上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8410号
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗国栋，男，1982年9月20日生，汉族，住江苏省沛县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区荣乐西路786号103室。
法定代表人：杨瑜，总经理。
委托诉讼代理人：张俊杰，上海市锦天成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王妍，上海市锦天成律师事务所律师。
上诉人罗国栋因与被上诉人上海高正企业发展有限公司（以下简称高正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初17382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
罗国栋上诉请求：撤销原审全部判决，依法改判驳回被上诉人高正公司原审本诉请求，支持上诉人原审反诉请求。事实和理由：即便上诉人对被上诉人虚假招商、虚假承诺无法提供有力证据且因上诉人拖欠租金构成违约，但被上诉人对上诉人强行查封强行扣押货品这一行为已严重侵犯上诉人合法权益，在双方租赁合同约定之外给上诉人造成重大损失。原审判决所涉10箱未拆封的ELLE品牌内衣、4个ELLE展柜都是由被上诉人于一审庭后提供且未由上诉人确认，有违正当程序，上诉人不能认可。服装货品因季节和年限的跨越存在不同程度的贬值是市场共识，被上诉人扣押上诉人约80,000元的货品，上诉人要求被上诉人赔偿40,000元的价值损失并无不当。一审判决仅依照被上诉人自称的剩余装修残值为3,000元，转租给案外人所收取装修费3,000元的意见，确定装修费用补偿，而没有对实际利用上诉人剩余租赁期限内装饰装修物的剩余价值进行调查、确认。
被上诉人高正公司辩称，其不同意上诉人罗国栋的上诉请求。上诉人拖欠租金，导致被上诉人合同目的无法实现，故被上诉人可以解除合同。上诉人主张的货物损失没有提供证据证明。被上诉人保留上诉人的物品没有处分，可以返还给上诉人。一审查明租赁保证金的问题，被上诉人已经直接没收租赁保证金。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年10月，高正公司向一审法院起诉请求：1、解除高正公司、罗国栋签订的《租赁合同》；2、罗国栋返还租赁房屋并恢复原状（毛坯状态）；3、罗国栋支付高正公司自2015年11月1日起至实际返还房屋之日止的欠付租金及使用费（以每月4,380元为标准，暂计算至2016年8月31日为43,800元）；4、罗国栋支付高正公司逾期支付租金滞纳金（暂时计算至2016年8月31日为10,977元,实际计算至实际支付之日）；5、罗国栋支付高正公司解除合同的违约金13,140元；6、罗国栋支付高正公司自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止欠付物业管理费（以每月1,620元为标准，暂时计算至2016年8月31日为17,820元）；7、罗国栋支付高正公司逾期支付物业管理费的滞纳金（暂时计算至2016年8月31日为3,383元，实际计算至实际支付之日）。一审审理中，高正公司明确放弃返还房屋、恢复原状的诉请。
一审审理中，罗国栋提起反诉，要求判令：1、高正公司返还扣押的罗国栋的全部货物（价值约8万元）；2、高正公司赔偿给罗国栋造成的货物价值损失暂计4万元；3、高正公司赔偿罗国栋的装修损失116,000元。
一审法院认定事实：2015年6月16日，罗国栋支付高正公司租赁保证金8,760元。
2015年7月19日，罗国栋支付案外人上海XX有限公司装修保证金5,000元，装修工作证押金300元。
2015年8月9日，高正公司、罗国栋签订《租赁合同》一份，约定高正公司将位于松江区XX路XX号XX层XX号的房屋（以下简称涉案房屋）租给罗国栋，面积为36平方米。合同第6条约定，自2015年6月30日起至2017年6月29日止的保底租金为每日每平方米4元。合同第6.2条约定，罗国栋应以先付后用的原则按2个月的租金标准预付房屋保底租金，应于每月25日前按本条前款约定的保底租金标准向高正公司预付下2个月的保底租金，所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前。合同6.5条约定，罗国栋逾期支付租金的，每逾期一日，则罗国栋需按未付租金的千分之一支付滞纳金，如罗国栋逾期30天以上的，高正公司有权解除合同，没收租赁保证金，并要求罗国栋承担相应的违约责任。合同第7.1条约定，罗国栋同意接受高正公司指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向高正公司或高正公司指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为45元/平方米/月。合同第7.2条约定，罗国栋应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费，所述日期恰逢法定休假日的则相应提前。合同第7.7条约定，如罗国栋逾期支付物业管理费或其他费用，高正公司有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如罗国栋逾期30天以上的，高正公司有权解除合同，并要求罗国栋承担相应的违约责任。合同第8.1条约定，罗国栋应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向高正公司支付租赁保证金8,760元（相当于2个月的租金标准）。合同第11.1条约定，罗国栋应在本合同终止或提前解除之日起的7日内返还房屋，未经高正公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，罗国栋需按照当期租金及物业管理费的2倍的标准向高正公司支付房屋占用期间的使用费。合同第11.2条约定，罗国栋返还房屋时应当将房屋恢复原状或者高正公司书面认可的可租用及良好的使用状态（双方另有约定的除外），若罗国栋拒绝恢复原状的，高正公司有权自行恢复，费用由罗国栋承担。合同第15.2条约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：……（6）罗国栋逾期不支付租金、物业管理费或本合同其他费用累计超过30日的……。合同第17.5条约定，若本合同被解除或期满，罗国栋未能按照本合同规定向高正公司返还该房屋，则双方同意，高正公司有权进入该房屋并对该房屋内的物品做如下处理，将该房屋重新租与其他租户：如该房屋内有罗国栋遗留的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为罗国栋放弃前述物品，高正公司有权以任何方式处理前述物品，罗国栋不得异议，也不得追究高正公司责任和要求高正公司赔偿；同时，高正公司亦有权向罗国栋追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的一切费用，或从罗国栋缴付的租赁保证金内先行扣除该等费用，然后将余款退还给高正公司，如罗国栋所缴付的租赁保证金不足以支付该等费用时，则高正公司仍有权继续向罗国栋追讨不足部分的款项。合同另对其他相关事宜进行了约定。
合同签订后，高正公司向罗国栋交付了涉案房屋，罗国栋支付了2015年10月份的租金，并未支付过物业管理费。
2016年5月22日，高正公司对涉案房屋加锁并贴封条，罗国栋遂报警。另外，高正公司将房屋内的物品搬离。
2016年5月27日，案外人蒋某报警称，涉案房屋货物被人偷走。
2016年8月25日，案外人上海XX有限公司出具证明，明确其同意由高正公司代其向罗国栋收取物业管理费，不会再行主张物业费。
松江区XX路XX、XX号房屋于2012年12月13日登记于高正公司名下。
一审审理中，高正公司为证明其主张提交了如下证据材料：
1、催缴函，拟证明高正公司催促罗国栋支付租金及物业管理费，但罗国栋不予理会。罗国栋表示并未收到该催缴函。
2、2016年6月27日签订的租赁合同，约定高正公司将涉案房屋租给案外人李某，租期自2016年7月15日起至2019年7月14日止；李某向高正公司一次性支付房屋原装修费3,000元。拟证明高正公司直至2016年7月15日才将涉案房屋另租他人，而2016年7月15日之前罗国栋的物品仍然持续占有了涉案房屋。罗国栋对证据不予认可，坚称罗国栋在2016年5月27日报警时货物已经被高正公司搬走，2016年6月底罗国栋拍照时涉案房屋已经有他人租赁，故实际另行租赁的时间不是2016年7月15日。
同时，罗国栋为证明其主张提交了如下证据材料：
1、案外人的租赁合同照片，拟证明开业率达70%才起算租金，而现在开业率不足50%，高正公司无权要求罗国栋支付租金。高正公司对证据的真实性不予认可，并认为案外人的合同与本案无关。
2、店铺照片，拟证明2016年5月21日时店铺还能正常经营，2016年6月底高正公司已将房屋另租他人。高正公司对照片不予认可。
3.微信记录，拟证明商场管理混乱。高正公司对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
一审审理中，对于装修保证金、装修工作证押金，高正公司、罗国栋均表示同意抵扣欠付费用；对租赁保证金，高正公司认为应按约没收，罗国栋认为应退还罗国栋。高正公司表示，对于罗国栋遗留的装修已由后续租户进行部分拆除，未拆除的原装修范围对应的残值折合3,000元；罗国栋遗留的物品包括10箱未拆封的ELLE品牌内衣、4个ELLE展柜，高正公司将物品转移他处，未对物品进行任何处分和使用。
一审法院认为，高正公司、罗国栋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，罗国栋逾期支付租金、物业管理费已经累计超过30日，高正公司依约有权解除合同，并没收租赁保证金。至于合同解除的日期，法院确认以诉状副本送达罗国栋之日，即2016年10月12日作为合同解除之日。罗国栋主张高正公司封铺、拿走货物、未经同意另租他人、解除合同均系违法，法院认为，高正公司的行为系因罗国栋未按期付款违约而行使合同解除权的方式，并未违法合同和法律的规定，故对罗国栋的主张法院不予支持。至于罗国栋提出的合同约定开业率高于70%才缴纳租金、高正公司曾承诺免租、减租的抗辩意见，缺乏合同和事实依据，法院不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同虽已解除，罗国栋仍应支付欠付的租金。高正公司、罗国栋均认可高正公司于2016年5月22日锁门并贴封条，故高正公司关于2015年11月1日起至2016年5月21日止的租金的诉请，符合合同的约定，法院予以支持；超出该期间段的部分，缺乏罗国栋占有房屋的依据，相应租金的诉请，法院不予支持。经计算，欠付租金金额为29,232元（4元/平方米/日×36平方米×203日）。高正公司主张合同解除违约金，符合合同的约定，法院予以支持。经计算，合同解除违约金金额为12,960元（36平方米×4元/平方米/日×3个月×30日/月）。高正公司主张物业管理费，同时案外人上海XX有限公司亦明确表示物业费由高正公司收取，不会再行主张，故高正公司关于物业管理费的主张，法院予以支持。经计算，物业管理费金额为12,437.42元（45元/平方米/月×36平方米×7个月＋36平方米×45元/平方米/月÷31日×21日）。至于逾期支付租金滞纳金、逾期支付物业管理费滞纳金，性质上属于逾期付款违约金，对此罗国栋主张计算标准过高，要求法院予以调整，且高正公司并未提供证据证明其实际损失，故法院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定按每日万分之五的标准计算。同时，鉴于2015年10月25日为双休日，故按照合同约定，起算点应提前至2015年10月23日。
至于罗国栋关于返还货物的反诉请求，罗国栋并未提供证据证明其货物的具体名称、数量、价值等，现高正公司自认罗国栋遗留的物品包括10箱未拆封的ELLE品牌内衣、4个ELLE展柜，故对罗国栋的相应反诉诉请，法院予以支持。罗国栋主张高正公司的行为造成了罗国栋的货物价值贬损了4万元，高正公司不予认可，罗国栋亦未提供证据对此予以证明，故对罗国栋的相应反诉诉请，法院不予支持。
承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，罗国栋主张高正公司赔偿装修损失11.60万元，对此法院认为，一则，罗国栋并未提供证据证明其装饰装修的具体金额；二则，本案系因罗国栋未按时付款违约而导致合同解除，根据相关规定，罗国栋请求高正公司赔偿装饰装修损失的，法院不予支持；三则，高正公司主张，因罗国栋违约导致合同解除的，遗留物品、装饰装修均视为罗国栋自行放弃。法院认为，根据合同约定，合同被解除或期满，罗国栋未能按约向高正公司返还房屋的，则双方均同意遗留的装饰、物品视为罗国栋放弃，高正公司有权以任何方式处理。本案中，虽然合同被解除，但房屋系高正公司自行加锁并收回，并无证据证明罗国栋未按约向高正公司返还房屋，故该合同条款在本案中并不适用。然而，高正公司将房屋收回后另租他人，并将部分装饰装修折价3,000元转让给其他承租人的行为，应视为高正公司对罗国栋的部分装饰装修进行利用，故可补偿罗国栋相应的装饰装修费用3,000元。另外，双方均同意租赁保证金、装修保证金抵扣应付费用，法院在本案中一并予以处理。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，于二○一七年五月二十七日作出判决：一、确认上海高正企业发展有限公司与罗国栋于2015年8月9日签订的《租赁合同》于2016年10月12日解除；二、罗国栋于判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司自2015年11月1日起至2016年5月21日止的租金29,232元；三、罗国栋于判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司逾期支付租金违约金（以2015年11月1日起至2015年12月31日止的租金8,784元为本金，自2015年10月23日起；以2016年1月1日起至2016年2月29日止的租金8,640元为本金，自2015年12月25日起；以2016年3月1日起至2016年4月30日止的租金8,784元为本金，自2016年2月25日起；以2016年5月1日起至2016年5月21日止的租金3,024元为本金，自2016年4月25日起；均计算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算）；四、罗国栋于判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司合同解除违约金7,660元（已抵扣装修保证金5,000元、装修工作证押金300元）;五、罗国栋于判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司自2015年10月1日起至2016年5月21日止的物业管理费12,437.42元；六、罗国栋于判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司逾期支付物业管理费违约金（以1,620元为本金，分别自2015年9月25日、2015年10月23日、2015年11月25日、2015年12月25日、2016年1月25日、2016年2月25日、2016年3月25日起；以1,097.42元为本金，自2016年4月25日起；均计算至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算）；七、上海高正企业发展有限公司判决生效之日起十日内返还罗国栋10箱未拆封的ELLE品牌内衣、4个ELLE展柜；八、上海高正企业发展有限公司判决生效之日起十日内补偿罗国栋装饰装修费3,000元;九、驳回罗国栋的其余反诉请求。本诉案件受理费2,108元，减半收取计1,054元，反诉案件受理费1,750元，合计诉讼费2,804元，由上海高正企业发展有限公司负担622元，罗国栋负担2,182元。
经本院审理查明，一审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院审理中，被上诉人高正公司向本院出具情况说明，表示其自愿将逾期支付租金的违约金、逾期支付物业管理费违约金计算至双方签订的《租赁合同》解约之日即2016年10月12日止。
本院认为，上诉人罗国栋与被上诉人高正公司签订的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。合同约定上诉人应于每月25日前按保底租金标准向被上诉人预付下2个月的保底租金，而事实上，上诉人支付2015年10月租金后长期欠付租金，被上诉人于2016年5月22日对涉案房屋加锁并贴封条系维护自身作为出租人的合法权益，防止损失扩大，并无明显不当。并且，被上诉人将房屋内的物品搬离并在一审中表示同意向上诉人返还，上诉人主张涉案房屋内原有全部货物价值约8万元，但未能提供充分证据予以证明，本院难以采信。原审根据上诉人逾期支付租金、物业管理费的情况，支持被上诉人主张解除合同的诉请，并以诉状副本送达上诉人之日作为合同解除日，并无不当，本院予以确认。至于《租赁合同》解除的法律后果，原审根据合同约定判决上诉人支付欠付的租金、物业管理费，并无不当，本院依法予以确认。至于上诉人应当承担的违约责任，被上诉人根据合同约定主张三个月的解约违约金与没收租赁保证金，合法有据，应予支持。关于逾期支付租金违约金、逾期支付物业管理费违约金，原审根据本案实际情况对计算标准予以酌定，恰当合理，由于上诉人逾期支付上述费用导致合同解除，被上诉人在二审中自愿将逾期支付租金违约金、逾期支付物业管理费违约金计算至合同解除之日止，本院予以照准。关于上诉人主张的货物价值损失与装修损失，一则上诉人未提供证据予以佐证，二则本案《租赁合同》系因上诉人违约而解除，原则上上诉人无权主张装修损失，故本院均不予支持，但鉴于被上诉人将涉案房屋收回后另租他人时约定收取该房屋原装修费用3,000元，这表明被上诉人同意对上诉人的部分装饰装修予以利用，故被上诉人应补偿上诉人装修费3,000元。综上，上诉人罗国栋的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初17382号民事判决第一、二、四、五、七、八、九项；
二、变更上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初17382号民事判决第三项为“罗国栋于本判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司逾期支付租金违约金（以2015年11月1日起至2015年12月31日止的租金8,784元为本金，自2015年10月23日起；以2016年1月1日起至2016年2月29日止的租金8,640元为本金，自2015年12月25日起；以2016年3月1日起至2016年4月30日止的租金8,784元为本金，自2016年2月25日起；以2016年5月1日起至2016年5月21日止的租金3,024元为本金，自2016年4月25日起；均计算至2016年10月12日止，按每日万分之五的标准计算）”；
三、变更上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初17382号民事判决第六项为“罗国栋于本判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司逾期支付物业管理费违约金（以1,620元为本金，分别自2015年9月25日、2015年10月23日、2015年11月25日、2015年12月25日、2016年1月25日、2016年2月25日、2016年3月25日起；以1,097.42元为本金，自2016年4月25日起；均计算至2016年10月12日止，按每日万分之五的标准计算）”。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2,108元，减半收取计1,054元，反诉案件受理费1,750元，合计诉讼费2,804元，由上海高正企业发展有限公司负担622元，罗国栋负担2,182元。
二审案件受理费人民币3,858元，由罗国栋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……