广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第603号
上诉人（原审原告）：深圳市南山区如意家园业主委员会。
负责人：马春。
委托代理人：兰天，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：吴翅晖，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市万年投资集团有限公司。
法定代表人：唐国淞。
原审第三人：龙芹芳。
上诉人深圳市南山区如意家园业主委员会（以下简称“如意家园业委会”）因与被上诉人深圳市万年投资集团有限公司（以下简称“万年投资公司”）、原审第三人龙芹芳恢复原状纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第469号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
如意家园业委会原审诉讼请求：1、依法确认万年投资公司与龙芹芳转让某综合楼四楼房地产的行为无效（以上房产转让价为1231236元）；2、由万年投资公司、龙芹芳承担本案诉讼费用。
原审法院审理查明，万年投资公司成立于1997年8月20日，企业名称为深圳市万年投资发展有限公司，2009年3月18日，万年投资公司名称变更为深圳市万年投资集团发展有限公司，2010年3月17日，万年投资公司名称变更为深圳市万年投资集团有限公司。
1997年11月9日，万年投资公司与深圳市南山区建设局签订《深圳市南山常兴小区土地使用权转让合同书》，约定万年投资公司以转让方式取得地块编号为XX的土地的使用权，使用年限为七十年，用途为商业、住宅，计入容积率总建筑面积不得少于30895平方米，合同未尽事宜，可有双方协商签订补充协议书明确，以及其他条款。
2000年12月25日，深圳市规划国土局南山分局向万年投资公司发出《深圳市规划国土局南山分局承办文件复函》，载明“……来文单位：深圳市万年投资发展有限公司……如下调整：容积率≤3.2，总建筑面积：42000平方米（其中住宅39000平方米，会所3000平方米，其余要求和指标不变……）”。
2001年4月3日，深圳市规划国土局南山分局作出《深圳市建设工程初步设计审批意见书》，载明“项目名称：如意家园，计容积率建筑面积42000平方米……”。
深圳市南山区如意家园小区建设单位为万年投资公司，2003年4月17日，如意家园小区取得《深圳市建设工程规划验收报告》；2003年4月28日深圳市规划与国土资源局南山分局对如意家园小区颁发《深圳市建设工程规划验收合格证》。
2004年1月17日，某综合楼、如意家园1-2栋、如意家园3-4栋登记在万年投资公司名下，权利份额为100%，宗地号为T202-0219，宗地面积13115.5平方米，房地产证号为深房地字第××号，其中某综合楼建筑面积2976.8平方米、如意家园1-2栋建筑面积19595.81平方米、如意家园3-4栋建筑面积19559.82平方米。
2004年1月19日，深圳市规划与国土资源局对万年投资公司申请的深圳市南山区如意家园小区进行初始登记公告，地号为T202-0219，土地面积为13115.5平方米，建筑面积为49630.57平方米。
2008年11月7日，深圳市房地产权登记中心向如意家园业委会发出《关于如意家园小区相关设施产权问题的复函》，载明“……某综合楼四、五、六层为会所，为市场商品房，合计1245.24平方米，目前未办理《房地产证》……”。
2012年12月19日，某综合楼四楼登记至深圳市万年投资集团有限公司名下，权利份额为100%，房地产证号为深房地字第××号，建筑面积为589.39平方米，登记价为1231236元，他项权利摘要及附记为：市场商品房。
2013年2月6日，万年投资公司与龙芹芳签订《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，约定龙芹芳向万年投资公司购买深圳市南山区某综合楼第4层四层号房（即涉诉房产），建筑面积589.39平方米，转让价款为1231236元，以及其他条款。
2013年2月7日，涉诉房产登记至龙芹芳名下，权利份额为100%，转移方式为买卖，登记类型为二级转移登记，房屋用途为会所，房屋性质为商品房，房产证号：深房地字第××号。
另查明，万年投资公司曾将涉诉房产短暂无偿提供给如意家园业委会使用。
原审庭审中，如意家园业委会提交了如意家园小区的售楼宣传彩页，载明“……中心泳池、儿童戏水池及1200平方米的业主会所……”。
如意家园小区业主购买如意家园小区房产签订的《深圳市房地产买卖合同预售》中约定“……除买卖双方另有约定外，卖方所作出的售楼广告、售楼书、样板房视为本合同的组成部分，卖方承担相应的义务……”。
原审法院审理认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、和担保物权；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得将自己的意志强加给另一方；依法订立的合同，自成立时生效。
本案的争议焦点为：一、万年投资公司对涉诉房产是否享有处分权；二、万年投资公司与龙芹芳是否改变涉诉房产的用途损害如意家园业委会的合法权益；三、万年投资公司与龙芹芳是否按规定缴纳税款以致损害了国家利益。
首先，不动产物权以登记为准，万年投资公司在将涉诉房产出售给龙芹芳之前，已经为涉诉房产办理了权属登记，取得了权属证书，故万年投资公司对涉诉房产依法享不动产物权，有权对涉诉房产进行占有、使用、收益、处分；万年投资公司虽在宣传彩页中承诺如意家园小区有1200平方米会所，但并未承诺会所归全体业主所有；如意家园业委会主ＸＸＸ投资公司已经将涉诉房产实际交付给如意家园业委会，但万年投资公司主张系短暂无偿提供给小区业主使用；综上，因不动产的所有权转移以登记为准，故即使如意家园业委会曾占有、使用涉诉房产，但并不发生不动产物权的转移，另因如意家园业委会未在宣传彩页中承诺涉诉房产的权利人为全体业主，故万年投资公司对涉诉房产享有不动产物权，有权对涉诉房产进行处分。
第二，如意家园业委会主ＸＸＸ投资公司与龙芹芳改变了涉诉房产的用途，但涉诉房产的产权信息明确载明涉诉房产的用途为会所，且龙芹芳表示其尚未向国土部门申请变更涉诉房产的用途，如意家园业委会亦未举证证明万年投资公司及龙芹芳已经改变了涉诉房产的用途，故如意家园业委会的该项主张，原审法院不予采信。
第三，关于如意家园业委会主张的万年投资公司与龙芹芳交易涉诉房产未按规定缴纳税款，如意家园业委会提交了向税务稽查部门的举报的受理回执等证据，以证明万年投资公司与龙芹芳交易涉诉房产的行为损害了国家利益，因税收法律及行政法规属于管理性强制性规定，而认定合同效力应以合同是否违反了效力性强制性法律及行政法规的规定来认定，故如意家园业委会以万年投资公司与龙芹芳交易涉嫌违反税收法律法规的理由申请确认转让行为无效的主张，无法律依据，原审法院不予支持。
综上，万年投资公司与龙芹芳签订的《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。如意家园业委会诉请原审法院确认如意家园业委会与龙芹芳转让涉诉房产的行为无效，无事实及法律依据。原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回如意家园业委会的全部诉讼请求。案件一审受理费7940.56元，由如意家园业委会负担。
上诉人如意家园业委会不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决；2、依法改判确认万年投资公司与龙芹芳转让深圳市南山区常兴路某综合楼四楼会所的行为无效；3、本案诉讼费由万年投资公司、龙芹芳承担。
事实与理由：一、如意家园业委会依法对涉案会所拥有物权法意义上的使用权，万年投资公司与龙芹芳擅自转让涉案会所，侵害了如意家园业委会的使用权。原审判决不但无视如意家园业委会提供的有力证据，反而处处替万年投资公司及龙芹芳辩解，纯属颠倒黑白。
如意家园业委会提供了以下证据，完全可以证明如意家园业委会对涉案房产拥有使用权：1、深圳市规划国土局南山分局子2000年9月12日的办文复函（证据3）中明确批复如意家园的总建筑面积中包含3000平方米的会所，证明会所是政府规划部门批准及要求的规划内容。
2、深圳市规划国土局南山分局于2001年4月3日给万年投资公司的初步设计审批意见书（证据4）中，明确批准如意家园41994平方米建筑面积中包含会所的功能。
3、深圳市南山规划国土局南山分局于2001年9月29日向万年投资公司颁发的建设工程规划许可证（证据7）中，更加明确如意家园建筑面中包含1174平方米的会所。
4、深圳市南山规划国土局南山分局于2003年4月28日向万年投资公司颁发的建设工程规划验收合格证中，最终确定如意家园1栋综合楼4-6层为会所，建筑面积1259．99平方米。以上证据首先可以证明：如意家园1栋综合楼4-6层1259．99平方米为小区会所。
5、万年投资公司在其售楼宣传彩页（证据11第二页）中明确承诺如意家园小区有1200平方米的业主会所。该宣传彩页通篇有详尽的占地面积、建筑面积数据、公共配套项目，特别是对会所的表述面积具体、使用权人明确，完全可以证明如意家园有向业主交付使用的1200平方米的会所。
6、万年投资公司在其售楼宣传资料“交楼标准”（证据12）第1项“公共部分”中，更加明确地承诺将会所作为公共部分（万年投资公司原来设想将会所设置于架空层，所以有关会所的内容是写在架空层后面的）予以交付全体业主。上述证据，由于万年投资公司对会所的面积、使用权人、交付义务说明详细具体、允诺确定，而且很明显对如意家园业委会业主购买如意家园小区房产具有重大影响，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应视为万年投资公司对如意家园业委会的承诺，也应视为合同内容。
7、2002年9月27日万年投资公司与业主马春签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（证据53）中第12页第二十二条第二款规定：“……卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为本合同的组成部分，卖方应承担相应的义务”，龙芹芳提供的证据中也有与此合同完全一致的合同及上述条款。该份证据完全可以证明：万年投资公司已经将宣传彩页、售楼广告中1200平方米的业主会所作为买卖合同的一个要约，已经作为买卖合同的一个组成部分。
8、万年投资公司于2004年3月8日给如意家园业委会的《如意家园会所位置置换征求意见通知》（证据13），已清楚确认万年投资公司于2003年7月将会所装修完毕及配置相应设备交付使用给如意家园业委会。
9、2003年5月22日，万年公司给如意家园业主的《通知书》（证据14）第5点显示：会所已经交付给了如意家园小区业主，才存在会所如果改变位置后，万年公司索回综合楼4-6层即会所的使用权的可能。
上述一系列证据清楚地证明某综合楼4-6层即会所，万年投资公司在其广告中已明确承诺作为公共部分的交楼标准交付给如意家园全体业主，而且在其正式文件中直接确认了会所已实际交付给了如意家园全体业主，交付行为早已完成且成为客观事实，双方之间产生、形成了民事法律关系，即万年投资公司将某综合楼4-6层会所的使用权让渡给了如意家园业委会代表的全体业主。对此，既有法律意义上的约定，又有客观上的履约事实，因此，无论从哪个方面讲，如意家园小区业主即如意家园业委会是某综合楼4-6层即会所的使用权人。
原审法院对上述证据经过庭审质证，主审法官非常清楚，却以不动产物权以登记为准为幌子，否认了如意家园业委会的使用权，纯属曲解法律、混淆是非。
二、原审判决认定的事实严重错误，完全属于主审法官混淆是非。
万年投资公司将涉案会所交付如意家园业委会无偿使用长达十年之久，万年投资公司提供的相关证据证明，尤其是2009年4月28日的《房屋租赁合同》（证据35），非常清楚地证明：如意家园业委会与万年投资公司作为共同出租方将某综合楼四层587平方米出租给深圳爱华人才培训中心，三方在合同上签字盖章确认，具有绝对的法律效力。这一事实表明万年投资公司对如意家园业委会拥有某综合楼四层587平方米物权法上的收益权、处分权是完全认可的，否则不会与如意家园业委会作为共同出租方与承租方签订房屋租赁合同。
但原审判决对此不但只字不提，完全无视上述客观事实，故意混淆是非，完全主观臆断。
三、万年投资公司及龙芹芳已改变了会所的原有功能和用途，原审法院却视而不见，纯属故意偏袒。
对于万年投资公司及龙芹芳改变会所用途的事实，不仅有如意家园业委会向辖区政府、司法机关提交的大量投诉函件，而且还有万年投资公司下属的物业公司破坏会所4-6层的原有装修、如意家园业委会所属的办公用品的相关照片，尤其更为重要的是在庭审中，龙芹芳亲口确认已对会所4层或5层进行装修并且准备经营茶楼。对万年投资公司及龙芹芳如此严重改变会所原有的业主娱乐、休闲、健身功能与用途的事实，原审竟听信龙芹芳尚未申请变更用途的谎言，严重无视本案客观事实，故意混淆是非，一错再错。
四、万年投资公司与龙芹芳恶意串通，超低价交易，偷税漏税，并非真实交易，原审判决反而认定其交易真实、合法有效，纯属错判。
万年投资公司与龙芹芳以单价2089元／平方米的价格签订了房地产转让合同，该份证据已为各方确认。其上述行为不仅根本不真实，而且偷逃了国家大量的税费，这样的交易根本不是一个真实、诚信的交易，原审法院竟然不顾涉案房地产的市场价格已达45000元／平方米的客观事实与基本常识，认定其合法有效。
综上，原审不顾本案证据与事实，处处以万年投资公司、龙芹芳的代理人的身份和口吻替其辩解，完全忽视其交易行为的不真实、违法性以及侵害如意家园业委会对涉案会所的使用权的客观事实，纯属主观臆断、颠倒黑白、曲解法律。
鉴此，敬请二审法院撤销原审判决，依法支持如意家园业委会的全部上诉请求。
被上诉人万年投资公司未作答辩。
第三人龙芹芳未作答辩。
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，认定民事行为是否因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，应当以该行为是否违反了法律和行政法规的效力性强制规定作为判断标准。本案中，万年投资公司与龙芹芳是否存在变更涉案房产用途及在转让涉案房产时是否存在偷税漏税的问题，因相关法律及行政法规规定属管理性强制规定，该类规定旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。因此，即使万年投资公司与龙芹芳存在变更涉案房产用途及在转让房产时候存在偷税漏税的事实，亦不会导致万年投资公司与龙芹芳之间就涉案房产的转让行为无效。如意家园业委会以万年投资公司与龙芹芳存在变更涉案房产的用途及转让涉案房产时存在偷税漏税的问题为由主ＸＸＸ投资公司与龙芹芳转让涉案房产的行为无效，于法无据，本院不予支持。
在万年投资公司将涉案房产出售前，涉案会所登记在万年投资公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”、第十六条“不动产登记簿是无权归属和内容的根据”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，万年投资公司依法对涉案房产享有不动产物权，并有权对涉案房产进行占有、使用、收益和处分。原审对此认定正确，本院予以确认。如意家园业委会以万年投资公司在出售涉案小区房屋时在其销售广告中承诺涉案综合楼4-6层会所作为公共部分交付给全体业主及如意家园业委会曾占有、使用涉案房产长达十年之久等为由主张涉案房产的权利人为涉案小区的全体业主，于法无据，本院不予支持。如意家园业委会以涉案房产的权利人为涉案小区的全体业主为由请求认定万年投资公司与龙芹芳转让涉案房产的行为无效，没有事实依据，本院不予支持。至于如意家园业委会所述的万年投资公司在出售涉案小区房屋时在其销售广告中承诺涉案综合楼4-6层会所作为公共部分交付给全体业主的问题，属于涉案小区业主与万年投资公司之间的房屋买卖合同纠纷的范畴，如涉案小区业主认为万年投资公司未依约履行相应的合同义务，其可另循法律途径解决。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；如意家园业委会的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币7940.56元，由上诉人深圳市南山区如意家园业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯云宗
代理 审 判员 吴思罕
二〇一四年九月十一日
书记员（兼） 刘尹琳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。