福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闽民终字第332号
上诉人（原审第三人）泉州市上好家居置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海街道法石社区食品工业区。
法定代表人郭伟森，该公司董事长。
委托代理人杨伟良、林丽惠，福建致一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江丹熙，男，1981年9月6日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。
委托代理人黄哲南，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）泉州市丰泽区住房和建设局，住所地福建省泉州市丰泽区田安南路丰泽建设大厦。
法定代表人陈家庆，该局局长。
委托代理人施争荣、曾曙阳，福建建达（泉州）律师事务所律师。
上诉人泉州市上好家居置业有限公司（以下简称上好家居）因与被上诉人江丹熙、泉州市丰泽区住房和建设局（以下简称住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服泉州市中级人民法院（2011）泉民初字第721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上好家居的委托代理人杨伟良、林丽惠，江丹熙的委托代理人黄哲南，住建局的委托代理人施争荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，江丹熙系泉州市丰泽区百姓家居商场（个体工商户性质）的业主。2008年10月23日，甲方上好家居与乙方江丹熙签订《房屋租赁合同》一份，约定江丹熙向上好家居租赁位于泉州市丰泽区上好家世界的房屋以作商用，建筑面积约为13586平方米，租赁期限为15年。该合同第十四条约定：“租赁费用计算标准：第一租约年至第五租约年（下同）为每月每平方米22元，总计为298892元/月，3586704元/年……”；第六十八条约定：“租赁期间，如遇政府拆迁或征用未到期的租赁房屋的，经甲乙双方协商一致，本合同可提前解除。补偿金或赔偿安置费中，建筑物部分归甲方，装修和经营方面政府所给予的赔偿乙方得三分之一。”合同签订后，江丹熙对租赁房屋进行了装修并入驻经营泉州市丰泽区百姓家居商场。2011年9月3日，该租赁房屋因所在区域拆迁改造项目需要被征收，江丹熙作为房屋承租人（使用人）与住建局作为征收人签订了《城市房屋征收补偿安置协议》（以下简称《征补协议》）一份。根据该协议约定，住建局应向江丹熙支付补偿款合计人民币10261082元（其中包括被征收房屋的附属物7655594元、搬迁补助费84048元、6个月的经营性店面停业停产补助费2521440元）。协议签订后，江丹熙将租赁房屋腾空交付给住建局，住建局于2011年9月15日支付给江丹熙补偿款5130541元，剩余补偿款5130541元至今未付。江丹熙为此于2011年11月23日向原审法院提起诉讼，请求：1、住建局支付江丹熙房屋征收装璜、搬迁及停业补助费人民币（以下币种同）5130541元及该款自2011年9月16日起至判决确定的付款之日止按照中国人民银行同类同期贷款利率计算的利息（至起诉时为56128元）；2、住建局承担本案受理费。原审法院依上好家居的申请依法追加其为第三人参加诉讼。因上好家居认为江丹熙从住建局处多领取了征收补偿款1713601元，并认为该部分征收补偿款1713601元和住建局尚未发放的征收补偿款5130541元应属上好家居所有，其已另案起诉江丹熙及住建局予以支付。原审审理中，原审法院释明，上好家居与江丹熙签订的《房屋租赁合同》应认定无效，上好家居在本案最后诉请：1、确认江丹熙与住建局签订的《征补协议》无效；2、确认诉争房屋装修和经营方面（即装修等附属物、停产停业、搬迁费）的征收补偿安置权的三分之二（即6844142元）归上好家居所有；3、判决江丹熙向上好家居支付其已领取的征收补偿款1713601元，并支付自2011年9月16日起至判决确定的付款之日止的利息，按人民银行规定的计收逾期还款利息标准计付；4、本案诉讼费用由江丹熙负担。
另查明，本案诉争租赁房屋建设于上世纪90年代初，并于1996年10月取得鲤集建（96）字第号《集体土地建设用地使用证》，土地使用者登记为泉州市东海副食品厂，该厂系泉州市丰泽区人民政府东海街道办事处全资开办的集体所有制企业。东海经济发展中心系受东海街道办事处委托，负责对该街道办事处及下属集体资产进行统一管理和租赁。本案诉争租赁房屋原由东海经济发展中心租赁给顺源公司，后由顺源公司转租给上好家居，上好家居进行改建后又转租给江丹熙。该租赁房屋至今没有办理建设工程规划许可证及房屋所有权证。
原审法院认为，各方当事人争议的焦点是：1.上好家居与江丹熙签订的《房屋租赁合同》是否有效；2.江丹熙与住建局签订的《征补协议》是否有效；3.该补偿安置协议项下的征收补偿款应该如何处理。
关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同解释》）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案诉争租赁房屋至今尚未取得建设工程规划许可证，上好家居将该房屋转租给江丹熙，双方为此而签订的《房屋租赁合同》依法应当认定为无效。
关于争议焦点二，虽然上好家居与江丹熙签订的《房屋租赁合同》依法应当认定为无效，但江丹熙在签订房屋租赁合同后已实际进行装修并用于经营商场，现该租赁房屋因所在区域拆迁改造项目需要被征收，江丹熙作为房屋承租人（使用人）有权获得相应的补偿，其与住建局签订的《征补协议》是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为合法有效。《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽规定征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予补偿，但并未规定征收人不能直接对被征收房屋的承租人进行补偿，故上好家居以江丹熙不再是房屋征收补偿安置主体为由主张上述《征补协议》无效，理由不能成立，不予采纳。
关于争议焦点三，如前所述，上好家居与江丹熙签订的《房屋租赁合同》无效，上好家居依据该合同第六十八条的规定主张本案所涉征收补偿款的三分之二应归其所有，理由不能成立。本案所涉征收补偿款合计10261082元，均属于对被征收房屋装修和经营方面所作的补偿，上好家居既不是该房屋的所有权人，也不是实际经营者，且其未能提供充分证据证明其对该房屋进行了装修（虽然在其与顺源公司签订的房屋租赁合同中有约定“乙方投入的内装修部分拆迁补偿归乙方所有”，但因上好家居在承租后又将房屋转租给江丹熙等装修经营，故该合同中所称的“乙方投入的内装修部分”并不必然就是指上好家居进行装修的），因此，其主张本案所涉征收补偿款的三分之二应归其所有，既缺乏合同依据，也缺乏法律依据，不予支持。江丹熙与住建局签订的《征补协议》合法有效，双方均应依约履行各自的义务。江丹熙已按照协议约定将租赁房屋腾空交付给住建局，住建局也应当依约将剩余补偿款5130541元支付给江丹熙。
综上，原审法院认为，江丹熙与住建局签订的《征补协议》是双方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应依约履行各自义务。上好家居请求确认该协议无效，理由不能成立，不予支持。江丹熙已按照协议约定将房屋腾空交付给住建局，住建局在支付部分补偿款5130541元后未继续支付剩余补偿款5130541元，已构成违约行为，应承担相应的违约责任。江丹熙请求判令住建局支付其剩余补偿款5130541元，合理合法，应予支持。该《征补协议》中并未明确约定补偿款的支付期限，故江丹熙要求住建局自2011年9月16日起计付剩余补偿款的利息，缺乏依据；鉴于江丹熙已实际将房屋腾空交付给住建局，住建局未支付剩余补偿款确实给江丹熙造成了损失，基于公平原则考虑，该利息可自江丹熙起诉之日即2011年11月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的付款之日止。江丹熙诉讼请求的合理部分，原审法院予以支持。上好家居将未取得建设工程规划许可证的房屋转租给江丹熙，双方为此而签订的《房屋租赁合同》应当依法确认为无效。上好家居请求确认诉争房屋装修和经营方面的征收补偿安置权的三分之二归其所有并判决江丹熙向其支付已领取的征收补偿款1713601元及利息，缺乏依据，其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《城镇房屋租赁合同解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、住建局应于判决生效后10日内支付给江丹熙补偿款5130541元及利息（利息自2011年11月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的付款之日止）；二、驳回江丹熙的其他诉讼请求；三、驳回上好家居的诉讼请求。
宣判后，上好家居不服，向本院提起上诉。
上好家居上诉称，一、原审法院认定诉争《房屋租赁合同》无效，且不参照适用该合同第六十八条关于拆迁安置补偿权的约定，系认定事实和适用法律错误，应予纠正。（一）应根据诉争房屋建设时的相关法律法规认定是否需要办理建设工程规划许可证。诉争房屋属乡村房屋，建于二十世纪九十年代，1996年取得《集体土地建设用地使用证》，已经符合1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》规定的建设用地规划审批要求，政府建设主管部门从未要求诉争房屋补办建设工程规划许可证，更从未以无办理建设工程规划许可证为由而认定诉争房屋为违法或不合法的建筑物。同时，住建局作为政府指定的征收人，亦是以合法建筑物对诉争房屋进行补偿安置的。《房屋租赁合同》应认定为合法有效。（二）双方在《房屋租赁合同》中自愿真实地约定了征收补偿安置权的具体分配事宜，根据诚实信用原则，即使认定该合同为无效，征收补偿安置权也应参照该合同第六十八条的约定进行分配。二、原审法院认定诉争《房屋租赁合同》无效，但却认定以该合同为依据而签订的《征补协议》有效，该认定自相矛盾，并且忽略上好家居本身也是承租人、经营者以及对诉争房屋所享有的受补偿权，该判决错误，应予纠正。（一）如果依原审认定《房屋租赁合同》无效，则江丹熙不是合法的房屋使用人，其不具有与房屋征收人签订补偿协议的主体资格。上好家居与江丹熙之间，包括对装修物的处置，应按合同无效的法律后果处理。（二）上好家居是上好家建材商场整体房屋的承租人，东海经济发展中心和顺源公司均认可上好家居作为承租人、使用人、经营者的主体身份。而且，经与东海经济发展中心、顺源公司约定，上好家居对原有厂房进行装修、改造增加的建筑面积，属于上好家居所有，因此上好家居还是加建部分的所有人，如果依原审认定“作为房屋承租人（使用人）有权获得相应的补偿”，则应当由上好家居与住建局签订补偿协议，再由上好家居与江丹熙处理双方的法律关系。（三）上好家居从顺源公司处承租房屋后，对房屋进行全面改造，将四幢独立老旧的厂房装修改造成一个整体。即使江丹熙承租之后有再另行增加装修，也是在上好家居装修的基础上进行的。住建局明确表示《征补协议》的装修补偿系针对该房屋在原有厂房基础上所形成的所有装修。经评估，诉争房屋的装修现状现有价值有765万余元，可见原有装修投入远远不止765万元。江丹熙仅仅能证明约110万元的装修费用支出，而无法证明租赁房屋的全部装修系其投入，原审以江丹熙曾对租赁房屋进行装修为由，而认定诉争房屋的全部装修补偿款归江丹熙所有，是错误的。三、原审法院认定上好家居不是实际经营者，该认定是错误的，应予纠正。上好家居并非纯粹的转租人，而是作为商场经营者对上好家世界建材商场进行统一管理和经营，包括江丹熙在内的商租户对外均是统一以上好家世界的名义进行经营活动。上好家居通过对商租户以及整个商场经营进行管理，获取合法利益，现商场被征收，则整个商场包括江丹熙承租的范围内所遭受的停产停业、搬迁以及装修损失，均包含有上好家居的损失。综上，请求：1、依法撤销泉州市中级人民法院（2011）泉民初字第721号民事判决，改判支持上好家居的原审诉求或将本案发回重审；2、本案一、二审的诉讼费用由江丹熙和住建局承担。
江丹熙答辩称，一、诉争房屋未取得建设工程规划许可证，《房屋租赁合同》无效。（一）东海街道属丰泽区，系城市规划区，诉争房屋不属《村庄和集镇规划建设管理条例》调整的范畴。（二）无论是《村庄和集镇规划建设管理条例》还是《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）均规定，企业房屋建设包括改、扩建也必须经规划建设部门批准或取得建设工程规划许可证。但诉争房屋仅通过用地审批而二次建造、改扩建以及用途改变均未经规划建设部门批准或取得建设工程规划许可证。（三）诉争房屋租赁是无处分权人对他人财产擅自处分的无效行为，前后三手租赁合同均告无效。（四）《房屋租赁合同》无效则自始无效，合同不具有执行力。上好家居主张适用该合同第六十八条约定来确定补偿安置权的分配比例，缺乏法律依据。二、江丹熙作为诉争房屋的承租人、实际经营者和装修人，有权获得相应的征收补偿，其与住建局签订的《征补协议》合法有效。（一）《房屋租赁合同》和《征补协议》属于两个不同的民事法律行为，不是主从合同关系，《房屋租赁合同》无效并不必然导致《征补协议》无效。（二）《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未禁止承租人与征收人签订征补协议。（三）征补协议范本中主体条款除设征收人（甲方）、被征收人（乙方）外，还设置了房屋承租人（使用人）作为丙方。《征补协议》第十二条表明，住建局完全清楚江丹熙与上好家居的租赁合同关系。上好家居自始至终知道和认可江丹熙与住建局签订《征补协议》的行为和内容。（四）江丹熙仅就其租赁区域获得相应的补偿安置，上好家居加建部分所有权问题与本案无关。三、有关装修问题。（一）上好家居与顺源公司签订的租赁合同虽有约定装修，但上好家居承租改建后随即又将房屋转租给各承租户，由各承租人按自己的需要自行设计装修，上好家居改建连片后仅配置消防设施、电梯等固定资产，其自己未曾装修过，至今未提供装修及金额的证据。（二）根据征补程序，征收人应对被征收人各自的财产、装修、经营、搬迁等逐一登记和评估，分别核算和补偿。上好家居如有装修等损失，在财产损失清单和评估报告中必然有体现，但上好家居和住建局始终未提供上述证据，说明上好家居无装修，也不存在装修损失。（三）《征补协议》之附件《附属物项目登记表》和《房屋征收与补偿情况明细表》中，明确装修部分的补偿特指江丹熙的二次装修。（四）江丹熙提供的《装饰装修工程施工合同》约定承包范围为包工不包料，1297447元仅是人工费不包括材料费。四、上好家居通过转租获取租金价差牟利，其对商场承租户的服务仅限于代收水电费、公共部分物业管理、场所管理、设备设施日常维护维修等日常事务性管理，履行的是出租人对承租人配套服务的合同附随义务，而不是对商场的实际经营，其主张是商场的实际经营者无任何事实根据。其不存在停产停业、搬迁等损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。
住建局答辩称，一、同意将补偿款支付给有权获得赔偿款的单位和个人。二、原审判决关于住建局“支付自2011年11月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给江丹熙”的部分，缺乏事实与法律依据，依法应予纠正。（一）《征补协议》中并未明确约定补偿款的支付期限，而住建局在收到上好家居提出的异议后，为了避免补偿款错误发放带来的后续纠纷，在江丹熙与上好家居的纠纷未解决前，出于维护实际利益人、避免损失扩大的考虑，暂缓支付补偿款并非不妥。（二）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，征收人依法应对征收房屋的权属等情况组织调查，被征收人应配合。由于江丹熙未告知其与上好家居对于补偿款的约定，导致住建局发放补偿款的过程中遭到上好家居的异议，因此住建局暂缓支付补偿款的行为并不构成违约。原审判决仅以公平原则作出相关判决，造成对住建局的不公平。（三）住建局虽未对原审判决提出上诉，但根据相关规定，二审法院对于上诉请求以外的判决存在错误的，也应予以纠正。综上，请二审法院查清事实，依法判决。
二审审理期间，上好家居对原审查明的事实提出以下异议：1、其与江丹熙签订了三份合同，第一份是2008年10月23日签订的《房屋租赁合同》；第二份是2009年11月19日签订的《补充协议》，变更了免租期；第三份是2010年11月4日签订的《泉州百姓家居六楼租赁合同》，增加了422平方米租赁面积。租赁面积一共是14008平方米，拆迁时系针对14008平方米租赁面积予以补偿。原审未查明《补充协议》和《泉州百姓家居六楼租赁合同》。2、对原审查明“江丹熙对租赁房屋进行了装修并入驻经营泉州市丰泽区百姓家居商场”这一事实有异议，认为上好家居是将有装修基础的房屋交付给江丹熙，江丹熙只是增加、更改其特别需要的装修内容，江丹熙经营的百姓家居不是独立商场，而是上好家建材商场的一部分。3、对“被征收房屋的附属物7655594元”的表述有异议，应该表述为“装修加附属物补偿7655594元”。4、对“协议签订后，江丹熙将租赁房屋腾空交付给丰泽区住建局”的表述有异议，江丹熙实际腾空房屋的时间是2011年10月4日。5、对“上好家居公司进行改建后又转租给被告江丹熙”的表述有异议，是改建装修后又转租给江丹熙的。6、对“该厂系泉州丰泽区人民政府东海街道办事处全资开办的集体所有制企业”的表述有异议，应该在东海街道办事处后加上“（原东海乡）”。江丹熙认为原审查明“泉州市东海副食品厂系泉州市丰泽区人民政府东海街道办事处全资开办的集体所有制企业。东海经济发展中心系受东海街道办理处委托，负责对该街道办事处及下属集体资产进行统一管理和租赁”的事实无证据证实，即使属实，前后三次转租也是无效的。住建局对原审查明的事实无异议。
本院对在原审判决查明事实中各方当事人无异议的部分予以确认。
上好家居在二审提供六份证据。证据1、2009年11月19日《补充协议》，证明2008年11月1日江丹熙开始使用诉争房屋，《房屋租赁合同》约定免租期自2008年11月1日至2009年3月1日，《补充协议》约定免租期自2008年11月1日至2009年9月1日。证据2、2010年11月4日《泉州百姓家居六楼租赁合同》，证明自2009年5月1日起江丹熙开始增加使用六楼部分区域，租赁面积422平方米，约定前5年租金为8440元/月等。2009年5月1日前租赁标准为298892元/月；2009年5月1日起租赁标准为307332元/月。证据3、《退场申请单》，证明江丹熙于2011年10月2日向上好家居递交退场申请。2011年10月4日江丹熙撤场完毕。证据4、上好家居的企业法人营业执照，证明上好家居是上好家建材商场的经营者，经营范围包括房屋租赁与销售、市场营销与策划等，故整个商场包括本案租赁范围内所遭受的经营方面的损失，均包含上好家居的经营损失。证据5、商场平面图6张，证明江丹熙承租的位置以及上好家居有加建，江丹熙承租的范围包含上好家居加建部分。证据6、泉州上好家世界商铺租赁合同，证明上好家建材商场的其他商租户与上好家居的租赁合同关系，租赁费为42元/平方米。表明诉争合同是江丹熙草拟的。也证明上好家居对上好家建材商场统一经营管理，包括统一经营时间、售后服务、广告宣传策划、客服导购、安保等，详见合同所有附件，原审提供的若干份荣誉证书可以证明上好家居对该商场统一经营管理的结果。
江丹熙质证称，对证据1和证据2的真实性无异议，但这两份证据和本案诉求无关联。对证据3的证明目的和备注内容不予认可，江丹熙于2011年9月1日就提出申请并交付给上好家居，上好家居签收的时间是后来补签的。2011年9月15日江丹熙就已搬迁完毕。对证据4的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为上好家居只是对诉争房屋进行出租管理，并未在诉争房屋当中进行实际经营。市场营销与策划并不等于上好家居实际经营。上好家居没有提供其实际经营的证据，不存在上好家居有经营损失的问题。证据5和证据6超过举证期限，不予质证。附条件质证认为，对证据5中有标明百姓家居的部分不持异议，对其他内容不清楚。对证据6的真实性和关联性有异议，该合同的承租人是上好家居的股东，42元/平方米包括租金、公共维修费和广告费等。
住建局质证称，由于合同双方当事人对证据1、2的真实性不持异议，故对这两份证据的真实性予以认可，但与住建局的权利义务无关联。证据3是否真实由实际签署人自行确认，与住建局权利义务无关联。对证据4的真实性无异议，是否能达到其证明目的由法院认定。对证据5的真实性无异议，但是否存在加建需结合其他证据认定。对证据6的真实性无法确认。
本院认为，江丹熙和住建局对证据1、2、4的真实性均无异议，对该三份证据的真实性予以确认。证据3中，江丹熙申请的退场日期为2011年9月1日，有关“兹于2011年10月2日收到百姓家居商户退场申请”的内容系百姓家居自行填写，不能证明2011年10月4日江丹熙才撤场完毕，对该证据不予采纳。证据5、6不是新证据，亦未在二审举证期限内提供，且对方当事人不同意质证，故对这两份证据不予采纳。
根据各方当事人一、二审期间提交的证据以及举证、质证，二审确认如下事实：
1、2008年10月23日江丹熙与上好家居签订的《房屋租赁合同》约定，自2008年11月1日起至2009年3月1日止为免租期，免租期内江丹熙无需向上好家居支付房屋租赁费用、物业管理费用、水电等公摊费用，上好家居应为江丹熙进场装修施工提供必需的外部条件，包括但不限于材料储放场地、施工水电条件等。
2、2009年11月19日，甲方上好家居与乙方江丹熙签订一份《补充协议》，该协议中称，2008年11月1日起江丹熙即进场装修并使用至今，为了今后双方更好地合作及共同发展，经双方协商一致后，特签订该补充协议。协议约定，双方同意2008年11月1日至2009年9月1日期间由江丹熙免费装修并使用租赁场所，自2009年9月2日起开始计算租金直至2023年3月25日止。因上好家居与租赁房屋所有者租赁期限至2023年3月25日止，因此该协议有效期提前到2023年3月25日止。
3、2010年11月4日，甲方上好家居与乙方江丹熙签订《泉州百姓家居六楼租赁合同》，约定江丹熙租赁上好家居六楼部分区域作为售后服务部、员工食堂、临时周转仓库用地，承租面积为422平方米，合同有效期为2009年5月1日至2019年4月30日，合计10年。前5年租金为20元/月/平方米，后5年租金为25元/月/平方米，该租金单价为不含税单价，江丹熙如需发票则所产生的税费由其负责。
4、江丹熙对诉争房屋进行了装修并用于经营泉州市丰泽区百姓家居商场。2011年9月3日江丹熙与住建局签订的《征补协议》约定，被征收房屋的附属物补偿金额计7655594元。协议签订后，江丹熙着手搬迁并将租赁房屋腾空交付给丰泽区住建局。
5、福建省泉州市丰泽东海副食品厂系东海乡政府（现更名为东海街道办事处）全资开办的集体所有制企业。东海经济发展中心系受东海街道委托，负责对东海街道办事处及下属集体资产进行统一管理和租赁。2012年4月，东海经济发展中心和顺源公司分别发表《声明》，声称江丹熙与住建局签订的《征补协议》项下的安置补偿权与其无关，其不主张任何权利。
本院认为，关于《房屋租赁合同》和《征补协议》的效力问题。《城乡规划法》第四十条规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，即使上好家居租赁的厂房因系乡村房屋无办理建设工程规划许可证的要求，但上好家居承租后对该厂房予以改建并改变房屋用途，特别是其声称除改建外对原厂房还进行了加建，此时因诉争厂房所属区域已成为城市规划区，上好家居应当为其改建和加建办理建设工程规划许可证，不得任意改变房屋规划用途进行改建和加建。故原审判决以上好家居将尚未取得建设工程规划许可证的诉争房屋转租给江丹熙，违反了《城镇房屋租赁合同解释》第二条之规定，认定《房屋租赁合同》无效并无不当。
上好家居称若认定《房屋租赁合同》无效，则江丹熙不是房屋的合法使用人，其不具有与征收人签订补偿协议的主体资格。本院认为，无论《房屋租赁合同》是否有效，都不改变江丹熙实际占有使用诉争房屋的事实，从补偿项目来看，《征补协议》签订的目的显然是为补偿实际使用人的装修与停产停业损失，其补偿的对象应是江丹熙。《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有对使用人能否作为被补偿对象作出明确规定，但政府的房屋征收部门主动与包括江丹熙在内的商租户签订征收补偿协议，并支付相应补偿，表明征收人认可江丹熙等使用人作为征收补偿协议的合同主体以及作为被补偿对象的身份。而且，无论是上好家居的前承租人顺源公司还是受东海街道办事处委托负责对诉争房屋进行统一管理和租赁的东海经济发展中心，均发表《声明》声称对《征补协议》项下的安置补偿权不主张任何权利。若上好家居认为其是加建部分的所有人，其可另行向房屋征收人主张相应补偿。上好家居关于江丹熙不是《征补协议》合法签约主体的主张，本院不予采纳。
关于《房屋租赁合同》第六十八条约定以及诉争房屋征收补偿款的分配问题。因《房屋租赁合同》被认定为无效合同，上好家居主张参照该合同约定分配征收补偿款缺乏法律依据，即使《房屋租赁合同》有效，该合同第六十八条也因约定不明，导致双方对该条款的理解发生争议，难以认定《房屋租赁合同》签订之时双方当事人的真实意思表示。上好家居主张因其对诉争房屋进行了装修投入，故江丹熙获得的装修补偿款中有其份额。对此，上好家居没有提供证据证明其装修投入，而江丹熙提供的《装饰装修工程施工合同》、《工程结算审查结果定案通知书》和《泉州百姓家居广场装修工程结算协议》证明其对诉争房屋的装修人工费就已达到1297447元，《装饰装修工程施工合同》明确约定承包范围为包工不包料，故从证据优势的角度，上好家居的主张因缺乏证据证明亦不能获得支持。故对上好家居要求确认诉争房屋装修和经营方面的征收补偿安置权的三分之二（即6844142元）归其所有的主张，不予采纳。上好家居的收益来源于转租过程中的租金差价，其在本案中主张停业停产补助费本院亦不予支持。
另，原审判决住建局应于该判决生效后10日内支付给江丹熙补偿款人民币5130541元及利息（利息自2011年11月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至原审判决确定的付款之日止），住建局答辩称关于利息部分的判决缺乏事实与法律依据，应予纠正。本院认为，住建局并未对原审判决提出上诉，而且住建局未支付剩余补偿款确实给江丹熙造成了损失，原审判决利息并无不当。综上，原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币20222元由泉州市上好家居置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 敏
代理审判员 陈莉萍
代理审判员 林 琳
二〇一三年七月十九日
书 记 员 刘洁君
附本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。