广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1399号
上诉人（原审原告）刘远强，住广州市花都区。
上诉人（原审原告）王一珺，住广东省深圳市南山区。
上述两上诉人的共同委托代理人潘健欢，广东古谷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州骏威房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人梁汝强，总经理。
委托代理人黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人江永潜，广东合誉律师事务所律师。
上诉人刘远强、王一珺因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1947号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：刘远强、王一珺系夫妻关系。涉案房屋位于广州市花都区新华街曙光路81号锦东花园1区3栋1005房。广州骏威房地产开发有限公司（以下简称骏威公司）是涉案房屋的开发商，于2011年9月28日取得房管部门核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，该许可证中写明涉案房屋所在项目名称为“锦东花园”。
合同签订前，刘远强、王一珺于2013年10月16日向骏威公司出示一份由广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，证明刘远强、王一珺及其家庭成员名下没有房产。
2013年10月18日，刘远强、王一珺作为买方（乙方）与骏威公司作为卖方（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区新华街曙光路81号锦东花园1区3栋1005房，建筑面积为146.8平方米，总金额2187300元。合同第八条对付款方式约定：按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的60.22%，金额1317300元，剩余房款870000元须于2013年10月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第二十七条约定：“……3、关于遵守房地产市场调控政策的承诺：买卖双方承诺遵守住房政策有关规定，买方承诺购房信息申报真实准确，并承担因不实申报所致的相关责任。”
合同签订后，刘远强、王一珺又于2013年11月14日向骏威公司出示一份由广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，证明刘远强、王一珺及其家庭成员名下新增地址为广州市花都区新华街迎宾大道20号1栋704房的住宅一套，建筑面积86.4平方米，房地产登记字号为花房0530981。
由于刘远强、王一珺家庭成员住房情况变更，刘远强、王一珺作为乙方与骏威公司作为甲方于2013年11月26日签订一份《补充协议》，协议约定：“甲乙双方于2013年10月18日签署了《商品房买卖合同》（合同号为201310180666），约定乙方向甲方购买锦东花园1区3栋1005房，总房价为2187300元整。甲乙双方在《商品房买卖合同》第八条中对付款方式作出了约定。现由于乙方原因，经双方协商，同意对该条款中关于付款方式的约定作出如下修改：乙方于2013年11月26日前向甲方支付全部房款的63.43%，金额为1387300元整（大写：人民币壹佰叁拾捌万柒仟叁佰元整），剩余房款的36.57%，金额为800000元整（大写：人民币捌拾万元整）于2013年11月26日前申请办理按揭贷款手续。其他条款按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定执行。”
2014年2月24日，骏威公司前往房管部门办理涉案房屋备案登记手续时，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局再次向骏威公司出具一份《家庭房产情况一览表》，证明刘远强、王一珺家庭成员名下新增地址为广州市花都区龙珠路8号62栋的住宅一套，建筑面积376.6平方米，房地产登记字号为花房0536677，家庭住房套数共3套。其中广州市国土资源和房屋管理局花都区分局对权属刘远强所有的广州市花都区龙珠路8号62栋的备注说明为：此房屋是解决历史遗留问题办证，入件时间为2013-12-03，锦东花园此套房屋为2013-12-3之前签合同的。
因刘远强、王一珺无法继续购买涉案房屋，2014年4月22日，刘远强、王一珺作为乙方与骏威公司作为甲方签订一份《终止协议》，该协议称：“乙方于2013年8月11日向甲方购买了位于广州市花都区曙光路81号锦东花园1区3栋1005房，2013年10月18日经阳光家缘网上备案签署《广东省商品房买卖合同》（合同号：201310180666）。双方约定的付款方式为：总房价为人民币2187300元，首期人民币1387300元（含定金），余下房款人民币800000元乙方于2013年10月18日向中国建设银行股份有限公司花都支行办理银行按揭手续。但是由于限购政策的颁布实施，乙方家庭名下已拥有两套住宅，不具备购买第三条商品房的资格，现经双方协商：1、一致同意终止双方所签订的《广东省商品房买卖合同》，已交纳的首期人民币1387300元退回乙方，该房屋退回甲方。2、撤销双方经网上签署的《广东省商品房买卖合同》，合同号为：201310180666。3、未尽事宜，甲、乙双方另行协商解决。4、本协议一式肆份，甲、乙双方各执一份，公证处一份，花都区房管局一份。”上述《终止协议》经广州市花都公证处公证，公证书号为：（2014）粤广花都第7201号。
刘远强、王一珺于2014年10月24日向原审法院提起本案诉讼，要求：1、骏威公司支付占用原告购房资金1387300元的利息68786元（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2013年9月10日起计至2014年5月23日止）；2、本案诉讼费由骏威公司承担。
骏威公司原辩称：刘远强、王一珺歪曲事实，其诉讼请求没有事实依据，请求法院予以驳回原告的诉讼请求等。
经查，2013年8月5日，骏威公司向刘远强、王一珺开具了金额为25000元的收据；2013年8月9日，骏威公司向刘远强、王一珺开具了金额为50000元的收据；2013年9月10日，骏威公司分别向刘远强、王一珺开具了金额为1217300元及25000元的收据；2013年11月26日，骏威公司向刘远强、王一珺开具了金额为70000元的收据。
原审诉讼中，刘远强、王一珺与骏威公司双方确认：骏威公司已将刘远强、王一珺交付的首期款1387300元返还刘远强、王一珺。
另，刘远强作为原告于2008年12月26日向原审法院起诉案外人花都市恒顺置业发展有限公司作为骏威公司的商品房预售合同纠纷一案，刘远强起诉要求：1、花都市恒顺置业发展有限公司立即将位于花都区新华街公益小区怡康花园南小区别墅A2座（规划报建和竣工验收名为怡康花园别墅A44）别墅过户到刘远强名下，并向刘远强交付房屋产权证；2、本案诉讼费由花都市恒顺置业发展有限公司负担。原审法院于2009年8月10日作出（2009）花某三初字第241号民事判决，判决：一、花都市恒顺置业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起且在刘远强提供齐全办证所需资料后30日内为原告办理广州市花都区新华街公益小区怡康花园南小区自编号为A2座规划报建编号为A44座别墅的房地产权证；二、驳回刘远强的其他诉讼请求。
原审诉讼中，刘远强、王一珺确认：广州市花都区新华街公益小区怡康花园南小区自编号为A2座规划报建编号为A44座别墅即为本案中广州市花都区龙珠路8号62栋。
2011年2月，广州市国土资源和房屋管理局作出了穗国房字（2011）156号《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》规定：“自2011年2月24日起，进一步严格执行我市住房限购措施。现就有关具体事项通知如下：……对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。……”
原审法院认为：刘远强、王一珺与骏威公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。但由于刘远强、王一珺不符合广州市住房限购政策，故刘远强、王一珺、骏威公司于2014年4月22日签订的《终止协议》，协商解除上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，骏威公司已将原告交纳的首期房款1387300元退还原告，该合同的权利义务终止。
关于刘远强、王一珺要求骏威公司支付占用其首期购房款1387300元的利息，原审法院认为，刘远强、王一珺与骏威公司之间的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是在广州市住房限购政策出台之后签订的，基于广州市住房限购政策属于公知信息的事实，推定双方对限购政策应知。骏威公司作为出卖人对查明刘远强、王一珺是否属于限购对象并无法定义务，而根据日常生活法则，买受人对其自身是否属于限购对象应明知。本案中，刘远强、王一珺在与骏威公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件后，其家庭名下新增广州市花都区迎宾大道20号1栋704房和广州市花都区龙珠路8号62栋两套住房，不符合限购政策，对此骏威公司并无任何过错。刘远强、王一珺主张其家庭名下的新增住房广州市花都区龙珠路8号62栋属于历史遗留问题，其办证时间不能确定，原审法院认为，原审法院已于2009年8月10日作出（2009）花某三初字第241号民事判决，刘远强、王一珺对该房屋可以办理房地产权证的情况是知情的，因此，刘远强、王一珺的上述主张没有理由和依据，不予采纳。故刘远强、王一珺要求骏威公司支付占用其首期购房款1387300元的利息于法无据，不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条的规定，原审法院判决如下：驳回刘远强、王一珺的全部诉讼请求。案件受理费760元，由刘远强、王一珺负担。
原审判决后，刘远强、王一琚不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，刘远强、王一珺与骏威公司于2013年10月18日签订《商品房预售合同》时，刘远强、王一珺所提供的资料显示刘远强、王一珺不属于限购对象，而骏威公司也是在审查过资料后才与刘远强、王一珺签订购房合同的，直至2013年11月26日双方签订《补充协议》，刘远强、王一珺仍符合购房资格，之所以刘远强、王一珺与骏威公司的购房合同无法备案，是因为刘远强、王一珺在1998年购买的龙珠路8号62栋房屋，因历史原因无法办证，通过诉讼方式才得以在2013年12月3日在房管局入件办证，这样一来就显示刘远强、王一珺在2013年12月3日新购了一套住房，房管部门认为这样的情况也不能再购买住房，由此导致双方购房合同只得终止。试问，上述情况，刘远强、王一珺如果能控制，如何预见会影响刘远强、王一珺再购买住房。一审法院不问缘由将责任全部推到刘远强、王一珺身上，是非常不公平的。另外，刘远强、王一珺并非向某公司主张违约赔偿，只不过要求将已付房款的法定孳息归还给刘远强、王一珺，在购房交易不成功的情况下，骏威公司收取的这部分利息本身就属不当得利，应当归还给刘远强、王一珺。退一步讲，双方在2014年4月22日就已签订《终止协议》，但是骏威公司在5月22日才将款项退还给刘远强、王一珺，至少这部分利息是毫无疑问应该支付给刘远强、王一珺的，由此可见，一审判决存在明显过错，故请求：l、撤销原审判决，骏威公司支付占用刘远强、王一珺购房资金1387300元的利息，从2013年9月10日至2014年5月23日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2、本案一二审诉讼费由骏威公司承担。
骏威公司答辩称同意原审判决。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，刘远强、王一珺与骏威公司均确认骏威公司于2014年5月23日将1387300元首期款退回给刘远强、王一珺。2、刘远强、王一珺表示在2014年5月23日前以口头方式向某公司主张退还款项及该款项的利息，骏威公司对此予以否认。
本院认为，本案二审争议的焦点为刘远强、王一珺与骏威公司于2014年4月22日所签订的《终止协议》的效力。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，刘远强、王一珺于2013年10月18日与骏威公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，后因刘远强、王一珺的原因，刘远强、王一珺与骏威公司又签订了《补充协议》，最后，刘远强、王一珺与骏威公司签订了《终止协议》，在该《终止协议》双方明确约定终止双方所签订的《广州市商品房买卖合同》，骏威公司退回首期款1387300元给刘远强、王一珺等，据此，该《终止协议》应当视为是刘远强、王一珺与骏威公司就终止双方之前所签订的协议及解决彼此之间纠纷所达成的一致意见。由于上述《终止协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的效力性强制性规定，故该《终止协议》为合法有效合同，双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。在该《终止协议》中约定，骏威公司退回首期款1387300元给刘远强、王一珺，而在签订上述协议后，骏威公司亦已在合理的期间内将1387300元首期款全部退回给刘远强、王一珺，由于上述协议并无约定骏威公司返还上述首期款的时间及骏威公司需支付上述首期款的利息，故刘远强、王一珺现主张骏威公司支付上述首期款的利息与上述《终止协议》的约定不符，原审不予支持并无不当，本院予以维持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人刘远强、王一珺的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1520元，由上诉人刘远强、王一珺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 郝 烨