北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初5048号
原告（反诉被告）杨海华，男，1979年1月3日出生，汉族，北京市昌平区阳坊镇61035部队工程师，住北京市昌平区。
原告（反诉被告）廖秀珍，女，1979年9月20日出生，汉族，北京辰华科技有限公司咨询专家，住北京市昌平区。
二原告委托代理人姚志明，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）蒋玉兰，女，1950年5月15日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托代理人张志东，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人武让芳，北京市京师律师事务所实习律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住该公司宿舍。
原告（反诉被告）杨海华、廖秀珍与被告（反诉原告）蒋玉兰及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨海华、廖秀珍及二原告的委托代理人姚志明，被告（反诉原告）蒋玉兰的委托代理人张志东、武让芳，第三人链家公司的委托代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨海华、廖秀珍诉称：2015年12月12日，原、被告在链家公司的撮合下，三方共同签署《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》及《房地产经纪服务事项告知书》等协议，被告同意将位于北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××室的房产以3515000元的价格出售给原告。合同签订后，原告按照合同约定于2015年12月18日之前支付30万元定金，随后按照合同约定支付第一笔首付款50万元至理房通托管。但随着2015年底至今北京市二手房价格不断上涨，被告便不同意继续履行合同，拒绝配合首付款资金监管、办理网签手续、对房屋进行评估等，虽经链家公司再三催促，被告仍然拒绝继续履行，导致房屋买卖合同无法继续履行。原告认为，依法签订的合同，双方均应共同遵守，只因房屋价格短时间内非理性变动，便拒绝履行合同，违反我国民法的诚实信用基本原则，也不利于保障交易安全。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告于2015年12月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市昌平区昌平区××小区××号楼××层××单元××室房产过户至原告名下；二、判令被告自2016年2月1日起至实际过户之日止每日按照房屋总价款3515000元的万分之五向原告支付违约金；三、诉讼费由被告承担。
被告蒋玉兰辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。双方确实签订了合同，但之后并未按照合同履行。原告与第三人存在恶意串通损害被告利益的行为，故被告与原告并未继续履行房屋买卖合同。除30万元定金外，被告再无收到其他款项，在被告仅仅收到定金的情况下，原告就要求过户没有事实和法律依据。原告主张的违约金，也没有任何依据。
第三人链家公司述称：同意原告陈述的事实和理由。
反诉原告蒋玉兰诉称：2015年12月12日，反诉人与被反诉人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定反诉人将位于北京市昌平区昌平区××小区××号楼××层××单元××室房屋以3515000的价格卖给被反诉人。后反诉人收到被反诉人支付的定金30万元。同日，反诉人与被反诉人廖秀珍、居间人链家公司签订了《居间服务合同》，该合同第三条第3项约定：本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司办理，并另行签署相关合同。同日，反诉人、被反诉人及北京中融信担保有限公司签署了《房屋交易保障服务合同》，该合同第一条第10项约定：提供房屋交易资金托管服务。之后，反诉人、被反诉人及居间人一直未就补充协议达成一致，补充协议至今未成立且没有生效。截至今日，反诉人除收到被反诉人支付的30万元定金外，再无收到其他款项，但是被反诉人却妄图通过诉讼的方式，在仅支付30万元定金的情况下，就将涉案房屋过户至被反诉人名下，实在令人匪夷所思。反诉人认为，双方签订的房屋买卖合同早已超过140日的最长期限的约定，且被反诉人根本没有资金能力履行双方签订的房屋买卖合同，致使反诉人不能实现获得3515000元房屋价款的合同目的。根据《合同法》第九十四条的规定，现反诉人提起反诉，反诉请求：一、判令解除反诉人与被反诉人于2015年12月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告杨海华、廖秀珍辩称：反诉人在答辩之后提出反诉，违反了民事诉讼法的规定，其无权提起反诉。反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。超出最长期限140天的约定，也是反诉人不按照合同约定履行义务造成的，其作为违约方，无权提出解除合同的主张。
第三人链家公司述称：不同意反诉人提出的反诉请求及其事实、理由。
经审理查明：杨海华与廖秀珍系夫妻关系。2015年12月12日，经链家公司居间，杨海华、廖秀珍（买受人）与蒋玉兰（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：出卖人将坐落于北京市昌平区昌平区××小区××号楼××层××单元××的房屋出售给买受人；该房屋成交价格为258万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为935000元；买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为180万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起140日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，蒋玉兰（甲方）与杨海华、廖秀珍（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》。该协议第一条约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为3515000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条主要约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2015年12月12日当日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付甲方，于2015年12月18日之前将第二笔定金20万元以理房通托管的方式支付甲方。3、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4、首付款：乙方于2015年1月31日之前将第一笔首付款50万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付甲方，于过户前五个工作日内将第二笔首付款905000元以理房通托管的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于丙方收到评估报告后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在乙方申请的贷款机构批贷后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。7、物业交割：甲乙双方应当在过户后25个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中存留1万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。第四条主要约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。第五条主要约定：如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。
合同签订后，杨海华、廖秀珍依约向蒋玉兰支付购房定金30万元。2016年1月31日前，杨海华、廖秀珍备足首付款50万元，但由于蒋玉兰未配合办理资金监管手续，致使该购房首付款未能支付。2016年2月29日，链家公司通过邮政特快专递方式向蒋玉兰发送催告函，要求蒋玉兰于2016年3月9日12时前提交办理交易房屋评估手续的相关材料，配合办理评估手续，并办理网上签约。蒋玉兰收到该函件后，逾期未履行相应义务。本案庭审中，杨海华、廖秀珍表示同意以全款支付方式支付剩余购房款。
在本案审理过程中，经杨海华、廖秀珍申请，本院依法裁定查封了上述房屋。杨海华、廖秀珍为此交纳保全费5000元。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《定金托管协议》、定金收据、催告函、银行交易明细及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨海华、廖秀珍与蒋玉兰签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。蒋玉兰以链家公司未在补充协议上签章为由，主张买卖双方之间并未达成补充协议，法律依据不足，故对蒋玉兰的陈述本院不予采信。合同签订后，杨海华、廖秀珍依约向蒋玉兰支付购房定金30万元，后因蒋玉兰未配合办理购房首付款资金监管手续及房屋评估等手续，导致房屋交易流程停滞，对此，蒋玉兰应承担相应的违约责任。现杨海华、廖秀珍同意以全款支付方式向蒋玉兰支付剩余购房款，故其要求蒋玉兰继续履行合同，办理房屋过户手续的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。在蒋玉兰履行房屋过户义务前，杨海华、廖秀珍应向蒋玉兰支付购房款3205000元，其余购房款1万元根据合同约定应于房屋交付时支付。蒋玉兰逾期未履行配合评估等手续，依约应支付逾期履行违约金。但双方约定的违约金过高，本院在综合考虑蒋玉兰的过错程度与杨海华、廖秀珍实际已付购房款及其所受损失等具体情况的基础上，对违约金金额酌情予以适当减少。蒋玉兰以杨海华、廖秀珍逾期支付购房首付款，且合同签订至今已超过140日的最长期限等为由，主张合同目的已无法实现，并据此要求解除合同，事实及法律依据不足，本院不予支持。蒋玉兰辩称杨海华、廖秀珍与链家公司恶意串通，损害其利益，举证不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告蒋玉兰继续履行其与原告杨海华、廖秀珍于二○一五年十二月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，在原告杨海华、廖秀珍向被告蒋玉兰支付购房款人民币三百二十万五千元后十日内，被告蒋玉兰将位于北京市昌平区昌平区××小区××号楼××层××单元××的房屋过户至原告杨海华、廖秀珍名下。
二、被告蒋玉兰于本判决生效后十日内给付原告杨海华、廖秀珍违约金（以每月人民币五千元的标准，自二○一六年三月十日起计算至实际履行过户之日止）。
三、驳回原告杨海华、廖秀珍的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告蒋玉兰的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本诉案件受理费三万四千九百二十元，由蒋玉兰负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费七十元，由蒋玉兰负担（已交纳）。保全费五千元，由蒋玉兰负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张彦辉
人民陪审员 李 强
人民陪审员 冯秀琴
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 谢宝石