河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵民初字第2197号
原告：强自力，农民。
委托代理人：王小静，河北力公律师事务所律师，代理权限为一般代理，执业证号11302200911903330。
被告：强自民，农民。
委托代理人：强金光，男，1986年10月10日出生，汉族，农民，系被告强自民之子，代理权限为特别授权的全权代理。
委托代理人：王浩然，代理权限为一般代理，执业证号30302011102706。
原告强自力与被告强自民农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理后，依法由审判员解胜涛于2014年5月19日适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，于2014年7月9日第二次公开开庭进行了审理。原告强自力及其委托代理人王小静，被告强自民及其委托代理人强金光、王浩然均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原某强自力诉称：原、被告系兄弟关系，被告系原某兄长。1993年9、10月间，被告居住的老宅院年久失修，无法居住，被告以看家为名到原某所有的强庄子村强三街17号房产居住、生活。2009年5月11日，上述双方当事人就强三街17号房产买卖事宜达成《协议书》，双方约定，甲方即被告向原某支付1500元房屋买断款，办理房屋各种手续及费用均由被告负责，并有证明人强金海、强某证明。被告一直未支付房屋价款。在双方签订协议前，被告擅自从村民委员会处拿走登记在原某名下的宅基地使用权证书。2013年10月22日，原某向被告发出《解除合同通知书》。时隔至今已经四月有余，依照合同法及相关司法解释规定，该解除合同通知已经生效，双方之间买卖关系已经解除。被告应依法返还原某强三街17号房产及该处房产的产权证书，诉讼费用由被告负担。审理中，原某主张强三街17号房产和宅基地的转让不符合法律规定，双方签订的协议书无效，被告应予返还房产及相关证书。
被告强自民辩称：原、被告系同胞兄弟，原某系三子，被告系次子，长兄强自生（已故），四弟名强某。四兄弟分家时，被告与四弟分得一处宅院三间房屋，原某与长兄强自生分得一处宅院三间房屋。后来原某将长兄的一半房屋买下后翻建新房，建了五间房子，也就是现在原、被告双方所争执的强三街17号房产。因为原某搬到城里居住，诉争房产空闲无人居住，被告与四弟强某所居住的房屋年久失修，哥俩住在一个院生活不便，经四弟与原某沟通，原某同意将诉争房产以15000元的价格卖给被告。1993年9月份，被告将15000元的买房款全部给付原某，原某将诉争房产的宅基地使用证书交给被告。因为双方系兄弟，交易比较简单，没有签订书面的房屋买卖协议，买卖成交后，被告就搬到强三街17号居住至今。由于被告之子强金光已经娶妻生子，需独立生活，要求被告将强三街17号房产过户登记在强金光名下，为办理房产交易过户登记手续，在2009年5月11日原、被告补签了一份房屋买卖协议书，为节省房屋交易税，将房屋交易价格由15000元改成了1500元。被告祖孙七口人只有半户宅基地使用权，完全符合宅基地的审批条件，所以被告购买的强三街17号房产完全符合国家现行的宅基地政策和法律法规。原、被告之间的房屋买卖协议合法有效，被告支付全部房价款15000元，并已经实际占有、使用该房屋至今。原某要求解除合同没有任何法定事由，依法应驳回原某的诉讼请求。
经审理查明：原、被告父母生育子女四名，长子强自生（已故），次子被告强自民、三子原某强自力、四子强某。四个子女分家时，强自生与原某强自力共同居住，分得瓦正房三间，被告强自民与强某共同居住，分得瓦正房三间。后原某强自力与强自生协商，三间瓦正房归强自力所有，并翻建成瓦正房五间，即原、被告双方诉争的强三街17号房产。1993年9、10月间，被告强自民居住在原某的房产内，后原某强自力将该房屋卖给被告强自民。2009年5月11日，原、被告双方签订了房屋买卖的“协议书”，内容为：“协议书甲方：强自民强庄子村村民乙方：强自力强庄子村村民经甲乙双方共同协商，甲方将乙方所住的三间旧房以1500元（壹仟伍佰元整）的价格买断。房屋所有权归甲方所有，乙方不再干涉。办理房屋各种手续及费用均由甲方负责。乙方概不负责。此协议一式两份甲乙双方各一份，签字生效。甲方：强自民乙方：强自力2009年5月11日证明人：强金海强某”。原某向本院提交的上述协议书中记载的交易房产是三间，被告向本院提交的上述协议书中记载的交易房产是五间，实际该交易房产为五间。该诉争房产的集体土地使用权证书现在被告强自民处。
原、被告双方对以下事实存在争议：
一、原、被告双方对于2009年5月11日签订的协议是否合法有效，双方争议的房屋及房产证书是否依法应由被告予以返还。
原某强自力主张：双方签订的协议书无效，因该协议内容不是原某的真实意思表示，事实是被告儿子要结婚，被告要与原某置换房产，并给原某10万元，后来协议中没有这些内容。协议书上的签名并不是原某亲笔签名，协议上诉争的房产是三间，而实际是五间，在2009年本案诉争房产的市场价格远远高于1500元，重要的是原、被告诉争的房产在转让时并没有经过村委会批准，同时本案的被告强自民已经有住房，强三街17号房产登记在原某名下，没有发生物权的变化。因合同无效，依无效合同取得的财产应予以返还，被告应返还诉争的房产。
被告强自民主张：原、被告双方于1993年9月达成了买卖房屋协议，被告将买房款15000元交给了原某，原某将钥匙给了被告，被告即搬入该房产居住至今。2009年5月11日，双方未办理过户手续补签了一份房屋买卖协议书，为节省房产交易税，将房屋价格写成1500元，当时强金光执笔，强金海、强某在场，因强自力在外打工，强自民将协议内容以电话方式告知原某，在原某打工回来之后，在强自力名字上按手印。原、被告同属于强庄子村村民，被告方祖孙三代七口人仅有半层房屋的宅基地，所以被告购买争议房产符合现行宅基地使用政策，协议是原某自愿达成的，而且已经实际交付给被告方使用了21年，该协议是合法有效的，故被告不应返还原某诉争房产及集体土地使用权证书。
二、被告是否已支付给原某双方争议的房屋交易价款及房屋实际交易价款数额。
原某强自力主张：双方口头约定强三街17号的房产由被告支付给原某10万元，并将被告居住的老房子置换给原某，但被告并没有向原某支付价款10万元。
被告强自民主张：争议房屋价款是15000元，双方口头达成房屋买卖协议的时候，被告就已将15000元支付给了原某。
原某强自力为证明自己的主张，提供以下证据予以证实：
1、遵化市小厂乡土地管理所的地籍调查表复印件一份，用以证明诉争房产的土地使用权人、房屋所有权人是原某，强自利与强自力为同一人；调查时间是1999年5月24日，丈量时诉争的土地使用权人就是本案的原某。
经质证，被告对该地籍调查表的真实性无异议。
2、买卖房屋的协议一份，用以证明该协议的内容不是原某书写，签名也不是原某亲笔签名，上面的手印是原某所按；原某提交的协议书上没有原某的手印，被告提交的协议书上手印是原某所按；该协议未征得村委会同意，原某只有诉争的这一处农村住宅，不具备宅基地及房产转让条件，被告已经拥有宅基地及房产，不具备受让宅基地及房产的条件，该协议违反法律规定，故应为无效。
经质证，被告对协议书的内容没有意见。
3、解除合同通知书一份，用以证明原某在2013年10月已经通知被告解除该房屋买卖协议，要求被告从争议房产中搬出。
经质证，被告辩称此解除合同通知书与本案无关。
被告强自民为证明自己的主张，提供以下证据予以证实：
1、被告方一家七口人的户口页复印件九份，其中户主为强自民与其妻子娄美兰、其女儿强金忠在一个户口本上，另外户主为强金光与其妻吕辉、其子女强奕诺、强一帆在一个户口本上，住址均为遵化市小厂乡强庄子村强三街16号。用以证明被告方祖孙七人只有父母所分半层房子，也就是一间半房屋，完全符合宅基地审批政策，属于缺房户。
经质证，原某强自力辩称强金忠已经结婚，嫁到湖北，其本人不在强庄子村生活，只是户口还在强庄子村；强金光本人在港陆花园小区购买了一处楼房，也不在本村居住；原某提交的上述证据中显示的是在遵化市小厂乡强三街16号，不管被告他们家几口人在一起生活，均不影响强自力享有强三街17号的宅基地使用权和房屋所有权的事实；被告不具备受让强三街17号宅基地使用权的条件。
2、记载土地使用者强自力的集体土地使用证一份，用以证明所争议的房产的状况，按照法律规定来说，该房产的实际所有权人还是原某强自力，没有办理过户登记手续，但是被告一家七口在此居住。
经质证，原某强自力对该证据的真实性没有异议，该证据能够证明原某系该宅基地使用权人及房屋所有权人的事实。
3、原、被告双方于2009年5月11日签订的房屋买卖协议书一份，证明原、被告双方已经达成了争议房产的买卖协议，原某已将该房产卖给了被告强自民。
经质证，原某强自力辩称被告提交的协议书原件与原某提交的协议书原件不一致，原某提交的协议书上面是三间房屋，被告提交的协议书上面是五间房屋，实际上原某的房产是五间房屋，但原某在协议上按印时还是三间房屋；该协议是无效的。
4、强某的书面证言一份，内容为：“证明于一九九一年三哥（强自力）把五间瓦房卖给二哥（强自民）就让二哥给15000元（壹万伍仟元整）由于当时二哥经济太差，我还很赞同三哥的做法。特此证明强某2012年3月12号”。用以证明1991年原某把五间瓦房卖给被告，被告方已将15000元房款给付原某。
经质证，原某强自力辩称：第一，证人应当出庭作证；第二，没有证据显示该份证据是强某本人书写；第三，没有证据证明被告将15000元交付给了原某，该份证言内容与实际不符，在1991年诉争的房产正在翻建中，原某不可能将正在翻建的房产卖给被告，还有就是该份证言与刚才被告说的在1993年将诉争的房产卖给了被告，在时间上也是不一致的，是相互矛盾的。
经质证，被告辩称由于时间较长，证人记忆上可能有误差，实际交易时间是1993年9月。
本院于2014年5月14日对证人强某的进行调查，证言内容为：哥四个分家时，原某与大哥强自生（已故）分得瓦正房三间，被告与证人分得瓦正房三间，后原某将三间房翻建成五间房，并归原某一人所有。1993年，原某将五间房产出卖给被告，证人听原某说被告给原某房屋价款15000元，证人还垫付了1000元。付款后，双方在2009年写的协议，写完协议，被告让证人做个证明，证人就在强金海事先写好的证人名字上按了手印。协议上写的3间房子和房款1500元是为了将来房子过户少交点过户费用，实际上原某得的房款是16000元、房子是五间。
经质证，原某辩称其在1991年翻盖5间房的时候，一共开支33300元，不可能以15000元价格卖给被告；在1993年9、10月份期间，原某房里还有家具、电器等物品，原某只是一个人在外面，不可能将房子卖给被告；证人的书面证言和问话笔录证明转让房产的时间不一致，书面证言是1991年、问话笔录是1993年；通过原、被告双方举证，原某以15000元将房产卖给被告，与事实不符；证人说给垫付1000元，没有这个事；原某没有和证人说过被告给原某买房款15000元，证人一直在唐山居住，十几年双方无来往，可见证人与原某之间关系不好，协议上证人的手印是不是证人按的不清楚；证人与被告是否共同拥有房产与原某无关，原某要求证人出庭作证；如果证人在场，不会不清楚协议上是三间还是五间房产，就不会有原、被告提交不一致的协议，协议上的“五间”明显有人改动。
经质证，被告对证人的问话笔录没有异议。
本院调取的遵化市建明镇国土所00104号宅基地使用权人为被告强自民的调查表一份。
经质证，原某对该证据的真实性无异议，辩称该调查表上宅基地使用权人除了被告以外，没有其他任何人，该证据显示被告家人只有1.5间宅基地的事实不符。
经质证，被告对该证据的真实性无异议，辩称庭审中原某也承认被告与强某共同分得老宅院；法院对强某的调查笔录也显示老宅院一半的土地使用权归强某所有。
庭审后，原某强自力又提供了两份证据，用以证明证人强某书面证明称原某在1991年把五间房卖给被告，被告给原某15000元的事实不属实，同时也证明强某在2014年5月4日法庭的问话笔录中陈述不属实，强某的证据不能作为本案的定案依据；如果按照强某的陈述，原某在1991年、1993年就已经将讼争的房产卖给了被告，那么在1996年3月村委会分口粮地时，扣除的就应当是被告的口粮地，而不应扣除原某的口粮地；原某的房照是1999年经土地所发下来的，房照是被告从土地所领走的，并不是原某给被告的。其提供证据如下：
1、加盖小厂乡强庄子村村民委员会公章的1996年3月4日分三等地数，每人35斤复印件一份，内容为：“强自民四口人共140斤扣宅基地产量8斤，剩产量132斤强自力2口人共70斤扣宅基地产量10斤，剩产量60斤以上分地记录强金印”。
经质证，被告辩称被告去村委会查找过帐目，村委会没有记载；村委会的公章是原某私自加盖。
2、加盖小厂乡强庄子村村民委员公章的帐目复印件一份，大意为：“101强自民4口人宅基地东大山外皮至西跨院墙外皮22.3后院墙里皮至前院墙外皮14.05占地4.7分-4.5=0.2分×400斤=8斤102强自力2口人宅基地东大山外皮至西院墙里皮21.3后院墙里皮至前院墙外皮14.9占地4.76-4.5=0.26分×400斤=10斤扣强自民三等地8＋10斤=18斤”。
经质证，被告对该证据没有异议，最后也是扣的被告口粮地。
经质证，原某辩称该证据上扣除的宅基地是分别扣除的，上述两个证据能够相互印证，只是最后记录在被告的名下，
本院于2014年7月23日对强某的问话笔录一份，证言内容为：证人与被告在分家时共同分得的瓦正房三间，证人与被告每人一半，证人的一半房产现暂时由被告家居住，并没有归被告所有。原、被告买卖协议上是三间房产，实际是五间，为了少花过户费。
经质证，原某辩称证人与被告是否共同拥有房产与原某无关，协议上是三间，就应该给三间，而不是五间。
经质证，被告对问话笔录没有异议。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”根据证人强某证言，能够证实原、被告双方于2009年5月11日签订的房屋买卖协议，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定履行各自的义务。原某主张其已经通知被告解除双方签订的房屋买卖合同，故该合同无效，不符合法律规定，本院不予支持。原某主张双方签订的房屋买卖合同中，原某方的协议中原某未签名且原某方与被告方各自持有的合同中约定的购买房屋的间数不一致，因双方当事人均承认房屋间数为五间、双方均在对方持有的协议上按手印，故原某的主张，本院不予采信。原某主张被告未经过村民委员会批准、未取得宅基地使用权，所签订的房屋买卖合同无效，因被告夫妻与子女仅拥有一处房屋，儿子已结婚，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”符合宅基地审批条件，故原某的主张，理据不足，本院不予采信。原某提出扣其宅基地面积，与双方的买卖合同无关。原某主张双方约定房屋价款为10万元，被告未予给付，因未向本院提供相关证据予以证实，本院不予采信。原某出卖给被告的房产，虽然双方未办理产权过户登记手续，但不影响双方买卖合同的效力；被告已经实际占有、使用该房产多年，现原某主张原、被告之间签订的房屋买卖协议无效、返还争议的房产，于法无据，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，判决如下：
驳回原告强自力的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告强自力负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 王红梅
审 判 员 解胜涛
人民陪审员 赵立权
二〇一四年八月十一日
书 记 员 张宏伟