湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0116民初4750号
原告董洋，男，1991年8月5日出生，汉族，湖北省荆门市，住湖北省荆门市东宝区，
委托代理人李闯、廖佳丽，湖北今天律师事务所律师（一般授权）。
被告龚炎皓，男，1993年10月6日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区，
委托代理人李蛟、丁嫣，湖北尊而光律师事务所（特别授权）。
第三人武汉榕邦安居房地产经纪股份有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村F·学府第A109号。
法定代表人刘铭，该公司总经理。
委托代理人何健，该公司员工（特别授权）。
原告董洋（反诉被告）诉被告龚炎皓（反诉原告）、第三人武汉榕邦安居房地产经纪股份有限公司（以下简称榕邦经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告龚炎皓于2017年10月25日提起反诉，经审查，被告龚炎皓的反诉符合法律规定，本院予以准许。本案依法适用简易程序，由审判员李黎嘉独任审判，于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告董洋及其委托代理人李闯，被告龚炎皓及其委托代理人李蛟、丁嫣，第三人榕邦经纪公司的委托代理人何健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董洋诉称：2017年7月21日，原、被告与第三人签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：原告将其位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区F学府B区5栋1单元2层1号房出售给被告，总价款1090000元，被告向第三人支付经纪代理费21600元；合同签订当日，被告向原告支付定金30000元，支付首付款的日期最晚不得超过过户当日，剩余购房款710000元由被告委托第三人办理商业贷款。同时，合同还约定了原、被告解除合同及逾期付款各自应承担的违约责任等内容。
合同签订后，经原告和第三人多次催促，被告均未按约定的时间支付首付款，也不办理房屋过户手续。2017年8月27日，原告向被告发出《办理过户和付款通知书》，要求被告在收到通知书之日起10日内履行合同义务。被告收到后，明确表示不履行上述合同，不支付首付款。2017年9月14日，原告向被告发出《解除合同通知书》，该通知于2017年9月16日到达被告，《武汉市存量房居间（买卖）合同》已经解除。
原告认为，《武汉市存量房居间（买卖）合同》是原、被告的真实意思表示，合法有效。但被告未按约定时间支付房屋首付款并办理过户手续，其行为已严重违反合同约定。是此，原告诉请人民法院依法判令：1、确认原、被告及第三人签订的《存量房居间（买卖）合同》于2017年9月16日已解除；2、被告向原告支付逾期付款违约金和损害赔偿金70000元，定金30000元由原告取得，以上合计100000元；3、本案的诉讼费由被告承担。
原告董洋为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》。证明原告对诉争房屋享有合法的权利，有权向被告出售。
证据二、《武汉市存量房居间（买卖）合同》。证明：1、该合同经双方签字盖章，依法生效；2、诉争房屋位于武汉市黄陂区；3、被告应当按照合同约定向原告支付首付款350000元；4、被告逾期付款，应当向原告支付逾期违约金，且原告有权解除合同。
证据三、《办理过户及付款通知书》、邮寄单及运单签收单证。证明：1、原告在原定首付款支付期间届满后，向被告发出要求办理过户和支付首付款的通知书，催促其继续履行合同；2、被告收悉原告的通知书后拒绝履行付款义务，被告已经违反合同约定，构成违约，原告有权解除合同。
证据四、《解除合同通知书》、邮寄单和运单签收单证。证明在催告履行期限届满后，原告于2017年9月14日向被告发出解除合同通知书，通知书已经签收，《武汉存量房居间（买卖）合同》依法已经解除。
证据五、照片一组。证明诉争房屋符合交付条件，可以正常使用，被告属于单方违约。
被告龚炎皓辩称：1、原、被告及第三人签订的合同约定，原告将其所有房屋出售给被告，房屋总价款1090000元，此价款包括房屋内的家具家电，被告依约向原告支付了30000元定金。被告准备支付首付款时，第三人的销售经理告知原告房屋被泡水，与合同约定交付的房屋状态不相符合，原告已构成违约；2、因原告未妥善管理涉案房屋，导致该房屋泡水，与合同签订时的状态不一致，被告当然可以履行抗辩权，有权拒绝继续支付购房款。原告作为违约方，应当承担相应的违约责任；3、原告主张70000元损失没有事实及法律依据，且定金和违约金只能选择适用，原告同时主张违约金及定金，于法无据；4、因原告交付的房屋已不符合合同约定的交付条件，被告同意解除合同。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告龚炎皓为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、《武汉市存量房居间（买卖）合同》。证明：1、该合同系三方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务；2、合同第七条明确约定，原告应当保持房屋的现状及结构完整。
证据二、被告向原告发出的《告知书》3份及邮寄单。证明被告在收到原告发出的告知书后，明确表示因涉案房屋已被泡水，在原告没有进行修复和被告进行验房的情况下，有权拒绝支付首付款。
证据三、原告向被告发出的《回告知书》。证明本案涉案房屋在原告交付首付款当日已被泡水的事实，原告在回告知书中予以认可。
第三人榕邦经纪公司述称：1、我公司不同意解除合同，因为合同是三方协议，原、被告协商解除合同并未取得我公司的同意，且双方均未向我公司支付相关费用；2、关于原告要求赔偿损失的请求，由法院依法判决。
被告龚炎皓反诉称：2017年7月21日，原、被告与第三人签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：原告将其位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区F学府B区5栋1单元2层1号房出售给被告，总价款1090000元，此款包括房屋内的家具家电，被告向原告支付定金30000元，首付款350000元的时间由双方自行协商，最晚不得超过过户当日。合同签订当日，被告根据合同约定支付了30000元定金。
2017年7月30日，被告根据原告的要求，前往第三人处准备交付350000元首付款时，被告知涉案房屋被泡水。随后，原、被告及第三人前往房屋内查看，发现因厨房水管漏水导致屋内的地板、门、墙面、家电等被泡水，无法居住。被告要求原告将房屋恢复原状、予以修复。但经过多次协商，原告均未对涉案房屋进行修复，同时在未通知被告验房的情况下发函要求被告支付首付款。被告认为，因涉案房屋被泡水，装修、家具家电等严重受损，破坏了合同签订时的完整性，不符合合同约定的交付条件，原告的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。由此被告提起反诉，要求法院依法判令：1、原告向被告双倍返还定金60000元；2、本案的诉讼费用由原告承担。
被告龚炎皓就其反诉请求，向本院提交了如下证据：定金收条。证明被告向原告支付了30000元定金的事实。其他反诉证据与本诉抗辩证据相同。
原告董洋针对被告龚炎皓的反诉辩称：1、被告所述的“发现房屋漏水后原告没有及时修复”与事实不符。房屋漏水是夏天天气原因导致水管爆裂造成的，原告通知被告验房的时间分别为8月19日和9月11日，同时第三人也到现场拍摄了照片发给了被告，被告在原告修复房屋后的合理期限内未付首付款，原告遂在期限届满后向被告发出解除合同通知书。
原告董洋就其反诉辩称意见，向本院提交的证据与本诉证据相同。
第三人榕邦经纪公司针对被告龚炎皓的反诉述称：原告所述基本属实。原告为修复涉案房屋花了一些时间，之后已经履行了通知义务。至于定金，由法院依法判决。
第三人榕邦经纪公司就本诉和反诉均未向本院提交任何证据。
经审理查明：2017年7月21日，原告董洋（甲方）与被告龚炎皓（乙方）、第三人榕邦经纪公司（丙方）签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》。合同约定：甲方将上述房产以1090000元的价格出卖给乙方；合同签订当日，乙方给付甲方定金30000元。甲乙双方自行协商交付购房首付款日期，丙方须全程陪同参与并签证。乙方最晚不得超过过户当日给付甲方购房首付款350000元，剩余房款710000元由乙方委托丙方办理商业贷款；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05％向乙方支付违约金。乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的20％向乙方支付违约金；乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.05％向甲方支付违约金。甲方解除合同的，按全部房款的20％向甲方支付违约金。同时，三方在合同中还约定了其它权利义务内容。同日，被告向原告支付定金30000元。
2017年7月29日，因涉案房屋的厨房水管爆裂引发漏水，导致该房屋内的部分地板、墙面及家具被水浸泡。之后，原告对涉案房屋进行了一定程度的修复，但被告以“涉案房屋被泡水，装修、家具家电等严重受损，破坏了合同签订时的完整性，不符合合同约定的交付条件”为由拒绝购买该房屋、支付房款，由此双方发生诉争。
另查明，原告于2017年9月14日向被告发出《解除合同通知书》，该通知于2017年9月16日到达被告并签收。
本院认为：原告董洋与被告龚炎皓、第三人榕邦经纪公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》系三方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效合同，各方当事人均应严格遵守并履行。本案中，原告作为出让方的主合同义务是交付符合约定条件的房屋；被告作为买受人的主合同义务是按期足额支付购房款。2017年7月21日，被告依约交纳定金30000元后，涉案房屋因厨房水管爆裂而导致室内部分地板、墙面及家具被水浸泡，其品质出现明显瑕疵。由于此种瑕疵风险并非不可抗力的原因造成，故原告不能因此而免责，其仍应承担瑕疵履行的违约责任。针对原告的瑕疵履行，被告可以选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款等违约责任，并以先履行抗辩权拒绝原告相应的履行要求，故原告提出“被告未按约定时间支付房屋首付款并办理过户手续，其行为已严重违反合同约定”的诉称意见，因与查明的事实不符，本院不予采信，其要求被告承担逾期付款违约金和损害赔偿金的诉讼请求，更无事实基础和法律依据，本院不予支持。
众所周知，房屋系价值昂贵的特殊商品，购买无瑕疵的房屋不仅是一般购房人的基本要求，而且也是房屋转让的法定条件。涉案房屋被水浸泡后，其品质状态与双方当事人签订合同时的状态已有差别。虽然原告对涉案房屋进行了修复，但仍未达到被告的心理预期及签订合同时的完满状态。同时，双方对减少价款又无法达成一致意见，故原告应向被告退还收受的定金30000元。
关于原告承担违约责任是否适用定金罚则的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条之规定：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则”。庭审查明，造成涉案房屋被水浸泡系厨房水管爆裂所致，并非原告故意或过失所引起的，具有偶发性和不可预见性，符合意外事件的成立要件，故被告主张原告双倍返还定金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。
《武汉市存量房居间（买卖）合同》系三方当事人共同订立，原告主张解除合同的通知应当到达被告和第三人时方才解除。原告仅举证证明其将解除合同的通知送达了被告，故不能确认《武汉市存量房居间（买卖）合同》于2017年9月16日已解除。鉴于被告和第三人分别于2017年10月10日、2017年10月19日收到法院送达的诉状副本，且被告对解除合同未提异议，故2017年10月19日应视为原告主张解除合同的通知均已到达合同相对人，此时应确认《武汉市存量房居间（买卖）合同》解除。至于第三人对居间费用提出的异议，其可另行诉讼并向法院主张相关权利。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：
一、原告董洋与被告龚炎皓、第三人武汉榕邦安居房地产经纪股份有限公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》于2017年10月19日已解除；
二、原告董洋向被告龚炎皓退还定金30000元；
三、驳回原告董洋的其他诉讼请求；
四、驳回龚炎皓的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1150元，反诉费1150元，二项合计2300元，由董洋负担1800元，龚炎皓负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 李黎嘉
二〇一七年十二月六日
书记员 张 明