广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初10487号
原告：家利物业管理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福中路黄埔雅苑会所，组织机构代码72617863-3。
法定代表人：周伟淦。
委托代理人：邓安烈，广东深天正律师事务所律师。
被告：深圳市珑熙实业有限公司，住所地深圳市福田区车公庙泰然六路深业泰然大厦4C01、4C02、4C03、4C04，组织机构代码06385086-2。
法定代表人：刘德林。
委托代理人：董玉光，广东品睿律师事务所律师。
委托代理人：刘桂菊，广东品睿律师事务所实习律师。
上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月12日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邓安烈，被告的委托代理人董玉光、刘桂菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年7月15日，被告与深圳和记黄埔中航地产有限公司（下称和记黄埔公司）签订了《世纪汇广场商铺租赁合同》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》约定，和记黄埔公司作为位于深圳市深南大道3018号世纪广场商场部分（自第负一层至第六层）的业主，同意将该商场第三层317C号商铺出租给被告使用，并由被告按自筹资金、自担风险、自负盈亏的方式进行经营。被告同意商场由和记黄埔公司委托原告提供物业管理服务。商铺租赁面积259平方米，租赁期限为3年，租赁开始日2014年7月28日。附件三第四部分约定了物业服务费按照建筑面积每月每平方米37元计收，即每月8583元。如被告违反合同，构成或视为违约的，和记黄埔公司有权书面通知被告终止租赁合同，收回该房产，并就实际损失向被告追偿，对被告未按协议约定支付租金、经营保证金、物业服务费等款项的，被告应按照逾期付款金额每日万分之五的标准向原告及和记黄埔公司支付逾期付款违约金。2011年8月9日原告与和记黄埔公司签订了《深圳世纪汇广场前期物业服务合同》，并在合同签订之后就依约投入了人力物力对该物业提供了物业服务，但被告未依约支付原告水电费等费用。被告的行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。请求法院判令：1、被告支付原告2015年7月1日至2016年1月31日物业服务费67081元及上述欠款逾期付款期间的违约金（违约金按未缴付款项每日万分之五标准计算，自2015年7月1日起至还清之日止，截止2016年1月31日的违约金4187.27元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。原告制作的被告欠费明细表记载，被告拖欠的2015年7月至2016年1月的物业服务费均为9583元/月。
被告口头答辩称，所有的物业管理费和电费已经支付，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年8月9日，和记黄埔公司（委托方、甲方）与和记物业服务（深圳）有限公司（受托方、乙方，原告更名前的名称）签署《深圳世纪汇广场前期物业服务合同（商场）》约定，甲方聘请乙方按合同约定对深圳市福田区世纪汇广场提供前期物业服务，物业服务期限自合同签订之日起至物业管理区域的业主大会依法定程序与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止；商场业主缴纳的物业服务费为24元/月/平方米（按商场业主单元的建筑面积计算），中央空调费为12元/月/平方米；前述两项费用合计36元/月/平方米；商务公寓物业区与商场物业区、办公楼物业区之间的共用部分，共用设施设备（该范围不属于本合同的乙方管理区域）的管理费用分摊，由商场业主按照其物业区的建筑面积与共用该共用部分，共用设施设备的全部物业区的建筑面积的总和之比例分摊，商场业主应缴纳商务公寓物业区与商场物业区、办公楼物业区之间的共用部位、共用设施设备的管理费用分摊、维护费用分摊，36元/月/平方米管理费已包含了上述共有部位的分摊。乙方可以根据物业服务的内容、质量和深度，按优质优价的原则及本规约的规定，确定及调整物业服务费、中央空调费的收费标准。维修基金按政府规定的标准缴纳；业主逾期支付物业服务费、专项维修基金的，乙方有权按日收取缴付的款项万分之五的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日。
2014年7月15日，和记黄埔公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，甲方将位于深圳市福田区深南中路北中航路西世纪汇广场商场第三层317C号商铺（下称涉案商铺）出租给乙方使用，租赁房屋的建筑面积为259平方米；月租金为82880元；租赁期限自2014年7月28日起至2017年7月27日；甲方应于2014年7月28日前将租赁房屋交付乙方使用；租赁期间，乙方负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业服务费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、踏实履行补充协议各项条款的担保，乙方向受托人支付的经营保证金28749元，乙方不得将经营保证金抵扣其应支付的物业服务费或其他应付款项。如果乙方违反租赁合同的任何条款，且经甲方或受托管理人书面敦促后仍未在约定的期限或合理期限内履行租赁合同约定义务，则甲方或受托管理人有权扣除经营保证金来补偿损失。在甲方或受托管理人扣除经营保证金金额后，乙方须在接到甲方或受托管理人书面通知之日起15日内将经营保证金补足，否则视为乙方违约，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15.4款约定的救济措施；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；乙方应当自租赁期开始日起向受托管理人支付物业服务费，物业服务费为每月每平方米37元，该房产物业服务费总计为每月9583元，其中包含正常供应时段的空调费；装修押金是乙方装修该房产的保证金，乙方应向受托管理人支付装修押金15585.90元，在乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格后60日内，受托管理人在扣除赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还乙方；装修服务费是乙方向受托管理人支付的受托管理人（含聘请具有专业资质之第三方）审核乙方之装修图纸的费用及清运装修垃圾的费用，该费用为一次性费用，按建筑面积计算每平方米20元，合计金额为5180元。水电周转押金为乙方按期支付水电费用的保证金，为3885元，在租赁期届满后60日内受托人将水电周转金扣除乙方未付水电费（若有）无息退还乙方。乙方应于每个公历月第5日或之前向受托管理人支付当月物业服务费、中央隔油系统维护费、水费、电费、燃气费及其他有偿服务费。租赁期开始日期为2014年7月28日，免租期为90天，从租赁开始日起算，免租装修期内免交租金，但应向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用。
2014年7月28日，和记黄埔公司向被告出具《深圳世纪汇商铺交铺通知书》，要求被告于2014年7月28日办理涉案商铺的交接手续，租赁期日为该日。
2014年8月1日，和记黄埔公司的员工代表与被告签署了《纪纪汇商铺验收记录》，被告确认该日为收铺时间。
2014年11月5日、12月8日、2015年1月15日，和记黄埔公司分别向被告下发、寄发《催缴欠缴费用通知书》、《催缴欠缴费用最后通知书》、《律师函》，催告被告缴纳租金、物业服务费等费用及逾期付款违约金。
另查，涉案合同及补充协议签署后，被告于2014年7月31日向原告转账支付了56667元。被告称该费用为4个月的物业服务费38332元、装修押金9270元、装修服务费5180元、水电周转金3885元。2014年8月1日，原告向被告开具收取物业服务费9583元的《收款收据》。被告另于2014年11月14日向原告转账支付了3个月的物业服务费及水电费28955.40元、于2015年1月23日支付了2个月的物业服务费及水电费22798.40元、于2015年3月25日支付了3个月的物业服务费及水电费33060.41元、于2015年5月8日支付了1个月的物业服务费及水电费11103.42元、于2015年6月10日支付了1个月的物业服务费及水电费10875.40元、于2015年10月10日支付了水电费5119.20元、于2016年1月14日支付了水电费3625.20元、于2016年2月1日支付了水电费1300.80元。庭审时，原告对被告支付的上述款项予以认可，并确认其诉请被告支付的物业服务费没有扣除原告支付的56667元。
再查，涉案商铺的权利人为和记黄埔公司，涉案商铺所在的物业没有成立业委会。因被告拖欠出租方和记黄埔公司的租金，和记黄埔公司以房屋租赁合同纠纷为由将本案被告诉至本院，请求被告支付拖欠的租金及违约金，案号为（2016）粤0304民初10616号，该案于2017年2月20日经本院调解结案，被告自愿向原告支付其拖欠的截止2016年1月31日前的费用。该民事调解书已于当日发生法律效力。
本院认为，原告与作为业主及开发商的和记黄埔公司签订的《深圳世纪汇广场前期物业服务合同（商场）》合法有效，该合同对全体业主具有约束力。被告作为涉案商铺的承租人并实际占有使用涉案商铺，在接受原告提供的物业服务后，应当向原告交纳物业服务费及中央隔系统维护费。关于物业服务费的收费标准，和记黄埔公司与被告签署的《房屋租赁合同》约定的物业服务费为37元/月/平方米，虽然原告与和记黄埔公司签署的前期物业服务合同约定的物业服务费为36元/月/平方米，但物业服务合同约定原告可根据物业服务的内容、质量和深度，确定及调整物业服务费的收费标准。原告按租赁合同约定的标准收取物业服务费，本院予以支持。被告实际自2014年8月1日接收了涉案商铺，租赁合同约定免租期内亦需支付物业服务费，被告应自该租期开始日向原告支付物业服务费。被告在10616号案件中确认支付相关费用至2016年1月，原告在本案中请求被告支付物业服务费至2016年1月，本院予以支持。
关于被告已实际支付的费用，根据合同约定的被告应支付费用的数额，本院认定被告于2014年7月31日向原告转账支付的56667元包含了经营保证金28749元、一个月的物业服务费9583元、装修押金9270元、装修服务费5180元、水电周转金3885元。根据原告于2014年8月1日向被告开具收据记载的内容，本院认定被告向原告支付了一个月的物业服务费9583元。被告另于2014年11月至2016年2月1日向原告支付了多笔费用，原告虽未举证证明被告实际每月应支付的水电费的金额，但被告自认的该期间支付的费用包含了水电费，且被告实际战占有使用涉案商铺，必定会产生相应的水电费，本院对此予以确认。被告于2017年7月31日预付了一个月的物业服务费、2014年8月1日支付了一个月的物业服务费、2014年11月至2016年2月期间支付了9个月的物业服务费，即被告自承租涉案商铺后共向原告支付了截至2015年6月期间共计11个月的物业服务费，被告还应向原告支付2015年7月至2016年1月期间的物业服务费。被告抗辩其已付清相应的物业服务费，本院不予采信。
租赁合同约定装修服务费是原告或其他第三人在被告装修涉案商铺时提供服务的一次性消费费用，被告向原告支付的装修服务费5180元不应抵扣物业服务费。合同约定被告应于每月5日前支付物业服务费等费用，逾期支付则按日万分之五支付违约金。被告与和记黄埔公司签署的补充协议第15条第15.5条约定：“乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施”，据此，被告已向原告支付了28749元的经营保证金，原告自被告逾期支付费用之日的第30日起有权在经营保证金中扣除被告欠缴费用及相应违约金以减少损失。故对于2015年7月的物业服务费9583元，应于2015年7月5日缴纳，原告可于2015年8月6日从经营保证金中扣除2015年7月的物业服务费9583元及逾期付款违约金143.75元（9583×0.0005×30），扣除后经营保证剩余19022.25元（28749-9583-143.75）；2015年8月份的物业服务费，应于2015年8月5日缴纳，原告可于2015年9月6日从经营保证金中扣除2015年8月份的物业服务费9583元及逾期付款违约金143.75元，扣除后经营保证金剩余9295.50元(19022.25-9583-143.75)；2015年9月份的物业服务费，应于2015年9月5日缴纳，原告可于2015年10月6日扣除被告拖欠的2015年9月的物业服务费9583元及逾期付款违约金143.75元，用剩余的经营保证金9295.50元扣除该月全部滞纳金及部分物业服务费后，被告尚欠原告2015年9月份的物业服务费431.25元(9583+143.75-9295.50)。被告还应向原告支付2015年9月至2016年1月的物业服务费共计38763.25元（431.25+9583×4）及违约金，违约金以当月应付费用为计算基数，自当月6日（其中2015年9月份拖欠物业服务费的违约金自2015年10月6日起计算）起按日万分之五计算至实际清偿之日止。对原告主张物业服务费超出的部分及违约金起算时间有误的部分，本院不予支持。被告在承租涉案商铺时向原告支付了装修押金9270元，无证据显示涉案商铺的装修不合格，原告应向被告退还该押金，为避免诉累，可直接在被告欠付的物业服务费及违约金中予以扣减。被告支付的水电周转金3885元亦应抵扣其拖欠的上述费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告深圳珑熙实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司支付2015年9月至2016年1月的物业服务费38763.25及违约金（违约金按日万分之五的标准以当月应付费用为计算基数计算至实际清偿之日止，其中2015年9月费用的违约金以431.25元为计算基数，自2015年10月6日起计算，2015年10月至2016年1月费用的违约金分别以9583为计算基数，分别自当月的6日起计算，被告深圳珑熙实业有限公司已实际支付的装修押金9270元、水电周转金3885元可抵扣其拖欠的上述费用）；
二、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1582元（已由原告预交），由原告负担712元，被告负担870元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 肖 英
人民陪审员 侯媛蓉
人民陪审员 雷南山
二〇一七年二月二十日
书 记 员 李锐珊
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。