沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初8151号原告：沈阳中冶京唐置业有限公司（统一社会信用代码91210100691959316T），住所地沈阳市和平区长白西路2街153-30号3栋13门、14门。法定代表人：王善儒，系该公司总经理。委托代理人：张祎，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告：任禹璠，男，汉族，1991年1月10日出生,住辽宁省抚顺市望花区。被告：中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行（统一社会信用代码91210102817790641G），住所地沈阳市和平区中华路116号。法定代表人：陈庆君，系该行行长。委托代理人：崔彬彬，女，满族，1981年5月28日出生，系该单位员工，住沈阳市皇姑区。委托代理人：桑瑞，男，汉族，1974年9月30日出生，系该单位员工，住沈阳市铁西区。原告沈阳中冶京唐置业有限公司（以下简称“中冶公司”）与被告任禹璠、中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行（以下简称“农业银行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中冶公司委托代理人张祎、被告任禹璠、被告农业银行委托代理人崔彬彬、桑瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中冶公司诉称，2013年9月2日，原告中冶公司与被告任禹璠签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于沈阳市和平区民主路139号24-4，建筑面积45.15平方米的商品房一套，总价款471,818元，被告以按揭贷款方式付款，首付款141,818元，贷款330,000元。其中，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第五款规定：在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行、公基金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。合同签订后，中冶公司与任禹璠在沈阳市房产局办理了《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记。2013年10月8日，中冶公司（保证人）与任禹璠（借款人、抵押人）、被告农业银行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定该款金额为330,000元；借款购买涉诉房屋；借款担保为保证加抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，自借款人取得房地产权属证书，并报托以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。同时，任禹璠以其购买的涉诉房屋为借款提供抵押担保，并于2013年10月11日在沈阳市房产局办理了预购商品房抵押权预告登记。《贷款合同》签订后，农业银行发放贷款。其后，因被告任禹璠拖欠被告农业银行自2015年5月至2016年6月13期本息，故农业银行诉至沈阳市和平区人民法院。因借款人拖欠贷款达解除《贷款合同》条件且保证人尚未解除保证责任，沈阳市和平区人民法院经审理后于2016年7月4日作出（2016）辽0101民初4956号民事判决书，判决：1.解除农业银行与任禹璠、中冶公司签订的《个人购买担保贷款合同》；2.任禹璠偿还农业银行相应本息、罚息、复利至实际清偿日止；3.中冶公司对上述款项承担连带偿还责任，并在承担保证责任后，有权向任禹璠追偿。案件受理费3,143元，由任禹璠承担。该判决生效后，因任禹璠拒不履行还款义务，农业银行要求中冶公司承担连带保证责任，中冶公司遂于2016年8月29日向农业银行履行了连带保证义务，共向农业银行支付任禹璠的银行贷款348,300.68元，农业银行于当日出具贷款结清证明。先因被告任禹璠未能按期偿还贷款致使原告中冶公司承担连带保证责任，原告有权按照《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第五款的规定，单方解除与被告任禹璠的《商品房买卖合同》并要求被告任禹璠配合原告中冶公司办理解除合同的相关手续；因原告已经按照（2016）辽0101民初4956号民事判决书的内容全部履行了保证义务，被告农业银行应配合原告办理撤销涉诉房屋抵押权预告登记的相关手续。诉讼请求：1.解除原告沈阳中冶京唐置业有限公司与被告任禹璠于2013年9月2日签订的《商品房买卖合同》；2.被告任禹璠腾退位于沈阳市和平区民主路139号24-4，建筑面积为45.15平方米的商品房；3.被告任禹璠协助原告沈阳中冶京唐置业有限公司办理撤销于2013年9月2日签订的《商品房买卖合同》的备案登记及预购商品房预告登记；4.请求判令被告任禹璠、被告中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行协助原告沈阳中冶京唐置业有限公司办理撤销位于沈阳市和平区民主路139号24-4，建筑面积为45.15平方米的商品房的预购商品房抵押权预告登记；5.请求判令二被告承担本案的全部诉讼费用。庭审后，原告放弃第2项诉讼请求。被告任禹璠辩称，我同意解除买卖合同及抵押登记，我购买后当时就约定的首付款分期付款，我首付款也没有交齐，我就跟原告提出不要这个房子了。贷款我偿还了一年多，后来偿还不上了，跟开发商说不要房子了。被告农业银行辩称，1.贷款案件的诉讼费被告任禹璠没有给我方，我方的债权没有得到全部实现，所以不同意解押；2.原告不是涉案房产抵押人，无权要求撤销抵押权登记；3.我方不存在过错，不应由我方承担诉讼费。经审理查明，2013年9月2日，被告任禹璠与原告中冶公司签订《商品房买卖合同》，约定被告任禹璠购买原告开发的位于和平区民主路139号24-4，建筑面积45.15平方米的房屋一套，总金额为471,818元，付款方式为首付款141,818元，余款330,000元商业贷款。附件四合同补充协议第二条第五款约定：在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行、公基金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。该《商品房买卖合同》在房产登记部门办理了备案登记及预购商品房预告登记。同日，原告中冶公司（甲方）与被告（乙方）任禹璠签订《“凯悦名都”首付分期付款补充协议书》，约定因被告不能按期全额支付首付款，原告同意被告先行支付部分首付款，其余首付款由原告借给被告任禹璠，被告任禹璠需按约定时间将借款补齐。签署本协议书的同时，被告任禹璠已向原告交付贰万元购房诚意金，被告任禹璠应提供中国人民银行征信查询结果，以确定其具有合法资格办理银行按揭。被告任禹璠缴纳购房诚意金，由原告保管。该款项于还款期满，即最后一期垫付还款时，将转换为客户的房款还款，多退少补。原告向被告任禹璠提供的借款金额为141,818元，用于支付合同约定的首付款额（该款由原告直接拨付到首付款中，无需交付被告任禹璠再由其向原告支付）。被告任禹璠应于签订本协议的十个月内，即2014年4月10日前分四期偿还原告的借款。被告任禹璠在该期限内偿还首付款借款的，原告不收取借款利息。2013年10月8日，被告农业银行（贷款人）与被告任禹璠（借款人、抵押人）、原告中冶公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为330,000元，用于购买涉诉房屋，借款期限为360个月，即自2013年10月14日至2043年10月13日止，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定，遇利率调整按中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款法；借款担保为阶段性保证加抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。同时被告任禹璠以其购买的涉诉房产为借款提供抵押担保，并于2013年10月11日在沈阳市房产局办理了预购商品房抵押权预告登记。借款合同签订后，被告农业银行依约发放贷款，因任禹璠未按期还款，农业银行以任禹璠、中冶公司为被告起诉至法院，沈阳市和平区人民法院于2016年7月4日作出（2016）辽0102民初4956号民事判决书，判决：1.解除农业银行与任禹璠、中冶公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.任禹璠于本判决发生法律效力之日起十日内偿还农业银行贷款本金323,980元，利息、罚息、复利20,698.39元（截至2016年6月22日），并自2016年6月23日起按《个人购房担保借款合同》约定的计息办法支付贷款利息、复利、罚息至实际清偿日止；3.中冶公司对上述款项承担连带偿还责任，并在承担保证责任后，有权向任禹璠追偿；4.驳回农业银行其他诉讼请求。案件受理费3,143元，由任禹璠承担。2016年8月29日，原告中冶公司代被告任禹璠向被告农业银行偿还了贷款328,300.68元，被告农业银行出具了个人贷款结清证明。上述事实，有商品房买卖合同、“凯悦名都”首付分期付款补充协议书、凯悦名都购房首付款借款收据、补充协议书、（2016）辽0102民初4956号民事判决书、中国农业银行账户交易明细回单、个人贷款结清证明以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，原告中冶公司与被告任禹璠签订的《商品房买卖合同》及《“凯悦名都”首付分期付款补充协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，被告任禹璠未依约交纳首付款及按期偿还银行贷款的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求解除《商品房买卖合同》及要求被告任禹璠协助办理撤销备案登记、预购商品房预告登记的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告农业银行协助办理撤销预购商品房抵押权预告登记手续的诉讼请求，原告中冶公司已代被告任禹璠向被告农业银行清偿贷款，被告农业银行亦出具了个人贷款结清证明，其债权已得到实现，故对原告该诉讼请求予以支持。关于被告农业银行提出的贷款案件的诉讼费任禹璠没有给付，致使其债权未全部得到实现，不同意解押的答辩意见，本院（2016）辽0102民初4956号民事判决书中已判决诉讼费3,143元由任禹璠承担，故对该答辩意见不予采纳。关于被告农业银行提出的原告中冶公司不是涉诉房产的抵押人，无权要求撤销抵押登记的答辩意见，被告任禹璠作为抵押人在庭审中表示同意撤销预购商品房抵押权预告登记，故对该答辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告沈阳中冶京唐置业有限公司与被告任禹璠于2013年9月2日签订的《商品房买卖合同》；二、被告任禹璠于本判决生效之日起十日协助原告沈阳中冶京唐置业有限公司办理撤销于2013年9月2日签订的《商品房买卖合同》的备案登记及预购商品房预告登记；三、被告任禹璠、中国农业银行股份有限公司沈阳和平支行于本判决生效之日起十日内协助原告沈阳中冶京唐置业有限公司办理撤销位于沈阳市沈阳市和平区民主路139号24-4商品房的预购商品房抵押权预告登记。案件受理费4,189元（已减半收取），由被告任禹璠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  郭树琼二〇一七年九月二十八日书记员  周 健本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。