四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民一终字第164号
上诉人（原审被告）叶元蓉。
委托代理人张静思，四川高维律师事务所律师。
委托代理人张金卫，四川高维律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）肖承汉。
委托代理人汪云。
被上诉人（原审原告）彭正全。
委托代理人袁国军，四川维扬律师事务所律师。
上诉人叶元蓉、肖承汉因与被上诉人彭正全房屋买卖合同纠纷一案，不服绵竹市人民法院作出的（2014）绵竹民初字第913号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明：2006年8月17日，原、被告通过平等协商，自愿签订了《房屋买卖协议》和《房屋买卖补充协议》（以下统称《房屋买卖协议》），其主要内容为被告将其所有的位于绵竹市西南镇安国街第二横街100号（现为100号、102号）的房屋（以下简称涉案房屋），以20万元的价格出让给原告，涉案房屋面积380平方米。并约定由被告办理房屋权属证书，原告给付办证费用，被告不再收取任何费用。次日，原告向被告给付了购房款20万元，被告向原告交付了涉案房屋。现涉案房屋正在办理房屋所有权证及土地使用权证。2014年4月11日，原告诉至原审法院，诉讼请求：1、确认原被告于2006年8月17日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、判令涉案房屋归原告所有；3、判令被告完全履行合同义务，协助原告办理涉案房屋过户手续。
另查明，1998年8月，因修建绵竹市实验中学教师楼，被告拆迁至绵竹市西南镇安国街第二横街建造私人住房（即涉案房屋），占地面积120平方米，其中购买土地（使用权）面积60平方米，被告支付对价9000元。被告与第三人系夫妻关系，涉案房屋为被告与第三人夫妻共同财产，该房屋未办理房屋所有权证及土地使用权证。
还查明，原、被告原来均系绵竹市西南镇安国村村民委员会村民。2006年5月，该村全体村民集体“农转非”，而其土地全部由绵竹市人民政府收购储备。现原、被告均为绵竹市西南镇安国社区居民委员会居民。2008年3月5日，第三人诉至本院，请求确认《房屋买卖协议》无效，后撤诉。
以上事实，有原、被告及第三人陈述，并有身份信息、结婚证、房屋买卖协议、房屋买卖补充协议、收条、绵竹市人民政府关于将西南镇安国村一、四组全体村民进行农转非安置的批复、证明、绵竹市集体资金专用收据及庭审笔录等书面证据证实。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，原判予以采信。
原判认为，原、被告设立的买卖合同关系，受我国法律、行政法规调整。现结合案件事实，针对争议焦点，评判如下：
一、关于被告对涉案房屋的处分权问题。首先，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻双方对共同所有的财产有平等的处理权。”涉案房屋系被告与第三人在婚姻关系存续期间取得，在双方未对该房屋进行特别约定的情况下，应属夫妻共同财产，被告与第三人享有平等的处分权，被告有权处分涉案房屋。其次，原告对涉案房屋系善意取得。原、被告自愿签订《房屋买卖协议》，根据涉案房屋的状况，对比同期房价，原告以20万元支付对价，公平合理。原告按照约定给付了全部购房款，被告交付了涉案房屋，原告实际占有、使用涉案房屋。原告属于善意、有偿取得，无任何过错。并且被告在与原告签订《房屋买卖协议》时已经确认涉案房屋系其私有而无权属争议，据此原告完全有理由相信被告出让房屋的行为是其夫妻共同意思表示。被告作为出让人，在出让涉案房屋时，也应当保证其所有权的完整性。再次，根据一般生活经验判断，第三人对涉案房屋的买卖应当是知情的。从2006年8月买卖涉案房屋之后的数年时间里，作为被告丈夫的第三人，应当知道该房屋的权属状况，这期间第三人并未提出异议，按常理可以推定第三人对涉案房屋买卖知情。况且原告和被告无恶意串通损害第三人利益的必要。故可以认定第三人对涉案房屋的买卖是明知的，进而能够判定被告与第三人对出让涉案房屋形成了合意。另，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款也明确规定：“当事人一方以出让人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，以第三人对涉案房屋买卖不知情，被告对涉案房屋无处分权，主张《房屋买卖协议》无效不能成立。
二、关于涉案房屋的农村宅基地问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”涉案房屋所使用的120平方米土地，当初取得使用权时，60平方米系有偿取得，60平方米为无偿取得。其60平方米无偿取得部分，自然就涉及到“农村宅基地”问题：一方面，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出让、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”此表明农村村民出让宅基地上房屋，不为法律所禁止。《中华人民共和国物权法》第一百五十五条对此也予以肯定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者特定身份相联系，于是国家有关法律、法规及政策对农村宅基地上房屋买卖的买受人主体进行了相应限制。原、被告在“农转非”前同属绵竹市西南镇安国村村民委员会村民，双方买卖宅基地上房屋的主体资格不在此限，原告购买被告的涉案房屋不为法律所禁止。另一方面，2006年5月绵竹市西南镇安国村全体村民“农转非”后，集体经济组织安国村村民委员会的土地，全部转为国家所有。这时，涉案房屋的宅基地已经转变成为国有土地，其上的涉案房屋买卖不再受法律、法规及政策关于农村宅基地使用权相关规定的限制。所以，涉案房屋的农村宅基地性质不能否定《房屋买卖协议》的效力。
三、关于涉案房屋未取得权属证书买卖合同的效力问题。其一，《》第规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”此条属管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。其二，《中华人民共和国合同法》第规定：“有下列情形之一的，合同无效，……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《》第规定：“第第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”即只有违反效力性强制性规定的合同，才是无效合同。其三，《中华人民共和国》第也规定：“……未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，虽然原告与被告在签订《房屋买卖协议》时涉案房屋未取得权属证书，但违反的只是管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，故不影响《房屋买卖协议》的效力。
综上所述，原、被告签订的《房屋买卖协议》，双方当事人意思表示真实，合同内容清楚、条款明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。因此，原判对原告的第一项诉讼请求予以支持。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，房屋出卖人交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，是房屋出卖人最基本的义务。原告向被告履行了给付全部购房款的义务，被告同样履行了交付涉案房屋的义务，被告在履行了交付涉案房屋的义务之后，还负有在取得涉案房屋权属证书后按照约定协助原告办理其过户手续的义务。所以，原、被告应当自觉、诚信、全面履行合同义务，双方应当继续履行《房屋买卖协议》。遵照合同归合同法调整，物权变动归物权法规制的原则，原告依据《房屋买卖协议》对涉案房屋享有债权，不享有物权，故原告的第二项诉讼请求原判不予支持。因目前被告未取得涉案房屋的权属证书，其协助原告办理涉案房屋过户手续的条件尚未成就，原告要求被告协助其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，因办理条件不具备，原判亦不予支持。据此，为了保护交易安全，维护诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，判决如下：一、原告彭正全与被告叶元蓉于2006年8月17日签订的《房屋买卖协议》和《房屋买卖补充协议》有效，并继续履行；二、驳回原告彭正全其他诉讼请求。本案征收诉讼费100元，由被告叶元蓉负担（此款已由原告彭正全垫付，被告叶元蓉于本判决生效之日起30日内直接给付原告）。
宣判后，叶元蓉、肖承汉均对一审判决不服，叶元蓉向本院提起上诉：1.本案所涉的房屋买卖合同应为无效，一是因为上诉人无权处分共同共有财产，违反了《物权法》相关规定，二是一审认定事实错误，该房屋系建于宅基地上，买卖双方为同村村民，转让违反法律规定的“一户一宅”；2.被上诉人不符合善意取得的构成要件，不能取得房屋所有权；3.房屋买卖协议无效，故要求上诉人继续履行合同不符合法律规定。综上，叶元蓉请求二审法院：1.撤销一审判决第一项的内容并依法驳回；2.改判被上诉人承担本案的全部受理费。
肖承汉的上诉理由与叶元蓉一致，其请求二审法院：1.请求法院撤销（2014）绵竹民初字第913号民事判决第一项判决，依法改判驳回被上诉人彭正全的全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。
被上诉人彭正全辩称：1.本案不应适用《物权法》规定，因为签订合同时间在《物权法》实施之前；2.关于土地性质应该是国有土地，2006年5月23日的政府文件证明了这一点，只是土地证尚未办理完毕；3.该合同是长期协商的结果，上诉人的女儿女婿亦知晓此事，肖承汉主张不知道这件事情不符合常理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点主要在于以下几点：
（一）关于房屋买卖协议是否有效，是否应当继续履行。上诉人主张叶元蓉无权处分共有物而导致合同无效。本院认为，虽然房屋买卖协议中仅有叶元蓉一人的签名，但是彭正全与叶元蓉协商买房时，其女儿、女婿、侄儿均知道此事，其有理由相信肖承汉知道此事并无反对意见，且彭正全支付了合理的对价购买该房屋。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”且2008年肖承汉知道叶元蓉卖房一事后，曾经提起诉讼要求确认房屋买卖协议无效，但后又撤诉，虽然肖承汉主张其是因为身体原因撤诉，撤诉并非是其真实意思表示，但并未提供证据证明，该主张依据不足。且肖承汉在此后长达近六年的时间里都未提出异议，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“……本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”故肖承汉于近六年内不提异议的行为可以视为肖承汉对叶元蓉卖房行为的默认。最后，该房屋已经交付给彭正全使用，只是因为现实原因无法办理房产登记过户，为了维护交易状态的稳定，保护善良买受人的利益，本院认为，对上诉人的上诉请求不予支持，本案所涉房屋买卖协议有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”故买卖双方应当继续履行合同。
（二）关于该房屋买卖转让协议是否违反了国家对宅基地流转的管理规定。上诉人主张房屋买卖转让协议违反了“一户一宅”的规定。本院认为，该房屋所占地已经由政府按照全部收储、分步实施的原则进行收购储备，只是国有土地使用证并未办理下来，且买卖双方均已进行农转非安置，故上诉人以该协议违反国家对宅基地流转的管理规定的依据不足，本院对该主张不予支持。
（三）关于彭正全对本案所涉房屋是否构成善意取得。上诉人主张彭正全并不构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”由于房屋未进行登记，故本院认为彭正全对本案所涉房屋未构成善意取得，但是未构成善意取得并不影响合同效力。
综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审征收诉讼费100元，由叶元蓉负担（此款已由彭正全垫付，叶元蓉于本判决生效之日起30日内直接给付原告）；二审案件受理费200元，由叶元蓉、肖承汉各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓宇
代理审判员 孔祥明
代理审判员 杨 轩
二〇一五年二月三日
书 记 员 唐欧晨