上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2397号
上诉人（原审原告）甘宜锋，＊生，汉族，住＊＊＊＊。
委托代理人包慨成，上海市六角城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海东门建材市场经营管理有限公司。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
委托代理人何煦，上海龙元律师事务所律师。
上诉人甘宜锋因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人甘宜锋及其委托代理人包慨成，被上诉人上海东门建材市场经营管理有限公司（以下简称东门建材公司）之委托代理人何煦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2012年12月16日，甘宜锋作为承租方（乙方）与东门建材公司作为出租方（甲方）签订《上海松江东门建材市场进场经营租房协议》。该协议第一条约定，出租方将座落于松江区北松公路＊＊东门建材公司的第四幢7-9号共叁间营业房合计84平方米租借给承租方作为经营建材用房。第二条约定，租赁期限共壹年，出租时间从2012年12月16日开始，至2013年12月15日收回。第三条约定，租金为每年每间人民币（下同）11，500元，年租金共计34，500元，营业房租采用先付后租，在签订本协议时付清当年度全年租金。第七条约定，出租方负有对市场自主管理的职能，并提供卫生、安全等有关服务。第八条约定，承租方进场租房经营，须向出租方交纳市场管理费，每间门面每年500元，在收取租金中一并支付。该协议另对其他事项进行了约定。后甘宜锋诉至法院，要求判令：东门建材公司支付火灾造成的损失合计1，046，620元（含物品损失778，620元，营业损失140，000元，人工费损失128，000元）。
原审审理中，甘宜锋与东门建材公司确认，双方从2008年起就建立了租赁关系，上述租房协议系双方之间签订的最后一份书面租赁协议。
原审另认定，2013年12月3日，松江消防支队出具沪松公消火认字（2013）第0028号《火灾事故认定书》，该认定书载明“火灾事故基本情况：2013年10月12日19时51分许，上海市应急联动中心接警，称位于松江区北松公路＊＊的上海东门建材市场经营管理有限公司发生火灾，火灾过火面积约400平方米，烧毁烧损上海东门建材市场经营管理有限公司第四栋建筑及2至16号店铺内生产、生活等物品，无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火部位位于上海市松江区北松公路＊＊的上海东门建材市场经营管理有限公司第四栋建筑的6号店铺靠西侧隔间内。起火原因可以排除自燃、雷击、使用明火不慎、遗留火种引发火灾的可能，未发现放火证据，无法排除电气线路故障引发火灾的可能性。”
原审又认定，甘宜锋系案外人上海＊＊贸易有限公司（以下简称＊＊公司）的法定代表人。2014年4月1日，＊＊公司以与本案相同的事实及理由将东门建材公司诉至法院，要求东门建材公司赔偿本案诉请所列损失，该案案号为（2014）松民三（民）初字第1049号，该案中，东门建材公司认为系争的租赁协议系甘宜锋以个人名义所签，故只认可东门建材公司与甘宜锋个人之间建立了租赁关系，＊＊公司以租赁关系中东门建材公司存在过错为由要求赔偿的，存在诉讼主体不适格的问题，要求法院裁定驳回。鉴于此，＊＊公司自愿撤回该案诉讼。迅即，作为＊＊公司法人代表人的甘宜锋提出本案诉讼，审理中，＊＊公司表示本案租赁协议系甘宜锋代表公司所签，属于职务行为，本案所提赔偿亦是代表＊＊公司主张，＊＊公司不再另外主张损失赔偿。但东门建材公司认为，甘宜锋虽是租赁合同关系的主体，但租赁房屋实际上由＊＊公司使用，其对甘宜锋代表＊＊公司主张权利仍持异议。
原审审理中，甘宜锋为证明火灾造成的损失，提供了财产损失统计表、照片、宝玉石鉴证书、报税证明单、增值税发票、设备及进货证明、刀模图纸、订货单、订购合同、人工损失单、因火灾被迫与客户签订的终止合同、＊＊公司营业执照、文物收藏会员证等证据，对此东门建材公司分别认为，关于财产损失统计表、人工损失单等，均是由甘宜锋单方面制作的，不能证明上述财产是在此次火灾中的直接损失；关于报税证明单、增值税发票、设备及进货证明、刀模图纸、订货单、订购合同、因火灾被迫与客户签订的终止合同等，多数无法判明真实性，即便属实，一则甘宜锋无法证明上述物品确在火灾现场被毁，二则上述材料亦无法证明甘宜锋灾前客户较多，火灾致其损失惨重；三则即使存在上述订单或订购合同，甘宜锋亦可采取其他补救措施，由于甘宜锋没有采取补救措施而造成的扩大损失，应由甘宜锋自行承担责任。关于宝玉石鉴证书、文物收藏会员证等，因缺乏权威认证，故对其真实性不予认可。
原审审理中，甘宜锋为证明火灾造成的损失及东门建材公司应承担责任，还申请苗＊＊、孔＊＊作为证人到庭。证人苗＊＊陈述：其为甘宜锋店铺的员工，火灾发生时其在市场第三栋建筑的第12-13号店铺内借住，见证了事发过程，火灾烧掉了甘宜锋所租店铺中的机器、冲压机、切割机、线动机、混胶机、封口机、打磨机、抛光机、电焊机、风枪、胶枪、电锯、变压器，还有锯片、办公用品、原材料、古董、花瓶字画玉器等。火灾前，市场内没有设专门的电工，火灾后才配备到岗。火灾后东门建材公司进行了线路改造，改造的具体时间记不清了。另火灾发生之初还没烧到甘宜锋所租店铺时，因市场内消防栓取不出水，故消防人员只能到河边取水，耽误了时间。证人孔＊＊陈述：其也是东门建材市场租户，与甘宜锋是邻居，经常到甘宜锋店铺串门。火灾时在现场，看到甘宜锋店铺里的机器、原料、办公用品和古董被烧。火灾发生前，市场内电线线路就有故障，事故发生后，东门建材公司改造了电线、安置了消防栓并对涉火区域进行了重建。另外，火灾发生时，消防栓内并没有水。对于上述证人证言，东门建材公司认为证人或在甘宜锋店铺打工，或与甘宜锋是同乡，存在利害关系，故证人证言不应采信。对于消防设施是否可有效使用的问题，东门建材公司认为应当以消防部门的证明为准。
原审审理中，甘宜锋称火灾发生后，东门建材公司已经对其他涉灾租赁户进行了赔偿，但因与甘宜锋未达成一致意见，故未进行赔偿。为证明该说法，甘宜锋提交了东门建材公司与案外人曹＊＊（系第四栋建筑的4号店铺业主）签订的《火灾物损赔协议》，载明“赔偿金额为肆万伍仟元，另补偿房租期柒个月，时间从2013年12月26日始—2014年7月25日止”；另，甘宜锋还提交了一份东门建材公司与案外人贺＊＊签订的《上海东门建材市场经营房租赁合同》以及东门建材公司出具给案外人陆＊＊的《承诺书》，并称贺＊＊为第四栋建筑的5号店铺业主、陆＊＊为第四栋建筑的17、18号店铺业主，二人均获东门建材公司赔偿，听说贺＊＊获赔12万元、而陆＊＊的具体获赔数额不清楚。此外，甘宜锋还称第四栋建筑的6号业主上海＊＊精密机械厂也于不久前与东门建材公司达成了和解协议，获赔现金5，000元及免费使用一个铺位一年时间。东门建材公司对甘宜锋提交的上述《火灾物损赔协议》、《上海东门建材市场经营房租赁合同》及《承诺书》真实性无异议。但其解释称火灾事故涉及的业主共有11家，其中包括上海尔黎精密机械厂在内的9家业主，均同意与东门建材公司就火灾赔偿问题协商解决，该9家业主也已获得不同程度的赔偿，最高赔偿金额为5万元。同时，东门建材公司称该赔偿或者补偿属东门建材公司自愿行为，不代表东门建材公司应当对火灾事故承担相应责任。原审庭审中，法院询问东门建材公司是否愿意基于相同因素考量对本案甘宜锋予以赔偿或补偿，东门建材公司称其可基于人道主义考虑补偿甘宜锋6万元。
原审审理中，法院至松江消防支队就火灾发生原因进行了询问并调取了该支队在事故处理中制作的相关询问笔录。关于火灾原因，该支队经办人员韩刚称，根据对火灾现场的实际排查以及调查取证，只能排除自燃、雷击、使用明火不慎、遗留火种引发火灾的可能，也未发现放火证据，但无法排除电气线路故障引发火灾的可能性，由于没有更多的证据支撑，故无法得出更进一步的原因认定，遂作出了上述火灾事故认定书。另，在2013年10月15日该支队对东门建材公司法定代表人崔文兰所作的询问笔录中，针对“松江东门建材市场经营管理有限公司有无消防批文”的询问，崔文兰称：“开业时有消防申报，但是没有消防机构的法律文书和批文。”在问及如何进行日常管理时，崔文兰称，市场是招租形式，和业主一年签一次租赁合同，东门建材公司负责提供房屋、水电还有日常安全管理。对于管理制度及相关落实情况，崔文兰称，东门建材公司和每户业主签署租赁合同、安全条约。市场配备主管兼出纳一人、保安兼电工一人、卫生一人、会计一人，约定每户不准做饭、不准三合一住人，但实际上有业主违反这些规定，无法完全杜绝。关于市场内的电气线路铺设，崔文兰称，东门建材公司负责将电线铺设到每户业主门口，有电表和电箱、漏电保护器，电线电压为220伏，业主店铺的电路由他们根据各自需要自行铺设，模具加工和大理石加工还有380伏电路，东门建材公司负责将电线拉到店铺门外，由业主自行购买材料和电表，再由东门建材公司电工将电线接入店铺。对于市场内的消防设施和器材情况，崔文兰的回答是，市场内有室外消火栓3个，室内消火栓没有，灭火器每户业主都有2个。此外，松江消防支队经办人韩刚还称，火灾事故发生后，该支队又对现场进行了日常的监督检查，发现东门建材市场消防设施不够健全，就对东门建材公司进行了罚款等处罚，但该处罚跟火灾事故无关联性。
原审审理中，甘宜锋称火灾事故发生时，因租赁房屋所在市场内消火栓无水导致施救迟延，进而导致损失扩大，对此东门建材公司不予认可。为此，法院再次至松江消防支队询问火灾事故时消火栓的相关情况，参与火灾救援的该支队人员吕＊＊称，因火灾现场离水源比较近，消防救援人员赶赴现场后直接取河浜水及通过北松公路旁边的一个市政消防栓取水营救，并未用及市场内的消火栓，且一般情况下，市场内的消火栓也不适于开展大火营救。另其称，对火灾发生时租赁房屋所在市场内消防设施是否健全并不清楚。
原审法院查明，东门建材公司出租的房屋系从上海市松江区车墩镇＊＊村村民委员会租赁而来，该房屋土地为集体建设用地，批准用途为工厂，该房屋没有产证，也未办理过建设工程规划许可证。基于此，法院就涉案合同效力予以释明，并要求甘宜锋与东门建材公司在法院指定的期限内就合同无效后需要处理的法律后果向法院提出书面主张，逾期视为双方在本案中不提出相关主张。此后，甘宜锋在法院指定期限内未变更诉讼请求，东门建材公司在法院指定的期限内亦未提出任何主张。
原审认为，根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因东门建材公司出租给甘宜锋的房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准而建设，故甘宜锋与东门建材公司之间于2012年签订的《上海松江东门建材市场进场经营租房协议》应属无效。鉴于双方均未对该协议无效的法律后果提出主张，法院在本案中对该部分不予处理。而本案的争议焦点为：一、对于火灾造成的损失，东门建材公司是否应当承担赔偿责任？二、如需赔偿，具体数额如何确定？
关于争议焦点一，法院认为，根据甘宜锋与东门建材公司签订的《上海松江东门建材市场进场经营租房协议》，甘宜锋承租房屋的用途为经营建材营业用房；东门建材公司应当提供安全等服务。本次火灾发生后，松江消防支队出具了沪松公消火认字（2013）第0028号《火灾事故认定书》，根据该认定书的记载，消防机关在认定起火原因时排除了自燃、雷击、使用明火不慎、遗留火种引发火灾的可能，亦未发现放火证据，但没有排除电气线路故障引发火灾的可能性。本案中，虽然甘宜锋在租赁期间，违反协议约定，擅自将营业用房改为生产用房，存在一定过错，但是无相应证据证明与引发火灾有关系。而东门建材公司法定代表人崔文兰在松江消防支队调查过程中明确承认无消防机构的法律文书和批文，无室内消火栓。因此，东门建材公司的消防设施并不符合消防要求，对于消防管理亦存在一定的疏漏，并未根据协议提供适当的安全服务，其理应对火灾的发生承担相应的责任，对火灾造成的甘宜锋的损失进行赔偿。
关于争议焦点二，法院认为，虽然甘宜锋对火灾造成的损失进行了主张，但是一则，火灾中受损的财产种类、数量、价值本就存在一定的私密性，难以确定，而甘宜锋又未提供充分的证据证明，因此实际造成损失的具体数额无法确定；二则，即便损失的数额可以确定，该损失赔偿责任的承担也难以全部归咎于东门建材公司。故甘宜锋要求东门建材公司赔偿火灾所造成全部损失的诉请法院难以支持，但考虑到东门建材公司作为出租方，没有提供适当的安全服务，因此东门建材公司理应分担相应的责任，法院酌定其对甘宜锋赔偿100，000元。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年八月七日作出判决：东门建材公司于判决生效之日起十日内赔偿甘宜锋100，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，220元，减半收取7，110元，由甘宜锋负担5，960元（已付），由东门建材公司负担1，150元（于判决生效之日起七日内交付法院）。
判决后，甘宜锋不服，上诉于本院，诉称：被上诉人无消防批文，消防设施不符合要求，没有资格开业；被上诉人进行消防整改足以证明其应对火灾的发生承担完全责任；被上诉人向上诉人收取管理费，应承担安全义务，故要求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人支付火灾造成的物品损失、营业损失、人工费损失共计1，046，620元。
被上诉人东门建材公司辩称：上诉人将涉讼营业用房改作生产用房，其改变房屋用途系造成火灾损失扩大的原因之一，理应承担相应责任；被上诉人应承担安全义务，但不应承担火灾引发的全部责任，原审酌定的赔偿金额合理，故不同意上诉请求。
二审中，上诉人出示现金流量表、资产负债表一组，旨在证明其在本次火灾中受到的经营损失；被上诉人认为不属于新证据。本院认为，上述材料载明内容本身不足以证明经营损失之客观性及金额。该些材料不属于符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的二审程序中的新的证据，依法不予确认。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本案租赁协议违反强制性法律规定，双方当事人建立的房屋租赁合同关系无效。原审据此判断正确，本院予以确认。无效合同已从对方取得并使用、消费之标的物适用价值返还标准。
本院认为，涉讼租房协议约定出租方将房屋租借给承租方作经营建材营业用房，出租方负有对市场自主管理的职能，并提供卫生、安全等有关服务。该约定构成了本案出租方的实质性对价义务组成。在租约无效条件下，该约定与其上位的提供适格房屋使用义务相对承租方房屋使用费给付义务共同构成了本案无效合同返还给付的互惠双务义务。被上诉人作为出租方应予遵守。本案中，东门建材公司的消防设施不符合消防要求，有违上述参照合同约定的义务标准；甘宜锋擅自将营业用房改作生产用房，实质性违反了租赁房屋的约定用途。结合《火灾事故认定书》对于火灾原因之记载，本院认为，本案双方对于损失的产生、扩大均有一定的责任，双方理应分担火灾损失。本院同时注意到，甘宜锋据以主张损失的火灾直接财产损失申报统计表等均为其单方记载，故仅依该些材料，尚不能证明其主张之成立。综上而言，甘宜锋关于撤销原审判决，改判东门建材公司向其支付火灾造成的物品损失、营业损失、人工费损失共计1，046，620元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币14，220元，由上诉人甘宜锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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