福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蕉民初字第574号
原告（反诉被告）：宁德市金城房地产开发有限公司，住所地：宁德市东侨经济开发区东侨大道8号（建闽小区）7幢2-B号房。
法定代表人：陈志英，董事长。
委托代理人：蔡志强，福建名仕律师事务所律师。
被告（反诉原告）：叶廷星，女，1976年8月2日出生，汉族，住宁德市东侨经济开发区。
委托代理人：陈其象，福建惠尔律师事务所律师。
委托代理人：张颖，福建惠尔律师事务所实习律师。
原告宁德市金城房地产开发有限公司（以下简称金城地产公司）与被告叶廷星商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理。本案在审理过程中，被告叶廷星提出反诉。本案依法由代理审判员冯秀庚适用简易程序于2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告金城地产公司的委托代理人蔡志强、被告叶廷星的委托代理人陈其象、张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金城地产公司诉称：2009年3月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告将自己依法开发的坐落于宁德市东侨经济开发区“金城花苑”10号楼的C8#、C21#车库作价184569元卖给被告。合同履行到被告已付房屋价款，原告已将车位所有权过户给被告，即将办理土地使用权移户手续时，因小区业主干扰车库的买卖并引发诉讼，致使被告对车库的实际交付有顾虑。经被告提议，原、被告双方于2010年1月13日达成《退房协议》，约定协议签订之日，原告退还全部已缴纳购房款的40%计73800元，余款和违约金12457元，于甲乙双方办理注销已签订的《商品房买卖合同》和车位产权转让手续后付还。并约定了原告付清退房款及违约金后，原告有权自行处理上述车位。原告依约退还部分购房款后，被告至今仍占据诉争车位。请求判令：1、被告退还“金城花苑”10号楼的C8#、C21#车库；2、赔偿损失44870元。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：被告退出“金城花苑”10号楼的C8#、C21#车库，恢复该车库《房屋所有权》登记前的权属状态，即由原告协助被告办理金城花苑10号楼的C8#、C21#车库土地使用权证，并由被告叶廷星出具公证委托书委托原告工作人员林玲全权办理产权返还移户手续（被告若不履行该项义务，则由原告单方到房产交易机构直接办理房屋所有权返还过户手续）。
被告叶廷星辩称：一、原告第一项诉讼请求要求判令被告退出车库，缺乏事实和法律依据，该诉讼请求依法不应当得到支持。被告于2009年4月24日就已经取得涉案车库的房屋产权证，依法享有涉案车库的房屋所有权，系该涉案车库的所有权人。原告要求依法享有车库所有权的被告退出车库，缺乏基本的事实和法律依据。被告与原告之间虽然签订了《退房协议》，但《退房协议》第六条明确约定：“签订退房协议及办理公证委托，甲方（即原告）付清违约金后，该车位所有权归公司所有，甲方有权自行处理。”由于原告拒不履行协助办理土地证的义务，导致至今无法办理车库土地证和无法办理公证委托手续；原告也未支付被告违约金，涉案车库所有权仍然归被告所有，而非归原告所有。二、原告第一项诉讼请求要求判令恢复车库《房屋所有权证》登记前的权属状态，缺乏事实和法律依据，该诉讼请求依法不应当得到支持。所谓恢复《房屋所有权证》登记前的“权属状态”，即要求法院判决撤销涉案车库的《房屋产权证》，如果不撤销就不存在“恢复”权属状态的问题。而撤销房屋产权证属于房管部门的行政行为和行政职权，需要具备法律规定的严格的适用条件。本案不符合撤销房屋产权证的法定情形，原告要求法院判决“恢复”权属状态，缺乏事实和法律依据。三、原告第一项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不应当得到支持。《退房协议》第四条约定：“若甲、乙双方无法注销已签订的《商品房买卖合同》和已经办理的产权转让手续，则需在办理该车位的产权证及土地证后，由乙方公证委托甲方的工作人员林玲办理二手房买卖事宜。”1、本案涉案车库房屋产权证颁发时间2009年4月24日，而《退房协议》签订时间是在房屋产权证颁发之后的2010年1月13日。本案根本无法注销已签订的《商品房买卖合同》和注销房屋产权证，也就是只能通过公证委托二手房买卖的方式履行合同。因此，《退房协议》法律性质系二手房买卖合同，而非所谓的“退房”合同。2、《退房协议》第四条明确约定被告办理公证委托手续的时间是“在办理车位的产权证及土地证后”，属于附条件的合同条款（包括两个条件：办理车位的产权证后及办理车位的土地证后）。本案车库土地证因原告不履行协助义务而至今未办理，被告办理公证委托手续的条件未成就（事实上，由于未办理土地证，公证部门将不予办理公证委托手续，被告也根本无法办理公证委托）。由于原告不履行协助义务导致土地证至今未办理，被告办理公证委托手续的义务的履行期限尚未到期。原告该项请求要求法院判令被告办理公证委托手续，严重侵害了被告的期限利益，该项诉求不具备条件，应当依法驳回原告的该项请求。另外，车库的土地证何时办理、能否办理均属于不确定的事项。法院判决被告办理公证委托手续的前提条件必须是已办理了土地证，否则公证部门将不予办理公证。本案土地证何时办理、能否办理均不明确的情况下，原告请求法院判决被告办理公证委托手续，缺乏基本的前提条件，该项请求不成立。四、原告第二项诉讼请求赔偿损失缺乏事实和法律依据，该项诉讼请求依法不成立。五、原告存在违约行为，且本案不符合起诉条件，应当依法驳回原告的诉讼请求。1、被告于2014年3月12日致函原告《关于要求支付退房（车库）款的函》，要求原告于2014年3月29日之前指派人员办理相关手续，原告至今未派人协助办理相关手续，导致无法办理车库土地证，原告存在违约行为。2、原告于2014年3月27日致函被告《关于要求支付退房（车库）款的回复函》载明“请贵方于2015年4月15日之前联系本公司并协商该协议中的未尽事宜，若逾期，由此产生的法律责任及损失全部由贵方承担，我司概不负责。”原告在回复函中已经明确允诺在2015年4月15日之前协商解决协议中未尽事宜（包括办理土地证、公证手续和支付款项等问题）。根据该复函，原告已经将《退房协议》的履行时间至少推迟到2015年4月15日之后，原告在2015年4月15日之前无权就本案提起诉讼。综上所述，原告的诉讼请求缺乏基本事实和法律依据，原告存在违约行为，原告的起诉不符合条件。
反诉原告叶廷星诉称：反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，向被反诉人购买10号楼C8#、C21#车库。反诉人按照《商品房买卖合同》履行了合同义务，但被反诉人至今未配合反诉人办理涉案车库的土地使用权证，损害了反诉人的合法权益。请求判令：被反诉人立即协助反诉人办理金城花苑10号楼C8#、C21#车库土地使用权证。
反诉被告金城地产公司辩称：一、反诉原告反诉请求内容是《退房协议》第四条约定的义务之一，但其所引用的事实理由却是《商品房买卖合同》，该合同已解除，对双方已无拘束力，讼争双方的权利义务，应由《退房协议》调整。故反诉原告的反诉理由不能支持其反诉主张。二、请求反诉被告协助办理金城花苑10号楼C8#、C21#车库是解除合同后的善后义务，该义务即属于《退房协议》第四条约定的义务，又属于我国《合同法》第九十六规定的恢复原状的范围，该项恢复原状事务至今没有履行，责任在反诉原告。三、反诉状说明双方对于本案合同已经解除并无异议，反诉原告自认应当履行《退房协议》第四条约定的义务。
经审理查明：一、2009年3月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告向原告购买位于宁德市东侨经济开发区“金城花苑”10号楼的C8#、C21#车库，购房总金额184569元。签订协议当日，被告支付原告购房款184569元。二、宁德市东侨经济开发区“金城花苑”10号楼的C8#、C21#车库房屋所有权证已于2009年4月24日过户至被告名下。三、2010年1月13日，原、被告签订《退房协议》一份，协议中对购房款的退还、违约金的支付及车位产权证、土地证的办理、二手房买卖事宜等进行了约定。四、原告已返还被告80%购房款147600元、2009年6月-10月购房款的利息损失6000元、第二笔购房款逾期支付的违约金649元；余20%购房款36913.8元及违约金12457元未付。
本案原、被告争议的焦点：关于原告将宁德市东侨经济开发区“金城花苑”10号楼的C8#、C21#车库土地使用权证过户至被告名下之后，被告是否有义务立即协助原告办理有关二手房买卖事宜的公证委托手续的问题。
原告认为：原告依照约定退还部分的购房款及违约金，在原告协助被告办理完车库土地使用权证过户手续后，被告理应协助原告办理有关二手房买卖事宜的公证委托手续。并出示以下证据：㈠《商品房买卖合同》，证明原、被告双方于2009年3月4日签订《商品房买卖合同》。㈡《退房协议》，证明原、被告双方于2010年1月13日签订《退房协议》，原合同已经解除，双方对善后达成了协议。㈢退还购房款及支付违约金的凭证，证明原告退还被告购房款及支付违约金。㈣车库移户的手续凭证，证明原告为被告办理移户的手续。㈤《关于要求支付退房（车库）款的函》、㈥《关于要求支付退房（车库）款的回复函》，证明原、被告双方都同意《退房协议》的约定处理善后事宜，但对如何履行无法达成一致，其中的“2015年”是笔误，实是“2014年”。
被告质证认为：对证据㈠至㈥的真实性均无异议，对证据关联性有异议。对证据㈠可证明原告负有协助被告办理土地证义务无异议。对证据㈡是二手房买卖协议。对证据㈢、㈣无异议。对证据㈤证明原告存在违约行为至今未派人来协助被告办理土地证手续。对证据㈥证明原告明确将协议履行时间明确为2015年4月15日之后。
被告认为：依照《商品房买卖合同》及《退房协议》的约定，原告协助被告办理诉争车库土地使用权证过户手续是办理公证委托手续的前置条件，在土地证尚未过户的情形下，原告无权要求被告协助其办理有关二手房买卖事宜的公证委托手续，原告行为侵害了被告的期限利益。并出示以下证据：㈠《商品房买卖合同》，证明原、被告商品房预售合同关系，原告负有协助办理土地使用权证的义务。㈡房产证复印件，证明涉案车库已经办理房屋产权证，尚未办理土地使用权证，不符合办理公证委托手续条件。㈢土地登记窗口告知书，证明原告负有与被告共同申请登记土地使用权证的义务。
原告质证认为：对证据㈠真实性没有异议，合法性和证明力有异议，该合同已经解除，不再有履行的法律效力，故被告不能依该合同要求过户相关产权，故该合同对被告的主张不具有证明力。对证据㈡真实性没有异议，合法性和证明力有异议，该《房屋所有权证》已经受限，即根据《退房协议》第四条设立了债务负担。该负担要求办理相应的土地使用权证，做到地房相统一的利益归属于原告，而非被告。对证据㈢真实性、关联性和证明力均有异议，这或许是一份土地部分批量制作的普遍适用的登记资料底单，不具有针对性，被告也没有证据证明，这是土地登记机构发送给他的“通知”，故不能作为本案的证据使用。
本院审查认为：一、原、被告双方于2009年3月4日签订《商品房买卖合同》，后于2009年4月24日将诉争车库的房屋所有权证过户至被告名下，根据《城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，车库的土地使用权理当同时过户至被告名下，土地使用权证尚未过户并不影响《商品房买卖合同》成立并生效。二、2010年1月13日，双方签订《退房协议》，该协议第四条中约定“若甲、乙双方无法注销已签订的《商品房买卖合同》和已办理的产权转让手续，则需办理该车位的产权证及土地证后，由乙方公证委托甲方的工作人员林玲办理二手房买卖事宜。……”，由此可知，办理车位土地证系办理公证委托手续的前置条件，在土地证尚未过户的情况下，被告有权拒绝协助原告办理公证委托手续。三、原告以担心被告在土地证过户后，不配合其办理公证委托手续为由，在土地证尚未过户的情形下，要求被告过户后立即办理委托手续，其主张与《退房协议》约定不符，且缺乏事实和法律依据。本院认为，2014年3月12日，被告主动发函要求原告指派人员配合其处理《退房协议》中约定的尚未完成的事宜，该事宜中包括土地证过户及办理公证委托手续，可见被告在积极履行自己义务，且主动要求原告配合，不存在原告认为的怠于配合的情形。而原告于2014年3月27日寄出的回复函却将协商时间定为2015年4月15日之前，在该期限尚未届满，被告也未作出任何回应之前，原告便起诉被告，要求其履行合同义务，该行为侵害了被告的期限利益。原告认为“2015年”系笔误的主张，不予采信。综上，原告以被告有可能在土地使用权证过户之后，怠于协助办理公证委托手续为由，要求被告过户完土地证后立即办理公证委托手续的主张，违反合同约定，无事实和法律依据，本院不予支持。四、鉴于被告系积极主动与原告协商《退房协议》未完成事宜，不存在故意拖延的情形，原告要求被告赔偿其损失44870元的主张，不予支持。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。归根究底，本案涉及合同义务履行的先后问题。本案中，原、被告均要求将诉争车库土地使用权证过户至被告名下，以此完成《商品房买卖合同》约定义务，其主张具有事实和法律依据，依法予以支持。本院认为，在被告尚无违约情形出现或可能出现，且合同前置条件即土地证尚未过户的前提下，原告以被告有可能怠于配合办理公证委托手续为由，要求法院判令在过户土地使用权证的同时被告协助原告办理公证委托手续，违反合同约定，侵害了被告的期限利益，也无事实和法律依据，依法不予支持。鉴于被告积极主动要求完成协议约定事宜，不存在怠于履行义务的情形，原告要求其赔偿损失的主张，不予支持。另需说明，《退房协议》经双方当事人签名盖章确认，合法有效，具有约束力。一旦协议中约定的条件成就，即诉争车库土地使用权证过户至被告名下，且被告怠于履行公证委托手续或怠于配合原告办理二手房买卖事宜时，原告可依据协议约定另行起诉要求被告履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告宁德市金城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内配合被告叶廷星办理宁德市东侨经济开发区“金城花苑”10号楼C8#、C21#车库土地使用权证的过户手续。
二、驳回原告宁德市金城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费1996元，反诉案件受理费300元，共计2296元，由原告宁德市金城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 冯秀庚
二〇一四年九月十六日
书 记 员 巫卫娜
附注：
一、执行申请提示：
本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
二、附有关法条：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。