四川省雅安市雨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1802民初290号
原告（反诉被告）：张杰，男，1969年2月6日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。
委托诉讼代理人（特别授权）：余志平，雅安市金剑法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：周代杰，男，1968年3月19日出生，汉族，住四川省名山县。
委托诉讼代理人（特别授权）：杨杰，四川三龙律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈辉，女，1972年10月10日出生，汉族，住四川省名山县。
委托诉讼代理人（特别授权）：杨杰，四川三龙律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈斌，男，1968年3月18日出生，汉族，住四川省芦山县。
委托诉讼代理人（特别授权）：杨杰，四川三龙律师事务所律师。
原告张杰与被告周代杰、陈辉、陈斌及被告周代杰、陈辉、陈斌反诉原告张杰房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2017年2月15日和同年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张杰及其委托诉讼代理人余志平、被告（反诉原告）周代杰及三被告（反诉原告）的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张杰向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方的《租房合同》；2、判令周代杰、陈辉、陈斌赔偿损失112706.19元（包括装修费损失22706.19元、商品损失1万元、装修费分摊8万元）。事实和理由：2013年12月31日，张杰与陈斌作为代表共同签订了一份《租房合同》，约定：位于雅安市雨城区熊猫大道387号附7、8、9、10号四间商铺出租给张杰经营使用，租期5年，租金一年一交并于每年元月5日缴纳。2014年度租金138,000元，2015年度租金为151,800元，2016年度租金为166,890元，2017年度租金为200,376元，2018年度租金为240,450元。签约后，张杰装修了铺面用于经营。2014年6月，张杰所租赁的商铺发生漏雨，经各方沟通，由开放商赔偿张杰损失50,000元。为此，张杰重新进行了装修。2015年12月，该商铺再次发生漏雨，造成店铺内部分商品损坏。2016年12月28日，张杰搬离了商铺并将钥匙退还给周代杰。综上，张杰共计投资200,000元装修商铺准备经营5年，由于漏水原因而导致其仅租赁使用了三年，故针对剩余两年产生的装修费应当进行分摊。
周代杰、陈辉、陈斌辩称，同意解除与张杰所签订的租房合同。周代杰、陈辉、陈斌将清水房商铺租赁给张杰并自行装修，针对漏水原因和造成张杰的损失后果不应当承担过错责任。由于装修时擅自改变商铺结构导致玻璃门顶端漏水，张杰已经从开发商家处获得了50,000元赔偿费。2015年度发生漏水时，张杰并未对商铺进行维修，同时拒绝维修人员进入现场查勘处理。故张杰主张的装修费用损失并未实际发生，商品损失10,000元亦无事实依据；依法应予驳回。张杰所租赁的4间商铺中，仅有8号商铺发生漏水，并不影响其他商铺的使用。
周代杰、陈辉、陈斌向本院提出反诉的诉讼请求：1、判令张杰赔偿租金损失共计50,094元，并支付违约金60,112.8元；2、判令张杰承担恢复商铺原状所需费用7,000元；3、判令张杰支付拖欠的物业管理费10,265元；4、反诉的诉讼费由张杰承担。
张杰的反诉辩称，由于所租赁的商铺发生漏水而导致无法正常使用，双方在上一诉讼纠纷案中均已同意解除该租房合同，且张杰已在2016年12月腾退了租赁的商铺，周代杰也收回了商铺钥匙并张贴了出租告示。为此，并不产生租金损失和承担违约金，其余主张均无事实和法律依据，应予驳回。
当事人围绕本案诉讼依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性、合法性、关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人所列举的真实性无异议，仅对证明内容等提出不同看法的全部举证，均作为证明本案相关事实的证据予以采用。对有争议的证据分析如下：1.雅州资产评估事务所出具的评估报告及补充说明，证明张杰所租赁的商铺发生漏水已经造成的装修费用损失22706.19元；2、评估费票据3000元，证明评估产生的费用；3、情况说明，证明建筑商认为漏水原因系张杰装修造成；4、收条，证明周代杰、陈辉、陈斌恢复商铺产生的费用。
根据以上采用证据并综合双方的质证意见及当事人在庭审中的陈述，本院确认案件事实如下：2013年12月31日，陈斌作为甲方代表与张杰作为乙方签订了一份《租房合同》，约定，甲方将位于雅安市雨城区熊猫大道387号附7-10号的4间铺面出租给乙方使用，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止，2014年度租金138,000元，2015年度租金为151,800元，2016年度租金为166,890元，2017年度租金为200,376元，2018年度租金为240,450元。租赁期间物业费由乙方负担，租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。租赁期间，不论任何一方提出终止合约，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合约书，若一方强制中止合约，须向另一方付出一年房租作为违约金。
另查明，位于雅安市雨城区熊猫大道387号附7、8号商铺系周代杰与陈辉（夫妻）共同所有，9、10号商铺系陈斌所有。庭审中，周代杰与陈辉表示对陈斌代为与张杰签订租房合同的行为表示认可。
合同签订后，张杰着手对租赁商铺进行装修，用于经营家具、家居业务。2014年6月，由于商铺发生漏雨而造成装修及产品损坏，后经各方协调，由开发商赔偿张杰损失50,000元，张杰进行了重新装修。2015年12月，张杰经营的商铺再次发生漏雨。双方未达成赔偿协议。张杰曾经于2016年诉讼至雨城区人民法院，庭审中，张杰主张解除合同，周代杰、陈辉、陈斌的委托诉讼代理人表示同意，但赔偿金额无法协调。2016年12月28日，张杰腾退了租赁商铺。周代杰接受了张杰退还的商铺钥匙。
2016年12月30日，经四川雅州资产评估事务所对雅安市雨城区熊猫大道387号附8号商铺屋面渗漏受损造价评估为22706.19元。
本院认为：当事人双方建立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应诚信履约。承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。本案房屋发生漏水，并非房屋主体结构等存在重大问题，可以通过维修得到解决。《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则进行分担，法律另有规定的，适用其他规定。”根据庭审查明事实，租赁房屋发生漏水，现无法确定漏水原因，应当属于不可归责于双方的事由，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，双方按照公平原则进行分担。关于商铺的装修费，张杰主张200,000元，但未提供相应的装修合同及装修费用票据予以印证，本院结合张杰在上一纠纷案件诉讼中的庭审笔录，对装修的证人证言的质证意见印证：张杰租赁发生漏水的商铺第一次装修加第二次修补装修共计花费80,000余元；且漏水仅发生在8号商铺，故8号商铺的初次装修费用分摊为20,000元。即剩余2年的装修费用残值损失应当为10,000元。本院综合案件的实际情况确认：周代杰、陈辉、陈斌应当针对该装修费用残值损失10,000元承担补偿责任。张杰主张的商品损失，因缺乏证据支撑，本院不予支持。
四川雅洲资产评估事务所出具的资产评估结论仅证明房屋装修受损价值情况。并不能证明张杰实际就该房屋花费了如此金额的装修费。因此对张杰提出的要求周代杰、陈辉、陈斌承担装修损失22706.19元，本院不予支持。
针对周代杰、陈辉、陈斌反诉的诉讼请求，本院认为，2016年12月30日，张杰腾退商铺时，周代杰作为代表接受了张杰退还的钥匙，该行为应当视为双方对终止合同的履行均表示了默许，故未发生“一方强行终止合约”的情形。为此，周代杰、陈辉、陈斌反诉请求张杰支付违约金以及租金损失的主张，不具有事实和法律依据，本院均不予支持。根据合同约定，承租方负担房屋的物业管理费，并在租赁结束时，须将房屋设施恢复原状。而张杰腾退商铺时未履行该项义务，而周代杰、陈辉、陈斌为恢复原状，拆除店铺内的固定装修物，实际花费7000元，因此，其反诉请求张杰支付该笔费用的主张，本院予以支持。
本案涉及的物业管理费，由于周代杰、陈辉、陈斌未举证证明其已经代垫了该笔费用，从而享有向张杰行使追偿的权利，故该项反诉主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十六条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》，第十一条第四款规定，判决如下：
一、周代杰、陈辉、陈斌于本判决发生法律效力之日起十日内支付张杰装修费残值分摊费用10,000元；
二、张杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付周代杰、陈辉、陈斌对租赁商铺恢复原状而产生费用7，000元；
三、品叠上述第一项和第二项的费用金额后，周代杰、陈辉、陈斌于本判决发生法律效力之日起十日内支付张杰装修费残值分摊费用3,000元；
四、驳回张杰、周代杰、陈辉、陈斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,554元，减半收取计1，277元，反诉诉讼费2,850元，减半收取1，425元，共计2,702元；由张杰负担1,277元，周代杰、陈辉、陈斌负担1,425元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 田 智
二〇一七年六月二日
书记员 漆喜梅