福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0681民初1319号原告漳州巨凯房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市浮宫镇港前村委会一楼，组织机构代码6919262-2。法定代表人周云，董事长。委托诉讼代理人陈昱、白茹，福建联合信实律师事务所律师。被告徐朝军，男，1979年7月12日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人赖惟金、孙洪良，福建瀛坤律师事务所律师。原告漳州巨凯房地产开发有限公司（以下简称为巨凯公司）与被告徐朝军商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理。因案情复杂决定将本案转入普通程序审理，并依法组成合议庭，于2016年6月15日、8月30日公开开庭进行了审理。原告巨凯公司的委托代理人陈昱、白茹，被告徐朝军的委托代理人赖惟金、孙洪良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨凯公司诉称，2011年10月28日原告与被告签订《商品房买卖合同》及《阳光明居买卖合同补充协议》，约定被告向原告购买位于龙海市××田头村“阳光明居”2幢1102号房产。《阳光明居买卖合同补充协议》第七条约定，在通知或公告约定的交房截止日期之次日起所产生的物业管理费及该房产应分摊的公共部位的管理、维修及保管费用、公用水电分摊、维修基金等均由买受人（即被告）承担，买受人并应按日向出卖人支付违约金贰佰元整。《阳光明居买卖合同补充协议》第三条约定，买受人、出卖人双方同意对主合同第五条补充如下，“建筑面积误差比绝对值大于1%并在3%以内（含3%）时，按合同单价据实结算房价。原告依约向被告发出商品房交付入住使用通知书，并于2014年2月25日在海峡导报刊登有关商品房交付事宜的公告，通知被告可于2014年3月1日办理正式交房并依约缴交相关费用，并请被告前往阳光明居销售中心及项目现场办理交房手续。被告知悉可办理正式交房入住手续，至今仍未前往办理交房手续，已构成违约，依法应承担违约责任。请求判令被告向原告支付违约金77000元（按日200元计算，自2015年2月2日计算至2016年2月22日，暂计385天，应计至实际交房日）。被告徐朝军辩称，1、原告确认根据补充协议约定，视为答辩人于2015年2月6日交房。原告以答辩人逾期交房为由要求支付违约金，没有事实和法律依据。2、原告未提交证据证明其所提供的房屋经消防验收合格、管道燃气等相关设施达到设计要求、室外照明等基础设施按规划设计要求建设完成。原告也没有提交证据证明涉案工程已经经过质量监督、规划、消防、人防的综合验收。原告所开发的阳光明居商住小区直至2016年3月22日仍存在有线电视、室外照明及消防等设施均未达到设计要求的情形。原告提供的房屋尚不符合《商品房买卖合同》所约定的交付条件。不存在答辩人拒绝办理正式交房手续的事实。3、原告与答辩人所签订的《商品房买卖合同》是原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与答辩人协商的格式合同。《阳关明居买卖合同补充协议》第七条关于答辩人违约责任的约定，原告并没有采取合理的方式提请答辩人注意。故该条款的约定对答辩人不适用。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告未提交证据证明答辩人未交接房屋给其造成了实际损失。如果法院最终认定答辩人存在违约行为，答辩人请求法院以原告的实际损失为基础对违约金进行调整。4、原告与答辩人至今尚未办理房屋交付手续，原告主张产权面积差异的购房款，缺乏事实与法律依据。综上，原告的请求缺乏依据，请求予以驳回。经审理查明，2011年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《阳光明居买卖合同补充协议》，约定被告向原告购买位于龙海市××田头村“阳光明居”2幢1102号房产。原告应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付被告使用。《阳光明居买卖合同补充协议》第七条约定，“1、出卖人应在合同约定的商品房交付日之前向买受人发出商品房交付通知书，并在厦门或漳州的主要媒体上公告商品房交付事宜，买受人应按交付通知书或公告规定的时间，亲自或书面委托他人持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房一切所属设施均无异议并同意接收该房产，在通知或公告约定的交房截止日期之次日起所产生的物业管理费及该房产应分摊的公共部位的管理、维修及保养费用、公用水电费分摊、维修基金等，均由买受人承担，买受人并按日向出卖人支付违约金人民币贰佰元整。该房产的保修期亦从通知或公告约定的截止日之次日起计算。2、商品房的风险自该房屋交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按交付通知或公告约定的日期办理该房屋的验收交接手续或因买受人原因致使该房屋交付延迟的，则自通知或公告约定的截止日之次日起该房屋的风险责任及产生的费用转移由买受人承担。”《商品房买卖合同》第五条约定，“商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。”2014年1月28日，原告开发的“阳光明居”商住小区二期2#号楼工程通过工程竣工验收合格。2015年2月2日，阳光明居1#-7#楼工程经网上消防备案，该工程未被确定为抽查对象。2014年2月25日，原告通过海峡导报刊登公告，通知被告于2014年3月1日办理交房手续。2015年3月1日，原告再次通知被告办理讼争商品房的交接手续。被告至今未到现场办理讼争商品房的交接手续。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《福建省房屋建筑工程验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、海峡导报《公告》、《交房入住使用通知书》、《邮寄证明》及双方当事人的庭审陈述在卷佐证，经庭审质证，可以认定。本案的争议焦点：原告主张被告支付逾期收房违约金77000元（按日200元计算，自2015年2月2日计算至2016年2月22日，暂计385天，应计至实际交房日）是否合理关于原告主张被告支付逾期收房违约金77000元（按日200元计算，自2015年2月2日计算至2016年2月22日，暂计385天，应计至实际交房日）是否合理问题。原告认为，讼争商品房经相关单位竣工验收合格且消防验收合格，具备法律规定及合同约定的交房条件。原告依约向被告履行了可办理正式交房手续的通知义务，被告未按通知的时间前往办理交房手续，应当依照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定向原告支付违约金。被告在没有举证证明违约金过高的前提下，提出调整违约金的要求，缺乏法律依据。故被告应从2015年2月2日起至实际交房日止，按日200元的标准向原告支付违约金。被告认为，原告在庭审中确认房屋自2015年2月6日起已视同交付，即不管原、被告是否有办理房屋交付手续，均视为原告已交房。原告主张被告未办理交房手续，需支付违约金，缺乏事实和法律依据。原告至今未提交证据证明房屋经消防验收合格、管道燃气等相关设施达到设计要求条件、室外照明灯基础设施按规划设计要求建设完成，也未提交证据证明涉案工程已经经过质量监督、规划、消防、人防的综合验收合格，应承担举证不能的法律后果。被告提交的证据可证明原告所开发的阳关明居商住小区直至2016年3月22日仍存在有线电视、室外照明及消防等设施均未达到设计要求。讼争房屋尚不符合合同约定及法律规定的交付条件，被告不存在与原告办理正式交房手续的事实基础。《阳光明居买卖合同补充协议》第七条关于被告违约责任的约定，原告并没有采取合理的方式提请被告注意，该约定依法对被告不适用。根据《中华人民共和国合同法》的约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告并未提交相应的证据证明其有实际损失，在庭审中拒绝就实际损失问题向法庭作陈述，应承担举证不能的法律后果。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《阳光明居买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。根据已生效的漳州市中级人民法院关于涉及本案诉争商品房系列案件中，认定本案诉争房屋在2014年1月28日经竣工验收为合格工程，即已符合交房条件。被告辩称讼争商品房尚不符合合同约定及法律规定的交付条件，缺乏依据，本院不予采信。2014年2月25日，原告通过海峡导报刊登公告，通知被告于2014年3月1日办理交房手续，被告无正当理由拒绝交房，已构成违约。因双方对商品房的交接出现纠纷，原告自愿停止交房，其行使处分权的行为未违反相关法律规定，应予允许。出卖人2015年3月1日再次通知买受人办理商品房交接手续的行为可视为双方同意对交房时间延至再次通知时间。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告已依约支付价款，虽未及时办理交房手续，但原告未说明其因此遭受了相应的损失。原告主张违约金按日200元进行计算，标准偏高。被告请求对违约金进行适当调整，理由成立，本院予以采纳。综合考量本案的实际情况，本院酌情确定违约金为日40元的标准进行计算。原告于2014年2月25日通过《海峡导报》刊登交房公告，通知其于2014年3月1日前往办理交房手续，后于2015年3月1日再次通知被告办理讼争商品房的交接手续。被告应从2015年3月2日起至起诉之日（2016年3月3日），按日40元的标准向原告支付违约金14680元（40元/天×367天）。综上所述，本院认为，当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。被告未按通知要求及时办理交房手续，已构成违约，应按合同约定支付原告相应的违约金。原告请求被告支付违约金的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告徐朝军于本判决生效之日起十日内支付原告漳州巨凯房地产开发有限公司违约金14680元。二、驳回原告漳州巨凯房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1725元，适用简易程序减半收取863元，由原告漳州巨凯房地产开发有限公司负担698元，被告徐朝军负担165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  陈坤城审 判 员  吴晶晶人民陪审员  林秀端二〇一六年八月三十日书 记 员  郭天祥附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。