湖北省房县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0325民初1465号
原告吴某。
委托诉讼代理人王传峰，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：代为参与诉讼，调解，代为签收法律文书。
被告十堰市风雅置业有限公司，住所地：房县城关镇滨河路22号。
法定代表人叶未蓬，该公司经理。
委托诉讼代理人杜建立，湖北陵燕律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代收法律文书。
原告吴某诉被告十堰市风雅置业有限公司商品房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员李强独任审判，书记员袁改华担任记录，于2016年10月25日公开开庭进行审理。原告吴某及其委托代诉讼理人王传峰，被告十堰市风雅置业有限公司委托诉讼代理人杜建立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某诉称：2013年2月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买其开发的位于房县诗经大道西路西侧第23号楼第1单元202号房，建筑面积122.75㎡，总价款为363042元（合同中建筑面积121.24㎡，总价款为359103元）。合同第八条约定，被告应当在2013年12月30日前交付商品房，且商品房须经验收合格。同日，双方签订了《补充协议》一份，该《补充协议》第17条约定；出卖人逾期交房的，则从最后交房的第二天起至实际交付之日，按日向买受人支付已收房款0.4‰的违约金。时至今日，被告所开发的房屋没有办理竣工验收，也没有交付商品房合格证。被告至今未向原告交付合同约定和相关法律规定的房屋。也未按合同办理房产证。被告所作所为，损害了原告的合法权益！为此，请求法院判决被告支付逾期交房违约金141877元（计算至2016年8月31日）。2、判决被告支付逾期办理房产证的违约金360元。
被告十堰市风雅置业有限公司辩称：1、本案原告的起诉已超过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求；2、答辩人已于2014年4月25日经房县建设工程质量鉴定站验收合格，答辩人提供给原告的房屋完全符合合同约定的交付条件，不违反相关法律、法规规定。3、答辩人已在房屋交付给原告时和原告达成口头结算协议，用逾期交房的违约金及办证违约金抵冲原告拖欠的房款3939元，且双方也已实际履行，现原告反悔要求答辩人支付违约金无事实和法律依据。
经审理查明：2013年2月1日，原告吴某（买受人）与被告十堰市风雅置业有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定主要内容为：1、出卖人以出让方式取得位于诗经大道西路西侧的土地使用权；2、买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第23楼［幢］1［单元］202号房；计价方式与价款，按建筑面积计算；3、计价方式与价款该商品房单价为（人民币）每平方米2961.92元，总金额（359103元）叁拾伍万元壹佰零叁元整；4、付款方式及期限，一次性付款，其他详见补充协议四；5、交付期限，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。6、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同日，原、被告双方又签订了一份《补充协议》，主要内容为：1、首期款，买房人已经于2013年1月30日前，向出卖人支付购房定金人民币50000元，已经于2013年2月1日前向出卖人支付购房款人民币59103元，这两笔款项共计人民币109103元被称作首期款。其余房款共计人民币250000元被称作按揭款，按揭款由买受人向银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款；2、买受人应当在签订本合同之日起3日内提供和办理完向银行申请办理按揭贷款所需相关手续；3、逾期交房的违约责任，出卖人逾期交房不超过180天的，合同继续履行，出卖人必须自最后交付期限的第二日至实际交付之日，按日向买受人支付已收房款0.25‰的违约金，超过180天的，买受人有权选择解除合同或要求继续履行合同，继续履行合同的，自最后交付期限的第二日至实际交付之日，按日向买受人支付已收房款0.4‰作为违约金。合同和补充协议原被告双方均盖章、签字及捺印。合同签订后，2013年4月9日，原告在湖北房县农村商业银行股份有限公司办理25万元的住房按揭贷款手续，并委托银行将25万元按揭贷款支付给被告。至此，原告吴某向被告十堰市风雅置业有限公司付清了购房款359103元。2014年4月25日，原告吴某根据被告通知和催告，经双方协商附条件由原告支付超合同面积款3939元，并实际接收了合同约定的房屋，至开庭之日，被告也未依约向原告履行交付出售给原告的商品房房地产权属证书。因此，引发纠纷。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，均合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。原告按照合同约定履行付款义务，但被告未能按照合同约定的期限交付合同约定的商品房，逾期115天（2014年1月1日至2014年4月25日），至今仍未交付合同约定的商品房权属证书的义务，应当依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条规定要求承担违约责任”。第一百一十一条规定：“质量不符合同约定的，应当按照当事人约定承担违约责任”。本案被告虽未按照合同约定提供“经验收合格”的商品房，但原、被告双方在合同中未约定因此应承担相应的违约责任。故原告以被告所开发的房屋没有办理竣工验收，也没有交付房屋合格证为由，要求被告承担自最后交付期限第二天起至被告实际办理商品房验收合格证之日止，承担日万分之四的违约金的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，按照合同约定，被告应从2014年1月1日起至2014年4月25日实际交付之日止按已收房款的0.25‰向原告支付违约金，故原告超出的部分本院不予支持外，其余部分予以支持。原告要求被告支付逾期办理房产证的违约金360元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，交付的房屋符合合同约定，并已同原告结算，应当依法驳回原告诉讼请求的辩解意见没有事实依据和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条之规定，判决如下：
一、被告十堰市风雅置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴某支付违约金10324.21元（从2014年1月1日起按359103元计算至2014年4月25日共计115天）。
二、被告十堰市风雅置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴某支付逾期办理商品房权属证书违约金360元。
三、驳回原告吴某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3138元，减半收取1569元，由被告十堰市风雅置业有限公司负担784.5元，原告吴某负担784.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费3138元。湖北省十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。
审判员 李 强
二〇一六年十一月七日
书记员 袁改华
本案适用的相关法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。