上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初10568号
原告：陈晓峰，男，1976年3月7日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：顾晓萍，上海汇隽律师事务所律师。
被告：上海豌豆公寓管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：余珊，总经理。
委托诉讼代理人：张彰。
委托诉讼代理人：郭军，上海公鼎律师事务所律师。
原告陈晓峰与被告上海豌豆公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张奚独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈晓峰及委托诉讼代理人顾晓萍，被告上海豌豆公寓管理有限公司委托诉讼代理人张彰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年3月14日签订的《租赁合同》无效；2、判令被告返还原告已付的房屋租金人民币41,400元(以下币种同)；3、判令被告赔偿原告房屋装修费用119,500元、广告牌制作费用30,500元，合计150,000元。事实和理由：2017年3月14日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告将位于裕丰路XXX号A9、A10房屋(以下称系争房屋)出租给原告经营烟酒，租赁期限自2017年3月14日起至2020年4月30日止，其中2017年4月13日至2019年4月30日的租金为9,000元/月，2019年5月1日至2020年4月30日的租金为9,900元/月，先付后用，租金按季度收取等。合同签订后，原告按约将2017年4月13日至2017年7月31日的租金以及租赁保证金共计41,400元支付给了被告，并对房屋进行了装修，产生装修费15万元。但在原告准备营业事宜期间，遭到城管阻止，并被告知该房屋系违章建筑。嗣后，原告向被告核实情况，被告一直声称其有房产证，但一直未提供涉案房屋的相关产权证明。原告认为，被告在未取得涉案房屋相关房地产证明文件的情况下，与原告签订租赁合同，违反了法律规定，故起诉来院，要求判如所请。审理中，因被告退还了原告已付租金及保证金，故原告申请撤回第2项诉讼请求，并增加要求被告支付原告因本案诉讼产生的律师代理费2万元。
被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、被告认为双方的《租赁合同》不应是无效，而是终止履行；2、房屋装修损失不应该由被告赔偿，被告认为系争房屋来源合法，原告自行装修的后果应该由其自行承担；3、不同意支付律师费。
本院经审理认定事实如下：系争房屋无产权证或合法建造手续。2017年3月14日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《租赁合同》一份，约定由甲方将系争房屋出租给乙方经营烟酒之用，租赁期限为3年，自2017年3月14日起至2020年4月30日止。正式计租时间为2017年4月13日。2017年4月13日至2019年4月30日的月租金为9,000元；2019年5月1日至2020年4月30日的月租金为9,900元。租金采用先付后用原则，按季度收取。乙方应于合同签订后的7天内支付甲方3个自然整月的租金，即2017年4月13日至2017年7月31日的租金，计41,400元。乙方对租赁物进行内部装修不得涉及改变租赁物内部结构及布局，如租赁物的梁、柱、管线、消防等的结构和布局，甲方同意的除外等。
同年3月16日，原告支付被告上述约定租金包括保证金合计41,400元。
上述合同签订后，原告对系争房屋进行了装修，其在准备经营过程中遭到城管阻止，故原告并未在系争房屋中实际经营。后原、被告经协商，原告于2017年7月28日将系争房屋交还给被告，被告于收到钥匙后退还了原告已支付的租金及保证金共计41,400元。因双方未能就原告的装修损失达成一致，原告涉讼。
审理中，因被告不认可原告主张的装修费用，原告申请对系争房屋内的装修价值进行评估。经上海市高级人民法院集中委托，鉴定机构上海第一测量师事务所有限公司于2017年12月12日出具鉴定意见书认定：1、本案系争房屋装饰工程及安装工程所涉造价为91,889.31元；2、申请人(陈晓峰)主张的地面找平工程所涉造价为1,252.31元。2018年1月10日，该鉴定机构出具现值计算说明，认定：1、本案系争房屋装饰工程及安装工程所涉造价的现值为86,433.38元；2、申请人(陈晓峰)主张的地面找平工程所涉造价的现值为1,177.95元。经质证，原告对上述鉴定意见书及现值计算说明无异议；被告对鉴定结论有异议，认为鉴定结论高于市场价值。
另，被告在审理中表示在合同终止履行的情况下，被告退还了原告已付的保证金及租金，现如认定为无效合同的话，向原告主张2017年3月至2018年1月的占用使用费，按每月9,000元的标准计算，共计90,000元。对此，原告认为双方已于2017年7月28日办理了房屋交接手续，并对租金进行结算，现被告再行要求原告支付使用费显属无理；2017年7月28日之后，原告已将系争房屋返还被告，无须支付使用费。
以上事实，有《租赁合同》、司法审价鉴定意见书、现值计算说明等书证以及当事人陈述为证，事实清楚、证据充分，本院依法予以认定。
本院认为，本案被告出租的系争房屋未取得建设工程规划许可证，其和原告签订的《租赁合同》依法应确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；本案中系争房屋已由原、被告自行办理返还交接手续，故本案对此不予处理。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租人对房屋状况应该明知，其将不合法建筑出租给原告，对合同的无效承担主要责任。原告作为承租人，未对房屋状况尽到审慎注意义务，对于合同无效承担次要责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。经原告申请，已对装修现值进行了鉴定，该鉴定程序合法、结论客观，鉴定结论可以作为定案依据。就鉴定结论中双方争议的地面找平工程，在被告未举证证明其交付系争房屋前就存在地面找平工程的情况下，本院认为按常理推断该工程系原告在装修过程中施工，该部分计入原告装修范围，故系争房屋的装饰及安装工程所涉造价的现值为87,611.33元。本院根据司法鉴定意见、合同无效的过错责任、本案合同(无效)的实际履行情况等，酌定被告分担70%的现值损失即61,328元。原告诉请的广告牌制作费用，被告不予认可，且原告未提交证据予以证明，本院难以支持；原告诉请的律师代理费，于法无据，本院不予支持。至于被告在审理中主张的占用使用费，属无效合同的法律后果，本案中一并予以处理。鉴于双方已于2017年7月28日办理了系争房屋的交接手续，被告主张2017年7月28日之后的占有使用费，于法无据，本院不予支持。2017年7月28日之前的占用使用费，考虑到双方约定过免租期，加之原告装修后即因系争房屋是不合法建筑而未能实际经营，故本院酌定原告应给付被告房屋占用使用费10,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告陈晓峰与被告上海豌豆公寓管理有限公司于2017年3月14日签订的《租赁合同》无效；
二、被告上海豌豆公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈晓峰装修损失人民币61,328元；
三、原告陈晓峰应于本判决生效之日起十日内支付被告上海豌豆公寓管理有限公司房屋占用使用费人民币10,000元；
四、驳回原告陈晓峰的其余诉讼请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3,700元，减半收取1,850元，审价鉴定费5,100元，合计诉讼费6,950元，由原告负担2,713元，被告负担4,237元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 奚
二〇一八年一月十八日
书记员 何吉珺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……