辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽民三终字第12号
上诉人（原审被告）：沈阳日伸物业管理有限公司
法定代表人：康文江，该公司董事长。
委托代理人：吴玲，该公司法务人员。
委托代理人：刘洋，该公司法务人员。
被上诉人（原审原告）：辽宁中奥房地产开发有限公司
法定代表人：余有昌，该公司总经理。
委托代理人：吴哲，辽宁汇铎律师事务所律师。
上诉人沈阳日伸物业管理有限公司（简称日伸公司）因与被上诉人辽宁中奥房地产开发有限公司（简称中奥公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市中级人民法院（2014）鞍民三初字第23号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人日伸公司的委托代理人吴玲，被上诉人中奥公司的委托代理人吴哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年8月31日，中奥公司与日伸公司签订《剑桥国际花园前期物业服务委托合同》约定：合同期限自2008年9月1日起至2013年8月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同签订后，双方当事人按照约定履行了合同，2010年12月，剑桥国际花园业主委员会（以下简称业主委员会）成立。日伸公司收取了小区2011年度物业费。2011年2月10日，日伸公司致函业主委员会提出重新签订合同，并称如在2011年2月15日未能签署服务合同，其将于本月末停止服务。业主委员会于2011年2月15日回函表示拟重新选聘物业服务企业，将于近期公开招标，在招标物业管理服务企业前，望贵公司能尽职尽责做好小区服务工作。日伸公司于2011年2月16日函告业主委员会称，剑桥国际花园前期物业合同在2010年12月20日业主委员会成立之日起终止，因未续签服务合同，其将于2011年3月1日零时起终止小区物业服务。2011年6月1日，沈阳日伸物业公司鞍山分公司与业主委员会签订承诺书，约定物业服务相关事宜，同时约定该协议自签订之日起至业主大会招标选聘新的物业公司、业主委员会与新聘用的物业公司签订正式物业合同之日止。2011年6月8日，日伸公司退出小区的物业服务。中奥公司委托鞍山佳成物业服务有限公司（简称佳成公司）于2011年6月8日开始临时接管小区物业管理。2011年7月23日，业主委员会与鞍山正得物业服务有限公司（以下简称正得公司）签订物业服务合同，物业服务期限为2011年8月1日至2016年7月31日。正得公司于2011年8月22日接管小区。
另查，中奥公司委托佳成公司临时接管小区期间发生管理费
143830元、消防维修费94066元（原审笔误，应为94966元）、电气维修费38291.75元、电梯维修费9287元，共计286375.75元（原审笔误，应为286374.75元）。
原审法院认为，双方当事人于2008年8月31日自愿签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。依据该合同及沈阳日伸物业公司鞍山分公司与业主委员会签订的承诺书，前期物业合同应当是在业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之时或于2013年8月31日终止。业主委员会是于2011年7月23日与正得公司签订了物业服务合同，而被告于2011年6月8日停止剑桥国际花园小区的物业服务显然没有按照双方的约定履行义务，系属违约，日伸公司应当赔偿由于其违约行为给中奥公司造成的损失，损失包括因其退出小区未尽物业管理责任导致中奥公司临时托管所支付的各项费用。关于日伸公司辩称前期物业合同已依法解除，不存在违约，不应承担合同解除后所发生费用一节，日伸公司致函业主委员会意欲重新签订合同，并未取得业主委员会同意，双方并未就解除合同达成合意。2011年6月1日，双方签订的承诺书，亦约定日伸公司物业服务应至业主委员会与新聘用的物业公司签订正式物业服务合同之日止，因此，双方的前期物业合同并非于2011年3月1日解除，故对日伸公司此项辩解不予采信。
关于中奥公司请求日伸公司支付临时物业托管费
143830元一节，日伸公司于2011年6月8日退出小区停止物业服务属违约行为，中奥公司另行委托物业公司进行临时托管所支付的管理费用，实为中奥公司因日伸公司的违约行为所遭受的损失，因此该笔费用应由日伸公司承担。中奥公司提供的佳成公司证明及收支情况明细表，能够证明其实际支付的费用为143830元，日伸公司对该份证据的真实性、合法性没有异议，故对中奥公司此部分诉讼请求应予以支持。对于日伸公司辩称：“并非我公司委托，受益方为全体业主，按照等价有偿原则，应该由全体业主支付费用”一节，中奥公司委托物业公司提供服务的受益对象确实为该小区业主，但业主已向日伸公司缴纳2011年度的物业服务费，日伸公司也认可部分收取2011年度物业费用却未提供全面服务，故中奥公司另行委托物业公司进行临时托管，其支出的费用应当由日伸公司承担。
关于中奥公司请求日伸公司支付消防维修费94966元一节，日伸公司辩称该费用发生在其撤出园区后，与其无关，不能证明该消防设施是人为损坏，保修期内保修责任在中奥公司。就此节，中奥公司已提供的浙江五洋建筑集团消防有限公司沈阳分公司2011年6月10日、2013年5月16日两份证明及相应凭证、发票，能够证明消防设施损坏是人为造成的，不属于保修范围，中奥公司为此支付了消防维修费
94966元，该证据与2013年5月16日小区业委会出具的证明小区消防设施损坏，当时的物业公司没有修理相印证。尽管该费用发生在日伸公司撤出园区后，部分发票开具的时间为2012年3月，但中奥公司提出是2011年6月进行消防设施维修，只是待付款后对方才给开具发票的辩解具有合理性，在日伸公司未提供反驳证据的情况下，对中奥公司所举证据予以采信。日伸公司已收取部分物业费后、新的物业公司接管前的期间，属于日伸公司管理期间，其应该履行合同义务而没有履行，故其应承担该笔消防维修费。
关于中奥公司请求日伸公司支付小区电气维修费38291.75元一节。日伸公司辩称维修协议签订时间为2011年8月1日，距其撤出小区已近两个月，不能确定电气为日伸公司损坏，不应由其承担责任。关于此节，2011年8月1日的维修协议能够证明该日已由辽宁金磊特装饰工程有限公司对该小区电气设施安装、维修且已经正得公司验收完毕，这与2013年5月16日业主委员会出具的证明小区电灯部分设施损坏，当时的物业公司没有修理的证明相印证。在新物业公司接管前，该维修事项属于日伸公司管理期间应该履行而没有履行的合同义务，故对日伸公司的此项辩解不予采信，对中奥公司的该项诉讼请求，予以支持。
关于中奥公司请求日伸公司支付电梯维修费20487元一节。日伸公司辩解第二次维修电梯发生在2011年9月，这时已有新物业公司进入园区，该费用不能计算到前物业公司，鞍山市泽丰电梯公司提出电梯于2011年1月发生损坏与事实不符，该费用发生在日伸公司撤出园区之后，对该费用不认可。关于日伸公司的此项辩解，鞍山市泽丰电梯公司出具的2011年7月5日物料销售报价单及漏水说明，能够证明电梯于2011年1月人为损坏，尽管日伸公司称电梯有维保单位，但日伸公司在撤出小区时，未将相关资料交付业主委员会，且电梯公司出具的物料报价单和漏水说明两份证据与2013年5月16日业主委员会出具的证明相印证，故此部分费用应由日伸公司承担。对中奥公司主张中9287元电梯维修费的诉讼请求予以支持。对于其余11200元的电梯维修费，因中奥公司提供的是鞍山市泽丰电梯公司于2011年9月2日出具的物料销售报价单，该报价单注明“我司于收到贵司已付款通知后三个工作日内开始以上工程”，对此，中奥公司不能举证证明电梯何时损坏，何时维修，不能证明该费用是在新聘请的物业公司8月22日实际接管前发生的电梯维修费用，故对中奥公司就该11200元的电梯维修费的请求不予支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《物业管理条例》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、日伸公司于本判决生效后十日内给付中奥公司临时物业托管费143830元、消防维修费94966元、电器维修费38291.75元、电梯维修费9287元，共计286374.75元。二、驳回中奥公司其他诉讼请求。如果日伸公司未按判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5764元，由日伸公司承担5547元，由中奥公司承担217元。因此款中奥公司已先行垫付，日伸公司在履行本判决前述款项时加付5547元给原告。
日伸公司不服原审判决，向本院提出上诉称：一、前期物业合同已按法律规定解除，不存在日伸公司弃管合同违约的事由，合同解除后所发生的费用不应当由日伸公司承担。二、原审判令日伸公司给付的各项费用事实不清。请求二审法院依法撤销原审判决第一项，依法改判。案件受理费全部由中奥公司负担。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：中奥公司与日伸公司签订的《前期物业服务合同》及业主委员会与日伸公司签订的《承诺书》均合法有效，合同当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利和义务。根据本案双方当事人在二审期间的诉辩主张，本案现涉及两个争议焦点，一是日伸公司是否存在擅自提前解除合同的违约行为；二是日伸公司应否承担相关费用的给付义务。
关于第一个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，中奥公司与日伸公司签订的《前期物业服务合同》效力及于业主。该《前期物业服务合同》约定，本合同期限自2008年9月1日起至2013年8月31日；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本案中，业主委员会继该《前期物业服务合同》之后，与新的物业公司即正得公司于2011年7月23日签订了新的物业服务合同，并于签订当日生效。根据前述《前期物业服务合同》的约定，该《前期物业服务合同》应于2011年7月23日即新的物业服务合同生效之日终止。同时日伸公司在与业主委员会2011年6月1日签订的《承诺书》中承诺：保洁于6月4日进入、6月1日以后预收的物业费转交给业主委员会保管、物业服务支出费用按日上报业主委员会等内容，同时该《承诺书》载明本协议自业主委员会与新聘用的物业公司签订正式物业服务合同之日止。《承诺书》的上述内容表明日伸公司承诺其提供物业服务的期限与《前期物业服务合同》所约定的合同终止日期是一致的，即2011年7月23日新的物业服务合同签订之日。故日伸公司在此日期之前，于2011年6月8日撤出园区终止提供物业服务，构成违约。日伸公司主张其不构成违约的依据是其于2011年2月致函业主委员会表明《前期物业服务合同》于2010年12月20日到期，业主委员会回函予以确认，由此证明《前期物业服务合同》已经解除。经查，2010年12月20日系业主委员会成立之日，并非新的物业服务合同签订之日，业主委员会在给日伸公司的该份回函中也是要求日伸公司在其招标物业管理服务企业前，能尽职尽责做好园区物业服务工作。即业主委员会并无停止接受物业服务，解除《前期物业服务合同》的意思表示。且日伸公司业已收取了园区2011年度的相关物业费用。因此，日伸公司主张《前期物业服务合同》于2010年12月20日解除既不符合该合同的约定，也与其在《承诺书》中承诺的提供物业服务的期限相矛盾。故对日伸公司主张前期物业服务合同已经当事人合意解除，自己不构成违约的主张，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。日伸公司在《前期物业服务合同》未到期的情况下，擅自撤离园区，撤离时并未与相关方就园区设施进行交接，因此其不能证明其撤离时，园区相关设施完好无损；亦因其未将有关设施、维保单位资料进行交接，导致中奥公司在代管期间委托其他维修单位对设施进行维修保养，并产生了相关费用，对此，应由日伸公司承担相应不利的后果。因中奥公司提供了相关证据证明在日伸公司撤离前，部分消防、电气以及电梯等已发生损坏，并委托维修单位对相关设施进行了维修，故原审判令由日伸公司给付中奥公司垫付的维修费用并无不当。关于临时物业托管费，由于日伸公司提前终止提供物业服务，中奥公司委托佳成公司对园区物业进行临时管理，并产生相关费用，在日伸公司已收取了园区2011年度物业费而提前撤离终止提供物业服务的情况下，原审判令该笔临时托管费用由日伸公司承担亦并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律亦并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5596元，由沈阳日伸物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 壮
审 判 员 贺 立 春
代理审判员 樊 春 宇
二〇一五年三月十八日
书 记 员 林斌（代）