山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋02民终1821号上诉人（原审被告）：刘小兵。委托诉讼代理人：李善球，山西星瑞律师事务所律师。被上诉人（原告原告）：庞明军。委托诉讼代理人：崔晋东，大同市城区法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华，该公司经理。上诉人刘小兵因与被上诉人庞明军、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘小兵的委托诉讼代理人李善球、被上诉人庞明军及其委托诉讼代理人崔晋东到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。刘小兵上诉请求：撤销原审判决，改判驳回庞明军的诉讼请求。事实和理由：不动产自记载于不动产登记薄时发生效力，不经登记人民法院没有设立房屋所有权的职权。因此庞明军没有进行过产权登记之前，人民法院只能在合同范畴内认定事实，不能直接认定物权所有权。在刘小兵与庞明军均未取得房屋物权的情况下，刘小兵的房屋经过备案，效力更高，而原审判决以交付为由认定房屋归庞明军所有，没有任何法律依据，应予撤销。庞明军辩称，原判正确，应予维持。中大公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。庞明军向一审法院起诉请求：确认其与中大公司的认购协议书有效，其是华田苑府城二期3-1-2901号房屋所有权人；撤销刘小兵的网签登记；中大公司协助庞明军办理房屋产权登记手续。一审法院认定事实：庞明军与华田公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》（编号：354，注明落款时间为2012年7月11日），约定庞明军自愿认购中大公司位于华田苑府城二期5号楼1单元2901号房屋（建筑面积96.9㎡，单价4850.4元）一套，总价470000元，庞明军须在2012年7月18日前交总房价的51%，即24万元，剩余23万元为贷款金额。合同约定房屋的交付时间为2013年8月30日。庞明军与中大公司签订《房屋认购协议书》补充协议（编号：193，注明落款时间为2014年6月9日），约定2014年8月31日前交房。中大公司给庞明军出具了四张共470279元的房款收据（标注的房号分别为5-1-2901、3-1-2901；收据日期为分别为2012年7月17日、2014年6月5日、2014年6月9日、2014年9月21日）。2014年9月21日，庞明军与中大公司签订《华田苑府城二期业主赔付确认单》，约定赔付3楼1单元2901号业主庞明军5256元，其中抵减：有线电视初装费500元、燃气表费380元、物业费1174元，电梯运行费587元、装修服务费587元。庞明军交纳了契税7054.19元、产权登记费80元、查档费100元、代办费500元、公共维修基金7340.25元，燃气表费380元、有线电视初装费500元、暖气费1649.49元（上述收据标注3-1-2901，日期均为2014年9月21日）。另查明，刘小兵与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同无落款时间。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：刘小兵向中大公司购买华田苑府城3号楼1单元29层2901号房屋，建筑面积97.87㎡，单价1800元，买受人一次性付款176166元。出卖人于2014年9月30日前交付房屋。刘小兵向中大公司交纳购房款176166元（标注3-1-2901，时间为2014年）。一审法院认为，庞明军与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。庞明军已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，现庞明军已合法占有该房屋，故庞明军要求确认位于本市华田苑府城二期3号楼1单元2901号房屋归其所有及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，予以支持。庞明军要求撤销刘小兵与中大公司之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对庞明军的该项诉讼请求，不予支持。刘小兵就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，可向中大公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、庞明军与大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》有效；二、位于本市华田苑府城二期3号楼1单元2901号房屋归庞明军所有；三、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为庞明军办理上述房屋的产权登记手续；四、驳回庞明军的其余诉讼请求。案件受理费300元，由庞明军负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付庞明军）。对原审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，关于本案案由问题。庞明军在原审中依据其与华田公司所签订的房屋认购协议书起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销刘小兵的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于庞明军能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助庞明军办理产权登记的义务，因此庞明军要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为庞明军办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归庞明军所有的判项属适用法律错误，应予撤销。关于刘小兵与中大公司所签合同的效力问题。刘小兵提交房屋买卖合同（备案），欲证明其与中大公司之间就本案诉争房屋达成买卖合意。综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认刘小兵与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，刘小兵就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。庞明军与中大公司签订的买卖合同系双方自愿民事行为，不违反法律规定，是有效合同。且庞明军已依约支付了房款，中大公司亦依约交付了房屋，故双方应依约继续履行，即中大公司协助庞明军办理房产所有权登记手续。刘小兵虽然办理了网签备案手续，但网签备案仅是行政管理行为，不具有物权公示效力，而且其与中大公司之间的房屋买卖合同不具有真实性，故其要求中大公司履行与其之间房屋买卖合同的诉求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。刘小兵的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1821号民事判决第一项、第三项，即“原告庞明军与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》有效”、“被告大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为原告庞明军办理上述房屋的产权登记手续”；二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1821号民事判决第二项、第四项，即“位于本市华田苑府城二期3号楼1单元2901号房屋归原告庞明军所有”和“驳回原告庞明军的其余诉讼请求”；三、驳回庞明军的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由庞明军负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元。二审案件受理费300元，由刘小兵负担。本判决为终审判决。审判长 梁明柱审判员 马剑峰审判员 马   祖   荡二〇一七年十二月一日书记员 魏   捍   军