宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬鄞民初字第449号
原告（反诉被告）：宁波市鄞州东××服饰有限公司（
组织机构代码为××××）。住所地：宁波市鄞州××村（下
应街道）。
法定代表人：俞某。
委托代理人：顾某、方甲。
被告（反诉原告）：宁波市××针织厂（组织机构代码
为××××）。住所地：宁波市××区鄞××路××号。
法定代表人：张甲。
委托代理人：王某某。
委托代理人：陈某某。
原告宁波市鄞州东××服饰有限公司（以下简称东雅×
×）为与被告宁波市××针织厂（以下简称锦绣××）房屋租
赁合同纠纷一案，于2009年1月23日向本院起诉，本院于同日
受理后，依法组成合议庭进行审理。被告在举证期限提出反诉
，本院决定本诉与反诉一并审理。在审理期间，根据原告的申
请，对被告实施保全措施。本案于2009年5月13日公开开庭进
行了审理。后因其他因素决定中止审理。案件于2010年3月29
日恢复审理，并因工作调动原因重新组成合议庭进行审理。本
案于2010年5月5日、同月12日进行开庭，原告东雅××的法定
代表人俞某以及委托代理人顾某，被告锦绣××的委托代理人王某某、陈某某均到庭参加诉讼（其中东雅××的法定代表人
俞某未参加2010年5月5日的庭审），证人张乙、毕某某到庭参
加诉讼。本案现已审理终结。
原告东雅××起诉称：2006年2月25日，原被告签订一份
租赁协议，双方约定：被告向原告承租厂房、住房，水电等经
营性费用由被告承担，厂房、住房年租金为215960元，租赁期
限为三年，自2006年3月1日至2009年2月30日止，付款方式为
被告第一年一次性首付15万元，余下65960元在2006年10月底
前付清，第二年始被告每半年支付一次租金，每次提前一个月
支付。同时，原被告约定以2006年至2008年的租金、水电费抵
冲原被告法定代表人之间的个人借贷。原告依约履行了协议，
但被告仅支付了租金7万元。2008年3月30日，张某与张甲、俞
某在被告厂里就原被告双方长期未结算的房租、水电费、张甲
与俞某个人之间的借贷等进行核算，结果为截至2008年3月，
被告尚欠原告款项计482320元。为此，原被告双方发生纠纷。
张甲于2008年10月22日提起诉讼，要求俞某立即归还借款3529
80元。鉴于张甲的反悔，原告多次催促被告支付房租金、水电
费，但被告均置之不理。为维护自身合法权益，提起诉讼，要
求被告锦绣××支付租金577880元，水电费100229元。
被告锦绣××答辩暨反诉称：第一，在有三份合同同时
在案的前提下，应当以2006年双方乙认盖章的经宁波市地税局
鄞州分局登记备案的合同为准，年租金应为7万元；第二，被
告已于2006年3月1日预付租金12万元，被告方于2008年9月24
日被原告锁门离开，原告应返还四个月半的房租，即6250.02元；第三，2006年、2007年的水电费以及门卫、厕所冲洗费已
由原告收取，2008年以上费用均已交纳，被告不拖欠以上费用
；第四，根据民法通则的有关规定，租金的诉讼时效为一年，
合同约定分期支付租金的每一期租金都有各自产生的时间，都
是一笔独立的债，债务人只要未在约定的时间内履行该笔债务
，即侵害了关于该笔租金的权某，诉讼时效应从债权人知道或
应当知道承租人欠交或拒交租金之日起计算，原告在2009年1
月19日主张丙，已丧失了胜诉权。综上，由于原告违约，请求
驳回原告本诉的诉讼请求，并支持反诉原告的反诉请求。
针对反诉原告的反诉主张，东雅××认为双方应以其提
交的合同为准，来确定双方的权某义务，被告没有履行自己的
义务，对被告的反诉请求应予驳回。
归纳原被告的诉、辩称主张，本院认为对于案件的事实
问题，双方争议的焦点主要有：第一、应当以哪一份合同来确
定双方的权某义务；第二、被告到底支付多少租金、水电费。
以上两个事实问题解决能够查明本诉被告到底拖欠原告多少租
金以及水电费，至于诉讼时效问题主要是法律适用问题，在下
文予以阐明。
本诉原告东雅××为证明其诉讼主张，向本院提供了以
下证据：
1.双方于2006年2月25日签订的《租赁协议》一份，意欲
证明原告与被告存在租赁法律关系以及约定租赁物的位置、面
积、年租金、付款方式等双方权某义务的事实；
2.张某书写的关于租赁物的租金等被告欠交款项的结算单一份，意欲证明被告拖欠租金、水电费等事实；
3.宁波市鄞州区人民法院（2008）甬鄞民二初字第2488
号民事判决书一份以及浙江省宁波市中级人民法院（2009）浙
甬商终字第89号民事判决书一份，意欲证明双方存在租赁关系
应以原告提交法院的那一份合同为准，该事实已为生效判决确
认的事实；
4.毕某出具的《证明》一份，意欲证明被告至2008年9
月25日拖欠水电费某金额为100229元的事实；
5.东雅××与案外人签订的租赁协议、发票，案外人关
于相近地段出租而签订的租赁协议若干，意欲证明争议租赁物
的租金市场价格的事实；
6.2009年4月2日《宁某某报》a15中缝刊登的原告遗失公
某的声明一份，意欲证明原告遗失公某的事实；
7.本案的裁定书一份，意欲证明至2009年5月，被告还在
使用厂房的事实；
8.证人张某陈述：其系被告法定代表人的哥哥，东雅×
×法定代表人的岳父，双方是否签订过书面租赁协议、租赁价
格、有没有支付过水电费等事项均不知道，他们之间的经济纠
纷很大程度上是因为双方经济往来上的疏忽，加上时间久了，
产生本纠纷，我帮他们理了一下账，对账时并没有书面合同，
他们二人都在场，我将他们能够认可的写下来，对租金，我妹
妹答应按9元计算，我女婿答应10元，我中和9.5元计算，但还
是存在一定的差距，他们之间差距有5万元，所以最终没有履
行。对原告东雅××提供的证据，经被告锦绣××质证后，
被告锦绣××对证据1的真实性、合法性、关联性都有异议，
认为该份协议与地税局备案的不一致，应当以后者为准，且租
金价格明显太高。对证据2的证据三性有异议，双方没有经过
结算过，证人对双方是否签订过租赁协议及其他事项均不清楚
。对证据3的真实性没有异议，对原告的举证目的有异议，租
赁价格等事实并没有得到宁波中院的认可，认为与前一案双方
之间的借款关系无关。对证据4的证据三性有异议，并申请书
写人作为证人出庭作证。对证据5的关联性有异议，租赁作为
合同关系具有相对性。对证据6的关联性有异议。对证据7的证
明目的有异议，被告是在被原告锁门后，于2008年9月24日搬
出厂房。对证据8的真实性有异议，认为证人是原告法定代表
人的岳父，证人对双方是否签订了租赁协议及租赁事项均不清
楚。
本诉被告兼反诉原告锦绣××为反驳对方诉讼请求所依
据的事实并支持自己反诉请求所依据的事实，向本院提交以下
证据：
1.地税局备案的租赁协议、发票各一份，意欲证明双方
租赁的价格、租赁场地的面积、开票价格、已支付租金等事实
；
2.2007年双方签订的租赁协议以及2007年8月31日租金发
票一份，意欲证明租赁面积、价格、被告已支付租金等事实；
3.被告预付租金的支票存根，意欲证明被告已预付租金1
2万元的事实；4.被告支付2006年、2007年、2008年水电费的银行支票
存根以及中国某某银行股份有限公司宁波段塘支行出具的同城
电子交换来账业务清单，意欲证明被告已支付水电费的事实；
5.申请本院（2008）甬鄞民初字第4627号案卷中对中河
派出所民警的调查笔录，意欲证明原告擅自锁门的事实；
6.证人毕某陈述：证明中签字是其所签，但字体有粗
细之分，前面较粗的字其在签名时有的，后面较细的字其没有
看见过，是别人添加的。
对被告提交的证据，原告质证后，认为证据1的证据三性
均有异议，该协议并非双方当事人的真实意思表示，应当以生
效判决确认的协议来作为断案的依据。对证据2中发票的真实
性没有异议，但认为款项并没有收到过。对证据3的真实性没
有异议，但认为款项是往来款，并非租金，对证据的关联性有
异议。对证据4没有异议。对证据5的真实性没有异议，但认为
并不能证明是原告擅自锁门的事实，由谁锁门其也不清楚。对
证据6有异议，原告已将证人出具的证明作为有效证据提交法
庭。
对于双方提交的证据，本院结合双方的质证意见统一认
证如下：原告提交的证据1，该租赁协议与被告提交的证据1、
2中租赁协议关于租赁场地的面积以及租赁价格不同，且租赁
场所面积、租赁价格等表明租赁事实的关键部分都是各自法定
代表人或法定代表人的配偶添加，添加部分没有对方某某确认
，在存在其他协议的情况下，该协议证明力较低，不能反映当
事人的真实意思表示；另外，约定的租赁价格与市场价格相比明显偏高，考虑到二者系亲戚关系，不符合常理，因此本院不
予确认。证据2由于虽然没有当事人的签字确认，现被告又表
示否认，但是证人与双方企业的法定代表人都是亲戚，其位于
居中地位对双方经济纠纷进行实事求是的记载，且证人已出庭
作证，接受法庭和双方当事人的询问，具有证明力，因此，本
院结合其他证据予以确认。证据3的真实性双方均无异议，本
院对证据的真实性予以确认，但对于原告的举证目的，本院认
为中院的二审判决主文虽然是“驳回上诉，维持原判。”，但
在判决书的说理部分已明确“该争议的租赁协议系本案当事人
所在企业之间的租赁协议纠纷，与本案借款系两个不同的法律
关系，不属于本案民间借贷纠纷审理范围，故对此不予审理，
对于该争议事实双方可另行起诉”，可见，中院的判决亦没有
确认争议的协议的效力，因此该证据与本案缺乏关联，本院不
予确认。证据4已有证人自己出庭辨认并作证，证人讲其只记
载水电度数，该证明内容有增加，故对该证据本院不予采纳。
证据5与本案缺乏关联，本院亦不予采纳。证据6与本案双方争
议的事实缺乏关联，本院不予认定。证据7为本案的财产保全
裁定书，与案件事实无必然联系，本院不作为证据认定。证据
8，该证人虽然与原告法定代表人是翁婿关系，但同样与被告
的法定代表人是兄妹关系，反而使得证人作证更加客观，本院
结合其他证据予以确认。被告提交的证据1、2中发票的真实性
双方均无异议，本院对证据的真实性予以确认，发票的开具能
证明已付款的事实，至于租赁协议的真实性以及证明力问题，
确实是双方当事人争议的焦点，本院根据现有证据也难以判断案件争议事实，由于被告作为承租人没有法律义务就租赁价格
等事实进行举证，且该两份协议内容添加部分没有对方的盖章
确认，因此，本院对租赁协议的真实性不作认定。证据3原告
虽然对收取款项的事实没有异议，但对款项的性质有异议，从
支票的存根联由于没有注明租金的字样，在用途注明“备用”
，反映不出款项系预付租金的结论，因此对被告的举证目的本
院不予认可。证据4原告没有异议，能够证明被告支付水电费
的事实，本院予以确认。证据5原告对证据的真实性没有异议
，但该笔录只反映事情的经过，至于谁锁门的关键事实没有反
映，因此，本院确认证据的真实性。证据6主要系证人对自己
出具的证明进行辨认，与本案有关联，本院予以确认。
根据原被告双方对事实的陈述以及本院确认的有效证据
，本院确认如下事实：
2006年3月始，被告锦绣××租赁原告东雅××位于鄞州
区下应街道潘火桥村的厂房、部分其他用房等，锦绣××支付
了水、电费等，2006年3月6日和2007年8月31日，原告开具品
目为房租、金额各为7万元的发票两份给被告。2008年3月30日
，张丁对双方多年来的租赁、借款等经济往来进行结算，出具
单子一份，载明：房租费从06年3月1日搬入，厂房1300平方×
9.50×24个月＝296400，食堂06年7000∕年、07年7000∕年、
两年共计14000，房屋06年3套×8000＝24000、07年3套×8000
＝24000、一共计48000，小房06年5间2年×70＝8400、07年8
间1年×70＝6720。以上房租费合计373520元。2008年9月底，
被告锦绣××离开承租厂房，但仍有部分设备留在争议厂房内，毕某为二楼、三楼用电、水的度数进行见证，双方为租金
及水电费等问题发生纠纷。东雅××于2009年1月23日向本院
提起诉讼。
本院认为：双方之间的法律关系为租赁不动产的租赁关
系，本诉原告为出租人，本诉被告为承租人，租赁关系是指出
租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。因此
，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租
赁期限内保持租赁物符合约定的用途，而承租人的基本义务是
按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，并按照约定的
期限支付租金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干
规定》第五条第一款关于“在合同纠纷案件中，主张合同关系
成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责
任”的规定以及第七十三条第二款关于“因证据的证明力无法
判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分
配的规则作出裁判”的规定，本诉原告不能举证证明双方订有
书面的租赁协议，本院只能根据案件的现有证据，认定双方当
事人未订有书面协议，为不定期租赁，本诉被告至2008年3月3
0日，尚欠原告租金为233520元，以后的租金问题，由于双方
就何时搬出各持一词，为减少当事人讼累，本院确定至2008年
9月底被告搬出厂房，租赁费按照以前标准确定为92960元；至
于水电费问题，虽然按照常理应由承租人负担，但只有度数，
并没有计算费用结果必需的差额数，因此本院难以支持；本诉
被告辩称的原告主张已过时效的问题，由于租赁系继续性合同
，双方又没有约定租金支付的期限，因此并不构成独立之债，从被告搬出厂房至原告起诉没有超过时效，本院对本诉被告此
点意见不予采纳。反诉原告要求返还预付租金，由于预付的事
实本院没有认定，反而是反诉原告即本诉被告拖欠租金，因此
反诉原告的请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同
法》第二百一十二条，第二百一十五条，第二百一十六条，第
二百一十七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三
十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二
条，第五条第一款，第七十三条第二款，《最高人民法院关于
审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规
定，判决如下：
一、本诉被告宁波市××针织厂支付本诉原告宁波市鄞
州东××服饰有限公司租金326480元，限被告宁波市××针织
厂在本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回本诉原告宁波市鄞州东××服饰有限公司其他
诉讼请求；
三、驳回反诉原告宁波市××针织厂的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10581元，财产保全费217元，反诉案件
受理费25元，合计诉讼费10823元，由宁波市鄞州东××服饰
有限公司负担4384元，宁波市××针织厂负担6439元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理
费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院
立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人
为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开
户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市
中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，
作自动放弃上诉处理。
审 判 长 陈建军
审 判 员 陈增宏
审 判 员 丁锡涛
二〇一〇年五月三十日
代书记员 胡腾龙