青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终第1554号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韩志强，男，1963年6月19日出生，无固定职业，住西宁市城东区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：西宁市城北区马坊街道办事处马坊村民委员会，住所地西宁市城北区。
法定代表人：吕红奎，该村村委会主任。
委托代理人：李海岗，青海佳一律师事务所律师。
上诉人韩志强因与被上诉人西宁市城北区马坊街道办事处马坊村民委员会（以下简称马坊村委会）租赁合同纠纷一案，不服西宁市城北区人民法院（2015）北民一初字
第787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩志强、被上诉人马坊村委会的法定代表人吕红奎及其委托代理人李海岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩志强上诉请求:撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求，在原审判决中扣除房租中涨价部分及2013年租金部分；撤销原审判决中关于违约金的判项；本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:据《民法通则》关于诉讼时效之规定，被上诉人2007年至2011年的租赁费用诉讼请求，已超过两年诉讼时效，应予驳回；本案系租赁合同纠纷，一审判决按银行四倍利率计算违约金不符合法律规定，且被上诉人未对违约造成的损失提交证据，故二审法院应予改判。
马坊村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持；上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。
马坊村委会向一审法院起诉请求：判令韩志强给付房屋租金290400元、给付土地租赁费155464元、承担违约金350000元及本案全部诉讼费。事实和理由：马坊村委会与韩志强1999年签订土地租赁合同，租期为15年，合同约定土地租金每五年递增，房屋租金按市价收取，租金按月支付，不得拖欠，如不按期支付，由韩志强支付违约金，按每日5%收取。双方签订土地租赁协议,韩志强共租赁马坊村委会房屋十一间，没有签订房屋租赁合同，期间上涨过两次房屋租金。自2007年开始共拖欠土地租金155464元、房屋租金290400元。由于韩志强的违约行为，给马坊村委会造成了经济损失，韩志强应承担约定的违约金，故诉至法院。
韩志强反诉请求:人民法院判令马坊村委会支付其土地补偿费和安置补助费137135.55元并承担本案反诉诉讼费。
一审法院认定事实:上世纪八十年代，韩志强租赁马坊村委会在本市柴达木路118号的11间平房，用来开饭馆，双方未有书面合同，口头约定每间平房每月租赁费200元，每月共计2200元。韩志强租赁房屋后，每月按时交纳租赁费。自2007年9月，韩志强开始拖欠房屋租赁费，至2007年年底拖欠房屋租赁费8800元；2008年1至8月，每月2200元，拖欠17600元，从2008年9月起房租涨至每月300元，9至12月每月3300元计13200元；2009年至2011年，每年拖欠39600元，三年共计拖欠118800元；2012年1月起，每间房租涨至500元，每月房租为5500元，年租赁费为66000元，2012年至2013年两年拖欠房租132000元，以上共计拖欠房租290400元。1999年9月1日，韩志强与马坊村委会签订土地租赁合同，用于经营机电维修。租赁土地3.7亩，租赁期限为15年，1999年9月1日至2014年8月31日。每五年一个阶段，第一阶段1999年9月1日至2004年8月31日，每年每亩4000元，一年16000元；第二阶段2004年9月1日至2009年9月1日，每年每亩5200元，全年20800元；第三阶段2009年9月1日至2014年8月31日，每年每亩7600元，全年共计30400元。当年的租赁费当年付清，若拖欠按日5%收取滞纳金。合同有效期间，若国家征用土地，马坊村委会协助韩志强按国家有关征用条例索回赔偿款，韩志强让出土地。合同签订后，韩志强即在租赁的土地上盖房经营机电维修，按合同约定交纳租赁费。自2007年起韩志强开始拖欠租赁费，当年拖欠租赁费19240元（每亩5200元×3.7亩）；2008年全年租赁费为19240元，韩志强支付10000元租赁费，尚欠9240元；2009年拖欠租赁费19240元。按合同约定，2010年租赁费按每亩7280元，每年租赁费为26936元，至2013年年底国家征用该土地，共四年，韩志强拖欠土地租赁费为26936元×4年=107744元，以上，韩志强拖欠土地租赁费共计155464元。违约金的计算方法为：拖欠租赁费数额乘以天数再乘以4倍的银行贷款利率，违约金为329137.22元。马坊村委会多次向韩志强索要，韩志强以各种理由推脱、躲避。
一审法院认为，韩志强租赁马坊村委的房屋11间，租赁土地3.7亩，应及时支付房屋、土地租赁费用，马坊村委会要求韩志强支付拖欠的土地租赁费155464元、房租费290400元，有土地租赁协议及其交纳的土地、房屋租赁费台账相互佐证，房屋租赁费用上涨亦符合市场规律，故对马坊村委会的诉讼请求，应予以支持。韩志强违约拖欠租赁费，依据合同约定应承担违约责任。对马坊村委会要求支付的违约金329137.22元，其计算方式及数额不违反法律规定，依法予以支持。韩志强提出马坊村委会诉讼超过诉讼时效及其他辩解理由无相关证据予以支持，不予采信。韩志强提起反诉诉求，其所出示的证据与安生寿担任马坊村委会主任的时间及该土地集体所有制的性质不相符合，且与本案查明的事实相悖，故其反诉的诉讼请求不能成立，应予驳回。判决:韩志强在本判决书生效后十五日内支付马坊村委会土地租赁费155464元、房屋租赁费290400元，违约金329137.22元，共计775001.22元；驳回韩志强反诉的全部诉讼请求。
本院二审期间,当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。
另查明，2013年，涉案土地被规划为国家征用范围。根据西宁市人民政府关于海湖新区通海桥匝道拆迁工作安排，城北区人民政府联合执法于2013年6月、9月分两次对韩志强在租赁马坊村委会土地上所建房屋进行了强制拆迁。马坊村委会领取了征收土地补偿款，韩志强领取了地上附着物补偿款。
本院认为，本案争议焦点为：一、马坊村委会主张韩志强给付房屋及土地租赁费的诉讼请求是否超过法律规定的诉讼时效期间，应否支持；二、马坊村委会主张的违约金是否符合法律规定。
关于马坊村委会主张韩志强给付房屋及土地租赁费的诉讼请求是否超过法律规定的诉讼时效期间，应否支持的问题；
本院认为，一审庭审质证的证人证言，可以证明马坊村委会对租金的催要情况，另韩志强在二审中提交的欠付租金计算明细表及庭审陈述，表明其对欠付租金事实予以确认，仅对具体金额有异议。据《最高人民法院关于审理民事案件适用事实时效制度若干问题的规定》第二十二条的规定，可视为韩志强作出了同意履行义务的意思表示，故其此节上诉理由，不能成立。
关于租金数额的认定问题。其一，房租涨价通知是否送达到韩志强的问题，相关证人证言及该村其他租房户交纳租金票据及台账可以印证，证明马坊村委会对各租户催缴房租及通知房租涨价由专人负责，统一进行，且涉案房屋系门面房随行就市涨价也符合市场发展规律，韩志强长期占有、使用房屋期间内亦未提出异议，故据本案租房协议的实际履行情况，对欠付租金可以以涨价后的金额认定。其二，本案一审时城北区建设局出具的证明，可以证实涉案地上附着物经2013年6月、9月两次强拆后，租赁协议终止履行，故2013年下半年房租及地租均不应当计算在欠付租金内，一审对此未予扣减不当，二审应予纠正。故韩志强自2007年1月至2013年6月拖欠土地租金为141996元，即155464元-26936*50%=141996元；自2007年9月至2013年6月拖欠房屋租金为257400元，即290400元-66000*50%=257400元，以上合计399396元。
二、关于马坊村委会主张的违约金是否符合法律规定的问题。
本院认为，本案中，韩志强未按租赁合同约定支付房租及土地租金，拖欠时间较长，对马坊村委会构成违约，应承担违约责任。双方在土地租赁协议第4条中约定，拖欠租金一方需按日5%支付滞纳金，据此计算违约金较高，马坊村委会起诉时主动核减按中国人民银行同期贷款利率四倍主张，对此，《中华人民共和国合同法》第114条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可依法对违约金进行调整，其数额应以实际损失为准。本案中，马坊村委会的实际损失应以迟延支付租金期间的利息为准计算，《中华人民共和国合同法解释二》第29条二款将违约金调整限定为：“不超过造成损失的30%”，据此，结合本案实际，对逾期支付租金的违约金按欠付租金总额的中国人民银行同期贷款利息再加收该利息的30%计算为宜，即韩志强欠付房屋租金的利息100343.73元+欠付土地租金的利息62069.86元=162413.59元，违约金为162413.59+（162413.59元*30%）=211137.67元。一审以中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金不当，应当予以纠正。
综上，本院认为，上诉人与被上诉人于1999年9月1日签订的《土地租赁协议》及签订该协议之前已实际履行的房屋租赁口头协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。马坊村委会依约履行了租赁合同的相关义务，韩志强应当依约支付租金，其自2007年开始拖欠租金的行为构成违约，应承担违约责任。马坊村委会对房屋租金涨价的行为有证人证言及其他租户租金台账、交纳涨价后租金的收据相互作证，且符合市场经营规律，韩志强占有、使用房屋期间未提出异议，依法对其产生法律效力。现涉案土地被国家征用，应依法确认双方协议终止履行，马坊村委会要求韩志强支付租金的诉讼请求，于法有据，应予支持。双方在《土地租赁协议》中约定的滞纳金，于法有悖，一审按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算逾期付款违约金，不符合本案租赁合同的性质，对于本案的逾期付款违约金，依据《中华人民共和国合同法解释二》第29条二款的规定计算较为合理。上诉人韩志强部分上诉理由成立，应予支持。一审判决对本案部分事实认定不当，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
维持青海省西宁市城北区人民法院（2015）北民一初字第787号民事判决第二项即驳回上诉人韩志强反诉的全部诉讼请求；
变更青海省西宁市城北区人民法院（2015）北民一初字第787号民事判决第一项为：上诉人韩志强在本判决书生效后十五日内支付被上诉人西宁市城北区马坊街道办事处马坊村民委员会土地租赁费141996元、房屋租赁费257400元、违约金211137.67元，共计610533.67元。
一审案件受理费11758元，由上诉人韩志强负担9053.66元，被上诉人西宁市城北区马坊街道办事处马坊村民委员会负担2704.34元，保全费4499元、公告费600元、反诉费1522元由上诉人韩志强负担；二审案件受理费11758元，由上诉人韩志强负担9053.66元，被上诉人西宁市城北区马坊街道办事处马坊村民委员会负担2704.34元。本判决为终审判决
审判长 付元泰
审判员 柳香芳
审判员 马秀芬
二〇一七年二月六日
书记员 周 毛
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”。
《中华人民共和国合同法解释二》第29条第二款规定：
“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。