湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初545号原告:张三枚，女，汉族。诉讼代理人:覃朝阳，湖南正发律师事务所律师。被告:怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明。委托诉讼代理人:李惠鸿，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告张三枚诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月14日受理后，原告于2017年6月14日向本院提交了增加、变更诉讼请求申请书，本院依法组成合议庭于2017年6月27日进行了公开开庭。原告的委托诉讼代理人覃朝阳，被告的委托诉讼代理人李惠鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张三枚诉称：1、判令被告立即为原告代办好大汉龙城兴龙府18栋10单元1004号房的不动产权证（合同约定被告为原告代办房产证和土地证，因二证合一，故要求代办不动产权证）；2、判令被告从2015年7月1日起每日按原告已付购房款435325元的万分之三的标准向原告支付逾期办证违约金，直至不动产权证办好并交付给原告时止（暂计算从2015年7月1日起至2017年3月30日止的违约金共计为74440.575元）；3、案件受理费用由被告承担。事实和理由：2012年3月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同标的为大汉龙城兴龙府18栋10单元1004室，房款为435325元。原告选择公积金贷款，签订合同时交付定金8万元，签订合同后交付55325元，并办理公积金贷款30万元。合同约定由被告代办房产证和土地使用证；被告在2013年6月30日将经验收后格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工备案的表》的商品房交付给原告。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人（即被告方）应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。第3项为：以补充协议为准。双方在同日签订的补充协议第九条约定：双方约定交房后730日内办好房产证和土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证和土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因则顺延，若不能办好房产证和土地使用证，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三的违约金。合同签订后，原告按合同约定的时间将购房款共计435325元（含公积金贷款）和办证费用等全部交清，但被告却并没有认真履行合同。一是被告房屋没有按合同约定的2013年6月30日交房，而是在没有取得经验收合格，没有到当地建设主管部门备案，取得《竣工备案的表》的情况下于2013年10月6日强行交房；二是没有按约定的交房标准交房，约定的入户门是品牌防盗门，实际交付是防护门；三是没有按约定的时间办理好房产证和土地使用证，但交房已经过去四年了，直到原告起诉被告时，被告都还没有为原告办理了房产证和土地使用证。被告的行为已严重违反合同的约定，构成违约，依照合同约定和法律规定应当向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，根据法律有关规定，特此向法院起诉，请求依法保护。为证明其诉讼请求，原告张三枚向本院提交了以下证据：证据1，原、被告的基本情况，拟证明原、被告的主体资格；证据2，商品房买卖合同和补充协议，拟证明原、被告签订了商品房买卖合同及补充协议，及按合同约定相关了权利义务；证据3，销售不动产统一发票，拟证明原告的购房总价款为435325元；证据4，原告交纳购房款、代办费、物业费等收款收据，拟证明原告已交清了所有的费用；证据5，公积金贷款合同，拟证明为购买大汉置业的房子，由刘志杰为该房办理了公积金贷款。被告大汉置业辩称：一、原告计算办证逾期办证违约金的时间错误。双方在《补充协议》第九条中约定的办证时间届满之日为交房之后730日，双方于2013年10月6日办理了房屋交接手续，按约定，被告配合办证期间应于2015年10月6日届满，之前尚未违约，原告请求从2015年6月30日计算逾期交房违约金，没有事实和法律依据。二、原告已经放弃了追究被告逾期办证违约责任的权利。被告向原告出具了《大汉龙城延期申请表》，其向被告承诺如果其未将除房款以外其他费用即契税、维修基金、办证费等费用在18栋房屋封顶之前交清的，则不追究被告的逾期办证责任，被告认为原告出具的申请表上的意思表示是附条件的放弃权利的单方法律行为，该单方法律行为自意思表示到达相对人（答辩人）是成立，所附条件成就（未在18栋封顶时付清契税、办证费用）时发生法律效力，18栋房屋于2012年10月26日之前封顶，但原告未能在2012年10月26日前将上述费用交清。而且双方在《商品房买卖合同》第六条第二款第二项约定，被告最迟应于2013年6月30日前将房屋维修基金交清但原先也未能在此期间将房屋维修基金交清。故被告不应当承担逾期办证的违约责任。三、原告请求的违约金过高，请求法院予以减少。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，被告在这样的市场环境中，经营面临实际困难所导致。按照原告提出的标准计算违约金过高，请求法院在审理过程中考察被告的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。综上，对原告提起的不合理诉讼请求，请求法院依法予以驳回。证明其主张，被告大汉置业向本院提交了以下证据：证据1，被告的营业执照，拟证明被告的主体资格；证据2，商品房买卖合同及补充协议，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及合同权利义务的具体约定，其中合同约定第六条第二款第二项约定，原告应于2013年6月30日前将房屋维修基金交清，被告配合办证的时间是交房之后730日；证据3，房屋交接书，拟证明被告于2013年10月6日将房屋交付给原告；证据4，主体工程质量验收记录，拟证明被告所售的书屋于2012年10月26日之前封顶；证据5，大汉龙城延期申请表，拟证明原告向被告表示如期未能在18栋封顶时将契税房屋维修基金、办证费交清的则不追究被告的逾期办证责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告当庭提交的证据2、3的关联性提出异议，其认为原告已经放弃主张逾期办证的违约责任；原告对被告当庭提交的证据2、3的关联性提出异议，其认为被告未在合同约定的期限内办证，构成违约。本院认为，原告(乙方)与被告(甲方)签订的《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证权，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三的违约金”，原告认为被告应在《商品房买卖合同》约定的交房时间之后的730日内为原告办理好不动产权属证书，被告认为应是在双方实际交接房屋后的730日内为原告办理好不动产权属证书。按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好不动产权属证书的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好不动产权属证书，故其异议不成立，本院予以采信。原告对被告当庭提交的证据4的真实性提出异议，本院认为，被告于2013年10月6日已将房屋交付给原告使用，该证据能与房屋交接书等证据相互印证，形成证据锁链，故其异议不成立，本院予以采信。原告对被告当庭提交的证据5提出其签了该表并不是放弃追究被告办证的违约责任，且该表系被告诱骗原告写的异议。本院认为，作为具有民事行为能力人的原告能够预见在延期申请表上签字的法律后果，且原告也未向法庭提交其被诱骗下签订的证据佐证，故其异议不成立，本院予以采信。经审理查明：2012年3月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房。合同约定：原告购买被告的第18幢10单元1004号商品房，房屋总价款435325元，合同签订时支付房款135325元，通过公积金贷款300000元；原告需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、被告在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：2、因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。3、原告委托被告办理房屋所有权证和土地所有权证，房产证代办费，按总价款的0.6%交纳，土地使用证代办费，每户为1500元整。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款每日支付万分之三的违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。原告在与被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》的同日，向被告提交《大汉龙城延期申请表》一份，内容为“本人申请除房款外其他费用包括契税、维修基金、土地证手续费、产权证手续费延期至18栋封顶时交清，若未按时交清，本人不追究大汉龙城开发商延期办证责任。”落款为原告张三枚的签名及捺印、日期为2012年3月8日。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》等签订后，原告支付全部购房款435325元（其中包括公积金按揭贷款300000元），被告于2015年8月31日开具销售不动产统一发票。2013年10月6日被告于将房屋交付给原告。2013年10月6日，原告向被告缴纳办证费2000元、两证代办费200元、工本费100元、预告费583元、维修基金8707元、契税8707元，合计20297元。另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区18号综合楼2012年10月26日封顶。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《大汉龙城延期申请表》，系双方意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，合法有效。依据原、被告补充协议的约定，被告应当在交房后730日内为原告办好房产证与土地使用权证。被告向原告交房的时间为2013年10月6日，根据双方的约定，被告应当在2015年10月5日之前为原告办好房产证与土地使用权证，但因原告未能在约定的18号楼封顶时（即2012年10月26日）交清契税、维修基金、办证手续费等，应当受不追究开发商延期办证责任申请的约束，原告的申请系附条件的放弃权利的单方法律行为，该单方行为自意思表示到达相对人（被告）时成立，所附条件成就（未在18栋封顶时交清契税、维修基金、办证手续费）时发生法律效力。故原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。虽原告放弃追究延期办证责任，但不表示原告放弃要求办证的权利，故对原告要求被告代办不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。根据本案具体情况，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。对原、被告在审理中未有相应证据证明的诉辩意见，本院均不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起20日内为原告张三枚办理不动产权属证书；逾期办理不动产权属证书的，每日按原告已付购房款435325元的万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金计算至被告办好不动产权属证书之日止；二、驳回原告张三枚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1661元，由原告张三枚承担661元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  刘 礼人民陪审员  王惠祥人民陪审员  向莱茵二〇一七年七月二十五日代理书记员  粟小妹附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。