湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2012）鄂洪山民商初字第00707号原告：湖北省建工第五建设有限公司，住所地：武昌鲁磨路**。法定代表人：高林，该公司董事长。委托代理人：张志文，建纬（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人：李继忠，建纬（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。被告：武汉市旺谷综合市场，住所地：洪山区鲁巷鲁磨路**。负责人：尹萍，该单位经理。委托代理人：肖斌武，湖北共合律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：董本涛，湖北共合律师事务所律师，特别授权代理。原告湖北省建工第五建设有限公司（以下简称“建五公司”）诉被告武汉市旺谷综合市场（以下简称“综合市场”）租赁合同纠纷一案，本院于2011年9月28日立案受理后，由审判员李晓雁依法适用简易程序，于2011年11月16日公开开庭进行了审理。2012年8月3日和11月23日，本案再度二次公开开庭进行审理。在三次开庭审理中，原告的委托代理人李继忠、被告的委托代理人董本涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建五公司诉称：2004年10月26日，原告同武汉市旺谷集贸市场（以下简称“集贸市场”）签订了《租赁合同》一份，约定原告向集贸市场出租位于鲁磨路6号的房产，并约定了租金和租赁期间。合同签订后，集贸市场拒绝依照合同约定交纳租金，后原告多次与集贸市场联系解决问题，但集贸市场均拒绝。2007年10月25日《租赁合同》到期后，原告要求集贸市场解除合同并腾退房屋，集贸市场同意解除合同，但拒绝腾退。至2009年原告向集贸市场提起诉讼时，方得知涉案出租房产的实际占有人和实际经营者是被告综合市场而非集贸市场，且被告对外进行经营一直使用集贸市场的公章。被告的行为严重侵犯了原告的合法利益。原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原被告房屋、场地实际租赁关系并判令被告立即腾退租赁房屋及场地；二、判令被告立即支付拖欠的房屋、场地租金及赔偿原告的房屋、场地实际占用期间的占用费共计人民币1，555，528元（暂计算至2011年8月31日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告向本庭申请变更第二项诉讼请求为：判令被告支付拖欠的房屋、场地租金及赔偿原告的房屋、场地实际占用期间的占用费共计人民币2091485.93元（按照被告实际占用场地面积5873.52平方米计算租金和占用费，计算至被告实际腾退之日止，暂分别包括：1、2009年之前欠付的递增部分的租金105528元；2、2009年租金503444.57元；3、2010年租金513513.46元；4、2011年租金523783.73元；6、2012年租金445216.17元）原告建五公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：个人独资企业营业执照。证明被告具有诉讼主体资格。证据二：《租赁合同》（2004年10月26日）。证明原告与集贸市场签订了租赁合同，确定了合同关系。证据三：《联系函》（2009年2月23日）。证明被告有严重违约行为，且原告同被告已解除场地租赁关系。证据四：《联系函》（2009年3月18日）。证明被告承认收到原告的《联系函》且同意解除场地租赁关系。证据五：出租房屋的产权证书（共五本）。证明原告系旺谷集贸市场房产的产权人。证据六：出租房屋及场地面积测算图。证明出租的房屋及场地的准确面积。证据七：旺谷市场租金按比例递增应交款及欠交额统计表。证明原告的原第二项诉讼请求数额的计算来源。证据八：门面房合同两份。证明该地段市场租赁价格。证据九：公司变更通知书。证明原告前身系湖北省建筑工程总公司第五工程公司。证据十：证明一份。证明原签订合同的二公司系原告的内设机构，现已撤销。证据十一：服务业发票。证明被告未按照合同交费，其行为已构成违约。证据十二：市场登记证及申请。证明签订2004年租赁合同的主体集贸市场仅存在6个月。证据十三：企业变更通知书。证明被告成立于2004年11月10日；注册号从4201112200711变更420111000133201；地址为：洪山区鲁巷6号；法定代表人系尹萍。证据十四：调解方案。证明集贸市场的实际占有人系被告综合市场。证据十五：个人独资企业年检报告书。证明被告系武汉市旺谷集贸市场的实际占有人和经营者。证据十六：租金及占用费统计表。证明原诉讼请求二的数额。证据十七：武汉市工商行政管理局处罚决定书（武工商注处（2007）0079-260号）。证明集贸市场的开办人新绿公司已被吊销执照。证据十八、武汉市洪山区计划经济委员会文件（2001）76号文件及其附图。证明武汉市旺谷集贸市场2001年立项之初占地面积3500㎡。证据十九、2003年针对旺谷市场的占地面积测量图。证明2009年起被告占用旺谷市场的实际占地面积为5800㎡左右。证据二十、原告于2008年12月对被告出具联系函及被告的回函各一份。证明被告占用旺谷市场的面积在2009年之前已经达到了5873.52㎡。证据二十一、城管部门于2011年5月5日对原告出具的违法建设拆除通知书、武汉市公安局洪山区分局消防大队于2011年10月9日对原告出具的整改通知书和武汉市洪山区城市管理执法局于2012年7月23日对原告出具的拆除公告（附拆迁建筑示意图）。均证明市场内被告自行搭建建筑属违建性质，没有经过原告的同意和相关部门审批，危害社会安全。被告综合市场答辩称：一、双方的租赁关系存续有效，被告不存在欺诈行为，合同不应被解除；二、被告确实拖欠了部分租金，但少于原告的主张金额。2009年之前递增部分租金为105528元金额属实，但已经实际支付，且被告愿意按照事实情况和合同约定交付租金；三、当初签订合同时约定面积为3500平方米，但是自签订合同时，省建五公司二处口头承诺将约定面积之外的场地免费给被告使用，具体面积不清楚。被告在该免费场地上花费170万改善了排污管，现原告收回场地，则该费用应折抵租金；另外，原告诉称的合同面积之外的占用场地中约600平米的场地不是被告实际使用，但是测量面积的时候也纳入了被告的使用范围；其次，在合同约定的3500平米之外约1000平米是原告职工自己搭建的违章建筑，被告向这些职工支付了一定的费用后，取得了该建筑的使用权，所以，被告实际已经支付过了使用对价，不应该再向原告另行支付占用费。综上，原告的诉讼请求缺乏证据和事实依据，故请求法院驳回原告的所有诉讼请求。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：洽谈记录（6页）。证明被告于2007年10月至2009年9月期间多次与原告商议交费问题，但原告拒绝，故被告不存在违约行为。经庭审质证，被告对原告提供的证据一、二、三、五、六、九、十、十三、十四、十五、十八、二十、二十一无异议。对原告提交的证据四的证明对象有异议，被告未同意解除合同；认为证据七只是计算方式而非证据；对证据八的真实性有异议，认为其系原告与他人之间的合同，被告无法确认其真实性；对证据十一的证明目的有异议，因双方对递增标准有异议致使被告未依约交付租金，故被告未违约；对证据十二的证明目的有异议，认为旺谷集贸市场是预登记的名称，在正式登记时变更为旺谷综合市场；认为证据十六只是计算方式而非证据；对证据十七的关联性有异议，认为旺谷集贸市场的开办人是否吊销执照与被告无关，也与本案无关；认为证据十九不能反映该测量图测算的是占地面积还是建筑面积。原告对被告提供的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据恰好证明被告存在违约行为。经庭审质证，本院对上述无争议的证据均予以采信；对有争议的证据，本院认为：原告提交的证据四，因被告未明确表示解除合同，故对其证明目的不予采信；证据七、证据十六因系原告单方提供，故对其真实性本院不予采信；证据八系原告与他人之间签订的合同，无法确认其真实性；证据十一仅能证明被告交付一部分租金，不能证明租金的递增标准；对于证据十二，因集贸市场只在工商部门进行预登记，在法律上未成立，故本院对其证明目的不予采信；证据十七与本案无关联；对于证据十九，虽然被告表示不能确定数据的真实性，但未能提交反证证明该证据不真实，本院结合其他证据综合判断予以采信。对于被告提交的证据，因被告未能提交证据证明其如期完整交纳租金，存在违约行为，故本院对其证明目的不予采信。经审理查明：2001年原告与旺谷集贸市场的开办人---武汉新绿生物科技有限公司（以下简称新绿公司）签订了租赁合同，约定原告向新绿公司出租位于鲁磨路6号的房产。新绿公司承租该房产拟建绿色环保蔬菜综合市场项目，同年经武汉市洪山区计划经济委员会批复同意立项，且确定项目占地面积为3500平方米。2004年10月26日，原告同被告综合市场签订了一份《租赁合同》，被告加盖的公章是集贸市场。约定原告向被告出租上述房产，房屋租金为每月每平方米10元，场地租金为每月每平方米5元，年租金为300000元，前三年按1%递增，以后每年按2%递增，合同有效租赁期为三年，以后每三年续签一次，原告承诺租赁期为十年。2004年后双方未再续签。自2009年起，因原告与被告对租金递增标准不一致，被告未再交付租金，故原告致函要求解除合同。至2009年原告向集贸市场提起诉讼时，方得知涉案出租房产的实际占有人和实际经营者是被告综合市场而非集贸市场，且被告对外进行经营一直使用集贸市场的公章。被告自2009年1月1日起未交付租金，亦未能提交证据证明其如期完整交付2009年之前的租金。另查明，在2009年之前，被告在经营过程中未经原告同意和相关部门审批，自行扩建租赁场地至5873.52平方米。自2011年起，消防部门和城管部门针对旺谷集贸市场及场内未办理审批手续的相关建筑，先后向原告下达消防整改和违建拆除通知。再查明，2001年9月，武汉市工商行政管理局颁发工商市字083239号市场登记证，显示：市场名称“武汉市旺谷集贸市场（筹建六个月）”，市场地址“洪山区鲁巷路6号”，市场负责人“朱晶”，主办单位“武汉新绿生物工程科技有限公司”，上市商品范围“农副产品”。此后，武汉市旺谷集贸市场未正式成立。2003年7月，武汉市工商行政管理局洪山分局颁发工商市字007056号市场登记证，显示：市场名称“武汉市旺谷综合市场”，市场地址“洪山区鲁巷路6号”，市场负责人“尹萍”，主办单位“武汉新绿生物工程科技有限公司”，上市商品范围“农副产品，花卉，盆景等”。2004年11月，武汉市工商行政管理局洪山分局颁发注册号为4201112200711的个人独资企业营业执照，显示：企业名称“武汉市旺谷综合市场”，投资人“尹萍”，企业住所“洪山区鲁巷路**”，经营范围和方式“农副产品，花卉，盆景等”。2007年2月12日，武汉市工商行政管理局作出吊销武汉新绿生物工程科技有限公司的处罚决定。在诉讼过程中，原告书面申请对于2009年之前欠付递增部分的租金105528元予以放弃，另外表示，对于2009年之后的租金可以按照每年503444.57元计算（即，年租金30万元÷约定面积3500平方米×实际面积5873.52平方米＝503444.57元），对于递增的2%予以放弃。本院认为，首先，虽然集贸市场和综合市场在登记时于客观上存在某些共性，但从行政登记角度而言，二者属于不同的主体，原、被告签订租赁合同时至实际租赁期间，被告始终加盖的是集贸市场的公章，以致原告无法辨别承租方的真实身份，应认定被告存在欺诈行为且损害了原告的相应权益；另外，根据涉案合同第八条第三款“第一年及第二年租金以半年计算一次，每半年初时交纳一次，以后租金以年计，租金在每年元月15日前一次性支付，否则，解除合同，保证金不予退还”的约定，被告在履行合同过程中拖欠原告租金，违反了合同的约定，故原告可以据此请求解除双方的租赁关系并要求被告支付下欠租金。其次，被告在租赁过程中，未经原告同意和相关部门审批，自行扩建租赁场地至5873.52平方米，对于扩建部分的占地使用应向原告交付相应的使用费。被告辩称当初签订合同时，原告曾口头承诺将约定面积之外的场地给被告免费使用，且测量的总面积中约600平米的场地不是被告实际使用，另有约1000平米是被告向原使用权人支付了对价后方取得地上建筑的使用权，因被告对该辩称不能提交证据证实，且原告予以否认，故本院不予支持。另外，被告未经原告同意和相关部门审批，自行修、扩建建筑物，且被相关行政部门要求整改和拆除，其自行修、扩建的建筑物不再具有房屋应具备的使用收益性，故租赁合同解除后，原告无须针对被告自行修、扩建建筑向被告给付赔偿或补偿，对于被告辩称其在该免费场地上花费170万改善了排污管，现原告收回场地，则该费用应折抵租金的理由不予支持。鉴于原告在诉讼请求中表示对于2009年之前欠付的递增部分的租金105528元予以放弃，对于2009年之后的租金递增部分予以放弃，愿意按照每年503444.57元计算欠付租金，属原告对其权利的自行处理，且随着租赁市场的变化，目前涉案场地的租金实际远超过涉案合同签订时的标准，原告主张以原合同约定的年租金计算实际占地面积的租金单价未损害被告的合法权益，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告湖北省建工第五建设有限公司与被告武汉市旺谷综合市场之间的租赁关系；二、被告武汉市旺谷综合市场自本判决生效之日起十五日内向原告湖北省建工第五建设有限公司腾退位于鲁磨路6号的全部建筑和场地；三、被告武汉市旺谷综合市场自本判决生效之日起十日内，按照每年503444.57元的标准向原告湖北省建工第五建设有限公司支付租金（自2009年1月1日起至被告武汉市旺谷综合市场实际腾退全部占用建筑和场地之日止）。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费4678元，由被告武汉市旺谷综合市场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数量提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇款专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886。上诉人在上诉期满后七日仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈红二〇一四年六月二十日书记员  曾臻