广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）茂南法民初字第991号
原告：李志慧。
委托代理人：阮传欣，广东海日律师事务所律师。
委托代理人：卢艺，广东海日律师事务所律师。
被告：茂名大荣房地产开发有限公司（以下简称大荣公司），住所地：茂名市油城七路1号大院。
法定代表人：陈荣文，公司经理。
委托代理人：张洪杰，广东海法律师事务所律师。
委托代理人：郑水河，广东海法律师事务所律师。
原告李志慧诉被告大荣公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周理适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志慧委托代理人卢艺、被告大荣公司委托代理人郑水河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李志慧诉称：2005年9月14日，原告与被告大荣公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告以每平方米2601.72元购买被告开发的茂名市迎宾四路268号大荣花园房产，面积188平方米，购房总金额为422624元。同时约定被告应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记所需资料报产权机关备案，为原告办理产权登记证。后原告按照合同的约定支付了首期购房款132624元并办理了银行银行按揭，同时，被告也向原告收取了24090元办证费用。但被告收取了原告购房款及办证费用后一直未为原告办理房屋产权证。为维护原告合法权益，请求法院判令被告为原告办理茂名市迎宾四路268号大院房产的房屋产权证；支付逾期办理房屋产权证的违约金45723.45元（按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定同期贷款利率从2005年10月1日暂计至2011年5月19日，以后另计）；本案诉讼费由被告承担。
被告大荣公司辩称：原告诉请我公司为其办理房地产权证缺乏法律依据与合同依据。根据有关法律规定，买受人办理房地产权证，房地产开发企业仅有办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记手续的协助义务，且原告请求我公司支付逾期办理房地产权证的违约金缺乏法律依据与合同依据。根据双方签订的合同，约定我公司无需向其支付违约金，原告购买的房产没有办理房地产权证，不是答辩人的过错，原告也不能举证证实是我公司的过错导致原告无法取得房地产权证。另外，根据原告的诉状，原告早已知道或应当知道其权利受到侵害，直至今年才向法院提起诉讼，已经超过诉讼时效，其请求不应受到法律保护。
经审理查明：2005年9月14日，原告李志慧与被告大荣公司签订了《商品房买卖合同》，合同中约定：出卖人：大荣公司，买受人：李志慧；买受人购买的商品房为茂名市迎宾四路268号大荣花园房产；该商品房属预售商品房，单价为2601.72元／㎡（产权建筑面积为2248元／㎡）；付首期房款132624元，占总房款31%，余款29万元由中行提供按揭；出卖人应当在2006年1月1日前交付房屋；出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按下列第×项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿给买受人损失；2、买受人不能退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金；3、×。
原告李志慧分别于2005年7月9日、同年9月5日、9月14日支付了30000元（订金）、80000元、22624元，合计132624元，并于2005年9月14日向被告大荣公司交纳了办证费24090元。被告大荣公司于2006年1月1日将房屋交付给原告李志慧使用。
原告李志慧认为办理房地产权证的责任在被告大荣公司，要求被告为其办理房地产权证未果致成纠纷。
庭审后，本院根据案情的需要依职权向茂名市房产管理局发出调查函，请求协助调查有关事项。茂名市房产管理局于2011年8月15日作出复函，内容如下：一、大荣花园的商品房办理房产权证的条件是否已具备问题。大荣花园坐落于茂名市迎宾四路268号大院1、2号，使用土地面积为3771.45平方米，建筑面积为25218平方米，于2003年12月22日由茂名市城市规划管理局批准建设。办理商品房初始登记需由开发商提供国土使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证和工程竣工验收备案证明等资料，并向我局提出办证申请。而大荣花园的开发商大荣公司至今未向我局申请办理商品房初始登记。二、大荣花园的买受人（小业主）至今拿不到产权证问题。按商品房的办证程序，应该是开发商先完成商品房初始登记后，业主才能凭个人身份证明、商品房卖买合同、购房发票、缴税完税证明等相关材料，和开发商一同到我局申请办理变更，领取业主个人的房产证。至于大荣花园的开发商为何不申请房屋初始登记及配合业主办理房屋变更手续？问题出在哪里？还欠缺什么资料？我局对此不清楚。三、所欠缺的资料应由哪方提供问题。商品房初始登记及变更所需材料已分别在上述第一点明确。四、大荣花园的土地使用权证的主体问题。大荣花园土地使用权证的使用权人为大荣公司。
在第二次开庭进行质证时，被告大荣公司提供了由茂名市房地产交易中心窗口于2007年5月9日出具的《茂名市房地产交易中心“窗口”收件凭证》一份。内容是：申请人：大荣公司。经办人：李永鹏。房屋座落：迎宾四路268号。档案份数：一份。类别中的第4项：测绘，还有手写的“确＋分”，并在后面的空格内打上勾。服务承诺时间（工作日）为10天。收件说明：产权人凭本人身份证领取证件。（服务承诺时间由勘查房之日计起）。1、资料齐备，收复印件。2、测绘委托书一份。3、服务承诺时间从量完房后起计。收件人：朱工。收件单位：盖“茂名市房地产交易中心窗口”公章。经查，确＋分，其中的“确”是指大确权，即初始登记；“分”是指分割小产权（房屋转称变更登记）。茂名市房地产交易中心窗口收件后，曾派出工作人员到现场进行测绘，但至今没有将办理结果告知申请人大荣公司。
以上查明的事实，有原告提交的如下证据：房屋购房合同、购房发票、办证费收据；有被告大荣公司提供的《茂名市房地产交易中心“窗口”收件凭证》一份。有本院的调查函、茂名市房产管理局于2011年8月15日的复函，以及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告李志慧与被告大荣公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，内容真实合法，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方应严格执行。本案的争议焦点有：一、办理房地产权证的责任在于合同的哪一方，是哪一方违约。二、违约金的请求权是否已超过诉讼时效。
关于办理房地产权证的责任问题。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《广东省城镇房地产权登记条例》第八条规定：“下列房屋所有权及其所占用土地的使用权相统一的房地产应当办理登记：……（二）购买新建商品房屋，在房屋交付使用时，买方凭房屋买卖合同，申请办理确认权属登记，领取房地产权证……”。根据上述规定，在商品房买卖关系中，由买受人办理房地产权证，而房地产开发企业仅负有办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记手续的协助义务。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该内容只是约定被告大荣公司向产权登记机关提交备案资料的期限，没有约定大荣公司为买受人办理房屋权属证书的义务。但是，当事人协商一致的，可以变更合同。被告大荣房地产公司向买受人收取办证费用，结合《商品房买卖合同》第十五条约定内容来看，被告大荣房地产公司的行为表明已接受委托为买受人办理房屋产权证，办理房地产权证的责任已转移给被告大荣房地产公司。被告未在约定期限内为原告办理房地产权证已构成违约，应负违约责任。
关于违约金的请求权是否已超过诉讼时效问题。权利人从知道或者应当知道权利被侵害时起，在两年内请求保护民事权利的，依法应当得到支持。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，诉讼时效的抗辩可以针对债权请求权提出。本案中，原告李志慧就被告大荣公司逾期履行办理房屋权属登记的行为，要求开发商承担违约金责任，是基于商品房买卖合同产生的合同之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权。该违约金请求权，应当适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。
原告李志慧与被告大荣公司于2005年9月14日签订《商品房买卖合同》，原告并履行付款义务。被告大荣公司在2006年1月1日将房屋交付原告使用。原告李志慧在诉状中自认知道被告大荣公司应在房屋交付使用后120日内为其办理房地产权证，其知道被告在约定期限内没有为其办理到房地产权证时，应当知道自己的权利已被侵害。2006年5月1日为本案诉讼时效的起算点。原告李志慧于2011年6月20日向本院提起诉讼，要求被告大荣公司支付逾期办理房地产权证的违约金，明显超过两年的诉讼时效期间，而且未能举证证明有诉讼时效中止、中断及延长的情形。故被告这一抗辩理由充分，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十八条；《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：
一、限被告茂名市大荣房地产开发有限公司在本判决生效后90日内协助原告李志慧办理位于茂名市迎宾四路268号大荣花园房产的房地产权证。
二、驳回原告李志慧的其他诉讼请求。
案件受理费4163元，其他诉讼费60元，合计4223元由原告李志慧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 周理
二〇一一年九月十五日
书记员 梁斌