山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终8894号
上诉人（原审原告）：解玉珍。
委托诉讼代理人：姜成尧，山东锦海盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：兰孝青，山东锦海盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宋卓。
委托诉讼代理人：王佳明，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡建永，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
原审第三人：青岛三元豪第房地产开发有限公司。
法定代表人：胡思水，经理。
委托诉讼代理人：林高波，男，系青岛三元豪第房地产开发有限公司员工。
上诉人解玉珍因与被上诉人宋卓及原审第三人青岛三元豪第房地产开发有限公司（以下简称三元房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2017）鲁0282民初4482号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人解玉珍的委托诉讼代理人兰孝青，被上诉人宋卓的委托诉讼代理人王佳明，原审第三人三元房地产公司的委托诉讼代理人林高波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人解玉珍上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持解玉珍的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由宋卓负担。事实与理由：1、解玉珍提交的《商品房买卖合同》系解玉珍与三元房地产公司签订，系双方的真实意思表示，足以证明双方存在商品房买卖合同关系，合同明确载明签订时间是2012年4月16日；2、解玉珍提交的交接协议书、清单及委托书足以证明三元房地产公司已将涉案房产移交给解玉珍，解玉珍已合法占有涉案房产。解玉珍为维护原房屋租赁合同的履行，委托三元房地产公司继续代为收取租赁费符合法律规定和常理。三元房地产公司将涉案房屋出售给解玉珍后，又将涉案房屋办理在三元房地产公司名下，将房屋出租给他人使用，将涉案房屋抵押的行为，均是当事人自身行为，并不能否定解玉珍和三元房地产公司存在房屋买卖合同关系的事实；3、解元业系解玉珍的哥哥，宫兆鹏系解玉珍丈夫，宫成敏系宫兆鹏的侄子，该三人均是解玉珍的近亲属，解玉珍由其近亲属账户汇入三元房地产公司指定账户符合常理，且有三元房地产公司收据证实；4、2014年3月26日，三元房地产公司与解玉珍签订交接协议书进行交接后，解玉珍要求三元房地产公司协助办理过户手续，三元房地产公司提出需要给予时间开具发票，开具发票后立即协助办理过户手续。并非解玉珍自身原因未办理过户登记，一审法院认定事实错误。
被上诉人宋卓答辩称，1、涉案房屋首轮查封系宋卓申请一审法院采取的查封措施，同时涉案房屋存在抵押权。抵押权人黄风爱也早已向一审法院申请强制执行；2、解玉珍所主张的房屋买卖合同关系存在诸多瑕疵；3、涉案房屋系网点房，不是商品住宅。应维持一审判决，驳回解玉珍的上诉请求。
原审第三人三元房地产公司述称，其无意见。
解玉珍向一审法院起诉请求：1、依法判决解玉珍对位于即墨市湘江二路XX号（房产证号：即房地权第XX**号）、XX号（房产证号：即房地权第XX**号）、XX号（房产证号：即房地权第X**号）、XX号（房产证号：即房地权第XX**号）、XX号（房产证号：即房地权第XX**号）、XX号（房产证号：即房地权第XX**号）、XX号（房产证号：即房地权第XX**号）、XX号（房产证号：即房地权第XX**号）、XX号（房产证号：即房地权第XX**号）、XX号（房产证号：即房地权第X**号）十处房屋享有足以排除强制执行的民事权益并不得执行该执行标的；2、诉讼费由宋卓承担。
一审法院认定的证据及事实：
解玉珍提交以下证据：
1、青岛市商品房买卖合同两份，证明2012年4月16日，解玉珍与三元房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定三元房地产公司将涉案十处房屋出售给解玉珍、总价款为13342114元等内容；2、银行转账流水6份，证明解玉珍通过宫兆鹏、解元业、宫成敏支付1670万元，其中13342114元用于支付涉案十处房屋款（部分银行回单显示用途为借款、工程款）；3、收款收据5份，证明三元房地产公司收到全部涉案房款13342114元的事实；4、交接协议书1份、交接清单1份、委托书1份，证明解玉珍已经和三元房地产公司进行房屋交接，并委托三元房地产公司继续收取交接前已签订涉案房屋租赁合同的租赁费，解玉珍已经实际占有和处分涉案房屋。
宋卓质证意见如下：
1、对证据1中的商品房买卖合同，认为其没有办理登记备案手续，故房屋买卖合同的真实性存疑；2、证据2、3中，对其中2012年6月15日借记卡存取款回单8000000元显示的两个汇款方宫兆鹏、王军英，认为两人与本案没有关系，其次解玉珍没有将购房款交付于被执行人的资金监管账户，该笔银行回单开具的时间与三元房地产公司开收据的时间存在矛盾之处；对2012年12月17日的汇款凭证，认为三个汇款方解元业、宫成敏、宫兆鹏与本案没有关系，同时所开具收据的时间与汇款时间存在矛盾；对其中2014年2月20日的汇款，认为汇款方解元业与本案没有关系，所开具的收款收据是双方为拼凑数额而串通的，银行汇款凭证的金额、收据的金额与合同约定金额严重超额，不符合常理；此外，根据双方签订的合同，解玉珍没有按照商品房买卖合同约定的时间支付购房款；3、对于证据4的真实性有异议，涉案房屋在2016年下半年前都是由三元房地产公司而非解玉珍对外出租并且收取租金。根据双方签订的合同所约定的交付时间，三元房地产公司没有按照约定交付房屋，但解玉珍没有提出任何异议。
三元房地产公司提出的质证意见如下：解玉珍提交的证据都是真实有效的。
宋卓提交以下证据：
（2015）即民初第4238号民事调解书复印件一份，证明黄凤爱对涉案房屋享有优先受偿的权利，同时三元房地产公司没有将涉案房屋出卖给第三人。
解玉珍质证意见如下：
第一，没有证据证明是由于解玉珍的过错导致房屋没有过户；第二，所有的汇款是按照三元房地产公司的要求通过案外人汇入三元房地产公司指定的账户，案外人宫兆鹏是解玉珍的丈夫，解元业是解玉珍的哥哥，宫成敏是宫兆鹏的侄子，收款后三元房地产公司出具了收款收据，其汇款收据上的日期是符合常理的。第三，双方签订的交接协议规定在交接协议签订之日起365天内办理过户，故涉案房屋未登记过户的过错不在于解玉珍。第四，双方合同中约定的交房日期与实际交房日期不一致是由于解玉珍与三元房地产公司协商一致后对合同条款进行了变更。第五，2014年3月26日以前，因为房款没有付清，解玉珍一直没有主张房屋出租费用这部分权利，但进行房屋交接时双方约定了解玉珍委托三元房地产公司继续履行先前所签订的租赁协议。
一审法院通过质证（2017）鲁0282执异第11号执行卷宗材料，认定事实如下：宋卓与三元房地产公司等民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年10月10日根据宋卓申请保全，查封了三元房地产公司名下位于即墨市湘江二路XXX号（房产证号：即房地权市字第**号）、ＸＸ号（房产证号：即房地权市字第××号）、ＸＸ号（房产证号：即房地权市字第××号）、ＸＸ号（房产证号：即房地市字权第201345553号）、ＸＸ号（房产证号：即房地权市字第××号）、ＸＸ号（房产证号：即房地权市字第××号）、ＸＸ号（房产证号：即房地权市字第××号）、ＸＸ号（房产证号：即房地权市字第××号）、ＸＸ号（房产证号：即房地权市字第××号）、ＸＸ号（房产证号：即房地权市字第××号）十处房屋。该案经一审法院审理作出（2014）即民初字第6923号民事判决书，由三元房地产公司等偿还宋卓借款270万元及利息等。后因未按约履行义务，宋卓向一审法院申请强制执行，执行案号：（2016）鲁0282执374号。一审法院在执行该涉案拍卖涉案房屋过程中，解玉珍向一审法院提出执行异议，认为涉案房屋已于2012年与三元房地产公司签订买卖合同，将涉案十处房屋卖给解玉珍，并于2014年付清房款交房，解玉珍的权益受法律保护。经听证后，一审法院作出（2017）鲁0282执异第11号执行裁定书，驳回解玉珍的执行异议申请。
另，三元房地产公司于2013年4月19日将涉案十处房屋将产权办理在自己公司名下（之前没有网签给解玉珍）。（2015）即民初字第4238号案外人黄风爱与三元房地产公司等民间借贷纠纷一案中，双方已达成调解协议，案外人黄风爱对涉案的十处房屋变现价款享有优先受偿权（借贷时黄风爱借用即墨市润兴资本管理有限公司名义与三元房地产公司于2014年6月27日办理抵押登记）。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点：解玉珍与三元房地产公司之间关于涉案十处房屋买卖是否在查封之前真实存在，若存在是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于解玉珍提交的《商品房买卖合同》，系解玉珍与三元房地产公司签订的，宋卓提出异议，解玉珍没有进一步证明该两份商品房买卖合同系2012年形成的，且签订合同时并没有办理预告登记；其次，2014年3月26日解玉珍与三元房地产公司签订交接协议书及清单和委托书，亦是解玉珍与第三人三元房地产公司之间办理的，宋卓提出合理质疑，解玉珍与第三人也没有进一步证明该事实的存在，况且三元房地产公司在出售给解玉珍后又将涉案十处房产办理在自己名下仍继续使用涉案房屋，并于2014年3月份办理抵押登记给案外人黄凤爱，并通过法院达成调解；再次，解玉珍提交的银行转账流水等证据显示交款人为宫兆鹏、宫成敏、解元业，其中部分款项用途为“借款、工程款”，与解玉珍购房的事实并不能确定具有关联性，且在2014年2月份付清全部款项，付款总额还与涉案房款数额不相符，故仅凭解元业、宫兆鹏、宫成敏的银行转款单等及三元房地产公司为解玉珍出具的收据，无法证明解玉珍已经付清了全部房款；最后，解玉珍于2012年4月16日签订购房合同，却一直未办理房屋预告登记及房屋产权过户手续，整个过程中，存在许多疑点，不符合通常的交易习惯，且也没有提供相关证据予以排除合理怀疑，解玉珍提交的证据未能形成完整的证据链条，故，解玉珍的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十二条（二）之规定，判决：驳回解玉珍的诉讼请求。案件受理费100元，由解玉珍负担。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
本案经调解，各方当事人未能达成协议。
本院认为，解玉珍主张其与三元房地产公司已就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，其享有排除对涉案房屋强制执行的权利，故解玉珍应就其主张承担举证责任。本案审理中，解玉珍虽然提交了其与三元房地产公司签订的《商品房买卖合同》，但其提交的付款证据显示所有付款均是通过案外人支付，且部分款项用途为“借款、工程款”，故解玉珍提交的付款证据存在瑕疵。同时，解玉珍提交的证据显示其与三元房地产公司于2014年3月26日就涉案房屋签订了交接协议书，但三元房地产公司早在2013年4月19日就将涉案十处房屋的产权办理在自己公司名下，并以三元房地产公司名义对外出租，之后双方一直未办理过户手续，双方之间的行为明显与常理不符。且，涉案房屋现由案外人租赁使用，租金直接支付给三元房地产公司，对此，解玉珍也不能作出令人信服的合理解释。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，解玉珍的主张明显不符合上述规定，一审法院据此判决驳回其诉讼请求，判决正确，本院予以维持。
综上，上诉人解玉珍上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人解玉珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢雄心
审判员 孙秀强
审判员 徐镜圆
二〇一七年十二月十一日
书记员 韩明玉
书记员 郭丹丹