杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0106民初12644号原告：周林超，男，1987年11月28日出生，汉族，住江西省上饶市经济开发区。原告：何昌州，男，1988年2月18日出生，汉族，住浙江省瑞安市。两原告共同委托诉讼代理人：武晓宇，浙江北鼎律师事务所律师。被告：谢慧，女，1993年3月11日出生，汉族，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：周尚檬、吴媛丽，浙江六和律师事务所律师。原告周林超、何昌州与被告谢慧合同纠纷一案，本院于2017年12月26日立案后，依法适用简易程序,于2018年1月8日公开开庭审理了本案。两原告及其共同委托诉讼代理人武晓宇、被告及其委托诉讼代理人周尚檬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告向两原告支付转让款350000元；2、被告支付两原告逾期支付200000元转让款的违约金1936.67元（从2017年10月10日计算至2017年12月25日），此后实际付款之日的违约金另计；3、被告支付两原告租金119000元；4、被告支付两原告违约金500000元；5、被告赔偿两原告两株五针松的损失20000元；6、被告承担本案诉讼费。庭审中，两原告撤回第5项诉讼请求，其余诉请不变。事实和理由：2017年7月4日，两原告、被告签订了《承包经营协议》，双方就“杭州西湖风景名胜区璞邑原舍客栈”承包转租事宜达成一致意见，并对承包经营标的、承包期限及相关价款等进行了约定。两原告按照协议约定履行了交接手续，双方之间就交接事宜签订了《交接确认书》。两原告认为，上述《承包经营协议》符合法律规定的要求，双方之间存在合法有效的租赁关系。在两原告按约定履行其合同义务后，被告逾期不支付资产转让款，该行为显属违约。现下一阶段租金支付期限己届满，被告明确表示不继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，两原告有权要求被告按照上述协议的约定及时、足额履行其支付义务。为维护自己的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告答辩称：1、被告不存在违约。被告虽未支付相应款项，但在2017年9月12日，被告已发函告知原告行使不安抗辩权，故被告有权暂不付款；2、原告的诉请无依据。原告主张支付剩余转让款及承包款，说明原告主张的是继续履约，但原告同时又主张支付50万元违约金，该违约金是以解除合同为前提的，说明原告逻辑上是自相矛盾。两原告向本院提交了以下证据：1、承包经营协议一份，用以证明原、被告之间签订了承包经营协议，双方之间存在租赁关系的事实。2、交接确认书一份。用以证明原、被告已经完成交接的事实。被告未提交证据。上述两原告提供的证据经庭审质证，被告对证据1无异议。对证据2真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，认为交接确认书只能证明双方办理交接，不能证明两原告已履行相应的义务。本院对当事人提供的证据认定如下：两原告提交的证据1、2均系原件，真实性被告均无异议，本院对其真实性均予以认定。根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：原告周林超系个体工商户杭州西湖风景名胜区璞邑原舍客栈的经营者。2017年7月4日，原告周林超为甲方1、原告何昌州为甲方2与被告为乙方签订《承包经营协议》一份。合同约定：一、承包经营标的。1、本次承包标的为”杭州西湖风景名胜区璞邑原舍客栈”(以下简称“该客栈”)。该客栈登记注册为个体工商户，甲方为实际经营者(即个体工商户业主)。2、该客栈位于杭州市，共计地上建筑三层，一层建筑面积139.2平米(具体以登记为准)。该客栈所用房屋由甲方租赁取得，租赁期限截止到2025年12月31日。3、该客栈己全部装修完毕，并己办理工商登记手续，获得营业执照、卫生、消防、特种行业许可等证照，具备合法经营的条件。二、承包期限及相关价款。1、承包期限:自本协议签署之日起，至2025年12月31日。2、资产转让:甲方确认，除该客栈所使用的房屋系租赁之外，该客栈的其他所有设施设备、装修投入、家具家电、硬装软装、可移动绿化景观、添置物等资产均由甲方实际投入并具有合法产权，且无任何抵押、质押等权利负担或限制，具有合法转让的条件。现双方协商确认将上述除房屋本身以外的全部资产作价为人民币50万元(大写:伍拾万元整)，甲方将上述资产全部转让给乙方。乙方应于2017年7月5日前支付15万元，2017年10月10日前支付20万元，2017年12月31日前支付15万元。乙方款清后，上述资产的产权即为乙方所有。3、承包费用:乙方承包经营的第一年度承包费用为人民币23.8万元，于2017年7月10日前支付2017年7月4日至2017年12月31的房租119000元。2017年12月31日前支付下一期租金119000元。承包费用在本协议签署两年半以后增加5%，此后每三年递增5%。此后乙方应于每年的12月底支付下一年度的承包费用。乙方支付给甲方的所有费用(包括转让费、承包费)，不论支付给甲方l还是甲方2，均视为甲方全部收到。甲方内部如何分配，与乙方无关。4、房屋租金:该客栈所使用的房屋租金由甲方承担，并由甲方自行向房东缴清，房屋租金涨跌，均与乙方无关。甲方应保障该房屋可以正常使用至2025年12月31日。如甲方未按时缴纳租金导致乙方实际承担相应租金或责任的，则乙方有权在应支付给甲方的承包费用中按实抵扣，如由此导致乙方损失的，则乙方有权向甲方追偿。5、其他费用:乙方承包经营期间所发生的所有经营成本、人员开支、物业清洁费、水电费、税费、垃圾排污等所有因经营产生的费用，均由乙方实际承担。6、经营收益:乙方承包期限内的所有收益或亏损，均由乙方享有或承担，甲方不做任何干涉。三、交接。1、双方确认该客栈(含甲方投入的所有资产)按现状交付。甲方应保证该客栈交付时，乙方可以正常使用和运营，所有设施设备等资产均完好、具备正常使用条件。交付前如有损坏的，甲方应负责修复。2、交付的内容:除该客栈及附属设施、资产的实体外，甲方还应向乙方交付该客栈的所有审批手续、证照，包括但不限于营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证等，该客栈在所有订房软件和各平台的经营账号、密码等，该客栈的所有印章、财务资料、税务资料、资产清单等以及与该客栈正常运营有关的其他相关资料等。甲方投入的所有资产，应同时向乙方交付相应的购入凭证、合格证书、保修书或质保书、联系方式等，以便乙方后续实际使用和维保。3、交付时间:本协议签署之日。4、该客栈交付后，乙方有权根据实际需要，对该客栈或相关设施设备进行相应的改造、改进、增减设施等，甲方不予干涉，并负有协助义务。但乙方应保证所有改造或改建经过合法手续，且不得破坏房屋承重结构，相关责任或义务由乙方承担。5、该客栈交付后，乙方继续使用甲方登记的工商手续开展经营活动，使用该商号及该客栈名称，对此甲方无异议，且甲方不收取任何费用。如乙方今后需要调整商号或该客栈名称的，甲方同意予以配合。6、该客栈交付后，除房屋主体结构的正常养护、维护、维修事宜由乙方承担。四、债权债务承担。双方约定以2017年7月10日为基准日。甲方承诺:在基准日之前，除每年应支付的房租外，该客栈(即该个体工商户)项下已经发生的或即将发生的债务、处罚或责任等风险。所有转让给乙方的资产(阳台除外)均合法、无任何权利限制、无任何侵犯第三方权利等违法的行为。如该客栈今后发生了甲方此前的债务或诉讼、处罚、责任、权利限制等违反上述约定的情形，则甲方应负责处理或实际承担相应责任，并保证不得影响乙方的正常经营活动。如由此导致乙方实际承担相应责任或损失的，则乙方有权在应付给甲方的承包费用中按实抵扣。五、后续事务。1、甲方应保证在交付前该客栈及相关设施设备、资产等均符合国家、地方的法律法规规定，具备合法经营的条件(阳台除外)。如有违反，由甲方负责处理并保证乙方正常经营。交付后，如遇国家法律法规或政策变动，则由乙方自行处理，甲方予以协助和配合。…六、违约责任。1、本合同签署后，在承包期限届满前，任何一方不得擅自解约，或变更合同条件。否则，违约方应一次性支付守约方违约金50万元。此外，还应赔偿给守约方造成的全部损失，包括逾期的收益损失。2、如乙方未能按期支付甲方承包费用的，每逾期一日，应按未付金额0.5‰的比例承担违约金。3、甲方发生以下情形之一的，乙方有权解除本协议:(1)房屋被业主收回，或因甲方拖欠房租等其他原因导致乙方无法正常使用房屋开展经营活动的；(2)该客栈因交付前的行政审批或手续不完善，或其他违反法律法规的情况，导致无法正常经营的；(3)甲方在该客栈移交前存在重大债务或风险，且甲方在合理期限内无法解决的；(4)甲方因个人原因导致乙方经营活动受阻，且甲方无法在合理期限内消除影响的;(5)因其他违法违约行为，经乙方书面催告后合理期限内未改正的。乙方依据本条约定主张解除本协议的，则乙方有权根据承包期限和实际己使用的期限要求甲方返还剩余部分资产转让费;并同时有权要求甲方赔偿乙方的实际损失。4、乙方发生以下情形之一的，甲方有权解除本协议:(1)乙方拖欠承包费用超过30天的;(2)乙方经营期间发生重大债务或风险，且在合理期限内无法解决，导致甲方承担责任的;(3)乙方利用该客栈从事违法犯罪活动的；(4)乙方经营期间若设施设备严重损害，乙方拒绝修复，导致房东要求甲方承担责任的；(5)乙方有其他违约行为，经甲方书面催告后合理期限内未改正的。同日，双方签订交接确认书一份，确认甲方已经将案涉客栈及相应的资产交付给乙方。同时确认以下事宜由甲方维修：三楼套房顶部玻璃；露台地面木板维修；二楼顶面发霉处理；楼梯吊灯位墙面脱皮，茶室玻璃门外墙。2017年7月6日，被告向原告何昌州转账支付第一期转让费150000元。2017年7月18日，被告向原告何昌州转账支付第一期租金119000元。2017年9月12日，被告向两原告发出催告函一份，认为两原告未按约尽到维修义务；两原告故意隐瞒案涉的出租的房屋三楼系违法建筑的事实；两原告虚报装修投入数额，涉嫌欺诈。故通知两原告，要求其整改、修复房屋；拆除违法建筑或补办审批手续；重新协商资产转让价格。在上述事项解决前，被告暂停支付后续款项。如两原告继续违约，则被告将解除合同并要求赔偿损失。2017年9月17日，两原告回函被告，认为两原告已经按照交接单维修完毕，被告没有证据证明房屋存在质量问题。案涉房屋三楼属于历史遗留问题，不属于违章建筑，但也不能用于经营，双方约定该房屋用于办公。关于两被告称原告虚报装修投入问题，认为装修投资不是确定双方交易价格的基础。故两原告不存在违约行为。2017年11月10日，被告诉至本院，要求解除合同。2017年12月26日，两原告亦两向本院起诉被告，要求被告继续履行合同并支付违约金、赔偿损失。另查明，2017年8月23日，案涉客栈因未按期申报2017年4月至六月的增值税，被税务机关罚款50元，该款由被告交付。另，被告还为两原告垫付了979.20元的个人出租住房房产税和个人所得税。本院认为，两原告与被告签订的《承包经营协议》实为资产转让和房屋转租合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应依约履行。双方当事人在合同中约定两原告按案涉客栈的现状交付给被告，现两原告已经将案涉客栈及相关证照交付给被告，被告也已经开始经营案涉客栈并支付了首期转让款和租金，合同已经开始履行。本案双方当事人争议的主要焦点为两原告是否存在违约行为，被告解除合同的理由是否成立。对此，本院认为，两原告已经将案涉房屋交付给被告，履行了自己的主要合同义务。被告在接收房屋及相关证照后，对案涉房屋的现状应该是清楚的、明知的。现被告提出案涉房屋的三楼属于违法建筑，没有相应证据证实。被告称两原告未按交接确认书要求维修房屋，则其应当催告两原告进行维修，如两原告在催告后仍未主动维修，被告可自行组织维修，产生的费用可以向两原告主张，而非被告认为的解除合同的理由。至于被告提到的其他质量问题，根据双方合同约定，除主体结构外的正常养护、维修事宜，均由被告承担。被告以质量问题提出解除合同的理由不成立。对被告提到的被税务机关处罚以及垫付税费，可以向两原告主张返还，而不属于解除合同的法定理由。故被告要求解除合同的理由不足，双方仍应按照合同约定履行自己的义务。现被告未按月付款，已经构成违约。两原告诉请要求被告支付转让款350000元及租金119000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。双方未约定逾期支付转让款应当支付违约金，故两原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，依据不足，本院不予支持。两原告诉请的50万元违约金是以解除合同为前提，现其要求继续履行合同，则其要求被告支付该违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、谢慧于本判决生效之日起十日内支付周林超、何昌州转让费350000元。二、谢慧于本判决生效之日起十日内支付周林超、何昌州租金119000元。三、驳回周林超、何昌州的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13710元，减半收取6855元，由周林超、何昌州负担3611元，由谢慧负担3244元。周林超、何昌州于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；谢慧于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判长  庞邦彩二〇一八年五月十五日书记员  周 瑾?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?