江苏省徐州市贾汪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贾民初字第00881号
原告：陈新华，男，住徐州市云龙区。
委托诉讼代理人：张钊，江苏彭城律师事务所律师。
被告：董心保，男,住徐州市贾汪区。
委托诉讼代理人：宋伟，徐州市离退休法院工作者协会法律工作者。
被告：尹振超，男，住徐州市。
原告陈新华与被告董心保、被告尹振超案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈新华及其委托代理人张钊，被告董心保及其委托代理人宋伟到庭参加诉讼，被告尹振超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈新华向本院提出诉讼请求：1.停止对位于徐州市云龙区庆丰路西绿地世纪城四期97-2-301室房产的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月28日，原告陈新华与尹振超、吴风雷（尹振超之妻）达成协议，约定原告购买尹振超、吴风雷位于云龙区庆丰路西绿地世纪城四期97-2-301室房产，价格为460000元。合同签订后，原告缴纳了房款，尹振超、吴风雷将房屋交付给原告，原告对涉案的房屋装修并入住。因尹振超、吴风雷不为其办理过户手续，原告诉至法院，法院认定原告与尹振超、吴风雷所签的房屋买卖合同合法有效。董心保系执行案件的申请人，尹振超系执行案件的被申请人。在执行程序中，董心保作为申请人向贾汪区法院申请对原告具有所有权的云龙区庆丰路西绿地世纪城四期97-2-301室房产强制执行。原告对此提出异议，贾汪区人民法院于2015年5月29日作出（2015）贾执异字第00018号民事裁定，裁定驳回原告的异议申请，原告于2015年6月12日收到裁定书。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告诉请。
被告董心保辩称，根据物权法相关规定，不动产的所有权以登记为主，贾汪区人民法院查封本案涉案房产时，房产的登记所有人为尹振超，法院的查封是正确的。在法院查封前，原告并没有将本案涉案房屋买卖的款项全部交付完毕，因此，原告的起诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告尹振超未到庭，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：2009年8月28日，尹振超与陈新华经徐州市云龙区现营房产经纪事务所介绍，签订房屋买卖合同，约定尹振超、吴风雷（甲方）自愿将尹振超坐落在云龙区庆丰路西绿地世纪城四期97-2-301室房屋出售给陈新华（乙方），房屋价款双方商定460000元。因该房屋产权证尚未办理，双方约定待甲方办好产权证再办理过户手续，过户产生的税费由乙方承担。双方未办理过户手续前，乙方先支付甲方购房定金250000元。双方在办理过户手续时，乙方应将全部房款付给甲方，甲方按约定交付房屋。若乙方需办理银行按揭贷款，则乙方应将余下房款210000元在贷款批复后一次性付清，双方不得违约。合同签订后，陈新华即通过其妻子郁美华账户从银行支付尹振超250000元。尹振超出具收据一份，内容为：“收到陈新华购云龙区绿地世纪城四期97-2-301室房首付款250000元，收款人尹振超”。尹振超将房屋交付陈新华后，陈新华对房屋进行装修并居住至今。
2011年7月8日，涉案房屋产权证办理完毕，房屋所有权人为尹振超。
2013年5月7日，董心保以尹振超、董长亮向其借款到期不还为由向本院起诉，要求尹振超、董长亮向其归还借款。董心保在起诉的同时向本院提出财产保全申请，经本院审查准许，作出（2013）贾吴民初字第163号民事裁定书，裁定查封尹振超位于徐州市云龙区绿地世纪城四期97-2-301室的房屋一套。同日，本院作出（2013）贾吴民初字第163号民事调解书，尹振超欠董心保借款200000元，定于2014年1月31日前付清；董长亮对上述债务承担连带偿还责任。调解书生效后，尹振超、董长亮在给付期内没有履行义务，董心保向本院申请强制执行。
2013年6月25日，陈新华向徐州市云龙区人民法院提起诉讼，请求判决尹振超、吴风雷为其办理云龙区庆丰路西绿地世纪城四期97-2-301室房屋过户手续并支付违约金。2014年9月9日，陈新华向徐州市云龙区人民法院申请撤诉。
2014年9月23日，陈新华支付尹振超购房余款，尹振超出具收条一份“今收到陈新华购房款贰拾壹万元整（210000元），尹振超”。
2014年9月23日，陈新华向徐州市云龙区人民法院提起诉讼，请求确认陈新华与尹振超、吴风雷签订的房屋买卖合同合法有效；确认云龙区庆丰路西绿地世纪城四期97-2-301室房屋为陈新华所有。2015年4月20日，徐州市云龙区人民法院作出（2014）云民初字第3031号民事判决书，判决：一、确认原告陈新华与被告尹振超、王风雷2009年8月28日就云龙区庆丰路西绿地世纪城四期97-2-301室房屋签订的买卖合同有效。二、驳回原告陈新华要求确认云龙区庆丰路西绿地世纪城四期97-2-301室房屋归其所有的诉讼请求。
2015年5月25日，陈新华向本院提出书面执行异议，本院受理后，于2015年5月29日作出（2015）贾执异字第00018号执行裁定书，裁定驳回陈新华所提执行异议。原告陈新华不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。
上述事实，有当事人陈述、（2013）云民初字第1639号民事裁定书、（2013）贾吴民初字第163号民事裁定书、（2013）贾吴民初字第163号民事调解书、（2014）云民初字第3031号民事判决书、庭审笔录、（2014）云民初字第0085号民事裁定书、（2015）贾执异字第0018号执行裁定书等证据予以证实，本院予以确认。
本案争议焦点为：陈新华请求对涉案房屋停止执行并解除查封是否有事实和法律依据？
针对上述焦点，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该规定，并结合本案事实，作如下分析：
1.关于原告陈新华与被告尹振超之间是否存在真实有效的房屋买卖合同且有无实际占有房屋问题，徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第3031号民事判决书，已确认陈新华对涉案房屋进行装修并居住至今，判决陈新华与尹振超签订的房屋买卖合同有效，故本院予以确认。
2.关于原告陈新华是否付清全部房屋价款问题。对《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十八条规定的“已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，应理解为在法院针对房屋采取查封等强制执行措施开始前，已经支付房屋全部价款。本案中，陈新华于2009年8月28日签订房屋买卖合同时，向尹振超支付首付款250000元。2013年5月7日，本院依法将涉案房屋查封，2014年9月23日，陈新华才支付尹振超购房余款210000元。陈新华并未在法院对涉案房屋采取查封执行措施开始前支付房屋的全部价款。
3.关于原告陈新华对未办理过户登记手续是否存在过错问题。2011年7月8日，尹振超已办理涉案房屋产权证，原告陈新华明知房屋所有权的转让必须办理过户登记，在较长时间内怠于依法行使自己的权利，主观上存在一定的过错。
综上，本案原告虽然在人民法院查封前与被告尹振超签订合法有效买卖合同，且实际占有了该房屋，但因其未在法院查封前付清购房余款，对房屋未办理过户亦存在一定过错，未能同时满足法律规定的四个条件，故对原告主张停止执行涉案房屋的请求，本院不予支持。被告尹振超经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈新华的诉讼请求。
案件受理费8200元，由原告陈新华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 阚 伟
人民陪审员 陈 晗
人民陪审员 董艳丽
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 朱 红