广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终4984号上诉人（原审被告）：刘宏，男，汉族，1977年9月13日出生，住广东省中山市。上诉人（原审被告）：曹亮，女，汉族，1982年7月5日出生，住广东省广州市天河区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：骆文娟，广东维纳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吕超红，女，汉族，1991年7月26日出生，住广东省中山市。委托诉讼代理人：熊苑东，广东法宗律师事务所律师。原审第三人：中山市蓝图房地产中介有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇界狮南路6号中澳新城景湖居A28号商铺。法定代表人：李玉华，该公司经理。原审第三人：中国民生银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。主要负责人：梁俊峰，该分行行长。上诉人刘宏、曹亮因与被上诉人吕超红及原审第三人中山市蓝图房地产中介有限公司（以下简称蓝图公司）、中国民生银行股份有限公司中山分行（以下简称民生银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初11129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘宏、曹亮上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吕超红的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院片面采信蓝图公司的单方证言及其提供的短信记录，并以此认定刘宏、曹亮拖延不办理过户手续。但对吕超红从未主动提出交纳首期款及未交齐首期购房款、虚假办理银行按揭等违约事实却避而不谈。根据双方合同约定，吕超红应在2016年5月25日前支付首期款，并办妥银行按揭手续。但吕超红除了发函要求刘宏、曹亮履行过户手续外，从未主动提出交纳首期款。蓝图公司提供的短信记录也未提及交纳首期款的事宜。同时，吕超红办理银行按揭贷款的相关材料为虚假材料，双方当事人从未签订过价款为1100000元的房屋买卖合同，吕超红提供给银行的名为“曹亮”的收款账户也并非刘宏、曹亮所开设。刘宏、曹亮仅向吕超红提供了房产证复印件及身份证复印件让吕超红办理按揭贷款。刘宏、曹亮原以为吕超红会按照双方真实交易价格申请银行按揭贷款，刘宏、曹亮在办理房产过户前也将获得合理的首期款。但吕超红提供虚假的交易价格用于骗取银行高额贷款，严重损害刘宏、曹亮的权益。二、退一步而言，即使刘宏、曹亮违约，吕超红亦不能要求继续履行涉案合同。根据涉案合同第10条的约定，吕超红不可要求刘宏、曹亮进一步赔偿或迫使其履行合同。三、一审判决的判项与其认定事实存在冲突，一审判决无法履行。一审法院判决双方继续履行合同，但双方合同约定吕超红通过银行按揭贷款的方式购买涉案房屋，同时吕超红提供的办理按揭申请的资料为虚假材料，其无法获得银行贷款。四、一审法院判令刘宏、曹亮在收到购房款之日前办理解除抵押手续，但刘宏、曹亮向民生银行借款系用于资金周转之用，在没有收到吕超红支付的购房款前不可能还贷付息。五、曹亮并未签订涉案合同，其也不同意将涉案房产转让给吕超红。吕超红辩称，一、吕超红在涉案交易中已积极履行合同义务。吕超红已申请了银行按揭贷款并获得审批通过，并聘请了中山市粤城测绘工程有限公司对涉案房屋进行了测绘。在涉案合同约定支付首期房款期限届满前，吕超红通过发送律师函的方式催促刘宏、曹亮收取首期购房款。但刘宏、曹亮态度消极，从未与吕超红协商过解除涉案合同或赔偿损失等事宜。二、双方已约定银行贷款之外的款项为首期购房款，该款项并无具体约定，而是根据银行按揭贷款审批额度而定。同时，吕超红获得银行贷款数额的多少并不影响刘宏、曹亮最终获得的购房款数额，也不会损害其权益。三、涉案合同第9条、第10条的约定限制了合同双方的合法权益，免除了违约方的义务，属于无效条款。四、一审判决双方继续履行合同，并变更吕超红付款方式从按揭贷款为一次性付款。这系因为吕超红为了涉案合同能够更高效、更顺利履行所作出的让步。若刘宏、曹亮认为吕超红通过按揭贷款履行合同更合适，吕超红愿意以按揭贷款的方式继续履行合同。五、双方签订涉案合同时，涉案房屋上并不存在抵押登记。刘宏、曹亮签订涉案合同后，将涉案房屋进行抵押贷款，其行为属于故意违约，违反了双方合同的约定。故一审法院判令刘宏、曹亮解除涉案房产上的抵押登记合法有据。六、刘宏与曹亮系夫妻关系，均系涉案房产的产权人。在涉案房产买卖过程中，刘宏除代理曹亮进行交易，并在吕超红办理银行按揭贷款时提供了曹亮的身份证、户口本及刘宏与曹亮的结婚证、房地产权证等资料。同时，刘宏代理曹亮签署相关资料等事实，表明曹亮对于涉案房产的交易过程是知晓并认可。这也足以让吕超红相信刘宏能够代表曹亮就涉案房产进行交易。因此，曹亮主张其对涉案交易不知情，不同意将涉案房产转让给吕超红，理据不足。吕超红向一审法院起诉请求：1.吕超红与刘宏、曹亮继续履行双方于2015年3月7日签订的关于买卖位于中山市××桂山镇××村××花园××房的物业销售合同；2.刘宏、曹亮于判决生效之日起三日内向第三人民生银行清偿债务，消灭抵押权；3.刘宏、曹亮自涉案房屋注销抵押登记之日起五日内协助吕超红办理产权过户登记手续。对第二项诉讼请求，吕超红表示如果刘宏、曹亮不主动向银行清偿贷款，吕超红同意一次性支付房款或代替刘宏、曹亮清偿银行贷款。一审法院认定事实：2016年3月7日，吕超红（买方），刘宏、曹亮（卖方）与第三人蓝图公司（经纪方）签订物业销售合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市××桂山镇××村××花园××房【房产证号：02××690214096270；土地证号：国（2014）易29008**】，建筑面积为167.18平方米；该物业转让成交价为800000元，买方须按下列方式付款：定金30000元为第一部分楼款，在签署本合同时交纳，770000元为第二部分楼款，第二部分楼款为银行按揭付款；如买方需办理银行按揭，则上述第二部分楼款中之部分款项由买方寻找银行承诺贷款支付给卖方（贷款金额和年限由银行审批为准），办理银行按揭所发生的费用由买方自理，否则视为买方违约，买方需于本合同签订之日起15个工作日内申请买方所需按揭，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书；买方须在2016年5月25日前支付首期款，买卖双方须签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并递件至国土部门；买方所付首期款为上述第二部分楼款中非由银行承诺贷款形式支付之金额，银行贷款承诺之金额由银行约定时间支付予卖方；过户税费均由买方承担；买卖双方均清楚该物业有房地产证在手（无银行抵押）；卖方须保证对上述物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿由此引起的买方一切损失；如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予以买方，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；合同还约定了其他事项。合同签订当日，吕超红向刘宏、曹亮支付了定金30000元。之后，吕超红向交通银行申请按揭贷款。2016年3月26日，吕超红接到交通银行通知，按揭贷款已获得银行的审批通过，银行审批表中表明合同总价为1100000元，首付款为400000元，同意给予吕超红按揭贷款700000元。2016年3月30日，为办理房产证过户手续，吕超红向中山市粤城测绘工程有限公司申请对案涉房屋进行测绘，支付测绘费360元。此后，吕超红联系第三人蓝图公司，要求刘宏、曹亮配合收取首期款、办理过户手续，但刘宏、曹亮一直拖延。吕超红遂委托律师于2016年5月18日向刘宏、曹亮发出律师函催告其积极配合吕超红履行合同或者协商一致解除合同。刘宏、曹亮作出复函，但对是否履行合同没有明确答复。吕超红遂于2016年5月30日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院另查明，涉案房屋登记在刘宏、曹亮名下，2016年4月13日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为第三人民生银行，抵押金额为476000元。一审诉讼中，根据吕超红申请，一审法院查封了涉案房屋。一审庭审中，民生银行称刘宏、曹亮的银行贷款是按月付息，到期还本（还本日期是2017年4月20日），刘宏、曹亮现在每月正常清偿利息，没有逾期。吕超红、刘宏、曹亮及蓝图公司均确认涉案合同是蓝图公司提供的格式合同。一审庭审结束后，吕超红提交其于中山农村商业银行股份有限公司坦洲金山支行的存款明细，显示截止2016年9月29日，账户余额为806922.49元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于吕超红是否有权要求刘宏、曹亮继续履行合同问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此在《中华人民共和国合同法》第一百零七条有明文规定，即违约方继续履行合同是其法定义务，该法第四十条同时规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。吕超红与刘宏、曹亮，第三人蓝图公司签订的物业销售合同是蓝图公司提供的格式合同，合同中“如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予以买方，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”是格式条款，该条款因免除了卖方违约应承担的继续履行合同的违约责任以及排除了守约方可主张继续履行合同的主要权利而无效。除了双方对此条款有争议之外的合同内容系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。吕超红在上述合同签订后，已依约向刘宏、曹亮支付了30000元购房定金，在合同约定的期限内获得银行按揭贷款批准，积极履行了合同义务。刘宏、曹亮未按照合同约定配合吕超红收取首期购房款，办理过户手续，刘宏、曹亮的行为已构成违约，应承担违约责任。关于刘宏、曹亮称吕超红申请按揭时提高购房款致首期款降低损害其利益问题。首先，因双方合同明确约定首期款是银行按揭贷款之外的款项，没有明确约定首期款的最低数额，吕超红的行为没有违反合同约定。其次，贷款数额的高低并不会影响刘宏、曹亮最终收到的购房款数额，仍是合同约定的购房款数额，不会损害其利益。再次，至吕超红提起本案诉讼时，并没有证据显示刘宏、曹亮就首期款数额提出异议，是因首期款数额问题不履行其合同义务。因此，刘宏、曹亮的辩解意见，理据不足，一审法院不予采纳。如前所述，刘宏、曹亮作为违约方，应承担继续履行合同的义务，吕超红作为守约方，有权要求刘宏、曹亮履行其法定义务。对涉案房屋存在银行抵押贷款未清偿问题，吕超红表示若刘宏、曹亮怠于清偿银行贷款的，其同意代为清偿。第三人民生银行作为款项接收方，应协助配合吕超红代为清偿以消除抵押权。又鉴于涉案房屋除了本案查封之外，并不存在其他查封的情形，故本次交易存在继续进行的基础。因此，吕超红要求继续履行合同、刘宏、曹亮清偿银行贷款消除抵押以及将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。至于在交易中产生的税费问题，根据合同的约定，应由吕超红自行负担。同时，因吕超红同意一次性付款，根据权利义务对等原则，吕超红亦应履行其付款义务，于一审判决生效之日起十五日内向刘宏、曹亮支付剩余购房款770000元。刘宏、曹亮须配合吕超红收取相应款项。综上所述，吕超红诉求合理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、刘宏、曹亮继续履行与吕超红于2016年3月7日签订的关于买卖位于中山市××桂山镇××村××花园××房【房产证号：02××690214096270；土地证号：国（2014）易29008**】的物业销售合同；二、刘宏、曹亮于一审判决发生法律效力之日起七日内向民生银行清偿位于中山市××桂山镇××村××花园××房的贷款本金及利息（贷款本金以及利息以清偿之日确定的实际数额为准）；刘宏、曹亮清偿前述贷款本金及利息后，于七日内办理注销前述房地产的抵押登记手续并将前述房地产过户至吕超红名下。案件受理费11800元，诉讼保全费520元，合共12320元（吕超红已预交），由刘宏、曹亮负担（刘宏、曹亮于一审判决生效之日起七日内迳付吕超红）。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院另查明：一审期间，曹亮未主张刘宏的行为属于无权处分行为，也未抗辩称其不知晓刘宏与吕超红的交易行为。蓝图公司向一审法院提供的短信记录显示，案外人陈建军与刘宏沟通涉案房屋的过户问题，刘宏曾回复称“我和我老婆约下时间”“确实明天8点半吗？我要让我老婆过来”“明天下午，今天我老婆没请到假”。刘宏确认，其曾向吕超红提供涉案房产的房产证复印件、刘宏和曹亮的身份证复印件及买卖合同等资料。二审期间，吕超红向本院出具承诺书称：若刘宏、曹亮配合其办理涉案房屋的过户登记手续，其承诺在过户当天将剩余购房款770000元支付给刘宏和曹亮。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点主要有三：一是刘宏出售涉案房屋是否征得曹亮同意；二是刘宏、曹亮的行为是否构成违约；三是若刘宏和曹亮的行为构成违约，吕超红能否要求刘宏和曹亮继续履行合同。关于争议一，刘宏出售涉案房屋是否征得曹亮的同意的问题。涉案房屋为刘宏、曹亮夫妻共有财产，并登记在两人名下。曹亮主张，刘宏出售涉案房屋并未征得其同意，其不同意出售涉案房屋。对此，本院作如下分析：虽然曹亮本人并未在涉案的物业销售合同上签名，该合同上曹亮字样的签名为刘宏所代签。但刘宏与曹亮为夫妻关系，根据婚姻法的规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，根据蓝图公司提供的短信记录载明的内容可知，刘宏在与案外人陈建军就涉案房产的过户问题进行协商沟通时，多次表示其需与妻子曹亮沟通协商办理相关手续的具体时间。同时，刘宏亦为吕超红办理涉案房产的按揭贷款手续提供了曹亮的身份证复印件及房产证复印件等材料。在此情况下，吕超红作为善意第三人，有理由相信刘宏签订涉案物业销售合同的行为系刘宏与曹亮协商后所作出的决定，即吕超红有理由相信刘宏签订涉案物业销售合同的行为系刘宏与曹亮夫妻双方共同意思表示。此外，若如曹亮所称，其并不知晓刘宏与吕超红之间买卖涉案房产的行为，曹亮在吕超红提起本案诉讼后已委托律师参加一审诉讼活动，其即已知晓本案的相关事实，其应就此提出抗辩。但曹亮在一审期间并未就此提出抗辩。相反，曹亮在二审期间才主张其对涉案房产的交易并不知情，与常理不符，本院不予采信。故本院认定曹亮亦为涉案物业销售合同的当事人。关于争议焦点二，即刘宏、曹亮的行为是否构成违约的问题。根据一审判决查明的事实可知，吕超红在签订涉案物业销售合同后，已依照双方合同约定向刘宏、曹亮支付了30000元的购房定金，并在合同约定的期限内申请银行按揭贷款，同时也获得了银行的批准。由此可见，吕超红一直在积极履行合同。相反，刘宏、曹亮在收到吕超红催告其履行的律师函后，虽然向吕超红进行了复函，但复函中既未载明其收款的银行账户也未承诺其将按照合同约定配合吕超红收取首期购房款，刘宏、曹亮在复函中对于是否履行合同以及如何履行合同未作明确答复。同时，刘宏、曹亮在双方当事人签订涉案的物业销售合同后，未经吕超红的同意，在涉案房产上为第三人民生银行设立抵押权，且至今未解除该抵押登记，刘宏和曹亮的行为使涉案房产的过户徒增法律障碍。刘宏和曹亮的上述行为已构成违约，应承担违约责任。此外，刘宏、曹亮虽然辩称吕超红向银行申请按揭贷款时以虚假的交易价格骗取银行贷款，致刘宏、曹亮可得的首期购房款数额降低而损害其合法权益。但双方合同明确约定吕超红应向刘宏和曹亮支付的首期款是吕超红所取得的银行按揭贷款之外的购房款，双方并未明确约定该首期购房款的最低数额。故吕超红的行为没有违反双方合同约定。另外，因双方约定的购房款总额明确具体，无论该款项系由吕超红直接进行支付还是吕超红通过银行贷款的方式进行支付，均不影响刘宏、曹亮最终系按双方合同约定数额收取购房款，即并不会损害刘宏和曹亮的合法权益。因此，刘宏和曹亮的该辩解意见，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三，即吕超红能否要求刘宏和曹亮继续履行合同的问题。本院认为，双方当事人签订的涉案物业销售合同第9条、第10条已明确规定，一方违约时，另一方只能适用定金条款要求违约方承担违约责任，不得要求违约方强制履行。上述约定系双方当事人对于一方违约时守约方可主张违约方承担违约责任方式的约定，不违反法律及行政法规的强制性规定。同时，上述条款的内容具有对等性，即该约定对于双方当事人均同等适用，该约定并不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，应属有效的约定。此外，涉案物业销售合同的文本系由蓝图公司提供，并非由刘宏、曹亮所提供。而吕超红与刘宏、曹亮均为个人，二者系属平等经济地位的合同主体，双方当事人对于合同条款的确定均有平等的协商权，若吕超红对涉案合同条款有异议，其既可与对方协商对合同条款进行修订，也可以放弃签订该合同。故一审法院认定涉案合同为格式合同，上述条款为格式条款，并进而根据合同法第四十条的规定认定双方的上述约定无效，理据不足，本院予以纠正。本院认定，双方当事人的上述约定系其真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对于双方当事人也无明显不公，属有效的约定。吕超红既已在合同中明确如果刘宏、曹亮违约则放弃要求刘宏、曹亮继续履行合同的权利，其再在本案中诉请刘宏、曹亮继续履行合同，违反了民事诉讼中“禁止反悔”的原则，本院不予支持。综上所述，刘宏、曹亮的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初11129号民事判决；二、驳回被上诉人吕超红的诉讼请求。一审案件受理费11800元，诉讼保全费520元，合共12320元（吕超红已预交），由吕超红负担；二审案件受理费11800元（刘宏、曹亮已预交），由吕超红负担。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 刘 通代理审判员 马燕清二〇一七年三月二十二日书 记 员 易嘉璇