江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民终785号上诉人（原审被告）：建湖五洲国际置业有限公司，住所地江苏省建湖县近湖街道明珠路南、建宝路东侧。法定代表人：舒策丸，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭钊，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：薛俊，男，1987年2月23日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。被上诉人（原审原告）：戴蓉蓉，女，1988年7月7日出生，汉族，居民，户籍地江苏省滨海县，现住江苏省建湖县。上诉人建湖五洲国际置业有限公司（以下简称五洲公司）因与被上诉人薛俊、戴蓉蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2017）苏0925民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。五洲公司提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由薛俊、戴蓉蓉承担。事实和理由：1.案涉商品房买卖合同补充协议第三条第二项系对购房人行使约定解除权期限的约定，并未排除买受人的主要权利；2.双方对买受人行使解除权期限进行约定不违反法律的规定，应具有法律效力，依据补充协议的约定，薛俊、戴蓉蓉于2016年8月15日前并未向五洲公司发送解除通知，故其解除权消灭，一审判决解除案涉合同适用法律错误；3.案涉商品房买卖合同约定违约金为一次性支付购房款的0.5%，一审判决五洲公司按月利率0.5%承担利息与合同约定不符。薛俊辩称，1.五洲公司在出卖案涉房屋时并未将补充协议第三条第二项内容约定向薛俊、戴蓉蓉说明清楚，该约定限制了薛俊、戴蓉蓉行使解除权，加重了薛俊、戴蓉蓉的义务，排除了薛俊、戴蓉蓉的权利，应认定为无效条款；2.案涉房屋在约定的交付期限两年后仍未交房，已经符合合同目的无法实现的情形，因此薛俊、戴蓉蓉要求解除合同符合法律规定，一审判决参照同期银行贷款利息判令五洲公司承担薛俊、戴蓉蓉的损失，不违反法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。戴蓉蓉未答辩。薛俊、戴蓉蓉向一审法院起诉请求：1.判决解除五洲公司与薛俊、戴蓉蓉于2015年12月6日签订的位于建湖县城五洲国际商贸城1幢5楼558号房屋的商品房买卖合同；2.判令五洲公司返还购房款114176.42元，并承担自2015年12月6日起至还清之日止按月利率0.6%计算的利息；3.判令五洲公司承担违约金585.7元；4.诉讼费用由五洲公司负担。一审法院经审理查明：2015年12月6日，薛俊、戴蓉蓉购买五洲公司开发的位于建湖县洲国际商贸城1幢5楼558号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，并已备案。该合同第三章商品房价款部分载明“……，第六条计价方式与价款，出卖人与买受人按照下列方式计算该商品房价款：幢号：1，房号：558，计价方式：【套（单元）】，单价：75582，计价单位：元/套，房间总价：75582。该商品房总价款为人民币：75582元（大写柒万伍仟伍佰捌拾贰元整），约定首付款38582元”。第四章商品房交付条件与交付手续载明“……，第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016-05-01日前向买受人交付该商品房。……；第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）：⑴逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1⑴项中的期限）。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1⑴项中的比率。⑵逾期超过30日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1⑴项中的比率）的违约金。⑴若买受人未按合同约定的时间付清房款或违约金的，则出卖人不承担逾期交房责任。⑵若出卖人逾期交房，逾期在90天之内，买受人无异议并同意在此期间为免责宽限期，买受人不要求出卖人支付违约金；若逾期超过90天之内，则出卖人按照买受人所购买的本套已付房款的千分之一一次性支付给买受人，买受人无异议且不得再以任何理由要求出卖人支付逾期交房之违约金。2.合同附件十一、“补充协议出卖人与买受人就《商品房买卖合同》（下称“购房合同”）有关条款的变更和未尽事宜，自愿达成本补充协议（下称“本协议”），供双方共同遵守。……。三、关于解除合同的约定。1.购房合同一经签订，除法定和约定事由外，未经双方协商一致，任何一方不得单方解除。2.若出卖人按购房合同及本协议约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。3.出卖人依据购房合同及本协议约定解除合同的，买受人应于收到出卖人解除合同通知之日起5日内协助出卖人到登记机关办理购房合同注销备案登记和产权预登记手续，买受人应承担由此产生的全部费用。……”。该合同签订后，薛俊、戴蓉蓉按约支付购房款，五洲公司于2015年12月7日向其出具加盖单位合同专用章的收据一份，收据载明“缴款单位薛俊、戴蓉蓉；收款方式现金；人民币捌万叁仟壹佰伍拾肆元整；收款事由代收558、559号公寓房款”。2017年2月16日五洲公司向薛俊、戴蓉蓉出具了金额为75582元增值税普通发票。五洲公司至今未向薛俊、戴蓉蓉交付558号房屋，薛俊、戴蓉蓉遂于2017年3月8日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2015年12月6日，薛俊、戴蓉蓉与五洲公司就案涉558号公寓房签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。一、关于薛俊、戴蓉蓉要求解除558号房屋的买卖合同是否符合法律规定的问题。根据法律规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在合同目的无法实现或者一方当事人存在迟延履行或不履行合同主要债务时，另一方当事人可以解除合同是法律赋予当事人的权利。本案中，薛俊、戴蓉蓉按约支付了全部房款，五洲公司未能按合同约定的期限在2016年5月1日前向薛俊、戴蓉蓉交付案涉房屋，至诉讼时仍不具备合同约定的交付条件，致薛俊、戴蓉蓉购买房屋合同目的无法实现。故薛俊、戴蓉蓉于2017年3月8日起诉要求解除合同的请求符合法律规定，其亦有权要求五洲公司返还购房款及承担利息。二、关于薛俊、戴蓉蓉在本案中的合同解除权是否已丧失的问题。根据法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。案涉合同第十二条逾期交付责任中对出卖人逾期交付房屋约定按第2种方式处理，而第2种方式无相应的明确约定。我国《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。案涉商品房买卖合同及“补充协议”属于格式合同。“补充协议”第三条关于解除合同的约定第2项中载明“若出卖人按购房合同及本协议约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”。如五洲公司对上述合同第十二条和补充协议”第三条的理解成立，则该合同条款明显排除了薛俊、戴蓉蓉的合同解除权利，该条款应属无效条款。故薛俊、戴蓉蓉在法律规定的期限内提起诉讼行使合同解除权，符合法律规定，应予支持。三、关于薛俊、戴蓉蓉已向五洲公司交纳的房款及损失如何认定的问题。薛俊、戴蓉蓉要求返还房款114176.42元，并承担自2015年12月6日起至还清之日止按月利率0.6%计算的利息和违约金585.7元。其主张的已交房款114176.42元的组成系由2017年2月16日发票载明金额75582元，与2015年12月7日一张558、559现金收据所载明的83154元中属于558号房屋部分房款38594.42元相加所得。但薛俊、戴蓉蓉提交的证据不足以证明发票载明金额75582元系其另行交纳的款项，故一审法院认定争议房屋价款为75582元。对于其主张损失逾期利息和违约金均属于违约责任的承担方式，而本案合同第十二条第2项对违约责任未作明确约定，法律对此亦未做强制性规定，故参照第1种方式中的相关条款确定五洲公司所应承担之违约损失，即以75582元为本金，从2015年12月6日起至实际履行之日止按月利率0.5%计算的利息。另，五洲公司提出的如人民法院判令合同解除，薛俊、戴蓉蓉需在相关法律文书生效后配合其完成合同备案注销手续的意见，不违反法律规定，可在本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决：一、解除薛俊、戴蓉蓉与五洲公司于2015年12月6日订立的《商品房买卖合同》；二、五洲公司于判决发生法律效力之日起十日内返还薛俊、戴蓉蓉购房款75582元及利息（从2015年12月6日起至实际履行之日，按月利率0.5%计算）；薛俊、戴蓉蓉在前述期限内协助五洲公司办理备案合同登记注销手续；三、驳回薛俊、戴蓉蓉的其余诉讼请求。案件受理费2675元，由薛俊、戴蓉蓉负担985元，五洲公司负担1690元。二审中，双方当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，薛俊承诺同意对一审判决第二项确定的内容中关于房款75582元的利息自2015年12月6日起至2016年4月30日期间按月利率5%计算的利息予以放弃，并同意在执行中予以扣减。本院认为，薛俊、戴蓉蓉与五洲公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。关于案涉补充协议第三条第二项的效力认定问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。案涉条款系五洲公司预先设定，形式上是直接打印形成，五洲公司也未提供证据证明相关条款系经协商形成，且五洲公司在销售过程中重复使用该补充协议，故争议条款应认定为格式条款。根据《合同法》第三十九条第一款之规定，格式条款的提供方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，对免除或者限制其责任的条款应尽提示和说明义务。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。争议条款约定“若出卖人按购房合同及本协议约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”。五洲公司主张该条款为有效约定，而薛俊、戴蓉蓉主张该条款加重对方责任、排除对方主要权利，系无效格式条款。对此，作为针对不特定相对人适用的格式条款，出卖人应结合合同标的特点、通常情况下对方行使合同解除权的必要准备时间等因素，遵循公平原则设立双方权利义务，并依法履行必要的提示说明义务。商品房买卖合同通常标的较大、履行期限相对较长、合同解除涉及重大财产处分，合同解除权行使期限不宜过短。参照《最高人民法院》第十五条第二款所规定的“三个月”和“一年”的行使期限，案涉条款设定的逾期交房时买受人解约行使期限仅为15天，明显过短，不具有合理性。另合同有关买受人逾期付款时出卖人解除合同的条款则未对出卖人解约期限进行约定，与逾期交房责任条款也明显不对等。该条款形式上也未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，说明五洲公司作为格式条款提供方亦未尽提示说明义务。综上分析，案涉条款所约定的15天解约期限不具有公平合理性，客观上限制了买受人行使合同解除权，不当降低了逾期交房时出卖人应承担的违约责任风险，加重了买受人应承担的合同义务，不利于消费者合法权益保护，属于加重对方责任条款，应属于无效格式条款。薛俊、戴蓉蓉于2017年3月8日向一审法院提起诉讼，符合《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十五条第二款有关合同解除权行使期间的规定。另即使案涉补充协议第三条第二项有效，根据查明的事实，在逾期交房后，因五洲公司承诺待解决相关纠纷后再行交房，业主系基于合理依赖因而未在补充协议约定的期限内行使合同解除权，应视为双方就合同解除等事宜重新进行了安排，补充协议中有关合同解除权行使期限的约定亦应不再具有约束力。关于五洲公司提出一审法院对薛俊、戴蓉蓉的损失判令五洲公司以已付购房款为基数按月利率0.5%承担利息不当的上诉理由。因案涉合同及补充协议对逾期交房违约金标准未有明确约定，一审判决以应退房款为本金，按照月利率0.5%为标准计算利息损失并无明显不当，故本院对五洲公司的该上诉理由不予支持。综上，五洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2675元，由上诉人建湖五洲国际置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  孙曙光审判员  周 陇二〇一八年四月二十八日书记员  周亚梅