陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝中民一终字第00133号
上诉人（原审原告）张伟锋，男，汉族。
上诉人（原审原告）杨桂英，女，汉族。
两上诉人共同委托代理人刘文祥，陕西新纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宝鸡市陈仓房地产开发有限公司。
法定代表人董应怀，任总经理。
委托代理人张志敏，陕西渭塬律师事务所�师。
上诉人张伟锋、杨桂英因与宝鸡市陈仓房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市金台区人民法院（2013）金民初字第01303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审经审理查明，2011年11月15日以宝鸡市陈仓房地产开发有限公司为出卖人，以张伟锋、杨桂英为买受人，双方书面签订《商品房买卖合同》并在宝鸡市房管局备案。买受人购买锦绣东城3幢4单元1301号房屋一套，该商品房预测建筑面积共99平方米，每平方米3550.94元。合同约定（摘自《商品房买卖合同》）：第一条项目建设依据：建设工程施工合同约定的开工日期为2011年8月25日，竣工日期为2013年2月20日。第八条交付期限：出卖人应当在2012年12月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定商品�交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的2﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之�止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条交接：商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第二十条：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条：本合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四：合同补充协议（摘自协议）约定：2.乙方确认其通讯地址和联系电话。书面通知以邮寄方式发出之日起的第三天（最后一日遇法定节假日顺延），不论乙方或其授权代表是否实际收到该通知，即视为乙方收到该通知的日期，亦视为该通知已于当日送达乙方。4.乙方逾期未办理完毕商品房交接的，视为甲方已按期交付商品房。8.入住前各项入网费用，向政府办理产权登记费用及政府收取的其他相关费用由买受人承担。2011年11月15日原告依约交纳房款141543元，2012年2月27日原告通过按揭贷款交纳房款210000元。2013年6月20日原告向被告交纳热力管网费4522元。另查，2013年2月2日，被告按原告确认的地址通过圆通速递公司寄发了房屋交付书面通知，内容为：在2013年3月30日前办理房屋交付手续。以上事实，有原、被告签订的《商品房买卖合同》、收据、银行个人借款凭证、快递邮寄凭证及回执及双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。
原审法院认为，原、被告对所签商品房买卖合同的真实性不持异议，一审法院予以确认。但合同第八条交付期限：出卖人应当在2012年12月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。而第一条项目建设依据：建设工程施工合同约定的竣工日期为2013年2月20日。依据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格，方可交付使用。原、被告双方约定交房日期早于工程竣工日期，违背上述法律规定，该约定无效。被告辩称交房期限应为2013年2月20日，予以采信。合同其余条款符合法律规定，应认定有效，双方均应依合同条款履行义务。原告依合同约定交付了房款，被告未在2013年2月20日前向原告交付房屋，其行为显属违约，应承担相应违约责任。被告辩称交房延期是由于热力管网发生重大变更，不符合合同约定延期交房的条件，该辩称不予采信。被告按合同约定以特快专递的方式邮寄送达了房屋交付书面通知，通知于2013年3月30日前交付房屋，原告未提供证据证明其于2013年3月30日前去被告处办理房屋交接手续，依合同补充协议第4条“甲方逾期未办理完毕商品房交接手续，视为乙方已按期交付商品房”的规定，被告交付房屋的时间为2013年3月30日。故逾期交房的期间为2013年2月21日至2013年3月30日，共计38天，原告主张逾期交房的期间为2012年12月20日至2013年6月22日，一审法院对超出部分不予支持。被告逾期交房依照合同第九条的约定，被告应当按照原告已付房款总价（351543元）日万分之二支付违约金共计2671.73元。被告辩称约定违约金过高，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。因双方补充协议第八条约定入住前各项入网费用，向政府办理产权登记费用及政府收取的其他相关费用由买受人承担，故原告诉讼请求返还热力管网费，一审法院不予支持。但被告多收的热�管网费67元（每平方米超过45元的部分）应予退还。综上，一审法院依据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五款）、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告宝鸡市陈仓房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告张伟锋、原告杨桂英迟延交房违约金2671.73元。二、被告宝鸡市陈仓房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告张伟锋、原告杨桂英退还多收的热力管网费67元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，由被告承担。
宣判后，原审原告张伟锋、杨桂英不服，提起上诉。其上诉理由为：1、原审认定交房日期是2013年3月30日是错误的；2�原审认定上诉人举证被上诉人未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》属证据不足明显是偏袒被上诉人；3、原审不支持被上诉人返还上诉人双气管网费于法不符。据此，上诉人认为原审认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院依法改判。
二审审理查明同一审认定事实相一致，有当事人陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，对于宝鸡市陈仓房地产开发有限公司迟延交付房屋的节点如何确定的问题。根据双方当事人签订的商品房买卖合同第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”合同附件四补充协议第4条约定：“在商品房达到合同约定的交付使用条件后，甲方应以合同记载的联络方式通知乙方办理房屋交付手续。乙方收到甲方交房通知，应于合同约定的交付期限前，结清房款及相关费用，领取钥匙办理商品房交接手续。乙方办理完毕房屋交接手续，商品房即交付乙方。乙方逾期未办理完毕商品房交接的，视为甲方已按期交付商品房”。宝鸡市陈仓房地产开发有限公司在工程竣工后经验收合格即2013年2月2日以合同附件四补充协议第2条张伟锋确定的通讯地址按约定的邮寄方式发出书面通知。内容为：在2013年3月30日前办理房屋交付手续。双方当事人签订商品房买卖合同第十一条第一款规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”根据本条规定，�卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全指的是本合同第八条规定的验收合格的证明文件。故应认定宝鸡市陈仓房地产开发有限公司迟延交付房屋的节点时间为2013年3月30日。
对于上诉人主张双气管网费用的问题。根据陕西省《商品房销售明码标价规定》，对于双气的配套建设费用均包含在商品房销售价格中。但双方签订的商品房买卖合同第四条明确约定按建筑面积计算价款，同时补充协议第8条约定：“入住前各项入网费用，向政府办理产权登记费用及政府收取的其他相关费用由买受人承担。”即就是说明双方约定按建筑面积计算价款不包含双气管网费用。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
�回上诉，维持原判。
二审诉讼费236元，由上诉人张伟锋、杨桂英承担。
本判决为终审判决。
审判长 马 林
审判员 王根芳
审判员 白永世
二〇一四年五月二十一日
书记员 王 燕