宜昌市夷陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂夷陵民初字第00577号
原告林芳。
委托代理人王成，湖北诚业律师事务所律师。
被告杜爱林。
委托代理人周泽成、陈娟，湖北夷陵律师事务所律师。
第三人梁孝君。
委托代理人徐发灿，湖北诚业律师事务所律师。
原告林芳与被告杜爱林、第三人梁孝君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，依法由审判员覃宗臣适用简易程序分别于2014年5月22日和2014年7月1日公开开庭进行了审理，原告林芳的委托代理人王成、被告杜爱林及其委托代理人周泽成、第三人梁孝君及其委托代理人徐发灿到庭参加诉讼；因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，由审判员洪辉云担任审判长，与审判员向丽丽、代理审判员陈敏组成合议庭于2015年1月26日公开开庭进行了审理，原告林芳的委托代理人王成、被告杜爱林的委托代理人周泽成到庭参加诉讼，第三人梁孝君经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林芳诉称，2010年，原告与梁孝君共同取得夷陵区夷兴大道96-8号商业门面的所有权，各占50%的产权。2011年5月，被告私下与梁孝君签订该门面的租赁合同从事蛋糕经营，约定合同租赁期间为2011年5月18日至2012年5月18日。原告直到2012年5月才知道被告没有经过原告的允许租赁该门面经营。2012年5月7日，被告向原告出具了“2012年5月19日至2013年5月19日的租金贰万伍仟元”的欠条，还约定按照每年伍万元的标�收取租金。后来原告多次催要租金，但被告把原告的善良当成软弱，时至今日，没有支付分文租金。原告为维护其合法权益，故诉至本院，请求：1、被告支付原告租金75000元，并负担15000元违约金；2、终止原告与被告的租赁合同关系，并请求人民法院判令被告退换夷兴大道96-8号门面；3、诉讼费用由被告承担。
被告杜爱林辩称，1、租赁合同合法有效，原告不得擅自变更和解除；2、被告已经按约定全面履行了交租义务，没有违约行为，原告请求不能成立。
第三人梁孝君述称，1、被告与原告及第三人之间的租赁合同合法有效，在原告起诉之前，被告均按合同约定支付了租金，没有任何违约行为。原告提出解除合同会损害第三人利益，故第三人不同意解除合同；2、被告给原告出具的欠条中的25000元由第三人代表原告收取了；3、若原告强行解除合同�被告造成的损失一律由原告自行承担，第三人对此没有任何过错，不承担任何责任。
经审理查明，2002年12月8日宜昌市新林商贸有限责任公司与原告林芳及第三人梁孝君签订了员工自主经营合同，双方约定由宜昌市新林商贸有限责任公司将13号门面（即本案所涉夷兴大道96-8号门面）交由上述二人共同经营，经营期限自2005年1月1日至2024年12月31日。2008年7月25日，原告与第三人梁孝君签订商业门面租赁合同，约定原告将门面的一半租给本案第三人，期限六年（2008年4月30日至2014年4月30日），每年租金22500元，其中2011年至2014年4月30日止的租金共计67500元，已由第三人梁孝君支付完毕。2010年，原告林芳及第三人梁孝君共同从宜昌市新林商贸有限责任公司处购得本案所涉夷兴大道96-8号门面，并办理了产权登记（房产证号：夷陵区房权证小溪塔字第000071**号），所有�为原告林芳及第三人梁孝君按份共有，各享有50%的权利。2011年5月18日，第三人梁孝君将门面租赁给被告做蛋糕店使用，《租赁合同》约定：租赁期限2011年5月18日至2012年5月18日，一年一签，可续签；月租金4166元，租金按年结算（约50000元／年）；转让费200000元分两次付清，第一年签订合同时付100000元，第二年签订合同时付100000元。合同签订当日，被告向第三人梁孝君支付转让费100000元。2012年5月7日，被告将另外100000元转让费支付给原告，原告出具收据，并在收据上注明“同意将该商业门面转让给杜爱林承租经营，租赁期限顺延到我们与新林商贸公司签订的自主经营合同终止期限，租金为每年五万元整”；同时，原告在被告与第三人签订的《租赁合同》上做为共同出租人签字确认，并要求被告向其写下“欠2012年5月19日至2013年5月19日门面租金25000元”的欠条。2012�5月25日，被告通过建设银行一次性向第三人梁孝君转账支付了2012年5月18日至2014年5月18日的租金100000元，并由梁孝君向被告出具收据，同时在收据中注明该100000元租金包含了2012年5月7日被告向原告出具的欠条中的租金数额25000元，并同意将2011年5月18日签订的《租赁合同》顺延至2024年12月31日。
同时查明，2011年5月2日，被告以支付门面转让押金的方式向第三人梁孝君预先支付了第一年（2011年5月18日至2012年5月18日）的门面租金50000元。原告与第三人梁孝君于2008年7月25日签订商业门面租赁合同中所涉及的2011年至2014年4月30日止的租金共计67500元，已由第三人梁孝君于2012年1月11日支付完毕，原告林芳出具了领据。
另查明，2014年4月30日，原告林芳的委托代理人向被告邮寄了终止租赁关系的并支付拖欠租金律师函及其授权委托书等材料，被告已于2014年5月3�签收。
上述事实，有《宜昌市新林商贸有限公司员工自助经营合同》、《租赁合同》、《商业门面租赁合同》、收据、收条、领据、欠条、律师函、邮寄回证、房产证复印件等证据以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点为：一、被告杜爱林与原告林芳及第三人梁孝君之间的租赁关系是否有效设立；二、被告是否构成违约；三、原、被告之间的租赁关系应否解除。
关于租赁关系是否有效设立的问题。2010年，原告林芳及第三人梁孝君共同从宜昌市新林商贸有限责任公司处购得本案所涉夷兴大道96-8号门面，并办理了产权登记，二人按份共有，各享有50%的权利。但房产证并未具体标明二人能够独立享有所有权的部分。对被告而言，二人对该门面所享有的所有权是作为一个完整的权利才能发挥其使用、收益的效益，份额的确定只涉及原告与本案第三人之间的利益分配问题。即原告与本案第三人作为整体将其二人共同享有的所有权行使收益权，二人之间再根据各自的份额享有收益的分配。在本案中，第三人梁孝君独自与被告签订的合同在2012年5月7日经过了原告的追认，应视为原告与本案第三人均同意将门面租赁给被告使用，故原、被告及本案第三人三方签订的《租赁合同》依法成立并生效。在《租赁合同》即将到期前，原告与本案第三人梁孝君在各自出具的收据中注明“同意将《租赁合同》延期至2024年12月31日”，视为双方同意按原《租赁合同》约定的条件继续履行该合同至2024年12月31日，原告林芳及第三人梁孝君与被告的新的租赁关系有效设立。
关于被告是否构成违约的问题。原告及本案第三人做为出租人均有权向被告收取租金，但《租赁合同》并�约定被告租金的支付方式。故原告及本案第三人基于整个所有权均有权要求被告支付全部租金，在无明确约定的情况下，被告仅需就及时的支付全部租金对二人负责，至于全部租金支付给原告或本案第三人之后二人如何按份分配的问题，属于原告与本案第三人按份共有的收益分配问题。本案被告自《租赁合同》签订后，均按约定期限足额支付了租金及转让费，其并不存在违约的情况。其中，2011年5月18日至2014年5月18日的租金被告均按期支付给第三人梁孝君（共计150000元），被告按合同约定分别支付门面转让费给原告林芳及第三人梁孝君各100000元。故原告请求被告向原告支付租金75000元，并承担违约金15000元的请求不能成立，本院不予支持。如原告未按照共有份额足额分得租金收益，其有权另行提起诉讼。
关于原、被告之间的租赁关系是否解除的问题。原告主张被告已于2014年5月3日签收了其发出的要求解除合同的律师函，合同解除的通知已到达被告，合同解除的效果已经发生。本院认为依法成立并生效的合同受法律保护，双方应按合同约定积极履行。本案中，被告及时并完全的履行了合同义务，原告既不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的法定条件也不存在《租赁合同》第七条约定的原告可以解除合同的条件，原告在不具有合同解除权的情况下不得随意解除合同。故对原告请求解除合同的主张本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款、第八十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告林芳的全部诉讼请求。
案件受理费1025元，由原告林芳负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 洪辉云
审 判 员 向丽丽
代理审判员 陈 敏
二〇一五年六月二日
书 记 员 舒邦春