广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂11民终26号
上诉人（一审原告）：吴定耀。
被上诉人（一审被告）：贺州市金泰实业有限公司，住所地：贺州市龙山路2号。
法定代表人：黄滨。
委托代理人：李红，贺州市法律事务中心法律工作者。
上诉人吴定耀因与被上诉人贺州市金泰实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第1267号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成由代理审判员邓行奇担任审判长，代理审判员蒙晓华、张依传参加的合议庭审理了本案，书记员谢玉闲担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年11月3日，原告吴定耀向案外人黄琦支付34万元款项（其中购房款20万元、转让费10万元以及购房改名费4万元）后，取得黄琦让与购买贺州市金泰农产品物流交易市场10幢12号商品房的权利，并取得被告出具的收到原告购房意向金20万元的收款收据。
2013年3月2日，原告向被告支付购房款50万元后，双方正式签订贺州市金泰农产品交易市场《商品房买卖合同》［合同编号：贺金物流房合字（10-12）第226号］，合同约定：原告向被告购买贺州市金泰农产品物流交易市场10幢12号商品房，该商品房的用途为商住，属框架结构，建筑层数为地上一至三层，总建筑面积共645.02平方米；该商品房总金额为1518689元；付款方式及期限为分期付款，原告在订立本合同之日已交房款70万元，剩余房款818689元，原告应在房屋交付使用前10日内交清；被告交付房屋的期限为2013年12月31日前；原告逾期付款超过90日的，被告有权解除合同；被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，也可以要求被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金等。
2014年9月2日，由于被告未在合同约定的期限内交付房屋，原告入驻涉诉房屋，并对楼梯通道进行装修。
2014年9月17日，涉诉房屋竣工后，消防单位对消防设施进行了验收备案，并出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》［贺平公消竣备字（2014）第0033号］。
2014年10月13日，贺州市住房和城乡建设委员会向被告出具《建设工程竣工验收合格单》［（贺）城规管竣验字第14-100号］，认定涉诉房屋所在的贺州市金泰农产品物流交易市场10号楼符合规划，同意验收。
2015年1月7日，建设项目的施工、勘察、设计、监理及建设单位共同对贺州市金泰农产品物流交易市场9号、10号、12号楼进行了现场验收，综合验收结论为工程质量合格，同意竣工验收，参与验收的单位和人员除监理单位没有加盖公章外，均在验收文件中签字或盖章。
2015年1月18日，施工方对验收过程中发现的问题进行整改后，经被告会同监理单位检查验收，监理单位的项目总监理工程师在整改验收文件上签名，同意接收建设项目。
2015年4月1日，贺州市住房和城乡建设局对原告因涉诉房屋存在质量问题的投诉作出答复，并建议施工方进行整改。
2015年6月16日，原告与施工方对涉诉房屋的质量问题达成了《和解协议》，由施工方对房屋进行整改并一次性向原告支付赔偿金103000元。
2015年8月17日，原告向该院提起诉讼，请求被告支付逾期交房违约金，被告则在诉讼中提起反诉，请求解除原、被告签订的贺州市金泰农产品交易市场《商品房买卖合同》。
一审法院经审理认为，原、被告双方签订的贺州市金泰农产品交易市场《商品房买卖合同》，意思表示真实，当属合法有效，双方均应按照合同履行义务。
一、被告是否存在违约责任的问题。被告未按合同约定向原告交付房屋，逾期交房的违约事实明确，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担违约责任，故对原告主张被告应支付逾期交房违约金的诉讼请求，该院予以支持。
二、逾期交房违约金的计算问题。首先，关于逾期交房起算时间，按照合同约定被告应在2013年12月31日前交付原告使用，因此，逾期交付的起算时间应从2014年1月1日起计算。其次，关于实际交房时间，因在被告尚未进行竣工验收的情况下，原告于2014年9月2日自行对房屋楼梯通道进行装修，原告对该房屋已经形成了事实占有；在此之后，贺州市金泰农产品物流交易市场9号、10号、12号楼通过消防单位的消防验收并备案，而施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位也对上述房屋的工程质量进行竣工验收，虽然竣工验收文件尚缺监理单位的公章，但是因有项目总监理工程师签名认定工程质量合格，故竣工文件的形式瑕疵并不影响竣工验收的完成。综合上述因素，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，原告事实占有涉诉房屋之日，应视为被告已按合同约定的条件向原告交付房屋，即2014年9月2日应为实际交付房屋的时间。综上，原告已向被告支付购房款70万元，从2014年1月1日起至2014年9月2日止，被告逾期交房天数为244天，根据合同第九条“被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金”的约定，被告应向原告支付的逾期违约金为17080元（700000元×0.01%×244天）。
三、关于反诉原告的反诉请求。鉴于反诉被告已于2014年9月2日起事实占有房屋，约定解除合同的条件已经丧失；且反诉原告并没有向反诉被告催告支付剩余购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，反诉原告在庭审中提出的解除合同，也超过了法定解除期限。因此，对反诉原告主张解除原、被告签订的金泰农产品交易市场《商品房买卖合同》的反诉请求，该院不予支持。但反诉被告有依约向反诉原告支付剩余购房款818689元的义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十五条第二款之规定，判决：一、被告贺州市金泰实业有限公司应向原告吴定耀支付逾期交房违约金17080元。二、驳回反诉原告请求解除与反诉被告签订的贺州市金泰农产品交易市场《商品房买卖合同》［合同编号：贺金物流房合字（10-12）第226号］的反诉请求。本案本诉受理费227元，减半收取114元、反诉受理费100元，合计214元，由被告负担。
上诉人吴定耀不服一审判决，上诉称，2014年8月份，上诉人基于对金泰公司指派的施工负责人彭某的信任，依照其建议先装楼道步级及换用合格不锈钢材料，而不是强行入驻装修，所以2014年9月2日不是实际交付房屋时间。
上诉人安装步级期间发现二楼屋内裂缝通透两墙，天面、天井裂缝相当严重，认为设计或材料出现问题。此后，上诉人一直要求被上诉人处理未果。在上诉人垫资邀请广西壮族自治区建筑工程检测中心对涉诉房屋检测，结果显示材料均不合格的事实面前，开发商、承建商愿意妥协，立下和解协议书（协议书不允许用金泰公司名称），协议赔偿上诉人10万元人民币，并承担垫付检测中心人员路费3000元，剩余3万元检测费，开发商、承建商要求放弃检测结果，不支付尾款。对于天面、天井裂缝，甲方邱璐（承建商）负责协调被上诉人处理，被上诉人委派谢东方负责，谢东方施工前要求上诉人对材料，工序签立确认函，2015年8月18日谢东方在鹰牌专卖店购入瓷砖，过程中上诉人参与监督，2015年10月23日铺砖，补漏完工。（上诉人签名验收）
2015年9月20日，住建委质检科工作人员表态，物流农产品市场市场商住楼存在质量问题至今未整改，己报告上级，对存在安全隐患的房屋不整改不予综合验收。
被上诉人对涉诉问题房屋从未整改，自己都认为无法交接而没有书面通知上诉人进行商品房的交接。
综上，被上诉人的房屋没有经过综合验收，达不到竣工条件，不具备合同约定的交接条件，也一直没有书面或邮件通知上诉人交接存在问题的商品房。一审认定事实错误，判决错误。请求撤销一审判决，判令被上诉人的诉讼请求，二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人贺州市金泰实业有限公司辩称，上诉人尚欠818689元房款，违反双方合同约定，应解除合同。本案诉争房屋已于2015年1月7日进行综合验收，结论为工程质量合格。上诉人已于2014年9月2日自行对本案诉争房屋楼梯、通道进行装修，对该房屋已形成事实占有，视为交房。
对一审查明的事实，上诉人吴定耀对“2014年9月2日……进行装修”有异议，认为是按照被上诉人施工人员建议先装楼梯步级再装扶手；被上诉人贺州市金泰实业有限公司无异议。
二审中，上诉人吴定耀提供的证据：
1、证明1份，证明上诉人装修楼梯是被上诉人施工员要求的；
2、收据2份，证明被上诉人在2015年8月18日购买瓷砖，对涉诉房屋进行整改。
二审中，被上诉人贺州市金泰实业有限公司没有提供新的证据。
对上诉人吴定耀提供的证据，被上诉人贺州市金泰实业有限公司认为该证据当庭提交，超过举证期限，且与本案没有关联性，不予质证。本院认为上诉人提供的证据1，证人没有出庭作证，无法确定其内容真实性，本院不予采信；上诉人提供的证据2，没有其他证据相佐证，无法确定与本案有关联，本院不予采信。
综合诉辩各方的意见及全案证据，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点问题系如何确定本案讼争房屋的交付时间。上诉人吴定耀对一审认定其于2014年9月2日入驻涉诉房屋并对楼梯通道进行装修的事实并无异议，只是认为其系接受被上诉人施工人员先装楼梯步级再装扶手的建议而进行装修，并没有实际接收该房屋。但结合一审已查明上诉人吴定耀与施工方于2015年6月16日就涉诉房屋质量问题达成《和解协议》，由施工方对房屋进行整改并一次性向上诉人吴定耀支付赔偿金103000元的事实，一审认定上诉人吴定耀于2014年9月2日实际占有涉诉房屋，涉诉房屋已交付，并无不当。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人对涉诉房屋交付时间异议的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费227元（上诉人吴定耀已预交227元），由上诉人吴定耀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓行奇
代理审判员 蒙晓华
代理审判员 张依传
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 谢玉闲