江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九中民一终字第809号
上诉人（原审被告）陈绪夏，男，1954年4月4日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。
委托代理人胡茂忠，江西泰极律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）瑞昌市轧花厂，住所地位于瑞昌市赤乌东路**号。
法定代表人王新军，瑞昌市轧花厂经理。
委托代理人王国山，瑞昌市轧花厂副书记。
上诉人陈绪夏因租赁合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2015）瑞民初字第00393号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原审法院经审理查明，2008年8月25日，原告瑞昌市轧花厂与被告陈绪夏签订《租赁合同》约定，瑞昌市轧花厂将厂区内的一间发电房及其周边空地租给陈绪夏，租赁期限为2008年11月1日至2013年11月1日，第一年至第三年每年租金5000元，第四年租金8000元，第五年租金10000元。该《租赁合同》实际承租方为陈绪夏、雷在洪和范伟。范伟和雷在洪按照实际承租范围计算租金给陈绪夏，再由陈绪夏一并交给出租方。租赁过程中，陈绪夏、雷在洪和范伟分别在承租的土地使用权上建造简易临时房屋约800平方米（为此被相关部门予以罚款），加上出租方的一间约30平方米的配电房，共计830平方米。其中，雷在洪使用面积340平方米、范伟使用210平方米，陈绪夏使用面积280平方米。原告发现上述情况后，于2009年4月28日分别与范伟、陈绪夏、雷在洪签订租赁合同，其中与陈绪夏所签《租赁合同》约定，1、甲方将瑞昌市轧花厂所属的鱼塘边空场地及发电房一间，东至铸造厂，南至配电房、西至围墙。租赁期限自2009年11月1日至2014年11月1日，第一至三年的租金为2000元/年，第四年租金为3000元/年，第五年租金为4000元/年。2、甲方享有承租物的所有权，定期不定期对承租物检查权，根据市场行情调整租金，协调承租物相邻关系，督促乙方搞好消防安全、环境卫生。3、乙方享有承租物的使用权，租赁期满后在同等价格上乙方享有优先承租权，按时支付租金，租赁期满后返还租赁物。4、甲方出租给乙方的出租物以双方所见现状为准，如需要维修、改建的乙方自愿承担维修费、改建费，甲方不予负担。合同终止后，改建物属动产的归乙方所有，不动产的无偿归甲方所有等内容。该合同对被告搭建的临时建筑物归属没有形成一致意见，在合同补充条款中又将有关建筑物归属的内容划掉。合同签订后，双方按约履行。在2014年合同即将到期前双方就续签合同进行协商，因对被告搭建的临时建筑物归属问题不能达成一致，导致未能续签合同。同时就租金价格存在分歧，原告要求按照第一年每平方米每月4元，第二年每平方米每月5元，第三年每平方米每月6元计算租金，且搭建的临时建筑物所有权归出租方所有。被告要求按照该标准计算租金时，需约定搭建房屋的拆迁补偿款的全部或70%归承租方，租金不高于3元/月/平方米。由于双方不能就续签合同达成一致意见，原告于2014年11月20日送达通知，要求被告自接到通知7日内续订租赁合同，逾期则终止双方签订的租赁关系。
另查明，2013年12月12日，原告瑞昌市轧花厂与徐冬红签订《租赁合同》约定，徐冬红租赁原告场地面积500平方米，租赁期限为2013年10月12日至2015年10月12日，年租金为35100元。2013年10月8日，原告收取2013年度至2014年度租金35100元。2014年9月25日，原告与邓见正签订《租赁合同》约定，邓见正租赁原告配电房72平方米及场地50平方米，租赁期限一年，年租金为12000元。2014年9月26日，原告收取邓见正租金12000元。2015年3月11日，原告与柴茂舜签订《租赁合同》约定，柴茂舜租赁原告检验室50平方米和场地80平方米，租赁期限自2015年3月1日至2016年2月28日，年租金16000元。2015年7月2日、6日，原告分两次共计收取柴茂舜租金16000元。
原告瑞昌市轧花厂起诉称，原告瑞昌市轧花厂起诉称，其将轧花厂内的部分空场地及房屋租给被告开办工厂，约定租期自2009年11月11日至2014年11月1日止。在租期届满前，原告催促被告续订合同，但被告以租金过高为由拒绝。故诉至法院，请求判令终止租赁合同，要求被告返还租赁物，支付租金5040元（从2014年11月28日计算至2015年2月27日），并按承租面积340平方米乘以6元/月/平方米计算租金直至返还租赁物之日止，本案诉讼费由被告负担。
被告陈绪夏答辩称，其承租原告轧花厂的厂房及场地属实，但原告诉请返还的租赁物中包括答辩人搭建的厂房。原告主张的租金标准过高，应按合同约定的租金除以实际承租面积计付租金。另答辩人享有优先承租权，愿意继续承租。
原审法院经审理认为，原、被告签订的租赁合同实质为土地租赁合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，具有法律效力。双方应当按照合同约定履行义务、享有权利。由于双方在租赁合同中没有约定租赁期满后临时建筑物的归属，导致双方在租期届满后未能续签租赁合同，故至租期届满时，双方的租赁关系自然终止，原告要求终止租赁合同的诉讼请求不予处理。在此情形下，被告应当返还租赁物给出租人，并对租赁房屋和土地恢复原状，对于临时建筑物，被告应当自行拆除并有权享有临时建筑物被拆除后材料的所有权。按照租赁合同约定，承租人享有优先租赁权，如果事后被告发现原告以同样或较低条件将本案租赁物租赁他人，其有权要求原告赔偿损失。由于双方就租赁合同期满后的房屋租金没有达成一致意见，依照法律规定，应当参照市场价格确定。在同样地段，原告租给他人的土地使用权（或含部分房屋）每平方米每月均远远大于6元，同时被告没有提供证据证明其租赁原告的土地使用权（含部分房屋）的市场价格标准，故对原告要求按照6元/月/平方米作为逾期租金标准的主张予以支持。至2015年1月31日止，被告应付租金5040元（280平方米×6元/月×3个月)。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条第二项、第九十一条第一项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定，判决：一、被告陈绪夏于本判决生效后一个月内自行拆除在租赁原告瑞昌市轧花厂土地使用权上自建的临时建筑物，并将租赁物恢复原状后返还给原告瑞昌市轧花厂；二、被告陈绪夏于本判决生效之日起五日内给付原告瑞昌市轧花厂租金5040元，并对280平方米租赁物自2015年2月1日起按照每平方米每月6元计算租金直至将租赁物恢复原状并返还给原告瑞昌市轧花厂之日止。案件受理费50元，由被告陈绪夏负担。
一审宣判后，陈绪夏不服提起上诉称，首先，被上诉人未能提供证据证实其享有租赁土地使用权，也未提供证据证实上诉人搭建的临时建筑物占用场地面积。上诉人经出租人同意搭建临时建筑物并花费近10万元。现原审判令拆除，但未就损失予以合理补偿有失公平。其次，其他承租人徐冬红、邓见正实际租赁场地面积未经现场丈量，合同估算的面积远远小于实际面积，且租金不足3元/月/平方米。原审认定上诉人按6元/月/平方米缴纳逾期租金有失公平。此外，被上诉人诉请的租金只有5040元，原审判决的租金数额超过诉请范围。综上，原审认定事实错误，实体处理显失公平，请求二审依法改判。
被上诉人瑞昌市轧花厂答辩称，答辩人享有租赁场地使用权，虽然当地政府于2013年将该宗土地收储，但至今未出让，实际仍由答辩人使用。租赁期限届满前，答辩人要求续签合同，但上诉人以租金过高为由拒绝续签。按照双方关于不动产无偿归甲方所有的约定，临时建筑物应归答辩人。让上诉人自行拆除系避免其损失扩大。租赁范围的面积经过双方多次丈量，上诉人如若有异议，可申请有资质的部门重新测量。6元/月/平方米的单价系参照同地段同类场所的租金标准确定的。综上，原审判决正确，请求二审予以维持。
二审查明，原审法院查明的事实属实，予以认定。
本院经审理认为，瑞昌市土地储备中心出具的《授权委托书》证实位于瑞昌市建设路北侧、铁东路东侧面积为38.57亩地块在正式挂牌出让前，由瑞昌市轧花厂使用和管理。二审中，陈绪夏对上述事实予以确认，故对其关于瑞昌市轧花厂不享有诉争土地使用权的上诉理由不予采纳。瑞昌市轧花厂与陈绪夏签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，原审认定合法有效是正确的。现合同约定租期已届满，故陈绪夏应当返还租赁场地。至于搭建的临时房屋的问题。根据查明的事实，范伟、雷在洪、陈夏绪三人以陈绪夏的名义共同承租了包括本案诉争场地在内的瑞昌市轧花厂的发电房及其周边空地，因搭建临时房屋被当地建设主管部门处罚，瑞昌市轧花厂知道后才分别与范伟、雷在洪、陈夏绪签订租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，陈绪夏搭建临时房屋未经瑞昌市轧花厂同意，双方亦未就租期届满后临时房屋归属进行约定，故陈绪夏负有恢复原状的义务，其要求瑞昌市轧花厂予以补偿的上诉理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于租期届满后的租金问题。陈绪夏逾期返还租赁场地构成违约，客观上导致出租人对租赁场地使用收益的损失，故其应当予以赔偿。根据原审法院查明的事实，邓见正承租瑞昌市轧花厂72平方米的配电房及50平方米场地的租金为12000元/年即8元/月/平方米；柴茂舜租赁瑞昌市轧花厂50平方米的检验室及80平方米场地的租金为16000元/年即10.25元/月/平方米。鉴于同样场地同一时期其他承租人的租金标准均高于原审酌定的单价，瑞昌市轧花厂予以接受，故对原审酌定的6元/月/平方米的租金标准予以维持。瑞昌市轧花厂诉请的逾期租金截止至返还租赁场地时止，原审判决结果并未超出诉请范围。此外，瑞昌市轧花厂已于租期届满前通知陈绪夏续订租赁合同，双方因租金涨幅分歧而未能续签，应视为承租人放弃优先承租权。原审认定陈绪夏在瑞昌市轧花厂事后以同样或较低条件对外出租时有权要求赔偿于法无据，予以纠正。综上，上诉人陈绪夏的上诉请求不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费241元，由上诉人陈绪夏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱俊华
代理审判员 熊 涛
代理审判员 敬鸿林
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 胡芯瑜