福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初4338号原告：杨井强，男，1971年4月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：吕超，福建瀛坤律师事务所律师。被告：厦门市禾丰新景房地产有限公司，住所地厦门市湖里区嘉禾路396号10层C11单元，统一社会信用代码91350200678250636E。法定代表人：陈中保，董事长。委托诉讼代理人：郭元，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原告杨井强与被告厦门市禾丰新景房地产有限公司（以下简称禾丰新景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨井强及其委托诉讼代理人吕超与被告禾丰新景公司的委托诉讼代理人郭元、郑金摇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨井强向本院提出诉讼请求：1.禾丰新景公司立即向厦门市房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由禾丰新景公司提供的资料交付杨井强，并协助杨井强办理址于思明区龙山中路109号地下一层23号车位的不动产所有权权属证书；2.禾丰新景公司支付给杨井强逾期办理房屋权属书的违约金29309元（违约金以415157元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年8月1日起计至被告实际办理之日）。事实和理由：2015年3月4日，杨井强与禾丰新景公司签订一份《商品房买卖合同》及其附件，约定：杨井强向禾丰新景公司购买址于厦门市思明区龙山中路109号地下一层23号车位（以下简称“讼争车位”），建筑面积12.96平方米，总价为415157元；禾丰新景公司应于2015年6月30日前将讼争车位依约交付给杨井强；禾丰新景公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由禾丰新景公司提供的资料交付杨井强；双方未对禾丰新景公司未在约定期限内办理产权证违约责任进行约定。上述合同签订后，杨井强已支付全部购房款，禾丰新景公司于2015年6月将讼争车位交付杨井强使用。但禾丰新景公司至今拒绝办理房屋所有权初始预登记，并未将办理权属登记需由禾丰新景公司提供的资料交付杨井强，导致杨井强至今未取得讼争房屋权属证书。被告禾丰新景公司辩称，一、杨井强要求禾丰新景公司立即办理房屋所有权初始预登记，并协助办理房屋所有权权属证书的诉求，不具备可实现性。讼争项目竣工验收后，禾丰新景公司便积极办理房屋所有权初始登记等所有审批手续，但因种种原因致使该项目至今尚未取得房屋所有权初始登记证明，禾丰新景公司也并非办证机关，无权决定能否办理房屋所有权初始登记。故杨井强的该项诉求在目前属于事实上不能履行，也不适于强制履行，根据合同法第一百一十条规定，应依法驳回。二、杨井强要求禾丰新景公司支付逾期办证违约金没有依据。首先，根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第16条的约定：“该房产为现房，出卖人不承担该房产的逾期交房及逾期办理产权的责任，即不承担本合同第九条、第十四条的责任。”双方签订买卖合同时讼争房屋为现房，已经竣工验收符合交房条件，经双方协商一致后，杨井强已经自愿同意出卖人无需承担逾期交房及逾期办证的责任，故本案中杨井强无权要求禾丰新景公司支付逾期办证违约金。其次，退一步说，即便禾丰新景公司需承担违约责任，杨井强主张的违约金起算时间和终止时间也是错误的。根据《商品房买卖合同》第十四条、补充协议第8条第（2）项的约定，杨井强的实际交房时间为2015年6月30日，故即便禾丰新景公司需支付违约金，违约金的起算点也仅能从杨井强的实际交房时间往后推455日（90+365日），即违约金起算点为2016年10月1日。关于违约金的止算点，只能计算到禾丰新景公司取得权属登记机关出具的办理房屋所有权初始预登记的收件收据之日，而非计算至杨井强实际取得产权证之日。此外，因讼争项目尚不符合办证条件，何时能办理房屋所有权初始登记尚无法确定，故杨井强目前最多仅能主张至起诉之日的违约金，此后的违约金因未实际发生，杨井强仅能在实际发生后再另行主张。再次，杨井强主张按照银行同期同类贷款利率计算违约金没有依据。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，若逾期办证，每逾期一日按已付款的×%支付违约金，此处的“×%”视为双方约定的违约金为0，而非没有约定，结合补充协议第16条的约定，足以证明双方的真实意思表示为禾丰新景公司无需向杨井强支付逾期办证违约金，该约定是双方的真实意思表示，其没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行。杨井强主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定缺乏依据，该条款规定的是双方没有约定违约金的情况下才能参照适用。综上所述，杨井强的主张没有事实和法律依据，请法院驳回杨井强的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年3月4日，杨井强与禾丰新景公司签订一份《商品房买卖合同》及其附件，约定杨井强向禾丰新景公司购买本案讼争的厦门市思明区龙山中路以西、谊爱路以北的禾丰新景地下-1层23号车位（即厦门市思明区龙山中路109号地下一层第23号车位），购房款总额为415157元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前将商品房交付买受人使用。上述合同说明第5条约定：对合同文本空格部分填写，双方应当协商确定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。上述合同第十四条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。上述合同附件六合同补充协议第8条“关于合同第十四条之补充”第（2）项约定：“鉴于项目开发及政府部门办理相关手续的复杂性，买受人同意：出卖人履行原合同第十四条约定的办理房屋所有权初始登记和协助买受人取得房屋权属证书的义务的期限予以变更，即在原合同第十四条约定期限的基础上再延长365日，出卖人在此延长后的期限内履行上述义务的，不需承担违约责任，出卖人将办理该项目房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，即视为出卖人已履行原合同第十四条约定的所有义务。若出卖人逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限，出卖人同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任，买受人不得以任何理由要求出卖人另行承担逾期办理产权登记的违约责任。”合同补充协议第8条“关于合同第十四条之补充”第（4）项约定：“买受人同意：如出卖人提前将商品房交付给买受人，则原合同第十四条约定的办理房屋所有权初始预登记及买受人取得房屋权属证书的期限仍然从原合同第八条及本补充协议约定的交房期限的最后一天起算。如逾期交房，则将办理权属登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案时间以买受人实际收房之日作为起算点。”上述《商品房买卖合同》及其附件签订后，杨井强向禾丰新景公司支付了全额购房款。2015年6月，禾丰新景公司将讼争房产交付给杨井强，但至今未办理讼争房屋的所有权初始预登记，亦未协助杨井强办理讼争房屋的权属证书。以上事实，当事人双方没有争议，且有《商品房买卖合同》及其附件、销售不动产统一发票以及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，杨井强与禾丰新景公司于2015年3月4日签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按照合同约定履行义务。《商品房买卖合同》第十四条约定由出卖人禾丰新景公司向厦门市房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由禾丰新景公司提供的资料交付杨井强，因此，杨井强要求禾丰新景办理房屋所有权初始预登记并协助办理讼争商品房所有权权属证书，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第8条第（2）、（4）项的约定，禾丰新景公司应于2015年7月1日起455日内，即2016年9月28日前，办理讼争房屋所有权初始预登记并协助杨井强办理所有权权属证书，但禾丰新景公司至今未履行该义务。杨井强认为补充协议第8条第（2）项的约定实际加重了其作为买方的责任且无法办理所有权属登记过错在于禾丰新景公司，因此不应当适用该项约定。本院认为，讼争房屋属于现房，杨井强在购买房屋时应对合同标的物及交易相对方具有充分的了解，在此情况下依旧自愿签署补充协议，即表示对延长365日办理产权登记条款的认可，故对于杨井强的主张，本院不予支持。《商品房买卖合同》首页的合同说明第5条所载“×”表示删除，指明实际情况未发生或买卖双方不做约定，故杨井强与禾丰新景公司在第十四条中对逾期办证违约金的约定为日×%，应视为双方对逾期办证违约金的计算标准未作约定，杨井强请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金，本院予以支持，并应自2016年9月29日起计算至禾丰新景公司取得房屋权属登记机关出具的办理上述房屋所有权初始预登记的收件收据之日止，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告厦门市禾丰新景房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内办理禾丰新景地下-1层23号车位（即厦门市思明区龙山中路109号地下一层23号车位）所有权初始预登记，并协助原告杨井强办理该房屋的所有权权属证书；二、被告厦门市禾丰新景房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨井强逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以415157元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年9月29日起计至被告厦门市禾丰新景房地产有限公司取得房屋权属登记机关出具的办理上述房屋所有权初始预登记的收件收据之日止）；三、驳回原告杨井强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费533元，减半收取266元，由原告杨井强负担160元，由被告厦门市禾丰新景房地产有限公司负担106元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  吴燕航二〇一七年四月二十七日代书 记员  蔡奇特附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。