南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终113号
上诉人（一审被告、反诉原告）:李广成，男，1970年7月10日出生，汉族，住南宁市。
被上诉人（一审原告、反诉被告）:南宁威宁资产经营有限责任公司，住所地南宁市良庆区五象大道西段669号。
法定代表人：朱海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。
上诉人李广成因与被上诉人南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人李广成、被上诉人威宁公司的委托诉讼代理人王文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李广成上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项；2.改判威宁公司恢复李广成所承租房屋水电，并继续履行租赁合同关系；3.改判李广成无需支付房屋占有使用费11270元；4.改判威宁公司返还李广成手续费及佣金共计5230元。事实与理由：一审判决认定的部分事实不清，适用法律错误。1.一审法院判决双方的租赁关系于2015年1月21日解除错误，威宁公司应继续履行租赁合同。本案的《铺面（房屋）临时租赁合同》租期为2013年1月1日至2013年12月31日，到期后双方未签订租赁合同，但李广成一直按原合同约定将租金存至指定的银行卡中交由威宁公司自行扣划，李广成只要将租金存至卡中即已完成交付义务，双方完全达成默契，租赁协议一直在履行。2.关于房屋租金的问题，2015年3月份时威宁公司将涉案铺面停水停电，而李广成一直在承租使用，但是铺面的使用功能已是大打折扣，一审法院判决仍按1000元/月的租金要求李广成支付2015年2月1日至2016年3月31日期间的房租不合理。3.关于佣金、手续费的问题，被上诉人应当将收取佣金、更名费、手续费返还给上诉人。2008年至2013年，双方签订了4次合同，每次签订合同都收取手续费，每年还收取一个月租金作为佣金。2013年更是收取了两个月的租金作为佣金，上述费用已达到5230元，而协议中并没有被上诉人可以收取手续费及佣金的约定。因此，威宁公司收取该费用并无事实与法律依据，一审法判决威宁公司不应返还该费用，明显适用法律错误。
被上诉人威宁公司辩称：1.一审判决认定本案房屋租赁合同自2015年1月21日解除正确，李广成要求继续履行合同，毫无事实和法律依据。本案租赁合同到期后，双方成立不定期租赁关系，威宁公司可随时要求解除合同。威宁公司于2015年1月21日发的通知，已经明确将解除合同的意思表示送达给李广成，一审判决认定双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除正确。2.一审判决李广成支付自2015年2月1日至其实际返还房屋期间的房屋占有使用费，是正确的。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，租赁合同解除后，承租人应当向出租人承担返还房屋的义务，否则，在其继续占用房屋期间，应赔偿出租人的经济损失。本案中，李广成在合同解除后继续占用涉案房屋期间，造成威宁公司的经济损失，应相当于涉案房屋租赁的市场价格。虽然在2015年3月份，威宁公司为促使李广成退房采取了断水断电的自救措施，但威宁公司在此之前已经明确通知了李广成，但其一直拒绝腾退，且自行接通水电使用至今。因此，一审判决李广成按原合同约定的租金标准1000元/月，支付自2015年2月1日至实际返还房屋期间的房屋占有使用费（其中以合同押金2730元直接冲抵了部分使用费）正确；3.关于佣金手续费的问题，一审中李广成并未提交威宁公司收取佣金、手续费的证据，因此，一审判决以李广成举证不能为由，驳回其该项诉讼请求，是正确的。对于涉案房屋，威宁公司是从2007年起便对外招租，而且拟定的租赁期限均为一年期。威宁公司确实要求承租人在每次竞租成功后，需要交纳1-2个月租金标准的佣金，以及交纳150元的手续费，该佣金和手续费，主要是用于弥补招租过程中发生的成本而收取的。事实上，李广成从2007年一直租赁涉案房屋，且双方每年签订一份租赁合同，租赁期限均为一年。从2007年始，李广成在每次签订租赁合同时，便向南宁威宁租赁物业服务有限公司交纳中介费、租赁服务费、手续费等，其中也包括2012、2013年的佣金和手续费。威宁公司认为，虽然在租赁合同中未约定佣金和手续费的内容，但该费用属于双方在签订租赁合同过程中另行达成的合意，也是李广成自愿交纳的，并不是威宁公司强行收取的，不属于不当得利，李广成无权要求返还。综上，请求驳回上诉，维持原判。
威宁公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的房屋租赁合同关系；2.李广成搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还给威宁公司；3.李广成向威宁公司支付2014年1月1日至2015年1月31日的租金差价12600元；4.李广成向威宁公司补交2015年2月1日至2016年3月31日的租金共计22680元，且至其将租赁房屋交还给威宁公司之日止，按81元/㎡/月的标准支付房屋占有使用费；5.本案诉讼费用由李广成承担。
李广成向一审法院提出反诉请求：1.威宁公司向李广成退还手续费、佣金共计5230元；2.威宁公司恢复房屋水电，并继续履行租赁合同关系；3.本案的诉讼费用由威宁公司承担。
一审法院认定事实：威宁公司对涉案商铺有出租管理权。2013年10月30日，威宁公司（甲方，出租方）与李广成（乙方，承租方）签订一份《铺面（房屋）临时租赁合同》，约定：1.甲方自愿将坐落在中尧路52号（栋）6号面积20㎡的铺面临时出租给乙方使用；2.铺面的月租金标准为50元/㎡，月租金1000元，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日；3.合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳相当于三个月租金的履约担保金2730元，租赁期满、乙方退铺时，甲方将履约担保金无息退还乙方；4.乙方保证承租上述铺面仅作零售批发使用；5.甲方将按时将出租的铺面交给乙方使用，并保证水电线路通畅；6.租赁期届满，乙方应按时搬出，并将承租铺面及相关设施设备完好交还甲方；7.在租赁期间，乙方负担自用的水电费及卫生、治安等物业管理费用，其中水电费由威宁物业公司代收代缴。合同还对其他的权利义务作了约定。李广成以每月1000元的标准向威宁公司支付租金至2015年1月31日，直至庭审当日，李广成仍占有使用涉案商铺。
2014年5月6日，威宁公司向李广成发出《通知》，载明：“中尧路52号因我公司对该路段进行土地开发，对商铺租户实行续租，新租金单价为100元/㎡/月，收取两个月佣金和150元手续费，合同签订期限为2014年1月1日至2014年12月31日。现再次郑重通知您于2014年5月8日前与我公司订立房屋租赁合同并交纳各项费用，逾期未与我公司续签合同的，视为放弃续租该商铺的权利，我公司将择期对该商铺进行公开竞租。”
2014年6月18日，威宁公司向李广成发出《律师函》，载明：“根据你与威宁公司签订的《铺面（房屋）临时租赁合同》之约定，你承租的该铺面已于2013年12月31日租期届满，但你至今仍未将该铺面交回，已侵犯了威宁公司对该铺面享有的合法权益，为此特敦请你在接到本律师函3日内将铺面交回威宁公司，否则威宁公司将对该铺面停水停电，本律师亦将根据威宁公司的授权而对你提起诉讼，通过法律途径收回该铺面。”该《律师函》于2014年6月30日张贴在涉案商铺门前。
2015年1月8日，威宁公司向李广成发出《通知》，载明：“2015年起我公司将对中尧路52号沿街商铺合同到期的承租户进行合同续签工作，因部分承租户合同到期后长时间未与我公司签订租赁合同，影响了国有资产管理和保值升值。经我公司领导研究决定，中尧路52号商铺所有承租户于2015年1月14日前到我公司签订房屋租赁合同（合同单价为80元/㎡，收取2个月佣金及150元手续费，合同期限截止2015年1月1日至2015年12月31日）。逾期未签订合同的承租户视为自动放弃承租权，我公司将统一将商铺进行公开竞租，未能成功竞得商铺的原租户我公司将要求限时办理商铺将商铺交回我公司，逾期不办理所产生的一切后果由承租户自行承担。”该《通知》于同日张贴在涉案商铺门前。
2015年1月21日，威宁公司向李广成发出《通知》，载明：“你与我公司所签订的位于中尧路52-5、6号商铺租赁合同已于2013年12月31日期满，我公司已于2015年1月8日送达《通知》，请你于2015年1月14日前到我公司办理续签商铺租赁合同的相关手续，逾期视为自动放弃续租的权利。鉴于你未在规定期限与我公司办理合同续签手续，现我公司决定将该商铺以公开竞价的方式出租，2015年1月29日截标，报名时间从2015年1月21日至2015年1月28日17:00时止。”因李广成拒收该《通知》，该《通知》于同日张贴在涉案商铺门前。
2015年1月30日，威宁公司向李广成发出《通知》，载明：“您与我公司所签订的位于中尧路52-6号商铺租赁合同已于2013年12月31日期满，我公司2015年1月21日送达《通知》，通知您原承租的商铺将以公开竞价的方式对外出租。2015年1月29日该商铺竞价截标，并竞价成交确定新承租者。在竞租活动中，您未报名参与商铺竞价，因此，《房屋租赁合同》到期后，我公司与您的房屋租赁关系终止。请您自行安排好经营和搬迁计划工作，在2015年2月5日前清空原承租商铺内的所有物品，并将商铺及原有的附属设备设施以完好、整洁的状态交还我公司。逾期未将商铺交还的，我公司将采取停水、停电等措施维护我公司的业主权益。”李广成拒绝签收该《通知》。
2015年3月5日，威宁公司向李广成发出《通知》，载明：“您与我公司所签订的位于中尧路52-6号商铺租赁合同已于2013年12月31日期满，2015年1月29日该商铺竞价截标，并竞价成交确定新承租者。在竞租活动中，您未报名参与商铺竞价，因此，《房屋租赁合同》到期后，我公司与您的房屋租赁关系终止。2015年1月30日已通知您于2015年2月5日前自行安排好搬迁工作，但至今您未搬出，将商铺移交我公司。现再次通知您于2015年3月8日前清空原承租商铺内的所有物品，将商铺完好交还我公司，逾期未将商铺交还的，我公司将采取停水、停电及封铺等措施维护我公司的业主权益。”该《通知》于次日张贴在涉案商铺门前。
另查明：2015年1月8日、2015年1月21日、2015年1月30日、2015年3月6日，威宁公司的工作人员来到南宁市上，向承租其房屋、商铺的十余名包括李广成在内的承租户送达相关《通知》。2015年3月，威宁公司对由其出租管理的中尧路上包括涉案商铺在内的十余间房屋、商铺断水断电。之后，李广成自行接通水电。2016年5月10日，威宁公司将中尧路上其出租管理的场所包括李广成在内的十余名承租户起诉至该院，并提出解除租赁关系、交还租赁物、支付租金等诉讼请求。威宁公司在庭审过程中表示，其收取李广成合同押金2730元，该押金可抵扣李广成拖欠的租金或房屋占有使用费。
一审法院认为，威宁公司与李广成于2013年10月30日签订的《铺面（房屋）临时租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同的租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，根据《《合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2013年12月31日《铺面（房屋）临时租赁合同》约定的租赁期届满后，威宁公司同意李广成继续租用涉案房屋，双方未再续签新的租赁合同，双方的关系已转化为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。威宁公司于2014年6月18日向李广成发出《律师函》，并于2014年6月30日将《律师函》张贴在涉案商铺门前，要求李广成于收到函件的3日内搬离商铺。发出该《律师函》后，威宁公司仍以每月1000元的标准向李广成收取租金直至2015年1月31日，并于2015年1月8日向李广成发出《通知》，该《通知》载明威宁公司有继续与李广成签订租赁合同的意向。可见威宁公司在发出《律师函》后仍同意李广成继续使用涉案商铺。威宁公司于2015年1月21日向李广成发出《通知》，载明因李广成未于2105年1月14日前到威宁公司办理续签商铺租赁合同的相关手续，已自动放弃续租，涉案商铺将通过公开竞价的方式重新出租。威宁公司解除合同的意思表示于2015年1月21日到达李广成，故认定双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除。双方的租赁合同关系解除后，李广成无继续占用涉案房屋的合法理由，故李广成应在本案判决生效后的十日内搬离涉案房屋，将涉案房屋交还威宁公司。李广成要求威宁公司恢复水电，继续履行租赁合同，不予支持。
关于租金差价的问题。2014年5月6日，威宁公司向李广成发出《通知》要求以租金单价100元/㎡/月，重新签订租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日的合同。2015年1月8日，威宁公司向李广成发出《通知》要求以租金单价80元/㎡/月重新签订租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日的合同。这两份《通知》只是威宁公司的单方意思表示，并未与李广成达成合意，不能作为要求李广成支付租金差价的理由。故威宁公司要求李广成支付2014年1月1日至2015年1月31日的租金差价12600元，不予支持。
关于房屋占有使用费的问题。因双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除，威宁公司第四项诉讼请求中的租金实质为房屋占有使用费。李广成以每月1000元的标准向威宁公司支付租金至2015年1月31日。2015年3月，威宁公司将涉案商铺断水断电，之后李广成自行接通水电。威宁公司在向李广成发了多份要求其就涉案商铺重新签订合同的通知后，李广成并未与威宁公司重新签订合同，并拒绝履行腾房义务，威宁公司通过断水断电的方式自救，并无不当。且李广成在断水断电后自行接通水电，直至庭审当日，仍占有使用涉案商铺。因此，对李广成关于减免租金的答辩意见不予采纳,以双方于2013年10月30日签订的《铺面（房屋）临时租赁合同》中约定的1000元/月作为房屋占有使用费的标准。故2015年2月1日至2016年3月31日，李广成应向威宁公司支付房屋占有使用费14000元（计算方式：1000元×14个月）。威宁公司在庭审过程中表示，其收取李广成合同押金2730元，该押金可抵扣李广成拖欠的房屋占有使用费。故抵扣后，李广成还应向威宁公司支付房屋占有使用费11270元。威宁公司要求李广成支付房屋占有使用费22680元，多出的部分不予支持。2016年4月1日至李广成将涉案商铺返还威宁公司之日，李广成按1000元每月的标准向威宁公司支付房屋占有使用费。
关于手续费和佣金的问题。李广成并未提供相关证据证实威宁公司收取其手续费和佣金，应承担举证不能的责任。故李广成要求威宁公司退还手续费和佣金，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、威宁公司与李广成的房屋租赁合同关系于2015年1月21日解除，李广成于本案判决生效后的十日内搬离涉案房屋，将涉案房屋交还威宁公司；二、李广成向威宁公司支付房屋占有使用费11270元，2016年4月1日至涉案商铺返还威宁公司之日，李广成按1000元/月的标准向威宁公司支付房屋占有使用费；三、驳回威宁公司的其他诉讼请求；四、驳回李广成的反诉请求。
对一审查明的事实，威宁公司无异议，李广成提出异议认为双方的租赁合同系违规操作并未到期，其不是自愿缴纳佣金和手续费。二审期间，上诉人李广成围绕上诉请求依法提交了证据:1.《铺面（房屋）临时租赁合同》（编号：004246）、《通知书》，拟证明威宁公司违规操作合同，强行收取佣金及手续费；2.佣金手续费收据（编号4007531；3600515）；合同押金发票（0001506；0001507；0000659；00000660），拟证明威宁公司强行收取佣金和手续费，否则不给租户签合同。合同押金没有退回，强迫租户搬迁；3.照片，拟证明威宁公司断水、断电，导致铺面不能正常营业。本院组织当事人进行质证，威宁公司对上述证据的真实性无异议，但认为均不能证实证明目的，李广成从2007年承租商铺，每次签订租赁合同均需要缴纳佣金和手续费。对当事人争议的事实和证据，本院认定如下：1.《铺面（房屋）临时租赁合同》（编号：004246）与《通知书》不属于二审期间出现的新证据，均不予认定。本案涉案合同合法有效并实际履行完毕，李广成提出涉案合同未到期，属违规操作的意见，无证据证实，不予支持；2.对租金、手续费的收据，合同押金发票，相片的真实性予以认定，证实威宁公司向李广成收取合同押金2730元，一审判决确认该款用以抵扣房屋占有使用费；2012年3月23日收取2012年房屋佣金、手续费2120元；2013年10月30日收取2013年房屋佣金、手续费4300元，但该组证据不能证实威宁公司对李广成有强行收取佣金、手续费的行为，亦不能证明涉案房屋无法正常营业。故李广成对一审查明事实提出的异议，本院均不予支持。
经审查，本院确认一审查明的事实。另查明，威宁公司向李广成收取2012年房屋佣金、手续费2120元，2013年房屋佣金、手续费4300元。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审判决认定李广成与威宁公司签订的涉案房屋租赁合同解除时间是否正确？2.一审判决计算的房屋占有使用费是否合理？3.威宁公司是否应当返还佣金和手续费？
关于一审判决认定涉案房屋租赁合同解除时间是否正确的问题。本院认为，房屋租赁合同于2013年12月31日期满后，双方没有续签新的房屋租赁合同，李广成继续占有使用涉案房屋，威宁公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同，出租人在解除合同时应在合理期限前通知承租人。威宁公司以1000元/月的租金标准，向李广成收取租金至2015年1月31日，并于2015年1月8日通知李广成在2015年1月14日之前办理房屋租赁合同续签手续，但李广成并未履行，视为李广成自动放弃续租。威宁公司于2015年1月21日发出《通知》告知李广成涉案房屋以公开竞价的方式出租，该通知的性质为解除合同的通知，合同自通知到达对方时解除，且威宁公司已给李广成预留了2015年1月8日至2015年1月21日的合理期限，故一审判决认定双方房屋租赁合同于2015年1月21日解除正确，李广成提出威宁公司应当继续与其履行租赁合同关系的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于一审判决计算的房屋占有使用费是否合理的问题。本院认为，房屋租赁合同解除后，威宁公司无须继续履行提供符合使用条件房屋的义务，而李广成负有及时返还房屋的义务。威宁公司多次通知李广成搬迁并交还涉案房屋，但其拒不归还，威宁公司有权采取断水、断电以自救且不承担赔偿对方损失的责任。李广成自行接通水电后占用房屋，无正当理由迟迟不归还房屋，应当支付逾期腾房占有使用费，一审判决认定房屋占有使用费参照原租赁合同的租金标准计算，合法有据。李广成提出其无需支付房屋占有使用费的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于威宁公司是否应当返还佣金、手续费的问题。本院认为，合同佣金和手续费为经双方合意，由威宁公司在竞租成交后，签订合同前向承租人收取的费用，李广成未以此为由拒签合同，且双方亦未约定上述费用可以抵扣租金或在解除合同后予以返还，故李广成提出合同佣金、手续费应予以返还的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李广成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费213元（李广成已预交），由上诉人李广成负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 玉 萍
审判员 彭 博
二〇一七年七月十一日
书记员 符贵芳