上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第97号
原告胡美倩。
原告胡宝根。
原告共同委托代理人宋国新，上海市亚太长城律师事务所律师。
被告李凤娣。
被告李凤英。
委托代理人白青昕，上海市申房律师事务所律师。
委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。
第三人刘玉祥。
原告胡美倩、胡宝根与被告李凤娣、李凤英，第三人刘玉祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员严毅超独任审判，于2014年2月10日公开开庭进行了审理。原告胡美倩及原告共同委托代理人宋国新、被告李凤英及其委托代理人白青昕、第三人刘玉祥到庭参加诉讼。被告李凤娣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告胡美倩、胡宝根共同诉称，胡宝根与李凤娣系夫妻关系，胡美倩系二人之女，李凤英与李凤娣系姐妹关系，李凤英与刘玉祥系夫妻关系；2009年上半年，胡宝根、李凤娣、胡美倩原居住的上海市闸北区恒通路XXX号XXX室房屋（以下简称恒通路房屋）动迁；胡宝根户分得上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）、1601室房屋（以下简称1601室房屋）；当时由李凤娣与拆迁实施单位协商，李凤娣和胡宝根签署协议，胡美倩只知道分了两套房屋和一笔钱；因李凤英女儿读书，通过李凤娣向胡美倩、胡宝根借用系争房屋及其中的家具、淋浴器、空调；之后，李凤英又将系争房屋出租给案外人使某，将租金用于补贴在女儿学校附近租房居住；现李凤英女儿已考入大学，胡美倩、胡宝根向李凤英提出收回系争房屋，但李凤英表示其已支付人民币61万元（以下币种均为人民币）购买系争房屋，而李凤娣坚持自己是将系争房屋的使某权长期转让给李凤英；2013年8月28日，租客搬离后，胡宝根入住系争房屋，李凤英仍抢入系争房屋内居住；李凤娣、李凤英隐瞒胡美倩、胡宝根转让系争房屋，侵犯了胡美倩、胡宝根的合法权益；无论李凤娣、李凤英之间是长期转让使某权还是买卖产权，合同都是无效的；故起诉请求判令：1、确认李凤娣、李凤英关于系争房屋的口头转让协议无效；2、李凤娣退还李凤英61万元；3、李凤英、刘玉祥迁出系争房屋。
被告李凤娣未参加本案庭审，其于庭后到院发表答辩意见称，当时李凤英是明知胡美倩、胡宝根不同意转让系争房屋的，但仍然坚持继续转让；其与李凤英之间是房屋使某权的转让，而不是房屋产权的买卖；61万元实际上是借款，约定李凤英使某系争房屋三十年，三十年以后李凤娣要归还61万元；其同意胡美倩、胡宝根的诉讼请求。
被告李凤英辩称，其与李凤娣就系争房屋所达成的口头房屋买卖协议符合法律规定，胡美倩和胡宝根是知情且同意的；其实际交付了房款，李凤娣实际交付了房屋，交易只剩过户未进行；空调和淋浴器是其向胡宝根一家购买的，其余设施设备装修都是由其出资的；2013年8月，李凤娣一家考虑到房价上涨，单方撕毁协议，才造成双方产生争议；其不同意胡美倩、胡宝根的诉讼请求。
第三人刘玉祥述称，其与李凤英意见一致，不同意胡美倩、胡宝根的诉讼请求。
经审理查明，胡宝根、李凤娣系夫妻关系，胡美倩系二人之女；李凤英与李凤娣系姐妹关系，李凤英与刘玉祥系夫妻关系。胡美倩、胡宝根、李凤娣的户籍原在恒通路房屋。
2009年上半年，因恒通路房屋拆迁，李凤娣、胡宝根与拆迁人、拆迁实施单位签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、《补充协议》、《拆迁补偿安置协议（补充）》、《汉中路综合交通枢纽站动迁基地期房安置协议书》、《汉中路综合交通枢纽站动迁基地购房预约单》。胡美倩、胡宝根、李凤娣均为恒通路房屋拆迁的安置对象。该户选购期房两套，分别为新泉路XXX号楼702室和1605室。其中，新泉路XXX号楼702室暂定面积72.62平方米，单价8，400元，房屋总价610，008元，购买商品房的产权人为李凤娣、胡宝根、胡美倩。此外，该户分得现金155，467.29元。同年9月12日，李凤英支付给李凤娣61万元，李凤娣出具收条一张，载明：今收到李凤英（姐姐）人民币61万元整。
嗣后，李凤娣户选购的期房门牌号码确定，新泉路XXX号楼702室即为系争房屋，新泉路XXX号楼1605室即为1601室房屋。其中，系争房屋单价不变，实测面积74.26平方米，房屋总价623，784元，李凤娣户应支付房屋差价款13，776元。
2010年6月，系争房屋和1601室房屋交付李凤娣户。交房之后，系争房屋就由李凤英使某，并由其进行装修。胡美倩一家三口则入住1601室房屋。2010年8月28日起，李凤英将系争房屋出租给案外人李文使某。2010年10月，胡美倩以49万元的价格向案外人购买上海市黄浦区黄河路XXX弄XXX号房屋（以下简称黄河路房屋）的公有住房承租权。2011年1月7日，胡美倩、李凤娣、胡宝根的户籍从恒通路房屋迁至黄河路房屋。
2013年1月4日，系争房屋登记至李凤娣、胡宝根、胡美倩名下。同月16日，李凤娣、胡宝根的户籍从黄河路房屋迁至系争房屋，其中李凤娣为户主，胡美倩的户籍亦从黄河路房屋迁出。2013年5月19日，胡美倩的户籍从1601室房屋迁至系争房屋，同时户主由李凤娣变更为胡美倩。
嗣后，胡美倩、胡宝根、李凤娣以借用合同纠纷为由向本院起诉李凤英、刘玉祥，要求李凤英、刘玉祥迁出系争房屋并承担租金，上述案件于2013年7月8日立案，案号为（2013）闸民三（民）初字第1632号。上述案件审理中，李凤英、刘玉祥申请证人李克仁（系李凤英、李凤娣之兄）、李兰萍（李克仁之女）、李文（系系争房屋租客）、陆为民（系李凤英朋友）、谢伟（系李凤英朋友）出庭，证明胡宝根、胡美倩、李凤娣均认可出售系争房屋，胡宝根、胡美倩、李凤娣则对上述证人证言不予认可。2013年10月28日，胡宝根、胡美倩、李凤娣以需补充证据为由申请撤诉，本院同日裁定准予撤诉。现系争房屋由胡宝根、李凤英、刘玉祥使某。
审理中，胡美倩、胡宝根称系争房屋的物业管理费一直由其支付；平时家里的重大事情都是共同商量的；李凤英使某系争房屋后，李凤娣跟胡宝根、胡美倩说李凤英是短期租借系争房屋，胡宝根还让李凤英简单装修；2011年春节前后，李凤娣告诉胡宝根收了61万元转让费，胡宝根听后非常气愤，要求李凤娣将钱还给李凤英；2013年1月左右，李凤娣将黄河路房屋出售，房价为59万元；之后，李凤娣告诉胡美倩私下协议长期转让系争房屋的事情，因为胡宝根反对，所以李凤娣就将黄河路房屋出售，准备把钱还给李凤英，之前都是瞒着胡美倩的，胡美倩以为购买黄河路房屋的房款是家里的积蓄和动迁补偿款。李凤娣则称购买黄河路房屋的房款包括动迁补偿款、家庭积蓄及李凤英支付的61万元；胡宝根知道真相后不同意转让，其只能出售黄河路房屋，但用了很长时间才卖掉。李凤英、刘玉祥表示进户时李凤英曾支付2，000余元的物业管理费给胡宝根。各方当事人均表示本案中对证人证言的意见以（2013）闸民三（民）初字第1632号案件中发表的意见为准，不需要证人出庭作证。
以上事实，有胡美倩、胡宝根提供的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、《补充协议》、《拆迁补偿安置协议（补充）》、《个人房屋拆迁补偿安置情况登记表》、《汉中路综合交通枢纽站动迁基地期房安置协议书》、《汉中路综合交通枢纽站动迁基地购房预约单》、《汉中路综合交通枢纽站动迁基地期房安置（补充）协议书》、上海市商品房出售合同、契税纳税申报表、商品住宅维修基金交款通知、上海市商品住宅维修基金收款凭证、物业管理费发票、上海市房地产权证、户口簿、照片、租赁合同、租金收据、租房押金收据、收条、录音资料、验伤通知书、病历、法庭审理笔录，李凤英提供的收条、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、《汉中路综合交通枢纽站动迁基地期房安置协议书》、《拆迁补偿安置协议（补充）》、房屋拆迁费用发放凭证、住房配售单、录音资料、证人证言、上海市公有住房承租权转让合同、常住人口登记表以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于李凤娣与李凤英之间的口头协议，二人的说法存有差异。李凤娣称其系转让系争房屋长期使某权，并不符合不动产的交易惯例，且李凤英支付的61万元与期房的暂定总价610，008元极为接近，以房屋买卖的价格转让使某权明显不符合常理，李凤娣关于61万元系借款的说法亦缺乏证据佐证。因此，李凤英的说法更为可信，本院推定李凤娣与李凤英之间的口头协议应为房屋买卖合同。现胡美倩、胡宝根称其对李凤娣与李凤英之间的交易并不知情，但根据庭审查明的事实，其说法存在诸多不合理之处。李凤娣一家三口平时对家庭重大事情都是共同商量，但根据胡美倩、胡宝根的说法，李凤娣在未与其商量的情况下就转让了系争房屋；李凤娣用李凤英支付的款项购买了黄河路房屋，且其出售黄河路房屋是为了归还李凤英的款项，故李凤娣一家本身并无购买黄河路房屋的经济能力，胡美倩、胡宝根理应了解家庭经济状况并对房款来源有所怀疑；胡宝根称其2011年春节前后得知转让之事，要求李凤娣归还款项，但李凤娣直到近两年后才出售黄河路房屋，期间胡宝根并无相应的举动，亦未向李凤英收回房屋；系争房屋交房后即由李凤英装修使某，2010年8月起出租于案外人收取租金，胡宝根、胡美倩居住在同一幢大楼内，亦对此知情，理应对所谓借用关系的说法产生怀疑，而不是等待李凤娣告知后才了解转让之事。因此，胡宝根、胡美倩关于其对转让之事并不知情的说法缺乏合理性；李凤英、刘玉祥关于胡宝根、胡美倩当时认可系争房屋交易的说法更为可信，本院予以采信。李凤娣与李凤英的房屋买卖合同合法有效，并不存在合同无效的情形。胡美倩、胡宝根的诉讼请求均缺乏事实依据和法律依据，本院难以支持。被告李凤娣经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告胡美倩、胡宝根全部诉讼请求。
案件受理费减半收取4，950元，由原告胡美倩、胡宝根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 严毅超
二〇一四年六月九日
书 记 员 龚 胤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。