云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云29民终956号
上诉人(原审被告、反诉原告）：彭雪钢。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李志伟，男。
上诉人（原审被告、反诉原告）：邓文强，男。
三上诉人共同委托诉讼代理人：钟正华，李志伟。
三上诉人共同委托诉讼代理人：芶艺文。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李金狗，男。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵胜叶，女。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李利平，女。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李秀萍，女。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李瑞萍，男。
五被上诉人共同委托诉讼代理人：周金武、宋佳。
上诉人彭雪钢、李志伟、邓文强与被上诉人李金狗、赵胜叶、李利平、李秀萍、李瑞萍租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2016）云2901民初1124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人彭雪钢、李志伟、邓文强上诉请求：1.撤销大理市人民法院（2016）云2901民初1124号民事判决第一、二、四项；2.依法改判为确认双方签署的《土地租赁合同》无效，被上诉人向上诉人返还定金30万元，赔偿房屋设计费89000元，赔偿差旅费61000元。3.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实及理由如下：1.原审判决认定双方签订的《土地租赁合同》有效属适用法律错误，涉案土地系农民集体所有的宅基地，由被上诉人出租给上诉人作为经营客栈使用，根据《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，上诉人与被上诉人签订的合同标的物属于洱海海西保护条例17条规定的“禁止新建公共设施以外的和与生态保护无关的建筑物、构建物”的范围，双方签订的《土地租赁合同》无效；2.原审判决认定“明知被上诉人持有的相关批准建房面积达不到签订合同对客栈使用面积要求，仍愿意与被上诉人签订土地租赁合同”属认定事实错误，上诉人未全额支付剩余定金7万元及其预付款不构成违约，原审判决认定上诉人构成违约属认定事实错误；3.原审判决无视被上诉人在签订和履行合同过程中的多处过错或违约行为，导致案件事实认定不清。被上诉人无权处分涉案的全部土地，导致合同无效存在过错，被上诉人未按约定办妥政府主管部门批准建设和经营客栈的手续，导致土地租赁合同无法履行，被上诉人存在过错。
被上诉人李金狗、赵胜叶、李利平、李秀萍、李瑞萍答辩称：双方签订的《土地租赁合同》是双方的真实意思表示，在国务院办公厅国办发文件中强调农民集体用地使用权流转的范围，应当依法流转，符合当地的规划，农村集体用地不是一刀切不能流转。本案合同明确约定支付第一笔定金10万元的时间以及乙方应当在动工开始内交完定金，上诉人支付了10万元，第二笔定金只部分支付了20万元，上诉人也进行了地基建设，对于剩余的62.5万元未支付，本案合同未能继续履行的原因在于上诉人未履行合同的付款义务。一审认定事实清楚，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审原告向一审法院起诉请求:1、确认原告与被告签署的《土地租赁合同》于2016年5月14日解除；2、确认被告已支付的定金人民币300000元归原告所有；3、判令三被告连带向五原告支付违约金人民币370000元；4、判令三被告连带向五原告支付占用出租土地的租金人民币85650元（以18年租金1850000元为基数，自2015年8月1日起，暂计至2016年5月31日为85650元，实际应计至五原告收回出租土地之日止）；5、判令三被告将土地上建筑物恢复原状。
反诉原告的反诉请求：1、请求法院判令确认被告与原告签署的《土地租赁合同》无效；2、请求法院判令原告返还定金人民币叁拾万元整给被告；3、请求法院判令原告赔偿房屋设计费人民币叁万元整给被告；4、请求法院判令原告赔偿差旅费人民币壹拾贰万元整给被告；5、判令原告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年6月12日，五原告与三被告签订了一份《土地租赁合同》，合同约定：一、五原告将位于大理市湾桥镇石岭村委会4社198号，地块一的四至范围为东至绿化地，南至杨伦，西至李华，北至水沟，东西长约24米，南北长约30米；地块二位于大理市湾桥镇石岭村委会4社198号土地东南侧，面积约550平方米；出租给三被告使用。二、租赁期为19年，自2015年8月1日起至2034年7月31日止，其中第一年免租金，剩余18年租金总额1850000元，双方签订合同后三个工作日内付定金100000元，原告办好所有改建手续及被告动工建设后七个工作日内付定金及预付款825000元，其中定金270000元，预付款555000元；2016年8月1日，两笔定金及预付款转抵租金，2022年8月1日付清剩余租金925000元；被告如不能续租，应于2033年8月1日向原告支付押金50000元，作为合同期内可能产生的水电费滞纳金和恶意破坏重建房的维修费，租期届满，原告验收无误后，将押金无息退还。三、原告的权利义务，1、原告承诺对本合同所指土地有合法使用权，现出租给被告作为经营客栈使用，原告自行拆除旧房，以空白地交给被告建新房；2、原告不得干涉被告经营，被告在建房、经营过程中发生的任何事故由自己承担；3、原告应办理好改扩建房屋及附属建设所需有关的审批手续，负责办理好房屋配套水电消防等使用手续，如因手续不全造成被告的经济损失，均由原告负责；4、原告保证被告改建的房屋完成及经营过程中不被拆除，否则应赔偿被告的相关经济损失；若在改扩建中被当地政府责令停工，则停工时间应在租期外顺延。四、被告的权利义务，1、租赁期满，原告有权收回土地，被告应如期交回；2、在被告租赁期内可以转租给第三方；3、被告应按时交付租金，如无故拖欠，原告有权收回土地和房屋。五、租赁期内，如因不可抗力原因或政府规划征用、政策等原因，致使被告无法继续经营，原告应全额返还未使用年限的租金，五年之内拆迁的地上建筑物赔偿金100%归被告所有；五年以上拆迁的地上建筑物赔偿金20万元归原告，剩余赔偿金归被告，土地赔偿金归原告所有。六、违约条款，1、如果原告不能在六个月内完成建房所需手续，则本合同自动终止，原告双倍返还被告支付的定金；2、如果被告在原告办理完建房手续后六个月未动工建房，则本合同自动终止，定金不退回；3、在租期内，任何一方违约必须赔偿守约方直接经济损失，并支付守约方合同总金额的20%赔偿金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告邓文强于2015年6月12日通过中国工商银行汇款100000元至原告赵胜叶的账户，被告邓文强于2015年6月17日通过中国工商银行汇款200000元至原告赵胜叶的账户，原告赵胜叶于2015年6月12日向被告出具了收到定金100000元的收据。原告也将合同约定的地块一上自家原有的土木结构房屋拆除。被告请施工人员在对地块一进行一层基础浇灌后，因大理市人民政府对全市农村建房在建项目进行全面清理检查而停工。三被告彭雪钢、李志伟、邓文强系合伙关系。原告李金狗持有编号0074690的大理市宅基地使用证，批准用地面积为230㎡。2015年3月31日，李旺标领取了乡村建设规划许可证。2015年5月21日，李旺标领取了准建证。批准建筑占地面积145.5㎡，总建筑面积368.1㎡，层数为三层。2016年1月，大理市湾桥镇人民政府向李金狗户发出复工通知，内容为“经复查，该户已办理宅基地使用证、村镇规划许可证、准建证，满足复工条件，可以复工。”2016年5月12日，原告代理人周金武向三被告分别邮寄律师函，认为三被告违约，租赁合同解除，被告应向原告承担赔偿责任和违约责任。2015年5月20日，被告委托律师向原告发出律师函，认为双方签订的合同无效，要求原告返还定金30万元，并赔偿所受损失。现因双方对合同的履行问题发生争议，原告遂向本院起诉。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是一、双方签订的合同效力。二、双方是否违约，应如何承担违约责任。
一、关于合同效力问题。本院认为：租赁合同是出租人
将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告李金狗、赵胜叶、李利平、李秀萍、李瑞萍与被告彭雪钢、李志伟、邓文强签订的《土地租赁合同》属双方自愿订立，该合同并不违反国家法律的禁止性或限制性规定，属有效合同，应受法律的保护。
二、关于违约责任问题。在双方的土地租赁合同签订前，五原告虽然取得大理市宅基地使用证、乡村建设规划许可证、准建证，具备在农村建房的相关合法手续，上述《土地租赁合同》签订时，三被告明知原告方持有的相关批准建房面积达不到签订合同对客栈使用面积要求，但三被告仍然愿意与五原告签订土地租赁合同，因此，五原告与三被告对于此后合同目的不能实现均负有过错责任。在合同履行中，原告已将出租土地上原有的旧房拆除并交给被告使用，履行了土地交付义务。被告仅向原告支付共计300000元定金，并未全额支付剩余定金70000元及其余预付款，被告的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。五原告明知持有的批准建房面积未能达到被告建盖客栈面积，仍将土地出租给被告使用，导致合同目的不能实现，也应承担一定责任。但本案中，因双方均不主张继续履行合同，双方签订的土地租赁合同不再履行。2016年5月12日，原告代理人周金武向三被告分别邮寄律师函，自该律师函到达被告时租赁合同解除。被告对原告要求解除合同的律师函未提出异议，本院确认双方签订的租赁合同解除。由于被告的违约行为导致租赁土地合同目的不能实现，原告有权要求解除合同，并要求被告承担违约责任。由于三被告违约，三被告无权要求返还定金。根据我国合同法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在本案中，原告同时要求被告承担违约金和定金，不符合法律规定，对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。由于原告对于租赁合同不能履行负有一定责任，对于原告要求被告将租赁土地上建筑物恢复原状以及被告连带向原告支付占用出租土地的租金的诉讼请求，本院不予支持。被告提出的答辩及反诉意见不成立，本院不予采纳。由于被告对于本案租赁合同不能履行负有主要过错责任和违约责任，对于被告所主张的反诉请求其事实和理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条之规定，判决：一、2015年6月12日原告（反诉被告）李金狗、赵胜叶、李利平、李秀萍、李瑞萍与被告（反诉原告）彭雪钢、李志伟、邓文强签订的《土地租赁合同》于2016年5月14日解除。二、原告（反诉被告）李金狗、赵胜叶、李利平、李秀萍、李瑞萍收取被告（反诉原告）彭雪钢、李志伟、邓文强的定金300000元不予返还。三、驳回原告（反诉被告）李金狗、赵胜叶、李利平、李秀萍、李瑞萍的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）彭雪钢、李志伟、邓文强的反诉请求。案件受理费11356元，反诉案件受理费8050元、减半收取4025元，合计15381元，由原告李金狗、赵胜叶、李利平、李秀萍、李瑞萍承担5381元，由被告彭雪钢、李志伟、邓文强承担10000元。
二审中，双方当事人未提供新证据。
本院查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，关于双方签订的合同的效力，上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同》属双方当事人的真实意思表示，虽然《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但我国并没有禁止农村集体建设用地的合法流转，故双方签订的《土地租赁合同》并未违反法律、法规的强制性规定，上诉人提出合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。
本案在履行合同过程中因合同目的不能实现，合同无法继续履行，一审判决解除双方的租赁合同正确。由于上诉人对合同的不能履行负有主要过错责任和违约责任，对于被告的反诉请求不予支持。双方租赁合同约定，签订合同后三个工作日内付定金100000元，被上诉人办好所有改建手续及上诉人动工建设后七个工作日内付定金及预付款825000元，其中定金270000元，预付款555000元，根据本案查明的事实，合同签订后被上诉人已将出租土地上的旧房拆除并交付对方使用，上诉人已经动工建设，未按合同约定支付定金及预付款，其行为已构成违约，应承担违约责任。由于上诉人违约，故无权要求返还定金。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8050元，由上诉人彭雪钢、李志伟、邓文强负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 宏
审判员 马 娟
审判员 马明纳
二〇一七年三月二日
书记员 杨晓丹