北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初594号
原告北京发条物业管理有限公司(原名称为北京众泰鑫物业管理有限公司)，住所地北京市西城区太平街19号，实际办公地点北京市西城区陶然亭路2号1号楼3单元201号。
法定代表人覃驰，经理。
委托代理人张先勇，北京市常鸿律师事务所律师。
被告中联国际文化发展有限公司，住所地北京市海淀区知春路68号院1号楼101内A座103室。
法定代表人刘军，经理。
委托代理人冉彬，北京市子悦律师事务所律师。
原告北京发条物业管理有限公司（以下简称发条物业公司）与被告中联国际文化发展有限公司（以下简称中联公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告发条物业公司的委托代理人张先勇,被告中联公司法定代表人刘军及其委托代理人冉彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告发条物业公司诉称，原告与被告于2006年4月29日签订《前期物业管理服务委托协议》，约定将北京市西城区（原宣武区）陶然亭路2号壹瓶小区3楼1单元1102室物业委托原告进行物业管理服务。原告依约为被告提供了物业管理服务。但被告拖欠2008年7月1日至2014年12月31日期间的物业费，原告多次上门催收，并以张贴催缴通知单、律师函等方式要求被告支付物业费，被告仍未支付。被告欠费行为违反了双方合同约定。为此，原告诉至法院，请求判令被告支付北京市西城区陶然亭路2号壹瓶小区3号楼1单元1102室2008年7月1日至2014年12月31日的物业费104065.62元，判令被告按日万分之八的标准支付自2008年7月1日至付清物业费之日止的违约金，诉讼费由被告承担。
被告中联公司辩称，原告主张2013年12月31日之前的物业费已经超过诉讼时效，不应得到支持；该小区开发商在签订《房屋买卖合同》及《物业管理合同》时曾经口头承诺我们免交四年的物业费；原告没有按照《物业管理合同》的约定履行合同义务，业主不缴纳物业费理所当然；2014年9月之前，涉案房屋的开发商因产权问题与我们发生纠纷长达几年，因为房屋没有确权，被告无法缴纳物业费；被告在购买房屋后，1101号房屋、1102号房屋均存在漏水现象，漏水原因是由于楼顶漏水，楼顶漏水是物业公司修缮范围，至今未修缮，导致被告不缴纳物业费。基于上述事实，被告不同意原告的诉讼请求。假设被告应当缴纳物业费，也应予以减免。请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告为北京市西城区陶然亭路2号壹瓶小区3号楼1单元1102室房屋的所有权人，建筑面积269.53平方米。2006年4月29日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《前期物业管理服务委托协议》，约定：管理期限自2006年4月24日起至业主大会成立后所选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时止；甲方按照本协议向乙方交纳物业管理费及其他费用；乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据本协议和双方的约定向甲方收取物业管理各项费用；共用部位是指房屋主体承重结果部位（包括基础、步行梯、走廊、楼板、屋顶……）共用设施设备是指共用的上下水管道、电梯、消防设施、盗录、路灯……；环境卫生管理公共区域的卫生保洁，包括公用设备设施的卫生保洁、绿地养护、生活垃圾清运、化粪池清掏；社会治安管理包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、维护区内交通秩序；首次入伙时以开发商入住通知书规定的入住日期起一次性交纳一年（12个月）的物业费，以后应在每季度开始前7日内将其季度物业费全额交至物业管理处，物业管理处提前向业主发出缴费通知单；物业费标准为4.95元/建筑面积.平方米/月；乙方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日按每天万分之八收取违约金。当日，双方还签订供暖协议书；治安消防安全责任书；业主饲养宠物管理协议；紧急情况处置协议书；屋顶平台使用协议；通讯和保安监控设备使用管理协议；招牌、广告管理公约；搬迁及电梯使用承诺书；业主资料交接记录。
2006年3月16日，壹瓶房地产开发（北京）有限公司作为委托方即甲方，原告作为受托方即乙方，双方签订《前期物业管理委托合同》（一瓶项目2#3#楼），约定：甲方将风图腾2＃3＃楼委托乙方实行物业管理，坐落位置北京市宣武区（现西城区）陶然亭路2＃院，建筑面积29000平方米；甲方委托乙方对本物业进行前期物业管理，待本物业业主委员会成立后，再由乙方与本物业业主委员会签订新的物业管理委托合同；乙方提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用环境卫生，化粪池清掏，交通与车辆停放秩序的管理，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序……，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，供暖费用，地下车库车位管理费……；委托管理期限自2006年3月10日起至业主大会成立后所选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时止；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米4.95元向业主或物业使用人收取。
2007年11月1日，壹瓶房地产开发（北京）有限公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订《御庭陶然家园前期物业服务合同》，物业服务费用由业主拥有物业的建筑面积交纳，1-6＃、8-9＃楼物业4.95元/月.平方米，7＃物业11.00元/月.平方米，办公、商业物业12.00元/月.平方米；本物业管理区域内如设立会所，则会所属甲方所有，会所委托乙方经营管理的，乙方向使用会所的业主或物业使用人收取费用；本合同期限自2007年10月31日起至2010年10月31日止。2010年11月1日，壹瓶房地产开发（北京）有限公司与原告签订《壹瓶小区前期物业服务合同》，合同内容同上，期限自2010年11月1日起至2013年10月31日止。2013年10月31日，壹瓶房地产开发（北京）有限公司与原告签订《前期物业服务委托合同补充合同》，约定《壹瓶小区物业服务合同》到2013年10月31日已到期，现就期限问题，双方协商一致后，补充合同期限延长至业主委员会代表全体业主与物业管理企业的物业服务合同生效时，本补充协议自动终止。上述协议签订后，原告为该小区提供物业服务至今。原告未交纳2008年7月1日至2014年12月31日的物业费。
原告于2016年2月25日变更名称为北京发条物业管理有限公司。
审理中，原告为证实其主张，提供证据1、《前期物业管理服务委托协议》及其他协议等，证明双方的物业服务合同关系，物业费标准、支付方式等权利义务。证据2、钥匙领用登记表及资料交接记录，证明被告办理入住时间为2006年4月29日。证据3、前期物业管理委托合同，证明房屋开发建设方将涉案小区物业委托原告进行物业管理，委托期限自2006年3月至业主大会成立后选聘的物业公司签订物业服务合同时止。证据4、资质证书，证明原告物业服务资质等级，2015年5月2日升级为二级。证据5、质量管理体系认证证书，证明原告于2011年12月1日通过ISO9001-2008质量管理体系认证，佐证原告在物业服务质量方面是达标的，客户满意度较高。证据6、历年的奖状、荣誉照片，证明原告的服务质量。证据7、律师函及快递单，证明原告已经书面催缴被告在合理期限内支付物业费未果，快递被拒收。证据8、历年物业费催缴照片，证明原告多次催缴被告交纳物业费。证据9、账目公示照片及底单，证明涉案小区物业费年度收支情况向业主进行公示。证据10、原告与戴德梁行物业公司签订的顾问服务合同，证明实际为该小区提供物业服务的是原告。证据11、建筑面积分户明细表，证明涉案房屋的建筑面积。证据12、表扬信及锦旗，证明物业公司服务得到大多数人认可。
经质证，被告对原告提供的证据1的真实性认可，称购买房屋时必须签订该合同，每平方米4.95元的依据无法确定。对证据2的真实性不认可，具体交付房屋时间在2014年9月，当时被告领取了钥匙，从法律角度没有交付。对证据3前期物业管理委托合同的真实性无法判定，物业公司是开发商指定的，被告与开发商存有纠纷。对证据4真实性认可，不能证明2015年以前的资质。对证据5的证明目的不认可。对证据6认为的合法性有异议，即使是真实的，也不能证明原告履行了约定的义务。对证据7认为是寄给陈秀华的，陈秀华既不是公司法人，也不是本案被告。我公司收到过律师函，但对内容不予认可。对证据8的真实性不予认可，认为通知是写给陈秀华的，入住人为陈秀华。对证据9真实性、合法性均不认可。对证据10的合法性不予认可，侵害了业主的权益。对证据11的真实性认可。对证据12的真实性、证明目的均不认可。
被告为证实其主张，提供证据1、西城区房管局信访事项答复意见书及其违规附件，证明原告自管理涉案小区至2013年8月，未按照与业主约定依法维护管理小区物业，未达标多达35项，致使被告等小区业主不能享受到约定下的服务，原告不应收取此期间的物业费。证据2、说明及照片，证明原告滥用管理权，将小区公共设施私自搬走，小区中门经常锁住不让小区业主出入，原告存在违规管理的事实，不应收取物业费。证据3、微信群聊记录，证明原告未按照规定及约定的义务管理小区，给业主造成损失的事实。证据4新闻录像，证明原告未尽到管理职责，业主反映后曾被新闻媒体曝光的事实。证据5（2011）一中民终字第12072号民事判决书，证明被告因开发商不承认与其之间的涉案房屋买卖而拒绝为被告办理产权证的事实。原、被告之间的物业管理关系又是涉案房屋买卖合同的组成部分，即被告不缴纳物业费的过错在与开发商争议期间，被告无法履行相关物业管理约定。证据6、房产证，证明开发商与被告因权属发生纠纷在法院生效判决执行下，于2014年9月10日协助被告办理产权证，此前被告不缴纳物业费的客观事由因被告产权未被明确，过错不在被告。证据7、说明及房屋漏水照片，证明小区3号楼楼顶维修管理不善由多处漏水，被告多次保修无果，原告在未履行合同义务的情况下，无权要求被告支付物业费。
经质证，原告对被告提供的证据1真实性认可，涉及35项具体内容，与物业服务没有关联，很多涉及到小区物业服务规范化管理，不能以此说明涉案小区服务存在问题，被告以答复为由拒绝缴纳物业费没有依据。对证据2的真实性不予认可，中门地下一层施工，小区中门自2015年7月暂时关闭。今年3月开始打开，但分时间段，不是全天开放。关闭期间，遇业主有特别紧急情况，可以随时打开。小区还有西北门和东门可以通行，有专门的行人通道。对证据3的真实性无法确认，对关联性不予认可。对证据4认为视频中李先生述称业主因车位收费、车位产权问题与物业有纠纷，实际李先生因车位产权与开发商产生纠纷，作为物业方不能因为车位产权问题不收取管理费，对证明目的不予认可。对证据5、6的真实性认可，不认可证明目的，被告应否交纳物业费要看其是否实际占有房屋，与权属纠纷没有关系。对证据6的真实性不予认可。对证据7的真实性不予认可，漏水问题被告在2006年入住时报修了，我们及时进行了修理，没有给被告造成损失。
上述事实，有双方当事人陈述，资料交接记录，前期物业管理委托服务合同及其他协议，前期物业管理委托合同，资质证书，奖状，律师函及快递单，照片，民事判决书，质量管理体系认证证书，微信群聊记录，录像，房屋所有权证，说明，信访意见答复及违规附件等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务委托协议》及原告与壹瓶房地产开发（北京）有限公司签订的《前期物业管理委托合同》、《御庭陶然家园前期物业服务合同》、《壹瓶小区前期物业服务合同》、《前期物业服务委托合同补充合同》系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。在业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同之前对小区业主具有约束力。被告作为该小区的业主，原告为该小区提供了物业服务，被告理应向被告交纳物业服务费用。
关于被告主张原告提供的物业服务质量不达标存有瑕疵、管理不到位等问题，不能否定原告已履行合同主要义务的事实。法院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务管理等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务个个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程服务，而正由于物业服务的这一特征，致使其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费-
服务下降-更大范围欠费-
服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额缴纳物业费的业主也不公平，长此下去，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是原告作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。综上，法院认为，原告在提供服务过程中难免存在瑕疵，如原告提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费减免的理由，因此，在原告提供物业服务，被告享受了服务的情况下，即应履行支付物业费的义务。对原告要求被告支付物业费的主张，本院予以支持。应当指出，原告要求被告支付物业费的数额有误，本院予以更正。
被告称涉案房屋与开发商因产权问题产生纠纷，2014年9月才取得房屋所有权证，之前的物业费无法缴纳的抗辩，原告于2006年4月27日领取了涉案房屋的钥匙并办理入住，被告实际使用了涉案房屋，应向原告交纳物业费。被告是否取得房屋产权证，与交纳物业费没有必然联系，被告的该抗辩意见，本院不予采信。被告称催缴通知是发给陈秀华的，但《前期物业管理服务委托协议》系原、被告所签，被告依合同约定向原告主张物业费，有合同依据。因被告不属无故恶意拖欠物业费，对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。被告称开发商曾口头承诺放弃收取四年物业费的抗辩，未提供证据证实，本院不予采信。关于被告管理资质问题，原告自2015年5月4日取得二级资质的物业管理企业，此前的管理体系符合GB/T19001-2008idtISO9001:2008并取得管理体系认证证书，根据本案的前期物业管理委托合同的约定，壹瓶房地产开发（北京）有限公司委托原告管理的面积并未超出管理能力范畴，对被告的此项抗辩意见，本院不予采信。
关于诉讼时效的问题，被告虽表示原告并未催缴过物业费，但原告提供的证据能够证明曾张贴过催缴的通知，也书面进行过催缴，同时考虑物业服务是一个长期的、持续的服务过程，本院认为原告并未明显怠于实行其收取物业费的权利，对被告主张物业费已经超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。关于房屋漏水问题，如对被告造成经济损失，可另行主张权利。
关于西城区房屋管理局对原告物业服务不到位下发整改通知及信访答复意见的问题，房屋管理局物业科系对原告履行行业监管职能，35项违规事项的整改主要是公共设施设备及公共服务部分，不能作为评判物业服务质量好坏的依据，被告以此为由不缴纳物业费，本院不予采信。
关于小区中门开放问题，小区中门虽自2016年3月始分阶段开放，但原告应考虑到小区实际出行情况，对小区中门开放时间作出事宜决策，以方便小区业主出行，现小区中门已经开放，对被告称小区中门经常锁住不让小区业主出入的抗辩，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，中联国际文化发展有限公司给付北京发条物业管理有限公司二〇〇八年七月一日至二〇一四年十二月三十一日的物业费共计十万四千零六十五元五角三分。
二、驳回北京发条物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果中联国际文化发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千九百九十六元，由北京发条物业管理有限公司负担二千二百五十元，已交纳；余款二百五十二元，于本判决生效之日起七日内交纳；由中联国际文化发展有限公司负担一千七百四十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 敏
人民陪审员 李丹萍
人民陪审员 镇 莉
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 郑新骏