上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第4841号
原告杨晨倩。
被告费忠德。
原告杨晨倩诉被告费忠德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，于同年4月23日公开开庭进行了审理。原告杨晨倩、被告费忠德均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告杨晨倩诉称，原、被告于2013年10月13日签订《房地产买卖合同》，约定被告应当于2013年11月20日开始和原告办理房屋产证过户手续，并且在过户前迁出所有户口，然而被告至今仍未配合原告办理房屋产证过户手续和移出户口。故原告起诉判令被告协助原告办理房屋产证过户手续；判令被告支付逾期迁出户口违约金（自2014年1月1日开始起算，计算至户口迁出之日止，按照每日人民币100元计算）；判令被告支付逾期交付房屋的违约金（以133万元为基数，自2014年1月1日计算至实际交房日止，按照每日万分之四标准计算）。
被告费忠德辩称，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》和《装修补偿协议》，实际的房价为164万元，但该房价仍低于当时的市场价，损害了被告的利益，故应当确认上述合同无效。另外，因系争房屋上存有抵押贷款，被告当时承诺于2013年11月18日归还上述贷款，并涤除抵押后办理过户，但原告将相应的房款支付到第三人资金监管账户，导致被告不能按约归还贷款，由此产生了利息，故当时被告要求原告支付这部分利息，但原告不同意承担上述利息，导致被告至今未能归还贷款、涤除抵押，从而未能办理过户，责任在原告。现被告认为因当时房价约定过低，且原告违约，故目前不再同意办理过户。
经审理查明，上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX号XXX室房产（以下简称系争房屋）的权利人为被告，该房屋上设定了抵押登记，抵押权人为交通银行股份有限公司上海浦东分行，债权数额为90万元，债务履行期限自2011年12月15日至2030年12月15日。该房屋内存有郭晓、王怀兰和郭兆鑫的户籍。
2013年6月26日，被告向案外人郭晓出具《委托书》，明确：本人拥有位于上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX号XXX室房产，现全权委托郭晓办理上述房产的相关手续，委托事项包括：一、代为办理上述房地产的抵押登记手续，签订抵押合同，办理相关公证手续；二、代为办理上述房地产的提前还款或转按揭手续，领取银行相关材料，办理注销抵押登记手续，签署相关文件、合同；…六、代为签订上述房地产的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买售房办理按揭贷款及其它相关手续；七、代为办理向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；八、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；九、代为办理上述房地产的水电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续；十、代为办理上述房地产的交付事宜及物业维修基金户名变更手续，结算物业管理费；委托期限自2013年6月26日至2015年7月7日止。上述委托书经上海市国信公证处进行公证。
2013年10月8日，郭晓出具《定金收条》，言明：收到上海我爱我家房屋租赁置换有限公司介绍客户即原告所支付的购买系争房屋的定金3万元。
2013年10月13日，郭晓代理被告与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告受让被告所有的系争房屋，双方同意房屋转让价款134万元；双方确认在2013年12月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按本合同约定的期限将系争房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付违约金，违约金应按照原告已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止，逾期超过15日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付15日的违约金之外，原告可单方面解除本合同。补充条款（一）约定，该房屋设定有银行贷款及私人抵押，原告已经知晓，被告应于签订买卖合同后2日内办理原设定的私人抵押注销手续，被告原有的银行贷款原告通过资金监管方式归还并注销抵押；双方应于本买卖合同签订后于2013年10月20日前至上海市相关房地产交易中心办理相关审税手续；待原告办妥贷款手续且双方税费审核完毕后5个工作日内至上海市相关房地产交易中心办理过户手续；被告于取得除尾款外所有房款后30日内将房屋交付原告，交付标志为双方签订物业交验单（房屋交接书）；被告承诺于交易过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续；若被告未按约定将户口全部迁出，则被告按日100元支付原告违约金至户口全部迁出之日止。《附件三》约定，原告于2013年10月8日支付被告定金3万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；原告于签订本合同后的2日内，将房款27万元直接支付被告，被告向原告出具收款凭证，该笔款项专项用于注销原设定的抵押；原告于2013年11月20日前再支付被告房款50万元；双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以原告为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款50万元支付给被告；上述两笔50万元（合计100万元）办理资金监管；待本交易经房地产交易中心审批完成（即房地产交易中心出具以原告为权利人的该房屋《上海市房地产权证》），双方对该房屋进行交接并签署物业交验单，且被告向房屋所在的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续后当日，原告将房款4万元直接支付被告。同日，郭晓代理被告与原告还签订了《装修补偿协议》，约定，双方签订的《上海市房地产买卖合同》成交价格为134万元，该价格未包含该房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用，双方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿被告30万元，该款待房地产交易中心出具以原告为权利人的产权证后，由原告直接支付被告。
上述合同签订当日，原告向郭晓账户支付房款27万元，并由郭晓出具了相应金额的《收据》。
2013年10月25日，原告与郭晓为保障系争房地产的交易安全，还签订《上海市存量房交易资金监管协议》，约定，双方委托丙方即上海市住房置业担保有限公司监管交易资金100万元，其中原告支付的自有资金70万元，原告个人住房公积金贷款30万元；监管的自有交易资金应当解交至上海市房地产交易资金管理有限公司开设的上海农村商业银行总行营业部的账户；贷款资金解交的监管账户由贷款银行确定；双方同意按照本协议的约定，在符合付款条件时，通知监管账户的开户机构划转监管资金；代理或者协助被告办理提前还款手续等。该协议第六条还规定，双方同意在2013年11月29日前将约定监管的自有资金解交监管账户并办妥贷款相关手续后申请房地产转移登记；房地产登记机构受理房地产转移登记后、核准房地产转移登记前，原告同意将所申请的贷款解交监管账户。第七条约定，在房地产登记机构核准房地产转移登记后，除7万元在交房后划转被告确定的收款账户外，其他监管资金在清偿被告抵押贷款后余款划入被告确认的收款账户。上海市住房置业担保有限公司亦在上述协议中作为丙方进行盖章。同日，原告、上海农商银行浦东分行与上海市住房置业担保有限公司签订公积金贷款合同，确定原告借款金额为30万元，借款期限自2013年10月26日至2028年10月26日止，借款日期以实际放款日为起始日期。
2013年11月11日，原告向监管账户汇入70万元。同年11月19日，原告又向郭晓支付3万元。
证明上述事实的证据有：上海市房地产登记簿、经公证的委托书、定金收条、上海市房地产买卖合同及附件、装修补偿协议、转账凭证及收据、上海市存量房交易资金监管协议、客户回单、收款收据为证。经审查，上述证据符合证据要件，且双方对证据的真实性均无异议，本院予以确认。
审理中，原、被告确认系争房屋的实际房价为164万元。双方还确认被告在系争房屋上的抵押贷款（本金和利息）约为93万元。另外，原告已自愿将除房屋尾款4万元之外的剩余房款57万元交付至法院账户，并在取得产证后支付被告。
本院认为，被告出具《委托书》依法授权郭晓代为签订系争房屋的买卖合同等，故郭晓有权代表被告从事授权范围内的相关事宜。故郭晓代表被告与原告签订的《上海市房地产买卖合同》和《装修补偿协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。现原、被告在审理中确认实际房价款为164万元，故本院确认《装修补偿协议》中的30万元为房价款。根据上述合同约定，原告已经按约支付了3万元和27万元房款。并已经根据此后双方签订的《上海市存量房交易资金监管协议》的约定将70万元解交监管账户，30万元贷款手续也已经办妥，即原告已按约履行了相应义务。而被告在双方欲办理过户之前，却要求原告需补贴相应的贷款利息，该主张并无合同依据。故被告以原告未能补贴其贷款利息而未能办理系争房屋的过户手续的意见，无事实和法律依据，被告的行为已经构成违约，原告为此要求被告办理系争房屋的过户手续的诉讼请求，本院应予支持。至于房屋在过户至原告名下后，原告明确表示愿意支付除尾款4万元之外的剩余房款57万元，本院依法予以准许。被告还在买卖合同中承诺于交易过户前办妥原有户口的全部迁出手续，但被告至今仍未履行该义务，为此，原告依据合同约定，主张自2014年1月1日至户籍实际迁出日止，按照每日100元计算违约金的诉请，本院亦应支持。至于原告主张的逾期交房的违约金，因《补充条款（一）》中约定被告于取得除尾款外所有房款后30日内将房屋交付原告，而《付款协议》中约定待房地产交易中心审批完成，双方对系争房屋进行交接，即对于房屋的交付时间，前后约定不一致，审理中，双方又不能协商一致，故原告认为被告逾期交房，并为此主张逾期交付房屋的违约金的主张，本院难以采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告费忠德于本判决生效之日起十日内至房产交易中心办理将位于上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告杨晨倩名下的手续；
二、原告杨晨倩取得权利人为原告的上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产权证》当日，向被告费忠德支付房款57万元；
三、被告费忠德于判决生效之日起十日内支付原告杨晨倩逾期迁出户口的违约金（自2014年1月1日计算至位于上海市浦东新区牟平路XXX弄XXX号XXX室内户籍实际迁出日止，按照每日100元标准计算）；
四、驳回原告杨晨倩的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币19，923元，减半收取9，961.50元，由被告费忠德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一四年五月二十九日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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