湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘31民再15号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：龙胜凤，女。委托代理人：于国军，湖南董艺律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审上诉人）：湖南省凤凰县顺发房地产开发有限责任公司，住所地凤凰县公路局。法定代表人：刘桥兴，该公司董事长。委托代理人：王术武，湖南高新律师事务所律师。原审被告：凤凰县大众永安物业管理有限公司，住所地凤凰县旅游商贸城3楼。法定代表人：田应平，该公司经理。原审第三人：湖南佳惠百货有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区府星路161号。法定代表人：汤爱华，该公司董事长。委托代理人：王红艳，女。委托代理人：谌庚，男。再审申请人龙胜凤与被申请人凤凰县顺发房地产开发有限责任公司（以下简称顺发房地产公司）、原审被告凤凰县大众永安物业管理有限公司（以下简称大众永安物业公司）及原审第三人湖南佳惠百货有限责任公司（以下简称佳惠百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，凤凰县人民法院于2014年10月20日作出（2014）凤民初字第341号民事判决，顺发房地产公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日作出（2014）州民一终字第597号民事判决，后龙胜凤不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2015年12月21日作出（2015）湘高法民申字第1486号民事裁定，指令本院再审。本院另行组成合议庭，于2016年6月2日对本案进行了公开开庭审理，再审申请人龙胜凤及其委托代理人于国军、被申请人顺发房地产公司的委托代理人王术武、原审被告大众永安物业公司法定代表人田应平、原审第三人佳惠百货公司的委托代理人王红艳、谌庚到庭参加了诉讼，而被申请人经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。龙胜凤于2014年7月10日向凤凰县人民法院起诉大众永安物业公司，并将顺发房地产公司及佳惠公司列为第三人。诉讼请求：1、判令被告从2013年1月31日起按同地段市场行情每月107元/平方米支付原告门面租赁费（不包括因租赁所产生的税费），或解除原、被告所签订的门面租赁协议；2、被告从2013年1月31日起按上年租金的5%递增支付原告租金；3、评估费1500元由被告承担；4、案件受理费由被告承担。凤凰县人民法院一审查明，2007年1月25日，第三人佳惠百货公司与第三人顺发房地产公司签订了房屋租赁合同，第三人顺发房地产公司将其开发建设的座落于凤凰县建设路的房屋1、2楼租赁给第三人佳惠百货公司经营百货超市，租期12年零6个月，其中6个月免租期；2007年12月19日，原、被告签订了门面租赁协议，原告将在被告承担物业管理职责的“凤凰县旅游商贸城”所购买的第一层148号商用门面一间（16.07㎡）返租给被告；合同约定：租赁期限12年（从2008年1月31日至2020年1月30日止），前5年每年租金按原告总购房价款8%的回报率支付，5年后的租金，由原、被告及佳惠公司根据市场行情另行协商确定，被告有权将所租门面转租给佳惠公司经营管理；2014年9月27日，湘西自治州天平房地产评估有限责任公司出具的房地产评估报告书，确定委估房地产于估价时点的公开租赁市场价格为107元／月.㎡；原告申请评估交纳1500元；2012年11月1日至2014年10月，第三人顺发房地产公司转账支付原告租金；现原告认为租赁已过5年，第三人顺发房地产公司没有就租金另行与其协商，所支付的租金低于市场价格，侵害了其合法权益，为此起诉，要求依法处理。另查明，被告大众永安物业公司已经终止了与原告的租赁合同，其与原告签订的合同，由第三人顺发房地产公司承接并履行。凤凰县人民法院一审认为，本案中原、被告签订的门面租赁协议系双方真实意思表示，该协议的内容未损害国家、集体或第三人利益，亦无违反法律、行政法规强制性规定，因此，该协议合法有效，现第三人顺发房地产公司承接并履行此门面租赁协议，应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，根据约定，5年后的租金，应根据市场行情另行协商确定，第三人顺发房地产公司在没有与原告协商的情况下，单方确定支付租金的标准，侵害了原告的合法权益，现该租赁门面公开租赁市场价格估价为107元／月.㎡，原告要求按每月107元／㎡支付原告门面租赁费的诉讼请求，事实清楚，理由充分，符合法律的规定，该院予以支持；2013年1月30日，5年租赁期满，第三人顺发房地产公司继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，第三人顺发房地产公司虽转账支付原告租金，但并不表示原告对其租金标准的认可，故2013年1月31日至2014年9月的租金仍应按原合同支付。第三人佳惠百货公司与第三人顺发房地产公司签订的房屋租赁合同在前，原告购买门面在后，根据“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，即“买卖不破租赁”的原则，同时综合考虑本案的实际情况，合同的解除势必对第三人佳惠百货公司与第三人顺发房地产公司签订的房屋租赁合同产生重大负面影响和履行不能，为了便于第三人顺发房地产公司和佳惠百货公司继续统一经营管理，故该院对原告要求解除门面租赁协议的诉讼请求，因不符合法律的规定，该院不予支持；原告要求从2013年1月31日起按上年租金的5％递增支付租金，因协议中没有约定，理由不充分，该院不予支持；在诉讼过程中，当事人起初对涉案房屋租金协商未果，原告申请评估花费1500元，原告要求支付评估费的诉讼请求，该院依法酌情由原告和第三人顺发房地产公司分担。第三人佳惠百货公司辩称评估报告中所确定的公开租赁市场价格估价过高，缺乏证据，理由不充分，该院不予采纳。第三人顺发房地产公司辩称由于审理法院的拒绝和原告怠于行使诉讼权利，致使在租金的协商过程中没有原告的参与，原告所提出的市场行情租金不合乎本地的房屋租金价格，也不符合市场行情的需求，缺乏证据，理由不充分，该院不予采纳。依此判决：一、第三人凤凰县顺发房地产开发有限责任公司自2014年10月1日起，按107元／月.㎡标准向原告龙胜凤支付门面租金，此前（2013年1月31日至2014年9月）租金按原合同支付；二、第三人凤凰县顺发房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告龙胜凤评估费750元；三、驳回原告龙胜凤的其他诉讼请求。本案受理费50元，由第三人凤凰县顺发房地产开发有限责任公司负担。顺发房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉请求：判令撤销一审判决。本院二审查明，凤凰县法院于2014年9月18日出具委托书，委托湘西州天平房地产评估有限责任公司对涉案门面的房租进行评估，而湘西州天平房地产评估有限责任公司于2014年9月11日出具了《致委托方函》，该函认为涉案门面的租金为107元/月/m2。本院二审查明的其余案件事实与原审判决认定的事实一致。本院二审认为，虽然《门面租赁协议》是被上诉人龙胜凤与原审被告大众永安物业公司签订的，但原审被告大众永安物业公司管理一段时间后便退出了“凤凰县旅游商贸城”的物业管理，由上诉人顺发房地产公司承接原审被告大众永安物业公司的物业管理等相关权利、义务，被上诉人龙胜凤等人亦未对上诉人顺发房地产公司的管理等行为提出异议。因此，上诉人顺发房地产公司与被上诉人龙胜凤等人之间已形成了事实上门面租赁关系，上诉人顺发房地产公司与被上诉人龙胜凤等人实际是该租赁协议的双方当事人。根据该租赁协议第二条的约定，5年后的租金数额，由其双方及佳惠公司根据市场行情另行协商确定。但现被上诉人龙胜凤诉请增加门面租金，根据民事诉讼举证规则，应由其举证证明其诉请增加租金所依据的事实。因《房地产评估报告书》程序严重违法，且其估价结果与同一地段、相似类型的门面租金价格差距较大，不能作为本案的定案依据。因此，被上诉人龙胜凤未能充分证明其诉请增加房租所依据的事实，应承担举证不能的后果，即本院对被上诉人龙胜凤主张增加门面租金的诉讼请求不予支持。同时，上诉人顺发房地产公司与原审第三人佳惠百货公司在本院的主持下就本案相近位置的门面租金达成了调解协议，虽然该协议是上诉人顺发房地产公司与原审第三人佳惠百货公司之间所形成，但该协议关于门面租金的约定体现了相近位置门面租金的市场行情，现上诉人顺发房地产公司将原审第三人佳惠百货公司向其支付涉案门面的租金全额转付给被上诉人龙胜凤，符合市场交易规则，本院认为并无不当。另外，被上诉人龙胜凤未能充分证明现在的市场行情高于其现有的门面租金，而《门面租赁协议》也并未约定在协议履行期限内承租人不愿增加租金的情况下，出租人有权解除协议。同时，被上诉人龙胜凤提出的解除权亦不属于法定的解除情形。因此，被上诉人龙胜凤主张解除租赁协议的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依此判决：一、撤销湖南省凤凰县人民法院（2014）凤民初字第341号民事判决；二、驳回被上诉人龙胜凤的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由被上诉人龙胜凤承担。再审申请人龙胜凤称：1、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，二审法院认定“《房地产评估报告书》程序严重违法，且其估价结果与同一地段、相似类型的门面租金价格差距较大”基本事实缺乏证据证明；2、二审法院错误适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，撤销一审判决，应予以撤销。再审请求：1、请求法院撤销二审判决，再审判决维持一审判决，并要求在2013年10月1日以后在107元的基础上每年递增5%的回报率；2、请求法院判处被申请人承担本案引起的全部诉讼费用。被申请人顺发房地产公司辩称：1、本公司不认可《评估报告书》的结论；2、再审申请人提交的其他商铺租赁合同与本案处理不具备关联性；3、二审判决确定的租赁价格符合当时相同租赁条件下的租金标准；4、佳惠公司向本公司支付的租赁已全额向再审申请人支付。请求维持二审判决，驳回再审申请人的再审申请。原审被告永安物业公司辩称：本案与本公司无关，在纠纷期间本公司未进行过实际管理。原审第三人佳惠公司辩称：本案原审判决涉及的权利义务都与本公司无关，同意被申请人顺发房地产公司的意见，请求维持二审判决，驳回再审申请人的再审申请。再审中，再审申请人龙胜凤提交了三组证据，第一组证据为湘西自治州天平房地产评估有限责任公司于2015年7月30日出具的《说明书》，拟证明《评估报告书》中第4-5页的致委托方函的落款“2014年09月11日”属于打印错误，实际落款日期应为“2014年09月27日”。第二组证据为兰家珍与欧晓利于2014年6月30日签订的《租房协议书》、秦先顺与龙杰于2014年4月10日签订的《租房协议书》、谢平与龙金生于2015年7月19日签订的《新菜市场门面租赁协议》、江明珍、孙艳萍、石凤金与尹小燕于2014年5月30日签订的《门面房租赁合同》、凤凰县兰径商贸有限公司与凤凰县凤凰南路兰径大世界于2015年10月19日签订的《商铺经营管理协议书》、《凤凰县国有土地上房屋征收补偿补充协议》，拟证明争议门面的租赁价格已超过评估的107元/月/平方米。第三组证据为《关于二审庭审被剥夺当事人申辩权的情况说明》，拟证明在本案再审申请人江明珍在二审庭审过程中被剥夺辩论权、陈述权的事实。被申请人顺发房地产公司质证称以上三组证据均不是新证据，完全可以在原审收集提交，第一组证据不具备证据三性要求，原一、二审均涉及到这份证据，而第二组证据不具有真实性，该组证据涉及到的门面与本案涉及门面不具有可比性，对于第三组证据不发表意见。原审被告永安物业公司质证称认可再审申请人提交的证据。原审第三人佳惠公司质证称同意被申请人的质证意见，且佳惠公司租用的门面与本案再审申请人第二组证据中涉及到的门面的性质不同。被申请人顺发房地产公司提交一组证据，即2014年10月与2015年10月《顺发房地产商铺返租名册》，拟证明2014年10月以后顺发公司从佳惠公司收取的租金返给所有人的情况，只有江明珍与秦文滔因账户错误没有收到租金。再审申请人质证称钱到账了，但是这是顺发房地产的单方转账行为，并不能证明再审申请人认可租赁价格。原审被告质证称不清楚情况。原审第三人佳惠公司质证称不清楚情况。原审第三人佳惠公司提出其在原二审审理期间提交了一份证据，但是没有经过质证，该证据为《房屋分层平面图》，拟证明佳惠租赁的门面里面不包含本案五位当事人所有的门面。再审申请人质证称：原审第三人佳惠公司在原二审提交的《房屋平面图》与本案一审的图纸不一致，且该平面图上没有相关测绘的公章，应以再审申请人的房产证为准。被申请人顺发房地产公司质证称对真实性没有异议，其他请法庭依职权查清事实。原审被告永安物业公司质证称对真实性没有异议，但对于拟证事实不清楚。经合议庭评议，对以上证据的证明效力认定如下：对于再审申请人提交的三组证据，其中第一份证据系事后补充材料且缺乏佐证，不予采信；第二组证据与本案处理不具备关联性，不予认定；第三组证据为当事人自证且无其他佐证，不予采信。对于被申请人顺发房地产公司提交的证据，因与案件处理不具备关联性，不予认定。对于原审第三人佳惠公司所称于二审已提交而未质证的证据，经核查原卷宗，该证据系佳惠公司于二审庭审后提交，未能在二审确定的举证期限内提交，故二审未组织质证及为作为定案依据，该证据与本案处理不具备关联性，不予认定。本院再审查明，再审申请人与原审被告永安物业公司订立的《门面租赁协议》第二条约定：“前5年每年租金按原告总购房价款8%的回报率支付，5年后的租金，由甲方、乙方及佳惠公司根据市场行情另行协商确定”。再审查明的其他事实与一、二审判决认定的事实一致，再审予以确认。本院再审认为，原一审法院委托鉴定的《房地产评估报告书》的鉴定程序违法，不符合法定证据标准，再审申请人主张增加租金标准的待证事实，缺乏充分证据证明，再审对其主张不予支持。本院二审判决以龙胜凤诉请增加租金证据不足驳回其诉讼请求的处理结果并无不当。但是本院二审判决中称：“上诉人顺发房地产公司与原审第三人佳惠百货公司在本院的主持下就本案相近位置的门面租金达成了调解协议，虽然该协议是上诉人顺发房地产公司与原审第三人佳惠百货公司之间所形成，但该协议关于门面租金的约定体现了相近位置门面租金的市场行情”，其中顺发房地产公司与佳惠百货公司达成的调解协议所涉及的租金标准是否符合市场行情与本案的处理无关，再审对二审判决确认的该事实不予认定。综上，再审申请人龙胜凤的再审请求缺乏充分证据，本院不予支持。本案二审判决虽认定事实存在瑕疵，但裁判结果正确，再审纠正瑕疵后予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2014）州民一终字第597号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  李 伟审 判 员  卓凤霞审 判 员  周 伟二〇一六年七月十一日代理书记员  李 茜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。