广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1881民初902号
原告：邓梅花，女，汉族，住广东省英德市。
委托代理人：郭必坤，广东德众律师事务所律师。
委托代理人：吴伟豪，广东德众律师事务所实习律师。
被告：英德市御花园房地产开发有限公司，住所地：英德市。
法定代表人：陈锦贵，公司经理。
委托代理人：冯宇平，广东金桥百信律师事务所律师。
委托代理人：龙家乐，广东金桥百信律师事务所律师。
原告邓梅花诉被告英德市御花园房地产开发有限公司（以下简称御花园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理，依法由代理审判员李衍君独任审判，分别于2016年4月27日、2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告邓梅花及其委托代理人郭必坤，被告御花园公司的委托代理人冯宇平、龙家乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓梅花诉称：原告欲购买被告建设的位于英德市某小区A702房。2014年3月21口，双方签订《商品房买卖合同》，双方约定房屋总价为439000元，原告己于2014年3月13日向被告支付了首期购房款139000元，剩余购房款30万元双方约定由原告于2014年5月30日前向银行办理完毕按揭手续。2014年5月，原告准备与被告向银行办理按揭手续时，适逢雨季，雨水较多，原告发现所购房屋的客厅、主卧室、次卧室、厨房、卫生间等地方（总共16个渗漏点）存在严重渗漏。原告发现这种情况后，立即与被告反映情况，请求被告拆除外墙瓷片，在墙内做防水防渗漏补救措施，但被告只在外墙涂抹防渗剂，每次下雨后房屋渗漏情况仍然严重，根本没有解决房屋渗漏的问题。在外墙涂抹防渗剂不能解决渗漏问题的情况下，原告再次要求被告拆除外墙瓷片，在墙内做防水防渗漏补救措施，希望能彻底解决房屋渗漏问题，同时原告也提出退款要求，但被告既不肯按照原告的要求做防水防渗漏措施，又不肯退款。从2014年5月至2014年12月，历经8个月的时间，原告多次找被告请求解决渗漏问题，但被告不予理会，只是叫原告出具委托书委托被告将房屋代为销售。原告在没有任何办法的情况只好于2014年12月24日出具了委托书，委托被告代为销售房屋，但时至2015年5月仍未售出，在委托被告代为销售房屋的期间，被告对原告房屋渗漏一事不闻不问。在委托被告代为销售房屋但没有售出并且房屋渗漏问题没有解决的情况下，被告的财务工作人员通知原告网签《商品房买卖合同》并办理银行按揭手续，同时物业管理公司工作人员也通知原告缴交物管费。原告拒绝，被告的财务工作人员以及物业管理公司工作人员要求原告找被告处理。因此，原告再次要求被告对房屋进行防水防渗漏补救措施，但被告仍然不肯拆除外墙瓷片，在墙内做防水防渗漏补救措施，只肯在屋内渗漏点处刮落原批荡层，重新铺上一层新批荡后，再涂抹防水剂，同时也在外墙涂抹防水剂。原告质疑此种维修方式的有效性，但原告此时己身心疲惫，最终还是违心地接受了被告所提出的方案。2015年6月，被告叫人刮落屋内渗漏点的原批荡层，7月17日，重新铺上一层新批荡，但新的批荡层非常粗糙，质量远远比不上原来的批荡层，后来被告直接在这粗糙的批荡层上涂抹一层防渗剂，就完成了维修。被告的维修方式并没有根本解决房屋渗漏的问题，到2015年7月到9月下雨时，原告屋内多处地方仍然出现明显渗漏，继而屋内楼顶出现渗漏，房屋渗漏问题使得原告深受困扰。2015年9月28日，被告发出《催缴房款通知书》，要求原告立即支付剩余购房款，而原告在第二天向被告发出《解除合同通知书》，请求解除与被告的《商品房买卖合同》，并请求被告退还首期购房款139000元。同时，原告也向清远市人民政府12315投诉平台投诉该纠纷。接到投诉后，英德市住建局委托质监站工作人员介入调解，调解过程中要求被告出具维修方案并报质监站备案，但被告迟迟不理，原告多次向英德市住建局调解人员反映情况要求被告处理，调解人员则答复原告称：己多次电话联系被告，但受到被告诸多推托。在此情况下，原告再次向清远市人民政府12315投诉平台投诉。投诉平台要求英德市住建局责令被告牵头建设单位、监理方、有资质的施工方制定维修方案，在小区内公示，报英德市住建局质监站备案并交付全套材料给原告。但在维修方案约定的工期（2015年11月25日到2015年12月25日）中，施工方一直没有施工，并欺骗英德市住建局、质监站工作人员，说维修工程己完工。在维修方案没有得到执行的情况下，原告于2015年11月18日再次向英德市信访局投诉，英德市信访局受理并随后转由英德市住建局跟进处理。在此过程中，被告再次欺骗英德市住建局，称己按维修方案进行维修。2016年2月6日，原告得到英德市住建局关于原告信访问题的书面答复，答复称原告的房屋渗漏问题己得到处理。2016年3月6日，在原渗漏问题没有解决的情况下，原告又发现房屋客厅的天花板出现大片水泥批荡脱落的现象，并且屋内又出现新的渗漏点，原告马上找被告反映情况，但被告回复称这不是问题，根本不予理睬。在此种无助的情况下，原告只好再次向英德市住建局及12315投诉平台投诉。原告的房屋渗漏问题经多次维修，仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响原告的生活。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，但时至今日被告仍未能将验收合格的商品房交付给原告使用，第九条约定被告未按合同规定的期限将商品房交付给原告使用，逾期超过180日后原告有权解除合同，被告应从原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按原告累计已付款的5％向原告支付违约金。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。原告的房屋渗漏问题经多次维修，仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用；同时，房屋天花板大片水泥批荡层脱落，也威胁着原告的人身和财产安全，该房屋质量问题严重干扰和影响原告的生活。原告为维护自身的合法权益，遂起诉至法院请求：一、解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》；二、判令被告退还原告首期购房款139000元,支付违约金6950元并赔偿原告安装房屋大门的费用1700元,合计147650元；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告邓梅花向本院提交的证据：原告身份证复印件、被告工商登记资料、广东省商品房买卖合同、收款收据、解除合同通知、委托书复印件、《英德市XX小区A702漏水维修方案交接书》复印件、《关于XX小区H栋小区A702业主信访问题的答复》、原告房屋屋内照片、追缴房款通知书。
被告御花园公司辩称：一、涉案房屋己进行竣工验收备案并取得规划验收合格证，依合同约定交付原告使用。涉案房屋己在有关部门进行竣工验收备案，并于2013年7月31日取得规划验收合格证。根据《城市房地产管理法》第二十六条第二款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定及《商品房买卖合同》第八条的约定，被告提交的规划验收合格证及竣工验收备案表均能证明涉案商品房已经验收合格及经综合验收合格，所以合同签订后，被告便将涉案房屋交付给原告，原告也于2014年4月20日购买大门并安装，将涉案房屋实际占有使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”的规定，虽然原告声称一直没有收楼，但这与事实和交易习惯不符。
二、原告一直拖欠购房款不予支付，己严重违反合同义务构成违约，被告有权追究原告的违约责任。被告按照合同约定交付验收合格的房屋给原告，但原告到2014年5月30日前仍未办理银行按揭手续，也没有一次性支付剩余购房款300000元，一直拖欠购房款至今。被告多次督促原告按照合同约定支付购房款，但原告一直不予理睬。2014年12月24日，原告单方面出具委托书，委托第三人代为出售涉案房屋并交装修钥匙一条，承诺出售房屋的房款中300000元归被告所有，因原告直接委托第三人销售，被告对此委托书的委托事项不承认也不清楚，但涉案房屋一直没人购买并长期空置。可见原告早于提出房屋有质量问题的大半年前，其已不想继续履行合同义务。原告于2014年4月20日就实际占有房屋，而原告出示的这份委托书中根本没有提及涉案房屋有质量问题，这也与原告声称2014年5月就发现房屋有质量问题这一观点矛盾，所以原告于2015年6月再突然提出房屋质量有问题，这些根本是原告不想继续履行合同的借口。
三、原告在被告对其进行催款后向住建部门作出虚假投诉，被告为避免纠纷扩大，在没有责任的情况下仍对涉案房屋进行了维修。被告保留将在庭后起诉原告追讨相关费用的权利。被告于2015年9月28日向原告出具了《催缴房款通知书》，要求原告于2015年10月10日前一次性付清剩余购房款300000元。但原告不仅不履行付款义务，反而于2015年9月30日向英德市住建局进行虚假投诉，称涉案房屋存在严重质量问题，后又于2015年11月18日再次向英德市信访局进行虚假投诉，被告为减小事件的影响避免造成损失及尽快处理投诉息事宁人，都有积极地跟进维修事项。根据住建部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅说明书制度的规定》第五条规定，正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏为1年，因此涉案房屋墙面渗漏的保修期是一年，自房屋交付之日开始计算，被告于2014年4月20日交付房屋于原告，即计算保修期限截止至2015年4月己超过一年的法定保修期，对超过保修期产生的问题，被告没有维修责任。2015年6月，原告第一次向被告反映房屋有渗漏问题时，被告已于一周内进行了修复，但原告不顾及修复结果，只因修复方式不是其要求的，便又多次投诉，因此被告于2015年7月又再次对涉案房屋进行第二次修复并同时对该房屋内外墙进行补漏，于2015年10月7日全面修复完毕。工程完成后，被告向相关信访及住建部门进行反映，并递交修复完成报告书，该报告书也经英德市建宇工程监理咨询公司、英德市第一建筑安装工程公司及英德市建筑设计院有限公司确认。第二次修复后，原告继续向英德市信访局进行虚假投诉，并对被告要求另外找有资质的公司修复涉案房屋，因此被告为了息事宁人，便又再安排另外的有资质的公司（广州佳阳材料有限公司）进行防水补漏作业，原告签收了所有维修方案后，原定于2015年11月25日至2015年12月25日的工程又因原告用大门正匙反锁涉案房屋大门，导致安排好的施工计划不能实现。但根据原告提供的住建局于2016年1月29日作出的答复可以看出，被告在第二次甚至第一次修复时，便己将涉案房屋修复完毕，该房屋已经没有任何质量问题。被告所尽义务己经远远超出合同约定及法律规定，但原告依然不履行其合同义务。
四、原告的全部主张均没有证据证明，应当承担举证不能的不利后果。原告对其提出的“涉案房屋没有验收合格”、“涉案房屋于2014年5月就出现质量问题”等主张均无法举证证明。原告在没有证据证明的情况下提出的诉讼请求，依法应当不予支持。
五、原告提出的质量问题属于一般质量问题，不是解除合同的合法理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，只有因房屋质量问题严重影响正常使用时，买受人才能请求解除合同。房屋质量问题按性质和程度可分为房屋的主体结构质量不合格、影响正常使用的质量问题和其他一般质量问题。涉案房屋己经过合法验收取得验收合格证，证明其并不存在主体结构质量不合格和影响正常使用的严重质量问题。而原告提出的涉案质量问题属于一般质量问题，并未影响房屋的正常使用，且涉案房屋的质量问题己经维修完毕并经过住建部门的确定认可，因此原告主张解除合同，缺乏合理合法的依据。
六、房屋存在质量问题导致原告不履行合同是原告故意不履行合同义务的借口。第一，原告声称在本该支付尾款的2014年5月就发现涉案房屋有质量问题，这根本就是原告为了掩盖其到期不支付房款的谎言。原告于2014年12月24日出示委托书委托第三方售卖涉案房屋，但该委托书上没有提及该房屋有任何质量问题，反而只体现了原告没能力支付剩余购房款，也不愿意低价出售涉案房屋，因此委托第三方以原价出售该房屋。第二，原告一直都没有主动主张涉案房屋有质量问题，反而每次在被告催原告支付房屋尾款后，原告就会立即向政府部门投诉房屋有质量问题。第三，房屋若如原告所称存在严重的质量问题，连管道都出现“喷屎喷尿”问题，为什么原告房屋所在整栋住宅的住户均没有问题。房屋楼板层是与上下房屋直接相关的，而管道更是整栋大楼相连，但涉案房屋所在的整栋住宅的住户均没有反映房屋有质量问题。第四，若房屋的渗漏问题经过被告安排的第一、二次修复后仍然未修复，在被告再次提交第三次修复方案原告又全部签收后，为何又用大门正匙反锁涉案房屋导致被告不能用装修钥匙进屋修复。所有的修复费用都由被告全额支付，包括第三次未实际实施的修复都支付了前期费用。原告一直声称房屋有严重质量问题但却不配合被告修复且政府部门派技术人员上门勘验又未发现有质量问题，这与常理相悖。事实上，原告购买涉案房屋时房价较高，后因房价下跌后原告便不想履行合同。在原告委托第三方售卖涉案房屋的情况可知，原告不想支付剩余购房款，也不愿意低价出售涉案房屋，便委托第三方以原价出卖涉案房屋，又一直不能出售，才于收楼后一年多突然提出房屋有质量问题要求解除合同。
七、关于现场勘验的一些问题。天花板批荡层大面积脱落并非房屋质量的问题。首先，涉案房产于2013年已经竣工验收合格并且直至将涉案房产缴付给原告前从无天花板批荡层脱落现象发生。其次，涉案房产所在的小区H栋共约35套住房无一发生过天花板批荡层脱落的现象。再次，在2015年12月至2016年1月期间，英德市住房和城乡建设局勘察涉案房产的时候亦没有天花板批荡层脱落现象。厨房油烟管链接处的空隙，烟管技术处理特意空留出来的位置。由于油烟的温度决定了油烟管受到的温度变化较大，经常收到热胀冷缩的影响，如果将油烟管在未装修之前就密封处理，那么在装修完成后使用油烟管过程中，必然会因受到这种热胀冷缩的影响而出现爆裂。正因如此，在房子装修前，这个油烟管道是不能密封，而是在装修过程中通过在该管道外墙加砌挡墙贴上瓷砖即可解决。涉案房产只要完成批荡工作，搞好清洁就能正常居住使用。综上，被告请求法院判决驳回原告的所有诉讼请求。
被告御花园公司向本院提交的证据：规划验收合格证复印件、商品房预售许可证、竣工验收备案表、催缴房款通知书、702房补漏报告书复印件、物业费清单。
经审理查明，2014年1月27日，涉案房屋H座经验收合格并办理备案。
2014年3月13日，被告御花园公司向原告收取购房款139000元。
2014年3月21日，原告邓梅花与被告御花园公司签订《商品房买卖合同》约定：第三条：买受人所购商品房的基本情况。原告购买第H座A702号房，建筑面积111.23平方米，套内建筑面积91.76平方米。第四条：计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价为每平方米4784.22元，总金额439000元整。第六条：付款方式及期限：首期139000元于2014年3月13日前付清，余款30万元于2014年5月30日前办理完毕银行按揭手续，否则须于七日内一次性付清楼款。第八条：交付期限。出卖人应当在2014年6月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过120日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
2014年4月20日，原告向“英德市英城门的世界”商店购买房门花费1700元并于当月予以安装，原告称安装房屋大门时发现房屋漏水问题，并向被告反映上述情况。2014年12月，原告将房门的装修钥匙交付被告。被告称原告于2015年6月第一次反映房屋质量问题。
2015年10月7日，被告御花园公司出具《报告书》对涉案H座702号毛坯房原有部分渗水处理一事作如下简报：第一工序是外墙，防水师傅在户外重新油过，用青龙牌外墙防水涂料涂了三层；第二工序是内墙，防水师傅把批烫层打掉，用水泥沙批了一层后再做防水，并且涂了5次防水，用的材料是JS高分子（水泥聚合物）佳阳牌防水涂料；最后是窗台的问题，首先将窗台边框打掉，周边清理干净，再重新分2次填满再做防水，最后边沿打上玻璃胶。现在是试水阶段，试水完成后将内墙批好，整个工程就完成。英德市建宇工程监理咨询有限公司与英德市建筑设计院有限公司均注明：处理情况属实，暂未发现有漏水现象，并加盖公章。
庭审中，原告称其于2015年12月开启房屋大门的正式钥匙，但未将正式钥匙交付被告。被告御花园称由于原告擅自关闭房屋大门，被告没有房屋大门钥匙，导致被告方工作人员无法进场继续进行修复工作，导致修复工程中止，被告表示若原告同意开门，会继续履行修复工作。
2016年11月23日，阴雨天气，本院组织原、被告双方到现场勘验，并未发现墙体漏水或者湿润的情况。
本院认为，本案案由应为商品房销售合同纠纷，本院现予以纠正。原、被告双方在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，内容没有违反行政法规及法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行义务。结合双方诉辩观点及证据，本案的争议焦点：一、原告请求解除《商品房买卖合同》是否具有相应的依据；二、原告请求被告支付违约金、损失费用是否有相应依据。本院作如下分析：
一、原告请求解除《商品房买卖合同》是否具有相应的依据。
第一，合同的解除权分为约定解除权与法定解除权，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，约定的解除权成就条件仅为买受人逾期付款超过60天及出卖人逾期交付房屋超过180天，而本案中，原告作为买受人，若行使解除权，应当举证证明出卖人即被告逾期交付房屋超过180天，合同约定被告应当于2016年6月30日前交付房屋，而原告于2016年4月便已在涉案房屋安装大门并实际控制该房屋，其已以其实际行动进行收楼，被告并未逾期交付房屋。虽原告称安装房屋大门时便发现漏水，被告交付的房屋不符合约定的质量条件，仍应视为逾期交付。本院认为，首先，合同约定房屋的交付条件为验收合格，涉案房屋H座已经验收合格并备案，其已具备交付条件；其次，原告作为买受人应当在控制涉案房屋前对房屋进行检查，确认房屋质量及收取相应材料才予以接收并控制房屋，但原告在发现房屋漏水的情况下仍安装大门控制涉案房屋，其自身存在过错，其安装大门的行为视为收楼行为。综上，被告并未逾期交付房屋，原告不享有约定的合同解除权。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，原告请求解除合同应当是房屋质量问题严重影响正常居住使用，但由于被告已对房屋进行修复，因原告中途更换大门钥匙导致被告工作人员无法进屋继续修复，且本院现场勘验时，恰逢阴雨天气，亦未发现修复墙体出现漏水痕迹及湿润情况。原告称即使房屋修复后不漏水，但几年后便会失效，但原告对其主张并未提交相应证据予以佐证，本院对其抗辩理由不予采信。综上，原告请求解除合同的主张没有事实及法律依据，本院依法予以驳回。
二、原告请求被告支付违约金、损失费用是否有相应依据。
由于原告主张的违约金依据是合同约定被告逾期交付房屋每天按已支付房款的万分之三计算违约金，在上述第一点本院已论述被告并未逾期交付房屋，因此原告主张违约金没有相应的事实依据，本院予以驳回。对于大门的费用1700元，其为原告自行支出的费用，其应当由原告自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告邓梅花的诉讼请求。
本案受理费1626.5元，由原告邓梅花承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
代理审判员 李衍君
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 黄嘉慧
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附英德市人民法院标的款账号情况：
户名：英德市人民法院
开户行：中国银行清远英德和平中路支行
账号：71×××45
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