杨晓北故意隐瞒房屋抵押、查封事实，与案外人签订多份房屋买卖合同，转移财产，逃避执行，涉嫌刑事犯罪为由，将杨晓南、杨晓北涉嫌犯罪的证据移送北京市公安局，移送材料包含盛和发公司处置本案诉争房屋的相关资料。北京市公安局于2013年1月24日向本院寄送《立案告知书》，函告本院，杨晓南的行为涉嫌非法处置查封财产罪，已立案侦查。本院经审理认为：公安机关就盛和发公司法定代表人杨晓南处分包括诉争房屋在内的查封房屋涉嫌“非法处置查封财产罪”立案侦查，则盛和发公司将诉争房屋出售与购房业主之行为存有犯罪之嫌疑。在刑事案件审查部门就盛和发公司法定代表人杨晓南处置房屋是否�嫌犯罪审查期间，购房业主购买房屋的行为是否合法，其能否基于购房合同享有对诉争房屋的实体权利，均处于不确定状态，有待于刑事案件审查部门作出结论后再行确定。据此裁定驳回了购房人的起诉。
2015年9月，北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝刑初字第3080号刑事判决，认定：2005年2月至2008年2月，杨晓南明知“盛和家园”项目2号楼部分房产已经被北京市第二中级人民法院查封，仍让公司销售人员将查封范围内的房产14套分别出售给王均青等14人。杨晓南无视国法，非法处置已被司法机关查封的房产，情节严重，其行为触犯了刑律，构成非法处置查封的财产罪，应于惩处。据此判决杨晓南犯非法处置查封的财产罪，判处有期徒刑十个月（刑期从判决执行之日起计算）。杨晓南不服，上诉至北京市第三中级人民法院。二审期间杨晓南表示自愿认罪，真诚悔罪。北京市第三中级人民法院经审理认为杨晓南在二审期间能如实供述，有悔罪表现，故对原判量刑部分予以改判，判决杨晓南犯非法处置查封的财产罪，判处有期徒刑十个月，缓刑一年（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算）。
2015年，粤财公司确认其申请对盛和发公司强制执行一案已全部执行完毕并同意解除盛和发公司名下房产设定的以广发行为抵押权人的抵押登记。
2016年12月8日，本院发出通知，拟对盛和发公司名下的包含本案诉争房屋在内的33套房产进行评估、拍卖。
诉讼中，郭莉称其房款均为现金支付。城乡集团对上述付款情况不予认可。盛和发公司对付款情况予以认可。
以上事实，有借款合同、抵押合同、在建工程及国有土地使用权抵押登记证明、房屋所有权证书、建设用地规划许可证、土地使用证、（2004）二中民初字第623号民事判决书、（2004）二中民初字第4023号民事判决书、（2004）二中民初字第04276号民事判决书、商品房买卖合同、分期付款协议书、收据、发票、房屋入住通知单、勘验笔录、（2004）二中执字第907号协助执行通知书、（2004）二中执字第865号协助执行通知书、（2011）二中民初字第16190号民事裁定书、（2012）高民终字第1240号民事裁定书、（2012）二中民初字第10991号民事裁定书、（2014）朝刑初字第3080号刑事判决书、（2015）三中刑终字第00825号刑事判决书、结案申请书、解除抵押申请书、北京市第二中级人民法院通知、（2014）朝刑初字第3080号刑事案件预审卷宗材料、北京市朝阳区不动产登记事务�心查询情况及调取的房屋档案、钥匙移交书、销售一览表、工作记录及各方当事人诉辩意见等证据在案佐证。
本院认为，根据相关司法解释规定及各方当事人诉辩意见，本案审理焦点有五：一、关于郭莉所提执行异议具体指向的执行措施如何认定；二、郭莉与盛和发公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；三、郭莉是否在人民法院查封之前已合法占有诉争房屋；四、郭莉是否已支付全部价款；五、诉争房屋未能办理过户登记是否因郭莉自身原因所致。
关于焦点一，诉争房屋于2004年3月4日首次查封，2007年12月14日解除查封，2008年11月7日再次被本院查封。针对诉争房屋所采取的有效执行行为是2008年11月7日开始的查封措施，此前的执行行为已经于2007年12月14日解除。据此，本院认定郭莉所提执行异议具体指向的执行措施为本院2008年11月7日采取的查封措施。焦点二，郭莉与盛和发公司于2001年12月就诉争房屋签订《商品房买卖合同》，城乡集团否认该合同的真实性，并提交了钥匙移交书及销售一览表予以证明。上述证据显示2002年4月时诉争房屋未在已销售列表中，为此城乡集团认为郭莉与盛和发公司签订的商品房买卖合同虚假。据此，本院认为郭莉与盛和发公司约定房款为分期支付，2003年4月房款付清后盛和发公司才负有为郭莉交付房屋的义务，故2002年4月盛和发公司尚无需向郭莉交付房屋，亦无需自城乡集团处取得诉争房屋钥匙。为此，上述证据与双方间的购房合同并未存在矛盾之处，本院对城乡集团的该项答辩意见不予采纳。诉争房屋虽系广发行借款的抵押物，但广发行此前未明确提出过要求确认合同无效的主张，亦未有生效判决对该合同效力予以否定，现广发行转让给粤财公司的债权已全部实现，粤财公司也同意解除其上的抵押登记，故本院对城乡集团所称该合同无效的意见不予采纳。据此，本院认定郭莉与盛和发公司于诉争房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于焦点三，盛和发公司于2003年5月18日向郭莉发出《房屋入住通知单》，通知其办理入住手续。郭莉在查封之前已具备合法占有诉争房屋的前提条件，现房屋亦由郭莉实际控制、使用。城乡集团虽对上述事实不予认可，但未提交其他证据予以反驳，本院对其该项答辩意见不予采纳。据此，本院认定郭莉已于查封之前合法占有诉争房屋。关于焦点四，盛和发公司针对郭莉的付款行为开具了正式发票，并对郭莉陈述的付款过程予以认可。城乡集团虽对上述付款事实不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对城乡集团的该项答辩意见不予采信。据此，本院对郭莉已支付全部购房款的事实予以确认。关于焦点五，根据双方签订的《商品房买卖合同》，郭莉已经依约履行了付款义务，现诉争房屋未能办理过户登记，依据本案现有证据难以认定买受人对此存在过错。据此，本院认定诉争房屋未能办理过户登记并非因郭莉自身原因所致。
基于上述分析，郭莉依据其与盛和发公司签订的《商品房买卖合同》，已经支付全部价款并实际占有诉争房屋，亦对未办理过户登记手续的事实不存在过错，且签订合同与占有的事实均发生于诉争房屋查封之前。因此，郭莉要求停止对诉争房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据。诉争房屋目前在登记机关未查询到查封登记，故对郭莉要求解除查封措施的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院�事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，本院判决如下：
一、停止对北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼2-D1号房屋的执行；
二、驳回郭莉的其他诉讼请求。
案件受理费70元，由北京盛和发房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
审 判 长 李 淼
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 王金龙
审 判 员 顾国增
审 判 员 霍翠玲
审 判 员 刘丽杰
审 判 员 周梦峰
审 判 员 王艳芳
审 判 员 王 佳
二〇一七年七月二十六日
法官助理 刘 佳
书 记 员 程 飞
书 记 员 杨 竹