北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终1867号
上诉人（原审原告）：任国贤，女，1933年11月13日出生，住北京市朝阳区。
上诉人（原审原告）：赵秀玲，女，1959年12月15日出生，住北京市朝阳区。
上诉人（原审原告）：赵雅玲，女，1963年4月26日出生，住北京市朝阳区。
上诉人（原审原告）：赵秀云，女，1965年10月8日出生，住北京市海淀区。
上述四上诉人之共同委托诉讼代理人：周甲德，北京市京师律师事务所律师。
上述四上诉人之共同委托诉讼代理人：徐海帆，北京市京师律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：宋乐云，女，1934年7月16日出生，住北京市密云区。
被上诉人（原审被告）：郭大会，男，1972年11月21日出生，住北京市密云区。
被上诉人（原审被告）：郭大安，男，1965年12月9日出生，住北京市密云区。
被上诉人（原审被告）：郭华琴，女，1963年5月12日出生，住北京市密云区。
被上诉人（原审被告）：郭大庆（兼宋乐云、郭大会、郭大安、郭华琴之共同委托诉讼代理人），男，1960年4月7日出生，北京市密云区巨各庄镇镇政府工作人员，住北京市密云区。
被上诉人（原审被告）：郭大忠，男，1969年2月1日出生，住北京市密云区。
上诉人任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云因与被上诉人宋乐云、郭大会、郭大安、郭大庆、郭华琴、郭大忠排除妨害纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2016）京0118民初4584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年02月06日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵秀玲、赵雅玲、赵秀云以及四上诉人共同委托诉讼代理人周甲德、被上诉人郭大会、郭大忠，郭大庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云上诉请求：撤销原判依法改判支持其原审诉讼请求。上诉事实与理由：任国贤与郭普珍不存在农村房屋买卖合同关系；根据住房协议，郭普珍为买受人，郭普珍自始至终未取得房屋所在地户口，不具有购买该村房屋的主体资格等。
宋乐云、郭大会、郭大安、郭大庆、郭华琴、郭大忠答辩称，同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，郭大忠、郭大会的户口都在本村。
任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云向一审法院起诉请求：1.宋乐云、郭大会、郭大安、郭大庆、郭华琴、郭大忠将位于北京市密云区××院落清空，并将该院落返还任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云；2.由宋乐云、郭大会、郭大安、郭大庆、郭华琴、郭大忠承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。双方争议的事实主要在于任国贤与郭普珍之间是否存在农村房屋买卖关系。对于该争议事实，任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云主张争议房屋的权属证明一直由任国贤持有，且任国贤从未向任何人作出过对外出售房屋的意思表示，郭普珍一家在争议房屋内居住系基于借用，并非买卖。对此，任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云向法院提交了《买卖房草契》原件一份、《北京市密云县移民房屋所有证》原件一份，宋乐云、郭大会、郭大安、郭大庆、郭华琴、郭大忠对其真实性认可，但郭大庆认为其在房屋买卖合同签订后曾向赵增钧询问争议房屋是否有相应手续，赵增钧答复没有，考虑到双方的亲戚关系及房屋已经进行了实际交付便未再索要。宋乐云、郭大会、郭大安、郭大庆、郭华琴、郭大忠主张争议房屋由郭普珍于1994年9月从任国贤处购得，并向法院提交了《住房协议》原件一份，其上载明：“立协议人：甲方任国贤，乙方郭普珍。甲方自有座落在西田各庄村西北庄头，移民委员会给移民建造作价私房北正房五间，自盖西平房三间，西平房厕所一间，正房西偏栅瓦的一间，靠南墙偏栅瓦的两小间。此院包括东南西三面院墙。院内花墙、电灯线路、电表、自来水管、正房五间钢筋窗，均完好无缺。需说明，东墙虽是甲方所建，但移民盖的是排子房。所以北正房东头一间与东院连接处以大柁中线为准。东院就墙盖的西房，压的偏栅均为甲方同意。现因此房甲方不经常居住，经中人说合，甲方愿将上述房墙卖给乙方。言明，甲方纯得人民币壹萬贰仟元正，此买卖双方手续费及税金等均由乙方负担。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，空口无凭，立字为证。”任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云对该协议不予认可，认为协议上的甲方处并非任国贤本人签字，且任国贤未向他人作出过出售争议房屋的意思表示。为证明买卖事实的存在，郭大庆提交了郭某1、郭某2、郭某3、彭某的书面证言，并申请上述四位证人出庭作证。彭某在庭上陈述称其系郭普林之外孙，曾听郭普林生前提及为任国贤与郭普珍买卖房屋做中间人之事，郭大庆因购买争议房屋还曾向彭某之母郭海英借过2000元。对于郭大会提交的《住房协议》原件，彭某认可该协议的中间人签字系郭普林笔迹。对于彭某的证言，任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云不予认可，认为其到庭陈述均为听他人所言，且在陈述时具有明显的主观倾向。证人郭某2在庭上陈述称其母郭忠玲与任国贤系姐妹关系，郭忠玲自幼过继给郭普珍之母郭林英。郭某2称1994年9月中旬，其听说任国贤与赵增钧来到密云，遂前往郭华琴家与任国贤夫妇见面，在郭华琴家其恰好碰到郭大庆代表郭普珍与任国贤夫妇商谈房屋买卖事宜，房屋买卖协议的代笔人为任国贤的亲家黄治元，中间人系郭普林，在协议签订完毕后，其看到郭大庆将购房款12000元交给郭普林，郭普林将钱款交至赵增钧，赵增钧清点后交给了任国贤。对于郭某2的证言，任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云不予认可，认为郭某2与宋乐云、郭大会、郭大安、郭大庆、郭华琴、郭大忠具有明显的亲属关系，其证言为虚假陈述。郭大忠则主张证人郭某2与任国贤具有血缘关系，而与宋乐云、郭大会、郭大安、郭大庆、郭华琴、郭大忠并无血缘关系。证人郭某1在庭上陈述称其系郭普林之女，1994年秋天其休假在家，郭大庆到其家中找到郭普林夫妇，提及郭普珍所属的生产队搬迁，按照搬迁政策可自找门路，郭普林问郭大庆郭普珍怎么安置的，郭大庆答郭普珍已经与任国贤商量好以13000元将任国贤位于北京市密云区××的房子买下，郭普林当着郭大庆的面给任国贤打电话称看在亲戚和郭普林的面子上能否便宜些，后任国贤同意便宜1000元，但条件是一次性给付，郭某1表示其当天在家中听到了上述谈话。2016年5月赵秀玲到其家中提及任国贤想要买回争议房屋，郭某1反问赵秀玲不是已经作价12000元卖给郭普珍了吗，赵秀玲向郭某1展示手机拍摄的协议照片，称当年签订的是住房协议，并非买卖协议，后赵秀玲通过电话将郭大庆约至家中，当日赵秀玲与郭大庆就房屋事宜协商未果。其认可郭大会向法院提交的《住房协议》中中间人签字系郭普林笔迹。对于郭某1的证言，任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云均不予认可。证人郭某3在庭上陈述称其与证人郭某2系兄妹关系，曾听其母郭忠玲和其兄郭某2提及郭普珍以12000元的价格从任国贤处购买了位于北京市密云区××的房屋。对于郭某3的证言，任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云不予认可，认为郭某3的证言是听其母亲转述，无法达到证明目的。
宋乐云、郭大会、郭大安、郭大庆、郭华琴、郭大忠主张2008年12月20日，宋乐云、郭大会、郭大安、郭大庆、郭大忠签订《住售房协议》，约定争议房屋由宋乐云作价20000元卖给郭大忠，但宋乐云无偿享有对宅院的永久居住权；如遇国家征占或集体拆迁，所有立协议人有权享有该住宅的经济补偿和回迁补偿款。任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云对该《住售房协议》的真实性认可，但认为争议房屋系任国贤借给郭普珍一家使用，并非买卖。
为证明郭普珍一家属于险村搬迁户，郭大庆向法院提交了北京市密云区冯家峪镇西口外村民委员会出具的证明，其上载明炕峪村是原西口外村第二生产队，也是一个自然村，始终归属西口外村委会管理。1994年根据上级部门指示，炕峪村全部搬迁，郭普珍、宋乐云、郭大安、郭大忠、郭大会均属于此次搬迁的范围之内，郭普珍一家搬至密云区西田各庄镇西田各庄村居住至今。由于家庭经济条件有限，郭普珍、宋乐云的户口一直挂靠在西口外村，但不享受西口外村现有村民待遇。任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云对该证明不予认可。
为证明郭普珍一家系因险村搬迁、投靠安置而购买了任国贤的房屋，郭大会申请法院调取1994年险村搬迁文件以及西田各庄村关于接收郭普珍一家入户的情况。根据郭大会的申请，法院依法从北京市密云区档案馆调取了冯政发[1994]11号《冯家峪镇人民政府关于九四年险村搬迁的有关政策及工作意见》，其上载明：“按照市“四四”攻坚计划，冯家峪镇九四年险村搬迁安置为32户，根据县防汛指挥部意见搬迁西口外的抗峪全村。”“安置原则为就地搬迁。个人有投亲靠意愿，可自找门路迁入本镇、外镇、外县的某个村。”“搬迁时间为九四年十一月十五日前，并将原有住房全部拆迁完毕。”“政府安置搬迁的险村险户。涉及到的村队都要顾全大局，无条件接收。认真做好安置工作。”“接收村队要划批给同等数量的宅基地，原则上不占用耕地或少占耕地，充分利用旧宅基地和非耕地”。同时，法院根据郭大会的申请，向北京市密云区西田各庄镇西田各庄村1994年时任主任李国欣了解情况。李国欣在谈话笔录中陈述称，1994年，郭普珍一家原户籍所在村被纳入泥石流搬迁范围，根据当时的搬迁政策，搬迁户可有亲投亲，有友投友。因任国贤与郭普珍有亲属关系，故郭普珍一家投靠至西田各庄村。当年西田各庄村同意接收郭普珍、郭大会、郭大忠、郭大安的户口，但不知为何郭普珍的户口未迁入。根据1994年的搬迁政策，泥石流搬迁的接收村可以给搬迁户批新的宅基地，但由于郭普珍一家购买了任国贤的房屋，故未给郭普珍一家批新的宅基地。郭普珍购买任国贤的房屋时，西田各庄村委会是同意其买卖内容的，且郭大会、郭大忠、郭大安的户口已迁入西田各庄村，属于西田各庄村村民，郭普珍与任国贤的买卖是符合政策要求的。当时西田各庄村委会不参与村民的房屋买卖，故1994年郭普珍与任国贤买卖房屋时西田各庄村委会并未参与。任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云对该谈话笔录不予认可。
宋乐云、郭大会、郭大安、郭大庆、郭华琴、郭大忠主张郭普珍购买争议房屋时，郭大庆、郭大会、郭大安、郭大忠均参与出资，郭大会、郭大忠于购买之后与郭普珍、宋乐云、郭林英共同居住于争议房屋内。
另查，1994年9月27日，郭大安、郭大会、郭大忠的户口迁至北京市密云区西田各庄镇西田各庄村，三人的户别均为农业户口。任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云认可1994年任国贤的户别为居民，现任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云的户别均为居民。
双方当事人均认可郭普珍一家自1994年起在争议房屋内居住至今，在本次诉讼之前，任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云未主张过郭普珍一家腾退房屋。
一审法院认为，本案的争议焦点主要有三个：一是任国贤与郭普珍之间是否存在农村房屋买卖合同；二是任国贤与郭普珍之间如果存在农村房屋买卖合同，该合同是否有效；三是宋乐云、郭大会、郭大安、郭大庆、郭华琴、郭大忠占有争议房屋是否具有合法依据。对于第一个争议焦点，任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云虽主张争议房屋系任国贤于1994年出借给郭普珍一家使用，并提交了《买卖房草契》以及《北京市密云县移民房屋所有证》，但宋乐云、郭大会、郭大安、郭大庆、郭华琴、郭大忠以其一家自1994年起便在争议房屋内居住，并提交《住房协议》原件进行抗辩，根据《住房协议》的约定内容，并结合郭某2、郭某1、彭某、郭某3的证言，可以认定郭普珍已经按照合同约定向任国贤支付了全部购房款，且任国贤将争议房屋交付给郭普珍一家使用至今，故法院根据证据的高度盖然性原则，确认任国贤与郭普珍之间存在农村房屋买卖合同。
对于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有，具有较强的身份性，本集体经济组织成员对宅基地仅享有使用权，法律不允许随意转让给本集体经济组织以外的成员，否则会损害本集体经济组织的利益。故对于非本集体经济组织成员购买农村房屋的行为应以无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力。本案中，郭普珍就争议房屋签订买卖合同发生在《中华人民共和国土地管理法》1999年修订之前，当时其虽然不是争议房屋所在村的集体经济组织成员，但其确因险村搬迁从原户籍所在地至西田各庄村购买房屋，西田各庄村集体经济组织亦同意接收郭普珍、郭大安、郭大会、郭大忠的户口迁入本村。即使郭普珍之后未将其本人的户口实际迁入，但该房屋的现占有使用人郭大忠亦系北京市密云区西田各庄镇西田各庄村村民，且郭大忠取得该争议房屋并不违反法律的强制性、禁止性规定，应视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的成员。再者，任国贤在出售房屋及诉讼时均为城镇居民，并不是西田各庄村的集体经济组织成员，其生活保障并不因其出卖该房屋而受到影响，亦不存在剥夺农户宅基地使用权的问题。综上，法院认为任国贤与郭普珍于1994年签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为维护双方现有的稳定生活状态及平衡双方的利益，根据诚实信用原则，应当认定任国贤与郭普珍之间的农村房屋买卖合同有效。
对于第三个争议焦点，虽然根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，但对于农村房屋，鉴于目前无法进行房屋产权变更登记，为维护交易安全，在合同有效的情况下，出卖人交付了房屋，买受人支付了房款并实际占有房屋的情况下，即使没有进行变更登记，房屋的所有权也应当发生了转移，买受人依法取得争议房屋的所有权，郭普珍在依法取得争议房屋的所有权之后，宋乐云、郭大会、郭大安、郭大庆、郭华琴、郭大忠作为其继承人占有争议房屋具有合法性和正当性，故任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云要求宋乐云、郭大会、郭大安、郭大庆、郭华琴、郭大忠腾退房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
驳回任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云提供了西田各庄村委会的证明，证明郭大安、郭大忠、郭大会三人户口当年入在西田各庄村，没有三人搬迁入户的正式文件，当年收取三人各2000元，因此不属于政府正常安置的移民或险村搬迁户。
被上诉人对该份证据不予认可。
本院审理查明的其他事实与一审法院查明的一致。
本院认为：根据本案现有证据，一审法院认定任国贤与郭普珍存在房屋买卖合同关系正确。任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云称涉诉房屋是任国贤出借郭普珍居住，依据不足，本院不予采信。郭普珍购房当时虽然不是争议房屋所在村的集体经济组织成员，但其确因险村搬迁从原户籍所在地至西田各庄村购买房屋，西田各庄村集体经济组织亦同意接收郭普珍、郭大安、郭大会、郭大忠的户口迁入。即使郭普珍未入户，但其子郭大忠亦系北京市密云区西田各庄镇西田各庄村村民，故应视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的成员。任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云起诉要求宋乐云、郭大会、郭大安、郭大庆、郭华琴、郭大忠腾退房屋依据不足，本院不予支持。
综上所述，任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费七十元，由任国贤、赵秀玲、赵雅玲、赵秀云负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
审 判 员 王 朔
审 判 员 蒋 巍
二〇一七年三月三十日
法官助理 王玮玮
书 记 员 李星月