江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终2790号上诉人（原审原告）：刘丙东，男，1971年12月22日生，汉族，农民，住新沂市。委托诉讼代理人：马洛阳，江苏苏沂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯长岭，男，1964年8月1日生，汉族，农民，住新沂市。被上诉人（原审被告）：乔荣，女，1963年7月23日生，汉族，农民，住新沂市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡恒达，新沂市新安法律服务所法律工作者。原审第三人：杨志高，男，1971年12月17日生，汉族，个体户，住新沂市。上诉人刘丙东因与被上诉人冯长岭、乔荣及原审第三人杨志高房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第00426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘丙东的委托诉讼代理人马洛阳，被上诉人冯长岭及被上诉人冯长岭、乔荣的共同委托诉讼代理人胡恒达，原审第三人杨志高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘丙东上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人主张的房屋溢价损失应该得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必须返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人作为一个农民不具备知晓非本集体经济组织成员不能到该集体经济组织购买房屋的法律规定，且已按约付清购房款，并对涉案房屋进行占有、使用和装修。在涉案房屋买卖过程中，上诉人不存在任何过错。而房屋溢价部分属于上诉人的实际损失，因此，法院应当支持上诉人主张的溢价损失。2、一审认定利息的计算标准按照中国人民银行同期同档存款利率计算是错误的。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释[1999]8号）规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。据此，逾期付款利息应当按照贷款利率标准计算。3、一审判决鉴定费由上诉人承担是错误的。鉴定是确定房屋添附部分价值及房屋溢价部分价值的必要手段，虽然房屋溢价部分未得到支持，也不应该判决鉴定费全部由上诉人承担。冯长岭、乔荣辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确判决适当。2、根据法律规定无效合同自始无效，也就是说本案上诉人自与被上诉人签订房屋买卖合同之始至被判决无效之终都不具备购买相同性质房屋的资格，上诉人以自己不知晓法律限制性规定和以交清房款为由主张房屋的溢价损失和房款的逾期利息无事实和法律依据。3、上诉人在买卖合同签订和履行过程中主观上存在一定过错，明知纠纷已经发生仍恶意进行添附装修和占用房屋也给被上诉人造成了损失，被上诉人保留向上诉人主张给付房屋租金的权利。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人杨志高述称，无异议。刘丙东向一审法院起诉请求：2010年2月11日，经第三人杨志高介绍，冯长岭、乔荣将位于新沂市北沟街道神山村三间两层楼房及附属设施作价17.5万元出售给刘丙东，双方签订了房屋买卖合同。时隔四年，冯长岭、乔荣以刘丙东不是本集体经济组织成员为由，起诉要求确认涉案双方签订的房屋买卖合同无效，此案经法院审理后，作出（2014）新双民初字第00014号民事判决，判决确认涉案双方之间的房屋买卖合同无效，并判令刘丙东返还房屋。刘丙东认为，涉案房屋买卖合同是双方自愿订立的，刘丙东基于这种信赖，当时就付清了购房款，并为装修房屋花去了大量的费用。冯长岭、乔荣因房价上涨，丧失诚信，要求收回房屋，但刘丙东一直恪守诚实信用原则，如今房价大幅上涨，刘丙东以当初价格已无法再去购买房屋。冯长岭、乔荣丧失诚信的行为给刘丙东造成了难以弥补的损失。为此，刘丙东起诉要求冯长岭、乔荣：返还刘丙东购房款17.5万元及利息50662.5元（按年利率5.79%自签订合同之日起计算至起诉之日止）；赔偿刘丙东因房屋装修和购置设施造成的损失5万元；赔偿刘丙东房屋溢价损失20万元。一审法院认定事实：2010年2月11日，刘丙东与冯长岭、乔荣签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定由冯长岭、乔荣将其所有的位于新沂市北沟街道神山村三间两层楼房及相关附属设施作价17.5万元，出售给刘丙东。第三人杨志高作为见证人在该合同上签名。合同签订后，刘丙东经第三人杨志高向冯长岭、乔荣履行了支付购房款的义务，且第三人杨志高代为书写了购房款收条内容后，由乔荣在该购房款收条上签名。后冯长岭以其未收到购房款及刘丙东不是本集体经济组织成员等为由，向法院提起诉讼，要求确认涉案房屋买卖合同无效，并要求刘丙东返还房屋，杨志高、乔荣在此案中作为第三人参加了诉讼。此案经法院收案后，组织双方诉前调解，因调解未果于2013年12月26日立案审理，后法院于2015年1月15日作出（2014）新双民初字第00014号民事判决，判决如下：“一、原告冯长岭及第三人乔荣与被告刘丙东于2010年2月11日签订的房屋买卖合同系无效合同。二、被告刘丙东应于本判决生效后60日内将位于新沂市北沟街道神山村三间两层楼房及其附属设施返还原告冯长岭及第三人乔荣。”涉案房屋买卖合同签订后，刘丙东实际占有房屋至今。期间，刘丙东对房屋进行了装修，并将院落封闭为两层简易房。本案诉讼过程中，经刘丙东申请，法院依法委托徐州市信人价格评估有限公司对涉案房屋在合同签订时的价值和现价值，刘丙东对房屋添附部分的现有价值进行价格鉴定。经鉴定，涉案房屋在双方订立合同时的价值为18.16万元、现价值为51.7万元（价格鉴定基准日为2015年12月3日）、刘丙东对房屋添附部分的现有价值2.44万元（价格鉴定基准日为2015年12月21日）。刘丙东因此支出鉴定费5250元。一审法院认为，涉案房屋买卖合同签订后，刘丙东系经第三人杨志高向冯长岭、乔荣履行支付17.5万元购房款的义务，且乔荣也在相应购房款收条上签名确认，基于合同的相对性原则，应视为刘丙东已经向冯长岭、乔荣支付了17.5万元的购房款。如冯长岭、乔荣和第三人因购房款问题产生纠纷，应另行解决。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。本案刘丙东基于合同无效而享有的返还财产请求权实质为不当得利请求权。涉案房屋买卖合同被确认无效后，冯长岭、乔荣收取刘丙东购房款已无法律依据，冯长岭、乔荣依法应当返还因此取得的不当利益，即将17.5万元购房款返还刘丙东。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条规定，返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。冯长岭、乔荣收取刘丙东17.5万元购房款之后，客观上产生存款利息，该孳息也应予返还。故对刘丙东主张的利息损失，法院按中国人民银行同期存款利率予以计算。关于刘丙东主张的因对房屋进行添附而产生的损失，法院认为，对涉案房屋的添附部分系刘丙东出资完成，因此刘丙东对添附物享有权益，但该添附物系附着于冯长岭、乔荣的房屋上，客观上无法分离，如分离也将导致其价值大幅度贬损。同时冯长岭、乔荣在取回房屋时客观上取得了附着于房屋上的添附物，亦对刘丙东构成了不当得利，故冯长岭、乔荣应将添附物折价补偿给刘丙东。经鉴定刘丙东所添附物的现有价值为2.44万元，因此，冯长岭、乔荣应向刘丙东支付添附物补偿款2.44万元。刘丙东主张的房屋溢价的损失，实质指合同被确认无效后，其以当初的价格无法再去购买同样条件的房产，如购买同样条件的房产需要花费更高的价格，从而可能导致的差价损失。法院认为，根据我国现行的法律规定，刘丙东仅能购买其所在集体经济组织范围内的集体土地上的房屋，或依法建造在国有土地上的房屋。针对涉案房屋买卖合同而言，刘丙东不是涉案房屋所在地的集体经济组织成员，因此其在该地段客观上不具备购买相同条件房屋的资格，故刘丙东没有再次订立关于相同条件房屋的合法有效的买卖合同的机会；同时房屋的增值也包含了土地的增值利益，而涉案房屋占用范围内的土地属于农村宅基地，而宅基地使用权只有本集体经济组织成员才能享有，因此刘丙东在涉案地段也不可能获得土地增值所带来的利益。综上，法院认为，刘丙东主张赔偿房屋溢价损失，无事实和法律依据，不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、冯长岭、乔荣应于本判决生效之日起十日内向刘丙东返还购房款17.5万元及利息（以17.5万元为基数，自2010年2月11日起至2015年2月10日止，按中国人民银行同期同档存款利率计算）。二、冯长岭、乔荣应于本判决生效之日起十日内向刘丙东支付添附物补偿款2.44万元。三、驳回刘丙东的其他诉讼请求。案件受理费8435元，由冯长岭、乔荣负担；鉴定费5250元，由刘丙东负担（刘丙东已预交，冯长岭、乔荣负担的部分于本判决生效之日起十日内随案款一并支付给刘丙东）。二审中，当事人没有提交新证据。二审期间，双方对一审查明事实均无异议，且二审未出现新事实，故二审法院对一审法院查明的事实予以确认。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、上诉人主张的房屋溢价损失应否予以支持。2、涉案的利息应当如何计算。本院认为，第一、关于上诉人主张的房屋溢价损失应否予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人与被上诉人签订了涉案房屋的买卖合同书，上诉人将涉案房款支付给被上诉人，并对涉案房屋进行了装修，并实际居住使用该房屋。现上诉人与被上诉人之间于2010年2月11日签订的农村房屋实卖合同因违反法律、行政法规的强制性禁止规定而被生效判决认定无效，上诉人承担返还该房屋的义务，失去了该房屋的使用权，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋，更无法购买同类地段的商品房，而该房屋现价值为51.7万元，上诉人因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，因此，综合考虑双方过错，结合上诉人目前的居住情况、当地房价的实际水平等综合因素，故酌情考虑被上诉人应赔偿上诉人的损失为17.1万元[（51.7-17.5）*50%]。第二、关于涉案的利息应当如何计算的问题。合同无效，因无效合同所取得的财产应当各自返还，返还范围应当及于财产的法定孳息，而利息属于法定孳息的范畴。本案中，因本案系卖房者即被上诉人反悔，诉请涉案合同无效，一审法院已经做出生效判决确认涉案协议无效，并判令上诉人将涉案房屋返还给被上诉人，故现上诉人诉请被上诉人返还购房款及利息应当得到支持。至于利息如何计算，本院认为，应当按中国人民银行同期同档贷款基本利率计算（数额不超过上诉人一审主张的50662.5元），而不应以中国人民银行同期同档存款利率计算。关于涉案鉴定费如何分担的问题。因对于合同无效双方均有过错，二审支持上诉人主张的房屋溢价损失，故涉案鉴定费5250元，双方各承担一半为2625元。综上所述，刘丙东的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第00426号民事判决第二项、第三项，即：“二、被告冯长岭、乔荣应于本判决生效之日起十日内向原告刘丙东支付添附物补偿款2.44万元。三、驳回原告刘丙东的其他诉讼请求。”；二、变更江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第00426号民事判决第一项，即：“一、被告冯长岭、乔荣应于本判决生效之日起十日内向原告刘丙东返还购房款17.5万元及利息（以17.5万元为基数，自2010年2月11日起至2015年2月10日止，按中国人民银行同期同档存款利率计算）。”为“一、被告冯长岭、乔荣应于本判决生效之日起十日内向原告刘丙东返还购房款17.5万元及利息（以17.5万元为基数，自2010年2月11日起至2015年2月10日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算，数额不超过刘丙东一审主张的50662.5元）”；三、冯长岭、乔荣应于本判决生效之日起十日内向刘丙东支付房屋增值部分价款17.1万元。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8435元，二审案件受理费8435元，均由冯长岭、乔荣负担；鉴定费5250元，由冯长岭、乔荣负担2625元，刘丙东负担2625元。（刘丙东已预交，冯长岭、乔荣负担的部分于本判决生效之日起十日内随案款一并支付给刘丙东）。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民审 判 员  张 伟代理审判员  胡元静二〇一六年十二月二十六日书 记 员  陈斯雅