广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗花法民三初字第558号
原告：祈美江，女，1963年7月27日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：钟浩源，广州市黄埔区文冲法律服务所法律工作者。
被告：陈虹霏，女，1990年9月11日出生，汉族，户籍地：广西容县，现住广州市花都区。
委托代理人：何家毅，广东古风律师事务所律师。（委托期限从2013年3月25日开始至2013年9月25日）
委托代理人：梁善，广东古风律师事务所律师。（委托期限从2013年9月25日开始至2014年8月4日）
委托代理人：陈敏敏，广东古风律师事务所律师。（委托期限从2014年8月4日开始）
委托代理人：丰志鹏，广东古风律师事务所实习律师。
原告祈美江诉被告陈虹霏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月4日立案受理后，被告在提交答辩状期间提出管辖权异议，以其住所地在广西容县六王镇谭螺村石柱二队7号为由，要求将案件移送广西容县人民法院审理。本院审查后，依法作出（2013）穗花法民三初字第558－2号民事裁定，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服裁定，向广州市中级人民法院提起上诉。该院于2013年7月30日作出（2013）穗中法立民终字第1390号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。随后，本院依法将案件转换为适用普通程序组成合议庭于2013年9月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟浩源，被告的委托代理人梁善、丰志鹏到庭参加诉讼。案件审理期间，被告申请文检鉴定，本院审查后依法委托广东天正司法鉴定中心进行司法鉴定，该中心接受委托后函复本院称其因受理范围的限制，不予受理委托，遂作退案处理。对此，本院另行委托广东恒鑫司法鉴定所进行司法鉴定，该所于2014年7月3日作出穗司鉴字20140601700045号《广东恒鑫司法鉴定所鉴定意见书》。为此，本院于2014年8月4日再次依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟浩源，被告的委托代理人丰志鹏、陈敏敏到庭参加诉讼。该次庭审结束后，双方当事人均申请庭外调解期20日进行庭外协商。调解期届满，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2012年2月2日签订房屋买卖合同，其中约定：（第一条）买方（原告）向卖方（被告）购买被告位于广州市花都区凤凰南路83号2栋1902房，建筑面积约91.51平方米（以房产证面积为准）；（第四条）该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为891000元；（第九条）该物业以现状售予买方，该物业之现状（带租约）；（第十一条）卖方不能按合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的30%作为违约金；（第十四条）无论本合同是否已履行，如卖方、买方或者经纪方任何两方或三方发生争议且无法协商解决的，应向合同履行地即该物业所在地人民法院提起诉讼等。合同签订后，原告依约向被告支付首期楼款100000元，被告向原告出具了收款收据并依次交付了其个人购房担保借款合同、购房发票、住宅专项维修资金登记簿、广州市房地产产权情况表、地址证明等。之后，被告于该房屋核发房地产权证及已办理房屋涂销抵押后仍拒不协助原告办理该房屋的转名登记过户手续。原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依合同法规定，合约双方应全面及时完整履行合同义务，被告的行为已构成根本违约，应承担违约责任。据此，请求法院判令：一、被告协助原告办理广州市花都区凤凰南路83号2栋1902房的房屋转名登记过户手续。二、被告向原告支付违约金267300元。
被告辩称：被告与原告并没有房屋买卖的意思表示，被告从未见过也不认识原告，从未向原告收取任何款项。我方与周小菁存在民间借贷关系，被告向周小菁借款时要求被告在多份空白的文件上签名，包括本案原告提供的房屋买卖合同及首期楼款收据和另案的（2013）穗花法民三初字第783号案原告提供的房产租赁合同。事实上，被告因为迟延数日才向周小菁偿还借款本金、利息，且周小菁要求被告偿还共200000元的本息，但被告不同意也没有能力给付，所以周小菁借用本案与另案的原告的名义，利用当时被告签订的空白文书虚构事实向法院提起诉讼，所以我方请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：被告是位于广州市花都区凤凰南路83号2栋1902房（建筑面积91.51平方米）的原所有权人，该房是被告以按揭付款方式购买所得。2012年1月18日，被告作为委托人以公证委托的方式委托案外人周小菁、资祝庭作为代理人，代理人以委托人的名义代表委托人办理位于广州市花都区凤凰南路83号2栋1902房的下列手续及签署有关文件：一、有权将上述房屋抵押给银行，并签订相关抵押贷款合同，办理房屋抵押贷款的相关手续，代收所有抵押贷款；二、代表委托人到银行办理加按、赎契、提前还款申请、还款、签署银行有关还款文件、涂销他项权利并登记领取相关证件资料（如：房产证、共有证、他项权利证、还清款证明、退保证明、保险单购房发票／收据、还款清单等），到银行调阅，复印产权等相关资料，签署和领取协议书、申请书、产权证、公证书、贷款合同等银行相关文件及办理相关手续，并代表委托人到保险公司办理退保手续，领取退保费；三、对上述房屋进行管理、使用、修缮、订立租赁或有关征地拆迁协议，办理修缮拆建手续；四、代表委托人办理出租、转按、赎契涂销抵押、抵押登记、出售（等出房产证后）等上述房屋的手续并签署有关的法律文件；全权决定售房价格及租金并代收售房款；五、代表委托人办理房屋买卖交易过户、遗失补证、办理房屋产权登记、产权注销登记、更正、调档查册、测绘、变更等有关手续及领取房产证、他项权证或抵押登记备案证明书等文件及办理输入权证密码；六、代表委托人办理房产评估、公证、保险、出险、领取出险等相关手续，收取上述出租、出售及抵押贷款所有的款项；七、办理缴交上述房屋的一切税费；八、有权办理上述房屋的一切退案手续；九、如上述房屋被查封，受委托人有权去相关部门办理解封手续。如上述房屋引起诉讼，代表委托人向人民法院起诉或应诉，受委托人有权代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉；申请执行；提出异议申请、复议、听证；十、代表委托人到物业管理公司及水、电部门办理转名的交缴费用手续；十一、受委托人有转委托权。受委托人在委托权限范围内所签署的一切文件，委托人均予以承认。此委托书有效期自签署之日起至委托事项完成为止。2012年1月19日，广东省广州市南方公证处出具（2012）粤广南方第04867号公证书，公证证明被告的委托行为。
2012年2月2日，周小菁以被告代理人的名义与作为买方的原告签订《房屋买卖合同》，约定买卖双方以891000元成交价买卖涉案房屋，卖方交付物业予买方使用之日期为按租赁合同与承租方协商。卖方不能按本合同约定将该售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的30%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1‰向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款并向买方支付该物业成交价的30%作违约金。卖方同意买方或经纪方可将款项存入下述账户，视同卖方已经收取款项：开户银行名称：工商银行，户名：周小菁，账号：62×××70。上述合同的内容，除买卖双方及代理人的基本情况、房屋地址、交房日期、开户行名称、户名、账号是手写字体填写外，其余是打印字体，但打印字体中的违约金10%的“1”用笔改写为“3”。
之后，被告与周小菁因经济问题产生纠纷，被告于2012年6月30日下午16时19时向广州市公安局花都区分局城东派出所报案称：“2012年2月1日我通过广州一家担保公司向周小菁借款100000元，在不完全了解问题重要性的情况下与对方签了房屋买卖合同以及关于房屋处理事项的委托书等等，当初约定100000元每月利息7000元，但是一个月之后，周小菁收了我15000元，她说里面包含利息和续期手续费，因为房子6月底开发商通知有人拿我的资料办理房产证，我才知道问题的严重性，我要求周小菁把房屋合同、借条还给我，我还清100000元并愿意支付20000元利息，但对方要求我重写一张100000元的欠条，因此我不愿意，并且当天周小菁在我不知情的情况下到花都出租屋管理中心备案租赁我的房屋20年，但是由于我的房屋7月份就要出房产证，并且关于房子的所有资料都在对方手里，而且对方不断地和我说房子没法给你留了，我担心对方拿我的房子和资料去办理房产证，所以来到派出所说明情况”。
在此之前，被告于2012年6月28日前往广东省广州市南方公证处以公证声明的方式声明自即日起解除并终止受委托人周小菁、资祝庭的委托权限。2012年6月29日，广东省广州市南方公证处出具（2012）粤广南方第56656号公证书。后被告向抵押银行提前偿还银行按揭贷款，并将涉案房屋出卖给案外人张雪雯。2013年2月19日，房管部门为张雪雯核发了涉案房屋的房地产权证。
2013年2月4日，原告向本院提起本案的民事诉讼，同时申请诉讼保全，要求查封被告价值100000元的财产。2013年2月21日，原告提供等额的现金担保并完善财产保全申请的手续，为此，本院依法作出（2013）穗花法民三初字第558号民事裁定，裁定：查封被告价值100000元的财产。执行过程中，本院发现并告知原告提供被告可供执行的涉案房屋已经转让他人并已办理过户手续，致执行措施未能实施。2013年3月11日，原告向本院申请解除财产保全的查封，本院审查后依法作出（2013）穗花法民三初字第558－1号民事裁定，裁定解除对被告价值100000元的财产的查封。
诉讼中，被告认为与周小菁之间存在民间借贷关系，借款时应周小菁要求预先在周小菁持有的买受人栏空白的《房屋买卖合同》及《（首期楼）款收据》的收款人栏上签署自己的名字，然后由周小菁持有《房屋买卖合同》及《（首期楼）款收据》，否认与原告存在房屋买卖合同关系，但又认为即使房屋买卖合同真实，违约金只是10%，对改动违约金为30%不予确认，认为原告主张的违约金过高要求调整，并同时申请：1、对《房屋买卖合同》落款卖方处的签名“陈虹霏”与捺印的字迹形成时间与该合同其他手写部分字迹（包括周小菁的签名）形成时间是否一致进行鉴定；2、《（首期）款收据》收款人（签名、指模）处的签名“陈虹霏”与捺印的字迹形成时间与该收据其他手写部分字迹形成时间是否一致进行鉴定；3、若不一致，签名“陈虹霏”与捺印的字迹形成时间是否早于该文书其他手写部分字迹形成时间。本院审查后，依法委托广东天正司法鉴定中心进行司法鉴定，该中心接受委托后函复本院称其因受理范围的限制，不予受理委托，遂作退案处理。此后，本院另行委托广东恒鑫司法鉴定所进行司法鉴定。期间，被告变更鉴定事项。2014年7月3日，广东恒鑫司法鉴定所作出穗司鉴字20140601700045号《广东恒鑫司法鉴定所鉴定意见书》，鉴定意见为：1、送检的落款日期为2012年2月2日的《（首期楼）款收据》上“收款人（签名、指模）：”栏内“陈虹霏”签名笔迹早于“首期楼”和“祈美江”笔迹的形成时间大约16天左右。2、送检的签订日期为2012年2月2日的《房屋买卖合同》（第二联客户联）末页上：“卖方：”栏内“陈虹霏”签名笔迹早于“卖方”栏内“祈美江”签名笔迹和“委托代理人：”栏内“周小菁”签名笔迹的形成时间大约17天左右。为此，被告支付了鉴定费22080元。
另查明：2013年4月18日，案外人资祝庭以陈虹霏为被告，张雪雯为第三人提起房屋租赁合同纠纷一案的民事诉讼，请求判令：1、陈虹霏与张雪雯继续履行资祝庭签订的房屋租赁合同；2、陈虹霏赔偿资祝庭自2013年3月7日起因另行租房的经济损失2000元（每月租金1000元，暂算至2013年5月7日），并赔偿损失直至陈虹霏履行租赁合同为止；3、张雪雯承担连带责任。本院以（2013）穗花法民三初字第783号立案受理后，陈虹霏应诉后申请文检鉴定并获得本院同意且已委托文检部门进行司法鉴定。案件经本院审理后于2014年7月15日作出（2013）穗花法民三初字第783号民事判决，判决认定资祝庭称与陈虹霏签订租赁合同且支付240000元租金依据不足，判决驳回资祝庭的全部诉讼请求。判后，资祝庭不服，向广州市中级人民法院提出上诉，现案件正在二审法院审理中。
本院认为：本案争议焦点一是原告与被告是否存在房屋买卖合同关系。本案中，原告提供的《房屋买卖合同》、《（首期楼）款收据》、委托书等证实其与被告的代理人周小菁签订房屋买卖合同，足以证明双方存在房屋买卖合同关系；另，文检鉴定的结论虽鉴定房屋买卖合同卖方栏的被告本人签名与其委托代理人周小菁及买受人祈美江签名的时间相隔17天左右的时间，但被告以公证委托方式委托周小菁出卖涉案房屋，且没有证据证明原告与周小菁恶意串通，故文检鉴定的结论不影响房屋买卖合同的成立，故本院予以认定。被告虽承认以公证委托方式委托周小菁、资祝庭作为代理人有权出卖、出租涉案房屋，且确认与原告签订的《房屋买卖合同》上出卖人栏的签名是其本人签名，但否认将房屋出卖给原告，表示与原告根本不存在房屋买卖合同关系，但其提供的证据未能充分证明其主张，故本院不予采信。周小菁作为被告的委托代理人，以被告的名义在委托期限内与原告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律行政法规的规定，合同有效，故《房屋买卖合同》对原告与被告均具有拘束力，双方应按合同约定自觉履行各自的义务。根据查明的事实可知，被告已将涉案房屋另行出卖张雪雯且已办理变更登记。原告要求继续履行合同，诉请要求被告协助办理涉案房屋的转名登记过户手续已不可能，对原告的该项请求，本院不予支持。
本案争议焦点二是被告是否存在违约行为，应否承担违约责任。被告委托周小菁、资祝庭出卖涉案房屋，且在周小菁以被告的名义出卖涉案房屋后，被告才撤销对周小菁、资祝庭的委托，并另行将房屋出卖他人，属于重复买卖房屋，构成根本违约，应承担违约责任。关于原告要求被告按成交价的30%的标准支付违约金的问题。如上所述，被告的行为已构成违约，原告要求被告支付违约金，理据充分。至于被告主张原告要求的违约损失是否过高要求调整的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条亦明确规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。具体到本案中，原告并未举证证实其实际损失情况，根据日常生活经验法则，应认定被告违约给原告造成的主要是利息损失，成交价30%的违约金标准已远远超过该利息损失的百分之三十，故应认定过高，被告要求予以减少理据充分。综合本案案情，本院酌情调整被告应付的违约金标准为银行同期逾期贷款利率。另需指出的是，虽然本院在本案中对违约金标准进行调整，但因该项诉请是由于被告违约而引起，由此导致的诉讼费用仍应由被告负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈虹霏应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告祈美江支付违约金，违约金以100000元为计算基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2012年2月2日起计至实际清偿之日止。
二、驳回原告祈美江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5309.50元、保全费1020元，合共6329.50元，由被告陈虹霏负担；鉴定费22080元，由被告陈虹霏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 邵演杨
人民陪审员 姚玉娥
人民陪审员 袁伟峰
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 王 雷
叶玲芳