福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0581民初2470号原告：中国农业银行股份有限公司石狮市支行,住所地福建省石狮市。负责人：吕光前，该支行行长。委托诉讼代理人：刘婷婷，女，该支行员工。委托诉讼代理人：李德俊，男，该支行员工。被告：杨迪，女，1988年1月14日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市。被告：舒兵华，男，1987年2月27日出生，汉族，住江西省贵溪市。被告：石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人：ＸＸ来，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡晓迎，女，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行（以下简称农行石狮支行）与被告杨迪、舒兵华、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司（以下简称黄金海岸公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告农行石狮支行的委托诉讼代理人刘婷婷、被告黄金海岸公司的委托诉讼代理人蔡晓迎到庭参加诉讼，被告杨迪、舒兵华经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行石狮支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除农行石狮支行与杨迪、舒兵华、黄金海岸公司于2015年1月19日签订的合同编号为XXX的《个人购房担保借款合同》；2.判令杨迪立即偿还结欠农行石狮支行的借款328,713.34元及截至2017年5月5日的利息、罚息、复利2,697.49元,并按个人购房担保借款合同约定及中国人民银行有关规定的利息、罚息、复利的计算标准支付自2017年5月6日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利；3.判令舒兵华对杨迪的上述借款承担共同还款责任；4.判令杨迪提供购买的商品房买卖合同编号为XXX的商品房对上述债务承担抵押责任；5.判令黄金海岸公司对上述债务承担连带清偿责任；6.判令杨迪、舒兵华、黄金海岸公司承担本案诉讼费。诉讼中，农行石狮支行将第2项诉讼请求变更为：判令杨迪立即偿还结欠农行石狮支行的借款人民币325,828.61元及截至2017年9月6日的利息、罚息、复利4,028.82元,并按个人购房担保借款合同约定及中国人民银行有关规定的利息、罚息、复利的计算标准支付自2017年9月7日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利。事实和理由：2014年8月12日，杨迪、舒兵华共同作为买受人与黄金海岸公司签订编号为XXX的《商品房买卖合同》，约定办理分期付款方式或办理银行按揭付款方式。2014年12月31日，舒兵华向农行石狮支行出具了一份《共同还款承诺书》，承诺为杨迪向农行石狮支行申请的个人一手房贷款35万元承担共同还款责任。为此，2015年1月19日，农行石狮支行作为贷款人与杨迪作为借款人、抵押人，及舒兵华作为抵押人、黄金海岸公司作为保证人共同签订合同编号为XXX的《个人购房担保借款合同》，约定杨迪向农行石狮支行借款35万元，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，适用浮动利率，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率以12个月为一个调整周期（从借款发放之日起至次月的借款发放日的对应日为一个月，以此类推；如无借款发放日的对应日，则为次月最后一天），在此调整周期内，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期每月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整；还款方式为等额本息还款法；还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按约定期限归还借款本金的，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；由杨迪、舒兵华以商品房买卖合同编号为XXX的石狮市永宁镇黄金海岸中骏.黄金海岸XXX单元的商品房为本笔贷款提供抵押担保；由黄金海岸公司作为阶段性保证人提供阶段性保证担保，保证期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等；等等。2015年1月22日，合同当事人对址在XXX的商品房办理了抵押权预告登记。2015年2月2日，农行石狮支行依约向杨迪发放了贷款35万元，贷款期限自2015年2月2日起至2035年2月1日止。借款后，杨迪未能按期偿付农行石狮支行借款本息。截至2017年9月6日尚欠农行石狮支行贷款本金325,828.61元，利息、罚息、复利4,028.82元。农行石狮支行于2017年5月12日诉至本院。杨迪、舒兵华均未作答辩。黄金海岸公司辩称，对农行石狮支行主张的诉讼请求、事实和理由均没有异议，但农行石狮支行从黄金海岸公司的银行账户扣款18,689.48元代杨迪、舒兵华偿付借款本息，黄金海岸公司有权向杨迪、舒兵华追偿；农行石狮支行应首先就杨迪、舒兵华向农行石狮支行提供的抵押物实现债权。农行石狮支行和黄金海岸公司围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证，农行石狮支行与黄金海岸公司对对方提交的证据质证均未提出异议,杨迪、舒兵华未到庭参加诉讼,又未书面提出异议并提供反驳证据,应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。本院对农行石狮支行、黄金海岸公司提交的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实与农行石狮支行诉称的事实一致。另查明，农行石狮支行数次从黄金海岸公司账户扣划款项共18,689.48元，以偿付杨迪拖欠农行石狮支行的借款本息，分别是2017年1月26日扣划2339.83元、2017年3月1日扣划2341.70元、2017年3月31日扣划2326.67元、2313.53元、2341.23元、2017年6月30日扣划2341.70元、2017年7月31日扣划2342.17元、2017年9月1日扣划2342.65元。本院认为,农行石狮支行与杨迪、舒兵华、黄金海岸公司签订的《个人购房担保借款合同》，当事人主体合格、意思表示真实,约定内容没有违反法律法规的强制性规定,合法有效。农行石狮支行已依约履行发放借款的义务,杨迪在借款后未按约履行还款义务,已构成违约。农行石狮支行有权依照法律法规关于合同解除条件的规定解除与杨迪、舒兵华、黄金海岸公司签订的《个人购房担保借款合同》。合同解除后,杨迪应依照合同约定偿还尚欠农行石狮支行的借款本金及相应利息、罚息及复利。舒兵华自愿出具共同还款承诺书作为共同还款人，应为上述债务承担共同还款责任。本案诉争抵押房产设定的是抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，农行石狮支行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。在未办理正式抵押登记的情况下，农行石狮支行要求对诉争房产享有抵押权的诉讼请求，不符合法律规定，应不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，黄金海岸公司提供阶段性连带保证的主合同为《个人购房担保借款合同》，现主合同虽被解除，在农行石狮支行与保证人无其他特别约定的情况下，保证人黄金海岸公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证担保，一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，农行石狮支行尚未取得诉争房屋的抵押权，故保证人黄金海岸公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，黄金海岸公司仍应对杨迪尚欠农行石狮支行款项承担连带偿还责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上所述,对农行石狮支行的诉讼请求,本院予以部分支持。杨迪、舒兵华经本院送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司石狮市支行与杨迪、舒兵华、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司签订的合同编号为XXX号的《个人购房担保借款合同》；二、杨迪、舒兵华应在本判决生效后立即共同偿付中国农业银行股份有限公司石狮市支行借款本金325,828.61元、及截至2017年9月6日的利息及罚息、复利4,028.82元，并按上述借款合同及中国人民银行有关规定的利息、罚息、复利的计算标准计付自2017年9月7日起至还清款项之日止的利息、罚息及复利；三、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司应对杨迪、舒兵华的上述债务承担连带清偿责任；石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司承担清偿责任后，有权向杨迪、舒兵华追偿；四、驳回中国农业银行股份有限公司石狮市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,248元，由杨迪、舒兵华、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  李美好代理审判员  蔡国胜人民陪审员  林荣庚二〇一七年九月二十三日书 记 员  许冰冰附：本案主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,借款期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条主合同解除后,担保人对债务应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是,担保合同另有约定除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。