贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2632民初304号原告：明庭喜，男，1981年5月20日生，陕西省西安市人，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：龙安通，榕江县寨蒿法律服务所法律工作者。被告：韦兴国，男，1984年8月15日生，贵州省榕江县人，户籍地址榕江县。委托诉讼代理人：盘祖刚，男，系被告哥哥。原告明庭喜诉被告韦兴国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告特别授权委托诉讼代理人龙安通、被告特别授权委托诉讼代理人盘祖刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明庭喜向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告返还房屋租赁押金6400元；3、、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月18日，原、被告签订房屋租赁合同，由原告承租被告位于古州镇××号房屋。租赁期限为3年，即2019年8月20日到期。每年租金18000元，分两次付清，同时原告向被告预付10000元的租赁押金。2017年5月，因原告工作调动，原告即从被告房屋搬出，2017年8月中旬，被告电话问原告是否继续租赁，原告当即答复不再租赁被告房屋。当时双方就解除房屋租赁合同的相关问题进行协商，因双方意见分歧未能达成一致意见，至今被告没有将原告预交的押金退回。为此，特向人民法院提起诉讼，扣除违约金3600元后，判决被告退还6400元押金给原告。被告方辩称：原告方电话与被告方解除合同不是2017年8月份，而是10月20日，被告方认可10月20日解除合同。之后我们双方协商在解除合同时原告应当向被告方支付违约金5400元、租金（2个月）3000元、损毁财物：灯400元、油烟机修理100元、电视费200元，共计9100元。原告预交押金10000元，扣除9100元，被告方愿意退回原告900元。最后原告还欠几个月的卫生管理费未交纳。总之，被告方希望法院公正判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的中交第二公路工程局有限公司调令：二公局人调【2017】第142号文件一份。证明原告在租赁期间因工作原告需要调动，于2017年5月份已经调离榕江，但调令的落款时间为2017年9月30日。原告因为工作原因只承租被告房屋一年。被告方对原告方实际承租时间为一年有异议。本院认为，二公局人调【2017】第142号调令，系中交第二公路工程局有限公司内部作出的人事调整，文件明确调动时间为2017年9月30日。文件第1条明确“调出单位将此调令及时传达给本人，通知本人办理有关工作交接和调动手续后，到调入单位报到”。因此，与原告方证明原告2017年5月份离开榕江，实际只承租一年的时间，互相矛盾，本院不予以采信。为了查清本案的事实，本院依职权于2018年5月8日向贵州电网有限责任公司凯里榕江供电局调取古州镇××号房屋（涉案房屋）2017年2月—10月的用电量情况:2月674千瓦时、3月436千瓦时、4月468千瓦时、5月157千瓦时、6月175千瓦时、7月129千瓦时、8月108千瓦时、9月86千瓦时、10月102千瓦时，该局出具的证据，印证了涉案房屋2—10月一直有人居住才发生电量的消费。经审理查明，2016年8月18日，原、被告经协商一致，签订《房屋租赁合同》。合同约定：“第一条被告将自有坐落于榕江县古榕名苑7栋201的房屋出租给原告使用;第二条租赁期限2016年8月20日至2019年8月20日；第三条本房屋每月租金为1500元，即每年18000元……第四条原告承租期间，水、电、取暖、燃气、电话以及由原告方居住产生的其他费用由原告负担。物业费由被告缴纳，租赁结束时，原告需交清……第八条违约责任在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。”合同签订当日，被告向原告交付房屋使用，原告向被告交纳10000元押金和租金9000元。2017年3月20日原告通过银行（电子）转账方式向被告支付9000元的租金。后原告因工作调动，与被告电话协商解除合同和退还押金无果。原告认为，原告于2017年5月实际已经搬出被告房屋，被告应当退还其6400元的押金，故诉至法院。同时查明，从当事人提交的卫生管理费证据看，原告在租赁期间缴纳的卫生管理费10个月，共计372元，平均每月为37.2元。本案的争议焦点是：1、《房屋租赁合同》是否应当解除；2、被告应当返还多少房屋租赁押金。本院认为，《合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同成立时生效，依法应受法律保护。原告主张解除双方签订的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为不履行主要债务”的规定。原告提交的公局人调【2017】第142号调令，系中交第二公路工程局有限公司内部作出的人事调整，文件明确原告调动时间为2017年9月30日，且被告方认可2017年10月20日解除合同。符合时间、逻辑常理，因此应当确定双方的房屋租赁合同于2017年10月20日解除。因双方签订的房屋租赁合同，已确定于2017年10月20日解除，双方的权利、义务已于该日消灭，现原告要求解除该合同，已经无实际意义。《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。原、被告签订的合同第八条约定在租赁期间，任何一方违反合同规定，向对方交纳年度租金的10%违约金，现原告已经违反了合同的该条约定，按照法律及合同规定，应该向被告方承担违约责任。本院已在上文确定双方的解除租赁合同的时间为2017年10月20日。合同解除后，被告应当按原告实际租赁的时间收取租赁费，扣除违约金后，对多收取的租赁费、押金应当返还。经审查，被告于2016年8月17日分别收到原告交付的房屋租金人民币9000元、押金10000元；于2017年3月20日收取原告房屋租金人民币9000元，合计人民币28000元。2017年10月20日租赁合同解除，故租赁时间为14个月，租赁费21000元【1500元×14月=21000元】，该租赁费应由原告承担。双方年租金为18000元，约定违约金为年度租金的10%，依照合同的约定，原告方违约两个年度，故违约金3600元【18000元×10％×2=3600元】。另外，在租赁期间原告方只交纳10个月的卫生管理费，还应当扣除4月的卫生管理费148.8元【37.2元×4月=148.8元】，剩余的房屋租赁押金3251.2元（28000元-21000元-3600元-148.8元=3251.2元）被告应返还于原告。因此，原告请求被告返还房屋租赁押金6400元，本院予以支持3251.2元。至于被告方辩称原告租赁期间毁坏被告房屋内的财物，因其未提供证据证明，依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项的规定，判决如下：一、由被告韦兴国在本判决生效之日起十日内将房屋租赁押金3251.2元返还原告明庭喜。二、驳回原告明庭喜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告韦兴国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  宋文举二〇一八年五月二十五日书记员  宋聚辉