广东省汕尾市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1502民初700号
原告（反诉被告）：汕尾黄金海岸实业有限公司显达广场，营业场所汕尾市区香洲路777号一层商场12号，统一社会信用代码914415003381555449。
负责人：陈飘宇。
委托代理人：郭玉贤，系广东善言律师事务所律师。
委托代理人:胡雪萍，系广东善言律师事务所律师。
被告（反诉原告）：林成茂，男，1983年9月4日出生，汉族，广东省陆丰市人，住陆丰市。
委托代理人：林海鹰，系广东纶正律师事务所律师。
委托代理人：翁锦莲，系广东纶正律师事务所实习律师。
原告汕尾黄金海岸实业有限公司显达广场（下称显达广场）与被告林成茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭玉贤、胡雪萍，被告林成茂及其委托代理人林海鹰、翁锦莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告显达广场诉称，原告与被告经过协商于2015年7月15日签订了《租赁合同》，被告向原告租赁汕尾黄金海岸实业有限公司显达广场三层A3F-012号商铺，以“来御来”品牌经营餐饮，租赁期限自2015年10月1日至2020年9月30日止。自2016年5月始至今，被告以各种借口拖延缴纳上述应缴费用，原告每个月不定时发催缴通知书给被告，被告却置若罔闻。2016年7月10日，被告在未与原告协商的情况下，擅自关闭店铺停止营业，此举不仅在实质上属于恶意逃避债务，而且给原告商场形象造成恶劣的负面影响。原告迫于无奈之下，2016年8月8日正式委托广东善言律师事务所出具《律师函》给被告，明确要求被告在出函三日之内与原告进行协商，但至今原告与被告仍然无法达成一致意见，为此原告中止谈判，选择通过向法院提起诉讼的方式解决合同纠纷，请求法院判决被告向原告支付拖欠的应缴租金、管理费、促销费、会员卡手续费、电费、水费合计99491.2元，被告向原告支付违约金合计168089.93元，被告向原告支付本案律师费7600元，本案诉讼费用由被告负担。
被告林成茂辩称，一、原告肆意对其商铺采取停水停电措施，构成侵权，其有权拒绝支付相应费用，同时有权要求原告赔偿损失。二、原告与其之间并未签订《物业管理服务协议》，向其主张物业管理费缺乏依据，应予以驳回。三、原告所主张6月至9月的促销费、会员卡手续费并没有实际发生，法院应予以驳回。四、原告存在先期违约，应承担赔偿责任，且原告向其主张的违约金明显偏高。五、原告应归还其所支付的租赁保证金。
反诉原告林成茂反诉称，受到反诉被告强大的宣传攻势影响，怀着对反诉被告的信任，本人、反诉被告于2015年7月15日签订了《租赁合同》，本人向反诉被告租赁汕尾黄金海岸实业有限公司显达广场三层A3F-012号商铺，用以“来御来”品牌餐饮经营，租赁期限自2015年10月1日至2020年9月30日止，由于反诉被告数次更改开业时间，致本人白白支付了加盟费一年多后，反诉被告才于2015年12月18日正式开业，尽管商场内的各项措施还不够完善，本人仍按时缴纳了相应的各项费用。不久，由于商场运营管理不善以及商场综合配套设施的缺陷日益明显，导致商场人流量严重不足，商户们的经营状况举步维艰，可反诉被告并没有积极改善经营环境，尤其在卫生、排烟、排水等方面，导致本人的经营场所内老鼠乱窜、苍蝇飞虫横飞，顾客怨声载道，严重影响了本人品牌形象，本人及其他多家商户多次向反诉被告反映，希望其尽快采取相应措施，兑现他们在招商广告中对商户和顾客的承诺。2016年5月16日，本人及其该楼层的全部餐饮业品牌商户联名向反诉被告提交《申请书》，希望反诉被告减免租金完善商场综合配套措施。在等待反诉被告答复的过程中，2016年5月31日反诉被告突然向本人发出《合同告知函》，对本人商铺停水停电，这突然的停水停电，导致本人商铺根本无法经营，反诉被告的停水停电行为已构成对本人的严重侵权。由于临近“六一”，本人筹备了大量食材，其侵权行为导致本人损失惨重。由于反诉被告迟迟不与本人进行协商，妥善处理各方矛盾，2016年9月29日，反诉被告再次对本人商铺进行停水停电，同时将本人商铺大门换锁、关闭，不准本人进入其中。本人意欲通过协商化解矛盾，解决问题，但在协商过程中，反诉被告却自行将本人的门锁打开，将本人商铺中的财产擅自进行了处理，本人虽多次报警，他们仍然我行我素，将本人的财产搬离商铺，致本人价值十几万的财产不知去向。综上，由于反诉被告的严重侵权行为直接造成本人的巨大损失，为维护本人的合法权益，特提起反诉，请求判令反诉被告赔偿因其停水停电的侵权行为造成本人的损失25142.6元，反诉被告赔偿本人因迟延开业导致的加盟费损失30066.67元，本人租赁场地内财物损失134579元，本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告显达广场辩称，一、反诉原告称因我方更改开业时间而导致加盟费用的损失没有事实及法律依据，应予驳回。二、我方没有对反诉原告进行停水停电，更没有因此而造成反诉原告的损失。三、我方无需向反诉原告支付租赁场地内财物的任何损失，反诉原告的请求毫无依据，不应予以支持。
原告为支持其主张，提供下列证据及证明目的：1、营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书（汕尾核变通字〔2015〕第1500068000号）、负责人身份证明书、杨婷婷身份证复印件，证明原告是适格的诉讼主体；2、林成茂身份证复印件，证明林成茂是本案适格的被告；3、《租赁合同》，证明原告与被告之间存在合法的租赁合同关系；4、付款通知书复印件五张，证明原告于2015年5月始至2016年9月期间每月都发送付款通知给被告，督促其支付应缴费用；5、《林成茂（来御来）未缴纳费用明细表》复印件，证明被告拖欠原告应缴租金、管理费、促销费、会员卡手续费、电费、水费计99491.2元、违约金计168089.93元；6、律师函，证明原告委托广东善言律师事务所出具《律师函》给被告，要求被告接函后三日内进行协商，并支付各类拖欠费用和滞纳金；7、律师费发票、《委托代理合同》，证明原告为本案支付律师费用7600元；8、《通知函》，证明因被告的严重违约，原告于2016年12月21日与其解除双方于2015年7月15日签订的《租赁合同》并要求其承担违约后果的事实；9、证人林某的证言、身份证、工作证、微信截图，证明林成茂在显达广场租赁商铺经营“来御来”餐饮系由显达广场工作人员林某引进的，林某与林成茂通过林成茂linchengmaod的微信号进行工作联系及收发工作通知、文件的，该微信号系林成茂本人在使用，头像是其相片，绑定的亦是其本人使用的139××××4878的手机；林成茂在租赁显达广场商铺经营“来御来”餐饮期间确实存在欠缴租金、管理费、水电费等严重违约情况的事实；10证人苏芷婷证言、身份证、工作证、微信截图，证明苏芷婷系原告的营运经理，负责商铺租赁的事宜，其已代表该公司通过林成茂名为linchengmaod的微信号向林成茂发送了解除合同的《通知函》并以彩信的形式向其使用的139××××4878的手机发送了该文件，履行了送达义务的事实。
经质证，被告对证据1、2没异议，对证据3有异议，租赁合同的真实性没有异议，但对其内容有异议，该合同是格式合同，也没提醒注意责任的条款，因此提醒我方注意的条款是无效的，双方也没有签订物业管理合同，以物业管理费用来诉讼是无效的；对证据4，从复印证件中可以看出其公司的管理是很乱的，6月份和5月份相差10天的水费用减少，可以看出是原告对被告店面的停水；对证据5的真实性没异议，证明目的有异议，欠的租金不能计算至9月30日，而应计算至7月份，物业管理费没有签订合同不可以计算，违约金过高，不应该被法院支持；对证据6真实性没异议，证明目的有异议，双方有协商，但是原告不答复，律师函的滞纳金不应支付；对证据7，律师费用不应该由被告承担；对证据8通知函的真实性没法确认，2016年10月9日发起的合同告知函有异议，我方没有收到该函。
反诉原告为支持其主张，提供下列证据及证明目的：1、《租赁合同》，证明反诉原告、反诉被告的房屋租赁关系；2、《申请书》，证明反诉原告和其他商户一直和反诉被告协商沟通，但反诉被告从不回复；3、《合同告知函》，证明反诉被告对反诉原告停水停电，构成侵权；4、反诉原告于2016年5月21日-5月31日间进购食材单据，证明反诉被告的侵权行为造成反诉原告为6月1日儿童节所准备的食材损失严重；5、《来御来特许经营合同》，证明反诉被告迟延开业造成反诉原告加盟费损失；6、反诉原告门反锁的照片，证明2016年9月29日将反诉原告商户大门换锁、关闭；7、报警回执，证明双方协商过程中，反诉被告擅自处理反诉原告商铺财物，反诉原告报警阻止；8、反诉原告经营场所被反诉被告清场前后的照片，证明反诉原告商铺内的财物已被反诉被告搬走，并对商铺内所有装修拆除，封锁该场地；9、来御来酱料采购表、转账截图，证明反诉被告停水停电时反诉原告已采购的酱料；10、《汕尾新天地广场租赁合同》、收款收据，证明2014年9月24日反诉原告就该场地已签署了租赁合同并支付了押金；11、来御来设备采购表，证明反诉被告擅自搬走反诉原告的餐具设备的损失清单；12、惠州市三安制冷设备有限责任公司销售单，证明反诉被告擅自搬走反诉原告的制冷设备，对给反诉原告造成的损失应该进行赔偿；13、奇点家具有限公司购销合同，证明反诉被告擅自搬走反诉原告商铺内的家具，对给反诉原告造成的损失应该予以赔偿；14、点菜系统设备、收款收据，证明反诉原告的点菜系统设备被反诉被告搬走，反诉被告应该予以赔偿；15、装修材料购买清单、增加购买项目清单、收据，证明反诉原告因反诉被告擅自拆毁并搬离非附合部分装饰装修物造成损失。
经质证，反诉被告对证据1没有异议，对证据2真实性、合法性没异议，证明目的有异议，反诉被告与反诉原告等商户进行了协商，但是最终没有达成一致意见；对证据3真实性、合法性没异议，证明目的有异议，从该证据可以看出，反诉原告确实存在欠缴水电费用等严重违约事实，且该《告知函》中只体现了反诉被告提及将对反诉原告进行停水停电，这只是口头一个督促反诉原告缴纳水电费的形式，反诉被告实际上并没有对反诉原告进行停水停电的行为，该证据不能达到反诉被告对反诉原告进行停水停电构成侵权的目的；对证据4真实性、合法性、证明目的均有异议，该进购的食材单据仅证明反诉原告自行采购了食材，并无法证明该食材是否已经受损，更加无法证明该食材受损系由反诉被告造成，实际上，反诉被告没有对反诉原告进行停水停电等任何的侵权行为，不会对反诉原告所购买的食材造成任何损害；对证据5真实性、合法性、证明目的均有异议，该证据与反诉被告没有直接的关系，且反诉被告在双方签订的《租赁合同》中已经明确书面约定，开业的时间以实际通知开业的时间为准，并不存在延迟开业的情况，更谈不上造成反诉原告加盟费用的损失；对证据6有异议，该照片是哪里的照片，是由谁反锁的根本无法体现，无法达到其证明目的；对证据7真实性、合法性没异议，证明目的有异议，报警回执只显示了当时有人报警，但是无法证明反诉被告对反诉原告的财物进行擅自处理，而从该报警最终没有做出处理结果的情况来看，也进一步证明了反诉被告并没有对反诉原告的财物进行非法处理；对证据8有异议，反诉原告商铺内的财物系由反诉原告自己搬走的，并不是由反诉被告搬走的，该照片无法证明这些财物系由反诉被告搬走；对证据9、11、12、13、14、15真实性、合法性、证明目的均有异议，反诉原告所购买的一系列食材、家具等物品，系反诉原告的自由购买行为，该购买清单及收据不能证明反诉被告对其进行侵权或者擅自搬离其财物，实际上，反诉被告没有对反诉原告构成任何侵权，反诉被告所进行的一切行为都是依法依约进行的，不存在对反诉原告造成任何损害，更无需向反诉原告进行赔偿；对证据10真实性、合法性没异议，关联性有异议，因为合同主体与本案的诉讼当事人不同。
经审理查明，2015年7月15日，原告显达广场（原为汕尾黄金海岸实业有限公司黄金海岸购物广场）与被告林成茂签订了《租赁合同》，合同其中约定的主要内容:第2条、原告将位于汕尾市区香洲路777号的汕尾黄金海岸实业有限公司黄金海岸购物广场三层A3F-012号商铺面积307㎡出租给被告用于“来御来”品牌的经营，租赁期限从2015年10月1日起至2020年9月30日止，原告于2015年8月1日将场地交付被告装修，原告给予被告60天装修免租期，租赁场地经营范围为餐饮（焖锅类）；第3条、租赁保证金为46664元，租赁保证金不是被告预付的租金或物业费，也不包括租户装修管理规定的装修押金，租赁保证金仅作为被告遵守租赁合同的保证，原告有权从租赁保证金中抵扣被告拖欠的租金、物业费或其它费用、被告应承担的违约/赔偿金、原告代被告承担的赔偿等；第4条、租金自商场整体开业日起开始计算，前三年每月租金为14122元，后两年每月租金为15288.6元，被告应当每25-28日支付下一月租金，先支付后使用，首期租金应在本合同签订后7日内支付；第5条、被告应自开业日起承担租赁场地的物业费，物业费按照租赁场地的建筑面积307㎡计算，每天的物业费按照当月实际天数计算，前三年每月物业费为9210元，后两年每月物业费为9977.5元，被告应当每25-28日支付下一月物业费，先支付后使用，首期租金应在本合同签订后7日内支付；第6条、被告应自行承担租赁场地的能耗费用及其他费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、供暖费、通讯费、网络费用等，以及非正常营业时间内空调（如有）供应费和设施、设备的开通和/或使用的费用、其他费用，水、电、燃气、通讯、网络费等根据相关部门确定的收费标准计算，其它费用根据原告或管理公司确定的收费标准计费；第9条、被告应在开业日正式对外营业并开始计算租金，开业时间以原告书面通知为准；第10条、被告同意参加原告组织的统一促销活动，并同意承担相应的促销服务费用，其中促销服务费用分摊每月200元；第15条、原告发行的会员卡消费折扣被告承担100%，被告承担原告发行的会员卡消费积分返利每月200元；第23条、被告逾期不支付或不足额支付场地租金、物业费、租赁保证金、商品和服务质量保证金、能耗费用、各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项的，每逾期1日，应按逾期未付款项的1%支付违约金；第24条、合同的解除及终止，合同期限届满前，未经原告书面同意，被告擅自停止经营、擅自撤场，除保证金不予退还外，被告还须赔偿原告不少于2个月租金的损失；第30条、补充事项，开业日以实际开业时间为准，合同面积以开业后实际测量为准，免设施服务费2个月共计7982元、每月减免3991元。被告向原告交纳了24000元作为保证金，其承租的商铺经装修后于2015年12月18日统一开业经营并交纳租金、管理费、促销费、会员卡手续费、电费、水费等费用。2016年5月16日，被告等商铺以“目前商场人流量不足、导致经营困难，入不敷出，无法负担全额租金”为由向原告申请减免租金、管理费，双方未能协商一致；因被告没按约定交纳租金、管理费等各项费用，原告于2016年5月25日向被告发出《付款通知书》，要求被告于同年5月31日前缴交拖欠的租金、管理费等各项费用；同月31日又向被告发出《合同告知函》，内容为被告应按合同约定履行交纳租金、管理费和逾期不支付或不足额支付的违约责任，及被告截至2016年5月31日未缴清租金23732元、水电费3662元，合计27394元，被告已严重违约，原告将对其予以停水停电决定，要求被告接到通知后当日派人前来办理停水停电善后事宜，而被告仍未向原告交纳上述费用。同年7月10日，被告在未与原告协商达成一致的情况下关闭了商铺停止营业。同年8月8日原告委托广东善言律师事务所律师向被告发出《律师函》要求被告支付截至2016年8月3日止尚欠场地租金42366元、物业管理费27630元、促销费600元、会员卡手续费600元、电费4138.2元、水费425元、租金滞纳金25867.88元、水电滞纳金1051.75元，合计102678.83元。同年12月21日，原告通过手机微信及彩信的形式向被告的手机发送解除双方租赁合同的《通知函》，并于同月27日对被告承租的商铺进行清理，收回了被告承租的商铺。后原、被告双方就租金、物业费、违约金等相关事宜未能协商一致，原告遂诉至本院，提出上述诉求。被告在收到起诉状副本及应诉通知书等诉讼文书后反诉并提出上述反诉请求。
上述事实，有原、被告提供的证据，原、被告的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。
本院认为，原告显达广场与被告林成茂签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的相关规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告已经按照合同约定将商铺出租给被告，被告也按照合同的约定正常开展经营活动，但被告自2016月6月份起未依约向原告缴纳租金及各项费用，并在未与原告协商一致的情况下于2016年7月10日关闭了商铺停止营业，经原告多次催讨仍未缴纳租金及各项费用，也未向原告提出解除合同；被告的上述行为已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告有权解除合同。原告于2016年12月21日以微信及彩信的形式向被告发出解除合同的通知函，但未能提供证据证明被告于2016年12月21日收到该解除合同的通知，被告在庭审中表示于2016年12月27日才收到原告的解除合同的通知函，因此，原、被告的租赁合同关系应视为在2016年12月27日正式解除。
本案争议的焦点：1、原告的各项诉讼请求是否合理合法，得到支持；2、反诉原告的反诉请求是否得到支持。
1、原告的各项诉讼请求是否合理合法，得到支持。原告请求支付2016年6月至2016年9月的租金56488元、管理费36848元、促销费800元、会员卡手续费800元、电费4138.2元、水费425元，合计99491.2元。租金、管理费、促销费、会员卡手续费的计付，被告于2016年7月10日自行停止营业，依据《租赁合同》第24条的约定：合同期限届满前，未经原告书面同意，被告擅自停止经营、擅自撤场，除保证金不予退还外，被告还须赔偿原告不少于2个月租金的损失。故原告请求各项费用计算至2016年9月30日止，予以支持；被告承租的商铺计算至其停业止拖欠的租金28244元、管理费18420元、促销费400元、会员卡手续费400元、电费7405.2元、水费820元，合计55689.2元；另外被告应依据《租赁合同》的约定赔偿原告2个月的费用即租金28244元、管理费18420元、促销费400元、会员卡手续费400元，共47464元；因此被告应支付原告的费用合计103153.2元，原告请求支付99491.2元，予以照准。被告提出原告请求管理费缺乏依据及促销费、会员卡手续费没有实际发生，予以驳回的答辩意见，因原、被告签订的《租赁合同》已对管理费、促销费、会员卡手续费有约定，故被告的抗辩意见依据不足，不予支持。被告要求原告返还其已缴纳的保证金24000元，依据《租赁合同》第3条3款约定：原告有权从租赁保证金中抵扣被告拖欠的租金、物业费或其它费用、被告应承担的违约/赔偿金、原告代被告承担的赔偿等；被告在合同期限届满前自行停止营业，根据约定，保证金不予退回，但应从被告所欠的费用99491.2元中予以扣除，扣除后被告应支付原告的费用为75491.2元。原告请求被告支付违约金168089.93元，其依据是《租赁合同》第23条、第24条的约定。被告提出原告主张的违约金明显偏高。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，据此对于原告所主张的违约金，因被告于2016年7月10日停止营业，其拖欠的费用为55294.2元，应认定为原告的实际损失，故其违约金可按该实际损失的30%即16588.26元予以支付。关于律师费应否由被告承担的问题，虽原、被告签订的《租赁合同》有约定，但根据本案的实际情况，双方发生纠纷时原告支付的律师费是否合理，因原告不能提供律师费的收费标准，故该项请求不予支持。
2、反诉原告的反诉请求是否得到支持。反诉原告请求反诉被告赔偿因停水停电的侵权行为造成的损失25142.6元，赔偿因迟延开业导致的加盟费损失30066.67元，租赁场地内财物损失134579元，并提供了《合同告知函》、进购食材单据、《来御来特许经营合同》、报警回执、照片、来御来酱料采购表、转账截图、《汕尾新天地广场租赁合同》、收款收据、来御来设备采购表、惠州市三安制冷设备有限责任公司销售单、奇点家具有限公司购销合同、点菜系统设备、收款收据、装修材料购买清单、增加购买项目清单、收据等证据，用于证明其反诉请求。但反诉原告提供的上述证据不能证明反诉被告存在停水停电的侵权行为及存在迟延开业，并实施了自行处置反诉原告商铺财物的行为；据此，反诉原告所主张的反诉请求，因其未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，且反诉被告不予认可，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，由反诉原告承担举证不能的不利后果，故其反诉请求予以驳回。
为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第七、八项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下:
一、被告林成茂在本判决生效之日起十五日内向原告汕尾黄金海岸实业有限公司显达广场支付租金、管理费、促销费、会员卡手续费、电费、水费合计75491.2元。
二、被告林成茂在本判决生效之日起十五日内向原告汕尾黄金海岸实业有限公司显达广场支付违约金16588.26元。
三、驳回原告汕尾黄金海岸实业有限公司显达广场的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告林成茂的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5427.71元，由原告汕尾黄金海岸实业有限公司显达广场负担3325.73元、被告林成茂负担2101.98元。本案反诉受理费2298.25元由反诉原告林成茂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。
审判长 陈贵文
审判员 许黛妮
审判员 彭卫强
二〇一七年六月二十一日
书记员 颜卫东