广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终168号
上诉人（原审原告）：梁惠容，男，汉族，住德庆县，公民身份号码×××3716。
委托代理人：刘正丰，广东七星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏金群，女，汉族，住肇庆市端州区，公民身份号码×××3160。
原审第三人：黄云芳，女，汉族，住肇庆市端州区，公民身份号码×××4260。
上诉人梁惠容因与被上诉人苏金群、原审第三人黄云芳房屋买卖合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2015）肇端法民二初字第338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：肇庆市百花园桂花苑第7幢504房及车房原为苏金群2010年3月18日继承所得，领有粤房地权证肇字第××号房地产权证。2012年10月20日，梁惠容与苏金群签订《房地产买卖认购合同》一份，约定苏金群将房屋及车房以35万元出售给梁惠容。在签订合同的当日，梁惠容向苏金群交付了购房首期定金18万元，又在同年12月22日交付购房款17万元。2013年11月5日，苏金群与黄云芳签订了《房地产买卖合同》一份，苏金群又将肇庆市百花园桂花苑第7幢504房及车房转让给黄云芳，合同转让价为28万元，但苏金群在2013年11月6日实际收取了黄云芳购房款40万元。苏金群与黄云芳依照《房地产买卖合同》在2013年11月8日向有关部门办理了所有权人为黄云芳、编号为粤房地权证肇字第××号房地产权证。在诉讼中，梁惠容认为从签订《房地产买卖认购合同》后，该房屋就由梁惠容居住；苏金群则认为是由梁惠容租住该房屋；黄云芳认为，苏金群一直告诉黄云芳，该房屋是由他人租住。
梁惠容起诉请求判令：1、确认梁惠容与苏金群签订的《房地产买卖认购合同》有效，确认苏金群与黄云芳买卖肇庆市百花园桂花苑第七幢504房及车房合同无效。2、苏金群及黄云芳协助梁惠容办理此房屋过户手续。3、由苏金群及黄云芳承担本案的诉讼费用。
原审法院审理认为：本案是苏金群一房二卖而引发的房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点，一是《房地产买卖认购合同》、《房地产买卖合同》，哪份合同有效或无效问题？二是该房屋所有权归属谁所有问题？对于当事人的争议，该院评述如下：一、两份合同的效力问题。梁惠容、苏金群于2012年10月20日签订的《房地产买卖认购合同》是双方当事人平等、自愿签订的，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，对各方当事人具有约束力，双方应当依照合同约定承担责任和履行义务。而苏金群（原审笔误为梁惠容）与黄云芳在2013年11月5日签订的《房地产买卖合同》，同样是双方当事人平等、自愿签订的，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，对各方当事人具有约束力，双方应当依照合同约定承担责任和履行义务。在两份合同中，苏金群选择履行了与黄云芳签订的《房地产买卖合同》，并以此合同为据到有关部门办理了房屋的所有权证。由于苏金群没有履行与梁惠容签订的《房地产买卖认购合同》，其行为已构成违约，应依合同约定和法律的规定承担违约责任。但在诉讼中，梁惠容只要求对本案两份合同的效力作出确认，是为确认之诉，对于苏金群因违约行为的责任承担没有提出主张，此部分该院不作处理，梁惠容可另行主张权利。二、讼争之房屋归属谁所有问题。在诉讼中，梁惠容认为房屋归其所有，并要求黄云芳将房屋的所有权转移到其名下；苏金群和黄云芳认为房屋为黄云芳所有，不同意梁惠容的主张。据悉，本案讼争之房屋已于2013年11月8日由苏金群和黄云芳向有关部门办理了所有权人为黄云芳的地产权证，黄云芳因此而取得了房屋的所有权，依据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，该房屋已依法登记为黄云芳所有，黄云芳拥有该房屋的所有权是合法的。诉讼中，梁惠容认为苏金群与黄云芳恶意串通、抢夺梁惠容房地产权，但未能举证证明苏金群与黄云芳存在恶意串通的行为和依据，属举证不能，梁惠容的说辞，该院不予采信。另外，黄云芳取得了房屋，是向苏金群支付了相应的对价，并取得了有关部门颁发的所有权证，应视为善意取得，又依据该法第一百零六条关于“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，黄云芳拥有该房屋所有权是符合法律规定的。综上所述，梁惠容要求确认梁惠容与苏金群签订的《房地产买卖认购合同》有效的诉讼请求，该院予以支持；梁惠容要求确认苏金群与黄云芳签订的《房地产买卖合同》无效和苏金群及黄云芳协助梁惠容办理此房屋过户手续的诉讼请求，没有法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条第一款的规定，判决：一、确认梁惠容与苏金群于2012年10月20日签订的《房地产买卖认购合同》有效。二、驳回梁惠容其他诉讼请求。本案案件受理费6550元，由苏金群负担6550元。
上诉人梁惠容不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决确定梁惠容与苏金群签订的《房地产买卖认购合同》有效，同时认定苏金群与黄云芳签订的《房地产买卖合同》有效，确认黄云芳的粤房地权证肇字第××号产权证有效，与不作判决没有什么不同，也与起诉前房屋归属状态没有什么不同。梁惠容起诉的目的是确认房屋所有权归属，如此判决，只能给多个当事人增加诉累。二、苏金群与黄云芳订立的《房地产买卖合同》是应解除的合同，原审判决认为苏金群与黄云芳签订的《房地产买卖合同》也是有效合同，与约定条款相悖。该合同第三条规定“本合同签订之日起三十日内，甲（苏金群）乙（黄云芳）双方应携带有关资料到端州区房地产交易所办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方”；第六条规定：“甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所受定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方人民币2万元的违约金。”苏金群的房屋一直都没有交付给黄云芳，黄云芳签订合同当日也没有交付价款，依据上述第三条、第六条规定，合同早已经解除，苏金群应承担违约责任，黄云芳应将《房地产权证》退还给苏金群，苏金群退还价款40万元及支付2万元违约金给黄云芳，不是苏金群应向梁惠容承担违约责任。三、黄云芳明知梁惠容占有该房屋，仍然与苏金群签订《房地产买卖合同》，办理过户房地产权证于自己名下，是为恶意串通，抢夺梁惠容房地产权。四、根据最高人民法院关于《物权法》的司法解释的相关规定，梁惠容是涉案房屋的真正权利人。综上所述，一审判决没有分清是非，判决没有结果；苏金群与黄云芳恶意串通抢夺梁惠容房地产权，其双方签订的《房地产买卖合同》是应解除的合同。请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。
上诉人梁惠容除一审提供的证据外，还提供了以下新的证据：
照片14张，证明其在涉案房屋居住已经4-5年，并投入进行装修改造和购买家具的事实。
被上诉人苏金群的质证意见为：对上述证据的真实性没有异议，认为梁惠容没有居住4-5年，只是居住3年时间，而且只是购买家具，没有进行装修。
原审第三人黄云芳的质证意见为：对上述证据的真实性没有异议，认为梁惠容没有居住4-5年，只是居住3年时间，而且只是购买家具，没有进行装修。
被上诉人苏金群答辩称：苏金群与梁惠容之间的《房地产买卖认购合同》不是于2012年10月20日签订，而是后来补签的。苏金群与黄云芳签订合同后，已经办理产权过户登记，没有恶意串通。同意一审判决。
被上诉人苏金群除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
原审第三人黄云芳称：一、苏金群与黄云芳签订的《房地产买卖合同》合法有效，应受法律保护。苏金群一房两卖，不履行与梁惠容之间的《房地产买卖认购合同》，构成违约，根据有关法律规定，梁惠容只能要求苏金群解除合同，承担赔偿责任。二、苏金群与黄云芳签订的《房地产买卖合同》不属于已经解除的合同。三、黄云芳取得涉案房屋属于善意取得，梁惠容无权要求确认审案房屋产权属其所有。四、黄云芳取得房屋后，已经办理涉案房屋的产权过户登记手续，而且以房屋抵押向银行借款，苏金群与黄云芳签订的《房地产买卖合同》已经不能解除。同意一审判决。
原审第三人黄云芳除一审提供的证据外，还提供了其他新的证据：
《房地产权详细资料》，证明其已经办理涉案房屋的产权过户登记手续，而且以房屋抵押向银行借款的事实。
上诉人梁惠容的质证意见为：对证据的真实性，合法性没有异议，认为与其无关，是黄云芳为了转嫁债权债务而将房屋抵押给银行。
被上诉人苏金群的质证意见为：对上述证据没有异议。
本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：诉讼中，梁惠容确认是基于合同关系提出本案主张，不是基于物权关系提出主张。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：根据梁惠容的起诉主张的理由和具体的请求，本案是房屋买卖合同纠纷。各当事人对于原审判决确认苏金群与梁惠容签订的《房地产买卖认购合同》合法有效，没有异议，本院不作审查和处理。综合当事人的上诉请求、事实和理由，以及答辩意见，本案二审争议的焦点是苏金群与黄云芳签订的《房地产买卖合同》是否同时有效问题。
首先，梁惠容确认是基于合同关系提出本案主张，不是基于物权关系提出主张。因此，本院仅依据合同法及其相关规定对本案予以处理。苏金群与黄云芳签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，约定内容没有违反法律强制性规定，依法成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…”的规定，梁惠容认为苏金群在与黄云芳签订和履行《房地产买卖合同》中存在恶意串通，抢夺梁惠容房地产权，损害其利益，有权请求确认苏金群与黄云芳签订的《房地产买卖合同》无效，但是应当提供证据支持其主张。从一、二审查明的情况看，梁惠容均未能提供证据证明苏金群与黄云芳签订《房地产买卖合同》时有恶意串通，损害其利益的事实。梁惠容以苏金群与黄云芳签订《房地产买卖合同》时恶意串通，损害其利益，主张《房地产买卖合同》无效，证据不足，本院不予支持。
其次，从查明的事实看，苏金群一房两卖，分别与梁惠容、黄云芳签订买卖合同，出售自有的房屋，并且均已经收取了房款，但涉案房屋已经办理过户登记给黄云芳，黄云芳已经抵押给银行，梁惠容已经无法取得房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，梁惠容可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，原审判决结果并未影响梁惠容正常行使其相关权利，故梁惠容认为原审判决没有实际意义，上诉请求改判，理据不足，本院不予支持
至于梁惠容上诉认为苏金群与黄云芳签订的《房地产买卖合同》已经解除问题。合同的解除应当履行严格的程序和手续，可以协议解除，也可以通过诉讼或仲裁解除，从一、二审查明的事实看，苏金群与黄云芳均未有主张解除双方合同的意思，也没有达成解除合同的协议，更没有提出相应的起诉或仲裁主张，梁惠容上诉认为苏金群与黄云芳签订的《房地产买卖合同》已经解除，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
对于梁惠容主张依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》的相关规定，上诉主张涉案房屋物权问题。第一、该司法解释于2016年2月22日发布，于2016年3月1日才实施，本案不适用该司法解释。第二、梁惠容在本案中是基于合同关系主张权利，本案不涉及物权关系。故本院对梁惠容该项上诉主张，不予支持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人梁惠容的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人梁惠容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀丽
审 判 员 孔日新
代理审判员 覃争义
二〇一六年三月十七日
书 记 员 黎东萍
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