上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第973号
原告上海龙柏饭店有限公司，住所地上海市。
法定代表人林治凯，职务董事长。
委托代理人毛莹，上海小城律师事务所律师。
委托代理人吴辰，上海小城律师事务所律师。
被告姚元龙，男，汉族，住上海市。
被告姚天明，男，汉族，住上海市。
上列两被告的共同委托代理人邹佳莱，上海彭旨平律师事务所律师。
原告上海龙柏饭店有限公司诉被告姚元龙、姚天明财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海龙柏饭店有限公�的委托代理人毛莹，被告姚元龙，被告姚元龙、姚天明的共同委托代理人邹佳莱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海龙柏饭店有限公司诉称，2006年10月16日，原告与上海日红汽车维修有限公司即日红公司签订租赁合同，约定日红公司向原告承租本市长宁区虹桥路沿墙西首房屋即涉讼房屋；年租金为人民币10万元。2009年12月29日，日红公司登记注销。但两被告隐瞒日红公司已登记注销的事实，继续以日红公司的名义占用涉讼房屋，并向原告支付租金。此后，两被告停止支付自2012年7月1日起的租金。原告经催讨无果，于2013年11月21日解除合同。但两被告仍继续占用涉讼房屋。2013年12月，原告在工商行政管理部门查询得知日红公司已登记注销。2014年5月4日，原告将涉讼房屋收回。原告认为，原告与两被告之间不存在租赁关系。两被告的行为侵害了原告的权益。两�告应当按照原告与日红公司约定的租金标准向原告支付房屋使用费。故请求判令：一、两被告向原告支付2012年7月1日至2014年5月4日的房屋使用费184，444元；二、两被告向原告支付房屋使用费滞纳金（以2012年7月1日至2014年5月4日期间各季度欠付房屋使用费为基数，分别自各季度首月第11日起，按每日千分之一，计算至实际支付之日止）；三、两被告向原告支付律师费9，500元。
被告姚元龙、姚天明辩称，两被告为上海日红汽车维修有限公司即日红公司的股东。两被告对日红公司登记注销后的未了事宜承担责任。故原告与日红公司就本市长宁区虹桥路沿墙西首房屋即涉讼房屋所约定的权利和义务，由两被告承继。日红公司登记注销后，两被告将该情况告知了原告。此后，原告直接向两被告收取租金，并向被告姚元龙开具收款凭证。原告认为两被告侵权，缺乏依据。2012�5月，原告向两被告告知涉讼房屋属于违章建筑，并提出终止合同。因涉讼房屋属于违章建筑，故关于涉讼房屋的租赁合同应为无效。两被告为避免损失扩大，于2012年6月停止使用涉讼房屋。此后，双方就两被告的损失赔偿事宜进行协商，但无果。两被告虽然占有涉讼房屋，但未使用，故不存在房屋使用费。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2001年9月30日，上海日红汽车维修有限公司（以下简称日红公司）注册成立。日红公司共有股东2名，即两被告。被告姚元龙为日红公司的法定代表人。2006年2月14日，日红公司的营业执照被吊销。
2006年10月16日，原告（甲方）与日红公司（乙方）签订房屋租赁合同。合同记载，甲方将本市长宁区虹桥路龙柏饭店沿墙西首建筑面积为105平方米的房屋（以下简称涉讼房屋）出租给乙方；租赁期限为2006年11月1日至2014年10月31日；年租金为10万元；乙方在每年的每季度初（即1月、4月、7月、10月的5日前）预付当季度的物业租金；甲方给乙方二个月的内部装修期（即2006年11月1日至12月31日），内部装修期间的物业租金将在合同终止时，在乙方如约将该房屋归还甲方之日起的15日内，经扣除乙方应付而未付的款项后，甲方连同剩余的保证金无息退还给乙方，非甲方原因，本合同履行期限不足3年，乙方不享受免费内部装修期；乙方应于本合同签署后的15日内，向甲方支付相当于2个月租金的保证金，届时本合同方能生效；乙方逾期支付租金及其他应向甲方支付的费用，每逾期一日，则应按逾期费用的3%支付滞纳金；甲方因向乙方追讨欠款而支付的费用，由乙方承担。
2009年10月28日，日红公司清算组成立，两被告为清算组成员。2009年12月17日，日红公司清算组出具清算报告，该清算报告记载，清算组对�红公司进行了清算，现清算工作已经完成；公司债务已全部清偿；公司财产已处置完毕；股东会确认清算报告，股东承诺：公司债务已经清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。两被告作为日红公司的股东，在该清算报告上签名。2009年12月29日，工商行政管理部门准予日红公司注销登记。
日红公司登记注销后，两被告实际占用涉讼房屋，并继续按原告与日红公司约定的租金标准，向原告分期付款，用以结清截至2012年6月30日的涉讼房屋租金。此后，两被告停止向原告付款。
2013年9月10日、2013年10月12日，原告委托律师以日红公司为收函方，发函催讨租金。2013年12月6日，原告委托律师以日红公司为收函方，发函告知原告与日红公司签订的租赁合同于2013年11月21日解除。
2013年12月15日，原告对涉讼房屋实施断水、断电。
2013年12月27日，两被告自行搬离涉讼房屋�
审理中，原告自述，其于2013年12月28日发现两被告已搬离涉讼房屋，现场留有房门钥匙，原告于当日将涉讼房屋另行加锁。原告另自述，涉讼房屋为临时建筑，相关规划许可证在2008年前已失效。
另查明，原告就涉讼房屋，于2010年6月30日开具的2010年下半年租赁费发票中，姓名一栏填写“山海亭姚元龙”；于2010年12月30日开具的2011年上半年租赁费发票中，付款单位（个人）一栏填写“山海亭”；于2011年6月28日开具的2011年下半年租赁费发票中，付款单位（个人）一栏填写“日红汽修公司”；于2011年12月28日开具的2012年上半年租赁费发票中，付款单位（个人）一栏填写“姚元龙”。
上述事实，有租赁合同、工商档案材料、清算报告、发票、律师函以及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。
本院认为，法人的民事权利能力和民事行为能力，到法人终止时消灭。日红公司登记注销后，日红公司对外建立的合同关系即行终止。房屋租赁合同属于继续性合同。继续性合同的内容，并非一次给付可以完结，而是继续地实现，故合同终止后，不再发生新的合同之债。两被告辩称原告与日红公司就涉讼房屋所约定的权利和义务，由两被告承继，于法无据。
日红公司登记注销后，两被告作为日红公司的股东暨涉讼房屋的实际占用人，应将公司登记注销情况告知原告。两被告并未提供证据证明其履行了相关告知义务。就原告在日红公司登记注销后开具的租赁费发票来看，付款人一栏，或填写“姚元龙”，或填写“日红汽修公司”，或填写其他称谓，上述凭证并不足以证明原告与被告一方建立租赁关系。鉴于两被告为日红公司的股东，且被告姚元龙为日红公司的法定代表人，故原告将两被告占用涉讼房屋及付款行为视为日红公司履�合同行为，并无不当。原告认为其与两被告之间不存在租赁关系，本院予以采纳。两被告在日红公司登记注销，且原告未作出将涉讼房屋出租给两被告的意思表示的情形下，占用涉讼房屋，对原告造成损害，原告可以请求损害赔偿。原告请求判令两被告支付房屋使用费，于法有据。
两被告在搬离涉讼房屋时未与原告办理交接，根据原告自述，可以认定原告实际已于2013年12月28日收回涉讼房屋。故房屋使用费应自2012年7月1日计算至2013年12月28日。关于房屋使用费的计算标准，根据双方陈述，涉讼房屋在2012年7月1日至2013年12月28日期间属于未经批准建设的房屋，结合原告对涉讼房屋实施断水、断电的事实，本院以原告与日红公司约定的租金标准为参照，酌定两被告应向原告支付2012年7月1日至2013年12月28日期间的房屋使用费73，000元。原告在请求判令两被告支付房屋使用费，以此作为对原告的损害赔偿后，另请求判令两被告支付房屋使用费滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。原告与两被告并无关于律师费的约定，原告请求判令两被告支付律师费，亦缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：
一、被告姚元龙、姚天明应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙柏饭店有限公司支付房屋使用费人民币73，000元；
二、驳回原告上海龙柏饭店有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5，232.60元，由原告上海龙柏饭店有限公司负担人民币3，775.61元，被告姚元龙、姚天明负担人民币1，456.99元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十�日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
审 判 员 马浩波
人民陪审员 杨耀丰
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 刘彬华
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。