广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1882民初738号原告：邓文风，男，汉族，1984年4月17日出生，连州市人，住连州市。原告：钟艳，女，汉族，1983年8月23日出生，连州市人，住连州市。原告共同委托代理人：伍朝俊，广东都汇律师事务所律师。被告：连州市金泰矿冶有限公司。住所地：连州市连州镇湟川北路***号吉大名居*幢*楼***房西面。法定代表人：陈吉章。委托代理人：陈杰，系该司员工。原告邓文风、钟艳诉被告连州市金泰矿冶有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟艳及其两原告共同委托代理人伍朝俊，被告委托代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓文风、钟艳诉称，2014年3月14日，原告与被告双方经协商同意，签订《商品房买卖合同》（合同编号：201403120211282)。合同约定，由原告方购买被告方开发的位于连州市××湟××路××号B栋金泰名居1205室商品房一套，该房建筑面积121.43平方米，套内建筑面积100.06平方米，总价款440645。原告依合同约定将房款全部交付被告（详细见付费清单）。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房分期综合验收合格。4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。”双方约定2015年6月30日前交付商品房，被告方逾期交付商品房已超过733天，亦未依约为原告到不动产登记部门登记产权，向原告交付房产证。期间原告方经多次向被告催告，但被告至今仍然未能将符合合同约定条件的商品楼交付原告使用，使原告的权益受到严重损害。为此，特向贵院具状，请求判令：1、判令确定被告违反原、被告签订《商品房买卖合同》的约定，承担向原告方支付违约金32299元（违约金每日按购房总金额万分之一计算至交付房屋之日止）违约责任；责成被告依照合同约定的履行时间向原告交付房屋产权证；2、本案诉讼费用全部由被告方承担。为支持其诉讼请求，原告提交证据如下：1、原告身份证；2、农村信用社存折；3、地税发票联一份；4、广东农村信用社转账凭据；5、收据四份；6、连州市【金泰名居】认购书；7、账户贷款明细；8、《广东省商品房买卖合同》；9、个人购房按揭借款合同；以上证据均为复印件。被告连州市金泰矿冶有限公司答辩称，我在2016年2月就通知原告收楼，违约金应计算至2016年2月止。被告连州市金泰矿冶有限公司提交证据如下：金泰名居B栋收楼书复印件4份，证明有部分业主已经收楼，已经具备交楼、入住条件。经质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议。原告对被告提交的证据真实性、合法性由法院认定，但认为与本案无关，即使交了楼，房产证也没还没交，违约状态还在继续。经审理查明，2014年3月14日，原告邓文风、钟艳作为买受人与作为出卖人的被告连州市金泰矿冶有限公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201403120211282），合同第一条项目建设依据约定：出卖人以出让方式取得位于连州市××湟××路××号金泰名居B幢编号为连府国用（2002）字第18243300002的地块的土地使用权，面积为4059.53㎡，规划用途为商住。第二条约定的商品房销售依据为：连州市住房和城乡规划建设局颁发的许可证号为（2013）第26号《商品房预售许可证》。第三条买受人所购商品房的基本情况为：商品房为预售商品房；该商品房为连州市××湟××路××号金泰名居B幢1205室；用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高3米，建筑面积为121.43㎡，其中套内建筑面积为100.06㎡，公共部位与分摊建筑面积21.37㎡。第四条计价方式与价款约定：该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，单价为人民币4403.81元/㎡，总金额人民币440645元。第六条付款方式及期限约定为：买受人在签署本《商品房买卖合同》时支付首期房款132645元整，余款308000元整办理商业按揭（15年）。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设局竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府法规政策而引致的延误；3、主体完成后市政配套设施的安装验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延。由于2、3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。2、本条中的“逾期”是指出卖人按本合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期，若买受人选择解除合同的应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为该商品房已按期交付并已达到使用条件。本合同第二页买受人的通讯地址视为联系买受人的详细通讯地址，若通讯地址中有变更，买受人应及时书面通知出卖人，否则由此引起的一切责任由买受人负责。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。庭审中，被告确认原告已付清总房款440645元，并称其与承建方产生纠纷，涉案房屋还未验收，办理房产证的相关资料没有交给房产部门。原告确认已于2016年3月14日收楼并装修，原告不主张按照合同第十五条约定要求退楼或者赔偿违约金的责任。原告变更第一项诉讼请求中关于违约金的计算方式为：被告支付违约金32299元（暂计至起诉之日，后期违约金以440645元为本金以日万分之一计算至交付房产证之日止）。本院认为，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，双方当事人均应全面履行各自的义务。原告已向被告给付全部房屋价款等义务，被告于2016年3月14日将未经竣工验收的房屋交付原告，原告收楼并装修入住的行为视为原告认可了被告所交付的房屋。但被告迟延交付涉案商品房，已构成违约。从双方所签的合同条款显示，双方约定的出卖人交付商品房予买受人的日期为2015年6月30日前，且该商品房须经建设局工程竣工验收备案，即是说被告应当在该时间前（含当日）将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用。此外双方虽然还约定了可据实予以延期的几种“特殊原因”，但被告并未提供有关证据证明本案存在可据实延期的“特殊原因”。本院认定被告交付商品房的截止时间是双方所签《广东省商品房买卖合同》第八条约定的2015年6月30日，原告于2016年3月14日收楼后装修入住，出卖人逾期交付商品房的期间已经超过了90日。根据《广东省商品房买卖合同》第九条有关出卖人逾期交房的违约责任第1条第（2）项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。庭审中原告要求继续履行合同。原告已于2016年3月14日收楼后装修入住，视为原告认可被告的交楼行为，违约金应计至收楼当日止，故原告依约诉请被告支付的违约金应从2015年7月1日起以已付房价款440645元为本金，按每日万分之一计算至被告交付房屋之日2016年3月14日止。故违约金应为440645元×258天×0.1‰=11368.64元。根据合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，经庭审释明，原告不主张依照该合同条款的约定诉请被告承担逾期办证的违约金责任，故原告诉请逾期交楼的违约金计至交付房产证之日止的主张，理据不足，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请被告交付房产证的主张，因涉讼房屋未经建设局工程竣工验收，办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关办理房产证，被告客观上存在履行不能，故原告诉请被告交付房产证的主张，理据不足，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告连州市金泰矿冶有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓文风、钟艳支付从2015年7月1日起计至2016年3月14日止的违约金11368.64元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费353.74元，由被告连州市金泰矿冶有限公司负担42.11元，由原告邓文风、钟艳负担311.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  欧学强二〇一七年八月三十一日书记员  陆思廷附本案适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。