贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终1208号
上诉人（原审原告）：四川恒丰建设有限责任公司，住所地：四川省西充县晋城镇园林路二段。
法定代表人：范怀彪，公司董事长。
委托诉讼代理人：冯成。系公司员工。
上诉人（原审被告）：郑昕，居民。
上诉人四川恒丰建设有限责任公司因与上诉人郑昕房屋租赁合同纠纷一案，不服天柱县人民法院（2016）黔2627民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月22日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
四川恒丰建设有限责任公司上诉请求：撤销天柱县人民法院（2016）黔2627民初400号民事判决，依法改判郑昕支付四川恒丰建设有限责任公司房屋租金632590元（计算至郑昕实际搬出为止）并承担违约责任，同时判决郑昕支付四川恒丰建设有限责任公司电费97364元及利息（计算至郑昕实际搬出不用电为止）。事实和理由：一、招商手册不是《房屋租赁合同》的组成部分，招商手册是2013年发放的，主要是2013年开展对商户的一系列活动，活动是否开展与郑昕从事餐饮业并无实质影响。招商手册对郑昕是否签订租赁合同没有任何影响，其经营状况主要是与其人脉关系以及餐饮的质量、卫生状况和价格有关。而且招商手册是政府相关部门印制的，相关优惠政策相关部门已兑现。郑昕无力经营的问题是不存在的，郑昕在经营期间生意一直很好，就算招商手册开展活动全部到位，也不能决定郑昕做生意一定赢利赚钱。招商手册上载明相关活动的开展与郑昕的经营效益没有必然的因果关系。一审判决认定招商手册内容应视为合同的组成部分，进而判决四川恒丰建设有限责任公司存在违约并承担70%的民事责任，属认定事实和适用法律均错误。二、赔偿损失与减少租金属于不同的法律关系，郑昕在一审开庭期间并未提起反诉要求四川恒丰建设有限责任公司赔偿其经济损失、少付或不付租金。一审法院在郑昕没有提起反诉，《房屋租赁合同》没有约定违反招商手册上的内容可以减少租金，郑昕未举证证明亏损原因的情况下，判决四川恒丰建设有限责任公司自担70%房屋租金无法律依据且违反法定程序。三、一审判决解除《房屋租赁合同》是正确的，但解除合同的理由错误。四川恒丰建设有限责任公司解除合同的理由是基于郑昕不按约定按时支付租金的法定事由，而不是四川恒丰建设有限责任公司未兑现招商手册上的承诺，导致商户亏损、无力经营。四、郑昕在经营期间没有另立电表，而是用四川恒丰建设有限责任公司电表进行经营，为了避免停电给其他用户造成影响，四川恒丰建设有限责任公司代郑昕垫付电费97364元，郑昕应向四川恒丰建设有限责任公司支付该笔电费。
郑昕上诉请求：撤销天柱县人民法院（2016）黔2627民初400号民事判决，驳回四川恒丰建设有限责任公司的原审诉讼请求，一、二审案件受理费由四川恒丰建设有限责任公司负担。事实和理由：一、郑昕与四川恒丰建设有限责任公司签订的两份《商铺承租合同》早已名存实亡，四川恒丰建设有限责任公司未兑现招商手册上的承诺，导致郑昕在内的许多商户严重亏损，无力经营，无力按合同约定支付租金，致使合同目的不能实现，也给郑昕等商户带来了巨大的经济损失。从2014年6月18日商户们的维权活动以后，郑昕承租的商铺已停止营业，自2014年7月以后理应不再计算租金。二、郑昕实际只租用四川恒丰建设有限责任公司商铺一年零一个月（2013年5月4日至2014年6月18日），一审判决计算两年租金明显不公。四川恒丰建设有限责任公司未履行承诺，事先违约，导致郑昕严重亏损，无力经营，是致使合同不能实现的根本原因。郑昕没有任何过错，不应承担责任。另外，一审判决自相矛盾。一审判决郑昕还应支付189777元租金明显有违诚信原则、过错原则和公平正义原则。
四川恒丰建设有限责任公司向一审法院起诉请求：依法判决解除四川恒丰建设有限责任公司与郑昕于2013年5月4日签订的二份《商铺承租合同》，并由郑昕支付尚欠四川恒丰建设有限责任公司租金632590元（计算至郑昕实际搬出为止）并支付违约金、电费97364元及利息（计算至郑昕搬出后不用电为止）。
一审法院认定事实：原告四川恒丰建设有限责任公司系进驻天柱县城的招商企业，为打造其开发的凤凰城，吸引商户承租其商铺，从2013年开始原告发放招商手册，大力宣传政府对商户的一系列优惠政策，并承诺在凤凰城定期开展有益于商户的一系列活动。于是2013年5月4日原告四川恒丰建设有限责任公司与被告郑昕签订两份《商铺承租合同》。其中第一份合同约定：原告将位于天柱县凤城镇滨河南路1号凤凰城A区A栋二层01、02号商铺出租给被告作简餐使用，第一、二、三年租金均为110370元，第四年的租金在第三年的基础上递增8%，即119200元，第四年以后类推；房屋租期均为六年，自2013年5月4日起至2019年5月3日止。原告对被告实行12个月免租金，免租金以本合同租期开始的第二年年租金标准对应计算免租金额。本合同签署当日，被告依“房屋定租协议”所交的租房定金20000元自动转为第1个租年的租金，其中10000元自动转为本合同的押金。出租房屋的管理费、水电费、煤气费、电话费等由被告每月自行向有关部门交纳。第二份合同约定：原告将位于天柱县凤城镇滨河南路1号凤凰城A区A栋二层03、04、05、06、07号商铺出租给被告作咖啡厅使用，其中第一、二、三年租金均为275925元，第四年的租金在第三年的基础上递增8%，即297999元，第四年以后类推。被告依“房屋定租协议”所交的租房定金40000元自动转为第1个租年的租金，其中25000元自动转为本合同的押金。其他合同内容与第一份合同内容一致。合同签订后，原告将商铺交给被告使用。因原告宣传的政府优惠政策未能落实，且原告未兑现其在招商手册上的承诺，导致被告等商户亏损，无力经营，第一租年（2013年5月4日至2014年5月3日），被告向原告支付了部分租金，但尚欠01、02号商铺的租金47705元；尚欠03、04、05、06、07号商铺的租金198590元。第二租年双方合同约定为免租金。第三租年租金被告亦未能向原告支付。2016年3月17日，原告向本院提起诉讼，请求解除原、被告于2013年5月4日签订的两份《商铺出租合同》，并判决被告支付尚欠原告的租金632590元及违约金（计算至被告实际搬出为止），同时判决被告支付原告电费97364元（计算至被告搬出后不用电为止）。一审法院认为，一、关于原告与被告签订的两份《商铺承租合同》应否解除的问题。因原告大力宣传政府对被告等商户的一系列优惠政策未能落实，且原告未兑现其在招商手册上的承诺，导致被告等商户亏损，无力经营，无力按合同约定支付租金，致使合同目的不能实现，且已达到合同约定的解除条件。原告请求解除合同，本院予以支持。二、关于被告应否支付尚欠原告的租金632590元的问题。原告大力宣传政府对被告等商户的一系列优惠政策和其定期开展有益于被告等商户的一系列活动的招商手册内容具体明确，足以影响被告等商户是否决定承租原告商铺的意向。该招商手册内容应视为合同的组成部分。原告应对招商手册上的内容负责，兑现招商手册上的承诺，原告未兑现招商手册上的承诺，违反我国民事法律的诚实信用原则，构成违约，是导致被告无力经营，无力支付租金的主要原因，应对被告无力支付租金负主要责任。被告作为完全民事行为能力人，在签订合同时应注意到签订合同可能带来的风险，因被告未尽签订合同的注意义务，是导致其无力经营、无力支付租金的次要原因，应对其无力支付租金负次要责任。根据本案案情，负主要责任的承担70%的民事责任，负次要责任的承担30%的民事责任。至于尚欠租金的计算期限和金额，应分为两部分，第一部分为第一租年（2013年5月4日至2014年5月3日）的尚欠租金，金额为：47705元＋198590元=246295元；第二部分为第三租年（2015年5月4日至2016年5月3日）的租金，为110370元＋275925元=386295元。原告提出尚欠租金计算至被告搬出商铺为止，因合同解除后，合同的权利义务终止，且尚欠租金从2015年5月4日计算至2016年5月3日较为合理，其主张本院不予支持。综上，本案原告尚欠的租金合计为：246295元＋386295元=632590元。其中原告自负尚欠的租金442813元，被告支付其尚欠原告的租金189777元。三、关于被告应否支付原告违约金的问题。虽然原、被告签订的《商铺出租合同》对违约金进行了约定，但违约金的计算应以客观损失为基础，原告未能举证证明其因被告逾期交付租金导致的损失程度，其具体损失无法认定，故其请求被告支付违约金，本院不予支持。四、关于被告应否支付原告电费97364元的问题。因原告提供的证据系物业公司代为交纳的总电费，仅凭该证据不能确定被告尚欠电费的金额，应承担举证不能的后果，故其主张本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告四川恒丰建设有限责任公司与被告郑昕于2013年5月4日签订的两份《商铺承租合同》。二、被告郑昕于本判决生效之日起10日内一次性支付其尚欠原告四川恒丰建设有限责任公司的租金189777元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费11000元，减半收取5500元，由原告负担3850元，被告负担1650元。
二审，当事人没有提交新证据。
经审理，一审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，四川恒丰建设有限责任公司与郑昕于2013年5月4日签订的两份《商铺出租合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效协议。四川恒丰建设有限责任公司将郑昕诉至法院后，一审判决解除双方于2013年5月4日签订的两份《商铺出租合同》，双方当事人均无异议，且不违反法律规定，应予维持。
四川恒丰建设有限责任公司在开发打造天柱县凤凰城过程中，为吸引商户购买或承租其开发建设的商铺，2013年向社会公众发放招商手册，大力对凤凰城的拟打造的商业业态、预期经济收益及政府的一系列优惠政策进行了宣传，并承诺在凤凰城定期开展有益于商户的一系列活动，将凤凰城打造成天柱县最优秀的商业圈。四川恒丰建设有限责任公司上述一系列宣传说明和允诺对商铺出租合同的订立以及租金价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使该宣传说明和允诺没有载入《商铺出租合同》，依法亦视为合同的内容。租赁合同签订后，四川恒丰建设有限责任公司应按合同的约定履行交付租赁物、打造优秀商业圈等义务。作为承租人的郑昕应按约定使用租赁物并支付相应的租金。四川恒丰建设有限责任公司诉至法院要求郑昕支付租金，郑昕则以四川恒丰建设有限责任公司未履行承诺存在违约为由进行抗辩并要求不支付租金。因为商业圈打造的优劣关系到商户的经营效益，从履约情况来看，四川恒丰建设有限责任公司虽然按《商铺出租合同》约定向承租人郑昕交付了商铺，但四川恒丰建设有限责任公司未全面落实其先前有关承诺及其他优惠措施，未将凤凰城打造成预期的商业圈，对郑昕商户的经营效益造成了一定的影响，四川恒丰建设有限责任公司已构成违约。考虑到四川恒丰建设有限责任公司已按约定将案涉商铺交付给郑昕用于生产经营，郑昕经营商铺效益的好坏，除了商业圈优劣等外部因素外，亦与商户的经营管理模式、技术水平等自身因素有关，为了平衡各方当事人的利益，本院对尚未支付的租金酌情按减少50%的标准支持。根据《商铺出租合同》约定标准，截至2016年5月3日郑昕尚未支付商铺租金共计632590元，按减少50%的标准支持租金，郑昕还应支付租金316295元（632590元×50%）。2016年5月4日至本判决生效之日的租金按386295元／年（275925元／年＋110370元／年）的标准计算，郑昕应支付租金的50%。租赁商铺一直在郑昕的控制之下，郑昕是否将承租的商铺用于生产经营不影响其承担支付租金的义务。郑昕称其实际租赁商铺的期限仅为一年零一个月的理由，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。对于违约金问题，因四川恒丰建设有限责任公司未全面履约，郑昕未按约支付租金，双方均存在过错，四川恒丰建设有限责任公司要求郑昕承担违约责任的请求，本院不予支持。
反诉是一个独立的新诉讼请求，其目的是希望通过法院支持反诉的诉讼请求以达到抵消、吞并本诉的诉讼请求。抗辩是直接否定对方当事人的诉讼理由或请求，使对方当事人全部或部分的主张得不到法院的支持甚至败诉。本案中，四川恒丰建设有限责任公司诉到法院要求支付商铺租金后，郑昕是以四川恒丰建设有限责任公司存在事先违约为由而要求直接驳回其租金请求。郑昕行为是对四川恒丰建设有限责任公司诉讼请求的直接否定，不是一个独立的诉讼请求，不需通过提起反诉解决。
四川恒丰建设有限责任公司要求郑昕支付电费97364元及利息。四川恒丰建设有限责任公司提供的郑昕欠电费清单系其单方编制，无其他证据材料进行佐证，且郑昕不认可。四川恒丰建设有限责任公司提供的证据材料不足以证明郑昕商户尚欠的电费金额，属举证不能。一审判决不支持四川恒丰建设有限责任公司关于郑昕支付电费97364元及利息的请求，正确。
综上所述，四川恒丰建设有限责任公司的上诉请求部分成立，予以支持。郑昕的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持天柱县人民法院（2016）黔2627民初400号民事判决第一项；
二、撤销天柱县人民法院（2016）黔2627民初400号民事判决第二项、第三项及案件受理费的负担；
三、郑昕于本判决生效之日起十日内一次性向四川恒丰建设有限责任公司支付2016年5月3日前的租金316295元；
四、郑昕于本判决生效之日起十日内按386295元／年的50%的标准一次性向四川恒丰建设有限责任公司支付2016年5月4日至本判决生效之日的租金；
五、郑昕于本判决生效之日起三十日内交还租赁的商铺，逾期按386295元／年的标准支付房屋占有使用费。
六、驳回四川恒丰建设有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11000元减半收取5500元，二审案件受理费22000元，共计27500元，由四川恒丰建设有限责任公司负担11000元，由郑昕负担16500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘泽智
审 判 员 王山地
代理审判员 李维君
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 王 涛