山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终256号
上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行。
负责人赵波，支行行长。
委托代理人栾栋，山东岛城律师事务所律师。
委托代理人吴雪飞，山东岛城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）崔萍。
委托代理人赵菲菲，山东胜华律师事务所律师。
原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司。
法定代表人王泽宣，董事长。
上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）因与被上诉人崔萍、原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第1832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人农行城阳支行的委托代理人栾栋，被上诉人崔萍的委托代理人赵菲菲到庭参加了诉讼。原审被告吉昌房地产公司经合法传唤没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
崔萍在一审中诉称，2012年6月24日，崔萍与吉昌房地产公司达成购买吉昌房地产公司开发的吉昌馨苑×号楼×单元×户，购房款总额600000元、定金180000元的《房屋认购协议》。后崔萍按照合同约定履行了支付全部购房款义务，与吉昌房地产公司形成了事实上的合同关系，且崔萍对该房进行了装修，已经实际入住。经崔萍多次催促，吉昌房地产公司迟迟不予办理房屋产权相关手续，导致崔萍无法办理房屋所有权证。2012年12月底，吉昌房地产公司法定代表人王泽宣不知去向，吉昌房地产公司停业。后崔萍发现吉昌房地产公司与农行城阳支行将该房屋办理过在建工程抵押，吉昌房地产公司的行为已经严重侵犯了崔萍的合法权益。故请求判令：1、确认崔萍与吉昌房地产公司之间的《房屋认购协议》合法有效；2、吉昌房地产公司协助崔萍办理吉昌馨苑×号楼×单元×户的房屋所有权证；3、解除吉昌馨苑×号楼×单元×户房屋的在建工程抵押；4、诉讼费用由吉昌房地产公司承担。
吉昌房地产公司在一审中未答辩也未提交证据。
农行城阳支行在一审中述称，涉案房屋已经办理在建工程抵押，崔萍与吉昌房地产公司之间签订的房屋认购协议，未经抵押权人同意，侵犯了农行城阳支行的合法权益，请求依法驳回崔萍的诉讼请求。
一审法院查明，崔萍（乙方）与吉昌房地产公司吉昌公司（甲方）于2012年6月27日签订《房屋认购协议书》，主要约定：乙方购买甲方吉昌馨苑×号楼×单元×户房屋，建筑面积168.79平方米，售价600000元每套；本协议签订时，乙方向甲方支付定金180000元；付款方式为一次性付款，于2012年6月27日前乙方向甲方支付房屋全款共计600000元；甲方承诺，具备商品房销售（预售）条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方双倍定金和房款外，还应赔偿乙方利息等资金损失及其他有关财产损失；在本协议签订后，须为乙方保留该房屋，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖（预售）合同》，并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、价款等条款，如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金和房款，同时本协议自动失效。
吉昌房地产公司于2012年6月27日给崔萍出具收据2份，载明分别收到崔萍涉案房屋购房定金180000元、购房款420000元。2012年6月29日，吉昌房地产公司向青岛爱康物业管理有限公司（以下简称爱康物业公司）出具入伙通知单，载明购房人崔萍已购买翠堤雅筑项目第×号楼×单元×户房，已签订购房合同，请按规定给予办理房屋交接手续。同日爱康物业公司给崔萍出具收据，载明收到崔萍（22-1-301）物业费472元等。
农行城阳支行于2009年12月14日取得青房地建市字第200981532号在建工程抵押证，吉昌房地产公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因吉昌房地产公司没有偿还全部借款，农行城阳支行至今未将涉案房屋解押。2012年6月28日，吉昌房地产公司取得涉案房屋的初始登记。2012年12月底，吉昌房地产公司法定代表人王泽宣不知去向，吉昌房地产公司停业。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，双方当事人签订的《房屋认购协议书》确定了房号、价格、面积等购房合同成立的条件，且吉昌房地产公司已经按照约定收受购房款，吉昌房地产公司已将涉案房屋交付崔萍使用，故该《房屋认购协议书》实质是商品房买卖合同。2009年吉昌房地产公司为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给农行城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，农行城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故崔萍与吉昌房地产公司签订的商品房买卖合同的履行受农行城阳支行的约束，但农行城阳支行并无证据证明吉昌房地产公司不能销售涉案房屋，崔萍作为涉案房屋的买受人，根据吉昌房地产公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，吉昌房地产公司也取得涉案房屋的预售许可证，故崔萍与吉昌房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，崔萍诉请确认《房屋认购协议书》合法有效，一审予以支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故崔萍购得涉案房屋的相应权益优先于农行城阳支行的在建工程抵押权。在崔萍已交付全部购房款后，且没有证据证明崔萍存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。崔萍要求农行城阳支行办理涉案房屋解押手续，理由正当，一审予以支持。商品房买卖合同虽没有约定办理涉案房屋权属证书的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，吉昌房地产公司应自合同签订之日起90日内协助崔萍办理涉案房屋权属证书，故崔萍要求吉昌房地产公司协助办理涉案房屋所有权登记手续，理由正当，一审亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第一款第（三）项，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院做出如下判决：一、确认崔萍与吉昌房地产公司就吉昌馨苑×号楼×单元×户房屋签订的《房屋认购协议书》合法有效；二、农行城阳支行和吉昌房地产公司于判决生效后30日内协助崔萍办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑×号楼×单元×户房屋的抵押登记解除手续；三、在上述判决第二项的抵押登记解除手续办妥后30日内，吉昌房地产公司协助崔萍办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑×号楼×单元×户房屋的所有权登记手续。案件受理费9800元，公告费600元，由吉昌房地产公司负担。
宣判后，农行城阳支行不服一审判决，向本院提出上诉。
上诉人农行城阳支行上诉称，一、一审认定事实错误。1、被上诉人不能证明已经支付全部房屋价款。被上诉人证明已经支付全部房屋价款的证据是吉昌房地产公司出具的购房发票，无银行转账、电汇等凭证。只有收款收据而无支付款项凭证，不能证明付款的事实。2、被上诉人不能证明房屋已经交付并实际入住。被上诉人为证明涉案房屋已经交付并实际入住的证据是物业费收据和入伙通知单。以上证据不能证明涉案房屋交付和实际入住的法律事实。因为被上诉人没有向法庭提交房地产公司交付房屋凭证，也没有房屋使用手册，更不能证明相关物业公司与吉昌馨苑小区的法律关系。二、原审法院认定房屋认购协议合法有效错误。2012年6月24日，被上诉人与吉昌房地产公司签订商品房出售合同时，合同附件房屋信息查询表示，涉案房屋已经设定抵押，抵押权为上诉人。根据担保法、物权法有关规定，抵押物的处置必须重复抵押权的同意，否则无效。三、原审适用法律错误。在房屋买卖过程中，被上诉人至少存在五方面错误：1、明知涉案房屋已经抵押，在没有取得上诉人同意的情况下，签订商品房出售合同；2、没有将购房款交付给上诉人；3、没有证据证明已经向开发商交齐购房款；4、不能证明已经实际入住；5、不能证明所购房屋用途是用于居住消费。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，上诉费由被上诉人负担。
被上诉人崔萍答辩称，被上诉人做为人已经支付了购房款并实际装修入住，履行了合同义务，被上诉人与吉昌房地产公司的合同合法有效，并且被上诉人购得涉案房屋的权益优先于上诉人的在建工程抵押权。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审查明事实与一审查明一致。
本案经调解，双方未能达成一致。
本院认为，被上诉人与吉昌房地产公司签订的购房合同系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律强制性规定，一审认定购房合同合法有效并无不当。合同签订后，被上诉人支付了全部购房款，被上诉人对此已经提交了支付购房款的相关凭证，被上诉人在购房过程中不存在过错，并且被上诉人提交的入伙通知单和物业费收据，可以证实被上诉人已实际入住。现吉昌房地产公司的法定代表人不知去向，公司停业，被上诉人作为消费者为维护自身合法权益提起诉讼要求办理过户手续，符合法律规定，应予支持。关于上诉人上诉提出的在建工程抵押权问题，本院认为，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，一审法院据此认定被上诉人购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，公告费300元，由上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
审 判 员 李晓波
代理审判员 迟金铜
二〇一六年五月十日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 于国英