湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0802民初67号
原告张家界欣城物业服务有限责任公司，住所地张家界市永定区子午路501（市司法局宿舍小区）。
法定代表人汪廷斌，该公司董事长。
委托代理人张霞，湖南正诚律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人刘凡贞，湖南正诚律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。
被告龚瑞华。
原告张家界欣城物业服务有限责任公司（以下简称为欣城物业公司）与被告龚瑞华物业服务合同纠纷一案，于2016年1月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员王飞担任审判长，与人民陪审员朱霞、吴启彬组成合议庭，代理书记员杨琳担任记录，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告欣城物业公司法定代表人汪廷斌及其委托代理人刘凡贞、被告龚瑞华委托代理人张玉锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告欣城物业公司诉称：原告欣城物业公司与民安家园（二期）开发商湖南橘城置业有限公司（以下简称“橘城置业公司”）签订了《前期物业管理服务合同》，为被告所在的民安家园（二期）业主提供物业服务。被告龚瑞华自2012年10月30日起至今没有交纳物业费，截止2015年12月31日，共拖欠物业费4289.44元，原告多次上门向被告收取，但被告龚瑞华均以各种理由拒绝交纳。为此，原告欣城物业公司认为与开发商签订的《前期物业服务委托合同》对全体业主均有约束力，被告不交物业费的行为违反了法律及司法解释的相关规定。据此，原告要求被告龚瑞华支付物业费4289.44元及相应的滞纳金（标准按合同约定的日千分之三计算）。
原告为证实其主张，向本院提交以下证据：
1、《入住手续书》、2、《经济适用房买卖合同》、3、《前期物业服务协议》、4、《民安家园（二期）前期物业服务委托合同》、5、《资质证书》、6、《收费价格报告》、7、《收据及电费发票若干张》、8、《欠费催缴通知书》复印件各一份，拟证明以下事实：（1）原告与民安家园（二期）开发商橘城置业公司签订前期物业服务合同，实际合同签订日是2011年11月1日，为保持与前物业公司，即长沙橘城物业管理有限公司(以下简称“橘城物业公司”）的日期连续性，将合同日期提前为2010年10月16日，该合同约定的权利及义务对全体业主具有约束力；（2）高层住宅的物业服务收费标准为1.00元/㎡/月；（3）被告自2011年7月30日办理入住手续后应交纳物业费，现累计拖欠物业费4289.44元；（4）原告已在工商部门登记以及原告具有合法物业服务资质的事实；（5）原告提供物业服务并催收物业费的事实。
经审理质证，被告对原告提交的证据发表的质证意见如下：
被告对证据1、2、3真实性无异议；被告对证据4表示原告是否与开发商签订前期物业委托合同不清楚，对原告的主体资格提出异议，且认为不能达到原告的证明目的；被告对证据5、6、7的真实性表示异议，证据均系复印件，被告认为提供小区物业服务的是橘城物业公司，而不是原告；被告对证据8真实性表示异议，催缴通知没有接收人签名，且被告只认可橘城物业公司。
被告龚瑞华辩称：自被告入住该小区后至今物业服务人员一直没有更换过，被告一直认为小区物业是橘城物业公司，2014年7月16日，原告上门收取从2012年12月30日至2013年12月30日的物业费，因为物业服务不到位，收费人员主动给被告按八折折扣优惠，只要求被告付750元的物业费，以前给橘城物业公司年交物业费900元。当时没有仔细看，手工填写的收款方是原告，今天才看见物业已经由橘城物业公司转为原告了。但是，原、被告之间没有签订任何物业服务合同，被告只与橘城物业公司签订合同，被告也认为该小区一直由橘城物业公司提供服务。但服务存在以下问题：1、入住的小区单元设计是两梯四户，实际工作的只有一台电梯，且该台电梯承载超过4人无法工作，没有工作的电梯听说内部零件已被拆走，只是摆设；2、门卫形同虚设，人员车辆进出保安从不盘问，也不代收包裹，6栋的监控也是盲区，小区进出四通八达，活动区域变停车场，财产安全得不到保障；3、每周只有2人打扫2次卫生，垃圾不及时清运，门面油烟严重等，物业服务严重不到位，根本就达不到三级服务标准，物业公司没有尽到义务，所以小区大部分业主拒交物业费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告龚瑞华未向本院提交证据。
经审理质证，本院对原告提交的证据的认证意见如下：
被告对1、2、3号证据真实性无异议，本院予以确认并采信；被告对4、5、6、7号证据真实性提出异议，认为这几份证据系复印件，且与本案无关，但本院认为这几份证据与本案有关联性，能够说明原告具备物业管理资质并征得相关价格主管部门同意按每月每平方米1.00元的标准收取物业费，以及维修电梯及催收物业费，同时，电费收据单说明被告购房后向橘城物业公司交纳了相关费用的事实，故本院予以确认并采信；被告对证据8真实性提出异议，本院认为该证据未有接收人签名，不符合证据三性，本院不予以确认并采信。
根据原、被告的陈述以及本院采信的证据，本院经审理查明以下事实：
被告龚瑞华于2010年11月4日购买了橘城置业公司开发的民安家园（二期）6幢9层903号房屋，房屋建筑面积为87.56平方米，2011年7月30日，被告龚瑞华与橘城物业公司签订了入住手续书。2011年11月1日，原告欣城物业公司与开发商橘城置业公司签订了张家界市永定区陈家溪路民安家园（二期）小区的《前期物业服务委托合同》，合同落款时间为2010年10月16日，该合同约定：（一）服务标准：按照湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅文件（湘价服[2010]76号）、湖南省住宅物业服务分项目分等级的三级标准执行，公共区域清洁卫生服务标准不得少于4人，按需要配置垃圾收集点，收集点每日清理二次，做到无散落垃圾、无污迹、无明显异味；公共区域秩序维护服务人员每班不得少于2人，设立门岗和巡逻岗，具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上设施，并有人驻守并注视设备传达的信息；公共绿化日常养护要求做到绿地保存率100%（包括经过规定手续变更）乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持长年基本完好；共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准要求每年二次以上检查房屋结构并记录损坏、安排修理及告知业主，保持休闲椅、凉亭、雕塑等原有面貌，保证室外健身设施、儿童乐园使用安全，对小区服务总和不得少于14人。（二）收费标准：多层按每月每平方米0.5元收取，高层按每月每平方米1.00元。（三）合同有效期限：委托管理期自2010年10月16日零时起业主大会成立并与其所选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同生效时，合同自然终止。合同签订后，原告对民安家园（二期）小区进行了单元巡逻、保洁等物业管理服务，并根据合同约定的住宅办公、经营用房，按照每月每平方米1.00元的标准收取物业费。2014年7月16日，被告向原告交纳了2012年12月30日至2013年12月30日期间的物业服务费750元，被告认为原告收取物业费时因物业服务未达到三级标准主动给予了八折优惠。此后，被告龚瑞华以原告不是民安家园（二期）的物业公司，即使是小区的物业公司，也没有按照合同约定提供三级服务标准，所以拒绝交纳物业费。原告欣城物业公司遂于2016年1月向本院提起诉讼要求：1、被告龚瑞华交纳物业服务费4289.44元及相应滞纳金；2、本案诉讼费用由被告承担。
另查明：1、民安家园（二期）至今没有成立业主委员会，且只有原告欣城物业公司为小区提供服务；2、被告龚瑞华入住民安家园（二期）小区后没有与原告欣城物业公司签订物业服务合同；3、原告欣城物业公司沿用了橘城物业公司收费的电脑系统，于2012年下半年改用手工填写发票；4、张家界市物价局审核通过原告欣城物业公司对民安家园（二期）物业住宅小区高层按1.00元/㎡，多层按0.50元/㎡。
本院认为，开发商橘城置业公司在民安家园（二期）小区业主委员会成立之前，与原告欣城物业公司签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，对全体业主具有约束力。双方应按照合同约定全面履行各自的义务，原告欣城物业公司虽可按张家界市物价局审核批准的文件对被告龚瑞华按1.00元/㎡收取物业费，但原告欣城物业公司未向本院提交证据证实其提供的服务达到了合同约定的三级服务标准，被告龚瑞华等业主多次向原告欣城物业公司反映并要求按三级标准提供服务未果，被告龚瑞华由此拖欠物业费的行为得知，被告龚瑞华虽在接受了原告提供的物业服务后拒交物业费，理属不当，但究其原因是因为原告欣城物业公司未对被告龚瑞华入住的小区尽到合同约定的义务，对小区的卫生、安保等都存在管理不到位的情况，原告欣城物业公司应承担违约的主要责任，对被告拖欠的物业费予以部分减免，本院认为以八折折扣收取为宜，对原告欣城物业公司主张的滞纳金，因原告欣城物业在履行合同过程中存在违约行为，故本院对其主张的滞纳金不予支持。被告龚瑞华已交纳了2013年12月30日之前的物业费，原告欣城物业公司主张从2013年10月30日至2015年12月31日的物业费共计4289.44元，超出了应收取的物业费，被告龚瑞华入住的房屋建筑面积为87.56平方米，按高层每月每平方米1.00元的收费标准，计算从2013年12月30日起至2015年12月31日止，共计24个月，物业服务费应为2101.44元。故，本院支持原告欣城物业公司主张被告龚瑞华交纳从2013年12月30日至2015年12月31日的物业费1681.15元（2101.44元×80%），其余请求不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告龚瑞华给原告张家界欣城物业服务有限责任公司支付物业费1681.15元，限本判决生效后三日内履行；
二、驳回原告张家界欣城物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告张家界欣城物业服务有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向人民法院申请执行，申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 王 飞
人民陪审员 吴启彬
人民陪审员 朱 霞
二〇一六年五月三日
代理书记员 杨 琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。