辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽06民终747号
上诉人（原审原告）：艾利，男，1957年10月28日出生，住凤城市。
委托诉讼代理人：ＸＸ，辽宁文扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：凤城市商业局，住所地凤城市利民街16号。
负责人：崔新春，局长。
被上诉人（原审被告）：凤城市商业资产管理中心，住所地凤城市苗克秀街***号。
法定代表人：王政斌，主任。
以上二被上诉人共同的委托诉讼代理人：王玲，辽宁精华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：于厚霆，男，1969年8月24日出生，住凤城市。
第三人：张明全，男，1967年1月24日出生，住凤城市河畔小区。
第三人：曲永世，男，1950年10月5日出生，住凤城市。
上诉人艾利因与被上诉人凤城市商业局（以下简称商业局）、被上诉人凤城市商业资产管理中心（以下简称资产管理中心）、被上诉人于厚霆、第三人张明全、第三人曲永世房屋买卖合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2015）凤民初字第03013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人艾利及其委托诉讼代理人ＸＸ，被上诉人商业局、资产管理中心共同的委托诉讼代理人王玲、被上诉人于厚霆、第三人张明全到庭参加诉讼。第三人曲永世经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
艾利上诉请求：撤销（2015）凤民初字第03013号民事判决，依法改判由被上诉人商业局、资产管理中心协助上诉人办理涉案203、204、206号房屋的过户手续，对205号房屋不再主张权利。事实和理由：1.上诉人提供的《房地产买卖契约》以及收款收据能够证明上诉人和商业局达成了房地产买卖协议，一审法院如果认为收款收据中的财务专用章经鉴定出现不一致的情况，不能确认《房地产买卖契约》以及收款收据是原凤城市百货公司与上诉人达成的，那么则应当对公章的真伪进行鉴定，一审法院直接使用与本案无关联性的其他案件的鉴定意见不符合法律规定。2.一审法院以被上诉人于厚霆与原凤城市百货公司签订了《百货公司批发部翻建改造回迁协议》中的约定来认定于厚霆系涉案房屋实际开发人。上诉人认为其双方签订的协议系双方的内部协议，对外没有任何法律效力，不能约束案外人。3.涉案203、204号房屋系被上诉人于厚霆拖欠第三人曲永世工程款，进而抵顶给了曲永世，但曲永世不是开发商，无权就涉案房屋进行买卖，因此上诉人直接与商业局达成了房屋买卖协议，上诉人是根据商业局以及于厚霆的授意将房款交付给曲永世。但由于没有付清全部房款，上诉人为曲永世出具了欠据。虽然涉案房屋是上诉人从曲永世处购买，但商业局是形式上的出售人，故商业局应当配合上诉人办理过户登记。4.关于涉案206号房屋，一审法院认定206号房屋是上诉人从于厚霆处购买，且该房屋已经登记在于厚霆名下。但商业局依然是形式上的开发人，应当承担协助办理过户的义务。
商业局、资产管理中心共同辩称，上诉人要求二被上诉人配合其办理过户手续没有事实及法律依据。涉案房屋属于百货批发综合楼，该楼的实际开发人为于厚霆。涉案203号、204号房屋系上诉人与曲永世签订的买卖合同，上诉人并未与于厚霆、资产管理中心以及商业局签订买卖合同，上诉人请求资产管理中心、商业局协助办理过户手续属于主体不适格。涉案206号房屋是上诉人从于厚霆处购买，该房屋产权人系于厚霆，故亦应由于厚霆协助上诉人办理过户手续，与资产管理中心、商业局无关，且该房屋多年来一直用于抵押贷款。上诉人与曲永世、于厚霆之间的买卖合同是否有效尚未经法定程序确认，上诉人在此情况下要求办理过户手续没有法律依据。
于厚霆辩称，被上诉人系涉案房屋的开发商。上诉人在被上诉人于厚霆处共计购买了5套房屋，其中涉案203号、204号房屋已经用于抵顶曲永世的工程款，曲永世将该两套房屋如何出售给上诉人的被上诉人不清楚，但该二人之间确实有买卖关系。上诉人将该两套房屋用作练歌房。205号、206号、207号房屋是上诉人在被上诉人于厚霆处购买的，206号房屋产权人为被上诉人于厚霆。该3套房屋在银行均办理了抵押贷款。上诉人向被上诉人于厚霆支付了38万元房款后，被上诉人于厚霆将产权人为赫野的207号房屋贷款还清，并将相关他项权证等手续都交给了上诉人。205号、206号房屋上诉人尚欠被上诉人于厚霆27万元房款，且在银行还有抵押贷款，因此一直未能办理产权过户登记。
张明全陈述称，与一审意见一致。
曲永世未到庭陈述。
艾利向一审法院起诉请求：请求判令被告商业局，资产管理中心继续履行合同义务，配合原告办理房屋过户手续（房屋位于凤城市凤凰城区沈丹路北侧2号楼203号、204号、205号、206号房屋）。诉讼中原告增加诉讼请求，请求确认百货公司与第三人张明全转让行为无效。
一审法院认定事实：2002年7月8日，凤城市百货公司由于自筹资金不足将百货批发综合楼工程转让给被告于厚霆开发，百货公司（甲方）与被告于厚霆（乙方）签订百货公司批发部翻建改造回迁协议书，协议约定百货公司原有国有土地使用面积38000㎡，临路平房建筑面积600㎡，产权属于工商银行，根据市政府及有关部门的批示精神，对其进行翻建改造。此次开发改造甲方申请进行，主要是为争取部分优惠政策，实际上是由乙方自己进行开发。计划在2002年7月动迁，在原址建成二层楼房两栋，作为门市房，结构为框架，建筑面积为2700㎡，工程竣工后，乙方还给甲方原有房屋面积600㎡。另在院内建300㎡平房一栋作为浴池，达到使用标准经验收合格后交给甲方。剩余房屋由被告于厚霆进行出售，收益归于厚霆所有，于厚霆办理房屋产权事宜，百货公司负责出手续。合同签订后，被告于厚霆按协议约定进行动迁改造。
2002年8月26日，百货公司与案外人凤城市第一建筑工程公司签订建设工程施工合同，约定凤城市第一建筑公司承建百批综合楼。凤城市第一建筑工程公司因拖欠工程款起诉被告商业局、资产管理中心、于厚霆，该院作出（2006）凤民一初字第53号民事判决，判决被告于厚霆给付工程款147959.15元。被告于厚霆不服该判决上诉至本院，本院作出（2006）丹民一终字第43号民事判决，认为于厚霆系涉案工程的实际开发人，负有给付义务，维持原判。
2003年7月11日，百批综合楼工程经验收合格并交付使用。期间，被告于厚霆欠第三人曲永世工程款，被告于厚霆将百批综合楼2号楼203、204号抵顶给第三人曲永世。
2004年5月28日，原告艾利（乙方）与被告曲永世（甲方）签订协议书，约定：甲方在凤城市北山百批路旁有二处门市房（百批综合楼2号楼203号、204号），每处面积105.9平方米。甲方自愿以每平方米2000元，将二处门市房的房屋产权卖给乙方所有，总金额为423840元等。2006年10月30日，因原告艾利支付第三人曲永世房屋398240元，尚欠25600元，原告为第三人出具欠房款25600元的欠据。因该款未付，第三人曲永世诉至该院，请求判令原告艾利给付购房欠款25600元，该案双方自行和解，第三人曲永世撤诉，本院作出（2006）凤民一初字第1993号民事裁定。
2004年6月2日，被告于厚霆取得百批综合楼2号楼206号房屋所有权证。现于2016年10月28日将该房屋作为抵押在锦州银行股份有限公司凤城支行贷款，并办理了房屋他项权证。
2004年7月3日，原告艾利为被告于厚霆出具欠据一张，金额43160元，载明内容“欠购房款等房照办好后一次付清”。
2013年，被告于厚霆将205号房屋卖与第三人张明全。该房屋于2002年12月4日，案外人马激扬（于厚霆妻子）在中国银行股份有限公司丹东凤城支行办理了按揭贷款，于2013年3月1日结清贷款。
2013年5月30日，第三人张明全取得百批综合楼2号楼205号房屋所有权证。现该房屋作为抵押在辽宁凤城农村商业银行股份有限公司贷款，并办理了房屋他项权证。
另查明，2005年4月12日，被告商业局作出（2005）25号文件《关于撤销百货公司国有企业的通知》，善后事宜由资产管理中心负责处理。4月18日，百货公司向凤城市工商行政管理局申请注销，资产管理中心向凤城市工商行政管理局递交申请，同时接收百货公司的债权债务及离退休人员、下岗职工的安置。4月19日，凤城市工商行政管理局将百货公司予以注销。
凤城市公安局于2010年5月20日委托中国刑事警察学院司法鉴定中心对盖据“凤城市百货公司财会专用章”的5张专用收款收据（检材1、2、3、4、5）和3张专用收款收据及1张借据（样本1、2、3、4）进行鉴定，鉴定意见：检材1、检材2上的“凤城市百货公司财会专用章”印文与样本上相同内容的印文是同一枚印章盖印；检材3、检材4、检材5上的“凤城市百货公司财会专用章”印文与样本上相同内容的印文不是同一枚印章盖印；
本院依职权调取第三人曲永世诉原告艾利房屋买卖合同纠纷案卷证据：（2006）凤民一初字第1993号民事裁定书，原告艾利和第三人曲永世购房协议书，第三人曲永世起诉原告艾利的起诉状和欠据，（2016）丹民一终字第43号民事判决书。
一审法院认为，被告于厚霆和百货公司签订翻建改造回迁协议书约定由被告于厚霆自行进行开发百批综合楼，除返还面积外，剩余房屋由于厚霆进行出售，收益归于厚霆所有。工程竣工交付使用后，房屋均系被告于厚霆对外出售，并负责办理房屋产权相关手续。
原告主张从百货公司购买房屋和百货公司出具房款收据。经审查，百货公司的“凤城市百货公司财会专用章”经中国刑事警察学院司法鉴定中心鉴定，出现不一致情况，被告资产管理中心不负责涉案房屋的出售和买卖交易事宜，故无法确认原告提供的房地产买卖契约和房款收据是百货公司和原告之间形成的房屋买卖关系。
关于原告请求被告商业局、资产管理中心继续履行203号、204号房屋合同及办理百批综合楼2号楼203号、204号房屋过户手续。经审查，原告主张这两处房屋的房款交付给百货公司，但该院调取第三人曲永世起诉原告艾利卷宗中的购买协议书、欠据可以确认这两处房屋系原告艾利从第三人曲永世手中购买，原告将房款实际支付给第三人曲永世，原告艾利为第三人曲永世出具了欠房款25600元欠据。该院确认的事实与原告主张事实不一致，故对原告的该项请求不予支持。
关于原告请求确认百货公司与第三人张明全的转让行为无效和请求履行205号、206号合同义务及房屋过户手续。经审查，原告虽否认将380000元房款交付被告于厚霆，但原告艾利为被告于厚霆出具的43160元欠据和原告提供两张房款423160元的收据，可以确认原告是将房款交付被告于厚霆，而非百货公司，原告是从于厚霆手中购买涉案房屋。被告于厚霆于2014年6月2日取得206号房屋的所有权证，第三人张明全于2013年5月30日取得205号房屋的所有权证，两处房屋均办理了房屋所有权过户登记手续，即完成了不动产物权的公示行为，这两处房屋的所有权已经发生转移，原告请求履行合同义务和过户手续的目的不能实现，故对原告该项请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告艾利的诉讼请求。案件受理费12270元，由原告艾利承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人要求商业局、资产管理中心协助其办理涉案203号、204号房屋的过户手续的诉请，首先，该两处房屋系被上诉人于厚霆开发，并负责对外销售，收益亦归于厚霆所有，商业局、资产管理中心对涉案房屋并不具有实际的处分权。其次，该两处房屋系上诉人从第三人曲永世处购买，上诉人与曲永世签订了购房《协议书》，向曲永世交付了部分购房款，并为曲永世出具房款欠据，上诉人虽然主张与原凤城市百货公司签订了房屋买卖协议，但被上诉人资产管理中心对此予以否认，故不能认定上诉人与原凤城市百货公司签订了房屋买卖协议。第三，二审期间，上诉人陈述办理该两处房屋的过户手续需要与于厚霆签订房屋买卖合同，并由于厚霆出具进户证明以及整体房屋的产权证。可见，协助办理该两处房屋过户手续的一方并不是商业局、资产管理中心，商业局、资产管理中心也不是涉案房屋的开发人、销售人，故上诉人请求商业局、资产管理中心协助其办理203号、204号房屋的过户手续无事实及法律依据，本院不予支持。
关于上诉人请求商业局、资产管理中心协助其办理涉案206号房屋的过户手续的主张，因该房屋的所有权人是于厚霆而非商业局或资产管理中心，且该房屋现已设立抵押，故上诉人请求商业局、资产管理中心协助其办理该房屋的过户手续于法无据，本院不予支持。
综上所述，艾利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12270元，由艾利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张春霞
审 判 员 李存林
代理审判员 王 杨
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 张东明