山东省威海市文登区人民法�
民 事 判 决 书
（2014）文高商初字第20号
原告田新光，个体工商户。
委托代理人姚喜娟。
被告卫志阳，农民。
原告田新光与被告卫志阳租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月11日立案受理。依法由助理审判员邢金晓适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田新光及其委托代理人姚喜娟，被告卫志阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田新光诉称，原、被告于2013年2月1日签订了位于文登市张家产镇冷家村村北20间厂房的租赁合同，原告租赁该厂房做铸造业，租赁期限为5年，租金每年13900元。合同签订当日，原告一次性交付被告3万元。2013年5月23日文登市环保局下达文环发（2013）19号文件，因原告所使用的燃煤冲天炉列为国家淘汰类机器设备，故原告所经营的铸造业被迫终止，无法继续经营。原、被告双方签订的合同中约定，租赁期内如果因上级政策变动或国家集体征用土地，需要变更或解除合同，原、被告双方无条件服从，双方均不违约，退还剩下租金。后经原、被告多次协商，被告均不同意解除合同并退还租金16100元。现原告诉来本院，请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告退还原告租金16100元。
被告卫志阳辩称，不同意原告诉讼请求。原、被告之间签订的合同是有效的，原告不能继续在被告厂房内经营并非被告造成。原告承租被告的厂房如何经营，与被告无关，且国家现在也没有命令禁止经营铸造业。原告起诉要求解除合同，属于违约。被告据此提出反诉，要求原告田新光承担违约金83400元，并向被告支付合同约定的剩余租金39500元。
经审理查明，被告卫志阳将位于冷家村村北20间厂房出租给原告使用，并于2013年2月1日签订书面租赁合同一份，双方约定租赁期限为5年，租赁期限自2013年2月1日至2018年1月31日止。租赁期内所发生的一切维修费用与被告无关。租赁金额为每年13900元，合同签订先付3万元，剩余租金2014年年底付清。租赁期内如果因上级政策变动或国家集体征用土地，需要变更或解除合同，原、被告双方无条件服从，双方均不违约，退还剩下租金。该合同签订后，原告即向被告交付租金3万元。现原告诉来本院，要求解除原、被告签订的租赁合同，并要求被告退还其租金16100元。被告当庭提起反诉，要求原告承担合同约定的违约金83400元，并向被告支付合同约定的剩余租金39500元。另被告卫志阳当庭提起反诉，但在本院规定的时间内，被告并未向本院缴纳反诉费，本院依法裁定被告卫志阳向原告田新光提起的反诉按自动撤诉处理。
庭审中，原告提交了文登市环境保护局2013年5月23日印发的文环发（2013）19号《关于进一步加强铸造行业规范化管理的通知》，证实有政策规定类似原告经营的这种铸造企业，没有环评审批手续的，不得进行生产经营，原告租赁被告房屋不能实现合同目的，且原、被告合同中有“租赁期内如果因上级政策变动或国家集体征用土地，需要变更或解除合同，原、被告双方无条件服从，双方均不违约，退还剩下租金。”的约定，据此要求解除其与被告签订的租赁合同。被告对原告提交的该份环境保护局下达的文件的真实性未提出异议，但认为国家并不禁止铸造生产，生产中的升级改造、消除污染都与其无关，且原、被告双方签订的合同中明确约定租赁期内所发生的一切维修费用与被告无关，维修费用即包括升级改造的费用。
文登市环境保护局2013年5月23日印发的文环发（2013）19号《关于进一步加强铸造行业规范化管理的通知》规定，对没有环评审批手续的铸造企业，允许在2013�12月底前进行技术改造，如达到以下四个条件，环保局可出具同意生产的意见或补办环评审批手续：1、改冲天炉为电炉；2、周边群众无反对意见；3、由所在村（居）委会同意并出具意见；4、符合环境保护的相关要求。逾期达不到上述条件，环保局将联合有关部门依法予以取缔。根据原告陈述，其租赁被告厂房经营小铁件铸造，从未进行过环评审批，以原告的条件没有能力对其经营的铸造厂进行技术改造。被告对原告的上述陈述没有异议，但认为与原、被告之间的房屋租赁无关。
庭审中，原告主张其在2013年秋天即通过电话告知被告其铸造厂无法继续经营的情况，并在2014年正月初五到被告父亲家中与被告协商。当时被告要求原告帮助其将涉诉厂房对外出租，得到租金后即向原告返回剩余租金，但在正月初九的时候，被告又拒绝返还租金。原告在2014年正月初七至正月初九从厂房向外搬东西的时候，被告父亲一直在场，原告于正月初九（阳历2014年2月8日）将涉诉厂房的钥匙交给了被告的父亲。对原告的上述陈述，被告不予认可。被告陈述原告只向其告知过经营的铸造厂不能继续经营了，但从未提出解除合同、退还租金。且2014年正月初九被告不在家中，被告父亲电话告知被告，原告将厂房钥匙扔给了被告的父亲，被告的父亲拒绝不了就将钥匙收拾了起来。原告从涉诉厂房向外搬东西的时候其父亲的确在场，被告父亲在发现涉诉厂房的大门敞开的时候将大门锁起来了，自被告父亲锁起大门后，涉诉房屋再没有人进入。
以上事实有租赁合同书一份、文登市环境保护局印发的文环发（2013）19号《关于进一步加强铸造行业规范化管理的通知》一份、双方当事人陈述等证据在案为凭。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人�用、收益，承租人支付租金的合同。符合约定或法定解除条件，解除权人可以解除合同。本案中，原告提交的《租赁合同》，对原、被告双方权利义务进行了明确约定，系双方真实意思表示，双方形成租赁合同关系。按照原、被告陈述，其双方之间签订的租赁合同已自2013年2月1日生效并实际履行，后因文登市环境保护局下达的文环发（2013）19号《关于进一步加强铸造行业规范化管理的通知》规定，包括原告在内的没有环评审批手续的铸造企业，允许在2013年12月底前进行技术改造，逾期达不到条件的，环保局将联合有关部门依法予以取缔。本案原告没有能力对铸造设备进行技术改造，停止经营铸造业，将设备搬离涉诉厂房，并于2014年2月8日（阴历甲午年正月初九）将涉诉厂房钥匙交给被告父亲。且原、被告签订的租赁合同中明确约定了“租赁期内如果因上级政策变动或国家集体征用土地，需要变更或解除合同，原、被告双方无条件服从，双方均不违约，退还剩下租金。”，现环保部门政策已发生改变，以原告现有条件无法对其经营的铸造厂进行升级改造，其租赁被告厂房的目的已无法实现，原、被告约定的合同解除条件已成就，故原告要求解除原、被告之间签订的租赁合同并要求被告退还原告租金的诉讼请求，有事实依据和法律依据，本院予以准许。但原告田新光单方解除租赁合同，应当给予被告卫志阳合理期限另行出租涉诉房屋以弥补其损失，且涉诉房屋位于农村，另行出租较为困难，本院酌定合理期限以5个月为宜。故关于被告退还原告租金的数额，根据双方陈述原告实际使用涉诉厂房的时间为2013年2月1日至2014年2月8日。原、被告合同约定厂房租金每年13900元，涉诉厂房2013年2月1日至2014年2月8日的租金应为14205元（13900元／年÷365天×373天），同时扣除给予被告卫志阳另行出租涉诉房屋五个月期间的租金5712元（13900元／年÷365天×150天），结合原告已于合同签订当日预支付被告卫志阳租金3万元的事实，被告卫志阳应当返回原告租金10083元（30000元-14205元-5712元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告田新光与被告卫志阳签订的房屋租赁合同于2014年2月8日解除；
二、被告卫志阳于本判决生效后十日内返还原告田新光预交的房屋租金10083元；
三、驳回原告田新光的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费101元，�被告卫志阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
代理审判员 邢金晓
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 丛晓涛