河南省开封市金明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0211民初192号
原告张栓成，男，汉族，1949年8月6日生，住河南省兰考县。
委托代理人汪飞，河南瀛开律师事务所律师，特别授权代理。
被告河南开元名都置业有限公司。
住所�开封市开发区大梁路以南（大梁路西段市检察院对面）。
法定代表人陈灿荣，董事长。
统一社会信用代码91410200770895162B。
委托代理人曹延河，该公司法律顾问，特别授权代理。
被告杭州开元房地产集团有限公司。
住所地杭州市萧山城厢街道市心中路***号**层。
法定代表人陈灿荣，董事长。
组织机构代码证73032391X。
委托代理人曹延河，该公司法律顾问，特别授权代理。
原告张栓成诉被告河南开元名都置业有限公司（以下简称“河南开元公司”）、被告杭州开元房地产集团有限公司（以下简称“杭州开元公司”）商品房买卖合同纠纷一案,原告张栓成于2017年1月11日来院起诉，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张栓成的委托代理人汪飞、被告河南开元公司和杭州开元公司的委托代理人曹延河均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张栓成诉称，2011年6月30日，原告与河南开元公司签订2份《商品房买卖合同》，由原告购买河南开元公司开发的开元名都华庭商品房二套，合同约定该商品房S2-4（B4）102号，面积166.21平方米，房价为2492876元；S2-4（B4）103号，面积166.21平方米，房价为24596342元，共计4952510元。河南开元公司在与原告签订合同时，明确作出承诺保证所购买的商品房土地使用年限为70年，并将此条款签订于《商品房买卖合同》中，原告基于信任东拼西凑将房款一次性交付给河南开元公司。河南开元公司应当于2012年4月30日前，将商品房交付给原告，实际交付为2012年4月21日，合同中约定河南开元公司交付房产180日内未原告办理不动产权证。然而，河南开元公司并未按照合同的约定履行义务。原告已付清�款、房屋契税、维修基金、办证费、物业费等费用的情况下，河南开元公司至今没有为原告办理不动产权证。原告多次敦促河南开元公司履行义务，为原告办理不动产权证，但河南开元公司以种种理由拖延，并且明确告知原告土地使用年限降为40年，使原告房产价值贬损。原告与河南开元公司之间依法订立的《商品房买卖合同》合法有效，且原告已按约履行合同义务，依法依约，河南开元公司理应在约定时间内为原告方办妥所购商品房的不动产权证，未办证造成房屋权属关系不明，秩序紊乱，且原告无法行驶转让、抵押权利，资本被积压，河南开元公司应当承担延期办理不动产权证的违约金，就欺诈原告致使房产价值贬损，给原告造成损失的，还应当赔偿损失，以上损失共计1963239.72元。河南开元公司为一人公司，根据《公司法》六十四条之规定，杭州开元公司作�股东，应当承担连带责任。原告起诉请求一、判令河南开元公司立即为原告办理不动产权证；二、判令河南开元公司支付逾期办理不动产权证的违约金247625.5元（2012年4月21日至2012年10月18日房产交付180日内的违约金）；三、判令河南开元公司支付逾期办理不动产权证给原告造成的其它损失共计1215614.22元（自2012年10月19日房产交付181日起至2017年1月3日以已付购房款按同期银行贷款利率计算利息，至实际办理不动产权证时按同样标准计算）；四、判令河南开元公司赔偿因欺诈造成原告合理损失50万元；五、判令杭州开元公司承担连带责任。
被告河南开元公司、杭州开元公司辩称，1、原告张栓成诉称至今没有办理不动产权登记是事实，但根据《商品房买卖合同》第十五条约定，河南开元公司承担的合同义务是，在交付房产后一定期限内向产权登记机构提交办理�权登记所需资料并进行备案，协助原告张栓成办理不动产权登记。不动产权登记行为是政府的行政行为，不是合同约定的义务，原、被告不能通过合同约定来限定政府的行政行为。依商品房买卖合同，河南开元公司愿继续履行协助办理不动产权登记义务，但无法预料、限定政府办证期限。因此，原告张栓成诉求立即办理不动产权证无法实现，其诉求不能用法院判决来实现。
2、原告张栓成诉求2012年2月21日至2012年10月18日期间的逾期办理不动产权证违约金无法律依据，不符合合同约定，其主张数额的也不是合同约定的数额。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，如我公司不能按期办理不动产权证且原告不退房的，我公司将按原告已付总房款的0.5%承担支付违约金，违约金金额为总房款4952510×0.5%，即24762.55元，原告主张247625.5元并无法律和事实依据。�原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同内容也不违反我国法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定，本案应采用当事人的约定优先原则，即违约金数额和计算方法均以商品房买卖合同约定的标准和计算方式，来计算违约方应承担的具体违约金数额。
3、原告张栓成主张自2012年10月19日至2017年1月3日期间的损失1215614.22元不应得到法院支持，因为：首先，原告诉状中既主张逾期办证违约金又主张赔偿损失，该主张既无合同约定，也不符合法律规定，属违约金与损失赔偿竞合不能同时主张；其次，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，原告主张调违约金的前提是已产生直接损失且违约金数额不足以弥补该损失的，才可以请求调整违约金。事实上，我公司提前早于商品房买卖合同约定的时间（2012年4月30日前）将涉案房产交付给原告使用，从房屋使用效能上原告并无损失，且原告所购房产目前的市场每平方价款明显高于购买价款，物权目的已实现，原告并无直接经济损失，原告无证据证明其有损失，更没有证据证明其损失与被告行为是否存在因果关系；第三，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十八条规定，原告增加违约金又请求赔偿损失的，人民法院不予支持。
4、关于土地使用年限上我公司不存在欺诈行为，原告主张赔偿损失50万元无法律依据，其诉求不能成立。首先，我公司在与原告签订商品房买卖合同时，在合同第一条填写土地使用年限为70年，是向原告合法披露项目整体建设用地情况，而不是向�告承诺商业房占地使用权年限。土地使用权证由政府颁发，土地使用权年限也是由政府来界定，商业房占地使用年限最高为40年，是国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定的。土地使用权年限是由国家依法界定，并不能由合同当事人来约定。我公司如实向原告陈述项目整体用地情况，并非是虚构事实、故意隐瞒真像，欺诈原告之行为；其次，我公司依据开封市房产管理局颁发的预售许可证，向原告出售规划设计为商业房的房产，且双方在商品房买卖合同第三条约定的也是商铺来看，双方签约的合同标的物也是商业房符合原告订立合同之目的，我公司更不存在欺诈之行为。
5、杭州开元公司并不是本案适格被告。河南开元公司虽是一人有限责任公司，但该公司是一家合法注册并存续的独立企业法人，该公司有自己的独立�产且能够对外承担相应的民事责任，具有完整行使民事法律行为的民事权利能力。原告起诉河南开元公司的股东是对该公司的人格否认，否了该公司的资产独立、民事行为能力独立、责任独立。因此，河南开元公司在合法存续期间，不应将作为股东的杭州开元公司列为本案被告。综上答辩意见，请求法庭驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，2011年6月30日原告张栓成与河南开元公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定原告张栓成购买河南开元公司开发的开元名都华庭商品房二套，合同约定其中商品房S2-4（B4）102号，面积166.21平方米，房价为2492876元；另一商品房S2-4（B4）103号，面积166.21平方米，房价为2459634元，共计4952510元。另约定土地使用权年限为70年。河南开元公司应当于2012年4月30日前将商品房交付给原告张栓成。原告张栓成逾期付款的违约责任�（1）逾期不超过90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告张栓成于2011年7月19�将购房款4952510元〖S2-4（B4）102号房款2492876元；另一商品房S2-4（B4）103号房款为24596342元〗支付给了河南开元公司；河南开元公司于2012年4月21日将上述房屋交付原告张栓成。原告张栓成购买房屋后至今未能办理产权登记。
审理中河南开元公司认可本案诉争房屋土地使用年限为40年。
原告张栓成起诉请求一、判令被告河南开元名都置业有限公司立即为原告张栓成办理不动产权证；二、判令被告河南开元名都置业有限公司支付逾期办理不动产权证的违约金247625.5元（2012年4月21日至2012年10月18日房产交付180日内的违约金）；三、判令被告河南开元名都置业有限公司支付逾期办理不动产权证给原告张栓成造成的其它损失共计1215614.22元（自2012年10月19日房产交付181日起至2017年1月3日以已付购房款按同期银行贷款利率计算利息，至实际办理不动产权证时按同�标准计算）；四、判令被告河南开元名都置业有限公司赔偿因欺诈造成原告张栓成合理损失50万元；五、判令杭州开元公司承担连带责任。
本院认为，2011年6月30日原告张栓成与河南开元公司签订两份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法、有效的，双方均应严格按照约定履行合同义务。原告张栓成已按合同约定履行了付款的义务，河南开元公司也应及时将原告张栓成所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，以便原告张栓成及时取得诉争房屋的房地产权属证书。河南开元公司与张栓成约定于2012年4月30日将上述房屋交付原告张栓成。河南开元公司在将诉争房屋交付原告张栓成后，应该按照合同约定在180日内即2012年10月30日前，将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但截至本院开庭时河南开元公司尚未向房地产登记部门提交上述材料，且河南开元公司也不能确定何时向房地产登记部门提交上述材料。河南开元公司已经构成根本性违约。根据相关法律法规规定结合本案合同约定，原告张栓成应在2012年11月30日前取得诉争房屋的房地产权属证书，但河南开元公司直至本案开庭时尚不能确定何时可以将“房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”。河南开元公司的违约行为显然也是原告张栓成不能按期取得房地产权属证书的原因。原告张栓成请求被告河南开元公司为其办理所购买房屋的产权登记手续，并向原告张栓成支付逾期办证的违约金，本院予以支持。原、被告签订的合同约定河南开元公司逾期办证违约金的数额为原告张栓成已付房价款的O.5％，与双方签订的《商品房买卖合同》原告张栓成逾期付款每日按逾期应付房价款的万分之二计算违约金的约定�对等，属违约金约定过低，而原告张栓成主张以其已付购房款总额为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的计算方法所得出的违约金数额符合《中华人民共和国合同法》关于违约责任规定的法律精神，本院予以支持。至于计算违约的时间，依照约定原告张栓成应在2012年11月30日前取得诉争房屋的房地产权属证书，但由于河南开元公司违约致使原告张栓成没有取得房地产权属证书且不可确定原告张栓成何时能取得房地产权属证书，因此违约金从2012年12月1日开始计算至被告河南开元公司为原告实际办理诉争房屋的产权登记手续之日止为妥。原告张栓成在主张河南开元公司支付违约金的同时，主张河南开元公司赔偿逾期办证的损失及因土地使用权年限欺诈（合同约定产权70年，但事实上本案争议房产土地使用年限为40年）造成的合理损失。本院认为，在处理本案纠纷时，本院已经对双方约定违约金进行了合理调整，该调整已经考虑到了违约金过低、土地使用权年限欺诈、以及持续不能办证且不可预知何时办理产权登记给原告张栓成造成损失等诸多因素。本院调整的违约金已经包含原告张栓成的其他主张。原告张栓成所主张的违约金、损失超过本院依法认定和已经调整的违约金数额部分，本院不予支持。
河南开元公司辩称，“原告诉求至今没有办理不动产权登记是事实，但根据《商品房买卖合同》第十五条约定，河南开元公司承担的合同义务是，在交付房产后一定期限内向产权登记心提交办理产权登记所需资料并进行备案，协助原告办理不动产权登记。不动产权登记行为是政府的行政行为，不是合同约定的义务，原、被告不能通过合同约定来限定政府的行政行为。依商品房买卖合�，河南开元公司愿继续履行协助办理不动产权登记义务，但无法预料、限定政府办证期限。因此，原告张栓成诉求立即办理不动产权证无法实现，其诉求立即不能用法院判决来实现。”本院认为，原告张栓成不能取得房屋产权登记的根本原因在于河南开元公司没有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并非政府职能部门不予办理。因此河南开元公司的上述理由不能成立。
河南开元公司在审理中答辩，“关于土地使用年限上我公司不存在欺诈行为，河南开元公司在与原告张栓成签订商品房买卖合同时，在合同第一条填写土地使用年限为70年，是向原告张栓成合法披露项目整体建设用地情况，而不是向原告承诺商业房占地使用权年限。土地使用权证由政府颁发，土地使用权年限也是由政府来界定，商业房占地使用年限最高为40年，是国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定的。土地使用权年限是由国家依法界定，并不能由合同当事人来约定。河南开元公司如实向原告陈述项目整体用地情况，并非是虚构事实、故意隐瞒真像，欺诈原告之行为；其次，我公司依据开封市房产管理局颁发的预售许可证，向原告出售规划设计为商业房的房产，且双方在商品房买卖合同第三条约定的也是商铺来看，双方签约的合同标的物也是商业房符合原告订立合同之目的，河南开元公司更不存在欺诈之行为。”本院认为，河南开元公司明知商业房用地使用年限最高为40年，但在其提供是格式条款中明确约定为“土地使用年限自2008年9月19日至2078年6月15日”即70年。河南开元公司的上述行为属于欺诈行为。本院对河南开元公司的该答辩理由不予采信。
河南开元公司辩称，“杭州�元公司并不是本案适格被告。河南开元公司虽是一人有限责任公司，但该公司是一家合法注册并存续的独立企业法人，该公司有自己的独立财产且能够对外承担相应的民事责任，具有完整行使民事法律行为的民事权利能力。因此，河南开元公司在合法存续期间，不应将作为股东的杭州开元公司列为本案被告。”本院认为河南开元公司是独立的法人企业，具有独立承担民事责任的能力。在河南开元公司具备独立承担民事责任的前提下，杭州开元公司不应在本案中承担责任。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定判决如下：
被告河南开元名都置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告�栓成办理位于开封市开元名都华庭S2-4（B4）102号房屋和S2-4（B4）103号房屋的产权过户登记手续；
二、被告河南开元名都置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付逾期违约金给原告张栓成(违约金以原告张栓成已付购房款总额4952510元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2012年12月1日起计算至房屋产权过户登记手续办理完毕之日止)；
三、驳回原告张栓成的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11235元及诉讼保全费5000元由被告河南开元名都置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当�人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判员 秦建强
二〇一七年四月二十四日
书记员 张素娜