南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初2782号
原告：南京海华物业管理有限公司，统一社会信用代码9132011574239078IH，住所地在南京市江宁区东山江宁商城海明珠花园。
法定代表人：吕付荣，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：钱宙，江苏冠文律师事务所律师。（执业证号：13201200010805306）
委托诉讼代理人：姚珍珍，江苏冠文律师事务所律师。（执业证号：13201201511782975）
被告：南京睿谷机电科技有限公司，统一社会信用代码91320106663787174T，住所地在南京市鼓楼区窑上村77号。
法定代表人：侯兵，该公司总经理。
被告：南京飞元实业有限公司，统一社会信用代码913201926089251242，住所地在南京市经济技术开发区新港大道80号01幢。
法定代表人：侯兵，该公司董事长。
上述两被告共同委托诉讼代理人：曹孚兵，江苏东南律师事务所律师。（执业证号：13201200410505203）
原告南京海华物业管理有限公司（以下简称海华物业公司）与被告南京睿谷机电科技有限公司（以下简称睿谷公司）、南京飞元实业有限公司（以下简称飞元公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海华物业公司委托诉讼代理人钱宙，被告睿谷公司、飞元公司共同委托诉讼代理人曹孚兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海华物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令睿谷公司返还保证金30000元；2.判令睿谷公司返还购买的大门道闸或返还购买费用70638元；3.判令被告睿谷公司承担违约金100000元；4.判令被告飞元公司对上述款项承担连带责任；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年9月30日，原告与睿谷公司签订物业管理委托合同，约定原告对位于南京市下关区幕府东路205号的205·创意公园实行物业管理，该物业建筑面积为2.5万平方米，具体服务对象为与睿谷公司签订房屋租赁合同的租户，飞元公司为该园区业主，物业服务管理期限为三年，费用为第一年2元/月/平方米，第二年2.3元/月/平方米，第三年2.6元/月/平方米。后原告向睿谷公司交纳了30000元保证金，并一直为南京新曙机械有限公司（以下简称新曙公司）等与睿谷公司签订租赁合同的租户提供物业服务。合同履行期间，原告为睿谷公司代为购买并安装了园区大门道闸，共花费70638元，睿谷公司未支付上述费用。2014年5月4日，睿谷公司还擅自发布关于园区物业费收取告知，致使原告无法收取其余租户的物业费，睿谷公司的行为严重违反了合同的约定。2016年3月，原告向两被告发送律师函，要求其履行物业费的给付义务，但未果。故原告诉至法院，请求判如所请。
睿谷公司辩称：原告的诉请没有依据，合同约定的保证金为服务质量承诺保证金，收据载明为押金，是用于保证物业服务质量、相关费用结算、设施设备维护等的预留款，合同到期终止后，原告并未与睿谷公司进行交接和结算，且其并未全面履行合同，无权要求返还押金，另合同于2014年10月30日到期终止，但原告超收新曙公司2个月计6000元的物业费，应予以扣除；要求返还大门道闸或承担费用，没有合同依据，交通与车辆停放秩序的管理属于原告义务，原告设置道闸属于因管理需要完善配套项目，费用应由其自行承担；原告主张违约金没有依据，合同是到期终止，不符合适用违约金条款的条件；原告主张飞元公司承担连带责任，没有法律和事实依据。
飞元公司辩称：飞元公司与原告没有合同关系，不是本案适格被告，不应承担责任。
本院经审理认定事实如下：2011年9月30日，睿谷公司作为甲方与乙方海华物业公司签订物业管理委托合同一份，约定：甲方将205创意公园委托乙方实行物业管理，物业位置在南京市下关区（现鼓楼区）幕府东路205号，占地面积约7.4万平方米，建筑面积约2.5万平方米；乙方提供受益人为本物业的业主和全体物业使用人，本物业的业主和全体物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理的事项包括附属配套建筑和设施的维修、养护的管理，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车辆停车费等；委托管理的期限为三年，自2011年11月1日起至2014年10月30日止；甲方协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动，协助乙方与新、老租户签订物业管理服务协议；乙方负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；本物业的管理服务费，房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，第一年按2元/月/平方米，第二年按2.3元/月/平方米，第三年按2.6元/月/平方米；车辆使用费，小型车10分钟-12小时，5元/次·辆，12小时-24小时，10元/次·辆，大型车10分钟-12小时，8元/次·辆，12小时-24小时，15元/次·辆，包月车辆第一年按120元/月·辆收取，第二、三年分别为每年每辆增加每月10元；甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付100000元的违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿；乙方签订此物业管理委托合同的同时将支付甲方30000元服务质量承诺保证金。
附件一中，列明物业管理公共服务费用的构成因素包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用，物业管理企业办公费用，物业管理企业固定资产折旧费用，经业主大会同意的其他费用，合理利润（普通住宅不超过8%），法定税费。
附件四中载明：物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。
2011年11月3日，海华物业公司向睿谷公司交纳押金30000元。
另查明：2011年6月18日，海华物业公司与南京洛思发科技有限公司（以下简称洛思发公司）签订合同编号20110806合同书一份，双方就南京市下关区（现鼓楼区）幕府东路205#（205创意公园）智能停车场设备供货、工程安装达成采购协议，合同总价为64274元，合同签订后甲方支付合同总金额40%即25710元作为订金；货到达现场后，安装调试完毕验收合格后支付合同总金额55%即35351元；合同总金额的5%即3213元作为质保金，竣工验收之日起，满一年内无息一次性给付。
2011年8月17日，洛思发公司向海华物业公司开具停车场管理系统发票，票面金额44000元。后海华物业公司分别向洛思发公司购买门禁读写笔支架支出560元、购买ID锁匙卡支出1920元、购买门禁系统一批支出19000元、向南京锋峻智能科技有限公司购买电机开门机一套支出4368元，另因购横幅、收费牌支出790元。上述发票抬头均为海华物业公司，合计金额70638元。
2014年5月4日，睿谷公司发布关于园区物业费收取告知，言明：因园区物业服务管理工作需要，自2014年5月1日起所有的物业费将交予我公司收取，我公司将与海华物业公司一同改善园区物业管理与服务工作，更好地为园区客户服务，如有非本公司人员上门收取物业费，可以拒交并及时与我公司招商部联系。睿谷公司自述发布该告知系为协助海华物业公司进行物业费收取工作，且所收物业费均以原票据转交给海华物业公司，但海华物业公司未予认可，睿谷公司亦未提交相应证据。
此后，江苏冠文律师事务所接受海华物业公司委托就违约金、物业费、保证金、代为购买大门道闸等费用分别向睿谷公司、飞元公司发送律师函。
再查明：本市鼓楼区幕府东路205号房屋所有权人为飞元公司，睿谷公司为205创意公园的委托管理机构。案涉物业管理委托合同于2014年10月30日到期后终止。
案件审理过程中，睿谷公司提交海华物业公司于2014年8月15日出具给新曙公司的缴费通知书及新曙公司缴纳物业费发票，以证明海华物业公司超收新曙公司两个月即6000元的物业费，应予以返还或从押金中扣除；提交南京恒通物业管理服务有限公司与南京汇生通智能设备有限公司签订的设备购销安装合同书、配置清单、发票及银行转账记录，以证明睿谷公司已另一套智能停车设备。同时明确，海华物业公司诉请的大道道闸，因安装新设备的需要，被拆除后保管在门卫室，后因该地被征收拆除，大门道闸未保留。
本院认为，飞元公司为本市鼓楼区幕府东路205号房屋所有权人，其委托睿谷公司为205创意公园的管理机构，现睿谷公司与海华物业公司签订物业管理委托合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应遵守履行。
关于保证金。现物业管理委托合同业已终止，睿谷公司应将收取的30000元保证金予以退还，睿谷公司辩称海华物业公司未与睿谷公司进行交接和结算，且未全面履行合同，未提交相应证据予以证实，睿谷公司辩称超收新曙公司的物业费应予返还或扣除，是否超收新曙公司物业费以及超收的金额，可由新曙公司自行主张，本案不予理涉。
关于大门道闸。海华物业公司要求睿谷公司返还大门道闸购买的费用70638元，本院不予支持，理由如下：一、物业管理委托合同约定的委托管理的事项包括附属配套建筑和设施的维修、养护的管理，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序等，大门道闸的采购、安装和养护，系海华物业公司履行上述委托管理事项的内容之一；二、物业管理委托合同附件一中，列明的物业管理公共服务费用的构成因素已经包括共用设施设备的日常维护保养费用、物业管理区域秩序维护费用，而安装大门道闸，其主要功能即为便于物业管理区域秩序的维护；三、附件四中载明除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定，现海华物业公司未提交证据证明案涉道闸的费用，由双方进行过约定，或经过睿谷公司的确认；四、海华物业公司提交的采购道闸合同书及相应发票，采购方或购货单位均为海华物业公司，海华物业公司亦未提交证据证明采购的物品品名及价格，系睿谷公司的指示要求或经睿谷公司的确认。综上，海华物业公司要求睿谷公司返还大门道闸购买的费用70638元，无事实与法律依据，本院不予支持。其主张要求返还大门道闸，因该大门道闸原在205创意公园，现睿谷公司述称大门道闸已灭失，不具备返还的条件，双方对大门道闸的价值亦无法协商达成一致，本院结合大门道闸购买及使用情况，酌定睿谷公司折价返还海华物业公司8000元。
关于违约金。案涉物业管理委托合同约定委托管理的期限为三年，即自2011年11月1日起至2014年10月30日止，睿谷公司于2014年5月4日擅自发布关于园区物业费收取告知，该告知明确自2014年5月1日起所有的物业费将交予睿谷公司收取，且非该公司人员上门收取物业费，可以拒交。上述告知内容系在物业管理委托合同期间内发布，且发布的内容排除了海华物业公司收取物业费的权利，客观上阻碍了海华物业公司对相应租户物业费的收取，睿谷公司述称所收物业费均以原票据转交给海华物业公司，未获海华物业公司认可，睿谷公司亦未能提交相应证据予以证实。故海华物业公司诉请睿谷公司的行为构成违约，本院予以支持。但海华物业公司诉请要求睿谷公司承担违约金100000元，因未提交证据证明其实际损失，且该违约金的标准过高，根据本案实际，本院酌定由睿谷公司承担违约金10000元。
关于飞元公司的责任。海华物业公司主张依据物业管理条例的规定，租户未支付物业费时，业主应对租户承担连带责任。根据物业管理条例第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案睿谷公司与海华物业公司系委托管理的关系，而并非支付物业服务费的主体；案涉纠纷为返还保证金、大门道闸等，亦非上述物业服务费用。故海华物业公司诉请飞元公司承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款的规定，判决如下：
一、被告南京睿谷机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还南京海华物业管理有限公司保证金30000元；
二、被告南京睿谷机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京海华物业管理有限公司大门道闸折价款8000元；
三、被告南京睿谷机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京海华物业管理有限公司违约金10000元；
四、驳回原告南京海华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4310元，因适用简易程序减半收取2155元，由南京海华物业管理有限公司负担1655元，南京睿谷机电科技有限公司负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。
代理审判员 吴志坚
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 赵红芳
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2.将被执行人纳入失信人员名单；
3.对被执行人限制高消费、限制出境；
4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。