河北省承德县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0821民初309号原告王金。原告杨桂荣。二原告委托诉讼代理人王新宇，河北永可律师事务所律师。被告承德县新合作房地产开发有限公司。法定代表人王立公，总经理。委托诉讼代理人计永利，河北合乾律师事务所律师。原告王金、杨桂荣与被告承德县新合作房地产开发有限公司（以下简称新合作开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王金、杨桂荣及委托诉讼代理人王新宇，被告承德县新合作房地产开发有限公司委托诉讼代理人计永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金、杨桂荣向本院提出诉讼请求:1.要求被告承担赔偿金2万元、违约金93595.95元；2.被告承担本案一切费用。事实和理由：原告王金、杨桂荣2015年5月14日与被告新合作开发公司签订房屋买卖合同购买花香漫城项目一期3幢2单元503号房屋一套，被告于2015年10月31日交房。被告交房后原告开始装修并入住，在此过程中原告发现房屋有质量问题，主卧与次卧墙体开裂，影响了原告的生活，为此原告多次找被告协商此事，被告一直置之不理，原告在承德住房和城乡规划建设局处得知，被告是将验收不合格的房屋擅自交付给原告，原告的行为是违法的，更是违反了双方的约定，被告的行为侵犯了原告的合法权益，严重影响了原告和家人的生活质量。原、被告双方商品房买卖合同中约定了争议到承德仲裁委员会仲裁，承德仲裁委员会做出承仲裁字（2017）第30号裁决书裁决认定被告违约并裁定被告自约定交房日期的第2日即2015年11月1日至2016年11月22日验收备案之日止按日万分之一点五计算违约金。原告认为双方在《商品房买卖合同》第八条明确约定乙方应在2015年10月31日前将质量验收合格即竣工验收合格的房屋交付给买受人使用，双方还在第九条约定出卖人未按合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告开发商将验收不合格的房屋擅自交付的行为，造成业主诸多不变和损失，严重违反双方合同约定，希望法院依法查明事实，维护原告合法权益。被告承德新合作房地产开发有限公司辩称，1、已经按照合同约定如期交房；2、双方办理房屋交接时共同验房，房屋无质量问题；3、答辩人交房符合双方合同约定的交房条件，本案双方使用的合同文本是2000年国家规范文本，合同第8条约定：交房条件为（1）该商品房经验收合格；4、本案工程已于2015年9月24日经过勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位六方在《河北省建设工程竣工验收报告》上签字盖章，竣工验收结论为合格；5、承德住建局出具的《河北省工程竣工备案证明书》证明，承德新合作广场（一期）1#楼工程，建设单位于2015年9月24日组织设计、施工、工程监理等有关单位验收合格，并于2016年11月按规定备案；6、本案工程已经取得了不动产权证；7、原告认为交房条件为取得备案表，没有法律依据，建设行政主管部门的备案是一种行政管理行为，也不属于竣工验收范畴，不是房屋交付条件，不是竣工验收合格的必要条件，本案中双方没有在合同中明确约定交房条件为取得备案表；8、承德住建局责令改正通知书，是与被告之间的一种正常行政管理关系，属于整改性质，被要求整改并不等同于验收不合格，与本案无关联性；9、原告请求的违约金过高，达到房款的20%，不符合合同法及其司法解释关于违约金标准的规定。原告围绕诉讼请求提交如下证据：证据1、双方2015年5月14日签订的商品房买卖合同，拟证明约定交房时间为2015年10月31日，如出卖人未按照合同规定期限交付房屋，违约金约定每日支付房屋价款万分之五；证据2、承德住建局责令整改通知书，拟证明被告将不合格房屋交给原告，交房行为不合法；证据3、河北省建设工程竣工验收备案表，拟证明2016年11月22日前被告交付的房屋是违法行为、违约行为及违约时间；证据4、入住手续，拟证明房屋未合格交付以及交付时间；证据5、不动产发票一张，拟证明原告已按合同约定交付房款及涉案房屋价格；证据6、承德仲裁委（2017）第30号仲裁裁决书，拟证明被告将不合格房屋交付是不合法的；证据7、承德市中级法院裁决书一份，拟证明承德仲裁委员会（2017）第30号仲裁裁决书被撤销；证据8、照片两张，拟证明房屋存在质量缺陷；证据9、业主入住房屋验收表，拟证明房屋入住时就有问题。被告质证意见：对原告提交的证据1真实性认可，对证明目的不认可；对证据2真实性认可，认为该责令整改通知书与本案没有关联性，该通知书已被承德住建局于2016年11月22日否定，没有法律效力，没有证明力；对证据3备案表的真实性认可，但不认可原告证明目的，双方约定的条件是竣工验收合格，该备案表证明工程于2015年9月24日竣工验收合格，被告交房符合合同约定，该备案表也否定了承德住建局的责令改正通知书；对证据4、5真实性认可，对证据4的证明目的不认可，恰恰证明了被告于2015年10月31日履行了实际交房义务；对证据5真实性认可；对证据6意见为已经被依法撤销，不具有证明力；对证据7真实性认可，但该裁决书之所以撤销仲裁裁决，是因双方均申请撤销仲裁，撤销理由是仲裁程序违法，而不是原告所讲违约金过低、超期被撤销；对证据8两张照片认为不具有证据的真实性、合法性与关联性，没有拍摄时间，也不知道地点与拍摄人，没有证明力；对证据9存在超过举证期限问题，原告没有按时举证，对证据真实性不认可，没有被告盖章及相关人员签字，不能证明被告工程验收不合格，与本案没有关联性。被告向本院提交如下证据：证据1、《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明双方所签合同文本使用的GF－2000－0171建设部、工商总局制定的示范文本，即2000版本，双方合同第八条约定的交房条件为商品房竣工验收合格；证据2、GF－2014－0171住建部、工商总局制定的示范文本《商品房买卖合同》（预售）示范文本，即2014版本，拟证明2014版本合同第九条规定交房必备条件为取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，2014合同文本制定的必备交房条件与2000年合同版本要求明显不同，印证了本案双方合同约定的交房条件为竣工验收合格，而不是原告认为的“必须取得验收备案表”；证据3、房屋交接及验收手续，拟证明双方办理房屋交接手续及流程，原告签字确认房屋存在的问题已经整改完毕、已经验收合格、进入装修阶段；证据4、《河北省建设工程竣工验收报告》，拟证明原告所购商品房已依法经过竣工验收并合格，被告交房符合合同约定条件；证据5、《借阅档案登记表》，拟证明被告提供的《河北省建设工程竣工验收报告》来源于承德住建局，具有真实性、合法性；证据6、《河北省建设工程竣工验收备案表》，拟证明涉案工程取得承德住建局颁发的备案证，该工程于2015年9月24日竣工验收合格；证据7、《不动产权证书》，拟证明涉案工程已经取得《不动产权证书》，符合法律、行政法规的规定，不存在原告所称工程验收不合格问题；证据8、《入住通知书》，拟证明被告按照合同约定的交房时间通知原告办理房屋交接手续；证据9、《新合作花香漫城入住通知书领取表》，拟证明原告领取了《入住通知书》。原告质证意见：对被告提交的证据1的真实性认可，对证明目的不认可，这个合同明确约定交房条件要符合法律规定；对证据2证明目的不认可，无论用哪个版本，交房是法律规定的强制性标准；对证据3证明目的不认可，当时原告并不知道此房屋验收是否合格；对证据4证明目的不认可，验收报告取得后行政机关又下达的整改通知书；对证据5认为与本案无关；对证据6的真实性认可，只能证明被告取得了备案证，并不能证明工程在2015年9月24日合格；对证据7证明目的不认可，与本案没有直接关系；证据8证明目的不认可，只是通知收房，并不能说明就是合格房屋；证据9没有原告签字，对证明目的不认可。本院经审理查明事实如下：原告王金、杨桂荣于2015年5月14日与被告承德新合作房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（以下简称合同），合同示范文本为GF-2000-0171，购买被告位于承德县下板城镇××大街花香××城××楼××单元××室的房屋一套；合同约定商品房用途为住宅，所购房屋建筑面积124.03平方米、每平米3900.00元，房屋总价为483717.00元。合同第八条约定:出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定，按逾期时间分别处理（不作累加）:逾期不超过60日，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金;买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（注:比率应不小于上述第1项中的比率）的违约金。合同第十一条约定:商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明说》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条保修责任约定，买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。第十九条解决方式约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交承德仲裁委员会仲裁。原告王金、杨桂荣已按合同第六条约定的付款方式和期限将首付款383717.00于2015年5月14日前付清，余款100000.00元于2015年5月19日之前办理了银行按揭手续。2015年10月31日原、被告按合同约定的期限办理了该房屋的交接手续，原告王金、杨桂荣对该房屋进行了装修并实际入住。该涉案楼房所属工程2015年9月24日经被告组织勘查单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位竣工验收合格，施工单位中城建第五工程局有限公司出具了工程质量保修书、住宅使用说明书。2015年11月9日承德住房和城乡规划建设局（以下简称承德住建局）向被告发出承县住建行责改[2015]第1号责令整改通知书,内容为“查明被告开发的花香漫城项目1.2.3号楼工程，存在竣工验收不合格、擅自交付使用的行为；责令停止交付使用行为，并组织竣工验收，待竣工验收合格后，方可交付使用。”2016年11月22日承德住建局在该涉案楼房所属工程《河北省建设工程竣工验收备案证明书》上加盖了竣工验收备案专用章，注明备案时间为2016年11月22日。2016年2月6日，原告王金、杨桂荣为申请人以新合作开发公司为被申请人提起仲裁，要求被申请人支付因出售房屋是将验收不合格的房屋擅自交付原告的违约金、赔偿金145115.10元；2017年7月3日，承德仲裁委员会做出的承仲裁字（2017）第30号裁决被申请人向申请人支付逾期交房违约金28007.00元。原告王金、杨桂荣于2017年11月1日向承德市中级人民法院提起撤销仲裁裁决诉讼，承德市中级人民法院于2017年11月30日做出（2017）冀08民特85号民事裁定书，裁定撤销承德仲裁委员会承仲裁字（2017）第30号仲裁裁决。2018年1月11日，原告王金、杨桂荣向本院提起诉讼，要求被告新合作开发公司因擅自将验收不合格的房屋交付的行为需向原告承担赔偿金2万元、违约金93595.95元。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同真实自愿合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享有权利、履行义务。2015年10月31日被告将自行组织施工、设计、监理、施工图审查机构、勘察单位进行工程竣工验收、且验收结果为合格的涉案商品房交付原告，原告现场接收并装修入住，房屋交付的时间符合双方签订的合同第八条约定的交付时间，可以认定被告已按合同期限交付了商品房。2015年11月9日承德住房和城乡规划建设局承县住建行责改字2015年1号责令整改通知书，说明被告自行组织的竣工验收合格行为并未取得行政机关的许可、存在验收不合格的情形，在该种情况下被告2015年10月31日向原告交付商品房的行为属于瑕疵交付行为，但不属于逾期交房行为。原、被告双方就涉案商品房签订的买卖合同只在合同第九条约定了逾期交房的违约金及计算标准，对于瑕疵交房行为没有约定违约金及计算标准；原告在庭审中虽提交了房屋接收后出现质量问题的两张照片，但没有提交具体损失数额的证据；因此原告起诉要求被告按逾期交房承担的违约金93595.95元和赔偿金20000.00元的要求证据不足，本院不予支持。本院为维护诚实信用的商品房交易秩序和双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十二条、第十三条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王金、杨桂荣的诉讼请求。案件受理费人民币2570.00元，减半收取人民币1285.00元，由原告王金、杨桂荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  吕兴存二〇一八年二月十二日书记员  王亚青附页：一、相关法条《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求由依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不理的后果。二、告知事项如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本1份，副本6份，同时交纳上诉费2570.00元，上诉于河北省承德市中级人民法院。逾期本判决将发生法律效力。判决生效后当事人应按判决确定的时间、数额全面履行义务，权利人可自判决生效之日起二年内申请强制执行。