江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民终1645号上诉人（原审被告）：江西省新世界实业有限公司，地址：南昌市西湖区洪城大市场一路25号。法定代表人：钟作辉，该公司总经理委托代理人：秦睿麟，江西豫章律师事务所律师。委托代理人：邓国群，江西豫章律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西四平集团公司有限公司，住所地：江西省南昌县小蓝经济开发区小兰大道168号。法定代表人：张春平，该公司总经理。委托代理人：周宏伟，江西文澜律师事务所律师。上诉人江西省新世界实业有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人江西四平集团公司有限公司（以下简称四平集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2014）西桃民初字第655号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人新世界公司的委托代理人秦睿麟、邓国群，被上诉人四平集团公司的委托代理人周宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界公司上诉称：请求二审法院撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；案件受理费由四平集团公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人并不存在故意隐瞒原租期不足的主观恶意。被上诉人对上诉人承租租赁标的10年承租期限是知晓的，双方就租赁标的签订《房屋租赁合同》时上诉人也将与案外人签订的《租赁合同》作为合同附件交给被上诉人。而庭审中被上诉人提供的该《租赁合同》传真件与上诉人交付的复印件内容不一，且被上诉人无法证明该传真件系从上诉人处得来。不仅如此，该《租赁合同》传真件中第3条数字“20年”中的“2”有明显修改过的痕迹，因此不能排除该传真件有被篡改过的可能。但一审法院在上诉人提供了《租赁合同》原件的情况下无视该事实，仅根据被上诉人提供的一份真实性合法性明显具有瑕疵的《租赁合同》传真件认定上诉人存在故意隐瞒原租期不足的主观恶意，进而判决认定上诉人违约，系认定事实严重错误。不仅如此，作为合同一方的被上诉人也应审核《租赁合同》原件以确定租赁期限。但被上诉人并未尽到上述谨慎义务，一审判决将过错完全归于上诉人一方违反了民法通则的公平原则。二、被上诉人因与案外人签订的租赁合同所产生的租金并非被上诉人所遭受的损失。如前所述，上诉人并不存在隐瞒原租期的主观恶意，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十五条的规定，双方于2011年7月2日签订了《房屋租赁合同》关于租期的约定部分有效，有效部分即从2011年11月1日至2013年11月31日。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效的部分已履行完毕，上诉人不存在任何违约情形，不应承担任何违约责任。2013年12月起被上诉人无法按原条件继续使用租赁标的并非是因为上诉人违约，而是因为《房屋租赁合同》、上诉人与案外人的《租赁合同》已经到期届满自动解除导致。被上诉人参与租赁标的五年租赁权的竞拍是出于其自身意愿的决定，并没有受到上诉人的误导、胁迫、干扰。因此，被上诉人作为独立的民事主体，把其与案外人签订的《产权交易合同》的合同义务强加到上诉人身上没有任何依据。三、一审法院同时支持损失赔偿与违约金没有法律依据。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第3款的约定“如因房屋的产权及出租权纠纷导致乙方（被上诉人）无法正常使用租赁物的，则由甲方（上诉人）另承担乙方（被上诉人）经济赔偿壹佰伍拾万元，并乙方有权解除合同，违约金及赔偿金不足弥补乙方所有经济损失的，甲方还应承担足额赔偿损失的责任。”另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”退一步说，假设上诉人确实存在违约行为，在违约金可以弥补实际损失的情况下，一审法院同时支持损失赔偿与违约金系适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。四平集团公司辩称：上诉人作为出租方或转租方，将无效出租的房屋出租给我方，违反了双方的合同约定，上诉人应当承担相应的违约赔偿责任；双方如果履行原来的租赁合同，被上诉人只需要支付70多万元每年的使用费，上诉人不去竞价获得房屋的出租权，导致我方高价承租，增加经营成本，并实际发生，是上诉人的违约行为造成我方的损失；根据相关法律规定，违约金是惩罚性质的，允许损失和违约金同时主张。据此，一审法院判决合法。四平集团公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付损失赔偿金200万元；2、判令被告承担本案所有诉讼费用。提起诉讼后，原告四平集团公司在2014年8月14日提出因为被告承诺出租给原告使用房屋的期限从2013年12月1日至2019年11月30日期间给原告产生额外租金经营成本增加近800万元，申请增加诉讼请求，增加诉请：1、请求判令被告增加赔偿原告经济损失299万元；2、判令被告承担本案所有诉讼费用。两项诉讼请求合计要求被告赔偿经济损失499万元。原审法院经审理查明，2011年7月2日，原告四平集团公司与被告新世界公司分别作为乙方和甲方签订了《租赁协议》一份，约定：被告将在新建县房地产公司租赁享有租赁权的新建县解放路259号面积为1173平方米的房屋转租原告经营8年，从2011年11月1日至2019年11月30日，同时在签订租赁协议时，被告向原告提供了一份其与新建县房地产公司于2003年5月15日签订合同经营期限暂定为20年的《租赁合同》传真件，而该《租赁合同》真实的经营期限暂定应为10年，原被告双方约定租金标准从2011年12月1日至2013年11月30日为每年70.38万元，从2013年12月1日至2015年11月30日为每年74.68万元，从2015年12月1日至2017年11月30日为每年79.08万元，从2017年12月1日至2019年11月30日为每年83.82万元；并在协议第六条违约责任第1、2、3款约定：“1、任何一方违约导致对方解除本合同的（合同另有约定的除外），违约方应赔偿守约方的全部损失（乙方的全部损失包括筹建费用、装修折旧、人员安置费用和停业损失，以及经营预期收益等一切损失）。2、甲乙双方协议任一方无故终止合同的，则由违约方承担违约金一百万元，同时守约方有权终止合同。3、如因房屋的产权及出租权纠纷导致乙方无法正常使用租赁物的，则由甲方另承担乙方经济赔偿一百五十万元，并乙方有权解除合同，违约金及赔偿金不足弥补乙方所有经济损失的，甲方还应承担足额赔偿损失的责任。”协议签订后，原告在该房屋进行经营活动。在2013年10月，该房屋实际所有人即新建县房地产公司提出需要对该房屋重新招标租赁。原告为维持经营参加招租，同时被告为能补救履行租赁协议亦报名参加拍租。原告在2013年11月30日经过投标（起拍评估价为176.93万元每年）从新建县房地产公司获得房屋的五年租赁权，从2013年12月1日起至2018年12月31日止，租金为201万元每年（从2015年1月1日起每年递增8%）。原告获得租赁权后，继续在该房屋经营。上述事实，有原、被告的陈述及双方所提交的证据所证实。原审法院认为，第一，关于原告四平集团公司与被告新世界公司签订的《房屋租赁协议》的效力问题。双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，但是其中租期从2013年12月1日起至2019年11月30日，因为实际超过被告与新建县房地产公司签订的合同时限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”以及《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故此，本案诉争合同，原告与被告约定超过被告与房东租期的部分属无效条款，但合同其它约定有效。第二，关于被告是否存在违约行为，是否应当承担违约责任问题。对超过租期导致合同部分无效的原因，是由于被告向原告传真了一份与新建县房地产公司签署的20年的租赁合同，从而促使原告与被告签署了一份8年的转租赁合同。虽然被告庭审中出示了一份10年期的合同原件，并辩称原告未履行核实原件的义务，但由于被告在提供合同传真件时明显存在主观恶意，而原告除由被告提供外也难以有其它途径获得该租赁协议。因此原审法院认为被告在与原告签署租赁合同时，存在故意隐瞒原租期不足的行为，从而导致原告错误判断与被告签订了租赁合同，不能按照与被告约定期限使用租赁物，未达到合同预期目的，造成此结果的原因是被告过错引起，应认定为被告存在违约行为，原告据此要求被告承担违约责任，赔偿损失，合理合法，原审法院予以支持。第三，对被告如何承担违约责任的问题。如第一个问题所述，本案诉争合同超过租期的部分无效，但合同其它条款有效。首先，从双方对《租赁合同》第六条违约责任第1款的约定来看，违约方应承担守约方的损失。而对于原告的损失问题，原告从被告处租赁房屋，2013年12月1日至2015年11月30日每年租金应为74.68万元。但由于合同租赁期限部分无效，导致原告为继续经营不得不再次投标租赁，自2013年12月1日起至2018年12月31日止，租金为每年201万元（从2015年1月1日起每年递增8%）。从而2013年12月1日起的第一年，原告需多支付租金126.32万元（201万元－74.68万元），该部分应认定为原告在租金部分的实际损失，而对于尚未发生的其它租金损失部分，原告可在损失实际产生后另行主张。其次，从合同第六条第2、3款来看，双方对因租赁权纠纷而导致原告无法正常使用房屋的情形作出了明确约定，原告据此要求被告另承担相应违约金，符合双方约定，原审法院予以支持，但双方约定过高，原审法院综合双方的履行情况、过错行为及预期利益等，酌定为75万元。综上所述，被告应赔偿原告截止2014年12月1日前的租金损失126.32万元，并支付违约金75万元。而对于原告主张的装修、员工支出等其它损失，未提供相关证据予以佐证，证据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告江西省新世界实业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西四平集团公司有限公司截止2014年12月1日前的租金损失126.32万元，并另支付原告违约金75万元，合计201.32万元。二、驳回原告江西四平集团公司有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费46720元，保全费5000元，合计51720元，由原告承担27870元，被告承担23850元，限随上述款一并偿付。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点：2011年7月2日上诉人新世界公司与被上诉人四平集团公司签订的《房屋租赁协议》效力如何认定，对无效部分的责任如何划分；2、上诉人新世界公司是否应赔偿被上诉人四平集团公司的损失。本院认为：2011年7月2日上诉人新世界公司与被上诉人四平集团公司签订《房屋租赁协议》一份，租赁期限为捌年，即从2011年11月1日至2019年11月30日止，其中从2013年12月1日至2019年11月30日的租赁期限，超过了新世界公司与案外人新建县房地产公司于2003年5月15日签订的《房屋租赁协议》租期。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”以及《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故此，本案诉争合同中，新世界公司与四平集团公司约定超过新世界公司与新建县房地产公司租期的部分无效。新世界公司作为转租人（承租人）明知其与新建县房地产公司的《房屋租赁协议》于2013年11月30日租赁期满,仍然与次承租人四平集团公司签订协议至2019年11月30日而四平集团公司未能审查新世界公司与新建县房地产公司租赁合同原件，未尽到谨慎审查义务，双方均存在过错。四平集团公司向一审法院起诉请求，请求判令新世界公司向其支付损失赔偿金200万元；后请求增加赔偿其经济损失299万元，合计赔偿其经济损失499万元。而对于四平集团公司的损失，四平集团公司从新世界公司处租赁房屋，2013年12月1日至2015年11月30日每年租金应为74.68万元。但由于合同租赁期限部分无效，导致四平集团公司为继续经营不得不再次投标租赁，自2013年12月1日起至2018年12月31日止，租金为每年201万元（从2015年1月1日起每年递增8%）。从而2013年12月1日起的第一年，四平集团公司需多支付租金126.32万元（201万元－74.68万元），从2015年1月1日起每年递增8%，该部分应认定为四平集团公司在租金部分的损失。据此，根据合同的实际履行情况，综合双方在本案中的过错，酌定上诉人江西省新世界实业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人江西四平集团公司有限公司损失200万元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持南昌市西湖区人民法院（2014）西桃民初字第655号民事判决第二项；二、变更南昌市西湖区人民法院（2014）西桃民初字第655号民事判决第一项为：上诉人江西省新世界实业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人江西四平集团公司有限公司损失200万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费22906元，由上诉人江西省新世界实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪西菲审判员  曹成云审判员  罗云奇二〇一七年九月十五日书记员  王 倩