湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初9992号
原告（反诉被告）长沙市宇庭酒店管理有限公司，住所地长沙市岳麓区麓山南路999号（岳麓街道办事处内）。
法定代表人杨辉，总经理。
委托代理人唐翠玲，湖南吾同律师事务所律师。
委托代理人唐光宇，湖南吾同律师事务所律师。
被告（反诉原告）扈容，女，1985年9月11日出生，汉族，住湖南省邵东县，
委托代理人罗桃荣，湖南勤人坡律师事务所律师
被告刘旺，男，1984年10月29日出生，汉族，住湖南省湘潭县，
委托代理人罗桃荣，湖南勤人坡律师事务所律师
第三人长沙市岳麓区岳麓街道办事处，住所地湖南省长沙市岳麓区麓山南路***号。
法人代表侯朝阳，主任
委托代理人杜吉喜，湖南环楚律师事务所律师
原告（反诉被告）长沙市宇庭酒店管理有限公司（以下简称宇庭公司）诉被告（反诉原告）扈容、被告刘旺、第三人长沙市岳麓区岳麓街道办事处（以下简称岳麓街道）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案受理，案件审理过程中，被告扈容向本院提起反诉，本院依法受理后，决定本案本、反诉合并审理。依法由审判员石志刚适用简易程序于2018年1月17日公开开庭进行了审理，书记员陈倩担任法庭记录。宇庭公司的委托代理人唐翠玲、唐光宇，扈容和刘旺的共同委托代理人罗桃荣，岳麓街道的委托代理人杜吉喜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宇庭公司诉称：2015年8月28日,宇庭公司与扈容签订《承包合同》一份,约定由宇庭公司将其向岳麓街道所承租房屋中的部分,即位于长沙市岳麓区麓山南路999号的一楼餐厅转租给扈容,用于餐饮服务。双方约定租赁期限:自2015年9月1日至2022年10月15日。租金:第一年为30000元/月,第二、三年为35000元/月,第四、五、六、七年为40000元/月。扈容向宇庭公司支付押金100000元。租赁期间所产生的水电费、物业费等其他费用由扈容自行承担。宇庭公司代缴的部分，扈容应及时支付给宇庭公司,如扈容延期向宇庭公司支付租金或水电费等费用,每逾期一日,应按拖欠金额的千分之五支付违约金。此外,如扈容拖欠租金超过一个月,则视为违约,宇庭公司有权终止合同,押金不予退还,且扈容还需向宇庭公司支付三个月的租金作为违约金。合同签订后,宇庭公司按照合同的约定,履行了全部的义务。扈容承租该房屋后,注册成立长沙市岳麓区天天渔家餐馆,经营餐饮。但是,自2017年1月开始,扈容无正当理由拖欠支付房屋租金及水电费用,经宇庭公司多次催讨,仍拒绝支付。扈容的行为,构成根本违约。2017年7月26日,宇庭公司向扈容发出《关于解除《承包合同》的通知函》,被告于2017年8月1日予以签收。
此外，经查,扈容与刘旺于2011年7月6日登记结婚,其婚姻关系存续至今,扈容所欠债务发生于2015年8月,系在扈容、刘旺夫妻关系存续期间,应为夫妻共同债务,刘旺对扈容所欠宇庭公司的债务应承担连带偿还责任。综上，宇庭公司认为,扈容的行为严重违反了合同的约定。为维护自身合法权益,特依法向法院提起民事诉讼。请求依法判令：一、确认宇庭公司和扈容于2015年8月28日签订的《承包合同》已于2017年8月1日解除,扈容立即将岳麓区麓山南路999号一楼餐厅部分的租赁物返还宇庭公司；二、扈容立即向宇庭公司支付拖欠的房屋租金271333元（计算至2017年8月1日）及水电费33158元（计算至2017年8月21日）,并支付从逾期之日起至2017年11月30日的违约金37646元及自2017年12月1日起至实际清偿之日止的违约金(按年利率24%的标准计算);三、扈容交纳的100000元押金宇庭公司不予退还；四、扈容向宇庭公司支付违约金105000元；五、扈容向宇庭公司支付房屋占有使用费136539元及至实际返还租赁物之日的占有使用费(按1167元/天的标准,从2017年8月3日开始,暂计算至2017年11月30日)；六、确认刘旺对扈容所欠宇庭酒店的债务为两夫妻共同债务，刘旺承担共同清偿责任；七、本案的诉讼费用全部由扈容、刘旺承担。
被告扈容、刘旺共同辩称：一、扈容与宇庭公司于2015年8月28日签订的《承包合同》系无效合同。因宇庭公司提供的房屋无法通过消防检查。扈容在信访过程中了解到,原告租赁给扈容的一楼餐厅厨房系违章建筑,未获取建设许可,同时该房屋系划拨用地,未经审批不得出租,因此该《承包合同》(实为租赁合同无效)。二、因租赁合同无效,宇庭公司主张拖欠房屋租金的逾期违约金无依据,同时,因宇庭公司提供的房屋不符合经营餐厅的条件,无法满足合同要求,故无权参照合同约定的标准收取租金,租金标准不能按经营场所标准计算。三、扈容交付的10万元押金依法应当予以退还,租赁合同无效,关于押金不予退还的约定也因此无效,同时,押金的本意在于证明扈容有足够的诚意和能力履行合同,并不具有违约金的意义。四、因合同无效,关于违约金的约定自然无效,宇庭公司主张105000元违约金无依据。同时,事实上因宇庭公司房屋无法满足扈容合法经营的基本条件,扈容以拒交房租的方式督促宇庭公司尽快解决房屋瑕疵并无过错,不应承担违约责任。五、宇庭公司主张房屋占有使用费无事实依据,不应支持。扈容因宇庭公司于2017年8月20日强行停水停电无法经营被迫离开后,再未使用该房屋,该房屋及房屋内用品一直由宇庭公司控制,因此宇庭公司主张占用使用费缺乏事实依据。另外，扈容租宇庭公司的房子经营餐馆系其个人行为，是扈容跟她的朋友合伙经营，刘旺并没有参与该项目，而且该餐馆所有的收益也不是用于夫妻共同生活开支。刘旺有自己的事业，足以维持家庭生活所需因此刘旺无需对扈容的个人经济行为承担连带责任。
第三人岳麓街道述称：对于宇庭公司的诉求没有异议。
被告（反诉原告）扈容反诉称：经宇庭商务酒店大楼业主岳麓街道书面同意,扈容于2015年8月28日与宇庭公司签订《承包合同》,租赁宇庭公司经营的宇庭商务酒店一楼用于开设天天渔家餐馆,并于2015年8月28日按合同约定向宇庭公司支付押金10万元,三个月租金9万元,另向原承租人曹辉支付转让费45万元。此后,扈容另投入近百万元添置餐厅所需设备,并对该场地及厨房进行重新装修,但因房屋手续不齐全未办理消防验收手续。该场地在投入使用后多次因消防问题收到消防部门整改通知,扈容为敦促宇庭公司尽快配合解决消防验收问题,在2016年7月后陆续拖欠宇庭公司的房屋租金,但宇庭公司仍一直未予处理,扈容因此在2017年6月7日补交2016年7月19日起至2017年1月18日的房租后再未向宇庭公司支付租金。2017年7月27日，扈容以长沙市岳麓区天天渔家餐馆名义向长沙市岳麓区公安消防大队申请消防安全检查,因无法提供房产证而不予受理。为此,扈容多次到消防、信访等部门投诉。在此期间逐步了解到,宇庭商务酒店所在房屋系岳麓街道以“街道就业培训与群众文化活动中心”的项目申报建设的,属国有划拨用地,岳麓街道未经依法审批于2007年整体出租给宇庭公司用经营宇庭商务酒店。其中,宇庭公司转租给扈容的一楼餐厅厨房未获得建设许可,系违章建筑,直到目前仍未取得许可,且整栋大楼目前仍未办理房产证。因扈容停止支付房租,宇庭公司于2017年7月底对一楼断水断电,导致扈容近5万元冰箱库存货物变质受损,并通知扈容解除合同,要求扈容于2017年8月3日前搬离。因无水电,扈容自2017年8月底即停止经营,此后双方多次进行协商,但无法达成协议。宇庭公司以扈容拖欠房租为由,于2017年11月28日向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼,扈容于2017年12月11日收到应诉通知及其他诉讼材料。扈容认为,虽然双方签订的合同名称上为《承包合同》,但宇庭公司提供的仅仅是场地和部分空调,所有设施设备均由扈容配置,营业执照也由扈容自行办理,因此该合同实质上是租赁合同,因宇庭公司用于出租的一楼餐厅厨房未获得建设工程规划许可,是违章建筑,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门」批准建设的,人民法院应当认定有效”的规定,扈容与宇庭公司签订的《承包合同》属于无效合同。另外,宇庭商务酒店所用土地为岳麓街道申请的划拨用地，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条:“划拨士地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押”的规定,该酒店所在建筑是不得用于出租的。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第32条:“土地使用权转让、出租、抵押,当事人不办理土地登记手续的,其行为无效,不受法律保护”的规定,岳麓街道与宇庭公司签订的租赁合同是无效的,因此宇庭公司与扈容签订的合同也当然无效,且宇庭公司隐瞒上述无效情形,具有明显过错,且因存在上述瑕疵导致扈容无法合法使用该房屋,换言之,该房屋无法达到扈容的合同目的,不仅未因使用而受益,反而遭受了巨额的损失,根据《合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,宇庭公司应将已收取的租金和押金退还给扈容,并赔偿扈容所有投资损失。但宇庭公司不仅不予赔偿,还先于扈容提起了诉讼,为此,扈容特依法提起反诉,请求人民法院依法判令：1、确认扈容与宇庭公司双方于2015年8月28日签订的《承包合同》无效；2、宇庭公司返还扈容部分租金及押金共50万元；3、判决宇庭公司赔偿扈容因合同无效导致的损失100万元；4、本案诉讼费用由宇庭公司承担。
针对扈容的反诉，宇庭公司答辩称：一、双方签订的合同有效；第二、被告扈容的主张没有事实及法律依据；第三、扈容主张的100万的违约金没有事实及法律依据，原告没有任何违约行为，反倒是扈容拖欠租金造成违约。原告从岳麓街道处承租的房屋以及转租给扈容的房屋均消防验收合格，不存在消防问题。被告扈容既无法证明自身的损失数额，该损失也是其自身原因造成，应自行承担相应后果。
对扈容的反诉，刘旺辩称无异议。
对扈容的反诉，岳麓街道述称：第一，关于餐厅厨房没有获得建筑许可，这个厨房并不是第三人租给扈容的范围之内，应该是扈容自建，与岳麓街道无关。第二，关于房屋没有办理合法手续，这个房屋是合法建筑。第三，扈容反诉适用法律不当，这个是对于土地使用权转让、出租的规定，不是对于房屋出租的规定。第四，被告扈容向宇庭公司主张权利岳麓街道不予评价。
经审理查明：2008年3月1日，宇庭公司与岳麓街道签订房屋租赁合同一份，约定宇庭公司租赁岳麓街道所有的位于长沙市岳麓区（岳麓街道办事处内）房屋。该房屋为地上七层，地下一层，共八层独立建筑物，建筑面积约8200平方米。房屋用途为酒店及其附属经营。租赁期限自2007年12月1日至2022年12月30日。合同还约定岳麓街道应于2007年6月1日前将房屋按约定条件交付给宇庭公司，岳麓街道同意将西南角空地作为宇庭公司将来搭建餐厅厨房之用。合同还就其他事项进行了约定。2011年5月20日，宇庭公司与曹辉签订承包协议，约定宇庭公司将从岳麓街道承租的位于岳麓区麓山南路999号宇庭商务酒店的餐厅承包给曹辉经营，承包范围含1楼原餐饮经营场地和厨房及厨房的上方的所有场地。承包期限自2011年8月15日至2019年8月14日共8年。合同还就其他相关事项进行了约定。
2015年8月28日，经岳麓街道同意，宇庭公司与扈容签订《承包合同》，该合同第一条约定：宇庭公司将其租用的座落于岳麓区麓山南路999号一楼餐厅部分承包给扈容用于经营。第二条约定：承包房屋用途为餐饮服务。第三条约定：承包期为七年，自2015年9月1日起至2022年10月15日止。第四条约定：自合同签订之日起三日内，扈容需向宇庭公司支付押金人民币壹拾万元整（100000元）和三个月的承包金人民币玖万元（90000元）。扈容承担承包金比例如下：第一年承包金每月3万元，第二、三年承包金每月3.5万元；第四、五、六、七年承包金每月4万元。宇庭公司给予扈容一个半月的时间作为餐厅装修调整期，自2015年9月3日至2015年10月18日，装修期间免除房屋承包金。装修调整期结束后第四个月开始每三个月交一次，在每三个月的第一个月底一天前交付给宇庭公司。第六条约定：承包期内，因所承包房屋所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由扈容自行承担，由宇庭公司代缴的部分扈容应及时支付给宇庭公司，时间上不晚于宇庭公司代扈容交付费用并通知后五天，每延期一天，按拖欠金额的千分之五支付违约金。第九条约定，扈容未按约定期限交付承包金，超过30天以上的，宇庭公司有权解除合同。第十条约定：扈容应如期交付承包金，扈容连续1个月未能按期向宇庭公司缴纳房屋承包金的，每迟延一日，按拖欠当期承包金的千分之五支付违约金。拖欠超过一个月视作扈容违约，宇庭公司有权终止合同，押金不予返还。同时扈容应支付宇庭公司三个月的承包金作为违约金。
另查，座落于岳麓区修建，土地性质为行政划拨用地。该栋大楼于2006年10月24日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格。2006年11月29日经消防验收合格。并于2007年1月10日办理竣工备案。2008年4月7日，宇庭酒店地下室、第一层、第二层的内部装修工程进行了消防竣工验收，结论为验收合格，同意投入使用。但迄今为止，该大楼尚未取得房屋产权证。紧靠该大楼西南角搭建的小房子没有办理相关报建手续（目前做厨房使用）。
扈容承包的岳麓区麓山南路999号一楼餐厅部分用于经营餐馆，登记名称为长沙市岳麓区天天渔家餐馆，登记企业类型为个体，登记经营者是扈容。事实上，该餐馆系扈容与他人合伙经营。至2017年1月18日，扈容仍欠宇庭公司租金45000元。此后，扈容再未向宇庭公司支付租金。水电费支付至2017年5月份止。2017年7月26日，宇庭公司向扈容发出解除《承包合同》通知函，称因扈容违反相关约定，宇庭公司依约在此解除双方之间的上述《承包合同》，并要求扈容于2017年8月3日搬离。宇庭公司用EMS邮政专递将上述通知邮寄给扈容，扈容于2017年8月1日签收。此后，扈容一直经营至2017年8月20日。至今扈容没有腾空涉案餐厅并交付给宇庭公司。
又查，扈容与刘旺于2011年7月6日在湘潭县民政局婚姻登记处登记结婚，双方系夫妻关系。
以上事实，有宇庭公司、扈容、刘旺和岳麓街道的当庭陈述，宇庭公司提交并经庭审举证、质证的《房屋租赁合同》、《承包协议》、《承包合同》、证明、消防安全检查意见书、消防验收意见书、《关于解除<承包合同>的通知函》及邮寄回执、湘潭县民政局证明，扈容提交并经庭审举证、质证的《承包合同》、宇庭酒店规划图纸、关于扈容信访问题的回复，岳麓街道《房屋租赁合同》、建设工程竣工验收备案表、建筑工程消防验收意见书等证据证明，本院予以确认。
本院认为：根据本院查明的上述案件事实，本案本、反诉的焦点问题有如下几个，一、涉案《承包合同》的效力问题。二、涉案《承包合同》的解除问题。三、违约责任问题。四、刘旺的责任问题。
一、涉案《承包合同》的效力问题。2015年8月28日，宇庭公司与扈容签订《承包合同》一份，该合同名为承包合同，但根据合同的内容，该合同实质上为一份租赁合同。宇庭公司与扈容的诉辩意见中也确认了这一事实。根据《承包合同》约定，扈容承租的标的物为座落于岳麓区麓山南路999号一楼餐厅部分，而涉案餐厅所在的整栋大楼为岳麓街道合法修建，已经通过设计、勘察、施工、监理、建设等部门验收，并已通过消防验收。在整栋大楼西南角搭建的小房子（目前做厨房用）确无报建手续，但该搭建的房屋并未纳入承包合同范围，扈容并不能因此主张承包合同无效。涉案餐厅所在的整栋大楼所占地块性质为国有划拨用地，但岳麓街道出租给宇庭公司的并非国有土地使用权，而是在该土地上合法修建的房屋，故不适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定。综上，该合同系宇庭公司和扈容双方的真实意思表示，宇庭公司转租也取得了涉案房屋权利人岳麓街道的同意。该合同也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。
二、涉案《承包合同》的解除问题。按照承包合同约定，扈容应每三个月交一次租金，在每三个月的第一个月底一天前交付给宇庭公司。而扈容在2017年1月18日前的租金尚欠45000元未交，2017年1月18日后再未缴纳租金。已违反承包合同约定，应按照约定承担违约责任。宇庭公司可以依照约定解除双方签订承包合同。宇庭公司已于2017年7月26日向扈容发出通知，扈容也于2017年8月1日收到通知。故双方承包合同自宇庭公司的解除通知到达扈容之日即2017年8月1日解除。
三、违约责任问题。因宇庭公司与扈容之间的承包合同已经于2017年8月1日解除，扈容应将其承租的岳麓区麓山南路999号一楼餐厅部分返还给宇庭公司。截至2017年8月1日，扈容共计拖欠宇庭公司租金271333元，应予支付给宇庭公司。根据承包合同约定，原告诉讼请求二中主张的违约金与原告诉讼请求四中主张的违约金二者不能兼得，在宇庭公司通知扈容解除承包合同的情况下，只能向扈容主张约定的违约金105000元，其余违约金本院不予支持。宇庭公司收取的扈容押金100000元，根据承包合同约定，宇庭公司可不予退还。扈容在收到宇庭公司的解除通知后，未依法提出异议，也未腾空并交付给宇庭公司，故宇庭公司诉请被告扈容按原租金标准即1167元/天，自2017年8月3日起支付房屋占用使用费至租赁物实际返还之日止，本院予以支持。宇庭公司主张的水电费，尽管扈容的水电费支付至2017年5月份止，至2017年8月20日，客观上会产生水电费，但宇庭公司并未提供合法有效的水电部门出具的扈容欠付水电费的具体情况，故宇庭公司主张的水电费33158元，本院不予支持。
四、刘旺的责任问题。尽管刘旺与扈容于2011年7月6日在湘潭县民政局婚姻登记处登记结婚，双方系夫妻关系。该债务发生在两人夫妻关系存续期间。但该债务显然超出两人家庭日常生活需要，宇庭公司亦未举证证明该债务系用于扈容和刘旺夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示。且事实上，扈容承租宇庭公司涉案租赁房屋用于经营的长沙市岳麓区天天渔家餐馆，实质系扈容与他人合伙经营（至少能确认龙佳为合伙人）。综上，刘旺无需对扈容的上述债务承担责任。
基于上述分析和认定，扈容的反诉请求均不能成立，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）长沙市宇庭酒店管理有限公司与被告（反诉原告）扈容于2015年8月28日签订的《承包合同》于2017年8月1日解除；限被告（反诉原告）扈容于本判决生效之日起十日内将其承租的位于岳麓区麓山南路999号一楼餐厅返还给原告长沙市宇庭酒店管理有限公司；
二、限被告（反诉原告）扈容于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）长沙市宇庭酒店管理有限公司房租271333元；
三、限被告（反诉原告）扈容于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）长沙市宇庭酒店管理有限公司违约金105000元
四、限被告（反诉原告）扈容于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）长沙市宇庭酒店管理有限公司房屋占有使用费（房屋占用使用费按1167元/天标准，自2017年8月3日起开始计算，支付至租赁物实际返还之日止）；
五、原告（反诉被告）长沙市宇庭酒店管理有限公司收取的被告（反诉原告）扈容的押金100000元不予退还；
六、驳回原告（反诉被告）长沙市宇庭酒店管理有限公司对被告刘旺的诉讼请求；
七、驳回原告（反诉被告）长沙市宇庭酒店管理有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）扈容的全部反诉请求。
如果被告（反诉原告）扈容未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费9637元，减半收取4818.5元，保全费4020元，共计8838.5元由原告（反诉被告）长沙市宇庭酒店管理有限公司承担1838.5元，被告（反诉原告）扈容承担7000元；本案反诉案件受理费减半收取9150元，由被告（反诉原告）扈容承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 石志刚
二〇一八年二月二十二日
书记员 陈 倩