广西壮族自治区上思县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0621民初1050号原告：陶红宁，女，1983年9月28日出生，壮族，住上思县。原告：王永平，男，1982年5月7日出生，壮族，住上思县。委托代理人：韦堂佳，广西北仑律师事务所律师。被告：上思县大雁房地产开发有限公司，住所地上思县思阳镇南岸新区明江新城江景美墅B3号。法定代表人：陈福柒，该公司总经理。委托代理人：杨寿显，男，该公司职员。委托代理人：王一彦，广西天狮灵动律师事务所律师。原告陶红宁、王永平与被告上思县大雁房地产开发有限公司（以下简称大雁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韦堂佳，被告的委托代理人杨寿显、王一彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金28457.29元；2、由被告承担本案的案件受理费。事实与理由:2013年3月26日，被告作为出卖人与原告作为买受人签订《商品房买卖合同》,约定:第三条、买受人购买的商品房为位于上思县,建筑面积139.3平方米；第四条、按建筑面积计算该商品房单价每平方米2688元,总价374438元；第六条及附件五《合同补充协议》、付款方式及期限为买受人在签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的同时向出卖人支付首付款114438元,其余260000元按揭贷款支付；第八条、出卖人应当在2013年9月30日前将本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条、出卖人逾期交房的违约责任为:逾期不超过180天,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金,合同继续履行,逾期超过180天后,买受人有权解除合同,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。在签订上述《商品房买卖合同》的同时，被告为甲方与原告为乙方还签订《明江新城购房分期还款协议书》，约定甲方同意乙采用首付分期付款的方式，分四期支付该商品房首付购房款共计114438元，分期付款方式为：签署合同当日支付给甲方31438元，2013年12月31日前支付给甲方30000元，2014年6月30日前支付给甲方30000元，2014年12月31日前支付给甲方23000元，即付清该商品房购房首付款。原、被告双方上述两份合同后，原告全部履行付款义务，但被告至2014年10月15日才向原告签发《入伙通知书》，通知交房。被告逾期交房380天，按合同约定，被告应向原告支付违约金28457.29元。被告辩称，一、原告的起诉已超过诉讼时效。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2013年9月30日前,被告未按约定时间交房，已构成违约,原告在2013年10月1日后知道被告应当支付违约金。但原告直到2016年10月20日才请求被告支付违约金，已超过2年的诉讼时效。二、《商品房买卖合同》附件五第八条约定了被告可延迟交房的各种情形。1、因天气原因导致施工受到影响的共有116天。①2013年9月25日，上思县受台风“天兔”影响出现暴雨，冲毁了原县党校附近连接明江南岸对河村的便桥,该桥是被告工地运输材料唯一的道路。该桥于2013年9月25日被洪水冲毁,直到2013年11月8日才重建竣工通车，影响被告运输车辆通行44天。②2013年11月10日，第30号强台风“海燕”来袭,洪水再次冲毁刚刚修复完成没多久的对河便桥,损毁程度比上一次更为严重,从冲毁至重建通车，影响被告车辆运输材料共计24天。③根据上思县历史天气情况,从合同签订到约定交房期间,中雨以上影响施工的天气有48天。2、中考、高考及春节放假共计20天，应给予扣除。从原、被告签订《商品房买卖合同》之日2013年3月26日至实际交房之日2014年10月15日，该期间每年的中考、高考,政府都下发通知被告停止施工,中考3天、高考2天,每年合计5天。另外每年春节期间,工人都回家,无法施工15天,上述停工时间确实影响被告的施工。3、合同履行期间因停水、停电无法施工共计30天,按约定应予扣除。4、被告开发的明江新城小区为上思县公务员团购房小区,根据被告与上思县政府签订的土地开发合同约定,道路、供水、配电等市政设施均由政府建设。因上思县政府配电设施未依约如期建成,严重影响小区生活用电,直接影响被告建设的商品房交付使用,政府市政配电设施于2014年10月10日完成施工并投入使用。根据“其他非出卖人能控制因素(如政府部门有关庆典或交通管制、施工时间限制等活动),造成工期延误。”约定，工期应当相应顺延。三、原告主张的违约金过高。原告没有提供证据证明自己受到损失的确切金额,只能以租房损失为标准补偿。四、违约金的计算方式有误。根据《商品房买卖合同》约定,逾期交房违约金的计算方式为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二。截止约定交房之日原告尚有部分房价款未交付,现原告以全部房款为基数，从约定交房之日起计算违约金是不准确的,对迟于约定交房日期交付的款项应从实际支付之日起开始计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述的事实在举证期限内向本院提供以下证据：1、居民身份证，证明原告的身份情况；2、商品房买卖合同，证明合同双方的权利义务；3、明江新城购房分期还款协议书，证明付款方式；4、收款收据，证明原告按约定支付购房款；5、个人购房借款∕担保合同，证明除首付款外，其他房价款由原告向银行按揭支付；6、个人借款凭证，证明按揭贷款的款项直接支付给被告的时间；7、入伙通知书，证明交房时间为2014年10月15日。被告为其辩解向本院提供以下证据：1、2012年11月14日至2013年12月31日上思历史天气预报，证明雨天影响施工；2、关于上思县明江新城（原金印小区）有关停电记录的说明，证明停电影响施工；3、客服部业务受理派工单，证明停水影响施工；4、土方工程施工合同，证明台风影响，道路、桥梁中断，影响施工；5、照片，证明施工期间县党校连接明江南岸的便桥是唯一运输工程材料的通道；6、交房公告，证明交房时间；7、上思县水利电业有限公司出具的证明，证明外围电力投入运营时间；8、上思县金印花园小区土地开发合同，证明外围电力建设由政府投资；9、上思县人民政府领导班子会议纪要，证明外围电力建设属政府行为；10、建设工程质量竣工验收意见书，证明财富广场达到交付条件时间；11、建设工程监理日志，证明停工时间。经过开庭质证，被告对原告提供的证据均无异议。原告对被告提供的证据1的真实性不予认可，认为该证据不是气象部门的资料，是原告自己打印出来的天气情况；对证据2、3的真实性不发表意见，认为停电、停水的时间有时很短，有时是夜间，且因停电、停水延期交房的，也应在30天之内告知购房人，被告没有告知，按照合同约定不能成为延期交房的理由；对证据4、5的真实性无异议，但认为上思县对河便桥不是运输工程材料的唯一通道；对证据6、7无异议；对证据8、9的关联性有异议，认为该证据是被告与政府之间的协议，与原告没有关系；对证据10的关联性有异议，认为该证据只能证明主体工程的验收，不是商品房的交付问题；对证据11的真实性不予认可,认为工程监理是被告委托，不排除被告与监理公司串通制作出来，而且停水、停电均不属于合同约定的可延期交房的情形，原、被告签订合同时已预计到这些影响施工的因素，故该证据不能作为被告延期交房的依据。对原、被告双方提交的证据，本院认证如下：被告对原告提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据1—5、10与本案争议事实有关联性，本院将结合本案其他证据进行综合认定；证据6、7，原告无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据8、9与本案没有关联性，本院不予认定；证据10系建设工程质量竣工验收意见书，原告无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据11系广西桂新监理咨询有限责任公司建设工程监理日志，与本案争议事实有关联性，可作为本案证据采纳，原告对该证据提出异议的理由不能成立，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月26日，原告陶红宁、王永平与被告大雁公司签订一份《商品房买卖合同》，原告陶红宁、王永平向被告大雁公司购买上思县思阳镇南岸新区财富广场幢3单元305号房产，购房款总额为374438元。合同约定：第六条、付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款……3、其他方式：详见附件五合同补充协议；第八条、交付期限：出卖人应当在2013年9月30日前，在买受人已付清全部房款及相关费用后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……2、该商品房经综合验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、详见附件五：合同补充协议……第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.2‰的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.2‰的违约金；第十一条、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十八条、买受人的房屋仅住宅使用……双方在《商品房买卖合同》附件五中的《合同补充协议》约定：正文第六条付款方式及期限：买受人同意按以下第2种方式付款……2、银行按揭（商品房担保贷款）：（1）买受人须在签订本协议时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。（2）买受人须在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款30.56%作为首期付款，计人民币114438元。（3）其余69.44%的房款，计人民币260000元，由买受人向银行办理按揭贷款支付。正文第八条交付期限：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因停电、停水、社会动乱、火灾、雨季原因导致无法露天施工等造成的停工；3、政府及其他行政管理机关通知的停工；4、因1、2、3项的原因导致施工所需材料、设备运输中断等间接原因造成的停工；5、其他非出卖人能控制因素（如政府部门有关庆典或者交通管制、施工时间限制等活动），造成工期延误；6、出卖人将竣工报告提交政府部门并受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或测量所需的时间。同日，原告与被告签订《明江新城购房分期还款协议书》一份，约定：第一条付款方式，1、乙方购买该商品房总价为374438元，首付款114438元，余款260000元由乙方向银行办理按揭贷款支付；2、甲方同意乙方采用首付分期付款的方式，分四期支付该商品房首付购房款共计114438元；3、分期付款方式如下：（1）签署合同当日乙方支付给甲方31438元；（2）2013年12月31日前乙方支付给甲方30000元；（3）2014年6月30日前乙方再支付给甲方30000元；（4）2014年12月31日前乙方交纳23000元，即全部付清该商品房购房首付款。上述《商品房买卖合同》、《明江新城购房分期还款协议书》签订之日，原告向被告支付第一期购房首付款，之后分别于2013年12月18日、2014年6月30日、2015年1月3日支付第二、三、四期购房首付款。2013年6月18日，原告与银行签订按揭贷款合同。银行于2013年8月21日发放贷款260000元至被告账户。2014年10月12日，被告在《防城港日报》刊登交房公告，公告上思县明江新城财富广场项目业主于2014年10月15日起办理交房手续。2014年10月15日，被告向原告送达《入伙通知书》，通知原告收到通知书后办理交房手续。另查明，合同签订后至合同约定的交房日期间，因降雨、停水、停电等原因影响施工的天数为72天。影响施工因素的时间未相互叠加。原告于2016年10月14日向本院提交起诉状等起诉材料。本案争议焦点为：一、原告的起诉是否超过诉讼时效；二、被告是否存在可延期交房的事由及可延期的天数；三、违约金计算标准是否过高。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方应严格履行。一、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。按照原、被告在《商品房买卖合同》第九条的约定，被告支付逾期交房违约金的违约天数是自合同第八条约定的最后交付房屋期限的第二天起至实际交付房屋之日止，即从2013年10月1日起至2014年10月15日止，因此能够确定被告向原告支付逾期交房违约金的时间应从2014年10月16日开始计算，原告此项主张的诉讼时效起算时间也应从2014年10月16日开始计算，原告于2016年10月14日向本院提交起诉状，未超过两年的诉讼时效。二、关于被告是否存在可延期交房的事由及可延期的天数的问题。《商品房买卖合同》附件五约定遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因停电、停水、社会动乱、火灾、雨季原因导致无法露天施工等造成的停工，出卖人可据实予以延期。被告作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的事由，也应证明该事由已实际影响到施工。根据被告提供的气象资料、停水停电证明、监理日志等证据材料，本案《商品房买卖合同》签订后至合同约定的交房日期间，确实存在足以影响施工的事由。至于被告主张的中考、高考及春节放假作为延期交房事由的问题，该事由属于被告在签署合同时即可预见的可能影响施工的因素，不能作为延期交房的理由。被告还主张明江新城小区为上思县公务员团购房小区，该小区的道路、供水、配电等均由政府建设，因配电设施未按期建成，是影响被告交房的原因之一。被告的该项主张属于另一法律关系，本院不予审理，亦不能作为被告延期交房的理由。综上，被告可顺延交房的天数共计72天。三、关于违约金计算标准是否过高的问题。被告提出合同约定的违约金计算标准过高，要求对违约金进行调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，被告作为合同的提供方，合同已明确约定违约金的计算方法，上述规定并不适用本案。原告的损失并不一定是租金损失，以租金损失作为违约金的参照依据，无法涵盖原告所有可能遭受的损失，而且合同约定的逾期交房按日0.2‰计算违约金也并不属于过高的情形，故被告要求调整违约金的主张，本院不予支持。原、被告约定交房时间为2013年9月30日前，考虑被告依合同约定可合理延期72天后，被告应于2013年12月11日前将房屋交付原告使用，至其2014年10月15日交房，实际逾期交房共308天，已构成违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交付商品房的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款0.2‰的违约金。因原告在被告2014年10月15日交房前，于2013年3月26日支付31438元、于2013年12月18日、2014年6月30日分别支付30000元，银行于2013年8月21日发放贷款260000元，故被告应按原告各期已付款情况分段计付违约金给原告，即[（31438元+260000元）×308天+30000元×301天+30000元×107天]×0.2‰=20400元。原告请求被告支付逾期交房违约金超过上述款项的部分，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，判决如下：一、被告上思县大雁房地产开发有限公司向原告陶红宁、王永平支付逾期交房违约金20400元；二、驳回原告陶红宁、王永平的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费256元（原告已预交），由原告陶红宁、王永平负担72元，被告大雁公司负担184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内按普通审理程序预交上诉案件受理费512元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜昵权二〇一七年六月十六日书记员  零景露