江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初2729号
原告：南京瑞丽安物业管理服务有限公司，统一社会信用代码91320102797127219C，住所地在南京市玄武区中山东路311-2号A区211室。
法定代表人：张冠成，总经理。
委托诉讼代理人：尤艳涛，江苏维世德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史晓萍，江苏维世德律师事务所律师。
被告：江苏永嘉置业有限公司，统一社会信用代码913200001348595319，住所地在南京市建邺区江东中路305号2004室。
法定代表人：陆锦元，董事长。
原告南京瑞丽安物业管理服务有限公司（以下简称瑞丽安物业公司）与被告江苏永嘉置业有限公司（以下简称永嘉置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞丽安物业公司委托诉讼代理人尤艳涛、永嘉置业公司委托诉讼代理人张棋友到庭参加诉讼。本案现已审�终结。
原告瑞丽安物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告永嘉置业公司支付2013年11月1日至2015年11月30日期间的物业服务费327784.2元及违约金（按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍承担）；二、本案诉讼费由被告永嘉置业公司承担。事实和理由：被告永嘉置业公司系南京市鼓楼区江东北路209号永嘉年华住宅小区一至三层商业用房的所有权人。2011年10月23日，南京市鼓楼区江东北路209号永嘉年华住宅小区业主委员会与原告签订了《永嘉年华公寓物业服务委托合同》，双方就相关权利、义务及物业管理服务内容等做了具体约定。被告的商铺总面积为5463.07平方米。被告自2011年11月起一直拖欠物业费用。原告多次催讨，被告仍拒绝支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告永嘉置业公司�称：1、原告物业服务合同2013年10月31日到期。到期后，双方无续签合同。被告已书面通知原告不再接受其物业服务，并与南京永嘉物业管理有限公司（以下至主文简称永嘉物业公司）签订物业管理服务协议，且已交纳物业费。原告未向永嘉置业公司提供任何服务，故不应向原告瑞丽安物业公司交纳物业费。原告的侵权行为导致永嘉置业公司权利受损。
原告瑞丽安物业公司围绕诉讼请求依法提交了物业服务委托合同、物业服务业主意见征询表、告示、判决书、土地分割转让证、图纸、法院查封公告、催缴物业费公告等证据；被告永嘉置业公司围绕抗辩主张依法提交了物业管理服务协议、支付票据、告知函、庭审笔录等证据。双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告双方无异议的事实如下：
南京市鼓楼区江东北路209号永嘉年华公寓（地上21层、地下1层），建设单位为被告永嘉置业公司。2006年1月12日，永嘉年华公寓竣工验收合格，永嘉年华公寓房屋总建筑面积为29060.64平方米，其中计入分摊面积的共有建筑面积7835.92平方米，人防面积2093.65平方米。房屋共划分为一至三层商业、四至二十一层住宅和地下室三个功能区。2007年2月8日，南京市国土资源局向永嘉置业公司核发了永嘉年华公寓地下建筑、一至三层的分割转让证，地下建筑的实际用途为住宅（商品房），一至三层的实际用途为商业。涉案房屋即一至三层商业用途房屋，面积为5463.07平方米。2011年9月1日，永嘉年华业主委员会成立。2011年10月23日，原告瑞丽安物业公司（乙方）与南京市鼓楼区永嘉年华住宅小区业主委员会（甲方）签订了《永嘉年华公寓物�服务委托合同》，合同约定：物业服务期限为2011年11月1日至2013年10月31日；物业服务内容为共用部位的维修养护、清洁，共用设施设备的日常运转和维修养护，公共绿化养护，车辆，装修等管理服务；普通住宅物业费用按业主房屋的产权面积计算，具体标准如下：住宅：1.4元/月/平方米；住宅用于办公：2.0元/月/平方米；门面2.5元/月/平方米。公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：1、物业公共区域水电费由全体业主按户平均分摊。2、单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户平均分摊。3、电梯运行电费由有电梯房内4层及4层以上业主按层次分摊；第一层次4-9层；第二层次10至15层；第三层次16-21层。4、二次加压供水水泵电费由非直供水业主按照用水量分摊。5、装修管理服务费在业主办理入住时和物业管理费、水电费等费用一并缴纳。6、生活垃圾处理费由业主�5元/户/月缴纳（自来水公司代扣）。7、大厦办公用房的公共耗能按住宅用房分摊系数的1.5倍分摊。业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方按70%收取空置期间的物业费用。业主预期缴纳物业费用的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之五加收违约金。原告于2012年曾就2011年11月1日至2013年10月31日涉案商铺的物业费向本院提起诉讼，后经南京市中级人民法院于2016年12月27日作出判决：认定瑞丽安物业公司在合同期间内为永嘉置业公司的一至三层商铺提供了物业管理服务。作为服务方，有义务接受服务相对方要求给付物业费的义务。瑞丽安物业公司有权按照门面2.5元/平方米为标准向永嘉置业公司收取物业费。永嘉置业公司向瑞丽安物业公司支付2011年11月1日起至2013年10月31日的物业费123480元。本案所涉商铺在2013年11月1日起至2015年11月30�期间空置。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、关于被告永嘉置业公司2013年10月30日与永嘉物业公司签订的物业管理协议。
被告举证，因不愿再接受原告2013年11月1日之后的物业服务，于2013年10月30日与永嘉物业公司签订了物业管理协议，约定服务内容为永嘉年华商住楼5000平方米房屋室内、共用部位、共用设施设备、门前通道管理和服务。交纳费用时间为每6个月缴费，门前通道300元，商铺物业管理费每月1.2元/平方米，商铺空置时间，交纳代管费每月1000元，不需交纳物业管理费。另举证2013年11月1日起至2015年11月支付给永嘉物业公司物业费25000元的票据。
原告质证认为，1、被告永嘉置业公司与永嘉物业公司系关联企业，在2014年5月16日之前，股东均为陈菊芬和陆锦元，法定代表人都是陆锦元，因此两公司实为一家公司；2、被告与永嘉物业公司签订的物业管理服务协议的服务内容和原告与永嘉年华小区的服务内容不同，前者是对永嘉年华商住楼5000平方米房屋室内、共用部位、共用设施设备、门前通道项目进行服务管理，后者是永嘉年华小区25069.8平方米区域内的物业公用部位的维修养护和相关清洁卫生、设施设备、绿化、车辆停放、装修等管理及养护；3、被告支付给永嘉物业公司的物业费票据数额与其双方的协议约定不一致，不能相互印证。
根据当事人陈述，经审查证据，本院对被告上述证据不予采信。
2、关于原告在2013年11月1日至2015年11月底期间是否在永嘉年华小区服务，被告与永嘉物业公司签订的物业管理服务协议能否对抗原告的服务。
原告举证物业服务业主意见征询表，证明在2013年11月1日之后，其仍在永嘉年华小区继续服务是征询了多数业主的意见，并举证（2016）苏01民终8023号判决书，证明其公司在2015年11月底撤离永嘉年华小区，其在2013年11月1日至2015年11月底期间在永嘉年华小区服务的事实已被法院查明确认。
被告质证，不否认上述判决书。但认为原告与永嘉年华小区物业合同已到期，且其2013年11月1日之后不愿再接受原告的物业服务，已与永嘉年华物业公司签订物业管理服务协议，认为原告未对其服务。
根据《江苏省物业管理条例》的规定，原告与永嘉年华住宅小区的物业合同虽然已于2013年10月30日期满，但此时业主大会未作出选聘或续聘决定，物业�务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。原告在多数业主同意继续服务，而业主大会尚未作出选聘或续聘决定时，按原合同约定继续为永嘉年华小区提供服务，是符合法律规定的，原合同权利义务对每位业主具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主仅以未享受或无需接受相关服务为抗辩理由，法院不予采信。故被告以与永嘉物业公司签订的物业管理服务协议来对抗原告在永嘉年华小区的服务是不成立的。
3、关于侵权行为，导致永嘉置业公司权利受损是否成立？
被告举证（2014）宁民终字第4420号判决书、（2016）苏01民终8023号判决书，证明原告在地下车库（防空地下室）、商铺前围栏及供水供电三�面对被告侵权，至今未消除，造成其权利受损，但未提交2013年11月1日至2015年11月底期间其权利损失数额证据。
原告承认上述两份判决书确认原告侵权，并判决赔偿了永嘉置业公司的相关费用，但认为与本案无关。
经查，关于地下车库已执行退还给被告永嘉置业公司；关于地下车库租金收益，（2014）宁民终字第4420号判决书已作出判决，即原告以该判决生效之日起十日内按每月6300元的标准给付被告自2011年12月17日起至退出管理之日止的租金收益。该损失已由法院处理，并在执行中。按一事不二理的原则，本案对此损失不再作审理。
关于商铺前围栏、供水供电造成的损失，（2016）苏01民终8023号判决书已确认，2012年4月19日之后南京中院对涉案商铺进行了查封，公告明确限制被告的自由使用，故被告永嘉置业要求2012年4月19日之后的损失不符合法律规定，法院不予支持。目前涉案商铺仍被法院续封，被告亦未提出损失具体数额的证据，故本院在本案中对被告提出的该项损失不予支持。
综上本院认为，首先，关于物业费，原告瑞丽安物业公司与永嘉年华住宅小区业委会签订的《永嘉年华公寓物业服务委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，对该小区的全体业主均具有约束力，该小区业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。在2013年10月31日后，原告瑞丽安物业公司仍然为永嘉年华公寓提供物业服务至2015年11月底，在原告实际服务的期限内，其有权要求服务相对方给付物业费。其次，关于物业费计算标准的问题，南京市国土资源局在核发的分割转让证上载明涉案房屋用途为商业�故原告有权按照门面2.5元/月/平方米为标准向永嘉置业公司收费。第三，关于空置问题，原告也认可在其提供物业服务期间，涉案商铺均为空置。按照《永嘉年华公寓物业服务委托合同》的约定，原告应当按照70%即1.75元/月的标准收取空置期间的物业服务费用。故本院认定被告应当按照物业费标准的70%即1.75元/平方米缴纳物业费。最后，关于违约金，按照约定，业主缴纳物业费应于每半年的第一个月的30日内。被告未缴纳物业费，已经构成违约，应当缴纳违约金，故对于原告要求的以中国人民银行规定的基准利率的四倍为标准计算违约金，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律�干问题的解释》第一条、第六条，《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决如下：
被告江苏永嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京瑞丽安物业管理有限责任公司物业服务费239009.31元；另按照中国人民银行规定的基准利率的四倍为标准计算违约金至实际给付之日止（于2013年12月1日起以本金57362.34元计算；于2014年6月1日起以本金114724.47元计算；于2014年12月1日起以本金172086.71元计算；于2015年6月1日起以本金229448.94元计算；于2015年11月1日起以本金239009.31元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6194元，公告费300元，由被告江苏永嘉置业有限公司负担（原告已预交，被告江苏永嘉置业有限公司在给付上述款项时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 朱伟萍
人民陪审员 孙 志
人民陪审员 陈亚蕾
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 夏颖坤
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人�尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2.将被执行人纳入失信人员名单；
3.对被执行人限制高消费、限制出境；
4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。