济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民一初字第1526号
原告马涛，住济南市。
委托代理人张晓旭（系原告马涛之妻），住济南市。
被告郭震，住河北省沧州市海兴县。
被告李素平，住河北省沧州市海兴县。
原告马涛与被告郭震、被告李素平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马涛及委托代理人张晓旭到庭参加诉讼，被告郭震、被告李素平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告马涛诉称，2012年12月4日，原告马涛与被告郭震、李素平签订房屋买卖合同一份，约定原告马涛购买被告郭震、李素平名下位于济南市天桥区某路某号某小区某号楼某房屋及某储藏室。原告马涛按照合同约定支付房款后，被告郭震、李素平拒不履行合同义务，不协助原告马涛办理过户手续。现原告马涛诉至法院，请求法院依法判令：1、被告郭震、李素平继续履行房屋买卖合同，协助原告马涛办理位于济南市天桥区某路某号某小区某号楼某房屋及某储藏室的过户手续；2、被告郭震、李素平支付原告马涛违约金5万元（暂时计算2013年3月8日至2013年5月20日期间的违约金）；3、本案诉讼费由被告郭震、李素平承担。
被告郭震在诉讼过程中未答辩。
被告李素平在诉讼过程中未答辩。
经审理本院认定：2012年12月4日，原告马涛（买受人、乙方）通过中介济南淘房不动产经纪有限公司（丙方）与被告郭震、李素平（出卖人、甲方）签订房屋买卖合同一份，该合同载明：“一、经丙方介绍，甲方自愿将本条款所列房屋出售给乙方，甲方已将房屋状况充分告知乙方，乙方对甲方所出售的房屋及附属设施、装修情况已充分了解，愿意购买该房屋。甲方出售房屋的情况：房屋坐落于济南市天桥区某号楼某单元某室（以下简称涉诉房屋），规划用途：住宅，建筑面积137.25平方米，附属建筑物地下室建筑面积19.5平方米（最终面积以房屋测绘部门实测面积为准，如与原产权证记载面积不一致按套计件，房价款不变，互不退补）。含装修，两台空调、热水器、整体厨房、儿童房的全部家具和房屋一并计入总房款里。该房屋总价款为127.5万元。二、三方权利与义务……。三、付款方式及期限1、乙方在签订本合同时向甲方交付5万元作为购房定金。……4、在房屋买卖交易过程中产生的所有税费由乙方承担。5、房屋交接时间为2013年3月15日之前。……五、违约责任1、在过户登记前，若甲方提出终止出售此房屋，则双倍返还乙方所交定金，并向丙方支付中介服务费的100%作为中介服务支出必要费用的补偿；乙方终止购买此房屋，所交定金不退还并向丙方支付中介服务费100%作为中介服务支出必要费用的补偿。2、甲乙双方应按本合同第三条第3款、第5款所规定的时间办理手续，每逾期一天由违约方向对方支付总房款的1‰作为赔偿金。3、甲乙双方因提供资料不及时，导致过户时间拖延，应承担本条第2款所列违约责任。4、甲乙双方因其中一方拖延时间导致本合同约定未能执行，在约定时间到期起一个月内，违约方承担本条第2、3未所列违约责任，超过一个月，违约方向对方赔偿总房款的10%作为赔偿金。”原告马涛、被告郭震、被告李素平在合同上签名，济南淘房不动产经纪有限公司在合同上盖章。
同日，原告马涛与被告郭震、李素平还达成了补充协议，该协议载明：“关于涉诉房屋的付款方式的补充：经甲（郭震、李素平）乙（马涛、张晓旭）双方协商自本合同签订之日起，乙方首先支付给甲方5万元定金，在2012年12月22日前再次支付给甲方35万元（共计40万元）。在2013年3月15日之前乙方再支付给甲方40万元，甲方必须给乙方交付房屋，乙方入住。剩余所有尾款47.5万元，等甲方下发房产证时双方办理过户手续时所剩尾款乙方一次性支付给甲方，如有一方违约由违约方承担所有责任。”原告马涛及其妻子张晓旭，被告郭震、李素平在补充协议上签名。
上述房屋买卖合同及补充协议签订后，原告马涛分别于2012年12月4日支付定金5万元；于2012年12月21日支付房款10万元；于2013年1月4日支付房款25万元；于2013年1月20日支付房款2万元；以上42万元均由郭震出具收条。马涛还以银行转账方式向郭震支付房款38万元，转账时间分别为2013年3月11日转账8万元、2013年3月20日转账15万元、2013年3月25日转账15万元。原告马涛总计已向两被告支付购房款80万元。被告郭震、李素平于2013年3月17日将涉诉房屋及附属地下室交付给了原告马涛，并由原告马涛占有使用至今。原告马涛称，原、被告签订房屋买卖合同时曾口头约定，两被告先用原告马涛支付的80万元偿还银行贷款解除抵押，待房产过户时再支付剩余购房款，但被告郭震、李素平收到80万元后未按约定偿还银行贷款以解除抵押。现原告马涛诉至法院，请求法院依法判令：1、被告郭震、李素平继续履行房屋买卖合同，协助原告马涛办理位于济南市天桥区某路某号某区某号楼某房屋及某储藏室的过户手续；2、被告郭震、李素平支付原告马涛违约金5万元（原告马涛称按合同第五条约定计算违约金已超过总房款，现仅主张5万元）；3、本案诉讼费及保全费由被告郭震、李素平承担。
诉讼过程中，本院为查清事实，对被告李素平制作询问笔录，被告李素平自认已收到本院邮寄的开庭传票等诉讼材料，因家在外地未到庭参加诉讼，对原告马涛的陈述及提交的证据均无异议，认可马涛已支付了80万元，且双方在签订合同时确实口头约定了要先以该80万元偿还银行贷款解除抵押，剩余房款待过户至原告马涛名下时再支付。李素平同意继续履行合同，同意协助原告马涛办理涉诉房屋的过户手续。
另查明，涉诉房屋及附属地下室于2013年3月8日登记在了被告郭震及被告李素平名下，房产证号分别为济房权证天字第某号（建筑面积137.66平方米）、某号（建筑面积19.09平方米）。郭震、李素平于2009年3月18日与案外人兴业银行股份有限公司济南分行签订了个人购房抵押借款合同，以涉诉房屋为抵押物，向案外人兴业银行股份有限公司济南分行借款64万元，借款期限为30年。兴业银行股份有限公司济南分行在涉诉房屋及地下室上设立了抵押，抵押金额为64万元，抵押期限自2009年3月18日至2039年3月18日。2015年3月18日，马涛将上述银行抵押贷款偿还完毕，李素平及兴业银行股份有限公司济南分行均认可涉诉房屋上的银行抵押贷款已由马涛偿还完毕，并由兴业银行股份有限公司济南分行撤销了涉诉房屋上的抵押。诉讼中，原告马涛自愿放弃要求办理涉诉房屋附属地下室过户手续的诉讼请求。
上述事实，有原告马涛提交的房屋买卖合同、补充协议、收条、银行转账证明、房产证、房屋权属状况信息表在案为凭，并经原告马涛的当庭陈述为证。
本院认为，2012年12月4日，原告马涛与被告郭震、李素平签订的房屋买卖合同系合同双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方均应严格按合同约定履行合同义务。原告马涛已按合同约定支付了定金及购房款80万元，同时原告马涛与被告李素平均认可出卖方应先以买受方交付的部分购房款用于偿还银行抵押贷款用于解除房屋抵押，办理涉诉房屋过户手续时买受方再履行继续支付剩余购房款的义务。涉诉房屋于2013年3月8日登记在了两被告名下，但两被告在收到原告马涛支付的80万元购房款后并未用于偿还银行贷款。本案中，被告郭震、李素平与案外人兴业银行股份有限公司济南分行签订了个人购房抵押借款合同，以涉诉房屋作为抵押物，向兴业银行股份有限公司济南分行借款64万元。2015年3月18日，原告马涛经案外人兴业银行股份有限公司济南分行同意，代被告郭震、李素平偿还了上述借款合同中约定的尚未履行的借款本金583221.08元，利息27831.79元，被告李素平、案外人兴业银行股份有限公司济南分行对原告马涛的还款行为无异议，原告马涛代被告郭震、李素平偿还借款本息的行为亦没有违反法律法规的禁止性规定，本院予以确认。原告马涛的还款行为使被告郭震、李素平与案外人兴业银行股份有限公司济南分行之间的借款合同至原告马涛还款时履行完毕，案外人兴业银行股份有限公司济南分行的抵押权因债权得到实现而随之消灭，且兴业银行股份有限公司济南分行亦已实际撤销了涉诉房屋上的抵押权，从而限制该抵押财产转让的权利瑕疵已经消灭，被告郭震、李素平应按照合同的约定履行涉诉房屋过户义务。现原告马涛根据合同要求两被告继续履行合同并承担违约责任，合法有据，本院予以支持。被告李素平同意继续履行合同并同意协助原告马涛将涉诉房屋过户至马涛名下，本院予以准许。关于违约金的数额，原告马涛以约定的违约金过高为由仅主张5万元，本院予以准许。原告马涛自愿放弃要求两被告协助办理涉诉房屋附属地下室过户手续的诉讼请求，本院予以准许。被告郭震、李素平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证及对证据进行质证的权利，应当承担由此产生的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郭震、被告李素平于本判决生效之日起10日内协助原告马涛将坐落于济南市天桥区某路某号某小区某号楼某单元某室房屋过户至原告马涛名下。
二、被告郭震、被告李素平于本判决生效之日起10日内支付原告马涛违约金5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16780元，财产保全费5000元，共计21780元，由被告郭震、李素平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 梁 艳
代理审判员 王 善
代理审判员 韩 峰
二〇一五年三月二十日
书 记 员 郝慧明