浙江省遂昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）丽遂民初字第1014号原告陈珠花，女，1956年10月12日出生，汉族，住遂昌县妙高街道北街**号，公民身份号码3325271956********。委托代理人（特别授权）叶家红，浙江博翔律师事务所律师。委托代理人（特别授权）周燮，浙江君豪律师事务所律师。被告陈东明，男，1953年11月16日出生，汉族，住遂昌县妙高街道公园路**号，现住遂昌县妙高街道北溪路*弄**号***室，公民身份号码3325271953********。委托代理人（特别授权）范治平，浙江开弘律师事务所律师。被告陈珠爱，女，1958年8月11日出生，汉族，住遂昌县妙高街道车站路*弄*号，现住遂昌县妙高街道西街**号***室，公民身份号码3325271958********。委托代理人（特别授权）陈珠英，女，1951年3月15日出生，汉族，住遂昌县妙高街道车站路*弄*号，现住遂昌县妙高街道古院村堪头**号，公民身份号码3325271951********，系被告陈珠爱姐姐。原告陈珠花诉被告陈东明、陈珠爱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理后，依法先由审判员钟芳筱适用简易程序在本院公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序在本院公开开庭进行了审理。原告陈珠花及其委托代理人叶家红、周燮、被告陈东明及其委托代理人范治平、被告陈珠爱委托代理人陈珠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈珠花诉称：被告系遂昌县二都街区块房屋拆迁工程的被拆迁人。2010年4月22日，被告自愿将拆迁安置房中的壹套出售给原告，双方签订《房屋买卖合同》，根据合同约定：房款为人民币180000元整；被告应在取得拆迁安置房的次日将其中一套交付给原告；被告保证合同项下的房屋权属清楚无争议，如因被告产权不清发生产权纠纷和经济纠纷，由被告承担全部责任。合同签订后，原告按约一次付清购房款。2015年4月29日，遂昌县土地收储中心组织安置用房选房抽签，确认了被告的安置房屋为遂昌县牡丹亭苑3#501室和1#201室。选房前3天，原告致电被告要求一起参加抽签选房，被告明确表示不再继续履行《房屋买卖合同》。此后，经遂昌县土地收储中心和房地产管理处证实，被告已完成了房款结算及材料移交等所有手续，可以其自己的名义正常办理“三证”。但被告为了阻止原告依约获得房屋产权，企图以其女儿的名义办理初始登记从而达到转移诉争房产的目的，但遂昌县房地产管理处未予批准办理；之后，被告就一直拖延办理房屋初始登记。原告无奈于2015年6月向贵院起诉，经贵院（2015）丽遂民初字第338号生效判决书判决：原被告于2010年4月22日签订的《房屋买卖合同》有效；但由于诉争房屋权属存在争议致使房屋初始登记未完成，故驳回原告要求被告及时完成初始登记并协助原告过户的诉请。而导致以上判决的根本原因就是由于诉争房屋升值较多，被告依仗其女儿未在《房屋买卖合同》上签字，所以反悔不再继续履行合同；另外，被告直到2015年4月26日原告要求一起参加抽签选房时才表示不再继续履行《房屋买卖合同》，导致原告解除合同的损失持续不断地扩大。综上所述，被告的违约不诚信行为致使合同不能履行，导致原告签订合同的目的无法实现，已经构成根本违约。为此，请求法院依法判令：1、解除原被告双方于2010年4月22日签订的《房屋买卖合同》。2、判令被告返还原告已付的购房款人民币180000元。3、判令被告赔偿原告诉争房屋合同价与当前市场价的差价损失计人民币240000元整。4、本案的诉前保全及诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，根据评估报告，原告变更第3、4项诉请为：3、判令被告赔偿原告诉争房屋合同价与当前市场价的差价损失计人民币265000元。4、本案的保全费、评估费及其他所有诉讼费用均由被告承担。另原告确认要求被告赔偿的是遂昌县妙高街道凯恩牡丹亭苑1号楼201室房产的增值价值。被告陈东明辩称：一、原告起诉与客观事实不符。原被告双方于2010年4月22日签订房屋买卖合同后，原告并未按约支付购房款，仅支付20472.9元购房款，剩余款项至今未付。在原告未履行合同义务的情况下，答辩人才不再履行合同义务。因原告未付清购房款，故选房条件未成就，对原告选择主张遂昌县妙高街道凯恩牡丹亭苑1号楼201室房产的增值损失，亦不认可。二、诉争房产并非本案两被告所有，而系被告陈东明与女儿共同所有，因此，被告陈东明与被告陈珠爱将他人的共有房屋出售给原告，是对第三人的侵害，合同本就不应履行。三、原被告双方签订合同的行为，违反城市房地产管理法的规定。因此，合同无效系原告过错造成，原告要求赔偿损失的请求不应得到法庭的支持。如果法庭认为原告的证据足以证明原告已履行了合同义务，被告需承担赔偿责任，亦应结合当事人签订合同时的过错，分担责任。且另案已判决被告支付原告违约金1万元，原告的损失已得到赔偿。综上，请求法院查明事实后依法作出判决。被告陈珠爱辩称，原告诉称属实。如果被告陈东明反悔不卖了，答辩人不愿意和被告陈东明共同承担赔偿责任，应该将房子卖掉赔偿原告或者由被告陈东明承担赔偿责任。案经审理查明：被告陈东明与被告陈珠爱于2001年11月9日登记结婚，双方均为再婚，婚前被告陈东明育有一女，为案外人陈黎红，婚前被告陈珠爱育有一女，为案外人李萍。二被告于2014年12月19日由本院判决准予离婚。2006年8月15日，被告陈东明（乙方）与遂昌县土地收储中心（甲方）签订《房屋拆迁货币补偿协议》，约定：乙方服从城市建设需要，同意将坐落二都街前街6号房屋，建筑面积193.49㎡，交给甲方拆除，甲方总计补偿金额495788元。2010年4月19日，二都街区块征迁工作组出具《退回二都街区块房屋征迁补偿款的说明》，载明：被拆迁人陈东明原有193.49㎡的房屋已于2006年8月15日签订了货币安置协议书，现应被拆迁人的要求更改为产权调换安置，根据会议纪要精神同意予以更改，被拆迁人需退回拆迁人如下款项：一、更改安置协议后补偿费为159772.8元（已签有产权调换协议书）；二、更改安置协议前补偿费为495788元（已签有迁建协议书），被拆迁人陈东明需退回县土地收储中心叁拾叁万陆仟零壹拾伍元贰角整（336015.2元）。2010年4月22日，被告陈东明（甲方）与原告陈珠花（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条：甲方自愿将坐落于遂昌县妙高镇二都街区块的房屋壹套卖给乙方，该房屋系二都街村民（居民）拆迁安置房，甲方拥有贰套，其中壹套卖给乙方，同意通过抓阄办法确定出卖的房屋。乙方对该房屋已作了充分了解，自愿购买。第二条：甲、乙双方议定该房屋成交金额人民币壹拾捌万元整，房屋基准面积96.5平方米，最后按房屋实际面积计算价款。第三条：乙方于2010年4月22日向甲方支付购房款人民币壹拾捌万元整。第四条：甲方在取得贰套拆迁安置房的次日即将其中壹套交付给乙方。……第六条、甲方保证本合同项下的房屋权属清楚无争议，第七条：违约责任：本合同签订之日起生效后，双方不得反悔。若某一方反悔，则反悔方支付对方违约金人民币壹万元整。合同落款处，被告陈珠爱作为甲方共有人签字、捺印。2010年4月22日，被告陈东明出具收条一份，载明“今收到陈珠花向甲方支付购房款人民币壹拾捌万元整￥180000元”。同日，原告从中国邮政储蓄银行取款3万元，向案外人王孟跃、李淑惠借款6万元。同日，案外人李萍的工行账号有以下几笔大额资金存入：郑丽娟以李萍的名义存入现金30579.18元、90000元，从原告陈珠花账户转账存入20472.9元，从案外人郑丽娟账户转账存入50000元。2010年4月23日，李萍该工行账户上转账336015.20元至郑丽娟账户，再由郑丽娟开具银行本票，将336015.20元转账至原告建行账户。之后，原告与两被告一起将该336015.2元以被告陈东明名义交到遂昌县土地收储中心。李萍在另案中确认从其工行账户转出的336015.2元中有18万元系原告的钱。2015年4月29日，被告陈东明选择坐落于牡丹亭苑3#楼501室、1#楼201室两套安置房，建筑面积每套均为99.29㎡，配套的储藏间面积分别为10.89㎡、9.31㎡。原告于2015年11月24日向本院提出申请，要求对被告陈东明的财产在420000元的范围内进行保全，同日，本院作出（2015）丽遂诉保字第8号民事裁定书，裁定对被告陈东明的财产在420000元的范围内予以查封、扣押、冻结。本案在审理过程中，依原告申请，本院依法委托丽水市弘原房地产评估事务所、杭州登鑫房地产评估有限公司丽水分公司分别对案涉两套房产的市场价值进行评估，结果为：遂昌县妙高街道凯恩牡丹亭苑1号楼201室99.29M2，单价4354元/M2，总价为432309元，附属柴间9.31M2，单价2177元/M2，总价20268元，合计452577元；遂昌县妙高街道凯恩牡丹亭苑3号楼501室99.29M2，单价4500元/M2，总价为446805元。原告为此支付鉴定费4668元。另查明，原告曾于2015年6月2日起诉二被告，请求法院依法：1、确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令被告明确与原告进行买卖的具体房屋（被告拥有牡丹亭苑3#楼501室、1#楼201室两套安置房）；3、判令被告及时完成该套房屋权属的初始登记手续，并协助原告办理过户登记手续，将该房屋的所有权证、契税证、土地使用权证过户登记至原告名下；4、判令被告按《房屋买卖合同》的约定，赔偿原告违约金壹万元整；5、诉前保全及诉讼费用由被告承担。本院依法作出（2015）丽遂民初字第338号民事判决书（已生效），判决：一、确认原告陈珠花与被告陈东明、陈珠爱于2010年4月22日签订的《房屋买卖合同》有效。二、被告陈东明、陈珠爱在本判决生效之日起十五日内支付原告陈珠花违约金10000元。三、驳回原告陈珠花的其他诉讼请求。另本院受理的原告陈黎红诉被告陈东明所有权纠纷一案，本院作出（2015）丽遂民初字第1045号民事判决书（已生效），确认被告陈东明因遂昌县妙高镇二都街前街6号房屋拆迁产权调换取得的座落于遂昌县妙高街道凯恩牡丹亭苑1号楼201室、3号楼501室的安置房屋为原告陈黎红与被告陈东明共有。现遂昌县妙高街道凯恩牡丹亭苑3号楼501室已办理了不动产登记，为陈东明、陈黎红共同共有。因遂昌县妙高街道凯恩牡丹亭苑1号楼201室（在420000元范围内）被查封，尚未办理不动产登记。以上事实有原告提供的货币补偿协议、退回二都街区块房屋征迁补偿款的说明、遂政发（2005）24号文件、房屋买卖合同、收条、中国建设银行取款凭条（陈珠花）、现金交款单、中国工商银行存取明细表（李萍）、中国工商银行储蓄存单（陈珠花）、转账业务凭证（陈珠花转李萍）、中国邮政储蓄银行存单（陈珠花）、中国建设银行取款凭条（王孟跃、李淑惠）、转账业务凭证（李萍转郑丽娟）、本票申请书、中国建设银行进账单、安置用房选房确认书、销售不动产统一发票、交房通知书、二都街区块房屋拆迁产权调换安置房交付结算单、（2015）丽遂民初字第338号判决书、（2015）丽遂诉保字第8号、（2015）丽遂民初字第338号判决书第5页、第一次庭审笔录第5615页、第二次庭审笔录第16页、遂集建（94）字第24910号集体土地建设用地使用证、产权调换协议书，被告陈东明提供的（2015）丽遂民初字第1045号民事判决书，本院调取的（2015）丽遂民初字第656号民事判决书、中国工商银行存款凭证二张（李萍）、本院对原、被告、郑丽娟、李淑惠作的询问笔录，依原告申请，本院依法委托评估，丽水市弘原房地产评估事务所作出的丽弘司估[2016]005号、杭州登鑫房地产评估有限公司丽水分公司作出的杭登丽分房估（2016）L字第000002号评估报告及原、被告庭审陈述笔录在卷佐证，证据经庭审质证和本院审查，予以采信。本院认为：原告陈珠花与被告陈东明、陈珠爱于2010年4月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效，但案涉两套房产已确认系被告陈东明与其女儿陈黎红共同共有，该合同目的已无法实现，现原告诉请要求解除该合同，本院予以支持。合同的解除时间，本院确定为原告起诉之日（即2015年12月23日）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告是否已支付18万元购房款？本院认为，2010年4月22日李萍工行账户上的几笔大额入账：从原告账户转账存入20472.9元，现金存款90000元、从郑丽娟账户转账存入50000元。其中虽现金存款凭证中客户签名栏里系“李萍”，但事实上均系郑丽娟代其办理。原告向本院递交了2010年4月22日原告在中国邮政储蓄银行取款3万元凭证和李淑惠在中国建设银行取款6万元凭证，主张同日现金存入李萍账户的90000元系其从中国邮政储蓄银行取款3万元及向李淑惠借款6万组成，系由其将现金交给郑丽娟，郑丽娟对此予以认可，李淑惠对原告向其借款的事实亦予以认可，本院予以确认。原告主张从郑丽娟账户转账存入50000元系郑丽娟向其还款，郑丽娟对此予以认可。原告主张另有2万元系因被告陈珠爱欠郑丽娟2万元，而郑丽娟又欠原告2万元，故直接从李萍账户支取了2万元作为被告陈珠爱代替郑丽娟向原告还款，从而消灭三角债关系，郑丽娟对此予以认可。另更改安置协议后，被告陈东明退回遂昌县土地收储中心的336015.20元补偿款系从李萍工行账户上支出，而李萍亦确认该款中有18万元系原告的钱。故原告、李萍、郑丽娟之间的陈述可相互印证。被告陈东明主张因郑丽娟系原告亲属，其证言的客观性值得怀疑，但其并未提供相反证据证明其主张，故该抗辩主张，本院不予采纳。故可认定原告已将应付购房款18万元以被告陈东明的名义交纳给遂昌县土地收储中心，其已全面履行了合同义务。现原告要求被告返还购房款18万元，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。合同中约定以抓阄方式确认原告购买两套安置房中的哪套房产，但被告不予配合确认，故原告在已全额付清购房款的情况下自行选择遂昌县妙高街道凯恩牡丹亭苑1号楼201室房产，本院予以支持。根据合同约定，原告支付的18万元系双方暂定房屋面积为96.5平方米，最后按房屋实际面积计算价款，故应按照96.5平方米计算原告的损失。本院参照评估报告确定遂昌县妙高街道凯恩牡丹亭苑1号楼201室房产中96.5平方米增值价值为240161元。签订合同时，二被告明知被征迁房屋系被告陈东明与前妻所建，理应预见到出售安置房会因涉及案外人陈黎红的利益而导致合同无法履行，现案涉房屋已被确认为由被告陈东明与其女儿陈黎红共有，二被告无法按约履行合同义务，故原告要求被告赔偿损失，本院予以支持。但原告在购买尚未依法登记办理权属证书的房产时，应对其风险有积极的了解和认知，且原告与二被告系亲属关系，对二被告的婚姻、子女、财产状况理应有所了解，故原告对合同解除而产生的损失亦应承担一定的责任。故综合考虑损失大小、二被告的过错程度、履行程度等因素，本院酌定二被告应赔偿原告房屋增值损失168100元。另案已确认二被告应支付原告违约金1万元，该1万元显然不足以弥补原告因此产生的损失。但违约金和损害赔偿金都是承担合同责任的主要形式，应以因二被告违约造成的实际损失为限，故该1万元不应重复计算。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、原告陈珠花与被告陈东明、陈珠爱于2010年4月22日签订的《房屋买卖合同》于2015年12月23日解除。二、被告陈东明、陈珠爱于本判决生效之日起十日内返还原告陈珠花购房款180000元。三、被告陈东明、陈珠爱于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈珠花房屋增值损失158100元。四、驳回原告陈珠花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费7975元，由原告陈珠花负担2375元，被告陈东明、陈珠爱负担5600元。保全费2620元，由原告陈珠花负担。评估费4668元，由原告陈珠花负担1668元，被告陈东明、陈珠爱负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  钟芳筱审 判 员  吴丁文人民陪审员  周仁娣二〇一六年八月二十三日书 记 员  吴淑雯