上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第235号
原告王红梅。
委托代理人崔玉林，上海向心律师事务所律师。
委托代理人李安国，上海向心律师事务所律师。
被告刘甦。
原告王红梅与被告刘甦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑煌独任审判，公开开庭进行了审理。原告王红梅及其委托代理人崔玉林、李安国，被告刘甦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王红梅诉称，原、被告于2013年12月5日签订房屋租赁合同，约定原告将位于上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出租给被告刘甦，租期1年，自2013年12月10日起至2014年12月9日止，月租金4，000元，三个月一付。租赁合同还约定，未经原告同意，被告不得改变租赁房屋的结构、装修。合同签订后，原告如约将房屋出借给被告。后原告发现被告擅自改变房屋格局，将房屋分割为几个房间，对外群租。被告在支付了第一期2013年12月10日至2014年3月9日的租金12，000元及押金4，000元后，就再也没有支付过租金。故要求判令：1、被告将系争房屋恢复原状，清空后交还原告；2、被告支付拖欠的租金36，000元。本案审理中，被告向原告交还了房屋，原告申请撤回第1项诉讼请求。原告并变更第2项诉讼请求，要求被告支付2014年3月10日至2014年9月16日期间欠付的房屋占有使用费24，933元，对2014年9月17日至2015年1月7日期间的房屋占有使用费保留诉权。原告另增加两项诉讼请求，要求被告支付水费、电费、燃气费、有限电视费共计1，470.40元及支付违约金4，000元，押金同意返还被告。
被告刘甦辩称，被告租赁房屋后，发现原告提供的冰箱、空调、马桶都是坏的，马桶一直漏水。被告要求原告修复，原告不来修。马桶漏水导致被告母亲滑倒摔伤，被告要求退房，原告又不同意，故被告拒付租金。原告拖了9个月才要房租，不符合常理。被告没有将房屋转租，期间只是先后让儿子的同学和自己的朋友小住过一段时间。现认可原告支付了租赁期限内产生的水费、电费、燃气费、有限电视费共计1，470.40元，该费用应由被告承担，但因被告尚有押金4，000元在原告处，可以抵扣，故不同意再支付。对原告诉请的房屋占有使用费和违约金，不同意支付，多余的押金应退还被告。
经审理查明，2013年12月5日，原、被告签订租赁合同，约定：1、原告将系争房屋出租给被告居住，租赁期限为1年，自2013年12月10日起至2014年12月9日止；2、月租金4，000元，付三押一，提前7天支付下次房租；3、租赁期满后，被告迁空、清点、交还房屋及设施并付清所应付费用，经原告确认后立即将押金无息退还给被告；4、被告在租赁期内实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有限电视费由被告承担；5、租赁期内房屋及附属设施如非被告的过失或错误使用而受到损坏时，原告有修缮的责任并承担相关费用；6、未经原告同意，被告不能改变租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁房屋，被告不得将租赁房屋转租、分租，如因被告的过失或过错使房屋及设施受到损坏的，被告应负责赔偿或修复；7、原、被告双方如有特殊情况需提前终止本合同的，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后方可办理退房手续。若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方向对方支付违约金4，000元。若原告违约，除退还给被告押金外，还须支付给被告上述金额的违约金，反之若被告违约，则原告有权不退还押金；8、本合同签字即生效。
合同签订后，被告向原告支付了第一期2013年12月10日至2014年3月9日的租金12，000元和押金4，000元，原告向被告交付了房屋。之后，被告未再支付租金，也未交还房屋。
另查明，2014年6月26日，案外人尹杰起诉案外人朱某某，要求解除双方的《租赁合同》；要求朱某某将房屋恢复原状，清空后交还尹杰；要求朱某某支付拖欠的2014年3月17日至2014年9月16日的房租21，600元、燃气费115.90元及非法转租的不当得利2，400元［（2014）虹民三（民）初字第1326号案，以下简称前案］。该案经审理查明，尹杰是系争房屋产权人；尹杰和朱某某于2013年9月14日签订租赁合同，将系争房屋出租给朱某某使用，租赁期限为1年，自2013年9月17日起至2014年9月16日止，月租金3，600元；合同签订后，朱某某向尹杰支付了三个月的租金10，800元及押金3，600元，后朱某某将系争房屋转租给王红梅，王红梅支付了三个月租金。该案审理中，朱某某表示，其将系争房屋借给王红梅，每月收取3，600元。王红梅表示，其与朱某某系朋友，朱某某托其将房屋借掉；2013年12月5日，王红梅与刘甦签订租赁合同，将房屋转租给刘甦，每月租金4，000元，收取了三个月租金及押金共16，000元；房屋借给刘甦后，刘甦将房间隔成群租房出租。2014年9月24日，本院作出判决：1、朱某某应于本判决生效之日起7日内将系争房屋清空并恢复原状，该房屋返还尹杰；2、朱某某应于本判决生效之日起7日内支付尹杰2014年3月17日至2014年9月16日的房屋租金21，600元；3、朱某某应于本判决生效之日起7日内支付尹杰燃气费115.90元；4、尹杰的其余诉讼请求不予支持。该判决已生效。
审理中，被告于2015年1月7日交还了房屋。原告支付了租赁期限内产生的水费、电费、燃气费、有限电视费共计1，470.40元。
上述事实，有原告提供的租赁合同、水电燃气费发票，被告提供的水电燃气费发票、照片，本院调取的前案民事判决书及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据前案生效判决，朱某某系在未经过尹杰同意的情况下擅自转租系争房屋的，故原、被告签订的租赁合同应属无效。原、被告在租赁合同中约定，被告应按照每月4，000元支付原告租金，现被告只支付了2013年12月10日至2014年3月9日期间的房屋占有使用费，被告主张其拒付后期房屋占有使用费的理由是，原告拒绝修理损坏的设备且拒绝被告提出的退房要求，但被告并未提供充分证据证明。即便如被告所言，其确实要求原告修理损坏的设备并提出过退房，但原告不来修理，被告完全可以自行请人修理，修理费用要求原告承担；原告不同意退房，被告也应及时通过诉讼解决，而不应既占用房屋又拒付房屋占有使用费。根据前案判决查明，朱某某和原告在该案诉讼前也只支付了三个月租金，原告在该案判决朱某某应支付尹杰租金之后、在诉讼时效期内提起本案诉讼，并无不合常理之处。被告的抗辩理由依据不充分，本院难以采纳。原、被告的租赁合同无效，现原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。前案判决朱某某应支付租金至其合同期届满之日即2014年9月16日，现原告主张2014年3月10日至2014年9月16日的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。原告主张违约金，无法律依据，本院不予支持。原告主张的水费、电费、燃气费、有限电视费系租赁期内产生的费用，应由被告承担，现原告已向公用事业部门支付了该笔费用，故被告应支付给原告。被告已于本案诉讼中交还了房屋，故原告应在被告付清应付费用的同时返还被告押金。依照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条第一款，《上海市房屋租赁条例》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘甦应支付原告王红梅2014年3月10日至2014年9月16日期间的房屋占有使用费24，933元；
二、被告刘甦应支付原告王红梅水费、电费、燃气费、有限电视费共计1，470.40元；
三、原告王红梅应返还被告刘甦押金4，000元；
上述第一款至第三款所述款项，原告王红梅、被告刘甦应于本判决生效之日起15日内付清；
四、驳回原告王红梅的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费926.76元，减半收取463.38元，由原告王红梅负担191.18元，被告刘甦负担272.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郑煌
二〇一五年三月十九日
书记员 吴燕
附：相关法律条文
一、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
二、《上海市房屋租赁条例》
第二十四条承租人使用房屋所发生的水、电、煤、通信、空调等费用，由承租人承担，但租赁合同另有约定的，从其约定。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。