福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终777号
上诉人（原审被告）莆田艾建房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区沟头建材市场A幢小区1号楼417室，组织机构代码证代码77751782-6。
法定代表人赵庆宗，执行董事。
委托代理人王志工、叶小舟，福建众益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）钱琴，女，1986年4月8日出生，汉族，居民，住所地福建省福州市鼓楼区。
委托代理人林长青、唐婷婷，福建品义律师事务所律师。
上诉人莆田艾建房地产开发有限公司（以下简称艾建公司）因与被上诉人钱琴商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第2734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年6月18日，艾建公司与钱琴签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：钱琴向艾建公司购买坐落在莆田市城厢区霞林路北侧三迪城市花园第6幢203号的商品房；商品房建筑面积为190.89平方米，其中套内面积190.89平方米，公共部位与共有分摊面积0平方米，单价为6700元／平方米，按建筑面积计算总价人民币1278963元；商品房交付后，若合同约定面积与产权登记面积发生差异，买受人不退房的，按以下原则处理：“产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的价款由艾建公司返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款；面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%。”；买受人应于合同签订当日向出卖人支付购房款人民币100000元，合同签订后7日内付清首期购房款498963（含定金人民币100000元），余款78万元申请商业贷款；专项维修资金由买受人按有关规定缴纳，共计人民币25580元，于2013年5月31日前缴纳到房地产行政主管部门委托的监管账户上（钱琴已于2013年5月4日预交该款）。钱琴依约支付首付款498963元后，于2014年1月7日与中国建设银行股份有限公司莆田分行签订《个人住房借款合同》一份，约定向该行贷款78万元用于支付购房余款。2013年9月16日和2014年3月7日，艾建公司分别向钱琴开具金额为498963元和78万元的销售不动产统一发票各一份。2014年6月12日，莆田市住房和城乡建设局为上述房产颁发了房屋所有权证，其中记载该房产的建筑面积为181.36平方米、套内面积为155.17平方米（即共有分摊部分的面积为26.19平方米）。后艾建公司退还给钱琴人民币63851元。
原审法院认为，钱琴、艾建公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。根据该合同约定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的价款由艾建公司返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。因本案合同约定房屋建筑面积为190.89平方米、共有分摊部分的面积为0平方米，而该房屋的所有权证记载的建筑面积为181.36平方米、共有分摊部分的面积为26.19平方米，即产权登记面积和共有分摊部分的面积的误差比均已超过3%，故艾建公司应根据上述合同的约定返还相应款项。对钱琴主张的项目及金额，予以分析认定如下：钱琴主张面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的价款190.89平方米×6700元／平方米×3%=38368.89元，符合规定，予以支持。钱琴主张面积误差比绝对值超过3%部分的双倍价款（含共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款）：［（190.89平方米-155.17平方米）／190.89平方米×100%-3%］×2×190.89平方米×6700元／平方米=404910.22元，缺乏依据，不予支持；根据双方签订的合同，房产价格以建筑面积计算，故计算面积误差比时应以建筑面积为准而非套内面积；因上述合同约定，共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款，而合同约定的共有分摊部分为0平方米，故艾建公司应将超出约定部分的公摊面积26.19平方米的购房款全部返还给钱琴；即艾建公司应支付的该部分款项为［（190.89平方米-181.36平方米）／190.89平方米×100%-3%］×2×190.89平方米×6700元／平方米＋26.19平方米×6700元／平方米=226437.22元。钱琴同时要求艾建公司返还多付的专项维修金人民币1277.76元，艾建公司应返还的专项维修金应为25580元-（25580元／190.89×181.36平方米）=1277.76元，故钱琴的该主张符合规定，应予以支持。上述本院认定艾建公司应返还的款项共计人民币266083.87元。因艾建公司已退还给钱琴人民币63851元，故艾建公司还应返还给钱琴266083.87元-63851元=202232.87元。钱琴同时要求艾建公司支付以被占用资金人民币240601.76元为基数自2014年1月7日起按中国人民银行发布的银行同期贷款计算的利息损失，因钱琴实际被占用的资金=建筑面积差价款＋公摊面积差价款＋专项维修金差价款-
艾建公司已支付款项=［（190.89平方米-181.36平方米）＋26.19平方米］×6700元／平方米＋1277.76元-63851元=176750.76元，故艾建公司应支付的利息损失应以人民币176750.76元为基数自2014年1月7日起按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算。艾建公司辩解无理，不予采信。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：莆田艾建房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给钱琴人民币202232.87元，并支付以人民币176750.76元为基数自2014年1月7日起至指定的还款之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息。本案案件受理费人民币7284元，由钱琴负担3339元，由莆田艾建房地产开发有限公司负担3945元。
一审宣判后，上诉人艾建公司不服，向本院提起上诉。
上诉人艾建公司上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足，不足以认定讼争房屋为所谓的“0公摊”这一事实。双方在《商品房买卖合同》中第三条没有明确约定公摊面积为0平方米，一审法院判决缺乏事实和法律依据，双方对于公摊面积并没有明确的约定，故应当以房产证中记载的公摊和套内面积计算，不存在双方约定零公摊这一事实。二、双方在《附件六：合同补充协议（商业贷款）》中第六条约定：双方同意与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，结合《商品房买卖合同》第三条、第五条的约定，一审法院作出的判决直接认定存在面积差，不仅与双方的约定不符，也不符合诚实信用原则。综上，请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的原审诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人钱琴答辩称：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第三条明确约定：该商品房合同约定建筑面积共190.89平方米，其中套内建筑面积为190.89平方米，公共部位分摊建筑面积／平方米。根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，可以推定房屋的公摊面积为0平方米，上诉人与被上诉人对涉案商品房为零公摊有明确的约定。二、关于上诉人当庭提供的《附件六：合同补充协议（商业贷款）》第六条的内容，该条款属于无效的格式条款，依法不能采纳。1、上诉人并未以明显加黑、加粗等明显方式提示被上诉人注意，也未就该条款的内容进行告知、说明，该条款属于限制被上诉人权利，免除上诉人责任的条款，依法应为无效条款。2、该条款约定按套计价，与《商品房买卖合同》第三条、第四条约定的计价方式相矛盾。3、上诉人在原审审理过程中也明确承认讼争商品房系按建筑面积计价的，且客观上上诉人也是按照《商品房买卖合同》第三条、第四条约定收取房价款的。综上，被上诉人认为上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：上诉人艾建公司对原审查明的事实中“公共部位与共有分摊面积0平方米”有异议，认为在签订合同时因为测绘面积未出，不能认定具体公摊面积，故在《商品房买卖合同》第三条、第五条以及《附件六：合同补充协议（商业贷款）》确定了具体的建筑面积以产权登记面积为准，并没有任何一个条款写明本案讼争房屋为零公摊的事实；上诉人对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人钱琴对原审查明的事实没有异议。对原审查明的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。
在本院审理过程中，上诉人提供《附件六：合同补充协议（商业贷款）》一份，认为该补充协议第六条约定：双方同意与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，结合《商品房买卖合同》第三条、第五条及本条的约定，证明了讼争房屋的计价方式以产权证上的面积为准，并非被上诉人所主张的零公摊。
被上诉人质证后认为：1、上诉人在原审审理过程中已经明确表示讼争商品房是按面积计价的，故可以认为上诉人就可能享有的抗辩权选择了放弃；2、且客观事实表明本案讼争的商品房是按面积计价的；3、上诉人所主张的该条款是无效条款，从上诉人已经就产权登记面积小于合同约定面积进行了部分退款也以实际行为表明没有履行该补充协议的约定。
本院经审查认为，上诉人提供的《附件六：合同补充协议（商业贷款）》中第六条的约定是针对按套计价的约定，而本案双方就该讼争商品房价款的计算及支付上均是按照建筑面积计算的，上诉人提供的该份证据不能作为其免除退还多收部分购房款责任的依据，应不予采信。
本院认为，上诉人艾建公司与被上诉人钱琴签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。双方在《商品房买卖合同》中明确约定讼争商品房“建筑面积共190.89平方米，其中，套内建筑面积190.89平方米”，在该合同第四条也明确约定按建筑面积每平方米6700元计算房价款，上诉人也按上述约定收取了被上诉人购房款1278963元，可以认定双方关于讼争商品房的计价方式应为按建筑面积计价的。在涉案合同约定的建筑面积和套内面积一致的情形下，被上诉人依约应不承担公摊部分的房价款，原审法院对此认定并无不当。涉案的《附件六：合同补充协议（商业贷款）》中第六条的约定是针对按套计价的约定，而本案双方就该讼争商品房价款的计算及支付上均是按照建筑面积计算的，且该条款属于格式条款，即使本案是按套计价的，该条款显然排除了买受人的主要权利，依法也应认定为无效条款。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律和判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3945元，由上诉人莆田艾建房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一六年六月三日
书 记 员 高小福
附注：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。