湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）怀鹤民二初字第560号
原告杨细国，男，1968年2月7日出生。
委托代理人彭先云，怀化市鹤城区红星法律服务所法律工作者，执业资格证号：118022108102。
被告万菊英，女，1963年4月4日出生。
原告杨细国就与被告万菊英房屋买卖合同纠纷一案，于2013年12月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判�王友华担任审判长，与审判员向好英、人民陪审员滕久元组成合议庭，于2014年3月5日公开开庭进行了审理。代理书记员杨梅云担任法庭记录。原告杨细国及其委托代理人彭先云、被告万菊英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨细国诉称，2011年12月21日，原告杨细国与被告万菊英签订协议书，协议约定：万菊英自愿放弃购买郭春霞、周绍军夫妇位于怀化市湖天开发区实验学校后第七排安置房的门面和住房，由杨细国与郭春霞夫妇另行签订房屋买卖协议，万菊英原欠杨细国的债务壹拾万元，用万菊英对房屋的装修及已交郭春霞的伍万元购房款抵销。2012年10月27日，被告以有意购买原告从郭春霞夫妇处购来的房子为由，与原告在怀化市鹤城区红星法律服务所（以下简称“红星法律服务所”）签订了编号为（2012）鹤红字第068号协议书。协议签订后，被告未按协议�定向原告交纳购房款，其以向朋友借款为由先拿走了一份协议书。被告拿走协议书后立即将电话关机了，原告一直无法联系被告。几个月后原告才找到被告并且报警，被告拿走的协议书原件也被红星法律服务所收回。因被告未履行调解书约定的交纳购房款的义务，且自2012年2月22日起至今强行占用属于原告购买的房屋，被告的行为构成侵权并给原告造成了经济损失，请求人民法院：依法确认2012年10月27日原、被告签订的（2012）鹤红字第068号协议书调解协议书无效并撤销；2、责令被告立即将位于怀化市湖天开发区实验学校后第七排两套安置房及一个门面内属被告的物品搬离，腾空该房产后交还给原告使用；3、判决由被告承担自2012年2月22日起因强行占用原告房屋及门面的租金20000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、原告诉称不属实，原告称签订协议后一直就找不到被告，并称被告跑了，可是被告一直在怀化市湖天开发区桥下市场做生意；2、被告已按协议约定支付了原告520000元购房款，现仅差40000元未付；3、被告于2012年农历腊月27日就搬进到本案争议的房屋内居住至今。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
证据1、原告身份证复印件及被告常住人口登记表各一份，证明原、被告身份情况；
证据2、原、被告于2012年10月27日签订的2012鹤红字第068号调解协议书复印件一份，拟证明被告采取欺诈手段骗取原告签订调解协议的事实；
证据3、怀化市红星法律服务所出具情况说明一份，拟证明被告没有向原告交纳购房款、被告系采取欺诈手段骗取调解协议的事实；
证据4、（2013）怀鹤民二初字第393号《民事判决书》一份，拟证明原、被告因争议房屋向人民法院起诉，并经人民法院判决的事实；
证据5、郭春霞、周绍军夫妇与万菊英签订的2011-107号调解协议书、郭春霞与杨细国签订的2011-108号调解协议书、万菊英与杨细国签订的2011-109号调解协议书各一份，证明原、被告签订协议约定购房的事实经过。
本案在庭审质证过程中，被告对原告的证据1、证据2、证据4、证据5均无异议。对原告的证据3持异议，认为证明内容不属实：一、被告一直在桥下市场做生意，没有外出；二，当时被告没有以向朋友借钱为由拿协议书，协议书是签订好后由调解人员给被告送了一份，后来协议是出示给公安民警看后被收回；三、被告确实一直没有到红星法律服务所办理付款，是因为调解人员没有告诉被告要经法律服务所付款，故被告是私下向原告付的款，现被告已支付了原告520000元，仅欠原告40000元购房款未付。
被告未向本院提交证据。
上述证据，经当事人当庭举证、质证，本院综合审查后，作出如下认证：对于原告提交的证据1、证据2、证据4、证据5，双方当事人均不持异议，本院予以采信。对于原告的证据3，因红星法律服务所系主持原、被告双方争议的调解机构，其出具的情况说明证实本案的起因、经过与原、被告的陈述基本能印证，虽被告持异议，但被告未能提供相关的反证，本院对原告的证据3予以采信。
根据采信的证据及综合双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
被告万菊英于2010年12月10日向原告杨细国借款100000元。2011年8月30日被告万菊英与郭春霞、周绍军夫妇签订协议，协议约定由万菊英购买郭春霞、周绍军位于怀化市湖天开发区实验学校后第七排的一个门面（约72平方米）及两套房屋（约96平方米／套），购房总价款为485000元，首付450000元，另35000元待办理好房产证及土地证后付清。协议签订后万菊英向郭春霞、周绍军支付了50000�购房款，并对拟购买的房屋进行了简单装修。之后因万菊英不能按期按约向郭春霞、周绍军支付尚欠的购房款，2011年12月21日经怀化市鹤城区红星法律服务所主持调解，周绍军、郭春霞夫妇作为甲方与乙方万菊英及丙方杨细国签订了一份编号为“2011-107”号协议书，协议约定乙方万菊英自愿放弃对甲方郭春霞、周绍军夫妇房屋及门面的购买权，双方自愿解除2011年8月30日所签的房屋买卖合同，乙方所交50000购房款及该房屋内装饰费用由万菊英与杨细国协商处理，与甲方无任何纠纷，乙方与丙方杨细国按另定协议履行。同时，被告万菊英作为甲方与原告杨细国（乙方）签订了编号为“2011-109”号协议书一份，协议约定：甲方万菊英于2010年12月10日借乙方杨细国现金100000元，现由杨细国购买郭春霞、周绍军夫妇的门面和住房，因该住房已由万菊英装修，该装修花费及万菊英已交郭春霞的50000元购房款抵销其所欠杨细国债务100000元，因该房屋装饰所产生的纠纷（工人工资、材料款等）均由万菊英承担责任，与杨细国无关，万菊英装修的房屋内及门面内财产财物中属万菊英的财产，于该协议签订之日起两个月内由万菊英自行搬走等。同日，周绍军、郭春霞作为甲方与乙方杨细国签订了编号为2011-108号调解协议书一份。该协议约定：乙方杨细国购买甲方郭春霞、周绍军夫妇位于怀化市湖天开发区实验学校后第七排的一个门面及门面上两套房屋，购房总价款为485000元（含万菊英已交50000元），乙方杨细国自愿首付410000元（其中10000元为杨细国代万菊英支付的违约金），尚欠35000元在甲方办理好房产证及土地证时交清，办证及水电开户费用由乙方承担，今后该门面及住房如遇征地拆迁，所有政策性待遇由乙方全部享受。协议签订后，杨细国抵扣万菊英向郭春霞、周绍军夫妇支付的50000元外，按约另行向郭春霞、周绍军夫妇支付购房款400000及万菊英所造成的违约金10000元。2012年10月27日，被告以有意购买原告从郭春霞夫妇处购来的房子为由，与原告在红星法律服务所签订了编号为（2012）鹤红字第068号协议书。该协议约定：一、万菊英自愿购买杨细国从郭春霞夫妇处购买的位于怀化市湖天开发区实验学校后第七排安置房两套及门面一个；二、购买价格为560000元人民币；付款方式为2012年10月27日付520000元，余款40000元于2013年1月27日前付清，逾期则按2分支付利息；三、2011年12月21日双方所签调解协议书为附件，以本协议内容为准，今后双方无其它矛盾和经济纠纷；本协议自2012年10月27日双方自愿同意签字并生效。协议签订后，被告以需向朋友借款为由先拿走一份协议书离开，此后一直未按约定向原告支付购房款，原�也一直无法联系被告。2013年7月25日原告找到被告，双方发生纠纷并报警，公安局110接警后将该纠纷移交至怀化市公安局鹤城分局湖天派出所处理，湖天派出所又将该纠纷移交至怀化市鹤城区红星法律服务所处理。至此被告拿走的协议书原件被红星法律服务所收回。因被告一直未按约定向原告支付购房款，致原告于2013年8月19日向本院提起诉讼，请求依法确认原、被告与第三人郭春霞2011年12月21日所签订的2011-107号调解协议书及2011-109号调解协议书合法有效，依法责令被告立即将位于怀化市湖天开发区实验学校后第七排两套安置房带一个门面内属被告的物品搬离，腾空该房产后交还给原告使用；并请求判由被告承担自2012年2月22日起因强行占用原告房屋及门面的租金20000元。本院于2013年10月17日作出“（2013）怀鹤民二初字第393号”民事判决书，判决确认原、被告2011年12月21日所签订的2011-107号调解协议书及2011-109号调解协议书合法有效，以原、被告签订的（2012）鹤红字第068号协议书与2011-107号调解协议书及2011-109号调解协议书内容相冲突为由，驳回了原告的其他诉讼请求。现原告再次向本院提起诉讼。
另查明，郭春霞、周绍军夫妇为怀化市鹤城区盈口乡红星村村民，本案诉争房屋及门面为红星村与开发商联合所建，建房土地性质为村民集体土地，争诉房屋及门面至今未办理相关权属登记。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案争诉房屋的土地所有权为村集体所有，农村集体所有土地的使用权是村集体经济组织成员享有的权利，非本村集体经济组织成员无权享有。而根据房地一体原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的变更，故非本村集体经济组织成员购买本村房屋的买卖合同应属无效。本案中，原、被告的户口一直在其原籍，并未迁入诉争房屋所在地，双方均非诉争房屋所在地的集体经济组织成员，故原、被告签订的（2012）鹤红字第068号协议书违反了国家法律的强制性规定，应当认定无效。故对于原告要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持；《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案原告与郭春霞夫妇签订协议后，虽然支付了购房款，但双方并未按法律规定办理不动产所有权变更登记手续，故原告只对诉争房屋享有合同意义上的债权，不能以此作为物权变动的根据。因原告尚未取得诉争房屋及门面的物权，故对于原告诉称被告侵权并要求被告腾空并交还房屋及支付占用费20000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条之规定，判决如下：
原告杨细国与被告万菊英于2012年10月27日签订的（2012）鹤红字第068号协议书调解协议书无效；
驳回原告杨细国的其他诉讼请求。
本案案件受理费9600元，由被告原告杨细国与被告万菊英各自负担4800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 王 友 华
审 判 员 向 好 英
人民陪审员 滕 久 元
二〇一四年四月十二日
代理书记员 �梅云
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国�所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。