重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第00372号上诉人（原审被告）重庆浮图关房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路**外商大厦**。法定代表人张文平，董事长。委托代理人周严，重庆盛博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）袁政。委托代理人陈川，重庆川立律师事务所律师。上诉人重庆浮图关房地产开发有限公司（以下简称：浮图关公司）与被上诉人袁政因商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第05966号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明：1997年2月4日，浮图关公司（合同中称“甲方”）与袁政（合同中称“乙方”）签订《重庆市商品房预售（预购）合同》，将其开发的位于重庆市渝中区长江一路×××××××××××××号（现为重庆市渝中区长江一路×××××××××××#）房屋预售给袁政，合同约定：建筑面积187.93㎡，单价为3488元／㎡，成交价格为655499.84元；乙方在1997年2月4日交付购房款1万元，在1997年2月20日交付购房款19万元，在1997年4月30日交付购房款15万元，在1997年6月30日交付购房款30.55万元；甲方在1997年4月30日将竣工验收合格的上述房屋移交给乙方。其中，合同第五条第1款、第2款约定：“上述房屋移交给乙方时，双方应按规定办理房地产权属转移登记手续，税费按规定各自承担。房屋面积以房屋竣工后房地产管理部门确认的实际面积为准，房款多退少补。”《补充条款》第四条还约定：“乙方应按照合同1997年6月30日付清全部房款，如违约甲方有权无条件地收回甲方已点交给乙方的B1楼跃层C号房，并进行转买（卖），乙方购房定金一律不予退还。”合同签订后，浮图关公司于1997年4月30日将诉争房屋交付袁政使用。1998年11月24日，浮图关公司向袁政出具《重庆市不动产销售专用发票》，载明袁政已向浮图关公司支付购房款655499.84元。之后，浮图关公司未按照法律规定和合同约定为袁政办理房地产权证。2012年9月19日，袁政向重庆市渝中区法院起诉，请求浮图关公司立即为其办理上述房屋的房地产权证。在该案审理过程中，袁政和浮图关公司达成调解协议：浮图关公司于2012年11月15日前为袁政办理重庆市渝中区长江一路×××××××××××#房屋的房地产权证。2013年3月21日，重庆市国土房管局将重庆市渝中区长江一路×××××××××××#登记在袁政名下，房地产权证上载明的房屋建筑面积为176.46㎡。2013年4月2日，袁政缴纳权属转移变更登记费80元、房屋转让手续费529.38元、勘探测绘服务费73.8元，并于2013年4月10日缴纳契税19665元。相关部门就上述税费向袁政出具的发票上载明的付款人皆为袁政。原审原告袁政诉称：1997年2月4日，浮图关公司与袁政签订《重庆市商品房预售（预购）合同》，将其开发建设的位于重庆市渝中区长江一路×××××××××××号房屋预售给袁政，双方约定：建筑面积187.93㎡，成交价格为655499.84元。其中，合同第五条第2款约定：“房屋面积以房屋竣工后房地产管理部门确认的实际面积为准，房款多退少补。”合同签订后，袁政按照约定支付了全部的房款655499.84元，浮图关公司于1997年4月30日将诉争房屋交付袁政使用。但浮图关公司未按照法律规定和合同约定为袁政办理过户手续，至2013年3月21日才在法院的主持下取得房地产权证，袁政为此支出各种税费20425.18元。且房地产权证上登记的房屋面积比合同约定的面积少11.47㎡，浮图关公司应按合同约定和法律规定退还袁政多交的房款，并支付相应利息。故起诉请求：1、判令浮图关公司立即退还袁政房款40007.36元，并支付从1998年11月24日起至2013年4月17日以40007.36元为基数按银行同期贷款利率计算的利息；2、判令浮图关公司立即向袁政支付权属转移变更登记费80元、房屋转让手续费529.38元、勘探测绘服务费73.8元、契税19665元，共计20348.18元。原审被告浮图关公司辩称：浮图关公司与袁政之间的商品房买卖合同关系属实。针对袁政诉讼请求，浮图关公司认为：一、浮图关公司是正在被清理审查中的军队移交企业，情况比较特殊。双方曾在人民法院主持下达成调解协议，已将诉争房屋的办证时间变更为2012年11月15日前；二、在办理诉争房屋房地产权证之前，双方并不能确定诉争房屋的实际面积，因此，浮图关公司在此之前并不负有退还袁政面积误差部分房价款的义务，利息就更无从谈起。从袁政向法庭提交的重庆市地方税务局关于勘探测绘服务费的发票上看出袁政缴纳勘探测绘服务费的时间为2013年4月2日，那么，确定诉争房屋的实际面积的时间只能在其之后，故浮图关公司应向袁政退还诉争房屋面积差款并承担利息的时间应从2013年4月2日之后起算；三、办理诉争房屋的房地产权证的相关税费依法应由袁政自行承担，从袁政向法庭提供的税费票据上载明的纳税人均为袁政即可证明，故袁政要求浮图关公司承担上述税费无法律依据。因此，请求人民法院驳回袁政的全部诉讼请求。原审法院认为：袁政与浮图关公司于1997年4月2日签订的《重庆市商品房预售（预购）合同》是双方当事人的真实意思表示，其合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。针对袁政的诉讼请求，评析如下：关于袁政要求浮图关公司退还房屋面积误差部分的房价款及利息的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，袁政与浮图关公司约定的房屋建筑面积为187.93㎡，但经房屋登记部门核准登记的建筑面积仅为176.46㎡，房屋实际面积比约定面积小11.47㎡，面积误差超过3%（11.47㎡÷187.93㎡×100%=6.1%），按照双方“房屋面积以房屋竣工后房地产管理部门确认的实际面积为准，房款多退少补”的约定和上述法律规定，浮图关公司应将多收的房价款返还袁政。袁政举示的《重庆市不动产销售专用发票》证明袁政最迟于1998年11月24日已付清全部购房款655499.84元，故袁政要求浮图关公司退还房价款40007.36元及支付从1998年11月24日起至2013年4月17日止以40007.36元为基数按银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，予以支持。关于袁政要求浮图关公司支付权属转移变更登记费80元、房屋转让手续费529.38元、勘探测绘服务费73.8元、契税19665元的诉讼请求。因袁政举示的相关票据上载明的付款人皆为袁政，而袁政亦未举示其他证据证明上述费用应由浮图关公司承担，故对袁政的该部分请求，不予支持。综上所述，袁政的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，遂判决：一、被告重庆浮图关房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告袁政重庆市渝中区长江一路×××××××××××#房屋面积误差部分的房价款40007.36元，并支付自1998年11月24日起至2013年4月17日止以40007.36元为基数按银行同期贷款利率计算的利息；二、驳回原告袁政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1537元，由原告袁政承担237元、被告重庆浮图关房地产开发有限公司承担1300元。宣判后，浮图关公司不服，向本院提起上诉。其上诉理由是：被上诉人袁政于2013年3月21日取得房地产权证，此时上诉人浮图关公司才知晓被上诉人袁政所购房屋的实际面积，因此，上诉人浮图关公司返还被上诉人袁政房屋面积误差部分的房价款利息的起算时间应从2013年3月21日被上诉人袁政取得房地产权证开始计算。现上诉请求二审法院撤销一审判决第一项中关于利息的判决，依法改判由上诉人浮图关公司向被上诉人袁政以房屋面积误差部分的房价款40007.36元为基数，从2013年3月21日起按中国人民银行同期贷款利率计付至房款付清时止的利息。被上诉人袁政答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。对于房屋面积误差部分房价款40007.36元的利息计付起止时间和标准，被上诉人袁政同意从2013年3月21日起按中国人民银行同期贷款利率计付至房款付清时止。二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。本院认为：上诉人浮图关公司与被上诉人袁政于1997年4月2日签订的《重庆市商品房预售（预购）合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。本案中，上诉人浮图关公司与被上诉人袁政在合同中约定的房屋建筑面积为187.93㎡，但经房屋登记部门核准登记的房屋建筑面积仅176.46㎡，房屋实际面积比约定面积小11.47㎡。因此，一审法院按照双方合同约定，判令上诉人浮图关公司将多收的房价款40007.36元返还被上诉人袁政，符合双方合同约定和法律规定。上诉人浮图关公司对此也不持异议。至于上诉人浮图关公司就多收的房价款40007.36元向被上诉人袁政支付利息的起止时间问题，鉴于在本院二审审理过程中，被上诉人袁政同意按上诉人浮图关公司提出的从2013年3月21日起按中国人民银行同期贷款利率计付至房款付清时止。据此，本院依据二审中出现的新事实对一审判决予以部分改判。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第05966号民事判决第二项；二、变更重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第05966号民事判决第一项为：重庆浮图关房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还袁政重庆市渝中区长江一路×××××××××××#房屋面积误差部分的房价款40007.36元，并自2013年3月21日起以40007.36元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付利息，利随本清。一审案件受理费，按一审判决执行，二审案件受理费1537元，由上诉人重庆浮图关房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红代理审判员  钱昳心代理审判员  苏 渝二〇一四年二月十五日书 记 员  肖 姗