广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初1747号
原告：广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司，住所地广东省江门市。
负责人：陈文彬。
委托代理人：李军、陈志元，均系该公司职员。
被告：梁华旺，男，1984年10月11日出生，汉族，住广东省江门市新会区，
原告广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司（以下简称“江门海伦堡公司”）诉被告梁华旺物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，原由审判员张华理使用简易程序进行审理，后因案情复杂转用普通程序，组成合议庭，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李军到庭参加了诉讼。被告梁华旺经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告江门海伦堡公司诉称：2015年3月26日，被告梁华旺向江门市万城房地产发展有限公司（以下简称“万城房地产公司”）购买了位于江北路××小区××号房屋。2015年11月2日，原、被告签订了关于该物业的《物业管理服务合同》，约定由原告为被告所购买的物业及所在小区提供房屋共用部位的维护、共用设施设备及其运行的维护、环境卫生与绿化的维护、小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的管理服务，物业管理费为2元/平方米，逾期交纳管理费原告有权按每天3‰收取滞纳金。2015年11月2日，被告办理了物业的入伙手续。但自2016年2月起，被告开始拖欠物业管理费，经原告多次催促，被告均以各种理由拒付，原告追讨未果，故提起本案诉讼，请求判令：一、被告立即支付2016年2月起至2016年12月止的管理费10184.24元给原告；二、被告支付滞纳金4674.57元给原告；三、本案诉讼费用由被告负担。
原告江门海伦堡公司在举证期限内提供的证据有：
1、商品房买卖合同，证明被告是涉案房屋的购买人，是海伦堡小区111号房屋业主；
2、前期物业服务合同，证明原、被告双方签订了物业服务合同，明确了双方的权利义务；
3、收楼物品签领表，证明涉案房屋在2015年11月2日交付给被告使用；
4、被告人身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；
5、催费通知及照片，证明原告是通过电话、书面函件等多种方式向被告催收物业管理费；
6、江门海伦堡综合类服务收费公示，证明原告的收费及收费标准是取得当地主管部门的许可，原告的收费是合理的；
7、江门市住房和城乡建设局的证明，证明原告是从2010年开始就对涉案房屋所在的小区提供了物业管理服务，并得到了相关部门的认可；
8、江门中颐海伦堡物业服务合同，证明原告在2016年10月与小区的业主委员会签订了新的物业服务合同的事实，原告的物业管理服务得到业主们的认可。
被告梁华旺提交书面的答辩意见称：一、原告没有完全依照《物业管理服务质量标准》提供标准的物业管理服务，原告存在违约行为在先，并非被告故意拖欠管理费。原、被告于2015年11月2日签订《江门海伦堡前期物业服务合同》，约定由原告为被告所购买的涉案房屋提供房屋共用部分共用设施设备运行和维护等物业管理服务。在合同履行过程中，原告提供的多项服务未能达到质量标准。被告所购的房屋周边长期杂草丛生，原告没有及时修剪，严重影响被告的生活环境，被告多次提出投诉意见也没有改正。由此，原告的行为已经构成违约，应当承担相应违约责任。二、原告主张的违约金每日千分之三的标准严重违法、过高，依法应予以调整减少，应当参照人民银行同期逾期利息利率的标准计算违约金。
被告梁华旺没有为其答辩提供证据予以证明。
经审理查明：原告江门海伦堡公司为广州海伦堡物业管理公司在江门市设立的没有独立法人资格的分支机构。广州海伦堡物业管理公司原名称为广州中颐物业管理有限公司，原具备物业服务贰级资质，现具备从事物业管理活动的贰级资信等级。
2015年3月26日，被告梁华旺与万城房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，由梁华旺向万城房地产公司购买江门市蓬江区江北路8号海伦堡111号房屋。2015年11月2日，万城房地产公司向梁华旺交付了上述房屋。同日，原告与梁华旺签订《江门海伦堡前期物业服务合同》，约定由原告对梁华旺的111号房屋提供前期物业管理服务，其中约定：1、物业的建筑面积为462.92平方米，物业管理费的收取按照建筑面积每月每平方米2元收取；2、物业管理费以银行划扣的形式缴付，被告应在每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费；3、业主未按时缴付物业管理服务费用的，按欠缴金额每日3‰加收违约金。
另，江门市蓬江区海伦堡小区第一届业主委员会成立后，于2016年11月3日与原告签订《江门中颐海伦堡物业服务合同》，约定由原告继续对海伦堡小区提供物业管理服务服务。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。2016年11月3日前，原告江门海伦堡公司与被告梁华旺签订的《江门海伦堡前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违法法律法规定强制性规定，因而合法有效。双方应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。而2016年11月3日后，由于原告与江门市蓬江区海伦堡小区第一届业主委员会签订了《江门中颐海伦堡物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告对涉案物业进行管理合法有据。本案中，被告梁华旺对原告江门海伦堡公司主张的、其拖欠原告自2016年2月起至2016年12月止的管理费的事实没有提出异议，只是以原告存在违约行为而不应支付提出抗辩，故本院确认被告梁华旺拖欠原告自2016年2月起至2016年12月止的物业管理费用合共10184.24元的事实。被告以原告提供的物业服务未能达到质量标准、其主张的违约金标准过高提出抗辩，故本案争议的焦点为原告在履行物业服务合同中是否存在违约行为、被告能否以原告的违约行为对抗原告的付款请求权，以及原告所主张的违约金是否过高、应当如何认定的问题。
一、原告所提供的物业服务是否存在不符合合同约定而被告可以据此对抗原告的付款请求权的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己的主张，有责任提供证据。而被告梁华旺虽抗辩称原告提供的物业服务不符合合同的约定，但未能到庭参加诉讼和提供证据就原告的违约行为进行举证、详细说明，其应当承当举证不能的法律责任。故本院对被告抗辩的事实不予确认，被告应当按照合同的约定支付物业管理费给原告。
二、原告所主张的违约金是否过高、应当如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告逾期交纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任。根据《江门海伦堡前期物业管理服务协议》的约定，应该从逾期之日起向原告支付违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但《江门海伦堡前期物业管理服务协议》约定按照每日3‰计算违约金的标准明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之三。本案中，被告拖欠的是自2016年2月其至2016年12月止的物业服务费，故被告应从2016年2月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以实际拖欠的物业管理费（自2016年2月11日起至2016年3月10日止以925.84元为本金，自2016年3月11日起至2016年4月10日止以1851.68元为本金，自2016年4月11日起至2016年5月10日止以2777.52元为本金，2016年5月11日起至2016年6月10日止以3703.36元为本金，2016年6月11日起至2016年7月10日止以4629.2元为本金，2016年7月11日起至2016年8月10日止以5555.04元为本金，2016年8月11日起至2016年9月10日止以6480.88元为本金，2016年9月11日起至2016年10月10日止以7406.72元为本金，2016年10月11日起至2016年11月10日止以8332.56元为本金，2016年11月11日起至2016年12月10日止以9258.4元为本金，2016年12月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止以10184.24元为本金）按照每日万分之三的标准计算支付违约金给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告梁华旺应自本判决生效之日起十日内支付物业管理费10184.24元及违约金（违约金自2016年2月11日起至本判决确定的履行期限届满之日止以实际拖欠的物业管理费为本金，按照每日万分之三的标准计算）给原告广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司。
本案受理费172元，由被告梁华旺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
审判长 张华理
审判员 李常明
审判员 杨丽燕
二〇一七年八月二十五日
书记员 梁绮婷