广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第1622号上诉人（原审被告）广州颐明房地产开发有限公司。法定代表人欧阳依丹，该公司董事长。委托代理人曹国宏，该公司法律顾问。委托代理人罗子轩，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）章纪生，男，汉族。委托代理人孙敏，广东非凡律师事务所律师。委托代理人郭英东，广东非凡律师事务所律师。上诉人广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司）因与被上诉人章纪生商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，章纪生与颐明公司签订《商品房买卖合同》，约定章纪生向颐明公司购买位于海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑第A4幢4层405号房，总金额756860元；颐明公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付章纪生使用；颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为章纪生办妥产权登记，并将以章纪生为产权人的房地产权证交付章纪生；在此场合，章纪生应当及时提供产权登记机关要求的需章纪生提供的证件资料；颐明公司应如实告知章纪生为办理产权登记需要由章纪生提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使章纪生未能及时提供证件资料的，章纪生不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向章纪生支付违约金；合同附件五《本合同补充协议》第6条约定，双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；第9条约定，章纪生已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；章纪生应在收楼时向颐明公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准；如章纪生迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等。合同签订后，章纪生依约向颐明公司支付了合同约定的全部房款，并于2009年3月31日接收上址房屋。房管部门于2013年7月30日将涉案房屋的产权登记至章纪生名下，颐明公司于2013年11月5日将涉案房屋的《房地产权证》交付给章纪生。章纪生于2013年11月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：颐明公司向章纪生支付迟办证违约金15137元（每天按已付房款756860元×1%÷365天的标准计算，从2011年11月6日起计至2013年11月5日止）。原审诉讼中，双方确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年9月30日。另外，颐明公司表示其公司在2011年左右曾通过电话方式通知章纪生递交办证资料，但章纪生直至2012年12月15日才递交办证资料；其公司已在涉案房屋的《房地产权证》核发后通过电话方式通知章纪生前来领取《房地产权证》，但章纪生一直没有前来取。章纪生对颐明公司的上述陈述不予确认。原审法院认为，章纪生与颐明公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。颐明公司辩称章纪生迟延提交办证资料，故办证期限可以相应顺延，认为颐明公司不存在迟延办证情况。因合同附件虽然对提交办证资料做出了相应的约定，但是没有具体列明所需的是什么资料，鉴于在商品房买卖关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料颐明公司负有通知章纪生的义务，考虑到章纪生的合同目的是购买房屋取得房屋产权，因颐明公司没有证据证明章纪生曾拒绝提交办证资料，故对颐明公司主张顺延办证期限的意见本院不予采纳。因此，颐明公司已经违反了双方关于办理和交付房产证的约定，构成违约，应承担违约责任。章纪生要求颐明公司支付迟办证违约金（每天按已付房款756860元×1%÷365天的标准计算）的诉讼请求，合法合理，原审法院予以支持。颐明公司认为未满一年的部分不应计算违约金的意见，显然不符合公平原则，故原审法院不予采纳。鉴此，章纪生主张的从2011年11月6日起至2013年11月5日止的违约金请求合理合法，原审法院予以支持，但违约金总额应以总购房价的5%为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2013年12月17日作出如下判决：广州颐明房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向章纪生支付从2011年11月6日起至2013年11月5日止的迟延办证违约金（每天按已付房款756860元×1%÷365天的标准计算，并以总购房价756860元的5%为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费89元，由广州颐明房地产开发有限公司负担。上述受理费已由章纪生预交，章纪生同意由广州颐明房地产开发有限公司在履行本判决书时将其应负担的受理费直接支付给章纪生。判后，上诉人颐明公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、颐明公司多次通知章纪生提供办证资料，履行了通知义务，系章纪生一直不提交办证材料导致颐明公司无法在约定的期限内为其办理房产证，直至2012年12月15日，章纪生才向颐明公司交付办证材料。故办证期限应进行顺延，颐明公司不存在迟延办证的情况，不应承担违约责任。二、章纪生主张于2013年11月5日收到房地产权证，且均于其自认收到产权证的次日提起诉讼，该事实是对方虚构的。按照一般交易习惯，颐明公司在办出产权证后均会以最快速度交付给章纪生，所以颐明公司主张按房地产权证登记之日为义务履行完毕之日，迟延办证违约金应计至该日止。三、合同附件五第9条已经明确约定章纪生已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知。原审法院认为颐明公司需要另行告知章纪生办证所需材料，不符合合同约定。综上所述，颐明公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回章纪生原审全部诉请。被上诉人章纪生答辩称：一、章纪生在收楼时已经按照颐明公司的要求交付了办证所需要的全部材料，之后颐明公司未再通知章纪生提交办证资料，办证迟延是由于颐明公司自身原因造成的，与章纪生无关。二、原审按迟延办证的具体天数计算违约金，公平合理。三、颐明公司主张的免责事由是不成立的。颐明公司从未告知章纪生何谓“齐全的办证资料”，理应承担举证不能的不利后果。章纪生请求二审法院驳回颐明公司的上诉请求。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。另查明，颐明公司二审陈述称：没有证据证明章纪生存在迟延提交办证资料的情形；因为章纪生拒绝签收，颐明公司没有何时交付《房地产权证》给章纪生的证据。本院认为，本案二审争议焦点是颐明公司主张办证期限应予顺延，其不存在迟延办证的事实能否成立的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=26&Gid=38083&ShowLink=false&PreSelectId=609893424&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined﹥的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=26&Gid=38083&ShowLink=false&PreSelectId=609893424&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined﹥加以证明。没有证据﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=26&Gid=38083&ShowLink=false&PreSelectId=609893424&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined﹥或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，虽然合同附件对章纪生需提交办证资料作出了相应约定，但是没有详细列明办证所需的具体资料，鉴于在商品房买卖合同关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料颐明公司负有通知章纪生的义务。颐明公司表示其多次通知章纪生提交办证资料，但章纪生对此予以否认，颐明公司对此亦未能举证予以证明，本案中也无证据证实章纪生曾拒绝提交办证资料。因此，颐明公司应承担举证不能的法律后果，其上诉主张应顺延办证期限及不存在迟延办证的情形，依据不足，本院不予支持。另外，颐明公司上诉主张迟延办证违约金应计至《房地产权证》登记之日止的问题。因双方《商品房买卖合同》明确约定“颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为章纪生办妥产权登记，并将以章纪生为产权人的房地产权证交付章纪生”。据此，颐明公司不仅应为章纪生办理房产证，还负有将《房地产权证》交付给章纪生的义务。颐明公司未能提供证据证明向章纪生交付《房地产权证》的具体日期，原审采信章纪生自认收到《房地产权证》的日期，并无不妥，本院予以维持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人颐明公司的上诉主张，缺乏充分依据，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费178元，由上诉人广州颐明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群代理审判员  柳玮玮代理审判员  郑怀勇二〇一四年五月九日书 记 员  杨仁义