广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0113民初8617号
原告：广东康景物业服务有限公司，地址：广州市天河区。
法定代表人：练均华。
委托诉讼代理人：徐文欢、黄惠玲，是广东康景物业服务有限公司的员工。
被告：刘肖凤，身份证地址：广州市番禺区。
原告广东康景物业服务有限公司与被告刘肖凤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东康景物业服务有限公司的委托诉讼代理人徐文欢、黄惠玲，被告刘肖凤的委托诉讼代理人王锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东康景物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的管理费5501.3元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）1498.7元，共计7000元给原告；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年3月11日，被告因购买位于广州市番禺区南村镇华南新城碧泉居XX单元，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业管理费；被告违反协议，不按照本协议约定的标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2014年3月11日，被告签收了《业主、住户入住合约》等在内的收楼资料。但自2014年5月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2016年9月止共拖欠原告物业管理费5501.3元，原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法债权不受侵犯，请求人民法院依法判决被告偿还所欠原告管理费及违约金，并承担本案的诉讼费。
被告刘肖凤辩称：一、原告所提供的物业服务质量低劣，实际提供服务与合同要求相差甚远，严重违背“质价相符”的基本原则。（一）违反基本安全保障义务，该小区自2005年至2016年期间发生了多起恶性刑事案件及危害业主生命财产利益的安全事故，导致业主遭受严重损失。（二）其他物业管理服务质量亦未实现。小区楼巴作为小区物业管理服务的事实合同，作为多年的既定事实合同自然成为合同义务的一部分，是物业应尽之义务，原告单方面多次减少楼巴运营班次，违反了物业服务合同义务。（三）原告提供物业服务标准甚至不及三级标准。二、原告非法经营业主共用物业，侵占公共收益。被告自2015年4月起，名下车辆办理小区公共露天停车位月保，累计缴纳停车费3115元，但未尽公示义务，该笔费用是原告的非法侵占，应在物业服务费用中扣减。三、原告自2015年6月至11月期间多次擅自以断电断水等非法手段侵犯被告及业主权利。四、原告重复分摊电梯、梯灯、路灯、水泵等用电成本及共用水费及超出政府指导价收费，应予以退还，上述费用合计589.5元。五、原告对华南新城小区的管理系非法行为，其与建设单位之间签订的物业管理委托合同因存在“签订主体资格不符、签订过程违法违规、合同内容显失公平”而无效。六、原告积极参与危害业主生命安全的刑事案件并存在多种可撤销资质证书的情形，事实上已经完全失去了从事物业服务的资质，其事实管理行为依法无效。七、原告请求超过诉讼时效且未书面催交，不应支持。原告2016年10月8日向法院起诉要求被告支付物业费，其于2014年10月8日前的物业费请求已超过诉讼时效，依法不予支持。综上，我方认为原告在法律上根本不存在追缴被告物业管理费用的正当权利，在情理上也不存在按合同价格收取全额服务费用的合理性。
经审理查明：原告是具有从事物业管理资质的企业法人，资质等级为壹级。广州市番禺区南村镇华南新城碧泉居XX房是被告刘肖凤名下的房产，该房产建筑面积105.37平方米。
原告与广东华南新城房地产有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告对华南新城（含江山帝景）进行物业管理，委托管理期限自2011年5月29日至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止，双方约定物业管理费的收费标准为住宅房屋按照建筑面积每月每平方米1.80（北区）、2.00（南区）、3.80（江山帝景）元向业主或物业使用人收取，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交而未交管理费的0.1%交纳滞纳金。2014年3月11日，原告与被告就涉案物业签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。该协议第四条第二款约定按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米1.8元；第四条第三款约定交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴一次；第十一条第四款约定被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按天1‰交纳违约金。上述《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》还对其它事项进行了相关约定，但并未约定缴纳物业管理费的具体时间。
上述合同及协议签订后，原告称依约提供了物业管理服务，被告于2014年5月起至2016年9月拖欠物业管理费合共5501.3元。被告抗辩小区内的清洁、车辆停放、账目公示等不符合约定要求及公摊水电费、停车费应在物业管理费中抵扣，为此，被告提供了相关的报警回执、现场照片、发票等拟证明其主张。
另查明：涉诉房产所在小区至今没有成立业主委员会。
在庭审过程中，被告抗辩原告主张其缴纳2014年10月8日前的物业管理费已超过诉讼时效，被告确认其不是经常在家，不确认原告曾当面催收，但确认原告曾就催收物业管理费事宜电话联系过被告，并称原告曾于2015年6月至11月期间以断水断电的方式逼迫原告缴纳管理费。对此，原告否认通过对被告实施断水断电的行为追讨物业管理费，并提供了广州市滕氏快递有限公司出具的特快专递查询证明、圆通速递详情单、法律函等拟证明其曾向被告催收过物业管理费。其中，上述材料显示原告于2016年5月5日通过圆通快递形式向被告寄送法律函，被告于2016年5月6日13时26分签收该快递，该法律函件的内容是催收物业管理费4552.8元，该函件落款的时间为2016年4月30日。对原告提供的上述证据，被告不予认可，称其于2016年5月6日在公司正常上班，无法本人签收相关快递。为此，被告提供了广州房天下房地产经纪有限公司出具的证明，该证明载明被告于2016年5月6日上午9时至12时及下午13时30分至18时均在公司，并无请假及外出记录。原告对该证明的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，其因与被告物业小区开发商签订《物业管理委托合同》，而取得对该小区进行前期物业管理的资格，且原、被告间签订《前期物业管理服务协议》，原告依照《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》对该小区提供了物业服务，被告刘肖凤作为广州市番禺区南村镇华南新城碧泉居15座302房业主，享受了原告提供的物业管理服务。原告在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业管理费。双方确认诉涉房屋每月物业管理费的计费标准为189.7元，故2014年5月至2016年9月期间的物业管理费合共5501.3元。
关于时效问题。被告抗辩其本人并无签收过原告通过圆通快递寄送的催收通知书，但其提供的是被告公司出具的全勤证明，该公司与被告存在利害关系，其证明力低于快递公司出具的证明。此外，被告亦承认原告曾就催收物业管理费事宜电话联系过被告，并称原告曾于2015年6月至11月期间以断水断电的方式逼迫原告缴纳管理费。因此，应认定原告曾向被告主张过权利，2014年10月8日前的物业管理费并未超过诉讼时效。
关于被告抗辩原告提供的物业服务质量不符合约定要求及公摊水电费、停车费应在物业管理费中抵扣的问题。第一，被告主张小区存在“脏乱差”的情况，并提供了相关的现场照片，但物业清洁管理及秩序管理遵循常规时间及不定时的清洁、巡查，而被告提供的照片为记录某一时刻的小区状态，不足以证明原告提供清洁服务质量差，且随着社会发展，家庭车辆保有率日渐提高，必然导致原小区车位规划满足不了现实车辆停放需求，在不影响安全的情况下，合理停放现有车辆，亦符合现实需要，且小区清洁及秩序亦需要全体业主的自觉维护，故亦不能将个别车辆乱停放归责于原告。第二，被告并未能提供充分证据证明因原告原因导致诉涉物业发生停水停电。第三、由于诉涉《物业管理委托合同》约定由开发商委托原告监督屋村的巴士的运营情况，因此楼巴的班次问题与本案无关。第四，原告主张其在公告栏张贴了相关的账目公示，即便原告未进行账目公示，被告可行使业主权利要求原告进行公示，但该理由不足以成为完全拒绝缴纳物业管理费。第五，诉涉的《物业管理委托合同》约定原告向业主收取公共水电分摊费用，原告就小区共用场地、共用设施设备产生的水电用量向原告收取分摊水电费并无不妥。第六，诉涉的《物业管理委托合同》中约定由开发商委托原告收取相关的车位使用费，被告抗辩将相关车位使用费扣减原告应收取的物业管理费，缺乏依据。因此，对被告上述的抗辩意见，本院不予采纳。
被告享受物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠2014年5月至2016年9月期间的物业管理费合共5501.3元外，还应支付违约金给原告。由于涉诉合同中约定的每日1‰的违约金标准过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，同时考虑案件实际情况，故本院将违约金标准调整为每日按中国人民银行同期同类贷款利率计付。由于诉涉合同约定物业管理费两月合缴一次，但并未约定缴纳的具体时间，因此，相关违约金的起算标准应自第三个月的第一天起算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、被告刘肖凤应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2014年5月至2016年9月期间拖欠的物业管理费5501.3元及违约金（以两个月应交纳物业管理费379.4元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准,分别从每两月最后一天的第二天起计付至本判决确定的支付之日止,每两月物业管理服务费的违约金分期计算,以本金为限）给原告广东康景物业服务有限公司；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其余诉讼请求。
本案诉讼费25元，由被告刘肖凤负担。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黎碧云
二〇一七年一月四日
书记员 陈 瀚