四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德民一终字第106号
上诉人（原审原告）秦秀英。
上诉人（原审原告）秦小明。
上诉人（原审原告）秦振林。
上诉人（原审原告）秦晓川。
上列四上诉人委托代理人钟勇，中江县宏泰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）德阳市万世达置业有限公司（以下简称万世达公司）。
法定代表人李长平，该公司执行董事。
委托代理人梁兵，四川宗元律师事务所律师。
上诉人秦秀英、秦小明、秦振林、秦晓川因与德阳市万世达置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院（2012）中江民初字第1941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，1986年5月28日，原告秦秀英、秦小明、秦振林、秦晓川之父秦国用购得陈宜亨的位于原中江县凯江镇小南街85-1号有面积为59.1m2的房产一处。2002年1月10日，秦国用与中江县小南街小学校就该房屋签订了一份换房协议，约定秦国用将其所有的中江县凯江镇小南街85-1号房屋交由中江县小南街小学校使用，中江县小南街小学校将其所有的位于该校宿舍楼后一楼一底的两套房屋交由秦国用使用，期限为两年。2004年1月19日协议期满后双方又续签了协议。
1999年，根据城市总体规划，被告万世达公司经主管部门批准，对中江县凯江镇小南街片区的房屋进行改造，需对包括原告房屋在内的该片区的建筑物予以拆迁，拟开发建设“南岸公馆”（原名称为滨江花园）商住小区。之后，被告开始与片区内的各建筑物权利人陆续协商拆迁安置事宜。2005年7月7日，被告万世达公司与秦国用就该房屋签订了《私有房屋产权调换安置补偿协议书》一份，约定：安置形式为产权调换，在本次拆迁建筑物范围内，甲方（即被告）将计划修建的滨江花园（后改名为南岸公馆）D栋二楼的住房一套安置给乙方（即秦国用）；乙方在协议签订之日起三日内腾空房屋并交给甲方拆除，残值归甲方所有，新安置房由甲方竣工验收合格后交给乙方，新房交接时间为旧房交接后18个月，如逾期，超出时间部分甲方双倍支付乙方过渡费；办理新房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的税费由甲、乙双方按国家相关规定各自承担，甲、乙双方互补款进行品迭后交接；该调换房屋最终状况及面积以甲方提供的经竣工验收合格的房屋实际面积为准，甲、乙双方差异面积款按市场价；乙方原有水、电、闭路电视、电话、天然气的恢复由甲方负责。由于签订该协议时协议所约定的被拆迁房系中江县小南街小学校幼儿园在使用，因此原告、被告与小南街小学校口头约定：待被告与小南街小学校及附近相邻住户签订安置补偿协议后，在被告拆除小南街小学幼儿园房屋时由小南街小学校一并将该房交由被告拆除。后至2011年6月18日期间，被告与小南街小学校就该校幼儿园教学用房拆迁安置事宜未达成协议。2009年8月11日，秦国用因病死亡。2011年6月18日，原告方与中江县小南街小学校签订了退房协议一份，约定将双方之前交换使用的房屋退还对方。2011年6月29日，原告方给被告邮寄了律师函一封，被告在与秦国用于2005年7月7日签订《私有房屋产权调换安置补偿协议书》后长达六年时间内，没有进行任何安置补偿，原告已从小南街小校将房屋换回自用，要求被告将已封堵的通道恢复原状，并要求被告在十日内答复。2011年8月28日，秦国用之妻肖素贞亦因病死亡。现被告仍未对原、被告协议中约定的被拆迁房予以拆除，亦未按协议约定对原告进行安置补偿。2012年7月4日，原告提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除原告之父秦国用与被告于2005年7月7日签订的《私有房屋产权调换安置补偿协议书》；2、被告拆除围墙、恢复通行过道并赔偿经济损失20000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿撤回了要求被告拆除围墙、恢复通行过道并赔偿经济损失20000元的诉讼请求。
原审法院另查明，至2010年底，被告仅完成“南岸公馆”商住小区的一期工程建设，该一期工程仅建成A、B、C共3栋楼房，后至今因被告与该地块其余房屋所有权人未达成安置补偿协议，导致原、被告协议中约定的安置房屋D栋楼房至今仍未建成。
原审法院还查明，本案讼争房屋处于小南街小学校幼儿园教学用房与其余三四户人私有房屋中间（谭素华、兰福成等），且存在共墙关系，至今被告除与原告及原告房屋斜背后一家人（两同胞兄弟共有一处房屋）中的一兄弟达成了安置补偿协议外，与其余房屋所有权人均未达成安置补偿协议。从2010年底至本案审理终结时，被告在该处的楼盘开发由于种种原因未再进行。诉讼中经原审法院多次主持调解未达成协议。在本案审理过程中，经原审法院给原告释明，若原审法院认定合同不能解除，其是否变更诉讼请求，原告明确表示不变更诉讼请求。
原审法院认定上述事实，有原、被告陈述、身份证复印件、企业法人营业执照复印件、法定代表人身份证明、《私有房屋产权调换安置补偿协议书》、公证书复印件、完税审批表复印件、房屋面积测绘报告、死亡证明复印件、公民死亡医学证明书复印件、换房协议、退房协议、律师函、情况说明、照片、证人证言等证据在卷佐证。
原审法院认为，原告之父秦国用与被告万世达公司所签订的《私有房屋产权调换安置补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，属有效合同。因此，双方当事人均应按照合同约定履行义务。根据秦国用、被告与中江县小南街小学达成的口头协议，在被告与小南街小学达成拆迁安置补偿协议后，由小南街小学将该校的房屋及秦国用的房屋一起交由被告拆迁。但从双方签订协议后至今，由于被告万世达公司不能与小南街小学及该房屋其他相邻房屋所有权人达成房屋拆迁安置协议而没完成该处房屋的拆迁工作，造成原、被告合同约定的D栋房屋至今尚未建成，因此导致被告至今不能按合同约定履行拆迁安置义务，虽然如此，但待该情形消除后，被告是可以按安置补偿协议履行义务的，基于此，被告的迟延履行拆迁安置补偿义务的违约行为并不能导致原、被告签订的安置补偿协议目的永久不能实现。再者，在原告与小南街小学换回房屋后，原告未向被告交付房屋。因此，原告要求解除双方当事人签订的《私有房屋产权调换安置补偿协议书》不符合法律规定，不具备解除的条件，不予支持。对于原告提出的要求被告拆除围墙、恢复通行过道并赔偿经济损失20000元的主张，因其在庭审中自愿撤回了该项诉讼请求，此属原告对其权利的自由处分，符合法律规定，原审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：驳回原告秦秀英、秦小明、秦振林、秦晓川的诉讼请求。一审案件受理费1600元，减半收取800元，由原告秦秀英、秦小明、秦振林、秦晓川负担（已缴纳）。
上诉人秦秀英、秦小明、秦振林、秦晓川不服一审判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋系秦国用与肖素贞夫妇共有，秦国用签订协议前未征得肖素贞同意，2005年底肖素贞知悉后亦表示不予认可。协议因共有人肖素贞不同意而无效。2、本案不是拆迁安置补偿合同，而是私有房屋产权调换安置补偿合同。秦国用用旧房调换的目的就是用于居住和生活。被上诉人未按协议约定交付房屋，至2009年秦国用离世，被上诉人迟延交房的违约行为客观上已不能实现秦国用的合同目的。3、被上诉人至今仍未完成开发地段的其他房屋的产权调换，不具备修建D栋房屋的现实条件，客观上亦不能向上诉人交付D栋置换房屋。4、综上，被上诉人迟延交房达七年之久，至今未取得D栋地段土地使用权，客观不能履行交付义务，构成根本违约。原判认定事实不清、适用法律不当。请求二审撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
二审查明的事实与原审查明事实一致，二审予以确认。
本院认为，上诉人之父秦国用与被上诉人万世达公司所签订的《私有房屋产权调换安置补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示。2005年7月7日该协议书上虽只有秦国用一人的签字捺印，但即使如上诉人所称，则2005年底肖素贞（秦国用之妻）即已知悉了协议的签订，上诉人称肖素贞知悉后表示不予认可，但未有相应证据；根据肖素贞与秦国用系夫妻的特殊身份关系，以及肖素贞知晓协议一直未有表示异议的行为，能够认定肖素贞对本案的房屋产权调换并非不符合其真实意思。原判认定《私有房屋产权调换安置补偿协议书》有效正确，上诉人主张无效，二审不予采纳。
关于协议应否解除的问题。根据秦国用与被上诉人协议约定“乙方（秦国用）在协议签订之日起三日内腾空房屋并交给甲方（被上诉人）拆除，新安置房由甲方竣工验收合格后交给乙方。……如旧房交接后18个月未交新房，超出时间则由甲方付给乙方双倍过渡费”，据此双方关于新房交付期限的意思表示为旧房交接后18个月。关于旧房的交接时间，协议约定“乙方在协议签订之日起三日内腾空房屋并交给甲方拆除”，由于协议签订时该房已由秦国用交换给中江县小南街小学在使用，故上诉人一方、被上诉人与小南街小学校口头约定：待被上诉人与小南街小学校及附近相邻住户签订安置补偿协议后，在被上诉人拆除小南街小学幼儿园房屋时由小南街小学校一并将该房交由被上诉人拆除。据此，根据三方约定的由协议签订时正在使用掌管房屋的小南街小学校向被上诉人交房的交房方式，能够确定，上诉人与被上诉人签订《私有房屋产权调换安置补偿协议书》时，上诉人已不占有掌管房屋、以后房屋将由小南街小学校直接向被上诉人交付，故此时上诉人已向被上诉人形成了双方约定的“旧房交接”，也即当日即为上诉人与被上诉人间的旧房交接时间。而协议签订后被上诉人亦在房屋涉及的过道上加砌了围墙。双方约定新房交付期限为旧房交接后18个月，因此从2005年7月7日起，过18个月即2007年1月7日，应为被上诉人向上诉人交付新房的时间。
至今，由于被上诉人万世达公司不能与小南街小学及该房屋其他相邻房屋所有权人达成房屋拆迁安置协议而没能完成该处房屋的拆迁工作，也造成上诉人、被上诉人合同约定的D栋房屋至今尚未建成，被上诉人未能按合同约定向上诉人履行拆迁安置义务。从2007年1月至2011年6月上诉人向被上诉人发出律师函催告，被上诉人迟延履行交房的时间已达四年时间，至2012年7月上诉人提起本案诉讼，被上诉人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；此外，上诉人一方是选择产权调换的安置形式，是以按约定的期限取得安置房居住为合同目的，现被上诉人在该处的楼盘开发由于种种原因未再进行，被上诉人对开发能否继续进行以及何时能继续进行均不能明确，被上诉人迟延履行交房义务亦使上诉人一方的合同目的不能实现，因此，上诉人主张解除私有房屋产权调换安置补偿协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，上诉人行使法定的合同解除权成立，应予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，二审予以纠正。上诉人的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省中江县人民法院（2012）中江民初字第1941号民事判决；
二、解除秦秀英、秦小明、秦振林、秦晓川之父秦国用与德阳市万世达置业有限公司于2005年7月7日签订的《私有房屋产权调换安置补偿协议书》。
一审案件受理费1600元减半收取800元，由德阳市万世达置业有限公司负担。二审案件受理费1600元，由德阳市万世达置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓宇
代理审判员 杨 文
代理审判员 杨 轩
二〇一四年四月二日
书 记 员 李子嘉