上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8835号
上诉人(原审被告)：上海申客居酒店管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：许式云，董事长。
委托诉讼代理人：许爱东，上海博和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于玮，上海博和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海玻保经贸有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：李甲伟，总经理。
委托诉讼代理人：徐微。
上诉人上海申客居酒店管理有限公司(以下简称“申客居公司”)因与被上诉人上海玻保经贸有限公司(以下简称“玻保公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初14927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
申客居公司上诉请求：撤销原判，改判驳回玻保公司的原审诉讼请求，一、二审诉讼费由玻保公司负担。事实和理由：1、申客居公司与玻保公司签订租赁合同，约定由申客居公司承租上海市北京西路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)。申客居公司与玻保公司在租赁合同期满前至2017年5月期间，始终就续租或补偿问题进行磋商，虽然没有签订新的租赁合同，但原租赁关系自然顺延，申客居公司并未违约；2、2008年双方签订的租赁合同中有关于申客居公司优先续租权的约定，一审法院未查明玻保公司是否侵害申客居公司的优先续租权；3、一审法院判决的违约金标准过高，未考虑玻保公司的实际损失及过错等情况；4、一审判决所确定的违约金起算日期有误，租赁合同虽于2016年10月31日到期，但之后双方一直在就续租问题进行协商，玻保公司出具的《搬离通知》中载明的搬离期限是2017年2月15日，一审法院简单地以合同期限作为违约金的起算日期显失公平。综上，申客居公司请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。
玻保公司辩称，不同意申客居公司的上诉请求，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，1、申客居公司在一审审理过程中已经承认其未在租赁合同到期前的三个月向玻保公司提出续租要求，之后双方也未就续租达成合意，租赁合同已经到期，申客居公司仍占用系争房屋，属违约行为；2、2008年的租赁合同中确实有优先续租权的约定，但本案双方履行的是2014年签订的租赁合同，在本租赁合同中已经将优先续租权的条款删除，本案不适用优先续租权的约定；3、系争房屋的租金收入和一审认定的违约金标准是一致的，不存在违约金过高的问题；4、双方之间的租赁合同于2016年10月31日到期，申客居公司有7天的搬迁时间，一审判决从2016年11月8日起计算违约金是正确的。综上，玻保公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。
玻保公司向一审法院起诉请求判令：1、申客居公司按现状返还系争房屋；2、申客居公司支付逾期返还房屋违约金及逾期迁出营业执照违约金(自2016年11月1日起至申客居公司设计返还房屋之日止，按人民币(以下币种均为人民币)25.3万元/月计，申客居公司已付保证金126,500元用于抵销部分违约金)。
一审法院认定事实：系争房屋产权人为上海保容玻璃有限公司。2008年1月1日，该公司授权玻保公司实际管理和经营系争房屋。
2008年10月13日，玻保公司、申客居公司签订房屋租赁合同，约定：玻保公司将系争房屋出租给申客居公司使用，租赁面积为1394㎡，租期自2008年11月1日至2014年10月31日，前三年租金为120万元/年，后三年租金上调为132万元/年，保证金为10万元，自2008年11月1日至2009年1月31日为装修期。
2009年8月10日，申客居公司将其公司注册登记于系争房屋。
2014年10月31日，玻保公司、申客居公司签订房屋租赁合同，约定：玻保公司将系争房屋续租给申客居公司用于酒店、咖吧、办公、便利店营业，租期自2014年11月1日至2016年10月31日，年租金为151.8万元；保证金为126,500元(申客居公司需补交26,500元)，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由申客居公司承担的费用外，剩余部分无息归还；租赁期内，申客居公司需按时交付租金、管理费和水、电、煤气、电话等费用；租赁期内，申客居公司在不损坏房屋结构并书面征得玻保公司书面同意的前提下可自费装修，租赁期满后，申客居公司投资装修的可移动部分归申客居公司，其余无偿归玻保公司；租赁期满，玻保公司有权收回该房屋，申客居公司应如期返还，申客居公司返还该房屋和有关设施、设备，应当符合正常使用状态，申客居公司需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月向玻保公司提出续租书面要求，经玻保公司同意后双方重新签订租赁合同；双方本合同终止后，申客居公司如果在租赁房屋内注册工商执照的，应当在本合同终止之日起30天内，移出或注销营业执照；除玻保公司同意申客居公司续租外，申客居公司应在本合同的租期届满后的7天内返还该房屋，如申客居公司逾期归还，则每逾期一天应向玻保公司支付原日租金5倍的违约金；申客居公司未按本合同约定移出或注销营业执照的，每逾期一天，违约金按日租金的5倍计；双方任何一方违反本合同条款，除赔偿对方实际遭受损失外，应向对方支付一个月租金一倍的违约金。
租期届满后，双方就续租问题进行协商，但未达成一致意见。申客居公司继续占用系争房屋，未向玻保公司支付占有使用费。
2016年11月25日，玻保公司向申客居公司出具物业租赁到期收回房屋告知函，称：双方签订的房屋租赁合同已于同年10月31日到期；前一阶段，玻保公司已多次与申客居公司面谈，告知新的租赁价格，但申客居公司不能接受；因此玻保公司书面通知申客居公司不再与其续签租赁合同，系争房屋玻保公司予以收回，同时玻保公司将与他人签订租赁合同，要求申客居公司于同年11月30日前清理完毕，将系争房屋完整交还玻保公司。
同年11月28日，申客居公司向玻保公司出具申请书，称：因合同到期，由于玻保公司对整个房租增长幅度较高，申客居公司希望同等条件下优先以240万元续租。
同年12月20日，申客居公司短信中称愿将系争房屋租金调到280万元。次日，玻保公司回复其已将系争房屋出租给案外人，年租金300万元。
2017年2月10日，玻保公司向申客居公司出具关于搬离北京西路XXX号的通知，称：申客居公司现仍继续非法占用系争房屋，要求申客居公司在同年2月15日前将房屋清理完毕并交还玻保公司，逾期不搬离，玻保公司将采取相关措施予以收回。
同年3月13日，申客居公司向玻保公司出具书面赔偿报告，称：因合同到期，玻保公司在合同时期以增加房租提高房价，多次协商无果，玻保公司以收回房屋为由要求申客居公司退出，所以申客居公司要求合理赔偿354万元等。
后玻保公司要求申客居公司于同年5月15日前搬离，未果。
申客居公司现仍占有使用系争房屋，营业执照亦未迁移。
一审审理中，申客居公司确认其未于租期届满前3个月向玻保公司提出续租书面要求。
一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应当确认有效。申客居公司未按约于租期届满前3个月向玻保公司提出书面续租要求，现因租金问题，双方并未签订续租合同，故对申客居公司续租的辩称，法院不予支持。双方签订的租赁合同约定租期至2016年10月31日，租赁期满，申客居公司应于7日内返还房屋，30日内移出或注销营业执照，其均未履行，构成违约，按约应支付玻保公司5倍日租金的违约金。玻保公司主张违约金应以2倍合同约定租金计，申客居公司主张按约定租金的30%计。法院认为，根据法律规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，当事人可以请求予以适当减少。鉴于双方签订的租赁合同约定租金每三年或两年上调10%以上，再结合双方在续租协商过程中对系争房屋现行租金的交涉，并促使申客居公司及时搬离系争房屋，法院予以支持玻保公司主张的2倍合同租金的违约金，但起算日为租期届满7日后的次日即2016年11月8日。据此，一审法院判决：一、上海申客居酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内将符合正常使用状态的上海市北京西路XXX号房屋返还上海玻保经贸有限公司(房屋内投资装修的可移动部分由上海申客居酒店管理有限公司在返还前搬离)；二、上海申客居酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海玻保经贸有限公司违约金(自2016年11月8日起至上海申客居酒店管理有限公司实际返还房屋之日止，按25.3万元/月计，上海申客居酒店管理有限公司已付保证金126,500元用于抵销部分违约金)。
二审中当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为,本案的争议焦点为申客居公司是否享有优先续租权以及一审判决所确定的违约金标准是否过高。首先，就优先续租权的问题，本案中玻保公司与申客居公司履行的是双方于2014年10月31日签订的房屋租赁合同，该租赁合同中对于优先续租权并无约定，且租赁合同中约定申客居公司若要续租系争房屋的，应于合同到期前3个月向玻保公司提出续租申请，而申客居公司于一审审理中明确表示其未按上述期限向玻保公司提出续租申请，故现申客居公司上诉称依据2008年双方的租赁合同其应享有优先续租权本院无法采信，鉴于租赁合同已经到期，一审法院判决申客居公司将系争房屋返还玻保公司并无不当，本院予以维持。其次，关于违约金标准及计算日期的问题。根据查明的事实，租赁合同中对于逾期迁出系争房屋及逾期迁出营业执照的违约金约定为日租金的5倍，一审审理中，申客居公司的短信中表示愿意将系争房屋的租金调高至280万元，现玻保公司认为系争房屋现今的市场租金为每年300万元以上，故其主张2倍合同租金(合同租金为每年151.8万元)的违约金数额尚属公平合理，本院不再调整，申客居公司就违约金标准过高的诉称本院不予采信。租赁合同约定租期届满后的7天内申客居公司应返还系争房屋，双方租期于2016年10月31日已届满，一审判决以2016年11月8日作为违约金的计算日期亦无不当，应予维持。
综上所述，申客居公司的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20,739元，由上诉人上海申客居酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 刘建颖
审判员 卢薇薇
审判员 王晓梅
二〇一七年九月二十一日
书记员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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