山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终9970号上诉人（原审原告）：邱波。委托诉讼代理人:王云凌，山东涵清律师事务所律师。委托诉讼代理人:贺文泉，山东涵清律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张滨。委托诉讼代理人:朱红忠，山东柏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人:王凯，山东柏瑞律师事务所实习律师。原审被告：张明。上诉人邱波因与被上诉人张滨房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11186号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邱波上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.判令张滨承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案合同存在法律规定的合同无效情形。1.张滨未能提供供房产证、建设工程规划许可证、规划图纸等证据证明涉案房屋合法性，在城建规划档案部门也未查到涉案房屋合法性的相关证明材料，仅凭青岛市永盛农工商公司出具的相关证明材料并不能有效证明涉案房屋的合法性。依据法律规定，未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的相关规定建设的房屋系违章建筑，涉案房屋因未取得相关证明，涉嫌违章建筑，涉案租赁合同无效。2.一审判决书第5页，经审查查明：张滨承租青岛市市南区闽江路230号院内（漳州路35号）二层楼房屋，租期为“自2011年9月27日至2017年9月26日”，而2015年5月31日邱波与张滨签订《转租合同》时，张滨曾欺诈邱波，称其租赁期限还剩余8年4个月，剩余1年8个月租期在张滨续租合同签订以后方能生效（见转租合同第二条），因此邱波与张滨约定转租期为“自2015年6月1日起至2025年6月30日止”。依据《民法通则》第五十八条第三款：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的”民事行为无效，无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力。所以，张滨使用欺诈手段与邱波签订合同的行为自始无效。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。一审法院对邱波与张滨签订的《转租合同》中超出张滨承租期的部分无效的事实未予认定。3.判决书第9页“本院认为”一的部分论述关于“邱波未举证证明涉案房屋未取得的建设规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设”，举证责任分配错误，不应由“邱波”举证，应由张滨承担举证责任。二、一审法院认定张滨已将涉案房屋交付邱波，是错误的推定，缺乏事实依据。1.《转租合同》签订后，邱波按约定支付了相关费用，但张滨并未实际交付房屋，亦未将房屋钥匙交付邱波，自合同签订后，邱波从未私自进入过涉案房屋。邱波支付租金和租房押金是依照合同约定履行义务，不能因为支付了上述费用就推定进行了房屋交接。一审法院按照所谓常理进行假设认定，属逻辑错误。2.张滨出具的交接清单及盘点清单为单方制作，清单上并没有邱波的签字确认，不能认定双方对物品进行清点并交付了房屋。3.涉案房屋现有部分房间存放张滨的物品，表明房屋的实际占有人仍为张滨，可见房屋并未实际交付邱波。4.张滨单方提交的损失费用明细未经邱波签字，不能证明涉案房屋已经发生的相关费用，涉案房屋内家具、电视、空调的缺失是由邱波造成的。5.邱波基于合同目的不能实现提出解除合同是因为：青岛市卫生和计划生育委员会中医药处以缺乏涉案房屋的房产证等相关材料对审批中医医院不予受理，并非涉案房屋未实际支付，因此，邱波在《解除合同通知书》中未提及张滨未交付涉案房屋，这并非与常理相矛盾。三、一审法院超越职权，认定事实错误。1.青岛市卫生和计划生育委员会中医药处出具的通知表明：因缺少房产证等相关材料，不予受理。而“房产证等相关材料”具体指哪些材料，除此以外还有哪些材料邱波应提交而未提交，均应由行政审批机关释明，不应由法院推定。2.一审法院仅依据涉案房屋所在的闽江路230号已经设立其他的医疗机构的事实，就推定涉案房屋的《房屋产权证明》符合医疗机构办理执业许可的要求。首先，一审法院对此事实的推定属于超越职权的行为，因为是否符合医疗机构办理执业许可的认定是行政机关的职权；其次，在该房屋上设立的其他医疗机构即“市南区李同永口腔诊所”系个体工商户，与中医医院不能等同，其设立条件、所需材料也不能等同。3.关于上述1中审批缺少的“房产证等相关材料”中，包含了与涉案房产有关的材料，而这些材料应由张滨提供而未能提供，也是导致中医医院未被审批即合同目的不能实现的原因，双方合同约定开设中医医院，起码双方都有过失，由此可见邱波并未加重张滨的合同义务。四、邱波在一审中提出合同无效主张的同时，也提出了合同解除的事实，一审应释明两种主张的后果和举证范围，而一审仅对邱波主张的合同无效进行审理，对邱波提出的解除合同通知这一事实未作审查，未作认定，并作出驳回诉讼请求的判决，致使邱波损失的风险剧增，不顾办案的社会效果，判决不公。1.邱波因合同目的完全不能实现已向张滨发出了解除合同通知，于2015年9月16日解除合同，而一审对邱波提出解除合同的事实未予认定。邱波与张滨签订的《转租合同》明确约定承租房屋的用途为经营为中医医院，青岛市卫生和计划生育委员会中医药处以缺乏房产证等相关材料为由不予受理也是客观事实，而其中与房产证相关的材料应由张滨提供未提供，导致邱波无法向青岛市卫生和计划生育委员会中医药处提供符合开设中医医院要求的房产相关材料。合同目的不能实现，超出了双方的意料。合同签订后，客观上无法得到审批，因此邱波提出于2015年9月16日解除合同符合情理，并及时向张滨发出了解除合同的通知。一审对解除合同通知的事实未作认定就判决，使这种不公平状态延续，邱波损失在扩大，有失公平。2.一审仅凭张滨否认收到解除合同通知书的陈述，未对EMS送达证据进行审查，也未对通知解除的效力进行认定，事实认定错误。邱波提交EMS快递单据一份，证明邱波已于2015年9月16日与张滨解除《转租合同》。EMS邮件查询回单清楚说明已于2015年9月18日“妥投”，只要收件人即张滨的姓名、手机、地址等信息正确，应视为张滨已经收到通知书，张滨辩称其从未收到该通知书显然与事实不符。依据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，解除权属于形成权，解除合同的通知一旦送达张滨即发生合同解除的效果，无需张滨同意。由此可见，邱波与张滨之间的《转租合同》已于2015年9月16日解除。一审未对EMS送达证据进行审查及质证，继而未对通知解除合同的效力进行认定，致使邱波的损失扩大。综上所述，张滨明知邱波租赁房屋的目的在于开设中医医院，也明知该中医医院未能通过审批的客观事实，却在收到邱波于2015年9月16日解除合同的通知后视而不见，无疑应当对解除合同后扩大的损失承担责任。请求对本案依法改判或发回重审。张滨辩称，一审认定事实正确，适用法律正确。转租合同合法有效，张滨依法取得涉案房屋的转租租赁权，该房屋经相关政府主管部门批准建设，双方转租合同合法有效。张滨并未有欺诈胁迫手段订立合同，租赁期限的约定在转租合同中已经明确。邱波起诉确认合同无效，但在庭审中又提交了一份解除合同通知书，说明邱波已经确认合同是有效合同，并非邱波诉称的合同无效，无效合同是自始无效。综上，请求驳回邱波的上诉请求。邱波向一审法院起诉请求：1.确认邱波与张滨签订的《房屋租赁合同》无效。2.张滨返还邱波支付的租金200万元，租赁押金100万元。3、张明在青岛雅懿德投资担保有限公司认缴出资额900万元范围内承担连带清偿责任。一审法院认定事实：一、案涉房屋租赁合同的签订和履行过程。2015年5月20日，邱波与张滨签订《房屋租赁定金合同》一份，约定：双方就青岛市市南区漳州路35号的租赁事宜签订本定金合同，邱波须在2015年5月21日前支付张滨租赁定金30万元，第一年的租金200万元及剩余的租赁押金70万元在签订正式合同时一次性支付给张滨，租赁合同方能生效。2015年5月31日，邱波与张滨签订《转租合同》一份，约定：张滨将自己承租的房屋租赁给邱波使用，房屋位于青岛市市南区闽江路230号，建筑物面积约3607平方米；该房屋系张滨转租自他人，但张滨拥有转租权及收取租金并获取收益的权益；邱波承租房屋的用途为经营中医医院；张滨于2015年6月1日向邱波交付该房产，邱波应于交付日内完成验收；房屋租赁期限10年，自2015年6月1日起至2025年6月30日止，租金每年递增5%，于第七年后不再递增；第一年年租金（自2015年6月1日起至2016年6月30日止，含30天免租期）为200万元，另有租赁押金100万元，在合同签订日邱波须一次性支付给张滨300万元整；邱波租赁后，自行承担因使用租赁物所发生的水、电、气、供暖及税收等与营业有关的一切费用；邱波负责该房屋的整体管理并承担所发生的所有相关费用；房屋设备租赁押金的金额为100万元，此押金自第七年开始每年返25万；押金用于保证邱波履行合同，在邱波发生本合同规定的第七条违约行为时，张滨可以无条件对押金予以没收，并不影响张滨依据本合同第七条违约责任部分的相关约定向邱波追究其他责任，也不影响张滨向邱波追缴其拖欠的租金、迟延履行金、赔偿金及其他费用等；七、违约责任。1、未经张滨书面同意，擅自拆迁变动房屋结构…2、邱波利用租赁房屋进行非法活动…3、邱波拖欠当期租金…4、未经张滨同意私自整体转租或部分转租他人使用或改变约定用途的…5、租赁期满后，邱波拒不腾出房屋违反本合同约定的，或因邱波违约造成张滨单方面解除合同的…6、因上述原因张滨以书面通知邱波的，通知送达之日视为合同解除…7、如果张滨原因造成房屋未能在合同约定期限内交付给邱波，邱波有权要求租赁期相应顺延…如60天未交付，邱波有权要求解除本合同，并退还租金、保证金。2015年5月21日，邱波向张滨账户打款30万元；2015年6月2日，邱波向张滨账户打款270万元。同日，张滨向邱波出具两份收款收据，载明收到邱波支付的租赁押金100万元、2015年6月10日至2016年6月30日的房租200万元，收款收据上盖有青岛雅懿德投资担保有限公司的财务专用章。青岛雅懿德投资担保有限公司于2010年10月11日成立，股东为张滨、张明。2015年9月17日，该公司注销登记。张滨提交《2015年5月31日酒店物品交接清单》、《2015年6月1日酒店3楼剩余物品盘点清单》、《2015年5月末酒店物品盘点清单》、《2015年6月6日酒店物品交接清单》各一份，证明涉案房屋已经交付给邱波，其中《2015年5月末酒店物品盘点清单》备注中载明部分物品“医院全收”、“医院要”、“自用”。邱波质证称，上述清单没有邱波的签字确认，不能认定双方对物品进行清点并交付了房屋。张滨提交损失费用明细一份，证明邱波在租赁房屋期间已经发生相关费用，并且导致涉案房屋内家具、电视、空调的缺失。邱波质证称，该证据无邱波签字，且涉案房屋并未实际交付给邱波。二、案涉房屋的产权、出租等相关情况。2007年11月1日，青岛市东部开发管理办公室向青岛市国土资源和房屋管理局出具《青岛市东部地区开发指挥部为搬迁安置单位办理房产证的申请》一份，内容为：“青岛永盛广源实业集团公司辖属的青岛市市南区浮山染厂的厂房，系东部开发期间，由青岛市东部地区开发指挥部作为搬迁补偿在闽江路工业街坊安置给该单位的。该厂房现位于市南区闽江路230号，用地面积6213.9平方米（用地性质为划拨），建筑面积为9500平方米，目前，该厂房已建成投入使用多年。由于当年开发建设东部地区历史的原因，该厂房至今未办理房产证。为‘尊重历史，面对现实’妥善解决东部开发建设中的这一历史遗留问题，经指挥部（东管办）研究，确定以市政府青政发[1992]77号文件作为办理房产证登记发证的依据。故特此申请为该厂房办理房产登记发证手续”。2011年，张滨与青岛市市南区浮山染厂签订《租赁合同》一份，约定：张滨承租青岛市市南区闽江路230号院内（漳州路35号）二层楼房屋，租期自2011年9月27日至2017年9月26日；青岛市市南区浮山染厂同意张滨对外转租。2013年7月25日，青岛市南永盛农工商公司向青岛市东部地区开发指挥部出具《关于补办置换土地证明材料的函》一份，内容为：“我公司下属企业青岛工贸联营裘皮服装厂与青岛工贸合营木制品厂、青岛浮山染厂原厂房用地（现香港中路阳光大厦、中国银行、远洋大厦位置），因1992年贵指挥部开发时征用上述企业的生产用地，作为补偿贵指挥部用其他区域土地置换给我公司作为企业生产用地，当时部分土地置换至青岛市市南闽江路200号、220号、230号。现该土地区域内我公司下属企业到公安、工商、物价、房产等相关部门办理业务，需提供产权及土地权属证明，因当时置换用地手续的档案管理人员退休，资料不慎丢失，现恳请贵指挥部依据当时置换土地的情况，出具证明材料，证明上述地块所有权归青岛市南永盛农工商公司所有”。该函左下方写有“情况属实…土地所有权归永盛农工商公司，此证”字样。2015年6月10日，张滨向青岛市南永盛农工商公司打款100万元；2015年8月17日，案外人于桂萍出具收条一份，内容为：“今收到张滨房租（2015年9月8日—2016年9月7日）人民币贰拾肆万贰仟肆佰玖拾叁元整（242493）”。2015年11月24日，青岛永盛广源实业集团公司出具证明一份，内容为：“兹证明青岛市市南区闽江路230号院内（漳州路35号）房屋系一九九二年青岛市东部拆迁返还给青岛永盛广源实业集团公司的。其房屋产权归青岛永盛广源实业集团公司所有，因房产证尚在办理中，特此证明。”市南区九龙塘海鲜馆、青岛纯恺文化娱乐管理有限公司、青岛罗浮新概念咖啡有限公司、青岛雍庭星际数码商务酒店有限公司、青岛乞力马扎罗餐饮管理有限公司的注册经营地均为青岛市市南区闽江路230号及漳州路35号；市南区李同永口腔诊所系个体工商户，注册经营地为青岛市市南区漳州路35号乙，于2014年5月25日取得《医疗机构执业许可证》。三、邱波设立中医院的相关事实。2015年6月21日，青岛市卫生和计划生育委员会中医药处出具通知一份，内容为：“设置人邱波报送的《青岛祥盛针灸推拿医院》设置审批材料收悉。按照医疗机构设置报送材料的有关要求，因缺少房产证等相关材料，故不予受理，请补充相关材料后再行提报。特此告知。”邱波提交《解除合同通知书》一份，内容为：“张滨先生：我与你于2015年5月31日订立房屋《转租合同》，由我承租你享有转租权的房屋一套（该房屋坐落于：青岛市市南区闽江路230号，建筑物面积约3607平方米）。自签订合同之日起，你一直无法提供该房屋的全部产权证明，致使我方合同目的无法实现。因此，我向你通知如下：于2015年9月16日解除上述房屋《转租合同》”，并提交EMS快递单据一份，证明2015年9月16日，邱波通知张滨解除《转租合同》。张滨质证称，从未收到该通知书，合同目的无法实现的原因并非张滨导致。2016年5月11日，一审依法自青岛市市南区卫生和计划生育局调取市南区李同永口腔诊所档案材料一宗、自青岛市卫生局中医处调取鲁卫医字[2013]62号《山东省卫生厅医疗机构行政许可办理程序》一份。市南区李同永口腔诊所档案材料包括：1、青岛永盛广源实业集团公司出具的《房屋产权证明》一份，内容为：“兹证明青岛市闽江路230号（漳州路35号乙）房屋产权归青岛永盛广源实业集团公司所有。同意委托下属企业浮山染厂出租给李同永使用。因为房产证尚在办理中，特此证明”。2、青岛市市南区珠海路街道香港花园社区居民委员会出具《证明》一份，内容为：“兹证明青岛永盛广源实业集团公司为青岛市市南区直属企业，青岛市闽江路230号部分房屋（即漳州路35号-乙处房屋）产权归青岛永盛广源实业集团公司所有，同意委托下属企业浮山染厂出租使用。因房产证尚在办理中，特此证明。如有产权纠纷责任由青岛永盛广源实业集团公司承担”。3、青岛市市南区浮山染厂出具的证明一份，内容为：“兹证明浮山染厂与王萌签订的租赁合同、租赁协议书中所承租的房屋，在租赁期内可以对外招租或者转租”。4、2012年1月30日，李同永与王萌签订的《房屋租赁合同》一份，约定李同永承租青岛市市南区闽江路230号院内房屋。5、《医疗机构设置及执业许可办理指南》一份，内容载明：“一、医疗机构设置许可：…7、医疗机构用地证明（设置用地需有国土资源管理部门前置审核意见；场所为自有的，提交房地产证明文件；场所为租赁的，提交拟租赁意见书和场所房地产证明文件）…二、医疗机构执业登记：…3、医疗机构用房产权证明或者使用证明…”。鲁卫医字[2013]62号《山东省卫生厅医疗机构行政许可办理程序》内容载明：“一、医疗结构设置审批（一）受理范围包括中医医院…由设区的市级卫生行政部门进行审核后，报省级卫生行政部门审批。（四）需要提交的资料（共计17项内容）；二、医疗机构执业登记（四）需要提交的资料：…1、申报资料目录、2、《医疗机构申请执业登记注册书》、3、有效的《设置医疗机构批准书》及《设置医疗机构备案回执》、4、医疗机构用房产权证明或者使用证明…共计15项内容。邱波称，1、邱波系邹平梁邹医院院长，该医院系中医院，邱波与张滨系通过朋友介绍认识，签订房屋租赁合同时，张滨称涉案房屋产权证齐全，邱波不知道涉案房屋无产权证。2、转租合同签订后，涉案房屋始终未交付，邱波拿着转租合同到青岛市卫生局办理开办中医院的手续，在办理过程中，青岛市卫生局告知邱波必须出具房屋的产权证才能办理《医疗机构执业许可证》，后邱波找到张滨要房产证，张滨一直未能提供，涉案房屋亦未交付，因房屋内存有其他物品，张滨未及时腾空房屋，之后出现中医院的执业手续无法办理的情况，也就一直未再继续交付涉案房屋；3、青岛雅懿德投资担保有限公司在收款收据上盖章的原因，邱波不清楚，邱波认为房屋租赁合同的签订方系张滨；4、邱波主张合同无效的法律依据为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、邱波与张滨签订的《转租合同》的效力；二、涉案房屋是否已交付给邱波；三、邱波未设立中医院的原因及责任归属。一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该法律规定的立法目的在于确认以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。因此，涉案房屋是否为违法建筑物，系认定房屋租赁合同效力的关键。涉案房屋系张滨自青岛市市南区浮山印染厂承租而来，依据《青岛市东部地区开发指挥部为搬迁安置单位办理房产证的申请》、《关于补办置换土地证明材料的函》、青岛市南永盛农工商公司出具的证明，可以看出，涉案房屋所在的青岛市市南区闽江路230号，系原青岛市东部地区开发指挥部拆迁返还安置而来，且涉案房屋所在的闽江路230号系在青岛市东部地区开发建设期间建成，经过青岛市政府相关文件的批准，该房屋的产权证在办理过程中，且未办理产权证的原因系历史遗留问题，因此，涉案房屋系由相关政府部门批准建设，并非违法建筑物；另，邱波亦未举证证明涉案房屋系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，综上，邱波要求确认《转租合同》无效的请求，于法无据，一审不予支持。二、依据《转租合同》的约定，张滨于2015年6月1日向邱波交付涉案房屋。依据邱波提交的打款记录，邱波于2015年5月21日向张滨打款30万元，6月2日向张滨账户打款270万元。假设张滨未将涉案房屋交付给邱波，邱波即在合同约定交付日期的第二天将全部剩余租金一次性支付给张滨，与常理不符；且依据张滨提交的交接清单及盘点清点，其中详细列明了部分物品由医院接收或者自用，证明双方对涉案房屋内的物品进行了清点及交付；另外，邱波在其提交的《解除合同通知书》中，并未提及张滨未交付涉案房屋的内容，亦与常理相矛盾。综上，邱波称张滨未交付涉案房屋的主张，一审不予支持。三、邱波承租涉案房屋系用于经营中医院，依据《山东省卫生厅医疗机构行政许可办理程序》的规定，医疗机构职业登记需要提交的资料共计17项，包括医疗机构用房产权证明或者使用证明。邱波称上述规定所需要的其他资料均已经准备完毕，仅因为涉案房屋产权证缺失导致无法办理许可证，一审认为，首先，房屋的产权证明或者使用证明均符合该规定要求，该规定并未仅仅指向房屋产权证；其次，邱波作为医院负责人，其应知晓设立医疗机构的相关规定及需提交的资料，邱波未提交证据证明其已经提交了符合该规定的其他全部资料；第三，涉案房屋所在的闽江路230号已经设立了其他的医疗机构，依据一审调取的档案资料，涉案房屋的《房屋产权证明》即符合医疗机构办理执业许可的要求；第四，邱波作为房屋租赁合同的承租方，不应将其在涉案房屋内筹备设立相关经营场所的过程中其本应自身尽到的责任强加给出租方，加重出租方的合同义务。综上，邱波称张滨未提供租赁房屋的产权证明导致邱波合同目的无法实现的主张，一审不予采信。综上，在《转租合同》合法有效的情况下，邱波要求基于合同无效而返还租金200万元、押金100万元的请求，于法无据，一审不予支持。基于合同履行过程中产生的其他纠纷，邱波可另行主张。邱波要求张滨张明在青岛雅懿德投资担保有限公司认缴出资额900万元范围内承担连带清偿责任的主张，无事实和法律依据，一审不予支持。综上，一审法院判决：驳回邱波的诉讼请求。案件受理费30800元，保全费5000元，由邱波负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：邱波提交证据一，青岛市卫生和计划生育委员会中医处处长汪运富的录音证据，证明未设立中医院的责任在张滨。张滨质证称，对证据一的真实性不认可，张滨无法核实通话双方当事人，且该证据并非新证据，一审也未提交；录音内容无法证明邱波的证明目的；汪处长没有证据证明能代表青岛市卫生和计划生育委员会对邱波办理营业执照事宜发表意见。本院认为，该证据系证人证言，证人未出庭作证，对该证据不予采信。邱波提交证据二，2011年12月27日，张滨与青岛市市南区浮山染厂关于建房的补充协议，证明涉案房屋没有取得建设规划许可证以及相关部门批准建设的相关材料。张滨质证称，证据二为复印件，对真实性不予认可。不能证明邱波的证明目的，只能证明张滨合法拥有转租的权利，并且租赁期限顺延六年。张滨在一审中已经提供东部开发管理办公室等政府相关批准文件，证明张滨转租的房屋合法，有权对外进行转租，并且双方转租合同中并没有约定张滨有配合办理营业执照的义务。同地段其他房屋均已办理营业执照，包括一个医疗机构，邱波无法办理营业执照的责任与张滨无关。本院认为，因该证据系复印件，且张滨不予认可，本院不予采信。邱波提交证据三，特快专递EMS邮件查询回单和回执单，2015年9月16日向张滨发出了解除合同通知书，并且张滨于2015年9月18日收到该邮件，证明张滨于2015年9月18日收到了邱波发出的解除合同通知书。张滨质证称，证据三没有显示邮寄的内容，无法证明邱波邮寄送达的是解除合同通知书。该回单也没有张滨本人签字确认，无法证明邱波的证明目的。邱波所称发出解除合同通知书，说明已经认定合同是合法有效合同，但是又起诉确认合同无效，诉求自相矛盾，依法应予驳回。本院认为，因回执单无张滨签字，本院对邱波的主张不予采纳。另查明，二审审理期间，张斌称在第一年租赁期满后即控制了涉案房屋，涉案合同不再继续履行。再查明，邱波向本院递交调查取证申请书，请求调查取证超出青岛市市南区浮山染厂和张滨之间的《租赁合同》房屋面积部分房屋的合法来源及是否违法建筑。二审审理期间，邱波称张滨向其出示了四份材料：《青岛市东部地区开发指挥部为搬迁安置单位办理房产证的申请》、《关于补办置换土地证明材料的函》、青岛市市南区浮山染厂和张滨之间的《租赁合同》、2011年12月27日张滨与青岛市市南区浮山染厂关于建房的补充协议。根据邱波的陈述，邱波对涉案房屋现状及面积是明知的，在邱波明知的情况下仍然与张滨签订转租合同，相关法律后果应由其承担。故，本院对其申请不予准许。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、邱波与张滨签订的《转租合同》的效力；二、房屋占有使用费如何处理。关于焦点问题一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张滨提交《青岛市东部地区开发指挥部为搬迁安置单位办理房产证的申请》仅是办理房产证的申请，并不能证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。故，邱波与张滨签订的《转租合同》应属无效合同。一审对于涉案合同的效力认定有误，本院予以纠正。关于焦点问题二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，邱波与张滨签订的转租合同并未约定产权证明事宜，邱波租赁涉案房屋的用途为经营中医医院，作为理性的缔约主体，邱波在缔约过程中应当对房屋的现状及是否符合其用途审慎的进行了解及预判，其在涉案房屋内未能筹备设立中医院的责任不应由张滨承担。故，邱波应当向张滨支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用的期间问题。涉案合同签订时间为2015年5月31日，合同约定交付房产的时间是2015年6月1日，合同履行过程中，邱波分别于2015年5月21日、6月2日向张滨支付房屋租金及押金。在邱波未能提交证据证明涉案房屋不具备交付条件，也未能提交证据证明其曾经催告张斌交付房屋的情况下，结合涉案合同签订时间、约定交付房屋时间、支付租金及押金时间，本院认为，一审对涉案房屋交付情况的认定正确，本院予以确认。对邱波关于涉案房屋未交付主张，本院不予采信。张斌认可在第一年租赁期满后即控制使用涉案房屋，涉案合同不再继续履行。且，在本案审理期间，邱波未能提交证据证明其已经向张滨交付房屋。本院认为，邱波占有使用涉案房屋的期间为一年的租赁期。故，对邱波主张张滨返还租金200万元的请求，本院不予支持。另，关于租赁押金100万元，张滨继续占有无合同及法律依据，应予以返还。综上所述，邱波的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销青岛市市南区人民法院（2015）鲁0202民初11186号民事判决；二、张滨于本判决生效之日起十日内返还邱波租赁押金100万元。三、驳回邱波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30800元，诉讼保全费5000元，由邱波负担23867元，张滨负担11933元，二审案件受理费30800元，由邱波负担20533元，张滨负担10267元。因张滨负担费用邱波已预交，张滨于本判决生效之日十日将内将上述费用支付邱波。本判决为终审判决。审 判 长  侯 娜审 判 员  齐 新代理审判员  迟金铜二〇一七年十一月一日书 记 员  王 晶书 记 员  吴苗苗