辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第852号
原告：王宁，辽宁省鞍山市铁西区人才服务局干部。
委托代理人：丁奇，辽宁华油石化有限公司退休工人。
委托代理人：黄庆阁，无职业。
被告：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号，组织机构代码证号：××。
法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。
委托代理人：齐冰，辽宁冠越律师事务所律师。
被告：庞兆满。
被告：刘金龙。
原告王宁与被告沈阳东森房地产开发有限公司、庞兆满、刘金龙确认合同无效纠纷一案，本院于2014年9月9日受理后，依法由本院审判员高书林担任审判长，与人民陪审员刘晨、人民陪审员孙志远组成合议庭，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告王宁的委托代理人丁奇、黄庆阁，被告沈阳东森房地产开发有限公司的委托代理人齐冰到庭参加诉讼。被告庞兆满、刘金龙经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王宁诉称，原告王宁作为唯一的买受人于2008年12月与被告东森公司签订二份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告东森公司开发建设的房屋，其中一处房屋位于沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3，建筑面积为155.83平方米，总价款人民币1792045元；另一处位于沈阳市沈河区市府大路256-17号甲2，建筑面积316.27平方米，总价款人民币3637105元。原告已按合同约定给付全部房款，东森公司亦将房屋交付给原告占有使用至今。按合同约定，被告东森公司应于商品房交付使用后的365日内给原告办理产权登记，但几年来东森公司在原告催促下，仅口头及书面承诺，现仍未给原告办理产权登记。原告无奈于2014年2月向沈阳市沈河区法院提起诉讼。在诉讼期间，原告得知，东森公司在将涉案房屋出售并交付给原告使用的情况下，仍然掩盖和隐瞒事实真相，于2011年12月30日、2013年8月15日又分别与被告庞兆满、刘金龙签订虚假的房屋买卖合同，并用虚假的合同向沈阳市房产局做了备案，以此向被告庞兆满、刘金龙抵押借款。我方认为，被告东森公司以欺诈的手段与被告庞兆满、刘金龙签订的买卖合同目的是借款抵押，干扰和阻碍了原告作为合法买受人将涉案房屋进行产权备案登记，是对原告权利的侵害，故提起诉讼，请求法院判决：1、确认被告东森公司与被告庞兆满、刘金龙签订的房屋买卖合同无效；2、被告东森公司与被告庞兆满解除位于沈阳市沈河区市府大路256-17号甲2房屋被告庞兆满的商品房买卖合同备案登记；3、被告东森公司与被告刘金龙解除位于沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3房屋被告刘金龙的商品房买卖合同备案登记；4、被告沈阳东森房地开发有限公司协助原告办理沈阳市沈河区市府大路256-17号甲2、甲3房屋商品房买卖合同备案登记，将该房屋备案至原告名下；5、诉讼费由被告承担。
被告沈阳东森房地产开发有限公司辩称，原告陈述的事实被告予以认可。我公司确实将涉案房屋另行给二被告做了买卖合同备案，我们听从法院判决。
被告庞兆满、刘金龙未到庭参加诉讼，未提供书面答辩意见。
经审理查明，自2008年至2009年，原告王宁与丁玲君作为买受人，被告东森公司作为出卖人，分别签订五份《商品房买卖合同》，约定由原告丁玲君与王宁购买被告开发建设的五处房屋，其中两处房屋为本案诉争房屋，一处位于沈阳市沈河区市府大路256-17号甲2，建筑面积316.27平方米，总价款人民币3637105元；另一处位于沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3，建筑面积为155.83平方米，总价款人民币1792045元，付款方式均为一次性付款，交付日期分别为2008年12月30日前（甲3）及2009年6月30日前（甲2），办理产权登记的时间为商品房交付使用后365日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告支付了全部购房款。2009年7月4日，被告东森公司为原告开具两张销售不动产发票。
原告丁玲君、王宁购买的其他三处房屋（均另案处理）如下：
1、买受人为丁玲君，房屋位于沈阳市沈河区市府大路256-2号101号房，建筑面积为228.62平方米，总价款人民币2286200元，付款方式为一次性付款，交付日期为2013年10月30日前；
2、买受人为丁玲君、王宁，房屋位于沈阳市沈河区市府大路256-2号201号，建筑面积为1118.3平方米，总价款人民币23710197元，付款方式均为一次性付款，交付日期为2013年10月30日前；
3、买受人为丁玲君、王宁，房屋位于沈阳市沈河区市府大路256-2号256-2甲，建筑面积为479.88平方米，总价款人民币10557360元，付款方式均为一次性付款，交付日期为2013年10月30日前。
针对上述三处房屋，被告东森公司亦为丁玲君、王宁出具了收款收据，开具了销售不动产发票，给付了丁玲君、王宁住宅使用说明书、住宅质量保证书，东森公司与丁玲君、王宁认可合同系补签。
2009年9月8日，东森公司出具《入住申请书》两份，内容分别是“王宁已购买位于沈阳市沈河区市府大路256-17号东森总部商务广场的甲2栋，建筑面积316.27平方米，现我申请办理入住，望公司给予办理。”“王宁已购买位于沈阳市沈河区市府大路256-17号东森总部商务广场的甲3栋，建筑面积155.83平方米，现我申请办理入住，望公司给予办理。”
同日，王宁在东森总部商务广场的物业服务公司办理了入住手续，签署了入住文件。
2008年12月25日，王宁作为出租方，东森公司作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，内容是由王宁将沈河区市府大路256-17甲2、甲3，建筑面积472.10平方米的房屋租赁给东森公司，租期15年，自2009年至2024年，年租金为人民币100万元。
2012年6月12日，东森公司作为甲方，案外人刘嫣作为乙方签订《房屋租赁协议》，约定由刘嫣承租沈阳市沈河区市府大路256-17号3#甲2、甲3房屋，建筑面积472.10平方米，租期自2012年8月1日至2017年7月31日。
2014年7月31日，王宁与东森公司、案外人刘嫣签署《房屋租赁变更合同》，主要内容是王宁系出租房屋的所有权人，东森公司的合同权利义务概括转移给王宁。
在此期间，东森公司为丁玲君、王宁出具了如下若干承诺及说明：
1、2013年9月28日，被告东森公司出具《承诺书》，内容为“沈阳东森房地产开发有限公司承诺在2013年10月31日前将王宁、丁玲君名下的房产东森总部商务广场14号楼（现出租给中信银行）备案到王宁、丁玲君名下，3号楼甲2、甲3备案到王宁名下，另将沈阳东森房地产开发有限公司所欠王宁、丁玲君房租款在2013年10月31日前全部支付完毕。如在2013年10月31日前沈阳东森房地产开发有限公司未兑现承诺，王宁、丁玲君将以法律程序解决，所涉及到的相关责任由沈阳东森房地产开发有限公司承担。”
2、2014年1月14日，被告东森公司再次出具《承诺书》，内容于上一份承诺书基本相同，承诺时间为2014年2月30日前。
3、2014年7月2日，被告东森公司为丁玲君、王宁再次出具《承诺书》，内容如下：1、解除庞兆满、刘金龙、虞有林、朱旭升等人的合同备案手续。2、在2014年7月15日前将沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3房屋备案登记到王宁名下，在7月30日前将沈阳市沈河区市府大路256-2号第14东101、201、256-2甲号房屋备案登记在王宁、丁玲君名下。3、违反上述承诺，承诺人同意按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干为题的解释》第八条的规定解除与王宁、丁玲君签订的《商品房买卖合同》，全额返还购房款及利息并赔偿已付购房款一倍的损失。
4、2014年8月28日，被告东森公司出具《情况说明》，内容是“我们沈阳东森房地产开发有限公司与刘金龙、庞兆满、朱旭升、虞有林4人有过借款关系，没有房屋买卖关系。该5处房屋唯一的买受人是王宁、丁玲君，房款交齐，房屋已交付使用至今，并不存在其他买受人。以上情况属实，特此说明。”
5、2015年2月6日，东森公司与丁玲君、王宁签署《房屋租金欠款确认书》。内容是“经双方当事人核对，东森公司截止2015年3月17日欠丁玲君、王宁位于沈阳市沈河区市府大路256#14#房屋（商业网点1033平方米、789.6平方米）租金人民币1078万元（其中包含中信银行一楼、二楼及位于市府大路256-173#甲2、甲3房屋2014年3月1日至7月31日的租金人民币41.66万元），另有东森公司人民币216万元保证金在承包到期后一年双方结清。”
2014年2月，丁玲君、王宁针对自东森公司处购买的五处房屋向本院提起诉讼，要求东森公司为其购买的五处房屋办理房屋产权登记手续，东森公司支付逾期办证违约金。本院于2014年8月20日作出（2014）沈河民二初字第207号民事判决书，认定东森公司与丁玲君、王宁签订的五份商品房买卖合同合法有效，丁玲君、王宁支付了购房款，东森公司未能按期履行办证义务，应属违约，但因五处房屋均备案至他人名下且未取得商品房初始登记批复，尚不具备办证条件，故判决东森公司支付丁玲君、王宁逾期办证违约金。该判决作出后，双方均未上诉，已发生法律效力。
2014年9月，王宁再次起诉来院，要求确认东森公司与庞兆满、刘金龙签订的买卖合同无效，东森公司、庞兆满、刘金龙协助其办理房屋备案手续。
上述事实，有双方当事人陈述、（2014）沈河民二初字第207号民事判决书、房屋买卖合同、发票、承诺书、情况说明、入住文件、司法协助结果通知单、入住申请书、房屋租赁合同、房屋租赁变更合同等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，我国法律规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告庞兆满、刘金龙经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条等法律规定，如果对同一商品房上有若干权利人主张权利，优先顺序如下：1、所有权调换形式的被拆迁人；2、交付全部或者大部分款项的消费者；3、建筑工程承包人的优先受偿权；4、抵押权；5、其他债权。综合双方当庭陈述及提供的证据，本院认为原告王宁属于上述权利人中的交付全部款项的消费者。具体理由如下：1、原告王宁交纳了全部购房款。2009年7月4日，被告东森公司为原告分别开具两张销售不动产发票。2、房屋已实际向原告王宁交付。2009年9月8日，东森公司为原告王宁出具了《入住申请书》，原告王宁凭借该入住申请书在物业公司办理了正式的入住手续，东森公司向原告王宁实际交付诉争房屋后，又与原告王宁签署租赁协议，返租该房屋，并且之后与案外人刘嫣三方共同签订了租赁合同，该种行为应当视为东森公司已向原告王宁实际交付了诉争房屋。3、房屋价格合理。原告王宁购买本案诉争两处房屋的总房款为人民币5429150元（1792045元+3637105元），两处房屋共计建筑面积472.1平方米（155.83平方米+316.27平方米），单价为人民币11500元，以沈阳市在2008、2009年的房屋总体价格来看，原告王宁购买诉争房屋的价格符合市场价格。4、东森公司认可其实际将诉争房屋出售给原告王宁。被告东森公司作为诉争房屋的开发商，在原告丁玲君、王宁的两次诉讼中均认可其实际将诉争房屋出宁的两次诉讼中均认可其因资金紧张向庞兆满、刘金龙进行融资，用备案的形式作为借款抵押，因未还款，故未撤销备案。本院认为，被告东森公司与被告庞兆满、刘金龙之间并不具有真实的商品房买卖法律关系，系借款担保法律关系，双方之间签订的商品房买卖合同应属无效合同，其二人属于对东森公司享有的其他债权。
综合以上分析可见，原告王宁作为交付全部款项的消费者，其权利优于被告庞兆满、刘金龙享有的其他债权，原告王宁应当取得诉争房屋，现诉争房屋分别备案至被告庞兆满、刘金龙名下，被告东森公司与庞兆满、刘金龙应当协助原告王宁办理诉争房屋备案手续，将诉争房屋备案至原告王宁名下。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、确认被告沈阳东森房地产开发有限公司与被告庞兆满签订的购买沈阳市沈河区市府大路256-17号甲2房屋的《商品房买卖合同》无效；
二、确认被告沈阳东森房地产开发有限公司与被告刘金龙签订的购买沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3房屋的《商品房买卖合同》无效；
三、被告庞兆满于本判决发生法律效力之日起7日内协助被告沈阳东森房地产开发有限公司撤销沈阳市沈河区市府大路256-17号甲2房屋的《商品房买卖合同》备案登记；
四、被告刘金龙于本判决发生法律效力之日起7日内协助被告沈阳东森房地产开发有限公司撤销沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3房屋的《商品房买卖合同》备案登记；
五、被告沈阳东森房地产开发有限公司于上述第三项义务履行完毕之日起7日内协助原告王宁办理沈阳市沈河区市府大路256-17号甲2房屋的合同备案手续，将该房屋备案至原告王宁名下；
六、被告沈阳东森房地产开发有限公司于上述第四项义务履行完毕之日起7日内协助原告王宁办理沈阳市沈河区市府大路256-17号甲3房屋的合同备案手续，将该房屋备案至原告王宁名下。
案件受理费人民币1000元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 高书林
人民陪审员 刘 晨
人民陪审员 孙志远
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 刘 娇
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。