贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔高民终字第117号
上诉人（原审被告、反诉原告）：龙长春，。
委托代理人：朱小波。
委托代理人：黄佳。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周正清。
委托代理人：金义祥。
�诉人龙长春与被上诉人周正清商品房销售合同纠纷一案，贵州省遵义市中级人民法院于2015年6月5日作出（2014）遵市法民三初字第35号民事判决，龙长春不服该判决，上诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年12月1日，周正清与龙长春经协商，就周正清（出卖人）将自己的商业用房出售给龙长春（买受人）的事宜达成协议，签订了《房屋买卖合同》，约定：“1、本合同标的物位于瑞鑫大厦5层与6层，经确权部门认定的建筑面积为2641.18㎡，框架结构，五层与六层。2、出卖人将本合同标的物整体销售给买受人，包括房权证上所注明的全部2641.18㎡的建筑面积，合同总价款为￥12，149，428元。3、本合同采取买受人先交付定金后按揭贷款再交付全部房款的方式，买受人于本合同签订七日内，交付总房款的�%（即人民币￥1，200，000元，人民币大写壹佰贰拾万元）作为定金，其余房款：（1）银行按揭款部分由银行直接划拨给出卖人；（2）其余差额部分待按揭贷款批准之日3天内由买受人付给出卖人。买受人付给出卖人的款项存入开户行为：遵义交行开发区支行，卡号为：6222620570001116504，持卡人为周正清的银行卡内。4、买受人在交付定金后，应保证在自合同签订之日起15日内帮助协调银行提供办理按揭贷款的各项相关手续，使相应按揭贷款能够最快时间到位并支付给出卖人。5、出卖人在收取定金后，应积极办理应由出卖人办理的各项手续，并协助买受人积极办理按揭贷款手续，以使按揭贷款早日到位，在不违反法律法规的情况下，出卖人应开据利于买受人抵押贷款的手续或证明。6、出卖人和买受人在办理房权证转移和按揭贷款前应首先共同确认拟贷款银行和数额�并和相关银行签订贷款协议，确定了贷款方案的可行性后，再办理房权证转移过户手续和按揭贷款手续。……8、买受人和出卖人合同签订后，买受人定金人民币大写壹佰贰拾万元汇入出卖人的指定帐户，将本合同标的物移交给买受人管理。9、在办理房权证转移过户和按揭贷款前先办理有关合同公证手续，并注明，虽然标的物产权过户，但在买受方未交付全部房款前，出卖方有权将标的物留置和实际控制。……11、买受人逾期付款时，逾期在3日内，自应付款的第二天起每日按应付款的万分之五向出卖人付违约金（需通过银行贷款的金额不计算在内），合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，收回标的物。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出�人支付逾期应付款的万分之五违约金。……17、出卖人帮助买受人协调本地银行机构办理相关贷款事宜。……”合同签订后，龙长春于次日按约向周正清支付了购房总价款中的120万元作为定金，周正清在收到定金后亦按约将合同标的物交付给龙长春管理使用。后双方协商选定交通银行遵义分行开发区支行（以下简称“交行开发区支行”）办理按揭贷款手续，龙长春向交行开发区支行递交了基本申请资料，因银行对商业用房的贷款条件为首付款比例不得低于房屋总价款的50%，交行开发区支行要求龙长春提交其首付款交足50%的依据，并完善其他相关手续，龙长春至今未提交完善，亦未向其他银行办理贷款。在申请贷款过程中，周正清履行了协助义务，并于2014年3月18日、2014年4月14日、2014年8月6日多次向龙长春进行催告，请求其积极履行办理贷款等义务，龙长春未予回应，至今未履行合同约定的除120万元定金外的其余付款义务。
另查明，本案中的合同标的物即瑞鑫大厦5层与6层（房产证号分别为遵房权证监字第20141119**号、第2012048**号）为周正清与妻子黄莲伟共同共有。黄莲伟向周正清出具了对瑞鑫大厦6楼包括签署房地产转让合同权限在内的委托书，并对该委托书办理了公证。龙长春又名龙斌。
二审查明的事实与一审一致。
二审另查明，案涉标的物瑞鑫大厦主楼五层、六层系周正清分别于2012年5月和2012年4月向遵义瑞安房地产开发有限公司购买所得，并分别于2014年8月8日及2012年5月8日登记在周正清及妻子黄莲伟名下。二审调查过程中，龙长春认可对于主楼五层在本案《房屋买卖合同》签订时尚未登记在周正清名下的事实知晓。
一审原告周正清诉称：2013年12月1日，周正清与龙长春经协�后，双方就周正清将自己位于遵义市红花岗区北京路瑞鑫大厦主楼5层与6层的营业房出售给龙长春的事宜达成协议，并签订了《房屋买卖合同》，合同对房屋价款、付款方式与付款时间、交付时间以及违约责任等内容进行了约定。协议生效后，龙长春按照合同约定向周正清履行了支付定金120万元的义务，周正清也按照协议履行了将合同标的物移交给龙长春并由其经营管理等全部义务，但此后龙长春既不按约向银行提供办理按揭贷款的各项相关手续，也未按照协议履行支付合同价款的义务。周正清多次与龙长春电话联系，要求其履行合同义务，但龙长春避而不见，至今仍不履行，给周正清造成了重大经济损失。因龙长春已违反合同约定和法律规定，且其违约行为导致周正清不能实现合同目的，应承担违约责任，故请求法院判令：1、解除双方于2013年12月1日订立的《房�买卖合同》；2、龙长春立即返还周正清交付给其使用的房屋，并结清其使用期间的水电费等费用；3、龙长春按照双方签订的《房屋买卖合同》第十一条的约定向周正清支付违约金，违约金自2014年1月1日起，按应付款12，149，248元的日万分之五计付，直至龙长春将其根据合同占有使用经营的周正清的房屋全部交付给周正清之日止（其中2014年1月1日起至2014年8月1日止的违约金为1，488，304.90元）；4、本案案件受理费由龙长春承担。
一审被告龙长春辩称并反诉称：2013年12月1日，龙长春与周正清签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：周正清将位于遵义市红花岗区北京路瑞鑫大厦主楼的5层与6层、建筑面积为2641.18㎡、总价款为12，149，428元的房屋出卖给龙长春，采取先交付10%的房款作为定金再按揭贷款交付剩余房款的支付方式。合同签订后，龙长春与周正清�没有违约，龙长春在合同签订后于次日按约向周正清支付了120万元的定金，并积极向银行申请办理贷款手续。但是，第一、因双方在合同第三条中对首付款与按揭贷款的金额未作明确约定，这与相关法律法规中关于商业用房贷款额度最高不超过购房合同总价款的50%的规定相违背，从一开始就造成合同履行不能；第二、根据合同中第四条、第五条、第十七条中的约定，更多的贷款义务在周正清一方；第三、双方在合同的第六条、第九条还约定了办理按揭贷款的前置程序，在未完成这些前置行为或者双方及银行不能达成一致时，就无法办理按揭贷款；第四、龙长春向银行提供了贷款资料且银行进行评估后，要求龙长春先将1，000万元转账到周正清的帐户后再发放贷款，龙长春认为这种方案不可行，不合法合理，导致后面没有贷款成功。综上，龙长春并未违约，不应承担违约责任。合同自始存在履行不能及因银行第三方的原因无法实现是合同无法继续履行的真正原因，周正清歪曲事实，企图恶意侵吞龙长春已支付的巨额定金，根据《合同法》等相关法律法规的规定，请求法院判令：1、周正清返还龙长春已支付的120万元购房定金及该定金同期银行贷款利息92，985.60元（从2013年12月2日起算，暂计至2015年3月10日，共计464天，利率为万分之1.67），利随本清；2、本案诉讼费由周正清承担。
一审反诉被告周正清辩称：第一、双方的合同约定合法，具有法律效力；第二、合同约定周正清协助龙长春办理相关贷款手续，周正清也的确协助龙长春联系多家银行，最终确定为交通银行，但是银行多次联系其完善相关贷款手续，其都未到银行办理，对周正清的询问和催告也予以逃避。综上，龙长春已构成根本违约，周正清请求解除合同于�有据，龙长春在违约后不但不采取相应的补救措施以减小其违约行为给周正清造成的损失，反而避而不见，故意扩大损失，其应承担违约责任。
一审法院认为：本案争议的焦点为：1、周正清与龙长春签订的《房屋买卖合同》是否有效及是否符合解除条件；2、双方在合同履行过程中是否存在违约行为及违约责任如何承担。关于焦点一。周正清与龙长春签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”之规定，上述合同自成立时生效，应为合法有效的合同，双方均应按约履行义务。虽然合同标的物即瑞鑫大厦5层与6层的营业房系周正清与其妻黄莲伟共同共有，�正清仅提供了黄莲伟对其中一套营业房包括签订转让合同权限在内的授权委托书，但是根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，因周正清与涉案营业房的共有人系夫妻关系，龙长春在与其签订《房屋买卖合同》时有理由相信其有代理权，故双方签订的《房屋买卖合同》不存在因无权处分而效力待定的情形。对于龙长春关于双方在合同第三条中对首付款与按揭贷款的金额未作明确约定，这与相关法律法规中关于商业用房贷款额度最高不超过购房合同总价的50%的规定相违背、合同订立时就存在履行不能的抗辩意见和反诉理由，根据双方在合同第三条中关于“本合同采取买受人先交付定金后按揭贷款再交付全部房款的�式……”的约定，结合合同第十一条中关于“买受人逾期付款时，逾期在3日内，自应付款的第二天起每日按应付款的万分之五向出卖人付违约金（需通过银行贷款的金额不计算在内），合同继续履行……”的约定，可以认定双方就付款问题达成的意见是除定金120万元外，其余部分视银行贷款办理的情况而定：若剩余部分可通过银行全额贷款，就直接交付全部余款；若只能部分贷款，则贷款部分应当在余款中扣除，所欠尾款龙长春应在银行贷款批准确定之日起三日内付清。因此，合同第三条仅是对购房款付款方式的约定，而不是对首付款的约定，首付款多少要视银行批准的贷款金额而定，故该约定未违反法律法规的禁止性规定，合同自始有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条中关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，因合同签订后，龙长春仅按约履行了交付购房总价款中的120万元作为定金的义务，在周正清按约将合同标的物交付给其管理使用后一直未履行其余付款义务，且在周正清多次催告后至今仍未履行，故双方签订的《房屋买卖合同》已达到法定解除之条件，周正清关于解除双方于2013年12月1日订立的《房屋买卖合同》的诉讼请求于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因龙长春已向周正清支付120万元购房款，周正清已将合同标的物交付给龙长春使用，故合同解除后双方应相互返还，对周正清要求龙长春立即返还其交付使用房屋的诉讼请求以及龙长春要求周正清返还其已支付的120万元购房定金的反诉请求，一审法院均予以支持。因周正清未提供充分证据证明龙长春在使用涉案房屋期间的水电费等费用金额，故对其该项诉讼请求，不予支持。龙长春认为周正清企图恶意侵吞其已支付的巨额定金与事实不符，故其要求周正清支付120万元定金同期银行贷款利息92，985.60元于法无据，不予支持。关于焦点二。根据周正清与龙长春在《房屋买卖合同》中的约定，在按揭贷款的办理上，周正清承担的是协助义务，龙长春承担的是主要义务。在周正清按约向龙长春交付了合同标的物并协助其办理相关贷款手续的情况下，不管其是申请按揭贷款还是直接支付，龙长春均应积极支付剩余购房款，此为其履行合同过程中的主要义务。从双方实际履行的情况看，龙长春意图对剩余的全部款项通过银行按揭贷款支付，�是，双方选定的贷款银行要求龙长春按照不低于50%的首付款比例完善相关手续，龙长春显然不能按照银行要求支付50%的首付款而未完善相关手续。虽然需要贷款部分的首付款支付义务双方没有明确约定，但是该义务显然属于买受人龙长春付款义务的一部分，应由龙长春承担。龙长春在周正清多次催告后仍未履行，其行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，龙长春应依法承担违约责任。龙长春所持的合同约定更多的贷款义务在周正清一方、合同无法履行是因第三方原因、其未违约的抗辩意见和反诉理由与事实不符，一审法院未予采信。对其所持的双方在合同的第六条与第九条还约定了办理按揭贷�的前置程序，在未完成这些前置行为或者双方及银行不能达成一致时就无法办理按揭贷款的抗辩意见和反诉理由，因贷款额度受银行相关政策规定的影响，双方在合同中不可能对此作出具体明确的约定，同时该两项约定并不影响龙长春履行其付款义务，不属于阻碍其履行合同主要义务的前置程序，对上述意见一审法院不予支持。因双方在合同中约定的定金120万元为购房款的一部分，且未约定该定金为违约定金，根据合同性质和交易习惯，该定金应为成约定金，仅为证明合同之成立，故本案不适用定金罚则。虽然双方在合同第十一条对买受人逾期付款的违约责任作了约定，但是该约定对起算时间及违约金计算基数约定不明，在诉讼过程中双方亦未对此达成一致，故应视为双方对此没有约定。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条中关于“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率计算”的规定，由于周正清确因龙长春的逾期付款行为遭受损失，结合双方签订合同的时间与相关约定、银行办理商业用房按揭贷款的一般期限以及已付款金额，一审法院酌定由龙长春向周正清支付违约金，违约金计算方式为：自2014年2月2日起至判决书生效之日止，以10，949，428元（12，149，428元－1，200，000元）为基数，按照中国人民银行同期同类人民币逾期贷款罚息利率计算。前述金额以周正清要求龙长春自2014年1月1日起至龙长春将涉案房屋全部交付给周正清之日止按应付款12，149，248元的日万分之五计付违约金的诉讼请求为限。一审法院判决：一、解除周正清与龙长春于2013年12月1日签订的《房屋买卖合同》；二、龙长春于本判决生效之日起十日内向周正清支付违约金（违约金自2014年2月2日起至本判决书生效之日止，以人民币10，949，428元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币逾期贷款罚息利率计算，该金额以周正清要求龙长春自2014年1月1日起至龙长春将涉案房屋全部交付给周正清之日止按应付款12，149，248元的日万分之五计付违约金的诉讼请求为限）；三、由龙长春于本判决生效之日起十日内返还周正清交付给其使用的位于遵义市红花岗区北京路瑞鑫大厦主楼5层与6层的营业房；四、周正清于本判决生效之日起十日内返还龙长春购房定金人民币120万元；五、驳回周正清的其余诉讼请求；六、驳回龙长春的其余诉讼请求。
龙长春不服一审判决，上诉至本院，请求：一、请求撤销（2015）遵市法民三初字第35号判决第二判项，改判上诉人不承担任何违约责任；二、本案的一、二审诉讼费用（包括一审反诉费用）由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人未支付剩余房款构成根本违约，应当承担违约责任，属事实认定不清、证据不足，是错判。首先，根据《房屋买卖合同》第3条，购房款采取先付定金，剩余款项通过银行贷款方式支付。合同签订后，上诉人依约支付了定金并积极与被上诉人磋商向银行贷款等相关事宜，配合被上诉人向银行提供了申请贷款的资料。被上诉人的自认、证人肖佳佳的证言足以证明事实。其次，《房屋买卖合同》第4、5、17条约定，上诉人对于贷款负有的是协助义务，被上诉人负有的是主要义务，上诉人已按约履行了相关的辅助义务，不存在违约行为，一审法院将本案当事人的义务颠倒，是曲解双方约定，歪曲事实。且未能得到银行贷款最终是因不可归责于双方当事人的原因所致，上诉人不应当承担违约责任。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第三款规定认为上诉人迟延履行债务，经被上诉人催告后仍未履行，符合法定解除条件从而判决合同解除错误。第一，上诉人不负有向银行贷款成功的主要义务，也无任何违约行为。第二，购房合同第6、9条约定，上诉人支付剩余购房款须有两个前置条件和程序，一是双方对贷款金额、贷款银行达成共识，二是对购房合同进行公证。从合同履行的实际情况看，合同双方当事人既未对贷款金额与贷款银行达成共识，合同也未公证，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件，《房屋买卖合同》未履行成功是因为双方当事人未按合同约定促成条件的成就，而非上诉人的违约行为。所以，合同解除的原因是双方因无法继续履行合同而达成的合意解除。其次，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，《房屋买卖合同》解除后，上诉人返还房屋，被上诉人返还120万元定金即可。一审法院适用《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第24条判决上诉人支付高额违约金属适用法律错误。
周正清辩称：一、上诉人关于“一审法院认定上诉人未支付除定金外的全部房款的行为已构成根本性违约，应承担违约责任系认定事实不清，证据不足，显属错判”的上诉理由无事实及法律依据。1、根据《房屋买卖合同》第四条：“买受人在交付定�后，应保证在自合同签订之日起15日内帮助协调银行提供办理按揭贷款的各项相关手续，使相应按揭贷款能够最快时间到位并支付给出卖人”的约定，上诉人应按上述约定履行合同义务，但上诉人在支付定金并接收房屋后虽然提出贷款申请，但未按照银行规定提供办理按揭贷款的全部相关手续，也未向其他银行贷款。上诉人及时交付了定金、提出了贷款申请，也只能说明其履行了部分合同义务，而不能证明其全面履行了前述第四条约定的主要合同义务。2、一审中，交行开发区支行的业务经理、贷款经办人肖佳佳出具证言证明，本案贷款未能办理的根本原因在于上诉人至今也未能提交、完善相关贷款手续。从而使《房屋买卖合同》约定的“使相应按揭贷款能够最快时间到位并支付给出卖人”的约定也成为一纸空文。因此，不能办理贷款的责任应当由上诉人承担。一审法院认定事实清楚，证据充分，判决合法有据。二、一审法院适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，上诉人已经按照合同约定接受了答辩人交付的宾馆客房并已投入实际经营，因此，在合同已经履行的情况下，上诉人理应履行向答辩人支付房款的合同义务。根据《房屋买卖合同》第5条约定，答辩人承担的是协助贷款义务，并非上诉人认为的主要义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请予维持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：龙长春是否因未支付《房屋买卖合同》约定的除120万元外的购房款而构成违约，并承担违约责任
本院�为，第一，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，在买卖合同关系中，出卖人负有转移标的物的所有权于买受人的义务，买受人负有支付价款给出卖人的义务，如果不履行各自所负的合同义务或者履行合同义务不符合约定或规定的，则构成违约，应承担违约责任。本案中，周正清与龙长春通过签订《房屋买卖合同》形成了买卖合同关系，应按照合同约定履行各自的义务，即转移标的物所有权和支付价款。《房屋买卖合同》第3条对标的物价款如何支付作出约定，该条并不具有免除龙长春支付合同标的物价款义务的效力，即使龙长春�能获得银行按揭贷款，其也应向出卖人支付剩余房款，否则，就构成违约，应承担违约责任。故对于上诉人龙长春关于其按约履行了申请贷款的辅助义务，不存在违约行为的上诉意见，不予认可。第二，上诉人龙长春认为根据《房屋买卖合同》第6条、第9条，其支付剩余购房款须有两个前置条件和程序，一是双方对贷款金额、贷款银行达成共识，二是对购房合同进行公证。首先，通过第6条：“出卖人和买受人在办理房权证转移和按揭贷款前应首先共同确认拟贷款银行和数额，并和相关银行签订贷款协议，确定了贷款方案的可行性后，再办理房权证转移过户手续和按揭贷款手续。”之内容，周正清与龙长春对贷款金额、贷款银行予以明确是进行房屋产权过户和办理按揭贷款的前置条件，而不是支付合同剩余价款的前置条件，支付余款是龙长春的合同义务，按揭贷款只是龙长春履行合同义务的方式而非义务本身。其次，第9条约定的办理公证手续，也是作为办理房屋产权过户和按揭贷款的前置程序，且龙长春在没有办理公证手续的情况下就向银行提交了办理按揭贷款的申请，周正清也配合其办理银行手续，说明双方当事人对此约定进行了变更，即办理按揭贷款不以进行公证为前提，故对于龙长春的上述主张，不予支持。一审法院适用《中国人民共和国合同法》第九十三条第三款判决解除《房屋买卖合同》正确，予以维持。第三，《房屋买卖合同》第11条对“逾期付款时”的具体时间、“应付款”的具体数额均无明确约定，双方当事人对此亦不能达成一致，应视为《房屋买卖合同》对违约金的计算方法没有约定，故一审法院适用《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条第三款：“买卖合�没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率计算”之规定判决龙长春承担违约责任正确，但根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；”之规定，一审判决对于罚息利率未予明确不妥，故结合《房屋买卖合同》第11条：“买受人逾期付款时，逾期在3日内，自应付款的第二天起每日按应付款的万分之五向出卖人付违约金。”之内容，本院将罚息利率明确为以10，949，428元为基数，在中国人民银行同期同类贷款利率水平上加收50%，即违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，但因对罚息利率未予明确，本院予以明确后，判决如下：
维持（2014）遵市法民三初字第35号民事判决主文第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；
二、撤销（2014）遵市法民三初字第35号民事判决主文
第二项；
龙长春于本判决生效之日起十日内向周正清支付自2014年2月2日起至本判决生效之日止的违约金，违约金以人民币10，949，428元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计（该金额以周正清要求龙长春自2014年1月1日起至龙长春将涉案房屋全部交付给周正清之日止按应付款12，149，248元的日万分之五计付违约金的诉讼请求为限）；
驳回龙长春的其余上诉请求。
如果逾期不履行本判决确定的给付金钱义务，则应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18，195元，反诉案件受理费8，218元，共计26，413元，由龙长春负担20，953元，由周正清负担5，460元。二审案件受理费18，195元，由龙长春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 君
代理审判员 田 宇
代理审判员 唐诗懿
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 张 玲