北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）海民初字第22839号
原告龚欣，女。
委托代理人付晓东，男。
委托代理人药东虎，北京市凯泰律师事务所律师。
被告林照捷，女。
委托代理人赵冰凌，北京市瑞驰律师事务所律师。
原告龚欣与被告林照捷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员舒怡独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告龚欣委托代理人付晓东、药东虎与被告林照捷及其委托代理人赵冰凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龚欣诉称，2012年7月6日，我与林照捷在北京链家房地产经济有限公司（以下简称链家地产）签订房屋买卖合同，购买林照捷名下位于XX区XX村XX楼X门402号房屋，当日支付定金2万元并向中介公司支付了居间�务费和房屋评估费6.06万元。后因银行无法足额贷款，致使合同履行发生困难。链家地产又联系到另一买家袁力购买涉案房屋，袁力同意受让我与林照捷签订的房屋买卖合同项下的全部权利义务，林照捷也表示同意。2012年7月29日，我、林照捷、袁力、链家地产签订四方变更协议书，约定房屋买卖合同、居间服务合同项下全部权利义务转让给袁力。此后链家地产公司退还了全部居间服务费用，但林照捷不同意退还我定金2万元。故我诉至法院，请求判令：林照捷返还我定金2万元。
被告林照捷辩称：我不同意龚欣的诉讼请求。第一、我认为龚欣所述事实不符，龚欣因为个人原因无法贷款导致我与她签订的房屋买卖合同无法继续履行，应当属于龚欣单方违约，故我不同意返还定金。第二、当时龚欣找到我商量，要求签订变更协议，称签订了变更协议中介就可以退她中介费用。我当时就提出如果签变更协议书，就绝对不会向龚欣返还定金2万元，龚欣同意不再主张退还定金。龚欣表示我是给她帮一个忙，签订变更协议书的目的是为了链家地产可以退她中介费：当时的情况是龚欣单方违约，她签合同后不购买房子的话，中介费是不退的，龚欣多次找到中介说明家庭情况，链家地产表示可以为她找一个代替买家，只要我们四方签订变更协议就可以退她中介费了。为了龚欣能够减少损失，我、下个买家袁力、链家地产和龚欣一起签订了四方协议，当时在大家见证的情况下，我明确表示了不退2万元定金，龚欣也表示了同意，基于对她的信任我没有写到四方协议里面，但是要求龚欣将其手头留存的定金收付收据粉联交给了我。现在龚欣反悔，要求退还定金2万元，我不同意。
经审理查明，2012年7月6日，经链家地产（丙方）提供居间服务，买房�龚欣（乙方）与卖房人林照捷（甲方）签订房屋买卖合同、居间服务合同及补充协议：龚欣购买林照捷名下位于XX村XX楼X单元402号房屋，房屋成交价格为186万元，家具装修作价54万元，定金2万元；链家地产职业人员须喜顺、娄迎招提供居间服务，居间代理费为4.8万元；上述合同约定如龚欣拒绝购买该房屋，构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。当日龚欣支付了定金2万元，上述三方签订了买卖定金协议书，约定龚欣应于本协议签署时支付购房定金2万元，林照捷收取定金时应向龚欣出具收据。该买卖定金协议书分三联，第一联白色存根，第二联粉色购买人留存，第三联绿色出售人留存。
2012年7月29日，林照捷（甲方、出售方）�龚欣（乙方、原买受方），链家地产（丙方、居间方），袁力（丁方、新买受方）签订变更协议书，约定：1、甲乙丁三方协商一致，甲乙双方就XX村XX号X门402号房屋买卖所签署的房屋买卖合同项下的乙方权利义务全部转让于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；2、甲乙丙丁四方协商一致，甲乙丙三方就甲乙双方买卖上述房屋提供居间服务所签署的居间服务合同项下的乙方的权利义务全部转让于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；3、甲乙丙丁四方一致认可上述合同的变更并按照变更后的合同继续履行。
庭审过程中，林照捷申请证人朱海波（身份证号×××。链家房地产经纪公司保福寺店店业务员）出庭作证。朱海波称：龚欣到链家地产保福寺店看房，要求买中关村一小的学区房，房价低一点。我作为中介人员带龚欣看过几处房，看中了�照捷的房子，龚欣觉得房子挺好的，但是老公出差了，她自己先和林照捷见面。这套房子很火，有几个顾客都约着见面。当时龚欣与林照捷签订房屋买卖合同后支付了定金2万元，因为龚欣说她筹钱有困难，希望办贷款要等老公回来。当时给我们居间费以及房屋评估费差不多6万多元。过了几天，龚欣来找我们说老公和她意见不统一，房子买不了了。我们店的店长段红彩看她很不容易就出主意说，可以由我们中介给她找个下家，这样中介费可以退给她。但是房主同不同意要龚欣自己联系。后来龚欣主动联系林照捷，两个人一起到了我们店里同意签订变更协议。在签变更协议的时候，龚欣当着我们四个人的面说林照捷的定金可以不退，但是中介费要退给她。在这种情况下，我们公司、林照捷、袁力、龚欣签订了变更协议书。当时签变更协议是店长交代的，说是格式合同�就没有把定金不退这个事情写在协议上。当时我是亲耳听到不退定金的。对于朱海波的证人证言，龚欣认为朱海波并没有参与全部情况，当时按照其店长的要求没有将退定金一事写成书面文字，就说明应该退定金；林照捷认为，朱海波参与了变更协议的签署过程，亲耳听见了其与龚欣就不退定金一事达成的合意，具有证明力。
经询，袁力与林照捷的房屋买卖合同已经实际履行。
庭审中，林照捷向本院提交了买卖定金协议书的粉联，称粉联在交付定金后是由定金交付人留存的，因为当时协商好定金不予退还，所以中介收取了龚欣手中的粉联并还给了定金收取方。龚欣对此不予认可，称粉联是中介收走的，但当时是说中介帮助其询问定金是由林照捷退还还是由袁力退还。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、居间服务合同及补充协议、买卖定金协议书、变更协议书以及朱海波的证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为，林照捷与龚欣、链家地产签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。林照捷、龚欣、链家地产与第三人经协商后签订了变更协议书，根据变更协议书的相关规定，龚欣与林照捷签订的涉诉房屋买卖合同中龚欣作为买房人的权利义务全部概括转让于第三人，故龚欣不再购买涉诉房屋的行为不属于违约，林照捷主张龚欣违约本院不予支持。
本案的争议焦点在于，龚欣在要求合同权利义务概括转让时，债权人林照捷是否提出以不退还2万元定金作为条件，龚欣是否就2万元定金不予退还与林照捷达成合意。根据林照捷提交的证据材料及证人证言，本院认为，朱海波作为链家地产的工作人员，参与了变更协议书的签订过程，对此双方当事人没有异议，朱海波证�其当场听到龚欣表示签订变更协议书仅为了减少居间服务费和评估费的损失并同意不要求林照捷退还2万元定金；朱海波的上述证人证言本院予以采信。同时，本应留存于龚欣处的定金协议粉联现保存于林照捷处，龚欣虽解释为退还定金协议粉联是为了退还定金，但林照捷对此的解释更符合逻辑，系因为不再退还定金故龚欣将粉联交给中介。综上，证人证言与定金协议粉联形成了有效的证据链，结合原房屋买卖合同、变更协议的内容及签订的情形，本院认为林照捷主张的龚欣与其就不退还2万元定金已经达成口头协议才同意龚欣概括转让买房人的权利义务的事实，本院予以认可。综上，龚欣与林照捷曾就2万元不予返还一事达成口头协议，不应再主张林照捷返还2万元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第八条、第八十八条、第八十九之规�，判决如下：
驳回原告龚欣的全部诉讼请求。
案件受理费一百五十元，由原告龚欣负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 舒怡
二〇一二年十一月二十九日
书 记 员 王迪