福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0213民初1457号
原告：厦门国贸物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路388号国贸大厦23层。
法定代表人：王春茂，董事长。
委托诉讼代理人：王秀爱，福建金方正律师事务所律师。
被告：戈峰光，男，1977年1月10日出生，汉族，身份住址湖南省湘潭县，现住厦门市翔安区。
委托诉讼代理人：黎建新，福建绎富律师事务所律师。
被告：杨建纯，女，1977年12月17日出生，汉族，住厦门市翔安区。
原告厦门国贸物业管理有限公司（以下简称“国贸物业公司”）与被告戈峰光、杨建纯物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），并公开开庭进行了审理。原告厦门国贸物业管理有限公司的委托诉讼代理人王秀爱、被告戈峰光及其委托诉讼代理人黎建新到庭参加了诉讼。被告杨建纯经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
厦门国贸物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令戈峰光、杨建纯立即支付厦门市翔安区洪琳湖五里6号402室房屋/一期287号车位的物业管理费3748.8元，公共维修金642.6元、公摊电费482.6元、公摊水费19元、车位管理费2400元、车位维修金120.0元、违约金8215.7元，合计15628.7元，(逾期付款违约金按预期之日起日千分之三计算，诉求的违约金从欠费之日即2015年4月1日起暂计至2016年12月31日)；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：国贸物业公司系厦门市翔安区联合博学苑住宅小区的前期物业管理公司，戈峰光、杨建纯系该小区6号402室房屋及一期287号车位的产权人。上列房屋的物业管理费1.75元/㎡、公共维修金５元／月。该房屋的建筑面积为89.34平方米，车位１个。从2015年01月01日至2016年12月31日期间拖欠物业管理费3748.8元，公共维修金642.6元，公摊电费482.6元，公摊水费及自用水费19.0元，车位管理费2400.0元，车位维修金120.0元，违约金8215.7元，合计15628.7元，戈峰光、杨建纯上述欠款经国贸物业公司多次催讨未果，戈峰光、杨建纯的行为已经侵犯了国贸物业公司的合法权益，特提起诉讼，请求判令如上所请。
戈峰光辩称，其认为国贸物业公司的诉讼没有事实与法律依据，应予以驳回，具体理由如下：一、国贸物业公司部分主张已过诉讼时效，其主张的2015年5月30日前的物业服务费车位管理费及相应违约金等，因已过2年时效，应不予支持；二、国贸物业公司没有收缴公维金的权利。公维金是全小区所有，不应交物业；三、物业公司没有尽到管理义务，是物业公司失职所致，违约在先。物业未履行以下服务：1、本物业门前秩序乱、环境卫生差，不及时制止及处理。2、房屋未租期间，导致自来水被盗，房屋内电线管线被盗。3、小区道路、电线、电脑等维修不及时，保安未尽到相应的巡查义务，上班玩手机，卫生没人搞。4、对一些行为该物业公司未及时予以制止或采取有力措施要求改正，未履行物业服务合同义务。5、物业的收费标准过高，而且存在着不尊重事实收费和不合理收费现象。物业公司至今未帮助成立业主委员会（物业的相关费用应通过业主委员会，故物业公司相关费用是物业公司自己拟定的，不具有合法性）。四、国贸物业公司主张的违约金过高。国贸物业公司倚仗其控股公司是开发商，提供格式合同，不签订不平等格式合同就不给钥匙，该合同中不公平部分对其无效。五、国贸物业公司不具有主体资格，前期物业管理服务协议应该是短期的、过渡性的，且并未经过业主的投票选择，其已经不具备管理该小区的资格。
杨建纯未做答辩。
本院经审理认定事实如下：戈峰光、杨建纯系厦门市翔安区洪琳湖五里6号402室房屋及一期287号车位的产权人（该房屋建筑面积89.34㎡）。2011年7月19日，厦门联合房地产有限公司与厦门国贸物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定厦门联合房地产有限公司选聘厦门国贸物业管理有限公司对联合•博学园提供前期物业管理服务事宜；合同同时约定高层住宅物业管理费为1.75元/月•平方米，地下车位为100元/车位•月，高层公共维修金为0.3元/月•平方米，地下车位5元/车位•月。同合同第三十四条约定：本合同期限自联合•博学园首期交房之日起二年；合同期满后，双方若无异议，合同将自动延续，每次延续的期限为一年。如有异议，有异议方应提前两个月书面通知对方，合同期限自动停止。合同签订后，厦门国贸物业管理有限公司依约为联合•博学园提供物业服务，并代缴公共水电费用。
2014年6月5日，戈峰光、杨建纯共同签署了《业主入住公约》，戈峰光签署了《房屋验收交接单》、《入伙流程确认单》《联合•博学园交房资格审查单》，并于当日与厦门国贸物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，《物业管理服务协议》约定高层住宅的物业管理费为1.75元/月•平方米，地下车位物业管理费为100元/月•个；公共维修金由乙方设立专账代管，用于共用设施设备的日常维修养护及小修，高层住宅的公共维修金收取标准为0.3元/月•平方米，地下车位的公共维修金收取标准为5元/月•个。物业管理费及公共维修金应按半年交纳，甲方应在每应交纳费用之周期的首月内履行缴纳义务。甲方即戈峰光、杨建纯应从取得合法的交房入伙手续之日起向乙方即国贸物业公司缴纳物业管理服务费及日常专项维修资金；关于违约责任，协议内约定：一、乙方即国贸物业公司违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方即戈峰光、杨建纯有权要求限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任。四、甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关的费用，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金。讼争房屋交付之后，二被告仅向厦门国贸物业管理有限公司缴纳2014年12月31日前的物业管理费、公维金、公摊水费、电费、车位管理费、车位维修金等相关费用，之后未再缴纳。2017年1月12日，厦门国贸物业管理有限公司通过福建金方正律师事务所向戈峰光、杨建纯寄送催缴物业管理费、公共维修金等相关物业管理服务费用，未果。于2017年6月13日向本院提起诉讼，请求判令如上所请。审理过程中，厦门国贸物业管理有限公司确认放弃部分诉讼请求，变更诉讼请求为：1.判令戈峰光、杨建纯立即支付厦门市翔安区洪琳湖五里6号402室房屋/一期287号车位的物业管理费3693.50元，公共维修金622.96元、公摊电费476.40元、公摊水费18.90元、车位管理费2364.5元、车位维修金118.20元，上述合计7294.46元；违约金7950元(逾期付款违约金按预期之日起日千分之三计算，诉求的违约金从欠费之日即2015年4月1日起暂计至2016年12月31日)。上述合计15244.5元；2.本案诉讼费由被告承担。
另查明，联合•博学园小区至今未成立业主委员会。
再查明，2014年11月22日-2015年2月28日，中国人民银行一年期贷款基准利率为5.6%；2015年3月1日-2015年5月10日为5.35%；2015年5月11日-2015年6月27日为5.10%；2015年6月28日-2015年8月25日为4.60%；2015年8月26日-2016年12月31日为4.35%。
上述事实，有国贸物业公司及戈峰光陈述在案的庭审笔录及国贸物业公司提交的前期物业服务委托合同、业主入住合约、入伙流程确认单、房屋验收交接单、联合•博学园交房资格审查单、物业管理服务协议、联合•博学园小区停车位管理服务协议、律师函、邮件寄送回执清单、公共部分水费缴费清单、历月电费明细等证据予以佐证，以上证据形式要件合法、内容明确，经过公开开庭质证，并经本院审查核实，可以采信并认定。杨建纯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的质证权利。
本院认为，国贸物业公司是具有合法资质的物业管理公司，其与厦门联合房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，符合法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务企业有约束力外，对业主也具有法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故国贸物业公司与厦门联合房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括戈峰光、杨建纯在内的全部业主均有拘束力。戈峰光关于国贸物业公司物权收取公维金，且没有主体资格的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。国贸物业公司作为联合•博学园的前期物业管理服务单位，在履行了联合•博学园的物业管理服务义务后，有权依据《前期物业服务合同》及其与戈峰光签订的《物业服务协议》中约定的收费标准向二被告收取相应的物业管理服务费等费用。二被告拒绝向国贸物业公司缴纳相关的物业管理费和公共维修金，该行为已经构成违约，故国贸物业公司主张二被告支付欠缴纳的物业管理费及公共维修金的诉讼请求，符合法规定，依法应当予以支持。戈峰光认为国贸物业公司主张的2015年5月30日前的物业服务费、车位管理费及相应违约金等部分已经超过诉讼时效，不应支持。本院认为，本案属物业服务合同纠纷，诉讼时效期间为两年。根据法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。从国贸物业公司提交的催讨记录可知，国贸物业公司仅提供其于2017年1月12日通过福建金方正律师事务所向二被告发送书面催讨拖欠的物业管理费的律师函，故本院依法认定国贸物业公司主张的2015年1月13日至2016年12月31日期间的物业管理费及房屋公共维修金并未超过诉讼时效，本院依法予以支持，超过诉讼时效的部分，本院不予支持。戈峰光关于国贸物业公司2015年5月30日前的物业管理费等相关费用已经超过诉讼时效的主张，缺乏依据，本院不予支持。根据《前期物业服务合同》及《物业管理协议》的约定，二被告欠缴的2015年1月13日至2016年12月31日期间的住宅物业管理费应计算为3689.50元【1.75元/平方米•月×89.34平方米×23.6个月】；车位管理费为2360元【100元/月•个×23.6个月】；欠缴的2015年1月13日至2016年12月31日期间的房屋公共维修金应计算为632.96元【0.3元/平方米•月×89.34平方米×23.6个月】；车位维修金为118元【5元/月•个×23.6个月】。其中，国贸物业公司诉请住宅公共维修金数额为622.96元，未超过双方的约定范围，本院予以准许。此外，公共水、电费是业主使用房屋所形成的费用，国贸物业公司为二被告代缴2015年1月13日至2016年12月31日期间的公摊水费476.40元、公摊电费18.90元后，二被告有义务向国贸物业公司支付该费用。至于戈峰光辩称国贸物业公司没有按照约定履行物业服务义务，拒绝缴纳相关物业管理费用。同时，对于国贸物业公司代缴公摊水费、电费存在异议。本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行服务义务，业主的权利是请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非拒绝缴纳物业管理服务费等费用。同时，戈峰光虽对国贸物业公司代缴水费、电费提出异议，但未能就其使用数额进行举证，且国贸物业公司提交的厦门税务集团有限公司出具的水费查询清单及福建省电力有限公司厦门供电公司出具的明细证明其代缴公摊水费、电费的行为。故此，对其抗辩意见，本院不予采信。综上，本院依法认定，戈峰光、杨建纯应向国贸物业公司支付拖欠的住宅及车位物业管理费、住宅及车位公共维修金、公摊水电费等合计7285.76元，超过部分，本院不予采信。关于违约金。戈峰光认为，前期物业服务合同及物业管理服务协议的约定为格式条款，违约金的约定过高。本院认为，因戈峰光、杨建纯未按《前期物业服务合同》及《物业管理服务合同》的约定向国贸物业公司缴纳相关的物业管理费和公共维修金，该行为已经构成违约，国贸物业公司主张戈峰光、杨建纯支付逾期付款的违约金的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持，但国贸物业公司未能提供证据证明其损失，故应以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期付款违约金为宜，故戈峰光、杨建纯应向国贸物业公司支付逾期违约金为653.62元。杨建纯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自动放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。
综上所述，戈峰光、杨建纯应向国贸物业公司支付2015年1月13日至2016年12月31日期间的住宅及车位物业管理费、住宅及车位公共维修金、公摊水费、电费合计7285.76元，并支付逾期付款的违约金730元，超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、戈峰光、杨建纯应于本判决发生法律效力之日起七日内，向厦门国贸物业管理有限公司支付物业管理费、公共维修金、公摊水费、公摊电费合计7285.76元，并支付违约金653.62元。
二、驳回厦门国贸物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费191元，由厦门国贸物业管理有限公司负担92元，由戈峰光、杨建纯负担99元。
本判决为终审判决。
审 判 员 洪春稻
二〇一七年九月八日
代书记员 陈琼花
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
约、业主大会议事规则。（二）遵守物业
理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。（三）执行业主
会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。（四）按照国家
关规定交纳专项维修资金。（五）按时交纳
业服务费用。（六）法律、法
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
法官提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。