吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终335号
上诉人（原审原告）：孙秀明，住吉林省敦化市。
委托代理人：刘伟，敦化市渤海法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：延边兴旺房地产开发建设集团有限公司。
法定代表人：王朝，经理。
委托代理人：张春明，住吉林省敦化市。
委托代理人：张恒新，吉林冠宁律师事务所律师。
上诉人孙秀明因与被上诉人延边兴旺房地产开发建设集团有限公司（以下简称“兴旺公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2015）敦民初字第1943号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙秀明在一审中诉称：2012年4月19日，原告购买被告开发的位于敦化市天玺阳光城6号楼4单元3楼西侧，面积98.41平方米住宅及位于D区69号，面积21平方米的车库，并签订商品房买卖合同。合同第8条约定，被告应在2012年12月30日前交房；第9条约定，逾期不超过15日，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。现被告于2013年12月交付房屋，已构成违约。违约金计算时间从2012年12月31日至2013年11月30日，房屋总额388720元，车库165000元，共计553720元，日违约金为1661元（计算方式总交款的日万分之三），共违约334天，违约金共计55482.7元。综上，请求人民法院依法判令被告给付原告违约金56955.36元，给付原告住宅质量保证书和住宅使用说明书，并承担本案诉讼费用。
兴旺公司在一审中辩称：原告的诉请不能成立，被告不构成违约，不应承担违约责任。具体理由如下：1.被告未能按合同约定的期限内交付房屋，是房屋变更设计而导致的。被告变更设计项目是将房屋外表由涂料变更为干挂大理石材，该项变更提高了楼房的档次和价值，同时也提高了购房者的居住质量，被告不存在主观过错。且对干挂大理石材未收取费用，完全是从善意出发，该行为最大的收益者是原告。违约责任是对不守信者的制裁，更是防止经济损失的手段，本案原告不但没有经济损失，而且在利益上是最大的受益者，因此被告的行为不应构成违约。2.被告变更设计的行为，已经通过各种方式进行了通知及宣传，其中包括传单等方式，但原告未提出异议，应认定原告对被告变更设计行为的默认，被告不构成违约。3.在本案争议中，房屋交付时间应以被告实际交付钥匙为准。钥匙交付的同时，购房者已经实际取得了房屋控制权、管理权，即管控权均由购房者享有，被告交付钥匙的时间即为房屋交付的时间。4.合同约定的违约金过高，如果被告违约，人民法院也应对违约金计算标准进行调整。5.房屋外墙变更为干挂大理石材，使房屋的建筑面积增加，被告将保留对增加面积向原告追偿价款的权利。6.合同中未约定车库的交付时间，不应计算违约金。7.原告未在法律规定的有效时间内主张自己的权利，原告应该在2014年年末之前主张权利。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2012年4月19日，原告孙秀明与被告兴旺公司签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于天玺阳光城6号楼4单元3楼西，建筑面积为98.41平方米的楼房，双方约定房屋单价为每平方米3950元，房屋总价款388720元。合同签订之日，原告孙秀明向被告兴旺公司交纳首付购房款288720元，剩余房款10万元原告于2014年6月10日交纳。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第二种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列一种方式处理：1、逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）。”合同第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）小区环境、楼间距、楼外型、屋面颜色采光；（3）遇遮光等情况均以小区实际落成为准；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视为同意接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起5天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行活期利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”2013年10月7日，被告兴旺公司向原告孙秀明交付房屋钥匙。另查明：2012年6月，被告兴旺公司在施工过程中，天玺阳光城1-14号楼外墙设计由原来的涂料变更为干挂大理石幕墙。
一审法院认为：原告孙秀明与被告兴旺公司签订了商品房买卖合同，该合同真实有效，原、被告之间形成了房屋买卖合同关系，原告已按合同约定履行了交付房款的义务，被告应按合同约定的期限履行交付房屋的义务。被告兴旺公司在建筑施工过程中，外墙设计由原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，被告未能按合同约定的期限内交付房屋，存在违约行为，应承担相应的违约责任。但在本院审理的同类型案件中，被告在设计变更后，采取多种方式通知购房户工期顺延，并下发了“致买受人函”，告知了统一交付房屋的日期为2013年3月至6月底之间。由于被告延期交付房屋的情况涉及天玺阳光城众多购房户，原告在商品房买卖合同所约定的交付时期届满后仍未提出异议，故应认定视为原告亦知晓“致买受人函”的通知，并接受涉案房屋工期顺延至2013年3月至6月底之间的事实。由于原告自认涉案房屋已在2013年10月7日领取房屋钥匙，原告已取得了房屋的使用权，故应认定2013年10月7日为涉案房屋的交付时间。虽然被告在履行商品房买卖合同过程中存在瑕疵履行，但被告的行为不存在主观故意，故原告主张按合同约定的每日总房款万分之三计算违约金过高，应适当予以调整。参照2013年涉案房屋同地段房屋租金，结合本案实际情况，本院酌定原告的实际损失应为已交付房款的利息损失，故被告应承担从2013年7月1日起至2013年10月7日原告领取房屋钥匙之日止（共98天）已付购房款388720元的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款基准年利率5.6%计算）。原告主张的车库违约金没有依据，不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司于本判决生效之日给付原告孙秀明违约金5926元（按年利率5.6%计算）；二、驳回原告孙秀明的其他诉讼请求。如果被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1224元，邮寄费50元，合计1274元，由被告负担100元，由原告负担1174元。
宣判后，孙秀明不服一审判决向本院提起上诉，其主要理由为：一审法院认定事实及适用法律均错误，应依法改判。1.一审认定被上诉人违约交付房屋时间应从2013年3月至6月底算是错误的，合同第八条明确约定交房时间为2012年12月30日前。一审法院认定被上诉人以“致买受人函”通知购房户统一交付房屋的日期没有根据，涉案房屋不存在外墙涉及变更。上诉人在签订合同前，被上诉人提供的宣传画册已经清楚说明购买的房屋外墙是大理石，不是涂料。即使设计变更也不能免除被上诉人的违约责任。2.一审认定被上诉人违约，就应当按照合同约定承担违约责任。即使过高，也可以适当降低，但直接降低到银行贷款利率没有依据。3.一审没有判决被上诉人给付上诉人住宅质量保证书和住宅使用说明书是错误的。
兴旺公司在二审辩称：1.一审法院认定事实清楚，请求二审法院予以确认。为了提高质量和房屋的性价比，被上诉人在价格不变的情况下，于2012年6月将正在施工的天玺阳光城外墙设计由原来的涂料变更为干挂大理石幕墙。由于设计变更导致工程量发生变化，施工期限必然延长。对此被上诉人利用多种方式通知众多购房户，并下发了“致买受人函”，告知房屋交付日期顺延至2013年6月底。上诉人在2013年10月7日领取钥匙之前并未提出异议，表明上诉人对期限的顺延不存在异议。上诉人房屋的交付时间应确定为2013年10月7日，在该日上诉人领取了房屋钥匙，并对该房屋进行内部装饰和使用，被上诉人所交付房屋已经具备了房屋使用的基本功能，且没有损害上诉人的利益，一审法院确定的房屋交付时间没有错误。2.一审法院适用法律正确。被上诉人未能按双方书面合同约定的时间交付房屋的主要原因系房屋的设计变更导致，被上诉人主观上并非故意违约，该设计变更是有利于购房者的，同时对购买的房屋实现了保值、增值。虽然被上诉人未能按期交付房屋，房屋买卖合同也约定了违约金，但被上诉人认为在上述情况下，认定被上诉人违约不公平。即使被上诉人违约，一审法院根据法律规定调整违约金也是合情、合理的行为。被上诉人开发建设的天玺阳光城共计14栋楼，在交付时间上均存在迟延的事宜，但绝大多数购房者都给予了理解，表明被上诉人的行为并没有过错，一审法院判决合理。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。
本院认为：孙秀明与兴旺公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。合同成立后，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，孙秀明已按合同约定履行了交付房款的义务，兴旺公司应按合同约定的期限履行交付房屋的义务。现兴旺公司因设计变更逾期交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。就双方争议的违约金计算来说，根据法律规定，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量。本案中，兴旺公司逾期交房系因外墙设计变更所致，孙秀明虽因兴旺公司的逾期交房受到了一定损失，但外墙装饰由原设计的涂料变更为干挂大理石幕墙，不仅使房屋外观更加美观，在一定程度上也实现了房屋的保值和增值，孙秀明亦因此而受益，其所受到的损失亦相应减少。因此，一审法院根据本案具体案情综合考量兴旺公司违约行为及造成的损失程度，根据公平原则调整违约金数额并无不当，孙秀明主张一审法院调整违约金错误的上诉理由本院不予支持。至于孙秀明请求给付“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”的诉讼请求，因该两项文件的交付与否不影响出卖人承担房屋质量保证责任，无需以判决方式予以处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1224元，由上诉人孙秀明负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 朴美兰
审判员 林 美
二〇一六年五月三十一日
书记员 尹光熹