山东省沂源县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0323民初1441号
原告：山东中伟物业服务有限公司，住所地沂源县绿苑居民小区，统一社会信用代码913703236768453100。
法定代表人：王华伟，总经理。
委托代理人：王君玉，男，1982年2月13日出生，汉族，�公司职工。
委托代理人：毕玉林，山东隆祥律师事务所律师。
被告：沂源恒泰置业有限公司，住所地沂源县山水一城小区内，组织机构代码66018762-4。
法定代表人：张向芹，董事长。
委托代理人：郭公献，山东多博仕律师事务所律师。
原告山东中伟物业服务有限公司诉被告沂源恒泰置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周纪虎独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王君玉、毕玉林，被告的委托代理人郭公献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年7月，被告委托原告对其开发的山水一城住宅小区进行管理和服务，双方签订《前期物业管理委托合同》，合同明确约�，被告应将小区的825户业主的物业交付给原告，原告提供房屋建筑共用部位的维修等事项，一方违约支付对方三年期物业费总额的50%作为违约金。在合同履行前期，被告为了山水一城小区房屋的顺利销售，以减免部分业主的物业费差价方式，给业主优惠共24448.7元，由被告补贴给原告，同时要求原告配合其销售工作，前期物业开办费用中的30300元由被告承担。在合同履行过程中，为提升该小区的物业管理水平，原告投入了大量的人力物力，对物业服务人员进行专业培训，配备相应的设施设备，根据双方签订的合同及《山东省物业管理条例》第二十二条、第二十四条、第二十五条、第二十七条等相关规定，被告应将山水一城800余户业主的全部物业交由原告进行管理。2011年初，被告在三期工程完工后，自工程竣工验收至房屋交付均未通知原告，将三期工程的400余户业主的物业另行交由他人进行管理。2011年6月1日被告正式通知，终止与原告的物业服务合同关系，原告被迫于2011年7月1日撤出对涉案小区的管理。被告的行为已违反双方的约定和上述规定，给原告造成了巨大的经济损失，应当承担违约责任。在2012年双方的委托合同纠纷一案中，原告对被告提起反诉，要求被告承担违约责任，法院认为双方的请求不是同一法律关系不予合并审理，于2015年12月15日驳回反诉，原告上诉后，2016年5月25日二审法院予以维持，为此原告提起诉讼，请求：1、依法判令被告支付物业开办费30300元、物业费24448.7元。2、依法判令被告支付违约金243946元。3、赔偿自2012年4月15日至判决生效期间的利息损失。4、承担本案的诉讼费用（立案费、保全费）。
被告辩称：原告要求被告支付开办费、物业费没有依据，开办费30300元是物业公�自己的办公、经营所需的费用，与被告无关，双方并没有达成由被告承担原告开办费的协议或合同，也不存在被告承担物业费的问题。被告不存在违约行为，依据《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的规定，前期物业服务合同是由开发商代表业主与物业服务企业订立的一项业主提供服务为目的的服务合同，前期物业服务合同一旦成立生效就对业主有约束力，物业服务企业就有取得物业管理的权利和服务的义务，就有权按照规定向业主收取物业服务费，也就是说开发商不存在向物业服务企业交付物业的问题，因为小区的物业属于全体业主所有，开发商只存在向小区业主交付物业的义务，不存在向开发企业、物业服务企业交付物业的义务，专业物业是交给小区本人，公共部分更不存在交接的问题，开发商只负有协助、配合物业服务企业提供物业管理和服务的�务，不存在向物业服务企业交付物业的问题，其次，合同当中也没有约定向原告交付物业的问题，如何移交？怎样移接？何时移接？均没有约定，合同没有约定就不存在违约问题。合同终止是2011年7月1日，原来的物业服务合同终止期限是2011年7月1日，合同终止前的3月18日，原告在小区张贴了服务合同到期不再续签的告示，合同到期后不再续签是原告首先提出来的，张贴的告示在前一个案件中，无论是谁提出，合同终止后不再续签均不会产生对一方不利的法律后果。被告从来没有将物业另行委托他人管理，原告主动提出到期后不再续签合同，被告不同意，要求原告继续管理小区物业，原告坚持撤出，不再继续提供物业管理服务，并且在2011年6月份向被告发出律师函，告知被告到期后不再续签合同，要求被告到期时办理交接，从这一点可以看出，真正不愿意继续管理这个小区物业的不是被告，而是原告，包括原告撤出物业后，很长一段时间是由被告负责管理，被告不存在违约行为，原告的起诉没有事实及法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
当事人对下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：《山水一城前期物业服务合同》三份及房管局出具《备案审批表》。并据此以及当事人的自认认定以下事实：2008年7月19日、2009年7月1日、2010年7月1日原被告签订《山水一城前期物业服务合同》三份，双方约定被告将山水一城住宅小区委托于原告进行物业管理，相应物业服务的建筑面积为125487平方米、825户，管理期限至2011年7月1日。双方约定业主委员会成立后另行签订合同；合同期满大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同；合同�三十条约定，任何一方违反法律规定或本合同的规定向对方终止合同的，或以行动表明不履行合同的，应向对方支付三年期物业费总额的50%作为违约金。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交被告给前期业主齐英山出具的《交房通知书》、原告与业主齐英山签订的《房屋验收表》、被告加盖公章的齐英山《交房确认单》，以及前期业主张洪强、逯纪国的《交房通知书》、《房屋验收表》、《交房确认单》、《物业服务协议》、《钥匙发放通知单》，以证明山水一城小区第一二期的前期物业服务，是由原被告双方共同与业主办理的房屋的交接手续。以上证据合法有效，原告的主张本院予以采信。
2、原告提交被告与业主的交房确认登记表3页、房屋钥匙交接联络函等，所载为被告自2011年3月15日开始与业主交接三期工程的房屋，以证明在交接过程中，被告拒绝原告参与，并通知原告合同到期后将解除前期物业服务合同。以上证据客观上可证实三期工程的房屋交接时原告未参与，但不能证明原告所主张的“被告拒绝原告参与”，以及“并通知原告合同到期后将解除前期物业服务合同”。
3、原告提交的被告向其送达的终止物业服务合同通知书，该通知系基于第三十一条“若终止本合同，或是合同到期而未续签的，乙方均应在合同终止之日起30日内撤备”的约定对原告所作提示，并不表示被告于2011年6月1日即与原告终止合同。
4、原告提交的其向被告递交的关于物业开办费30300元、物业费24448.7元的联络函和明细表，但该证据仅表明被告在原告向其送达该文件时，工作人员给予签收，不足表明被告对以上费用由其承担予�认可。
本院认为：原被告签订的《山水一城前期物业服务合同》合法有效，合同第三十条关于“向对方支付三年期物业费总额的50%作为违约金”的约定，其适用条件是“任何一方违反法律规定或本合同的规定向对方终止合同，或以行动表明不履行合同”的情形，原告认为被告在向业主交付山水一城第三期的房产时未按第一二期的惯例要求或应其要求准许其参与共同办理，以致其无法与业主继续签订物业服务协议，失去了向第三期业主收取费用的依据，从而主张被告单方终止合同，适用合同第三十条的约定。本院认为，首先，对被告而言，要求或准许物业服务企业参与办理建设单位与业主之间的房产交接既非法定义务也非原被告签订的《山水一城前期物业服务合同》中的约定义务，原告主张未参与共同办理交接即属于被告违约无法律依�。其次，法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依此规定，物业服务企业向业主收取服务费的权利基于前期物业服务合同的有效成立以及物业服务企业的实际服务而产生，原告未参与共同办理交接不足影响前期物业服务合同的法律效力，该行为是否存在与原告未能向相关业主收取服务费没有明显的因果关系。被告于2011年6月1日向原告送达终止物业服务合同通知书系基于第三十一条“若终止本合同，或是合同到期而未续签的，乙方均应在合同终止之日起30日内撤备”的约定对原告所作提示，并不表示被告于2011年6月1日即与原告终止合同，原告以此行为主张被告提前终止合同无事实根据。故，原告关于被告违约主张适用合同第三十条违约金条款的请求本院不�支持。
关于原告主张的被告支付物业开办费30300元、减免的物业费24448.7元请求，原告未提交有效证据证明双方之间存在该费用由被告的有效约定，其向被告递交相应费用明细，被告工作人员予以接收，并不表明双方已就该费用的承担达成合意，原告的该项请求明显证据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第二十一条、第二十五条、第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
驳回原告山东中伟物业服务有限公司的诉讼请求。
案件受理费2860元，保全费1570元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日�向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审判员 周纪虎
二〇一六年九月六日
书记员 曹春燕