湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山民初字第01100号
原告：梁奎，男，1981年4月5日出生，汉族，住湖北省建始县邺州镇秦家园村*组26。身份证号：4228221981********。
委托代理人：童长春、李骏，湖北喻家律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：湖北治历实业有限责任公司。住所地武汉市武昌区丁字桥路**号*栋****室。
法定代表人：朱宏彬，该公司董事长。
委托代理人：姚亿如，湖北高驰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人：柳晓丽，湖北旗开律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告梁奎诉被告湖北治历实业有限责任公司（以下简称湖北治历公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，原告增加了诉讼请求，本院依法合并审理。本院依法适用简易程序，于2015年11月13日、12月11日公开开庭进行了审理。原告梁奎的委托代理人童长春，被告湖北治历公司的委托代理人姚亿如、柳晓丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁奎诉称：2013年9月19日，原告与被告湖北治历公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于武汉市洪山区卓豹路“吴家湾.御院”小区第2幢1单元2层2号房；原告依约向被告支付了全部购房款，已经全面履行了合同约定由原告承担的义务。依照该买卖合同第九条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但被告至今一直未符合交房条件，导致原告无法按时办理交房入住手续。被告的延期交房行为，已经严重违反了合同约定，依合同约定应当承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。请求判令：一、被告继续履行合同义务，立即将完全符合合同约定交房条件的商品房交付给原告使用，并自商品房交付使用之日起90日内办理完毕房地产初始登记；二、被告立即向原告支付逾期交房违约金57884元（从2014年12月31日暂计算至2015年8月31日，实际计算至被告完全符合合同约定的交房条件并书面通知原告办理商品房交接手续之日止，2015年9月1日之后的逾期交房违约金被告应按月向原告支付）；三、本案全部诉讼费用由被告承担。
为了支持自己的诉讼请求，原告梁奎提交了以下证据：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》一份。拟证明：原、被告签订了商品房买卖合同，约定了房屋的交房期限、交房条件及逾期交房的违约责任。
证据二、《销售不动产统一发票》二份。拟证明：原告依照合同约定履行了向被告支付全部购房款的义务。
证据三、《关于吴家湾御院交房的会谈纪要》、《交房公告》、《入伙通知书》、《楚天都市报》纪实报道各一份。拟证明：被告在未完全符合交房条件之前，多次发布交房公告，隐瞒了不具备交房条件的基本事实，从而诱使原告办理了收房手续。
证据四、最高人民法院民事裁定书、湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民事判决书、湖北省武汉市江岸区人民法院民事判决书各一份。拟证明：人民法院对同类型类案件的判决均是以交付使用备案证作为交房的必备条件，在符合交房条件前的收房行为被认定为无效。
证据五、《武汉市开发办关于进一步规范商品房交付的通知》一份。证明目的同证据四。
被告湖北治历公司辩称：法律并没有规定交房强制性条件，《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》是办理房屋所有权初始登记的必要条件，并不是交房条件。双方在合同中对交房条件有详细的约定，被告在交房时就已经满足了约定的交房条件。延期交房实际是手续延后，不是未实际交房。2015年11月6日，诉争房屋的竣工验收备案已经完成。被告已实际交付诉争房屋，原告已经于2016年2月29日收房，并在《交房结算清单》上签名确认。原被告双方《交房结算清单》是双方对房款及迟延交房违约金达成的协议，具有法律效力。
为了支持自己的辩称意见，被告湖北治历公司提交了以下证据：
证据一、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》四份。拟证明：诉争房屋已经于2015年11月6日完成竣工验收备案。
证据二、刊登交房公告的《楚天都市报》复印件一份。拟证明：2015年11月12日，被告已经通知全体业主办理收房手续。
证据三、2016年2月29日，原告签名的《交房结算清单》一份。拟证明：原、被告已就诉争房屋进行了交接，原告已经实际收房，并对房屋余款、违约金进行了结算和约定。
经庭审质证，被告湖北治历公司对原告提交的证据一、证据二无异议；对证据三因无原件，对真实性不发表意见，对证明目的有异议，收房为客观事实，不存在无效的情况。被告承认曾经的承诺；对证据四、证据五认为不属于证据。判决书认定的事实与本案无关。原告对被告提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。认为：1.法律未规定取得工程竣工验收备案证明书就符合法定和约定的交房条件；2.法律明确规定应到房管部门办理交付使用备案才符合交房条件；3.该证明书不能证明规划、消防、绿化其他专项验收已通过，不能证明已经具备交房条件。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为截止2015年11月12日，诉争房屋仍然没有达到法律规定的交房条件。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为交房行为是无效的，应当支付逾期交房违约金。
本院对原告提交的证据一、证据二予以采信；对证据三的真实性予以采信，对证明目的在综合评判中予以认定；证据四、证据五不能证明本案的事实，不能作为本案的证据使用。对被告提交的证据一予以采信；对证据二予以采信。对证据三的真实性予以采信，对证明目的在综合评判中认定。
经审理查明：2013年9月19日，原告梁奎与被告湖北治历公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于武汉市洪山区卓豹路“吴家湾.御院”小区第2幢1单元2层2号房屋。该合同第九条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续；第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之二的违约金，合同继续履行。双方还对其他权利义务进行了约定。2013年8月2日、11月22日，原告依约向被告支付了全部购房款1186144元。2015年11月12日，被告向原告发出入伙通知，要求原告办理收房手续，2016年2月29日，原告与被告交接了诉争房屋，并在《交房结算清单》上签名。该清单载明：截止2015年6月30日，被告应向原告赔付违约金42701元，减去原告应补交购房款及扣减预存的水费，尚欠3831元。并注明：违约金止赔到2015年6月30日。现原告以不符合交房条件为由诉至本院，请求判如所请。
另查明：2015年11月6日，诉争房屋所在的2号楼办理了竣工验收备案，取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。
还查明：2015年11月12日，被告在《楚天都市报》刊登公告，通知全体业主办理收房手续。
还查明：2015年12月19日，武汉市人民政府取消了新建物业（限商品房项目）竣工交付使用备案的行政权力事项。
本院认为：原告梁奎与被告湖北治历公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应全面履行，构成违约的应当承担违约责任。原、被告于2016年2月29日对诉争房屋进行了交接，诉争房屋已经实际交付。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告交付诉争房屋之时，已经取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，诉争房屋已经具备了居住使用的条件，交付行为应为有效，无须再行交付。对原告要求被告继续履行合同义务，自商品房交付使用之日起90日内办理完毕房地产初始登记的诉讼请求，本院予以支持。虽然原、被告在房屋交接时约定了违约金的止赔时间，但该约定是基于被告的误导，应当认定为无效。从2015年7月1日至2015年11月12日，被告仍应承担违约责任，按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。对被告关于已经实际交房，不应支付违约金的辩称意见，本院不予采信。被告应当向原告支付逾期交房违约金35857元（1186144元×135天×0.0002＋3831元）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：
一、被告湖北治历实业有限责任公司在交付使用之日起90日内，为位于武汉市洪山区卓豹路“吴家湾.御院”小区第2幢1单元2层2号房屋办理完毕房地产初始登记；
二、被告湖北治历实业有限责任公司在本判决生效后十日内向原告梁奎支付逾期交房违约金35857元；
三、驳回原告梁奎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取624元，由被告湖北治历公司负担387元，原告梁奎负担237元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币624元。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号17×××67，开户行农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 秦道新
二〇一六年四月二十五日
书记员 陈 英