山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北商初字第927号
原告（反诉被告）邴宁
委托代理人景尚鸿，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人邴起教
被告（反诉原告）青岛金莎国际商务酒店管理有限公司
法定代表人刘军，总经理。
委托代理人孙军，山东海之源律师事务所律师。
委托代理人付华，山东海之源律师事务所律师。
原告邴宁与被告青岛金莎国际商务酒店管理有限公司（以下简称金莎公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告金莎公司在诉讼中提起反诉，本院依法受理后组成合议庭适用普通程序公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。2014年11月13日开庭过程中，原告邴宁及其委托代理人邴起教到庭参加了诉讼，被告金莎公司经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。2014年12月10日开庭过程中，原告邴宁及其委托代理人景尚鸿，被告金莎公司的委托代理人孙军、付华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告邴宁在本诉中诉称，原、被告双方于2013年8月9日签订了《房屋租赁合同》，合同中约定，被告将其拥有的青岛市市北区延吉路30号院内部酒店约90平方米出租给原告，租期至2018年8月10日。原告依约按时交纳了80000元租金。同时，原告出资35000元，交予被告，由其对该出租酒店进行了装修。装修完成后，被告向原告收取了10000元的租赁押金，原告进驻该租赁酒店，依法注册了“天门小厨”餐馆，开始经营。但时至今年7月23日，天降大雨，由于该出租的酒店，建筑质量存在严重问题，上午9时许，该出租的酒店突然倒塌。致使店内诸多设施被损，食品腐烂，营业被迫终止，给原告造成的损失，共计人民币132240元。然而，虽经原告多次催要，被告始终拒绝承担。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告给付租赁酒店造成的损失共计人民币132240元；本案诉讼费用由被告承担。
被告金莎公司在本诉中辩称，涉案房屋原本为车棚，原告提出租赁意向，于2013年6月6日交2万元定金，被告应原告的要求出资将车棚改造为饭店，在装修过程中为使之完全符合原告的装修风格，2013年7月26日原告自愿出资3.5万元用于涉案房屋的装修。2013年8月1日双方签订了房屋租赁合同，约定第一个租赁年度租金为8万元，同年8月10日经原告验收后，被告将涉案房屋交付给原告开办“天门小厨”饭店。“天门小厨”饭店开业后不久，因营业不善原告曾多次与被告协商提前退房或者减免房租或者退回押金，但被告均未同意。2014年7月23日涉案房屋突然倒塌，被告完全可以修复，但原告未向被告提出为其修复，也未经被告确认，倒塌后的第二天即私自将其全部拆除和清运，包括被告出资的所有物品，使被告蒙受巨额损失。涉案房屋倒塌主要因为原告未经被告的同意私自改造和使用不当导致，涉案房屋倒塌后原告未采取恰当的措施保护现场，也未采取合理的方法减少财物损失，反而破坏现场，应承担不利后果。原告提出的诉讼请求无事实和法律依据，应判决驳回其诉讼请求。
原告邴宁为支持其诉讼请求提交如下证据：
一、《房屋租赁合同》复印件一份，证明被告向原告出租了双方约定的租赁房屋；被告应当保证出租房屋的完好，保证承租方正常使用。
二、餐馆装修费用收据一份，数额35000元，证明原告的装修付出，装修损失应由被告承担；装修是由被告进行，房屋的质量、安全责任等，应由被告负责；酒店安全质量应由被告负责。
三、原告向被告交付租金和押金的餐馆《收据》，证明原告向被告交纳了合同约定的租金8万元整；被告另外收取了原告的1万元押金，至今未予偿还。
四、设施的损坏照片和清单一宗，证明因房屋倒塌，造成的设施直接损失，被告应当予以赔付；房屋倒塌是因为建筑质量存在严重缺陷所致。
五、租赁期内日经营利润损失明细一份，证明因房屋倒塌导致营业损失；因租赁房屋倒塌，导致原告无法在租赁期内正常经营，造成利润损失27000元（每天营业利润额按照1500元计算，7月23日至8月10日，共计18天，150018=27000元）。
六、青岛电视台《生活在线》录像，证明：1、因涉案房屋建筑质量存在缺陷，导致屋顶倒塌；2、该房屋系违法建筑，政府依法对其进行了拆除。
七、青岛市市北区延吉路街道办事处《证明》，证明：1、涉案房屋系政府依法拆除；2、涉案房屋存在建筑质量问题，遇大雨倒塌。
被告金莎公司对以上证据质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明事项有异议。该合同只能证明双方签订了涉及经过车棚改造的酒店合同。该合同并不能证明经过车棚改造的酒店存在质量问题。对证据二的真实性无异议，被告方确实收到原告的装修款。该款是用于被告应原告的要求对涉案酒店进行装修，否则被告不可能对原告酒店进行装修。对证据三的真实性无异议，对证明事项无异议。对证据四质证：对证据4-1的真实性无异议、4-2的真实性有异议、4-3的真实性有异议，原告的证据清单载明证据来源是当日拍摄，原告欲用当日拍摄的照片证明房屋质量问题，而原告提供的照片并不能证明涉案酒店存在质量问题，建造的酒店是否存在质量问题应由专业部门进行鉴定，原告应在当日拍摄照片后将倒塌房屋进行证据保全，这三份证据不能证明原告所要证明的内容。对证据4-4的真实性无异议，对证明事项有异议，证据不能证明原告所要证明的内容。对证据4-5的真实性有异议，对证明事项有异议，证据不能证明所谓消毒柜的价值，也无法证明与涉案酒店是同一消毒柜。对证据4-6的真实性有异议，对证明事项有异议，证据不能证明该损失物品用于酒店装修。对证据4-7的真实性无法判断，对证明事项有异议，而且原告主张该物品已经损毁，应举证证明。对证据4-8的真实性有异议，该证据的客户名称并未表明是原告，故该证据与原告无关，不能证明原告所欲证明事项。对证据4-9的真实性不予认可，对证明事项有异议，被告认为该证据与本案无关，不能证明原告的主张。对证据4-10的真实性无法判断，对证明事项有异议，该证据不能证明与涉案酒店装修有关。对证据4-11的真实性无法判断，对证明事项有异议，该证据不能证明该物品全部损坏，也不能证明与本案有关。对证据4-12的真实性不予认可，对证明事项有异议，同时不能证明该物品的损坏与被告有关，也不能证明该物品是否损坏。对证据4-13的真实性不予认可，对证明事项有异议，该证据不能证明与涉案酒店有关。对证据4-14，该证据的收货酒店是延吉路酒店，与本案无关。对证据4-15，该证据没有写明名称，无法证明与本案有任何关联性。对证据4-16，该证据不能证明与涉案酒店有关，也不能证明该物品已经损坏。对证据4-17，该证据与本案无关。对证据4-18的真实性不予认可，该证据不能证明原告主张。对证据4-19的真实性及证明事实不予认可，早在房屋倒塌之前涉案酒店已经没有员工了。对证据五的真实性及证明事实均不予认可。对证据六的真实性无异议，对证明事实均不予认可。首先房屋于2014年7月23日倒塌，当天天气为雷阵雨，3-4级南风，不存在所谓大雨大风问题。该种情况不可能导致房屋倒塌。电视台的报道主要是一种推测，而且电视台报道中只有原告单方主张和陈述，没有相应的证据予以佐证。对证据七的真实性不能确认，该建筑是由被告建造，政府要拆除应向被告出具证明及情况说明。该情况说明没有要求当天拆除，且该情况说明日期为2014年11月26日。
被告金莎公司在本诉中没有提交证据。
被告金莎公司在反诉中诉称，2013年6月初，原告找到被告称其欲租用被告闲置的车棚，前提为被告出资将其改造为饭店，并交纳了人民币2万元的定金，在装修过程中为使之完全符合原告的装修风格，原告自愿出资3.5万元用于涉案房屋的装修。2013年8月1日经原告验收后，被告将涉案房屋交付给原告开办“天门小厨”饭店，一直经营至今。在涉案房屋使用过程中，原告从未提出过质量问题，也从未提出过需要维修，而是多次提出要终止履行合同，但被告未同意。涉案房屋因原告使用不当而倒塌，其过错责任是在原告。现涉案房屋已经灭失，故原告应该承担恢复原状或赔偿损失的责任。被告为维护其合法权益，特提起反诉，请求依法判令原告将涉案房屋恢复原状或赔偿损失合计人民币77192元；诉讼费由原告承担。
原告邴宁在反诉中辩称，一、涉案房屋是违法建筑，且建筑质量存在巨大的安全隐患，原告在租赁之时并不知情，被告也没有履行告知义务，存在过错。涉案房屋的倒塌是因房屋质量存在严重质量缺陷而致，被告不仅要对此承担租赁合同无法继续履行的责任，而且要承担对原告造成的损失。涉案房屋倒塌后，政府执法部门依法对该违法建筑进行了拆除，被告要求原告“将涉案房屋恢复原状或赔偿损失合计人民币77192元”的诉请既无事实依据，也无法律依据，应予驳回。二、涉案房屋的建设、装修都是被告独立进行的，原告并没有对涉案房屋进行过任何的改造和装修，被告应对出租房屋负安全责任。原告曾多次向被告提出涉案房屋的维修问题，被告一直未予理睬。对出租房屋的检查维修是被告的合同义务。被告的反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
被告金莎公司为支持其反诉请求提交如下证据：
一、网络广告图片3张，证明涉案房屋原状。
二、人工费单据18张，证明被告为改造涉案房屋支付的人工费、车费等，合计人民币34620元。
三、材料明细40张，证明被告为改造涉案房屋支付的材料费、脚手架租赁费等，合计人民币77567.6元。
四、百度地图照片2张，证明原告经营的“天门小厨”饭店开业后因经营不善，为招揽客源未经被告同意私自将涉案房屋改造，在房屋的东侧承重墙加开面积较大的玻璃窗，被告曾多次要求其恢复原状，原告拒不恢复原状。
五、原告与被告协商时原告的合伙人之一李天波为被告出具的书面材料与赶集网广告截图，共同证明原告的合伙人之一李天波与被告多次协商。
六、现场照片四张，证明涉案房屋已被原告拆除并清理，原告在清理现场时将东侧的约一米的宽的地基一同拆除，明显属恶意行为，不排除故意破坏涉案房屋使之倒塌的合理怀疑。
七、证人证言，证明涉案房屋当时改造完成交付原告使用时东侧墙为实体墙无窗户。
原告邴宁对以上证据质证认为：对证据一的真实性及证明事项均无异议。证据二的真实性无异议。该收据全部为金莎酒店的与本案无关。对证据三的真实性无异议。该收据全部为金莎酒店的与本案无关。对证据四的真实性无异议，对证明事项有异议。该窗在被告交与原告房屋时已经存在，并不存在原告私自改装房屋结构。对证据五，该证据即无落款，也无日期、签名。不能证明是由案外人李天波所书写。即使该字条为李天波所书写，因李天波在涉案酒店中并非酒店的合伙人。当时李天波与原告也无任何法律关系。即使该证据为李天波所书写该证据也与本案无关。对证据六的真实性无异议，对证明事项有异议。该房屋拆除系政府拆除并非原告拆除。对证据七，1、原告与证人既不相识，也无任何委托劳务关系；2、证人所产生的劳务，以及对涉案酒店装修均是受被告委托，与原告无关；3、通过证人证言说明涉案酒店装修均为被告实施，装修完毕后才交与原告使用，所有装修质量问题均应由被告负责。
原告邴宁在反诉中没有提交证据。
根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院确认如下事实：
2013年6月初，原告与被告经协商就被告拥有的位于青岛市市北区延吉路30号院内部无房产证的房屋达成初步租赁意向，原告向被告交付了3.5万元装修费，由被告将该房屋进行改造后，原告承租该房屋作为饭店对外营业。2013年8月10日双方签订了《房屋租赁合同》，双方约定租期五年，自2013年8月10日起至2018年8月10日止。2013年至2016年每年度租金为8万元，2016年至2018年每年度租金为9万元等条款。其后，原告按照约定交纳8万元租金和1万元租赁押金后，接受该房屋并注册“天门小厨”餐馆对外经营。2014年7月23日上午，因连降大雨，致使该房屋坍塌，后青岛市市北区镇江办事处城管部门为消除安全隐患，组织人员将坍塌房屋拆除清理，至此原告终止对外营业。原告邴宁主张出租的房屋坍塌主要是由于房屋建筑质量存在严重问题，被告应承担房屋倒塌给原告造成的损失共计人民币132240元。被告金莎公司在反诉中主张，涉案房屋是因原告使用不当而坍塌，其过错责任是在原告，现涉案房屋已经灭失，原告应该承担恢复原状或赔偿损失的责任，请求依法判令原告将涉案房屋恢复原状或赔偿损失合计人民币77192元。
本院认为，当事人的民事行为不得违反法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中房屋承建并未获得规划部门的批准，该房屋也未取得房产管理部门颁发的房地产权证书，应属违法建筑，故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。本案中的房屋属于被告所有，且由被告组织人员装修改造，被告应当向原告交付合法的租赁物，并负有对其出租的房屋质量承担合乎相关规定的安全保证义务，该房屋因下雨坍塌，其房屋建造、装修质量存在严重的缺陷，被告辩称原告私自改装及使用不当致使房屋坍塌的理由，其证据不足，不应予以采信。本案所涉房屋坍塌后，并非原告拆除，而由青岛市市北区镇江路办事处作为违章建筑予以清理，房屋倒塌对被告造成的损失，理应由其自行承担。故被告在反诉中主张原告将涉案房屋恢复原状或赔偿损失合计人民币77192元，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。
原告依据餐馆装修费用收据、青岛电视台《生活在线》录像、青岛市市北区延吉路街道办事处《证明》主张涉案房屋坍塌是因被告的原因所致，请求判令被告赔偿租赁期内经营利润损失27000元，但没有提交其损失数额计算依据的相关证据，依法不予支持。原告依据其提交设施的损坏照片和清单一宗，要求被告承担其损失赔偿责任。但从该宗照片来看，并不能认定原告提交清单中的物品均使用于涉案餐馆的经营活动中，且在房屋倒塌中全部损坏，故原告请求的该部分损失，证据不足，本院不予支持。
综上，原、被告双方对原告出资35000元装修费、交纳80000元租金及10000元的租赁押金的事实均无异议，租赁房屋坍塌后，原告请求判令被告返还10000元的租赁押金，符合法律规定，应当予以支持。鉴于双方签订租赁合同的期限为五年，原告出资35000元装修费以及原告已实际租赁占有该房屋近一年的事实，被告赔偿原告装修费损失28000元为妥。
原告与被告签订房屋租赁合同，应当对租赁房屋的合法性进行必要的审查。原告疏于审查或明知该房屋属违章建筑而租赁，应当对于房屋租赁合同的无效，承担相应的责任。鉴于原、被告对于导致《房屋租赁合同》无效的过错责任以及原告已实际承租且对外经营的时间，综合考虑到原、被告的实际损失，原告向被告支付的8万元租金中，被告返还1万元较妥。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告青岛金莎国际商务酒店管理有限公司向原告邴宁赔偿租赁费损失10000元；
二、被告青岛金莎国际商务酒店管理有限公司向原告邴宁返还押金10000元；
三、被告青岛金莎国际商务酒店管理有限公司向原告邴宁赔偿装修费损失28000元；
四、驳回原告邴宁的其他诉讼请求；
五、驳回被告青岛金莎国际商务酒店管理有限公司的反诉请求。
以上判决一至三项，被告青岛金莎国际商务酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告邴宁支付完毕。
如果被告青岛金莎国际商务酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费2945元，由原告邴宁承担1445元，被告青岛金莎国际商务酒店管理有限公司承担1500元。反诉费865元，由被告青岛金莎国际商务酒店管理有限公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向青岛市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 侯向东
人民陪审员 吴遵政
人民陪审员 于春山
二〇一五年七月一日
书 记 员 赵 晨
书 记 员 张 君