东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2014)东民初字第1666号原告贵文静，女，x年x月x日出生，汉族，住东营市东营区。委托代理人贵阳杰，上海锦维律师事务所律师。被告山东地球村置业有限公司。住所地：东营市东城府前大街***号。组织机构代码73819994-1。法定代表人闫爱春，董事长。委托代理人李成银，山东正义之光律师事务所律师。委托代理人秦春燕，山东崇义律师事务所律师。原告贵文静与被告山东地球村置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贵文静及其委托代理人贵阳杰与被告山东地球村置业有限公司的委托代理人李成银、秦春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵文静诉称，原告系山东海科化工集团有限公司的员工。公司于2009年8月起组织员工购买被告开发的位于华山路以西、小清河以南的金山小区。原告购买了金山小区36号1单元301室一套及储藏室，住宅面积为110.5平方米，价格为2750元/平方米；储藏室面积为19.84平方米，价格为1600元/平方米，总价款合计335619元。原告于2009年10月28日向被告交纳了总价款30%的房款100686元，被告向原告出具收费收据。付款后，原告一直要求被告交付房屋并配合办理产权过户，但被告始终未予办理。原告请求判令被告协助向原告交付位于东营市华山路389号金山小区36号楼1单元301室房屋及储藏室，并协助原告办理产权过户，原告支付剩余购房款234933元；判令被告依法赔偿原告各项经济损失人民币133186元（含逾期竣工备案及逾期交房违约金100686元、因被告延期交房导致原告租金损失14500元、律师代理费18000元）；诉讼费由被告负担。被告山东地球村置业有限公司辩称，原告要求被告交付房屋无事实及法律依据。被告与山东海科化工集团有限公司签订商品房团购合同后又达成会议纪要，原告没有在会议纪要约定的时间履行付款及签订商品房买卖合同，已经视为自动放弃购房，原告应当自行承担缔约过失责任。被告不同意按原价将涉案商品房出售原告，如果原告购买，应当按现价与被告签订商品房买卖合同。原告为证明其主张，提交以下证据：证据一、《商品房团购合同》复印件1份（原件在山东海科化工集团有限公司）。证明原、被告之间就涉案房屋建立了合同关系，合同为有效合同。根据合同第3条第2项规定，在原告交付预付款之后，原、被告应该受合同条款约束。合同第4条第4项约定房屋应该在2010年9月底前完成竣工验收，如果延迟超过十五日，自第十六日起每逾期一天按照房屋总价的万分之五付违约金。证据二、收款凭证1份。证明原告已经按照团购合同约定支付了房屋的购房款，已经完成合同约定的义务。证据三、山东海科化工集团有限公司出具的《证明》1份。证明原告对于合同义务的履行。证据四、商品房信息公示截图1份。证明被告开发的金山小区项目房屋所有权证于2014年4月30日批准。证据五、《租房合同》1份。证明由于被告的行为造成原告租房损失，一年房租支出为14500元。证据六、房屋钥匙一把及照片40张。证明2012年1月山东海科化工集团有限公司将房屋交付原告后原告入住，由于断水断电导致原告不能正常居住。证据七、工商银行账户明细单及信息清单各1份。证明原告于2009年10月24日将首付款95686元转至被告法定代表人闫爱春的账户，另有5000元的购房押金，合计100686元，后由被告为原告出具收据。被告对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。该合同只是团购合同的一部分，在签订合同以后被告与山东海科化工集团有限公司还形成两份会议纪要，这些共同组成合同的整体。团购合同只能证明山东海科化工集团有限公司是购房主体，通过合同第1、2条载明房屋是由山东海科化工集团有限公司购买，公司购买后分给职工，原告交款行为系履行合同第3条约定。虽然原告是实际购买方，但原告只有在与被告签订正式房屋买卖合同后才能成为购买主体，没有签订前原告只是第三方。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，收款数额虽为100686元，但不能证明原告支付了30%的购房款。按照团购合同第三条、第四条约定，原告交款时间应该在合同签订后15日内，要付到房价30%至40%，而原告的收据显示交款是在签订合同28天后，原告迟延交款13天，迟延交款的按照总房款万分之五每日计算违约金，这样扣除违约金后原告交纳的剩余98504.5元不足约定的房价30%的购房款。对证据三的真实性予以认可，对《证明》中除了原告已支付30%的购房款的内容外，其余的均认可。对证据四的真实性无异议，涉案房屋均办理了土地证和房产证。对证据五的真实性不予认可，原告没有举证合同已履行，也没有证明出租人是否是租赁物的所有人，原告也没有提供缴纳租赁费、房屋交付的证明，因此不能证明损失实际存在。对证据六的真实性无异议，但不能证实已经交付房屋，在原告与被告没有签订购房合同的情况下不存在交房问题，只能证明原告占用房屋。对证据七的真实性无异议，但签订合同时间是2009年8月30日，交首付款的时间应当在合同签订后十五日内。被告为证明其主张，提交以下证据：证据一、《土地证》、《房产证》各1份。证明涉案房屋已经为现房。证据二、《商品房团购合同》1份、《会议纪要》2份。证明2009年8月30日被告与山东海科化工集团有限公司签订了292套住宅团购合同。2011年12月24日被告与山东海科化工集团有限公司达成会议纪要，约定团购合同的履行分三类进行，分别为交全款的、分期付款的和按揭付款的，对以上条件不同意的购房户可以选择两种方式退房。2012年1月17日被告与山东海科化工集团有限公司又达成会议纪要，约定了三类购房业主名单及付款时间。证据三、房屋交接及付款明细表3份、张峰的授权委托书1份。证明通过附表一、附表二、附表三的业主名单及该表中显示的内容，被告已经与山东海科化工集团有限公司履行了团购合同，而原告没有遵守团购协议及双方约定，自动放弃购房。被告向海科公司交付房屋是在2012年1月15日之后，在这之前并没有交付房屋。证明四、未表态人员明细表1份。证明在山东海科化工集团有限公司通知购房户后，原告没有表示购房也未选择退房，属于自动放弃购房的人员。原告对证据一的真实性无异议。对证据二的真实性无异议，真正购房者是原告，山东海科化工集团有限公司仅仅是代理行为。根据合同第四条，合同解除应当以书面形式通知，而原告从未收到过退房的任何通知。对2011年12月24日会议纪要的真实性不予认可，最下面第三条有涂改，涂改的地方应再签字确认。对2012年1月17日的会议纪要真实性也不予认可，被告需要提供杨晓宏的授权委托及杨晓宏是公司法定代表人的身份等证据来证实会议纪要的真实性。对会议纪要原告不知情，没有公司或者个人通知原告交款。对证据三的真实性不予认可，从未见过该证据，授权委托书与本案没有关联性。对证明四的真实性不予认可，该表格中没有原告的签名，原告根本不知道会议纪要的内容。经原、被告举证、质证及当庭陈述，本院确认以下事实：2009年8月30日，被告作为出卖人（甲方）与买受人山东海科化工集团有限公司（乙方）签订《商品房团购合同》，主要内容有：“一、乙方购买甲方开发建设的位于东营市华山路389号金山小区的楼房292套，该楼房为多层住宅，户型为90-150型。房屋均价为2599元/平方米，车库价格为2599元/平方米，储藏室价格为1600元/平方米，总房款约计人民币壹亿贰仟万。二、1、本合同签订15日内乙方支付甲方30-40%的购房首付款（原房屋订金可转抵），具体到每个职工的首付款比例由银行在办理按揭贷款时审查核准，届时首付款不足的应首先补足。2、剩余房款可分期支付或办理按揭贷款，乙方购房职工应在甲方取得《商品房预售许可证》后30日内与甲方签订《商品房预售合同书》，《商品房预售合同书》的内容应与本合同内容一致。乙方购房职工办理按揭贷款的，应在签订《商品房预售合同书》后30日内办结贷款手续，分期付款的或因乙方购房职工的原因不能办理按揭贷款的，应在《商品房预售合同书》签订后30日内付清全部房款，且乙方对此承担连带付款责任。3、购房者向甲方交纳的房款由乙方在上述约定时间内统一收齐后交于甲方或者由购房者直接向甲方交纳。三、1、本合同签订并乙方全部房款按上述条款支付到位后十二个月内甲方负责办理完成所购买商品房所在地块的国有建设用地使用权证书（用途为住宅用地），若迟延超过十五日，自第十六日起每逾期一天，甲方向乙方支付相当于房屋总造价万分之五的违约金。2、房屋竣工之日起一个月内甲方负责组织政府有关职能部门同乙方代表共同参与房屋验收，确保36号等楼房在2010年9月底前完成竣工验收，在12月底前完成竣工验收备案，若迟延超过十五日，自第十六日起每逾期一日，甲方向乙方支付相当于房屋造价万分之五的违约金。3、所购商品房在验收合格十二个月内，甲方负责办理完毕分户房屋所有权证书，在房屋所有权证书办理完毕六个月内，办理完毕分户国有土地使用权证书。若因甲方原因未按期办理完成，每迟延一天甲方向乙方支付相当于房屋造价万分之五的违约金。4、如乙方未按约定支付购房款及相关费用，每逾期一天，乙方向甲方支付相当于房屋总价款万分之五的违约金，超过约定期限60天的，甲方有权解除本团购合同或解除部分房屋购买合同。5、甲乙双方均可依据法定或约定事由与对方解除合同，但必须以书面方式通知对方，对方对此提出异议的期限为两个月。四、如因履行本合同产生争议，双方协商不成时可依法向项目所在地的人民法院提起诉讼。五、本合同自双方盖章签字之日起生效，未尽事宜，双方可签订补充协议予以约定。”原告贵文静系山东海科化工集团有限公司的在职员工，在团购协议后选购金山小区36号楼1单元301室，住宅面积110.5平方米，单价2750元/平方米，储藏室面积19.84平方米，单价1600元/平方米，合计应缴款335619元，30%的首付款为100685.70元。2009年10月24日原告贵文静将房款95686元汇至被告法定代表人闫爱春的账户，10月28日被告将房款95686元与原告贵文静已交纳的5000元押金合并，为原告贵文静开具100686元的房款收据一份，同时注明原告贵文静选购的房号。涉案楼房于2011年竣工。2011年11月24日，被告法定代表人闫爱春与山东海科化工集团有限公司法定代表人杨晓宏签订会议纪要，对交款方式约定为三类，分别为交全款的、分期付款的、按揭付款的，如对这些条件均不认可的，可以选择退房，被告补偿退房款，五楼补偿每平方300元（包括阁楼），四楼补偿每平方400元，一至三楼补偿每平方500元,并约定所有购房户如不遵守该会议纪要条款的，视为自动放弃。2012年1月17日，被告法定代表人闫爱春与山东海科化工集团有限公司法定代表人杨晓宏就付款期限和利息问题再次协商，形成第二份会议纪要，对三种交款方式进一步明确约定，交款时间确定为2012年1月20日前，如不按照约定付款，视为自动放弃购房。2012年1月18日至20日部分员工按照会议纪要确定的付款方式履行了交款义务。原告未在上述期限内向公司及被告交纳剩余房款234933元，山东海科化工集团有限公司将原告列入金山小区内部未表态人员附表中。被告于2012年1月将团购住房的钥匙交付山东海科化工集团有限公司，原告自山东海科化工集团有限公司取得涉案房屋的钥匙后入住。庭审中，原告主张未交纳剩余房款的原因是对会议纪要不知情且对会议纪要的内容不认可，原告无法办理按揭贷款的原因系被告未取得产权证。被告至今未办理《商品房预售许可证》，于2013年11月23日办理《土地使用权证》，于2014年6月30日办理东营区华山路389号36幢、8幢、9幢的《房屋所有权证》。原告订购的金山小区36号楼1单元301室现处于待售状态,其实测面积为106.05平方米。本院认为，被告与山东海科化工集团有限公司签订的商品房团购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，此后被告收受了原告交纳的涉案商品房总价款30%的首付款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该团购合同可以视为商品房买卖合同，原、被告就涉案商品房成立商品房买卖合同关系。根据《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售应具备取得土地使用权证书、办理预售许可证等条件，被告尚不具备商品房预售资格即对外签订商品房团购合同，该合同应为无效协议，但在本案诉讼发生时涉案商品房已具备商品房现售条件，团购合同可以作为有效协议予以认定。原、被告分别作为涉案商品房的买受方及出卖方，应当按约全面履行合同义务。山东海科化工集团有限公司不是涉案商品房的买受人，其法定代表人在原告未授权的情况下无权代表买受人一方与被告就剩余房款的付款方式作出变更或补充，因此，两份会议纪要在未经原告追认的情况下对原告不具有拘束力，在原告未按会议纪要商定的时间交款时不能认定原告具有放弃购房的意思表示。涉案商品房现处于待售状态，原、被告之间的商品房买卖合同具备继续履行的条件，应继续履行。由于原告自认已实际占有使用涉案商品房，对原告交付房屋的诉讼请求不予支持。被告协助原告办理涉案商品房的产权登记系被告应履行的合同义务，对原告的该项请求予以支持，但原告应按房屋实测面积先履行向被告支付剩余房款222695.5元（含储藏室）的付款义务。关于原告要求被告承担逾期竣工验收及逾期交房违约金的请求，因在商品房团购合同中被告已明示其尚未取得商品房预售许可证的事实，原告在明知被告不具备商品房销售资格的情况下仍与其发生商品房买卖合同关系，原告存在一定过错，虽被告未按商品房团购合同履行相关义务，因双方均有过错，应各自承担相应的责任，对原告的该项诉讼请求不予支持。原告主张的因涉案商品房逾期竣工导致其租赁他人房屋产生的租金损失与本案无直接关联性，对此不予支持；原告自动放弃要求被告承担律师代理费的请求，对此本院予以准许。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告贵文静与被告山东地球村置业有限公司继续履行金山小区36号楼1单元301室的商品房买卖合同；二、被告山东地球村置业有限公司在原告贵文静按实测面积交纳剩余购房款222695.5元后三十日内协助原告贵文静办理金山小区36号楼1单元301室的产权登记；三、驳回原告贵文静其他诉讼请求。案件受理费8332元，由原告负担1998元，被告负担6334元。财产保全费2270元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  胡星红审 判 员  高 敏人民陪审员  李佐法二〇一五年三月三十一日书 记 员  王明梅