广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终4216号
上诉人�原审原告、反诉被告）：佛山市顺德区华联涂料有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘林头路段，统一社会信用代码914406066176409800。
法定代表人：张少华。
委托诉讼代理人：陈涓，广东一言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海区得众汽车维修有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥谢边第一工业区，统一社会信用代码91440605734127537E。
法定代表人：冯耀明。
委托诉讼代理人：叶建华，公司股东之一佛山市奔达汽车物资贸易有限公司的法定代表人。
上诉人佛山市顺德区华联涂料有限公司（以下简称华联公司）因与被上诉人佛山市南海区得众汽车维修有限公司（以下简称得众公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初15424号民事判�，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华联公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判令华联公司与得众公司的《租赁合同》于2016年11月8日解除，华联公司无需返还得众公司租赁按金106000元；2.撤销一审判决第二项，判令得众公司支付华联公司租金212000元、电费14230.03元，且无需支付得众公司保安费损失8600元；3.撤销一审判决第三项，判令得众公司赔偿恢复厂房屋顶原状的费用40万元；4.得众公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：（一）一审判决认定华联公司在签订《租赁合同》时存在欺诈行为，认定事实错误。第一，一审法院认为“显然，该三旧改造的具体承办人为佛山市顺德区北滘镇林头股份合作经济社，而该社社长郑某2及具体地块所在区域的小组组长郑某1均出庭作证证明已经于2015年就�涉案土地纳入三旧改造之事告知华联公司，法院确认华联公司与得众公司签订《租赁合同》的2016年1月15日已经知晓涉案租赁物已经纳入三旧改造”不符合事实。首先，得众公司没有提供佛山市顺德区北滘镇林头股份合作经济社在2015年12月30日印发的顺三改办[2015]74号文之前就是该三旧改造的具体承办人的证据。在与得众公司签订《租赁合同》前，华联公司没有看到该文件。其次，顺三改办[2015]74号文记载“报来位于北滘镇××国道西北××国道西北侧林头旧工业区改造项目认定申请及有关资料收悉”，表明佛山市顺德区北滘镇林头股份合作经济社对包括涉案土地在内的林头旧工业区改造项目进行申请认定，不代表包含涉案土地在内的林头旧工业区已经被纳入三旧改造项目范围。再次，华联公司与得众公司签订《租赁合同》前没有从林头股份合作经济社或负责人处收到�该经济社是三旧改造工作的具体承办人、涉案土地被纳入三旧改造项目的官方文件。得众公司申请的证人没有向华联公司出示证明文件，证言可信度极低，证人证言不应得到采纳。第二，一审法院认定华联公司在与得众公司洽谈合同时，有义务将该事实告知得众公司。但是华联公司根本不知道涉案租赁物纳入三旧改造，华联公司无法将其不知道且不存在的事实告知承租人，并不构成欺诈。综上，华联公司与得众公司签订的《租赁合同》合法有效，一审法院撤销该《租赁合同》存在严重错误，得众公司作为承租人应当支付租金及水电费。（二）一审法院认定“因导致合同被撤销的原因在于华联公司，且涉案租赁物并未实际投入使用，故华联公司请求得众公司支付租金并将租赁物恢复原状缺乏理据，法院不予支持”，认定事实错误，适用法律错误。首先，《租赁合同》合法有效，不应撤销。其次，得众公司未取得建设工程许可进行施工。再次，华联公司在2016年11月8日收回租赁物，由于得众公司的严重过错而致租赁物发生重大损害，厂房屋顶未经华联公司同意更未取得建设工程许可而被拆除，导致厂房的墙体和地基裸露在外并受到佛山市顺德区环境运输和城市管理局下发的《责令改正（停止）违法行为通知书》，以违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条要求责令得众公司立即停止违法行为。得众公司擅自拆除租赁物厂房的屋顶行为存在重大过错，造成重大损失，得众公司应向华联公司赔偿不能恢复原状的损失。得众公司违法行为产生其自身损失（该损失无论有没有、或有损失大小）由其自身承担。得众公司违反合同约定，拖延支付租金及水电费，应依法承担支付租金等法律责任。
得众公司辩称，（一）华联公司�意隐瞒涉案租赁物已经划入三旧改造范围的事实。1.证人佛山市顺德区北滘镇林头股份合作经济社北村小组组长郑某1、证人佛山市顺德区北滘镇林头股份合作社社长郑某2出庭作证，证实2015年1月份之前已经向华联公司代表反复通告涉案租赁物已划入三旧改造范围[附顺德区三旧改造办（2015）74号文复印件]，证人证言陈述无虚假成份，证人明白作伪证的后果。2.华联公司租赁物业给中通速递公司，合同期满后本想继续续约，因为配合三旧改造目村民阻止续租，华联公司十分清楚。3.得众公司于2016年4月22日接到佛山市顺德区北滘镇人民政府三旧改造办发来的函件，并通过得众公司通知华联公司（华联公司是外资公司，负责人在香港），得众公司于2016年4月23日向华联公司发出《关于退回租赁物业、补偿经济损失的函》，要求终止合同，但华联公司以研究为借口及老板无时间等种种理由不提出解决方案，还说老板于2016年暑假归国处理，至本案一审结束未见华联公司老板处理这件事，说明华联公司故意拖延解决纠纷，为此，得众公司一直为华联公司支付租赁物业的保安工资。华联公司明知租赁物所在地已经规划为三旧改造项目用地，隐瞒实情，于2016年1月15日将涉案赁物出租给不知情的外地人，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行》第68条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为，华联公司构成欺诈。（二）得众公司从未使用过涉案租赁物。1.华联公司的租赁物墙体和房顶日久失修多处漏水，已经无法继续使用。得众公司将装修效果图发至华联公司有关邮箱（见效果图复印件），装修工程是在不动建筑�构的前提下将旧厂房顶上的旧瓦更换，墙体部份换为玻璃，部份修补，二次装修工程不需要规划部门批准。得众公司的施工进行了几天，2016年3月2日被佛山市顺德区环境运输和城市管理局叫停，叫停后的现状一直维持至交回物业给华联公司。得众公司从未使用过租赁物，不能使用的原因不在得众公司。2.2016年4月21日，佛山市顺德区北滘镇人民政府三旧改造领导小组办公室发出《关于配合收回佛山市顺德区华联涂料有限公司房地产权的函》，华联公司于2016年4月28日收悉，由于政府规划的原因，租赁物不能使用。合同约定得众公司交租金时间从2016年5月1日开始，华联公司要求得众公司支付租金的理由不成立。（三）得众公司租赁物业后未有违法行为。得众公司按照合同约定支付租赁保证金106000元，水电保证金5万元，华联公司收款后，对得众公司装修工程设计方案未否定，有关规划报建的手续应该由业主办理。业主在未办理有关建设工程规划许可证的情况下，被政府有关部门责令改正（停止），责任应由业主承担。得众公司要求华联公司退回租赁保证金106000元、水电保证金5万元完全合理。（四）华联公司隐瞒租赁地的核心价值，导致得众公司蒙受重大经济损失，投入装修工程材料款155034元，搭排栅款28128元，拆瓦顶及油漆款33000元，工人工资及场地保安工资8600元，直接损失224762元，最严重的是损失了广汽三菱公司同意增加的三菱汽车维修服务项目。为了维护得众公司的合法权益，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
华联公司向一审法院起诉请求：1.解除华联公司与得众公司签订的《租赁合同》;2.得众公司立即返还租赁厂房及土地;3.得众公司支付华联公司租金212000元（自2016年5月至2016年8月，实际计至得众公司返还租赁�房及土地之日）;4.华联公司不予返还得众公司租赁按金106000元;5.得众公司支付华联公司水电费14230.03元（电费自2016年1月至7月，水费为2016年4月、6月，实际计至得众公司返还租赁厂房及土地之日实际发生费用）;6.得众公司立即恢复厂房屋顶至原状;7.得众公司承担本案诉讼费。诉讼中，华联公司就诉讼请求补充称：请求得众公司支付2016年8月份的电费1586.8元，九月份的电费1720.58元。诉讼请求第3项租金21230元从2016年5月15日起计算至2016年8月15日；若得众公司不能恢复厂房原状则要求得众公司赔偿恢复原状的费用40万元。
得众公司向一审法院反诉请求：1.华联公司向得众公司赔偿工人工资损失3000元、场地保安费损失5600元、瓦顶拆除及油漆损失33000元，排栅款损失28128元、玻璃幕墙材料损失155034元;2.反诉费由华联公司承担。诉讼中，得众公司增加反诉请求：请求得�公司返还租赁押金106000元，水电押金50000元，合计156000元。诉讼中，一审法院向得众公司释明若涉案合同涉嫌欺诈可撤销，是否诉请撤销《租赁合同》。得众公司遂以双方签订的《租赁合同》因华联公司存在欺诈行为，请求法院撤销《租赁合同》。
一审法院认定事实：2016年1月15日，华联公司作为甲方与得众公司作为乙方签订《租赁合同》，约定由华联公司向得众公司出租位于佛山市顺德区北滘镇林头居委会广珠公路林头路段北8号（原顺德区北滘镇105国道旧华联厂）的厂房及土地，租赁期间为2016年1月15日起至2026年1月14日止。免租期为2016年1月15日至2016年4月30日；同时约定：合同签订当天，乙方一次性向甲方交纳106000元作为租赁按金，另付水费按金50000元。合同期满，如乙方无违约情形，并足额交纳租金及其它费用，且该租赁房经甲方验收完整，款项无息如数退回；合同同时约定了其他事项。合同签订后，华联公司支付了租赁按金106000元及水电按金50000元，并在将租赁物改造初步方案告知华联公司后开始对涉案租赁物进行改造，拆除了涉案租赁物的屋顶。
2016年3月2日，在得众公司对涉案租赁物改造过程中，佛山市顺德区环境运输和城市管理局就涉案租赁物下发《责令改正（停止）违法行为通知书》，主要内容为：你（单位）在顺德区北滘镇105国道旧华联厂涉嫌未取得《建设工程规划许可证》进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，责令你（单位）立即停止违法行为。后得众公司收到《关于配合收回佛山市顺德区华联涂料有限公司房地产权的函》，该函是2016年4月21日佛山市顺德区北滘镇人民政府三旧改造领导小组办公室发给华联公司的，主要内容为：佛山市顺德区北滘镇林头居委�广珠公路林头路段北8号房产所在林头旧工业区已被区三旧改造工作领导组办公室认定为“三旧”改造项目，项目批号：顺三改办〔2015〕74号。根据批复，该项目由林头股份社作为改造主体按照片区控制性详细规划实施连片改造。为推动片区改造，保障双方权益，现提请贵公司尽快配合林头股份社协商该物业的房地产权收回工作。其中，顺三改办〔2015〕74号文件的标题为《顺德区三旧改造工作领导组办室关于认定“北滘镇105国道西北侧林头旧工业区改造项目”的批复》，该批复是佛山市顺德区三旧改造工作领导组办公室于2015年12月30日印发的文件，收文单位为佛山市顺德区北滘镇林头股份合作经济社，主要内容为：“报来位于北滘镇××国道西北××‘××国道西北侧林头旧工业区改造项目’认定申请及有关资料收悉。经审核，批复如下：一、同意认定北滘镇105国道西北侧林头旧工业区改造项目为我区‘三旧’改造项目，认定面积86469.25平方米，按照改造方案实施（详见附件）……”。
2016年4月23日，得众公司向华联公司发送《关于退回租赁物业、补偿经济损失的函》，主要内容为：合同签订后，得众公司对租赁物进行装修。2016年3月2日受到林头村委会和区政府有关部门的制止，遂于2016年3月2日停止装修。2016年4月21日收到佛山市顺德区三旧改造工作领导组办公室《关于配合收回佛山市顺德区华联涂料有限公司房地产权的函》，函中明确华联公司的厂房及土地已经于2015年12月30日经顺三改办〔2015〕74号文件认定为“三旧”改造项目。现合同无法执行，得众公司决定请华联公司返还按金、水电按金，并赔偿得众公司前期投资损失30万元及经济损失30万元，并要求华联公司收到该函后与得众公司洽谈解决。2016年5月4日，华联公司就上述《关于退回租赁物业、补偿经济损失的函》向得众公司发送了《关于要求退租回复函》，主要内容为：一、得众公司在未取得行政主管部门的批准下动工拆除了房屋的屋顶，现被勒令停工。根据合同的约定，得众公司已经违约，华联公司请求得众公司恢复屋顶现状。二、对于顺三改办〔2015〕74号文件，华联公司在签订合同之前不知情，且根据合同的约定，因自然灾害或政策改变、政府有关部门征用等不可抗力原因导致本合同不能继续履行，或延期履行的，不按违约处理，由此造成损失互不承担责任。后双方又进行了协商，但未达成一致意见。涉案厂房未作进一步改造，也未投入使用，厂房保持屋顶被拆除的状况。期间厂房由得众公司安排的保安聂绍全进行看护，直至2016年11月8日华联公司确认收回场地，得众公司为此支付了租赁物看管费用共计8600元。
根据得众公司的申请，证人佛山市顺德区北滘镇林头股份合作经济社北村小组的组长郑某1、佛山市顺德区北滘镇林头股份合作经济社社长郑某2就本案出庭作证。郑某1陈述的主要内容为：“关于佛山市顺德区华联涂料有限公司名下在我辖区的房产，我方已经于2015年4月告知该厂房将进行三旧改造，将予以收回，且已经将相应的规划图及红线图交给华联涂料有限公司的周小姐”。郑某2陈述的主要内容是：“2016年3月份收到顺德三改办〔2015〕74号文件，但2015年1月份之前就通知佛山市顺德区华联涂料有限公司涉及三旧改造，且早在2014年就告知华联公司涉案地块需要拆迁。涉案土地原来是出租给中通速递的，合同到期后村民为了阻止佛山市顺德区华联涂料有限公司与中通速递续租，还出现过过激行为”。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，文件印发日期为2015年12月30日，佛山市顺德区北滘镇林头股份合作经济社收到该文件为2016年3月份，显然华联公司收到该文件应在其与得众公司签订《租赁合同》之后，但顺德三改办〔2015〕74号文件是顺德区三旧改造工作领导小组办公室给予佛山市顺德区北滘镇林头股份合作经济社的批复。显然，该“三旧”改造的具体承办人为佛山市顺德区北滘镇林头股份合作经济社，而该社社长郑某2及具体地块所在区域的小组组长郑某1均出庭作证证明已经于2015年就将涉案土地纳入“三旧”改造之事告知华联公司，一审法院确认华联公司与得众公司签订《租赁合同》的2016年1月15日已经知晓涉案租赁物已经纳入“三旧”改造。华联公司述称在签订合同之前不知道涉案租赁物纳入“三旧”改造，与事实不符，一审法院不予采纳。由此，虽然华联公司未能在《租赁�同》签订之前收到〔2015〕74号文件，但其有义务在双方洽谈涉及长达10年的合同且得众公司将投入较高成本改造租赁物时，将这一足以左右得众公司签订合同意愿的事实告知得众公司。华联公司自认未曾主动透漏该信息，显然构成欺诈，故得众公司请求撤销《租赁合同》理据充分，一审法院予以支持。《租赁合同》被撤销，故自始没有法律约束力，因合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。由此，得众公司请求华联公司将租赁按金及水电押金156000元予以返还，一审法院予以支持。因导致合同被撤销的原因在于华联公司，且涉案租赁物并未实际投入使用，故华联公司请求得众公司支付租金并将租赁物恢复原状，缺乏理据，一审法院不予支持。关于华联公司主张的水电费，得众公司自认愿意�付合理的部分，属于当事人对于自身权利的处分，一审法院予以准许。考虑涉案租赁物并未实际投入使用，水电产生的主要原因在于保障租赁物看管场地保安的居住生活，且华联公司自认其主张的电费包含电损，但又未提供明确的电损数额，故结合全案案情，一审法院酌情认定由得众公司负担水电费500元。由此，华联公司只需向得众公司返还水电费押金49500元。关于得众公司主张的瓦顶拆除、油漆损失、排栅款损失、玻璃幕墙损失，因得众公司在未取得建设工程许可的前提下施工，自身存在过错，故结合本案的其他案情，对于该损失一审法院不予支持。对于得众公司主张支付场地看管费用损失8600元，虽然华联公司不予认可，但华联公司在庭审时也确认得众公司聘请了保安看管租赁物，且得众公司主张的该项费用也低于市场行情，故对于该项损失，应由华联公司负�，一审法院予以支持。华联公司主张的场地返还问题，华联公司确认已经于2016年11月8日收回租赁物，一审法院对此予以确认。综上所述，对于华联公司与得众公司的诉讼请求，一审法院仅支持上述有理部分，其他请求不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华联公司应于判决发生法律效力之日起十日内向得众公司返还按金106000元及水电费押金49500元;二、华联公司应于判决发生法律效力之日起十日内向得众公司支付保安费损失8600元;三、驳回华联公司的其他诉讼请求;四、驳回得众公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取为3146.73元，由华联公司负担3142元，得众公司负担4.73元；反诉诉讼费减半收取为3505.72元，由得众公司负担2000.72元，华联公司负担1505元。
本院二审期间，华联公司、得众公司均未向本院提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：根据华联公司的上诉理由和得众公司的答辩意见，本案二审争议焦点有四个，第一是涉案租赁合同应否予以解除；第二是华联公司应否返还按金106000元及水电费押金49500元并支付保安费损失8600元予得众公司；第三是得众公司应否支付租金212000元、电费14230.03元予华联公司；第四是得众公司应否赔偿恢复厂房屋顶原状的费用40万元予华联公司。
关于第一个争议焦点。华联公司以得众公司违反合同约定拖延支付租金及水电费等理由上诉主张解除双方签订的租赁�同。得众公司认为华联公司在签订租赁合同时未告知涉案租赁物已经纳入三旧改造，存在欺诈行为，诉请撤销双方签订的租赁合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”本案中，华联公司与得众公司于2016年1月15日签订《租赁合同》约定华联公司出租涉案租赁物予得众公司使用，但是涉案租赁物已经于2015年12月30日经顺三改办〔2015〕74号文件认定为“三旧”改造项目，佛山市顺德区北滘镇林头股份合作经济社北村小组的组长郑某1、佛山市顺德区北滘镇林头股份合作经济社社长郑某2出庭作证陈述其已经在2015年告知华联公司该厂房将进行三旧改造予以收回，而华联公司签订合同时未将该真实情况告知得众公司，致得众公司作出签订租赁合同的错误意思表示，华联公司构成欺诈，得众公司诉请撤销双方签订的租赁合同理据充分，应予支持。华联公司认为得众公司违反合同约定拖延支付租金及水电费，合同应予解除，因租赁合同系华联公司存在欺诈而撤销，且得众公司并未实际使用租赁物，故华联公司该项上诉主张与事实不符，亦缺乏法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产应当予以�还，……，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，得众公司已经向华联公司支付了租赁按金及水电押金156000元，扣除得众公司应承担电费500元后，华联公司应返还租赁按金106000元及水电费押金49500元予得众公司。华联公司上诉主张其无需返还上述款项予得众公司，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于保安费损失8600元。华联公司上诉主张其不需支付保安费损失8600元予得众公司。经审查，本案中，得众公司收到佛山市顺德区北滘镇人民政府三旧改造领导小组办公室发出的《关于配合收回佛山市顺德区华联涂料有限公司房地产权的函》后，立即向华联公司发送《关于退回租赁物业、补偿经济损失的函》，认为合同无法执行，要求退回租赁物，双方洽谈解决。华联公司对此并不同意，双方未能协商一致�在此期间，得众公司聘请保安看管租赁物，至华联公司于2016年11月8日收回租赁物时，得众公司支付保安费8600元。因涉案合同被撤销系华联公司所致，华联公司对此有过错，应赔偿得众公司因此所受到的损失8600元。华联公司上诉主张其不需支付保安费损失8600元予得众公司，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决对此处理正确，应予维持。
关于第三个争议焦点。因租赁合同系华联公司存在欺诈而撤销，且得众公司并未实际使用租赁物，华联公司上诉主张得众公司支付租金212000元、电费14230.03元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决对此处理正确，应予维持。
关于第四个争议焦点。华联公司上诉主张得众公司赔偿恢复厂房屋顶原状的费用40万元。首先，得众公司在一审诉讼中提交了微信聊天截图，附有装修截图，华联公司对微信聊天截图的真实性无异议，确认华联公司员工已经将效果图转给香港负责人，该证据表明得众公司在装修前已经告知了华联公司，华联公司对得众公司的装修是知情的，其对得众公司的装修并未提出过异议或者明确表示反对。其次，得众公司在未取得建设工程许可的情况下进行施工，存在过错，产生了装修工程款的损失。华联公司因租赁合同被撤销，存在过错，产生了厂房屋顶被拆除的损失。双方在租赁合同履行过程中均存在着过错，也均产生了损失。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方均有过错的，应当各自对所产生的损失承担相应的责任，故华联公司上诉主张得众公司赔偿恢复厂房屋顶原状的费用40万元，理由不成立，本院不予支持。一审判决对此处理正确，应予维持。
综上所述，华联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11208.3元，由上诉人佛山市顺德区华联涂料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建红
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年八月二十九日
书记员 梁启星