北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终8706号
上诉人（原审被告）：南海燕，女，1976年1月6日出生。
委托诉讼代理人：邢江峰，北京久维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李惠民，男，1983年4月20日出生。
被上诉人（原审原告）：梁世通，男，1987年1月25日出生。
委托诉讼代理人：裴毰，北京市致宏律师事务所律师。
原审第三人：滕金凤，女，1960年4月25日出生。
上诉人南海燕因与被上诉人梁世通、李惠民、原审第三人滕金凤房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初44452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南海燕及其委托诉讼代理人邢江峰，被上诉人梁世通之委托代理人裴毰，到庭参加了诉讼。被上诉人李惠民、原审第三人滕金凤经本院合法传唤未出庭应诉,本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
南海燕上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决认定梁世通与李惠民达成解除合同事宜，并认为双方2016年11月16日办理了房屋交接，属认定事实错误。根据一审庭审中的陈述和证据，梁世通与李惠民从未达成解除合同事宜，李惠民于2016年11月16日收到梁世通钥匙，并出具收据，明确说明了是为修理房屋，并且南海燕也不同意解除合同；二、一审判决认定梁世通与李惠民解除了合同必然导致南海燕与梁世通之间合同的解除，该认定错误。南海燕与梁世通之间的合同是一个附条件的租赁合同，即南海燕在取得房产证后，南海燕与梁世通之间的合同产生法律效力，即12月5日开始生效，就算梁世通提前通知，南海燕没有同意解除的情况下，梁世通也不能单方面解除合同，一审法官认定南海燕与梁世通之间的租赁合同解除属认定错误；三、物业费和取暖费包含在租赁费中，原审法院无视合同条款内容，判决确定返还的款项错误。
梁世通辩称，同意一审判决。
李惠民、滕金凤辩称，本案是梁世通违约在先，李惠民依约履行了合同，并未违约，梁世通提出解除合同的请求于法无据。涉案房屋漏水但并未达到影响正常使用的情况，也不存在李惠民不配合办理营业执照的情况。梁世通擅自搬离房屋要求退租，无视合同约定，不符合合同约定的解除条件，其请求不应得到支持。
梁世通向一审法院起诉请求：1.请求判令解除梁世通与李惠民、南海燕签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求法院判令南海燕返还梁世通房屋押金20000元，李惠民、南海燕返还梁世通房屋租金共计67069.08元，其中，2016年10月25至2016年12月4日期间房屋租金由李惠民返还，2016年12月5日至2017年3月26日期间的房屋租金由南海燕返还；3.请求法院判令李惠民、南海燕共同依合同约定支付梁世通违约金20000元；4.请求法院判令李惠民、南海燕共同赔偿梁世通实际经济损失20000元，以上共计127069.08元；5.本案诉讼费用由李惠民、南海燕负担。
一审法院认定事实：2016年9月19日，梁世通、李惠民、南海燕签订《北京市房屋租赁合同》，合同由梁世通、南海燕签字确认，滕金凤代李惠民签字确认。滕金凤系李惠民之母。租赁合同约定甲方（即南海燕、李惠民）将坐落于北京市通州区×号1层的房屋出租给乙方（即梁世通）；租赁用途为商用，租期为2016年9月27日至2021年9月26日，共计5年，甲方应于2016年9月27日前将房屋交付给乙方；租金标准为每年160000元，今日付押金20000元，半年一付，下次付款时间为2017年3月27日前；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。租赁合同还约定了房屋维修义务、解除的情形及违约责任等。同日，梁世通向南海燕交纳房屋租金80000元（半年租金，即2016年9月27日至2017年3月26日期间租金），押金20000元，南海燕出具收条。2016年9月19日，南海燕向李惠民支付部分房屋租金，由滕金凤代为收取并出具收条，该收条载明今收到租金32000元，此房屋过户后按新房产证日期计算租金每天的租金计算总租金，多退少补，每一年租金160000元。2016年9月27日，李惠民将房屋交付梁世通。同年10月25日，该房屋出现暖气漏水，随即梁世通通知滕金凤进行维修，双方就房屋维修问题进行多次协商。2016年10月28日，滕金凤向梁世通支付房屋维修房屋漏水损失费每天1000元，时间为2016年10月28日至10月29日，共计2000元。2016年11月2日，滕金凤曾持《解除李惠民与梁世通房屋租赁合同协议》至梁世通处就合同解除等进行协商，但双方均未在协议上签字。2016年11月16日，梁世通将房屋腾空并将房屋钥匙、水电卡交还滕金凤，并结清水电费用，滕金凤出具收条，内容为今收到承租人梁世通世纪星城275底商的钥匙用于维修暖气水管事，房屋确认保持原样，水电已结清，水电卡已收到，物业费结清；梁世通出具收条一张，内容为今收到出租人滕金凤水、电、物业费，合计1900元，费用已结清。同日，滕金凤组织相关人员开始对租赁房租进行维修。2016年11月23日，滕金凤短信通知梁世通暖器于11月22日维修完毕，经有关部门检测达到供热指标，房屋可以合格使用。随后，梁世通以短信形式向第三人滕金凤发出《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书显示，滕金凤：（房主）2016年我与你签订了《北京市房租租赁合同》约定我承租你位于北京市通州区×号一层的房屋（商用）一处，合同签订后我按约定交纳了半年的房租八万元及贰万元押金。后我使用过程中，因你方交付的房屋严重不符合合同约定，无法正常使用，已给我造成经济损失，依据合同第九条第三款第二项之规定，我方正式通知你方，双方的租赁合同已于2016年11月16日解除。钥匙已于11月16日交付滕金凤收回，水电已结清。通知人：梁世通。2016年12月5日，李惠民与南海燕办理房屋产权过户登记。另查，李惠民委托滕金凤处理该房屋租赁及买卖相关事宜。
庭审过程中，梁世通主张因房屋漏水、李惠民不配合办理工商营业执照登记等原因其提出解除合同，合同解除时间应为2016年11月16日，李惠民、南海燕应就此承担违约责任，故李惠民、南海燕应返还梁世通房屋租金、押金，并支付违约金，为此梁世通提交了《北京市房屋租赁合同》、工商注册公司登记手续、工商局责令改正通知书、收条（2016年10月28日滕金凤出具）及漏水需维修的证明、收条（2016年11月16日滕金凤出具）、解除合同通知书、照片、通话录音及文字资料、录像光盘等予以证明。滕金凤称当初与梁世通进行房屋交接、结算水电系因维修房屋需要，并未同意解除租赁合同。同时，李惠民、南海燕对梁世通的主张亦不予认可，并主张梁世通系因经营不善，不想再继续承租房屋，李惠民已经委托滕金凤就房屋漏水进行了维修，其程度也不足以导致合同解除，故梁世通应承担违约责任，为此李惠民提交了墙面渗水照片、超市图片、收条、短信截屏图片、证人证言（证人孙某称涉案房屋在租赁给梁世通之前由民生银行通州支行承租，民生银行通州支行在使用房屋过程中对暖气进行改造出现问题导致漏水后，未再使用暖气；暖气漏水发生后，2016年10月28日，滕金凤联系民生银行工作人员看现场、维修，但是因为梁世通和滕金凤未就维修达成一致，所以当天下午维修人员就走了；2016年11月16日，再次进场维修，至11月22日维修完毕）予以证明。南海燕、第三人滕金凤均认可李惠民的主张，梁世通对此不予认可。
一审法院于2017年4月29日向李惠民、第三人滕金凤邮寄送达了开庭传票，5月2日向南海燕邮寄送达了开庭传票，李惠民、南海燕及第三人滕金凤无正当理由，未到庭参加诉讼。
一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，李惠民、梁世通及第三人滕金凤经法院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了相应的权利。依法成立的合同对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。根据查明的事实，梁世通在签订房屋租赁合同时，明知李惠民、南海燕存在房屋买卖合同，但当时办理房屋产权转移登记日期未确定。故在李惠民、南海燕于2016年12月5日完成所有权转移登记之前，李惠民对该房屋享有所有权，为出租人，所有权转移登记之后，南海燕对该房屋享有所有权，房屋出租人亦变更为南海燕。根据查明的事实，梁世通将租赁房屋腾空，并于2016年11月16日与李惠民的受委托人滕金凤就房屋钥匙进行交接及结清水电、物业费用，结合滕金凤曾就解除房屋租赁合同与梁世通进行协商、暖气漏水严重程度等情况，对滕金凤关于双方进行上述交接仅为进行房屋维修的主张，与常理不符，法院不予采信。故对梁世通关于房屋租赁合同于2016年11月16日解除的主张，法院予以采信。此时，李惠民与南海燕未进行房屋所有权转移登记，梁世通与李惠民解除房屋租赁合同，将其购进的货品腾空并进行处理，其已不再具备继续经营的条件，从而进一步导致梁世通与南海燕之间租赁合同无继续履行之可能，故对梁世通关于解除其与李惠民、南海燕签订的《北京市房屋租赁合同》的诉请，法院予以支持。关于退还租金一项。首先，2016年10月25日至11月15日期间，虽然发生漏水，但梁世通未能提交任何有效证据证明漏水严重影响其经营使用租赁房屋，应承担举证不能的法律后果。故对梁世通要求李惠民退还此期间的房屋租金的诉请，法院不予支持。其次，梁世通与李惠民的房屋租赁合同于2016年11月16日解除，李惠民应向梁世通退还2016年11月16日至房屋转移登记之前的房屋租金。故对梁世通要求李惠民退还房屋租金的诉讼请求的合理部分，法院予以支持，对其过高请求，法院不予支持，具体数额以法院核定为准。最后，因梁世通与李惠民之间房屋租赁合同解除，致使梁世通与南海燕之间房屋租赁合同无继续履行之可能，故对梁世通要求南海燕退还2016年12月5日至2017年3月26日期间房屋租金的诉讼请求，有事实和法律依据,法院予以支持。对梁世通要求南海燕返还其押金的诉请，有事实和法律依据，法院予以支持。但综合考虑房屋暖气漏水的程度以及李惠民委托滕金凤进行维修的情况，对梁世通以此为由要求李惠民、南海燕支付违约金的主张，法院不予采信。同时，梁世通未针对李惠民不配合进行工商登记构成违约的主张进行有效举证，依据不足，法院亦难以采信。法院认为，房屋暖气漏水不足以导致合同目的不能实现，梁世通与李惠民的受委托人滕金凤就解除合同进行协商，虽当日协商无果，但随后双方于2016年11月16日进行的租赁房屋交接，应视为双方协商一致解除租赁合同。故对梁世通要求李惠民、南海燕支付违约金的诉请，无事实和法律依据，法院不予支持。对于梁世通要求李惠民、南海燕支付经济损失的诉请，无事实和法律依据，法院不予支持。
判决：一、解除梁世通与李惠民、南海燕签订的《北京市房屋租赁合同》；二、李惠民退还梁世通二〇一六年十一月十六日至二〇一六年十二月四日期间房屋租金8328.84元，南海燕退还梁世通二〇一六年十二月五日至二〇一七年三月二十六日期间房屋租金49096.32元，共计57425.16元，于判决生效之日起七日内执行清；三、南海燕退还梁世通押金20000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回梁世通的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：梁世通、李惠民、南海燕签订的《北京市房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。梁世通在签订房屋租赁合同时，知道李惠民、南海燕之间存在房屋买卖合同关系，房屋所有权转移登记之前，李惠民对该房屋享有所有权，对房屋享有出租的权利，在所有权转移登记之后，南海燕对该房屋享有所有权，对房屋享有出租的权利。因此，一审法院认定在2016年12月5日完成所有权转移登记之前李惠民为出租人，所有权转移登记之后南海燕为出租人，该认定正确。
本案争议的焦点问题在于：一、《北京市房屋租赁合同》是否于2016年11月16日解除；二、《北京市房屋租赁合同》解除后，南海燕与梁世通之间的租赁合同关系是否解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据本案查明的事实，梁世通承租房屋后出现房屋漏水的情况，后梁世通于2016年11月16日与李惠民的受委托人滕金凤就房屋钥匙进行交接，并结清水电、物业费用，结合滕金凤曾就解除房屋租赁合同与梁世通进行协商等情况，梁世通主张房屋租赁合同于2016年11月16日解除，符合常理。虽然2016年11月16日滕金凤出具的收条上载明接收钥匙用于维修暖气水管事，但该收条上的内容为腾金凤单方书写，不是双方合意的结果，李惠民以此主张房屋租赁合同未解除，本院不予采信。梁世通、李惠民、南海燕签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年11月16日解除后，尚未履行的，终止履行，南海燕主张其与梁世通之间的合同2016年12月5日开始生效，《北京市房屋租赁合同》于2016年11月16日解除后，并未导致2016年12月5日之后的合同解除的主张，没有法律依据，本院不予采信。2016年11月16日后梁世通未使用房屋，南海燕应当将收取的押金及2016年12月5日以后的租金返还给梁世通，南海燕不同意返还缺乏依据，对其上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，南海燕的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1527.41元，由南海燕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 姜 君
二〇一七年八月二日
法官 助理 孟 磊
书 记 员 左 爽