湖南省花垣县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘3124民初688号
原告：龙杰，男，苗族，1979年8月24日生，湖南省花垣县人，住花垣县。
委托诉讼代理人：施新沛，湖南湘州律师事务所律师。
被告：花垣金宇房地产开发有限责任公司，住所地花垣县花垣镇建设中路72号。
法定代表人：黄金香。
委托诉讼代理人：吴星光，湖南边城律师事务所律师。
被告：中国农业银行股份有限公司花垣县支行，住所地花垣县赶秋南路560号。
负责人：石峰。
委托诉讼代理人：龙兴登，男，该行员工。
委托诉讼代理人：唐利锋，男，该行员工。
原告龙杰诉被告花垣金宇房地产开发有限责任公司以下简称“金宇公司”)、中国农业银行股份有限公司花垣县支行（以下简称“农业银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告龙杰的委托诉讼代理人施新沛，被告金宇公司的委托诉讼代理人吴星光，农业银行的委托诉讼代理人龙兴登、唐利锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龙杰向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告金宇公司于2016年2月1日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告与被告农业银行签订的《个人购房担保借款合同》，并终止原告按月支付被告农业银行按揭款；三、被告金宇公司返还原告购房款415481元；四、被告金宇公司承担原告已交税费16230元；五、被告金宇公司赔偿原告已付购房款违约金（违约金自2016年2月1日起至被告返还清原告已付款之日止，按已付款每天0.1%计算）；六、由被告金宇公司承担原告需支付给银行贷款利息78198.27元的损失和对银行的违约责任。事实和理由：2016年2月1日，原告就购买位于花垣县花垣镇建设中路72号君福广场（伴碧江山）1703号三房二厅商品房住宅事宜与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋面积为139.47平方米，每平方米2979元，总房价为415481元，首付款为12548l元，支付办证税费16230元，余款290000元通过银行贷款方式按揭10年付清，每月还贷3061.74元。2016午2月26日，在被告金宇公司的操纵下，原告与被告中国农业银行股份有限公司花垣县支行签订了《个人购房担保借款合同》，被告农业银行将原告购房贷款29万元一次性转至被告金字公司账户。原告于2016年4月20日开始正式还贷。《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行了付款及其他约定义务，根据按揭买房的方式每月依照《个人购房担保借款合同》约定偿还房款，而被告却未按合同约定时间交付房屋。被告金宇公司的违约行为，导致《商品房买卖合同》的标的房屋无法交付使用，原告的购房目的至今无法实现。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条房屋交接及违约责任第二款第1项第(2)小项中的约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间支付房屋。经原告多次催促，被告未履行交房义务又不同意解除购房合同，无奈，原告于2017年2月6日起诉至花垣县人民法院。因被告金宇公司同意协商处理，原告于同年6月5日申请撤诉并得到准许，事后，被告金宇公司对原告的各项损失不愿意承担赔偿责任。双方达不成解除合同的协议，原告只好再次向法院提起诉讼。
被告金宇公司辩称，本案程序有问题，农业银行不应作为被告；原告要求与金宇公司解除购房合同不成立，原告未催告金宇公司，起诉不符合催告的情形；购房款违约金应按已付房款的来计算，不是按每天，对违约金约定不明确；被告承担原告已交税费不成立，是原告向其他部门缴纳，并不是交给金宇公司；原告和银行借款，承担利息是法定义务，违约金不明确且与本案无关。原告诉请解除商品房买卖合同和解除贷款合同是两个法律关系，不应在本案同时起诉。原告要求返还购房款及各项诉请不能成立。
被告农业银行辩称，农业银行是无过错方，借款合同的签订是原告的真实意愿表示，原告诉求要求解除借款合同必须要还清欠款本息。若原告未还清，金宇公司作为担保方要连带偿还。
原告龙杰为支持其诉讼请求向本院提交的四组证据以及被告金宇公司、农业银行质证意见与本院认证意见如下：
证据一、商品房买卖合同。拟证明：1、原告与被告金宇公司于2016年2月1日签订《商品房买卖合同》，商品房买卖关系成立。2、原告购房付款方式为银行贷款按揭付款；3、被告金宇公司应在2016年8月30日前交付房屋；4、被告金宇公司逾期交付房屋构成违约；5、原告在被告金宇公司的操作下与被告农业银行按揭购房贷款。被告金宇公司质证认为对该组证据的真实性没有异议，但原告的证明目的不能成立；被告农业银行质证认为与银行无关，没有异议。两被告均对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。
证据二、收据、个人明细对账单。拟证明：1被告金宇公司收到原告首付购房款125481元；2、被告金字公司收到原告办证等税费16230元；3、原告按月向被告农业银行还贷，2016年4月20日第一期付按揭款3851.18元，之后每月付按揭款为3061.74元。被告金宇公司质证认为真实性没有异议，但原告的证明目的不能成立；被告农业银行质证认为没有异议。两被告均对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。
证据三、个人购房担保借款合同。拟证明：1、原告在被告金宇公司的操作下于2016年2月26日与被告农业签订借款合同，贷款金额为29万元；2、原告与被告金宇公司、农业银行均存在法律关系，借款合同系建立在购房合同基础之上。被告金宇公司质证认为对该组证据的真实性没有异议，但与本案中商品房买卖合同无关，是两个不同的法律关系；被告农业银行质证认为对该组证据的真实性和证明目的没有异议。两被告均对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。
证据四、手机短信、民事裁定书。拟证明：1、经原告多次催促，被告金宇公司未能在合同约定期限内交付房屋，构成违约；2、原告以向法院起诉的方式催促被告金宇公司解除合同，并同时通知被告农业银行原告需解除商品房买卖合同，终止按揭付款的事实。被告金宇公司质证认为手机短信不能作为本案定案依据，关于民事裁定书的真实性没有异议，但不能证明原告的证明目的；被告农业银行质证认为与银行无关。该组证据中民事裁定书是本院作出的法律文书，本院对其真实性予以认定。该组证据中手机短信无法体现收发主体，且没有其他证据予以佐证，本院对其不予认定。
被告农业银行为支持其诉讼请求向本院提交了一组证据以及原告龙杰、被告金宇公司质证意见与本院认证意见如下：
个人住房贷款面谈笔录。拟证明原告和农业银行的贷款合同的签订是原告的真实意愿表示。原告龙杰质证认为，对该份证据的真实性没有异议，但这是一个格式化的表格，只需要勾选选项，并不能完全表达原告的意愿。签字虽是原告到场签字，但整个借款过程是金宇公司和农行衔接的，原告只是出场签字；被告金宇公司质证认为，该份证据真实，没有异议。两被告对该组证据的真实性没有异议，本院对该组证据的真实性予以认定。
被告金宇公司没有提交证据。
依据上述有效证据以及当事人陈述，本院认定以下案件事实：
2016年2月1日，原告龙杰与被告金宇公司签订商品房买卖合同。合同约定原告通过按揭方式购买位于花垣县花垣镇建设中路72号君福广场（伴碧江山）1703号三房二厅商品房住宅，面积为139.47平方米，每平方米2979元，总房款为415481元，首付款为125481元，按揭贷款为290000元。合同第八条约定交付房屋时间为2016年8月30日。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，内容为：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”原告龙杰已交付首付款125481元、税费16230元，被告金宇公司为原告出具收款凭证。2016年2月26日，原告龙杰作为借款人、抵押人，被告农业银行作为贷款人、抵押权人，被告金宇公司作为保证人，签订《个人购房担保借款合同》。
原告龙杰向被告农业银行贷款290000元，借款期限为120个月。依据借款合同的约定，290000元贷款从农业银行直接转入金宇公司账户。现被告金宇公司至起诉之日止未能交付房屋给原告。
另查明，原告龙杰于2016年4月20日支付第一期按揭款3851.18元，之后每月20日支付按揭款3061.74元。至2017年9月20日，原告龙杰共支付18期按揭款，共计55900.76元（其中本金34995.27元，利息20905.49元）。
本院认为，原告龙杰与被告金宇公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。原告如约交付首付款及税费，但被告金宇公司未能在合同所约定的日期交付房屋。原、被告双方约定房屋交付日期为2016年8月30日前，如存在逾期交付房屋达90日后，原告可根据合同约定解除房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现金宇公司逾期交房已超过一年，至今不能履行交房义务，显已违约，原告据此行使合同解除权，符合法律规定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案商品房买卖合同解除后，导致原告龙杰与被告农业银行签订的个人购房担保借款合同的目的无法实现，故对于原告龙杰要求解除与被告农业银行签订的借款合同的请求，本院予以支持。原告提出终止原告按月支付被告农业银行按揭贷款的诉讼请求，本院予以支持。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案原告龙杰不应将农业银行列为被告而应列为第三人进行诉讼。由于农业银行在本案中没有提出诉讼请求，因此本案的实体问题仅处理原告龙杰与被告金宇公司之间商品房买卖合同纠纷。被告农业银行可另案起诉被告金宇公司并向其主张权利。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原告龙杰作为买受人已支付购房首付款125481元、税费16230元，并归还被告农业银行按揭款本金34995.27元，利息20905.49元。现商品房买卖合同予以解除，被告金宇公司应将上述购房总支付款181381.74元、税费16230元返还给原告。原、被告所签订的商品房买卖合同中明确约定（出卖人）违约应承担买受人累计已付款的0.01%违约金，原告已付款购房总款共计181381.74元，被告应当予以承担违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告龙杰与被告花垣金宇房地产开发有限责任公司于2016年2月1日签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告龙杰与被告中国农业银行股份有限公司花垣县支行于2016年2月26日所签订的《个人购房担保借款合同》；终止原告龙杰自2017年9月20日后按月支付被告中国农业银行股份有限公司花垣县支行按揭贷款；
三、被告花垣金宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还原告龙杰已支付的购房款共计181381.74元，并承担按已支付房款总额的每日0.01%计算违约金（其中125481元自2016年2月1日起计算，5590.76元自2017年9月20日起计算，均计算至返还清结之日止）；
四、被告花垣金宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告龙杰已支付的税费16230元；
五、驳回原告龙杰其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决指定履行期间届满之日起两年内，向本院申请强制执行。
案件受理费8800元，减半收取计4400元，由原告龙杰承担1400元，被告花垣金宇房地产开发有限责任公司承担3000元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审判员 唐利军
二〇一七年十月十日
书记员 张 凤
附：本判决书适用的法律条文如下：
中华人民共和国合同法
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。