安徽省池州市贵池区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1702民初536号原告：中国工商银行股份有限公司池州城建支行，住所：安徽省池州市池阳路。统一社会信用代码：91341700853824896T（1-1）。主要负责人：潘热琴，该支行行长。委托诉讼代理人：张中花，安徽始信律师事务所律师。委托诉讼代理人：章萍，安徽始信律师事务所实习律师。被告：吴晗，男，1989年11月2日出生，住安徽省池州市贵池区，被告：夏瑶瑶，女，1989年10月17日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区，被告：池州市宇成实业发展有限公司，住所：安徽省池州市经济技术开发区清溪半岛中心会所。统一社会信用代码：913417007050328979。法定代表人：周旭洲，董事长。委托诉讼代理人：汪卫平，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司池州城建支行（以下简称原告）与被告吴晗（以下简称被告一）、夏瑶瑶（以下简称被告二）、池州市宇成实业发展有限公司（以下简称被告三）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张中花、章萍、被告三的委托诉讼代理人汪卫平到庭参加诉讼，被告一、被告二经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司池州城建支行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告一、被告二签订的借款合同，被告一与被告二立即向原告偿还借款本金200491.84元及其利息（其中，截至2016年11月21日利息为7658.26元，此后利息按合同约定的利率标准计算至付清之日止），赔偿原告律师费损失。二、判令被告三对被告一、被告二的债务承担连带清偿责任。三、判令原告对抵押物（位于池州市贵池区昭明大道与建设西路交汇处西侧书香名邸熙苑6幢604室）享有优先受偿权；四、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告一、被告二因购房需要，于2014年2月14日与原告签订了《个人借款/担保合同》，合同约定：被告向原告借款22万元，借款期限为15年（自2014年2月19日起至2029年2月19日止），实际放款日与到期日以借款凭证为准；利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准，并在合同期内按年度法定利率的调整而调整；被告采取按月等额本息还款法偿还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，被告未依约还贷的，原告有权按加收50%利息收取罚息，被告不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；原告实现债权的律师费用由被告承担。合同还约定，被告一、被告二以位于池州市贵池区昭明大道与建设西路交汇处西侧书香名邸熙苑6幢604室抵押并办理了抵押登记，证书号为“房预池字第014000420号”。被告三对被告一、被告二的债务提供了连带担保。2014年2月19日，原告向被告放款22万元。但借款后至今，被告多次未按约还款，截至2016年10月19日，被告共有27期分期贷款未还。现原告根据合同约定要求被告清偿全部贷款本息（含罚息）及其他费用。根据以上事实，原告贷款债权和抵押权合法有效，应受法律保护，为维护原告合法权益，特具状法院，请求法院依法支持原告诉求。被告吴晗未作答辩。被告夏瑶瑶未作答辩。被告池州市宇成实业发展有限公司辩称，我公司与原告是多年的合作单位。现在房屋还没有交给被告一、被告二。我公司与被告一、被告二合同约定，如果不按期还贷款，我公司有权先行申请法院将房屋拍卖，拍卖款偿还银行欠款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月14日，原告（贷款人）与被告一（借款人、抵押人）、被告二（共同借款人、抵押人）、被告三签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定:被告一、被告二共同向原告借款22万元用于购买被告三开发的位于池州市贵池区昭明大道与建设西路交汇处西侧书香名邸熙苑6幢604室房屋；借款期限为180个月（自2014年2月19日起至2029年2月19日止）；利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准，并在合同期内按年度法定利率的调整而调整；被告一、被告二采取按月等额本息还款法偿还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，被告一未依约还贷的，原告有权按加收50%利息收取罚息，被告一、被告二不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；原告实现债权的律师费用由被告承担；若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，则贷款人有权解除本合同。被告三为该合同提供阶段性连带保证。该合同约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载由上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书条件下，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；合同还约定，被告一、被告二以位于池州市贵池区昭明大道与建设西路交汇处西侧书香名邸熙苑6幢604室房屋提供抵押。2014年2月19日，原告和被告一、被告二作为预告登记权利人和义务人在池州市房地产交易所就抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，证书号为房预池字第014000420号。2014年2月19日，原告向被告一、被告二发放借款22万元。被告一、被告二借款后至今，多次未按约还款，截至2016年10月19日，共有27期分期贷款未还。原告书面催收未果，以至成讼。另，被告吴晗和被告夏瑶瑶系夫妻关系。上述事实有原、被告的陈述、《个人购房借款/担保合同》、《借据》、预购商品房抵押权预告登记证书、催收通知书等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，即具有法律约束力，当事人应当按照约定行使自己的权利和履行自己的义务。原、被告之间形成的《个人购房借款/担保合同》等系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，故依法成立并生效。被告一、被告二应当按照约定的期限返还借款，否则，属于违约行为。被告一、被告二至今已有27期分期贷款未还，现原告要求提前解除借款合同的请求，本院予以支持。本案争议焦点：1、原告对池州市贵池区昭明大道与建设西路交汇处西侧书香名邸熙苑6幢604室房屋折价或拍卖、变卖款是否享有优先受偿权。原告和被告一、被告二在池州市房地产交易所办理了预购商品房抵押权预告登记手续。双方设立的是一种准物权，或称之为“次抵押权”，其效力弱于抵押、保证、质押、留置、定金等担保物权，但优于债权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、参照建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款的规定，预抵押登记是一种临时性登记行为，所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权不具有物权效力，故不产生优先受偿的效力。预抵押登记实际上是在不具备物权条件下对相关权利人的一种保护，但这种保护仅是对该房屋再设立其他物权请求权的排除，并不包括优先受偿权。预抵押登记只设立了一个抵押登记的请求权，属于一种可期待的权利，并不等同于抵押权登记，故本院认定本案涉及的抵押权并未设立，原告无权就预抵押登记的房屋以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。2、本案被告三的保证责任是否免除。被告三提供的是阶段性连带保证，按照合同的约定，满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载由上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书条件下，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。基于原告和被告一、被告二尚未办理正式抵押登记手续，被告三的免责条件不成就，被告三仍应承担保证责任。被告三承担责任后，可向被告一、被告二追偿，本院在本案中依照法律规定一并裁决。综上所述，原告要求对预抵押登记的房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，本院不予支持。原告要求被告承担其为实现债权支付的律师费用，无证据佐证，本院不予支持。原告的其他诉讼请求符合相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司池州城建支行与被告吴晗、夏瑶瑶、池州市宇成实业发展有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告吴晗、夏瑶瑶自本判决生效之日起十日内共同返还原告中国工商银行股份有限公司池州城建支行借款本金200491.84元及利息（其中，截至2016年11月21日利息为7658.26元，此后利息按合同约定的利率标准计算至付清之日止）；三、被告池州市宇成实业发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。被告池州市宇成实业发展有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告吴晗、夏瑶瑶追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司池州城建支行要求对池州市贵池区昭明大道与建设西路交汇处西侧书香名邸熙苑6幢604室房屋的拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权的诉讼请求；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司池州城建支行要求被告吴晗、夏瑶瑶、池州市宇成实业发展有限公司承担其律师费用的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4422元，由被告吴晗、夏瑶瑶、池州市宇成实业发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审 判 长  周陶昌人民陪审员  李 勤人民陪审员  汪学荣二〇一七年七月十七日书 记 员  董 冉