广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初2851号原告：珠海国基房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区白蕉科技园虹桥四路商业中心B区2栋二楼,统一社会信用代码914404005701788047。法定代表人：岑兆雄，总经理。委托诉讼代理人：王霄，广东明门律师事务所律师。被告：刘晓丽，女，1977年9月8日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：陈赞友，河南宇言（珠海）律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司珠海分行，住所地珠海市吉大景山路19号工商银行大厦,统一社会信用代码9144040070799343XL。负责人:潘强，行长。委托诉讼代理人：林耀华，男，银行职员。委托诉讼代理人：李影，女，银行职员。原告珠海国基房地产开发有限公司与被告刘晓丽、第三人中国工商银行股份有限公司珠海分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海国基房地产开发有限公司（以下简称国基房产公司）的委托诉讼代理人王霄、被告刘晓丽及其委托诉讼代理人陈赞友、第三人中国工商银行股份有限公司珠海分行（以下简称工商行珠海分行）的委托诉讼代理人林耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国基房产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2014年4月27日签订的珠海市××区白蕉镇××房《商品房买卖合同》及附件；2.被告向原告支付违约金163312元；3.被告承担原告为本案所需支付的律师费1万元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年4月27日，被告与原告签订《商品房买卖合同》及附件，被告购买原告开发的位于珠海市××区白蕉镇××房，房屋总价款为816560元，付款方式为银行按揭，被告应在2014年4月27日内支付首期款5万元，在2014年5月12日内支付第二期房款196560元，剩余房款57万元须于2014年4月27日前办理银行按揭手续。2014年7月30日，第三人与原被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定第三人向被告发放个人购置住房贷款57万元，用于购买珠海市××区白蕉镇××房，原告作为担保人，对《个人购房借款/担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任。因被告未能按约偿还银行贷款，故原告根据《个人购房借款/担保合同》承担了担保责任，向第三人为被告偿还全部银行贷款、利息和借款人其他应付费用。根据《商品房买卖合同》附件三补充协议第二条约定，若因被告违约（包括但不限于拖欠银行的月供）导致银行要求原告承担担保责任的，原告承担担保责任后，有权采用包括解除合同等方式，向被告追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并有权向被告收取该商品房价款总金额的20%的违约金。有鉴于此，原告于2016年10月19日向被告发出解除商品房买卖合同通知书。原告国基房产公司对其诉称提供如下证据：1.商品房买卖合同及附件，拟证明2014年4月27日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告开发的时代××房××栋××房，合同还约定了房产总价款、付款方式及违约责任等；2.个人购房借款/担保合同，拟证明2014年7月30日，第三人与被告、原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向第三人贷款57万元，用于购买案涉房产，原告作为担保人，对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；3.存款扣收确认书，拟证明原告根据《个人购房借款/担保合同》承担担保责任，为被告代偿逾期本息共计15702.54元；4.催还代偿款通知书及快递单，拟证明原告发函要求被告偿还代偿款；5.解除商品房买卖合同通知书及快递单，拟证明原告向被告发出解除商品房买卖合同通知书；6.中国工商银行凭证，7.中国工商银行个人住房贷款借据，拟证明第三人已履行放款义务，为被告刘晓丽购置案涉房产向原告支付房款57万元；8.关于扣收刘晓丽住房贷款的通知函，拟证明被告连续多期欠款断供，第三人宣布贷款提前到期，要求原告承担保证责任，向银行支付被告全部剩余贷款本息；9.法律服务委托合同、10.发票，拟证明原告为本案支付律师费1万元；11.案涉房产房屋状态，拟证明案涉房产处于可售状态，无查封、无抵押；12.中国工商银行凭证，拟证明原告承担保证责任，为被告刘晓丽向第三人偿还房款贷款本息；13.存款扣收通知书，拟证明原告承担保证责任，已为被告刘晓丽向第三人偿还剩余的房款贷款本息；14.广发银行客户回单，拟证明原告已为本案支付1万元律师费。被告刘晓丽辩称，1、原告采用无息借贷代缴首付的金融业务模式销售房地产，跨领域操作是国家明文禁止的，我方要求法院向有关部门提出司法建议进行整改和处罚；2、本案所涉补充协议是格式合同，其中一方恶意免除自己责任，加重对方责任，显属不公，属无效合同；同时该补充协议不是真正的补充协议，是与主合同同时或先于主合同成立；3、原告不存在实际损失，反而因此吃掉了本应属于被告的增值收益，是受益的，若法院依据无效的格式合同支持了原告的诉请，请求降低违约金数额；4、原告的诉请不能成立，请求法院依法裁判。被告刘晓丽对其辩称向本院提交如下证据：借款协议及4个附件（付款及领取发票委托书、关于收楼办证事宜的确认书、担保函、确认书），拟证明原告同时设立关联公司广州市时代物业管理有限公司在开发商售楼部先开展金融业务虚假首付承诺购房者办理多套按揭，明显违背国家法律政策，恶意引导购房者达到自己的商业目的，合同签订时间是2014年4月19日。第三人工商行珠海分行述称，我行与原、被告已签订《个人购房借款/担保合同》，且已按照上述合同约定发放贷款，我行对被告享有合法有效的债权。依照借款合同的约定，借款合同项下贷款由被告刘晓丽以其购买的案涉房产提供抵押担保并由原告提供保证担保。我行就抵押物享有合法有效的抵押权，我行对该抵押物依法处分所得价款享有优先受偿权。我方将视情况决定是否宣布相应贷款提前到期，要求被告以案涉房产承担抵押担保责任，要求原告对被告相应的贷款本息承担连带清偿责任。第三人工商行珠海分行对其述称提交如下证据：1.个人住房贷款借据、凭证，拟证明我方向被告发放了个人住房贷款，履行了合同义务；2.个人购房借款/担保合同，拟证明我方与原被告签订了合法有效的合同，对被告享有合法有效的债权，对后续宣布贷款到期，并要求原告承担保证责任，具有合同依据。原告、被告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告及第三人进行了证据交换和质证。对原、被告及第三人提交的证据，本院经审查认定如下：原、被告及第三人提交的证据内容真实、来源合法，与本案存在关联，本院予以确认，但证明的内容应以本院认定的为准。经审理查明：2014年4月27日，原告与被告签订《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告开发的位于珠海市××区白蕉镇××时代××城××房，建筑面积92.85平方米，总价款为816560元；双方约定付款方式及期限如下：第一期在2014年4月27日内支付首期房款5万元，第二期在2014年5月12日内支付房款196560元，剩余房款57万元须于2014年4月27日前向出卖人指定的银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；合同第八条买受人逾期付款的违约责任约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款是指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。商品房买卖合同还对商品房交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等进行了约定。同日，原被告双方还签订了《商品房买卖合同》附件三补充协议，该补充协议第二条约定：如被告选择以银行按揭方式付款给原告的，被告须按合同第六条约定期限前往原告指定的银行办理银行按揭申请手续并提交全部所需资料，否则，每逾期1日，被告须按申请按揭贷款金额按同期银行按揭贷款利率的2倍计付违约金给原告。被告逾期办理银行按揭申请超过30日，或因被告的原因致使被告提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准，原告有权要求被告在15日内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款。如被告仍未在15日内一次性支付剩余房款，则原告有权按合同第八条第1（1）点的违约金计算标准从上述15日期限届满之日起向被告收取违约金；同时原告也有权解除合同，并要求被告支付相当于房款总额20%的违约金，原告将在被告已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给被告。若因被告违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求原告承担担保责任的，原告承担担保责任后，有权采用包括解除合同等方式，向被告追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并有权向被告收取该商品房价款总金额20%的违约金。若因原告的原因造成被告申请的银行按揭未获银行批准，原告应无息退回被告累计已付房价款、税费、手续费。2014年4月19日，被告向原告支付第一期房款5万元，第二期房款196560元，被告通过向案外人广州市时代物业管理有限公司借款的方式已经实际支付给原告。2014年7月30日，原告作为保证人、被告作为借款人、第三人作为贷款人签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向第三人贷款57万元用于向原告购买珠海市××区白蕉镇××房，贷款期限25年，被告按月等额本息还款法偿还贷款本息，原告承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：Ａ、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。B、……。2014年8月1日，第三人将上述贷款划至被告指定账户。案涉房产的购房款816560元被告已全部付清。案涉房产未办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。因被告没有按照《个人购房借款/担保合同》的约定按月向第三人偿还按揭贷款，第三人分别在2016年6月24日、2016年12月2日、2016年12月5日直接从原告的保证金账户中扣划15702.54元、17698.76元、548789.92元。被告就购买案涉房产向第三人贷款57万元的本息已全部还清。2016年7月26日、2016年10月14日，原告向被告寄送《催还代偿款通知书》，要求被告在此通知发出之日起三日内将原告代偿款项归还原告，否则原告有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，并追究被告的违约责任。2016年10月18日，原告向被告寄送《解除商品房买卖合同通知书》，称原告已承担担保责任，通知被告：1、买卖合同于本通知书寄出之日解除；2、被告应于买卖合同解除后配合原告办理买卖合同备案注销手续。2016年11月18日，原告向本院提起了本案的诉讼。本院另查明，2016年11月30日，原告作为甲方与作为乙方的广东明门律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告因与张赞、刘晓丽（××栋××房）的2宗商品房买卖合同纠纷案件，委托乙方办理，根据《广东省律师服务收费标准》，甲方需在本协议签订后三日内向乙方支付上述案件的律师费2万元（每件1万元），乙方开具发票予甲方。2016年12月21日，原告向广东明门律师事务所转账2万元，广东明门律师事务所给原告开具了金额为2万元的发票一张，该发票备注张赞、刘晓丽（××-××）。本院认为，原、被告签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件，原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，均是在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，在正式抵押登记手续办理完毕，第三人收到房屋他项权证书前，原告为被告的债务承担连带保证责任。由于被告没有按合同约定向第三人偿还贷款本息，故第三人要求原告承担保证责任有合同依据，原告因履行保证责任分三次共计向第三人支付582191.22元，原告的保证责任已经履行完毕。根据原被告签订的商品房买卖合同附件三补充协议第二条的约定，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》及附件的条件已经成就，原告可以解除合同。关于原告主张被告支付违约金及律师费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应对其违约行为承担违约责任，原告请求被告赔偿原告为本案支付的律师费1万元有事实依据和合同依据，本院予以支持。被告抗辩原告主张的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，本院认为，原告未向本院提交证据证明被告违约给其造成的实际损失，案涉房屋现价值较合同签订时有一定幅度的增长，解除合同原告收回房产后并不会给原告造成重大损失，故本院酌情调整违约金为案涉商品房价款总金额的10%，故本院确定被告应向原告支付违约金81656元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告珠海国基房地产开发有限公司与被告刘晓丽于2014年4月27日签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件；二、被告刘晓丽于本判决生效之日起七日内向原告珠海国基房地产开发有限公司支付违约金81656元；三、被告刘晓丽于本判决生效之日起七日内赔偿原告珠海国基房地产开发有限公司律师费10000元；四、驳回原告珠海国基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11966元（原告珠海国基房地产开发有限公司已预交），由被告刘晓丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南审 判 员  刘改宏人民陪审员  梁文英二〇一七年六月八日书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。