上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第37195号
原告陶琴梅。
委托代理人谢健美，上海永乐律师事务所律师。
委托代理人金婷婷，上海永乐律师事务所律师。
被告上海爱家投资管理有限公司。
法定代表人王志红。
委托代理人陈太贵，上海市律和理律师事务所律师。
委托代理人陈明茹，上海市律和理律师事务所律师。
第三人上海市浦东新区大团镇人民政府。
法定代表人董军。
委托代理人王皎媚，上海市君澜律师事务所律师。
原告陶琴梅与被告上海爱家投资管理有限公司（以下简称爱家公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，追加了上海市浦东新区大团镇人民政府（以下简称大团镇政府）为第三人，依法适用简易程序，于2013年11月18日公开开庭进行了审理，原、被告的委托代理人到庭参加诉讼，第三人大团镇政府经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陶琴梅诉称，原告、被告于2010年6月22日签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定：原告向被告购买坐落于上海市浦东新区大团镇永晨路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价为人民币（以下币种相同）223，758元。被告于2010年7月22日交付系争房屋。《预售合同》第十四条约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》。原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。但被告至今未按约为原告办理房屋所有权登记手续。原告认为，被告未在约定期限内履行合同义务，导致原告无法办理小产证，显属违约。原告诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理小产证违约金（以房款223，758元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2011年4月2日计算至本案判决日止）；2、诉讼费由被告承担。
被告爱家公司辩称，系争房屋为第三人大团镇政府安置给原告的配套商品房，第三人委托被告建设，由第三人回购后安置给原告，由被告代第三人负责签约、交房，原、被告之间不存在房屋买卖关系，出售主体系第三人大团镇政府，被告并非本案的适格主体。被告按第三人要求与原告签订的合同，合同金额为86，958元。大产证未办理的原因不在于被告，系第三人原因导致，且预售合同约定由第三人办理大产证。故应由第三人承担逾期办证违约责任。系争房屋为配套商品房，本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。原告主张逾期办证违约金自起诉日之前超过两年的部分已过诉讼时效。被告不同意原告的诉讼请求。
第三人大团镇政府提交答辩状述称，原、被告系《预售合同》的双方当事人，第三人非合同当事人，不应承担责任。办理大产证是被告的约定义务和法定义务，被告是销售、签约、办证的唯一合格主体，无须委托，无人替托。原、被告签订《预售合同》约定的第三人承担义务责任的条款未得到第三人认可，属无效约定。逾期办证完全是被告的过错，迟延办证的法律责任应由被告承担。
经审理查明，2010年6月22日，原告陶琴梅（乙方）与被告爱家公司（甲方）签订《预售合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，每平方米房屋建筑面积单价为1，017.17元，总房价款为86，958元，甲方定于2010年7月22日前将系争房屋交付给乙方。《预售合同》第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同附件一约定，鉴于该房屋为大团镇政府统一回购的配套商品房，因此该房屋的房价款全部应由大团镇政府直接支付给甲方。附件五第七条约定：本房屋所属的《爱家新城》项目是政府配套商品房项目，根据爱家公司与大团镇政府签订的《上海南汇区配套商品房大团镇B地块建设项目协议书》（以下简称《建设项目协议书》）的规定，《爱家新城》项目由爱家公司开发建设，由大团镇政府向爱家公司回购后安置给购买人，并由大团镇政府负责落实大产证等手续的办理。补充条款约定：鉴于乙方购买的房屋所属小区《爱家新城》系政府配套商品房项目，根据甲方与大团镇政府签订的《建设项目协议书》，“爱家新城”项目由甲方开发建设，大团镇政府向甲方整体回购后再行安置。根据大团镇政府委托，甲方与乙方（系大团镇政府指定的安置对象）签署“爱家新城”《预售合同》，为明确双方的权利义务关系，经甲、乙双方协商一致，就《预售合同》订立下列补充条款：第三条，修订并补充《预售合同》第六条：1、鉴于该房屋为大团镇政府统一回购的配套商品房，本合同约定的该房屋总房价款，由乙方向大团镇政府直接支付，乙方、大团镇政府如存在费用结算，由双方另行约定，与甲方无关。甲方就该总房价款向乙方出具发票。2、根据大团镇政府与甲方签订的《建设项目协议书》约定，大团镇政府向甲方回购该房屋并按《建设项目协议书》的约定向甲方支付回购款及相关费用，大团镇政府支付的回购款与“爱家新城”所有《预售合同》的总价之间的价差部分的发票，由甲方另行直接向大团镇政府开具。第六条，补充《预售合同》第十四条：1、由大团镇政府负责办理新建商品房房地产初始登记手续，甲方仅提供建设单位相关资料予以协助，相关费用按照建设项目协议书执行。若因大团镇政府原因导致无法取得新建商品房产权证（大产证）的，一切责任由大团镇政府承担，乙方不得向甲方主张任何权利或费用。2、房屋交易过户手续、申领房屋所有权证（小产证）及相关手续由乙方负责办理，甲方给予协助。第七条，补充《预售合同》第十五条约定：鉴于本房屋为配套商品房，因此该房屋的交付由大团镇政府委托甲方实施，具体由大团镇政府组织落实乙方到甲方处进行交房，因此甲方不再向乙方发出任何书面交房通知。如乙方未按约定的日期办理该房屋验收交接手续，亦由大团镇政府向乙方发出书面催告书。
《预售合同》签订后，原告就系争房屋购房款与动拆迁货币安置预留款的差价与大团镇政府进行了结算支付，被告爱家公司于2010年6月22日向原告开具了金额为86，958元的购房款发票交将系争房屋交付给了原告。被告爱家公司于2010年6月8日取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》，载明的建设单位为爱家公司。被告目前尚未取得系争房屋的大产证。
另查明，2010年6月18日，大团镇政府曾向爱家公司出具《确认书》，内容为：我方（大团镇政府）委托贵司（爱家公司）就大团爱家新城8#、9#、3#、15#地块配套商品房与我方指定业主签订《预售合同》；签订《预售合同》前，我方向贵司出具加盖我方公章的每套房屋对应业主的五联单（标明房号、业主姓名），贵司凭我方出具的五联单与业主签约及办理房屋交付手续；签订《预售合同》前，我方根据贵司提供的房屋实测面积向贵司提供加盖我方公章的房屋房价表（须标明每套房屋的单价和总价），签约时，预售合同第三条约定的房屋单价和总价按照我方提供的房价表填写，贵司按照预售合同约定的房屋总价向业主开具购房发票，该房价总价与约定的回购款之间的价差部分的发票，由贵司另行向我方开具。
以上事实，有合同备案信息查阅结果、销售不动产统一发票、《建设项目协议书》、《预售合同》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、《确认书》及原告、被告、第三人的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，原、被告双方均应按约履行自己的义务。《预售合同》系爱家公司与原告订立，系争房屋的开发建设单位明确登记为爱家公司，大产证只能由爱家公司办理，爱家公司在《预售合同》中与原告约定由第三人大团镇政府办理大产证及承担相应法律责任等涉及大团镇政府承担合同义务的条款，由于未经第三方大团镇政府确认，根据合同法的相关规定，合同当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务的，由债务人向债权人承担违约责任。爱家公司至今未办理大产证，导致原告不能办理取得小产证，爱家公司应承担违约责任。
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。由于系争房屋登记开发主体为爱家公司，本案诉争的办理大产证及协助办理小产证的合同义务只能是爱家公司承担的义务，不属大团镇政府的事务，故大团镇政府在《确认书》中表述“我方委托贵司就大团爱家新城8#、9#、3#、15#地块配套商品房与我方指定业主签订《预售合同》”并非出于委托爱家公司代为签订预售合同而由大团镇政府作为委托人承担合同责任的意思，原告与爱家公司系《预售合同》的双方当事人，原告向被告主张合同违约责任符合合同相对性，爱家公司辩称该责任应由合同当事人之外的第三人承担不符合合同相对性，故被告关于其并非本案适格主体的意见，本院不予采纳。被告辩称本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，缺乏依据，不予采纳。
《预售合同》对办理小产证的时间约定为取得大产证后的195天内，但对大产证取得时间未作约定，故根据合同法相关规定，由人民法院根据合同有关条款及交易习惯对取得大产证的合理时间进行合同解释予以确定。建设部《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。而《预售合同》约定被告应于2010年7月22日前交付系争房屋，综合原、被告的合同约定及房屋权属证书办理的相关规定及实践办理的一般情况，本院确认2010年7月22日起60日内为被告应取得大产证的合理期限，因此，小产证办理的合理期限应为此后195天内即2011年4月3日之前。由于《预售合同》对大产证的办理日期约定不明，且被告至今未办理大产证，致使原告亦未能办理小产证，故被告提出原告主张逾期办证违约金自起诉日之前超过两年的部分已过诉讼时效的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告应承担逾期办理小产证的违约金，违约金的起算日期为2011年4月4日。关于违约金的计算标准，《预售合同》对逾期办理小产证的违约金未作约定，故根据相关司法解释的规定，该违约金的计算标准可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％为计算标准。现原告主张已付房款为223，758元与《预售合同》及发票的记载不符，原告之主张缺乏依据本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十一条、第六十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：
被告上海爱家投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陶琴梅逾期办理房地产权证（小产证）违约金（以房款86，958元为基数，自2011年4月4日起计算至2013年12月25日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30％计算）。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，006元，减半收取计503元，由被告上海爱家投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 沈 俊
二〇一三年十二月二十五日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
第162条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。