江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第02850号
上诉人（原审被告）连云港国诚房地产开发有限公司，住所地江苏省灌南县人民西路汽车站对面。
法定代表人王功柱，该公司董事长。
委托代理人严旭，江苏鼎盛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）朱成良。
被上诉人（原审原告）邱敏。
两被上诉人共同委托代理人李冬明，江苏灌江律师事务所律师。
上诉人连云港国诚房地产开发有限公司（以下简称国诚公司）因与被上诉人朱成良、邱敏商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2015）南民初字第235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月23日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月7日公开开庭审理了本案。上诉人国诚公司的委托代理人严旭，被上诉人朱成良、邱敏的共同委托代理人李冬明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱成良、邱敏一审诉称：2010年2月8日，朱成良、邱敏与国诚公司签订《商品房买卖合同》。国诚公司将其开发的位于灌南县新安镇泰州北路西侧的“国诚华庭”小区第56#楼3单元301室以总价228000元预售给朱成良、邱敏。合同约定，2010年12月30日前交付房屋，逾期90日后，买受人要求继续履行合同的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之五的违约金。合同签订后，朱成良、邱敏按约定履行了义务，但国诚公司拖延交付房屋，近年来，经多次催要，国诚公司至今仍未向朱成良、邱敏交付经验收合格的房屋，截止2015年1月15日已逾期1477天。为此，请求判令国诚公司继续履行合同交付房屋，给付2015年1月15日前违约金168378元，以后每天承担违约金114元直至交付房屋时止。
国诚公司一审答辩称：1、双方签订商品房买卖合同属实；2、合同签订后，在合同约定的交付时间内，国诚公司多次通知朱成良、邱敏办理房屋交付手续，但朱成良、邱敏拒不办理交接手续，没有交付房屋系朱成良、邱敏自己责任。综上，请求依法驳回朱成良、邱敏的诉讼请求。如法院认定违约，朱成良、邱敏主张的违约金也过高，请求法院予以调整。
原审法院经审理查明：2010年4月8日，朱成良作为买受人同国诚公司签订了《商品房买卖合同》，国诚公司将其开发的位于灌南县新安镇泰州北路西侧的“国诚华庭”小区第56#楼3单元301室以总价228000元预售给朱成良。合同第八条约定，国诚公司应在2010年12月30日前交付经验收合格的商品房；第九条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。合同第十一条约定，出卖人书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人按买入提供的地址联系方式发出书面通知，通知书发出30日内。买受人未前来办理房屋交接的，视为已办理交房手续。合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，朱成良按约定支付了购房款，国诚公司在合同约定的期限内未交付房屋，2013年6月7日通过邮政快递向朱成良发出交房通知，交房通知中称，之前已电话通知朱成良办理交付手续。
原审法院认为：朱成良与国诚公司签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。故朱成良现要求国诚公司履行合同、交付房屋符合合同约定，原审法院予以支持。
根据合同约定，国诚公司应于2010年12月30日前书面通知朱成良并交付经验收合格的涉案房屋。对此，国诚公司辩称在合同约定交付房屋的期限内已多次要求朱成良办理交付手续，而朱成良辩解称经多次催告，国诚公司至今也未能提供经验收合格的房屋。原审法院认为，因在合同约定的期限内交付符合合同约定的房屋是国诚公司负有的主要义务，故国诚公司应对其已履行了符合合同约定的交付义务承担举证责任，但诉讼中，国诚公司仅提供其于2013年6月7日向朱成良发出书面交付房屋的通知，而交房通知中称多次通知朱成良办理房屋交接手续的内容仅是其一方的陈述，无其他证据予以印证，故对国诚公司该辩称，原审法院不予采信，故国诚公司应承担举证不能的后果，即国诚公司应承担迟延交付房屋的违约责任。但朱成良主张2013年6月7日后，国诚公司仍应承担违约责任，给付违约金。对此，原审法院认为，国诚公司已于2013年6月7日向朱成良发出交付房屋的通知，因此，朱成良应提供证据证实国诚公司发出交房通知时，仍未提供符合合同约定相关验收文件及验收合格的房屋等，但朱成良未能举证证实。综上，原审法院认定国诚公司迟延交付房屋至2013年6月7日，朱成良要求国诚公司承担违约责任，给付违约金，符合合同约定，原审法院予以支持。
根据合同约定，至2013年6月7日，迟延交付房屋的违约金为101232元（已付购房款228000元×0.5‰×888天），国诚公司辩称，朱成良主张的违约金过高应予调整。原审法院认为，违约金原则上是补偿因违约行为造成损失，故约定的违约金过分高于因违约造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。根据国诚公司违约时间长短、交付房屋的预期利益、房屋约定交付时同地段的房屋租赁价格等，并参照应交付房屋时的短期银行贷款基准利率5.35%的1.3倍（39644元），原审法院认定朱成良主张的违约金数额过高，根据公平及诚信原则，酌定违约金降低至4万元。朱成良对国诚公司关于违约金的其他主张，无事实依据，原审法院不予支持。因合同非本案合同当事人，故邱敏对国诚公司的主张，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、国诚公司于判决发生法律效力之日起十日内按合同约定向朱成良交付涉案商品房；二、国诚公司于判决发生法律效力之日起十日内给付朱成良迟延交房违约金4万元；三、驳回朱成良、邱敏的其他诉讼请求。一审案件受理费3668元，由朱成良负担2795元，由国诚公司负担873元。
上诉人国诚公司对原审判决不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，忽视了上诉人国诚公司2013年6月7日、12月12日邮寄通知给被上诉人之前已通知被上诉人交房的事实，涉案小区并非只有被上诉人一户购房，其他所有的业主均按约办理交接手续，被上诉人多次到售楼处询问已经知道办理房屋交接手续的事实，不能因被上诉人恶意不办理交接手续就认定上诉人未按约定履行。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人朱成良、邱敏答辩称：原审法院认定事实清楚，虽然一审诉讼中上诉人并没有提交2013年6月7日的交房通知单，但因被上诉人没有上诉，对此不表示异议。上诉人上诉称在此之前已通知被上诉人交接房屋不是事实，即使有也不符合双方签订的合同要求书面通知的规定，同时原审法院适用法律正确。
二审期间，上诉人国诚公司为证明其在2013年6月7日之前已经通知朱成良、邱敏交接房屋，向本院申请证人刘某出庭作证，证人刘某到庭证明：其是2013年进入为涉案的“国诚华庭”小区提供物业服务的物业公司工作的，根据国诚公司向物业公司提供的业主交接单，能够证实2010年12月31日国诚华庭小区一期房屋已经开始向业主交付。朱成良、邱敏对证人刘某的证言质证意见为：对证人刘某的证言真实性及证明目的均有异议，国诚公司仅通过证人口述证明其所在的物业公司与国诚公司办理了交接手续，并不能证明国诚公司开发的涉案商品房已经满足了交付条件，也不能证明国诚公司已经按合同的约定向朱成良、邱敏履行了书面通知交房的义务。
本院经审理查明：原审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1、原审法院认定上诉人未按合同约定向被上诉人交付商品房构成违约是否正确；2、原审判决上诉人支付迟延交房违约金4万元，数额是否正确。
本院认为，上诉人国诚公司与被上诉人朱成良签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依照该合同的约定全面履行各自的义务。依照双方签订的商品房买卖合同约定，涉案商品房达到交付使用条件后，国诚公司应当书面通知朱成良办理交接手续。一审诉讼期间，国诚公司仅提供其于2013年6月7日向朱成良送达书面交房通知，原审法院据此认定国诚公司应承担迟延交房至2013年6月7日的违约责任并无不当。国诚公司上诉虽称其在2013年6月7日之前已经通知被上诉人交房，不能因被上诉人恶意不办理交接手续就机械错误地认定其未按协议履行，但国诚公司在二审期间未能提供其之前向朱成良送达书面交房通知的证据，其所提供证人刘某的证言也不能证明在2013年6月7日之前已经书面通知朱成良交房的事实，故国诚公司认为其已在合同规定交付期限前履行交付义务的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于原审法院认定的迟延交房违约金数额是否正确的问题，本院经审查后认为，一审诉讼中朱成良主张国诚公司应按照商品房买卖合同的约定向其支付迟延交房违约金的数额为168378元，而国诚公司认为违约金过高，并请求原审法院予以调整，在此情况下，原审法院根据查明的案件事实，结合国诚公司迟延交房给朱成良造成实际损失的情况，依法酌定国诚公司给付朱成良迟延交房违约金4万元较为妥当，本院对此依法予以确认。
综上，上诉人连云港国诚房地产开发有限公司的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3668元，由上诉人连云港国诚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年三月十七日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。