阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初1815号
原告（反诉被告）：阳江市国营酿酒厂。住所地：阳江市区沿江二路**号。
法定代表人：阮辅修，该公司总经理。
委托诉讼代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李孔健，男，1974年3月2日生，汉族，住阳江市。
委托诉讼代理人：曾庆波，广东漠阳律师事务所律师。
原告（反诉被告）阳江市国营酿酒厂（以下简称国营酒厂）与被告（反诉原告）李孔健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国营酒厂的法定代表人阮辅修及其委托诉讼代理人翁文崧，被告李孔健的委托诉讼代理人曾庆波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国营酒厂诉称：2015年5月19日，被告因生产需要向原告的法定代表人租赁厂房，双方签订第一个《租赁车间合同》，约定：一、甲方（原告）向乙方（被告）提供车间一个300平方米租给乙方办厂，不提供员工宿舍，只准值班一人留厂。每平方米7.5元，满一年后，每月增加2角；再满一年后，每个月再增加2角，如此类推。二、乙方签订合同后，自己负责购置水、电的原材料。厂房维修（包括自然灾害造成的损坏）均由乙方负责，甲方不作赔偿。每月使用的电按表的实际数收取，电费每度电收取7角9分，另收取电线、变压器损耗，每度收取3角6分。水费每月每立方收取3.50元，每月规定15立方水为基数。按抄表数，不到15立方水的，按15立方水收取。两项有升有降，可以退还或升高。三、……。四、甲方设置门卫、垃圾池、公厕所（便纸由厂统一购买），乙方每月要交300元费用给甲方。五、乙方在次月10日前，必须交清上月各项费用。甲方不提供税务发票，只提供收款收据。乙方不能找借口拖延，逾期不交者，停止供电。如造成供电部门停电，乙方负现全部费用，又赔偿在厂租赁者的经济损失。八、承租时间：从2015年6月11日起。2015年7月14日，被告因扩大生产再原告的法定代表人租赁一个258平方米的车间，签订第二个《租赁车间合同》，约定租金每月每平方米4.5元，承租时间：从2015年8月1日起。2015年7月27日，原告因生产需要又再租赁原告一个150平方米的车间，签订第三个《租赁车间合同》，约定租金每月每平方米4元，承租时间：从2015年7月27日起，还口头约定此租金一年后一次性支付。
签订合同后，原告依约将车间交付给被告使用，而被告也能依约支付第一、二个合同的租金和水电费等费用。2016年7月起，被告以经济困难为由只交水电费而要求缓交租金等费用，但在2017年1月起，被告又以经济困难为由没有缴交水电费。被告在2017年3月起停产并将部分机器搬离原告的厂房，但至今仍有部分物品放在租赁的车间。至2017年5月底，被告还欠水电费39210.3元；欠第一、二个合同约定的租金、卫生费等各11个月，因此两个合同的租金37521元、卫生费等6600元；欠第三个合同约定租金、卫生费等22个月，因此该租金13200元、卫生费等6600元。原告与被告自愿签订的《租赁车间合同》是合法有效的，但被告却没有依约缴交水电费、租金、卫生费等，巳构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担违约责任。原告为了维护其合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1、判令被告立即向原告支付租金、水电费、卫生费等共103131.3元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告李孔健答辩及反诉称：一、被告并无欠原告款项，原告诉讼请求理据不足，应予驳回。二、原告故意违反合同，关闭水电逼迫被告等承租户搬迁，造成被告损失，错在原告，原告应给予赔偿。2015年5月中旬被告因生产需要寻租车间，原告有坐落于阳江市区沿江二路22号的车间出租，经双方协商一致，原、被告分别于2015年5月19日、2015年7月14日、2015年7月27日签订了《租赁车间合同》。合同中双方均约定：“上级对本厂进行改造，无法抗拒的乙方无条件服从，并限时间搬迁，甲方不作任何赔（补）偿。一般况下，甲方不能随意赶乙方搬迁。”合同签订后，被告按合约交付了租金、水电费等，并且投入了大量机械设备，储备了大量生产原材料。在经营生产过程中，2017年3月，原告违反合同约定，要求被告搬迁。致使被告无法生产，四处寻找厂房等场所，至此，造成被告停止生产而造成经济损失253470元。被告于2017年2月20日才找到新的厂房，重新租赁并重新装修。在雇请叉车搬运机械设备时，花费了叉车搬运费23000元，又雇人安装机械时花费4500元，同时花费水电安装费15000元，还有就是声誉的损失等。被告为维护自己的合法权益，特向法院提出反诉。请求：1、判决反诉被告违法解除合同造成反诉原告另行租厂房的损失9520元；2、判决反诉被告赔偿机械设备的搬运费23000元，机械安装费4500元，水电安装费15000元共42500元给反诉原告李孔建；3、判决反诉被告赔偿反诉原告搭建厂房所花费材料费用40008元；4、判决反诉被告赔偿反诉原告停止生产的损失253470元；5、判决反诉被告承担本案一切诉讼费用。
原告对被告的反诉辩称：一、被告要求解除租赁合同符合约定和法律规定，不应赔偿原告的损失。原告在2015年5月19日、7月14日、7月27日分三次租赁厂房给被告使用。2016年5月24日，原告的上级管理单位阳江市漠阳置业发展集团有限公司、阳江市工交资产经营有限公司、阳江市商贸资产经营有限公司领导对原告等五家厂进行安全生产督导，发现原告等五家厂存在安全隐患，要求原告在6月底前全部租户关停，全部搬迁，拆除存在安全隐患厂房。原告收到整改通知书后立即将有关情况告知被告。原告考虑被告等承租人另行租赁厂房没有那快，而向上级请示后通知被告等承租人在2016年12月31日前搬迁。在该期限到期后，被告等承租人要求延期至2017年1月25日搬迁。但在2017年1月25日期满后，被告还要求延期，至2017年3月底才搬走大部分设备，至今仍有部分物品放在原告的厂房处，可见原告要求被告搬迁厂房符合《租赁车间合同》第六条“甲方是国有资产，上级对本厂进行改造，无法抗拒的，乙方无条件服从，并限时间搬迁，甲方不作任何赔（补）偿。”的约定，也符合《商品房屋租赁管理办法》第六条“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；……”的规定，被告不应当赔偿反诉人的损失。二、被告没有证据证明其损失。被告提交的证据都是自己制作的不具有合法性资料，不能证明其损失，而被告无论在那里租赁厂房都需要支付租金等费用，不属于损失。综上所述，请求法院驳回被告人的反诉请求。
经审理查明：原告国营酒厂是阳江市工交商贸公司属下的工厂。2015年5月19日、7月14日、27日，国营酒厂的法定代表人阮辅修（甲方代表）代表原告国营酒厂与李孔健（乙方代表）签订了三份《租赁车间合同》，第一份合同主要约定：甲方出租一个300平方米的车间给乙方办厂，租金每平方米7.5元，每满一年，租金每个月增加2角，承租时间从2015年6月11日起至…年…月…日。第二份合同主要约定：甲方出租一个258平方米的车间给乙方办厂，租金每平方米4.50元，每满一年，租金每个月增加2角，承租时间从2015年8月1日起至…年…月…日。第三份合同主要约定：甲方出租一个150平方米的车间给乙方办厂，租金每平方米4.00元，每满一年，租金每个月增加2角，承租时间从2015年7月27日起至…年…月…日。上述三份《租赁车间合同》均约定：1、每月使用的电按表的实际数收取，电费每度电收取7角9分，另收取电线、变压器损耗，每度收取3角6分，水费每月每立方收取3.5元，每月规定15立方水为基数，按秒表数，不到15立方水的，按15立方水收取；2、甲方设置门卫、垃圾池、公厕所，乙方每月要交300元费用给甲方；3、乙方在次月10日前，必须交清上月各项费用；4、甲方是国有资产，上级对本厂进行改造，无法抗拒的，乙方无条件服从，并限时间搬迁，甲方不作任何赔偿，一般情况下，甲方不能随意赶乙方搬迁。签订上述三份合同后，原告按合同约定将车间交付给被告使用。2016年6月26日，阳江市漠阳置业发展集团有限公司向市工交商贸公司发出《阳江市漠阳置业发展集团有限公司关于对市工交商贸公司属下五家厂安全生产隐患整改通知书》，限令国营酒厂6月底前全部租户要关停，全部搬迁，存在安全隐患的厂房由工交商贸公司请人拆除。为此，原告要求被告按合同约定搬迁，被告要求原告给予一定时间准备。2017年1月3日，被告签写承诺书给原告，承诺书内容为“租户要求，经协商，再延长到2017年1月20日前搬走，25号上午8时正停电停水。各租户要承诺签下自己的姓名。（给两相电拆机械用31号止）”。由于被告没有按承诺搬迁，原告述称其于2017年2月1日之后开始停电，但被告在2017年2月份自己发电开工，直到2017年3月才开始搬走大部分设备，至今仍不没有将厂房交回给原告。原告认为被告尚欠租金及水电费、卫生费等未付清，遂向本院起诉，请求如诉称。被告认为原告违法解除合同给其造成了损失，遂向本院提起反诉，请求如反诉称。庭审中，被告确认如下事实：1、其承租的厂房均自己装有电表、水表，其清楚用电量、用水量；2、其承租的厂房至今未交付给原告，尚有部份未拆开的设备留在厂房内；3、计算租金及水电费、卫生费的起始时间是合同约定的承租时间。原告确认如下事实：其出租给被告的车间一直没有取得建设工程规划许可证及房产证。
另查明，按原、被告双方签订的租赁车间合同的约定，签订于2015年5月19日的合同的租金每月为2250元（300平方米×7.5元），签订于2015年7月27日的合同的租金每月600元（150平方米×4元），签订于2015年7月14日的合同的租金每月1161元（258平方米×4.5元）。原告在起诉中所请求的两个合同11个月的租金37521元是分别按每月2250元、1161元计算得出来的，另一个合同22个月的租金13200元是按每月600元得出来的。即是说原告在本案三个合同是分别按每月2250元、1161元、600元请求租金的。
诉讼中，原、被告双方对租金、水费、电费及卫生费的支付情况发生争议。原告主张签订于2015年5月19日的合同的租金及卫生费被告从合同约定的开始付租时间2015年6月11日支付至2016年6月30日，签订于2015年7月27日的合同的租金及卫生费被告从合同约定的开始付租时间2015年7月27日至今从未支付，签订于2015年7月14日的合同的租金及卫生费被告从合同约定的开始付租时间2015年8月1日支付至2016年6月30日。而被告则主张上述三份合同的租金均已支付至2017年1月31日，卫生费支付至2016年12月31日，但被告对其主张未能提供证据证实。原告根据其抄表记录主张被告尚欠其2016年12月份及2017年1月份的水电费共39210.3元未支付。被告则主张2016年12月份及之前的水电费均已付清，但被告对其主张未能提供证据证实。另外，被告提供其与案外人莫天德于2017年2月7日签订的《工厂租赁合同》、厂租收款收据、叉车搬运费收款收据、水电安装人工费收款收据、机械安装费收款收据、送货单等，主张因原告违法解除合同给其造成了另行租厂房的损失9520元、机械设备的搬运费23000元、机械安装费4500元、水电安装费15000元、搭建厂房材料费40008元、停止生产的损失253470元，但被告对其主张未能提供充足的证据证实。
以上事实，有原、被告提供的身份证、《租赁车间合同》、水电抄表记录、收款收据（存根联）、土地登记申请表、审批表、《工业用地通知书》、《阳江市漠阳置业发展集团有限公司关于对市工交商贸公司属下五家厂安全生产隐患整改通知书》、《工厂租赁合同》、厂租收款收据、叉车搬运费收款收据、水电安装人工费收款收据、机械安装费收款收据、送货单等为证，结合本案庭审笔录，经综合分析，足以认定。
本院认为：本案是厂房租赁合同纠纷，租赁标的物是厂房。作为本案租赁物的厂房一直没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。”之规定，本院认定原告与被告所签订的三份《租赁车间合同》无效。本案争议的焦点问题有四个，一是被告支付三个车间占有使用费（租金）及水电费、卫生费至何时；二是原告何时关停厂房用电，停电后的占有使用费（租金）及卫生费如何计算；三、至原告请求的2017年5月30日止，被告尚欠的占有使用费（租金）及水电费、卫生费的数额；四、被告的反诉请求能否得到支持。
对于第一个焦点问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被告作为合同履行义务人，未能举证证实其已支付了租金及水电费、卫生费，故本院对原告主张签订于2015年5月19日的合同的租金及卫生费被告从合同约定的开始付租时间2015年6月11日支付至2016年6月30日，签订于2015年7月27日的合同的租金及卫生费被告从合同约定的开始付租时间2015年7月27日至今从未支付，签订于2015年7月14日的合同的租金及卫生费被告从合同约定的开始付租时间2015年8月1日支付至2016年6月30日，以及尚欠2016年12月份、1月份的水电费，予以采信。
对于第二个焦点问题，被告于2017年1月3日签写的承诺书写明2017年1月25日停水停电，原告给两相电拆机械用至31号止。结合原告陈述其于2017年2月1日停止供电给被告厂房使用。原告的陈述与被告签写的承诺书的内容基本吻合，本院对原告的陈述予以采信，认定原告于2017年2月1日停止供电给被告厂房使用。原告停止供电后，被告应无法继续生产。原告主张被告在2017年2月份自行发电生产，但未能提供证据证实，本院不予采信。本案中，原、被告签订的三份租赁车间合同虽然认定为无效，但被告使用了原告的车间，应支付占有使用费给原告。至于占有使用费应按何标准支付的问题，因原、被告签订的三份租赁车间合同对租金（占有使用费）的约定是双方的真实意思表示，故占有使用费应参照合同约定的租金计算，即签订于2015年5月19日的合同的占有使用费每月为2250元（300平方米×7.5元），签订于2015年7月27日的合同的占有使用费每月600元（150平方米×4元），签订于2015年7月14日的合同的占有使用费每月1161元（258平方米×4.5元）。占有使用费应分两段计算，其中第一段为：签订于2015年5月19日的合同从合同约定的开始付租时间2015年6月11日开始计起，签订于2015年7月27日的合同从合同约定的开始付租时间2015年7月27日开始计起，签订于2015年7月14日的合同从合同约定的开始付租时间2015年8月1日开始计起，均计至2017年1月31日止，占有使用费分别按每月2250元、600元、1161元计算，卫生费按每月300元计算。第二段为2017年2月1日（原告停止供电之日）至原告请求的2017年5月30日止，该段期间被告继续占有原告的车间，但原告停止了供电，被告也因此停止了生产。由于原告停止供电影响了被告承租厂房的使用功能，因此，在该段期间原告请求的占有使用费不能按租赁车间的约定计算。而被告在原告停止供电后拒不将厂房交还给原告，继续占有使用原告的厂房放置部分设备，给原告造成了损失。综合上述两种情况考虑，本院酌定2017年2月1日至2017年5月30日止原告诉请的占有使用费按每份车间租赁合同约定的租金的一半计算，即签订于2015年5月19日的合同的占有使用费每月为1125元（2250元/2），签订于2015年7月27日的合同的占有使用费每月300元（600元/2），签订于2015年7月14日的合同的占有使用费每月580.5元（1161元/2）。至于2017年2月1日之后的卫生费，由于被告因没电而停止了生产，被告也因此而不需使用原告的卫生设施，原告也因此而减少了卫生方面的支出，故原告请求被告支付2017年2月1日之后的卫生费，本院不予支持。
对于第三个焦点问题，签订于2015年5月19日的合同的租金及卫生费被告从合同约定的开始付租时间2015年6月11日支付至2016年6月30日，尚欠2016年7月1日至2017年5月30日的租金共20250元（2016年7月1日至2017年1月31日按每月2250元，共15750元，2017年2月1日至5月30日按每月1125元，共4500元），卫生费2100元（2016年7月1日至2017年1月31日按每月300元计算）；签订于2015年7月27日的合同的租金及卫生费被告从合同约定的开始付租时间2015年7月27日至今从未支付，尚欠2015年7月27日至2017年5月30日的租金共12000元（2015年7月27日至2017年1月31日，共18个月4天，按18个月每月600元计算，共10800元，2017年2月1日至5月30日按每月300元，共1200元），卫生费5400元（2015年7月27日至2017年1月31日按每月300元计算）；签订于2015年7月14日的合同的租金及卫生费被告从合同约定的开始付租时间2015年8月1日支付至2016年6月30日，尚欠2016年7月1日至2017年5月30日的租金共10449元（2016年7月1日至2017年1月31日按每月1161元，共8127元，2017年2月1日至5月30日按每月580.5元，共2322元），卫生费2100元（2016年7月1日至2017年1月31日按每月300元计算）。被告尚欠原告2016年12月及2017年1月的水电费，至于数额问题，根据被告自认的事实，被告承租的车间自己装上水表、电表，而合同又约定了水电费的计费方式，由此可知被告是非常清楚其每月应付的水电费数额的。由于被告持有2016年12月及2017年1月的水电费数额的证据而拒不提供，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，本院对原告依据其所抄被告水电表的用电量而计算出的2016年12月及2017年1月的水电费共39210.3元予以采信。因此，被告共应支付厂房占有使用费、卫生费、水电费共91509.3元（20250元+2100元+12000元+5400元+10449元+2100元+39210.3元）给原告。
对于第四个焦点问题，根据原、被告双方签订的合同的约定“甲方是国有资产，上级对本厂进行改造，无法抗拒的，乙方无条件服从，并限时间搬迁，甲方不作任何赔偿”，该约定属合同中的结算和清理条款，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，该条款在合同无效后仍对双方有约束力。本案中，在原告的上级部门限令原告关停全部租户后，原告告知了被告，给了充足的时间给被告另找厂房搬迁。根据被告与案外人莫天德签订的租赁合同，被告也是在找到了新的厂房后才签写了承诺书给原告，承诺在2017年1月20日前从原告处搬走。因此，即便被告真实存在损失，根据该约定，原告亦不作任何赔偿。另外，被告请求原告赔偿的项目是其继续生产所支出的费用，即便被告在原告处不搬走，其亦须支付占有使用费，且被告提供的证据亦不足以证实其实际支付了租赁厂房的租金9520元、机械设备的搬运费23000元、机械安装费4500元、水电安装费15000元、搭建厂房材料费40008元、停止生产的损失253470元。因此，被告反诉原告赔偿另行租厂房的损失9520元、机械设备的搬运费23000元、机械安装费4500元、水电安装费15000元、搭建厂房材料费40008元、停止生产的损失253470元，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条之规定，判决如下：
一、确认原告阳江市国营酿酒厂与被告李孔健于2015年5月19日、2015年7月14日、2015年7月27日签订的三份《租赁车间合同》无效；
二、限被告李孔健在本判决发生法律效力之日起十日内支付厂房占有使用费、卫生费、水电费共91509.3元给原告阳江市国营酿酒厂收领；
三、驳回原告阳江市国营酿酒厂的其他诉讼请求；
四、驳回被告李孔健的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1181元，由原告阳江市国营酿酒厂负担112元，被告李孔健负担1069元；反诉受理费3241.23元（被告已预交），由被告李孔健负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 徐英涛
二〇一七年八月十五日
书记员 周仙帮