江苏省句容市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）句民初字第1099号
原告（反诉被告）杨光辉，男，1980年9月8日生，汉族，安徽省绩溪县人，住安徽省绩溪县。
委托代理人束琛，江苏振泽律师事务所律师。
被告（反诉原告）王宏保，男，1954年12月8日生，汉族，句容市人，住句容市开发区。
委托代理人陈道清，江苏金风华律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨光辉与被告王宏保（反诉原告）返还原物、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法由审判员颜盛独任审判，于2015年6月25日公开进行了审理。后因案情复杂，依法由审判员颜盛、人民陪审员李盛兰、张云云三人组成合议庭于2015年9月230日、11月13日公开开庭进行了审理。原告杨光辉及其委托代理人束琛、被告的委托代理人陈道清三次开庭到庭均参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨光辉诉称：2013年12月5日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告所有的位于句容市华阳镇马槽巷商业中心商业用房，用于经营餐饮，租期十年。原告承租房屋后，立即购买设备进行装饰装修。后因该房政府市政施工，导致原告无法正常经营，开业一个月后被迫终止营业，故原告于2014年5月20日通知被告提前解除租赁合同，不再承租房屋。被告于2015年6月5日无理阻挠原告取回自己的设施设备。原告被迫支付被告40000元（现金20000元和押金20000元）后，原告取回部分设备，空调、厨房设备等均被被告扣押在涉案房屋内。现原告向法院起诉，要求被告返还原告扣押的空调及厨房设备，被告赔偿原告空调及厨房设备的折旧费用共计76804.53元，被告返还原告扣押的款项40000元（20000元现金和金额为20000元的押金单），本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）王宏保辩称：原告要求我方承担侵权责任的理由不能成立。原告带有恶意的目的签订租赁协议，在无法履行合同目的的前提下，擅自将部分设备运走，被发现后才被制止。我方并未扣押过任何财产，要求驳回原告的诉请，并要求依法解除反诉原、被告之间签订的租赁合同，反诉被告迁让出租赁场所，支付租金（自2014年6月13日起至迁出之日止，计算标准见附件），支付违约金488390元，并要求反诉被告结清租赁期间的水电、燃气费用，赔偿在租赁期间擅自更换的窗户玻璃的损失56000元，本案反诉费用由反诉被告负担。
反诉被告杨光辉辩称：杨光辉承租房屋后投入巨资进行装修及营业准备。因市政在承租房前铺设管道，导致无法正常营业。杨光辉于2014年5月20日告知王宏保不继续履行合同，并积极寻找下家承租。因反诉原告原因未能就商铺转让达成一致。杨光辉同意解除租赁合同，但不应承担违约金，如认定杨光辉违约并支付违约金，请求大幅向下调整违约金。关于2014年6月13日至今租金，因原告未采取适当措施减少损失，就扩大损失部分无权要求杨光辉承担。关于赔偿玻璃，王宏保的该请求没有法律依据，我方不承担。
经审理查明：2010年10月7日，原告与案外人叶某签订房屋租赁合同一份。约定：原告将其所有的坐落于句容市华阳镇马槽巷商业用房出租给案外人叶某使用；租期十年（2011年6月13日至2021年6月13日止）；租金：第一年275600元，前四年每年租金在前年基础上递增百分之五，后六年在前一年租金基础上递增百分之七；租金支付方式：先缴后租。第一年租金在2011年5月13日之前交清（一年一付），以后前四年租金一年一付（按第一年交付时间交付），后六年租金半年一付该年租金的一半，且在上一期租金到期前一个月付清；在租期期限内，未得到出租方书面认可，承租方不得转租；为保证本合同的履行，承租方在本合同签订之日需交纳200000元履约保证金。租赁到期后，出租人在三个工作日内退还承租人（不计息）。如签订合同后，承租人不履行合同，则履行保证金不退；一方如违约应赔偿守约方违约金，双方确定违约金的数量为本合同总标的的百分之二十。造成对方损失的，应当赔偿损失。如一方违约，守约方有权解除合同。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后叶某交付租金至2014年6月12日，并交付履约保证金20000元。2013年12月3日，经原告同意案外人叶某与杨光辉签订转让协议一份，该协议甲方为叶某，乙方为徐飞。双方约定甲方将其承租房屋以120000转让给乙方经营餐饮，乙方支付甲方原合同剩余租金和押金165696元。原甲方押金条转为乙方押金条。甲方和产权房方协商并保证物业所有广告位给乙方使用，保证窗户可以拆掉。双方还对其他事项进行了约定。该协议甲方签字为叶某，乙方签字字样为“徐飞（330227197209144283）杨光辉代签（342531198009081212）”。2013年12月5日，原告与杨光辉签订房屋租赁合同一份，该合同甲方为原告，乙方为徐飞，合同内容与原告和叶某所签原合同内容一致。承租方签字为“徐飞（137××××8098）杨光辉代（158××××5577）”。合同签订后，杨光辉进行装饰经营。2014年5月20日杨光辉通知原告要求解除双方租赁合同。原告未同意杨光辉解除合同及搬走店内设施的要求。后杨光辉又找他人续租未能与原告达成一致。2014年6月5日，杨光辉将租赁房屋内设备设施搬走时被王宏保发现制止。杨光辉支付给原告20000元及退还原告出具的金额为20000押金单据，原告同意杨光辉搬走部分物品。2014年7月5日，王宏保向本院起诉，要求解除与徐飞签订的租赁合同迁让房屋，并赔偿违约金。本院以杨光辉不构成表见代理，判决驳回王宏保对徐飞的诉讼请求。后王宏保不服，上诉于镇江市中级人民法院。镇江市中级人民法院于2015年4月30日判决维持原判。杨光辉遂于2015年6月2日向本院起诉，要求判如所请。审理中王宏保于2015年6月25日提起反诉，要求判如所请。审理中，经本院组织双方就杨光辉在租赁房屋中的物品进行清点，具体物品明细见清单。
另查明：杨光辉为本案所涉房屋实际承租人。杨光辉未结清租赁房屋期间的水电费用。
上述事实有原告（反诉被告）提交的空调、设备清单及收据一组、现场照片一组、证人证言两份、叶某与杨光辉签署的转让协议一份、（2014）振泽函字第973号律师函一份，被告（反诉原告）提交的房屋租赁合同一份及及证人当庭陈述，到庭当事人及其委托代理人到庭的相关陈述予以证实。
本院认为：一、关于本诉部分。原告杨光辉与被告王宏保签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。合法有效的合同应当全面履行。原告杨光辉在承租不久即通知原告要求解除合同，原告杨光辉的提前解除合同行为，不符合法定解除合同的条件，且双方合同亦未约定其可单方解除合同，故原告杨光辉单方提出解除合同行为对被告王宏保不发生法律效力。在杨光辉提前解除合同的情况下，王宏保能否行使留置权。根据物权法规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置其已经合法占有的债务人动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。本案原告违约的情况下，按合同约定应承担违约责任为剩余租期租金的总数的20%，暂不论该约定违约金是否过高，该违约金应由杨光辉承担。杨光辉未支付违约金的行为视为不履行到期债务。其次，王宏保留置的财产系杨光辉所购买，是杨光辉的合法财产。再次，王宏保留置的财产是杨光辉基于房屋租赁这一法律关系所购买。综上，王宏保留置杨光辉所有的动产，符合法律规定，故原告在先期违约未承担相应的违约责任的情形下，要求被告返还留置的财产及该财产折旧费用及返还交付20000元和押金20000元的诉请，本院不予支持。二、关于反诉部分。反诉被告杨光辉提前通知反诉原告王宏保不再承租原告房屋，并已搬走部分经营物品的情形下，反诉原告可依据合同法第九十四条第（二）项的规定行使解除权，故反诉原告要求解除双方签订的房屋租赁合同并返还租赁房屋的意见，符合法律规定，本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付租金（自2014年6月13日起至交付房屋之日止）的意见，虽反诉被告提交解除合同的行为对反诉原告不发生效力，但反诉原告应当及时采取合法恰当措施防止损失扩大，其采取措施不当对房屋空置所造成的租金损失，其自身亦有责任，故本院对反诉原告租金损失酌定为6个月的租金（2014年6月13日至2014年12月12日）由反诉被告负担。反诉原告要求反诉被告承担违约金488390元的意见，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”。反诉原、被告双方约定的违约金虽然过高，反诉被告亦认为违约金过高要求调整，对该意见本院予以采纳。反诉被告在履行合同中违约，而反诉原告未违约无过错，结合原告预期利益，本院酌定违约金为当年租金的50%即159520.73元（319041.45元×50%）。反诉被告支付的20000元及交纳押金20000元应当在此款中扣除。反诉原告要求反诉被告承担租赁期间的水电费用及燃气费用的意见，因其未能提交欠费凭证，但庭审中反诉被告认可未结清水电费，故反诉被告应当结清上述费用。反诉原告要求反诉被告赔偿租赁期间被告擅自更换窗户玻璃造成损失56000元，因双方在合同中未约定不得更换玻璃，且反诉被告在装饰装修时反诉原告亦未提出异议，故本院对反诉原告的该主张不予支持。反诉被告辩称，其在承租反诉原告房屋后投入巨资进行经营准备，在试营业期间由于政府门前开挖道路埋设管道导致无法正常营业，在此情形下提前解除合同并积极为该租赁房屋找续租人，是反诉原告原因导致未能顺利转租，造成的损失应由反诉原告自行承担，反诉被告不应当承担违约责任。首先，反诉被告未提交相关证据证明，即使存在政府开挖道路埋设管道亦属商业风险范围。反诉被告据此提前解除合法于法无据。其次，根据合同约定，反诉被告转租亦应书面征得反诉原告同意。综上，反诉被告的辩论意见，与法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告杨光辉的诉讼请求。
二、解除反诉原告王宏保与反诉被告杨光辉于2013年12月5日签订的房屋租赁合同。
三、反诉被告杨光辉于本判决生效后十日内给付反诉原告王宏保租金159520.73元，并承担违约金159520.71元，合计319041.46元，扣除反诉被告杨光辉已支付的20000元及押金20000元，反诉被告杨光辉尚应给付反诉原告王宏保279041.46元。
四、反诉被告杨光辉于本判决生效后十日内结清水电费用及燃气费用。
五、反诉原告王宏保于本判决生效后十日内将反诉被告杨光辉所有的物品返还给反诉被告。（物品清单见附件）
六、驳回反诉原告王宏保的其他诉讼请求。
如反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6892元，由原告杨光辉负担。反诉案件受理费6271元，由反诉原告负担3474元，由反诉被告负担2743元。（上述款项原告和反诉原告均已交纳，反诉被告于本判决生效后十日日内将其承担的案件受理费给付反诉原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）。
审 判 长 颜 盛
人民陪审员 张云云
人民陪审员 李盛兰
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 万小玲