广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第696号
上诉人（原审被告）：东莞市恒轿实业有限公司。住所地：广东省东莞市凤岗镇黄洞村田心组东升工业区东升1路**栋。
法定代表人：李达勇。
上诉人（原审被告）：李达勇，男，汉族，1969年12月8日出生，住广东省化州市。
两上诉人共同委托代理人：朱元琳，广东海法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭显德，男，汉族，1969年6月20日出生，住湖南省新邵县。
委托代理人：武华杰，广东恒耐律师事务所律师。
委托代理人：黄芝庆，广东恒耐律师事务所律师。
上诉人东莞市恒轿实业有限公司（以下简称恒轿公司）、李达勇因与被上诉人谭显德房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法清民一初字第1482号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月22日，谭显德向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、恒轿公司返还房屋押金100000元，宿舍押金20000元；2、恒轿公司赔偿谭显德中介费47830元、一楼至四楼用电箱改造费30000元、空置费230880元、租金及水电费差价66000元；3、本案诉讼费由恒轿公司承担。2014年7月10日，谭显德以李达勇为案涉《厂房租赁合同》的签署人及实际受益人，与本案具有法律上的直接利害关系为由，申请追加李达勇为本案共同被告。
原审法院经审理查明：李达勇与谭显德于2012年3月13日签订《厂房租赁合同》，合同约定：李达勇将位于东莞市凤岗镇黄洞东升工业区恒轿厂内新建厂房以及配套宿舍一层、一楼饭堂租赁给谭显德使用，宿舍及饭堂租金交房时确认（宿舍押金等确认后再交）；租赁期限为15年，从2012年5月1日至2027年5月1日，厂房租金为37500元/月；谭显德支付李达勇三个月押金100000元及两个月租金75000元；李达勇应于2012年5月1日前将租赁房屋交付谭显德使用，并鉴于谭显德需对厂房进行水、电等装修，同意给予70天免租装修期，即从2012年5月1日起至2012年8月10日止，李达勇不收取该期间租金；除上述约定外，租赁房产的其他部分及配套设施、设备按现状交付谭显德，并由谭显德自行完善使用；谭显德可将租赁房产部分或全部转租、分租、提供给第三方使用。谭显德承租涉案厂房后，于2012年5月21日与林青松签订《厂房租赁协议》，将厂房一楼转租给林青松。李剑辉于2013年5月4日将涉案厂房二楼转租给邓靖军，于2012年9月18日将涉案厂房三楼转租给黄勇，于2012年9月5日将涉案厂房四楼转租给周立军、赖界萍，并分别签订了《厂房租赁协议》。
2013年8月16日，恒轿公司、李达勇以谭显德未按时交纳租金、卫生费、保安费等为由诉至原审法院，请求判令：1、谭显德立即支付2013年6、7月的厂房、宿舍、饭堂租金90800元和2013年4月租金尾数18700元；2、谭显德立即支付2013年8月的占用厂房宿舍饭堂租金45400元；3、谭显德立即支付2013年6、7、8月的卫生费2400元、变压器管理费900元和电费损耗费5000元；4、谭显德立即支付2012年8月至2013年8月的保安费26000元和2012年6、7、8月治安联防费600元；5、本案诉讼费由谭显德承担。该案第一次庭审中，恒轿公司、李达勇对其诉求补充如下：1、如果法院认定案涉《厂房租赁合同》无效，则相应的租金变更为厂房占用费；2、诉讼请求第一项2013年4月租金尾数18700元谭显德已经支付，请求予以撤回。原审法院于2013年12月20日出具（2013）东三法民一初字第4782号民事判决书，判决：一、确认李达勇与谭显德于2012年3月13日签订的《厂房租赁合同》无效；二、限谭显德于判决生效之日起七日内向恒轿公司、李达勇支付2013年6月、7月的厂房占用费56150元、2013年6月、7月的厂房卫生费1000元、变压器管理费600元、2013年5月至7月的保安费6000元；三、驳回恒轿公司、李达勇的其他诉讼请求。上述判决已于2014年5月14日生效。
原审法院在（2013）东三法民一初字第4782号一案中审理查明：1、涉案租赁建筑物的土地使用权由李达勇于2006年受让，涉案租赁厂房建造于2011年8月，2012年5月竣工验收，建设单位为恒轿公司。未办理过房地产权证，亦未办理建筑工程规划许可证。2、合同签订后，谭显德支付了押金100000元给李达勇，李达勇于2012年5月1日将约定租赁物交由谭显德使用。3、2012年5月至9月，谭显德将涉案厂房分别转租给第三方（××），转租情况如下：一楼面积计1100平方米转租给林青松，月租金14850元；二楼面积计1000平方米转租给邓靖军，月租金9800元；三楼（面积不详）转租给黄勇，月租金11680元；四楼面积计1200平方米、宿舍一间转租给周立军、赖界萍，月租金10800元。4、2013年7月23日，李达勇向谭显德发放《解除合同通知书》，告知谭显德因拖欠两个月的租金、水电费，违反合同约定，决定单方解除合同，并要求在收到该《解除合同通知书》之日起三日内缴清剩余租金、水电费。同年8月起，恒轿公司、李达勇收回涉案租赁厂房、宿舍、饭堂等自行管理。5、谭显德未支付2013年6月的厂房、宿舍、饭堂占用费，李达勇、恒轿公司没有向转承租人收取2013年6月份的租金，李达勇分别向一楼、二楼、三楼的转承租人收取了2013年7月的租金14850元、9800元、10000元，合计34650元。
在本案庭审中，双方对以下事实存在争议：
一、关于厂房、宿舍押金120000元。谭显德主张于2013年3月19日交纳了宿舍押金20000元，于2013年3月20日交纳了厂房押金100000元，并提交了两张收款收据原件为证。恒轿公司在本案第一次庭审中确认有收到谭显德交纳的押金120000元并同意返还给谭显德；恒轿公司、李达勇在第二次庭审中质证意见与第一次庭审的质证意见一致；恒轿公司、李达勇在第三次庭审中主张谭显德于2013年3月19日交纳的20000元为厂房押金，未交纳100000元押金，并申请对100000元押金的收款收据进行鉴定。谭显德不同意进行鉴定，并主张交纳100000元押金的事实已经过已生效的（2013）东三法民一初字第4782号民事判决确认，无需进行鉴定，并且100000元押金的收款收据已经遗失，客观上也无法进行鉴定。
二、关于中介费47830元。谭显德主张承租案涉厂房后为将厂房转租，先后向杨志、番庆军、东莞市中信房地产经纪有限公司、庞小英等中介支付了厂房一楼至四楼的中介费14850元、10500元、11680元、10800元，合计47830元，谭显德对其主张提交了四张收款收据原件为证。恒轿公司、李达勇对谭显德提交的收款收据的真实性、合法性、关联性均不确认，并主张谭显德没有提供正规发票、中介的营业执照或者身份信息以及证人证言，无法证明谭显德支出了中介费。
三、关于涉案厂房一至四层改造电箱费30000元。谭显德主张案涉厂房交付时只安装了一个总表，厂房一至四层的电箱均是谭显德自己安装的，谭显德为此支出了38750元，双方在《厂房租赁合同》第四条约定“鉴于谭显德刚租用，需对厂房进行水、电等装修，李达勇同意给予70天免租装修期”，及第五条约定“除上述约定外，租赁房产的其他部分及配套设施、设备按现状交付谭显德，并由谭显德自行完善使用”，可以证明谭显德对厂房水电进行了装修。谭显德为证明其支出了电箱改造费提交了两张收款收据原件为证，收款收据显示泰华电器集团清溪销售中心于2012年5月28日向李剑辉出具两张收款收据，所购货物为大电柜/电箱/开关、电线/小电柜，金额合计为38750元。谭显德主张与李剑辉为合伙人，涉案厂房实际是由李剑辉进行管理，因电箱已经使用了一段时间，因此谭显德只是酌情诉请30000元。
恒轿公司、李达勇对收款收据的真实性、合法性、关联性均不确认，并主张将涉案厂房交付谭显德时已经安装好水电及电箱电表，每一层都可以正常出租并使用，谭显德与李剑辉不是合伙关系，李剑辉在东莞市清溪镇有其他厂房，收款收据不能证明电箱是用于涉案厂房，但恒轿公司、李达勇对其主张没有证据予以证明。
四、关于租金及水电费差价。谭显德主张2013年6月至8月期间，双方仍维持租赁关系，恒轿公司、李达勇越过谭显德直接向转承租人收取了该期间的租金及水电费，谭显德与转承租人约定的租金及水电费标准与李达勇和谭显德之间约定的存在差价，该差价应由李达勇、恒轿公司向谭显德补足，金额为66000元。庭审中，谭显德确认恒轿公司、李达勇于2013年8月1日收回了涉案厂房，恒轿公司、李达勇无需支付2013年8月份的租金差价。
五、关于厂房空置费。谭显德主张涉案厂房二楼从2012年5月1日至2013年5月1日空置1年，三楼从2012年5月1日至2012年11月1日空置6个月，四楼空置4个月，空置费共计230880元应由恒轿公司、李达勇承担。庭审中谭显德确认恒轿公司、李达勇并未违反合同约定阻碍谭显德转租。
原审法院认定以上事实的证据有：谭显德提供的录音光盘及文字资料、证明材料、中介费收款收据、厂房、宿舍押金收款收据、改造用电箱收款收据、《厂房租赁合同》（包括双方签订及谭显德与转承租人签订）、水电费明细表、收款通知、差价说明材料、（2013）东三法民一初字第4780号民事判决书及生效证明，恒轿公司、李达勇提供的东莞市建设工程监督登记表、厂房工程款发票、《土地使用权转让协议书》、解除合同通知书、回复合同通知书事宜、快递单，以及本案庭审笔录等。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。涉案厂房的建设单位为恒轿公司、土地使用权人为李达勇，原审法院在（2013）东三法民一初字第4780号民事判决中已认定恒轿公司、李达勇均为案涉厂房的出租人，故恒轿公司、李达勇应对案涉债务承担连带清偿责任。针对双方的诉辩意见，本案的争议焦点为恒轿公司、李达勇是否应返还谭显德房屋押金120000元以及是否应赔偿谭显德中介费、电箱改造费、租金、水电费差价和空置费。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案，谭显德与李达勇签订的《厂房租赁合同》已经原审法院（2013）东三法民一初字第4780号民事判决确认为无效合同，且该判决已经生效，故恒轿公司、李达勇应向谭显德返还收取的厂房、宿舍押金。谭显德主张分别于2013年3月19日、3月20日交纳了宿舍押金20000元、厂房押金100000元，并提交了两张收款收据原件为证。恒轿公司、李达勇在（2013）东三法民一初字第4780号一案中确认收到谭显德交纳的押金100000元，在本案第一、二次庭审中确认收到谭显德交纳的押金120000元并同意返还，在第三次庭审中又否认收到100000元押金，其主张前后矛盾。根据禁止反言的原则，原审法院依法采信有利于谭显德的主张，认定恒轿公司、李达勇已经收取了谭显德交纳的押金共计120000元。同时因谭显德主张100000元押金收款收据已经遗失，客观上无法进行司法鉴定，故对于恒轿公司、李达勇要求进行司法鉴定的申请，原审法院予以驳回。恒轿公司、李达勇应向谭显德返还上述押金120000元。
关于涉案厂房一至四层改造电箱费30000元。双方签订的《厂房租赁合同》显示案涉厂房为新建厂房，且合同第四条：“鉴于谭显德刚租用，需对厂房进行水、电等装修，李达勇同意给予70天免租装修期”，第五条约定：“除上述约定外，租赁房产的其他部分及配套设施、设备按现状交付谭显德，并由谭显德自行完善使用”，上述约定证明谭显德承租涉案厂房后还需对水、电等进行装修、完善。谭显德为证明其支出了电箱改造费38750元，向原审法院提交了由泰华电器集团清溪销售中心盖章的两张收款收据原件为证，收款收据显示李剑辉于2012年5月28日向泰华电器集团清溪销售中心购买了大电柜/电箱/开关、电线/小电柜，金额合计为38750元。虽然谭显德确认收款收据是在双方发生纠纷之后补开的收据，但其主张亦存在一定的合理性，原审法院予以确认。谭显德关于李剑辉与其是合伙关系的主张，有李剑辉与转承租人邓靖军（二楼）、黄勇（三楼）、周立军、赖界萍（四楼）签订的《厂房租赁协议》为证，原审法院予以采信。因谭显德改造的电箱与厂房形成了附和关系，可折价归恒轿公司、李达勇所有，故恒轿公司、李达勇应按照折旧价格补偿谭显德的损失，原审法院酌定恒轿公司、李达勇补偿谭显德改造电箱费损失25000元。
关于中介费损失。因谭显德对其主张提交了中介费收款收据，证明其为转租涉案厂房支出了中介费47830元，且谭显德在承租涉案厂房后确实有将厂房一至四层转租的事实，故原审法院对谭显德支出了中介费47830元的主张予以采信。谭显德与恒轿公司、李达勇对涉案《厂房租赁合同》无效均存在缔约过失责任，然而恒轿公司、李达勇（出租方）明知涉案厂房未办理房产证及建设工程规划许可证仍与承租方签订租赁合同，应承担60%的过错责任，谭显德（承租方）在签订合同过程中未履行审慎、合理的注意义务也是导致合同无效的原因，应自行承担40%的过错责任，因此恒轿公司、李达勇应赔偿谭显德中介费损失28698元（47830×60%=28698元）。
关于2013年6月至8月租金及水电费差价损失。谭显德确认恒轿公司、李达勇于2013年8月1日收回了涉案厂房，恒轿公司、李达勇无需支付2013年8月份的租金差价，对此原审法院予以确认，同理，2013年8月份的水电费差价恒轿公司、李达勇也无需支付。关于2013年6、7月份的租金及水电费差价，因谭显德主张的租金及水电费差价属于合同履行后可获得的利益，而谭显德与李达勇之间签订的《厂房租赁合同》为无效合同，故谭显德与转承租人签订的租赁合同亦归于无效，因此谭显德基于无效合同主张可得利益损失于法无据，原审法院不予支持。
关于厂房空置费。原审法院在（2013）东三法民一初字第4782号一案中审理查明李达勇于2012年5月1日依约将租赁物交付谭显德使用，并且谭显德也确认恒轿公司、李达勇并未违反合同约定阻碍谭显德转租，因此谭显德主张厂房空置费于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限李达勇、恒轿公司于判决生效之日起五日内向谭显德退还押金120000元；二、限李达勇、恒轿公司于判决生效之日起五日内向谭显德赔偿改造电箱费损失25000元、中介费损失28698元，合计53698元；三、驳回谭显德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8721元，由谭显德负担5659元，由李达勇、恒轿公司负担3062元。
上诉人恒轿公司、李达勇不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定谭显德支付了120000元押金错误。因恒轿公司财务人员休假，恒轿公司也没有核查账户，故恒轿公司、李达勇在（2013）东三法民一初字第4782号一案中承认收到押金100000元。本案一审刚开庭时也以为谭显德已经交纳了押金，故虽不认可押金收据，也承认收到120000元押金。但一审开庭后财务人员指出其中一张100000元的押金收据并非恒轿公司或李达勇出具，经查账发现谭显德仅支付了押金20000元。谭显德在另案中称交纳了押金100000元，本案却主张是120000元，明显相互矛盾。两张收据也写着是厂房押金而不是厂房和宿舍押金。（二）恒轿公司、李达勇无需支付改造电箱费损失。双方合同约定的“需对厂房进行水、电等装修”是指在已有的水电设施基础上（即有大电柜、电箱、水电表和开关插座等），按其需要增加改变少量水电线路，并非对厂房安装水电。谭显德一审提交收据同时也提交了一份空白收据，并承认是在纠纷之后补开的收据，且是由谭显德自行填写的，故收据不应采信。（三）中介费不应支付。谭显德没有提供中介公司的营业执照及经手人身份证明，收据不能证明中介费的产生。聘请中介转租是谭显德的经营行为，转租的收益也是由其享有，应自行承担费用。据此，请求本院：1、维持原审判决第三项，撤销原审判决第一、二项，依法改判恒轿公司、李达勇退还押金20000元，无需支付改造电箱费损失25000元、中介费28698元。2、本案诉讼费由谭显德承担。
被上诉人谭显德答辩称：（一）恒轿公司、李达勇在（2013）东三法民一初字第4782号一案已确认收取120000元押金，根据法律规定，判决认定的事实可作为证据采用，恒轿公司、李达勇没有证据予以反驳，应以判决认定的事实为准。（二）双方均确认谭显德进行了改造，谭显德也提供了证据予以证明损失，原审法院认定改造电箱费损失正确。（三）中介费是必然支出。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对恒轿公司、李达勇上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）押金数额。（二）恒轿公司、李达勇是否应赔偿电箱改造费25000元及中介费28698元。
关于焦点一。案涉合同已经法院生效判决认定为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，恒轿公司和李达勇收取的押金应返还给谭显德。生效判决查明恒轿公司、李达勇已收取谭显德押金100000元，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，在恒轿公司、李达勇未提供任何证据推翻生效判决确定的事实的情况下，生效判决查明的事实可作为认定本案事实的依据。结合恒轿公司、李达勇在一审庭审中两次确认收到谭显德支付的押金120000元的事实，原审法院认定恒轿公司、李达勇应退还的押金数额为120000元并无不当，恒轿公司、李达勇上诉主张仅收取了押金20000元，未收取押金100000元，但并未提供任何证据佐证，本院对此不予采信。
关于焦点二。关于电箱改造费。虽然案涉合同约定谭显德需对厂房进行水电等装修，但是否有实际施工，应由谭显德举证证明。谭显德提交的泰华电器集团清溪销售中心的收据是在双方发生纠纷之后补开，谭显德也未提交泰华电器集团清溪销售中心的营业执照证明该销售主体存在，且谭显德也确认上述证据是证明其购买材料的价值，并非施工的凭证，谭显德并未提供任何证据证明其已实际施工，故谭显德提供的上述证据不足以证明其对电箱进行了改造，谭显德诉请的电箱改造费没有依据，本院不予支持，原审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。关于中介费。中介费属于谭显德另行转租支出的费用，不属于合同无效导致的损失，原审法院认定恒轿公司、李达勇赔偿谭显德中介费28698元有误，本院依法予以纠正。
综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。恒轿公司、李达勇的上诉主张部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法清民一初字第1482号民事判决第一项。
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法清民一初字第1482号民事判决第二、三项。
三、驳回谭显德的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费8721元，由谭显德负担6606元，由东莞市恒轿实业有限公司、李达勇负担2115元。二审受理费1643元，由谭显德负担1197元，由东莞市恒轿实业有限公司、李达勇负担446元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁振彪
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年七月二日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。