吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民终652号
上诉人（一审被告）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。
法定代表人：凌朝翔，董事长。
委托诉诉代理人：孙旭香，女，该公司经理。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：张庆伟，男，1966年11月30日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：张柏青，吉林市丰满区百事明法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审第三人）：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：黄保国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王永淇，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。
上诉人吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达金都公司）因与被上诉人张庆伟、吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人信达金都公司的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，被上诉人张庆伟的委托诉讼代理人张柏青，被上诉人华运公司的委托诉讼代理人王永淇、李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信达金都公司上诉请求：撤销撤销一审判决，判决执行张庆伟请求停止执行的房屋并不得解除对上述房屋的查封，二被上诉人承担诉讼费。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误，张庆伟现有证据不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。张庆伟提交的“认购协议”不属于涉案房屋的买卖合同，现有证据无法证实在查封之前已合法占有涉案房屋，张庆伟现有证据不能证实其已交付全部房款，不能证实其已实际履行建筑工程施工合同。（二）一审判决适用法律错误。涉案房屋系登记在华运公司名下的商品房，因此应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，保护的是将所购房屋作为生活必需品的消费者的物权期待权，而非本案中张庆伟的以房抵债的债权。因此，一审法院认为张庆伟以房抵债可以阻止执行适用法律错误。
张庆伟庭审中辩称，原审认定事实清楚，程序合法，应维持原判。
华运公司辩称，《以房抵债协议》是华运公司与债权人之间签订的以物抵债的债务清偿方式的一种，是双方对原有债务履行方式的变更。《以房抵债协议》虽然不具有涉案房屋的买卖合同之名，但是具有涉案房屋买卖的实际内容，只是用涉案房屋低偿原来业以存在的债权。并且《以房抵债协议》签订时间是在一审法院采取执行措施之前，实际占有使用时间亦在一审法院采取执行措施之前，房屋抵偿对价也是市场价格。争议房屋之所以没有办理过户登记的原因也是华运公司开发的小区没有完成综合验收。请求二审法院维持原审判决。
华运公司庭审后的补充代理意见称，2014年由于华运公司开发的贻翔苑小区销售不畅，华运公司又拖欠实际施工人巨额工程款无法支付，本公司经理黄保国召集主要施工人王修志、范立民、张庆伟、张庆伟等人开会，会上与主要债权人（实际施工人）达成《以房抵债协议》，将公司部分房屋抵偿给实际施工人，由于实际施工人又拖欠其他债权人工程款或材料款，所以本公司同意由实际施工人继续用房抵账，随即将具体房屋钥匙分别交付给实际施工人。这些实际施工人有的将部分房屋抵偿给其债权人或者转让给他人，还有一部分因抵不出去，仍然在实际施工人手中，在实际施工人手中的这部分房屋由于没有最终确定转让还是自己留用，所以本公司没有给其办理入户手续，因为尽管将部分房屋抵账给实际施工人，但是本公司仍然拖欠实际施工人绝大部分工程款没有支付，办理入户手续又需要交纳物业费、维修基金、税费等费用。所以为减少抵账成本，本公司同意这部分抵账房由最终接受抵账的债权人或买受人直接向本公司交付上述费用，然后由本公司办理入住手续。因此本公司抵偿给王修志、范立民、张庆伟、张庆伟这些人的房屋早已交付并且其中部分房屋也早已装修，但没有办理入户手续。
张庆伟向一审法院起诉请求：立即停止对贻翔苑小区9号楼3单元601室、9号楼3单元602室、9号楼4单元601室、9号楼4单元603室、9号楼5单元601室、9号楼5单元602室、9号楼5单元603室、10号楼4单元501室、5号楼南34室、5号楼南36室、5号楼南37室、6号楼南38室、6号楼南39室、6号楼南40室、6号楼南41室、6号楼南43室、6号楼南44室、6号楼南46室、6号楼南47室、6号楼南48室、6号楼南49室、6号楼南50室房屋的强制执行并解除查封，由信达公司、华运公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，一审法院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未予履行，信达公司于2016年5月23日向一审法院申请强制执行。一审法院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼共计172套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。张庆伟于2017年3月23日因（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年4月5日作出（2017）吉02执异170号执行裁定，驳回了张庆伟的异议请求。另查明，2013年华运公司将贻翔苑小区7号楼、12号楼工程实际发包给张庆伟，双方签订了发包协议书，后张庆伟组织施工。2015年11月20日，华运公司与张庆伟签订了以房抵债协议书，约定华运公司用包括本案争议22套房屋的共28套房屋抵偿张庆伟工程款477.179万元。自2015年11月20日至2016年5月20日，华运公司与张庆伟陆续就本案争议房屋签订了认购协议，华运公司陆续出具了收据。现张庆伟已经实际占有争议房屋。华运公司因未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，张庆伟至今未能办理产权登记手续。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中,争议焦点应为张庆伟主张的停止执行贻翔苑小区22套房屋的诉讼请求应否得到支持。张庆伟该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而张庆伟是否享有相应民事权益取决于其与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、张庆伟与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、张庆伟是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，张庆伟应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的协议书（施工协议）、协议书（抵债协议）、工程结算书、认购协议、购房收据等证据，能够形成完整闭合的证据链，可以证明张庆伟与华运公司之间的以房抵债法律关系客观存在，华运公司已向张庆伟实际交付争议房屋，该以房抵债事实发生于人民法院对争议房屋采取执行措施之前，争议房屋因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，故张庆伟享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行贻翔苑小区22套房屋的诉讼请求，应予支持。综上所述，张庆伟要求停止执行贻翔苑小区22套房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：不得执行吉林市华运贻翔苑小区9号楼3单元601室、9号楼3单元602室、9号楼4单元601室、9号楼4单元603室、9号楼5单元601室、9号楼5单元602室、9号楼5单元603室、10号楼4单元501室、5号楼南34室、5号楼南36室、5号楼南37室、6号楼南38室、6号楼南39室、6号楼南40室、6号楼南41室、6号楼南43室、6号楼南44室、6号楼南46室、6号楼南47室、6号楼南48室、6号楼南49室、6号楼南50室房屋。
张庆伟预交的案件受理费100元，由吉林信达金都置业有限公司负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，异议人的诉请符合上述全部条件的可以排除执行。而本案的主要争议是张庆伟是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。2013年华运公司将贻翔苑小区7号楼、12号楼工程实际发包给张庆伟，双方签订了发包协议书，后张庆伟组织施工。2015年11月20日，华运公司与张庆伟签订了以房抵债协议书，约定华运公司用包括本案争议22套房屋的共28套房屋抵偿张庆伟工程款477.179万元。自2015年11月20日至2016年5月20日，华运公司与张庆伟陆续就本案争议房屋签订了认购协议，该协议具有商品房买卖合同的基本条款，无法定无效情形，为有效合同。华运公司也出具了抵现金的收据，以工程欠款抵顶房款，张庆伟和华运公司对上述事实均无异议，应认定张庆伟支付了房屋价款。张庆伟与华运公司签订协议后，并未办理入住手续。一审及本院二审中，张庆伟均未提交入住费、预存水电费用等凭证，现有证据不能证明张庆伟在人民法院查封前已合法占有该不动产，且张庆伟在争议房屋是转让还是自己留用尚未确定情况下，主张合法占有亦不合常理。一审判决认定华运公司已向张庆伟实际交付争议房屋而排除执行，以实际交付代替合法占有没有法律依据，属认定事实和理解适用法律错误，应予纠正。张庆伟的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（三）项规定，没有合法占有涉案房屋，不享有排除强制执行的民事权益。
综上所述，信达金都公司的上诉理由成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初117号民事判决；
二、驳回被上诉人张庆伟的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元由张庆伟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 斌
审 判 员 李钟华
审 判 员 冯志义
审 判 员 王鹏才
代理审判员 阎道清
代理审判员 陆海权
代理审判员 王 莹
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 崔桂香