四川省梓潼县人民法院民 事 判 决 书（2013）梓民初字第08号原告李各明（又名李各民），男，汉族，生于1948年3月5日，小学文化，四川省梓潼县人，住梓潼县居民。委托代理人赵兴甲，四川经义律师事务所律师。被告董秀琼，女，汉族，生于1959年11月29日，小学文化，四川省梓潼县人，住梓潼县，农民。被告梁春生，男，汉族，生于1982年12月13日，初中文化，四川省梓潼县人，住梓潼县，农民。共同委托代理人雍枝坪，梓潼县文昌法律服务所法律工作者。原告李各明与被告董秀琼、梁春生买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李卓君适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李各明诉称：2009年2月10日，原、被告签订《买卖房屋合同》，合同约定，原告将梓潼县自强镇中兴街（19）号砖混结构两楼一底共计330.68平方米住宅楼卖给被告，房屋成交金额9.5万元。约定分三次付款，逾期不付按贷款利息支付利息，若一方违约，按总成交金额的20%支付违约金。合同生效后，截止2009年12月31日，被告共计支付原告购房款6.5万元，尚欠房款3万元，并于同日向原告出具欠条，约定于2010年12月31日前付清。到期后，经原告多次催收无果，现依法提起诉讼：1、请求依法责令二被告立即支付原告购房款30000元，并承担2011年1月1日至购房款付清的利息8000余元；2、责令二被告承担违约金19000元；3、诉讼费由二被告承担。原告为支持自己的主张向本院提交以下证据：1、房屋买卖合同复印件一份，证明原、被告之间的买卖合同关系；2、梓潼县邮政局关于出售房屋的协议，证明原告对房屋享有所有权；3、房权证及土地使用证复印件，证明邮政局已将房权证及土地使用证交予原告，现由第三方杨克川在保管；4、二被告的户籍证明，证明二被告的母子关系及主体资格；5、被告董秀琼向原告出具的欠条一份，证明欠款的事实及利息计算的时间依据；6、（2012）梓民重字第11号调解书一份，证明原告对出售的房屋享有所有权。被告辩称：本案实际是一个买卖合同纠纷，董秀琼不是本案适格被告，因为房屋买卖合同是原告跟被告梁春生签订的，房子也是梁春生买的。我们已支付了购房款6.7万，原告却只承认6.5万。被告不付款是有原因的，因为无法确定房屋所有权人，房屋买卖合同上甲方的名字是李各明和ＸＸ，实际ＸＸ于2007年已经去世，该房屋的实际共有人应该是李各明和杨克川。因为权属问题发生纠纷，李各明、ＸＸ的亲属及杨克川还在法院打官司，2012年8月份才达成了调解协议。不是我们违约，房屋的权属都不明确，我们的权益不能够得到保障。我们还想解除合同，即使不解除，也不构成违约，违约的是原告。原告交付我们的房屋面积不够，且原告将一楼也锁起，将约定免费供其使用十年的房屋进行出租，从中收取租金。综上，原告在未取得房屋所有权，且权属不明的情况下将房屋卖给梁春生，虽房屋进行了交付，但我们进行产权变更存在困难，这是原告的原因引起的，债的履行无法实现，请求解除合同，驳回原告的诉讼请求并退还我们支付的房款。被告向本院出示的证据有：1、收条一组共三份，证明被告已收到房款6.7万元；2、房权证及土地使用证复印件，证明争议房屋现仍登记在邮政局名下；3、房屋出售协议一份，证明原告李各明的名字是后面加上去的；4、调解书一份，证明被告并没有违约，是因为房屋的权属不明，所以未支付余下房款。通过庭审质证，针对原告提交的证据，被告的质证意见为：对第1项证据真实性不持异议，但卖房者是ＸＸ和李各明两人，原告的主体存在问题；对第2项证据有异议，售房协议上本没有李各明的签字，李各明的名字是后面加上去的；对第3、4、5、6项证据真实性无异议，认为第5项证据未扣减支付的定金2000元，认为调解书不能达到证明房屋系李各明所有的目的。针对被告提交的证据，原告的质证意见为：对第1、2项证据无异议，对第3、4项证据真实性无异议，但对被告的证明目的原告持异议，认为3、4项证据能证明原告对卖给梁春生的房屋享有所有权。对于双方没有争议的证据，本院确认其相应的证据效力，可以作为认定本案事实的依据；对于双方存在争议的证据，本院将结合审判查明的事实予以综合评判。经审理查明：2003年8月15日，杨克川委托ＸＸ与李各明共同购买了梓潼县邮政局位于本县自强镇房屋一处，购买后，双方对房屋的归属进行了分割，但一直未到房屋登记部门办理产权过户手续。房屋购买后，原告李各明计划将自己那部分房屋出售，遂于2009年2月10日与被告梁春生签订房屋买卖合同，合同中的甲方为李各明与ＸＸ，乙方为梁春生。合同约定将梓潼县自强镇中兴街（19）号砖混结构两楼一底住宅共计330.68平方米卖给梁春生，房屋的成交金额为95000元。协议对双方的权利义务进行了约定，并约定分三次进行付款，2009年2月10日付款45000元、2009年12月31日之前付款20000元、2010年12月31日前付款30000元，逾期不付按贷款利息承担利息，若一方违约，按总成交金额20%支付违约金。在场的中介人也在买卖合同上签字捺印。签订合同当日，被告梁春生向原告支付了现金45000元，于2009年12月31日再次向原告支付现金20000元，两次总共支付房款65000元。被告董秀琼于2009年12月31日向原告出具欠条一份，写明欠原告购房款30000元，于2010年12月31日前付清，如没付清另加利息1000元整，如在2010年12月31日前付清不计利息。并注明欠款人与购房者梁春生系母子关系。该房现已由被告居住使用。2010年5月，原告李各明因与ＸＸ家属及杨克川因为房屋的权属发生争议，起诉来院，要求与ＸＸ家属均分梁春生支付的房款65000元及均分共有的15间房屋并明确界限等。该案经重审，双方当事人于2012年8月15日达成调解协议，确认了梓潼县邮政局位于自强镇的房屋系原告李各明与杨克川共同购买，ＸＸ仅受杨克川的委托办理购房事宜，该协议对房屋的权属及四至界限进行了分割。原告认为，被告应于2010年12月31日前支付剩余房款，而到现在仍未支付，已构成违约，要求支持其诉请。另查明，梁春生于2009年2月2日向李各明支付了房屋的定金2000元，在结算时未进行扣减。ＸＸ于2007年因交通事故去世，在李各明与梁春生签订的房屋买卖合同上，ＸＸ的名字系其妻子贾利华所签。本院认为，原告李各明，在与杨克川共同出资购买梓潼县邮政局的房屋后，未主动到房屋管理部门办理产权变更及分割手续，该房屋系李各明与杨克川共同共有。在李各明与梁春生签订的房屋买卖合同中也仅能反映该争议房屋系李各明与他人共同共有、共同卖与被告梁春生，该合同不能反映原告系出卖该房屋的唯一主体，更不能证明原告系该房屋唯一所有权人。原告在房屋仍系共有状态、产权权属与共有人存在争议的情况下，对房屋进行了处置，进而导致了交易受阻，引起纠纷的后果，这一后果的发生系原告的自身行为引起，被告未支付剩余房款，仅是对原告行使一种不安抗辩权，不能以此理由认定原告的行为违约。原告与共有人对房屋的权属发生争议，于2010年5月起开始进行诉讼，至2012年3月经法院调解才达成了一致调解协议。原告的行为使原告丧失了合同履行的能力，使原、被告之间的买卖合同丧失了履行的基础。虽然原告通过诉讼明确了所共有房屋的权属问题，但调解书是依据当事人双方合议而形成的，体现的是当事人的意思自治，调解结果的任意性决定了其不可能在物权变动领域与判决书具有同等的确定力，因此，依据调解书引发的物权变动也应遵循公示公信原则。原告李各明与杨克川对物权分割的协议虽然有效，但其调解协议并不能直接引起物权变动的效力，而且当事人的意思表示具有多变性，且难以被外界所知晓，为了保障正常交易秩序，原告应及时将房屋所有权变更至自己名下，以此才能保证被告的预期物权得以实现。这样，才能有助于原、被告之间买卖合同的顺利履行。综上，在合同履行过程中，因原告的原因致使履行受阻，为了维护交易安全，保护善意第三人的合法利益，原告在不能保证被告的物权期待得以完全实现的前提下，要求被告支付剩余房款30000元的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十二条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第五项、《中华人民共和国物权法》第三十一条、《中华人民共和国物权法（释义）》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告李各明的诉讼请求。案件受理费1225元，减半收取613元，由原告李各明负担。代理审判员  李卓君二〇一三年十二月二十七日书 记 员  刘晓凤附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百三十二条第一款出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第五项下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的；《中华人民共和国物权法》第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。《中华人民共和国物权法（释义）》第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律（其他特别法律）规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本条是关于非依法律行为享有的不动产物权变动的规定。依照本法第28—30条的规定，物权的变动可因法院判决、政府征收决定、继承或者遗赠以及合法建造房屋等，直接发生效力，而不必遵循依法律行为而进行的物权变动应当遵循的一般公示方法，这必然可能损害到交易秩序和交易安全，尤其是涉及不动产的物权变动时更是如此。考虑到对交易安全的保护，本法明确规定处分该类不动产物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。