广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤18民终664号上诉人（原审被告）:蔡小存，女，汉族，住广东省东源县。委托代理人：赖文静，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：胡清锋，广东金亚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:中国电信股份有限公司清远分公司。负责人：潘赤农，总经理。委托代理人：林瑞文、汤祯华，均系广东盈辉律师事务所律师。上诉人蔡小存因与被上诉人中国电信股份有限公司清远分公司（以下简称电信清远分公司）租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法源民初字第244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年7月14日，中国电信股份有限公司广东传送网络运营中心（以下简称电信运营中心）与蔡小存签订《房屋租赁合同》，将位于清远市清城区源潭镇源新二路X号首层南面第X间的铺面租赁给蔡小存使用，租金每月2280元，租期自2014年7月15日起至2014年12月31日止。2015年3月20日，电信清远分公司发函告知蔡小存“电信运营中心已将涉案合同的权利义务转让给电信清远分公司”。2015年4月20日，电信清远分公司发函告知蔡小存，由于双方合同到期，电信清远分公司需要收回房屋进行维修，将于2015年5月30日前收回涉案租赁房屋。上述两份函件蔡小存确认均已签名收悉。电信清远分公司称在给予蔡小存合理搬迁时间的情况下，蔡小存仍不愿意搬出涉案房屋，双方协商未果后，电信清远分公司向原审法院起诉并提出上述诉请。庭审中，双方确认实际履行的租金是1680元/月，合同到期后没有续签合同，涉案房屋现由蔡小存占用。双方确认蔡小存已交纳占用期间的租金至2015年9月份。诉讼中，电信清远分公司增加诉讼请求：判令蔡小存从2015年6月1日起至搬离之日止向电信清远分公司支付房屋占用费5400元/月，暂计至2015年9月1日共16200元。电信清远分公司称该占用费依据是蔡小存占用房产，导致电信清远分公司损失，费用是估算的。另查明，诉讼中，电信清远分公司提供电信运营中心、广东省清远长途电信线路局、中国电信股份有限公司广东分公司（以下简称电信广东分公司）的授权，拟证明电信清远分公司已继承涉案合同的权利义务。2015年1月9日，电信广东分公司向各市分公司及电信运营中心发送《关于光缆维护体制优化交接工作问题处理意见的通知》（中电信粤电函【2015】60号），该通知第二条关于房屋和车辆租赁的规定：对于原省电信运营中心签订的未执行到期的租赁合同（房屋和车辆）由属地分公司负责将合同执行完毕，可采用变更合同主体方式进行变更。已经完成合同期的或要作其他变更的，则由分公司按企业利益最大化原则进行权衡处理。再查明，《房屋租赁合同》第五条违约责任中第6条约定：甲方（电信清远分公司，下同）依据本合同约定解除合同、收回房屋的，乙方（蔡小存，下同）应当根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的20%收取违约金。原审法院认为：2015年1月9日，电信广东分公司向各市分公司及电信运营中心发送《关于光缆维护体制优化交接工作问题处理意见的通知》（中电信粤电函【2015】60号），电信清远分公司及电信运营中心作为电信广东分公司的下属公司，根据上述通知第二条的规定，将原电信运营中心签订的房屋或车辆租赁合同由属地公司即电信清远分公司负责处理。即电信运营中心将涉案租赁合同的权利义务转由电信清远分公司承担。诉讼中，电信运营中心亦出具证明确认2015年1月已由电信清远分公司概况承受电信运营中心在涉案合同中的全部权利义务。2015年3月20日，电信清远分公司就上述转让变更情况告知了蔡小存，蔡小存在函件上签名亦未提出异议。视为蔡小存同意上述权利、义务的转让。故电信清远分公司依法继承了电信运营中心在《房屋租赁合同》的权利义务。电信清远分公司具有本案的合法主体资格。关于电信清远分公司要求解除双方的《房屋租赁合同》的诉讼请求。经查，《房屋租赁合同》中约定的租赁期限从2014年7月15日至2014年12月31日。合同到期后，蔡小存仍继续使用房屋并按时缴纳租金，电信清远分公司未提出异议，双方未重新签订合同，视为原合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期合同，当事人可以随时解除合同。故电信清远分公司请求解除合同的请求，于法有据，原审法院予以支持。据此，蔡小存应搬出涉案租赁房屋。考虑到蔡小存腾出房屋需要搬迁设备，给予蔡小存十日作为搬迁时间。关于电信清远分公司要求蔡小存从2015年6月1日起至搬离之日止向电信清远分公司支付房屋占用费5400元/月的诉讼请求。经查，2015年4月20日，电信清远分公司发函告知蔡小存，因合同到期，将于2015年5月30日前收回涉案租赁房屋。但蔡小存没有依约交回租赁房屋。依据《房屋租赁合同》第五条违约责任中第6条约定，甲方依据本合同约定解除合同、收回房屋的，乙方应当根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的20%收取违约金。电信清远分公司、蔡小存确认实际履行租金是1680元/月，蔡小存已交纳了占用期间的租金至2015年9月份，故蔡小存应当交纳租金（每月1680元，从2015年10月1日计至搬离之日止）及违约金【每月336元（1680元/月×20%），从2015年6月1日计至搬离之日止】作为占用租赁房屋期间的费用。电信清远分公司称5400元/月的占用费依据是蔡小存占用房产，导致电信清远分公司损失，费用是估算的。因电信清远分公司未提供相应依据，故对超出上述租金和违约金计算部分，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除中国电信股份有限公司清远分公司与蔡小存之间的《房屋租赁合同》；二、蔡小存应于判决生效之日起十日内搬离涉案房屋（清远市清城区源潭镇源新二路X号首层南面第X间的铺面），将房屋交回给中国电信股份有限公司清远分公司使用；三、蔡小存应于判决生效之日起十日内支付租金（每月1680元，从2015年10月1日计至搬离之日止）及违约金（每月336元，从2015年6月1日计至搬离之日止）给中国电信股份有限公司清远分公司；四、驳回中国电信股份有限公司清远分公司的其他诉讼请求。案件受理费306元，由蔡小存负担。宣判后，上诉人蔡小存不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由是：一、被上诉人称电信广东分公司将电信运营中心相关资产及相关负债，分别划归被上诉人进行管理，由于涉案房屋属于国有资产，根据《企业国有产权转让管理暂行办法》、《中华人民共和国国有资产法》等规定，涉及国有资产转让，应当报国有资产监督管理机构同意才生效。由于被上诉人没有提供相关资产转让批准手续，因此被上诉人不具备作为原告的诉讼主体资格，应当驳回起诉。二、即使被上诉人具备作为原告的诉讼主体资格，被上诉人在2015年4月20日发出《关于收回承租房屋的函》后，上诉人在2015年8月期间一次性交付2015年7-9月期间的租金，在2015年12月期间一次性交付2015年10-12月期间的租金，被上诉人收取租金后未提出异议，应当视为同意上诉人继续承租涉案商铺。因此，被上诉人发出的《关于收回承租房屋的函》已经没有法律效力，被上诉人认可上诉人继续承租涉案商铺。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人电信清远分公司口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，原审及二审过程中，上诉人均未提交其交付2015年7月至12月期间租金的相关证据。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人作为本案原告，主体是否适格；二、双方之间签订的《房屋租赁合同》应否解除。关于被上诉人作为本案原告，主体是否适格的问题。被上诉人于2015年1月1日承接电信运营中心在《房屋租赁合同》的权利义务，其后于2015年3月20日将变更情况函告上诉人，上诉人对前述变更亦予同意，故《房屋租赁合同》的缔约主体由电信运营中心变更为被上诉人。本案，被上诉人依据《房屋租赁合同》提起诉讼，主体适格。至于上诉人提出国有资产转让未经国有资产监督管理机构同意不生效的问题，被上诉人承接电信运营中心在《房屋租赁合同》的权利义务，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效，本院对上诉人该主张不予采纳。关于双方之间签订的《房屋租赁合同》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，另第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。根据上述法条，原审法院支持被上诉人解除合同的请求，适用法律正确，本院予以维持。上诉人二审中提出，被上诉人已收取上诉人支付的2015年7月至12月租金，表明被上诉人同意继续履行《房屋租赁合同》。本院认为，首先，上诉人在本案审理过程中并未提交其交付2015年7月至12月期间租金的相关证据，应由其承担举证不能的不利后果，故本院对该事实不予确认。其次，即使上诉人已经按照被上诉人提供的账号汇入2015年7月至12月租金，但该行为并不能产生重新确定租赁期限的法律效果，同时该行为也不足以对抗被上诉人行使租赁合同的解除权。若上诉人确有支付该部分租金，可在执行过程中予以对减。综上所述，上诉人蔡小存的上诉主张理据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由上诉人蔡小存负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏永术代理审判员  何 燕代理审判员  郑家驹二〇一六年六月八日书 记 员  汤有金附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。