河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初5735号原告（反诉被告）：贾姗，女，汉族，1984年12月18日出生，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：殷仁运，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔宁宁，河南国基律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯小芳，女，汉族，1981年7月14日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：吴艳涛，系被告（反诉原告）冯小芳之夫。被告（反诉原告）：吴艳涛，男，汉族，1982年8月9日出生，住河南省登封市。原告（反诉被告，以下简称原告）贾姗与被告（反诉原告，以下简称被告）冯小芳、吴艳涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人殷仁运，被告冯小芳委托诉讼代理人暨被告吴艳涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。贾姗向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2016年6月2日签订的合同编号为2274号房屋买卖合同；2.判令被告返还定金20000元，过户服务费2000元，并支付违约金135000元。3.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：2016年6月2日，原告通过中介与被告签订《房屋买卖合同》，约定：被告将位于郑州市中原区39号院2号楼3单元6层35号房屋卖给原告，建筑面积159.27平方米、总价款135万元，付款方式按揭贷款，定金2万元，过户服务费2000元，同时约定如果甲乙双方任何一方违反合同约定或者拒绝履行合同，致使合同解除，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的10%作为违约金。合同签订当日，原告支付购房定金2万元和过户服务费2000元，但被告并未按照合同约定配合原告办理过户手续，且已经将房屋卖给第三方，原告认为合同是双方的真实意思表示，合法有效，因为房价暴涨，被告公然违约，违法诚实信用原则，侵犯了原告的合法权益，原告无奈诉至贵院，望判如所请。冯小芳、吴艳涛辩称：首先是原告违约，而不是被告违约，当时双方签订合同后，原告方和被告多次联系，称其首付款凑不齐。当时原告说借给别人钱，别人说还却没还上，原告又以家里有事为由约被告见面说首付款不能凑齐。前期被告和原告是微信联系，后来原告把被告约到郑密路航海路一个洗浴中心的大堂，当时还有一个男的，称是原告的男朋友，称家里出了事情，让被告等原告把钱凑齐，没有说让被告等到什么时间。后来又约被告到之前签合同的地方，也就是郑房房产，属于医学院的那个分店，当时原告为了要回其放到中介公司的20000元的定金，和被告协商解除合同的事情。当时原告已经耽误被告将近一个月的时间，被告以赔偿2000元的违约金为解除合同的要求，原告说是把兜里的钱都给被告，也应该就是几百块钱，当时被告方不同意。后来商量解除合同的事情就不了了之。当时签合同的有个郑房地产的经理，名叫曹文忠，所有的过程都知道并可以见证。冯小芳、吴艳涛向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2016年6月2日签订的合同编号为2274号房屋买卖合同；2.判令反诉被告返还定金20000元，并支付违约金135000元。3.本案诉讼费、保全费、担保费由反诉被告承担。事实和理由：2016年6月2日，原告通过中介与被告签订《房屋买卖合同》，约定：原告将位于中原区汝河西路39号院2号楼3单元6称35号房屋卖给被告，建筑面积159.27平方米、总价款135万元，付款方式按揭贷款，定金2万元，过户服务费2000元，同时约定：如果甲乙双方任何一方违反合同约定或者拒绝履行合同，致使合同解除，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的10%作为违约金。被告签订合同后，迟迟不配合原告办理正常交易手续，原告多次打电话、发微信催促被告，被告给出的理由是家里有事不在郑州，后来又说朋友未还钱没法凑齐首付款，让等半年在交易。后来被告通过中介公司调停此事，想要回在中介公司的2万元定金，当时原告提出让被告赔偿2000元，被告不同意，遂不了了之。现被告恶人先告状，歪曲事实真相，特此提起反诉，望判如所请。贾姗针对反诉辩称：反诉原告反诉的事实与真实情况不符。反诉原告在双方的合同未解除的情况下将房屋又出售给了徐利梅，这种属于一房二卖的严重违约行为。因此反诉原告的反诉请求不能成立，请求法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的主要证据和事实，本院认定如下：一、原、被告何方在合同履行中存在违约。原告称被告在与原告签订房屋买卖合同后39天，又将涉案房屋出售给案外人徐利梅，被告在双方合同未解除的情况下一房二卖，属于严重违约；被告称原告存在违约，合同签订后，原告因没有能力支付首付款以解押房屋项下的贷款，故和被告多次协商解除合同，因原告已经耽误被告近一个月的时间，故被告以原告赔偿2000元的违约金为解除合同的要求，但原告以现金不足为由仅愿支付几百元，被告不同意，遂商量解除合同的事情就不了了之。原告为证明上述主张，向本院提交了对应证据，证据显示案涉房屋于2016年6月6日进行了房地产估价预评，并办理了贷款审批手续，涉案房屋于2016年7月11日办理了抵押登记，现已变更登记在案外人徐利梅名下。被告为证明上述主张，向本院提交了对应证据，因其证据出具署名人曹文忠未出庭接受质证，也未提交其身份信息以供本院调查核实，原告对该证据也不认可。此外，为进一步查明事实，本院于庭后依职权向居间方郑州郑房房地产营销策划有限公司进行了询问，该公司负责人称曹文忠曾系其公司员工，因其更换手机号码，无法联系核实情况说明是否系其本人书写，此外，也无法确定是否由曹文忠为案涉买卖提供了居间服务，情况说明上载明的事实居间方不清楚，居间方只是代办过户，双方具体沟通情况不了解，在原告起诉时三方合同尚未解除，房东房子已经二次出售。据上，本院无法查明被告主张之事实，故对被告该辩称不予采信。故在原、被告及居间方三方签订的房屋买卖合同尚未解除的情况下，被告将案涉房屋另行出售给他人显属过错。此外，合同中对原告何时支付首付款用于解押并未约定，虽原告负有证明其在合理期间内积极主动诚信履行了上述义务的责任，但被告也需提供证据证明经被告催告后，原告存在逾期不支付解押款项之违约情形，据双方现有证据，本院无法查明原告是否存在违约情形，被告应承担因举证不能带来的不利后果。二、被告吴艳涛是否应承担违约责任。虽被告吴艳涛代被告冯小芳签订了《房屋买卖合同》，但其非涉案房屋登记所有权人，也非《房屋买卖合同》相对方之一，其系代理被告冯小芳实施了上述民事法律行为，冯小芳向本院提交的反诉状中对吴艳涛的代理行为也予以确认，故冯小芳对吴艳涛的代理行为承担民事责任。此外，《房屋买卖合同》中也未有代理人违约责任相关约定，故被告吴艳涛不应承担相应违约责任。本院认为：原、被告与中介公司郑州郑房房地产营销策划有限公司于2016年6月2日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应当按照合同约定和法律规定履行义务、行使权利。诉讼中，原、被告均申请解除《房屋买卖合同》，故本院认定原、被告双方的房屋买卖合同法律关系已经解除，因该合同系三方签订，本院对原、被告在本诉、反诉的第一项诉讼请求不再予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告应当返还原告向其交付的购房定金2万元。因本案房屋买卖合同法律关系解除系因被告的违约行为导致，故被告应当赔偿原告因此产生的损失。本案中，原告主张被告赔偿的损失包括因原告履行合同实际支出的过户服务费2000元和违约金135000元，具体如下：1.原告履行合同实际支出的损失。虽合同约定合同签订时原、被告向中介方交纳服务费，但未明确交纳主体，原告也未提供证据证明其已支付过户服务费2000元，本院无法查明，故不予支持。2.合同约定的违约金。据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，《房屋买卖合同》第六条第三款约定：如甲、乙任何一方违法合同约定或者拒绝履行合同，致使合同解除，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋实际成交价格的10%作为违约金；实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。该约定虽系居间方提供的《房屋买卖合同》格式文本所列条款，但各方均在该合同上签字确认，并据此要求对方承担违约责任，故应视该条款为各方真实意思表示。然当事人约定的违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告贾姗仅向被告冯小芳支付了20000元定金，其余房款还未支付，衡平双方利益，被告应向原告支付违约金80000元为宜，原告主张过高部分，本院不予支持。二被告要求原告支付违约金135000元，没有依据，本院不予支持。原告要求被告吴艳涛承担违约责任没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冯小芳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贾姗返还定金20000元，支付违约金80000元，共计100000元；二、驳回原告（反诉被告）贾姗的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）冯小芳、吴艳涛的反诉请求。如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3440元，保全费1305元，共计4745元，由原告（反诉被告）贾姗负担45元，由被告（反诉原告）冯小芳负担4700元；反诉案件受理费1700元，由被告（反诉原告）冯小芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  任留柱人民陪审员  王建新人民陪审员  王海霞二〇一七年八月七日书 记 员  秦玉洁