湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益法民一终字第585号
上诉人（原审被告）益阳中禾置业有限公司。
法定代表人陈雅辉，该公司董事长。
委托代理人文兰萍，湖南求剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡谷珍。
委托代理人桂连，湖南万维律师事务所律师。
上诉人益阳中禾置业有限公司（以下简称中禾公司）因与被上诉人蔡谷珍商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2015）资民二初字第365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中禾公司之委托代理人文兰萍、蔡谷珍之委托代理人桂连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2013年10月16日，蔡谷珍与中禾公司签订《益阳市商品房买卖合同》一份，合同约定：1、蔡谷珍向中禾公司购买资江明珠项目中的第2幢26层2601号预售商品房，该商品房价款按建筑面积计算，总金额489262元。付款方式及期限为：一次性付款，房款签订之日支付；2、交付期限及条件：中禾公司应当在2013年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的该商品房交付蔡谷珍使用；3、中禾公司关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：供水、供电在交房时达到使用条件；4、关于产权登记的约定：中禾公司应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥蔡谷珍的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因中禾公司的责任，致使蔡谷珍未能在约定期限内办理上述登记或手续，蔡谷珍不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，中禾公司按日向蔡谷珍支付已付房款万分之一的违约金；5、物业服务：中禾公司以公开招标方式选聘益阳盛世太平物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。收费的时间为房屋交付之日起等。蔡谷珍于合同签订之日2013年10月16日以一次性付款的方式向中禾公司支付房款489262元，并交纳房屋税费21481元。蔡谷珍于2013年10月16日接受了资江明珠项目中第2幢2601号房屋交付，并开始向益阳盛世太平物业管理有限公司交纳物业管理费。中禾公司未按合同约定在商品房交付使用后270日内办妥蔡谷珍的房屋所有权证，且逾期办证至今，双方协商未果，故酿成纠纷。
另查明，自蔡谷珍、中禾公司房屋交付之日2013年10月16日至2015年9月11日，共计695天，扣除合同约定的办证期限270天，实际逾期办理天数为425天，以蔡谷珍已付房款489262元为基数按日万分之一计算金额为20793.64元。
原审法院认为，蔡谷珍、中禾公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，故合同合法有效。中禾公司所提该合同第十九条关于产权登记日期的约定不是中禾公司的真实意思表示，也不符合中禾公司与蔡谷珍交付房屋后实际办证的情况，对中禾公司没有约束力之抗辩依法不能成立，应当不予采纳。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。依照合同约定，中禾公司负有在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥蔡谷珍的房屋所有权证的合同义务。由于中禾公司未按合同约定履行上述义务，其行为已构成违约，故中禾公司依法应承担继续履行合同并按合同约定逾期按日向蔡谷珍支付已付购房款日万分之一违约金的违约责任，蔡谷珍的诉讼请求应予支持。但蔡谷珍主张逾期办理土地使用权证违约金的诉讼请求，因其为重复计算违约金，且根据合同约定条件未成就，不予支持。中禾公司关于逾期办证一是由于供电审批改造工程的滞后、二是由于部分业主损坏消防设施导致消防验收的滞后所致，非因中禾公司的原因或责任，三是蔡谷珍没有向中禾公司递交相关办证资料，中禾公司只负协助办证义务，故不应承担违约责任的抗辩，因该理由并不能改变其已经违约的事实，亦不能成为免除其违约责任的法定理由，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决：中禾公司于判决生效后十日内支付蔡谷珍违约金20793.64元（算至2015年9月11日），之后按已付房价款的日万分之一支付违约金直至中禾公司为蔡谷珍实际办妥房屋权属证书之日止。案件受理费减半收取为296元，由中禾公司负担。
宣判后，中禾公司不服，向本院提起上诉称：1、原审认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《益阳市商品房买卖合同》中约定的办证期限，并非上诉人的真实意思表示，该合同是相关主管部门的示范合同，上诉人签订合同时不能进行变更，原审认定该合同全部内容系双方真实意思表示错误；2、上诉人在庭审中出示了逾期办证是由于供电审批改造工程的滞后与部分业主损坏消防设施导致消防验收滞后所致的证据原件，但原审法院在证据认定时却以“未与原件核对，不具备证据的合法性”为由，不予认定错误；3、原审认定事实证据不足，忽略了被上诉人提交办证的相关资料的举证责任，上诉人的办证义务为协助办证义务，被上诉人无证据证明其提供了办证的相关资料；4、逾期办证，并非上诉人怠于履行自己的义务，而是由于政府规划的变电设施不能到位以及供电审批改造工程的滞后，导致消防验收、办证等工作相应滞后。5、原审适用法律错误。合同约定“如因出卖人责任，致使买卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续”，该约定排除了合同法无过错责任原则的适用，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审适用合同法第六十条、第一百零七条的规定错误。请求二审法院查清事实，撤销原判，改判上诉人不承担违约责任。
蔡谷珍答辩称：原审认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未向本院提供新的证据。
二审经审理查明，2014年1月17日，资江明珠项目A、B栋建设工程，经益阳市公安消防支队评定，该工程消防验收不合格，不合格原因中包括了部分业主违约装修，将设计通向前室的乙级防火门变更为普通门等情况。2014年7月，中禾公司对部分业主违约装修占用公共空间、变更防火门的恢复改造工程完成。2014年9月18日，益阳市公安消防支队认定中禾公司A、B栋建设工程消防验收复验合格。益阳市房地产管理部门分别于2015年1月4日，2015年4月24日受理了中禾公司资江明珠B栋、A栋的产权登记申请材料。
除上述事实之外，本院二审经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方争议的焦点问题是，中禾公司应否承担本案逾期办证的违约责任及如何承担责任。
本案中，蔡谷珍与中禾公司签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，系合法有效的合同，双方均应严格遵守。该合同中第十九条中明确约定：中禾公司应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥蔡谷珍的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因中禾公司的责任，致使蔡谷珍未能在约定期限内办理上述登记或手续，蔡谷珍不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，中禾公司按日向蔡谷珍支付已付房款万分之一的违约金，故中禾公司应对其逾期提交资料，涉案房屋无法完成初始登记，致使蔡谷珍房屋产权证无法办理分户手续，承担双方明确约定的违约责任，中禾公司认为合同非其真实意思，其已履行了自己的义务，逾期办证是政府规划的变电设施不能到位以及供电审批改造工程的滞后所致，其不应再承担违约责任的上诉理由均不能成立，本院不予支持。但在房屋登记主管部门审查认为中禾公司的办证申请材料齐全并出具受理申请单后，蔡谷珍办理分户产权登记手续的障碍已经消除，可视为中禾公司即已履行了合同约定的产权登记义务，对之后房屋产权登记部门的办证迟延及分户产权登记并无过错，且蔡谷珍亦未提供证据证实其未能进行分户登记系中禾公司的原因所致，故中禾公司不应对房地产管理部门受理之后的逾期办证承担逾期违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及双方签订的买卖合同中第十九条关于产权登记的约定内容均为，因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理产权登记或者手续的，出卖人应当承担违约责任。上述司法解释及约定的归责原则，均系过错责任原则，原审按过错推定责任原则，判决由中禾公司承担所有逾期责任欠妥，本院依法予以纠正。中禾公司房屋交付之日至益阳市房地产管理部门受理涉案房屋的产权登记申请材料之日（2013年10月16日至2015年1月4日），共计445天，扣除合同约定的办证期限270天，实际逾期办理天数为175天，故中禾公司应支付蔡谷珍逾期办证违约金为8562.09元（489262元×0.0001元／日×175日）。
综上所述，上诉人中禾公司的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以支持。原审认定事实基本清楚，适用法律基本正确，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省益阳市资阳区人民法院（2015）资民二初字第365号民事判决；
二、益阳中禾置业有限公司于本判决生效后十日内支付蔡谷珍违约金8562.09元；
三、驳回蔡谷珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费296元，由益阳中禾置业有限公司负担100元，蔡谷珍承担196元；二审案件受理费320元，由益阳中禾置业有限公司负担120元，蔡谷珍负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄和平
审 判 员 付 星
代理审判员 贾云卫
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 胡银燕