四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川05民终188号
上诉人（原审被告）：黄世许，男，汉族，1957年1月15日生，住四川省古蔺县。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ英，女，汉族，1953年3月1日生，住四川省古蔺县。
委托诉讼代理人：胡华勇，男，汉族，1974年12月28日生，住四川省泸州市龙马潭区。
上诉人黄世许因与被上诉人ＸＸ英房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省古蔺县人民法院（2017）川0525民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄世许，被上诉人ＸＸ英及其委托诉讼代理人胡华勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄世许的上诉请求为：撤销原判，将本案发回重审或者改判。诉讼中，经本院释明，上诉人黄世许将改判的诉请内容明确为：驳回ＸＸ英的诉请。上诉人黄世许主要的上诉理由为：一审判决事实不清、证据不足，程序不对，判决错误。黄世许经人介绍于2009年6月28日住进古蔺县古蔺镇建设苑4幢楼302室，ＸＸ英要求黄世许不能对外人说房屋是租的，租金每年5000.00元，10年20年随便住。2016年12月5日，ＸＸ英让黄世许出具退房租收条，但黄世许没有收到款项。2016年12月5日，古蔺县房管所发出通知，要在2015年12月12日后收回房屋，ＸＸ英出租房屋的行为违反了古蔺县房管所的管理规定。2017年1月9日，古蔺县法院通知黄世许就其与ＸＸ英的房屋租赁纠纷到古蔺县法院调查。2017年1月10日，黄世许到古蔺县法院诉讼大厅，古蔺县法院的工作人员直接拿传票给黄世许，通知2017年1月20日开庭，黄世许才知道被ＸＸ英告上法庭，黄世许才知道ＸＸ英之子胡庆华在法院的利害关系。2017年1月20日开庭时，ＸＸ英向审判长说请你指点一下，所以在庭审中给黄世许造成了压力，黄世许根本没有时间去思考和回答问题。庭审结束后，法院的工作人员没有将庭审笔录读给黄世许听，只让黄世许签字。黄世许刚走出法庭，ＸＸ英对法院的工作人员说她儿子给法院工作人员说的事情就麻烦了、谢谢了。2017年2月15日，一审承办人打电话给黄世许，问黄世许搬出房子没有，黄世许说没有搬。一审承办人又问你为什么不搬呢，并称对方要来执行黄世许。这就印证了胡庆华在一小门口所说的话。2017年3月5日，黄世许将从法院复印出来的资料带回家看后，发现法院没有没有提问的，庭审记录中都有记载，这把黄世许吓了一跳，使黄世许智力下降，收到执法人员的恐吓、威胁，造成黄世许的身体受到伤害、视力下降。2016年11月28日，ＸＸ英在古蔺县不动产登记中心开出了产权的三无证明。本案中ＸＸ英作为一审原告的诉讼主体不适格。诉争房屋的所有权人是古蔺县国资公司，实际管理人是古蔺县房管所。ＸＸ英与古蔺县房管所签订的《房屋租赁合同》租期为一年，即从2012年6月6日起至2013年6月5日止。该合同中明确载明的“乙方未经甲方同意将承租房屋部分转租、转让、转借或私自交换使用……”。一审判决认定ＸＸ英是该诉争房屋的合法承租人无法无据。ＸＸ英非法收取黄世许房租35000.00元属不当得利，应当返还给黄世许。
被上诉人ＸＸ英辩称，ＸＸ英要求黄世许立即腾退房屋，并支付房屋租赁费125.00元。黄世许上诉状中的很多内容与本案无关，且没有任何证据。ＸＸ英与古蔺县房管所的纠纷与黄世许无关。黄世许称没有收到款项，但为什么要签字。请求驳回上诉，维持原判。
ＸＸ英向一审法院起诉请求：请求判决黄世许立即腾交位于建设苑4号楼3-2的房屋；判决黄世许支付从2016年12月11日起至腾交房屋之日止的使用费125.00元。
一审法院认定事实：ＸＸ英租赁古蔺县房产管理所所有的位于古蔺县古蔺镇建设苑4号楼3-2的房屋。2009年ＸＸ英将该房屋转租黄世许，黄世许租赁该房屋至2016年5月，2016年5月11日，ＸＸ英与黄世许双方达成口头协议约定黄世许继续租赁该房屋，租期一年，租金每月500.00元，黄世许支付了一年的租金共计6000.00元。2016年12月5日，ＸＸ英与黄世许达成口头协议约定由ＸＸ英退还黄世许3500.00元，黄世许于2016年12月11日前腾交该房屋归还ＸＸ英，同日，ＸＸ英退还黄世许房屋租金3500.00元，但黄世许至今未按约定将该房屋腾交归还ＸＸ英。
一审法院认为，ＸＸ英与黄世许双方应当按照约定全面履行自己的义务。ＸＸ英将其合法占有的房屋从2009年起就租赁给黄世许使用，双方未签订过任何租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的视为不定期租赁合同”和第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人租赁合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，ＸＸ英和黄世许之间的房屋租赁合同为不定期租赁，ＸＸ英可以随时要求解除合同。该案中，ＸＸ英虽未请求解除合同，但ＸＸ英要求黄世许腾交房屋实际上就是请求解除与被告口头达成的租房协议，故ＸＸ英与黄世许于2009年口头达成的租房协议应予解除。2016年12月5日，ＸＸ英与黄世许达成口头协议并于当日退还黄世许剩余房屋租金，同时约定黄世许腾交房屋的时间是在2016年12月11日前，后ＸＸ英于2016年12月23日向黄世许发出了限其于2016年12月25日前腾交房屋的通知，ＸＸ英已给被告足够时间腾交房屋，但黄世许至今未腾交，故对ＸＸ英请求黄世许立即腾交位于古蔺县古蔺镇建设苑4号楼3-2的房屋归还ＸＸ英的诉讼请求，一审法院予以支持，但因黄世许找房子搬家需要时日，故限黄世许于收到本判决三十日内腾交该房屋归还ＸＸ英。黄世许应于2016年12月11日前腾交房屋，但黄世许至今未腾交，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，黄世许应承担从2016年12月11日起至腾交该房屋之日止的房屋租金，因ＸＸ英仅请求黄世许支付125.00元，该请求符合法律规定，一审法院予以照准。黄世许辩称ＸＸ英主体不适格，该房屋所有人是古蔺县房产管理所，因ＸＸ英是该房屋的合法租赁人，黄世许亦是从ＸＸ英处租赁的该房屋，故对黄世许的该主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、限黄世许于该判决发生法律效力之日起三十日内将其租用的古蔺县古蔺镇建设苑4号楼3-2号房屋腾交给ＸＸ英；二、由黄世许于该判决发生法律效力之日起十日内支付ＸＸ英房屋租赁费125.00元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由黄世许负担（ＸＸ英已预交，此款由黄世许直接支付ＸＸ英）。
经审理补充查明，2016年12月5日，黄世许出具向ＸＸ英收款凭据一张，载明收到现金3500.00元（退房租）。ＸＸ英因要求黄世许腾退房屋未果后，曾向古蔺县古蔺镇群工办、古蔺县古蔺镇西城街社区等部门寻求处理。
以上法律事实，由当事人陈述、古蔺镇群工办出具的《证明》、古蔺镇西城街社区出具的《情况说明》等证据材料在案佐证。
本院经审理查明的其他法律事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案租赁合同的双方当事人为ＸＸ英和黄世许，双方因租赁合同解除后腾退房屋发生争议，ＸＸ英作为诉争房屋的出租人，亦作为租赁合同的相对人有权提起诉讼寻求处理，ＸＸ英诉讼主体资格适格。ＸＸ英与古蔺县房产管理所间建立的租赁合同关系系另一法律关系，与本案并无直接关联。黄世许要求ＸＸ英退还房租35000.00元的主张，无法律依据，且不属于本案二审审理范围，本院不予支持。关于黄世许提出的要求将本案发回重审的上诉请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。
黄世许于2016年12月5日收到ＸＸ英退还房屋租金3500.00元的事实有黄世许出具的收款凭据予以佐证，该事实亦印证双方解除房屋租赁关系的事实。ＸＸ英与黄世许间房屋租赁关系关系解除后，黄世许应在合理期限内及时腾退房屋，并应参照房租费用标准承担合同解除后至腾退时房屋占有使用费。一审法院考虑黄世许腾退房屋需要一定的时间，确定黄世许腾退房屋的时间为三十日，并无不当。黄世许应承担的房屋占有使用费应计算至腾退房屋时止，因ＸＸ英仅主张125.00元，一审法院根据不告不理及权利自由处分的原则确定黄世许承担房屋租赁费125.00元，亦并无不当。
综上所述，原审认定基本事实清楚，程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人黄世许承担。
本判决为终审判决。
审判长 范升山
审判员 王志红
审判员 王文辉
二〇一七年五月四日
书记员 郑海容