成都市温江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0115民初1579号原告：德西曲珍，女，藏族，1969年9月5日出生，住四川省巴塘县。原告：张忠，男，汉族，1970年9月14日出生，住四川省巴塘县。二原告共同委托诉讼代理人：向运强，四川风鸣律师事务所律师，特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：郭召波，四川风鸣律师事务所律师，特别授权代理。被告：成都海科投资有限责任公司。住所地：成都市温江区创新中心*楼。法定代表人：杨朝。委托诉讼代理人：赵丹，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。原告德西曲珍、张忠与被告成都海科投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日受理后，于2017年5月22日，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告德西曲珍、张忠的委托诉讼代理人向运强、郭召波，被告成都海科投资有限责任公司（以下简称海科公司）的委托诉讼代理人赵丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德西曲珍、张忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理初始登记及转移登记违约金共36784元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2012年1月13日签订《房屋买卖合同》，被告以人民币353794元的价格将“海科智城”****号房屋出售给原告，合同第十条约定被告应当在2012年5月1日前交付房屋，第十九条第一款约定被告应当在2013年11月1日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能按期取得权属证明的，每逾期一日支付全部已付房款万分之一的违约金；第二款约定因被告原因致使原告未能在交付之日起545日内取得房屋所有权证书，被告应当每逾期一日支付已付房款的万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证之日起15日内由被告支付。被告逾期至2015年1月28日才办理登记，并逾期至2015年6月11日才办理转移登记，应当承担逾期办理初始登记和转移登记的责任。故此，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，特向贵院起诉，请求依法支持诉讼请求。被告海科公司辩称，1、本案办证日期不是被告主要原因造成。因为近几年房地产交易活跃，大量交易需要证件，房管局办证需要时间，按照房管局要求办证需要时间，由于有些业主的证件没有交齐，所以导致没有办下来；2、本案原告主张逾期办理楼栋权属证明违约金已经全部超过诉讼时效，不应支持。按合同约定2013年11月1日前去办理楼栋权属证明，因此时效从2013年11月2日算至2015年11月1日止。原告现于2017年4月17日向法院起诉，该项诉讼请求全部已过诉讼时效。3、关于办理房屋不动产权证书按照补充协议第六条第三款约定，应扣除房管局从接收办证资料到办理时间的13天，同时该项诉讼请求也全部超过诉讼时效，按照合同约定，从商品方交房之日起545日内取得房屋所有权证书，本案房屋交付时间为2012年10月16日，因此加上545日应在2014年4月14日取得房屋所有权证书，时效从2015年4月14日至2016年4月13日止。现原告2017年4月17日向法院提起诉讼已过诉讼时效，不应受保护；4、原告并没有实际损失，本案买卖合同在2012年签订，原告在当年接收房屋，现已取得证书证明，其能够对该房屋享有占有、使用等收益。因此没有证据证明逾期交房造成损失，请求法院予以调低；5、根据谁主张谁举证，关于房产证取得时间由原告举证。而且根据合同约定，是以产权证上的时间2015年6月8日为准，以产权证上办理时间为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2012年1月13日签订《房屋买卖合同》，被告以人民币353789元的价格将“海科智城”****号房屋出售给原告。《房屋买卖合同》第十九条约定：“买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”。“出卖人应当在2013年11月1日之前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”。房屋交付时间为2012年10月16日，被告于2015年1月28日为该房屋办理初始登记，于2015年6月8日办理转移登记手续。上述事实，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告出具的交房票据、立案查询记录、资料清单、分户产权证等证据予以证明。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。原被告双方对海科公司因逾期给原告办理房屋初始登记和转移登记手续已构成合同违约这一事项无异议。本案的争议焦点在于：1、该案房屋不动产权证书取得的时间；2、初始登记、转移登记逾期办理所主张的违约金是否超过诉讼时效。本院就该争议焦点具体分析认定如下：一、关于不动产权证书实际取得的时间问题。本案中原告主张不动产权证书取得的时间为2017年5月19日，被告提出抗辩认为不动产权证书取得的时间应以不动产权证书上所记载的时间2015年6月8日为准。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”故本案中原告应对其提出的2017年5月19日实际取得房产证的主张承担举证责任。庭审中，原告未提交证据证明该项主张，故本院认为应推定房产证记载的时间应为原告取得该证书的时间，即为2015年6月8日。理由为：不动产权证书是不动产权登记机关根据房屋买卖合同当事人双方共同提交的申请转移登记资料审核认定之后制作并送达给不动产权利人的权属凭证，其属性和作用在于推定持有证书的权利主体享有合法的不动产权。而不动产权的取得自记载于不动产登记簿时发生效力，故不动产权证书上所记载的时间2015年6月8日，原告便依法已经享有本案诉争房屋的不动产权，虽然原告主张其实际取得不动产权证书的时间为2017年5月19，但是2015年6月8日该不动产权证书已经客观存在，且不动产权利人已经确定，即便证书未能及时送交至原告本人，也只属于被告在协助办理不动产权转移登记手续过程中存在过错，但该过错本质上不影响原告对本案诉争房屋依法享有占有、使用、收益和处分的完整物权，不损害原告的合法利益。故本院认定本案诉争房屋的不动产权证书取得时间为证书记载时间：2015年6月8日。二、关于初始登记、转移登记逾期办理所主张的违约金是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条第一款规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。由于商品房买卖合同标的物的特殊性,当事人的权利义务也非同于普通的买卖合同,出卖人承担的交付标的物义务不仅是要按约交付商品房实物，更有协助办理商品房物权转移登记，取得房屋所有权证的义务。如前所述，办理商品房权属证书的权利义务具有了物权的属性，因此，因出卖方的原因而导致的逾期办证的违约行为成为一个持续性的行为。根据商品房买卖合同的约定内容具体情况，对违约金责任的承担应区别情况予以处理。第一，当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效。第二，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，只是权利人在办证期限届满超过两年后起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金。第三，当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，按照第二种情况的处理办法，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自起诉之日倒推两年的违约金，即《商品房买卖合同解释》第18条第2款的规定。回到本案，关于逾期办理房屋初始登记的违约金。原、被告双方在房屋买卖合同第十九条约定：“出卖人应当在2013年11月1日之前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”关于逾期办理房屋转移登记的违约金。原、被告双方在合同第十九条约定：“买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”结合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”第六条关于“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”的规定，诉讼时效期间应当从债务履行期限届满之日起计算，即从原告实际取得房屋所有权证书之日起15日届满之日起计算。逾期办理房屋初始登记和转移登记分别产生的违约金，原被告双方合同中约定了给付违约金的期限均为:被告在原告实际取得房屋所有权证书之日起15日内给付。故被告超过实际取得房屋所有权证书之日起15日没有向原告给付逾期办理初始登记和转移登记违约金，从超过之日起原告便知道其享有“被告给付原告违约金”的债权请求权收到侵害，有权主张被告给付违约金。本案中原告对逾期办理初始登记及转移登记产生的违约金向被告主张应在原告取得不动产权证书之日起，再过15日（被告自动履行期间）算起。而本案中原告实际取得不动产权证书时间为2015年6月8日，即原告主张被告给付原告逾期办理初始登记和逾期办理转移登记的违约金的债权请求权的诉讼时效应从2015年6月24日起算至2017年6月23日。虽然原、被告对原告起诉法院时间产生争议，但本案立案受理时间为2017年4月17日，不影响原告在诉讼时效期间内向法院起诉寻求保护权利导致诉讼时效中断的事实。海科公司抗辩其于2015年5月27日已将办理案涉房屋产权登记的资料递交房管局，但海科公司除自己的陈述外，在本案中未提交有效证据予以证明，德西曲珍、张忠对此亦不予认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，海科公司的该抗辩不成立，其据此抗辩应扣除房管局自接收办证资料到实际办理产权登记之间的12天的理由不能成立。本案中，逾期办理初始登记实际产生的违约金的计算期间为2013年11月1日到2015年1月27日。逾期办理转移登记实际产生的违约金的计算期间为2014年4月16日到2015年6月7日（房屋交付时间为2012年10月16日，从17日开始计算，加上545日为2014年4月15日，被告最迟应当于2014年4月15日办理诉争房屋不动产权转移登记手续，故转移登记的违约起算时间应当为2014年4月16日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、成都海科投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向德西曲珍、张忠支付逾期办理初始登记违约金1662.64元（以已付购房款36784元为基数，从2013年11月1日至2015年1月27日止，按照日万分之一计算）；二、成都海科投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向德西曲珍、张忠支付逾期办理转移登记违约金1533.89元（以已付购房款36784元为基数，从2014年4月16日计算至2015年6月7日止，按照日万分之一计算）；三、驳回德西曲珍、张忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取360元，由成都海科投资有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。各方当事人均服本判决，本判决送达各方当事人后即发生法律效力。当事人必须履行本判决，若负有义务的当事人拒绝履行本判决确定的义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满之日起两年内向本院或者本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 ：魏义欢二〇一七年五月二十四日书记员 ： 陈 强附：相关法律依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。