安徽省肥西县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0123民初1460号
原告(反诉被告)：朱英德，男，汉族，1987年12月21日出生，住安徽省金寨县。
委托诉讼代理人：金开林，安徽徽都律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王小兵，男，汉族，1989年2月17日出生，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：夏林，北京中银（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄丹丹，北京中银（合肥）律师事务所律师。
原告(反诉被告)朱英德与被告（反诉原告）王小兵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员倪斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱英德委托诉讼代理人金开林律师、被告（反诉原告）王小兵及其委托诉讼代理人夏林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)朱英德诉称：2017年12月3日，原告经合肥链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）介绍房地产订约信息，与被告签订《合肥市存量房屋买卖合同》，合同约定被告将位于禹州华侨城梅园26幢2901室的房屋（房地权证肥西字第××号），建筑面积125.71平方米，总房款合计180万元（包括房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备），双方约定出卖人于2017年12月5日前向安振小额贷款公司申请提前还款并提交相关材料，并于2017年12月30日前办理完毕抵押注销手续。合同第九条第二款双方约定出卖方出现逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，出卖人构成根本违约，且买受人有权解除房屋买卖合同，且相对于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付定金5万元，被告于2017年12月11日出具收据一份。然双方约定的案渉房屋抵押注销手续期限届满时，被告一直没有办理完毕房屋抵押注销手续，导致原被告在2017年12月30日前未能办理房屋产权过户手续，被告的违约行为导致原告于2017年12月30日前未能办理房屋产权过户手续的目的不能实现。因此，根据双方合同约定，被告逾期履行本合同约定义务超过十五日的行为已构成根本违约，原告有权解除房屋买卖合同，并要求被告向原告支付房屋价款的20%的违约金。要求：一、判令解除原被告于2017年12月3日签订的《合肥市存量房屋买卖合同》及关于《房屋买卖业务签订文件合订本》的补充协议。二、判令被告返还原告定金5万元。三、判令被告支付原告违约金36万元（双方合同约定以房屋总价款180万元的20％计算）。四、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告王小兵（反诉原告）当庭辩称：2017年12月30日前未能办理房屋产权过户手续，一、被答辩人的合同解除权已消灭，其解除合同的诉讼请求不应得到支持。双方签订的《合肥市存量房买卖合同》第九条约定，如果一方出现根本违约，另一方应书面通知的方式向违约方提出解除房屋买卖合同。上述条款属于双方约定的合同解除权。但该约定解除权的行使必须符合两个要件。第一，守约方必须以书面的形式通知违约方解除合同；第二，守约方必须在合理的期限内向违约方提出。约定解除权作为一项形成权，即便在法律没有规定、当事人没有约定且相对方未提出催告的情况下，也应为解除权人行使合同解除权设立一个合理的期限，而不可能让其长期享有该项权利，否则，合同关系将一直处于不稳定状态。本案中，在案涉房屋抵押权注销手续逾期后，被答辩人自始至终未向答辩人提出解除房屋买卖合同的书面通知。同时，在答辩人积极采取补救措施并于2018年1月26日让案涉房产满足过户条件后，便一直要求被答辩人前往房屋权属部门办理过户手续，但被答辩人均以各种理由不愿前往且明确要求答辩人先准备好逾期违约金才愿意配合过户。最后，答辩人在万般无奈之下只得委托律师发函，而被答辩人在收函后才提起诉讼请求解除房屋买卖合同。很显然，本案被答辩人作为享有合同解除权的一方，其长时间的不行使且要求答辩人先行支付违约金的行为，足以证明其并无解除合同的意愿，其行使合同解除权的期限自案涉房屋满足过户条件后即消灭。
二、答辩人愿按照合同约定赔偿逾期期间的违约金，但自案涉房屋满足过户条件后的逾期，答辩人不承担违约责任。答辩人与被答辩人签订的《合肥市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，理应得到认真遵守。而根据双方的履行情况可知，答辩人虽因客观原因逾期在前，但已积极采取不就措施，并于2018年1月30日让案涉房屋满足了过户条件，同时一直催促被答辩人配合过户。但由于被答辩人的原因导致过户时间一拖再拖。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，对于案涉房屋满足过户条件后逾期过户至今的损失，答辩人不应对此承担违约责任。同时，对于被答辩人恶意不配合过户的行为给答辩人所造成的损失，答辩人也权向其主张。
即便贵院支持被答辩人解除合同的诉请，其诉请的违约金数额明显高于其实际受到的损失。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。具体到本案。首先，被答辩人实际只支付了5万元定金，其资金占用损失只能以5万元为基数；其次，从2018年1月至今，合肥地区的房价并未上涨，其逾期买房的损失并不存在；最后，从案涉房屋满足过户条件后，其逾期损失应由被答辩人自行承担，不应有答辩人对此承担损失。因此，被答辩人要求36万元的违约金明显高于其实际损失。综上，请求贵院在查明事实的基础上，依法驳回被答辩人的诉讼请求。
针对原告本诉，被告王小兵提出反诉：2017年12月3日，反诉人作为出卖人与被反诉人签订《合肥市存量房屋买卖合同》，合同约定反诉人将位于禹州华侨城梅园26幢2901室的房屋卖给被反诉人。合同约定出卖人应于2017年12月30日前办理完抵押注销手续，在买受人银行预审通过后且出卖人抵押注销后三个工作日内，共同向房屋权属部门申请办理权属转移登记手续，任何一方每逾期一日，违约方每日应按房屋总价款的万分之五承担违约责任。合同签订后，反诉人王小兵积极履行合同义务，2018年1月30日后，在涉案房屋满足过户条件的情形下，王小兵多次以电话和微信的方式要求被反诉人配合履行过户手续，但被反诉人以各种理由拖延并要求王小兵承担巨额违约金后才愿意配合过户。2018年3月12日，反诉人委托律师发函要求被反诉人尽快配合过户，否则将承担相应的法律后果。所以被反诉人违约，反诉人请求如下：一、请求被反诉人继续履行合同义务，配合反诉人及时履行房屋过户手续。二、请求被反诉人向反诉人支付逾期过户违约金45000元。
原告（反诉被告）朱英德针对被告（反诉原告）王小兵反诉辩称：1、被告没有按照合同约定于2017年12月30日前履行办理房屋抵押权注销的义务逾期超过十五日以上，根据双方合同约定构成根本违约，该条款同时约定，出卖人构成根本违约，买受人有权解除房屋买卖合同，出卖人应当以房屋房款价值20％支付违约金。2、在被告构成根本违约后也没有向原告出示过案涉房屋抵押权注销的相关材料，原告行使了不安抗辩权，要求被告支付违约金后继续履行合同符合法律规定。3、被告没有向法庭提交证据证明注销抵押权的具体日期，仅提供一份2018年4月25日查询证明并不能证明在2018年4月25日前已经注销抵押权和满足房屋过户条件。4、当被告构成根本违约后双方协商违约金时，被告同意先支付违约金再办理过户手续，从微信记录可证实。
经审理查明：2017年12月3日，朱英德经合肥链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）介绍房地产订约信息，与王小兵签订了《合肥市存量房屋买卖合同》及关于《房屋买卖业务签订文件合订本》的补充协议，合同约定王小兵将位于的禹州华侨城梅园26幢2901室的房屋（房地权证肥西字第××号），建筑面积125.71平方米，总房款合计180万元（包括房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备），双方约定出卖人于2017年12月5日前向安振小额贷款公司申请提前还款并提交相关材料，并于2017年12月30日前办理完毕抵押注销手续。合同第九条第二款双方约定出卖方出现逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，出卖人构成根本违约，且买受人有权解除房屋买卖合同，且相对于该房屋价款的20%向买受人支付违约金。合同签订后，朱英德向王小兵支付定金5万元，王小兵于2017年12月11日出具收据一份。然双方约定的案渉房屋抵押注销手续期限届满时，王小兵一直没有办理完毕房屋抵押注销手续。
王小兵采取补救措施后满足了过户条件。于2018年3月12日给朱英德发了律师函，要求与朱英德办理房屋过户手续，但朱英德一直坚持王小兵先给付36万逾期违约金后才愿意继续履行合同，办理过户手续，导致双方协商未果。
上述事实，有原告（反诉被告）朱英德提交的房产证、《合肥市存量房房屋买卖合同》、《居间合同》、《房屋买卖业务签订文件合订本》的补充协议、收据、身份关系证明、微信聊天记录等；被告（反诉原告）王小兵提交的《合肥市存量房房屋买卖合同》、律师函、身份证、不动产登记查询证明、微信聊天记录等及双方当事人法庭陈述予以在案佐证。
本院认为：原被告双方自愿签订的《合肥市存量房房屋买卖合同》及《房屋买卖业务签订文件合订本》补充协议是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，本院予以认可。被告（反诉原告）王小兵在双方约定的时间前没有法定理由不履行房屋抵押注销手续义务，根据双方合同约定先构成违约。本案涉及两个争议焦点：一、双方的合同是继续履行还是解除。二、解除合同后违约金给付多少。关于焦点一，从双方提供的证据和庭审中双方的诉辩看，虽然被告想继续履行合同，但原告解除合同的意愿强烈，且原告没有支付房款也没有占有房屋，继续履行合同对双方都不利，且被告已构成违约，因此本院对原告解除合同的诉请予以支持，对被告继续履行合同的诉请不予支持。同时对原告要求被告返还定金5万元予以支持，对被告反诉要求原告支付逾期过户违约金不予支持。关于焦点二，被告虽然违约，但无主观恶意阻碍交易，一直在为房屋过户创造条件，在条件成就后依然要求继续履行合同，说明其卖房的诚意。从原告方看仅支付了定金5万元，没有支付购房款，原告方基本没有损失。另外从原被告双方微信聊天记录上可以看出，双方从过户期满之日起约定了宽限期，因此结合本案的证据和事实，原告要求违约金过高，对被告要求减少违约金的请求予以支持，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定为原告请求36万的20%即72000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第九十四第一款(四)项，第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告(反诉被告)朱英德与被告（反诉原告）王小兵签订的《合肥市存量房房屋买卖合同》及《房屋买卖业务签订文件合订本》补充协议；
二、被告（反诉原告）王小兵于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)朱英德定金50000元；
三、被告（反诉原告）王小兵于本判决生效后十日内给付原告(反诉被告)朱英德违约金72000元；
四、驳回原告(反诉被告)朱英德其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）王小兵其他诉讼请求。
如未按本生效判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费7450元，减半收取3725元，由原告(反诉被告)朱英德承担2810元，被告（反诉原告）王小兵承担915元；反诉受理费925元，减半收取463元，由被告（反诉原告）王小兵承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 倪 斌
二〇一八年五月十六日
书记员 万雅婷
附本案适用的相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第十百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。