山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第853号
原告山东中建西城楷悦置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人韩文东，总经理。
委托代理人远洋，该公司职工。
委托代理人刘振，该公司职工。
被告王浩鹏，男，1980年2月1日出生，汉族，山东三箭置业集团有限公司职工，住济南市。
被告祁芳芳（系被告王浩鹏妻子），女，1984年6月3日出生，汉族，无业，住济南市。
原告山东中建西城楷悦置业有限公司与被告王浩鹏、祁芳芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东中建西城楷悦置业有限公司法定代表人韩文东的委托代理人远洋、刘振，被告王浩鹏到庭参加了诉讼，被告祁芳芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告山东中建西城楷悦置业有限公司诉称：原、被告于2012年12月1日签订了《济南市商品房买卖合同》，购买中建锦绣城一期9号楼2单元3003室商品房，总房款为527251元，被告于合同签订当日交纳首付款167251元，余款36万元办理商业贷款，被告未按照合同第六条第三款之约定于7个自然日内，配合银行办理按揭手续，后经原告工作人员多次催告未果，原告于2013年4月9日向被告发出按揭违约通知函，于2013年6月30日向被告发出解除合同通知函，但被告仍未前来办理贷款手续。根据合同第六条第三款、第七条第二款及合同附件五第二条第四款约定买受人应在出卖人发生通知之日起28日内付清全部剩余购房款，否则出卖人有权解除买卖合同，同时买受人应向出卖人支付合同总价款15%的违约金。时至今日，原告工作人员仍然多次联系被告，希望被告可以继续履行合同，但被告仍拒绝沟通。请求法院依法解除原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，判令被告向原告支付合同总价款15%违约金79837.9元，本案诉讼费用由被告承担。
被告王浩鹏辩称：对原告起诉的事实没有异议，我没有及时办理房屋按揭贷款手续或支付余款的原因是因为我当时想过一段时间一次性付清房款，不再贷款。这个事情我已通过当时的售楼顾问高灿向原告方进行了沟通，原告单位的领导也已经答应了。在原告第一次向我发函时，我母亲代收了这份函件，我得知后，也及时同原告方的领导进行了沟通，他们也答应我再等等。后来我再同高灿联系时，得知高灿已离职；再同原告单位的领导联系协商，他们也答应再放一段时间，后来就再也没有人同我联系过。现在，原告竟然直接起诉了，收到起诉状后，我才发现违约金的约定在合同附件五中出现了，以前原告给我发的函件中，违约金说是2万多元，现在竟然变成7万多元了，我在签订合同时没有注意到附件的约定就签字了。我认为合同中约定的违约金过高，且我一直认为原告方单位的领导答应放一段时间再说，在没有同我协商的情况下就起诉要求我支付高达7万多元的违约金没有事实依据，故请求法院给予降低。
被告祁芳芳在本案审理期间未进行答辩。
经审理查明，济南市槐荫区西客站锦绣城系原告山东中建西城楷悦置业有限公司（以下简称中建楷悦置业公司）开发建设的商品房，规划用途为住宅，预售许可证号为济建预许（2012）4915号。2012年12月1日，原告中建楷悦置业公司与被告王浩鹏、祁芳芳签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定被告王浩鹏、祁芳芳购买由原告中建楷悦置业公司开发建设的位于济南市槐荫区西客站锦绣城一期9号楼2单元3003室房屋，建筑面积89.6平方米，单价为每平方米5884.50元，该房屋总价款为527251元。合同约定两被告于签订合同当日交纳首付款167251元，余款36万元以办理银行按揭贷款的方式支付；两被告应于合同签订的同时向原告提交齐全的办理按揭贷款所需的有效资料，在后续7个自然日内，两被告有义务配合银行办理完毕按揭贷款手续，包括补交资料、到银行签署房屋按揭贷款协议等。否则，视为两被告逾期付款，按合同约定的第七条处理。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”条款中双方约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：……2、双方约定：见附件五合同补充协议第二条。”合同附件五“合同补充协议”第二条第4项中双方约定：“4、其他约定：（1）买受人应在签订商品房买卖合同的同时向银行提交申请个人住房贷款所需的全部资料及相关费用，并无条件协助银行办理全部贷款手续。如因买受人的原因，其最终未从银行获得足额贷款，或银行未批准其贷款申请的，包括但不限于以下几种情况：……②因买受人不提交或拖延提交按揭贷款资料、不配合办理按揭贷款或者其他自身原因，在接到出卖人办理银行按揭贷款的通知之日起28日内未能办理完毕银行按揭贷款审批手续的。出现上述情况后，买受人应在出卖人发出通知之日起28日内付清全部剩余购房款，否则买受人应按照以下约定承担违约责任：……③逾期超过60日后，如买受人仍然未能付清全部剩余购房款，出卖人解除买卖合同，买受人应向出卖人支付合同总价款的15%的违约金。”被告王浩鹏、祁芳芳在签订合同当日交纳了购房首付款，但未按照合同约定的时间提供办理按揭贷款所需的资料、配合银行办理按揭手续。后经原告工作人员多次催促未果，2013年4月9日，原告通过特快专递的方式向两被告发出通知函，要求两被告在收到通知后28日内提交办理按揭贷款的资料，否则，公司将按合同约定的违约条款进行处理。2013年6月30日，原告向两被告发出了解约通知函，告知两被告根据合同约定，原告已决定解除与两被告签订的《济南市商品房买卖合同》，请两被告于2013年7月7日前来公司签订解除协议并办理相关解约手续，公司在扣除违约金后，将剩余款项退还给两被告，房屋将另行出售；该函件因两被告拒收而在2013年7月2日退回原告处。因两被告未按通知的内容到原告处办理相关手续，原告中建楷悦公司诉至法院，请求法院依法判决解除原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件，判决两被告向原告支付违约金79837.69元，由被告方承担本案的诉讼费用。
另查明，庭审中原告方向法院提交了在2013年5月16日、7月6日、7月17日、7月20日向被告王浩鹏、祁芳芳发送函件要求其来公司就履约事项进行协商的特快专递回执，其中一份已被一名叫“祁鑫”的代为签收。被告王浩鹏称该函件均未收到，但认可“祁鑫”是其亲戚。原告方委托代理人在庭审中陈述其实际损失是按照两被告未付款项的借贷利率进行计算的，并上浮了30%，其中还不包括房屋继续销售的营销费用等，没有提交书面的证据。被告王浩鹏对此不予认可，认为首付款放置在原告处，本身也会产生一定的收益，且原告未能举证真实的在银行发生了借贷，银行利息也没有原告陈述的那么高。
以上事实，由济建预许2012491号商品房预售许可证，《商品房买卖合同》及其附件，按揭违约通知函、解约《济南市商品房买卖合同》通知函、特快专递回执、特快专递（EMS）邮件查询回单以及原告方的陈述予以证实。
本院认为，根据我国相关法律规定，合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原告中建楷悦置业公司与被告王浩鹏、祁芳芳签订的《济南市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，故上述合同及附件均为有效合同。依法成立的合同，受国家法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案中，在双方签订合同后，被告王浩鹏、祁芳芳有义务按照合同约定支付首付款并及时提供办理按揭贷款的相关资料或支付剩余房款，履行合同义务。在被告王浩鹏、祁芳芳未按合同约定履行支付剩余房款义务的情况下，原告中建楷悦置业公司提出单方解除其公司与被告王浩鹏、祁芳芳所签订的《济南市商品房买卖合同》及合同附件，符合我国合同法的相关规定，本院依法予以支持；关于合同解除时间的认定，本院认为，解除权是形成权的一种，是不需靠依对方当事人的同意即可生效的权利。在合同约定的解除条件成就后，原告中建楷悦置业公司依照合同约定通知两被告解除合同时，被告拒收此函件，但原告方解除合同的意思已到达被告处，故应认定解除通知到达被告处合同即告解除，因此，合同解除的时间应认定为2013年7月2日。关于违约金的支付金额问题，本院认为，根据双方合同约定，两被告不按合同约定的时间配合办理银行按揭贷款的，视为未按时付款，超过60日的，原告方有权解除合同，并由违约一方向守约方支付合同总价款15%的违约金。被告王浩鹏、祁芳芳不配合办理银行按揭贷款的行为违反了所签订《商品房买卖合同》及其附件的约定，依法应承担违约责任，故原告中建楷悦置业公司要求被告王浩鹏、祁芳芳支付逾期付款违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对于违约金的数额问题，本院认为，根据《合同法》相关司法解释之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实用原则予以衡量，并作出裁决。当事人的约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未提交出其实际损失的书面证据，只根据其单方陈述无法判断其实际损失是否发生，且被告王浩鹏对此并不认可。根据经验法则和房地产交易的规则，本庭酌情认定被告王浩鹏、祁芳芳应承担的违约金数额为15000元。依照《《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告山东中建西城楷悦置业有限公司与被告王浩鹏、祁芳芳于2012年12月1日签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件于2013年7月2日解除。
二、被告王浩鹏、祁芳芳于本判决生效之日起10日内向原告山东中建西城楷悦置业有限公司支付违约金15000元。
三、驳回原告山东中建西城楷悦置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，由被告王浩鹏、祁芳芳负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李江
二〇一四年六月十八日
书记员 吕娜