南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初765号原告（反诉被告）：彭志宗，男，1979年5月20日出生，壮族，住广西壮族自治区象州县。委托诉讼代理人：周震，广西祥泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周璟娆，广西金懿晟律师事务所律师。被告(反诉原告)：广西万家诚投资有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区北大北路。法定代表人：赵铁男，该公司董事长。委托诉讼代理人：申君贵，湖南湘剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。原告彭志宗与被告广西万家诚投资有限责任公司（以下简称万家诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序，被告万家诚公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理，并于2016年12月20日、2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告)彭志宗的委托诉讼代理人周震，被告（反诉原告）万家诚公司的委托诉讼代理人申君贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭志宗向本院提出诉讼请求:1.确认原告彭志宗与被告万家诚公司签订的《龙腾里商铺租赁合同》无效；2.被告万家诚公司向原告彭志宗返还所交的押金18981.9元、三个月租金18981.9元；3.本案诉讼费用由被告万家诚公司承担。诉讼过程中，原告彭志宗撤回第一项诉讼请求。事实和理由:2015年12月，原告彭志宗与被告万家诚公司洽谈商铺租赁事宜，双方商定由原告承租被告坐落于南宁市龙腾里项目1号楼110号商铺，交铺日期为2016年3月1日，市场统一开业时间为2016年5月15日，2016年3月1日至2016年5月14日为统一装修期。2015年12月26日，原告向被告交纳4万元作为定金（除涉案商铺外，原告还承租另外三个商铺）。2016年1月30日，原、被告签订《龙腾里商铺租赁合同》，当日原告向被告补足三个月的租金和同等数额的押金，被告收回了原来的定金收据，开具了新的收据。虽然被告交付了涉案房屋的钥匙，但被告交付的是仓储用途的房屋，不是合同约定的可经营餐饮的商铺。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的有关规定，被告交付的房屋不符合合同约定，原告签订合同的目的不能实现，原告有权解除合同，并要求被告退还已收取的全部款项。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告万家诚公司辩称：1.原、被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效；2.涉案房屋已取得建设工程规划许可证，且按照建设工程规划许可证的要求建设，并不存在改建或违建的情况；3.被告已按时交付涉案商铺，原告使用铺面至今，双方已实际履行合同，原告无权要求被告退还已交的押金和三个月租金。综上，请求法院依法驳回原告彭志宗的诉讼请求。被告（反诉原告）万家诚公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告彭志宗向反诉原告万家诚公司支付租金37962元；2.反诉被告彭志宗向反诉原告万家诚公司支付物业管理费579元（从2016年8月15日起暂计至2016年11月29日，之后的计算至合同终止之日止）；3.反诉被告彭志宗向反诉原告万家诚公司支付逾期交租违约金531元（以37962元为基数，每日按应交总额的千分之一计算，现暂计至2016年11月29日，之后的计算至彭志宗实际付清租金之日止）；4.反诉原告万家诚公司无需向反诉被告彭志宗退还押金18981.9元；5.本案诉讼费用由反诉被告彭志宗承担。事实和理由：2016年1月30日，万家诚公司与彭志宗签订《龙腾里商铺租赁合同》，约定彭志宗应于2016年11月15日前交纳第二期（2016年11月16日至2017年2月15日）租金，同时该合同第三条约定，如因彭志宗的原因导致租赁合同提前终止或解除的，万家诚公司有权取消给予彭志宗的三个月免租期，有权要求彭志宗支付免租期（2016年5月15日至2016年8月15日）三个月的租金；该合同第四条第2点约定，免租期届满后，彭志宗按建筑面积每平方米每月3元的标准向万家诚公司支付物业管理费。2016年3月3日，万家诚公司将涉案房屋交付彭志宗使用，双方办理了书面交接手续。然而，彭志宗仅支付了三个月租金，之后却未能按照合同约定支付租金及物业管理费，彭志宗的行为已构成违约，应当按租赁合同第五条第1点约定向万家诚公司支付免租期内和第二期即2016年11月16日至2017年2月15日期间的租金、违约金，以及自2016年8月16日起的物业管理费。为维护合法权利，万家诚公司提出以上反诉请求，请求判如所请。原告（反诉被告）彭志宗对被告（反诉原告）万家诚公司的反诉辩称：1.万家诚公司将仓储用途的房屋作为商铺出租给彭志宗经营餐饮，万家诚公司已变更该房屋原本的用途，虽然该房屋作为仓库已经通过消防备案，但万家诚公司未提供仓库变更为商铺后已向有关消防部门申报消防设计审查或备案的证据，万家诚公司不能交付符合合同约定用途的商铺导致彭志宗签订合同的目的不能实现，已构成根本性违约；2.万家诚公司虽于2016年3月3日将涉案房屋的钥匙交付给了彭志宗，但万家诚公司也持有房屋钥匙，万家诚公司于2016年6月直接该钥匙开锁进入铺面内加装排烟管道，考虑到该房屋的规划是仓储用途，且当时整栋建筑都未经过工程质量竣工验收，出于经营风险的考虑，彭志宗不敢贸然投入装修，其自2016年5月起就一直向万家诚公司要求退租，但万家诚公司不同意彭志宗的退租申请，也拒不接收彭志宗退还的钥匙；3.其他投入装修经营的承租人直到2016年7月底才被出租人万家诚公司允许安装招牌，在这之前一直被禁止，之后的几个月时间里也时不时被要求用红布遮挡招牌并暂时关门营业以应对消防人员的检查；4.鉴于此彭志宗从未使用过涉案房屋，万家诚公司主张不退还彭志宗所交押金，并要求彭志宗支付租金、物业管理费、逾期交租违约金无事实和法律依据，法院不应支持。本院经审理认定事实如下：2016年1月30日，原告彭志宗（乙方，承租方）与被告万家诚公司（甲方，出租方）签订《龙腾里商铺租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市龙腾里项目1号楼110号商铺出租给乙方经营餐饮，建筑面积为48.3平方米，租金每平方米131元，租期从2016年5月15日至2026年5月14日；2.甲方拟定交铺日期为2016年3月1日，2016年3月1日至2016年5月14日为统一装修期，2016年5月15日至2016年8月15日为免租期；3.乙方应在签订本合同时向甲方支付商铺押金18981元，合同期满终止后十日内甲方按收款凭证无息退还押金；4.前三年月租金为6327元，租金每三个月交纳一次，先交租金后使用商铺，乙方在签署本合同时应缴纳首期三个月租金，第二期租金于2016年11月15日前缴纳，第三期租金于2017年2月15日前缴纳，其余类推；5.乙方逾期支付上述费用的，每逾期一日，按应缴费总额的千分之一向甲方支付违约金；6.免租期届满后，乙方按建筑面积每平方米每月3元的标准向甲方支付物业管理费；7.甲方应在房屋通过竣工验收后交付乙方使用，并签订书面交接手续；此外，合同还约定了其他的权利义务。合同签订当日，彭志宗向万家诚公司支付押金18981.9元和首期三个月租金18981.9元，万家诚公司向彭志宗开具了相应的收据。2016年3月3日，万家诚公司将涉案房屋钥匙交给彭志宗，双方办理了书面的房屋交接手续。万家诚公司自2016年5月起陆续在包括涉案铺面在内的整排一层商铺加装排烟管道，自2016年7月底起允许已经经营的承租人安装招牌，期间包括彭志宗在内的承租人多次接到万家诚公司工作人员的电话，要求暂时关门停业并用红布遮挡招牌以应对消防部门工作人员的上门检查。2016年12月20日，彭志宗以万家诚公司交付的房屋不符合合同约定的用途为由，将未投入装修使用的房屋钥匙交回给了万家诚公司。另查明：涉案房屋于2014年1月27日取得建设工程规划许可证，建设单位为广西粮油食品南宁公司（以下简称粮油公司）。2016年7月14日，涉案铺面所在的1#仓库通过建设工程质量竣工验收。因初次竣工验收消防备案检查为不合格，粮油公司于2016年9月18日向南宁市西乡塘公安消防大队申请复验，西乡塘公安消防大队于2016年10月14日向粮油公司发出西乡塘公消竣复字〔2016〕第0014号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，该意见书载明：1#仓库使用功能为储藏物品，该工程验收消防复查合格，同意该工程恢复使用；工程如有扩建、改建（含室内装修、建筑保温、用途变更），应当依法申请消防设计审核或者备案。2017年10月，本院向南宁市西乡塘公安消防大队发函询问涉案房屋用于经营餐饮后的消防安全情况。2017年11月8日，南宁市西乡塘公安消防大队复函本院，表示涉案房屋所在的1号仓库建设工程规划许可证使用性质为仓储用地，建设工程规划许可证为消防审批的前置条件，消防审批须依据建设工程规划许可证的使用性质进行审批，承租人改变使用性质用于经营餐饮，须重新按照消防审批程序变更使用性质方可投入使用，否则用于经营餐饮不符合消防安全检查要求。以上事实，有“龙腾里商铺租赁合同”、“房屋交接单”、“收据”、“建设工程规划许可证”、“建设工程竣工验收消防备案复查意见书”、“建设工程质量竣工验收意见书”、“询问笔录”、“南宁市西乡塘公安消防大队复函”、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，原告彭志宗与被告万家诚公司签订的《龙腾里商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，双方都应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案租赁合同明确约定，彭志宗租用涉案房屋的用途为经营餐饮，万家诚公司将使用功能为仓储用途的房屋出租给彭志宗经营餐饮，但未提供已向消防部门申报变更用途后的消防设计审核，南宁市西乡塘公安消防大队的复函也明确表示将仓储用途的房屋出租给承租人经营餐饮的行为不符合消防安全检查要求，需重新按消防审批程序变更使用性质后方可投入使用。万家诚公司未向彭志宗交付符合合同约定用途的商铺，彭志宗无法利用该商铺经营餐饮，万家诚公司的行为已构成根本性违约。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，彭志宗依法享有合同解除权，彭志宗于2016年12月20日将铺面钥匙交回给了万家诚公司，故本院依法认定彭志宗与万家诚公司签订的《龙腾里商铺租赁合同》于2016年12月20日解除。关于押金的问题。如前文所述，万家诚公司未交付符合合同约定用途的商铺已构成根本性违约，现租赁合同已解除，万家诚公司应将彭志宗所交的押金18981.9元退还给彭志宗。万家诚公司主张不退还彭志宗所交押金，本院不予支持。关于租金及违约金的问题。涉案租赁合同约定，前三年月租金为6327元，2016年5月15日至2016年8月15日为免租期，租金从2016年8月16日起计收。虽然万家诚公司未交付符合合同约定用途的商铺，导致彭志宗签订合同的目的无法实现，但同时考虑到彭志宗未及时交回房屋钥匙，已构成对房屋的占用，本院酌情确定彭志宗按照合同约定的租金标准的30%向万家诚公司支付2016年8月16日至合同解除日2016年12月20日期间的租金，该期间的租金为7908.75元[（6327元×4个月＋6327元÷30天×5天）×30%]，彭志宗已向万家诚公司支付租金18981.90元，万家诚公司应退还彭志宗租金11073.15元。万家诚公司称彭志宗提前退租，其有权按合同约定取消免租期。本院认为，万家诚公司未交付符合合同约定用途的铺面，根本违约在先，由此导致彭志宗提前退租，即本案合同提前解除的主要原因在万家诚公司，万家诚公司主张取消三个月免租期的理由不能成立，本院不予采纳。本案合同于2016年12月20日解除，且之后彭志宗并未占用房屋，万家诚公司要求彭志宗将租金支付至2017年2月14日，无事实和法律依据，本院不予支持。因彭志宗并未拖欠万家诚公司的租金，故万家诚公司要求彭志宗支付逾期交租违约金，本院不予支持。关于物业管理费的问题。涉案租赁合同约定，免租期届满后，彭志宗按建筑面积每平方米每月3元的标准向万家诚公司支付物业管理费，故彭志宗应向万家诚公司支付2016年8月16日至合同解除日2016年12月20日期间的物业管理费。考虑到万家诚公司未交付符合合同约定用途的商铺，导致彭志宗签订合同的目的无法实现，本院酌情确定彭志宗按照合同约定的物业管理费标准的30%向万家诚公司支付2016年8月16日至2016年12月20日期间的物业管理费，涉案房屋的建筑面积为48.3平方米，彭志宗应支付的物业管理费为181.13元[（48.3平方米×3元×4个月＋48.3平方米×3元÷30天×5天）×30%]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告广西万家诚投资有限责任公司向原告彭志宗退还押金18981.90元、租金11073.15元;二、反诉被告彭志宗向反诉原告广西万家诚投资有限责任公司支付物业管理费181.13元；三、驳回原告彭志宗的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告广西万家诚投资有限责任公司的其他反诉请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费750元，减半收取计375元（原告已预交），由原告彭志宗负担78元，被告广西万家诚投资有限责任公司负担297元；反诉受理费612元（反诉原告已预交），由反诉原告广西万家诚投资有限责任公司负担610元，反诉被告彭志宗负担2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。代理审判员  刘东海二〇一七年十一月二十二日书 记 员  韦春迪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。