福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终1216号
上诉人（原审原告）：福建省福清市医院，住所地福建省福清市清荣大道***号。
法定代表人：高子安，该医院院长。
委托诉讼代理人：杨春治，福建国富律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：游克武，男，1972年3月10日出生，汉族，住福州市台江区。
被上诉人（原审被告）：吴晖，女，1965年9月15日出生，汉族，住福建省福清市。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人郑文彬、陈惠琴，福建融思佳律师事务所执业律师。
上诉人福建省福清市医院因与被上诉人游克武、吴晖房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2015）融民初字第2981号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
福建省福清市医院上诉请求：撤销（2015）融民初字第2981号民事判决并依法改判游克武、吴晖向福建省福清市医院支付租金400，000元。事实和理由：一、福建省福清市医院虽然没有确切证据证明诉讼时效存在中断，但双方对于租金的支付金额一直处于交涉中，应视为诉讼时效的中断。二、双方因对讼争店面的面积、租金等存在重大分歧，故于2013年9月，双方通过新一轮的招标投标方式就讼争店面的面积、租金等内容重新签订租赁合同，应视为游克武、吴晖同意履行义务，诉讼时效因此中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，且于2013年9月之后，游克武、吴晖继续向福建省福清市医院支付租金。三、原审认定事实错误，双方第一份租赁合同的租期延长至2014年2月28日而不是一审判决中的2013年8月份。第二份租赁合同的合同租期是2014年3月1日至2017年2月28日，在签订第二份租赁合同时游克武、吴晖答应会补缴租金，故其才中标，游克武、吴晖分别于2014年3月份、2014年6月份、2015年6月份向福建省福清市医院汇款店面租金，该缴纳的租金是优先填补前期拖欠租金。
游克武、吴晖答辩称：一、双方对于租金存在争议，正是因为游克武、吴晖的合理要求未能得到解决，游克武、吴晖于2012年11月7日拒付租金，而福建省福清市医院也并未就此问题向游克武、吴晖催讨，因此福建省福清市医院未能举证证明其存在诉讼时效中断、中止等情形，其起诉已经超过诉讼时效。二、2013年9月，游克武、吴晖通过招标与福建省福清市医院重新签订租赁合同，这与之前的租赁关系无关，不能认为是游克武、吴晖同意履行义务。同时，在游克武、吴晖拖欠租金的情况下，福建省福清市医院可以拒绝与游克武、吴晖再次发生租赁关系，说明福建省福清市医院对其权利的放弃，未向游克武、吴晖主张权利。三、原审认定事实清楚，第一份租赁合同没有延期。第二份租赁合同签订后的交款是在履行第二次租赁合同的租金。
福建省福清市医院向一审法院起诉请求：判令游克武、吴晖向福建省福清市医院支付租金400，000元。
一审法院认定事实：原告系具有医疗机构执业资格的事业法人，二被告系个体工商户。2010年8月，原告将其所有的若干店面通过招标投标方式面向社会招租。二被告分别以标价人民币10500元和4500元中标原告的第4间和第5间店面，租赁期限为三年，租金为每年缴纳一次。2010年8月26日，二被告以吴晖名义缴纳店租订金人民币20000元。嗣后，原、被告因故未签订书面租赁合同。被告分别于2012年1月11日、2012年11月7日向原告缴纳租金人民币70000元、70000元。2013年9月，原告将涉讼店面按招标投标方式进行了新一轮招租，并与被告重新签订租赁合同。
一审法院认为，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的法律制度。设立诉讼时效的立法目的就是为了督促权利人及时行使权利，以维护社会交易秩序的稳定，进而保护社会公共利益。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金期限没有约定的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。原、被告于2010年8月通过招标投标方式确立了店面租赁关系，租赁期限为三年，且每年缴纳一次租金。故在租赁期间届满2013年8月被告亦应支付全部租金，而被告于2012年11月7日支付最后一笔租金后，至今未再支付。原告于2015年5月19日诉至一审法院要求被告支付租金，但未能举证证明存在诉讼时效中断、中止等情形。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，故对被告的本案超过诉讼时效期间的抗辩理由，一审法院予以采纳。原告以本案系合同纠纷，应适用普通诉讼时效期间二年的主张，于法无据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条之规定，判决：驳回原告福建省福清市医院的诉讼请求。案件受理费人民币7300元，由原告福建省福清市医院负担。
本院二审期间，福建省福清市医院围绕上诉请求依法提交了证据，针对福建省福清市医院提交的证据：投标方法同意书、两份租赁合同、两份汇款凭证，游克武、吴晖认为上述证据不是新的证据，对投标意见书认为与本案缺乏关联性；对两份租赁合同中陈美珠的那份租赁合同，认为是陈美珠将店面转租给游克武、吴晖的，对游克武那份租赁合同没有异议；对汇款凭证认为这是履行第二次合同时的款项，而陈美珠的汇款凭证是陈美珠与福建省福清市医院的关系，与游克武、吴晖无关。本院认为，福建省福清市医院的证据旨在证明因续租及持续缴纳租金的事实以及缴纳的租金是优先填补前期拖欠租金，租期延至2014年2月28日。但上述证据中并未明确游克武、吴晖缴纳的租金是优先填补前期拖欠租金，故福建省福清市医院提供的证据与其证明对象缺乏关联性，故本院对该证据不予采纳。
本院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”游克武、吴晖与福建省福清市医院于2010年8月招标后，未签订租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”规定，双方实质上于2010年8月之后形成不定期租赁关系，2013年9月，福建省福清市医院将涉讼店面按招标投标方式进行了新一轮招租，并与游克武、吴晖重新签订租赁合同。双方于2010年8月形成的不定期租赁关系于2013年9月之后终止，因此，前后两份租赁关系的租金并非基于同一合同而逐渐产生，相互间具有不连续性、关联性和整体性，2013年9月通过招标形成的租赁合同不能视为游克武、吴晖同意履行2010年8月之后形成的不定期租赁关系的义务，即使如福建省福清市医院所述的上述租赁关系延续至2014年2月28日，福建省福清市医院也应当在游克武、吴晖拒付本案涉诉租金情况下最迟于2015年2月28日之前及时主张权利，但至2015年5月19日，福建省福清市医院才第一次向法院起诉主张本案涉诉租金债权，其亦无证据证明游克武、吴晖分别于2014年3月份、2014年6月份、2015年6月份向福建省福清市医院支付店面的租金系优先填补前期拖欠租金，故其未提供导致涉诉租金债权诉讼时效中断的证据，其主张2010年8月之后形成的不定期租赁关系的租金已经超过诉讼时效，
综上所述，福建省福清市医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由福建省福清市医院负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴一萍
审判员 黄 锋
审判员 吴筱洲
二〇一六年八月二十三日
书记员 王 惠