福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初8847号原告：厦门市禾源物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区禾山路联谊大厦A幢4层。法定代表人：黄聪山，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩楚楚、陈晓丽，福建旭丰律师事务所执业律师。被告：董金钗，女，1957年9月9日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告厦门市禾源物业管理有限公司（以下简称禾源物业）与被告董金钗物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告禾源物业的委托诉讼代理人陈晓丽到庭参加诉讼。被告董金钗经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禾源物业向本院提出诉讼请求：1.董金钗立即清偿2010年11月1日至2013年5月3日的物业管理费2217元及逾期付款滞纳金（按中国人民银行贷款基准利率计算至实际付款之日止）；2.董金钗支付公告费280元。事实和理由：2010年10月15日，禾源物业与厦门康乐新村一期小区业主委员会签订了一份《物业服务合同》，约定服务期限为2010年11月1日起至2014年10月31日止，合同亦对物业服务费收费标准、物业服务内容、双方权利义务及违约责任等作了明确约定。2013年1月1日，双方对部分物业服务费收费标准进行了调整并公示。董金钗系厦门市湖里区南山路310号之一一楼02室的业主。合同签订后，禾源物业依约履行了维修、养护、管理、清洁等合同约定义务，但是董金钗却未能依约履行付款义务。董金钗未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。董金钗经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月15日，厦门康乐新村一期业主委员会与禾源物业签订一份《厦门康乐新村一期物业服务合同》，约定厦门康乐新村一期业主委员会聘任禾源物业为康乐新村一期的物业服务企业，合同期限自2010年11月1日起至2014年10月31日止；楼上店面的物业服务费按0.4元/平方米/月、楼下店面的物业服务费按0.8元/平方米/月、商业楼按0.8元/平方米/月；物业服务费按每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每年的1-3月份缴交当年1月至6月的物业服务费；每年的7-9月份缴交当年7月至12月的物业服务费等。合同签订后，禾源物业开始履行合同。2013年3月25日，康乐新村一期业主委员会发出《关于调整物业管理部分收费标准的通知》，告知全体业主经营场所（商店、写字楼、幼儿园等）的物业服务费为每平方米每月1.5元，自2013年1月1日起执行等内容。2013年5月3日前，董金钗是福建省厦门市湖里区南山路310号之一一楼02室（属康乐新村一期楼下店面、建筑面积为82.72平方米）的业主，其自2010年11月1日起未交纳物业服务费，其中2010年11月1日至2012年12月31日期间欠交1720.58元、2013年1月1日至2013年5月3日期间欠交508.73元，合计2229.31元，禾源物业遂诉至本院并支出公告费280元。本院认为，讼争物业服务合同系当事人真实意思表示，内容及形式均与法不悖，应认定为合法有效。董金钗在2013年5月3日前作为小区的业主，依法应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务期间的相关费用。董金钗欠交2010年11月1日至2013年5月3日期间的物业服务费2229.31元，本院予以认定，禾源物业请求董金钗支付物业服务费2217元，本院予以支持。虽物业服务合同并未约定逾期付款的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，禾源物业可要求董金钗支付逾期付款的损失，禾源物业主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算，不违反法律规定，本院予以支持。另因物业服务是一种针对多数主体的持续性服务，服务水平的评价具有一定的时间性，禾源物业理应就业主未交纳费用的情形及时向业主催交，以便及时辨明业主未交纳的事由。而禾源物业未能提供其起诉前有效催交的相关证据，故其请求的逾期付款违约金亦即逾期付款的损失应自起诉之日开始计算为宜。禾源物业为本案支出的280元公告费系董金钗未依约支付物业服务费所致，应由董金钗承担。董金钗经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百七十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、董金钗于本判决生效之日起十日内向厦门市禾源物业管理有限公司支付2010年11月1日至2013年5月3日期间的物业服务费2217元及逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年10月18日起计至付清之日止）；二、董金钗于本判决生效之日起十日内向厦门市禾源物业管理有限公司支付公告费280元；三、驳回厦门市禾源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由厦门市禾源物业管理有限公司负担8元，由董金钗负担42元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  苏镧浠人民陪审员  庄鸿义人民陪审员  刘 芳二〇一七年五月二十七日代书 记员  郑 杰附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。