连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初3326号
原告：封必荣，女，1956年3月27日出生，汉族，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：王峰，江苏连城律师事务所律师。
原告：张玉平，女，1980年1月10日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：王峰，江苏连城律师事务所律师。
被告：连云港艺盛生态园有限公司，住所地连云港市海州开发区纬四路177号。
法定代表人：吴秋红，总经理。
委托诉讼代理人：罗华林，江苏顺维律师事务所律师。
第三人：江苏海州经济开发区管理委员会，住所地连云港市海州区郁州南路17号。
法定代表人：宁寿同，主任。
委托诉讼代理人：方光快，江苏播仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周磊，江苏播仁律师事务所律师。
第三人：中国人民解放军73201部队，住所地连云港市连云区中山东路125号。
负责人：张勇，部队队长。
原告封必荣、张玉平与被告连云港艺盛生态园有限公司（以下简称艺盛公司）、第三人江苏海州经济开发区管理委员会（以下简称海州开发区管委会）、第三人中国人民解放军73201部队（以下简称73201部队）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告封必荣、张玉平及其委托诉讼代理人王峰、被告艺盛公司的委托诉讼代理人罗华林、第三人海州开发区管委会的委托诉讼代理人方光快、周磊到庭参加诉讼、第三人73201部队经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告封必荣、张玉平向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告的租赁合同已解除；2.被告向原告退还租金139998元（已付25.5万元，年租金23万元，实际经营6个月，还应退还139998元）；3.被告支付原告各项赔偿金及违约金1025836.28元(其中代为垫付17846.57元、装饰装修残值734290.32元、违约金273699.39元)；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年8月28日签订《租赁合同书》，约定由被告将其园内中心路以东的相关配套场所、设施等资产以及大门口传达室租赁给原告使用。租赁期间自2015年8月28日至2025年8月27日止；租金前五年23万元/年，后五年按每年租金的6%递增。合同签订后，原告支付租金总计255000元并投资百万余元对涉案租赁场所进行了装潢。2016年4月11日，海州区人民法院作出民事判决，判令73201部队与海州开发区管委会之间的租赁合同于2015年11月28日解除（涉案场所）。该判决已经生效，导致了原告与被告之间的租赁合同不能继续履行，给原告造成了巨额的经济损失。综上，被告不仅在合同订立时隐瞒了与订立合同有关的重要事实，还违背了诚实信用原则，应当承担违约责任。故向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告艺盛公司辩称，1.不同意解除合同，因为原、被告的租赁合同还未到期。虽然73201部队可能要收回涉案土地，但并没有具体实施，也没有对原告的生产经营产生实际影响；2.被告实际收到租金为23万元。原告提到的退还租金以及赔偿损失没有法律依据。原告从2015年8月28日租用被告的房屋及其他设施，目前还在继续使用中，不存在退还租金事宜。双方在合同中明确约定，原告在租赁期间如进行局部改造装修等行为，需和甲方沟通后方可实施，可被告对原告是否改造装修以及改造装修的程度及范围均不知情；3.被告不存在原告所述隐瞒事实，违背诚实信用原则的情况。原、被告签订租赁合同时，该地块原为部队用地。第三人海州开发区管委会从部队租来后，又租赁给被告。对于被告和海州开发区管委会之间的租赁关系原告是知情的；4.原告承租涉案房屋后，租赁设备中少了3台立柜空调，少了20台索尼牌电视机，原告尚欠2万余元水电费未交纳，应将这些款项扣减。
第三人海州开发区管委会述称，对于解除原、被告之间的租赁合同请求法院依法裁决；对于原告主张被告退还租金、赔偿损失及支付违约金，第三人不知情。
第三人73201部队未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了《军队房地产租赁合同》、《合同》、《租赁合同书》、（2015）海民初字第05401号民事判决书，收据、发票、《房地产估价报告》、照片等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：
2010年2月6日，第三人73201部队、海州开发区管委会签订《军队房地产租赁合同》，约定73201部队将位于连云港市海州区朐凤路240亩土地出租给海州开发区管委会从事农业开发，并约定租赁期限自2010年2月6日起至2011年2月6日止，年租金100300元。合同签订后，73201部队将涉案土地交予海州开发区管委会使用。合同期满后，双方未按照约定一年一签，海州开发区管委会继续使用涉案土地。
2010年10月15日，第三人海州开发区管委会与被告艺盛公司签订《合同》，将涉案土地交由被告艺盛公司经营，期限为18年。
2015年8月28日，被告艺盛公司（甲方）将涉案土地上的部分场所转租给原告封必荣、张玉平（乙方）使用，双方签订1份《租赁合同书》，约定：甲方将连云港艺盛生态园内中心路以东的相关配套场所、设施等资产以及大门口传达室租赁给乙方使用（最南边的养殖场和房屋除外）。一、租赁期限及租金。租赁期限为10年，自2015年8月28日至2025年8月27日止。前五年每年租金为二十三万元整，后五年租金按每年租金的６％递增。第一年租金在租赁合同签订后两日内一次性付给甲方，以后每年按时支付。二、乙方独立经营，自负盈亏。乙方经营期间，所有的费用由乙方负责。三、合同签订后，甲乙双方开始办理资产、设备清点移交工作（详见财产设备清单），清点后双方签字认可；四、双方责任与义务。……3.在租赁期间如乙方进行局部改造装修等行为，需和甲方进行沟通后方可实施，新装修物品可移动的归乙方所有，不可移动的租赁到期后归甲方所有。……五、甲方给予乙方改造装修时间三个月，即第二年年租金给付时间向后推迟三个月，以后租金承付时间以此类推。六、为了便于操作，甲方一致推荐孙浩为股东代表，在以后申报有关材料、签订清单等手续时，授权此股东全权处理，其他股东承认有效。甲方推荐的股东代表，实行一事一议制度，对处理超过5千元以上的事务，需经全体股东确认后方可生效。合同签订后，被告艺盛公司将涉案房屋及相关配套场所交付原告封必荣、张玉平使用。原告封必荣、张玉平交纳租金25.5万元，对租赁物进行了装修、改造，并开办荣华护理中心，并代被告艺盛公司垫付2014年12月至2015年8月31日电话费6435元。
另查明，2016年，第三人73201部队以海州开发区管委会未按时交付租金为由诉至本院，要求解除二者之间的租赁关系并返还场地。本院于2016年4月11日作出（2015）海民初字第05401号民事判决书，判令确认73201部队与海州开发区管委会之间的租赁合同于2015年11月28日解除，海州开发区管委会返还73201部队涉案土地，并判令海州开发区管委会支付租金、违约金、占有使用费等内容。
诉讼过程中，原告封必荣、张玉平申请对其租赁物上其装修、新建、新添附项目价格进行评估。江苏大公房地产土地评估有限公司受本院委托，于2016年12月15日作出苏公评司法字（2016）第12002号《房地产估价报告》，载明：估价方法为：根据估价目的和估价对象特点，本次估价采用成本法评估。成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。估价结果：估价对象在价值时点（二O一六年八月八日）不考虑所受抵押、租赁、担保等权利限制情形下的市场价值为人民币七十六万五千五百五十元整（￥765550元）。其中，原告封必荣、张玉平新建的13幢厕所建筑面积58.01平方米，建筑成本为53000元；室内装修604000元；动产部分37000元；其他附属物69000元；绿化2550元。上述鉴定中，可移动的动产包括热水器15台（500元/台）、太阳能14台（2000元/台）、空调4台（柜式空调3台，5500元/台；挂式空调1台25**元/台）；太空漫步机1套720元；四人坐蹬器1个2000元；扭腰器1套640元；云梯1套1200元；衣橱48个（500元/个）；裱画2幅（3000元/幅）；饮水机1台（120元/台）；洗衣机1台（1000元/台）；电饼铛1个（850元/个）；电炒锅1个（1800元/个）；和面机1个（1500元/个）；消毒柜1个（1800元/个），共计96060元。原告封必荣、张玉平预付鉴定费用42000元。
另查明，在2016年8月2日庭审中，原告封必荣、张玉平称已实际搬离承租房屋，但未与被告艺盛公司办理书面交接手续。2016年8月19日，本庭召集双方实地查勘现场时确认原告封必荣、张玉平确已搬离承租房屋。被告艺盛公司在庭审过程中称，原告承租涉案房屋后，租赁设施少了3台立柜空调，少了20台索尼牌电视机，原告尚欠2万余元水电费未交纳，应将这些款项扣减。原告封必荣、张玉平称对此不知情。
本院认为，原、被告双方达成的《租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现因场地的产权人73201部队要求收回涉案场地并经诉讼程序获得法院支持，导致原、被告之间的合同无法继续履行，且合同确已于2016年8月2日终止履行，现原告要求确认合同已解除、要求被告退还租金、赔偿代垫款、装饰装修残值损失，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。因被告给原告三个月装修期，依照合同约定，第一年租金应自2015年11月28日计算至2016年11月27日。原告实际使用租赁物至2016年8月2日，应按照其占有、使用的时间向被告支付租金，原告主张按照其实际经营的6个月计算租金与事实不符，本院不予支持。被告应退还2016年8月3日至2016年11月27日的租金73253元（230000÷12×3+230000÷365×25）以及多收的租金25500元（255000元-230000元），共计98753元（73253元+25500元）。被告辩称其仅收到租金23万元，与事实不符，本院不予采信。对于原告添置的可移动动产，原告可自行搬走，故被告赔偿原告的房屋装修残值损失为669490元（765550元-96060元）。原告代被告垫付2014年12月至2015年8月31日电话费也应由被告偿还。原告还主张被告应赔偿其垫付款的水费、电费。经查，根据原告提供的证据，其代为垫付的水费户名为连云港市艺盛苗木有限公司，电费的户名为第三人海州开发区管委会，其向本案被告主张赔偿垫付款无事实和法律依据，本院不予支持。原告还主张被告应赔偿其违约金273699.39元，但其未举证违约金的计算方式及依据，该诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告应赔偿原告垫付款、装修残值损失675925元（6435元+669490元）。
被告艺盛公司辩称，原告承租涉案房屋后，租赁设备中少了空调、电视机，原告尚欠2万余元水电费未交纳，应将这些款项扣减，但其未举证证明物品缺少情况以及拖欠水电费情况，对其辩解，无事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告封必荣、张玉平与被告连云港艺盛生态园有限公司于2015年8月28日签订的《租赁合同书》解除；
二、被告连云港艺盛生态园有限公司于本判决生效后十日内退还原告封必荣、张玉平租金98753元；
三、被告连云港艺盛生态园有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告封必荣、张玉平垫付款、装修残值损失675925元；
四、驳回原告封必荣、张玉平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15290元、鉴定费42000元，共计57290元（原告已预交），由原告封必荣、张玉平负担3740元，由被告连云港艺盛生态园有限公司负担53550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。
审 判 长 郭 敏
代理审判员 唐静娴
人民陪审员 杨永成
二〇一七年五月四日
书 记 员 谭锦亭
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行