北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终11043号
上诉人（原审原告、反诉被告）:杨洋，女，1985年10月25日出生。
委托诉讼代理人：李强，北京市汉华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张然，男，1984年10月7日出生。
原审第三人：北京麦田房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区北路237号楼20层2302。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：陆闪闪，女，北京麦田房地产经纪有限公司职员。
上诉人杨�因与被上诉人张然及原审第三人北京麦田房地产经纪有限公司（简称麦田经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初4205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
杨洋上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审的诉讼请求。事实和理由：1.物业交割是交房的一部分，张然未配合办理物业交割，其交房义务未履行完毕，构成违约，应支付违约金；2.因张然未在2016年11月17日前交房，故我方不应承担2016年10月18日至2016年11月17日之间的物业费。
张然辩称，同意一审判决。
麦田经纪公司述称，同意一审判决。
杨洋向一审法院起诉请求：张然向我支付违约金68700元。
张然向一审法院反诉请求：1.杨洋支付剩余购房款30000元�2.杨洋支付违约金343500元；3.杨洋支付2016年10月18日至2016年11月17日的物业管理费570元。
一审法院认定事实：2016年9月19日，张然（出卖人）与杨洋（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人出售位于北京××1号院7号楼4层405号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积108.86平方米，房屋总价为4580000元；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及一切费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；买受人以自行交接方式支付定金900000元，100000元于2016年9月19日支付，剩余800000元于2016年9月21日前（含当日）自行交接方式支付；出卖人同意将购房款30000元作为物业费用保证金，于物业费用结清后支付；物业费用包括：水费、电费、有线电视费、燃气费、物业管理费、供暖费、电话费、车位管理费�能源费、卫生费。如上述费用中某项费用有剩余则可抵冲同等数额的其他项欠缴费用。冲抵后若仍未结清，则自保证金中扣除；房屋交付当日，买卖双方确认最终的物业欠费数额；物业费用未结清且保证金由买受人持有的，买受人于物业欠费确认完毕后2个工作日内结清欠缴费用，并于结清当日将剩余部分支付出卖人（如有）；买受人拟贷款750000元，剩余购房款买受人于2016年9月27日前（含当日）支付110000元，于2016年10月14日前（含当日）支付180000元。出卖人未将涉案房屋出租，应于2016年10月18日前（含当日）将该房屋交付买受人；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按房屋成交总价的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。
2016年9月19日，张然（出卖人）与杨洋（买受人）签订补充协议，约定买受人应在2016年9月30日前（含当日）将1100000元经过金诚丰担保公司担保的形式支付给出卖人，该笔款项为购房款的一部分；买卖双方将房屋缴税过户日期定为2016年10月17日，买卖双方应积极主动配合并如期办理交税过户手续；由于出卖人在该小区购买了多套房屋，验收房屋时发现其购买的该小区其他房屋出现一些建筑问题，所以从2016年初就未缴纳该房屋的物业费，由于签约时预留了30000元物业交接保证金，经双方协商买受人应在做物业交接时通过转账或者以现金的形式支付给出卖人。关于物业费拖欠的问题买受人承诺自2016年10月17日前的物业所有欠费（含：水、电、燃气、取暖等费用）由出卖人承担。
2016年10月1日，张然将涉案房屋的钥匙交付杨洋，2016年10月18日，涉案房屋的所有权人变更为杨洋。2016年11月3日，张然将水卡、电卡、门禁卡及其他钥匙交付杨洋。2016年11月17日，张然结清涉案房屋欠�的供暖费4354.4元（2015年11月15日至2016年3月15日）及物业费4824.63元（2016年1月1日至2016年11月17日）。2016年11月19日，杨洋办理物业备案更名手续。
在本案审理过程中，麦田经纪公司称过户当天系杨洋原因未办理物业交接，后安排物业交接时，由于张然未带齐材料未办理交接。2016年10月25日，因房屋尚未结清物业费且房屋中的一些瑕疵问题双方沟通不畅，亦未完成物业交接。2016年11月17日张然结清了物业费。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨洋与张然签订的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反相�法律规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。物业交割应理解为买卖双方共同到物业处办理物业交割，包括但不限于结清物业费、交付水电卡等。本案中，张然与杨洋未办理物业交割。关于办理物业交割的时间，张然与杨洋并未明确约定，且杨洋未提供充分证据证明张然怠于办理物业交割，故杨洋主张张然支付自2016年10月19日至2016年11月17日逾期履约违约金，证据不足，法院不予支持；用于物业保证金的30000元系购房款，张然已于2016年11月17日结清涉案房屋物业费，张然主张杨洋支付购房款30000元，于法有据，法院予以支持；张然交纳物业费至2016年11月17日，鉴于双方约定张然承担2016年10月17日前的物业费，张然主张杨洋返还物业管理费570元，证据充分，于法有据，法院予以支持；张然主张杨洋支付违约金，证据不足，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条之规定，判决：一、杨洋于判决生效之日起七日内给付张然购房款30000元；二、杨洋于判决生效之日起七日内给付张然退还物业费570元；三、驳回杨洋的全部诉讼请求；四、驳回张然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理中，双方均认可张然向杨洋交付房屋钥匙的时间为2016年国庆假期前，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，杨洋与张然签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定张然应于2016年10月18日前将房屋交付杨洋，现双方均认可张然已于2016年10月1日前将钥匙交予杨洋，为此本院认定张然履行交房义务并未晚于合同约定。虽双方多次至物业均未能成功办理物业交割手续，但根据目前证据，尚不能将未办理的原因全部归责于张然，且未办理手续并不影响杨洋已实现对房屋的控制使用，故杨洋主张的需完成物业交割才视为交房义务履行完毕，本院不予采纳，对其相应主张不予支持。双方在补充协议约定张然仅负担2016年10月17日之前的物业费，为此张然主张杨洋返还其多交纳的部分，理由正当，应予支持。综上，杨洋的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1518元，由杨洋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 淼
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 赵文军
二〇一七年十二月十八日
法官助理 刘 佳
书 记 员 程 飞