江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终6809号
上诉人（原审原告）：上海永建投资发展有限公司，住所地上海市闵行区吴中路618号10楼B座，组织机构代码55746035-4。
法定代表人：姚永瑞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄楷宸，上海市联诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：昆山市联荣物业管理有限公司，住所地昆山市巴城镇民营经济开发区，统一社会信用代码91320583339087977H。
法定代表人：梁理金，该公司总经理。
委托诉讼代理人：龚叶敏，江苏丰田律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：尤德圣，男，1965年12月1日生，汉族，住安徽省六安市。
被上诉人（原审被告）：李清，男，1965年11月27日生，汉族，住江苏省昆山市。
上诉人上海永建投资发展有限公司（以下简称永建公司）、昆山市联荣物业管理有限公司（以下简称联荣公司）因与被上诉人尤德圣、李清房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初13035号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
永建公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持永建公司的全部诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定李清不是2016年4月30日租赁合同的承租方欠妥，应当予以纠正。2016年4月30日租赁合同的抬头处列明承租方为李清，且李清也在合同落款处签字，应认定李清为该租赁合同的承租方。合同第十条乙方的收件地址也是李清的居住地址。上述租赁合同落款处昆山市联荣物业管理有限公司的盖章依法应视为债务人的加入，而不能以此否定李清作为共同租赁人的身份。在签订上述合同时，李清的身份系昆山市联荣物业管理有限公司的法定代表人，还是该公司的独资股东，即使承租人为昆山市联荣物业管理有限公司，那么李清作为该公司当时的独资股东，也应当承担租赁合同项下的债务。二、一审法院将逾期付款利息标准调减至银行同期贷款利率标准显然过低，应当予以纠正。
联荣公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回永建公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院查明事实中遗漏合同附件二房屋出租的具体情况，导致一审法院适用法律错误。合同附件二出租的房屋面积涉及三家企业，一家为KTV，一家为桑拿会所，一家为金翅饭店，一审法院对KTV的租赁情况已经查明，但对桑拿会所、金翅饭店并未查明；一审法院查明中遗漏联荣公司已经于2016年9月27日解除了第二份租赁合同的事实。永健公司与KTV、桑拿会所及金翅饭店三家企业的租金约定，与现有合同约定的租金进行比较，三家企业的租金占合同总租金的70%，失去附件二租赁场地，联荣公司再租赁没有意义。基于此，联荣公司与2016年9月27日向永健公司送达了解除租赁合同的通知，一审法院对此并未写入判决书中导致联荣公司承担租金计算有误；永建公司的律师费联荣公司不应当承担；租赁合同没有经过KTV、桑拿会所及金翅饭店三家企业的追认，永建公司系无权处分，租赁合同没有发生法律效力。
针对永建公司的上诉请求，联荣公司辩称，永建公司的上诉是错误的。在一审判决书第六页及第九页已经查明李青是职务行为，代表公司而非个人。一审判决的付款利息调整到银行的同期贷款利率我们认为是符合目前的标准的。二审法院应当驳回永建公司的上诉请求。
针对联荣公司的上诉请求，永建公司辩称，李清是共同租赁人，具体理由以上诉状为准。
李清，尤德圣未作述辩。
永建公司向一审法院起诉请求：1、判令李清、昆山市联荣物业管理有限公司向永建公司支付租金50万元；2、判令被告按照每日百分之七的标准，向永建公司支付逾期付款利息至实际清偿之日止；3、判令被告向永建公司支付律师费4万元；4、判令尤德圣就上述诉请中的债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。
一审法院认定事实：2015年2月5日，由上海永建投资发展有限公司作为出租方（甲方）与李清作为承租方（乙方）共同签订《龙乐生活广场商铺租赁合同》一份，约定：1、鉴于昆山蟹咬金投资管理有限公司在本合同成立前已将本合同涉及的租赁物出租给了乙方，乙方基于与昆山蟹咬金投资管理有限公司签订的租赁合同已经占有，并使用了包括出租人在内的53家商铺，涉及面积2213.94平方米，原平均租赁价格为0.65元/天/平方米，经双方协商，将一楼商铺定价为0.85元/天/平方，二楼定价为0.45元/天/平方；2、双方协商，乙方承租昆山市巴城镇国际上湖花园2号楼20间商铺，租赁区域建筑面积一楼346.38平方米，二楼768.22平方米，合计1114.6平方米；租赁区域用途为KTV经营，未经甲方同意，乙方不得将租赁物区域部分转租或转让给他人使用；租赁期限公五年半，自2015年1月17日至2020年7月16日，租赁期满，本合同即终止，乙方如需续租，可提前三个月提出申请，在同等条件下，乙方享有优先租赁权；2013年7月17日至2015年1月16日期间的租金，双方确定为150000元，乙方同意于2015年2月10日前支付甲方60000元，余款90000元于2015年4月30日前付清；4、本合同租赁期间年租金为233644元，2016年7月17日起，租金每满一个年度，在此前年度租金的基础上增加10%，依此类推；租金半年一付，先付后用，即在每年的1月、7月支付半年期的租金，若乙方在约定租金支付期限后未支付的，经甲方书面催告后三十天内仍未支付的，甲方有权终止本合同；本合同中乙方的权利义务，经KTV设立后无条件转移给该公司或关联公司，甲方必须保证本合同项下该公司的权利，该合同还约定有其他内容并由永建公司盖章，李清签字确认。
2016年4月30日，由上海永建投资发展有限公司作为出租方（甲方）与李清作为承租方（乙方），尤德圣作为担保方（丙方）共同签订《租赁合同》一份，约定本合同租赁区域为江苏省昆山市巴城镇国际上湖花园商铺，租赁建筑面积为6606.43平方米（详见固件一、二）；乙方租赁用于经营，乙方应合法使用租赁物，租赁期限自2016年5月1日至2020年4月31日共四年，租赁期满合同即终止；租赁期间租第一年按每平方米0.25元/天（逐年递增），第一年租金为600000元，租金每满一个年度，在此前年度租金的基础上增加10%，依此类推；租金每半年一付，先付后用，即在每年的4月、10月提前支付之后租期半年期的租金，首期付款在2016年4月30日前付清，若乙方在约定的租金支付期限届满后未支付的，经甲方催告10天内仍未支付的，甲方有权解除本合同；乙方未经甲方同意不得擅自终止合同，乙方逾期支付租金，则应按欠付租金以每日百分之七标准向甲方支付逾期付款资金成本，如因乙方原因导致合同解除或终止，乙方除向甲方支付租赁或（占有）期限的租费或相当于租赁费用的使用费（占有费）外，另应向机房支付相当于六个月的租金作为补偿，如因乙方责任导致纠纷，则乙方还应向甲方承担因此甲方追索或诉讼产生的诉讼费、仲裁费、律师费（按上海律师收费中准价）及差旅费用；甲方就房屋转让或抵押租赁合同继续有效，乙方将房屋转租给第三方时，必须得到甲方同意；本合同中乙方的义务，均由丙方向甲方承担连带保证责任，保证向甲方清偿，担保期限为两年；乙方在于甲方此前租赁合同（2015年2月5日签订）中应付的义务，在2016年6月履行完毕，双方就此前租赁合同再无争议；合同附件一面积共计4006.24平方米，其中的房屋均未出租，合同附件二面积共计2600.19平方米，其中1114.6平方米出租给KTV，1127.29平方米出租给桑拿会所，358.3平方米出租给金翅饭店；该合同还约定有其他内容并由永建公司盖章确认，昆山市联荣物业管理有限公司盖章、李清、尤德圣签字确认。一审庭审中，永建公司方明确以2016年4月30日的租赁合同为基础主张权利，2015年2月15日的合同作为租金计算的依据。永建公司为证明其律师费损失向一审法院提供《法律服务委托协议》、上海市律师服务收费政府指导价标准及四万元的律师费发票。
一审另查明：案涉房屋均为永建公司方所有，永建公司自认目前已经收到租金25万元，分别为2015年2月10日支付6万元，2015年6月30日支付4万元，2015年9月17日支付2万元，2015年10月29日支付3万元，2016年2月3日支付5万元,2016年6月23日支付5万元；李清与昆山市联荣物业管理有限公司共同确认，前五次共计20万元为李清代付的第一份合同中的租金，最后一次5万元为昆山市联荣物业管理有限公司支付的第二份合同的租金。一审庭审中，永建公司明确诉请租金金额的组成部分为：1、2013年7月17日至2015年1月16日确认金额为15万元；2、2015年1月17日至2016年4月29日欠付租金30万元；3、2016年5月1日至2016年10月31日欠付租金30万元，总计75万元，扣除已经收到的25万元，尚欠50万元。
关于案涉房屋的交付，昆山市联荣物业管理有限公司认可附件一中的房屋已经全部交付，附件二的房屋因已经由永建公司出租，所以全部未能交付；永建公司认为附件二中的房屋已经全部交付，因为被告在签订合同时知晓附件二中的房屋永建公司全部出租，在向永建公司缴纳相应租金后再向承租人收取租金，所以不存在未交付的问题，即便房屋未交付，合同约定的也是先付后用，应该由被告先支付相应的租金，但永建公司未向一审法院提供任何证据。被告方为证明其主张向一审法院提供昆山市巴城镇圣太池桑拿中心2017年4月15日出具的证明一份，载明：圣太池浴场至今未与昆山市联荣物业管理有限公司签订过任何租赁合同与协议，也未向其支付过任何租赁费用。
一审再查明：李清辩称其并非案涉两份合同的承租方，就第一份合同承租方的权利已经全部转移给昆山迪迈娱乐有限公司（2015年10月30日成立）；第二份合同其是作为昆山市联荣物业管理有限公司的法定代表人签字，承租方是昆山联荣物业管理有限公司。在案件审理过程中昆山联荣物业管理有限公司变更法定代表人为梁理金，并申请公司注销，截止一审庭审结束公司尚未完成注销程序。李清、昆山联荣物业管理有限公司为证明其主张，还提供2016年6月22日《可转租说明》一份及2016年6月23日《收条》一张，《可转租说明》载明：北京京邦达贸易有限公司上海分公司，上海永建投资发展有限公司系昆山市巴城镇国际上湖花园2号楼103室的所有权人，并将该库房出租与昆山市联荣物业管理有限公司使用，出租时间为2016年5月1日至2020年4月30日，现同意昆山市联荣物业管理有限公司将该库房转租于贵司，我司认可其转租行为，允许其对外经营并按昆山市联荣物业管理有限公司与贵司签署的相关租赁合同执行，特此说明，该说明由永建公司及昆山市联荣物业管理有限公司共同盖章确认；《收条》载明：今收到昆山荣联物业有限给你司房租50000元，该收条由永建公司盖章确认。
上述事实，由《龙乐生活广场商铺租赁合同》、《租赁合同》、银行流水、房产证复印件、《法律服务委托协议》、上海市律师服务收费政府指导价标准、律师费发票及被告方提供的《可转租说明》、《收条》、营业执照及本案一审庭审笔录在案佐证。
一审法院认为，合法有效的租赁合同受法律保护。案涉2015年2月5日的《龙乐生活广场商铺租赁合同》、2016年4月30日的《租赁合同》均系各方真实意思表示，合法有效，一审法院对此均予以确认，永建公司一审庭审中明确以2016年4月30日的《租赁合同》作为权利主张的基础，一审法院对此予以确认。本案争议焦点为：一、2016年4月30日的《租赁合同》的承租方如何确定；二、2016年4月30日的《租赁合同》项下租金如何确定。
对于争议焦点一、2016年4月30日的《租赁合同》的承租方如何确定。永建公司主张该份租赁合同租赁物为李清、昆山市联荣物业管理有限公司共同租赁，被告方认为承租人仅有昆山市联荣物业管理有限公司，李清是作为法定代表人履行职务行为。一审法院认为，该份合同的承租方应为昆山市联荣物业管理有限公司，理由如下：1、该合同抬头虽为李清个人，但合同末尾签字盖章处昆山市联荣物业管理有限公司盖章，而合同附件一、二处均只有永建公司及昆山市联荣物业管理有限公司盖章确认，而无李清个人签字确认；2、《可转租说明》及《收条》中载明的承租人和租金缴纳人均为昆山市联荣物业管理有限公司，而未载明是由李清共同租赁或缴纳租金。综上，一审法院认为2016年4月30日的《租赁合同》的承租方应为昆山市联荣物业管理有限公司，李清非该合同的承租人。
对于争议焦点二、2016年4月30日的《租赁合同》项下租金如何确定。永建公司主张的租金分为两部分。
（一）、2015年2月5日的《龙乐生活广场商铺租赁合同》合同项下截止到2016年4月30日的租金。根据双方证据，2013年7月17日至2015年1月6日的租金为15万元，2015年1月17至2016年4月30日的租金应计算为300856.65元（233644元/365天*470天），总计为4500856.65元，永建公司方主张为45万元并无不当。该合同原承租人为李清，但合同中同时约定“本合同中承租方的权利义务，经KTV设立后无条件转移给该公司或关联公司”，李清及联荣物业公司主张该合同租金应由2015年10月30日设立的昆山迪迈娱乐有限公司承担。一审法院认为2016年4月30日的《租赁合同》中约定“乙方在于甲方此前租赁合同（2015年2月5日签订）中应付的义务，在2016年6月履行完毕，双方就此前租赁合同再无争议”，而该合同的承租方经一审法院确定为昆山市联荣物业管理有限公司，该公司与昆山迪迈娱乐有限公司的法定代表人均系李清，也符合“经KTV设立后无条件转移给该公司或关联公司”的约定，故一审法院认为2015年2月5日的《龙乐生活广场商铺租赁合同》合同项下截止2016年4月30日尚欠租金45万元也应由昆山市联荣物业管理有限公司承担，扣除已经支付的20万元租金，还欠25万元未支付。
（二）、2016年4月30日的《租赁合同》项下2016年5月1日至2016年10月31日的租金。被告方认可合同附件一中的租赁物已经全部取得，一审法院对此予以确认；合同附件二中的租赁物已在该合同签订前分别出租给三方，其中KTV部分1114.6平方米为李清原承租用于KTV经营的，另外两部分分别出租给他人用于经营桑拿会所和经营饭店，被告方认为永建公司均未交付，且也未经原承租人认可，故合同无效；永建公司认为被告方在签订合同时对房屋已经出租是明知的，在被告方按约定缴纳相应租金后，已出租部分房屋的租金由被告方向原承租人收取。根据双方提供的证据结合该合同签订的情况，一审法院认为永建公司的主张更为合理，理由如下：1、双方在签订该份合同时已经明确载明附件二中商铺已经全部出租，由其李清对出租用于KYV使用的部分最为清楚，双方仍就该部分房屋签订租赁合同，且合同签订后都未催告原承租户搬离，可推定双方就该部分房屋的租赁是达成的是永建公司向被告转移该部分房屋的租金收益权；2、被告方租赁案涉商铺明显不是为了自用，通过其提供的《可转租的说明》，被告租赁的目的即是再向他人转租收取租金；3、按照被告方所言，永建公司未向其交付附件二中的商铺，附件一中的商铺即无使用价值，但实际上被告方在后续过程中将部分附件一的商铺转租并向永建公司方交付了部分租金，被告方以自身的实际行动履行了合同的部分义务。故一审法院认为2016年4月30日的《租赁合同》项下2016年5月1日至2016年10月31日的租金应按照合同约定计算为30万元，扣除已经支付的5万元，尚欠永建公司25万元。综上，一审法院认为昆山市联荣物业管理有限公司共结欠永建公司方截止2016年10月31日租金500000元未支付，现付款期限均已届满，应予以支付。就永建公司主张的逾期付款利息，一审法院认为双方合同约定的日百分之七的标准明显偏高，应予以调整至中国人民银行同期同档贷款利率标准为宜。欠付租金中250000元应在2016年6月份履行完毕，该部分利息应自2016年7月1日计算至实际付款之日止；剩余250000元应在2016年4月30日付款，该部分利息应自2016年5月1日计算至实际付款之日止。就永建公司主张的律师费损失40000元，双方合同中对此有明确约定，同时永建公司提供了相应发票和计算依据，一审法院认为永建公司主张合理，应予以支持。
尤德圣作为案涉合同的连带保证责任人，仍在保证期间内，故其应对昆山市联荣物业管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿义务。据此，一审法院按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昆山市联荣物业管理有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付上海永建投资发展有限公司截止到2016年10月31日的租金500000元及相应逾期付款利息（利息计算方式：以250000元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，自2016年5月1日起计算至实际付款之日止；以250000元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款利率标准，自2016年7月1日起计算至实际付款之日止）。二、昆山市联荣物业管理有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付上海永建投资发展有限公司律师费损失40000元。三、尤德圣对昆山市联荣物业管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。四、驳回上海永建投资发展有限公司其余诉讼请求。案件受理费10200元，由昆山市联荣物业管理有限公司、尤德圣共同承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，永建公司在本案中明确其主张权利的合同依据是2016年4月30日签订的涉案《租赁合同》，该合同内容不违反法律规定，合法有效。永建公司是涉案房屋的所有权人，联荣公司认为永建公司与其签订的《租赁合同》系无权处分的观点，缺乏事实依据，本院不予采信。关于2016年4月30日签订的涉案《租赁合同》承租方，一审法院认定承租方为联荣公司并无不当，本院予以确认，具体理由如下：首先，虽然合同抬头处为李清，但合同末尾签字盖章处有联荣公司加盖公章，且该合同的附件一、附件二处均只有永建公司和联荣公司的盖章，而无李清个人签字确认；其次，联荣公司及李清提供的《可转租说明》及《收条》中载明的承租人和租金交纳人均为联荣公司，而非李清个人；第三，《租赁合同》第十条乙方的收件地址部分明确写明法定代表人授权接收人：李清，亦可说明《租赁合同》的承租人为公司而非个人，如承租人为李清个人，则与法定代表人的表述明显矛盾；再者，《租赁合同》末尾乙方落款处，除了加盖联荣公司公章，更有李清在“法定代表人或授权人”处的签名，证明李清签订合同的身份为联荣公司的法定代表人。永建公司另认为即使《租赁合同》承租人为联荣公司，李清也构成债务加入成为共同租赁人，该主张与李清的法定代表人身份显然有悖，本院不予采信。关于《租赁合同》附件二商铺的交付情况，联荣公司在签订《租赁合同》时已经知晓该部分商铺的出租事实，仍然就该部分商铺签订租赁合同，再结合联荣公司提供的《可转租说明》证明其租赁目的在于转租收取租金的事实，一审法院认定《租赁合同》附件二商铺已经交付并无不当，本院予以确认。联荣公司认为其已于2016年9月27日解除了《租赁合同》，但未能就其享有解除权提供充分证据，对该主张本院难以采信。联荣公司应当按照约定支付租金，联荣公司逾期支付租金构成违约，一审法院按照银行同期贷款利率计算逾期付款利息尚属合理，本院予以维持。一审法院支持永建公司主张的律师具有合同依据，本院亦予以维持。
综上所述，上海永建投资发展有限公司、昆山市联荣物业管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20400元，由上海永建投资发展有限公司、昆山市联荣物业管理有限公司各负担10200元。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 叶 刚
审判员 黄学辉
二〇一七年六月二十一日
书记员 闻 艺