陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终8991号上诉人（原审原告）李娟，女，1983年3月12日出生，汉族。委托代理人苗长青，陕西缔伍律师事务所律师。委托代理人李甜甜，陕西缔伍律师事务所律师。上诉人（原审原告）孙小韦，男，1981年11月18日出生，汉族。委托代理人苗长青，陕西缔伍律师事务所律师。委托代理人李甜甜，陕西缔伍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安世融投资有限公司。法定代表人赵磊，该公司总经理。委托代理人汤颖韬，男，1957年11月11日出生，汉族，法律顾问，住。委托代理人李梦莹，女，1992年4月13日出生，汉族，法务专员，住。上诉人李娟、孙小韦因与被上诉人西安世融投资有限公司（以下简称世融公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初2815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李娟及委托代理人苗长青、被上诉人世融公司之委托代理人汤颖韬、李梦莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年9月17日，李娟、孙小韦、世融公司签订了合同登记号为Y09082635的《商品房买卖合同》，约定李娟、孙小韦购买世融公司开发建设的世融嘉城第14幢1单元3层10302号房屋一套，总价款为439247元。李娟、孙小韦须于2009年9月17日一次性支付房款264247元，剩余房款以办理银行按揭方式支付；世融公司应当于2011年12月20日前将验收合格的商品房交付李娟、孙小韦使用；并应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案。如因世融公司的责任，李娟、孙小韦不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由世融公司按已付房价款的1%向李娟、孙小韦支付违约金。现李娟、孙小韦已向世融公司支付购房款439161元。世融公司于2012年1月将房屋交付李娟、孙小韦使用。至今世融公司未能按约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。世融公司开发建设的世融嘉城有相关部门核发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、西安市商品房预售许可证，至今土地手续尚在办理中。庭审中，李娟、孙小韦向法庭提交三项证据：1、其与世融公司签订的合同登记号为Y09082635商品房买卖合同一份；2、2016年3月30日的购房发票一份；3、2016年3月26日，业主陈瑞新与世融公司张娜经理的现场对话录音一份。证明其诉讼请求。世融公司对该三项证据的真实性均予以认可，对第1、2项的证明目的认可，对第3项证据的证明目的不认可，认为录音是李娟、孙小韦向世融公司追踪办理房产证登记资料备案情况，世融公司也承诺一定办好，但诉讼时效是针对李娟、孙小韦主张的违约金，因录音中未提及违约金，故李娟、孙小韦主张的违约金已过诉讼时效。世融公司向法庭提交两组证据：第一组证据为：1、三份西安市商品房预售许可证，编号分别为2009125、2010085、2009060；2、一份编号为【2008】第43号的建设用地规划许可证；3、一份编号为西经开（2009）021号的建筑工程施工许可证；4、一份编号为西经开（2010）CG007号的建筑工程施工许可证；5、一份2010年2月3日的建设工程规划许可证；6、一份编号为（2008）第053号的建设工程规划许可证。证明李娟、孙小韦从世融公司处购买的房屋为商品房，而非城改房，该项目是用政府的批复办理的四证，是完全合法的项目，销售行为完全合法。第二组证据为：1、西安市经济技术开发区城中村改造工作领导小组办公室关于贾村城中村改造土地手续办理情况说明的函复印件一份；2、西安市城中村改造办公室关于经开区贾村城中村改造项目（世融嘉城）有关问题的说明复印件一份；3、2012年3月6日西安经济技术开发区管理委员会国土资源和房屋管理局出具的说明复印件一份。证明没有为业主办理产权证的原因是政府原因，不是世融公司的原因，现办理房屋产权证滞后也是政府原因。李娟、孙小韦对于世融公司提供的证据不予认可。另庭审中，世融公司主张李娟、孙小韦关于违约金的诉讼请求已经超出诉讼时效。经调解，双方各执己见，致调解未果。以上事实，有李娟、孙小韦提交的《商品房买卖合同》、相关票据、录音，世融公司提交的商品房预售许可证等四证、情况说明等以及当事人陈述等证据在卷佐证。李娟、孙小韦于2016年3月30日起诉至西安市未央区人民法院诉称：2009年9月16日，其与世融公司签订商品房买卖合同一份，购买世融公司开发的位于世融嘉城14号楼1单元302号房屋一套，总价值439161元。其按照合同要求支付了相应价款。世融公司于2012年1月8日将房屋交付其使用。合同第15条约定，世融公司应在交房后365个工作日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因世融公司责任，导致李娟、孙小韦不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则世融公司按照已付房价款的1%向李娟、孙小韦支付违约金。但其至今未取得房地产权属证书。故诉至法院要求判令：1、世融公司在60个工作日内按购房合同约定将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案，逾期未办理房地产权属证书的，根据合同第十五条的约定，每满一年（365日），支付李娟、孙小韦总房款1%的违约金；2、世融公司按照合同要求赔偿李娟、孙小韦违约金4391.61元；3、世融公司承担本案诉讼费用。世融公司辩称：第一、办理备案登记是世融公司的法定义务,但是备案登记至今未办好的原因是世融公司所拿的土地为城改用地，虽无土地证但有市政批文。在此前提下世融公司办理了其他四证并已交纳土地费用、配套费用，但在房管局、档案局办理备案登记时，因无土地证致使无法办理备案登记，原因在政府而非世融公司，按照合同法解释规定，属情势变更，不应当由世融公司承担违约责任。第二、李娟、孙小韦请求支付违约金的诉请已经过诉讼时效，其不同意李娟、孙小韦诉请，请法院依法应当驳回李娟、孙小韦诉请，诉讼费自担。第三、对李娟、孙小韦要求其在60日工作日内办理权属登记备案以及逾期未办理的违约金的主张不予认可，因买卖合同已经履行完毕，只剩办理权属登记。原审法院认为：李娟、孙小韦与世融公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，符合法律规定，应为有效。依合同第十五条之约定，世融公司应在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案。实际履行中，世融公司于2012年1月份将该房屋交付李娟、孙小韦使用，但世融公司至今未完成将办证资料报送房管部门备案的协办义务，世融公司以政府部门尚未办理土地手续为抗辩，本院不予采信。故对李娟、孙小韦主张的世融公司应将办理房屋房地产权属证书需要世融公司提供的资料报产权登记机关备案的请求，本院予以支持。另因世融公司的行为构成违约，李娟、孙小韦主张世融公司按照合同约定承担违约金，世融公司在庭审中针对李娟、孙小韦关于违约金的诉讼请求提出已经超出诉讼时效抗辩。因交房日期为2012年1月份，在此基础上加上365个工作日（以17个月半为准）为世融公司应将办理房屋房地产权属证书需要其提供的资料报产权登记机关备案的届满之日，李娟、孙小韦起诉之日为2016年3月30日，根据合同约定，李娟、孙小韦主张违约金的诉讼请求已经超出2年的诉讼时效。另，李娟、孙小韦提交的录音时间为2016年3月26日，依上述计算方式亦超过2年的诉讼时效，且录音中当事人并非李娟、孙小韦本人，故对李娟、孙小韦提交的录音不予采纳。对于李娟、孙小韦主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安世融投资有限公司于本判决生效之日起三个月内将办理原告李娟、孙小韦所购买的西安市未央区凤城四路世融嘉城第14幢1单元3层10302号房屋房地产权属证书需要由被告西安世融投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），现由被告负担，于本判决生效之日起十日内支付原告。宣判后，李娟、孙小韦不服，向本院提起上诉称，一、本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。无论是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，还是按延迟付款的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“以此类推”的，即相对于上诉人来讲，主张自合同约定的逾期付款之日至实际付款之日的违约金，是双方在合同中所约定的一个整体的合同权利。权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知其权利遭到侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起计算，故关于本案违约金债权已经超过诉讼时效的判决，与事实不符亦无法律依据。原审判决剥夺了上诉人随时主张违约金请求权的民事权利，明显违背了法律的立法本意。二、世融公司逾期履行房产登记备案手续，应当按照《民事诉讼法》第二百五十三条规定支付迟延履行金。《民事诉讼法》第二百五十三条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”作为本判决所确定的内容，世融公司应当在规定的时间履行判决中规定的义务。同时对于逾期履行判决中的义务的行为应当依法予以确认。原审法院对法律明确规定逾期履行规定义务的行为应当作出警示性的判定，但原审法院在原审判决中未能作出此内容的判决认定，据此，请求二审法院应对原审判决缺少的判决内容的行为予以纠正。综上，原审法院认定事实错误导致上诉人的合法权益无法得到法律救济，请求二审法院撤销原判并依法改判。上诉请求：1、依法改判由世融公司支付李娟、孙小韦违约金4391.61元、并限期由世融公司办理房屋产权登记或发回重审；2、依法判决世融公司逾期履行判决确定的房产登记备案手续，应当按照《民事诉讼法》二百五十三条规定支付延迟履行金；3、一、二审诉讼费由世融公司承担。世融公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决正确，应予维持。一、上诉人的上诉请求违背法律规定。上诉人要求二审依法判决世融公司逾期履行判决确定的房产登记备案手续，应当按照《民事诉讼法》二百五十三条规定支付延迟履行金，属于增加诉请，违反法律规定。二、世融公司在365个工作日内没有办理登记，上诉人知情，上诉人没有在两年的诉讼时效内起诉，超过诉讼时效起诉的不应得到支持。本院经审理查明，二审中，李娟、孙小韦明确本次起诉时是其第一次向世融公司主张逾期备案登记违约金。原审判决认定事实属实。本院认为，李娟、孙小韦与世融公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》关于备案登记的约定，世融公司应从实际交房之日起365个工作日内将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案，如世融公司未能在约定时间内办理备案登记，世融公司应按已付房价款的1%向李娟、孙小韦支付违约金。本案中，世融公司未能在2012年1月（实际交房时间）起365个工作日内将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案，按照合同约定，世融公司应自2012年1月起365个工作日后按已付房价款的1%向李娟、孙小韦支付逾期备案登记违约金。李娟、孙小韦从2012年1月起365个工作日后应当知道世融公司违反了合同关于备案登记的约定应向其支付逾期办证违约金，也应知道世融公司未在2012年1月起365个工作日后向其支付逾期备案登记违约金。因此，李娟、孙小韦要求世融公司向其支付逾期备案登记违约金的诉讼时效期间应从2012年1月起满365个工作日后第一天起算，到2016年3月30日李娟、孙小韦起诉时已过了两年时间，同时，李娟、孙小韦承认在2016年3月30日起诉前未向世融公司主张过逾期备案登记违约金，本次起诉是其第一次向世融公司主张逾期备案登记违约金，故李娟、孙小韦上诉称其要求世融公司支付逾期备案登记违约金未超过诉讼时效期的主张没有事实和法律依据，本院不予采信。关于李娟、孙小韦上诉认为，原审法院在判决主文中应写明如世融公司逾期履行判决确定的房产登记备案手续，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定支付延迟履行金的理由，因原审判决主文没有履行给付金钱义务的内容，故依据民事诉讼法相关规定，原审判决对此处理并无不妥，李娟、孙小韦的该项上诉理由，本院不予采信。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李娟、孙小韦承担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一六年十二月二十七日书 记 员  王晓平