浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初2323号原告：何增法，男，1967年9月1日出生汉族，无固定职业，住江山市。委托代理人：潘凤云，浙江蓝泓律师事务所律师。委托代理人：杨慧芳，浙江蓝泓律师事务所律师。被告：郑祥诺，男，1972年8月28日出生汉族，无固定职业，住温州市瓯海区。委托代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。委托代理人：孙可群，浙江甬望律师事务所律师。原告何增法为与被告郑祥诺房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理，后因案情复杂，于2016年10月8日转为普通程序组成合议庭审理。本案于2016年4月22日、2016年11月23日公开开庭进行了审理，原告何增法及其委托代理人潘凤云、杨慧芳，被告郑祥诺及其委托代理人何方荣、孙可群到庭参加诉讼。审理期间，原、被告自行庭外和解15日，未能达成协议。本案现已审理终结。原告何增法起诉称：被告于2009年6月13日起承租宁波佳德表业有限公司所有的位于宁波市鄞州区宁横路面积为22395.98平方米的厂房，后被告将该厂房用作陶瓷经营和仓储之用，并将B幢一楼的920平方米转租给原告经营陶瓷卫浴。2014年2月18日，宁波佳德表业有限公司向被告发出通知，告知被告涉案房屋已被政府列入拆迁规划，但被告并未将该事宜告知原告且一直向原告收取租金，原告于2015年7月15日向被告缴纳自2015年8月6日至2016年8月5日房屋租金224112元、押金20000元。2016年2月，沧海陶卫城门口张贴了（2015）甬鄞民初字第746号、（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书，原告才得知被告与宁波佳德表业有限公司的房屋租赁合同已经法院判决解除并限期腾退，被告已取得承租房屋装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。且房屋所有权人宁波佳德表业有限公司于2016年2月1日对承租人断水断电。原告认为，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，原告是承租房屋的使用人，对承租房屋享有用益物权，故基于该房屋拆迁所产生的装修补偿、一次性经济补偿应由原告获得。故请求判令：1、被告返还原告租金134467元、押金20000元；2、被告支付原告装修费114528元；2、被告支付原告一次性经济补偿金138000元。被告郑祥诺答辩称：1、审理期间，原告搬离了涉案房屋，但并未与被告办理房屋交接手续，被告确认自2017年1月15日接收涉案房屋，租金计算至2016年6月30日，此后的租金及押金20000元被告愿意退还。2、原告承租的房屋是仓库，没有任何装修，被告无需赔偿装修费用。3、关于一次性经济补偿金，根据合同约定，如遇政府拆迁，原告应无条件搬离，被告无需赔偿装修费及一次性经济补偿。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．催款通知、银行交易明细各1份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系及租赁物的位置、面积、租期、租金等事实；2．（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书1份（打印件），用以证明被告与房屋所有权人之间的租赁合同已于2015年9月29日被判决解除的事实；3．（2015）甬鄞民初字第746号民事判决书（打印件）、评估报告第27页（复印件）各1份，用以证明被告获得涉案房屋的拆迁补偿的事实；被告为证明自己的主张，向本院提交了《场地租赁合同》1份，用以证明原、被告约定租金、租期以及如遇政府拆迁，被告不赔偿任何装修、搬迁费用的事实。上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：对原告提供的证据1，被告无异议，本院予以确认。对原告提供的证据2、3，被告对真实性无异议，关联性有异议，上述两份判决书经上诉后于2016年3月25日生效，被告获得拆迁补偿有合同依据且与原告无关，原告实际装修与其主张不符。本院对上述证据予以确认。对被告提供的证据，原告对真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为被告未在该合同上签字，该合同不发生效力，合同中关于装修、拆迁的条款为格式条款，应属无效。本院对该证据的真实性予以确认，对于合同效力将在说理部分具体阐述。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2009年6月13日，被告、李新海作为承租人与出租人宁波佳德表业有限公司签订《租赁合同》一份，约定：宁波佳德表业有限公司将位于宁波市鄞州区宁横路建筑面积约22300平方米的两幢厂房出租给被告及李新海，租赁期间为2009年8月7日至2019年8月6日，第1-3年租金为每年2260000元，第4-5年租金为每年2370000元，第6-7年租金为每年2490000元，第8-9年年租金为2620000元，第10年租金为2750000元等。2012年7月11日，承租方变更为被告。被告承租厂房后经宁波佳德表业有限公司同意将厂房分隔转租。2014年8月1日，原告向被告承租房屋，安鹏程代表被告与原告签订《场地租赁合同》一份，约定：被告将其租赁的位于宁波市鄞州区宁横路1489号沧海陶卫城B幢一楼B1号920平方米的场地出租给原告作为仓储用途，租期为2014年8月7日至2015年8月6日，租金220800元、物业费3312元，原告应支付押金20000元。该合同签订后，原告向被告支付了押金、租金、物业费，并在涉案房屋内进行了铁皮隔断、夹芯隔断的装修。2015年7月9日，安鹏程代表被告又与原告签订《场地租赁合同》一份，约定：原告租赁的场地及租金、物业费标准不变，租期自2015年8月6日至2016年8月5日；第七条第1项约定，合同终止、解除或期满后，原告装修、装饰无偿归被告所有，如续租所有装修归原告继续使用；第九条第1项约定，该租赁物为政府规划内拆迁房，因客观上存在被告可能随时无法继续使用该租赁物的情况，原告承诺使用期内愿意无条件按被告指定的时间腾退、搬离该租赁物，原告装修、装饰无偿归被告所有，因此产生的装修、搬迁费用，被告不予以补偿、赔偿。该合同签订后，原告支付了该合同期内的租金、物业费224112元。审理期间，被告确认于2017年1月15日接收涉案房屋，并自愿收取租金至2016年6月30日。另查明：2014年1月28日，宁波佳德表业有限公司就涉案房屋与宁波市鄞州区中河街道拆迁办公室签订了《征收补偿协议》，涉案房屋被征收，拆迁部门对涉案房屋内的装饰装修进行了评估。2014年2月18日，宁波佳德表业有限公司通知被告拆迁事宜，并要求被告在2014年6月30日搬迁，后因双方未就拆迁补偿达成协议，被告未按时搬迁。2015年4月3日，宁波佳德表业有限公司向本院提起诉讼，要求解除与被告签订租赁合同、被告支付租金、占有使用费、违约金、律师费损失等。本院于2015年9月29日作出（2015）甬鄞民初字第640号民事判决书，判决解除宁波佳德表业有限公司与被告签订的《租赁合同》、被告支付租金及占有使用费至实际腾退之日止。被告不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第874号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年4月23日，被告向本院提起诉讼，要求宁波佳德表业有限公司支付拆迁补偿费、6个月临时安置补偿费、一次性经济补偿金、提前搬迁奖励金等。本院于2015年10月19日作出（2015）甬鄞民初字第746号民事判决书，判决宁波佳德表业有限公司支付被告装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。宁波佳德表业有限公司不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第873号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。前述两案件上诉期间，宁波佳德表业有限公司于2016年2月1日起对涉案房屋停水停电，被告于2016年2月21日起对涉案房屋进行限时供电，并于2016年3月31日停止供电。本院认为：安鹏程代表被告与原告签订的《场地租赁合同》已由原、被告实际履行，并经被告追认，且被告转租涉案房屋系经出租人同意，转租合同的租赁期限也未超过被告与出租人约定的租赁期限，故《场地租赁合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。对原告要求被告返还租金134467元、押金20000元的诉讼请求，本院认为，原、被告之间的《场地租赁合同》合法有效，原告应支付合同存续期间的租金，原告虽主张其于2016年5月7日前搬离涉案房屋，但并未举证证明其已将房屋交还给被告，故租金应按被告的主张计算至2016年6月30日止，2016年2月1日至2016年2月20日、2016年4月1日起被告未提供水电等物业服务，不应收取物业费，现《场地租赁合同》已终止履行，押金亦应返还，故被告应返还原告租金21466.67元、物业费1334元、押金20000元，合计42800.67元。对原告要求被告支付装修费114528元、一次性经济补偿金138000元的诉讼请求，原告认为《场地租赁合同》中关于拆迁补偿的约定系格式条款应属无效；被告抗辩认为根据《场地租赁合同》的约定，原告应无条件搬离，无权要求被告支付装修费及一次性经济补偿金。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，具有不可协商性，本案中《场地租赁合同》的文本虽系被告提供，但原告可对合同条款提出异议并进行协商，故《场地租赁合同》中的违约条款及拆迁条款不属于格式条款，应为合法有效。现涉案房屋因征收而无法继续使用，根据《场地租赁合同》的约定，被告无需补偿原告装修、搬迁费用，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告郑祥诺返还原告何增法租金21466.67元、物业费1334元、押金20000元，限于本判决生效后七日内履行完毕；二、驳回原告何增法的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费7405元，由原告何增法负担6535元，被告郑祥诺负担870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  凌碧波代理审判员  蔡雯晴人民陪审员  陈荣芳二〇一七年二月二十八日代书 记员  江 霞????1?