广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终1817号
上诉人（原审被告）：湛江市加禾房地产开发有限公司。住所地：湛江市经济技术开发区x路*号*层202。
法定代表人：庞阳富，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴华鑫，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：焦志兵，男，1973年2月19日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
委托诉讼代理人：成君，男，1983年4月11日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
上诉人湛江市加禾房地产开发有限公司（以下简称“加禾公司”）因与被上诉人焦志兵商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初1120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员吴培球担任审判长，审判员邓浓、郑玉莲参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人加禾公司的委托诉讼代理人吴华鑫，被上诉人焦志兵及其委托诉讼代理人成君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
加禾公司上诉请求：撤销原判第二项；一、二审诉讼费由焦志兵承担。事实与理由：1、加禾公司与焦志兵于2015年8月13日签订《商品房认购协议书》，约定15日内签订《广东省商品房买卖合同》，但因焦志兵的原因，直至2015年10月15日才签订《广东省商品房买卖合同》，迟延签订合同的责任在于焦志兵，迟延期间发生不可抗力致使加禾公司未能按期履约，对未能履约所造成的损失应当由焦志兵承担，焦志兵无权要求加禾公司支付逾期交房违约金。2、《广东省商品房买卖合同》约定的交房时间在台风“彩虹”发生前已在湛江市房管局备案，无法进行更改，备案前双方无法预见台风“彩虹”的发生，也无法采取克服由此带来的影响。将签订《广东省商品房买卖合同》时间点作为不认定不可抗力的依据，显然是不合理的，应当结合不可抗力的影响、签约时间、补救措施、认购时间等综合认定本案中的不可抗力，免除加禾公司部分责任。3、对于台风“彩虹”所造成的损害及影响，湛江市房管局、湛江市房地产行业协会会同市住建局、规划局、国土资源局、环保局召开会议研究，并达成处理意见向市政府请示，建议批准延长交房时间2个月，属于合理期间。因此，应准予加禾公司延长2个月的交房时间，即交房时间应为2017年3月1日。4、涉案商品房已于2017年5月18日完成由施工、勘察、设计、监理单位共同盖章确认的《建筑工程竣工验收报告》，评定为验收合格；于2017年6月13日取得《竣工验收备案表》。因此，涉案商品房于2017年5月18日具备交付条件，逾期交房违约金应计算至2017年5月18日。
焦志兵答辩称，1、《商品房认购协议书》不是法律认可的商品房买卖合同，一切以签订《广东省商品房买卖合同》的实际时间和约定内容为准。2、发生不可抗力后，当事人一方因不能按规定履约要取得免责权利，必须及时（10天内）通知另一方，并在合理时间内提供必要的证明文件，以减轻可能给另一方造成的损失。但加禾公司直至2016年12月18日才通知焦志兵，称因台风影响无法按期交房，明显过了有效时间。而且合同签订时间在台风之后，当时就应该考虑台风影响等因素，而不是出现问题了才来推卸责任。3、湛江市房产管理局文件仅是针对审批流程优化的请示，与合同主体双方的约定没有任何关系。政府文件只是行政手段，不具备法律效力。4、《建筑工程竣工验收报告》仅是内部验收报告，不属于建设工程竣工验收备案证明文件，应以《竣工验收备案表》为准。5、加禾公司单方要求解除合同并以此作为拒绝交楼凭证没有法律依据。从符合交楼时间2017年6月13日到实际交付房屋时间应按照每日以合同约定总房价的万分之一给予赔偿。综上，请求维持原判，并要求赔偿延期交房造成的损失。
焦志兵向一审法院起诉请求：1、加禾公司继续履行合同，并按照合同约定交付经验收合格的商品房；2、加禾公司支付逾期交房违约金9758元（从2017年1月1日计至2017年6月13日止）；3、案件诉讼费由加禾公司承担。
一审法院查明事实：2015年10月15日，焦志兵与加禾公司签订了《商品房买卖合同》。约定：一、焦志兵向加禾公司购买位于湛江市赤坎区××小区海帆××楼××房，总购房款为595000元。二、商品房交付条件：该商品房已验收合格。三、加禾公司应于2016年12月31日前向焦志兵交付房屋。四、1、逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，加禾公司按日向焦志兵支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，加禾公司按日向焦志兵支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，焦志兵已向加禾公司付清全部购房款595000元。2017年6月13日，涉案建设工程取得《竣工验收备案表》，焦志兵至庭审之日即2017年7月20日尚未收房。
一审法院认为，焦志兵与加禾公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。焦志兵已依约向加禾公司付清全部购房款，根据合同约定，加禾公司应在2016年12月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付焦志兵使用。加禾公司抗辩由于受到2015年10月4日“彩虹”台风不可抗力的影响，影响到建设工程正常竣工，致使合同不能按期履行，不属违约，根据实际情况应准予延期履行2个月，延期后的交房时间为2017年3月1日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，本案中，焦志兵与加禾公司于2015年10月15日签订《广东省商品房买卖合同》对交房时间进行约定，而“彩虹”台风已于2015年10月4日发生，故“彩虹”台风不属于不能预见的客观情况，如因受台风影响到正常交房，加禾公司在2015年10月15日签订合同时应当可以预计到。因此，加禾公司该抗辩意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。
加禾公司没有按照合同约定交付房屋，显属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，焦志兵请求加禾公司继续履行合同交付房屋，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。同时，加禾公司应当支付2017年1月1日至2017年6月13日的逾期交房违约金9758元（595000元×0.1‰×164天）给焦志兵。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、湛江市加禾房地产开发有限公司须于判决生效之日起十日内将位于湛江市赤坎区××小区海帆××楼××房交付给焦志兵；二、湛江市加禾房地产开发有限公司须于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金9758元给焦志兵。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由湛江市加禾房地产开发有限公司负担。
二审中，加禾公司向本院提交的证据有：1、《商品房认购协议书》，拟证明焦志兵已于2015年8月13日认购涉案房屋，但未在约定的期限内与加禾公司签订合同。2、《建筑工程竣工验收报告》，拟证明涉案房屋所在的帝景金岸海帆1号楼已在2017年5月18日完成竣工验收，具备交付条件。
经质证，焦志兵对上述证据的意见是：1、《商品房认购协议书》只是前期约定，实际应以商品房买卖合同为准。2、《建筑工程竣工验收报告》只是内部报告，并不是竣工验收备案表，应以竣工验收备案表为准。
本院经审查认为：加禾公司提交的上述证据与本案有关联性，本院予以采纳。
二审中，焦志兵没有提交新证据。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
另查明：2015年8月13日，加禾公司与焦志兵签订了《商品房认购协议书》，约定焦志兵须在2015年8月28日前与加禾公司签订《广东省商品房买卖合同》。2017年5月18日，帝景金岸居住小区海帆苑1号楼取得《建筑工程竣工验收报告》。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据上诉人加禾公司的上诉理由与被上诉人焦志兵的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
一、关于逾期交房违约责任的认定问题。加禾公司上诉主张其与焦志兵于2015年8月13日签订《商品房认购协议书》，约定双方在15日内签订《广东省商品房买卖合同》，但由于焦志兵的原因，直至2015年10月15日才签订《广东省商品房买卖合同》，迟延期间发生不可抗力致使加禾公司未能按期履约，焦志兵无权要求加禾公司支付逾期交房违约金；焦志兵则认为《商品房认购协议书》不是法律认可的商品房买卖合同，一切应以双方签订的《广东省商品房买卖合同》的实际时间和约定内容为准。本院认为，加禾公司与焦志兵于2015年8月13日签订的《商品房认购协议书》，在法律关系上属于预约合同的性质，与双方后来签订的《广东省商品房买卖合同》虽有关联，但仍属于两个不同的法律关系。焦志兵不按《商品房认购协议书》约定的时间与加禾公司签订《广东省商品房买卖合同》，加禾公司可根据《商品房认购协议书》的约定向焦志兵另行主张权利。双方在《广东省商品房买卖合同》里约定了交房条件和交付时间，则应受该合同的约束。加禾公司不按合同约定交付房屋，已构成违约。故加禾公司以焦志兵不按《商品房认购协议书》约定时间签订《广东省商品房买卖合同》为由，上诉主张其无需向焦志兵支付逾期交房违约金，理由不成立，本院不予采纳。
二、关于涉案商品房交付条件的认定问题。双方在《广东省商品房买卖合同》里约定商品房交付条件为该商品房已验收合格。涉案商品房虽已于2017年5月18日完成由施工、勘察、设计、监理单位共同盖章确认的《建筑工程竣工验收报告》，评定为验收合格，但根据住建部和国家行政管理总局于2014年4月联合下发的《商品房买卖合同示范文本》，商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。加禾公司于2017年6月13日取得《竣工验收备案表》，故涉案商品房于2017年6月13日才具备交付条件。因此，加禾公司上诉主张逾期交房违约金应计算至2017年5月18日缺乏法律依据，本院不予支持。
三、关于不可抗力对合同履行是否产生影响的问题。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。首先，特大台风“彩虹”于2015年10月4日正面袭击湛江，但加禾公司与焦志兵系于2015年10月15日台风过后才签订《广东省商品房买卖合同》，即签约时台风已发生，合同履行过程中并不存在不可抗力；其次，合同签订前已发生不可抗力，加禾公司应当预见到台风的破坏将对交房期限产生影响，并可对交房时间作出适当调整。加禾公司与焦志兵根据本案的客观情况对交房时间作出的约定对双方均具有约束力。综上，不可抗力对本案合同的履行不产生影响。加禾公司关于应准予其延长两个月交房时间的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，加禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人湛江市加禾房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴培球
审判员 邓 浓
审判员 郑玉莲
二〇一七年十二月一日
书记员 陈禹豪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定
程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）
十一明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。