湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第474号原告李亚芳，女，1954年1月4日出生，汉族。委托代理人李福荣，湖南云天律师事务所律师。被告湖南长大投资置业有限公司，住所地长沙市大托乡黑石村汪子头组。法定代表人李和平，董事长。委托代理人王正刚，湖南同湘律师事务所律师。委托代理人李国文，湖南同湘律师事务所律师。原告李亚芳诉被告湖南长大投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阳强强担任审判长，与人民陪审员宋建社、陈国安组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告李亚芳及其委托代理人李福荣、被告湖南长大投资置业有限公司的委托代理人李国文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李亚芳诉称，2010年2月4日，原告与被告经协商一致，就原告购买被告开发的长沙市天心区长大?彩虹都住宅房屋事项，签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告开发的长大?彩虹都家园XXXXXX住宅一套，并一次性付清全部购房款，成为该套房屋的业主。《长沙市商品房买卖合同》第19条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任……出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用证。因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金。”合同订立、生效时，原告依合同约定当日一次性向被告财务支付了全部购房款，被告出具了《销售不动产统一发票》的增值税专用发票，《商品房买卖合同》已经发生法律效力。后原告获知被告于2011年1月30日开始交房，遂于2011年2月12日通过长沙银行韶山路支行直接向长沙市物业维修资金管理中心缴清了物业维修基金，这才踏着小区尚未完全竣工的泥泞“道路”前往被告委托的长大物业公司收房，办理了领取房门钥匙、观察房屋建筑质量、对目测发现的明显瑕疵由被告委托的物业公司登记在册安排整改等收房手续。依照《商品房买卖合同》第19条关于办理房产证、国有土地使用证期限的约定，被告应自原告2011年2月12日收房之日起，在《商品房买卖合同》第19条约定的被告须在545日内为原告办好《房屋所有权证》的时期内为原告办妥房屋所有权证，超过1日被告须按合同约定承担违约责任，向原告按日支付违约金，每日100元。可被告一直怠于行使合同义务，拖延办理原告名下的房屋所有权证，至2013年6月18日才为原告办妥房屋产所有权证。被告办理房屋所有权证已经违约313天，应按《商品房买卖合同》承担违约责任，向原告支付违约金31300元。特具状提起诉讼，请求人民法院公正判处：1.判令被告依照其与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》第19条的约定承担其延期办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的违约责任，向原告支付违约金31300元；2.由被告承担本案的全部诉讼、执行费用。被告湖南长大投资置业有限公司辩称，第一，原告诉请的办证起算点统一计算到2011年1月31日，与合同约定不符，根据合同约定应当以原告实际收房的日期作为权证的办理起算点；第二，原告没有提供其损失的任何证据，被告认为100天每日的违约金已经大大超出了同期银行的贷款利率，且最高院对处理该类案件有关阐述，以最多不超过总房款2%计算违约金，综合本案事实，请求法庭对违约金予以降低。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一，居民身份证复印件，证明原告主体资格，也是购房人；证据二，《长沙市商品房买卖合同》，证明房屋买卖合同依法成立；证据三，销售不动产统一发票，证明原告一次性付清了购房款；证据四，物业维修资金缴款凭证，证明原告于2011年2月12日缴交物业维修资金；证据五，房屋所有权证，证明被告2013年6月18日才办妥房产证，该日期可以计算违约办证的截止日期。对原告所举证据，被告发表的质证意见为：对原告提交的证据一至证据五的真实性、合法性和关联性都无异议。被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、“彩虹都家园”交房通知书，证明被告按照合同约定向原告发出交房通知的事实；证据二、房屋交接确定书，证明原告实际收房时间；证据三、缴款凭证，证明原告缴存物业维修资金的时间。对被告所举证据，原告发表的质证意见为：对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，作为定案证据，应当内容真实，形式、来源合法，并与案件事实相关联。根据参加庭审各方的举证、质证意见，综合各证据间的联系，本院对双方提交的证据认定如下：原、被告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，本院均予以采信。根据以上认定的有效证据及庭审调查，本院确认以下案件事实：2010年2月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买彩虹都家园项目中的XXXXX号房（以下简称XXXX号房），该商品房单价为每平方米4706.32元，总金额423522元，约定出卖人应当在2011年1月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续……”。合同第十七条约定：“在签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人应当在办理收房手续前交存物业维修资金。买受人未按规定交存维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。”合同第十九条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金。”附件四合同补充协议第8条约定：“根据政府对相关物业维修基金的交存规定，买受人应当在办理交房手续前去长沙市维修基金管理中心办理好所购房屋维修基金的交存手续（交存手续的办理可由买受人委托出卖人代收代缴或由买受人自缴），出卖人将根据长沙市维修基金管理中心所开据的《长沙市物业维修资金缴款凭证》办理交房手续。否则，出卖人有权拒绝交房，同时，由买受人承担房屋延期交付、延期办理产权证的责任。”原告于2011年2月12日向长沙市物业维修资金管理中心缴纳了物业维修资金，原、被告于2011年4月24日办理了交房手续。被告于2013年6月18日为原告办妥了XXXX号房的房屋所有权证。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人应当根据合同约定履行各自的义务。根据合同第十九条的约定，被告应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告的房屋所有权证。而原告买受的XXXX号房于2011年4月24日交付使用，被告最迟应于2012年10月20日办妥XXXX号房的房屋所有权证，而被告于2013年6月18日才为原告办妥XXXX号房的房屋产权证，逾期240天，构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额问题，原告主张依据合同第十九条按日100元计付违约金，而被告提出合同约定的每日100元的违约金过高，请求法院依法降低违约金数额。根据《若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定被告自2012年10月21日起至2013年6月18日止按日50元向原告支付违约金，即被告应当向原告支付延期办理房屋产权证的违约金12000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、限被告湖南长大投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告李亚芳违约金12000元；二、驳回原告李亚芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费575元，由被告湖南长大投资置业有限公司负担220元，由原告李亚芳负担355元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  阳强强人民陪审员  宋建社人民陪审员  陈国安二〇一五年六月十五日代理书记员  杜健伟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。