深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第132号
原告深圳市英X有限公司.
法定代表人杨某。
委托代理人李某、黄某。
被告陈某。
原告深圳市英X有限公司诉被告陈某物业管理费纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员魏海涛任审判长，与人民陪审员钟晶莹、杨江河组成合议庭，于2010年2月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李某、黄某，被告陈某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2004年12月29日，被告与深圳市鹏X有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同中约定被告购买深圳市鹏X有限公司位于深圳市宝安区龙华X路馨园X期X栋X号房，建筑面积111.02平方米，房产移交后，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前交由原告物业发展有限公司负责房地产物业管理，物业管理费按1.8元每平方米（建筑面积）计收。另外，原告与深圳市鹏X有限公司于2003年5月1日签订了关于馨园X期房产前期物业管理服务合同，合同中也明确约定了被告缴费义务及缴费标准。房地产移交后，原告履行了合同约定的义务对馨园小区实施物业管理服务至今，而被告却违反合同约定拒绝履行其缴费义务。另外根据相关法律规定，该房产应该按照0.25元／平方米的标准缴纳本体维修金。被告长期拖欠本体维修金及应向原告缴纳的水电费，经原告多次催促，被告仍拒绝缴纳，严重影响了原告的生产经营活动，侵犯了原告及已缴费业主的合法权益，应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费人民币804.96元，以及滞纳金18.11元（按每日万分之五计），共计823.07元（暂计至2009年10月31日）；2、被告向原告支付拖欠的本体维修金111.8元，及滞纳金2.52元，共计114.32元（暂计至2009年10月31日）；3、被告向原告支付拖欠的水费310.7元，以及利息38.72元，共计349.42元；支付拖欠的电费1401.48元，及利息190.58元，共计1595.06元。（暂计至2009年10月31日）；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称，原告无权起诉被告，原告的物业管理服务不到位，被告没有必须向原告交纳物业管理费。水电费、物业管理费被告均已经交至小区业委会，被告不清楚为什么没有把水电费交至供水供电局，导致小区停水停电。
经审理查明：2003年5月1日，原告与深圳市鹏X有限公司签订一份《物业管理合同》，合同约定深圳市鹏X有限公司委托原告对位于深圳市宝安区龙华镇X路旁的馨园X期X号楼实行专业化、一体化的物业管理，具体管理事项为：房屋建筑本体共有部位、房屋建筑本体共用设施设备、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施、本物业规划红线内的属配套服务设施、公共环境、交通、车辆行驶及停泊、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作、社区娱乐活动、物业及物业管理档案、资料、法规和政策规定由物业公司管理的其它事项；物业管理服务费按双方协议上的标准向业主收取，即小高层、别墅每月每平方米建筑面积分别为1.8元、2.8元；合同期限自2003年5月1日至馨园业主委员会聘请住宅管理机构之日止。
2005年3月14日，被告与深圳市鹏X有限公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告购买位于深圳市宝安区龙华镇X大道馨园X期X栋X号房，主体建筑物的性质为高层住宅，建筑面积111.02平方米；合同同时约定，房地产移交后，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前交由深圳市英X有限公司负责房地产的物业管理，物业管理费按1.8元／平方米（建筑面积）计收，业主委员会成立后，可续聘或选聘物业管理公司，管理费由业主委员会与物业管理公司协商确定。
2005年12月22日，被告签署入伙声明及业主公约，业主公约约定：“业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金”。
被告未向原告交纳的费用如下：2009年7月至2009年10月管理费人民币799.34元（1.8元×111.02平方米×4个月）和维修基金人民币111.02元（0.25元×111.02平方米×4个月）、2009年7月至2009年10月电费1401.48元、水费310.7元。后深圳市宝安区X馨园业主委员会出具收据，收到被告缴纳的9月份之前的管理费、维修基金和水电费人民币2257元。
另查明，原告系具有三级资质等级的物业管理企业。原告与涉案小区业主之间存在矛盾，2009年10月小区业主委员会成立。在2009年6月至2009年10月期间曾发生原告拆除部分业主的水表和电线问题，且部分业主认为原告管理服务存在严重质量问题而拒绝交纳物业管理费，导致矛盾升级，部分业主为了解决小区卫生环境及停水停电的问题直接将物业管理费、水电费等费用交至业主委员会。原告当庭承认2009年7月至10月期间原告仅负责小区楼道的清洁，街道办事处聘请的清洁工负责公共道路的清洁。另经本院工作人员于2010年3月24日到馨园小区调查，整个调查过程未见保安巡逻，消防设施老化开裂，尚未建房的空地杂草丛生，水沟和景观池未清理，未进行蚊虫灭杀及8栋旁化粪池损坏臭水流至路面，小区的居民非常不满。
庭审中，原告承认深圳市宝安区X馨园业主委员会收取部分业主的水电费后，向供电部门交付电费人民币19.9万元。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《物业管理合同》、资质证书、《深圳市房地产买卖合同》、入伙声明、业主公约、被告欠费明细一览表、深圳市房屋本体维修基金指导标准、原告的收费通知、深圳市宝安区住宅局文件、深圳市城市管理局文件、供电局电费通知单及缴费发票、深圳市物价局宝安区分局文件、龙华X股份合作公司的水费通知单及缴费发票、清洁服务承包合同及缴费发票、电梯维修保养合同及缴费发票、民事判决书，被告提供的收据、关于中止履行馨园小区《清洁服务、管道疏通及化粪池清理承包合同》的协议、银行进帐单、证明、馨园小区纠纷协调会会议纪要等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与深圳市鹏X有限公司签订了《物业服务合同》依法成为深圳市宝安区龙华镇馨园小区的物业管理单位后，理应按照合同的约定为该小区提供约定的物业服务内容。原告对涉案小区提供了一定的物业管理服务，被告应向原告支付相应的费用，但原告未能够为涉案小区居民提供物业服务合同中约定的各项物业管理服务，导致原告与小区居民的矛盾非常尖锐，原告的物业管理服务确实存在质量问题，故本院酌定物业服务收费应在原收费标准每月每平方米1.8元的基础上下降20%。因此，被告欠付的物业管理费应以每月每平方米1.44元标准计算，被告应向原告支付2009年7月至2009年10月物业管理费人民币639.5元（1.44元×111.02平方米×4个月）。由于原告未适当履行合同约定的义务在先，被告无须支付拖欠物业管理费的滞纳金，原告的该项诉讼请求本院不予支持。
关于原告要求被告支付拖欠的维修基金，本院认为，房屋本体维修基金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，原告作为涉案小区的物业管理单位有权代为收取房屋本体维修基金，因此，被告理应按约向原告支付维修基金人民币111.02元及业主公约约定的滞纳金，滞纳金按每月房屋维修基金日万分之五的标准，截止至2009年10月31日共计人民币2.5元。
关于原告要求被告支付拖欠的2009年7月至10月的水费、电费。本院认为，被告已经将2009年7月至10月的水电费交纳至业主委员会，业主委员会也已经将收取的费用交纳给相应的部门，原告主张被告再次支付水电费的诉讼请求证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈某于本判决生效之日起十日内向原告深圳市英X有限公司支付2009年7月至2009年10月物业管理费人民币639.5元；
二、被告陈某于本判决生效之日起十日内向原告深圳市英X有限公司支付2009年7月至2009年10月维修基金人民币111.02元及滞纳金人民币2.5元；
三、驳回原告深圳市英X有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元，由原告负担人民币37元，由被告负担人民币13元，被告应承担的费用原告已预交，被告在偿还上述款项时迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 魏海涛
人民陪审员 钟晶莹
人民陪审员 杨江河
二〇一〇年五月十一日
书 记 员 刘 妍
书 记 员 李燕妮
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