江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0411民初4222号
原告汪荷华，女，1962年8月4日生，汉族，住常州市新北区。
委托代理人朱瑞英，江苏正气浩然律师事务所律师。
委托代理人梁永伟，江苏正气浩然律师事务所律师。
被告蔡华松，男，1978年2月1日生，汉族，住常州市天宁区。
委托代理人蔡焕荣，男，1947年11月5日生，汉族，住常州市天宁区。
被告吴恺，男，1981年9月16日生，汉族，住常州市新北区。
被告吴仁奇，男，1957年8月5日生，汉族，住常州市新北区。
被告周丽华，女，1959年8月30日生，汉族，住常州市新北区。
原告汪荷华诉被告蔡华松、吴恺、吴仁奇、周丽华执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理后，依法由审判员陈哲勇、审判员柏刚、人民陪审员樊全兴组成合议庭，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱瑞英、被告蔡华松的委托代理人蔡焕荣、被告周丽华到庭参加诉讼，被告吴恺、吴仁奇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告吴恺、吴仁奇、周丽华之间因民间借贷纠纷向常州市新北区人民法院提起诉讼，判决生效后，原告向申请强制执行被告吴恺、吴仁奇、周丽华的财产。其中，被告吴仁奇、周丽华名下坐落于常州市新北区龙虎塘街道腾龙苑14幢乙单元101室的房屋属于被执行财产之一。2016年1月19日，被告蔡华松向常州市新北区人民法院提出执行异议，后该院作出（2017）苏0411执异56号执行裁定书，中止了对该套房屋的执行。现我方认为该执行裁定存在错误，主要理由如下：一、对被告蔡华松与被告吴恺、吴仁奇之间债务的真实性有异议。被告蔡华松所称其与被告吴恺、吴仁奇之间的债务为大额债务，但仅有借条，法院未审查转账凭证、出借能力等方面的情况，不能确认该债权债务关系的真实性；二、被告蔡华松与被告吴恺、吴仁奇之间所签协议涉及房屋的土地使用权性质为划拨土地，应当认定合同无效；三、腾龙苑14幢乙单元101室的房屋至今仍登记在被告吴仁奇、周丽华名下，未办理物权转让手续的以物抵债行为不能成立，该执行标的物所有权非被告蔡华松所有。经多次协商未果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求准予执行常州市新北区龙虎塘街道腾龙苑14幢乙单元101室的房屋。
被告蔡华松答辩称：本案所涉房屋已实际由我方与周丽华一方协议抵债给我方，产权已归我方所有，并由我方自2013年起占有、使用至今，不同意原告的诉讼请求。
被告吴恺、吴仁奇均未作答辩。
被告周丽华答辩称：本案所涉房屋为拆迁安置房。2012年9月，因债务问题，该房屋协议抵偿给了蔡华松，并由其自2013年3月起占有、使用至今。该房屋抵偿时无产权证，之后具备办证条件时，产权办在了吴仁奇、周丽华名下，并将产权证交给了蔡华松，但因土地性质为划拨土地，无法办理变更登记手续，故该房屋现仍登记在吴仁奇、周丽华名下。请法院依法判决。
经审理查明：被告蔡华松的母亲与周丽华系同父异母的姐妹关系。被告吴仁奇与周丽华系夫妻关系，被告吴恺系二人之子。2011-2012年期间，被告吴恺、周丽华多次向蔡华松借款，至2012年9月5日，经双方结算，吴恺、周丽华确认结欠蔡华松借款275万元，并出具借条一张确认了该借款事实。2012年9月20日，周丽华、吴仁奇与蔡华松签订《合约》一份，载明：1.现有周丽华、吴仁奇因欠借款原因，现自愿将名下的龙虎塘腾龙苑14幢乙单元101室房屋产权抵给蔡华松所有；2.房屋因现无产权证，仅有拆迁安置协议书、结算单等，拆迁安置协议书、结算单等现交由蔡保管使用，并由蔡转卖变现，待可领产权证时再由周吴办理好房地产权证并过户给由蔡转卖给的人，房屋价值以蔡转卖他人收到的除去交易税和其他费用等的变现净额为准抵扣周吴的借款；3.如可领产权证后还未卖掉，则作价抵扣借款，并协助蔡华松办理好过户手续；4.特此约定。本协议一式二份。双方签字后生效。本案诉争房屋抵偿前由被告周丽华一方出租他人使用，房屋租金抵偿时已收至2013年2月。自2013年3月起，蔡华松实际取得该房屋，并延续原租赁关系，收取租金至今。期间，蔡华松多次就房屋权属登记事项向有关部门反映诉求。后经协调，蔡华松与周丽华等人于2013年5月13日共同到房屋产权登记部门领取房屋所有权证，所有权登记在吴仁奇、周丽华名下，所有权证则由蔡华松持有保管。但该房屋土地使用权性质为划拨使用，无法办理产权变更登记手续。
自2011年起，被告周丽华一方多次向汪荷华借款。2015年6月30日，经双方对账，被告吴恺、周丽华确认结欠原告借款400万元整。后因未及时归还借款，汪荷华起诉至本院。本院于2015年10月27日作出（2015）新民初字第2121号民事判决书，判决被告吴恺、周丽华、吴仁奇归还汪荷华借款400万元。判决生效后，因吴恺、周丽华、吴仁奇未自动履行判决确定的债务，汪荷华向本院申请了强制执行，本院依法对本案诉争房屋（腾龙苑14幢乙单元101室）予以查封登记，并进行了评估。2017年3月5日，蔡华松向本院提出书面执行异议，以本院查封的房屋为其所有为由，要求本院中止执行，并解除查封。2017年6月13日，本院作出（2017）苏0411执异56号执行裁定书，裁定蔡华松的异议理由成立，中止对常州市新北区龙虎塘街道腾龙苑14幢乙单元101室房屋的执行。后因汪荷华对该裁定不服，在裁定书送达之日起十五日内向本院提起了执行异议之诉，要求准予执行本案诉争房屋。
以上事实，有原告提供的（2017）苏0411执异56号执行裁定书1份，被告蔡华松提交的借条1张、申诉书1份、租赁合同1份、合约1份、工行交易记录3张，本院调取的（2017）苏0411执异56号卷宗材料1组（含房屋所有权证、土地使用权证、不动产登记簿查询证明、借款补充说明凭证、常住人口信息表）、（2015）新民初字第2121号民事判决书1份、（2017）苏0411民初1422号民事判决书1份等证据及到庭原、被告在庭审中的陈述与自认予以证实。
本院认为：蔡华松与吴仁奇、周丽华签订的《合约》系其真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且该抵债行为发生在本院查封之前，无证据证明存在恶意串通损害国家、集体、他人合法权利的情形，应认定合法、有效。也就是说，蔡华松实际占有、出租使用本案诉争房屋至今具有合法性。对于蔡华松与吴恺、吴仁奇、周丽华之间债务真实性问题，庭审中，原告持有异议。经审查，该债务已经法院生效判决确认，在无充分证据否定该债务真实性、合法性的情况下，应当认定该债务具有真实性、合法性。对于划拨土地使用权性质对合约效力影响问题，本院认为，《中华人民共和国房地产管理法》第四十条并未禁止划拨土地上房屋的转让，只是规定需要履行相应的行政审批手续。本案所涉合约双方未履行相应的行政审批手续，仅违反的是行政管理性规范，并未违反效力性规范。也就是说，本案诉争房屋的划拨土地性质不影响双方合约的效力。综上，蔡华松就本案诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求准予执行该房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 陈哲勇
审 判 员 柏 刚
人民陪审员 樊全兴
二〇一七年十月二十日
书 记 员 陶涵栋