广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初5404号原告（反诉被告）：黄红云，女，1974年*出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区，委托代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。被告（反诉原告）：覃映梅，女，1978年*出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，委托代理人:林国亮，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。原告黄红云诉被告覃映梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄红云及其委托代理人刘思成，被告的委托代理人林国亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称，原告在2015年8月19日与被告签订了《租赁合同》，约定自2015年9月11日至2016年9月10日承租位于广州市海珠区昌岗海城A25-2正面铺面经营服装。但因生意不好，原告经营到2016年5月底后，将该商铺转租给案外人范练剑。但范练剑认为租期仅剩下3个月，太短，要求原告跟被告重新签订两年的租期。因此，原告征得被告的同意，于2016年5月30日签订了新的《租赁合同》，约定租期延长两年，加上原合同剩下的3个月，总共27个月，即从2016年6月11日至2018年9月10日止。双方约定租金为：2016年6月11日至2017年9月10日，每月租金为22500元，2017年9月11日至2018年9月10日，在原来基础上递增8%，即每月租金为24300元。被告一次性收取三个月租金作为押金，同时收取1800元作为水电费及管理费押金，合计69300元。2016年6月3日，原告已按合同约定，将上述69300元的押金交付给了被告。与此同时，原告与案外人范练剑同一天签订了《租赁合同》，约定租期为2016年6月11日至2018年9月10日止。租金则为：2016年6月11日至2017年9月1O日，每月租金为23000元，2017年9月11日至2018年9月10日，每月租金为24840元。同时原告收取了案外人范练剑的押金70800元。案外人范练剑也按约支付了2016年6月份的租金，原告也如约将该租金转交给被告。但到2016年7月份，案外人范练剑拖延支付租金，导致原告也不能按时向被告支付租金，因此，被告以不准时交租，不同意原告将涉案房屋转租给案外人范练剑，于2016年7月17日、18日、22日和27日到涉案房屋吵闹，强行要求换锁，收回涉案房屋，导致案外人范练剑无法正常使用，遂引发原告与案外人范练剑之间的诉讼。原告与案外人范练剑之间的租赁合同被广州市海珠区人民法院和广州市中级人民法院认定为无效。具体理由就是：1、原告转租给案外人范练剑未经过被告的同意；2、涉案房屋未取得建设工程规划许可证。所以，判令双方签订的《租赁合同》无效，同时判令原告退还案外人范练剑押金70800元。同样同理，被告将涉案商铺转租给原告，也是未经商场所有者广州市海诚服装市场经营管理有限公司同意，并且该公司已经通过《告知书》的书面形式告知了原告，其是坚决不同意被告将涉案商铺转租。同样，根据案外人范练剑提交的“穗国土规划公开[2016]547号《依申请公开政府信息告知书》”，以及广州市中级人民法院（2017）粵01民终4476号民事判决书的认定，没有依据显示涉案商铺经过合法报建及规划手续。根据《最高人民法院关于审理租赁案件司法解释》第二条规定，原被告签订的《租赁合同》同样属于无效合同。因此，被告应退还原告已经交付的押金69300元，并自交付之日即2016年6月3日起，按商业银行同期贷款利率计算利息，直至全部退还之日止。另外，因被告未征得涉案商铺业主同意，并且涉案商铺属于未报建建筑，从而导致原告与案外人范练剑之间签订的《租赁合同》无效，引发诉讼，并因此支付了3163元的诉讼费。该损失完全是因为被告的行为所导致，因此，其应承担该部分损失，将该款项赔付给原告。原告为了挽回经济损失，故起诉要求判令：1、被告退还押金69300元，并自2016年6月3日起按商业银行同期贷款利率计算利息，直至全部退还之日止；2、被告承担原告因与案外人范练剑之间的转租纠纷案件所支付的诉讼费3785元；3、本案诉讼费用由被告承担。对于被告的反诉，同意支付2016年7月11日到2016年7月21日的使用费共7333.33元，不同意被告的其他反诉请求。被告答辩和反诉称，原告自2014年8月11日起，承租了被告的广州市海珠区昌岗海城a25-2正面的商铺，双方在2016年5月30日续签了《租赁合同》，约定由原告继续承租上述场地以作经营服装之用，双方约定2016年6月11日至同年9月10日期间的租金为每月20000元。租赁合同约定，原告应在每月11日前一次性支付租金，不得推迟，如有拖欠按整月租金收取5%的滞纳金。原告违反合同约定，自2016年7月11日起就没有支付租金，截至2016年8月9日，拖欠了租金20000元。经被告多次要求，原告均以种种借口拒绝支付。因为原告没有按时交租，故被告才解除合同。原告起诉要求退回押金的理由是合同无效，原因是涉案商铺未经原业主同意转租，且涉案房屋未取得建设工程规划许可证。我方认为，被告转租涉案商铺给原告，广州市海诚服装市场经营管理有限公司是知情的，但其至今并没有要求被告收回涉案商铺，亦未向被告主张就原、被告之间转租行为要求被告承担责任，证明广州市海诚服装市场经营管理有限公司是默认被告的转租行为的。原告提及的所谓建设规划的事宜，广州市海诚服装市场经营管理有限公司才是涉案物业的业主，而非被告，被告无权、也不可能就所谓的建设规划进行申请、完善，相对于广州市海诚服装市场经营管理有限公司，被告同时也是承租人，因此有关的司法解释不应适用于被告；被告不但实际使用涉案商铺，还就涉案地址的商铺办理了工商营业执照，政府部门默认这种租赁关系是合法的。原告应在合同签订后的1年内起诉要求法院确定合同是否有效，但是合同签订至今已经超过1年，原告未向法院提起撤销、或认定无效之诉，己过法定的除斥期间，原告认为合同无效的理由不成立，合同应合法有效。原告与案外人范练剑的租赁纠纷，生效的法律文书判决原告承担的诉讼费用，应由原告自行承担，与被告无关。综上，原告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，故反诉请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付2016年7月11日至2016年8月9日的租金20000元；2、反诉被告承担上述拖欠租金的违约金（滞纳金）1000元（按月租金的5%计算）；3、反诉费及本诉受理费由反诉被告承担。经审理查明：2016年5月30日，原告黄红云（乙方）与被告覃映梅（甲方）签订《租赁合同》,约定：兹甲乙双方友好协商将位于昌岗海城A-25-2正面铺面租给乙方经营服装之用；租赁期限从2016年6月11日起至2018年9月10日止，租期为27个月；从2016年9月11日至2017年9月10日为第一年租金每月为22500元，第二年之后从2017年9月11日至2018年9月10日止，租金按第一年的租金22500元的8%递增，合计每月24300元；乙方在签约时一次性交付3个月租金共计67500元作为押金；另押3个月商场管理费、水电费1800元；所有的押金不可以作任何费用，合同期满后，如乙方没有拖欠任何费用和商铺内损坏，甲方应无利息退还档口租赁押金，以及管理费、水电费押金给乙方；乙方必须准时交付租金，从租用日期算起，每月11号前一次性将租金存入甲方账户，不能推迟，如有拖欠按整月租金收取5%的滞纳金，拖欠3天合同自动作废，甲方有权收回，乙方无条件服从搬离，不得以任何解释和抵赖；租赁期间，商铺的一切费用由乙方承担，在租赁期，工商、税务、水电费、管理费、卫生费、治安费管理费等都由乙方负责支付，与甲方无关；乙方应按时缴纳所有费用，若逾期不交，甲方有权终止合同，所有押金不退回；附件：由于本合同是在2015年9月11日至2016年9月10日租赁期未结束的前3个月提前签合同的，所以从2016年6月11日至本年9月10日3个月租金按20000元/月计算。所有费用由甲方全包交付，等。2016年6月3日，被告出具收据：今收到黄红云的3个月押金67500元，3个月水电押金1800元，此押金不可以用来抵作任何费用，直到合同期满后，按合同时间搬空交付档口后才可无息退回。广州市海诚服装市场经营管理有限公司于2016年7月18日向黄红云发出的《告知书》，内容主要是，黄红云女士：你与覃映梅女士之间关于整体转租海诚服装城A25号商铺（下称该商铺）合同纠纷，与我司无关。我司与覃映梅签订的关于该商铺的租赁合同中的第七条第3款明确规定：在租赁期内，乙方不得将该商铺整体转租给他人，否则，视乙方违约论处，甲方有权单方面终止合同，无条件收回商铺。覃映梅与你之间关于该商铺的整体转租行为属于严重违约行为，我司保留向覃映梅采取追究法律责任的一切权利。故此，我司认为你与覃映梅之间关于该商铺的租赁合同与我司无关。特此告知。2016年10月25日，广州市国土资源和规划委员会出具的穗国土规划公开[2016]547号《依申请公开政府信息告知书》记载，肖姣：本委于2016年10月8日受理您提出的政府信息公开申请（编号：20160220002159）。经查，根据您提供的建设工程地址信息，无海珠区昌岗中路万福后街7-9号的《建设工程规划许可证》相关档案资料，您要求获取的政府信息不存在。广州市海诚服装市场经营管理有限公司的营业执照记载，住所地在广州市海珠区昌岗中路万福后街7号之四104号铺A档。另、本院（2016）粤0105民初5972号民事判决书查明，2016年5月30日，原告黄红云（甲方）与被告范练剑（乙方）签订《租赁合同》,约定：兹甲乙双方友好协商将位于昌岗海城A-25-2正面铺面租给乙方经营服装之用；租赁期限从2016年6月11日起至2018年9月10日止，租期为27个月；从2016年6月11日至2017年6月10日为第一年租金每月为23000元，第二年之后从2017年6月11日至2018年9月10日止，租金按第一年的租金23000元的8%递增；乙方在签约时一次性交付3个月租金共计69000元作为押金；另押3个月商场管理费、水电费1800元；所有的押金不可以作任何费用，合同期满后，如乙方没有拖欠任何费用和商铺内损坏，甲方以无利息退还档口租赁押金，以及管理费、水电费押金给乙方；乙方必须准时交付租金，从租用日起算起，每月10号前一次性将租金存入甲方账户，不能推迟，如有拖欠按整月租金收取5%的滞纳金，拖欠3天合同自动作废，甲方有权收回，乙方无条件服从搬离，不得以任何解释和抵赖；租赁期间，商铺的一切费用由乙方承担，在租赁期，工商、税务、水电费、管理费、卫生费、治费管理费等都由乙方负责支付，与甲方无关；乙方应按时缴纳所有费用，若逾期不交，甲方有权终止合同，所有押金不退回；等。该案判决被告范练剑在本判决生效之日起10日内支付2016年7月11日至7月21日的租金8433元给原告黄红云；原告在本判决生效之日起10日内退还押金共计70800元给被告。本诉受理费848元，由原告负担678元，被告负担170元。反诉受理费1467元，由原告负担792元、被告负担675元。判决后，原告黄红云不服一审判决，提起上诉，广州市中级人民法院经审理，以（2017）粤01民终4476号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。二审受理费2315元由上诉人黄红云负担。原告于2017年6月20日提起本案诉讼。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、《租赁合同》，证明原、被告签订了《租赁合同》，约定了租金和押金等权利；2、收据，证明原告已经向被告支付了押金69300元，合同无效后，被告应依法退还给原告；3、告知书，证明广州市海诚服装市场经营管理有限公司不同意被告转租涉案商铺，被告转租给原告的租赁合同是无效合同；4、公开政府信息告知书，证明涉案商铺所在商场并没有取得工程建设规划许可证，属于违章建筑，不得出租，否则，租赁合同属于无效合同；5、原告与案外人范练剑签订的《租赁合同》，证明原告征得被告同意将涉案商铺转租给案外人范练剑；6、（2016）粤0105民初5972号、（2017）粤01民终4476号民事判决书，证明一、二审法院以原告转租给案外人范练剑未经过被告的同意，以及涉案房屋未取得建设工程规划许可证为由，判决原告与案外人范练剑转租涉案房屋无效，退还押金给范练剑以及原告承担3785元诉讼费。经质证，被告质证意见如下：对证据1，确认原、被告签订了《租赁合同》，认为租赁合同是合法有效的；对证据2，确认收到原告押金，但认为还没达到退款的条件；对证据3不予确认，该告知书属于证人证言，广州市海诚服装市场经营管理有限公司应出庭质证，广州市海诚服装市场经营管理有限公司一直没有单方面终止合同；对证据4没有原件，不予确认；对证据5原告与案外人范练剑签订的《租赁合同》，被告明确提出反对，而且要求范练剑离开，而原、被告签订的《租赁合同》，广州市海诚服装市场经营管理有限公司没有提出异议，也没有要求原告离开，解除合同的原因是原告没有交租，构成违约；对证据6法院的判决无异议，是原告没有交租金导致合同被解除。被告为证明其主张，提交了以下证据：1、解除合同通知书及2016年7月29日邮寄广州市海珠区昌岗中路大市直街39号的邮政快递单，证明黄红云存在违约的违约行为，同时被告有去张贴解除通知，解除通知书因收件人拒收被退回；2、被告2016年7月29日张贴解除通知书的照片，照片内容：黄红云女士：根据我与你签定的租赁合同（即位于昌岗海城A-25-2铺面，下称该铺面）第二条规定，乙方应准时交付租金，在租用日期算起，每月的11号之前一次性存入甲方的账户，不能推迟，如有拖欠按整月的租金收取5%的滞纳金。拖欠3天合同作废，甲方有权收回，乙方无条件服从搬离，不得以任何的解释和抵赖。合同第三条规定甲乙双方在租用途中不能违约。合同第四条规定乙方应按时缴纳所有费用，若逾期不交，甲方有权中止合同，所有押金不退还。合同第六条规定乙方租用期间不得以欺骗、欺诈行为经营，一经发现乙方有此行为，甲方有权收回该商铺并作处罚，由此引起的一切刑事法律责任等由乙方负责，与甲方无关。我多次致电提醒你要按时交租，你都不予理会。从2016年7月11日起至今逾期19天，为此，我在2016年7月14日、7月20日、7月26日都多次发信息通知你要求你交付租金，否则按照合同解除处理，但至2016年7月28日仍未交付租金，7月28日通过短信正式通知你解除合同，且要求你在2016年8月1号前（含1号当天）搬出，并将该铺面交回给我。否则，由此引起的所有损失、刑事和相关的法律责任等等一切的后果都由你负责。3、经营者为被告的商事登记基本信息，经营场所广州市海珠区昌岗中路万福后街7-9号首层海诚服装城自编A区25号档，证明涉案商铺经过工商登记，被告使用商铺合法有效。经质证，原告对被告证据的意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予以确认，因为邮寄的地址不是我的住所，也不是我档口的地址，原告没有收到该解除合同通知；对证据2我没有在档口经营，没有去过被告张贴通知的地方，也没有具体的拍照时间；对证据3真实性、合法性、关联性没有异议，但认为合同无效，不存在解除问题和事实基础。另查，案外人范练剑在本院（2016）粤0105民初5972号案中诉称，涉案房屋是原告黄约云向出租方覃映梅承租，未经出租方覃映梅同意转租给范练剑。因原告拖欠出租方覃映梅租金，覃映梅于2016年7月17日、18日、22日、27日多次到涉案房屋吵闹，强行要求换锁、收回涉案房屋，并通过商场管理处对涉案房屋进行断电，阻止范练剑正常经营。2016年7月29日，覃映梅通知原告已解除租赁合同，并要求原告及范练剑在8月1日前交还涉案房屋，否则强制清场收铺。后覃映梅自8月3日至9日又多次至涉案房屋吵闹，要求范练剑清场交铺。2016年8月9日涉案房屋被出租方覃映梅强制清场收回。范练剑均当即把情况通知原告处理，但原告均不予理会，亦未能妥善处理好其与出租方覃映梅的纠纷。在庭审中，原、被告双方确认2016年8月9日被告向案外人范练剑收回了涉案场地。本院认为：根据原、被告提交的证据及陈述，被告是从广州市海诚服装市场经营管理有限公司处承租涉案房屋，后原、被告之间通过签订租赁合同的形式建立租赁关系。根据穗国土规划公开[2016]547号《依申请公开政府信息告知书》可见，现无依据显示涉案商铺经过合法报建及规划手续，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被告主张广州市海诚服装市场经营管理有限公司同意其转租，但原告提交的广州市海诚服装市场经营管理有限公司发给其的《告知书》明确不同意被告转租给原告，被告对此亦没有提供相应的证据来证明其主张。可见广州市海诚服装市场经营管理有限公司并未同意被告转租。另外，被告也没有提供证据证明涉案房屋至今取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。故原、被告之间的租赁合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，则因该合同取得的财产应当予以返还。故原告要求被告返还押金，本院予以支持。至于押金利息损失，缺乏依据，不予采纳，予以驳回。被告作为出租方应保证原告可以正常使用涉案房屋，虽然原告转租给范练剑的合同无效，但不等同于被告可以妨碍商铺的正常经营，本院生效的（2016）粤0105民初5972号判决已经确认被告于2016年7月17日、18日、22日、27日多次到涉案房屋吵闹，强行要求换锁、收回涉案房屋，并通过商场管理处对涉案房屋进行断电，阻止范练剑正常经营，为此免除范练剑缴纳2016年7月22日之后的租金，同理，虽然被告于2016年8月9日才收回房屋，但因被告的原因导致原告无法正常使用房屋，被告反诉原告要求缴纳2016年7月22日之后的租金无理，本院不予采纳，予以驳回。对于2016年7月11日至2016年7月21日期间的租金，因原告确实使用了商铺，应按每日20000÷30的标准计算，即20000÷30×11=7333.33元。原告与范练剑的租赁纠纷，没有经被告同意转租，存在过错，与本案不是同一法律关系，原告要求被告承担其与范练剑的租赁纠纷产生的诉讼费用，缺乏依据，本院予以驳回。至于被告反诉要求原告承担拖欠租金的违约金，由于合同无效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告覃映梅在本判决生效之日起10日内退回押金69300元给原告黄红云；二、原告黄红云在本判决生效之日起10日内支付2016年7月11日至2016年7月21日的使用费7333.33元给被告覃映梅；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1715元，由原告负担163元，被告负担1552元。反诉受理费162.50元，由原告负担57元、被告负担105.50元。本案本诉、反诉受理费已由原、被告分别预交，原、被告同意对方在履行本判决时将其应负担的受理费、反诉费直接支付给原、被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  梁浩荣人民陪审员  赵 婷二〇一七年十一月九日书 记 员  蔡文棋陈秋贻