四川省达州市达川区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川1703执异57号
案外人：胥威，男，1987年6月12日出生，汉族，户籍地：四川省西充县。现住四川省达州市通川区。
委托诉讼代理人：李大军，四川天仁和律师事务所律师。
案外人：杨筱茜，女，1988年2月25日出生，汉族，户籍地：四川省达州市通川区。现住四川省达州市通川区，系胥威之妻。
委托诉讼代理人：李大军，四川天仁和律师事务所律师。
申请执行人：吴伟，男，1974年5月24日出生，汉族，住四川省达州市达川区。
委托诉讼代理人：赵卫，四川炜烨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈晓燕，四川炜烨律师事务所律师。
被执行人：鲁华，男1977年5月7日出生，汉族，户籍地：四川省达州市达川区，现住四川省达州市。
被执行人：李红樵，女，1978年5月8日出生，汉族，住四川省达州市通川区牌楼村牌楼路**号。现住四川省达州市。
被执行人：四川俊健实业集团有限公司，住所地：四川省达州市达川区仙鹤路669号。
法定代表人：鲁华，该公司董事长。
在本院执行吴伟与鲁华、李红樵、四川俊健实业集团有限公司民间借贷纠纷一案，案外人胥威、杨筱茜对本院（2017）川1703执527号之三《执行裁定书》提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年11月16日举行了听证。案外人胥威、杨筱茜的委托诉讼代理人李大军、申请执行人吴伟及其委托诉讼代理人赵卫、陈晓燕，被执行人鲁华、李红樵均到庭参加了听证。现已审查终结。
案外人胥威、杨筱茜称：依法撤销达川区人民法院（2017）川1703执527号之三《执行裁定书》，解除对达州市××××号（华夏春天百货）商业楼5层商业用房（房屋产权证号20××32，面积1243.06平方米）的查封。事实与理由：2017年7月4日，胥威、杨筱茜与鲁华、李红樵经协商一致，签订了《房屋买卖协议》，约定由鲁华、李红樵将其所有的位于达州市××××号（华夏春天百货）商业楼5层商业用房（产权证号20××32，面积1243.06平方米）出卖给胥威、杨筱茜，房屋总价款为900万元。签订协议当天，胥威、杨筱茜即将全部购房款支付给鲁华、李红樵。2017年8月9日双方共同到达州市房产管理局网签了《存量房买卖合同》（合同编号2017080900042），并进入申报缴税、办证程序。然而贵院于2017年8月14日以（2017）川1703执527号之三《执行裁定书》裁定查封了胥威、杨筱茜已经支付全部购房款的前述房屋。综上所述：胥威、杨筱茜在贵院查封之前已经与房屋所有人鲁华、李红樵签订了合法有效的《房屋买卖协议》及《存量房买卖合同》，并且已经支付了全部的购房款，同时正在办理产权过户手续的过程中，该房屋的所有权依法应当归属于胥威、杨筱茜。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及相关法律的规定，特提出执行异议，望贵院立即裁定解除对房屋的查封，保护申请人的合法权益。
案外人胥威、杨筱茜为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、房屋买卖协议，拟证明是双方真实意思表示，在查封之前签订的；2、存量房买卖合同，拟证明经过房管行政部登记了，双方正在履行合同；3、收条，拟证明异议人履行了全部法定义务；4、转款凭证，拟证明异议人对自己的付款义务已全部履行完毕；5、税款审批表，拟证明双方在房管局网签合同后向税务机关申报纳税。
申请执行人吴伟称：1、胥威、杨筱茜与鲁华、李红樵恶意串通签订的《房屋买卖协议》是无效的，是鲁华、李红樵为逃避执行而签订的虚假协议。申请执行人于2017年6月即申请执行，法院也随即向鲁华、李红樵下达了财产申报的指令。而胥威、杨筱茜与鲁华、李红樵签订的《房屋买卖协议》是在2017年7月4日。鲁华、李红樵明知已被法院执行，而在此时将房屋转让给他人，明显是为了逃避执行。在该房屋处于被他人抵押、被法院查封的情况下，胥威、杨筱茜与被执行人鲁华、李红樵勾结，对抗执行的行为非常明显。从案外人提供的付款情况来看，签订协议的当天即出具全款收条，但收款人均不是协议签订的双方，这是明目张胆的造假，也进一步说明协议双方并没有真正的收付款行为。更不符合逻辑的是在出具全款收条之后，双方并没有马上到房屋登记部门办理过户手续。由此种种情形反映出交易的“不正常”，不难发现双方太明显的恶意串通痕迹。根据《民法总则》第一百五十四条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。因此，该协议是无效的，因为是鲁华、李红樵为逃避法院执行而与案外人签订的虚假协议。2、房屋买卖是要式法律行为，在未办理过户手续之前，房屋仍属于鲁华、李红樵所有，法院的查封合法有效。根据《物权法》第14条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。因此，在未办理过户手续之前，该房屋仍属于被执行鲁华、李红樵所有，具有法定的物权效力，法院有权进行查封、拍卖，并在拍卖后向申请执行人支付。综上所述，胥威、杨筱茜与被执行人鲁华、李红樵恶意串通签订的《房屋买卖协议》不仅损害了法律权威，也损害了债权人的合法权益，是无效的，是鲁华、李红樵为逃避执行而与胥威、杨筱茜签订的虚假的转让协议。该房屋并未办理过户手续，仍在鲁华、李红樵名下，法院依法查封的行为是完全正确的，请求驳回案外人的异议请求。
申请执行人吴伟为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、2017年6月13日本院的送达回证，拟证明鲁华已经知道案件进入执行程序，应当向法院进行财产申报；2、执行笔录（2017年8月24日），拟证明在做笔录时鲁华并未陈述本案诉争房屋已出售给案外人；3、送达回证（2017年8月11日），拟证明法院在达州市不动产登记中心将诉争房屋予以查封；4、房屋的计算机信息查询单，拟证明本案诉争房屋的现状情况；5、国家企业信用信息，拟证明四川俊健农业科技有限公司及四川俊健实业有限公司的法人均是鲁华、李红樵。
被执行人鲁华、李红樵辩称：2017年7月4日与异议人签订的买卖合同是真实的，且支付了房屋款项。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：胥威、杨筱茜（甲方）与鲁华、李红樵（乙方）签订了《房屋买卖协议》,合同落款日期为2017年7月4日。协议主要条款为：房屋的基本情况，乙方房屋坐落在达州市××××号（华夏春天百货）商业楼5层（产权证号：达州市房权证达字第××号），总建筑面积：1243.06平方米，用途为商业；房屋售价款：该房屋按本合同第一条的建筑总面积1243.06平方米以总价900万元（大写：玖佰万元整）计价成交；付款方式：甲方购房指定由案外人吴凡、周珊珊在本合同签订后3个工作日内直接转账至乙方指定的收款账户四川俊健农业科技有限公司，账号：23×××89，开户行：工商银行达州分行营业室；房屋交接：因本合同交易房屋，乙方已出租给赵晓明、蒲正涛，在甲方全部付清购房款之日起，视为双方已办理完成房屋交接手续，且之后的房屋租金收益由甲方享有；乙方保证：该房产目前处于银行抵押状态，无法院查封。乙方承诺自本合同签订之日起至2017年9月3日前，全权负责包括解除抵押登记、产权过户、办证给甲方等事宜；合同还对产权登记、违约责任、争议的解决方式、生效进行了约定。2017年7月4日，吴凡用其账号（卡号：62×××31）转账612万元至四川俊健农业科技有限公司账号（卡号：23×××89）上；周珊珊用其账号（卡号：62×××91）转账288万元至四川俊健农业科技有限公司账号（卡号：23×××89）上。鲁华、李红樵给胥威、杨筱茜出具收到购房款转账人民币玖佰万元整的收条，其收条落款日期为2017年7月4日。上述双方到达州市政务服务中心进行了网签《存量房买卖合同》，合同落款日期为：2017年8月9日，但该合同上未有买方、卖方的签字及盖章，该网签合同并未到房管部门进行备案登记。2017年8月10日、17日，胥威、杨筱茜向达州市地方税务局第二直属税务分局递交了申报纳税资料，要求对通川区朝凤路45号（华夏春天百货）商业楼5层存量房交易价格进行审批，经税务机关审批内容为“同意计税总价为9948800元”，但并未交税。
原告吴伟与被告鲁华、李红樵、四川俊健实业集团有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月22日立案受理。2016年12月28日，本院作出（2016）川1703民初3249号《民事调解书》确定：一、被告鲁华、李红樵偿还原告吴伟借款本金430万元（从借款之日起至付清时止按每月2%计算资金利息，2017年1月21日前还款100万元；2017年5月14日前还款150万元，2017年10月31日前还款180万元及所有借款的资金利息）。二、被告四川俊健实业集团有限公司对上述借款及资金利息承担连带清偿责任。案件受理费20600元，原告吴伟与被告鲁华、李红樵、四川俊健实业集团有限公司各承担10300元。该调解书生效后，鲁华、李红樵未履行调解书确定的义务，吴伟依法向本院申请强制执行。2017年5月13日本院立案后，于2017年6月13日向鲁华、李红樵、四川俊健实业集团有限公司送达了执行通知书、财产报告令、被执行人财产申报表、廉政监督卡，于2017年8月10日作出（2017）川1703执527号之三执行裁定书，裁定将鲁华和李红樵所有的位于达州市××××号（华夏春天百货）商业楼5层商业用房（房产权证号20××32，面积1243.06平方米）予以查封。在执行过程中，案外人胥威、杨筱茜认为在本院查封达州市××××号（华夏春天百货）商业楼5层商业用房之前，已经与房屋所有权人签订了合法有效的《房屋买卖协议》及《存量房买卖合同》，并已支付了全部的购房款，同时正在办理产权过户手续的过程中，特向本院提出执行异议，请求依法解除对房屋的查封。
同时查明：1、本案诉争商业用房，分为两部分：一部分出租给蒲正涛，租期为2015年10月至2020年9月30日，每年租金为32万元；另一部分出租给赵晓明，租期为2017年5月至2025年5月，每年租金为28万元；2、该诉争商业用房的租金分别交纳到2018年5月、9月，该两部分每年的租金共计60万元，均由鲁华收取，并未向胥威移交2017年7月4日之后的租金；3、案外人胥威、杨筱茜的购房款系从吴凡、周珊珊账户付款。吴凡、周珊珊与胥威、杨筱茜系儿女亲家关系，但吴凡、周珊珊与胥威、杨筱茜没有债权债务关系。案外人称与吴凡、周珊珊的金钱不分彼此。
本院认为，本案的争议焦点为：案外人胥威、杨筱茜对登记在被执行人鲁华、李红樵名下的不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
一、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，被查封的房屋位于达州市××××号（华夏春天百货）商业楼5层商业用房，其所有权人为鲁华、李红樵。虽然案外人胥威、杨筱茜与鲁华、李红樵在人民法院查封商业用房之前签订了《房屋买卖协议》，并进行了网签《存量房买卖合同》，但并没有在房管部门办理备案登记，也未进行预告登记，并不产生物权变动效力。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本条规定既要求买受人要符合四个法律要件，缺一不可。又要求买受人的权利能够排除执行。本案中胥威、杨筱茜和鲁华、李红樵在《房屋买卖协议》中约定付清购房款之日起的房屋租金收益由案外人胥威、杨筱茜享有，虽该房屋处于对外出租状态，购买方不能实际占有该房屋，但2017年7月4日之后房屋的租金被鲁华、李红樵收取，并未向胥威、杨筱茜移交，这一事实表明胥威、杨筱茜并未实际占有该房屋，因此不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”这一法律要件。我院于2017年6月13日向鲁华、李红樵送达执行通知书，告知其吴伟已依法向本院申请强制执行等相关事宜。但被执行人鲁华、李红樵于2017年7月4日将诉争房屋出售，系转移财产，明显逃避我院的执行行为。案外人订立合同当日即将900万购房款全部付清，且长达一个多月不办理产权过户手续，不符合正常的交易习惯。且案外人对购房款资金来源的说明不符日常生活习惯。因此，买受人胥威、杨筱茜的权利不能排除执行。案外人认为符合该条的规定的理由不成立，本院不予采信。
三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人；（一）已登记的不动产，按不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”，案外人胥威、杨筱茜对登记在鲁华、李红樵名下的不动产不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上，案外人胥威、杨筱茜对登记在被执行人鲁华、李红樵名下的不动产提出异议，其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其异议理由不成立，异议请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项、第二十八的规定，裁定如下：
驳回案外人胥威、杨筱茜的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决，裁定错误，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 章雪梅
审判员 李 媚
审判员 徐忠贵
二〇一七年十一月二十七日
书记员 张 雪