广东省广州市萝岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗萝法民三初字第272号
原告：广州市永晖房地产中介有限公司，住所地：广州市广州经济技术开发区。
法定代表人：廖月强，总经理。
委托代理人：胡伟，广东穗宏律师事务所律师。
被告：张柳湖，住广东省汕头市潮阳区。
原告广州市永晖房地产中介有限公司（以下简称“永晖中介公司”）诉被告张柳湖居间合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告永晖中介公司的委托代理人胡伟，被告张柳湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：黄某与被告张柳湖在原告的居间下，于2013年7月14日签订了NO.0007600号《房地产买卖合同》，约定黄子勇将位于广州市萝岗区青年路369号之507房（房地产权证号：粤房地产权证穗字第××号）出售给被告，合同签订后，黄某拒不将约定物业卖给被告，已严重违约，该纠纷广州市萝岗区人民法院已作出（2013）穗萝法民三初字第722号《民事判决书》，并已生效。法院在该案中判定黄某违约，并判令黄某向被告承担相应的违约责任。
三方签订的《房地产买卖合同》第七条约定：“基于经纪方为买卖双方提供独家居间服务并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费；买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费10000元；逾期支付的，每日从签订合同之日起按代理费金额千分之五支付违约金，直至全部支付完毕止，提前终止买卖合同不影响房地产咨询及代理费的支付。”综上所述，因黄某的违约，致使合同无法履行，被告亦未向原告支付中介费。据此，原告请求法院判令：1.被告张柳湖向原告支付咨询及买卖代理费8000元；2.被告张柳湖向原告支付滞纳金8000元（2013年7月14日至本案立案之日，每日按50元计算）；3.本案诉讼费由被告承担。原告明确其主张的滞纳金就是违约金。
被告辩称：（一）我于2013年7月5日委托原告购买涉案房产，并在当天签署了《买卖代理费支付承诺书（买方）》，其中约定原告必须提供的服务包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序和手续发生费用等。在提供上述服务并成功促成买卖双方达成交易的情况下，我才同意支付房地产代理费人民币1万元整，其中代理费分两次支付：签订《房地产买卖合同》时支付50%，办理交易递件时支付剩余的50%；（二）2013年7月14日买卖双方及经纪方签订《房地产买卖合同》，合同第3条约定“或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方某甲成的全部损失”，合同约定中介费由买方全部负担，故经纪方的损失应向卖方追索，而不应向我方索取。
经审理查明：2013年7月5日，承诺人张柳湖与经纪方某乙中介公司签署《买卖代理费支付承诺书（买方）》，张柳湖承诺：“本人委托贵司代理购买位于广州开发区青年路369号507的房产，贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情，房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等等，并代表本人与卖方进行反复磋商。鉴于贵司提供的上述服务，如贵司成功促成卖方与本人达成交易（以签订《房地产买卖合同》为准），本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共为壹万元整。本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项的50%，于办理交易递件时支付余下的50%款项。逾期支付的，按每日总金额的千分之一支付违约金直至全部支付完毕之日止。”
2013年7月14日，张柳湖（买方）、黄某（卖方）的委托代理人刘某及永晖中介公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，合同第一条和第二条约定，卖方将其所有的涉诉房屋出售给买方，该物业建筑面积为119.05平方米，买卖双方同意该物业总楼价为750000元；第三条约定，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方某甲成的全部损失；第七条约定，基于经纪方为买卖双方提供独家居间服务并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费10000元。逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的5‰支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖合同不影响房地产咨询及代理费的支付。在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方／买方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”
2013年7月16日，永晖中介公司出具《佣金收据》给张柳湖，内容为“今收到张柳湖交来承购青年路369号507房之中介代理费贰仟元（递件过户收齐，今天只收贰仟元）。”
双方一致确认因为卖方黄某的原因致使《房地产买卖合同》无法继续履行。原告促成买卖双方签订合同后，因卖方违约而未提供办理银行按揭、向房管部门递件、领取房产证等服务。
另，（2013）穗萝法民三初字第722号民事判决书载明“考虑黄某违约给张柳湖造成的损失，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定黄某向张柳湖支付违约金50000元。”（2013）穗萝法民三初字第722号民事判决书已生效。
以上事实，有《房地产买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书（买方）》、佣金收据、（2013）穗萝法民三初字第722号民事判决书及当事人的陈述等予以证实。
本院认为，永晖中介公司与黄某、张柳湖因涉讼房屋买卖签订的《房地产买卖合同》包含永晖中介公司与买卖双方之间的居间合同关系以及黄某与张柳湖之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查永晖中介公司与买卖双方之间的的居间合同关系。《房地产买卖合同》中关于永晖中介公司与黄某、张柳湖三方居间合同的内容以及《买卖代理费支付承诺书（买方）》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人均应依约恪守履行。
关于被告是否应向原告支付相应费用的问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。永晖中介公司作为居间人已向张柳湖提供订立房屋买卖合同的机会，促成买卖双方签订了《房地产买卖合同》，应视为永晖中介公司已履行了自己的居间义务。根据《买卖代理费支付承诺书（买方）》、《房地产买卖合同》第七条约定，房地产咨询及买卖代理费由买方承担，故应由张柳湖向永晖中介公司支付相应的费用。被告辩称《房地产买卖合同》第三条约定“或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方某甲成的全部损失”，故经纪方的损失应向卖方主张。本院认为，合同第三条不应与其他合同条款割裂开来解释，结合合同第七条由买方承担房地产咨询及买卖代理费的约定，第三条应理解为因卖方原因导致无法办理产权登记手续的，在买方向经纪方支付相关费用后可就该部分损失再向卖方主张，而结合本案的实际情况，（2013）穗萝法民三初字第722号民事判决书已考虑到卖方违约给原告造成的损失故判决卖方黄某向买方张柳湖支付违约金50000元，因此买、卖双方因卖方违约给原告造成的损失已经予以处理，被告的抗辩理据不足，本院不予采纳。
关于被告应向原告支付费用的具体金额问题。中介方提供的服务不仅只是促成买卖双方签订合同，还包括办理银行按揭、向房管部门递件、领取房产证等，而“房地产咨询及买卖代理费”从字面上理解，不应只指居间费用，本院酌定“房地产咨询及买卖代理费”中居间报酬为5000元，签订合同后的服务费用为5000元。因永晖中介公司已促成双方签订房屋买卖合同，故张柳湖应向永晖中介公司支付居间报酬5000元。由于永晖中介公司仅促成双方签订了合同，并未提供办理银行按揭、向房管部门递件、领取房产证等其他服务，故其他服务费用本院不予支持。因张柳湖已支付2000元，其还需向永晖中介公司支付3000元。被告提出2013年7月16日出具的《收据》中载明“先收取2000元，递件过户收齐”，因尚未递件过户，故支付费用的条件尚未成就的抗辩意见，本院认为，中介公司促成双方订立合同时被告支付居间报酬的条件就已成就，收据中载明的“先收取2000元，递件过户收齐”的内容仅是对支付时间的变更，并非对支付条件的变更，故对被告的抗辩不予采纳。
关于原告主张的滞纳金问题。原告明确滞纳金指的是违约金。虽然《房地产买卖合同》第七条约定，“逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的5‰支付违约金至全部支付完毕之日止”，但是《佣金收据》载明“先收取2000元，递件过户收齐”的内容表明原告同意将剩余款项的支付时间变更为递件过户时，之后因卖方的原因致使未能递件过户，以致被告认为其未达履行支付咨询及买卖代理费的条件，在此情况下，原告应向被告明确支付款项的金额及时间，而原告无证据证明其在提起本案诉讼前向原告明确过上述支付事项或主张过权利，故被告不存在逾期支付款项的情形，本院对原告主张的滞纳金不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告张柳湖于本判决生效之日起十日内向原告广州市永晖房地产中介有限公司支付咨询及买卖代理费3000元；
二、驳回原告广州市永晖房地产中介有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，由原告广州市永晖房地产中介有限公司承担163元，由被告张柳湖承担37元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 娜
代理审判员 王 梦
人民陪审员 吴凌云
二〇一五年八月四日
书 记 员 曹 猛
倪淑如