广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初8322号
原告：陈耀恺，男，1973年11月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：陈健辉，广东星英律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟开锋，广东星英律师事务所律师。
被告：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东路B270号乐从天佑城5楼之三，统一社会信用代码：914406067962742176。
法定代表人：张广炽，该公司董事。
委托诉讼代理人：潘子权，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：邓家益，男，该公司工作人员。
原告陈耀恺与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《物业预租合同》所约定租赁期限超过20年的部分无效；2.判令被告向原告退回2036年3月30日至2048年8月30日期间的商铺1F-017物业租金806818.83元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月30日，原告与被告签订《物业预租合同》向被告承租佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B区首层1F-017号物业，租赁期限2016年3月30日至2048年8月30日，租金总价为2106160元。原告已向被告支付租金总价2106160元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”被告与原告约定的有关案涉物业的租赁期限明显超过20年，已经违反合同法的强制性规定，超过20年的部分当属无效。原告现要求被告退回超过20年部分即2036年3月30日至2048年8月30日期间的租金806818.83元。据此，原告提起诉讼。
被告辩称：被告与原告签订的《物业预租合同》所约定的租赁期限没有超出法律规定的期限，应为合法有效。原告的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。具体理由如下：一、《物业预租合同》约定两个租赁期限，原告偷换概念，歪曲解释案涉合同的租赁期限，案涉合同的期限并未超过20年，合法有效。案涉合同第二条明确约定：房屋租赁期限为20年，房屋租赁期限自被告交付房屋给原告之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后该合同自动延续，被告按照该合同条款继续租用房屋给原告使用至2048年8月30日止。被告认为，上述约定应理解为首次租赁期为交付起20年，即2016年8月20日至2036年8月19日，租赁期间届满后自动续签租赁合同，续订的租赁期限亦未超过20年。一份合同约定两个租赁期限，这种约定方式双方一致同意，没有违反相关法律强制性规范，合法有效，原告是故意曲解合同意思，偷换概念。况且，案涉合同是经双方协商签订，合同中该条款是重要的内容，该条款是以租期20年并自动续期为支付对价的依据，合同中的租金价格亦因此而作相应调整，也就是说，租金对价与租期互为因果，而原告现在的诉求却刻意将两者割裂开来，显然不符合双方订立合同的原意。案涉合同的期限条款与对价条款是当事人的意思自治，不违反法律禁止性规定，故合法有效。二、原告选择分期付款形式支付款项，被告收齐款项后一次性开具发票给原告是为了减少工作手续，但这不改变涉案房屋租赁期限为20年的事实。涉案房屋的交付时间是2016年8月20日，根据合同约定原告应在房屋交付前付清款项，因此被告在操作上不可能按月、按季或按年开具发票，否则便与原告的付款事实不符，这也是税务部门所不允许的。租赁发票记载的收费时间段为2016年3月30日至2048年8月30日，但房屋实际交付时间为2016年8月20日，租赁时间从2016年8月20日开始。因此，根据以上事实可知，发票记载的时间段不是租赁时间，不能作为租赁期限认定的依据，要认定租赁期限应以《物业预租合同》、发票及房屋交接文件相互佐证，发票只是证明被告收取了款项并依法纳税，不能证明实际租赁年限，实际租赁年限应以《物业预租合同》第二条约定为准。租赁期限分两段，收费时间实际上也是分两段而不是一个整体。三、退一步而言，即便法院认为案涉合同约定的租赁期限为至2048年8月30日，已超过20年，但也符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等文件规定，并非无效。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十八条第三款规定：集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。根据《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》可知，对集体建设用地使用权租赁合同期限超过20年的部分，只要政府或土地主管部门允许、同意出让、出租、转让的，法院则认定当事人之间的租赁合同有效。根据佛山市国土资源局发放给被告的《集体土地使用证》可知，该证上登记的土地使用终止日期为至2048年9月30日，即国土部门同意被告使用该土地至2048年9月30日。即便法院认为案涉合同约定的租赁期限为至2048年8月30日，该租赁期限也并没有超过国土部门同意的期限，故亦应有效。综上所述，案涉合同约定的租赁期限合法有效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2016年3月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《物业预租合同》，合同编号为XG2012-1F-017，约定被告出租位于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B区首层1F-017号房屋给原告使用；建筑面积为98.98平方米，套内面积为52.46平方米；租金总价款为2106160元；被告应在2016年4月28日前将房屋交付给原告使用。《物业预租合同》第二条还约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”原告已向被告全部支付了租金，被告在2016年3月30日出具一份租金发票给原告，注明收到2016年3月30日至2048年8月30日的租金共2106160元。案涉房屋是于2016年3月30日交付。现双方发生纠纷，原告于2017年6月1日向本院提起本案诉讼。
另在（2015）佛顺法乐民初字第2012号案中查明案涉房屋所在的建设工程已取得建设工程规划许可证。
本院认为，本案的争议焦点有二，一是租赁合同的租赁期限是多少；二是本案租赁期限超过二十年部分是否无效。
一、租赁合同的租赁期限是多少。本案中，《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”租金发票是写2016年3月30日至2048年8月30日租金2106160元。因此，应从整体而不能割裂来看，本院认为租赁合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止。被告主张租赁合同为首次租赁期二十年，租赁期届满续签租赁合同，续签的租赁期限亦未超过二十年的意见，与上述条款约定“租赁期限届满后自动延续”及发票的记载不符，本院不予采纳。
二、本案租赁期限超过二十年部分是否无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是法律的强制性规定，故本院认定案涉合同超过二十年部分无效。被告认为应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》来处理，即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过二十年的，也可认定租赁合同有效。经查，本案属于房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一性质，不适用于本案纠纷的处理。对于案涉房屋的交付时间，虽然合同注明是在2016年4月28日前交付，被告又提供一份商铺确认书主张是在2016年8月20日交付。但原告与被告于2016年3月30日签订合同，被告当即出具发票确认已收到原告自2016年3月30日起的租金，因本案是现房交易即当时已完全具备交付条件，故原告主张自该时起房屋已经交付且有关收益已实际由原告收取的意见合理，本院予以确认。因此，本案的租赁期限自交付之日2016年3月30日起计算二十年，从2036年3月30日起的部分无效，该租赁无效部分的租金为806928.55元（全部租金2106160元÷全部租赁期限11842天×无效部分4537天），被告应予退回。但原告只请求806818.83元，本院以此确定。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条之规定，判决如下：
一、原告陈耀恺与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司签订的《物业预租合同》（合同编号XG2012-1F-017）其中租赁期限自2036年3月30日起至2048年8月30日止的部分无效；
二、被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈耀恺退回租金806818.83元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11868.18元，减半收取计5934.09元，财产保全申请费4520元，合计10454.07元（原告陈耀恺已预交），由被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担（该费用由被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司直接迳付给原告陈耀恺，本院不另行收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 萧永宜
二〇一七年十一月二十九日
书记员 劳雪清