安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）狮民二初字第00310号
原告（反诉被告）：左丽，女，1986年7月20日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。
原告（反诉被告）：权全，男，1983年1月14日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。
上述两原告共同委托代理人：黄国华，安徽古圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：铜陵世联置业有限责任公司。
法定代表人：周铮，该公司董事长。
委托代理人：查锐，安徽景旺律师事务所律师。
原告左丽、权全诉被告铜陵世联置业有限责任公司（以下简称世联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月18日立案受理，依法由审判员袁全胜适用简易程序于2014年9月10日公开开庭进行了审理。2014年9月10日至2014年11月10日为调解期间，不计入审限。原告左丽、权全及其委托代理人黄国华，被告世联公司的委托代理人查锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
左丽、权全诉称：2012年10月30日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定左丽、权全购买世联公司的福景东方城59栋1004号房，总房款358250元，交房时间为2014年5月30日前。逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，出卖人退款并按已付购房款的2%支付违约金。左丽、权全于2012年11月30日前全额支付了购房款，该房至今没有竣工，无法交付。现要求判决解除双方签订的《商品房买卖合同》；世联公司退还全部房款358250元并按人民银行贷款基准利率自付款之日计算至退还付款之日；支付违约金7165元；赔偿左丽、权全已支出的办理产权证工本费64元、住宅专项维修基金6000元、按揭贷款担保服务费3790元。
世联公司在庭审中辩称：左丽、权全逾期付款，违约在先，导致无法交房，要求驳回支付违约金的主张；利息及维修基金不属于损失范围，应予驳回，工本费64元和担保服务费3790元无异议。
世联公司反诉称：双方签订的《商品房买卖合同》约定：合同签订之日付款108250元，余款25万元在2013年11月30日前付完，但左丽、权全支付完首付款，余款25万元直到2014年1月14日才付完，若解除合同，左丽、权全应承担逾期付款违约金5000元。
左丽、权全在庭审中对反诉辩称：左丽、权全已将解除合同通知送达世联公司，合同已解除，世联公司2012年未领取预售许可证，购房发票无法开具，导致银行贷款无法证明首付，且贷款抵押需房屋竣工，逾期付款系世联公司责任，左丽、权全不担责。
经审理查明：2012年10月30日，左丽、权全（买受人）与世联公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人的福景东方城59栋1004房，总房款358250元，商品房预售许可证号20120128。第六条：付款方式及期限。优惠后总房款358250元，已付108250元，余款25万元于1012年11月30日前办理完商业贷款手续并放款。第七条：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条：交付期限。出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1，5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。5、（1）工程经竣工验收合格（2）配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求（3）住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实（4）商品住房质量责任承担主体明确、前期物业管理已落实。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。左丽、权全于2012年10月8日付款10000元，2012年10月23日付款98250元。2013年6月18日左丽、权全与中国银行股份有限公司铜陵分行签订个人一手房贷款合同，2014年1月14日通过中国银行按揭贷款付款25万元。2013年9月4日左丽、权全与铜陵市住房置业担保中心签订房屋（反担保）抵押合同，支付担保服务费、工本费3790元。2013年4月15日世联公司开具金额108250元销售不动产统一发票、2014年1月23日世联公司开具金额25万元销售不动产统一发票。2013年9月11日支付铜陵市房地产市场管理处产权登记费和工本费64元，同日支付铜陵市住宅维修基金管理中心维修基金6000元。2014年7月1日左丽、权全致函世联公司：距该商品房的合同约定交房期限已超过30天，现特函告：1、解除合同；2、退房款；3、支付违约金。2014年7月4日世联公司回函：你于2012年10月30日购买了我公司开发建设的福景东方城59栋1004号并签订《商品房买卖合同》，根据合同约定我公司未能在2014年5月30日交付使用，现我公司同意你户的退房申请并按《商品房买卖合同》中约定的办理，望你户在收到该函后先去银行办理相关手续后再来我公司办理退房手续。若你对我公司做出的答复不满意，根据合同可向相关部门反映并向人民法院起诉。
2012年9月3日铜陵市住房和城乡建设委员会核发了福景东方城（二期）59栋商品房预售许可证，并在铜陵市房地产市场管理处官网铜陵房地产信息网公示。
上述事实，有左丽、权全提供的身份证、世联公司企业信息查询单、《商品房买卖合同》、中国银行贷款合同、反担保抵押合同、收据、银行借据、建设银行存根、收款收据、发票、退房通知函及回函，世联公司提供的竣工验收报告书、贷款银行放款凭证、检测报告、银行出具说明、商品房预售许可证，经庭审举证、质证，本院结合当事人的陈述予以认定。
本院认为，左丽、权全与世联公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。因世联公司2014年5月30日未能交房，左丽、权全提出解除合同，世联公司同意，双方于2012年10月30日签订的《商品房买卖合同》实际已于2014年7月4日协商解除。左丽、权全要求退还房款的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因世联公司逾期交房导致合同解除，世联公司应承担占用左丽、权全购房款的损失。左丽、权全未能提供占用购房款损失的证据，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，左丽、权全的损失应比照逾期付款利息损失计算。合同约定的2%违约金较低，现左丽、权全要求按人民银行贷款基准利率计算损失符合法律规定，本院予以支持。左丽、权主张的违约金7165元，与利息损失重复，本院不予支持。左丽、权全主张的办证工本费64元和担保服务费3790元，世联公司无异议，本院予以支持。左丽、权全主张的住宅专项维修基金6000元，在合同解除后，可向有关部门申请退还，在未提供有关部门不准予退还的相关证据之前，本院不予支持。合同解除前，左丽、权全应交纳的房款25万元，未在合同约定期间内交纳，依约应当承担逾期付款的违约责任，世联公司反诉要求左丽、权全承担逾期付款违约金5000元，符合合同和法律规定，本院予以支持。左丽、权全的反诉辩称未提供证据证明，且与相关事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告左丽、权全与被告铜陵世联置业有限责任公司2013年12月19日签订的《商品房买卖合同》已于2014年7月4日解除；
二、被告铜陵世联置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告左丽、权全购房款358250元；
三、被告铜陵世联置业有限公司赔偿原告左丽、权全利息损失（从2012年10月9日起按10000元为基数，从2012年10月24日起按98250元为基数，从2014年1月15日起按25万元为基数至上述款项付清之日止按人民银行同期贷款基准利率计算）；
四、被告铜陵世联置业有限公司赔偿原告左丽、权全办证工本费损失64元和担保服务费损失3790元，于本判决生效之日起十日内付清；
五、反诉被告左丽、权全于本判决生效之日起十日内支付反诉原告铜陵世联置业有限公司逾期付款违约金5000元；
六、驳回原告左丽、权全的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取3611元，原告左丽、权全负担108元，被告铜陵世联置业有限公司负担3503元；反诉受理费减半收取25元，由原告左丽、权全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 袁全胜
二〇一四年十一月二十九日
书记员 袁 捷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条--当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第九十七条--合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十六条--
当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条--当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条--当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条--
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条--
买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
第二十六条--
买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。