广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅中法民一终字第115号
上诉人（原审被告）：古婉娇，女，汉族，1955年3月15日出生，现住梅江区水榭云台。
委托代理人：刘国始，男，汉族，1953年11月1日出生，现住梅江区水榭云台。系古婉娇的丈夫。
委托代理人：刘克熙，梅江区公职律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梅州市中侨免税小区业主委员会。住所地：梅州市彬芳大道101号中侨免税小区宿舍楼。
负责人：胡锦城，该业主委员会主任。
委托代理人：吴荣飞，男，汉族，1979年6月13日出生，该业主委员会副主任。
委托代理人：黄冬日，广东义致律师事务所律师。
原审被告：洪春超，男，汉族，1983年1月5日出生，现住梅江区围龙居A702。
上诉人古婉娇因与被上诉人梅州市中侨免税小区业主委员会及原审被告洪春超建筑物区分所有权纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2013）梅江法民一初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人古婉娇的委托代理人刘国始、刘克熙，被上诉人梅州市中侨免税小区业主委员会的负责人胡锦城及其委托代理人吴荣飞、黄冬日到庭参加诉讼。原审被告洪春超经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认为：梅州中侨免税外汇商场于1994年至1996年兴建梅州市文物免税综合大楼时，按设计建有电梯井及通道和消防供水系统等公共通道和消防安全设施，并经竣工验收。梅州中侨免税外汇商场因借款合同等案，经法院裁定将上述综合大楼房产卖受给古婉娇、洪春超，他们均办理了房产证，但未注明上述公共设施占用部分。古婉娇、洪春超确认占用了该综合楼首层东侧电梯井位置、东侧消防泵房及设施、西侧电梯井及消防通道的一半。洪春超将其西侧一楼店面租给万家乐湘菜馆，西侧通道及西侧电梯房由该馆占有使用。因该综合大楼已经成为众多居民居住的居民住宅楼房，对该楼的居民居住、通行、消防等安全问题，有必要对公共部分进行约束和共同管理。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，建筑物的基础、承重结构、外墙等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分均属共有部分。从上述规定来看，古婉娇、洪春超占用上述通道、电梯井、消防间和设施均属该综合楼的公共部分，应归还该楼所有业主，依法享有共有部分、公用设施设备的所有权或者使用权。业主可委托业主委员会按物业管理条例管理区域内按照规划建设的公共建筑和设施。古婉娇主张其办理了房产证，其上述占用部分属其房产证范围内的理由不充分，不予采纳。梅州市中侨免税小区业主委员会请求上述综合楼东西两侧电梯井位置、西侧消防通道2号楼梯和东侧消防泵房为梅州市中侨免税小区业主委员会所属业主共有，古婉娇、洪春超立即结束占有上述建筑物空间交还给梅州市中侨免税小区业主委员会的业主合理，予以支持。洪春超经原审法院依法传唤，无正当理由逾期未到庭诉讼，原审法院依法缺席判决。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《物业管理条例》第九条、第十七条、第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2013年10月22日作出判决：一、梅州市中侨免税小区（中侨免税文物综合楼）东西两侧电梯井位置、西侧消防通道2号楼梯和东侧消防泵房为梅州市中侨免税小区业主委员会所属业主共有。二、古婉娇、洪春超应将上述建筑空间在本判决生效后一个月内交还给梅州市中侨免税小区业主委员会所属业主管理、使用。案件受理费100元，由古婉娇、洪春超各负担50元。
上诉人古婉娇不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决查明事实不清，认定事实错误。（一）根据《物权法》以及《物业管理条例》的有关规定，梅州市中侨免税小区业主委员会应符合相应的条件，才有资格取得诉讼的权利。原审对该小区一共有多少个业主，同意向法院起诉的业主所占比例是多少等均未查明并予以确认。因此，梅州市中侨免税小区业主委员会不是本案适格的主体。（二）古婉娇所占有的物权是合法有效的。古婉娇通过竞买取得本案所争议的标的，并办理了相关过户手续。《房地产权证》上的“附图”及规划部门的规划图显示，梅州市中侨免税小区业主委员会诉请的东西电梯井位、消防泵房都在古婉娇购买房产范围内，属于古婉娇所有，古婉娇并没有占用公共地方。（三）古婉娇所占有的物权一直在其管理使用之中。本案东西电梯井位、消防泵房是古婉娇购买房产时一并购买的，也缴清了全部税费。如果要把该物权作为公用，应通过法律程序，撤销原梅州市中级人民法院卖给古婉娇的东西电梯井位、消防泵房等物权之后，梅州市中侨免税小区业主委员会才有权请求法院要求古婉娇将以上物权作为公用。再者，该电梯井位一直没有安装电梯，是否还可以安装电梯，梅州市中侨免税小区业主委员会没有证据证明。综上，请求：1、撤销原判；2、驳回梅州市中侨免税小区业主委员会的诉讼请求。
被上诉人梅州市中侨免税小区业主委员会答辩称：古婉娇上诉理由不充分，应当驳回古婉娇的上诉。古婉娇提出的主体问题，根据《物业管理条例》规定，梅州市中侨免税小区可以成立业主委员会，房地产管理局亦已备案，梅州市中侨免税小区业主委员会具备主体资格。古婉娇认为其占有的物权是合法有效的，没有法律根据。梅州市中侨免税小区业主委员会诉请的电梯井和东侧消防泵房属于全体业主共同使用的物业。
原审被告洪春超未到庭参加诉讼，亦未提供书面意见。
经审理查明：梅州市文物免税综合楼（梅州市中侨免税综合楼）于1994年3月31日开工，1996年7月8日竣工，并经有关部门验收合格。梅州市文物免税综合楼为框架11层楼房，按设计建设有东西两侧电梯井、消防通道、消防水泵房和水池等设施。梅州市文物免税综合楼原属梅州中侨免税外汇商场所有，因梅州中侨免税外汇商场不自觉履行生效裁判文书确定的义务，梅州市文物免税综合楼由法院委托梅州市拍卖行进行拍卖。2001年12月27日，古婉娇在梅州市拍卖行举办的第21期拍卖会上，经过公开竞价成交位于梅州市彬芳大道中侨免税综合楼首层，建筑面积477.95平方米的店铺。2002年1月10日，梅州市中级人民法院作出（2001）梅中法执案字第237号之二民事裁定书，裁定：依法将被执行人梅州中侨免税外汇商场所有的位于梅州市江南彬芳大道中侨免税文物综合楼首层房产（房地产权证号：粤房地证字第06464**号）按拍卖价格797000元卖受给古婉娇所有。2002年7月17日，古婉娇取得上述房屋的《房屋所有权证》，该证载明：权属人古婉娇；房屋地址：梅州市江南彬芳大道免税商场第一层北起第1、2间店及后节；建筑面积478.35平方米；用地面积中自用43.21平方米，共用未写明。洪春超亦购买取得上述中侨免税综合楼的部分房产，并于1999年12月3日办理了《房屋所有权证》，该证载明：权属人洪春超；房屋权属来源：购买（法院裁决）；房屋地址：梅州市江南彬芳大道梅龙商城侧，地号140204092284；建基面积154.44平方米，建筑面积308.88平方米；用地面积中自用30.61平方米，共用未写明。古婉娇确认东侧的电梯井、西侧电梯井的一半及东侧消房水泵房由其占有使用。但古婉娇认为其是合法占有上述物权。
梅州市中侨免税小区共有50多户住户。梅州市中侨免税小区业主委员会于2012年10月21日经选举产生并于2012年11月16日经梅州市梅江区房地产管理局同意给予备案。
2013年1月17日，梅州市中侨免税小区业主委员会向原审法院提起诉讼，请求：1、确认梅州市中侨免税小区东西两侧电梯井位置、西侧消防通道2号楼梯和东侧消防泵房为梅州市中侨免税小区业主委员会全体业主共有。2、责令古婉娇、洪春超立即结束占有上述建筑空间（即被堵塞的电梯井、消防泵房、消防通道等空间），并返还给梅州市中侨免税小区业主委员会所有业主共有及使用。3、诉讼费用由古婉娇、洪春超承担。梅州市中侨免税小区业主委员会提起本案诉讼经40多户业主同意。
经原审法院现场勘查，查明：1、万家乐湘菜馆现由洪春超出租给他人经营。2、消房泵房底层（负一层）有一水池5米×2.5米×10米。3、泵房由古婉娇出租给他人。4、消房水泵已移出泵房外。5、电梯井2.1米×2.8米。6、长5.2米的通道被洪春超占用。
本院认为：根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）梅州市中侨免税小区业主委员会是否具备主体资格。（二）古婉娇、洪春超应否将梅州市中侨免税小区东西两侧电梯井位置、西侧消防通道2号楼梯和东侧消防泵房返还给梅州市中侨免税小区业主委员会所属业主。
关于梅州市中侨免税小区业主委员会是否具备主体资格的问题。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《物业管理条例》第八条规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等职责，以及履行业主大会赋予的其他职责。本案中，梅州市中侨免税小区业主委员会是经选举产生并经梅州市梅江区房地产管理局同意给予备案的。梅州市中侨免税小区业主委员会代表梅州市中侨免税小区业主提起本案诉讼经40多户业主同意。本案争议涉及梅州市中侨免税小区业主的权益，梅州市中侨免税小区业主委员会代表业主承担本案的诉讼职责，不违反上述相关法律、行政法规的规定，亦符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。故梅州市中侨免税小区业主委员会具有诉讼主体资格。古婉娇上诉主张梅州市中侨免税小区业主委员会不是本案适格的主体，理由不成立，本院不予支持。
关于古婉娇、洪春超应否将梅州市中侨免税小区东西两侧电梯井位置、西侧消防通道2号楼梯和东侧消防泵房返还给梅州市中侨免税小区业主委员会所属业主的问题。梅州市文物免税综合大楼按规划建设有电梯井、消防通道和消防供水系统等公共设施、通道和消防安全设施。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（一）项规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分均属共有部分。上述条文明文确立了业主对建筑区划内的道路、公用设施等共有部分享有法定共有权。涉案通道、设施属于该小区共有物业中的共有配套设施，是供该小区的业主共同享有和使用的，依法属共有部分，非业主个人专有部分，业主不能单独对共有部分进行占有、使用、收益、处分。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。由此可见，业主对其专有部分享有专有所有权，归属于业主单独所有。但共有部分是供业主共同使用的，业主享有共有和共同管理的权利。古婉娇、洪春超占有使用属于业主共有部分的该综合楼首层东侧电梯井位置、东侧消防泵房及设施、西侧电梯井及消防通道的一半。洪春超将其西侧一楼店面出租给万家乐湘菜馆，该馆占有使用属于共有部分的西侧通道及西侧电梯房。古婉娇、洪春超的上述行为损害了其他业主的合法权益，原审判决古婉娇、洪春超将其占有使用的电梯井等共有部分交还梅州市中侨免税小区业主委员会所属业主管理、使用，符合法律规定，本院予以维持。至于是否将共有部分拍卖给古婉娇属于另一法律关系，不属本案审查范围，本院不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。古婉娇的上诉理由不充足，对其上诉请求本院不予支持。原审被告洪春超经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人古婉娇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈卓军
代理审判员 李新红
代理审判员 张孟棋
二〇一四年四月十七日
书 记 员 朱红珍