中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终7891号上诉人（原审原告）：何德江，男，1957年3月30日出生。委托诉讼代理人：喻尧，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：段晗，男，1989年8月24日出生。被上诉人（原审被告）：张芳辉，男，1979年1月17日出生。委托诉讼代理人：贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阿斯亚·阿不力米提（ASIYAABULIMITI），女，1978年11月18日出生。原审第三人：丁珅，男，1992年2月22日出生。上诉人何德江因与被上诉人阿斯亚·阿不力米提（以下简称阿斯亚）、被上诉人张芳辉、原审第三人丁珅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第55381号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何德江之委托诉讼代理人喻尧、段晗，被上诉人张芳辉之委托诉讼代理人贾学峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何德江上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持何德江的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案全部诉讼费由张芳辉承担。主要事实及理由：1.一审判决未就张芳辉的职业等进行核实，属于重大遗漏。张芳辉作为房地产中介的从业人员，在交易过程中应当承担的注意义务，应显著高于一般的民事主体。对张芳辉的主体身份、职业进行认定，有助于对受让人受让不动产的主观恶意及恶意程度进行认定。何德江在一审中，已经尽到充分的举证责任，在恶意串通的认定方面虽然没有直接证据，但根据一审双方提交的证据和陈述，通过合理的推理和还原，能够证明张芳辉与阿斯亚之间存在恶意串通行为。2.一审判决认定事实错误。张芳辉并非是北京中融信融资融资担保有限公司（以下简称中融信公司）员工找来的买房人，北京市公安局朝阳分局所作笔录显示其系通过案外人法提玛·加帕尔（阿斯亚之妹，以下简称法提玛）获知北京市朝阳区××404房屋（以下简称涉诉房屋）信息；“成交价格未明显低于市场价”、“张芳辉支付了全部购房款”认定错误。自2015年10月14日，张芳辉即已明知涉诉房屋处于诉讼之中，且其与阿斯亚签订的《存量房屋买卖合同》并未约定购房款支付期限及违约责任条款的前提下，仍不顾交易风险于2015年12月2日向法提玛汇款100万，不符合常理和交易习惯。该100万为其掩盖低于市场交易价格350万元而形成的恶意支付；3.“现有证据不足证明恶意”认定错误。张芳辉与借名买房人孙某买房均未看房，且漠视所购房屋已由何德江居住的现状，与交易习惯不符。证人孙某出庭作证表示他与张芳辉买房时从未看过涉诉房屋、张芳辉与法提玛在公安局的笔录中所述的看房时间相差甚远、且何德江从未失去过对涉诉房屋的控制；涉及近500万元重大经济利益的合同，却未约定购房款支付方式、收付款人、银行账户信息与期限、房屋过户登记时限、交付房屋时限、违约责任条款，与常理相悖，另外，2015年8月10日，借名买房人孙某就向法提玛汇款4.25万元，而《存量房屋买卖合同》是阿斯亚与张芳辉于2015年9月9日签订的，此合同并未对此款进行约定，说明其存在阴阳合同和恶意串通。4.适用法律错误。即使何德江与阿斯亚、阿斯亚与张芳辉签订的两个房屋买卖合同均有效，已办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。最高人民法院2011年、2015年《全国民事审判工作会议纪要》，《最高人民法院司法观点集成》（第二版）（民事卷3）关于一方多卖的合同履行问题的观点均为“已经办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。”综上，请求二审法院判如所请。张芳辉辩称：同意一审判决，请求依法驳回何德江的上诉请求。张芳辉与阿斯亚之间不存在恶意串通。张芳辉是善意第三人，张芳辉也是通过中融信公司购买的涉诉房屋。阿斯亚将自己的房产抵押给中融信公司，由中融信公司以对外出售房屋的形式偿还借款，这是事实情况。中融信公司作为权利人找到购房者并不是阿斯亚找到的张芳辉。张芳辉本人并非中介公司从业人员，故一审法院认定事实正确。何德江向一审法院起诉称：1.确认阿斯亚与张芳辉于2015年9月9日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.张芳辉将涉诉房屋过户回阿斯亚名下；3.张芳辉将涉诉房屋腾退交还给何德江。一审法院认定事实：2005年4月22日，阿斯亚取得了涉诉房屋的所有权证。2015年9月9日，法提玛代表阿斯亚（出卖人）与张芳辉（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：阿斯亚将涉诉房屋房屋出售给张芳辉，成交价格为450万元。2015年9月14日，涉诉房屋过户至张芳辉名下。何德江表示其于2006年7月从阿斯亚处购买了涉诉房屋，现阿斯亚、张芳辉之间恶意串通，损害了其利益，故主张上述《存量房屋买卖合同》无效。为此，何德江提交了：1.《协议书》，内容为“经友好协商阿斯亚·阿不力米提同意将××404号房屋产权转让给何德江，何德江于2006.7.18号前支付购房款415000元（全款）肆拾壹万伍千元正，阿斯亚·阿不力米提负责办理后续全部过户手续”，落款时间为2006年7月15日，落款处有阿斯亚、何德江及案外人哈丽签字；2.《收款收据》，内容为“今收到何德江××404号房屋购房款415000元（全款）。金额（大写）肆拾壹万伍仟元整”，落款时间为2006年7月17日，收款人处有阿斯亚的签字。阿斯亚不认可《协议书》、《收款收据》落款处“阿斯亚·阿不力米提”签字的真实性，但经法院释明，阿斯亚不就上述签字是否其本人所签申请鉴定。何德江表示其购房后涉诉房屋一直由其居住使用，并提交：1.物业费发票、供暖费发票、冷热水发票、有线电视费发票及《物业结清证明》，显示何德江已结清了涉诉房屋在2011年至2014年间的物业管理费等相关费用；2.派出所询问笔录，证明其曾在2015年3月15日因涉诉房屋门锁被法提玛更换而报警；3.《受案回执》，证明其曾在2015年10月14日因张芳辉撬开涉诉房屋门锁并将其屋内物品搬走而报警。阿斯亚、张芳辉对于发票及《物业结清证明》的真实性不持异议，但认为与本案无关。阿斯亚认可派出所询问笔录及《受案回执》的真实性，但认为笔录仅系何德江与法提玛的单方陈述，而《受案回执》也并非立案通知，故不认可何德江的证明目的。张芳辉认可派出所询问笔录及《受案回执》的真实性，并认为恰好可以证明其在购房前并不知晓何德江与阿斯亚之间的纠纷，故其系善意第三人。何德江认为450万元的成交价格明显低于涉诉房屋市场价值，故申请对于涉诉房屋在2015年9月1日的市场价值进行评估。经法院依法委托，北京国地房地产土地评估有限公司于2016年4月20日出具《房地产估价报告》，评估结果为：涉诉房屋在2015年9月1日的市场价值为490.57万元。为此，何德江支付评估费14764元。阿斯亚认为以评估结果为标准，450万元的交易价格也符合市场规律。张芳辉表示房屋成交价虽为450万元，但还有10万元的税费，且此次交易需要一次性付全款，也会一定程度上导致交易价格略低。张芳辉表示其已付清了全部购房款，并就此提交了：1.2015年9月10日的《声明》一份，内容为“阿斯亚·阿不力米提（全权代理人为法提玛·加帕尔，身份证号：×××）将位于朝阳区将××404的房屋售于张芳辉（身份证号：×××）。房款由孙某（身份证号：×××）代张芳辉支付310万元。此笔房款法提玛·加帕尔要求孙某转入链家中融信担保有限公司业务经理陈敬强工商银行方庄支行账号：（×××）内，三方均予以认可”，落款处有法提玛、孙某及见证人赵雅楠的签字；2.孙某的工商银行转账凭证，证明孙某在2015年9月10日向陈敬强转账310万元，在2015年9月15日向法提玛转账40万元；3.张芳辉的工商银行转账凭证，证明张芳辉在2015年12月2日向法提玛转账100万元。阿斯亚认可此组证据的真实性及证明目的。何德江认可此组证明的真实性，但认为孙某的付款与本案无关，故不认可证明目的。为进一步说明孙某向陈敬强的付款情况，张芳辉申请赵雅楠、孙某出庭作证。赵雅楠陈述证言如下：1.中融信公司是北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的全资子公司，我是中融信公司的贷款专员；2.法提玛拿着阿斯亚的委托书到中融信公司借款，并确认回款途径为售房，因此法提玛到链家公司签署了委托独家售房的协议；3.之后，链家公司在链家网上发布此房源，并由工作人员寻找买房人，但由于属于高端房屋，价格较高，故短时间内未能出售，我后来就联系了孙某，孙某说他有钱但没有购房资质，所以找到张芳辉，由孙某向我公司还钱，我公司配合解除抵押并过户；4.因为孙某曾与我的同事有过交易，故是我的同事将孙某介绍给我；5.法提玛向我公司借款是通过链家公司枣营店的经纪人，但因为涉诉房屋位于海润国际，只能在房屋所在的链家公司高家园门店签署独家售房协议，这两个经纪人不一样，又涉及到经纪人的利益，我也不方便选择其中一个作为居间经纪人，而且法提玛提到她没有钱，如果通过链家公司居间成交需要较高的居间费，因此就让孙某和法提玛自行成交了；6.法提玛来借款时是以我公司总监梁芳作为出借人签的借款合同，款项也是通过梁芳的银行账户向法提玛转账的；7.还款时本应转账到我公司对公账户中，但因为当天时间晚了，银行对公业务已经关了，又找不到银行网点进行大额转账，因此才支付到了我公司员工陈敬强的个人账户内。张芳辉、阿斯亚认可赵雅楠的证人证言，何德江认为赵雅楠未能说清关键问题，故不认可其证言的真实性。孙某陈述证言如下：1.我是做房产投资的，经常会和链家公司、我爱我家公司等中介联系；2.我和张芳辉是朋友，涉诉房屋是以张芳辉的名义买的，我出了大部分资金，张芳辉也出了一部分资金；3.2015年3、4月，有经纪人给我打电话告知了涉诉房屋的出售信息；4.2015年7、8月，我让我朋友孙瑞去看了房，当时孙瑞和链家公司的员工一起去的涉诉房屋，到达时法提玛已经在屋里了，屋里的家居摆设是齐全的，简单看了一下就回去了；5.签合同过程中，我先和法提玛谈好了价格，到代办公司提交了购房资质并办理了网签，因为阿斯亚欠中融信公司的钱，因此协商由我先交税后将中融信公司的钱还清再过户，之后再交房；6.向中融信公司还钱时，中融信公司让把钱付给其公司经理陈敬强，法提玛也同意了。张芳辉、阿斯亚认可孙某的证人证言，何德江认为孙某和张芳辉在根本没有看房的情况下购买房屋，与阿斯亚存在恶意串通。张芳辉还提交了：1.中融信公司营业执照复印件、赵雅楠与中融信公司的《劳动合同》，证明中融信公司是链家公司的全资子公司，赵雅楠是中融信公司的金融顾问；2.2015年6月24日《借款合同》，显示的出借人为梁芳，中融信公司为出借人按时出资提供担保，抵押物为涉诉房屋；3.孙官生的证人证言，证明孙官生曾代张芳辉去看过房。张芳辉、阿斯亚认可此组证据的真实性及证明目的。何德江对于中融信公司营业复印件、《劳动合同》及《借款合同》的真实性不持异议，但认为《借款合同》与本案无关。对于孙官生的证人证言，何德江认为与孙某所述看房人员不一致，证言相互矛盾，故不予认可。阿斯亚提交2015年6月30日的《房屋出售委托登记表》、《钥匙托管协议》，证明法提玛代表阿斯亚将涉诉房屋独家委托给链家公司进行出售。张芳辉对此予以认可。何德江认为《房屋出售委托登记表》中未约定佣金，不符合常理，且此组证据亦显示不出房屋钥匙是否交还阿斯亚或法提玛，故不认可证据的真实性。本案在审理过程中，法院就涉诉房屋的委托出售及后续交易事宜书面询问链家公司。链家公司回函称“一、交易编号为0301××的《房屋出售委托登记表》及交易编号为0061××的《钥匙托管协议》均系委托人委托我司出售涉诉房屋时签订。二、我司未能协助委托人将涉诉房屋出售。三、其他事实均无法核实。”何德江认为从日常生活法则来看，链家公司不可能放弃对于涉诉房屋的居间成交，且在已经委托链家公司独家售房的情况下，阿斯亚、张芳辉最终通过另外一家经纪公司成交，提高了双方恶意串通的可能性。阿斯亚、张芳辉认可回函的真实性及内容。本案立案后，何德江于2015年10月26日向法院申请财产保全，请求查封涉诉房屋，并以案外人何翠芹名下的北京市西城区××1302号房屋（以下简称担保房屋）作为担保。当日，法院作出（2015）朝民初字第55381号民事裁定，裁定查封担保房屋及涉诉房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据阿斯亚、张芳辉的举证，并结合链家公司出具的回函，形成了较为完整的证据链，能够证明张芳辉是由中融信公司员工找来的买房人，房屋成交价格较之于评估结果并未明显低于市场价值，且张芳辉亦支付了全部购房款，现有证据尚不足以证明阿斯亚、张芳辉之间存在恶意串通，故何德江的诉讼请求依法应予驳回。据此判决：驳回何德江的全部诉讼请求。二审中，张芳辉为证明其于2015年12月支付给法提玛的100万原并非恶意支付的款项，提交新证据两份：证据1，中国工商银行股份有限公司北京燕莎支行出具的孙某名下卡号×××账户内2015年9月1日至2016年9月30日的借记卡账户历史明细清单一份；证据2，中国工商银行股份有限公司北京蓟门里支行出具的张芳辉名下卡号×××账户内2015年9月01日至2016年12月01日的借记卡账户历史明细清单一份。何德江的质证意见为：对于两份证据的真实性、合法性、关联性认可。但是2015年10月22日、23日两天，孙某的账户先后收到350万元、100万元，与张芳辉答辩时主张的借名买房不一致，存在明显冲突。孙某的转账凭证中，2015年10月23日向丁珅转款50万元，何德江认为是向丁珅借款预先扣除的利息。张芳辉、孙某高息购房，其目的可以排除自用和投资，仅是利用何德江的登记瑕疵，进行的投机行为。这与恶意串通是有关联的。张芳辉明显知道房屋存在登记瑕疵，所以才会较低价格买入，再以市场价格卖出。经庭审质证本院认为，何德江对张芳辉提交的证据1、证据2真实性予以认可，本院不持异议。关于上述证据的证明目的，本院综合本案案情综合予以认定。本院经审理另查明：1.2015年9月9日，阿斯亚与张芳辉签订《存量房屋买卖合同》，约定阿斯亚将涉诉房屋出售给张芳辉，出卖人和买受人通过北京好代金房地产经纪有限公司居间成交，房屋成交价格450万元，买受人采取自行交割方式付款。合同其他条款包括具体付款时间及期限约定、各种税费承担、房屋交付时间、逾期交房责任、逾期付款责任、权属转移登记、争议解决方式等均为空白。阿斯亚与张芳辉称双方口头约定张芳辉替阿斯亚偿还中融信公司借款后，办理房屋过户手续，交房后支付尾款100万元。2.一审庭审中，阿斯亚称赵雅楠参与了其向中融信公司借款以及房屋委托链家出售的全过程。涉诉房屋于2015年6月至2015年9月期间在链家公司挂牌出售。3.关于看房情况，孙官生于一审庭审中出庭作证称2015年6月至7月间，曾查看过涉诉房屋，孙官生与张芳辉、孙某等几个人合作炒房子已经十多年了，房源自链家公司处得知，看房时法提玛与链家公司人员在场，记不清房屋是二居室还是三居室，看完涉诉房屋后，去物业核实过房屋产权人情况，孙官生表示没有听说过孙瑞。张芳辉表示孙官生就是孙瑞，孙瑞是孙官生小学前的小名。何德江对证人证言不予认可，认为孙官生对房屋的具体细节描述不清或存在错误，不关注涉诉房屋是否存在纠纷，在杜撰看房过程；即使孙官生看过涉诉房屋，也不认可系代表张芳辉和孙某看房。4.张芳辉于公安机关询问中表示，其为北京正原立信房地产公司主管，2014年认识法提玛，2015年7月左右，法提玛找到其想向其出售一套已抵押给链家公司的房产。7月其与法提玛共同看房，并商议具体售房事宜；房屋过户后才听链家公司的员工说该房屋可能有纠纷；2015年10月14日其报110开锁，民警告知其此房屋有纠纷。法提玛于公安机关询问中表示，2015年3月左右曾将涉诉房屋换锁，并且张芳辉和其他人均看过涉诉房屋，更换涉诉房屋门锁后见到何德江，何德江已告知其涉诉房屋系其本人购买；2015年9月又找到张芳辉协商房屋出售事宜。5.张芳辉2015年10月21日向丁珅高息借款350万元，借款期限一个月，该款项至今尚未偿清。涉诉房屋现已抵押，抵押权人为丁珅。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，系无效合同。恶意串通为一种主观状态，意为双方或一方为牟取不当利益共同合谋，当事人双方存在具有共同目的的通谋。要求行为人各方在主观上具有恶意性，行为上具有串通性，在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致，使损害他人利益的结果得以实现。认定双方当事人是否存在恶意串通行为，应结合在案证据及各方当事人陈述，从主观目的、合同签订与履行过程、买卖各方是否存在关联关系、是否存在“不合理的低价”、买方是否明知卖方存在巨额债务等方面并结合交易习惯、日常经验法则进行全面分析，以作出判断。本案中，处分人阿斯亚及其代理人法提玛对再次出售涉诉房屋具有明显恶意。张芳辉、阿斯亚作为《北京市存量房屋买卖合同》的双方当事人在合同签订前后及合同履行过程中存在诸多不合理之处，张芳辉作为买受人的诸多情形亦难称善意，具体表现为：首先，张芳辉未尽应有的审慎义务。从张芳辉职业背景看，其本人系房地产公司高级从业人员，其证人即其称之实际购房人的孙某、看房人孙官生均称三人合伙炒房十余年。三人的职业背景及交易经验决定了其对二手房买卖细节的关注均应显著高于一般公众的认知水平，需承担更重的审慎义务。从合同条款的签订来看，涉及房屋该类重要物资的合同，购房款支付方式、收付款人、银行账户信息与期限，房屋过户登记时限，交付房屋时限，违约责任条款为重要条款。本案中，张芳辉与阿斯亚仅就涉诉房屋签订了一份网签合同，且该网签合同对上述列举的重要条款均未进行约定，没有证据表明买卖双方存在一般房产买卖交易的磋商过程，与常理相悖；其次，买受人是否查验过交易房屋。涉诉房屋价值巨大，作为买受人，其所购买的房屋是否存在纠纷，在购买后能否为自己正常使用系房屋买卖过程中最受关注的问题，正常买受人均会在购房前查验房屋。而本案中，张芳辉主张曾实际看房存在众多疑点：其一，看房人存疑。张芳辉称委托孙官生前去查验房屋，孙某称委托孙瑞前往查验房屋，张芳辉主张孙官生与孙瑞系同一人。但孙官生于一审庭审中明确表示不认识孙瑞，亦未提出孙瑞系其曾用名。证人证言与书证及当事人陈述相互矛盾，本院难以采信；其二，看房时间存疑。根据公安机关询问笔录显示，张芳辉陈述其于2015年7月由法提玛陪同亲自前去查验涉诉房屋，而法提玛陈述看房时间为2015年3月，两人陈述的两个时间点分属不同节气，差异明显；其三，看房细节存疑。根据孙官生出庭作证的证言显示，其虽称看过涉诉房屋，但其在案证言对涉诉房屋房屋结构、地形位置等基本细节均描述不清或存在错误，故孙官生是否查看过涉诉房屋存疑；其四，看房可能性存疑。在何德江购买涉诉房屋至2015年10月14日前，何德江称其一直在涉诉房屋居住，并提交物业费等发票佐证。且从实际情况看，法提玛、张芳辉两次将涉诉房屋换锁当日，何德江均及时报警，亦能证明何德江未曾失去对涉诉房屋的控制，其不可能允许其他购买人查验房屋，而买房不看房，与通常交易习惯不符，漠视所购房屋已经由何德江居住的现状，无视可能会侵害现居人的权益，其购买行为非善意。第三，张芳辉欲购涉诉房屋时，应对涉诉房屋存在权属纠纷一节明知。张芳辉与孙某在案陈述，看房人曾于物业公司了解涉诉房屋情况，结合何德江提交法庭的连续多年的物业费单据、水电费单据、供暖费票据，张芳辉就涉诉房屋内长期由案外权利人居住一节应当明知；张芳辉及孙某等人称多年炒房，与链家公司等多个房地产经纪公司长期存在信息沟通关系，张芳辉亦自称该房源自链家公司之子公司中融信公司获知，中融信公司的工作人员亦参与涉诉房屋出售全过程，涉诉房屋亦曾于2015年6月至9月期间在链家公司挂牌出售三月之久，链家公司带客户看房必然对涉诉房屋存有权属争议明知。张芳辉欲购此房必然于交易前或主动或被动地获知涉诉房屋是否存有权属争议。张芳辉称其于房屋过户后，才自链家公司员工处得知涉诉房屋有权属争议，本院难以采信。第四，阿斯亚与张芳辉的意思与行为高度一致，对交易的目的及利益具有一致性。结合张芳辉与法提玛于公安机关的陈述，张芳辉与法提玛一年前已相识，张芳辉直接自法提玛处得知房源信息，双方签订的《存量房屋买卖合同》欠缺必要的记载事项，关于房屋买卖的核心条款双方均表示口头约定，并已顺利执行；张芳辉在房屋过户后未能取得房屋的控制权，张芳辉最晚也应于2015年10月14日何德江报案后就涉诉房屋存在产权争议之情形明知，在其与阿斯亚签订的《存量房屋买卖合同》并未约定购房款支付期限及违约责任条款的前提下，其应意识到继续支付合同价款将存在巨大的风险。此时停止继续履行合同或另行协商签订补充协议对违约责任进行约定，为符合一般购房人行为之举。而张芳辉在仍欠第三人丁珅高息借款未归还及合同未约定购房款支付期限的背景下，完全不顾交易风险及高息借款产生的高额利息，于2015年12月2日自行向法提玛汇款100万，其行为明显有异于正常购房人。张芳辉阿斯亚及其代理人法提玛就涉诉房屋的交易过程存在高度信任的基础。从购房流程来看，从张芳辉与阿斯亚自行签订合同到完成过户，所涉程序至少包括核验购房人资格，网签，解除银行抵押，缴税，过户，在无中介公司辅助情况下仅用时短短5天，亦说明此次交易过程异常迅速连贯，有赖双方高度配合，印证双方对与交易的目的和共同的利益具有一致性。综合上述案件事实，纵观涉诉交易的过程，在张芳辉与阿斯亚不能进行合理解释交易中不合常理诸多情形的情况下，本院有理由认为阿斯亚与其代理人法提玛在签订涉诉买卖合同过程中明显存在损害何德江的恶意，张芳辉在买卖涉诉房屋的过程中明知何德江对涉诉房屋可能存有权属主张，张芳辉与阿斯亚的意思及行为相互结合所形成的涉诉房屋买卖合同损害了何德江利益，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》应被认定为无效。一审对此认定有误，本院予以改判。因涉诉房屋已被查封，且其上抵押未解除，故目前要求涉诉房屋过户的条件不成就，何德江主张将涉诉房屋过户回阿斯亚名下之请求，本院无法支持。何德江要求房屋腾退的诉讼请求，本院认为应当与何德江与阿斯亚之间就涉诉房屋的权属争议一并处理为宜。故何德江要求将房屋腾退的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，何德江的上诉请求部分成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第55381号民事判决；二、阿斯亚·阿不力米提（ASIYAABULIMITI）与张芳辉于2015年9月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；三、驳回何德江的其他诉讼请求。一审案件受理费42800元，由张芳辉负担21400元（何德江已预交42800元，张芳辉于本判决生效后7日内给付何德江21400元），阿斯亚·阿不力米提负担21400元（何德江已预交42800元，阿斯亚·阿不力米提于本判决生效后7日内给付何德江21400元）。保全费5000元，由何德江负担（已交纳）。鉴定费14764元，由何德江负担（已交纳）。二审案件受理费42800元，由张芳辉负担21400元（何德江已预交42800元，张芳辉于本判决生效后7日内给付何德江21400元），阿斯亚·阿不力米提负担21400元（何德江已预交42800元，阿斯亚·阿不力米提于本判决生效后7日内给付何德江21400元）。本判决为终审判决。审 判 长  胡新华审 判 员  孙 妍代理审判员  陈亢睿二〇一七年十月二十四日书 记 员  吴 琳书 记 员  李月明