辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽09民初203号原告（申请执行人）：彰武县晨科小额贷款有限责任公司。法定代表人：田雨。委托代理人：邢小龙，系辽宁方祥律师事务所律师。被告（案外人）：夏磊。被告（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司。法定代表人：胡宝全。被告（被执行人）：胡宝全。被告（被执行人）：阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司。法定代表人：胡涛。委托代理：胡宝全。被告（被执行人）：阜新三鑫融资担保有限公司。法定代表人：胡宝全。被告（被执行人）：胡涛。委托代理人：胡宝双。第三人（申请执行人）：王素清。委托代理人：俞从蓉，系辽宁金佳策律师事务所律师。第三人（申请执行人）：阜新市海州区荣丰小额贷款有限责任公司。法定代表人：于彦超。第三人（申请执行人）：阜新蒙古族自治县增益小额贷款有限责任公司。法定代表人：牟殿科。委托代理人：付晓伟，系辽宁凯旋律师事务所律师。原告彰武县晨科小额贷款有限责任公司（以下简称晨科公司）与被告夏磊、阜新海罗房地产有限公司（以下简称海罗公司）、胡宝全、阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司（以下简称三鑫小额贷）、阜新三鑫融资担保有限公司（以下简称三鑫融资）、胡涛、第三人王素清、阜新市海州区荣丰小额贷款有限责任公司（以下简称荣丰公司）、阜蒙县增益小额贷款有限责任公司（以下简称增益公司）申请人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晨科公司的委托代理人邢小龙、被告夏磊、被告王素清的委托代理人俞从蓉、被告海罗公司、被告三鑫融资的法定代表人胡宝全、第三人增益公司的委托代理人付晓伟到庭参加诉讼。被告胡涛、第三人荣丰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告晨科公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认夏磊与被告海罗公司签订的购买位于阜新市细河区东风路154-4-281号房屋的《商品房买卖合同》无效；二、请求恢复对上述房屋的执行。理由：（2016）辽09执异289号执行裁定书依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条的规定是错误的,适用法律错误。原告彰武晨科小额贷款有限责任公司与被告阜新海罗恒基房地产有限公司双方在2013年签订的商品房买卖合同的同时于2013年9月9日在阜新市房地产信息中心进行了商品房网上备案登记，将本案诉讼的房屋网上备案登记在方红卫名下，因此被告夏磊在向贵院提案外人异议时，本案诉讼的房屋已网上备案登记在方红卫名下，而不是被告阜新海罗恒基房地产有限公司的名下的房产了，商品房买卖合同的网上备案登记使合同债权物权化，是使将预购人取得对未来房屋的所有权转移的期待权，应受法律保护，且这种期待是有对抗善意第三人的效力的，故（2016）辽09执异289号执行裁定所依据的最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条适用法律错误，综上所述，执行裁定书中止对阜新市细河区东风路154-4-281号房屋的执行缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的规定》的相关规定。以及民事诉讼第二百零四条规定提起诉讼，原告依法在收到《执行裁定书》后十五日内起诉，要求法院支持原告的诉讼请求。被告海罗公司、胡宝全、被告三鑫小额贷、被告三鑫融资辩称：同意将房屋执行给个人。其与晨科公司签订的房屋买卖合同不是真实的，是抵押性质的，房屋应归个人所有。被告夏磊辩称：我与海罗公司签订了正式的商品房合同，并交纳了房款，房屋所有权应归我所有。小额贷款公司起诉不成立，其与海罗公司签订的协议不具有法律效力，我是在之前与海罗公司签订的正式合同，我们的买卖合同是合法有效的。其与海罗公司是债权债务关系，不能以我们的房屋偿还海罗公司的债务。晨科公司与海罗公司是借款关系，双方签订的买卖合同是抵押性质，已被法院认定为无效，其基于该买卖合同进行的登记也是无效的。王素清述称：认同原告起诉的诉讼请求。原告也缺乏相应依据证明产权归其所有。原审法院申请执行的64号裁定应恢复执行。增益公司述称：对原告的诉讼请求同意，原告与增益公司均是合法的债权人，应享有相同的权利。胡涛未到庭未答辩。荣丰公司未到庭未答辩。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有《商品房买卖合同》、收款收据、商品房销售（预售）许可证、（2016）辽09执异289号执行裁定书、网签备案表及备案证明及本院于2014年11月6日作出（2014）阜民三初字第98号裁定、2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号裁定等。上述证据经庭审质证，符合证据的关联性、合法性、真实性，本院予以采信并在卷佐证。根据上述证据本院认定：2013年6月24日，夏磊与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，购买阜新市细河区东风路154-4-281号房屋。夏磊交付了全部购房款，海罗公司为其出具了收款收据。该《商品房买卖合同》第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，提交阜新市仲裁委员会仲裁。因房屋未完工，夏磊无法办理过户登记手续。阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。因海罗公司与晨科公司、荣丰公司、增益公司、王素清借款合同纠纷，应晨科公司申请，本院于2014年8月5日作出（2014）阜民一初字第11号裁定；应荣丰公司申请，本院于2014年11月4日作出（2014）阜民三初字第83号裁定书；应增益公司申请，本院于2014年11月11日作出（2014）阜民三初字第104号裁定书；应王素清申请，本院于2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号裁定，裁定查封了阜新市细河区东风路154-4-281号房屋。夏磊提出案外人异议申请，本院以（2016）辽09执异289号中止对阜新市细河区东风路154-4-281号房屋的执行。本院认为，本案系申请执行人针对案外人夏磊提出的执行异议之诉，其请求本院恢复对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区东风路154-4-281号房屋的执行。故本案的争议焦点：原告要求恢复执行的诉讼请求是否应予支持。原告提出其与海罗公司签订的是真实的房屋买卖合同，只是以抵押形式形成的，并在阜新市房地产信息中心进行了商品房网上备案。原告在本案审理过程中未能提供充分的证据予以证明其与海罗公司系真实的房屋买卖关系。原告提出其已将诉争房屋进行商品房网上备案，但网上备案不具有引起物权变更的法律效力。夏磊与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付了全部对价款，海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，夏磊即与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付全部价款，其商品房买卖合同合法有效，支付购房款项的事实有相应证据证实。夏磊基于信赖所签订商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，原告诉讼保全在后，故夏磊对诉争房屋所享有的权利优于原告的一般金钱债权，夏磊对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行，原告要求恢复执行没有事实和法律依据。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告彰武县晨科小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告彰武县晨科小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审 判 长  张 艳审 判 员  吴晓东代理审判员  黄 华二〇一六年十二月二十日书 记 员  杨 冰