安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终769号
上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥市龙湾生态园有限公司，住所地合肥市蜀山区科学分院与湖光路交口西北200米，组织机构代码69738511-4。
法定代表人：赵先进，总经理。
委托诉讼代理人：陆铭，安徽信拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋玉龙，安徽信拓律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥市蜀山区井岗镇十八岗村民委员会，住所地合肥市蜀山区十八岗村，组织机构代码B0944382-8。
法定代表人：刘功斌，村委会主任。
委托诉讼代理人：凌斌，安徽天禾律师事务所律师。
上诉人合肥市龙湾生态园有限公司（以下简称龙湾生态园）因与被上诉人合肥市蜀山区井岗镇十八岗村民委员会（以下简称十八岗村委会）农村土地承包合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
龙湾生态园二审诉讼请求：撤销原判，改判驳回十八岗村委会的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院对于十八岗村委会的诉讼主张擅自更改。十八岗村委会要求解除合同的理由“被告违反协议约定逾期一个月未缴纳租金，故依约行使合同解除权，至于因政府征收只是导致合同双方当事人在交纳租金中产生分歧的原因。”无法成立，一审判决认定显然违背了一审原告的诉讼主张，违反了民事诉讼中的处分原则，同时即使一审法院的这种做法可以成立，那么也是混淆了合同终止与合同解除两者的法律概念。此外如果确以合同终止来判定双方的行为，那么终止日为何要确定为2016年3月4日，则没有事实依据。
二、一审中原诉请解除合同的理由是拖欠租金的违约事由，但一审法院不对这些事由是否成立进行审查，直接判决“合同自然终止，十八岗村委会享有合同解除权”也超过了法院的审理范围。
三、本案原是国家征收补偿事务，而一审判决判令龙湾生态园将租赁土地限时交还给十八岗村委会，那么势必导致，在国家征收时，龙湾生态园失去了被征收的资格，龙湾生态园在租赁土地上的所有建筑物、栽种的7000余株树苗，将无人补偿，或另有补偿，但是补偿费用的鉴定、补偿款的取得，龙湾生态园均没有发言权。此外，龙湾生态园与十八岗村委会签订土地租赁合同，龙湾生态园依照约定栽种林木，建设景观、围墙等其他设施，如何处置，一审法院不予裁决，这无疑是导致矛盾升级，甚至是矛盾激化。如此，该一审判决实际根本无法执行。
四、本案实质是国家征收补偿事务，作为国家征收机关对被征收的土地所有权人（十八岗村委会）以及租赁权人（龙湾生态园）均为征收的对象。征收机关与被征收人应就征收事宜进行协商，协商不成，可以诉讼解决。然而在征收机关并没有与龙湾生态园协商，并未提起诉讼时，十八岗村委会起诉，企图剥夺龙湾生态园的被征收而获得补偿的权利是不合法的。
十八岗村委会辩称：一、一审法院判决解除合同，是十八岗村委会的诉讼请求，案涉合同的解除有约定理由和法定条件。龙湾生态园在已经知道案涉土地被批准征收，合同应当解除的情况下，仍然继续占有使用案涉土地，十八岗村委会根据《协议书》第六条：“如遇国家开发建设征用该地，合同自然终止”的约定。该约定结合上下文内容来理解，就是合同约定的解除条件。根据合同法第九十三条规定：“解除合同的条件成就时，解除权人可以要求解除合同”。一审法院依据双方的约定判决合同解除，适用法律正确。另外，案涉纠纷的发生主要是因为政府的征收行为，属于不可抗力的一种，是双方在合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据合同法94条第一项规定，不可抗力也是导致合同解除的法定条件。一审法院判决合同解除不存在擅自更改诉讼请求的情形。
二、十八岗村委会一审主张解除合同，一审法院判决合同解除，不存在超出审理范围的情形。十八岗村委会认为原起诉状中解除合同的理由已经阐述的很清楚，在原起诉状事实理由部分第一段最后一段话是：“协议书约定如果遇国家开发建设征用土地，合同自然终止”。另外，关于合同解除的理由，在一审法庭调查中，十八岗村委会也多次释明，解除理由有政府征收及拖延支付租金和不可抗力等。一审法庭经审理认为解除合同的条件之一已经成就，因而判决解除合同，对拖延支付租金的行为，是否构成合同解除条件否与，与判决结果已经无关。况且一审法院根据查明事实，也判决了龙湾生态园应当承担支付拖欠租金。
三、关于判决是否难以执行，不是案件审理的法律依据。十八岗村委会认为龙湾生态园错误理解了十八岗村委会起诉初衷，因为案涉土地已经被批准征收，十八岗村委会作为案涉土地权利人，因此要收回出租土地，配合土地征收有序推进。不存在也无权剥夺龙湾生态园依法取得补偿的问题，对此一审法院在判决书中特别载明：关于补偿问题不是本案审理范围，其可以依法另行解决。
四、十八岗村委会不是征收主体，本案审理的农村土地承包合同纠纷，与龙湾生态园的征收补偿问题不属于同一法律关系。龙湾生态园作为承租人不是案涉土地的被征收对象。农村集体土地的征收流程是先由省级人民政府批准征收，然后是征地公告，具体实施单位制定征地补偿安置方案并就该方案进行公告，被征收人领取补偿款后，最后再办理土地变更登记手续。本案的案涉土地被征收尚要履行一定的征收程序，尚未变更土地权属性质。根据物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，在未完整履行征收程序前，案涉土地还是属于集体所有。十八岗村委会有权在合同解除后要求返还土地，龙湾生态园与征收主体的争议，可以在相关林木进行盘点清楚，交还案涉土地给十八岗村委会后，与征收主体进行依法解决。
十八岗村委会向一审法院起诉请求：1、双方于2008年1月1日签订的《协议书》解除，龙湾生态园立即向十八岗村委会返还承租的69.69亩土地；2、龙湾生态园向十八岗村委会支付拖欠的租金26830元（暂计算至2016年2月5日，以后顺延计算至实际返还承租的土地之日）。案件审理中,十八岗村委会变更第二项诉讼请求为：要求龙湾生态园支付至2016年1月31日的租金19164.75元。
龙湾生态园在一审法院反诉请求：一、双方继续履行合同；二、十八岗村委会因违反合同，赔偿龙湾生态园经济损失22.5万元整。
一审法院认定事实：2008年元月1日，合肥市蜀山区井岗镇十八岗村委会（甲方）与合肥市龙湾生态园有限公司（乙方）签订一份《协议书》，其中载明：为进一步推进全村土地流转速度，加快甲方农业产业结构调整，发展农业经济增加农民收入，甲方受村民组委托，现将十八岗村金大郢村民组的一宗土地对外出租，经考察，乙方有意租用此地投资建设发展现代农业项目。经甲乙双方友好协商，根据农村土地承包法律法规和政策的有关规定，就相关事宜达成一致意见，签订如下协议：一、甲方同意乙方租地陆拾玖亩陆分玖厘整（以实际丈量为准，并附农户协议及各户田亩登记表一份），投资建设发展现代农业。具体位置及四周边界由村民组和乙方共同确认。二、土地租期。起于2008年1月1日止于2025年12月31日。三、租金及支付方式。每亩土地年租金陆佰元，从2012年起，每五年递增10%，支付方式为一年一付，在每年7月20日前缴清，如乙方不能按时交付租金，逾期壹月内甲方有权收回土地，造成损失由乙方负责。（注2012年农户土地租金及当年租地青苗补偿由乙方自行处理发放）。四、双方权利义务：8、乙方在签订正式协议前，交付甲方土地保证金20907元（按每亩300元），在合同到期后退还给乙方。9、经营的苗木花卉生产项目属政府扶持项目，凡能享受政府扶持的，甲方给予协调相关事宜。五、违约责任：租赁期内，双方不得随意终止合同，否则负违约责任，若甲方无违约，则按乙方在租地期内实际投资额和在地作物评估价值承担违约金，若乙方违约，则租赁土地范围内的投资，在地作物归甲方所有，并扣乙方所缴的全部保证金，不予退还给乙方，作为甲方补偿。六、其他约定事项1、在合同执行过程中租赁土地涉及征用，在政策允许的情况下，甲方积极帮助乙方协调解决合法的土地使用问题，合同到期后如甲方愿意继续出租，同等条件下，乙方享有优先权。3、如遇国家开发建设征用该地，合同自然终止，征收补偿根据国家政策按农作物青苗补偿标准，由农户所得；青苗费增值部分及其它属乙方资产的，由乙方所得。该合同由合肥市蜀山区井岗镇农业服务中心鉴证。
2008年1月1日，十八岗村委会承包给龙湾生态园的土地系其与金恩广等30户村民签订的土地租赁协议书所涉土地。
合同签订后，十八岗村委会依约将合同约定的土地移交给龙湾生态园。龙湾生态园用于经营花卉、苗木。
2009年11月23日，合肥市龙湾生态园有限公司经工商登记注册成立。
龙湾生态园自2015年8月1日起未缴纳租金，至2016年1月31日尚欠租金19164.75元
另查明：2012年12月19日安徽省人民政府皖政地【2012】1002号《关于合肥市2012年度第28批次城市建设农用地转用和土地征收实施方案的批复》，载明：合肥市人民政府：你市2012年度城市建设农用地转用和土地征收方案业经国务院批准。根据土地管理法律法规和国家政策规定，你市2012年度第28批次城市建设农用地转用和土地征收实施方案业经省人民政府审核同意，现批复如下：一、同意在该批次申报的你市蜀山区井岗镇十八岗村用地范围内，将集体农用地6.5079公顷（其中耕地4.7896公顷）转为建设用地并征收为国有，另征收集体建设用地1.9599公顷。以上合计批准建设用地8.4678公顷，按呈报的土地开发利用规划用途，用于城市建设，不得改变用地位置。二、合肥市人民政府要按照国土资源部国土资函【2012】448号文要求，具体组织实施，采取措施提高已补充4.7896公顷耕地的质量。三、合肥市人民政府要严格依法履行征地批后实施程序，按照征收土地方案及时支付补偿费用，落实安置措施，切实安排好被征地农民的生产和生活，保证原有生活水平不降低，长远生计有保障，维护社会稳定。征地补偿费用不到位、社会保障资金和措施不落实的，不得强行使用被征土地。同时，你市要严格按照国家和省有关规定向具体建设项目提供用地，并将供地情况报省国土资源厅备案。涉案地块属于上述批复确定的征收范围。
2015年11月22日，十八岗村委会向龙湾生态园发通知一份，内容为：贵公司2008年1月1日与我村委签订关于租赁金大郢村民组部分土地的“协议书”。该“协议书”第六条第2款规定：如遇国家开发建设征用该地，合同自然终止，现在我村委已正式接到安徽省人民政府建设用地批复，文号皖政地（2012）1002号建设用地文件通知，该土地属建设用地。根据上述文件规定和双方协议规定，通知如下：1、自通知本日起，双方于2008年1月1日签订的土地“协议”自然终止（土地面积共69.69亩）2、望贵司在接到本通知后，及时配合相关部门对地面附属物进行登记、评估、迁移等工作。3、请贵公司予以积极配合支持，以便用地建设工作有序推进。
龙湾生态园接到通知后，因征收补偿问题未与相关部门达成一致意见，龙湾生态园未返还涉案土地。
龙湾生态园陈述其要求赔偿的损失22.5万元由其推算得出，其中约有30亩地由农户占有使用，从2014年至今租金为2.7万元，经营性损失10.8万元，修路、购买材料及苗木损失7万元。
一审法院认为：十八岗村委会与龙湾生态园签订的协议书，性质属农村土地承包合同，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议书明确约定租赁期间如有国家规划开发建设使用该地，租赁合同自然终止，现涉案地块已被国家征收，十八岗村委会要求解除双方于2008年1月1日签订的协议书，有事实和法律依据，该院应予支持。十八岗村委会诉请解除协议书等内容的民事起诉状副本于2016年3月4日送达龙湾生态园，故依法应当认定上述协议书已于2016年3月4日解除。合同解除后，龙湾生态园应将诉争土地返还十八岗村委会。十八岗村委会要求龙湾生态园返还承租的69.69亩土地的诉讼请求，该院予以支持。十八岗村委会要求龙湾生态园支付租金的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持，至2016年1月31日龙湾生态园应支付的租金为19164.75元，超出部分，该院不予支持。
关于合同终止后补偿问题，鉴于十八岗村委会不是土地征收的主体，补偿问题不属于本案审理的范围，该院不予审理。龙湾生态园可依法另行解决。
龙湾生态园反诉要求继续履行合同无事实与法律依据，该院不予支持。龙湾生态园提出十八岗村委会在合同履行过程中违约，应赔偿其经济损失22.5万元，未提供符合法律规定的证据证明，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合肥市蜀山区井岗镇十八岗村民委员会与合肥市龙湾生态园有限公司2008年1月1日签订的《协议书》于2016年3月4日解除；二、合肥市龙湾生态园有限公司于判决生效后十日内将2008年1月1日协议书中约定的合肥市蜀山区十八岗村金大郢村民组的69.69亩土地返还给合肥市蜀山区井岗镇十八岗村民委员会；三、合肥市龙湾生态园有限公司于判决生效后十日内支付合肥市蜀山区井岗镇十八岗村民委员会租金19164.75元；四、驳回合肥市龙湾生态园有限公司的反诉请求。本案一审案件受理费4702元，由合肥市蜀山区井岗镇十八岗村民委员会负担102元，合肥市龙湾生态园有限公司负担4600元；反诉费2337元，由合肥市龙湾生态园有限公司负担。
二审中，当事人未提供新的证据。相应的举证及质证意见同一审意见。对于原审判决认定的事实，本院依法予以确认。
本院认为：本案案涉的2008年元月1日的《协议书》合法有效，对于当事人均具有法律拘束力，当事人应当按约履行。该协议约定“如遇国家开发建设征用该地，合同自然终止，征收补偿根据国家政策按农作物青苗补偿标准，由农户所得；青苗费增值部分及其他属乙方资产的，由乙方所有”，本案案涉土地在履行过程中已经政府部门确认为征收范围。2015年11月22日，十八岗村委会向龙湾生态园出具通知，内容为：其已经收到安徽省人民政府建设用地批复，并据此主张合同终止符合双方合同规定，依法自通知到达之日产生合同终止的法律后果。基于合同在诉前已经终止，故对于十八岗村委会要求再行解除的请求，本院不予支持。基于合同终止后，龙湾生态园未及时及时返还土地的法律义务，十八岗村委会诉请其要求返还承租土地合法有据，本院予以维持。龙湾生态园主张的拆迁补偿问题，并非本案审理范围，龙湾生态园可依法另行解决。虽双方合同于2015年11月22日终止，在合同终止后至十八岗村委会主张的2016年1月31日期间龙湾生态园因未能返还土地，应当依法参照合同约定支付占用期间的费用，原审法院判令龙湾生态园支付19164.75元费用并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一、二项的规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初1347号民事判决第二、三、四项，即：合肥市龙湾生态园有限公司于判决生效后十日内将2008年1月1日协议书中约定的合肥市蜀山区十八岗村金大郢村民组的69.69亩土地返还给合肥市蜀山区井岗镇十八岗村民委员会；合肥市龙湾生态园有限公司于判决生效后十日内支付合肥市蜀山区井岗镇十八岗村民委员会租金19164.75元；驳回合肥市龙湾生态园有限公司的反诉请求。
二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初1347号民事判决第一项；
三、驳回合肥市蜀山区井岗镇十八岗村民委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4702元，由合肥市蜀山区井岗镇十八岗村民委员会负担102元，合肥市龙湾生态园有限公司负担4600元；反诉费2337元，由合肥市龙湾生态园有限公司负担。二审案件受理费4587元，由合肥市龙湾生态园有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 莉
审判员 马枫蔷
审判员 余海兰
二〇一七年八月一日
书记员 罗 晶
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。