贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0502民初4743号
原告：聂某，女，汉族，1963年11月4日出生，住毕节市。
原告：康圣帝，女，汉族，1989年8月31日出生，住毕节市。
原告：康某1，女，汉族，1999年8月25日出生，住址。
法定代理人：聂某。系康某1母亲。
原告：康某2，女，汉族，2006年4月4日出生，住址。
法定代理人：聂某。系康某2母亲
委托代理人（特别授权）：孙建桥，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224200520622719.
委托代理人（一般授权）：刘娟，贵州锐驰律师事务所实习律师。
被告：毕节市亿翔房地产开发有限公司，住所地：毕节市环东路。组织机构代码：58065044-7。
法定代表人：聂浩祥，系该公司经理。
原告聂某、康圣帝、康某1、康某2诉被告毕节市亿翔房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法适用简易程序审理。本院于2016年12月8日公开开庭进行了审理，原告聂某及其委托代理人孙建桥、刘娟、原告康圣帝、康某1、康某2法定代理人聂某、被告毕节市亿翔房地产开发有限公司法定代表人聂浩祥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告聂某、康圣帝、康某2、康某1诉称：2011年12月12日，原告聂某及其丈夫康孔权（已死亡）与被告签订《房屋开发联建协议》，约定：一、原告将位于毕节市环东路（现学院路）的国有土地使用权（土地面积：967平方米，土地证号：毕市国用（2000）字第4**号，土地使用人聂某）作为投入，与被告联合修建商业、住宅等综合性用房，由被告投入资金并负责开发联建工作，且承担相关法律法规责任；二、商业用房和综合用房的分配如下：1、原告商业用房和综合用房部分分配的所处位置按项目原土地相邻关系处理（左邻为地下室出入口，右邻分配给聂开荣家的商业用房和综合用房）；2、第一层原告的面积为430平方米（含公摊），有关一切税费全部由被告支付，超出部分按每平方米3200元由原告支付给被告，同时该部分办证所需的税费由原告据实支付给被告；3、第二层和第三层原告应得的位置与面积与第一层相同（即含公摊分别为430平方米），超出部分按每平方米3200元由原告支付给被告，同时该部分办证所需的税费由原告据实支付给被告；4、第一层、第二层、第三层的超面积部分，被告保证每层在50平方米（含公摊）以上，以上第2条和第3条，每一层面积被告保证大于480平方米，否则视为乙方违约，违约责任按合同约定执行；5、其余部分全部归被告所有；三、住宅部分分配如下：1、五层及五层以上部分的住宅分配给原告3套，相邻位置由原告任选；2、其余部分全部归被告所有；四、地下室及其他部分的分配：1、地下室车位分配原告四个，其余部分归被告所有；五、被告到相关部门办理该宗土地的建房手续后，从取得该宗土地项目《施工许可证》之日起两年内修建完工，并将原告的商业用房及其他用房按约定分配给原告，并及时为原告分户并分别办理房屋产权证等相关手续，所产生的各种税费及费用全部由被告负责。
2011年12月15日，原告聂某及其丈夫康孔权（已死亡）与被告签订《房屋拆迁补偿安置合同》，约定如下主要内容：一、房屋所在地点毕节市学院路，房屋总建筑面积1694平方米，房屋的总楼层数4层，房屋的结构为砖混，房屋的用途为综合，房屋的产权性质为私有，土地使用证毕市国用（2000）字第406号；二、房屋拆迁补偿选择房屋产权调换方式，原告选择东锦名都商住楼第一层商业430平方米，第二层商业430平方米，住宅三套自选。结构为框架、用途为综合性质、建筑面积1694平方米的商业用房和住宅与被拆迁房屋进行产权调换；三、原告在2012年1月30日前迁出被拆迁房屋并将被拆迁房屋及附属物、构筑物、附属设施等交由被告拆除。但双方在《补充说明》中载明：双方2011年12月15日签订的《房屋拆迁安置合同仅用于完善相关资料用》一切责任权利关系以2011年12月12日签订的房屋开发联建协议为准。
合同签订后，原告即将涉案土地交由被告进行开发。2015年5月14日，被告向原告聂某及其丈夫康孔权发送《毕节市亿翔房地产开发有限公司关于“东锦名都”拆迁还房的分配方案》，载明：“根据毕节市亿翔房地产开发有限公司与康孔权、聂某签订的《拆迁补偿安置合同》，我公司应还房给康孔权、聂某的商业和住宅如下：第一层商业为101号和102号，第二层商业为201号，第三层商业为301号，第六层住宅为A-6-1、A-6-2、A-6-3共三套，车位号为1-3、1-4、1-5、1-6号4个车位。若当事人无异议，签字确认后予以交房，并按合同予以交纳其他费用。”原告聂某及其丈夫康孔权签字确认。
2014年4月28日，原告丈夫康孔权作为被告的股东，以被告亿翔房地产开发有限公司的名义将第一层商业102号（合同上载明房号为A-1-2）商铺出卖给贵州毕节农村商业银行股份有限公司，并签订《商品房买卖合同》，约定该商品房的单价为每平方米32，800.00元，总面积为432.12平方米，总价款13，878，336.00元，现贵州省毕节市农村商业银行股份有限公司已经支付购房款1200万元，该价款已由原告丈夫康孔权收取1000万元。2015年5月14日，被告向原告交付除第一层商业102号外的涉案房屋，原告丈夫康孔权在《东锦名都交房信息确认单》上签字确认（第一层商业101号商铺面积为约100平方米，第二层商业201号房约465.6平方米，第三层商业301号房约465.6平方米，第六层住宅A-6-1号房为107.56平方米、A-6-2号房为118.30平方米、A-6-3号房为84.62平方米）。交房后，现涉案房屋已由原告聂某实际占有，二楼的商业用房已经被原告出租。
2016年3月11日，原告丈夫康孔权因病死亡，四原告及康孔权父母系第一顺序继承人，康孔权父母明确放弃了继承权。
被告向原告交付涉案房屋后，一直未给原告办理房屋的产权登记手续，经原告多次催告，被告仍未给办理。
故原告诉至本院，要求：1、判令被告立即将交付给原告位于毕节市学院路“东锦名都”第一层101号商铺；第二层201号商铺；第三层301号商铺；第六层A-6-1、A-6-2、A-6-3号房屋；1-3、1-4、1-5、1-6号车位办理产权登记；二、被告向原告支付违约金暂计3万元（具体以12，747，480元为基数，自2015年8月14日起以该基数按中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至为原告办理好涉案房屋权属证书为止）；三、本案诉讼费由被告承担。
为证明自己的主张，原告在举证期限内提供如下证据：
第一组：居民身份证、居民死亡医学证明书、律师见证书。证明内容：1、原告聂某、康圣帝、康某1、康某2的自然人身份；2、原告聂某账户，康孔权于2016年3月11日因病死亡；3、康孔权死亡之后，其遗产由原告聂某、父亲康中伟、母亲邓为书、女儿康圣帝、康某1、康某2作为第一顺位继承人继承其遗产。证明目的：原告聂某作为与被告所签合同的当事人，有权就涉案合同及房屋对被告提起诉讼；原告康圣帝、康某1、康某2及聂某作为涉案合同当事人康孔权的第一顺位继承人，基于对涉案房屋的继承权，有权就涉案房屋对被告提起诉讼。经庭审质证，被告对该组证据无异议。
第二组：国有土地使用证、房屋开发联建协议、房屋征收补偿安置合同。证明内容：1、原告聂某及其丈夫康孔权对交付给被告开发东锦名都的土地及房屋享有使用和所有权；2、原告聂某及其丈夫康孔权与被告签订《房屋开发联建协议》，约定原告聂某及丈夫康孔权将享有使用权和所有权的土地及房屋转让给被告，由被告开发房地产项目，在房屋修建完毕后，将涉案东锦名都第一层101号、102号、第二层201号、第三层301号商业、A-6-1号、A-6-2号、A-6-3号商品房及地下4个车位交付给原告，并为原告办理房屋产权登记手续；3、原告聂某及其丈夫康孔权与被告签订的《房屋拆迁补偿安置合同》仅用于完善相关资料用，一切责权利关系以《房屋开发联建协议》为准。证明目的：1、原告聂某及丈夫康孔权已将自己享有使用权和所有权的土地及房屋交付给被告，履行了合同义务；2、因被告不具备征地拆迁主体资格，其与原告聂某及丈夫康孔权所签《房屋拆迁补偿安置合同》无效。且在《房屋开发联建协议》中，原告不承担任何经营风险，只参与分配固定数量的房屋。根据《补充说明》，原告与被告之间约定，一切权利义务关系以《房屋开发联建协议》为准，因此本案应以《房屋开发联建协议》作为调整原、被告之间权利义务关系的依据，同时该合同兼具有土地使用权转让合同与商品房买卖合同性质。经庭审质证，被告对该组证据无异议。
第三组：毕节市亿翔房地产开发有限公司关于“东锦名都”拆迁还房的分配方案、东锦名都交房联系函、东锦名都交房信息确认单。证明内容：被告已经于2015年5月14，按照《房屋开发联建协议》的约定，将涉案的101号、102号、201号、301号商业、A-6-1号、A-6-2号、A-6-3号商品房交付给原告。证明目的：被告已经将涉案房屋交付给原告聂某及丈夫康孔权，被告已经履行涉案房屋的交付义务，但未履行办理权属证书的义务。经庭审质证，被告认为交付给原告的房屋面积没有确认，涉案房屋已经被中级人民法院查封，所以没有办理相关房屋产权过户。
第四组：商品房买卖合同、房屋租赁合同、收据。证明内容：1、康孔权以被告名义将涉案第一层2号商业用房（A-1-2）以13，878，336.00元的价格出卖给贵州毕节农村商业银行股份有限公司；2、原告聂某已经实际占有原告交付的全部房屋，并将二层商业用房以每年223，488.00元的价格出租给贵州喜百年装饰工程有限公司毕节分公司。证明目的：1、被告已经履行了交付房屋的合同义务，原告已实际占有涉案房屋，对涉案房屋享有所有权；2、原告有权要求被告按照法律规定，为涉案房屋办理房屋产权登记手续，并将产权登记证书交付给原告。经庭审质证，被告对该组证据的质证意见同第三组证据质证意见。
第五组：涉案商铺的平面图。证明涉案商铺的面积是初步确认的，最终以办证机关确认的面积为准。经庭审质证，被告确认平面图是涉案房屋的平面图，同意原告的意见。
被告毕节市亿翔房地产开发有限公司辩称：1、关于原告的主体问题，泸州第七建筑工程公司诉毕节市亿翔房地产开发有限公司建设施工合同纠纷一案，列明不仅仅是本案原告，关于原告请求履行交付房屋已经被泸州第七建筑工程公司查封，所以是否能够履行不能确认，且联建合同的面积不能确定，请求法院到毕节市中级人民法院调取2016年黔05民初49号案件，请批准为谢。现在泸州第七建筑公司与我公司现在在民事诉讼期间，所以，原告的诉请我们不予认可。还有就是原告聂某的丈夫已经死亡，原来也是我们公司的股东之一，所以也应该承担相应的责任，所以，我公司不同意原告的诉请。
为证明自己的抗辩理由，被告在举证期限内提供如下证据：
营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、法人身份证复印件。证明目的：被告的主体身份。经庭审质证，原告对该组证据无异议。
本院对本案证据的综合分析与认定：对原告提供的证据：1、原告提供第一组证据双方无异议，予以采信。2、原告提供的第二组证据双方无异议，予以采信；3、原告提供的第三组证据被告认为交付给原告的房屋面积没有确认，涉案房屋已经被中级人民法院查封，所以没有办理相关房屋产权过户，但未提供相应证据支持其主张，对被告的质证意见不予采纳，对该证据予以采信。4、原告提供的第四组证据，被告对该组证据质证意见同第三组，也未提供相应证据支持其主张，对被告的质证意见不予采纳，对该组证据予以采信。5、原告提供的第五组证据双方无异议，予以采信。对被告提供的证据：1、被告提供的第一组证据双方无异议，予以采信。2、被告请求本院到毕节市中级人民法院调取2016年黔05民初49号案件，因被告未在举证期限内提出，本院不予采纳。
经审理查明：2011年12月12日，原告聂某及其丈夫康孔权（已死亡）与被告签订《房屋开发联建协议》，约定如下主要内容：一、原告将位于毕节市环东路（现学院路）的国有土地使用权（土地面积：967平方米，土地证号：毕市国用（2000）字第4**号，土地使用人聂某）作为投入，与被告联合修建商业、住宅等综合性用房，由被告投入资金并负责开发联建工作，且承担相关法律法规责任；二、商业用房和综合用房的分配如下：1、原告商业用房和综合用房部分分配的所处位置按项目原土地相邻关系处理（左邻为地下室出入口，右邻分配给聂开荣家的商业用房和综合用房）；2、第一层原告的面积为430平方米（含公摊），有关一切税费全部由被告支付，超出部分按每平方米3200元由原告支付给被告，同时该部分办证所需的税费由原告据实支付给被告；3、第二层和第三层原告应得的位置与面积与第一层相同（即含公摊分别为430平方米），超出部分按每平方米3200元由原告支付给被告，同时该部分办证所需的税费由原告据实支付给被告；4、第一层、第二层、第三层的超面积部分，被告保证每层在50平方米（含公摊）以上，以上第2条和第3条，每一层面积被告保证大于480平方米，否则视为乙方违约，违约责任按合同约定执行；5、其余部分全部归被告所有；三、住宅部分分配如下：1、五层及五层以上部分的住宅分配给原告3套，相邻位置由原告任选；2、其余部分全部归被告所有；四、地下室及其他部分的分配：1、地下室车位分配原告四个，其余部分归被告所有；五、被告到相关部门办理该宗土地的建房手续后，从取得该宗土地项目《施工许可证》之日起两年内修建完工，并将原告的商业用房及其他用房按约定分配给原告，并及时为原告分户并分别办理房屋产权证等相关手续，所产生的各种税费及费用全部由被告负责。2011年12月15日，原告聂某及其丈夫康孔权（已死亡）与被告签订《房屋拆迁补偿安置合同》，约定如下主要内容：一、房屋所在地点毕节市学院路，房屋总建筑面积1694平方米，房屋的总楼层数4层，房屋的结构为砖混，房屋的用途为综合，房屋的产权性质为私有，土地使用证毕市国用（2000）字第406号；二、房屋拆迁补偿选择房屋产权调换方式，原告选择东锦名都商住楼第一层商业430平方米，第二层商业430平方米，住宅三套自选。结构为框架、用途为综合性质、建筑面积1694平方米的商业用房和住宅与被拆迁房屋进行产权调换；三、原告在2012年1月30日前迁出被拆迁房屋并将被拆迁房屋及附属物、构筑物、附属设施等交由被告拆除。但双方在《补充说明》中载明：双方2011年12月15日签订的《房屋拆迁安置合同仅用于完善相关资料用》一切责权利关系以2011年12月12日签订的房屋开发联建协议为准。合同签订后，原告即将涉案土地交由被告进行开发。2015年5月14日，被告向原告聂某及其丈夫康孔权发送《毕节市亿翔房地产开发有限公司关于“东锦名都”拆迁还房的分配方案》，载明：“根据毕节市亿翔房地产开发有限公司与康孔权、聂某签订的《拆迁补偿安置合同》，我公司应还房给康孔权、聂某的商业和住宅如下：第一层商业为101号和102号，第二层商业为201号，第三层商业为301号，第六层住宅为A-6-1、A-6-2、A-6-3共三套，车位号为1-3、1-4、1-5、1-6号4个车位。若当事人无异议，签字确认后予以交房，并按合同予以交纳其他费用。”原告聂某及其丈夫康孔权签字确认。2014年4月28日，原告丈夫康孔权作为被告的股东，以被告亿翔房地产开发有限公司的名义将第一层商业102号（合同上载明房号为A-1-2）商铺出卖给贵州毕节农村商业银行股份有限公司，并签订《商品房买卖合同》，约定该商品房的单价为每平方米32800.00元，总面积为432.12平方米，总价款13878336.00元，现贵州省毕节市农村商业银行股份有限公司已经支付购房款1200万元，该价款已由原告丈夫康孔权收取1000万元。2015年5月14日，被告向原告交付除第一层商业102号外的涉案房屋，原告丈夫康孔权在《东锦名都交房信息确认单》上签字确认（第一层商业101号商铺面积为约100平方米，第二层商业201号房约465.6平方米，第三层商业301号房约465.6平方米，第六层住宅A-6-1号房为107.56平方米、A-6-2号房为118.30平方米、A-6-3号房为84.62平方米）。交房后，现涉案房屋已由原告聂某实际占有，二楼的商业用房已经被原告出租。2016年3月11日，原告丈夫康孔权因病去世，四原告及康孔权父母系第一顺序继承人，康孔权父母明确放弃了继承权。被告向原告交付涉案房屋后，一直未给原告办理房屋的产权登记手续，经原告多次催告，被告仍未给办理。
本案争议焦点是：1、原告及其丈夫与被告签订的《房屋开发联建协议》是房地产开发经营合同还是国有土地使用权转让兼具商品房买卖性质的合同。2、原告及其丈夫与被告签订的《房屋拆迁补偿安置合同》是否有效。3、被告是否应当承担违约责任。
本院认为：原告及其丈夫与被告签订的《房屋开发联建协议》是房地产开发经营合同还是国有土地使用权转让兼具商品房买卖性质的合同问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。第二十五条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。据此，合同开发房地产以共同投资、共享利润、共担风险为构成要件，否则将根据性质识别为其他合同。本案中，从《房屋开发联建协议》确定的权利义务来看，原告主要义务是提供土地，并对被告的开发行为予以配合，取得的利益为享有涉案房屋的所有权，原告不承担项目的经营风险。因此，首先双方之间的法律关系不具备共担风险这一要件，在法律性质上不属于合作开发，而是土地使用权的转让；其次，因原告获得的是涉案房屋的所有权，非金钱，故法律性质上应识别为商品房买卖合同，即原告将土地使用权的转让获得的价款用于购买被告开发的涉案房屋。因此，原告及其丈夫与被告签订的《房屋开发联建协议》是国有土地使用权转让兼具有商品房买卖性质的合同。
关于《房屋拆迁补偿安置合同》效力问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。据此，有权组织实施房屋征收与补偿工作的单位系被征收房屋所在行政区域的市、县级人民政府确定的房屋征收部门，其他主体没有征收主体资格。本案中，被告作为房开企业不具有房屋征收资格，故其与原告所签订《房屋拆迁补偿安置合同》因其不具备主体资格系无效合同。同时，双方在《补充说明》中明确《房屋拆迁补偿安置合同》仅用于完善相关资料用，一切责权利关系以2011年12月12日签订的《房屋开发联建协议》为准，故本案应当以《房屋开发联建协议》作为调整双方权利义务关系的依据。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，《商品房销售管理办法》第三十四条规定：……房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，第一百零七条规定：当事人一方不履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，订立商品房买卖合同时，合同标的物尚未建成的，房地产开发企业应当自房屋交付使用之日起90日内协助买受人办理房屋产权登记，并向买受人交付房屋权属证书，如出现违约的，应当向买受人承担继续履行、赔偿损失等违约责任，没有约定违约责任的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原告履行了全部合同义务，被告于2015年5月14日将涉案商品房交付给原告，向原告履行了房屋交付义务，但还未履行办理房屋权属证书的义务。原被告签订合同时，涉案房屋尚未建成，因此被告依法应当在交房后90日内办理房屋产权证书并交予原告，被告至今仍未给原告办理相关产权登记手续，已经构成违约。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。据此，违约金最高可为所造成守约方损失的130%。本案中，被告应当从逾期之日（即2015年8月14日）起，以涉案房屋的总价款人民币12，747，480元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率的标准加收30%为限予以保护。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条，最高人民法法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，判决如下：
判决被告亿翔房地产开发有限公司在本判决生效后九十日内为交付给原告的“东锦名都”第一层101号商铺；第二层201号商铺；第三层301号商铺；第六层A-6-1号、A-6-2号、A-6-3号房屋；1-3、1-4、1-5、1-6号车位办理产权登记；
判决被告向原告支付因被告未将交付给原告占有使用的涉案房屋产权登记所产生的违约金，违约金以被告亿翔房地产开发有限公司为原告办理涉案商铺、住宅产权登记时确定的涉案商铺、住宅面积计算的总价款为基数，按银行同期贷款利率加收30%的标准，从2015年8月14日起计算至被告为原告办理涉案商铺、住宅的产权登记之日止。
三、判决驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币610.00元，减半收取人民币305.00元，由被告毕节市亿翔房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。
审判员 孙苏莲
二〇一六年十二月九日
书记员 申开旭