黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0103民初1027号
原告王雷，女，汉族，现住哈尔滨市道里区。
委托代理人王金胜，男，汉族，黑龙江省农业委员会职员，现住哈尔滨市道里区。
委托代理人巴振喜，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。
被告李红艳，女，汉族，个体工商户，现住哈尔滨市南岗区。
委托代理人匡野，黑龙江擎雨律师事务所律师。
被告张伟强，男，汉族，住黑龙江省方正县。
原告王雷与被告李红艳、被告张伟强合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王金胜、巴振喜，被告李红艳的委托代理人匡野、被告张伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年7月8日，案外人王放向案外人张伟云借款人民币50万元，借款期限为2014年7月8日至2014年10月7日，共三个月。原告是借款人王放的担保人，并与张伟云签订担保合同一份。另应张伟云的要求，原告又以自己位于道里区XXX室的房产为其出具房屋保证住所声明一份，但未做抵押登记。同时，应张伟云要求，原告以委托公证的形式委托被告张伟强（张伟云的哥哥）作为该房屋的代理人，根据委托内容，被告张伟强可以以代理人的身份代理原告办理房屋交易事宜，但具体交易价格未做明确。2014年10月7日借款合同期满后，王放没有向张伟云履行还款义务。张伟云也未向王放索要借款。二人又继续履行收付利息三个月至2015年1月7日（根据上述担保合同第九条第二款的约定，该二人的擅自延期行为已经成就了原告的担保免责条件）。2015年1月9日，张伟云向王放索要本金未果。被告张伟强在原告不知情的情况下，于2015年1月13日将位于道里区XXX号房产擅自过户更名给被告李红艳。原告认为，该房产未到产权部门抵押登记，其抵押行为无效。被告不能作为担保财产处分。原告也没有委托被告张伟强出售该房屋用以为借款人王放偿还借款，更未向被告张伟强明示或暗示房屋的交易价格。在此情况下，被告张伟强擅自出售房屋给他人属于越权代理，应属无效。被告李红艳在未到本案诉争的房屋实地验看的情况下，以低于房屋价值数倍的价格购买该房产显属恶意交易，其买卖行为亦属无效。另原告至今未收到任何房款，被告张伟强的行为亦成立恶意侵占他人财产行为。鉴于被告张伟强与李红艳的行为严重侵犯了原告的合法利益。现原告起诉请求判令：一、确认被告张伟强与被告李红艳签订的房屋买卖合同无效；二、判令被告李红艳将道里区XXX房产重新更名到原告名下；三、诉讼费用由二被告承担。其法律依据：违反《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（四）、（五）、（七）项。事实依据：二被告恶意串通，采用虚假交易的形式，对房屋进行虚假买卖，以达到法律上实际占有原告房屋的目的，该行为违反了民法通则第五十八条第（四）项的规定。二被告恶意串通，规避国家税收法律规定变相进行房屋交易，违反了国家税法公民及纳税义务人依法纳税的义务即该房应该过户到张伟云名下，然后再进行交易。国家少收一道税。本案是因民间借贷关系引起的诉讼，在民间借贷关系中存在高利贷的情形，且被告方为维护自身利益，将高利贷拆分为借款合同中约定的利息及服务协议中约定的费用，以该合法形式掩盖其非法目的，为实现其该非法目的，又以原告的房屋作为保证，表面上签订了一系列的符合法律规定的合同协议，但实际合同的履行目的却存在着许多不受法律保护的内容。
被告李红艳、被告张伟强辩称：一、原告的诉讼请求与其陈述中的主张相矛盾。原告的诉讼请求是撤销房产买卖合同之诉，但其诉状事实与理由部分中却主张民事行为无效即房产买卖合同无效。撤销之诉与确认无效之诉是完全不同的两个诉，原告将两者混为一谈是错误的。二、原告所谓对案涉房产更名过户不知情的主张不符合事实。在起诉状事实与理由部分第一段中，原告自认在2014年11月7日公证委托张伟强作为案涉房屋的代理人时，明知张伟强与原告担保债务的债权人张伟云之间是兄妹关系，明知张伟云要求公证委托的目的是为了保障债权能够实现。原告作为完全民事行为能力人，就应明知张伟强可能会在受托期间出售案涉房屋、并会将所得售房款抵偿原告所担保的债务。也就是说原告对公证委托的法律后果是明知的、是有明确预期判断的，其宣称张伟强恶意侵占售房款没有事实根据。案外人张伟云即原告所担保债务的债权人，在相关的另一民间借贷及担保诉讼案件中，已承认收到上述售房款。况且，原告是否收到张伟强的售房款属于另一法律关系。三、张伟强的售房行为及案涉房产买卖合同合法有效。假如张伟强对案涉房屋没有处分权，也不必然导致房产买卖合同无效，况且张伟强出售房屋给他人完全是在公证委托书的授权范围内实施的行为，不属于越权代理，该售房行为是合法有效的。四、答辩人李红艳系善意取得案涉房屋的所有权。原告宣称答辩人李红艳“以低于房屋价值数倍的价格购买该房产显属恶意交易”没有事实证据。该房产经产权登记部门委托评估价值为23万元，按照现在低迷的房地产市场行情，20万元的售价是合适的，没有明显低于市场价，不属于恶意交易。五、原告主张其担保免责条件已经成就不符合事实。原告的该主张，已被生效的哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民三商终字第313号民事判决所否定。故被告认为，原告的诉讼请求没有事实证据和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张成立，庭审时向本院举示证据及被告李红艳、被告张伟强质证意见如下：
证据一、借款合同一份，证明原告的妹妹王放与被告张伟强的姐姐张伟云存在借款合同关系。
被告李红艳、被告张伟强对证据一真实性及证明问题均无异议。
证据二、服务协议一份，证明原告的妹妹王放与被告张伟强的姐姐张伟云存在借款合同关系。
被告李红艳、被告张伟强对证据二真实性及证明问题均无异议。
证据三、担保合同一份，证明原告基于原告的妹妹王放与被告张伟强的姐姐张伟云存在的上述证据一、证据二证明的借款合同关系，与被告张伟强的姐姐即贷款人张伟云是借款担保关系。
被告李红艳、被告张伟强对证据三真实性及证明问题均无异议。
证据四、保证住所声明一份，证明本案诉争的房屋是原告基于上述证据三证明的“担保合同关系”向被告张伟强的姐姐即贷款人张伟云提供的抵押担保物（未做抵押登记）。
被告李红艳、被告张伟强对证据四真实性及证明问题均无异议。
证据五、授权委托书一份，证明原告基于上述证据三证明的“担保合同关系”为保证被告张伟强的姐姐即贷款人张伟云实现以本案诉争房屋为标的的担保债权，而应被告及其姐姐张伟云的要求，为被告张伟强出具该份授权委托书，进而证明，该份授权委托书的目的是为了被告张伟强姐弟二人实现本案诉争房屋的抵押债权而出具，不做它用。因此，该份授权委托书中没有就房屋交易价格予以标示。
被告李红艳、被告张伟强对证据五真实性及证明问题均无异议。
证据六、房屋产权中心出具的产权交易底档一份，证明二被告存在恶意串通，以2万元的价格完成房屋买卖，不仅损害原告利益，更损害了国家的税收利益，该合同因其存在当事人恶意串通损害国家和他人利益而无效。
被告李红艳、被告张伟强对证据六认为如果该证据真实，也证明不了原告的主张。1、涉案房屋的价值确实为20万元，原告所担保的一个案件的债权人也明确承认，其收到20万元购房款。2、房地产销售缴税是按照双方交易价格与房产部门评估价，是就高收税的即交易价格高于房产部门办理更名、过户时候的评估价格，那就按交易价格缴纳税款；如果房产部门在办理更名、过户时评估的价格高于房屋买卖双方的交易价格，这样的话就是按评估价格缴税。所以说本案不涉及到损害国家的利益，使国家税收减少的这种情况。本案的评估价是230787.30元。交易双方按此缴纳的税款。
证据七、公示照片三张，证明原告在得知被告意欲强行出售本案诉争房屋时，为维护自身权益紧急采取的证据保全措施，以公示的方式告示有关人员该房屋存在纠纷，意在提醒购房人谨慎购买。本案被告在此前提下依然我行我素，以低于市价十余倍的价格购买该房屋，并非善意取得。
被告李红艳、被告张伟强对证据七真实性及关联性均有异议，认为该证据证实不了原告的主张。
被告李红艳为证明其抗辩主张成立，庭审时向本院举示证据及原告质证意见如下：
证据一、哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南民二民初字第329号民事判决书及哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民三商终字第313号民事判决书各一份，证明：1、生效的法律文书最后判令本案原告依据原告的证据三承担了另一债权人为张伟云的民间借贷纠纷案件的担保责任；2、在生效法律文书中，案涉债权人张伟云自认收到20万元售房款。
原告对证据一真实性及证明问题均无异议。
证据二、公证委托书一份。证明张伟强出售案涉房屋的行为是在委托授权范围内。
原告对证据二真实性及证明问题均无异议。
证据三、销售不动产统一发票一张，证明该发票体现销售金额为230787.30元。交易双方按此缴纳的税款。被告李红艳已经通过这种公示的方式取得案涉房产的所有权。
原告对证据三真实性及证明问题均无异议。
证据四、哈尔滨市存量房交易资金监管协议一份。证明双方交易房的价格为20万元，而不是2万元。2万元系当时交易的监管资金数额。
原告对证据四真实性无异议，对证明问题有异议。该证据所体现的监管资金并非房屋全款，该房屋的全部价款应当以该房屋的完税发票所显示金额确定。该监管额2万元明显低于房屋价格，属于违规交易。
被告张伟强对被告李红艳的上述证据无异议。
被告张伟强未举证。
法院调取诉争房产的在房地局变更登记档案。
原告、被告李红艳、被告张伟强对此真实性及证明问题均无异议。
原告所举示的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六，因客观真实，并能证明相关案件事实，本院予以采信。原告所举示的证据七,没有其他证据佐证，本院不予采信。被告李红艳所举示的证据一、证据二、证据三、证据四因客观真实，并能证明相关案件事实，本院予以采信。
综上，本院确认如下事实：2014年7月8日，案外人王放与案外人张伟云签订借贷合同。同日，原告王雷与张伟云签订担保合同。2014年11月7日原告作为委托人与受托人被告张伟强签订委托书，该委托书载明原告王雷名下有一处坐落于哈尔滨市道里区XXX号房产（1996年建成，建筑面积32.27平方米），委托人充分信任受托人，特委托张伟强作为代理人在上述房产没有抵押、担保、查封、扣押和符合国家相关法律法规政策条件下出售，包括：1、查询档案、签订转让协议、代为申请或放弃资金监管、交易、更名过户、代出现场、代收房款、代缴税费、代为登记、协助买房人办理房屋所有权证和土地使用权证，代办有线电视、水电、煤气更名过户；2、同意买房人以贷款方式买房、办理相关协助以买房人名义贷款手续、代收二手房贷款。受托人在授权范围内签署的相关文件，委托人均予以承认。委托人保证上述委托内容属实及无侵犯他人权益，否则愿承担法律后果，如不属实，愿承担全部法律责任。委托期限：即日起至2015年2月6日止。委托人无转委托权。该授权委托书同日经黑龙江省哈尔滨市哈尔滨公证处公证。2015年1月中旬，被告张伟强与被告李红艳签订房屋买卖合同。被告张伟强作为委托人将受托人原告的诉争房产以20万元卖给被告李红艳。2015年1月13日，受托人被告张伟强与被告李红艳到产权交易部门办理了房屋更名过户手续。被告李红艳将20万元（18万元是现金直接交付，另2万元是通过资金监管转交的）交给被告张伟强。被告张伟强收到20万元，该款没有交给原告，而直接交给张伟云。办产权交易后，该房在李红艳控制之下，2015年12月中旬，被告李红艳将该房卖给他人，而且已经更名到他人名下。期间，张伟云起诉王放、王雷至哈尔滨市南岗区人民法院，2015年8月6日哈尔滨市南岗区人民法院以（2015）南民二民初字第329号民事判决书判决：一、原告王放于本判决生效之日起三日内偿还原告张伟云借款282500元。二、被告王放于本判决生效之日起三日内给付原告张伟云上述款项利息（自2014年12月8日起按中国人民银行同期贷款利息四倍计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。三、驳回原告张伟云其他诉讼请求。之后，张伟云上诉至哈尔滨市中级人民法院，2015年11月3日哈尔滨市中级人民法院以（2015）哈民三商终字第313号民事判决书判决：一、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南民二民初字第329号民事判决；二、被上诉人王雷对哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南民二民初字第329号民事判决第一、二项承担连带清偿责任。
根据对上述事实和证据的分析认定，本院认为：王放与张伟云之间因借款形成民间借贷法律关系。原告王雷与张伟云签订担保合同，应承担连带清偿责任。同时，原告以委托公证的形式委托被告张伟强作为案涉房屋的代理人，根据委托内容，被告张伟强可以代理案涉房屋交易事宜。原告王雷与被告张伟强签订的委托书系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告张伟强在委托期限内，根据委托书的授权事项，将本案的案涉房产以当时的合理价格出卖给被告李艳红，并且办理了房产更名过户手续，被告张伟强与被告李红艳签订的房屋买卖合同有效，被告李艳红依法取得了本案案涉房产的所有权。现原告要求确认被告张伟强与被告李红艳签订的房屋买卖合同无效，主张本案的案涉房产重新更名到原告名下无事实和法律依据，故本院不能支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告王雷的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 陈 波
人民陪审员 赵淑娟
人民陪审员 王春燕
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 郭 芳