吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民初1743号原告(执行案外人)：王喆，女，1983年9月29日生，汉族，住吉林省通化市东昌区金厂镇前进村*组。委托诉讼代理人：鞠文华，吉林仁博律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠佳潓，吉林仁博律师事务所律师。被告（申请执行人）：葛忆辉，住吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：李学豪，吉林常春律师事务所律师。第三人（被执行人）：通化市亿城房地产开发集团有限公司，住所地：吉林省通化市光复东路阳光忆城B15号。法定代表人：冯兹群，董事长。委托诉讼代理人：杨丽娜，女，1986年11月4日生，汉族，住吉林省通化市二道江区铁厂镇铁富委二十五组，系该公司职员。第三人：吉林省创鑫投资集团有限责任公司，住所地：吉林省长春市经济技术开发区长沙路1555号。法定代表人：曲殿明，总经理。委托诉讼代理人：李学豪，吉林常春律师事务所律师。原告王喆与被告葛忆辉、第三人通化市亿城房地产开发集团有限公司（以下简称亿城公司）、第三人吉林省创鑫投资集团有限责任公司（以下简称创鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王喆及其委托诉讼代理人鞠文华，被告葛忆辉及第三人创鑫公司的委托诉讼代理人李学豪、第三人亿城公司的委托诉讼代理人杨丽娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王喆向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告亿城公司签订的《商品房买卖协议书》有效；确认位于通化市阳光忆城E区4号楼3单元1502号，面积93.01平方米的房屋的所有权归原告所有，亿城公司履行为原告办理房屋过户手续的义务；2.依法停止对上述争议房屋的执行；3.一审诉讼等费用由二被告承担。事实与理由总结如下：2016年4月27日原告购买了被告亿城公司开发的通化市阳光忆城E区4号楼3单元1502号，面积93.01平方米的房屋，房屋总价款437681.00元。原告购买该房屋缴纳了合同约定的32%的款项后进行了精装修并入住，该合同原告已经履行了自己的义务，应当确认与被告亿城公司签订的《商品房买卖合同》有效。原告依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，依法提出执行异议申请书，认为自己已经付清约定房款，并且在法院查封前即装修并入住该房屋，对不能办理房照并不存在过错，所以人民法院不应查封、扣押、冻结和拍卖争议房屋。原告所购房屋在法院查封之前，属于住宅而非商业性质，且原告仅有该争议房屋可供居住，故原告的生存权、居住权比被告葛忆辉的债权更应该受到法律的保护。同时原告同意将剩余房款交执行局，但该案件涉及的第三人创鑫公司也查封了原告所购该房屋，且执行局并没有依法追加该第三人参加执行异议的听证，一旦第三人再次向原告主张权利，没法确保原告缴纳剩余房款后取得争议房屋的所有权。此外，被告亿城公司没有参加执行听证，原告告知其希望自己在将剩余房款交付执行局后，被告亿城公司能够为其开具不动产发票、办理网签、签订黄皮的《商品房买卖合同》，却被亿城公司予以拒绝。随后原告再次向执行局提出，愿意缴纳房屋尾款，但需要执行局协调第三人及亿城公司不提出异议的请求，却被执行局拒绝，原告认为长春市中级人民法院执行局既不追加或者协调第三人参加执行听证，也不同意与亿城公司沟通，直接作出（2017）吉01执1028号裁定书的行为不符合法律规定。为了防止原告的房屋被重复执行，故列第三人创鑫公司参加诉讼，同时只要第三人明确不提出异议，且被告亿城公司承认原告缴纳尾款给执行局的行为视同将尾款缴纳给被告，并配合原告履行房屋过户手续，原告愿意立即缴纳房屋尾款。综上，依法请求贵院支持原告的诉讼请求。葛忆辉辩称，执行裁定书符合法律规定，应当驳回原告诉请但被告愿意在原告缴纳剩余房款前提下申请法院解除查封。创鑫公司述称，同意葛忆辉意见。亿城公司述称：同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理原告葛忆辉和被告亿城公司民间借贷纠纷一案过程中，于2016年5月20日作出（2016）吉01民初第380号民事裁定书，裁定：冻结被告亿城公司金融机构存款人民币3068万元或查封、扣押被告亿城公司名下相应价值的财产。根据该裁定，本院于2016年6月2日查封了包括涉案房屋在内的亿城公司所有的190套房屋，查封期限为三年。后本院于2016年9月5日作出（2016）吉01民初第380号民事判决书，判决：一、被告亿城公司于本判决生效后十日内偿还原告葛忆辉借款本金1940万元及利息（自2014年9月25日起按照年利率24%支付利息至偿还全部本金之日止）；二、葛忆辉因聘请律师产所产生的律师代理费11万元由亿城公司负担。后亿城公司未按照上述生效文书履行义务，葛忆辉向本院申请执行，本院以（2016）吉01执451号立案执行。2017年8月8日，我院受理了王喆提出的书面查封异议申请，王喆以我院查封的案涉房屋已由亿城公司出售给王喆，其已交付全部房款并实际占有涉案房屋为由，请求我院解除查封。2017年9月11日，我院经审查做出（2017）吉01执异1028号执行裁定书，裁定：驳回案外人王喆的申请，王喆不服该裁定，起诉至本院。另查明，2016年4月27日、2016年5月9日，王喆分别与亿城公司签订《阳光忆城认购书》、《商品房买卖协议书》，约定：王喆以总房款437681元的价格购买E4号楼3单元1702室房屋，在签订认购书的当日，王喆缴纳了32%的首付款140681元，余款297000元约定办理商业按揭贷款，但一直未能办理。王喆在查封前已占有使用涉案房屋，因小区未全部竣工验收，尚不能办理产权过户登记。再查明，E4号楼有两层底商，造成销售房号和房产登记部门登记的房号差两层，认购书中约定的王喆所购买的E4号楼3单元1702室房屋即为王喆提出异议的E4号楼3单元1502室房屋。上述事实，有当事人提交的证据，当事人陈述足资为证。本院认为：一、关于王喆是否有权在本案中对创鑫公司提起诉讼问题。王喆称因创鑫公司轮候查封了本案诉争房屋，为防止创鑫公司再次向其主张权利，将其列为本案第三人，经审查，创鑫公司并非本案执行异议阶段当事人，轮侯查封不是正式查封，在性质和效力上属于临时性措施，并不产生正式查封的效力，在转化为正式查封前，不能产生强制执行的效果，案外人提出异议的目的是排除执行标的的转让和交付，其所针对的应是生效查封，其对转侯查封提出执行异议，不符合起诉条件，应裁定驳回王喆对创鑫公司的起诉。二、关于王喆所举证据能否排除执行问题。本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，王喆应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然王喆在本院查封前已与亿城公司签订了书面买卖合同并在本院查封前占有诉争房屋，但其仅缴纳涉案房屋32%的首付款，尚余297000元未缴纳，由于其未能将剩余房款交付本院执行，故对王喆要求排除执行的请求本院不予支持。本案是案外人执行异议之诉，质在审查案外人是否享有足以排除执行的实体权利，在本院确认王喆不享有足以排除执行的实体权利的情况下，对于其要求确认合同效力的诉讼请求本院不予评价，其要求确认房屋归其所有及亿城公司履行为其办理房屋过户手续的义务亦不能得到支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、三百一十一条、第三百一十二条，判决如下：驳回原告王喆的诉讼请求。案件受理费7866.00元，由原告王喆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  郭 宇代理审判员  王君伟代理审判员  曾范军二〇一八年二月十二日书 记 员  杨皓翔