广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1720号
上诉人（原审被告）：汪黄河。
委托代理人：张纯杰，广东广健律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈德仁。
委托代理人：吴宇彤，广东勤诺律师事务所律师。
委托代理人：张志华，广东勤诺律师事务所辅助人员
上诉人汪黄河因与被上诉人陈德仁房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第320号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年2月3日，陈德仁向原审法院提出诉讼，请求判令：1、汪黄河支付陈德仁2014年3月至2014年12月占有使用费154000元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从立案起诉之日起计算至实际支付之日止）；2、汪黄河支付陈德仁2015年1月至2015年3月占有使用费53000元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年4月2日起计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费用由汪黄河承担。
原审法院经审理查明，2011年11月23日，陈德仁作为合同甲方，汪黄河作为合同乙方，双方签订一份《房屋租赁合同书》，约定汪黄河承租陈德仁位于东莞市长安镇长源街50号一栋住宅楼（四至十一楼）作出租房使用，租赁期限自2012年2月1日起至2022年12月31日至，租金每月51000元，汪黄河必须在每月30日之前通过以现金或陈德仁指定的银行账户转账的方式向陈德仁缴纳下一个月的租金。陈德仁主张汪黄河未足额按51000元／月缴纳2014年3月至2015年3月的房屋占有使用费，其中2014年3月至2014年12月应支付510000元，实付356000元，欠付154000元；2015年1月至2015年3月应付153000元，实付100000元，欠付53000元，合计207000元，为此，陈德仁提供催款单及银行流水记录予以证明。汪黄河确认银行流水记录的真实性并确认其2014年3月至2014年12月实付356000元房屋占有使用费，2015年1月至3月实付100000元房屋占有使用费，但其认为因汪黄河经营困难，双方曾口头协议将租金降为35000元／月，但汪黄河亦确认双方后来对于将租金降低至35000元／月并没有协商一致。陈德仁对此亦不确认，称双方曾协议2014年1月和2月的租金为35000元／月，2014年3月份的租金陈德仁电话要求汪黄河至少支付35000元，但陈德仁并没有同意之后每月的租金均调整为35000元。
另查明，陈德仁确认案涉租赁物没有办理房产证、建设工程规划许可证或报相关部门审批。
原审法院认定的上述事实依据有：房屋租赁合同书、催款通知书、银行流水记录以及本案一审庭审笔录等。
原审法院认为，由于案涉租赁房屋未经产权登记或办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉《房屋租赁合同书》应属无效。
依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽汪黄河主张双方协议将每月占有使用费降为35000元，但汪黄河亦确认双方后来对于将租金降低至35000元／月并没有协商一致，陈德仁亦不确认，因此，汪黄河应该按51000元／月的标准向陈德仁支付2014年4月至2014年12月以及2015年1月至2015年3月的占有使用费，分别为459000元和153000元；至于2015年3月的占有使用费，陈德仁自认于电话通知汪黄河至少支付35000元，应视为陈德仁同意汪黄河2015年3月按35000元支付占有使用费，以上合计647000元，扣除汪黄河已经支付的356000元和100000元，共计尚欠占有使用费191000元，汪黄河应予支付。至于利息，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，租赁合同无效，占有使用费性质上为承租人实际占有使用案涉租赁物而产生的对出租人的折价补偿，自合同被确认无效时才产生折价补偿的后果，故陈德仁请求汪黄河分别从立案起诉之日起和2015年4月2日起支付2014年3月至2014年12月以及2015年1月至2015年3月未足额缴纳占有使用费的利息，于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限汪黄河于判决发生法律效力之日起七日内向陈德仁支付2014年3月至2014年12月以及2015年1月至2015年3月的房屋占有使用费191000元。二、驳回陈德仁的其他诉讼请求。如果汪黄河未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2202.5元，由陈德仁负担170.5元，汪黄河负担2032元。
上诉人汪黄河不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院调查事实不清。原审法院应主动或依汪黄河申请去调查案涉东莞长安镇长源街50号住宅楼的相关情况，仅凭陈德仁的确认可能造成错误判决。汪黄河对案涉房屋进行装修投入140万元，购买新电视、空调等家电。陈德仁签订合同时承诺保证汪黄河赚钱，如果案涉租赁合同为无效合同，那么陈德仁为何仍然与汪黄河签订租赁合同并承诺保证赚钱。（二）对于合同实际履行的每月35000元的租金，应视为双方针对客观因素的变化而对案涉租赁合同租金约定的变更。汪黄河对案涉物业共67间房进行承包经营，因为市场行情发生变化，长安确实少了很多外来人口，67间房才出租30多间，汪黄河每月毛收入40000多元，扣除开支，汪黄河每月仅赚3000元人工费。因此，汪黄河实际缴纳租金35000元，陈德仁是理解及默许的。至于双方没有书面调整租金的约定是基于双方的信任。（三）陈德仁不是案涉租赁物收取租金的适格主体，汪黄河提交的房屋租赁登记备案证明显示该房屋的地址为长源街40号而非案涉租赁合同约定的50号，该房屋的出租人为何淑珍，故何淑珍为房屋的实际所有人。综上，请求本院发回重审或撤销原审判决第一项内容。
被上诉人陈德仁口头答辩称：何淑珍是陈德仁的妻子，陈德仁的主体资格没有问题。原审法院认定事实清楚，请求维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，本院另查明以下事实：
1、汪黄河向本院提交案涉房屋的房屋租赁登记备案证明，拟证明案涉房屋的地址为长安镇长源街40号，而非案涉租赁合同约定的长源街50号，该证明显示案涉房屋的出租人为何淑珍，故何淑珍才为房屋的实际所有权人。陈德仁确认上述证明的真实性、合法性及关联性，该证据可以证明产权人为陈德仁所有，何淑珍是陈德仁的妻子，双方约定房屋产权属于陈德仁。
2、陈德仁向本院提交了东莞市长盛社区建设办公室出具的证明、结婚证、何淑珍的身份证、国有土地使用证［证号为东府国用（1989）第1900121001号］等证据，拟证明案涉合同约定的房屋为陈德仁与何淑珍的共同财产，陈德仁系本案适格的主体，其中东莞市长盛社区建设办公室出具的证明显示：“兹有何淑珍的房屋，《国有土地权证》东府国用（1989）第1900121001号地址为：长安镇长安居民村，由于全镇统一规范门牌的原因，现地址确认为：东莞市长安镇长源街40、42、44、46、48、50号，以上两个地址属同一地址。特此证明”。汪黄河对结婚证、身份证的真实性予以确认；汪黄河认为陈德仁处理夫妻共同财产，应当追加何淑珍为本案的当事人；汪黄河对国有土地使用证的真实性、合法性及关联性不予确认，其对东莞市长盛社区建设办公室出具的证明的真实性予以确认，但认为该建设办公室不具备出具对门牌及地址确认的权限，故该证明不具有法律效力。
3、汪黄河向本院申请调查案涉租赁物是否有报建、是否具有房产证、建设工程规划许可证。本院依法向东莞市房产管理局、东莞市城乡规划局调查案涉房屋的合法性问题。东莞市房产管理局的调查结果显示东莞市长安镇长源街40、50号均无房产登记情况；东莞市城乡规划局复函称：“位于东莞市长安镇长安居民村长源街40号，国土证号为东府（1989）字第19001210**号的房屋，未在我局办理任何规划手续。”汪黄河对上述复函的真实性予以确认，对关联性均不予确认，其认为案涉房屋至今调查不清，应当将本案发回重审。陈德仁确认上述复函的真实性、合法性及关联性。
4、本院就案涉房屋的合法性问题再次对双方进行调查，陈德仁称案涉房屋现为10.5层，该房屋一开始是4.5层，有房产证与报建，后来在2010年6月份时陈德仁将4.5层的房屋拆了，重新建了10.5层的房屋，但没有报建与房产证。为此，陈德仁向本院提交了建设规模为4.5层的建设工程规划许可证副证。汪黄河认为4.5层的房屋所涉建设工程规划许可证与案涉的10.5层的房屋没有关系，案涉房屋没有任何报建手续，案涉租赁合同无效。
5、关于减租的事实，汪黄河在二审庭审时称其从2014年3月至6月一直与陈德仁商量降租的事宜，陈德仁以没有时间为由没有与其见面，其就一直按照每月35000元交租，到2014年9月陈德仁说其他股东不同意降租，还是要恢复以前的租金。2014年9月至今没有谈妥，租金还是按照每月35000元支付。陈德仁则称双方曾在2014年3月协商降租的事宜，但陈德仁没有同意租金降为35000元。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕汪黄河上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点：（一）案涉租赁合同的效力问题。（二）案涉占有使用费如何认定。
关于争议焦点一。案涉房屋的土地虽登记在何淑珍名下，但陈德仁系何淑珍的丈夫，故陈德仁出租案涉的房屋并无不当。根据已查明的事实，案涉房屋并未取得房地产权证、建设工程规划许可证或主管部门批准建设的证明，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部分批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉租赁合同应认定为无效合同。
关于争议焦点二。汪黄河主张其每月缴纳35000元的“租金”时，陈德仁是理解及默许的。首先，结合双方的庭审陈述，双方并没有达成降租的一致意见；其次，虽然汪黄河有一部分“租金”是按照35000元的标准缴纳，但汪黄河均是通过银行转账的方式汇款给陈德仁，换言之，陈德仁系被动地收取“租金”。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）〉》第66条的规定，“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”因此，汪黄河通过银行转账缴纳35000元的“租金”并不能视为陈德仁已经同意降租至35000元。综上分析，汪黄河主张双方曾协商一致降租至35000元缺乏依据，本院不予采信。原审法院参照合同约定的51000元的标准计算占有使用费依法有据，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。汪黄河上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4120元，由汪黄河负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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