上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第2867号
原告张弢。
原告詹秋香。
原告张静思。
法定代理人詹秋香。
上述三原告共同委托代理人郭锋，万商天勤（上海）律师事务所律师。
被告汪世平。
被告沈慧平。
被告沈彤。
委托代理人汪世平。
被告汪雨萱。
法定代理人汪世平。
原告张弢、詹秋香、张静思诉被告汪世平、沈慧平、沈彤、汪雨萱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年12月4日、2014年1月27日两次公开开庭进行了审理。原告张弢、詹秋香及三原告共同委托代理人郭锋，被告汪世平暨被告沈彤的委托代理人及被告汪雨萱的法定代理人、被告沈慧平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张弢、詹秋香、张静思诉称：原、被告于2013年4月21日签订《房地产买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告位于上海市涞寅路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并对双方权利义务作了具体约定。由于原告需先予出售原有房屋，才能符合购房资格，原、被告双方又于2013年4月27日签订协议书，被告同意原告出售原有房屋后再履行《房地产买卖合同》，合同中的履行时间相应顺延。2013年7月27日，原告完成出售原有房屋手续，并于次日书面通知被告继续履行《房地产买卖合同》，但被告迟至今日仍未能履行过户及交房手续。原告并又发现，由于被告出售房屋上擅自搭建违章建筑，该房屋已被政府主管部门限制过户。该房屋不具备交易过户的条件。鉴于此，原告于2013年11月1日发函通知被告，要求解除《房地产买卖合同》，并要求被告返还房款，承担违约责任。但被告未予理会。故原告诉至法院，请求判令：1、判令解除原、被告间签订的《房地产买卖合同》及补充协议；2、判令被告立即向原告返还房价款215万元；3、判令被告支付原告滞纳金16，125元、违约金68万元。
被告汪世平、沈慧平、沈彤、汪雨萱辩称：双方间签订的买卖合同，原告知道房屋产权面积是178.71平方米，搭建不在此内。被告是受害者，房产限购原告应该知道，原告也没有告知。中介从中协调签订了补充协议。由于原告不能按照合同履行相关义务。被告同意了时间顺延。被告的房屋是2013年7月份被限制的。早过户也就没有限制了。按照合同约定178.71平方米交付，其他可以拆除。经过多次协商，已经初步达成一致，解除合同，归还钱款。至于哪个先后，出现了争议。最终没有一致。夹层被告同意拆除。夹层不算面积的。被告同意解除合同，归还钱款，但不承担违约金。因为被告没有违约。
经审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）于2013年4月21日通过上海创世房地产经纪有限公司居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方购买甲方位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室的房屋，建筑面积178.71平方米，价款2，300，000元。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2013年7月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。……合同第六条约定，2013年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第（三）项约定，甲方逾期未交付房地产（包括但不限于此项违约），应当向乙方支付滞纳金，滞纳金按乙方已付款日万分之五计算，滞纳金自本合同规定的应交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日的，除甲方应向乙方支付十五日的滞纳金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金金额为总价款的20％。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付滞纳金和违约金。合同附件三约定，乙方支付给甲方第一期房款5万元，支付时间为双方签订房地产买卖合同当日；乙方支付给甲方第二期房款100万元，支付时间为2013年4月30日前；乙方支付给甲方第三期房款125万元为银行贷款部分，该起房款由乙方贷款银行直接汇入甲方指定的银行收款帐户内，支付时间约为甲乙双方办理房地产权证交易过户后三十个工作日（具体日期以银行放款当日日期为准）。同日，双方签订协议书，约定甲方转让该房地产净到手价为3，400，000元，双方同意买卖合同价为2，300，000元。双方确认差额部分房价款作为装修补偿款计1，100，000元。乙方上述差额部分房价款两次支付给甲方：乙方于2013年4月30日前（含当日）支付给甲方500，000元，剩余部分600，000元于2013年5月30日前支付。
2013年4月27日，原、被告又签订协议书：因乙方受国家限购政策影响，乙方需在出售其名下的房产后，才能办理上述房屋的过户相关手续，可能乙方未能按照已签订的房地产买卖合同相关规定时间履行合同中的义务，现经甲方同意，如若乙方在出售其名下房产过程中，超过合同规定的相关时间，可以继续履行购房协议，合同中的相关时间顺延，直至乙方出售其名下房产，甲乙双方再继续办理相关过户手续，甲乙双方互不追究违约责任。
另查明，2013年4月21日，原告支付被告购房定金5万元；2013年4月27日，原告通过转账向被告支付150万元；2013年5月30日，原告通过转账向被告支付60万元。
再查明，2013年7月15日，上海市松江区住房保障和管理局就系争房屋作出附有违法建筑的房屋认定书，拆除附有违法建筑前，房地产登记机构不予办理该房屋的相关房地产登记。2013年7月16日，系争房屋房地产登记簿备注栏记载该房屋附有违法建筑。2013年7月25日，上海市松江区住房保障和管理局作出《责令限期拆除违法建筑决定书》（沪松房责拆决字（2013）第54号），责令被告于2013年8月5日前自行拆除上述违法建筑。经被告申请行政复议后，上海市松江区人民政府于2013年11月14日依法作出沪松府复决字（2013）63号行政复议决定书，决定维持上海市松江区住房保障和管理局于2013年7月25日作出的《责令限期拆除违法建筑决定书》（沪松房责拆决字（2013）第54号）。
又查明，原告于2013年7月28日通过快递方式书面告知被告：原告已经于2013年7月27日完成名下的房产过户手续，目前已经具备继续履行合约的条件。按照购房合同第六条以及补充协议的规定顺延至2013年9月10日之前完成过户手续。请予以配合办理后续手续。
被告于2013年8月25日通过快递方式向原告发出告知函：被告将严格按照国家法律法规以及合同的规定将建筑面积为178.71平方米的九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋出售与原告，至于其他搭建面积，被告将自行处理。请原告尽快准备相关办理过户手续需要的资料，至于具体过户时间双方再协商。
原告于2013年10月31日通过快递方式通知被告：由于被告一直未能按要求办理手续，原告按照购房合同第十条第三款的规定要求解除购房合同，并且要求被告在收到本通知的3天内返还购房款。
庭审中，被告确认系争房屋现由其使用，尚未交付原告；违章建筑是被告于2009年搭建。原告陈述被告搭建的违章建筑是附送的；被告称签订合同时没有考虑违章建筑，被告出卖的仅是178.71平方米。
2014年1月7日，本院告知被告限其在15天内自行拆除违章搭建，逾期不能拆除的，本案系争的房屋买卖合同将无法继续履行，合同将予以解除。但被告至今未能在本院限定的期限内拆除违章建筑。
再又查明，被告于2010年4月就系争房屋办理了抵押登记手续，抵押权人为中国农业银行上海市松江支行，债权数额为1，210，000元。庭审中，被告确认上述抵押登记尚未涤除。
以上事实，由上海市房地产买卖合同、付款凭证、房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息、双方往来信函、《责令限期拆除违法建筑决定书》、沪松府复决字（2013）63号行政复议决定书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告于2013年4月21日签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书，以及于2013年4月27日就合同的相关内容进行变更的协议书，均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格遵照履行。原告已经根据上述合同以及相关变更约定的协议书，通过出卖自己原有房屋的方式排除了限购政策的影响，履行了自己的义务。然而，在合同履行过程中，系争房屋因附有违章建筑尚未拆除而被行政管理部门限制办理过户手续。但是被告又于2013年8月25日向原告明确：被告将严格按照国家法律法规以及合同的规定将建筑面积为178.71平方米的九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋出售予原告，至于其他搭建面积，被告将自行处理，并要求原告尽快准备相关办理过户手续需要的资料，至于具体过户时间双方再协商。审理中，本院已释明合同可以在被告自己拆除违章建筑后继续履行，但被告至今未能在本院限定的期限内拆除违章建筑；并且系争房屋内的抵押登记至今尚未涤除。本院认为，虽然双方在变更合同内容时没有明确系争房屋过户的时间，但是被告已经以自己的行为表明不履行合同义务，原告在履行期限届满之前要求被告承担违约责任，本院予以支持。因系争房屋仍由被告占有使用，且被告已明确其出卖的是178.71平方米，即有证部分，故对于被告称其拆除违章建筑需征得原告同意的辩解，本院不予采信。据此，原告因被告的违约而主张解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还原告所有购房款，并按照合同的约定支付违约金。
至于违约金，原告主张68万元，即根据合同约定按照总价340万元的20％计算，被告认为违约金过高。本院认为，原告虽然对于系争房屋附有违章建筑是明知的，其对于该房屋受限过户应当有所预见；但是拆除违章建筑以排除过户的限制毕竟是被告的义务，况且原告确实为了履行合同出卖了自己原有的房屋，并向被告支付了大额钱款，现无法继续履行合同已使原告失去了一次购房的机会，根据现阶段上海房价的涨势，被告的违约确实给原告带来较大的损失。故本院结合被告的违约行为、双方的过错以及原告的损失情况，酌定被告承担违约金40万元。至于滞纳金，因双方对合同相关期限约定予以顺延，但没有另行约定具体的时间，故对于原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告张弢、詹秋香、张静思与被告汪世平、沈慧平、沈彤、汪雨萱于2013年4月21日签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书，以及于2013年4月27日就合同的相关内容进行变更的协议书均解除；
二、被告汪世平、沈慧平、沈彤、汪雨萱于本判决生效之日起十日内返还原告张弢、詹秋香、张静思购房款215万元；
三、被告汪世平、沈慧平、沈彤、汪雨萱于本判决生效之日起十日内支付原告张弢、詹秋香、张静思违约金40万元；
四、驳回原告张弢、詹秋香、张静思其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29，649元，减半收取14，824.50元，财产保全费5，000元，合计诉讼费19，824.50元，由原告张弢、詹秋香、张静思负担1，224.50元（已付），被告汪世平、沈慧平、沈彤、汪雨萱负担18，600元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金 贤
二〇一四年一月二十七日
书记员 梁峙涛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。